Source: https://www.mietrecht-dav.de/rechtskunde/verjaehrung/
Timestamp: 2019-08-21 03:21:43
Document Index: 81425530

Matched Legal Cases: ['§ 199', '§ 548', '§ 548', '§ 548', 'BGH', 'BGH']

Verjährung - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltvereinArbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein
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Ansprüche einer Partei unterliegen einer Verjährungsfrist. Wenn diese Verjährungsfrist abgelaufen ist kann der Anspruchsgegner die Einrede der Verjährung erheben, sodass der Anspruch nicht mehr durchsetzbar ist. Dabei sind im Rahmen des Mietrechts verschiedene Fristen einschlägig.
Ansprüche auf Zahlung der monatlichen Miete verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres in dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist und der Vermieter von dem Rückstand erfahren hat bzw. hätte erfahren müssen (vgl. § 199 Abs. 1 BGB). Der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietkaution verjährt nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss und in dem der Anspruch entstanden ist.
Kaution, Betriebs- und Nebenkosten
Der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen auch Forderungen auf Zahlung bzw. Rückzahlung der Neben- bzw. Betriebskosten. Hinsichtlich der Nebenkosten gibt es zwei beachtenswerte Fristen. Zunächst muss die Abrechnung ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen. Aus einer verspäteten Abrechnung kann der Vermieter keine Forderungen mehr geltend machen. Ebenso muss der Mieter Einwände gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten geltend machen. Unterlässt der Mieter dies, so gilt die Abrechnung als genehmigt. Hat der Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlung oder der Mieter auf Erstattung aus einer zeitigen Abrechnung, so verjähren diese nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren.
Besonderheit: 6-Monatsfrist des § 548 BGB
Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Auch Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Dies betrifft auch Erstattungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, ohne hierzu aufgrund einer wirksamen Klausel verpflichtet zu sein. Ebenso unterliegt ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich eines aufgrund einer unwirksamen Quotenklausel gezahlten Betrages der kurzen Verjährungsfrist. Allgemein ist § 548 BGB weit auszulegen, findet somit in vielen Fällen Anwendung. So unterliegen nicht nur mietvertragliche Ansprüche der kurzen Verjährung, sondern auch die aus demselben Sachverhalt herrührenden konkurrierenden Ansprüche des Vermieters, etwa aus unerlaubter Handlung oder aus dem Eigentum (BGH NJW 2006, 2399). Dies soll bezwecken, dass die mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klärung zugeführt werden.
Eine Ausnahme gilt bei Schadensersatzansprüchen einer WEG gegenüber dem Mieter einer Eigentumswohnung bei Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums. Nach Ansicht des BGH soll die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten hier nicht gelten, da zwischen dem Mieter und der WEG kein Mietverhältnis bestand.
Wenn Zweifel über das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses bestehen sollte kurzfristig anwaltlicher Rat eingeholt werden, um die möglicherweise drohende Verjährung zu hemmen.