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Timestamp: 2019-09-17 17:18:40
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Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 10
Caso #10-1: Discriminación de Minorías en los Servicios Profesionales
Una pareja de color llamó al REALTOR® A y mostró interés en la compra de una casa entre 130.000$ y 145.000$ de tres dormitorios, una parcela grande, y en una urbanización concreta. El REALTOR® A, buen conocedor de esa urbanización por haber vendido muchas propiedades en ella, le dijo que las propiedades allí estaban entre 180.000$ y 220.000$. En vista de ello la pareja les dijo que les gustaría ver lo que había disponible dentro de sus posibilidades. Tras analizar detalladamente sus posibilidades y determinar el máximo que se podían permitir, el REALTOR® A llegó a la conclusión de que no podrían comprar algo que valiera más de 137.500$ como tope. En función de ello les mostró casas que cumplían esos criterios que habían descrito. No obstante, a pesar de que el REALTOR® A les explicó que todas las casas que les mostró cumplían esas características que ellos buscaban, no mostraron ningún interés en ninguna de ellas.
Unos días más tardes, la pareja presentó una demanda ante la asociación acusando al REALTOR® A de haber vulnerado el Artículo 10 del Código Ético, alegando que les había dirigido a cierto tipo de zonas y propiedades por ser de color.
El secretario inmediatamente envió la denuncia al comité de Reclamaciones, que realizó una revisión preliminar y remitió la demanda de vuelta al secretario, ordenándole que organizase una vista ante un tribunal del Comité de Estándares Profesionales. El REALTOR® A fue debidamente informado y se le dio la oportunidad de responder a la denuncia.
En la vista, la pareja continuó con su denuncia de discriminación por parte del REALTOR® A diciéndole al tribunal que habían insistido en comprar en una urbanización determinada pero ninguna de las casas que le habían enseñado estaban en ella. El REALTOR® A respondió facilitando documentación por escrito en la que los compradores describían las características de la propiedad, y el precio que buscaban, y demostrando que les había mostrado una serie de propiedades que cumplían esas características, si bien era cierto que ninguna de ellas estaba en esa urbanización. El REALTOR® A había advertido a los clientes que allí no había propiedades de esas características y en ese rango de precio. Además el REALTOR® A facilitó información de propiedades a la venta y vendidas en esa urbanización que confirmaron que la media estaba entre 180.000$ y 220.000$. El REALTOR® A dijo al tribunal que había ofrecido un servicio libre de discriminación mostrándoles las propiedades que cumplían los requisitos que habían manifestado. Señaló al tribunal que la denuncia de dirigirles hacia una zona determinada por razones de discriminación racial implicaba la negación de un servicio profesional igualitario. El REALTOR® A declaró: «si en ese barrio hubiera propiedades entre 130.000$ y 145.000$ con al menos tres dormitorios y un jardín grande, y me hubiera negado a enseñársela entonces tendrían razón en su denuncia, pero ni los hay ni los ha habido nunca desde que se construyó esa urbanización hace cinco años. No puedo enseñarles lo que no existe».
El tribunal concluyó que el REALTOR® A había cumplido con su obligación de ofrecer un servicio igualitario y no había vulnerado el Artículo 10.
Caso #10-2: Negativa a dar un Servicio igualitario en el servicio profesional.
Un sábado por la mañana, el REALTOR® B como comercial de su gerente, el REALTOR® A, respondió una llamada telefónica de un comprador potencial que, reciente graduado de la universidad, había aceptado un puesto como profesor en un colegio local y debía mudarse a la ciudad. Estaba casado, tenía don niños pequeños, y era un veterano del ejército.
Tras cualificarle para una vivienda de tres dormitorios en un precio en torno a los 80.000$ el REALTOR® B le describió una serie de propiedades disponibles cerca del colegio y organizó citas para mostrarle casas de esas características. Esa tarde el REALTOR® B le mostró a él y a su mujer tres casas cerca de la escuela.
El lunes, en una reunión de profesores, el comprador conoció a otro profesor que también se estaba mudando a la ciudad para trabajar en el colegio y también estaba mirando casas. También estaba casado, tenía dos hijos y también era veterano.
El primero habló del REALTOR® B, su conocimiento de mercado y financiación para veteranos y cómo le había ayudado. El nuevo comprador llamó al REALTOR® B de parte de su colega, y le habló de sus necesidades idénticas al del primero puesto que también era profesor del mismo colegio, estaba casado con dos hijas y necesitaría la financiación para veteranos del ejército. Este segundo comprador era negro.
El REALTOR® B le mostró casas en distintos barrios en los que vivía gente de diferentes razas pero no les enseñó ninguna cerca de la escuela. Al pedirle que les enseñara casas cerca de la escuela el REALTOR® B le contestó que en esa zona no había casas apropiadas para ellos. El día siguiente el comprador fue a visitar a su colega y le comentó sus problemas encontrando una casa cerca de la escuela y se enteró de que el REALTOR® B le había mostrado varias alternativas de compra. El comprador presentó una denuncia ante la Asociación denunciando que el REALTOR® B le había discriminado a él y a su familia al no haberle ofrecido servicios equivalentes a los de su colega.
El Comité de Reclamaciones revisó la denuncia. El REALTOR® B fue acusado de una supuesta violación del Artículo 10, y la queja se envió a un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales.
En la vista, el REALTOR® B admitió que no se esforzó en mostrar propiedades al segundo comprador en barrios próximos a la escuela al igual que el caso del primer comprador porque pensaba que el comprador se sentiría más a gusto viviendo en barrios con mayor mezcla racial.
El tribunal determinó que el REALTOR® B había vulnerado el Artículo 10 del Código Ético.
Caso #10-3: Equidad de los servicios del REALTOR®
El REALTOR® A fue contactado por una mujer cabeza de familia sobre una casa que se había anunciado a la venta la semana anterior. Cuando el REALTOR® A le dijo que la casa ya se había vendido, la compradora le pidió que le enseñara casas de entre 80.000$ y 90.000$ con tres dormitorios y situadas cerca de colegios y escuelas. El REALTOR® A procedió a mostrarle casas que cumplían los criterios de precio, tamaño y situación, pero a la compradora no le interesó ninguna de ellas.
Poco después, el comprador presentó una denuncia a la Asociación contra el REALTOR® A, quejándose de que había violado el Artículo 10 del Código Ético al no haberle prestado un servicio profesional adecuado por ser mujer. Alegaba que no había recibido el mismo servicio que el que habría recibido un hombre que buscase una casa con las mismas características de precio, dimensiones y situación.
La queja se remitió al Comité de Reclamaciones y tras una revisión preliminar y evaluación, éste se los remitió al secretario quien decidió que el Comité de Estándares Profesionales nombrara un tribunal y se realizara la correspondiente notificación al REALTOR® A.
En la vista el comprador expresó sus quejas y concluyó diciendo: «es evidente que el REALTOR® A discriminó en mi contra por ser mujer. En mi opinión, mostró poco interés en ayudarme a encontrar casa».
El REALTOR® A respondió que lamentaba que sentía que tuviera esa opinión, pero que él no mantenía esa actitud de la que le acusaban. El REALTOR® A informó al tribunal de que él utilizaba sistemáticamente un informe de contacto de cada cliente potencial, incluyendo información de identificación de los clientes, información sobre rango de precio aceptable, tipo de vivienda y situación preferida, así como las viviendas mostradas con información sobre el precio, tipo y situación de cada una. El REALTOR® A mostró muchos de esos informes incluyendo los correspondientes a esta compradora. Estos informes demostraban que muchas de las casas que se le habían mostrado cumplían los requisitos que ella misma había fijado.
El tribunal determinó que la documentación presentada por el REALTOR® A dejaba claro que se había ofrecido un servicio profesional equitativo y que no se había violado el Artículo 10.
Caso #10-4: Uso de Cartas de Marketing «Elija su Vecino»
El REALTOR® A captó una propiedad en una urbanización nueva. Siguiendo las instrucciones de su cliente, el REALTOR® A no publicó la propiedad en la MLS ni puso un cartel de «Se Vende» ni la anunció en el periódico local. El vendedor le había dicho que quería que la venta se hiciera de forma discreta a compradores «que encajen en el bario… gente del mismo nivel socioeconómico» que el de los otros residentes de la urbanización.
De acuerdo con su conversación con el vendedor, la única acción de marketing fue enviar una carta al resto de los residentes de la urbanización invitándoles «a tomar parte en la decisión de quien será tu próximo vecino. Si sabe de alguien que le gustaría tener como vecino, por favor hágale saber que esta casa está disponible, o llámeme y estaré encantado de contactarle y preparar una visita privada».
Esta acción de marketing llamó la atención del REALTOR® B cuya madre vivía en la urbanización. El REALTOR® B presentó una denuncia acusando al REALTOR® A de haber vulnerado el Artículo 10 del Código Ético.
En la vista, el REALTOR® B dijo al tribunal que había recibido una copia de la carta que había recibido su madre, que vivía hace poco en la urbanización. El REALTOR® B dijo al tribunal que había revisado la MLS, había mirado si había un cartel de «Se Vende» y había buscado la propiedad en el periódico. Al no haber encontrado información alguna de la propiedad por ninguna parte, el REALTOR® B llegó a la conclusión de que la estrategia de marketing del REALTOR® A consistía en limitar el acceso a la propiedad a personas preseleccionadas por los actuales residentes. «Según yo lo veo» dijo el REALTOR® B esto solo puede significar una cosa: el REALTOR® A discrimina de forma deliberada contra compradores de otras zonas, gente de distintas procedencias, que nunca tendrán la oportunidad de saber que la casa está a la venta. Obviamente el REALTOR® A dirige todo su marketing hacia encontrar compradores que no alteren las características étnicas y económicas de la urbanización».
El REALTOR® A defendió sus acciones informando al panel de que estaba actuando de acuerdo con las instrucciones de su cliente. El propietario acudió como testigo y lo confirmó, añadiendo que él y los demás residentes de su manzana tenían un acuerdo informal por el que se comprometían a buscar compradores «adecuados» para sus casas cuando decidieran vender. El vendedor pensaba que al ampliar la campaña de marketing a todos los miembros de la urbanización ya habían aumentado las posibilidades de encontrar este tipo de compradores potenciales».
El tribunal determinó que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 10 del Código Ético. En su decisión el panel advirtió al REALTOR® A de que las instrucciones de un cliente no le relevaban de su obligación de comercializar las propiedades sin distinciones de raza, color, religión, sexo, handicap, estatus familiar, país de origen, orientación sexual, o identidad de género, tan y como dice el Artículo 10. En opinión del tribunal, no cabía duda de que el uso de cartas de «Elige tu Vecino» como única acción para encontrar compradores estaba pensado para saltarse los requisitos del Artículo 10.
Por otra parte, el tribunal advirtió que el REALTOR® A no estaba obligado a obediencia a su cliente cuando sus instrucciones supusieran la vulneración de la ley, como era en este caso, ya que la legislación vigente sobre igualdad de derechos de vivienda prohíbe este tipo de discriminación. La Asociación no consideró obligatorio poner los hechos en conocimiento de la autoridad reguladora de la profesión inmobiliaria del estado al no haber daño o perjuicio económico de terceros.
Caso #10-5: Uso de Cartas «Elige tu Vecino» como parte de una Campaña de Marketing
La Asociación de REALTORS® recibió una denuncia de una asociación de defensa del libre acceso a la vivienda acusando al REALTOR® A de usar técnicas de marketing discriminatorias que violaban el Artículo 10 del Código Ético en la comercialización de una nueva promoción.
Para apoyar su denuncia, la asociación facilitaba copias de unos folletos impresos con el título «Elija su Vecino» enviados por el REALTOR® A a los residentes de la zona. Las cartas informaban de que la nueva promoción ya estaba a la venta e invitaban a los vecinos a que contactaran al REALTOR® A si conocían a alguien que pensaran que podría estar interesado en comprar una casa.
En la vista del caso, el REALTOR® A defendió el uso de su folleto impreso «Elija su Vecino» haciendo ver que se trataba solamente de una de las piezas de su campaña de marketing, y no eran un intento de restringir acceso a la propiedad en base a raza, color, religión, sexo, handicap, estatus familiar, pais de origen, orientación sexual o identidad de género de acuerdo con el Artículo 10. El REALTOR® A facilitó copias de anuncios publicados en muchos periódicos, folletos de «Open House» distribuídos en supermercados por toda la ciudad, y una copia de la hoja de características sacada de la MLS, en la que estaba publicada. El REALTOR® A destacó: «de acuerdo con mi experiencia los residentes actuales de una zona a menudo tienen amigos o parientes que les han dicho que les gustaría vivir cerca de ellos, en su zona. Tiene sentido incluir los contactos con estos vecinos en una campaña de marketing!»
El tribunal determinó que el REALTOR® A no había vulnerado el Artículo 10. En sus «Consideraciones sobre los Hechos y Conclusiones», el panel destacó que el uso de cartas de «Elija a su Vecino» no constituye una violación por sí mismo del Artículo 10, pero advirtió de que esas cartas se podrían usar de una forma contraria al espíritu del Artículo 10. Usadas junto con otras acciones de marketing y no como forma de limitación o restricción del acceso a la propiedad por razones de raza, color, sexo, handicap, estatus familiar, país de origen o nacionalidad, orientación sexual o identidad de género, las cartas de «Elige tu Vecino» son una forma más de anunciar la disponibilidad de una propiedad y atraer compradores potenciales.