Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ilpb2-415-706-14-4-jk
Timestamp: 2017-10-19 00:13:54+00:00
Document Index: 57334439

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 22', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 30']

ILPB2/415-706/14-4/JK | Interpretacja indywidualna
ILPB2/415-706/14-4/JKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.), uzupełnionym w dniu 16 września 2014 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 20 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 2 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z 8 września 2014 r. nr ILPP1/443-506/14-2/AW, ILPB2/415-706/14-2/JK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych wniosku.
Wezwanie wysłano 8 września 2014 r., zaś 19 września 2014 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania pisma w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 17 września 2014 r.). Wpłata brakującej opłaty nastąpiła w dniu 16 września 2014 r.
W dniu 11 października 2013 r. Wnioskodawczyni otrzymała od ojca darowiznę w postaci nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o pow. 0,2694 ha.
Częścią składową działki gruntu jest budynek handlowo-usługowy (hala magazynowa), wybudowany w latach 90-tych XX wieku.
Działka jest działką przemysłową. Umowa darowizny została zawarta w formie aktu notarialnego.
Z dniem 31 grudnia 2010 r. ojciec Zainteresowanej zakończył prowadzenie działalności gospodarczej i nie był już podatnikiem VAT. Z dniem 30 listopada 2011 r. matka Wnioskodawczyni również zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej w tej nieruchomości (umowa użyczenia).
Rodzice od 29 lat mają wspólność majątkową małżeńską. Obecnie są bezrobotni. Zainteresowana, jako osoba obdarowana jest studentką ostatniego roku studiów.
Wnioskodawczyni nadmienia, że w okresie od dnia 1 kwietnia 2013 r., do dnia 10 października 2013 r. ojciec wynajmował odpłatnie na podstawie umowy najmu przedmiotową nieruchomość prywatnemu podmiotowi, który prowadził (i nadal prowadzi) w tej nieruchomości działalność gospodarczą. Ojciec wystawiał co miesiąc notę księgową i rozliczał się z podatku, w formie ryczałtu w wysokości 8,5% (PIT-28, zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za rok 2013).
Zainteresowana dodatkowo wyjaśnia, że w dniu 21 maja 2013 r. na mocy decyzji Burmistrza na wniosek ojca ww. nieruchomość gruntowa została odpłatnie przekształcona z prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.
Z dniem, gdy Zainteresowana została obdarowana, tj. 11 października 2013 r. zawarła umowę najmu z dotychczasowym najemcą na czas nieoznaczony o podobnej treści.
Zgłosiła tę czynność do miejscowego urzędu skarbowego i od tego momentu, co miesiąc dla obecnego dzierżawcy wystawia notę księgową. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jestem podatnikiem VAT.
Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania (ryczałt) złożyła w terminie zakreślonym prawem. Rozlicza się PIT-28.
W okresie prowadzenia działalności gospodarczej przez ojca w ww. nieruchomości dokonywano odpisów amortyzacyjnych tej nieruchomości.
Z chwilą zakończenia działalności gospodarczej, przez ojca Zainteresowanej, na dzień 31 grudnia 2010 r. nieumorzona (niezamortyzowana) wartość ww. nieruchomości wynosiła 354.331zł.
Otrzymaną darowiznę, nieruchomość gruntową z budynkiem Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2015 r., a na pewno w okresie krótszym, niż przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (darowizna).
Po sprzedaży darowanej nieruchomości otrzymane pieniądze, Zainteresowana chce przeznaczyć na zakup nieruchomości komercyjnej, np. zakład usługowy, sklep lub inne, w innej miejscowości, gdzie planuje w przyszłości prowadzić działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e, ust. 2 ustawy, podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Dochodem z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości budynkowej będzie różnica miedzy przychodem z jej sprzedaży, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych (uwzględniającą aktualizację środków trwałych oraz nakłady ulepszeniowe poniesione w czasie posiadania tej nieruchomości) powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tego środka trwałego. Natomiast dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej, stanowiącej odrębny środek trwały w prowadzonej działalności, (który nie podlega amortyzacji), będzie różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży, a wartością początkową tego środka trwałego wykazaną w ww. ewidencji. Mówiąc wprost dochodem tu będzie kwota uzyskana ze sprzedaży darowanej nieruchomości, pomniejszona o wartość niezamortyzowanej ww. nieruchomości‚ tj. pomniejszona o kwotę 354.331 złotych. Dopiero wielkość tej różnicy będzie opodatkowana podatkiem dochodowym, który wynosi 19 %. Czy słusznie...
Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwala na sprzedaż darowanej nieruchomości gruntowej, gdzie dochodem będzie różnica między kwotą uzyskaną ze sprzedaży, pomniejszoną o niezamortyzowaną część nieruchomości, w tym przypadku pomniejszoną o kwotę 354.331 złotych. I dopiero od tej kwoty wynikłej z tej różnicy, Zainteresowana zapłaci 19% podatek dochodowy, mimo, że nieruchomość gruntową nabyła w drodze umowy darowizny.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie zaś z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
Zatem dla uznania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej za przychód z tej działalności, istotne jest, aby zostały spełnione przesłanki określone w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. by nieruchomość stanowiła składnik majątku, będący środkiem trwałym. W przeciwnym wypadku zbycie nieruchomości nie dokonane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, jeśli ma ono miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu nie powstaje przychód (nie ma miejsca opodatkowanie podatkiem dochodowym).
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny nieruchomość, w której rodzice prowadzili działalność gospodarczą. Zainteresowana nie prowadzi i nigdy nie prowadziła własnej działalności gospodarczej, a zatem nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowaną działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość wynajmuje odpłatnie osobie trzeciej otrzymane przychody rozliczając na podstawie PIT-28. Otrzymaną darowiznę – nieruchomość gruntową z budynkiem Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2015 r., a na pewno w okresie krótszym, niż przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (darowizna). Po sprzedaży darowanej nieruchomości otrzymane pieniądze, Zainteresowana chce przeznaczyć na zakup nieruchomości komercyjnej, np. zakład usługowy, sklep lub inne, w innej miejscowości, gdzie planuje w przyszłości prowadzić działalność gospodarczą.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie zbycie posiadanej nieruchomości w której rodzice Wnioskodawczyni prowadzili działalność gospodarczą, a która to nieruchomość jest przedmiotem Jej majątku, nie stanowi zbycia składnika majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie przychód z tego tytułu należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości – w warunkach opisanych we wniosku – nabytej w 2013 roku będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że skoro Wnioskodawczyni dokona zbycia darowanej nieruchomości poza prowadzoną przez Nią działalnością gospodarczą (nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Zainteresowaną na potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej) właściwym nie będzie ustalenie kosztów uzyskania przychodów odpowiednich dla źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto wskazać należy, że koszty takie nie będą mogły być zastosowane przez Wnioskodawczynię również z uwagi na fakt, że amortyzacja dotyczyła środka trwałego będącego własnością osoby trzeciej (ojca Zainteresowanej), a nie Jej samej. W konsekwencji dochodem Zainteresowanej nie będzie różnica między kwotą uzyskaną ze sprzedaży, pomniejszoną o niezamortyzowaną część nieruchomości (w tym przypadku pomniejszoną o kwotę 354.331 złotych), tylko przychód ustalony na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie bowiem z ww. przepisem, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30 ust. 2 ustawy).
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > ILPB2/415-706/14-4/JK