Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/untervermietung-eines-zimmers.25480/
Timestamp: 2020-05-25 16:45:16
Document Index: 360349633

Matched Legal Cases: ['§ 549', '§ 573', '§ 549', '§ 549', '§ 573', '§ 549', '§ 549', '§ 573', '§ 546', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 575', '§ 549', '§ 575']

Diskutiere Untervermietung eines Zimmers im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich würde gerne ein Zimmer in meiner selbst bewohnten und angemieteten Wohnung für 3 Monate (bis 31.08.20) untervermieten. Hat jemand eine...
#1 Tik, 15.05.2020
Tik Neuer Benutzer
Hallo, ich würde gerne ein Zimmer in meiner selbst bewohnten und angemieteten Wohnung für 3 Monate (bis 31.08.20) untervermieten. Hat jemand eine Idee wie und mit welchem Vertrag ich das machen kann ohne, dass ich den Kündigungsschutz des Mieters verletze? Nach den 3 Monaten möchte ich selber aus der Wohnung ausziehen, was nach meinen Recherchen kein berechtigtes Interesse zur Kündigung ist.
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#2 Andres, 15.05.2020
Hat jemand eine Idee wie und mit welchem Vertrag ich das machen kann ohne, dass ich den Kündigungsschutz des Mieters verletze?
Indem du das Zimmer überwiegend möbliert vermietest, also mindestens mit einem Bett, Tisch, Stuhl, Schrank. Dann liegt die Ausnahme aus § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor und die meisten Schutzvorschriften gelten nicht. Die Kündigung wäre bis zum 15. eines Monats mit Wirkung zum Monatsende möglich, § 573c Abs. 3 BGB.
Alternativ könnte man auch die Ausnahme aus § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB anpeilen, aber dazu wird der Vermieter (wenn er noch bei Verstand ist) niemals sein Einverständnis erteilen und muss das im Gegensatz zu einer Untervermietung bei berechtigtem Interesse auch nicht. Je nach Lage der Wohnung könnte das ohnehin mit größerem bürokratischem Aufwand verbunden sein und ist in Städten, die die Zweckentfremdung von Wohnraum aktiv verfolgen, auch schlicht unmöglich.
#3 Tik, 15.05.2020
Ich werde § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der verkürzten Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 3 BGB bevorzugen. Ich versuche die 3 Monate jetzt noch zu überbrücken und jemanden zu finden, der sich dafür bereit erklärt.
In meiner Stadt und aufgrund des Virus ist es schlichtweg unmöglich einen Mieter zu finden, der nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch benötigt. Richtig geschätzt Der Eigentümer hat gesagt er will keinen Untermieter in der Wohnung haben wenn ich ausziehe. Er meinte zu mir er wird die nicht mehr los (warum auch immer er das sollte). Somit wäre die Verantwortung für den Wohnraum des Untermieters bei mir und das kann ich mir nicht leisten
Kann ich als Vertrag einen normalen Untermietvertrag nehmen in dem ich die Möbel aufzähle und festlege das nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und nach § 573c Abs. 3 die verkürzte Kündigungsfrist gilt?
#4 Andres, 15.05.2020
Es bietet sich an, das in den Vertrag zu schreiben, aber es gilt bereits per Gesetz. Man sollte lediglich darauf achten, dass man keine längeren Kündigungsfristen ausdrücklich vereinbart, denn solange der Mieter nicht benachteiligt wird, könnte von den gesetzlichen Regelfällen durchaus abgewichen werden. Eine gute Vertragsvorlage für einen Untermietvertrag sollte eigentlich geeignete Bestimmungen bereits enthalten, die man dann nur noch ankreuzen muss.
Darüber hinaus sollte man den Mieter auch darauf hinweisen, dass man beabsichtigt, spätestens mit Wirkung zum 31.08.2020 zu kündigen. Den Mieter in dem Glauben zu lassen, dass er hier tatsächlich ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, das auf Dauer geführt werden soll, könnte dazu führen, dass eine Kündigung schon 2 Monate später treuwidrig ist.
Eine Rechtsberatung durch Profis kann das nicht ersetzen. Dir muss klar sein, dass du bei Ende des (Haupt-)Mietverhältnisses dem Vermieter die Rückgabe der Mietsache schuldest. Wenn dein Untermieter die Wohnung also nicht räumt, kann sich der Vermieter zwar auch direkt an ihn wenden (§ 546 Abs. 2 BGB), aber auch du haftest für dieses Problem. Es ist also neben einer sauberen Gestaltung des Untermietvertrags wirklich wichtig, sich hier einen zuverlässigen Mieter gründlich auszusuchen.
#5 ehrenwertes Haus, 15.05.2020
Evtl. findest du leichter "zahlende Gäste" als Mieter.
In Messe- und Unistädten oder in der Nähe von Kliniken und Reha-Zentren werden immer wieder private Kurzeitunterkünfte für wenige Tage bis Wochen gesucht.
Das muss nicht hotelartig angeboten werden mit 24/7-rundum-glücklich-Service. Ein möbliertes Zimmer ohne großen Luxus und in der Küche selber was Brutzeln können reicht meist schon. Solche Leute suchen primär eine Schlafgelegenheit für ein paar Tage, keine Wohnung oder Wohngemeinschaft im üblichen Sinn.
Nicht vergessen, deinen Vermieter um Erlaubnis fragen.
Die Wahrscheinlichkeit, dass solche "zahlenden Gäste" sind dauerhaft einnisten wollen, ist geringer als bei "normalen" Untermietern.
Diese Vermietungsvariante hat auch ihre Tücken. Eine Rechts- und Steuerberatung ist vorher zu empfehlen.
#6 anitari, 16.05.2020
Bei dieser Konstellation kannst Du den Vertrag doch auf 3 Monate befristen. Die Angabe eines Befristungsgrundes ist hier nicht nötig.
#7 anitari, 16.05.2020
Vorschlag für einen Mietvertrag:
https://www.docdroid.net/Ntoj2Zy/zimmermietvertrag-muster-moebliert-pdf
#8 Tik, 16.05.2020
Vorschlag für einen Mietvertrag
Vielen Dank für die Vorlage! Diesen werde ich benutzen.
Mit "dieser" Konstellation meinst du schon die zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, oder?
Ich habe mir gerade die Vertragsvorlage von anitari angeschaut und denke dieser entspricht genau dem was ich gesucht habe. Da ich die dort unter 2 auch befristen kann
Eine Frage stellt sich mir zu dem Vertrag noch. Das Zimmer das ich vermieten möchte hat 20m². Die gesamte Wohnung 60m². In dem Vertrag steht "Die Aufnahme/der Zuzug weiterer Personen ist nicht gestattet." In meinem Bundesland gilt "Einzelne Wohnräume dürfen nur ab sechs Quadratmetern einer Person dann überlassen werden, wenn ausreichend Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen // Mindestens zehn Quadratmeter Wohnfläche müssen für jede Person bereitstehen" Kann ich den Zuzug weiterer Personen einfach so ausschließen? Da es 20m² wäre zumindest eine Überbelegung kein Grund dafür.
Das hätte ich natürlich mit dem Mieter vorher besprochen und schriftlich festgehalten. Ich möchte ja niemanden täuschen. Ich versuche nur Geld zu sparen, damit ich die gesamte WG nicht allein finanzieren muss.
Eine ordentliche Rechtsberatung ist leider kostentechnisch nicht drin. Ich versuche mich aber trotzem so gut wie möglich abzusichern. Mit dem was ich mir jetzt über mehrere Tage zu diesem Problem angelesen habe und mit eurer Hilfe, bin ich schon ein ganzes Stück weiter gekommen. Danke! So wie ich das sehe, brauche ich jetzt nur noch einen zuverlässigen und passenden Mieter.
Danke für den Tipp, dann wäre das bestimmt so etwas wie eine Ferienwohnung. Aber ich denke das wäre eher die letzte Notlösung. Die Rechts- und Steuerberatung kann ich mir leider nicht leisten. Und "nur" für die 3 Monate bestimmt sehr viel bürokratischer Aufwand.
#9 Andres, 16.05.2020
Kann ich den Zuzug weiterer Personen einfach so ausschließen?
Eher nicht in dieser Allgemeinheit. Eine solche Bestimmung richtet nun auch keinen riesigen Schaden an, aber auf die Wirksamkeit würde ich mich nicht verlassen.
#10 Tik, 16.05.2020
Habe ich mir schon fast gedacht. Liest sich m.E. nach auch sehr brutal. Mich würde das ja gar nicht stören, wenn sich nicht in meinem speziellen Fall dadurch der Kündigungsschutz des Mieters verlängern würde.
Nochmal zu § 549 BGB Abs. 2:
Befristen dürfte ich den Vertrag nach § 549 BGB Abs. 2, da auch § 575 BGB unwirksam wird, wenn:
"Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,"
Da nun der Zuzug von weiteren Personen nicht in meiner Hand liegt, weiß jemand ob ich durch die Befristung in der Vorlage von anitari meinerseits den dauernden Gebrauch durch genau diese Befristung ausschließen kann? Oder ist der "nicht" dauernde Gebrauch bzw. vorübergehende Gebrauch nur vom aus Mieter anzusehen/anzuerkennen. (Bsp.: 3-monatiges Praktikum des Mieters in der Stadt, Projektarbeit in einer Firma, Monteur/in usw.)
#11 anitari, 16.05.2020
Genau genommen nicht.
Ich verwende diesen Vertrag (ist übrigens auf meinem Mist gewachsen) selbst. Allerdings vermiete ist die Zimmer grundsätzlich unbefristet. Wenn mal ein Mieter meinen sollte er hätte das Recht jemand mit einziehen zu lassen (ist noch nie vorgekommen), ist halt der nächstmögliche Monatsletzte das Ende des Mietvertrages.
#12 Tik, 16.05.2020
Allerdings vermiete ich die Zimmer grundsätzlich unbefristet. Wenn mal ein Mieter meinen sollte er hätte das Recht jemand mit einziehen zu lassen (ist noch nie vorgekommen), ist halt der nächstmögliche Monatsletzte das Ende des Mietvertrages.
Falls das vorkommt, würde das dann nicht genau die Überlassung zum dauerhaften Gebrauch begründen und damit § 549 BGB Abs. 2 und die erleichterte Kündigung nach § 575a Abs. 3 unwirksam machen? Bzw. in meinem Fall nur mit Befristung funktionieren?
#13 anitari, 16.05.2020
Boah, Du machst eine Wisschenschaft daraus ein Zimmer zu vermieten.
Vermiete unbefristet, fertig. Sag dem Mieter gleich zu Anfang das es nicht mehr als 3 Monate werden.
#14 Tik, 16.05.2020
Ja schon, ich will einfach sicher gehen. Scheint aber nicht immer so einfach zu sein. Ich glaube aber auch ich habe in letzer Zeit zu viel Suits geschaut
Sollte kein Angriff sein, nur eine Frage. Danke für deinen Rat
#15 ehrenwertes Haus, 16.05.2020
Ich glaube aber auch ich habe in letzer Zeit zu viel Suits geschaut
Und jetzt meinst du Mieter sind die Lifeversion von Jurassic Park?
Ok, dann schau besser nicht in einen Spiegel...
#16 Tik, 16.05.2020
Nein, aber Menschen, die Ihre Rechte kennen und nutzen, um selbst nicht ausgenutzt zu werden. So wie ich das auch gerne versuche und auch jedem Raten würde. Daher habe ich keine Probleme mit dem Spiegel
Du betrachtest gerade: Untervermietung eines Zimmers