Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/b1102166.html
Timestamp: 2020-02-21 09:51:01+00:00
Document Index: 114040900

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 20', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 4']

DFR - BGE 102 Ib 166
BGE 102 Ib 166
Geldwerte Leistungen einer Immobiliengesellschaft an ihre Aktionäre. Vermietung einer ihr gehörenden Liegenschaft zu einem Vorzugspreis.
La société immobilière R. S.A. administre et exploite l'immeuble qu'elle a fait construire à Crans sur Chermignon. Elle loue à ses propres actionnaires les locaux de ce bâtiment, qui comprend des appartements, des magasins et des garages.
1.- Aux termes de l'art. 4 al. 1 lettre b de la loi fédérale sur l'impôt anticipé, du 13 octobre 1965 (LIA), cette contribution a pour objet "les intérêts, rentes, participations aux bénéfices et tous autres rendements des actions, parts sociales et bons de jouissance émis par des sociétés anonymes, sociétés à responsabilité limitée ou sociétés coopératives suisses". Selon l'art. 20 al. 1 de l'ordonnance d'exécution de la LIA, du 19 décembre 1966 (OIA), est un rendement imposable d'actions toute prestation appréciable en argent faite par la société aux possesseurs de participation, ou à des tiers les touchant de près, qui ne se présente pas comme remboursement des parts au capital social versé existant au moment où la prestation est effectuée (bonis, actions gratuites, excédents de liquidation, etc.). Font partie des prestations appréciables en argent, au sens de ces dispositions, les distributions dissimulées de bénéfice aux actionnaires (PFUND, Verrechnungssteuer, n. 3.24, 3.53 ss ad art. 4 al. 1 lettre b LIA). Ces dernières présentent les trois caractères suivants: la société ne reçoit pas en retour une prestation équivalente et le compte d'exploitation en est affecté; le sociétaire ou une personne le touchant de près bénéficie d'une prestation qui n'aurait pas été accordée, ou du moins pas dans la même mesure, à une personne étrangère à la société; enfin, la disproportion entre la prestation octroyée et celle qui a été faite en retour était reconnaissable pour les organes sociaux (ATF 85 I 255/256; PFUND, op.cit., n. 3.53 ad art. 4 al. 1 lettre b LIA). Peu importe en revanche que ces derniers aient eu l'intention d'éluder l'impôt ou qu'un tel dessein ne puisse leur être prêté (ATF 82 I 290/291). Selon la jurisprudence, la société anonyme immobilière qui perçoit de son actionnaire et locataire un loyer insuffisant lui accorde une prestation appréciable en argent au sens des dispositions légales précitées (ATF 85 I 256 consid. 3 et 8; Archives 30, 476).
2.- a) La recourante est une société anonyme immobilière d'actionnaires-locataires. Elle a été créée afin de réaliser la propriété par étages ou par appartements, à une époque où celle-ci n'était pas juridiquement réalisable en Suisse (cf. GUY FLATTET, Les sociétés immobilières d'actionnaires-locataires, in JdT 1949 I 610 ss; FORSTMOSER et MEIER-HAYOZ, Einführung in das schweizerische Aktienrecht, n. 45 p. 314); elle construit, administre et entretient l'immeuble dont elle est propriétaire dans l'intérêt de ses actionnaires. Ceux-ci ont le droit de louer les locaux (appartements, magasins, ou garages) correspondant aux actions qu'ils ont acquises. Ils concluent à cet effet un contrat de bail avec la société, pour une durée indéterminée. Le loyer est payé par l'actionnaire-locataire à concurrence de sa participation aux charges courantes des immeubles, proportionnellement aux actions qu'il possède. Le solde du loyer est compensé avec l'intérêt dû sur la créance chirographaire qu'il acquiert contre la société en même temps que les actions. Si l'actionnaire met en location l'appartement dont il a la jouissance, la société perçoit du locataire le plein loyer fixé par le bail, retient la participation de l'actionnaire aux charges courantes des immeubles et aux frais de location, et lui verse le loyer net qui constitue le revenu du capital investi.
b) L'Administration fédérale des contributions (AFC) considère que toute société anonyme immobilière d'actionnaires-locataires poursuit un but économique et qu'elle doit ainsi tendre à percevoir des occupants de l'immeuble des loyers fixés de telle manière qu'ils couvrent les charges d'exploitation et assurent en outre une rémunération appropriée du capital social. Si les loyers effectivement perçus ne permettent pas d'atteindre ces objectifs, on doit alors admettre que leur montant est inférieur à celui des loyers normalement exigés sur le marché du logement et que la société accorde à ses actionnaires des prestations appréciables en argent au sens des art. 4 al. 1 lettre b LIA et 20 al. 1 OIA. Il en est de même si les loyers sont insuffisants en raison des dépenses trop élevées engagées lors de l'édification de l'immeuble dans le but de satisfaire les intérêts et les goûts des actionnaires-locataires, car la société n'aurait pas consenti à de tels investissements, non rentables, en faveur de personnes qui lui sont étrangères.
3.- a) La recourante ne prétend pas ne pas avoir un but économique. Mais elle insiste sur le fait qu'elle dispose de deux sources de revenus, les loyers versés par les actionnaires-locataires d'une part, et les bénéfices résultant de l'achat et de la réalisation de ses immeubles, d'autre part. C'est ainsi à tort que l'autorité fiscale ferait abstraction de la deuxième des sources de revenus précitées, et qu'elle exigerait d'elle une rentabilité locative forcée à court terme. Ce grief n'est pas fondé.
La recourante affirme que la valeur locative des immeubles doit être calculée en dehors de toute considération de rentabilité ou de couverture des charges "qui sont des questions internes de la société". Mais cette opinion ne saurait être suivie dès lors qu'il s'agit précisément de déterminer en l'espèce si et dans quelle mesure la société accorde à ses actionnaires des prestations appréciables en argent sans contre-prestation équivalente, ce qui ne peut qu'affecter le compte d'exploitation. Par ailleurs, les sociétés d'actionnaires-locataires présentent la particularité de ne pas pouvoir fixer librement les prix de location des immeubles dont elles sont juridiquement propriétaires. Les fluctuations du marché du logement ne les touchent en principe pas, et ce marché ne peut être déterminant pour le calcul du rendement que ces sociétés doivent retirer de leur activité. En réalité, les actionnaires-locataires fixent les loyers dans leur propre intérêt, et non dans celui de la société. Ce sont eux qui peuvent bénéficier des revenus résultant de la location à des personnes étrangères à la société, et celle-ci n'est pas en mesure de réaliser un bénéfice en aliénant ses immeubles. Dans ces conditions, l'AFC n'a pas violé le droit fédéral en fixant les loyers de manière à ce qu'ils couvrent les charges d'exploitation et assurent en outre une rémunération appropriée du capital social.