Source: https://ratgeber.advoneo-schuldnerberatung.de/blog/zwangsversteigerung-das-bittere-ende-fuer-immobilieneigentuemer/
Timestamp: 2019-02-18 09:48:15
Document Index: 262477820

Matched Legal Cases: ['§488', '§ 1147', '§ 873', '§ 1363', '§ 864', '§ 1', '§ 869', '§708']

Zwangsversteigerung – Das bittere Ende für Immobilieneigentümer | AdvoNeo Ratgeber
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Den Traum vom Eigenheim leben viele Menschen. Der durch­schnitt­liche Arbeitnehmer muss sich auf mehrere Jahr­zehnte einstellen, bis ein Kredit der Bank für ein Haus oder eine Eigentums­wohnung vollständig getilgt ist.
Eine Bank wird einen Kredit (Verbraucher­darlehen nach §488, 491 ff. BGB) nur dann vergeben, soweit sie sich auf eine Sicherheit berufen kann. Es gibt verschiedene Möglich­keiten für Banken, sich für den Fall abzusichern, dass der Kredit­nehmer die geliehene Summe nebst Zinsen nicht zurück­zahlen kann.
§ 1147 BGB ist die zentrale Norm, welche auf das Zwangs­vollstreckungs­recht verweist und deutlich macht, dass der Sicherungs­geber (der Verbraucher/Käufer) die Zwangs­vollstreckung zu dulden hat.
Für verheiratete Immobilien­besitzer sind noch weitere rechtliche Regelungen zu berück­sichtigen. Haben beide Personen Eigentum an der Immobilie nach §§ 873, 925 BGB erworben? Wenn nicht, liegt dann der gesetzliche Güter­stand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 ff BGB, jeder Ehepartner behält Alleineigentum an seinen Sachen) vor? Kann derjenige Ehepartner, welcher nicht zwangsläufig gegenüber der Bank verschuldet ist, sondern für einen weiteren Kredit etwa eine nachrangige Kredit­sicherheit gegeben hat, das Eigentum auf den anderen Ehepartner übertragen?
Nach §§ 864, 866 BGB kann der Gläubiger verlangen, dass eine Zwangs­hypothek in das Grundbuch (Publizitäts­träger im Immobiliar­sachenrecht) stattfindet, eine Zwangs­verwahrung oder eine Zwangsvollstreckung zu tätigen ist. Da der Gläubiger zumeist wirt­schaftliche Interessen hat, ist letztlich die Zwangs­versteigerung unumgänglich. Zuständig für den Ablauf der Zwangsversteigerung ist das Amts­gericht, wie es in § 1 ZVG (Zwangsvoll­streckungs­gesetz) geregelt ist, welches als besonderes Gesetz für diese Thematik kodiert wurde (vgl. § 869 ZPO).
Die Thematik der Zwangs­vollstreckung ist in der Zivil­prozess­ordnung (ZPO) geregelt und umfasst mehrere hundert Paragrafen, deren Komplexität als Laie schwerlich zu durch­dringen ist.
Damit aber erst einmal genug zum rechtlichen Teil.
Bei der Zwangsversteigerung geht es der Bank darum, die noch geschuldete Summe einzu­treiben, welche im Darlehens­vertrag festgelegt wurde. Das passiert mit allen der Bank zur Verfügung stehenden Mitteln. Kein Hausbesitzer möchte seine Immobilie im Zwangs­versteigerungs­portal im Internet wiederfinden sondern lieber die Zwangsversteigerung verhinden.
Wer als Immobilien­besitzer merkt, dass die finanzielle Situation immer schwieriger wird und die monatlichen Raten zu hoch sind sollte frühzeitig mit einer Schuldnerberatung Kontakt aufnehmen. Je früher, desto wahrscheinlicher kann das Haus gerettet werden. Das Selbst­verständnis einer Schuldnerberatung ist es, den Sicherungs­fall (die Anordnung der Zwangsversteigerung) erst gar nicht eintreten zu lassen.
Droht die Zwangsversteigerung, gilt es, Zeit zu gewinnen. Soweit nicht beide Ehepartner verschuldet sind und wie oben beschrieben ein Vorgehen in Erwägung gezogen wird, müsste der Gläubiger erst vor Gericht einen Titel (meist ein Urteil, vgl. §708 ZPO) erstreiten, um diesen dann im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen.
Vorher und in dieser Zeit kann eine Schuldner­beratung in den Dialog mit dem Gläubiger (bei Zwangs­versteigerung ist dies die Bank) treten. Es kann zum Beispiel vereinbart werden, dass der Haus­eigentümer das Haus frei verkaufen darf, um einen möglichst hohen Kaufpreis zu erreichen. Oder durch eine außer­gerichtliche Schulden­regulierung werden die anderen Schulden und Raten soweit reduziert, dass die Einnahmen wieder zur Deckung der Rate für die Immobilie ausreichen.
Wenn Sie sich als Immobilien­besitzer in finanzieller Notlage befinden und Ihre Immobilienschulden Ihnen über den Kopf wachsen, können Sie die nutzen, um über per Anfrage eine kostenfreie und für Sie unverbindliche Beratung zu Ihrer Situation und Ihre Möglichkeiten der Entschuldung bei der anwaltlichen Schuldnerberatung AdvoNeo zu erhalten.