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Timestamp: 2016-10-22 18:06:09+00:00
Document Index: 316784623

Matched Legal Cases: ['art. 57', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 46', 'art. 271', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 253', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 253', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 156', 'art. 159']

4C.264/2002 (25.08.2003)
4C.264/2002 /ech
Arr�t du 25 ao�t 2003
Greffi�re: Mme Godat Zimmermann
demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Pierre Gabus, avocat, boulevard des Philosophes 17, 1205 Gen�ve,
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Raeto Zarn, avocat, boulevard St-Georges 72, 1205 Gen�ve.
bail � loyer; r�siliation anticip�e pour manque d'�gards envers les voisins
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 31 mai 2002)
Par contrat du 4 novembre 1998, Y.________ SA a remis � bail � X.________ SA un terrain d'environ 1100 m2 situ� � Z.________ et destin� au stockage de mat�riaux divers. Le loyer annuel �tait fix� � 15'000 fr. Le contrat a �t� conclu pour une ann�e � partir du 1er d�cembre 1998; sauf r�siliation signifi�e trois mois � l'avance, il se renouvelait ensuite pour une ann�e, puis de trois mois en trois mois.
En mai 1999, la bailleresse a autoris� X.________ SA � construire un enclos sur le terrain lou�. Par courrier du 10 juin 1999, elle informait la locataire que d'autres locataires de la parcelle et des voisins plus �loign�s s'�taient plaints de la forte poussi�re d�gag�e lors de la manutention de d�chets de bois entrepos�s sur le site; elle l'invitait � apporter au plus vite les modifications n�cessaires afin que les voisins ne soient plus incommod�s par son activit� et lui rappelait son obligation d'obtenir une autorisation officielle pour la construction et le rehaussement de l'enclos. X.________ SA a r�pondu que son activit�, clairement pr�cis�e lors de la conclusion du bail, g�n�rait immanquablement des poussi�res; elle pr�cisait par ailleurs avoir pris des mesures pour diminuer les nuisances et d�pos� une demande d'autorisation de rehausser le mur de l'enclos � quatre m�tres.
Par lettre recommand�e du 26 ao�t 1999, Y.________ SA a mis un terme au contrat pour l'�ch�ance du 30 novembre 1999; elle invoquait les demandes de d�dommagement pour perte d'exploitation que deux locataires voisins lui avaient adress�es ainsi que l'absence d'efficacit� des mesures adopt�es par la locataire pour �viter les nuisances.
X.________ SA a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. Le 9 mai 2000, les parties ont sign� devant la Commission un proc�s-verbal au terme duquel la bailleresse, pour avoir ignor� l'exigence de la formule officielle � l'�poque de la r�siliation du bail, retirait le cong� du 26 ao�t 1999.
Dans l'intervalle, par avis officiel du 26 novembre 1999, Y.________ SA avait r�sili� le bail pour le 29 f�vrier 2000, toujours en raison des nuisances provoqu�es par la locataire.
Le 22 d�cembre 1999, X.________ SA a saisi la Commission de conciliation d'une nouvelle requ�te en annulation de cong�, subsidiairement en prolongation de bail. Par d�cision du 13 juillet 2000, la Commission a d�livr�, en tant que de besoin, l'autorisation de citer � la locataire. X.________ SA a port� la cause devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par jugement du 1er octobre 2001, cette instance a d�clar� inefficace le cong� notifi� le 26 novembre 1999 pour le 29 f�vrier 2000.
Statuant le 31 mai 2002 sur appel de Y.________ SA, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le jugement de premi�re instance et dit que le cong� donn� pour le 29 f�vrier 2000 �tait valable.
X.________ SA interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut, principalement, � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que le cong� notifi� le 26 novembre 1999 pour le 29 f�vrier 2000 est inefficace. A titre subsidiaire, la locataire demande l'annulation de l'arr�t attaqu� et le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle instruction dans le sens des consid�rants du Tribunal f�d�ral.
Parall�lement, la demanderesse a demand� la r�vision de l'arr�t cantonal. La proc�dure devant la cour de c�ans a �t� suspendue jusqu'� droit connu sur la requ�te en r�vision (art. 57 al. 1 OJ). Celle-ci a �t� d�clar�e non fond�e par arr�t du 16 juin 2003 de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers.
Y.________ SA propose le rejet du recours en r�forme.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 129 III 288 consid. 2.1 p. 290; 128 II 13 consid. 1a p. 16, 46 consid. 2a p. 47, 56 consid. 1 p. 58).
1.1 La demanderesse nie la validit� du cong� qui lui a �t� signifi� en novembre 1999. En pareil cas, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en consid�ration la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (David Lachat, Le bail � loyer, p. 105). En l'esp�ce, il n'est pas s�r que cette disposition soit applicable puisque, pr�cis�ment, le caract�re de �local commercial� de l'objet lou� est litigieux. Cela �tant, le terme ordinaire le plus proche de la date pour laquelle le cong� a �t� donn�, correspond au 30 novembre 2000. Or, le loyer d� pour neuf mois, soit de mars � novembre 2000, repr�sente un montant de 11'250 fr., sup�rieur au seuil de 8'000 fr. fix� � l'art. 46 OJ. Le recours est recevable ratione valoris.
1.2 L'arr�t attaqu� repose sur deux motivations ind�pendantes. D'une part, la cour cantonale a estim� que le cong� litigieux �tait intervenu pour un terme ordinaire, dans le respect du d�lai de pr�avis contractuel; s'agissant d'un bail qui ne b�n�ficie pas de la protection des art. 271 ss CO, la validit� de la r�siliation doit �tre admise. D'autre part, la Chambre d'appel a jug� que les conditions d'une r�siliation anticip�e au sens de l'art. 257f al. 3 CO �taient de toute mani�re r�unies, le maintien du bail �tant devenu insupportable pour la d�fenderesse en raison des nuisances provoqu�es par l'activit� de la locataire. Conform�ment � la jurisprudence (ATF 115 II 300 consid. 2a p. 302; 111 II 397 consid. 2b, 398 consid. 2b; cf. �galement ATF 122 III 488 consid. 2 p. 489), la demanderesse s'en prend � ces deux motivations de sorte que le recours est �galement recevable sous cet angle.
1.3 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
Dans la mesure o� la partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277; 127 III 247 consid. 2c p. 252; 126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).
Au surplus, la juridiction de r�forme ne peut aller au-del� des conclusions des parties; en revanche, elle n'est li�e ni par les motifs d�velopp�s par les parties (art. 63 al. 1 OJ; ATF 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
2.1 La demanderesse reproche tout d'abord � la cour cantonale d'avoir viol� les art. 253a et 253b CO en niant que le bail du 4 novembre 1998 portait sur un local commercial.
2.2 Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, les art. 271 ss CO, figurant au chapitre III du titre relatif au bail � loyer, instituent une protection sp�ciale contre les cong�s. D'une part, le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271-271a CO). D'autre part, le bail peut �tre prolong� � certaines conditions (art. 272 ss CO).
En l'esp�ce, la demanderesse n'a jamais conclu � l'annulation de la r�siliation du 26 novembre 1999, ce qui aurait �t� possible m�me si les conditions d'un cong� anticip� au sens de l'art. 257f al. 3 CO �taient r�alis�es (cf. Peter Higi, Z�rcher Kommentar, n. 52 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 431/432 et p. 434). En revanche, la locataire a demand�, subsidiairement, la prolongation du bail dans ses conclusions en premi�re instance et devant la Chambre d'appel. Dans son recours, elle ne reprend pas cette conclusion telle quelle, mais demande que l'inefficacit� du cong� soit constat�e, subsidiairement que la cause soit renvoy�e � la cour cantonale. Comme la juridiction de r�forme ne serait, le cas �ch�ant, pas en mesure de se prononcer sur une prolongation du bail, il faut admettre que la conclusion en renvoi est en principe suffisante pour examiner si le bail porte sur un local commercial ou non.
Cependant, la question de la qualification de local commercial ne se pose que si le cong� a �t� donn� valablement pour son terme ordinaire et qu'une prolongation est ainsi envisageable. Il n'y a donc pas lieu, � ce stade, d'examiner le grief tir� de la violation des art. 253a et 253b CO.
3.1 Selon la demanderesse, la cour cantonale a admis � tort que le cong� donn� le 26 novembre 1999 pour le 29 f�vrier 2000 �tait intervenu pour une �ch�ance contractuelle.
3.2 Le moyen est fond�. D'apr�s les constatations de la cour cantonale, le bail a �t� conclu pour une ann�e � partir du 1er d�cembre 1998; il �tait �ensuite tacitement renouvelable pour une premi�re dur�e d'une ann�e, puis de trois mois en trois mois sauf r�siliation donn�e avec un pr�avis de trois mois�. C'est dire que, le 26 novembre 1999, la bailleresse pouvait r�silier le contrat au plus t�t pour le 30 novembre 2000. Par cons�quent, le cong� signifi� pour le 29 f�vrier 2000 est anticip�.
Au surplus, il n'y a pas lieu d'envisager en l'esp�ce l'application de l'art. 266a al. 2 CO, qui reporte au prochain terme pertinent les effets d'une r�siliation ne respectant pas une �ch�ance l�gale ou contractuelle. En effet, la bailleresse n'a pas commis d'erreur au sujet du terme contractuel, mais a motiv� la r�siliation anticip�e par le manque d'�gards de la locataire envers les voisins (cf. SVIT-Kommentar, n. 53 ad art. 257f CO, p. 196; Lachat, op. cit. p. 426; Higi, op. cit., n. 72 et 86 ad art. 257f CO).
4.1 En ce qui concerne la motivation subsidiaire de l'arr�t attaqu�, la demanderesse ne se plaint pas directement d'une violation de l'art. 257f al. 3 CO. Elle soutient en revanche que la cour cantonale a m�connu l'art. 274d al. 3 CO en admettant la r�alit� des nuisances sur la base du t�moignage d'un employ� du Service cantonal d'�cotoxicologie, recueilli dans une autre proc�dure et contest� par la locataire.
4.2 L'art. 274d CO a trait � la proc�dure relative aux baux d'habitations et de locaux commerciaux; l'al. 3 de cette disposition pr�voit notamment que le juge �tablit d'office les faits et appr�cie librement les preuves, les parties devant n�anmoins pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � cet �gard.
L'application de l'art. 274d al. 3 CO en l'occurrence suppose que le bail liant les parties porte sur un local commercial. Or, un enclos, qui par d�finition ne comporte pas de toit, n'est pas un local, soit un espace d�limit� de mani�re horizontale et verticale, rattach� au sol de mani�re durable (cf. ATF 124 III 108 consid. 2b p. 110). Certes, le Tribunal f�d�ral n'exclut pas qu'un b�timent plus ou moins ferm� puisse r�pondre � la d�finition du local. Il a ainsi qualifi� de local commercial une station de lavage de v�hicules en libre service comprenant des boxes, ouverts sur l'avant. En effet, il n'y avait pas lieu de refuser l'application des normes protectrices du droit du bail � un contrat qui porte sur des installations tridimensionnelles ne correspondant pas aux conditions habituelles de fermeture, lorsque des personnes exercent dans ces lieux l'activit� professionnelle d�ploy�e par la locataire; dans le cas de la station de lavage, les clients et le personnel pouvaient se tenir dans les volumes d�limit�s pour laver les voitures ou entretenir les installations (ATF 124 III 108 consid. 2b et c p. 110/111). La situation est diff�rente en l'esp�ce puisque l'enclos ne sert qu'� entreposer des d�chets de bois avant leur manutention sur les wagons de marchandises. Par ailleurs, l'objet de la location selon le bail liant les parties est un terrain nu, l'enclos ayant �t� �difi� par la locataire; le loyer convenu, qui n'a pas �t� modifi� par la suite, correspond � cette contre-prestation. A cet �gard, l'autorisation de la bailleresse de construire l'enclos n'emporte pas une modification du bail et, du reste, rien n'indique que la locataire ne devait pas enlever l'installation � l'issue du contrat (cf. arr�t 4C.145/1990 du 25 juillet 1990, consid. 3; cf. �galement ATF 98 II 199 consid. 4b p. 204/205). Pour cette raison �galement, le bail dont la r�siliation est litigieuse ne saurait �tre consid�r� comme relatif � un local commercial.
Au demeurant, le grief formul� par la demanderesse en rapport avec l'art. 274d al. 3 CO concerne en r�alit� l'appr�ciation des preuves, voire le droit d'�tre entendu; il aurait d� �tre soulev� dans le cadre d'un recours de droit public. En effet, ni le principe de la libre appr�ciation des preuves, ni la maxime inquisitoire sociale consacr�s � l'art. 274d al. 3 CO ne prescrivent au juge comment appr�cier les moyens de preuve qui lui sont soumis. Ainsi, le grief est de toute fa�on irrecevable.
4.3 Dans son recours, la demanderesse ne conteste pas explicitement que les conditions d'une r�siliation anticip�e au sens de l'art. 257f al. 3 CO soient r�unies. Sur le plan formel, la protestation �crite exig�e par cette disposition est intervenue le 10 juin 1999. Le d�lai assez long de cinq mois entre ce courrier et le cong� litigieux s'explique par la premi�re r�siliation, dat�e du 26 ao�t 1999. Celle-ci avait d�j� �t� signifi�e en raison des nuisances g�n�r�es par la locataire et, d'apr�s ce qui �tait ressorti de la s�ance de conciliation du 17 novembre 1999, n'�tait pas valable faute d'avoir �t� formul�e sur avis officiel; le cong� du 26 ao�t 1999 rappelait en outre la permanence des nuisances et soulignait l'inefficacit� des mesures prises par la locataire.
Par ailleurs, les nuisances importantes provoqu�es par le d�p�t et la manutention des d�chets de bois sont �tablies. Il convient de noter au passage que la g�ne caus�e par l'�mission de poussi�re est attest�e non seulement par le t�moignage de l'employ� du Service cantonal d'�cotoxicologie, comme la demanderesse tente de le faire croire, mais �galement par les plaintes constantes des voisins. Le maintien du bail appara�t d�s lors insupportable pour la bailleresse, confront�e du reste � une proc�dure en dommages-int�r�ts introduite par un autre locataire en raison des nuisances engendr�es par les activit�s de la demanderesse. Certes, la d�fenderesse n'a pas r�sili� le bail avec effet imm�diat ni pour la fin du mois suivant (cf. art. 257f al. 3 CO), mais elle a mis un terme au contrat moyennant un d�lai de cong� de trois mois. Aucun �l�ment ressortant de l'�tat de fait cantonal ne permet toutefois de conclure qu'en agissant ainsi, la bailleresse aurait manifest� que le maintien du bail ne lui �tait pas insupportable; la demanderesse ne le pr�tend d'ailleurs pas. Les conditions pos�es par l'art. 257f al. 3 CO �tant r�alis�es, le droit de la bailleresse � mettre un terme anticip� au contrat doit �tre reconnu.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, la cour cantonale a admis � juste titre la validit� du cong� signifi� pour le 29 f�vrier 2000. Le recours ne peut �tre que rejet�.
Vu le sort r�serv� au recours, il se justifie de mettre les frais judiciaires � la charge de la demanderesse (art. 156 al. 1 OJ). Par ailleurs, celle-ci versera � la d�fenderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
Un �molument judiciaire de 2'000 fr. est mis � la charge de la demanderesse.
La demanderesse versera � la d�fenderesse une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.
Lausanne, le 25 ao�t 2003