Source: https://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/por-meses/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2019/
Timestamp: 2019-07-17 08:44:34
Document Index: 122741297

Matched Legal Cases: ['artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 40', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 9', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 9', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 203', 'artículo 9', 'artículo 201', 'artículo 205', 'artículo 201', 'artículo 205', 'artículo 206', 'artículo 45', 'artículo 199', 'artículo 208', 'artículo 203', 'artículo 203', 'artículo 203', 'artículo 208']

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Julio 2019 | Notarios y Registradores
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Julio 2019
260. ** FINCA EN ZONA CONTIGUA AL MAR: APORTACIÓN DE CERTIFICADO DE COSTAS.
261. EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LAS AGENCIA TRIBUTARIA CON ¿ADJUDICACIÓN DIRECTA? TRAS LA REFORMA DEL REGLAMENTO GENERAL DE RECAUDACIÓN.
262. PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL POR LAS AGENCIA TRIBUTARIA CON ¿ADJUDICACIÓN DIRECTA?
264. ** RECTIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA INSCRITA PARA ADAPTARLA AL CATASTRO.
269. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA. VIVIENDA HABITUAL
272. ** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
274. HIPOTECA. CLÁUSULA INTERES DE DEMORA. POSIBLEMENTE ABUSIVA.
275. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA
276.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
278. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN CUANTO A LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA
263.*** NULIDAD DE ACUERDOS SOCIALES: DETERMINACIÓN DE LOS ASIENTOS POSTERIORES QUE DEBEN SER CANCELADOS.
270. SOCIEDADES PROFESIONALES. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO POR FALTA DE ADAPTACIÓN.
273. DEPÓSITO DE CUENTAS DE SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES
AVANCE INFORME Nº 298. (BOE JULIO de 2019)
Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Julio)
Resumen: En los casos de herencias con un heredero muerto después que el primer causante, en las que los derechos hereditarios de ese heredero pasan por derecho de transmisión a sus herederos, hay que diferenciar: Si en la herencia del transmitente se adjudican esos derechos hereditarios en abstracto a uno de sus herederos, los restantes herederos de este último causante no tendrán que intervenir en la herencia del primero . Por el contrario, si lo que se le adjudican son los derechos hereditarios sobre determinados bienes (del causante 1) pero no sobre todos ellos deben de comparecer todos los herederos del causante 2 en la herencia del causante 1.
Hechos: Fallece un causante con varios hijos y viuda. Posteriormente fallece uno de los hijos nombrando heredera a una tercera persona sin perjuicio de la legítima de la madre. Se otorga la escritura de herencia del hijo y los derechos hereditarios del hijo en la herencia del padre se adjudican a la viuda enumerándose los bienes sobre los que recaen esos derechos. Finalmente se otorga una escritura de partición de la herencia del padre en la que no interviene la heredera del hijo postmuerto aunque sí la viuda.
El registrador considera que en la herencia del padre debe de intervenir también la heredera del hijo postmuerto por cuanto entre los bienes inventariados en la herencia del padre hay uno que no se inventarió en la herencia del hijo, y por tanto no fue adjudicado previamente a la viuda.
Los interesados (y el notario autorizante en su informe) alegan que en la herencia del hijo se inventariaron y adjudicaron a la madre todos los derechos hereditarios que en abstracto le pertenecían en la herencia de su padre y que la relación de bienes descritos sobre la que recaían dichos derechos no era cerrada por lo que es indiferente que hubiera algún bien más en la herencia del padre no inventariado en la del hijo.
Doctrina. En el presente caso se trata de interpretar si en la herencia del hijo hubo adjudicación de todos los derechos hereditarios (del hijo en la herencia del padre) o si lo que hubo fue la adjudicación de esos derechos sobre bienes concretos.
La DGRN se inclina por la segunda opción, pues considera que en la herencia del hijo no ha habido adjudicación de derechos hereditarios en abstracto en la herencia del padre sino de bienes o derechos concretos de dicha herencia, por cuanto se inventariaron determinados bienes sobre los que se concretaban dichos derechos hereditarios, entre los que se omitió uno de los bienes, por lo que se hace necesario la intervención en la herencia del padre de la heredera del hijo no adjudicataria de esos derechos hereditarios.
Admite, sin embargo, que si en la herencia del hijo hubiera habido una adjudicación de todos los derechos hereditarios abstractos que le correspondían en la herencia del padre bastaría en la herencia del padre la intervención de la adjudicataria de dichos derechos (en este caso la madre y viuda) sin intervención de los restantes herederos del hijo (en este caso hay una única heredera)
Comentario: Quizá el problema de interpretación de la primera escritura de herencia del hijo transmitente de derechos hereditarios deriva de que por querer especificar los bienes en los que se concretaban esos derechos, algo que no era imprescindible, se genera la duda de qué es lo que se inventarió y qué es lo que se adjudicó, si todos los derechos hereditarios o sólo esos derechos sobre determinados bienes inventariados. Por ello, si alguna vez es conveniente o necesario concretar sobre qué bienes recaen dichos derechos (por ejemplo a efectos fiscales de valorar los derechos cedidos o adjudicados) habrá que tener cuidado en especificar que los bienes enumerados lo son a título enunciativo y dejar claro que lo que se adjudica son la totalidad de los derechos hereditarios en abstracto sobre estos bienes y cualquier otro de la herencia.
Se plantea también en estos casos la cuestión de si es posible la cesión o adjudicación de derechos hereditarios sobre determinados bienes o si sólo es posible la cesión o adjudicación de todos los derechos hereditarios en abstracto.
Lo habitual será que el objeto de esa cesión sean todos los derechos hereditarios en abstracto pues dichos derechos por el momento son indeterminados hasta que no se efectúe la partición en la herencia del primer causante, ya que no recaen sobre bienes concretos sino sobre toda la herencia.
Aunque esa cesión de derechos hereditarios lleva implícito el derecho de intervenir en la partición, es cierto también que el cedente sigue siendo el heredero, por lo que es conveniente, en la duda, que en esta adjudicación o cesión se otorgue de forma expresa un poder (y mejor irrevocable) para que el cesionario o adjudicatario intervenga en nombre del cedente (o de los herederos del transmitente, si hubiere fallecido) en la herencia del primer causante, ya que puede defenderse que dichos cedentes tienen que intervenir en la herencia del primer causante por ser los herederos directos y ello aunque hayan cedido sus derechos y los bienes que les correspondan se tengan que adjudicar en virtud de la cesión directamente al adjudicatario o adquirente de dichos derechos.
Es discutible si puede admitirse que se pacte la cesión de los derechos hereditarios sobre determinados bienes pues el derecho hereditario no recae sobre bienes concretos sino sobre toda la masa hereditaria.
De admitirse tal posibilidad teórica, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, habrá que entender que el cedente tiene que intervenir en la partición puesto que el cesionario además de no ser heredero sólo tiene un derecho parcial en la herencia, pues su derecho recae sobre determinados bienes y además está condicionado a que se los adjudiquen al cedente, por lo que si finalmente no le fueren adjudicados al cedente nada habrá adquirido el cesionario.
De todas formas, si fuera necesario otorgar este negocio jurídico de cesión parcial, dado su carácter condicional y la inseguridad que se plantea para el cesionario, es preferible optar por formalizar un negocio de promesa de venta de esos bienes concretos, y una vez que se le adjudiquen al heredero transmitente efectuar la venta o transmisión de los bienes concretos adjudicados sobre los que no existe ya incertidumbre. (AFS)
Resumen: En los casos de transmisión de una finca inscrita colindante al dominio público marítimo terrestre, de interesado deberá aportar certificado del Servicio de Costas de no invasión.
Hechos: se presenta a inscripción escritura de partición hereditaria.
El Registrador emite calificación negativa toda vez que una de las fincas registrales se encuentra en zona contigua al mar si que se acompañe la Certificación de Costas acreditativa de que la finca no invade el Dominio Público Marítimo-Terrestre.
La DGRN desestima el recurso y reconoce la necesidad de aportar como requisito previo para la inscripción certificación del Servicio Periférico de Costas acreditativa de que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre. Tras un estudio de la evolución normativa sobre el particular, en la actualidad es de aplicación el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, cuya regla segunda dispone: «Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio público marítimo-terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca». Vid. R. de 23 de mayo y 19 de junio de 2018, entre otras.
Señala el Centro Directivo que, con la nueva regulación, se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Procede distinguir los siguientes supuestos:
1º. Si de la comprobación resulta la invasión o intersección: procede la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas.
2º. En aquellos casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección: deberá aportarse certificación del Servicio Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección, así como la determinación de si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito, todo ello según la representación gráfica que obre en tal Administración. No obstante, esta determinación previa sólo debe ser exigible a aquéllas fincas que, según los datos que consten en el Registro o a los que tenga acceso el registrador por razón de su cargo, como los datos catastrales o que se desprendan del propio título inscribible, linden con este dominio público o puedan estar sujetas a tales servidumbres.
3º. En todo caso, la sospecha de colindancia o invasión por parte del registrador debe estar fundada sobre datos objetivos que resulten de los documentos presentados o de los asientos del Registro. El hecho de que se trate de una finca ya inmatriculada, no excluye la aplicación del artículo 36 del Reglamento de Costas toda vez que la certificación acreditativa de la no invasión es aplicable, no sólo a las inmatriculaciones si no también a las segunda y posteriores inscripciones. (ER)
Resolución de 6 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)
Resolución de 6 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Balmaseda, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-9923 – 18 págs. – 307 KB
Resumen: Cabe rectificar una representación gráfica inscrita al amparo del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria quedando sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria).
Hechos: se presenta a inscripción escritura de declaración de obra nueva en construcción sobre una finca que según el Registro tiene una determinada extensión y, según el Catastro, una cabida superior, solicitando, al amparo del artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, que se practicase el exceso de cabida (de 109 metros cuadrados).
La Registradora califica negativamente porque, por haberse formado la finca por agrupación, una vez inscrita la representación gráfica alternativa de la finca, la descripción de la finca es la que resulta de tal representación, y que lo que procede, a su juicio, es incorporarla al catastro y rectificar éste conforme a la misma.
La DGRN revoca la calificación y:
Primero.- Reitera su doctrina sobre cuáles son los medios para lograr las rectificaciones de superficie desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio:
1) Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
2) El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).
3) Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.
Segundo.- En el presente caso, como reconoce la registradora al amparo del artículo 9 LH, no es procedente rectificar la superficie de la finca constando inscrita una representación gráfica de la que resulta una superficie diferente por lo que en este caso, podrá lograrse la rectificación de superficie pretendida pero no al amparo del artículo 201.3.b) sino mediante la inscripción de la nueva representación gráfica catastral de la finca, que rectifica y sustituye a la anteriormente inscrita. (ER)
Resolución de 7 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (MGV)
Resumen: en virtud del principio de tracto sucesivo no puede inscribirse un arrendamiento en el que la entidad que aparece como arrendador no es ya titular registral.
Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se eleva a público un contrato de arrendamiento. El titular registral de la finca arrendada no es quien aparece como arrendador, por lo que el notario advierte la necesidad de ratificación por este titular registral.
El registrador suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo.
El interesado recurre y alega que el arrendamiento recae sobre una finca, que es válido, y que por tanto es indiferente quien sea el titular registral de la finca pues el vínculo del arrendamiento recae con la finca.
Doctrina: En virtud del principio registral de legitimación y de tracto sucesivo no es posible inscribir el contrato de arrendamiento sin el consentimiento del titular registral actual de la finca, como ha advertido el notario autorizante. (AFS)
267. PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL POR LAS AGENCIA TRIBUTARIA CON ¿ADJUDICACIÓN DIRECTA?
Resolución de 7 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Almonte, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)
Resolución de 7 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lorca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de compraventa de finca no inmatriculada.
Resumen: Para inmatricular una finca hay que aportar el título previo y no basta con su reseña por el notario en el segundo título a inmatricular, pues el registrador tiene que calificarlo. En la inmatriculación no se admite representación gráfica alternativa a la catastral, la cual ha de ser plenamente coincidente con el título, por lo que de ser necesario modificar el Catastro hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción.
Hechos: Se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 LH, una escritura de compraventa, pero no se presenta el título previo, que es una escritura de donación. Por otro lado el certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca no es coincidente con la descripción en el título, pues la cabida de la parcela catastral y la del título no son coincidentes.
El registrador suspende la inscripción pues ha de aportarse la escritura de donación, y además debe de rectificarse previamente el Catastro al no ser coincidente la descripción de la finca en el Catastro y en el título.
El interesado recurre y alega que no es necesario aportar el título previo pues ya se ha reseñado por el notario autorizante en el segundo título. Respecto del segundo defecto, que considera aplicable el artículo 201.3 letra a) LH en virtud del cual no es necesario expediente de rectificación cuando la diferencia de cabida es inferior al 10%.
La DGRN desestima el recurso
Doctrina. En las inmatriculaciones hay que aportar el título previo para que pueda ser calificado por el registrador y no basta la mera reseña por el notario autorizante del segundo título.
En las inmatriculaciones, las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas han de ser coincidentes con la descripción en el título y no se admiten representaciones gráficas alternativas a la catastral conforme dispone el artículo 205 LH, por lo que de existir discrepancias habrá que promover primero la rectificación catastral para que sea coincidente con la del título.
Sin embargo, sí se admiten las representaciones gráficas alternativas a la catastral en otros procedimientos de concordancia relativos a fincas inscritas (artículos 199.2, 200, 201, 202, 204), y también en el caso de inmatriculaciones por la vía del documento administrativo del artículo 206 LH.
La posibilidad de admisión de diferencias de cabida inferiores al 10% entre título y certificaciones catastrales sólo es admisible en los supuestos de constancia registral de la referencia catastral en el folio real de fincas ya inmatriculadas, conforme al artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (AFS)
Resolución de 12 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrent n.º 2 a practicar una anotación preventiva de embargo. (MGV)
Resolución de 12 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (ACM)
Resumen: en aquellos casos en que el registrador considere que la inscripción que se pretende invade el dominio público, deberá solicitarse con carácter previo a la inscripción, la certificación pertinente.
Hechos: Mediante instancia privada se solicitó, previa la realización de las actuaciones previstas en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una determinada finca registral.
La registradora deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público.
La DGRN confirma la calificación pudiendo sintetizar su doctrina de la siguiente forma:
I. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR CUANDO SE PRETENDA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.
En aquellos supuestos en que se pretende la inscripción de una representación gráfica:
1º. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles.
2º. Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
3º. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en tales actuaciones, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto pero serán tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
4º. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
II. LA SUPUESTA INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.
En el caso de este expediente la Registradora califica negativamente por una supuesta invasión de dominio público comunicando esta circunstancia a la Administración a efectos de que se manifieste sobre la posible invasión demanial detectada.
El dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio. Por ello, existen diversas leyes especiales (por ejemplo, la de montes o la de costas) que prevén que, con carácter previo a la inscripción, y, con el fin de proteger el dominio público, el registrador recabe informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. También, la Ley 13/2015, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. (ER)
RESUMEN: La correcta identificación del promotor del expediente y su reflejo en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, es fundamental no solo para determinar su idoneidad para conseguir la inscripción a su favor acreditando ser titular actual de la finca cuyo tracto se pretende reanudar, sino también para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones.
Hechos: En un expediente notarial para reanudar el tracto y en el edicto publicado en el seno del procedimiento en el «Boletín Oficial del Estado» se manifiesta que la persona que promueve el expediente y solicita la inscripción a su favor es don G. B. F., cuando en el titulo se dice que actúa en representación de su hermano, don P. B. F, quién realmente es quien pretende inscribir el dominio a su nombre y además, surgen otras disparidades de criterio.
1º.- El edicto publicado el 13-II-18 en el B.O.E. manifiesta que la persona que promueve el expediente y solicita la inscripción a su favor es Don G. B. F., cuando en el titulo se dice que actúa en representación de su hermano, Don P. B. F..
2º.- Igualmente, y en relación al mismo edicto, éste se dirige nominalmente a la última registral de dominio, Doña J. B. M., añadiendo «… o, en su caso a sus ignorados herederos y a cualesquiera otras personas interesadas». Sin embargo, no se acredita el fallecimiento del titular registral, ni tampoco la condición e identidad de sus herederos, a quienes se debería dirigir nominalmente el edicto.
3º.- No se determina en el expediente el contenido de las notificaciones realizadas, siendo ello calificable por el Registrador, para acreditar el cumplimiento de lo dispuesto en el art. 203.1.5 LH.
4º.- De acuerdo con el art. 203.1.5 LH, el Notario debe citar, reglamentariamente, entre otros, a la persona de quien procede el bien o a sus causahabientes, si fuesen conocidos, sin que tal requisito se haya cumplido, pues de la documentación aportada resulta que el bien procede de Don P. B. F., fallecido, habiéndose notificado genéricamente a los herederos del mismo siendo insuficiente, pues no se acredita la notificación a don J. B. F, heredero de quién procede el bien, según resulta acreditado, siendo ello obligatorio e insuficiente la notificación genérica a los herederos.
Recurso. Se alega:
En cuanto al primer defecto: Se publicaron edictos posteriores correctos.
Segundo defecto: La titular registral, Doña J. B. M., tenía inscrita la posesión con fecha de cuatro de noviembre de mil ochocientos setenta y nueve. Ello implica que, de nacer en la fecha de la inscripción, hoy contaría 139 años, algo que excede de la expectativa de vida más longeva que pueda haber. Obviamente, desconociendo el dato de su fallecimiento, (Resolución de 13 de julio 2017) aunque sea fácil deducirlo por el tiempo transcurrido, no se conocen los de sus posibles herederos, de ahí que se recurra al edicto como medio de notificación, tal y como se deduce directa e inmediatamente del artículo 208.4 de la Ley Hipotecaria «sensu contrario».
Tercer defecto: La transcripción de todas las notificaciones que la ley exige o permite, dentro del marco de actuación del notario, además de innecesaria, haría el expediente muy gravoso para el cliente
En el presente caso en el punto segundo del acta de conclusión, se puede leer que «… constan practicadas todas las comunicaciones preceptivas, así como las diligencias llevadas a efecto en virtud de la legislación vigente, de lo que yo, el Notario, doy fe, juzgándolas suficientes, bajo mi responsabilidad, para formular la declaración que sigue».
Cuarto defecto: Tanto Don J. B. F., como su hermano Don G. consintieron y sabían de la adquisición del bien por su hermano en el número precedente de protocolo, autorizado ante el notario el mismo día, como reza el acta de requerimiento inmediatamente posterior, por lo que ambos tenían conocimiento de la titularidad del mismo, en favor de Don P., y así prestaron previamente su conformidad ante mí. Todo ello, según resulta del título en virtud del cual se pretende la reanudación del tracto, que el registrador ha tenido a la vista.
Después de la rectificación del registrador, son dos los defectos objeto de este recurso, el primero de ellos hace referencia a que el edicto publicado en el seno del procedimiento con fecha 13 de febrero de 2018 en el «Boletín Oficial del Estado» manifiesta que la persona que promueve el expediente y solicita la inscripción a su favor es don G. B. F., cuando en el titulo se dice que actúa en representación de su hermano, don P. B. F., quién realmente es quien pretende inscribir el dominio a su nombre
La finca registral aparece inscrita a favor de doña J. B. M. según su inscripción 1.ª de fecha 4 de noviembre de 1879 y la notificación a la citada titular registral o sus herederos se efectuó mediante edicto de fecha 13 de febrero de 2018.
La correcta identificación del promotor del expediente y su reflejo en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, es fundamental no solo para determinar su idoneidad para conseguir la inscripción a su favor acreditando ser titular actual de la finca cuyo tracto se pretende reanudar, sino también para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones.
La omisión de estos datos, aunque sea derivada de la inclusión errónea de los correspondientes a otra persona, supone el incumplimiento de un trámite esencial del procedimiento que no puede entenderse subsanado por la publicación de edictos posteriores que, si bien identifican correctamente al promotor, van dirigidos nominalmente a otras personas distintas al titular registral vigente o a sus ignorados herederos, respecto de los cuales no se ha vuelto a publicar un nuevo edicto.
En consecuencia, confirma el defecto apreciado en la nota de calificación.
Y el segundo, tercero en la nota de calificación, señala que no se determina en el expediente el contenido de las notificaciones realizadas, siendo ello calificable por el registrador, para acreditar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 203.1.5.ª de la Ley Hipotecaria.
Señala el registrador que no se determina en el expediente el contenido de las notificaciones realizadas, siendo ello calificable, para acreditar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 203.1.5.ª de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, en el acta calificada el notario señala quienes son los destinatarios de las notificaciones, el concepto en que han sido notificados y las incidencias de las mismas recogidas en sendas diligencias a las que se unen los acuses de recibo y se insertan los edictos publicados. También consta en el acta presentada la manifestación expresa del notario referida a que se han efectuado las notificaciones por remisión de los pertinentes oficios comprensivos de los extremos determinados en el artículo 203.1, norma quinta, de la Ley Hipotecaria, por remisión del artículo 208, enumerando a continuación nuevamente a todos los notificados. Por lo tanto, se considera suficientemente acreditado el contenido de las preceptivas notificaciones.
En consecuencia, este defecto debe decaer. (IES)
Resumen: Formalizada una escritura de entrega de legado, en cumplimiento de sentencia firme, dictada en rebeldía, basta con ésta para acreditar quién sea el descendiente sustituto vulgar, no siendo precisa acta de notoriedad que acredite la inexistencia de otros posibles descendientes con derecho al legado. Pero sí se tiene que acreditar, judicialmente, el transcurso de los plazos necesarios para inscribir dicha sentencia dictada en rebeldía (arts 502 y 524 LEC) y el hecho de haberse o no interpuesto acción rescisoria (RRSS 28 noviembre 2018 y 17 enero 2019)
Hechos: Se formaliza un testamento en el que se instituyen determinados herederos, uno de los cuales, premuere al testador. En su lugar son llamados, como sustitutos vulgares, descendientes de éste, que no habían sido designados nominativamente en el testamento, y se acredita ante el registrador, el fallecimiento del heredero, previo al del causante, mediante certificado de defunción de éste, y el nacimiento de los hijos de este heredero premuerto sustituido, mediante certificados literales de nacimiento de éstos. En el Registro se presenta la escritura de entrega de legado, a la que va unido el testimonio de la sentencia firme de reconocimiento del sustituto vulgar, en unión de auto judicial que da por emitidas determinadas declaraciones de voluntad de los herederos afectados por el legado anterior.
Registradora: La registradora califica negativamente la escritura de entrega de legado y alega dos defectos:
En primer lugar, estima que es necesario para la inscripción de la escritura de entrega de legado, que se aporte además (al no haberse formalizado el acta de notoriedad, que acredite la inexistencia de otros posibles descendientes), una copia autorizada del testamento, certificado de defunción, y del Registro Gral. de Últimas Voluntades, a efecto de comprobar que no existen más descendientes, que pudieran ser llamados al legado.
Por otro lado, al haber sido dictada la sentencia judicial, en rebeldía, no cabe practicar un asiento de inscripción, sino sólo anotación preventiva, hasta que transcurra el plazo de 16 meses desde la notificación de la sentencia (arts 502 y 524 LEC) y 18 y 20 LH, art 82 RH y RRSS 02 de noviembre de 2017 y 05 septiembre de 2017.
Recurrente: En cuanto al primer punto de la calificación registral (exigencia de aportación de acta de notoriedad, que acredite el hecho negativo de inexistencia de otros descendientes de la heredera premuerta) la recurrente, hace alusión y reitera, todo el tracto sucesivo familiar originado hasta llegar a la misma, haciendo hincapié en su reconocimiento como tal sustituto vulgar, por la sentencia judicial, dictada en rebeldía. Alega además como fundamentos de derecho, los arts 117. 3 y 118 de la Constitución, el art 2 y 117.2 de la de la Ley Orgánica del Poder Judicial y art 100 del RH en especial éste último que fija los límites de la calificación registral respecto de los documentos judiciales.
En cuanto al segundo punto de la calificación, es decir el relativo a la imposibilidad de inscripción de la sentencia dictada en rebeldía, hasta el transcurso del plazo de dieciséis meses que fija la ley procesal arts 502 y 524.4 LEC, la recurrente se refiere a una serie de notificaciones llevadas a cabo a los herederos afectados: asi la realizada por carta certificada con acuse de recibo, y la efectuada presencialmente por el funcionario de Auxilio Judicial del Juzgado correspondiente, en otra fecha distinta, por lo que solicita se revoque la calificación registral, y se lleve a cabo, definitivamente, la inscripción.
Resolución: La DG estima parcialmente el recurso, por lo que revoca la nota de calificación registral, en cuanto al primer defecto, y la confirma en cuanto al segundo.
1).- En cuanto al primer defecto, relativo a si es inscribible una escritura de entrega de legado, otorgada en cumplimiento de una sentencia judicial firme, sin la aportación de acta de notoriedad que acredite el hecho negativo de inexistencia de otros descendientes de la heredera premuerta, la DG hace referencia a la RS 2 febrero de 2012, que trata de un supuesto similar.
En el testamento se llama a varios herederos, uno de ellos premuerto y en su lugar se llama a sus sustitutos vulgares, no designados nominativamente, acreditándose tan sólo el fallecimiento previo del causante, mediante certificado de defunción y el de nacimiento de los hijos del sustituido, mediante certificados de nacimiento, en tanto, el registrador, exige un acta notarial de notoriedad, complementaria de la escritura de entrega de legado, que acredite que no existen más descendientes de la heredera, posibles sustitutos vulgares.
Este defecto se revoca, ya que se trata de una prueba negativa de inexistencia de otros posibles sustitutos vulgares, una vez que lo determina una sentencia judicial firme, no siendo necesaria ninguna declaración de herederos de la heredera premuerta, pues entran directamente y son llamados a la herencia sus sustitutos vulgares. Además, el art 82 RH establece un sistema abierto respecto de la determinación de sustitutos vulgares, cuando éstos no se designan nominativamente, lo que podría hacerse por acta de notoriedad. Pero constando, en sede judicial, el fallecimiento de la heredera premuerta por certificado de defunción e identificación de sus hijos, por certificados de nacimiento, no puede estimarse la exigencia, de nuevo, de la prueba de la inexistencia de otros descendientes por parte del registrador.
2).- Sin embargo debe estimarse el segundo defecto, relativo a la falta de acreditación del transcurso de los plazos para que una sentencia firme en rebeldía, pueda ser inscrita (arts 501 y 524 LEC), sin que pueda tenerse en cuenta la documentación aportada por la requirente, que según ella acredita este extremo, y ello, tanto por imperativo del art 326 LH, como en base al principio riguroso de la irrevocabilidad de los fallos que hayan ganado firmeza, ya que en otro caso se iría contra el principio de seguridad jca (en contra del art 9.3 de la Constitución).
No corresponde al registrador la valoración, ni la posibilidad de prolongación del plazo para ejercicio de la existencia de fuerza mayor, ni presumirse su inexistencia, y sólo el juzgado ante el que se ha seguido el procedimiento podrá aseverar, el cumplimiento de los plazos que resulten en su caso, incluyendo la posible prolongación de los mismos, asi como el hecho de haberse o no interpuesto la acción rescisoria (RRSS 28 noviembre 2018, y 17 enero 2019).
Por todo ello se estima parcialmente el recurso del notario y se revoca la nota de calificación registral respecto del primero de los defectos, confirmándola en cuanto al segundo. (JLN)
Resolución de 14 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Caspe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de descripción de una finca registral. (MGV)
Resumen: Es inscribible una sentencia declarativa de la nulidad de determinados acuerdos sociales, aunque el juzgado no especifique qué asientos contradictorios posteriores deben ser también cancelados.
Hechos: Por sentencia firme, se declara la nulidad de determinados acuerdos sociales de junta general.
La registradora suspende su inscripción pues estima necesario que se especifique el asiento o asientos que, resultando contradictorios, han de ser objeto de cancelación, toda vez que no incumbe al Registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos, pues dicha facultad corresponde con carácter exclusivo al juzgado, RDGRN 21-XI-2012, 18-V-2013, 10-VI-2014 y 1-XII-2015.
De hecho, con posterioridad a los acuerdos declarados nulos, existen varios asientos que pudieran ser afectados por la nulidad y otros no. Sería un caso de aplicación del art. 208 de la LSC.
El juzgado no accede a la concreción solicitada pues estima que ello se haría en trámites de ejecución de sentencia.
Ante ello la registradora reitera su calificación.
La sociedad recurre. Para ella es claro que la discusión sobre los asientos que deben ser cancelados “debe ser llevada, en su caso, a un procedimiento ulterior”. Por tanto, solicita la cancelación de los acuerdos declarados nulos de forma clara en la Sentencia.
Doctrina: La DG recuerda su doctrina, derivada de la jurisprudencia del TS, sobre la nulidad de acuerdos sociales. Así en el ámbito del Derecho Mercantil y, más específicamente, en el derecho de nulidad esta “no tiene siempre los radicales efectos previstos en el orden civil pues, además de los intereses de las partes del negocio, entran en juego otras consideraciones igualmente merecedoras de amparo como son la conservación de la empresa y la salvaguardia del principio de seguridad jurídica”.
Por ello la nulidad en el ámbito mercantil, sólo alcanzará a los actos posteriores que sean del todo incompatibles.
Supuesto lo anterior y entrando en el problema objeto de debate, dice la DG que, sobre ello, en diversas resoluciones, ha adoptado una posición ecléctica “considerando que para que el registrador mercantil pueda llevar a cabo la cancelación de los asientos posteriores que puedan resultar incompatibles con el anulado es preciso bien una declaración judicial de cuales hayan de ser estos asientos o, al menos, un pronunciamiento que permita identificarlos debidamente”. Pero ello, evitando un exceso de rigor formalista, “si no cabe albergar duda sobre el alcance cancelatorio de la sentencia” procederá su despacho. Así resulta del art. 521 de la LEC. Es decir que “las sentencias constitutivas firmes no siempre tienen que ir acompañadas de un mandamiento de ejecución de su contenido”.
De la sentencia cuya inscripción se pretende resultan claro los acuerdos declarados nulos y las inscripciones registrales en los que constan. Ahora bien, lo que solicita la registradora es que, dado que la sentencia declara también la nulidad y cancelación de los asientos contradictorios posteriores, se diga cuáles son estos.
Sobre este punto la Resolución de 30 de junio de 2014, dijo que “el registrador no puede exigir, a los efectos de cancelar los asientos relativos a los acuerdos declarados nulos, «un pronunciamiento expreso sobre el contenido y alcance de la sentencia en relación a los asientos posteriores que, sin constituir obstáculos registrales, por la misma pudieran quedar afectados», sin negar por ello la eficacia cancelatoria de la sentencia de nulidad…”.
Por ello concluye la DG que esa determinación de asientos posteriores que deban ser cancelados corresponderá a quienes estén interesados en ello, pidiendo la ejecución de sentencia, y, si no lo hacen, deberán ser los administradores los que deban convocar junta para que esta tome los acuerdos que procedan.
Comentarios: De la resolución resulta claro que, presentado un testimonio de sentencia firme en el registro con relación a una sociedad, declarando nulos determinados acuerdos y los posteriores incompatibles, si esa sentencia es clara en cuanto a los acuerdos nulos, la sentencia debe ser despachada en cuanto a ello sin necesidad de esperar a que el mismo juzgado determine y especifique cuáles de los asientos posteriores también deberán ser cancelados.
Es decir que como apunta la misma resolución no es necesario que exista simultaneidad entre dichos momentos, pudiendo perfectamente cancelar determinadas inscripciones y dejar pendiente de cancelación, en su caso, las posteriores incompatibles. También y aunque no se diga de forma expresa si con posterioridad existe algún asiento que de forma indubitada queda afectado por la nulidad del anterior, este también deberá cancelarse previo examen del propio asiento o asientos posiblemente afectados. Sería el caso de declaración de nulidad del nombramiento de unos consejeros que después son nombrados consejeros delegados. Si se declara nulo el nombramiento como consejero parece claro que deberá cancelarse no sólo la inscripción de ese nombramiento sino también la inscripción en que conste su elección como consejeros delegados.
Lo que no es posible de ninguna forma es que esa concreción se haga por instancia de la propia sociedad o del demandante, aunque sí apunta la DG a que pueda ser hecho por acuerdo de la junta general dejando sin efecto, o modificando, dependiendo de cada caso, los posibles asientos contradictorios. Pero aquí ya no se tratará de una ejecución de sentencia sino de unos acuerdos de junta válidamente tomados cuyo reflejo, si cumplen todos los requisitos exigidos, deberá ser hecho en el registro.
Debemos reconocer que, si bien la doctrina que deriva de esta resolución tiene la virtud de no dejar pendientes de cancelación unos acuerdos que ya han sido declarados nulos, pudiendo si no se cancelan llevar a confusión a los solicitantes de publicidad, tiene el gran inconveniente de dejar en el aire, y no sabemos por cuanto tiempo, la regularización de la situación real de la sociedad. No obstante, la DG apunta algo que sí dependerá de los interesados y es la conveniencia, que no se hizo en este caso, de solicitar anotación de la impugnación de los acuerdos sociales. JAGV.
PDF (BOE-A-2019-9924 – 12 págs. – 279 KB).
Resolución de 12 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil XVII de Madrid a practicar asiento de disolución de una sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-10146 – 8 págs. – 260 KB)
Resolución de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXI de Madrid a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-10149 – 4 págs. – 231 KB)
cancelación asientos, cancelacion asientos posteriores, ejecucion sentencia, jose angel garcia-valdecasas, nulidad acuerdos sociales, nulidad mercantil