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Timestamp: 2016-12-11 06:11:45+00:00
Document Index: 246285696

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Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de c...
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15/03/2015 22:36:34
26/10/2014 20:15:35
13/11/2013 08:22:24
27/10/2013 00:45:06
Le pacte de préférence est qualifié d' « avant avant-contrat » par le Professeur de droit R. Libchaber dans la mesure où le pacte de préférence est la figure contractuelle la moins contraignante. En effet, il s'agit là d'un avant-contrat dont l'éventualité est double, en ce sens il est normal que le régime qui lui est appliqué soit moins strict que le régime d'autres avant-contrats comme la promesse synallagmatique de vente qui vaut vente. ...
[...] C'est pour cela que la Cour de cassation n'admet pas que les éléments d'appréciation de la mauvaise foi de l'acquéreur, postérieurs à la promesse synallagmatique de vente mais antérieurs à l'acte authentique de vente, soient pris en compte. On constate alors que cet arrêt du 25 mars 2009 est un arrêt d'application de la jurisprudence et des principes déjà énoncés dans la mesure où la Cour de cassation applique la possibilité de substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence aux droits d'un tiers acquéreurs. La Haute-juridiction affirme également une règle présente dans le Code civil en énonçant que la promesse synallagmatique de vente vaut vente. [...] [...] L'article 1589 énonce que la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix. Par ce visa conjoint des articles 1583 et 1589 du Code civil, la Cour de cassation souhaite montrer qu'en l'espèce, la vente était conclue dès la signature de la promesse de vente, soit le 30 avril 2003, même si l'acte authentique devant notaire a été signé qu'en septembre. Par conséquent, la Cour de cassation maintient une position classique en énonçant une règle établie dans la loi, en disant que la promesse synallagmatique vente est équivalente à une vente parce que les parties manifestent leur consentement sur la chose et le prix. [...] [...] Dans la mesure où le notaire fait part de l'intention de vendre cela signifie que les parties acceptaient que la promesse synallagmatique de vente ne produise pas les effets d'une vente. En ce sens, la violation du pacte de préférence étant sanctionnée par la substitution du bénéficiaire dans les droits de l'acquéreur de mauvaise foi, les acquéreurs avaient connaissance de l'existence du pacte et savaient que la bénéficiaire n'avait pas renié l'acceptation de l'offre faite. La substitution pouvait alors être faite. [...] [...] Sources : - Droit civil : Les contrats spéciaux civils et commerciaux Alain Benabent. - Contrats civils et commerciaux Françoise Collart Dutilleul et Philippe Delebecque. - Droit civil : les contrats spéciaux Laurent Aynes, Pierre-Yves Gautier et Philippe Malaurie. [...] [...] La jurisprudence de la chambre mixte du 26 mai 2006 a cependant trouvé des cas où on l'appliquait. C'est ainsi, que dans un arrêt de la Chambre civile du 31 janvier 2007, la Cour de cassation a retenu que la preuve de la mauvaise foi de l'acquéreur n'avait pas été apportée et en ce sens la sanction de la violation du pacte de préférence ne consistait qu'en dommages et intérêts, cependant dans un arrêt 14 février 2007, on a vu une substitution du bénéficiaire à l'acquéreur. [...] [...] Dans un arrêt du 19 novembre 2007, la Cour d'appel de Grenoble a accueilli la demande et a annulé la vente. La promettante et les acquéreurs se pourvoient alors en cassation. Pour annuler la vente et substituer la bénéficiaire du pacte de préférence aux acquéreurs, la cour d'appel retient que le compromis de vente signé le 30 avril 2003 ne fait aucune référence au pacte de préférence. Le notaire, ayant découvert l'existence du pacte postérieurement à la signature de la promesse synallagmatique de vente, a notifié à la bénéficiaire le projet de vente le 14 août 2003. [...] [...] En ce sens on voit que la Cour de cassation insiste sur ces principes pour justifier sa solution et casser l'arrêt d'appel. En effet, si les juges suprêmes adoptent une solution classique, ils précisent cependant la jurisprudence antérieure en affirmant qu'en cas de violation d'un pacte de préférence par une promesse synallagmatique de vente l'appréciation de la mauvaise foi de l'acquéreur se fait au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente et non pas lors de sa réitération par acte authentique. [...] [...] Ce qui pose problème dans la solution adoptée par la Cour de cassation c'est que non seulement il s'agit de conditions, pour se substituer à l'acquéreur, qui sont très difficiles à obtenir mais en plus, si le promettant ne propose pas le bien avant la signature de la promesse synallagmatique de vente alors le bénéficiaire n'a aucun moyen de savoir. Ce qui est frappant dans cette décision c'est que la promesse synallagmatique de vente a pour but de repousser les effets de la vente mais pas sa validité. [...] [...] C'est une position classique de la Cour de cassation dans la mesure où on constate qu'elle admet la substitution du bénéficiaire aux droits de l'acquéreur. En effet, même si la Haute-juridiction casse l'arrêt d'appel qui admettait la substitution du bénéficiaire aux droits de l'acquéreur, elle retient que la connaissance du pacte de préférence et l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir influent dans la décision. On peut voir cela dans la mesure où la Cour de cassation commence sa solution en énonçant ces deux éléments pour apprécier la mauvaise foi du tiers acquéreur tout en ajoutant qu'ils s'apprécient au jour de la vente. [...] [...] C'est dans ce sens là qu'on peut comprendre la position de la Cour de cassation et par conséquent la solution de cet arrêt. Et enfin, on constate que cette solution qui peut être discutée n'est pas entièrement reprise dans les projets de réforme du droit des contrats dans la mesure où on y précise la définition du pacte de préférence et sa sanction en nature : substitution aux conditions dégagées par la jurisprudence mais en revanche il n'est pas précisé le moment d'appréciation de la mauvaise foi de l'acquéreur pour obtenir la substitution du bénéficiaire aux droits de l'acquéreur. [...] À propos de l'auteur Aude L.	étudiante Droit civil	Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 25 mars 2009: les avant-contrats