Source: http://valcap.es/html/Nuestro%20boletin/nr49/4.html
Timestamp: 2017-11-19 06:41:06
Document Index: 17725302

Matched Legal Cases: ['artículo 209', 'artículo 298', 'artículo 203', 'artículo 53', 'artículo 54', 'artículo 298', 'artículo 209', 'artículo 91', 'artículo 10', 'artículo 35', 'artículo 31', 'artículo 35', 'artículo 14', 'artículo 8', 'artículo 88', 'artículo 89', 'artículo 21', 'artículo 22', 'artículo 23', 'artículo 96', 'artículo 90']

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ANTE EL GRAN DEBACLE DE LAS INMOBILIARIAS EN ESPAÑA, REYAL-URBIS NO SE SALVA , AUNQUE NO QUIEBRA, PIERDE SU LIDERAZGO PERDIENDO 34 MILLONES DE EUROS. La carga financiera que soporto para comprar URBIS, hace tambalear a la Inmobiliaria, riesgo que el fundador de REYAL, pensamos, no hubiese asumido, como tampoco, creemos, habría aprobado la separación o disgregación del activo que se produjo a su fallecimiento. Mientras fue REYAL, sus viviendas eran lider en la Comunidad de Madrid, por una calidad superior en sus acabados. La empresa tenia una cartera de clientes extraordinaria, pues el comprador o sus hijos, de un pisos que en un futuro pudiesen necesitar o necesitaban una segunda vivienda, eran clientes potenciales de REYAL, clientes ganados a pulso por su trato afable y su atención personalizada a la entrega de las fincas, trato marcado, desde su comienzo como un signo de identidad, por el fundador de la firma. Actualmente hacen una apuesta por los servicios de asesoramiento y gestión a los colectivos –cooperativas de viviendas y comunidades de bienes- que elijan el sistema de autopromoción para el acceso a su vivienda;. apuesta que Nozar, directo competidor, hizo en su momento fundando DIMORA.
Documentación que es preciso entregar a los adquirentes de una vivienda según la la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña
En su articulo 65. dice:
- En los actos y contratos de transmisión de viviendas nuevas, los transmitentes deben entregar a los adquirentes la siguiente documentación:
- Entrada en vigor: El 9 de abril de 2008.
La primera inscripción en el Registro de un local, de 4 de junio de 1973, señala que éste tiene 350,70 m2. La inscripción 6ª se inicia en un tomo nuevo mecanizado, se trata de una inscripción de hipoteca de 27 marzo 1986, y en ella se describe el local señalando también que tiene la misma superficie.
Posteriormente tiene lugar una segregación de parte del local, y ésta se hace constar por nota al margen de aquella primera inscripción de dominio, en el tomo antiguo; la nota marginal de segregación es de 15 de febrero de 1988 y dice: “Segregados 47’58 m2 y una cuota de 1,18 % denominados Nº 8: lonja comercial en planta baja, letra A, que ha pasado a formar la finca XXX, al folio XXX del libro XXX, inscripción 1ª, quedando un resto de 303,12 m2, y según el título que se inscribe 321,71 m2 y una cuota de 9,19% con los mismos linderos excepto por el Norte, que lo hace con el local segregado.”
La inscripción 8ª, de 15 de marzo de 1988, es de compraventa, en la que al describir la finca se limita a decir: “descrita en la inscripción 6ª” sin referencia alguna a la nota de segregación al margen de la inscripción 1ª.
La escritura que causó la inscripción 8ª describía el local con una superficie de 321,71 m2 (recordemos que según el Registro tras la segregación habían quedado 303,12 m2); pero en el Registro simplemente se hizo constar que el local se describía en la inscripción 6ª, y en la nota de despacho o de calificación del documento no se advirtió que se inscribía con los 303,12 m2 que resultan del Registro tras la segregación.
Ahora, el titular de la finca, confiando en que su local tiene una medida de 321,71 m2 ya que nada se le advirtió en el momento de la compra, lleva a cabo una nueva segregación de 124,12 m2, quedando un resto, siempre según título, de 197,59 m2 que vende a un tercero.
Se pretende inscribir en el Registro esa segregación de 124,12 m2, y la venta del resto de 197,59 m2, sin embargo según el Registro el local sigue midiendo 303,12 m2 con lo que una segregación de 124,12 m2 daría lugar a un resto de 179 m2, es decir, casi 19 m2 menos de lo que el tercero cree que ha adquirido.
Se plantea como sería posible regularizar la situación, pues los particulares entienden que la superficie del Registro no se ajusta a la realidad, y proponen para acreditarlo, un informe técnico, que tratarían que fuera del mismo arquitecto encargado de la obra nueva, una escritura en la que comparezca el presidente de la comunidad del edificio donde preste su conformidad a que se hagan constar esos metros de más, o un certificado del Ayuntamiento. Alegan que un acuerdo por unanimidad de la junta de propietarios es de todo punto inviable.
Las divergencias de superficie en los elementos independientes de una propiedad horizontal se venían despreciando en el mercado por razón de que los mismos se transmitían como cuerpo cierto sobre la base de que la fe pública registral no alcanza a los datos físicos del inmueble.
Sin embargo, la creciente financiación de la adquisición de la vivienda por medio de créditos y préstamos hipotecarios da lugar a que el tasador realice su valoración conforme a la superficie registral con preferencia a la real.
A su vez, esa valoración sirve para determinar el volumen de crédito que será concedido para el negocio de adquisición. Resulta patente entonces el interés de los particulares porque en el Registro conste la verdadera superficie de los elementos, por lo menos, en el caso de que la superficie real sea superior a la registral.
En cuanto al modo de hacer constar el exceso de cabida en el Registro de la propiedad, “Existen dos medios posibles que son el acta notarial de notoriedad complementaria tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial a que se refiere el artículo 298 número 2 del Reglamento Hipotecario o el acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore plano e informe técnico tramitada conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria a que se refiere el artículo 53 número 10 de la Ley 13/1996.”
Conforme a la resolución de 2 de marzo de 2001, cuando no existan dudas sobre la identidad de la finca, por no haberse modificado los linderos y no se modifique el título constitutivo de la propiedad horizontal, sino que se trate de un supuesto de rectificación de una errónea descripción, cabe acudir también al expediente de dominio.
Debe tenerse presente, además, que para rechazar el documento por dudas sobre la identidad de la finca es el registrador quién debe aportar los fundamentos y justificaciones en los que se base dicha duda, sin que el interesado deba acreditar la identidad, lo que implica una inversión en la carga de dicha acreditación.
EXCESO DE CABIDA AL TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA.
Se presenta una escritura de transformación de local en vivienda con la correspondiente licencia municipal. En el Registro se describe el local señalando que tiene cincuenta y tres metros cuadrados de superficie construida, sin hacer referencia a sus linderos.
En la descripción que se da en la escritura tras la transformación se señala que ocupa actualmente una superficie construida de cincuenta y nueve metros cuadrados y útil de cuarenta y siete.
Se plantea si debe tener acceso al Registro pero suspendiendo en cuanto al exceso por no quedar acreditado, o si debe acceder al mismo con la superficie registral, pero añadiendo lo que ocupa según el título, o incluso si debe hacerse constar sin más la nueva superficie descrita por considerarse como una rectificación de error en la descripción. En caso de exigirse la acreditación de la identidad del exceso se plantea que medios de acreditación debería admitir el Registro.
No es posible para la constatación de la nueva superficie acudir a algunas de las vías que se contemplan en el art. 298.3 RH ya que, respecto de su párrafo primero la inmatriculación se ha producido con otra cabida menor, respecto del segundo y cuarto el exceso es mayor de la vigésima parte.
Sin embargo, quedaría entonces abierta la vía del párrafo cuarto, es decir, por medio de expediente de dominio o en virtud de acta de presencia y notoriedad recogida en el apartado décimo del art. 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre.
En todo caso, será necesario que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, para lo cual cabe acompañar certificación del arquitecto expresiva de que no ha variado entre una y otra inscripción la línea perimetral de la finca.
ARRENDAMIENTO Y RENUNCIA ANTICIPADA AL RETRACTO.
Se presenta una escritura de venta en la que se dice que hay un arrendatario, que no comparece.
Se señala que "la finca esta arrendada a X en virtud de contrato de fecha Y en la que la parte arrendataria renuncia a los tanteos y retractos regulados en la LAU. Fotocopia de dicho contrato se incorpora a la presente.”
Efectivamente se incorpora fotocopia, y en la estipulación novena del contrato se señala: "El arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto de los artículos 25 y 31 de la LAU." Se plantea si es inscribible la venta.
Conforme al art. 25.8 LAU, el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Por una parte, se aprecia que no hay fehaciencia, en el documento privado que se incorpora, cuyas firmas, por otra, no pueden ser legitimadas por el Notario. Además, si la mera manifestación se considera suficiente para decir que la finca no está arrendada, o que la finca está arrendada a una u otra persona, por coherencia, deberemos entender que vale para justificar la renuncia del arrendatario a los derechos de tanteo y retracto.
Por otro lado, si pudiéramos apoyarnos en el documento privado para justificar la manifestación del vendedor es preciso tener en cuenta, conforme al art. 1228 CC, que el que quiera aprovecharse del documento privado deberá aceptarlo también en la parte que le perjudique, es decir, que lo deberá tener en cuenta en su integridad.
COLOMBIA. Instrumento de ratificación del Convenio de Seguridad Social entre el Reino de España y la República de Colombia, hecho en Bogotá el 6 de septiembre de 2005.
PDF (2008/04057; 9 págs. - 294 KB.)
ENTIDADES DE DINERO ELECTRÓNICO. Real Decreto 322/2008, de 29 de febrero, sobre el régimen jurídico de las entidades de dinero electrónico.
PDF (2008/04058; 8 págs. - 242 KB.)
BIENES INMUEBLES. VALORACIÓN. Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
PDF (2008/04204; 1 págs. - 29 KB.)
TRABAJADORES AUTÓNOMOS. Resolución de 21 de febrero de 2008, del Servicio Público de Empleo Estatal, por la que se establece el procedimiento para el registro de los contratos concertados por los trabajadores autónomos económicamente dependientes.
PDF (2008/04206; 1 págs. - 29 KB.)
INDIA. Declaración de aceptación por España de la adhesión de la República de la India al Convenio sobre obtención de pruebas en el extranjero en materia civil o mercantil, hecho en La Haya, el 18 de marzo de 1970.
PDF (2008/04332; 1 págs. - 29 KB.)
INCENTIVOS REGIONALES.- Real Decreto 161/2008 (al 173/2008), de 8 de febrero, por el que se delimita la zona de promoción económica de la Comunidad Autónoma de…
Castilla-La ManchaCanarias.
RECAUDACIÓN DE TRIBUTOS. Instrucción 1/2008, de 27 de febrero, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, en relación con las entidades de crédito que prestan el servicio de colaboración en la gestión recaudatoria y para la aplicación de determinados artículos del Reglamento General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 939/2005, de 29 de julio.
PDF (2008/04608; 5 págs. - 48 KB.)
DERECHOS HUMANOS. Instrumento de ratificación del Protocolo numero 12 al Convenio para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales (Número 177 del Consejo de Europa), hecho en Roma el 4 de noviembre de 2000.
PDF (2008/04891; 6 págs. - 221 KB.)
PRESUPUESTOS GENERALES DEL ESTADO.- Corrección de errores de la Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008.
PDF (2008/04892; 2 págs. - 89 KB.)
SÁBADO SANTO. Orden JUS/707/2008, de 21 de febrero, por la que se dispone que no estarán abiertas al público las oficinas de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles el día siguiente a Viernes Santo, a todos los efectos.
Nota: Disposición publicada en la Sección III.
PDF (2008/05058; 1 págs. - 43 KB.)
CATASTRO. Orden EHA/821/2008, de 24 de marzo, por la que se establecen las condiciones del suministro de la información relativa a los bienes inmuebles de características especiales objeto de concesión administrativa.
PDF (2008/05721; 2 págs. - 32 KB.)
PIGNORACIÓN DE CRÉDITOS. Resolución de 18 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se responden las consultas presentadas por la Asociación Española de Banca y por la Confederación Española de Cajas de Ahorro relativas al párrafo tercero del artículo 54 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento según la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
Nota: realmente se publicó en la Sección 3ª
PDF (2008/05809; 4 págs. - 65 KB.)
IRPF. Orden EHA/848/2008, de 24 de marzo, por la que se aprueban el modelo 150 de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para contribuyentes del régimen especial aplicable a los trabajadores desplazados a territorio español, así como el modelo 149 de comunicación para el ejercicio de la opción por tributar por dicho régimen y se modifican otras disposiciones en relación con la gestión de determinadas autoliquidaciones.
PDF (2008/05828; 30 págs. - 781 KB.)
KUWAIT. Acuerdo entre el Reino de España y el Estado de Kuwait para la promoción y protección recíproca de inversiones, hecho en Madrid el 8 de septiembre de 2005.
PDF (2008/05878; 5 págs. - 58 KB.)
PRESUPUESTOS CASTILLA-LEON.- Ley 10/2007, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad de Castilla y León para 2008.
PDF (2008/05071; 24 págs. - 5885 KB
INSCRIPCION DE EXCESO DE CABIDA Y ACTA NOTARIAL COMPLEMENTARIA. CONTENIDO DEL CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD DE LAS OBRAS. R. 21 de septiembre de 2007, DGRN. BOE de 20 de octubre de 2007. Notario de Úbeda –Registro de Orcera.
.- Con los requisitos exigidos por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para una inmatriculación de finca, es decir: título –entiendo que traslativo- de declaración del exceso, más el título traslativo previo que refleje el exceso, más el certificado catastral, o, alternativamente al título previo, Acta de Notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, que con anterioridad a la reforma de Febrero de 2007 no exigía citación a colindantes y publicación de edictos. La notoriedad ha de ir referida no solo a la existencia e identificación del exceso, sino también a la titularidad de la finca con dicho exceso por el anterior titular.
CANCELACIÓN DE EXCESO DE CABIDA. R. 30 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 10 de agosto de 2005.
Se inscribió en su día una mayor cabida sobre una finca mediante expediente de dominio seguido con la persona que vendió el inmueble a los actuales titulares registrales.
Se trata ahora de inscribir el testimonio de un Auto y un mandamiento dictados por la Audiencia Provincial que dejó sin efecto el auto que motivó la inscripción del exceso de cabida, ordenándose la cancelación de la inscripción de exceso de cabida.
El Registrador suspende la cancelación al no haber sido citados en el expediente los actuales titulares registrales.
La DGRN confirma su criterio, pues, una vez inscrita esa mayor cabida, la inscripción queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo podrá rectificarse mediante consentimiento del actual titular registral o resolución judicial dictada en procedimiento en que el mismo haya sido parte en aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva en consonancia con los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y las reglas sobre rectificación de asientos.
De paso cuestiona –aunque no pueda entrar en el asunto- la procedencia de la inscripción del exceso de cabida en virtud de expediente de dominio en el cual no han intervenido los actuales titulares registrales a favor de quienes se ha practicado la inscripción. (JFME)
MODIFICACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y TERCEROS. Resolución de 9 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Gesdesol Gestión y Consultoría, A.I.E., frente a la negativa del registrador de la propiedad de Majadahonda n.º 1 a inscribir una escritura de modificación de descripción de elementos de una propiedad horizontal.
FECHA SALIDA : 30/07/2007
NORMATIVA: TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 10-1, 14-2, 35-1, 39, 89, 90, 91
DESCRIPCIÓN-HECHOS: El consultante adquirió su vivienda habitual en el año 2001. Una vez entregada observó una serie de defectos en la construcción, así como unas calidades notoriamente inferiores a las contratadas. Ante esta situación, que era la misma en todas las viviendas de la promoción, la Comunidad de Propietarios interpuso una demanda judicial al promotor. La Sentencia, que adquiere firmeza en noviembre de 2006, condena al promotor a:
La Comunidad de Propietarios tiene previsto repartir la indemnización económica en el año 2007, una vez detraído el importe de las minutas de los abogados y procuradores que han intervenido en el pleito.
CUESTIÓN-PLANTEADA: 1ª. Obligaciones fiscales de la Comunidad de Propietarios por el hecho de recibir la indemnización y posteriormente repartirla entre los propietarios.
2ª. Tratamiento a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas tanto de la indemnización económica recibida como de la obligación de reparar que se ha valorado económicamente.
CONTESTACIÓN-COMPLETA : 1ª. El artículo 91 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), regula las obligaciones de información de las entidades en régimen de atribución de rentas de la forma siguiente:
2ª. En cuanto las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal constituyen comunidades de bienes, para analizar el tratamiento tributario de la indemnización obtenida por una comunidad de propietarios se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 10.1 de la Ley del Impuesto, donde se determina que “las rentas correspondientes a las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del título VII de esta Ley”.
“Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos”.
Al determinarse las rentas de la comunidad de propietarios con arreglo a las normas del IRPF, la calificación tributaria de la indemnización no puede ser otra que la ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto se corresponde con el concepto que de las mismas establece el artículo 31.1 de la Ley del Impuesto: “Las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
Desde esta consideración, la determinación de su valoración viene dada por lo dispuesto en el artículo 35.1.g) de la misma ley, en el cual se dispone que cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda “de indemnizaciones o capitales asegurados por pérdidas o siniestros en elementos patrimoniales, se computará como ganancia o pérdida patrimonial la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Cuando la indemnización no fuese en metálico, se computará la diferencia entre el valor de mercado de los bienes, derechos o servicios recibidos y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Sólo se computará ganancia patrimonial cuando se derive un aumento en el valor del patrimonio del contribuyente”.
En cuanto a la imputación temporal de esta ganancia patrimonial, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 14.2.a) de la Ley del Impuesto, según el cual “cuando no se hubiera satisfecho la totalidad o parte de una renta, por encontrarse pendiente de resolución judicial la determinación del derecho a su percepción o su cuantía, los importes no satisfechos se imputarán al período impositivo en que aquélla adquiera firmeza.”
FECHA SALIDA : 23/01/2008
NORMATIVA: Ley 35/2006, Arts. 8-3, 21, 22, 23, 88, 89, 90, 96
DESCRIPCIÓN-HECHOS: El consultante es copropietario junto con su madre de la vivienda que constituye su residencia. Por acuerdo de la comunidad de propietarios se procedió a alquilar la vivienda portería, sin que el consultante haya conseguido recibir información alguna sobre las rentas percibidas por el arrendamiento.
CUESTIÓN-PLANTEADA: 1. Si existe obligación de declarar tales rentas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
2. Si la comunidad de propietarios tiene obligación de presentar el modelo 184, relativo a las obligaciones de información de las entidades en régimen de atribución de rentas.
CONTESTACIÓN-COMPLETA : 1ª. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las comunidades de propietarios del régimen de propiedad horizontal no constituyen contribuyentes de este impuesto, sino que se configuran como una agrupación de los mismos que se atribuyen, tributando en su respectivo impuesto sobre la renta, las rentas generadas en la entidad, tal como establece la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en su artículo 8.3.
Para la calificación de las rentas habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley del Impuesto, según el cual “las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, comuneros, herederos o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos. Y su cálculo deberá efectuarse con arreglo a lo dispuesto en el artículo 89 de dicho texto legal:
1ª Las rentas se determinarán con arreglo a las normas de este Impuesto, y no serán aplicables las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32 de esta ley, con las siguientes especialidades:
4. Los miembros de la entidad en régimen de atribución de rentas que sean contribuyentes por este Impuesto podrán practicar en su declaración las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32 de esta ley.
De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley del Impuesto “tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.”
Y según el artículo 22 de la misma Ley:
El rendimiento neto derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se reducirá en un 50 por 100, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto. Añade este precepto que esta reducción será del 100 por 100, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
Por otro lado, el artículo 96 de la Ley del Impuesto regula la obligación de declarar:
Por tanto, el consultante estará obligado a declarar los rendimientos del capital inmobiliario que debe atribuirle la comunidad de propietarios de acuerdo con lo anteriormente expuesto, salvo que tales rentas, junto con los rendimientos íntegros del trabajo, de capital mobiliario, de actividades económicas y ganancias patrimoniales, que hubiera podido obtener en el periodo impositivo, no superasen los 1.000 euros anuales.
2ª. El artículo 90 de la Ley del Impuesto regula las obligaciones de información de las entidades en régimen de atribución de rentas de la forma siguiente.
b) La Sentencia de 1 de junio de 1999 del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, Sala de lo Contencioso-Administrativo, estimó el recurso para los miembros de la Comunidad de propietarios pero lo inadmitió respecto de la familia Iranzo Tatay por falta de legitimación activa. La Sentencia consideró que la citada familia tenía su domicilio en la C/ Diputació de Barcelona núm. 256, donde además trabajaba el cabeza de familia.
Las licencias urbanísticas son libremente transmisibles, debiéndose comunicar el hecho al Ayuntamiento. La licencia no es un derecho real ob rem del terreno en el que ha de ejecutarse el contenido de la licencia. La falta de comunicación de la transmisión no repercute en la validez del acto de transmisión. Las licencias urbanísticas se entienden otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del derecho de terceros, no requiriéndose acreditar la propiedad del terreno o título suficiente para su obtención, salvo en la legislación de algunas Comunidades Autónomas. La cuestión está estudiada por J.G. Gómez Melero en el trabajo publicado en el número 235 de la Revista de Derecho Urbanístico, año 2007, titulado “El alcance del control de la legalidad de las licencias urbanísticas. Un ejemplo: la cláusula salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros”.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2002, excluye la exigibilidad de la tasa cuando la licencia urbanística no llegó a expedirse por desistimiento de la entidad interesada. Lo mismo ocurre en caso de denegación de lo solicitado. Las licencias obtenidas por acto presunto no producen devengo de la tasa. En caso de caducidad de la licencia debe solicitarse nueva licencia, degenerándose el devengo de una nueva tasa. Aquí nos remitimos, entre otras obras, a la publicada por el Profesor Felipe Iglesias González, titulada “Licencias urbanísticas”, 2007.
No obstante lo expuesto, señala M.J. Mora González en su trabajo “La transmisión de las licencias urbanísticas”, publicado en el número 23 de “El Consultor”, 2007, “no resulta difícil encontrar municipios, como Madrid, cuyas Ordenanzas Fiscales gravan la transmisión de licencias y por un importe nada desdeñable”.
Exceso de Cabida =Tener unos metros mas reales en la finca de los que constan en el registro de la Propiedad
¿cómo se regularizan esos metros?
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la vigésima parte de la superficie ya inscrita, se solicitará al registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también, de oficio, como modificación de superficie, el exceso de cabida registrado por la medición real ultimamente efectuada.
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la quinta parte de la superficie ya inscrita, se solicitará del registrador que inscriba también de oficio, el excedo de cabida registrado por la medición real ultimamente efectuada, acompañando certificado de Técnico competente, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título translativo.
Si el exceso de cabida excede de la quinta parte se solicitará del registrador, que al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también el exceso de cabida registrado por la medición real ultimamente efectuada, acompañando la certificación catastral correspondiente.
También podrá solicitarse la inscripción del exceso de cabida a través de la incoación de un expediente de dominio.
me explico, esto es un acto de jurisdicción voluntaria (no litis) se tramita ante el Juzgado, mas concretamente ante el Secretario Judicial.
Acta notarial. Requisitos según su modalidad.
Cancelación de exceso de cabida que se practicó en expediente de dominio sin intervención de los titulares registrales. Para cancelarlo es necesario consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que haya sido parte.
Defecto mal formulado. Al no expresar sus dudas sobre la identidad de la finca.
Deslinde. El acta judicial de deslinde no puede convertirse en un medio privilegiado que sirva para eludir los requisitos que habría de superar una escritura pública que documente un exceso de cabida y pretenda acceder al Registro.
Diferencia con inmatriculación. El exceso de cabida es una rectificación de un erróneo dato registral y la inmatriculación trata de incorporar una nueva realidad física al folio registral.
Doble inmatriculación. No cabe inmatricular una finca que ya figura inscrita a favor de un tercero como exceso de cabida de otra. La cancelación de la inscripción del exceso requiere consentimiento del titular registral o resolución judicial.
Dudas fundadas de identidad: cuantía del exceso, cambio de linderos y procedencia de división material.
Compraventa, exceso de cabida y agrupación de fincas no colindantes en el Registro.
Discrepancia en más de tres veces sobre la cabida inscrita, sin justificar la adquisición del exceso por el transmitente, sin perjuicio de poder practicar la inscripción con la cabida inscrita.
El art. 298.3 1 y 2 RH exige no solo la perfecta identificación de la finca sino también de su exceso de cabida. Solo así podrá conseguirse que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
Finca procedente de otras con cabida exacta.
No pueden dirimirse en un recurso gubernativo.
Venta de tres fincas señalándose que se corresponden con la resultante de la agrupación en escritura posterior. Única certificación catastral.
Dudas ubicación. Concordancia parcela catastral y registral. Véase
Folio cerrado. No cabe inscribir un exceso de cabida sobre una finca cuyo folio figura cerrado por haberse aportado a una Junta de Compensación.
Identidad. Apareciendo ubicadas en parajes de distinto nombre no puede apreciarse la identidad de la finca registral y catastral.
Identificación perfecta. El art. 298.3 1 y 2 RH exige no solo la perfecta identificación de la finca sino también de su exceso de cabida. Solo así podrá conseguirse que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
Inmatriculación. El exceso de cabida es una rectificación de superficie y no permite encubrir una inmatriculación.
Excesos de cabida notorios y con dudas de identidad.
Linderos. Informe técnico. La identificación de la finca y su exceso de cabida ha de hacerse con referencia a los linderos que resulten del Registro, permitiéndose su actualización (p.ej cambio de los titulares colindantes), pero no su alteración, expresándose que lo que se pretende es rectificar la superficie de la finca que se contiene dentro de los linderos registrales.
Medios. Diferentes medios para hacerlo constar.
Montes públicos. Andalucía. No es inscribible un acta de notoriedad de declaración de un exceso de cabida de finca colindante con monte público sin informe favorable del Ayuntamiento y con informe negativo de la Junta.
Menciones. Es mención la referencia a disminuciones de cabida derivadas de actos no inscritos (expropiación, cesión).
Montes públicos. Para inscribir excesos de cabida en fincas colindantes con montes públicos es necesario el informe favorable del organismo administrativo competente.
Naturaleza. Presupone siempre la rectificación de un error de cabida previo a la finca inscrita, por lo que si el exceso se corresponde con una finca colindante no inscrita lo procedente es inmatricular la colindante y agruparla a aquella.
Supone, en rigor, una rectificación de un erróneo dato registral. En otro caso ha de inmatricularse la superficie adicional colindante y agruparla con la registrada.
Reducciones de cabida. La Ley 13/1996 hace referencia a la rectificación de superficie en general, por lo que la reducción de cabida también ha de justificarse.
¿Sabias que , para los excesos de cabida por inmatriculación, el acta notarial que ha de utilizarse es la del art. 209 RN, debiéndose considerar notorio que el adquirente era tenido por dueño con la superficie correcta; pero, si no es por inmatriculación, se acudirá al acta de presencia del art. 203 RN que exige la citación de colindantes
¿Sabias que, las reducciones de cabida que constan en los asientos registrales por meras manifestaciones de sus titulares -como haber tenido lugar una expropiación parcial- han de ser consideradas menciones cancelables, siendo la verdadera superficie registral la originaria, previa a dichas menciones ?
PRIMERA DOCUMENTACIÓN O DOCUMENTACIÓN DE URGENCIA DE LA COMUNIDAD QUE DEBE ENTREGAR UN ADMINISTRADOR CUANDO DEJA SU CARGO EN LA COMUNIDAD.
1º Listado de propietarios, coeficientes, propietarios , teléfonos, direcciones y forma de pago de los recibos, con especificación de las domiciliaciones bancarias.
2º Listado de las últimas cuotas emitidas, con indicación de posibles modificaciones o emisión de otras con carácter extraordinario, debiendose indicar el mes.
3º Fotocopia legible de la última nomina de los empleados (si los tuviere la comunidad), debiendo mencionar el mes.
4º Fotocopia legible de los últimos seguros sociales pagados. Debe indicarse el mes.
5º Tarjeta de identificación Fiscal y etiquetas.
6º Contrato de la cuenta corriente de la comunidad, con indicación de las personas que disponen de firma, así como de su carácter si es solidario o mancomunado.
7º Entrega de los talonarios y/0 pagarés, con indicación de la cantidad, entidad bancaria a la que pertenecen y la numeración de los cheques.
8º Listado de proveedores, incluyendo el teléfono de contacto.
9º Contrato de la póliza de seguro que se tuvieran contratadas, con indicación del próximo vencimiento, asi como del telefono de asistencia si se tuviera contratada dicha cobertura.
10º El Libro de Actas
11º Copia de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y los estatutos si no estuviesen incluidos en dicha escritura.
12º Copia de la ultima liquidación de los recibos que se pagan en la finca, debiendose indicar el mes al que corresponden
13º Sello de la Comunidad.
Hoy los tiempos adelantan que es una barbaridad como dice la letra de la zarzuela, y los avances que esto supone no son fácilmente asumidos por las personas de a pie, que al fin y a la postre somos los destinatarios de los mismos.
Con la regulación automática de los sistemas de calefacción y producción de agua caliente sanitaria, ocurre esto, y llega a tal nivel que, en ocasiones, da la impresión que siquiera los técnicos especialistas de las instalaciones conocen bien su funcionamiento para que el rendimiento sea óptimo.
Sobre esta cuestión es la historia que le ocurrió a nuestro administrador en esta ocasión. La instalación de calefacción de la comunidad se encontraba en un estado deplorable y las averías eran la constante de todos los inviernos. Como siempre sucede, esos problemas no ocurrieron en el mes de mayo, donde como las cigarras, todos disfrutaban del buen tiempo, sino que comenzaban en “el puente de los santos”, cuando el frío se impone y las calderas se rompen. La instalación tenía más de 25 años, bastantes menos que la mayoría de los propietarios que ya superaban los 65-
Reunidos en junta...
Llegó el momento en que el servicio había sido tan rematadamente malo durante el invierno que el administrador manifestó en Junta General:
- “O se reforma el sistema de calefacción, o tienen mi cargo a su disposición ahora mismo, porque no estoy dispuesto a soportar otro invierno como el pasado” dijo con autoridad. Y, cosa extraña, le hicieron caso.
Se inició el proceso de pedir presupuestos a varias empresas de calefacción, se solicitaron sistemas alternativos en los combustibles, se estudiaron sistemas de control de consumo en cada vivienda y, finalmente, se dispuso de un enorme dossier lleno de planos, fotografías y gráficos, que al final arrojaban el importe de la inversión que debía realizarse: muchos miles de euros.
La comunidad se reunió mas de ocho veces entre los meses de marzo y julio. En todas las juntas surgían nuevas propuestas, ideas, sugerencias, mejoras…, en definitiva pretextos y maniobras para no afrontar la dolorosa realidad. Era necesario realizar un desembolso muy importante.
... Y se tomó un acuerdo
Finalmente se logró acuerdo decidió confiar la obra a una empresa instaladora que en el futuro se encargaría de la conservación del sistema con la colaboración del empleado de la finca, como se llamaba ahora al portero de casi toda la vida.
Pero todavía era necesario retocar, pulir, afilar y reducir el coste que esta empresa presentaba. Por ejemplo, ¿para qué hacía falta instalar una Central Digital de Control de Temperaturas con Válvula de Tres Vías?. Para que el funcionamiento de las calderas se regule automáticamente, contestó paciente el administrador, ¿Y esa central cuanto cuesta?. Pues la cantidad que figura en el presupuesto que ya se ha aprobado. Y, ¿para que tenemos entonces al portero, sólo para mirar?
El presidente, repetidor de toda la vida, con autoridad y mando en plaza, dijo:
- “Esto lo arreglo yo. Para controlar la temperatura y saber cuando vamos a encender o apagar la calefacción vamos a instalar un termómetro, en el ático donde yo vivo, orientado al norte, como mi casa, y cuando baje de la temperatura que acordemos, se enciende, y cuando suba de esa temperatura, se apaga”.
- ¿Y cuando usted, que viaja mucho, no esté en casa?
- Cuando yo esté y cuando no esté, la lectura la hará el portero, que para eso le pagamos, al que le iba a comprar unos prismáticos para que viera el termómetro, pero no hace falta porque ya tiene unos, o sea que otra cosa que nos hemos ahorrado...
No nos han explicado que opinó el portero, que seguro, más razón que un santo, optó por llamar a la empresa instaladora. Más vale prevenir, que lamentar.
"La verdadera amistad es una planta de desarrollo lento"
(G.Washington)