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Timestamp: 2019-10-18 06:35:52+00:00
Document Index: 70903371

Matched Legal Cases: ['artigo 267', 'artigo 172', 'artigo 166', 'artigo 179', 'artigo 179', 'artigo 178', 'artigo 178', 'ARTIGO 269', 'artigo 178', 'artigo 178', 'artigo 557', 'artigo 27', 'artigo 18', 'artigo 178', 'Artigo 42', 'artigo 333', 'artigo 403']

EXMº SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA xxxaVARA CÍVEL DA CAPITAL DO RIO DE JANEIRO - RJ
xxxxxxx., inscrita no CNPJ sob o nº xxxxxx, com sede nesta cidade na xxxxxxxxxxxxx, neste ato representada por seus sócios, nos autos da AÇÃO INDENIZATÓRIA PELO RITO ORDINÁRIO que lhe move xxxxxxx, vem a presença de V. Exa, por seus advogados infra-assinados, apresentar a sua CONTESTAÇÃO, pelos fatos e fundamentos jurídicos que passa a expor a seguir:
I. BREVE SÍNTESE DO PROCESSO
1. Os Autores celebraram em fevereiro de 2008 um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com a Ré, relativo à unidade em construção correspondente ao apartamento 405 do Bloco 02, do Empreendimento “LOTUS”, pelo preço de R$ 166.415,50.
2. Em sua exordial, aduzem os Autores que, embora tivessem adimplido com todas as suas obrigações contratuais, a Ré não teria entregue a unidade imobiliária objeto do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda no prazo ajustado.
3. Por essas razões, os Autores requereram:
(i) a inversão do ônus da prova (ii) a condenação da ora contestante ao pagamento de verba indenizatória por danos morais (iii) a equiparação da cláusula penal prevista na cláusula 23.7 à multa prevista na cláusula 16 para que a Ré seja compelida a restituir importância de R$ 42.097,30, considerando percentual de 2%, em razão de sua inadimplência, ou, alternativamente a devolução do montante de R$ 2.104,90(dois mil cento e quatro reais e noventa centavos) (iv) a condenação da Ré à restituição da taxa de interveniência e do IPTU vencido antes da entrega das chaves em dobro no total de R$ 8.249,88(oito mil duzentos e quarenta e nove reais e oitenta e oito centavos (vi) a intimação da ora contestante já na sentença para efetuar o pagamento da indenização no prazo máximo de 15 dias sob pena de multa nos termos do art. 475-J (vii) a condenação da Ré nas custas e honorários advocatícios em percentual não inferior a 20%.
4. Em seguida, a Ré foi citada para contestar o feito, o que ora vem fazer pelas razões que se seguem.
I. DO INADIMPLEMENTO DA AUTORA - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA PRETENSÃO DE RECEBER A UNIDADE SEM A QUITAÇÃO DO PREÇO
1. Segundo se depreende do pedido formulado na exordial, pretenderam os Autores obter indenização devido ao suposto atraso da entrega da unidade.
2. Ocorre, porém, que a entrega da unidade está vinculada à quitação do saldo devedor do preço do imóvel e à efetivação da escritura definitiva de compra e venda, com ou sem financiamento.
3. No caso dos autos, o pagamento do saldo devedor estava previsto para 05 de dezembro de 2009, sendo certo que os Autores não o promoveram,
4. A cláusula 4 do Quadro Resumo de fls. 97/99 é expressa quanto à obrigação dos Autores em pagar o saldo do preço em 05/12/2009, como se demonstrará:
4- DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO: (...) c) o saldo do preço de R$145.839,55(cento e quarenta e cinco mil, oitocentos e trinta e nove reais e cinqüenta e cinco centavos) de valor presente em uma única parcela, com vencimento em 05/12/2009, sem juros e que será acrescida da correção monetária do período definitivo adiante, a ser paga através de recursos próprios na respectiva data ou ainda através de financiamento bancário, na forma constante nas cláusulas “11” e “12”, bem como através de financiamento direto pela OUTORGANTE ao OUTORGADO (...)
5. Fato é que, os Autores optaram por realizar financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal somente em 14/10/2010, ou seja, aproximadamente 11 meses e 10 dias após a data avençada para o pagamento, conforme se verifica das fls. 59 dos autos.
6. Nesta mesma data, após ter sido efetuado o pagamento do saldo devedor pelo Banco Bradesco S/A, na qualidade de interveniente quitante do contrato de financiamento, foi emitida a ficha de liberação do imóvel, bem como o termo para entrega das chaves.
7. Desta forma, assim que os Autores adimpliram com a obrigação de pagar o saldo devedor, foram tomadas as providências para a entrega da unidade imobiliária.
8. Assim é que em outubro de 2010 os Autores foram convocados para a realização da escritura definitiva, o que foi confirmado pelos próprios, se não vejamos:
“Com efeito, somente no mês de outubro de 2010 a Ré convocou os autores para a realização da escritura definitiva de compra e venda do imóvel e entregas das chaves”
9. Se a convocação foi feita em outubro de 2010, isto se deu pois somente em outubro de 2010 os Autores resolveram quitar o saldo devedor.
10. Portanto, sem a quitação do saldo devedor, não há que se falar em atraso na entrega da unidade, pois a unidade não foi entregue exatamente em razão da ausência de pagamento.
11. Ressalte-se, outrossim, que os Autores foram regularmente comunicados da concessão do "habite-se" da sua unidade tão logo o mesmo foi concedido, em 29/06/2010, conforme se verifica da documentação anexada, e nem assim cumpriram com a obrigação assumida na alínea c do item 4 do instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes.
12. Vê-se, pois, que foi manifesta a mora dos Autores, não havendo razão para que fosse exigida a entrega da unidade antes de honrado o pagamento do saldo devedor.
II. FALTA DE INTERESSE DE AGIR - IMPOSSIBILIDADE DO PEDIDO INDENIZATÓRIO SEM QUE HAJA A ANULAÇÃO DA CLÁUSULA 23.2 DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
1. Em se tratando de cláusula absolutamente comum em contratos bilaterais de compra e venda de imóveis, a estipulação da obrigação de entrega da unidade após a concessão do “habite-se” é válida e eficaz.
2. Para obterem amparo legal para a sua pretensão, os Autores teriam que obter também em juízo a anulação da referida cláusula contratual.
3. Acontece que não há na petição inicial qualquer pedido dos Autores nesse sentido.
4. Os pedidos dos Autores são aqueles que constam no item 90 e suas alíneas.
5. Segundo se infere da leitura do item 90 os autores requereram a) a citação do réu; b) a inversão do ônus da prova; c) condenação da Ré em danos morais d) restituição da importância de R$42.097,30 (quarenta e dois mil e noventa e sete reais e trinta centavos) e) a devolução do montante de R$2.104,90 em sua forma simples, caso não se entenda pela incidência da equiparação da cláusula penal. F) a condenação da ré a restituição em dobro da taxa de interveniência e IPTU vencido antes da entrega das chaves.
6. Portanto, para que pudesse ser considerada qualquer outra data para a entrega da unidade que não a da concessão do “habite-se” a determinação judicial nesse sentido era obrigatória.
7. Concluindo, se não há pedido de anulação da cláusula que fixa como prazo para a entrega do imóvel a concessão do “habite-se” não há fundamento jurídico que ampare os pedidos autorais.
8. Por tais motivos, requer seja acolhida a preliminar de falta de interesse de agir por falta de amparo legal, extinguindo-se o feito na forma do artigo 267, VI, do CPC.
III. DA DECADÊNCIA QUANTO AO DIREITO DE PEDIR A ANULAÇÃO DA CLÁUSULA 23.2 DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
1. Como se demonstrará adiante, para sustentar a sua tese de que o prazo da entrega das unidades deveria ser o prazo fixado para pagamento do saldo devedor e não o prazo previsto à clausula 23.2, necessário seria que os Autores tivessem requerido a anulação da referida cláusula.
2. Imaginemos, apenas para argumentar, que houvesse sido requerida a anulação da mencionada cláusula contratual.
3. De toda sorte, ainda que houvesse sido formulado pedido neste sentido este estaria prejudicado em razão da decadência.
4. Antes de mais nada, mister se faz analisar se a cláusula contratual é passível de nulidade ou anulação.
5. É cediço em nosso ordenamento jurídico que eventual abusividade de cláusula contratual não está elencada no rol das hipóteses de nulidade previstas no Código Civil.
6. O artigo 172 do Código Civil estabelece que:
"ART. 172. O NEGÓCIO ANULÁVEL PODE SER CONFIRMADO PELAS PARTES, SALVO DIREITO DE TERCEIRO."
7. É patente que qualquer cláusula fixada em instrumento particular de promessa de compra e venda pode ser confirmada pelas partes, mediante a efetivação de uma escritura definitiva de compra e venda.
8. Tanto é assim que, no caso em tela, diversos outros adquirentes de unidades no mesmo empreendimento em que os Autores adquiriram a sua unidade tendo efetivado a escritura definitiva de compra e venda de suas unidades tão logo foi concedido o “habite-se”, pagando o saldo do preço.
9. Desse modo, é forçoso concluir que o ato que os Autores questionam na inicial é passível de anulação, e não de nulidade, até mesmo porque nenhuma das hipóteses do artigo 166 do Código Civil foi aventada na inicial.
10. Em sendo assim, passa-se ao exame do prazo decadencial para a pretensão de anulação de cláusula contratual.
11. Dispõe o artigo 179 do Código Civil em vigor que quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data de conclusão do ato.
12. No caso em tela, o instrumento particular de promessa de compra e venda foi firmado entre as partes em 16 de fevereiro de 2008, ou seja, há aproximadamente 4 anos e 5 meses antes do ajuizamento da presente ação.
13. Com efeito, considerando que os Autores não enquadraram o vício suscitado (abusividade) na petição inicial dentro daquelas hipóteses contidas nos artigos 138, 145, 151, 156, 157 e 158 do Código Civil, é forçoso reconhecer que se aplica ao caso sob exame a regra do artigo 179 do mesmo Diploma Legal.
14. Por outro lado, ainda que se pudesse enquadrar a abusividade entre os vícios suscitados em alguma das regras específicas indicadas acima, interpretando-o, por exemplo, como uma espécie de vício de vontade, a situação permaneceria a mesma.
15. É que o artigo 178 do Código Civil fixa em 4 anos o prazo para o ajuizamento de ação visando a anulação de ato jurídico eivado de vício de vontade.
16. Assim sendo, qualquer que seja o raciocínio adotado para a análise do prazo decadencial incidente sobre o direito invocado pelos Autores, verifica-se que efetivamente ocorreu a decadência quanto ao pedido de anulação da cláusula 23.2 do instrumento particular de promessa de compra e venda.
17. Nesse sentido, traga-se à colação os precedentes abaixo arrolados do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:
"0006735-92.2006.8.19.0209 (2009.001.63158) - APELACAO
DES. SIRLEY ABREU BIONDI - Julgamento: 09/11/2009 - DECIMA TERCEIRA CÂMARA CIVEL
Ação Declaratória. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel datado de 1999. Alegação autoral quanto a necessidade de ser declaradas nulas, algumas cláusulas contratuais. Pretendida, ainda, a restituição das quantias supostamente pagas indevidamente. Inconformismo dos autores com a sentença que extinguiu o feito com resolução de mérito, acolhendo a preliminar de prescrição. Não obstante a tese recursal, verifica-se ser imperativo o reconhecimento da prescrição. Instrumento firmado sob a égide do CC/16. Direito pessoal. Prazo prescricional que era de 20 anos, conforme previa o art. 177 do CC de 1916. Redução para três anos. Incidência do art. 206, § 3º, V, do atual Código Civil c/c a regra transição inserta no art. 2028 do CC/02. Questão amplamente debatida nas Câmaras Cíveis, inclusive perante a Décima Terceira Câmara Cível, o que autoriza o exame e decisão pela Relatoria, nos termos do art. 557 do CPC, razão pela qual NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, mantendo na íntegra, a douta sentença recorrida. DECISÃO"
"0391445-43.2008.8.19.0001 - APELACAO
DES. JORGE LUIZ HABIB - Julgamento: 05/06/2012 - DECIMA OITAVA CÂMARA CIVEL
AGRAVO INTERNO. DECISÃO MOCRÁTICA PROFERIDA EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA PREDOMINANTE DESTA CORTE, ESTANDO ASSIM EMENTADA:"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PREVIDENCIÁRIO. PREVI-BANERJ. ADESÃO A TERMO DE EXCLUSÃO E RECEBIMENTO DOS VALORES VERTIDOS AO PLANO DE PREVIDÊNCIA FECHADA EM 1998. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DESTE ATO E RECEBIMENTO DE COMPLEMENTAÇÃO DE APOSENTADORIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA COM O RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA. MANUTENÇÃO. Em que pese a autora alegar que o ato jurídico praticado é nulo, os vícios de consentimento por ela narrados, se demonstrados, acarretariam a possibilidade de anulação do ato praticado. Sabe-se que os atos anuláveis são passíveis de convolação em atos válidos, caso não seja proposta a ação anulatória pertinente dentro de determinado prazo. No caso dos autos, a autora, ingressou com a presente demanda em dezembro de 2008, pretendendo anular ato praticado em dezembro de 1998. Ve-se que os fatos reclamados ocorreram na vigência do Código Civil de 1916. Para a hipótese de coação, a Antiga Lei Civil, em seu artigo 178, parágrafo 9º, inciso V, alínea a, instituía o prazo de quatro anos para a propositura de demanda objetivando a desconstituição e transação por alegado vício de vontade, sob pena de decadência do direito formativo. Assim, não há como afastar a ocorrência da decadência. Precedentes do STJ e do TJRJ."AGRAVO INTERNO DESPROVIDO."
"0107807-28.2010.8.19.0001 - APELACAO
DES. CLAUDIA PIRES - Julgamento: 04/06/2012 - NONA CÂMARA CIVEL
APELAÇÃO CÍVEL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. PREVI-BANERJ. EX-FUNCIONÁRIO. AÇÃO VISANDO A COMPLEMENTAÇÃO DE APOSENTADORIA. OPÇÃO FEITA EM 1998 PELA EXCLUSÃO DO PROGRAMA DE BENEFÍCIOS DA REFERIDA PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR. ALEGAÇÃO DE COAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO NA FORMA DO ARTIGO 269, IV DO CPC. APELO DO AUTOR. SENTENÇA QUE DEVE SER MANTIDA. O autor propôs ação objetivando a anulação do termo de adesão, quitação, transação e cessão de direitos, celebrado com a PREVI-BANERJ e, consequentemente, a condenação dos réus ao pagamento de complementação de aposentadoria. O termo de adesão foi celebrado em 23 de novembro de 1998, tendo o autor apenas proposto a presente demanda em março de 2010. Ocorrência do instituto da decadência, eis que o objeto da presente relaciona-se à anulabilidade de negócio jurídico por vício de consentimento, quando supostamente celebrado em meio à coação e intimidação, devendo então ser observado o disposto no artigo 178 § 9º, V do Código Civil de 1916. Inaplicabilidade da Portaria n.º 089/2004 e da lei 5.344/08, eis que não houve alteração do prazo decadencial, já decorrido, insuscetível de suspensão ou de interrupção. Ausência de direito adquirido, já que o autor renunciou ao seu direito de receber a complementação de aposentadoria. Precedentes jurisprudenciais. Sentença que se mantém. Recurso que se nega seguimento, nos termos do art. 557, caput do CPC."
"0135022-76.2010.8.19.0001 - APELACAO
DES. CLAUDIO BRANDAO - Julgamento: 24/05/2012 - DECIMA NONA CÂMARA CIVEL
Apelação Cível. Direito Civil. Pretensão de anulação de negócio jurídico por vício do consentimento. Decadência. Desprovimento do recurso. A pretensão de anulação de negócio jurídico deve ser exercida dentro do prazo de quatro anos, nos termos do artigo 178 do Código Civil. Inúmeros precedentes em nosso Tribunal. Recurso a que se nega seguimento, na forma autorizada pelo artigo 557 do Código de Processo Civil."
"0043651-31.2010.8.19.0001 - APELACAO
DES. CARLOS JOSE MARTINS GOMES - Julgamento: 11/10/2011 - DECIMA SEXTA CÂMARA CIVEL
Ementa: Agravo Interno em Apelação Cível. Ação que visa o recebimento integral da suplementação de proventos. Previdência complementar. Previ-Banerj. Alegada nulidade do Termo de adesão, quitação, transação e cessão de direitos com sub-rogação devolução das contribuições do participante. O que pleiteia o autor é, em realidade, a anulação de negócio jurídico, por vício de vontade. Verifica-se a decadência quanto ao direito potestativo do autor, tendo em vista as disposições do art. 178, § 9º, inciso V, a, do Código Civil de 1916. Recurso a que se nega provimento."
18. Portanto, levando-se em conta o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ilustrado pelos precedentes acima transcritos, é patente que deve ser reconhecida a decadência da pretensão autoral de se obter a anulação da cláusula 23.2 do instrumento particular de promessa de compra e venda firmada em fevereiro de 2008.
19. Frise-se, por fim, que o prazo quinquenal a que se refere o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor refere-se apenas às pretensões de natureza reparatória de vício de produto ou serviço, não se aplicando, portanto, para pretensão envolvendo a nulidade de cláusula contratual de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel.
IV. DA INEXISTÊNCIA DE MORA POR PARTE DA RÉ
1. Ao contrário do que alegam os Autores em sua petição inicial, não restou configurada mora da Ré com a sua obrigação de entregar a unidade objeto do instrumento particular de compra e venda em questão.
2. Com efeito, conforme se depreende da cláusula 23.2 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, a entrega da unidade estava vinculada a duas condições, quais sejam:
a) a concessão do “habite-se” pelo Poder Público;
b) que o comprador estivesse em dia com o pagamento das parcelas do preço ajustado entre as partes
3. Vide, a propósito, o que dispõe a cláusula 23.2 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, onde foi estabelecido o prazo para a entrega da unidade da Autora:
“23.2 A unidade objeto desta promessa estará à disposição do (s) DEVEDOR (es), em Janeiro de 2010, data do final da construção do empreendimento, e a partir da obtenção do “habite-se”, desde que:
a) Esteja (m) o (s) DEVEDOR (es) atualizado (s) em suas obrigações para com a credora, notadamente o pagamento das parcelas do preço vencidas;
b) Tenha efetuado o previsto nas cláusulas 11 ou 12 acima;
c) Fica pactuado que a entrega do imóvel e a imissão de posse pelo (s) DEVEDOR (es), em qualquer caso, só se dará se ele estiver quite com suas obrigações e compromissos para com a CREDORA, pelo que o atraso no pagamento de obrigações automaticamente prorrogará pelo mesmo período o prazo de entrega do imóvel objeto, bem como sejam satisfeitos os compromissos assumidos pelo (s) DEVEDOR (es), porque está é a avença deste contrato.”
4. Pois bem, no caso em tela, os Autores sustentaram na inicial que a Ré deveria ter entregue a unidade objeto do instrumento particular de promessa de compra e venda em 14 de dezembro de 2009, porquanto essa foi a data ajustada para os Autores quitarem o saldo do preço, segundo ficou estabelecido no quadro resumo.
5. Portanto, segundo o raciocínio dos Autores, como o instrumento particular de promessa de compra e venda não previu uma data específica para a entrega da unidade imobiliária, a data do pagamento do saldo deveria valer como data da entrega.
6. Ora, tal tese defendida na peça inicial não tem cabimento nenhum.
7. Em primeiro lugar, como já exposto, os Autores não cumpriram a sua obrigação de pagamento do saldo devedor na data de 14 de dezembro de 2009.
8. Em segundo lugar, considerando que o instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes consiste em um contrato bilateral, não podem os Autores ter a pretensão de criar uma data específica para o cumprimento da obrigação de entrega da unidade diferente daquilo que ficou ajustado, por conta de uma interpretação sem sentido algum.
9. Nesse sentido, a Ré se reporta ao precedente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro abaixo arrolado, que reconhece o instrumento particular de promessa de compra e venda como contrato bilateral:
005045-86.2010.8.19.0209 - APELACAO
DES. RENATA COTTA - Julgamento: 09/05/2012 - TERCEIRA CÂMARA CIVEL
AGRAVO INTERNO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA, CARÊNCIA DE AÇÃO E IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REJEIÇÃO. MÉRITO. PAGAMENTO DE IPTU DEVIDO ANTES DO CONTRATO ENTABULADO. OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. (...) Trata-se de promessa de compra e venda firmada entre as partes. Principal espécie de contrato preliminar (art. 462/466), a promessa de compra e venda constitui contrato bilateral pelo qual as partes comprometem-se a celebrar futuramente um contrato definitivo de compra e venda. É, portanto, negócio de segurança, destinado a conferir garantia às partes, quanto à relação substancial em vista. Logo, admite-se que o promissário comprador vincule-se a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor. Por outro lado, assume o promitente vendedor uma obrigação de fazer, consistente na cooperação para a formação do contrato definitivo pela outorga da escritura definitiva de compra e venda, em prol do promitente comprador, ao tempo da quitação.(...) Inexistência de ilegalidade na decisão agravada, não se justificando a sua reforma. Desprovimento do recurso (grifos nossos)
10. DAÍ QUE, COMO VISTO ANTERIORMENTE, A ÚNICA OBRIGAÇÃO QUE A RÉ ASSUMIU NO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA QUANTO AO PRAZO PARA A ENTREGA DA UNIDADE DA AUTORA FOI AQUELA PREVISTA NA CLÁUSULA 23.2, OU SEJA, QUANDO OCORRESSE A CONCESSÃO DO “HABITE-SE” E DESDE QUE ELA QUITASSE O SALDO DEVEDOR.
11. No que tange às missivas enviadas pela Ré aos Autores, acostadas juntamente com a inicial, cumpre dizer que elas em nada mudam tal conclusão.
12. Isto porque, nessas missivas, a Ré apenas posiciona os adquirentes das unidades do empreendimento “Lótus” acerca do andamento das obras.
13. Desta forma, não bastava apenas a conclusão das obras como também a obtenção do “habite-se” para que as unidades pudessem ser entregues aos adquirentes.
14. Tanto isso é verdade, que a previsão de conclusão das obras que consta em algumas das missivas acostadas pelos Autores vai sendo modificada ao longo do tempo, em razão de percalços e contratempos ocorridos durante a execução da obra.
15. De todo modo, o fato de algumas missivas apresentarem uma previsão para a conclusão da obra não altera o prazo que ficou estabelecido no instrumento particular de promessa de compra venda firmado pelas partes para a entrega da unidade dos Autores, qual seja, a ocasião da concessão do "habite-se"
16. Como conseqüência, carece a pretensão autoral de embasamento legal, eis que o inadimplemento da Ré alegado na inicial não existe.
17. Nesse tocante, é oportuno dizer que o "habite-se" definitivo da construção do empreendimento “Lotus” foi concedido em 29 de junho de 2010, ocasião em que todas as unidades se encontravam prontas, acabadas e disponíveis para serem entregues, inclusive a dos Autores, como se verifica da documentação anexada.
18. É válido mencionar, ainda, que a averbação do “habite-se” da unidade dos Autores junto ao Cartório do 9o. Ofício de Registro de Imóveis se deu em 21/09/2010.
19. Concluindo, ao contrário do que foi afirmado na peça inicial, a Ré não incorreu em mora com as suas obrigações contratuais, porque todas as unidades do empreendimento “Lótus”, inclusive a unidade dos Autores, se encontravam prontas, acabadas e disponíveis para a entrega na data da concessão do "habite-se", restando cumprida, pois, a obrigação assumida na cláusula 23.2 do Instrumento Particular de Compra e Venda.
V. DA VALIDADE DA CLÁUSULA 23.2 - INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE
1. Ainda que pudesse ser superada a arguição de decadência, melhor sorte não teria a parte Autora no seu intento de obter a anulação da cláusula 23.2 do instrumento particular de promessa de compra e venda
2. Como já foi enfocado anteriormente nesta defesa, os Autores sustentam que a sua unidade imobiliária deveria ter sido entregue em dezembro de 2009, pelo simples fato de que essa era a data prevista no instrumento particular de promessa de compra e venda para o pagamento do saldo devedor.
3. Ocorre, contudo, que o instrumento particular de promessa de compra e venda previu expressamente na cláusula 23.2 que o prazo para a entrega da unidade da Autora seria a data da concessão do "habite-se":
“23.2 A unidade objeto desta promessa estará à disposição do (s) DEVEDOR (es) em Janeiro de 2010, data do final da construção do empreendimento, e a partir da obtenção do “habite-se...”
4. Portanto, se as partes assinaram de comum acordo um instrumento particular de promessa de compra e venda com prazo certo e determinado, não há razão para que essa cláusula seja considerada como abusiva.
5. Na verdade, considerando que a concessão do "habite-se”é obrigatória para a entrega da unidade, nada poderia ser mais justo e transparente do se estipular em um instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção que a entrega do imóvel ocorreria com a concessão do"habite-se".
6. Definitivamente não há nada de abusivo na cláusula 23.2 do instrumento particular de promessa de compra e venda.
7. Com efeito, o " habite-se " é a garantia do adquirente de que a construção atendeu a todas as exigências e formalidades previstas no projeto aprovado do imóvel.
8. No município do Rio de Janeiro, atualmente, a obrigatoriedade do "habite-se" para a entrega da unidade imobiliária pronta e acabada está prevista no Decreto 5.281/85, conforme artigo 18, caput, e parágrafo segundo:
"Art. 18: Após o término da obra, deverá ser solicitado pelo titular do processo, por meio de requerimento apresentado ao órgão municipal competente, a DECLARAÇÃO DE ACEITAÇÃO DA OBRA".
Parágrafo Segundo: A Declaração de Aceitação da Obra será concedida pelo órgão municipal competente, depois de ter sido verificada estar a obra completamente concluída, em obediência às informações prestadas no formulário especial de licença, ou do projeto aprovado, quando for o caso, o passeio construído, colocada a placa de numeração e a documentação referida no parágrafo anterior completa."
9. O "habite-se" também é indispensável para a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
10. Como se vê, não há motivo algum para o Judiciário intervir na cláusula ajustada pelas partes em um contrato bilateral que estabeleceu como prazo para a entrega da unidade a data da concessão do "habite-se".
11. Vale lembrar, nesse tocante, que tão logo o “habite-se” foi concedido, diversos adquirentes de unidades no empreendimento lavraram a sua escritura definitiva e receberam as suas unidades prontas e acabadas.
VI. DA INEXISTÊNCIA DE ATRASO – NÃO INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL 23.7
1. Por todo o exposto, ficou demonstrada a inexistência de atraso da Ré no cumprimento de sua obrigação de entrega da unidade objeto da presente ação.
2. Neste sentido, mostra-se descabida a aplicação da multa em hipótese de atraso, prevista na cláusula 23.7 da Promessa de Compra e Venda, que se transcreve a seguir:
“Se o OUTORGANTE não concluir a obra no prazo pactuado, depois de vencido o prazo de prorrogação acima aventado, descontados, ainda, os dias de eventual atraso do OUTORGADO no pagamento das parcelas e nao tendo ocorrido prorrogação por motivo de força maior ou caso fortuito, pagará a OUTORGANTE, a titulo de pena convencional, desde já fixada, a quantia que equivaler a 0,1% do preço reajustado monetariamente do apartamento, por mês ou por fração de mês em atrás, sendo exigível até a data da entrega das chaves da unidade prometida vender.”
3. Logo, se não houve atraso não há nexo causal apto a determinar a incidência da aludida cláusula penal.
VII. DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE PEDIDO DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
1. Conforme se verifica dos pedidos formulados na petição inicial, os Autores, além de pedir a aplicação da multa compensatória prevista na cláusula 23.7 do instrumento particular de promessa de compra e venda, requereram também indenização por danos materiais.
2. Acontece que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já sedimentou o entendimento de que não são cumuláveis os pedidos de aplicação da cláusula penal contratual e de indenização por danos materiais, conforme se verifica do precedente abaixo arrolado:
"Processo: 0091519-02.2010.8.19.0002
DES. RICARDO RODRIGUES CARDOZO - Julgamento: 29/11/2011 - DECIMA QUINTA CÂMARA CIVEL
INDENIZATÓRIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS COMO INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. DESCABIMENTO. Apelação da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a Ré a pagar à Autora indenização por danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de compromisso de venda e compra celebrado entre as litigantes. A Recorrente não se insurge contra a condenação ao pagamento das indenizações. Seu inconformismo está restrito à modalidade sob a qual foi imposta indenização pelos danos materiais (pagamento de aluguéis). Impossibilidade de cumular cláusula penal com indenização por dano material, diante da identidade da sua natureza. Precedentes do TJRJ e STJ. Não tendo as partes convencionado nenhuma indenização suplementar, as perdas e danos sofridos pela Apelada devem ser indenizados exclusivamente mediante o pagamento da multa contratual, nos termos do par. Único do art. 416 do Código Civil. Recurso provido, nos termos do voto do Desembargador Relator."
3. Desse modo, sendo impossível a cumulação dos pedidos de indenização por danos materiais e lucros cessantes, requer a improcedência de plano do pedido de pagamento da cláusula penal.
VIII. DA DESCABIDA PRETENSÃO DE EQUIPARAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL 23.7 À MULTA DE 2% PREVISTA NA CLÁUSULA 16
1. Ainda que superada a tese de inaplicabilidade da cláusula penal, o pedido de equiparação da multa prevista pela cláusula 23.7 para o percentual fixado à cláusula 7 não possui qualquer respaldo legal.
2. Primeiramente porque as partes assinaram de comum acordo o instrumento particular de promessa de compra e venda, o qual previa expressamente cláusulas penais para ambas as partes em caso de inadimplemento.
3. Com efeito, não há que se falar em desproporcionalidade das cláusulas penais, uma vez que, em tal contrato, há a liberdade das partes em estipular condições e normas diferentes para a realização de cada obrigação, inteligência do art. 5º, II, da Constituição Federal.
4. Ademais, conforme se depreende do instrumento particular de promessa de compra e venda, nota-se que os princípios da transparência, boa fé objetiva e função social dos contratos foram devidamente observados, eis que a celebração da vontade se deu livremente de maneira esclarecida e ponderada.
5. Sendo assim, não razão para que essa cláusula seja considerada abusiva.
6. Em segundo lugar porque para que fosse considerada abusiva necessário seria ter sido formulado pedido de anulação da cláusula 23.7.
7. Ademais, ainda que os Autores em sua inicial a houvessem requerido, eventual direito à anulação já estaria fulminado pela decadência.
8. Logo, por qualquer ângulo que se observe é evidente o descabimento da pretensão de equiparação das mencionadas cláusulas contratuais.
IX DECADÊNCIA QUANTO AO DIREITO DE PEDIR A NULIDADE DA CLÁUSULA 10.1 DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
1. Quanto ao pedido de devolução dos valores de IPTU pagos, previstos na cláusula 10.1 do contrato de promessa de compra e venda também se aplica o antes exposto no que se refere à decadência.
2. A cláusula é expressa e absolutamente comum em contratos bilaterais de compra e venda de imóveis, sendo portanto válida e eficaz.
3. Com efeito, a simples alegação de que tal cláusula seria lesiva não é suficiente para os Autores pedirem a o reembolso dos valores pagos referentes aos impostos de 2008, 2009 e 2010.
4. Para obterem amparo legal para a sua pretensão, os Autores teriam que obter também a anulação da referida cláusula contratual por declaração judicial.
5. No entanto, não há na petição inicial qualquer pedido dos Autores nesse sentido.
6. Como visto, o prazo decadencial de dois anos a contar da data de conclusão do ato já fluiu, posto que o instrumento particular de promessa de compra e venda foi firmado entre as partes em 16 de fevereiro de 2008, ou seja, há aproximadamente 4 anos e 5 meses antes do ajuizamento da presente ação.
7. Por outro lado, ainda que se considerasse o prazo de 4 anos previsto ao artigo 178 do Código Civil para o ajuizamento de ação visando a anulação de ato jurídico eivado de vício de vontade a decadência teria se operado.
8. Assim sendo, qualquer que seja o raciocínio adotado para a análise do prazo decadencial incidente sobre o direito invocado pelos Autores, verifica-se que efetivamente ocorreu a decadência quanto ao pedido de anulação da cláusula xx do instrumento particular de promessa de compra e venda.
9. Portanto, é patente que deve ser reconhecida a decadência da pretensão autoral de se obter a anulação da cláusula 10.1 do instrumento particular de promessa de compra e venda firmada em fevereiro de 2008.
X. DA DEVIDA COBRANÇA DE IPTU ATÉ A LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PREVISTA NA CLÁUSULA 10.1 DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
1. A responsabilidade dos Autores quanto ao pagamento do Imposto sob a propriedade territorial é inequívoca.
2. Isto porque a cláusula 10.1 da promessa de compra e venda é expressa ao determinar que constitui obrigação dos promitentes compradores o pagamento do IPTU incidente sobre a fração do terreno, se não vejamos:
“10.1 – Tendo em vista que o presente instrumento importa, desde já, na indisponibilidade para com terceiros da fração ideal prometida vender, juntamente com as obrigações acima estipuladas, o OUTORGADO pagará, ainda, à OUTORGANTE, mensalmente, até a liquidação do saldo devido, o Imposto territorial incidente sobre a fração do terreno.”
3. Assim sendo, a aludida cobrança foi contratualmente prevista de forma clara, expressa e justificada.
4 Logo, o fato de não ter havido a imissão na posse não significa que os encargos tributários devam ser suportados pela Incorporadora, em outras palavras, nada impede que seja acordado entre as partes o reembolso de tais encargos à Incorporadora.
5. Não se vislumbra em tal avença qualquer ofensa à princípios ou direitos fundamentais, ou onerosidade excessiva.
6. Neste caso, a justificativa é simples: a unidade prometida vender fica à espera do promitente comprador.
7. Portanto, nada mais justo que até a liquidação do saldo devedor o promitente comprador pague o Imposto Territorial à Incorporadora, ao passo que após a escritura definitiva o proprietário pagará diretamente à Municipalidade.
XI. DECADÊNCIA QUANTO AO DIREITO DE PEDIR A NULIDADE DA CLÁUSULA 11.2 DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
1. Neste ponto, é forçoso reconhecer a decadência do direito dos Autores em requerer a devolução dos valores pagos à título de taxa de interveniência, por todos os motivos antes expostos.
3. Com efeito, a simples alegação de que tal cláusula seria arbitrária enquadrando-se em prática de venda casada não é suficiente para que os Autores pleiteiem a incidência do Artigo 42 do CDC com a conseqüente restituição em dobro do valores pagos referentes à taxa de interveniência.
4. Neste caso, necessário seria a obtenção da anulação da referida cláusula contratual por declaração judicial.
8. Assim sendo, qualquer que seja o raciocínio adotado para a análise do prazo decadencial incidente sobre o direito invocado pelos Autores, verifica-se que efetivamente ocorreu a decadência quanto ao pedido de anulação da cláusula 11.2 do instrumento particular de promessa de compra e venda.
9. Portanto, é patente que deve ser reconhecida a decadência da pretensão autoral de se obter a anulação da cláusula 11.2 do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado em fevereiro de 2008.
XII. DA DEVIDA COBRANÇA DE TAXA DE INTERVENIÊNCIA PREVISTA NA CLÁUSULA 11.2 DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
1. Inicialmente cumpre esclarecer que a taxa de interveniência é cobrada dos adquirentes que optam por realizar financiamento do saldo devedor com instituição diversa da que financiou o próprio empreendimento imobiliário, como evidenciado na petição inicial, cujo trecho é transcrito a seguir:
“Cumpre nesse momento aclarar que a taxa em referência decorre da hipótese em que um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco/financeira diverso daquele que financiou a obra diretamente com a construtora, devendo a financeira assinar o contrato de financiamento na posição de “interveniente/quitante”, para que, dessa forma, o imóvel fique plenamente liberado da hipoteca que foi realizada pela construtora, assim garantindo a construção”
2. Em razão de tal escolha se verifica a necessidade de pagamento da taxa de interveniência conforme explicitado pela cláusula 11.2 do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.
“11 – DA CONDIÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO
11.1 – O (s) OUTORGADO (s) DEVEDOR (es) poderá(ão) quitar o saldo do preço existente por ocasião da entrega das chaves ou habite-se (o que primeiro ocorrer), discriminada no item “5.1. C” acima, com recursos obtidos em razão do financiamento bancário, de acordo com as normas e condições estipuladas pelo Agente Financeiro (credor – hipotecário), que vier a ser constituído (...)
11.2 – Fica desde já acordado, que em ocorrendo o financiamento mencionado na cláusula acima, todas e quaisquer despesas inerentes a sua consecução pelo Agente Financeiro, correrão por conta e risco do (s) OUTORGADO (S) DEVEDOR (ES), bem como toda e qualquer condição do financiamento pretendido, estarão sujeitas às condições previstas pelos agentes financeiros na data da contratação.” (grifamos”
3. Certo é que os Autores tinham plena ciência que optar por financiar o saldo devedor com instituição de sua livre escolha importaria no pagamento da taxa de interveniência, porquanto sua cobrança é prevista em cláusula contratual válida e eficaz.
4. Passemos, então, a examinar a razão de tal cobrança.
5. É notório que a consecução de empreendimento imobiliário do porte do “LOTUS” demanda a obtenção de recursos, sendo prática corriqueira, o financiamento da construção com instituição financeira.
6. Por seu turno, a instituição financeira exige seja gravada a hipoteca do terreno, com vistas a garantir o financiamento.
7. É importante mencionar que os autores não só tinham conhecimento de tal gravame como anuíram com tal prática, haja vista o disposto à cláusula 2.5 do contrato de promessa de compra e venda:
“2.5. – O (s) OUTORGADO (S), tem (têm) ciência e concorda (m) de que o imóvel deste contrato poderá ser hipotecado em primeiro grau a favor de instituição financeira, em função de financiamento que vier a ser obtido pela OUTORGANTE para custear parte dos custos relativos a construção do empreendimento, sendo, adiante, concedido poderes para este fim específico. (...)”
8. Daí que, os Autores dispunham de duas formas de financiamento do saldo devedor.
9. Poderiam tanto liquidar o saldo devedor contraindo financiamento com o Bradesco, instituição financeira que financiou a obra, como escolher livremente outro agente financeiro.
10. Portanto, ao escolher a Caixa Econômica Federal, se mostrou imprescindível a presença do Bradesco na qualidade de interveniente quitante, como noticiado no contrato de compra e venda com financiamento acostado aos autos às fls.35/59
11. Isto porque mister a anuência do Bradesco quanto à baixa da garantia hipotecária em seu nome, o que tornou possível a efetivação do gravame em favor da Caixa Econômica Federal.
12. A conclusão a que se chega é que tal operação, amplamente utilizada, possibilita aos adquirentes escolher o agente financeiro de sua preferência.
13. No caso dos autos, a aludida taxa foi cobrada da Incorporadora pela Instituição Financeira, logo, nada mais justo que reembolsar a ora contestante.
14. Do contrário, o enriquecimento sem causa dos Autores estaria configurado, na medida em que a Ré receberia preço inferior ao estipulado no contrato para a unidade 406.
15. Basta pensar nos adquirentes que sequer financiaram o saldo devedor e nos que o financiaram diretamente com o Bradesco, casos em que o valor do imóvel foi pago de forma integral sem a Ré houvesse que arcar com a taxa de interveniência
16. Neste sentido, traga-se aos autos, sentença que julgou improcedente o pedido de devolução da taxa de interveniência em caso ao presente:
“S E N T E N Ç A: Dispensado o relatório na forma do art. 38 da Lei nº 9.099/95, passo a decidir. Trata-se de Ação de Procedimento Especial, prevista na Lei nº 9.099/95, objetivando a parte autora a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, ao fundamento de que foi cobrada por valores indevidamente. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, pois a parte autora alega possuir relação jurídica de direito material com a parte ré, além de imputar-lhe o fato do serviço descrito na inicial. Mesmo em sede de responsabilidade objetiva é ônus do consumidor provar a narrativa fática descrita na inicial, o dano e o nexo causal entre aqueles dois elementos, sem prejuízo da verossimilhança do direito alegado, a teor do disposto no artigo 333, I do Código de Processo Civil. Nessa linha, incumbe à parte autora a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, importando a ausência de prova na improcedência da pretensão indenizatória. No caso em tela, a parte autora não logrou êxito em comprovar a ocorrência dos fatos apresentados. De fato, a parte autora não carreou aos autos nenhuma prova capaz de evidenciar a existência de defeito na prestação do serviço fornecido pela ré. Pelo que se depreende dos autos, existe no contrato celebrado entre a parte autora e a primeira ré previsão de cobrança do valor impugnado pela parte autora, não havendo qualquer abusividade em tal cláusula. Logo, não restou demonstrado que experimentou qualquer prejuízo, material ou moral, estando ausentes, portanto, a relação de causalidade e a comprovação do dano, elementos indispensáveis à configuração da responsabilidade civil. Neste sentido, é a orientação jurisprudencial: ´Em que pese tratar-se de responsabilidade objetiva é indispensável que um mínimo lastro probatório seja produzido para caracterizar a verossimilhança ensejadora da inversão do ônus da prova, sem o que, tal não se dará (art. 6º, VIII, do CDC). Em conclusão, entendo que a demandante não logrou comprovar o dano moral in concreto, deixando de demonstrar o fato constitutivo do seu direito (art. 333, I, do CPC). Nessa linha de raciocínio, voto pela reforma do r. Decisum. Para JULGAR IMPROCEDENTE o pedido formulado em face do 1ª demandada. Sem ônus sucumbenciais´ (AC 2003.700.010131-9, Turma Recursal, Juíza Gilda Maria Carrapotoso Carvalho de Oliveira). Isto posto, considerando o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO. Sem custas na forma do art. 55, da Lei no 9.099/95. Após o trânsito em julgado, desentranhe-se, caso requerido, dê-se baixa e arquive-se. Rio de Janeiro, 07 de julho de 2011. Mônica de Paula Baptista Juíza Leiga Homologo, na forma do art. 40 da Lei 9099/95, a decisão acima proferida. Marcelo Mondego de Carvalho Lima Juiz de Direito” (21 Juizado Especial Cível – Processo n.º 0016143-76.2011.8.19.0001 - Autor: Marcelo Monteiro Galvão São M. De Carvalho Réus: Construtora Dorex Ltda, Passos Assessoria e Banco Bradesco)
17. Portanto, não se pode questionar qualquer abusividade quanto à cobrança de taxa de interveniência prevista e acordada entre as partes.
XIII. DA IMPROCEDÊNCIA DE DANOS MATERIAIS NA MODALIDADE DE DANOS EMERGENTES
1. Ainda que acolhida a tese autoral para considerar a Ré em mora com a obrigação de entregar a unidade dos Autores, é patente que a pretensão de recebimento de danos emergentes não tem o menor cabimento.
2. Neste ponto, os Autores decidiram alugar imóvel em 05/06/2010 por sua liberalidade e única e exclusiva responsabilidade.
3. Fato é que o “habite-se” foi concedido apenas 24 dias após haverem os Autores firmado o referido contrato locatício.
4. Sendo assim, sequer um mês de contrato de locação transcorreu até que fosse concedido o “habite-se” e os Autores pudessem ser imitidos na posse do imóvel.
5. Portanto, como exaustivamente demonstrado, não houve mora na entrega do imóvel, tampouco qualquer prejuízo foi ocasionado aos Autores.
6. Consequentemente, é forçoso reconhecer que não existem danos materiais para serem perseguidos através da presente ação.
7. Reporte-se, sobre o tema, ao que dispõe o artigo 403 do Código Civil, que estabelece que as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos por efeito dela direto e imediato.
8. Sem prejuízo efetivo, direto e imediato por conta da não entrega do apartamento, pelas razões antes expostas, não cabe o pedido de indenização por perdas e danos.
9. Por tais motivos, ainda que existisse inadimplemento contratual da Ré, afigura-se completamente improcedente o pedido de indenização por dano material ou emergente.
XIV. INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
1. Todos os pedidos indenizatórios formulados na petição inicial estão fundamentados no mesmo fato gerador, qual seja, o alegado inadimplemento contratual da Ré.
2. Em que pese já ter ficado demonstrado que a Ré não incorreu em inadimplemento contratual, fato é que, mesmo que assim não fosse, a pretensão de recebimento de indenização por danos morais seria manifestamente incabível.
3. Isto porque, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já firmou entendimento pacífico no sentido de que o inadimplemento contratual não configura dano moral, editando, inclusive, uma súmula sobre o tema:
SÚMULA 75: “O simples inadimplemento do dever legal ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral, salvo se da infração advém circunstância que atenta contra a dignidade da parte”
4. O entendimento sumulado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro é adotado sistematicamente nos julgados sobre a matéria, segundo se verifica das ementas abaixo colacionadas:
"0011206-92.2008.8.19.0206 - APELACAO
DES. HORACIO S RIBEIRO NETO - Julgamento: 29/05/2012 - DECIMA QUINTA CÂMARA CIVEL
Direito Civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplência. Danos morais. Inexistência. Súmula 75 TJRJ. Apelação parcialmente provida. 1. Em sendo a ação de cobrança de parte do preço não pago, a correção monetária conta-se desde a distribuição da ação, nos termos do art. 1º. § 2º. L. 6.899/81.2. Por outro lado, sendo a responsabilidade contratual, os juros de mora são devidos desde a citação, na forma do art. 405 CC.3. O inadimplemento da promitente compradora não traz qualquer ofensa à dignidade da promitente vendedora, pelo que não há danos morais a serem compensados.4. Aplicação da Súmula 75 desta Corte.5. Apelação a que se dá parcial provimento."
"0007239-27.2008.8.19.0210 - APELACAO
DES. ELTON LEME - Julgamento: 23/05/2012 - DECIMA SETIMA CÂMARA CIVEL
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. PENDÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO ALÉM DO PRAZO AJUSTADO. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA À CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA PELO PROMITENTE COMPRADOR A TÍTULO DE SINAL. JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. REFORMA DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1. No cômputo do valor pago a título de sinal, deve ser considerada a quantia especificada no instrumento particular de compra e venda assinado pelas partes, não podendo ser considerado recibo apenas emitido pelo corretor e por este assinado, sem prova de ciência ou repasse da respectiva importância ao promitente vendedor. 2. A cláusula contratual que estabelece encargos ou impõe determinado ônus não pode ser objeto de interpretação extensiva, razão pela qual prevendo o contrato que o promitente comprador deve arcar com as despesas da averbação da separação judicial da promitente vendedora, não é possível ou razoável ampliar o encargo para também abranger a responsabilidade pela abertura e finalização de inventário de bens da separação e a respectiva expedição de formal de partilha e seu registro. 3. A demora da promitente vendedora na apresentação da documentação e o descumprimento do prazo estipulado no contrato para lavratura da escritura definitiva configura inadimplemento contratual. 4. Comprovada a culpa exclusiva do promitente vendedor pela inexecução do contrato, impõe-se a rescisão do pacto, com a devolução, de modo simples, ao promitente comprador da quantia dada a título de sinal, a teor do art. 475, do Código Civil, e nos termos pactuados entre as partes, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 5. O simples inadimplemento contratual, sem o concurso de qualquer fator exorbitante das relações contratuais, não autoriza o reconhecimento dos danos morais, situando-se o fato na seara do mero aborrecimento que atrai a incidência da Súmula 75 do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. 6. Sucumbência recíproca induvidosa, por ter decaído o autor em parte juridicamente relevante do pedido, nos termos do art. 21, caput, do CP. 7. Provimento parcial do recurso."
"0009338-09.2011.8.19.0066 - APELACAO
DES. ZELIA MARIA MACHADO - Julgamento: 27/04/2012 - QUINTA CÂMARA CIVEL
AÇÃO DE PROCEDIMENTO SUMÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO COM DEVOLUÇÃO DO PREÇO PAGO. DANO MORAL INOCORRENTE. 1- Negócio jurídico consubstanciado na formalização de sinal e princípio de pagamento para a compra e venda de apartamento. Desistência da compra do imóvel, cuja oferta não se concretizou pela falta de consenso quanto à forma de pagamento do preço ajustado. Desfazimento do negócio com retorno das partes ao ¿status quo ante¿, sem previsão no contrato de cláusula penal. 2- Dano moral não configurado, tratando-se de mero inadimplemento contratual, o que não gera violação a qualquer direito subjetivo da personalidade do adquirente do imóvel. 3- Recurso com seguimento negado. Decisão do art. 557 do CPC."
"0012549-85.2010.8.19.0002 - APELACAO
DES. CRISTINA TEREZA GAULIA - Julgamento: 10/04/2012 - QUINTA CÂMARA CIVEL
Apelações cíveis e agravo retido. Ação indenizatória por danos materiais e morais. Demanda proposta pela compradora em face dos vendedores e de imobiliária intermediária da avença. Demora em outorga da escritura definitiva. Autora que, em decorrência da demora na concretização do negócio jurídico e da venda de seu próprio imóvel, necessitou locar outro para sua moradia. Sentença de procedência parcial, reconhecendo culpa concorrente. Agravo retido interposto pelos réus pessoas físicas em razão do indeferimento de prova oral. Desprovimento. Incidência do art. 130 CPC. Responsabilidade civil subjetiva dos segundos réus em face da autora. Arts. 186 e 927 CC. Autora que dá causa inicialmente ao atraso na concretização do negócio jurídico em razão da demora na quitação integral do valor. Atraso prolongado injustificadamente pelos réus. Culpa concorrente corretamente reconhecida pela sentença. Imobiliária que não presta serviço com defeito. Excludente da responsabilidade objetiva. Inteligência do inc. Ido § 3º art. 14 CDC. Ausência do dever de indenizar. Danos materiais, alugueres comprovadamente pagos pela autora, devidos pela metade. Danos morais inexistentes. Mero inadimplemento contratual. Súmula 75 TJRJ. Sentença que se mantém. Agravo retido e apelos da autora e dos vendedores desprovidos. Provimento do recurso da administradora."
5. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro segue o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, conforme se verifica dos arestos abaixo arrolados:
"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO-OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, em regra, o simples inadimplemento contratual não gera indenização por danos morais. Precedentes.
2. A Corte local, no caso em apreço, analisou exaustivamente a questão, chegando à conclusão de que não houve dano moral indenizável. Alterar esta conclusão demandaria reexame do acervo fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ, que é aplicável ao recurso fundado em ambas as alíneas do permissivo constitucional.
(AgRg no AREsp 141.971/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 27/04/2012)."
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. SEGURO-VIAGEM. DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA EM REGRA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL NÃO CARACTERIZADA. RECURSO DESACOLHIDO.
I - Como anotado em precedente (REsp 202.504-SP, DJ 1.10.2001),"o inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz - trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade".
II - Não verificadas as omissões apontadas, a mera divergência da parte com o entendimento e a conclusão contidos no acórdão não constituem embasamento a embargos declaratórios. Outrossim, não se pode pretender, por via oblíqua, a reforma da decisão com revisão de questões de fato e de direito.
(REsp 338.162/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/11/2001, DJ 18/02/2002, p. 459)"
6. Destarte, não havendo que se falar em dano moral por conta do alegado inadimplemento contratual, resta analisar se a situação descrita pelos Autores extrapolaria meros dissabores ou aborrecimentos naturais do tipo de negócio realizado.
7. Pois bem, analisando a causa de pedir do dano moral alegada na petição inicial, fora a questão do inadimplemento contratual, os Autores relatam apenas a frustração de não receber o imóvel na data em que ela imaginava.
8. Inicialmente, vale lembrar, a frustração não se justifica, porque o prazo constante do instrumento particular de promessa de compra e venda era a data da entrega do "habite-se", portanto, não havia um dia pré-definido para a entrega da unidade.
9. Em relação ao fato dos Autores alegarem a necessidade de firmar um contrato de locação por 6 meses, não se vislumbra daí nexo de causalidade com o alegado inadimplemento contratual.
10. Como consequência, a frustração dos Autores, por não receber o imóvel em questão na data imaginada, não ultrapassou a esfera de mero desapontamento ou frustração de expectativa.
11. Ocorre que mero dissabor também não gera dano moral.
12. Nesse sentido, a Ré se vale novamente da jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ilustrada pelas ementas abaixo transcritas:
"0380247-72.2009.8.19.0001 - APELACAO
DES. LINDOLPHO MORAIS MARINHO - Julgamento: 12/06/2012 - DECIMA SEXTA CÂMARA CIVEL
RESPONSABILIDADE CIVIL. SERVIÇO BANCÁRIO. COBRANÇA DE TARIFA SOB A RUBRICA" DESPESAS DE COBRANÇA ". ILEGALIDADE RECONHECIDA EM OUTRA DEMANDA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO DISSABOR. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. ACERTO DO JULGADO. O autor não teve o seu bom nome ou honestidade colocada em dúvida, sendo certo que a cobrança de tarifa bancária, sob a rubrica"despesas de cobrança", cuja ilegalidade fora reconhecida por sentença em outra demanda (fls. 63/65), por si só, não enseja reparação por danos morais, encontrando, aqui, aplicação o teor da Súmula nº 75 desta Corte de Justiça. Do fato não resultaram maiores conseqüências para o autor, o qual, na verdade, experimentou mero dissabor, que não pode ser alçado ao patamar do dano moral, pois não é agressão que exacerba a naturalidade dos fatos da vida, causando fundadas aflições ou angústias. Precedentes deste e do Superior Tribunal de Justiça. Recurso manifestamente improcedente, ao qual se nega seguimento, com fulcro no art. 557, do Código de Processo Civil." (
"0004694-93.2011.8.19.0075 - APELACAO
DES. TERESA CASTRO NEVES - Julgamento: 06/06/2012 - SEXTA CÂMARA CIVEL
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. INTERRUPÇÃO NO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. TARIFAS DE CONSUMO DEVIDAMENTE PAGAS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.1- Relação de consumo, a responsabilidade é objetiva, na forma do art. 14 do C. D. C. 2- Apelada é fornecedora de serviço, tal como expressamente preceitua o § 2º do art. 3º do C. D. C., e a apelante destinatária final deste serviço. 3- O fornecimento de energia elétrica, por ser considerado um serviço público essencial, deve ser contínuo, na forma do art. 22 do C. D. C. 4Energia elétrica é insumo indispensável para vida, todavia a interrupção da energia elétrica não ultrapassou mais que 12 horas. 5- Enunciado nº 18 do Aviso 94/2010 do TJRJ,"Breve interrupção na prestação de serviços essenciais de água, energia elétrica, telefone e gás por deficiência operacional não constitui dano moral". 6- Não há comprovação de que a Apelante teve algum prejuízo de ordem moral ou financeira, ou seja, o fato alhures não ultrapassou a esfera de mero aborrecimento. 7- Mero infortúnio que não acarretou o rompimento do equilíbrio psicológico da Apelante e, apesar de lhe ter causado dissabores e aborrecimento, estes, na hipótese, não são suficientemente relevantes para justificar a sua tutela pelo Poder Judiciário, em conformidade ao disposto na Súmula nº 75 desta Corte. 8- Manutenção da sentença. Precedentes desta Corte. 9- Negado seguimento ao recurso, na forma do art. 557, caput do CPC."
13. Diante de tais motivos, requer seja reconhecida a manifesta improcedência do pedido de indenização por danos morais.
XV. DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS
1. A conclusão que se chega após o final da leitura das alegações autorais é que a presente ação não passa de aventura judicial.
2. Como foi explicado e demonstrado anteriormente, não houve qualquer inadimplemento por parte da Ré que justificasse a avalanche de pedidos formulados pelos Autores e até pedido de devolução de valores pagos em conformidade com as cláusulas contratuais.
4. Fora essas questões, que demonstram a ausência de embasamento para a pretensão indenizatória, os Autores postularam o recebimento de indenização por danos materiais não demonstrados, além, ainda, de indenização por danos morais decorrente de alegação de inadimplemento contratual.
5. Por tais motivos, verifica-se que a presente ação é manifestamente improcedente.
6. Em face do exposto, requer sejam acolhidas as questões preliminares de impossibilidade do pedido e falta de interesse de agir, e, no mérito, acolhidas as argüições de decadência formuladas.
7. Acaso superadas as preliminares bem como as argüições de decadência, requer sejam todos os pedidos formulados na petição inicial julgados improcedentes, condenando-se os Autores ao pagamento dos ônus sucumbenciais de estilo.
7 Protesta por todos os meios de provas admitidos em direito, em especial documental suplementar e depoimento pessoal dos Autores.
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