Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1792-PGP.html
Timestamp: 2017-10-16 22:04:57+00:00
Document Index: 269816308

Matched Legal Cases: ['art. 2394', 'art. 2395', 'art. 2396', "l'article 2425", "l'article 2413", "l'article 2424", "l'article 2397", "l'article 2397", 'art. 2398', "l'article 2398", 'art. 2399', "l'article 2393", "l'article 873", "l'article 2397", '§ 270', "l'article 2397", 'art. 2397', 'art. 41', '§ 150', "l'article 2397", 'arrêt ', 'art. 1', 'art. 2419', '§ 90', "l'article 2397", 'arrêt ', "l'article 1729", 'art. 2412', "l'article 2400", "l'article 7", 'art. 2418', "l'article 2426", 'art. 2419', "l'article 2420", 'art. 2420', 'art. 2420', "l'article 2420", 'art. 2421', 'art. 2421', 'art. 2423', "l'article 2420", '§ 350']

REC - Sûretés et garanties du recouvrement - Droit commun des hypothèques - Nature et champ d'application
1792-PGPREC - Sûretés et garanties du recouvrement - Droit commun des hypothèques - Nature et champ d'application16
BOI-REC-GAR-10-20-10-10-20171004
2017-10-04T14:26:38.000+02:00
La nature et les caractères de l'hypothèque découlent des dispositions des articles 2393 et suivants du code civil (C. civ.).
Par ailleurs, « L'hypothèque n'a lieu que dans les cas et suivant les formes autorisés par la loi » (C. civ. art. 2394).
« Elle est ou légale, ou judiciaire, ou conventionnelle » (C. civ. art. 2395). « L'hypothèque légale est celle qui résulte de la loi. L'hypothèque judiciaire est celle qui résulte des jugements. L'hypothèque conventionnelle est celle qui résulte des conventions » (C. civ. art. 2396).
Le classement des hypothèques est donné par l'article 2425 du C. civ. et les dispositions concernant l'hypothèque conventionnelle figurent de l'article 2413 du C. civ. à l'article 2424 du C. civ. (BOI-REC-GAR-10-20-10-20).
Le champ d'application de l'hypothèque concerne les biens et les droits réels immobiliers. Les biens susceptibles d'être hypothéqués et l'étendue de la garantie offerte au créancier, se déduisent des dispositions précitées et de celles de l'article 2397 du C. civ..
Par ailleurs, la séparation des patrimoines professionnels et personnels inscrite dans le régime de la déclaration d'insaisissabilité instituée par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, a une incidence pratique sur l'étendue de la garantie hypothécaire, ce qui fait l'objet d'un développement particulier.
Sûreté réelle immobilière, l'hypothèque ne peut être constituée que sur des immeubles. En effet l'article 2397 du C. civ. énonce que « sont seuls susceptibles d'hypothèques :
Remarque : « les meubles n'ont pas de suite par hypothèque » (C.civ. art. 2398).
Par exception aux dispositions de l'article 2398 du code civil, l'interdiction d'hypothéquer les meubles ne s'applique pas à l'égard des navires, bateaux et aéronefs qui, en raison de leur individualisation aisée, sont susceptibles d'hypothèque (C. civ., art. 2399) (BOI-REC-GAR-10-20-30).
Chaque partie d'un immeuble hypothéqué garantit l'intégralité de la dette et chaque fraction de la dette est garantie par l'immeuble tout entier, ainsi qu'il résulte de l'article 2393 du C. civ..
- en cas de division de la dette (décès du débiteur laissant plusieurs héritiers) ; le ou les attributaires de l'immeuble hypothéqué doivent répondre de la totalité de la dette. Cette solution résulte de l'article 873 du C. civ. qui précise que «les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout ;... ».
L'hypothèque est une garantie portant sur des biens définis à l'article 2397 du C. civ.. La garantie peut être générale ou spéciale selon l'assiette de l'hypothèque (cf. II-B § 270 à 410).
Aux termes de l'article 2397 du C. civ., sont seuls susceptibles d'hypothèques :
- l'usufruit, mais l'hypothèque portant sur celui-ci " pendant le temps de sa durée " prend fin lorsque survient l'extinction de l'usufruit (C. civ., art. 2397 al. 2) ;
- certaines permissions et concessions administratives telles que les droits du concessionnaire d'une mine ou du concessionnaire d'énergie hydraulique (code de l'énergie, art. L. 511-10 et art. 41 du décret du 16 août 1956).
En revanche les autres droits réels immobiliers qui ne peuvent être aliénés ne sont pas susceptibles d'hypothèque. Il en est ainsi du droit d'usage et d'habitation, du droit de mitoyenneté, des servitudes foncières, lorsqu'elles sont considérées isolément (cf. II-A-2-b § 150 à 170).
Ainsi que l'indique l'article 2397 du C. civ., seuls les biens immeubles qui sont " dans le commerce " peuvent être hypothéqués, c'est-à-dire les biens saisissables et aliénables.
Concernant les immeubles légués avec une clause d'inaliénabilité, l'inscription hypothécaire n'est pas juridiquement illégale mais elle ne procure aucun droit au comptable des finances publiques tant que la clause d'inaliénabilité est active (Cass. civ. 1ère, arrêt du 9 octobre 1985, n° de pourvoi 84-13306).
Par ailleurs, les immeubles constitués à l'état de bien de famille insaisissable, quoique aliénables, ne peuvent être saisis (loi du 12 juillet 1909, art. 1).
L'hypothèque ne peut, en principe, être consentie que sur des immeubles présents (C.civ, art. 2419). L'immeuble doit déjà appartenir à celui qui constitue la garantie.
L'article 2420 du C. civ. apporte cependant une atténuation à la rigueur de cette règle. L'hypothèque peut être consentie sur des immeubles à venir dans trois cas :
Ces biens immobiliers accessoires ne peuvent être hypothéqués isolément (cf. II-A-1 § 90). En effet, d'une part les droits en cause ne peuvent être détachés de l'immeuble auquel ils se rapportent, d'autre part, les immeubles par destination demeurent normalement fixés à l'immeuble par nature. A l'inverse, l'hypothèque principale constituée sur l'immeuble s'étend jusqu'à eux.
Cependant l'outillage et le matériel d'équipement ayant fait l'objet d'un nantissement ne peuvent être grevés d'hypothèque puisque le privilège du créancier nanti subsiste si le bien qui est grevé devient immeuble par destination (Code de commerce (C.com) art. L. 525-8).
Remarque Le matériel qui sert à l'exploitation d'un établissement commercial et qui est réputé immeuble par destination est par ailleurs dans le champ d'application du privilège du Trésor (BOI-REC-GAR-10-10-20-10), mais seulement à condition qu'il n'existe pas d'hypothèque conventionnelle.
Aux termes de l'alinéa 2 du 2° de l'article 2397 du C.civ., l'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué.
L'article 2398 du C.civ. pose de manière absolue le principe d'après lequel « les meubles n'ont pas de suite par hypothèque ».
- des bateaux de navigation intérieure (code des transports (C.transp), art. L. 4122-1 à code des transports, art. L. 4122-10) ;
- des aéronefs (C. trans, art. L. 6122-1 à L. 6122-15; code de l'aviation civile (C. aviation), art. R. 122-1, C.aviation, art. R. 122-2, art. R. 122-3; art. D. 122-1 à D. 122-10).
Les hypothèques constituées sur ces biens mobiliers ne peuvent résulter que de conventions et font l'objet de commentaires particuliers dans la sous-section qui leur est consacrée (BOI-REC-GAR-10-20-30).
La Cour de cassation a pu juger qu'une déclaration notariée d'insaisissabilité ne rend pas l'immeuble indisponible pour une hypothèque judiciaire conservatoire. Elle précise ainsi que l'interdiction porte sur la saisie en elle-même et non sur les garanties prises par un créancier sur ce bien (Cass. com., arrêt du 11 juin 2014, n° de pourvoi 13-13643).
Concernant la résidence principale de l'entrepreneur individuel, l'article L. 526-1 du C. com. prévoit une insaisissabilité de plein droit. Cette mesure ne s'applique qu'à l'égard des créanciers professionnels dont la créance est née postérieurement à la publication de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.
Toutefois, l'insaisissabilité mentionnée aux deux premiers alinéa de l'article L. 526-1 du C. com. n'est pas opposable à l'administration fiscale lorsque celle-ci relève, à l'encontre de la personne, soit des manœuvres frauduleuses, soit l'inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales, au sens de l'article 1729 du code général des impôts (CGI) (C. com., art. L. 526-1 al. 3).
L'article L. 526-3 du C. com. prévoit qu'en cas de cession des droits immobiliers sur la résidence principale, le prix obtenu demeure insaisissable, sous la condition du remploi dans le délai d'un an des sommes à l'acquisition, par l'exploitant individuel, d'un immeuble où est fixée sa résidence principale.
L'insaisissabilité des droits sur la résidence principale et la déclaration d'insaisissabilité portant sur tout bien foncier, bâti ou non bâti, non affecté à l'usage professionnel peuvent, à tout moment, faire l'objet d'une renonciation soumise aux conditions de validité et d'opposabilité prévues à l'article L. 526-2 du C. com..
L'article L. 526-2 du C. com. prévoit les modalités de la déclaration. Celle-ci est, sous peine de nullité, établie par un notaire et doit faire l'objet d'une publication au fichier immobilier ou au livre foncier du lieu de situation de l'immeuble.
Les règles régissant l'affectation du patrimoine de l'entrepreneur individuel à son activité professionnelle sont régies des articles L. 526-6 à L. 526-12 du C. com..
La déclaration d'affectation prévue par l'article L. 526-7 du C. com. permet de connaître la consistance du patrimoine affecté à l'activité professionnelle et par voie de conséquence, celle du patrimoine non affecté à cette activité.
- l'hypothèque judiciaire (C. civ., art. 2412) ;
- les hypothèques légales prévues par l'article 2400 du C.civ. ou par d'autres codes ou des lois spéciales (BOI-REC-GAR-10-20-10-20).
La généralité de l'hypothèque est toutefois limitée par l'article 7 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à l'indication précise de la nature et de la situation des immeubles grevés (BOI-REC-GAR-10-20-10-20).
L'acte hypothécaire doit contenir l'indication précise de la nature et de la situation des immeubles grevés (C. civ., art. 2418). Il n'est pas interdit au débiteur d' hypothéquer tous ses immeubles, mais chacun d'eux doit être désigné individuellement. Toute formule emportant hypothèque générale est proscrite.
L'article 2418 du C. civ. dispose que la constitution d'une hypothèque conventionnelle n'est valable que si le titre authentique constitutif de la créance ou un acte postérieur déclare spécialement la nature et la situation des immeubles sur lesquels l'hypothèque est consentie.
Par ailleurs, cet article renvoie à l'article 2426 du C. civ. qui exclut " toute désignation générale, même limitée à une circonscription territoriale donnée ".
Il s'ensuit que l'hypothèque spéciale ne saurait grever des immeubles à venir (C. civ., art. 2419).
Toutefois plusieurs dérogations à la règle de la spécialité du gage hypothécaire sont prévues par le Code civil lui-même. Ces dérogations ressortent de l'article 2420 du C. civ. :
Si les biens présents et libres sont insuffisants pour la sûreté de la créance, le débiteur peut, en reconnaissant cette insuffisance, consentir que chacun des biens qu'il acquerra par la suite y soit spécialement affecté au fur et à mesure des acquisitions (C. civ., art. 2420, 1°).
Si l'immeuble ou les immeubles présents, assujettis à l'hypothèque ont péri ou éprouvé des dégradations telles que la garantie du créancier soit insuffisante, celui-ci peut, soit poursuivre immédiatement son remboursement, soit obtenir un supplément d'hypothèque, sur les biens à venir par exemple (C. civ., art. 2420, 2°).
Le 3° de l'article 2420 du C. civ. ajoute que lorsqu'une personne possède un droit actuel lui permettant de construire à son profit sur le fonds d'autrui, elle peut constituer hypothèque sur les bâtiments dont la construction est commencée ou simplement projetée.
L'hypothèque peut être consentie en garantie d'une ou plusieurs créances présentes ou futures ; dans ce dernier cas, elles doivent être déterminables (C. civ., art. 2421, al. 1). La cause doit également être déterminée dans l'acte (C. civ., art. 2421, al. 2).
Par ailleurs, l'hypothèque doit toujours être consentie à hauteur d'une somme déterminée mentionnée dans l'acte notarié à peine de nullité (C. civ., art. 2423, al. 1).
Il en est ainsi en ce qui concerne les indemnités versées au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique. Toutefois, le créancier hypothécaire n'a pas de droit de suite contre l'État mais garde son droit de préférence sur l'indemnité d'expropriation (code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, art L. 222-3).
Il en est de même pour les indemnités d'assurance au cas de destruction de l'immeuble hypothéqué. Le premier paragraphe de l'article L. 121-13 du code des assurances énonce que « les indemnités dues par suite d'assurance contre l'incendie, contre la grêle, contre la mortalité du bétail, ou les autres risques, sont attribuées sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers hypothécaires, suivant leur rang ».
Par ailleurs, au cas de destruction partielle ou de dégradations de l'immeuble qui rendent le gage hypothécaire insuffisant, le créancier peut, en vertu du 2° de l'article 2420 du C. civ., soit demander son remboursement, soit obtenir un supplément d'hypothèque (cf. II-B-2-a-2° § 350).
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