Source: http://www.avvocatoginesi.it/2018/03/
Timestamp: 2020-07-04 12:30:29+00:00
Document Index: 132550298

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 47', 'sentenza ', 'art. 5', 'art. 17', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'art. 2645', 'art. 5']

Marzo 2018 – Avvocato MASSIMO GINESI
il condomino rimane obbligato per l’illecito compiuto dal soggetto a cui ha promesso e consegnato il bene immobile.
Una società stipula un contratto preliminare per l’acquisto di un fondo commerciale posto in condominio e, prima dell’atto di vendita, viene immessa nella disponibilità del bene. In questo periodo realizza opere che si rivelano illecite sotto il profilo condominiale e per le quali il Condominio agisce congiuntamente nei suoi confronti e del propritario del bene, ancora condomino.
Costui eccepisce di non essere legittimato passivo, tesi respinta dal Tribunale e dalla Corte di Appello di Milano e confermata da Cass. civ. Sez. II 12 marzo 2018 n. 5915
Il Giudice di legittimità osserva: “il ricorrente contesta alla Corte d’appello di non avere, come il giudice di primo grado, valutato che al momento della proposizione della domanda egli non aveva più la detenzione di fatto o di diritto dell’immobile in quanto in ottemperanza al contratto preliminare, e poi definitivo di compravendita, i locali erano stati consegnati alla società Q., il che avrebbe dovuto portare i giudici di merito a escludere ogni sua legittimazione e/o titolarità passiva.
Il motivo è infondato. Il rapporto tra M. e l’immobile, lungi dall’essere stato omesso, è infatti stato considerato dalla Corte d’appello che – appunto valutando la eccepita carenza di legittimazione passiva di M. – ha osservato (cfr. in particolare le pp. 13-15 del provvedimento) che la qualità di possessore del bene non viene meno con la stipula di un contratto preliminare di compravendita e che ciò vale anche in dipendenza dell’immissione in possesso di altri soggetti, scindendo poi il profilo del difetto di legitimatio ad causam del ricorrente dalla diversa questione della titolarità degli obblighi ripristinatori e risarcitori (e quindi non soltanto ripristinatori come afferma invece M. nel ricorso) facenti a lui capo.”
Autore massimo ginesiPubblicato il 29 Marzo 2018 29 Marzo 2018 Categorie News
Il consuntivo condominiale, laddove in sede di ripartizione determina le somme dovute da ciascuno condomino, reca usualmente anche i saldi delle gestioni precedenti che Fano capo a ciascun partecipante.
Tale voce, in assenza di espresso riconoscimento dell’interessato, non costituisce elemento che il condominio può usare a proprio favore come le altre ordinarie portate dal consuntivo, che invece costituiscono dato probatorio idoneo ad ottenere decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp.att. cod.civ.
E’ prinpcio affermato di recente da Cass.Civ. sez II. ord. 22-02-2018, n. 4306 che ha confermato una decisione della Corte di appello di Genova
la vicenda processuale: ” La Corte distrettuale, con la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte, in parziale riforma della sentenza inter partes in data 23 ottobre 2008 del Tribunale di Genova ed in parziale accoglimento dell’appello del Condominio stesso, condannava il P. al pagamento in favore del medesimo Condominio della somma di Euro 19.865,10.
In precedenza – va specificato, per completezza – il Tribunale del capoluogo ligure, a seguito di opposizione del P.G., aveva revocato il D.I. del 30 novembre 2004, con cui – su ricorso del Condominio – era stato ingiunto il pagamento della somma di Euro 23.812,07 a titolo di dovute spese condominiali arretrate.
In particolare va evidenziato che il Tribunale di prima istanza aveva accolto l’opposizione a D.I. per difetto della delibera di spesa (riapprovazione di consuntivo e non delibera ad hoc) nel mentre la Corte di Appello genovese – per effetto di nuova documentazione prodotta dal Condominio – aveva condannato, in parte, il condomino moroso.”
il principio di diritto: “Il motivo ripropone innanzi a questa Corte la problematica della questione della “rideliberazione delle spese”, in particolare con riguardo ai residui passivi, in relazione ai quali un tal genere di “rideliberazione” non sarebbe idonea a costituire prova del credito.
Viceversa il Condominio de quo contesta la soluzione di inidoneità della Corte distrettuale ritenendo che, ai sensi delle norme invocate col motivo qui in esame, vi sia comunque attribuzione di valore prescrittivo al consuntivo approvato dall’assemblea condominiale senza distinzione alcuna fra debiti dell’anno di esercizio in corso e debiti pregressi.
La questione è, nella sostanza, quella del valore probatorio attribuibile al riconoscimento, in sede di approvazione di bilancio condominiale, di debiti pregressi dei condomini: tale specifico riconoscimento è – in assenza di partecipazione e di idoneo atto ricognitivo del singolo condomino – riconoscimento/accertamento effettuato dal creditore condominio in proprio favore, quindi, come tale non utilizzabile a proprio favore dal condominio stesso.
Nella concreta fattispecie in esame, mancando ogni opportuna allegazione circa la partecipazione del P. all’assemblea di riapprovazione del bilancio con indicazione dei debito pregressi, deve ritenersi non sussistente la necessaria partecipazione ed il riconoscimento da parte del singolo condominio dei medesimi debiti.”
Non servirà osservare che il problema non si pone ove quei saldi risultino da somme ritualmente approvato negli esercizi precedenti, con l’avviso che tuttavia saranno quelle delibere a costituire prova e non quelle che procedono, successivamente, alla riapprovazione dei saldi di esercizio, di talchè – in sede di richiesta monitoria – sarà opportuno produrre tutte le delibere che si riferiscono agli esercizi in cui sono state approvate le somme richieste e ancora dovute dal condomino. .
© massimo ginesi 23 marzo 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 23 Marzo 2018 Categorie NewsTag 4306, 63 disp.att. cod.civ., approvazione, consenso, consuntivo, decreto ingiuntivo, riconoscimento, saldi passivi
negoziazione assistita obbligatoria contraria a norme europee?
Per alcune materie (individuate dal D.L. 132/2014) la negoziazione assistita costituisce condizione di procedibilità della relativa azione, così come la mediazione – ai sensi del dlgs 28/2010 – la i integra per le liti condominiali.
Il Tribunale di Verona con sentenza 28 febbraio 2018 ha ritenuto il-procedimento di negoziazione assistita contrario all’art. 47 della Carta dei diritti fondamentali della Unione Europea e ha direttamente disapplicato la normativa.
Osserva il giudice scaligero che
i costi del procedimento, dovuti al necessario compenso degli avvocati coinvolti, lo renderebbe di fatto imprevedibilmente oneroso e, come tale, incompatibile con la disciplina europea
la tesi non è priva di suggestione, resta tuttavia da osservare che si presta ad analoga applicazione alla mediazione obbligatoria, posto che il contenimento dei costi per tale procedimento – cui fa riferimento la sentenza – attiene unicamente al compenso del mediatore mentre i difensori delle parti, essendo l’assistenza tecnica obbligatoria per le materie in cui la mediazione costituisce condizione di procedibilità, finisce per far parimenti lievitare i costi della ADR.
© massimo ginesi 21 marzo 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 21 Marzo 2018 21 Marzo 2018 Categorie News
Interessantissima e significativa pronuncia della suprema Corte (Cass.Civ. sez.II 19 marzo 2018 n. 6769 rel. Scarpa) che affronta un tema per molti aspetti inedito e già oggetto di ordinanza interlocutoria.
La vicenda trae origine dalla controversia promossa da un condominio nei confronti di un proprietario e di un conduttore che avevano mutato l’utilizzo della unità immobiliare posta nel fabbricato, destinandola ad affittacamere, nonostante il regolamento di condominio prevedesse divieto in tal senso.
I convenuti eccepiscono solo in sede di precisazione delle conclusioni l’inopponibilità della clausola del regolamento, per difetto di trascrizione. Il Tribunale di Lucera e poi la Corte d’appello di Bari hanno ritenuto tardiva l’eccezione, qualificandola non come mera difesa ma quale eccezione in senso stretto.
Su tale tema pregiudiziale si focalizza la decisione della Cassazione, che rinvia al giudice di merito per nuova valutazione accogliendo il relativo motivo di ricorso: con ampia disamina la Corte evidenzia la natura della clausola che limiti il godimento del bene individuale posto in condominio, le modalità con cui deve esplicarsi la relativa pubblicità ai fini della opponibilità a terzi e la rilevabilità del difetto di trascrizione, ai fini della “giusta decisione”.
“Va innanzitutto confermato l’orientamento interpretativo cui è pervenuta questa Corte, nel senso che vada ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive (quale appunto risulta, nella specie, l’invocato art. 5 del regolamento del Condominio P. F.), in modo da incidere non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino.
Ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto (in forza dell’art. 17, comma 3, della legge 27 febbraio 1985, n. 52), delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 e.e., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. Sez. 2, 18/10/2016, n. 21024; Cass. Sez. 2, 31/07/2014, n. 17493).
Non è, quindi, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2645 cod.civ., il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso.
In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto.
In mancanza, cioè, della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco, certezza reale che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto.
Nel caso in esame, peraltro, le convenute, ed attuali ricorrenti, M. C. s.a.s. e La B. s.n.c., interessate a far valere la mancata trascrizione della clausola di cui all’art. 5 del regolamento del Condominio P. F., avevano svolto un’eccezione in tal senso, ma soltanto in sede di comparse conclusionali.
La Corte d’Appello di Bari, come già il Tribunale di Lucera, hanno sostenuto che una tale eccezione fosse tardiva, in quanto “eccezione in senso stretto”.
Sulla base del richiamato quadro giurisprudenziale, non vi è più ragione, come già si sosteneva da parte della dottrina, per ritenere il difetto di trascrizione di un atto (nella specie, di un regolamento di condominio) quale fatto impeditivo dell’apponibilità di esso, affidato, in quanto tale, unicamente all’espressa e tempestiva eccezione della parte interessata.
Deve quindi enunciarsi il seguente principio di diritto:
© massimo ginesi 20 marzo 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 20 Marzo 2018 4 Aprile 2018 Categorie ApprofondimentiTag affittacamere, destinazione, opponibilità, regolamento, Scarpa 6769, servitù, trascrizione, uso
http://condominioelocazione.it/articoli/giurisprudenza-commentata/solidali-s-ma-non-sempre-e-solo-seconda-battuta
Autore massimo ginesiPubblicato il 19 Marzo 2018 13 Aprile 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni, News