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Timestamp: 2017-03-26 14:49:24
Document Index: 278367301

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 535', '§ 2', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 27']

Gartennutzung und Gartenpflege durch Mieter - mietrechtslexikon.de
Gartennutzung und Gartenpflege durch Mieter
Inhaltsverzeichnis1 Mietrecht, Betriebskostenrecht: Gartenpflege2 Mietrecht: zur Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten3 Gartenpflegekosten sind (Details)4 Nicht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten gehören4.1 Fremdvergabe der Arbeiten an Gärtnereibetriebe
Mietrecht, Betriebskostenrecht: Gartenpflege
Sofern der Mietvertrag keine Bestimmungen darüber enthält, wer für die Gartenpflege zuständig ist, muss davon ausgegangen werden, dass der Vermieter die Gartenpflege auf eigene Kosten vornehmen muss. Eine Überwälzung der Kosten auf den Mieter als Betriebskosten ist möglich (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Der Vermieter ist grundsätzlich gemäß § 535 BGB dazu verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Daher muss der Vermieter – ohne Regelung im Mietvertrag – auch Schönheitsreparaturen selbst auf eigene Kosten ausführen. Entsprechendes gilt für die Gartenpflege. Ein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter im EG „automatisch“ auch den Garten zu pflegen habe gibt es nicht.
Bei mitvermietetem Garten ist die Übertragung der Gartenpflege im Mietvertrag auf den Mieter üblich und zulässig (LG Köln, Urteil vom 11-01-1996 – 1 S 149/95).
Der Mieter macht sich bei übernommener Verpflichtung zur Gartenpflege schadenersatzpflichtig wenn er den Garten nicht nur wild wachsen, sondern verwildern und verkommen läßt. Von diesem Fall abgesehen, besteht ein Ermessensspielraum des Mieters bei der Entscheidung über die Art und den Umfang der Gartenpflegemaßnahmen, sofern der Mietvertrag darüber keine weiteren Bestimmungen enthält. Der Mieter bleibt allerdings verpflichtet, vorgenommene Umgestaltungen bei Vertragsende rückgängig zu machen. Legt der Vermieter Wert darauf, dass bestimmte Arbeiten in bestimmten Zeitabständen durchgeführt werden, muss er also eine entsprechende Regelung in den Vertrag aufnehmen (LG Köln, Urteil vom 11-01-1996 – 1 S 149/95).
Hat der Mieter die Gartenpflege unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV übernommen, so hat er im Rahmen der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen erforderlichenfalls auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 2. 11. 2004 – 2/11 S 64/04).
Selbst wenn der Mieter die Gartenpflege übernommen hat, so darf der Vermieter ihm nicht aber nicht vorschreiben, was im Einzelnen im Garten hinsichtlich von Pflegemaßnahmen zu tun ist (LG Wuppertal WM 2000,353) – allerdings dürfen entsprechende Regelungen in den Mietvertrag aufgnommen werden und sind dann vom Mieter zu beachten.
Siehe dazu auch >>>Gartennutzung
Mietrecht: zur Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten
Die Kosten der Gartenpflege können auf die Mieter umgelegt werden ( § 2 Nr 10 BetriebskostenVO 2004), andere als Pflegekosten können nicht umgelegt werden d.h. die Mieter sind nicht zur Zahlung solcher Kosten verpflichtet. Bei einer entsprechenden Umlagevereinbarung im Mietvertrag können Gartepflegekosten so lange in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, wie die Gartenflächen nicht einer bestimmten Person zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Details dazu weiter unten. (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – XII ZR 135/03).
Achtung: Nur Kosten für periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege können auf die Mieter umgelegt werden. (LG Tübigen, Urteil v. 18.10.2004, WM 2004,669). Zum Beispiel: Mähen des Rasens, Heckenschnitt) Außergewöhnliche Tätigkeiten zählen nach Ansicht vieler Gerichte nicht zu den Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche. In dem vom LG Tübingen (a.a.o.) entschiedenen Fall ging es um den Ausschnitt von Birken. Innerhalb der letzen 12 Jahre war diese Arbeit nicht durchgeführt worden. Daher keine periodische Pflegemaßnahme mehr sondern Instandhaltung des Gartens. Instandhaltungskosten sind aber immer vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Enthält die Betriebskostenabrechnung solche Kosten, ist sie unrichtig und damit nicht zahlungsfällig. Zu den Pflegekosten siehe auch unten.
Voraussetzung für die Zahlungspflicht des Mieters ist jedoch immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (wie bei allen Betriebskosten). Eine solche Vereinbarung kann auch durch eine jahrelange „Übung“ ersetzt werden, wenn der Mieter ohne Widerspruch vorausgegangene Jahresabrechnungen immer akzeptiert hat (BGH a.a.O. siehe >>> Betriebskosten-Umlage). Die Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ober der Mieter den Garten auch benutzen darf ( BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03). Der BGH schloss sich in diesem Urteil der vielfach vertretenen Meinung an, dass eine gepflegte Gartenfläche auch ohne Nutzungsmöglichkeit den Mietern zugute komme, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt und damit auch den Wohnwert für die Mieter herabgesetzt sei. Anders verhält es sich nur bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, (BGH a.a.O.), dann dürfen die von der Nutzung „ausgeschlossenen“ Mieter an den Kosten nicht beteiligt werden.
Die Mieter sind mithin nicht verpflichtet, Kosten für die Pflege eines vom Vermieter privat genutzten Gartenbereichs zu tragen. Gartenpflegekosten sind den Mietern nur insoweit anzulasten, als es die Pflege des sämtlichen Mietern zugänglichen Gartenbereichs mit Ausnahme des vermieterseits privat genutzten Gartens betrifft. Damit bestätigt der BGH die im Urteil des AG Hamburg vom 10. Juli 1995, Az: 49 C 1977/94 vertretenen Ansicht.
Hinweis: Die Rechtsprechung war in dieser Frage bis zur Entscheidung des BGH vom 26. Mai 2004 uneinheitlich. Das Urteil des BGH ist auch für die Gerichte, die abweichende Meinungen vertreten haben nunmehr bindend.
Die Kosten für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 5. Februar 1999, Az: 64 S 366/98. AG Nordhorn, Urteil vom 1. April 1998, Az: 3a C 1958/97
Gartenpflegekosten sind (Details)
Die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen (alle regelmäßig wiederkehrenden Maßnahmen zur Pflege – siehe dazu Urteil des LG Tübingen oben). Die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen umfaßt namentlich das Schneiden des Rasens in wiederkehrenden Abständen, die Säuberung der Rasenfläche, eine etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen, die Pflege von blühenden Sträuchern, Stauden und Sommerblumen, das Freihalten der Pflanzflächen von Unkraut die Durchführung von Baum- und Strauchschnitten und der erhaltenden Baumpflege. Die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfaßt das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf den gärtnerisch angelegten Flächen belassen werden können und ihr Ersatz durch neue Gewächse. LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 1988, Az: 64 S 365/87; Sprengwasser (Bewässerung) ist umlagefähig. AG Schöneberg, Urteil vom 28. Oktober 1996, Az: 2 C 1194/95.
Der Vermieter hat sich aber am Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu orientieren. Der Grundsatz der Wirt-schaftlichkeit bei ordentlicher Bewirtschaftung des Grundstücks richtet sich nach dem Maßstab eines „vernünftigen Wohnungsvermieters“, dem ein Ermessensspielraum zuzubilligen ist. LG Hannover 3. Zivilkammer, Urteil vom 31. Januar 2002, Az: 3 S 1268/01 – 81, 3 S 1268/01
Baumfällarbeiten: Zu den Betriebskosten der Gartenpflege gehören auch die Kosten der Beseitigung durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse abgängiger Bäume. Gleiches gilt für das Entfernen von Bäumen, die so groß geworden sind, dass sie die Licht- und Luftzufuhr zu dem vermieteten Objekt in erheblichem Maße beeinträchtigen. AG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2002, Az: 33 C 6544/02 . Anderer Ansicht war das LG Berlin: Das Fällen eines morsch gewordenen, einsturzgefährdeten Baumbestandes stellt keine erhaltende Baumpflege dar. Daher sind die dadurch entstehenden Kosten auch im Fall der mietvertraglichen Umlegung der Gartenpflegekosten auf die Mieter vom Vermieter zu tragen. LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 1988, Az: 64 S 365/87;
Heckenschnitt: in der Regel bei einer Buchenhecke ein Heckenschnitt im Jahr erforderlich ist, dass aber ebenso erforderlich ist ein Verjüngungsschnitt, der in größeren Abständen, etwa alle fünf oder sechs Jahre, durchgeführt werden muss. AG Münster, Urteil vom 2. Dezember 1998, Az: 48 C 637/97 Hinweis: der Vermieter hatte öfter schneiden lassen und blieb auf diesen Mehrkosten dann sitzen.
Gartengeräte: Betriebskosten (z.B. Benzin für Rasenmäher) und Reparaturen sind umlagefähig. Nicht zu den umlagefähigen Kosten zählen die Kosten für die Anschaffung oder Ersatzbeschaffung von Gartengeräten. LG Potsdam, Urteil vom 26. September 2002, Az: 11 S 81/01
Die Kosten für die Anschaffung eines Rasenmähers können ausnahmsweise dann zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen, wenn die Kosten der Ersatzbeschaffung ausnahmsweise den Reparaturkosten gleichzusetzen sind, weil sich der Vermieter in Erfüllung seiner Pflicht, unwirtschaftliche Kosten zu vermeiden, statt für die Reparatur eines defekten Altgeräts für die Ersatzbeschaffung entschieden hat. AG Lichtenberg, Urteil vom 30. Januar 2003, Az: 10 C 281/02 .
Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung kann seinen Kostenanteil an den Anschaffungskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Gartengerät (hier: Häcksler) nicht auf den Mieter umlegen. AG Starnberg, Urteil vom 17. September 2002, Az: 1 C 1209/02.
Eigenleistungen des Vermieters: Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen (auch für früher preisgebundenen Wohnraum in den östlichen Bundesländern) bei der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. LG Berlin, Urteil vom 5. Februar 1999, Az: 64 S 366/98
Nicht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten gehören
Als Kosten der Gartenpflege sind Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Garten des Mietwohnungsgrundstücks jedenfalls insoweit nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig, als die Kosten nicht laufend entstehen. AG Reutlingen, Urteil vom 20. Januar 2004, Az: 2 C 2126/03
Sturmschäden: für die Frage, ob die Kosten einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu den Betriebskosten zählen, ist darauf abzustellen, ob solche Maßnahmen mit einer gewissen Häufigkeit erforderlich werden oder ob es sich um die Beseitigung eines einmaligen Schadens an der Mietsache handelt. Deshalb sind die Kosten für die Entfernung eines durch einen Sturm beschädigten Baumes in der Regel nicht umlagefähig. AG Mönchengladbach, Urteil vom 21. November 2002, Az: 5 C 98/01. Anderer Ansicht ist das LG Hamburg (dort treten Sturmschäden regelmäßig auf) Aus dem Urteile: Die Pflege von gärtnerischen Flächen und die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfaßt auch das Entfernen von Bäumen (Fischer-Dieskau/Schwender, § 27 II. BV, Anm. 11). Es ist unerheblich, daß es sich hierbei um einen Sturmschaden handelt. Für die Annahme von Betriebskosten ist nur erforderlich, daß sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen. Nicht notwendig ist, daß die Kosten jährlich entstehen (Sternel, III 302; Fischer-Dieskau/Schwender, § 27 II. BV, Anm. 1). Da schwere Stürme, die zu Schäden führen können, in Hamburg zwar nicht jedes Jahr, aber doch in gewissen Abständen immer wieder auftreten, handelt es sich bei der Beseitigung von Sturmschäden um Kosten, die in gewisser Regelmäßigkeit immer wieder auftreten. LG Hamburg 7. Zivilkammer, Urteil vom 13. Juli 1989, Az: 7 S 185/88
Fremdvergabe der Arbeiten an Gärtnereibetriebe
Die dem Vermieter entstandenen Kosten der Gartenpflege sind nur insoweit als Betriebskosten gemäß Mietvertrag umlagefähig, als sie erforderliche Arbeiten zu üblichen Preisen betreffen. WuM 2000, 197
Die Vergabe von Gartenpflegearbeiten an Fremdfirmen muß von dem Vermieter in der Betriebskostenabrechnung begründet werden, wenn die Kosten dadurch wesentlich höher ausfallen, als vorher bei Erledigung durch eigene Arbeitskräfte. Der Vermieter ist verpflichtet, die Gründe für sein Vorgehen nachvollziehbar darzulegen. Die Verletzung der Darlegungspflicht führt dazu, daß die entsprechende Betriebskostenabrechnung insoweit nicht fällig wird. AG Kiel, Urteil vom 18. April 2001, Az: 113 C 490/00