Source: https://renatodisa.com/2011/02/01/le-trattative-ed-il-contratto-preliminare/
Timestamp: 2018-03-19 04:55:58+00:00
Document Index: 140123538

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art.2932', 'art. 1141', 'art. 1141', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art. 2932']

Le trattative ed il contratto preliminare - Avvocato Renato D'Isa
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1) Le trattative – pag. 2
2) La responsabilità precontrattuale – pag. 3
A) Natura della responsabilità
B) La buona fede
C) Conseguente conclusione del contratto
D) Il dovere di comunicare le cause d’invalidità
E) Il danno risarcibile
3) Il contratto preliminare – pag. 4
A) Natura e requisiti – pag. 4
B) Forma – pag. 5
C) Ambito – pag. 6
D) Termine – pag. 7
E) La sentenza costitutiva – pag. 8
2) Quando è impossibile
3) Legittimazione processuale
4) Prescrizione e condizioni dell’azione
F) Effetti – pag. 9
G) Il contratto definitivo – pag. 10
H) Vizi del preliminare – pag. 11
I) La registrazione e la trascrizione – pag. 12
2) Trascrizione
4) NOTE – pag. 13
Pubblicato da Avv. Renato D'Isa| 2017-10-24T15:42:03+00:00	1 febbraio 2011|Articoli e saggi, Contratti - Obbligazioni, Contratti tipici, Preliminare|30 Commenti
[…] [18] Per un maggior approfondimento sul contratto preliminare aprire il seguente collegamento on-line http://renatodisa.bewebagency.com/2011/02/01/le-trattative-ed-il-contratto-preliminare/ […]
Antonio 20 gennaio 2017 at 11:10	- Reply
volevo chiederLe un’informazione riguardo un compromesso per l’acquisto di un immobile. Ho versato un assegno come caparra confirmatoria davanti al notaio, il quale l’ha consegnata direttamente al venditore. Nel compromesso ho fatto inserire la clausola sospensiva legata all’approvazione del mutuo da parte di un istituto bancario (“Il presente contratto ÃƒÂ¨ condizionato…”).
Due giorni dopo vedo che l’assegno ÃƒÂ¨ stato incassato. Mi chiedo se ÃƒÂ¨ corretto, visto che il contratto era esplicitamente condizionato all’erogazione del mutuo.
Grazie mille per la disponibilitÃƒÂ
nicola 9 marzo 2015 at 15:01	- Reply
se nel preliminare non si accenna minimamente ne a richiesta mutuo ne a modalitÃƒÂ pagamento omposte da istituto mutuante e l’acquirente al preliminare accetta come ÃƒÂ¨ riportato nel preliminare pagamento al rogito con assegni circolari,e a distanza di 4-5 mesi dopo preliminare dice che deve prendere un mutuo e che la banca pagherÃƒÂ in maniera differita puo il venditore che non era MAi stato avvisato imporre ed esigere solo pagamento con assegni circolari contemporanei all’atto e rimanere un problema solo dell’acquirente che la banca che gli concede il mutuo pretende che il venditore stipuli senza avere tutto il saldo prezzo davanti al notaio?
Avv. Renato D'Isa 11 marzo 2015 at 20:04	- Reply
al netto di una lettura di tale preliminare (qualora esistesse) ÃƒÂ¨ chiaro che ÃƒÂ¨ stato omesso un dato importante, tale da detrminare una responsabilitÃƒÂ precontrattuale del promissario acquirente.
Maria Grazia 20 gennaio 2015 at 22:39	- Reply
Buonasera, visti i temi trattati colgo la circostanza per chiedere un chiarimento.
Nel dicembre 2011 ho aderito ad una cooperativa edilizia giÃƒÂ esistente, la quale sta realizzando un complesso di circa 100 villette, fiducioso della professionalitÃƒÂ della citata cooperativa, poichÃƒÂ© consigliatami vivamente da un collega (il quale aveva giÃƒÂ aderito ed acquistando una delle citate villette). La consegna, sull’atto di adesione era prevista nel termine di 24 mesi, l’immobile effettivamente ÃƒÂ¨ stato realizzato nei termini previsti nonostante che per l’ultimazione completa mancano piccoli dettagli (presumo che volutamente non li stiano ultimando). Allo stato, sono trascorsi 3 anni, e la data della stipula viene rinviata di volta in volta. Ho versato oltre la meta della somma concordata per la vendita e non mi ÃƒÂ¨ stata rilasciata alcuna fideiussione relativa alle somme giÃƒÂ versate e quelle da versare, nonostante le varie garanzie sulla serietÃƒÂ della cooperativa inizio decisamente a preoccuparmi. Le chiedo, mi conviene richiedere l’annullamento dellÃ¢â‚¬â„¢atto ai sensi del Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005? Quali sono i tempi per ottenerlo? E se nel frattempo la operativa mi convoca per la stipula come mi comporto?
Avv. Renato D'Isa 28 gennaio 2015 at 14:35	- Reply
preliminarmente dovrei leggere tale contratto sottoscritto, poi in merito alla tempistica dell’azione, non posso dirle con certezza la durata (purtroppo non ho poteri paranormali – mi perdoni la battuta)
rosalba 18 novembre 2014 at 20:02	- Reply
salve avvocato,le scrivo per avere un chiarimento,ho stipulato un promessa di permuta in cui c’ÃƒÂ¨ soltanto inserito il termine d consegna (es,20 dicembre 14) e altra clausola che ÃƒÂ¨ quella della condizione sospensiva e la scrittura reca testuali parole:Si precisa che la delibera del mutuo da parte di un istituto di credito costituisce cond.sosp. all’avveramento della quale ÃƒÂ¨ subordinata l’efficacia del presente accordo.
Ora mi chiedo io al 21 di dicembre se non riceve il mutuo l’acquirente io sono libera di vendero ad altri? E come gli comunico tale decisione?
Il termine di consegna ÃƒÂ¨ anche il termine entro cui dovrebbe aver ricevuto il mutuo e quindi stipula del definitivo? Lui puÃƒÂ² impedirmi di non vendergli il bene dal 2 in poi? Grazie
Avv. Renato D'Isa 27 novembre 2014 at 15:25	- Reply
Gentile Sig.ra Rosalba,
gradirei leggere prima tale contratto, anche perchÃƒÂ¨ vorrei avere maggiori certezze sulla clausola sospensiva.
Basterebbe una semplice comunicazione a mezzo raccomandata, almeno un paio di giorni prima, al fine di compulsare l’acquirente in merito alla Sua richiesta, sottoponendo allo stesso che in caso di mancata esibizione del contratto di mutuo concesso, non avverrÃƒÂ la consegna dell’immobile.
[…] [7] Per un ulteriore approfondimento sul contratto preliminare aprire il seguente link Le trattative ed il contratto preliminare […]
La S.r.l. – SocietÃƒÂ a responsabilitÃƒÂ limitata | Avvocato Renato D'Isa 31 ottobre 2014 at 14:18	- Reply
La compravendita | Avvocato Renato D'Isa 5 settembre 2014 at 14:00	- Reply
[…] [10] Per una maggiore consultazione sulle differenze tra definitivo e preliminare aprire il seguente collegamento on-line Ã‚Â Le trattative ed il contratto preliminare […]
sara 9 novembre 2013 at 21:40	- Reply
Complimenti per gli elementi chiarificatori che mi ha fornito, ma l’applicazione della legge ÃƒÂ¨ alquanto complessa quando si incappa in truffatori, e il promissario acquirente ÃƒÂ¨ poco tutelato, la mia vicenda ha secondo me dell’incredibile :ho stipulato un preliminare su una casa da costruire , non registrandolo, mi doveva essere consegnato prima del matrimonio,non ho dato solo la caparra, ma molto di piÃƒÂ¹ l’80%del totale che era scritto nel preliminare, quindi o piÃƒÂ¹ che rispettato le condizioni,possedevo le chiavi dell’immobile quasi ultimato, nonchÃƒÂ© mi sono stati chiesti soldi di lavori extra da me mai autorizzati, anzi per ovviare a questo problema ho deciso di acquistare a parte sanitari porte e ringhiere, il costruttore poichÃƒÂ© non ho ceduto a queste infondate richieste, ha cambiato le chiavi, ha tentato di venderlo.A questo punto io ho trascrittl la domanda giudiziale ex art.2932, sono passati 4 anni, io mi ritrovo con ringhiere sanitari, mobili, porte a deposito, a casa in affitto, la causa ÃƒÂ¨ ancora in corso , la societÃƒÂ in liquidazione, e hanno dato la casa in locazione a terzi, peraltro loro testimoni nella causa, che a causa dei lavori incompleti non pagheranno affitto, per scontare i lavori necessari per adibire l’immobile per civile abitazione(demoloranno tutto, e utilizzeranno pure le cose che io avevo fatto istallare extra preliminare) loro proprietari di 2 case e io dopo che ho +che ottemperato ai miei obblighi, mi ritrovo senza soldi senza casa e quando finirÃƒÂ la causa mi troverÃƒÂ² proprietaria di una casa demolita e vecchia invece che nuova, dimenticavo da 2 mesi ab7tano l’immobile e non hanno ancora fatto richiesta di utenze.Mi domando che fare ci sono soluzioni rapide.scusi il mio sfogo.Saluti Sara
Gianni 23 luglio 2013 at 09:51	- Reply
mi interessa l’argomento e vorrei scaricare il file pdf in testa alla pagina, purtroppo il link al documento non ÃƒÂ¨ corretto, non porta da nessuna parte, Le spiacerebbe inviarlo al mio indirizzo mail ?
Avv. Renato D'Isa 23 luglio 2013 at 18:05	- Reply
apra il seguente link
https://avvrenatodisa.files.wordpress.com/2011/02/le-trattative-ed-il-contratto-preliminare.pdf
Vincenzo Arcieri 2 giugno 2013 at 02:00	- Reply
In presenza di un contratto preliminare dove vengono consegnate le chiavi dell’appartamento e viene corrisposto il prezzo pattuito ma non si ÃƒÂ¨ mai arrivati al rogito con silenzio da entrambe le parti…dopo 19 anni il venditore puÃƒÂ² chiedere indietro l’appartamento?
Avv. Renato D'Isa 4 giugno 2013 at 17:04	- Reply
potrebbe essere il Suo un caso tipico di preliminare ad effetti anticipati, che comporterebbe una serie di problematiche tutte da provare ai fini dell’usucapione (20 anni), ovvero l’interversione del possesso ai sensi dell’art. 1141 c.c., perchÃƒÂ¨ il preliminare ad effetti anticipati, ovvero quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica unÃ¢â‚¬â„¢anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilitÃƒÂ conseguita dal promissario acquirente si fonda sullÃ¢â‚¬â„¢esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, ÃƒÂ¨ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile Ã¢â‚¬Å“ad usucapionemÃ¢â‚¬Â, salvo la dimostrazione di una intervenuta Ã¢â‚¬Å“interversio possesionisÃ¢â‚¬Â nei modi previsti dallÃ¢â‚¬â„¢art. 1141 c.c.
Non credo, pur se necessito di uno studio, che posa essere titolo per l’usucapione abbreviata (10 anni).
Infine sarebbe opportuna una lettura di tale preliminare anche per capire di chi sonole responsabilitÃƒÂ per la mancata stipula.
Di certo ÃƒÂ¨ prescritto il termine ex art. 2932 c.c. (sentenza costitutiva).
Certo dopo 19 anni siamo a limite, anche perchÃƒÂ¨ l’interruzione dell’usucapione, una volta provata l’interversione del possesso dalla detenzione, si realizza a seguito di un atto giuridico che interrompa il decorso dellÃ¢â‚¬â„¢usucapione; vale, pertanto, ad interrompere il possesso, una domanda giudiziale (fondata), proposta contro il possessore, ma non gli atti stragiudiziali o la messa in mora del possessore, perchÃƒÂ© tali atti non fanno venir meno il potere di fatto del possessore, nÃƒÂ© il titolo in basa al quale possiede.
[…] il coniuge non stipulante non ÃƒÂ¨ legittimato allÃ¢â‚¬â„¢azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., essendo gli effetti di questo negozio obbligatori e personali del coniuge promittente acquirente. […]
Davide Benassi 18 maggio 2013 at 12:51	- Reply
Buon giorno, le pongo una domanda che a questo punto sorge spontanea, in caso di stipula di un contratto preliminare di locazione NON registrato con caparra regolarmente pagata ÃƒÂ¨ possibile recedere dal contratto stesso oppure tale contratto ha valore legale e quindi con le conseguenze del caso? Grazie cordiali saluti
Avv. Renato D'Isa 20 maggio 2013 at 16:20	- Reply
se ho ben inteso il Suo quesito, il contratto ÃƒÂ¨ valido, anche perchÃƒÂ¨ in merito alla locazione, poi, il D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto il principio della sanabilitÃƒÂ del contratto di locazione non registrato: nel caso di mancata registrazione dei contratti di affitto entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, infatti, la durata della locazione ÃƒÂ¨ di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, oltre quattro anni di rinnovo e a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione ÃƒÂ¨ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre lÃ¢â‚¬â„¢adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dellÃ¢â‚¬â„¢aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai.
Il preliminare non registrato ÃƒÂ¨ valido tra le parti.
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Luca 2 novembre 2011 at 19:36	- Reply
Ho una curiositÃƒÂ … se nel contratto preliminare ci fosse scritta in cifra un determinato importo (ad esempio 10.000 euro) ed in lettere un’altra, a causa di un errore da parte di chi vende (ad esempio diecimilacentodieci) cosa succede? Il contratto preliminare stipulato tra le parti ÃƒÂ¨ nullo? Sto per comprare e mi sono accorto che il venditore ha scritto correttamente l’importo in cifra, ma ha sbagliato per difetto l’importo in lettere! Grazie e arrivederci
Avv. Renato D'Isa 29 gennaio 2013 at 11:39	- Reply
Semplice errore materiale, rettificabile, se si desume dal corpo dell’atto che il valore espresso ÃƒÂ¨ quello riferibile al valore numerico.
Il collegamento negoziale « Avvocato Renato D'Isa 27 ottobre 2011 at 20:33	- Reply
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Il retratto successorio « Avv. Renato D'Isa 12 settembre 2011 at 19:13	- Reply
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La formazione progressiva del contratto – Il contratto preliminare | Notizione.Net 4 febbraio 2011 at 20:04	- Reply
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La formazione progressiva del contratto Ã¢â‚¬â€œ Il contratto preliminare | Notizione.Net 4 febbraio 2011 at 20:04	- Reply
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