Source: https://www.epravo.cz/top/clanky/kdo-co-hradi-aneb-uskali-najemniho-vztahu-po-rekodifikaci-99400.html?mail
Timestamp: 2017-11-23 18:15:32+00:00
Document Index: 17105108

Matched Legal Cases: ['§ 3074', '§ 678', '§ 5', '§ 2257', '§ 5', 'soud ', '§ 5', '§ 2257', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 6', '§ 2', '§ 2257', '§ 2257', '§ 2293', '§ 5', '§ 2207', '§ 2257']

Kdo co hradí aneb úskalí nájemního vztahu po rek | epravo.cz
ID: 99400upozornění pro uživatele
Kdo co hradí aneb úskalí nájemního vztahu po rekodifikaci
V rámci nájemního vztahu zcela přirozeně dochází v souvislosti s užíváním pronajatého bytu či domu ke vzniku vad a nutnosti jejich oprav. Spor zde však může mezi pronajímatelem a nájemcem vzniknout v okamžiku, kdy se mají strany dohodnout, která z nich opravu provede, tím spíše která pak tuto opravu uhradí. Do jaké míry je k údržbě bytu či domu a jeho opravám povinen nájemce a kdy už je povinnost na straně pronajímatele? Odpověď na tuto otázku byla po rekodifikaci opět o něco zapeklitější, avšak již od 1. ledna 2016 by se měla právní úprava této problematiky stát zase o něco přehlednější.
Nájemní vztah, zvláště pak je-li jeho předmětem byt či dům, se vyznačuje dlouhodobostí ve svém trvání. S ohledem na tuto jeho charakteristiku bylo v rámci rekodifikace nutné vytvořit přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 občanského zákoníku, zavádějící pro nájem bytu či domu režim tzv. nepravé retroaktivity. To znamená, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před účinností občanského zákoníku se řídí dosavadními předpisy, avšak jeho obsah, tedy vzájemná práva a povinnosti stran nájemního vztahu, a zánik nájmu jsou po dni účinnosti občanského zákoníku již regulovány jeho novou úpravou.
Kromě jiných změn, které s sebou rekodifikace soukromého práva přinesla, však ke dni účinnosti občanského zákoníku došlo též ke zrušení nařízení vlády č. 258/1995 Sb., jímž se prováděl zákon č.40/1964 Sb. Toto nařízení se zabývalo otázkou, do jaké míry je k údržbě a opravám souvisejícím s užíváním pronajímaného bytu či domu povinen nájemce a kdy už má tuto povinnost pronajímatel. V současné době tedy sice občanský zákoník i nadále terminologicky pracuje s „běžnou údržbou“ a „drobnými opravami“, nicméně platný a účinný prováděcí předpis k definici těchto pojmů stále absentuje. Nové vládní nařízení (ke dni publikace článku ještě nedošlo k uveřejnění nařízení ve Sbírce zákonů) vymezující údržbu a opravy související s užíváním bytu by však mělo nabýt účinnosti již od nového roku.
Údržba a opravy pronajímaného bytu
Podle dosavadní právní úpravy § 678 odst. 3 SOZ nedošlo-li k odchylné dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, hradil nájemce náklady na drobné opravy bytu a jeho běžnou údržbu, přičemž obsah pojmů „drobné opravy“ a „běžná údržba“ podrobně vymezovalo v § 5 a 6 nyní již zrušené nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Cokoli nad rámec drobných oprav a běžné údržby tak, jak byly specifikovány v nařízení vlády, byl povinen hradit pronajímatel. Nová úprava v § 2257 NOZ rovněž počítá s primární povinností pronajímatele byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání, když v odst. 2 stanoví, že „nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ Obdobně i od tohoto ustanovení se lze odchýlit dohodou stran, byť je zde možná jen dispozitivita ve prospěch nájemce. Jelikož bylo předmětné nařízení vlády zrušeno bez náhrady, k novému vymezení pojmů „běžné údržby“ a „drobných oprav“ k účinnosti NOZ nedošlo.
Dle komentářové literatury se údržbou rozumí činnost směřující k zachování funkčního stavu věci, zatímco opravou se rozumí činnost směřující k obnově funkčního stavu věci[1]. Problém nastává teprve při definici slov „běžná“ a „drobná“. Podle odůvodnění stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL) bylo i nadále, tedy až do účinnosti nového nařízení vlády, nezbytné terminologicky vycházet ze zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb.[2].
Mohly přitom nastat dvě situace. Pokud ve smlouvě o nájmu bytu bylo i po 1. lednu 2014 odkazováno na § 5 a 6 citovaného nařízení, pohlíželo se na ně jako na součást smluvního ujednání. Naopak, neupravovaly-li strany ve smlouvě o nájmu bytu otázku běžné údržby a drobných oprav, uplatnilo se zrušené nařízení vlády č. 258/1995 Sb. jako tzv. soft law. Došlo‑li tak ke sporu a nutnosti posouzení, zda byl pronajímatel či nájemce v dané situaci k opravě nebo údržbě povinen, soud z ustanovení § 5 a 6 uvedeného nařízení vlády ideově vycházel.
S účinností od 1. ledna 2016 se však strany nájemního vztahu dočkají opět větší právní jistoty, jelikož dne 26. října 2015 vláda projednala a schválila nové nařízení, které pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ podrobně vymezuje a provádí tak § 2257 NOZ. Nebude-li tedy smluvní ujednání mezi nájemcem a pronajímatelem po 1. lednu 2016 otázku údržby a oprav explicitně řešit, uplatní se bez dalšího ustanovení nového nařízení vlády. Pokud však strany budou v nájemní smlouvě i po účinnosti nového prováděcího nařízení odkazovat na § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb., bude dle názoru autora i nadále možné z nich v daném nájemním vztahu vycházet a považovat je za součást smluvního ujednání. Nově schválené nařízení vlády totiž počítá s tím, že se nájemce bude na údržbě a opravách podílet více, respektive očekává se od něj vynaložení vyšších nákladů. Díky tomu, že je tedy znění zrušeného nařízení č. 258/1995 Sb. pro nájemce příznivější a dispozitivní úpravu ve prospěch nájemce NOZ připouští, nebude nutné na ujednání dovolávající se § 5 a 6 zrušeného vládního nařízení pohlížet jako na neplatné.
Drobné opravy a běžná údržba v konkrétním pohledu
Pokud jde o konkrétní obsah zmiňovaného § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb., drobnými opravami se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Tyto drobné opravy pak ustanovení § 5 nařízení charakterizuje buď věcně nebo podle výše nákladu. Není-li tedy oprava vymezena věcně v § 5 odst. 2, 3 nebo 4 zrušeného nařízení (typicky výměna klik, žárovek, opravy sprch, vařičů), může být tedy za drobnou opravu považována, pouze pokud splňuje kritérium maximální výše nákladu, která odpovídá částce 500,- Kč na jednu opravu. Zároveň se zde však uplatní i limitující ustanovení § 5 odst. 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které stanoví, že součet nákladů za věcně i nákladově vymezené drobné opravy nesmí za kalendářní rok přesáhnout částku 70,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu a jeho příslušenství. Kupříkladu u bytu o podlahové ploše 40 m2, bez balkónu a sklepu, by součet nákladů za drobné opravy za kalendářní rok nesměl přesáhnout částku 2.800,- Kč.
Nové nařízení vlády vymezuje drobné opravy rovněž věcně a nákladově. Zatímco věcné vymezení § 4 nařízení ze dne 26. října 2015 se od původního zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb. příliš neliší, maximální výše nákladu na jednotlivou drobnou opravu se ve smyslu § 5 nově schváleného nařízení zvyšuje na částku 1.000,- Kč. Součet nákladů za věcně a nákladově charakterizované drobné opravy pak za kalendářní rok nesmí přesáhnout částku 100,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu a jeho příslušenství (§ 6 nového nařízení). Podíváme-li se tedy znovu na příklad bytu o podlahové ploše 40 m2, bez příslušenství, součet nákladů za drobné opravy za kalendářní roky nesmí být vyšší než částka 4.000,- Kč.
Za běžnou údržbu bytu § 6 původního nařízení č. 258/1995 Sb. označuje zejména udržování a čištění bytu, jeho malování a pravidelné prohlídky, přičemž výši nákladů spojených s běžnou údržbou bytu nijak nelimituje. Obdobně běžnou údržbu charakterizuje také § 2 nařízení vlády ze dne 26. října 2015, a to rovněž bez nákladové limitace.
Povinnost k odstranění vad a oznamovací povinnost
Způsob řešení vad a poškození pronajímaného bytu se již normálně řídí novou právní úpravou občanského zákoníku. Pronajímatel je povinen v souladu s § 2257 odst. 1 NOZ a a contrario k § 2257 odst. 2 NOZ na svůj náklad provádět ostatní údržbu bytu, tzn. jinou než běžnou, k níž je povinen nájemce, a ostatní opravy, tj. jiné než drobné opravy. Pronajímatel však není povinen na svůj náklad byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání v případě, že byt bude poškozen v důsledku porušení povinnosti nájemce byt řádně užívat[3]. Naopak nájemci zde vzniká povinnost uvést byt do stavu před poškozením ve smyslu § 2293 NOZ. Podobně pronajímatel nemá povinnost provádět opravy spočívající v obnově estetické hodnoty věci, ale pouze opravy nezbytné, vedoucí k obnovení funkčního stavu věci.
Vznikne-li však v bytě vada, kterou má pronajímatel povinnost odstranit, je povinen tak učinit bez ohledu na to, zda ji nájemce oznámil řádně a včas, a to bez zbytečného odkladu poté, co se o vadě dozvěděl. Dostane-li se pronajímatel s opravou vady do prodlení, může nájemce vadu odstranit sám a po pronajímateli následně žádat náhradu odůvodněných nákladů, tedy nejen náhradu skutečně vynaložených nákladů, ale též cenu své odvedené práce, popřípadě slevu z nájemného za dobu trvání vadného stavu. Podmínkou pro uspokojení těchto nájemcových nároků je ale to, aby vadu pronajímateli řádně a včas oznámil, jinak tyto nároky nebude moci uplatnit.
Pro nájemce však mohlo být dosti obtížné, a to zvláště dosud, v situaci, kdy scházela právní jistota v definici „drobných oprav“ a „běžné údržby“, rozeznat, zda se jedná o opravu, kterou je povinen provádět a hradit pronajímatel a zda je tedy třeba tuto vadu pronajímateli oznamovat.
I přes výkladové snahy Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy docházelo mezi pronajímateli a nájemci v otázkách úhrady a provádění oprav a údržby bytu ke sporům. Vzájemná nejistota nastupovala zejména tehdy, pokud strany ve smlouvě o nájmu bytu problematiku běžné údržby a drobných oprav vůbec neřešily, a to ani odkazem na ustanovení § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Díky novému vládnímu nařízení ze dne 26. října 2016 však lze očekávat, že se problematika a terminologie údržby a oprav bytu opět vyjasní. I nadále však nelze než doporučit, aby se účastníci nájemního vztahu ve smlouvě dohodli nejen na významu termínů „běžné údržby“ a „drobných oprav“ nebo k jejich specifikaci odkázali na příslušná ustanovení, ale aby si ujednali kupříkladu i způsob, jakým má k oznámení vad dojít, případně se shodli na časovém horizontu, v jakém je strana povinna opravu provést.
[1] Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, k § 2207.
[2] Výkladové stanovisko č. 15 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 14. ledna 2014.
[3] Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, k § 2257.