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Timestamp: 2016-10-25 19:16:39+00:00
Document Index: 306303052

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 2']

113 II 18735. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 7 avril 1987 dans la cause Soci�t� C. contre dame H. (recours en r�forme)
Art. 18 al. 3 AMSL. Action en r�p�tition de loyers pay�s sur la base d'avis de majoration nuls. Le locataire qui exerce une telle action n'a pas � prouver qu'il ignorait les conditions de forme de l'art. 18 AMSL et les droits qui en r�sultent pour lui. Une exception au droit de r�p�tition ne peut �tre admise que dans les limites de l'abus de droit (consid. 1a). Abus de droit ni� en l'esp�ce (consid. 1b). Faits � partir de page 187
A.- La soci�t� C. est propri�taire d'un immeuble dont une partie est am�nag�e en h�tel garni, � Sion. Elle a remis � bail divers locaux � dame H. Modifi� � plusieurs reprises, la derni�re fois le 31 janvier 1969, le contrat pr�voyait que la dur�e du bail s'�tendait du 1er novembre 1968 au 30 novembre 1984 et comportait une clause d'indexation du loyer, li�e � la variation de l'indice suisse des prix � la consommation.
D�s f�vrier 1980, la bailleresse a notifi�, par lettres, plusieurs augmentations de loyer � la locataire, qui ne les a pas contest�es et a pay� les nouveaux loyers ainsi fix�s. Le total des augmentations, de 1980 � 1983, s'est �lev� � 20'208 francs.
Le 8 novembre 1983, dame H. et les �poux R. ont attest� � l'intention de la bailleresse que la premi�re remettait l'h�tel lou� aux seconds pour le 1er janvier 1984. Le 10 novembre 1983, la bailleresse a accept� la rupture du contrat de dame H. sans d�dommagement, en pr�cisant qu'elle �tablirait un nouveau contrat de bail avec les �poux R.
B.- En f�vrier 1985, dame H. a ouvert action contre la soci�t� C. en paiement de 20'208 francs avec int�r�t, en all�guant que les augmentations de loyer qui lui avaient �t� notifi�es �taient nulles, faute d'avoir �t� communiqu�es au moyen de la formule officielle. Elle r�clamait en outre 5'000 francs de dommages-int�r�ts.
La d�fenderesse a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, au paiement de 937 fr. 90.
Par jugement du 9 septembre 1986, le Tribunal cantonal du canton du Valais a condamn� la d�fenderesse � verser � la demanderesse 20'208 francs plus int�r�t, et la demanderesse � verser � la d�fenderesse 350 francs, toutes autres conclusions �tant rejet�es.
C.- La d�fenderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � la r�formation du jugement attaqu� en ce sens que la demande est enti�rement rejet�e.
1. a) Selon la jurisprudence, toute majoration de loyer, m�me fond�e sur une clause d'indexation, doit �tre notifi�e sur la formule officielle pr�vue par l'art. 18 al. 2 AMSL (ATF 110 II 496 consid. 2a, ATF 108 II 323). Aux termes de l'art. 18 al. 3, les avis de majoration qui ne sont pas donn�s sur cette formule sont nuls. La cour cantonale rel�ve � juste titre qu'il s'agit l� d'une nullit� absolue, qui doit �tre constat�e d'office et que le locataire peut faire valoir en tout temps, m�me s'il a pay� le loyer major�.
La nullit� de l'avis de majoration entra�nant celle de la hausse de loyer qui en fait l'objet, le preneur dispose d'une action en restitution du loyer pay� en trop, pour cause d'enrichissement ill�gitime (BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 32; KNOEPFLER, Probl�mes pos�s par les loyers pay�s � tort, in 2e s�minaire sur le bail � loyer, BGE 113 II 187 S. 189Universit� de Neuch�tel, 1982, p. 3 ss; RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 4e �d., p. 83).
S'agissant d'un paiement volontaire, l'art. 63 al. 1 CO subordonne l'action pour cause d'enrichissement ill�gitime � la condition que le demandeur se soit ex�cut� en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a pay� (cf., en mati�re de bail � loyer, ATF 107 II 258 s. consid. 4). Compte tenu de la ratio legis de l'exigence de la notification sur une formule officielle, exigence qui repose sur l'id�e que le locataire peut ignorer les droits que lui conf�re la loi, la pr�somption "nul n'est cens� ignorer la loi" est ici renvers�e (KNOEPFLER, op.cit., p. 6). Exiger du locataire, qui doit �tre renseign� sur ses droits pr�cis�ment par la formule officielle, qu'il prouve qu'il ignorait ces droits ou les conditions formelles de l'arr�t� (comme le pr�conisent RAISSIG/SCHWANDER, op.cit., p. 83 s.) irait manifestement � l'encontre de cette ratio legis. On doit donc consid�rer avec BARBEY (loc.cit.) qu'une exception au droit de r�p�tition ne peut �tre admise que dans les limites �troites de l'abus de droit, c'est-�-dire dans le cas o� le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas �ch�ant, ult�rieurement profit.
b) Comme il ne ressort pas des faits de la cause que la demanderesse se soit rendu compte du vice de forme qui affectait les avis de majoration, et qu'il est m�me constat� que c'est seulement d�s juin 1984 qu'elle a appris que les hausses devaient �tre notifi�es sur formule officielle, on ne peut pas retenir un abus de droit, au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Du fait de cette absence de conscience du vice de forme, le comportement de la locataire en novembre 1983, lorsqu'elle a trait� amiablement avec la d�fenderesse de la rupture de son bail sans d�dommagement, ne viole pas les r�gles de la bonne foi ni ne constitue une attitude contradictoire qui aurait mis la d�fenderesse en confiance et l'aurait induite � des actes se r�v�lant par la suite pr�judiciables (cf. ATF 110 II 498). On ne voit d'ailleurs pas � quel acte pr�judiciable aurait pu �tre amen�e la bailleresse, d�s lors que l'absence de d�dommagement � laquelle elle a souscrit pouvait parfaitement se fonder sur le fait qu'un bail �tait conclu avec des tiers, excluant tout dommage.
C'est donc � tort que la d�fenderesse reproche � la cour cantonale d'avoir ignor� l'argument tir� de l'abus de droit et omis d'appliquer l'art. 2 al. 2 CC.
110 II 496,
107 II 258,
110 II 498