Source: http://tuadministradorenmurcia.com/los-complejos-inmobiliarios-y-su-regimen-de-constitucion-y-gobierno/
Timestamp: 2020-06-05 22:56:33
Document Index: 409366722

Matched Legal Cases: ['artículo 24', 'artículo 396', 'artículo 26', 'artículo 2', 'artículo 24', 'artículo 24']

Los complejos inmobiliarios y su régimen de constitución y gobierno. | TU ADMINISTRADOR EN MURCIA
Dice el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su apartado 1, que «El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil –que se refiere a la propiedad horizontal– será aplicable a aquellos “complejos inmobiliarios privados” que reúnan los siguientes requisitos:
Por tanto, es indistinto que exista una pluralidad de edificaciones independientes en una pluralidad de parcelas (unas edificadas y otras no, o incluso no edificada ninguna), o que estén todas ellas, como los elementos comunes (viales, piscina, etc.), en una sola parcela – finca registral única (artículo 26.4 TRLS), o que estén más o menos próximas. Lo relevante para identificar un complejo inmobiliario es la existencia junto a esa realidad –que tendrá su reflejo registral– de una conexión funcional, de propiedad compartida sobre elementos inmobiliario, o de servicios, limitaciones o deberes comunes a todos los propietarios de esas edificaciones, como serían los viales, la piscina, las servidumbres, los servicios, o la existencia de un conjunto de normas comunes a todos ellos.
Si existe una sola cuota que expresa el valor del inmueble en relación con el conjunto total y la suma de todos es 100 –puesto que la cuota se expresa en centésimas en relación con el inmueble en su totalidad (art. 5 LH)–, estaremos ante una comunidad de propietarios, aunque veamos conjuntos de viviendas o bloques de viviendas separados. Si existe una cuota de participación con respecto a cada conjunto o bloque (sumando 100 las de cada uno de ellos), y otra respecto del conjunto en el que se integran esos conjuntos de viviendas o bloques, podemos asegurar que estamos ante un «complejo inmobiliario».
La LPH es de aplicación a los complejos inmobiliario, conforme a lo previsto en el apartado c) de su artículo 2, en los términos establecidos en la propia Ley, es decir, conforme a lo previsto en el mismo artículo 24 LPH cuyo apartado 2 relaciona su forma de gobierno con la forma en la que se haya constituido, al señalar que: «2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios» en cuyo caso le será de aplicación el régimen previsto en el apartado 3 del propio precepto, el cual señala que se regirá por las disposiciones de la LH, con las siguientes especialidades:
Por lo tanto, no cabe presumir de la existencia de un complejo inmobiliario cual sea su forma de gobierno, porque puede ser cualquiera de ambas, comunidad única o agrupación de comunidades. Habrá que estar a la forma en que se haya constituido el complejo inmobiliario para saber si es el propio de una comunidad única, en cuyo caso sus órganos de gobierno serán los que establece el art. 13 LPH –Junta de propietarios, presidente, y vicepresidente en su caso, secretario y administrador–, o si se ha constituido como una agrupación de comunidades, en cuyo caso cada una de las comunidades que la integran se regirán por dicho precepto, y la comunidad agrupada por la misma Ley, con las especialidades previstas por el citado artículo 24.3.
Si en la escritura de constitución aparece la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, y se fija la «cuota de participación de cada una de las comunidades integradas» (no de cada uno de los propietarios, sino de cada una de las comunidades que se integran), para responder conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales estaremos ante una agrupación de comunidades.
Si, por el contrario, la cuota de participación, en el título constitutivo y en la escritura de cada propietario es de cada uno de estos respecto del conjunto estaremos ante un complejo organizado como comunidad única. Ello sin perjuicio de la organización que pueda tener cada una de las comunidades/subcomunidades integradas en el complejo inmobiliario –la denominación es indiferente–, que se regirá igualmente por la LPH.
Respecto a la primera, se haya constituido de una forma u otra, solo será posible la segregación en determinados casos porque, como señala la citada STS 992/2008, «si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión». Mucho menos si no existen parcelas independientes, sino que el complejo se ha constituido en una sola parcela / finca registral. Y tampoco sería procedente respecto de otros terrenos al servicio del conjunto, como instalaciones recreativas o deportivas de uso común –aunque fueran segregables urbanísticamente– por ser elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios, que pueden quedar desafectados para esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad, que será de unanimidad cuando implique una modificación de la cuota de cada propietario en el conjunto del complejo.