Source: http://rechtsanwalt-nolte.com/OLG%20Koblenz%203%20U%201080-13/Bauvertrag_Hausvertrag_Formpflicht.html
Timestamp: 2019-08-20 10:28:35
Document Index: 157527877

Matched Legal Cases: ['§ 767', '§ 767', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 767', '§ 767', '§ 125', '§ 125', '§ 125', '§ 139', '§ 119', '§ 311', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 311', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 311', '§ 311', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 311', 'BGH', 'BGH', '§ 164', '§ 166', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 371', '§ 767', 'BGH', 'BGH', '§ 92', '§ 708', '§ 767', '§ 543']

Formbedürftigkeit des Werkvertrags wenn der Abschluss des Bauvertrags mittelbar zum Zwang führt, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen
Der 3. Zivilsenat des OLG Koblenz hat im März 2014 folgende Entscheidung verkündet:
Ein Bauvertrag ist beurkundungsbedürftig, wenn er mit dem Verkauf über den Erwerb des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Dabei ist zu prüfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb vom Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen.
OLG Koblenz, Urteil vom 25.03.2014 - 3 U 1080/13
Die Kläger wurden in einem Onlineportal auf eine Anzeige einer GmbH Co.KG aufmerksam, in der diese die Errichtung einer Doppelhaushälfte mit Grundstück in Mainz für 224.700,00 Euro anbot. Als Adresse war die Straße angegeben, in der das Grundstück lag: Auf ihre Anfrage wurden die Kläger an den Zeugen verwiesen, der den Klägern die Grundstücksanschrift mitteilte und den Kontakt zu dem damaligen Vertriebsleiter der GmbH & Co.KG, dem Zeugen V, vermittelte. Die GmbH & Co.KG erstellte ein um eine Vollunterkellerung erweitertes Angebot für ein Doppelhaus zu einem Gesamtpreis von 300.265,00 Euro, der Grundstückskosten für das vorerwähnte Baugrundstück in Höhe von 67.000,00 Euro beinhaltete. Im Februar 2012 schlossen die Kläger mit der GmbH & Co. KG einen Bauvertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses auf dem vorerwähnten Grundstück. Nach Ziff. 2 a) des Bauvertrags waren folgende Leistungen Vertragsbestandteil: Planung mit Baugenehmigung , Architekt A; Nachtragsbauantrag für eine Vollunterkellerung. Eigentümer des Grundstücks ist die Beklagte, deren damaliger Geschäftsführer Josef G. am verstorben ist. Dieser hatte dem Zeugen Z einen Auftrag für den Vertrieb des Grundstücks erteilt. Im Februar 2012 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück. Mitverkauft wurde die Baugenehmigung der Stadt Mainz. Diese war bis Juni 2012 gültig und bezog sich auf die Errichtung eines Dreifamilienhauses. In Ziffer III Nr. 4 des Vertrags unterwarfen die Kläger sich der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Eine Buchgrundschuld in Höhe von 300.000 Euro wurde bestellt. Der Beurkundungstermin wurde den Klägern von dem Zeugen Z mitgeteilt. In dem Termin war auch der Zeuge V anwesend. Mit Schreiben vom 23. März 2012 haben die Kläger den Bauvertrag gegenüber der Firma ABC widerrufen mit der Begründung, dass dieser nicht formwirksam geschlossen worden sei. Unter dem 12. April 2014 erklärten sie gegenüber der ABC GmbH & Co.KG und gegenüber der Beklagten die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Ihnen seien die Pläne für die Errichtung einer Doppelhaushälfte des Architekten A vorgelegt worden, die mitverkaufte Baugenehmigung beinhalte hingegen nicht das geplante Bauvorhaben. Es lägen versteckte Mängel vor, die der Beklagten bekannt gewesen seien. Es sei ein Gewölbekeller vorhanden und es existiere ein Überbau von dem Nachbargebäude. Die Beklagte hat auf ihren Antrag eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Kaufvertragsurkunde erhalten. Die Kläger sind der Ansicht, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde sei unzulässig. Der Bauvertrag leide an einem Beurkundungsmangel, so dass auch der Kaufvertrag über das Grundstück unwirksam sei. Sie hätten das Grundstück ohne den Bauvertrag nicht gekauft. Darüber hinaus verweisen sie auf die von ihnen erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Die Beklagte ist dem entgegen getreten. Sie hat geltend gemacht, sie habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags keine Kenntnis von der GmbH & Co. KG gehabt und ihr das Grundstück auch nicht angeboten. Sie habe erst einen Tag vor dem Protokollierungstermin von dem Zeugen erfahren, dass die Kläger das Grundstück erwerben wollten. Die Kläger hätten lediglich das Grundstück mit der Baugenehmigung gekauft. Aus der mitverkauften Baugenehmigung für ein Dreifamilienhaus hätte im Wege einer Tekturplanung ein Einfamilienhaus gebaut werden können. Der Gewölbekeller sei den Klägern bekannt gewesen. Diese hätten das Grundstück mehrfach besichtigt. Das Bestehen eines Überbaus werde mit Nichtwissen bestritten. Das Landgericht hat nach Anhörung der Kläger und des verstorbenen Geschäftsführers der Beklagten sowie nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Bauvertrag und der Grundstückskaufvertrag bildeten keine rechtliche Einheit. Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger. Sie machen erneut geltend, der Bauvertrag sei beurkundungspflichtig gewesen.
Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet.
1. Die Kläger berufen sich mit ihrem Haupteinwand auf eine Unwirksamkeit der vollstreckbaren notariellen Urkunde aus formellen Gründen und begehren, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unwirksam zu erklären. Die Klage ist als prozessuale Gestaltungsklage in entsprechender Anwendung von §§ 767 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO statthaft. Wird wie hier keine Einwendung geltend gemacht, die den durch den Titel festgestellten Anspruch selbst betreffen, sondern beruft sich der Vollstreckungsschuldner darauf, dass ein nach dem äußeren Erscheinungsbild wirksamer Titel aus formellen Gründen unwirksam ist, ohne dass dies dem Titelinhalt zu entnehmen ist, ist die als. Vollstreckungsabwehrklage bezeichnete Klage als Klage analog § 767 Abs. 1 ZPO auszulegen und zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 1993 - X ZR 244/92 - BGHZ 124, 164 ff.; BGH, Urteil vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09 - BGHZ 183, 169 ff.; Lackmann, in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 767 Rn. 9b).
2. Die Klage analog § 767 ZPO ist auch begründet. Der Beklagten ist eine Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde, mit der die Kläger sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, nicht gestattet. Der Kaufvertrag und damit auch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist nichtig, §§ 125, 311b, 139 BGB. Dies folgt daraus, dass der Werkvertrag der Kläger mit der GmbH & Co. KG vom Februar 2012 gemäß §§ 125, 311 b Abs. 1Satz 1 BGB nichtig ist. Der Vertrag hätte notariell beurkundet werden müssen. Die Nichtigkeit des Bauvertrags nach § 125 BGB erfasst gemäß § 139 BGB auch den Grundstückskaufvertrag. Ob die Kläger zur Anfechtung des Kaufvertrags nach §§ 119, 123 BGB-berechtigt waren, kann somit dahin stehen
a) Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB jedoch auf den Bauvertrag erstrecken. Das ist dann der Fall, wenn dieser mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet.
aa) Eine solche rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGH, Urteile vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; vom 6. November 1980 -VII ZR 12/80 - BGHZ 78, 346, 349; vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 7.77; vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - BauR 2009, 1138 = NZBau 2009, 442 = ZfBR 2009, 559 st. Rspr). Sind die Verträge allerdings nicht wechselseitig voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777 BGH, Urteil vorn 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.). Nur diese Abhängigkeit erlaubt den Rückgriff auf § 311b BGB. Denn nur bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts von dem Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung des Schutzzwecks des § 311b BGB (Warnfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen.
Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig und kann auch dann vorliegen, wenn beide Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777; BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 VII ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.). Eine rechtliche Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag kann zudem auch dann gegeben sein, wenn die Parteien des Bauvertrags nicht identisch sind mit den Parteien des Grundstückskaufvertrags (BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.; Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - BauR 2009, 1138 = NZBau 2009, 442 = ZfBR 2009, 559).
bb) Für den Fall, dass wie hier der Bauvertrag vor dem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird, hat der Bundesgerichtshof die nachfolgenden weiteren Grundsätze aufgestellt (BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - 1/3 ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.):
Maßgeblich ist nicht der tatsächliche Wille der Parteien des Grundstückskaufvertrages, denn dieser ist in aller Regel vor Abschluss des Bauvertrages nicht feststellbar. Vielmehr ist zu prüfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen. Es reicht nicht aus, dass die Parteien eine Abhängigkeit des Bauvertrags vom zukünftigen Grundstückserwerb wollen. Vielmehr müssen sie gemeinsam davon ausgehen, dass dieser Grundstückserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhängt. Ausreichend ist, dass in dem dem Grundstückserwerb vorgezogenen Geschäft ein Verknüpfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht. Ein solcher Verknüpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller für die Durchführung eines Bauvertrages ein Grundstück benötigt. Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grundstück ausgeführt werden soll, reicht für sich genommen nicht. Ein Wille, die Verträge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknüpfen, kommt aber dann in Betracht, wenn die Parteien des Bauvertrages und diejenigen des Kaufvertrages identisch sind oder der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat. Er wird dann häufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erfolgen soll. Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmöglichkeit auf die Durchführung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstände, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedürftig (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 - BGHZ 78, 346 ff; Urteil vom 16. Dezember 1993 - VII ZR 25/93 - BauR 1994, 239 = ZfBR 1994, 122; Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - BauR 2009, 1138 = NZBau 2009', 442 = ZfBR 2009, 559; Urteil vom 22. März 1991 - V ZR 318/89 - NJW-RR 1991, 1031, 1032 Kanzleiter, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl. 2012, § 311b Rdn. 54).
Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist im jeweiligen Einzelfall vom Tatrichter zu bewerten (BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 - BGHZ 78, 346 ff.).
cc) Ausgehend von diesen Grundsätzen ist vorliegen von einer rechtlichen Einheit zwischen Bau- und Grundstückskaufvertrag auszugehen. Das ergibt sich aus einer Gesamtschau aller Umstände vor und bei Abschluss beider Verträge unter Berücksichtigung der von den Parteien vorgelegten Urkunden.
Diese stellen sich unstreitig wie folgt dar: Die GmbH & Co.KG hat mit dem Inserat im Onlineportal ein Bauvorhaben, die Errichtung einer Doppelhaushälfte, zusammen mit einem Grundstück beworben. Ihr Angebot hat sich nicht nur auf eine Doppelhaushälfte, sondern auch auf ein ganz bestimmtes dafür vorgesehenes Grundstück bezogen. Der dort angegebene Preis von 224.700,00 Euro hat ausdrücklich Haus und Grundstück umfasst.
Der Zeuge, den die Beklagte nach der Erklärung ihres damaligen Geschäftsführers im Rahmen der erstinstanzlichen Anhörung mit dem Vertrieb des Grundstücks beauftragt hatte, hat den Kontakt zwischen den Klägern und der GmbH & Co.KG, vertreten durch den damaligen Vertriebsleiter und Zeugen V, vermittelt. Dabei haben die Zeugen jeweils für die von ihnen vertretenen Auftraggeber gehandelt, so dass sich die GmbH & Co.KG das Handeln des Zeugen und die Beklagte das Handeln des Zeugen V zurechnen lassen müssen, § 164 Abs. 1 BGB.
Die Kläger haben sodann von der GmbH & Co.KG die von dem Architekten der Beklagten gefertigten Planunterlagen vom 26. Oktober 2008 erhalten, die das streitgegenständliche Grundstück betreffen und als Bauherrin die Beklagte ausweisen. Die Beklagte wendet ohne Erfolg ein, hiervon keine Kenntnis gehabt zu haben. Sie muss sich die Kenntnis des Zeugen zurechnen lassen, § 166 Abs. 1 BGB. Die Aushändigung der Unterlagen kann nur über den Zeugen und damit im Interesse der Beklagten geschehen sein, das Grundstück zu veräußern.
Das Angebot der GmbH & Co.KG auf Abschluss des Bauvertrags bezieht sich auf ein Grundstück in Mainz und weist den Kaufpreis für das Grundstück mit 67.00,00 Euro auf, was der Höhe des tatsächlichen Kaufpreises entspricht. Die Argumentation der Beklagten, der Grundstückswert sei lediglich zur Gesamtkalkulation als Grundlage für eine Finanzierung aufgenommen worden, verfängt nicht. Vielmehr war Gegenstand der Planung allein das streitgegenständliche Grundstück. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass ein anderes Grundstück in Mainz zu einem Kaufpreis von 67.000,00 Euro zur Verfügung gestanden hatte.
Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten in erster Instanz haben die Kläger mit dem Zeugen und dem damaligen Vertriebsleiter der GmbH & Co.KG, dem Zeugen V, das Grundstück besichtigt. Daraus folgt, dass die Kaufvertragsverhandlungen über das streitgegenständliche Grundstück zeitgleich mit den Gesprächen über den Abschluss des Bauvertrags und mit Wissen und Wollen der GmbH & Co.KG einerseits und der Beklagten andererseits geführt wurden. Der Bauvertrag bezieht sich sodann ebenfalls konkret auf das Grundstück in Mainz. Dieses Grundstück wird im Bauvertrag bereits als Grundstück der Kläger bezeichnet. Die Planung mit Baugenehmigung des Architekten der Beklagten wird als Vertragsbestandteil aufgenommen.
Es war die GmbH & Co.KG, vertreten durch den Zeugen Z, die dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten mitgeteilt hat, dass die Kläger das Grundstück erwerben wollten, was zur Vereinbarung eines Notartermins führte. Damit hat letztlich die GmbH & Co.KG den Abschluss des Kaufvertrags nicht nur gefördert sondern in ausreichendem Maß auf das Zustandekommen des Kaufvertrags Einfluss genommen, auch wenn sie die Beklagte nicht rechtlich hätte verpflichten können.
Zum Zeitpunkt des Abschluss des Bauvertrags wusste die GmbH & Co.KG, dass die Kläger Haus und Grundstück erwerben wollten. Sie hat durch das aufgezeigte Verhalten gegenüber den Klägern den sicheren Eindruck erweckt und auch erwecken wollen, dass sie auch das für die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstück verschaffen werde. Dieser Eindruck bestand zum Zeitpunkt der Beurkundung fort und die Beklagte hatte Kenntnis davon. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags wusste die Beklagte nach ihrem eigenen Vorbringen, dass für das Grundstück bereits ein Bauvertrag abgeschlossen worden war. Dann hätte es aber auch der Beurkundung dieses Bauvertrags bedurft. Für die Kläger führte der Abschluss des Bauvertrags mittelbar zum Zwang, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen.
b) Den Klägern ist die Berufung auf die Formnichtigkeit der Verträge nicht nach Treu und Glauben verwehrt. Die Formvorschriften, an deren Nichtbeachtung das Gesetz die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts knüpft, sind im Interesse der Sicherheit des Rechtsverkehrs grundsätzlich streng tatbestandsmäßig anzuwenden (BGH v. 31.1.1983 - II ZR 288/81 BGHZ 86, 367), Hiervon ist nach ständiger Rechtsprechung gern. § 242 BGB eine Ausnahme nur dann zu machen, wenn die Folge der Vertragsnichtigkeit für die am Vertrag festhaltende Partei "nicht bloß hart, sondern schlechthin untragbar" ist (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 1998 - V ZR 197/97 - BGHZ 138, 339 ff.). Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des Senats vorliegend nicht gegeben.
3. Der geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung steht den Kläger entsprechend § 371 Satz 1 BGB analog als Annex zur Vollstreckungsgegenklage und damit auch der Klage analog § 767 ZPO zu (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 1994 - IX ZR 165/3-BGHZ 127, 148). Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 67.000,00 Euro festgesetzt. Der Wert des mit der Klage analog § 767 ZPO verbundenen Herausgabeantrags bleibt außer Ansatz. Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Senat folgt den Grundsätzen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Ihre Anwendung auf den konkreten Einzelfall geht in der Bedeutung über diese nicht hinaus.
25.03.14 (3 U 1080/13) >