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Timestamp: 2019-06-16 09:38:11+00:00
Document Index: 154243915

Matched Legal Cases: ['art. 2775', 'art. 2645', 'art. 2775', 'art. 2745', 'art. 2748', 'art. 2775', 'art. 2644', 'art. 72', 'art. 47', 'art. 67', 'art. 72', 'art. 2775', 'art. 2645', 'art. 2745', 'art. 2748', 'art. 72', 'art. 2644', 'art. 2780', 'art. 2775', 'art. 2775', 'art. 2748', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2775', 'art. 2645', 'art. 2745', 'art. 2748', 'art. 2644', 'art. 2748', 'art. 2745', 'art. 2645', 'art. 2748']

Fallimento del promittente venditore e conflitto del privilegio ex art. 2775 bis c.c. con l’ipoteca anteriormente iscritta | Studio Legale Tidona e Associati | Diritto Bancario e Diritto Finanziario
18 Luglio 2013 In Diritto bancario, Diritto Fallimentare e Crisi di impresa
Cassazione Civile, Sez. I, 9 gennaio 2013, n. 341 – Pres. Plenteda – Rel. Ferro – P.M. Capasso
Cassazione Civile, Sez. I, 27 novembre 2012, n. 20974 – Pres. Plenteda – Est. Cultrera – P.M. Fimiani
E’ in questo quadro, pertanto, che si inseriscono le vicende – del tutto simmetriche, e come tali le tratteremo – poste al vaglio della Corte regolatrice.
La posizione del promissario acquirente ne è quindi risultata protetta sotto un duplice profilo: i) innanzitutto attraverso un effetto prenotativo, giacché tutte le volte che il definitivo, secondo il fisiologico piano negoziale, segua il preliminare, l’avvenuta trascrizione di quest’ultimo renderà inopponibili all’acquirente le iscrizioni e le trascrizioni medio tempore effettuate contro il promittente alienante (sempre che il contratto definitivo venga stipulato – o sia trascritto altro atto che ne assicuri gli effetti – entro un anno dalla data convenuta per la sua conclusione ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, ex art. 2645 bis, terzo comma, c.c.); ii) in secondo luogo con la concessione del menzionato privilegio speciale per la restituzione degli anticipi, nella diversa e patologica ipotesi in cui, per qualche motivo, il preliminare rimanga ineseguito (a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nella esecuzione promossa da terzi, secondo quanto previsto dall’art. 2775 bis, primo comma, c.c.).
Fra i vari argomenti, si è innanzitutto sottolineata, da parte di questi ultimi interpreti, la particolare natura di tale prelazione, da assimilare a quella dei privilegi c.d. “iscrizionali” o “trascrizionali”, giacché richiedente come suo elemento costitutivo – non essendo accordata esclusivamente in ragione della causa del credito – la trascrizione del preliminare, e rientrando pertanto nel novero dei privilegi la cui nascita può essere subordinata, ex art. 2745 c.c., a particolari forme di pubblicità [21].
In sostanza, il collegamento del privilegio con una convenzione fra privati oggetto di trascrizione sgancerebbe, in certa misura, tale forma di prelazione dall’elemento della “causa” che non è più ragione fondante ed esclusiva del privilegio stesso; bensì è proprio il sistema della pubblicità immobiliare – con il quale, mediante la trascrizione del preliminare, si determina il sorgere della ragione di preferenza – che è chiamato a governare anche i conflitti tra la posizione del promissario acquirente ed i terzi che vantino sul bene dei diritti assoggettati allo stesso regime pubblicitario, quali i titolari di ipoteca.
Per quel che riguarda la natura del privilegio in oggetto, si sosteneva che la legge «non distingue… l’ipotesi del privilegio iscrizionale da quello in cui invece non lo sia», concludendo così per la generale prevalenza di qualsiasi privilegio sugli immobili – quale che ne sia l’origine – a scapito delle ipoteche, poiché la contraria ipotesi (appunto assimilante i privilegi iscrizionali alle ipoteche stesse) avrebbe svuotato di contenuto l’art. 2748 c.c. [28].
Sul fronte opposto, invece, è affiorata la preoccupazione di una stretta creditizia nei confronti delle imprese edilizie, poiché l’erogatore del credito fondiario – a differenza del promissario acquirente, che è in grado di sapere che l’immobile oggetto del preliminare è già ipotecato – non potrebbe mai conoscere se e quali successivi privilegi ex art. 2775 bis c.c. andranno gravare sul bene, comportando ciò una remora alla concessione dei finanziamenti [32].
E’ in uno scenario pertanto alquanto composito – caratterizzato da una notevolissima produzione dottrinaria anche se da pochi precedenti giurisprudenziali – che si è addivenuti alla svolta della Cassazione, con la pronunzia a Sezioni Unite dell’1 ottobre 2009 n. 21045 [33], cui le sentenze in commento fanno espresso rinvio, ripercorrendone in estrema sintesi il percorso argomentativo e condividendone i contenuti «senza necessità di rivisitazione» e non ravvisando la sussistenza di «argomentazioni di giustificabile scostamento».
La lettera del dato legislativo, anziché essere formalisticamente intesa come fonte di ineluttabili, per quanto distonici, esiti applicativi – poco attenti alle implicazioni di ordine pratico generate, ed avulsi da un più puntuale inquadramento sistematico della natura iscrizionale del privilegio in questione – viene coerentemente inserita in una cornice di interpretazione complessiva e non settoriale dell’apparato normativo.
E’ la sua natura “trascrizionale”, insomma, ad imporre il sistema positivo di regole – quelle della pubblicità immobiliare con applicazione dell’art. 2644 c.c. – che debbono dirimere il conflitto fra prelazioni che soggiacciono alle medesime formalità.
Il conflitto fra il privilegio del promissario acquirente e l’ipoteca anteriormente iscritta, determinatosi a causa dello scioglimento del contratto preliminare ad opera del curatore fallimentare ai sensi dell’art. 72 l.fall., viene così deciso dalle Sezioni Unite della Cassazione – allo stesso modo della Prima Sezione nelle sentenze nn. 20974/2012 e 341/2013 sopra riportate – a favore della prelazione avente priorità temporale [37].
[2] E’ stato rilevato come il Legislatore, ad un certo momento, abbia deciso di trasfondere nella legge ordinaria quella tutela che la Costituzione – con principi di rango generale e fondante, come avviene in particolare con l’art. 47 Cost. in virtù del quale l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione deve essere favorito – assegna all’acquirente di beni immobili ad uso abitativo (così N. Nisivoccia, L’acquirente dell’immobile ad uso abitativo di fronte al fallimento del venditore, in Giur. comm., 2008, 4, 826, il quale ricorda anche come già da tempo in dottrina si fosse avvertita l’opportunità di riconoscere al contratto preliminare la natura di atto trascrivibile).
[16] Una deroga – da porre in relazione con le altre previsioni di favore per gli acquirenti di immobili che si trovino nella medesima situazione, fra cui l’art. 67, terzo comma, lett. c), l.fall.- è tuttavia contenuta nell’ottavo comma dell’art. 72 l.fall. e riguarda gli immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente: in questi casi il compratore può pretendere l’esecuzione del preliminare dando corso alla stipula del definitivo.
[20] Fra i davvero numerosi interventi, ricordiamo G. Tucci, Conflitto tra privilegio del credito del promissario acquirente, cit., 476; L. Guglielmucci, Il privilegio del promissario acquirente, in questa Rivista, 1997, 229; G. Gabrielli, Conflitto fra privilegio del promissario acquirente ed ipoteca iscritta prima della trascrizione del contratto preliminare, in Riv. dir. civ., 2004, II, 794; C. Caccavale – F. Tassinari, L’ipoteca anteriore non teme la trascrizione del preliminare, in Notariato, 1997, 405; F. Gazzoni, La trascrizione immobiliare, cit., 691 e ss.; F. Magliulo, Privilegio del promissario acquirente e ipoteche iscritte prima della trascrizione del preliminare, in Notariato, 2001, 585; A. Luminoso, in Luminoso–Palermo, La trascrizione del contratto preliminare, Padova, 1998, 79 e ss; U. Bechini, La trascrizione del contratto preliminare, in Riv. notariato, 1999, 270; L. Nivarra, La trascrizione del contratto preliminare, cit.,1382;
2. La principale questione, afferente alla gerarchia ordinante le cause di prelazione a valenza specifica, è stata oggetto di risolutiva pronuncia delle Sezioni Unite (Cass. s.u. 21045/2009), a superamento della precedente Cass. 17197/2003 ed ora ribadita anche recentemente (Cass. 4195/2012) ove si è statuito che «il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall’art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi della l.fall., art. 72), il conseguente credito del promissario acquirente – nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare – benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice». Tale pronuncia si è anche data carico di scrupoli di tenuta del sistema ove ha precisato che «affermare la prevalenza del privilegio sulle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del preliminare comporterebbe, infatti, un’ingiustificata disparità di trattamento a seconda che il preliminare abbia o meno esecuzione: tali ipoteche, che in caso di stipulazione del contratto definitivo sono opponibili all’acquirente (in base al principio dell’anteriorità stabilito dall’art. 2644 c.c.), in caso di inadempimento dell’obbligo di contrarre diverrebbero a lui inopponibili, per effetto del privilegio nascente dalla stessa trascrizione del preliminare, con evidente sovvertimento della regola posta dall’ultima menzionata disposizione. Tenuto, altresì, conto di un’altra praticissima ma per nulla irrilevante considerazione: ossia, che il promissario, nel momento in cui stipula il preliminare ha contezza dell’esistenza dell’iscrizione ipotecaria sul bene che va ad acquistare; diversamente, il creditore (nel caso nostro il finanziatore) che abbia sin dall’inizio dell’operazione iscritto ipoteca a garanzia del suo credito sul medesimo immobile finirebbe (seguendo l’opposta tesi) con il vedere il suo credito posposto rispetto ad una serie indefinita ed indefinibile di crediti di promissari acquirenti (muniti di crediti privilegiati) susseguitisi nel commercio dello stesso bene.
Tant’è che non è infondato l’allarme lanciato da chi ha rilevato che l’asserita prevalenza del privilegio sulle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare potrebbe costituire fonte di gravi abusi e di accordi fraudolenti tra il promittente venditore e il promissario acquirente, volti a vanificare la possibilità di soddisfacimento dei crediti garantiti dalle predette ipoteche. Il proprietario di un immobile gravato da ipoteca potrebbe, infatti, agevolmente sottrarre il bene alla garanzia del proprio creditore, simulando un preliminare di compravendita con un soggetto compiacente, dichiarando di aver ricevuto l’intero corrispettivo e poi risolvendo il contratto, in quanto in sede di esecuzione forzata il credito del promissario acquirente per la restituzione del prezzo versato sarebbe collocato con grado poziore rispetto a quello ipotecario del creditore, che rimarrebbe pertanto insoddisfatto, infine, essendo il privilegio in questione collocato all’ultimo posto nell’ordine stabilito dall’art. 2780 c.c. (e quindi dopo quelli riconosciuti ai crediti dello Stato per concessioni di acque e tributi indiretti, i quali non possono essere esercitati in pregiudizio delle ipoteche precedentemente iscritte da terzi), l’accoglimento della diversa opinione determinerebbe un circolo vizioso, rendendo impossibile stabilire l’ordine delle cause di prelazione in caso di concorso dei privilegi di cui agli artt. 2772 e 2774 c.c., con quello di cui all’art. 2775 bis c.c., e con ipoteche anteriori”. A tali conclusioni – ulteriormente ribadite, nell’imminenza della discussione odierna, anche da Cass. 20974/2012 – espressamente il Collegio si richiama, non sussistendo argomentazioni di giustificabile scostamento ed avendo il citato precedente offerto risposta a tutte le questioni oggetto di osservazioni critiche acquisite alla presente sede.
Cassazione Civile, Sez. I, 27 novembre 2012, n. 20974 – Pres. Plenteda – Est. Cultrera – P.M. Fimiani – F. Spa c. Fallimento O.R.
Il Tribunale ha rigettato il reclamo ritenendo, secondo l’orientamento espresso nell’arresto di questa Corte n. 17197/2003, che il privilegio speciale previsto dall’art. 2775 bis c.c. per il credito del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contratto preliminare trascritto prevalga sulle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, anche se iscritte anteriormente alla trascrizione del preliminare, in forza del principio espresso dall’art. 2748 c.c., comma 2, non rientrando il caso esaminato nelle deroghe ivi previste. La ricorrente censura legittimante siffatta decisione sulla base di argomenti critici corretti. Ed invero, le Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 21045/09 hanno disatteso la costruzione esegetica fondante il principio espresso nella sentenza dianzi citata n. 17197/03 cui si è ispirato il Tribunale di Treviso ed hanno sostenuto che il privilegio speciale sul bene immobile che assiste ai sensi dell’art. 2775 bis c.c. i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., «siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca sancita – se non diversamente disposto – dall’art. 2748 c.c., comma 2, e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti (art. 2644 c.c.)».
L’approdo regola il conflitto tra cause di prelazione partendo dalla premessa che l’art. 2748 c.c., comma 2, ove stabilisce che i creditori muniti di privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari “se la legge non dispone diversamente”, si riferisce a deroga non solo esplicita, ma ricavabile altresì in via esegetica, tenendo conto del fatto che il privilegio che assiste il credito del promissario acquirente, conseguente alla (eventuale) mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, non si ricollega esclusivamente alla causa del credito (come prescrive la prima parte dell’art. 2745 c.c.) dal momento che la sua costituzione necessariamente presuppone la trascrizione del contratto preliminare ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., ed è pertanto subordinato ad una particolare forma di pubblicità, purché, peraltro, gli effetti della menzionata trascrizione non siano cessati a determinati momenti (quello della risoluzione del contratto, oppure della domanda giudiziale della risoluzione, oppure della trascrizione del pignoramento, oppure ancora dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi), considerato oltretutto che trattasi di privilegio posto a tutela non già di interessi pubblici ma dell’interesse meramente privato del promissario acquirente.
Tenuto conto della ratio degli originari privilegi speciali codicistici, retaggio delle antiche ipoteche privilegiate, le quali venivano preferite alle ipoteche normali in ragione della particolare natura pubblica degli interessi protetti in via preferenziale, le Sezioni Unite hanno concluso che la regola di conflitto secondo cui siffatti privilegi prevalgono sulle ipoteche anche se iscritte prima del loro sorgere consacrata nell’art. 2748 c.c., comma 2, in quanto è la più conforme all’indole del privilegio, assiste i crediti normalmente incidenti sul processo di produzione o di valorizzazione di una cosa, che deve necessariamente essere anteposto all’ipoteca, e non si attaglia pertanto al tipo di prelazione trattato, la cui costituzione è subordinata ad un preciso onere pubblicitario, così come la sua esistenza è collegata al perdurare degli effetti della pubblicità.
Il corollario ha comportato l’applicazione della regola del prior in tempore potior in jure che pervade di sè l’intero sistema della pubblicità, facendone conseguire che l’ipoteca trascritta prima della costituzione del privilegio debba su quest’ultimo prevalere.