Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3323-PGP
Timestamp: 2017-12-15 19:55:02+00:00
Document Index: 173791320

Matched Legal Cases: ["l'article 725", "l'article 719", "l'article 686", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", 'art. 680', "l'article 1020", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 725", "l'article 1655"]

3323-PGPENR - Mutations de propriété à titre onéreux de meubles - Cession du droit à un bail d'immeuble et conventions assimilées1
BOI-ENR-DMTOM-30-20120912
En vertu des dispositions de l'article 725 du code général des impôts (CGl), toute cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble, quelle que soit la forme qui lui est donnée par les parties, qu'elle soit qualifiée cession de pas-de-porte, indemnité de départ ou autrement, est soumise à un droit d'enregistrement déterminé selon le tarif fixé à l'article 719 du CGI.
Toutefois, il est admis que les déclarations de command, à la suite d'adjudication ou de vente de droit à un bail, bénéficient du régime fiscal prévu à l'article 686 du CGI, si les autres conditions édictées par ce texte sont remplies (cf. BOI-ENR-DMTOI-10-20-30-30).
À cet égard, conformément à la jurisprudence, la cession d’un droit au bail ne peut intervenir qu’entre un preneur sortant et un preneur entrant. Dès lors, l’octroi d’un bail sur un immeuble à un tiers par le propriétaire des locaux, après la libération de ceux-ci par un précédent occupant à titre gratuit, ne peut être assimilé à la cession d’un droit au bail entrant dans le champ d’application de l'article 725 du CGI (Cour de cassation, Chambre commerciale [Cass. com.], 4 mai 1993, n° 91-15160 ; Cass. com., 23 juin 1987, n° 86-10623).
- la cession du droit à un bail et la résiliation du bail. En effet la convention par laquelle le bailleur et le preneur résilient un bail portant sur un immeuble ne peut juridiquement être assimilée à celle par laquelle le preneur cède à un tiers son droit au bénéfice du bail (Cass. com., 20 janvier 1987, n° 85-15142) ;
En effet, afin d'éviter une fraude qui consisterait à faire apparaître sous la forme d'une cession de bail la cession d'un droit au bail, en dissimulant le prix ou l'indemnité mise à la charge du cessionnaire, le droit prévu à l'article 725 du CGI est exigible, même en l'absence d'indemnité, sur la valeur vénale réelle du droit cédé.
Ainsi, pour l'application du premier alinéa de l'article 725 du CGI, il n'y a pas lieu de distinguer suivant l'objet du bail, commercial, rural ou d'habitation (Cass. com., 7 avril 1998, n° 95-13783).
A cet égard, la Cour de cassation a jugé que le contrat de crédit-bail s'analyse comme une location suivie le cas échéant d'une cession (Cass. com., 7 avril 1998, n° 95-13783 ; Cass. com., 23 avril 2003, n° 00-21938).
Pour sa part, la cession de la promesse unilatérale de vente est en principe soumise au droit fixe des actes innommés (CGI, art. 680). Toutefois, ce droit n'est pas perçu si les droit et taxes proportionnels sont exigibles pour un montant total plus élevé.
L'article 1071 du CGI prévoit que l'acquisition et la location par Ia Croix Rouge française d'immeubles nécessaires à son fonctionnement sont exonérés, sous réserve des dispositions de l'article 1020 du CGI, de tous droits d'enregistrement.
La cession du droit au bail d'un immeuble ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur un immeuble est soumise au droit de mutation prévu à l'article 725 du CGI, ainsi qu'aux taxes additionnelles, selon les modalités suivantes.
- à un droit budgétaire perçu selon le barème prévu à l’article 719 du CGI ;
- à une taxe additionnelle perçue au profit de la commune ou, le cas échéant, d'un fonds départemental de péréquation, selon le barème fixé respectivement aux articles 1584 du CGI et 1595 bis du CGI.
En vertu des dispositions du troisième alinéa de l'article 725 du CGI, le régime fiscal des cessions de droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble est applicable à tous actes ou conventions, quelles qu'en soient la nature, les modalités, la forme ou la qualification ayant pour effet, direct ou indirect, de transférer le droit à la jouissance d'immeubles ou de locaux entrant dans les prévisions des articles L 145-1 du code de commerce à L 145-3 du code de commerce.
La Cour de Cassation a précisé que le champ d'application du troisième alinéa de l'article 725 du CGI est expressément limité aux baux des immeubles ou locaux entrant dans le champ d'application des articles L 145-1 du code de commerce à L 145-3 du code de commerce, ce qui exclut toute autre convention qui, bien qu'attribuant un droit de jouissance à l'occupant des lieux, ne peut recevoir une telle qualification (Cass. com., 15 mai 1990, n° 89-10166).
En l'espèce, le service avait soumis aux dispositions du troisième alinéa de l'article 725 du CGI une convention par laquelle une société s'était engagée, contre rémunération, à en présenter une autre à l'organisme de gestion d'un marché d'intérêt national afin que lui soit transféré le droit de jouissance d'un emplacement commercial. Or, une concession administrative d'un emplacement du domaine public ne peut être assimilée à un bail commercial. Pour les motifs énoncés ci-dessus, la cour a donc confirmé la décision des premiers juges qui avaient écarté l'application de l'article 725 du CGI.
Remarque : il est rappelé que le crédit-bail immobilier est taxable au régime des cession de bail en vertu du premier alinéa de l'article 725 du CGI (cf. I-A-1-c).
Les dispositions du troisième alinéa de l'article 725 du CGI concernent essentiellement les locaux à usage commercial, industriel ou artisanal et notamment (cf. articles L 145-1 du code de commerce à L 145-3 du code de commerce) :
Aux termes de la réponse ministérielle Maigret (A.N. 28 juillet 1979, p. 6414, n° 17846),c'est l'activité réellement exercée dans les lieux loués qui détermine la nature de la location. Ainsi a-t-il été jugé que, malgré la généralité de leurs termes, les articles L 145-1 du code de commerce à L 145-3 du code de commerce n'imposaient pas que le propriétaire du fonds de commerce ait personnellement la qualité de commerçant (TGI Lyon, 1er mars 1972). À l'inverse, le fait que le preneur soit une société de forme commerciale ne suffit pas à conférer un caractère commercial au bail (Cass. civ., 5 mars 1971, n° 69-13118).
Le droit prévu au dernier alinéa de l'article 725 du CGI ne s'applique pas aux locaux qui ne sont pas expressément visés par les articles L 145-1 du code de commerce à L 145-3 du code de commerce, tels que les locaux affectés principalement à l'habitation ou les biens ruraux.
Enfin, le droit de mutation prévu au troisième alinéa de l'article 725 du CGI et les taxes additionnelles ne sont pas exigibles lorsqu'un bail commercial est remplacé par un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il en est de même en cas de nouvelle location de locaux auxquels le statut de la propriété commerciale n'était pas susceptible de s'appliquer antérieurement (locaux loués précédemment à usage d'habitation, locaux loués par des collectivités ou établissements publics à des entreprises publiques) ou lorsqu'un bail commercial prend fin pour être remplacé par un nouveau bail dont le preneur exerce une profession libérale, à moins que les parties n'usent de la faculté offerte par le 7° de l'article L 145-2 du code de commerce de soumettre conventionnellement le bail en cause au statut des baux commerciaux.
- les liens d'intérêts ou autre unissant éventuellement les parties entre elles, qu'il s'agisse de personnes physiques ou morales (voir, en particulier, Ie cas d'une simple concession d'occupation précaire entre sociétés ayant des liens très étroits, dissimulant une véritable location : Cass. com., 13 novembre 1972, n° 71-11032) ;
À cet égard, la Cour de cassation a jugé qu'un tribunal, en énonçant à bon droit que le troisième alinéa de l'article 725 du CGI vise le transfert du droit à la jouissance de locaux et non de tous les droits que l'ancien locataire tient de son bail et que dès lors le texte peut recevoir application même si les conditions du nouveau bail sont différentes de celles de l'ancien, ne considère pas que le texte susvisé a institué une présomption irréfragable (Cass. com., 2 février 1981, n° 79-12941).
C'est ainsi que Ia restitution amiable de locaux commerciaux par la société locataire aux propriétaires, puis la concession par ces derniers d'un bail à une autre société ne peuvent constituer le « transfert » au sens du troisième alinéa de l'article 725 du CGl à cette dernière société, du bail de la société précédente, s'il n'est pas établi par l'administration que cette double opération tendait à dissimuler une cession de bail (Cass. com., 16 novembre 1970, n° 68-12912).
Dans le même sens, la Cour de cassation a jugé que la cession d’un droit au bail ne peut intervenir qu’entre un preneur sortant et un preneur entrant (Cass. com. 4 mai 1993, n° 91-15160). Dès lors, l’octroi d’un bail sur un immeuble à un tiers par le propriétaire des locaux, après la libération de ceux-ci par un précédent occupant à titre gratuit, ne peut être assimilé à la cession d’un droit au bail entrant dans le champ d’application de l’article 725 du CGI.
Les dispositions de I'article 725 du CGI ne sont pas non plus applicables :
- en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail d'un local dont le propriétaire veut se réserver Ia jouissance personnelle ou qu'il veut vendre libre de location, sans qu'il y ait lieu de distinguer le bailleur, propriétaire du local loué, du bailleur, porteur de parts dans une société civile dotée de la transparence fiscale. En effet, aux termes de l'article 1655 ter du CGI, ces sociétés n'ont pas de personnalité distincte de leurs membres et chacun d'entre eux est réputé propriétaire des locaux que ces sociétés mettent à sa disposition.
Les conventions ayant pour effet le transfert du droit à la jouissance de locaux entrant dans le champ d'application des baux commerciaux sont soumises au même régime fiscal que les conventions ayant pour objet la cession du droit à un bail d'immeuble (cf. I-B).
En cas de locations successives d'un local entrant dans les prévisions des articles L 145-1 du code de commerce à L 145-3 du code de commerce, l'assiette du droit de mutation et des taxes additionnelles doit être fixée en prenant en considération le droit à jouissance de l'ancien locataire.
/bofip/3323-PGP