Source: https://www.sup-kiel.com/fertigstellungsrate-bautraegervertrag/
Timestamp: 2020-04-09 01:13:04
Document Index: 201507013

Matched Legal Cases: ['§ 641', '§ 3', '§ 7', '§ 817', '§ 3', '§ 3', '§ 134', '§ 12']

Fertigstellungsrate bei Bauträgerverträgen - Wann ist sie fällig?
Die Fertigstellungsrate in Bauträgerverträgen ist erst dann zu zahlen, wenn nichts mehr zu tun ist.
Bauträgerverträge enthalten für gewöhnlich eine Vereinbarung, nach der die Erwerber ihrer Zahlungspflicht in bis zu sieben Teilraten nachzukommen haben. Solche Abschlagszahlungen stellen eine Durchbrechung des Grundsatzes der Vorleistungspflicht des Werkunternehmers dar (vgl. § 641 BGB) und liegen deswegen im Interesse der Bauträger.
Da der Bauträger für gewöhnlich aber auf dem eigenen Grundstück baut, spiegelt sich die erzielte Wertsteigerung durch den Baufortschritt nicht direkt im Vermögen des Erwerbers wider. Um das hiermit verbundene Risiko des Erwerbers kalkulierbar zu gestalten, enthalten die §§ 3 Abs. 1 und 2, § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung) MaBV als Schutzgesetze die Maßgabe, dass sichergestellt sein muss, dass den Abschlagszahlungen des Erwerbers jeweils ein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Neben der Sicherung der Eigentumsübertragungsvormerkung enthält die MaBV deshalb die Vorschrift, dass die einzelnen Abschlagszahlungen erst dann fällig werden, wenn der vereinbarte Bautenstand auch tatsächlich erreicht ist. Andernfalls ist der Bauträger mangels Fälligkeit nicht zur Entgegennahme der Abschlagszahlung berechtigt.
Wann aber wird die letzte Rate fällig, wann verliert der Erwerber durch Zahlung der Schlussrate sein Druckmittel gegenüber dem Bauträger?
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung tritt Fälligkeit der Schlussrate immer erst dann ein, wenn sämtliche Arbeiten erbracht sind, sämtliche im Abnahmeprotokoll vermerkten Mängel beseitigt wurden sowie insbesondere auch die Außenanlagen hergestellt wurden. Die Voraussetzungen für die Annahme der Mangelfreiheit sind somit wesentlich schärfer als bei der Abnahme, bei welcher das Werk nur im Wesentlichen mangelfrei sein muss.
Treffend hat das Kammergericht Berlin mit Vorbehaltsurteil vom 26.02.2019 – Az. 27 O9/18 hierzu entschieden, dass sich die Fälligkeit der Schlussrate bei noch ausstehenden Mängeln nicht damit begründen lässt, dass bereits die Abnahme erklärt wurde.
Im Fall des KG Berlin hatte der Bauträger nämlich die Schlüsselübergabe von der Abnahme sowie der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht. Dem Kläger wurde hier ein Anspruch auf Rückzahlung der bereits geleisteten Schlussrate zugesprochen.
In der Urteilsbegründung führte das Kammergericht dazu aus, dass dem Kläger ein Anspruch aus § 817 S. 1 BGB auf Rückzahlung der Schlussrate zusteht, da der Bauträger nach § 3 Abs. 2 MaBV zur Entgegennahme der gezahlten Schlussrate – mangels Beseitigung sämtlicher Protokollmängel – überhaupt noch nicht berechtigt war. Der vereinbarte Zahlungsplan dient dem Schutz des Erwerbers, sodass die Voraussetzungen für die einzelnen Abschlagszahlungen zwingend eingehalten werden müssen. Auch eine bereits durchgeführte Abnahme, bei welcher unwesentliche, die Abnahme nicht hindernde Mängel festgestellt wurden, ändert nichts daran, dass das Gesamtwerk nicht als fertiggestellt gelten kann und somit die Schlussrate noch nicht fällig war.
Unerheblich war auch, dass die Kläger in Kenntnis der fehlenden Fälligkeit leisteten, da die beklagte Bauträgerin die Zahlung dadurch herausgefordert hatte, dass sie rechtswidrigerweise die Schlüsselübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht hatte. Die für die Schlüsselübergabe erforderliche Bezugsfertigkeit einer Wohnung tritt regelmäßig deutlich vor Fertigstellung des gesamten Objektes ein.
In einem anderen Verfahren stellte das Landgericht Düsseldorf mit Urteil vom 12.05.2015 (Az. 7 O 115/14) fest, dass vertragliche Regelungen, nach denen die Fälligkeit der Schlussrate allein von der Fertigstellung des Sondereigentums abhängig sein sollte, ebenfalls gegen § 3 der MaBV verstößt und somit der gesamte Zahlungsplan nichtig ist.
Im vorliegenden Fall verlangte der Bauträger nach Abnahme und Beseitigung der Protokollmängel für das Sondereigentum die vollständige Fertigstellungsrate, obwohl das Gemeinschaftseigentum noch mangelbehaftet war. Da die Erwerber hierdurch die Möglichkeit zur Zurückbehaltung der Schlussrate verloren hätten, konnte das LG Düsseldorf nur zu der Entscheidung kommen, dass der gesamte Zahlungsplan nach § 134 BGB i.V.m. § 12 MaBV unwirksam war und an die Stelle der nichtigen Abschlagszahlungsvereinbarung das Werkvertragsrecht tritt. Fälligkeit der Schlussrate trat somit erst mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums ein.
Für die Praxis bedeuten diese beiden Urteile, dass die Fälligkeit der Schlussrate immer erst dann gegeben ist, wenn das Werk abgenommen ist und neben der Schlussrechnung auch der vertraglich vereinbarte Leistungsstand (Fertigstellung) erreicht ist. Macht der Bauträger z.B. die Schlüsselübergabe von der Zahlung der Fertigstellungsrate abhängig, so ist dies widerrechtlich. Eine womöglich schon geleistete Schlussrate kann gerichtlich zurückgefordert werden. Prüfen Sie deswegen vor Zahlung der Schlussrate gründlich, ob tatsächlich sämtliche Arbeiten erbracht wurden, keine Mängel vorliegen bzw. sämtliche vorhandenen Mängel auch beseitigt wurden.
Rechtsanwalt Braunschweig, Kanzlei Steffens & Partner – Fachkanzlei für Immobilienrecht
2020-03-05T07:27:58+01:004. März 2020|