Source: http://blog.pepperhouse.pl/2017/10/
Timestamp: 2018-04-26 07:52:53+00:00
Document Index: 25959984

Matched Legal Cases: ['art. 151', 'art. 231', 'art. 34', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 113']

Październik, 2017 | To musisz wiedzieć o nieruchomościach
Odkup, pierwokup, pierwszeństwo nabycia – czym są i kiedy się je stosuje
Wymienione w tytule instytucje prawa cywilnego stosunkowo często znajdują zastosowanie również w obrocie nieruchomościami. Co prawda najczęściej kojarzą się one z kupnem gruntów rolnych, jednakże mogą znaleźć zastosowanie również do każdej innej nieruchomości, w tym typowo komercyjnej. Ze względu zaś na specyfikę każdego z tych praw warto opisać je nieco szerzej. Nadto, istotne jest że mogą one wynikać bądź wprost z przepisów prawa, bądź też zostać wprowadzone przez strony danej transakcji do treści umowy sprzedaży.
Prawo odkupu kojarzy się ze zwrotnym nabyciem nieruchomości przez jej zbywcę. W dużym uproszczeniu taka definicja byłaby poprawna, wszakże istotne są także szczegóły związane z procedurą wykonywania omawianego uprawnienia. Przede wszystkim zastrzec odkup można jedynie na okres pięciu lat. Jeżeli zaś w umowie sprzedaży wpisany zostałby dłuższy okres, to ulega on automatycznemu skróceniu dl lat pięciu. Nie ma przy tym przeszkód, aby zastrzeżenie takie znalazło się w umowie sprzedaży nieruchomości. W takim jednakże wypadku oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa wymaga formy aktu notarialnego. Co ważne, jego złożenie nie skutkuje przejściem własności z powrotem na jej zbywcę. Aktywuje ono jedynie obowiązek nabywcy do przeniesienia własności na sprzedawcę oraz uprawnienie tego pierwszego do żądania zwrotu ceny, kosztów sprzedaży oraz poczynionych na nieruchomość nakładów. Wszakże, gdy nabywca poczynił na nieruchomości nakłady inne niż konieczne do jej utrzymania w stanie niepogorszonym (np. wzniósł na niej dodatkowy budynek, bądź zmodernizował dotychczasowy), to może domagać się zwrotu jedynie kwoty stanowiącej wzrost wartości nieruchomości spowodowany tymi nakładami.
W omawianej klauzuli możliwe jest określenie ceny odkupu, jednak nie gwarantuje to, iż pierwotny nabywca otrzyma taką kwotę. W przypadku bowiem, gdy zastrzeżona cena odkupu przekracza cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości nieruchomości w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże z uwzględnieniem ww. nakładów. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne, co oznacza że nie można go przenieść w całości albo w części na inną osobę.
Ostatnie z wymienionych cech posiada również prawo pierwokupu. Uprawnienie to oznacza możliwość kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby nabywca zamierzał sprzedać rzecz innej osobie niż zbywca. Uprawnienie sprzedawcy aktywuje się zatem dopiero, gdy nabywca rozporządzać będzie kupioną nieruchomością. Zbywca nie może zatem domagać się wcześniejszego przeniesienia własności, jak ma to miejsce przy odkupie.
Ze względu na tę cechę pierwokupu, umowa sprzedaży zawarta przez nabywcę z osobą trzecią wymaga zastrzeżenia warunku zawieszającego, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Wobec zaś faktu, że nie jest możliwe zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, strony zawierają najpierw warunkową umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, a dopiero gdy uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, definitywną umowę przenoszącą własność.
Procedura wykonywania pierwokupu nieruchomości jest zatem następująca. Nabywca zawiera z osobą trzecią umowę zobowiązującą sprzedaży pod ww. warunkiem oraz zawiadamia o tym fakcie oraz o warunkach transakcji uprawnionego. Ten ostatni ma miesiąc czasu na oświadczenie, czy korzysta z prawa pierwokupu, czy też nie. W pierwszym wypadku uprawniony powinien złożyć stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Z tą chwilą dochodzi do skutku między zobowiązanym (nabywcą sprzedającym nieruchomość) a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. W przeciwnym wypadku możliwe staje się zawarcie definitywnej umowy przeniesienia własności.
W ciekawy sposób ukształtowano skutki naruszenia przepisów o prawie pierwokupu. Mianowicie, co do zasady jeżeli nabywca sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. W sytuacjach wszakże, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Prawo, a niekiedy obowiązek nabycia danej nieruchomości wynika w szczególności z przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza z ustaw wprowadza je w przypadku przekroczenia granicy działki przy wznoszeniu budynku (zob. art. 151 k.c.) oraz wzniesienia budynku na cudzym gruncie (art. 231 k.c.). Druga zaś przyznaje taką możliwość najemcom oraz niektórym kategoriom poprzednich właścicieli nieruchomości (zob. art. 34 ustawy). Od prawa pierwokupu różni je szczególna sytuacja podmiotów, którym ono przysługuje (jak w przypadkach wskazanych w Kodeksie cywilnym), bądź sformalizowana procedura administracyjna związana z wykupem nieruchomości komunalnych (jak w drugim przypadku).
Bez wątpienia większość osób instynktownie rozróżnia te trzy instytucje, jednak jak wynika z przywołanych powyżej informacji, do prawidłowego stosowania konieczne jest bliższe ich poznanie.
Księgi wieczyste a staranności nabywcy, czyli o rękojmi wiary publicznej
Przed nabyciem nieruchomości należy zapoznać się z jej księgą wieczystą – to oczywiste. Co jednak, gdy wpis w księdze wieczystej nie odpowiada prawdziwemu stanowi prawnemu danej nieruchomości? W takim wypadku ochronę pewności obrotu, a w szczególności interes nabywcy chroni właśnie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Oznacza ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Innymi słowy, jeżeli kupimy nieruchomość (inne prawo rzeczowe) od osoby, która w księdze wieczystej figuruje, jako jej właściciel, to własność przejdzie na nabywcę, nawet jeżeli sprzedawca nie był właścicielem.
Pamiętać jednak należy, że od zasady tej istnieje kilka wyjątków, czyli sytuacji w których nabywca nie może powołać się na rękojmię, a zatem przejście na niego prawa do nieruchomości może być skutecznie kwestionowane przez prawowitego właściciela. Pierwszy odnosi się do czynności nieodpłatnych, drugi do nabywców działających w złej wierze. Nieodpłatność należy rozumieć nie tylko jako czynność całkowicie darmową, ale także gdy występuje brak ekwiwalentności świadczeń, czyli gdy nabywca przekazuje na rzecz sprzedawcy świadczenie o rażąco mniejszej wartości niż nieruchomość, bądź prawo rzeczowe.
W złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Pierwszy przypadek nie wymaga dodatkowego wyjaśnienia, drugi zaś doczekał się szerokiego wyjaśnienia w orzecznictwie. I tak, zwrot „z łatwością mógł się dowiedzieć” daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada. Dowiedzenie oznacza bowiem powzięcie wiadomości, a nie nabranie jedynie wątpliwości czy podejrzeń. Ten drugi stan powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania (np. zweryfikować kto faktycznie zamieszkuje lub korzysta z danej nieruchomości, kto jest wpisany w ewidencji gruntów i budynków, itp). Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności (nie jest zatem zlecenia wykonania audytu specjalistycznej firmie, czy też wynajmowanie detektywa); wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy.
Reasumując, w zwykłym przypadku wystarczające będzie zapoznanie się z dokumentami przedstawionymi przez sprzedawcę dowodzącymi, iż przysługuje mu dane prawo oraz sprawdzenie treści księgi wieczystej. Jeżeli pojawiają się uzasadnione wątpliwości w tym zakresie, np. ze środków masowego przekazu, w oparciu o oględziny nieruchomości, itp. warto dokładniej zweryfikować jej stan prawny.
Rękojmia wiary publicznej ograniczona jest też względem niektórych praw, które obciążać będą nieruchomość, nawet jeżeli nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Dotyczy to następujących przypadków:
praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu (w obecnym stanie prawnym nie ma tego typu praw, do dnia 05.06.2001 r. była nim np. hipoteka ustawowa na rzecz organów podatkowych),
służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
służebności drogi koniecznej albo ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza także uczyniona w księdze wieczystej wzmianka o złożeniu wniosku, który nie został jeszcze do niej wpisany, a także wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Reasumując, instytucja rękojmi chronić ma uczciwych nabywców przed przypadkami oszustw w obrocie nieruchomościami. Nie oznacza to wszakże, iż nabywca zwolniony jest całkowicie z obowiązków chociażby podstawowej weryfikacji stanu prawnego przedmiotu transakcji. Warto również pamiętać, że ochrona ta nie działa względem niektórych praw rzeczowych i osobistych, a także w przypadku wpisania w księdze wieczystej wzmianki.
Kłopotliwy wynajem mieszkania
Nabywanie mieszkań pod wynajem staje się coraz popularniejsze, co więcej rynek ten rośnie także dzięki właścicielom mieszkań zakupionych poprzez kredyty walutowe – nagła i znaczna zmiana kursów walut spowodowała bowiem, że ciążące na nieruchomości obciążenia hipoteczne są wyższe od rynkowej wartości nieruchomości. Część właścicieli takich mieszkań zdecydowała się na ich wynajem próbując w ten sposób poradzić sobie z nieopłacalnością ich sprzedaży. Niezależne wszakże od tego czy wynajmowane jest mieszkanie zakupione w tym celu, czy też najem jest niejako wymuszony brakiem ekonomicznej zasadności sprzedaży lokalu, konsekwencje podatkowe takich umów mogą być różnorodne. Warto o tym pamiętać, aby nie narażać się na negatywne konsekwencje podatkowe.
Zacznijmy od podatku dochodowego. Tutaj możliwości jest kilka: skala podatkowa (18% albo 32%), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%) albo opodatkowanie podatkiem liniowym (19%). Z dwóch pierwszych form opodatkowania korzystać mogą osoby dokonujące wynajmu poza działalnością gospodarczą. Natomiast forma pierwsza i trzecia jest dostępna dla przedsiębiorców, którzy najmem zajmują się w ramach swojej profesjonalnej działalności. Tu pojawia się pierwsze pytanie, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą? Będzie tak przede wszystkim wtedy, gdy dana osoba zarejestruje się jako przedsiębiorca wskazując, jako przedmiot działalności wynajem nieruchomości na własny rachunek, a także przeznaczone na wynajem lokale umieści w ewidencji środków trwałych swego przedsiębiorstwa. Działalnością gospodarczą będzie także udostępnianie lokalu w sposób zorganizowany i ciągły (pomijając kwestie wynajmu pokojów gościnnych przez rolników). Wprowadzenie zatem systemu rezerwacji, odpłatna promocja nieruchomości na większą skalę, czy też wielokrotne wynajmowanie nieruchomości na krótkie okresy może zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Wynajmowanie zaś nawet kilku mieszkań na dłuższe okresy czasu oraz w celach mieszkaniowych najemców przeważnie takich konsekwencji ze sobą nie niesie.
Rozliczając najem skalą podatkową albo podatkiem liniowym opłacamy podatek (w odpowiedniej stawce) od dochodu zmniejszając go o koszty jego uzyskania, czyli kwoty wydatkowane na utrzymanie, dostosowanie, remonty, bądź sprzątanie lokalu. Dopuszczalne jest także odliczenie od przychodu odsetkowej raty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. W przypadku natomiast ryczałtu podatek płacony jest od przychodu, który nie jest pomniejszany o jakiekolwiek wydatki na lokal. Wybór formy opodatkowania, zwłaszcza przez osobę nie prowadzącą działalności gospodarczej, zależeć będzie zatem od konkretnej kalkulacji przychodów i kosztów ich uzyskania.
Decydując się na ryczałt ewidencjonowany należy zgłosić ten fakt właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Dokonuje się to bądź do 20 stycznia danego roku podatkowego, a gdy wynajem rozpoczęto w czasie roku, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano pierwszy czynsz. Podatek ryczałtowy odprowadza się miesięcznie do 20. dnia miesiąca następującego. Natomiast do końca stycznia kolejnego roku podatkowego należy złożyć informację PIT-28 i wykazać w niej przychód oraz wpłacony podatek. Inaczej jest w przypadku rozliczania się skalą podatkową, w tym wypadku podatnik wykazuje dochód z najmu w rocznym zeznaniu podatkowym, zaś podatek za cały rok odprowadza do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego. Osoba fizyczna wynajmująca lokal poza działalnością gospodarczą może raz w roku – w terminie do 20 stycznia – zmienić formę opodatkowania informując o tym naczelnika urzędu skarbowego.
Przedsiębiorca opodatkowany podatkiem liniowym odprowadza comiesięczne zaliczki na ten podatek, do 20. dnia miesiąca następującego, a zeznanie roczne i ewentualną niedopłatę podatku rozlicza do 30 kwietnia kolejnego roku.
Na gruncie podatku od towarów i usług sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Co do zasady bowiem najem jest świadczeniem usług opodatkowanym tym podatkiem i to niezależnie od osoby udostępniającej nieruchomość (przedsiębiorca/konsument). Niemniej, w dużej części nieświadomie, większość wynajmujących lokale mieszkalne korzysta z ustawowego zwolnienia od tegoż podatku. Mianowicie, w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolniony z VAT został najem lokali mieszkalnych dokonywany na cele mieszkaniowe najemców (stały pobyt nie związany z prowadzeniem działalności gospodarczej). Ze zwolnienia tego należy wyprowadzić następujące wnioski, potwierdzone interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów:
najem lokalu mieszkalnego na inne cele niż mieszkalne (np. turystyczne, usługowe, itd.) opodatkowany jest podatkiem VAT,
najem lokalu mieszkalnego przedsiębiorcy będzie zwolniony od podatku VAT, jeżeli ów przedsiębiorca albo jego pracownik będzie wykorzystywał lokal w celach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,
najem przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej lokalu innego aniżeli mieszkaniowy może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Rozwijając ów ostatni punkt wskazać należy na kilka sytuacji szczególnych. Jeżeli zatem osoba fizyczna wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe najemcy i wraz z tym lokalem wynajmuje najemy także miejsce postojowe, to opodatkowanie takiej – łącznej – umowy oceniać należy przez pryzmat świadczenia głównego, czyli dostarczenia lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne. Stąd też całość takiej transakcji będzie wolna od podatku VAT.
Istnieje jeszcze jedno zwolnienie od podatku VAT, z którego mogą korzystać osoby, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia wyrażonego w przepisach art. 43 ww. ustawy. Mianowicie, co do zasady, zwolnieni od podatku (a także z obowiązku rejestracji w charakterze podatnika VAT) są ci podatnicy, których przychód (bez podatku VAT) z czynności opodatkowanych w danym roku podatkowym nie przekroczył 200.000 zł (zob. art. 113 ust. 1 ww. ustawy). Przy czym, do przychodu tego wlicza się wszystkie czynności opodatkowane. Czyli, jeżeli dana osoba prowadzi działalność gospodarczą i do tego wynajmuje poza nią lokal usługowy, to przychodem na potrzeby podatku VAT będzie suma przychodu z działalności gospodarczej i wynajmu.
Osoby, które nie mogą skorzystać z żadnego ze ww. zwolnień, a także takie które na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej już uprzednio zrezygnowały ze zwolnienia, zobowiązane są do wystawiania faktur VAT oraz doliczania podatku od towarów i usług do czynszu najmu, a także składania comiesięcznych deklaracji podatkowych VAT-7 i odprowadzania nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
Jak wynika z powyższego, wynajem lokali mieszkalnych może sprawiać kłopoty przy rozliczaniu z fiskusem, zwłaszcza gdy nie przemyślimy uprzednio konsekwencji podatkowych takich transakcji.