Source: http://dsklegal.pl/artykuly/roszczenia-nabywcow-zwiazane-z-wadami-lokalu-jakie-prawa-ma-deweloper/
Timestamp: 2018-12-18 16:21:49+00:00
Document Index: 33208173

Matched Legal Cases: ['art. 27', 'art. 27', 'art. 561', 'art. 5611', 'art. 5613', 'art. 568']

Roszczenia nabywców związane z wadami lokalu – jakie prawa ma deweloper?
Z doświadczeń Kancelarii DSK wynika, że obrót nieruchomościami, w tym zwłaszcza sprzedaż lokali mieszkalnych, często skutkuje powstaniem określonych roszczeń po stronie nabywców, związanych w szczególności z wadami lokali. Roszczenia te jednak nie zawsze pozostają zasadne. Celowe jest zatem zweryfikowanie czy deweloper ma realną możliwość podjęcia skutecznej obrony przed takimi roszczeniami, a jeśli tak, na co powinien zwrócić szczególną uwagę przy ich rozpatrywaniu.
Ustawa deweloperska1 – stosowanie
Co do zasady, przepisy ustawy deweloperskiej nie zawsze znajdą zastosowanie, o czym warto pamiętać. Przedmiotowa ustawa nakłada bowiem na dewelopera pewne obowiązki, wyłącznie jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, wobec której deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenieść własność tego lokalu na nabywcę, albo przenieść na nabywcę własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
W pozostałych przypadkach przepisy ustawy deweloperskiej nie będą miały zastosowania. Jako przykład należy wskazać taką sytuację, w której nabywcą lokalu mieszkalnego jest spółka, której nie będą przysługiwały roszczenia wynikające wprost z ustawy deweloperskiej.
Rynek pierwotny a rynek wtórny – wpływ na uprawnienia nabywcy
Warto także pamiętać, że do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady uprawniony jest jedynie ten, kto nabył nieruchomość na rynku pierwotnym, czyli od pierwotnego zbywcy. Wyjątkowo z uprawnień tych może skorzystać nabywca, jeżeli uprawnienia te zostały na niego przeniesione w umowie sprzedaży bądź osobnej umowie ze sprzedającym. Jeśli formalności takie nie zostały jednak dopełnione, nabywca nieruchomości na rynku wtórnym może dochodzić roszczeń jedynie od sprzedającego. W takim przypadku, jeśli deweloper otrzymania wezwanie do usunięcia wady (lub podjęcia innych czynności, o których mowa w dalszej części publikacji), celem zabezpieczenia swoich interesów, powinien zweryfikować, czy osoba ta jest uprawniona do dochodzenia roszczeń z rękojmi.
Pojęcie wady pozostaje tożsame zarówno w odniesieniu do nabywców, do których mają zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej jak i do tych nabywców, którzy nie zostali objęci ochroną ustawy deweloperskiej. Taki wniosek wynika z przepisu art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym w zakresie nieuregulowanym w przepisach art. 27 ust. 1-5 ustawy deweloperskiej, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny2 o rękojmi.
W pierwszej kolejności warto zaznaczyć, że wady dzielą się na wady prawne oraz wady fizyczne.
Z kolei wada prawna występuje w sytuacji, gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu, a w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa.
Co ciekawe, zgodnie m.in. z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie brak pozwolenia na użytkowanie nie jest wadą prawną lokalu3, o czym wielu nabywców zapomina.
Można także wyróżnić podział wad na istotne oraz nieistotne:
– wada istotna uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, uniemożliwia jego prawidłowe funkcjonowanie, znacznie obniża jego wartość rynkową,
– wada nieistotna nie uniemożliwia korzystania z lokalu, nie ogranicza jego cech funkcjonalnych oraz nie obniża jego wartości rynkowej.
Powyższe rozróżnienie jest o tyle ważne, że w znacznej części wpływa na możliwość skorzystania przez nabywcę z przysługujących mu uprawnień, w tym w szczególności prawo odstąpienia od umowy.
W przypadku, gdy lokal ma wadę, nabywcy przysługują co do zasady następujące uprawnienia:
– może on żądać wymiany rzeczy na wolną od wad;
– może on żądać usunięcia wady;
– może on złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny oraz
– może on złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Wybór uprawnienia należy do nabywcy, a prawo wyboru uprawnienia jest prawem kształtującym, dlatego też wybór dokonany w odniesieniu do konkretnej wady wiąże nabywcę i może być zmieniony tylko za zgodą dewelopera.
W kontekście powyższego warto zaznaczyć, że w sytuacji, gdy nabywca wystąpi z żądaniem obniżenia ceny to nie może, bez uprzedniej zgody dewelopera, zmienić żądania i odstąpić od umowy. Rozwiązanie takie pozostaje korzystne dla dewelopera, który może każdorazowo dokonać analizy żądania nabywcy pod kątem ryzyk, które mogą wynikać z poszczególnych żądań nabywcy.
Co ciekawe, nabywca nie może skorzystać z uprawnień najdalej idących (obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy), jeżeli deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Taki mechanizm ma na celu zapobieżenie nieuzasadnionemu obniżaniu ceny albo odstępowaniem od umów, jeżeli wady lokalu mieszkalnego pozostają możliwe do usunięcia. Jedynie w tych przypadkach, kiedy deweloper już raz wymieniał lub naprawiał przedmiot umowy albo jeżeli nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany lub naprawy, wówczas nie może on skutecznie przeciwdziałać oświadczeniu nabywcy o obniżeniu ceny lub o odstąpieniu od umowy. Powyższe pozostaje o tyle ważne, że często zdarza się, że nabywcy od razu występują z żądaniem obniżenia ceny lub składają oświadczenie o odstąpieniu od umowy pomimo, iż deweloper nie otrzymał uprzedniego wezwania do usunięcia wady lub wymiany rzeczy na wolną od wad.
Kolejną istotną kwestią jest, że skutkiem realizacji uprawnienia do obniżenia ceny może być zmiana treści umowy, która najczęściej jest zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli zatem ustawa lub strony wymagały dla zawarcia umowy formy szczególnej to oświadczenie o obniżeniu ceny powinno zostać złożone w takiej samej formie. Ponadto obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Nie jest zatem właściwe złożenie przez nabywcę oświadczenia o obniżeniu ceny o dowolną wartość, opartą jedynie na własnych wyliczeniach nabywcy i dokonanie tej czynności w formie pisemnej podczas, gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.
Warto zwrócić uwagę, że celowe pozostaje każdorazowe ustosunkowanie się dewelopera do otrzymanego wezwania, nawet w sytuacji, gdy żądanie usunięcia wady lub wymiany rzeczy nie są zasadne. Przyjęcie bowiem odpowiedniej koncepcji działań umożliwi deweloperowi podjęcie skutecznej obrony jego interesów w przypadku wystąpienia nabywcy z dalszymi żądaniami. Równocześnie, obiektywna ocena ryzyk może być kluczowa w przypadku ewentualnego sporu sądowego.
Termin usunięcia wady – ustawa deweloperska
Co do zasady, zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane (w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu) wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Wydaje się, że w przypadku ewentualnego przekroczenia terminu na usunięcie wady, ustawodawca wprost nie przewidział ustawowych sankcji, które mogłyby zostać nałożone na dewelopera. Bezsprzecznie, usunięcie części wad wymaga znacznego zaangażowania czasowego związanego m.in. z koniecznością zamówienia, dostarczenia oraz zamontowania rzeczy wolnych od wad (np. stolarki okiennej etc.).
Kwestią kluczową pozostaje zatem uznanie wady przez dewelopera. Mianowicie dopiero dokonanie tej czynności warunkuje rozpoczęcie terminu na jej usunięcie. Jeżeli natomiast deweloper nie uznaje wady za zasadną, w terminie analogicznym (14 dni od dnia podpisania protokołu) zobowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach. W takiej sytuacji oczywiście może powstać spór pomiędzy stronami co do zasadności odmowy usunięcia wady przez dewelopera. Wydaje się natomiast, że w przypadku merytorycznego odniesienia się przez dewelopera do żądania nabywcy, deweloper ma spore szanse przeciwdziałania nieuzasadnionym żądaniom nabywców również na drodze postępowania sądowego.
Termin usunięcia wady – Kodeks cywilny
Kwestia terminu usunięcia wady została uregulowana w Kodeksie cywilnym w sposób nieco odmienny od przepisów ustawy deweloperskiej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym deweloper (sprzedawca) jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego (art. 561 § 2 k.c.).
Wobec takiego sformułowania przepisu dotyczącego terminu usunięcia wady można założyć, że termin ten będzie uzależniony od obiektywnych możliwości i uwarunkowań dewelopera (zarówno technicznych, technologicznych i osobowych), o ile nie znajdą zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej. Można wyobrazić sobie taką sytuację, w której nabywca żąda usunięcia wady polegającej na zamontowaniu okien z uszkodzonymi roletami i wyznacza deweloperowi dwudniowy termin na usunięcie wady. Oczywiście termin może nie być możliwy do dotrzymania właśnie z uwagi na brak obiektywnej możliwości wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad. Zatem czas na usunięcie wady powinien być rozsądny, ale jednocześnie niezbyt wydłużony, aby nie powodować nadmiernych trudności po stronie nabywcy.
Usunięcie wad przez nabywcę – co z kosztami?
Zasadną pozostaje, że koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca (z zastrzeżeniem jednak art. 5611 § 2 i 3 k.c.). Do kosztów wymiany i naprawy zalicza się m.in. koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia (por. art. 5613 k.c.). Z doświadczeń Kancelarii DSK wynika jednak, że nabywcy często podejmują się samodzielnego usuwania wad, którego kosztami próbują potem obciążyć dewelopera. Co w takiej sytuacji? Czy deweloper powinien zwrócić nabywcy koszty tzw. wykonania zastępczego?
Kluczowe w tym zakresie pozostają postanowienia umowne. Należy zatem dokonać analizy zawartej z nabywcą i umowy i ocenić, czy umowa przewiduje takie uprawnienie, a także czy zostały spełnione przesłanki warunkujące możliwość usunięcia wad na koszt i ryzyko dewelopera (np. upływ terminu na usunięcie wady etc.). Kompleksowa analiza danego stanu faktycznego pozwala na przyjęcie odpowiedniej koncepcji działań, która będzie odpowiadała przyjętym unormowaniom, a także nie będzie narażać dewelopera na poniesienie nieuzasadnionych kosztów.
Z kolei, jeżeli strony w umowie nie przewidziały możliwości usunięcia wady na koszt i ryzyko dewelopera, odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi nabywca może usunąć wadę tylko w przypadku uzyskania uprzedniego upoważnienia przez sąd. Rozwiązanie takie jest korzystne dla deweloperów, ponieważ brak uzyskania zgody sądu na usunięcie wady oznacza, że w przypadku usunięcia wady przez nabywcę na własną rękę, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu tych kosztów tylko w przypadku wykazania przez nabywcę, że poniósł on szkodę spowodowaną nieusunięciem wady.
Często można spotkać sytuacje, w których nabywca usuwa wadę jeszcze przed upływem terminu na jej usunięcie przez dewelopera. W takim przypadku ciężko jest mówić o nienależytym wykonaniu umowy przez dewelopera (są jednak wyjątki), którego działania nie pozostawały bezprawne. Bezsprzecznie, każdy stan faktyczny pozostaje inny i dopiero jego kompleksowa ocena pozwala na przyjęcie odpowiedniej taktyki zmierzającej do ochrony interesów dewelopera.
Przedawnienie roszczeń nabywców
Warto zwrócić uwagę, że odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu nie jest nieograniczona w czasie. Zgodnie z art. 568 §1 k.c., sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady, ale jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Terminy przedawnienia mogą zostać wydłużone w ramach umowy, ale nie mogą ulec skróceniu.
Należy zwrócić uwagę, że zadośćuczynienie żądaniom nabywców po upływie ustawowego czy umownego terminu przedawnienia pozostaje w wyłącznej gestii dewelopera. Jednak celowe pozostaje zweryfikowanie, czy ewentualne żądanie nabywcy nie jest spóźnione i czy usunięcie wady po tym terminie nie narazi dewelopera na poniesienie wysokich kosztów.
Mając na uwadze zarówno przepisy ustawy deweloperskiej jak i w szczególności przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że nabywcom przysługują określone uprawnienia, z których może skorzystać. Takie uregulowania ustawowe wynikają zwłaszcza z przyjętych przez ustawodawcę założeń, że deweloper pozostaje silniejszą stroną stosunku zobowiązaniowego. Jednak warto podejść do każdego z takich roszczeń w sposób indywidualny, co zapewni przyjęcie takiej koncepcji działań, która pozwoli na zminimalizowanie ryzyka związanego z wystosowaniem przez nabywcę określonego żądania. Ważne jednak pozostaje to, że deweloper nie musi każdorazowo spełniać żądań nabywcy w sposób przez niego narzucony. Przepisy prawa zapewniają deweloperom również pewne pole manewru, z czego warto korzystać.
Jeśli rozważacie Państwo podjęcie skutecznej ochrony Waszych interesów lub wejście w spór z nabywcą lokalu, zapraszamy do kontaktu.
1Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz.U.2017.1468 t.j.
2 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz.U.2018.1025 t.j.
3 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 maja 2013 sygn. akt I ACa 74/13