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Timestamp: 2018-06-25 02:46:07+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 9', 'Artigo 9', 'artigo 5', 'artigo 5', 'artigo 5', 'artigo 1039', 'artigo 1031', 'artigo 1037', 'artigo 1034', 'artigo 1031', 'artigo 1033', 'artigo 1032', 'in fine', 'artigo 1035', 'artigo 1033', 'artigo 1033', 'artigo 1036', 'artigo 1074', 'artigo 1038', 'artigo 1038', 'artigo 1038', 'artigo 1038', 'artigo 1038', 'artigo 1038', 'artigo 1038', 'artigo 1037', 'artigo 1038']

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Joaquim Valente Medina
1 ARRENDAMENTO URBANO HENRIQUE GALADO, Nº 2455 Aula de 22 de Outubro de 2014 Na Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, a 22 de Outubro de 2014, no âmbito da disciplina de Arrendamento Urbano, teve lugar uma aula sobre A licença de utilização enquanto elemento do contrato de arrendamento e As obrigações contratuais do locador e do locatário, leccionada pelo Professor Doutor José Carlos Soares Machado. I A LICENÇA DE UTILIZAÇÃO ENQUANTO ELEMENTO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO A exigência da licença de utilização é um requisito de forma do contrato de arrendamento, previsto no Decreto-lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, nos seus artigos 2º, alínea d), e 5º. É, contudo, um elemento envolto em polémica desde a sua criação pelo legislador, em 1990, no RAU. O legislador enganou-se no conceito de licença de utilização, o que lançou a confusão no mercado do arrendamento e na administração pública municipal. Actualmente, esta matéria pode ainda ser relevante, ainda que a norma que previa esta licença já esteja revogada artigo 9.º do RAU. A licença de utilização foi criada pelo Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-lei n.º , de 7 de Agosto de 1951 (que veio modificar o Regime Urbanístico Municipal) e reporta ao momento em que o edifício é terminado, havendo uma impossibilidade do prédio ser vendido ou arrendado antes de emitida a respectiva licença. O legislador quis que esta exigência de licença de utilização fosse requisito de forma do contrato de arrendamento queria, na verdade, controlar a finalidade do arrendamento e o uso que lhe é dado (grande parte dos proprietários urbanos tendiam a arrendar para fins não-habitacionais, especialmente tendo em vista a instalação de escritórios, prédios destinados à habitação). Com o bloqueamento das rendas, após o 25 de Abril de 1974, a tendência dos proprietários foi desviarem-se do mercado do arrendamento para habituação para o mercado do arrendamento para comércio, onde eram praticadas rendas mais altas, e o que, até então, constituía uma excepção passou a ser cada vez mais frequente. Lisboa é um bom exemplo desta prática, na medida em que se tornou numa cidade com artérias repletas de escritórios em edifícios destinados à habitação, especialmente no que 1
2 respeita ao exercício de profissões liberais. Como consequência, assistiu-se à descaracterização de inúmeras casas e ao despovoamento de várias zonas da cidade. O legislador sentiu, então, necessidade de pôr um ponto final nesta prática, impondo uma licença de utilização enquanto requisito de forma do contrato de arrendamento. Porém, ainda que a sua intenção fosse a melhor, confundiu realidades, criando a figura da licença de utilização com o mesmo nome de algo que já existia anteriormente, mas que dizia respeito a uma realidade distinta. Esta licença de utilização, tal como foi idealizada pelo legislador, destinava-se a atestar a finalidade do prédio. Surge, então, um problema prático não se podia celebrar um contrato de arrendamento sem ter um documento a quem o legislador chamou de licença de utilização. Porém, qualquer prédio com mais de 8 anos não tinha esta licença. Assistiu-se, no caso lisboeta, a uma corrida à Câmara Municipal de Lisboa, que, por desconhecer do que se tratava, não emitia quaisquer licenças. As câmaras municipais não foram consultadas nem preparadas e, por este motivo, não emitiam o referido documento. Ainda que fosse uma imposição legal desadaptada da realidade, rapidamente a realidade se readaptou e foram encontradas soluções. Artigo 9.º, n.º2, Regime do Arrendamento Urbano (RAU): 2 - Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no número anterior pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, em conformidade com o direito à utilização do prédio nos termos legais e com a antecedência mínima requerida por lei. Esta disposição foi criada, provavelmente, dada a eventualidade de, feito o pedido de licença, a sua emissão demorar. Tornou-se, contudo, a regra para evitar as sanções previstas nos números seguintes. Na maior parte dos casos, a celebração do contrato passou a ser urgente, sendo esta urgência motivada pela impossibilidade das câmaras municipais emitirem licenças. A situação prolongou-se durante anos. Note-se que as consequências previstas nos n.º 5, 6 e 7 eram bastante graves: a sujeição do senhorio a uma coima não inferior a um ano de renda, a possibilidade do arrendatário resolver o contrato com direito a indemnização, a possibilidade do arrendatário requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias para que a licença fosse emitida e ainda a nulidade do contrato com direito a indeminização. 2
3 A maior parte dos contratos celebrados no período de vigências destas normas eram contratos que continham uma cláusula que lhes atribuía o carácter de urgência, permitindo-lhes contornar a falta da licença de utilização com a apresentação comprovativo da sua requisição. O Decreto-lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, com o seu artigo 5º, tenta corrigir a situação anterior, mantendo o essencial. A licença agora exigida ganhou sentido face à anterior e os artigos passaram a ter alguma lógica. A licença de utilização não só certifica a conformidade da construção, como atesta a finalidade para que o edifício é construído. Assim sendo, um prédio destinado à habitação passou a ter que reunir uma série de exigências legais para que possa ser usado para fins comerciais. O artigo 5º exige uma aptidão para uma finalidade o objectivo da lei é definir a finalidade de habituação ou de não habitação. Aptidão para o fim pretendido habitacional ou não habitacional. Por este motivo, a questão de se tratar de casa de porteira (questão colocada no decorrer da aula) é irrelevante, não devendo ser feita uma interpretação formalista da norma. O artigo 5º do Decreto-lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, no seu nº3, reproduziu a questão da urgência. II - OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO Base legal: Código Civil Locador: artigos 1031.º a 1037.ºCC. Locatário: 1038.º CC. Nota: As obrigações do locatário, ainda que estejam previstas expressamente apenas num único artigo do Código Civil, têm um desenvolvimento que está regulamentado nos artigos seguintes, como é o caso do artigo 1039º. A - OBRIGAÇÕES DO LOCADOR: O legislador cria uma divisão, em traços gerais, em dois grupos de obrigações para o locador: a entrega da coisa locada e a manutenção do gozo da coisa locada depois de entregue (i. e., não fazer nada que impeça o gozo da coisa, permitindo, em simultâneo, que este gozo seja assegurado). 3
4 O acto de entrega da coisa é um acto que se esgota em si próprio, não levantando grandes problemas. A manutenção do gozo, por seu lado, gera situações, por vezes, complicadas, como é o caso da necessidade de obras. Assegurar que o gozo se mantém implica assegurar que a coisa permaneça no estado em que estava quando foi entregue, sendo, por isso, uma obrigação continuada (o senhorio encontra-se obrigado à pratica dos actos necessários de tal modo que o gozo da coisa locada seja devidamente assegurado). As questões relativas às obras encontram-se reguladas nos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil e no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (na sua versão mais recente dada pela Lei n.º 30/2012, de 14 de Agosto). O artigo 1031.º, alínea b), reforçado pelo artigo 1037.º, proíbe, com carácter imperativo, que o locador pratique actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário. Vícios da coisa locada e vícios decorrentes da pessoa do locador: Vícios decorrentes da pessoa do locador artigo 1034.º. 1 Ilegitimidade do locador: diz respeito à incapacidade de dar em locação. O contrato de arrendamento considera-se incumprido pelo locador se este arrendar algo que não tem a faculdade de arrendar. Deste modo, é possível vislumbrar algumas situações em que tal possa suceder: arrendamento de coisa alheia; comodatário que arrenda coisa sem autorização do proprietário; locatário na qualidade de sublocador; locatário que cede coisa a terceiro sem autorização do locador; aquele que tem apenas direito de uso e dá em locação; usufrutuário que dá em locação; e comproprietário que não pode locar sem o consentimento dos restantes comproprietários. Estas situações, tal como outras que possam eventualmente surgir, tornam o locador parte ilegítima na relação contratual (não tem os poderes necessários para dar em locação). 2 Deficiência do direito: quando o direito do locador não possui os atributos que este anunciou ao locatário ou quando estes atributos cessarem posteriormente por sua culpa. O objectivo da lei é não deixar de fora nenhuma situação. Como consequência destes vícios pode ocorrer o pagamento de indeminização, a resolução do contrato ou a responsabilidade penal, no caso de se tratar de crime. 4
5 Vícios da coisa locada: O legislador entendeu que devia distinguir a gravidade das consequências do vício em função de um conjunto de factores que se prendem com a data do defeito, o conhecimento do defeito, a culpa na existência do defeito, a menor ou maior facilidade de conhecimento do defeito, a responsabilidade pelo defeito e o aviso da existência do defeito feito ao locador (dever de informação do locatário aquando da verificação da existência de um determinado vício). Os vícios da coisa locada geram responsabilidade para o locador em função do não-cumprimento da obrigação prevista no artigo 1031.º, alínea b), do Código Civil. O artigo 1033.º abre um conjunto de especificidades, prevendo situações em que o locador não é responsável pelos vícios da coisa locada. Em pormenor, verificamos que são soluções compatíveis com aquilo que o bom senso aconselharia como solução. Vício pré-existente: vício que já existia no momento da entrega da coisa. A responsabilidade pelo vício cabe ao locador enquanto detentor do direito de propriedade que, consequentemente, tem obrigação de conhecer o estado em que a coisa se encontra. Permite-se, no entanto, que o locador possa demonstrar que desconhecia o vício (artigo 1032.º, alínea a), in fine ). Tal situação apenas é possível no caso do vício não ser visível e as suas consequências não permitirem igualmente a sua percepção. Neste caso, não há responsabilidade contratual e o contrato não se considera incumprido pelo locador, dado que não lhe era exigível que conhecesse o vício, por este e os seus efeitos não serem visíveis. No entanto, existe um dever de diligência do locador no sentido de mandar verificar o estado da coisa antes de arrendar. Vício surge posteriormente à entrega: nestes casos, a lei é mais exigente. Só há responsabilidade do locador se ele tiver culpa no surgimento do defeito, não relevando o conhecimento do vício. Nestas situações, geralmente, o vício surge por o senhorio não ter praticado actos de conservação que devia ter praticado, sendo, por isso, responsável pelo vício. Responsabilidade por incumprimento do locador: As consequências do incumprimento do locador são a anulação do contrato por erro ou dolo, nos termos do artigo 1035.º. No entanto, existe um conjunto de situações em que não se aplica a regra-geral. Estas situações encaixam bem naquilo que o senso comum nos indicaria como melhor solução. Ei-las: 5
6 1 No caso de o defeito ser pré-existente à celebração do contrato, conhecendo-o o locador, há incumprimento contratual por parte deste. Se, ao invés disso, o locatário conhecia o defeito, cessa a responsabilidade do locador. É necessário ter em atenção que o momento da entrega da coisa e o momento da celebração do contrato podem não coincidir. Se o locatário conhece o defeito, aceitando-o quando recebe a coisa locada, e ainda assim celebra o contrato, o locador não é responsável. Basta haver conhecimento do locatário, em qualquer um dos dois momentos, para que a responsabilidade do locador seja afastada. 2 O locatário não sabia (não lhe foi dito), mas o defeito era visível e não foi escondido excepção à excepção. Neste caso, é irrelevante o facto de o locador saber. Exige-se diligência do locatário no sentido de verificar em que se estado se encontra a coisa que pretender arrendar. Não há, pois, incumprimento contratual do locador. A existência do defeito e o facto de este ser visível justificam a ausência de responsabilidade do locador, excepto se este, mais do que omitir a sua existência, assegurar que o defeito não existia (ocultar com dolo). Nestas situações, afasta-se o artigo 1033.º e aplicam-se os artigos 1032.º e 1035.º. 3 Defeito é da responsabilidade do locatário (artigo 1033.º, alínea c) estas situações são frequentes no dia-a-dia. Acontecem, geralmente, quando o locatário detectou o defeito e não avisou locador. Nesta situação, não pode ser exigida pelo locatário anulação do contrato, indemnização ou reparação. Caso o dano se agrave com a falha do aviso ao locador, o locatário pode ser responsável. Reparações e outras despesas urgentes O artigo 1036.º diz respeito às reparações e outras despesas urgentes (que caibam na esfera de obrigações do locador), as quais podem ser subclassificadas como urgentes e urgentíssimas. Este artigo entra, aparentemente, em contradição com o artigo 1074.º, n.º3, havendo dois regimes diferentes sem que haja uma classificação diferente. Locador em mora O locador está em mora a partir do momento em que é informado da existência do defeito e até que proceda à sua reparação. A urgência da reparação é avaliada pela possibilidade ou não de recurso a instâncias judiciais, sendo imprescindível que o locatário avise o locador da existência do defeito, sob pena de o locador não estar em mora. Caso o locatário 6
7 faça a obra sem avisar previamente o locador, poderá não ser ressarcido, no sentido de que é o locatário quem tem a obrigação de proceder a tais obras. O n.º2 prevê situações em que a urgência é tão grande que não se compadece sequer com o tempo de fazer o aviso e com o tempo de ser efectuada a reparação ( não consinta qualquer dilação ), não sendo possível esperar que o defeito seja corrigido por iniciativa do locador. A lei não dispensa, todavia, o inquilino de fazer o aviso, impondo-se que o momento em que é feito o aviso seja temporalmente próximo do momento da reparação. As reparações são urgentes por não se compadeceram com o tempo normal de uma providência cautelar, nos termos do n.º1. No caso de serem urgentíssimas, o locatário é dispensado de fazer o aviso previamente, mas terá que fazer o aviso no momento em que se iniciou a obra (requisito essencial), sob pena de não vir a ser ressarcido pelo dinheiro que gastou. A reter: Nº1 não se compadece com a delonga do procedimento judicial; Nº2 não se compadece com qualquer delonga. B - OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO: 1 - A principal obrigação do locatário é o pagamento da renda ou aluguer, nos termos do artigo 1038º, alínea a). Trata-se de uma obrigação sujeita a um prazo muito concreto: a renda é paga no dia 1 ou no primeiro dia útil do mês anterior àquele que respeita (e não até dia 8, como geralmente se entende). Permite-se, geralmente, que haja um período de tolerância de 8 dias, durante o qual a mora do devedor não tem consequências. 2 O locatário terá que facultar ao locador o exame da coisa locada. O locador, por seu lado, deverá restringir-se aos limites da razoabilidade (no que diz respeito à justificação, oportunidade e frequência do exame), sob pena tal actuação constituir abuso de direito. 3 O locatário não poderá dar uso à coisa locada diferente daquele que é estipulado no contrato, nos termos do artigo 1038º, alínea c). É necessário ter em atenção que aplicação para fim diverso é diferente de aptidão para fim diverso (previsto na licença de utilização): por exemplo, ainda que seja permitido que um prédio seja usado para fins comerciais, é necessário ter em consideração se a forma de comércio é a permitida pelo contrato de arrendamento. 7
8 4 O locatário encontra-se proibido de fazer uma utilização imprudente da coisa, nos termos do artigo 1038º, alínea d). A utilização será prudente se o locatário tratar a coisa como se fosse sua, de modo diligente e adequado ao seu uso normal. São permitidas pequenas deteriorações, como pregar pregos nas paredes. 5 O locatário não poderá opor-se a que o locador efectue reparações urgentes ou obras ordenadas por autoridade pública, de acordo com o artigo 1038º, alínea e). 6 O locatário não pode sublocar, não pode ceder a terceiros e não pode emprestar (sem autorização expressa do senhorio) - artigo 1038.º, alínea f). 7 Não comunicação de cedência o locatário pode estar autorizado a sublocar ou a ceder, mas tem que comunicar sempre a cedência ao locador (artigo 1038.º, alínea g). O não-cumprimento da comunicação de cedência, para efeitos da violação do contrato, é equiparável a sublocar sem autorização. A obrigação de comunicar a cedência verifica-se sempre que for efectuada uma nova cedência. 8 O locatário terá que avisar imediatamente o locador sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiro arrogam direitos em relação a ela, nos termos da alínea h) do artigo 1038.º. O artigo 1037.º, n.º2, deverá ser conjugado com a 2ª parte da alínea h) do 1038º. 9 Restituição da coisa locada findo o contrato (artigo 1038.º, alínea i) é absolutamente essencial que a coisa locada seja restituída ao locador findo o contrato, havendo sanções graves para o locatário se não o fizer. A violação dos deveres do locatário justifica, em regra, a possibilidade de resolução do contrato por parte do locador. 8