Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0111-kdib2-1-4010-295-2018-1-mj
Timestamp: 2018-10-16 01:20:35+00:00
Document Index: 95268287

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 678', 'art. 231', 'art. 16', 'art. 4', 'art. 551', 'art. 551', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 15', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 4', 'art. 16', 'art. 47', 'art. 3', 'art. 53']

0111-KDIB2-1.4010.295.2018.1.MJ | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0111-KDIB2-1.4010.295.2018.1.MJ
W zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości, wniesionej do Spółki aportem
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 25 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości, wniesionej do Spółki aportem – jest prawidłowe.
W dniu 31 lipca 2018 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości, wniesionej do Spółki aportem.
Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą rezydencję podatkową na terytorium Polski (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”).
Do Wnioskodawcy ma przystąpić nowy wspólnik (dalej: „Wspólnik”), który wniesie do Spółki aportem nieruchomość komercyjną położoną w X (dalej: „Transakcja”) funkcjonującą pod nazwą „Y” lub „Z” (dalej: „Nieruchomość”).
prawo własności działek gruntu oznaczonych w rejestrze gruntów:
numerem A o powierzchni 1.116 m2, działka położona w X,
numerem B, o powierzchni 4.044 m2, działka położona w X,
numerem C, o powierzchni 352 m2, działka położona w X,
numerem D, o powierzchni 453 m2, działka położona w X,
prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu oznaczonych w rejestrze gruntów:
numerem E, o powierzchni 339 m2, działka położona w X,
numerem F, o powierzchni 458 m2, działka położona w X,
(dalej łącznie: „Działki”) oraz własność znajdującego się na Działkach budynku biurowo- usługowego (dalej: „Budynek”).
Działki i Budynek stanowią u Wspólnika środki trwałe.
Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Wspólnika umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości, obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.
Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.), wskutek aportu Nieruchomości z mocy prawa na Spółkę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Wspólnika wynikające z zawartych umów najmu.
Ponadto, w wyniku aportu na Spółkę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Wspólnika ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:
określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.
Nieruchomość jest obciążana hipoteką zabezpieczającą kredyt finansujący budowę Budynku. Na skutek aportu Spółka stanie się dłużnikiem hipotecznym.
Wspólnik i Spółka zamierzają zawrzeć w umowie aportu Nieruchomości postanowienia dotyczące odpowiedzialności Wspólnika (gwarancja lub inny podobny rodzaj zabezpieczenia) za wady związane z konstrukcją Budynku. Strony są na etapie ustalania formy, jaką przyjmie taka odpowiedzialność Wspólnika. W jednej z rozważanych opcji, w sytuacji, gdy na Spółkę przeniesione zostaną gwarancje jakości z robót budowlanych, Wspólnik zostanie odpowiedzialny wobec Spółki w przypadku nie wykonania zobowiązania przez wykonawcę.
Prawo do znaku słownego „G”, pod którym funkcjonuje Nieruchomość będzie najprawdopodobniej przedmiotem Transakcji.
Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Wspólnika.
W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Spółka nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Spółkę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:
utrzymania czystości na terenie Nieruchomości,
prac konserwacyjnych,
W związku z aportem Nieruchomości, Wspólnik rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.
Wspólnik obecnie sam zarządza Nieruchomością, w związku z tym na Spółkę nie przejdzie żadna umowa związana z zarządzaniem Nieruchomością. Po dokonaniu Transakcji Spółka może zlecić Wspólnikowi zarządzanie i komercjalizację Nieruchomości i zawrzeć z nim stosowne umowy w tym zakresie.
Po Transakcji na Spółce będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Spółka zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Spółkę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Wspólnika.
Ponadto, przedmiotem Transakcji między Wspólnikiem i Spółką nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wspólnika (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:
umowy rachunków bankowych Wspólnika (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
umowy związane z finansowaniem działalności Wspólnika i zabezpieczeniem tego finansowania, z wyjątkiem wcześniej wskazanego zabezpieczenia hipotecznego)
środki pieniężne Wspólnika zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
należności Wspólnika – wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
tajemnice przedsiębiorstwa Wspólnika,
księgi rachunkowe Wspólnika i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wspólnika działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Spółce),
firma Wspólnika,
know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni.
Po Transakcji może dojść między Wspólnikiem a Spółką do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja.
Wspólnik zatrudnia pracowników, jednakże umowy o pracę nie będą przedmiotem Transakcji. Przedmiotem Transakcji nie będzie zakład pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 917 ze zm.).
Ponadto, przedmiotu Transakcji nie będą stanowić składniki wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy w formie działów czy też wydziałów.
Wspólnik nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do aportowanej Nieruchomości. Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Wspólnika w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Spółki w prowadzonej przez nią działalności.
Przedmiotem działalności gospodarczej Wspólnika jest budowa i wynajem nowoczesnych powierzchni biurowych, a także działalność deweloperska w zakresie powierzchni mieszkaniowych, hotelowych i magazynowych. Po wniesieniu Nieruchomości aportem Wspólnik będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej. W szczególności, Wspólnik będzie kontynuował inne projekty deweloperskie prowadzone na moment złożenia niniejszego wniosku.
Po aporcie Nieruchomości, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości.
Spółka planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).
Spółka w zamian za wniesienie przez Wspólnika w ramach Transakcji Nieruchomości wyda Wspólnikowi własne udziały. Wnioskodawca planuje, że wartość aportu zostanie alokowana głównie na kapitał zapasowy, co jest związane m.in. z łatwiejszym pod względem formalnym w przyszłości obniżaniem kapitałów bez konieczności przeprowadzania procedury obniżenia kapitału zakładowego.
Wartość emisyjna udziałów wydanych przez Spółkę w zamian za aport Nieruchomości będzie odpowiadała wartości rynkowej wkładu.
Wartość nominalna udziałów wydanych przez Spółkę będzie ograniczona i będzie niższa od ich wartości emisyjnej. Różnica pomiędzy wartością emisyjną, a wartością nominalną, stanowiąca tzw. agio emisyjne, zostanie przekazana na kapitał zapasowy Spółki.
W jaki sposób należy ustalić wartość początkową Budynku, który zostanie wniesiony do Spółki w ramach Transakcji ?
Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do wniesienia do Spółki zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W rezultacie wartość początkową należy ustalić zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Stosownie do powyższego przepisu, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego wniesionego do spółki albo spółdzielni – ustaloną przez podatnika, z zastrzeżeniem pkt 4c, na dzień wniesienia wkładu wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.
W rezultacie, po otrzymaniu Nieruchomości w ramach aportu, Spółka ustala samodzielnie wartość początkową Budynku, z tym, że przyjęta wartość nie może być wyższa niż wartość rynkowa.
Przy ustalaniu przez Spółkę wartości początkowej nie ma znaczenia w jakiej części wartość wkładu jest alokowana na kapitał zakładowy, a w jakiej części na kapitał zapasowy (agio).
W myśl art. 4a pkt 3 ustawy o CIT, ilekroć w ustawie jest mowa o przedsiębiorstwie oznacza to przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.
Zatem zgodnie z art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Natomiast w myśl art. 4a pkt 4 ustawy o CIT, za zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Z treści powołanych przepisów wynika, że zarówno przedsiębiorstwo jak i zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 4a pkt 3 i 4 ustawy o CIT. Oznacza to, że przedsiębiorstwo oraz zorganizowana część przedsiębiorstwa nie są sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że Nieruchomość, która ma zostać wniesiona do Spółki przez Wspólnika nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej w art. 4a pkt 4 ustawy o CIT, ponieważ na Wnioskodawcę nie przejdą w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, umowy dotyczące dostawy mediów, rachunki bankowe, zobowiązania, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Wspólnika, ewidencje księgowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wspólników, nie nastąpi też przejście jego pracowników przez Spółkę. Przedmiot Transakcji jest jedynie niepowiązanym organizacyjnie i finansowo elementami przedsiębiorstwa i jako takie nie mogą być uznane za przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część, której podstawową cechą jest możliwość funkcjonowania jako przedsiębiorstwo. Zatem wniesienie przez Udziałowca, wskazanych we wniosku składników majątku niewątpliwie nie będzie spełniać warunku do uznania ich za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 4a pkt 4 ustawy o CIT.
Odnosząc się natomiast do sposobu ustalenia wartości początkowej składników majątku wniesionych aportem oraz sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia ww. składników majątku wskazać należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.
Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są zatem wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów i to zarówno w zakresie kosztów bezpośrednio, jak i pośrednio związanych z uzyskiwanymi przychodami.
Stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
W myśl art. 16a ust. 1 ustawy o CIT, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
Na podstawie art. 16b ust. 1 ustawy o CIT, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, nabyte od innego podmiotu, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:
W myśl art. 16c ustawy o CIT, amortyzacji nie podlegają:
wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 16b ust. 2 pkt 2,
składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności
Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych został określony w art. 16g ustawy i uzależniony jest od sposobu nabycia tych składników majątku. Wartość początkowa wniesionych do Spółki środków trwałych powinna zostać ustalona na podstawie art. 16g ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT, zgodnie z którym za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego wniesionego do spółki albo spółdzielni – ustaloną przez podatnika, z zastrzeżeniem pkt 4c, na dzień wniesienia wkładu wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.
Zgodnie z art. 16g ust. 12 ustawy o CIT, przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 10 i 11 stosuje się odpowiednio art. 14.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wartość rynkową (...) rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.
Przepis powyższy normuje sytuację nabycia w drodze wkładu niepieniężnego (aportu) majątku niestanowiącego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Z treści tego przepisu wynika, że ustalona przez podatnika na dzień wniesienia wkładu, wartość poszczególnych składników majątku nie może być wyższa od ich wartości rynkowej.
Reasumując, wniesienie aportem przez Wspólnika Nieruchomość nie będzie spełniać definicji zawartej w art. 4a pkt 4 ustawy o CIT – a więc do Wnioskodawcy nie zostanie wniesiona zorganizowana część przedsiębiorstwa, lecz środki trwałe w postaci Działek i Budynku. Zatem Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową Budynku, który zostanie wniesiony w postaci aportu do Spółki zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT, tj. wg wartości określonej na dzień wniesienia poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższej jednak od ich wartości rynkowej.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Aleja Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0111-KDIB2-1.4010.295.2018.1.MJ
0114-KDIP3-1.4011.395.2018.1.KS | Interpretacja indywidualna