Source: https://www.forovivienda.com/articulos/consultas-resueltas-sobre-vivienda-en-alquiler/149-que-arreglos-son-claramente-del-arrendador
Timestamp: 2017-09-24 08:33:57
Document Index: 133817911

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 456', 'artículo 1554', 'artículo 1555', 'artículo 1562', 'artículo 21', 'artículo 27', 'artículo 1124', 'artículo 217', 'artículo 21']

Es muy importante que antes de realizar reparación alguna proceda a comunicar a la inmobiliaria la necesidad de las reparaciones. Para ello debe servirse de algún medio de comunicación fehaciente. Puede encontrar un Modelo de carta requeriendo al arrendador la realización de reparaciones en el piso en nuestros Formularios de Arrendamientos Urbanos. De lo contrario en el futuro no tendrá derecho a reclamar el reembolso de la reparación.
Le recomendamos la lectura de nuestro artículo "La falta de reparaciones por arrendador no justifica el impago de renta".
Envíe el burofax a la inmobiliaria, en su condición de representante de la propiedad. Luego repare y descuente el importe de la reclamación de la renta. Pero no lo descuente si no ha enviado previamente el burofax.
Estamos de acuerdo con Vd. en que en ambos casos se trata de reparaciones necesarias, probablemente debidas a la antiguedad tanto de la instalación eléctrica como del termo.
En lo que se refiere al Termo eléctrico, los jueces consideran que si es necesario su sustitución por otro por el deterioro normal por el paso del tiempo, se trata de un gasto que corresponde al arrendador, pues no se puede considerar una “pequeña reparación”.
Pero le hacemos una advertencia. Si lo que requiere el termo es una pequeña reparación, hay que conocer con detalle técnico cual es la causa del problema. Sólo tras analizarlo se podría concluir con rotundidad si se debe al uso o no. A modo de ejemplo transcribimos una sentencia que trata sobre el tema. Las partes llevan el asunto hasta la segunda instancia, cuando el importe que se reclama es de 45 euros. Esto nos da una idea del enconamiento propio de las relaciones entre arrendador y arrendatario.
AP VALENCIA, Sec. 6.ª, 110/2003, 15-2-2003 PONENTE: PURIFICACION MARTORELL ZULUETA
PRIMERO.- La sentencia de 15 de julio de 2002, tras reseñar las respectivas posiciones procesales de las partes, concluye- con análisis de la prueba practicada - que "el día 4 de abril de 2001, Dª Rebeca arrendó la vivienda de su propiedad sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 pta NUM001 de Valencia a Dª Amparo y D. Vicente expresándose en el contrato de arrendamientos (cláusula 1ª) que todos los electrodomésticos, utensilios de cocina y mobiliario se encontraba en perfecto estado de conservación, no obstante lo cual el termo o calentador sufrió una avería cuya reparación realizada el 22 de marzo de 2002 y ascendente a 45 euros (7487,37 pesetas) fue sufragada por los arrendatarios, aunque aquella vino motivada por la obstrucción causada por la cal del agua a lo largo del tiempo transcurrido, tiempo no inferior a tres años por el estado de la membrana sustituida". Razona con arreglo al contenido del artículo 21 de la LAU que el termo no se encontraba en adecuado estado de conservación que garantizara su uso por los arrendatarios y las condiciones de habitabilidad necesarias y contiene la siguiente parte dispositiva: " Que estimando la demanda formulada por Dª. Amparo contra Dª Rebeca en reclamación de 45 euros, importe de la reparación del termo o calentador instalado en la vivienda arrendada y que no funcionaba por la obstrucción padecida por la acumulación de cal a lo largo del tiempo, debo condenar y condeno a Dª Rebeca a que pague a DOÑA Amparo 45 euros más el interés legal desde el 29-4-02, fecha de la reclamación extrajudicial. Se imponen las costas a la demandada."
SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia se alzó la representación de LA DEMANDADA - folios 125 y los siguientes de las actuaciones -, quien fundamentó su recurso en el error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 1562, 1563 y 1564 CC y 21,4 LAU y 217 LEC en atención a los argumentos que expuso en su escrito de interposición del recurso de apelación, en el que terminaba por suplicar del tribunal la revocación de la sentencia de instancia y la desestimación de la demanda con expresa imposición a la parte adversa de las costas procesales ocasionadas en ambas instancias.
La parte apelada se opuso al contenido del recurso de apelación - folio 154 de las actuaciones - y de las alegaciones adversas, solicitando la confirmación de la sentencia con imposición de las costas procesales a la parte recurrente.
TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial de Valencia, se acordó señalar la audiencia del 10 de febrero de 2003 para la deliberación y votación, que se verificó, quedando seguidamente las actuaciones para el dictado de la sentencia.
Se aceptan los de la resolución apelada en lo que no se oponga al contenido de la presente resolución
PRIMERO.- Es doctrina reiterada del T.S. (SS 21.4 y 4.5.93 y 14.3.95) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, resultando del artículo 456,1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 que "en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera Instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación."
SEGUNDO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 1554 del C. Civil, el arrendador está obligado: 1) a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, b) a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y c) a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato; mientras que el arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 1555 del mismo cuerpo legal, viene obligado a: 1) a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, 2) a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; 3) a pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato. El artículo 1562 presume que el arrendatario recibió en buen estado la finca al tiempo de arrendarla, salvo prueba en contrario.
Del artículo 21 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos se desprende nuevamente la obligación del arrendador de realizar - sin derecho a elevar por ello la renta - todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. Del apartado tercero del mencionado precepto resulta que " el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador." Dispone, finalmente, el apartado 4º de la expresada norma que " las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".
Finalmente, del contenido del artículo 27 apartado 1 resulta que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de las obligaciones o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del C. Civil.
TERCERO.- La Sala, en uso de la función revisora que le atribuye la apelación, ha procedido al examen de cuantas alegaciones han sido deducidas oportunamente por las partes - tanto en sede de la tramitación en Primera Instancia como en la alzada - así como al examen de la actividad probatoria desplegada en las actuaciones, y ha llegado a la conclusión de que procede la revocación de la sentencia de instancia en atención a las siguientes consideraciones:
1) El contrato de arrendamiento de que trae causa la demanda se celebró entre las partes en fecha 4 de abril de dos mil uno, habiéndose producido la avería en el mes de marzo de 2002, y su reparación concretamente el día 22 de marzo (parte de trabajo al folio 60 de las actuaciones) esto es, casi un año después de haberse producido la posesión de la vivienda arrendada. 2) Consta acreditado en autos que junto al parte de trabajo se aportan copias de la factura de reparación, la obrante al folio 61 de las actuaciones en la que se indica textualmente "según parte de trabajo: sustituir membrana y limpiar cuerpo de agua. Material empleado: cointra. membrana, mano de obra oficial" y la obrante al folio 40 que dice "según parte de trabajo: sustituir membrana y limpiar cuerpo de agua a consecuencia de la obstrucción causada por la cal del agua a lo largo del tiempo transcurrido, tiempo no inferior a 3 años por el estado de la membrana sustituida." Este documento no ha sido adverado en juicio por quien procedió a su emisión. 3) La actora indicó en el acto de juicio, al tiempo de proponer la prueba que al negarse la demandada a pagar la factura, que solicitó del técnico a los efectos de la reclamación, que especificara las razones de la avería tal y como le había dicho al tiempo de proceder a la reparación, señalando igualmente que, con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento que la vivienda había estado desocupada durante los dos años anteriores. La demandante señaló que desde el principio del arrendamiento el termo no funcionó bien, que no formuló ningún tipo de reclamación durante la vigencia del arrendamiento. 4) Frente a tal afirmación, consta probado en autos que a principios de abril de 2001 - en las fechas siguientes a la celebración del contrato -, el testigo DON Carlos Jesús (CD 24´08") hizo una puesta a punto del calentador, estuvo en la vivienda arrendada porque no funcionaba el calentador, le cambió el chiclé y lo dejó en perfecto estado de funcionamiento. Vio que funcionaba correctamente no apreciando incrustaciones de cal, porque como funcionaba bien no lo desmontó. Cuando procedió a la reparación estaba el hijo de la dueña y la señora. Indicó que aquí en Valencia hay mucha cal, y que a mayor uso, mayor depósito de cal. 5) El testigo DON Vicente - novio de la demandante y coarrendatario que manifestó tener interés directo en el asunto - (CD27'' 41") indicó que el termo no funcionaba, no estando presente cuando el primero de los técnicos hizo una puesta a punto del termo. Señaló que, como en todas las casas, ha entrado gente y se ha quedado a dormir alguna noche, pero no se han quedado vivir. 6) El testigo DON Romeo ( hijo de la arrendadora CD33´32" quien manifestó tener interés en el pleito en relación con su madre) indicó que estuvo presente cuando el técnico puso a punto el calentador, estando igualmente presente su madre y los arrendatarios, efectuando el técnico su trabajo, comprobó su funcionamiento, y lo dejó en perfecto estado, pasándoles el cargo.
De cuanto se ha expuesto, y teniendo presente el contenido del artículo 217 de la Ley 1/2000, la Sala concluye que debe revocarse la sentencia de instancia, pues no habiendo sido adverado el documento que fue reelaborado a instancias de la demandante, constando en auto que el termo fue puesto a disposición de la actora en buen estado de funcionamiento - por quien procedió a su primera reparación - y que en la vivienda arrendada han venido sucediéndose diversas personas con relación de amistad con la actora alguna de las cuales llegó a empadronarse en el mismo - según resulta de la documental aportada - debe concluirse que la reparación de que trae causa la demanda, obedece al desgaste propio del uso, de manera que el importe de su reparación incumbe a la arrendataria, por tratarse de una reparación comprendida en el ámbito del apartado 4 del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dispone expresamente que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."
TERCERO.- La estimación del recurso de apelación determina en relación al pronunciamiento sobre costas de la primera instancia, su imposición a la demandante y respecto de las de la apelación y de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC 1/2000, que cada una de las partes soporte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.
NO obstante, quiere hacer el Tribunal la siguiente precisión en orden a la petición formulada por el apelante de la imposición de costas en apelación a la parte recurrida. Asume, al respecto, este Tribunal, la tesis que viene sosteniendo la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, en diversas resoluciones judiciales, entre las que se cita, el Auto núm. 478 de 8/9/2000 y la Sentencia núm. 522 de 27/9/2000, entre otras, que declaran que del mismo modo que es legítima la pretensión del apelante de que se deje sin efecto la resolución recurrida, lo que no puede pretenderse con fortuna por quien recurre es que se impongan a la parte apelada las costas de la alzada. Las razones de ello no son otras que las que resultan de las normas aplicables en materia de costas de la apelación y la relativa a que siendo el recurrente la única parte que ha dado lugar y ocasionado con su impugnación la realización de actuaciones procesales en la segunda instancia, que no han sido provocadas por quien no apeló, no sea éste, sino aquel, quien haya de correr con el riesgo de la imposición de las costas de la apelación si es la suya desestimada, mientras que el triunfo de su recurso sólo podrá dar lugar a que no se haga expresa condena por tal concepto, no que se impongan aquellas a la parte que sólo se personó en la alzada para defender la Sentencia dictada en la primera instancia, por lo que, en consecuencia, ni siquiera la hipotética estimación del recurso de apelación podría originar la condena de la apelada al pago de las costas de la alzada que se pidió por el recurrente
En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en nombre de S.M. El Rey, y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español,
PRIMERO.- ESTIMAR el recurso de apelación formulado por DOÑA Rebeca contra la sentencia de 15 de julio de 2002, que se revoca, y en su consecuencia, DESESTIMAR la demanda formulada por DOÑA Amparo contra DOÑA Rebeca sobre reclamación de cantidad, absolviendo a la demandada de las pretensiones contra ella deducidas con imposición a la demandante de las costas procesales causadas en la primera instancia.
SEGUNDO.- Respecto de las costas de la apelación, cada una de las partes soportará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.
A su tiempo, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, con certificación de esta RESOLUCIÓN, para su ejecución y cumplimiento. Así por esta Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos