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Timestamp: 2020-01-29 09:25:20
Document Index: 414019969

Matched Legal Cases: ['artículo 18', 'artículo 52', 'artículo 52', 'artículo 3', 'artículo 52', 'artículo 52', 'artículo 202', 'artículo 9', 'artículo 202', 'artículo 20']

BOE.es - Documento BOE-A-2016-2424
Documento BOE-A-2016-2424
«BOE» núm. 60, de 10 de marzo de 2016, páginas 19191 a 19197 (7 págs.)
BOE-A-2016-2424
Presentada en el Registro de la Propiedad de Corcubión la referida escritura, fue objeto de calificación negativa por la registradora, doña María Jesús Franco Alonso, que, a continuación, se transcribe: «Registro de la Propiedad de Corcubión Nº Entrada: 4112 Nº Protocolo: 1089/2015 Registro de la Propiedad de Corcubión Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Don/Doña A. G., C., el día 15/09/2015, bajo el asiento número 58, del tomo 50 del Libro Diario y número de entrada 4112, que corresponde al documento otorgado por el Notario de Santa Comba Don/Doña F. V. E., con el número 1089/2015 de su protocolo, de fecha 27/08/2015, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: En el certificado del técnico incorporado a la escritura que se califica, hay manifiestas discrepancias con las certificaciones catastrales aportadas: 1) Se señala que la edificación se construyó sobre las fincas registrales 8682 y 8683 de dos mil seiscientos metros cuadrados, respectivamente, pero según catastro la edificación estaría sólo sobre la finca registral 8682, cuya referencia catastral es 15094A507002070001TH. 2) La edificación tiene una superficie diferente e inferior en el catastro que en la descripción de la escritura y certificado del técnico. 3) Asimismo en el certificado del técnico se señala que la edificación tiene una antigüedad superior a 20 años según “los datos y averiguaciones aportados según se puede deducir…ˮ, el documento aportado es la certificación catastral y como he señalado la descripción de la obra nueva no coincide. Para poder en consecuencia inscribir la Obra Nueva al amparo del artículo 52 del R.D. 1093/1997 de 4 de Julio, será necesario cumplir los requisitos del mismo y que ambas descripciones coincidan. Fundamentos de Derecho: Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria y 52 R.D. 1093/1997 de 4 de Julio. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Contra esta calificación (…) Corcubión a cinco de Octubre del año dos mil quince. La Registradora».
El día 5 de noviembre de 2015, mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad de Corcubión el día 10 de noviembre de 2015, doña C. A. G. interpuso recurso contra la calificación, en el que alega los siguientes fundamentos jurídicos: «(…) Y dado que la declaración de obra nueva no está protegida por la fe pública registral, el control de legalidad de formalidad extrínseca que efectúa el Registrador en la calificación no puede afectar a elementos fácticos que se constatan de forma suficiente con la certificación del técnico en base a su capacitación profesional y responsabilidad. Dicho de otro modo: el sr. Registrador debe comprobar el cumplimento de los requisitos del art. 52 del RD 1093/1997 (que concurren), pero no puede calificar cuestiones fácticas certificadas por el técnico, tampoco mediante su contraste con las certificaciones catastrales apreciando posibles discrepancias (…) la negativa a la calificación en este supuesto está asentada en un extremo que queda fuera del margen de apreciación de la sra. Registradora, por lo que ha de revocarse la calificación y acordarse la inscripción. La sra. Registradora carece de competencia (…) para ir más allá de la constatación de los requisitos (en verdad concurrentes) del art. 52 del RD 1093/1997, no teniendo facultad legal para cuestionar los datos fácticos contenidos en el certificado expedido por el técnico, ni tampoco para valorar posibles discrepancias entre la realidad fáctica certificada por el técnico y lo que resulte de las certificaciones catastrales (…) 1º.–Se incurre en exceso por la sra. Registradora cuando afirma que existen discrepancias entre la ubicación de la obra nueva según el certificado del técnico (en la que se manifiesta que está en las fincas 8682 y 8683, que ocupa parcialmente) y la ubicación que obra en la certificación catastral (en la que consta en la 8682). No negamos que hay una discrepancia entre la realidad y la certificación catastral y que ello habrá de ser corregido ante el Catastro por el procedimiento establecido, pero la obra nueva está edificada donde está edificada, donde ha certificado el técnico dejando constancia de un dato fáctico, que la sra. Registradora no está facultada para cuestionar. La sra. Registradora podría denegar la inscripción si se pretendiera la declaración de obra nueva respecto de una edificación ubicada en una finca distinta de las agrupadas, pero en este caso como la edificación está en parte de dos de las fincas agrupadas, su control de legalidad formal extrínseca no cabe extenderlo a la exacta ubicación de la edificación en base a una discrepancia con la certificación catastral, porque como se ha razonado la fe pública registral no protege el dato fáctico ni de la propia existencia de la obra nueva, tampoco de su ubicación exacta. En este supuesto se describe en el título la obra nueva según la certificación del técnico ubicándola en unas fincas agrupadas concretas cuya descripción (la de la certificación técnica incorporada al título) coincide con la descripción registral, no habiendo pues duda alguna sobre la identidad de las fincas en las que se ubica el edificio (…) 2º.–Se incurre en otro exceso por la sra. Registradora cuando sostiene que hay discrepancia en la superficie de la edificación declarada entre lo que consta en el certificado del técnico y lo que obra en la certificación catastral. Una vez más recordar que la fe pública registral no protege el dato fáctico de la superficie de la edificación que se declara y que la sra. Registradora no puede denegar la inscripción por esa discrepancia entre las superficies que obran en el certificado del técnico y el Catastro. La superficie real de la edificación ha sido certificada por el técnico y como tal ha de ser inscrita, con independencia de que pueda haber una discrepancia con la realidad catastral, que habrá de ser corregida por el cauce procedimental administrativo oportuno, pero no servir dicha discrepancia para denegar la inscripción registral. A mayor abundamiento cuando la superficie según la certificación técnica de las fincas agrupadas sobre la que se ubica la obra nueva, es coincidente con la superficie registral. Interesa la cita como precedente de la resolución nº 15124 de 12.11.12 de la DGRN: “En relación con la discrepancia entre los datos que resultan de las certificaciones incorporadas (la técnica, elaborada por un arquitecto y la catastral), ha de señalarse que como tiene declarado este Centro Directivo, las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida –certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica y acta notarial– constituyen una lista cerrada, pero no hay mención en la norma sobre la existencia de una jerarquía entre éstas pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras. Lo importante es que se acredite el hecho constructivo. Por ello, tampoco reviste especial trascendencia la ‘posible discrepancia entre el medio probatorio utilizado –certificado del técnico– y la certificación catastral incorporada, pues es necesario señalar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (RCL 1997, 1861), al incluirse en el epígrafe de la escritura denominado ̒ antigüedad de la construcción’ invocando como prueba de la misma, y acreditando además la descripción que coincide con la del título, ese certificado del técnico –arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente– que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripción; el segundo –certificado catastral– se obtiene telemáticamente por el notario y se relaciona en el título bajo el epígrafe ‘referencia catastralʼ con la única finalidad, en este supuesto, de dar cumplimiento a la exigencia del artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en su nueva redacción de la Ley 2/2011, de 4 de marzo (RCL 2011, 384), de Economía Sostenibleˮ. En este caso debe tenerse como acreditada la antigüedad que resulta del certificado técnico, que además es la más congruente con lo que resulta del certificado expedido por el técnico municipal. 3.–Se incurren en otro exceso por la sra. Registradora al cuestionar la antigüedad del edificio certificada por el técnico. No es competente la sra. Registradora para no asumir la antigüedad que ha sido certificada por el técnico, cuando además esa antigüedad también consta más que reforzada en la propia certificación catastral, que como ya se ha razonado obviamente se refiere a la misma edificación (asumiendo que en el Catastro el edificio no está bien descrito y que habrá que corregirlo para adecuarlo a la realidad mediante el procedimiento administrativo que corresponda, pero no determinando la calificación registral negativa). La sra. Registradora carece de competencia para cuestionar la valoración probatoria que ha llevado al técnico a certificar la fecha de terminación de la obra (…) el título presentado cumple todos los requisitos prevenidos en este precepto (artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) que como es sabido es la vía para inscribir cualesquiera obras terminadas no adecuadas a la legalidad urbanística vigente: (…) 1º.–Se ha probado mediante certificación técnica la terminación de la obra en fecha determinada, así como su descripción coincidente con el título. El técnico certificante ha descrito con toda precisión la obra nueva y que la obra ha sido terminada antes de 1995, dato no contradicho por la certificación catastral que fija incluso una fecha anterior. 2º.–Se cumple además el requisito de que la fecha de terminación certificada por el técnico es anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción que hubiera podido cometer el edificante. 3ª.–Y por último, no consta en el Registro la incoación de una anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca».
1. Mediante la escritura calificada, autorizada el día 27 de agosto de 2015, se formalizó la aportación a gananciales, agrupación y declaración de obra nueva respecto de determinadas fincas.
2. El artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se refiere a las exigencias para la inscripción de las obras nuevas ya construidas con antigüedad suficiente para no incurrir en expediente de disciplina urbanística: «a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación». La primera de tales exigencias se fundamenta en la necesidad de asegurar inequívocamente que la edificación que se describe en el título es la misma que aquélla respecto de la cual se acredita su terminación en fecha determinada. Por otra parte, nada impide que la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad de la misma se acrediten por el mismo medio probatorio, o por medios probatorios distintos –la certificación técnica y la certificación catastral–, siempre que no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación (cfr., por todas, la Resolución de 4 de diciembre de 2009, con criterio confirmado por otras muchas citadas en los «Vistos» de la presente).
3. También alega la recurrente que la registradora podría denegar la inscripción si se pretendiera la declaración de obra nueva respecto de una edificación ubicada en una finca distinta pero en este caso –afirma–, «como la edificación está en parte de dos de las fincas agrupadas, su control de legalidad formal extrínseca no cabe extenderlo a la exacta ubicación de la edificación».
4. Con esos antecedentes normativos, la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, y en particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».
5. Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación (como por ejemplo ocurre también, conforme al artículo 9, con las divisiones, agrupaciones, reparcelaciones, etc.), éste en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.
6. En cualquier caso, y no obstante lo expresado en los anteriores fundamentos jurídicos cuarto, quinto y sexto, lo cierto es que en el concreto procedimiento registral que motiva el presente recurso y Resolución, al haberse practicado el asiento de presentación con anterioridad al 1 de noviembre de 2015, la nueva redacción del artículo 202 de la Ley Hipotecaria no le resulta de aplicación directa, sin perjuicio de las consideraciones jurídicas antes hechas a propósito de la comprobación de los requisitos impuestos por el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo.