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Timestamp: 2016-10-24 20:11:13+00:00
Document Index: 89651089

Matched Legal Cases: ['art. 253', 'art. 2', 'art. 270', 'art. 30', 'art. 253', 'art. 43', 'art. 122', 'art. 49', 'art. 253', 'ATF ', 'art. 48', 'ATF ', 'art. 49', 'art. 48', 'art. 49', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 253', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 31', 'art. 253', 'art. 156', 'art. 159']

4C.73/2004 (01.06.2004)
demandeur et recourant, repr�sent� par Me Carlo Sommaruga,
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Jean-Yves Schmidhauser.
bail � loyer; comp�tence mat�rielle; art. 253b al. 3 CO
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 12 d�cembre 2003.
Depuis le 1er juin 1996, A.________ loue un appartement de trois pi�ces situ� dans les combles, au 5�me �tage d'un b�timent � Gen�ve; la bailleresse est X.________. Conclu pour une ann�e, le bail se renouvelait ensuite tacitement d'ann�e en ann�e, faute de r�siliation en temps utile.
Les parties ont conclu deux baux � loyer:
a) un contrat du 9 mai 1996, fixant le loyer annuel net � 16 896 fr. et dont l'art. 2 a la teneur suivante: �L'immeuble dans lequel vous habitez, bien que vous soyez en loyer libre, est soumis au contr�le de l'Etat de Gen�ve, statut HLM.�
b) un contrat du 4 juin 1996, avec conditions particuli�res pour immeuble HLM. Il y est pr�cis� que l'immeuble est soumis � la loi g�n�rale sur le logement et la protection des locataires, du 4 d�cembre 1977 (LGL). Le contr�le de l'Etat est pr�vu en principe pour vingt ans, soit jusqu'en 2011; il doit durer aussi longtemps que l'immeuble b�n�ficie de l'aide de l'Etat. Toutes les rubriques figurant sous �Aide de l'Etat� sont biff�es. Le loyer convenu est identique � celui fix� dans le contrat du 9 mai 1996 et correspond au �loyer maximum autoris� � la conclusion du bail�.
Le locataire a re�u un avis de fixation du loyer initial, conform�ment aux art. 270 al. 2 et 269d CO. De m�me, les baisses des loyers du 24 juin 1998 et du 14 d�cembre 1999 ont �t� notifi�es sur formule officielle. Le loyer annuel s'�levait alors � 15 096 fr., sans les charges.
Par �avis de modification de loyer autoris�e par le Service de surveillance des loyers� du 23 novembre 2001, X.________ a signifi� au locataire que son loyer �tait augment� � 16 896 fr. d�s le 1er janvier 2002; elle invoquait comme motif une diminution des prestations de l'Etat. La bailleresse a joint � cet avis une d�cision du 25 septembre 2001 du Service de surveillance des loyers. D'une part, ce dernier autorisait la propri�taire � porter l'�tat locatif maximum de l'immeuble � 477 660 fr. d�s le 1er novembre 2001 en raison de la r�duction de la subvention de 1/9 � partir du 1er juillet 2001. D'autre part, la propri�taire �tait invit�e � respecter l'�tat locatif nominal approuv� � la m�me date, qui fixait le loyer annuel autoris� par logement; pour l'appartement lou� par A.________, ce loyer s'�levait � 16 896 fr.
Le 30 novembre 2001, le locataire a d�pos� une r�clamation aupr�s du Service de surveillance des loyers, car il estimait que l'appartement lou� n'�tait pas soumis aux conditions HLM.
En date du 16 juillet 2002, l'autorit� saisie a confirm� sa d�cision. Elle a implicitement consid�r� la r�clamation comme sans objet d�s lors que le loyer maximum autoris� pour le logement occup� par A.________ n'avait jamais �t� modifi� depuis le 1er juillet 1991, la d�cision attaqu�e confirmant le montant de 16 896 fr. fix� alors. Dans sa d�cision, le Service de surveillance des loyers notait que le logement en question ne b�n�ficiait pas de prestations de l'Etat et que le locataire n'�tait pas soumis aux limites de revenu prescrites � l'art. 30 LGL; il relevait �galement que l'avis de modification de loyer mentionnait un motif de hausse erron�, l'augmentation �tant justifi�e par le r�tablissement du loyer � son niveau maximum et non par la diminution des prestations de l'Etat.
Le locataire n'a pas recouru aupr�s du Tribunal administratif.
Par requ�te du 31 janvier 2002, A.________ a agi en constatation de droit. L'affaire n'a pas �t� concili�e. Le demandeur concluait � ce que le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve dise que le code des obligations s'applique au contrat de bail, singuli�rement � la fixation du loyer, et que celui-ci reste arr�t� � 15 096 fr. par an. Le locataire faisait valoir que le motif de l'augmentation de loyer n'�tait pas fond�, car il consistait uniquement � fixer de nouveau le loyer au montant valable au d�but des relations contractuelles, le 1er juin 1996. La bailleresse a soulev� une exception d'irrecevabilit� en raison de l'incomp�tence mat�rielle du Tribunal des baux et loyers.
Par jugement du 28 mai 2003, les juges de premi�re instance ont rejet� l'exception et se sont d�clar�s comp�tents � raison de la mati�re pour conna�tre de la demande.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� par arr�t du 12 d�cembre 2003. Elle a annul� le jugement attaqu�, constat� l'incomp�tence mat�rielle du Tribunal des baux et loyers et d�clar� irrecevable la demande du locataire.
A.________ interjette un recours en r�forme. Il conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � la cour cantonale afin qu'elle statue sur le fond. Invoquant l'art. 253b al. 3 CO, le demandeur soutient que la contestation du loyer est soumise � la juridiction des baux et loyers.
1.1 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En g�n�ral, les prescriptions sur la comp�tence font partie du droit de proc�dure, domaine r�serv� aux cantons en vertu de l'art. 122 al. 2 Cst. Cette r�gle trouve toutefois sa limite dans le principe de la primaut� du droit f�d�ral (art. 49 Cst.).
Selon la jurisprudence, l'art. 253b al. 3 CO, appliqu� en l'esp�ce par la cour cantonale, se pr�sente comme une v�ritable norme f�d�rale de comp�tence (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 466/467 et les r�f�rences). Sa violation peut donc donner lieu � un recours en r�forme.
1.2 Sous l'angle de la nature de l'arr�t attaqu�, le recours est recevable, que l'on consid�re la d�cision cantonale comme finale au sens de l'art. 48 OJ (ATF 115 II 237 consid. 1b; 130 III 136 consid. 1.1 p. 139) ou incidente au sens de l'art. 49 OJ (Poudret, COJ II, n. 1.1.4.2 ad art. 48 et n. 1.2 ad art. 49; Wurzburger, Les conditions objectives du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, th�se Lausanne 1964, p. 181 et 216; question laiss�e ouverte au consid. 1 non publi� de l'ATF 124 III 463).
1.3 S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contest�e devant la derni�re instance cantonale, puis de multiplier le montant ainsi obtenu par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1et les arr�ts cit�s). En l'esp�ce, la hausse annuelle en jeu est de 1800 fr. (16 896 fr. - 15 096 fr.). Multipli� par vingt, ce montant est largement sup�rieur � la valeur litigieuse de 8000 fr. � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme.
1.4 Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2. p. 106, 136 consid. 1.4. p. 140; 127 III 248 consid. 2c).
2.1 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives � la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont �t� prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contr�le d'une autorit�. D'apr�s la jurisprudence, les deux conditions sont cumulatives (arr�t 4C.139/1996 du 13 mars 1997, consid. 3a, reproduit in SJ 1997, p. 495; arr�t 4C.12/1998 du 27 octobre 1998, consid. 3c; d�j� sous l'ancien droit, ATF 116 II 184 consid. 1 p. 186; cf. �galement ATF 129 III 272 consid. 2.1 p. 274; 124 III 463 consid. 4a p. 465). Cette position est approuv�e tr�s largement en doctrine (Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 253b CO; le m�me, Le bail � loyer, p. 81; Roger Weber, Basler Kommentar, n. 9 ad art. 253a/253b CO; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 78 ad art. 253a-253b CO; Guhl/Koller, Das schweizerische Obligationenrecht, 9e �d., n. 23, p. 408; Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 136; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 10 ad art. 253b CO, p. 67; Monika Sommer, Zum Ausschluss der Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen bei staatlich gef�rderten Wohnr�umen, in MietRecht Aktuell (MRA) 1995, p. 167; contra: Werner Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 2e �d., p. 19).
2.2 Selon les constatations cantonales, l'immeuble HLM de la rue Z.________ comprend � la fois des appartements qui b�n�ficient des prestations de l'Etat et des logements qui ne profitent pas de telles faveurs (arr�t attaqu�, p. 6 � 2 et p. 7 � 5). L'appartement occup� par le demandeur appartient � la seconde cat�gorie (arr�t attaqu�, p. 3 � 2; p. 7 � 1 et � 4). Certes, dans certains passages (arr�t attaqu�, p. 3 � 2; p. 7 � 1 et � 4), la cour cantonale observe que les logements en question ne b�n�ficient pas de prestations directes de l'Etat. Il ne faut toutefois pas entendre par l� que des prestations leur seraient tout de m�me attribu�es d'une quelconque mani�re. En effet, la notion de prestations indirectes ne figure pas dans la LGL, dont l'art. 31A al. 2 pr�cise simplement que le Conseil d'Etat peut autoriser le propri�taire d'un immeuble HLM � renoncer aux prestations de l'Etat pour un certain nombre de logements. L'absence de prestations publiques en faveur de l'appartement lou� par le demandeur r�sulte �galement de la radiation de toutes les rubriques relatives � l'aide de l'Etat sur le bail du 4 juin 1996 compl�tant le contrat du 9 mai 1996, de l'adjonction �loyer libre� figurant dans ce dernier bail, ainsi que de la d�cision du 16 juillet 2002 du Service de surveillance des loyers telle que retranscrite dans l'arr�t attaqu� (p. 4 � 4).
Aucune mesure d'encouragement n'ayant �t� prise par les pouvoirs publics en faveur du logement occup� par le demandeur, l'une des conditions cumulatives pos�es par l'art. 253b al. 3 CO n'est pas remplie. Par cons�quent, la cour cantonale a viol� le droit f�d�ral en d�clarant la demande irrecevable faute de comp�tence mat�rielle de la juridiction des baux et loyers.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre admis. Il convient d'annuler l'arr�t attaqu� et de reconna�tre la comp�tence de la juridiction des baux et loyers pour juger de la requ�te du 31 janvier 2002.
La d�fenderesse, qui succombe, prendra � sa charge les frais de la proc�dure (art. 156 al. 1 OJ) et versera au demandeur une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
Par ailleurs, il se justifie de renvoyer la cause � la cour cantonale pour qu'elle rende une nouvelle d�cision sur les frais de la proc�dure cantonale relative � l'exception d'incomp�tence mat�rielle soulev�e par la d�fenderesse.
La juridiction des baux et loyers est comp�tente ratione materiae pour conna�tre de la requ�te du 31 janvier 2002 de A.________ contre X.________.
La cause est renvoy�e � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve pour nouvelle d�cision sur les frais de la proc�dure cantonale.