Source: https://e-justice.europa.eu/caseDetails.do?idTaxonomy=7736&idCountry=3&plang=fr
Timestamp: 2019-10-14 20:44:29+00:00
Document Index: 65442979

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Immobilière L.A., O.L. and P.D.
contract law, information obligation, right of cancellation, right of withdrawal
Distance Selling Directive, link Doorstep Selling Directive, link
Where a contract which was entered into outside of the trader's business premises is penalized by a criminal fine if the consumer's right of withdrawal has not been included therein under the legal phrasing, then this does not imply that the contract is absolutely null.
The case concerned the interpretation of a contract concluded between a consumer (plaintiff) and a real estate agent (defendant). Plaintiff claimed that the contract concluded with the defendant was absolutely null on account of it not including the necessary information on the right of withdrawal.
Where a contract which was entered into outside of the trader's business premises is penalized by a criminal fine if the consumer's right of withdrawal has not been included therein under the legal phrasing, does this then imply that the contract is absolutely null?
The court stated that the fact that a specific statutory requirement is penalized by a criminal sanction does not automatically mean that this statutory provision is of public policy (ordre public) and that ex officio nullity may be invoked.
The court referred the case back to the Court of Appeal of Mons
N° C.14.0410.F
représenté par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile,
IMMOBILIÈRE L.A., société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Incourt, rue de Dongelberg, 17,
O. L. et
représentés par Maître Geoffroy de Foestraets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile.
Le pourvoi en cassation est dirigé contre les arrêts rendus les 11 octobre
2013 et 21 février 2014 par la cour d’appel de Bruxelles.
Le conseiller Sabine Geubel a fait rapport. L’avocat général Thierry Werquin a conclu.
Dans la mesure où il est pris de la violation de l’article 149 de la Constitution sans indiquer en quoi cette disposition serait violée, le moyen est imprécis, partant, irrecevable.
En vertu de l’article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur, applicable au litige, les ventes au consommateur conclues en dehors de l’entreprise du vendeur doivent, sous peine de nullité, faire l’objet d’un contrat écrit et ce contrat doit comporter une clause de renonciation rédigée dans les termes suivants, dont la mention est prescrite à peine de nullité du contrat : dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du contrat, le consommateur a le droit de renoncer sans frais à son achat à condition d’en prévenir le vendeur par lettre recommandée à la poste ; toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle.
L’article 102, 7°, de cette loi prévoit que sont punis d’une amende ceux qui commettent une infraction aux dispositions des articles 88 à 91 relatifs aux ventes au consommateur conclues en dehors de l’entreprise du vendeur.
La circonstance que la conclusion d’un tel contrat soit punie d’une amende pénale lorsque le droit de renonciation du consommateur n’y est pas énoncé dans les termes légaux n’implique pas que ce contrat soit frappé de nullité absolue.
L’arrêt attaqué du 11 octobre 2013 relève que « le droit à la commission [d’agent immobilier] de la [première défenderesse] est, selon le contrat, ‘exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission’, cette mission étant définie comme celle […] de ‘trouver amateur, par l’obtention de celui-ci d’une offre d’achat écrite, ferme et définitive’ pour l’acquisition du bien désigné ».
En considérant, sur cette base, que « le fait que le contrat précise que cette commission ‘sera payable au comptant et sera perçue sur l’acompte lors de la signature du compromis de vente’ n’indique pas que la commission n’est pas due à défaut de signature d’un compromis », l’arrêt attaqué du 11 octobre 2013 ne donne pas de cette dernière clause une interprétation inconciliable avec ses termes et, partant, ne viole pas la foi qui lui est due.
Dès lors qu’il considère, sans être critiqué, que l’offre d’achat de l’immeuble émise par le demandeur « est, selon ses termes, ‘ferme, irrévocable et sans réserve’ » et que, « conformément aux termes de l’offre, ‘[l’]acceptation par le propriétaire vaut vente’, indépendamment de la signature d’un compromis », l’arrêt attaqué du 11 octobre 2013, qui condamne les deux derniers défendeurs à payer à la première défenderesse la commission litigieuse, ne méconnaît pas les effets que les stipulations ainsi reproduites, dans l’interprétation qu’il en donne, ont légalement entre les parties.
En énonçant que « la [première défenderesse] prouve […] avoir adressé [au demandeur], par pli recommandé du 15 novembre 2008, l’offre d’achat contresignée par les [deux derniers défendeurs], c’est-à-dire dans les délais fixés par l’offre », et que « les doutes nourris par [le demandeur] quant à ce ne sont donc pas fondés », l’arrêt attaqué du 11 octobre 2013 répond, en les contredisant, aux conclusions du demandeur faisant valoir qu’il est impossible de vérifier que l’acceptation des [deux derniers défendeurs] a été effectuée dans le délai d’un mois et, partant, que son offre était encore valable.
L’arrêt attaqué du 21 février 2014, qui constate « que le bien a été remis en vente par les [deux derniers défendeurs], non pas à 345.000 euros (prix convenu avec l’agence immobilière) ou à 300.000 euros (prix convenu avec [le demandeur]), mais bien à 290.000 euros », n’a pu, sans se contredire, d’une part, considérer que le demandeur « ne saurait être tenu pour responsable de cette réduction volontaire de prix », d’autre part, décider que le dommage de ces défendeurs à réparer par le demandeur « doit dès lors être fixé à 10.000 euros » pour le poste « différence de prix ».
Casse l’arrêt attaqué du 21 février 2014 en tant qu’il condamne le demandeur à payer aux deux derniers défendeurs, à titre de dommages et intérêts pour la différence de prix, une somme en principal de 10.000 euros et qu’il statue sur les dépens ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l’arrêt partiellement cassé ;
Condamne le demandeur à la moitié des dépens ; en réserve l’autre moitié pour qu’il soit statué sur celle-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d’appel de Mons.
Les dépens taxés à la somme de mille nonante et un euros quarante-neuf centimes envers la partie demanderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles,…