Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho20156-kiinteistoreklamaatioalkaminenvaittamistaakka
Timestamp: 2019-01-23 20:23:59+00:00
Document Index: 7849869

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

VaaHO:2015:6 Kiinteistö,reklamaatio,alkaminen,väittämistaakka | asuntokaupanvirheet.fi
Tapauksessa HO otti kantaa kohtuullisen reklamointiajan alkamiseen.
HO katsoi, päinvastoin kuin käräjäoikeus, että ostajat eivät olleet menettäneet oikeutta reklamointiin vaikka kiinteistö oli siirtynyt heille noin 1,5v aikaisemmin ja ongelma (seinärakenteen kostuminen ja haju) olisi jo silloin ollut havaittavissa. Pitkään reklamointiaikaan vaikutti se, että ostajat olivat asuneet ensimmäisen vuoden Espanjassa ja erityisesti se informaatio (seinät ja niiden korjaaminen) mitä myyjä oli antanut ongelmaan liittyvistä seikoista ja joka oli vaikuttanut siihen, miten ostajat olivat voineet ymmärtää ongelman sisältöä.
Väittämistaakassa oli kysymys siitä olivatko ostajat vedonneet Espanjassa asumiseen reklamaatiokysymyksen osalta. HO katsoi että riittävä vetoaminen oli tapahtunut kun he olivat kirjoittaneet kirjelmissä Espanjassa asumisesta. Eli HO katsoi että tämä oli tehty siinä tarkoituksessa että oikeus ottaisi seikan huomioon reklamointia arvioitaessa.
VaaHO:2015:6
Diaarinumero: S 14/140
Antopäivä: 19.5.2015
Ratkaisunumero: 233
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUDEN VÄLITUOMIO 13.12.2013
Kantajat: MA ja EA
Vastaajat: MP ja TV
Kantajien MA:n ja EA:n kanteet koskien ulkoseinärakenteen laatuvirhettä hylätään.
Kantajat MA ja EA velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan vastaajille MP:lle ja TV:lle korvaukseksi heidän yhteisistä oikeudenkäyntikuluistaan 11.340,73 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisupäivästä lukien.
Rakennuksen sisäpintoihin oli alkanut tiivistyä kosteutta heti kantajien taloon muuton jälkeen ja hometta oli alkanut kertyä esimerkiksi taloon tuotujen hedelmien ja tavaroiden pinnalle. Kantajien silmät ja hengitys ovat alkaneet oireilla ja heille on tullut jatkuva nuha. Erityisesti EA on kärsinyt vakavista oireista, muun muassa astmasta.
Näiden ongelmien johdosta kantajat olivat tarkkailleet entistä huolellisemmin asumis- ja rakennuksen käyttötapojaan, ottaen huomioon, että vastaajat olivat ilmoittaneet kantajille, että talon lämpötila­ ei saisi laskea alle +18 asteen.
Kantajilla ei ollut tässä vaiheessa syytä epäillä, että talon kunnossa tai sen rakenteellisissa ominaisuuksissa oli ongelmia, koska vastaajien kiinteistöstä antamat tiedot ja kauppakirjaan liitetty yksilöity korjausselvitys oli vakuuttanut kantajat siitä, että talo oli perusteellisesti remontoitu eikä sen kunnossa pitänyt olla mitään ongelmia.
Kantajille oli syksyllä 2011 selvinnyt, että talon sisäseinissä oli ollut hometta, vaikka lämpötila oli ollut normaali.
Syyskuussa 2011 Satakunnan Rakennekuivauksen tutkimuksessa oli selvinnyt salaojien ongelmat ja puutteet. Lokakuun loppupuolella 2011 Tehokuivaus Oy oli analysoinut ulkoseinän rakennetta ja kosteusvaurioriskiä.
Kosteusongelman syy ei ollut selvinnyt edellä mainituilla tutkimuksilla. Tämän johdosta Tupla-Kontrolli Oy oli jatkanut tutkimuksia vuoden 2011 lopulla ja sen raportti oli saatu vuodenvaihteen 2011-2012 jälkeen. Raportin mukaan oli tarpeellista suorittaa tavarantarkastus.
Vasta 22.4.2012 toimitettu tavarantarkastus oli paljastanut talon rakenteiden ongelmat ja osoittanut, että nämä ongelmat ovat olleet olemassa jo rakennuksen alkuajoista lähtien.
Kantajille oli vasta tavarantarkastuksen jälkeen selvinnyt, minkälainen talon rakenne on ja minkälaisia rakennusfysikaalisia ongelmia rakenteesta seuraa.
Virheilmoitus eli reklamaatio on kantajien toimesta tehty jo ennen tavarantarkastusta eli Tupla-Kontrolli Oy:n raportin valmistumisen jälkeen vastaajille 25.1.2012 tiedoksi annetulla kirjallisella reklamaatiolla.
Kantajat ovat näin ollen tehneet reklamaation kohtuullisessa ajassa siitä, kun ovat itse saaneet virheestä tiedon.
Tämän lisäksi kantajat ovat suullisesti useita kertoja olleet yhteydessä vastaajiin ja kertoneet ongelmista, jotka vastaajat ovat tällöinkin kiistäneet ja katsoneet ongelmien johtuneen rakennuksen virheellisestä käyttötavasta. Nämä yhteydenotot ovat alkaneet jo vuoden 2010 aikana.
On otettava huomioon, että vastaajat ovat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. He eivät olleet kertoneet kantajille, että talon sisäseinissä oli ollut hometta, vaikka lämpötila oli ollut normaali. Vastaajat olivat olleet tietoisia siitä, että homeongelma oli aiheutunut talon rakenteesta eikä vuokralaisten epäsiisteydestä, mutta eivät olleet kertoneet tätä kantajille.
Kantajat ovat viitanneet kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn arvioinnin osalta korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2007:91 ja reklamaation asianmukaisuuden ja oikea-aikaisuuden arvioinnin osalta ratkaisuihin KKO 2005:127 ja KKO 2008:8.
Vastaajien vaatimus kantajien kanteen hylkäämisestä liian myöhäisen reklamaation perusteella on aiheettomana hylättävä.
Kantajat eivät ole kanteen pääasian osalta, eli ulkoseinärakennetta koskevan laatuvirheväitteen osalta tehneet maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaista virheilmoitusta kohtuullisessa ajassa.
Kauppa on tehty 18.6.2010. Hallintaoikeus on siirtynyt ostajille heti.
Kantajat ovat kanteessaan ilmoittaneet, että heti taloon muutettuaan heille oli alkanut ilmetä terveydellisiä oireita ja että rakennuksen sisäpintoihin oli alkanut tiivistyä kosteutta.
Kantajat eivät ole lain edellyttämällä tavalla reklamoineet näistä ongelmista eivätkä ryhtyneet mihinkään toimenpiteisiin virheen laajuuden tai laadun selvittämiseksi ennen kuin vasta loppuvuodesta 2011. Ulkoseinää koskeva ensimmäinen asiantuntijaraportti on vastaajien käsityksen mukaan Tehokuivaus Oy:n raportti 25.10.2011.
Kantajat ovat jo kaupanteon yhteydessä 18.6.2010 ja viimeistään heti muutettuaan taloon asumaan kesällä 2010 saaneet tiedon rakennuksen ulkoseinärakenteen erityisominaisuudesta: "Talon lämpötila ei saisi laskea alle 18 asteen, koska talo on kokonaan kivirakenteinen (matalassa lämpötilassa seinät kostuvat). Myös riittävästä tuuletuksesta on huolehdittava."
Vastaajat katsovat, että mikäli ulkoseinässä olisi jokin virheellisyys, ovat ostajat edellä mainitut lausumansa huomioon ottaen tienneet tästä jo aistinvaraisin havainnoin viimeistään kesällä 2010. Joka tapauksessa heidän olisi pitänyt tietää tästä viimeistään mainittuna aikana.
Ulkoseinän väitetystä virheestä on reklamoitu 19.1.2012 päivätyllä kirjeellä, joka on annettu tiedoksi vastaajille 25.1.2012, eli maakaaren tarkoittama virheilmoitus on tehty noin 1 vuosi 7 kuukautta sen jälkeen, kun väitetty virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita.
Kantajat ovat painottaneet sitä, että ulkoseinärakenteen virheellisyys koskee monimutkaista rakennusfysikaalista syy- ja seuraussuhdetta ja että reklamaatioedellytykset olisivat siten olleet käsillä vasta näiden seikkojen tultua faktisesti ostajien tietoon käytännössä kirjallisella raportilla.
Reklamaatiossa ei kuitenkaan edellytetä tarkkaa teknistä tietoa vedotusta virheestä, vaan edellytetään ilmoitusta, että rakenteessa on jokin puute tai vika, joka ilmenee tietyllä tavalla. Asia on ns. reklamaatiokypsä jo siinä vaiheessa, kun ostajilla on maallikkoina perusteltu käsitys siitä, että rakennetta vaivaa jokin virheellisyys.
Täyttääkseen maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisen virheilmoituksen sisältövaatimukset, tulee ostajan ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa sekä itse virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan. Tarkkaa määrältään yksilöityä vaatimusta ei tarvitse esittää.
Maakaaren esitöiden mukaan (HE 120/1994) ollakseen reklamaatio, ostajan tulee virheen osalta ilmoittaa vähintään mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee.
Tarkkaa teknistä rakennusfyysistä yksityiskohtaisuutta vedotusta virheestä ei edellytetä, jotta puutteen tai vian reklamaatioedellytykset täyttyisivät.
Kanteen päävaatimus, eli väitetty ulkoseinän virheellisyys, koskee ulkoseinän sisäpuolista kostumisongelmaa, joka on ollut tai pitänyt olla ostajien tiedossa jo kesällä 2010. Mahdollinen viileys/vetoisuus olisi tullut olla ostajien tiedossa viimeistään syksyllä 2010, sään viilentyessä.
Näiden tietojen perusteella kantajat olisivat voineet ja heidän olisi pitänyt reklamoida, että virheellisyys koskee ulkoseinää, se ilmenee seinässä kostumisena ja tämän perusteella tultaneen esittämään korvausvaatimuksia. Tämä olisi täyttänyt reklamaation edellytykset.
Asiantuntijaselvitysten ajankohdalla ei ole merkitystä reklamaatioajan arviointiin, kun ostajat eivät ole välittömästi ryhtyneet mihinkään toimenpiteisiin virheen laajuuden ja laadun selvittämiseksi sen jälkeen kun viallisuus on ollut havaittavissa.
Oikeuskäytännön, kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännön ja oikeuskirjallisuuden mukaan kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty muutamaa kuukautta, useimmiten 3-7 kuukautta. Yli vuoden reklamaatioaikaa ei ole tiettävästi koskaan pidetty kohtuullisena uuden maakaaren aikana.
Vastaajat ovat viitanneet oikeuskirjallisuuteen kohtuullisen reklamaatioajan osalta:
-Palo-Linnainmaa : Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, Jyväskylä 2002, s. 144,
-Koskinen: Kosteus-ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana, Helsinki 2004, s.135-136,
-Bärlund: Reklamation i konsumentavtal, Jyväskylä 2002, s. 170-181
Vastaajat ovat viitanneet oikeuskäytäntöön kohtuullisen reklamaatioajan osalta:
-Vaasan hovioikeus 5.9.2000, S 00/138,
-Turun hovioikeus 22.6.2005, S 04/978
-Kuluttajariitalautakunta 01/82/2544 ja 02/82/529,
-Satakunnan käräjäoikeus 12/17330, L 11/2568,
-THO 2005:24
Kantajien reklamointi ei ole tapahtunut lain tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa. Tämän johdosta ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen ulkoseinärakenteen osalta.
Myyjät ovat antaneet ostajille ennen kauppaa yksityiskohtaiset tiedot kohteelle suoritetuista remonteista ja informaation ulkoseinärakenteen erityisominaisuudesta eli siitä, että talon lämpötila ei saisi laskea alle + 18 asteen.
Myyjät eivät ole ilmoittaneet talon olevan kauttaaltaan peruskorjattu. Kauppakirjan liitteessä mainitaan ulkoseinien osalta vain pintaremontista : "Tapetit poistettiin kiviseinään asti, pohjamaalattiin ja tapetoitiin".
Myynti-ilmoituksessa oli seuraava maininta: "Remontoitu talo omalla tontilla".
Ostajien väitteellä myyjien kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä ei ole perusteita.
Kanne on kaiken edellä lausutun perusteella hylättävä pääasiakysymystä eli väitettyä ulkoseinien virheellisyyttä koskien.
Onko ostajien reklamaatio ulkoseinärakenteen laatuvirheestä tullut myyjille liian myöhään?
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Saman momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Lainkohtaa koskevasta hallituksen esityksestä 120/1994 vp. ei ole saatavissa johtoa harkittaessa kohtuullista reklamaatioaikaa.
Oikeuskirjallisuudessa ovat Palo ja Linnainmaa kirjassaan Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä 2003, s. 144 pitäneet kohtuullisena reklamaatioaikana 4-7 kuukautta virhehavainnoista, vaikka pidempiäkin aikoja on oikeudessa hyväksytty. Vanhan maakaaren aikana on oikeuskäytännössä hyväksytty reklamaatioajaksi enintään kaksi vuotta hallinnan siirtymisestä. Nykyisin yli vuoden reklamaatioaikaa siitä, kun ostajat ovat havainneet virheen tai vaurion, on pidettävä melko pitkänä.
Harkinta on tehtävä tapauskohtaisesti. Laadultaan ja laajuudeltaan hankalammin osoitettavien virheiden osalta reklamaatioaika on pitempi kuin selvien virheiden osalta. Ostajille tulee myös varata kohtuullinen aika tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako virhe vaatimuksiin.
Maakaaren esitöiden ja oikeuskirjallisuudessa esitettyjen kannanottojen mukaan reklamoidessaan virheestä ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei tarvitse olla yksilöityjä, sillä tutkimukset ja korjauskustannusarvioiden tekeminen voi vaatia pitkänkin ajan (HE 120/1994 s.66, Jokela ym. s. 134 ss., Koskinen s. 135, Koskinen-Tammi ym. s. 376 ss., Kyllästinen s. 341).
Väitetty virheellisyys
Kiinteistönkauppa oli tehty 18.6.2010. Hallintaoikeus oli siirtynyt ostajille heti. Kantajat ovat kanteessaan ilmoittaneet, että heti taloon muutettuaan heillä oli alkanut ilmetä terveydellisiä oireita, kuten silmien kirvelyä ja jatkuvaa nuhaa, joita heillä ei koskaan aikaisemmin ollut esiintynyt. Erityisesti EA on kärsinyt vakavista oireista, kuten astmasta. Kantajien mukaan, siitä huolimatta, että sisätilojen lämpötila oli koko ajan ollut vähintään +18-20 astetta, rakennuksen sisäpintoihin oli myös heti kantajien muutettua taloon alkanut tiivistyä kosteutta ja hometta oli alkanut kertyä esimerkiksi hedelmien, kahvinkeittimen ja astianpesukoneen pinnoille. Osa vaatteista ja matoista oli saastunut puhdistuskelvottomiksi.
Kun edellä kuvatut ongelmat olivat jatkuneet, olivat kantajat teettäneet 25.10.2011 talossa kosteusmittauksen, josta laadittu Tehokuivaus Oy:n raportti on kantajien kirjallisena todisteena 3. Raportin mukaan ulkoseinissä oli mitattu kohonneita kosteusarvoja. Mittaus oli suoritettu pintakosteuden osoittimella. Tämän lisäksi oli seinän sisämuuraukseen porattu makuuhuoneeseen ja keittiöön mittauspisteet. Molemmat mittauspisteet olivat olleet kuivia.
Tämän jälkeen kantajat ovat pyytäneet Tupla-Kontrolli Oy:n suorittamaan kosteusongelman selvittämiseksi lisätutkimuksia. Tupla-Kontrolli Oy oli suorittanut tutkimuksia vuoden 2011 lopulla ja antanut tarkastuslausuntonsa ja kustannusarvion 2.1.2012 (kantajien kirjallinen todiste 4).
Tupla-Kontrolli Oy:n lausunnon mukaan seinien kosteusongelma tulee edelleen jatkumaan, koska kohteessa olevia rakennevirheitä ei ole poistettu. Seinän lämmöneristysominaisuus ei ole riittävän hyvä torjumaan seinän sisäpinnan kondensoimistapahtumaa
Tämän tiedon jälkeen kantajat olivat lähettäneet vastaajille reklamaatiokirjeen ulkoseinän virheistä 19.1.2012. Kirje on annettu tiedoksi vastaajille 25.1.2012.
Käräjäoikeus toteaa, että mahdollisen kosteusvaurion laajuus ja korjaustarve on vaatinut asiantuntijan kanssa neuvotteluja. Kantajat eivät ole edes väittäneet, että he olisivat virheen havaitsemisen kesällä 2010 ja sen selvittelytoimenpiteisiin ryhtymisen syksyllä 2011 välisenä yli vuoden aikana reklamoineet vastaajia.
Pitää paikkansa, että kantajilla ei ole voinut olla virheestä sellaista perusteellista, teknistä tietoa kustannusarvioineen, minkä he ovat saaneet Tupla-Kontrolli Oy:n tutkimuksen ja 2.1.2012 päivätyn lausunnon perusteella. Maakaaren mukainen virheilmoitus ei kuitenkaan edellytä, että ostajalla on tarkat tekniset tiedot kaupan kohteen virheestä, jotta hän voi tehdä myyjälle oikea-aikaisen virheilmoituksen. Reklamaatiovaiheessa esitettyjen vaatimusten ei vielä tarvitse olla yksilöityjä. Riittää ilmoitus siitä, mitä ostaja on havainnut ja kuinka virhe tai puute ilmenee eli tässä tapauksessa aistinvaraisesti havaittavana homeen kertymisenä esineiden pinnoille, kosteuden tiivistymisenä rakennuksen sisäpinnoille ja talossa asuneiden ostajien sairasteluna ja että nämä virheet tullevat aiheuttamaan vaatimuksia myyjää kohtaan. Tässä vaiheessa riittää, että ostaja ilmoittaa seuraamustyypin, esimerkiksi kaupan purku-, hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimuksen. Korvausvaatimuksen määrää ei tarvitse ilmoittaa vielä tässä yhteydessä. Siltä osin reklamaatiota voidaan täydentää myöhemmin.
Maakaaren reklamaatiosäännökset ilmentävät myyjän ja ostajan lojaliteettivelvollisuuksia toisiaan kohtaan. Säännökset velvoittavat ostajan selvittämään mahdolliset kiinteistön virheet myyjän kannalta kohtuullisessa ajassa ja olemaan muutoinkin aktiivinen ja huolellinen. Muutoin ostajan katsotaan passiivisuuden johdosta hyväksyneen kaupan kohteen sopimuksenmukaiseksi (Kyllästinen, s. 339). Myös oikeuskäytännössä on korostettu ostajan aktiivisuutta ja huolellisuutta sekä nopeaa reagointia, koska virhetilanteessa on kyse myös myyjän oikeusturvasta (Turun hovioikeus 2005:24 ja Vaasan hovioikeus 5.9.2000 S 00/138, lainvoimaiset ratkaisut).
Kantajat olisivat voineet omien havaintojensa perusteella käynnistää tarkemmat tutkimukset aikaisemmin kuin vasta yli vuoden ja neljän kuukauden kuluttua siitä, kun he olivat havainneet edellä selostettuja laatuvirheitä ja tehdä reklamaation viimeistään vuoden kuluttua kaupanteosta kesällä 2011. Käräjäoikeus on sitä mieltä, että vuoden asumisen aikana ostajilla olisi ollut riittävästi aikaa neuvotella havainnoistaan asiantuntijoiden ja myyjien kanssa sekä käynnistää selvitykset. Tässä tapauksessa ostajat olivat alkaneet tutkituttaa kosteusongelmaa vasta lokakuun loppupuolella 2011.
Riidattomasti ostajat ovat tehneet maakaaren mukaisen virheilmoituksen myyjille 25.1.2012 tiedoksiannetulla kirjeellä.
Edellä olevan johdosta käräjäoikeuden johtopäätös on, että virheilmoitusta ulkoseinärakenteen laatuvirheestä ei ole tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostajat ovat havainneet virheen tai heidän olisi pitänyt se havaita. Kyse on ollut ostajien omankin käsityksen mukaan aistinvaraisesti havaittavista seikoista, minkä johdosta heidän olisi pitänyt se havaita ja reagoida siihen jo paljon aikaisemmin, koska he ovat asuneet talossa jo kaupanteosta 18.6.2010 lukien.
Kantajat ovat väittäneet, että vastaajat ovat toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Vastaajat ovat jättäneet kertomatta kantajille, että talon sisäseinissä oli ollut hometta, vaikka lämpötila oli ollut normaali ja vastaajat ovat tienneet, että homeongelma oli aiheutunut talon rakenteesta. Kantajat eivät ole esittäneet näyttöä väitteensä tueksi. Näin ollen kantajat eivät ole näyttäneet, että vastaajat olisivat toimineet edellä kerrotulla tavalla.
Kantajat ovat myös väittäneet vastaajien antaneen kantajille virheellistä tietoa ilmoittaessaan talon olevan kauttaaltaan peruskorjattu. Tämän johdosta käräjäoikeus toteaa, että talon myynti-ilmoituksessa oliseuraava maininta: "Remontoitu talo omalla tontilla". Kauppakirjassa on maininta ulkoseinien osalta: "Tapetit poistettiin kiviseinään asti, pohjamaalattiin ja tapetoitiin". Kantajien väite ei edellä lausuttu huomioon ottaen riitä osoittamaan, että vastaajat olisivat kantajien esittämällä tavalla antaneet virheellistä tietoa talon peruskorjauksesta.
Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole ilmoittaneet havaitsemistaan ulkoseinärakenteen laatuvirheestä vastaajille kohtuullisessa ajassa. Kun vastaajat eivät ole toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota ulkoseinärakenteen laatuvirheeseen.
Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Riikka Sandholm
Väitetyt uudet seikat hovioikeudessa
MA:n ja EA:n valitus
MA ja EA (jäljempänä MA ja EA tai ostajat) ovat valituksessaan katsoneet, että reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat havainneet virheen tai heidän olisi pitänyt havaita se. Reklamaation alkamisajankohdan osalta he ovat vedonneet siihen, etteivät he ole oleskelleet talossa kesällä 2010 vaan asuneet mökillä. Alkusyksyllä 2010 he ovat asuneet talossa joitakin aikoja ennen muuttoa Espanjaan, jossa he ovat oleskelleet pitkähkön aikaa sekä syksyllä 2010 että keväällä 2011.
MP:n ja TV:n vastaus
MP ja TV (jäljempänä myös myyjät) ovat katsoneet, että väite siitä, että talossa ei juurikaan olisi oleskeltu ensimmäisen vuoden aikana, on uusi seikka ja että MA ja EA eivät ole esittäneet sellaisia perusteita, jotka oikeuttaisivat heidät vetoamaan kyseiseen seikkaan vasta hovioikeudessa. MP ja TV ovat todenneet, että joka tapauksessa tämä ei poista ostajien jälkitarkastusvelvollisuutta eikä vakiintuneesti vaikuta reklamaatioaikaan, aktiivisuusvelvollisuuteen eikä siihen milloin väitetty virhe olisi maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan pitänyt havaita.
MA:n ja EA:n kirjallinen lausuma
MA ja EA ovat lausuneet, että kyseessä ei ole uusi seikka. He eivät ole missään kohdassa väittäneet muuttaneensa taloon heti kaupanteon jälkeen ja tätä ilmoitusta on täsmennetty vielä toteamuksella siitä, että MA ja EA ovat muuttaneet taloon asumaan vasta myytyään kesämökkinsä Huittisissa, kesäkauden 2010 jälkeen. MA ja EA ovat käräjäoikeudessa vedonneet siihen, että he olivat asuneet Espanjassa talvikuukausina 2010-2011.
MP:n ja TV:n kirjallinen lausuma
MP ja TV ovat vedonneet vastauksessaan lausumaansa ja katsoneet, etteivät MA ja EA ole aikaisemmin vedonneet siihen, että he eivät olisi juurikaan oleskelleet talossa ensimmäisen vuoden aikana ja että kyseinen poissaoloaika olisi oikeuttanut heidät oikeuskäytännön mukaista reklamaatioaikaa pidempään reklamaatioaikaan. Kyseistä seikkaa ei ole enää mahdollista esittää hovioikeudessa.
Lainkohdassa tarkoitetaan seikalla sellaista seikkaa, johon kanteessa tai vastauksessa esitetty vaatimus välittömästi perustuu. Vetoamisesta on puolestaan kysymys silloin, kun asianosainen nimenomaisesti pyytää, että seikka otetaan hänen vaatimuksensa perusteena huomioon ratkaistaessa puheena olevaa oikeudellista kysymystä.
Hovioikeudessa on kysymys siitä, ovatko MA ja EA käräjäoikeudessa vedonneet mökillä ja Espanjassa asumiseensa siinä tarkoituksessa, että nämä seikat yhdessä muiden heidän käräjäoikeudessa vetoamiensa seikkojen kanssa johtaisivat siihen, että heidän olisi katsottava reklamoineen ulkoseinärakenteiden virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet tai heidän olisi pitänyt havaita väitetyt virheet.
MA ja EA ovat vaatineet, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen asian käsittelyn jatkamiseksi. Lisäksi MA ja EA ovat vaatineet, että MP ja TV velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 4.000 eurolla laillisine korkoineen.
Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön väärin ja tehnyt siitä virheelliset johtopäätökset.
MA ja EA ovat ilmoittaneet rakennuksen ulkoseinän rakenteiden virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet virheen tai kun heidän olisi pitänyt havaita virhe (KKO 2005:127).
MA ja EA ovat ostaneet omakotitalon 18.6.2010 tehdyllä kaupalla MP:ltä ja TV:ltä. Kaupan yhteydessä ostajille on annettu yksityiskohtainen selvitys kiinteistöllä tehdyistä korjauksista. Tämän mukaisesti MA ja EA ovat olettaneet, että kyse on täysin kunnossa olevasta ja peruskorjatusta omakotitalokiinteistöstä. Kun MA ja EA ovat ryhtyneet tekemään omakotitaloonsa terassia keväällä 2011, he ovat huomanneet, että rakennuksen salaojitus on ollut virheellinen. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n suorittama salaojia koskeva tutkimus ei kuitenkaan ole antanut vastausta EA:lla esiintyneisiin allergisiin oireisiin ja tämän vuoksi perusteellisempi tutkimus on teetetty vielä Tehokuivaus Oy:n toimesta 25.10.2011 alkaen. Tämän pohjalta Tupla-Kontrolli Oy on vielä suorittanut perusteellisemman tarkastuksen, jonka raportit ovat valmistuneet vuodenvaihteessa 2011-2012. Heti tämän jälkeen MA ja EA ovat tehneet MP:lle ja TV:lle virheilmoituksen. Myyjien kiinteistöstä antamat tiedot ovat vaikeuttaneet sen selvittämistä, miten talon rakenteet ja ominaisuudet liittyvät ilmenneisiin talossa asumisen ongelmiin. MA ja EA ovat koko ajan pyrkineet huolehtimaan siitä, että rakennuksen sisälämpötila on yli 18 astetta. Ulkoseinärakenteiden virheiden selvittäminen on edellyttänyt laajoja tutkimuksia.
Myyjät ovat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Kaupanteon yhteydessä MA ja EA ovat saaneet MP:n ja TV:n laatiman yksilöidyn kirjallisen selvityksen omakotitaloon tehdyistä laajoista korjauksista. MP ja TV ovat perusteellisilla kuvauksillaan kaupan kohteen laajoista korjauksista luoneet MA:lle ja EA:lle virheellisen vaikutelman kaupan kohteen kaikinpuolisesta virheettömyydestä. MP:n ja TV:n on täytynyt olla tietoisia omakotitalon laajoista ongelmista, ja ongelmat on harhaanjohtavalla tavalla kuvattu aiempien vuokralaisten huolimattomasta asumistavasta johtuviksi. MP:n ja TV:n kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn vuoksi maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin säännös ei tule sovellettavaksi ja MA ja EA ovat säilyttäneet kanneoikeutensa (KKO 2007:91).
MP ja TV ovat vaatineet, että valitus hylätään ja MA ja EA velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 1.012,67 eurolla laillisine korkoineen.
Käräjäoikeuden välituomio on oikea.
Ostajat eivät ole tehneet maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaista virheilmoitusta kohtuullisessa ajassa. Kauppa on tehty 18.6.2010 ja hallintaoikeus on siirtynyt ostajille heti.
MA:n ja EA:n kanteen lähtökohtana on käräjäoikeudessa ollut, että heillä on heti muuton jälkeen alkanut ilmetä terveydellisiä ongelmia, joita heillä ei ole aiemmin ollut. Rakennuksen sisäpintoihin on heti muuton jälkeen alkanut myös tiivistyä kosteutta ja tavaroiden pinnoille on alkanut kertyä myös hometta. Seinärakenteiden ongelmat ovat aiheuttaneet viileyttä ja vetoisuutta, mistä on seurannut kosteuden tiivistymistä sisäpinnoille etenkin kesäaikaan. Tämä osoittaa, että MA:n ja EA:n tapa reagoida väitettyyn ongelmaan ei ole ollut lain edellyttämä virheilmoitus myyjälle, vaan passiivinen odottelu. MA ja EA ovat ryhtyneet toimenpiteisiin havaitsemiensa asumisongelmien taustalla väitetyksi olleiden ulkoseinärakenteiden virheiden laajuuden ja laadun selvittämiseksi vasta loppuvuodesta 2011.
MA ja EA ovat jo kaupanteon yhteydessä saaneet tiedon ulkoseinärakenteen erityisominaisuudesta. Ulkoseinän väitetystä virheestä on reklamoitu 25.1.2012 eli noin vuosi ja seitsemän kuukautta sen jälkeen, kun väitetty virhe on havaittu tai tämä olisi pitänyt havaita sillä tarkkuudella kuin se on ollut tarpeen virheilmoituksen tekemiseksi myyjille. MA:n ja EA:n olisi tullut tehdä reklamaatio jo siinä vaiheessa kun heillä on ollut perusteltu käsitys siitä, että ulkoseinärakenteita vaivaa jokin puute tai virheellisyys. Rakennusfysikaalisten syy- ja seuraussuhteiden selvittäminen ennen virheilmoituksen tekemistä ei ole ollut tarpeen. Väitetty sisätilojen viileys ja vetoisuus sekä home- ja kosteusongelmat ovat tulleet ostajien tietoon viimeistään syksyllä 2010 sään viilentyessä. Tämän perusteella olisi ollut riittävää ilmoittaa myyjille myöhemmin esitettävästä purku-, hinnanalennus- ja/tai vahingonkorvausvaatimuksesta ja sen perusteena olevasta ulkoseinän rakenteiden virheellisyydestä, mikä ilmenee seinien sisäpintojen kostumisena. Reklamaatio ei ole siten edellyttänyt rakenteiden avaamista vaan rakenteiden virheistä johtuneet väitetyt haitat ovat olleet aistein havaittavissa.
Väite kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä on perusteeton. MP ja TV ovat ennen kauppaa antaneet MA:lle ja EA:lle yksityiskohtaiset tiedot talossa suoritetuista remonteista sekä ilmoittaneet heille ulkoseinän erityisominaisuudesta. Rakennusta ei ole virheellisesti ilmoitettu kauttaaltaan peruskorjatuksi.
Kirjallinen menettely käräjä- ja hovioikeudessa
Osapuolet ovat suostuneet kirjalliseen menettelyyn käräjäoikeudessa, eivätkä he ole siten nimenneet henkilötodistelua reklamaatiokysymyksestä.
MA ja EA eivät valituksessaan riitauta käräjäoikeuden päätöstä kirjallisesta menettelystä, jossa on vastaanotettu ainoastaan osapuolten nimeämä kirjallinen todistelu. Osapuolet eivät ole pyytäneet myöskään hovioikeudessa pääkäsittelyn toimittamista. Näin ollen asia on ratkaistu myös hovioikeudessa kirjallisessa menettelyssä.
Reklamointi ulkoseinärakenteiden väitetyistä virheistä
Käräjäoikeus on välituomiollaan ratkaissut kysymyksen siitä, onko maakaaren 2 luvun 25 §:n mukainen virheilmoitus tehty lainkohdassa säädetyssä ajassa. Asiassa on riidatonta, että kauppa on tehty 18.6.2010 ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen on siirtynyt MA:lle ja EA:lle heti ja että 19.12.2011 päivätty virheilmoitus on annettu MP:lle ja TV:lle tiedoksi 25.1.2012. Asiassa on lisäksi riidatonta, että MA ja EA ovat ryhtyneet selvittämään ulkoseinärakenteiden väitettyjä virheitä lokakuussa 2011, eli vuosi ja neljä kuukautta kaupanteon jälkeen.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Saman pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 momentin mukaan, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Lain esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 58) mukaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Harkinta kohtuullisesta reklamaatioajasta ja sen alkamisajankohdasta on tehtävä tapauskohtaisesti. Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osalta. Ostajilla tulee myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kaupan kohteessa ja oikeuttaako virhe vaatimuksiin. Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun virheeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe (ks. velan vanhentumisesta annetun lain esityöt, HE 187/2002 vp, s. 46 ja Saarnilehto, Kohtuullinen reklamaatioaika. DL 2010, s. 149-151). Reklamaation yhteydessä esitettävien vaatimusten ei tarvitse olla yksilöityjä. Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan 2008:8 katsonut, että reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen.
Oikeuskäytännössä on yleensä hyväksytty kiinteistökaupassa 7-8 kuukauden reklamaatioaika. Kymmenen kuukauden reklamaatioaikaa on pidetty kohtuullisena, kun asunnon kosteusvauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa (ks. Koskinen, Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana (Helsinki 2004), s. 135-136).
Asiassa on riidatonta, että MP ja TV ovat 18.6.2010 päivätyn kauppakirjan liitteessä, jossa on selostettu rakennukseen tehtyjä korjaustoimenpiteitä vuosina 2008-2010, erikseen kiinnittäneet MA:n ja EA:n huomiota siihen, että talon sisälämpötila ei saisi laskea alle 18 asteen, koska talo on kokonaan kivirakenteinen ja koska matala sisälämpötila aiheuttaa sen, että rakennuksen seinät kostuvat. Samassa liitteessä on todettu, että sisäseinät on remontoitu eli vanhat tapetit on poistettu kiviseinään asti, minkä jälkeen seinät on pohjamaalattu ja tapetoitu.
Arvioitaessa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetun reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta merkitystä on väitetyn sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Tämän mukaisesti arvioinnissa on myös otettava huomioon se, millaisia tietoja myyjät ovat antaneet ostajalle ennen kauppaa ja millä tavalla nämä annetut tiedot ovat vaikuttaneet ostajien mahdollisuuksiin tunnistaa ja ymmärtää, että kyse on myyjien vastuun piiriin kuuluvasta virheestä. Tällöin on kiinnitettävä huomiota siihen, että maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että MA ja EA ovat reklamoineet väitetystä ulkoseinärakenteen virheellisestä rakenteesta MP:lle ja TV:lle maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa siitä, kun olivat havainneet tai kun heidän olisi pitänyt havaita rakenteen väitetty virheellisyys. Tässä arvioinnissa on ollut erityinen merkitys sillä, että ostajat ovat perustellusti voineet ymmärtää myyjien kaupan yhteydessä antamien tietojen perusteella, ettei ulkoseinärakenteesta aiheudu sisäseinien kostumista, jos sisälämpötila pidetään talossa vähintään 18 asteessa.
Käräjäoikeuden vastaanottaman kirjallisen todistelun perusteella asiassa on jäänyt näyttämättä, että MP ja TV olisivat olleet tai heidän olisi pitänyt olla tietoisia siitä, että sisäseinien kanteessa väitettyä kostumista aiheutuu myös olosuhteissa, joissa talon sisälämpötila on vähintään 18 astetta. Näin ollen myyjien ei ole näytetty vilpillisesti antaneen ostajille harhaanjohtavaa tietoa, eikä siten olennaisesti poikenneen kiinteistökaupan yhteydessä normaalisti noudatettavista toimintatavoista (vrt. KKO 2007:91. Ks. Vaasan hovioikeuden tuomio 17.4.2013 nro 494). Väite myyjien kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä on siten hylättävä.
Koska MP ja TV häviävät muutoksenhaun, he ovat velvollisia korvaamaan MA:n ja EA:n kohtuulliseksi harkitut oikeudenkäyntikulut 2.500 eurolla.
Käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen. MA ja EA vapautetaan velvollisuudesta korvata MP:n ja TV:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta. Käräjäoikeuden tulee ilmoituksesta ottaa asia käsiteltäväkseen myös siltä osin, kuin kyse on kanteessa väitetystä ulkoseinärakenteiden virheellisyydestä, hovioikeuden päätöksen saatua lainvoiman tai asianosaisten suostumuksella sitä ennen.
MP ja TV velvoitetaan korvaamaan MA:n ja EA:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 2.500 eurolla, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet hovioikeudenlaamanni Robert Liljenfeldt sekä hovioikeudenneuvokset Tuula Keltikangas ja Petteri Korhonen. Esittelijänä viskaali Pia-Maria Pihlaja.
MP ja TV ovat hakeneet valituslupaa KKO:lta.
Julkaistu 2.7.2015 Päivitetty 10.8.2015