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Timestamp: 2020-05-25 13:58:18
Document Index: 174851157

Matched Legal Cases: ['§ 782', 'BGH', '§ 556', '§ 782', '§ 259', '§ 133', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 145', '§ 147', '§ 578', '§ 556', 'BGH']

Voraussetzungen für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses durch den Mieter bei vorbehaltloser Begleichung einer Nachforderung zur Betriebskostenabrechnung - Rechtsportal
BGB § 782
MietRB 2014, 257
BGH, Urteil vom 28.05.2014 - Aktenzeichen XII ZR 6/13
DRsp Nr. 2014/10778
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12 - NJW 2013, 2885).
BGB § 556 Abs. 3 ; BGB § 782 ;
Der Abrechnung von Betriebskosten komme kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu. Sie sei lediglich ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB . Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter diene dazu, die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Saldos, also einer eventuellen Nachforderung des Vermieters oder eines Guthabens des Mieters, herbeizuführen. Ein etwaiger Verzichtswille sei den Übersendungsschreiben der Klägerin vom 13. Dezember 2010 und vom 27. Januar 2011 auch im Übrigen nicht zu entnehmen. Dieser folge auch nicht daraus, dass die Klägerin das Guthaben der Beklagten aus der Abrechnung für das Jahr 2008 mit Nachforderungen der Klägerin für die Jahre 2006, 2007 und 2009 verrechnet habe. Auch hierbei handele es sich um einen reinen Rechenvorgang, der lediglich der Ermittlung eines Gesamtsaldos für die Abrechnungsjahre 2006 bis 2009 gedient habe.
Ein anderes Ergebnis folge auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. Januar 2011 ( VIII ZR 296/09 - NJW 2011, 843 ). Aus dieser Entscheidung könne nicht der Schluss gezogen werden, der Bundesgerichtshof gehe für Gewerberaummietverhältnisse davon aus, dass die vorbehaltlose Zahlung des Mieters auf eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters stets ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis begründe.
a) Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter zwischen den Mietvertragsparteien für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12 - NJW 2013, 2885 Rn. 12). Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, von dieser Entscheidung abzuweichen.
aa) Zwar kann auch ein konkludentes Verhalten der Mietvertragsparteien ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis begründen. Allerdings setzt die Wertung einer rechtsgeschäftlichen Erklärung als Angebot zum Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses regelmäßig voraus, dass die Vertragsparteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit der Parteien entziehen und sich dahingehend einigen wollen (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12 - NJW 2013, 2885 Rn. 15 mwN).
bb) Mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung gibt der Vermieter aus der maßgeblichen Sicht des Mieters (§§ 133 , 157 BGB ) keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab. Die Betriebskostenabrechnung ist eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen (BGH Urteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09 - NJW 2010, 1965 Rn. 8 mwN). Auch der Mieter, der eine Betriebskostennachforderung vorbehaltlos erfüllt, erbringt damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden kann, er erkenne den Abrechnungssaldo endgültig für verbindlich an (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12 - NJW 2013, 2885 Rn. 16).
cc) Gegen die Annahme eines Rechtsbindungswillens spricht zudem, dass der Vermieter selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung auch zulasten des Mieters abändern kann (Langenberg in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 556 BGB Rn. 397). Würde er mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der sofortigen Auszahlung eines Guthabens an den Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist ein Angebot auf ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgeben, wäre er gemäß § 145 BGB daran gebunden, bis der Mieter das Angebot ablehnt oder die Frist zur Annahme (§ 147 Abs. 2 BGB ) verstrichen ist. Eine Korrektur der Abrechnung wäre für den Vermieter in dieser Zeit nicht möglich (vgl. Flatow WuM 2010, 606, 608). Verstünde man den Ausgleich einer sich aus der Abrechnung ergebenden Nachforderung durch den Mieter als dessen Annahme des Vertragsangebots, hätte der Vermieter sich allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung der Möglichkeit begeben, innerhalb der Jahresfrist die Abrechnung korrigieren zu können. Ein entsprechender Wille des Vermieters kann jedoch ohne weitere Umstände nicht angenommen werden (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12 - NJW 2013, 2885 Rn. 17).
dd) Schließlich kann das Vorliegen eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses bei einem vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos auch nicht mit der Erwägung begründet werden, bei der Gewerberaummiete bestehe ein Bedürfnis der Parteien, innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine Verbindlichkeit des errechneten Betriebskostensaldos zu erlangen, das nur durch die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses befriedigt werden könne (ähnlich auch Fritz NJW 2012, 980, 981; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 11 Rn. 233). Das Fehlen des Verweises in § 578 Abs. 2 BGB auf § 556 Abs. 3 BGB zeigt, dass der Gesetzgeber nur im Bereich der Wohnraummiete ein Bedürfnis dafür gesehen hat, durch die Schaffung von kurzen Fristen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und für hiergegen gerichtete Einwendungen des Mieters alsbald eine Verbindlichkeit des errechneten Betriebskostensaldos herbeizuführen. Diese Wertung kann bei der Prüfung, ob der vorbehaltlose Ausgleich des Betriebskostensaldos zu einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis führt, nicht unberücksichtigt bleiben (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12 - NJW 2013, 2885 Rn. 18).
a) Auch wenn allein durch den vorbehaltlosen Ausgleich einer Nebenkostenabrechnung noch nicht auf ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis geschlossen werden kann, bleibt es den Mietvertragsparteien jedoch unbenommen, im Einzelfall hinsichtlich des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abzuschließen und damit den Saldo für beide Seiten für verbindlich zu erklären. Sofern die Parteien hierzu keine ausdrückliche Vereinbarung treffen, bedarf es für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses allerdings - neben der bloßen Übersendung der Nebenkostenabrechnung und dem Ausgleich des Saldos - weiterer Umstände, aus denen auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien geschlossen werden kann. Die Vereinbarung eines deklaratorischen Schuldverhältnisses kann danach in Betracht kommen, wenn die Parteien zunächst über einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung gestritten haben und dann der Saldo von einer der beiden Vertragsparteien ausgeglichen wurde oder wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- bzw. Stundungsvereinbarung getroffen haben (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12 - NJW 2013, 2885 Rn. 20).
aa) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und unterliegt der Prüfung des Rechtsbeschwerdegerichts lediglich darauf, ob anerkannte Auslegungsgrundsätze, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze und Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, etwa indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer Acht gelassen wurde (vgl. Senatsbeschluss vom 6. November 2013 - XII ZB 434/12 - FamRZ 2014, 98 Rn. 19 mwN). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen.
bb) Entgegen der Auffassung der Revision bestand zwischen den Parteien im Zeitpunkt der Erstellung der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 27. Januar 2011 keine Ungewissheit über die Berechtigung der von der Klägerin geltend gemachten Nachforderung von Heizkosten. Bis zu diesem Zeitpunkt stritten die Parteien allein über die Umlagefähigkeit der in der Nebenkostenabrechnung vom 13. Dezember 2010 enthaltenen Position "NK-Abrechnung". Der entsprechenden Beanstandung durch die Beklagte kam die Klägerin mit der Erstellung und Übersendung der berichtigten Nebenkostenabrechnung nach.
Vorinstanz: OLG Koblenz, vom 13.12.2012 - Vorinstanzaktenzeichen 6 U 618/12
Vorinstanz: LG Mainz, vom 30.04.2012 - Vorinstanzaktenzeichen 9 O 338/11
Zitieren: BGH - Urteil vom 28.05.2014 (XII ZR 6/13) - DRsp Nr. 2014/10778