Source: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/pruvodce-prechodem-na-smluvni-najemne-12381.html
Timestamp: 2018-03-23 16:47:20+00:00
Document Index: 12114474

Matched Legal Cases: ['zákona č. 107', 'zákona č. 40', 'zákona č. 107', '§ 696', '§ 696', 'Soud ', '§ 696', 'zákona č. 107', 'zákona č. 151', '§2', '§ 2', '§ 696', 'soud ', 'soud ', 'Soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'Soud ', 'soud ', 'Soud ', 'zákona č. 107']

﻿ Průvodce přechodem na smluvní nájemné | BusinessInfo.cz
> Průvodce přechodem na smluvní nájemné
25. 2. 2011 | Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR)
Kapitola 2 – Novela občanského zákoníku
Kapitola 3 – Důležité pojmy
Kapitola 4 – Jak lze zjistit obvyklé nájemné
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR) připravilo příručku, která je určena všem nájemníkům i pronajímatelům, jichž se v roce 2011 dotklo ukončení regulace nájemného. Průvodce vznikl na základě dosavadních poznatků ze strany nájemců i pronajímatelů, dotazů médií i veřejnosti. Publikace přináší souhrn všech faktů - změn zákona, vysvětlení pojmů, které je třeba v oblasti nájemného znát, parametrů bytů a domů, možností jak zjistit výši nájemného, a také vše, co může provázet případný soudní spor.
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR) proto přináší další z pomocných kroků nejen pro obyvatele, kterých se v roce 2011 dotkla zásadní legislativní změna v oblasti nájemního bydlení, ale i těm, kterých se tato změna bude týkat za dva roky. Na základě dosavadních poznatků ze strany nájemců, pronajímatelů, médií i odborné veřejnosti MMR sestavilo stručného a praktického průvodce přechodem na smluvní nájemné.
Průvodce vznikl také proto, aby se zúčastněné strany případnému soudnímu sporu mohli vyhnout, neboť ten je vždy až krajním řešením. Postupy, rady a tipy, které zde čtenáři najdou, by jim měly pomoci orientovat se v nové situaci, napomohou k řešení a především k dosažení vzájemné shody. Průvodce je v tištěné podobě k dispozici na všech pobočkách Sdružení nájemníků, Občanského sdružení majitelů domů a na městských a obecních úřadech.
Ministerstvo pro místní rozvoj patří do systému ústředních orgánů státní správy České republiky v oblastech, vymezených příslušnými právními dokumenty. Objemem svých pravomocí, kompetencí a odpovědností za správu finančních prostředků hraje ve státní správě významnou roli. Ministerstvo bylo zřízeno s účinností od 1. listopadu 1996 a je ústředním orgánem státní správy ve věcech: regionální politiky, politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu, nájmu bytů a nebytových prostor, územního plánování, stavebního řádu, vyvlastnění, investiční politiky, cestovního ruchu, pohřebnictví. MMR také vykonává roli Národního orgánu pro koordinaci (NOK) pro čerpání finančních prostředků z fondů Evropské unie (EU).
V uplynulých několika desetiletích byla pravidla k určení nájemného v případě tzv. regulovaných nájmů stanovena právním předpisem. Ke dni 31. 12. 2010 však ve většině obcí skončilo období, ve kterém lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem podle zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
Pro byty s dosud regulovaným nájemným v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, končí toto období teprve dnem 31. prosince 2012.
Od data 1. 1. 2011, (v uvedených městech a obcích od 1. 1. 2013) bude nadále nájemné z bytů podléhat výlučně dohodě pronajímatele a nájemce. Po skončení platnosti a účinnosti prvé části zákona č. 107/2006 Sb. by v praxi mohla vzniknout pochybnost o dalším způsobu řešení otázky výše nájemného, pokud by strany nedospěly k dohodě o jeho výši. Pro odstranění těchto pochybností byla předložena, a v současné době prochází legislativním procesem, novela občanského zákoníku, podle níž v případě, že nebude dosaženo dohody o výši nájemného a neodpovídá-li nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému, může pronajímatel nebo nájemce podat návrh na určení nájemného k soudu (viz nové znění § 696 odst. 2 až 4 občanského zákoníku).
Body novely občanského zákoníku týkající se nájemného
10. V § 696 se za odstavec 1 vkládají nové odstavce 2 až 5, které znějí:
(3) Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu sjednaného dohodou na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.
Odstavec 6 nově zní:
4. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, se ustanovení § 696 odst. 2 až 4 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, použije od 1. ledna 2013. Nově vkládaný odstavec 2 má postihnout právě byty, ve kterých bylo nájemné regulováno podle zvláštního právního předpisu a dosud nedošlo ke svobodnému sjednání jeho změny, přičemž nájemné změněné podle zákona č. 107/2006 Sb. se nepovažuje za nájemné sjednané dohodou.
Pro nájemce a pronajímatele dotčených bytů znamenají popsané změny občanského zákoníku především to, že budou v budoucnu sjednávat výši nájemného. Je v jejich zájmu, aby se na výši nájemného dohodli. Pronajímateli či nájemci, který nebude spokojen s výsledkem jednání o výši nájemného, lze doporučit, aby si zjistil, jaké se za obdobný byt platí obvyklé nájemné. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou, hrozí jim relativně časově a finančně náročný soudní spor, jehož výsledek může být navíc pro případného žalobce zklamáním.
Co je obvyklé nájemné
Předložená novela občanského zákoníku neobsahuje definici pojmu „nájemné obvyklé v daném místě a čase“. Podle důvodové zprávy novely je postačující analogické využití stávající právní úpravy, tedy zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Konkrétně dle §2 odst. 1 citovaného zákona o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, se obvyklou cenou rozumí:
Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena je tedy zjistitelná pouze analýzou trhu. Obvyklá cena proto může být určena pouze u věcí (bytů), se kterým se běžně obchoduje. V případě nájemného lze říci, že obvyklé nájemné lze zjistit pouze tam, kde je běžně nájemné nově sjednáváno nebo měněno za obvyklých obchodních podmínek. V žádném případě však nelze obvyklou cenu, resp. obvyklé nájemné, stanovit dopředu jako nějaké přesné číslo. Pokud obvyklá cena neexistuje, je ji třeba odvodit na základě obvyklých cen srovnatelné lokality.
Konkrétně lze odvodit z ustanovení § 2 citovaného zákona, že v místě obvyklé nájemné je nájemné, za které by bylo možno pronajmout byt v daném místě, stavu a čase. Do výše obvyklého nájemného nemohou být promítnuty mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů pronajímatele a nájemce, ani vlivy zvláštní obliby.
Jaké služby jsou zahrnuty do nájemného
Při určení výše obvyklého nájemného je třeba definovat, co vše je nájemným hrazeno, a vymezit, co naopak nesmí nájemné zahrnovat. Je to důležité proto, že pouze skutečné nájemné představuje hodnotu, kterou lze u jednotlivých bytů srovnávat a promítat do ní jednotlivé znaky bytu a domu, ve kterém se byt nachází (následující kapitola).
Nájemné představuje pouze platbu za užívání bytu, který přenechává pronajímatel nájemci do užívání, a zahrnuje tak:
příslušenství bytu, jímž jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (např. sklep, sklepní kóje, balkon, lodžie, terasa)
součásti bytu včetně jeho vybavení bytu (např. kuchyňská linka, umyvadlo, vana).
Do nájemného nelze však zahrnovat jiné platby, zejména za:
užívání věcí movitých včetně zařízení bytu (např. nábytek, chladnička, pračka, myčka)
užívání jiných nemovitých věcí (např. garáže), a to včetně užívání vyplývající ze spoluvlastnictví nemovitých věcí (např. garážová stání ve společných prostorách domu či v nebytových jednotkách)
platby za služby spojené s užíváním bytu a za dodávku vody, tepla a energií.
Důležité pro výši ceny jsou konkrétní znaky bytu a domu. V následující kapitole je uveden přehledný výčet všech okolností, jež jsou podstatné pro zjištění výše obvyklého nájemného.
Jaké jsou relevantní znaky bytu
Relevantní znaky bytu jsou takové znaky, které charakterizují byt z hlediska jeho kvality, jedná se zejména o následující okolnosti:
typ bytu (garsoniéra, ateliér, mezonetový byt, penthouse, střešní nástavba, půdní vestavba, loft, ostatní 1+kk, 1+1, 2+kk, atd.)
podlaží (suterén, přízemí, mezanin, druhé a vyšší patro bez výtahu, ostatní)
plocha bytu (celková plocha v m2 bez balkonu, lodžie, terasy)
technický stav bytu (novostavba do 10 let, byt po komplexní rekonstrukci do 10 let, běžně udržovaný byt bez rekonstrukce, byt bez rekonstrukce s hrubými závadami a poškozením)
sociální zařízení (2 samostatná WC a 1 samostatná koupelna, 1 samostatné WC a koupelna, 1 koupelna sWC, pouze 1 samostatnéWC bez koupelny, společné WC mimo byt, jiné)
vytápění bytu (ústřední dálkové, plynové nebo elektrické (akumulační nebo přímotopové) ve všech obytných místnostech, ústřední na pevná nebo kapalná paliva, lokální na pevná nebo kapalná paliva, jiné)
ohřev vody (centrální rozvod TUV, ohřev vody v elektrickém bojleru, plynovém ohřívači, samostatném zařízení na pevná nebo kapalná paliva, není řešen)
provedení podlah v obytných místnostech (parkety nebo plovoucí podlahy, jiné podlahy v dobrém stavu a mladší 15 let, jiné podlahy poškozené a starší 15 let)
úložné prostory (spižírna, komora, vestavné skříně, sklep, jiné, žádné)
Jaké jsou relevantní znaky domu
Důležité jsou také znaky domu, ve kterém se byt nachází. Jsou to znaky, které charakterizují dům z hlediska jeho kvality, zejména následující okolnosti:
typ domu (bytový dům s maximálně 5 byty, bytový dům s více než 5 byty, rodinný dům)
stáří a technický stav domu (novostavba do 10 let po kolaudaci, starší stavba po kompletní rekonstrukci do 10 let, starší stavba řádně udržovaná bez zjevných větších vad pláště s plně funkčními vnitřními rozvody vod a energií, starší špatně udržovaná stavba vykazující zjevné vady pláště, střechy či vnitřních rozvodů)
technologie výstavby (panelový dům zateplený nebo nezateplený, zděný dům, skeletová konstrukce vyzdívaná)
počet podlaží domu
technické parametry umožňující bezbariérové využívání domu
poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí imisemi – chemické látky, prach (lokality s dlouhodobě nebo trvale velkým imisním zatížením, lokality s dlouhodobou střední nebo s občasnou vysokou imisní zátěží, relativně málo zatížené lokality s občasnou imisní zátěží, lokality bez podstatnější imisní zátěže)
poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí hlukem (lokality v těsné blízkosti frekventovaných silničních a železničních cest a přistávacích a vzletových koridorů letecké dopravy a stacionárních zdrojů, lokality v těsné blízkosti středně frekventovaných ulic a náměstí, lokality v těsné blízkosti méně frekventovaných ulic a náměstí, lokality v těsné blízkosti klidných ulic a náměstí)
poloha domu z hlediska samotného umístění (centrum obce, klidná část obce, rušná část obce, okraj obce, sídliště, polosamota, samota)
poloha domu z hlediska okolní zástavby (okolní zástavba obytná, obytná a obchodní, obchodní, komerční, průmyslová, venkovská, rekreační)
poloha domu z hlediska technického stavu okolní zástavby (zástavba s nekvalitními domy nevalného vzhledu, zástavba s méně kvalitními domy – např. sídliště panelových budov, zástavba s relativně kvalitními domy dobrého vzhledu, vilové čtvrti)
poloha domu z hlediska zeleně (poloha bez zeleně nebo s velmi malým množstvím zeleně, střední množství zeleně – stromořadí v ulici, zeleň ve vnitrobloku, větší množství zeleně využitelné pro rekreaci a odpočinek v místě)
poloha domu z hlediska dopravní obslužnosti (poloha bez MHD, autobusu, železnice, poloha umožňující v místě přístup k některému z prostředků MHD nebo stanice autobusu a železnice v místě, poloha s napojením na vyšší komunikační systém – dálnice, rychlostní sběrné okruhy a silnice dálničního typu)
poloha domu z hlediska občanské vybavenosti (základní škola, mateřská škola, pošta, praktický lékař, policejní stanice, základní nákupní možnosti, restaurace, sportovní zařízení)
Jak lze zjistit obvyklé nájemné
Znalost znaků bytu a domu velmi usnadní orientaci nájemníkům i pronajímatelům, neboť jsou podstatné pro všechny způsoby, kterými lze zjistit nájemné obvyklé v daném místě a čase.
V úvahu přicházejí zejména následující možnosti:
Mapy nájemného připravované Ministerstvem pro místní rozvoj
Porovnání se třemi srovnatelnými byty
Názor realitního makléře na cenu, za jakou by bylo reálné byt pronajmout
Znalecký posudek (příp. soudem ustanoveného znalce)
Jiné způsoby, například internet, odborné publikace, konzultace apod.
Ve všech výše uvedených případech je tedy třeba zohlednit relevantní znaky bytu a domu, ve kterém se byt nachází. Za pomoci těchto znaků lze nalézt srovnatelné byty ve stejné nebo srovnatelné obci/lokalitě. Mapy nájemného zahrnují hlavní relevantní znaky. Detailnější relevantní znaky je třeba zohlednit podle konkrétních okolností každého bytu.
Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje systém Map nájemného, které by měly být základní pomůckou při zjišťování obvyklého nájemného, přístupnou jak pronajímatelům a nájemcům, tak soudům.
Výstup Mapy nájemného bude mít povahu informace o hladině nájemného z bytů v obci či v její části v Kč/m2/měs., které bylo v průběhu 2 let před zveřejněním výstupu nově sjednáno nebo bylo svobodně sjednáno a následně byla v průběhu těchto 2 let sjednána jeho změna. Sbírána tedy budou data o skutečně sjednaném (nikoliv nabídkovém) nájemném. Kde nebude možné tuto metodu sběru dat použít, budou využity ke sběru dat také jiné subjekty (srovnatelné obce, soudní znalci). Informace o cenách by měla být zveřejňována jako interval vymezený jako aritmetický průměr zjištěných hodnot ± směrodatná odchylka.
Ministerstvo pro místní rozvoj počítá na začátku s jednodušší verzí systému, který bude v provozu od února 2011. Později bude vytvořen sofistikovanější systém a bude k dispozici pro menší obce ČR. Již v průběhu provozu Map nájemného bude prováděno jejich vyhodnocování. Výstup z Map nájemného nepředstavuje jediný či závazný podklad pro určení obvyklého nájemného. Je možné využít i jiné podklady (a to nejen pro rozhodování soudů), pro sjednání výše nájemného.
Další možností, která může pomoci v orientaci o výši ceny nájemného, a to jak pro nájemce, tak pronajímatele, je porovnání se třemi srovnatelnými byty ve stejné nebo srovnatelné obci/lokalitě. Z takového srovnání vyplynou informace nasvědčující, jaká je reálná situace cen nájmů na trhu. Srovnatelné byty je třeba vyhledat za použití co nejvíce shodných relevantních znaků bytu a domu uvedených výše. Nelze však přihlížet jen k nabídkovým cenám inzerovaným realitními kancelářemi či přímo vlastníky bytů.
Názor realitního makléře
Možnost, jak získat další názor na výši ceny, je porada s realitním makléřem. Podle nabídky na trhu je schopen vyjádřit odborný, kvalifikovaný odhad, za jaké nájemné by bylo reálné konkrétní byt pronajmout a jaká tedy může být předpokládaná, avšak reálná výše nájemného. Je možné, že tato služba může být ze strany realitního makléře zpoplatněna.
Tato možnost zjištění výše nájemného představuje již určitou finanční zátěž, přesto může stále napomoci k určení výše nájemného bez soudního sporu. Znalecký posudek nabízejí jak samostatní znalci v oboru, tak například realitní kanceláře. Ve snaze vyhnout se následné polemice o tom, který znalecký posudek je správnější, zda posudek objednaný nájemníkem či majitelem bytu, mohli by se majitelé domů a nájemníci shodnout na společném znalci.
Jiné způsoby zjišťování obvyklého nájemného
Názor či radu, jak získat informace o cenách nájmu, lze získat také například u různých zájmových organizací, například u Občanského sdružení majitelů domů, Sdružení nájemníků ČR, na obecním či městském úřadu nebo z internetových stránek zabývajících se problematikou nájemního bydlení.
Soudní spor o určení výše nájemného
Kdy a jak probíhá
Soudní spor představuje pro účastníky nájemního vztahu poslední možnost řešení pro případ, že by přes své úsilí nedosáhli dohody.
Jestliže návrh pronajímatele na zvýšení nájemného či návrh nájemce na snížení nájemného, učiněný v souladu s novelizovaným ustanovením § 696 občanského zákoníku, nebude druhou smluvní stranou přijat, může se navrhovatel obrátit na soud s návrhem na zvýšení, resp. snížení, nájemného. Pokud bude navrhovatel úspěšný, rozhodne soud o zvýšení, resp. snížení nájemného ke dni podání návrhu soudu.
Soud bude moci stejným způsobem také rozhodnout v případě, kdy bylo nájemné dohodnuto, ale došlo k tak podstatné změně okolností, že tato změna založila v právech a povinnostech smluvních stran hrubý nepoměr. Navrhovatel musí prokázat, že změnu nemohl rozumně předpokládat ani ovlivnit. Výslovně se zakotvuje, že možnost domáhat se obvyklého nájemného se nevztahuje na družstevní byty.
Způsoby, které může soud využít pro posouzení navrhované či zpochybňované výše nájemného, jsou totožné s těmi, jež jsou uvedeny v předchozí kapitole.
Zde jsou doplněny o postup či důvody jejich využití právě v soudním řízení.
Porovnání se třemi byty Žalobce může provést předmětné porovnání a předložit důkaz o výši nájemného u srovnatelných bytů vzhledem k břemenu tvrzení a důkaznímu břemeni. Pokud tak neučiní, může jej soud k tomu vyzvat. Rovněž žalovaný má možnost předložit vlastní porovnání výše nájemného ve srovnatelných bytech. V případě pochybností o správnosti předložených dat může soud provést vlastní sběr dat, a to například v kombinaci s názorem soudního znalce, realitního makléře, který by mohl také poskytnout informace o nájemném ve srovnatelných bytech.
Názor realitního makléře Soud může provést důkaz výslechem realitního makléře, který zpracuje dle zadání soudu pro tento účel odůvodněný odhad toho, za jakou cenu by bylo možné příslušný byt pronajmout za obvyklých obchodních podmínek (viz definice ceny obvyklé v zákoně č. 151/1997 Sb.), tedy jaké je předpokládané reálně dosažitelné nájemné. I zde platí, že nelze odkazovat jen na nabídkové ceny bytů inzerované realitními kancelářemi či přímo vlastníky bytů. Stejně jako u předchozího postupu by měl tento důkaz navrhovat a připravit předně žalobce, případně další účastníci řízení.
Znalecký posudek Také znalecký posudek musí použít metody, které vycházejí z reálně dosahovaných tržních nájmů, nikoliv jen z nabídkových cen inzerovaných realitními kancelářemi či vlastníky bytů. Procesním stranám nelze bránit, aby předložili jako listinné důkazy jimi objednané posudky znalců. V zadání pro zpracování posudku je důležité požadovat odhad obvyklé ceny, která odpovídá ceně obvyklé, definované v zákoně č. 151/1997 Sb., popř. odhad tržní hodnoty tam, kde obvyklá cena neexistuje. Z takového posudku předloženého jednou ze stran soud nemusí vycházet a může zadat posudek vlastní, pokud s ním protistrana nebude souhlasit, což lze očekávat.
Soud může použít jakékoliv další možnosti, které mohou napomoci při zjišťování nájemného obvyklého v daném místě a čase a které jsou s ohledem na okolnosti sporu vhodné. V případě pronajímatele, který vlastní více bytů v určité lokalitě (zejm. obce), by sám pronajímatel mohl sdělit, za jaké nájemné v posledních 2 letech (tedy nikoliv zvyšované dle zákona č. 107/2006 Sb.) pronajímá jiné byty v dané lokalitě. O názor je také možné požádat různé zájmové organizace, např. Občanské sdružení majitelů domů nebo Sdružení nájemníků ČR.
Shrnutí – Proč se snažit neskončit u soudu
V případě zvýšení nájemného může pronajímatel požadovat od nájemce doplacení rozdílu mezi skutečně uhrazeným nájemným zpětně ode dne podání žaloby a zvýšeným nájemným a nadále placení nájemného ve výši určené soudem. Nájemce může samozřejmě řešit situaci do budoucna tak, že si najde byt s nižším nájemným. V případě snížení nájemného může naopak nájemce požadovat od pronajímatele vrácení rozdílu mezi skutečně uhrazeným nájemným zpětně ode dne podání žaloby a nadále bude povinen platit nájemné snížené soudem. Pokud tyto povinnosti nebudou splněny dobrovolně, bude možné se domáhat zaplacení soudní cestou. Jestliže žaloba pronajímatele či žalobce na zvýšení či snížení nájemného nebude úspěšná, a žalobce nedosáhne požadovaného zvýšení či snížení, zůstane nájemné na původní výši.
Důležitá je také otázka nákladů řízení na základě žaloby o určení výše nájemného. I kdyby žalobce v řízení uspěl a žalovanému bylo uloženo hradit náklady řízení, často se nedomůže náhrady všech nákladů, které musel do sporu investovat. Výše náhrady nákladů řízení se řídí přesnými pravidly určujícími výši konkrétní částky, která může být v řadě případů nižší, než jakou musel žalobce do sporu investovat, zejména na právní zastoupení. Případnou žalobu je proto třeba zvážit také z finančního hlediska. Neúspěšný žalobce nejen že nebude mít nárok na úhradu nákladů řízení, ale bude ještě povinen hradit náklady řízení protistrany.