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Timestamp: 2016-10-23 01:34:57+00:00
Document Index: 161486047

Matched Legal Cases: ['art. 832', 'art. 175', 'art. 832', 'art. 832', 'art. 834', 'art. 175', 'art. 176', 'art. 832', 'art. 183', 'art. 175', 'art. 175', 'art. 175', 'art. 175', 'art. 175', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 176', 'art. 832', 'ATF ', 'art. 832', 'art. 175', 'ATF ', 'art. 107', 'art. 220', 'art. 220', 'art. 220', 'art. 175', 'art. 832', 'art. 220', 'art. 832', 'art. 832', 'art. 834', 'art. 183']

121 III 25651. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 2 juin 1995 dans la cause C. contre A. (recours en r�forme)
Vente immobili�re; reprise de dette; int�r�ts hypoth�caires (art. 832 et 834 CC; art. 175, 176, 183 et 220 CO). Lorsque l'acqu�reur d'un immeuble hypoth�qu� se charge de la dette, le paiement des int�r�ts lui incombe d�s l'instant o� il a droit aux profits de la chose. Faits � partir de page 257
A.- C. �tait propri�taire, sur la parcelle 7695 de la commune de Sion, des PPE 30780 et 30781. Elles �taient grev�es de deux hypoth�ques en faveur de la Banque cantonale du Valais (ci-apr�s: BCV).
Par acte du 23 mars 1990 notari� X., C. a vendu ses immeubles � A. pour le prix de 550'000 fr. Aux termes de l'acte, il �tait payable par la reprise des hypoth�ques existantes, le solde devant �tre vers� "au retour de l'acte". Le contrat pr�voyait en outre que "la prise de possession est imm�diate". En fait, elle avait d�j� eu lieu le 1er mars 1990.
Le 2 avril 1990, la BCV a inform� l'acheteuse qu'elle lui accordait le pr�t sollicit�, soit 500'000 fr. Pour solder le prix d'achat, A. a vers� 50'000 fr. � C. le 12 juillet 1990, soit pratiquement "au retour de l'acte".
Le transfert de propri�t� a �t� op�r� au registre foncier le 29 mai 1990.
Post�rieurement � la passation de l'acte de vente, C. a continu� � verser des int�r�ts � la BCV jusqu'aux 20 et 30 juin 1990, soit 8'573 fr. 05. Le 5 juillet suivant, C. a vainement r�clam� ce montant � A.
B.- Le 26 avril 1991, C. a introduit une action en paiement de cette somme contre A. La d�fenderesse a conclu au rejet de la demande.
Par jugement du 4 janvier 1994, le Tribunal cantonal du canton du Valais a condamn� la d�fenderesse � payer 2'222 fr. au demandeur.
C.- Le demandeur recourt en r�forme contre ce jugement. Il reprend ses conclusions. La d�fenderesse conclut au rejet du recours.
3. a) La vente d'un immeuble n'emporte pas par elle-m�me changement du d�biteur de la dette garantie par le gage immobilier. Ce principe est BGE 121 III 256 S. 258consacr� � l'art. 832 al. 1 CC, lequel dispose que l'ali�nation de l'immeuble hypoth�qu� n'apporte, sauf convention contraire, aucun changement � l'obligation du d�biteur et � la garantie. Toutefois, d'apr�s l'art. 832 al. 2 CC, l'acqu�reur peut se charger de la dette, ce qui a pour effet de lib�rer le d�biteur primitif � moins que le cr�ancier ne lui d�clare par �crit, dans l'ann�e, qu'il entend ne pas renoncer � ses droits contre lui. Si l'acqu�reur se charge de la dette, le conservateur du registre en avise le cr�ancier (art. 834 al. 1 CC).
La reprise de la dette par l'acqu�reur de l'immeuble suppose la conclusion de deux contrats, savoir, d'une part, une promesse du nouveau d�biteur de lib�rer l'ancien (art. 175 CO; reprise de dette interne) et, d'autre part, une convention entre le reprenant et le cr�ancier (gagiste) aux termes de laquelle ce dernier accepte le nouveau d�biteur (art. 176 s. CO; reprise de dette externe). Les art. 832 et 834 CC, qui sont r�serv�s par l'art. 183 CO, modifient partiellement les conditions de la reprise de dette externe (cf. STEINAUER, Les droits r�els, III, n. 2822).
b) La reprise de dette interne est le contrat pass� entre le d�biteur et le reprenant - possible - en vertu duquel celui-ci promet au d�biteur de reprendre sa dette (cf. art. 175 al. 1 CO; SPIRIG, Commentaire zurichois, n. 2 ad art. 175 CO; GAUCH/SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht. Allgemeiner Teil, II, 5e �d. 1991, n. 3691). Contrairement � ce que la note marginale de l'art. 175 CO pourrait sugg�rer, ce contrat ne produit pas � lui seul le transfert de la qualit� de d�biteur (SPIRIG, op.cit., n. 3 ad art. 175 CO). La promesse ne constitue que les pr�liminaires de la reprise de dette externe (ENGEL, Trait� des obligations en droit suisse, p. 601; SPIRIG, op.cit., n. 6 ad art. 175 CO). Pour le cr�ancier gagiste, la convention de reprise interne est une res inter alios acta (ATF 110 II 340 consid. 1a et la r�f�rence). Ses droits demeurent intacts (ENGEL, op.cit., p. 600). On est ainsi en pr�sence d'une reprise de l'ex�cution de l'obligation (Erf�llungs�bernahme; ATF 110 II 340 consid. 1a cit�).
La reprise de dette externe, soit le contrat pass� entre le reprenant et le cr�ancier (art. 176 al. 1 CO), a pour effet de lib�rer l'ancien d�biteur; le reprenant devient, quant � lui, le nouveau d�biteur de la dette (GAUCH/SCHLUEP, op.cit., n. 3703). La dette demeure la m�me (GAUCH/SCHLUEP, op.cit., n. 3715 s.). Il n'en va pas diff�remment lorsqu'il est question de la reprise d'une dette garantie par une hypoth�que (cf. art. 832 al. 2 CC; cf. aussi STEINAUER, op.cit., n. BGE 121 III 256 S. 2592823a). Dans cette hypoth�se toutefois, l'ali�nateur ne sera en r�gle g�n�rale lib�r� qu'apr�s le transfert de la propri�t�; � d�faut d'une clause contractuelle expresse, il ne peut pas exiger de l'�tre au moment m�me de ce transfert (ATF 57 II 315 consid. 1, en particulier p. 319 s.).
c) Il r�sulte de ces principes que la reprise de dette, interne et externe, et, partant, les art. 832 et 834 CC, r�glent uniquement le transfert de la qualit� de d�biteur (cf. GAUCH/SCHLUEP/TERCIER, Partie g�n�rale du droit des obligations, II, 2e �d. 1982, n. 2254) et les cons�quences de ce transfert, soit, en d'autres termes, les droits et les obligations de l'ancien, puis du nouveau d�biteur vis-�-vis du cr�ancier. Quant � une �ventuelle action r�cursoire du reprenant ou du d�biteur qui a d�sint�ress� le cr�ancier, celle-ci est exclusivement fonction de leurs relations internes (cf. SPIRIG, op.cit., n. 83 ad art. 175 CO).
Ainsi, la question de savoir si le demandeur peut r�clamer � la d�fenderesse les int�r�ts qu'il a pay�s au cr�ancier gagiste, jusqu'aux 20 et 30 juin 1990, doit �tre tranch�e au regard des seuls rapports qui les lient, savoir le contrat de vente et les circonstances dans lesquelles il a �t� conclu. A la diff�rence de la pr�sente cause, le contrat de vente n'avait pas �t� conclu dans l'ATF 57 cit�, sur lequel la cour cantonale s'est bas�e. Dans cet arr�t, le Tribunal f�d�ral n'avait donc pas � examiner le probl�me qui se pose en l'esp�ce, mais seulement celui de la r�solution, selon l'art. 107 CO, d'une promesse de vente par la partie qui avait promis d'acheter et de son droit de r�p�ter ce qu'elle avait d�j� pay�.
4. a) Selon l'art. 220 CO, lorsqu'un terme a �t� fix� conventionnellement pour la prise de possession de l'immeuble vendu, les profits de la chose sont pr�sum�s ne passer � l'acqu�reur que d�s l'�ch�ance de ce terme. Les profits comprennent les fruits naturels et civils, les loyers et les fermages (COMMENT, Vente d'immeubles III. Les effets de la vente, in FJS 226, p. 2). Bien que cette disposition ne parle pas des charges, soit notamment des charges fonci�res, des int�r�ts hypoth�caires et des imp�ts fonciers, il est admis qu'elles sont la contrepartie des profits (OR-KOLLER, n. 7 ad art. 220 CO; COMMENT, loc.cit.). Dans le doute, il faut partir de l'id�e que ces charges incombent � l'acheteur d�s l'instant o� il a droit aux profits (OR-KOLLER, loc.cit.; SCHUMACHER, Die Haftung des Grundst�ckverk�ufers, in Der Grundst�ckkauf, p. 227 n. 559). S'il n'y a pas co�ncidence entre la prise de possession et l'inscription au registre foncier, la premi�re est d�terminante (CAVIN, La vente. L'�change. La BGE 121 III 256 S. 260donation, in Trait� de droit priv� suisse, VII/I/1, p. 133; KELLER/SIEHR, Kaufrecht, 3e �d. 1995, p. 137). Lorsqu'un terme a �t� fix� et qu'aucune r�glementation n'a �t� adopt�e pour le transfert des profits, ceux-ci ne passent � l'acqu�reur qu'� partir de la prise de possession, et non pas d�j� d�s la conclusion du contrat (KELLER/SIEHR, loc.cit.; OR-KOLLER, op.cit., n. 1 ad art. 220 CO; cf. aussi TERCIER, Les contrats sp�ciaux, 2e �d. 1995, n. 617 et 695).
b) En l'esp�ce, les parties sont convenues d'une prise de possession imm�diate alors m�me qu'elle �tait intervenue ant�rieurement. Cette circonstance est sans incidence car le demandeur n'a pas r�clam� � la d�fenderesse le paiement des int�r�ts hypoth�caires pour la p�riode allant de la prise effective de possession � celle indiqu�e dans le contrat. En cons�quence, les int�r�ts hypoth�caires doivent �tre support�s par la d�fenderesse d�s la signature du contrat, le 23 mars 1990, puisqu'� ce moment elle b�n�ficiait des profits de l'immeuble.
Il n'est pas n�cessaire d'examiner les autres moyens soulev�s par le demandeur, le recours devant �tre admis pour les raisons qui viennent d'�tre expos�es.
art. 175 CO,
art. 832 et 834 CC,
art. 220 CO,
art. 832 al. 2 CC suite... ,
art. 832 al. 1 CC,
art. 834 al. 1 CC,
art. 183 CO,