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Timestamp: 2018-05-24 17:28:11
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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INHALT: EDITORIAL. Mensch MieterIn! Mieterticket kommt! Seite Sonderpreise: In den Herbstferien fürs halbe Geld in die Sauerland-Freizeitparks
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3 INHALT: Sonderpreise: In den Herbstferien fürs halbe Geld in die Sauerland-Freizeitparks Seite 5 Vorsicht Drücker! Mietervereine warnen vor Wohnungskauf an der Haustür Seite 6 Titelgeschichte: Hände weg vom Mieterschutz! Mieter sammeln 5000 Unterschriften und protestieren mit Menschenkette gegen schwarzgelbe Wohnungspolitik in NRW Seite 7-9 Hartz im Revier neue Regeln für die Unterkunftskosten Seite Deutsche Annington schluckt Viterra: Elefant im Porzelanladen Seite Hattingen: Sahneteilchen Südstadt Seite 14 Mietrecht: Heizkosten explodieren Seite 16 BGH-Urteile Seite 17 Wohnungspolitik: Schwarz-gelbe Zeiten Seite 19 Mieterticket kommt! Seite Mensch MieterIn! Was war das denn? Wenn man sich ein bisschen in der Bochumer Lokalpolitik auskennt, traute man seinen Augen nicht, wenn man am 21. September die führende Lokalzeitung aufschlug. In einem Artikel über die Stadtwerke war zu lesen, die SPD Fraktion denke über einen Verkauf von VBW-Anteilen an die RAG-Immobilien nach. Das sei das Ergebnis einer Klausur-Tagung der Fraktion, und gesagt hatte es kein geringerer als Heinz-Dieter Fleskes, Chef der SPD-Fraktion. Natürlich haben wir sofort nachgefragt - und in der Geschäftsstelle der SPD-Fraktion wusste man von nichts. Erstaunlich, denn die VBW-Anteile waren bisher immer eine heilige Kuh. War doch Fleskes langjähriger Vorgänger, Heinz Hossiep, Geschäftsführer der VBW, und nur deshalb lagen die städtischen Anteile ganz knapp unter 50 %. Der Verkauf auch nur eines winzigen Teils davon wäre ein so krasser Kurswechsel, dass er kaum mal eben so auf einer Klausurtagung beschlossen würde. Auch im Kommunalwahlkampf, erst ein Jahr her, hatte die SPD - anders als die CDU - einen Verkauf für tabu erklärt. Wurde er auch nicht. Noch am gleichen Tag dementierte Fleskes in einer Pressemitteilung: Die SPD-Fraktion denkt nicht an einen Verkauf kommunaler VBW-Anteile. Die SPD-Fraktion ist nach wie vor der Auffassung, dass die Kommune über ein wirksames Instrument zur Mitgestaltung des Wohnungsund Immobilienmarktes verfügen muss. Die SPD-Fraktion hält ihre langjährige Zusage, zuletzt unmissverständlich erneuert im Kommunalwahlkampf, wonach der kommunale Anteil an der VBW nicht verkauft wird. Doch wie kam dann das Missverständnis zu Stande? Die SPD hatte, so Fleskes, über steuerliche Optimierung der städtischen Beteiligungen nachgedacht, aber bisher nichts beschlossen. Die Prüfung sei ergebnisoffen und könne auch ergeben, dass der Verbund städtischer Beteiligungen bereits optimal organisiert ist und derzeit nicht verändert werden muss. Das klingt für Laien schwer verständlich - macht aber nichts. Wir Normal- Bochumer wissen vielleicht, dass die VBW zur Hälfte der Stadt gehört, die Stadtwerke ganz und die Sparkasse natürlich auch. Aber dass die städtischen VBW Anteile gar nicht direkt der Stadt gehören, sondern 49,1 % den Stadtwerken und 0,9 % der Sparkasse - wer interessiert sich schon für solche Feinheiten. Das ist eben auch so eine steuerliche Optimierung gewesen, die Anfang der 90er beschlossen wurde. Für uns zählt, dass der städtische Einfluss auf die VBW erhalten bleibt, damit das größte Bochumer Wohnungsunternehmen nicht allein dem Kommerz nachläuft, sondern ein Partner für Wohnungs- und Städtebaupolitik bleibt. So kommen Projekte zu Stande wie der soeben eingeweihte Altenbochumer Bogen oder die Neubebauung am Bahnhof Präsident. Welches private Unternehmen würde solche Wagnisse eingehen? Anders als in vielen anderen Städten wollen in Bochum weder Rot noch Grün Wohnungen privatisieren - und das ist gut so. Ihr EDITORIAL 03
4 MAGAZIN: Homepage: Bessere Gliederung! Zufrieden mit der neuen Homepage-Technik ist man beim Mieterverein. Aber wie so oft im Leben: Erst die Alltag deckt die Tücken desselben auf. Daher gibt es einige Neuerungen auf der Homepage. So sind die Nachrichten auf der Startseite künftig stärker thematisch gegliedert. Als neue Rubriken sind zum Beispiel Verbraucherschutz und Bochum- Agenda21 aufgelistet. Die neue Form führt übrigens auch dazu, dass ältere Beiträge wesentlich leichter zu finden sind. Schauen Sie doch mal wieder rein: Homepage: Rot-rote Mehrheit Wäre die Gretchenfrage des Mietervereins Bochum entscheidend für die Bundestagswahl gewesen, gäbe es eine überwältigende rot-rote Mehrheit. CDU/CSU und FDP wären hingegen an der 5%-Hürde gescheitert. Der Mieterverein hatte auf seiner Homepage gefragt: Welche Partei vertritt Ihrer Meinung nach am Besten die Interessen von Mieterinnen und Mietern? Rund 400 Userinnen und User beteiligten sich mit folgendem Ergebnis: CDU/CSU 2,3 % (9 Stimmen) SPD 45,4 % (179 Stimmen) Grüne 7,6 % (30 Stimmen) FDP 1,3 % (5 Stimmen) Linkspartei 38,8 % (153 Stimmen) andere 1,0 % (4 Stimmen) keine 3,6 % (14 Stimmen) Lauter Schnäppchen zu Weihnachten! In diesem Heft finden Mietervereinsmitglieder gleich zwei Schnäppchenangebote : Super Eintrittspreise in den Herbstferien bei Fort-Fun und im Panorama-Park sowie ganz neu das Mieter-Ticket in Kooperation mit der BOGESTRA. Doch dabei soll es nicht bleiben! Für die Weihnachtsausgabe ist eine ganze Broschüre mit exklusiven Angeboten rund ums Wohnen in Arbeit. Lassen Sie sich überraschen! Wohnen ist ein Menschenrecht. Diesem sozialen Recht in der Charta der Menschenrechte Geltung zu verschaffen, ist der globale Auftrag. Mit der DESWOS können Sie diesen Auftrag im Verbund mit vielen Anderen angehen. Ulrich Wickert Schirmherr der DESWOS Die DESWOS hilft armen Familien, damit sie ein sicheres Dach über dem Kopf haben! Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Innere Kanalstraße Köln Spendenkonto: Sparkasse KölnBonn BLZ Wickert wirbt für DESWOS Seit Jahren unterstützt die DESWOS Deutsche Entwick lungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Wohnprojekte in Entwicklungsländern. Im Vordergrund steht dabei immer die Hilfe zur Selbsthilfe. Auch der Mieterverein unterstützt die Arbeit der DESWOS immer wieder durch Aktionen, aber auch durch seine Mitgliedschaft in dieser Organisation. Erfreulich, dass auch der bekannte Nachrichtenmann Ulrich Wickert als Schirmherr gewonnen werden konnte. Nähere Infos im Internet unter INTERNES 04
5 Herbstferien-Aktion: Zwei Freizeitparks für die Hälfte für alle LeserInnen des Mieterforums Hoffen und Harren macht manchen zum Narren vor allem die Hoffnung auf schönes Wetter. Obwohl es dieses Jahr nach dem nassen Sommer ja einen recht angenehmen Spätsommer gab. Wir jedenfalls geben die Hoffung nicht auf, dass sich ein paar Sonnenstrahlen in den Frühherbst hinein retten und haben ein ganz besonderes Angebot für alle Leserinnen und Leser des Mieterforums: Super- Sonderpreise in den Sauerland-Freizeitparks "FORT FUN" und "Panoramapark". Wenn Sie den unten stehenden Coupon ausschneiden und an der Kasse vorlegen, kann das Vergnügen für schlappe 9,90 Euro losgehen und zwar für bis zu 5 Personen auf einen Gutschein! Im Panoramapark sparen Sie so satte 50 % gegenüber dem Normalpreis von 19,90 Euro, in FORT FUN sogar 52 % gegenüber dem Normalpreis von 21,- Euro. Der Coupon ist in beiden Parks gültig vom 1. bis zum 16. Oktober, im Panorama-Park zusätzlich am 31. Oktober für Halloween ab Uhr. Unser Dank gilt der Grévin Deutschland GmbH für dieses Sonderangebot an unsere LeserInnen! Panorama-Park Sauerland Rinsecker Straße Kirchhunden / Kreis Olpe / FORT FUN Abenteuerland Bestwig / Sauerland / 810 COUPON für die LeserInnen des Mieterforums, deren Familien und Freunde: Eintritt in FORT FUN & Panoramapark nur 9,90 p. P. (für max. 5 Personen). Dieser Coupon ist nur gültig vom und am Einfach Coupon ausschneiden und vollständig ausgefüllt an der Eintrittskasse abgeben! (Nicht in Verbindung mit weiteren Ermäßigungen und Aktionen. Der Gegenwert des Coupons kann nicht ausgezahlt werden. Änderungen vorbehalten!) Name PLZ / Ort Straße / Nr. Vorname Anzahl Kinder Schicken Sie mir bitte Ihre Angebote und Infos zu. Ja. Nein. Anzahl Erwachsene AKTION 05
6 Vorsicht Drücker!! Mietervereine Bochum und Witten warnen vor Wohnungskauf an der Haustür VERMIETER 06 Mieter verschiedener Umwandlungsfirmen berichten, dass Wohnungen in der Erwartung gekauft werden, dort in kürzester Zeit selbst einzuziehen. Wenn der bisherige Mieter seine Rechte wahrnimmt, ist das ausgeschlossen, betonen die Mietervereine. Mieter, die sich unter Druck gesetzt fühlen, können sich vertraulich an die Mietervereine wenden. Der Hausflur ist kein Ort für Verkaufsgespräche Vor Ort tätige Verkaufs-Agenten operieren um Teil mit unvollständigen oder sogar falschen Auskünften. So berichten Mieter, dass die Verkäufer ihnen gegenüber bestritten hätten, dass Belegungsrechte bestehen. Abenteuerliche Gerüchte über sehr kurze Kündigungssperrfristen und angeblich bevorstehende Gesetzesänderungen sind im Umlauf. Zum Teil soll den Mietern erklärt worden sein: Wenn Sie nicht kaufen, müssen Sie in drei Monaten ausziehen. Eine rechtliche Grundlage dafür gibt es nicht. Zunächst einmal gilt bei Umwandlungen die 8jährige Kündigungs-Sperrfrist weiter. Selbst wenn sie abgeschafft würde, was zumindest rückwirkend unwahrscheinlich ist, gibt es noch die bundesgesetzliche 3 Jahres-Frist. In vielen Fällen sind die Mieter aber auch durch Belegrechte von Kohl, Stahl und Chemie geschützt. Beim Verkauf von Viterra-Häusern gelten noch besondere Verpflichtungen. Mieter, die sich auf die Sozialklausel berufen können, können verlangen, dass Zusatzbestimmungen in den Mietvertrag aufgenommen werden, die Kündigungen ausschließen. Schließlich können Mieter, die sich auf die Sozialklausel berufen können, im Falle eines begründeten Eigenbedarfs der Kündigung wiedersprechen. In diesem Falle entscheidet im Zweifel ein Gericht. Weder für überstürzte Auszüge, noch für vorschnelle Unterschriften unter Kaufverträge gibt es deshalb einen Grund. Aber immer wieder lassen sich Mieter von lästigen Vertretern verunsichern. Manche Firmen scheinen ein Klima der Verunsicherung erzeugen zu wollen, um möglichst schnell möglichst viele Wohnungen loszuschlagen. Gerüchte werden gestreut, Mieter- Mobbing macht die Runde. Die Käufer können ihr blaues Wunder erleben, wenn sie mit der Absicht kaufen, selbst sehr schnell einziehen, warnt Knut Unger vom Mieterverein Witten. Zumal die Wohnungen auch nicht gerade günstig sind und oftmals Folgekosten nicht bedacht werden. So wurden auf Drängen der Verkaufs- Agenten zum Teil Kaufverträge unterschrieben, bevor die Finanzierung geklärt war. Überforderte Mieter waren überrascht, dass zum Beispiel noch Grunderwerbssteuern anfielen. Manche kaufen auch in Erwartung, ein zugehöriges Grundstück bebauen zu können. Das ist aber nicht selten aufgrund der kommunalen Planung ausgeschlossen. Wer sich für den Kauf einer Wohnung interessiert, sollte sich unbedingt unabhängigen Rat zu allen Aspekten einholen: Finanzierung, Belastungen, rechtliche und kommunale Beschränkungen. Wer sich nicht interessiert, sollte zur Schonung der eigenen Nerven mit den Verkaufs-Vertretern gar nicht reden. Der Mieter hat das Hausrecht, betonen die Vereine. Ein Besichtigungsrecht gibt es nur nach Anmeldung. Wenn Sie sich bedroht fühlen, rufen Sie Hilfe, zur Not auch bei der Polizei. In Verkaufsobjekten kommt es immer wieder zu Mietermobbing. Stafanzeige gegen Burhenne-Verkäufer Der MieterInnenverein Witten hat einen Wohnungsverkäufer der Bochumer Maklerfirma Burhenne & Hartbecke wegen Verleumdung angezeigt. Bei einer Versammlung für Mieter in einem Verkaufsabschnitt in Witten Heven hatte der nicht eingeladene Wohnungsverkäufer dem Mieterverein und dem Mieterbeirat vorgeworfen, sie würden Mietern Geld bieten, wenn sie in der Öffentlichkeit Burhenne & Hartbecke schlecht reden würden. Die Familie Burhenne hatte Ende 2004 über mehrere GbRs ein größeres Paket von Viterra- Wohnungen in Witten und Gelsenkirchen gekauft. Entgegen ursprünglicher Zusagen hatte Burhwnne die Wohnungen in Witten dann doch umgewandelt und Mietern und Fremden zum Kauf angeboten. Mieter beschwerten sich über falsche Rechtsauskünfte. Rölver: Rechtwidrige Mieterhöhungen Die Umwandlungsfirma Rölver aus dem Münsterland hat in Wittener Sozialwohnungen Mietererhöhungen verschickt, die sich auf die orstübliche Vergleichsmiete berufen. Das ist unwirksam, denn die betroffenen Wohnungen unterliegen noch der Sozialbindung. In diesem Fall gilt das Kostenmietprinzip. Wer versehentlich die erhöhte Miete zahlt, kann sie zurückverlangen. Auch die Wohnungsämter der Städte geben Auskunft über die zulässige Miete. Die zuständigen Behörde können bei schuldhaftem Verlangen einer nicht zulässigen Miete auch Bußgelder verhängen.
7 Die neue Koalition in Düsseldorf ist entschlossen, die gerade erst eingeführte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wieder abzuschaffen. Tausende Mieter sind in Gefahr. Hände weg vom Mieterschutz! Logik und Ideologie Am 2. September versammelten sich mehrere hundert Mieter in der Gelsenkirchener Siedlung Flöz Dickebank. Mit Hilfe eines Absperrbandes gelang es ihnen, einen der Blöcke der alten Zechensiedlung zu umzingeln. Ziel der Aktion: Protest gegen die geplante Abschaffung der NRW-Kündigungssperrfrist durch CDU und FDP in Düsseldorf. Wenn die Sperrfrist fällt, wird alles noch schlimmer, befürchtet die Gelsenkirchener Aktivistin Traudel Tomshöver. Seit Jahrzehnten kämpft sie für den Erhalt ihrer Siedlung. Erst ging es gegen die Abbruchsanierung, dann gegen Nachverdichtung und seit einigen Jahren gibt es kein andere Thema mehr als: Die Privatisierung. Denn wenn die Bergarbeiter-Häuser einzeln verkauft werden, so die Erfahrung, dann ist es mit guter Nachbarschaft und Wohnsicherheit vorbei. Interessenten für die idyllische Siedlung würden sich schnell finden, - um selbst dort zu wohnen. Dabei sind die alten Mieter im Wege. Die Angst geht um. Schon in den 80er Jahren hatten Mieterorganisationen für ein komplettes Verbot der Umwandlung von Mietin Eigentumswohnungen gekämpft. Vergeblich. Immerhin aber führte der Gesetzgeber Sperrfristen ein, in denen der neue Eigentümer dem alten Mieter nicht kündigen darf. Drei Jahre sind das heute nach Bundesrecht. Zu wenig,um die betroffenen Leute ruhig schlafen zu lassen, sagt der Dortmunder Mieterschützer Helmut Lierhaus. Deshalb ist es so wichtig, dass wir zusätzlich die Landesverordnung haben. Diese schützt die Mieter im Ruhrgebiet für 8 oder, wie in Gelsenkirchen, für 6 Jahre nach dem ersten Verkauf vor einer Eigenbedarfskündigung. Das ist ein Zeitraum, auf den man sich einstellen kann, meint Lierhaus. Erst 2004 war die Sperrfristverordnung von der Landesregierung erneuert worden. Nach langen und differenzierten Untersuchungen zu den lokalen Wohnungsmärkten. Für Gelsenkirchen sollte die Frist zuerst gar nicht gelten. Dann wurde - nach Protesten - kurzfristig mit der 6-Jahreregelung nachgebessert. Der damalige Oberbürgermeister Oliver Wittke (CDU) war Chef der Verwaltung, die sogar 10 Jahre Sperrfrist forderte. Heute ist er Wohnungsbauminister und betreibt die Abschaffung der Verordnung. Schon in der Opposition hatten CDU und FDP immer wieder gegen die angebliche Überregulierung des Wohnungsmarktes gewettert. Wir wollen Bundesgesetze nur noch 1 zu 1 umsetzen, sagte der CDU-Sprecher Schulte kurz nach der Landtagswahl. Da stand die Abschaffung der Sperrfrist schon im Koalitionsvertrag. Aufgrund welcher Erkenntnisse und Daten?, wollten Mieterschützer wissen. Es gab keine Antwort. Die SPD-Fraktion vermutet: Die Regierung will Hemmnisse beiseite räumen für anstehende Großverkäufe, z.b. der landeseigenen LEG. Unsere Aktion hier ist nur ein Anfang, kündigte Helmut Lierhaus in Gelsenkirchen an. Wir richten uns auf eine lange Auseinandersetzung ein. Die Volkspartei CDU muss am Ende nachgeben. ku Für Bernd Schulte (Bild), wohnungspolitischer Sprecher der CDU-Landtagsfraktion in NRW, ist die Sache klar: Der Wohnungsmarkt ist überreguliert, Liberalisierung das Gebot der Stunde. Bei der Kündigungssperrfrist glaubt er gar, einen Kronzeugen auf der Gegenseite zu haben: Selbst die rotgrüne Bundesregierung habe bei der Mietrechtsreform 2001 nur eine dreijährige Sperrfrist ins Gesetz geschrieben. Mehr zu gewähren sei also investitionsfeindlich - ein Standortnachteil für NRW. Klingt logisch. Ist es aber nicht. Der Bundes-Gesetzgeber hat einen mindestens dreijährigen Schutz für umwandlungsbetroffene Mieter selbst in den kleinsten Kuhdörfern für erforderlich gehalten. Und er hat ausdrücklich die Landesregierungen ermächtigt und aufgefordert, diesen Schutz auf bis zu zehn Jahre zu verlängern, wenn die örtliche Wohnungsmarktlage dies erforderlich macht. Bayern, Baden-Württemberg und Hessen, alles CDU-geführte Flächenländer, haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht mit 10 Jahren Sperrfrist. Das ehemals rotgrüne NRW hat erst 2004 nach gründlicher Untersuchung der lokalen Wohnungsmärkte 6 bis 8 Jahre beschlossen. Das soll jetzt ein Standortnachteil sein? Nein, Herr Schulte, das klingt nicht nach Logik, sondern nach purer Ideologie! aha TITEL 07
8 Die saugen uns aus Die schwarz-gelben Pläne zur Schwächung des Mieterschutzes haben die privatisierungsbetroffenen Mieter im Ruhrgebiet verunsichert und empört. Innerhalb weniger Wochen wurden 5000 Unterschriften gegen die Abschaffung der Kündigungssperrfrist gesammelt. Manche werden krank Karin Schnitker, Mietergemeinschaft Essen, protestiert gegen die Abschaffung der Sperrfrist TITEL 08 Wir haben schlaflose Nächte, sagt Monika Stier von der Hüttenstraße in Witten-Heven. Die langjährige Betriebsrätin bei den Wickmann-Werken ist seit einiger Zeit im Vorruhestand und hat einige schwere Krankheiten hinter sich. Abfindung Ich kann doch nicht meine ganzes Erspartes aufbrauchen. Mieterin Monika Stier aus Witten und Erspartes reichen gerade hin, das Leben zu genießen und lange erträumte Reisen mit Ehemann Horst zu unternehmen. Die Wohnung ist gediegen eingerichtet, der Schrebergarten in Gehweite. Nie hätten die Stiers daran gedacht, ihre Werks- und Sozialwohnung zu kaufen. Schließlich steht im Sozialplan von Horst Stier sogar etwas von Wohnrechten. Aber dann verkaufte die Viterra die äußerlich vernachlässigten Gebäude an die Mira, die verkaufte weiter an den Bochumer Umwandler Burhenne und der bietet die Wohnungen jetzt Mietern und Dritten zum Kauf an. Zu angeblichen Sonderpreisen. Wir waren bei unserer Bank und haben uns das ausrechnen lassen, sagt Frau Stier. Wahrscheinlich hätten wir bis zum Lebensende 400 Euro monatlich aufbringen müssen. Das wäre ja machbar. Aber gleichzeitig hätten wir unser gesamtes Erspartes einsetzen müssen. Traumschiff ade. Und was mach ich, wenn die Waschmaschine kaputt geht oder das Auto? Eigentlich müssten sich die Eheleute Stier nicht unter Druck gesetzt fühlen, keine Angst haben vor einer Eigenbedarfskündigung. Denn über die Wohnungen gibt es ein Belegrecht der Edelstahlwerke. Dieses Belegrecht wakkelt allerdings. Umwandler Burhenne behauptet, die ehemalige Mutter-Firma der Edelstahlwerke, ThyssenKrupp, habe ihm gegenüber auf die Rechte verzichtet. Das hält der Mieterverein Witten zwar für rechtlich nicht möglich. Aber in der Siedlung geht die Angst um. Die zusätzliche Sicherheit der 8-jährigen Kündigungssperrfrist ist auf einmal sehr wichtig geworden. Das wissen auch die Umwandler. Schon vor Monaten gingen einzelne Verkäufer mit der Behauptung hausieren, die 8 Jahre hätten keinen Bestand. Gute Gründe für Frau Stier und die Nachbarn vom Mieterbeirat Heven Unterschriften zu sammeln gegen die von der Landesregierung geplante Abschaffung der Sperrfrist. Auch Eberhard Sander gehört dazu. Der 59jährige Vorruheständler hat sich auch an den Betriebsrat seines ehemaligen Arbeitgebers gewandt. Bei den Edelstahlwerken lagen die Listen aus. Menschen sind keine Maschinen, die man wie bei Wickmann mal eben nach China verschieben kann, sagt Sander. Wenn jemand kaufen will und kann, ist das in Menschen sind keine Maschinen, die man mal eben nach China verschieben kann. Eberhard Sander sammelte Unter-schriften in seinem alten Betrieb. Ordnung. Aber die andern müssen wohnen bleiben können. Nicht nur 3 oder 8 Jahre. Sondern auf Dauer! Durch den Verkauf an Selbstnutzer müssen vor allem ältere Menschen eine nicht gewollte und niemals erwartete neue Lebensplanung machen, erklärt Karin Schnittker von der Mietergemeinschaft Essen wie es den Betroffenen ergeht. Sie wissen nicht oder glauben nicht daran, dass wenigstens die Sozialklausel alte und kranke Mieter schützen kann. Dazu müssten sie Anträge stellen, haben eventuell sogar mit Gerichten zu tun. Das kennen sie nicht, das trauen sie sich nicht zu. Manche werden krank, ziehen aus Angst zu Kindern, ins Altersheim, oder lassen sich in andere Wohnungen verschieben. Weil Mieter nicht in überall in solche Situationen kommen wollen, darum kämpfen sie mit Unterschriften gegen die Verkürzung der Sperrfrist.
9 Marion Thaler* aus Bochum wäre schon seit 7 Jahren aus ihrer Wohnung in Bochum-Laer raus, wenn es die Sperrfrist-Verordnung nicht gäbe. Ihre Wohnung wurde 1995 umgewandelt und an ein Ehepaar verkauft, das selbst dort einziehen wollte und über die Sperre offenbar nicht informiert war. Immer wieder haben es die neuen Vermieter seither mit einer Eigenbedarfskündigung versucht zuletzt 2004, als die Sperrfrist von 10 auf 8 Jahre verkürzt wurde. Doch diese Verkürzung galt natürlich nicht für Fälle aus der Vergangenheit, so dass der Bochumer Mieterverein bisher alle Kündigungen abwehren konnte. Rechtsberater Ralf Berger, der Frau Thaler vertritt, sieht das eigentliche Problem dennoch woanders: Wir haben in den letzten Jahren eigentlich relativ wenige Umwandlungsfälle hier in Bochum. Die Privatisierungen laufen überwiegend mit hausweisen Verkäufen kleiner Mehrfamilienhäuser etwa mit vier bis sechs Wohnungen. Und wenn gar nicht umgewandelt, sondern das ganze Haus verkauft wird, gibt es keine Sperrfrist. Je nachdem, wer das Haus kauft, können ein Drittel, die Hälfte oder auch alle Mieter eine Eigenbedarfskündigung bekommen nur mit der normalen Kündigungsfrist. Was wir brauchen ist nicht eine Verkürzung, sondern eine Auswei- Das ist unchristlich, wie die CDU mit uns umgeht. Siegfried Klever (r.), Mieterverein Dortmund Echeloh tung der Kündigungssperre auch auf hausweise Verkäufe. Diese Ausweitung fordert MIETER- FORUM RUHR seit einigen Jahren und auf Antrag unserer Vereine ist sie seit dem Mietertag in Erfurt 2002 auch Beschlusslage des Deutschen Mieterbundes. Die Umsetzung dieser Forderung steht jedoch in den Sternen. Im Moment geht es eher um die Abwehr von Verschlechterungen. Und die Speerspitze dieser Verschlechterung ist ausgerechnet die Regierung im Mieterland NRW. Sie wollen den internationalen Kapitalanlegern Gewinne hinterher werfen, auf Kosten der Mieter wirft der ehemalige SPD-Minister Horstmann der Regierung vor. Ich finde das unchristlich wie die CDU hier mit uns umgeht, sagt Siegfried Klever vom Mieterverein Echeloh in Dortmund. Der ehrenamtlich arbeitende Verein hat in seiner Siedlung 450 Unterschriften gesammelt. Nicht ohne Grund hat die CDU die Bundestagswahl in NRW verloren. Die Abschaffung der Sperrfrist dient nur den Spekulanten. Die investieren nicht. Die saugen uns aus! * Name geändert TITEL Das Mieterland steht auf 5000 Unterschriften an Minister Wittke übergeben Eigentlich hatte sich das Mieterbündnis Ruhr - eine Aktionsgemeinschaft von Mietervereinen und Mieterinitiativen - nur 1000 Unterschriften zum Ziel gesetzt, um die Landeregierung vor der Abschaffung der Kündigungssperrfrist zu warnen Unterschriften aber hatten allein Dortmunder Mieterbeiräte schon gesammelt bevor es richtig los ging. Innerhalb weniger Wochen wurden es dann über Die meisten gesammelt von Nachbarn bei Nachbarn. Aber örtlich beteiligten sich auch SPD-Lokalpolitiker an der Aktion, die Grünen riefen ihre Partei im Wahlkampf zur Unterstützung auf. Solidarität gab es auch in Gewerkschaften und Betrieben. So wurde es ein Testlauf für eventuell erforderliche größere landesweite Proteste. Am 22. September überreichten im Landtag etwa 50 Mieter die Unterschriften an Bauminister Oliver Wittke. Wittke sagte zu, dass es keinen Schnell- schuss geben werde, ließ aber keinen Zweifel daran, dass der Koalitionsvertrag erfüllt wird. Und der sieht eine Verkürzung der Sperrfrist auf nur noch drei Jahre vor. In der anschließenden Sitzung des Landtagsausschusses für Bauen und Verkehr ging es dann zur Sache: Auf der Tagesordnung stand ein Entschließungsantrag der CDU, der die Abschaffung der Kündigungssperrfristverordnung durch das Wittke-Ministerium ausdrücklich begrüßt. Dagegen stand der Antrag der SPD Mieterschutz nicht ohne Not aufweichen. Für Verwirrung in der Debatte sorgte der Umstand, dass zumindest die CDU prüfen will, ob in einigen Ballungszentren nicht doch ein längerer Kündigungsschutz bestehen bleiben muss. Noch wurde keiner der beiden Anträge verabschiedet: Die SPD setzte eine Experten-Anhörung durch, die im Dezember stattfinden könnte. Wir wollen die Sperrfrist in der Fläche abschaffen. Dann prüfen wir, ob es Ausnahmen gibt. Bauminister Oliver Wittke (CDU, r.) nimmt die Protest-Unterschriften im Landtag entgegen. 09
10 Richtlinien am Runden Tisch Job-Agentur im EN-Kreis macht Zugeständnisse bei Unterkunftskosten Die Kreisverwaltung Ennepe-Ruhr hat ein Versprechen eingelöst: Sie diskutiert die Entwicklung dauerhafter Regelungen für die Unterkunftskosten der ALG II- EmpfängerInnen mit den Mieter- und Vermieterverbänden. Trotzdem wurde mit dem Verschicken von Aufforderungen zur Wohnkostensenkung schon begonnen. Im gesamten Kreis gab es nach offiziellen Angaben bislang 491 solcher Aufforderungen. Bisher kam es zu 53 Wohnungswechseln. HARTZ IV 10 Das Hattinger Arbeitslosenzentrum HAZ protestiert gegen Härtz IV-Folgen - August 2005 Bereits direkt nach Einführung der Hartz IV-Gesetze im letzten Sommer hatte der MieterInnenverein Witten gemeinsam mit Arbeitslosen Bürgeranträge an Rat und Kreistag gestellt. Das Anliegen: Die Kommunen sollten Kürzungen der Mietzuschüsse und Verdrängungen arbeitsloser Mieter möglichst vermeiden. Damals wollte Kreis-Sozialdezernent Brückner den Antrag gar nicht erst behandeln, denn die Anwendung des Bundesgesetzes sei nicht Kreisangelegenheit. Aber dann kam der Wahlkampf, die Grünen machten Druck und schließlich entschied der Kreis, für die Alleinzuständigkeit bei der Umsetzung von Hartz IV zu optieren. Und damit sind nun auch die Wohnkosten ganz eindeutig Kreisangelegenheit und können demokratisch mitbestimmt werden. Brückner sicherte zu, nach Vorligen von Daten die Unterkunftskosten erst einmal mit den Mieter- und Vermieterverbänden zu diskutieren. Ganz daran gehalten hat sich allerdings kaum jemand. Schon seit Monaten kursieren interne Regelungen über die maximalen Mieten und Wohnkosten. In Witten kam es zu absurden Kürzungen bei Heizkosten-Zuschüssen (max. 1 Euro/qm) in kleinen Wohnungen. Sie wurden nach Widersprüchen des Mietervereins und politischen Interventionen in Einzelfällen zurück genommen, um gerichtliche Klagen zu vermeiden. Dieser Ärger hat offensichtlich das Problembewusstsein der Kreis- Verwaltung erhöht. Jedenfalls wurde im Oktober endlich zu dem lange versprochenen Runden Tisch eingeladen. Erster konkreter Erfolg für die Betroffenen: Der Kreis verzichtet auf Obergrenzen bei den Wohnungsgrößen. Solange die Gesamtmiete in grünen Bereich ist, bleibt die Größe der Wohnung Privatsache. Die Gesamtmiete wird gebildet aus einer maximalen Quadratmetermiete incl. der Pauschalen für Neben- und Heizkosten. Diese Bruttomiete/qm wird dann mit einer maximalen Quadratmeterzahl malgenommen. Das Ergebnis also die Brutto- Gesamtmiete und nicht die qm-miete oder die Wohnungsgröße soll der Maßstab für die Bemessung der Angemessenheit der Wohnkosten sein. Nur wenn die Gesamtmiete über dem Gesamt-Betrag liegt, kann es für die Betroffenen eng werden. Aber auch dann muss noch der Einzelfall gewürdigt werden. Das können persönliche, z.b. gesundheitliche, Gründe sein. Oder ein Zwangsumzug rechnet sich wegen der geringfügigen Überschreitung nicht. Oder es ist nicht mehr lange bis zur Rente und damit bis zum Ende des Leistungs-bezugs. Hauptdiskussionspunkt am Runden Tisch sind nun die einzelnen Teile der Mietenkalkulation. Die sieht für jede Stadt etwas anders aus. Er habe sich bei der Festsetzung der Kaltmieten an der Baualtergruppe bis 1983 in den örtlichen Mietspiegeln orientiert, behauptet der Kreis. Es ist leicht, das zu widerlegen. In Wahrheit wurden die früheren Erste Erfolge Hartz IV im EN-Kreis Werte der Sozialämter zu Grunde gelegt. Die Mietspiegel an sich können auch gar keine Grundlage für die Höchstmieten sein. Denn sie sagen nichts darüber aus, ob es zu dem dargestellten Preis überhaupt Wohnungen gibt. In Hattingen zum Beispiel hat man durch Nachfrage bei den Genossenschaften festgestellt, dass vor allem bei Einpersonenhaushalten die festgesetzten Höchstmieten deutlich zu niedrig sind. Noch problematischer sind die viel zu niedrigen Pauschalen für die Nebenkosten. Die Nebenkostenliste des Kreises berücksichtigt z.b. keine Gartenpflegekosten und im Ergebnis könnten oft nicht einmal günstige Sozialwohnungen angemietet werde, weil da alle rechtlich zulässigen Nebenkosten neben der Miete abgerechnet werden müssen. Mit maximal 1 Euro pro Quadratmeter liegen auch die Pauschalen der Heizkosten in etlichen Fällen zu niedrig, wie ein Blick in die Heizkostenspiegel zeigt. Der bislang unverbindliche Entwurf kreisweiter Richtlinien enthält neben diesen reinen Mietfragen etliche weitere Streitpunkte. So werden bei Umzügen nur die Mietwagen bezahlt. Es werden keine Nachzahlungen übernommen, wenn die Heizkostenpauschalen schon ausgeschöpft wurden. Das kann viele Menschen in unlösbare Finanzprobleme stürzen. Die Erörterungen am Runden Tisch werden fortgesetzt. Bis dahin gilt: Es gibt keine verbindlichen Leitlinien für die Städte und die Mitarbeiter der Job-Agenturen. Wird von Sachbearbeitern anders behauptet, ist das falsch! Jeder Einzelfall muss geprüft werden und in jedem Einzelfall lohnt es sich, ganz genau zu argumentieren.. Die Mietervereine Bochum und Witten sowie die Sozialberatungsstelle beim HAZ in Hattingen sind dabei behilflich. Insgesamt fallen im Kreis ca Erwerbslose und ihre Angehörigen unter das Sozialgesetzbuch II. Für sie gibt es in allen Städten im EN-Kreis vorläufige Höchstmieten, die von der Haushaltsgröße abhängen. Sie sind aber noch unverbindlich. Bei Fragen wenden Sie sich an eine Beratungsstelle. Der Kreis gibt im Moment ca. 4 Mio. Euro monatlich für die Unterkunftskosten der Arbeitslosen aus. Davon erhält er nach derzeitiger Regelung 29 % vom Bund zurückerstattet. Die Bundesregierung prüft jedoch, ob sie diese Quote auf 8 % reduziert, auch rückwirkend für Sollte dies geschehen, stünde der Kreis vor einem neuen finanziellen Desaster, das sich sicherlich auch auf die Arbeitslosen auswirkt.
11 Kosten der Unterkunft: Neue Regeln in Bochum Bochum bekommt neue Richtlinien für die Übernahme der Wohnkosten von Langzeitarbeitslosen durch die ARGE. Nach langem Gezerre zwischen Politik und Verwaltung, bei dem auch der Bochumer Mieterverein kräftig mitmischte, liegt jetzt ein Papier auf dem Tisch, das zumindest erprobungsfähig scheint. Gegenüber der ursprünglichen Vorlage konnten etliche Knackpunkte beseitigt, etliche Grausamkeiten abgemildert werden. Ob sich die geschätzte Zahl von 800 Zwangsumzügen dadurch nennenswert verringert, bleibt abzuwarten. Denn es wird sich nicht vermeiden lassen, dass es auch in Bochum zu Zwangsumzügen kommt, sobald die neue Richtlinie in Kraft ist. Denn das durch Hartz IV in Kraft gesetzte Sozialgesetzbuch II sieht nun einmal vor, dass nur angemessene Wohnkosten staatlicher-seits übernommen werden. Also muss es auch Angemessenheitsgrenzen geben, Mietobergrenzen also. Wer teurer wohnt, bekommt ein halbes Jahr Zeit, die Wohnkosten zu senken - meistens wohl durch Umzug. Die Mietobergrenzen bleiben dabei in der neuen Richtlinie, die gleichermaßen für Sozialhilfe- und für ALG II-EmpfängerInnen gelten soll, in der Höhe zunächst unverändert. Als angemessen gilt eine Miete, wie sie im Mietspiegel für Wohnungen bis maximal Baujahr 1969 in normaler Wohnung und Ausstattungsklasse I (mit Bad, Heizung, Isolierfenstern, aber ohne Wärmedämmung) ausgewiesen ist. Verändern wird sich aber Einiges bei der Frage, ob dem Hilfeempfänger ein Nur keine Hektik! Der Bundesrechnungshof hat die ARGE Bochum gerügt - dabei ist die doch völlig unschuldig. Dadurch, dass 22 des SGB II - also jener Paragraph, in dem die Angemessenheit der Wohnkosten geregelt ist - immer noch nicht umgesetzt sei, würden seit Juli allmonatlich Euro zu viel für Wohnkosten ausgegeben. Der Bundesanteil davon liege bei Euro. Nun, die ARGE konnte nicht anders, als zunächst auch hohe Mieten weiter zu übernehmen. Denn der Sozialausschuss hatte schon im September 2004 beschlossen, zunächst die Auswirkungen der neuen Regeln auf den Wohnungsmarkt prüfen zu wollen. Das dauert nun mal seine Zeit - erst recht, wenn die Bundespolitik ein so umstrittenes Gesetz wie Hartz IV im Umzug überhaupt zugemutet werden kann. Ebenso streitträchtig ist die Frage, wann ein Hilfeempfänger umziehen darf, wenn er selbst es will - bzw. wann die Kosten dafür übernommen werden. Bei Redaktionsschluss standen letzte Feinheiten noch nicht fest, doch lässt sich Folgendes sagen: Ein Umzug kann unzumutbar sein, wenn dadurch nachbarschaftliche Hilfen oder Betreuungsleistungen zerstört würden, auf die der Hilfeempfänger angewiesen ist. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Gleiches gilt, wenn für Kinder Kontakte in Schule oder Kindergarten von besonderer Bedeutung sind. Opfer häuslicher Gewalt sollen einen Anspruch auf Übernahme der Umzugskosten bekommen. Schwangere Frauen (bzw. deren Familien) sollen ab der 25. Schwangerschaftswoche eine größere Wohnung anmieten können. Bei einem Umzug werden die Kosten der Anfangsrenovierung als Galopp durchpeitscht und den Kommunen kaum Zeit für die Umsetzung lässt. Da klappen auch ganz andere Sachen (immer noch) nicht als nur die Umsetzung des 22. Zum Beispiel das Fördern, das doch laut Wolfgang Clement gleichberechtigt neben dem Fordern stehen sollte. Oder in vielen Fällen auch nur die pünktiche Auszahlung der Stütze. Der Mieterverein Bochum jedenfalls begrüßt ausdrücklich, dass der Sozialausschuss sich von Nichts und Niemand hat hetzen lassen. Das hat dieses unsoziale und in vielen Bereichen auch handwerklich schlechte Gesetz nicht ungeschehen gemacht. Aber es hat sicherlich etliche Härtefälle vermieden. aha Alle Proteste - hier in der Bochumer Kortumstraße haben nichts genützt: Hartz IV ist Gesetz. Heute geht es um die Folgen Umzugskosten anerkannt und müssen nicht - wie laufende Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - aus dem Regelsatz bezahlt werden. Generell soll nicht zu einem Umzug aufgefordert werden, wenn die Kosten dafür höher sind als die Mietersparnis in einem Jahr. Bei nur 40 Euro Überschreitung wird dies automatisch angenommen, sonst im Einzelfall geprüft. Weitergehende Forderungen Der Bochumer Mieterverein hat weitergehende Forderungen gestellt, über die bei Redaktionsschluss noch nicht endgültig entschieden war: Bevor ein Mieter zum Umzug aufgefordert wird, soll der Mietvertrag daraufhin geprüft werden, ob fehlende oder ungültige Regelungen zu Nebenkosten, Kleinreparaturen oder Renovierungen die Wohnung unterm Strich billiger machen, als die Kaltmiete vermuten lässt. Geprüft werden soll auch, ob nach einem Umzug Neuanschaffungen im Bereich Erstausstattung fällig werden - etwa wenn in der bisherigen Wohnung eine Gemeinschaftswaschmaschine zur Verfügung steht. Beide Punkte haben Einfluss auf die Frage, ob ein Umzug sich überhaupt (aus Sicht der ARGE) lohnt. Unlösbare Nachbarschaftsstreitigkeiten sollen als Grund für einen notwendigen Umzug anerkannt werden. Der Mieterverein wünscht sich, dass die Härtegründe, also die Liste der Kriterien, nach denen einem Hilfeempfänger ein Umzug nicht zugemutet werden kann, analog zur Sozialklausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs formuliert wird. Denn ein Mieter, der sich gegen eine Eigenbedarfsklausel des Vermieters erfolgreich wehren könnte, der soll auch von der ARGE nicht zum Auszug gezwungen werden können. HARTZ IV 11
12 Deutsche Annington schluckt Viterra Elefant im Porzellanladen Nach Kauf der Viterra AG durch die britische Fondgesellschaft TerraFirma sind alle gespannt, wie sich die Briten, bzw. ihr deutscher Ableger, die Deutsche Annington, gegenüber den Mietern benimmt. Drohen Mieterhöhungen und massenhafte Privatisierungen? Oder wird sich die Deutsche Annington bemühen, den Heuschrecken -Verdacht zu zerstreuen? VERMIETER 12 Ich bin ein Dortmunder Junge, sagt Dr. Riebel, Chef der Deutschen Annington. Der einstige Manager bei der Bergbau-Wohnungsgesellschaft THS ließ sich von TerraFirma abwerben, als der Fonds einen Großteil der Bahnwohnungen übernahm. Ich habe lange überlegt, ob ich das machen soll, sagt Riebel, der betont, auch weiterhin Müssen sich die Mieter-Proteste in Zukunft gegen Annington richten? Prinzipien zu haben. Ich weiß, was eine Wohnung im Ruhrgebiet ist und wie es den Mietern geht, versucht er alle Befürchtungen schon im Ansatz zu zerstreuen. Seit der offiziellen Genehmigung des spektakulären Viterra-Geschäftes ist Riebel der Herr über Wohnungen in Deutschland. Die Deutsche Annington ist das größte Wohnungsunternehmen und will noch weiter wachsen. Wir sind keine Heuschrekke, wir sind vielleicht ein Elefant, bemüht sich Riebel um Sympathiewerte. Ja. Ein Elefant, der sich im Porzellanladen des angeschlagenen Ruhrgebiets bewegt. Keinen Hehl mach Riebel daraus, dass der Verkauf von Mietwohnungen zum Kerngeschäft gehört. Aber: Das sei nur ein Teil der Strategie, den auf bis zu 7 Mrd. Euro geschätzten Kaufpreis plus stolzer zweistelliger Rendite zu erwirtschaften. Der Mietwohnungsbestand spielt eine ebenso wichtige Rolle. Wir müssen den Leerstand abbauen, sagt Riebel. Verkauf ist das Spielbein, aber der Bestand ist das Standbein. Im Moment jedenfalls, so viel ist klar, stellt sich Annington auf eine längere deutsche Karriere ein. Das soll auch eine großangelegte Unternehmensreform unterstreichen, die natürlich in erster Linie der Kosten- und Personaleinsparung dient. 500 Arbeitsplätze, so bestätigt die Gewerkschaft Blockverkäufe werden beendet, verspricht der Annington-Chef. Wird Annington Zentrale: Das Vite Ver.di, stehen auf dem Spiel. Einen Sozialplan gibt es noch nicht. Die werden sehr schnell die Maske fallen lassen, befürchtet der Bochumer Ver.di-Sekretär Vatteroth. Zunächst haben sie alle Hände voll zu tun, die Strukturen zu verändern. Das bringt zunächst einmal mehr Einsparungen als durch schnelle Verkäufe Gewinne erzielt werden können. Anfang nächsten Jahres wird die Viterra zunäcbst einmal in der Deutschen Annington aufgehen. Annington, nicht Viterra, ist dann der direkte Vermieter von über Haushalten im Ruhrgebiet. An den Mietverträgen ändert sich dadurch natürlich nichts. Aber wie wird Annington die Privatisierungen fortführen? Detailreich und nicht ohne Stolz berichtet Riebel, wie es bei den Bahnwohnungen in enger Kooperation mit der Gewerkschaft BahnTrans gelungen sei, alle sozialen Härten zu vermeiden und nur an Mieter zu verkaufen, die das tatsächlich wollten. Aber im Falle der Bahnwohnungen war Annington durch knallharte Verträge mit Mitbestimmungsauflagen und maximalen Privatisierungs-Quoten zu solch einem Verhalten gezwungen. Zwar möchte Annington von dem daraus resultierenden Image weiter profitieren und deshalb den bisherigen Viterra-Kurs stellenweise korrigieren. An eine freiwillige Übertragung der Bahnwohnungs- Standards auf die Viterra-Wohnungen ist aber nicht zu denken. Wir haben ja schon die Selbstverpflichtung der Viterra zum Mieterschutz übernommen, betont Riebel. Dann ist er aber doch zu weiteren Versprechungen bereit, - soweit sie sich rechnen. Annington verspricht, Schluss zu machen mit dem Verkauf ganzer Blökke an Weiterver-werter und Spekulanten. Auch der Verkauf von Mehrfamilienhäusern soll der Vergangenheit angehören. Bei etwa 750 Euro, die sie pro Quadratmeter an Eon gezahlt haben, würde dies auch kaum zu Gewinnen führen. Das heißt: Die Annington will nur einzelne Wohnungen an den Endnutzer verkaufen. Dazu setzt sie verschiedene Vertriebsgesellschaften ein, die bisherigen der Viterra und externe Firmen. Verkauft wird in erster Linie an die Mieter selber, die ja auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Verkauf an Dritte will Riebel allerdings keinesfalls ausschließen. auch zu Verkäufen an Mietergenossen-schaften ist Annington bereit, freilich ohne irgendwelche Abschläge vom normalen Verkaufspreis.
13 rra-haus in Bochum Wie weit diese Standards auf den sogenannten Mira-Bestand übertragen werden können, ist unklar. Über die Leasinggesellschaft Mira hatte die Viterra Ende 2004 ein großes Wohnungspaket abgestoßen, ist aber weiter für den Verkauf und die Verwaltung zuständig. Da binden uns Verträge, sagt Riebel, der die Mira-Verträge offenkundig als Belastung sieht, ebenso wie das schlechte Image einiger ihrer Weiterverwerter, die er aus seiner THS-Zeit zum Teil persönlich kennt. Mehr Mieterschutz? Beim Mieterschut lässt Riebel immerhin Gesprächsbereitschaft erkennen. Wenn Annington Mieter nicht verdrängen, sondern möglichst für einen Verbleib gewinnen will, dann müssen Eigenbedarfskündigungen von vornherein mietvertraglich ausgeschlossen werden, forderten Vertreter des Mieterforums Ruhr bei einem Gespräch. Die Beantrgung von Schutzrechten bei Verkäufen ist nicht praktikabel und wird immer wieder unterlaufen. Die Deutsche Annington prüft nun, ob der Forderung entgegen gekommen wird und wenigstens älteren Mietern ein unkündbares Wohnrecht eingeräumt wird. Riebel rechnet damit, dass im Ruhrgebiet erhebliche Investitionen erforderlich sind, um die Wohnungen vermiet- und verkaufbar zu halten. Die Investitionen sollen sich auf Instandsetzungen und Verbesserungen in den Wohnungen konzentrieren. Wir sind nicht der verlängerte Arm von Baudezernenten, erteilt Riebel Erwartung, Annington werde auch mal architektonische Glanzlichter setzen, eine Abfuhr. Auch aufwendige Gartenarchitekturen sollen der Vergangenheit angehören. Alles soll auf die unmittelbare Vermarktbarkeit der Wohnungen konzentriert werden. Innovativ will Annington beim altengerechten Umbau werden. Durch die Bereitstellung seniorengerecht umgebauter Wohnungen im Stadtteil sollen ältere Mieter an die Annington gebunden werden. Gleichzeitig soll ihnen der Umzug aus für Verkäufe vorgesehen Gebäuden schmackhaft gemacht werden. Überhaupt keine Lust hat Riebel auf die Fortsetzung der ewigen Auseinandersetzungen um das sogenannte Viterra-Contracting. Er geht wie Mieterforum Ruhr davon aus, dass die Viterra die nächsten Klage verliert und richtet sich auf eine Rückabwicklung dieses Heizkosten-Tricks ein. Fazit: Der Elefant ist vorsichtig, noch. Auch auf die Mieter kommt es an, das Porzellan zu schützen. Knut Unger Treue währt nicht ewig Mieter fordern Kündigungsausschluss im Vertrag Die langjährigen Mieter der Vittera- Häuser an der Oberkrone in Witten sind bislang von Privatisierungen verschont geblieben. Aber wie sicher ist es, dass es so bleibt? Mieterbeirats-Mitglied Anni Kuhlmann wollte es wissen und sammelte bei den Nachbarn Unterschriften für ein Schreiben, mit dem die Mieter von Viterra den Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen im Mietvertrag forderten. Nicht erst wenn die Häuser verkauft werden, sondern vorab. Wir haben ein Interesse daran, langfristig in unseren Wohnungen wohnen zu bleiben, wenn diese sicher sind, schrieben die Mieter an Viterra. Davon kann man aber im Moment nicht unbedingt ausgehen. Wer langfristig plant, kommt deshalb zu der Überlegung, ob man nicht besser andere Wohnungsangebote annimmt. Das aber kann zu einer Schädigung unserer gewachsenen Nachbarschaft führen. Aus diesen Gründen fordern wir Sie auf, durch Zusätze zu unseren Mietverträgen eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder nicht wirtschaftlicher Verwertung durch die Viterra oder spätere Eigentümer von vornherein auszuschließen. Wir denken, dass eine derartige Lösung auch in Ihrem Interesse ist. Schließlich wollen Mieter-Tipp: Mietvertrag Wollen Sie eine Wohnung bei Viterra oder Annington anmieten? Dann fragen Sie nach, ob im Mietvertrag durch einen individuellen Zusatz eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden kann. Das macht Viterra in manchen Stadtteilen schon von sich aus. Wenn Viterra Nein sagt, wissen Sie, dass die Wohnung einen im Zweifel erheblichen Nachteil hat. Auch wenn Sie schon Viterra Mieter sind, können Sie versuchen, eine derartige Nachbesserung zu fordern. Betonen Sie auch Ihr Alter, Ihre lange Wohndauer. Wenn Sie tatsächlich mit dem Gedanken an einen Auszug spielen, können Sie deutlicher werden. Ein solcher Zusatz zum Mietvertrag gilt weiter, wenn Ihre Wohnung verkauft wird. Er schützt nicht gegen alle Eventualitäten und Mobbing. Aber er gibt Ihnen ein wesentliches Stück Sicherheit und unterstreicht unsere Forderung nach mehr Schutz für alle Mieter. Herr und Frau Kuhlmann (links) im Gespräch Sie Ihre treuen Mieter sicherlich nicht verlieren. Antwort der Viterra Niederlassung: Wir haben eine gute Nachricht. Die Häuser seien nicht für einen Verkauf vorgesehen. Wenn doch verkauft werde, könnten die Mieter Schutz-Anträge nach der Selbstverpflichtung stellen. Anni Kuhlmann und der Mieterbeirat wollen sich damit nicht zufrieden geben.: Wenn die tatsächlich nicht verkaufen und verdrängen wollen, dann geben sie uns jetzt diesen Zusatz. VERMIETER 13
14 Sahneteilchen Südstadt Wieder einmal hat die Hattinger Wohnstätten-Genossenschaft ein teures Gutachten vorgestellt, mit dem die Zukunft der Stadt voraus gesagt wird. Diesmal stammt es vom renommierten Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen der Uni Münster. Und wieder einmal - ein Schuft, wer Böses dabei denkt - passen die Ergebnisse ganz gut zu dem, was die HWG ohnehin tun will. HATTINGEN % mehr für die Miete Wenn die HWG eines der von ihr in Auftrag gegebenen Gutachten vorstellt, geschieht das in großem Stil. Auch am 23. August im ZEK war alles versammelt, was in Hattingen Rang und Namen hat. Und es war kein geringerer als Professor Ulrich van Suntum, Direktor des oben genannten Instituts, der die Ergebnisse vorstellte. Erfrischend offene Worte fand er gleich zu Beginn über das, was Prognosen eigentlich sind: Trendanalysen, die voraussagen, was geschehen wird, wenn sich nichts ändert. Wenn also die Voraussagen nicht eintreten, ist das keineswegs ein Beweis dafür, dass die Prognose schlecht war. Sondern dafür, dass sich die Politik etwas geändert hat an den Rahmenbedingungen zum Beispiel aufgrund der Prognose. Für Hattingen prognostizierte van Suntum eine fast glorreiche Zukunft vor allem im Vergleich mit seiner eigenen Wohnungsmarktregion. Das ist die Region, in der Menschen wohnen, die in Hattingen arbeiten oder Menschen arbeiten, die in Hattingen wohnen. Konkret also Dortmund, Bochum, Essen, Wuppertal und der EN-Kreis. 2 Mio. Menschen leben in dieser Region, 41 % davon in Single-Haushalten. Im Stadtgebiet Hattingen sind es nur 37 %. Auch das Einkommensniveau ist 4 bis 8 % höher, die Einkommensverluste liegen bei nur 2 %, in der Region bei 9 %. Der Grund: Hattingen hat zum Beispiel auf der Henrichshütte zwar sehr viele Arbeitsplätze verloren, aber fast genauso viele dazu gewonnen. Und das wird alles noch viel besser in den nächsten 35 Jahren denn so weit reicht die Prognose. Die Produktivität steigt um 105 % (also mehr als das Doppelte), die Einkommen der Erwerbstätigen um 89 %, die der Rentner um 68 % und sogar die der Arbeitslosen um 56 %. Eine von vielen Folgen: Für das Wohnen werden wir % mehr ausgeben als heute inflationsbereinigt! Auf die Frage, woher das Geld dafür kommen solle, weil ja mehr Produktivität sicher die Gewinne steigert, aber noch lange nicht die Masseneinkommen und damit auch die Kaufkraft, musste van Suntum zugeben, dass er schon eine Verbesserung höhere Beschäftigung, niedrigere Arbeitslosigkeit eingerechnet habe. Dass das ein klarer Bruch mit seiner Eingangs-Definition der Prognose war, sagte ihm an diesem Abend niemand. Wichtig für Hattingen sei, so van Suntum, nicht die Ansiedelung neuen Gewerbes ( denn die Gewerbesteuer gibt es eh bald nicht mehr ), sondern die Verbesserung der Wohnqualität und der Verkehrsverbindungen zu den Regionen, wo die Wirtschaft noch expandiert: Essen und Dortmund vor allem, aber nicht die Verlierer-Regionen Wuppertal und EN-Kreis. Naturnah, stadtnah, grün - und bald viel teurer? Sanierungsobjekt Südstadt Und da das wird HWG-Chef Burkhard Sibbe sicher gern gehört haben sei die Südstadt einfach ein Sahne-Teilchen, das es weiter zu entwickeln gelte. Gebraucht würde nicht mehr Wohnraum, sondern besserer. Wir werden weniger, älter, bunter ist das Credo, dem auch van Suntum zustimmte. Und das heißt für die Wohnungspolitik: Nicht neu bauen, sondern Bestände verbessern. Südtstädter sind skeptisch Nur zwei Tage später trafen sich 200 BewohnerInnen eben dieses Sahneteilchens, der Hattinger Südstadt, erneut in der Aula der Realschule an der Grünstraße. Der SPD Ortsverband hatte eingeladen, um über die neuesten Entwicklungen in dem Sanierungsgebiet zu berichten. Und es gab Neues zu berichten. Die HWG hat sich darauf eingelassen, mit der Stadt über die Sanierung einen sogenannten städtebaulichen Vertrag abzuschließen. Das ist ein vergleichsweise neues Instrument, dass der letzten Novelle des Baugesetzbuches entsprungen ist, und es sichert nicht nur den Einfluss der Kommunalpolitik auf alles, was passiert, sondern auch ganz viel Bürgerbeteiligung weit mehr, als beispielsweise bei der Aufstellung eines Bebauungsplans. Was genau die HWG tun will, liegt immer noch im Dunklen. Baudezernent Fortsetzung nächste Seite
15 Fortsetzung von S. 14 Schommer wusste immerhin zu berichten, die meisten Häuser sollten saniert, einige familientauglich umgebaut und neu, altengerechte Wohnungen errichtet werden. Bürgermeisterin Goch betonte die Wichtigkeit der Südstadt für ganz Hattingen, und Ortsverbandschef Jüttendonk sagte den Südstädtern: Das Ganze ist jetzt in guten Händen. Die Garanten dafür sitzen hier am Tisch. Die Südstädter mochten das Frohe an der Botschaft noch nicht so recht glauben. Denn ihre wichtigste Frage war: Wie teuer werden unsere Wohnungen? Können wir uns die nachher noch leisten oder müssen wir alle hier weg? Und so war auch Aichard Hoffmann vom Mieterverein an diesem Abend noch ein gefragter Gesprächspartner. Ein Südstädter sagt, was viele denken Er konnte den Mietern zwar auch nicht sagen, was die HWG tun und was sie lassen wird. Aber er konnte ihnen sagen, was sie tun darf und was nicht zum Beispiel, dass als maximale Mieterhöhung nach einer Mdernisierung 11 % der Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen. Und dass kein Mieter es hinnehmen muss, dass aus seiner 60-qm-Wohnung auf einmal eine 90-qm-Wohnung gemacht wird. Die Skepsis der Mieter ist nur allzu verständlich. Wenn das offizielle Hattingen immer noch den Ausbau der Koster Straße herbeisehnt, um als Wohnquartier für Ruhr-Uni-Wissenschaftler interessant zu werden, fragen sich die Südstädter natürlich: Wo bleiben dann wir? Die Wohnungswirtschaft globalisiert sich rasant. Was ist die Antwort der Mieterbewegungen? Um Anschluss zu gewinnen an die internationalen Debatten und sozialen Auseinandersetzungen hat Mieterforum Ruhr eine Diskussionsreihe in Bochum gestartet. Globalisierung von unten Mieterforum startet Diskussionsreihe Den Einstieg in die Reihe Interna tionaler Habitat Diksurs bot ein Vortrag von Klaus Teschner im Bahnhof Langendreer. Der Architekt Teschner ist beim katholischen Hilfswerk Misereor zuständig für die Zusammenarbeit mit Basisorganisationen in Städten Lateinamerikas. In Südamerika stehen sich grob gesagt zwei Modelle der Wohnungspolitik gegenüber: Das vorherrschende neoliberale Modell am klarsten in Chile hat die Versorgung mit Wohnraum komplett privatisiert. Wo es wirtschaftlich möglich ist, werden Kredite an die private Bauwirtschaft vergeben, die massenhaft Schlichunterkünfte mit zweifelhafter sozialer Qualität errichtet. Zugleich werden in Selbsthilfe errichtete Wohnsiedlungen nach wie vor der Standard der Armen in zahlreichen großen Städten aufgelöst. Es kommt auch wieder vermehrt zu Zwangsräumungen. Gegen dieses Modell richten sich gesellschaftliche Proteste zur Verteidigung der Alternative: Der Kontrolle der Stadtentwicklung durch die Bewohner selbst, der Sozialen Produktion des Wohnens. In einigen Ländern wurden Teile dieser Strategie von der Regierung übernommen, z.b. in Brasilien und in Venezuela, wo inzwischen die Öleinnahmen an der Basis ankommen. In Lateinamerika hat sich auch eine Initiative entwickelt, die über das Recht auf die pure Wohnung hinaus die Mitbestimmung der Stadtbewohner und die Überwindung der sozialen Ausgrenzung als internationalen Menschenrechte durchsetzen will: Die sogenannte Charter des Rechts auf die Stadt. Internationale Organisationen wie die Habitat International Colaition haben dazu aufgerufen, am Welt-Habitat-Tag, dem 3. Oktober, parallele Aktionen für die Bewohnerrechte durchzuführen. In Bochum soll aus diesem Anlass ein Workshop stattfinden. An Beispielen aus dem Ruhrgebiet, z.b. Hartz IV und die Massenprivatisierung von Wohnraum, wollen wir überprüfen, inwieweit die sozialen Grund- und Menschenrechte betroffen sind und wie wir den Vorschlag einer Welt-Charter in Deutschland nutzen können. Am 18. Oktober wird der Istanbuler Stadtforsche Orhan Esen über die Stadtentwicklung in seiner Heimatstadt berichten. Die Metropole am Bosporus wurde durch die massenhafte Zuwanderung seit den 50er Jahren praktisch neu gegründet. Der größte Teil Istanbuls wurde von den Zuwanderern wild angeeignet und mit Häusern in Selbsthilfe bebaut. Allerdings war diese Aneignung von Anfang an Kalkül der Politik, was jetzt massive Probleme beschert. Im November ist ein kleine internationale Tagung zur Globalisierung des Immobilien-Kapitals und möglichen Reaktionen der Mieterorganisationen geplant. Die Reihe Internationaler Habitat Diskurs wird in Zusammenarbeit mit dem Verein Habitat Netz e.v. organisiert und von der Bochumer Agenda 21 gefördert. Mo., 3. Okt, Uhr, Soziales Zentrum Bochum, Rottstr.31: Die neoliberale Stadt und die sozialen Grundrechte der BewohnerInnen Di., 18. Oktober, 19:00 Uhr, Kulturzentrum Bhf. Langendreer (Raum 6) : Self-Service City: Istanbul, Vortrag mit Orhan Esen Kundgebung beim Weltsozialforum 2005 in Porto Alegre RUHRSTADT 15
16 Heizkosten explodieren Der Winter 2005 droht der teuerste in der Nachkriegsgeschichte zu werden. Wenn abgerechnet wird, drohen den MieterInnen bis zu 500 Euro Nachzahlungen, schätzt der Deutsche Mieterbund - und fordert die Politik auf, zu handeln. Mieter sollten Geld beiseite legen MIETRECHT 16 Katrina, Rita und wie sie alle heißen - die Hurricane in der Karibik lassen die Rohölpreise noch weiter in die Höhe schnellen. Dabei waren sie ohnehin schon auf Rekordniveau. Und durch die Koppelung ziehen die Gaspreise nach. Die Strompreise folgen hinterher, weil immer noch erhebliche Mengen unseres Stroms aus Öl und Gas gewonnen werden. Politik, Mieterbund, Verbraucherverbände, Wohnungswirtschaft und Energieversorger müssen deshalb jetzt zusammenkommen und an einem Runden Tisch vorbehaltlos über Strategien und Maßnahmen beraten, wie kurz und mittelfristig die Heizkostenexplosion gestoppt werden kann, fordert DMB-Direktor Franz- Georg Rips. Nichteheliche Gemeinschaft Die sogenannte Hausratsverordnung regelt, dass die Ehefrau eines Mieters oder der Ehemann einer Mieterin in den Mietvertrag eintreten kann, auch wenn der ursprügliche Mieter oder die Mieterin aus der Wohnung auszieht. Das gilt jedoch nicht für nichteheliche Partner, und zwar auch dann nicht, wenn die Partner früher verheiratet waren und gemeinsame Kinder haben. Das hat das Oberlan-desgericht Hamm entschieden. Im zu Grunde liegenden Fall war die rechtskräftig geschiedene Exfrau des Mieters mit den noch minderjährigen Kindern erneut zu ihrem Exmann gezogen. Die Beziehung scheiterte jedoch ein weiteres Mal, der Mann zog aus. Das OLG Hamm verweigerte der Frau das Recht, in das Mietverhältnis ihres Exmannes einzutreten und weiter in der Wohnung zu bleiben. OLG Hamm, 4 WF 86/05 WM 9/2005 S. 571 Ein solcher Runder Tisch müsse sich mit mehreren Fragen befassen, u. A.: Energiepass als Transparenz- und Steuerungsinstrument, Sicherung und Ausbau erneuerbarer Energien, Abkoppelung des Gaspreises vom Öl, Steuern, vor allem Ökosteuer und Mehrwertsteuer, Beihilfen, Zuschüsse für bedürftige Haushalte, Transparenz von Gas- und Stromtarifen Gericht: Kalkulation offenlegen Einen ersten Erfolg im Kampf gegen hohe Gaspreise haben Verbraucher vor dem Landgericht Hamburg erzielt. Der Gasversorger E.on-Hanse muss nach Ansicht des Gerichts seine Preiskalkulation offen legen, um nachzuweisen, dass die drei Preiserhöhungen seit Oktober 2004 um zusammen 25 Prozent gerechtfertigt waren. Nach Prüfung will das Gericht am 8. Dezember ein Urteil verkünden. Unterstützt von der Verbraucherzentrale Hamburg hatten 52 Gaskunden geklagt E.on-Kunden waren dem Aufruf der VZ gefolgt und hatten die Erhöhung boykottiert. Bundesweit verweigern von 17 Mio. Gaskunden die letzten Preiserhöhungen ihres Gaslieferanten. Mehr dazu unter Grobe Fahrlässigkeit Es ist grob fahrlässig, wenn ein Hausbewohner eine Waschmaschine ohne Aquastopp-Vorrichtung mit einer Schelle am Waaerhahn anschließt und diesen dann durchgängig geöffnet lässt, o h n e jemals zu prüfen, ob der Schlauch noch fest Aktuelle Urteile sitzt. Entsteht dann ein Wasserschaden dadurch, dass der Schlauch n a c h sechs Jahren vom Hahnzapfen abrutscht, muss der Mieter Schadenersatz leisten. OLG Oldenburg, 3 U 6/04 WM 9/2005 S. 587 Der Heizölpreis hat sich in den letzten 20 Monaten verdoppelt. Nachdem der Gaspreis, anders als die Ölpreise, schon zwischen den Jahren 2000 und 2004 um 21,4 Prozent angestiegen ist, sollen in diesem Jahr die Preise nochmals um rund 21 Prozent klettern. Auch die Stromkosten haben zwischen 2000 und 2004 um knapp 20 Prozent zugelegt. Auch hier werden für das Jahr 2005 drastische Preiserhöhungen angekündigt. Der Mieterbund empfiehlt daher dringend, Geld anzusparen. Schimmelpilze Treten in einer Wohnung Feuchtigkeitsschäden auf insbesondere Schimmelpilze kommt es häufig zum Streit, ob die Ursache in Baumängeln oder in mangelndem Lüftungsverhalten der MieterInnen liegen. Dabei bewegt man sich natürgemäß in einer Grauzone, denn durch extrem viel abwechselndes Heizen und Lüften lassen sich Feuchtigkeitsschäden meist auch dann vermeiden, wenn schwere Baumängel vorliegen zum Beispiel unzureichende Wärmedämmung. Das Landgericht Aurich ist der Meinung, dass es MieterInnen nicht zumutbar ist, vier mal am Tag sämtliche Heizkörper abzudrehen, sämtliche Fenster sperrangelweit zu öffnen, 15 Minuten geöffnet zu lassen und dann wieder zu schließen, um sodann die Heizkörper wieder anzudrehen. Lassen sich Schäden also nur durch so extreme Maßnahmen vermeiden, liegt ein Baumangel vor, der die MieterInnen zur Mietminderung berechtigt. LG Aurich, 2 T 51/05 WM 9/2005 S. 573
17 Serie: BGH - Urteile zum Mietrecht Verkabelung ist Modernisierung Seit es das terrestrische Digitalfernsehen DVBT gibt wollen viele MieterInnen raus aus dem Kabel, um die Gebühren zu sparen. 24 Fernsehprogramme sind ihnen genug. Doch oft scheitert der Wunsch an bestehenden Verträgen: Es gibt keinen Rechtsanspruch, aus einem Kabelvertrag entlassen zu werden - und erst recht keinen, wenn die Kabelgebühr Bestandteil des Mietvertrages ist. Noch schlimmer für Kabelmuffel: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Juli zählt es nach wie vor als Modernisierung, wenn ein Haus neu an ein (rückkanalfähiges) Kabelnetz angeschlossen wird - auch dann, wenn in dem Wohnviertel DVBT empfangen werden kann. Das bedeutet, dass MieterInnen die Verkabelung dulden und auch den Modernisierungszuschlag zahlen müssen. Der BGH war der Meinung, es komme nicht auf die Wertung des momentanen Mieters an, sondern darauf, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen die Verkabelung als eine Wohnwertverbesserung angesehen würde, so dass eine verkabelte Wohnung eher angemietet würde als eine vergleichbare ohne Kabel. Und das sei gegeben, da das Kabelnetz mit 34 Programmen, zusätzlich 30 Hörfunk-Programmen in Stereoqualität sowie - mit Decoder digital zu empfangende - 60 weitere Kanäle und die Möglichkeit zur interaktiven Mediennutzung nach wie vor die Nase vorn habe. Es komme, so das oberste deutsche Zivilgericht, auch nicht darauf an, ob die Wohnung durch die Verkabelung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der heute bereits als allgemein üblich angesehen werden muss. Nur Luxusmodernisierungen müssten MieterInnen nicht dulden. BGH, VIII ZR 253/04 WM 9/2005 S. 576ff Zustimmung zur Mieterhöhung Im freifinanzierten Wohnungsbau stellt eine Mieterhöhung eine Vertragsänderung dar, die nur wirksam wird, wenn auch der Mieter zustimmt. Das kann durch ausdrückliche Erklärung - etwa Unterschrift unter die Zustimmungserklärung - oder durch sogenanntes konkludentes (d. h. folgerichtiges) Verhalten erfolgen: Wenn der Mieter die geforderte höhere Miete zahlt, erkennt er damit das Mieterhöhungsverlangen als berechtigt an. Durch die Zahlung wird die Mieterhöhung wirksam, selbst dann, wenn das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wegen formale Fehler eigentlich unwirksam war. Das gilt besonders dann, wenn die höhere Miete über einen langen Zeitraum - hier: 9-1/2 Jahre - gezahlt wurde. BGH VIII ZR 182/04 WM 8/2005 S. 518 Wirtschaftseinheiten Wenn mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine gemeinsame Heizanlage versorgt werden, können diese Gebäude auch für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude als Mietsache bezeichnet wird. Die Abrechnung der Heizkosten ist formell odnungsgemäß, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den Anteil der konkreten Wohnung und den Abzug der Vorauszahlung des Mieters enthält. Sie ist nicht fehlerhaft, wenn der Gasverbrauch in Kilowattstunden statt Kubikmetern angegeben ist oder eine Erläuterung fehlt, warum für die Erwärmung von 1 m³ Wasser von 10 auf 60 C ein Energieverbrauch von 125 kwh angesetzt wird. BGH VIII ZR 371/04 WM 9/2005 S. 579 ff Samstag ist ein Werktag Bei der Frage der Einhaltung von Fristen gelten häufig sogenannte Karenztage. Eine Mietzahlung, die laut Vertrag am Anfang des Monats erfolgen muss, gilt als pünktlich, wenn sie am dritten Werktag eines Monats erfolgt. Und auch bei der Kündigungsfrist zählt der bereits laufende Monat noch mit, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag erfolgt. Aber Achtung: Der Samstag gilt in solchen Fällen als Werktag. Das hat der Bundesgerichtshof im April entschieden. Fällt der 1. also auf einen Freitag, ist die letzte Kündigungsmöglichkeit am Montag. Etwas Anderes gilt nur, wenn der letzte Tag der Karenzzeit auf den Samstag fällt. Ist der 1. also ein Donnerstag, endet die Karenzzeit nicht am Samstag, sondern ebenfalls erst am Montag. BGH VIII ZR 206/04 WM 9/2005 S. 564 Preisspanne bei Mieterhöhungen Im freifinanzierten Wohnungsbau sind Mieterhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Diese wird oft durch Mietspiegel, aber auch durch Sachverständigengutachten festgestellt. Häufig werden dabei Preisspannen angegeben, so dass für die tatsächliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung Interpretationsspielräume bleiben - vor allem, wenn die Preisspanne nicht nur ein paar Cent beträgt. Ein Mieterhöhungsverlangen ist jedenfalls nicht schon deshalb unwirksam, weil schon die Ausgangsmiete innerhalb der Preisspanne für die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Es kommt allein darauf an, ob die verlangte Miete die Preisspanne nicht übersteigt. Das entschied der BGH am 6. Juli. BGH VIII ZR 322/04 WM 8/2205 S. 516 MIETRECHT 17
18 Ausverkauf in NRW Verschwindet nach der Viterra auch die LEG vom Markt? Die CDU/FDP-Landesregierung will die Wohnungen der Landesentwicklungsgesellschaft NRW mbh (LEG NRW) verkaufen. Die LEG Stadtentwicklung soll laut Koalitionsvertrag mit einer Liegenschaftsbehörde des Landes verschmolzen werden. Damit würde die LEG NRW ebenso vom Markt verschwinden wie die Viterra AG nach dem Verkauf von der E.on AG an die Deutsche Annington Immobilien. VERMIETER Kaum jemand dürfte sich eine Auflö sung der LEG NRW vorstellen können. Eine Beschreibung ihrer Tätigkeitsfelder, Unternehmensteile und - beteiligungen würde jeden Artikel sprengen. Das ist nicht die Kritik, wie sie von der neuen Landesgierung geschürt wird. Wer an nahezu jedem Ort des größten Bundeslandes und in fast allen Immobiliensparten tätig ist, hat verzweigte Strukturen. Auch die Viterra AG war kurz vor dem Verkaufsbeschluss der E.on ein Konglomerat aus Unternehmenstöchtern und ist erst für den Verkauf verschlankt worden. Um auch die LEG NRW zu zerlegen, hätte die Landesregierung darum gern den frisch ausgeschiedenen Viterra-Vorstandsvorsitzenden Dr. Wolfhard Leichnitz an die Unternehmensspitze berufen. Lange haben LEG NRW und Viterra AG eine parallele Entwicklung genommen. Beide sind trotz weit zurückreichender Wurzeln relativ junge Unternehmen. Die Initialzündung lag jeweils in den 70-er Jahren des vergangen Jahrhunderts. Die Schmidt-Regierung privatisierte die bundeseigenen Veba-Aktien und die NRW-SPD schuf aus verschiedenen Landesbehörden die Landesentwicklungsgesellschaft NRW. Beide Unternehmen verstanden sich als Dienstleister rund um die Immobilie und entwickelten sich, steuerbegünstigt durch die Wohnungsgemeinnützigkeit, stetig. Zur Blütezeit brachte es Veba Wohnen auf Wohnungen; die LEG folgte mit Wohnungen dicht dahinter. Nach Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 schlugen beide einen marktwirtschaftlicheren Kurs ein. Auch die LEG ist in den letzten beiden Jahren nach gängigem Muster für höhere Renditen umgebaut worden. Eine Holding lenkt das Unternehmen und die Anteilseigner hätten gern eine Gewinnmarge von 8 Prozent. Großflächige Verkaufsvorhaben von Wohnungen (z.b. Dortmund und Remscheid) laufen. Nicht zu vergessende Gemeinsamkeiten: Die Vorstandsskandale, die vernachlässigten Siedlungsbestände, die Arroganz. Und: Auch für die LEG NRW hat es bereits einen Verkaufsversuch gegeben: 2002 wollte die rot-grüne Landesregierung - begleitet von Protesten der Mieter und Beschäftigten - die Geschäftsanteile von rund 68 Prozent verkaufen, um einen verfassungskonformen Haushalt aufstellen zu können.daran hält die SPD- Fraktion auch in der Opposition fest, während sich Bündnis 90/Die Grünen davon abgesetzt haben und einen Verkauf der LEG ablehnen. Die neue Landesregierung nimmt nicht die Landesbeteiligung, sondern die Wohnungen, die auf Für CDU und FDP ist die Bewirtschaftung von Wohnungen keine Landesaufgabe mehr Tochterunternehmen und Beteiligungsgesellschaften verteilt sind, ins Visier. Die letzte Gemeinsamkeit könnte beide Wohnungsbestände u.u. geschichtslos unter dem Dach der Deutschen Annington vereinigen: Beide waren bzw. sind von ihren Eigentümern nicht mehr gewünscht: Die Viterra AG fiel der Fokussierung der E.on auf Energieund Wasser zum Opfer. Für CDU und FDP ist die Bewirtschaftung von Wohnungen keine Landesaufgabe mehr. Wer entscheidet über einen Verkauf? Da sind erst einmal die Anteilseigner der LEG NRW. Dem Land, vertreten durch die Beteiligungsverwaltungsgesellschaft des Landes NRW GmbH, gehören 68,15 der GmbH-Anteile; der NRW.Bank 22 Prozent. Der Rest verteilt sich auf Banken, Versicherungen, Städte, Kreise und Verbände. Arbeitnehmerund Mietervertretungen werden sich für den Erhalt der LEG NRW einsetzen. Um erfolgreich zu sein, müssten flächendeckend auch Städte, Gemeinden und Sparkassen den Wert der LEG NRW für Strukturpolitik, Arbeitsplätze und die soziale Wohnraumversorgung entdecken und auch dafür eintreten. Privatisierung von LEG-Wohnungen in Dortmund Scharnhorst Bild: WR/Irismedien 18
19 Stadtabbau West: Schwarz-Gelb will Eigentum fördern und Sozialbauten abreißen Seit dem 24. Juni ist Oliver Wittke (CDU), von 1999 bis zu seiner Abwahl 2004 Oberbürgermeister der Stadt Gelsenkirchen, neuer Landesminister für Bauen und Verkehr in NRW. Bürokratieabbau ist eines der Lieblungsschlagworte der neuen Landesregierung, Rot-Grün habe das Land in einen gigantischen Reformstau geführt. Der 39 Jahre junge Wittke sagt: Jetzt sind das alles meine Staus. Und er meint nicht nur die verstopften Autobahnen. Auch bei der Beschleunigung der Privatisierung, dem Abbau von Umweltauflagen und der Wegräumen des bisherigen Sozialen Wohnungsbaus geht es zur Sache. Dies sind einige der konkreten Pläne des Blitzkarrieristen aus Buer: SOZIALER ABRISS: In Zukunft kann im Zuge von Neubaumaßnahmen auch der Abriss problematischer Sozialsiedlungen aus dem Landestopf für den Sozialen Wohnungsbau gefördert werden. Einige Wohnungsunternehmen freuen sich schon, dass ihnen beim Abbau ihrer Planungssünden und die Arme gegriffen wird. Weniger Wohnungen könnten ja auch höhere Mieten bedeuten. Stadtumbau West nennt es Wittke. Diesen Stadtumbau wollte Rot- Grün noch als vorsichtige Modernisierung verstanden wissen. Von solchen Gefälligkeiten für Kommunen hält Wittke nichts. Sein Motto: Umbau ist Rückbau. Und die gerade beschlossene Änderung bei der Wohnraumförderung sicherlich nur der Einstieg. DAS LIDL-EIGENHEIM: Wir wollen es auch der Kassiererin bei Lidl ermöglichen, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. So lautet einer von Wittkes Lieblingssprüchen. Denn wenn die Kassiererin erst einmal ein Häuschen hät- te, dann würde sie vielleicht mehr Kinder in die Welt setzen. So dass Kalkül der CDU. Damit gebaut werden kann bevor die Kinder groß sind, sollen aus Wohnraumfördermitteln Bankbürgschaften finanziert werden, die die Belastung in der Kinderphase senken. Wieviel dann gezahlt werden muss, wenn die Kinder selbst ins gebärfähige Alter kommen, ist noch nicht raus. Das Lidl-Eigenheim ist bislang nur eine Ankündigung. EIGENTUM AUF GRÜNER WIESE: Im Eigenheimbau gab es soziale Wohnraumfördermittel bislang nur bis zu einer Grundstücksgröße von 400 qm. Damit wollte Rot-Grün der Zersiedlung im ländlichen Raum entgegenwirken. Diese Begrenzung hat Wittke schon abgeschafft. Denn die CDU will es ermöglichen, dass die Kinder der Bauleute später auch noch mal anbauen können. In eine ähnliche Richtung geht die Abschaffung der 7jährigen Anstandsfrist vor der Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude zu Wohnzwecken. Die CDU will ihrer Basis im Münsterland nun mal das Grünland versilbern. Größere Wirkungen auch auf die Städte könnte die Abschaffung der Bezirksregierung als zweiter Behörde bei der Genehmigung von Bauten im geschützten Außenbereich haben. Wittke will solche Genehmigungen ganz den Kommunen überlassen. DIE RICHTIGBELEGER: Abgeschafft werden soll, so das erklärte Ziel von Schwarz-Gelb, die sogenannte Fehlbelagerabgabe für Sozialmieter, die zu viel verdienen. Das ist allerdings Bundesrecht. Zunächst einmal sollen deshalb alle Mieter in Stadtteilen mit besonderem Erneuerungsbedarf von der Abgabe befreit werden. Der Verzicht auf die Abgabe schmälert natürlich die Mittel, die das Land für die Bauförderung zur Verfügung hat. Aber darauf läuft ja die gesamte Wohnungspolitik hinaus. Nur in Städten mit besonderer Wohnungsnot wie an der Rheinschiene scheint Wittke noch auf Mietwohnungen zu setzen. Dort wurden sogar die Förderpauschalen erhöht. Ku Oliver Wittke WOHNUNGSPOLITIK 19
20 Mitglieder werben Mitglieder: Acht Werbeprämien zum Aussuchen Eine Prämie für jede erfolgreiche Mitgliederwerbung, wahlweise auch eine Beitragsgutschrift in Höhe von 25,- möglich (keine Barauszahlung). ❶ Wein-Set ❶ Wein-Set Holzschatulle mit Sommelier-Besteck, Wein-Aromastopfen, Tropfschutz, Probierschale oder Untersetzer, Thermometer ❷ Weltzeit-Tower CHICAGO Kalender/Uhr mit Wecker und seitlichem Weltzeit- Schalter, Themometer ohne Batterien ❸ Jumbo ❹ Multiple Synergy ❷ Chicago ❸ JUMBO die Reisetasche, die auch ein Trolley ist, aus 600 D- Polyester, Format ca. 75 x 34 x 35 cm ❺ Werkzeugkoffer ❹ MULTIPLE SYNERGIE A4-Reißverschlussmappe aus Kaskin-Kunstleder mit 5 verschiedenen auswechselbaren Etuis ❻ Compact ❼ MAG- LITE ❽ Picknickkorb SERVICE 20 ❺ Werkzeugkoffer absolut heimwerkertauglich, mit insgesamt 98 Werkzeugen und Kleinteilen, Format ca. 31 x 25 x 5,5 cm ❻ Taschenfernglas COMPACT 8 x 21, nur 9,6 cm lang für ein Sehfeld von 131 auf 1000 Meter ❼ MAG-LITE Die berühmte Taschenlampe, Länge ca. 25 cm, ohne Batterien ❽ Picknickkorb Kunstleder-Beschläge, Füllung für vier Personen aus Plastik, grün-weiß, Format ca. 45 x 30 x 20 cm Aktion Mitglieder werben Mitglieder Ich habe das neue Mitglied geworben: Vorname, Name Mitgliedsnummer Straße, Nr. PLZ, Ort Bitte senden Sie mir diese Werbeprämie: Ich möchte Mitglied werden im Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e. V. Vor name, Name Straße, Nr. PLZ, Ort Telefon mit Vorwahl Bitte senden Sie mir die Beitrittsunterlagen zu. Datum, Unterschrift