Source: https://www.rks.immo/verwalter-abc.html
Timestamp: 2020-02-29 02:42:16
Document Index: 320345984

Matched Legal Cases: ['§ 29', '§ 25', '§ 25', '§ 741', '§ 742', '§ 747', '§ 35', '§ 21', '§ 5', '§ 3', '§ 14']

Verwalter ABC - RKS Immobilienmanagement GmbH - Hausverwaltung und Immobilien Tübingen
... ein kleines Nachschlagewerk rund um den Verwalter-Alltag
ein Service Ihrer RKS
Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde genehmigte Bauzeichnung im Maßstab 1:100, aus der die einzelnen Wohnungen ersichtlich sind (Gebäudeaufteilung).
Weiter müssen daraus Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sein. Auch dieser Aufteilungsplan ist dem Grundbuchamt vorzulegen.
Auflassung/Auflassungsvormerkung:
Damit das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden kann, bedarf es der Einigung des Verkäufers und des Erwerbers. Dazu ist die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erforderlich und muß auch vor dem Notar erklärt werden.
Dabei wird vielfach bereits im Kaufvertrag ein Angestellter des Notars bevollmächtigt, die Auflassung zu erklären. Dies erspart den beteiligten einen weiteren Notartermin. Die Auflassungsvormerkung ist ein Mittel zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums und kann dann angewendet werden, wenn der Verkäufer bereits frühzeitig eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung verschiedener Formalitäten als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragen.
Diese können dem Mieter in Rechnung gestellt werden (z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Haftpflichtversicherung für Eigentümer, Hausmeister, Straßenreinigung, Entwässerung, Gartenpflege, Beleuchtung usw.) Diese sind für den Vermieter ein "durchlaufender Posten" und müssen daher bei der Ermittlung der laufend anfallenden Kosten nicht berücksichtigt werden.
Diese können dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden (z.B. Kosten für Verwalter, Mietausfallwagnis, Abschreibungen und Instandhaltungsrücklage). Bei Neubauten rechnet man insoweit mit einer Pauschale von ca. 0,90,-- EUR/qm Wohnfläche pro Monat, während bei Altbauten von mindestens 1,-- EUR/qm Wohnfläche auszugehen ist.
Die Belegprüfung (Rechnungsprüfung) des Verwaltungsbeirats wird in der Praxis von den Beiratsmitgliedern selbst wie auch von Verwaltern und Eigentümern als eine der wichtigsten Aufgaben des Beirats angesehen.
Das WEG enthält in § 29 Abs. 3 die Bestimmung, dass Wirtschaftsplan und Abrechnung vor der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung vom Verwaltungsbeirat geprüft werden sollen. Nähere Bestimmungen über den Umfang der Prüfung ergeben sich aus dem Gesetz jedoch nicht. Die Prüfung richtet sich daher nach allgemeinen Prüfungsgrundsätzen der rechnerischen und sachlichen Richtigkeit.
Die Beschlussfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung ist die Voraussetzung dafür, dass die Teilnehmer der Versammlung wirksame Beschlüsse fassen können. Eine Wohnungseigentümerversammlung ist dann beschlussfähig, „wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.“ (§ 25 Abs. 3 WEG)
Diese Bestimmung des WEG ist abdingbar. Die Beschlussfähigkeit kann beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung anders geregelt sein. Die Beschlussfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung ist durch den Verwalter zu prüfen.
Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig, so wird der Verwalter diese beenden und eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einberufen. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Der Verwalter hat in der Einladung darauf hinzuweisen. (§ 25 Abs. 4 WEG)
Das Bruchteilseigentum ist die Rechtsbeziehung mehrerer Eigentümer mit gleichen oder unterschiedlichen Anteilen an einer Sache (§§ 741 ff BGB). Dem einzelnen Miteigentümer steht an der Sache kein konkreter, sondern lediglich ein ideeller Anteil zu (im Zweifel gleiche Anteile, § 742 BGB), über den er ungehindert verfügen kann (§ 747 BGB).
(ursprünglich aus dem Französischen) ist die Bezeichnung für die Provision, die ein Makler oder Immobilienbüro für die Vermittlung eines Miet-, Pacht- oder Kaufvertrages erhält. Für Immobilien ist die Höhe der Courtage gesetzlich geregelt und wird entweder nach der Höhe des Kaufpreises berechnet oder orientiert sich an der Monatsmiete bei Mietobjekten.
Die Eigentümergemeinschaft ist die Gruppe von einzelnen Eigentümern an einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten. In regelmäßigen Eigentümerversammlungen werden anstehende Themen, die das gemeinschaftlich genutzte Gebäude betreffen, besprochen. Punkte sind z. B. Außengestaltung von Haus und Grundstück, Gartenpflege, Gebühren und Nebenkosten, Renovierung bzw. Sanierung von Gemeinschaftseigentum wie Kellerräumen oder dem Dach, eine gemeinsame Hausverwaltung oder ein Hausmeister-Service. Falls keine externe Hausverwaltung beauftragt ist, ernennt die Eigentümergemeinschaft in der Regel eine Partei aus ihrer Mitte, die z. B. das Hauskonto führt und die Eigentümerversammlungen einberuft.
Grundstückseigentümer werden zur Bezahlung der Erschließungsbeiträge herangezogen. Die Erschließungsbeiträge werden von den Gemeinden erhoben und dienen zur Deckung des Aufwandes für Erschließungsanlagen wie öffentliche Straßen, Wege, Grünanlagen sowie Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (öffentliche Erschließung). Die Höhe der Erschließungsbeiträge ist in einer Satzung der Gemeinde festgelegt.
Die Erschließung bis zu den Grundstücksgrenzen nennt man die "äußere Erschließung", innerhalb der Grundstücksgrenzen spricht man von der "inneren Erschließung". Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung seines Grundstückes besteht nicht.
Die Gebäudeversicherung ist obligatorisch für die Absicherung von eigenen und fremden Personenund Sachschäden, falls die Immobilie beschädigt oder zerstört werden sollte. Dazu gehören Versicherungen gegen Feuer und Löschwasser, Wetter- und Naturereignisse, Einbruch, Haftpflicht und andere Risiken. Im Falle eines Immobilienkaufs sollte man mehrere Angebote bei Versicherungen einholen, um Leistungen und Kosten miteinander vergleichen zu können.
Beim gemeinschaftlichen Eigentum regelt die Eigentümergemeinschaft die Nutzung. Zum Gemeinschaftseigentum zählen: Das gesamte Grundstück (die bebaute und unbebaute Fläche Gebäudeteile die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind (Fundamente, Grund- und Außenmauern, Brandmauern, Fenster, Dach, Schornsteine, Dachbelag usw.)
Anlagen und Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z.B. Gärten, Höfe, Trockenplätze, Aufzüge, Treppenhäuser usw.) Das Verwaltungsvermögen, bestehend aus zum Beispiel: Gemeinschaftlichen Geldern und Verwaltungsgegenständen.
ist die bebaute Fläche, die ein Gebäude in Anspruch nimmt. Sie wird in Quadratmetern (m²) gemessen. Eine andere Maßzahl ist die so genannte Kubatur, die den umbauten Raum im Inneren eines Gebäudes definiert. Sie wird entsprechend in Kubikmetern (m³) gemessen. Eine weitere Maßzahl für Wohneinheiten ist die Wohnfläche in Quadratmetern, die als Grundlage für die Berechnung der Miete dient. Sie bezeichnet den bewohnbaren Raum. Gemeinschafts- und Nutzflächen wie Kellerräume oder Garagen werden davon gesondert ausgewiesen. Ebenfalls gesondert behandelt wird der Raum unter Dachschrägen.
Die Grundsteuer ist für das Eigentum an einem Grundstück zu zahlen und wird jährlich von der zuständigen Kommune erhoben. Die Steuersätze sind von Kommune zu Kommune unterschiedlich.
Die Hausverwaltung wird durch spezialisierte Dienstleistungsunternehmen oder Einzelpersonen angeboten, wobei Leistungen und Preise stark variieren können. Erbrachte Leistungen sind z. B. die Betreuung der Eigentümergemeinschaft und deren Versammlungen, Hausmeistertätigkeiten und Gartenpflege, Winter- und Räumdienste, Beauftragung und Überwachung von Reparaturen oder Sanierungsarbeiten, Erstellung von Abrechnungen und Wirtschaftsplänen.
Rasenmähen und Badrenovieren, Reinigung der Wohnung und Reparatur der Heizung. Alles Arbeiten, die im Privathaushalt anfallen, aber nur zwei davon sind als haushaltsnahe Dienstleistung anzusetzen (Rasenmähen und Reinigung der Wohnung), zwei hingegen sind Handwerkerleistungen (Badrenovieren und Reparatur der Heizung).
Eine Abgrenzung zwischen beiden Begriffen fällt oft schwer, beispielsweise, wenn es sich um Fensterreinigung (haushaltsnahe Dienstleistung) und Fensterreparatur (Handwerkerleistung) handelt.
Bei der Abgrenzung der beiden Begriffe kommt es nicht auf die Tätigkeit an sich an oder die Person, die sie erbringt, sondern darauf, ob die Tätigkeit, die im Privathaushalt erbracht wird, der Hauswirtschaft zugerechnet werden kann.
Wer eine Steuerminderung in Anspruch nehmen möchte, sollte sich daher an die Definition des Bundesfinanzhofs halten, der in einem Urteil beide Begriffe gegeneinander abgegrenzt hat (BFH v. 01.02.2007, Az.: VI R 77/05):
Demnach sind haushaltsnahe Dienstleistungen i.S. des § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechend Beschäftigte erledigt werden. Zur Hauswirtschaft sind laut BFH Tätigkeiten zu zählen, die für die Haushaltung oder die Haushaltsmitglieder erbracht werden. In diesem Sinne sind hauswirtschaftliche Tätigkeiten solche, die der Versorgung einer Familie in ihrem Privathaushalt dienen. Keine haushaltsnahen Dienstleistungen sind solche, die zwar im Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeübt werden, aber keinen Bezug zur Hauswirtschaft haben.
Unter Instandhaltungskosten sind die Kosten zu verstehen, die aufgewandt werden müssen, um den Zustand einer Immobilie zu erhalten, der sich sonst aufgrund von Alterung, Witterung oder Abnutzung verschlechtern würde. Allgemein sind Instandhaltungskosten diejenigen Kosten, die entstehen, wenn ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung in funktionsfähigem bzw. nutzbarem Zustand gehalten werden soll.
Um eine Immobile nutzbar zu halten, sind vier Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig durchzuführen: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.
Die Instandhaltungsrücklage ist im § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.
Die Kaution bezeichnet die Sicherheit, die man als Mieter vor Mietbeginn dem Vermieter hinterlegen muss, damit dieser nach Ablauf der Mietzeit eventuelle Schäden kompensieren kann. In der Regel beträgt die Kaution zwischen 1 und 3 Monatsmieten. Sie wird entweder durch die Abgabe einer Bürgschaftserklärung durch die Bank des Mieters (Bankbürgschaft) geleistet oder durch die Einzahlung auf ein Mietkautionskonto. Dieses Konto kann bei der Hausbank des Mieters eingerichtet werden. Es ist dann gegen den Zugriff des Mieters gesperrt und wird erst nach Freigabe durch den Vermieter wieder zugänglich gemacht.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im freifinanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z.B. Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.
Da Mietspiegel auf einer sehr breiten Datenbasis beruhen, sind sie im Regelfall die beste Möglichkeit zur Begründung von Mieterhöhungen. Der Vermieter kann bei einer Mieterhöhung somit auf den jeweils gültigen örtlichen Mietspiegel Bezug nehmen.
Die Mietverwaltung ist die Verwaltung von Mietobjekten (Mietshäuser, Gewerbeobjekte, Eigentumswohnungen usw.) für deren Eigentümer. Sie umfasst Verwaltungsaufgaben, wie die Abwicklung des Zahlungsverkehrs, den Kontakt zu Mietern, Erhaltung einer Immobilie und das Berichtswesen für den Eigentümer (Reporting).
Sonderformen der Mietverwaltung sind die Sondereigentumsverwaltung und die Verwaltung von Gewerbeobjekten an.
An all dem, was unter dem Punkt Gemeinschaftseigentum aufgeführt wurde, steht dem Wohnungseigentümer ein Miteigentum nach Bruchteilen zu. Der Miteigentumsanteil nach Bruchteilen kann in verschiedener Art ausgedrückt werden (meist in Tausendstel).
In der Teilungserklärung wird nach freiem Ermessen die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt. Im allgemeinen stimmt aber der Wert der einzelnen Wohnungen (ausgehend von den Wohnflächen) in etwa mit dem Verhältnis der Miteigentumsanteile überein. Entsprechend der Feststellung der Miteigentumsanteile erfolgt dann die Eintragung ins Grundbuch.
Siehe auch » Bewirtschaftungskosten «.
Schönheitsreparaturen ist ein in der Rechtsprechung bereits häufig behandelter Begriff zu Renovierungsarbeiten in einem Mietobjekt, die der Mieter auf seine Kosten zu erbringen hat.
Der Gegenstand des Sondereigentums wird in § 5 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschrieben: „Gegenstand des Sondereigentums sind die gem. § 3 Abs. 1 (WEG) bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf ein Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 (WEG) zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.“
Sondereigentum ist demnach das Alleineigentum im Rahmen des Wohnungseigentums. Dazu zählen die Wohnung selbst die nicht zu Wohnzwecken dienenden und in sich abgeschlossenen Räume, soweit sie nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer gedacht sind (z.B. die eigene Garage, wenn diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen wurde) zu Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt wird (z.B. nichttragende Wände, Tapeten, Wand- und Deckenverputz, Deckenverkleidung, Einbauschränke, Innentüren, Heizkörper, Markisen, Rollläden, Küchen, Bade- und Wascheinrichtungen usw.). Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum ist oft sehr schwierig und sollte daher in der Teilungserklärung explizit geregelt sein.
Stimmrecht (Eigentümerversammlung)
Im Allgemeinen wird unter Stimmrecht das Recht verstanden, an einer einberufenen Abstimmung mit einem bestimmten Stimmgewicht teilnehmen zu dürfen.
In der Wohnungseigentümerversammlung bedarf es des Stimmrechts, um am Beschlussverfahren teilnehmen zu können.
Der Verwaltungsbeirat als Verwaltungsorgan ist ein freiwilliger Zusammenschluss von mindestens drei Eigentümern. Er soll den Verwalter unterstützen und als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltern fungieren.
Das Wohnungseigentumsgesetz (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, kurz: WEG) vom 15. März 1951 regelt im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.