Source: https://supremo.vlex.es/vid/362741214
Timestamp: 2020-04-03 19:19:59
Document Index: 172441433

Matched Legal Cases: ['artículo 1554', 'artículo 21', 'artículo 1554', 'artículo 1560', 'artículo 76', 'artículo 1902', 'artículo 1902', 'artículo 1214', 'artículo 217', 'artículo 394', 'artículo 1560', 'artículo 21', 'artículo 1560', 'artículo 21', 'artículo 477', 'artículo 1554', 'artículo 21', 'artículo 1559', 'artículo 1', 'artículo 1556', 'artículo 1490', 'artículo 1553']

STS 596/2011, 29 de Febrero de 2012 - Jurisprudencia - VLEX 362741214
Número de Recurso: 507/2008
Número de Resolución: 596/2011
ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO. HUMEDADES. REPARACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. Constituye un hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua. Partiendo de dicha acreditación, la sentencia recurrida concluye, en clara contradicción con la doctrina jurisprudencial fijada al efecto, que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio. Se estima parcialmente la apelación.
Sentencia citada en: 58 sentencias, un tema práctico
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 507/2008 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Mario , aquí representado por el procurador D. Javier Iglesias Gómez, contra la sentencia de 14 de enero de 2008, dictada en grado de apelación, rollo n.º 902/2007, por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7 .ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 660/2005, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Torrente . Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Federico Gordo Romero, en nombre y representación de Dª Serafina .
El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Torrente dictó sentencia de fecha 11 de mayo de 2007 en el juicio ordinario n.º 660/2005 , cuyo fallo dice:
Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el procurador de los tribunales doña Carmen Portolés Cervera, en nombre y representación de doña Serafina , contra D. Mario , representado por la procuradora de los Tribunales D.ª Ana Luisa Puchades Castaños, absolviendo a este último, de cuantas pretensiones se han deducido contra el mismo, y ello con expresa condena de las costas procesales causadas a la parte demandante.»
Primero. Se ejercita por la parte demandante acción de carácter personal cuyo fundamento basa en la culpa del arrendador, reclamando los daños y perjuicios sufridos al no estar el objeto de arriendo en correctas condiciones para la explotación a la que se destinaba y, que reclama al demandado en su condición del propietario por incumplir este, su obligación de mantener a la arrendataria en el uso pacífico de la cosa y ello por cuanto que en una de las paredes aparecieron una serie de manchas de humedad que no fueron corregidas por el dueño del local.
Segundo. En cuanto a la responsabilidad contractual del arrendador, es cierto que el artículo 1554- 3.º del Código Civil impone al arrendador el deber de mantener al arrendatario en el goce pacífico del objeto arrendado, deber que es matizado en el artículo 1560 del mismo texto legal , en el sentido de que el arrendador debe responder de las perturbaciones de hecho y de derecho por él ocasionadas y, además de las perturbaciones de derecho que ocasiones un tercero en la posesión (porque a él corresponde defender el título por el que puede arrendar), pero no responde de las perturbaciones de mero hecho que ocasione un tercero, por lo que concede al arrendatario acción directa contra el perturbador. En este sentido pueden citarse las sentencias del TS de 26 de septiembre de 2000 , de 14 de mayo de 1993 , de 10 de noviembre de 1992 o de 24 de enero de 1992 entre otras. Por esta circunstancia si se considera que las humedades son una perturbación de hecho, corresponde la acción al arrendatario frente al perturbador, que según las propias alegaciones de la actora y lo actuado en el proceso, no sería don Mario sino la promotora de las obras, la empresa constructora, la comunidad de vecinos, en su caso, por tratarse de elementos comunes y, en todo caso, de existir respecto de estas contingencias seguro, la compañía aseguradora conforme a lo establecido en el artículo 76 de la LCS .
Tercero. Por lo que respecta a la responsabilidad extracontractual que se reclama igualmente a don Mario , conforme a lo establecido en el artículo 1902 del Código Civil , sabido es que los presupuestos para poder declarar la misma; según ha venido señalando jurisprudencia del Tribunal Supremo, son:
La existencia de una acción u omisión culpable.
Fijados los presupuestos básicos del artículo 1902 del Código Civil , debe analizarse cómo actúa la carga de la prueba y en este sentido debe apuntarse que pese a que ya desde la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1943 , se estableció para estos supuestos el principio de inversión de la carga de la prueba que anteriormente recogía el hoy derogado artículo 1214 del mismo texto legal y que actualmente postula el artículo 217, de la LEC , que implica para la parte demandante su deber de probar únicamente el daño y la relación causal, siendo responsabilidad probatoria de la parte demandada acreditar su diligente actuar.
Cuarto. Con relación a las costas procesales, procede imponer las causadas por este procedimiento a la parte demandante, por disposición de lo establecido en el artículo 394-1.º, de la LEC .
Vistos los preceptos legales citados y los demás que sean de general y pertinente aplicación.»
Que con estimación parcial del recurso de apelación formulado por la representación de doña Serafina , contra la sentencia de fecha 11 de mayo del 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia N.º 6 de Torrente , debemos revocarla y la revocamos y, en su lugar, dictar otra, por la que se estima en parte a la demanda y se condena al demandado D. Mario , al pago de 10.000 euros más los intereses del art. 576 de la LEC desde la presente. Todo ello con expresa, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias.»
Primero. El presente recurso se formula por la parte actora contra la sentencia que desestimó la demanda de juicio ordinario en reclamación de la reparación por el demandado, en su calidad de arrendador, de las humedades existentes en el local de Peluquería y Estética arrendado a la primera y de los daños y perjuicios derivadas de ellas.
Segundo. Esta Sala da por reproducida la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, con examen y valoración de las pruebas a la luz de la doctrina y normas aplicables a lo que constituyen las cuatro cuestiones esenciales, sometidas a debate en esta alzada como son: 1) Si incontrovertido que las humedades que sufre el local arrendado por la actora al demandado, provienen, como refieren los tres informes periciales de autos, de un defecto constructivo en un elemento común del edificio en que se ubica aquel, muro exterior a intervenir desde ese exterior mediante su impermeabilización, la reparación de este y los daños de ello derivados, entran dentro del deber que el art. 21 de la vigente LAU , art. 107 de la de 1964, impone al arrendador de hacer las reparaciones necesarias para servir el inmueble al uso al que se destina, lo que, con carácter general, refleja de modo similar el art. 1554.3 del CC en el sentido de la obligación del mismo de mantener al arrendatario en su goce pacífico; 2) Si, dando al arrendatario el art. 1560 del mismo CC acción directa contra la perturbación de hecho de tercero de cuya responsabilidad exime a la propiedad, los daños enjuiciados imputables a tal elemento común pueden ser entendidos como ese tipo de perturbación y si es obligada esa acción directa del primero a quien la ejecuta; 3) Si también cabe exigir al demandado por mor del art. 1902 del CC ; 4) Si, esa obligación del citado art. 21 de la LAU , es renunciable y en el caso de autos en el contrato de arrendamiento, al establecerse la obligación del arrendatario del buen uso del local y de dejarlo en buen estado de conservación a su fin, implica esa renuncia.
Examinando tal doctrina y pruebas, cabe llegar a las siguientes consideraciones:
A) Sobre la primera cuestión, tanto la jurisprudencia menor como la de nuestro TS es contradictoria, como se infiere también de la que citan las partes, y de ella cabe destacar las siguientes:
B) No obsta a lo expuesto y, con ello ya examinamos la segunda y tercera cuestiones, la acción directa que el art. 1560 del CC da al arrendatario frente al tercer perturbador de hecho según el tenor de la citada STS de 5-12- 89 eximiendo de responsabilidad al arrendador de esta pues, según la misma es correcto dirigir la acción por el arrendatario contra el arrendador, auque se trate de elementos comunes, y no demandar a la Comunidad titular de estos. Ello se induce de la tesis sobre la que hemos optado al resolver la primera cuestión y con la de la SAP de Madrid de 14-2-06 que cita la apelante en el sentido de que, esta acción directa no es de uso obligado ya que el arrendatario viene siempre amparado para reclamar al arrendador por mor del repetido art. 21 de la LAU y este obligado por el mismo a hacer todos los actos frente a ese tercero en defensa de la propiedad y para cesar en la perturbación, los que, como se ha dicho no ha realizado el aquí demandado, incurriendo a su vez en negligencia que le haría a su vez merecedor de su responsabilidad, tanto por vía contractual, como por mor del art. 1902 del CC . Todo ello sin obviar que, como en toda la materia analizada, también la doctrina es contradictoria, como es exponente la STS de 24-1-92 que, en contra de nuestro criterio y de la otra citada, señala: "... si bien es conforme a Derecho que el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( art. 1554.3.º del Código Civil ), esta obligación no alcanza a responder de las perturbaciones de mero hecho que los terceros causen en el uso de la finca arrendada ( art. 1560 del Código Civil ), esto es, que el arrendador solo responde de las perturbaciones causadas por el mismo tanto de hecho como de derecho y de las perturbaciones de derecho, causadas por terceros; de aquí, que el Código Civil (art. 1560 párrafo primero ), confiera acción directa al arrendatario para hacer frente a las perturbaciones de las que no responde el arrendador; esta posición no prejuzga, desde luego, las responsabilidades de los terceros o de los sujetos que deban responder, por ellos, respecto de los perjuicios causados...".
C) Por último, abordando la tercera cuestión, renuncia en el contrato de ese deber de la propiedad que le impone el art. 21 de la LAU , con base a su pacto en el sentido de que serán de cuenta del arrendatario las reparaciones para conservar el local en estado de servir al uso convenido, ejercer la actividad de peluquería, al convenirse también que la misma haría todas las obras para este fin, que quedarían en beneficio de aquel sin indemnización, si bien esta renuncia es posible por no ser contraria al art. 6 del CC ni impedirla tal LAU, no se entiende que concurra en el caso de autos. Ello es así, de un lado, por la temprano de la aparición de las filtraciones tras contratar incompatible con ese deber de conservación inherente a un uso prolongado del local y, sobre todo, por los propios actos del demandado que, tanto en la litis, como antes, como en su curso, ha realizado, si bien de modo ineficaz y tardío, reclamaciones a la constructora y a la Comunidad y encargado un informe pericial asumiendo la no obligación de la actora de solventar aquéllas a quien en ninguna de las comunicaciones se le alegó ese pacto con el que se pretende renunció.
Tercero. Sentada la legitimación de la actora para exigir la responsabilidad a su arrendador por las reiteradísimas filtraciones y la de este para soportarla, queda por fijar el ámbito de esta en relación con lo suplicado en la demanda:
1) En tal demanda se suplica en primer lugar la reparación la que, en el caso, no se considera procedente ni relevante, de un lado, dado ese carácter de elemento común causante de esos daños, con las dificultades de ejecución que para el demandado por sí solo como mero comunero de la Comunidad a quien pertenece, implicaría sin perjuicio de su obligación de instar a esta al efecto y, de otro, porque en el devenir de la litis se ha adverado la resolución del arrendamiento sobre el local que las sufre.
2) También se pide en la misma demanda una indemnización de daños y perjuicios, a la que por su incumplimiento contractual en los términos expuestos y por mor del art. 1101 del CC sí se concluye es procedente acceder con condena al demandado a su pago, rechazando de plano por su novedad en esta alzada la alegación por este de la caducidad de la acción al efecto y por serlo según la amplia doctrina elegida.
Cuarto. En relación con las costas causadas, dados los anteriores pronunciamientos, de conformidad con los artículos 394 y 398 de la LEC , no cabe hacer expresa imposición de las de ninguna de las instancias.
En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.»
En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de Dª Serafina se formulan las siguientes alegaciones:
Por lo que se refiere a los motivos primero y segundo alega la inexistencia de interés casacional tanto por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales por entender que todas las sentencias aportadas resuelven supuestos de hechos diferentes al objeto litigioso.
En cuanto al motivo tercero mantiene que la parte demandada, ahora recurrente, no alegó la caducidad de la acción ejercitada por la demandante en su escrito de contestación a la demanda, por lo que la misma constituye una cuestión novedosa que vendría a vulnerar el derecho de contradicción de esta parte.
Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 13 de julio de 2011, en que tuvo lugar, no habiéndose dictado la sentencia en el plazo establecido debido a la excesiva carga de trabajo que pesa sobre el ponente.
La parte demandante formuló demanda en la cual interesó la condena del demandado a reparar las paredes del local de negocio objeto de arrendamiento con el fin de eliminar las humedades de que adolecen estas así como a reparar el desconchamiento en la parte interior del local, asimismo que se le indemnizase en la cantidad de 6 616,64 euros por los perjuicios causados por el agua en los tocadores de la peluquería, y subsidiariamente en la cantidad de 3 308,32 euros en el supuesto de sustitución de los dañados, y en último lugar se le indemnizase en la cantidad de 10 782 euros en conceptos de molestias y gastos, todo ello consecuencia de las humedades sufridas en una pared del local arrendado, producidas por filtraciones de agua del exterior.
La parte demandada alegó en primer lugar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por entender que también debía dirigirse la demanda frente a la Comunidad de Propietarios y a la empresa constructora del edificio ya que la reparación de las filtraciones pretendida por la actora afectaba a un elemento común, concretamente a la fachada del edificio en el cual radica el local arrendado. Dicha excepción resultó desestimada por Auto de fecha 6 de febrero de 2007. En cuanto al fondo del asunto, la demandada se opuso a la demanda interpuesta por considerar que no resultaba obligada a dicha reparación atendiendo al contenido de la cláusula 9ª del contrato de arrendamiento que unía a las partes, la cual establece que: «serán de cuenta y cargo de la parte arrendataria las reparaciones del local comercial, a fin de conservar el mismo en estado de servir para el uso convenido.» Asimismo, que averiguado que los daños radican en un cerramiento del edificio, y tienen su origen en una defectuosa construcción, así como que su reparación ha de realizarse sobre un elemento común del edificio, la principal responsable es la empresa constructora Edival, S.A.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda interpuesta. En cuanto a la responsabilidad derivada del contrato de arrendamiento y, por aplicación del artículo 1560 CC , acreditado que las humedades tenían su origen en elementos comunes, concluyó que el arrendador estaba exento de responsabilidad respecto de los daños denunciados. En relación a la responsabilidad extracontractual, igualmente resolvió que ninguna responsabilidad podía imputársele al arrendador porque pese a acreditarse los daños objeto de reparación no se había probado la relación de causalidad entre una acción u omisión del Sr. Mario y los daños sufridos por la parte demandante.
La sentencia de segunda instancia estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y estimó en parte la demanda, condenando a la parte demandada a abonar a la actora en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 10 000 euros más los intereses legales. En resumen, consideró que, pese a las contradicciones de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a la obligación o no del arrendador prevista en el artículo 21 LAU de 1994 , en el presente supuesto y, constatado que el origen de los daños debatidos no se situaba en el inmueble arrendado sino en un elemento común, por aplicación de las normas generales que obligaban al arrendador a mantener al arrendatario en el goce pacífico, le era exigible a este la responsabilidad de reparar los daños sufridos por la parte demandante. Asimismo, y en cuanto a la acción directa que el artículo 1560 CC concede al arrendatario frente al tercer perturbador de hecho, y al haberse optado por la obligación del arrendador, entendió que resultaba correcto dirigir la acción contra este y no demandar a la comunidad de propietarios. En último lugar, y por lo que respecta a la renuncia contenida en el contrato, a favor del arrendador, respecto de las obligaciones impuestas por el artículo 21 LAU de 1994 , la Audiencia Provincial concluyó que en el presente supuesto no se entiende que concurra dicha renuncia por un lado por el momento inicial en el cual se produjeron las filtraciones y por otro lado por los actos propios del demandado, el cual en todo momento ha realizado, si bien ineficazmente, reclamaciones tanto a la constructora como a la comunidad de propietarios, asumiendo la obligación de mantener el local objeto de litis en buen estado para su utilización por la parte arrendataria.
El recurso de casación se preparó e interpuso por la parte demandada al amparo del artículo 477.2.3.º por la vía del interés casacional tanto en la modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.
No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.
El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 ]).
Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.
El motivo primero, y pese a fundamentarse en la existencia de interés casacional en su doble modalidad, esto es, tanto por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, va a ser estudiado únicamente desde la vertiente de la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que existe sobre el objeto litigioso doctrina jurisprudencial que tiene como consecuencia la superación de la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en dicha materia.
Enunciación del motivo tercero del recurso de casación.
Cuestión nueva.
La parte recurrente funda este motivo del recurso en el hecho de que la acción ejercitada por la parte demandante, ahora parte recurrida, habría caducado a la fecha de la interposición de la demanda al haber transcurrido en exceso el plazo de seis meses que prevé el artículo 1490 CC , en relación con el artículo 1553 del mismo texto legal . Esta cuestión no solo no ha sido resuelta por la Audiencia Provincial, sino que tampoco se pronunció sobre ella el Juzgado de primera instancia al no haber sido planteada por la parte recurrente a través de su escrito de contestación a la demanda.
Esta Sala ha declarado en reiteradas ocasiones la imposibilidad de plantear cuestiones nuevas en el recurso de casación, por cuanto se ve afectado el derecho de defensa y los principios de preclusión, audiencia bilateral, igualdad de partes y congruencia ( STS 28 de mayo de 2004, RC 2171/1998 , y 21 de julio de 2008, RC n.º 3705/2001 ). No es admisible la introducción en el recurso de casación de un elemento de controversia que ha sido ajeno al debate en las instancias ( SSTS de 27 de febrero de 2007, [RC n.º 287/2000 ] o 24 de enero de 2008 [RC n.º 5149/2000 ], entre muchas otras) y se ha considerado cuestión nueva incluso la invocación de preceptos jurídicos, no alegados con anterioridad, cuando implicaba la alteración de la causa de pedir modificando los términos de la controversia ( STS de 14 de junio de 2000, RC n.º 1011/1995 ), o suponía una variación del fundamento fáctico ( STS de 2 de diciembre de 2008, RC n.º 5159/2000 ).
Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Mario contra la sentencia de 14 de enero de 2008 dictada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia en el rollo de apelación n.º 902/2007 , cuyo fallo dice:
En su lugar, desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Serafina contra la sentencia de 11 de mayo de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Torrente en el procedimiento ordinario n.º 660/2005 y confirmamos íntegramente dicha sentencia.
No procede la imposición de las costas de este recurso. A su vez, las costas de primera instancia y del recurso de apelación deben imponerse a la parte demandante/apelante que ha visto desestimadas sus pretensiones.
SAP León 120/2010, 24 de Marzo de 2010 (Inmisiones)