Source: https://www.ra-kotz.de/vorgeschobene-kuendigung-wegen-eigenbedarfs.htm
Timestamp: 2018-01-21 22:42:26
Document Index: 102644793

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 529', '§ 529', '§ 531', 'BGH', 'BGH', '§ 531', 'BGH', 'BGH', '§ 544', '§ 563']

vorgeschobene Kündigung wegen Eigenbedarfs - RA Kotz
Az: VIII ZR 214/15
In dem Rechtsstreit zum anliegenden Beschluss des Bundesgerichtshofs nahm der Mieter seinen Vermieter wegen einer angeblichen vorgeschobenen Kündigung wegen Eigenbedarfs in Anspruch. Der Bundesgerichtshof beschloss diesbezüglich, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch dann vorgeschoben sein kann, wenn der Vermieter seit längerer Zeit den Verkauf des Objekts beabsichtigt und der Eigenbedarfsperson eine Wohnung zur Miete überlässt und dabei die Erwartung hat, die Person ohne Schwierigkeiten ggf. zum Auszug bewegen zu können.
Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 47, 182, 189; 86, 133, 145 f.; Senatsbeschlüsse vom 11. Dezember 2012 – VIII ZR 37/12, juris Rn. 10; vom 11. März 2014 – VIII ZR 31/13, NJW 2014, 1970 Rn. 7 mwN). Ein solcher Verstoß fällt dem Berufungsgericht hier zur Last. Denn seine Erwägungen lassen nicht erkennen, dass es sich mit zentralem Vorbringen der Kläger und dessen Entscheidungserheblichkeit auseinandergesetzt hat.
Ein Räumungsvergleich unterbricht den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden nur dann, wenn damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten (Senatsurteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 15). Hiervon ist im Streitfall nicht auszugehen.
bb) Auch ein stillschweigender Verzicht kommt nach den vom Senat im Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14, aaO Rn. 19) entwickelten Maßstäben – wovon wohl auch das Berufungsgericht in seinem nach Bekanntwerden dieser Entscheidung ergangenen Zurückweisungsbeschluss ausgeht – nicht in Betracht. An das Vorliegen eines stillschweigenden Verzichts auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (Senatsurteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14, aaO mwN). Hierfür bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen; derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet (Senatsurteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14, aaO mwN). Solche Umstände liegen nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor und sind im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren auch nicht aufgezeigt worden.
a) Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf Verfahrensfehler und damit auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt (BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 315 f.; Beschluss vom 22. Dezember 2015 – VI ZR 67/15, NJW 2016, 713 Rn. 7). Bei der Berufungsinstanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten des Zivilprozessreformgesetzes um eine zweite – wenn auch eingeschränkte – Tatsacheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer “fehlerfreien und überzeugenden” und damit “richtigen” Entscheidung des Einzelfalles, besteht (BGH, Urteil vom 9. März 2004 – VIII ZR 266/03, aaO, S. 316; Beschluss vom 22. Dezember 2015 – VI ZR 67/15, aaO mwN). Aus der in § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO vorgesehenen grundsätzlichen Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlichen Feststellungen lässt sich daher nicht ableiten, dass die Überzeugungsbildung des Erstgerichts – anders als es im Hinweisbeschluss des Berufungsgerichts vom 10. Juni 2015 und auch im Zurückweisungsbeschluss anklingt – nur auf Rechtsfehler überprüft wird. Vielmehr können sich – die Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO aufhebende – Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen, also insbesondere daraus ergeben, dass das Berufungsgericht das Ergebnis einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme aufgrund konkreter Anhaltspunkte anders würdigt als die Vorinstanz (Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 266/03, aaO, S. 316 f. mwN).
b) Dass die Kläger die vom Berufungsgericht in seinem Zurückweisungsbeschluss nicht berücksichtigten Tatsachenbehauptungen – soweit ersichtlich – teilweise erst im Berufungsverfahren vorgebracht haben, ist unschädlich.
aa) Hierbei handelt es sich nicht um neues Vorbringen im Sinne von § 531 Abs. 2 ZPO. Ein in zweiter Instanz erfolgtes Vorbringen ist nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (BGH, Urteile vom 18. Oktober 2005 – VI ZR 270/04, BGHZ 164, 330, 333; vom 21. Dezember 2011 – VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; vom 19. Februar 2016 – V ZR 216/14, juris Rn. 27; jeweils mwN; Beschlüsse vom 21. Dezember 2006 – VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531 Rn. 7; vom 6. Mai 2015 – VII ZR 53/13, NJW-RR 2015, 1109 Rn. 11; vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 20 f.). So liegen die Dinge hier. Bereits in erster Instanz haben die Kläger als Indizien gegen das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation vorgetragen, dass der Beklagte beginnend ab dem Jahr 2008 das Haus zum Verkauf angeboten beziehungsweise durch einen Makler habe anbieten lassen. Diese Verkaufsbemühungen hätten auch nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung angedauert und seien schließlich im April 2013 von Erfolg gekrönt gewesen. In der Berufungsinstanz haben sie diese – schlüssigen – Indizien durch nähere Angaben konkretisiert.
bb) Zudem ist – soweit ersichtlich – unstreitig geblieben, dass der vom Beklagten beauftragte Makler auch nach der mit Schreiben vom 15. November 2010 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung Verkaufsbemühungen angestellt hat. Ein erstmals in der Berufungsinstanz vorgebrachtes unstreitiges Vorbringen ist aber unabhängig von den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen (Urteile vom 20. Mai 2009 – VIII ZR 247/06, NJW 2009, 2532 Rn. 15; vom 18. November 2004 – IX ZR 229/03, BGHZ 161, 138, 141 ff.; Beschlüsse vom 23. Juni 2008 – GSZ 1/08, BGHZ 177, 212 Rn. 10; vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98 Rn. 11).
Der Beschluss des Berufungsgerichts vom 21. August 2015 ist daher aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 7 ZPO), damit dieses unter tatrichterlicher Würdigung aller Umstände des Falles nochmals der Frage nachgeht, ob der Eigenbedarf für den Neffen des Beklagten tatsächlich bestanden hat oder nur vorgeschoben wurde. Die Kläger haben unter Anführung von schlüssigen Indizien den Verdacht geäußert, dass der Beklagte an seiner Verkaufsabsicht durchgängig, also auch nach der von ihm initiierten Vermietung des Hauses an seinen Neffen, festgehalten habe. Mit diesen Indizien wird sich das Berufungsgericht zu befassen haben, denn es kann auch unter Berücksichtigung der Bekundungen des Neffen des Beklagten nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht ausgeschlossen werden, dass der Beklagte die Vermietung in der – seinem Neffen nicht offenbarten – Erwartung vorgenommen hat, diesen im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können. Auch ein solches Vorgehen würde den Tatbestand eines vorgeschobenen Eigenbedarfs erfüllen. Der Senat macht von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.