Source: https://www.ra-kotz.de/feuchtigkeitsschaden.htm
Timestamp: 2017-10-23 02:36:40
Document Index: 311295397

Matched Legal Cases: ['§ 323', '§ 323', '§ 437', '§ 437', '§ 459', '§ 463', '§ 463', '§ 463', '§ 459', '§ 463', '§ 463', '§ 463', '§ 325', '§ 323', '§ 437', '§ 323', '§ 256', '§ 437', '§ 281', '§ 323', '§ 563', '§ 91']

Feuchtigkeitsschaden - Rücktritt vom Hauskaufvertrag bei arglistigem Verschweigen - RA Kotz
Az.: V ZR 173/05
Urteil vom 24.03.2006
LG Oldenburg, Az.: 1 O 1611/04, Urteil vom 27.01.2005
OLG Oldenburg, Az.: 3 U 21/05, Urteil vom 13.07.2005
In dem Rechtsstreit hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2006 für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 13. Juli 2005 aufgehoben und das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg vom 27. Januar 2005 geändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 93.142,07 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28. Mai 2004 zu zahlen Zug um Zug gegen Rückübereignung des im Grundbuch des Amtsgerichts D. von D. Band Bl. 6978 eingetragenen 1.962/10000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung D. , Flur 14 Flurstück 98/21, Gebäude und Freifläche, F. straße 31, 31 a, zur Größe von 1.039 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts Süd mit Kellerraum im Kellergeschoss, jeweils Nr. 4 des Aufteilungsplans, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche Nr. 4 und den Kfz-Einstellplätzen Nr. 3 und 4.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Rücknahme des vorstehend genannten Wohnungseigentums in Annahmeverzug befinden.
Ferner wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägern allen weiteren derzeit nicht bezifferbaren Schaden aus dem von dem Notar J. P. in D. beurkundeten Kaufvertrag vom 16. August 2002, UR-Nr. /2002 aus dem Rechtsgrund des Schadensersatzes statt der Leistung zu ersetzen.
Mit notariellem Vertrag vom 16. August 2002 kauften die Kläger von den Beklagten eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der „Gewährleistung“ für Sachmängel. Der Kaufpreis betrug 84.363,16 €. Für Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamts und des beurkundenden Notars wandten die Kläger insgesamt 8.778,91 € auf. Nach der Übergabe der Wohnung stellten die Kläger u.a. einen Feuchtigkeitsschaden fest, dessen Beseitigung rund 2.500 € kostet. Die Kläger erklärten den Rücktritt vom Vertrag, nachdem die Beklagten die geforderte Nachbesserung abgelehnt hatten. Nunmehr verlangen sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags, machen hierzu die Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses geltend und behaupten, den Beklagten sei der Schaden schon vor Vertragsschluss bekannt gewesen.
Das Landgericht hat die auf Rückzahlung des Kaufpreises, Erstattung der Vertragskosten sowie auf Feststellung des Annahmeverzugs und der Verpflichtung zum Ersatz des derzeit nicht bezifferbaren Schadens gerichtete Klage abgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, eine Rückabwicklung des Kaufvertrags scheitere daran, dass der Feuchtigkeitsschaden als unerheblicher Mangel im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB zu qualifizieren sei. Bei einzelfallbezogener Interessenabwägung überwiege das Interesse der Beklagten am Fortbestand des Vertrags. Zu Lasten der Beklagten sei zwar deren arglistiges Verhalten zu berücksichtigen. Dennoch falle die Interessenabwägung zu ihren Gunsten aus, weil der vergleichsweise geringe Mangelbeseitigungsaufwand von nur 2.500 € nicht die Nachteile aufwiege, die sie bei einer Rückabwicklung erlitten.
Die Beklagten müssten bei Rückabwicklung des Vertrags nicht nur den Kaufpreis erstatten, sondern auch die Vertragskosten und ggf. die mit einer vorzeitigen Darlehensablösung einhergehenden Vorfälligkeitszinsen.
1. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
bb) Rechtsfehlerhaft ist indessen die Annahme, es liege lediglich eine den Rücktritt ausschließende unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB vor. Dabei kann offen bleiben, ob es bei Mangelbeseitigungskosten von 2.500 € noch gerechtfertigt sein kann, eine unerhebliche Pflichtverletzung zu bejahen (krit. AnwKomm-BGB/Büdenbender, § 437 Rdn. 36; differenzierend Schmidt-Räntsch in: Festschrift für Wenzel, 2005, S. 409, 411 ff., 423 f. m.w.N.; vgl. auch Erman/Grunewald, BGB, 11. Aufl., § 437 Rdn. 7 m.w.N.: Es komme nicht nur auf die Relation der Mangelbeseitigungskosten zum Kaufpreis an, sondern auch darauf, ob die Kosten absolut gesehen geringfügig seien). Denn selbst bei einer nach objektiven Gesichtspunkten geringfügigen Pflichtverletzung kann der Käufer zumindest grundsätzlich die Rückabwicklung des Vertrags verlangen, wenn der Verkäufer – wie hier – einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
(2) Bereits nach altem Recht war umstritten, ob der Haftungsausschluss bei geringfügigen Mängeln auch dann gelten sollte, wenn der Verkäufer diese arglistig verschwiegen hatte. So wollte eine Auffassung die Geringfügigkeitsklausel des § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. unter Hinweis auf Wortlaut und Entstehungsgeschichte der Norm auch bei arglistigem Verhalten des Verkäufers zur Anwendung bringen (RG SeuffA 83 Nr. 66; OLG Stuttgart NJW-RR 1997, 754; MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 463 a.F. Rdn. 5; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 463 a.F. Rdn. 11; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 463 a.F. Rdn. 22 und 25).
Demgegenüber sprach sich eine andere Auffassung für eine Haftung des Verkäufers aus, um die Tatbestände der Arglist und der zugesicherten Eigenschaft gleich zu behandeln (OLG Köln MDR 1986, 495; OLG Naumburg OLGR 1999, 155; Staudinger/Honsell, BGB [1995], § 459 a.F. Rdn. 61 und § 463 a.F. Rdn. 12; RGRK-BGB/Mezger, 12. Aufl., § 463 a.F. Rdn. 1; wohl auch Erman/Grunewald, BGB, 10. Aufl., § 463 a.F. Rdn. 5). Der Senat hat diese Frage bislang offen gelassen (Urt. v. 10. Juli 1963, V ZR 66/62, WM 1963, 967 f.; ebenso OLG Karlsruhe MDR 1992, 129; KG NJW-RR 1989, 972 f.).
Die Vorschrift des § 325 Abs. 5 Satz 2 BGB enthält eine Ausnahme von der allgemeinen Regelung des § 323 Abs. 1 BGB, die dem Gläubiger bei einer Pflichtverletzung des Schuldners generell ein Rücktrittsrecht einräumt. Diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis liegt eine Abwägung der Interessen des Gläubigers und des Schuldners zugrunde. Während der Gesetzgeber bei einer mangelhaften Leistung grundsätzlich dem Rückabwicklungsinteresse des Gläubigers den Vorrang einräumt, soll dies ausnahmsweise bei einer unerheblichen Pflichtverletzung nicht gelten, weil das Interesse des Gläubigers an einer Rückabwicklung bei nur geringfügigen Vertragsstörungen in der Regel gering ist, wohingegen der Schuldner oft erheblich belastet wird (vgl. auch Erman/Grunewald, BGB, 11. Aufl., § 437 Rdn. 7; ähnlich Soergel/Gsell, aaO, § 323 Rdn. 213). Daher überwiegt in diesen Fällen ausnahmsweise das Interesse des Schuldners am Bestand des Vertrags.
Bei typisierender Betrachtung scheidet ein überwiegendes Interesse des Schuldners jedoch aus, wenn dieser arglistig gehandelt hat. Wird der Abschluss eines Vertrags durch arglistiges Verhalten einer Partei herbeigeführt, so verdient deren Vertrauen in den Bestand des Rechtsgeschäfts keinen Schutz (vgl. Senat, Urt. v. 11. Mai 1979, V ZR 75/78, NJW 1979, 1983, 1984). Vielmehr bleibt es in diesen Fällen bei dem allgemeinen Vorrang des Gläubigerinteresses an einer Rückabwicklung des Vertrags, ohne dass es hierzu einer weiteren Abwägung bedürfte.
Ob dies selbst dann gilt, wenn die Pflichtverletzung des Verkäufers trotz Vorliegens einer arglistigen Täuschung derart unbedeutend ist, dass eine verständige Vertragspartei ohne weiteres am Vertrag festhalten würde – was bei Mängeln mit Bagatellcharakter in Betracht zu ziehen ist -, braucht nicht entschieden zu werden, weil davon vorliegend keine Rede sein kann.
Ist der Kaufvertrag danach rückabzuwickeln, erweist sich die Abweisung der Klage auch im Übrigen als rechtsfehlerhaft.
b) Der Antrag, die weitere Schadensersatzpflicht der Beklagten festzustellen, hat Erfolg. Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass die Kläger zu einer abschließenden Bezifferung des ihnen entstandenen Schadens derzeit nicht in der Lage sind. In der Sache ist das Feststellungsbegehren aus §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB begründet. Der Befugnis der Kläger, Schadensersatz statt der ganzen Leistung zu verlangen, steht schon deshalb nicht § 281 Abs. 1 Satz 3 BGB entgegen, weil eine unerhebliche Pflichtverletzung nicht vorliegt. Insoweit müssen die gleichen Maßstäbe wie bei § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB gelten, weil nur so der vom Gesetzgeber gewollte Gleichlauf von beiden auf die Liquidation des Vertrags gerichteten Rechtsbehelfen (vgl. BTDrucks. 14/7052, S. 185) erreicht werden kann.
Nach allem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist im Sinne von § 563 Abs. 3 ZPO. Weitere Feststellungen kommen nicht in Betracht.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO.