Source: https://www.steuerberater-frankfurt-bieber.de/de/immobilien-kapitalverm%C3%B6gen/65-werbungskosten-vermietung-und-verpachtung-abc
Timestamp: 2018-07-19 20:53:10
Document Index: 243493365

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 7', '§ 255', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 255', '§ 6', '§ 2', '§ 12', '§ 7', '§ 7', '§ 6', '§ 9', '§ 9', '§ 255', '§ 6', '§ 11', '§ 27', '§ 9', '§ 9', '§ 255', '§ 7', '§ 23', '§ 21', '§ 9', '§ 22', '§ 55', '§ 528', '§ 23', '§ 21', '§ 255', '§ 23']

Werbungskosten Vermietung und Verpachtung ABC
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Nach der Rechtsprechung des BFH liegt eine derartige Veranlassung vor, wenn objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.
Da die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sehr vielfältig und auch durch die Rechtsprechung geprägt sind, soll das nachfolgende ABC einen Überblick über abzugsfähige Aufwendungen vermitteln.
Rechtsgrundlage für den Werbungskostenabzug ist § 9 EStG. Weitere steuerrechtliche Vorschriften enthalten R 21.1–21.6 EStR. Darüber hinaus wurden die Voraussetzungen und Rechtsfolgen des Werbungskostenabzugs im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch die Finanzrechtsprechung in zahlreichen Urteilen weiterentwickelt.
Die Abbruch- und Aufräumkosten für ein Gebäude, das ein Steuerpflichtiger zunächst zur Erzielung von Vermietungseinkünften nutzt, das dann aber wirtschaftlich und technisch verbraucht ist, sind i. d. R. ebenso wie die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung als Werbungskosten abziehbar. Auch Aufwendungen für den Abbruch einer verbrauchten Garage – einschließlich der Rest-AfA – stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar.[1] Lässt der Erwerber eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes dieses nach dem Erwerb abreißen, so kann er eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 4 i. V. m. Abs. 4 Satz 3 EStG vornehmen und die Abbruchkosten als Werbungskosten abziehen, wenn er das Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben hat. Hat er dagegen ein solches Gebäude in Abbruchabsicht angeschafft, so gehören der (Buch-)Wert und die Abbruchkosten, wenn der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, zu den Herstellungskosten dieses Wirtschaftsguts, sonst zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens.
Steuern vom Grundbesitz und sonstige öffentliche Abgaben sind Werbungskosten, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude oder auf Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen.[1] Unter Steuern vom Grundbesitz fallen neben der Grundsteuer auch damit anfallende steuerliche Nebenleistungen[2], wie z. B. Säumniszuschläge. Sonstige öffentliche Abgaben sind z. B. die Müllabfuhr- oder Straßenreinigungsgebühren.
S. "Damnum".
Aufwendungen für die Ablösung der Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen wegen (Nutzungs-)Änderung des Gebäudes zählen zu den Herstellungskosten, wenn die zur Änderung führende Baumaßnahme als Herstellung i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB anzusehen ist.[1]
Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder Gebäudeteils sind nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA als Werbungskosten abzugsfähig.[1]
Die als Werbungskosten zu berücksichtigenden normalen AfA für das Gebäude betragen bei vor dem 1.1.1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 %, sonst 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.[2] Daneben kommen unter bestimmten Voraussetzungen auch außerplanmäßige Abschreibungen nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG sowie erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG und § 7i EStG in Betracht.
Werbungskosten sind Zahlungen an einen Mieter, um dessen Auszug zugunsten anderer Vermietung zu erreichen.[1] Steht die Abfindungszahlung im Zusammenhang mit einem beabsichtigten Verkauf des Gebäudes oder wird sie gezahlt, um das Objekt zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, so ist sie nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.[2] Auch wenn bei dem Aufwand für die Räumung eines vermieteten Objekts die Erwartung der besseren Verwertung des Vermietungsobjekts im Vordergrund steht, ist der Aufwand nicht durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlasst.[3]
Zahlungen zur Ablösung eines dinglichen Wohnungsrechts stellen – nachträgliche – Anschaffungskosten des Grundstückseigentümers dar.[4] Ein Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist anzunehmen, wenn der Eigentümer aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung mit dem Wohnungsberechtigten ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser sein Wohnungsrecht nicht ausübt, und somit erreicht, das Grundstück zu vermieten und Einkünfte daraus zu erzielen.[5]
Sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen vor bei Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.[6]
Nicht abziehbar sind Abstandszahlungen zur Beseitigung eines nicht wirksam gewordenen Pachtverhältnisses[7] oder wegen Nichterfüllung eines Kaufanwartschaftsvertrags.[8]
Abfindungszahlungen für die Einwilligung des Nachbarn in das Bauvorhaben gehören zu den Herstellungskosten[9]; Gleiches soll für die Abgeltung eines nachbarrechtlichen Nutzungsrechts[10] oder für die Zahlung zur Auflösung eines Mietvertrags zur Verwirklichung eines Bauvorhabens gelten.[11]
Entschädigungen, die der Vermieter bei beabsichtigter Selbstnutzung an den Mieter für dessen vorzeitigen Auszug leistet, sind nicht als Werbungskosten abziehbar.[12]
stellen grundsätzlich Werbungskosten dar; werden sie auf Mieter umgelegt, führt die Erstattung zu entsprechenden Mieteinnahmen.
Die nachträgliche Anbringung einer Alarmanlage führt zu Herstellungskosten des Gebäudes, ist also nur im Rahmen der Gebäudeabschreibungen zu berücksichtigen.[1] Weiteres s. "Bewachungskosten".
Aufwendungen hierfür sind grundsätzlich Herstellungskosten, also nur im Rahmen der Abschreibungen für das Gebäude zu berücksichtigen.[1] Bei der Errichtung eines Anbaus, durch den die nutzbare Fläche des Gebäudes vergrößert wurde, handelt es sich selbst dann um Herstellungskosten (und nicht um Erhaltungsaufwand), wenn der neue Gebäudeteil lediglich eine bisher schon vorhandene Funktion ersetzt, z. B. Errichtung eines neuen Treppenhauses, welches als Anbau dem Gebäude angefügt wird.[2]
um Mieter (nicht einen Käufer) zu finden, führen zu Werbungskosten. Im Zusammenhang mit dem Kauf eines Mietobjekts sind sie Teil der Anschaffungskosten.
Hier ist bei bebauten Grundstücken zu unterscheiden: Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind weder sofort noch durch Abschreibungen abziehbar. Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden durch Abschreibungen verteilt (s. auch "Abschreibungen" und "Außenanlagen").[1]
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen[1], die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.[2] Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.[3]
Aufwendungen, die "durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang" entstehen, sind nicht von dem Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 1 EStG ausgenommen.[4]
Erstmals anfallende Hausanschlusskosten, d. h. die Kosten des erstmaligen Anschlusses des Gebäudes an das Stromversorgungsnetz, an das Gasnetz und die Wasser- und Wärmeversorgung, soweit es sich um Anlagen des Eigentümers oder jedenfalls um Kosten für die Hauszuleitung des Versorgungsträgers auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen handelt, sind den im Wege der AfA zu berücksichtigenden Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen.[1] Das Gleiche gilt für die Kosten für Anlagen zur Ableitung von Abwässern, soweit sie auf die Anschlusskosten einschließlich der Kanalanstichgebühr entfallen, die der Hauseigentümer für die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom Gebäude zum öffentlichen Kanal aufwendet.[2]
Die Erneuerung bestehender Hausanschlüsse führt zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand; dem steht nicht entgegen, dass mit der Modernisierung ggf. auch eine Verbesserung und Wertsteigerung verbunden sind.
Anschaffungskosten für Geräte für die Pflege von Mietwohngrundstücken inkl. Garten sowie Werkzeuge[1] sind bei Anschaffungskosten bis zu 410 EUR (netto) sofort, im Übrigen durch Abschreibungen abziehbar.
Bei einem Raum, von dem aus ausschließlich die Verwaltung eines oder mehrerer der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienenden Gebäudes/Gebäuden betrieben wird, ist wie folgt zu differenzieren.
Handelt es sich bei diesem Raum um ein häusliches Arbeitszimmer und erzielt der Steuerpflichtige nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, d. h. das Arbeitszimmer bildet den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Betätigung, so sind alle auf das Arbeitszimmer entfallenden Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Erzielt der Steuerpflichtige neben den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung noch andere Einkünfte, z. B. solche aus nichtselbstständiger Arbeit, ist der Abzug der Kosten des häuslichen Arbeitszimmers auf 1.250 EUR begrenzt.[1]
Handelt es sich bei dem Raum um ein außerhäusliches Arbeitszimmer, so sind die Kosten hierfür der Höhe nach unbeschränkt als Werbungskosten abzugsfähig, unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige neben den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung noch andere Einkünfte i. S. v. § 2 Abs. 1 EStG erzielt.
Der Begriff des häuslichen Arbeitszimmers ist im Gesetz nicht näher bestimmt. Nach der Rechtsprechung ist ein häusliches Arbeitszimmer seiner Lage, Funktion und Ausstattung nach in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebunden und dient vorwiegend der Erledigung gedanklicher, schriftlicher, verwaltungstechnischer oder -organisatorischer Arbeiten. Ein solcher Raum ist typischerweise mit Büromöbeln eingerichtet, wobei der Schreibtisch regelmäßig das zentrale Möbelstück ist.[2]
In die häusliche Sphäre eingebunden ist ein Arbeitszimmer regelmäßig dann, wenn es sich in einem Raum befindet, der zur privat genutzten Wohnung bzw. zum Wohnhaus des Steuerpflichtigen gehört. Dies betrifft nicht nur die eigentlichen Wohnräume, sondern ebenso Zubehörräume (Abstell-, Keller- und Speicherräume etc.). In diesem Sinne hat der BFH die "Häuslichkeit" eines Arbeitszimmers im Keller des von dem Steuerpflichtigen und seiner Familie bewohnten Einfamilienhauses grundsätzlich bejaht. Das Gleiche gilt für ein Arbeitszimmer in einem Anbau zum Einfamilienhaus, der nur vom straßenabgewandten Garten aus betreten werden kann, und für ein Arbeitszimmer im Dachgeschoss eines Einfamilienhauses. In Bezug auf Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus, die nicht – auch nicht als Zubehörräume – zur Privatwohnung des Steuerpflichtigen gehören, hat der BFH entschieden, dass diese jedenfalls dann der häuslichen Sphäre zuzurechnen sind, wenn sie unmittelbar an die Privatwohnung angrenzen bzw. dieser auf derselben Etage direkt gegenüberliegen.[3]
Fehlt es hingegen an einer solchen inneren Verbindung zur Privatwohnung, sodass der nicht zur Wohnung gehörende, aber als Arbeitszimmer[4] genutzte Raum der privaten Lebenssphäre des Steuerpflichtigen nicht zugerechnet werden kann, handelt es sich um ein außerhäusliches Arbeitszimmer, das nicht unter die Abzugsbeschränkung fällt.[5]
Aufwendungen für einen in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebundenen Raum, der sowohl zur Erzielung von Einkünften als auch – in mehr als nur untergeordnetem Umfang – zu privaten Zwecken genutzt wird, sind insgesamt nicht abziehbar. Dies gilt auch für Zimmer, die räumlich sowohl zur Erzielung von Einnahmen („Arbeitsecke”) als auch zu privaten Wohnzwecken genutzt werden. Eine Aufteilung der Aufwendungen in betrieblich oder beruflich veranlasste Aufwendungen einerseits und privat veranlasste Kosten andererseits erfolgt in beiden Fällen nicht.[6]
Der Ausschluss der Aufwendungen für ein Arbeitszimmer gilt generell für Räume, die bereits nach ihrem äußeren Erscheinungsbild nicht dem Typus des Arbeitszimmers zuzurechnen sind, sondern ihrer Art (z. B. Durchgangszimmer) oder ihrer Einrichtung nach erkennbar auch privaten Wohnzwecken dienen.
Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher nicht zu Wohnzwecken dienten (z. B. Ausbau von Kellerräumen zu Wohnräumen, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen[1]). Wird das Gebäude ausgebaut, liegen im Allgemeinen Herstellungskosten vor, die nur durch Abschreibungen zu berücksichtigen sind.[2] Gleichzeitiger Erhaltungsaufwand[3], der mit dem Ausbau bautechnisch nicht zusammenhängt, bleibt aber als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.[4]
Laufende Aufwendungen für den Hof, die Grünflächen und den Garten sind grundsätzlich Werbungskosten. Wenn die Aufwendungen des Eigentümers den Nutzgarten oder Außenanlagen betreffen, die die Mieter nicht nutzen dürfen, gehören sie zu den nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten.[1]
Baumaßnahmen an einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist und der Erzielung von Einkünften dient, werden nach § 7 i EStG im Wege einer erhöhten AfA steuerlich begünstigt; das Gleiche gilt für Gebäudeteile und für Objekte, die zu einer als Einheit geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage gehören. Die steuerrechtliche Begünstigung gilt für Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Eine sinnvolle Nutzung ist anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist. Begünstigt sind Herstellungskosten und im begrenzten Umfang auch Anschaffungskosten.[1]
Aufwendungen für übliche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten stellen grundsätzlich Erhaltungsaufwand dar und können daher nicht nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden, es sei denn, es liegt anschaffungsnaher Aufwand vor, der nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten zu behandeln ist.[2]
Sämtliche Kosten für die Erlangung einer Baugenehmigung gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, auch wenn es sich um eine von der Gemeinde erhobene Abgabe handelt.
Kosten für eine Bauherrenhaftpflichtversicherung gehören im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu den sofort abziehbaren Werbungskosten.[1]
Bei deren Kosten ist zu unterscheiden: Sind sie bereits während der Bauphase aufgetreten, handelt es sich um Herstellungskosten des Gebäudes.[1] Treten diese Mängel nach der Fertigstellung auf, liegt regelmäßig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor.[2]
Die Kosten für die Planung eines Gebäudes gehören zu dessen Herstellungskosten und sind mit diesen abzuschreiben. Das gilt auch für vergebliche Planungskosten, wenn der Steuerpflichtige die ursprüngliche Planung zwar nicht verwirklicht, später aber ein die beabsichtigten Zwecke erfüllendes Gebäude erstellt.[1] Völlig vergebliche Planungsaufwendungen können sofort abziehbare Werbungskosten sein. Das gilt auch dann, wenn das unbebaute Grundstück innerhalb der privaten Veräußerungsfrist wieder verkauft wird, sodass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt.[2]
Die Abschlussgebühren eines Bausparvertrags, der bestimmungsgemäß der Ablösung eines Darlehens dient, mit dem der Erwerb einer vermieteten Immobilie finanziert wurde, sind nach §§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbare Schuldzinsen.[1]
Beiträge zu Schadenversicherungen von Gebäuden, die der Erzielung von Mieteinkünften dienen, sind als laufende Werbungskosten zu behandeln. Es macht rechtlich und wirtschaftlich keinen Unterschied, ob es im Rahmen von Mieteinkünften um Aufwendungen für die Erhaltung (Bewahrung vor Schäden) eines bereits entstandenen Gebäudes oder eines erst entstehenden Gebäudes geht. Prämien für eine Bauwesenversicherung sind daher als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.[1]
Sind Bauzeitzinsen während der Herstellungsphase nicht als (vorab entstandene) Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar, können sie nach § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB in die Herstellungskosten des Gebäudes einbezogen werden, wenn das fertiggestellte Gebäude durch Vermietung genutzt wird.[1]
Beiträge für eine Baulanderschließung
Im Rahmen einer Baulanderschließung werden von den Eigentümern oder Erbbauberechtigten der im Erschließungsgebiet belegenen Baugrundstücke für die Errichtung von dem öffentlichen Gemeingebrauch gewidmeten Straßen, Wegen und Plätzen i. d. R. nicht unerhebliche Erschließungsbeiträge erhoben.
Während erstmalige Erschließungsbeiträge i. d. R. den nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens zugerechnet werden, stellen die Ergänzungsbeiträge – soweit hierdurch das Grundstück nicht in seinem Wesen und seiner Substanz verändert wird – Erhaltungsaufwand dar.
Beiträge zum Hausbesitzerverein
sind Werbungskosten.[1]
Kosten der Beleuchtung des Gebäudeeinganges, des Treppenhauses und von Fluren sind – soweit nicht auf die Mieter umgelegt – als Werbungskosten abziehbar.
Bereitstellungszinsen und -provision
sind Werbungskosten, als Teil abziehbarer Finanzierungskosten.
Werbungskosten bilden Aufwendungen für einen Wach- und Schließdienst.
z. B. Heizung, Wassergeld, Müllabfuhr, Kanalisation, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Hausverwalter sind beim Vermietungsobjekt Werbungskosten. Werden diese Kosten umgelegt, zählen die Umlagen zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Aufwendungen für die im Treppenhaus eines vermieteten Mehrfamilienhauses vom Vermieter aufgehängten Bilder stellen keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar.[1]
Brennt ein vermietetes Gebäude ab, kann der Steuerpflichtige AfaA in Anspruch nehmen.[1] Leistungen einer Gebäudefeuerversicherung führen bis zu dem Betrag der AfaA zu einer Einnahme aus Vermietung und Verpachtung.[2]
Breitbandverteileranschlüsse
Kosten sind entweder Herstellungskosten des Gebäudes (bei Neubau) oder Erhaltungsaufwand (bei Nachrüstung).[1]
Wird ein Computer ausschließlich oder doch weitaus überwiegend für die Abrechnungen, Mieterhöhungen und -umlagen sowie Ermittlung der Einkünfte, z. B. aus einem großen Mietshaus, eingesetzt, bildet er ein Arbeitsmittel, sodass die Anschaffungskosten im Wege der AfA als Werbungskosten abziehbar sind. Eine private Mitbenutzung ist unschädlich, soweit sie einen Nutzungsanteil von etwa 10 % nicht übersteigt.[1] Beträgt der private Nutzungsanteil mehr als 10 % der Gesamtnutzung, sind die Kosten im Wege der Schätzung aufzuteilen. Die Peripheriegeräte einer PC-Anlage sind regelmäßig keine geringwertigen Wirtschaftsgüter i. S. d. § 6 Abs. 2 Satz 1 EStG.
Das Abgeld/Aufgeld oder Disagio ist im Jahr der Darlehensaufnahme in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, soweit es marktüblich ist. Als marktüblich gilt bei Darlehensverträgen, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen werden, bei einem 5-jährigen Zinsfestschreibungszeitraum ein Betrag von max. 5 % der Darlehenssumme.[1]
Ein im Rahmen der Veräußerung einer Immobilie als kalkulatorischer Teil des Kaufpreises berücksichtigtes Disagio gehört zu den Anschaffungskosten des Erwerbers für das erworbene Wirtschaftsgut und nicht zu seinen Finanzierungskosten. Wird dagegen eine Vereinbarung über die Erstattung des Disagios unabhängig vom Kaufvertrag getroffen, gehört dieses nicht zum Kaufpreis; es handelt sich um Finanzierungskosten und damit um Werbungskosten des Erwerbers.[2]
Hat der Vermieter den Mietern, um den Mietvertrag zustande zu bringen, ein Darlehen gewährt, und geht die Darlehensforderung infolge Konkurses der Mieter verloren, sind i. H. d. Darlehensverlusts Werbungskosten gegeben.[1] Kein Werbungskostenabzug ist dagegen bei bloßen Kursverlusten von Fremdwährungsdarlehen gegeben.
Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar, wenn sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist. Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung, und werden die Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwendet, so sind die für den Kredit entrichteten Zinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.[1]
Denkmalschutzaufwendungen
S. "Baudenkmal".
S. "Strafbare Handlungen".
Nach der Grundsatzentscheidung des Großen Senats des BFH v. 23.8.1999[1] können Aufwendungen eines Dritten, die durch die Einkünfteerzielung des Steuerpflichtigen veranlasst sind, als Aufwendungen des Steuerpflichtigen zu werten sein, wenn es sich um eine Abkürzung des Zahlungswegs handelt, d. h. wenn der Dritte für Rechnung des Steuerpflichtigen an dessen Gläubiger leistet. Aber auch in dem Fall, dass der Dritte in eigenem Namen für den Steuerpflichtigen einen Vertrag über Instandsetzungsarbeiten schließt und aufgrund dessen auch selbst die geschuldete Zahlung leistet (sog. abgekürzter Vertragsweg), sind diese Aufwendungen dem Steuerpflichtigen zuzurechnen. Schließt ein Dritter im eigenen Namen einen Werkvertrag über Erhaltungsarbeiten am vermieteten Grundstück des Steuerpflichtigen ab, kann der Steuerpflichtige diesen Aufwand (die vereinbarte Vergütung) auch dann bei seinen Vermietungseinkünften als Werbungskosten abziehen, wenn der Dritte dem Steuerpflichtigen den Betrag zuwendet.[2]
in Form eigener Arbeitsleistung des Hauseigentümers sind keine Werbungskosten.[1] Aufwendungen für Baugeräte, Fahrtkosten und Verpflegungsmehraufwendungen zählen aber zu den Gebäudeherstellungskosten.[2]
Aufwendungen für Spüle, Kochherd und Dunstabzugshaube zählen nach bisheriger Rechtsprechung zu den Herstellungskosten[1] des Gebäudes.[2] Ob Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche inkl. Elektrogeräte in einer vermieteten Wohnung insgesamt sofort abzugsfähige Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) darstellen oder aufzuteilen sind, musste der BFH klären.[3]
Der BFH hat seine Rechtsprechung in Bezug auf Einbauküchen geändert und an die moderne Lebenswirklichkeit angepasst. Danach sind nunmehr Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt nicht als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf 10 Jahre abzuschreiben ist.[4]
Müssen Miterben für den Erwerb eines Mietobjekts aus dem Nachlass abgefunden werden, bildet die Abfindung Anschaffungskosten des Übernehmers.[1] Bei ihrer Fremdfinanzierung sind die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar. Soweit Zinsen aber mit der Finanzierung von Verbindlichkeiten zusammenhängen, die nicht zu Anschaffungskosten führen (z. B. Pflichtteilsverbindlichkeiten, Vermächtnisschulden), scheidet ein Werbungskostenabzug aus. Auch Prozesskosten bei einem Prozess über die Höhe von Gleichstellungsgeldern/Abstandszahlungen können Werbungskosten sein, wenn sie Einkunftserzielungsvermögen betreffen.
Der laufend gezahlte Erbbauzins ist bei einer Vermietung des Gebäudes im Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten abzugsfähig. Das Gleiche gilt für Einmalzahlungen und Vorauszahlungen[1]; allerdings sind aufgrund des § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG Vorauszahlungen über 5 Jahre hinaus nunmehr auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Ist der Erbbauberechtigte wirtschaftlicher Eigentümer des auf dem Erbbaugrundstück errichteten Gebäudes, kann er die AfA geltend machen.
Die vom Erbbauberechtigten übernommenen Erschließungskosten sind nach Auffassung der Verwaltung.[2] Anschaffungskosten des Erbbaurechts und nicht mehr sofort abzugsfähige Werbungskosten.[3] Einmalige Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts[4] (z. B. Einstandszahlung, Notariatskosten, Grunderwerbsteuer) sind auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen.[5]
Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts führen zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.[6]
Hat der Erbbaurechtsverpflichtete bei Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses Gutachterkosten für die Ermittlung der Entschädigung nach § 27 Abs. 1 ErbbauV zu tragen, kann er diese nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.[7]
Erhaltungsaufwand liegt im Regelfall vor, wenn durch die Baumaßnahme die Wesensart des Gebäudes nicht verändert wird, das Grundstück lediglich in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten wird und die Aufwendungen regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe wiederkehren.
Grundsätzlich sind sämtliche Aufwendungen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes oder Gebäudeteils, aber auch des Grundstücks einschließlich der Umzäunung oder Einfriedung sofort als Werbungskosten abziehbar. Größerer Erhaltungsaufwand kann, wenn er ab 1.1.2004 "entstanden" ist, auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.[1]
Ob es sich stattdessen um Herstellungsaufwand handelt, prüft die Finanzverwaltung grundsätzlich nicht nach, wenn je einzelne Maßnahme der Betrag von 4.000 EUR netto nicht überschritten wurde.[2] Aufwendungen, die der Verkäufer eines Mietwohngrundstücks vertraglich im Rahmen der Veräußerung für die Instandsetzung des Gebäudes übernimmt, sind auch dann keine Werbungskosten, wenn die betreffenden Arbeiten noch während der Vermietungszeit beauftragt und durchgeführt werden.[3] Nachträgliche, d. h. nach Beendigung der Vermietung angefallene Renovierungsaufwendungen werden steuerlich nicht berücksichtigt; auch nicht bei Übergang zur Selbstnutzung.[4] Das Gleiche gilt für vom Verkäufer übernommene[5] Instandhaltungsaufwendungen.[6]
Beiträge zur Finanzierung von erstmaligen Erschließungsmaßnahmen sind nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Werden hingegen Erschließungsanlagen ersetzt oder modernisiert, führen dafür erhobene Erschließungsbeiträge zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, das Grundstück wird hierdurch ausnahmsweise in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert.[1] Beiträge für die Zweiterschließung[2] eines Grundstücks, mit der ein bisher durch eine private oder öffentliche Straße an das öffentliche Straßennetz angebundenes Grundstück zusätzlich erschlossen wird, sind nur dann als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu behandeln, wenn sich durch die Zweiterschließung der Wert des Grundstücks aufgrund einer Erweiterung der Nutzbarkeit, insbesondere einer größeren baulichen Ausnutzbarkeit, oder aufgrund einer günstigeren Lage erhöht.[3]
Aufwendungen hierfür sind Werbungskosten.
Er ist – auch bei nachträglichem Einbau – mit dem Gebäude abzuschreiben.[1] Die laufenden Aufwendungen sind an sich Werbungskosten; Mieterumlagen sind als Mieteinnahmen anzusetzen.
Errichtet der Steuerpflichtige ein Gebäude teilweise in Eigenleistung, sind die ihm hierbei entstehenden Kosten für Fahrten zur Baustelle nicht mit den Pauschbeträgen des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG für Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte, sondern in tatsächlicher Höhe den Herstellungskosten zuzurechnen[1]; Aufwendungen für Fahrtkosten zum Einkauf und Transport von Baumaterial sowie zur Anschaffung von Baugerät[2] stellen Werbungskosten dar.[3]
Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaften und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet. Bei nicht umfangreichem Grundbesitz erfordert dessen Verwaltung in der Regel keine besonderen Einrichtungen, wie z. B. ein Büro, sondern erfolgt regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus. Regelmäßige Tätigkeitsstätte ist in diesem Fall die Wohnung des Steuerpflichtigen. Aufwendungen für gelegentliche Fahrten zu dem vermieteten Grundstück sind dann Werbungskosten i. S. d. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.[4]
Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten sind Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung oder Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen[1], z. B. auch sonstige Geldbeschaffungskosten für den Erwerb des Mietwohngrundstücks, die Errichtung des Gebäudes oder den Erhaltungsaufwand.[2]
Nachträglicher Einbau im Zusammenhang mit Schadensbeseitigung kann u. U. als Erhaltungsaufwand gesehen werden; ansonsten liegen Herstellungskosten vor.[1] Öffentliche Zuschüsse mindern die Erhaltungs- bzw. die Herstellungskosten.
Nach der Rechtsprechung sind Kursverluste bei Fremdwährungsdarlehen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten abziehbar.[1] Das gilt auch für aufgrund einer Abrede im Kreditvertrag für den Fall eines gestiegenen Wechselkurses geleistete Aufwendungen (Sondertilgung).[2]
Funktionsänderung eines Gebäudes
Herstellungskosten liegen vor, wenn ein vorhandenes Wirtschaftsgut aufgrund von Baumaßnahmen in seiner Funktion bzw. seinem Wesen verändert wird. Nicht erforderlich ist, dass sich durch den Umbau die Nutzungsfunktion des ganzen Gebäudes verändert; es genügt die Änderung der Nutzungsfunktion eines Gebäudeteils.[1]
Kosten für die gärtnerische Gestaltung der Grundstücksfläche bei einem Wohngebäude gehören nur insoweit zu den Herstellungskosten des Gebäudes, als diese Kosten für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen entstanden sind (sog. "lebende Umzäunung"). Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbstständiges Wirtschaftsgut.
Bei Gartenanlagen, die die Mieter mitbenutzen dürfen, und bei Vorgärten sind die Herstellungskosten der gärtnerischen Anlage gleichmäßig auf deren regelmäßig 10 Jahre betragende Nutzungsdauer zu verteilen.
Aufwendungen zur Instandhaltung der Gartenanlagen können sofort abgezogen werden.
Einzelne Aufwendungen für nicht mehr als 4.000 EUR (netto) werden auf Antrag wie Erhaltungsaufwand behandelt.[1]
Bei einem Mietwohngebäude kann auch der Aufwand für Gartengeräte, z. B. Rasenmäher, im Wege der AfA geltend gemacht oder sofort abgezogen werden, wenn es sich um ein geringwertiges Wirtschaftsgut handelt.
Schätzungs-, Notar- und Grundbuchgebühren für Hypotheken und Grundschuldbestellungen, Bereitstellungszinsen für Baukredite, Bereitstellungsgebühren, Darlehens- und Zuteilungsgebühren für die Auszahlung eines Bauspardarlehens sind bei beabsichtigter Vermietung als Werbungskosten abziehbar.
sind grundsätzlich keine Werbungskosten, auch wenn sie mit der Vermietung oder Verpachtung zusammenhängen.[1]
Keine Werbungskosten[1]; zum Strafverfahren s. "Prozesskosten".
Wird z. B. in einem Gebäude eine Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt und eine andere Wohnung fremdvermietet[1], bilden nur die auf letztere Wohnung entfallenden Aufwendungen Werbungskosten. Das gilt insbesondere für Erhaltungsaufwand und die wegen der Anschaffung oder Herstellung erbrachten Finanzierungskosten. Hier empfiehlt sich eine klare und nachweisliche Trennung der auf die Wohnobjekte entfallenden Aufwendungen; andernfalls werden sie durch Schätzung entsprechend dem Nutz- bzw. Wohnflächenverhältnis aufgeteilt.[2]
Instandsetzung, Renovierung und Modernisierung eines Gebäudes führen ebenso wenig zu Herstellungskosten wie die sog. Generalüberholung. Der Begriff "Generalüberholung" hat nach der neueren Rechtsprechung des BFH keine eigenständige steuerrechtliche Bedeutung mehr, sondern umschreibt lediglich in tatsächlicher Hinsicht den Vorgang umfangreicher Instandsetzungsarbeiten.[1] Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes führen nur dann zu (nachträglichen) Herstellungskosten infolge einer wesentlichen Verbesserung i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB, wenn die Maßnahmen in ihrer Gesamtheit über die zeitgemäße substanzerhaltende Bestandteilerneuerung hinaus den Gebrauchswert des Hauses insgesamt deutlich erhöhen.
Gescheiterte Grundstücksveräußerung
Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Sie können auch nicht bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgebenden Veräußerungsfrist hätte veräußert werden sollen, es aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu der Veräußerung kommt.[1]
Aufwendungen für die Duldung der Grenzbebauung sind je nach Vertragsgestaltung Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder Herstellungskosten des Gebäudes.[1]
Sie sind bei Eintragung des Eigentumserwerbs Teil der Anschaffungskosten; wegen Hypothekeneintragung können sie Finanzierungskosten sein; wegen Grundstücksveräußerung: nicht abziehbar.
Sie ist Teil der Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder des bebauten Grundstücks; in letzterem Fall entfällt sie teilweise auf das Gebäude. Dasselbe gilt für Säumniszuschläge zur Grunderwerbsteuer.[1] Dagegen sind die betreffenden Aussetzungszinsen Werbungskosten.[2] Zinsen zur Finanzierung der Grunderwerbsteuer sind Werbungskosten.[3]
führt zum Werbungskostenabzug.[1]
Auf die Anschaffungskosten des Grund und Bodens können keine Abschreibungen vorgenommen werden.[1]
Aufwendungen für ein Gutachten über Reparaturbedarf des Gebäudes sind wie Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Betrifft das Gutachten den Zustand oder Wert eines erst noch zu erwerbenden Gebäudes, gehören die Kosten zu dessen Anschaffungskosten, sind also nur im Rahmen der Gebäudeabschreibungen zu berücksichtigen; das Gleiche gilt auch bei teilentgeltlichem Erwerb.[1] Wird das begutachtete Objekt nicht gekauft, sollen vorab entstandene Werbungskosten vorliegen.
Ein Wertgutachten vor dem Verkauf für den bisherigen Eigentümer zählt zu den nicht abziehbaren "Veräußerungskosten".
Gutachterkosten für ein Wertgutachten zur Erlangung eines Kredits zur Durchführung von umfangreichen Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.
Auch Aufwendungen für ein Schadstoff-Gutachten, das der Feststellung der durch einen Mieter verursachten Untergrund- und Boden-Verunreinigungen dient, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein.[2]
S. "Anschlusskosten".
Aufwendungen für die Verkleidung der Fassade, z. B. mit Natur-Schiefer-Fassadenplatten, führen als Erhaltungsaufwand zu sofort abziehbaren Werbungskosten.[1]
Die Kosten eines Hausmeisters führen bei Mietwohngrundstücken zu Werbungskosten; s. "Verwaltungskosten".
Werbungskosten, soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden; während der Bauphase sind sie Herstellungskosten. Heizkosten zur Abwendung von Schäden (vorübergehend leer stehendes Haus) sind sofort abziehbare Werbungskosten.
Die Kosten der erstmaligen Installation einer Heizungsanlage stellen regelmäßig Herstellungskosten dar und sind im Wege der Gebäude-AfA als Werbungskosten abzugsfähig.
Die Erneuerung und Umstellung von Heizungsanlagen zählen auch dann zum Erhaltungsaufwand des Gebäudes, wenn das Heizsystem von Einzelöfen auf Zentralheizung umgestellt wird (s. auch "Erhaltungsaufwand").
Aufwendungen für den Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung in eine bereits vorhandene Gaswärmeversorgung eines Wohnhauses sind als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähige Werbungskosten.[1]
Für Aufwendungen für die Behebung von beträchtlichen Schäden durch Starkregen und Hochwasser gibt es oftmals steuerliche Hilfsmaßnahmen, die in Ländererlassen geregelt werden. Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die durch Starkregen und Hochwasser im Mai und Juni 2016[1] entstanden sind, werden von der Verwaltung ohne nähere Nachprüfung als Erhaltungsaufwand behandelt, wenn sie den Betrag von 70.000 EUR nicht übersteigen. Dabei ist von den gesamten Aufwendungen auszugehen, auch wenn diese teilweise durch Entschädigungen gedeckt sind. Der Abzug als Erhaltungsaufwand kommt nur insoweit in Betracht, als die Aufwendungen des Steuerpflichtigen die Entschädigungen übersteigen und der Steuerpflichtige wegen des Schadens keine Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung vornimmt. Aufwendungen größeren Umfangs können gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.
Soweit es sich bei den Aufwendungen zum Wiederaufbau ganz oder zum Teil zerstörter Gebäude (Ersatzherstellung) nicht um Erhaltungsaufwand handelt, können auf Antrag im Wirtschaftsjahr der Fertigstellung und in den beiden folgenden Wirtschaftsjahren (Begünstigungszeitraum) von den Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten Sonderabschreibungen bis zu insgesamt 30 % vorgenommen werden. Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ist dabei nach der vor dem Schadensereignis maßgeblichen Bemessungsgrundlage zu berechnen.[2] Diese wird gemindert um eine etwa aus Anlass des Schadens vorgenommene Teilwertabschreibung oder Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung und erhöht um die Wiederherstellungskosten. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist die AfA vom Restwert zu bemessen.[3]
Die erstmaligen Aufwendungen für den Belag des Hofs sowie der Zufahrt zur Garage und die Wege von der Grundstücksgrenze zum neuerrichteten Gebäude werden zu dessen Herstellungskosten gerechnet.[1] Die Aufwendungen für deren laufende Unterhaltung sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.
Sie wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben.[1]Wohnungseigentümergemeinschaften sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu deren Ansammlung verpflichtet. Aus der Instandhaltungsrückstellung können große und kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, modernisierende Instandsetzungen, Reparaturen oder auch die Herstellung eines ordnungsmäßigen Bauzustands der Wohnanlage finanziert werden. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die der Wohnungseigentümergemeinschaft über. Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie führt erst bei Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen zum Werbungskostenabzug.[2]
Im Verkaufsfall führt ein gesetzlicher Übergang der Rücklage auf den Erwerber beim Veräußerer nicht zum Werbungskostenabzug. Zinsgutschriften[3] aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage führen konsequenterweise sofort zu Einnahmen aus Kapitalvermögen.[4]
Die Veruntreuung von Instandhaltungsrücklagen durch den Hausverwalter kann beim Wohnungseigentümer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in dem Jahr berücksichtigt werden, in dem er erstmals von der Entreicherung Kenntnis erlangt.[5]
sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht zulässig.[1]
Instandsetzungsaufwendungen sind grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig. Sie werden nur dann als Herstellungskosten behandelt, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Dazu reicht allein die ungewöhnliche Höhe der Instandsetzungskosten nicht aus. Vielmehr liegt eine wesentliche Verbesserung erst vor, wenn die Baumaßnahmen in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen, den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird.[1]
Die Aufwendungen für einen Breitbandverteilungsanschluss zählen bei einem Neubau zu den Gebäudeherstellungskosten, bei einer Nachrüstung zu den Erhaltungsaufwendungen.
Aufwendungen für den Einbau eines Kachelofens sind als Herstellungskosten zu beurteilen; dies gilt auch für den Fall, dass ein bisher vorhandener offener Kamin durch einen Kachelofen ersetzt wird.[1]
sind Werbungskosten, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Sog. Ergänzungsbeiträge, die Eigentümer von bereits an die Kanalisation angeschlossenen Grundstücken für den Bau einer neuen biologischen Kläranlage aufgrund einer Ortssatzung an die Gemeinde entrichten müssen, sind wie Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.[1]
Aufwendungen hierfür sind Werbungskosten, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Dient eine Kapitallebensversicherung der Rückzahlung von Darlehen, die zum Erwerb von Mietgrundstücken aufgenommen werden, sind die Zinsen für ein zur Finanzierung der Versicherungsbeiträge aufgenommenes Darlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.[1]
Sind infolge von Unwetter (z. B. Sturm, Gewitter mit Starkregen) landesweit beträchtliche Schäden an Gebäuden entstanden, wird durch bundeseinheitlich abgestimmte Ländererlasse den Geschädigten durch steuerliche Maßnahmen geholfen.[1] Soweit es sich bei den Aufwendungen zum Wiederaufbau ganz oder zum Teil zerstörter Gebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, nicht um Erhaltungsaufwand handelt, können auf Antrag im Jahr der Fertigstellung und in den beiden folgenden Jahren von den Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten Sonderabschreibungen von bis zu 30 % vorgenommen werden. Aufwendungen für die Beseitigung von Schäden an Gebäuden und am Grund und Boden werden ohne nähere Nachprüfung als Erhaltungsaufwand behandelt, wenn sie den Betrag von 70.000 EUR nicht übersteigen. Dabei ist von den gesamten Aufwendungen auszugehen, auch wenn diese teilweise durch Entschädigungen gedeckt sind.
Ein Bauherr kann Vorauszahlungen auf Herstellungskosten, für die er infolge Konkurses des Bauunternehmers keine Bauleistungen erhalten hat und die er auch nicht zurückerlangen kann, als Werbungskosten abziehen.
sind in voller Höhe Werbungskosten, wenn über das Konto nur die Mieteinnahmen und Vermietungswerbungskosten abgewickelt werden. Bei einem gemischten Konto sind sie entsprechend aufzuteilen.
Nach der Rechtsprechung sind Kursverluste bei Fremdwährungsdarlehen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten abziehbar.[1]
S. "Fachliteratur".
Ist sie für den Erwerb des Grundstücks angefallen, handelt es sich um Anschaffungsnebenkosten. Ging es um die Vermittlung eines Darlehens, dessen Schuldzinsen Werbungskosten bilden, gehört sie auch zu den Finanzierungskosten. Werbungskosten sind auch bei der Vermittlung von Mietern gegeben.
Bei der Inanspruchnahme eines Maklers für den Grundstücksverkauf gehört dessen Provision grundsätzlich zu den nicht abziehbaren "Veräußerungskosten". Maklerkosten, die aufgrund der Veräußerung eines Vermietungsobjekts anfallen, stellen in gleicher Weise wie etwa dadurch ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigungen[1] grundsätzlich Veräußerungskosten dar und gehören daher dem nicht steuerbaren Vermögensbereich in Bezug auf das veräußerte Wirtschaftsgut an, wobei eine steuerliche Berücksichtigung lediglich bei etwaigen Einkünften aus § 23 EStG erfolgen kann.[2]
Maklerkosten anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks können zu den Finanzierungskosten eines vermieteten Objekts gehören, wenn und soweit der nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußerten Grundstücks verbleibende Erlös von vornherein zur Finanzierung des anderen Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet wird und sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss des Steuerpflichtigen feststellen lässt, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen.[3]
Muss der Vermieter bereits vereinnahmte Mieten zurückzahlen, handelt es sich um Werbungskosten.
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind – wenn sie nicht zu einer über den bisherigen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen[1] – sofort als Werbungskosten abziehbar. Für Modernisierungsaufwand besteht die Möglichkeit, diesen auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen.[2]
Aufwendungen für Einbaumöbel gehören grundsätzlich nicht zu den Gebäudeherstellungskosten; Ausnahmen: Herd, Spüle und Dunstabzugshaube.[1] Wird eine Wohnung möbliert vermietet, bilden die AfA auf die Möbel Werbungskosten. Waren die Möbel zuvor privat genutzt, ist die bisherige private Nutzungsdauer zu berücksichtigen.
Aufwendungen sind Werbungskosten, soweit sie nicht alsbald auf Mieter umgelegt werden; bei Umlage im Folgejahr sind gleich hohe Mieteinnahmen anzusetzen.
Zur Verwirklichung des objektiven Tatbestands des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG reicht es nicht aus, wenn der Nießbraucher lediglich rein rechnungsmäßig an den Ergebnissen des Mietverhältnisses beteiligt wurde.[1]
Gebühren und Auslagenersatz des Notars für die Beurkundung eines Kaufvertrags gehören, soweit sie auf den Gebäudeerwerb entfallen, zu den Anschaffungskosten des Gebäudes; Gebühren und Auslagen für eine Hypotheken- und Grundschuldbestellung sind als Finanzierungskosten abziehbar.[1]
Pachtvorauszahlungen
sind neben dem laufenden Pachtzins Werbungskosten.[1]
Gab der Steuerpflichtige die Planung für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf, weil das Vorhaben aus bauplanungsrechtlichen Gründen nicht genehmigt worden ist und plante und errichtete der Steuerpflichtige daraufhin ein Doppelhaus auf demselben Grundstück, sind die Planungskosten für das Einfamilienhaus nicht als Werbungskosten (vergebliche Planungskosten) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.[1] Für das Einbeziehen vergeblicher Planungsaufwendungen in die Herstellungskosten eines neuen Gebäudes kommt es auf die positive Feststellung, dass und inwieweit nicht verwirklichte Planungen in das tatsächlich errichtete Gebäude eingegangen sind, nicht an, wenn das ursprünglich geplante und das dann fertiggestellte Bauwerk dem gleichen Zweck dienen und die gleiche Bauart aufweisen.[2]
Prozesskosten teilen als Folgekosten die einkommensteuerliche Qualifikation derjenigen Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses waren.[1] Demnach sind Prozesskosten des Vermieters Werbungskosten, wenn der Rechtsstreit sachlich mit dem Mietverhältnis zusammenhängt; das kann auch bei einer Räumungsklage gegen den Mieter der Fall sein.
Die Kosten eines Baumängelprozesses sind grundsätzlich den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen.[2] Dasselbe gilt für einen Rechtsstreit wegen der Baugenehmigung.
Hängt der Prozess mit als Erhaltungsaufwand abziehbaren Reparaturen zusammen, sind die Kosten sofort abziehbar.
Der BFH hat im Übrigen Prozesskosten wegen eines Rechtsstreits mit Handwerkern selbst dann als Werbungskosten anerkannt, wenn es um die Stornierung des Auftrags geht.[3]
Aufwendungen für eine Strafverteidigung können Werbungskosten sein, wenn der strafrechtliche Schuldvorwurf objektiv und subjektiv mit der Vermietung zusammenhängt.[4]
Auch nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht können Prozesskosten als vorab entstandene vergebliche Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sie – nachdem er das Scheitern seiner Investition erkannt hat – tätigt, um sich aus der vertraglichen Verbindung zu lösen und so die Höhe der vergeblich aufgewendeten Kosten zu begrenzen.[5]
Wird ein unbebautes, besetztes Grundstück zwangsweise geräumt, um es anschließend teilweise bebauen und teilweise als Freifläche vermieten zu können, sind die Aufwendungen für die Zwangsräumung, soweit sie die zu bebauende Fläche betreffen, Herstellungskosten der später errichteten Gebäude, und soweit sie die Freifläche betreffen, Anschaffungskosten des Grund und Bodens.[1]
Rechtsanwaltskosten sind wie die Prozesskosten (s. "Prozesskosten") zu beurteilen, auch wenn es nur um die außergerichtliche Interessenwahrnehmung geht.
Reisekosten sind uneingeschränkt abziehbar, wenn es sich z. B. um die gelegentlich erforderliche Besichtigung eines Mietshauses handelt. Bei regelmäßigen Fahrten zum Mietobjekt ist die Kürzung für Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte/Betrieb zu beachten.[1]
Bei Fahrten zur Überwachung des im Bau befindlichen Hauses sind die dem Steuerpflichtigen hierbei entstehenden Kosten nicht mit den Pauschbeträgen des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG für Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte, sondern in tatsächlicher Höhe anzusetzen und den Gebäudeherstellungskosten zuzurechnen. Dasselbe gilt, wenn die Fahrten wegen Eigenleistungen am Bau getätigt werden.[2]
Die Fahrtkosten zum Notar wegen des Hauskaufs sind Anschaffungsnebenkosten[3] bzw. Finanzierungskosten.
Fahrtkosten, die dem erworbenen Gebäude zugerechnet werden können, zählen zu den Anschaffungskosten dieses Gebäudes.[4]
Als Reisekosten abzugsfähig sind auch die Fahrtkosten zum Steuerberater, soweit sie im Zusammenhang mit der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen; als Werbungskosten abzugsfähig sind insoweit auch Unfallkosten auf dem Weg zum Steuerberater.[5]
Wird ein Mietwohngrundstück von Fremden[1] gegen eine Leibrente erworben, deren kapitalisierter Wert den Kaufpreis bildet, ist der Barwert Grundlage der Anschaffungskosten.[2]
Der Zinsanteil von Veräußerungsleibrenten ist nach der Ertragstabelle des § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a EStG i. V. m. § 55 Abs. 1 EStDV zu ermitteln und als Werbungskosten abziehbar.[3]
Beiträge hierzu sind nicht als Werbungskosten, sondern nur als Sonderausgaben abzugsfähig.[1] Dies auch, wenn die Darlehensgewährung vom Abschluss einer Lebensversicherung abhängt.[2]
Aufwendungen für den nachträglichen Einbau von Rollläden gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes.[1]
Rückforderungsanspruch des Grundstücksschenkers
Aufwendungen eines mit einem vermieteten Grundstück Beschenkten, die aufgrund eines Rückforderungsanspruchs des Schenkers wegen Notbedarfs gem. § 528 Abs. 1 BGB geleistet werden, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.[1]
Schadensbeseitigung bei Verkauf
Verpflichtet sich der Verkäufer im Kaufvertrag über sein Mietwohngrundstück, an dem Gebäude zuvor festgestellte Schäden auf seine Kosten zu beseitigen, bilden die Aufwendungen zur Schadensbeseitigung keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.[1]
Wenn er mit der Vermietung oder Verpachtung zusammenhängt, z. B. wegen Reparaturauftrags[1], vertragsbedingter Streitigkeit mit Mietern oder in Form einer Vertragsstrafe an den Architekten[2], liegen Werbungskosten vor; nicht dagegen bei vom Vermieter grob verschuldeter Kündigung des Mieters[3] oder Veranlassung durch Veräußerung. Leistet z. B. der Käufer eines Mietobjekts an den Verkäufer infolge einer Vertragsaufhebung Schadensersatz, um sich von seiner gescheiterten Investition zu lösen, kann er seine Aufwendungen als vorab entstandene vergebliche Werbungskosten absetzen; das gilt auch für die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und dessen Aufhebung angefallenen Rechtsanwalts- und Notarkosten.[4]
Leistet der spätere Vermieter wegen der Zwangsversteigerung des Mietobjekts Schadensersatz, führt dies nicht zu abziehbaren Werbungskosten im Rahmen der nachfolgenden Vermietung.[5]
Aufwendungen für ein Schadstoff-Gutachten, das der Feststellung der durch einen Mieter verursachten Untergrund- und Boden-Verunreinigungen dient, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein.[1]
Es gilt Entsprechendes wie bei "Grundbuchkosten" und "Gutachten".
Lässt sie der Vermieter auf seine Kosten durchführen, handelt es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand; wenn sich der Mieter mit einem festen Prozentsatz der laufenden Miete an den Schönheitsreparaturen beteiligen muss, führt der zusätzlich gezahlte Prozentsatz zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des Vermieters.[1] Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang getragen, sind beim Vermieter keine entsprechenden Mieteinnahmen anzusetzen[2]; der Abzug der Kosten der Schönheitsreparaturen als Werbungskosten beim Vermieter scheidet aus.
Aufwendungen für den Schornsteinfeger sind Werbungskosten.
Schuldzinsen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, soweit sie mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen; dies setzt voraus, dass das Darlehen zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und auch tatsächlich hierfür verwendet worden ist. Das ist der Fall, wenn mit dem Darlehen, für das die Schuldzinsen anfallen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Erhaltungsaufwendungen oder andere Werbungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudes oder Gebäudeteils finanziert werden.
Schuldzinsen, die der Erwerber eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks vereinbarungsgemäß für den Zeitraum nach dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren bis zur später eintretenden Fälligkeit des Kaufpreises an den Veräußerer erstattet, sind als Werbungskosten abziehbar.[1] Zu den Anschaffungskosten zählen die Schuldzinsen, wenn sie vor Übergabe einer Immobilie an den Erwerber entstanden sind, sei es dass der Bauträger die ihm während der Bauzeit entstandenen Zinsen dem Erwerber eines noch zu errichtenden Gebäudes in Rechnung stellt, der Erwerber dem Veräußerer ein bei diesem angefallenen Disagio oder vor der Übergabe entstandene Zinsen erstattet.[2]
Zu den Schuldzinsen gehören auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme, insbesondere Bereitstellungszinsen und regelmäßig das Damnum, sowie sonstige Kreditkosten einschließlich der Geldbeschaffungskosten.[3]
Unter die sofort als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungskosten fallen aber nicht alle Aufwendungen, die ihrem ursprünglichen Charakter nach Geldbeschaffungskosten darstellen. Mit der Aufwendung muss vielmehr bezweckt werden, dem Erwerber die zur Begleichung der für die Anschaffung erforderlichen Geldmittel zu beschaffen. Entscheidend ist, ob die Zahlung bei wirtschaftlicher Betrachtung des gesamten Vorganges als Vergütung für die Überlassung von Kapital zur Finanzierung der Anschaffungskosten angesehen werden kann (Finanzierungskosten des Erwerbers) oder ob sich der Veräußerer nur seine eigenen Aufwendungen für die Baukostenfinanzierung ersetzen lässt, die i. d. R. in seine Selbstkosten eingehen und für den Erwerber Anschaffungskosten darstellen.[4]
Schuldzinsen[5], die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.[6] Auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen gezahlte nachträgliche Schuldzinsen sind auch im Fall einer nicht steuerbaren Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.[7] Das Gleiche gilt für den nachträglichen Werbungskostenabzug von Schuldzinsen bei fremdfinanzierten sofort abziehbaren Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen). Die Finanzverwaltung hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen und seine anderslautende Rechtsauffassung[8] aufgegeben.[9]
Für Schuldzinsen, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor der Veräußerung des Mietobjekts gezahlt werden, ist allerdings kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig. Derartige Schuldzinsen stehen nicht mehr mit den Einkünften gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG in wirtschaftlichem Zusammenhang, sondern sind Gegenleistung für die Kapitalüberlassung, die im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient.[10]
Wer einen als Darlehen empfangenen Geldbetrag nicht dazu nutzt, Aufwendungen im Zusammenhang mit seiner Vermietungstätigkeit zu begleichen, sondern ihn in einen Cash-Pool einbringt, aus dem er später seine Kosten bestreitet, kann Schuldzinsen aus diesem Darlehen nicht als Werbungskosten von seinen Einnahmen aus Vermietung abziehen.[11]
Das im Haus befindliche Schwimmbad gehört zum Gebäude und wird mit diesem abgeschrieben.[1]
Aufwendungen für den Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung in eine bereits vorhandene Gaswärmeversorgung eines Wohnhauses stellen Erhaltungsaufwand dar.[1]
Wird sie nachträglich fest angebracht, handelt es sich um Herstellungsaufwand des Gebäudes.[1]
Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig, wenn und soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Dazu gehören auch die damit zwangsläufig verbundenen und durch die Steuerberatung veranlassten Nebenkosten, wie Fahrtkosten zum Steuerberater und Unfallkosten auf dem Weg zum Steuerberater. Steuerberatungskosten sind u. a. auch Beiträge zu Lohnsteuerhilfevereinen, Aufwendungen für Steuerfachliteratur und sonstige Hilfsmittel, wie z. B. Software.
Steuerberatungskosten, die sowohl für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen als auch zu den der Privatsphäre zuzurechnenden Aufwendungen zählen, sind im Rahmen einer sachgerechten Schätzung den Werbungskosten bzw. den Kosten der Lebensführung zuzuordnen. Bei Beiträgen an Lohnsteuerhilfevereinen, Aufwendungen für steuerliche Fachliteratur und Software wird von der Finanzverwaltung nicht beanstandet, wenn diese Aufwendungen zu 50 % den Werbungskosten zugeordnet werden. Aus Vereinfachungsgründen ist der Zuordnung des Steuerpflichtigen bei Aufwendungen für gemischte Steuerberatungskosten bis zu einem Betrag von 100 EUR im Veranlagungszeitraum zu folgen.[1]
Steuern vom Grundbesitz, wie z. B. die Grundsteuer, und die damit anfallenden steuerlichen Nebenleistungen[1], wie z. B. Säumniszuschläge, sind Werbungskosten, soweit sie auf Gebäude oder Gebäudeteile entfallen, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen[2]; s. auch "Grunderwerbsteuer" und "Umsatzsteuer".
Bei Sachbeschädigungen am Mietobjekt führt die Reparatur zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand.
Wird das Gebäude durch Brandstiftung ganz oder teilweise zerstört, ist eine entsprechende Abschreibung wegen außergewöhnlicher Abnutzung vorzunehmen.[1] Das gilt auch, wenn der Schaden voraussichtlich durch die Feuerversicherung ersetzt wird.[2]
Bei Veruntreuung von Mieteinnahmen durch einen Miteigentümer hat der BFH den Werbungskostenabzug abgelehnt[3], bei Veruntreuung von Mieteinnahmen durch den Hausverwalter wird man Werbungskosten bejahen können, wenn die Einnahmen angesetzt wurden.[4]
sind keine Werbungskosten[1]; zum Strafverfahren s. "Prozesskosten".
Der Einbau eines Treppenlifts führt, soweit er nicht als selbstständiges Wirtschaftsgut anzusehen und schon aus diesem Grund Herstellungsaufwand anzunehmen ist, zu nachträglichen Herstellungskosten des Gebäudes, wenn in der Wohnung ein Bestandteil mit vergleichbarer Funktion vorher nicht vorhanden war.[1]
Die im Zusammenhang mit dem Umbau[1] eines Gebäudes anfallenden Aufwendungen können Erhaltungsaufwendungen, nachträgliche Herstellungskosten des bestehenden Gebäudes oder Herstellungskosten eines neu entstehenden Wirtschaftsguts sein.
Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.[2]
Keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern Herstellungskosten für ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das bisherige Wirtschaftsgut im Wesen geändert und so tiefgreifend umgestaltet wird, dass die eingefügten neuen Teile der Gesamtsache das Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.[3]
Die Aufwendungen für eine reine Umgestaltung von vermieteten Räumen durch Verlegung und Entfernen von Zwischenwänden stellt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand dar, wenn die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude nicht das bautechnische Gepräge geben, d. h. wenn sie keine verbrauchten Teile ersetzen, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind. Dies ist z. B. beim Umbau eines Großraumbüros in 4 Einzelbüros unter Verwendung von Rigips-Ständerwerk der Fall.[4]
Bei der Herstellung oder Anschaffung eines Mietwohngebäudes oder einer Eigentumswohnung in Rechnung gestellte Umsatzsteuer gehört grundsätzlich zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Mietobjekts, die nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung absetzbar sind.
Aufwendungen für die Behebung von Unwetterschäden werden von der Verwaltung ohne nähere Nachprüfung als Erhaltungsaufwand behandelt, wenn sie den Betrag von 70.000 EUR nicht übersteigen.[1]
Veräußerungskosten und die damit zusammenhängenden Aufwendungen sind im Allgemeinen keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung.[1]
Grundsätzlich sind alle mit dem Mietobjekt zusammenhängenden Versicherungsbeiträge (Brand-, Glas-, Bauherren-, Haftpflicht-, Mietausfall-, Öltank- und Sturmversicherungen) als Werbungskosten abziehbar[1], nicht dagegen die Hausratversicherung und eine Risikolebensversicherung, auch wenn sie im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag abgeschlossen werden mussten.[2]
Tritt der Versicherungsfall ein, sind die Kosten der Schadensbeseitigung als Werbungskosten abziehbar. Die Versicherungsleistungen führen im Jahr des Zuflusses zu steuerpflichtigen Einnahmen, soweit sie Werbungskosten ersetzen.[3]
Werbungskosten sind auch Aufwendungen für einen Hausmeister oder die Hausverwaltung durch andere, nicht jedoch der Wert der eigenen Arbeitsleistung des Vermieters.[1]
Wichtige Werbungskosten sind ferner Verwaltungskosten des Grundbesitzes, z. B. Gebühren für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung u. Ä. sowie die Grundsteuer.
Auch bereits vor der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten[1] abgezogen werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung besteht. Ein solcher Zusammenhang ist gegeben, wenn sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Steuerpflichtige den Entschluss, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, endgültig gefasst und nicht wieder aufgegeben hat.[2]
Ein Steuerpflichtiger kann die für die vorzeitige Ablösung seiner Darlehensschuld zwecks lastenfreier Veräußerung seines Mietobjekts zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung auch dann nicht „ersatzweise” als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen, wenn der Veräußerungsvorgang nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar ist.[1] Seine bisherige Rechtsprechung, wonach in Veräußerungsfällen wegen Beurteilung der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts ausnahmsweise ein Werbungskostenabzug für zulässig erachtet wurde, gab der BFH mit dieser Entscheidung ausdrücklich auf.[2]
Aufwendungen für die Anschaffung von Waschmaschinen, die ausschließlich den Mietern zur Verfügung gestellt werden, führen zu Anschaffungskosten für ein bewegliches Wirtschaftsgut, die auf die Nutzungsdauer der Waschmaschine verteilt als AfA abzugsfähig sind.
Aufwendungen für Werkzeuge und andere Arbeitsmittel[1] sind Werbungskosten, ggf. durch AfA zu verteilen, soweit sie der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung eines Mietwohngebäudes dienen.
Werkzeuge, die nur wegen der Herstellung des Mietwohngebäudes angeschafft wurden, erhöhen dessen Herstellungskosten.
Wird bei einer Ehescheidung der Zugewinnausgleich dadurch vorgenommen, dass der geschiedene Ehegatte an den Erträgen des Mietwohngrundstücks beteiligt wird, liegen keine Werbungskosten vor.[1]
Zwangsräumung einer Wohnung/eines Grundstücks
Aufwendungen für die Zwangsräumung einer vermieteten Wohnung sind nicht als Werbungskosten abziehbar, wenn der Vermieter die Räumung zu einem nicht unwesentlichen Teil in der Absicht betrieben hat, die Wohnung zu möglichst günstigen Bedingungen veräußern zu können.[1]
Wird ein unbebautes, besetztes Grundstück zwangsweise geräumt, um es anschließend teilweise bebauen und teilweise als Freifläche vermieten zu können, sind die Aufwendungen für die Zwangsräumung, soweit sie die zu bebauende Fläche betreffen, Herstellungskosten der später errichteten Gebäude. Soweit sie die Freifläche betreffen, handelt es sich um Anschaffungskosten des Grund und Bodens.[2]
Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können nach einer Zwangsversteigerung grundsätzlich weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.[1]
Die vom Inhaber einer Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungsteuer ist mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.[1]
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