Source: https://mietvertragmuster.info/mietvertrag-das-muss-bei-der-gestaltung-einzelner-klauseln-beachtet-werden/
Timestamp: 2017-12-17 09:52:04
Document Index: 41308264

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mietvertrag: Das muss bei der Gestaltung einzelner Klauseln beachtet werden › Mietvertrag Muster
Im Mietvertrag kann vieles geregelt werden. Neben den wichtigsten Punkten, wie dem Beginn des Mietverhältnisses und der Höhe der Miete sowie der Betriebskostenvereinbarung, sind eine Vielzahl weiterer Klauseln üblich. Heikel wird es immer dann, wenn es um die Vermietung von Wohnraum geht. Denn der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine Vielzahl von Bestimmungen zum Schutz des Mieters eingebaut. Hintergrund für diese Normen ist, dass der Mieter, als einfacher Verbraucher, dem Vermieter, als Geschäftsmann, in der Regel in Fragen der Vertragsgestaltung unterlegen ist. Vor allem befindet er sich aber in einem Abhängigkeitsverhältnis. Zwar hat er theoretisch die freie Wahl, was die Wohnung und damit den Vermieter angeht, in der Praxis sitzt er aber gerade in Zeiten der Wohnungsknappheit in begehrten Wohnlagen am kürzeren Hebel. Ähnlich wie im Arbeitsrecht wird daher versucht, dieses Ungleichgewicht der beiden Vertragspartner durch gesetzliche Regelungen auszugleichen.
So wird beispielsweise die Höhe der Kaution nach oben gedeckelt und dem Mieter der Anspruch zugebilligt, die Kaution in drei Raten zu bezahlen. In diesem Zusammenhang interessant: Zwar kann die Höhe einer Barkaution nach oben hin gedeckelt werden. Dies gilt aber nicht automatisch auch für eine Mietbürgschaft. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu kürzlich entschieden, dass eine Mietsicherheit, die von einem Dritten gewährt wird, um eine Kündigung abzuwenden, nach oben hin nicht begrenzt ist (BGH VIII ZR 379/12).
Generell gilt: Nicht alles ist gesetzlich geregelt. Doch in den meisten Fällen unterliegen die Klauseln im Mietvertrag der Prüfung nach den Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Vorausgesetzt es handelt sich um einen Formularmietvertrag. Von einem Formularmietvertrag spricht man immer dann, wenn der Vermieter den Mietvertrag in dieser Form in einer Vielzahl von Fällen regelmäßig verwendet. Das gilt übrigens nicht nur für bereits vorgedruckte Klauseln, sondern auch für solche die beispielsweise unter der Überschrift „weitere Vereinbarungen“ mit Hand eingefügt werden. Auch solche handgeschriebenen Klauseln können AGB sein, wenn der Vermieter sie regelmäßig in seinen Verträgen verwendet.
Davon zu unterscheiden sind Individualabreden. Diese kann man daran erkennen, dass Vermieter und Mieter über diesen Punkt frei verhandelt haben und sich über ein Ergebnis geeinigt haben. Beispiel Tierhaltung: Der formularmäßige, pauschale Ausschluss von Tierhaltung im Mietvertrag wurde kürzlich vom BGH für unwirksam erklärt (BGH, Az. VIII ZR 168/12). Gestört hatten sich die Richter an einer Klausel, die besagte, dass dem Mieter generell untersagt sei, Hunde und Katzen zu halten. Der Mieter werde Mieter unangemessen benachteiligt, weil Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verboten werde. Außerdem werde der wesentliche Grundgedanke der in § 535 Abs. 1 BGB geregelten Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters verletzt. In dem entschiedenen Fall, hatte der Mieter zu Therapiezwecken einen Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von ca. 20 cm angeschafft. Unter Berufung auf die Klausel im Mietvertrag hatte der Vermieter den Mieter zur Abschaffung des Tieres aufgefordert, obwohl keiner der Hausbewohner sich über das Tier beschwert hatte.
Hätte der Vermieter mit jedem Mieter eine individuelle Regelung zur Tierhaltung getroffen, wäre ein anderes Ergebnis denkbar. Denn es kann durchaus nachvollziehbare Gründe für ein Tierverbot geben, die aber im Einzelfall diskutiert werden müssen.
Nicht alles ist bindend
Überhaupt ist nicht alles was im Mietvertrag festgelegt wurde bindend. Ein typischer Streitpunkt ist beispielsweise die im Mietvertrag festgelegte Größe der Wohnung, die häufig von der tatsächlichen Größe abweicht. Ist die Wohnung zu groß ausgewiesen, zahlt der Mieter nicht nur einen höheren Quadratmeterpreis, sondern muss auch noch mehr Betriebskosten bezahlen. Da selten vor dem Einzug eine Vermessung der Wohnung vorgenommen wird, stellen sich Fehler oft erst viel später heraus.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, muss der Mieter eine Toleranzschwelle in Höhe von 10% Abweichung hinnehmen. Liegt die Abweichung höher, kann eine Mietminderung vorgenommen werden und zwar auch noch rückwirkend. Der Anspruch verjährt nicht automatisch, vielmehr beginnt die Verjährungsfrist erst bei Kenntnisnahme des Mangels durch den Mieter. In einem vom Landgericht Krefeld entschiedenen Fall hatte der Mieter beispielsweise erst fünf Jahre nach Einzug festgestellt, dass die Wohnung viel zu klein war, nämlich als er den Bodenbelag austauschen wollte (Az. 2 S 23/12). Das Recht zur Mietminderung gilt übrigens auch, wenn im Mietvertrag Zirka-Angaben enthalten sind, wie der BGH klargestellt hat (BGH, Az. VIII Zr 144/09). Etwas anders gilt aber, wenn im Mietvertrag ausdrücklich auf mögliche Messfehler hingewiesen wird und die angegebene Quadratmeterzahl als nicht verbindlich bezeichnet wird (BGH, Az. VIII ZR 306/09).