Source: http://www.droitpourlepraticien.ch/?page_id=22539&arret=1C_416/2016&year=2017&retour=1143
Timestamp: 2019-05-24 01:08:59+00:00
Document Index: 164604929

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 39', 'arrêt ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 13', 'art. 39', 'art. 39']

1C_416/2016 (27.03.2017)
1C_416/2016
A.________ est propriétaire de bâtiments d'habitation situés avenue B.________ et chemin C.________ à Genève. Le 8 mars 2011, il a conclu avec D.________ un contrat de bail portant sur l'appartement n° 7.01 de quatre pièces au quatrième étage du n°... avenue B.________, soit une part de copropriété correspondant aux 85o/oo de la parcelle concernée. Le 7 septembre 2012, une promesse de vente a été passée pour cet appartement. Le 2 juin 2014, A.________ a requis du département cantonal compétent (actuellement le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ci-après le DALE) l'autorisation de vendre l'appartement à la locataire, celle-ci désirant s'établir à long terme.
Le 16 mars 2015, le DALE a autorisé la vente pour un prix de 1'340'000 fr., considérant que le vendeur était propriétaire de dix des onze appartements que comptait l'immeuble, qu'il s'était installé hors du canton et que l'acheteuse occupait l'appartement depuis plus de trois ans. Plus de 60% des locataires en place avaient accepté l'aliénation et obtenu la garantie qu'ils ne seraient pas contraints d'acheter leur appartement ou de partir. Les conditions posées à l'art. 39 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR, RS/GE L 5 20) étaient remplies.
Par jugement du 27 octobre 2015, le Tribunal administratif de première instance a admis le recours formé par l'Association genevoise des locataires (ASLOCA). Le propriétaire avait déjà fait don de plusieurs appartements, ce qui mettait en doute les nécessités financières de vendre l'appartement. L'intérêt de l'acheteuse était avant tout économique puisqu'il s'agissait à terme de réduire ses charges liées au logement. L'intérêt public au maintien du marché locatif devait l'emporter, même si l'opération n'avait pas de caractère spéculatif. Le propriétaire ne pouvait se prévaloir d'une prétendue assurance donnée par le DALE dans un courrier du 5 avril 2005.
Par arrêt du 12 juillet 2016, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève a rejeté le recours formé par A.________ et D.________. L'intérêt de cette dernière était de pure convenance, l'acquisition du logement ayant été prévue dès la prise de bail. Le vendeur, qui avait fait don de plusieurs appartements à des membres de sa famille, ne se trouvait pas dans une situation financière lui imposant une vente; la vente en bloc des dix appartements qu'il détenait n'apparaissait pas impossible. Le cas n'était pas comparable à celui qui avait fait l'objet de l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015, et le courrier du département du 5 avril 200 ne se rapportait pas à la présente espèce.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Chambre administrative et de confirmer l'arrêté du 16 mars 2015 autorisant la vente.
La Chambre administrative persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le DALE conclut à l'admission du recours, l'ASLOCA à son rejet. D.________ ne s'est pas déterminée. Le recourant et l'ASLOCA ont déposé des observations complémentaires, persistant dans leurs motifs et conclusions respectifs.
Le recourant se plaint d'arbitraire dans l'application de l'art. 39 LDTR et 13 du règlement d'application de cette loi (RDTR, RS/GE L 5 20.01). Il reproche à la Chambre administrative de ne pas avoir tenu compte de l'ensemble des intérêts en présence. Propriétaire d'un ensemble de bâtiments, il aurait organisé sa retraite dès la fin des années 2000 en vendant ses immeubles afin de se désendetter et d'obtenir des liquidités pour assurer son train de vie. Il avait soumis ses immeubles au régime de la PPE et aurait obtenu confirmation par le département que des ventes seraient possibles aux conditions fixées par la LDTR. Plusieurs aliénations avaient ainsi pu avoir lieu et des appartements avaient été donnés à des membres de sa famille. Changeant sa pratique, le département avait refusé des ventes de gré à gré dans les immeubles que le recourant détenait encore en totalité, tout en reconnaissant dans les autres cas qu'une vente en bloc n'était pas possible. La cour cantonale aurait méconnu ce dernier fait, qui prive pratiquement le recourant de toute possibilité de vente. La cour cantonale aurait aussi omis de tenir compte du fait que les appartements en question sont de haut standing, avec des loyers élevés. L'intérêt de l'acquéreuse aurait lui aussi été largement sous-estimé. Le recourant se prévaut de l'arrêt 1C_68/2015 du 5 août 2015 dans lequel le refus de l'autorisation d'aliéner avait été jugé disproportionné.
2.4. Le recourant ne prétend pas que les conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR seraient réunies. En revanche, il n'est pas contesté que plus de 60 % des locataires concernés ont donné leur accord par écrit à la vente litigieuse, ni que l'acheteuse occupe son logement depuis plus de trois ans, de sorte que la vente requise bénéficie de la présomption instituée à l'art. 39 al. 3 LDTR. Il s'agit toutefois d'une présomption réfragable. Dans cette perspective, l'autorité doit se livrer à une pesée complète des intérêts en présence (art. 13 RDTR); elle ne peut se contenter d'évoquer de manière générale la nécessité de maintenir le logement dans le régime locatif (motif de refus d'ordre général déjà mentionné à l'art. 39 al. 2 LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible; elle doit faire état de circonstances concrètes faisant apparaître que la vente ne répond pas à un réel besoin de l'acquéreur ou du vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative ou purement commerciale (cf. arrêts 1C_68/2015 du 5 août 2015; 1C_357/2012 du 8 janvier 2013 et 1C_497/2012 du 9 janvier 2013).
Le recourant ne saurait par ailleurs se prévaloir de l'intérêt de l'acheteuse dans la mesure où celle-ci, partie à la procédure devant les instances précédentes, a renoncé à recourir au Tribunal fédéral. Quoiqu'il en soit, il n'était pas non plus insoutenable de retenir que l'intérêt de celle-ci était également de pure convenance personnelle puisqu'il s'agit en définitive de réduire ses frais de logement. Les autorités cantonales pouvaient se montrer plus sévères à l'égard d'une locataire qui avait d'emblée convenu d'un achat et n'avait occupé l'appartement durant trois ans que dans le but de satisfaire aux conditions posées par l'art. 39 al. 3 LDTR.