Source: http://www.juramagazin.de/123980.html
Timestamp: 2020-05-29 01:24:55
Document Index: 127964854

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 9', '§ 9', '§ 9']

­ Jedes neue Gesetz soll einen Beitrag zur Deregulierung und Entbürokratisierung der Hamburgischen Verwaltung leisten. Das Gesetz zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum (ErhPflG) vom 8. März 1982 (HmbGVBl. S. 47), zuletzt geändert am 18. Juli 2001 (HmbGVBl. S. 251, 254), dient der Durchsetzung eines wirksamen Mieter- und Wohnraumschutzes. Es hat damit die gleiche Zielsetzung wie die Regelungen des Zweckentfremdungsverbotes. Außerdem gab es schon in den ursprünglichen Regelungen des ErhPflG Verbindungen zu den Regelungen der Zweckentfremdungsverordnung. Eine Integration in das neue Wohnraumschutzgesetz ist daher sachlich sinnvoll. In diesem Zusammenhang werden die Regelungen des ursprünglichen ErhPflG modernisiert und überflüssige und bürokratische Teile abgeschafft.
Das Gesetz erhält den neuen Titel „Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz ­ HmbWoSchG).
Anpassung an die neuen Paragraphenbezeichnungen.
Anpassung der Zwischenüberschrift an die neue Gliederung.
Die Aufzählung „Wohnraum, Wohnungen, Wohnräume" wird gestrichen und durch den in § 2 Absatz 1 definierten Begriff des Wohnraums ersetzt. Der Begriff der Außenanlagen entfällt, um die Bestimmungen zum Schutz des Wohnraums auf ihren sachlichen Kern zu begrenzen. Für die Außenanlagen gelten weiterhin die bau-, bauordnungsrechtlichen und polizeirechtlichen Rechtsgrundsätze, so dass es zu keiner relevanten Verschlechterung, sondern lediglich zu einer Präzisierung der rechtlichen Bedingungen kommt. Damit nicht jede kleinste Beeinträchtigung zu einer Anwendung des Gesetzes führt, muss eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzung des Wohnraums vorliegen.
Absatz 2 wird redaktionell überarbeitet, um die Kompetenzen und die Handlungsmöglichkeiten der zuständigen Behörde zu verdeutlichen.
In § 2 Absatz 1 wird der Begriff Wohnraum unter Berücksichtigung der Auffassung in der Rechtsprechung definiert.
In § 2 Absatz 2 wird auf die Regelungen der Zweckentfremdung hingewiesen und im Weiteren redaktionell angepasst.
§ 2 Absatz 3 enthält ein Privileg für den Verfügungsberechtigten, da hier der Staat nicht gleichermaßen eingriffstief Regelungen treffen muss. Die Anwendung des Gesetzes wird für diesen Fall begrenzt.
Streichung des alten § 2.
Die Stellung der Regelung zur „Erfüllung der Mindestanforderungen" und der „Instandsetzung" wird getauscht, da nach der Systematik zunächst die Mindestanforderungen definiert werden sollten und dann die Fragen der Instandsetzungspflichten zu regeln sind.
Bei § 4 ­ Instandsetzung n.F. wird der Anwendungsbereich wie bei Nummer 1 begrenzt und redaktionelle Anpassungen der Vorschrift vorgenommen.
Im Sinne der Deregulierung und der Modernisierung wird in Absatz 2 die Nummer 2 alte Fassung gestrichen, da mittlerweile die fehlende Verputzung oder Verkleidung von Wänden und Decken ein gestalterisches Element bei der Einrichtung von Wohnraum sein kann. Da es sich bei der Aufzählung in Absatz 2 zudem um Regelbeispiele handelt, ist die Aufzählung nicht abschließend. Im Einzelfall kann daher weiterhin eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs auch aus anderen Gründen als den ausdrücklich aufgezählten festgestellt werden.
Im Übrigen wird eine redaktionelle Anpassung vorgenommen.
Aus den im ersten Absatz unter den zu Nummer 7 genannten Gründen wird der § 4 ­ Erfüllung von Mindestanforderungen a.F. nun als neu § 3 ­ Erfüllung von Mindestanforderungen aufgezählt. Im Übrigen wird eine redaktionelle Anpassung vorgenommen.
Zu Nummer 9: Absatz 1 wird als Ermessensvorschrift gefasst, um praxisgerechtere Ergebnisse zu erzielen und den Handlungsspielraum der Verwaltung zu erweitern. Im Übrigen wird er redaktionell angepasst.
In Absatz 2 wird die Berechung der Grenze der Kosten, bei denen von Anordnungen nach § 3 oder § 4 abzusehen ist, aktualisiert und richtet sich nun nach dem ortsüblichen Neubauwert und nicht mehr nach dem mittlerweile ­ auf Grund des weggefallenen Feuerkassenmonopols ­ nicht mehr allein maßgeblichen Feuerkassenwert des Gebäudes oder der einzelnen Wohnung.
Um großzügiger als bisher von Maßnahmen zur Durchsetzung der Erfüllung von Mindestanforderungen und der Instandsetzung in der Fallkonstellation des Absatzes 3 absehen zu können, wird in Absatz 3 Satz 3 die Grenze erhöht, bei der Satz 1 nicht angewendet wird. Nun ist ein Absehen von Anordnungen nach §§ 3, 4 nur dann nicht geboten, wenn der Verfügungsberechtigte oder der Rechtsvorgänger wesentliche öffentlich-rechtliche Instandsetzungspflichten in erheblicher Weise nicht erfüllt hat.
Im Rahmen der Deregulierung von Vorschriften wird in Absatz 1 der Satz 2 gestrichen, da er keine eigenständige Bedeutung hat.
Die Ersetzung in Absatz 3 Satz 2 führt zu einer Präzisierung auf den eindeutig geregelten Fall des Absatzes 4 Satz 1. Der Satz 3 in Absatz 3 stellt klar, dass die Möglichkeit, unbewohnbar erklärten Wohnraum in einer Übergangszeit zu bewohnen, nur dann gilt, wenn keine unmittelbare Gefahr für Leib, Leben und Gesundheit der Bewohner besteht.
Im Übrigen wird die Vorschrift redaktionell angepasst.
In Absatz 1 wird nun geklärt, dass zu den Wohnräumen nicht Küche und Bad zählen. Damit wird eindeutig geklärt, dass auch ein Bad nicht zu den Wohnräumen im eigentlichen Sinne zählt.
In Absatz 3 wird aus Klarstellungsgründen auf die Nutzungsberechtigten abgestellt.
Die Vorschrift wird redaktionell angepasst.
Der dritte Abschnitt wird neu eingeführt und enthält die Bezeichnung „Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum".
Mit den §§ 9 bis 11 wird von der durch die Föderalismusreform veränderten Zuständigkeit Gebrauch gemacht und Landesregelungen zum Zweckentfremdungsrecht getroffen.
Hierbei werden den Besonderheiten des Hamburger Wohnungsmarktes Rechnung getragen und anknüpfend an die Ersuchen der Bürgerschaft die Regelungen flexibilisiert.
Die Regelung orientiert sich an den Anforderungen, die schon Artikel 6 Absatz 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG), die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum und die Globalrichtlinie über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum und zum Gesetz zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum aufgestellt haben. Zusätzlich werden die Regelungen flexibilisiert. Sie werden den besonderen Anforderungen angepasst, die die Freie und Hansestadt Hamburg als wachsende Stadt an eine solche Regelung stellt. Daher können zukünftig bestimmte Stadtteile oder Gebiete großzügig von dem Zweckentfremdungsverbot freigestellt werden.
Zu § 9 Absatz 1 Satz 1 und 2
In der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannte Voraussetzung für den Erlass eines Zweckentfremdungsverbots ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Im Einzelnen wird die sog. „Gefährdungsfeststellung" für die Wohnraumversorgung als Voraussetzung für das Zweckentfremdungsverbot einer Verordnung vorbehalten bleiben, die der Senat unmittelbar zum Inkrafttreten dieses Gesetzes verabschieden wird.
Gleichwohl sind wesentliche Parameter aus Gründen der Normenklarheit bereits im Rahmen der Ermächtigungsgrundlage zu skizzieren: Sowohl die Bevölkerungs- und die Haushaltsentwicklung, als auch die nicht vorhandene Entspannung auf dem Wohnungs- und Mietmarkt machen deutlich, dass Hamburg alle Möglichkeiten ausschöpfen muss, um die Versorgung mit Wohnraum innerhalb der Landesgrenzen weiterhin angemessen gewährleisten zu können.
a) Auswirkung der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklungen auf den Wohnungsmarkt
Das Leitbild der Wachsenden Stadt zielt auf eine Verbesserung der Rahmenbedingungen für Familien, um deren Abwanderung ins Umland zu verringern. Zugleich wird der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland und ihrer Familien, Studierender, Unternehmer und Selbständiger gefördert. Entscheidende Voraussetzung für die Erreichung der Ziele des Leitbildes der Wachsenden Stadt ist ein ausreichendes Wohnungsangebot.
Für die künftige Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg wird auf Basis der Annahmen zur demographischen Entwicklung zumindest bis etwa 2012 von einer steigenden Einwohnerzahl und einem Anstieg der Zahl der Haushalte ausgegangen. Auch ist mit einer Zunahme des durchschnittlichen Wohnflächenverbrauchs je Einwohner zu rechnen. Von 1997 bis 2005 ist die Bevölkerung von 1.704.731 auf 1.743.627 gestiegen. Die Zahl der Haushalte ist in demselben Zeitraum von 916.300 auf 939.000 gestiegen (Quelle: Statistisches Amt Nord). Ausschlaggebend für diese positive Entwicklung ist, dass mehr Menschen nach Hamburg zuziehen, als Einwohner die Stadt verlassen.
Gerade jüngere Menschen (im Alter zwischen 20 und 30
Jahren) zieht es im Rahmen ihrer Ausbildung oder ihres Studiums nach Hamburg, Sie fragen zunächst in der Regel kleinere Wohnungen in innerstädtischen attraktiven Lagen nach. Viele von ihnen werden in Hamburg zukünftig eine Familie gründen wollen und dementsprechend später auch familiengerechten Wohnraum nachfragen.
Mit dem Anstieg der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen war im gleichen Zeitraum ein Anstieg der Personen-Haushalte von 442.100 auf 457.000 verbunden. Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt derzeit bei 49 %. Da Einpersonenhaushalte mehr Wohnraum als Mehrpersonenhaushalte benötigen, üben sie einen größeren Nachfragedruck auf den Wohnungsmarkt aus.
Neben der Zuwanderung hat auch die demografisch bedingte Veränderung der Bevölkerungsstruktur eine Rolle für den Anstieg der Haushaltszahlen gespielt. So hat sich die Zahl der Haushalte mit Menschen, die älter als 65 Jahre sind, erhöht und wird auch perspektivisch weiter steigen.
Bei einer steigenden Lebenserwartung und einem erwünschten und gefördertem längeren Verbleib in der eigenen Wohnung, besteht zukünftig auch ein „demografischer" Druck auf den Hamburger Wohnungsmarkt.
b) Einschätzung des Wohnungsmarktes
Auch wenn der Senat die soziale Wohnraumversorgung in Hamburg nicht insgesamt als akut gefährdet ansieht, macht die Situation hilfebedürftiger Haushalte mit Wohnungsmarktzugangsproblemen weiterhin vielfältige Versorgungsmaßnahmen der zuständigen Behörden erforderlich. Eine durchgreifende Entspannung der Versorgungslage, die ein völliges Loslassen des zweckentfremdungsrechtlichen Instrumentariums rechtfertigen würde, ist bisher nicht eingetreten. Der für einkommensschwächere Bevölkerungskreise besonders geeignete Sozialmietwohnungsbestand (1. Förderweg) nahm von rund 190.00 Wohnungen in 1994 auf rd. 116.000 Wohnungen in 2007 kontinuierlich ab. Im Zeitraum bis 2017 wird sich Sozialwohnungsbestand in der Folge des Auslaufens der öffentlichen Bindung weiter auf rd. 70.000 Wohnungen reduziert haben. Es ist nicht absehbar, inwieweit dieser Rückgang durch die Begründung neuer Bindungen kompensiert werden kann. Gleichwohl bleibt der Anteil der sozial gebundenen Wohnungen im bundesweiten Großstadtvergleich auch in den nächsten Jahren überdurchschnittlich. Im Übrigen kann aus dem
Auslaufen von Bindungen keine unmittelbare Schlussfolgerung auf die Verknappung preiswerten Wohnraums gezogen werden. Für die Wohnraumversorgung von einkommensberechtigten Haushalten stehen neben den gebundenen auch die ungebundenen Wohnungen (insbesondere die Bestände der städtischen Unternehmen SAGA GWG) zur Verfügung. Trotzdem stellen beide Parameter Indikatoren dar, die ­ auch im Sinne des Vorsorgegedankens ­ den Bedarf eines weiterhin gegebenen zweckentfremdungsrechtlichen Instrumentariums zu begründen vermögen.
Die Feststellung einer durchgreifenden Entspannung des Wohnungsmarkts wird auch durch die Entwicklung der Mieten in Hamburg nicht gedeckt. Sowohl die im Rahmen des Mietenspiegels erhobenen Daten als auch die Mietdaten externer Quellen (IVD/RDM) zeigen für die letzten Jahres ein steigendes Mietniveau, das in Abhängigkeit von der Lage und Ausstattung der Wohnungen eine unterschiedliche Intensität aufweist.
Insgesamt (bezogen auf den gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkt) war in den letzten Jahren im Durchschnitt ein eher moderater Anstieg der Netto-Kalt-Mieten zu verzeichnen. So stieg die im Rahmens des Mietenspiegels ermittelt Durchschnittsmiete (Netto-kalt) im Zeitraum 2001­2005 von 5,83 auf 6,26 Euro je m² Wohnfläche monatlich. Dies bedeutet einen Anstieg von durchschnittlich um 1,8 % jährlich und entspricht damit dem Anstieg der allgemeinen Lebendhaltungskosten. Eine unterdurchschnittliche Mietpreisentwicklung zeigt sich bei den Nachkriegsbeständen der Jahre 1960 bis 1977. Hier stiegen die Mieten nur um rund 1,5 %. p.a. Ursache dafür ist vermutlich die meist eher weniger gefragte zentrumsferne Lage und die Gebäudestruktur sowie die Mietpreisdämpfende Wirkung der aus der Bindung gelaufenen Sozialwohnungsbestände. Stärker als im Durchschnitt sind die Mieten vor allem in den besonders beliebten Stadtvierteln der inneren Stadt mit ihren attraktiven Altbaubeständen gestiegen, sowie in den relativ zentrumsnah gelegenen Gebieten mit modernisierten Wohnungsbeständen der 50er und 60er Jahre. Ursache dürften fortschreitende Modernisierungen sein, zum anderen befinden sich diese Wohnungen ebenfalls in relativ zentrumsnahen, zunehmend begehrten Lagen. Vor allem in „guter Wohnlage" sind insgesamt überdurchschnittliche Mietanstiege zu verzeichnen. Die stärksten Steigerungsraten sind dabei bei den Altbauwohnungen der Baualtersklassen bis 1948 zu verzeichnen. Dabei stiegen die Mieten sowohl in den „guten" als auch in den „normalen Wohnlagen" im Zeitraum 2001 bis 2005 mit rund 10 % bis 15 % (2,5 bis 4 % p.a.) überdurchschnittlich.
Vor dem Hintergrund weiter steigender Mieten insbesondere in attraktiven innerstädtischen Lagen ist ein weiterhin bestehendes zweckentfremdungsrechtliches Instrumentarium geboten, um zielgerichtet Wohnraumverlusten und damit potentiellen Gefährdungen für die Mietpreisentwicklung und die Wohnraumversorgung entgegentreten zu können.
c) Fazit Bedingt durch die hohe Attraktivität der „Wachsenden Stadt" für zuziehende Bürger aus dem In- und Ausland ist eine nachhaltige Entspannung des Wohnungsmarktes in Hamburg nicht zu verzeichnen. Zu diesem Ergebnis kommt auch das OVG Hamburg in seinem aktuellen Urteil vom 25. Mai 2007 ­ 1 Bf 383/05. Es hat festgestellt, dass von einer nachhaltigen Entspannung des Wohnungsmarktes nicht ausgegangen werden kann. Dieser Einschätzung folgt der Senat mit der Vorlage dieses Gesetzentwurfs.
Mit der hier vorgeschlagenen differenzierten Ausgestaltung des Zweckentfremdungsverbots wird gerade dem verfassungsrechtlich postulierten Verhältnismäßigkeitsprinzip in besonderer Weise Rechnung getragen. Eine sachgerechte Beschränkung des Zweckentfremdungsverbots auf Bereiche mit relevantem Zweckentfremdungsdruck wird den verfassungsrechtlichen Maßstäben besonders gerecht.
Zu § 9 Absatz 1 Satz 3 Um zielgenau die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum sicherzustellen und zugleich eine Überregulierung zu vermeiden, soll nunmehr durch Satz 3 die Möglichkeit eröffnet werden, großzügige Gebietsausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot zuzulassen. Damit soll auch der ­ wie gezeigt ­ differenzierten Entwicklung des Wohnungsmarktes und dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in besonderem Maße Rechnung getragen werden. In Satz 3 wird die zuständige Behörde ermächtigt, im Einvernehmen mit den betroffenen Bezirken noch näher zu bestimmende Gebiete bzw. bestimmte Ortsteile und Bezirke von der Geltung des Zweckentfremdungsverbotes freizustellen. Dabei werden Anforderungen und zulässige Zielsetzungen, unter denen eine solche Gebietsausnahme geboten erscheint, benannt. So ist sichergestellt, dass eine schnelle und unbürokratische Entscheidung mit geringem Regelungsaufwand getroffen werden kann. Um schnell handeln zu können, soll nicht erst eine Verordnung durch den Senat erlassen werden, sondern die zuständige Behörde schnell und in Zusammenarbeit mit den Bezirken die notwendigen Maßnahmen treffen können. Diese Regelung entspricht auch dem Vorgehen bei Freistellungsregelungen von Einkommensgrenzen bei gefördertem Wohnraum.
Verfassungsrechtliche Bedenken, die gegen die Möglichkeit sprechen, Teile des Stadtgebietes von dem Zweckentfremdungsverbot zu befreien, überzeugen nicht. Vielmehr erfordert gerade der mit dem durch das Zweckentfremdungsverbot verbundenen Eingriff in Artikel 14 des Grundgesetzes, dass die Möglichkeit bestehen muss, auch Teile des Landes- und Gemeindegebietes vom Zweckentfremdungsverbot auszunehmen. In der BT-Drucksache 15/2133 Anlage 2 hatte die damalige Bundesregierung in Hinblick auf Artikel 14 des Grundgesetzes verfassungsrechtliche Bedenken gegen einen Gesetzesentwurf des Bundesrates (BR-Drucksache 597/03 (Beschluss)) zur Flexibilisierung und Deregulierung des damaligen Artikel 6 Mietrechtsverbesserungsgesetz (MRVerbG) geäußert.
Den Stadtstaaten sollte mit dem Gesetzentwurf des Bundesrates ermöglicht werden, nicht nur die gesamte Stadt als Gemeinde, sondern auch nur für Teilgebiete Zweckentfremdungsverordnungen erlassen zu können. Dies sollte der Flexibilisierung des Rechts der Zweckentfremdung dienen. Die Bundesregierung befürchtete jedoch, dass eine solche Ausnahme verfassungswidrig sein könnte. Durch das Zweckentfremdungsverbot läge ein Eingriff in Artikel 14 GG vor, da dem Eigentümer nicht frei stehe, wie er sein Eigentum nutzen dürfe. Die Möglichkeit der Beschränkung des Zweckentfremdungsverbots auf bestimmte Stadtteile sei dabei eine Erhöhung des Eingriffes (Absenken der Eingriffschwelle). Denn ein Eingriff erfolge schon, wenn ein Wohnraummangel nur in bestimmten Stadtteilen vorliegen würde, und nicht erst bei Mangel von Wohnraum in der ganzen Gemeinde. Die Bewohner von Gebieten mit Wohnraummangel könnten auf andere Gebiete ausweichen, in denen kein Mangel vorläge. Unter Bezugnahme auf das Land Berlin und ein Urteil des OVG Berlin (5 B 22.01 ­ 16. Juni 2002), in dem das Zweckentfremdungsverbot für Berlin rückwirkend aufgehoben wurde, meinte die Bundesregierung, dass die Wohnraumversorgung in den Stadtstaaten generell nicht gefährdet sei.