Source: http://www.assoedilizia.com/contenuto_exp.asp?t=news&id=190
Timestamp: 2019-02-21 03:38:33+00:00
Document Index: 169906498

Matched Legal Cases: ['art.52', 'art.2', 'art.52', 'art.52', 'art.41', 'art.52', 'art.52']

_news #190
-	il canone di locazione ridotto del 15%
-	e il 10% del valore dell’immobile.
Poichè per la determinazione del valore dell’immobile la norma rinvia all’art.52, comma 4, del D.P.R. 131/86 (ossia al criterio utilizzato per l’imposta di registro in sede di trasferimento), si ha che il valore (sul quale calcolare il 10%) è così determinato:
-	rendita catastale, rivalutata del 5%
-	moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti (che sono stati tutti aumentati, inizialmente del 10% e poi definitivamente del 20%):
o	120, se si tratta di A (esclusi gli A10), B (salvo quanto precisato infra), C (esclusi i C1): in precedenza era 100;
o	60, se si tratta di A10 oppure di D: in precedenza era 50;
o	40,8, se di tratta di C1 (ossia negozi e botteghe) o di E: in precedenza era 34.
Si osserva peraltro che successivamente il D.L. 262/2006, all’art.2, comma 45, per i fabbricati di categoria B, ha stabilito che “...il moltiplicatore previsto dal comma 5 dell'articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B, e' rivalutato nella misura del 40 per cento.”
-	è stato disposto (così testualmente le disposizioni ora citate) “ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali”, ma senza essere stato tradotto direttamente nell’art.52, c.4, dpr 131/86, che ancora riporta i “vecchi” coefficienti (nemmeno aumentati del 10%)
-	e, quanto al definitivo aumento al 20%, è stato disposto solo (così testualmente) “per i beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione” (rimanendo quindi un aumento del solo 10% per la prima casa).
Non si possono infatti utilizzare i “vecchi” coefficienti (che ancora si leggono nell’art.52 d.p.r. 131/86) poichè il comma 342 della Finanziaria 2005 (che introduce l’art.41 – ter del dpr 600/73) prevede che il valore dell’immobile deve determinarsi ai sensi “dell’art.52, comma 4 ... d.p.r.26 aprile 1986, n.131, e successive modificazioni”. Pertanto il riferimento all’art.52 non è da intendersi solo al testo che si trova nel d.p.r. 131/86, bensì anche ad ogni sua “successiva modificazione” e, pertanto, anche a quelle contenute nella L.350/2003 (aumento del 10%) e nel D.L. 168/2004 conv. con L.191/2004 (aumento definitivo al 20%, salvo 10% per prima casa).
- per il “proprietario” (locatore), avendo egli concesso in locazione l’immobile, cessa per lui (anche se prima lo fosse stata) di essere la “sua” abitazione principale;
- la posizione invece del conduttore (e cioè anche se per costui l’immobile preso in locazione costituisse la “propria” abitazione principale) è irrilevante.
Anche la circolare n.10 del 16/03/2005, punto 10.9, chiarisce infatti che se il locatore dichiara un canone inferiore (e cioè un canone – ridotto del 15% - inferiore al 10% del valore dell’immobile), il fisco non ha alcun potere di riprendere a tassazione “automaticamente” la differenza. Quelle disposizioni sono invece un limite all’accertamento, nel senso che il fisco non procederà ad ulteriori verifiche se il canone contrattuale (diminuito del 15%) è uguale o superiore al 10% del valore del bene. Se invece il canone (meno il 15%) è inferiore (al 10%), il fisco avrà solo un “indizio” di possibile evasione, che lo porterà, eventualmente e se lo riterrà, a svolgere una successiva indagine sul soggetto: ma solo all’esito di tale indagine potrà procedere (se troverà prove) ad un motivato atto di accertamento. Ossia spetterà all'Ufficio dimostrare che il canone realmente incassato sia superiore a quello indicato nel contratto.
- l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti
- ed un canone pari al 10% del valore dell’immobile (determinato come sopra indicato).
Avv. Luca Brembati