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Timestamp: 2020-07-04 06:55:31+00:00
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Tout savoir sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Pas d'action de groupe en matière de bail d'habitation
16h31 28 janv. 2018
Cet article décrit le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à travers les textes qui lui sont applicables et est illustré par des décisions judiciaires dignes d'intérêt.
Généralités sur la vente en l'état futur d'achèvement, les textes applicables
La vente en l’état futur d’achèvement est l’une des formes de vente d’immeubles à construire, l’autre formait en la vente à terme. La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et en payer le prix à la date de la livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble et il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.
La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Ces définitions des deux contrats figurent aux articles 1601-1, 1602-2 et 1601-3 du Code civil.
«La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
« La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »
Pour ce qui concerne la responsabilité du vendeur d’immeubles à construire, ce sont les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil qui traitent de cette question :
«Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
L’article 1648 du Code civil prévoit le délai d’action en ce qui concerne l’action en garantie des vices cachés en général (deux ans à compter de la découverte du vice) et action en garantie des vices ou des défauts de conformité apparents (dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices) :
Ces articles sont rappelés par les articles suivants du code de la construction et de l’habitation :
L’article L261-10 du code de la construction et de l’habitation définit le secteur protégé, pour lequel des obligations particulières du contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction.
« Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous.
Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service. »
Ce même article évoque la notion de terrain procuré directement ou indirectement et de droit de construire procurer sur le terrain de celui qui contracte l’obligation d’effectuer les versements, pour éviter la fraude qui consisterait à scinder l’opération en deux parties (vente du terrain d’une part et contrat de construction d’autre part).
On notera que l’article L. 231-5 du code de la construction et de l’habitation évoque le cas où le constructeur fournit indirectement le terrain et que dans ce cas c’est un contrat de construction de maison individuelle qui doit être conclu :
« L'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa premier de cet article ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur. »
Cet article du code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur de souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement :
« Avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement. »
Les autres dispositions applicables au contrat dans le secteur protégé sont les suivantes :
« Article L261-11
NOTA : Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, article 3 : La présente ordonnance s'applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.
NOTA : Au terme de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation (ancienne version) ont été reprises dans les articles L. 313-41 (précédemment codifié par l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2001 sous le numéro L.313-26) et L. 341-35 du code de la consommation
Un décret en Conseil d'Etat fixe en tant que de besoin les modalités d'application du présent chapitre, et notamment les conditions dans lesquelles les personnes obligées à garantie par application des articles L. 111-13, L. 111-18, L. 261-5 et L. 261-6 peuvent être tenues de se prémunir contre les conséquences pécuniaires qui peuvent résulter de cette garantie. »
Il existe en outre des dispositions réglementaires qui figurent dans le code de la construction et de l’habitation, aux articles R 261-1 à R 361-33 de ce code.
On retiendra essentiellement de ces articles l’article suivant relatif à la grille de prix c’est-à-dire l’échelonnement des paiements :
« Article R*261-14
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois. »
Les décisions qui seront citées ci-dessous sont le plus souvent relatives à l'application de la législation concernant le secteur protégé.
Les décisions rendues en matière de vente en l’état futur d’achèvement
La notification du contrat préliminaire faisant courir le délai de rétractation :
La signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
“Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que la nullité du contrat de réservation n'est pas encourue et que l'acte authentique en date du 8 août 2006 n'est pas entaché de nullité, alors selon le moyen :
Mais attendu que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour d'appel a relevé que M. et Mme X... avaient tous deux signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception séparée à chacun d'entre eux ; qu'il en résulte que l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée.”
Différences entre le contrat préliminaire et le contrat définitif :
Dans ce cas où les menuiseries prévues en aluminium dans le contrat préliminaire étaient prévues en PVC dans la notice définitive, il est jugé que les acquéreurs ont pu refuser de signer le contrat définitif et obtenir la restitution de le dépôt de garantie versé.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 novembre 2010), que, par acte des 20 et 29 octobre 2007, les époux X...ont réservé un lot dans un immeuble à construire par la société Promobat ; qu'ils ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 5 480 euros ; que les époux X...ayant demandé des précisions sur une différence concernant les menuiseries extérieures des pièces principales, prévues en aluminium selon les prévisions de la notice descriptive sommaire et en PVC selon la notice descriptive définitive, la société Pichet leur a précisé, pour le compte de la société Promobat, que seules les baies vitrées coulissantes des séjours seraient en aluminium, les portes-fenêtres devant être en PVC ; que, par courrier du 22 septembre 2008, la société Promobat a annulé la réservation en invoquant le refus des époux X...de signer l'acte de vente sans motif légitime ; que les époux X...ont assigné la société Promobat en restitution du dépôt de garantie et indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que la société Promobat fait grief à l'arrêt d'ordonner la restitution du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que les cas dans lesquels le réservataire d'un immeuble à construire peut obtenir restitution du dépôt de garantie sont prévus de manière limitative par les dispositions d'ordre public de l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ; que la modification du matériau de construction de l'un des éléments de l'immeuble ne constitue par l'un de ces cas, à moins qu'elle ait entraîné une diminution de la valeur du bien supérieure à 10 %, tel que prévu par l'article R. 261-31 e) du code de la construction ; que lorsque le réservataire refuse d'acquérir en raison d'une modification des matériaux de construction qui n'entraîne pas une variation du prix supérieure à 10 % de la valeur du bien, la non-réalisation de la vente lui est imputable ; qu'en jugeant, pour ordonner la restitution du dépôt de garantie, que la modification du matériau des boiseries extérieures était constitutive du cas prévu par l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire de l'hypothèse dans laquelle " le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ", la cour d'appel a violé l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que la notice descriptive sommaire prévoyait des menuiseries extérieures en aluminium et que leur remplacement par des menuiseries en PVC ne correspondait à aucune des modifications permises par cette notice, la cour d'appel a pu retenir qu'en application de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation le dépôt de garantie devait être restitué, le contrat de vente n'étant pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire”.
La clause de majoration des délais n’est pas abusive :
“Attendu que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai.”
L’erreur du vendeur lors de la rédaction du contrat préliminaire peut entraîner la nullité du contrat :
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 2012), que les 19 et 20 octobre 2007, Mme X... a conclu avec la société Icade Capri un contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement comportant une terrasse ; que s'étant aperçue que la superficie de la terrasse était de 82,7 m2 et non de 159,2 m2, Mme X... a assigné la société Icade promotion logement (la société Icade), précédemment dénommée Icade Capri, qui lui avait restitué son dépôt de garantie, pour obtenir l'exécution du contrat de réservation et des dommages-intérêts ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat de réservation et de la débouter de sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que la nullité d'une convention contractée par erreur ne peut être demandée que par la partie dont le consentement a été vicié ; qu'en l'espèce, la société Icade a sollicité, dans ses conclusions d'appel, de voir « constater le double vice du consentement affectant le contrat de réservation du 20 octobre 2007 » et, en conséquence, de voir « déclarer la nullité du contrat de réservation » ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation au prétexte que « le choix de Mme X... résultait de l'importance de la surface de la terrasse ainsi qu'elle l'a précisé dans son courrier du 8 février 2008 et avait été déterminant de son consentement », quand celle-ci n'avait jamais sollicité la nullité du contrat de réservation pour erreur, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;
2°/ que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que la société Icade avait donné à Mme X... « une information erronée, par suite d'une erreur purement matérielle » sur la surface de la terrasse ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, quand cette erreur « purement matérielle » ne pouvait constituer une erreur sur la substance, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;
3°/ que la nullité du contrat de réservation pour erreur ne peut être demandée que par le réservataire ; que le refus du réservant de conclure la vente en l'état futur d'achèvement doit donner lieu, à défaut de motif sérieux et légitime, à l'allocation de dommages-intérêts au réservataire, en plus de la restitution du dépôt de garantie ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, réservant, quand le refus de celle-ci de conclure la vente en l'état futur d'achèvement en raison d'une erreur matérielle devait donner lieu à l'allocation de dommages-intérêts à Mme X..., en plus de la restitution du dépôt de garantie, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1109 du code civil, ensemble les articles L. 261-15 et R. 261-25 à R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'à la suite d'une erreur matérielle de la société Icade, les plans annexés au contrat de réservation indiquaient une superficie de la terrasse attenante à l'appartement réservé erronée de 159,2 m2 au lieu de 82,7 m2, relevé que cette société avait donné par erreur son consentement à ce contrat en croyant proposer à la vente un appartement ayant une terrasse de 82,7 m2, conformément aux plans annexés à la demande de permis de construire, et pouvait légitimement refuser de donner suite au contrat, n'étant pas en mesure de livrer un appartement avec une terrasse de 159,2 m2, et souverainement retenu que, compte tenu de la différence entre ces superficies, cette erreur était substantielle et avait été déterminante du consentement de la société Icade, la cour d'appel a pu en déduire que le contrat de réservation était nul pour vice du consentement et que la demande de dommages-intérêts de Mme X... ne pouvait être accueillie.”
La surface mentionnée au contrat préliminaire de réservation n’est qu’approximative :
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2003), que M. X... a conclu le 7 décembre 1998 avec la société de l'Abbaye un contrat de réservation portant sur un appartement et ses annexes ; que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement a été signé le 22 février 1999 ; qu'après terminaison de l'immeuble M. X..., faisant état d'un déficit de superficie du bien, a refusé de payer le solde du prix et a assigné la société de l'Abbaye en dommages-intérêts tandis que par voie reconventionnelle celle-ci a sollicité la résolution de la vente ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette dernière demande, de le condamner à payer à la société de l'Abbaye une indemnité contractuelle de résiliation, et de rejeter sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'il résulte des articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation que le contrat de réservation doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, c'est-à-dire sa surface habitable approximative avec le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ; et qu'aux termes de l'article L. 261-11 du même Code, l'acte de vente doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance de l'immeuble ; que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement à destination de logement ne peut donc se borner à indiquer à l'acquéreur quelle sera la superficie globale du local ; qu'il est tenu de s'engager à lui livrer un bien d'une certaine surface habitable au sens de l'article R. 111-2 dudit Code ; que par conséquent, lorsque, comme en l'espèce, est seul annexé au contrat de réservation et à l'acte de vente un plan descriptif mentionnant la surface du logement sans la qualifier précisément, tandis qu'un autre document même non paraphé par l'acquéreur, indique, lui, la surface habitable, c'est un bien ayant cette même surface habitable qui doit être livré par le vendeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 261-11, L. 261-15, R. 111-2 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'aux termes de l'article R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation le contrat préliminaire conclu avant la vente d'immeuble à construire peut ne prévoir l'indication que d'une surface habitable approximative de l'immeuble faisant objet de ce contrat ; qu'ayant relevé que l'acte de réservation stipulait des surfaces approximatives, que la superficie habitable de l'appartement livré respectait la tolérance contractuelle par rapport à celle promise au descriptif annexé à l'acte, et que le document indiquant une surface habitable supérieure n'était ni annexé au contrat ni signé, la cour d'appel a pu retenir que le non-paiement, par M. X..., du solde du prix devait entraîner la résolution de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.”
L'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation :
“Vu les articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que la vente prévue à l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ; que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 mars 1993), que, par acte du 25 juin 1989, les époux X... ont conclu avec M. Y... un contrat préliminaire en vue de l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, d'une maison d'habitation pour le prix de 1 800 000 francs ; qu'ils ont versé la somme de 90 000 francs à titre de dépôt de garantie, qui a été conservée par M. Y... ; que, par lettre du 27 octobre 1989, les époux X... ont renoncé au contrat ; qu'ultérieurement ils ont assigné M. Y... en nullité du contrat et restitution du dépôt de garantie ;
Attendu que, pour débouter les époux X... de leurs demandes, l'arrêt retient que si M. Y... n'a pas respecté les dispositions de l'article R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation, il ne peut lui être reproché d'avoir conservé le chèque par-devers lui, dès lors qu'il n'a causé aucun préjudice aux réservataires et que le non-respect des dispositions réglementaires n'est pas sanctionné par l'annulation du contrat préliminaire ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.”
Le dépôt de garantie n’est pas une clause pénale :
“Vu l'article 1226 du Code civil ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Caen, 19 novembre 1987), statuant en dernier ressort, que la société Carpi a consenti aux époux X..., le 3 janvier 1986, un contrat préliminaire de réservation d'une habitation à construire dont le prix de vente était fixé à 467 300 francs ; qu'au titre du dépôt de garantie, les réservataires s'étaient engagés à verser chaque mois, jusqu'au jour de la signature de l'acte de vente à terme, 1 500 francs à l'organisme vendeur, les sommes ainsi versées restant acquises à cet organisme en cas de défaillance des réservataires dans leurs versements ; que les époux X..., renonçant à leur projet d'acquisition, ont cessé d'exécuter leur engagement après avoir versé 9 500 francs ; qu'ils ont assigné la société Carpi pour demander la restitution de cette somme ou la modération de la clause pénale ;
Attendu que pour accueillir cette dernière demande, le jugement énonce qu'il est constant qu'aux termes mêmes du contrat l'indemnité contractuelle s'analyse en une clause pénale susceptible d'appréciation par le juge ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever l'obligation mise à la charge des époux X... par le contrat de réservation et dont l'inexécution se trouverait sanctionnée par la perte du dépôt de garantie, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 novembre 1987, entre les parties, par le tribunal d'instance de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Lisieux.”