Source: http://immobilien-finanzierungen-service-gmbh.de/Zahlungsunf%C3%A4higkeit
Timestamp: 2018-01-19 03:20:58
Document Index: 292277529

Matched Legal Cases: ['§ 1197', '§ 1120', '§ 16', '§ 27', '§ 147', '§ 148', '§ 148', '§ 1123', '§ 23', '§148', '§ 150', '§ 24', '§ 24', '§ 25', '§ 155', '§ 24', '§ 10', '§ 153', '§ 155', '§ 155']

Zahlungsunfähigkeit | Immobilien Finanzierung Aschaffenburg
Eintragung einer Zwangssicherungshypothek Zwangsversteigerung
2. Sicherungshypothek
eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch am Grundstück, den Anspruch zur Geltendmachung des gesetzlichen Löschungsanspruchs gemäß § 1197a BGB,
den Zugriff auf die Gegenstände, die dem Hypothekenhaftungsverband gemäß §§ 1120 BGB, 865 ZPO unterliegen.
4. Zwangsverwaltung
4.1. Anordnung
Die Anordnung erfolgt auf Antrag des Gläubigers
Der Inhalt des Antrages ergibt sich aus § 16 ZVG
Ein Beitritt zu einem angeordneten Verfahren ist möglich, § 27 ZVG
Bei dinglichen Ansprüchen kann die Zwangsverwaltung sowohl gegen den Schudner-Eigentümer-Besitzer als auch gegen den Eigenbesitzer erfolgen, § 147 ZVG.
4.2. Beschlagnahme
Zustellung des Anordnungs- oder Beitrittsbeschlusses an den Schuldner
Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt
Besitzergreifung des Zwangsverwalters
Grundstück, wesentliche Bestandteile, Zubehör (§§ 148, 20, 21 ZVG)
Laufende und künftige Miet- und Pachtzinsforderungen und andere wiederkehrende Leistungen (§§ 148, 21 Abs. 2 ZVG)
Rückständige Leistungen § 1123 Abs. e BGB
Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 ZVG
Dem Schuldner wird die Verwaltungsbefugnis und Nutzung des Grundstücks entzogen (§148 Abs. 2 ZVG)
4.3. Zwangsverwalter
Der Zwangsverwalter wird vom Gericht bestellt und ist eine Partei kraft Amtes
Als Zwangsverwalter kann sowohl eine freie geeignete Person als auch auf Antrag eines Berechtigten ein Institutszwangsverwalter bestellt werden
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken ist grundsätzliche der Schuldner als Zwangsverwalter einzusetzen
Rechte und Pflichten ergeben sich aus §§ 150 &endash; 150e, 152, 154 ZVG, sowie der Zwangsverwalterverordnung, BGBl. I 1970/185, abgedruckt im „Zeller Anhang“ T 46
4.4. Zwangsverwaltervergütung
a) Die Vergütung
Bare Auslagen, Umsatzsteuer
Abrechnungen und Buchungen
Hausmeister, Steuerberater
Abrechnungskräfte, besondere Fälle
Buchungskräfte, besondere Fälle
Porto, Kopien, Telefon u. s. w.
c.a) Die Regelvergütung
§ 24 I Zwangsverwalterverordnung
Vergütung nach § 24 II
c.b) Abweichende Vergütung
§ 25 Zwangsverwalterverordnung
c.c) Vergütung in besonderen Fällen
Zeitlicher und fachlicher Umfang
4.5. Verteilung der Erträge
Die Verteilung erfolgt gemäß dem vom Gericht aufzustellenden Teilungsplan
Die Verteilung erfolgt nach einer bestimmten Rangfolge:
A.Ausgaben der Verwaltung und Kosten des Verfahrens
Aus den Nutzungen des Zwangsverwaltungsobjekts sind vorweg zu bestreiten, (§ 155 Abs. 1 ZVG):
a) die von dem Zwangsverwalter zur Erhaltung und notwendigen Verbesserung des Objekts zu machenden Aufwendungen,
b) die Vergütung des Zwangsverwalters gem. § 24 Geschäftsführungs-VO vom 16.02.1970 (BGBl. I s.185 ff.) einschließlich Mehrwertsteuer
c) die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen,
- zu a) bis c) im gleichen Rang -
d)der Anspruch der betreibenden Gläubiger auf Erstattung geleisteter Gerichtskostenvorschüsse.
e)den Anspruch des betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Objekts. Dies sind Vorschüsse, die der Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden gewährt hat.
B Öffentliche Lasten des Grundstücks
Die Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen aus öffentlichen Lasten des Verwaltungsobjekts ( § 10 Abs. 1, Ziffer 3 ZVG). Der Verwalter hat die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten, die unter sich gleichen Rang haben, ohne weiteres Verfahren zu berichtigen. Im Zweifelsfall ist die Weisung des Gerichts einzuholen, (§ 153 Abs. 1 ZVG).
C Ansprüche auf Entrichtung der laufenden wiederkehrenden Leistungen
Aus dem nach der Deckung der Ansprüche A und B verbleibenden Überschüsse sind folgenden Ansprüche gem. §§ 155 Abs. 2, 10 ZVG in dem der Nummernfolge entsprechenden Rang zu befriedigen:
1. Anspruch der Gläubigerin X aus dem Recht Abt. III Nr. 1, auf Zahlung von laufenden . Zinsen mit 15 % aus 265.000 DM, fällig jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich
a) Jahresleistungen für die Zeit vom 1.1.1999 -31.12.1999 79.500 DM. Der Betrag ist fällig.
b) Ab 1.1.2000 zahlbar kalenderjährlich nachträglich jeweils am 1.1. des folgenden Jahres, erstmals am 1.1.2001, mit je 39.750 DM
2. Anspruch der Gläubigerin Y aus dem Recht Abt. III Nr. 2, auf Zahlung von laufenden . Zinsen mit 15 % aus 550.000,--DM, fällig jeweils am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres nachträglich
a) Jahresleistungen für die Zeit vom 1.1.1999 -31.12.1999 165.000 DM. Der Betrag ist fällig.
b) Ab 1.1.2000 zahlbar kalenderjährlich nachträglich jeweils am ersten Werktag des folgenden Jahres, erstmals am 04.01.2001, mit je 82.500 DM
3. Nunmehr folgen die laufenden Ansprüche der Berechtigten aus den Rechten Abt. III Nr. 3, 4 und 5,
Von der Berechnung der Ansprüche unter 3. wird jedoch abgesehen, da die Einnahmen eine Zuteilung auf diese Rechte nicht erwarten lassen. Sollten die Einnahmen wider Erwarten so hoch sein, daß eine Zahlung auf diese Rechte erfolgen kann, hat der Zwangsverwalter dies unverzüglich mitzuteilen, damit der Plan ergänzt werden kann.
D Ansprüche der betreibenden Gläubiger
Aus dem nach der Deckung der Ansprüche A, B und C verbleibenden Überschüsse sind folgenden Ansprüche gem. §§ 155 Abs. 2, 10 ZVG in dem der Nummernfolge entsprechenden Rang zu befriedigen:
1. Der Anspruch des betreibenden Gläubigerin X aus dem Beitrittsbeschluß:
Von der genauen Berechnung des Anspruches wird jedoch abgesehen, da die Einnahmen eine Zuteilung nicht erwarten lassen. Sollten die Einnahmen wider Erwarten so hoch sein, daß eine Zahlung auf diesen Anspruch erfolgen kann, hat der Zwangsverwalter dies unverzüglich mitzuteilen, damit der Plan ergänzt werden kann.
C. Schlußbemerkungen:
1. Die nach den Abschnitten B, C und D erforderlichen Zahlungen sind durch den Zwangsverwalter an den jeweiligen Fälligkeitsterminen zu leisten, soweit die vorhandenen Einnahmen hinreichen.
2. Zahlungen auf den Kapitalbetrag D.1. dürfen vom Zwangsverwalter nur in einem auf seinen Antrag vom Vollstreckungsgericht zu bestimmenden Termin geleistet werden
3. Sobald der betreibende Gläubiger befriedigt ist, hat der Zwangsverwalter Anzeige zu den Akten zu erstatten, damit das Verfahren insoweit aufgehoben werden kann.
4. Sollte der Zwangsverwalter Kenntnis von irgendwelchen Änderungen der im Teilungsplan berücksichtigten Ansprüche erhalten, die eine Berichtigung des Teilungsplans bedingen, hat er dem Vollstreckungsgericht hiervon unverzüglich Nachricht zu geben.
4.6. Schlußbemerkungen
Betreiben aus schlechtem dinglichen Rang und aus persönlichen Ansprüchen fraglich, da in den überwiegenden Fällen eine Befriedigung der Ansprüche nicht erreicht werden kann
Die Zwangsverwaltung gewährleistet eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes bei gleichzeitiger Sicherung und Werterhaltung
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind nebeneinander möglich
5. Fertigstellung von Baulichkeiten in der Zwangsverwaltung durch den Zwangsverwalter oder Institutszwangsverwalter
Ob ein freier Zwangsverwalter oder ein Institutszwangsverwalter vom Gericht bestellt wird hat nichts mit der Qualität der Zwangsverwaltung zu tun.
Für beide gelten die gleichen Bestimmungen und sie haben gleiche Rechte und Pflichten.
Wird durch einen berechtigten Gläubiger eine Institutszwangverwaltung vorgeschlagen, so übernimmt der Gläubiger die Haftung des Verwalters. Der Institutsverwalter erhält keine Zwangsverwaltervergütung aus der Masse.
5.2. Bauvollendung in der Zwangsverwaltung
Neben der Gebäudeunterhaltung und Gebäudeinstandsetzung zum Erhalt der Ertragslage kann es notwendig sein, begonnene Bauvorhaben zu vollenden.
Zeller/Stöber und auch andere Kommentare führen dazu aus, das es dabei keinen Unterschied macht, ob ein Gebäude nahezu vollendet ist, oder nur noch geringfügige Restarbeiten durchzuführen sind.
Es sei allein entscheidend, ob die erforderlichen Aufwendungen in einem angemessenen Verhältnis zur Wertsteigerung und/oder Ertragswertverbesserung stehen. Zu diesem Problem wird überwiegend eine Entscheidung des OLG Schleswig zur Verstärkung der Argumentation angeführt.
Anhaltspunkte zur Bewertung eines angemessenes Verhältnisses werden jedoch aufgeführt. Bei der Entscheidung des OLG Schleswig handelte es sich um ein Objekt, bei dem bereits Fenster und Türen sowie die Rohinstallation für die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser bereits vorhanden waren.
Ich bin zwar der Meinung, das die Bauvollendung nicht zu den originären Aufgaben eines Zwangsverwalters gehört, halte dies jedoch nicht für ausgeschlossen.
Zur Entscheidung der Genehmigung des Vollstreckungsgerichts sollten jedoch erhebliche Voruntersuchungen in Bezug auf den Zustand des Bauwerks, den erforderlichen Geldmitteln und dem Ergebnis der Wertsteigerung oder Ertragswertsteigerung durchgeführt werden.
Da in den meisten Fällen eine rechtsgeschäftliche Veräußerung der Immobilie nicht in Betracht kommt, ist auch die Wertsteigerung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens zu prüfen.
Das Ergebnis in Zwangsversteigerungsverfahren liegt häufig unter den Erwartungen der Beteiligten, so dass oft die erhoffte Steigerung nicht erzielt werden kann.
Die Entscheidung, die Vollendung eines Bauwerks einem eventuellen Ersteher in der Zwangsversteigerung zu überlassen, kann in vielen Fällen die bessere Entscheidung sein.
5.3. Die Betriebsfortführung in der Zwangsverwaltung
Grundsätzlich ist von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung nur das Grundstück, die wesentliche Bestandteile, das Zubehör, laufende und künftige Miet- und Pachtzinsforderungen und andere wiederkehrende Leistungen erfasst.
Weitergehende Rechte des Schuldners wie zum Beispiel Führung einer Apotheke oder eines Gewerbebetriebes unterliegen dagegen nicht der Beschlagnahme.
Im Rahmen der Aufgaben des Zwangsverwalters können jedoch gewerbliche Tätigkeiten zur Ertragswertverbesserung ausgeübt werden. So können zum Beispiel durch wechselnde zeitlich begrenzte Vermietungen oder Verpachtungen von Grundstücken, Räumen und Inventarteilen Einnahmen erzielt werden.
Eine „echte „ Betriebsfortführung (z.B. Hotel, Gaststätte) gehört m. E. ebenfalls nicht zu den Aufgaben eines Zwangsverwalters.
Sollte durch die Zwangsverwaltung die Weiterführung eines Betriebes durch den Schuldner nicht mögliche sein, so bedeutet dies nicht, dass der Zwangsverwalter an seine Stelle tritt.
Der Zwangsverwalter sollte für eine Übernahme durch Dritte (evtl. Verpachtung) sogen, um Einnahmen für die Masse zu erzielen. Zu einer kurzfristige Weiterführung (z.B. Hotel, Gaststätte) bis zu einer anderweitigen Lösung bestehen keine Bedenken.
6.Schlussüberlegungen
Bei der Problematik der Vollendung von Bauten oder der Betriebsfortführung ist zu überlegen, ob die Zwangsverwaltung die geeignete Maßnahme der Vollstreckung darstellt.
M. E. ist ein Insolvenzverfahren eher geeignet, die Probleme zu lösen.
Da im Gegensatz zur Insolvenz bei der Zwangsverwaltung nur das jeweilige Objekt betroffen ist und verwaltet wird, könnte bei der Bauvollendung eine Insolvenz, die das gesamte Vermögen der Schuldners erfasst, zu weitreichend sein.
Bei einem Schuldner, der auf bzw. mit seinem Grundstück ein Gewerbe betreibt, ist m. E. die Insolvenz die bessere Vollstreckungsmaßnahme, da der Insolvenzverwalter weit mehr Möglichkeiten zur Weiterführung, Veräußerung und Verwertung als ein Zwangsverwalter besitzt.
Rechtzeitige kompetente Beratung und Vertretung ist auch in diesem Zusammenhang unerläßlich!
Wenden Sie sich Direkt an uns: info@immobilien-finanzierungen-service-gmbh.de oder rufen Sie uns gleich an: Tel.: 01708352375