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Timestamp: 2020-04-08 16:08:06
Document Index: 355621021

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 28', '§ 15', '§ 21', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 10']

OFD Berlin v. 04.07.2003 - St 175 – S 2253 – 1/93 - NWB Datenbank
OFD Berlin v. 04.07.2003 - St 175 – S 2253 – 1/93
§ 21 EStG Überschusserzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietung von Ferienwohnungen
Zum BMF – Schreiben vom 14.10.2002 (BStBl I 2002, 1039) bemerkt die OFD Berlin ergänzend:
Zur Beurteilung der Überschusserzielungsabsicht von Ferienwohnungen ist in der ersten Prüfungsstufe zwischen der ausschließlich fremd vermieteten und der (auch selbst genutzten Ferienwohnung zu unterscheiden
Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Stpfl. bzw. in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung des Stpfl. ( BFH-Urteil vom 21.11.2000 – IX R 37/98 ; BStBl II 2001, 705). ”Unmittelbare Nähe” in diesem Sinne ist nur anzunehmen, wenn sich die Hauptwohnung des Stpfl. und die Ferienwohnung in derselben Stadt/Gemeinde befinden. Zu beachten ist darüber hinaus, dass die Hauptwohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Stpfl. entsprechen muss. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung auch die Unterbringung von Gästen ermöglicht, kann davon ausgegangen werden, dass der Stpfl. die Ferienwohnung nicht selbst nutzt, sondern sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereit hält.
Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison mit Ausnahme eines kurzen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. Dabei ist zu beachten, dass ”Saison” nicht immer nur die Hochsaison im Sommer, sondern auch die Zeiten der Nebensaison umfasst. Damit muss eine nahezu durchgängige Vermietung mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel vorliegen, um eine Selbstnutzung objektiv auszuschließen.
Die im o.g. BMF – Schreiben genannten kurzfristigen Aufenthalte in der Ferienwohnung sind nur dann nicht der Selbstnutzung zuzurechnen, wenn dargelegt und glaubhaft gemacht wird, der mehr als eintägige Aufenthalt während der normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war ( BFH Urteil vom 25.11.93 ; BStBl II 1994, 350). Insbesondere bei mehrtägigen Aufenthalten während der Saison reicht alleine die Behauptung des Stpfl., er habe den Aufenthalt für Reparaturen, Grundreinigung u.a. genutzt, nicht aus.
Ist nach der ersten Prüfungsstufe eine ausschließliche dauernde Vermietung anzunehmen, kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Nur in den in Tz. 1 des o.g. BMF – Schreibens genannten Fällen ist die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen. Geht der Stpfl. von einer auf Dauer angelegten ausschließlichen Vermietung zur Vermietung und Selbstnutzung über, ist ab diesem Veranlagungszeitraum die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen.
Liegt nach den Hinweisen zu Tz. 1 keine ausschließliche Vermietung vor, ist die Überschusserzielungsabsicht stets zu prüfen. Dabei sind Tz. 2 des o.g. BMF – Schreibens sowie die nachfolgenden Hinweise zu beachten.
Für die Prognoserechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten (z.B. Reinigungskosten, Entgelte für die Aufnahme in das Gastgeberverzeichnis und Anzeigen) zu berücksichtigen. Anschließend sind die übrigen Aufwendungen entsprechend der Tz. 2a des o.g. BMF – Schreibens aufzuteilen.
b) Zuordnung der Leerständszeiten und Renovierungstage
Eine zeitliche Beschränkung der Selbstnutzung i.S. des o.g. BMF – Schreibens ist nur dann anzunehmen, wenn der Stpfl. mit einem fremden Vermittler einen Vertrag abgeschlossen hat, der eine Selbstnutzung nur zu bestimmten, zu Beginn des Jahres genau festgelegten Zeiten (sog. ”Sperrzeiten”) zulässt und darüber hinaus jegliche Selbstnutzung ausschließt. Bei eine entsprechenden Vertragsformulierung sind die Sperrzeiten – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung – als Zeiten der Selbstnutzung zu behandeln. Für alle weiteren Tage (Vermietungszeiten und Leerstandszeiten) kann davon ausgegangen werden, dass eine Selbstnutzung nach objektiven Umständen ausgeschlossen ist, die Leerstandszeiten sind der Vermietung zuzurechnen.
Hat der Stpfl. glaubhaft gemacht, dass ein Aufenthalt in der Ferienwohnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen (s. Hinweis zu Tz. 1) und nicht der Erholung diente, sind diese Zeiten grundsätzlich gleichwohl nicht in vollem Umfang der Vermietung zuzurechnen. Wird die Ferienwohnung sowohl vermietet als auch selbst genutzt, dienen auch Schönheitsreparaturen im Ergebnis sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung. In einem solchen Fall die auf diese Zeiten entfallenden Aufwendungen – wie bei den Leerstandszeiten – im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Vermietung aufzuteilen ( BFH Urteil vom 6.11.2001 -IX R 97/00 ).
Ein Stpfl. vermietet eine Ferienwohnung in Eigenregie. Im Vz 01 war die Ferienwohnung an 120 Tagen tatsächlich vermietet und an 70 Tagen tatsächlich selbst genutzt. Nach Abzuge der Selbstnutzungs- und Vermietungstagen von 365 Gesamttagen verbleiben 175 Tage Leerstandszeiten. Von diesen Leerstandstagen entfallen 110 Tage auf die Vermietungszeit (175 Leerstandstage × 120 Vermietungstage/ 190 Nutzungstage). Insgesamt sind die Aufwendungen, die sowohl durch die Vermietung als auch durch die Selbstnutzung veranlasst sind, im Verhältnis von 230 Vermietungstagen zu 135 Selbstnutzungstagen aufzuteilen.
Wie Bsp. 1, aber der Umfang der Selbstnutzung ist nicht festzustellen. Von den 365 Gesamttagen sind zunächst 120 Vermietungstage abzuziehen. Die verbleibenden 245 Leerstandstage entfallen zu je 50% auf die Vermietung und die Selbstnutzung. Danach ergeben sich insgesamt 243 Vermietungstage (120 tatsächliche und 123 geschätzte Vermietungstage) zu 122 Selbstnutzungstagen.
Ein kürzerer Prognosezeitraum als 30 Jahre ist zu Grunde zu legen, wenn sich aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung ergibt, z.B. wegen eines bereits im Streitjahr beabsichtigten späteren Verkaufs der Beteiligung an einem Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie ( BFH Urteil vom 30.09.1997 ; BStBl 1998 II S. 771; BFH Urteil vom 6.11.2001, a.a.O.)
Für den Ansatz der Aufwendungen zur Instandhaltung der Ferienwohnung, die erfahrungsgemäß mit dem Alter der Immobilie zunehmen, bilden die Wertansätze (Höchstbeträge) in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung -II.BV- (in der bei Beginn der Investition in die Ferienimmobilie geltenden Fassung) eine geeignete Schätzungsgrundlage.
Die Regelungen des BMF – Schreibens vom 14.10.2002 sind in allen noch offenen Veranlagungen anzuwenden. Ist danach die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht in Fällen erforderlich, in denen bereits einige Veranlagungszeiträume bestandskräftig veranlagt sind, umfasst die Totalüberschussprognose die bestandskräftig veranlagten Einkünfte ab den Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung der Ferienwohnung sowie die für den Rest des Prognosezeitraums zu erwartenen Einnahmen und Ausgaben. Sofern der Stpfl. im ersten offenen Veranlagungszeitraum keine ausreichend objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vorträgt, sind die zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten anhand der in den letzten fünf Veranlagungszeiträumen angefallenen Beträge zu schätzen (Tz. 2d des o.g. BMF – Schreibens)
Zur Abgrenzung der gewerblichen Vermietung (§ 15 EStG) von Ferienwohnungen zur vermögensverwaltenden Vermietung (§ 21 EStG) siehe Verfügung der OFD Berlin (St 442 – G 1400 – 4/77) vom 29.07.86 .
Bei einer durch Gästevermittlungsvertrag zur Vermietung an Feriengäste bestimmten Wohnung liegt (auch bei vorbehaltener Selbstnutzung) keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S. § 4 EigZulG vor, auch wenn die Wohnung nicht in einem Sondernutzungsgebiet liegt ( BFH Urteil vom 28.11.2001 ; BStBl 2002 II S. 145 und Rz. 25 BMF – Schreiben vom 10.02.98) .
Ebenso ist liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S. § 4 EigZulG vor, wenn eine in Eigenregie vermietete Ferienwohnung auch selbst genutzt wird (Rz. 25 und Rz. 132 S. 3 BMF – Schreiben vom 10.02.98) .
Die kurzfristige Beherbergung von Fremden (Feriengäste) ist nach § 4 Nr. 12a Satz 2 UStG steuerpflichtig. Die Selbstnutzung der Ferienwohnung ist als unentgeltliche Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG ebenfalls steuerpflichtig (vgl. BMF – Schreiben v. 15.02.94 . BStBl S. 1994 S. 195). Für die Besteuerung der Selbstnutzung ist die umsatzsteuerliche Zuordnung der Leerstandszeiten relevant. Im Umsatzsteuerrecht gilt die Auffassung, dass Leerstandszeiten auszuklammern sind ( BMF – Schreiben v. 15.02.94 ; a.a.O. und BFH v. 24.08.00 ; BStBl 2001 II S. 76). Hinsichtlich der Abschreibung kann (unabhängig, welche AfA – Variante bei der Ertragsteuer gewählt wurde) als Teil der Bemessungsgrundlage nach § 10 Abs. 4 Nr. 2 UStG die lineare AfA angesetzt werden ( BFH Urteil vom 18.12.96 ; BStBl 1997 II S. 374).
Den Tatbestand der ”Liebhaberei” gibt es im Umsatzsteuerrecht nicht, d.h. die Unternehmereigenschaft kann auch in ertragsteuerlichen ”Liebhabereifällen” vorliegen. Nur bei sporadisch vermieteten Ferienwohnungen kann die Unternehmereigenschaft verneint werden ( BFH Urteil vom 12.12.96 ; BStBl 1997 II S. 368).
Gültigkeitsende:
KAAAA-81764
OFD Berlin v. 04.07.2003 - St 175 – S 2253 – 1/93 ablegen in?