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Timestamp: 2020-04-04 18:21:30+00:00
Document Index: 115048564

Matched Legal Cases: ['in casu', 'artigo 6', 'in casu', 'artigo 47', 'in casu', 'artigo 3']

Ação de indenização por danos materiais e morais por atraso na entrega de apartamento - Jus.com.br | Jus Navigandi
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EXCELENTÍSSIMO(A) SR(A) DR(A) JUÍZO DE DIREITO DA ____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ().
Nome dos autores (qualificação), por meio de seu advogado (qualificação), vem, respeitosamente, à presença de V. Exª ajuizar
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL c/c INEXISTÊNCIA DE DÉBITO c/c PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS c/c ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
em face da empresa Incorporadora (qualificação), e em face da Construtora (qualificação) e pelos fatos e fundamentos aduzidos a seguir:
Os autores assinaram em (), diretamente com a Incorporadora, o “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel para entrega Futura e outros Pactos”, do imóvel situado no empreendimento denominado “()”, localizado no Edifício Veneza, designado pelo apartamento 308, situado à (), conforme o contrato de promessa de compra e venda em anexo.
O interesse na aquisição do aludido imóvel por parte dos autores se deu pelo atraente "anúncio" que possibilitariam realizar o sonho de comprar um imóvel e obter uma renda com o seu respectivo aluguel. Entusiasmados com as garantias do investimento, os autores optaram pela compra do imóvel.
A Promessa de Compra e Venda foi efetuada em (), pelo valor de R$ 300.000,00.
O “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel para entrega Futura e outros Pactos” devidamente assinado prevê clausulas de direitos e deveres.
Pois bem, cientes de seu dever, os autores pagaram devidamente e em dia todas as parcelas avençadas, bem como honraram todos os compromissos que lhe foram impostos, conforme ampla documentação em anexo.
No entanto, Excelência, nada obstante a cláusula K, do quadro resumo do contrato estipule data certa para a entrega do imóvel (maio de ano), o mesmo não foi entregue na data aludida, por culpa única e exclusiva das promovidas.
Impende registrar que a obra foi entregue incompleta após 2 (dois) meses do prazo estabelecido em contrato, com várias pendências na construção e nos apartamentos, por culpa única e exclusiva das promovidas.
Assim, os autores não receberam seu imóvel dentro do período contratado, sendo que o imóvel adquirido pelos autores somente foi entregue na data de (Data), ou seja, quase 1 (um) ano da data estipulada pela ré, conforme o TRU (termo de recebimento de unidade) em anexo.
Portanto, resta flagrantemente infringida a respectiva cláusula contratual que determinou a entrega do imóvel para o mês de (data), em razão de ter passado quase 1 (um) ano de atraso, para as partes receberem as chaves do imóvel.
Destarte, os autores durante o mencionado período não puderam usufruir do imóvel, conforme o planejado, atraso este que gerou grandes prejuízos emocionais, morais e materiais.
Em razão do demasiado e injustificado atraso em receber a unidade e por estarem em dia com todas as parcelas do financiamento, os autores procuraram as rés para que apresentassem alguma justificativa, e somente alegavam que o atraso era em virtude do agendamento da vistoria dos imóveis que estava demorando alguns meses.
Assim, os autores não receberam seu imóvel dentro do período contratado, sendo que o imóvel adquirido pelos autores somente foi entregue na data de (data), ou seja, 11 (onze) meses da data estipulada pela ré, conforme o TRU (termo de recebimento de unidade) em anexo.
Portanto, resta flagrantemente infringida a respectiva cláusula contratual que determinou a entrega do imóvel para o mês de maio de 2013, em razão de ter passado quase 1 (um) ano de atraso, para as partes receberem as chaves do imóvel.
Ressalte-se que os autores durante quase 01 (um) ano após a data do recebimento do imóvel não tinham recebido as chaves do apartamento e nem tiveram acesso a área comum do edifício, não podendo adentrar até mesmo na garagem.
Os autores enviaram diversos e-mails e notificação extrajudicial (em anexo), porém não obtiveram sucesso, com a negativa das rés.
Além disso, a área comum do edifício também não tinha sido entregue pela construtora DOMINUS, visto que somente a comissão dos moradores do LUMIERE tinha autonomia para receber.
Desse modo, foi realizada a vistoria pela comissão do condomínio, porém existiram várias pendências abertas e problemas a serem sanados, como piscina inacabada, problema de acabamento, pintura, segurança, lavanderia e, por conseguinte não assinou a entrega da área comum, pois NÃO tinha sido entregue a respectiva área.
Sendo assim, baldos os esforços para solucionar amigavelmente as pendengas mencionadas supra, e diante dos inúmeros atos ilícitos cometidos pelas rés que acarretaram inestimáveis prejuízos aos demandantes, não restou alternativa aos autores senão a propositura da vertente ação, dentre os quais serão minuciosamente esclarecidos, senão vejamos:
2 - DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
2.1 – DO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL
O contrato de promessa de compra e venda prevê uma série de penalidades para os autores/compradores em caso de atraso no pagamento das parcelas, como:
1) O pagamento da multa de 2% sobre o valor em aberto;
2) Os juros moratórios de 1% ao mês, inclusive antes da entrega das chaves;
3) Atualização monetária pelo INCC-DI e após o Auto de Conclusão de Obra (Habite-se) o IGPM-FGV;
4) Outros impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário, ainda que venham a ser criados no curso deste contrato;
5) Multa compensatória de 10% sobre o valor total deste contrato;
6) Perdas exorbitantes do valor que já pagou (item 6.4 – pág. 18);
7) Outras despesas comprovadas pela vendedora;
8) Dentre outras.
Estranhamente, por parte das rés, não há no contrato qualquer previsão de multa de responsabilidade da construtora, no caso de atraso na entrega obra, que consiste na sua principal obrigação no negócio, ao passo que existem inúmeras penalidades contra os autores.
Ante a esse cenário de total desequilíbrio na relação contratual de consumo é que se faz necessária a sua restabilização nos termos do CDC:
Art. 47. “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis”; (...)
XV – “estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor”.
§ 1º “Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual”; (...)
§ 4° “É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes”.
Ora, se há imposição de diversas penalidades nos casos de inadimplência dos autores, também, deve ser aplicada compensação contra as rés, pois é da natureza de qualquer contrato, sobretudo, os de consumo, o equilíbrio entre os direitos e obrigações assumidos.
Assim, por força do CDC, o contrato celebrado entre os autores e as rés deve ser reequilibrado, de modo a determinar para as rés a penalidade de pagamento de 1% (um por cento) ao mês diante da sua inadimplência que impede a fruição do imóvel, sobre o valor atualizado do INCC-FGV do negócio, desde o (Data) até (Data).
2.2 - DO ATO ILÍCITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANOS MATERIAIS E MORAIS
O ordenamento jurídico prevê que aquele que sofre dano causado por outrem tem direito de receber o que efetivamente perdeu e o que deixou de lucrar, conforme o Código Civil:
Art. 402. “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.
O art. 395 do Código Civil é cristalino:
Art. 395. “Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.
O inadimplemento da obrigação das rés, consiste na falta da prestação devida, do dever jurídico por parte das devedoras.
Foi exatamente o que ocorreu, inferência que se extrai da narrativa dos fatos e dos documentos que instruem a presente ação.
No contrato de promessa de compra e venda, em anexo, no item “K – PRAZO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA, prevê que:
“K) PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL
DATA PREVISTA PARA CONCLUSÃO DA OBRA:
(data)”. (g.n.).
Destarte, as rés ficaram inadimplentes com sua obrigação de entregar o imóvel objeto da promessa de compra e venda, sem apresentar qualquer justificativa aceitável.
Portanto, restou flagrantemente infringida a respectiva cláusula contratual que determinou a entrega do imóvel para o mês de maio de 2013, em razão de ter passado 11 (onze) meses de atraso, para a entrega das chaves do imóvel.
Tenha-se presente que o compromisso de compra e venda é contrato bilateral, no qual se estabeleceu a obrigação das rés entregarem o imóvel.
O que é relevante considerar, no contrato bilateral, é que a prestação de uma das partes tem por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante. Cada uma das partes é a um tempo credora e devedora da outra e a reciprocidade acima apontada constitui a própria característica desta espécie de negócio.
Se os autores cumpriram as suas obrigações (pagamento do preço), é porque vislumbram, além das demais obrigações das rés, a efetiva entrega do imóvel na data convencionada.
E no caso de atraso da entrega da obra e o consequente descumprimento contratual por parte da construtora, são remansosas as decisões do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais e de outros Tribunais, no seguinte sentido:
Ementa: “Ação indenizatória. Atraso na entrega de obra. Alegação de excludente contratual do prazo de entrega, decorrente de força maior e de circunstâncias alheias à vontade da Outorgante. Inadmissibilidade. Atraso na expedição de licenças municipais previsíveis, em favor da ré. Atraso que deveria constar dentre os riscos da obra. Indenização devida. Julgamento no estado que impediu a demonstração do real valor do locativo. Cálculo a ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento. Recurso provido em parte”. (Apelação Cível 9147122-20.2007.8.26.0000, São Paulo, 9ª Câmara, Rel. Des. Carlos Stroppa, data do julgamento 29/04/2008).
Ementa: BEM IMÓVEL - Apartamento - Instrumento particular de promessa de venda e compra - Atraso na entrega da obra em razão de chuvas. Indenização por lucros cessantes devida. Causa excludente de responsabilidade civil não configurada - Cerceamento de defesa afastado - Condenação a partir do inadimplemento. Observância do art 397 do Código Civil. Verba honorária mantida - Recurso não provido. (Apelação 9170822-25.2007.8.26.0000, Belo Horizonte, 2ª Câmara, Rel. Des. Luíz Francisco Aguilar Cortez, data do julgamento 17/11/2011).
Ementa: Compromisso de Compra e Venda. Rescisão. Perdas e danos. Inadimplemento da compromitente-vendedora. Atraso na entrega da obra. Alegação de força maior devido à ação das chuvas. Afastamento. Fixação das perdas e danos e lucros cessantes a ser relegada para liquidação por arbitramento. Procedência da ação. Verba honorária, porém, reduzida para 15% sobre o valor da condenação. Recurso provido. (Apelação 994.05.088727-6, São Paulo, 5ª Câmara, Rel. Des. James Siano, data do julgamento 28/07/2010).
No último julgado mencionado acima, o relator, assinalou: “quanto às perdas e danos e lucros cessantes, por certo, há de ser a autora indenizada, eis que deixou de auferir rendimentos de alugueres sobre o imóvel que deveria ter-lhe sido entregue pela vendedora. Não se trata de lucro presumido ou eventual”. (grifos nossos)
A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento consolidado que os lucros cessantes podem ser presumidos, isso ante a não entrega de imóvel na data convencionada. Com isso, a jurisprudência daquela alta Corte por presunção admite a indenização por lucros cessantes que corresponde aos alugueres que o promitente comprador poderia ter recebido em razão da não entrega do imóvel na data estipulada (confira-se nesse sentido: AgRg no Resp 826.745-RJ).
Não há olvidar-se, acorde com a comunis opinio, que o compromisso de compra é definido como o contrato de natureza pessoal, cujo objeto – uma vez integralizado o preço pelo promissário comprador – é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, qual seja: lavrar a competente escritura pública que, nos termos dos arts. 1.245 e 1.227 do Código Civil, transferirá a propriedade imobiliária no momento do registro. Ao lado desta obrigação principal, inegavelmente surgem outras laterais, como aquela de entregar o imóvel na data aprazada e que ora se discute em razão do flagrante descumprimento por parte das rés.
Em suma, a consequência jurídica é clara: descumprida a obrigação de entregar o imóvel no prazo convencionado, as rés devem responder pelas perdas e danos consubstanciados no valor dos alugueis que os imóveis poderiam render aos autores durante o período do atraso (lucros cessantes).
Nesse diapasão, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido”.
(REsp 644984/RJ, 3ª Turma, Relatora Ministra Nancy Andrighi, data do julgamento 16/08/2005).
“COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
3.- Agravo Regimental improvido”.
(AgRg no REsp 1202506/RJ, 3ª Turma, Relator Ministro SIDNEI BENETI, data do julgamento 07/02/2012).
Outrossim, mister se faz atentar, in casu, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, estão presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.
Nesse sentido, preceitua a Lei 8.078/1990:
VII – A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”.
Destaca-se que a intenção dos autores, ao adquirir o imóvel em questão, sempre foi de locar o mesmo o quanto antes, visto a grande valorização da locação na região em que se situa o imóvel, consoante o contrato de autorização locatícia juntado aos autos.
Desta forma, a demora injustificada na liberação das chaves fez com que os autores perdessem 11 (onze) meses de receita com alugueis, com supedâneo no contrato de autorização locatícia e segundo avaliação de competente imobiliária, seria na quantia de R$ 1.800,00 (hum mil e oitocentos reais) na unidade (), por mês.
Assim, essas perdas financeiras deverão ser restituídas aos autores, frente ao período em que o imóvel estava indisponível para uso e propriedade, por culpa única e exclusiva das rés.
Ressalte-se, que, no caso em tela, o contrato firmado entre as partes não consta nenhum tipo de multa pré-fixada em caso de atraso, o que justifica plenamente o pedido de indenização por lucro cessante.
Diante do exposto, conforme o contrato de locação realizado pelos autores e segundo avaliação de competente imobiliária anexas, os autores requerem a condenação das rés, com as perdas financeiras dos alugueis que deixaram de receber, em razão do atraso em liberar o imóvel e entrega das chaves aos autores, no período de 11 (onze) meses, nos valores de R$ 1.800,00 (hum mil e oitocentos reais), por mês, totalizando a quantia apurada até a presente data de R$ 19.800,00 (dezenove mil e oitocentos reais), acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária até a data do efetivo pagamento.
2.3 - DO ATO ILÍCITO – DA PUBLICIDADE ENGANOSA
Preceitua o Código de Defesa do Consumidor a proteção deste em seu artigo 6º, IV contra publicidades enganosas, tendo em vista sua vulnerabilidade.
Nesse diapasão, ao analisarmos presente caso percebemos claramente que estamos diante de uma publicidade enganosa:
No momento das vendas do empreendimento, as rés venderam diversos serviços que seriam oferecidos aos condôminos, consoante o material de marketing do empreendimento (em anexo). Porém, os serviços não foram disponibilizados, ensejando a publicidade enganosa, nos termos do art. 37, §1º do Código de Defesa do Consumidor.
Em razão da distância do centro de Belo Horizonte e da escassez de serviços na região do Alphaville, os serviços oferecidos foi determinante para os autores na aquisição do imóvel, em vista da comodidade e conforto que as rés tanto prometeram aos autores.
Destacam-se os seguintes serviços e instalações essenciais oferecidos que não foram disponibilizados aos condôminos:
Serviços de Lavanderia no condomínio, inclusive com posto de coleta de lavanderia; Arrumadora de apartamento; Profissional para efetuar pequenos reparos e manutenção nos apartamentos e na área externa do condomínio; não disponibilizaram o Espaço físico para a instalação dos serviços prometidos;
As rés ofereceram Segurança 24h com porteiro, porém não disponibilizou a estrutura física para o serviço, necessitando que os condôminos comprassem câmeras de segurança e outros dispositivos de segurança; as rés ofereceram Piscina aquecida, inclusive nos folders de divulgação, no entanto colocaram somente dispositivo térmico, que não aquece, em razão da impropriedade do local; as rés ofereceram ainda, internet sem fio e pontos de tv a cabo nas áreas comuns, porém os referidos serviços nunca existiram no condomínio; por fim as rés entregaram a obra com diversos defeitos nas instalações internas e externas do condomínio.
2.4 – DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA – DEVER DAS RÉS DE INDENIZAR
Mister se faz atentar, in casu, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, estão presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.
Além de não usufruir do imóvel, o atraso na entrega deste, gerou aos autores diversos danos, pela impossibilidade de utilização da sua propriedade.
Os fatos já narrados e os dispositivos legais, são claros no sentido de que as rés devem indenizar aos autores, pois além da sua responsabilidade objetiva, houve indubitável nexo de causalidade entre sua omissão e a produção dos eventos danosos.
O Código Civil aplicado subsidiariamente ao CDC, estabelece que:
Por sua vez, o CDC é expresso ao responsabilizar de forma objetiva, as condutas das rés, impondo-lhes o dever de indenizar, na linha do que preceitua o Código Civil:
Ademais, na linha do equilíbrio contratual é de se observar que:
Art. 408. “Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”.
Art. 409. “A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora”.
Assim, ante cristalina disposição legal e ao fato das rés não terem cumprido com o seu dever contratual de entregar o imóvel na data aprazada, é que surge seu dever de indenizar aos autores, no pagamento da compensação pelo não uso, de 1% por cada mês de atraso, sobre o valor atualizado do contrato, devendo o contrato ser revisado.
Nesse sentido, firmou o Eg. TJMG:
Ementa: “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - INTERPRETAÇÃO MAIS BENÉFICA AO CONSUMIDOR - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL - DANOS MORAIS - COMPROVAÇÃO - INDENIZAÇÃO DEVIDA. O Código de Defesa do Consumidor expressamente dita que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. A responsabilidade contratual baseia-se na presença de alguns elementos fundamentais, que são: a existência de um contrato válido; inexecução do contrato, que se materializa através do inadimplemento ou da mora; o dano; e o nexo causal entre este e a inexecução da obrigação assumida.
Condenou a construtora Ré ao pagamento da multa contratual pelo atraso na entrega conforme ajustado na peça contratual, calculada a partir da data da promessa de entrega, qual seja 30/07/2007, até a data da efetiva entrega do imóvel, o que até a data da sentença já somava o importe de 13,5% sobre o valor do contrato, conforme a cláusula 14ª, §1.
Pretende a Apelante, com base na cláusula transcrita alhures, que o prazo para a incidência da multa contratual por atraso na entrega seja a partir de 30 de janeiro de 2008, por corresponder à prorrogação do prazo sem cominação de qualquer ônus para si.
Não obstante tal cláusula de fato expresse a possibilidade de dilatar o prazo para entrega do imóvel, tal prorrogação não prescinde de justificativa. Pelos termos da referida cláusula a dilação se justificaria pela necessidade de obras de arremate e outras, sem especificar quais "outras". Desta maneira, resta evidente o caráter abusivo e puramente potestativo da referida cláusula, que, tal como redigida - de maneira vaga e imprecisa, deixa o consumidor contratante a completa mercê da construtora.
No contexto contratual, se a cláusula objeto da contenda deixar margem a interpretações conflitantes, tais como a expressão "obras de arremate, dentre outras", o Código de Defesa do Consumidor expressamente dita que deve ser privilegiada aquela mais favorável ao consumidor, nos termos do que dispõe o artigo 47 do CDC:
De qualquer sorte, em nenhum momento veio aos autos a Apelante motivar, nem mesmo a título de simples alegação, seja o período de mais de dois anos de atraso ou o período de seis meses pleiteado para exclusão do ônus contratual.
Assim, frente ao exposto, não há como admitir que contratualmente a construtora Apelante simplesmente possua a faculdade de entregar o imóvel em qualquer dia entre 30/07/2007 e 30/01/2008. Entendo, pois, que os 120 dias de que trata a cláusula aludida, em conformidade com o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor,
trata de dilação sem ônus para a construtora se, e somente se, presente a justificativa das obras de arremate para utilizar-se do prazo outorgado”.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.09.479771-9/001, Relator(a): Des.(a) Nicolau Masselli , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/07/2010, publicação da súmula em 11/06/2010).
Ementa: “AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS - POSSIBILIDADE - NATUREZA DISTINTA - DANOS MORAIS - COMPROVAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE.
- A incidência da multa contratual por descumprimento e a indenização por danos materiais, são cumuláveis, eis que possuem naturezas distintas.
-A indenização por danos materiais se revelou devida, em razão de estarem presentes os requisitos ensejadores ao dever de indenizar, quais sejam, ato ilícito (mora na entrega do imóvel), dano (despesas com alugueis) e nexo de causalidade (o aluguel do imóvel foi devido ao atraso na entrega do bem adquirido pelos autores da ré). Já a incidência da multa, de caráter compensatório, encontra previsão no próprio contrato firmado.
- A ausência de entrega de um imóvel residencial em tempo hábil por certo que gera uma justa expectativa de uso pelos adquirentes, mormente quando se há filhos menores. -Toda esta situação familiar somada à demora de mais de um ano na entrega, que não pode ser considerado como pouco tempo, sem dúvida gera mais do que meros dissabores à parte, mas efetivo abalo suscetível de indenização.
-A fixação da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
-A finalidade da indenização é a de compensar o ofendido pelo constrangimento indevido que lhe foi imposto e, por outro lado, desestimular o ofensor a, no futuro, praticar atos semelhantes”.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.206989-5/001, Relator(a): Des.(a) Wanderley Paiva , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/05/2011, publicação da súmula em 30/05/2011).
Assim, ante clara disposição legal e o fato das rés não terem cumprido com seu dever contratual de entregar o imóvel na data aprazada, é que surge seu dever de indenizar aos autores, no pagamento pelo não uso do apartamento, de 1% ao mês, por cada mês de atraso, sobre o valor atualizado do contrato, de acordo com os cálculos abaixo:
1) Data da assinatura: ()
2) Data de entrega do apartamento 308: ()
3) Valor original do contrato: R$ 300.000,00
4) INCC em fator de multiplicação: 1,077366
5) Valor atualizado: R$ ()
6) Período de atraso: 11 meses – de () a ()
7) Valor do contrato atualizado: R$ () x 1% de indenização = R$ ()
8) Valor da indenização de 1% ao mês referente aos 11 meses de atraso:
R$ () x 11 meses = R$ 40.000,00.
Desta forma, as rés deverão serem condenadas a indenizar os autores pelo atraso na entrega do imóvel, que até o momento, perfaz a quantia de R$ 40.000,00, atualizados até a data de (data).
4 – DO FORO DE JULGAMENTO
No caso em apreço, impende registrar que não se trata de questão referente a direito real de propriedade, e sim de anulabilidade de cláusula contratual ilegal, com perdas e danos.
Cumpre frisar que, em tal situação, em regra seria aplicável o que define o art. 101 do CDC em seu inciso I:
I - a ação pode ser proposta no domicílio do autor”.
Todavia, é imperioso ressaltar que, in casu, o pactuado no contrato de compra e venda firmado entre as partes é que o foro eleito para resolução das causas inerentes a esta relação jurídica seria a Comarca de Belo Horizonte – para o qual não há qualquer prejuízo para o réu, por facilitar seu direito de contraditório e ampla defesa –, aplicando-se, pois, o disposto no art. 95 do CPC:
“Art. 95. Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova”.
Destarte, ressaltando não se tratar esta lide de discussão a respeito de direito real sobre bens imóveis, mas de adequação da relação de consumo entre cliente e fornecedor, trata-se de uma alternativa à disposição do consumidor. No mesmo sentido, em casos semelhantes de relações consumeristas, já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“CONFLITO DE COMPETÊNCIA. CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FORO CONTRATUAL. AÇÃO PROPOSTA PELO CONSUMIDOR. RENÚNCIA AO FORO DO DOMICÍLIO. POSSIBILIDADE.
1. Segundo entendimento desta Corte, nas ações propostas contra o consumidor, a competência pode ser declinada de ofício para o seu domicílio, em face do disposto no art. 101, inciso I, do CDC e no parágrafo único, do art. 112, do CPC.
2. Se a autoria do feito pertence ao consumidor, contudo, permite-se a escolha do foro de eleição contratual, considerando que a norma protetiva, erigida em seu benefício, não o obriga quando puder deduzir sem prejuízo a defesa dos seus interesses fora do seu domicílio.” (CC 107441/SP; Relator Ministra Maria Isabel Gallotti; DJ 22/06/2011; DJe 01/08/2011).
Desse modo, diante da exposição do fato acima, o foro do presente litígio deverá ser o da Comarca de Belo Horizonte/MG, eleito para resolução das causas inerentes a esta relação jurídica, aplicando-se, pois, a disposição contida no art. 95 do CPC.
5 - DA APLICAÇÃO DO C.D.C – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Indubitável que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao presente caso.
O vínculo estabelecido entre as partes configura relação de consumo, com aplicação ampla e irrestrita do Código de Defesa do Consumidor, já que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, estabelecidos nos arts. 2º e 3º do CDC.
Portanto, tratando-se de relação de consumo, incide no presente caso todas as normas protetivas do consumidor previstas na Lei n. 8.078/90, inclusive com a possibilidade de declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas e arbitrárias, bem como com a determinação para inversão do ônus da prova.
O Código de Defesa do Consumidor, representando uma atualização do direito vigente e procurando amenizar a diferença de forças existentes entre pólos processuais onde se tem num ponto, o consumidor, como figura vulnerável e noutro, o fornecedor, como detentor dos meios de prova que são muitas vezes buscados pelo primeiro, e às quais este não possui acesso, adotou teoria moderna onde se admite a inversão do ônus da prova justamente em face desta problemática.
Havendo uma relação onde está caracterizada a vulnerabilidade entre as partes, como de fato há, este deve ser contemplado com as normas atinentes na Lei nº. 8.078/90, principalmente no que tange aos direitos básicos do consumidor, inclusive com a possibilidade de declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas e arbitrárias e a letra da Lei é clara.
Ressalte-se que se considera relação de consumo, a relação jurídica havida entre fornecedor (artigo 3º da Lei 8.078/90), tendo por objeto produto ou serviço, sendo que nesta esfera cabe a inversão do ônus da prova quando:
“O CDC permite a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, sempre que for hipossuficiente ou verossímil sua alegação. Trata-se de aplicação do princípio constitucional da isonomia, pois o consumidor, como parte reconhecidamente mais fraca e vulnerável na relação de consumo (CDC 4º, I), tem de ser tratado de forma diferente, a fim de que seja alcançada a igualdade real entre os partícipes da relação de consumo. O inciso comentado amolda-se perfeitamente ao princípio constitucional da isonomia, na medida em que trata desigualmente os desiguais, desigualdade essa reconhecida pela própria Lei.” (Código de Processo Civil Comentado, Nelson Nery Júnior et al, Ed. Revista dos Tribunais, 4ª ed.1999, pág. 1805, nota 13).
Nesse diapasão, preceitua o art. 14 do CDC, in verbis:
Assim, a responsabilidade do fornecedor dos produtos e serviços é objetiva, sendo presumida a culpa do mesmo, o que gera, inevitavelmente, a indenização integral, inclusive no tocante aos danos morais.
Quanto à verossimilhança de suas alegações, basta uma análise ao contexto probatório colacionado, para vislumbrar que não restam maiores indagações acerca do tema.
Diante do exposto com os fundamentos acima pautados, requerem os autores a inversão do ônus da prova, incumbindo às rés à demonstração de todas as provas referente aos pedidos desta peça.
6 – DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS
Diante de tudo o quanto restou demonstrado, e com sede e ancoradouro nas legislações específicas e vigentes quanto à matéria e sem dispensar os doutos suprimentos deste E. Juízo, os autores oferecem para a seleta e lúcida consideração de Vossa Excelência, os seguintes pedidos:
a) Seja declarada a revisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com a Incorporadora (), referente a aquisição do apartamento 308, localizado no Edifício ();
b) Seja reequilibrado o contrato de compra e venda para revisar as cláusulas 4.2, 5.4, 5.5, 5.9, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7 e 6.8, e seja declarada a existência da multa contratual no importe de 1% por cada mês de atraso, a partir de (Data) (sem considerar o prazo de tolerância) sobre o valor atualizado do contrato, até (Data) (data do recebimento das chaves do imóvel), perfazendo o montante de R$ 40.000,00, devido pelas rés aos autores, até a presente data;
c) Por consequência, seja declarado nulo o prazo de tolerância de 180 dias para entrega da obra, estipulado na cláusula 5.4 e 5.5;
d) Caso não seja o entendimento de Vossa Excelência, requer alternativamente, a condenação das rés ao pagamento da multa de 1% pelo atraso na entrega do imóvel após o período de tolerância previsto na cláusula 5.4, qual seja, novembro de 2013, acrescidos de juros e correção monetária, cessando, somente na data de 24 de abril de 2014 (entrega efetiva do imóvel);
e) Sejam as rés condenadas a lhe indenizar, sob a rubrica de danos materiais, que até a presente data, perfaz o valor de R$20.000,00 acrescidos dos respectivos consectários legais até o efetivo pagamento;
f) Seja reconhecido o crédito que é devido aos autores em decorrência do equilíbrio do contrato;
g) Condenar as empresas rés, a indenizar os autores pelos danos morais sofridos, na ordem de 10% sobre o valor atualizado do imóvel, referente à reparação pelos sérios danos morais sofridos pelos autores, devendo sobre tal valor incidir juros e correção monetária desde a data do fato, conforme a Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça;
h) Seja declarada a inexistência de qualquer débito condominial e de IPTU de responsabilidade dos autores, referentes ao período de maio de 2013 a abril de 2014 (mês do recebimento das chaves do imóvel).
a) A condenação das rés ao pagamento de custas judiciais e extrajudiciais, honorários advocatícios e no ônus da sucumbência;
b) A citação das rés, nos endereços mencionados no preâmbulo, para querendo, contestarem a presente ação;
c) Seja determinada a inversão do ônus da prova, como direito básico do consumidor, conforme o art. 6º, VIII, da Lei. 8.078, de 11 de setembro de 1990;
d) Seja concedido o benefício da gratuidade da justiça, por ser pobre no sentido legal e não dispor de recursos para arcar com as custas do processo e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.
Protestam pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente a prova documental, juntada de novos documentos, depoimento pessoal das rés e testemunhal.
OAB/UF/ Número
PATRIOTA, Caio César Soares Ribeiro. Ação de indenização por danos materiais e morais por atraso na entrega de apartamento. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4919, 19 dez. 2016. Disponível em: https://jus.com.br/peticoes/54545. Acesso em: 4 abr. 2020.