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Timestamp: 2018-01-22 20:02:20+00:00
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Vendita di immobile in comodato: l'inquilino deve lasciare casa.
Compravendita: il comodato non è opponibile all’acquirente, pertanto il comodatario deve abbandonare l’appartamento.
Se un immobile è stato dato in comodato e, successivamente a tale contratto, il proprietario (comodante) lo vende a un terzo, il comodatario deve andare via dall’appartamento, lasciandolo libero all’acquirente. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].
Il nuovo proprietario ha diritto a pretendere che il comodatario cessi immediatamente il godimento dell’immobile e glielo restituisca.
La piena disponibilità della casa che prima era stata concessa in comodato passa, quindi, direttamente all’acquirente dopo il contratto di compravendita. Colui che compra un bene, già dato in comodato dall’alienante, infatti, non deve subire alcun pregiudizio dalla preesistenza di tale contratto e ha il diritto di chiedere la cessazione del godimento del bene da parte del comodatario, al fine di conseguirne la piena disponibilità.
Il comodato è il contratto in forza del quale una parte (il comodante) consegna all’altra (il comodatario) una cosa mobile o immobile allo scopo di consentire a quest’ultima di servirsene per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è un contratto a titolo gratuito, nel senso che il comodatario non deve al comodante alcun corrispettivo per il godimento del bene oggetto del comodato. Le parti però possono stabilire un corrispettivo nel contratto. Se non è espressamente previsto, nulla è dovuto al comodante.
Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare con la diligenza del buon padre di famiglia il bene che gli è concesso in comodato: il comodatario può dunque utilizzarlo per l’uso stabilito nel contratto o per l’uso derivante dalla natura del bene stesso.
Quando va restituito il bene in comodato?
Il comodatario deve restituire la cosa concessagli in comodato entro il termine convenuto nel contratto; se il termine non è indicato in modo esplicito, il bene va riconsegnato una volta che il comodatario se ne sia servito per l’uso convenuto. Il comandante, però, può domandare in qualsiasi momento la restituzione del bene anche prima dalla scadenza pattuita a condizione che sopravvenga un urgente e imprevisto bisogno.
Se il contratto non prevede una durata di scadenza, il comodante è libero di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione del bene e il comodatario è tenuto ad adempiere a semplice richiesta del comodante.
Il comodato è un contratto personale
Il comodatario è titolare di diritto personale di godimento, diritto cioè collegato non al bene, ma a una obbligazione con un soggetto.
A causa di ciò, il diritto del comodatario non è opponibile all’acquirente del comodante. Infatti il comodato non è dotato delle tipica caratteristica dei diritti reali, e cioè quella consistente nell’imprimersi sul bene che è oggetto del diritto per “seguirlo” in qualunque situazione esso si venga a trovare: ad esempio, se un dato bene sia gravato da un diritto di servitù o da un diritto di usufrutto, l’alienazione di quel bene non pregiudica l’esercizio di quella servitù o di quell’usufrutto, in quanto si tratta di diritti che, essendo impressi sul bene, si impongono a qualsiasi terzo che diventi titolare di quel bene.
Pertanto, se il proprietario vende l’immobile concesso in comodato, il comodatario non può far valere il proprio diritto verso il nuovo proprietario: questi può dunque pretendere che il comodatario cessi il suo utilizzo del bene e metta il nuovo proprietario nella condizione di poter pienamente disporre del bene in questione.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 settembre 2015 – 18 gennaio 2016, n. 664
Presidente Berruti – Relatore Scrima
Con ricorso notificato il 25 maggio 2005, C.S. , deducendo di aver acquistato, nel 1994, un immobile e che quest’ultimo era detenuto dal Comune di Roma, in forza di comodato concluso con il suo dante causa, chiedeva al Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia, la condanna del predetto ente al rilascio del bene in parola, in ragione dell’inopponibilità del contratto di comodato ovvero per scadenza dello stesso, nonché al risarcimento dei danni patiti, da liquidare in separato giudizio.
Interveniva nel processo O.A. , comproprietaria dell’immobile in questione.
In data 23 aprile 2007, le parti stipulavano un contratto di locazione relativo all’immobile in questione e il Comune risarciva il danno per il periodo successivo al 31 dicembre 2005, fatto salvo l’esito del giudizio. Il Tribunale adito, con sentenza del 16 febbraio 2010, dichiarava inammissibile l’intervento dell’O. e cessata la materia del contendere, rigettava la domanda di condanna generica al pagamento dei frutti civili per il mancato godimento del bene e condannava l’attore e l’O. al pagamento delle spese di lite.
Avverso tale sentenza i soccombenti proponevano gravame cui resisteva l’Amministrazione comunale.
La Corte di Appello di Roma, con sentenza del 27 giugno 2012, in parziale accoglimento dell’appello e in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava il Comune di Roma al risarcimento dei danni, in favore del solo C. , limitatamente al periodo dal 22 dicembre 2004 al 31 dicembre 2005, da liquidarsi in separato giudizio, e compensava tra tutte le parti le spese del doppio grado del giudizio di merito.
Avverso la sentenza della Corte territoriale, C.S. e O.A. hanno proposto ricorso per cassazione, illustrato da memoria, sulla base di un unico motivo, cui ha resistito il Comune di Roma, ora Roma Capitale, con controricorso, pure illustrato da memoria.
1. Con l’unico motivo di ricorso, lamentando “violazione dell’art. 1372, 2 comma c.c. e dell’art. 1219 c.c. in relazione all’art. 1809 e 1810 c.c. – Contraddittorietà della motivazione”, i ricorrenti deducono che, stante l’inopponibilità al terzo acquirente del contratto di comodato stipulato dall’alienante, la detenzione, da parte del comodatario, dell’immobile che persiste dopo l’acquisto dello stesso da parte del terzo acquirente, sarebbe qualificabile come mera occupazione priva di titolo, in violazione non già di un obbligo contrattuale ma della regola del neminem laedere, sicché, mentre il comodante avrebbe l’onere di sollecitare la restituzione del bene, l’acquirente, non essendo legato da alcun vincolo contrattuale con il comodatario, non avrebbe l’onere di mettere in mora quest’ultimo, in quanto tale detenzione del bene si configurerebbe come illecito aquiliano e, quindi, ai sensi dell’art. 1219 c.c., non sarebbe necessaria la messa in mora.
Ad avviso dei ricorrenti, la Corte di merito, ritenendo illecita la detenzione in parola soltanto a decorrere dalla data della richiesta di restituzione del bene formulata dall’acquirente e risarcibile il danno solo in presenza di tale non necessaria messa in mora, avrebbe violato gli artt. 1372 e 1219 c.c..
Il C. e la O. si dolgono della contraddittorietà della motivazione della Corte territoriale che, da una parte, affermerebbe l’inopponibilità del contratto di comodato nei confronti dell’acquirente e, dall’altra, in virtù di tale contratto, così considerandolo opponibile, riterrebbe che il comodatario sia tenuto al risarcimento non già dalla data della compravendita — come sostenuto, invece, dai ricorrenti – bensì a decorrere dalla data della messa in mora.
Il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene stesso, atteso che le disposizioni dell’art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione (Cass. 15 maggio 1991, n. 5454). L’acquirente a titolo particolare della cosa data in precedenza dal venditore in comodato non può, quindi, risentire alcun pregiudizio dall’esistenza di tale comodato e ha, pertanto, il diritto di far cessare, in qualsiasi momento, a suo libito, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. (Cass. 17 ottobre 1992, n. 11424; Cass. 7 settembre 1966, n. 2343; Cass. 27 gennaio 1964, n. 195; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).
Risulta evidente che l’inopponibilità all’acquirente del contratto di comodato stipulato prima della vendita dall’alienante e l’illegittimità dell’occupazione da parte del comodatario si pongono su piani diversi. Pertanto, alla luce dei principi sopra ricordati, correttamente e senza incorrere in contraddizioni motivazionali, la Corte di merito, nel determinare l’inizio dell’occupazione illegittima del bene da parte del Comune, ai fini del risarcimento dei danni, ha correttamente fatto riferimento al momento in cui, con lettera ricevuta dall’Amministrazione comunale in data 22 dicembre 2004, il C. ha manifestato la sua volontà di disporre del bene acquistato, in quanto sola dalla predetta data l’occupazione del bene in questione da parte del Comune è diventata illegittima, in quanto effettuata invito domino.
Va peraltro rimarcato che la Corte di merito, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, non considera la predetta lettera inviata all’Amministrazione Comunale come atto di messa in mora, ma esclusivamente come atto di manifestazione al comodatario della volontà dell’acquirente di voler disporre liberamente del bene.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori, come per legge.
[1] Cass. sent. n. 664/16 del 18.01.2016.