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Timestamp: 2018-09-22 02:00:22
Document Index: 150849973

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 648', 'Art. 648', 'Art. 26', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 648', 'BGE', 'Art. 20', 'BGE', 'Art. 27', 'Art. 9', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 646', 'Art. 712', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 20', 'Art. 648', 'Art. 27', 'Art. 22', 'Art. 730', 'Art. 292', 'Art. 648', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 646', 'Art. 63']

Règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages (art. 712g al. 3 CC).
1. Dans quelle mesure l'art. 27 CC, le principe de l'égalité de traitement invoqué sur la base de l'art. 2 CC et la garantie constitutionnelle de la propriété font-ils obstacle à une restriction d'utilisation prévue par le règlement à la charge d'une part de copropriété? (consid. 4-6).
2. Certes, les copropriétaires peuvent convenir, par acte juridique, d'une restriction d'utilisation grevant une part de copropriété déterminée, mais, par analogie avec l'art. 730 al. 1 CC, il faut observer le principe de la limitation de l'étendue de la charge (consid. 7-9).
A.- Dr. iur. Paul Cron, Rechtsanwalt und Leiter eines Musikverlages, wohnt in einem Terrassenhaus an der Zinggentorstrasse 3
BGE 111 II 330 S. 331
in Luzern, das einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört. Am 24. Oktober 1980 hatte er die 5 1/2-Zimmer-Wohnung GB Nr. 7102 und am 9. Oktober 1981 die Stockwerkeinheit GB Nr. 7089 im Parterre des genannten Hauses gekauft.
b) Der Stockwerkeigentumsanteil GB-Nr. 7089 dient als Ausstellungsraum für ein privates, auch durch eine juristische Person geführtes, Museum oder dergleichen mit beschränkt öffentlichem Zutritt.
BGE 111 II 330 S. 332
Die Besucher der Ausstellung dürfen ihre Fahrzeuge nicht auf GB-Nr. 1627 Luzern parkieren.
2. Nicht mehr streitig ist vor Bundesgericht die vor den kantonalen Instanzen noch diskutierte Frage, ob nur die Stockwerkeigentümergemeinschaft als solche eine Verletzung des die Verwaltung und Benutzung ordnenden Reglements (vgl. Art. 712g Abs. 3 ZGB) rügen könne oder ob diese Befugnis auch einzelnen Stockwerkeigentümern zustehe. Auf diese Frage ist von Amtes wegen schon deshalb nicht zurückzukommen, weil offenbar alle Stockwerkeigentümer des Terrassenhauses an der Zinggentorstrasse 3 in Luzern am vorliegenden Rechtsstreit beteiligt sind. Davon abgesehen, ist hier die Rechtsfrage zu beantworten, ob von einem Stockwerkeigentümer - dem Kläger Dr. iur. Paul Cron - der Miteigentumsanteil in einer Art und Weise genutzt werde, dass dies einer Veränderung der Zweckbestimmung gleichkomme. Eine solche Veränderung der Zweckbestimmung der Sache bedarf gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. È contrario folgt aus dieser gesetzlichen Regelung, die auch für das Stockwerkeigentum Geltung beansprucht (Kommentar MEIER-HAYOZ, N. 50 zu Art. 648 ZGB), dass sich jeder Stockwerkeigentümer gegen die Veränderung der Zweckbestimmung mit einem Veto zur Wehr setzen kann. Es ist aus dem Reglement der vorliegend im Streit liegenden Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht ersichtlich, dass sie sich diesbezüglich eine andere als die gesetzliche Ordnung gegeben hat. Vielmehr kann in Art. 26 des Reglements, welcher für Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung des Gebäudes oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer verlangt (was der gesetzlichen Regelung von Art. 647e Abs. 1 ZGB entspricht), ein Indiz dafür gesehen werden, dass Veränderungen der Zweckbestimmung a fortiori solcher Zustimmung bedürfen. Aber auch Art. 712g Abs. 3 ZGB, der für die Verbindlichkeit des Reglements lediglich einen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümer verlangt, steht der Auffassung nicht entgegen, dass entsprechend Art. 648 Abs. 2 ZGB sämtliche Stockwerkeigentümer einer Veränderung
BGE 111 II 330 S. 334
der Zweckbestimmung eines Miteigentumsanteils zustimmen müssen und dass deshalb jeder einzelne Stockwerkeigentümer sich dagegen wenden kann.
Einen auf Art. 20 Abs. 1 OR gestützten Nichtigkeitsgrund sieht die Vorinstanz darin, dass die dem Kläger durch das Reglement auferlegte Einschränkung in der Benutzung seines Miteigentumsanteils GB Nr. 7089 eine mit dem Recht der Persönlichkeit nicht zu vereinbarende Beschränkung der wirtschaftlichen Freiheit darstelle
BGE 111 II 330 S. 335
(Art. 27 Abs. 2 ZGB). Das Obergericht hält die den Kläger belastende Nutzungsbeschränkung im Hinblick darauf, dass es um einen Miteigentumsanteil in einem städtischen Wohnhaus geht, für "ziemlich ausgefallen", und es erinnert daran, dass die Beschränkung ad personam - nämlich wegen eines Kaufinteressenten, der eine Mineraliensammlung einrichten wollte - angeordnet worden war. Die Fassung von Art. 9 lit. b des Reglements sei dermassen eng, dass es dem Eigentümer des Stockwerkanteils faktisch verunmöglicht werde, eine andere, weniger ausgefallene Nutzung zu wählen. Daher scheine auch eine nur einigermassen kostendeckende Veräusserung oder Vermietung dieses Stockwerkanteils ausgeschlossen zu sein. Die Gemeinschaftsinteressen der Beklagten, gegenüber denen die dem Kläger auferlegte Beschränkung abzuwägen ist, erfordern indessen nach der Meinung des Obergerichts keine so weitgehende Beschneidung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Freiheit. Die Tätigkeit des Klägers als Verleger belaste das Wohnhaus nicht mit besonderen Immissionen (insbesondere von Lärm) und rufe auch nicht einer zusätzlichen Beanspruchung der Gemeinschaftsanlagen (Treppenhaus- und Liftbenützung) oder vermehrter Reinigungsarbeit. Schliesslich setzten auch die übrigen schützenswerten Interessen der Beklagten - die Wahrung der Zweckbestimmung der Überbauung als luxuriöses und ausgesprochen repräsentatives Wohnhaus - keineswegs voraus, dass der Miteigentumsanteil GB Nr. 7089 nur als Ausstellungsraum für ein privates Museum genutzt werde.
Schliesslich sieht das Obergericht durch die umstrittene Nutzungsordnung den aus Art. 2 ZGB fliessenden Anspruch auf Gleichbehandlung verletzt; denn dieser zivilrechtliche Grundsatz verbiete ungerechtfertigte Differenzierungen zwischen den einzelnen Stockwerkeigentümern. Zwar rechtfertige die besondere bauliche Ausgestaltung der (nahezu fensterlosen) Stockwerkeinheit GB Nr. 7089 grundsätzlich eine besondere Nutzungsordnung für diese.
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Nach Art. 27 ZGB kann niemand ganz oder zum Teil auf die Rechts- und Handlungsfähigkeit verzichten und kann niemand sich seiner Freiheit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in einem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Grade beschränken. Da auch Vereinsbeschlüsse und statutarische Bindungen nach diesen Grundsätzen zu beurteilen sind (BGE 104 II 8 E. 2a), ist nicht einzusehen, weshalb ein Reglement im Sinne von Art. 712g Abs. 3 ZGB, welches die Verwaltung und Benutzung in der Stockwerkeigentümergemeinschaft ordnet, hievon ausgeschlossen sein sollte.
BGE 111 II 330 S. 337
Ungeachtet dessen, dass ein Teil der schweizerischen Lehre die Drittwirkung von Grundrechten bejaht oder jedenfalls nicht rundweg ausschliesst (vgl. JÖRG PAUL MÜLLER, Elemente einer schweizerischen Grundrechtstheorie, S. 79 ff., GEORG MÜLLER, Die Drittwirkung der Grundrechte, ZBl 79/1978, S. 233 ff., HÄFELIN/HALLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, S. 329 ff.; noch immer ablehnend AUBERT, Traité de droit constitutionnel suisse, Supplément 1967-1982, No 1742 ff.; VIKTOR ÄPLI, Grundrechte und Privatrecht, Freiburger Diss. 1980, S. 24 ff. bejahend de constitutione ferenda, S. 203 f. ablehnend de constitutione lata),
BGE 111 II 330 S. 338
kommt eine unmittelbare Anwendung der Normen der Bundesverfassung zur Eigentumsgarantie auf das Verhältnis der Stockwerkeigentümer unter sich nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht in Frage (vgl. BGE 107 Ia 280 f. E. 3a). Die Privatrechtsordnung lässt Nutzungsbeschränkungen - zum Beispiel in der Gestalt der soeben erwähnten Dienstbarkeiten - zu, welche das Gemeinwesen nicht anordnen könnte, ohne die von der Bundesverfassung gewährleistete Eigentumsfreiheit zu verletzen. Eine solche auf privatrechtlicher Grundlage - grundsätzlich - zulässige Einschränkung in der Benutzung stellt auch die Beschränkung dar, welcher der Kläger aufgrund von Art. 9 lit. b des Reglements der Stockwerkeigentümer unterworfen ist; von Verfassung wegen lässt sich daran nicht rütteln.
7. Durch das Stockwerkeigentum soll die Rechtsstellung des Erwerbers eines Miteigentumsanteils an einer Liegenschaft jener des Alleineigentümers möglichst angenähert werden. Es bleibt aber dabei, dass Stockwerkeigentum besonders ausgestaltetes Miteigentum ist (MEIER-HAYOZ, N. 34 zu den Vorbemerkungen zu den
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Art. 646-654 ZGB). Daher müssen die teils gemeinsamen, teils entgegengesetzten Interessen der Stockwerkeigentümer so ausgeglichen werden, dass nicht nur jeder Eigentümer seine Rechte möglichst ungeschmälert ausüben kann, sondern dass auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft als ganze funktionsfähig bleibt. Diese verschiedenartigen Interessen, die vor allem in der Verwaltung und Benutzung der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft aufeinanderstossen, werden insbesondere durch das Reglement im Sinne von Art. 712g Abs. 3 ZGB geordnet.
Da das Stockwerkeigentum nicht nur der Befriedigung von Wohnbedürfnissen dient, sondern auch im Hinblick auf die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit erworben werden mag, hat jede Nutzungsordnung einen den besonderen Bedürfnissen der Stockwerkeigentümer wie auch ihrer Gemeinschaft angepassten, konkreten Inhalt. Es ist geradezu erwünscht, wenn die Grundlagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft - sei es der Begründungsakt, das Reglement, die Hausordnung oder auch ein ad hoc gefasster Beschluss der Gemeinschaft - sich über die Zweckbestimmung des Stockwerkeigentums und die sich daraus ergebende Nutzung detailliert aussprechen. Dass dabei auch obligatorische Verpflichtungen einfliessen können, die von einem oder mehreren Stockwerkeigentümern übernommen werden, versteht sich von selbst. Auch solche obligatorische Verpflichtungen helfen die vielfältigen Interessen abgrenzen und fördern gleichzeitig das Einvernehmen innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Rechtsnatur des Stockwerkeigentums steht also einer unter den Miteigentümern rechtsgeschäftlich vereinbarten Nutzungsbeschränkung nicht entgegen, und es mag diese Beschränkung durchaus auch einem zu Sonderrecht ausgeschiedenen Miteigentumsanteil auferlegt werden. Dabei kann die Vereinbarung irgendwann während der Dauer der Stockwerkeigentümergemeinschaft getroffen werden. Es ist aber auch denkbar, dass eine Nutzungsbeschränkung noch vor der Konstituierung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom bisherigen Eigentümer der Liegenschaft einseitig formuliert und im Zeitpunkt der Begründung des Stockwerkeigentums von den Stockwerkeigentümern akzeptiert und zum Bestandteil der die Gemeinschaft regelnden Rechtsordnung gemacht wird. Letzteres ist offensichtlich im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Zinggentorstrasse 3 in Luzern, insbesondere der die Stockwerkeinheit GB Nr. 7089 belastenden Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 9 lit. b des Reglements, geschehen.
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Solche "Beschränkung der Beschränkung" gilt auch für das Verhältnis der Stockwerkeigentümer unter sich. Sie drängt sich ganz besonders im Hinblick darauf auf, dass - wie oben E. 7 ausgeführt - Stockwerkeigentümer der Wirkung nach Alleineigentum
BGE 111 II 330 S. 341
anstreben. Jedenfalls dort, wo die Zweckbestimmung der in Stockwerkeigentum unterteilten Liegenschaft durch eine von der Nutzungsordnung abweichende Benützung einer Stockwerkeinheit nicht in Frage gestellt wird und wo dadurch auch die gleichmässige Nutzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile wie auch der Gebrauch der zu Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten nicht gefährdet werden, ist deshalb einem Stockwerkeigentümer eine faktisch zwar neue, in ihrer Wirkung - vor allem bezüglich Immissionen - aber mit dem bisherigen Gebrauch vergleichbare Nutzung zu gestatten.
Von einer Änderung der Zweckbestimmung der Liegenschaft kann schon deshalb keine Rede sein, weil die vom Kläger beabsichtigte Verlagstätigkeit sich durchaus im Rahmen einer ruhigen Büropraxis, wie sie durch Art. 9 lit. a des Reglements allen Stockwerkeigentümern gestattet wird, ausüben lässt. Diese Verlagstätigkeit unterscheidet sich in ihren Wirkungen auf die Nutzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile und der zu Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Miteigentumsanteile nicht von einer Benützung als Privatmuseum mit beschränktem Publikumszugang. Insofern mangelt es den Beklagten an einem schutzwürdigen Interesse, mit welchem sie ihr beharrliches Bestehen auf der wörtlichen Befolgung vor Art. 9 lit. b des Reglements rechtfertigen könnten. Die strenge Beobachtung dieser Norm bedeutet demgegenüber für den Kläger eine empfindliche Beeinträchtigung seiner Stellung als Stockwerkeigentümer. Er wird dadurch nicht nur verpflichtet, bestimmte Nutzungen, die immissionsträchtig sind (Restaurant, Kino, Fabrikationsbetrieb, Arztpraxis für ansteckende Krankheiten u.ä.), zu unterlassen; vielmehr schliesst die reglementarische Nutzungsbeschränkung jeden Gebrauch der dem Kläger gehörenden
BGE 111 II 330 S. 342
Stockwerkeinheit für andere Zwecke als jene eines Privatmuseums mit beschränktem öffentlichem Zutritt (oder die Lagerung privaten Mobiliars) aus. Einer derart umfassenden Nutzungsbeschränkung ist im Lichte der Rechtsprechung und herrschenden Lehre (vgl. oben E. 8) der Rechtsschutz zu versagen.
ATF: 104 II 8, 107 IA 280
Article: art. 712g al. 3 CC, art. 27 CC, art. 2 CC, Art. 20 Abs. 1 OR suite... , art. 730 al. 1 CC, Art. 648 Abs. 2 ZGB, Art. 27 Abs. 2 ZGB, Art. 22ter und 22quater BV, Art. 730 ZGB, Art. 292 StGB, Art. 648 ZGB, Art. 647e Abs. 1 ZGB, Art. 712a Abs. 2 ZGB, Art. 712d ZGB, Art. 646-654 ZGB, Art. 63 Abs. 2 OG