Source: https://wendl-koehler.de/immobilien/steuer-hausverkauf/
Timestamp: 2019-01-17 15:35:49
Document Index: 237794449

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 15', '§ 9', '§ 15', '§23', '§94', '§23', '§23', '§23']

Steuer Hausverkauf: Was muss ich beachten und wie kann ich sparen?
Steuer Hausverkauf: Was gibt es zu beachten und wie kann ich sparen?
Was Sie beim Immobilienverkauf in Punkto Steuern unbedingt beachten sollten
Veröffentlicht von Dirk Wendl am 19.12.2017
Scheidung, Erbschaft, neue Lebensplanung – für den Verkauf eines Hauses kann es unterschiedliche Gründe geben. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig, allerdings ist dies beim Verkauf einer Immobilie nicht in jedem Fall unumgänglich. Hier erfahren Sie, wann bei einem Hausverkauf Steuern gezahlt werden müssen und was Sie unbedingt beachten sollten.
1 Was gibt es beim Hausverkauf zu beachten?
2 Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
3 Wie berechnet sich die Spekulationssteuer bei Immobilien?
4 Kann man die Spekulationssteuer umgehen?
5 Wann beginnt die Spekulationsfrist?
6 Was ist die 3-Objekt-Grenze?
7 Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
8 Wie kann ich beim Hausverkauf Steuern sparen?
9 Ich möchte ein geerbtes Haus verkaufen. Wie hoch ist die Steuer?
Was gibt es beim Hausverkauf zu beachten?
Vor dem Verkauf sollten Sie sich unbedingt über den Marktwert des Hauses informieren und gegebenenfalls eine Immobilienbewertung in Auftrag geben. Im Hinblick auf die Spekulationssteuer ist die Beachtung der Spekulationsfrist wichtig. Liegt zwischen Anschaffung und Immobilienverkauf ein Zeitraum von 10 Jahren, muss der Gewinn nicht versteuert werden. Eine Sonderregelung sorgt dafür, dass Hausbesitzer auch während der Frist ihre Immobilien verkaufen können. Voraussetzung ist jedoch, dass die Wohnung oder das Haus mindestens im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Vorjahren ausschließlich selbst bewohnt wurde.
Wann ein Haus- oder Wohnungsverkauf steuerfrei ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Neben der Höhe des Wertzuwachses spielt auch Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz eine wichtige Rolle. Der Gewinn wird anhand der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis ermittelt.
Wie berechnet sich die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten (Notar, Makler, Energieausweis, etc.). Wurden bei einem vermieteten Objekt beim Finanzamt Abschreibungen geltend gemacht, mindern diese die Höhe der Anschaffungskosten. Eine Beispielrechnung:
Verkaufserlös = 350.000 Euro
– Veräußerungskosten = 20.000 Euro
– Anschaffungskosten = 250.000 EUR
Zu versteuernder Veräußerungsgewinn= 80.000 Euro
Ihr persönlicher Steuersatz = 40 %
Zu zahlende Steuer = 32.000 EUR
Kann man die Spekulationssteuer umgehen?
Umgehen können Sie die Spekulationssteuer nur dann, wenn Sie das Ende der Spekulationsfrist beachten oder das entsprechende Objekt für zwei Jahre sowie im Jahr der Veräußerung selbst nutzen. Unter dem Begriff Selbstnutzung versteht der Gesetzgeber die Nutzung der Wohnung oder des Hauses zu Wohnzwecken durch Sie selbst und/oder Ihre Familie. Doch hier ist Vorsicht geboten, da hier ausschließlich Kinder mitgerechnet werden, für die Sie Kindergeld beziehen. Allerdings gibt es hier auch Ausnahmen, die unbedingt beachtet werden sollten. Wenn Sie sich beispielsweise von Ihrer Lebensgefährtin trennen und aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen, die Räumlichkeiten jedoch der Ex-Freundin und dem gemeinsamen Kind zu Wohnzwecken überlassen, sind Sie bei einem Verkauf der Wohnung vor dem Ende der Spekulationsfrist nicht automatisch von der Steuer befreit. Dies wäre nach Ansicht des Finanzgerichts in Hessen nur dann der Fall, wenn der Ex-Lebensgefährtin lediglich ein Zimmer unentgeltlich überlassen und die Wohnung von Ihnen hätte theoretisch weiter mitgenutzt werden können (Az.: 1 K 1654/14).
Wann beginnt die Spekulationsfrist?
Ausschlaggebend für Beginn und Ende der Spekulationsfrist ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages. Wurde das Haus selbst errichtet, beginnt diese Frist mit dem Kaufdatum des Grundstückes. Wenn Sie also bereits 15 Jahre im Besitz eines Grundstückes sind und erst im vergangenen Jahr darauf ein Haus errichtet haben, würde dennoch bei einem Verkauf das Kaufdatum des Grundstückes zählen und Sie müssten bei einem Verkauf keine Steuer entrichten.
Was ist die 3-Objekt-Grenze?
Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen und diese veräußern möchten, sollten Sie neben der Einhaltung der Spekulationsfrist auch die 3-Objekt-Grenze beachten. Verkaufen Sie in 5 Jahren 3 oder mehr Objekte, greifen automatisch die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels (§ 15 EStG). Diese Regelung greift auch rückwirkend: Falls Sie beispielsweise bereits zwei Wohnungen steuerfrei verkauft haben, wird bei einem dritten Verkauf möglicherweise eine rückwirkende Besteuerung für die beiden anderen Objekte fällig.
Dies ist maßgeblich davon abhängig, ob es sich um ein selbst genutztes Privathaus, ein teilweise vermietetes Objekt oder um eine Immobilie aus Betriebsvermögen handelt. Bei dem letztgenannten Beispiel ist die Steuer auf die Veräußerungsgewinne grundsätzlich fällig. Wenn der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft wird, ist der Verkäufer zur Zahlung von Gewerbesteuer verpflichtet. Umsatzsteuer wird bei privaten Verkäufen von Immobilien nicht erhoben. Bei gewerblichem Grundstückshandel ist gegebenenfalls eine Steuer fällig. Dies ist jedoch nicht zwingend der Fall, hier bedarf es mit Blick auf die Option nach § 9 (3) UStG unbedingt einer intensiven Beratung.
Ändern sich die Umstände zur Verwendungsabsicht, muss ein Unternehmer eine Vorsteuerberichtigung vornehmen (§ 15a UStG „Berichtigung des Vorsteuerabzugs“). Grundsätzlich beträgt der maßgebliche Zeitraum fünf Jahre, bei Grundstücken inklusive Gebäuden und sonstigen Bestandteilen gilt jedoch ein Korrekturzeitraum von zehn Jahren. In der Regel trifft dies eher bei vermieteten Objekten im gewerblichen Bereich zu, auch hier ist unbedingt die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater ratsam.
Wie kann ich beim Hausverkauf Steuern sparen?
Achten Sie als Privatperson unbedingt auf die Einhaltung der Spekulationsfrist. Sehr empfehlenswert ist im Vorfeld immer die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater.
Finanztipp: Den Verkauf sollten Sie bei der Steuererklärung keinesfalls verschweigen, um Steuern zu sparen, da das Finanzamt generell durch den Notar über die entsprechende Transaktion informiert wird.
Ich möchte ein geerbtes Haus verkaufen. Wie hoch ist die Steuer?
Die Höhe der Steuern bei geerbten Objekten richtet sich nach Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser sowie nach dem Wert des Nachlasses. Bei Ehegatten wird bis zu 500.000 Euro, bei Kindern bis zu 400.000 Euro und bei Enkeln bis zu 200.000 Euro keine Steuer erhoben. Höhere Beträge über der jeweiligen Grenze werden in Steuerklasse I veranlagt.
11.06.2018 um 21:06 Uhr
ich habe vor drei Jahren ein Grundstück gekauft und darauf später ein Doppelhaus errichtet. Die eine Hälfte wird Vermietet und in die andere bin ich und meine Familie vor 4 Wochen selber eingezogen. Wir haben gemerkt, dass uns das Haus mit drei Kindern doch zu klein ist und ziehen in unser altes Haus zurück. Bleibt beim Verkauf das ganze Steuerfrei? Lg Stefan
12.07.2018 um 12:20 Uhr
nach der sehr kurzen Schilderung, möchten wir wie folgt, ohne dass es ein Beratungsgespräch ersetzt, antworten:
Ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, dies ist für §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unerheblich. Wichtig ist für den Begriff des Grundstücks ist der Grund und Boden. Wenn, wie hier in diesem Fall, ein Gebäude auf einem Grundstück errichtet und anschließend veräußert wird, kommt es bei der Überprüfung des Zehnjahreszeitraums nur auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Grund und Bodens an und nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.
Zu unterscheiden zwischen dem Zivilrecht und dem Steuerrecht. Im Zivilrecht ist das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens (§94 BGB), im Steuerrecht liegen zwei selbständige Wirtschaftsgüter vor.
Voraussetzung für den §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist aber die sogenannte „wirtschaftliche Identität“, dies ist dann der Fall, wenn das hier erworbene und dann das verkaufte Grundstück funktionsgleich und gleichwertig ist. Dies hätte, wie in diesem Fall zur Folge, dass keine wirtschaftliche Identität vorliegt. Hier sieht aber der §23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG vor, dass das errichte Gebäude ebenfalls in die Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns einzubeziehen ist.
Wenn das Haus, wie hier, zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, unterbleibt die Versteuerung des Veräußerungsgewinns (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Für eine weitergehende Beratung stehen wir gerne persönlich zur Verfügung.
Wendl & Köhler Stbg mbH