Source: http://www.droitpourlepraticien.ch/?page_id=22539&arret=4A_570/2018&year=2019&retour=1143
Timestamp: 2019-10-14 20:32:00
Document Index: 367422631

Matched Legal Cases: ['Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 273', 'BGE', 'Art. 58', 'Art. 105', 'Art. 66', 'Art. 68', 'Art. 64']

Kündigungsschutz; Wohnung der Familie
4A_570/2018 31.07.2019
4A_570/2018
Die Eheleute B.________ (nachfolgend: Mieterin 1, Beschwerdegegnerin) und C.________ (nachfolgend: Mieter 2, nicht Partei des vorliegenden Verfahrens) erbauten im Jahr 2006 in U.________ ein Zweifamilienhaus. Sie begründeten Stockwerkeigentum an einer der beiden Stockwerkeigentumswohnungen und bewohnten diese Einheit in der Folge gemeinsam. Der Mieter 2 nutzte den unteren Teil des Stockwerkeigentums beruflich, weshalb die Eheleute B.________-C.________ mit der D.________ AG einen Mietvertrag schlossen. Im Jahr 2008 verkauften sie die Stockwerkeigentumseinheit an E.________, den Vater von Mieter 2. Dieser vermietete ihnen die Einheit am 14. Januar 2009, worauf sie diese weiterhin bewohnten. Mit der D.________ AG ging das Ehepaar B.________-C.________ ein Untermietverhältnis ein.
Mit Eingabe vom 8. April 2016 erhob die Mieterin 1 Klage beim Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen. Sie beantragte, es sei die Nichtigkeit der Kündigung vom 22. Oktober 2015 festzustellen, eventualiter sei die Kündigung für ungültig zu erklären und subeventualiter sei das Mietverhältnis für vier Jahre zu erstrecken. Der Mieter 2 ging soweit bekannt nicht gegen die Kündigung vor.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Vermieterin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Subventualiter sei die Parteientschädigung für das Verfahren vor dem Mietgericht im Betrag von Fr. 13'250.--, ohne Mehrwertsteuerzuschlag in der Höhe von Fr. 1'060.--, zuzusprechen.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2BGG) ist daher auf die Beschwerde einzutreten.
Die Beschwerdeführerin bestreitet in ihrer Beschwerde die Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht mehr. Umstritten bleibt zwischen den Parteien, ob die Beschwerdegegnerin allein, d.h. ohne Einbezug des Mieters 2, zur Anfechtung der Kündigung aktivlegitimiert ist. Strittig ist namentlich, ob sich die Beschwerdegegnerin auf Art. 273a OR (analog) berufen kann bzw. ob auch in diesem Fall ihr Ehemann und Mitmieter - gemäss der in BGE 140 III 598 etablierten Praxis (vgl. hiernach E. 3.1) - hätte in den Anfechtungsprozess miteinbezogen werden müssen.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich subeventualiter erneut, die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren vor dem Mietgericht sei ohne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen. Die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzuschlags sei willkürlich und verletze Art. 58 und Art. 105 ZPO.
Die Rügen der Beschwerdeführerin erweisen sich als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Damit wird das an sich begründete Gesuch der Beschwerdegegnerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege bezüglich der Gerichtskosten gegenstandslos. Hinsichtlich der Parteientschädigung behält es aber seine Bedeutung für den Fall, dass sich diese Forderung als uneinbringlich erweisen sollte (Art. 64 Abs. 2 BGG).
Das Gesuch der Beschwerdegegnerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird gutgeheissen, soweit es nicht gegenstandslos geworden ist, und der Beschwerdegegnerin wird in der Person von Rechtsanwalt Michael Hohler, Zürich, ein Rechtsbeistand beigegeben.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen. Im Falle der Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung wird Rechtsanwalt Michael Hohler, Zürich, als unentgeltlichem Rechtsbeistand der Beschwerdegegnerin aus der Bundesgerichtskasse ein Honorar von Fr. 5'000.-- ausgerichtet.