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Timestamp: 2019-12-15 19:14:10+00:00
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La registrazione tardiva del contratto da parte del locatore - Renato D'Isa
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La registrazione tardiva del contratto da parte del locatore
Corte di Cassazione, sezione terza civile, Sentenza 24 settembre 2019, n. 23637.
Sentenza 24 settembre 2019, n. 23637
La registrazione tardiva del contratto da parte del locatore, anche se successiva a quella del conduttore, sana retroattivamente la nullità del contratto. Inoltre, la circostanza che il conduttore abbia già corrisposto il canone nella misura sostitutiva prevista dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011 non esclude il suo inadempimento per mancato pagamento del canone pattuito una volta che la norma è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla sentenza n. 50/2014 della Consulta.
sul ricorso iscritto al n. 5738-2017 R.G. proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio in Roma presso la Cancelleria della Corte di Cassazione;
(OMISSIS) S.A.S., in persona dell’amministratore (OMISSIS), rappresentata e difesa dal Prof. Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS) presso lo Studio legale di ques’ultimo, (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 1189/15 della Corte d’Appello di L’Aquila, depositata il 26/11/2015;
Udita la relazione svolta nella Pubblica Udienza dal Consigliere Dott. Gorgoni Marilena;
Udite le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha chiesto in via principale l’improcedibilita’ del ricorso, in subordine il rigetto;
Udito l’Avv. (OMISSIS) (delega) per (OMISSIS).
(OMISSIS) ricorre, formulando due motivi, per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila, n. 1189/2015 del 26/11/2015, notificata il 23/12/2015.
(OMISSIS) veniva condannato dal Tribunale di L’Aquila, con sentenza n. 574/2014, al rilascio dell’immobile ottenuto in locazione dalla societa’ (OMISSIS) ed al pagamento di Euro 11.962,28 per le differenze dovute a titolo di canone di locazione fino ad aprile 2012, al pagamento dei canoni locatizi relativi al periodo maggio 2012-aprile 2013 nonche’ al pagamento dei canoni successivi fino all’effettivo rilascio del bene ed al rimborso delle spese di lite a favore di (OMISSIS).
Il giudice respingeva l’eccezione di nullita’ formulata dall’attuale ricorrente per essere stato il contratto registrato dalla societa’ locatrice solo per il 2010 e non anche per le due annualita’ successive, quando alla registrazione aveva provveduto egli stesso, e rigettava la richiesta di applicare il meccanismo sostitutivo previsto dal Decreto Legislativo n. 431 del 2011, articolo 3, commi 8 e 9, n. 23, a mente del quale, ove il locatore non abbia provveduto alla registrazione del contratto, il canone viene determinato dall’Agenzia delle entrate nella misura pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, in forza della pronuncia di incostituzionalita’ di tale previsione normativa (sent. n. 50/2014). La disciplina applicabile veniva rinvenuta nella L. n. 311 del 2044, articolo 1, comma 346, che sanziona con la nullita’ il contratto solo nel caso di mancata registrazione e non anche in quello di registrazione tardiva.
In sede di gravame, (OMISSIS) imputava al Tribunale di aver omesso di considerare che: a) per gli anni 2011 e 2012 la societa’ locatrice aveva proceduto a registrare il contratto solo dopo la registrazione effettuata per sua iniziativa e che, quindi, per tali annualita’ il canone di locazione da corrispondere doveva intendersi quello ridotto stabilito dall’Agenzia delle entrate che egli aveva regolarmente corrisposto; b) che il Decreto Legge n. 47 del 2014, convertito nella L. n. 80 del 2014 con l’aggiunta del comma 1 ter, aveva fatto salvi fino al 31/12/2015 gli effetti prodotti sui rapporti giuridici sorti in forza dei contratti registrati in applicazione del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articolo 3 colpito da incostituzionalita’.
In ogni caso, egli adduceva che la risoluzione per inadempimento del contratto non avrebbe potuto essere pronunciata nel caso di specie, in considerazione dell’assenza di un inadempimento che gli fosse imputabile, avendo egli improntato il proprio comportamento al disposto normativo all’epoca dei fatti vigente. Riteneva, infine, errata la condanna alla rifusione delle spese, proprio per tale ragione.
In via riconvenzionale, chiedeva che la societa’ locatrice fosse condannata alla restituzione delle somme risultanti dalla differenza tra quanto percepito e quanto avrebbe avuto diritto di percepire in applicazione del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articolo 3.
(OMISSIS) eccepiva che, in assenza della forma scritta, il contratto stipulato per esigenze abitative transitorie si era convertito in un contratto di locazione abitativa ordinaria, di durata quadriennale, regolarmente e tempestivamente registrato per la prima volta nel 2009 e non necessitante di registrazioni ulteriori.
La Corte d’Appello, con la sentenza oggetto dell’odierna impugnazione, respingeva il gravame e confermava la decisione di prime cure, perche’ conveniva circa l’irrilevanza delle registrazioni tardive di contratti, per giunta, verbali e dei conseguenti provvedimenti di determinazione sostitutiva del canone adottati a seguito delle registrazioni effettuate dal conduttore negli anni 2011 e 2012, stante la incostituzionalita’ della normativa di riferimento.
Rilevava che la nullita’ del contratto per mancata registrazione, essendo governata dal principio di tassativita’ e di tipicita’, non poteva essere estesa in via interpretativa alla diversa ipotesi della registrazione tardiva, sprovvista di sanzione civilistica. Il fatto che la registrazione del contratto da parte della societa’ locatrice avesse fatto seguito alla registrazione eseguita dal conduttore, stante la dichiarazione di incostituzionalita’ del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articolo 3 ed anche del Decreto Legge n. 47 del 2014, articolo 5, comma 1 ter (Corte Cost. n. 165/2015, che aveva salvaguardato gli effetti prodotti dal primo, non giustificava una conclusione diversa da quella adottata: il giudice avrebbe dovuto applicare il Decreto Legge n. 47 del 2014, articolo 5, comma 1 ter, in quanto vigente ai momento della decisione; essendo tale norma venuta meno per sopravvenuta dichiarazione di incostituzionalita’ la pronuncia impugnata andava comunque confermata.
Quanto alla non imputabilita’ dell’inadempimento il giudice a quo rilevava che, oltre al venir meno con effetti retroattivi della disciplina sulla scorta della quale l’odierna ricorrente aveva rideterminano la misura dei canoni locatizi, in assenza di prova contraria, l’inadempimento non aveva riguardato solo il pagamento dei canoni in misura ridotta durante la fase di vigenza della normativa raggiunta dalla pronuncia di incostituzionalita’, ma anche il periodo successivo, traducendosi, in seguito, a partire dall’aprile 2003 nel mancato pagamento del canone.
Respingeva l’eccezione della societa’ conduttrice relativa alla pretesa conversione del contratto di locazione per esigenze abitative transitorie in contratto di locazione quadriennale non solo perche’ infondata, ma anche perche’ introdotta per la prima volta in appello.
1. Con il primo motivo, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 5, modificato dalla L. 208/2015 (legge di stabilita’ 2016) e ne invoca, per ragioni di economia processuale, l’applicazione.
Il ragionamento del ricorrente e’ che la norma invocata, che confermava che il canone dovuto dai conduttori, in applicazione delle norme raggiunte da incostituzionalita’, nel periodo compreso tra l’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 23 del 2011 e il 16 luglio 2015, era pari al triplo della rendita catastale dell’immobile locato, entrata in vigore dopo la pronuncia della Corte d’Appello, imporrebbe di considerare che il suo inadempimento non era stato imputabile o che non poteva legittimare la risoluzione alla data di proposizione dello sfratto per morosita’ perche’ a quella data non risultava inadempiente e che, in ogni caso, l’inadempimento non era solutoriamente rilevante.
Al fine di sostenere la propria richiesta il ricorrente richiama l’articolo 345 c.p.c. che, occupandosi delle domande nuove che potevano essere inizialmente proposte, indirettamente confermerebbe la possibilita’ di proporre le domande che legittimano l’impugnazione per un motivo sopravvenuto, e l’articolo 336 c.p.c., in forza del quale la riforma con sentenza passata in giudicato e la cassazione di una precedente pronuncia estendono i loro effetti agli atti dipendenti dalla sentenza riformata, e avrebbe il pregio, accogliendo il ricorso, di evitare all’interessato il promovimento di un nuovo giudizio avente il solo scopo di rimuovere gli effetti di una sentenza passata in giudicato.
2. Con il secondo motivo, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, il ricorrenze deduce che la sentenza gravata, facendo malgoverno degli articoli 1218, 1453 e 1455 c.c., avrebbe dedotto l’inefficacia dei provvedimenti dell’Agenzia delle entrate, la rilevanza colposa del suo inadempimento e la giustificazione della condanna alla rifusione delle spese legali, perche’ la norma dichiarata incostituzionale avrebbe prodotto effetti limitati nel tempo, omettendo di considerare che la disciplina sulla scorta della quale aveva pagato i canoni in misura ridotta era stata prorogata fino al dicembre 2015 e quindi per tutta la durata del rapporto.
3. Prima di esaminare i motivi di ricorso, deve essere affrontata la eccezione di inammissibilita’ per tardivita’ sollevata dalla societa’ controricorrente.
La tesi e’ che la sentenza impugnata, essendo stata inviata dalla cancelleria della Corte d’Appello in forma integrale alle parti costituite, fosse conoscibile “gia’ a far data dal giorno stesso, o al piu’ da quello successivo” (p. 5 del controricorso), con conseguente decorrenza del termine breve ex articolo 325 c.p.c., attesa l’equipollenza della perfetta conoscenza alla notifica di cui all’articolo 326 c.p.c..
Oltre che nel caso in cui sia diversamente disposto (valga come esempio l’articolo 348 bis c.p.c.), la regola enunciata non trova applicazione allorche’ la parte acquisisca conoscenza legale della sentenza con un atto che abbia come fine esclusivo quello dell’impugnazione.
a) per il notificante, la notificazione della sentenza compiuta alla controparte, ai sensi dell’articolo 326 c.p.c. e la notificazione della citazione per la revocazione di una sentenza di appello;
d) la proposizione di una istanza di sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza d’appello, ex articolo 373 c.p.c., per il proponente;
e) la data della riassunzione dopo che il giudice originariamente adito abbia declinato la propria “giurisdizione in favore di un altro giudice”, per il riassumente.
Se ne conclude che la comunicazione integrale della sentenza da parte della cancelleria non e’ una “notificazione” nel senso anzidetto, non e’ affatto “un atto non ad altro destinato, che a provocare l’impugnazione” (Cass. 26/02/2019, n. 5495), ma e’ un atto che permette al destinatario di acquisire la legale scienza dell’avvenuto deposito. Di conseguenza, non e’ idoneo a far decorrere il termine breve di cui all’articolo 325 c.p.c..
4. Nondimeno, il ricorso e’ improcedibile, atteso il mancato rispetto degli oneri imposti dall’articolo 369 c.p.c., comma 2.
Come lo stesso ricorrente riconosce espressamente, la sentenza gli e’ stata notificata il 23/12/2015. Egli tuttavia si e’ limitato a produrre copia autentica della medesima senza la relata di notificazione in copia cartacea, del relativo messaggio PEC e delle ricevute di accettazione e consegna – documenti tutti da corredare di asseverazione di conformita’ all’originale – ne’ tali documenti sono stati rinvenuti nel fascicolo di controparte o nel fascicolo d’ufficio acquisito su istanza di parte.
La previsione, di cui all’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 2, dell’onere di deposito a pena di improcedibilita’ dei documenti suddetti e’ funzionale al riscontro da parte di questa Corte regolatrice – a tutela dell’esigenza pubblicistica del rispetto del vincolo della cosa giudicata formale – della tempestivita’ dell’esercizio del diritto di impugnazione, il quale, una volta avvenuta la notificazione della sentenza, e’ esercitabile soltanto con l’osservanza del cosiddetto termine breve.
Peraltro, la cosiddetta prova di resistenza – in applicazione della quale “il ricorso per cassazione deve egualmente ritenersi procedibile ove risulti, dallo stesso, che la sua notificazione si e’ perfezionata, dal lato del ricorrente, entro il sessantesimo giorno dalla pubblicazione della sentenza, poiche’ il collegamento tra la data di pubblicazione della sentenza (indicata nel ricorso) e quella della notificazione del ricorso (emergente dalla relata di notificazione dello stesso) assicura comunque lo scopo, cui tende la prescrizione normativa, di consentire al giudice dell’impugnazione, sin dal momento del deposito del ricorso, di accertarne la tempestivita’ in relazione al termine di cui all’articolo 325 c.p.c., comma 2” (Cass. 10/07/2013, n. 17066) – da’ esito negativo: il ricorso risulta notificato il 22/12/2016 e la sentenza e’ stata pubblicata in data 26/11/2015.
6. Nonostante l’improcedibilita’ del ricorso, a questa Corte e’ consentito di pronunciare d’ufficio, ai sensi dell’articolo 363 c.p.c., comma 3, ancorche’ senza alcun effetto sul provvedimento oggetto di ricorso per cassazione, una regola di giudizio idonea a servire come criterio di decisione per la soluzione di casi analoghi o simili.
A norma dell’articolo 363 c.p.c., comma 3, (in tema di “principio di diritto nell’interesse della legge”, nel testo risultante per effetto del Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 4), il principio di diritto puo’ essere pronunciato anche d’ufficio se la Corte ritiene che la questione sostanzialmente dibattuta nel ricorso sia di particolare importanza. Il legislatore ha manifestato, infatti, il chiaro intento di rafforzare e qualificare la funzione di legittimita’ e lo scopo di nomofilachia, a prescindere dalla tutela dello ius litigatoris: intento che resterebbe ovviamente frustrato se la Corte non fosse investita esclusivamente di ricorsi che meritino e rendano necessario il suo intervento.
Sebbene il tenore testuale dell’articolo 363 c.p.c., comma 3, faccia riferimento solo al ricorso dichiarato inammissibile e non anche a quello dichiarato improcedibile, non vi sono ragioni per le quali la Corte di Cassazione non possa procedere all’enunciazione d’ufficio del principio di diritto in tutti i casi nei quali il processo si esaurisca in rito per qualsivoglia motivo (ad es. Cass. 21/03/2007 n. 11682 ha applicato la norma in caso di improcedibilita’, Cass., Sez. Un. 28/12/2007, n. 27187 ha pronunciato un principio di diritto in caso di regolamento di giurisdizione e Cass., Sez. Un., 12/05/2008 n. 11657 in caso di regolamento di competenza; di recente, Cass., Sez. Un., 24/09/2018, n. 22438 ha formulato un principio di diritto nell’interesse della legge anche se a seguito di intervenuta rinunzia del ricorso).
7. Nel caso di specie la questione di particolare rilevanza e’ la richiesta, avanzata in forza della categoria logica di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, di applicazione dello ius superveniens rappresentato dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, comma 5, come sostituito dalla L. 28 dicembre 2015, n. 208, articolo 59 (sopravvenuta alla pubblicazione della sentenza impugnata), a mente del quale “per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui al Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3, commi 8 e 9, prorogati dal Decreto Legge 28 marzo 2014, n. 47, articolo 5, comma 1-ter, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articolo 3, comma 8, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennita’ di occupazione maturata, su base annua, e’ pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato”.
La pretesa e’ infondata.
La ragione e’ da rinvenirsi nella sentenza n. 87 del 13/04/2017 della Consulta, pronunciatasi, su richiesta del Tribunale di Roma, sulla verifica di costituzionalita’, in riferimento ai parametri di cui agli articoli 136 e 3 Cost., della disposizione di cui alla L. n. 208 del 2015, articolo 1, comma 59, per “l’elusione del giudicato (sostanziale)” di cui alla sentenza n. 50 del 2014, in quanto reiterativa del contenuto precettivo della norma di cui al Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articolo 3, comma 8, lettera c), quanto all’importo del canone annuo dovuto, ed idonea a consentire ai conduttori beneficiari “degli effetti” delle disposizioni incostituzionali di continuare a beneficiarne sine die, creando una sorta di “zona franca” dagli effetti delle declaratorie di incostituzionalita’ sopra nominate, (…) cogenti e vincolanti per il resto della platea dei destinatari.
Si tratta del terzo intervento della Consulta succedutosi nell’intervallo temporale di un triennio sull’assetto normativo dei contratti locativi inizialmente non registrati e registrati tardivamente per iniziativa dei conduttori, incentivati dal Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3, commi 8 e 9, che – al fine di favorire l’emersione dell’evasione fiscale dei redditi derivanti dai contratti di locazione -riservava loro un trattamento di deciso favore in cambio della disponibilita’ ad assumere un ruolo attivo nel contrasto al fenomeno delle locazioni in nero.
Alla dichiarazione di incostituzionalita’ per eccesso di delega del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3, commi 8 e 9 (Corte Cost. 14/03/2014, n. 50), era seguita la declaratoria di incostituzionalita’ del Decreto Legge 28 marzo 2104, n. 73, articolo 5, comma 1-ter, con cui il legislatore aveva fatto fronte alla situazione venutasi a determinare quando i conduttori che, avvalendosi del regime agevolato, avevano pagato il canone in misura ridotta rispetto a quella pattuita, si erano trovati a subire la richiesta di pagamento delle differenze da parte dei locatori (Corte Cost., 16/07/2015, n. 169); con l’ultimo intervento il Giudice delle Leggi ha salvato dall’incostituzionalita’ la L. 28 dicembre 2015, n. 208, articolo 1, comma 59, rifluito nel nuovo articolo 13, comma 5, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, ritenendo che esso non riaffermasse gli effetti della norma dichiarata incostituzionale ne’ che ne ripetesse pedissequamente la disciplina, bensi’ determinasse legislativamente e forfettariamente l’entita’ della richiesta che i locatori potevano avanzare nei confronti dei conduttori – di quei conduttori che, dopo avere registrato il contratto, avessero pagato il canone nella misura determinata dalla disposizione poi dichiarata illegittima – (Corte Cost. n. 87/2017, cit.).
Per quanto qui interessa, la legge dichiarata incostituzionale aveva attribuito alla tardiva registrazione l’effetto di sanare il contratto di locazione non registrato, determinando durata e corrispettivo di esso e tale effetto non era reiterabile dalla nuova legge, appunto, per via del vincolo derivante dal giudicato costituzionale.
La nuova legge, tuttavia, secondo la Consulta, ha rinunciato a disporre tale effetto, limitandosi a dettare il criterio di quantificazione dell’indennita’ che, attesa la nullita’ del contratto di locazione ed in presenza di un’occupazione di fatto, era dovuta al locatore secondo i principi dell’arricchimento senza causa. Sulla premessa che l’entita’ del canone predeterminato ex lege dal legislatore con l’intervento dichiarato incostituzionale corrispondesse all’indennita’ dovuta dal conduttore in ragione dell’occupazione di fatto dell’immobile, la Consulta ha ritenuto che la norma in discussione – confermando la nullita’ del contratto -regolasse del rapporto in questione unicamente “le implicazioni indennitarie, in termini di occupazione sine titulo”.
Cio’ troverebbe conferma secondo il giudice delle leggi nel tenore letterale della L. 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, comma 5, che parla di “conduttori” e si riferisce all’importo “del canone di locazione ovvero dell’indennita’ di occupazione”: la congiunzione disgiuntiva ovvero avrebbe un significato specificativo e non alternativo.
In altri termini, la Corte Costituzionale ha concluso che il novellato articolo 5 comma 13 della L. n. 431 del 1998 non ha ripristinato ne’ ridefinito la durata dei contratti locativi non registrati, ma si e’ occupato degli effetti non contrattuali del rapporto di fatto, predeterminando forfettariamente il danno patito dal locatore e/o la misura dell’indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, provocata dalla nullita’ del contratto e, dunque, dall’assenza di suoi effetti ab origine.
Tale interpretazione costituzionalmente orientata della norma invocata dal ricorrente esclude, come gia’ ha avuto modo di statuire questa Corte regolatrice in un caso analogo (Cass. 02/03/2018, n. 4921), che la sua applicazione produca gli effetti pretesi dal ricorrente.
Nel caso di specie non si discute infatti della nullita’ del contratto, ma della sua risoluzione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione determinati secondo le pattuizioni convenute, attesa la illegittimita’ costituzionale delle norme che avevano consentito al conduttore di determinare il canone in misura pari al triplo della rendita catastale dell’immobile e atteso il fatto che la tardiva registrazione del contratto da parte del locatore, benche’ tardiva e, come in questo caso, successiva a quella gia’ realizzata dal conduttore, e’ stata, da questa Corte (Cass. 09/10/2017, n. 23601), ritenuta consentita in base alle norme tributarie e le e’ stata riconosciuta la produzione di un effetto sanante (per adempimento) retroattivo del contratto altrimenti nullo.
Pertanto, ai sensi dell’articolo 363 c.p.c., comma 3, va enunciato il seguente principio di diritto: “l’avvenuta registrazione tardiva del contratto, a prescindere dal fatto che abbia avuto luogo dopo quella gia’ realizzata dal conduttore, ha sanato con effetto retroattivo il contratto, e la sopravvenuta illegittimita’ costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore aveva corrisposto il canone nella misura ridotta ha reso quest’ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilita’ di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennita’ per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato”.
8. Ne consegue l’improcedibilita’ del ricorso.
10. Si da’ atto della sussistenza dei presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17.
Impugnazione delle deliberazioni assembleari del condominio
renatodisa - 12 Novembre 2019