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Timestamp: 2018-10-19 16:19:37
Document Index: 89701984

Matched Legal Cases: ['Art. 157', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 157', 'BGE', 'Art. 277', 'Art. 157', 'Art. 157', 'Art. 273', 'Art. 157', 'Art. 20']

34. Urteil des Kassationshofes vom 12. Juli 1966 i.S. Schmitt gegen Staatsanwaltschaft des Kantons Basel-Stadt.
Art. 157 num. 1 cpv. 1 CP.
Canoni locatizi usurari:
a) La manifesta disproporzione (consid. 1).
b) Lo stato di bisogno (consid. 2).
c) Lo sfruttamento (consid. 3).
Am 25. Juli 1963 verkaufte Hugo Müller die Aktien der Camugio AG für Fr. 1'380,000.-- der Valorima AG, vertreten durch den Beschwerdeführer Karl Schmitt. Einschliesslich der von der Valorima übernommenen Hypotheken, Kosten,
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Gebühren und Steuern stellte sich der Gestehungspreis auf rund Fr. 3'200,000.--. Die Mittel beschaffte sich die Valorima AG grösstenteils durch Darlehen, die durch Grundpfandrechte im III., IV. und V. Rang sichergestellt wurden.
Dem marktgemässen Mietertrag von ursprünglich rund Fr. 110'000.-- entsprach somit am 1. April 1964 nach dem Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen ein "gemeiner" Mietwert, wie ihn die Vorinstanz nennt, von rund Fr. 125'000.--. Dann stand aber der Betrag von Fr. 195'000.--, auf den die Mietzinse damals erhöht wurden, zu den Leistungen der Vermieterin in einem offenbaren Missverhältnis. Offenbar ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann, wenn es in grober Weise gegen die Masstäbe des anständigen Verkehrs verstösst, wenn die Grenzen dessen, was unter Berücksichtigung aller Umstände im Verkehr üblich ist und als angemessen gilt, erheblich überschritten sind. Das Missverhältnis muss, wie andere Gesetzgebungen sich ausdrücken, ein auffälliges
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sein, es muss nach dem vielzitierten Worte von BINDING (Bes. Teil I 458) sich jedem Kundigen als solches aufdrängen. Das trifft bei der Erhöhung der Mietzinse auf Fr. 195'000.-- gegenüber einem für vergleichbare Wohnungen durchschnittlich bezahlten Gesamtbetrage von Fr. 125'000 unzweifelhaft zu.
Zu Unrecht wendet der Beschwerdeführer auch ein, dass eine Erhöhung der Mietzinse seit Aufhebung der Mietpreiskontrolle um jährlich 5% zulässig gewesen wäre und diese sukzessiven Aufschläge total einen höhern Betrag ergeben hätten als den beanstandeten. Er scheint damit auf die Aufschläge anspielen zu wollen, welche für die unter Mietzinskontrolle stehenden Wohnungen bewilligt wurden. Diese betrugen aber laut Auskunft der eidgenössischen Mietpreiskontrolle seit Ende 1951, als die höchstzulässigen Mietzinse der drei Liegenschaften auf Fr. 111'450.-- festgesetzt worden waren, insgesamt nur
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22% (1954, 1957 und 1961 je 5%, 1963 7%) bzw. rund 24% (da die Erhöhungen jeweils auf der Grundlage der früher bewilligten Aufschläge zu berechnen waren), was für die drei Liegenschaften rund Fr. 27'000.-- ausgemacht und einen Höchstbetrag von nicht einmal Fr. 140'000.-- ergeben hätte. Auch wenn man in Betracht zieht, dass die drei Liegenschaften der Mietpreiskontrolle nicht mehr unterstanden, so wären jedoch jährliche Erhöhungen um 5% selbstverständlich nur solange zulässig gewesen, als sie nicht im Ergebnis zu einem offenbaren Missverhältnis zwischen den geforderten und den marktgerechten Mietzinsen führten.
Am offenbaren Missverhältnis zwischen dem Marktwert der Wohnungen und den verlangten Mietzinsen ändert auch der Preis von Fr. 3'200,000.-- nichts, auf den die Camugio-Aktien die Valorima AG beim Kauf im Juli 1963 zu stehen kamen. Gewiss ist das Verhältnis nach den gesamten Umständen zu bewerten, und dazu gehört grundsätzlich auch der Gestehungspreis der eigenen Leistung. Dabei wäre an sich unerheblich, dass Eigentümerin der Liegenschaften die Camugio AG blieb und nur ihre Aktien die Hand wechselten. Massgebend sind die wirtschaftlichen Verhältnisse, nicht die Rechtsformen des Erwerbes. Der - direkte oder indirekte - Erwerber einer Liegenschaft entgeht aber der Anwendung von Art. 157 StGB nicht dadurch, dass er einen nach dem marktgemässen Mietertrag übersetzten Preis dafür bezahlt, um dann entsprechend diesem Preis die Mietzinse in einem Umfange zu erhöhen, der zum Wert der Wohnungen in keinem anständigen Verhältnis mehr steht. Wie das Strafgericht mit Recht ausführt, wären damit der Steigerung der Mietzinse praktisch keine Grenzen gesetzt, könnte doch der Erwerber der Liegenschaft, um auf
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seine Rechnung zu kommen, jeden beliebigen Kaufpreis durch entsprechende Mietzinserhöhungen ausgleichen.
DTF: 82 IV 147, 82 IV 150
Articolo: Art. 277 bis Abs. 1 BStP, Art. 157 Ziff. 1 StGB, Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB, Art. 273 Abs. 1 lit. b BStP seguito... , Art. 157 StGB, Art. 20 StGB