Source: http://www.familienrecht-allgaeu.de/de/teilungsversteigerung-scheidung.html
Timestamp: 2017-08-22 08:58:54
Document Index: 391641126

Matched Legal Cases: ['§ 742', '§ 180', '§ 180', '§ 30', '§ 180', '§ 180', '§ 1365', '§ 1361', '§ 180']

Teilungsversteigerung | Dr. Schröck | Fachanwalt für Familienrecht
in die Vermögensauseinandersetzung
"Was passiert nach Trennung und Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie?"
ab Trennung bis zur Scheidung
Das rechtliche Schicksal des Familienheims steht ab Trennung zwangsläufig im Mittelpunkt familienrechtlicher Auseinandersetzungen. Die häusliche Gemeinschaft löst sich mit -> Trennung auf. Ein Ehegatte zieht aus der gemeinsamen Immobilie aus (-> Wer bleibt, wer zieht aus). Doch was geschieht nach -> Auflösung der häuslichen Gemeinschaft mit der gemeinsamen Immobilie?
Die Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens der Ehegatten aus Anlass der Scheidung hat nichts mit dem -> Zugewinnausgleich zu tun. Die Auseinandersetzung gemeinsamer Vermögensgegenstände oder -> gemeinsamer Verbindlichkeiten der Ehegatten findet -> außerhalb des Güterrechts statt. Bei vielen -> Fällen im Umgang mit der gemeinsamen Immobilienbesitz der Ehegatten sind folgende Fragen zu klären, die Eheleute und Besitzer von gemeinsamen Immobilienvermögen bei Trennung und Scheidung beschäftigen und belasten:
Mehr zu diesen Themen erfahren Sie über den -> Leitfaden für Immobilienbesitzer. Der -> Wegweiser zur "Teilungsversteigerung" beschäftigt sich mit der Frage, ob und wie die Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens zwangsweise erfolgt, wenn die Ehegatten keine -> einvernehmliche Lösung zum Schicksal der gemeinsamen Immobilie finden.
♦ Vertretung in Familiensachen ...
Wegweiser zur "Teilungsversteigerung"
♦ Leitfaden für Immobilienbesitzer ...
♦ Einvernehmliche Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft ...
♦ Wenn die einvernehmliche Lösung scheitert: Zwang zur Teilungsversteigerung ...
♦ Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung ...
♦ Wenn dem Gutachter der Zutritt zum Haus verweigert wird ...
♦ Verteilung des Erlöses aus der Teilugsversteigerung ...
♦ Mietverhältnisse in der Teilungsversteigerung ...
♦ Die Alternativen zur Teilungsversteigerung ...
I. Die einvernehmliche Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft
Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie
außerhalb der Teilungsversteigerung
♦ Häufig anzutreffene Situation
Beide Ehegatten stehen im Grundbuch und sind Miteigentümer der selbstgenutzten Immobilie. Zusätzlich besteht ein -> gemeinsamer Immobilienkredit aufgenommen. Im Zuge der Trennung zieht ein Ehegatte aus der gemeinsamen Immobilie aus (-> "wer bleibt, wer geht?"). Meist ist das der Ehemann. Die Ehefrau bleibt mit den gemeinsamen minderjährigen Kindern nach der Trennnung im gemeinsamen Haus wohnen. Die Ehefrau macht gegen Unterhalt den Ehemann für sich (-> Ehegattenunterhalt) und die gemeinsamen Kinder (-> Kindesunterhalt) geltend. Die Ehegatten können sich über die Bedingungen für einen -> Verkauf der gemeinsamen Immobilie im Zuge der Trennung und Scheidung nicht einigen: Meist hat die Ehefrau ein Interesse daran, zusammen mit den Kindern in gewohnter Umgebung, sprich im Eigenheim weiterhin zu wohnen. Der ausgezogene Ehemann will dagegen die gemeinsame Immobilie so schnell wie möglich auf dem Immobilienmarkt zu einem möglichst attraktiven Preis verkaufen. Schließlich will er seinen in die Anschaffung der gemeinsamen Immobilie investierten Anteil wieder zurück erhalten, d.h. in Form liquider Mittel; notfalls über eine Liquidierung per Teilungsversteigerung (-> Verteilung des erzielten Versteigerungserlöses).
♦ Der gemeinsame Hausverkauf
Vielfach besteht seitens des Ehegatten, der aus der Immobilie ausgezogen ist, der Wunsch, das gemeinsame Eigentum (Miteigentum) so bald wie möglich zu verkaufen (zu bedenkende steuerliche Fragen beim Verkauf: siehe Kogel, in FamRZ 2003, 808). Eine Verfügung über die gemeinschaftliche Immobilie ist nur mit beiderseitigem Einverständnis der Ehegatten möglich (§ -> 747 S.2 BGB). Ist das erste Trennungsjahr noch nicht abgelaufen, hat keiner der Ehegatten die Pflicht einer Verwertung das gemeinsamen Eigenheims zuzustimmen. Damit im ersten Trennungsjahr keine unumstößlichen Fakten geschaffen werden, ist in diesem Zeitraum auch keine -> Teilungsversteigerung möglich. Weitere -> Tipps zur einvernehmlichen Immobienauseinandersetzung finden Sie -> HIER ...
Eine Verständigung eines Verkaufs an einen Dritten mit einer angemessenen Verteilung des Verkaufserlöses wegen -> Zustimmungsboykott eines Ehegatten nicht erreichbar ist, z.B. weil die Ehefrau mit den Kindern die Immobilie bewohnt und nicht verlassen will.
♦ Der gemeinsame Immobilienkredit
Wie wird mit gemeinsamen Immobilienkrediten der Ehegatten, im weiteren Verlauf umgegangen? (-> Wegweiser zum "gemeinsmen Immobilienkredit") -> Steuerklassenwechsel, -> Unterhaltszahlungen, doppelte Lebensführung, das alles sind Kosten, die durch Trennung und Scheidung auf die Betroffenen zufallen können und die vereinbarten monatlichen Raten an die Bank deutlich erschweren oder sogar ganz in Frage stellen können. Die Beteiligten sollten zunächst wissen, wie flexibel der mit der Bank geschlossene Vertrag ist. Enthält der Vertrag die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung, erleichtert das die Möglichkeit, eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu finden. Leider ist in Zeiten steigender Immobilienpreise mit einer abnehmenden Bereitschaft der Banken zu rechnen, den Kunden entgegen zu kommen. Vielmehr kann es sich für die Banken wieder lohnen, die Immobilien selbst zu verwerten. Eines kann ganz klar gesagt werden: Die Zeiten sind vorbei, in denen Banken auch ihre eigenen Kreditnehmer baten, sich nach einem geeigneten Käufer umzusehen, so etwas findet man nur noch in Ausnahmefällen. Für die Immobilieneigentümer heißt das im Klartext, dass es Banken gibt, die geradezu darauf warten, dass bei günstig erworbenen Häusern oder Grundstücken Zahlungsprobleme einsetzen und dann die attraktivsten Immobilien an sich reißen. Hier muss besonders darauf geachtet werden, dass sich die Banken korrekt verhalten und nicht einseitig beraten. Wer von Trennung und Scheidung betroffen ist, hat schon genug Probleme. Darüber hinaus einen zusätzlichen wirtschaftlichen Schaden verkraften zu müssen, bedeutet eine zusätzliche Belastung. Weitere -> Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie -> HIER ...
♦ Übertragung des Miteigentumanteils auf den anderen Ehegatten
Alternativ zum -> gemeinsamen Verkauf der Immobilie, will oftmals einer der Ehegatten die gemeinsame Immobilie für den Fall der Scheidung zum Alleineigentum erwerben. Dazu muss der Miteigentumsanteil des einen Ehegatten (Veräußerer) auf den anderen Ehegatten (Erwerber) notariell übertragen werden. Als Gegenwert für die Anteilsübertragung haben sich die Ehegatten auf einen sog. Ablösebetrag zu verständigen. Diese Variante der einvernehmlichen Auseinandersetzung der gemeinsamen Ehewohnung kommt in der Praxis sehr häufig vor. Da auf der gemeinsamen Immobilie meist noch -> gemeinsame Immobilienkredite lasten, müssen zusätzlich Regelungen zur alleinigen Schuldübernahme der Immobilienkredite durch den Erwerber gefunden werden oder die Alt-Kredite werden durch Neu-Kredite des Erwerbers abgelöst (Stichwort: Umschuldung). Die Anteilsübertragung ist meist Bestandteil einer umfassenden -> Scheidungsfolgevereinbarung, mit der auch alle -> sonstigen Folgesachen zur Vorbereitung einer -> einvernehmlichen Scheidung außergerichtlich (notariell) geregelt werden. Hierfür sollte unbedingt ein erfahrenener Fachanwalt für Familienrecht zu Rate gezogen werden (-> professionelle Vertragsgestaltung). Weitere -> Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie -> HIER ...
Dieses Modell scheitert in der Praxis oft daran, dass das Übernahmeangebot dem übergebenden Ehegatten zu niedrig erscheint und sich in der -> Teilungsversteigerung einen höheren Erlös vorstellt. Oder umgekehrt: der übernahmebereite Ehegatte erhofft sich über den Weg der -> Teilungsversteigerung die gesamte Immobilie zu einem geringeren Preis erwerben zu können als über das direkte Ablöseangebot des anderen Ehegatten. Man erlebt es in der Praxis immer wieder, dass der die -> Teilungsversteigerung betreibende Ehegatte die Immobilie erwirbt (ersteigert) und der andere Ehegatte ohnmächtig zuschauen muss, weil er nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um entweder selbst zu bieten oder auch nur den gerichtlich angesetzten Preis durch eine gültiges Einspruchsverfahren außer Kraft zu setzen. In vielen Fällen scheitert ein substanzieller Einspruch bereits am einem Wertgutachten, da der Ehegatte hierfür nicht über die finanziellen Mittel verfügt.
II. Zwang zur Teilungsversteigerung
wenn keine andere Regelung vereinbart wird
zur Vermögensauseinandersetzung außerhalb des Güterrechts
Finden die Ehegatten zur -> Vermögensauseinandersetzung ihrer gemeinsamen Immobilie keine -> einvernehmliche Regelung, taucht die Frage nach der Auseinandersetzung der gemeinamen Immobilie im Wege der (zwangsweisen) Teilungsversteigerung auf und wie sich diese rechtlich verhindern lässt (-> Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung).
Welches rechtliche Instrumentarium steht dem verkaufsbereiten Ehegatten zur Verfügung, um die Immobilie nach seinen Vorstellungen zu verwerten? Jetzt stellt sich die Frage, ob ein Ehegatte (Miteigentümer) den anderen Ehegatten (Miteigentümer) zum -> Verkauf der Immobilie zwingen kann? Da den Eheleuten das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftlich zusteht (= Gemeinschaft nach Bruchteilen gem. § -> 741 BGB), gelten für die Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft die §§ 742 bis 758 BGB. Der Verkauf der Immobilie führt zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Nach § -> 749 Abs.1 BGB kann die Aufhebung verlangt werden (Aufhebungsanspruch). Den Vollzug des Aufhebungsanspruchs regelt § -> 753 Abs.1 S.1 BGB. Unmissverständlich bringt § -> 753 Abs.1 S.1 BGB zum Ausdruck, dass bei Grundstücken die Aufhebung der Gemeinschaft nicht durch Verkauf, sondern durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hat. Und tatsächlich: es gibt keinen Ausweg. Einen Anspruch gegen den anderen Ehegatten (Miteigentümer) auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gibt es nicht. Aus § -> 745 Abs.2 BGB lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten, weil sich hieraus allenfalls ein Anspruch auf Zustimmung zu einer bestimmten Verwaltung oder Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben kann. Doch ist die Veräußerung kein Gebrauch, sondern vielmehr die Aufgabe des Gebrauchs der Immobilie. Ergebnis: wer trotz Verwertungsboykotts eines Ehegatten die gemeinsame Immobilie zu Geld machen möchte, muss den beschwerlichen und steinigen Weg durch die Teilungsversteigerung gehen. Als Zwangsverfahren findet die Teilungsversteigerung gegen den Willen der Miteigentümer, in einem als Teil der Zwangsvollstreckung geregelten Verfahren statt, und sie wird unter Anwendung der allgemeinen Bestimmungen des Vollstreckungsrechts durchgeführt (§ -> 180 ZVG.) Sie ist mit einem -> freihändigen Verkauf zur Aufhebung der Gemeinschaft mehrerer Teilhaber nicht vergleichbar. Ein Anspruch auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gegen den verwertungsunwilligen Ehegatten (Miteigentümer), würde im Ergebnis eine Umgehung der möglichen -> Einwendungen gegen die Zwangsverwertung im Versteigerungsverfahren darstellen.
III. Einwendungen gegen Teilungsversteigerung
Mit welchen Einwendungen kann es verhindert werden?
zur Teilungsversteigerung
♦ Die einstweilige Einstellung des Verfahrens
§ 180 Abs.2 bis Abs.4 ZVG eröffnen Möglichkeiten, eine einstweilige (vorübergehende) Verfahrenseinstellung zu erreichen (-> Rechtsprechung zu § 180 ZVG). Der Antrag auf einstweilige Einstellung ist fristgebunden (§ 30 b Abs.1 S.2 ZVG). Der Einstellungsantrag muss binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung einer Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit beim Gericht eingegangen sein Er kann innerhalb dieser Frist auch zu Protokoll der Geschäftsstelle gestellt werden. Nach Fristablauf kann im weiteren Verlauf des Verfahrens aus den Gründen des § 180 Abs. 2 oder 3 ZVG keine einstweilige Einstellung mehr erfolgen.
§ -> 180 Abs. 3 Satz 1 ZVG: Einstellung zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes. Bei den Parteien der Teilungsversteigerung muss es sich um Ehegatten bzw. frühere Ehegatten handeln (AG Dorsten, Beschluss vom 25.01.2013 -> 18 K 45/12). Die einstweilige Einstellung des Verfahrens kann gemäß § 180 Abs. 3 ZVG beantragt werden, sofern dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls des gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist.Der Einstellungsantrag muss in jedem Fall eingehend und plausibel begründet werden. Die zu seiner Begründung vorgebrachten Tatsachen müssen auf Verlangen des Gerichts glaubhaft gemacht werden. Bei den strengen Anforderungen an die ernsthafte Kindeswohlgefährdung geht es nicht um das materielle, sondern nur um das körperliche, geistige und seelische Wohl des Kindes (LG Hamburg v. 3.11.1987 – 76 T 3/87, FamRZ 1988, 424). Regelmäßig ist auch ein ursächlicher Zusammenhang der geltend gemachten gesundheitlichen Probleme mit der Zwangsräumung notwendig (LG Konstanz v. 8.6.2001 – 1 T 133/01). Als Beispielsfälle seien erwähnt:
Ernsthafte sonstige, vor allem psychische Probleme eines oder mehrerer Kinder (-> Musterantrag).
♦ Die Drittwiderspruchsklage
und Verfügungsbeschränkungen
Stellt das Versteigerungsobjekt für einen Ehegatten im wesentlichen sein gesamtes Vermögen dar, hat der andere Ehegatte ein nach § -> 1365 BGB die "Veräußerung hinderndes Recht", indem er die Zustimmung zur Teilungsversteigerung verweigert (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 29.09.2011 - II-4 WF 20/11). § 1365 BGB gilt während der Dauer der Ehe, also bis zur Rechtskraft der Scheidung und beim Güterstand der -> Zugewinngemeinschaft und aber nicht bei -> Gütertrennung: Mehr dazu -> HIER....
♦ Anspruch auf Rückübertragung des Miteigentumanteils contra Teilungsversteigerung
♦ Schutz durch familienrechtliche Ehewohnungszuweisung (§§ 1361b und 1568a BGB)
IV. Wenn dem Gutachter der Zutritt zum Haus verweigert wird
Zu jeder Immobilienversteigerung gibt es ein gerichtliches Verkehrswertgutachten, das von einem Sachverständigen erstellt wird. Und vom Vollstreckungsgericht in Auftrag gegeben wird. Der Verkehrswert wird durch den Sachverständigen auf Basis der Vorschriften der -> ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und -> WertR (Wertermittlungsrichtlinie) und unter Beachtung besonderer Regelungen des ZVG bestimmt. Bei Teilungsversteigerungen kann der Antragsteller dem Antrag dem Vollstreckungsgericht ein Gutachten mit einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen. Für die Erstellung des Gutachtens ist eine Objektbesichtigung notwendig. Der Gutachter muss zum Ortstermin alle Räume und Örtlichkeiten persönlich besichtigen. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt) vertreten zu lassen. Der Gutachter benötigt für die objektive Bewertung die Mithilfe der Betroffenen. Die besteht darin, dem Gutachter Einsicht in Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen-, und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. zu gewähren und den Zutritt zum Haus zu gestatten. Weder darf der Gutachter sich gegen den Willen des Eigentümers Zutritt verschaffen noch hat er einen Anspruch darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Durch Blockade-Maßnahmen gegenüber dem Gutachter kann aber die Erstellung des Gutachtens nicht verhindert werden. Der Gutachter wird dann Im Zweifelsfalle das Objekt nach dem äußeren Anschein und den eventuell vorhandenen Planunterlagen bewerten. Jetzt ist der Gutachter gehalten, das Haus von der Straße aus zu bewerten. Für die für den Gutachter sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich daraus kein Problem. Nachteilig auf den Verkehrswert wird sich jedoch die Bewertung für die nicht sichtbaren Objektteile (Gebäudeinnenausstattung) auswirken, da der Gutachter hier nur von Annahmen ausgehen kann. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert negativ beeinflussen.
Bevor dem Gutachter der Zutritt zum Haus verweigert wird oder die Einsichtnahme in Dokumente, sollte man sich bei seinen Anwalt über die daraus resultierenden Folgen informieren lassen.
V. Verteilung des Erlöses aus der Immobilienverwertung
VI. Mietverhältnisse in der Teilungsversteigerung
zwischen Mieter und Eigentümer des Versteigerungsobjekts
♦ Bedeutung von Mietverhältnissen bei Ersteigerung der Immobilie
VII. Die Alternativen zur Teilungsversteigerung
LG Münster , Urteil vom 11.07.2003 - 4 O 255/02
(FamRZ 2003, 16666) Blockiert ein Ehepartner den freihändigen Verkauf des gemeinsamen Hausgrundstücks zu einem Preis über dem Verkehrswert mit der Folge, dass die Teilungsversteigerung stattfindet, in der er die Immobilie zu einem Preis unter dem Verkehrswert selbst erwirbt, so hat er dem anderen verkaufswilligen Ehegatten den entstandenen Schaden (Hälfte des Differenzbetrags zwischen dem zu erzielenden Kaufpreis und dem im Teilungsversteigerungsverfahren gezahlten Kaufpreis) zu ersetzen. Der Schadensersatz basiert auf einer bestimmten - hier sanktionierten - Vorgehensweise, nämlich Ablehnung eines günstigen Angebots im freihändigen Verkauf und anschließend eigene Ersteigerung zu einem niedrigeren Betrag. Das Gericht sah darin einen Verstoß gegen nachwirkende ehel. Treuepflichten (-> Loyalitätsprinzip).
AG München - 1517 K 202/17, -> einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs.3 ZVG, unser Az.: 519/16 (D3/484-17)