Source: http://docplayer.hu/1799357-Az-ingatlanra-vonatkozo-timesharing-szerzodesek-nehany-jellemzojerol.html
Timestamp: 2017-08-19 17:29:47
Document Index: 14138288

Matched Legal Cases: ['Bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'Bíróság ', 'Bíróság ', 'Bíróság ']

Az ingatlanra vonatkozó timesharing-szerződések néhány jellemzőjéről - PDF
Az ingatlanra vonatkozó timesharing-szerződések néhány jellemzőjéről
Download "Az ingatlanra vonatkozó timesharing-szerződések néhány jellemzőjéről"
1 INGATLANJOG Dr. Papp Tekla Az ingatlanra vonatkozó timesharing-szerződések néhány jellemzőjéről Timesharing-szerződés alatt a szállások időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződéseket értjük, amelyek alapján a fogyasztó a vállalkozástól ellenszolgáltatás fejében közvetlenül vagy közvetve, legalább egy évet meghaladó mértékű határozott időre jogot szerez egy vagy több szállás 1 ismétlődő, (egynél több) meghatározott időtartamú üdülési vagy lakáscélú használatára. A timesharing-megállapodás szabályozási keretébe nemcsak egy speciális célú és gyakorolhatóságú használati jog szerzése tartozik, hanem a timeshare átruházása és gyakorlásának átengedése is. A timeshare átruházása kétféle lehet - egyrészt a fogyasztónak lehetősége van arra, hogy a vállalkozás által működtetett timeshare-börzén átváltsa a használati jogát: más fogyasztóval elcserélje használati jogát, hogy ugyanott, de máskor, vagy máshol, de ugyanakkor, vagy máshol és máskor gyakorolhassa a továbbiakban a vállalkozás ingatlanán a timeshare-t (azaz a kontraktus közvetett tárgya kölcsönös átruházásra kerül a két fogyasztó között), - másrészt a fogyasztó engedményezés révén megválhat a szerződéstől, és így a használati jog szerzőjének pozíciójában alanycsere következik be. A timeshare gyakorlásának átengedése alatt a timeshare konvertálását kell érteni: a timeshare-rel foglalkozó csereszervezet klubtagjai használati joguk értékének megfelelően válogathatnak az adott szervezet üdülési jogai között (azaz a megszerzett használati jog jellege, értéke, és általában időtartama nem, csak igénybevételének helye változik). Amennyiben a timesharing-megállapodás nemcsak a timeshare megszerzésére irányul, hanem a gyakorlás átengedése és a jog átruházása is a kontraktus tartalmát képezi, akkor ez egymással összefüggő több szerződés keretében oldható meg, a timesharingszerződés mint szerződésrendszer jelenik meg. A szerződésrendszer legegyszerűbb variációja a következőképpen épülhet fel: - a timeshare-t értékesítő cég adásvételi szerződéssel telket vásárol, majd építési szerződés alapján egy vállalkozással felépítteti a szállodát (üdülőt) és a hozzá kapcsolódó létesítményeket; - ezt követően megteremti a timeshareértékesítés hátterét: csereszervezet tagjává válik, kiegészítő szolgáltatásokat (utazás, biztosítás) nyújtó vállalkozással 1 141/2011. (VII. 21.) Kormányrendelet pont: a kereskedelemről szóló törvényben meghatározott szálláshely, valamint az éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szolgáló ingó dolog.
2 12 RES IMMOBILES és másodlagos értékesítőkkel szerződik (így lesz biztosítva a timeshare konvertálhatósága és átruházhatósága). A fentiek alapján megállapítható, hogy a timesharing-szerződés specialitása megjelenik - egyrészt a megszerezhető használati jog különleges jellegzetességeiben, - másrészt a megszerzett használati jog gyakorlása és az azzal való rendelkezés köré épülő szerződésrendszerben, - harmadrészt a szerződésrendszer keretében a fogyasztó számára igénybe vehető egyéb (utazási, üdülési) szolgáltatásokban. A timesharing-szerződés eddig ismertetett jellemzői megnehezítik e kontraktus elhelyezését a polgári jogon belül. Az Európai Parlament és a Tanács október 26-ai irányelve, 2 valamint a 2008/122/EK irányelv preambulumai is megállapítják, hogy a szerződés tárgyát képező jogok jogi természete tagállamonként jelentősen eltér (a timeshare-konstrukciót értelmezik dologi jogi, részvényesi, szállodai, illetve szövetkezeti jogközösségként, de egyesületként is) és a timesharing-szerződés - főként a használati jog átruházhatósága, időbeli jellege és a fizetési mód miatt - nem minősül bérleti szerződésnek. Az Európai Bíróság Klein ügyben 3 hozott előzetes döntésében a timesharingszerződés kapcsán azt vizsgálta, hogy az minősíthető-e a Brüsszeli Egyezmény 16. cikke 1. pontjának a) alpontja alá tartozónak: ingatlan bérletének, illetve haszonbérletének. A bíróság arra jutott, hogy a szerződés lényeges eleme és elsődleges tárgya a Sun Beach Holiday Club tagságán keresztül egy apartman időben megosztott használati joga volt, és a tagsági jogból fakadó előnyök (hozzáférés joga a szálloda szolgáltatásaihoz és a RCI csereszervezet szolgáltatásaihoz); az ilyen klubtagsági szerződés nem tekinthető bérleti szerződésnek, hiszen a kontraktus a teljes ár nagy részét kitevő csatlakozási jog ellenszolgáltatásaként tagjainak lehetővé teszi az ingatlan időben megosztott használati jogának megszerzését a kizárólag típusa és fekvése szerint meghatározott ingatlanban, valamint tagjainak előírja a használati joguk cseréjét lehetővé tevő szervezethez való csatlakozást. Az ingatlanok időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződésekről szóló, hatályon kívül helyezett 20/1999. (II.5.) Kormányrendelet eldöntetlenül hagyja a kérdést a kontraktus révén szerezhető jog jellegét illetően: lehet speciális használati jog is, 4 de lehet tulajdonjog is. 5 A szállás időben megosztott használati jogára, a hosszú távra szóló üdülési termékekre vonatkozó szerződésekről, valamint a tartós szálláshasználati szolgáltatási tevékenységről rendelkező 141/2011. (VII. 21.) Kormányrendelet szintén nem fogalmaz egyértelműen: a használati jog megszerezhető, átruházható, 6 szimplán csak gyakorolható, 7 vagy csak szállás birtokbavételének jogáról van szó 8 (a jogszabály 1. melléklete, a tájé- 2 94/47/EK 3 C-73/ /1999. (II.5.) Kormányrendelet 2. a) pont 5 20/1999. (II.5.) Kormányrendelet 7. c) pont 6 141/2011. (VII. 21.) Kormányrendelet 29. (2) bekezdés 7 141/2011. (VII. 21.) Kormányrendelet és 13. pontok, 12. (1) bekezdés, 17., 1. melléklet 3.1. pont
3 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 13 koztatási formanyomtatvány mely a szerződés részét képezi titokzatosan csak a szerződés tárgyát képező jog kifejezést használ). Az új Polgári Törvénykönyv koncepciója sajátos használati kötelemként aposztrofálja a timesharing-szerződést, mely kötelmi jellege mellett dologi jogi és polgári jogi társasági elemeket is tartalmaz. 9 Ennek alapján mind a kötelmi jogi szabályok, mind a dologi jog speciális rendelkezései között is elhelyezhetőnek találja a jogalkotó. A más jogterületek közül csak a pénzügyi jog 10 érinti még a timeshare-konstrukciót: vagyoni értékű jognak minősíti a timesharingszerződés révén megszerezhető használati jogot anélkül, hogy mibenlétét, jellegét tisztázná. Adójogi szempontból az Európai Bíróság 11 a timesharing-szerződés alapján járó tagsági jogosultsági pontok ( opciók ) valamely üdülő átmeneti használatához való jogra törénő beváltása az ingatlan bérbeadásának minősül. A magyar gyakorlatban a timesharingszerződés keletkeztethet közös tulajdont, haszonélvezetet, bérletet, társasági részesedést és szövetkezeti, illetve egyesületi tagságot is. Az idegenforgalmi hirdetésekben leggyakrabban időszakos bérlésnek, jogfolytonos bérleti szerződésnek, illetve hosszú távú bérleti jognak minősítik a timeshare-t. Véleményünk megegyezik Vékás Lajos álláspontjával, 12 aki a szerződéses oldalt állítja középpontba (az irányelv és a kormányrendelet szabályozásának megfelelően): dologi jogi és polgári jogi társasági elemeket is magában hordozó sajátos használati kötelem a timesharing-szerződés által lefedett jogviszony. Meglátásunk szerint - ha a speciális használati jog közös tulajdonon, vagy haszonélvezeten alapul, akkor a dologi jogi jelleg erősebb, - ha szervezeti tagság képezi az alapját, akkor pedig a polgári jogi társasági jelleg a dominánsabb, úgy, hogy a felek szerződéses kapcsolata lesz mindig a leghangsúlyosabb. A timesharing-szerződés alapján megszerezhető, ingatlanra vonatkozó használati jog jellegét illetően a gyakorolhatósága szempontjából közvetlen és közvetett alfajra bontható: az előbbinél a jogcímen kívül nem szükséges más a timeshare igénybevételéhez, míg az utóbbinál a jogcím mellett feltétel egy jogi eszköz is (pl.: szervezeti tagság), amin keresztül (amihez kapcsolva) lehet a használati joggal élni. A közvetlen jellegű használati jog lehet dologi jogi, kötelmi jogi besorolású és minősíthető speciális használati jognak is. A közgazdasági álláspont 13 a timeshare dologi jogi jellege mellett tör lándzsát, mert a használati jog a dolognak, mint használati tárgynak a minőségi tulajdonságaihoz (használati értékéhez) kapcsolódik /2011. (VII. 21.) Kormányrendelet 2. 2., 10. és 13. pontok 9 Magyar Közlöny 15. szám II. kötet; Bp.; január 31.; Az új Polgári Törvénykönyv koncepciója 10 87/2001. Számviteli kérdés 11 MacDonald Resorts Ltd ügy, C-270/ Vékás Lajos Európai fogyasztóvédelmi magánjog (Tudományos Diákkörök Kiadványai, a polgári jogi tudományos diákkör április 6-ai ülésén elhangzott előadás szerkesztett változata) 13 Drábik L. Fábián A. Utazásszervezés és timesharing tevékenység az EU-ban és Magyarországon (Magyar Kereskedelmi és Iparkamara; Bp.; 2004.)
4 14 RES IMMOBILES Az ingatlanok időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződésekről szóló, hatályon kívül helyezett 20/1999. (II.5.) Kormányrendelet szerint a timeshare tulajdonjog részjogosítványa is lehet. 14 A Polgári Törvénykönyvről szóló évi IV. törvény (Ptk.) 139. (1) bekezdése szerinti közös tulajdon is szóba jöhet a használati jog jellegének vizsgálatánál, azonban a timesharing-szerződésnél 15 - a jogosultakat nem egyidejűleg, hanem időben egymást felváltva, rövid időtartamra illetik meg a tulajdonosi jogosítványok (időbelileg szakaszolt, speciális közös tulajdon), - nem ugyanazon a dolgon (pl. más-más szállodai szobán) és általában nem az egész dolgon (hanem inkább ingatlanrészen) illetik meg a fogyasztókat a meghatározott hányadok, - a tulajdonostársakat megillető elővásárlási (valamint előbérleti) jog a fentebb ismertetett komplex szerződésrendszer kiépülését akadályozza és a timeshare átruházhatóságát, átengedhetőségét korlátozza, - a rengeteg tulajdonostárs megnehezíti a timeshare-rendszer működtetését (pl. 1 üdülői szobára 52 jogosult jut heti váltásokban, 50 lakóhelyiség esetén 1 szálloda kapcsán 2600 fogyasztó vállalkozás általi megfelelő szerződéses kielégítése szükséges). A haszonélvezeten alapuló timeshare nem tenné lehetővé a szerződésrendszer teljes kialakulását, mivel a használati jog átruházására nem nyílna mód a timesharingszerződés keretében, ugyanis a haszonélvezeti jog forgalomképtelen, csak a gyakorlása átengedhető; 16 tehát csak a timeshare konvertálására lenne lehetősége a jogosultnak. A használat joga 17 pedig nemcsak azért alkalmatlan a timesharing-szerződés céljának megvalósítására, mert a haszonélvezeti joghoz hasonlóan forgalomképtelen, hanem mert a saját és az együtt élő családtagok szükségleteit meg nem haladó mértékű használat és hasznosítás nem a timesharejogosult igényeihez igazodik. A kötelmi jogi jellegű megközelítésnél a bérleti jog nem igazán alkalmas a timesharing-kontraktusbeli használati jog sokrétűségének a megjelenítésére: - a bérlettel ellentétben a timeshare-nél nem állandó, folyamatos használatról van szó, - a bérleti díjjal szemben a timesharejogosult komplex ellenszolgáltatásra köteles más teljesítési idővel, - más a terhek, költségek, kiadások megoszlása a bérbeadó és a bérlő, illetve a vállalkozás és a fogyasztó viszonylatában, 18 - a bérlő szabadon (a bérbeadó engedélye nélkül) nem ruházhatja át a bérleti jogot és annak gyakorlását nem engedheti át másnak (albérlet), /1999. (II.5.) Kormányrendelet 7. c) pont 15 Ptk (2) bekezdés 16 Ptk (2) bekezdés 17 Ptk Ptk Ptk (1) bekezdés
5 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 15 - a bérleti joghoz a bérleti szerződés részeként a komplex timesharingszerződésrendszerrel ellentétben kiegészítő szolgáltatások nem kapcsolód(hat)nak. A timesharing-szerződéssel kapcsolatos Kormányrendelet, 20 a pénzügyi jog 21 és a bírói gyakorlat 22 speciális jellegű, sajátos (dologi jogi, használati kötelmi és polgári jogi társasági elemeket is hordozó), vagyoni értékű jogként is elismerhetőnek tartja a timesharet. A közvetett jellegű használati jog alfajon belül az egyesületi tagság révén igénybe vehető timeshare Magyarországon nem elterjedt, az üdülőszövetkezeti tagságon alapuló variáció viszont már jobban. A szövetkezet tulajdonában álló üdülőépületben a tagot, évenként, az alapszabályban meghatározott időtartamra, egy üdülőegység időleges használatának joga illeti meg. 23 Ez a jog az üdülőjegy (amely nem részjegy és nem is értékpapír) átruházása révén örökölhető, eladható és elajándékozható. 24 A társasági részesedés alapján gyakorolható használati jog megszerzésére részvény vásárlásával van lehetősége a fogyasztónak üdülőhasználati szerződés keretében: az üdülési jog ellenértékét osztalékelsőbbségi részvényvásárlással egyenlíti ki. 25 A konstrukció jogdogmatikailag nehezen támasztható alá, ha a részvény után a fogyasztót mint részvényest megillető osztalék maga a timeshare, mert a részvény nem dologi jogi jogosultságot (adott esetben egy üdülőegység használatát), hanem tagsági jogokat megtestesítő értékpapír. A timesharing-szerződés révén szerezhető használati jog jellegét illetően a gyakorlatban a közvetett formációk terjedtek el, míg a jogalkotó a közvetlen formát preferálja. Magyarországon a timeshare-konstrukció legelterjedtebb megjelenési formái a) az üdülőszövetkezet (1970-es évek végétől terjedt el; pl. Hegyvidéki SCH Szövetkezeti Üdülőszálloda-lánc), melynél a szövetkezet tulajdonában álló üdülőépületben a tagot megillető használati jog örökölhető, ajándékozható, eladható. 26 Adózási szempontból a szövetkezeti üdülőhasználati jog adásvétele tagsági jogviszonyt kifejező vagyoni értékű jog átengedésének, az ideiglenes használatba adás pedig az üdülőegység hasznosításának minősül és mindkettő áfa-köteles. 27 A példaként említett Hegyvidék Üdülőépítő és Fenntartó Szövetkezet, illetve Szövetkezeti Üdülőszállodalánc kétféle üdülőhasználatot értékesít időbeosztásos módon: belföldi, minimum 7 éjszakára szóló örökös üdülőhasználati jogot, valamint bővített örökös üdülőhasználati jogot (RCI klubtagsággal párosítva) /2011. (VII. 21.) Korm. rend pont 21 87/2001. Számviteli kérdés 22 Zala Megyei Bíróság Polgári és Gazdasági Kollégiumának 14/2000. számú véleménye évi CXV. tv BH BH ; 247/1995. VJ; Zala Megyei Bíróság Polgári és Gazdasági Kollégiumának 14/2000. számú véleménye évi CXV. tv /68. Adózási kérdés
6 16 RES IMMOBILES b) a részvénytársaság (timeshare-részvé-nyek tulajdonlása révén; pl. Abbázia Rt., Petneházy Rt.); az alábbi konstrukciók keretében ba) Az rt. az ingatlan (üdülőfalu) tulajdonosa és ennek bérlője egy kft., melyet mint bérlőt megillet az a jog, hogy a bérleti jogon belül a használati jogot időbeosztásos módon értékesítse. A használati jog megszerzésére részvény vásárlásával van lehetősége a fogyasztónak üdülőhasználati szerződés keretében: az üdülési jog ellenértékét osztalékelsőbbségi részvényvásárlással egyenlíti ki. A részvényes, a fogyasztó viszont a használati díj kialakítását és módosítását nem befolyásolhatja: ez nem közgyűlési hatáskörbe utalt kérdés, hanem az rt. igazgatósága határoz róla. Jogszerűbb variáció az, ha az ingatlan üzemeltetőjének (vagy tulajdonosának) a tőkéjét a részvényvásárlások révén teremtik meg (vagy egészítik ki), és emellett ezzel egyidejűleg üdülőhasználati szerződést kötnek (melynek a részvény megvétele a feltétele) a fogyasztóval. Maga a timeshare igénybevétele az üdülőhasználati szerződés keretében zajlik, általában a kormányrendeletnek megfelelően. Jogilag az viszont aggályos, hogy az rt. részvényeseinek (a timeshare jogosultjainak) nincs befolyásuk az rt. működésére és a timeshare feltételeinek kialakítására, megváltoztatására, mert korlátozott tagsági jogokat gyakorolhatnak csak árukapcsolással, kényszerhelyzetben (más módon nem válhatnak az üdülőhasználatra jogosulttá) megszerzett részvényeik révén. bb) A fentiekben vázolt jogi megoldás egyszerűbb megjelenése az, amikor az ingatlan (üdülő) tulajdonosa, fenntartója és üzemeltetője ugyanaz a jogalany (részvénytársaság), mely közvetlenül ( bérlőt nem közbeiktatva) köt kedvezményes 99 évre szóló bérleti szerződést azokkal a fogyasztókkal, akik meghatározott számú és értékű részvényt jegyeznek, vagy a jegyzési időszak lezárultával vásárolnak. bc) A fogyasztó szempontjából talán legmegfelelőbb módja a timeshare megszerzésének az, amikor egy gazdasági társaság az ingatlan (üdülőfalu) ½ eszmei tulajdoni hányadát megszerzi, a másik ½ eszmei tulajdoni hányadot az általa létesítendő részvénytársaság a részvényjegyzésekből keletkezett alaptőkéből megvásárolja a tervezett jegyzett tőkének megfelelő vételáron. Jogtechnikailag ez is részvény-adásvételi előszerződés és ingatlanhasználati szerződés összekapcsolásával zajlik le. A megosztott üdülőhasználattal egyidejűleg a használati jog ellenértékének kiegyenlítése céljából megkötött részvény-adásvételi szerződés érvényessége csak együttesen bírálható el, a 20/1999. (II.5.) Kor-
7 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 17 mányrendelet rendelkezései szerint. 28 Az üdülőhasználati szerződéssel összekapcsolt részvény-adásvételi szerződésből eredő jogok az örököst, mint jogutódot megilletik. 29 Majd az ügylet lebonyolítását követően az rt. megszűnik, vagyonát pedig a részvényesek között részvényeik névértékének arányában felosztják. A felosztással egyidejűleg, erre irányuló, egymás közötti megállapodással közös tulajdont keletkeztetnek az ingatlan ½ eszmei hányadára és a lakosztály-hányadokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetik. A gazdasági társaság (az ingatlan másik ½ eszmei hányadának tulajdonosa) vállalja az üdülőtulajdon profitorientált, szállodaszerű üzemeltetését és karbantartását. Ennek biztosítására a gazdasági társaság tulajdoni hányadára jelzálogjogot alapítanak a timeshare-jogosultak javára. c) és a közvetett formáció: a timeshare-t értékesítő de az adott ingatlant nem tulajdonló ügynökségek, ügynökök kerülnek kapcsolatba a fogyasztóval. A timeshare értékesítésének lebonyolítására az önálló kereskedelmi ügynöki szerződést alkalmasabbnak találjuk az ingatlantulajdonos és az ügynök közötti megbízási, vagy bizományosi jogviszonynál. A timesharing-szerződés révén szerezhető speciális használati jog vonatkozásában új tendenciák fedezhetők fel: a) egyrészt a timeshare-t több idegenforgalmi szolgáltatás összességének részelemeként is minősítik (lásd az Európai Bíróság ítélete a Travel Vac ügyben); 30 b) másrészt az ún. Resort-Hotel-Time- Sharing megjelenése: luxusszállodákban igénybe vehető üdülési jog, amely a timesharing hotelláncoknál kialakított új értékesítési formája; c) harmadrészt a joggyakorlás nemcsak ingatlanra irányulhat, hanem ingóra is: amerikai példa nyomán az Egyesült Királyságban már lehetőség van luxusautó ( I own a Ferrari/Bentley/Hummer/ Rolls-Royce ), luxusyacht és repülőgép timesharing-szerződés keretében történő megosztott, időbelileg szakaszolt tulajdonlására (fractional ownership) vagy üdülési joggal összekapcsolt használatára. 31 Összegzés Az egyre terebélyesedő timeshare-hálózat a turisztika egyik domináns módjává vált, fl exibilitása és a jogszabályoknak megfelelő működtetése révén a fogyasztók által egyre gyakrabban igénybe vett lehetőséggé konkretizálódik. * * * 28 LB Gfv. X /2005.; a kormányrendeletet a bírói ítélet meghozatala óta hatályon kívül helyezték 29 LB Gfv. IX / C-423/ Az új kormányrendelet alapján a szállás kifejezés alá tartozó ingó dolgokra már Magyarországon is köthető timesharingszerződés.
Timeshare-t megtestesítő értékpapír a jogszerűség záloga?
Dr. Papp Tekla Timeshare-t megtestesítő értékpapír a jogszerűség záloga? I. A timesharing-szerződés fogalma A timesharing-szerződés 1 a szállások 2 időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló