Source: https://www.esv.info/aktuell/dr-rainer-burbulla-das-mietervorkaufsrecht-hat-gerade-berlin-eine-besondere-bedeutung/id/103523/meldung.html
Timestamp: 2019-10-21 16:13:23
Document Index: 301898752

Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 577', '§ 315', '§ 577', '§ 577', 'BGH']

Nachgefragt bei: RA Dr. Rainer Burbulla
Dr. Rainer Burbulla: „Ausübung des Vorkaufsrechts be-gründet weiteren Kaufvertrag zwischen Vorkaufsberech-tigtem und Vorkaufsverpflichtetem“ (Foto: privat)
Ende Dezember 2018 hatte das Landgericht (LG) Berlin per Eilrechtsschutz einen umstrittenen Verkauf von 675 Wohnungen vorläufig untersagt. Über den Fortgang des Verfahrens und dessen Ausgang vor dem Berliner Kammergericht (KG) hat sich die ESV-Redaktion mit RA Dr. Rainer Burbulla unterhalten.
Eingeleitet hatte den Rechtsstreit die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF). Verfügungsbeklagte waren ein privater Verkäufer der Wohnungen sowie die Deutsche Wohnen als Käuferin. In dem Eilverfahren schloss das LG Berlin ein Vorkaufsrecht zugunsten der betroffenen Mieter zunächst nicht aus und stoppte den Verkauf deshalb vorläufig. Später hob das LG seine einstweiligen Verfügungen gegen die Verfügungsbeklagten wieder auf. Diese Entscheidungen hat das KG im April 2019 bestätigt.
Herr Dr. Burbulla, „Die Deutsche Wohnen darf etwa 675 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee in Berlin kaufen“. So etwa lauteten die Schlagzeilen einiger Berliner Medien in diesem Zusammenhang. Was war der Hintergrund dieses Rechtstreits?
Dr. Rainer Burbulla: Hintergrund dieses Rechtsstreits waren im Jahre 1993 bzw. 1995 abgeschlossene Erbbaurechtsverträge mit angeschlossenem Kaufangebot. Die Verträge sahen die Bildung von Mietereigentum auf der Grundlage des Altschuldenhilfsgesetzes vor. Der damalige Verkauf der Wohnblöcke an die Verfügungsbeklagte erfolgte, um dieses nicht sofort erreichbare Ziel später umsetzen zu können. Im Vordergrund stand also ein Eigentumserwerb durch die Mieter und nicht durch einen externen Dritten.
Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Seit Beginn seiner Tätigkeit ist er umfassend auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts sowohl vertragsgestaltend als auch forensisch tätig. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Immobilien- und das Mietrecht sowie das Maklerrecht.
Er ist Autor des im Erich Schmidt Verlag erschienenen Buchs Aktuelles Gewerberaummietrecht. Als Autor hat RA Dr. Rainer Burbulla auch am Handbuch Immobilienrecht mitgewirkt.
Die Klägerin hatte die Verfügungsbeklagten zu 1) damals vertraglich dazu verpflichtet „im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern zum Kauf anzubieten“. Unter anderem daraus leitet sie ihre Ansprüche gegen die beiden Verfügungsbeklagten her. Kann darin nicht in der Tat ein Vorkaufsrecht für die Mieter gesehen werden oder hat die Klägerin sich damit nicht sogar ein eigenes Recht geschaffen?
Dr. Rainer Burbulla: Mit dieser Frage hatte sich das Kammergericht intensiv auseinandergesetzt. Bei der Vereinbarung eines „bevorzugten Erwerbes“ handelt es sich um eine sogenannte Andienungspflicht bzw. Vorhand. Die Vorhand ist gesetzlich nicht geregelt und lässt sich rechtlich nicht eindeutig einordnen. Nicht selten beschränken sich die Pflichten aus der Vorhand darauf, dem Berechtigten (nur) die Angebote anderer Interessen mitzuteilen und mit ihm zu verhandeln. Es kann nach dem Parteiwillen allerdings auch eine stärkere Bindung beabsichtigt sein, die derjenigen eines Vorkaufsrechts entspricht. Das ist durch Auslegung der Klausel auch in deren Gesamtkontext zu den weiteren Regelungen im Vertrag zu ermitteln. Deshalb hat das Kammergericht auch sämtliche Regelungen in den Erbbaurechtsverträgen zur Auslegung mit herangezogen und ist im Ergebnis – meines Erachtens zu Recht – davon ausgegangen, dass vorliegend lediglich eine Andienungspflicht vereinbart war.
Wozu dient ein Vorkaufsrecht überhaupt?
Dr. Rainer Burbulla: Das Vorkaufsrecht begründet die vertragliche Befugnis im Falle einer Veräußerung des Vorkaufsgegenstandes, diesen bevorzugt zu erwerben. Macht der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht geltend, kommt mit der Vorkaufsausübung ein weiterer Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten zustande, der neben den sogenannten Drittkauf tritt. Mit der Einräumung eines Vorkaufsrechts ist damit allerdings noch nicht sichergestellt, dass der Vorkaufsberechtigte tatsächlich das Eigentum an dem Vorkaufsgegenstand erlangt. Denn infolge des Zustandekommens von zwei Kaufverträgen kann der Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsgegenstand auch an den Drittkäufer übereignen. In diesem Fall macht er sich dann allerdings gegenüber dem Vorkaufsberechtigten schadensersatzpflichtig.
Warum kommt dem Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB) gerade in Berlin eine besondere Bedeutung zu?
Dr. Rainer Burbulla: Bei dem Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB handelt es sich um ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses greift ein, wenn eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und das Wohnungseigentum dann veräußert wird. Da diese „Umwandlungskonstellation“ in Berlin häufig vorkommen, kommt dem Mietervorkaufsrecht gerade auch in Berlin eine besondere Bedeutung zu.
Können Sie den Unterschied zwischen einem „Vorkaufsrecht“ und einer „Andienung“ kurz skizzieren?
Dr. Rainer Burbulla: Der Unterschied zwischen einem Vorkaufsrecht und einer Andienung liegt in der vertraglichen Bindung des Verpflichteten. Im Falle der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts ist der Verpflichtete tatsächlich verpflichtet, bei einer Vorkaufsübung dem Berechtigten den Vorkaufsgegenstand zu Eigentum zu übertragen. Verstößt er gegen diese Verpflichtung, so macht er sich gegenüber dem Vorkaufsberechtigten schadensersatzpflichtig. Im Falle einer Andienung ist der Verpflichtete lediglich gehalten, den Gegenstand dem Berechtigten zunächst anzudienen bzw. anzubieten. Die Konditionen dieser Andienung stehen – im Gegensatz zu einem Vorkaufsrecht – nicht exakt fest. Bei einem Vorkaufsrecht ist der Inhalt des Drittkaufvertrages entscheidend.
Müssen dem „Berechtigten“ bei einer Andienung nicht besonders günstige Konditionen angeboten werden?
Dr. Rainer Burbulla: Nein. Im Grundsatz gilt, dass der Verpflichtete ein mindestens ebenso gutes Angebot abzugeben hat, wie der Drittinteressent. Das Angebot des Drittinteressenten bestimmt also grundsätzlich die Konditionen, zu denen der Erwerb anzubieten ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Angebot unbillig i.S.d. §§ 315, 316 BGB ist.
Autor: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla
Das Recht der Gewerberaummiete ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich gerade deshalb zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten.
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Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage
Das KG meinte, dass der Verkäufer seiner „Andienungspflicht“ nachgekommen sei. Wie hat das Gericht dies begründet?
Dr. Rainer Burbulla: Das Gericht stellt auf das Schreiben der Verfügungsbeklagten vom 20.12.2018 ab, wonach den Mietern, denen nicht bereits der Erwerb der von ihnen bewohnten Wohnungen gemäß § 577 BGB aufgrund des gesetzlichen (Mieter-) Vorkaufsrechts angeboten worden ist, der Erwerb der Wohnungen zur Bedingung angeboten wurde, die denen eines Erwerbs gemäß § 577 BGB entsprechen.
Das Andienungsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Oft wird es, wie schom angedeutet, auch unter das Rechtsinstitut der „Vorhand“ eingeordnet. Auch dieser Begriff ist rechtlich nicht exakt definiert. Was würden Sie der Praxis – zum Beispiel der WBF – also raten, um gewünschte Absicherungsziele später möglichst rechtssicher durchsetzen können?
Dr. Rainer Burbulla: Um die Frage nach der Bindungswirkung der Vorhand zu vermeiden, hätte damals ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt werden können, welches auch im Grundbuch eingetragen wird. Oftmals scheuen Eigentümer allerdings derartige grundbuchliche „Belastungen“, die das Vorkaufsrecht im Ergebnis zur Folge haben.
Weiter war umstritten, ob ein vorkaufsverpflichtete Eigentümer dem Mieter eine Belastungsvollmacht einräumen muss, wenn dies im Dritt-Kaufvertrag nicht vorgesehen ist. Können Sie dies kurz erläutern?
Dr. Rainer Burbulla: Mit der Vorkaufsübung „tritt“ der Vorkaufsberechtigte „1:1“ in den Dritt-Kaufvertrag ein. Ist im (Dritt-)Kauf keine Belastungsvollmacht vorgesehen, so ist der Vorkaufsberechtigte bei Vorkaufsausübung grundsätzlich nicht berechtigt, den Vorkaufsgegenstand (dinglich) zu belasten. Die Frage, ob den Vorkaufsverpflichteten insoweit eine Nebenpflicht zur Bewilligung einer derartigen Belastung trifft, ist umstritten. Das Kammergericht stellt darauf ab, dass die Fremdfinanzierung einer Immobilie allgemein üblich ist und bejaht vor diesem Hintergrund eine entsprechende Nebenpflicht. Auf der anderen Seite ist zu beachten, dass, wenn der Vorkaufsverpflichtete einen Käufer gefunden hat, der tatsächlich keine Belastungsvollmacht benötigt, er nicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten „schlechter“ gestellt werden sollte, als er gegenüber dem Drittkäufer stehen würde. Von daher kommt meines Erachtens ein Anspruch Gewährung einer Belastungsvollmacht nur in Betracht, wenn die Regelung im Kaufvertrag (fehlende Belastungsvollmacht) gezielt erfolgt ist, um den Mieter von der Rechtsausübung abzuhalten.
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