Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/BPN_397/BPN_397.htm
Timestamp: 2019-11-12 02:58:12
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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 397
Miércoles 24 de Febrero de 2010 - Nº: 397
Carlos Tomada: Convenciones Colectivas de Trabajo
Loisi sugirió paritarias bajo la mirada de la prensa
El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, le solicitó al Ministro de Trabajo, Carlos Tomada, la presencia de la prensa en el debate por las paritarias También le pidió que disponga que las Convenios Colectivos de Trabajo y los aumentos salariales sólo sean de aplicación obligatoria luego de ser publicados en el Boletín Oficial.
[BPN-24/02/10] El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista (LCPH) le pidió al Dr. Carlos Tomada, Ministro de Trabajo de la Nación, que "permita la presencia -en carácter de veedores- de la prensa especializada, en las discusiones que supuestamente se llevan a cabo como fundamento de cada convenio colectivo del sector [...] hasta tanto se logre proveer a una participación real de los consorcios en esas negociaciones. Argumentó que "la medida evitaría que la opinión pública considere a esas reuniones como meros conciliábulos"...
AIERH: Convenciones Colectivas de Trabajo
Loisi envió 12 puntos para tener en cuenta en paritarias
Es la primera vez que una entidad de consorcistas da instrucciones precisas a alguno de sus representantes en paritarias con vistas a futuras negociaciones Envió una carta con 12 puntos que consideró deben ser exigidos por las entidades que representan a los empleadores en las próximas Convenciones Colectivas de Trabajo.
Los administradores deberán informar sus seguros
La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA informó que los administradores de consorcios deberán completar un "informe sobre pólizas de seguros en vigencia" antes del 15 de marzo También se prorrogó hasta el 1º de abril la acreditación de contratación del seguro Integral del Consorcio y la de Riesgo de Trabajo.
Los administradores y las tareas administrativas
Las tareas administrativas inciden cada vez más en el trabajo que debe realizar un administrador No están directamente relacionadas con la atención de sus edificios ni la de sus ocupantes, sino con el Registro Público de Administradores, la AFIP, el ANSES u otros organismos locales y nacionales.
"Fraude laboral y personal en negro"
El SUTERyH Mar del Plata acusó a algunos "importantes" administradores locales de contratar a sus propias empresas de limpieza Denunció "fraude laboral" y que tienen personal en negro Habló de "persecución", de "amenazas" a los trabajadores y que los propietarios se encuentran en un "peligro constante".
Nuevo aplicativo SICOSS para el F.931 pero...
La AFIP puso a disposición el nuevo aplicativo SICOSS Versión 33 Release 0 pero la mayoría de los usuarios del sector de la propiedad horizontal no necesita utilizarlo Aunque casi todos los consorcios realizan el Formulario 931, se confecciona a través de Internet y las modificaciones son automáticas De todas formas es bueno tener instalada siempre la última versión del aplicativo.
Reglamentar una ley no autoriza a modificarla o derogarla parcialmente
Promesas inclumplidas IV: accesibilidad en las escuelas
Desde hace muchíiiiiiiiisimo tiempo padezco filtraciones
Indemnización en cuotas
Hay una filtración al piso de abajo
¿Podemos instalar una parrilla?
Sra. Mercedes García
Veinte gatos y tres perros
El libro de registro de firmas paso a paso
La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA dispuso que el Libro de Registro de Firmas de Copropietarios tiene que ser autorizado por el Registro Público de Administradores de Consorcios Pequeñas Noticias consiguió uno y le cuenta a los lectores en qué consiste y cómo se completa.
Que la CAPHyAI "de un primer gran paso: que se retire de paritarias. Sería un hecho histórico" Así declaró el presidente en licencia de AIPH, Adrián Hilarza Agregó que de las dos entidades restantes una le pertenece al SUTERH de cuerpo y la otra de alma aunque reconoció que no lo puede demostrar porque no tiene pruebas.
Reclaman por correctas liquidaciones de sueldos
Los trabajadores de la seguridad privada, nucleados en un nuevo sindicato, reclamaron en la plaza del Congreso contra la forma en la que se liquidan sus sueldos y por un salario mínimo de 4.500 pesos Exigen que se cumplan las leyes de Contrato de Trabajo y de Jornada de Trabajo.
Alerta sobre equipos obsoletos y mal mantenidos
Sin un buen mantenimiento los porteros eléctricos aumentan la inseguridad en los consorcios Así lo afirmó CAEPE y agregó que hay instalaciones obsoletas con más de 30 años de uso Advirtieron que los propietarios "no se enteran" de su mal funcionamiento y se acostumbran a su degradación progresiva.
Sueldos Febrero/10
Hay que abonar la última cuota no remunerativa
En el mes de febrero se deberá abonar la última cuota de $240 no remunerativos A partir de este mes también se puede comenzar a liquidar la Ayuda Escolar Anual cuyo valor actual es de $170 por hijo.
Algunas observaciones sobre las "¿aclaraciones? de CAPHyAI"
por FEDECO
Modificaciones a la Ley 941
por el Sr. Miguel Ángel Fernández
¿Es correcto abonar $21.30 la hora?
¿El ayudante debe ser de jornada completa?
Suplente por vacaciones: valor del día y suma no remunerativa
Días por nacimiento para un suplente
Defensoría del Consorcista Declaraciones Juradas de la Ley 941 Parke Propiedades
Todo sobre Consorcios (2ª Edición)
Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
[BPN-24/02/10] El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista (LCPH), le pidió al Dr. Carlos Tomada, Ministro de Trabajo de la Nación, que "permita la presencia -en carácter de veedores- de la prensa especializada, en las discusiones que supuestamente se llevan a cabo como fundamento de cada convenio colectivo del sector [...] hasta tanto se logre proveer a una participación real de los consorcios en esas negociaciones. Argumentó que "la medida evitaría que la opinión pública considere a esas reuniones como meros conciliábulos".
Loisi realizó este pedido mediante una carta <ver original> que le envió a Tomada el 15 de febrero. En ella le adjuntó también una copia de otra carta que le mandó al AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal) –en su carácter de representante del sector empleador en las paritarias- con 12 puntos que deberían exigir en las negociaciones con el SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) <ver nota>.
Para evitar incertidumbre
El presidente de la LCPH le pidió también al ministro de Trabajo que disponga "que las convenciones paritarias que atañen a la propiedad horizontal y los aumentos salariales que se dispongan, sólo sean de aplicación obligatoria luego de ser publicados en el Boletín Oficial". En este sentido argumentó que "la publicidad debe ser oficial y fehaciente, por lógicas razones de seguridad jurídica, dada la falta de reglamentación del artículo 5º de la ley 14.250".
De esta forma Loisi consideró que se evitaría "la frecuente incertidumbre provocada en la población, por el hecho de que, por un lado, el Boletín Oficial no publica los aumentos a tiempo y, por el otro, las asociaciones gestadoras de los mismos se apresuran a difundir por su cuenta datos muchas veces antojadizos".
Por último le recordó a Tomada que "desde el año de su sanción -1953- ha quedado aún sin reglamentar la participación de las entidades representativas de la patronal conforme la ley de negociaciones paritarias 14.250 (texto ordenado por Decreto Nº 1135/2004)".
Sobre este tema pendiente le solicitó -en sus palabras- que proceda a reglamentar dicha norma a fin de proveer de una real y legítima representación a la parte que en definitiva está obligada a cumplir con lo allí dispuesto.
Perlitas: La cooperación es la convicción plena de que nadie puede llegar a la meta si no llegan todos (Virginia Burden).
Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, presidente del AIERH.
[BPN-24/02/10] El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista (LCPH), envió una carta al AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) en su carácter de representante de los empleadores para que haga lo "que esté a su alcance que morigere el creciente malestar de la población que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal, por el hecho de que ninguno de sus supuestos representantes la consulta sobre decisiones que van a incidir directa e indiscriminadamente sobre su bolsillo" <texto original>.
En la misma le adjuntó 12 puntos que consideró deberían exigir al SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) las entidades que representan al sector patronal en las próximas Convenciones Colectivas de Trabajo (CCT).
Es la primera vez que una entidad de consorcistas, previo a la apertura de paritarias, da indicaciones concretas sobre los puntos que quiere que sean tratados en los CCT a alguna de las entidades de administradores que representan al sector empleador.
La carta fue enviada el 15 de febrero y estuvo dirigida al Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la entidad. En esa misma fecha mandó otra al Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo en la que incluyó una copia de ésta <ver nota>.
Los doce puntos
El Dr. Loisi sostuvo que el sector empleador debería exigir que en las Convenciones Colectivas de Trabajo no se discutan aumentos que tiendan a mantener el valor adquisitivo del salario degradado por la inflación. Esto debería ser corregido por el Estado mediante una disposición que otorgue un aumento generalizado. En paritarias se deberían discutir los incrementos derivados de una mayor rentabilidad en el sector cosa que considera no ocurre en la propiedad horizontal por no ser empresas con fines de lucro.
Otro de los puntos que consideró está relacionado con los salarios. Los aumentos deberían mantener una cierta proporción con el resto de los gastos del consorcio. O sea que si en los últimos meses la suma de los salarios, los aportes y las contribuciones fue un 60% del gasto general del consorcio, el aumento salarial no puede exceder esa proporción.
Entre otras cuestiones, Loisi está interesado en que se exija:
Que las horas extras de los encargados no excedan lo previsto por la Ley 11.544 (Ley de Jornada de Trabajo).
Que los encargados reciban la correspondencia aún en sus horas de descanso. En diálogo telefónico con Pequeñas Noticias estuvo de acuerdo que se retribuya el servicio pero que de ninguna manera el cartero se vuelva con la correspondencia.
El encargado debería llevar en la vestimenta la mención de su nombre, apellido y su función de "Encargado"
Que "la obligación de dispensar trato correcto a los miembros del Consorcio recaiga no sólo sobre el Encargado, sino además, sobre los miembros de su grupo conviviente, respondiendo el trabajador por infracciones cometidas por éstos".
Y que –entre otros más- la provisión de vivienda al trabajador no incluya el pago de los servicios de gas, luz, teléfono y otros, salvo decisión asamblearia que específicamente lo disponga, determinando los topes a los respectivos consumos.
Sin ser consultados
El presidente de la LCPH apeló a la formación universitaria de Acosta y Lara para que preste "oídos a una inquietud que, si bien es fundamentalmente económica, también afecta la dignidad de las personas que deben pagar, sin ser siquiera consultadas, ni oídas".
En las CCT del sector de propiedad horizontal se sientan en representación de los trabajadores, el SUTERH y en carácter de empleadores, tres entidades de administradores que negocian condiciones laborales y salarios que deben afrontar los habitantes de los consorcios de propietarios.
Perlitas: La verdadera medida de la grandeza de un hombre es cómo trata a quien no puede beneficiarlo en nada (Ann Landers).
El libro de Registro de Firmas es autorizado por el RPA sin costo alguno.
[BPN-24/02/10] A fines de enero el director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, dispuso que el libro de Registro de Firmas de Propietarios deba ser autorizado por el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) de esta ciudad.
¿Qué datos exige el libro?
Según la nueva Ley 941 -que regula el funcionamiento del RPA- cada consorcio deberá disponer de un libro que puede poseer 46 ó 100 hojas: una por unidad funcional. El ejemplar al que accedió Pequeñas Noticias era de tapa blanda, de color negro y tenía 46 fojas.
En la primer hoja se completa el número de libro, la dirección del consorcio, su número de CUIT y número de matrícula. A continuación firma el administrador y consigna su número en el Registro Público de Administradores de Consorcios de la CABA.
Cada una de las 46 fojas que componen el libro corresponde a una unidad funcional y permite el registro de hasta cuatro titulares. En algunos casos esos espacios se pueden utilizar cuando la unidad es compartida por más de un dueño –por ejemplo marido y mujer, por hermanos o por socios- y en otros cuando simplemente cambia de dueño.
En la cabecera de cada página se debe completar el número de unidad funcional, el piso, el departamento y el porcentual que le corresponde según el Reglamento de Copropiedad. En el renglón inferior aparece una leyenda que advierte que "para su registro el propietario deberá entregar copia de la escritura traslativa de dominio y del DNI".
Los datos que se deben consignar de los copropietarios son:
Al pie de cada foja -en el caso de que el lugar previsto no alcance- se debe aclarar en qué folio continúa -para su registro- esa unidad funcional.
La obligatoriedad de llevar actualizado este libro lo impuso la Ley 3.254 (Ley Abrevaya) que modificó la Ley 941 que creó –en su momento- el RPA en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El inciso e) del artículo 9º de esa ley establece que es obligación del administrador "llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin [de] que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten".
Perlitas: Cuando pedimos un consejo, normalmente estamos buscando un cómplice (Marqués de la Grange).
Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA.
[BPN-24/02/10] El pasado 8 de febrero el director general de Defensa y Protección al Consumidor (DyPC), Dr. Juan Manuel Gallo, dispuso que los administradores de consorcios deberán presentar un "Informe sobre Pólizas de Seguros en Vigencia" antes del 15 de marzo.
La Disposición 230 publicada en el Boletín Oficial el 11/02/2010 establece en su artículo 2º que "los administradores de consorcios deberán completar, antes del 15 de marzo, el ‘Informe sobre Pólizas de Seguros en Vigencia’ que será publicado en la página web de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor <vínculo>".
Al momento del cierre de esta edición el formulario todavía no se encontraba disponible si bien desde la Dirección informaron que su habilitación sería inmediata.
Se prorrogó al 1º de abril
Por otra parte, el 1º artículo de la Disposición 230 prorroga hasta el 1º de abril el plazo para que los administradores acrediten la contratación de una Póliza Integral de Consorcio y de Riesgos del Trabajo.
La acreditación de contratación de estas pólizas fue resuelta por el Dr. Gallo en la Disposición 6013 del 10/12/09 y publicada en el Boletín Oficial del 18/12/09.
La Póliza Integral de Consorcio debe incluir como mínimo la cobertura de los riesgos por incendio, descargas eléctricas, escapes de gas, carteles, agua caliente, ascensores y montacargas, contratistas, guarda y/o depósito de vehículos en garajes. Asimismo, también "la cobertura referida a la Ley General del Ambiente (artículo 22 ley 25.675).
A esta póliza se le debe otra de Riesgos del Trabajo de la totalidad de los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administren.
En su momento la acreditación de las coberturas debía efectuarse dentro de los 60 días de la publicación de la disposición en el Boletín Oficial. Sin embargo la nueva Disposición la aplazó hasta el 1º de abril.
Perlitas: El inteligente no es aquel que lo sabe todo sino aquel que sabe utilizar lo poco que sabe (Sebastián Cohen Saavedra).
Adm. Adrián Hilarza, presidente en licencia de AIPH.
[BPN-24/02/10] El presidente en licencia de AIPH (Asociación de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal), Adrián Hilarza, aseguró que la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) debería sacarse de encima la representación de los empleadores en paritarias y pasarle la posta a las entidades de propietarios.
En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias, le pidió a la CAPHyAI que "den un primer gran paso: que renuncien a las paritarias" y consideró que eso sería "un hecho histórico". Analizó que "seguro que al principio para los propietarios no va a ser lo mejor pero con el tiempo van a ir encontrando su equilibrio. Yo creo, también, que tendría que participar el Ministerio de Trabajo para garantizar la coherencia jurídica".
Según Hilarza si la Cámara renuncia a su lugar en las paritarias todavía quedarían –representando al sector empleador- dos entidades [NR: AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) y UADI (Unión Administradores de Inmuebles)] "una que le pertenece al SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) en cuerpo y la otra en alma aunque no lo puedo demostrar porque no tengo pruebas".
El socio fundador de AIPH consideró que los administradores están pasando por lo que llamó "una espiral negativa" y la evaluó como "preocupante y lamentable". Responsabilizó de esta situación a "la soberbia de dos o tres instituciones que se arrogan la potestad absoluta de meterle la mano en el bolsillo a los demás y así complican un montón de cosas".
Analizó que en paritarias "tiene que haber participación de los consorcistas y no sólo eso: hay que negociarlas por zona. No se puede discutir una paritaria general. Ésta tendría que existir para marcar una pauta mínima, pero después se tendría que discutir sector por sector. No es lo mismo Belgrano, Recoleta o Palermo que Lugano o Villa Madero..."
Hilarza consideró que, "desde que se construyó el sistema, los convenios colectivos le juegan en contra a los administradores. Lo que pasa es que en ese momento las expensas en el gasto de una familia no existían, ni pesaban. Eran tan pequeñas que los escribanos ni libre deuda te pedían. Hoy eso determina la compra o venta de un departamento".
Por último, Hilarza remarcó que hoy los administradores controlan "un convenio colectivo que es terriblemente sensible por su incidencia en el costo de las expensas".
Perlitas: La persona que no tiene un corazón caritativo padece del peor de los males cardiacos (Bob Hope - actor estadounidense).
Llamadas telefónicas, confección de sueldos, presentaciones de AFIP, SUTERH, FATERyH, atención a los consorcistas, visitas a los edificios, cobranza de expensas, atención personalizada en su oficina, etc, etc, etc.
[BPN-24/02/10] Las tareas de un administrador de consorcios son muchísimas y de lo más variadas. Desde hacer y recibir infinitas llamadas telefónicas de proveedores, encargados y consorcistas hasta supervisar cualquier tipo de arreglo en los edificios, sean urgentes o programados. Lo que nadie ve son todas las tareas administrativas que se desprenden del ejercicio de la profesión y otras de las que nos ocuparemos en esta nota.
Si un administrador pudiera anotar el tiempo que le ocupa cada tarea, verá con asombro que las relacionadas con el Registro Público de Administradores (RPA), la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSeS) y, por ejemplo, la Dirección Nacional de Protección de Datos Personales (DNPDP) cada vez le insumen más tiempo.
Sin dejar de hacer todas las tareas que le corresponden por administrar –llamadas telefónicas, confección de sueldos, presentaciones de AFIP, SUTERH, FATERyH, atención a los consorcistas, visitas a los edificios, cobranza de expensas, atención personalizada en su oficina, etc, etc, etc.- tiene que confeccionar diferentes declaraciones juradas que antes brillaban por su ausnecia.
Resolución General 2159 (AFIP)
Esta resolución se publicó en el Boletín Oficial (BO) el día 24 de noviembre de 2006 y obliga a los administradores a informar una serie de datos relacionados con las expensas de manera semestral.
El artículo 3º inciso b) aclara cuáles son las condiciones que debe cumplir la Unidad Funcional (UF) para ser informadas en el caso de los edificios de propiedad horizontal: "...: cuando la superficie de los departamentos o unidades funcionales sea mayor o igual a 100 m2 y el monto de las expensas o, en su caso, gastos determinados por todo concepto resulte mayor o igual a tres mil seiscientos pesos ($ 3.600) en el semestre calendario informado. A tal efecto, deberán sumarse los metros cuadrados y el monto que corresponda a cocheras y/o bauleras".
El artículo 6º informa cuándo se debe presentar la información ante la AFIP: "los sujetos obligados deberán proporcionar la información hasta las fechas que, según el período a que correspondan, se indican a continuación:
b) Segundo semestre calendario: hasta el último día hábil del mes de febrero del año calendario inmediato siguiente al período que se informa, inclusive".
Registro Público de Administradores (RPA)
La reglamentación de la Ley 941 se publicó en el BO Nº 1.710 del 11 de junio de 2003 y creó en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires el Registro Público de Administradores de Consorcios. Todos los años los administradores deben actualizar su matrícula, para lo cual deben presentar una serie de datos de cada uno de los consorcios que administra, informar las altas y las bajas de los mismos y tramitar anualmente el certificado de Reincidencia y Estadística Criminal más el Certificado de Juicios Universales.
El 5 de noviembre de 2009, se aprobó la Ley 3.254 que modificó la 941 y a los trámites ya creados se le agregaron la contratación de un seguro y la obligación de realizar un curso para poder renovar la matrícula en el RPA. Si bien todavía no se publicó la reglamentación de la nueva ley, no quita tareas sino que agrega más tareas administrativas al profesional.
Desde la implementación del Sistema Único de Asignaciones Familiares (SUAF) por parte de ANSeS, los trabajadores que se desempeñan en los consorcios incorporados no reciben estos beneficios mensualmente con los haberes. ANSeS deposita el importe correspondiente en la cuenta sueldo del trabajador o lo paga directamente en el banco que el trabajador previamnete eligió.
Para que este trámite llegue a buen puerto es el administrador quien tiene que acercarse a alguna de las oficinas del organismo y presentar toda la información que solicitan de cada trabajador y de cada consorcio. Para enterarse qué edificio está incorporado debe ingresar todos los meses antes de ponerse a liquidar los sueldos y verificar cuáles fueron incorporados y cuáles no.
La Ley 25.326 publicada en el Boletín Oficial el 2/11/2000, creó la obligación de declarar anualmente las bases de datos con las que las empresas trabajan. Los administradores de consorcios cuentan con mucha información de proveedores, propietarios, inquilinos y encargados por lo cual también están alcanzados por esta normativa.
Todos los años deben utilizar un programa especial que provee la DNPDP y declarar las modificaciones, altas y bajas de sus bases de datos para no incumplir con la ley.
Sin entrar a describir cada una de las leyes que deben cumplir y que están relacionadas directamente con la administración, tampoco se deben olvidar de: la Ley 257 de fachadas y balcones, de las ordenanzas relacionadas con limpieza de tanques de agua (Ordenanza Nº 33.677 Dto. 887/79), mantenimiento de ascensores y bombas (Ordenanza Nº 49.308), control de calderas, normativa sobre medicina laboral, seguros obligatorios del edificio y para el personal, etc., etc., etc.
Parece que quedó muy en el pasado aquel tiempo en el que administrar era cobrar las expensas y pagar los gastos, ¿no?
Perlitas: Es mucho más difícil juzgarse a sí mismo que juzgar a los demás (A. Saint - Exupery).
Alfredo Leonardo Aldea: "el Convenio Colectivo que acordaron la UPSRA y la CAESI, va en contra de la Ley de Contrato de Trabajo".
[BPN-24/02/10] Los vigiladores nucleados en el STVP (Sindicato de Trabajadores de Vigilancia Privada), reclamaron la necesidad de que sea más clara la forma en la que liquidan los sueldos y un salario básico de 4.500 pesos para la categoría mínima. Esto sucedió en la plaza del Congreso el pasado viernes 19.
En diálogo con Pequeñas Noticias el secretario general del sindicato, Alfredo Leonardo Aldea, declaró que "los vigiladores están cobrando horas extras a partir de las 200 trabajadas y si el trabajador no llega a realizar esa cantidad de horas al mes, se le descuentan del sueldo básico". Aldea aseguró que esto iría en contra de la Ley de Contrato de Trabajo (Ley 20.744) y la Ley de Jornada de Trabajo (Ley 11.544).
Estas leyes nacionales determinan que un vigilador debe trabajar 8 horas por día y, en ese caso, la novena debería ser considerada como extra. Para Aldea "esa novena hora debería pagarse día a día" y no sólo si se realizaran las 200 mensuales.
"Si al día siguiente el vigilador falta porque se enfermó y ya había hecho horas extras, se las tienen que pagar. Y también les tienen que pagar los días de enfermedad y ahora eso no ocurre", explicó Aldea y agregó que "no estamos atacando al Ministerio de Trabajo, sino que queremos que actúe como un ente regulador, que explique cómo se tiene que pagar el sueldo de un vigilador".
Por otra parte Virgilio Ángel Galeano, secretario adjunto de la Federación Nacional, afirmó que "el último convenio que se homologó fue el 507/2007, que nunca más se volvió a tocar. Desde entonces solo hacen acuerdos salariales donde se plantea –a modo de ejemplo- que el trabajador para cobrar los viáticos, tiene que trabajar las 200 horas. Siguen insistiendo con ese mecanismo perverso".
"El sueldo de los vigiladores está regulado por UPSRA (Unión Personal de Seguridad de la República Argentina) que es el sindicato con personería gremial, y por CAESI (Cámara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación) que nuclea a las empresas que representan a la seguridad privada. Ellos dos maquinaban el sueldo de los vigiladores, hacían las paritarias, no había participación de los compañeros y por eso llegamos a la situación que llegamos", dijo Aldea.
El secretario general del nuevo sindicato declaró, además, que "el Convenio Colectivo que acordaron la UPSRA y la CAESI, va en contra de la Ley de Contrato de Trabajo".
Desde esta posición defendieron su idea de crear un nuevo sindicato, el de Trabajadores de la Seguridad Privada, amparados por la Central de Trabajadores Argentinos (CTA). "Recibimos ayuda y apoyo de la fuerza de la central y estamos muy conformes con ellos", aseguró Aldea.
Perlitas: Cuando veas un hombre bueno, trata de imitarle; cuando veas a uno malo, examínate a ti mismo (Confucio).
Ángel Giardina, secretario general de SUTERyH (Mar del Plata).
[BPN-24/02/10] El secretario general de SUTERyH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) de Mar del Plata, Ángel Giardina, declaró que "algunos importantes administradores tienen empresas de limpieza" que estarían utilizando en los consorcios en beneficio propio. "Los administradores no pueden tener una empresa paralela ni aceptar que un trabajador no esté incluido en nuestro convenio colectivo de trabajo. Por eso nosotros consideramos que es un fraude", agregó Giardina. "Están tratando de crear una situación belicosa entre los propietarios y nosotros, cosa que no tiene que ocurrir. Esta gente nos está poniendo en la vereda de enfrente", aseguró a Pequeñas Noticias y agregó: "esto se ha creado con un interés".
El secretario general de SUTERyH acusó a los administradores de "contratar personal en negro". En este mismo sentido, Vicente Lozano, encargado de edificio y afiliado de SUTERyH, aseguró que "ponen gente a la que le pagan dos monedas y la mandan a trabajar hoy 4 horas en un edificio, mañana en otro y de esta manera nadie se hace cargo y nadie es responsable si se queda gente en los ascensores o se paran las bombas".
Vicente Lozano, encargado de edificios afiliado a SUTERyH (Mar del Plata).
Giardina cree que el mayor problema radica en que "se están tirando los valores para abajo porque un encargado cobra un promedio de 3 mil pesos y los trabajadores de una empresa de limpieza solo tienen $1.500". Agregó que los que se encuentran en peor situación son los propietarios porque "el edificio queda sin protección. Si se produce un accidente el seguro no le va a responder y si hay un problema en el ascensor no va a haber nadie que pueda sacar a esa persona de la situación difícil".
Este conflicto generó dos miradas concordantes por parte del SUTERyH. Por un lado el secretario general del sindicato dijo que "desocupación no hay, lo que sí sucede es que como en los edificios nuevos están poniendo empresas de limpieza, se siente que faltan compañeros, a pesar de que la afiliación es libre y optativa". Mientras que, por su parte, Lozano pronostica una situación más grave: "Si seguimos así, los encargados de edificios vamos a desaparecer. La gente se va jubilando y no ocupan ese lugar con otro encargado joven sino que meten una empresa de limpieza. Yo tengo conocidos a los que persiguen laboralmente inclusive con amenazas. Están atacando al trabajador, todo para que renuncie".
Giardina señaló que están abiertos al diálogo con todos, y que lo único que desean es que "se respeten las leyes vigentes de la propiedad horizontal y el convenio colectivo de trabajo". Aseguró, además, que "lamentablemente hay algunos administradores que tienen más poder que otros, entre ellos los que tienen estas empresas de limpieza. Ellos impiden que podamos tener un diálogo cordial y que exista una relación aceptable con el propietario", concluyó.
Perlitas: Somos esclavos de las leyes para poder ser libres (Cicerón).
Ariel Pagano, presidente de la Cámara Argentina de Porteros Eléctricos.
[BPN-24/02/10] La Cámara Argentina de Porteros Eléctricos (CAEPE) alertó a los consorcistas que los porteros eléctricos sin un buen mantenimiento aumentan la inseguridad en los edificios. Aseguró que "las constantes crisis económicas han jugado en contra de la evolución y la renovación o recambio natural de las instalaciones". Agregó que muchos de ellos son sistemas frágiles, con cableados y elementos no documentados y bajo el riesgo de no disponer ni de repuestos ni de soporte técnico capacitado.
"Hay infinidad de edificios en donde los porteros eléctricos funcionan mal y muchas veces los usuarios no se enteran, se van acostumbrando a la degradación paulatina de la calidad del audio pero no lo toman como una falla, solamente reaccionan cuando el sistema los deja totalmente incomunicados", informó CAEPE.
La Cámara aconsejó para estos casos una atención urgente porque "la precariedad de algunas instalaciones se agudiza. Para su seguridad se hace cada vez más imperioso el correcto funcionamiento de los sistemas de acceso y comunicación de los edificios".
Por otra parte, CAEPE observó que se suele llamar al técnico "solamente cuando se descompone el portero eléctrico" y que esto se ve como un ahorro de dinero: "es muy común encontrar propietarios con los teléfonos de porteros eléctricos muy deteriorados al no poder enfrentar los gastos de reparación", indicó la Cámara.
Como posible solución ante estos inconvenientes, CAEPE consideró que "el mantenimiento preventivo permite que un técnico no pierda el tiempo tratando de interpretar una instalación a la que llega por primera vez" y agregó que incluso puede programar actualizaciones parciales para una renovación paulatina de todo un sistema obsoleto con el consecuente beneficio de repartir el gasto en un lapso de tiempo más prolongado.
Por último, afirmó que el seguimiento continuo de los sistemas a cargo de un técnico matriculado, puede brindar valiosa información a los fabricantes en cuanto al desempeño de sus productos y también promover mejoras o modificaciones que, sin el contacto directo del service con el fabricante, serían imposibles de llevar a cabo.
Ley 3.254
CURSOS OBLIGATORIOS A DISTANCIA PARA ADMINISTRADORES PROFESIONALES
Enviar sus datos vía mail a camara@caphai.com.ar
Perú 570 Ciudad Autónoma de Bs.As. Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232
Perlitas: El conocimiento nos hace responsables (El 'Che' Guevara).
[BPN-19/11/08] La Versión 33.0 es la nueva numeración del Sistema de Cálculo de Obligaciones de la Seguridad Social (SICOSS). Este aplicativo ya se debe utilizar para confeccionar los Formularios 931 (F.931) en el que se declaran los salarios del mes 01/2010. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) puso a disposición la nueva versión en su sitio web, cuya normativa fue publicada en el Boletín Oficial mediante la Resolución Nº 2759/2010 el día 25 de enero de 2010.
Aunque la mayoría del sector de la propiedad horizontal tiene obligación de confeccionar el F.931 a través de Internet y con el aplicativo "Su Declaración On Line", es aconsejable tener instalada la última versión del SICOSS por cualquier necesidad.
Todas las novedades de la versión están explicadas en el instructivo de ayuda junto con toda la explicación para su correcto uso. Las que pueden ser importantes para el sector de la propiedad horizontal son:
la AFIP ofrece al contribuyente la Remuneración 9 que permitirá informar, en forma desagregada, el monto de sueldos y adicionales correspondiente a cada trabajador sujeto a la cotización porcentual con destino a la cobertura de Riesgos del Trabajo –Ley 24557-, dentro de los máximos y mínimos previstos en la normativa vigente, ello sin perjuicio del componente fijo previsto por empleado.
tal como se adelantara en la Resolución General Nº 2667, en tanto se ocupen trabajadores comprendidos en los alcances de la Ley Nº 26494, podrá informarse la alícuota adicional de contribuciones a cargo del empleador, en forma individual, según cuales sean los empleados alcanzados por el beneficio de jubilación anticipada. Esta carga social podrá ser compensada con las asignaciones familiares abonadas al personal, en tanto la empresa se encuentre comprendida en el sistema compensador como también ser cancelada mediante la aplicación a cuenta de las retenciones correspondientes a los regímenes vinculados con la seguridad social, sufridas durante el periodo.
Para el supuesto en que hubiera ingresado las obligaciones previstas en la Ley Nº 26494 en los términos de la Resolución General Nº 2667, a partir de Mayo de 2009, podrá confeccionar las declaraciones juradas rectificativas pertinentes y en su caso requerir la re imputación de los recursos que hubieran sido ingresados y que fuera necesario re-direccionar, mediante la presentación de un Formulario 399.
Se incorpora al Cuadro de Datos Complementarios existente a nivel de CUIL la posibilidad de informar el Nº de Horas trabajadas en el mes por el dependiente, en el caso de que su desempeño no se realice por mes completo, jornadas o días. La aplicación aceptará uno u otro dato, días trabajados u horas trabajadas en el mes, nunca los dos datos combinados.
Además de toda la información desde el punto de vista técnico y operativo del sistema, el instructivo hace énfasis en algunos puntos:
La finalización del plazo para regularizar personal ocupado al 24-12-2008 nunca declarado o declarado en defecto, obliga a confeccionar y presentar la totalidad de las declaraciones juradas originales y/o rectificativas de aquellos periodos en los que fue necesario introducir las modificaciones pertinentes, previa comunicación de las novedades en el Sistema miSimplificación.
No olvide que la información de miSimplificación y los datos incluidos en los Formularios 931 o sus similares 921/941, son fundamentales a la hora de confeccionar las Certificaciones de Servicios vía web.
Se recuerda que la presentación y envío del archivo conteniendo la información de la DDJJ (F931) se realiza exclusivamente a través de la página web de esta Administración Federal www.afip.gov.ar/trámites con clave fiscal/presentación y pago de Declaraciones Juradas hasta la fecha de vencimiento, a fin de evitar multas e intereses por incumplimiento de las obligaciones formales y materiales.
Los empleadores con hasta 5 empleados deben confeccionar el Formulario 931 con el aplicativo "Su Declaración On Line" como lo indica la Resolución 2407/08 mientras que si tienen más de 5 es optativo.
La resolución aclara que si los empleadores no están alcanzados por las novedades de la nueva versión 33, podrán seguir utilizando la anterior versión durante los meses de enero y febrero de 2010.
Para aquellos que necesiten bajar el aplicativo, éste se encuentra en el sitio www.afip.gov.ar, en el ítem "Aplicativos" y luego en "Seguridad Social".
Perlitas: Nos creemos libres cuando damos más órdenes de las que recibimos (Marcel Jullian).
[BPN-24/02/10] Para liquidar los sueldos del mes de febrero solo hay que tener en cuenta la última cuota de $240 no remunerativa que se debe abonar a los trabajadores mensualizados. Para los trabajadores de media jornada el valor será de $120; para los trabajadores diarios, el valor por día será de $9.60 ($240/200*8) y para los jornalizados no más de 18 horas, el valor será de $1.2 por hora ($240/200).
Esta es la última novedad desde el punto de vista salarial que se incluyó en la Homologación Nº 106/09. La cuarta cláusula salarial del acuerdo dice textualmente: "En el mes de enero y febrero se abonará una suma fija de carácter no remunerativo, en dos cuotas, cuyo total será de $ 480. Esta suma fija será calculada en forma proporcional para los trabajadores/as que revistan las categorías previstas en el inciso d, e, h, n y p del artículo 7 y artículo 8".
A partir de febrero habrá que pensar en el pago de los $170 correspondientes a la Ayuda Escolar Anual que se abona una única vez en el año.
Con respecto a la fecha de pago, el sitio de ANSES, www.anses.gov.ar informa que puede pagarse con los haberes del mes inmediato anterior al del inicio del ciclo lectivo, siempre que se haya acreditado ante el Empleador la asistencia al ciclo lectivo del año anterior sin perjuicio de la posterior presentación del certificado de inicio dentro de los 120 días de iniciado el ciclo lectivo. También puede ser percibida dentro de los 120 días de iniciado el ciclo lectivo contra la presentación del certificado de inicio respectivo dentro del plazo antes citado. En los casos de Educación Diferencial o de asistencia a tratamientos de rehabilitación, la solicitud de liquidación de la Asignación Familiar por Ayuda Escolar Anual puede formularse en cualquier época del año, pero siempre que se presente el certificado respectivo dentro de los 120 días de comenzada la asistencia a los cursos o a los tratamientos respectivos.
La documentación a presentar, en el caso del Sistema Único de Asignaciones Familiares (SUAF), el original del Formulario PS.2.51 "DDJJ Solicitud Asignación Familiar por Ayuda Escolar Anual; además del original y copia del certificado escolar de inicio del ciclo lectivo correspondiente al año que se liquida expedido por la Escuela, o Establecimiento Educacional, o Maestro Particular, o Centro o Instituto de Rehabilitación, del que debe surgir: la identificación de la Escuela, Instituto o Establecimiento Educacional; nombre y apellido del alumno; fecha de inicio del ciclo lectivo o de inicio de tratamiento o rehabilitación si fuere discapacitado, con aclaración, en este caso, del tipo y número de matrícula habilitante del responsable del tratamiento; nivel y tipo de escolaridad o de tratamiento o rehabilitación si fuere discapacitado; fecha de emisión; sello del Establecimiento con los datos institucionales y la firma de la Autoridad competente.
Diciembre 2009 <ver escala> + Homologación 106/09
A partir del 1/8/09 $ 1400 por mes y $ 7,00 por hora
A partir del 1/10/09 $ 1440 por mes y $ 7,20 por hora
Feriados de Febrero:
Perlitas: Sorprenderse, extrañarse, es comenzar a entender (José Ortega y Gasset).
Reglamentar una ley no autoriza a modificarla o derogarla parcialmente por el Dr. Jorge Resqui Pizarro
En el último boletín de Pequeñas Noticias (Nº 396) ha aparecido publicado un proyecto de reglamentación de la recientemente sancionada y promulgada ley 3254 CABA, modificatoria de la ley 941, creadora del Registro de Administradores de Inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal para el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que adolece de serias fallas de interpretación de la norma y conlleva, en gran parte una reforma explícita al texto normativo por vía de reglamentación, lo que se encuentra expresamente prohibido por la Constitución Nacional y la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.
La CN en su art. 99, inc. 2 regula, dentro de las atribuciones del Poder Ejecutivo, que éste "expide las instrucciones y reglamentos que sean necesarios para la ejecución de las leyes de la Nación, cuidando de no alterar su espíritu con excepciones reglamentarias".
El art. 102 del Estatuto constituyente de la ciudad autónoma, por su lado, estipula dentro de las atribuciones del Jefe de Gobierno, que éste "…participa en la formación de las leyes según lo dispuesto en ésta Constitución, tiene iniciativa legislativa, promulga las leyes y las hace publicar, las reglamenta sin alterar su espíritu y las ejecuta en igual modo…" (en ambos casos el resaltado nos pertenece).
La reforma o derogación implícita de una norma por vía de su reglamentación ha dado lugar a importantes precedentes jurisprudenciales en contrario y ha sido denostada por toda la doctrina publicista.
El texto pertenece al distinguido colega, Dr. Osvaldo Loisi, con quien, vaya casualidad, nos reunimos a conversar sobre temas relativos a la PH y a la necesidad de aunar esfuerzos técnico-jurídicos para elaborar una propuesta conjunta desde el sector consorcista a los fines de reglamentar la nueva e importante ley, horas antes que se conociese públicamente su trabajo.
Yendo de lleno al contenido del proyecto, en la reglamentación al art. 2º de la nueva ley 941 (en rigor, art. 1º de la ley 3254) se dice que "…luego de transcurridos treinta días corridos de su designación, cualquier propietario podrá denunciar ante la autoridad de aplicación su falta de inscripción en el Registro…", siendo ello un manifiesto desconocimiento de la letra de la norma puesto que para ejercerse a título oneroso o gratuito la administración de consorcios en el ejido de la ciudad de Buenos Aires es requisito sine qua non estar inscripto en el correspondiente Registro, por lo que el incumplimiento de dicha prescripción habilita de inmediato a la denuncia correspondiente, no pudiéndose establecer plazo "de gracia" alguno.
Con respecto a lo proyectado para reglamentar el art. 4º de la ley 941, inciso f) (agregado por el art. 3º de la ley 3254) entendemos que mientras no existan cursos oficiales aprobados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, resulta inapropiado y exorbitante exigir que el certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios sea expedido por una institución reconocida "oficialmente".
En ese mismo artículo, en su segunda parte, inciso b) la ley requiere que el "el administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años", por lo tanto pretender que la exhibición del certificado de acreditación al que se refiere este artículo podrá realizarse también con una impresión simple del registro que obra en la página web www.buenosaires.gov.ar y que dicha impresión deberá ser del mismo día de la presentación, deberá ser firmada por la administración y tendrá carácter de declaración jurada, es claramente no cumplir con lo postulado por la regla atento a que ella tiende a que sea la autoridad de aplicación la que expida el mencionado certificado a petición del interesado y, lo que es más importante aún, que en él consten "las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años", información que, desde ya, no figuraría en el sitio en internet del GCABA.
En lo que respecta al ensayo de reglamentación del art. 9º preparado por el Dr. Loisi, en el inciso b) se extralimita el proyecto al propender que el administrador/a deberá, en oportunidad de la primera asamblea de cada año, sea ordinaria o extraordinaria, incluir en el orden del día la fijación de un monto máximo de libre disposición para gastos ordinarios y que toda erogación que supere ese presupuesto anual, deberá ser decidida por asamblea extraordinaria, salvo supuestos de urgencia. Llevar adelante esta idea significaría, lisa y llanamente incumplir con el postulado de la ley de referencia debido a que en ella nada se dice de la creación de un "monto máximo de libre disposición para gastos ordinarios" al tiempo que sería reformar por vía de reglamentación de una ley los reglamentos de copropiedad y administración de los edificios que no contemplan ese monto –la gran mayoría por no decir todos-, algo que únicamente podría ser decidido por el Consorcio reunido en asamblea y, especialmente, en ocasión del tratamiento del presupuesto anual. Convalidar dicho texto equivaldría a facultar a los administradores a manejar un fondo que no tiene origen legal, ni convencional ni proviene de manda asamblearia.
A su tiempo, el proyecto de reglamentación del inciso h) del artículo supra citado carece de sentido, por ser decididamente operativa la obligación.
En cuanto al inciso k), la norma es clara y concreta y no menciona la rendición de cuentas, obligación que debe cumplir el mandatario para que sean aprobadas sus cuentas, sino los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio.
Resulta improcedente, por su parte, intentar someter a la decisión asamblearia una directa e inexcusable obligación del administrador en lo relativo a la forma y contenido de liquidar las expensas comunes, prescripta en el nuevo art. 10º de la ley (incorporado por la ley 3254 en su art. 7º), por lo que deviene inadecuado el pretendido texto reglamentario y, además, la imaginada mayoría especial que se necesitaría para eximirlo de la mencionada manda.
Idéntica situación se presenta con la intentada eximición a la obligación contenida en el art. 12º, inciso e) de la ley reformada. La ley es prístina y pretende que el administrador presente al consorcio para su aprobación una declaración jurada patrimonial o en su defecto "…sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros". Establecer excepciones implica tergiversar la letra y el sentido dado a la norma.
Finalmente, el art. 13º de la nueva ley referida al mandato del administrador crea el concepto de la renovación de la designación del administrador. Por ello, antes de vencido el plazo de hasta un (1) año en la función, se procederá, en Asamblea, a renovar su designación, como concepto o categoría distinta a la que habitualmente se menciona en los RCA, es decir designación o remoción.
Cabe aclarar en este punto que algunos de los nuevos reglamentos ya contemplan la figura de la renovación.
Ahora bien, la pretendida convocatoria por acefalía contando con el 30 % (treinta por ciento) de los votos totales del consorcio resulta una incongruencia ya que importaría legislar por vía de reglamentación -como hemos expresado al comienzo, el proyecto está imbuido de este error fatal- y en el supuesto de cumplido el plazo de caducidad habrá que estarse a lo que los reglamentos estipulen, en el supuesto de falta de convocatoria a la asamblea que tratará la mentada renovación.
Al margen, es de destacar que la sanción de la ley 3254 CABA implica un notorio avance para regular una actividad que por momentos parece desquiciada.
Se ha intentado instalar en el debate, apriorísticamente, la aporía que la aplicación del cuerpo normativo en estudio redundará en aumentos de expensas por el fárrago de tareas adjudicadas a la administración de los consorcios. Lo cierto es que no será novedad para los pocos buenos e idóneos administradores de PH que vienen, desde otrora, aplicando métodos eficaces y eficientes de transparencia en la gestión, brindando información suficiente, veraz y objetiva a sus administrados y desarrollando sus tareas con probidad, sin necesidad de regulación alguna. Contrariamente, el resto deberá adecuarse a las estipulaciones y paliar, a su costo, las malas prácticas consuetudinarias que han venido arrastrando para obtener la legalidad en sus conductas.
Por ello, queremos remarcar nuestra postura pública adoptada apenas conocida la nueva norma: con la ley 3254 hemos logrado más poder para los consorcistas y limitar los abusos de los deficientes administradores de inmuebles. Para ello, debemos extremar esfuerzos en hacer cumplir la ley. Sin desnaturalizarla. Y sin cortapisas y zancadillas de ninguna clase.-
Perlitas: Siempre he pensado que una carcajada es en realidad un fuerte ruido con el que el alma dice "¡Qué cierto es eso!" (Quincy Jones).
Promesas inclumplidas IV: accesibilidad en las escuelas por el Sr. Raúl Guinzburg
En el año 2009, y hablando de su gestión en el 2008, el Jefe de Gobierno porteño dijo, en relación al estado de las escuelas porteñas, que espera finalizar con 335 obras para fines de este año y evaluó que "la infraestructura escolar lleva años de abandono". Hoy en el 2010, y pese a afirmar también que dotaría de accesibilidad a las escuelas para promover la integración de los alumnos en materia de educación, los resultados son negativos. Es más, no hubo intención de realizarlos ni se incrementó el presupuesto para esos trabajos.
Desde hace tiempo la ONG “Acceso Ya” realiza relevamientos de escuelas en toda la Ciudad de Buenos Aires y llegó a la conclusión de que "el 95% de las escuelas privadas y el 75% de las escuelas públicas no tienen acceso universal". Esto significa que "muchas personas con discapacidad en edad escolar no tienen posibilidad alguna de asistir a instituciones educativas ni movilizarse dentro de ellas en condiciones de igualdad, seguridad y autonomía” y también deja afuera del sistema educativo a "21.000 niños con discapacidad en edad escolar”. Tomando innumerables casos testigo de padres de alumnos con discapacidad motriz nos encontramos que, al reclamo de los mismos ante las autoridades educacionales, les contestan que cambien de establecimiento o concurran a una escuela especial. Ello constituye una aberración total y una discriminación evidente y sobre todo una falta absoluta de sensibilidad.
Si bien hay algo de cierto en las expresiones del Jefe de Gobierno Porteño de que “lleva años de abandono” también lo es que sus promesas electorales en esta materia debían ser cumplidas, caso contrario para los futuros gobiernos también serián otros años de desidia.
Hoy nos encontramos con que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires está obligado, por la Justicia en lo Contencioso Administrativo y Tributario y por una acción de amparo de ACCESO YA, y no por decisión política propia, a que en el término máximo de 240 días presente un plan de obras para readecuar las escuelas públicas en salvaguarda de derechos esenciales garantizados por la Constitución Nacional y de la Ciudad, tratados internacionales y leyes de protección a las personas con discapacidad como la nº22.431, la nº 24.314, el Decreto Reglamentario Nº914/97 y las leyes locales Nº 114 y 962, en las que se encuentran el derecho a la igualdad, a la no discriminación, a la educación, a la integración, a la equiparación de oportunidades, etc.
También ha habido otros fallos de la Justicia en la que se obliga, en casos puntuales, a proveer de accesibilidad a alumnos con discapacidad motriz, modificando estructuras, construcción de rampas, reubicación de aulas, etc.
Es importante destacar que la falta de accesibilidad en los establecimientos educacionales de cualquier nivel afectan no sólo a los alumnos con discapacidades sino también a aquellos que sin poseerla tengan en la familia una persona con movilidad reducida (padre, madre, abuelos, tíos, hermanos, etc.) lo que les impediría concurrir a ciertas actividades culturales y reuniones en ese ámbito escolar, con los lógicos desengaños.
Por otra parte la vorágine de la globalización que nos envuelve hace que exista una gran competitividad y la situación económica mundial obliga a las parejas matrimoniales a que deban trabajar ambos por lo que, en el caso de sus hijos en edad escolar –desde el Jardín de Infantes-, deban recurrir en primer término a sus abuelos para llevar y traer a los niños y que éstos deban ser retirados en la mayoría de los casos de edificios escolares sin accesibilidad, con el consiguiente peligro para los niños y para los adultos. Si agregamos que existe una gran cantidad de matrimonios desavenidos en dónde con más razón se debe recurrir, como en los casos comentados, a un familiar para atender a los escolares y si este familiar es una persona con movilidad reducida, estamos realmente en problemas. Si se quiere promover la integración de la familia hay que promover la integración en la educación y ello se consigue, obviamente con accesibilidad. Nuestro ferviente deseo es que el fallo de la Justicia sea respetado aunque haya habido muestras contrarias por parte del Poder Ejecutivo Nacional. Esperamos que en este caso el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no copie los malos ejemplos.
Perlitas: El hombre superior es el que siempre es fiel a la esperanza; no perseverar es de cobardes (Eurípides).
Algunas observaciones sobre las "¿aclaraciones? de CAPHyAI" por FEDECO
Sr. Director de Pequeñas Noticias:
La Comisión de FEDECO [NR: Federación de Asociaciones de Consorcios] solicita la publicación de las observaciones siguientes, a las opiniones pretendidas como de buena fe, emitidas por el Consejo Directivo de CAPHyAI, que bajo la falsa máscara de "aclaraciones", sólo oscurecen, ofenden, agravian, injurian y mienten.
A FEDECO no le cabe ninguno de los comentarios allí vertidos, pero se siente en la obligación de denunciar campañas sucias que embarran la cancha.
Informar que la Sra. Gabriela Pilar Saldivia no desempeñó, ni desempeña cargos directivos en CAPHyAI, es una verdad a medias, pues participó activamente en las últimas elecciones y en las denuncias ante la IGJ [NR: Inspección General de Justicia]. Esa explicación maniquea ofende y toma por idiotas a los que pretende dirigirse.
Es cierto que esa Cámara es la más vieja de las entidades de administradores.
En cuanto a que sea la más representativa de la ¿profesión?, les cabe el dicho "en el país de los ciegos, el tuerto es rey".
Mienten al decir que tienen casi 60 años... al servicio de los consorcios. Nunca estuvieron al servicio de consorcios y menos de copropietarios.
Esa Cámara responde, como las otras, solo a la defensa de los propios intereses corporativos de los administradores.
En cuanto al dictado de cursos, es pecar de soberbios autoelogiarse, diciendo que cuentan con los mejores profesionales en la materia. ¿Quién los evaluó?
La autorización para dictar los cursos de actualización para administradores, probablemente sea para varias entidades, salvo que CAPHyAI conozca el resultado antes de publicarse oficialmente.
Es intolerable, poco democrático y falto total de ética, asignarle escasa o nula representatividad a otras entidades en general, sin mencionarlas y acusando sin pruebas, de brindar información distorsiva y mal intencionada.
Estos émulos del Censor expresan que el problema es serio y las reglas deben ser claras. En efecto, NUNCA MÁS deben permitir que la CAPHyAI, ni ninguna de las Cámaras, Fundaciones o Asociaciones de administradores, puedan intervenir en temas que no les corresponden. Las mismas deben abstenerse de participar ilegítimamente en paritarias y ocupar sólo el lugar de mandatarios de consorcios, cumpliendo con la ley y las resoluciones de asamblea.
Los integrantes de la Cámara trabajan en una actividad administrativa, lejos está hoy de ser una profesión, que ejercida dignamente cumple una función y les permite recibir ingresos laborales, pero siempre anteponen sus intereses personales y corporativos al de los consorcios que administran.
Nuestra Federación busca espacios de sano poder, para ser los representantes legales y legítimos de los consorcios en los Convenios Colectivos de Trabajo, fines claramente expresados en nuestro Estatuto.
Por lo expuesto, respetuosamente los instamos a cesar en sus agravios y que en el mismo medio se ratifiquen o rectifiquen de sus expresiones injuriosas o señalen a los que tienen conductas poco decorosas.
En FEDECO trabajamos honestamente y por el bien común.
Saludamos al Sr. Director muy atte.-
Comisión de FEDECO
Perlitas: Sentir gratitud y no expresarla es como envolver un regalo y no darlo (William Arthur Ward).
Modificaciones a la Ley 941 por el Sr. Miguel Ángel Fernández
Estimado señor García de Rivas:
APROPHMAR ha analizado las reformas de la Ley 941 y encontramos que, si bien es un muy importante paso adelante y que el señor diputado Abrevaya, se ha comprometido a gestionar la implementación de la Ley, en todo el país, a nuestro entender, hay artículos que se prestan a imterpretaciones que pueden desviar el sentido para el que han sido estatuidos, por ejemplo:
Capítulo I - Registro
Art. nº 3 - "Agréguese al art. 4º de la Ley 941...", APROPHMAR, estima que:
c) El administrador voluntario/a, presentará declaración jurada de su patrimonio al ingreso y egreso de su función y no podrá intervenir en ninguna operación del quehacer consorcial que pueda ser sospechada de interés particular, en tanto dure su mandato.
Art. nº 6 - Certificado de acreditación.
Estimamos que 2 años es muy poco. Creemos que podrían ser 5 años como mínimo y 10 años como máximo, por causas civiles o penales relacionadas con la actividad consorcial.
Art. nº 9 -
h) "Salvo disposición contraria de la asamblea con un porcentual de las 2/3 partes de los presentes". (Hay propietarios que no entienden la importancia de este hecho).
En cuanto a los recibos de pago de expensas en el enunciado:
e) Vencimiento, con su punitorio que debe ser contabilizado porque muchos administradores, "olvidan" consignarlo.
Art. nº 10 - Agregaríamos que: la falta de cualquiera de estos items, implica la impugnación de la liquidación, sin mas trámite.
Art. nº 11 - Agregaríamos: "limitando la intervención..." para dar cumplimiento a todos los requisitos estatuidos en el menor tiempo posible.
Art. nº 12 - En el inciso e) no estamos de acuerdo con la sustitución por un seguro de responsabilidad profesional, ya que si el administrador se "olvida" de pagar la cuota, el seguro no cubre el daño causado. Debe ser garantizado por su patrimonio o una garantía bancaria a favor del consorcio, dado que manejará sumas que no le pertenecen.
Puede alegarse que el que no dispone de patrimonio no puede ser administrador, del mismo modo que si no se dispone de dinero no se puedo viajar por el mundo y no por eso sentirme discriminado.
Capítulo III - Del mandato del administrador
Art. nº 13 - Nosotros estimamos que: con respecto a la duración del mandato del administrador, a partir de la vigencia de esta ley, todos los reglamentos de copropiedad establecerán su duración de un año. Para su renovación, el administrador deberá contar con una mayoría de las 2/3 partes de los presentes en la asamblea. De no lograrlo, con la simple mayoría de los presentes dará fin a su mandato.
En cuanto a los honorarios no estimamos prudente una mayoría absoluta imposible de lograr. Las 2/3 partes nos parecen lógicas.
Art. nº 15 -
No se cita quien es el ente que aplicará las sanciones y taxatívamente la multa debe ser acorde al daño causado al consorcio.
f) Alguien decia que los buenos vigilados, son mas buenos.
Art. nº 16 -
c) Toda infracción debe ser sancionada, no sólo las de igual especie. Insistimos, dos años es muy poca sanción.
Art. nº 19 -
Compartimos que la responsabilidad es de la parte solicitante de la prueba en tanto sea el administrador. Si es un consorcista y resultara probatoria la infracción, el consorcio deberá restituir los gastos a éste.
Art. nº 22 -
Para alguien que ha defraudado la confianza y ha producido un daño económico al consorcio, nos parece muy poca sanción. Estimamos como mínimo 5 años y como máximo 10, previa comunicación a
todos los entes que intervengan en el quehacer consorcial.
Señor Garcia de Rivas, mucho estimaremos su publicación.
En tanto, le saludamos con muy atenta consideración.
Soy propietario de un departamento en el cual desempeño mi tarea profesional (médico).
El edificio es apto para ello.
Desde hace muchíiiiiiiiisimo tiempo padezco las consecuencias de filtraciones en pisos susperiores, de mayor o menor magnitud.
En la actualidad, una existente a nivel de la cocina (coincidente con una columna de agua cambiada hace algunos años) y que fue in crescendo, actualmente es catatastrófica.
Valga decir que hube de retirar heladera y cocina, desafectar la electricidad de ese tramo (aunque ya se comprometió la luz del techo), retirar todos los azulejos (ya se caían solos), y cortar el gas, cuya cañería probablemente esté dañada.
He leído sus notas al respecto, por cierto ilustrativas.
Disculpándome por la extensión, les explico su orígen: es cierto que el Reglamento menciona como comunes las cañerías "hasta la conexión correspondiente a cada unidad", y que obviamente las pérdidas se originan en algún piso superior, en cañerías comunes o no. ¿Pero cómo puedo yo saber en cuál?
En reiteradas oportunidades he planteado la situación al administrador y al Consejo de Administración, que si responden, lo hacen desaprensivamente sin brindar solución alguna.
He ofrecido, de corresponder, el solventar los gastos de eventuales reparaciones a fin de no verme perjudicado en mi patrimonio y en mi trabajo.
Pero carezco de entidad como para acceder a las unidades que son potenciales causantes del daño.
He instado al administrador para que posibilite lo antedicho, pero sus tiempos se miden en meses, y las soluciones no llegan.
¿Qué debo hacer? ¿Intimarlo judicialmente para que cumpla sus funciones? ¿No debe acaso actuar como facilitador para evitar mayores daños? ¿No tiene acaso la facultad para requerir a quién corresponda que permita el acceso a su unidad para detectar las pérdidas?
Reitero mis disculpas por la extensión, pero estoy sumamente indignado, especialmente al constatar que a la desidia evidenciada, se suma un trato diferenciado para con otras unidades.
Los saludo cordialmente, y espero su consejo.
<Sin nombre>
Estimado Dr., lo invito a "cortar por lo sano"... Ni Ud., ni nadie que no tenga los conocimientos técnicos específicos y que, además, haya efectuado una inspección minuciosa y las comprobaciones de rigor, puede determinar fehacientemente cuál es el verdadero origen de la filtración de humedad. Éste es, ni más ni menos, el primer problema a resolver cuándo se trata de determinar quién es el responsable al que reclamar, si alguno o algunos de los vecinos de los pisos superiores o el consorcio en su conjunto y, al mismo tiempo, poner fin al problema.
Por todo ello, considero que el procedimiento a seguir es el siguiente:
a) Consultar a por lo menos dos empresas de servicios integrales (plomería, albañilería, pintura, etc.) sobre los costos de materiales a emplear y mano de obra, claramente discriminados, de los trabajos a ejecutar en el interior de su departamento para restaurar las cosas al estado anterior al de la producción de estos daños; estos trabajos deberán ser presupuestados en presentaciones que al mismo tiempo cubran todos los requisitos impositivos, ya que no se trata de una hoja con la simple mención del precio;
b) basado en que la regla general en la propiedad horizontal es la propiedad común de todas las cosas y sectores (siendo la excepción lo que es propio de cada unidad), y presumiendo en consecuencia que esta filtración proviene de un sector de propiedad y responsabilidad común, o sea del consorcio, habrá que remitir una carta documento al administrador a efectos de que éste, en representación del mismo, verifique fehacientemente el origen de la humedad, asesorándose en el nivel que corresponda a la dificultad de dicha determinación (plomero, arquitecto, ingeniero...), haga ejecutar inmediatamente las tareas para hacer cesar rápidamente el flujo de dicha humedad y, una vez seco el sector (y fundamentalmente su cocina), le entregue a Ud. el dinero reclamado para que se ejecuten los trabajos de albañilería y pintura correspondientes (que es lo ideal) o, en su caso, los haga ejecutar por los proveedores se servicios del consorcio;
c) si de la inspección que se ejecute en el sector en cuestión resulta que en forma indudable el origen de la filtración está ubicado en un departamento de pisos superiores, el administrador se lo informará a Ud., para deslindar de responsabilidades al consorcio y, en este caso, a este propietario Ud. podrá dirigir su reclamo, al mismo tiempo que el administrador quizás lo hará, ya que este tipo de filtraciones daña tanto sectores propios (como el suyo) como comunes (vigas, estructuras, columnas, etc.);
d) de lo que le conteste o no el administrador, dependerá el curso de acciones a seguir, dado que su intimación contendrá el apercibimiento subsidiario de accionar judicialmente en caso de silencio o respuesta insuficiente.
De este modo, Ud. estará en condiciones de "constituir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones" al responsable de la filtración, determinando quién es, haciendo comenzar el curso de los intereses respecto del monto por el que Ud. debe ser indemnizado, y dando el primer paso concreto para que ponga fin a esa filtración. Por el carácter del texto a remitir, le sugiero que lo haga asesorado por un abogado; éste le agradecerá mucho que cuando lo vaya a consultar ya le lleve los dos presupuestos que le mencioné.
Con lo respondido, lo saludo cordialmente.
1 cupón invitación de Promo Manía Full Daniela Versellino (DNI ...322)
1 cupón invitación de Promo Manía Full María Emilia Scillone (DNI ...738)
Los propietarios del edificio que administro quieren echar al encargado pero no cuentan con el dinero necesario.
¿Es posible pagarle la indemnización en cuotas?
El consorcio como empleador a través de su administrador, que es su representante legal, tiene la facultad de despedir al encargado con o sin justa causa.
Del tenor de la consulta infiero que se trata de un despido sin causa, por lo que el consorcio está obligado a abonar al empleado la indemnización pertinente en el momento en que se produce el despido, debiendo además entregarle conjuntamente con la liquidación final, el certificado de servicios.
Actualmente no hay norma alguna que permita abonar la indemnización en cuotas.
La forma de pago propuesta en su solicitud exige necesariamente el consentimiento del empleado, y en el supuesto que el encargado lo acepte es conveniente hacer una presentación ante el SECLO (Servicio de Conciliación Obligatoria) y firmar un acuerdo estableciéndose cantidad de cuotas, intereses, etc. Dicho convenio debe ser homologado por la autoridad de aplicación.
Esperando haber respondido a su inquietud la saluda cordialmente.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 9 de marzo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Mi nombre es Héctor y quería hacer una consulta: Vivo en un 7º piso, último piso, que tiene un balcón terraza.
Hay una filtración al piso de abajo cuando llueve. La vecina se quejo por este motivo.
El arreglo, ¿a quién le corresponde?
El balcón terraza no es compartido, tiene una rejilla, de la que suponemos pasaría la filtración. Llamé un plomero para verificar la filtración. ¿Debo hacerme cargo de eso? ¿Y los arreglos del departamento de abajo?
Si pudieran darme una orientación o decirme a dónde concurrir para interiorizarme más, me ayudaría mucho.
En primer lugar, cabe aclarar que, el balcón, si bien es de uso exclusivo de su propiedad ya que el único acceso es a través de su departamento, también es un espacio común y como tal corresponde su mantenimiento al consorcio.
La Ley de Propiedad Horizontal nº 13.512 dice en el primer párrafo del articulo 2º: "cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad".
Y en la primer parte del artículo 8º dice: "los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención de lo contrario, las expensas del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro".
Por lo expuesto queda claro que el consorcio tiene a su cargo el mantenimiento del sector común y reparaciones de los mismos, como también es responsable por los daños que pudieran provocar las filtraciones.
Ahora bien, a pesar de lo dispuesto en la Ley 13.512 en la práctica se dan otras cuestiones y se nos hace importante determinar con presición de dónde puede estar filtrando agua al departamento de abajo.
Si es a través de la cañeria pluvial, como Ud. supone y con seguridad el plomero que lo visitó le pudo indicar, sin ninguna duda el arreglo corresponde al consorcio. Pero entramos en terreno de discusión cuando esta filtración es a través del piso y loza del balcón. Hay quienes entienden que la loza de un balcón es común pero no el revestimiento colocado sobre ésta, mantenimiento que correspondería al propietario del departamento (impermeabilización de cerámicas o baldosas, sellado de juntas y zócalos, etc. ) Luego también puede haber una sobrecarga del balcón (plantas y macetas en exceso, reuniones numerosas, parrillas, piletas, etc.) que pudieran estar comprometiendo la estructura del sector y produciendo fisuras en juntas, en frentines del balcón y hasta rotura de cerámicas. Esto sería mal uso del balcón y la responsabilidad recaería sobre el propietario.
Espero haberlo ayudado y respondido su consulta y si fuera necesario alguna otra aclaración no dude en volver a comunicarse con Pequeñas Noticias.
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Contesta la Sra. Mercedes García
Les mando este mail porque tengo dos consultas que estamos tratando de resolver en nuestro edificio (auto-administrado):
1 – Hace dos años que contamos con encargado jornalizado, con esto liberamos la vivienda destinada para portería. Dicha vivienda (un ambiente), ¿se puede utilizar para hacer bauleras o existe alguna restricción legal?
2 – El edificio tiene dos terrazas una de 8x6 metros aproximadamente y la otra de 6x4 metros, a la que se accede por una escalera de material donde actualmente hay una construcción (depósito, quizás alguna vez). ¿En esta última terraza podemos instalar una parrilla en caso de estar todos de acuerdo?.
La respuesta a su primera pregunta: para cambiar el destino de la vivienda de portería, es afirmativa siempre y cuando reúnan las condiciones de la "Modificación de Reglamento" por unanimidad, cambiando el destino de la vivienda y aprobando la obra nueva que implica la construcción de la baulera. Para ello se debe convocar a una asamblea. La misma deberá efectuarse en escritura pública y contar con el SI del 100% de los titulares de dominio.
¿Qué pasaría si algún propietario se abstiene? No tendrían la unanimidad por lo tanto no podrían realizar la obra.
Si tenemos en cuenta que la vivienda del encargado tiene una función social el consorcio no podría cambiar el destino ni uso de la unidad portería y esto principalmente es sostenido por el sindicato que nuclea a los encargados, el cual defiende legítimamente a sus representados. Llegado el caso podrían intentar algún tipo de acción contra el consorcio. En esa instancia la última palabra, como en casi la totalidad de los temas relacionados con la Propiadad Horizontal, la tiene un juez o tribunal a través de su sentencia en un caso concreto llevado a proceso.
En respuesta a su segunda pregunta, la parrila también implica una obra nueva por lo tanto deberían aprobarlo por asamblea mediante escritura pública obteniendo la unanimidad. En dicha asamblea habría que reglamentar su uso, mantenimiento y limpieza. Estos recaudos se sugieren siempre y cuando "ESTA PARRILLA" sea una obra de cierta envergadura, tipo quincho. Nosotros aconsejamos que sea a través de una escritura pública, para que en el futuro, otros propietarios que compren a posteriori no puedan oponerse a la existencia de dicha parrilla.
Ahora bien, ¿se puede evitar todo esto? Sí, si utilizamos una parrilla tipo mueble portatil. En ese caso no implicaría una modificación de partes comunes. Mientras todos estén de acuerdo, y no molesten el humo ni el olor, no habría ningún inconveniente.
La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450.
Estoy viviendo en un edificio de planta baja y dos pisos, con cuatro departamentos en cada piso.
El administrador solo se ocupa de cobrar.
El sótano está inundado hace dos meses por lo que estamos llenos de cucarachas y ni siquiera existen las luces de emergencia.
Pero lo peor es que un propietario que tiene en su departamento de cuatro ambientes con balcón, 20 gatos y tres perros por lo que es imposible abrir las ventanas por el olor a podrido que sale de sus ventanas.
Ya se hizo la denuncia al Centro de Gestion y Participacion a la cual no asistió y no se hizo nada.
Esta situación fue denunciada en el 2008 y solo se consiguio que se castraran los animales, pero no se desalojó nunca.
Esta persona larga los perros al balcón día y noche. Con los 20 gatos y el olor es imposible vivir.
Ahora yo, que alquilo, voy a tener un consentimiento para presentar notas en la fiscalía de la Nación.
¿Realmente, se puede hacer algo con la tenencia de animales en departamentos? No existe un reglamento interno y además el administrador le tiene miedo a la propietaria de los animales.
Estoy dispuesta por todos los medios a solucionar este problema del consorcio, ya que todos se quejan pero ninguno hace papeles o tiene tiempo para ocuparse.
Agradecida, María.
Voy a responder punto por punto sus preguntas a los fines de un mejor ordenamiento:
1.-) Inundación de sótano: es una obligación del administrador mantener el edificio. Es intolerable que estando el sótano inundado, como ud. refiere, a la fecha no haya ordenado su desagote. Le aconsejo que lo intime vía carta documento y este incumplimiento es una causal para removerlo con justa causa.
2.-) Tenencia de animales: Por lo que Ud. comenta en su consulta, en el reglamento que rige su edificio no existe la prohibición de la tenencia de animales, por lo que dificulta ponerle coto al abuso perpetrado por la propietaria que posea los gatos y perros.
La ley de propiedad horizontal (13.512) de hecho no prohíbe la tenencia de animales en los edificios, éste es el principio general. La ley solo se refiere a que queda prohibido a cualquier ocupante perturbar a los vecinos con ruidos molestos o alterar su tranquilidad en forma concreta, no solo la simple posesión de la mascota mas allá de su tamaño o aspecto sino el daño que pudiere causar ya que si tratase de un accidente impredecible entraríamos en el ámbito del llamado caso fortuito.-
Dentro del acotado ámbito de una unidad funcional no existiría, salvo disposición en contrario en el reglamento, ninguna prohibición para poder disfrutar de una mascota, sólo se exige del propietario de la misma una mínima diligencia, es decir, tenerlo bien controlado y que no produzca un temor y por supuesto menos un daño a los vecinos. Si tenemos un perro “guardián”, el miedo que puede inducir a los vecinos y su eventual peligrosidad, son elementos que la justicia toma en su contra tal como surge de fallos diversos de los cuales aparece también como se corrige esta situación. Con la simple precaución de sacarlo (por los pasillos y hasta mas allá del palier de entrada) atado (con bozal si se pudiera o el animal lo justificara) y bajarlo, en caso de que haya un ascensor único, por la escalera. Requisitos básicos puntuales para evitarse problemas.
Motivo por el cual solo se puede prohibir la tenencia de animales en un consorcio si estos son molestos o perturbadores para la paz o patrimonio de los vecinos. De cualquier modo estas controversias debe resolverlas el juez en el caso puntual y es solo él quien puede desalojar al perro del departamento. Así en este caso también nos manejamos con los principios generales de la Ley de Propiedad Horizontal que ya mencionamos.
En conclusión, el caso que Ud. refiere se encuentra debidamente encuadrado dentro de las prohibiciones del art. 6º inc. b) de la ley 13.512, debiendo recurrir a la Justicia para que, ante la violación de esta norma, cualquier propietario, ocupante o el mismo consorcio formule la denuncia correspondiente ante el juez, para que éste, una vez comprobada, disponga lo necesario para hacer cesar la infracción.
Ud. deberá, conforme lo normado en su reglamento, solicitar la convocatoria de una asamblea extraordinaria a los fines de tomar la decisión de iniciar todas las acciones tendientes a la cesación de esta violación a la ley 13.512.
En caso de no logra concenso para iniciar las acciones, cualquier propietario u ocupante puede iniciar las acciones, debiendo demostrar que el perjuicio que le causa dicha contravención es de una entidad suficiente como para peticionar su cese .
A su vez le aconsejo hacer una denuncia ante las autoridades competentes por violación a la ley 14.346 (Ley Nacional de Protección al Animal para malos tratos y actos de crueldad a los animales), pudiendo realizar la misma ante la autoridad policial.
¿Es correcto abonar $21,30 la hora?
Hola, hace poquito empecé a administrar un consorcio de 5 departamentos.
Mi pregunta es si es correcto lo que cobra un señor que viene a limpiar 2 hs por día, o sea, 12 hs semanales. ¿Es $21,30 la hora? ¿Y cuánto le tengo que dar por ese "premio" o gratificación no salarial que se da en enero y febrero, de $240 c/u. ¿Se hace proporcional en base a las horas que trabaja?
Por favor, si podés responderme urgente...
Hola V., es correcto ese valor por hora. Es lo que indica la escala salarial vigente del mes de diciembre de 2009 aunque todavía no se publicó en el Boletín Oficial.
Con respecto al proporcional de los $240 de enero y de febrero, en tu caso se debe abonar de manera proporcional. El cálculo es: ($240 / 200 x las hs. trabajadas en el mes).
Queridos amigos de la redacción de Pequeñas Noticias:
En primer lugar quiero saludarlos a todos los que hacen Pequeñas Noticias y desearles muchos éxitos en todo lo que emprendan y agradecerles por la buena predisposición que tiene todos los profesionales que colaboran en el boletín. Hace mucho que no les escribo pero siempre leo vuestro boletín (cada vez que me envían).
En segundo lugar, tengo dudas sobre el lugar donde debo enviar la consulta, porque tengo tres direcciones de correo electrónico, confío que este llegue a su destino.
Consulta: Según lo que exige el CCT del SUTERH, en un edificio con más de 25 unidades funcionales, el encargado debe tener un ayudante. La pregunta es: ¿ese ayudante debe tener una jornada completa o es suficiente que haga 1/2 jornada?
El consorcio quiere cumplir con este requisito pero al menor costo posible.
Estimada E., hace bastante tiempo el Secretario Gremial del SUTERH, señor Osvaldo Bacigalupo, nos respondió en base a este tema: "... en ningún lado surge la obligatoriedad de tener un ayudante. Yo no puedo decir si tiene o no tiene [que tenerlo], sí puedo decir que no hay nada establecido que indique que tiene que tener un ayudante", cuando el edificio supera las 35 unidades.
En esa misma ocasión aclaró que "depende de la tarea que se le dé al trabajador y las tarea que quiere que se hagan. Si éstas son demasiadas seguramente va a necesitar un ayudante porque no podrá cumplir con lo pedido". Agregó que este tipo de cuestiones se terminan resolviendo en una comisión paritaria dentro del ámbito del Ministerio de Trabajo.
Te transcribo lo que dice el convenio de la actividad con respecto al ayudante de media jornada en el artículo 7º inc. e): "Es quien cumplimenta las mismas funciones que el/la ayudante permanente en edificios de hasta treinta y cinco (35) unidades, trabajando la mitad de la jornada y percibiendo lo dispuesto en la escala salarial del presente Convenio o en edificios donde ya trabajasen ayudantes permanentes, trabajando la mitad de la jornada".
No me queda claro de tu consulta si es el consorcio quien desea poner un ayudante o es el encargado quien lo pidió. De todas formas te invito a leer una nota llamada "Resolución de conflictos" en el Boletín de Pequeñas Noticias nº 257 del 17 de mayo de 2005 donde se cuenta cómo funciona una paritaria cuando, por ejemplo, un trabajador solicita un ayudante y el consorcio no está dispuesto a emplearlo.
Te recuerdo que todos los boletines publicados están en www.pequenasnoticias.com.ar. Una vez allí deberás hacer un clic en el ícono que tiene por dibujo un diario, ubicado arriba y en el centro de la ventana principal.
Así podrás tener todos los boletines ordenados por número y por fecha, desde el más reciente hasta el número 0.
Tengo que tomar un suplente para cubrir las vacaciones del encargado.
Durante el período de la suplencia caen días feriados.
La pregunta es: ¿el sueldo a pagar al suplente lo calculo por los días hábiles trabajados, es decir haber mensual/30 y este valor por la cantidad de días trabajados?
¿Dentro de ese haber mensual incluyo los adicionales que habitualmente se le pagan al encargado?
¿Qué pasa con el adicional no remunerativo en el caso de una suplencia realizada en febrero?
Hola Patricia, el valor del día de un suplente no tiene nada que ver con el sueldo bruto del encargado al que le hace la suplencia. El valor surge de la escala salarial vigente, la de diciembre de 2009, y es de $93 por 8 horas de trabajo en días hábiles. Si trabajara en días feriados o domingos o después de las 13 horas el valor debe ser al 100%.
El valor de una hora normal es $93/8, si la multiplicás por 1.5 obtenés el valor de la hora al 50% y si la multiplicás por 2, obtenés el valor al 100%
En cuanto a la suma no remunerativa de $240 que se abonó en el mes de enero y que se debe abonar también en febrero, la debés pagar en forma proporcional al tiempo trabajado. El cálculo es $240/200*8 te da el valor de un día y luego lo multiplicás por los días trabajados.
Los adicionales no deben abonarse al trabajador suplente. Solo se le abonan horas extras si tienen que trabajar más de las 8 horas diarias para cumplir con alguna tarea fuera de ese horario.
A un suplente que trabaja solo los fines de semana, con una antigüedad de un año, ¿le corresponden días por paternidad? Su hijo nació un jueves.
Estimada Patricia, los días le corresponden como a cualquier trabajador pero no te olvides que los días son corridos por lo tanto los 3 días que le corresponden según el convenio de la actividad (Art. 12 inc. a) se cuentan a partir del nacimiento sin importar cuáles sean los días que él trabaja.
Número de Edición: 397 (1º edición)
Fecha de publicación: 24 de Febrero de 2010
Redacción: Claudio García de Rivas, Marina Piperno y M Fabiana Lizarralde