Source: http://www.elderecho.com/tribuna/civil/Acuedos-unanimidad-LPH-retorno-determinaciones_11_455680004.html
Timestamp: 2018-02-25 21:46:26
Document Index: 4660153

Matched Legal Cases: ['Artículo 17', 'artículo 16', 'artículo 398', 'artículo 7', 'artículo 3', 'artículo 396', 'artículo 400', 'artículo 8', 'artículo 17']

Acuedos por unanimidad en la LPH. El retorno a las determinaciones del título no exige unanimidad
I). LEGISLACIÓN.
1.- Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 17.-Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. -A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. - Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el art. 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
(Añadido por art.20 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999 el 28/4/1999)
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable
(Dada nueva redacción por dad .un de Ley 8/1999 de 6 abril 1999 el 28/4/1999)
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior
II) DOCTRINA.
1.- El título constitutivo. La doctrina estima que el negocio jurídico por el que se establece y constituye el régimen de propiedad horizontal se concreta y refleja en lo que se llama "título constitutivo", que es el que fija esa forma especial de ser la propiedad de un edificio sujeto a este régimen.
2.- Los acuerdos. Valoración de las abstenciones.
Existe confusión acerca de cuándo se entienden aprobados los acuerdos por unanimidad en el caso de que existan comuneros que el día de la junta se abstengan. (1)
2.1.- Los copropietarios que han estado presentes en la junta y no han votado en contra del acuerdo carecen de legitimación activa para impugnar los acuerdos, por lo que aunque su voto no pueda entenderse favorable al acuerdo, ello no impide que si no existe ningún copropietario que haya hecho constar expresamente su voto en contra del acuerdo, que se entienda que este se ha adoptado por unanimidad a los efectos del art. 17.1 LPH .
2.2.- Con la abstención de un votante no se rompe la unanimidad exigida como quórum en junta de propietarios. El acta habrá que reflejar el acuerdo por unanimidad, pero dejando constancia de los votos a favor y las abstenciones.
2.3.- Formalidad para redactar el acta: A los ausentes se les exige para no computarlos como mayoría su disconformidad expresa con el acuerdo por lo que esto mismo debe exigirse al asistente que, aún no apoyando explícitamente el acuerdo, no expresa tampoco su oposición.
En el acta de la junta de propietarios no debe recogerse la unanimidad si ha habido personas que se han abstenido, sino que deberán especificarse quienes votaron a favor y las abstenciones, reseñando que los abstenidos no se han opuesto expresamente al acuerdo adoptado.
2.4.- La unanimidad se forma si no hay oposición de algún copropietario. El espíritu de la ley y la previsión del art. 17,1 LPH pasan por garantizar que la unanimidad se forma siempre que no exista una expresa oposición de uno o varios de los propietarios. La abstención no supone oposición y debe computar como voto positivo. En el acta constará la aprobación por unanimidad pero distinguiendo los propietarios que han votado a favor y los que se han abstenido.
3. Valoración de las ausencias.
3.1.- Disconformidad manifiesta en plazo. En los supuestos del art. 17,1 LPH no existirá unanimidad cuando alguno de los propietarios ausentes en el plazo de 30 días muestre su disconformidad con el acuerdo, y esta disconformidad manifiesta legitima para impugnar el acuerdo, conforme al art. 18 LPH .
3.2.- El plazo preclusivo de 30 días para romper la unanimidad. Conforme dispone ahora el párrafo 4 del art. 17,1 LPH (que en la redacción originaria lo decía el art. 16,1 ), los ausentes debidamente citados tienen un plazo de 30 días para comunicar por escrito su oposición al acuerdo y romper la unanimidad imprescindible para adoptarlo.
4.- La exigencia de unanimidad en la legislación.
La Ley 49/1960 de propiedad horizontal, que ha sufrido distintas modificaciones parciales: Ley 8/1999 de 6 de abril, Ley 1/2000 de 7 Enero y la Ley 51/2003 de 2 de diciembre, esta, de aplicación en toda España excepto en Cataluña.
En la Ley de Propiedad Horizontal se establece el requisito de la unanimidad para la adopción de los siguientes acuerdos:
- Acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en sus estatutos (arts. 5, fin y 17, 1ª LPH).
- Establecimiento de las cuotas de participación y su modificación.(art. 12 LPH)
- La celebración de junta de propietarios con carácter universal (art. 16.3).
Parte de la doctrina se planteó la cuestión de si la regla de la unanimidad era en exceso rigurosa, en tanto en cuanto obstaculiza la realización de actividades que son convenientes para la Comunidad, e incluso por razones medioambientales o de otra índole. Y se ha llegado a decir que "el sistema de la unanimidad se considera como un veto paralizante a la Comunidad", RAMS ALBESA.
El art. 17,1ª LPH señala el cambio de orientación en la normativa, disponiendo que sólo será exigible la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o la modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal o en los Estatutos de la Comunidad.
Tal disposición relativa a la unanimidad, viene integrada como apunta AMAT ESCANDELL, con las pertinentes referencias a otros artículos de la propia Ley y de la Jurisprudencia que se ha manifestado en esta materia, que es una de las que con mas frecuencia han sido objeto de resoluciones judiciales. (2)
La reforma de la Ley 8/1999, permite que algunos acuerdos que puedan suponer la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, sean adoptados por mayoría. El art. 17,1ª de la Ley , sólo requiere mayoría cualificada o especial (voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación), para el establecimiento o supresión de los -servicios de ascensor, conserjería, vigilancia u otros servicios, comunes de interés general.
Así, el título constitutivo y los estatutos "no tienen la condición de blindados" tal y como señaló, con un calificativo muy actual, el Tribunal Supremo (STS de 11 septiembre 1994), destacándose lo que se ha llamado consentimiento presunto del art. 17.1ª , cuando dispone que "se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios, ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del Acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción".
Fuera de los casos de unanimidad y de mayoría cualificada, la norma para la validez del resto de los acuerdos que no impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos (salvo la supresión de barreras arquitectónicas, para la que sólo se exige la mayoría ordinaria), es la suficiencia del voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Y esta mayoría se rebaja para el caso de celebración de la Junta en segunda convocatoria, (bastando con la mayoría de asistentes, que represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes).
1.- La Sentencia del TS de 24 septiembre 1991 que sobre tal declara: "la regla de unanimidad, si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho". FJ SEGUNDO. ..."conforme a la más reciente doctrina jurisprudencial (sentencias de 6 de febrero de 1989 y 2 de abril de 1990), ni siquiera en el caso de un acuerdo adoptado por una Junta celebrada sin citar a alguno de los propietarios, aunque se requiera unanimidad, se produce la nulidad radical o absoluta, sino que el acuerdo queda sometido a la normativa del artículo 16.4 (hoy 18.2), lo que, con mayor razón aun, es aplicable al caso en que no asistan a la Junta, por otro motivo cualquiera, todos los propietarios"
2. Audiencia Provincial de Albacete, sec. 2ª, Sentencia 21 de junio de 2010, nº 156/2010, rec. 186/2009. Pte: González Carrasco, María del Carmen.- RESUMEN: La Sala, entre otros, declara que no cabe acceder a la pretensión de que los propietarios demandados otorguen escritura pública en relación con el sorteo realizado de las plazas de garajes porque tratándose de un acuerdo adoptado por la comunidad sobre la administración y el uso de la cosa común, éste no tiene una eficacia jurídico-real modificativa del título constitutivo y por lo tanto no es necesario ni exigible a los propietarios ni el consentimiento individualizado, ni el otorgamiento de documento público alguno.
F.J QUINTO.-... La existencia del acuerdo sobre el uso y la vinculación al mismo (garaje) de los nuevos propietarios que se vayan incorporando a la comunidad deriva de la constancia de los mismos en el Libro de actas, y podrá o no ser protocolizado a instancia del Presidente, pero tratándose de un acuerdo sobre la administración y el uso de la cosa común no tiene una eficacia jurídico-real modificativa del título constitutivo y por lo tanto no es necesario ni exigible a los propietarios ni el consentimiento individualizado ni el otorgamiento de documento público alguno.
3.- Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25ª, Sentencia 17 de junio de 2010, nº 334/2010, rec. 504/2009. Pte: Delgado Rodríguez, Fernando.- RESUMEN: La Sala declara que es suficiente el acuerdo adoptado por la mayoría de los propietarios para formalizar los efectos jurídicos de la declaración formal de extinción de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, constituida sobre un edificio derruido, pues ha quedado de hecho transformada la comunidad de propietarios del edificio en una simple comunidad romana o por cuotas alícuotas, de los seis propietarios, proyectada sobre el solar resultante, y basta con la mayoría de los comuneros para ratificar una situación de hecho, como es la desaparición del edificio, por tratarse de un acto de administración.
F.J. TERCERO.- Procede aplicar al caso la regulación del artículo 398 del CC, bastando la mayoría por tratarse de un acto de administración, al ratificar una situación de hecho, la desaparición del edificio, dándosele carta de naturaleza jurídica a la conversión de una clase de comunidad de la LPH , en otra regida por el CC.
4.- Tribunal Supremo Sala 1ª, Sentencia 16 de julio de 2009, nº 572/2009, rec. 63/2005. Pte: Seijas Quintana, José Antonio. -RESUMEN: La Sala considera conforme a derecho la sentencia impugnada en cuanto declara la nulidad del acuerdo de la comunidad demandada acordado por mayoría sobre la desafectación de un elemento común para darle un uso privativo como es la cubierta, porque dicho acuerdo supone una modificación del título constitutivo y debe ser adoptado mediante unanimidad.
F.J. SEGUNDO. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble; distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley (SSTS 12 de octubre y 15 de diciembre de 2008)..., necesitando para su aprobación el acuerdo unánime de los propietarios, sin que sea suficiente la mayoría.
5.- Tribunal Supremo Sala 1ª, Sentencia 19 de diciembre de 2008, nº 1158/2008, rec. 389/2004. Pte: García Varela, Román.- RESUMEN: Considera como doctrina jurisprudencial, respecto a la modificación del Título constitutivo de un edificio regido por la LPH, que resulta posible que el cambio se produzca por la vía judicial...
F.J. SEGUNDO.- ... la acción de división sobre elementos comunes está prohibida, lo que supone una ratificación de lo dispuesto en el artículo 396.2 del Código Civil ", con la añadidura, en apoyo de esta afirmación, de la posición de la SAP de Baleares de 17 de enero de 2001, que ha manifestado la inaplicabilidad de la acción "comuni dividundo" ex artículo 400 del Código Civil a un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal;....la pretensión ejercitada por el recurrente no consiste en la acción referida en dichos preceptos, sino en la división jurídica de un elemento privativo mediante la configuración de sus anejos como finca independiente ex artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal ...la doctrina sentada por el Tribunal Supremo que ha dispuesto que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente, precisamente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como acontece en el presente caso, así, la STS 13 de marzo de 2003, determinó la posibilidad de que la unanimidad comunal pueda ser suplida por la autorización judicial tanto en el llamado procedimiento de equidad, como en un juicio declarativo ordinario; y en igual sentido se ha manifestado la STS de 3 de mayo de 1989.
6.- Tribunal Supremo Sala 1ª, Sentencia 9-10-2008, nº 940/2008, rec. 1791/2003. Pte: Seijas Quintana, José Antonio.- RESUMEN: Casa y anula el TS la sentencia de la AP, que acogiendo la alzada interpuesta por la comunidad de propietarios-demandada, confirmó la validez del acuerdo que posibilitó la construcción de una piscina en la parcela común. Pese al cambio legislativo operado en la LPH, la Sala considera que la instalación de la piscina no puede considerarse de interés general y al conllevar la modificación del título constitutivo exige no la mayoría de las 3/5 partes sino la necesaria unanimidad.
F.J. PRIMERO.- ...La norma 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , tras la redacción dada al mismo por la Ley 8/1999, dispone que "el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación...". Se trata de un precepto abierto que flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento o supresión de determinados servicios comunes distintos de los que menciona siempre que ofrezcan un interés general a los comuneros, y que sin duda va a favorecer el progreso de las comunidades residenciadas en pisos o locales de vieja construcción desde el momento que escapan de la regla de la unanimidad y permiten que se puedan establecer con la mayoría de los tres quintos de propietarios. El problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Titulo constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado, determina la nulidad del acuerdo.
1ª.- Los supuestos por unanimidad, requeridos en la LPH se concretan en los siguientes acuerdos: Los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en sus estatutos (arts. 5, fin y 17, 1ª LPH); el establecimiento de las cuotas de participación y su modificación.(art. 12 LPH); la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes (art. 12 LPH); la celebración de junta de propietarios con carácter universal (art. 16.3).
El retorno a las determinaciones del título (como comunidad de bienes o romana) no figura entre los expresados supuestos, por lo que entendemos que bastará un acuerdo con la mayoría de segunda convocatoria, que sin duda se dio por buena para poner en funcionamiento en su día la comunidad de la LPH, para dos garajes constituidos por dos fincas independientes y con el sólo vínculo de la rampa de acceso, sobre la que se constituyó una servidumbre de paso.
2ª.- Tampoco se ha otorgado nuevo título, a los efectos del art. 24 LPH ni se han constituido los garajes en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requiere que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.
3ª.- Los copropietarios que estuvieron presentes en la junta y no votaran en contra del acuerdo carecen de legitimación activa para impugnar los acuerdos, por lo que si no existe ningún copropietario que haya hecho constar expresamente su voto en la junta en contra del acuerdo, se entiende que el acuerdo se ha adoptado por unanimidad a los efectos del art. 17,1 LPH. Con la abstención de un votante no se rompe la unanimidad exigida como quórum en junta de propietarios, debiendo el acta dejar constancia de los votos a favor y las abstenciones.
4ª.- En los supuestos del art. 17,1 LPH no existirá unanimidad cuando alguno de los propietarios ausentes muestre su disconformidad con el acuerdo en el plazo de 30 días, y estará legitimado para impugnar el acuerdo, a tenor del art. 18 LPH.
5ª.- Un acuerdo sobre la administración y el uso de la cosa común no tiene una eficacia jurídico-real modificativa del título constitutivo y por lo tanto no es necesario ni exigible a los propietarios ni el consentimiento individualizado ni el otorgamiento de documento público alguno.
6ª.- Se considera suficiente el acuerdo adoptado por la mayoría de los propietarios para formalizar los efectos jurídicos de la declaración formal de extinción de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, constituida sobre un edificio derruido, pues ha quedado de hecho transformada la comunidad de propietarios del edificio en una simple comunidad romana o por cuotas alícuotas, lo que supone el retorno a la comunidad inicial.
7ª.- El Tribunal Supremo considera como doctrina jurisprudencial, respecto a la modificación del título constitutivo de un edificio regido por la LPH, que resulta posible que el cambio se produzca por la vía judicial.
1.- Análisis sobre la interpretación de los votos que se precisan para que se entienda aprobado un acuerdo por unanimidad ¿Perjudican las abstenciones? Foro abierto.- Autor: Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho. Ámbito: Jurisprudencia. Jurisdicción: Civil.
2.- La problemática de la unanimidad.- Autor: Luis Hernanz Cano. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de Propiedad Horizontal. El Derecho, nº 15, pg. 3. Fecha de publicación: enero de 2002.
Este artículo ha sido publicado en el boletín "Derecho de Propiedad Horizontal", el 1 de septiembre de 2012.