Source: https://www.kiserlammeyer.de/en/news-articles/entscheidung-bgh-urt-v-21-11-2018-xii-zr-78-17-22/
Timestamp: 2020-08-03 20:39:18
Document Index: 234662454

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', 'BGH']

Entscheidung BGH, Urt. v. 21.11.2018 – XII ZR 78/17 - Attorneys Kiser Lammeyer
Entscheidung BGH, Urt. v. 21.11.2018 – XII ZR 78/17
01.04.2019 12:18 by Irene Azzariti
Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig
In seinem Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass für die Ausübung eines vertraglich eingeräumten Optionsrechts die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten werden muss.
In dem streitgegenständlichen Fall lag ein Mietvertrag vor, der ein zehnjähriges Optionsrecht des Mieters vorsah. Für Vertragsergänzungen war im Vertrag die Einhaltung der „schriftlichen Vertragsform“ vereinbart.
Die Mieterin erklärte die Ausübung des Optionsrechts mittels nicht unterschriebenem Computerfax. Da sich die Immobilie zu diesem Zeitpunkt in der Zwangsversteigerung befand, richtete die Mieterin das Fax an den Zwangsverwalter. Die in dem Urteil entschiedenen Grundsätze zur Schriftform gelten allerdings entsprechend, wenn die Optionsausübung an den ursprünglichen Vermieter ausgesprochen worden wäre.
Nachdem er den Zuschlag für die Immobilie erhielt, kündigte der Ersteher den Mietvertrag unter Berufung auf eine Verletzung der Schriftform und klagte auf Feststellung, dass sich das Mietverhältnis mangels Einhaltung der Schriftform nicht verlängert hat bzw. durch seine Kündigung wirksam vorzeitig beendet wurde.
Grundsätzlich ist es so, dass das Nichteinhalten der in § 550 BGB verankerten Schriftform bei Verträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr zu einer vorzeitigen Kündbarkeit des Vertrages führt, was besonders schwerwiegend ist, wenn die Parteien eine jahrelange Laufzeit vereinbart haben.
Der BGH teilte die Meinung des Klägers allerdings nicht, sondern entschied, dass die Option wirksam ausgeübt worden ist und kein Verstoß gegen das gesetzliche oder vertragliche Schriftformerfordernis vorliegt.
Das in dem Mietvertrag vereinbarte Schriftformgebot bezieht sich nur auf Änderungen und Ergänzungen des Vertrages. Um eine solche Änderung oder Ergänzung handelt es sich bei einer vertraglich bereits angelegten Optionsausübung nicht. Eine solche Erklärung kann wegen ihrer notwendigen Einseitigkeit von vornherein nicht der „Vertragsform“ entsprechen.
Auch das gesetzliche Schriftformerfordernis ist nicht verletzt. Denn die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 BGB. Eine Option, die einer der beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Die Vereinbarung der Option selber bedarf der Schriftform des § 550 BGB, um nicht laufzeitschädlich zu sein, aber nicht die spätere Ausübung.
Die Entscheidung des BGH schließt sich jüngeren oberlandesgerichtlichen Entscheidungen in ähnlich gelagerten Fällen an und löst damit ältere, obergerichtliche Entscheidungen ab.