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Timestamp: 2016-09-29 03:17:37+00:00
Document Index: 75570282

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 9', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 256', 'art. 49', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 256', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 256', 'art. 256', 'art. 14', 'art. 256', 'art. 14', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 259', 'art. 66']

1C_405/2015 � � Arr�t du 6 avril 2016
�Caisse de pensions A.________,
repr�sent�e par Me Pascal P�troz, avocat,
D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie de la R�publique et canton de Gen�ve, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Gen�ve 8.
Assujettissement de travaux � une autorisation de construire au sens de la loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 9 juin 2015.
La Caisse de pensions A.________ et la Fondation de pr�voyance des soci�t�s du groupe A.________ sont propri�taires de la parcelle n� 2'189 du cadastre de la Ville de Carouge sur laquelle est �difi� un b�timent locatif de cinq �tages. De 1979 � 1999, l'appartement de cinq pi�ces sis au 2�me �tage faisant l'objet du pr�sent litige a �t� lou� pour un loyer annuel initial de 8'952 fr. sans les charges. Ce loyer a �t� augment� � 16'974 fr. d�s le 1er janvier 2000 puis � 17'406 fr. d�s les 1er janvier 2011.
Par contrat de bail du 29 septembre 2011, les �poux B.B.________ et C.B.________ sont devenus locataires de cet appartement. Les loyers fix�s �taient les suivants, charges non comprises:
D�s la quatri�me ann�e de location, le loyer �tait r�put� adapt� � l'indice officiel suisse des prix � la consommation.
Lors d'un contr�le effectu� le 24 septembre 2013, le D�partement cantonal de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie du canton de Gen�ve (DALE) a constat� que tous les sols, les murs et les plafonds de l'appartement avaient �t� refaits; les appareils sanitaires et l'�quipement de cuisine avaient �t� chang�s; l'installation �lectrique avait �t� int�gralement refaite.
Le 28 mars 2014, le DALE a ordonn� � la Caisse de pensions A.________ de d�poser dans un d�lai de trente jours une requ�te en autorisation de construire pour les travaux r�alis�s dans l'appartement concern�. Le Tribunal administratif de premi�re instance de la R�publique et canton de Gen�ve a confirm� cette d�cision par jugement du 2 septembre 2014. Par arr�t du 15 juin 2015, la Chambre administrative de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve a rejet� le recours interjet� contre ce jugement.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, la Caisse de pensions A.________ recourt contre l'arr�t du 15 juin 2015 aupr�s du Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � l'annulation de l'arr�t attaqu� et de la d�cision du 28 mars 2014, subsidiairement au renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvel arr�t au sens des consid�rants.
La Cour de justice se r�f�re aux consid�rants et au dispositif de son arr�t. Le DALE se d�termine et conclut au rejet du recours. La recourante r�plique et persiste dans ses conclusions.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante a pris part � la proc�dure devant l'autorit� pr�c�dente et est particuli�rement touch�e par l'arr�t attaqu� qui lui impose de pr�senter une demande d'autorisation de construire pour les travaux r�alis�s dans son appartement. Elle dispose d�s lors de la qualit� pour recourir devant le Tribunal f�d�ral au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les autres conditions de recevabilit� du recours sont r�unies si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
La loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR; RSG L 5 20) a pour but de pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caract�re actuel de l'habitat dans les zones vis�es express�ment par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci pr�voit notamment � cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propri�taires d'appartements, des restrictions � la d�molition, � la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est n�cessaire pour toute transformation ou r�novation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 LDTR). Selon l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, sont qualifi�s de transformation les travaux qui ont pour objet la r�novation, c'est-�-dire la remise en �tat, m�me partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en am�liorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous r�serve qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien. A teneur de l'art. 3 al. 2 LDTR, sont consid�r�s comme tels et non assujettis � la LDTR, les travaux courants qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation; les travaux raisonnables d'entretien r�gulier ne sont pas consid�r�s comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une am�lioration du confort existant.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 256 CO. Elle fait valoir que les travaux entrepris sont des travaux d'entretien au sens du droit f�d�ral du bail et qu'ils ne peuvent par cons�quent pas �tre soumis � la LDTR, qui exclut les travaux d'entretien de son champ d'application.
3.1.�Selon l'art. 49 al. 1 Cst., le droit f�d�ral prime le droit cantonal qui lui est contraire. Ce principe constitutionnel de la primaut� du droit f�d�ral fait obstacle � l'adoption ou � l'application de r�gles cantonales qui �ludent des prescriptions de droit f�d�ral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empi�tent sur des mati�res que le l�gislateur f�d�ral a r�glement�es de fa�on exhaustive (ATF 137 I 167 consid. 3.4 p. 174; 135 I 106 consid. 2.1 p. 108; 131 I 333 consid. 2.1 p. 335 et les arr�ts cit�s).
Le Tribunal f�d�ral examine librement la conformit� d'une r�gle de droit cantonal ou communal au droit f�d�ral (ATF 131 I 394 consid. 3.2 p. 396, 333 consid. 2.1 p. 336; 130 I 96 consid. 2.3 p. 98 et les arr�ts cit�s).
En vertu de l'art. 256 CO, le bailleur est tenu d'entretenir la chose dans un �tat appropri� � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e.
La jurisprudence admet qu'il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, r�gl�s exhaustivement par le droit f�d�ral (ATF 131 I 333 consid. 2.2 p. 335 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 113 Ia 126 consid. 9d p. 143). Les cantons demeurent cependant libres d'�dicter des mesures destin�es � combattre la p�nurie sur le march� locatif, par exemple en soumettant � autorisation la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation (ATF 101 Ia 502; 99 Ia 604; 89 I 178). Le Tribunal f�d�ral a ainsi rappel� � de multiples reprises que les dispositions cantonales qui soumettent � une autorisation les transformations de maisons d'habitation et imposent un contr�le des loyers ne sont en principe pas contraires aux r�gles du droit civil f�d�ral qui r�gissent les rapports entre bailleurs et locataires (ATF 116 Ia 401; 101 Ia 502; 99 Ia 604; cf. �galement 1P.705/2000 du 24 septembre 2000).
3.2.�La recourante tente de d�montrer que les travaux qu'elle a ex�cut�s sont limit�s � ceux qu'elle �tait tenue d'effectuer en vertu de l'art. 256 CO.
En vertu de l'art. 256 CO, le droit du bail impose imp�rativement un minimum d'entretien pour que la chose soit maintenue en l'�tat (� d�faut de quoi le locataire peut faire valoir ses droits en justice), quelle que soit l'ampleur des travaux en question. Cela �tant, le droit f�d�ral du bail pr�sume � l'art. 14 al. 1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) que les frais caus�s par d'importantes r�parations sont consid�r�s � raison de 50 � 70 % comme des investissements cr�ant des plus-values. En effet, comme l'a d�j� relev� le Tribunal f�d�ral, l'ex�cution par le bailleur des travaux de remise en �tat auxquels il est tenu en vertu des art. 256, 259aet 259b CO ne procure en g�n�ral pas un confort suppl�mentaire au locataire par rapport � ce qui est convenu dans le contrat de bail. Il s'agit au contraire de la suppression de d�fauts graves ou de moyenne importance, soit ceux qui emp�chent ou restreignent l'usage pr�vu (arr�ts 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 2e, in RDAF 2002 I p. 25; 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.1.2; 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.5). A l'inverse, la plupart des gros travaux de r�novation, comme le pr�sume le l�gislateur f�d�ral, comprennent une part d'accroissement du confort (art. 14 al. 1 OBLF).
En l'esp�ce, la recourante ne renverse pas la pr�somption du l�gislateur f�d�ral. Elle expose avec une certaine pertinence que les diff�rents travaux sont tous justifi�s en vertu des tables usuelles de long�vit� des installations. Elle affirme par ailleurs que dites installations ne sont pas am�lior�es, ce qui ne ressort toutefois pas de l'�tat de fait de l'arr�t attaqu�, celui-ci �num�rant de mani�re r�sum�e la nature des travaux litigieux, notamment la pose d'un luminaire dans les toilettes ou l'installation d'une cuisini�re en vitroceram. Quoi qu'il en soit, l'argumentation de la recourante est limit�e � l'examen des crit�res de la jurisprudence cantonale relative � la LDTR pour d�terminer si les travaux vont au-del� de l'entretien courant. Or, si la recourante entendait d�noncer une violation du droit f�d�ral, il lui appartenait de d�montrer en quoi l'appr�ciation de la cour cantonale �tait contraire aux r�gles du droit du bail. Il lui appartenait en particulier de d�monter en quoi la pr�somption de l'art. 14 al. 1 OBLF �tait renvers�e en l'esp�ce, cas �ch�ant en se r�f�rant � la jurisprudence de droit civil. En l'occurrence, la recourante n'expose pas en quoi l'appr�ciation de son cas par les autorit�s administratives irait � l'encontre de la pratique en droit du bail lorsqu'il est question de d�terminer si les r�novations de grande ampleur comprennent une part de plus-value ou, selon les termes de la LDTR, d'accroissement du confort.
Aussi, le fait de soumettre les travaux litigieux � autorisation au sens de la LDTR n'entrave pas la bonne application du droit f�d�ral, ceux-ci allant au-del� des travaux d'entretien courant impos�s par le CO. L'importante augmentation de loyer qui a suivi les travaux tend du reste � d�montrer que la recourante elle-m�me consid�rait ceux-ci comme apportant des prestations suppl�mentaires au locataire et justifiant par cons�quent une r�percussion de leurs co�ts sur le loyer. A cet �gard, son argumentation, appellatoire, expos�e dans le cadre de son grief d'arbitraire dans l'application du droit cantonal, selon laquelle l'augmentation du loyer est uniquement fond�e sur une adaptation � la r�alit� du march�, n'est pas �tay�e (cf. consid. 4.3 ci-dessous) et ne peut �tre retenue.
La cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en confirmant que les travaux litigieux entraient dans le champ d'application de la LDTR et �taient par cons�quent soumis � autorisation.
Dans un deuxi�me grief, la recourante se plaint d'une application arbitraire de la LDTR. Elle critique la pratique de la cour cantonale, qu'elle juge peu claire, selon laquelle de m�mes types de travaux auraient parfois �t� consid�r�s comme des travaux d'entretien - non soumis � la LDTR - et parfois comme des travaux de r�novation - soumis � la LDTR; elle conteste en outre que les travaux seraient de grande ampleur au sens de la jurisprudence cantonale au demeurant peu claire �galement sur le sens de cette notion.
4.1.�Le Tribunal f�d�ral ne revoit l'interpr�tation et l'application du droit cantonal et communal que sous l'angle de l'arbitraire. Il ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si celle-ci appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. Si l'application de la loi d�fendue par l'autorit� cantonale ne se r�v�le pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation en cause, cette interpr�tation sera confirm�e, m�me si une autre solution - �ventuellement plus judicieuse - para�t possible (ATF 140 III 167 consid. 2.1 p. 168; 138 I 305 consid. 4.3 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379).
La jurisprudence cantonale consid�re que les travaux d'entretien diff�r�s dans le temps dont le co�t a eu des cons�quences importantes sur les loyers, lesquels ne r�pondent plus aux besoins pr�pond�rants de la population, doivent �tre soumis � autorisation de r�nover fond�e sur la LDTR (cf. arr�ts 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.1.2; 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.5). Dans un tel cas, les juges cantonaux consid�rent que l'accumulation des travaux conf�re une ampleur propre � engendrer un changement de niveau des loyers tel que la destination de l'immeuble en est modifi�e. La pratique genevoise consiste ainsi � se r�f�rer � l'ampleur du co�t des travaux et � leur r�percussion sur le loyer pour d�terminer si les travaux d'entretien par nature doivent �tre assimil�s � des travaux de transformation et, partant, soumis � la LDTR (GAIDE/D�FAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.3-2.5.4 p. 192 s.; arr�t 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.1.2). Le Tribunal f�d�ral tient cette pratique pour non arbitraire (arr�ts 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2; 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.6).
4.2.�En l'esp�ce, la cour cantonale a consid�r� que les travaux effectu�s entre 1992 et 2010 par la bailleresse n'�taient pas suffisants pour admettre que l'appartement avait �t� r�guli�rement entretenu. Ce constat s'imposait �galement en raison du co�t des travaux et de leur impact sur le loyer, qui a augment� de plus de 50 %. Ces travaux devaient par cons�quent �tre assimil�s � des travaux de r�novation et �taient donc soumis au champ d'application de la LDTR.
4.3.�D�j� saisi � deux reprises dans des causes genevoises dans lesquelles la question s'�tait pos�e, le Tribunal f�d�ral a tenu pour non arbitraire le fait de soumettre � la LDTR des travaux d'entretien diff�r�s dans le temps, de grande ampleur et qui avaient �t� suivis d'importantes hausses de loyer (arr�ts 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2; 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.6).
M�me s'il s'agit de travaux d'entretien diff�r�s dans le temps, il faut tenir compte, selon la pratique cantonale, des crit�res de l'ampleur des travaux et de la r�percussion des co�ts sur les loyers. Dans les cas o�, comme en l'esp�ce, les travaux ont d�j� �t� effectu�s et les loyers modifi�s � l'issue des travaux, il n'est pas arbitraire de tenir compte de la mani�re dont le bailleur a effectivement r�percut� les frais engag�s sur le locataire. Lorsqu'une importante hausse de loyer suit les travaux, le bailleur peut difficilement pr�tendre n'avoir effectu� que des travaux d'entretien courant, qu'il n'est en principe pas autoris� � faire supporter au locataire (art. 259a al. 1 let. a, 259b let. b et 269a let. b CO). En d�finitive, il n'est en principe pas arbitraire de retenir que ces diff�rents crit�res, cumul�s, d�montrent que les travaux litigieux vont au-del� de travaux d'entretien courant n'apportant aucune am�lioration du confort.
En l'esp�ce, pour des travaux d'une certaine ampleur, dont il peut donc �tre pr�sum� - de fa�on renversable - qu'ils procurent un accroissement du confort, et � la suite desquels le loyer a presque �t� doubl�, il n'est pas arbitraire de consid�rer qu'ils d�passent les simples travaux d'entretien. En effet, la recourante n'apporte aucun �l�ment qui permettrait de justifier diff�remment la hausse des loyers, en particulier par une adaptation � la "situation sur le march� locatif". Elle affirme en outre, en contradiction avec l'�tat de fait de l'arr�t attaqu�, que le loyer serait rest� inchang� en 30 ans, alors que celui-ci a en r�alit� �t� doubl� une premi�re fois en 2000. Elle conteste ensuite le fait que l'augmentation du loyer puisse �tre un crit�re pertinent, d�s lors que le loyer avant travaux ne correspondait d�j� plus aux objets r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population. Outre que cet argument est en contradiction par rapport � celui de l'adaptation � la "r�alit� du march�", il est pr�sent� de mani�re appellatoire et doit �tre �cart�. En r�sum�, l'ampleur des travaux et la r�percussion sur les loyers, sous l'angle d'un contr�le restreint � la prohibition de l'arbitraire, apparaissent �tre des crit�res suffisants en l'esp�ce pour qualifier les travaux de travaux d'entretien. Il n'est d�s lors pas d�cisif de savoir si l'entretien courant avait auparavant �t� abusivement n�glig�.
Quant aux contradictions que la recourante voit dans les diff�rentes descriptions des travaux devant �tre consid�r�s comme des travaux d'entretien, il appara�t qu'elles ressortent d'une formulation ambigu� de la jurisprudence cantonale. En effet, lorsque celle-ci, cit�e par la recourante, indique qu' "ont �t� consid�r�s comme relevant de l'entretien au regard de leur nature, l'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement de cuisines, la mise en conformit� de l'installation �lectrique, la pose de nouveaux rev�tements de sols et des parois, ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie", on comprend que chacun de ces travaux ont pu, lorsqu'ils �taient effectu�s s�par�ment, et selon les circonstances, �tre qualifi�s de travaux d'entretien. Cela ne signifie pas qu'une r�novation comprenant l'ensemble de ces travaux devra n�cessairement elle aussi �tre consid�r�e comme �tant limit�e � des travaux d'entretien. En r�alit�, il ressort des diff�rents consid�rants de l'arr�t attaqu� que la nature des travaux doit �tre examin�e de cas en cas.
On peut conc�der que la jurisprudence cantonale n'est pas toujours expos�e de fa�on claire. Comme le souligne la recourante, il serait opportun pour le justiciable que les crit�res permettant de distinguer les travaux d'entretien des travaux de r�novation soient pr�sent�s de fa�on plus rigoureuse, de mani�re � rendre la pratique plus pr�visible pour les bailleurs, �tant pr�cis� que le seul crit�re de l'entretien diff�r� est d'une pertinence douteuse. Si l'on peut par ailleurs constater un durcissement de la pratique au cours de la derni�re d�cennie, celle-ci n'en devient pas pour autant arbitraire dans son r�sultat. Comme cela ressort de ce qui pr�c�de, les travaux litigieux, pour lesquels la recourante n'a pas d�montr� qu'ils �taient limit�s � l'entretien impos� par le droit f�d�ral, ont effectivement une incidence s�rieuse sur la cat�gorie du logement en cause. Il est ainsi d�nu� d'arbitraire de les soumettre au champ d'application de la LDTR.
Le recours �tant mal fond�, l'arr�t attaqu� doit �tre confirm�, aux frais de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF).