Source: https://www.mietrecht.com/nebenkostenpauschale/
Timestamp: 2020-04-09 07:11:50
Document Index: 367735437

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 2', '§ 5', '§ 5', '§ 560', '§ 560', '§ 12']

Nebenkostenpauschale: Das Wichtigste | Mietrecht 2020
Was bei der Nebenkostenpauschale zu beachten ist
Pauschale Nebenkosten können vereinbart werden
Eine Nebenkostenpauschale kann zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden, allerdings nicht für alle Nebenkosten.
Dass bei einem Mietverhältnis neben der eigentlichen Miete auch Nebenkosten anfallen, ist den meisten bewusst. In der Regel werden diese Kosten in Form einer monatlichen Vorauszahlung gemeinsam mit der Miete gezahlt.
Dass es auch eine andere Variante gibt, Nebenkosten zu begleichen, ist vielleicht meist weniger bekannt, da die Option der Nebenkostenpauschale inzwischen immer seltener genutzt bzw. angeboten wird. Was im Mietvertrag bezüglich der Nebenkosten­pauschale geregelt sein muss, wann eine Erhöhung des festgelegten Betrags möglich ist und ob Nebenkosten als Pauschale als Pauschale überhaupt gezahlt werden können, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zur Nebenkostenpauschale
Nebenkosten, die auf Mieter umgelegt werden, können gemäß § 556 Abs. 2 S. 1 BGB als pauschaler Betrag im Mietvertrag vereinbart werden.
Eine vereinbarte Nebenkostenpauschale ist ohne Abrechnung gültig. Nachzahlungen oder Rückforderungen gibt es in einem solchen Fall nicht.
Eine Anpassung oder Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist nur dann möglich, wenn diese Option im Mietvertrag vereinbart wurde.
Ist bei den Nebenkosten eine Pauschale zulässig?
Rechtliche Grundlage für die Nebenkostenpauschale
Wie ist die Nebenkostenpauschale zu berechnen?
Wann können Vermieter eine Nebenkostenpauschale erhöhen oder anpassen?
Sonderfall: Nebenkostenpauschale bei Heizkosten
In Bezug auf die Nebenkosten ist es zunächst wichtig zu wissen, dass der Begriff im Wohnraummietrecht eigentlich nicht vorkommt, sondern nur im Gewerbemietrecht angesiedelt ist. Bei Wohnraummietverhältnissen wird von Betriebskosten gesprochen. Der Unterschied liegt darin, dass bei den Nebenkosten in der Regel mehr Posten eingeschlossen sind als in den Betriebskosten. So können hier beispielsweise auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dazugehören.
Sind Nebenkosten als Pauschale vereinbart, wird ein fester Betrag gezahlt.
Allerdings hat sich der Begriff Nebenkosten im Alltag durchgesetzt, sodass der Einfachheit halber auch in diesem Ratgeber von der Nebenkostenpauschale die Rede sein wird. Grundsätzlich sind die gesetzlichen Regelungen diesbezüglich sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht gültig.
Als Nebenkosten gelten in der Regel alle laufenden Kosten, die für ein Grundstück oder eine Immobilie anfallen. Diese Kosten, wenn sie auf den Mieter umlegbar sind, können als Nebenkostenvorauszahlung oder in Form eines festen Betrags geleistet werden.
Die Nebenkostenpauschale ist, gemäß Definition, also ein vereinbarter fester Betrag, der in der Regel gemeinsam mit der Miete an den Vermieter entrichtet wird. Vorteile, wenn im Mietvertrag eine Pauschale für die Nebenkosten festgehalten ist, können sein, dass keine Abrechnung erfolgen muss, die zu zahlenden Beträge sich in der Regel nicht ändern und keine Nachzahlung zustande kommen kann.
Wichtig ist jedoch, dass nicht alle Arten an Nebenkosten eine Pauschale zulassen und der Vermieter bei einer solchen Regelung immer das Risiko trägt, den tatsächlich angefallenen Verbrauch nicht abdecken zu können. Mieter hingegen laufen Gefahr, zu viele Nebenkosten zu bezahlen, wenn die Pauschale über dem eigentlichen Verbrauch liegt.
Die rechtliche Basis für eine Nebenkostenpauschale im Mietvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. In § 556 Abs. 2 S. 1 BGB wird diesbezüglich Folgendes festgelegt:
Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Das heißt auch, dass eine solche Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten sein muss. Ist weder eine Nebenkostenpauschale noch eine Vorauszahlung festgelegt, müssen Mieter die Nebenkosten nicht tragen. Eine solche Pauschale muss explizit im Mietvertrag benannt und somit auch vereinbart sein.
Eine Nebenkostenpauschale muss im Mietvertrag schriftlich festgehalten sein, damit sie zum Tragen kommt.
Die Posten, die durch eine Nebenkostenpauschale abgedeckt sind, dürfen nur die umlagefähigen Betriebskosten beinhalten. Diese sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert.
Die Nebenkostenpauschale und wie hoch diese sein darf, wird unter anderem auch im zuvor genannten Paragraphen des BGB definiert. Allerdings wird hier keine konkrete Höhe genannt, sondern der sogenannte Angemessenheitsgrundsatz festgelegt. Wie bei einer Nebenkostenpauschale die Höhe genau sein darf, ist jedoch gesetzlich nicht weiter definiert.
Vermieter müssen also darauf achten, dass der Betrag nicht überhöht ist und den wahrscheinlich tatsächlich anfallenden Kosten nahe kommt. Wird die Nebenkostenpauschale zu hoch angesetzt, kann das als Mietpreisüberhöhung gewertet werde. Das wiederum kann dann eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) bedeuten. Laut § 5 Abs. 2 WiStG dürfen Mieten inklusive Nebenkosten nicht mehr als 20 % über vergleichbaren Beträgen liegen. Sind die Nebenkosten allerdings hoch und müssen durch einen höheren Pauschalbetrag abgedeckt werden, fällt diese Grenze weg.
Vermieter müssen sich bei der Pauschale also an Vergleichswerte der Vormieter oder, wenn diese nicht vorliegen, am Betriebskostenspiegel orientieren, damit ein angemessener Betrag ermittelt werden kann. Im Zweifel kann ein Anwalt für Mietrecht beim Ermitteln der Pauschale behilflich sein.
Eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist nur möglich, wenn dies ebenfalls schriftlich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Eine Erhöhung bzw. Anpassung der Nebenkostenpauschale kann unter Umständen notwendig sein. Steigen zum Beispiel Verbrauch oder Versorgerpreise, ist dies oftmals ein triftiger Grund, den Pauschalbetrag anzupassen. Andersherum kann es auch notwendig sein, den Betrag zu senken, wenn kontinuierlich zu viel bezahlt wird.
Bei einer Nebenkostenpauschale kommt eine Erhöhung dann in Frage, wenn bestimmte Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. So muss im Mietvertrag schriftlich ein Pauschalbetrag vereinbart und zudem auch die Option einer Anpassung der Höhe festgehalten sein. Darüber hinaus muss der Vermieter einen Grund für eine Erhöhung gesondert erklären. Ist dies zulässig, folgt die Erhöhung der Nebenkostenpauschale im Monat nach dem Eingang der Erklärung (in der Regel zum ersten dieses folgenden Monats). Rückwirkend ist eine solche Erhöhung nur unter bestimmten Umständen und auch nur für das zurückliegende Kalenderjahr möglich (§ 560 Abs. 2 S. 2 BGB).
Liegt keine Vereinbarung bezüglich der Anpassung einer Nebenkostenpauschale vor, ist eine solche auch nicht möglich. Sollte es hier zu Schwierigkeiten kommen, haben Mieter immer die Möglichkeit, sich an einen Mieterverein zu wenden und den Sachverhalt dort prüfen zu lassen.
Für eine Senkung der Nebenkostenpauschale müssen keine Voraussetzungen erfüllt sein. Es muss also keine Vereinbarung vorliegen, damit der Vermieter gesunkene Kosten bei der Pauschale geltend macht. Vermieter müssen eine Kostensenkung dem Mieter jedoch unverzüglich mitteilen und die Nebenkostenpauschale senken.
Das ist in § 560 Abs. 3 BGB wie folgt formuliert:
Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
Bei einer vereinbarten Nebenkostenpauschale ist eine Nachzahlung bzw. Rückforderung nicht möglich.
Wird eine Nebenkostenpauschale vereinbart, müssen beide Mietvertragsparteien beachten, dass Heiz-und Warmwasserkosten hier nicht mit inbegriffen sein können. Denn gemäß § 12 Heizkosten-Verordnung (HeizkostenV) müssen diese warmen Betriebskosten zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig ermittelt werden.
Das heißt, dass für diese Kosten eine Abrechnung erstellt werden muss und die Beträge nach Verbrauch berechnet werden. Ist dies nicht der Fall, haben Mieter das Recht, die Kosten um 15 % zu kürzen.
Diese Regelung trifft jedoch nicht zu, wenn es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst wohnt. Hier können alle Posten in Form einer Nebenkostenpauschale beglichen werden.
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6 thoughts on “Was bei der Nebenkostenpauschale zu beachten ist”
Antonia 16. September 2018 um 17:14
Wir haben ein Angebot für ein Haus zur Miete, in dem derVermieterin der ELW ab und zu wohnt. Wie oft dies ist, kann nicht gesagt werden. In den Heizkörpern gibt es keine Zähler. Da dies zu aufwendig zu sein scheint, möchte der Vermieter eine Heizkostenpauschale für sich vereinbaren, die dann von unseren Betriebskosten abgerechnet werden. Ist dies zulässig und wie berechnet man düse Pauschale?
mietrecht.com Beitragsautor 8. Oktober 2018 um 14:37
eine Pauschale kann durchaus vereinbart werden. Die Heizkostenverordnung regelt wie Kosten ermittelt werden müssen. Sie sollten darauf achten, dass die Pauschale nicht zu niedrig angesetzt wird und Sie den Rest der Kosten tragen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden und mit diesem gemeinsam den Sachverhalten zu prüfen.
Ihr Team von mietrecht.com
Giuliana 14. März 2019 um 12:04
Hallo, wir vermieten eine Neubauwohnung als WG, und werden die Nebenkosten als pauschale im Mietvertrag festhalten, müssen im Fall eines WG-Zimmers die Heizkosten ebenfalls nach Verbrauch gerechnet werden? Oder darf dafür auch ein Pauschalbetrag verlangt werden? Es ist nämlich unmöglich den wirklichen Verbrauch des einzelnen Zimmers zu ermitteln. Vielen Dank.
mietrecht.com Beitragsautor 1. April 2019 um 13:44
Hallo Giuliana,
eine Abrechnung nach Verbrauch ist in der Regel dann möglich, wenn die Heizkörper in den Zimmern mit einem Messgerät ausgestattet sind. Dann kann üblicherweise jedes Zimmer einzeln berechnet werden. Vermieter sind in der Regel dazu verpflichtet Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Eine Heizkostenpauschale ist nur unter bestimmten Umständen zulässig, sodass Sie sich hier am besten ausführlich rechtlich beraten lassen sollten.
Hanna 16. September 2019 um 22:02
Es ist so ich habe zwei Familien Hause oben wohnung ist vermitten nebenkosten pauschal abrehnung alles ok dan habe ich für uns andere Hause gekauft und unter die Wohnung vermieten auch pauschal nebenkosten ekstra auf ein Papier pauschal nebenkosten abrehnung zugestimmt. Die wohnung unter finanziert Stadt und verlangen nebenkosten abrehnung. Das zu erstellen ist nicht möglich weil wir haben nur eine Zehner für Gas und Wasser was machen
Mike K 12. November 2019 um 18:15
Mein Sohn hat für eine 20 qm Mini-Wohnung 100 Euro Nebenkosten-Pauschale zahlen müssen. In dem Haus sind 5 Mietwohnungen und selbst Heizung und WW wird pauschal abgerechnet. Ist das zulässig?
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