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Timestamp: 2019-10-18 08:52:59
Document Index: 195140926

Matched Legal Cases: ['§ 95', '§ 93', '§ 910', '§ 910', '§ 1004', '§ 923', '§ 923', '§ 923', '§ 263', '§ 540', '§ 553', '§ 553', '§ 305', '§ 26', '§26', '§ 675', '§ 25', 'BGH', 'Art. 105', 'Art. 6', 'Art. 3', 'Art. 83', 'Art. 3', 'Art. 2', 'Art. 2']

BERATUNGSLEISTUNGEN - BWE
BERATUNGSLEISTUNGEN	bwe_wp	2017-07-22T12:16:06+00:00
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Die Abmahnung ist die anläßlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten künftig zu unterlassen. Für eine Unterlassungsklage bzw. der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist die Abmahnung sogar im Gesetz vorgeschrieben. Der Vermieter muß daher beispielsweise wenn er einen Mieter wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung (z.B. Untermiete, Überbelegung der Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, etc.) kündigen will, den Mieter vorher abmahnen.
Für die Abmahnung ist die Einhaltung einer bestimmten Form zwar nicht vorgeschrieben, es empfiehlt sich jedoch aus Beweisgründen, unbedingt die Schriftform zu wählen und die Zustellung mit Zustellungsnachweis (z.B. durch Einschreiben mit Rückschein, Boten etc.) vorzunehmen.
In der Abmahnung muß das beanstandete Verhalten konkret bezeichnet sein, und dem Mieter darüber hinaus mitgeteilt werden, gegen welche Vorschrift er durch sein Verhalten verstößt. Ferner ist er gleichzeitig aufzufordern, dieses Verhalten für die Zukunft zu unterlassen. Im übrigen empfiehlt es sich, in der Abmahnung auch gleichzeitig eine bestimmte Rechtsfolge (Unterlassungsklage, Kündigung) für den Fall weiterer Verstöße anzudrohen.
In jedem Fall sollte in der Abmahnung klar zum Ausdruck kommen, daß weitere Verstöße die entsprechenden rechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen werden.
Entbehrlich ist eine Abmahnung ausnahmsweise nur dann, wenn der Vertragsverstoß so gravierend ist, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohnehin nicht weiter zugemutet werden kann (z.B. Straftat zum Nachteil des Vermieters, Brandstiftung etc.).
Das Eigentum an den Bäumen und Sträuchern steht jeweils dem Eigentümer des Grundstücks zu, auf dem diese stehen, d.h. wo der Stamm aus dem Boden kommt. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Bäume oder Sträucher nur zu einem vorübergehenden Zweck eingepflanzt werden, also nochmals umgepflanzt und erst dann ständig verbleiben sollen, wie etwa bei einer Baumschule. Sie werden dann nach § 95 BGB nur sog. Scheinbestandteile des Grundstücks.
Wurzeln oder Äste sind vom jeweiligen Baum oder Strauch nicht zu trennen, ohne daß sie dadurch zerstört werden. Sie können nicht getrennt werden, ohne daß sie dadurch zerstört werden. Als sog. wesentliche Bestandteile (§ 93 BGB) stehen sie daher auch dann im Eigentum desjenigen, dem der Baum oder Strauch gehört, wenn sie in das Nachbargrundstück hinüberragen (Äste und Zweige) oder hinüber gewachsen sind (Wurzeln).
§ 910 Abs. 1 BGB gewährt dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht, Wurzeln eines Baumes oder Strauches, die von dem Nachbargrundstück eingedrungen sind, abzuschneiden und zu behalten. Gleiches gilt für herüberragende Zweige; allerdings muß in diesem Fall der Eigentümer dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zur Beseitigung bestimmt haben und die Beseitigung nicht innerhalb der Frist erfolgt sein. Dieses Selbsthilferecht wird auch anderen Berechtigten gewährt. Solche Nutzer, wie Nießbraucher, Mieter oder Pächter, benötigen aber vorab die Ermächtigung des Grundstückseigentümers, um diesen Anspruch geltend machen zu dürfen.
Die dem Nachbarn gesetzte Frist muß angemessen sein. Ihre Dauer hängt von den Umständen ab.
a) Bei Obstbäumen kann während der Wachstumsperiode oder kurz vor der Ernte ein Rückschnitt nicht verlangt werden.
b) Muß ein größerer Ast abgeschnitten werden, kann dies nur in der Zeit gefordert werden, wo der Baum oder Strauch keinen Schaden nehmen kann, also nicht im Frühjahr oder Sommer.
c) Sind die durchzuführenden Arbeiten schwieriger oder dauern sie länger (z.B. Abschneiden eines Astes in großer Höhe) oder muß eine Fachfirma eingeschaltet werden, muß auch dies bei der Länge der Frist berücksichtigt werden.
d) Geht von den überhängenden Zweigen eine Gefahr aus, die schnell behoben werden muß (z.B.: ein morscher Ast droht auf den Eingangsbereich vor der Haustür zu fallen) kann die
Frist auch kürzer gesetzt werden, selbst dann, wenn dadurch der Baum gefährdet werden sollte; hier muß eine Güterabwägung vorgenommen werden.
Allerdings schränkt § 910 Abs. 2 BGB dieses Recht, Wurzeln oder Zweige abzuschneiden, ein. Die Benutzung des Grundstückes muß nicht unerheblich beeinträchtigt sein. Nicht ausreichend ist z.B. ein geringer Laub- oder Blütenbefall. Ist es ausreichend, die Beeinträchtigung durch das Abschneiden nur eines Teils überhängender Zweige oder eingedrungener Wurzeln abzustellen, muß sich das Selbsthilferecht hierauf beschränken. Besteht zwischen den Beteiligten Streit, ob die Benutzung des Grundstücks beeinträchtigt sei, muß der Nachbar den Beweis führen, daß keine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt.
Liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Selbsthilferechts nicht vor oder überschreitet der Grundstückseigentümer diese, macht er sich schadenersatzpflichtig. Er muß dem Nachbarn auch die abgeschnittenen Zweige oder Wurzeln wieder überlassen, wenn dieser darauf besteht, wird also nicht Eigentümer.
Dieses Recht, herüberragende Zweige abzuschneiden, erstreckt sich auch auf solche Pflanzen, die nicht zu Bäumen und Sträuchern gehören, wie z.B. Schlingpflanzen oder Staudengewächse.
Will der beeinträchtigte Eigentümer nicht selbst die Wurzeln oder Zweige abschneiden, die in sein Grundstück ragen, kann er auch den Nachbarn nach § 1004 BGB zur Beseitigung auffordern und dieses Recht notfalls auch klageweise geltend machen.
Allerdings ist das Selbsthilferecht ganz ausgeschlossen, der Eigentümer also auf den Anspruch auf Beseitigung angewiesen, wenn er nicht hinnehmen will, daß der Stamm eines Baumes auf dem Nachbargrundstück schief gewachsen über die Grenze herüberragt.
Der Eigentümer muß jedoch beachten, wenn er den Überhang beseitigen bzw. die Beseitigung vom Nachbarn fordern will, ob nicht durch eine Baumschutzverordnung nach dem Naturschutzgesetz der Baum geschützt ist. In diesem Fall muß er zuerst auf eine Ausnahmegenehmigung durch die zuständige Behörde drängen, den Baum zu fällen oder zu beschneiden. Eine solche Genehmigung kann erteilt werden, wenn der Baum tatsächlich das Nachbargrundstück stark beeinträchtigt und z.B. durch eine Ersatzpflanzung dem Naturschutz Rechnung getragen wird. Erst dann hat es Sinn, den Nachbarn, der der Beseitigung nicht zustimmen will, auf den Klageweg zu zwingen.
Die Frage, ob überhängende Zweige oder eingedrungene Wurzeln zu entfernen sind, haben nichts mit dem Problem zu tun, in welchem Abstand und in welcher Höhe Bäume oder Sträucher an der Grundstücksgrenze gepflanzt werden dürfen. Diese Frage wird Gegenstand eines weiteren Artikels sein.
Zu unterscheiden von der Frage, wie weit überhängende Zweige oder eingedrungene Wurzeln von Bäumen entfernt werden dürfen, die auf dem Nachbargrundstück stehen, ist der Fall des sog. Grenzbaumes. Die Grundstücksgrenze muß nicht zwingend genau in der Mitte des
Grenzbaumes liegen, der Baum muß nur an der Stelle, wo der Stamm aus der Erde tritt, auf der Grenze stehen. Nach § 923 Abs. 1 BGB stehen in diesem Fall die Früchte des Baumes, wenn er gefällt wird, auch der Baum selbst, den Nachbarn jeweils zu gleichen Teilen zu.
Nach § 923 Abs. 2 BGB kann jeder Nachbar die Beseitigung des Baumes verlangen, soweit nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften, z.B. eine Baumschutzverordnung, entgegenstehen. In diesem Fall muß erst die entsprechende Erlaubnis eingeholt sein. Die Kosten der Beseitigung fallen unabhängig davon, wer die Beseitigung wünscht, beiden Seiten zu gleichen Teilen zur Last. Etwas anderes gilt, wenn der Nachbar auf Rechte an dem Baum für den Fall, daß der andere den Baum fällen will, verzichtet. Dann erwirbt der fällende Nachbar das Alleineigentum an dem Baum, muß aber auch alle Kosten übernehmen, § 923 Abs. 2 Satz 3 BGB.
Ein Grenzbaum darf allerdings dann nicht gefällt werden, wenn er als Grenzzeichen dient und nicht durch ein anderes zweckmäßigeres Grenzzeichen ersetzt werden kann (z.B. in Überschwemmungsgebieten).
Der Anspruch auf die Beseitigung des Grenzbaums kann jederzeit erhoben werden, er unterliegt auch keiner Verjährung.
Unberechtigte Eigenbedarfskündigungen - auch strafrechtlich von Bedeutung
Nach wie vor ist es gängige Praxis der Gerichte, dass derjenige, der unter Vortäuschung von Eigenbedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses vornimmt sich wegen Betrugs strafbar machen kann. Ebenso wird behandelt, wer nach Ausspruch einer zunächst auf tatsächlichen Eigenbedarf gestützten Kündigung nicht offenbart, dass der Eigenbedarf später wegfällt. Unberechtigte Eigenbedarfskündigungen bergen daher auch ein erhebliches strafrechtliches Risiko in sich, welches vielfach nicht erkannt bzw. dessen Tragweite man sich nicht bewusst ist. Dies zwingt dazu, das Vorliegen von Eigenbedarf vor Ausspruch einer hierauf gestützten Kündigung genau zu prüfen bzw. den späteren Wegfall von Eigenbedarf unbedingt zu offenbaren.
Unberechtigte Eigenbedarfskündigungen sind nach wie vor ein Klassiker unter den Mietrechtsstreitigkeiten. Wird das Vorliegen eines Eigenbedarfs verneint, sind die zivilrechtlichen Konsequenzen ohnehin schon unangenehm genug. Verstärkt schließt sich an die zivilrechtliche Auseinandersetzung dann aber ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren an. Vorstellbar sind dabei zwei Fallgestaltungen: Zunächst ist es denkbar, dass ein Vermieter von vornherein arglistig das Vorliegen von Eigenbedarf vorspiegelt und so versucht, Wohnraum zu kündigen. Als weitere Fallgestaltung ist anzuführen, dass der Vermieter eine zunächst wirksame Kündigung aufgrund tatsächlich vorliegenden Eigenbedarfs ausspricht, nach späterem Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Mieter aber dies verschweigt. In beiden Fällen kann sich der die Kündigung aussprechende Vermieter gemäß § 263 StGB wegen Betrugs strafbar machen, wobei hierfür eine Strafdrohung bis hin zu einer Freiheitsstrafe von 5 Jahren gilt.
Schaden des Mieters
Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter mit unangenehmen Konsequenzen verbunden. Sofern der Eigenbedarf jedoch zu recht geltend gemacht wird, legt es ihm die Rechtsordnung auf, diese Belastungen hinzunehmen. Problematisch wird dies allerdings dann, wenn der vorgebliche Eigenbedarf tatsächlich nicht besteht bzw. später noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Hier würde der Mieter dazu genötigt, ohne rechtlichen Grund erhebliche Aufwendungen zu tätigen, die sich dann als Schaden bei ihm einstellen. So liegt der Schaden des Mieters in allen Aufwendungen, die er im Zusammenhang mit dem Umzug tätigen muss, also etwa den Umzugskosten, den notwendigen Kosten für die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen oder etwa auch darin, dass er für eine neue Wohnung möglicherweise einen höheren Mietzins entrichten muss.
Handelt im ersten geschilderten Fall des Ausspruchs einer vornherein unberechtigten Eigenbedarfskündigung der Vermieter unzweifelhaft vorsätzlich und arglistig, so lässt sich dies im zweiten Fall des späteren Wegfalls des Eigenbedarfs nicht ohne weiteres annehmen. Die Kündigung wurde zunächst berechtigterweise und im guten Glauben ausgesprochen. Der Wegfall des zunächst tatsächlich vorliegenden Eigenbedarfs tritt erst später während des Laufs der Kündigungsfrist ein. In diesen Fällen nimmt die zivilrechtliche Rechtsprechung regelmäßig an, dass der Vermieter bei einer Änderung der Sachlage verpflichtet sei, den Mieter zu informieren, dass der die Kündigung bedingende Eigenbedarf entfallen ist und es dem Mieter nunmehr frei steht, in der Wohnung zu verbleiben. Tut er dies nicht, sondern hält er nach wie vor wider besseren Wissens an der Kündigung fest, stellt die Rechtsprechung ihn demjenigen gleich, der von Anfang an fehlenden Eigenbedarf widerrechtlich behauptet hat. Maßgebend für die strafrechtliche Beurteilung ist dabei regelmäßig der besondere Schutzzweck der Bestimmung über die Eigenbedarfskündigung, der den Mietern beim Auszug möglicherweise in erheblichem Umfang drohende Schaden sowie deren weitgehende Abhängigkeit, vom Vermieter bei einem endgültigen oder vorläufigen Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs über die veränderte Lage aufgeklärt zu werden.
Dies bedeutet, dass der Vermieter, der eine Kündigung aus Eigenbedarf geltend macht, Gefahr läuft, strafrechtlich zur Verantwortung gezogen zu werden, sofern die Voraussetzungen hierfür nicht oder nicht mehr vorliegen. Dies gilt nicht nur für denjenigen, der von vornherein arglistig vor hat, den Mieter mit einem nur vorgespiegelten Eigenbedarf unberechtigterweise aus einem Mietverhältnis zu kündigen. Vielmehr muss auch derjenige sich strafrechtlich verantworten, der nach Ausspruch einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs es unterlässt, den Mieter über den späteren Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist zu informieren.
Die Kosten der Hausreinigung gehören zu den Betriebskosten, die dem Eigentümer bei bestimmungsgemäßem Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Soweit mehrere Wohnungen in einem Haus vermietet sind, ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, für das Sauberhalten von Zugängen, Fluren, Treppen, Kellern, Speichern und Waschküchen zu sorgen. Allerdings gehören die Kosten der Hausreinigung zu den sogenannten umlegbaren Kosten, können also im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Die Übertragung der Hausreinigung auf den Mieter ist im Formularmietvertrag meist unter der Rubrik “Betriebskosten” geregelt, manchmal aber auch durch eine Verweisung auf eine in Anlage beigefügte Hausordnung.
Soweit ein Hausmeister vorhanden ist, dem die Hausreinigung übertragen wird, oder der Vermieter selbst bzw. durch eine Gebäudereinigung sich darum kümmert, werden die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dem Mieter anteilig auferlegt. Bei Wohnungseigentumsanlagen wird dies regelmäßig der Fall sein. Wenn in einem solchen Fall in der oft gedankenlos als Anlage beigefügten Hausordnung trotzdem eine Reinigungsverpflichtung des Mieters enthalten ist, ist diese unwirksam. Es kann nicht angehen, daß der Mieter sich an den Hausreinigungskosten beteiligen und gleichzeitig auch noch selbst reinigen muß.
War es in den fünfziger und sechziger Jahren noch selbstverständlich, daß auch bei einem Mehrparteienhaus die Bewohner in wechselndem Turnus die Hausreinigung vorgenommen haben, so sind die Meinungen heute eher geteilt. Ältere und langjährige Mieter sind meist der Meinung, daß niemandem ein Zacken aus der Krone bricht, wenn er ein oder zweimal im Monat Hausflur und Treppenhaus kehrt oder wischt und daß man die Kosten einer Putzfrau vermeiden kann. Andere Mieter lehnen eine Beteiligung an der Hausreinigung ab und zahlen lieber die anteiligen Fremdkosten. Sie haben entweder selbst keine Lust zu putzen oder haben Bedenken, daß die anderen auch wirklich pünktlich und umfassend ihrer Putzpflicht nachkommen und daß die unterschiedlichen Ansichten hierüber zu Streitigkeiten und Reibereien innerhalb des Hauses führen. Vor allem dann, wenn der Vermieter selbst nicht im Haus wohnt, kann er nicht immer ausreichend kontrollieren, ob die einzelnen Mieter ihren Reinigungspflichten auch nachkommen. Er muß sich dann häufig mit den Klagen einzelner Mieter befassen, die sich darüber beschweren, daß die anderen Hausbewohner ihrer Verpflichtung nicht ordnungsgemäß nachkommen.
Es allen Mietern recht zu machen, wird für einen Vermieter nicht leicht sein, zumal er sich ja beim Abschluß des Mietvertrages nicht von Fall zu Fall entscheiden kann, ob er den künftigen Mieter in die Hausreinigungspflicht einbindet oder ihn an Fremdkosten beteiligt. Es kann ja nur für alle Mieter einheitlich eine Lösung getroffen werden, bestehende Vereinbarungen können nicht nachträglich geändert werden.
Der Vorteil der Hausreinigung durch den Hausmeister oder eine Fremdfirma ist offenkundig. Die Einstellung einer Putzfrau schont nicht nur die Kräfte der Mieter, sondern trägt auch erheblich zum Hausfrieden bei. Es entfallen dann Schuldzuweisungen an den, der nach Meinung der anderen nicht oder nicht ordentlich geputzt hat.
Die Mieter, die an der Hausreinigung beteiligt sind und dieses Problem auch immer wieder vorfinden, sollten daher sich überlegen, ob sie nicht künftig lieber eine Reinigungsfirma über eine Nebenkostenerhöhung bezahlen wollen. Der Vermieter hat gegen eine solche Vertragsänderung sicherlich nichts einzuwenden.
Stört Sie mein neuer Mitbewohner?
Hat man Ihnen als Vermieter diese Frage schon gestellt? Auch wenn dies bislang nicht der Fall war, sollten Sie mit einer solchen Frage rechnen und rechtzeitig überlegen, wie Sie darauf antworten wollen. Nach § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. § 553 BGB enthält jedoch eine für den Fall der Wohnungsmiete relevante Ausnahme, denn der Mieter von Wohnraum hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung einer solchen Erlaubnis, wenn er einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum selbständigen Gebrauch überlassen will, also untervermietet. Gleiches gilt, wenn einem Dritten der unselbständige Mietgebrauch an der Wohnung eingeräumt wird, also eine Wohngemeinschaft gegründet werden soll.
Voraussetzung für einen Anspruch des Mieters im Sinne des § 553 BGB ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und das seitens des Vermieters keine überwiegenden Interessen gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen. An das Erfordernis des berechtigten Interesses werden von der Rechtsprechung und Literatur keine hohen Anforderungen gestellt. Zwar reicht der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich allein nicht aus, es genügt aber wenn seitens des Mieters vernünftige Gründe bestehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei kann es sich um ein wirtschaftliches aber auch um ein persönliches Interesse handeln. So reicht beispielsweise aus, dass der Mieter eine weitere Person bei sich aufnehmen will, um mit dieser eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu bilden. In finanzieller Hinsicht reicht auch aus, wenn der Mieter seine Berufstätigkeit einschränken will oder muss und hierfür einen finanziellen Ausgleich in Form des Untermietzinses erreichen will. Nach der Rechtsprechung reicht es aus, wenn der Mieter vorträgt, sich finanziell entlasten zu wollen.
Zu beachten ist stets, dass der Mieter keinen Anspruch auf Überlassung des selbständigen Mietgebrauchs der gesamten Wohnung an einen Dritten hat, gleich ob es sich bei dem Dritten um einen Familienangehörigen oder einen Lebensgefährten handelt. Der Mieter muss stets die Sachherrschaft über die Wohnung ausüben können. Wobei dies nach der Rechtsprechung bereits gewährleistet ist, wenn der Hauptmieter die Wohnung nur an Wochenenden nutzt oder für kürzere oder längere Zeit ostsabwesend ist. Der Umstand, das der Dritte die Wohnung währen der Abwesendheit des Hauptmieters insgesamt benutzt, stellt für die Rechtsprechung kein Problem dar. Der Mieter darf dem Dritten die Mitnutzung der gesamten Wohnung gestatten, er darf nur nicht die gesamte Wohnung untervermieten. Ist nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes persönliches oder finanzielles Interesse des Mieters an der Aufnahme eines Dritten entstanden, so kann die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte seitens des Vermieters nur dann verweigert werden, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der der Gebrauchsüberlassung entgegensteht, wenn durch die Gebrauchsüberlassung die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn dem Vermieter aus einem anderen Grund die Überlassung nicht zugemutet werden kann.
Der Mieter muss dem Vermieter zur Beurteilung eines etwaigen gegenstehenden Interesses den Namen und ggf. die Anschrift des Untermieters nennen. Liegen konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte, kommt eine Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung in Betracht. Ist der Dritte allerdings lediglich finanziell schlecht bestellt, so spielt dies keine Rolle, weil der Dritte gegenüber dem Vermieter ohnehin nicht zu dem Mietzins oder für etwaige Schadensersatzansprüche haftet, weil ein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und dem Vermieter nicht besteht. Vertragsverhältnisse bestehen lediglich zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter (Hauptmietvertrag) und dem Hauptmieter und dem Untermieter (Untermietvertrag). Eine Versagung wegen Überbelegung kommt dann in Betracht, wenn durch die Anzahl der Bewohner insgesamt eine Substanzschädigung der Mietsache zu befürchten ist. Ein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit kann insbesondere darin liegen, dass das Hauptmietverhältnis alsbald nach dem Untervermietungswunsch endet. Die Belastung des Vermieters liegt dabei darin, dass der Dritte durch die Überlassung des Wohnraumes selbständigen Besitz erwirbt, so das zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs nach Beendigung des Mietverhältnisses unter Umständen ein zusätzlicher Räumungstitel (nämlich gegen den Dritten) erforderliche wäre.
Neben der Nennung des Namens des Untermieters ist der Mieter außerdem verpflichtet, auf Verlangen über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben, um den Vermieter zu informieren. Außerdem muss der Mieter auf Verlangen die Gründe für die Untervermietung mitteilen und ggf. darlegen, dass diese Gründe erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind. Einen schriftlichen Untermietvertrag muss der Mieter aber wohl nicht vorlegen und ebenso wenig muss er Auskunft über die Höhe der verlangten Untermiete geben.
Ein Lichtblick für den Vermieter ist, dass dieser zumindest die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen kann. Dies gilt aber wiederum nur, wenn dem Vermieter die Überlassung an einen Dritten nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Durch die Erlaubnis zur Untervermietung wird für den Mieter der Umfang des Gebrauchsrechts erweitert. Als Gegenleistung hierfür soll der Mieter in eine Erhöhung der Miete einwilligen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung besteht dadurch freilich nicht. Der Vermieter hat lediglich die Möglichkeit, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt. Wann aber besteht ein Anspruch des Vermieters auf eine solche Mieterhöhung? Dies hängt nach herrschender Meinung davon ab, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird oder durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Diese Meinung überzeugt nicht, denn in aller Regel werden die verbrauchsabhängigen Betriebskosten ohnehin vom Mieter zu tragen sein und die verbrauchstunabhängigen Betriebskosten sich ohnehin nicht nach der Anzahl der Mieter, sondern nach Größe der Wohnung richten, so das weder eine Benachteiligung des Vermieters noch eine Benachteiligung anderer Mieter zu erwarten ist. Auch eine stärkere Abnutzung der Wohnung fällt in aller Regel nicht ins Gewicht. Diese erhöht sich nur marginal und spielt in aller Regel ohnehin keine Rolle, weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in aller Regel mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt wurde.
Betrachtet man jedoch den erhöhten Mietzinssatz als Gegenleistung für die Einräumung eines erweiterten Mietgebrauchs durch Aufnahme eines Dritten, so ist es folgerichtig, wenn der Umfang der Mieterhöhung an der zusätzlich erbrachten Leistung des Vermieters gemessen wird. Wird nicht nur eine Betriebskostenpauschale gezahlt sondern werden die Betriebskosten tatsächlich abgerechnet, wird eine Mieterhöhung bei Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung in aller Regel nicht angemessen sein. Anders ist in den Fällen der echten Untervermietung. In solchen Fällen zahlt der Untermieter Miete an den Hauptmieter, so dass es nur recht und billig erscheint, den Vermieter an diesen Mieteinkünften partizipieren zu lassen. Die Rechtsprechung geht im Regelfall davon aus, dass dem Vermieter ein Betrag etwa in Höhe von 20 Prozent des Untermietzinses zugestanden werden kann, wobei in diesem Zusammenhang freilich nicht vergessen werden darf, dass der Vermieter gar keinen Anspruch darauf hat, die Höhe des gezahlten Untermietzinses zu erfahren.
Abschließend ist zu beachten, dass eine Mieterhöhung wegen einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten von vornherein ausscheidet und mithin der Vermieter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung bei Verweigerung der Zahlung einer Mieterhöhung schon dann nicht verweigern kann, wenn der Mieter bereits nach den Vereinbarungen im Mietvertrag berechtigt ist, einen Dritten in die Wohnung aufzunehmen. In diesem Falle liegt nämlich keine Gebrauchserweiterung vor, da dieser Umfang des Gebrauchs bereits im Mietvertrag gestattet wurde, so dass für eine nachträgliche Anpassung des Mietzinses kein Platz ist, es sei denn die Mietvertragsparteien einigen sich einvernehmlich auf eine solche Mieterhöhung.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass es nur wenige Fälle geben wird, in denen es der Vermieter dem Mieter untersagen kann, entweder zum Beispiel einen Lebensgefährten mit in die Wohnung aufzunehmen oder einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Auch die grundsätzliche Möglichkeit die Zustimmung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen, ist nur ein stumpfes Schwert in der Hand des Vermieters. In aller Regel wird sich für den Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten keine wesentliche Mehrbelastung ergeben. Gleichwohl sollte der mit einer solchen Frage konfrontierte Vermieter gewissenhaft und objektiv – notfalls durch Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes – prüfen, ob er gegenüber seinem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder Aufnahme eines Lebensgefährten erteilen muss und ob er nicht zumindest auf eine angemessene Mieterhöhung bestehen kann.
Zu beachten ist, daß ein Mietvertrag zwar mündlich abgeschlossen werden kann, seine Kündigung aber unbedingt schriftlich zu erfolgen hat. Das Wort “Kündigung” muß dabei nicht unbedingt verwendet werden, auch die Bezeichnung eines falschen Kündigungsdatums macht die Kündigung nicht unwirksam, sie gilt dann als zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen. Es muß zum Ausdruck kommen, daß das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet werden soll. Das Mietverhältnis kann auch durch einen sogenannten Aufhebungs- oder Auflösungsvertrag beendet werden, also einvernehmlich. Es empfiehlt sich aber, aus Beweisgründen auch in einem solchen Fall ein Schriftstück anzufertigen.
Im Kündigungsschreiben muß keine Begründung enthalten sein, egal, ob die Kündigung ordentlich, fristlos oder außerordentlich erfolgt.
Die Vermieter können nicht zu Lasten von der gesetzlichen Vorschrift abweichen, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist und sich nach fünf und acht Jahren Mietzeit immer um jeweils drei Monate verlängert. Auch eine Vereinbarung, wonach die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, wäre unwirksam.
Ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, also fristlos oder außerordentlich, kann unter bestimmten Umständen ebenfalls gekündigt werden. Üblicherweise wird das Wort “fristlos” dann verwendet, wenn die Gegenseite sich schuldhaft verhalten hat und das Wort “außerordentlich”, wenn ein solches Recht aufgrund nachträglich aufgetretener Umstände entsteht.
Gesundheitsgefährdung des Mieters:
Besteht z.B. Einsturzgefahr des Hauses oder eine übermäßige Formaldehydkonzentration, liegt also eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vor, kann der Mieter fristlos kündigen, selbst wenn er von diesen Umständen bei Mietvertragsbeginn bereits gewußt hat. Allerdings muß eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegen, die nicht behebbar ist, andernfalls muß dem Vermieter zuerst unter Fristsetzung Gelegenheit zur Schadensbeseitigung gegeben werden. Sogar dann, wenn der Mieter die Nichtbewohnbarkeit selbst verschuldet hat – z.B. Gift verschüttet hat, das in den Boden eindringt und lebensgefährliche Dämpfe entwickelt – kann er trotzdem fristlos kündigen. Selbstverständlich kann ihn der Vermieter schadenersatzpflichtig wegen des Mietausfalls und der notwendigen Reparaturmaßnahmen machen.
Nichtgewährung des Gebrauchs:
Läßt der Vermieter den Mieter grundlos nicht in die Wohnung einziehen oder stellt er ihm die Heizung ab, um ihn zu schikanieren, oder vermietet die Nachbarwohnung an eine Prostituierte und schafft er trotz einer ihm vom Mieter gestellten angemessenen Frist keine Abhilfe, darf der Mieter fristlos kündigen. Eine solche Abhilfefrist muß der Mieter dann nicht setzen, wenn der Vermieter eine Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert hat oder in angemessener Frist eine Beseitigung des Mangels nicht möglich ist.
Auf die Nichtgewährung des Gebrauchs kann sich der Mieter dann nicht berufen, wenn er den Mangel beim Vertragsabschluß kennt. Das Recht auf fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.
Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung:
Verletzt der Vermieter seine Vertragspflichten in erheblichem Maß und wird dadurch das Vertrauensverhältnis endgültig zerstört, kann sich der Mieter ebenfalls ohne Einhaltung einer Frist vom Vertrag lösen. Dies gilt z.B. dann, wenn der Vermieter den Mieter beleidigt oder gegenüber Dritten verleumdet.
Außerordentliche Kündigungsrechte:
In folgenden Fällen kann der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer zum frühestmöglichen Termin kündigen, d.h., am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten:
– beide Ehegatten (Lebenspartner) waren Mieter; beim Tod des einen kann der andere das Mietverhältnis fortsetzen oder kündigen,
– Bundeswehrangehörige, Beamte, Geistliche und Lehrer können bei einer Versetzung die Kündigung aussprechen,
– will der Vermieter eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen durchführen, darf der Mieter kündigen.
– verweigert der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne daß in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorläge, steht dem Mieter ein Kündigungsrecht zu.
Weitere außerordentliche Kündigungsrechte:
Wenn der Vermieter dem Mieter eine Umbaumaßnahme zur Verbesserung oder Schaffung neuen Wohnraums ankündigt, darf der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen.
Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung im Hinblick auf die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen (Erhöhung der Nettomiete), kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Wurde ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre abgeschlossen, kann nach 30 Jahren der Mieter (auch der Vermieter) unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, daß der Vertrag ausschließlich auf Lebenszeit einer der Parteien abgeschlossen wurde.
Bundesminister Sigmar Gabriel hat mit seinem Vorschlag Aufsehen erregt, den Mietern künftig durch gesetzliche Regelung ein Mietminderungsrecht zuzugestehen, wenn die Hausbesitzer nicht alles bautechnisch Mögliche zur Energieeinsparung tun.
Recht der Mietparteien zur Modernisierung und Mietminderung:
Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten. Der Zustand der Wohnung darf nicht gesundheitsgefährdend sein, verlangt wird die Gebrauchsfähigkeit zu Wohnzwecken. Der Vermieter schuldet nur Instandhaltung, Instandsetzung und die Durchführung von Schönheitsreparaturen, soweit diese nicht auf den Mieter übertragen sind. Die Erhaltung des „vertragsgemäßen Zustandes“ zwingt den Vermieter aber nicht, Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität oder zur Einsparung von Energie durchzuführen.
Der Vermieter kann sogar bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen,
– die den Gebrauchswert erhöhen,
– die Wohnverhältnisse verbessern oder
– Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken,
die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Nach geltendem Recht hat der Vermieter also das Recht zur Modernisierung, verbunden mit einer Mieterhöhung, nicht aber die Pflicht hierzu.
Die Miete kann nur gemindert werden, wenn eine Mangel entsteht, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Bewohnen nicht unerheblich herabsetzt, also z. B. durch den Ausfall der Heizungsanlage die Wohnung nicht mehr mit Wärme und Warmwasser versorgt werden kann oder Schimmel auftritt.
Einführung des Energiepasses und Modernisierungspflicht des Vermieters:
Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem zugrunde liegenden Bauantrag vor dem 01.11.1977 müssen zum 01.07.2008 einen Energiepass haben, soweit bei ihrer Fertigstel-lung nicht schon das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten worden war.
Aus dieser Verpflichtung ergeben sich für den Mieter keine Rechte auf Minderung. Der E-nergiepass wird nicht durch seine Vorlage bei einem laufenden Mietverhältnis Bestandteil des Mietvertrages, ebenso wenig dann, wenn er bei einer Neuvermietung vorgelegt wird. Beschafft sich der Vermieter einen Energieausweis, genügt er lediglich seinen Verpflichtungen zur Vorlage. Der Mieter kann also nicht, gestützt auf den Energiepass, behaupten, dass die angemietete Wohnung nicht der EU-Richtlinie entspreche und deshalb die Miete herabgesetzt werden könne.
Vielmehr kommt es darauf an, in welchem Zustand die Wohnung bei Mietbeginn als vertragsgemäß übergeben wurde. Der Vermieter muss nur die Gebrauchsfähigkeit erhalten, er ist nicht verpflichtet, besondere Maßnahmen hinsichtlich der Verbesserung oder nachhaltiger Einsparung von Energie oder Wasser zu bewirken.
Eine Passivität des Vermieters in dieser Hinsicht, mag für den Mieter ärgerlich sein, weil er höhere Energiekosten zu tragen hat, Rechte kann er aber daraus nicht herleiten.
Was bedeutet der Vorschlag des Umweltministers?
Die Initiative des SPD-Umweltministers stellt sie eindeutig gegen die bisherige gesetzliche Regelung.
Bisher ist der Mieter mit der Mietminderung ausgeschlossen, solange der Vermieter die Woh-nung in vertragsgemäßem und gebrauchsfähigem Zustand erhält. Der Vermieter hat das Recht zur Modernisierung – nicht die Pflicht – und kann die hierfür anfallenden Kosten sogar auf die Miete aufschlagen. Nach dem Vorschlag von Herrn Gabriel soll der Vermieter künftig verpflichtet sein, zur Einsparung von Energie Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, weil andernfalls der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern. D. h., dass der Mieter ein Minderungsrecht haben soll, obwohl der Vermieter seinen vertraglichen Pflichten weiter nachkommt, nämlich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand hält.
Konsequenzen aus der vorgesehen Gesetzesänderung:
Wenn der Mieter meint, die Wohnung sei nicht ausreichend energieeinsparend gebaut, kann er gegenüber dem Vermieter mit dem Hinweis auf die gesetzliche Modernisierungsverpflichtung die Miete mindern. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht umgehend nach, kann der Mieter zum einen die Miete kürzen und zum anderen auch noch dadurch weiteren Druck ausüben, dass er die Miete insgesamt solange zurückhält, bis die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt ist.
Der Streit zwischen Vermieter und Mieter ist vorprogrammiert, in welchem Zeitraum, in wel-chem Umfang und mit welchen Kosten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen und müssen. Soll der Mieter selbst – möglicherweise beraten durch den Mieterverein – entscheiden dürfen, welche energieeinsparenden Maßnahmen durchzuführen sind? Oder soll dem Vermieter die Verpflichtung auferlegt werden, durch die Einschaltung eines Sachverständigen dem Wunsch des Mieters gemäß dem Umfang der Maßnahme feststellen zu lassen? Wer will entscheiden, ob der vom Mieter behauptete hohe Energiebedarf nicht auch durch unzureichendes Heizen oder falsches Belüften durch den Mieter eingetreten ist und ob es sich wirklich um Baumängel handelt?
Zu Recht wendet sich die Wohnungswirtschaft und die deutschen Eigentümerverbände, darunter auch der Bayerische Wohnungs- und Grundeigentümer Verband, gegen diese Pläne des Umweltministers.
Insbesondere würde durch diese Gesetzesänderung das Recht des Vermieters vernichtet werden, nach Augenmaß und eigenen finanziellen Möglichkeiten Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung durchzuführen und die Kosten angemessen auf die vereinbarte Miete aufzuschlagen. Immerhin hat der Mieter sich bei der Anmietung den günstigen Mietpreis erstreiten können, weil die Wohnung eben nicht auf neustem Stand modernisiert war. Nach der Initiative von Herrn Gabriel könnte er nunmehr den Vermieter zwingen, nach seinem – des Mieters – Willen energieeinsparende Baumaßnahmen zu ergreifen mit der Drohung, andernfalls die Miete zu mindern.
Ob Herr Gabriel dem Vermieter weiterhin die Möglichkeit einräumen will, diese erzwungenen Modernisierungsmaßnahmen auch künftig mieterhöhend auf den Mieter wieder umzulegen, ist nicht bekannt.
Wir werden mit großem Interesse verfolgen, inwieweit das Bundeskabinett den Vorschlägen des SPD-Umweltministers folgt. Vielleicht war es auch nur ein geschickter populistischer Schachzug von Herrn Gabriel, die Mieterfreundlichkeit der SPD unter Beweis zu stellen, um die Umfragewerte seine Partei zu verbessern.
Mietvertragliche Streitigkeiten können nur unter Berücksichtigung des bestehenden Vertrages gelöst werden. Manchmal lautet die Antwort des Ratsuchenden: “Es gibt keinen Vertrag”. Bei einer Nachfrage stellt sich heraus, daß es keinen schriftlichen Vertrag gibt. Entweder wurde nichts Schriftliches vereinbart oder aber, die eine Partei (meist der Vermieter) hat eine Vertragsurkunde vorbereitet, der andere sie jedoch nicht unterzeichnet.
Dennoch liegt auch in solchen Fällen ein wirksamer Mietvertrag vor, sobald der Mieter mit Zustimmung des Vermieters einzieht. Zwar muß ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, eine schriftlich Form erhalten. Wird die Form jedoch nicht beachtet, gilt der Vertrag als für bestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens für den Schluß des ersten Jahres gekündigt werden.
Die Schriftform ist also nicht Gültigkeitsvoraussetzung, sie empfiehlt sich allerdings zur Vermeidung von Mißverständnissen. Die Vertragsurkunde kann bei einem Streit auch als Beweismittel dienen.
Zwingend verlangt der Gesetzgeber allerdings, daß die Kündigung eines Mietverhältnisses, also der einseitige Wunsch einer der beiden Parteien, schriftlich erklärt wird.
Mündlich gekündigt werden können nur Mietverhältnisse, wo Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde oder wo es sich um sogenannten Einliegerwohnraum (möblierte Wohnung innerhalb der Vermieterwohnung) handelt.
Eine ausdrückliche Regelung in den Mietgesetzen finden wir nicht. Es gehört aber zu den Gewährleistungspflichten des Vermieters, nach Maßgabe des Vertrages oder nach allgemeinen Grundsätzen die Haltung von Haustieren zu gestatten.
Haben die Mietparteien keine vertragliche Regelung getroffen, so gilt folgendes:
Kleintiere wie Goldfische, Hamster oder Wellensittiche darf der Vermieter nicht verbieten. Allerdings dürfen derartige Tiere nicht im Übermaß gehalten werden, z.B. nicht 30 Wellensittiche in einer 1-Zimmer-Wohnung. In diesem Fall wäre mit Geräusch- und Geruchseinwirkungen über die Mietwohnung hinaus zu rechnen. Die Grenze liegt also in der Beeinträchtigung anderer und hängt von der Größe der Wohnung und der Zahl der gehaltenen Tiere ab.
Darüber hinaus dürfen übliche Haustiere, wie Hunde, Katzen, Vögel oder Fische in einer der Größe entsprechenden Zahl gehalten werden.
Im einzelnen ausgehandelte Vereinbarung:
Bei ausgehandelten Mietverträgen, wo also beide Parteien mitgewirkt haben und ihre Bedenken haben einfließen lassen, gilt die Vertragsfreiheit. Es kann jederzeit vereinbart werden, daß jegliche Tierhaltung, also auch Kleintiere, ausgeschlossen ist. Auf der anderen Seite kann auch die Tierhaltung generell und ohne Einschränkung gestattet sein.
Bezieht sich die Erlaubnis auf ein bestimmtes Tier, ist die Haltung weiterer Tiere im Zweifel nicht erlaubt. Läßt der Vertrag nur eine bestimmte Tierart zu, so dürfen Tiere, die weniger stören, ebenfalls gehalten werden, z.B. statt eines Hundes eine Katze, nicht aber umgekehrt.
Auch ist der Austausch eines vorhandenen Tieres durch ein gleichartiges zulässig.
Regelung in einem Formularmietvertrag
Ein völliges Verbot der Tierhaltung verstößt gegen § 305c BGB, da es sich um eine überraschende und unbillige Klausel handelt. In diesem Fall ist die Tierhaltung zulässig, als sei keine vertragliche Regelung getroffen.
In den meisten Formularmietverträgen ist vereinbart, daß die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig ist, der sog. Erlaubnisvorbehalt.
Allerdings darf nicht verlangt werden, daß die Zustimmung schriftlich erfolgen muß. In diesem Fall wäre die Klausel so auszulegen, daß auch die mündliche Zustimmung ausreicht.
Besteht für die Wohnung eine Hausordnung, die den mietvertraglichen Festsetzungen widerspricht, so geht die vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter vor. Da dies zu erheblichen Problemen in einer größeren Wohnanlage führen kann, sollte die Tierhaltung im Mietvertrag an die Hausordnung angepaßt werden.
Der Vermieter darf die Erlaubnis nicht rechtsmißbräuchlich versagen, er muß immer eine Interessenabwägung zwischen den beidseitigen Interessen vornehmen. Hierbei muß er berücksichtigen
– Zahl und Art der Tiere, die der Mieter halten will,
– die Größe der Wohnung und der gesamten Anlage,
– Art und Anzahl anderer im Haus gehaltener Tiere,
– die Altersstruktur der Hausbewohner (alte Leute, Kinder) sowie
– die Bedürfnislage beim Mieter, ob dieser beispielsweise auf den Hund angewiesen ist (Blindenhund).
Danach kann die Genehmigung also versagt werden, wenn konkrete Belästigungen und Störungen festgestellt werden oder wie etwa bei einem Kampfhund zu befürchten sind. Das Halten bestimmter Tierarten muß selbst dann nicht gestattet werden, wenn diese zahm und gutartig sind, wie beispielsweise das Halten zweier Königspythonschlangen nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Rüsselsheim. Grundsätzlich kann der Vermieter das Halten von Tieren nicht verbieten, das anderen Mietern im Haus gestattet ist. Es sei denn, daß die dadurch sich ergebende höhere Anzahl der Tiere der eigentliche Störfaktor ist.
Unterläßt der Mieter die Tierhaltung trotz rechtmäßigen Verbots durch den Vermieter nicht, kann auf Unterlassung der Tierhaltung und auf Entfernen des Tieres geklagt werden. Hierzu muß der Vermieter den Mieter zuerst abmahnen.
Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, daß nicht er, sondern ein ebenfalls in der Wohnung lebender Familienanghöriger, Halter sei. Etwas anderes gilt nur, wenn es sich um den stundenweisen Aufenthalt eines Tieres in Begleitung eines Besuchers handelt. Ob dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, ist umstritten. Der Vermieter kann ja den rechtswidrigen Zustand der unzulässigen Tierhaltung durch ein weniger einschneidendes Mittel als eine Räumungsklage durchsetzen, indem er auf Unterlassung der Tierhaltung klagt.
Jeder Grundeigentümer ist verpflichtet, für die Sicherheit der Geh- und Fahrtwege auf seinem Grundstück zu sorgen, wozu insbesondere auch die Räum- und Streupflicht im Winter gehört. Diese Verpflichtung kann er durch eine entsprechende Vereinbarung auch auf seinen Mieter übertragen, dem Eigentümer verbleibt dann nur noch eine Überwachungs- und Kontrollpflicht.
Was gilt aber für die öffentlichen Straßen und Gehwege, die an das Grundstück angrenzen?
Die Sicherheit und der Zustand von Straßen und Bürgersteigen ist eigentlich Sache der Gemeinden. Das Bayerische Straßen- und Wegegesetz räumt ihnen allerdings ein, durch Verordnungen die Reinigungs-, Räum- und Streupflichten auf die Anlieger abzuwälzen, die innerhalb des Ortes an öffentliche Straßen angrenzen.
Von dieser Möglichkeit haben alle Landkreisgemeinden Gebrauch gemacht, allerdings nur im vom Gesetzgeber vorgegebenen Rahmen:
– Die Räum- und Streuverpflichtung der Anlieger darf sich nur auf Gehwege oder auf einen entsprechend breiten Streifen einer Straße, die keinen Gehweg hat, erstrecken.
– Nur die für den Fußgängerverkehr erforderliche Breite muß geräumt bzw. gestreut werden, das heißt, ein Bereich, in dem zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeigehen können, also etwa 1,20 m.
– Die Streu- und Räumpflicht muß sich auf die üblichen Verkehrszeiten beschränken, wobei der Beginn nicht vor 6.00 Uhr und das Ende nicht nach 22.00 Uhr liegen dürfen.
Der Umfang der Streu- und Räumpflicht orientiert sich daran, daß während der üblichen Verkehrszeiten ein möglichst sicherer Zustand abhängig vom Verkehrsaufkommen erreicht wird.
Vorbeugende Maßnahmen müssen nicht ergriffen werden. Bei eintretender Glätte ist zu beginnen. Bei wiederholtem Schneefall oder erneuter Glatteisbildung sind die erforderlichen Maßnahmen zu wiederholen. Bei außerordentlichen Witterungsverhältnissen kann die Verpflichtung in Ausnahmefällen sogar in Abständen von einer Stunde bestehen. Allerdings werden dem Streupflichtigen keine zwecklosen Maßnahmen abverlangt. Bei extremen Wettersituationen, wie z.B. bei fortdauerndem eisbildendem Regen muß nicht ununterbrochen gestreut werden, es darf das Ende eines solchen Eisregens abgewartet werden.
Grundsätzlich gilt, daß das Streuen Vorrang vor dem Räumen hat. Wenn sich auf vorhandenem Glatteis eine Schneeschicht gebildet hat, verbessert sich dadurch in der Regel die Befahrbarkeit, so daß das Räumen dieser Schneeschicht – jedenfalls als alleinige Maßnahme – kontraproduktiv wäre. Das Streuen ist mit abstumpfenden Mitteln wie Sand, Kies oder Rollsplitt durchzuführen.
Bei extremen Witterungsbedingungen und an besonders gefährlichen Stellen (Treppen im Bereich von Gehwegen oder Bergstraßen) wird auf die Verwendung von Streusalz nicht verzichtet werden können. Verboten ist dessen Verwendung nicht.
Der für das Streuen und Räumen verantwortliche Eigentümer oder Mieter muß die notwendigen Arbeiten im Zweifel in Person erledigen. Berufstätige müssen dafür sorgen, daß ggf. andere Personen anfallende Streu- und Räumarbeiten übernehmen. Besonders muß für den Fall von Urlaub oder Krankheit für eine geeignete Vertretung gesorgt werden. Auch Alter oder Krankheit befreien den Streu- und Räumpflichtigen nicht von seinen Aufgaben. Die Entscheidung einiger Gerichte, daß bei einer Übertragung einer Streu- und Räumpflicht im Mietvertrag auf den Mieter diese Pflichten wieder auf den Vermieter zurückgehen, wenn der Mieter wegen Alter oder Gebrechlichkeit dieser Verpflichtung persönlich nicht mehr nachkommen kann, halte ich für falsch. Wenn sich Vermieter und Mieter nicht darauf verständigen können, daß der Vermieter die Streu- und Räumpflicht übernimmt, muß der Mieter für einen Vertreter sorgen, den er dann selbst zu überwachen und zu kontrollieren hat.
Es kommt immer wieder vor, dass die Eigentümergemeinschaft mit ihrem Verwalter – ob nun zu Recht oder zu Unrecht – unzufrieden ist und sie deshalb gerne einen anderen Verwalter hätte. In der Praxis stößt dies jedoch oft auf erhebliche Probleme, da den Eigentümern das “ob“ und “wie“ der Beendigung dieses Verhältnisses nicht bekannt ist. Natürlich gibt es auch den umgekehrten Fall, dass der Verwalter von sich aus “die Nase voll hat“ und die Verwaltung abgeben will. Diese Konstellation – sowie die Fälle der Verwalterbeendigung durch Zeitablauf – werden aus Platzgründen in diesem Artikel nicht behandelt. Dieser Beitrag befasst sich vielmehr ausschließlich mit der Beendigung der Verwalterbeziehung durch die Eigentümergemeinschaft.
1) Ende der Verwalterstellung und des Verwaltervertrages
Die sogenannte “Trennungstheorie“ unterscheidet aus gutem Grund zwischen Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages. Die Unterscheidung zwischen Organstellung des Verwalters und Vertragspartner der Gemeinschaft findet ihre praktische Bedeutung vor allem in der Beendigung der Rechtsbeziehungen durch Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrages. Die weiteren Ausführungen werden sich daher mit der Abberufung des Verwalters, der Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümer und mit den Folgen eines Verwalterwechsels beschäftigen.
a) Abberufung des Verwalters
Nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG können die Wohnungseigentümer grundsätzlich jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung beschließen, sofern keine Abrede dahingehend besteht, dass die Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grund zulässig ist (§26 Abs. 1 S. 3 WEG). Eine solche Abrede kann im Verwaltervertrag, in der Teilungserklärung, in einer Vereinbarung oder in einem Bestellungsbeschluss geregelt sein. Eine Abberufung aus wichtigem Grund kann jedoch auch durch solche Abreden nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Wenn eine Abberufung nur aus “wichtigem Grund“ – wie in den meisten Verwalterverträgen inzwischen üblich – zulässig ist, stellt sich natürlich die Frage, was als ein solch “wichtiger Grund“ anzuerkennen ist. Als solche kommen beispielsweise in Betracht:
– Verdachte schlechter Geldverwaltung
– anhaltend nachlässige Verwalterführung
– Konkurseröffnung über das Vermögen des Verwalters
– Verwalter vereinnahmt Provision beim Abschluss von Versicherungsverträgen etc.
Natürlich gibt es noch erheblich mehr Tatbestände, die als wichtiger Grund anzusehen sind, wobei jedoch jeweils das Kriterium der Einzelfallentscheidung zu beachten ist. Oft erfüllt ein einzelner Verstoß noch nicht den Tatbestand des wichtigen Grundes, sondern erst die Gesamtheit von entsprechenden Sachverhalten.
b) Rechtsnatur und Kündigung des Verwaltervertrages
Der Verwaltervertrag ist nach ganz herrschender Meinung entweder ein unentgeltlicher Auftrag oder ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB). Übernimmt also ein Wohnungseigentümer (was gar nicht so selten ist!) das Verwalteramt gegen Auslagenerstattung, also ohne ein Honorar zu beanspruchen, ist er Beauftragter. Anders der gewerbsmäßige Verwalter, der für seine Tätigkeit immer eine Vergütung beansprucht. Mit ihm kommt ein Geschäftsbesorgungsvertrag zustande, der in der Hauptsache dienstvertraglichen Charakter hat.
Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters ist im Regelfall nach herrschender Meinung dahin auszulegen, dass er gleichzeitig einen Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages enthält. Bei der Abberufung aus wichtigem Grund, also eine fristlose Kündigung. Dies gilt nur dann nicht, wenn über die Kündigung ausdrücklich ein gesonderter Beschluss erfolgt ist.
Der Abberufungsbeschluss bzw. die Kündigungserklärung, müssen dem Verwalter als empfangsbedürftige Willenserklärungen nachweislich zugehen. Dies kann durch Einwurf in Gegenwart von Zeugen in den Briefkasten des Verwalters oder auch durch Einschreiben mit Rückschein oder gar Zustellung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen.
aa) “Wichtiger Grund“ für Kündigung
Ein wichtiger Grund liegt (neben den bereits genannten beispielhaften Fallgruppen) immer dann vor, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern so schwer gestört ist, dass unter Beachtung aller Umstände, einschließlich des Interesses des Verwalters, den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nicht zugemutet werden kann. Dabei kann sich der wichtige Grund auch aus nur objektiven Umständen ergeben, so dass ein persönliches Verschulden des Verwalters nicht unbedingt erforderlich ist.
Eine Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung ist nicht erforderlich.
Die Abberufung und Kündigung hat immer innerhalb einer angemessenen Frist, nach Kenntnis von den Verfehlungen des Verwalters, zu erfolgen. Wurde dem Verwalter allerdings für einen bestimmten Zeitraum Entlastung erteilt, so können Verfehlungen aus dieser Zeit nicht mehr als wichtiger Grund geltend gemacht werden (BayObLG ZMR 1985, 390).
bb) Nachschieben von Kündigungsgründen
Die Kündigungsgründe brauchen nach herrschender Meinung nicht mitgeteilt werden. Es muss lediglich deutlich gemacht werden, dass die Kündigung aus “wichtigem Grund“ erklärt wird. Kündigungsgründe können deshalb im Verfahren nachgeschoben werden, unabhängig davon, ob sie bekannt waren oder erst später bekannt wurden. Entscheidend ist, dass der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorlag.
cc) Stimmrecht des Verwalters
Nach inzwischen einhelliger Meinung in Literatur und Rechtsprechung ist der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, bei der Beschlussfassung über seine Abberufung stimmberechtigt. Dies gilt nur dann nicht, wenn dieser Beschluss zugleich die – außerordentliche oder ordentliche – Kündigung des Verwaltervertrags zum Inhalt hat, da dann die einheitliche Beschlussfassung über die Abberufung und zugleich die Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund unter § 25 Abs. 5 WEG fällt, weil es sich bei dem die
Kündigung betreffenden Teil um die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Verwalter im Sinne dieser Bestimmung handelt. Dem zur Folge ist zur Vermeidung der Stimmrechtsausübung durch den Verwalter der auch Wohnungseigentümer ist, die kombinierte Beschlussfassung über Abberufung und Kündigung zu empfehlen, wenn man die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt und jede Stimme entscheidend sein kann.
Möglichkeiten des abberufenen Verwalters
Der Verwalter hat die Möglichkeit, den Beschluss über seine Abberufung anzufechten, auch wenn er nicht Wohnungseigentümer ist (BGH, MJW 1989, 1087). Wird der Abberufungsbeschluss vom Gericht für unwirksam erklärt, ist die Abberufung rückwirkend entfallen. Dies wiederum hat zur Folge, dass der Beschluss über die Bestellung eines neuen Verwalters nichtig ist. Für den abberufenen Verwalter ist es daher nicht erforderlich – und im Übrigen auch nicht möglich – den Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters anzufechten.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Verwalter immer dann “schlechte Karten“ hat, wenn die Eigentümer einen “wichtigen Grund“ für die Abberufung bzw. die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags haben. Auch wenn in solchen Fällen nicht die Mehrheit die Abberufung bzw. Kündigung verlangt, so kann doch auch ein Einzelner den Verwalter kippen, da beispielsweise bei “Vermögensdelikten“ der Einzelne einen Anspruch auf die Abberufung des Verwalters hat, da die Verweigerung der Abberufung durch die Eigentümergemeinschaft in diesem Fall der sogenannten “ordnungsmäßigen Verwaltung“ widerspricht.
Liegt unstreitig kein “wichtiger Grund“ für die Auflösung des Verwaltervertrags vor, so wird es für die Eigentümer schon problematischer. Sie können zwar mehrheitlich jederzeit die Abberufung des Verwalters beschließen, müssen jedoch den noch laufenden Verwaltervertrag weiterhin gegen sich gelten lassen. Dies hat zur Folge, dass der Verwalter zwar seiner Verwalterstellung enthoben ist, jedoch aus seinem Verwaltervertrag noch die vertraglichen Ansprüche, also in der Regel die Verwaltervergütung, gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen kann. Dies kann er bis zur Beendigung der regulären Laufzeit des Verwaltervertrags bzw. bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrost. Das Gericht wird dann von der Verwaltervergütung einen Abschlag von ca. 20 % wegen ersparter Aufwendungen vornehmen, da der Verwalter ja nicht mehr tätig sein kann.
Diese Abhandlung kann natürlich nur ein grober Überblick über die Gesamtproblematik sein. Um in dieser Beziehung Fehler zu vermeiden, kann jedem Eigentümer nur empfohlen werden, im Falle des Falles sich rechtzeitig juristischen Rat einzuholen.
Vermieter und Mieter entscheiden im Rahmen der Vertragsfreiheit selbst, auf welche Dauer sie ihren Mietvertrag abschließen wollen. Der Gesetzgeber mischt sich nur insoweit ein, als er die Schriftform bei Verträgen verlangt, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen sind. Andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungszeit von mindestens einem Jahr geschlossen.
Zwei Gestaltungsmöglichkeiten stehen zur Verfügung:
1. Mietvertrag auf unbestimmte Zeit:
Ist ein Ende des Mietvertrages nicht vereinbart, kann jede Partei das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Dabei kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an.
Nach einer Mietvertragsdauer von fünf und acht Jahren verlängert sich diese Kündigungsfristfür den Vermieter jeweils um drei Monate.
Eine kürzere Kündigungsfrist für den Vermieter kann vereinbart werden, wenn nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde (längere Reise des Vermieters, Mieter als Saisonarbeiter) oder in der Vermieterwohnung ein möbliertes Zimmer vermietet ist.
2. Zeitmietvertrag:
Durch einen Zeitmietvertrag sichert sich der Vermieter dahingehend ab, daß der Mieter nach Ablauf der Mietzeit keine Verlängerung des Mietvertrages erzwingen kann. Die Voraussetzungen hierfür sind:
-die schriftliche Mitteilung des Vermieters schon bei Vertragsbeginn, daß er
– die Räume anschließend für sich oder seine Familie nutzen will oder
– die Räume beseitigen oder verändern möchte und dies durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde oder
– die Räume an einer zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten soll.
Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, daß dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später,so kann der Mieter eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
Ändert sich der bei Vertragsbeginn angegebene Verwendungszweck im Laufe des Mietverhältnisses, fällt die Schutzwürdigkeit des Vermieters weg und der Mietvertrag verlängert sich auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter ist verpflichtet, eine solche Änderung dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
Oft kommt es vor, daß das Mietverhältnis (sei es durch Zeitablauf oder durch Kündigung) endet, der Mieter aber trotzdem nicht auszieht. Will eine der Parteien verhindern, daß sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, muß innerhalb von 14 Tagen der entgegenstehende Wille der anderen Seite gegenüber deutlich gemacht werden. Diese Frist beginnt für den Mieter zum Zeitpunkt des eigentlichen Vertragsendes, für den Vermieter, wenn er feststellt, daß der Mieter nicht ausgezogen ist.
Lange Zeit war umstritten, ob die Gemeinden eine sogenannte Zweitwohnungssteuer erheben durften, ob also ein Bürger, der neben einem Hauptwohnsitz in der fraglichen Gemeinde noch einen sogenannten Zweitwohnsitz innehatte, hierfür zur Kasse gebeten werden konnte. Bewegung in diese Frage kam durch eine Entscheidung des Bundesverfassungs-gerichts vom 06.12.1983. Das BVerfG hatte zwar die Satzung über eine Zweit-wohnungssteuer der Stadt Überlingen für nichtig erklärt, jedoch dies nur deshalb, weil die Stadt Überlingen Bürger von dieser Steuer ausnehmen wollte, die gleichzeitig in der Stadt Überlingen auch ihren Hauptwohnsitz hatten. Dies wurde als Verstoss gegen das Gleichbehandlungsprinzip gesehen. Im übrigen stellte sich das BVerfG aber positiv zur Zulässigkeit und verwies die Zweitwohnungssteuer nach Art. 105, Abs. 2 a Grundgesetz (GG) als örtliche Aufwandssteuer in die Ge-setzgebungskompetenz der Länder. Es läge auch keine Gleichartigkeit mit dem Bund vorbehaltenen Steuern für die Einkommens- oder Grundsteuer vor.
Das Bayerische Innenministerium war im Januar 1984 der Ansicht, dass die Fremdenver-kehrsgemeinden die Zweitwohnungssteuer schon deshalb nicht zur Deckung von Haushalts-lücken benötigten, weil sie Fremdenverkehrs- und Kurbeiträge gemäß Art. 6 und 7 des Kommunalen Abgabengesetzes (KAG) als sonstige Beiträge und Gebühren erheben könnten.
Die heutige bayerische Innenministerin, Dr. Beate Merk, damals noch Regierungsrätin z.A., kam in einem Aufsatz im Jahr 1986 in einer juristischen Fachzeitschrift zum dem Ergebnis, „dass nach bayerischem Recht die Gemeinden keinen Rechtsanspruch auf Genehmigung einer Zweitwohnungssteuersatzung haben“.
Die kommunale Finanzhoheit gäbe den Gemeinden noch kein Recht zur selbständigen Erschließung eigener Steuerquellen. Zwar sei die Zweitwohnungssteuer verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig, die Bayerische Staatsregierung halte jedoch diese Steuer politisch nicht für sinnvoll und steuertechnisch nicht für zweckmäßig. Mit der generellen Zulassung würde nur eine neue Bagatellsteuer geschaffen.
Das zu erwartende Steueraufkommen stehe in keiner ausgewogenen Relation zu dem mit der Steuererhöhung verbundenen Aufwand. Auch könne der Zweitwohnungssteuer keine Lenkungsfunktion beigemessen werden. Durch die Einführung der Steuer würde auch die Neuerrichtung von Zweitwohnungen nicht zurückgehen.
Im übrigen könnten die Gemeinden auch eine unerwünschte Zunahme von Zweitwohnungen durch den Erlass einer sogenannten Erhaltungssatzung bei der Umwandlung vorhandener Gebäude erschweren. Auch könne mit dieser Steuer der Nachteil, der sich aus dem Zweitwohnungsbestand einer Gemeinde ergebe, nicht ausgeglichen werden. Die Gemeinden könnten über das KAG die erwachsenen entstandenen finanziellen Belastungen weitgehend aus-gleichen, auch Inhaber von Zweitwohnungen könnten zu Beiträgen und Gebühren ausrei-chend herangezogen werden. Hierbei sei an den Fremdenverkehrsbeitrag und den Kurbeitrag zu denken. Auch sei die Zweitwohnungssteuer nicht für eine allgemeine Verbesserung der Finanzlage der Gemeinden geeignet. Das Aufkommen aus einer Zweitwohnungssteuer müsse auch in die Berechnung der Steuerkraft hinsichtlich des Finanzausgleichs einbezogen werden, künftig müssten dann im Rahmen des kommunalen Finanzausgleichs die Inhaber von Zweitwohnungen bei den Schlüsselzuweisungen mit berücksichtigt werden.
Zur Klarstellung änderte der bayerische Gesetzgeber am 21.07.1987 Art. 3, Abs. 3 KAG da-hingehend, dass die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer unzulässig sei.
Der Bayerische Verfassungsgerichtshof (BayVerfGH) erklärte noch 1992 das Verbot einer Zweitwohnungssteuer als mit der Bayerischen Verfassung (BV) konform, wies aber darauf hin, dass Art. 83, Abs. 2, Satz 2 BV den Gemeinden ein Besteuerungsrecht grundsätzlich verleihen wolle.
In den letzten Jahren ist die finanzielle Ausstattung der bayerischen Gemeinden erheblich gesunken. Durch die allgemeine Verschlechterung der Wirtschaftslage und die Steuerschlupflöcher, wie sie gerade der Großindustrie zur Verfügung stehen, büßten die Gemeinden vor allem Gewerbesteuer ein.
Dies führte zu einem Umdenkungsprozess in der Bayerischen Staatsregierung, wie er in der amtlichen Begründung zum Gesetzentwurf zur Änderung des Kommunalrechts vom 21.05.2004 auch formuliert wird:
„ Vor dem Hintergrund der aktuellen gravierenden Finanzschwierigkeiten der Gemeinden ist es notwendig, den Kommunen in vertretbarem Maß verbesserte Entscheidungsmöglichkeiten zur Erweiterung ihrer Einnahmequellen zu eröffnen“.
„Das Verbot der Erhebung einer Steuer auf Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnungssteuer) in Art. 3, Abs. 3 KAG wird aufgehoben“. Die Staatsregierung kommt dazu zu dem Ergebnis: „Die Aufhebung des Verbots der Erhebung einer Zweitwohnungssteuer eröffnet den Gemeinden Einnahmemöglichkeiten, die nur im Einzelfall geschätzt werden können“.
Mit dem zum 01. August 2004 in Kraft getretenem Änderungsgesetz zum KAG wurde vom Bayerischen Landtag das Verbot einer Zweitwohnungssteuer gestrichen und den Gemeinden ein Recht zur Steuererhebung eingeräumt. Ab dem 01.08.2004 dürfen demnach Bayerns Gemeinden eine örtliche Aufwandssteuer auf das Innehaben einer Zweitwohnung erheben. Dabei sind die Kommunen von der Genehmigungs- und Zustimmungspflicht nach Art. 2, Abs. 3 KAG ausgenommen. Im Interesse der kommunalen Selbstverwaltung wurde also die bisherige Rechtsansicht, wie sie bei der Errichtung einer Satzung bestand, in eine Ermessensaufsicht umgestaltet. Genehmigung und Zustimmung dürfen nur versagt werden, wenn die Satzung höherrangigem Recht widerspricht oder öffentliche Belange beeinträchtigt werden (Art. 2, Abs. 3, Satz 3 KAG).
Die Steuer wird dadurch als für den Bürger zumutbar und für die Gemeinde notwendig angesehen, weil von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen, der eine Zweitwohnung unterhält, ausgegangen werden darf. Die finanziellen Belastungen der Gemeinde müssen ausgeglichen werden, nachdem Inhaber von Zweitwohnungen nur unzureichend an den entstehenden Kosten beteiligt werden können.
Was ist eine steuerpflichtige Zweitwohnung?
Es muss sich um eine Zweitwohnung im Gebiet der steuererhebenden Gemeinde handeln. Von einer Wohnung kann dann gesprochen werden, wenn mindestens ein umschlossener Raum vorliegt, der zum Wohnen oder Schlafen geeignet ist.
Hierbei gehört zur Mindestausstattung das Vorhandensein von Trinkwasser, einer Toilette und Strom, wenn auch nur in vertretbarer Nähe.
Damit haben eine Schutzhütte auf der Alm ohne Fließendwasser und Toilette oder ein Boot ohne Kochgelegenheit und sanitäre Einrichtung keinen Zweitwohnungscharakter.
Zelten und Camping:
Soweit sie nicht zum Dauercampen genutzt werden, stehen sie nicht einer Wohnung gleich. Anderes gilt, wenn Camping- und Wohnwagen oder Wohnmobile fest aufgestellt und nicht ständig fahrbereit gehalten werden. In diesem Fall genügt es, wenn in den Wagen gekocht und zentrale Sanitäreinrichtungen am Campingplatz vorhanden sind, derartige Campingwa-gen und Wohnmobile der Zweitwohnungssteuer zu unterwerfen, wenn dies die Gemeinden in ihrer Satzung regeln möchten. Trinkwasser und Toilette müssten nicht notwendig in einer „Wohnung“ vorhanden sein, auch eine klar zugeordnete Funktionsnähe genügt.
Für Kleingartenanlagen (Schrebergarten) gilt demnach, dass auch solche Bleiben unter den genannten Vorraussetzungen steuerpflichtige Wohnungen sein können.
Zweitwohnungen zum Zweck der persönlichen Lebensführung:
Eine Zweitwohnung, die aus beruflichen Gründen oder zu Ausbildungszwecken gehalten wird, darf in einer gemeindlichen Satzung nicht von einer Besteuerung ausgenommen werden. Gleiches gilt bei einer Zweitwohnung, die der Berufsausbildung dient. Liegt bei einem Auszubildenden die vorwiegend genutzte Wohnung nicht am Ausbildungsort, handelt es sich um eine Zweitwohnung. Ist der Auszubildende minderjährig, ist die Hauptwohnung die Wohnung des Personensorgeberechtigten.
Ein Student entscheidet frei wählbar über seinen Hauptwohnsitz. Aufgrund der vorlesungsfreien Zeit ist im Zweifel der Studienort der Zweitwohnsitz. Ob das weiterhin in der elterli-chen Wohnung beibehaltene Kinderzimmer dann Wohnung im Sinne des Zweitwohnungssteuerrechts wird, ist strittig. Nach einer Entscheidung des VG Lüneburg handelt es sich bei einem einzelnen Zimmer gar nicht um eine Wohnung. In Bayern ist aber davon auszugehen, dass in diesem Fall der Hauptwohnsitz in der elterlichen Wohnung verbleibt.
Wenn ein Student seinen Erstwohnsitz am Studienort nimmt, behält er häufig sein bisheriges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung bei. In Verbindung mit der elterlichen Wohnung (Nutzung von sanitären Einrichtungen und Küche) kann das Zimmer dann durchaus als Wohnung im Sinne der Zweitwohnungssteuer betrachtet werden.
Die Gemeinde kann in ihrer Steuersatzung auf den Inhaber der Wohnung abstellen, auch ein Mieter kann Schuldner der Zweitwohnungssteuer sein. Steuerpflichtig sind nur solche Wohnungen, die vom Eigentümer oder von berechtigten Personen auch genutzt werden können. Dabei ist die Anwesenheit der Nutzer ohne Bedeutung, es reicht, dass die Wohnung zur persönlichen Lebensführung genutzt werden kann. So ist auch eine leer stehende oder noch nicht eingerichtete Wohnung der Zweitwohnungssteuer unterworfen. Sind Wohnungen teilweise selbst und teilweise fremd genutzt (z.B. eine Ferienwohnung) kann trotzdem der Eigentümer ganzjährig mit der Zweitwohnungssteuer belastet werden, er kann diese ja auf den Fremdnutzer abwälzen.
Dient die Wohnung ausschließlich der Vermietung, handelt es sich um eine reine Kapitalanlage. Nach der Rechtsprechung des BVerfG ist sie der Zweitwohnungssteuer nicht unterworfen. Etwas anderes gilt dann, wenn Umstände vorliegen, wonach der Inhaber die Zweitwohnung doch für Zwecke der eigenen Erholung oder der seiner Angehörigen vorhält. Wenn eine kurzfristige Zweckänderung möglich ist, der Zweitwohnungsinhaber also in seiner Verfügung praktisch uneingeschränkt ist, soll er die Steuer entrichten.
Zum Steuermaßstab:
Die Berechnung erfolgt nach dem jährlichen Mietaufwand im Rahmen der Nettokaltmiete oder durch Heranziehung anderer Formen eines vereinbarten Überlassungsentgelts, wie Pacht oder Leibrente. Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart (Heizung und Warmwasser werden separat zusätzlich gefordert), wird diese um 10 Prozent vermindert und als Nettokaltmiete angesetzt. Bei einer Bruttowarmmiete (auch Heizung und Warmwasser inklusiv) werden 20 Prozent abgezogen. Wenn die Wohnung im Eigentum des Steuerpflichtigen steht oder ihm unentgeltlich oder unterhalb des ortsüblichen Mietzinses überlassen ist, ist die ortsübliche Kaltmiete (entsprechend einer Vergleichsmiete bei einer Mieterhöhung) heranzuziehen.
Die Zweitwohnungssteuer wird jeweils am 01. Januar des Jahres fällig. Sie wird durch Bescheid der Gemeinde festgesetzt. Wer eine Zweitwohnung hat oder aufgibt, hat dies der Gemeinde innerhalb eines Monats schriftlich anzuzeigen.
Die Höhe der Steuer im einzelnen:
Die jährliche Steuerschuld ergibt sich aus dem Produkt der Wohnungsgröße mit dem jeweiligen Quadratmeterpreis. So kostet also eine 70 m² große Wohnung bei einer Nettokaltmiete pro Quadratmeter von € 9,- eine Steuer von € 630,-.
Die Gemeinde kann entweder innerhalb oder außerhalb ihrer Satzung Sonderregelungen treffen. Zum einen können Steuern grundsätzlich gestundet oder aus Billigkeitsgründen sogar erlassen werden. Darüber hinaus sind Billigkeitsentscheidungen im Einzelfall denkbar, z.B.
– Wenn es sich bei Zweitwohnung um das ehemalige Kinderzimmer in der elterlichen Woh- nung handelt und der Wohnungsinhaber noch Student ist oder sich in der Ausbildung befin- det.
– Wenn der Wohnungsnehmer seinen Hauptwohnsitz in einem Alten,- Pflege,- oder Behinder- tenheim hat und die frühere Hauptwohnung noch als Nebenwohnsitz beibehalten wird.