Source: https://immokonstanz.de/leistungen-verwalterwechsel/
Timestamp: 2020-05-30 11:49:52
Document Index: 354774625

Matched Legal Cases: ['§635', 'BGH', '§26', '§24', '§21', '§24', 'BGH', 'BGH']

Verwalterwechsel | ImmoKonstanz
ImmoFlat Tarif
Kontakt (Region Überlingen)
3-Zimmer Wohnung, Musikerviertel
Die WEG-Verwaltung wechseln
Es gibt Fälle, in denen die Eigentümergemeinschaft bzw. Eigentümer mit den Leistungen ihrer Verwaltung unzufrieden sind. Grundleistungen wie die zeitnahe Umsetzung von Instandsetzungen, Beschlüssen und die rechtzeitige Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung sowie die Vertuschung von Fehlern gehören zu den häufigsten Kritikpunkten. Beschwerden häufen sich und das Gesprächsklima ist kühl und angespannt. Dennoch scheuen Eigentümer davor zurück, die Hausverwaltung zu wechseln – vielleicht, weil sie sich mit den dafür notwendigen Schritten überfordert fühlen oder aber die Konfrontation mit ihrem aktuellen Hausverwalter fürchten. Dabei bringt dieser Schritt nur Vorteile mit sich: Gute Hausverwalter brechen mit „eingefahrenen“ Systemen, sondieren die Lage und können nahezu alle Kritikpunkte konstruktiv lösen.
Die Bestellung des WEG-Verwalters erfolgt regelmäßig für mehrere Jahre. Sie ist zulässig bis zur einer Höchstdauer von fünf Jahren, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohneigentum bis zu drei Jahren. Nach Ablauf der Bestellung endet das Verwalteramt automatisch. Der Verwaltervertrag endet häufig mit der Bestellung, kann sich aber auch verlängern, sofern er nicht gekündigt wird. Auch ist es denkbar, dass der Zeitraum der Bestellung und die Dauer des Verwaltervertrages auseinanderfallen, so dass der Verwaltervertrag mit Ablauf der Bestellung zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen ist.
Wohnungseigentum ist Teil Ihres Vermögens und daher ist es besonders wichtig, wenn es engagierte Wohnungseigentümer gibt, die die Interessen der Gemeinschaft vertreten, dass man diesen Wohnungseigentümern bei dem Prozess Verwalterwechsel unterstützt. Das Finden eines neuen Hausverwalters, der diesen Prozess unterstützt, eventuell gepaart mit einen Fachanwalt für WEG Recht, wird die Erfolgsaussichten maximieren.
Der Verwaltervertrag läuft aus
Dies ist die einfachste Möglichkeit des Verwalterwechsels. Die Eigentümergemeinschaft kann entweder während der jährlichen ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter bestellen und den Beirat ermächtigen, einen entsprechenden Verwaltervertrag zu unterzeichnen. Hierzu muss ein entsprechender Tagesordnungspunkt aufgenommen werden. Bitte beachten Sie auch hierbei die Formalitäten und die korrekte Beschlussfassung.
Noch ein Tipp der für alle Verwalter-Bestellungen und Verträge gilt: Lassen Sie sich nicht auf zu lange Vertragslaufzeiten ein (siehe die Konsequenzen im nächsten Abschnitt). Wenn ein Verwalter keinen Vertrag mit einer Laufzeit unter 3 Jahren abschliessen will, wird er seine Gründe haben.
Es gibt Verwalter, die nach Ablauf der ersten Bestellung, sich jedes Jahr für die Dauer eines weiteren Jahres bestellen lassen. Dies ist quasi die Bestätigung für seine ordentliche Verwaltertätigkeit. Auf dieser Weise bindet man sich nicht für unkalkulierbar lange Zeiträume.
Hat der Verwalter alle Aufforderungen zum Handeln und gesetzte Fristen verstreichen lassen, ohne etwas zu tun, hilft der Gesetzgeber wie folgt:
Kommt der WEG-Verwalter als Dienstleister seinen Verpflichtungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und dem Verwaltervertrag nicht oder nicht ausreichend nach, kann diese Pflichtverletzung eine Abmahnung rechtfertigen. Denn beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §635 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit dienstvertraglichen Elementen.
Zweck der Abmahnung ist, dem Verwalter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihn vor Wiederholungen dieses Verhaltens zu warnen, da in diesem Fall Konsequenzen drohen (Hinweis- und Warnfunktion). Bei der WEG-Verwaltung ist die Abmahnung insbesondere dazu geeignet, einen untätigen Verwalter zu dem der Eigentümergemeinschaft geschuldeten Handeln zu bewegen.
Daneben dient die Abmahnung bei der WEG-Verwaltung dazu, eine vorzeitige bzw. fristlose außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund vorzubereiten. Denn die Abmahnung beinhaltet auch die Dokumentation des Fehlverhaltens (Dokumentationsfunktion), mit der die Wohnungseigentümer bei einer späteren Auseinandersetzung mit dem Verwalter dessen (wiederholtes) Fehlverhalten nachweisen können. Mit der Abmahnung ist das beanstandete Fehlverhalten „verbraucht“. Es kann also nicht wegen derselben Pflichtverletzung abgemahnt und (fristlos außerordentlich aus wichtigem Grund) gekündigt werden. Vielmehr setzt die Kündigung ein erneutes, wiederholtes Fehlverhalten voraus.
Abmahnungen sind entscheidend dafür, dass in solchen Fällen – neben der vorzeitigen Abberufung – die fristlose außerordentliche Kündigung des WEG-Verwaltervertrags aus wichtigem Grund wirksam ist. (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 07.04.2011, Az.: 27 C 21/10).
Die vorzeitige Trennung
Ordentliche Kündigung und Abberufung des Verwalters
Sieht der der Verwaltervertrag eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist vor, so kann dieser schriftlich gekündigt werden. Für die Kündigung bedarf es gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz einen Beschluss der Gemeinschaft. Das Vorgehen der Kündigung bzw. Abberufung ist weiter unten im Kapitel „Die Schritte zur erfolgreichen Abberufung und Kündigung“ beschrieben. Wichtig ist, alles schriftlich zu kommunizieren und Fristen zu setzen. So manche Hausverwaltung versucht den Prozess hinauszuzögern, um so eine weitere Periode „verwalten“ zu können.
Außerordentliche Kündigung und Abberufung des Verwalters
Plant man den Verwalter vor dem regulären Ablauf seiner Bestellung abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen, muss zuerst der Verwaltervertrag und die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung eingesehen werden. So kann sich aus dem Verwaltervertrag ergeben, dass eine vorzeitige Abberufung nur aus wichtigem Grund erfolgen kann.
Soll der WEG-Verwalter aus wichtigem Grund abberufen werden, muss ein solcher vorliegen. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller – nicht notwendiger Weise vom Verwalter verschuldeten – Umstände die weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben unzumutbar ist, insbesondere weil durch die Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01).
Ein Regelbespiel für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist die in §26 Abs. 1 Satz 4 WEG genannte fehlende Führung der Beschluss-Sammlung.
Weitere wichtige Gründe sind etwa
wenn den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben eine weitere Fortführung der Verwaltertätigkeit nicht zumutbar ist, insbesondere, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist.
das Bewirtschaftungskonto und Rücklagenkonto läuft nicht auf dem Namen der WEG.
die Vorteilsannahme bei Auftragsvergaben. Dabei hat der Verwalter sich z.B. einen Firmenpool aufgebaut, an dem er sich bereichert bzw. die Hausverwaltung von den selbst erteilten Handwerkeraufträgen eine Provision erhält.
der Verwalter vereinnahmt Provision beim Abschluss von Versicherungsverträgen.
während einer von der Hausverwaltung durchgeführten Eigentümerversammlung darf der Verwalter die geführte Versammlung nicht vorzeitig abbrechen. Tut er das trotzdem, z.B. wegen einem heftigen Streit mit einem Eigentümer in der Versammlung, kann er für seine nicht vollständig erbrachte Leistung als Versammlungsleiter die Kündigung erhalten.
wenn der Verwalter keine Jahresabrechnungen erstellt.
wenn der Verwalter den mit der Prüfung der Jahresabrechnung beauftragten Wohnungseigentümern die Einsicht in seine Abrechnungsunterlagen verweigert.
bei Verweigerung der Durchführung der jährlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung.
die Verhinderung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Abwahl bzw. ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags.
dem Nichtdurchführen von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.
bei Veruntreuung und Unterschlagung von Gemeinschaftsgeldern.
bei Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters.
bei Beleidigung eines Eigentümers oder bei Begehung von Tätlichkeiten.
bei Wechsel der Versicherung oder Versorgungsbetriebe ohne Beschluss der Eigentümer.
bei anhaltend nachlässiger Verwalterführung.
Dadurch wird deutlich, dass der wichtige Grund von erheblichem Gewicht sein muss. Kleinere Verstöße gegen die Verwalterpflichten oder Animositäten reichen daher nicht aus, können aber Grund für eine Abmahnung des Verwalters sein. Sollte der Verwalter mehrmals ohne Ergebnis abgemahnt worden sein, kann dies zum „wichtigen Grund“ führen.
Soll der Verwalter aus wichtigem Grund abberufen werden, muss dies zeitnah erfolgen, also innerhalb der Zeit, die für die Einberufung einer (außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung nebst entsprechender Beschlussfassung erforderlich ist. Hier ist von zwei Monaten ab Kenntnis des Kündigungsgrundes auszugehen.
Für die Kündigung des Verwaltervertrags gilt, dass diese aus wichtigem Grund fristlos außerordentlich möglich ist, wenn auch die Abberufung aus wichtigem Grund zulässig ist. Im Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters ist zugleich der konkludente (durch schlüssiges Handeln erklärte) Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags enthalten, soweit diese nicht gesondert beschlossen wird. Auch die Kündigung muss dem Verwalter innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung zugehen.
Die Schritte zur erfolgreichen Abberufung und Kündigung
Für die vorzeitige Abberufung ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, so dass eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen ist. Für die Eigentümerversammlung muss mindestens ein Eigentümer beim Verwalter rechtzeitig (also nicht erst kurz vor oder erst nach Zugang der Einberufung bzw. Einladung zur Versammlung) beantragen, die Abberufung des Verwalters als Tagesordnungspunkt (TOP) in die Tagesordnung für die Versammlung aufzunehmen. Weigert sich der Verwalter, kann der betreffende Eigentümer die Aufnahme dieses TOP in die Tagesordnung einklagen, wobei bei besonderer Dringlichkeit auch eine einstweilige Verfügung möglich ist. Für die Dringlichkeit gelten jedoch besonders strenge Anforderungen.
Soll eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden, müssen sich mehrere Wohnungseigentümer zusammenschließen, die eine Abberufung des Verwalters wünschen. Denn die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung bedarf eines schriftlichen Antrags unter Angabe der Gründe von mindestens 25% der Wohnungseigentümer.
Verweigert der Verwalter pflichtwidrig die Einberufung der (außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung, kann ein ggf. bestehender Verwaltungsbeirat durch seinen Vorsitzenden oder dessen Vertreter die Versammlung einberufen, §24 Abs. 3 WEG. Hieraus wird auch das Recht des Verwaltungsbeirats hergeleitet, einzelne TOP auf die Tagesordnung für die Versammlung zu setzen, deren Aufnahme der Verwalter ablehnt.
Ist auf diese Weise die Einberufung der (außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung nicht möglich, kann die Durchführung der Versammlung auch als Maßnahme ordnungsgemäßer Versammlung durch das Gericht anberaumt werden, §21 Abs. 4 WEG.
Lehnt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abberufung ab, hat der einzelne Wohnungseigentümer die Möglichkeit, diesen Negativbeschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anzufechten und bei Gericht zu beantragen, den Verwalter abzuberufen. Wird ein wichtiger Grund nachgewiesen, kann das Gericht die Abberufung selber anordnen.
Schließlich hat jeder einzelne Wohnungseigentümer nach §24 Abs. 4 WEG Anspruch darauf, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Diesen Anspruch kann der einzelne Eigentümer gerichtlich durchsetzen, und zwar auch im Wege der einstweiligen Verfügung (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10). Voraussetzung dafür ist, dass die vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zumutbar oder der Versuch eines Mehrheitsbeschlusses gescheitert ist. Allerdings steht der Eigentümergemeinschaft ein Beurteilungsspielraum zu, so dass der einzelne Eigentümer nicht immer wegen eines wichtigen Grundes die Abberufung verlangen kann. Ob trotz des Beurteilungsspielraums der Eigentümergemeinschaft ein Grund für eine Abberufung vorliegt, entscheidet letztlich der Richter (BGH, Urteil vom 10.02.2012, Az.: V ZR 105/11).
Nach den Verwalterverträgen muss die Kündigung meistens schriftlich erfolgen. Wurde der WEG-Verwalter abberufen, stellt sich die Frage, wer das Kündigungsschreiben an den Verwalter wegen der Beendigung des Verwaltervertrags unterzeichnen soll. Dies gilt ebenso für die Abberufung, wenn der Verwalter auf der betreffenden Versammlung nicht anwesend war. Hier sollte auf der Wohnungseigentümer­versammlung im Zusammenhang mit der Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen werden, … dass der Vorsitzende der Verwaltungsbeirats – Vorname, Nachname – (Alternativ: der Stellvertreter des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats – Vorname, Nachname – oder alternativ: der Eigentümer – Vorname, Nachname –) bevollmächtigt wird, die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages namens und in Vollmacht der Gemeinschaft gegenüber der WEG-Verwaltung zu erklären.
Fehlt ein solcher Beschluss, müssen grundsätzlich alle Eigentümer unterzeichnen. Zudem ist auf etwaige Formerfordernisse speziell im Verwaltervertrag (etwa Zustellung durch „eingeschriebenen Brief“) zu achten.
© ImmoKonstanz – Immobilien­verwaltung und Dienst­leistungen
Kontakt | Impressum | Rechtliches | Datenschutz