Source: http://blog.suadministradordefincas.es/2014/07/16/la-comunidad-de-propietarios/
Timestamp: 2018-03-19 04:42:43
Document Index: 276231298

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La Comunidad de Propietarios | MSV Administración de Fincas
La propiedad horizontal, en su origen, se consideró una modalidad de comunidad de bienes que, con el paso del tiempo, ha ido evolucionando y ganando en complejidad, convirtiéndose en una forma de copropiedad distinto caracterizado por las relaciones de propiedad individual y comunes junto a las relaciones de vecindad.
El concepto originario de la propiedad horizontal se encuentra en el artículo 396 Código Civil que, posteriormente, fue desarrollado en diversos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. De este modo, podemos definir la propiedad horizontal como “un tipo especial de propiedad que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos e inseparables:
1.- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado susceptible de aprovechamiento independiente (cada uno de los diferentes pisos y/o locales), con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
2.- La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes”.
¿Qué son los elementos comunes del edificio? Son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como (artículo 396 Código Civil):
- los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga
- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o, a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo
- y. cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Cada propietario puede libremente disponer de su elemento privativo sin poder separar los elementos comunes que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas del régimen de propiedad. Asimismo, los elementos en copropiedad no pueden ser segregados o vendidos, salvo en los supuestos contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal.
La propiedad horizontal se constituye en el momento en que se otorga el Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales (Escritura de División Horizontal). Desde ese momento, la Comunidad se regirá por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 2.a) LPH: La Ley de Propiedad Horizontal será de aplicación: a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5).
El Título Constitutivo describirá el inmueble en su conjunto, y a cada uno de los pisos y locales se les asignará un número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano (artículo 5 1º párrafo LPH).
En el mismo Título Constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos o, posteriormente, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o, por resolución judicial. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución (artículo 4, 2º y 4º párrafo).
El Título Constitutivo podrá contener los Estatutos de la Comunidad para regular la constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 4, 3º párrafo).
La Junta de Propietarios puede aprobar un Reglamento de Régimen Interno para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, que obligarán a todos los propietarios (artículo 6 LPH).
Sin embargo, puede ocurrir que una Comunidad de Propietarios reúna los requisitos establecidos en el artículo 396 CC (es decir, la coexistencia en un inmueble de elementos comunes y elementos privativos siempre que en un edificio existan dos pisos o locales pertenecientes a dos propietarios distintos) pero no se hubiera inscrito el título constitutivo en el Registro de la Propiedad. En este caso, estas comunidades se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones reciprocas de los comuneros (artículo 2.b) LPH).
El Título Constitutivo asigna a cada piso y/o local una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, que estará referida en centésimas y, la suma de todos será igual a cien (artículo 3, 2º párrafo LPH).
La cuota de participación se fijará tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (artículo 5.2º párrafo LPH).
Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida (artículo 3 2º párrafo LPH).
La cuota de participación se podrá modificar por el acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo arbitral o por resolución judicial (artículo 5.2º párrafo LPH).
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