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Timestamp: 2018-07-20 04:43:40
Document Index: 803916

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 543', '§ 553', '§ 553', 'BGH', '§ 553', '§ 23', '§ 29', '§ 280']

Lebenspartner/in in die Mietwohnung aufnehmen? Nur mit Zustimmung des Vermieters! Mietrecht, Pachtrecht 123recht.net
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18.8.2015 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Mietwohnung, Aufnahme, Lebenspartner, Erlaubnis, Vermieter
Wer alleine in einer gemieteten Wohnung wohnt, kann nach Abschluss des Mietvertrages den Wunsch haben, seine/n Lebenspartner/in in die Wohnung aufzunehmen. Aber ist das einfach so möglich? Oder braucht man dafür die Zustimmung des Vermieters? Was passiert, wenn der Vermieter mit der Aufnahme nicht einverstanden ist? Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die gesetzlichen Grundlagen und konkrete Tipps für betroffene Mieter und Vermieter.
1. Keine Aufnahme ohne Erlaubnis des Vermieters
Eines vorab: Einen weiteren Bewohner darf man ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht in die Mietwohnung einziehen lassen. So regelt § 540 Abs. 1 BGB:
„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.„
Denn wer eine Wohnung für sich alleine angemietet hat, muss sich grundsätzlich hieran festhalten lassen. Der Vermieter hat zunächst ein berechtigtes Interesse daran, dass nur die Personen dauerhaft in der Wohnung leben, welche auch im Mietvertrag stehen. Denn diese hat sich der Vermieter als seine Vertragspartner ausgesucht – und keine anderen.
Eine „heimliche“ dauerhafte Aufnahme von Personen in die Mietwohnung ist daher aus Mietersicht keinesfalls zu empfehlen. Im schlimmsten Fall riskiert der Mieter dadurch eine Kündigung des Mietverhältnisses. § 543 Abs. 2, Nr. 2 BGB regelt nämlich:
Ein wichtiger Grund [für eine außerordentliche Kündigung; Anmerkung des Verfassers] liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt …
Zwar hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Aufnahme erteilt (dazu weiter unten), das ändert jedoch nichts daran, dass die dauerhafte Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters zunächst eine Pflichtverletzung des Mieters darstellt.
2. Anspruch des Mieters auf Zustimmung
2.1. Anspruch ergibt sich aus § 553 Abs. 1, S. 1 BGB
Der Mieter hat jedoch gem. § 553 Abs. 1, S. 1 BGB grundsätzlich einen Anspruch gegen den Vermieter darauf, dass dieser seine Zustimmung zur Aufnahme eines Lebensgefährten/einer Lebensgefährtin erteilt. Die Norm lautet:
Konkret bedeutet das, dass ein Vermieter die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung grundsätzlich dulden muss. Er kann die Aufnahme daher nicht ohne Gründe verbieten. Erforderlich ist hierzu ein – wie es im Gesetz steht - „berechtigtes Interesse“ des Mieters. Nach der Rechtsprechung ist das jedes (auch höchstpersönliche) Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. etwa BGH, Urt. v. 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05). Die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung fällt in jedem Fall drunter.
2.2. Vermieter kann Zustimmung verweigern
Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter unter Umständen die Zustimmung verweigern kann. Gem. § 553 Abs. 1, S. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern,
„...wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.„
Zu unterscheiden sind demnach drei Fallgruppen, in denen der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann.
2.2.1. Personenbezogene Gründe
Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Dritten, der aufgenommen werden soll, ein wichtiger Grund vorliegt. So wird der Vermieter in seiner Wohnung keine Personen dulden müssen, von denen eine Gefahr für die Mietsache ausgeht oder bei denen abzusehen ist, dass durch deren Einzug der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.
Ausdrücklich nicht zu den personenbezogenen Gründen zählt die Herkunft, Hautfarbe, Staatsangehörigkeit usw. des Dritten. Auch Moralvorstellungen des Vermieters etwa dahingehend, dass dieser nur verheiratete Paare in seiner Wohnung duldet, haben außen vor zu bleiben.
2.2.2. Übermäßige Belegung des Wohnraumes
Auch die übermäßige Belegung des Wohnraumes kann dazu führen, dass der Vermieter die Zustimmung verweigern kann. Bei zwei Personen wird jedoch in der Regel keine Überbelegung anzunehmen sein, denn selbst in Ein-Zimmer-Wohnungen dürfte es möglich sein, mit zwei Personen zu leben.
Weitere „sonstige Gründe“ können etwa vorliegen, wenn durch die Aufnahme des Lebensgefährten der Verwendungszweck der Wohnung geändert wird, etwa weil dieser in der Wohnung auch ein Gewerbe betreiben möchte, welches dem Wohnzweck nicht bloß untergeordnet ist.
3. Hinweise für ein Vorgehen des Mietersicht
Wenn Sie als Mieters Ihren Lebenspartner in Ihre Wohnung aufnehmen möchten, gilt vor allem eines: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter. In der Regel wird dieser keine Einwende haben, wenn Sie mit Ihrem Partner einen gemeinsamen Hausstand in der Wohnung gründen möchten. Geben Sie Name, Alter und Beruf des Lebenspartners an. Stellen Sie dem Vermieter (soweit er das möchte) den Lebenspartner vor – das schafft Vertrauen. Wenn Sie so vorgehen, werden Sie in der Regel zeitnah eine Erlaubnis Ihres Vermieters erhalten. Dem Einzug Ihres Partners in die nun gemeinsame Wohnung steht dann nichts mehr entgegen.
Sollte der Vermieter sich dennoch weigern, Ihnen die Erlaubnis zu erteilen, müssen Sie Klage erheben mit dem Begehren, dass der Vermieter Ihnen die Zustimmung erteilt. Zuständig hierfür ist das örtliche Amtsgericht (§ 23, Nr. 2a GVG i.V.m. § 29a ZPO) .
4. Hinweise für Vermieter
Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall darauf bestehen, die Person, welche in Ihre Wohnung einziehen soll, kennenzulernen – hierzu haben Sie auch ein Recht. Machen Sie sich bei einem persönlichen Gespräch einen Eindruck und entscheiden Sie dann, ob in der Person des Lebenspartners Gründe liegen, die Ihnen ein Recht geben, die Zustimmung zu verweigern oder ob sonstige Gründe hierfür vorhanden sind.
Wenn Sie Bedenken haben eine Erlaubnis zu erteilen, teilen Sie das dem Mieter mit. Möglicherweise lassen sich Bedenken in einem gemeinsamen Gespräch ausräumen.
Folgendes ist jedoch aus Vermietersicht zu beachten: Die unberechtigte Verweigerung der Zustimmung stellt gem. § 280 Abs. 1 BGB eine Pflichtverletzung des Vermieters dar, welche Schadenersatzforderungen des Mieters begründen kann. Diese können etwa darin bestehen, dass der Mieter sich gezwungen sieht, die Zustimmung vor Gericht einklagen zu müssen. Auch kann der Mieter bei einer unberechtigten Verweigerung einen Anwalt einschalten, welcher das Recht des Mieters gegenüber dem Vermieter geltend macht. Die Anwaltskosten kann der Mieter u.U. ebenfalls im Rahmen eines Schadenersatzanspruches gegenüber dem Vermieter geltend machen.
5.Im Zweifel lohnt der Gang zum Anwalt
In Grenzfällen kann es unter Umständen schwierig zu beurteilen sein, ob ein Anspruch des Mieters auf Zustimmung besteht oder nicht. Auch für den Vermieter ist es oft schwer zu beurteilen, ob er die Zustimmung verweigern darf oder nicht. In diesen Fällen lohnt es sich, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der Ihnen eine Einschätzung der Rechtslage liefert und mit Ihnen das weitere Vorgehen bespricht. Gerne stehe ich Ihnen hierfür zur Verfügung.
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