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Timestamp: 2020-02-20 05:47:51
Document Index: 393494177

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 546', '§ 11', '§ 11', '§ 242', 'BGH', '§ 546', 'BGH']

Renovierung bei Wohnungsauszug - frag-einen-anwalt.de
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Renovierung bei Wohnungsauszug
| 23.10.2006 18:10 |
Meine Internet-Recherche hat ergeben, dass laut zweier Urteile des BGH (Az. VIII ZR 308/02 und 335/02) eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, unwirksam ist, und die Unwirksamkeit auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag erfasst, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft.
*** Meine Frage ***
5. Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, soweit er daran ein berechtigtes Interesse hat. Bei Kündigung kann der Vermieter, soweit er dazu berechtigt ist, die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen zu verlangen.
Mietvertrag Mietvertrag Wohnung Vermieter Zustand
Um nicht in die Pflichten Ihrer Vormieterin einzutreten, hätten Sie entsprechende Regelungen in den Vertrag aufnehmen müssen. In Ihrem Vertrag steht, dass die Wohnung renoviert übernommen wurde. Damit gilt dies als tatsächlich so erfolgt.
Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft Sie daher so wie sie Ihre Vormieterin getroffen hätte.
Der Vertrag sieht vor, dass Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sofern der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Bei Kündigung kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen verlangen, sofern er dazu berechtigt ist, also auch wenn er ein berechtigtes Interesse hat.
Fraglich ist danach, wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt.
Nachfrage vom Fragesteller	23.10.2006 | 20:34
Die Fristen für laufende Renovierungsarbeiten sind zwar in meinem Mietvertrag nicht festgelegt (die entsprechenden Lücken im Formular-Mietvertrag wurden vom Vermieter nicht ausgefüllt), aber es ist im Mietvertrag festgelegt, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen der Mieter trägt, und dass der Vermieter bei Kündigung die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen kann.
Ich freue mich auf Ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen!
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2006 | 12:07
tatsächlich hatte ich Ihre Ausführungen so verstanden, dass Sie als Nachmieterin in den Vertrag Ihrer Vormieterin eingetreten sind. Wie Sie schreiben ist dies nicht der Fall.
Sie erläutern auch, dass Sie keine wesentlichen Veränderungen an der Wohnung vorgenommen haben. Eine über die Schönheitsreparaturen hinausgehende Renovierungspflicht, die ich bereits ansprach (§ 546 BGB) trifft Sie daher schon einmal nicht. Diese Pflicht trifft im Falle der wesentlichen Veränderungen jeden Mieter bei Auszug.
Danach stellt sich Ihr Fall folgendermaßen dar:
Die von Ihnen zitierten Urteile sind durchaus bekannt. Wesentliche Grundlage der Unwirksamkeit der in den Urteilen zitierten Klauseln ist der sogenannte Summierungseffekt. Sofern sich Renovierungsmaßnahmen während der Mietzeit mit solchen zur Beendigung der Miete summieren, wird der Mieter unzumutbar benachteiligt, denn die Pflicht zur Instandhaltung, die eigentliche den Vermieter trifft, würde den Mieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen doppelt treffen. Damit würde der Mieter mehr leisten als der Vermieter, wenn die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter übertragen wären. Dies gilt es, zu verhindern.
Zwar verpflichtet § 11 MietV den Mieter zur Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen. § 11 Abs. 5 MietV bestimmt jedoch, dass die Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn aktuell ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran besteht -also bei Bedarf. Die Regelung enthält daher keine starre Renovierungsklausel. Eine Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen ist insbesondere dann wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde und die konkrete Renovierungspflicht sich nach dem Bedarf richtet(LG Aachen NJW-RR 1992, 10; OLG Stuttgart WuM, 1989, 121). Da Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, dass die Wohnung an Sie renoviert übergeben wurde, müssen Sie sich daran nun festhalten lassen. Ansonsten läge ein Verstoß Ihrerseits gegen das Erfordernis von Treu und Glauben gem. § 242 BGB vor, wonach Sie bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts sich grundsätzlich an dessen Inhalt halten müssen. Widersprüchliches Verhalten ist ausgeschlossen. Darüber hinaus dürfte es auch schwierig sein, zu beweisen, dass die Wohnung nicht renoviert an Sie übergeben wurde. Es ergibt sich aufgrund der von Ihnen angeführten BGH Urteile nun die Frage, ob durch die Renovierungspflicht bei Auszug ein Summierungseffekt entsteht.
Dies ist jedoch nicht zwangsweise der Fall, da die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht zwangsweise durchzuführen waren. Dies wäre nach obigen Ausführungen nur im Falle des Bedarfs notwendig gewesen. Wie Sie selbst schreiben, haben Sie die Schönheitsreparaturen jedoch nicht ausgeführt. Sie wurden dazu auch nicht unmittelbar durch den Vertrag verpflichtet. Nähmen Sie die Schönheitsreparaturen nun zum Auszug vor, fielen diese zum ersten Male an. Eine Summierung findet nicht statt. Wären Sie zuvor verpflichtet worden, die Reparaturen durchzuführen, so, dass Sie nun noch einmal renovieren müssten, läge eine starre Renovierungspflicht Ihrerseits vor. Die Unwirksamkeit wäre die Folge.
In Ihrem Fall ergibt sich auch aus der Klausel: "Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben und ist bei Auszug im gleichen Zustand (Malerarbeiten) zurückzugeben." nicht zwangsläufig, dass Sie die Wohnung renovieren müssen. Wie oben angesprochen entfällt die Pflicht aus § 546 BGB, da Sie keine wesentlichen Veränderungen durchgeführt haben. Zum einen wird diese Pflicht durch die Klausel konkretisiert. Darüber hinaus betrifft die Klausel auch Schönheitsreparaturen, da sie sich auf den Gesamtzustand der Wohnung bezieht. Sofern der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe dem Zustand der Übergabe an Sie entspricht, besteht kein Grund, die Wohnung zu renovieren. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Zustand nach Vornahme der Schönheitsreparaturen vorliegt. Befindet sich die Wohnung sowieso in diesem Zustand, müssen Sie die Reparaturen nicht durchführen. Die Klausel wäre nur dann unwirksam, wenn für eine solche Interpretation kein Raum wäre, wenn Sie die Wohnung also zwangsläufig auch dann reparieren müssten, wenn keine Gebrauchsspuren vorlägen.
In dieser Situation ist daher nicht mehr fraglich, ob die Regelungen Ihres Vertrages abstrakt wirksam sind. Es kommt auf den konkreten Zustand der Wohnung an. Dieser kann jedoch aus der Ferne nicht beurteilt werden. Entspricht der Zustand der Wohnung demjenigen bei Einzug, müssen Sie die Arbeiten nicht durchführen, ist das nicht der Fall, so dürfte Ihnen leider keine andere Möglichkeit bleiben.
Ich hoffe, Ihre Frage nun zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Bitte haben Verständnis, dass eine konkretere Beantwortung aufgrund der Ferne nicht möglich ist.
"Vielen Dank für die ausführlichen Antworten! Jetzt verstehe ich die BGH-Urteile besser. Auch wenn sie in meinem Fall leider keine Anwendung finden können, habe ich so wenigstens Klarheit und verstreite mich nicht unnötig mit meinem Vermieter. Vielen Dank! "