Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dostawa/ippp2-4512-116-15-3-rr
Timestamp: 2017-09-24 12:23:01+00:00
Document Index: 60760861

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 678', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 551', 'art. 4', 'SA/Sz ', 'SA/Kr ', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 678', 'art. 551', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43']

IPPP2/4512-116/15-3/RR | Interpretacja indywidualna
Sposób opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości.
IPPP2/4512-116/15-3/RRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2015 r. (data wpływu 10 lutego 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 marca 2015 r. (data wpływu 20 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości – jest prawidłowe.,
W dniu 10 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 marca 2015 r. (data wpływu 20 marca 2015 r.)
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca” lub „Wnioskodawca”) mająca siedzibę w W, jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Zasadniczo, przedmiotem działalności Zbywcy jest wynajem powierzchni komercyjnych innym podmiotom. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.
Obecnie, Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość położoną w M. obejmującą kompleks handlowy w M. Wnioskodawca zamierza zbyć spółce E. (dalej: „Nabywca”) własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 965/154 oraz 965/92, zlokalizowanych w M. o łącznej powierzchni 97 863 metrów kwadratowych (dalej: „Grunt”) wraz z posadowionym na nim budynkiem, parkingiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą, w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”. Dla Nieruchomości prowadzone są przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Zbywca i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w I półroczu 2015 r.
Zbywca nabył poszczególne części Gruntu na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego tj. po uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz przed rozpoczęciem robót budowlanych, na podstawie dwóch odrębnych umów sprzedaży: z dnia 28 stycznia 2010 r. oraz z dnia 25 maja 2010 r. Obie transakcje były opodatkowane VAT. Następnie Zbywca przeprowadził budowę budynku i budowli. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości.
Na końcowym etapie budowy i po jej ukończeniu (pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane 17 października 2011 r.), Zbywca sukcesywnie oddawał powierzchnię handlową znajdującą się w budynku różnym podmiotom na podstawie umów najmu, podlegającego opodatkowaniu VAT. W stosunku do części powierzchni budynku od daty oddania tych powierzchni pierwszemu najemcy w wykonaniu umowy najmu do daty planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a w przypadku części powierzchni okres ten będzie krótszy niż 2 lata. Ponadto, część powierzchni w budynku i budowle nie były lub mogły nie być dotychczas w ogóle samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy i podobnych umów.
Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie prawo własności Gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem i budowlami oraz ewentualne pewne ruchomości związane z kompleksem X/Y. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 121 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przewiduje się także, iż Nabywca może przejąć także następujące , elementy związane z Nieruchomością:
dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością;
licencje do znaków towarowych oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością;
zabezpieczenia płatności wynikające ze zobowiązań z tytułu najmu (kaucje, gwarancje) złożone przez poszczególnych najemców;
prawa i obowiązki wynikające z umów z architektami dotyczących praw do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących budynku,
prawa i obowiązki związane z ubezpieczeniem Nieruchomości.
Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu). Lista aktywów i zobowiązań Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku, w tym umowy z dostawcami mediów; niemniej jednak nie można wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi budynku zostaną przeniesione;
know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.
Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Obecnie, Zbywca nie prowadzi innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości.
Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie stanowi finansowo lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.
W dniu planowanej transakcji, Nabywca będzie również zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak, Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie know-how nabytego w tym zakresie, względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców. Dodatkowo, jak nadmieniono powyżej, umowy dotyczące bieżącego utrzymania Nieruchomości zasadniczo nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia nowych umów z podwykonawcami prowadzącymi działalność polegającą na obsłudze nieruchomości (np. z dostawcami mediów). Zawarcie nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości (niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część istniejących umów w zakresie bieżącej obsługi budynku zostanie przeniesiona na Nabywcę).
Z pisma z dnia 17 marca 2015 r., stanowiącego uzupełnienie do złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca po oddaniu do użytkowania budynku, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości ponosił wydatki na ulepszenie tych obiektów. Jednakże wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.
Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała (i) w części odpowiadającej powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą sprzedaży Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (ii) w części odpowiadającej powierzchniom budynku oraz budowlom, które nigdy nie były przedmiotem najmu, lub w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą sprzedaży Nieruchomości będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1...
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała (i) w części odpowiadającej powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą sprzedaży Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (ii) w części odpowiadającej powierzchniom budynku oraz budowlom, które nigdy nie były przedmiotem najmu, lub w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą sprzedaży Nieruchomości będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust 1 w związku z art. 146a pkt 1.
W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości, lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku), która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe.
Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem kaucji złożonych przez najemców). A zatem, po dacie planowanej transakcji, istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością, jak też inne zobowiązania (pożyczki) pozostaną u Zbywcy.
Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r, sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Wnioskodawcy. M., w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz z ubezpieczeniem, gwarancjami budowlanymi, licencjami do znaków towarowych oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością oraz ewentualnie z prawami do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących budynku. A zatem, po dacie dokonania transakcji w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że know-how pozostający w związku z działalnością gospodarcza Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżąca obsługa budynku (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów) zasadniczo nie zostaną przejęte przez Nabywcę (chociaż nie można przy tym wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi budynku zostaną przeniesione na Nabywcę).
Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.
Ponadto, działalność polegająca na wynajmie budynku nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Słuszność powyższej tezy dodatkowo potwierdza fakt, iż wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa transakcją będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży podatkiem VAT.
Z uwagi na to, iż planowana transakcja stanowi dostawę budynków, budowli lub ich części, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy rozważyć, czy zastosowanie znajdzie któreś z tych zwolnień.
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30%-wartości początkowej.
Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie poszczególnych części nieruchomości nastąpiło w momencie wydania poszczególnych części budynku najemcom w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej danej powierzchni, po wybudowaniu budynku. A zatem, w zakresie części budynku odpowiadających jego powierzchniom w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy oraz datą transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, sprzedaż będzie dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, ta część Nieruchomości będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.
Zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie sprzedaży Nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części Nieruchomości w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania transakcji będzie dłuższy niż 2 lata, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.
Jednocześnie, Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, iż w odniesieniu do części Nieruchomości wymienionych powyżej, obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.
Zgodnie z przepisem powołanym wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Wnioskodawcę powyżej, części Nieruchomości odpowiadające powierzchniom budynku w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy oraz datą dokonania transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, będą objęte zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do tych części Nieruchomości.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości w częściach w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W odniesieniu do opodatkowania pozostałych części Nieruchomości (które nigdy nie zostały wynajęte najemcom w ramach transakcji podlegających opodatkowaniu VAT lub w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy oraz datą dokonania planowanej transakcji będzie krótszy niż dwa lata), sprzedaż tych części Nieruchomości nie zostanie objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż przed nabyciem Nieruchomości w stosunku do tych części Nieruchomości, pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpi, lub okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania transakcji będzie krótszy niż dwa lata.
Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 pod warunkiem, że:
W tym miejscu Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, że Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako że dostawa Nieruchomości w części dotyczącej powierzchni budynku oraz budowli, które nigdy nie były przedmiotem najmu lub w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy oraz data dokonania transakcji będzie krótszy niż dwa lata, nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a planowana sprzedaż Nieruchomości w odniesieniu do tej części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 93 z późn. zm.).
Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość położoną w M. , obejmującą kompleks handlowy tj. własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 965/154 oraz 965/92 o łącznej powierzchni 97 863 metrów kwadratowych wraz z posadowionym na nim budynkiem, parkingiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą oraz ewentualne pewne ruchomości związane z kompleksem X/Y. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przewiduje się także, iż Nabywca może przejąć także następujące, elementy związane z Nieruchomością:
Jak wynika z ww. okoliczności planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu). Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umowy związanej z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku, w tym umowy z dostawcami mediów. Ponadto w związku z tą transakcją nie dojdzie do przeniesienia innych elementów przedsiębiorstwa, takich jak: środki pieniężne (z wyjątkiem kaucji złożonych przez poszczególnych najemców), zobowiązania finansowe z tytułu kredytu, zobowiązania finansowe z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych, prawa i obowiązki z tytułu umowy o zarządzanie Nieruchomością, prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej, prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych czy też know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.
Jak wskazano, dla uznania składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa niezbędne jest spełnienie łącznie szeregu warunków, które w przedmiotowym przypadku nie zostaną spełnione. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie może być dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia odrębnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze.
Zatem należy stwierdzić, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturach Sprzedającego i nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej Spółki. Wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania Zbywcy. Nabywca nie przejmie żadnych umów związanych z dostawą mediów, niemniej jednak Wnioskodawca nie może wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi budynku zostaną przeniesione.
Zakres sprzedawanej masy majątkowej w postaci wyłącznie Nieruchomości nie wskazuje na umożliwienie Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej tylko przy wykorzystaniu nabytych składników. Zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa Sprzedającego będący przedmiotem sprzedaży pozbawiony elementów, o których mowa wyżej, nie posiada zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo i nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
Z funkcjonalnego punktu widzenia, masa majątkowa, która ma być przedmiotem nabycia przez Nabywcę nie posiada potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy (w ramach sprzedaży nie dojdzie m.in. do przeniesienia na rzecz Nabywającego środków pieniężnych oraz należności i zobowiązań).
Reasumując, w świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że składniki majątku przedsiębiorstwa Spółki będące przedmiotem sprzedaży nie mieszczą się ani w pojęciu przedsiębiorstwa w myśl art. 551 Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa – art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Zatem, w rozpatrywanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu według właściwej dla niej stawki.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Zasadniczo, przedmiotem działalności Zbywcy jest wynajem powierzchni komercyjnych innym podmiotom. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Strona zamierza zbyć nieruchomość położoną w M. , obejmującą kompleks handlowy tj. własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 965/154 oraz 965/92 o łącznej powierzchni 97 863 metrów kwadratowych wraz z posadowionym na nim budynkiem, parkingiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą oraz ewentualne pewne ruchomości związane z kompleksem. Zbywca nabył poszczególne części Gruntu na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego tj. po uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz przed rozpoczęciem robót budowlanych, na podstawie dwóch odrębnych umów sprzedaży: z dnia 28 stycznia 2010 r. oraz z dnia 25 maja 2010 r. Obie transakcje były opodatkowane VAT. Następnie Zbywca przeprowadził budowę budynku i budowli. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Na końcowym etapie budowy i po jej ukończeniu (pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane 17 października 2011 r.), Zbywca sukcesywnie oddawał powierzchnię handlową znajdującą się w budynku różnym podmiotom na podstawie umów najmu, podlegającego opodatkowaniu VAT. W stosunku do części powierzchni budynku od daty oddania tych powierzchni pierwszemu najemcy w wykonaniu umowy najmu do daty planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a w przypadku części powierzchni okres ten będzie krótszy niż 2 lata. Ponadto, część powierzchni w budynku i budowle nie były lub mogły nie być dotychczas w ogóle samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy i podobnych umów. Wnioskodawca po oddaniu do użytkowania budynku, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości ponosił wydatki na ulepszenie tych obiektów. Jednakże wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości. W dniu planowanej transakcji, Nabywca będzie również zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w budynku, która podlega opodatkowaniu VAT.
Z treści wcześniej cyt. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wynika, że aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT dostawa nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. W sytuacji natomiast gdy dostawa odbywa się po pierwszym zasiedleniu zwolnienie od podatku, o którym mowa w tym przepisie ma zastosowanie jedynie wówczas gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynie okres nie krótszy niż 2 lata. Przy czym za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w stosunku do części powierzchni budynku od daty oddania powierzchni pierwszemu najemcy w wykonaniu umowy najmu do daty planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto z opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do zabudowy znajdującej się na działce były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, jednakże wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.
Powyższe okoliczności powodują, że dostawa tych części budynku i budowli znajdujących się na działkach stanowiących własność Zbywcy korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Ponadto jak wskazał Wnioskodawca w odniesieniu do części powierzchni w budynku nie upłynął okres dwóch lat od oddania tych powierzchni pierwszemu najemcy w wykonaniu umowy najmu oraz część powierzchni w budynku i budowle nie były lub mogły nie być dotychczas w ogóle samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy i podobnych umów, a tym samym nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji dostawa części obiektu (powierzchni) będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od dnia pierwszego zasiedlenia (oddania w najem) i nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, gdyż dla dostawy tej części Nieruchomości nie będą spełnione warunki przewidziane w w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Z uwagi na to, że Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, brak jest przesłanek do stosowania zwolnienia dotyczącego dostawy budynków i ich części i budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem dostawa tych części budynku będących przedmiotem najmu, w stosunku do których nie upłynął okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia oraz części budynków i budowli, w których nie doszło do pierwszego zasiedlenia, będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%.
Ze złożonego wniosku wynika, że Nieruchomość składająca się z działek oraz wybudowanych na nich obiektów – kompleksu handlowego nie była przez Zbywcę wykorzystywana do czynności zwolnionych od VAT. Sprzedający nie prowadzi innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Wobec tego ww. Nieruchomość jest wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu i niekorzystających ze zwolnienia od VAT. W związku z tym dostawa ww. obiektów nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanki zawartej w tym przepisie, mówiącej o konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
W odniesieniu do zbycia gruntu stanowiącego własność Wnioskodawcy należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy budynek lub budowla jest trwale związana z gruntem to w stosunku do dostawy gruntu ma zastosowanie ta sama stawka podatku VAT, która obowiązuje przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. W analizowanej sprawie części budynku i budowle znajdująca się na działkach mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bądź też są opodatkowane stawką VAT w wysokości 23%, a zatem dostawa działek zabudowanych stanowiących własność Zbywcy będzie odpowiednio w części korzystać ze zwolnienia od podatku a w części będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23% w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.
Pomimo tego, że dostawa budynku, budowli lub ich części spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca stworzył podatnikowi możliwość opodatkowania dokonywanej transakcji. Warunkiem jest aby obie strony transakcji były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni oraz aby przed dniem dokonania dostawy budynku, budowli lub ich części złożyły właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy obiektów zamiast zastosowanie wobec tej dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Z wniosku wynika, że w dniu planowanej transakcji Wnioskodawca, jak i Nabywca Nieruchomości będą czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Wnioskodawca oraz Nabywca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części Nieruchomości, której dostawa podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, Sprzedający może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy. Wówczas dostawa całej Nieruchomości wraz z gruntem będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.
W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należy uznać za prawidłowe.
IPTPP2/4512-169/15-6/AJB | Interpretacja indywidualna
IBPP1/4512-110/15/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Dostawa > IPPP2/4512-116/15-3/RR