Source: https://www.laleggepertutti.it/175453_casa-occupata-come-evitare-il-pignoramento
Timestamp: 2018-06-21 10:21:52+00:00
Document Index: 109342624

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Casa occupata: come evitare il pignoramento?
Lo sai che? Casa occupata: come evitare il pignoramento?
Ho venduto 2 case e gli acquirenti le hanno occupate prima del rogito. Dopo un lungo processo, ora una è ipotecata, l’altra è occupata dalla controparte e non è ipotecata. Come evitare che gli occupanti me la pignorino?
Se, d’intesa con l’avvocato, la lettrice ha deciso di non impugnare la sentenza di secondo grado, la stessa diventerà definitiva (passando in giudicato dopo sei mesi dal suo deposito in cancelleria oppure decorsi trenta giorni dalla sua notifica) con l’effetto che tutto quello che è deciso in tale sentenza acquisterà appunto l’efficacia di giudicato (non potrà, cioè, più essere rimesso in discussione) e, pertanto, le somme di danaro al cui pagamento lei sia stata condannata dovranno essere corrisposte all’avente diritto.
Fatta questa premessa, deve essere ricordato che:
il debitore risponde per i suoi debiti con tutti i suoi beni (mobili e immobili) presenti e futuri [1];
il creditore, perciò, per ottenere il pagamento di quello che gli spetta sulla base delle decisioni contenute in una sentenza definitiva, può aggredire tutti i beni del debitore scegliendo quelli che ritiene più idonei per ottenere il soddisfacimento delle proprie ragioni;
ogni sentenza che porta condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione (e, quindi, anche la sentenza che è oggetto del quesito) autorizza il creditore ad iscrivere ipoteca sui beni del debitore [2];
ciò detto, è possibile che il creditore della lettrice decida di aggredire l’abitazione di sua proprietà innanzitutto iscrivendo su di essa ipoteca (in base alla sentenza di condanna) e poi pignorandola affinché sia venduta alle aste giudiziarie. Per evitare che ciò accada, si sconsigliano le soluzioni della vendita dell’immobile a terzi, della sua donazione a terzi o del conferimento di esso ad un fondo patrimoniale. Tutte queste soluzioni, infatti, esporrebbero la lettrice al rischio assai concreto di una reazione del creditore che potrebbe, nel caso di vendita, agire con azione revocatoria ordinaria (che è l’azione con cui il creditore mira a far dichiarare inefficace nei suoi confronti l’atto – nel caso in questione l’ipotetica vendita della casa che la lettrice teme possa essere pignorata – che sia finalizzato a sottrarre i beni del debitore alla garanzia del proprio credito). Nel caso, poi, di ipotetica donazione o di conferimento in un fondo patrimoniale della casa che la lettrice teme possa essere pignorata, la recente riforma dà modo al creditore (entro un anno dalla donazione o dal conferimento del bene al fondo) di pignorare immediatamente il bene donato o conferito in fondo patrimoniale senza nemmeno essere più costretto, prima di pignorare il bene donato o conferito in fondo patrimoniale, ad iniziare causa per ottenere dal giudice la dichiarazione di inefficacia nei suoi confronti della donazione o del conferimento in fondo patrimoniale. Riassuntivamente: vendere o donare o conferire in fondo patrimoniale la casa che la lettrice teme possa essere pignorata non costituiscono soluzioni idonee a mettere l’abitazione al riparo da una vendita alle aste giudiziarie. Esistono soluzioni, invece, più idonee ad evitare il pignoramento e, soprattutto, la vendita alle aste giudiziarie dell’immobile; in particolare:
l’avvio con il legale di controparte di trattative per pervenire ad un’intesa sul pagamento della somma a cui è stata condannata (le trattative possono portare, ad esempio, ad un accordo per il pagamento rateale dell’importo, magari garantito dall’emissione da parte della lettrice di effetti cambiari a garanzia del pagamento degli importi, oppure, sempre a titolo di esempio, a stipulare, con le dovute cautele, un contratto di comodato gratuito che consenta al creditore di dimorare nella abitazione della lettrice, appunto gratuitamente, per il periodo di tempo necessario e sufficiente a sanare il debito);
la vendita al creditore della casa stessa (trattando sul conguaglio in danaro e sul presupposto, come emerge dal quesito, che la lettrice sia stata riconosciuta proprietaria della medesima): questa soluzione potrebbe consentirle di sanare il debito derivante dalla sentenza vendendo la casa al prezzo di mercato (mentre alle aste giudiziarie il prezzo di vendita può essere anche non perfettamente corrispondente al valore di mercato);
ove non fosse possibile riuscire a trovare un accordo bonario con l’avversario e questi decidesse di pignorare la casa e poi chiederne la vendita o l’assegnazione in sede di procedura espropriativa, si valuti che la riforma del codice di procedura civile [3] consente al debitore che abbia subìto pignoramento di bene immobile di chiedere al giudice, in presenza di giustificati motivi, la conversione del pignoramento offrendo di rateizzare il pagamento del dovuto (fino ad un massimo di 36 rate mensili); se il giudice acconsente, viene disposto il pagamento rateale della somma determinata dal giudice stesso e la liberazione dell’immobile dal pignoramento nel momento in cui sia pagata l’ultima rata dell’importo stabilito.
[2] Art. 2818 cod. civ.
[3] L. n. 132 dello 06.08.2015.