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Timestamp: 2017-02-25 04:30:26
Document Index: 5427879

Matched Legal Cases: ['artículo 6', 'artículo 3266', 'in fine', 'artículo 37', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 12', 'artículo 3', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 1204', 'artículo 12', 'artículo 34', 'artículo 6', 'artículo 23', 'artículo 29', 'artículo 35', 'artículo 10', 'artículo 62', 'artículo 13', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 13', 'artículo 11', 'artículo 12', 'in fine', 'artículo 73', 'artículo 13', 'Artículo 14', 'Artículo 15', 'artículo 12', 'artículo 13', 'artículo 13', 'artículo 13', 'Artículo 16', 'artículo 15', 'artículo 10', 'Artículo 17', 'Artículo 18', 'artículo 16', 'artículo 17', 'artículo 17', 'Artículo 19', 'Artículo 20', 'Artículo 21', 'Artículo 22', 'Artículo 23', 'Artículo 24', 'artículo 7', 'artículo 7', 'Artículo 25', 'artículo 4', 'artículo 4', 'Artículo 26', 'Artículo 27', 'Artículo 28', 'Artículo 29', 'artículo 13', 'artículo 15', 'Artículo 29', 'artículo 8', 'Artículo 30', 'Artículo 684', 'artículo 680']

Ley 14.394 - Bien de Familia. Edad de Matrimonio. Ausencia con Presunción de Fallecimiento
Ley 19.724 - Prehorizontalidad
Ley 21.499 - Expropiaciones
Ley 23.091 - Locaciones Urbanas (Ley de Alquileres).
Ley 25.488 - Desalojo por Falta de Pago o Vencimiento de Contrato.
Ley 11.867 - Transmisión de establecimientos comerciales e industriales.
Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
Art. 2: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
Art. 3: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
Art. 4: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
Art. 5: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda invocación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa o del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
Art. 7: El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarce sin la autorización de todos los propietarios.
Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Art. 9: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
Art. 10: Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que le llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El Juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimientos que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Art. 11: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos.
Art. 12: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuera menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
Art. 13: Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Art. 14: No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Casa piso o departamento podrá hipotecarse separadamente y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Art. 15: En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante de los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Art. 17: La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 390 y 2686 del Código Civil.
Art. 18: A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, como así toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Art. 19: El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etcétera.
Art. 20: De forma.
BUENOS AIRES, 14 DE DICIEMBRE DE 1954
LEY DE BIEN DE FAMILIA, EDAD DE MATRIMONIO. AUSENCIA CON PRESUNCION DE FALLECIMIENTO.
BOLETIN OFICIAL - 30/12/1954
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 0058
NRO. DE ART. QUE ESTABLECE LA ENTRADA EN VIGENCIA 0057
FECHA DE ENTRADA EN VIGENCIA 1954 03 30
DEROGA ART 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13 POR ART
12 LEY 22278 BO 28/8/1980.
TEXTO ART 19 CONFORME MODIFICACION (INCISO 3 SUSTITUIDO POR
ART 12 LEY 23264 (B.O. 23-10-85)
ANTECEDENTES ART 1 SUSTITUIDO POR ART 12 D.L. 5286/57 B.O.
23/5/57 Y MODIFICADO POR ART 3 L. 21338 (VIGENCIA ESPECIAL POR
SU ART 6 REGIRA A PARTIR DEL 16/7/76) B.O. 1/7/76
ANTECEDENTES ART 2 SUSTITUIDO POR ART 13 D.L. 5286/57 B.O.
23/5/57
ANTECEDENTES ART 3 MODIFICADO POR ART 3 LEY 21338 (VIGENCIA
ESPECIAL POR SU ART 6 REGIRA A PARTIR DEL 16/7/76) B.O. 1/7/76
ANTECEDENTES ART 4 SUSTITUIDO POR ART 14 D.L. 5286/57 B.O.
ANTECEDENTES ART 5 SUSTITUIDO POR ART 15 D.L. 5286/57 B.O.
23/5/57, Y MODIFICADO POR ART 3 L. 21338 (VIGENCIA ESPECIAL
POR SU ART 6, REGIRA A PARTIR DEL 16/7/76) B.O. 1/7/76
ANTECEDENTES ART 7 SUSTITUIDO POR ART 16 D.L. 5286/57 B.O.
ANTECEDENTES ART 8 SUSTITUIDO POR ART 17 D.L. 5286/57 B.O.
POR SU ART 6, REGIRA A PARTIR DEL 16/7/76 B.O. 1/7/76
ANTECEDENTES ART 9 MODIFICADO POR ART 3 LEY 21338 (VIGENCIA
ANTECEDENTES ART 10 MODIFICADO POR ART 3 LEY 21338 (VIGENCIA
ESPECIAL POR SU ART 6 REGIRA A PARTIR DEL 16/7/76)
ANTECEDENTES ART 11 SUSTITUIDO POR ART 18 D.L. 5286/57 B.O.
ANTECEDENTES ART 13 SUSTITUIDO POR ART 19 D.L. 5286/57 B.O.
ANTECEDENTES ART 31 CONFORME MODIFICACION (DECLARASE EN
SUSPENSO HASTA TANTO SE ADOPTE SANCION DEFINITIVA SOBRE EL
PROBLEMA DEL DIVORCIO EN CUANTO HABILITA PARA CONTRAER NUEVO
MATRIMONIO A LAS PERSONAS DIVORCIADAS A QUE EL TEXTO SE
REFIERE) POR ART 1 D.L. 4070/56 (B.O. 7/3/56)
OBSERVACION ART 14 : VER ART. 3 L. 22.777 (B.O. 12-4-83); VER
ART 166 INCISO 5 LEY 340 CONFORME MODIFICACION LEY 23515 (B.O.
12-6-87)
V (artículos 34 al 50)
Art. 34. Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.
Art. 35. La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente.
Art. 36. A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituída por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.
Art. 37. El "bien de familia" no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuese incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia.
Art. 38. El "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.
Art. 39. Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la
familia. En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por ciento de los frutos.
Art. 40. El "bien de familia" estará exento del impuesto a las trasmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la trasmisión.
Art. 41. El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas).
Art. 42. La inscripción del "bien de familia" se gestionará, en jurisdicción nacional, ante la autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo nacional. En lo que atañe a inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia para intervenir en la gestión.
Art. 43. El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el artículo 36.
Art. 44. Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un "bien de familia", el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripción podrá ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez.
Art. 45. No podrá constituirse más de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituído en primer término.
Art. 46. Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del "bien de familia" estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.
Art. 47. La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del "bien de familia". Si ello no obstante, los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial.
Art. 48. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.
Art. 49. Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el Registro Inmobiliario: a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido; b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituído por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar; c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes; d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios; e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.
Art. 50. Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional, denieguen la inscripción del "bien de familia" o decidan controversias referentes a su desafectación, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación ante el juez de lo civil en turno.
VI (artículos 51 al 58)
Art. 51. Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cunado ese tiempo exceda los diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste. El juez podrá autorizar la división, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.
Art. 52. Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiere herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendrá efecto hasta la homologación judicial. Estos convenios podrán renovarse al término del lapso establecido.
Art. 53. Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, de otra índole tal que constituya una unidad económica, el conyúge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años. A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión. Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente. Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construída o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
Art. 54. La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su inscripción en el registro respectivo
Art. 55. Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor.
Art. 56. En los casos de indivisión de bienes hereditarios situados en la Capital Federal o territorios nacionales, la Dirección General Impositiva, a pedido de los interesados, acordará plazos especiales para el ingreso de impuesto a la trasmisión gratuita de bienes, sin interés, con o sin fianza, los que en ningún caso excederán del término fijado a la indivisión ni de cinco años, si dicho término fuera mayor. Si la división de la herencia tuviere lugar antes de que transcurran los plazos indicados, éstos se considerarán vencidos y el saldo de impuesto que se adeudare deberá ingresarse dentro del mes siguiente a aquel en el cual se hubiere producido la división. El Poder Ejecutivo nacional gestionará de los gobiernos provinciales el otorgamiento de franquicias análogas a las establecidas en este artículo.
Art. 57. La presente ley comenzará a regir a los noventa días de su publicación, quedando a partir de entonces derogados los artículos 36, 37, 38 y 39 del Código Penal y todas las disposiciones que y en cuanto se opusieron a ella.
Art. 58. Comuníquese al Poder Ejecutivo.
TEISAIRE - Reales - BENITEZ - Oliver
Boletín Oficial 13-4-72 Art. 1: Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
Art. 2: En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:
ículo 3 de esta ley.
Art. 3: Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:
Art. 4: La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida.
Efectos: La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6 y 7. Enajenación del inmueble: La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12.
Art. 5: El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificación de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3.
Art. 7: La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2, cuando se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de los diez (10) días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Art. 8: El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:
Art. 9: Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
Art. 10: El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:
a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación de los elementos enumerados en el artículo 3 y de las escrituras de hipoteca;
Art. 11: Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:
Art. 12: El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.
Art. 13: Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:
ón prevista en el inciso c) del artículo 2.
Art. 14: Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles.
Art. 15: Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.
Art. 16:Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.
Art. 17: La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Art. 18: La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad.
Art. 19:Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario:
Art. 20:La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitará por vía sumarísima.
Art. 21:Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.
Art. 22: Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas. Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la que debiere al propietario.
Art. 23: Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando ésta liberada de ese gravamen. A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisión.
Art. 24: En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:
Art. 25: Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión.
Art. 26: Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración.
Art. 27: A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el quince (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trámite sumario, designar en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.
Art. 28: Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3, inciso e).
Art. 29: Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32.
Art. 30: Si la obra se paralizare durante más de seis (6) meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del proceso sumario.
Art. 31: Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el diez (10) por ciento del valor inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél. La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo 1204 del Código Civil.
Art. 32: (Derogado por la ley 20.509)
Art. 33: (Derogado por la ley 20.509)
Art. 34:Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del escribano a cargo del Registro Notarial donde se haya otorgado la escritura de afectación.
Art. 35: En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado a:
b) En el caso del artículo 6, último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehaciente de la inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto;
Art. 36: A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad Inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberán ingresar en aquéllos los contratos que hubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.
Art. 37:Derógase el decreto ley 9.032/63.
7. La declaración de utilidad pública podrá comprender no solamente los bienes que sean necesarios para lograr tal finalidad, sino también todos aquellos cuya razonable utilización en base a planos y proyectos específicos convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se justifique que las ventajas estimadas serán utilizadas concretamente en la ejecución del programa que motivó la declaración de utilidad pública. 8. Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble. En los terrenos urbanos se considerarán sobrantes inadecuados los que por causa de la expropiación quedaren con frente, fondo o superficie inferiores a lo autorizado para edificar por las ordenanzas o usos locales. Tratándose de inmuebles rurales, en cada caso serán determinadas las superficies inadecuadas, teniendo en cuenta la explotación efectuada por el expropiado.
10. La indemnización sólo comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiación. No se tomarán en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se pagará lucro cesante. Integrarán la indemnización el importe que correspondiere por depreciación de la moneda y el de los respectivos intereses.
12. La indemnización se pagará en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se efectúe en otra especie de valor. 13. Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro de los valores máximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación para los bienes inmuebles, o las oficinas técnicas competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que no sean inmuebles. Tratándose de inmuebles el valor máximo estimado será incrementado automáticamente y por todo concepto en un diez por ciento.
Las maquinarias instaladas o adheridas al inmueble que se expropiará, se tasarán conforme a lo establecido para los bienes que no sean inmuebles. 16. No se considerarán válidos, respecto al expropiante, los contratos celebrados por el propietario con posterioridad a la vigencia de la ley que declaró afectado el bien a expropiación y que impliquen la constitución de algún derecho relativo al bien.
En tal caso los intereses se liquidarán a la tasa del seis por ciento anual, desde el momento de la desposesión hasta el del pago, sobre el total de la indemnización o sobre la diferencia, según corresponda. Los rubros que compongan la indemnización no estarán sujetos al pago de impuesto o gravamen alguno.
Los juicios en que la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires sea parte, tramitarán ante la Justicia Nacional en lo Civil de la Capital Federal. 22. Si se tratare de bienes inmuebles, el expropiante deberá consignar ante el juez respectivo el importe de la valuación que al efecto hubiere practicado el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Efectuada dicha consignación, el juez le otorgará la posesión del bien. 23. El expropiado podrá retirar la suma depositada previa justificación de su dominio, que el bien no reconoce hipoteca u otro derecho real y que no está embargado ni pesan sobre él restricciones a la libre disposición de sus bienes.
Será de aplicación, en lo pertinente, lo establecido en el artículo 23. 26. Otorgada la posesión judicial del bien, quedarán los arrendamientos, acordándose a los ocupantes un plazo de treinta días para su desalojo, que el expropiante podrá prorrogar cuando a su juicio existan justas razones que así lo aconsejen.
27. La acción emergente de cualquier perjuicio que se irrogase a terceros por contratos de locación u otros que tuvieren celebrados con el propietario, se ventilará en juicio por separado. 28. Ninguna acción de terceros podrá impedir la expropiación ni sus efectos. Los derechos del reclamante se considerarán transferidos de la cosa a su precio o a la indemnización, quedando aquélla libre de todo gravamen. 29. El expropiante podrá desistir de la acción promovida en tanto la expropiación no haya quedado perfeccionada. Las costas serán a su cargo. Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la indemnización. 30. Es improcedente la caducidad de la instancia cuando en el juicio el expropiante haya tomado posesión del bien y el expropiado sólo cuestionare el monto de la indemnización.
33. Se tendrá por abandonada la expropiación -salvo disposición expresa de ley especial- si el expropiante no promueve el juicio dentro de los dos años de vigencia de la ley que la autorice, cuando se trate de llevarla a cabo sobre bienes individualmente determinados; de cinco años, cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una zona determinada; y de diez años cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeración genérica. No regirá la disposición precedente en los casos en que las leyes orgánicas de las municipalidades autoricen a éstas a expropiar la porción de los inmuebles afectados a rectificaciones o ensanches de calles y ochavas, en virtud de las ordenanzas respectivas.
35. Procede la acción de retrocesión cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos años computados desde que la expropiación quedó perfeccionada en la forma prevista en el artículo 29. 36. Se entenderá que no hubo cambio de destino cuando el acordado al bien mantenga conexidad, interdependencia o correlación con el especifícamente previsto en la ley.
37. La retrocesión también procede en los supuestos en que el bien hubiere salido del patrimonio de su titular por el procedimiento de avenimiento. 38. La retrocesión no sólo podrá lograrse por acción judicial, sino también mediante avenimiento o gestión administrativa. 39. Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencionado en el artículo 35, a efectos de la acción de retrocesión el expropiado deberá intimar fehacientemente al expropiante para que le asigne al bien el destino que motivó la expropiación, transcurridos seis meses desde esa intimación sin que el expropiante le asignara al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los respectivos trabajos, los que deberá mantener conforme a los planes de obra aprobados, la acción de retrocesión quedará expedita, sin necesidad de reclamo administrativo previo. Si al bien se le hubiere dado un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria, deberá formularse el reclamo administrativo previo. 40. Si el bien expropiado hubiera cumplido la finalidad que motivó la expropiación, y por esa circunstancia quedare desvinculado de aquella finalidad, la retrocesión será improcedente.
43. Cuando la expropiación se hubiere llevado a cabo mediante avenimiento, la acción de retrocesión deberá promoverse ante el juez que debería haber entendido en el caso de que hubiere existido un juicio de expropiación. 44. Si la expropiación se hubiere efectuado mediante juicio, la demanda de retrocesión debe radicarse ante el mismo juzgado que intervino en el juicio de expropiación;
46. La retrocesión podrá ser demandada contra el expropiante, o contra éste y los terceros a quienes hubiere sido transferido el bien. 47. El procedimiento aplicable en el juicio de retrocesión, y la naturaleza de la litis, serán los establecidos para el juicio de expropiación. 48. Si en la sentencia se hiciere lugar a la acción, deberá establecerse la suma que debe reintegrar el accionante por retrocesión y el plazo en que ha de hacerlo; asimismo se establecerá el plazo en que el expropiante debe devolver el bien expropiado.
54. En el juicio de expropiación irregular los valores indemnizables serán fijados en la misma forma prevista para el juicio de expropiación regular, contemplada en el artículo 10 y siguientes de la presente ley. 55. Las normas del procedimiento judicial establecidas para la expropiación regular, rigen también para la expropiación irregular, en cuando fueren aplicables.
58. La ocupación temporánea puede responder a una necesidad anormal, urgente, imperiosa o súbita, o a una necesidad normal no inminente. 59. La ocupación temporánea anormal, puede ser dispuesta directamente por la autoridad administrativa, y no dará lugar a indemnización alguna, salvo la reparación de los daños o deterioros que se causaren a la cosa o el pago de daños y perjuicios debidos por el uso posterior de la cosa en menesteres ajenos a los que estrictamente determinaron su ocupación. 60. Ninguna ocupación temporánea anormal tendrá mayor duración que el lapso estrictamente necesario para satisfacer la respectiva necesidad. 61. La ocupación temporánea por razones normales, previa declaración legal de utilidad pública podrá establecerse por avenimiento; de lo contrario deberá ser dispuesta por la autoridad judicial, a requerimiento de la Administración Pública.
62. La ocupación temporánea normal apareja indemnización, siendo aplicables en subsidio las reglas vigentes en materia de expropiación. La indemnización a que se refiere el presente artículo comprenderá el valor del uso y los daños y perjuicios ocasionados al bien o cosa ocupados, así como también el valor de los materiales que hubiesen debido extraerse necesaria e indispensablemente con motivo de la ocupación. 63. El bien ocupado no podrá tener otro destino que el que motivó su ocupación.
64. Ninguna ocupación temporánea normal puede durar más de dos años; vencido este lapso, el propietario intimará fehacientemente la devolución del bien. Transcurridos treinta días desde dicha intimación sin que el bien hubiere sido devuelto, el propietario podrá exigir la expropiación del mismo, promoviendo una acción de expropiación irregular. 65. El procedimiento judicial establecido para el juicio de expropiación es aplicable, en lo pertinente, al juicio de ocupación temporánea normal. 66. Sin conformidad del propietario, el ocupante temporáneo de un bien o cosa no puede alterar la sustancia del mismo ni extraer o utilizar de éste elementos que lo integren, sin perjuicio del supuesto previsto en el artículo 62, última parte.
67. Si la ocupación temporánea afectase a terceros, los derechos de éstos se harán valer sobre el importe de la indemnización. 68. Las cuestiones judiciales que promoviese el propietario del bien ocupado están exentas de reclamación administrativa previa. 69. La acción del propietario del bien ocupado para exigir el pago de la indemnización prescribe a los cinco años computados desde que el ocupante tomó posesión del bien.
71. Todo aquel que, a título de propietario, de simple poseedor, o a mérito de cualquier otro título, resistiere de hecho la ejecución de los estudios u operaciones técnicas que en virtud de la presente ley del Estado (*), se hará pasible de una multa de mil pesos ($ 1.000) a cien mil pesos ($ 100.000), al arbitrio del juez, quien procederá a su aplicación, previo informe sumarísimo del hecho, sin perjuicio de oír al imputado y resolver como corresponda. La multa se exigirá por vía ejecutiva. 72. La presente ley se aplicará exclusivamente a las causas que se inicien a partir de su vigencia. No obstante, en los juicios en trámite el expropiante podrá proponer la adquisición del bien por vía de avenimiento en la forma prevista en el artículo 13.
LEY DE ALQUILERES N 23.091
Sancionada: 20/IX/1984
Promulgada: 9/X/1984
Artículo 1: Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.
Artículo 2: Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Artículo 3: Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
Artículo 4: Fianzas o depósitos en garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.
Artículo 5: Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
De las locaciones destinadas a vivienda
Artículo 6: Períodos de pago. El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.
Artículo 7: Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
Artículo 8: Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Artículo 9: Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
De la promoción de locaciones destinadas a vivienda
Artículo 10: Creación y características. Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas a vivienda, con las siguientes características:
c) El plazo mínimo de la locación será de tres años;
d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de Locación, con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo cubrirá al grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el locatario;
f) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema deberán ser las comprendidas en las características de común o económica de la resolución 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo;
Artículo 11: Beneficios impositivos. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas características al presente régimen de promoción, gozarán de los beneficios impositivos que en cada caso se establezcan.
Para la calificación de vivienda común o económica a la que se hace referencia en la presente ley, deberá atenerse a las disposiciones de la resolución 368/76 dictada por la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Artículo 12: Destino de las inversiones. Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo precedente en materia de inversiones deberán cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las inversiones deberán destinarse a:
3) La compra de unidades de vivienda concluidas o en construcción al momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente régimen o hubieran gozado de los conferidos por la ley 21.771.
Artículo 13: Beneficios. Los beneficios a que se refiere el artículo 11 para el caso de inversiones en inmuebles son los siguientes:
a) En la liquidación del Impuesto a las Ganancias podrán deducirse:
1) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno.
2) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminación de las construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para la realización de las mejoras contempladas en el artículo 12 inciso a) apartado 2.
3) Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal correspondiente en la compra de unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el caso de viviendas en construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no obstará a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan para la terminación de las unidades de vivienda y su infraestructura.
A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas últimas se fijará teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal vigente al momento de la adquisición. Si se desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá, salvo prueba en contrario, que estas últimas representan el sesenta y seis por ciento (66%) del precio de compra, proporción que se elevará al ochenta por ciento (80%) en el caso de inmuebles comprendidos en el régimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizontal.
No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley o que hubieren gozado de los conferidos por la ley 21.771. Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra de los inmuebles y en su caso, en la adquisición de los bienes y en la locación de los servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios profesionales. A los fines indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a todas aquellas obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda, estén destinadas a hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de agua, desag�es cloacales y pluviales, energía eléctrica, gas y teléfono, como asimismo, el acceso a las unidades de vivienda.
No se considerarán como infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrialización o comercialización de bienes o servicio y construcción de caminos que no sean calles urbanas.
b) En el Impuesto a las Ganancias, exención de la ganancia neta originada en la locación de las unidades.
Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el primer párrafo in fine del artículo 73 de la ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en 1977 y sus modificaciones);
c) En los Impuestos sobre los Capitales y sobre el Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda, terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable, respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran corresponder;
d) En el Impuesto de Sellos quedan exentos los contratos de locación de los Inmuebles, sus prórrogas y cesiones o transferencias;
e) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura quedan excluidos de la limitación prevista en la primera parte del artículo 13 de la ley respectiva.
Artículo 14: Facultades de reducción o eximición. Facúltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente régimen de promoción. " Hoy "Gobierno Autónomo de" y Provincia, respectivamente."
Artículo 15: Otros beneficios tributarios. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con características de vivienda común o económica, no comprendidos en el inciso a) del artículo 12, a locación de vivienda familiar permanente, gozarán de los beneficios impositivos previstos en los incisos b), c) y d) del artículo 13.
Tratándose de unidades nuevas y sin uso podrán, asimismo, gozar:
a) De una deducción en la liquidación del Impuesto a las Ganancias del veinticinco por ciento (25%) de las sumas efectivamente invertidas en su construcción o compra excluido el valor del terreno, con más la actualización que correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3) del inciso a) del artículo 13;
b) del beneficio a que se refiere el inciso e) del artículo 13.
Artículo 16: Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 13 y 15. Para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 13 y 15 precedentes se requiere:
a) Las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a título de locación efectiva por un período mínimo de setenta y dos meses consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis meses, dentro del término de ocho años, contados a partir de la formalización del primer contrato de locación de cada unidad;
b) El primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 120 días posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de los mismos, y tratándose de los comprendidos en el artículo 15, aquél de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de inmuebles ocupados, en que el plazo se computará a partir de su efectiva desocupación;
c) Los arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación;
d) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según el índice de actualización elaborado por los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un veinte por ciento (20%) no acumulativo;
e) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro con las características referidas en el inciso d) del artículo 10 de la presente ley;
f) Las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro años posteriores al acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción.
Artículo 17: Sanción por incumplimiento. De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con su actualización respectiva; dicha actualización deberá calcularse teniendo en cuenta la variación en el índice de precios al por mayor nivel general producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro ello sin perjuicio de la aplicación de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las normas de la ley 11.683 citada en el párrafo anterior.
Artículo 18: Transferencia de unidades. En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de la presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el artículo 16 inciso a), ya sea que la misma fuera voluntaria, por ejecución de crédito contra el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podrá continuar a aquél en los beneficios y obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En este caso, la comunicación de la transferencia deberá efectuarse en la forma y condiciones que establezca la reglamentación de la presente ley, y sólo cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de los beneficios y obligaciones relacionados con esta ley.
El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor hará pasible a éste del reintegro prescripto en el artículo 17 y de la obligación de abonar los gravámenes dejados de ingresar por el o los transmitentes desde el comienzo de la utilización de los beneficios con las actualizaciones que correspondan de acuerdo con las disposiciones de la ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo VII, Título I, de la misma ley.
En el caso que el sucesor no desee continuar acogido al régimen de la presente ley deberá manifestar, en forma expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio sucesorio, acompañándose las constancias pertinentes en la comunicación a que se refiere el párrafo anterior. En estos casos el transmitente deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado artículo 17 de la presente ley con más las actualizaciones pertinentes, sin perjuicio de la aplicación en caso de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones).
Artículo 19: Limitación. Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.
Artículo 20: Régimen impositivo. Serán aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo establecido por la presente ley, las disposiciones que determinan la ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones).
Artículo 21: Viviendas deshabitadas. Facúltase al Municipio de la ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.
Artículo 22: Adhesión. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.
Artículo 23: Subsidio. Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 días, el Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social, arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de vencimiento, siempre que se tratare de vivienda común o económica según lo establecido por la Resolución N 368/76 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Artículo 24: Declaración a los efectos del artículo 7 de la ley 20.221. Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo anterior se considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de interés nacional a los efectos del segundo párrafo del artículo 7 de la ley 20.221 y sus modificaciones.
Artículo 25: Modificación al artículo 4 de la ley 22.916. Sustitúyese el primer párrafo del artículo 4 de la ley 22.916, por el siguiente:
Artículo 26: De la prioridad de los planes de vivienda. Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley tendrán preferencia de venta y adjudicación sobre los planes de vivienda que realice el Estado Nacional a través del FO.NA.VI., los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.
Artículo 27: Locación encubierta. Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia.
Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de dicha autorización comercial.
Artículo 28: Reglamentación. El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de la presente ley dentro de los sesenta (60) días de su promulgación.
Artículo 29: Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.
Los beneficios impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan al régimen de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad de que los previstos por los incisos b), c) y d) del artículo 13, tendrán efecto por el término de afectación del inmueble al régimen promocional y los de su inciso e) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, haciéndose extensiva esta salvedad al artículo 15.
Artículo 29 bis.- La disposición contenida en el artículo 8 resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley. " NOTA: Art. incorporado por ley 24.808, sancionada el 23/IV/97 y promulgada el l4/V/97, publicada en el B.O. el 20/5/97".
Artículo 30: Comuníquese, etc-
Ley 25.488 - Desalojo por Falta de Pago o Vencimiento de Contrato
Sancionada: Octubre 24 de 2001.
Promulgada de Hecho: Noviembre 19 de 2001.
Artículo 684 bis. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato.
Desocupación inmediata.
En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte.
La nueva modificación del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha introducido cambios en materia de juicio de desalojo.
El Código Procesal en su texto original nos dice en su articulo 680 bis que "en los casos en que la acción de desalojo se dirija contra instruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar". Con la modificación, el nuevo art. 684 bis establece que el actor amplia la posibilidad de obtener la desocupación inmediata, bajo caución real, en los casos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato. Pero si se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución, se le impondrá una multa de hasta $20.000 en favor de la contraparte.
La ampliación de los casos en los que se puede pedir la desocupación inmediata del inmueble es un beneficio para el actor que no tiene precedentes. Con el sistema anterior el demandado contaba con el plazo de duración del proceso, que tramitaba por la vía del proceso sumario, siendo el plazo de duración del pleito incierto y permitiendo por parte del locatario maniobras dilatorias, con el evidente perjuicio para el actor. Además esta reforma produce el efecto desalentador para el inquilino u ocupante, que incumpla sus obligaciones, ya que será obligado a dejar el inmueble en cuestión, en un muy breve plazo.
Se incorpora además el articulo 680 ter. que contempla que en los casos de desalojo que se fundaren en falta de pago, vencimiento de contrato, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto y en los casos en que la acción se dirija contra intruso, el Juez deberá realizar antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial.
Es decir, con este nuevo procedimiento el locador de un inmueble puede, previa caucion (deposito en una cuenta judicial de una suma de dinero determinada por el juez), pedir la inmediata desocupación del inmueble. Asimismo el juez procederá a realizar un reconocimiento judicial en el inmueble, donde luego de verificados los hechos y notificado al locatario del tramite de desalojo iniciado contra él, ordenara su inmediata desocupación. Si en el caso de que el Juez constatara que el locador incurrió en algún engaño u ocultamiento de documentos que contemplen la relación locativa o el pago de alquileres, podrá, de considerarlo pertinente, ejecutarle la caucion y aplicarle una multa en favor del demandado de hasta $20.000.
Esta nueva modificación es aplicable solamente en el ámbito de Capital Federal y comenzara a regir a partir del 22 de mayo de 2002. Se aplicara tanto a los juicios que se inicien a partir de esa fecha, como también a los ya iniciados y que se encuentren en tramite.
No obstante la claridad del texto legal analizado, deberemos esperar los primeros fallos en los que se aplique para saber el alcance que le darán nuestros jueces en casos concretos.
Nicolás Cermesoni, Eduardo Fiorani, Gonzalo Felices.
Ley 11.867 - Transmisión de establecimientos comerciales e industriales
Art. 1: Decláranse elementos constitutivos de un establecimiento comercial o fondo de comercio, a los efectos de su transmisión por cualquier título: las instalaciones, existencias en mercaderías, nombre y enseña comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invención, las marcas de fábrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o artística.
Art. 2: Toda transmisión por venta o cualquier otro título oneroso o gratuito de un establecimiento comercial o industrial, bien se trate de enajenación directa y privada, o en público remate, sólo podrá efectuarse válidamente con relación a terceros previo anuncio durante cinco días en el Boletín Oficial de la Capital Federal o provincia respectiva y en uno o más diarios o periódicos del lugar en que funcione el establecimiento, debiendo indicarse la clase y ubicación del negocio, nombre y domicilio del vendedor y del comprador, y en caso que interviniesen, el del rematador y el del escribano con cuya actuación se realiza el acto.
Art. 3: El enajenante entregará en todos los casos al presunto adquirente una nota firmada, enunciativa de los créditos adeudados, con nombres y domicilios de los acreedores, monto de los créditos y fechas de vencimientos si los hay, créditos por los que se podrá solicitar de inmediato las medidas autorizadas por el art. 4, a pesar de los plazos a que puedan estar subordinados, salvo el caso de la conformidad de los acreedores en la negociación.
Art. 4: El documento de transmisión sólo podrá firmarse después de transcurridos diez días desde la última publicación, y hasta ese momento, los acreedores afectados por la transferencia, podrán notificar su oposición al comprador en el domicilio denunciado en la publicación, o al rematador o escribano que intervengan en el acto, reclamando la retención del importe de sus respectivos créditos y el depósito, en cuenta especial en el banco correspondiente, de las sumas necesarias para el pago.
Este derecho podrá ser ejercitado tanto por los acreedores reconocidos en la nota a que se refiere el artículo anterior, como por los omitidos en ella que presentaren los títulos de sus créditos o acreditaren la existencia de ellos por asientos llevados con arreglo a las prescripciones del Código de Comercio. Pasado el término señalado por el art. 5, sin efectuarse embargo, las sumas depositadas podrán ser retiradas por el depositante.
Art. 5: El comprador, rematador o escribano, deberán efectuar esa retención y el depósito y mantenerla por el término de 20 días, a fin de que los presuntos acreedores puedan obtener el embargo judicial.
Art. 6: En los casos en que el crédito del oponente fuera cuestionable, el anterior propietario podrá pedir al juez que se le autorice para recibir el precio del adquirente, ofreciendo caución bastante para responder a ése o esos créditos.
Art. 7: Transcurrido el plazo que señala el art. 4 sin mediar oposición, o cumpliéndose, si se hubiera producido, las disposiciones del art. 5, podrá otorgarse válidamente el documento de venta, el que, para producir efecto con relación a terceros, deberá extenderse por escrito e inscribirse dentro de diez días en el Registro Público de Comercio o en un registro especial creado al efecto.
Art. 8: No podrá efectuarse ninguna enajenación de un establecimiento comercial o industrial por un precio inferior al de los créditos constitutivos del pasivo confesado por el vendedor, más el importe de los créditos no confesados por el vendedor, pero cuyos titulares hubieran hecho la oposición autorizada por el art. 4 salvo el caso de conformidad de la totalidad de los acreedores.
Estos créditos deben proceder de mercaderías u otros efectos suministrados al negocio o de los gastos generales del mismo.
Art. 9: A los efectos determinados en el artículo anterior, se presumen simuladas iuris et de iure las entregas que aparezcan efectuadas a cuenta o como seña que hubiere hecho el comprador al vendedor y en cuanto ellas puedan perjudicar a los acreedores.
Art. 10: En los casos en que la enajenación se realice bajo la forma de ventas en block o fraccionadas de las existencias, en remate público, el martillero deberá levantar previamente inventario y anunciar el remate en la forma establecida por el art. 2, ajustándose a las obligaciones señaladas en los arts. 4 y 5 en el caso de notificársele oposición.
En caso de que el producto del remate no alcance a cubrir la suma a retener, el rematador depositará en el banco destinado a recibir los depósitos judiciales, en cuenta especial el producto total de la subasta, previa deducción de la comisión y gastos que no podrán exceder del 15 por ciento de ese producto.
Si habiendo oposición el rematador hiciera pagos o entregas al vendedor, quedará obligado solidariamente con éste respecto de los acreedores, hasta el importe de la suma que hubiera aplicado a tales objetos.
Art. 11: Las omisiones o transgresiones a lo establecido en esta ley, harán responsables solidariamente al comprador, vendedor, martillero o escribano que las hubieran cometido, por el importe de los créditos que resulten impagos, como consecuencia de aquéllas y hasta el monto del precio de lo vendido.
Art. 12: El Registro Público de Comercio o el especial que se organice, llevará los libros correspondientes para la inscripción de las transmisiones de establecimientos comerciales e industriales, cobrando a ese efecto los derechos que determinen las leyes de impuestos.
Art. 13: Comuníquese, etcétera.