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Timestamp: 2016-10-22 05:20:44
Document Index: 285462455

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 681', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 681', 'BGE', 'Art. 681', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 681', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

114 II 12721. Urteil der II. Zivilabteilung vom 28. Januar 1988 i.S. Ackermann Shops AG gegen Grundbuchamt von Biel und Justizdirektion des Kantons Bern (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Annotation relative � une future part de propri�t� par �tages (art. 681 al. 1 et 712c al. 1 CC). Un droit de pr�emption portant sur une part d'une propri�t� par �tages � constituer ne peut �tre annot� au registre foncier lorsque les parts des diff�rentes unit�s ne sont pas encore d�termin�es et qu'aucune m�thode n'a �t� fix�e, dans le contrat constituant le droit de pr�emption, qui pr�cise comment le prix doit �tre d�termin� en cas de vente de l'immeuble en entier. Faits � partir de page 127
A.- Theo M�der r�umte der Ackermann Shops AG am 18. April 1986 auf seinem Grundst�ck Nr. 2218 des Grundbuches Biel ein unlimitiertes Vorkaufsrecht an der Laden- und der Restfl�che des Erdgeschosses ein. F�r die Aus�bung des Vorkaufsrechts wurde bestimmt, an der Ladenfl�che gegebenenfalls Stockwerkeigentum zu begr�nden. Ferner wurde die Vorkaufsberechtigte erm�chtigt, die Vormerkung des Vorkaufsrechts zur Eintragung in das Grundbuch anzumelden.
B.- Mit Verf�gung vom 8. August 1986 wies der Grundbuchverwalter von Biel die Anmeldung ab. Zur Begr�ndung f�hrte er im wesentlichen an, der Gegenstand des Vorkaufsrechts sei zu wenig klar bestimmt. Es sei fraglich, ob jemals Stockwerkeigentum begr�ndet werde; insbesondere seien die Miteigentumsanteile (Wertquoten) nicht bekannt.
Gegen diese Verf�gung erhob die Ackermann Shops AG Beschwerde bei der Justizdirektion des Kantons Bern. Diese wies die Beschwerde am 10. August 1987 ab.
C.- Gegen diesen Entscheid wendet sich die Ackermann Shops AG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Sie beantragt, auf dem Grundst�ck Nr. 2218 des Grundbuches Biel sei zu ihren Gunsten ein Vorkaufsrecht f�r das Erdgeschoss des Hauses vorzumerken.
1. Im Vertrag vom 18. April 1986 haben die Parteien ein Vorkaufsrecht am Erdgeschoss des Geb�udes vereinbart, das sich auf dem Grundst�ck Grundbuch Biel Nr. 2218 befindet. Das Vorkaufsrecht bezieht sich somit nur auf einen Teil des Grundst�cks.
In BGE 81 II 506 f. E. 3 hat das Bundesgericht gest�tzt auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit anerkannt, ein Vorkaufsrecht k�nne sich auch auf einen realen Teil eines Grundst�ckes beziehen. Ein solches Vorkaufsrecht k�nne im Grundbuch vorgemerkt werden, auch wenn der betreffende Grundst�cksteil nicht als besonderes Grundst�ck ins Grundbuch aufgenommen werde. Die gegenteilige Auffassung von HAAB (Z�rcher Kommentar, N. 31 zu Art. 681/682 ZGB), wonach entweder das Grundst�ck zuvor parzelliert oder ein Vorkaufsrecht bez�glich des ganzen Grundst�ckes vorgemerkt werden m�sse, wobei die Aus�bung durch eine pers�nliche Verpflichtung des Berechtigten auf den fraglichen Teil beschr�nkt werde, wurde ausdr�cklich verworfen. Diese L�sung schaffe unn�tige Komplikationen.
Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt nun darin, dass sich das Vorkaufsrecht nicht auf einen un�berbauten Teil des Grundst�ckes bezieht, sondern auf einen Teil eines Geb�udes. Im Vorkaufsfalle ist es daher nicht m�glich, das Vorkaufsrecht durch eine Abparzellierung des betreffenden Grundst�cksteils auszu�ben. Die erforderliche Verselbst�ndigung kann vielmehr nur BGE 114 II 127 S. 129durch die Begr�ndung von Stockwerkeigentum erreicht werden. Der fragliche Vorkaufsvertrag enth�lt denn auch eine Bestimmung, wonach im Falle der Aus�bung des Vorkaufsrechts gegebenenfalls Stockwerkeigentum zu begr�nden sei.
2. Stockwerkeigentum ist ein gesetzlich besonders ausgestalteter Miteigentumsanteil an einem Grundst�ck (Art. 712a ZGB). In der Lehre wird die Auffassung vertreten, Vorkaufsrechte k�nnten grunds�tzlich auch an zuk�nftigen Miteigentumsanteilen begr�ndet werden. Vorausgesetzt wird indessen, dass �ber das Vorkaufsobjekt Klarheit besteht und im Vorkaufsvertrag der Kaufpreis bestimmt oder eine Berechnungsgrundlage festgelegt worden ist (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, N. 82 und 150-152 zu Art. 681 ZGB).
a) Der fragliche Vorkaufsvertrag enth�lt keine Bestimmung �ber den Kaufpreis oder dessen Berechnungsmethode. Selbst die Wertquoten (Anteile) der allf�lligen Stockwerkeinheiten sind noch nicht bestimmt. Hinzu kommt, dass die Ver�usserungspreise nicht unbedingt mit den Wertquoten der einzelnen Stockwerkeinheiten �bereinzustimmen brauchen. Denn die Kaufpreise sind von weiteren Faktoren als nur der Wertquote abh�ngig, so von der Lage, der Verwendbarkeit, dem Ausbau der betreffenden Einheit usw. Im Unterschied zu BGE 81 II 509 ff. E. 6 und 8, wo es um ein un�berbautes Grundst�ck ging, rechtfertigt es sich somit nicht, im Vorkaufsfall den anteilsm�ssigen Wert des vorkaufsbelasteten Teiles einfach nach der Fl�chengr�sse oder dem Kubikinhalt zu berechnen. Aus dem gleichen Grund ist es ferner ausgeschlossen, ersatzweise die Regeln �ber den Mengekauf anzuwenden, wie dies grunds�tzlich von MEIER-HAYOZ vorgeschlagen wird (N. 152 zu Art. 681 ZGB).
b) Die Beschwerdef�hrerin wendet zwar nicht zu Unrecht ein, auch bei einem un�berbauten Grundst�ck bestehe keine Sicherheit, dass das Grundst�ck zwischen der Begr�ndung des Vorkaufsrechts f�r einen Teil des Grundst�cks und dem Eintritt des Vorkaufsfalles nicht �berbaut werde. Werde ein Grundst�ck nachtr�glich �berbaut, so sehe man sich bei der Berechnung des f�r den Vorkauf massgeblichen Preises vor die gleichen Schwierigkeiten gestellt, wie wenn das Grundst�ck von Anfang an �berbaut sei.
Daraus l�sst sich jedoch keineswegs der Schluss ziehen, der vorliegende Fall m�sse gleich behandelt werden wie jener in BGE 81 II 506 ff. Die Betrachtungsweise der Beschwerdef�hrerin ruft vielmehr Bedenken gegen eine Verallgemeinerung jener Rechtsprechung hervor, weil dort einer unterschiedlichen Bewertung der fraglichen Bodenteile keine besondere Beachtung geschenkt worden BGE 114 II 127 S. 130ist. Jedenfalls bestehen bei einer teilweisen �berbauung so eindeutige Anhaltspunkte f�r eine ungleichm�ssige Bewertung des Bodens, dass sich eine anteilsm�ssige Aufschl�sselung des Kaufpreises wie in BGE 81 II 510 f. E. 8 nicht mehr rechtfertigen l�sst. Es fragt sich somit, ob der Erwerbspreis sonst hinreichend bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist.
Dies ist zu verneinen. Da die Wertquoten der Stockwerkeinheiten nicht bestimmt sind und kein allgemeing�ltiges Kriterium f�r die Aufschl�sselung des Kaufpreises besteht, ist die Berechnung des anteilsm�ssigen Kaufpreises der einzelnen Stockwerkeinheit im Vorkaufsfall nicht sichergestellt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die ganze Liegenschaft als solche ver�ussert wird. Denn diesfalls erfolgt keine automatische Aufteilung des Kaufpreises nach Stockwerken. Eine verl�ssliche Bestimmung des Kaufpreises f�r die fragliche Stockwerkeinheit ist nur m�glich, wenn die Stockwerke oder wenigstens die fragliche Stockwerkeinheit einzeln verkauft w�rden. Ein solches Vorgehen kann vom Eigent�mer jedoch nicht verlangt werden. Trotz der Belastung eines Teils des Geb�ndes mit einem Vorkaufsrecht verbleibt ihm selbstverst�ndlich die M�glichkeit, die Liegenschaft als Ganzes zu verkaufen. In diesem Fall l�sst sich der Kaufpreis aufgrund des Vorkaufsvertrages aber nicht ermitteln. Damit fehlt in einem objektiv wesentlichen Vertragspunkt die erforderliche Einigung.
c) Unklar ist ferner, ob das Vorkaufsrecht und die Bestimmung �ber die allf�llige Begr�ndung von Stockwerkeigentum umfangm�ssig �bereinstimmen. Nach dem Vertrag vom 18. April 1986 umfasst das Vorkaufsrecht n�mlich "die heutige Ladenfl�che gem�ss beiliegendem Plan (rot umrandet) und die auf dem beiliegenden Plan gelb schraffierte Restfl�che des Erdgeschosses". Die allf�llige Begr�ndung von Stockwerkeigentum f�r die Aus�bung des Vorkaufsrechts ist demgegen�ber nur f�r "diese Ladenfl�che" vereinbart worden. Aus der vertraglichen Abrede ist somit nicht eindeutig ersichtlich, ob sich die Begr�ndung von Stockwerkeigentum wie das Vorkaufsrecht auf das ganze Erdgeschoss bezieht. Dieser Umstand k�nnte bei der allf�lligen Begr�ndung von Stockwerkeigentum zu weiteren Schwierigkeiten f�hren.
d) In Anbetracht der erheblichen M�ngel, die dem vereinbarten Vorkaufsrecht anhaften, verletzt es kein Bundesrecht, wenn dessen Eintragung im Interesse der Klarheit und Sicherheit des Grundbuches abgelehnt wird. Unter den gegebenen Umst�nden ist MEIER-HAYOZ beizupflichten, der f�r die Vormerkung von Vorkaufsrechten BGE 114 II 127 S. 131an zuk�nftigen Miteigentumsanteilen und insbesondere an Stockwerkeigentum im Grundbuch - im Unterschied zur Begr�ndung des Vorkaufsrechts an sich - verlangt, dass das Stockwerkeigentum im Grundbuch bereits verselbst�ndigt sei. Vor der Verselbst�ndigung sei es ungewiss, ob das Stockwerkeigentum �berhaupt je begr�ndet werde (N. 82b zu Art. 681).
3. Die Pr�fungsbefugnis des Grundbuchverwalters erstreckt sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hinsichtlich des Rechtsgrundes vor allem auf die Einhaltung der erforderlichen Form. Es ist daher nicht Aufgabe des Grundbuchverwalters, beim Rechtstitel eigens nach einem Nichtigkeitsgrund zu suchen oder an Stelle einer Partei auf einen Willensmangel hinzuweisen. Vorbehalten bleiben besonders krasse M�ngel. St�tzt sich das Eintragungsbegehren auf einen offensichtlich nichtigen Rechtstitel, so ist das Eintragungsbegehren abzuweisen. Ebenso hat der Grundbuchverwalter zu �berpr�fen, ob sich das angemeldete Recht seiner Natur nach zur Aufnahme in das Grundbuch eignet (BGE 110 II 131; BGE 107 II 213; vgl. auch BGE 112 II 29 ff. E. 2).
Angesichts der offenkundigen M�ngel des Vorkaufsvertrages - insbesondere der fehlenden Einigung �ber einen objektiv wesentlichen Vertragspunkt - hat der Grundbuchverwalter seine Kompetenz mit der Abweisung der Vormerkung nicht �berschritten (vgl. DESCHENAUX, Trait� de droit priv� suisse, Bd. V/II, 2, S. 412).
81 II 509,
81 II 510,
110 II 131 suite... ,
112 II 29