Source: http://www.rechtslexikon.net/d/mietwucher/mietwucher.htm
Timestamp: 2018-12-17 09:40:37
Document Index: 193316323

Matched Legal Cases: ['§ 302', '§ 2', '§ 291', '§ 5', '§ 291', '§ 5', 'BGH', '§ 8', '§ 3']

Mietwucher - Rechtslexikon
Bei der Vereinbarung der Miethöhe sollte der Vermieter sichergestellt haben, dass das verlangte Entgelt auch ortsüblich ist. Andernfalls läuft er nämlich Gefahr, sich Rückforderungsansprüchen des Mieters auszusetzen, und wenn die vereinbarte Miete die Wuchergrenze übersteigt, macht er sich nach dem Wirtschaftsstrafgesetz sogar strafbar.
Der verbindliche Maßstab für die Miethöhe ist stets die ortsübliche Miete, die u. a. anhand eines Mietspiegels ermittelt werden kann. In Gemeinden, in denen kein Mietspiegel erstellt wurde, muss man auf ein Sachverständigengutachten zurückgreifen.
Übersteigt die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 20 % — man nennt dies die Wesentlicheitsgrenze —, so gilt die Miete bereits als überhöht. Der Mieter kann dann vom Vermieter rückwirkend für vier Jahre die Überzahlung über diesen Betrag zurückverlangen.
In gewissen Einzelfällen ist jedoch eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20 % — manchmal bis zu 50 % folgenlos für den Vermieter, und zwar dann, wenn er geltend machen und nachweisen kann, dass er das verlangte Mietentgelt benötigt, um die laufenden Aufwendungen für die Wohnung zu bestreiten. Dies gilt aber nur für den Fall, dass die Wuchergrenze von 50 % tatsächlich nicht überschritten wird und dass es sich um Wohnraum handelt, der nach dem 1. Januar 1991 fertig gestellt wurde. Für Wohnraum, der vor diesem Termin errichtet wurde, kommt diese Ausnahme nur dann zum Tragen, wenn der Vermieter die Wohnung schon vor dem 1. September 1993 vermietet hatte.
Hat der Vermieter die Wuchergrenze überschritten, so droht ihm ein Strafverfahren und der Mieter kann die Überzahlung bis zur Höhe der Wesentlichkeitsgrenze zurückfordern.
Wenn ein Mieter annimmt, dass seine Miete die Wesentlichkeitsgrenze oder die Wuchergrenze übersteigt, sollte er die örtliche Wohnungsbehörde informieren und diese bitten, eine Mietpreisüberprüfung durchzuführen. So kann er auf relativ einfache und günstige Art feststellen, ob er Rückforderungsansprüche hat, die notfalls bei Gericht unter Hinweis auf die Angaben der Wohnungsbehörde einzuklagen sind. Auf diese Weise mindert sich für ihn das immer gegebene Prozessrisiko bzw. Prozesskostenrisiko erheblich.
Siehe auch Mieterhöhung
ist strafbar 1) nach § 302e StGB. Danach begeht M., wer sich gewerbs- oder gewohnheitsmässig für das Vermieten von Gegenständen unter Ausbeutung der Notlage, des Leichtsinns oder der Unerfahrenheit eines anderen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die zum Wert der eigenen Leistung in auffälligem Missverhältnis stehen. Es kann Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren und zugleich eine Geldstrafe verhängt werden; 2) nach § 2a des Wirtschaftsstrajgesetzes. M. begeht danach, wer für die Vermietung oder Vermittlung von Wohnräumen Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, die in Folge von Wettbewerbsbeschränkungen oder einer Monopolstellung unangemessen hoch sind. Die Tat kann, je nach Schwere, Straftat (bis 5 Jahre Freiheits- und 100000 EUR Geldstrafe) oder Ordnungswidrigkeit (bis 50000 EUR Geldbusse) sein.
a. Wucher.
„Mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe wird bestraft, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Räumen zum Wohnen und damit verbundenen Nebenleistungen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen." § 291 StGB regelt den sog. „Mietwucher".
Der Grundgedanke der Vorschrift ist darin zu sehen, bestimmte Tätigkeiten zu verhindern, die darauf gerichtet sind, Schwächen bei anderen Personen wirtschaftlich auszubeuten und für eine Leistung unverhältnismäßig große Vermögensvorteile zu erreichen. Bei der Vermietung „von Räumen zum Wohnen" meint das Gesetz nicht nur Haupt- mietverhältnisse, sondern auch Untermietverhältnisse, ebenso gehören Hotelzimmer und Urlaubsunterkünfte dazu. Weiterhin ist unerheblich, ob die Räume unbeweglich oder beweglich sind, sodass auch die Vermietung von Wohnwagen, Wohnzelten oder Wohnschiffen von der gesetzlichen Regelung erfasst werden. Mietwucherobjekte können auch Buden, Gartenlauben oder sonstige behelfsmäßige Unterkünfte sein.
Bei der Feststellung, ob Mietwucher vorliegt, ist in Anlehnung an § 5 WiStG als Vergleichsmaßstab für die Beurteilung eines auffälligen Missverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. Ob ein auffälliges Missverhältnis zwischen Vermögensvorteil und Leistung besteht, lässt sich nicht generell nach bestimmten Prozentsätzen bestimmen. Es sind immer die besonderen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Allgemein kann jedoch gesagt werden, dass ein auffälliges Missverhältnis dann gegeben ist, wenn die angemessene Miete um 50% überschritten wird. Zur Abgrenzung des Begriffs Mietwucher und Mietpreisüberhöhung wird auf die Stichwörter „Miethöhe" und „Mietpreisüberhöhung" ausdrücklich hingewiesen.
Weitere Voraussetzung ist, dass sich der Mieter in einer Zwangslage befindet. Eine Zwangslage ist immer dann anzunehmen, wenn jemand eine Wohnung dringend benötigt und er einem überhöhten Mietverlangen gegenübersteht. Unbeachtlich ist, ob der Mieter freiwillig oder vermeidbar in diese Zwangslage gekommen ist (Kündigung der eigenen Wohnung, Umzug in eine Stadt mit hoher Wohnungsnot).
Der Mieter muss unter dem Zwang der tatsächlichen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes vor der Entscheidung stehen, sich die dringend benötigte Wohnung nur dann beschaffen zu können, wenn er sich auf die wesentlich überhöhten Mietforderungen einlässt. Hat der Mieter keinen dringenden Wohnbedarf, so ist das Merkmal der Zwangslage nicht gegeben.
Mietpreisüberhöhung, Miethöhe, Nettomiete, Ortsübliche Vergleichsmiete, Rückforderung
begeht, wer vorsätzlich die Zwangslage, die Unerfahrenheit, die Urteils- oder erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für Wohnraumvermietung ein Entgelt versprechen lässt, das in auffälligem Mißverhältnis zum Mietwert steht. Dasselbe gilt für die Wohnraumvermittlung gegen überhöhtes Entgelt. Die Tat ist mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder Geldstrafe, bei gewerbsmäßigem Handeln und in anderen schweren Fällen mit höherer Strafe bedroht (§ 291 StGB).
Liegt keine vorsätzliche Ausbeutung einer Zwangslage usw. vor, so ist die Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße bis zu 50 000 EUR bedroht, wenn der Täter vorsätzlich oder leichtfertig ein unangemessen hohes Entgelt fordert, annimmt oder sich versprechen lässt (§ 5 WiStG 1954; der Mietvertrag bleibt hier mit angemessenem Mietzins wirksam, BGH NJW 1984, 722). Unangemessen ist i. d. R. ein Entgelt, das infolge Ausnutzung des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Entgelte für Vergleichswohnungen in den letzten 4 Jahren um mehr als 20% übersteigt. Abführung od. Rückerstattung des Mehrerlöses kann nach §§ 8, 9 WiStG 1954 angeordnet werden.
Für die Wohnungsvermittlung vorsätzlich oder fahrlässig mehr als 2 Monatsmieten zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen, ist als Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße bis zu 25 000 EUR bedroht (§§ 3, 8 Ges. zur Regelung der Wohnungsvermittlung). S. a. Preistreiberei, Preistreiberei, Preisverstöße, Wohnungsvermittlung, Wucher.
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