Source: https://www.eporady24.pl/3-miesieczne-wypowiedzenie-umowy-najmu,pytania,18,124,27767.html
Timestamp: 2020-08-08 14:11:01+00:00
Document Index: 21098483

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art. 673', 'art. 3531', 'art. 673', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11']

3-miesięczne wypowiedzenie umowy najmu
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 31.05.2020
Jestem właścicielem mieszkania, które wynajmuję umową najmu okazjonalnego. Umowa jest przedłużona na kolejny rok. Jej zapisy umożliwiają wypowiedzenie jej z 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Chcę wypowiedzieć umowę i zamieszkać we własnym mieszkaniu. Czy jest to możliwe?
Zgłoszenie lub nie umowy najmu okazjonalnego do US
Jeżeli Pani dokonała prawnie wymaganego zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, to bardzo duże (wprost kluczowe) znaczenie ma treść artykułu 19d ustęp 1 ustawy o ochronie praw lokatorów („umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy”) – wskazuje na to szczególnie art. 19e tejże ustawy (przepisy o umowie najmu okazjonalnego są zamieszczone niżej); ustawodawca prawny wymóg zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego zawarł w artykule 19b tej samej ustawy. Jeśli zaś odnośna umowa nie wywołuje właściwych umowie najmu okazjonalnego skutków prawnych (np. w przypadku niezgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego przedłużenia okresu wiązania stron rzeczoną umową najmu), to zastosowanie może mieć art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), który stanowi: „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”.
Wysłowiona w art. 3531 K.c. (także niżej zacytowanym) zasada swobody umów pozwala na dość szeroką swobodę w formułowaniu treści umów i związanych z nimi stosunków prawnym (w tym stosunku najmu). Państwo (to jest Pani oraz najemca) skorzystali z tej możności, zawierając w umowie najmu postanowienie o możliwości jej wypowiedzenia. Skoro ustawodawca – i to w każdym z dwóch wyżej zacytowanych przepisów prawnych (w art. 673 § 1 K.c. bardziej dosłownie odnośnie do umownego okresu wypowiedzenia) – przewidział możność wypowiedzenia umowy najmu, to występuje możność wypowiedzenia umowy z zachowaniem umownego okresu wypowiedzenia. Umowa wiąże obie strony – zarówno Panią (jako wynajmującego), jak i najemcę – więc każda ze stron powinna liczyć się z jej postanowieniami.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Pani wie, czy umowa najmu została zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego – teraz szczególnie ważne jest zgłoszenie dotyczące aktualnego okresu wiązania stron tą umową. Od wywiązania się z obowiązku zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego zależy zarówno właściwy przepis, z którym należałoby wiązać możność wypowiedzenia umowy najmu (z zastosowaniem umownego okresu wypowiedzenia umowy), jak i możność skorzystania z uproszczonego sposobu doprowadzenia do ewentualnej eksmisji najemcy (gdyby np. powstał spór co do wypowiedzenia umowy). Jeżeli dana umowa najmu została zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego (odnośnie do aktualnego okresu wiązania stron tą umową), to również o rozwiązaniu umowy najmu należałoby poinformować naczelnika urzędu skarbowego (o czym przypominam, ponieważ w Pani interesie leży unikanie nieporozumień ze „skarbówką”).
Wskazane przez Panią uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu ma praktycznie znikome znaczenie – zwłaszcza znaczenie praktyczne; proszę zestawić wyżej zacytowane przepisy prawne z (niżej zamieszczoną) treścią art. 11 ustęp 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przynajmniej trzyletni okres wypowiedzenia umowy (z art. 11 ustęp 5, jak i ustęp 6 tejże ustawy) jest okresem o wiele dłuższym od okresu, o który przedłużono (przy pomocy aneksu) wiążący charakter przedmiotowej umowy najmu.
Okresy wypowiedzenia służą stabilizowaniu sytuacji stron. To jest bardzo ważne w przypadku umów najmu – szczególnie dotyczących lokali mieszkalnych. Dlatego należy zachowywać okresy wypowiedzenia – wypowiadając umowę najmu w sposób w tej umowie przewidziany; w przypadku umów zawartych w formie pisemnej bardzo ważne jest zachowywanie formy pisemnej w przypadku ich wypowiadania lub zmiany – ma to także duże znaczenie dowodowe. Proponuję dbać o możność udowodnienia, że umowę wypowiedziano – np. przydać się może skorzystanie z listu poleconego (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Niekiedy przyczyny wypowiedzenia umowy są tak bardzo szczególne (np. ogromnie trudna sytuacja mieszkaniowa lub osobista, w przypadku umowy najmu), że zasadne może okazać się skierowanie sprawy na drogę sądową – odnośnie do umowy najmu, ustawodawca przewidział taką możność szczególnie w art. 11 ustęp 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.