Source: http://docplayer.cz/11017634-Znalecky-posudek-o-cene-obvykle-cislo-1635-110-14.html
Timestamp: 2018-02-24 18:35:31+00:00
Document Index: 5943298

Matched Legal Cases: ['zákona č. 26', 'zákona č.151', 'zákona č. 26', 'zákona č. 151', 'zákona č. 26', 'zákona č.151', 'zákona č. 99', 'zákona č. 218']

Download "ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1635-110/14"
1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14 NEMOVITÁ VĚC: id 1/2 - Pozemek parc.č. 425 jehož součástí je rodinný dům č.p. 197, parc.č Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Líně, k.ú. Líně Adresa nemovité věci: Hornická 197, Líně Vlastníci stavby: Jan Chaloupka, Hornická 197, Líně, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Švejda, Dobrovského 2398/18, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jan Chaloupka, Hornická 197, Líně, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Švejda, Dobrovského 2398/18, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: GAUTE a.s. Lidická 2006/26, Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, Velatice IČ: telefon: DIČ: CZ Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 22 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne Ing. Tomáš Volek
2 NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 169, k.ú. Líně, v podílovém vlastnictví pana Jana Chaloupky - id.1/2 a pana Zdeňka Švejdy - id. 1/2. Jedná se o pozemek parc.č. 425 jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 197 a pozemek parc.č. 426, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě id. 1/2 těchto nemovitostí pro potřeby pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. a to k datu získaní posledních relevantních podkladů, tj. k Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 169 k.ú. Líně ze dne b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Líně. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Líně a okolí
3 f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne za přítomnosti paní Chaloupkové. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Líně patří do okresu Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nýřany. Obec Líně se rozkládá asi dvanáct kilometrů jihozápadně od centra Plzně a pět kilometrů jihovýchodně od města Nýřany. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2430 obyvatel. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a V obci Líně má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený v centrální části obce Líně, při ulici Hornická. Rodinný dům je postavený mezi ulicemi Hornická a Rybářská jako samostatně stojící objekt. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 197, který je součástí pozemku parc.č. 425 a zahradou na parc.č Příslušenství tvoří vedlejší stavba kůlny na parc.č. 425 a venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, plynovou přípojku, jímku, zpevněné plochy, oplocení, bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Rodinný dům o přibližně obdélníkovém půdorysném tvaru je postavený v centrální části pozemku na parc.č. 425, naproti domu je v severozápadním rohu pozemku parc.č. 425 postavena kůlna. Na parc.č. 425 směrem jižním navazuje zahrada parc.č. 426, která tvoří se stavbami jednotný funkční celek. Součástí zahrady jsou trvalé porosty, malého rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci (ul. Hornická) na parc.č. 1281/1 a 1281/3 ve vlastnictví Plzeňského kraje. Silné stránky -poloha v centrální části. Slabé stránky - průměrný stavebně technický stav, náklady na rekonstrukci
4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Zákres vedlejší stavby v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 169 k.ú. Líně jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Chaloupka Jan Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci veřejné nedobrovolné dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Ke dni ocenění je nemovitost využívaná nepravidelně rodinou paní Chaloupkové. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 197 OBSAH - 4 -
5 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/ Rodinný dům č.p. 197 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví pod sedlovou střechou s polovalbou. Celkový půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt. Dispoziční řešení: 1.PP - sklepy, kotelna, schodiště. 1.NP - chodba se schodištěm (10,51 m 2 ), kuchyň (6,99 m 2 ), koupelna s WC (5,39 m 2 ), obývací pokoj (30,43 m 2 ), dva pokoje (18,08 a 13,49 m 2 ) Podkroví - schodiště, předsíň (10,50 m 2 ), pokoj (12,70 m 2 ), účelově nevyužívaná půda. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou smíšené (kámen a beton) bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou z cihelného zdiva. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou vápenné. Vnitřní keramický obklad je proveden v kuchyni a v koupelně. Podlahy jsou prkenné s PVC nebo koberci, v části keramická dlažba. Okna dřevěná kastlová. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené. Vytápění ústřední plynovým kotlem. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň je vybavena sporákem a linkou. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, WC. Ostatní vybavení tvoří krb v obývacím pokoji. Stáří a technický stav: Stáří domu dle sdělení paní Chaloupkové je cca 60 až 70 let, čemuž odpovídá i konstrukční vybavení. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba bez výrazné modernizace. V roce 2009 byla provedena rekonstrukce koupelny a kuchyně. Některé konstrukční prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici maximálního opotřebení. Zdivo suterénu je provlhlé vlivem neúčinné izolace proti zemní vlhkosti. Celkový technický stav je průměrný. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 111,32 m 2 2,20 m Výčet místností: sklep 70,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 0,00 m 2 1.NP 115,94 m 2 3,30 m Výčet místností: Byt 84,89 m 2 1,00 84,89 m 2 Užitná plocha celkem: 84,89 m 2 Podkroví 33,66 m 2 2,75 m - 5 -
6 Výčet místností: pokoj, předsíň 23,20 m 2 1,00 23,20 m 2 Užitná plocha celkem: 23,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (12,65*8,80)*(2,20) = 244,90 m 3 1.NP (12,65*8,80+3,30*0,5+3,30*0,90)*(3,30) = 382,60 m 3 Zastřešení vč. podkroví (12,65*8,80+3,30*0,5+3,30*0,90)*(3,90/2) = 226,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP 244,90 m 3 1.NP 382,60 m 3 Zastřešení vč. podkroví 226,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 853,59 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 116 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 108 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 853,59 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 425, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 280 m 2. Parc.č. 426, zahrada o výměře 133 m 2. Jedná se o rovinatý pozemek, přibližně trojúhelníkového tvaru. Součástí parc.č. 425 je rodinný dům č.p Na parc.č. 425 je rovněž postavena vedlejší stavba kůlny. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr. Jižní část pozemku je využívána jako zahrada na parc.č Pozemek lze napojit na veškeré veřejné řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru - 6 -
7 (www.cscom.cz, ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 1000,- až 1500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků nad středním pásmem daného rozpětí, tj. na 1300,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků 413 Hodnota celkem Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, pozemkového zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 197 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 108,09 m 2 Obestavěný prostor: 853,59 m 3 Zastavěná plocha: 115,94 m 2 Plocha pozemku: 413,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se - 7 -
8 nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Nabízíme k prodeji v rámci insolvenčního řízení rodinný dům v klidné části Sulkova nedaleko Plzně. Rodinný dům je podsklepený, přízemní s podkrovím. Obsahuje jeden byt. Dispozičně : 1 PP (suterén) schody, chodba (6,80m2, ker.dlažba), garáž (13,25m2, beton), sklepy (8,14m2, 6,60m2, 9,30m2, 3,40m2, 2,50m2, 3,36m2, beton). Užitné plochy 53,35m2. 1 NP (přízemí) vstup a schodiště (4,35m2, ker.dlažba), hala (13,55m2, ker.dlažba), kuchyně (10,90m2, plovoucí), spíž (5,35m2), obývací pokoj a jídelna (35,60m2, plovoucí), koupelna (4,00m2), WC (1,00m2). Užitné plochy 74,75m2). podkroví chodba (4,75m2, ker.dlažba), pokoje (14,00m2, 12,50m2, 16,55m2, plovoucí), WC (4,45m2). Užitné plochy 52,25m2. Celkem užitné plochy 180m2, zastavěná plocha 95 m2. Před 6 lety proběhla kompletní rekonstrukce interiérů. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, plyn zaveden není, ale je v ulici. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Zdroj: č.2 Prodej zkolaudované novostavby rodinného domu 5+kk s půdou, garáží a zahradou, která se nachází v ulici Na Dlouhých v Líních, okres Plzeň-sever. Dům je vybaven kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, elektrickou troubou a myčkou. Je zapotřebí dodělat fasádu a koupelnu s WC v patře. S financováním rádi pomůžeme. Zdroj: č.3 Prodej RD 4+1 s garáží v obci Tlučná 7 km od Plzně po započaté částečné rekonstrukci (koupelna, kuchyně, okna) + další místnosti před dokončením. Sítě: elektřina, voda, kanalizace, plyn před domem. Vytápění kotlem na TP. Podkroví velké a přístupné, dosud nevyužíváno - lze vybudovat min. 3 pokoje, koupelnu a WC. Dva vstupy do domu, zahrada. Spojení autobusem i vlakem, dálnice 2,5 km. Zdroj: č.4 Nabízíme k prodeji velmi zachovalý rodinný dům o zastavěné ploše cca. 398 m2 s velkou hezkou zahradou v obci Nýřany, Revoluční ulice. Dům je postaven na vlastním, rovinatém pozemku o celkové výměře m2. Dům je dispozičně řešen jako 3+1. V přízemí domu se nachází veranda, z které vedou vstupy do koupelny (společná s WC) a do předsíně. Z této předsíně vedou zvlášť vstupy do ložnice (cca.20m2), kuchyně (cca. 17,5m2), obývacího pokoje (cca. 20m2) a na schodiště vedoucí do patra. Podkroví (patro) je rozděleno na 2 části, v obytné části se nachází 1 místnost (cca. 20m2). Zbytek je vyčleněn pro půdu, kde je možnost v rámci modernizace domu, vybudovat další místnosti. RD je vytápěn kotlem na plyn, který je napojen na ústřední topení. Voda je vedena z obecního vodovodu. O ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Do domu je zavedena elektřina 220/380V. U domu je postaven zděný přístřešek (kotelna je zde umístěn plynový kotel). Naproti přes menší dvorek je postavena zděná garáž s dílnou. Dům se nachází v klidné části na okraji obce, pozemek je ohraničen plotem. Sousedi jsou od domu odděleni zahradou. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Zdroj:
9 Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Pionýrská, Líně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha znalce 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemkové zázemí; Úvaha znalce obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 127,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.2 Lokalita Na Dlouhých, Líně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha znalce 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší zahrada; Úvaha znalce obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2-9 -
10 Název: č.3 Lokalita Tlučenská kolonie, Tlučná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha znalce 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha znalce obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.4 Lokalita Nýřany, okres Plzeň-sever Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha znalce 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - větší zahrada; Úvaha znalce obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy
11 Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj ,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 108,09 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 nemovitostí - pozemku parc.č. 425, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 197 a pozemku parc.č. 426 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Líně, jako podklad pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. Základem pro stanovení obvyklé ceny ideální 1/2 spoluvlastnického podílu na nemovitosti je obvyklá cena nemovitosti jako celku, v daném případě ,- Kč (stanovena porovnávací metodou). Id. 1/2 potom činí ,- Kč. Za předpokladu, že by ideální 1/2 byla samostatně prodávána, je nutno posoudit, zda částka ,- Kč by byla dosažitelnou cenou při prodeji v souladu s 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu se nerovná aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky. Výslednou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedené nemovitosti. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními
12 spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat z pravidla o 10% až 20%. V našem konkrétním případě volím redukci u výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 15 %. Obvyklá cena podílu id. 1/2 nemovitosti: ,- Kč x 0,85 (-15%) = Kč, tj. po zaokrouhlení ,-Kč. Výsledná navržená obvyklá cena id. 1/2 nemovitosti po zaokrouhlení činí ,-Kč. Závěr Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu id. ½ nemovitých věcí pozemku parc.č. 425 jehož součástí je stavba bydlení č.p. 197, pozemku parc.č. 426 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Líně, obec Líně, okres Plzeň-sever vše zapsáno na LV č. 169, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: sedmsetdvacettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku
20 Fotodokumentace pohled z ulice pohled ze dvora kotel v 1.pp schodiště do 1.pp kuchyň v 1.np koupelna v 1.np
21 obývací pokoj v 1.np obývací pokoj v 1.np pokoj v 1.np pokoj v 1.np předsíň v podkroví pokoj v podkroví
22 Mapa polohy nemovitosti