Source: https://www.kredite.de/Wiki/bodenwert
Timestamp: 2020-03-29 18:25:57
Document Index: 386821382

Matched Legal Cases: ['§ 179', '§ 196', '§16', '§35', '§ 184', '§ 179', '§ 185']

Bodenwert erklärt - Kredite.de
by KreditJoe 30. Mai 2018 22. Dezember 2019
30. Mai 2018 22. Dezember 2019
Als Bodenwert bezeichnet man den Wert eines Grundstückes, welcher maßgeblich durch die Lage, Größe, Beschaffenheit und auch durch den Grad der Erschließung bestimmt wird. Wichtig ist, dass sich der Bodenwert ausschließlich auf das Grundstück bezieht, ohne aufstehende Immobilien. Der Wert eines Grundstücks kann unter Umständen negativ beeinflusst werden, durch Faktoren wie Industrieanlagen in der unmittelbaren Nachbarschaft oder durch Baubeschränkungen. Will man den Bodenwert eines Grundstücks errechnen lassen, erhält man bei dem zuständigen Katasteramt die erforderlichen Informationen. Bei der Ermittlung des Wertes gilt es zu beachten, das man allgemein von den Preisen ausgeht, die für Grundstücke in der gleichen Lage bzw. gleicher Art auf Dauer zu erzielen sind.
Ein Bodenwert meint die Bewertung eines unbebauten Grundstücks. Hier handelt es sich um einen festgelegten Wert, den das Grundstück unter Ausschluss der möglichen Bebauung hat. So ist auch die Bezeichnung des reinen Bodenwertes üblich, der bei der Bewertung den unbebauten Zustand des Grundstücks bezeichnet.
Neben der Zuhilfenahme von Vergleichsgrundstücken für die Festlegung des Bodenwertes sind weitere Richtwerte zur Einschätzung des Bodenwertes möglich. Neben der Lage und der Fläche des Grundstücks ist auch der Zustand und der Grundbuchstand für den Bodenwert von Bedeutung. Belastungen, wie zum Beispiel Grundbucheinträge können weitere Parameter für den Bodenwert sein. Auch die Erschließung oder Erschließungsbeiträge bestimmen den Bodenwert. Baulandreserven und eventuelle Teilungsmöglichkeiten sowie die Bodenverhältnisse an sich – Fels, Kies oder Lehm – sind weitere Einflüsse, die beim Bodenwert eine Rolle spielen. Zudem haben Topographie, also zum Beispiel die Handlage, Altlasten, Denkmalschutz, Bergschadensverzicht oder auch konjunkturelle Einflüsse Bedeutung bei der Festlegung des Bodenwertes.
Allgemeine Informationen zum Bodenwert
Faktoren, die wertbeeinflussend sind
Die Ermittlungsverfahren
Gerade in Gebieten, in denen die Einwohnerdichte sehr hoch ist, ist der Bodenwert zu einem sehr deutlichen Kostenfaktor geworden. Dabei spielt er beim Grundstückskauf eine sehr bedeutende Rolle. Es spielt aber keine Rolle, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, denn für die Ermittlung des Bodenwertes spielt das keine Rolle. Es gibt viele Grundstücke, die schon im Vorfeld bebaut sind, aber dann wird einfach angenommen, sie sind unbebaut und dann wird auch von dem reinen Bodenwert gesprochen. Also der reine Bodenwert ist der Wert des Grundstückes ohne den Bau. Dieser Wert wird auch als „Würde-Wenn-Bodenwert“ bezeichnet, um das Grundstück als unbebaut zu deklarieren.
Damit der Bodenwert bestimmt werden kann, gibt es Faktoren, die als Wertbeeinflussend bezeichnet werden. Darunter:
Standort und Verkehrsanbindung
Grundstücksgröße in Quadratmetern
Form des Grundstücks sowie Anteile am Vor- und Hinterland
Baulasten, Eintragungen im Grundbuch
Art und Maß der baulichen Nutzung laut Baunutzungsverordnung
Teilungsmöglichkeiten
Bodenbeschaffenheit (Kies, Fels oder Lehm)
Alle diese oben genannten Faktoren können einzeln oder in Kombination auftreten und spielen bei der Berechnung des Bodenwertes eine bedeutsame Rolle.
Der Bodenwert ist die sogenannte Ausgangsgröße, die zur Ermittlung des Grundstückswertes gebraucht wird. Damit der Grundstückswert errechnet werden kann, wird das folgende Model als Grundlage verwendet.
+ Gebäudewert
+ Wert der Außenanlagen
Damit die Rechnung aufgehen kann, muss zuerst der Bodenwert ermittelt werden. Dazu kommt der § 179 BewG zum Einsatz.
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Der Bodenwert muss ohne baulichen Anlagen ermittelt werden und das laut §16 ImmoWertV.
Aber es gibt Ausnahmen, denn es dürfen auch bauliche Anlagen ein Bestandteil des Bodenwertes sein. Das ist im §35 BauGB festgelegt und nachzulesen.
Der Bodenwert, hier aus B bezeichnet, ergibt sich als Produkt aus dem Bodenrichtwert B und der Grundstücksfläche G. Als Formel bedeutet das:
B (Bodenwert) = B (Bodenrichtwert) * G (Grundstücksfläche)
Klar ist, dass sich der Bodenwert mit zunehmender Grundstücksfläche deutlich erhöht und auch der Bodenrichtwert bestimmt also den genauen Bodenwert.
Der Bodenwert als Grundlage für Sach- und Ertragswerte
Um den Sach- und Ertragswert zu ermitteln wird der Bodenwert als Grundlage benötigt. Der Gebäudeertragswert und der Bodenwert ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Dazu kann der § 184 Abs. 3 BewG nachgelesen werden.
(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179.
(3) Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert (§ 185) ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.
Im Grunde gibt es zwei Möglichkeiten, um den Bodenwert zu ermitteln, die Bodenrichtwerte oder das Vergleichsverfahren.
Ermittlung mit Bodenrichtwerten
Der Bodenrichtwert beschreibt den Preis für einen Quadratmeter Grundstück. Es handelt sich immer um einen durchschnittlichen Preis. Damit der Bodenwert ermittelt werden kann, muss der Makler einfach nur die gesamte Grundstücksfläche multiplizieren und schon entsteht der Bodenwert. So einfach könnte es sein, aber in der Realität sieht das Ganze komplett anders aus. Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um einen sehr simplen Durchschnittswert, der von der aktuellen Marktsituation abhängig ist. Auch die individuellen Eigenschaften des Grundstücks fließen bei der Berechnung mit ein. Diese verschiedenen Faktoren sorgen dafür, dass der Bodenwert nur mit einem Gutachter möglich ist. Auf einige Faktoren kann man aber einfach nicht komplett achten, denn der reale Verkehrswert kann sich von den Grundstückspreisen durchaus stark unterscheiden.
Ermittlung mit Vergleichswertverfahren
Die zweite Möglichkeit, um den Bodenwert eines Grundstücks zu bestimmen wird mit dem Vergleichswertverfahren geliefert. Dabei spielen die Vergleichsobjekte eine entscheidende Rolle. Die ähnlichen Objekte der Region, die kürzlich verkauft wurden und mit ähnlichen Wertverhältnissen bestückt sind, werden zur Rate gezogen. Dabei ist es wichtig, dass die Objekte möglichst viele gleiche Eigenschaften aufweisen. Es wird auf:
die Grundstückszuschnitte
den Erschließungsgrad
die Umgebungsinfrastruktur
geachtet. Es gibt natürlich auch kleine Abweichungen, die mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt werden. Mittlerweile gibt die zweite Möglichkeit zu einer der beliebtesten Möglichkeiten, um den Bodenwert eines Grundstücks zu bestimmen. Allerdings müssen dafür ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sein.
Wiki: Amtlicher Lageplan
Wiki: Beleihungswert
Wiki: Ertragswert
Wiki: Wertermittlung
Wiki: Außenanlagen
Begriff: Ertragswert
(48 Stimmen, Durchschnitt: 4,81 von 5)