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Timestamp: 2018-02-24 02:39:03+00:00
Document Index: 116150603

Matched Legal Cases: ['art. 270', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 48', 'art. 36', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 8', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 8', 'art. 292', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 156', 'art. 159']

4C.428/2004 01.04.2005
Le 1er mars 1999, A.________ a remis à bail à B.________ et C.________ un appartement à Bellevue/GE, moyennant un loyer annuel de 66 000 fr. sans les charges. Selon le contrat, le logement loué comprend sept pièces. Au début du bail, A.________ n'a pas fait usage de la formule officielle prévue par les art. 270 al. 2 CO et 24 de la loi genevoise d'application du code civil et du code des obligations (LACC/GE).
La bailleresse s'est prévalue de l'exception visée à l'art. 253b al. 2 CO; elle considérait l'objet loué comme un appartement de luxe auquel les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquaient pas.
Par jugement séparé du 28 octobre 2002, le Tribunal a rejeté l'exception soulevée par la défenderesse. Il a estimé que le logement loué comportait en réalité six pièces, cuisine comprise, de sorte qu'il n'entrait pas dans la catégorie des appartements de luxe visés à l'art. 253b al. 2 CO. La bailleresse n'a pas interjeté appel de cette décision.
1.1 Interjeté par la défenderesse, qui n'a pas obtenu le déboutement des demandeurs de leurs conclusions en contestation du loyer initial, et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse, estimée sur la base de l'art. 36 al. 4 OJ, dépasse manifestement le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
La défenderesse reproche notamment à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 8 CC. Comme ce grief concerne le droit à la preuve, il convient de le traiter en priorité.
2.1 L'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a). On en déduit également un droit à la preuve et à la contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrêts cités). En particulier, le juge enfreint l'art. 8 CC s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par la partie adverse, ou s'il refuse toute administration de preuve sur des faits pertinents en droit (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601/602 et l'arrêt cité). Pour que l'art. 8 CC soit violé par le refus d'administrer une preuve, il faut que la partie ait offert régulièrement, dans les formes et les délais prévus par la loi de procédure applicable, d'établir un fait pertinent qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire adéquate (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24/25 et les arrêts cités).
2.2 Comme on le verra ci-après (consid. 3.1), la fixation du loyer annuel à 66 000 fr. dans le contrat du 1er mars 1999 est nulle dès lors qu'elle n'a pas été notifiée sur formule officielle; dans ce cas-là, l'art. 270 al. 1 CO relatif à la contestation du loyer initial ne s'applique pas et il n'y a pas à examiner si le locataire se trouvait ou non dans une situation de contrainte au sens de cette disposition lorsqu'il a conclu le bail. C'est dire qu'en l'espèce, ni les moyens financiers dont les futurs locataires disposaient, ni leur état d'esprit au moment de la conclusion du contrat n'étaient des éléments juridiquement pertinents pour trancher le litige. Dans ces conditions, aucune violation de l'art. 8 CC ne saurait être imputée à la cour cantonale.
2.3 Sur la question du nombre de pièces du logement loué, la cour cantonale a relevé que la défenderesse n'était pas recevable à remettre en cause le jugement incident du 28 octobre 2002 contre lequel elle n'avait pas interjeté appel. Au demeurant, la Chambre d'appel a rappelé qu'elle était liée par les faits constatés en première instance, sous réserve d'une appréciation des faits manifestement insoutenable ou en contradiction formelle avec les preuves recueillies, et qu'elle statuait avec un pouvoir d'examen restreint lui interdisant de prendre en considération des allégués ou des moyens de preuve nouveaux (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 6 ad art. 292 et les références). Faute d'éléments démontrant que le premier juge aurait procédé à une appréciation arbitraire des faits pertinents, la cour cantonale a retenu que l'objet loué comprenait bien six pièces, cuisine comprise. La Chambre d'appel a ainsi été convaincue que l'appartement litigieux comportait six pièces, dont la cuisine. En conséquence, la question de la violation de l'art. 8 CC est dépassée et se révèle sans objet. En réalité, sous le couvert de l'art. 8 CC, la défenderesse cherche à remettre en cause l'appréciation des preuves, ce qui n'est pas admissible dans un recours en réforme. Le grief est par conséquent irrecevable.
La défenderesse reproche également à la Chambre d'appel d'avoir violé l'art. 270 al. 1 CO, qui lui imposait d'examiner si les demandeurs se trouvaient dans une situation de contrainte lors de la conclusion du bail. Au surplus, la bailleresse est d'avis que la cour cantonale aurait dû admettre un abus de droit de la part des locataires, qui ont payé le loyer convenu pendant vingt-deux mois, avant de le remettre en question à l'occasion de la contestation d'une majoration de loyer à laquelle la bailleresse a finalement renoncé.
3.1 En l'espèce, il est constant que la défenderesse n'a pas fait usage de la formule officielle lors de la conclusion du bail. Selon la jurisprudence, la non-utilisation de la formule officielle prescrite aux art. 270 al. 2 CO et 24 LACC/GE entraîne la nullité partielle du contrat de bail, sous l'angle de la fixation du montant du loyer (ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64; 120 II 341 consid. 5d p. 349). Cette nullité partielle étant acquise, il appartenait aux juges précédents de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64; 121 II 341 consid. 6c p. 351), pour autant que l'invocation du vice de forme ne constituât pas un abus de droit. Contrairement à ce que la défenderesse prétend, il n'y avait pas place pour l'application de l'art. 270 al. 1 CO, concernant les conditions auxquelles un locataire peut contester le loyer initial. En effet, la nullité partielle pour vice de forme, qui se constate d'office, est originaire et intervient de plein droit (cf. Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 262), de sorte que les locataires n'avaient pas à remplir des conditions pour pouvoir l'invoquer. L'hypothèse avancée par la bailleresse, selon laquelle les locataires informés par avis officiel n'auraient vraisemblablement pas contesté le loyer annuel de 66 000 fr. dès lors que l'appartement était mis en location pour la première fois et qu'ils disposaient d'un revenu oscillant entre 270 000 fr. et 400 000 fr. par année, ne revêt ainsi aucune pertinence. Le grief tiré d'une violation de l'art. 270 al. 1 CO est manifestement mal fondé.
3.2 Par ailleurs, le fait de payer sans discuter pendant une vingtaine de mois un loyer surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269ss CO et de s'inquiéter de cette situation à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre que les locataires commettent un abus de droit en invoquant la nullité de la fixation du loyer initial. En outre, selon l'état de fait cantonal, aucun élément du dossier ne permet de retenir que les demandeurs aient eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'ils se soient abstenus intentionnellement de le faire valoir immédiatement afin d'en tirer avantage par la suite. Dans ces conditions, la Chambre d'appel a refusé à juste titre d'accueillir le moyen tiré de l'abus de droit.
Vu le sort réservé au recours, la défenderesse prendra à sa charge les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ) et versera des dépens aux demandeurs (art. 159 al. 1 OJ).