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Timestamp: 2016-10-23 23:57:12
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Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 19', 'Art. 269', 'Art. 269']

125 III 35862. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 23. August 1999 i.S. S. gegen M. u. Mitb. und Obergericht des Kantons Z�rich -(Berufung)
Diminution du loyer (art. 270a CO). Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de r�siliation ne peut pas �tre restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilit�s de contestation r�serv�es imp�rativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur (consid. 1). Faits � partir de page 358
A.- Mit Vertrag vom 4. Mai 1993 mieteten M. und P. von S. (Beklagter) per 1. Juni 1993 ein Ladenlokal sowie zwei Autoabstellpl�tze in der Liegenschaft X. zu einem Mietzins von Fr. 1'850.-- monatlich netto f�r das Ladenlokal und je Fr. 100.-- f�r die Parkpl�tze. Diese Vereinbarung wurde am 16. Februar 1994 durch einen zus�tzlich von T. und W. unterzeichneten Vertrag ersetzt, der den Mietbeginn auf 1. November 1993 festlegte. Als fr�hest m�glicher K�ndigungstermin wurde der 30. September 1994 vereinbart. Danach sollte der Vertrag mit einer K�ndigungsfrist von sechs Monaten entweder auf Ende M�rz oder September k�ndbar sein. Unter der �berschrift �Besondere Vereinbarungen� hielten die Parteien weiter fest, der Mietzins basiere auf dem Indexstand vom M�rz 1993 sowie einem Hypothekarzinsstand von 6.5% und ein Absinken unter den Anfangsmietzins sei ausgeschlossen.
Mit Schreiben vom 11. September 1997 ersuchten M. und P. namens des Coiffeursalons Y. den Beklagten unter Berufung auf den aktuellen Hypothekarzinsstand um Herabsetzung des Mietzinses.BGE 125 III 358 S. 359
In seiner Antwort vom 25. September 1997 machte der Beklagte geltend, es bestehe f�r die Liegenschaft eine Festhypothek und zudem sei im Mietvertrag ein Absinken unter den Anfangsmietzins ausdr�cklich ausgeschlossen worden.
B.- Am 11. November 1997 reichten s�mtliche Mieterinnen (Kl�gerinnen) bei der Schlichtungsbeh�rde ein Herabsetzungsbegehren ein. Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 25. M�rz 1998 keine Einigung erzielt werden konnte, reichten sie beim Mietgericht des Bezirkes Z�rich Klage ein. Diese wurde am 3. Dezember 1998 gutgeheissen, die bestehenden monatlichen Nettomietzinse wurden als missbr�uchlich erkl�rt sowie mit Wirkung ab 1. Oktober 1998 auf Fr. 1'619.30 f�r das Ladenlokal bzw. je Fr. 87.60 f�r die Parkpl�tze, ab 1. April 1999 auf Fr. 1'584.-- bzw. je Fr. 85.60 herabgesetzt. Gleich entschied das Obergericht des Kantons Z�rich am 4. M�rz 1999.
1. Nach Ansicht des Beklagten ist die Vorinstanz bundesrechtswidrig von der Ung�ltigkeit der Vertragsbestimmung ausgegangen, mit welcher ein Absinken des Mietzinses unter das Anfangsniveau h�tte verhindert werden sollen. Er erblickt darin eine Verletzung von Art. 270a OR.
a) Der Mieter kann nach dieser Bestimmung den Mietzins als missbr�uchlich anfechten und die Herabsetzung auf den n�chstm�glichen K�ndigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen �nderung der Berechnungsgrundlagen einen �bersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Art. 270a OR konkretisiert den Schutz vor missbr�uchlichen Forderungen bei der Wohnungs- und Gesch�ftsmiete (Art. 269 ff. OR), indem er die formellen und materiellen Voraussetzungen festlegt, unter denen der Mieter eine �berpr�fung des Mietpreises verlangen kann. Sinn und Zweck dieser Bestimmung schliesst eine abweichende Parteivereinbarung insoweit aus, als damit von Gesetzes wegen eine endg�ltige L�sung getroffen wird, die den gegenseitigen Interessen der Parteien Rechnung tr�gt (RONCORONI, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, mp 1990 S. 76 f.). Nach der gesetzlichen Systematik wird dem Mieter von Wohn- oder Gesch�ftsr�umen BGE 125 III 358 S. 360�berlassen, ein m�glicherweise missbr�uchliches Entgelt f�r den Gebrauch der Mietsache anzufechten oder nicht (TERCIER, Les contrats sp�ciaux, N. 1983 f.), wobei die Unterlassung der Anfechtung des Mietzinses dazu f�hren kann, dass der Mieter ein objektiv �bersetztes Entgelt f�r die Mietsache freiwillig und bewusst bezahlt. Insofern wird die Vertragsfreiheit durch die Bestimmungen �ber missbr�uchliche Mietzinse nicht beschr�nkt (BGE 123 III 70 E. 3a S. 73). Anderseits sind die Voraussetzungen, unter denen eine gerichtliche �berpr�fung des Entgelts f�r die Mietsache auf allf�lligen Missbrauch verlangt werden kann, im Gesetz abschliessend umschrieben (Art. 270-270d OR). Die Mieter k�nnen nicht jederzeit und ohne Anlass die �berpr�fung des Entgelts f�r die Mietsache auf Missbrauch verlangen, sondern w�hrend 30 Tagen im Anschluss an die �bernahme der Sache (Art. 270 OR) und w�hrend 30 Tagen nach Mitteilungen �ber Mietzinserh�hungen oder andere einseitige Vertrags�nderungen (Art. 270b OR) sowie wenn sie Grund zur Annahme haben, die Berechnungsgrundlagen des Vermieters h�tten wesentlich ge�ndert (Art. 270a OR; vgl. HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 17 zu Art. 270a OR mit Hinweisen; LACHAT, Le bail � loyer, S. 272; TERCIER, a.a.O., N. 2033 ff.). Dabei k�nnen sie die Herabsetzung des Mietzinses, sofern er sich als missbr�uchlich erweist, in diesem Fall erst auf den n�chsten K�ndigungstermin verlangen (Art. 270a Abs. 1 OR). Dieses System der Anfechtungsm�glichkeiten tr�gt den gegenseitigen Interessen der Parteien Rechnung und kann daher vertraglich ebenso wenig eingeschr�nkt oder wegbedungen wie durch weitere Anfechtungsm�glichkeiten erweitert werden (RONCORONI, a.a.O., S. 84; LACHAT, a.a.O., S. 258).
b) In der Doktrin wird teilweise die Ansicht vertreten, die zwingende Natur von Art. 270a OR stehe nicht entgegen, parteiautonom eine Unterschreitung des Anfangsmietzinses vertraglich auszu-schliessen. Zur Begr�ndung wird auf BGE 108 II 135 verwiesen (SVIT-Kommentar, N. 2 zu Art. 270a OR) oder die Vorschrift in Art. 270a OR, wonach die Herabsetzung nur auf den - vertraglich bestimmten - n�chsten K�ndigungstermin verlangt werden kann, in dem Sinne verallgemeinert, dass die Herabsetzung w�hrend der Mietdauer nicht allein durch Vereinbarung entsprechender K�ndigungstermine, sondern auch sonstwie durch vertragliche Abmachung ausgeschlossen werden k�nne (HIGI, a.a.O., N. 42 zu Art. 270a OR).
aa) Der im SVIT-Kommentar zitierte BGE 108 II 135 betraf zwar eine Streitigkeit �ber die Mietzinsherabsetzung, sprach sich aber BGE 125 III 358 S. 361�ber die Zul�ssigkeit einer vertraglichen Bestimmung zur Verbindlichkeit des Anfangsmietzinses nicht aus (die Herabsetzung unter den Anfangsmietzins war im Grundsatz sogar unbestritten). Es handelt sich wohl um ein Versehen und gemeint sein d�rfte der in der Berufung aufgef�hrte BGE 108 II 321, in dem unter der Geltung des Bundesbeschlusses �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen (BMM; SR 221.213.1) erkannt wurde, eine Indexklausel mit dem vereinbarten Vorbehalt, dass der Mietzins nicht unter die Basis herabgesetzt werde, sei g�ltig und eine Herabsetzung unter den Betrag des Basismietzinses k�nne daher aufgrund von Art. 19 Abs. 1 BMM erst nach Ablauf der Vertragsdauer verlangt werden (E. 2c S. 324). Dieses Urteil bezieht sich ausdr�cklich auf einen Mietvertrag mit Indexklausel, die schon altrechtlich g�ltig nur f�r Mietvertr�ge vereinbart werden durfte, welche auf mindestens f�nf Jahre abgeschlossen wurden bzw. vom Vermieter w�hrend dieser Zeit nicht gek�ndigt werden konnten (Art. 9 BMM; BGE 112 II 69 E. 3 S. 71). Aus dem Entscheid ergibt sich allein, dass altrechtlich - bei gegen�ber dem geltenden Recht weitergehenden M�glichkeiten der Indexierung - die Anpassung des Mietzinses w�hrend der vereinbarten Vertragsdauer insoweit beschr�nkt werden konnte, als trotz der vorgesehenen Indexierung der urspr�ngliche Mietzins nicht unterschritten werden durfte. Dies entspricht dem Grundsatz, dass ein einmal vereinbarter Mietzins w�hrend der festen Vertragsdauer nicht ver�ndert werden kann. Weitergehende Schlussfolgerungen k�nnen dem in der Berufung erw�hnten Pr�judiz f�r die vorliegende Frage nicht entnommen werden, wie die Vorinstanz zutreffend festh�lt.
bb) Es kann aber auch der Auffassung nicht gefolgt werden, ein vertraglicher Ausschluss der Herabsetzung sei allgemein und unabh�ngig von den vereinbarten K�ndigungsmodalit�ten g�ltig. Dies widerspricht dem Wortlaut von Art. 270a OR, der bei im �brigen gegebenen gesetzlichen Voraussetzungen ausdr�cklich bestimmt, dass die Herabsetzung auf den �n�chstm�glichen K�ndigungstermin� verlangt werden kann. Soweit eine Analogie zu den gesetzlichen Beschr�nkungen der Anfechtungsm�glichkeiten f�r indexierte und gestaffelte Mietzinse in Art. 270c und 270d OR hergestellt wird, �bergehen die Vertreter dieses Standpunkts, dass die Vereinbarung solcher Mietzinse nur g�ltig ist, wenn der Mietvertrag f�r mindestens f�nf (Art. 269b OR) bzw. mindestens drei (Art. 269c OR) Jahre abgeschlossen wird. Die - gesetzlich beschr�nkten (BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.) - parteiautonom vereinbarten Anpassungsm�glichkeiten BGE 125 III 358 S. 362gelten denn auch neurechtlich nur f�r die vertraglich bestimmte Dauer, w�hrend der eine K�ndigung mindestens von Seiten des Vermieters nicht ausgesprochen werden kann (BGE 123 III 76 E. 4a S. 77). Nach Ablauf dieser mindestens f�r den Vermieter verbindlichen Vertragsdauer k�nnen beide Parteien, sofern der Vertrag auf unbestimmte Zeit fortgef�hrt wird, die �berpr�fung des Mietzinses verlangen und zwar wahlweise nach der sog. absoluten oder nach der sog. relativen Methode bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGE 123 III 76 E. 4c S. 82 f.). Der gesetzlich vorgesehene Ausschluss der Anfechtung gem�ss Art. 270c und 270d OR gilt f�r indexierte oder gestaffelte Mietzinse nur w�hrend der zwingend vorgeschriebenen verbindlichen Vertragsdauer und l�sst sich auf Mietvertr�ge nicht analog anwenden, die auf unbestimmte Zeit geschlossen und auf K�ndigung gestellt sind.
cc) Die Vorinstanz hat demnach zutreffend erkannt, dass die gesetzlich gegebene M�glichkeit der Herabsetzung auf den n�chstm�glichen K�ndigungstermin nach Art. 270a OR vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Nach dem gesetzlichen System der Missbrauchskontrolle m�ssen vielmehr die im Gesetz vorgesehenen Anfechtungsm�glichkeiten zwingend gewahrt bleiben, was auch die Vereinbarung eines absoluten Minimalzinses f�r die Zukunft ausschliesst. Dies gilt auch, wenn ein solcher Mindestbetrag entsprechend der H�he des urspr�nglichen Mietzinses festgesetzt wird, denn die M�glichkeit privatautonomen Ausschlusses der Herabsetzung darf nicht vom Zufall abh�ngen, ob der auf unbestimmte Zeit eingegangene Vertrag z.B. bei hohem oder tiefem Hypothekarzinsniveau abgeschlossen worden ist. Der Verzicht des Mieters auf die Anfechtung gem�ss Art. 270a OR ist allein in Kenntnis der tats�chlich eingetretenen Entwicklung m�glich.
c) Die H�he der vorinstanzlich zugesprochenen Mietzinsherabsetzung blieb im �brigen unangefochten.
108 II 135,
108 II 321 suite... ,
Art. 270-270d OR,
Art. 270 OR suite... ,
Art. 19 Abs. 1 BMM,
Art. 269b OR,
Art. 269c OR