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Timestamp: 2019-01-17 09:01:26
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Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 5', '§ 280', '§ 311', '§ 241', 'BGH', '§ 311', '§ 5', '§ 3', 'BGH']

Briefe zum Agrarrecht: Heft 10/2014; S. 402
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RA Andreas Felgentreff, RA Hendrik Schulz, Leipzig
Die Kanzlei der Autoren hat sich in der Vergangenheit verstärkt mit der Privatisierungspraxis der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) in den ostdeutschen ­Bundesländern beschäftigt und hierzu verschiedene Artikel, u. a. zur EALG-Kaufpreisermittlung der BVVG und der ­Bewertung großer Flächenlose, veröffentlicht.
Aus Sicht der Autoren muss die Kaufpreisermittlung der BVVG und auch die Bewertung großer Flächenlose weiterhin kritisch hinterfragt werden. Aus aktuellem Anlass soll aber weniger auf die Grundlagen und Notwendigkeit eines einheitlichen und nachvollziehbaren Wertermittlungssystems der Verkehrswertbestimmung der Privatisierungsflächen eingegangen werden, sondern vielmehr die Rechte und Pflichten der BVVG im Rahmen ihrer Privatisierungspraxis beleuchtet werden.
Im Folgenden wird dargestellt, auf welchen gesetzlichen Grundlagen die BVVG die von ihr treuhänderisch verwalteten Flächen in der Vergangenheit verkauft und wie sich aus Sicht der Autoren dieser Privatisierungsprozess, speziell in den letzten drei Jahren, gewandelt hat.
Der Wandel soll insbesondere durch eines von den Autoren aktuell begleiteten Gerichtsverfahrens aufgezeigt werden und ein Ausblick sowie eine Empfehlung für zukünftiges Verhalten gegenüber der BVVG im Rahmen der Kaufverträge nach den sogenannten Privatisierungsgrundsätzen 2010 (PG 2010) gegeben werden.
1. Die Privatisierungspraxis bis zum 26. 4. 2013
Der Bund und die neuen Bundesländer haben sich auf die Grundsätze für die Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG, die PG 2010, geeinigt. Die PG 2010 sehen unter Ziffer 2.2.3. vor, dass Pächter während der Laufzeit langfristiger Pachtverträge Flächen ausnahmsweise ohne Ausschreibung direkt innerhalb der von dem Bund und den neuen Bundesländern vorgegebenen Grenzen kaufen können, soweit dies für die dauerhafte Sicherung der weiteren Bewirtschaftung erforderlich ist.
Im Rahmen der vorgegebenen Grenzen ermittelt die BVVG den Kaufpreis gemäß Ziffer 2.2.3. „entsprechend § 5 Abs. 1 Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) unter Berücksichtigung von (eigenen, d. Autoren) Ausschreibungsergebnissen. Kommt eine Einigung über den Preis nicht zustande, kann ein Gutachten in Auftrag gegeben werden. Die BVVG wird die Gutachter mit dem als Anlage 2 beigefügten Schreiben beauftragen.“
Ausgehend von diesen Grundsätzen hat die BVVG bis zum Jahr 2009, basierend auf dem Rechtsanspruch nach dem EALG-Verfahren (§ 5 Abs. 1 S. 4 FlErwV) bei fehlender Einigung über den Kaufpreis ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben.
Seit dem Jahr 2011 verwehrte die BVVG den Käufern, die die Kanzlei der Autoren betreut, im Rahmen der PG 2010 bei Streitigkeiten über den Preis, ein entsprechendes Gutachten in Auftrag zu geben. Hauptargument der BVVG stellt dabei die in den Privatisierungsgrundsätzen enthaltene Formulierung „kann ein Gutachten in Auftrag geben“.
Nach Auffassung der BVVG steht es in ihrem Ermessen, ob ein Gutachten in dem jeweiligen Einzelfall in Auftrag gegeben wird oder nicht. Sie argumentiert in diesem Zusammenhang pauschal und ohne nachvollziehbare Rechtfertigung, dass es sich bei der vorgenannten Formulierung um eine Ausnahmeregelung handelt und Gutachten zum Zeitpunkt der Verhandlungsphase nicht in Betracht kommen. Den Käufern blieb es somit vorbehalten, das jeweilige Kaufpreisangebot anzunehmen oder abzulehnen. Die in der Vergangenheit vorgenommene vertragliche Kaufpreisanpassungsklausel der BVVG war in den PG 2010 nicht mehr vorgesehen und wurde dementsprechend von der BVVG auch nicht mehr praktiziert.
Die Käufer wurden von der BVVG insoweit unter Druck gesetzt, dass ihnen eine objektive Verkehrswertbestimmung versagt wurde.
In den in diesem Zusammenhang von der Kanzlei betreuten Fällen haben die Käufer in der Regel das Kaufpreisangebot nach „einfachem Verhandeln“ angenommen und gegenüber der BVVG erklärt, sich vorzubehalten, Schadenersatzansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen durchzusetzen.
Die BVVG weigerte sich in der Vergangenheit, ihre Pflichtverletzung anzuerkennen und wies in von der Kanzlei betreuten Verfahren auf die fehlende Rechtsgrundlage hin. Aus Sicht der Autoren besteht allerdings ein Anspruch auf Schadenersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 1 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB.
In einem im Jahr 2012 geführten Verfahren vor dem Landgericht Berlin, Az.: 99 O 91/12, wurde diese Argumentation entsprechend geführt und ein Schaden in der Differenz zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis und der durch einen unabhängigen landwirtschaftlichen Sachverständigengutachter ermittelten Verkehrswert geltend gemacht.
In erster Instanz wurde die Klage vor dem Landgericht Berlin abgewiesen, da keine Pflichtverletzung der BVVG in der Weigerung ein Gutachten zur Kaufpreisermittlung einzuholen, erkennbar sei und die Beklagte nicht verpflichtet sei, insbesondere nicht auf Grund Ziffer 2.2.3. der Privatisierungsgrundsätze zu handeln.
Im Rahmen der noch anhängigen Berufung vor dem Kammergericht Berlin haben die Autoren ihre Auffassung bekräftigt, dass sehr wohl eine Pflichtverletzung der BVVG in der Nichtanwendung der Ziffer 2.2.3. der PG 2010 liegt. Diese Auffassung wird offensichtlich vom Kammergericht geteilt. Mit Verfügung vom 20. 1. 2014 weist der Senat darauf hin, dass ein Schadenersatzanspruch dem Grunde nach bestehe. Aus Sicht des Senats hat die öffentliche Verwaltung, auch wenn sie sich im Rahmen staatlicher Daseinsfürsorge privatrechtlicher Rechtsform bedient, den Gleichbehandlungsgrundsatz zu beachten.
Mit Verweis auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10. 12. 1958 – V ZR 70/57, RN 20, zit. nach juris) „darf sie insbesondere nicht innerhalb einer Interessengruppe einzelne von einer sonst allgemein gewährten Vergünstigung ausschließen. Ein Verstoß hiergegen begründet die Verpflichtung zum Schadenersatz, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB“.
Der Käuferin durfte die Einholung eines Gutachtens nicht verwehrt werden, denn die Privatisierungsgrundsätze sehen in entsprechender Anwendung von § 5 Abs. 1 S. 4 FlErwV vor, dass ein Gutachten eingeholt werden muss. Dabei wird vom Senat betont, dass dies nicht im freien Belieben der BVVG steht.
Interessant ist zudem, dass das Kammergericht die Auffassung vertritt, wenn die BVVG unter Hinweis auf ihr Vergleichspreissystem ein Gutachten ablehnt, hätte sie der Käuferin wenigstens durch Aufnahme einer Kaufpreisanpassungsklausel in den Vertrag, wie in anderen Fällen vielfach geschehen, die Möglichkeit einer Überprüfung des von ihr, der BVVG, für zutreffend gehaltenen Verkehrswertes ermöglichen müssen.
Über den Ausgang dieses anhängigen Berufungsverfahrens werden die Autoren zeitnah berichten.
2. Privatisierungsgrundsätze nach dem 26. 4. 2013
Das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft hat in einer Pressemitteilung Nr. 123 vom 26. 4. 2013 u. a. ausgeführt, dass Sachverständigengutachten zur Überprüfung des von der BVVG angebotenen Kaufpreises von dieser nicht mehr in Auftrag gegeben würden, es den Käufern aber freistehe, ein Gutachten auf eigene Kosten zu beauftragen und die BVVG – wie bisher – nachvollziehbare Einwendungen der Direkterwerbsberechtigten berücksichtigen werde.
Dieser Änderung der Verwaltungspraxis entsprechend konnten die Käufer als auch die Autoren davon ausgehen, dass die BVVG bei Streitigkeiten über den Kaufpreis den jeweiligen Kaufinteressenten das Recht gewährte, ein Gutachten auf eigene Kosten zu beauftragen. Jedoch weit gefehlt. Die BVVG fordert weiterhin die zum Direkterwerb Berechtigten auf, dass ihnen angebotene Kauflos anzunehmen oder abzulehnen mit der Folge, dass die Direkterwerbsberechtigten, ebenso wie Dritte, die Flächen im Wege der freien Ausschreibung erwerben können.
Aus der Erfahrung der Autoren hat die BVVG den Direkterwerbsberechtigten eine recht kurze Frist von ca. 2 Monaten, in der sich die BVVG an das von ihr angetragene Angebot hält, gesetzt. Allerdings werden die Direkt­erwerbsberechtigten aufgefordert, innerhalb von 6 Wochen ein Finanzierungskonzept, die Annahmeerklärung des Kaufangebotes sowie eine Insidererklärung abzugeben.
Damit setzt die BVVG die Direkterwerbsberechtigten aus Sicht der Autoren weiterhin unnötig unter Druck und versucht dadurch zu umgehen, dass die Direkterwerbsberechtigten ein eigenes Gutachten auf ­eigene Kosten beauftragen können, um eine Verhandlungsbasis gegenüber der BVVG zu begründen.
Damit hebelt die BVVG eigenmächtig und ohne erkennbaren Grund sowohl die PG 2010 als auch die damit verbundene Pressemitteilung Nr. 123 vom 26. 4. 2013 aus.
Soweit die BVVG einigen Direkterwerbsberechtigten – entgegen ihrer sonst praktizierten Vorgehensweise – ein Gutachten auf eigene Kosten und eine damit verbundene Fristverlängerung zugesteht, behandelt sie andere Direkterwerbsberechtigte wiederum ungleich.
Unter Berücksichtigung des oben geführten Diskurses, steht es nicht im freien Belieben der BVVG, Direkterwerbsberechtigte ohne rechtfertigenden Grund unterschiedlich zu behandeln. Damit begründet auch nach dem 26. 4. 2013 die Ungleichbehandlung zwischen den Direkterwerbsberechtigten seitens der BVVG eine Pflichtverletzung, die einen Schadenersatz begründen kann.
Der Wertermittlungsstichtag (§ 3 ImmoWertV) ist auf Grund des stetigen Preisanstiegs für den Käufer von essentieller Bedeutung. Aus Sicht der Autoren gewähren die PG 2010 innerhalb des 4-jährigen Pachtvertrages dem Pächter die einseitig auszuübende Kaufoption. Es steht daher nach diesseitiger Rechtsauffassung in alleiniger Willensbildung des Pächters, wann er seinen Anspruch ausüben möchte.
Nach unserer Erfahrung wird diesem Anspruch nicht immer rechtskonform entsprochen. Die BVVG weist entsprechende Anträge auf Unterbreitung eines Kaufangebotes oftmals mit dem Argument zurück, dass auf Grund von vielen anderen Kaufvorgängen und der Prüfung von Altfällen, ein Kaufangebot nicht zeitnah unterbreitet werden kann. Demnach kann die BVVG einseitig und aus Sicht der Autoren rechtswidrig ihre Position nutzen, den Wertermittlungsstichtag eigenmächtig zu bestimmen. Hierbei immer in dem Wissen, dass eine Preissteigerung mit dem „Hinauszögern“ verbunden ist, die im Ergebnis nur der BVVG zugute kommt.
Nach diesseitiger Rechtsauffassung muss als Wertermittlungsstichtag die Kaufabsicht des Pächters maßgeblich sein, die sich in seinem Antrag auf Unterbreitung eines Kaufangebotes manifestiert. Die BVVG hat die Pflicht, sich an diesen Wertermittlungsstichtag zu halten, unabhängig von internen oder externen Hindernissen bei der Umsetzung des
4. Verlagerung der bisherigen Pflichten des Eigentümers auf den Käufer
4.1. Fehlende Abmarkung
Neben den bereits landwirtschaftlich genutzten Flächen werden dem Kaufberechtigten auch weitere Rest- und Splitterflächen angeboten, die weder abgemarkt noch arrondiert sind und auch im Übrigen zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung auf Grund der Lage und der ursprünglichen Ausweisungen – zum Teil als Wege und Gräben – nur bedingt geeignet sind.
Die Abmarkung von diesen Rest- und Splitterflächen, aber auch größten Teils der angebotenen landwirtschaftlichen Nutzflächen ist nicht gewährleistet. Die in Schlägen zusammengefassten Flurstücke können daher nur bedingt genau identifiziert werden. Beim Kauf wird dieser Faktor in der Regel nicht entsprechend im Kaufpreis berücksichtigt. Vielmehr wird dem Käufer das Argument entgegengebracht, dass er die bisherige Bewirtschaftung ebenso ohne Abmarkungen durchgeführt hat. Dabei wird verkannt, dass die bisherige Bewirtschaftung von Schlägen und der Erwerb von einzelnen Flurstücke nicht gleichzusetzen ist, da ein Kauf prinzipiell für jedermann („offen am Markt“ – zuletzt BGH, Beschluss vom 28. 4. 2011 – V ZR 192/10, zit. nach juris) möglich sein muss. Die bisherige Bewirtschaftung durch den Käufer muss bei der Kaufpreis- bzw. Verkehrswertfindung dabei außer Acht gelassen werden. Kosten der Abmarkung müssen hingegen sehr wohl Berücksichtigung finden.
4.2. Besitzstörungen
Im Zuge der fehlenden Abmarkung tauchen auch vermehrt Probleme mit Besitzstörungen am Rand von Wohnsiedlungen auf. Zum Teil versuchen die Grundstückseigentümer von angrenzenden Wohngrundstücken ihre Fläche eigenmächtig zu vergrößern. Der Kaufberechtigte kann in der Regel nur bedingt seine Rechte als Besitzer durchsetzen, da die Besitzstörung zum Teil auch schon vor der Pacht vorlag und grundsätzlich nur der Eigentümer den rechtmäßigen Zustand wiederherstellen kann.
In diesem Zusammenhang ist für alle Beteiligten die fehlende Abmarkung auch wieder ein Anknüpfungspunkt, so dass diese mittelbar andere Folgeerscheinungen beinhaltet.
Die von der BVVG geschilderte Praxis führt die Direkterwerbsberechtigten in eine ungerechtfertigte Konfliktsituation. Oftmals handelt es sich bei den Erwerbsberechtigten um Rechtsnachfolger früherer LPG, die in der Regel in der Rechtsform der eG, GmbH oder GmbH & Co. KG agieren.
Die für diese Gesellschaften handelnden Geschäftsführer/Vorstände haben die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes anzuwenden. Gleichzeitig haften sie der Gesellschaft solidarisch für den entstandenen Schaden, wenn sie ihre Obliegenheiten verletzen.
Damit soll nicht verwechselt werden, dass Geschäftsführer/Vorstände bewusst geschäftliche Risiken eingehen und somit auch Fehl-einschätzungen unterliegen. Nicht jede Fehleinschätzung und eine damit verbundene Schädigung für die Gesellschaft führt zu einer Haftung, denn diese beabsichtigt keine Haftung für wirtschaftlichen Misserfolg.
Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Geschäftsführer/Vorstand sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt hat.
Das Ermessen des Geschäftsführers/Vorstands ist aber nur dann fehlerfrei, wenn ihm die für die Entscheidungsgrundlage notwendigen Informationen vorlagen und der Geschäftsführer sich einer Informationsbeanspruchung nicht verwehrt hat.
Aus Sicht der Autoren sollte ein vernünftig handelnder Geschäftsführer/Vorstand die BVVG auf die PG 2010 und das damit verbundene Einholen eines Gutachtens, auch auf Kosten des Direkterwerbsberechtigten, fordern. Damit verbunden sollten die Geschäftsführer/Vorstände die BVVG auf ihre Sorgfaltspflicht gegenüber der Gesellschaft und dem damit verbundenen Haftungsrisiko hinweisen.
Zudem ist zu beachten, dass bei den meisten Gesellschaften wichtige Geschäfte, insbesondere wenn sie einen bestimmten Wert übersteigen, unter dem Zustimmungsvorbehalt eines Aufsichtsorgans oder der Gesellschafterversammlung stehen. Bei der in landwirtschaftlichen Gesellschaften noch vorhandenen Gesellschafterstruktur erscheint es aus Sicht der Autoren schwierig, innerhalb von 6 Wochen nach Erhalt eines Kaufangebotes seitens der BVVG neben einem Finanzierungskonzept, insbesondere die gesellschaftsrechtliche Zustimmung der Aufsichtsorgane bzw. der Gesellschafterversammlung zu erhalten.
Ferner sollte seitens der Geschäftsführung so früh wie möglich versucht werden, Kontakt zur BVVG aufzunehmen, um Zeit für die eigene Beauftragung eines Sachverständigen zu gewinnen.
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die BVVG nicht ein privat handelndes Unternehmen ist, welches am Markt nach freiem Belieben handeln und entscheiden kann. Der von der BVVG zu vollziehende Privatisierungsauftrag darf nach Ansicht der Autoren nicht losgelöst von agrarstrukturellen Gesichtspunkten gesehen werden.
Die PG 2010 sollen sowohl vor der Pressemitteilung Nr. 123 vom 26. 4. 2013 und der damit verbundenen Änderung der Verwaltungspraxis den Gleichbehandlungsgrundsatz der Direkterwerbsberechtigten gewährleisten.
Auf Grund der von den Autoren aufgezeigten Problematik sollten sich Käufer, die in den zurückliegenden Jahren Kaufverträge nach den PG 2010 abgeschlossen haben und denen eine gemeinsame bzw. eigenständige Beauftragung eines Sachverständigengutachtens verwehrt wurde, an einen Rechtsanwalt wenden.
Die Erfolgsaussichten im jeweiligen Einzelfall können nie pauschal beurteilt werden, jedoch kann die Ungleichbehandlung des Käufers durch die BVVG, wie aufgezeigt, eine Pflichtverletzung und somit einen Schadenersatz grundsätzlich begründen.