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Timestamp: 2019-07-16 10:23:57+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 234', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 26', 'artigo 195', 'artigo 156']

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CSM|SP: Registro de imóveis – Incorporação empresarial – Transmissão imobiliária sujeita ao sistema de título e modo – Compromisso de compra e venda sem aptidão causal – Transferência da propriedade – Necessidade de prévia averbação da incorporação para o registro da escritura pública de compra e venda – ITBI – Imunidade tributária que necessita de análise prévia do titular da competência tributária – Recurso não provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1043342-11.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SK REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados MUNICIPALIDADE DE SÃO PAULO e PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
Apelação Cível nº 1043342-11.2018.8.26.0100
Apelante: Sk Realty Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: Municipalidade de São Paulo e Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 37.736
Registro de imóveis – Incorporação empresarial – Transmissão imobiliária sujeita ao sistema de título e modo – Compromisso de compra e venda sem aptidão causal – Transferência da propriedade – Necessidade de prévia averbação da incorporação para o registro da escritura pública de compra e venda – ITBI – Imunidade tributária que necessita de análise prévia do titular da competência tributária – Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por SK Realty Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a r. sentença de fls. 207/211, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Capital, mantendo a recusa do ingresso de escritura pública de compra e venda de imóvel em razão da violação do princípio da continuidade.
Sustenta a apelante o cabimento do registro, sem a incidência de impostos de transmissão imobiliária, por ser sucessora da vendedora em razão de incorporação, quanto a negócio jurídico ocorrido em data anterior à incorporação da empresa Salto Empreendimentos Imobiliários SE Ltda. Pela recorrente (fls. 223/232).
A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 258/262).
O título apresentado a registro encerra escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado sob o n. 111.082, no qual a vendedora SK Realty Empreendimentos Imobiliários Ltda. menciona atuar na condição de sucessora de direitos e obrigações de Salto Empreendimentos Imobiliários SE Ltda., em razão de incorporação.
Na matrícula do imóvel consta a empresa Salto Empreendimentos Imobiliários SE Ltda. como proprietária, não havendo qualquer registro atinente ao compromisso de compra e venda celebrado e tampouco a incorporação empresarial (a fls. 161/163).
O artigo 1.116 do Código Civil estabelece:
Desse modo, a empresa incorporadora sucede em todos os direitos e obrigações da empresa incorporada em decorrência de sucessão universal.
A sucessão na incorporação de sociedades empresariais decorre de ato inter vivos, portanto, é regida pelo direito das obrigações e empresarial, não se aplicando as disposições do direito das sucessões, notadamente, o disposto no artigo 1.784 que estabelece a transmissão independentemente de outra providência (droit de saisine).
Essa situação, com aplicação por analogia à sociedade limitada, é prevista no artigo 234 da Lei n. 6.404/76 que dispõe:
Art. 234. A certidão, passada pelo registro do comércio, da incorporação, fusão ou cisão, é documento hábil para a averbação, nos registros públicos competentes, da sucessão, decorrente da operação, em bens, direitos e obrigações.
Diante disso, a aquisição imobiliária em razão de atos de incorporação empresarial segue o disposto no artigo 1.245 do Código Civil, o qual encerra opção legislativa pelo sistema do título e do modo.
Conforme Mónica Jardim (Efeitos substantivos do registro predial. Almedina: Coimbra, 2013, p. 51):
No sistema de título e modo a aquisição, modificação ou extinção dos direitos reais dependem de um título – fundamento jurídico ou causa que justifica a mutação jurídicoreal – e de um modo: acto pelo qual se realiza efectivamente a aquisição, modificação ou extinção do direito real, acto através do qual se executa o prévio acordo de vontades.
Nessa linha, o parágrafo primeiro do artigo 1.245 do Código Civil refere – Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
De outra parte, o contrato de promessa ou compromisso de compra e venda, ainda que em situação excepcional, não presente neste julgamento, possa encerrar título de transmissão da propriedade (artigo 26, p. 6º, da Lei n. 6.766/79), regra geral tem por objeto a celebração do contrato de compra e venda, inclusive, nesse caso, o direito real decorrente de seu registro envolve direito real de aquisição e não transmissão da propriedade (Código Civil, artigos 1.417 e 1.418).
Nessa perspectiva, a apelante celebrou contrato de compra e venda em cumprimento ao compromisso de compra e venda (a fls. 141/146).
Ocorre, todavia, a necessidade da transmissão da propriedade entre as empresas incorporadora e absorvida para cumprimento do contrato de compromisso de compra e venda, o qual é causa para celebração do contrato de compra e venda (já celebrado) e não título de translativo do direito de propriedade.
Portanto, a titular do direito de propriedade do imóvel registrado sob o n. 111.082 é a empresa incorporada (de Salto Empreendimentos Imobiliários SE Ltda.).
A transmissão da propriedade para a apelante dependerá da averbação no registro imobiliário do ato de incorporação, seguido do registro da transferência da propriedade em cumprimento à obrigação assumida pela empresa incorporada no contrato preliminar firmado anteriormente à incorporação.
O Princípio da Continuidade, previsto no artigo 195 da Lei de Registros Públicos, com aplicação no caso em exame por força da aquisição derivada da propriedade imobiliária, impede o ingresso do título sem o registro da aquisição da propriedade em nome da recorrente (alienante constante do título apresentado).
Não encerrando o compromisso de compra e venda título bastante (causa) para a transmissão dominial e não sendo a alienante constante do título (escritura pública de compra e venda) proprietária do imóvel, não cabe o ingresso no registro imobiliário.
Esse ponto foi tratado de forma precisa pela MM. Juíza Corregedora Permanente, como segue:
No presente caso, o imóvel encontra-se registrado em nome de Salto Empreendimentos Imobiliários SE Ltda. (fls. 161/163). Por outro lado, o título que se pretende registrar (fls. 141/146) tem como outorgante SK Realty Empreendimentos. Portanto, não há identidade entre proprietário e outorgante, o que inviabiliza o registro, nos termos do Art. 195 da Lei 6.015/73.
Assim, para possibilitar o registro do título, deve ser averbado/registrado ato em que se noticie que o bem passou a pertencer a SK Realty, ou ser apresentado título em que a proprietária Salto conste como outorgante.
Nestes termos, a primeira exigência deve ser mantida.
O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal, estabelece a seguinte imunidade com relação ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis:
Nestes termos, a imunidade tributária não ocorre, nos termos da norma constitucional, se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Não compete ao Oficial do Registro Imobiliário examinar a não incidência, mas sim ao titular da competência tributária.
A manifestação do Município de São Paulo confirma essa compreensão (a fls. 235/241).
Ante a necessidade da transferência da propriedade imóvel, bem como da análise da imunidade pela municipalidade, igualmente, compete manter a exigência nesse sentido.
Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.