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Timestamp: 2016-10-28 10:32:38
Document Index: 31176864

Matched Legal Cases: ['Art. 266', 'Art. 100', 'Art. 42', 'Art. 76', 'Art. 74', 'Art. 75', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 29', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 266', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'Art. 142', 'Art. 2', 'Art. 66', 'Art. 68']

beide vertreten durch Rechtsanwalt Karl G�ntzel,
Mietvertrag; K�ndigung; Praxis�bernahmevertrag,
A.A.________ betreibt in einer ihm und seiner Ehefrau B.A.________ geh�renden Liegenschaft in W.________ eine Zahnarztpraxis. Im Hinblick auf seine Pensionierung und die sp�tere �bernahme der Praxis durch einen Nachfolger schlossen er und seine Ehefrau (Vermieter) mit C.________ (Mieter) f�r die feste Dauer vom 1. Oktober 2004 bis 30. September 2014 einen als Mietvertrag bezeichneten Vertrag ab, gem�ss welchem der Mieter zwei F�nftel der Zahnarztpraxis sowie das Ladenlokal im Parterre und Keller f�r einen der Teuerung anzupassenden Mietzins von Fr. 7'200.-- pro Monat mietete. Weiter war gem�ss Vertrag ein Inventar von Gegenst�nden zur alleinigen Benutzung durch den Mieter und zur gemeinsamen Benutzung innerhalb der Zahnarztpraxis zu erstellen. Im per Mietantritt auf Fr. 7'370.-- erh�hten Mietzins waren ca. Fr. 4'000.-- f�r die Amortisation der Einrichtung der gemieteten Behandlungszimmer und des Goodwills einberechnet.
Nach anf�nglich guter Zusammenarbeit gerieten der Vermieter und der Mieter in Streit, der im Fr�hjahr 2008 eskalierte. Nach verschiedenen anderen Vorf�llen nahm der Vermieter ein vom Mieter geleastes Dentalmikroskop im Wert von Fr. 60'000.-- an sich und machte daran ein Retentionsrecht geltend. Hierauf k�ndigte der Mieter am 15. Mai 2008 den Vertrag aus wichtigen Gr�nden nach Art. 266g OR per 15. August 2008. Die Vermieter fochten diese K�ndigung bei der Schlichtungsstelle f�r Miet- und Pachtverh�ltnisse Rohrschach an. Diese erkl�rte am 4. August 2008 die K�ndigung per 15. November 2008 f�r g�ltig. In der Woche, in welcher der Entscheid der Schlichtungsstelle erging, unterbrach der Vermieter die Stromversorgung und sp�ter auch die Wasserversorgung der vom Mieter benutzten Praxisteile. Am 6. August 2008 r�umte der Mieter einen Teil und am 19. September 2008 den Rest der gemieteten R�umlichkeiten. Seit der Eskalation der Auseinandersetzung im Mai 2008 haben der Vermieter und der Mieter wechselseitig gegeneinander diverse Straf- und Zivilklagen erhoben.
Am 23. Oktober 2008 klagten die Vermieter (Kl�ger) beim Kreisgericht Rorschach gegen den Mieter (Beklagter) mit den Begehren, der Entscheid der Mietschlichtungsstelle Rorschach vom 4. August 2008 und die K�ndigung des Mieters aus wichtigen Gr�nden seien aufzuheben. Das Kreisgericht erachtete solche Gr�nde als gegeben und wies daher die Klage am 17. April 2009 ab. Das von den Kl�gern angerufene Kantonsgericht St. Gallen wies die Klage am 16. April 2010 ebenfalls ab.
Die Kl�ger beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid des Kantonsgerichts vom 16. April 2010 aufzuheben und festzustellen, dass die ausserordentliche K�ndigung des Beschwerdegegners vom 15. Mai 2008 unwirksam sei. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
1.1 Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist grunds�tzlich einzutreten, da sie unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) von den mit ihren Antr�gen unterlegenen Parteien (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht wurde, eine mietrechtliche Zivilstreitigkeit mit einem Streitwert von mindestens Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) betrifft und sich gegen einen Entscheid einer letzten kantonalen Instanz richtet (Art. 75 Abs. 1 BGG).
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Entsprechende Beanstandungen sind nach Massgabe von Art. 106 Abs. 2 BGG zu begr�nden. Demzufolge gen�gt es nicht, einen von den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr ist in der Beschwerdeschrift nach den erw�hnten gesetzlichen Erfordernissen darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willk�rlich bzw. unter Verletzung einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind. Andernfalls k�nnen Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht ber�cksichtigt werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f. mit Hinweisen).
1.3 Soweit die Beschwerdef�hrer in ihrer Beschwerde, ohne substanziierte R�gen vorzutragen, von einem anderen Sachverhalt ausgehen, als ihn die Vorinstanz festgestellt hat, ist darauf nicht einzutreten.
2.1 Das Kantonsgericht ging namentlich unter Hinweis auf "vi act. 30, 15" davon aus, der Beschwerdef�hrer habe noch innerhalb der K�ndigungsfrist die Stromversorgung zu dem vom Beschwerdegegner gemieteten Praxisteil und sp�ter auch die Wasserversorgung unterbrochen.
2.2 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, sie h�tten den vom Beschwerdegegner behaupteten Unterbruch der Strom- und Wasserversorgung stets bestritten. Das Abstellen auf bestrittene Behauptungen ohne Abnahme von Beweisen bzw. ohne zul�ssige antizipierte Beweisw�rdigung verstosse gegen Art. 8 ZGB und Art. 29 BV.
2.3 Diese R�ge ist unbegr�ndet. Abgesehen davon, dass die Beschwerdef�hrer ihrer Begr�ndungsobliegenheit nicht gen�gen, weil sie nicht mit Aktenhinweisen aufzeigen, an welcher Stelle sie die gegnerische Darstellung betreffend Strom- und Wasserunterbruch bestritten haben, w�rde auch eine Bestreitung nichts �ndern. Die Vorinstanz hielt n�mlich die betreffende Behauptung unter Verweis auf "vi act. 30, 15" f�r erwiesen. Gem�ss der entsprechenden Aktenstelle sagte die Prophylaxe-Assistentin des Beschwerdegegners als Zeugin aus, Strom und Wasser seien pl�tzlich abgestellt gewesen. Inwiefern das Abstellen auf diese Aussage willk�rlich sein soll, zeigen die Beschwerdef�hrer nicht rechtsgen�gend auf. Ihre Ausf�hrungen dazu, weshalb die Zeugin insgesamt unglaubw�rdig sein soll, ersch�pfen sich in appellatorischer Kritik und sind nicht geeignet, die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz als unvertretbar auszuweisen. Damit konnte das Kantonsgericht willk�rfrei von einem positiven Beweisergebnis ausgehen, weshalb die Beweislastverteilung gegenstandslos wird und keine Verletzung von Art. 8 ZGB vorliegt (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f.; 119 II 114 E. 4c S. 117).
3.1 Das Kantonsgericht unterstellte den umstrittenen Vertrag bez�glich seiner Beendigung den mietrechtlichen Bestimmungen und erwog, die Berufung auf die Urwirksamkeit einer K�ndigung aus wichtigem Grund k�nne rechtsmissbr�uchlich sein. Diesfalls sei die K�ndigung auch ohne wichtigen Grund g�ltig. Vorliegend sei das Verh�ltnis unter den Parteien aufgrund ihrer pers�nlichen Unvertr�glichkeit derart gest�rt und unheilbar zerr�ttet gewesen, dass ein Zusammenarbeiten in derselben Praxis unabh�ngig davon, wie der Konflikt entstanden sei, unm�glich geworden sei. Die Parteien h�tten innerhalb eines Jahres seit der K�ndigung drei Strafverfahren und drei Zivilverfahren gegeneinander angestrengt, wobei vier der sechs Verfahren vom Beschwerdef�hrer eingeleitet worden seien. Wer sich so verhalte, k�nne nicht ernsthaft an einer Weiterf�hrung des Mietverh�ltnisses interessiert sein. Der Beschwerdef�hrer habe denn auch noch innerhalb der K�ndigungsfrist die Stromversorgung zu dem vom Beschwerdegegner gemieteten Praxisteil und sp�ter auch die Wasserversorgung unterbrochen. Damit habe er dem Beschwerdegegner konkludent zu verstehen gegeben, dass er nicht gewillt sei, das Mietverh�ltnis weiter zu f�hren und seinen Verpflichtungen als Vermieter nachzukommen. Dieses Verhalten stehe mit dem Standpunkt, der Mietvertrag gelte fort und beide Parteien h�tten ihre vertraglichen Pflichten zu erf�llen, in unl�sbarem Widerspruch. Der Widerstand der Beschwerdef�hrer gegen die vorzeitige Vertragsaufl�sung sei damit rechtsmissbr�uchlich.
3.2 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, ihr Beharren auf der Weiterf�hrung des Mietverh�ltnisses k�nne trotz der Zerstrittenheit der Parteien und der gegenseitig eingeleiteten Verfahren nicht rechtsmissbr�uchlich sein, wenn der Beschwerdegegner f�r die Streitigkeiten bzw. die Verfahren die Verantwortung trage. Das Kantonsgericht h�tte daher pr�fen m�ssen, aus welchen Gr�nden die Beschwerdef�hrer gegen den Beschwerdegegner Verfahren angestrengt habe, bzw. weshalb die Strom- und Wasserversorgung unterbrochen war. Da es dies unterlassen habe, habe es Art. 2 Abs. 2 ZGB und auch Art. 266g OR falsch angewendet.
3.3 Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in W�rdigung der gesamten Umst�nde zu bestimmen, wobei die von der Lehre und Rechtsprechung entwickelten Fallgruppen des Rechtsmissbrauchs zu beachten sind. Zu diesen Gruppen geh�rt die Rechtsaus�bung, die im Widerspruch zu einem fr�heren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen entt�uscht (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 497 mit Hinweisen). Bei v�llig unvereinbaren und deshalb widerspr�chlichen Verhaltensweisen kann auch ohne Entt�uschung berechtigter Erwartungen ein Rechtsmissbrauch vorliegen (Urteil 4C.202/2006 vom 29. September 2006 E. 3.1 mit Hinweisen). So verh�lt sich eine Akkreditivbank widerspr�chlich, wenn sie die Ware repr�sentierenden Dokumente zur�ckweist und dennoch �ber diese verf�gt (BGE 132 III 620 E. 3.1). Auch wurde die Berufung auf Art. 142 Abs. 2 aZGB, wonach der an der tiefen Zerr�ttung einer Ehe vorwiegend schuldige Ehegatte nicht auf Scheidung klagen konnte, als rechtsmissbr�uchlich qualifiziert, wenn der schuldlose Ehegatte die Weiterf�hrung der Ehe endg�ltig ablehnt (MERZ, in: Berner Kommentar, Bd. I/1, 1966, N. 446 zu Art. 2 ZGB).
3.4 Der Beschwerdef�hrer und der Beschwerdegegner �bten ihre T�tigkeit als Zahn�rzte zwar in getrennten R�umen, jedoch auf dem gleichen Stockwerk einer Liegenschaft und in derselben Praxis aus. Zudem haben sie gewisse Apparate und einen Teil des Verbrauchsmaterials gemeinsam angeschafft, was jedenfalls mit Bezug auf die Apparate auch eine gemeinsame Nutzung nach sich zieht. Selbst wenn ab einem gewissen Zeitpunkt angesichts der bestehenden Spannungen und Unvertr�glichkeiten nicht mehr von einer eigentlichen Zusammenarbeit gesprochen werden konnte, bedingte das Mietverh�ltnis dennoch eine gewisse pers�nliche N�he der Streitparteien. Unter diesen Umst�nden gab der Beschwerdef�hrer dadurch, dass er dem Beschwerdegegner ein teures Arbeitsinstrument w�hrend einer gewissen Zeit unberechtigterweise vorenthielt und die Zufuhr von Strom und Wasser unterband, zu erkennen, dass ihm die weitere Nutzung der Mietr�umlichkeiten durch den Beschwerdegegner bzw. die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses nicht mehr genehm war. Dieses Verhalten hat sich auch die Beschwerdef�hrerin anrechnen zu lassen, welche nie behauptet hat, es nicht gebilligt zu haben. Da es mit dem Widerspruch der Beschwerdef�hrer gegen die K�ndigung v�llig unvereinbar ist, hat die Vorinstanz - unabh�ngig davon, wer den Konflikt zwischen dem Beschwerdef�hrer und -gegner verschuldet hatte - diesen Widerspruch bundesrechtskonform als rechtsmissbr�uchlich qualifiziert. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer nicht darauf an, ob das entsprechenden Verhalten in die Zeit vor oder nach der Erkl�rung der ausserordentlichen K�ndigung fiel.
3.5 Auf die Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrer, mit welchen sie darzulegen suchen, dass der Beschwerdef�hrer den Konflikt nicht verschuldet habe, ist nach dem Gesagten mangels Rechtserheblichkeit nicht einzutreten.
Aus den dargelegten Gr�nden ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG, Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden den Beschwerdef�hrern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer haben den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 9'000.-- unter solidarischer Haftbarkeit zu entsch�digen.