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Timestamp: 2020-06-04 10:26:24
Document Index: 187870209

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 23', 'BGH', '§ 23', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 6', '§ 10', 'BGH', '§ 23', '§ 4', '§ 3', '§ 10', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 134', 'BGH', '§ 10', '§ 53', '§ 179', '§ 180', '§ 35', '§ 10', '§ 23', '§ 10', '§ 21', '§ 27', '§ 16', '§ 16', '§ 6', '§ 13', '§ 3', '§ 1', '§ 13', '§ 13', '§ 16', '§ 16', '§ 139', '§ 140', '§ 46', '§ 562', '§ 563', 'BGH', '§ 23', 'BGH']

Umfang des Belastungsverbots bei Wohnungseigentümern - Rechtsportal
BGH - Entscheidung vom 10.10.2014
BGH, Urteil vom 10.10.2014 - Aktenzeichen V ZR 315/13
DRsp Nr. 2015/21217
a) Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam.b) Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt.
WEG § 23 Abs. 1 ;
1. Allerdings nimmt das Berufungsgericht zumindest der Sache nach zutreffend an, dass der angefochtene Beschluss hinreichend bestimmt ist, durchführbare Regelungen enthält und auch keine inneren Widersprüche aufweist (zu diesen Anforderungen etwa Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288 , 298; BayObLG, ZWE 2005, 230 , 231; Merle in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 23 Rn. 54, 162 f.). Der Beschlussinhalt ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (std. Rspr., grundlegend dazu Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288 , 292; vgl. auch Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 Rn. 14 mwN; ebenso für die Auslegung von Vereinbarungen Senat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227 Rn. 8 mwN).
a) Gemessen daran wird hinreichend deutlich, dass es sich bei den übertragenen Instandhaltungsmaßnahmen um solche handelt, die sich im üblichen Rahmen der Gartenpflege halten, also um Maßnahmen, die der Pflege, Erhaltung oder Bewahrung der Gartenfläche dienen. Hierzu zählen nach gefestigter Rechtsprechung neben der für den Erhalt der Pflanzen notwendigen Bewässerung insbesondere der übliche Baumschnitt, das Auslichten von Bäumen, die Erneuerung abgestorbener Pflanzen sowie das Rasenmähen und Heckenschneiden (vgl. OLGR Düsseldorf 2004, 95, 97; OLGR Schleswig 2007, 881, 882; OLG Köln, NJW-RR 2005, 1541 , 1542; OLG Frankfurt, Beschluss vom 30. Juni 2003 - 20 W 254/01, [...] Rn. 9; LG Hamburg, NZM 2011, 589 , 593; Merle in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 21 Rn. 113).
2. Ebenfalls ohne Rechtsfehler bejaht das Berufungsgericht die formelle Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisherigen Regelung des § 6 Nr. 1 TE. Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ) ergeben kann (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 , 166; Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 11; Merle in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 23 Rn. 10). Die Öffnungsklausel des § 4 TE erlaubt es den Wohnungseigentümern, die §§ 3 - 20 TE im Beschlusswege mit - hier erreichter - qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dass der Gegenstand der Beschlussfassung hierunter fällt, unterliegt keinem Zweifel.
a) Die Öffnungsklausel hat lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen (Klein in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 10 Rn. 147; Elzer in Jennißen, WEG , 3. Aufl., § 23 Rn. 11; Wenzel, ZNotP 2004, 170 , 171; Becker, ZWE 2002, 341 , 343; Hagen in Festschrift Wenzel, 2005, S. 201, 217). Deshalb ist ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Vielmehr sind insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten (Köhler/Becker, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 172; vgl. auch Becker/Strecker, ZWE 2001, 569 , 572). Erst bei der Frage, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter - lediglich durch das Willkürverbot beschränkter - Gestaltungsspielraum eingeräumt (zu Letzterem Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 8; vgl. auch Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 2/10, ZWE 2011, 327 , 328; Merle in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 23 Rn. 20; Elzer in Jennißen, WEG , 3. Aufl., § 23 Rn. 13; Köhler/Becker, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 179; Armbrüster, ZWE 2013, 242 , 244).
aa) Fundamentale Schranken ergeben sich zunächst aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 134 , 138 , 242 BGB und den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu u.a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören. Denn was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel (zum Ganzen Wenzel, ZNotP 2004, 170 , 171 mwN; vgl. auch Köhler/Becker, aaO, Teil 4 Rn. 175; Buck, Mehrheitsentscheidungen mit Vereinbarungsinhalt im Wohnungseigentumsrecht, 2001, S. 77 f.); ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht - worauf es hier entscheidend ankommt - auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam (vgl. Senat, Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZB 51/03, BGHZ 157, 322 , 335; Klein in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 10 Rn. 37; Köhler/Becker, aaO, Teil 4 Rn. 172, 175; Becker, ZWE 2002, 341 , 344; Wenzel, aaO). Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.
Zu den in diesem Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das dem Verbandsrecht immanente Belastungsverbot (§ 53 Abs. 3 GmbHG , § 179 Abs. 3 u. § 180 Abs. 1 AktG ; vgl. auch § 35 Abs. 1 BGB ), das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (vgl. Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 38; Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 20, 132; Timme/Dötsch, WEG , 2010 , § 10 Rn. 196 aE; Becker, ZWE 2002, 341 , 344; Buck, aaO, S. 79; Becker/Strecker, ZWE 2001, 569 , 575 f.; Bub, ZWE 2007, 339 , 342 f.; Becker/Kümmel/Ott, Wohnungseigentum, 2003, Rn. 93).
(1) Die auferlegten Leistungspflichten finden im Gesetz keine Grundlage. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1 , 5 Nr. 2 WEG gemeinschaftlich. Das bedeutet jedoch nicht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer kraft Gesetzes verpflichtet sind, Instandhaltungsmaßnahmen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen; auch zur sog. tätigen Mithilfe sind sie nicht verpflichtet (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 11 ff.). Vielmehr sind Instandhaltungsmaßnahmen betreffende Beschlüsse von dem Verwalter umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG ). Die Wohnungseigentümer haben lediglich die Kosten hierfür aufzubringen. Nichts anderes folgt aus § 16 Abs. 4 WEG . Denn auch nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer lediglich die Verteilung der u.a. für Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen angefallenen Kosten abweichend von § 16 Abs. 2 mit qualifizierter Mehrheit regeln und dies ohnehin nur im Einzelfall.
(2) Auch § 6 TE enthält keine hiervon abweichende Regelung, sondern bestimmt in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft obliegt und von dem Verwalter durchzuführen ist. Hierzu gehört auch die Instandhaltung der von dem Sondernutzungsrecht der Klägerin erfassten Gartenflächen, weil das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt (vgl. nur Klein in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 13 Rn. 74, 118; Hogenschurz, Das Sondernutzungsrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz , 2008, § 3 Rn. 13, 16; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 1 Rn. 117). Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird. Das ändert aber nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen. Ist dies - wie hier - nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig; eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich (vgl. auch Baumgarten in Tank/Baumgarten/Kutz, Das Wohnungseigentumsgesetz , 2013, § 13 Rn. 60; Kümmel in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG , 10. Aufl., § 13 Rn. 54).
c) Eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses als isolierte Kostentragungsregelung scheidet aus. Zwar erlaubt es § 16 Abs. 3 WEG , im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Maßstab für die Verteilung der näher bezeichneten Kosten zu beschließen. Bei der teilweisen Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Beschlüssen entsprechend § 139 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 10) bzw. im Wege der Umdeutung nach § 140 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, WM 2011, 281 Rn. 7) ist jedoch Zurückhaltung geboten. Dem Gericht steht bei der Beschlussmängelklage kein Gestaltungsermessen zu (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 9). Vielmehr verbleibt es bei dem Grundsatz, dass es Sache der Wohnungseigentümer ist, innerhalb der durch das Recht gesetzten Schranken die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in eigener Regie privatautonom zu regeln (s.o. II.3.a; vgl. auch Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, aaO). Vor diesem Hintergrund kommt eine teilweise Aufrechterhaltung regelmäßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre. Das gilt umso mehr, als sich Wohnungseigentümer gegen eine teilweise Aufrechterhaltung durch das Gericht letztlich nicht wehren können, ihnen diese Möglichkeit aber bei einer von vornherein beschlossenen isolierten Kostenregelung innerhalb der Fristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch mit Anfechtungsgründen offen gestanden hätte.
Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO ). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei der Anwendung des Gesetzes erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO ). Das führt im Umfang der Aufhebung zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses. Dass die Klägerin beantragt hat, den Beschluss für ungültig zu erklären, steht dem nicht entgegen. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein solcher Antrag nicht die Feststellung der Nichtigkeit hindert (grundlegend Senat, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 , 314 ff.; vgl. auch Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 13; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 5). Da ein endgültig unwirksamer Beschluss dem nichtigen Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolgen gleichsteht (vgl. nur Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 129), kann nichts anderes gelten.
Vorinstanz: AG Hamburg-Bergedorf, vom 12.02.2013 - Vorinstanzaktenzeichen C 17/12
Vorinstanz: LG Hamburg, vom 27.11.2013 - Vorinstanzaktenzeichen 318 S 32/13
Zitieren: BGH - Urteil vom 10.10.2014 (V ZR 315/13) - DRsp Nr. 2015/21217