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Timestamp: 2017-02-19 21:14:25
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Artículo 13 LAU. Análisis.- Resolución del derecho del arrendador
Artículo 13 LAU.- Resolución del derecho del arrendador
Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Ene 20, 2016Blog, Duración del contrato, Legislación arrendamientos, Registro de la Propiedad y Alquiler, 6 comentarios
El artículo 13 de la Ley de arrendamientos urbanos (Artículo 13 LAU) se encarga de establecer las consecuencias que la pérdida de la condición de propietario del arrendador va a tener respecto a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.
Y el artículo 13 LAU que tiene por rúbrica “Resolución del derecho del arrendador” está incluido dentro de ese Capítulo II. Y el artículo 14 LAU nos habla de los casos en que el arrendador vende (voluntariamente) la vivienda arrendada.
Por lo tanto, en el artículo 13 LAU lo que vamos a ver es cómo afectan determinadas circunstancias (que privan al arrendador de la propiedad de la vivienda) a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Y en el artículo 14 se estudia (no en este post) cómo afecta a la duración del contrato de arrendamiento la venta (voluntaria) de la vivienda por parte del propietario.
El artículo 13 tiene diferente redacción para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de Junio de 2013 y para los firmados después, por lo que hay que hacer un estudio separado de ambas situaciones.
Bien, pues durante ese periodo de duración de tres o cuatro años (o más), puede suceder que el arrendador pierda (involuntariamente) su condición de arrendador/propietario por alguna de las siguientes circunstancias (el caso de venta voluntaria de la vivienda por parte del arrendador a un tercero se analiza en el artículo 14 LAU, y no en el 13):
Por retracto convencional: quiere esto decir que un tercero que tenía (firmado mediante contrato) un derecho de retracto sobre la vivienda (derecho a recuperar esa vivienda) decide ejercerlo, pasando así a ser el nuevo propietario.
Sustitución fideicomisaria: se trata de la situación en la que un heredero tiene que otorgar la propiedad a otro, existiendo contrato de arrendamiento sobre la vivienda.
Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial: estamos hablando de los casos en que la entidad que ejecuta una hipoteca la vende a una tercera persona mediante el proceso de subasta.
Ejercicio del derecho de opción de compra: se trata del supuesto en que un tercero tiene una opción de compra sobre la vivienda que el arrendador ha alquilado y este tercero decide ejercer su derecho, adquiriendo la vivienda y pasando a ser el nuevo propietario.
En todos estos casos (y en otros similares no recogidos por este artículo), establece el párrafo I del artículo 13.1 LAU que el contrato de arrendamiento quedará extinguido, es decir, finalizado.
Si bien a continuación el párrafo II de dicho artículo 13.1 LAU dice que no se extinguirá el contrato de arrendamiento si se encuentra registrado en el Registro de la Propiedad y, además, dicho contrato se inscribió en el Registro antes de que se inscribieran los derechos mencionados arriba en favor de sus correspondientes titulares. En estos casos el contrato finaliza en la fecha prevista y teniendo presentes las normas relativas a la finalización de los contratos de arrendamiento de vivienda.
E incluso en casos como el de la opción de compra, el contrato de arrendamiento sólo se podrá extinguir si el derecho de opción de compra se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad. Es decir, si el contrato de arrendamiento no está registrado en el Registro de la Propiedad, dicho contrato no se extinguirá automáticamente si se ejerce un derecho de opción de compra por el optante, sino que es necesario que dicho derecho de opción de compra esté también inscrito en el Registro de la propiedad.
Abandonando ya el ejemplo de la opción de compra y retomando el hilo general, si lo que no está inscrito en el Registro es, no ya el contrato de arrendamiento, sino la propia finca o vivienda, entonces el contrato va a durar lo que establece el artículo 9.4 LAU, es decir, tres años. Así lo establece el párrafo III del artículo 13.1 LAU.
El artículo 13.2 LAU establece que si el arrendador lo es en condición de usufructuario, superficiario o poseedor de un derecho análogo de goce sobre la vivienda, se extinguirá el contrato de arrendamiento al finalizar el derecho de esta persona (el usufructo, el derecho de superficie o el derecho de que se trate), además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la LAU.
Bien, pues durante ese periodo de duración de cinco u ocho años (o más) años, puede suceder que el arrendador pierda su condición de arrendador por alguna de las siguientes circunstancias (el caso de venta voluntaria de la vivienda por parte del arrendador a un tercero se analiza en el artículo 14 LAU, y no en el 13):
Retracto convencional: quiere esto decir que un tercero que tenía (firmado mediante contrato) un derecho de retracto sobre la vivienda (derecho a recuperar esa vivienda) decide ejercerlo, pasando así a ser el nuevo propietario.
Las consecuencias que estas circunstancias van a tener sobre el contrato de arrendamiento van a depender de la duración del contrato y del momento de vida en que se encuentre el contrato. En atención a ello podemos distinguir dos situaciones:
Si el contrato de arrendamiento se encuentra dentro de los 5 primeros años de duración y se produce alguno de los acontecimientos mencionados, el nuevo propietario no podrá pretender que finalice el contrato de arrendamiento hasta que finalice el quinto año de contrato.
Pasados los 5 primeros años: en estos casos, cuando se produzca una de las situaciones analizadas, queda extinguido automáticamente el contrato de arrendamiento al quinto año, pero sólo en los casos en que el contrato de arrendamiento no esté registrado en el Registro de la Propiedad o que se haya registrado pero con posterioridad a la inscripción del derecho que determinó la resolución del contrato. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se registró antes que el derecho que determinó la perdida de condición de arrendador, entonces el contrato de arrendamiento continúa tras el quinto año hasta, por lo menos, el octavo año.
Si el arrendador lo es en condición de usufructuario, superficiario o poseedor de un derecho análogo de goce sobre la vivienda, se extinguirá el contrato de arrendamiento al finalizar el derecho de esta persona (el usufructo, el derecho de superficie o el derecho de que se trate), además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la LAU. Y ello independientemente que nos encontremos dentro o fuera de los 5 primeros años de contrato.
Artículo 13 LAU.- Resolución del derecho del arrendador,
Rafael Pérez Zamora	18 julio, 2016	Hola buenas.
Mi inquilino quiere hacer obras en el piso a su costa y quiere garantías de que se va a quedar en él durante muchos años, es más le gustaría quedarse de por vida, pero viendo lo que usted ha puesto en este post, entiendo que no se puede llevar a cabo un contrato de alquiler por tiempo superior a tres años, renovables anualmente. mi pregunta es la siguiente ¿existe alguna formula para poder llevar a cabo un alquiler a por vida o a 20 años, por ejemplo?, en caso negativo ¿tendría validez un contrato privado que pusiéramos esa duración y se pasara por notaria o registro o no haría falta? o cualquier otra alternativa, con el fin de revestir de legalidad tal contrato de alquiler de tan larga duración.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	21 julio, 2016	Hola Rafael.
No ha ningún obstáculo.
Se puede hacer un contrato a veinte años sin ningun problema.
En cualquier caso, a pesar de ser de veinte años, el arrendador siempre podrá recuperar la vivienda si la necesitara para vivienda habitual.
Responder	carmen cangas	12 septiembre, 2016	hola muy bueno su bloq, felicidades.
deseo saber por favor, tengo una casa arrendada y dice q el contrato dura tres años, durante este tiempo no se puede elevar el precio de la mmensualidad, sino hasta terminar los tres años y se elevaria el precio del inmueble al renovar el contrato?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	15 septiembre, 2016	Hola Carmen.
Si eso lo dice el contrato entonces debe respetarse.
Responder	María Alcántara	7 noviembre, 2016	Hola!
En primer lugar, enhorabuena por el blog, es muy útil si te pierdes con todo este vocabulario legal.
Por otro lado, tengo un problema con mi contrato de alquiler. Mi casero me quiere echar del piso alegando que lo necesita para uso personal. Según el se está divorciando y lo necesita para pedir la custodia compartida ya que necesita estar empadronado en una vivienda diferente a la de su expareja para solicitarla. El tema es que he firmado el contrato por duración de un año hace solamente un mes (Octubre de 2016) y me da un mes más para irme (Finales de Noviembre). En el contrato solo hace referencia a la ley 29/1994 y a sus modificaciones, no hay ninguna clausula que amplíe las competencias de la ley. Además actualmente estoy empadronada en el piso.
Claramente me voy a ir del piso lo antes posible porque no quiero problemas con el y también le he exigido que me notifique por escrito las rescisión del contrato y sus condiciones. Pero me gustaría saber que derechos tengo ante esta situación, temas de indemnización, denuncia por incumplimiento de contrato etc. Muchas gracias!!
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 noviembre, 2016	Hola María.
Tienes derecho a estar en la vivienda hasta el mes 14 de contrato.
Si te quieres ir antes no tienes derecho a indemnización, aunque sabiendo que puedes estar hasta el mes 14 pues estarás en situación de “exigir” alguna indemnización por irte antes de ese plazo.