Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD987968.htm
Timestamp: 2017-10-19 01:41:40+00:00
Document Index: 5911031

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 2', '§ 4', '§ 4', '§ 4']

Högsta domstolens referat NJA 1987 s 968 (nr 160)
Allmän åklagare yrkade vid Stockholms TR ansvar å Ingrid M enligt 12 kap 65 a § 4 st JB för brott mot jordabalken enligt följande: Den 11 juli 1985 träffades hyresavtal i Stockholm mellan Ingrid M i egenskap av hyresvärd och Marie A i egenskap av hyresgäst avseende andrahandsuthyrning av Ingrid M:s bostadslägenhet om två rum och kök vid Hästholmsvägen 10 i Stockholm. Hyrestiden bestämdes från d 1 aug 1985 till d 30 april 1986. Marie A saknade rätt till förlängning av hyresavtalet - Ingrid M har vid hyresavtalet begagnat sig av att Marie A saknat rätt till förlängning av avtalet till att ta ut en hyra på 535 kr per kvm (2 500 kr/mån) vilket varit uppenbart oskäligt med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. - Högsta skäliga hyra med hänsyn till lägenhetens bruksvärde har utgjort 290 kr per kvm (1 353 kr/mån) för perioden 1 aug-30 dec 1985 och 300 kr per kvm (1 400 kr/mån) för perioden 1 jan-30 april 1986.
Marie A yrkade genom åklagaren skadestånd av Ingrid M.
Domskäl. Ingrid M har satt i fråga om det av åklagaren åberopade lagrummet är tillämpligt. Om så skulle vara fallet har hon bestritt ansvar för brott och som grund för bestridandet anfört att den ut tagna hyran inte har varit uppenbart oskälig med hänsyn till bruksvärdet, att hon inte haft uppsåt att ta ut en uppenbart oskälig hyra och heller inte begagnat sig av Marie A:s avsaknad av besittningsskydd till att ta ut sådan hyra. Om hon skulle fällas till ansvar har hon i allt fall hävdat att påföljd skall helt efterges.
Ingrid M har bestritt det enskilda anspråket - - -.
Marie A har berättat: Hon är psykolog inom kriminalvården och bodde tidigare i Malmö. Hon fick en ny tjänst i Stockholm och skulle tillträda denna d 1 aug 1985. Inför flyttningen till Stockholm anmälde hon sig till bostadsformedlingen och ansökte om förtur till en lägenhet men fick beskedet att man inte kunde hjälpa henne till en bostad. Hon försökte också utan framgång att byta sin bostad i Malmö mot en i Stockholm. Under sommarsemestern tog hon kontakt med olika företag som förmedlar bostäder i andra hand men inte heller genom något av dessa lyckades hon få någonstans att bo. Hon fick så i Gula Tidningen se en annons om uthyrning av Ingrid M:s lägenhet och satte sig i förbindelse med henne. Ingrid M redogjorde för hyrans storlek, 2 500 kr i månaden, och förklarade att summan motsvarade hennes egna kostnader för lägenheten och att hon själv inte hade råd att bo i den. Hyrestiden kunde inte bestämmas längre än nio månader men möjlighet skulle finnas till förlängning. Hon sa också att Marie A var tvungen att avstå från besittningsskyddet eftersom Ingrid M "ville ha kvar" sin lägenhet. Ingrid M och Marie A skrev under ett hyreskontrakt om förhyrning av lägenheten i enlighet med de angivna villkoren och Marie A förklarade skriftligen att hon avstod från sin rätt till förlängning av hyresavtalet Vid årsskiftet 1985-86 var hon i kontakt med Ingrid M som talade om att hon skulle skicka Marie A en handling i vilken hon sa upp hyresförhållandet Ingrid M frågade dock samtidigt om Marie A önskade bo kvar och Marie A sa att hon ville det. Sedan Marie A fått uppsägningen i slutet av jan 1986 försökte hon förgäves under två månaders tid att komma till tals med Ingrid M Hon var orolig för att hyran vid en förlängning av hyresavtalet skulle höjas och började att sätta sig in i hyresbestämmelserna och vände sig också till hyresgästföreningen Hon sökte emellertid samtidigt någon annanstans att bo och när detta lyckades flyttade hon från Ingrid M:s lägenhet före hyrestidens utgång i månadsskiftet april/maj 1986.
Ingrid M har uppgivit: Hon flyttade till lägenheten på Hästholmsvägen 1977 och fick hyreskontrakt i första hand omkring årsskiftet 1982/83. 1985 ville ägaren till fastigheten sälja denna och frågade hyresgästerna om de var intresserade av att köpa. En förutsättning för att hyresgästerna skulle kunna förvärva fastigheten var att hyresrätterna om bildades till bostadsrätter och att två tredjedelar av hyresgästerna anslöt sig till företaget. Ingrid M tyckte av olika skäl att det skulle vara roligt att tillsammans med de flesta andra hyresgästerna köpa huset de bodde i och hon fann också att det pris som hon skulle vara tvungen att betala, drygt 133 000 kr, var fördelaktigt. En nybildad bostadsrättsförening förvärvade så fastigheten och hennes hyresrätt om bildades till bostadsrätt. Eftersom hon inte hade något eget kapital var hon tvungen att låna hela det erforderliga beloppet. Hon insåg dock att hon, med hänsyn till räntebetalningarna på lånet, inte skulle ha råd att bo i lägenheten själv under en övergångstid utan att hon måste hyra ut den. Hon studerade nämligen och hade bara mindre arbetsinkomster, vilket förhållande f ö fortfarande består. Hon fick möjlighet att dela sin pojkväns bostad och annonserade ut sin egen lägenhet till förhyrning med hyresbeloppet utsatt i annonsen. Hon skulle inte ta ut mera i hyra än att hennes egna räntekostnader och avgifter till föreningen blev täckta. När hon kontaktades av Marie A berättade hon vilka förutsättningar som gällde för förhyrningen och att bostadsrättsföreningen krävde att Marie A avstod från besittningsrätten till lägenheten. Ingrid M var själv okunnig om hyresbestämmelserna och visste inte någonting om bruksvärdereglerna Hon hade aldrig någon tanke på att en hyra på 2 500 kr i månaden kunde vara oskälig och inte heller på att hon utnyttjade Marie A:s bostadssituation eller hennes avstående från besittningsskyddet. Om hon hade känt till att hon inte skulle få ta ut mer än bruksvärdet i hyra så hade hon, inte förvärvat bostadsrätten
Efter förhandlingar mellan Stockholms Fastighetsägareförening för den dåvarande hyresvärden för fastigheten på Hästholmsvägen 10 och hyresgästföreningen i Stor-Stockholm fastställdes hyran per d 1 jan 1985 för lägenheterna i fastigheten. Den av Ingrid M då med hyresrätt innehavda tvårumslägenheten, som är belägen på plan 6 och har en yta av 56 kvm, åsattes därvid en årshyra på 285 kr/kvm, vilket motsvarar 1 330 kr i mån.
I samband med att fastigheten ombildades till bostadsrättsförening uppläts till Ingrid M genom avtal d 19 maj 1985 bostadsrätten till samma bostadslägenhet mot en grundavgift på 133 085 kr, att erläggas kontant senast d 25 maj 1985. Ingrid M lånade hela det erforderliga beloppet hos ett finansbolag och betalade avgiften. Den på bostadsrätten belöpande årsavgiften blev uppdelad per månad, 575 kr.
För fastställandet av hyran för 1985 för lägenheterna i fastigheten på Hästholmsvägen 10 skedde jämförelse med hyran för bostadslägenheter i två av Svenska Bostäder ägda hus belägna på respektive Grevgatan 49 och Tegeluddsvägen 30 i Stockholm och samma jämförelselägenheter användes vid förhandlingarna inför 1986 beträffande de lägenheter som inte hade ombildats till bostadsrättslägenheter. Hyran d 26 apri 1985 för 12 tvårumslägenheter på 61 kvm i den förstnämnda jämförelsefastigheten uppgick till ett medelvärde av 276 kr/kvm och för 17 tvårumslägenheter på 52 kvm i den andra fastigheten till 273 kr/kvm i medeltal.
Enligt åklagarens bedömning har bruksvärdet för Ingrid M:s lägenhet år 1985 varit 285 kr/kvm och 1986 drygt 290 kr/kvm.
Som sakkunnig har hörts ombudsmannen hos hyresgästföreningen i Stor-Stockholm, Ann-Charlotte Malmring.
TR:n tar först upp frågan huruvida 12 kap 65 a § 4 st JB är tillämplig på hyresförhållandet mellan Ingrid M och Marie A.
På grund av det anförda finner TR:n övervägande skäl tala för att lagstiftaren avsett att 12 kap 65 a § JB utan undantag skall vara tillämplig vid uthyrning av bostadslägenheter i andra hand. Denna uppfattning har också stöd i doktrinen (se Victorin och Melz, Bostadsrätt 2 uppl 1986 s 133). Lagrummet skall sålunda läggas till grund för bedömningen av hyresförhållandet mellan Ingrid M och Marie A.
Med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort (se prop 1983/84:137 s 68, SOU 1981:77 s 120). TR:n saknar förutsättningar att göra en självständig bedömning av bruksvärdet för Ingrid M:s lägenhet. Anledning saknas emellertid att frångå den jämförelseprövning som tidigare skett och det bör därför godtas att bruksvärdet för hennes lägenhet var 285 kr/kvm 1985. För 1986 fastställdes inte någon hyra för Ingrid M:s lägenhet, eftersom den då om bildats till bostadsrätt Det är emellertid rimligt att med utgångspunkt från 1986 års hyror för de fem angivna lägenheterna, vilka kvarstod som hyreslägenheter, uppskatta den hyra för hennes lägenhet som skulle ha motsvarat bruksvärdet. Åklagaren har angivit denna hyra till drygt 290 kr/kvm. För de fem lägenheterna höjdes hyrorna från 1985 till 1986 med i genomsnitt 3,5 % En motsvarande höjning för Ingrid M:s lägenhet skulle ha resulterat i en hyra på 295 kr/kvm, som är den hyresnivå TR:n anser bör godtas som bruksvärde. Den av Ingrid M uttagna hyran - 2 500 kr i månaden - har alltså överstigit bruksvärdet med 88 % 1985 och 82 % 1986. Hyran måste anses uppenbart oskälig med hänsyn till bruksvärdet.
I förarbetena till 65 a § 4 st har angivits att någon direkt bevisning om orsakssammanhanget mellan avsaknaden av besittningsskydd och den uttagna, för höga, hyran inte kan krävas utan att ett sådant sammanhang i regel får antas föreligga (prop 1983/84:137 s 139, SOU 1981:77 s 379). Mot bakgrund av departementschefens uttalande finner TR:n att någon närmare prövning av Ingrid M:s uppsåt i samband med hyressättningen inte skall göras, utan att det i stället måste antas att hon därvid begagnat sig av att Marie A avstått från besittningsskyddet. Med detta betraktelsesätt vad beträffar uppsåtet och med hänsyn till att förutsättningarna för övrigt är uppfyllda kan Ingrid M inte undgå ansvar för brott mot stadgandet i fråga.
Skäl att helt efterge påföljd föreligger inte, utan Ingrid M bör ådömas ett bötesstraff. Med hänsyn till dels att hon varit okunnig om att hennes handlande varit belagt med straff, dels att den uttagna hyran varit avsedd endast att täcka hennes egna kostnader för innehavet av bostadsrätten bör dock dagsböternas antal sättas lågt.
Domslut. TR:n dömde Ingrid M jämlikt 12 kap 65 a § 4 st JB för brott motjordabalken till 20 dagsböter å 35 kr.
Ingrid M förpliktades att utge skadestånd till Marie A.
Nämndemannen Irvine var skiljaktig och yttrade: Bestämmelsen i 12 kap 65 a § JB är ej tillämplig vad gäller uthyrning av bostadsrättslägenheter. Den är därför inte heller tillämplig i målet mellan Ingrid M och Marie A. Åtalet skall följaktligen lämnas utan bifall.
Såväl åklagaren som Ingrid M fullföljde talan i Svea HovR. Åklagaren yrkade straffskärpning. Ingrid M yrkade att åtalet måtte ogillas.
Marie A bestred ändring.
Domskäl. I HovR:n har Ingrid M, Marie A och Ann-Charlotte Malmring hörts på nytt. De har därvid i allt väsentligt berättat i överensstämmelse med vad som antecknats i TR:ns dom.
I målet är bl a följande utrett. Den hyra åklagaren här för talan om utgår enligt ett hyresavtal som undertecknades d 11 juli 1985 av Ingrid M i egenskap av hyresvärd och innehavare av bostadsrätten till förevarande lägenhet och Marie A som hyresgäst i lägenheten. Hyresavtalet (11 §) var för sin giltighet beroende av att hyresnämnden enligt 12 kap 45 § 2 st JB godkände den samma dag träffade överenskommelsen mellan Ingrid M och Marie A av innebörd att hyresrätten inte skulle vara förenad med rätt till förlängning. Överenskommelsen godkändes av hyresnämnden d 12 juli 1985 och hyreskontraktet försågs med påskrift härom.
Åklagaren har i HovR:n till utveckling av sin talan uttryckligen angett, att Ingrid M:s brott fullbordades redan den dag hyresavtalet slöts eller d 11 juli 1985.
Det är således en förutsättning för tillämpningen av 12 kap 65 a § 4 st JB att det när hyran bestäms redan föreligger ett hyresavtal, som inte är förenat med besittningsskydd för hyresgästen, och att hyresvärden utnyttjar detta förhållande när hyran bestäms. För att ansvar i förevarande fall skulle komma i fråga hade krävts att Ingrid M - efter det att hyresavtalet utan besittningsskydd hade slutits - hade vidtagit en åtgärd som hade inneburit ett utnyttjande av Marie A:s avsaknad av förlängningsrätt. Åklagaren har inte ens påstått att Ingrid M har vidtagit någon sådan åtgärd. Vad åklagaren har påstått är att det mellan Ingrid M och Marie A träffade avtalet om förstagångshyra inneburit ett utnyttjande av Marie A:s avsaknad av rätt till förlängning av hyresavtalet. Som förut anförts gäller emellertid full avtalsfrihet angående förstagångshyran och bestämmelsen i 65 a § 4 st är därför inte tillämplig på den avtalssituation som åtalet avser.
Riksåklagaren sökte revision och yrkade, att HD, med ändring av HovR:ns dom, måtte döma Ingrid M för brott mot 12 kap 65 a § 4 st JB till böter
och förplikta henne att utge ersättning till Marie A.
Ingrid M (offentlig försvarare advokaten Jan Sjöberg) bestred ändring.
Av utredningen i målet framgår att den hyra Ingrid M tagit ut av Marie A är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde.
Utredningen i målet tyder inte på att Marie A påverkats av bristen på rätt till förlängning av hyresavtalet, när hon god tog den fordrade hyran, utan talar tvärt om för motsatsen. Åtalet skall följaktligen lämnas utan bifall.
Vid detta förhållande skall Marie A:s skadeståndsyrkande ogillas, - - -