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Timestamp: 2016-10-22 16:22:02+00:00
Document Index: 25547761

Matched Legal Cases: ['art. 259', 'art. 51', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 105', 'art. 275', 'ATF ', 'art. 288', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'ATF ', 'art. 259', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 99', 'ATF ', 'art. 317', 'art. 99', 'art. 259', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 259', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 66', 'art. 68']

4A_222/2012 (31.07.2012)
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 19 mars 2012.
Le 30 juin 2005, X.________ SA et Y.________ ont remis en g�rance � Z.________ l'exploitation du restaurant � l'enseigne "A.________" sis rue ... � Gen�ve, soit une arcade de 106 m2, un entrep�t de 55 m2 et deux places de stationnement. Le contrat a �t� conclu pour une dur�e de cinq ans, allant du 1er juillet 2005 au 30 juin 2010, renouvelable ensuite tacitement de deux ans en deux ans. Le montant de la g�rance a �t� fix� � 17'000 fr. par mois. Par la suite, les parties ont adopt� deux avenants successifs qui ventilent cette somme en diff�rents postes, mais sans modifier le montant total � payer.
Par avis du 19 mars 2009, X.________ SA et Y.________ ont r�sili� le bail de Z.________ pour le 30 juin 2009, invoquant l'insuffisance du chiffre d'affaires du g�rant; subsidiairement, ils ont donn� cong� pour l'�ch�ance contractuelle, le 30 juin 2010, manifestant la volont� de reprendre l'exploitation de l'�tablissement. Z.________ a contest� la r�siliation et ce litige a fait l'objet d'une proc�dure distincte de celle qui est pr�sentement examin�e.
Par courrier du 7 avril 2009, Z.________ s'est plaint aupr�s de X.________ SA et Y.________ de diff�rents d�fauts dont il a demand� la suppression. N'ayant pas obtenu satisfaction, il a consign� l'int�gralit� du montant de la g�rance � compter du mois de mai 2009.
Par requ�te d�pos�e le 29 mai 2009, Z.________ a ouvert action contre X.________ SA et Y.________, demandant la validation de la consignation, l'ex�cution de travaux et une r�duction du montant de la g�rance.
X.________ SA et Y.________ se sont oppos�s � la demande en totalit�.
N'ayant pas obtenu satisfaction devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, Z.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Celui-ci, par jugement du 3 f�vrier 2011, a fix� deux p�riodes de r�duction du fermage et ordonn� la lib�ration des montants consign�s sous r�serve des r�ductions accord�es.
X.________ SA et Y.________ ont interjet� appel contre ce jugement, ce qui a amen� leur partie adverse � former un appel joint.
La Cour de justice, Chambre des baux et loyers, a rendu son arr�t le 19 mars 2012. Proc�dant � une appr�ciation des preuves, elle a retenu l'existence des d�fauts suivants:
- la fermeture de la porte d'entr�e de l'�tablissement est d�fectueuse,
- le chauffe-assiettes est d�fectueux,
- les chaises sont v�tustes,
- le bar et le sol sous le bar ont �t� endommag�s lors d'une
- le frigo en inox est d�fectueux.
Annulant le jugement de premi�re instance, la Cour de justice a ordonn� � X.________ SA et Y.________ de proc�der, � leurs frais et dans les r�gles de l'art, � la remise en �tat du bar endommag� par une inondation. Elle a autoris� Z.________, si les travaux n'�taient pas ex�cut�s dans les trente jours � compter de l'entr�e en force de l'arr�t, � faire ex�cuter les travaux et � compenser la facture avec les fermages dus. Elle a par ailleurs r�duit le fermage de 15% du 8 avril 2009 au 15 d�cembre 2009, de 12,5% du 16 d�cembre 2009 au 30 septembre 2010 et de 7,5% du 1er octobre 2010 au 2 f�vrier 2011. Pour fixer ces pourcentages et ces p�riodes, elle a tenu compte du moment o� les bailleurs ont eu connaissance des d�fauts et du moment o� ceux-ci ont �t� supprim�s. Elle a ordonn� la lib�ration en faveur des bailleurs des fermages consign�s, sauf pour les montants des r�ductions admises.
X.________ SA et Y.________ exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 19 mars 2012. Invoquant l'arbitraire dans l'�tablissement des faits, ainsi qu'une violation des art. 259b let. b, 259d et 259g CO, ils concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu�, � la lib�ration des montants consign�s en leur faveur et au rejet de la demande avec suite de frais et d�pens; subsidiairement, ils demandent que la cause soit renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente. Leur requ�te d'effet suspensif a �t� rejet�e par ordonnance pr�sidentielle du 22 mai 2012.
1.1 Compte tenu des r�ductions du fermage r�clam�es en dernier lieu devant la cour cantonale et enti�rement contest�es (cf. art. 51 al. 1 let. a LTF), il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 30'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. b LTF est atteinte (cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197).
Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions lib�ratoires et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, 46 al. 1 let. a, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �tre form� �galement pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits doit motiver son grief en respectant les exigences strictes d�duites de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent�, � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties sont convenues que les recourants c�daient � l'intim� l'exploitation d'un restaurant enti�rement �quip�, moyennant paiement d'une redevance mensuelle.
Le bail � ferme se distingue du bail � loyer par l'objet du contrat. Le bailleur ne c�de pas � son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits (cf. art. 275 CO). Il y a bail � ferme notamment lorsque le bailleur c�de l'exploitation d'une entreprise enti�rement �quip�e, c'est-�-dire d'un outil de production; en revanche il faut retenir la qualification de bail � loyer s'il c�de des locaux qu'il appartient au cocontractant d'am�nager pour en faire une entreprise productive. La mise en g�rance libre d'un �tablissement public enti�rement �quip� donne lieu � un bail � ferme non agricole (ATF 128 III 419 consid. 2.1 p. 421). Compte tenu des prestations convenues en l'esp�ce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit �tre qualifi� de bail � ferme non agricole.
2.2 La demande form�e par l'intim� est fond�e sur les droits du fermier lorsqu'apparaissent, en cours de contrat, des d�fauts qui ne lui sont pas imputables et auxquels il n'est pas tenu de rem�dier � ses frais ou qu'il est emp�ch� d'user de la chose conform�ment au contrat. En vertu de l'art. 288 al. 1 let. b CO, il faut appliquer par analogie les dispositions sur le bail � loyer.
L'art. 259a al. 1 CO pr�voit que le locataire, dans une telle situation, peut demander notamment la remise en �tat de la chose et une r�duction proportionnelle du loyer. En cas de carence du bailleur dans la remise en �tat, l'art. 259b let. b CO pr�voit que le locataire peut rem�dier au d�faut aux frais du bailleur. En vue de faire pression sur le bailleur pour qu'il effectue les r�parations n�cessaires, le locataire peut consigner les loyers � �choir aux conditions fix�es par l'art. 259g CO.
La notion de d�faut - qui rel�ve du droit f�d�ral - doit �tre rapproch�e de l'�tat appropri� � l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e. Elle suppose la comparaison entre l'�tat r�el de la chose et l'�tat convenu; il y a ainsi d�faut lorsque la chose ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne pr�sente pas une qualit� sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en se r�f�rant � l'�tat appropri� � l'usage convenu. Il n'est pas n�cessaire que le bailleur soit en faute ou que le d�faut soit r�parable (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347). D�terminer quel est l'�tat r�el de la chose est une question de fait.
Quant � la r�duction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO, elle doit �tre proportionnelle au d�faut et se d�termine par rapport � la valeur objective de l'objet sans d�faut; elle vise � r�tablir l'�quilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de proc�der selon la m�thode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiqu�e dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec d�faut est compar�e � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours ais�, notamment lorsque le d�faut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appr�ciation en �quit�, par r�f�rence � l'exp�rience g�n�rale de la vie, au bon sens et � la casuistique, n'est pas contraire au droit f�d�ral (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 507 s.).
2.3 Les recourants soutiennent que le contrat de fermage a pris fin le 30 juin 2009 en vertu d'un arr�t de la Cour de justice de Gen�ve du 19 septembre 2011, confirm� par un arr�t du Tribunal f�d�ral du 10 f�vrier 2012.
L'existence et le contenu de ces deux d�cisions judiciaires constituent des faits proc�duraux. Or, on ne trouve aucune trace de ces deux arr�ts ni dans la d�cision attaqu�e, ni dans le dossier qui s'y rapporte (cf. ATF 136 V 362 consid. 3.3.1 p. 364 s.). Il s'agit donc de faits nouveaux, en principe prohib�s par l'art. 99 al. 1 LTF.
Certes, l'art. 99 al. 1 LTF pr�voit une exception lorsque le fait nouveau r�sulte de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente. On vise ainsi un fait qui n'est devenu pertinent qu'� la suite de l'arr�t attaqu�. Tel est le cas notamment lorsque la d�cision de l'autorit� pr�c�dente est fond�e sur un nouvel argument juridique auquel les parties n'avaient pas �t� confront�es auparavant (ATF 136 III 123 consid. 4.4.3 p. 129; 135 I 143 consid. 1.5 p. 146). Que les parties soient li�es par un contrat de bail � ferme �tait cependant une condition des pr�tentions de l'intim� d�s le d�but de la proc�dure. On ne saurait donc parler de faits qui ne sont devenus pertinents qu'au moment o� a �t� rendue la d�cision attaqu�e. Au demeurant, on ne voit pas ce qui emp�chait les recourants de signaler ces faits imm�diatement � la cour cantonale, comme le prescrit l'art. 317 al. 1 let. a CPC.
Il n'est donc pas possible de tenir compte des faits nouveaux invoqu�s (art. 99 al. 1 LTF).
2.4 Les recourants soutiennent que l'intim� n'a pas valablement consign� les loyers selon l'art. 259g CO, parce que le contrat pr�voyait que le fermage devait �tre vers� au plus tard le 5 de chaque mois et que les consignations sont r�guli�rement intervenues avec retard. L'intim� r�pond que la clause contractuelle a �t� modifi�e par actes concluants, parce que les fermages ont toujours �t� vers�s par mois �chu sans protestation des bailleurs. Les recourants ne d�montrent pas le contraire.
L'argumentation pr�sent�e repose enti�rement sur des faits qui ne sont pas constat�s dans la d�cision attaqu�e (cf. art. 105 al. 1 LTF). Quoi qu'il en soit, on ne voit pas quel int�r�t les recourants peuvent avoir � soulever ce grief, �tant rappel� qu'un int�r�t est requis pour l'exercice de toute voie de droit (ATF 130 II 102 consid. 1.3 p. 105). En effet, si l'on devait consid�rer que la consignation n'a pas �t� valablement op�r�e et que les montants consign�s doivent en cons�quence �tre int�gralement vers�s aux bailleurs, il n'en demeurerait pas moins que la cour cantonale a prononc� des r�ductions de loyer, de sorte que les recourants devraient payer simultan�ment les montants per�us en trop, �tant rappel� qu'il s'agit d'une pr�tention contractuelle du fermier qui se prescrit par cinq ans (ATF 130 III 504 consid. 8.2 p. 514). Les recourants n'ayant jamais conclu au paiement d'int�r�ts moratoires, on ne voit pas en quoi leur situation p�cuniaire serait modifi�e si le grief �tait admis. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en mati�re, faute d'int�r�t pour recourir.
2.5 Les recourants contestent que le bar ait �t� endommag� par une inondation. Il s'agit l� d'une pure question de fait. L'intim� fait observer, en se r�f�rant � des pi�ces du dossier, que les bailleurs, dans une lettre de r�ponse, n'ont pas contest� l'existence de ces d�g�ts, pas plus que leur assureur auquel le cas a �t� signal�.
Quoi qu'il en soit, on ne discerne pas non plus l'int�r�t � recourir. En effet, il r�sulte du fait que la r�duction de loyer a �t� supprim�e apr�s le 2 f�vrier 2011 que ce d�faut, qui n'est pas encore r�par�, ne joue pas de r�le dans la d�termination de la r�duction du loyer. Par ailleurs, les recourants ne pr�tendent pas que l'intim�, qui serait sur le point de quitter les lieux, aurait fait r�parer le bar � ses frais et demanderait remboursement de sa facture. Le seul probl�me est que l'arr�t attaqu� a ordonn� aux recourants de proc�der � leurs frais et dans les r�gles de l'art � la remise en �tat du bar endommag� par une inondation. Il ressort cependant clairement de cette formulation que si le bar ne pr�sente aucun d�g�t li� � une inondation, la condamnation est sans port�e et ne peut nuire aux recourants. En revanche, si des d�g�ts d'eau sont constat�s, il n'y a rien d'arbitraire � admettre qu'ils ont �t� caus�s par l'inondation puisqu'il n'est pas contest� que le sol sous le bar a �t� endommag� par une inondation.
2.6 Les recourants contestent �galement que la cuisini�re (piano) du restaurant n'ait pas �t� conforme aux normes. Il s'agit � nouveau d'une question de fait. Les recourants tentent de d�montrer une constatation arbitraire des faits en se fondant sur deux d�positions d'un m�me t�moin. Dans sa premi�re d�position, celui-ci a cependant d�clar�: "je pr�cise que le piano n'est pas conforme". Dans sa seconde d�position, il a �voqu� "l'absence des s�curit�s sur les feux". M�me si l'on comprend des d�clarations faites que cette installation �tait tol�r�e par les Services industriels, il n'y a rien d'arbitraire � d�duire qu'elle n'�tait pas conforme aux prescriptions de s�curit�. Le grief est donc infond�.
2.7 En se r�f�rant express�ment � l'art. 259b let. b CO (qui pr�voit la facult� pour le locataire de rem�dier au d�faut aux frais du bailleur), les recourants contestent qu'il �tait n�cessaire de remplacer les chaises et estiment que le probl�me de la fermeture de la porte �tait exag�r�. Ce grief est toutefois d�pourvu de toute pertinence, puisque l'arr�t attaqu� n'a nullement permis au fermier de r�parer les d�fauts en question aux frais du bailleur. Seule la r�paration du bar endommag� par une inondation a �t� mentionn�e.
2.8 Tenant compte du moment o� les d�fauts ont �t� signal�s et du moment o� chacun d'eux a �t� supprim�, la cour cantonale a d�termin� des r�ductions de fermage en proc�dant � une appr�ciation globale de l'ensemble des d�fauts retenus. Cette mani�re de proc�der ne viole en rien le droit f�d�ral.
D�terminer le pourcentage de r�duction est une question d'appr�ciation. Le Tribunal f�d�ral ne substitue pas sa propre appr�ciation � celle de l'autorit� inf�rieure; il n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s ou si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 508).
L'argumentation des recourants est impropre � d�montrer un abus du pouvoir d'appr�ciation. Ils font valoir que la fermeture de la porte �tait un probl�me d'importance secondaire. C'est pr�cis�ment ce que la cour cantonale a admis (arr�t attaqu� p. 15 in initio). Il n'y a donc pas trace d'une mauvaise appr�ciation, les pourcentages fix�s ayant �t� adopt�s en proc�dant � une appr�ciation d'ensemble des d�fauts retenus.
Les recourants contestent �galement que les chaises aient �t� d�fectueuses, en soutenant qu'il n'y a eu qu'un pied de chaise fendu. Cette affirmation est contraire aux constatations cantonales qui retiennent, sur la base de t�moignages, que les chaises devaient �tre chang�es parce qu'il y avait eu plusieurs incidents (arr�t attaqu� p. 7). Comme les recourants ne d�montrent pas que cette constatation cantonale serait arbitraire (cf. supra consid. 1.3), il n'y a pas lieu de tenir compte de cette version divergente des faits.
2.9 Les pourcentages de r�duction admis par la cour cantonale doivent s'appliquer � l'ensemble du fermage, soit en l'occurrence 17'000 fr. par mois. En effet, le fermage doit �tre compris comme la somme totale que le fermier doit verser en contrepartie de l'usage de la chose (cf. par analogie art. 257 CO). La ventilation du fermage en plusieurs postes est sans pertinence d�s lors qu'il n'est pas �tabli en fait que l'un de ces postes correspondrait � autre chose que la contrepartie de la cession d'usage.
La d�cision attaqu�e ne viole donc pas le droit f�d�ral et le recours doit �tre rejet�.
Les frais et d�pens sont mis solidairement � la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 2 et 4 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 4'000 fr., sont mis solidairement � la charge des recourants.
Les recourants, d�biteurs solidaires, verseront � l'intim� une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.