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Timestamp: 2020-04-10 03:36:11
Document Index: 341834242

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 17', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 20', 'Art. 19']

80. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 18. Juni 1986 i.S. Stiftung "die neue zeit" gegen Schweiz. Eidgenossenschaft (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Enteignung; Entschädigung für ein Naturistenzentrum.
Über die tatsächliche Nutzung des zu enteignenden Bodens am Stichtag darf nur hinweggesehen werden, wenn die Möglichkeit einer besseren Verwendung besteht, wenn sich die ausgeübte Nutzung als rechtswidrig erweist oder auch ohne die Enteignung hätte eingestellt werden müssen. Die Nutzung eines in der Grünzone liegenden Grundstücks als Naturistenzentrum ist unter den gegebenen Umständen nach dem st. gallischen Baugesetz nicht rechtswidrig (E. 3). Bei der Bestimmung der Enteignungsentschädigung ist daher zu prüfen, ob das finanzielle Interesse der Enteigneten am Fortbestand des Betriebes (subjektiver Schaden) grösser als der Verkehrswert der Liegenschaft sei (E. 4).
Gegen diesen Entscheid hat die Stiftung Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz verlangt; eventuell wird beantragt, der Enteigneten seien höhere Entschädigungen - insbesondere Vergütungen für die Ersatzbeschaffung und für die Herrichtung des neuen Geländes sowie eine "Unfreiwilligkeitsentschädigung" - zuzuerkennen.
BGE 112 Ib 531 S. 533
Die enteignete Parzelle Nr. 464 lag im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung - Juli 1982 - gemäss dem Zonenplan der Gemeinde
BGE 112 Ib 531 S. 534
Häggenschwil vom 25. Mai 1976/12. Dezember 1977 mit Ausnahme der Waldflächen in einer Grünzone. Über Grünzonen wird in Art. 17 des st. gallischen Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz/BauG) vom 6. Juni 1972 folgendes bestimmt:
Welche Nutzung und insbesondere welcher Sportbetrieb als "grünzonenkonform" bezeichnet werden kann, steht nach der Praxis des St. Galler Verwaltungsgerichtes nicht von vornherein fest, sondern hängt von der spezifischen Zweckbestimmung und Entstehungsgeschichte der fraglichen Grünzone ab (vgl. GVP Nr. 35 S. 72). Was die Grünzone im Gebiet "Hiltern" anbelangt, welches als Teil des Sittertobels schon im kommunalen Landschaftsrichtplan vom Mai 1975 als Natur- und Landschaftsschutzgebiet ausgeschieden wurde, erscheint als klar, dass mit ihrer Schaffung im Jahre 1976 in erster Linie landschaftsschützerische Anliegen verfolgt worden sind. Andererseits ist nicht ersichtlich, inwiefern der Gebrauch des Grundstücks Nr. 464 als Erholungsstätte, insbesondere für das Luft- und Sonnenbaden sowie für Spiel und Gymnastik, an sich "grünzonenwidrig" sein soll. Allerdings hat die Beschwerdeführerin auf der ehemals landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft am Wohnhaus gewisse bauliche Veränderungen und auf dem Wiesland Planierungsarbeiten zur Schaffung von Liegeplätzen vorgenommen. Im weiteren wurden Sichtschutzhecken gepflanzt. Aus den Akten geht nicht hervor, inwieweit die Beschwerdeführerin damit das natürliche Gelände verändert hat; eine Beweissicherung vor Inanspruchnahme des Grundstücks durch die Enteignerin ist seitens der Vorinstanz nicht erfolgt. Es ist aber anzunehmen, dass diese Eingriffe eher geringfügig waren und der Zweck der Zone dadurch nicht beeinträchtigt worden ist. Jedenfalls ist nichts davon bekannt, dass die Planungsbehörden wegen solcher Veränderungen gegen die Grundeigentümerin vorgegangen wären, obschon sie seit langem wissen mussten, wie die Parzelle Nr. 464 genutzt wurde. Gegenteils ist nicht auszuschliessen,
BGE 112 Ib 531 S. 535
dass die Gemeinde gerade in Kenntnis der tatsächlichen Situation das vormals landwirtschaftliche Heimwesen nicht in der Landwirtschaftszone belassen, sondern es einer Zone zugewiesen hat, die unter anderem der "Schaffung und Erhaltung von Erholungsanlagen" dient. Auf alle Fälle kann nicht gesagt werden, mit der Zuweisung des Grundstücks Nr. 464 zu einer Grünzone sei jede nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Wieslandes zonenfremd geworden. Der Betrieb der Erholungsstätte wird denn auch von der Schätzungskommission vor allem deshalb für rechtswidrig gehalten, weil bewilligungspflichtige bauliche Vorkehren ohne Baubewilligung ausgeführt worden seien und für das Naturistenzentrum keine gewerbepolizeiliche Bewilligung vorliege. Diese Annahme ist jedoch keineswegs zwingend:
Aus dem Umstand, dass die Beschwerdeführerin für ihr Erholungszentrum keine gewerbepolizeiliche Bewilligung einholte, folgt ebenfalls nicht notwendigerweise, dass die Nutzung der Parzelle Nr. 464 rechtswidrig war. Vielmehr darf angenommen werden, dass der Erteilung einer solchen Bewilligung für den Betrieb im bisherigen Rahmen - sofern überhaupt notwendig - keine unüberwindlichen Hindernisse entgegengestanden hätten, da dieser aus raumplanerischer Sicht wohl unbedenklich war. Auch in dieser Beziehung ist festzuhalten, dass die Behörden, die seit langem vom Bestand der Erholungsstätte der Beschwerdeführerin Kenntnis hatten (vgl. die Rechtsschriften betreffend das Fahrverbot für die Zufahrtsstrasse, insbesondere die Vernehmlassung des Regierungsrates vom 27. Februar 1981),
BGE 112 Ib 531 S. 536
deren Betrieb ohne Betriebsbewilligung tolerierten, und nichts dafür spricht, dass er nicht auch weiterhin toleriert worden wäre.
Ist das finanzielle Interesse des Eigentümers an der Weiternutzung seines Grundstücks grösser als jener am Verkauf des Bodens, so ist bei der Entschädigungsbemessung darauf abzustellen, welcher Schaden ihm entsteht, wenn der gegenwärtige oder in Aussicht genommene Gebrauch des Bodens verunmöglicht oder eingeschränkt wird (BGE 106 Ib 228 E. 3a, 230 E. 3c). Bei der Berechnung dieses sog. subjektiven Schadens wird also von der Annahme ausgegangen, dass der Eigentümer sein Grundstück nicht verkauft, sondern weiterhin behalten hätte, und ermittelt, welche Einbussen ihm konkret durch die Enteignung entstehen. Zu
BGE 112 Ib 531 S. 537
diesen Einbussen können je nach den Umständen neben dem verlorenen, der bisherigen Nutzung entsprechenden Wert des Grundstücks etwa die Umzugs-, Verlegungs- und Abbruchkosten, die Abschreibung wertlos gewordener Anlagen sowie allenfalls die Mehrkosten des Betriebs am neuen Orte zählen. Dagegen werden entgehende Geschäftsgewinne in der Regel nur für eine Übergangszeit vergütet, es sei denn, der durch die Enteignung betroffene Betrieb sei derart mit dem abgetretenen Grundstück verbunden, dass er andernorts nicht wieder aufgebaut werden könne (vgl. BGE 109 Ib 36 E. 4a, BGE 106 Ib 229; DUBACH, Die Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit, ZBl 79/1978 S. 5). Nicht zu entschädigen sind im weiteren Affektions- und rein ideelle Interessen.
a) Die Schätzungskommission ist bei der Bemessung des Verkehrswertes der Parzelle Nr. 464 davon ausgegangen, dass die land- und forstwirtschaftliche Nutzung im Vordergrund stehe; immerhin hat sie eingeräumt, dass das Wohnhaus auch als Ferien- oder Wochenendhaus benutzt werden könnte, und im Hinblick darauf den Wert des Gebäudes mit einem Umschwung von
BGE 112 Ib 531 S. 538
2000 m2 erhöht. Nach dem Gesagten ist indessen auch eine Nutzung der Liegenschaft als Freizeit- und Erholungsstätte im Rahmen des bisherigen Betriebes als durchaus zulässig zu betrachten. Die Schätzungskommission wird deshalb noch zu prüfen haben, ob unter diesem Aspekt ein Käufer bereit gewesen wäre, für das Grundstück etwas mehr als die zugesprochenen Fr. 340'000.-- zu bezahlen. Es erübrigt sich daher, im jetzigen Zeitpunkt zu untersuchen, ob der landwirtschaftliche Verkehrswert des Wieslandes mit Fr. 5.50/m2 zu niedrig angesetzt sei, wie die Beschwerdeführerin meint.
BGE: 106 IB 228, 109 IB 42, 106 IB 230, 109 IB 36 mehr... , 106 IB 229
Artikel: Art. 19bis EntG, Art. 20 Abs. 1 EntG, Art. 19 lit. a EntG