Source: https://www.ediltecnico.it/71512/danni-strutturali-cedimento-vespaio-condominio/
Timestamp: 2019-11-22 06:10:16+00:00
Document Index: 66846682

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1117', 'art. 1117']

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«Se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato. In tale caso, per i danni da cedimento strutturale risponde delle spese il condominio nella sua totalità per le opere di ripristino della proprietà esclusiva che risulti danneggiata.»
Il caso in esame originava da un cedimento del sottosuolo verificatosi in un condominio, che aveva procurato ingenti danni all’immobile di un condomino al piano terra.
Il proprietario danneggiato impugnava la delibera condominiale con la quale l’assemblea aveva stabilito che la partecipazione del condominio alle spese necessarie per ovviare ai danni fosse dovuta nella misura del 50%.
Vediamo la decisione contenuta nella sentenza n. 18216/2017 Cassazione Civile, pubblicata il 24.07.2017.
Danni strutturali da cedimento del vespaio, cosa ha deciso la Cassazione?
Definizione e funzione del “vespaio”
Il vespaio è una camera d’aria o un vano isolante che separa la superficie di sedime dalla soletta abitabile, e ha la funzione di creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo.
Il Tribunale, dopo aver escluso che si trattasse di un cedimento delle fondazioni, accertava che le cause «erano riconducibili al riempimento con materiale limo-argilloso della zona compresa fra le fondazioni e il massetto, sul quale poggiava direttamente la pavimentazione dell’unità immobiliare di proprietà del G.; che, dunque, le lesioni riscontrate erano dovute al cedimento del vespaio posto all’interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante.»
Ritenendo di proprietà comune condominiale il suolo su cui sorgeva l’edificio, il Tribunale dichiarava la nullità della delibera condominiale impugnata sia per violazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni, sia per illecita compromissione del diritto di proprietà esclusiva del condomino danneggiato.
La Corte di Appello adita, escludeva che i danni fossero dovuti a cedimenti strutturali, cioè delle fondazioni, e riteneva che «il cedimento è avvenuto in corrispondenza della pavimentazione e delle tramezzature dell’immobile del G., come conseguenza del cedimento del sottostante materiale di riempimento.»
Richiamata la funzione dei vespaio, consistente nel creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo, la Corte di Appello ha rilevato che «nella specie tale strato, costituito da materiale di natura limoargillosa, che ha avuto l’effetto di colmare l’alto dislivello compreso tra le fondazioni ed il massetto sottostante la pavimentazione dell’appartamento del G., non può essere compreso tra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo su cui sorge l’edificio, siccome manufatto distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune».
Il danneggiato proponeva ricorso presso la Corte di Cassazione, che lo accoglie: il ricorrente deduceva che anche il vespaio rientra tra le parti comuni dell’edificio, giacché per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale l’art. 1117 cod. civ. stabilisce una presunzione di comproprietà, deve intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio ed immediatamente la parte infima di esso, e pertanto rientrano in tale nozione la superficie (e tutta l’area sottostante) sulla quale poggia il pavimento del pianterreno e non solo l’area dove sono infisse le fondazioni.
Sempre secondo il ricorrente, la Corte d’appello avrebbe dovuto quindi considerare di proprietà comune anche la sezione di terreno che faceva da base al pavimento del pianterreno, sicché l’inconveniente verificatosi nel materiale di riempimento, causa del danno all’appartamento del ricorrente, avrebbe dovuto essere eliminato ad opera del condominio, afferendo a parti comuni, così come del pari a carico del condominio nella sua totalità dovevano essere le spese per le opere di ripristino dell’appartamento del ricorrente.
Per la Suprema Corte la censura è fondata, e il ricorso veniva accolto.
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Dagli atti di causa è rimasto accertato che le lesioni riscontrate erano dovute al cedimento del vespaio posto all’interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante.
Nel riformare la sentenza di primo grado, la Corte di Appello aveva ritenuto che tale strato non potesse essere compreso fra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo sul quale sorge l’edificio, manufatto distinto dalle fondazioni, al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno.
Ma la Cassazione rileva che così decidendo in, la Corte di Appello si era discostata dal principio, costante nella giurisprudenza della stessa Corte di Cassazione, secondo cui l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell’edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all’aerazione e alla coibentazione del fabbricato.
Aveva pertanto errato la Corte d’appello a ritenere il vespaio sottostante alla superficie dell’unità immobiliare al piano terreno come bene di proprietà esclusiva del proprietario del piano terreno e ad escludere che i danni lamentati dal proprietario di tale unità immobiliare causati dal cattivo stato del vespaio non dovessero essere sopportati per l’intero dal condominio.
Nel caso deciso, il punto principale era la natura comune o esclusiva del vespaio: da tale questione pregiudiziale discendeva il regime di ripartizione delle spese e la sorte della deliberazione assembleare impugnata.
Essendo stato accertato che il vespaio fosse di proprietà comune, la delibera dell’assemblea condominiale è stata dichiarata nulla (quindi senza essere assoggettata al termine di decadenza di 30 gg. per l’impugnazione, previsto per le sole delibere annullabili) per violazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni fissati dalla legge e dal regolamento condominiale, e per evidente compressione del diritto di proprietà esclusivo del condomino danneggiato: compressione che, in mancanza del consenso all’unanimità di tutti i condomini, è affetta da nullità.
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La natura di proprietà esclusiva o comune delle parti in regime di condominio è rilevante anche ai fini del regime di ripartizione delle spese. La natura comune o meno si rileva dall’atto di acquisto della proprietà, dal regolamento condominiale o, in mancanza di diversa indicazione, dalle disposizioni del codice civile (art. 1117).
Nell’ambito del condominio, il punto di partenza per affrontare le questioni è sempre il regolamento di condominio, il quale va però analizzato attentamente per verificare che le eventuali previsioni in deroga siano adottate legittimamente, tenendo presente che le compressioni di diritti esclusivi dei condomini necessitano di approvazione all’unanimità.