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Timestamp: 2019-11-17 22:10:11+00:00
Document Index: 243207056

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 15', 'art.15', 'art 126', 'art. 65', 'art. 127', 'art. 22', 'art. 129', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 125', 'art 13', 'art. 4', 'art. 78', 'art. 2']

Loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit - ANIL
Lire l'étude de l'ANIL relative à la Loi "engagement national pour le logement" du 13.7.06, juillet 2006
N° 2011-09 / A jour au 18 mai 2011
Loi du 17.5.11 : JO du 18.5.11
La loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit a été publiée au journal officiel du 18 mai 2011.
Troisième texte présenté par le député Warsmann en vue de la simplification du droit, il aura mis 18 mois avant d'être adopté définitivement. Déposé le 7 août 2009, le texte initial proposait les réformes de la TVA immobilière et du droit de préemption urbain. Si la première a finalement été adoptée par la loi de finances rectificatives 2010 du 9 mars 2010 (JO du 10.3.10), la seconde a été abandonnée.
Adopté définitivement le 14 avril 2011, le texte a ensuite fait l'objet d'une saisine devant le Conseil constitutionnel qui a censuré une disposition qui portait sur le bail avec convention d’usufruit car introduite selon une procédure contraire à la Constitution (interdiction des cavaliers législatifs).
Il reste que la loi de simplification et de l’amélioration de la qualité du droit touche des aspects très divers dont certains intéressent le logement : congé avec préavis réduit pour les bénéficiaires du RSA, conventionnement Anah, conventions d'utilité sociale, contrat préliminaire et condition suspensive d’obtention du prêt, travaux de suppression d’exposition au plomb, variations anormales des consommations d'eau en cas de fuite, pouvoirs du maire en matière d’élagage et aide juridictionnelle.
Préavis réduit / bénéficiaires du RSA (art. 12 / loi du 6.7.89 : art. 15)
Le délai préavis de trois mois avec lequel un locataire peut donner congé est réduit à un mois dans des cas limitativement énumérés par la loi du 6 juillet 1989 (art.15).
Alors que le RMI a été remplacé par le RSA en juin 2009 l’article 15 continuait à faire référence aux bénéficiaires du RMI. Désormais il est expressément indiqué que peuvent également bénéficier du préavis réduit à un mois les bénéficiaires du RSA, RSA-socle ou RSA-activité.
Le Gouvernement avait déposé un amendement visant à réduire son champ d’application aux seuls bénéficiaires du RSA-socle, excluant ainsi les bénéficiaires du RSA-activité, perçu en complément d’une activité professionnelle.
L’assemblée nationale n’a pas suivi le gouvernement sur ce point, préférant conserver la rédaction originelle de l’article et viser ainsi tous les bénéficiaires du RSA.
Près de deux ans après l’entrée en vigueur du RSA, cette clarification est la bienvenue.
Conventionnement Anah social et très social / révision des loyers plafonds (art 126 / CCH : art. L.321-9)
On se souvient que la loi MLLE du 25 mars 2009 (art. 65) avait procédé à l’harmonisation des conventions APL en prévoyant une révision de ces valeurs au 1er janvier en fonction de l’IRL du deuxième trimestre. En revanche, cette disposition ne concernait pas le conventionnement Anah social et très social (conventions relevant de l’article L.321-8 du CCH). Désormais, avec la publication de cet article, ce sont tous les loyers maximaux des conventions APL qui sont révisés au 1er janvier selon l’IRL du deuxième trimestre. Pour mémoire, anticipant la publication du projet de loi simplification du droit, la notice explicative remise au bailleur lors d’une conclusion avec l’Anah d’une convention à loyer social ou très social faisait déjà référence à une révision des loyers plafonds selon l’IRL du deuxième trimestre.
Conventions d'utilité sociale (CUS) (art. 127 / CCH : L.445-1)
Avenant à la convention globale de patrimoine
Les offices HLM ainsi que les SEM et les Unions d’économie sociale doivent conclure, avant le 1er juillet 2011, une convention d’utilité sociale d’une durée de six ans renouvelable. Avant la loi du 25 mars 2009, cette convention, précédemment nommée convention globale de patrimoine, était facultative.
Une dérogation est apportée pour les conventions globales de patrimoine conclues avant le 27 mars 2009. Elles peuvent, en effet, faire l’objet d’un avenant intégrant les dispositions propres des conventions d’utilité sociale.
L’office HLM doit, dans un délai de 3 mois à compter de la promulgation de la présente loi, adresser un projet d’avenant au préfet du département où l’organisme a son siège. Le projet d’avenant doit être signé dans un délai de six mois à compter, également, de la promulgation de la loi.
Dès la date de signature du projet d’avenant, les conventions globales de patrimoine sont nommées conventions d’utilité sociale.
Pour mémoire, la convention d’utilité sociale est une démarche fondée sur le plan stratégique de patrimoine et les programmes locaux de l’habitat. Elle comporte :
le classement des immeubles ou ensembles immobiliers établi en fonction du service rend aux locataires ;
l’énoncé de la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme ;
les engagements pris par l’organisme sur la qualité du service rendu aux locataires ;
le cahier des charges relatif à la gestion sociale de l’organisme. Celui-ci comprend les engagements quantifiés d’attribution des logements aux personnes en difficulté, les plafonds de ressources applicables pour l’attribution des logements, les conditions d’application d’un supplément de loyer de solidarité ainsi que ses modalités de calcul et le montant maximum total des loyers rapporté au m² de surface utile ou de surface corrigée totale exprimée en euro par m² et par mois.
Convention d’utilité sociale accession
Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, les organismes HLM qui n’ont pas de patrimoine locatif doivent conclure avec l’Etat une convention d’utilité sociale « accession » d’une durée de six ans renouvelable selon des conditions définies par décret (décret à paraitre).
Contrat préliminaire et condition suspensive d’obtention de prêt (art. 22 / code consommation : L.312-15)
Le contrat de vente d'immeuble à construire doit être précédé dans le secteur protégé (logement) d'un contrat de réservation, juridiquement appelé contrat préliminaire. C’est un contrat sui generis par lequel le vendeur s’engage à réserver un logement à l'acquéreur moyennant le versement d’un dépôt de garantie. Son contenu et son régime sont règlementés.
Un problème particulier se posait jusque là en cas de non obtention des prêts nécessaires au financement de l’acquisition au stade du contrat préliminaire.
Les dispositions protectrices du code de la consommation en matière de crédit immobilier, selon lesquelles l’existence du contrat principal est subordonnée à obtention des crédits sollicités, et permettant une restitution des sommes versées d’avance par l’acquéreur en cas de défaillance de la condition, ne concernaient que le contrat de vente. Autrement dit, le contrat préliminaire n’était pas soumis à la condition suspensive d'obtention de prêt. Les dispositions spécifiques au contrat préliminaire prévoyaient toutefois la restitution du dépôt de garantie lorsque le montant des prêts, que le vendeur s'était engagé à faire obtenir à l'acquéreur, était inférieur de 10 % à ce qui était prévu dans le contrat de réservation (CCH : R.261-31).
Se fondant sur ces textes, la jurisprudence avait toujours considéré que les prêts prévus au contrat préliminaire et dont le réservataire peut invoquer la non obtention pour demander restitution de son dépôt de garantie, ne comprennent que ceux que le réservant (vendeur promoteur) s’était engagé aux termes du contrat de réservation à faire obtenir ou à transmettre au réservataire (futur acquéreur). Pour les prêts que le réservataire avait sollicités de son côté ou dont il avait déclaré faire son affaire personnelle, la restitution du dépôt de garantie versé n'avait lieu qu'au stade du contrat de vente et non à celui du contrat préliminaire (Cass. Civ III : 16.7.87 ; 20.12.94 ; 21.6.06 et Cass. Civ I : 3.7.90 ; 6.2.02). La Cour n'excluait cependant pas la possibilité de prévoir conventionnellement, dans le contrat préliminaire lui-même, la restitution du dépôt de garantie en cas de défaillance de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts envisagés par l'acquéreur. Mais la volonté des parties devait être clairement établie en ce sens et la clause devait notamment préciser qu'elle se rapportait au contrat préliminaire.
La Cour de cassation avait formulé plusieurs recommandations en 2002, 2006 et 2008 dans le sens de la suppression de cette différence de traitement entre les souscripteurs de contrats préliminaires, selon qu’ils ont ou non déclaré faire leur affaire de l’obtention d’un prêt. C’est désormais chose faite avec la loi de simplification du droit : le contrat préliminaire est, comme le contrat de vente, explicitement soumis aux dispositions protectrices du code de la consommation en matière de crédit immobilier (code consommation : L.312-15 à L.312-17).
Vente de logements HLM / suppression de l’avis préalable du TPE (art. 129 / CCH : L.443-12 et L. 451-5)
En cas de vente à une collectivité locale, un groupement de collectivités locales, un organisme sans but lucratif ou un établissement public d’aménagement, le prix de vente ne peut être inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines (avis donné par le trésorier-payeur général depuis le 1er janvier 2007). En revanche, en cas de vente à un organisme HLM ou à une SEM, une décote est possible (CCH : L. 443-12, al. 4).
Pour alléger la procédure de vente de logements entre organismes HLM, il est désormais prévu que le service des domaines n'est pas consulté en cas de vente à un organisme HLM ou à une SEM.
Modalités de contrôle des locaux après travaux de suppression de l’exposition au plomb (art. 38 / CSP : L.1334-3)
A l’issue des travaux ou au terme du délai imparti dans la notification de sa décision de faire procéder aux travaux nécessaires, le préfet procède ou fait procéder au contrôle des locaux, afin de vérifier que le risque d'exposition au plomb est supprimé. Il est désormais précisé que si le préfet a fait réaliser ces travaux aux frais des propriétaires, du syndicat des copropriétaires ou de l’exploitant du local d’hébergement, le contrôle est également effectué aux frais de ces derniers (CSP : L.1334-4). Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle, faute de contestation ou d’engagement des propriétaires, du syndicat des copropriétaires ou de l’exploitant des locaux dans le délai de 10 jours à compter de la notification, le préfet a fait réaliser les travaux à leurs frais (CSP : L.1334-2).
Règlementation applicable aux opérateurs réalisant les diagnostics du risque d’intoxication par le plomb (art. 38 / CSP : L.1334-1-1)
Le diagnostic du risque d’intoxication par le plomb et le contrôle des locaux sont effectués par des opérateurs répondant à des conditions précises (CCH : L.271-6) :
l’opérateur doit présenter des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés ;
il est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions ;
il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l’un de ces documents.
Lutte contre les termites / modalités de notification des injonctions et mises en demeure pour les immeubles en copropriété (art. 125 / CCH : L.133-1 et L.133-2)
La loi précise les modalités de notification des injonctions et mises en demeure du maire pour les immeubles en copropriété situés dans des secteurs infectés par les termites, délimités par le conseil municipal.
Elles doivent être adressées au syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic veillera à informer, sans délai, les copropriétaires concernés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Pour mémoire, dans ces secteurs, le maire a le pouvoir de mettre en demeure les propriétaires d'immeubles de procéder dans les six mois à la recherche de termites, ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires (CCH : L.133-1).
En cas de carence du propriétaire et après mise en demeure restée infructueuse à l’expiration d’un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d’office et aux frais du propriétaire, à la recherche de termites, ainsi qu’aux travaux de prévention ou d’éradication nécessaires.
Aide juridictionnelle / dispense de justification des ressources pour les bénéficiaires du RSA (art 13 / loi du 10.7.91 : art. 4)
Les bénéficiaires du RSA dont les ressources n’excèdent pas le montant forfaitaire servant au calcul de cette allocation (RSA « socle ») sont dispensés de l’obligation de justifier de l’insuffisance de leurs ressources pour bénéficier de l’aide juridictionnelle. L’article 4 de la loi du 10 juillet 1991 est ainsi complété. Ce dernier prévoyait déjà que les personnes bénéficiaires de l’allocation supplémentaire du Fonds national de solidarité ou du RMI n’étaient pas soumises au respect de cette obligation. Une circulaire de présentation de la réforme est attendue (Rép. Min n°62735 : JO AN du 2.2.10).
Pour mémoire, les personnes dont les revenus sont inférieurs, pour 2011, à 1 393 euros peuvent prétendre à une prise en charge par l’Etat des honoraires et frais de justice.
Voirie publique communale / travaux d'élagage et pouvoirs de police du maire (art. 78 / CGCT : L. 2212-2-2)
Cette disposition autorise le maire, confronté au problème d'arbres et de haies qui empiètent sur les voies publiques communales, à procéder à l'exécution forcée des travaux d'élagage aux frais des propriétaires négligents.
Jusqu'à présent, le maire pouvait user de son pouvoir de police pour mettre en demeure les riverains d'une voie publique communale d'élaguer les plantations entravant la circulation, mais sans la possibilité de procéder immédiatement aux travaux nécessaires (une longue procédure devait être respectée consistant notamment à saisir le juge judiciaire pour obtenir une injonction).
Par ailleurs, si les voies entravées sont des chemins ruraux (qui appartiennent, eux, au domaine privé des communes), la commune peut déjà effectuer d'office les travaux d'élagage aux frais des propriétaires et après mise en demeure restée sans résultat.
Cette disposition répond donc au souci de mieux garantir la sûreté et la commodité du passage sur la voirie publique communale et d'homogénéiser les deux procédures de police (voie publique et chemin rural).
Variations anormales des consommations d'eau en cas de fuite / Protection des usagers (art. 2 / CGCT : art. L. 2224-12-4, III bis)
Au risque de créer une obligation lourde pour les services de distribution d'eau potable, cette disposition tend à améliorer la situation des usagers en les protégeant des variations anormales de leurs factures d'eau en cas de fuite.
Dans ce cas la facture peut en effet s'alourdir, or en pratique les situations sont réglées au cas par cas. C'est pourquoi il est prévu des règles générales applicables dès qu'une anomalie est décelée. Il s'agit d'inciter les services d'eau potable à surveiller la consommation de leurs usagers et à ces derniers à procéder aux réparations nécessaires en cas de fuite.
Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il doit en informer sans délai l’usager. L'augmentation est anormale si le volume d'eau consommé excède le double du volume moyen.
L'usager, lui, est fortement incité à recourir à une entreprise pour réparer la fuite, car il est prévu qu'il n'aura pas à payer la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s'il présente au service d'eau potable, dans un délai d'un mois, une attestation indiquant qu'il a fait procéder à cette réparation. Il peut également demander dans ce même délai au service d'eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur.
Le décret du 24 septembre 2012 précise les modalités d'application de ce texte (lire l'analyse juridique n° 2012/15).