Source: http://jpm-copro.com/CA%20Orleans%2011-02-2008-1.htm
Timestamp: 2018-11-18 16:21:50+00:00
Document Index: 235937018

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

CA Orléans 11/02/2008-1
Garantie financière du syndic ; mise en oeuvre
Fautes du syndic dans la gestion comptable et financière
Fautes des copropriétaires ; paiement tardif des charges
Fautes des banquiers et garants financiers
Preuve du préjudice du syndicat non rapportée
Cour d’appel d’Orléans chambre civile 1
Audience publique du 11 février 2008
N° de pourvoi :06/02802
Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Blois du 6 avril 2006
COUR D’APPEL D’ORLÉANS
ARRÊT du : 11 FEVRIER 2008
No RG : 06 / 02802
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL BLOIS 2
agissant poursuites et diligences de son syndic la Société VALRIM dont le siège est 24 rue Bannier 45000 ORLEANS elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, Centre Commercial BLOIS 2 , 41000 VILLEBAROU
Madame Marie-Françoise X... épouse Y...
La CAISSE DE GARANTIE DE L’IMMOBILIER FNAIM (CGIF)
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 89, Rue la Boétie, 75008 PARIS
La S. A. AXA COURTAGE IARD
venant aux droits de la Société d’Assurances UAP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 26, Rue Louis Le Grand, 75002 PARIS
Le CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST (CIO)
venant aux droits de la SA BANQUE REGIONALE DE L’OUEST prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 7 rue Gallois BP 49 41003 BLOIS CEDEX
DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 19 octobre 2006
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 novembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR : non reproduite
A l’audience publique du 17 DECEMBRE 2007, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.
Prononcé publiquement le 11 FEVRIER 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.
La copropriété du centre commercial BLOIS II a eu Alain Y... comme syndic de 1979 jusqu’à son décès en septembre 1996 ; son successeur a relevé de graves anomalies dans la comptabilité de la copropriété et a assigné
- sa veuve, Marie-Françoise Y...,
- la CAISSE DE GARANTIE DE L’IMMOBILIER F. N. A. I. M. (Ci-après la C. G. I. F.),
- la compagnie d’assurances responsabilité civile du syndic et de la C. G. I. F.,
- la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. venant aux droits d’AXA COURTAGE elle-même aux droits de la compagnie U. A. P.
- et la société BANQUE RÉGIONALE DE L’OUEST (la B. R. O.) aux droits de laquelle se trouve le CRÉDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST (le C. I. O.) qui a la double qualité de banquier de la copropriété et de copropriétaire ;
Par jugement du 02 septembre 1999, le Tribunal de Grande Instance de BLOIS a, notamment, :
- jugé que feu Alain Y... était bien le syndic de la copropriété à tout le moins pour la période 1978 à septembre 1996 ;
- rappelé qu’en application des dispositions de l’article 1526 alinéa 2 du code civil Marie-Françoise Y... supporte toutes les dettes de son défunt mari ;
- jugé l’action du syndicat des copropriétaires prescrite pour la période antérieure au 09 juin 1987 ;
- enjoint aux parties de produire un certain nombre de documents et de s’expliquer sur certains points particuliers ;
- avant dire droit ordonné une expertise comptable ;
Par arrêt du 21 juin 2001, la Cour d’appel d’ORLÉANS confirmait la décision entreprise sauf à dire qu’Alain Y... n’a pas eu pour la période considérée la qualité de syndic au sens de la loi du 10 juillet 1965 ;
Un arrêt rectificatif du 04 juillet 2002 a complété le dispositif de la décision précédente en jugeant que la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. n’était pas fondée à exclure sa garantie en application des dispositions de l’article 6-2 du contrat d’assurance ;
Après expertise, le Tribunal de Grande Instance de BLOIS a rendu un second jugement, le 06 avril 2006, aux termes duquel il a, notamment, :
- déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires du centre commercial BLOIS II ;
- liquidé la créance indemnitaire du syndicat des copropriétaires à la somme de 126. 129,38 € ;
- liquidé la créance contractuelle de la B. R. O. sur le syndicat des copropriétaires à la somme de 4. 152,05 € ;
- condamné Marie-Françoise Y..., la C. G. I. F., la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. et la B. R. O. in solidum à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 121. 977,33 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement et de 2. 000 € d’indemnité de procédure ;
- dit qu’entre les coobligés la charge des condamnations sera supportée à concurrence de 45 % par Marie-Françoise Y... et la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. in solidum, cette dernière dans les limites de la police d’assurance, de 40 % par la B. R. O. et de 15 % par la C. G. I. F., et la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. cette dernière dans les limites de la police d’assurance ;
- rejeté les autres demandes ;
- condamné Marie-Françoise Y..., la C. G. I. F., la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d., et la B. R. O. in solidum aux dépens dans les mêmes proportions ;
Vu les conclusions récapitulatives :
-du 14 novembre 2007, pour le syndicat des copropriétaires du centre commercial BLOIS II, appelant ;
-du 25 septembre 2007, pour la CAISSE DE GARANTIE DE L’IMMOBILIER F. N. A. I. M. ;
-du 23 octobre 2007, pour la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. ;
-du 23 octobre 2007 pour Marie-Françoise Y... ;
-du 12 novembre 2007 pour le CRÉDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST ;
auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;
Au soutien de son appel LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL BLOIS II demande la confirmation du jugement sur la recevabilité de son action ; il rappelle que les anomalies constatées dans la gestion d’Alain Y... portent sur trois points : une somme de 598. 621,08 francs versée après appel de charges pour la création d’un rond point et qu’Alain Y... n’a pas utilisée à cet usage, un fonds de roulement complémentaire de 195. 000 francs que l’on ne retrouve plus dans sa comptabilité et le fonctionnement constamment déficitaire du compte “ travaux “ no 818 N ;
Pour les fonds relatifs au rond point, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme versée sur les appels de fonds n’a pas été affectée à ces travaux et qu’après l’édition d’un titre de paiement par le Département, la copropriété a dû payer une deuxième fois les sommes dont s’agit ; il relève que l’expert se livre à de pures supputations quand il pense que les fonds ont servi à combler le déficit du compte général de la copropriété alors que, par ailleurs, en page 32 de son rapport, il relève des virements au profit du compte personnel d’Alain Y... ; le syndicat considère donc que ces fonds ont été détournés par le syndic et que, dans ces conditions, la C. G. I. F., aurait dû être condamnée à garantie ; il ajoute qu’il y a, au moins, faute de gestion susceptible d’entraîner la condamnation de Marie-Françoise Y... et de la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d.
Pour le fonds de roulement, le syndicat des copropriétaires relève que les versements des copropriétaires sont admis par l’expert qui ne les retrouve pas dans la comptabilité d’Alain Y... ; il rappelle que le syndicat des copropriétaires a une obligation de remboursement envers les propriétaires qui ont fait l’avance et que, de ce fait, il a qualité pour agir ; il demande donc la condamnation de la C. G. I. F., et, subsidiairement, de Marie-Françoise Y... et de la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. à lui payer la somme manquante ;
Pour le compte no... 818 N, le syndicat expose que ce compte, ouvert en décembre 1978 sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires a fonctionné en déficit chronique à partir de 1987 en générant des agios à un taux important pendant près de dix ans ; que l’existence de ce compte et le crédit ruineux accordé par la B. R. O. lui ont été cachés et que Marie-Françoise Y... venant aux droits de son mari, la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d., la C. G. I. F., qui a été défaillante dans ses contrôles et qui aurait dû enlever sa garantie au syndic, ainsi que la B. R. O. doublement coupable en sa qualité de banquier dispensateur de crédit ruineux et en sa qualité de copropriétaire au courant de la situation et n’ayant rien fait pour y remédier doivent l’indemniser du montant des agios indûment versés ou, au moins, du préjudice financier subi ; il ajoute que la B. R. O. est non fondée à réclamer le paiement du solde débiteur de ce compte en raison de ses fautes ;
La CAISSE DE GARANTIE DE L’IMMOBILIER F. N. A. I. M. soulève, tout d’abord, l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires, faute de qualité et d’intérêt à agir, pour obtenir le remboursement du fonds de roulement complémentaire, puisque les copropriétaires qui ont fait les avances restent propriétaires des fonds et que, eux seuls, peuvent agir en recouvrement de ces sommes à l’exception du syndicat puisque ici il s’agit d’une réserve et non d’un emprunt souscrit par lui auprès des personnes concernées ;
La C. G. I. F., demande la confirmation du jugement sur son absence de garantie car elle rappelle qu’elle n’est pas une compagnie d’assurance et qu’elle n’intervient, dans les conditions posées par l’article 39 du décret du 20 juillet 1972, qu’en cas de défaillance du syndic et de détournement des fonds et non comme ici, dans le cas d’erreurs de gestion qui relèvent de la couverture de l’assurance responsabilité civile du professionnel ; elle précise que l’expert n’a, en effet, démontré aucun détournement par Alain Y... mais la simple utilisation par le syndic, au comblement du compte de la copropriété, des fonds affectés à la création du rond point ou au fonds de roulement ; elle ajoute que ces manipulations ont été rendues nécessaires par la défaillance de nombreux copropriétaires dans le paiement de leurs charges et estime que l’indemnisation d’un préjudice éventuel du syndicat des copropriétaires ne peut être à la charge que de la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. ;
La C. G. I. F. conteste la condamnation prononcée contre elle sur le fondement d’un contrôle défaillant de sa part sur le syndic ; elle soutient que ce devoir de contrôle n’implique aucune immixtion dans la gestion mais une simple vérification que les sommes maniées par le professionnel n’excèdent pas la couverture souscrite or elle n’a connu l’existence de la copropriété BLOIS II qu’en 1995 et n’a pu découvrir les anomalies qu’en 1996 ; elle ajoute que les problèmes n’étaient dus qu’à l’absence de paiement régulier des charges par les propriétaires et qu’elle n’avait donc pas à retirer sa garantie à Alain Y... ; elle impute les anomalies non seulement à Alain Y... mais aussi aux copropriétaires eux-mêmes, au syndicat qui avait connaissance du compte de travaux et a laissé se perpétuer la situation, au conseil syndical qui aurait dû contrôler les comptes et à la B. R. O. qui encaissait de substantiels agios et qui a laissé perdurer à l’envi la situation obérée de la copropriété ; enfin, elle conteste tout lien de causalité entre les agios payés par la copropriété et une éventuelle carence de sa part car la dette aurait quand même existé si elle avait enlevé sa garantie à Alain Y... comme il le lui est reproché ; à titre infiniment subsidiaire, elle réclame la garantie de son assurance ;
La compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. forme appel incident et conclut à l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires qui n’a pas qualité pour réclamer le remboursement du fonds de roulement ; elle estime que s’il y a eu des détournements par Alain Y... c’est la C. G. I. F., qui doit garantir et fait valoir que si l’argent affecté au rond point a été utilisé pour combler un autre compte du syndicat, ce dernier ne subit aucun préjudice ; elle reprend les moyens de la C. G. I. F., pour soutenir que la caisse de garantie n’a pas été défaillante dans le contrôle du syndic ; elle rappelle que l’action du syndicat des copropriétaires pour toute faute d’Alain Y... antérieure au 09 juin 1987 a déjà été jugée prescrite ce qui empêche de lui reprocher l’ouverture du compte... 818 N et le crédit qui en découle ; elle ajoute que le syndicat des copropriétaires avait une parfaite connaissance de l’existence de ce compte qui a été alimenté dans un premier temps par des versements de propriétaires, a fait l’objet d’une mention dans le P. V. de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 1981 et a été contrôlé par le Conseil Syndical ; elle n’impute pas la situation actuelle à une faute d’Alain Y... obligé de jongler entre les comptes pour pallier la défaillance des propriétaires dans le paiement de leurs charges et conteste tout lien de causalité entre le préjudice invoqué et l’attitude du syndic ; elle considère aussi que Marie-Françoise Y... qui travaillait avec son mari, a pris sa suite et a refusé de coopérer avec l’expert judiciaire est, elle aussi, fautive de même que la B. R. O. qui a été d’une complaisance totale envers Alain Y... en tolérant le fonctionnement débiteur du compte travaux ce qui lui procurait des agios importants ;
Marie-Françoise Y... rappelle qu’il n’existe pas de présomption de détournement de fonds par son mari et que le syndicat des copropriétaires doit prouver un tel état de choses, ce qu’il ne fait pas ; elle fait valoir que son mari devait utiliser tous les moyens pour pallier la défaillance de nombreux propriétaires dans le paiement de leurs charges et qu’il ne s’est nullement enrichi personnellement ; elle rappelle qu’elle n’a assuré que pendant six mois l’intérim de son mari et que ce dernier gérait seul, de façon manuelle, la copropriété de BLOIS II dont elle ignorait l’existence ; elle soutient que la demande du syndicat des copropriétaires contre elle pour faute de gestion est nouvelle en appel de même que sa demande en remboursement du fonds de roulement ; elle affirme que le syndicat des copropriétaires connaissait parfaitement l’existence du compte... 818 N et reprend sur ce point les moyens de la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. ; elle conclut donc au débouté et, subsidiairement, sollicite la garantie de la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. ou de la C. G. I. F., selon qu’il sera jugé qu’il y a eu simple faute de gestion ou détournement ;
Le CRÉDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST conclut au débouté de toute demande contre lui ; il rappelle que les seules demandes formées contre lui par le syndicat des copropriétaires concernent les agios du compte... 818 N ; il conclut au débouté de toute demande sur ce point en soutenant qu’il n’existe ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité entre les deux ; il reprend les moyens de la compagnie AXA pour démonter que le syndicat des copropriétaires avait une parfaite connaissance de l’existence et du fonctionnement de ce compte ; il ajoute qu’il n’a jamais toléré le débit chronique de ce compte puisque, outre les rappels et relances nombreuses, il a délivré pas moins de six mises en demeure à Alain Y... qui faisait des promesses incessantes de règlement et effectuait des versements sporadiques ; que le Conseil Syndical était destinataire des copies de ces lettres et que la situation était donc parfaitement connue des copropriétaires ; il conteste la notion de crédit ruineux en se fondant sur l’acception jurisprudentielle de cette notion et en relevant qu’ici, les critères retenus habituellement font défaut puisque le syndicat des copropriétaires n’a jamais été mis dans une situation de péril financier par le paiement des agios ; il estime qu’en tant que banquier il n’a commis aucune faute car il lui était interdit de s’ingérer dans la gestion du compte débiteur et il n’avait pas à contrôler l’emploi des sommes ni leur provenance ; il ajoute qu’il n’avait pas, non plus, de devoir de conseil envers Alain Y..., professionnel de la gestion immobilière pour une copropriété composée de commerçants avisés censés être vigilants ; il conteste la responsabilité retenue contre lui en sa qualité de copropriétaire alors qu’il était tenu au secret professionnel et au devoir de non-immixtionn et que la personnalité juridique du syndicat, son client, est distincte de celle des copropriétaires ; enfin, il impute les difficultés de la copropriété à la seule défaillance de ses membres dans le paiement de leur charges et remarque que s’ils avaient été à jour, le compte n’aurait pas été débiteur ; il conteste le préjudice du syndicat des copropriétaires en considérant qu’il s’agit, tout au plus, d’une perte de chance car il n’est pas démontré qu’il aurait eu les moyens de combler le déficit ; il fait aussi valoir que les agios du premier trimestre 1987 sont prescrits ; que la demande du syndicat des copropriétaires porte sur les agios des deux comptes : le compte général 230 U et le compte travaux 818 N alors que seul ce dernier est en cause ; que le Tribunal a statué ultra petita en relevant d’office l’absence de mention du T. E. G. pour réduire sa demande reconventionnelle au titre du paiement du solde du compte, fait observer que cette mention n’est obligatoire que depuis 1995 et qu’Alain Y... n’a rien dit au reçu des relevés de compte ce qui, aux yeux de la jurisprudence, est un signe d’acceptation ; il relève que si le syndicat des copropriétaires reprend à son compte le moyen tiré du défaut d’indication du T. E. G., il est irrecevable car cette demande se heurte à la prescription quinquennale ; en dernier lieu, il soutient que si la compensation joue pour l’ensemble des débiteurs solidaires envers le créancier, cette compensation ne joue pas pour les codéfendeurs entre eux sinon le paiement effectué par le C. I. O. par la voie de la compensation aurait pour effet de lui nuire dans le cadre du partage des responsabilités lequel, devra, en tout état de cause, être revu à la baisse pour la banque compte tenu de la responsabilité prépondérante des autres intimés ;
SUR QUOI LA COUR :
1°) SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES :
Attendu que la question de la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires reste soulevée dans les conclusions de certains intimés sans pour autant être explicitée ; que la Cour, sur la recevabilité générale de cette action au regard des exigences de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, ne peut qu’adopter les motifs pertinents du jugement et son analyse globale de l’autorisation donnée au syndic par la 5 ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 1997 ; que le moyen sera donc rejeté ; que la fin de non recevoir tirée de l’absence de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires en recouvrement du fonds de roulement supplémentaire sera examinée infra quand il sera traité de cette question ;
2°) SUR LA DEMANDE RELATIVE AUX FONDS DESTINÉS AU FINANCEMENT DU ROND POINT :
Attendu qu’il résulte de l’annexe 11 du rapport d’expertise qu’une somme de 598. 901,08 francs (91. 301,88 €) aurait été versée à Alain Y... ès qualités par les copropriétaires pour le financement d’un rond point ; que le syndicat des copropriétaires forme une demande légèrement inférieure de 91. 259,19 € à titre principal contre la C. G. I. F. et à titre subsidiaire, contre la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. et Marie-Françoise Y... ;
Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972 que la garantie financière s’applique sur justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante ;
Attendu que la défaillance est caractérisée par l’impossibilité, pour le gestionnaire, de représenter les fonds ou de justifier de leur utilisation ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient que les conclusions de l’expert selon lesquelles les fonds levés pour l’édification du rond point ont été utilisés au paiement des charges courantes de la copropriété relèvent de pures conjectures alors que l’expert a noté, page 32 de son rapport, que des mouvements de fond importants ont eu lieu entre le compte de la copropriété et celui du syndic ce qui, au contraire, démontre l’existence de détournements ;
Mais attendu que l’examen comparé de l’annexe 4 (fonctionnement du compte général... 230 U) et de l’annexe 11 (tableau des versements destinés au rond point) permet d’établir que les fonds versés pour le rond point ont effectivement été versés sur le compte 230 U de la copropriété ; que l’imputation de la plupart des sommes est ainsi démontrée par le rapprochement des dates et des montants même si ces derniers sont parfois différents car le copropriétaire considéré a pu payer, par un même chèque, autre chose que l’appel de fonds relatif au rond point ; qu’à titre d’exemple le paiement CARBY de 2. 480 frs du 30 novembre 1995 est crédité au compte 230 U le 14 décembre et il en est de même de la somme de 2. 480 frs (VOUZAY-EVASION) payée le 17 octobre portée au crédit du compte le 25, des sommes de 1240 frs payées les 17 et 27 octobre par GODEY et la SCI LEFEVRE et créditées les 26 et 31 octobre ; que, pour citer les deux plus grosses contributions au financement du rond point, le rapprochement des dates permet encore d’établir que le versement de CORA de 420. 359,32 frs est inclus dans le crédit de 515. 356,54 frs du 11 octobre 1995 et que le versement de 123. 379,80 frs de G. M. B. du 01 novembre 1995 correspond au crédit de 123. 800 frs du 18 novembre 1995 ;
Attendu qu’il est ainsi démontré que les sommes versées par les copropriétaires n’ont pas été détournées par Alain Y... et qu’elles ont été versées au crédit du compte général de la copropriété ; que, dans ces conditions, c’est à bon droit que la garantie de la C. G. I. F. n’a pas été mobilisée ; que si l’expert note effectivement page 32 que des mouvements ont eu lieu entre le compte de la copropriété et celui d’Alain Y..., cela ne signifie pas pour autant qu’il s’agisse de détournements car il résulte notamment des courriers du syndic et du rapport de la C. G. I. F. du 02 novembre 1995 qu’en raison de la carence des propriétaires dans le paiement de leurs charges, Alain Y... était amené à faire des avances de trésorerie sur ses propres fonds, voire sur des fonds appartenant à d’autres copropriétés (par exemple copropriété HERMITAGE cf rapport de la C. G. I. F. du 22 janvier 1996) ; que si ce procédé n’apparaît pas très orthodoxe, il ne révèle pas de détournements, ni d’impossibilité de restitution de nature à permettre la mise en jeu de la garantie ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires a été crédité sur son compte général 230 U des sommes versées au syndic pour le rond point ; que si ces sommes n’ont effectivement pas été utilisées à l’usage qui était prévu, le syndicat des copropriétaires ne peut, pour autant, prétendre en avoir subi préjudice car les sommes ont bien été utilisées à la satisfaction des besoins de la copropriété et ont pallié, dans une certaine mesure, les retards des propriétaires dans le paiement de leurs charges courantes ; qu’ainsi, à défaut d’avoir perdu le bénéfice des dites sommes et d’avoir subi un préjudice quelconque, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses demandes subsidiaires formées contre Marie-Françoise Y... et la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;
3°) SUR LE FONDS DE ROULEMENT SUPPLÉMENTAIRE :
3-1) sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires
Attendu que la distinction opérée par certains intimés entre “ réserves “ et “ emprunts “ pour contester la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires apparaît totalement inopérante dans la mesure où au sens de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 les réserves, comme les emprunts, constituent des avances remboursables aux copropriétaires ;
Attendu, certes, que cette précision a été apportée par le décret du 04 juin 2004 inapplicable à l’espèce ; qu’il n’en reste pas moins que les avances ont toujours existé et que si leur statut juridique et leur définition ont été clarifiés par le texte précité, la jurisprudence a toujours admis qu’il s’agissait là de fonds remboursables au copropriétaire qui en avait fait l’avance, notamment, en cas de cession de son lot ;
Attendu qu’il n’est pas contesté que le fonds de roulement supplémentaire constitue une avance ; que le syndicat des copropriétaires est comptable des sommes versées par les propriétaires et se trouve exposé à une demande de ce chef ; que, dès lors, le syndicat des copropriétaires a qualité et intérêt pour agir contre le syndic, la caisse de garantie et l’assurance de responsabilité civile de ce dernier s’il invoque des malversations ou des fautes de gestion le mettant dans l’impossibilité de restituer les sommes avancées par les propriétaires concernés ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;
3-2) sur le fond :
Attendu que le versement effectif de la somme totale de 195. 000 frs à ce titre par les copropriétaires CORA, G. M. B., GODEY, GALLOUX HABITAT et S. B. V. L., figurant en annexe 12 du rapport d’expertise n’est pas démontré alors que certaines parties, comme la C. G. I. F, le contestent ; que, notamment, la somme de 65. 000 frs censée avoir été versée par G. M. B. en octobre 1988 n’est étayée par aucun justificatif, aucune date plus précise, ni aucune référence de banque ou de chèque ; qu’en outre, les extraits du compte 230 U pour l’année 1988 n’ont pas été communiqués à l’expert ; que la somme de 2. 500 frs, censée avoir été versée par GALLOUX HABITAT, ne comporte ni date et la simple mention d’un chèque bancaire sans indication du tiré ou du numéro de chèque correspondant est insuffisante ;
Attendu, de façon plus générale, que les rapprochements entre les autres sommes figurant à l’annexe 12 du rapport et les sommes portées au crédit des comptes 230 U ou 818 N sont difficiles à faire et ne permettent pas de démontrer, de façon certaine, que les sommes dont s’agit ont été détournées par Alain Y... et n’ont pas été utilisées au profit de la copropriété ; qu’ainsi la somme de 115. 000 frs versée par CORA le 13 février 1995, peut correspondre au crédit de 118. 423,15 frs porté le 16 février 1995 au compte 230 U sous la mention “ rem chq Cora et Lefevre “ ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires est donc défaillant dans la démonstration de détournements d’Alain Y... et sa demande contre la C. G. I. F. a été rejetée à bon droit ; que, de même, dans la mesure où il est fortement plausible que les sommes constituant le fonds de roulement supplémentaire ont été utilisées par Alain Y... au fonctionnement du compte de la copropriété et dans l’intérêt des copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges courantes, la demande subsidiaire formée par le syndicat des copropriétaires contre Marie-Françoise Y... et la compagnie AXA FRANCE i. a. r. d. sur le fondement d’une faute de gestion ne saurait non plus prospérer en l’absence d’un préjudice indemnisable
4°) SUR LE COMPTE TRAVAUX “ 818 N “ :
4-1) sur le fonctionnement de ce compte :
Attendu que ce compte a été ouvert par Alain Y..., en décembre 1978 ; qu’il résulte des éléments versés aux débats qu’à l’époque, le syndicat des copropriétaires était en procès avec les constructeurs de l’immeuble au sujet des groupes électrogènes et que ce compte, alimenté à l’origine par une ouverture de crédit de la B. R. O. de 250. 000 frs, a connu un fonctionnement à peu près normal, avec notamment des écritures régulières en crédit, jusqu’en novembre 1980 date à laquelle l’émission d’un débit de 400. 000 frs l’a fait passer dans un déficit chronique à six chiffres (en francs) qu’il n’a plus quitté ; que, dans l’intervalle, outre les crédits sporadiques non identifiés mentionnés au compte figurant en annexe 9 du rapport d’expertise, il convient de noter qu’il a bénéficié d’un crédit de 200. 000 frs, le 11 janvier 1980, par la B. R. O. ;
Attendu qu’Alain Y... pensait, jusqu’en 1993, amortir les ouvertures de crédit et apurer le déficit de ce compte par les condamnations espérées des constructeurs dans l’affaire des groupes électrogènes (cf sa lettre à la B. R. O. du 17 septembre 1992) ; que les fonds du compte 818 N ont, par ailleurs, manifestement été utilisés par lui pour payer l’avance des travaux ; que l’issue du procès n’ayant pas été celle escomptée, Alain Y... s’est retrouvé avec un compte débiteur générant des agios très importants qu’il ne pouvait combler par les revenus courants apportés par les copropriétaires ; qu’il n’a opéré le redressement de ce compte qu’à partir de novembre 1991 et jusqu’en janvier 1996 par de nombreux mouvements de fonds effectués entre le compte 230 U et le compte 818 N pour un montant total de 930. 000 frs (annexe 9) ce qui a permis, pour la période considérée de réduire le découvert à 358. 983 frs au 19 juillet 1995 et à 316. 332 frs au 10 septembre 1996 ; qu’entre temps, le montant cumulé des agios s’était élevé à 1. 541. 562 frs entre 1978 et 1996 ;
4-2) sur les fautes d’Alain Y... :
Attendu qu’il est établi par les éléments du dossier qu’au lieu de procéder à des appels de charges supplémentaires auprès des copropriétaires pour apurer ce compte et réduire les agios, Alain Y... a laissé la situation se détériorer en se livrant à une gestion de plus en plus opaque et clandestine du compte et en se contentant d’y affecter, quand les menaces de la B. R. O. se faisaient plus pressantes, des virements effectués à partir du compte 230 U, virements qui étaient de nature à faire patienter le créancier, par ailleurs outrancièrement laxiste, mais se révélaient insuffisants pour réduire le cours des agios ;
Attendu que, postérieurement à l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 1981 qui mentionne l’octroi du prêt B. R. O., Alain Y... a, complètement occulté l’existence du compte 818 N lors des assemblées générales et des présentations des comptes de la copropriété ; qu’il a, de la même manière, caché l’existence de ce compte lors des contrôles effectués par la C. G. I. F. ;
Attendu que l’expert n’a pu se faire remettre la comptabilité intégrale tenue par Alain Y... pour la copropriété BLOIS II au point qu’il a été amené à s’interroger sur l’existence même de cette comptabilité, seule de l’agence à n’être pas informatisée et qui était tenue de façon empirique par des écritures manuscrites sur des cahiers de recettes et dépenses assez sommaires ; qu’à ce stade, les fautes de gestion d’Alain Y... sont flagrantes et sa mission de mandataire de la copropriété n’a pas été exécutée avec efficacité ; qu’en effet, l’article 86 du décret du 20 juillet 1972 exige du syndic qu’il conserve les documents comptables et bancaires énumérés pendant une durée minimale de dix ans et il est constant que cela n’a pas été le cas puisque l’expert n’a pu se faire remettre que des éléments fragmentaires ; que le syndic a, par ailleurs, fait preuve d’une faiblesse insigne envers les copropriétaires défaillants dans le paiement des charges et recherché avec complaisance la prolongation par la B. R. O. de facilités de paiement qui engendraient des agios importants ;
Attendu que cette gestion calamiteuse a été facilitée par les fautes conjuguées des autres parties prenantes que sont la C. G. I. F., la B. R. O., le syndicat des copropriétaires et son organe le conseil syndical ;
4-3) sur les fautes de la C. G. I. F. :
Attendu que si Alain Y... n’a pas spontanément révélé l’existence du compte travaux aux contrôleurs de la C. G. I. F., celle-ci ne saurait pour autant se prétendre exempte de reproches dans cette affaire car elle a fait preuve d’un laxisme total envers Alain Y... qui fut, un temps, l’un des dirigeants éminents de la F. N. A. I. M. ; qu’il est, en effet, consternant de s’apercevoir que la C. G. I. F., qui dispose en vertu de l’article 86 du décret du 20 juillet 1972 des plus larges pouvoirs d’investigation pour vérifier la suffisance de la garantie, n’a pas utilisé la moindre de ces prérogatives et s’est contentée d’une parodie de contrôle matérialisée par des rapports indigents (cf annexes 15 à 20 du rapport) qui lui permettent de soutenir aujourd’hui qu’Alain Y... a réussi à lui cacher jusqu’à l’existence de la copropriété BLOIS II, qui était pourtant manifestement la plus importante qu’il ait eu en portefeuille, et qu’elle n’a pu vérifier la comptabilité de celle-ci au motif que les documents étaient entre les mains du conseil syndical alors qu’il lui appartenait d’exiger l’intégralité des documents nécessaires à l’exercice de son contrôle en application du texte précité ;
Attendu que si la C. G. I. F. avait exercé son pouvoir de contrôle avec fermeté et exigé du syndic qu’il lui présentât des éléments comptables complets, elle se serait rendu compte de l’insuffisance de la garantie souscrite par Alain Y... auprès d’elle et aurait approfondi ses investigations comme elle a su le faire à partir de son rapport du 16 juin 1995 où, par enchantement, la copropriété BLOIS II apparaît pour la première fois dans ses rapports ;
4-4) sur les fautes de la B. R. O. :
Attendu que la B. R. O. a aussi participé, par son attitude fautive, à l’incurie générale ; que, s’il ne peut lui être reproché d’avoir consenti les deux prêts à une copropriété manifestement solvable pour lui permettre de faire l’avance de travaux indispensables, sa gestion du compte a été particulièrement laxiste et les agios substantiels perçus par elle n’étaient manifestement pas étrangers à la complaisance dont elle a fait preuve dans ses rapports avec Alain Y... ;
Attendu que la B. R. O. a tout d’abord accepté que le remboursement des prêts consentis à la copropriété se fasse par des débits portés sur le compte 818 N déjà débiteur et insuffisamment approvisionné pour permettre de telles passations d’écritures ;
Attendu, ensuite, qu’à partir du mois de juin 1980, le compte 818 N n’a plus fonctionné qu’en situation débitrice ; qu’il a cependant fallu attendre le 13 janvier 1987, soit plus de six ans plus tard, pour que la B. R. O. adresse sa première mise en demeure à Alain Y..., ès qualités, à un moment où le découvert atteignait déjà la somme de 464. 693 frs ; que la seconde mise en demeure n’intervient que le 28 novembre 1990 à un moment où le découvert atteint 655. 809 frs et sans qu’aucun redressement n’intervienne dans l’intervalle ; qu’en juillet 1992, Alain Y... a fait des promesses de remboursement qu’il n’a pas tenues puisque, au 15 septembre 1992, une nouvelle mise en demeure de la B. R. O. mentionne un solde négatif de 808. 966 frs ; que les promesses d’Alain Y... émises en septembre 1992 sont encore restées lettre morte puisque dans sa mise en demeure du 10 août 1993, le découvert atteint 814. 216 frs ;
Qu’ainsi pendant treize ans, la B. R. O. a laissé le compte engendrer un découvert générateur d’agios importants sans réellement mettre en oeuvre les moyens de coercition qui s’offraient à elle pour forcer le syndicat des copropriétaires à un remboursement efficace ; que ce n’est qu’à partir du mois d’août 1993 qu’elle a exigé d’Alain Y... un plan d’apurement rigoureux ayant abouti à une réduction sensible du découvert qui est passé à 358. 983 frs au 19 juillet 1995 et à 316. 332 frs au 10 septembre 1996 ;
Attendu que, dans cette affaire, il ne peut être fait abstraction de la qualité de copropriétaire de la B. R. O. ; qu’en effet, le compte 818 N est au nom du syndicat des copropriétaires et non à celui d’Alain Y... qui n’est que le mandataire de la copropriété : que la B. R. O. ne peut, sans commettre de faute, à la fois, se satisfaire de l’encaissement des agios sous couvert de mises en demeures régulières, mais de pure forme, adressées au débiteur et ne pas intervenir en qualité de copropriétaire pour attirer l’attention de l’assemblée générale sur le fait que les comptes qui lui sont présentés pour approbation éludent totalement l’existence et le fonctionnement défectueux du compte travaux ouvert en ses livres et sur lequel le contrôle du Conseil Syndical doit pouvoir s’exercer ;
Attendu, en effet, que si la B. R. O. en sa qualité de banquier n’a pas à s’ingérer dans le fonctionnement du compte ouvert au profit de la copropriété, il lui appartient de ne pas accepter, de façon excessive, le découvert chronique de ce compte et d’agir auprès du débiteur, autrement que par des mises en demeure sporadiques inefficaces qui masquent mal la complaisance avec laquelle la banque a accepté le fonctionnement de ce compte ; que les relations amicales qui transparaissent dans certains courriers entre Alain Y... et le dirigeant de l’agence de la B. R. O. ne sont pas étrangères à la mansuétude avec laquelle la banque a apprécié la situation mais cela ne saurait justifier son attitude ;
Attendu que la B. R. O., convoquée aux assemblées générales, ne pouvait pas ignorer que les comptes présentés étaient tronqués et que le compte 818 N n’apparaissait dans aucune des redditions qui étaient présentées au contrôle du Conseil Syndical et au quitus des propriétaires ; que, sans trahir le secret professionnel qui n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, son propre client, elle devait attirer l’attention des membres de l’assemblée générale des copropriétaires sur cette présentation des comptes ; que la faute de la B. R. O. est donc démontrée à un double titre ;
4-5) sur les fautes du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical :
Attendu que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à Alain Y... d’avoir ouvert le compte sans son autorisation alors qu’à l’époque, une telle autorisation n’était pas requise ; qu’il ne peut, non plus, sérieusement soutenir que les deux ouvertures de crédit précitées ont été débloquées sans qu’il n’ait été mis au courant puisque le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 1981 (annexe 23 du rapport d’expertise) mentionne expressément l’octroi du prêt de la B. R. O. ; qu’en outre, certaines écritures en crédit, passées entre décembre 1978 et septembre 1980, sont individualisées et démontrent des virements directs effectués par certains copropriétaires (Z...et sarl la Tour d’argent) ce qui établit qu’au moins ces deux derniers étaient au courant de l’existence du compte ; que, par ailleurs, une lettre de relance de la B. R. O. et une réponse d’Alain Y... de janvier 1987 ont été adressés au dénommé A..., membre du conseil syndical, et, dans une autre lettre du 10 août 1993, Alain Y... invoque l’absence d’un membre du conseil syndical en vacances pour expliquer son retard à prendre rendez-vous avec la banque ; qu’il est donc ainsi établi que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’existence du compte travaux et qu’il aurait pu, si le Conseil Syndical avait rempli correctement son rôle, surveiller la gestion du syndic sur ce compte que Y... cherchait à dissimuler de plus en plus en plus au fil du temps ;
Attendu, par ailleurs, qu’il résulte de l’expertise que de nombreux mouvements de fonds ont été opérés entre le compte 230 U et le compte 818 N entre novembre 1991 et janvier 1996 pour un montant total de 930. 000 frs (annexe 9) ; qu’en admettant même, pour les besoins du raisonnement, que le syndicat des copropriétaires ait été tenu dans l’ignorance de l’existence du compte travaux ou simplement de son découvert chronique, il est inconcevable que le Conseil Syndical chargé de vérifier le compte courant 230 U et l’assemblée générale des copropriétaires qui a approuvé les comptes présentés par Alain Y... ne se soient jamais interrogés sur les virements dont s’agit qui portaient sur des sommes importantes ;
Attendu qu’il n’est pas inutile de relever, à ce stade de la discussion, que les propriétaires du centre commercial BLOIS II sont tous des commerçants rompus aux affaires qui savent ce qu’une comptabilité signifie et qui disposent des connaissances nécessaires pour vérifier les comptes de leur syndicat ; que celui-ci n’est donc pas exempt de toute responsabilité quant au fonctionnement défectueux de ce compte et ce, d’autant plus que les charges de copropriété n’étaient pas réglées de façon ponctuelle ce qui éclaire le litige sous un tout autre jour ;
Attendu qu’il apparaît, en effet, que les agios qui constituent l’intégralité du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires sont dus à la négligence coupable dont les propriétaires ont fait preuve dans le paiement de leurs charges ; qu’ainsi la lettre d’Alain Y... à la B. R. O. du 25 octobre 1994 fait état d’un arriéré total de 290. 000 frs qui atteindra 556. 342 frs au 31. 12. 1994 date à laquelle un seul compte de copropriétaire sur la liste des 30 est créditeur ; que cette somme est à mettre en rapport avec le solde du compte général de la copropriété dans les livres de la B. R. O. d’un montant dérisoire de 2. 522,49 frs à cette même date ;
Attendu que figurent au dossier de nombreuses lettres de rappel d’Alain Y... aux copropriétaires défaillants ; que le retard dans le paiement des charges est encore mentionné dans les comptes-rendus des assemblées générales ; que les détails des comptes des copropriétaires démontrent que le déficit était systématique ainsi qu’il peut être synthétisé dans le tableau ci-après à partir des données fournies aux assemblées générales concernées ;
arriéré de charges (arrondi)
nombre de propriétaires défaillants
solde BRO (cpte 230 U)
31. 12. 1981
378. 069 frs
141. 870 frs
31. 12. 1984
513. 327 frs
63. 338 frs
31. 12. 1985
662. 474 frs
104. 659 frs
477. 573 frs
5. 720 frs
332. 143 frs
146. 169 frs
31. 12. 1994
556. 342 frs
2. 522 frs
498. 083 frs
270. 737 frs
Attendu qu’il résulte de ce tableau que le paiement tardif systématique des charges était utilisé par l’ensemble des copropriétaires comme une variable de gestion pour leur propre entreprise et qu’ils y trouvaient un moyen de trésorerie personnelle ; que le fonctionnement normal d’une copropriété de cette ampleur avec les faibles moyens qui lui étaient fournis se révélait illusoire ; que le syndicat des copropriétaires est donc bien mal placé pour reprocher à Alain Y... les expédients qu’il a dû mettre en oeuvre pour pallier l’absence criante de trésorerie du syndicat (utilisation des fonds du rond-point et du fonds de roulement supplémentaire, avances sur sa propre trésorerie, voire avances de fonds provenant de copropriétés tierces comme la copropriété Hermitage) ; que, de même, le syndicat des copropriétaires ne pourrait reprocher à Alain Y... de ne pas avoir cherché à recouvrer l’arriéré de charges puisqu’il résulte du tableau précité que la quasi-totalité des propriétaires payait en retard ce qui empêchait de les assigner tous et que le compte général de la copropriété était simplement maintenu suffisamment à flot pour pouvoir payer avec retard les dépenses courantes les plus urgentes ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre que le laxisme du contrôle de la C. G. I. F. sur la comptabilité tenue par Alain Y... serait à l’origine des agios qu’il a dû supporter puisqu’il est démontré que les copropriétaires ne payaient déjà pas les charges courantes et qu’on ne voit pas pourquoi, dans ces conditions, ils auraient plus acquitté des appels de fonds destinés à apurer le découvert du compte 818 N ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires est tout autant mal fondé de se plaindre de la complaisance manifestée par la B. R. O. à l’égard du fonctionnement débiteur du compte 818 N alors que la banque lui a consenti deux avances de trésorerie que la copropriété a utilisées pour effectuer les travaux et que le crédit ainsi accordé n’avait rien de ruineux puisque la copropriété était suffisamment solvable pour en assurer le remboursement ainsi d’ailleurs, qu’il sera démontré ci-après ;
Attendu que ce crédit n’a été “ ruineux “ pour la copropriété qu’en raison de l’insuffisance des fonds propres générée par le retard dans le paiement des charges ; que si les propriétaires avaient rempli en temps utile leurs obligations, Alain Y... aurait pu apurer le compte 818 N et les agios n’auraient pas atteint un tel montant ;
Attendu, en effet, que l’attitude des copropriétaires est d’autant plus fautive qu’il résulte des éléments du dossier que la copropriété disposait de facultés contributives non négligeables et qu’elle n’était pas insolvable ; qu’ainsi le renflouement du compte 818 N, à partir du compte 230 U, pour un montant total de 930. 000 frs entre novembre 1991 et janvier 1996 n’a pas entraîné de dysfonctionnement particulier de ce dernier compte qui a alterné des situations positives et négatives restant dans une mesure acceptable ; qu’il est donc manifeste qu’en ne payant pas leurs charges de façon régulière, les copropriétaires n’ont pas permis l’apurement régulier du compte 818 N et qu’ils se trouvent à l’origine directe du préjudice qu’ils invoquent causé par le cours des agios ; qu’ayant utilisé les avances de trésorerie de la B. R. O. à des fins personnelles puis différé le paiement des charges qui eussent permis leur remboursement, les copropriétaires ne peuvent se plaindre de devoir supporter le coût du crédit ainsi accordé, même si, au bout du compte, ils s’aperçoivent que la facilité dans laquelle ils ont sombré n’était pas la manière la plus économique, compte tenu du taux des agios décomptés, de se procurer de la trésorerie ;
Attendu que, pour les motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires ne peut, non plus, prétendre avoir subi un préjudice financier équivalent aux mouvements de fonds identifiés entre le compte 230 U et le compte 818 N puisque ces mouvements correspondent au remboursement des avances de crédit dont la copropriété a bénéficié ;
Que, dès lors, faute de lien de causalité entre les fautes relevées contre Alain Y..., la C. G. I. F. et la B. R. O. et le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires, la demande de celui-ci ne peut qu’être rejetée et le jugement réformé en ce qu’il y fait droit ;
5°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA B. R. O.
Attendu que la B. R. O. réclame au syndicat des copropriétaires le paiement du solde débiteur du compte 818 N arrêté à la somme de 52. 646,49 € au 30 juin 1997 ;
Attendu que, contrairement à ce que soutient, la B. R. O. le tribunal n’a pas statué ultra petita en réduisant le montant des agios au regard de l’absence de stipulation du taux d’intérêt ; qu’en effet, dans ses conclusions récapitulatives du 03 novembre 2005 devant le Tribunal, le syndicat des copropriétaires concluait au débouté pur et simple de la banque en sa demande reconventionnelle ; qu’il ne peut, non plus, être reproché au Tribunal d’avoir violé le principe du contradictoire en ne demandant pas les observations des parties sur le taux effectif global puisque les écritures du syndicat des copropriétaires avaient introduit cette question dans le débat et qu’il soutenait, en page onze des conclusions précitées, que n’était versée aux débats aucune pièce justificative d’un quelconque taux d’intérêt ;
Attendu que les motifs du Tribunal sur l’absence de stipulation du T. E. G. et les conséquences qu’il convient d’en tirer sont pertinents puisque les premiers juges, après avoir rappelé que l’exigence d’une stipulation écrite du taux effectif global ne s’appliquait pas aux agios courus avant l’entrée en vigueur du décret du 04 septembre 1985 ont aussi relevé que, postérieurement à cette date, les intérêts conventionnels ne pouvaient être décomptés par la banque en l’absence, sur les relevés de compte adressés à Alain Y..., de la mention du taux appliqué pour la période antérieure au 2 ème trimestre 1989 ;
Attendu qu’en vain le C. I. O., aux droits de la B. R. O., fait-il valoir que l’action en nullité du taux d’intérêt serait prescrite pour la période située entre l’entrée en vigueur du décret précité et le 2 ème trimestre 1989 alors qu’a défaut de stipulation du taux d’intérêt, la demande de débouté opposée par le syndicat des copropriétaires ne s’analyse pas en une demande de nullité du taux (puisque aucun taux n’a été convenu) mais procède de la simple application des règles de la preuve exigeant que celui qui invoque une obligation en justifie du principe et du montant ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il réduit le montant du solde débiteur du compte 818 N de la copropriété à la somme de 4. 152,05 € ;
Attendu, compte tenu des fautes retenues contre l’ensemble des parties, qu’il n’y a aucune iniquité à leur laisser supporter la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés ; qu’elles seront donc déboutées de leurs demandes de bénéfice des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
VU les articles 1382,1907,1992 du code civil ;
VU le décret du 20 juillet 1972 ;
VU le décret du 04 septembre 1985 ;
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du centre commercial BLOIS II et condamné le syndicat des copropriétaires à payer au C. I. O., venant aux droits de la B. R. O., la somme de QUATRE MILLE CENT CINQUANTE-DEUX euros et CINQ centimes d’euros (4. 152,05 €) au titre du solde du compte 818 N déduction faite des intérêts indus ;
L’INFIRME en toutes ses autres dispositions ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial BLOIS II aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise ;
ACCORDE aux avoués de la cause, autres que Maître DAUDE, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.
L’arrêt reproduit ci-dessus est d’une grande qualité dans tous les domaines (plan, rédaction, options juridiques)
Il brosse un tableau saisissant du fonctionnement, - pendant plusieurs années -, du syndicat des copropriétaires du Centre commercial Blois 2. Personne n’échappe à la plume minutieuse de la Cour ! Les pratiques et défaillances des copropriétaires, du syndic, de certains banquiers ou garants financiers sont « mises en valeur » avant l’exécution finale. Sur ces points, la lecture de l’arrêt se suffit à elle-même.
Notons seulement que la Cour évoque discrètement deux particularités :
- l’un des banquiers avait également la qualité de copropriétaire
- le syndic était un professionnel éminent
Le TGI de Blois avait, après expertise et pour l’essentiel :
La Cour d’appel maintient le second poste (BRO pour 4 152,05), et infirme le jugement pour le surplus.
Nous nous bornons à souligner quelques allégations, observations ou solutions exprimées par la Cour d’appel ou les parties.
Le syndicat, dont les membres respectaient fort mal l’obligation de contribuer aux dépenses communes, prétendait que la BRO (banquier et copropriétaire !) se présentait comme un banquier dispensateur de crédit ruineux.
La Cour observe « que le syndicat des copropriétaires est tout autant mal fondé de se plaindre de la complaisance manifestée par la B. R. O. à l’égard du fonctionnement débiteur du compte 818 N alors que la banque lui a consenti deux avances de trésorerie que la copropriété a utilisées pour effectuer les travaux et que le crédit ainsi accordé n’avait rien de ruineux puisque la copropriété était suffisamment solvable pour en assurer le remboursement ainsi d’ailleurs, qu’il sera démontré ci-après ;
Elle ajoute « que ce crédit n’a été “ ruineux “ pour la copropriété qu’en raison de l’insuffisance des fonds propres générée par le retard dans le paiement des charges ; que si les propriétaires avaient rempli en temps utile leurs obligations, Alain Y... aurait pu apurer le compte 818 N et les agios n’auraient pas atteint un tel montant ; »
Il prétendait encore qu’une somme de 598. 901,08 francs (91. 301,88 €) avait été versée à Alain Y... ès qualités par les copropriétaires pour le financement d’un rond point et qu’on n’en retrouvait pas la trace dans la comptabilité. La Cour répond qu’il est démontré que les sommes versées par les copropriétaires n’ont pas été détournées par Alain Y... et qu’elles ont été versées au crédit du compte général de la copropriété ; elle note « qu’en raison de la carence des propriétaires dans le paiement de leurs charges, Alain Y... était amené à faire des avances de trésorerie sur ses propres fonds, voire sur des fonds appartenant à d’autres copropriétés (par exemple copropriété HERMITAGE cf rapport de la C. G. I. F. du 22 janvier 1996) ; que si ce procédé n’apparaît pas très orthodoxe, il ne révèle pas de détournements, ni d’impossibilité de restitution de nature à permettre la mise en jeu de la garantie » ;
En cas des gestion de la trésorerie des syndicats par compte bancaire unique, le fait pour un syndic de consentir une avance à un syndicat est une faute. On ne peut la confondre avec un détournement de fonds au profit du syndic et pour son enrichissement personnel. De plus, un fort courant de jurisprudence a contribué à l’aggravation des risques liés à ces avances en refusant le recouvrement de telles avances. Des syndicats ont ainsi bénéficié d’un véritablement enrichissement sans cause.
La CGIF, garant financier, prétendait que le syndicat n’avait pas qualité pour demander une indemnité représentative du « fonds de roulement ». Elle faisait valoir qu’il s’agit d’une réserve dont les copropriétaires conservent la propriété, chacun pour sa quote-part.
La Cour répond « que la distinction opérée par certains intimés entre “ réserves “ et “ emprunts “ pour contester la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires apparaît totalement inopérante dans la mesure où au sens de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 les réserves, comme les emprunts, constituent des avances remboursables aux copropriétaires ; »
Elle ajoute : « que cette précision a été apportée par le décret du 04 juin 2004 inapplicable à l’espèce ; qu’il n’en reste pas moins que les avances ont toujours existé et que si leur statut juridique et leur définition ont été clarifiés par le texte précité, la jurisprudence a toujours admis qu’il s’agissait là de fonds remboursables au copropriétaire qui en avait fait l’avance, notamment, en cas de cession de son lot » ;
Qu’en fin de compte « il n’est pas contesté que le fonds de roulement supplémentaire constitue une avance ; que le syndicat des copropriétaires est comptable des sommes versées par les propriétaires et se trouve exposé à une demande de ce chef ; que, dès lors, le syndicat des copropriétaires a qualité et intérêt pour agir contre le syndic, la caisse de garantie et l’assurance de responsabilité civile de ce dernier s’il invoque des malversations ou des fautes de gestion le mettant dans l’impossibilité de restituer les sommes avancées par les propriétaires concernés » ;
La CGIF contestait également la condamnation prononcée contre elle sur le fondement d’un contrôle défaillant de sa part sur le syndic. Ce moyen est fréquemment utilisé par les mandats d'un syndic en déconfiture.
La Cour observe « que si la C. G. I. F. avait exercé son pouvoir de contrôle avec fermeté et exigé du syndic qu’il lui présentât des éléments comptables complets, elle se serait rendu compte de l’insuffisance de la garantie souscrite par Alain Y... auprès d’elle et aurait approfondi ses investigations comme elle a su le faire à partir de son rapport du 16 juin 1995 où, par enchantement, la copropriété BLOIS II apparaît pour la première fois dans ses rapports »
Enfin la Cour d’appel souligne l’importance des fautes commises par les copropriétaires eux-mêmes et le conseil syndical : « qu’il résulte de l’expertise que de nombreux mouvements de fonds ont été opérés entre le compte 230 U et le compte 818 N entre novembre 1991 et janvier 1996 pour un montant total de 930. 000 frs (annexe 9) ; qu’en admettant même, pour les besoins du raisonnement, que le syndicat des copropriétaires ait été tenu dans l’ignorance de l’existence du compte travaux ou simplement de son découvert chronique, il est inconcevable que le Conseil Syndical chargé de vérifier le compte courant 230 U et l’assemblée générale des copropriétaires qui a approuvé les comptes présentés par Alain Y... ne se soient jamais interrogés sur les virements dont s’agit qui portaient sur des sommes importantes ; »
La qualité des copropriétaires doit être prise en considération à cet égard : « qu’il n’est pas inutile de relever, à ce stade de la discussion, que les propriétaires du centre commercial BLOIS II sont tous des commerçants rompus aux affaires qui savent ce qu’une comptabilité signifie et qui disposent des connaissances nécessaires pour vérifier les comptes de leur syndicat ; que celui-ci n’est donc pas exempt de toute responsabilité quant au fonctionnement défectueux de ce compte et ce, d’autant plus que les charges de copropriété n’étaient pas réglées de façon ponctuelle ce qui éclaire le litige sous un tout autre jour ; »
Il y a beaucoup d’enseignements à tirer de cet arrêt qui mérite la lecture et la relecture.