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Timestamp: 2018-09-24 06:15:00
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Consulta gratuita Administrador de Fincas - HTV GESTIÓN
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17 diciembre, 2016 By htv-gestion 139 Comments
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victoria fernadez consulta
31 agosto, 2018 at 08:31
htv-gestion consulta
16 septiembre, 2018 at 12:46
A la hora de la renovación, en Junta Ordinaria, no es problema en que en el punto del día se indicase como por ejemplo CARGOS DE LA COMUNIDAD.
Al ser la renovación, que no se indique en el orden no lo invalida si se indica renovación cargos de comunidad ya que si se interesa la votación, es necesario hacerlo. Lo mismo ocurre con el
cargo de presidente. Si nada se dice se entiende renovado, pero si surge el tema de a votación en ambos casos puede hacerse, No podría ser en una extraordinaria si no se hubiera incluido en el orden del día.
En el caso que nos comenta impugnar el acuerdo, consideramos que no es la vía más efectiva, nosotros optaríamos por recoger representaciones de los propietarios que no asistan a fin de obtener mayor consenso.
Pepe Garcia consulta
28 agosto, 2018 at 19:24
Buenos días, mi pregunta es la siguiente: Pertenezco a una comunidad y tengo serias dudas sobre algunas facturas, he pedido una copia de algunas para hacer un seguimiento de la misma, y me han contestado lo siguiente: El hecho de facilitarme una copia de alguna factura podría suponer una vulneración de las medidas de seguridad de la información del fichero, que daría lugar a la responsabilidad de la comunidad y a la imposición de sanciones a la misma. Mi pregunta es la siguiente: Al ser un miembro de la comunidad ¿tengo derecho a que me faciliten una copia de cualquier factura?
16 septiembre, 2018 at 12:49
Al respecto la normativa indica que tiene derecho a consultarla, lo que evidencia que no a obtener copia.
Cristini consulta
28 agosto, 2018 at 12:43
Me gustaria saber a cuanto pueden ascender aproximadamente los gastos mensuales de comunidad en una urbanización con las siguientes características:
18 viviendas unifamiliares adosadas
Obra nueva, entrega finales 2018
Garita de seguridad con portero físico 24 horas
Acceso individual desde calle
Acceso a garaje común desde la calle para las 18 viviendas
100 metros de zonas ajardinadas comunes
No hay otros elementos comunes como locales o ascensores
Lo que busco es una estimación aproximada. Por ejemplo: 100€-150€?, o podría ser incluso más?, en que casos puede ascender a 200€ o mas?
16 septiembre, 2018 at 13:02
A la hora de interesar presupuesto para administrar una finca, el rango de precios suele ser distante entre los que se obtengan. Será acorde y proporcional al número de viviendas, eso si, también a los servicios que precisen y demanden, como podría ser en su caso asesoría laboral incluida y la diferencia no siempre lo más barato es lo mas rentable, la calidad se paga.
Una vez que tengan contratado un administrador deberán evaluar el servicio que les ofrecen, si debería ser ningún merito hacerlo, pues se presupone y son obligaciones:
Por parte del administrador, quizá el elemento más importante sea la labor de comunicación, dejando bien claros los servicios que ofrece. Disponer de un presupuesto detallado y un contrato de servicios con cláusulas concretas, que ambas partes acepten, es la primera condición para que no se generen conflictos en el futuro sobre este particular.
28 agosto, 2018 at 09:52
Buenos días. Vivo en una comunidad donde existe un paellero para uso de todos, y la normativa exige que una vez terminado de cocinar deben subirse las bombonas a sus casas, pues no hacen ningún caso y hay almacenadas 8 bombonas y están atadas con cadenas para que no se las lleven, que se puede hacer y donde puedo ir para solicitar una inspección. Gracias
16 septiembre, 2018 at 13:14
Entendemos que este inconveniente lo habrán tratado en alguna ocasión en Juntas celebradas sin llegar a solucionar la obligación del cumplimento de normas de régimen interior.
Le recomendamos que comunique de forma fehaciente (burofax con certificado de texto) al Presidente o Administrador estas cuestiones y si considera que la situación no va a cambiar, solicitar que desaparezcan todos estos elementos y por ende la posibilidad de utilizarlos, cesando así estas actividades que además de molestas (almacenamiento de enseres en zonas comunes), pueden ser peligrosas. Las botellas disponen de medidas de seguridad necesarias para que no haya ningún problema, pero es imprudente que se encuentren en condiciones que puedan provocar su deterioro o tenerlas en mal estado de forma que pudieran escaparse los gases.
Xabier Alberdi consulta
27 agosto, 2018 at 08:50
Soy el presidente de una comunidad de vecinos con 21 viviendas y dos locales comerciales convertidos en viviendas.Tengo una consulta sobre la cuota que debería pagar un vecino de uno de los locales convertidos a vivienda.
Este local esta fuera del portal, por lo que no toma parte ni en los gastos del ascensor ni en los de iluminación de escalera.
Tiene participación en los gastos comunes de la comunidad (administración, fachada, tejado, antena). Querria saber como debería realizar el calculo de su cuota mensual y la anual. Hasta ahora, el administrador que llevaba la finca le desglosaba los gastos que a el le repercutían anualmente pero en los mismos tenia que pagar el porcentaje referente al 50% del gasto del contador de electricidad del la antena de televisión comunitaria.
16 septiembre, 2018 at 13:22
Para establecer la cuota en base a presupuesto para el ejercicio próximo, se relacionan varios grupos de reparto donde contribuye cada una de las propiedades, de tal forma que exista un grupo de gastos generales donde contribuyen todos, gastos de viviendas, gastos de locales y otro grupo si los hubiese como podrían ser los de garaje. Cada propiedad tendrá que contribuir a los servicios que hagan uso y a los que por Ley tengan obligación.
En dicho presupuesto se estiman los gastos que han habido del ejercicio anterior para dotar a cada una de las partidas, por ejemplo, si ha habido 300 euros de consumo de electricidad, pues reseñar ese importe con el pequeño porcentaje que se estime que va a variar y así con todas las partidas y cada uno en su grupo.
Los locales que usted comenta contribuirán a los gastos generales que reseña y cualquier otro que tenga obligación y haga uso.
Cuando no se puede desglosar un gasto para imputarle el porcentaje que corresponda, se calcula.
ruiza consulta
25 agosto, 2018 at 11:14
El vecino de abajo ha cerrado el shunt ventilacion sin consultar a nadie. por n accidente en un piso superior se filtro agua y al llegar a mi piso y estar cerrado, se acumulo y salio una humedad. Le he pedido que vuelva a abrir el shunt ventilacion para que si hay otro accidente no vuelva a pasarme y se nuega
al ser un elemento comun, debe la comunidad exigirle que lo abra? SI llevara a junta la solicitud de permiso para cerrarlo, que mayoria necesitaria?
16 septiembre, 2018 at 13:28
Estimada Ruiza,
Efectivamente el shunt de ventilación no puede modificarse ni alterarse. Este elemento tendría el mismo principio que una pajita con el efecto succión, si le practicas un agujero ya no absorbe y por tanto pierde su efectividad de extracción de gases.
Solicite al Presidente o al Administrador que incluya ese punto del día y que obligen al propietario a restituirlo, si se niega la comunidad tendría que reclamárselo incluso por vía judicial si es necesario y en su defecto y si no queda más remedio, puede hacerlo usted misma.
Con respecto al quorum, es obligatorio restituirlo si es un elemento comunitario (entendemos comunitario cuando es un elemento que hacen unos más de un titular).
jose maria gomez delgado consulta
Soy propitario de local comercial en planta de un edificio residencial.
Hace un mes detecté actividad de termitas.
¿a quién corresponde el gasto del tratamiento necesario?
22 agosto, 2018 at 12:36
La presencia de termitas se debe tratar para evitar una proliferación mayor y peores consecuencias y será obligación de la comunidad realizar los tratamientos necesarios.
Por tanto entendemos que puede ser un tema comunitario y se debe atender como se hace ante cualquier otro tratamiento que se realiza habitualmente contra plagas de insectos y roedores (cucarachas y ratones).
jose hierro iglesias consulta
18 agosto, 2018 at 11:11
Como Propietario, a continuación le expongo la situación de nuestra Comunidad en cuanto al comportamiento del Administrador realizando la siguiente consulta:
-Nuestra Comunidad de Propietarios de Vivienda, celebro Junta Extraordinaria el 23 de Mayo de 2018.
-En el Punto 4 del Orden del Día de la Reunión. Deliberaciones sobre:
.Pintura de Parámetros, Reparación de Grietas en Fachadas Viviendas, Reparación Juntas de Dilatación (Techumbres y Verticales) de Viviendas, Pintura de Cerrajerías del Residencial, Presentación de Presupuestos, Aprobación si procede y Establecimiento de Derramas.
.A continuación el Administrador somete a Votación la Aprobación de realizar la Pintura del Residencial y en caso de salir aprobada la Propuesta, se volverá a realizar Votación para decidir a que Empresa de Adjudica el Trabajo.
Dicha Propuesta al no tener Votos favorables de la Mayoría de Propietarios, varios Asientes proponen que cada Propietario se Pinte su Vivienda. Esta segunda Propuesta es Aprobada por un 37% Asistentes y que implicara otras reparaciones en Fachas de Viviendas (Grietas por Fisuras y Filtraciones de Agua de Lluvias) cuando sea necesario.
.Como Propietario, al no estar de Acuerdo con esta 2ª Propuestas y después de consultar la Nueva Ley de la Propiedad Horizontal, el Articulo 10.1, indica que las Reparaciones de Zonas Comunes corresponde realizar a nuestra Comunidad, sin consultar a los Propietarios y Responsabilizando la falta de Mantenimiento y la Ejecución de las Obras al Administrador de la Comunidad.
Por todo lo cual, estimo que el Administrador al transferir sus propias obligaciones a los Propietarios, realiza un mecanismo para eludir su Responsabilidad.
Además con los siguientes inconvenientes:
.Han pasado 2 meses y medio desde que se celebro la Reunión y ningún Propietario ha Pintado su Vivienda y las zonas de Fachas exterior e interior de la Urbanización y demás Zonas Comunes siguen sin Pintar.
.Estimo que la Urbanización va resultar un parche cuando unos Propietarios Pinten y otros No. Además habrá distintas tonalidades de colores en Fachadas de Viviendas. Algunos Propietarios No aplicaran los requisitos Legales (Personal con Alta en Seguridad Social, Ley Prevención de Riesgo Laborales y otras Exigencias Legales de Obligado Cumplimiento).
Por tal motivo, Solicito respetuosamente a FACUA me aconseje sobre como tengo que actuar ante esta situación, posibles Soluciones y que Acciones Legales puedo emprender.
Si son obras necesarias como parece, incluso se puede plantear como obligatoria sin tener que someterse a a Junta de Propietarios, si bien sabemos que ni es sencillo ni siempre es lo más conveniente dado que puede conllevar un gasto que puede debilitar el saldo de la Comunidad o que se deba realizar derrama.
Para tratarla como obligatoria se debe documentar con un informe la necesidad de llevar a cabo los trabajos descritos en la fachada para probar que es mantenimiento para demostrar que la obra es obligatoria.
Con respecto a la situación tras aquella Junta, aunque los trabajos se hayan acordado y aprobados así, comunique al Presidente estas cuestiones, pues es él el que debe valorar si la modificaciones propuestas son viables o positivas e introduce nuevos elementos de interés y en base a ello convocar nueva junta en base a estas cuestiones.
Teresa consulta
19 julio, 2018 at 10:54
Tengo varias dudas, a ver si me pueden ayudar.
En la comunidad somos 9 vecinos, tres por planta, y dos locales comerciales, cuyos contadores de agua y luz están en la escalera. Los locales no tienen acceso directo a la escalera. Hay ascensor que se colocó con posterioridad a la construcción del edificio. Los locales pagan solo por enteros el seguro de la comunidad. Y pagan nada de mantenimiento de ascensor y una mínima cantidad de luz y limpieza, que no se corresponde a su cuota de participación.
Mi duda es si deben pagar por su cuota de participación la limpieza, La Luz y el mantenimiento del ascensor.
Otra cosa. Todos los vecinos, salvo los locales pagamos lo mismo, no pagamos por coeficientes. El presidente, que siempre es el mismo, dice que en un acta se acordó así . Yo no estoy de acuerdo y las actas no están registradas en el registro de la propiedad. Además hay vecinos nuevos, que no saben que pagamos todos lo mismo. Casualmente el piso del presidente es de los grandes… yo quiero convocar una reunión para pagar por coeficientes pero él insiste en que está por acta y no la quiere convocar. Si finalmente se hace, se podrá volver a votar?
Ah, en la última reunión se quedó en que iríamos el presidente, otro vecino y yo a consultar a un administrador de fincas o un abogado pero después de dos meses, le he preguntado hoy por el tema y me dice que ya hizo la consulta él, cosa que no me creo.
22 agosto, 2018 at 13:07
Los locales no deberían contribuir a gastos de luz y limpieza de escalera por el mero hecho de tener acceso a los contadores de luz y agua, pues el mismo es esporádico, tampoco deberían hacerlo por el mantenimiento del ascensor, pues entendemos que los locales son exteriores e independientes del acceso al edificio y garaje si lo hubiere. Solo deben contribuir al grupo de reparto que le corresponde por los servicios que hacen uso y son obligatorios por ley.
Referente al pago de las cuotas por igual, es legal, pero no es lo más conveniente. Si ese acuerdo recogido en Acta no se inscribió en el Registro de la Propiedad, no obliga a nuevos propietarios, motivo por el cual el acuerdo de reparto de presupuesto se puede impugnar en el Juzgado, por lo que necesitará abogado y procurador, ya que para volver a contribuir a los gastos por coeficientes necesitará igual que en su día, unanimidad.
Laura consulta
Hola buenas tardes. Recientemente mi pareja y yo hemos comprado un piso (primero exterior) el cual según las escrituras posee un patio interior de uso privativo.
En la zona de la cocina posee una caldera la cual está abastecida por unos tubos que provienen del exterior. Nuestro propósito es cambiar la caldera al otro lado de la parez (desde donde provienen los tubos) para liberar espacio en la cocina y así poder instalar mayor número de muebles, ya que la cocina es bastante pequeña.
Nuestra pregunta es: ¿Habría que pedir permiso a la comunidad para ello o no es necesario ya que es de uso privativo (solo podemos acceder nosotros, aunque hay una ventana con rejas que comunica con el portal, y otras ventanas de pisos superiores)?
3 julio, 2018 at 21:27
Soy propietaria de una vivienda adosada en una urbanización cerrada que cuenta con más de 100 vecinos (en estos momentos desconozco el número exacto de viviendas)
Contamos con 2 piscinas comunitarias valladas Una es para adultos y la otra, separada por otra valla, para bebés. A un margen del recinto de la piscina grande (exterior a su vallado) hay un porche de obra que contaba con 3 bancos de metal y al otro margen de la bañera de bebés había otros 3 bancos iguales a los anteriores.
Los bancos en cuestión estaban atornillados al suelo y no lindaban físicamente con ninguna vivienda privada.
Uno de los propietarios cuya vivienda se sitúa alrededor de la piscina convocó una junta extraordinaria pidiendo que se quitaran los bancos porque no podía descansar, ya que la gente que hace uso de los bancos “hace ruido”
Mucha gente no acudió a la reunión porque no recibió la convocatoria. De los asistentes salió mayoría a favor de retirarlos.
Los retiraron el presidente y vicepresidente respectivamente, quedándose 2 vecinos 2 de ellos (sin contar con la opinión del vecindario) porque en el cuarto de bombas de la piscina no cabían.
El administrador de fincas sugirió que contratásemos un vigilante privado de seguridad durante 2h cada madrugada.
Esta tarde se ha realizado otra junta extraordinaria a la que tampoco han acudido vecinos por no recibir la carta informativa correspondiente.
Se ha sugerido recolocar los bancos y tomar otro tipo de medidas de vigilancia gratuitas pero el administrador ha indicado que si esa decisión ya se tomó no se puede revocar de ninguna de las maneras.
Se ha hecho encuesta sobre qué hacer con los bancos, se ha llegado a la mayoría en la decisión de venderlos, el administrador ha estipulado 3 precios posibles (omitiendo la sugerencia de varios vecinos sobre esperar y buscar información al respecto) y se ha procedido a la votación.
Mis dudas al respecto de la situación son las siguientes:
1- Los bancos comunitarios constan en los planos de obra, que datan de 1995. ¿Legalmente está permitido quitarlos?
2- No hay en este momento ninguna zona de asiento en las zonas comunitarias. ¿Está permitido por la ley?
¿Qué dice de esto la ley de accesibilidad universal?
3- ¿Estamos obligados los vecinos a pagar una derrama por contratación de una empresa privada de seguridad cuando los únicos actos vandálicos descritos por los vecinos que lo solicitan son “ruido y jaleo por adolescentes irrespetuosos”?
Es más, ¿hasta qué punto la ley me obliga a pagar por un servicio privado de este tipo?
¿Qué ocurriría si no pagase?
4-¿Me pueden decir plazos y procedimientos para impugnar el acta de dicha reunión? ¿Puedo impugnarla debido al hecho de que muchos vecinos no han recibido la notificación informativa?
Victoria Tabero consulta
3 julio, 2018 at 13:36
Mi edificio se construyó en 1994 y en 2004 la constructora (que no había conseguido vender el local comercial del edificio) reformó el local y lo habilitó como vivienda.
Yo compré dicha vivienda en 2004 (firmamos la escritura de cambio de uso y la de compraventa a continuación).
En 2017 la vecina del 1º (justo encima del mio) se quejó de que le salían los olores de mi cocina por el shunt de su baño, parece que en estos 13 años esto había sucedido a veces, pero en la actualidad tengo el piso alquilado y los inquilinos cocinan bastante más y hay que arreglar el problema.
La Comunidad contrató una empresa para revisar el shunt de los baños con una cámara, se descubrió una obstrucción total del shunt entre el piso 1º y 2º (error original de la construcción de 1994). Se ha hecho obra (pagado por la comunidad) y se quitó la obstrucción.
Al volver a meter la cámara por el shunt de los baños desde la azotea se ve que dentro del mismo va un tubo desde el techo de mi piso (el antiguo local) hasta el techo del 1º, y la campana de humos de mi cocina no está conectada a ese tubo, así que los humos de mi campana circulan por el falso techo de toda mi casa y parte de ellos ascienden por el tubo que hay dentro del shunt de los baños.
Por normativa no pueden evacuarse humos de cocina por shunt del baño, así que la Comunidad me dice que tengo que hacer obra (pagarla yo) para conectar mi campana de humos con uno de los shunt de cocina del edificio.
El tubo debería ir por el falso techo de mi cocina, continuar por el falso techo del portal de vecinos y conectar con el shunt de cocinas que hay al otro lado del portal.
¿Debo pagar yo esa obra?
14 julio, 2018 at 11:46
Con la reparación del shunt entre el 1º y el 2º por supuestas deficiencias constructivas, se creo un precedente por el que usted ahora reclama reparación distinta, pero análoga a la ya realizada.
Efectivamente, por normativa, no se pueden ventilar gases de cocina por los shunt de los aseos, recogido en el Código Técnico de Edificación.
La diferencia de su problema con respecto a la anterior reparación, es que afectando a varios propietarios podría tener la consideración de Comunitario y sus deficiencias constructivas solo le afectan a usted y sería en todo caso particular, reclamable al promotor, que ya no lo sería por el Seguro Decenal (3 años en este caso) si no por incumplimiento contractual.
Le dejo un enlace al respecto:
Mari consulta
Compré una vivienda en la parte baja del edificio. He estado pagando hasta ahora puntualmente la cuota que pagan todos los vecinos. Ahora leyendo la escritura del edificio leo que los bajos están excluídos del pago de mantenimiento, pues no hacen uso de la entrada al edificio. Lo comenté y me digeron que eso hará más de 20 años lo acordaron en junta. Yo he comprado la vivienda hace cuatro años. ¿Tengo que pagar siendo nuevo propietario?
14 julio, 2018 at 11:27
Todas las propiedades están obligadas a pagar los gastos de comunidad que le correspondan de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a las obligaciones de los propietarios que dice así: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
No obstante, en la Escritura de División Horizontal o en los Estatutos en particular, pueden contemplar el eximir a algún local o bajos de viviendas en algún gasto concreto como podría ser la limpieza del edificio, el mantenimiento de ascensor, etc., y esta exoneración se aplicaría a ese gasto concreto, pero no a otro parecido o similar.
El que se contemple que está exento de contribuir a otros gastos como podría ser la conservación de la cubierta del edificio, no es legal y no tendrá efecto, siéndole reclamable, ya que de poco vale que el Promotor del inmueble haya introducido cláusulas contrarias a la Ley, imagínese que se le eximiera de pagar agua o luz o cualquier otro tipo de beneficio contrario a la lógica.
En su caso concreto, si no hace uso de la entrada y escalera, ni tan siquiera para acceder a un garaje, no debería contribuir a ese gasto, por lo que deberá oponerse y hacérselo saber al administrador para que la exclusa en ese grupo de reparto.
Rafael Cabrera Huertos consulta
20 junio, 2018 at 08:01
Buenos días. Me gustaría saber si la comunidad de vecinos me puede denunciar por, colocar una máquina de aire acondicionado dentro de mi piso, más concretamente en el Interior del lavadero (sin alterar elementos comunes de fachadas, patios, terrazas, cubiertas,…). Gracias
14 julio, 2018 at 11:07
La instalación de aparatos de aire acondicionado, la unidad exterior concretamente, trae consigo numerosos problemas y es fuente de conflicto en las Comunidades de Propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal dispone que no se pueden instalar compresores de aire acondicionado si alteramos su configuración o estado exterior. La jurisprudencia admite la instalación de aire acondicionado en la fachada sin permiso siempre que no se altere ésta sustancialmente (u otro elemento común), ni suponga un perjuicio para otros propietarios (ruidos, gases). Sentencia del Tribunal Supremo número 865/2011, de de 17 de noviembre de 2011.
En su caso, la cuestión sobre instalar el compresor en un lavadero o también podía ser interior de un balcón, no podríamos instalar el mismo sin autorización de la Comunidad. Hay dos excepciones: que lo permitan los Estatutos de la Comunidad o que el edificio tenga preinstalación de aire acondicionado.
Si el edificio dispone de pre-instalación, probablemente se recogerá la prohibición de instalar compresores de aire acondicionado en fachada, lavaderos o interiores de balcón, incluso en Junta de Propietarios se tratan estos asuntos, por lo que probablemente también, exista algún acuerdo al respecto.
Lo más adecuado es ajustarse a lo ya dispuesto en su Comunidad, en aras de buena armonía y convivencia entre vecinos.
17 junio, 2018 at 17:07
Somos propietarios desde el mes de febrero de una vivienda en un edificio de 50 años, la cual compramos para reformarla .
Actualmente nos encontramos reformandola y el problema es que el ascensor de la comunidad el cual ya no tiene ni piezas de repuesto por tener 50 años se ha estropeado.
Los vecinos dicen que es culpa de las obras que estamos haciendo y nos exigen el pago del arreglo del ascensor.
Hablamos de una cantidad importante de dinero.
Nosotros pensamos que la comunidad deberia haber hecho un cambio de ascensor hace ya tiempo y que es una perdida de tiempo repararlo y sería mejor sustituirlo por uno nuevo.
Ademas de que el uso dado al ascensor ha sido un uso normal para la reforma de cualquier vivienda.
Debo decir que ka finca dispone de 2 ascensores los dos igual de viejos.
¿Tenemos obligacion de pagar ese arreglo o la comunidad debe hacer frente al pago?
14 julio, 2018 at 10:52
¡Quien rompe, paga!
En un edificio de vecinos, según la ley, quien ocasiona un desperfecto es quien debe hacer frente económicamente a la reparación, por eso sus vecinos ahora le reclaman la reparación del ascensor.
Esto es porque el uso inadecuado y los accidentes son también responsables de que sea necesario efectuar alguna que otra reparación que, a menudo, traen consigo las disputas de los vecinos por la necesidad o no de hacer frente a esas obras o por decidir quién debe correr con los gastos económicos que ocasionan.
El responsable del desperfecto será quien tenga que hacer frente al pago de la reparación, tanto si se trata de un accidente, como del resultado de un mal uso. Esta afirmación no es sólo una deducción lógica, sino la conclusión de una norma regulada en el artículo 1.902 del Código Civil.
Por otra parte, la Ley de Propiedad Horizontal, corrobora y amplia lo establecido en el Código Civil, señalando además, la obligación que tienen los vecinos de la finca de mantener sus viviendas en perfecto estado, de forma que en ningún momento se pueda poner en peligro la conservación del inmueble, tanto en las zonas comunes como en las pertenecientes a otro particular.
Entendemos que se encuentra ante un conflicto civil ya que como argumenta, existen otros condicionantes que han dado lugar a la avería, por lo que si logran resolverlo amistosamente, deberán hacerlo en el Juzgado.
Pablo consulta
17 junio, 2018 at 14:43
Gracias por us ayuda.
Jesica consulta
16 junio, 2018 at 14:31
Carlos Herrera Gonzalez consulta
15 junio, 2018 at 13:56
Si el presidente de una comunidad de propietarios decide hacer unos gastos en el edificio para acometer pagos y obras que no han sido aprobadas en Junta y además no hay facturas de por medio……….es denunciable…..???
16 junio, 2018 at 15:21
Con arreglo a la modificación de Junio de 2013 la Ley de Propiedad Horizontal, se establecen una serie de obras obligatorias para las Comunidades de propietarios que no requerirán acuerdo previo de la Junta, por tanto el Presidente, incluso el Administrador-Secretario podría autorizar las mismas, si bien, no es la forma de proceder habitual, habrá que considerar la envergadura de los trabajos y urgencias para no someter el acuerdo a Junta de Propietarios.
Con respecto a esas obras, el Presidente deberá rendir cuentas sobre los trabajos realizados, presentación de facturas y haber realizados las mismas con autorización administrativa (Licencia de Obras).
Fernando consulta
14 junio, 2018 at 23:08
Quería consultarles a quién corresponde el mantenimiento del muro de la terraza de un ático, en concreto la parte del muro que mira hacia dentro de la terraza.
El artículo 396 del Código civil me confunde porque indica que son elementos comunes del edificio los revestimientos “exteriores” de las terrazas, y no sé a qué se refiere con “exteriores”.
En las escrituras de mi vivienda se detalla la terraza.
16 junio, 2018 at 15:14
En atención al uso y disfrute de esas paredes interiores, habrían de corresponder a nuestro juicio de modo exclusivo a los propietarios de la vivienda, en la porción que lo delimitan, con las limitaciones, naturalmente, previstas en el artículo 7 de la ley.
Ya se contempla incluso en el Título Constitutivo cuestiones sobre el mantenimiento de muros cuando los mismos son medianiles, por ejemplo entre viviendas unifamiliares adosadas. No está de más que lea la Escritura de su vivienda por si se encuentra reseñado algo al respecto.
Maite consulta
14 junio, 2018 at 15:22
Si me toca realizar la administración de mi vivienda en una fecha y el administrador anterior no me pasa los papeles , tengo que hacer la administración o me puedo negar alegando que no me han sido entregados los documentos en el año que a mí me correspondía?
16 junio, 2018 at 15:02
Tal y como indica la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.2 “el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”, por tanto, si ha sido elegido y en los estatutos no está exonerado por cuestiones como que se haya contemplado que no lo sean los mayores de 70 años, que tengan residencia fuera del inmueble u otras cuestiones, el no disponer de documentación, no le será de motivo para no ejercer su cargo.
Sobre la cuestión que plantea, en tal caso lo normal es comenzar el ejercicio con el saldo inicial desde su nombramiento y realizar el ejercicio hasta su finalización donde presentará cuentas.
Si la Comunidad de Propietarios no es conocedora de la situación o si considera que existe alguna ilegalidad como una posible apropiación de fondos de la Comunidad, deberá convocar Junta Extraordinaria de Propietarios para tratar el asunto incluso con interposición de Demanda Judicial al anterior Presidente.
11 junio, 2018 at 21:31
Me gustaria hacerler una consulta.
Hace dos años un par de vecinas decidieron cambiar Los buzones, dijeron que estaban rotos por vandalismo y decidieron comprar unos nuevos y ademas cambiar la ubicacion a otro lugar Que les gustaba mas. En ningun momento avisaron al seguro para ver si se hacia cargo de la reparacion, tampoco avisaron al presidente ni al administrador. Se limitaron a elegirlos y pasar el cargo al administrator que lo pago sin mas preguntas.
Un año despues en la junta, nos quejamos y dijimos que no pagariamos por esos buzones que ellas habian decidido cambiar sin consultar.
El administrator, reflejo en el acta que quedaba “ratificado” por votacion el cambio de Los buzones por todos Los vecinos except por mi voto voto en contra.
Yo sigo sin pagar ese trimestre porque no acepto que se ratifique algo que considero illegal e injusto.
No puedo aceptar que dos vecinas decidan por su cuenta y yo pagar y callar.
Puede el Administrador ratificar algo que es illegal, aunque Los demas lo aceptan?
Debo pagarlo aunque estoy en desacuerdo y asi lo exprese en la junta?
El administrator me dice que quedo ratificado en la junta y que tengo que pagarlo aunque vote en contra de esa “ratificacion”
Gracias de antemano, espero que puedan aclararme estas dudas.
16 junio, 2018 at 14:56
En acuerdo en Junta se puede disponer de cualquier actuación general sobre los buzones, entendiendo sustitución por unos nuevos o cambio de ubicación. Lo procedente es presentar presupuesto/s con el/los modelo/s a elegir y que se lleve a votación, cosa que comenta no se ha hecho.
De esta forma, cuando con la mayoría correspondiente se adopten válidamente por la junta acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble no exigibles, cuyos gastos asociados superen el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, incluso repetimos en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Un buzón se trata de un elemento que tiene un uso privativo y, en consecuencia, su reparación y mantenimiento debe ser costeada por el propietario de manera general. Sólo cabe una excepción, y precisamente se trata en el caso de que los daños del buzón se hayan producido por actos vandálicos, la comunidad podrá dar parte al seguro del edificio previa denuncia en Policía o Guardia Civil.
Con respecto a no atender el pago de las cuotas por no estar de acuerdo, no es lo más conveniente a la hora de resolver una disconformidad, pues quien en alguna ocasión no la tiene. Además, ahora al encontrarse deudora no podrá votar hasta que se encuentre al corriente de sus pagos.
Que los trabajos se hayan hecho por mejora o por necesidad, no tenemos datos o información suficiente para opinar con criterio por lo que si considera que no era necesario abordar ese gasto al no ser necesario, siempre existe la posibilidad de impugnar un acuerdo, en su caso en la ratificación, para lo que precisa de Abogado y Procurador, pero por dado los costes y de lo que se trata, no consideramos que sea la mejor vía y lo mas conveniente será resolverlo de manera más sencilla.
DCP consulta
11 junio, 2018 at 08:35
9 junio, 2018 at 10:06
Queremos comprar una vivienda en la cuarta planta y última de un edificio de 8 vecinos. Quisiéramos saber si en junta de vecinos se decide por unanimidad destinar la terraza comunitaria a solariums para el uso exclusivo de algunos propietarios si existe alguna normativa que lo impida y si los costes de hacer el proyecto, pedir los permisos y construir las necesarias divisiones serían muy elevados. También nos surge ma duda de si es necesario alzar a público el acuerdo y registrarlo.Gracias por su ayuda.
16 junio, 2018 at 14:27
Para destinar zonas o elementos comunes a uso privativo sería necesario o bien que este uso este previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. No obstante, se debe tener claro que el elemento no pierde su carácter común. Se debe considerar que siempre se permitirá el acceso al mismo a los efectos de consentir en el cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación y la habitabilidad del inmueble.
También contemplar que su derecho de uso y disfrute en exclusiva por encima de su propia naturaleza no conllevará intentar adquirir su propiedad en virtud de prescripción adquisitiva o usucapión.
El coste será el correspondiente a la obra en si y a la Licencia de Obras sobre lo que vaya a realizar para la transformación.
Pedro Garcia consulta
6 junio, 2018 at 21:10
Vivo en una comunidad de propietarios de reciente creacion, en la que hay una serie de viviendas sin vender que no pagan la comunidad. Se acordó antes de que yo comprase mi vivienda que los propietarios pagasemos una cuota extra, que será reembolsada a medida que las viviendas vayan siendo vendidas, además de la cuota que corresponde por piso de comunidad. Mi consulta es la siguiente, en la actualidad se está empezando a devolver ese dinero a los más antiguos, pero hace falta acometer algunos arreglos en la comunidad y para hacer frente a esos gasto hay que pagar una derrama. Es decir, una segunda cuota extra además de la ordinaria.
Es posible que los propietarios nos neguemos a pagar esas cuotas extra de los pisos que no han sido vendidos y de los arreglos y pidamos que se emplee el dinero que hay en caja para hacer frente a estos pagos?
Es posible que el dinero que hemos ido adelantando se nos deduzca de futuras cuotas pero no se reembolse?
Nos encontramos en una situacion en la que estamos pagando derramas para pagar a otros vecinos que adelantaron dinero cuando muchos de nosotros no eramos propietarios.
Gracias de antemano por vuestra ayuda, no sabemos a quien recurrir
8 junio, 2018 at 14:03
Referente al pago de derramas, estas serán atendidas en el momento de su giro por la vivienda o propiedad y por ende del titular en ese momento, de tal modo que el anterior propietario se encontrará exonerado si es que no se hubiera acordado entre ambas partes otra cosa distinta en la compraventa de las misma.
De igual modo, y a la hora de realizar un abono si ha existido sobrante o hay excesivo saldo en cuenta, se realizará de la misma forma que en su momento la derrama, es decir, sobre la vivienda o propiedad y por tanto del titular en ese momento.
Desconocemos como se está reintegrando el dinero de saldo en cuenta de la Comunidad, pero estos acuerdos deben realizarse en Junta y tendría que realizarse proporcionalmente a como se realizó en su momento (a partes iguales o coeficientes) a cada propiedad y en conjunto y no a unos solo propietarios.
En realidad y sobre lo que comente, entre unos propietarios se está soportando el impago de otras propiedades que no atienden sus cuotas, por eso hay que dotar de mayor partida presupuestaria para distribuirlas y que así se pueda cubrir el presupuesto, si bien cuando se recupere los saldos deudores la Comunidad de Propietarios dispondrá de más fondo y podrán bajarse las cuotas o abonarles las cantidades que acordasen, y será a los que en ese momento sean propietarios.
Roberto consulta
3 junio, 2018 at 12:12
Buenas tardes, tenemos una comunidad con ascensor el cual nunca se puso en funcionamiento. Mi pregunta es si aunque la mayoría de los vecinos se opongan a la puesta en marcha tienen la obligación de hacerlo puesto que compraron una vivienda en un edificio con ascensor. Gracias y saludos.
8 junio, 2018 at 13:48
En principio y dado que la instalación así como la puesta en marcha, ya no es una opción, si no una obligación, por tanto debería ser motivo para resolverse esa problemática que puede existir y que por los datos que tenemos no podemos opinar al respecto.
En su caso el ascensor ya está instalado y si no existen motivos de fuerza mayor de incompatibilidad con la configuración del edificio, o cuando existan otros motivos que lleve consigo la alteración de otros elementos comunes de forma importante o suponga un perjuicio directo para algún propietario, el ascensor se debería poner en marcha.
31 mayo, 2018 at 16:59
Somos una comunidad de vecinos donde el bajo a rehabilitado una oficina para convertirlo en vivienda. Ha trasladado el baño de donde estaba (con bajante de aguas negras) al otro lado de la vivienda donde colinda con la entrada peatonal del edificio, donde alega no poder acceder a bajante a menos que rompa dicha fachada y oculte el tubo bajo las jardineras (zonas comunes) para conectarse por el exterior de su vivienda. Se niega a elevar suelos para conectarse a su bajante inicial donde ahora hay una cocina.
Los vecinos han autorizado la obra suponiendo que es legal y sujeto a que aporte un compromiso escrito de responsabilidades futuras y mantenimiento. Y una vez terminada la reforma que se firme un acta notarial.
La Comunidad está preocupada por responsabilidades, costes y riesgos futuros, siendo una jardinera que ya ha dado problemas de impermeabilidad.
El propietario se negó a la solicitud de que lo autorice antes un arquitecto municipal alegando demoras y que Urbanismo de Madrid nunca vendría a revisar algo así.
¿Habiéndose ya autorizado, y pendientes del acta, sería tan amable de confirmarnos si esta es la forma más correcta de hacerlo para la Comunidad? ¿Y cómo podría verificarse con Urbanismo para la tranquilidad de los vecinos?
8 junio, 2018 at 19:00
Como comenta, el propietario del local ha realizado los pasos correctos, solicitar autorización en Junta de Propietarios que al parecer y como indica se la han concedido en base a ciertas condiciones.
En cuanto a los daños que podrían ocurrir con motivo u ocasión de las obras a realizar, estos tendrían que ser atendidos por el propietario si así ocurriese y que por ello ha asumido su compromiso mediante escrito.
Contra el que se podría reclamar incluso Judicialmente en caso que no se responsabilizara y atendiera la reparación de daños y reconstrucción necesaria.
Sobre la cuestión que un Arquitecto Municipal realice un informe, en este caso entendemos que no procede ya que no es de su competencia.
Tendría que ser en todo caso un Arquitecto Técnico que realizaría un informe, si es que realmente les preocupa alguna cuestión pudiera suponer un riesgo futuro para la seguridad del edificio (por ejemplo, humedades en la cimentación o estructura del edificio).
Dicho informe técnico se le puede solicitar al interesado que sufrague el coste (puede ser de unos 250 euros más IVA).
Sobre la duda de que pueden hacer en el punto donde ahora se encuentran, mi opinión es que pueden solicitar al interesado que muestre copia de la Licencia de Obras (pues es obligatoria para cualquiera que se realice) y la entregue al Presidente o Administrador para verificar que se ajusta a lo que va a realizar.
El Ayuntamiento normalmente y para la obra que ha indicado que realizaría el interesado, solicitará DECLARACIÓN RESPONSABLE para lo que necesitará una pequeña memoria de Arquitecto.
Una Declaración responsable tiene la ventaja para los interesados que suelen conceder el mismo día y el Arquitecto es el que la firma y se responsable de la misma y que se ajuste a lo solicitado.
20 mayo, 2018 at 21:15
quería hacer una pregunta. la cooperativa que conformaba nuestro edificio vende unas propiedades para disolverse. esas propiedades son 2 plazas de garaje y 1 trastero. el trastero, la entrada al mismo esta en plano en el muro de la plaza 56 (la puerta actualmente no existe) y al lado esta mi plaza la número 55 la cual colinda con el trastero también(detrás del muro de mi plaza también hay parte de ese trastero)
el vecino de la plaza 56 no quiere adquirir el trastero y quería saber si yo puedo adquirirlo y que me abran una puerta en mi plaza de garaje.
Referente a la consulta que realiza, tendría que tener autorización expresa del propietario que pueda verse afectado por el uso de trastero por los problemas que podrían surgir en cuanto a la dificultad de acceso al mismo.
Respecto a la apertura de la puerta en el trastero en la parte que se encuentra en su plaza de garaje si podría realizarlo, si bien se debe solicitar autorización en Junta.
Daniel consulta
16 mayo, 2018 at 09:25
Le expongo la siguiente consulta…
Se convoca una junta extraordinaria en la Comunidad en la que el arrendatario de uno de los bajos comerciales del edificio nos informa que se dispone a realizar la instalación de una tubería de salida de humos a través del patio de luces para negocio de hostelería (hasta ahora ferretería )
A la reunión comparecemos varios vecinos, el arrendatario y el gestor de la comunidad.
Según nos informan, tenemos la obligación de dejar que se realice dicha obra, con el agravante de que en su dia, el constructor dejó tapado el hueco de la salida de gases de dicho local y no hay otra manera de realizar la obra.
La pregunta es si estamos los propietarios realmente obligados a dar autorización.
Además, relacionado con esto,si no se dejó operativa esa salida de gases, entiendo que el edificio no debería tener licencia de primera ocupación.
Si finalmente nos viésemos en la obligación de ceder, tendríamos que solicitar algún tipo de documento sobre ruidos, olores, ocupación de espacios, etc ?.
En primer lugar habría que matizar que el arrendatario del local no puede pedir autorización para salida de humos, debe ser el propietario pues los arrendatarios no tienen legitimidad para instar medidas ante la comunidad, siendo siempre el titular del inmueble el que lo solicite en base al artículo 7.1 LPH y no el arrendatario que no tiene reconocidos derechos del Artículo 7.1 en la comunidad, sino solo los propios derivados internamente del contrato de arrendamiento.
En cuanto a la instalación si ya estaba prevista en la Escritura de División Horizontal o Título Constitutivo, donde se suelen reseñar y contemplar tales circunstancias, y dado que hay que tener en cuenta que se admite una mayor flexibilidad para locales que para viviendas, pues en caso contrario se dejaría en muchas ocasiones sin contenido económico el derecho del propietario del local de utilizarlo según su destino, se debería autorizar.
En caso contrario, se corre el riesgo de que el juzgado estime la demanda del local frente a la comunidad, en caso que como comenta parece que el promotor dejó previsto ese uso y si se saca tubo que no se causa graves daños en elementos comunes y por ello no supone una generación de situación de peligro en la comunidad los locales tienen derecho a sacarlos para la mejor explotación de su negocio.
En el caso que no se encontrara contemplado en la Escritura de División Horizontal o Título Constitutivo y se haya de someter a autorización en Junta de Propietarios, el quorum para sacar salida de humos por el patio interior un local entendemos que según el artículo 17.7 sería por mayoría simple por ser una necesidad del local para ejercer su actividad y por no producir afectación exterior siempre que no cause daños a la comunidad su instalación o también existe la posibilidad de adoptar un acuerdo marco general de criterios para instalar esa medida porque el quórum sería de 3/5 pero con voto presunto del ausente lo que lleva a mayoría simple en junta y luego estar a la espera y sumar a los ausentes y así quien quiera instalarlo de futuro recurre a ese acuerdo y se evitan más acuerdos y molestias.
Jose consulta
10 mayo, 2018 at 17:57
Gracias por su pronta respuesta.Al ser pocos vecinos la cuota es alta (8.000).Se le puede exigir la totalidad al vecino que se ha negado o existe la limitación de las 12 mensualidades?Gr Gracias,anticipadas.
11 mayo, 2018 at 08:32
En base al Artículo 17.2 de la LPH se le exige la totalidad de la parte que le corresponda.
Articulo 17.2 de la LPH “2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo, o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En mi comunidad de vecinos se ha votado la instalación del ascensor.Somos ocho vecinos y en la votación siete están a favor y uno en contraMi pregunta es: puede la comunidad exigirle el pago de la cuota que le corresponde? Hay algún límite en esta exigencia?
10 mayo, 2018 at 17:53
Remitiéndonos a nuestra publicación Instalación de un ascensor cuando algunos vecinos no quieren contestaría su consulta, siendo en el caso de instalación de ascensor en una Comunidad que carece del mismo, en junio de 2013 se aprobó la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde entonces para poner un ascensor solo se precisa del voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez represente la mayoría de cuotas de participación. De alcanzar acuerdo, todos están obligados.
Miki Trigo consulta
8 mayo, 2018 at 09:55
Buenos días. Mi consulta en la siguiente. En mi comunidad se ha decidido en Junta suprimir un parque infantil que tenemos a disposición de todos los vecinos. Dicho parque no venía en los estatutos de la comunidad, aunque si era una dotación original de la misma. La votación fue ajustada, 10 a favor de suprimir, 5 en contra y cinco abstenciones. Tengo entendido que se necesitarían tres quintos de los asistentes en junta para suprimir este servicio, sin embargo los administradores dicen que no es necesario, puesto que los no asistentes a la junta se contabilizan como favorables a los acordado si en un plazo de treinta días no manifiestan otra cosa. A mi me parece un argumento peregrino, puesto que como faltaban cien vecinos a la junta (somos 120 en total), la votación se ha ganado por 110 a favor y cinco en contra?. Además aunque algún vecino mande su voto en contra de suprimir el parque tampoco variaría mucho puesto que supuestamente seguiría habiendo mas de cien vecinos que “habrían” votado a favor de eliminar el parque…
11 mayo, 2018 at 08:57
Efectivamente la supresión de este servicio requiere por la vía del art. 17.3 LPH el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El quórum para la supresión es el mismo aunque conste en estatutos ya que estos no pueden alterar el quórum fijado en ley y este es 3/5, no sería necesario unanimidad.
Tras la reforma de la LPH por Ley 8/2013 de reforma del art. 17 al ubicarlo en el apartado 8º y extenderse a todos los acuerdos, menos obviamente a los de mayoría simple que se aprueban en la misma junta, las reglas a seguir son las siguientes:
En los acuerdos que requieren mayoría cualificada en los que habrá que contar con el voto presunto del ausente del art. 17.8 LPH (es decir, cuando pueden opinar los ausentes) en primer lugar habría que alcanzar el acuerdo al menos por mayoría simple el día de la junta.
Por tanto, en los caso en los que el acuerdo es con voto presunto del ausente habrá que esperar a que transcurran los 30 días para alcanzar el quorum especial con la no oposición de los ausentes.
Lo correcto en estos casos sería para hacer bien el acuerdo cuando cuenta el voto presunto del ausente, el resultado final de la votación el día de la junta debe “suspenderse” para estar a la espera del transcurso de los 30 días y luego notificar a TODOS si se alcanzó el acuerdo o no transcurridos los 30 días. Hay que adicionar al acta el acuerdo alcanzado y notificarlo.
Con ello, el acuerdo se entenderá alcanzado si con la no oposición de los ausentes se suman estos votos para entender alcanzado el acuerdo, y ahora se aplica a todos los supuestos del art. 17.
Así, una vez alcanzado el acuerdo porque el silencio de los ausentes haya permitido alcanzar el quórum especial previsto para cada caso del art. 17 LPH hay que comunicar a todos los comuneros que el acuerdo se alcanzó o que no se alcanzó y es desde entonces cuando comenzará el plazo para impugnar el acuerdo.
Lydia consulta
Al acceder al parking comunitario, la puerta golpeó mi coche dañándolo considerablemente. No se aguantó arriba el tiempo suficiente como para que yo pudiera pasar y no detectó mi coche. La empresa de mantenimiento hizo un informe comunicando que la puerta funciona perfectamente y por lo tanto, la compañía no quiere hacerse cargo de la reparación.
Quisiera saber si es la comunidad de vecinos el responsable subsidiario y por tanto, el que debería correr con los gastos.
De ser así, y si en la reunión de vecinos convocada para plantear lo sucedido, no acceden a cubrir los gastos, recurriría a la contratación de los servicios de un abogado, pero para ello quisiera que me confirmaran si indiscutiblemente, legalmente están obligados a aceptar.
4 mayo, 2018 at 16:39
Si la puerta del garaje ha golpeado su vehículo, será el seguro comunitario a través de la cobertura de responsabilidad civil la que atenderá la indemnización de los daños, ahora bien, se debe demostrar que esto ha sido así y que usted no tiene responsabilidad, bien por testigos o porque así lo acredite el perito de su compañía de seguros (la del vehículo), para lo que tendrá que haber reclamar a través de ellos.
También el informe de asistencia de los mantenedores de la puerta automática o reparadores es determinante y será el que determine si los elementos de seguridad funcionaban correctamente y cuales han sido las circunstancias e incidencias para que haya ocurrido el siniestro. Por nuestra experiencia en algunas ocasiones no se atiende la indemnización de daños porque una vez verificados todos los elementos de seguridad se ha comprobado que funcionan todos correctamente por lo que se llega a determinar que se ha debido a negligencia, en otros casos y aún funcionando bien, indemnizan incluso argumentándose por el perjudicado que habrá sido una anomalía fortuita.
La Comunidad de Propietarios no es subsidiaria porque como es comentado lo que se depura es la responsabilidad, por lo que lo mejor es reclamar a través de su seguro si no ha logrado que indemnicen su siniestro.
Reciba un cordial saludo y le deseamos suerte en su reclamación.
María José Senent consulta
12 abril, 2018 at 21:49
Estimado Alejandro, gracias por sus deseos de suerte. Finalmente y después de tantos años y tratándose de un asunto de acoso vecinal de un grupo y de la pasividad del resto de los vecinos, he decidido arriesgar la poca salud que me queda y llevarles a juicio. He agotado todas las vías y como bien dice el asunto sigue bloqueado y cada vez más peligroso. Mañana 13 de abril tengo cita con un abogado experto en acoso. Veremos que me dice. Le agradezco mucho su contestación y consejo que ya fue en su día expuesto sin solución alguna.
Maria José Senent.
javier López Gilabert consulta
12 abril, 2018 at 10:06
Vivo en un edificio donde somos tres vecinos, el vecino de abajo posee una vivienda con el doble de metros que los que somos dos de arriba. Estoy intentando crear una comunidad para que todos paguemos una cuota en proporción a su vivienda pero el vecino de abajo se niega. Quisiera saber como puedo crear la comunidad sin el voto de ese vecino y obligarle a pagar su parte.
jaime maño muñoz consulta
ES LEGAL DELEGAR UN VOTO MEDIANTE WHATSAPP
La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.1 establece “La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario“. Por la tanto, una forma válida de autorización de representación es mediante un escrito.
En el mismo se deberá identificar nombre, apellidos y vivienda del representante y nombre y apellidos del representado que puede ser cualquier persona, indicándose la fecha de celebración de la Junta a la que ser refiere e incluyendo la firma del propietario representado.
Disponer de la representación por cualquier medio electrónico es válido, por ejemplo mediante whatsapp como consulta.
Cuestionar la validez del documento no invalida el mismo el día de la Junta, en todo caso se comprobará posteriormente.
En primer lugar si el inmueble está constituido en régimen de Propiedad Horizontal, la Comunidad de Propietarios existiría como tal y como tal estarían obligados a todo lo que la ley establece al respecto, por lo tanto, deberían constituirla.
La Propiedad Horizontal es la copropiedad que se establee entre los propietarios de un inmueble dividido en departamentos (pisos locales, garajes, etc). En el mismo, coexisten elementos privativos, propios (los pisos, las plazas de garaje, los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras, jardines,ascensores, portales, etc…). El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, son lo que se ha dado en denominar así.
En segundo lugar y con respecto a si no se tiene mayoría simple cualificada, doble mayoría de propietarios y coeficientes que establece el artículo 17.7 de la LPH.(de votos y coeficientes) para los acuerdos correspondientes a la constitución de la Comunidad de Propietarios, tendrán que acudir al juzgado para que resuelva el abuso de la situación, aunque el propietario disidente lo normal es que entre en razón por si mismo o una vez que se asesore.
11 abril, 2018 at 12:56
De antemano gracias por su servicio. Es un poco vergonzante mi problema y nadie sabe darme respuesta. He acudido varias veces a servicios de mediación sin éxito ninguno porque mi vecina que es administradora, presidenta y secretaria desde hace 9 años no me habla (ya no me hablaba antes de tener esos cargos) por lo que como propietaria de mi comunidad no tengo derecho a nada que pueda necesitar. Se niega a nombrar un interlocutor con quien yo me pueda comunicar. Me niega cualquier cosa que yo necesite, como acceso a patio de luces para recoger ropa que me cae o a la azotea (le negó al seguro del hogar poder subir a peritar un desperfecto que me afectaba (vivo en el ático). Fueron los servicios jurídicos del mismo seguro los que tuvieron que enviarle una carta pidiendo que ofreciera la llave de la azotea para poder entrar. Como esta le contaría decenas de despropósitos. No tengo dinero para denunciar, además, dos veces que he ido a la policía me aconsejaron que no hiciera caso y que no perdiera el tiempo en estas cosas. Fueron ellos los que me sugirieron los servicios de la policia de mediación pero por 3 veces en el transcurso de estos años se ha negado a asistir, pues es voluntario. Gracias por cualquier tipo de ayuda que se le ocurra o pueda ofrecerme.
12 abril, 2018 at 17:02
Efectivamente los servicios de mediación no serían de obligado cumplimiento, por lo que si alguna de las partes no pone de su parte y buena voluntad, las cuestiones, reclamaciones o problemas existentes seguirán por tanto bloqueados.
En su caso y para desbloquear algunos de estos omitiendo la Justicia, sería cuestión de llevarlos a Junta de Propietarios, donde es allí que el órgano de gobierno tomará los acuerdos correspondientes.
Recordemos que la Junta de Gobierno la compone:
a) La Junta de propietarios en si misma.
Si su vecina que ostenta los cargos que comenta y se niega a incluir puntos del día que usted solicite y por tanto no se puede alcanzar un acuerdo al respecto, intente realizar la solicitud en el punto de Ruegos y Preguntas, rogando que conste en Acta. Le sugerimos que empiece poco a poco, ya que resulta contraproducente llevar un listado de un folio de peticiones por así decirlo, porque eso le hará perder la razón aunque la tenga, por lo que lo recomendable es ir resolviendo asuntos armados de paciencia.
Alfredo Navarro Brun consulta
4 abril, 2018 at 21:46
4 abril, 2018 at 19:01
Dado ese caso, que denuncia podría hacerse y cuales serían sus consecuencias
4 abril, 2018 at 21:23
Desde este enlace puede denunciar ante la Agencia de Protección de Datos la supuesta infracción, pues es competencia suya esa supuesta vulneración de protección de datos personales.
Se debe identificar plenamente a través de certificado de firma digital, así como indicar los datos de la persona física o jurídica contra la que dirige su denuncia. Para este o cualquier caso, tendrá que aportar cuantos documentos, capturas, enlaces web, etc, posea. También se puede tramitar por correo ordinario siguiendo los trámites que se indican y sin necesidad de certificado digital.
La Agencia de Protección de datos valorara en que ámbito o términos se ha podido vulnerar o infringir la Ley y sancionará o advertirá si procede.
4 abril, 2018 at 14:21
Mi pregunta se refiere a si en una Comunidad el Administrador a petición del presidente puede enseñarle o darle una copia de la nómina del portero de la finca.
Legalmente y con arreglo a la normativa vigente sobre Ley de Protección de Datos no estaría permitido puesto que estaríamos hablando de datos personales contenidos en un contrato celebrado con la comunidad para lo cual han sido expresamente cedidos los mismos.
Tatyana consulta
30 marzo, 2018 at 11:15
28 marzo, 2018 at 18:28
Somos una comunidad formada por 32 pisos 3 de los cuales son viviendas colindantes adosadas al bloque principal. A estos 3 pisos la calefacción comunitaria se suministraba al través de la tubería que entraba en el piso 1 pasando por el suelo de este piso al piso 2 y de allí al piso 3. La única llave de paso de esta tubería ha sido la que estaba en la entrada en piso 1.Por lo tanto se trata de la instalación comunitaria. Cuando surgió la avería de dicha tubería en el piso 2, como las instalaciones son muy antiguas, la comunidad de los vecinos ha decidido anular la instalación antigua en lugar de repararla o cambiarla y poner las nuevas tuberías alternativas que actualmente pasan por fuera del edificio y tienen las entradas individuales y las llaves del paso correspondientes a los pisos 2 y 3. Así que los propietarios de pisos 2 y 3 pueden conectarse a estas tuberías comunitarias y con ello las instalaciones dentro de sus pisos se convierten en privativas. El propietario de piso 1 tiene 2 opciones: o conectarse a nueva tubería comunitaria o seguir usando las instalaciones que tenía. El propietario del piso 1 se niega de conectarse a la nueva tubería y prefiere seguir usando las instalaciones antiguas. Para ello necesitamos levantar las baldosas en su piso para poder condenar la tubería antigua y cerrar el circuito de calefacción dentro de su piso. Pero tampoco está de acuerdo, argumentando que como la avería produjo en piso 2, tenemos que hacer estas obras en el piso 2, no en el suyo. La pregunta es la siguiente: si hagamos las obras de condenar las tuberías antiguas y cerrar el circuito de calefacción del piso 1 en el suelo del piso 2: ¿seguirán siendo comunitarias las tuberías que suministran la calefacción exclusivamente a la vivienda 1 y dicha vivienda tiene su propio llave del paso en el piso? En el caso afirmativo, ¿puede la comunidad de vecinos obligar al propietario del piso 1 hacer dichas modificaciones en el suelo de su piso para que las tuberías de calefacción dejaran de ser comunitarias y pasaran a ser privativas?
30 marzo, 2018 at 10:54
Buenos días Tatyana,
Como comenta, la situación actual es si la propiedad del piso 1 seguiría con la condición de esa tubería como comunitaria o privativa, que es lo que determinará la responsabilidad de los daños en caso de una avería y quien debe atenderla, la Comunidad o el propietario.
Nosotros entendemos que lo importante como bien se reseña en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Así que poniéndonos en caso de determinar si la tubería sería privativa o comunitaria y a quien corresponde la responsabilidad de atender una avería y sus daños en lo que se refiere al elemento que la produjo y deslindar lo común de lo privativo, se podrían establecer como criterios:
1.- Hallarse o no comprendida la instalación averiada dentro del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
2.- Y, además, el de servir o no exclusivamente al propietario.
Aunque parezca sencillo, realmente no lo es, prueba de ello es que existen muchas Sentencias contradictorias, por lo que habría que plantearse entre otros:
-Si lo determinante para distinguir si cierta tubería constituye un elemento común o privativo dentro de la Comunidad de propietarios no es tanto el lugar en que se encuentre ni el beneficiario exclusivo de su servicio, cuanto el control que sobre la misma ostenta el titular del elemento privativo o, en su caso, la comunidad de propietarios.
-Si la tubería solo merece la consideración de elemento privativo y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservación, cuando entra dentro del poder de disposición y utilización del propietario de la vivienda.
Que la obligación de mantener en buen estado la instalación o conducción del agua solo surge, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1-b de la Ley de Propiedad Horizontal , a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario o, en su defecto, desde el contador. Antes de ese punto ni hay obligación de mantener la instalación ni de pagar el consumo de agua“
Si para la reparación fue necesario vaciar y rellenar de nuevo todo el circuito de calefacción y para reparar la avería si se produjera en un tramo anterior a la llave de paso de la vivienda, se comprobaba al observar que cerrada esa llave, el agua continuaba corriendo.
Esperamos haberle ayudado un poco, y si el problema no se resuelve amistosamente y con firma de un acuerdo con el propietario, probablemente no quede otra que llevar el asunto a Junta de Propietarios para acuerdo de interposición de Demanda Judicial para resolverlo, tal vez así el propietario se venga a razones y colabore y ponga de su parte, asunto indispensable en muchas cuestiones de las Comunidades de Propietarios.
Jose Luis consulta
6 marzo, 2018 at 17:19
Tengo una vivienda en una comunidad donde se estableció el pago de cuotas de comunidad por igual para todos los propietarios. Mi vivienda tiene asignado un 0,8% en la escritura, siendo una de las más pequeñas, existiendo viviendas con un 2%. Aunque he propuesto cambiar el pago según el porcentaje algunos vecinos se han opuesto y no se ha podido realizar el cambio por ser necesaria la unanimidad para cambiar los estatutos.
Este año se han presentado los presupuestos y voy a intentar que al menos una parte de los gastos no se cubra con la cuota común, ya que se van a presentar obras en la comunidad con cuantías bastante elevadas, forzando a redistribuir al menos el pago de estas obras según el porcentaje asignado. ¿Podría solicitarlo en la reunión de la comunidad donde se presentan los presupuestos para este año?.
Por aclarar, en el estatuto el reparto de cargas está especificado de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 8: CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
Para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios interiores y exteriores, cargas
y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización se atribuye a cada piso o local
la cuota de participación, en relación al total de la finca, que le haya sido asignada en la escritura
de división horizontal del edificio.
Esta cuota de participación servirá de módulo para la participación en cargas y beneficios,
por razón de la Comunidad, salvo lo establecido en el artículo siguiente.
Capítulo IV. DE LOS GASTOS Y CARGAS
ARTÍCULO 9: GASTOS GENERALES
Los gastos que se indican a continuación, con excepción de lo establecido en el artículo
anterior, serán satisfechos de la siguiente forma:
1. Los gastos de material y administración, por partes iguales entre los copropietarios de
pisos y locales.
2. Los gastos de limpieza de portal y escaleras y, en general, los que afecten a estos
elementos comunes, serán satisfechos por partes iguales entre todos los copropietarios, con
exclusión de los propietarios de locales que no dispongan de acceso por dichos elementos
3. Los gastos de calefacción conforme al coeficiente de propiedad, con exclusión de los
locales que no dispongan de dicho servicio.
4. Los gastos correspondientes al consumo de electricidad de la escalera, conservación de
sus instalaciones y reposición de bombillas serán sufragadas por partes iguales por todos los
propietarios con exclusión de los propietarios de locales que no dispongan de acceso por dichos
5. Los gastos de instalación, conservación y reparación de la antena o cualquier otra
infraestructura común serán satisfechos por iguales partes entre todos los copropietarios del
inmueble o de los que instaron su colocación. Quedan excluidos aquellos locales o propietarios
que no puedan técnicamente contar con tales servicios.
6. Cualquier tributo, de ámbito estatal, autonómico o local, que gravite directa y
conjuntamente para toda la finca y no con carácter individual, será satisfecho según las bases
liquidables que figuren en la declaración fiscal del edificio.”
11 marzo, 2018 at 20:26
El establecimiento de cuotas por coeficientes o partes iguales se decide por acuerdo unánime en Junta de Propietarios, si en algún momento se estableció por partes iguales para realizarlo por coeficientes deberá realizarse también del mismo modo, por lo que si alguno de los asistentes se opone o con el voto del ausente en 30 días manifiesta su disconformidad al cambio, se mantendrá el reparto de gastos como hasta ahora.
Sobre el voto del ausente, el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que se compute como favorable salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo máximo de 30 días tras la comunicación del acuerdo:
Este plazo de 30 días naturales se contará a partir de la comunicación del acuerdo al propietario, no desde la fecha de la junta de propietarios.
Por tanto, todos loa asistentes o los que recibiendo el Acta con los acuerdos deberán haber estado conforme con esta modalidad de pago, que consideramos no es lo más conveniente, pero para que el acuerdo para que repercuta a terceros, es decir, a propietarios que lleguen nuevos al inmueble, ese Acta deberá registrarse en el registro de la propiedad, de no ser así, el propietario puede pedir el cumplimiento de la ley que es por coeficientes.
Con respecto al reparto en las derramas, en las Comunidades que administramos con el sistema acordado a partes iguales, éstas se votan si se hacen a coeficientes o partes iguales, en su caso, si en las obras a realizar en su Comunidad se acuerda realizarlo a partes iguales y usted evidentemente no está de acuerdo, le recomendamos estudie la posibilidad de impugnar ese acuerdo de derrama, necesitando interponer para ello una Demanda con asistencia de Abogado y Procurador.
Juan Antonio consulta
16 febrero, 2018 at 12:15
Para el cálculo del fondo de reserva obligatorio de una comunidad de propietarios, que seria de al menos el 5% del total del presupuesto ordinario?
¿El fondo de reserva como se incluye en el presupuesto ordinario? ¿Cómo una partida de gasto aparte, la cual tienen que contribuir cada propiedad según su coeficiente de participación?
Los gastos de honorarios del administrador se incluyen en gastos comunes para todas las propiedades (viviendas y locales en este caso), o en otra partida de gasto aparte?
Los gastos de mantenimiento del ascensor si no viene incluidos para los locales en el estatuto de la comunidad, ¿no formarian parte de gastos comunes para todas las viviemdas?
17 febrero, 2018 at 19:43
Buenas tardes, el Fondo de Reserva nace de la obligación de atender partidas que pudieran surgir en obras de conservación y reparación de la finca, según establece el artículo 9.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal dotando por ello de un mínimo de un 2,5% en el inicio y de un mímino de 5% despúes, incluyéndose en el Presupuesto del ejercicio en el Grupo General, que es el que contribuirán todas las propiedades (viviendas, locales, garajes, trasteros, etc), realizándolo por coeficiente o partes iguales según se tenga establecido, no siendo un gasto, si no una dotación de fondos al Presupuestos como se ha reseñado y poder así establecer una cuota mayor que pudiera atender trabajos de rehabilitación como los descritos en caso de ser necesario.
En el siguiente ejercicio, se habrá cumplido o no con el Presupuesto con el correspondiente superhabit o deficil en caso contrario, según los gastos que se hayan tenido que atender.
En la práctica y en Comunidades de Propietarios donde existe morosidad, la posibilidad establecida con la existencia del Fondo de Reserva hace que puedan cubrirse las cuotas que no se ingresan y poder así la Comunidad atender sus gastos y tener un normal funcionamiento sin que se paralicen servicios ni se pueden dejar de realizar reparaciones u otros.
La partida de gastos de Administración al igual que el Fondo de Reserva queda englobado en el grupo de reparto general.
A los gastos de mantenimiento del ascensor no deberían contribuir los locales si bien en caso de instalación, la Ley de Propiedad Horizontal no los exime, aunque teniendo en cuenta que no hacen servicio de este servicio hace que en la práctica no se les suela incluir.
Rebeca consulta
12 febrero, 2018 at 11:58
Necesito saber si la reparación de la terraza de un ático corresponde a la comunidad o es del propietario.
Buenas tardes, respecto a su pregunta el propietario tiene la obligación de atender al correcto mantenimiento y limpieza de la terraza en el caso de que fuera comunitaria de uso privativo o particular.
En ambos casos la Comunidad de Propietarios sería responsable en caso de tener que realizar actuaciones de reparación como normalmente sucede cuando se producen filtraciones siempre y cuando no resulten por negligencia del propietario, como puede ser perforación de tela asfáltica en la instalación de pérgolas u otras estructuras.
Por tanto si estuviéramos ante reparaciones en la estructura de la terraza, trabajos de rehabilitación como puede ser el cambio de la tela asfáltica, su reparación corresponderá costearla a la comunidad.
JOSE MARIA consulta
7 febrero, 2018 at 14:47
EN MI COMUNIDAD DE VECINOS HAY QUE HACER OBRAS EN LAS TERRAZAS. EL ADMINISTRADOR HA HECHO UN PRESUPUESTO METIENDO EN EL BIENES PRIVATIVOS COMO PARABOLICAS, TOLDOS, AIRES ACONDICIONADOS, JARDINERAS …QUE HAY QUE DESMONTAR Y MONTAR DE NUEVO, QUE CADA VECINO HA IDO PONIENDO COMO HA QUERIDO, PARA PAGARLO JUNTO CON LOS ELEMENTOS COMUNES CADA VECINO CON SU COEFICIENTE. HAY CUATRO PISOS BAJOS SIN TERRAZA. UNO DE ELLOS ES MIO ¿ TENGO QUE PAGAR LO REFERENTE A LOS BIENES PRIVATIVOS DE LOS DEMAS PISOS O EN ESE CONCEPTO CADA UNO LO SUYO?
17 febrero, 2018 at 20:56
La retirada de los elementos privativos colocados o instalados de la fachada de un edificio u otro elemento común como la cubierta, cuando por trabajos de mantenimiento fuera necesario su retirada o desmontaje y posterior colocación, este coste será a cargo del propietario, salvo que en Junta General de Propietarios acordara que se realice a cargo de la Comunidad.
En la práctica suele ocurrir a la hora de realizar obras donde se tienen que desmontar elementos privativos como los que usted comenta, que en el presupuesto de obras a realizar se detalla y desglosa esa partida, dando la posibilidad por tanto de que los propietarios de dichos elementos privativos pueden hacerse cargo de ese trabajo para rebajar el presupuesto por lo que a la hora de someterse a debate el asunto sobre acuerdos sobre obras a realizar y presentados presupuestos o incluso con ocasión de si se ha tratado antes, el exponer que ello sea a cargo de los propietarios de dichos elementos, si es como dice, su instalación no ha tenido autorización o no se ha realizado de forma ordenada y debida.
En otro tipo de trabajos como rehabilitación de fachadas, si de forma generalizada existen toldos o compresores de aire acondicionado, lo normal es incluirlo para que sea la Comunidad la que se haga cargo del gasto de desmontaje y montaje.
Por tanto y en el inicio de una Comunidad de Propietarios, lo más aconsejable a la hora de autorizar a un propietario a realizar obras que alteren la estética de la fachada o terraza siendo lo más habitual la colocación de aparatos de aire acondicionado, cerramientos de terrazas o instalación de toldos, es que se recoja en el acuerdo que para el caso de que la comunidad deba realizar obras, el propietario asumirá el coste que se derive tanto de su retirada como de su posterior instalación una vez que hayan finalizado las obras.
Antonio consulta
3 enero, 2018 at 10:36
Soy co-propietario en una comunidad que celebra anualmente una fiesta que carga a su cuenta de gastos. Yo estoy en contra de ello, y así lo manifesté en la primera JAO a la que asistí (hace 12 años), indicando que el gasto de la fiesta no es inherente a los gastos necesarios para el funcionamiento de la comunidad, pero la comunidad ha hecho caso omiso a mi reclamación hasta ahora.
¿Cómo puedo conseguir que los gastos de la fiesta dejen de cargarse a la cuenta de la comunidad?
Esos gastos no afectan en nada a la Comunidad de Propietarios por lo que no podrá exigirse legalmente en cuanto a las normas de celebración de juntas y acuerdos relativos al gobierno, mantenimiento y conservación de sus instalaciones que pudieran ser aplicables, pues es cuestión ajena a una comunidad de propietarios afectos a unas viviendas constituidas al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que cualquier gasto que se pretenda acometer en ese caso para “fiestas” no pueden ser a cargo de la comunidad, quedando al margen incluso aunque no supere el importe las tres cuotas mensuales por propietario (difícil sería en este caso) si se hiciera en derrama para gastos de mantenimiento u otros de conservación, por lo que el propietario que no estuviera conforme en ese supuesto no resultaría obligado a contribuir cuando este gasto exceda de ese importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El único mecanismo legal existente en caso de reclamar ese gasto indebido, sería impugnar el acuerdo en el Juzgado, se necesita abogado y procurador para ello.
OLIVER MEDINA-ANAYA CABRERA consulta
15 diciembre, 2017 at 13:34
Hola buenas tardes, pertenezco a una comunidad de un edificio donde vivimos 4 familias, a mitad de este año salió una derrama para levantar los cuartos trasteros de cada familia en una superficie diáfana ubicada en el sótano, yo quería saber por ser dueño de la mitad del sótano y también por ser el vecino más viejo que reside en ese edificio, ya que las tres familias restantes son familias que hace 4 años compraron dichos pisos y yo vivo ahí hace 35 años, qué preferencia o derecho tengo yo a la hora de elegir la ubicación de estos, y si estoy obligado a dividir esos metros en distintos cuartos, pregunto porque el presupuesto total que me han dado los han dividido entre dos de tal manera que media obra la pago yo incluso haciendo ellos la distribución de dichos cuartos, donde me obligan a pagar por mi superficie en vez de ser por unidad de obra como tenía entendido, yo usando la lógica al estar yo tanto años ahí creo que estoy en el derecho de ser el primero en elegir y decidir como se perimetre y se ubique mi superficie pero ellos dicen que no, que es por sorteo y que la forma de pago mia es así porque tengo más metros, y a que ley me puedo agarrar o art de la ley comunitaria, gracias y un saludo
16 diciembre, 2017 at 13:37
El asunto que les lleva entre manos, la construcción de cuatro trasteros para las cuatro viviendas del inmueble, si bien como comenta, resultan controversias, en principio resultaría mas sencillo de resolver que si se tratara de una Comunidad de muchos más propietarios. Y esto porque al fin y al cabo es una obra, que necesitaría de Licencia Municipal de Obras que requiere de una Memoria realizada por un Arquitecto Técnico y resto de pormenores que si nos vamos a cuestiones legales conllevaría un contrato de ejecución, Protocolo Notarial para escriturarlos e Inscripción Registral de Obra Nueva con atribución de coeficientes, Estatutos e incluso requerir la unanimidad por alterar el titulo constitutivo, todo ello si nos ponemos por lo legal.
En la práctica no tendría mayor salvedad aparte de los mínimos legales (Licencia de Obras) que el de ponerse de acuerdo.
El reparto tendría que ser el de mayor equidad posible y en el caso que usted comenta y siendo titular del 50% de la superficie, ya que el que sea el el propietario más antiguo realmente poco importa legalmente, le deberían exonerar del pago de las obras al menos y ya no decimos de preferencia en elección.
Así que con los datos que nos comenta no resulta lógico que a usted le reclamen pagar el 50% de la obra y encima no le den a elegir y quieran realizar un sorteo y habría que ver otros condicionantes como si la ubicación de los trasteros es en zona del otro 50% de propietarios, si habrá propietarios perjudicados porque la ubicación perjudicaría a accesos, plaza de garaje u otros y otras cuestiones que ellos puedan argumentar y que no haya reseñado.
No ha indicado si tienen Administrador, le recomendamos que contraten uno si no es así aunque su Comunidad sea pequeña, por supuesto Colegiado, le ahorrará futuros problemas y será el que objetivamente y con arreglo a la Ley y sobre todo a la lógica, solucionen su problema.
Edificio Europa 4 consulta
10 diciembre, 2017 at 13:37
Soy presidenta de una Comunidad de Propietarios de más de 30 años de antigüedad.
Nunca hemos tenido un administrador externo, por lo que la custodia de la documentación ha dependido del Presidente de turno.
El hecho, es que solo contamos con los libros de Actas desde los años 90.
Queremos cambiar de Banco, y nos piden el Acta de Constitución.
Mi pregunta es: Tenemos que hacer una nueva, y eso como se hace? o podemos pedir una copia compulsada en el Registro de la Propiedad, Hacienda, Justicia?
He leído que tiene que estar Registrada, puesto que tiene NIf, pero no sé a qué Registro me debo dirigir, ni cómo hacerlo.
10 diciembre, 2017 at 15:53
Buenas tardes, respondiendo a su pregunta, en la practica el administrador es el que hace un certificado sobre quien ostenta el cargo de presidente y otros cargos, que serán los autorizado en cuenta bancaria.
En cumplimiento de la Ley Orgánica de Protección de Datos, el banco no puede exigir el Acta pero si al menos verla para ver lo acordado en cuanto al nombramiento de cargos (ésta tiene que estar transcrita y firmada en un libro debidamente diligenciado), seria la última Acta, no la de Constitución. También es importante que en los acuerdos se reseñe si la cuenta será indistinta o mancomunada, aunque dependiendo de la flexibilidad de la persona que atienda, realizará salvedades o no.
Lo del Acta de Constitución, si no la tiene por el motivo que sea, ya no podrá obtener copia, ésta solo queda registrada en el libro de actas que ustedes tenían que custodiar.
Como comentamos, en todo caso pedirian ver el última Acta con el acuerdo de abrir nueva cuenta en este caso, así como el CIF y DNI de las personas autorizadas.
Si la oficina de ese Banco le pone problemas, inténtelo en otra que sean más flexibles, pues entre oficinas de un mismo banco puede haber un abismo de diferencias. Suerte!
Miguel Angel consulta
30 noviembre, 2017 at 00:11
En mayo de 2017 compre una vivienda a través del sareb a una constructora, era obra nueva (he pagado IVA, 1ª transmisión), construcción finalizada en el año 2012. Ya siendo propietario, tras una reunión de la junta de propietarios hace un par de días, me entero que en Noviembre de 2016 se inició una recogida de cuotas para iniciar una demanda por vicios constructivos de las partes comunes. Me han dicho que tengo que pagar mi parte correspondiente por esa demanda ya que son bienes comunes. Apuntar, que en mi escritura firme en calidad de cuerpo cierto. También he comprobado el certificado de cargas que esta libre, pero hay una nota donde informa de: “Se acordó en junta extraordinaria la recogida de cuotas para la reclamación de vicios constructivos, entre todos los propietarios menos las propiedades de la constructora”.
Mi pregunta es, si debo de pagar algo que se decidió en junta cuando el propietario del piso era la constructora, habiendo firmado en mi escritura como cuerpo cierto.
7 diciembre, 2017 at 13:18
Al igual que la responsabilidad del nuevo propietario sobre las cuotas ordinarias, también lo es sobre las extraordinarias, todo ello porque la vivienda queda afecta al pago de las deudas con la Comunidad.
Aunque el nuevo propietario no sea el deudor personal de la Comunidad de la vivienda o local adquirido, éste responderá de las deudas con la Comunidad del anterior propietario con el límite bien sabido que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los TRES AÑOS anteriores.
Como decimos, no es que el nuevo propietario sea deudor, sino que es el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad con el límite señalado o cualquier otra cantidad como la que señala de derrama que se hubiera acordado y que queda afecta a la vivienda o local.
No es un caso único el que nos comenta, y el no informar de esas “cargas” con las que se va a transmitir la vivienda es algo que se da, ya no entramos si de buena o mala fé.
Como administradores recibimos consultas de personas que van a adquirir una propiedad para informarse sobre este extremo, cosa bastante precavida, porque sabiéndolo, siempre se pueden negociar o al menos, sabe uno lo que adquiere y en que condiciones.
Si realizó Usted un contrato privado, podía quedar recogido responsabilidad ante este tipo de cargas y de ahí que pudiera interponer una demanda con probabilidad de éxito.
Ramon Galvez Migorance consulta
19 noviembre, 2017 at 23:36
Hola , darle las gracias por tener este lugar para aclarar dudas .La mia es la siguiente, sobre despedir al conserje y poner una empresa de limpieza , es necesario los votos de las 3/5 partes o la mayoria simple .
21 noviembre, 2017 at 19:27
Al respecto, el art. 17.3 LPH -EDL 1960/55- establece en su nueva redacción que “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Mayoría simple sería en caso que quisiera variarse los servicios de portería que se prestan, por ejemplo, reduciendo horario.
Estiba consulta
23 octubre, 2017 at 11:02
Perdona que moleste . El contrato……. es alquiler con opción a compra . A un no lo tenemos comprado asta dentro de 4 años . Si damos los 30 dias nos podemos ir de la vivienda
Los contratos de alquiler con derecho a compra no tienen regulación específica por Ley, desconocemos si en dicho contrato se han establecido cláusulas específicas sobre la materialización de la compra de la vivienda.
En el notario, a la hora de realizar el acto de compraventa, éste preguntará referente a los impuestos, quedando la opción en lo que se establece la Ley o lo que se haya acordado por los propietarios.
Hola buenos días aver si me puede ayudar es urgente . Tenemos un contrato de alquiler con opción a compra y en junio hicimos un año los propietarios me piden que le pagué el IBI pero en el contrato no pone nada de Ibi ni cuánto le tengo que pagar ni en cuántos meses. La basura si la pagamos . La luz también . El agua también y la comunidad también la pagamos . Y lo del IPC también . Es lo del Ibi lo que me preocupa que si la casa es del propietario porque me hace pagarla . Y no viene en ningún sitio
23 octubre, 2017 at 10:36
Sería el vendedor el que ha debería de hacer cargo del pago IBI del año en curso, salvo que se pactara en contrato de otra forma con el comprador, como podría ser el prorrateo de la cuota en proporción a los días que cada uno haya sido propietario del inmueble transmitido.
Le dejo un enlace al respecto.
28 septiembre, 2017 at 21:04
soy propietario de una parcela de unos 600 m2. en una urbanización “privada” = no recepcionada por el Ayto.
En uno de ellos se “los gastos de conservación …serán sufragados a prorrateo por partes iguales entre los propietarios…” y en otro “Para atender los gastos de conservación se fijará un canon proporcional a derecho de cada uno de sus miembros”. ¿Contradictorios ?
Si no existe título constitutivo (división horizontal), que es donde se describen los departamentos (parcelas, viviendas, garajes, trastero, garaje, otras zonas comunes, etc), su superficie y su cuota de participación, que en nada interferiría y que es independiente a que se haya recepcionado o no por el Ayuntamiento, es un problema, ya que en caso de incumplimientos del pago de cuotas ordinarias o extraordinarias por algún propietario por haberse establecido unos presupuestos a fin de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de la urbanización, estos serán difícilmente reclamables Judicialmente, ya que se carece de las formalidad legales, no existiendo libro de actas debidamente diligenciado, por lo que el propietario que quedara deudor, podría encontrar ahí una razón donde agarrarse. Por lo tanto, es lo primero que deberían hacer. Al final de nuestra contestación, le dejo un enlace sobre propiedad horizontal rústica.
Respecto a la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad, comentando que estos deben estar aprobados por unanimidad, no es de obligado cumplimiento dicha inscripción, aunque si aconsejable a la hora de obligar a futuros propietarios a su cumplimiento.
En caso de que no existieran estatutos, en su defecto es el articulado de la Ley de Propiedad Horizontal la que hace las funciones.
Si su urbanización no está debidamente constituida y legalizada como complejo inmobiliario o propiedad horizontal, cualquier reclamación judicial se complica como ya le hemos comentado, habría que ver si el Presidente a quien hay que delegar para representación, tiene legitimidad para representar a los demás propietarios, por todo ello, esto no da garantías de ganar o perder, eso lo tendrá que dilucidar un Juez en base a la documentación que aporten los correspondientes abogados por una y otra parte.
4 septiembre, 2017 at 08:14
Por favor, les agradecería que me ayudaran a resolver una duda que me ha surgido respecto al reparto de los gastos de mi comunidad.
En la comunidad existen 2 garajes, uno interior en el que todos lo propietarios de viviendas tienen su plaza correspondiente y otro en el propio edificio en el que únicamente tienen plaza varios vecinos. Estas plazas forman parte de la misma propiedad de propietarios y tienen su propio coeficiente de participación en ella.
Las plazas están en el mismo edificio y para acceder a ellas hay una puerta automática y otra peatonal. Desde esas puertas se puede acceder al portal por parte de todos los vecinos, no solo de los propietarios de las plazas.
Mi pregunta es: ¿el reparto de los gastos de mantenimiento de la puerta del garaje se debe de hacer entre los propietarios de las plazas o entre todos los vecinos? ¿se debe dividir el gasto de la puerta peatonal para todos los vecinos y el de la puerta automática solo para los propietarios?
20 octubre, 2017 at 17:08
A la hora de establecer el presupuesto anual se debe realizar diferentes grupo de reparto a fin de que cada propietario contribuya a los gastos que le corresponda según haga uso o no de él. Por lo tanto es lo que tendría que dilucidar para llegar a una conclusión.
Los propietarios que tuvieran plaza en el garaje interior o el otro que comenta, están obligados a sufragar los gastos de mantenimiento que conlleve como podría ser el de la puerta automática y averías, otras averías en este como las eléctricas, así como luz, agua y limpieza, así como si hacen uso o no de determinados elementos.
Los vecinos que no tengan plaza de garaje, no tendrían obligación de contribuir.
Siento si no podemos aclararle más su duda, pero desconocemos los pormenores físicos de dichos accesos de su Comunidad, pues parece que puede ser más complejo dada su consulta.
Manuel consulta
26 julio, 2017 at 10:49
Mi nombre es Manuel y os comento mi situación:
Llevo como arrendatario en un piso de alquiler cuestion de 1 mes mas este que entra ahora 2 y hará cuestión de 2 dias se me a estropeado el frigorífico no me enfría echándose toda la comida a perder. Llamo a la inmobiliaria y la solución que me da es que pague yo el técnico y la reparación y para la siguiente mensualidad se me descontaría ya que el arrendador vive en el extranjero y por eso motivo no puede venir a repararmelo y tampoco disponen de un fondo para este tipo de incidencias. Mi pregunta es , estoy obligado a abonar dicha reparación o directamente el arrendador tiene que asumir el coste de todo puesto que la averia no a sido causada por un mal uso por mi parte puesto que el frigorífico no lo e modificado de ninguna de maneras ??? Espero vuestra respuesta gracias.
26 julio, 2017 at 11:24
Este tipo de incidencia es motivo de frecuentes foco de conflictos.
La respuesta a veces es complicada, a pesar de que la ley de arrendamientos urbanos contempla en su artículo 21 la cuestión, hay muchos matices que se escapan y es importante casi aclararlos punto por punto
1) inicialmente el casero tiene la obligación de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar el mantenimiento de la habitabilidad.
2) exceptuando dos circunstancias o casos: que el inquilino haya sido el causante del daño o que se trate de una ‘pequeña’ reparación propiciada por el desgaste del uso de la vivienda.
El arrendador será el responsable de reparar cosas como la instalación de la luz es muy antigua y da averías, así como por ejemplo la reparación o sustitución de los electrodomésticos que dejen de funcionar por su antiguedad o hacerse cargo de las averías.
En su caso, si le comunican por escrito que se lo descontaran de la mensualidad, por email podría servirle, lo mejor será que lo repare adelantando usted el importe de la reparación.
Deborah consulta
15 julio, 2017 at 20:51
La comunidad en la que vivimos fue creada por una cooperativa la cual ya no tiene actividad pero no estaba disuelta. No todos los vecinos somos cooperativistas, entonces ,ahora nos encontramos con que el edificio tiene varias plazas de garage y un trastero a nombre de la cooperativa las cuales tienen que vender para poder disolver la cooperativa. Pues mi consulta viene porque, yo no soy cooperativista y detrás de mí plaza de garage y la plaza de la izquierda a la mia hay un trastero el cual está tabicado porque en su día nadie lo quiso adquirir. Los cooperativistas nos han propuesto adquirirlo pero la puerta de entrada al trastero esta en la plaza de al lado y este vecino que tampoco es cooperativista y compro el piso de segundas,no está seguro de querer el trastero. Mi pregunta es; si mi vecino no quiere el trastero, se puede abrir una puerta por mi plaza de garaje y no tener problemas a la hora de hacer escrituras? En la nota simple del registro aparece la puerta en la plaza de mi vecino.
Si mi vecino quisiera que compraramos a medias se puede cambiar en el registro de la propiedad y dividirlo con una referencia catastral para cada uno y así tributar cada uno por lo suyo? Espero haberme explicado bien. Muchas gracias por adelantado
20 octubre, 2017 at 16:27
Bien es sabido que los derechos y responsabilidades de cooperativistas y comuneros son muy diferentes.
Estos derechos y obligaciones que deben venir también establecidos en los estatutos, no debiendo ir más allá de los que establece la ley y que pueden ser:
– Elegir y poder ser elegidos para los órganos sociales
– Participar con voz y voto en las asambleas
– Recibir la información necesaria para el uso de los derechos
– Recibir los beneficios que se generen, cuando así se prevea en el proyecto (por ejemplo por la venta de locales comerciales)
– Darse de baja, con los preavisos que se puedan establecer que nunca serán superiores a 3 meses, aunque la ley permite que no se pueda acusar baja injustificada dentro de lo que llama un ejercicio económico
Con respecto a su consulta, no es asunto que le podamos dar respuesta, debido a la complejidad legal, tenga en cuenta que nuevos accesos pueden dar lugar a servidumbres y dichas servidumbres modificar los coeficientes, lo que conllevaría a modificar la división horizontal del inmueble.
En la práctica todo puede ser mucho más sencillo, dependiendo de los acuerdos que se pudieran tomar en Junta y que los demás propietarios estén dispuestos a aceptar.
21 octubre, 2017 at 06:35
Ya nos ha comunicado el administrador que el coeficiente no se modifica puesto q no se altera nada. Únicamente es una puerta q se corre hacia la derecha 50 cm.
José Carlos Maciá consulta
16 junio, 2017 at 08:44
En la ejecución del edificio en el que resido, hay errores cometidos por parte del promotor, ratificados por la Dirección Técnica del edificio (en definitiva defectos de construcción, elementos mal ejecutados), por tanto en la declaración de obra nueva y división horizontal el notario define de manera no totalmente correcta dichos elementos, pues los técnicos también han cometido errores.
Hay cuatro ventilaciones, dos pertenecen claramente a la comunidad en exclusiva, pues son las dos salidas de gases del párking y bajo ningún concepto se puede utilizar para otra cosa. Las otras dos salidas existen, pero por mala ejecución (según un arquitecto técnico) son compartidos los derechos de utilización de las mismas por las cocinas del edificio (de las viviendas A y D) y los derechos del propietario de los bajos comerciales.
La solución que han propuesto para adoptar en junta de Propietarios por unanimidad es:
” permitir al propietario del locar la instalación, en caso de necesidad, de hasta dos chimeneas, asumiendo él el coste total de las mismas, colocadas una de ellas por el patio interior y otra por el patio de la piscina comunitaria, ubicándolas de tal forma que molesten lo mínimo posible a los vecinos.
Mi pregunta es, en caso de negarme a dar la autorización para esas chimeneas ¿qué consecuencias tiene? ¿podría demandarme a mí por negarme a dar la autorización? Ya tuvimos un juicio con este señor que la instaló sin permiso y nos tocó ir al Supremo para ganarla y que la retirara después de 10 años. Lo más lógico es que llegado el caso de “necesidad” se planteara la instalación, no ahora, así con derecho a todo y sin necesidad.
16 junio, 2017 at 12:06
El caso expuesto es muy particular, lo primero que rige en una Comunidad de Propietarios es su División Horizontal y Estatutos, por ello ante las consultas que se nos presentan damos una valoración general del suceso y siempre recomendamos atenerse en primer lugar a lo que recojan los documentos antes reseñados. En este caso además, se da la particularidad de que estos documentos son erróneos o no recogen la realidad de la obra por lo que nuestra valoración se hace aún más compleja.
Para la instalación de nuevas chimeneas por parte de un local comercial, existe un criterio extendido por el TS de que no se puede otorgar el mismo tratamiento a las alteraciones en las fachadas cuando se realizan en viviendas que cuando se realizan en locales comerciales, ya que en estos, debe admitirse una mayor flexibilidad, pues en caso contrario se dejaría, en muchas ocasiones, sin contenido económico el derecho del propietario del local de utilizarlo según su destino.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la unanimidad de la junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen modificación de los elementos comunes por constituir una modificación del título constitutivo, pero como comentaba, la jurisprudencia considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia entre otras cuestiones porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicidad y hacer atractiva su actividad para los clientes. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.
En su consulta reseña que ya hubo un litigio por este mismo asunto por lo que también deberán llegar a un acuerdo en base a la resolución del Juez.
No obstante, y como comenta, si no lo ha solicitado actualmente el propietario del local nuestra recomendación es esperar a su propuesta de autorización, presentando en la debida Junta de Propietarios un proyecto de la instalación a realizar, a fin de acordar una propuesta concreta y no dejarla a interpretación general que puede derivar en insatisfacción tanto de los propietarios de viviendas como del local cuando necesite realizar la instalación.
Carlos Gisbert Blay consulta
9 junio, 2017 at 12:47
Soy presidente de mi comunidad, y se va a proceder a realizar un Informe de Evaluación del Edificio, pues el mismo tiene una antigüedad superior a 50 años. A la hora de nombrar al técnico para que lo realice, soy yo como presidente “representante” de la comunidad quien ha de contactar con el mismo, pero ¿puedo libremente designar al técnico que desee, o es necesario un acuerdo de la junta para designar al mismo? y de ser de esta última forma, ¿que mayoría se requiere?
Si pudiesen darme una solución estaría muy agradecido.
16 junio, 2017 at 10:25
Con respecto al encargo de realización del IEE, lo más importante es que se apruebe en Junta, en la misma se puede acordar dar la potestad al Presidente para encargar la contratación de arquitecto que considere para la elaboración de dicho informe.
Referente al quorum, si bien si el edificio tiene más de 50 años sería obligatorio la realización de IEE, es conveniente acordarlo en Junta. Para la elección del presupuesto, sería necesario mayoría simple.
Pilar García consulta
26 mayo, 2017 at 14:39
Soy propietaria de un ático y la cubierta del edificio debe ser reparada por la Comunidad de Propietarios. Hay varias terrazas en esta situación, que deben ser reparadas. Mi pregunta es si los administradores pueden imponer la empresa de reparaciones que ellos quieran. En junta de propietarios se presentaron varios presupuestos. En dicha junta los Administradores propusieron pedir más presupuestos. Pero ahora ellos aducen que se ha decidido en Junta de Gobierno seleccionar la empresa A, que NO era la más barata según los presupuestos presentados en Junta de Propietarios. Nosotros, los vecinos afectados, nos oponemos a que sea la empresa A. ¿es competente la Junta de Gobierno? ¿Debe ser la Junta de propietarios la que acepte los presupuestos?
29 mayo, 2017 at 11:05
Respondiendo a su consulta, y sobre que la Junta de Gobierno que puede estar formada por Presidente, un Vicepresidente, Vocales / Jefes de Escalera, Administrador-Secretario haya tomado la determinación de aprobar un presupuesto habiéndose acordado solicitar otros, puede que se deba a la necesidad de urgencia de la obra y que una vez analizados los presupuestos que se presentaron con todas sus condiciones, hayan valorado cuestiones importantes como la seriedad y profesionalidad de la empresa de cara a exigir mayor grado de garantías con la obra a realizar en todos sus aspectos, como también el asegurar que aportan documentación de la empresa y personal contratado correctamente para evitar problemas a la Comunidad de Propietarios, detalle de los materiales a emplear y otras cuestiones con la obra a realizar.
La Ley no exige un número mínimo de presupuestos a presentar en Junta de Propietarios, tan solo que se apruebe la obra en virtud del Art. 14 LPH. Si en Junta de Propietarios se acordó realizar la obra a expensas de solicitar nuevos presupuestos, la Junta de Gobierno está facultada para elección del que consideren más conveniente, valorando todo lo comentado en el párrafo anterior. En su caso, lo mejor es que consulte al Presidente/Administrador porque han optado por ese presupuesto.
Alfredo Navarro consulta
18 mayo, 2017 at 13:24
En una Comunidad existen unos propietarios sólo de viviendas con su correspondiente cuota de copropiedad por la que pagan, otros igualmente con vivienda y plaza de garaje con su participación indivisa y su cuota de copropiedad sobre el local destinado a aparcamiento por el que pagan los gastos correspondientes, y finalmente, algunos con la vivienda, plaza de garaje y trastero con las mismas características que los anteriores, teniendo su participación indivisa sobre el aparcamiento-trastero y su cuota de copropiedad sobre el local destinado a aparcamiento.
Se plantea en una junta la necesidad de pintura en el garaje procediéndose a la votación y el Administrador indica que como en la Ley Propiedad Horizontal no contempla en su articulado supuesto alguno de exclusión en el voto por la no participación en el gasto, pueden votar también, y así se hizo, los propietarios de solamente las viviendas.
Yo no entiendo como puede ser esto así y pienso por pura lógica que un propietario sin plaza no puede votar sobre un asunto que afecta a elementos que no le pertenecen simplemente por no ser propietarios y por tanto sin cuota. Entiendo que la LPH se refiere a la propiedad de elementos privados y copropiedad de los comunes, siendo imposible incluir toda la casuística que de hecho se da en esta y en todas las leyes.
Le pido si pude aclararme el asunto.
Buenas tardes de nuevo Sr. Navarro,
Como bien indica cada Propiedad contribuye a los gastos comunes según su cuota de participación, que será mayor para los propietarios con viviendas más plaza de garaje y a su vez mayor para los que también tengan trastero.
En el presupuesto anual por el cual se establecen las cuotas para el año, el documento debe desglosar tantos grupos de reparto como diferentes propiedades disponga el inmueble, que por lo general son:
– Grupo general: Contribuyen locales, viviendas y garaje. Honorarios de Administración, póliza de seguros, mantenimiento y conservación general, etc.
– Grupo viviendas: Contribuyen exclusivamente viviendas. Limpieza de la escalera o el mantenimiento de ascensor.
– Grupo garaje: Contribuyen exclusivamente garajes. Limpieza de garaje, mantenimiento puerta automática, etc.
En el caso de la propuesta de pintado de garaje, el gasto deberá ser asumido por este último grupo, a quien se le repercutiría en la cuota o derrama este coste.
La LPH no fija literalmente que se excluyan al resto de propiedades para la toma de estas decisiones, pero no debe haber motivo para que que voten en contra siempre que no les cause ningún prejuicio como sería el caso. Es más, se verían beneficiados como una mejora del Edificio en general y una revalorización del mismo.
Tema distinto sería si se les obliga a contribuir con el gasto de pintura de garaje.
18 mayo, 2017 at 18:42
No me queda clara la explicación, mi pregunta es simplemente de si “por ley” hay que admitir sus votos, sean en el sentido que sean, en un tema del que no son propietarios, no tienen por consiguiente cuota y naturalmente no pagan ni pagarían si el resultado de la votación es mayoritario a la pintura en el garaje, puesto que insisto no son propietarios del mismo.
Si no está recogido en la LPH la exclusión del voto al no participar en el gasto, tampoco está incluido el que se pueda votar sin participar en el gasto, insisto en mi idea de que ninguna ley puede recoger todos los supuestos y en esos casos entiendo hay que aplicar el sentido común, resulta muy complicado entender como normal el que votos de propietarios de viviendas sin aparcamiento, puedan condicionar en un sentido o en otro el resultado de una propuesta que no les concierne para nada. Se podría dar el caso de propietarios de solamente plazas de garaje o de solamente trasteros, pudieran tumbar en un sentido u otro votaciones correspondientes por ejemplo a la pintura general de las escaleras de la Comunidad que no pagarían puesto que tampoco les concierne.
Si pudieran dar alguna idea más al respecto les estaría muy agradecido
22 mayo, 2017 at 17:18
La Comunidad está compuesta por todas y cada una de las diferentes propiedades que la Escritura de División Horizontal detalle, en este caso viviendas, garajes y trasteros, por lo que al ser una única Comunidad de Propietarios para alcanzar acuerdos se tienen en cuenta todas las propiedades. El coeficiente 100% se alcanza con la suma de todas y cada una de ellas.
Está usted en lo cierto, las Leyes no pueden recoger todos los supuestos, en la LPH no se recoge este caso de excluir del voto a propietarios aunque no hagan uso del elemento, por ello es necesario el uso del sentido común.
18 mayo, 2017 at 10:29
Realizada una junta extraordinaria de Comunidad donde se rechazan dos propuestas presentadas, estas mismas propuestas ¿ pueden ser incluidas en junta ordinaria al poco tiempo, pongamos dos meses, para una nueva votación sobre las mismas?
18 mayo, 2017 at 11:18
No procedería volver a incluirlas por reiterativas, pudiendo entenderse que existiría abuso de derecho al tratar reiteradamente el mismo Punto hasta alcanzar el quorum que se busca.
No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal en artículo 16.2 establece que cualquier propietario puede solicitar la inclusión de un Punto del Orden del Día, y será el Presidente quien decida si hacerlo o no. Por lo que el Presidente, en este caso, deberá desestimar la propuesta.
Se recomienda, que como mínimo transcurra un año desde el acuerdo adoptado para volver a someterlo a la Junta de Propietarios.
18 mayo, 2017 at 12:43
De la respuesta deduzco que la improcedencia nace más de la lógica al pensar en la reiteración dentro del mismo ejercicio económico y no en que en la Ley de Propiedad Horizontal esté regulada, donde creo no incluye nada, la limitación del número de veces que pueda tratarse un mismo asunto, agradecería me lo aclararan.
Viole consulta
25 abril, 2017 at 09:13
buenos días, mi edificio siempre ha contado con propietarios de mi familia, con lo cual la administración del mismo la hemos llevado nosotros sin ningún problema, el caso es que un familiar del tercero tuvo que vender y legalicé la comunidad porque ya lo creí conveniente, el problema ha llegado con el nuevo propietario desde que llegó actúa como si el edificio fuera suyo, sin presentarse si quiera engancho su luz a la escalera mientras estaban de obras, se ha pintado su rellano y las puertas de acceso a la terraza, parte de la terraza también la ha pintado y lo que ya vemos intolerante es que ha colocado una puerta en la zona de tendederos quitándonos el acceso a los demás propietarios y le ha cambiado el suelo a esa zona y no se que más habrá hecho dentro…..Todo sin consentimiento por supuesto y el no pararlo ha sido porque los propietarios de las demás viviendas no vivimos allí y nos enteramos cada vez que vamos y vemos lo que ha hecho a nuestras espaldas. Quiero convocar una reunión en la que queremos aclararle cara a cara todo el perjuicio que está causando y para ello necesito asesoramiento ya que quiero hablar con total conocimiento de causa. No me gusta sentirme una extraña en mi propio edificio y lo está consiguiendo. Para mi familia y para mi es algo más que una propiedad, y yo desde que vino he intentado que se sintiera bien con nosotros, pero no sabía que hablaba con un caradura.
25 abril, 2017 at 17:45
Constituyendo una Comunidad de Propietarios se dota a la misma de entidad jurídica y facilita la adopción de medidas como en este caso que nos comenta.
Al respecto, en el inicio de las acciones expuestas de este nuevo propietario se le puede requerir para la cesación de las mismas, todo ello tiene cabida en lo que señala el artículo 9 de la LPH, “Obligaciones de los propietarios” que más abajo le dejamos.
Otra opción es Convocar Junta de Propietarios donde se reseñe en un Punto del Día el asunto como el de la colocación de la puerta en la zona de los tendederos por el propietario de la vivienda correspondiente y acuerdos a adoptar al respecto.
a. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
h. Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i. Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
miriam consulta
19 abril, 2017 at 13:58
Lo primero darle las gracias por ayudarnos con la consulta que tenemos respecto a la “interpretación” de la LPH.
Le paso a exponer nuestro caso:
Comunidad de un edificio divida en dos escaleras de 66 puertas, 38 garajes y 8 locales. Sin Estatutos, solo nos regimos por la LPH.
El suelo del encima del garaje que hay alrededor del mismo es “SUELO PRIVADO DE USO PUBLICO”. (Adjunto imagen // vista edificio.jpg)
Después de muchos periplos conseguimos que el Ayuntamiento retirara las terrazas que había autorizado SIN nuestro consentimiento.
Actualmente una parte de los vecinos incluidos los locales nos plantean la votación para DAR o NO DAR permiso para el uso del suelo privado con la instalación de terrazas, lo que conlleva un perjuicio para muchos vecinos (suciedad, ruidos altas horas y un largo etcétera…).
1/ ¿Qué artículo debe regular esta votación? ¿El 17.6 o el 17.3?
2/ ¿Si no hay estatutos las votaciones tienen que ser por unanimidad?
3/ ¿Es cierto que la abstención computaría como voto POSITIVO?
4/ ¿Si nos regimos por el 17.3 la abstención de esta votación seria en positivo?
5/ ¿La terraza de un Bar es un servicio de interés general?
6/ ¿ En que votación se acordaría el coste del arrendamiento? ¿Qué coste?
A las reuniones no asisten más de 20, y la mayoría de las propiedades son alquiladas o sus propietarios no están interesados. Si esto es así cada vez que se tuviese que votar algo con 5 que votaran que Sí siempre saldría favorable.
17.3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
20 abril, 2017 at 09:44
En primer lugar, están ustedes en lo cierto, si el suelo es de la Comunidad de Propietarios, el requisito inicial para poder instalar una terraza es la autorización de la Junta de Propietarios. Independientemente que después el Ayuntamiento le conceda la licencia correspondiente.
En cuanto al grueso de su consulta sobre el quorum necesario para la autorización de la Comunidad de Propietarios no es un asunto sencillo y de clara respuesta, al no estar regulado expresamente en la LPH el destino del suelo comunitario de uso público, y como según comenta tampoco lo regulan los Estatutos de la Comunidad.
En su consulta nos indica que facilita una fotografía del espacio en cuestión pero no hemos recibido nada al respecto por lo que la respuesta se hace si cabe más complicada.
En nuestra opinión, el artículo por el que se regularía el quorum necesario lo determina si existe contraprestación económica, es decir, si hay arrendamiento. En caso afirmativo, nos regiríamos por el Artículo 17.3, alquiler de un elemento común sin uso especifico, necesitando el voto favorable de las 3/5 partes. Al haber compensación económica estimamos que existe un interés general para la Comunidad de Propietarios.
En este caso, la LPH recoge el voto presunto del ausente, por lo que favorecería el acuerdo y en Junta únicamente sería necesario obtener la mayoría simple, manteniéndose a la espera del voto presunto del ausente que si no manifiesta nada será positivo.
En caso de no existir arrendamiento, optaríamos por la regulación del Artículo 17.6 siendo necesaria la unanimidad para la autorización, al encontrarnos con la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal no estando reguladas expresamente en otro artículo de la LPH.
En caso de obtener autorización por parte de la Comunidad de Propietarios se aconseja que en el acuerdo se estipulen las condiciones, tales como: contraprestación ecónomica, espacio cedido, número de mesas, posibilidad de colocación de toldo…etc. Estas cuestiones serán tomadas también por la Junta de Propietarios en el acuerdo.
Rosalía Torres Giráldez consulta
Buenas tardes, vivo en un edificio que consta de un local comercial, un piso primero (donde vivo) , un piso segundo y una tercera planta que es la azotea que incluye dos lavaderos. Estos lavaderos los utilizamos uno yo y el otro la vecina del segundo. El local pertenece a dos hermanos que se llevan mal. Hay un acceso desde una puerta cochera y dentro del local hay una puerta que da a la escalera. Constituimos una comunidad hace mucho tiempo, pero los del local no se avienen a nada, y cuando hay que arreglar algo lo hacemos las de los pisos. Ahora queremos que se quite la puerta de acceso a las zonas comunes y que el local sea independiente, pero nos dicen que ellos tienen derecho de acceso a las zonas comunes e incluso hablan de sortear los dos lavaderos para los cuatro. En las escrituras los pisos tienen un 30% de participación y el local un 40%. No sé si es mejor que el local se independice o que sigamos en comunidad. ¿Pueden los propietarios del local hacer uso de las zonas comunes, cuando no han contribuido para nada a su mantenimiento? ¿Pueden quitarnos los lavaderos? ¿Qué me aconseja? Un saludo y muchas gracias.
En el Titulo Constitutivo de la Edificación debe estar la respuesta a la mayoría de sus consultas. En él se recogerá quien es propiedad los lavaderos de la azotea (salvo que los hayan realizado a posterior por Acuerdo en Junta).
En el Titulo Constitutivo o División Horizontal, también se recoge si está exento de gastos imputables al local, en caso de no decir nada, la LPH recoge que al mantenimiento y conservación general del Edificio, es decir, seguro comunitario, gastos de Administración, reparaciones de elementos comunes como fachada, cubierta u otros estructurales o mantenimiento sistema anti-incendios. Debe asumir la parte correspondiente a estos gastos según su cuota de participación.
Por último, el derecho que alegan los propietarios del local al uso de zonas comunes va asociada a la obligación de costear su mantenimiento, si bien, su impago no daría derecho a prohibirle el uso habiendo jurisprudencia al respecto.
Por tanto, lo más conveniente es que en caso de no llegar a un acuerdo amistoso, reclamen las cuotas ordinarias impagadas a través de Procedimiento Monitorio.
24 marzo, 2017 at 11:01
DIONISIO ARAQUE consulta
Somos una Comunidad de 6 vecinos y un local comercial.
Desde la constitución de la finca, hace más de 40 años, se viene pagando las cuotas mensuales por partes iguales. Este acuerdo se tomo en su día verbalmente y no figura reflejado en el libro de Actas. No así las derramas extraordinarias que se pagan por cuota de participación y están acordadas en varias Juntas, y reflejadas en Actas.
Los vecinos queremos cambiar el recibo mensual a cuota de participación, pero el dueño del local dice que no pues tiene que pagar un 33% de participación y no le interesa.
El acuerdo lo queremos tomar en Junta Ordinaria a celebrar próximamente.
Nuestra pregunta es: Por mayoría simple o por mayoría absoluta o total de todos los propietarios. La votación quedaría a favor del cambio 67% de los vecinos y en contra 33% del local.
Tendría validez el acuerdo de cambiar a cuota de participación.
Podría impugnar este acuerdo el propietario del local y si fuera así, cuanto tiempo dispondría para su impugnación.
En espera de su noticias y dándoles las gracias por anticipado, atentamente les saluda.
5 marzo, 2017 at 21:19
La cuestión que responde a la legalidad es bastante sencilla, partiendo de la base que la contribución de cada propietario a los gastos del reparto del presupuesto anual es por coeficientes y que podría ser a partes iguales si por unanimidad se establece en un acuerdo en Junta, por lo que ahora, si se decide en una Junta posterior que se restablezcan las cuotas de participación por coeficientes, tendrá que realizarse de tal manera con tan solo que un propietario quiera que sea así, si esto fue por un acuerdo verbal no recogido en Acta.
El propietario del local podrá impugnar este nuevo acuerdo sobre participación en los gastos de la Comunidad, si salva su voto en Junta (vota en contra en Junta y así se hace constar) o posterior a la misma, si no ha asistido, de forma fehaciente y en el plazo de 30 días hace constar su voto en contra a dicho acuerdo. Para impugnar necesitará abogado y procurador, 30 días para impugnar y 90 para presentar demanda.
Que el acuerdo de pagar los gastos por partes iguales no quede reflejado en Acta no es lo conveniente, si bien si se ha aceptado por los propietarios como hasta ahora, no habrá habido mayor problema en cuanto a que cada ejercicio se aprueba liquidación de ingresos y gastos de ejercicio anterior y se presenta presupuesto de gastos (previstos para el próximo ejercicio) donde se estable la cuota para cubrir el mismo, y si en el mismo nadie se opone y se aprueban los mismos, aprobados quedan y en ejercicios posteriores no se podrá indicar lo contrario ni reclamar nada con carácter retroactivo.
Con respecto a la participación por coeficiente del local, será solo en lo que le corresponda en grupo su grupo de reparto (se distingue el grupo general, viviendas, locales, garaje, etc). Un local normalmente contribuye a rehabilitación edificio, extintores, grupo de presión si tiene su contador en la batería del edificio, administrador, seguro comunitario, por lo que aunque tenga el 33%, no va a pagar más o mucho más que una vivienda en un ejercicio sin gastos extraordinarios como podría ser de rehabilitación de una fachada.
5 marzo, 2017 at 22:10
Muchas gracias por su valiosa informacion, en su contenido como en la rapidez.
José Carlos Maciá Hernández consulta
23 febrero, 2017 at 09:12
El propietario de un local comercial de nuestro edificio ha comunicado que va a realizar obras en él y que va a abrir por la parte del sótano para conectar desagües para la instalación de un negocio. El local ya tiene sus conexiones de agua y luz, toda vez que ya ha habido un comercio anteriormente funcionando.
Quería saber, si atendiendo al artículo 7 de la LPH se le puede negar, toda vez que va a romper elementos comuntos. Es un señor que todo lo hace a hechos consumados por lo que sería interesante saber qué podríamos hacer en caso de que no pudiera acometer dichas obras.
23 febrero, 2017 at 12:29
Buenos días, sobre la instalación de nuevas bajantes, un local comercial puede conectarse con las redes de saneamiento comunitarias ubicadas en el garaje comunitario, cosa que como comenta, ha hecho hasta ahora. Se tendrá que tener en cuenta que al perforar el forjado no toque elementos estructurales (vigas de forjado) y una vez en el sótano el trazado de las nuevas bajantes deberá discurrir por la calle del garaje (pasillo de circulación de personas y vehículos y no sobre las plazas de aparcamiento. Con respecto a la problemática del propietario, si no está debidamente causa que justificado desautorizar la instalación de esas nuevas bajantes, no habrá forma de impedírselo, pues no debe existir problema para la conexión a las redes generales de saneamiento de la edificación. Con respecto a prohibiciones en general sobre bajantes, lo está modificar o alterar las bajantes comunitarias como sería cambiar el trazado, todo esto suele ir recogido en la actualidad en los libros del edificio. Tampoco se puede realizar conexión distinta a la de bajantes de desague desde un local, como podría ser conectar una bajante particular de aguas pluviales.
benancia consulta
3 febrero, 2017 at 11:31
buenas. deseo colocar una puerta de cristal a unos 25 cm. al exterior y paralela a la puerta de entrada de mi casa en un cuarto piso, y quiero saber si ese trozo del rellano de la escalera me pertenece y puedo colocar esa puerta. gracias
La colocación de una nueva puerta supondría una modificación o alteración de elementos comunes, por tanto, debería solicitar autorización a través del Presidente de la Comunidad o el Administrador Secretario tratarlo en un punto del día en la próxima Junta de Propietarios que se celebre.
El acuerdo para la autorización, que antes de la reforma de la Ley era unanimidad, ahora sería 3/5 partes, si bien se suelen adoptar por mayoría simple de los presentes en la Junta.
Las puertas de las viviendas también son elementos comunes de las viviendas, siendo la conservación y mantenimiento por parte del propietario, para modificar la misma, por ejemplo colocándole un tragaluz, algo frecuente, también se necesita autorización por parte de la Comunidad de Propietarios.
José Ramón consulta
11 enero, 2017 at 11:49
Actualmente soy presidente de una comunidad de siete vecinos.
Tenemos intención de instalar un depósito y bomba para la presión del agua de la finca pero en el sótano donde subí can los trasteros no hay espacio.
Una vecina se ofrece para ceder su trastero de manera definitiva A la comunidad de vecinos pues no lo utiliza.
Mi pregunta es la siguiente : ¿ qué trámite legal deberíamos realizar para que el trastero pasase a formar parte de las zonas comunes de la comunidad de vecinos ?
Atentamente reciba un cordial saludo, quedo a la espera de su respuesta. Le estoy las gracias de antemano .
11 enero, 2017 at 21:49
La cesión de elementos privativos es más sencilla que por ejemplo el aprovechamientos de elementos comunes para uso privativo, como sería usar un espacio común para destinarlo a trasteros, acuerdos que habría que tomar en Junta y donde ya entrarían en juego los quorum necesarios para su aprobación, que según se interprete si es un servicio de interés general, serían 3/5 partes, o entenderlo como mejora, que se necesitaría unanimidad de todos los propietarios.
En su caso la Comunidad de Propietarios representada por el Presidente, debería realizar un contrato de cesión con la propietaria que cederá su trastero, haciendo constar que será por tiempo indefinido para que no de lugar a que un futuro reclame de nuevo su propiedad. Además también es recomendable como formalidad, dejar constancia en una Junta de Propietarios, tratando el asunto con el acuerdo en un punto del día.
En cuanto a que otros pasos pueden ser necesarios, cabría la posibilidad de inscribir el nuevo elemento común en el Registro de la Propiedad, pero al caso no lo veo necesario. Recientemente se nos dio un caso de cesión de una plaza de garaje para la instalación de un grupo de presión y solo se plasmó el acuerdo en Junta y se realizó un documento recogiendo el compromiso.
Otra cuestión que puede darse el caso como en edificios de reciente construcción y que se tendría que tener en cuenta, es que en escritura de división horizontal / escritura del propietario constase dicho trastero como elemento independiente, en tal caso también tendría asignado un coeficiente, se puede transmitir, además también cambiaría la cuota de participación de la propietaria al desprenderse de él.
Le dejo un enlace que le puede ser de interés sobre cuestiones de cesión de elementos comunes, expropiación y servidumbres:
12 enero, 2017 at 06:32
Les estoy agradecido por responderme con tanta rapidez. Lo voy a exponer en la próxima junta de vecinos tal y como ustedes me indican.
Permítanme que les tenga en cuenta en lo sucesivo y en asuntos importantes en los que me puedan surgir dudas.
Reciban atentamente un saludo.
12 enero, 2017 at 14:19
Pilar consulta
27 diciembre, 2016 at 10:54
Se han colado roedores en mi casa, vivo en una planta alta y la comunidad ha enviado a la empresa que tiene contratada para tal fin, no sabemos por donde han entrado pero se está actuando en los falsos techos de mi vivienda así como en alguna de las paredes de la misma ya que es ahí donde los hemos localizado. Mi pregunta es quién debe hacerse cargo de esas actuaciones, ¿la comunidad o yo?
11 enero, 2017 at 12:57
Rogamos no haber respondido antes. Al no consignar su email, no nos llegó aviso.
Con respecto a la consulta, en principio la Comunidad de Propietarios no es responsable y tiene obligación de atender el problema de roedores en una vivienda en concreto, sería un tema particular, si bien, en la práctica las empresas de desinsectación desratización contratadas en las Comunidades, realizan la visita y tratamiento sin coste, en caso que en su Comunidad no tenga contratado estos servicios hoy en día muy económicos, pueden dar aviso a una empresa especializada en control de plagas a fin de que al menos coloquen trampas y cebos a fin de erradicar la proliferación de roedores.