Source: https://hausverwaltung-weiss.de/recht-information-2014-95
Timestamp: 2020-06-04 16:34:33
Document Index: 363038400

Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 573', '§ 577', '§ 573', '§ 577', 'Art. 229', '§ 3', '§ 577', '§ 577']

Bei Wohnungsumwandlung Kündigungsbeschränkung beachten | Immobilien und Hausverwaltung Weiß e.K.
Bei Wohnungsumwandlung Kündigungsbeschränkung beachten
Wohnungsumwandlung nach § 577 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und danach veräußert worden ist. Dazu gehört auch die Übertragung von Wohnungseigentum zur Erfüllung von Vermächtnissen, die Zwangsversteigerung, wenn danach gekündigt wird, und die Nießbrauchbestellung nach Übereignung. Nicht unter die Vorschrift fällt der Ersterwerb des Wohnungseigentums vor oder bei Errichtung des Gebäudes, obgleich ggf. die Wohnung vorher wegen Unverkäuflichkeit vermietet wird, der Erwerb der Wohnung durch den Bauträger nach der Errichtung, die bloße Teilung der Wohnung ohne Weiterveräußerung, die Nutzungsaufteilung des von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworbenen Gebäudes.
Die Sperrfristen, die unterschiedlich lang sein können, bestehen sowohl für die Eigenbedarfskündigung wie für die Verwertungskündigung eines Erwerbers. Sie beginnt, wenn der Eigentumserwerb beendet ist, also regelmäßig mit der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch. Wird die Wohnung weiter veräußert, beginnt sie nicht wieder zu laufen (BayObLG, NJW 82 S. 451). Die Mindestdauer beträgt drei Jahre, die Höchstfrist zehn Jahre in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung. Die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung und die jeweilige Dauer der Sperrfrist werden durch Rechtsverordnung der Länder, so genannte Kündigungssperrfristenverordnungen, bestimmt. Wird die Verordnung aufgehoben, entfällt auch die Sperrfrist.
Der Erwerber darf als Vermieter erst nach dem Ablauf der Sperrfrist kündigen und nicht zum Ablauf der Sperrfrist. Ist die Kündigung trotzdem erklärt, ist sie unwirksam. Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters vor der Veräußerung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugunsten eines Familien- oder Haushaltsangehörigen, der die Wohnung danach erwirbt, wirkt fort (NJW-RR 92 S. 1164). Bestandsschutz/berechtigte Interessen.
Nach einer Wohnungsumwandlung beträgt die Sperrfrist sowohl für die Eigenbedarfskündigung wie für die Verwertungskündigung (wirtschaftliche Verwertung) des Erwerbers mindestens drei bis höchstens zehn Jahre (§ 577a BGB); diese Vorschrift ist seit dem 01.09.2001 in Kraft. Sie gewährt dem betroffenen Mieter Bestandsschutz nach einer Wohnungsumwandlung durch den befristeten Ausschluss von Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung des Erwerbers. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen i.S. des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Frist verlängert sich auf bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Der Gesetzgeber hat die Landesregierungen ermächtigt, diese Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung und die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. Wird eine Vereinbarung getroffen, die dem Mieter zum Nachteil gereicht, ist diese unwirksam. Landesregelung haben erlassen: 
Baden-Württemberg: 2. VO vom 11.12.2001 (GBl. S. 686); in Kraft getreten am 01.01.2002, befristet bis 31.12.2006. Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung: Freiburg i.B., Heidelberg, Konstanz, Mannheim, Tübingen.  Bayern: VO vom 24.07-2001 (GVBl. S. 368); in Kraft getreten am 01.10.2001, befristet bis 30.09.2011. § 577a BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse jeder Art, also auch für öffentlich geförderten Wohnraum, wenn der Eigentümer wohnberechtigt ist und der Mieter unter die Vorschriften der Fehlbelegung fällt (LG Tübingen, ZMR 96 S. 563).
Befindet sich vermieteter Wohnraum bis zum 31.08.2001 in einem nach den bisherigen Vorschriften bestimmten Gebiet mit besonders gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen, gelten diese Vorschriften bis 31.08.2004 (Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB). Von dieser Übergangsvorschrift erfasste Landesregelungen gelten derzeit in Berlin – VO vom 11.05.1993 (GVBl. S. 216), Bremen – VO vom 08.06.1993 (GBl. S. 159), zuletzt geändert durch VO vom 22.04.1997 (GBl. S. 156), Hamburg – VO vom 18.05.1993 (GVBl. S. 98), Hessen – VO vom 27.07.1993 (GVBl. I S. 387), Niedersachsen – VO vom 15.08.1993 (GVBl. S. 152), zuletzt geändert durch VO vom 22.11.1993 (GVBl. S. 578), Nordrhein-Westfalen – VO vom 15.03.1994 (GVBl. S. 120), Schleswig-Holstein – VO vom 05.07.1994 (GVBl. S. 371). Erlässt die Landesregierung keine neue Rechtsverordnung über Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung, gilt § 577 Abs. 1 BGB. Wird sie erlassen, wird der am 01.09.2001 verstrichene Teil der Sperrfrist nach der bisherigen Vorschrift auf die neue Sperrfrist nach § 577a BGB angerechnet. Wurde eine Wohnung vor dem 01.09.2001 außerhalb der nach den bisherigen Vorschriften bestimmten Wohnungsmangelgebiete umgewandelt, gilt die neue Sperrfrist für die Verwertungskündigung des Erwerbers nicht.