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Timestamp: 2016-10-22 05:27:17
Document Index: 219389222

Matched Legal Cases: ['Art. 75', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 197', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 197', 'BGE', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 197', 'Art. 75', 'Art. 7', 'Art. 75', 'Art. 7', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 8', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 36', 'Art. 197', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 197', 'Art. 75', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 197', 'Art. 75', 'BGE', 'BGE', 'Art. 27', 'Art. 75', 'Art. 66', 'Art. 67']

1C_614/2012 � � Urteil vom 22. Mai 2013
Beschwerdef�hrer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christian Schreiber,
Beschwerde gegen das Urteil vom 23. Oktober 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer.
Am 14. Dezember 2011 reichte M.________ ein Gesuch f�r den Abbruch der Geb�ude Nr. 283 und Nr. 283A und den Neubau der Mehrfamilienh�user A und B mit Unterstand f�r sechs Autoeinstellpl�tze auf der Parzelle Nr. 4886 in der Feriensiedlung Solaria, Davos, ein.
�Gegen die Bauvorhaben erhoben u.a. die Stockwerkeigent�mer der n�rdlich angrenzenden Parzelle Nr. 4885, A.________ und Mitbeteiligte, Einsprache.
�In zwei Einspracheentscheiden vom 10./13. April 2012 hiess die Gemeinde Davos die Einsprachen in Bezug auf die Einw�nde "fehlender Kinderspielplatz" und "rechtswidrige Dachaufbaute" gut, wies sie im �brigen jedoch ab, soweit sie darauf eintrat. Gleichentags erteilte sie die Bau- und Abbruchbewilligungen unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen.
Dagegen gelangten die Einsprecher am 15. Mai 2012 an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Sie r�gten die Verletzung verschiedener Bestimmungen des kommunalen und kantonalen Baurechts. �berdies beriefen sie sich auf den in der Volksabstimmung vom 11. M�rz 2012 angenommenen Art. 75b BV. Da der Zweitwohnungsanteil in Davos bereits im Jahre 2000 bei 38.5% gelegen habe, widerspr�chen die Baubewilligungen offensichtlich dem Zweck des Verfassungsartikels.
Am 23. Oktober 2012 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat: Die Bauvorhaben entspr�chen den kommunalen und kantonalen Bauvorschriften. Die am 11. M�rz 2012 in Kraft getretene neue Verfassungsbestimmung �ber Zweitwohnungen (Art. 75b BV) sei kraft seiner �bergangsbestimmung (Art. 197 Ziff. 9 BV) erst auf Baubewilligungen anwendbar, die ab dem 1. Januar 2013 erteilt w�rden.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben A.________ und Mitbeteiligte am 5. Dezember 2012 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sowie die Baubewilligungs- und Einspracheentscheide vom 10./13. April 2012 seien aufzuheben. Eventualiter sei die Streitsache zu erneuter Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Verwaltungsgericht, die Gemeinde Davos und die Beschwerdegegnerin beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
�Das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) geht in seiner Vernehmlassung davon aus, dass die neuen Verfassungsbestimmungen �ber Zweitwohnungen nicht auf Baugesuche anwendbar sind, die vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. M�rz 2012 eingereicht wurden.
Mit Verf�gung vom 21. Dezember 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Am 22. Mai 2013 hat das Bundesgericht in �ffentlicher Sitzung �ber die Beschwerde beraten.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid �ber die Bewilligung von zwei Mehrfamilienh�usern. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als Nachbarn zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist daher einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer r�gen in erster Linie die Verletzung von Art. 75b BV.
2.1.�Sie machen geltend, dieser Artikel verbiete seit dem 11. M�rz 2012 die Errichtung neuer Zweitwohnungen in Gemeinden wie Davos, in denen der Zweitwohnungsanteil mehr als 20 % betrage. Sinn und Zweck der �bergangsbestimmungen (Art. 197 Ziff. 9 BV) sei es, Bundesrat und Parlament dazu anzuhalten, sofort nach Annahme der Initiative die Ausf�hrungsgesetzgebung zu unklaren Punkten zu erlassen. Dagegen sei auch ohne Ausf�hrungsgesetzgebung klar, dass in Gemeinden mit �ber 20% Zweitwohnungen keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden d�rften. Dieses Verbot gelte seit dem Inkrafttreten der neuen Verfassungsbestimmung am 11. M�rz 2012; eine �bergangsfrist bis zum 31. Dezember 2012 w�rde dem Ziel der Initiative, dem uferlosen Zweitwohnungsbau Einhalt zu gebieten, diametral entgegenstehen.
�Eventualiter vertreten die Beschwerdef�hrer die Auffassung, dass Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf alle Baubewilligungen Anwendung finde, die bis zum 31. Dezember 2012 nicht in Rechtskraft erwachsen seien. Die vorliegend streitige Baubewilligung sei daher am 1. Januar 2013 nichtig geworden.
�Ihres Erachtens verdient die Beschwerdegegnerin keinen Vertrauensschutz, auch wenn sie ihre Baugesuche schon vor dem 11. M�rz 2012 gestellt habe. �ber die Vorlage sei schon lange vor dem Abstimmungsdatum viel geschrieben worden; Vertreter des Tourismus und der Bauwirtschaft h�tten eindringlich vor den angeblich katastrophalen Auswirkungen der Initiative gewarnt. Insofern seien sich alle, die in dieser Zeit ein Bauprojekt in Angriff genommen h�tten, des Risikos bewusst gewesen, dass ihr Projekt bei Annahme der Zweitwohnungsinitiative scheitern k�nnte.
�Hinzu komme, dass das Bauprojekt gem�ss Baubewilligung nicht vor Fr�hling 2013 in Angriff genommen werden d�rfe. Die Baubeh�rde habe somit - in klarer Missachtung des Volkswillens - Bewilligungen f�r Zweitwohnungen auf Vorrat erteilt. Dies widerspreche auch der Empfehlung des Departements f�r Volkswirtschaft und Soziales des Kantons Graub�nden (DVS) vom 5. April 2012, wonach neue Baubewilligungen f�r Zweitwohnungen im Jahr 2012 nur erteilt werden d�rften, wenn f�r dieses Jahr noch verf�gbare Kontingente f�r Zweitwohnungen vorhanden seien.
2.2.�Die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde Davos sind mit dem Verwaltungsgericht der Auffassung, dass Art. 75b Abs. 1 und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV erst ab dem 1. Januar 2013 anwendbar seien. Hinzu komme, dass das Baugesuch schon am 14. Dezember 2011 eingereicht worden sei, d.h. rund drei Monate vor Annahme der Initiative. Vorausgegangen seien aufwendige und kostspielige Projektierungsarbeiten. Im �brigen habe bis zur ersten Umfrage Anfang 2012 kaum jemand ernsthaft mit der Annahme der Initiative gerechnet. Jedenfalls h�tte die Bauherrschaft aufgrund der �bergangsvorschriften davon ausgehen d�rfen, dass Baubewilligungen noch bis Ende 2012 erteilt werden k�nnten.
�Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV d�rfe nicht erstmals im bundesgerichtlichen Verfahren angewendet werden. Dies ergebe sich bereits aus dem Verfassungstext, der von nach dem 1. Januar 2013 "erteilten" Baubewilligungen spreche.
Das Bundesgericht hat in BGE 139 II 243 (E. 9-11) entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten am 11. M�rz 2012 anwendbar ist. Zwar bedarf diese Bestimmung in weiten Teilen der Ausf�hrung durch ein Gesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot f�r Zweitwohnungen in allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder �berschritten ist. Damit soll bis zum Inkrafttreten der Ausf�hrungsgesetzgebung verhindert werden, dass die angestrebte Plafonierung von Zweitwohnungen auf 20 % negativ pr�judiziert wird. Im Ergebnis kommt dies sinngem�ss einer Planungszone f�r Zweitwohnungen gleich. Sie hat zur Folge, dass Baubewilligungen f�r Zweitwohnungen, die zwischen dem 11. M�rz 2012 und dem 31. Dezember 2012 in den betroffenen Gemeinden erstinstanzlich erteilt wurden, anfechtbar sind; ab dem 1. Januar 2013 erteilte Baubewilligungen sind nichtig (Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV). Baubewilligungen, die vor dem 11. M�rz 2012 erstinstanzlich erteilt wurden, fallen nicht unter die neuen Verfassungsbestimmungen und bleiben g�ltig, unabh�ngig vom Zeitpunkt, in dem sie rechtskr�ftig geworden sind.
�Vorliegend ist unstreitig, dass es sich um eine Baubewilligung f�r Zweitwohnungen handelt und dass der Zweitwohnungsanteil in Davos weit �ber 20 % liegt. Streitig ist dagegen, ob Art. 75b Abs. 1 BV auf Baugesuche anwendbar ist, die - wie hier - schon vor Annahme der Initiative eingereicht, aber erst nach dem 11. M�rz 2012 erstinstanzlich beurteilt worden sind.
Das ARE hatte in seinem Verordnungsentwurf f�r die Anh�rung vom 18. Juni 2012 folgende �bergangsbestimmung vorgesehen:
Art. 7 �bergangsbestimmungen
1. Baugesuche, die vor dem 11. M�rz 2012 eingereicht worden sind, sind nach dem Recht zu beurteilen, das zur Zeit der Gesuchseinreichung galt.
4.1.�In seinen Erl�uterungen zur Umsetzung von Art. 75b BV und zu den Normvorschl�gen f�r die Bundesratsverordnung zu dieser Verfassungsbestimmung (Entwurf f�r die Anh�rung vom 18. Juni 2012, S. 12 f. zu Art. 7 Abs. 1) f�hrte das ARE Folgendes aus:
�Sofern eine �bergangsrechtliche Regelung fehle, sei in der Rechtsprechung grunds�tzlich anerkannt, dass Rechts�nderungen, die w�hrend h�ngiger Verfahren eintreten, bis mindestens zum Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids zu ber�cksichtigen seien. Die geplante Verordnung des Bundesrates biete jedoch die M�glichkeit, eine generell-abstrakte �bergangsregelung zu erlassen. Art. 75b BV belasse diesbez�glich einen gewissen Spielraum. Baubewilligungsgesuche, die am 11. M�rz 2012 bereits h�ngig waren, wiesen einen Konnex mit dem alten Recht auf. F�r ihre Beurteilung nach altem Recht spreche die �berlegung, dass der Zeitpunkt des Entscheids, namentlich bei an sich entscheidreifen Gesuchsverfahren, zuf�llig sein k�nne, was unter Rechtsgleichheitsaspekten fragw�rdig erscheinen k�nne. Zudem habe der Gesuchsteller m�glicherweise Dispositionen getroffen, die durch eine unverz�gliche Anwendung des neuen Rechts zunichte gemacht w�rden. Zu beachten sei allerdings, dass sich aus dem verfassungsrechtlichen Grundsatz von Treu und Glauben nicht zwingend ein Anspruch auf Erteilung der Bewilligung ergebe, sondern allenfalls auch bloss ein Anspruch auf Ersatz unn�tzen Planungsaufwands. Die Interessen an der Anwendung des neuen Rechts l�gen vor allem darin, eine weitere Erh�hung des Anteils von Zweitwohnungen, soweit dieser bereits heute �ber 20 % liege, zu verhindern und damit einer weiteren Zersiedelung durch den Bau neuer Zweitwohnungen entgegenzuwirken. Bei der Abw�gung dieser Interessen bestehe ein grosser wertungsm�ssiger Spielraum. Da keine polizeilichen Gr�nde f�r eine sofortige Anwendung des neuen Rechts auf Verfahren ersichtlich seien, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Verfassungsartikels bereits h�ngig waren, werde im Verordnungsentwurf vorgesehen, dass diese Gesuche nach Massgabe des im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung geltenden Rechts zu beurteilen seien.
4.2.�Am 22. August 2012 erliess der Bundesrat die Verordnung �ber Zweitwohnungen (SR 702). Diese wurde jedoch erst auf den 1. Januar 2013 in Kraft gesetzt und enth�lt daher keine �bergangsbestimmung f�r Baubewilligungen, die vor diesem Datum erteilt worden sind. Ab diesem Zeitpunkt erteilte Baubewilligungen sind gem�ss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig, ohne dass es auf den Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs ankommt (so auch Art. 8 Abs. 2 Zweitwohnungsverordnung).
In der Literatur wird �berwiegend davon ausgegangen, dass Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nicht auf Baugesuche anwendbar sei, die vor dem 11. M�rz 2012 eingereicht wurden.
�Fabian M�sching (Ab welchem Zeitpunkt ist die Zweitwohnungsinitiative anwendbar? in: Jusletter 10. Dezember 2012 Rz. 37 und 42) ist der Auffassung, dass auf Baugesuche prinzipiell das im Zeitpunkt der Einleitung des Baubewilligungsverfahrens geltende Recht anzuwenden sei, wie dies beispielsweise Art. 36 Abs. 1 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 (BauG/BE) vorsehe. Damit sollten die Rechtssicherheit gef�rdert und die Gesuchsteller gesch�tzt werden, die im Vertrauen auf die bestehende Ordnung zeitraubende und kostspielige Aufwendungen get�tigt haben.
�Emanuel Dettwiler (Die Zweitwohnungsverordnung. Eine �bersicht mit ausgew�hlten Schwerpunkten, in: SJZ 109/2013 S. 90), Arnold Marti (Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative - ungel�ste R�tsel und des Pudels Kern, in ZBl 113/2012 S. 282) und Michel Rossinelli (R�sidences secondaires: l'illusion des cantons alpins, in: Le Temps, 31. August 2012) gehen ebenfalls davon aus, dass es aus Gr�nden des Vertrauensschutzes gerechtfertigt sei, zum Zeitpunkt der Annahme der Initiative bereits eingereichte Baugesuche noch zu bewilligen, ohne dies n�her zu begr�nden.
�Dagegen h�lt Roland Norer (Zum Geltungsbereich der Zweitwohnungsverordnung, in: Roland Norer/Bernhard R�tsche, Rechtliche Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative, Bern 2013, S. 11 ff., insbes. S. 29 f.) bei Fehlen einer �bergangsbestimmung grunds�tzlich den Zeitpunkt der Bewilligungserteilung (und nicht der Gesuchseinreichung) f�r massgeblich; er interpretiert allerdings Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV als spezielle �bergangsrechtliche Bestimmung, nach der bis zum 1. Januar 2013 noch das alte Recht anwendbar sei (a.a.O., S. 36 f.).
Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist die Rechtm�ssigkeit von Verwaltungsakten (einschliesslich Baubewilligungen) mangels einer anderslautenden �bergangsrechtlichen Regelung nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens zur beurteilen (BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390; 125 II 591 E. 5e/aa S. 598; je mit Hinweisen). In anderen Urteilen (vor allem zum Sozialversicherungsrecht) findet sich die Formulierung, es seien jene Rechtss�tze massgebend, die im Zeitpunkt der Verwirklichung des Sachverhalts bzw. der Erf�llung des zu Rechtsfolgen f�hrenden Tatbestandes Geltung haben (BGE 129 V 1 E. 1.2 S. 4 mit Hinweisen).
Dies entspricht der herrschenden Lehre (Ulrich H�felin/Georg M�ller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Rz. 325 ff. S. 70 f.; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus M�ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl., S. 190 f. Rz. 18 ff.). Zwar w�rde das Prinzip des Vertrauensschutzes daf�r sprechen, auf den Zeitpunkt der Gesuchseinreichung abzustellen, doch spreche das �ffentliche Interesse an der Anwendung des neuen Rechts daf�r, das zur Zeit des erstinstanzlichen Entscheides geltende Recht heranzuziehen ( ALFRED K�LZ, Intertemporales Verwaltungsrecht, ZSR 102/1983 Bd. II S. 101 ff., insbes. S. 207-215). Die Rechtm�ssigkeit eines zuk�nftigen Verhaltens bzw. eines in der Zukunft zu realisierenden Bauvorhabens m�sse nach dem Recht beurteilt werden, das im Zeitpunkt der Pr�fung, d.h. der Gesuchsbeurteilung, gelte; damit werde auch eine rechtsgleiche Bewilligungspraxis ab Inkrafttreten des neuen Rechts sichergestellt ( PIERRE MOOR/ALEXANDRE FL�CKIGER/VINCENT MARTENET, Droit administratif, Bd. I, Bern 2012, S. 187).
Eine abweichende �bergangsrechtliche Regelung besteht im vorliegenden Fall nicht.
Wie das Bundesgericht in BGE 139 II 243(E. 11) ausgef�hrt hat, enth�lt Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV keine intertemporale Regelung zur Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV, sondern versch�rft lediglich die Rechtsfolge (Nichtigkeit statt Anfechtbarkeit) ab dem 1. Januar 2013. Im �brigen stellt diese Bestimmung auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung und nicht der Einreichung des Baugesuchs ab.
�Dementsprechend finden die oben (E. 6) dargestellten Grunds�tze Anwendung. Das Bundesgericht hat denn auch bereits im Zusammenhang mit Baubewilligungen f�r Zweitwohnungen, die noch vor der Abstimmung vom 11. M�rz 2012 erteilt worden waren, aber in der Folge angefochten wurden, massgeblich auf den Zeitpunkt der Beurteilung des Baugesuchs durch die kantonalen Beh�rden (und nicht auf den Zeitpunkt der Gesuchseinreichung) abgestellt (vgl. Urteile 1C_215/ 2012 E. 2.4 und 1C_159/2012 E. 6.2, beide vom 14. Dezember 2012). Die damalige Sichtweise erscheint nach wie vor richtig.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV grunds�tzlich anwendbar ist, wenn der erstinstanzliche Entscheid nach dem 11. M�rz 2012 ergangen ist, auch wenn das Baugesuch schon vor diesem Datum eingereicht wurde. Baubewilligungen f�r Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden, die nach diesem Datum (aber vor dem 1. Januar 2013) erstinstanzlich erteilt wurden, sind daher anfechtbar. Gleiches gilt, wenn eine (schon vorher erteilte) Baubewilligung zwischen dem 11. M�rz 2012 und dem 1. Januar 2013 im Rechtsmittelverfahren erheblich modifiziert worden ist. Nach dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilte (oder im Rechtsmittelverfahren erheblich modifizierte) Baubewilligungen sind gem�ss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig.
�Vorbehalten bleiben jedoch besondere Konstellationen des Vertrauensschutzes sowie der Rechtsverweigerung oder -verz�gerung.
Ein besonderer Vertrauenstatbestand wird vorliegend nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich: Angesichts des kurz bevorstehenden Abstimmungstermins musste die Beschwerdegegnerin damit rechnen, dass ihr Bauvorhaben bei Annahme der Zweitwohnungsinitiative u.U. nicht bewilligt werden k�nnte.
8.1.�Die Beschwerdegegnerin wendet jedoch ein, dass das Verfahren zweimal sistiert worden sei, um Gutachten �ber die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Besonnung der Wohnh�user der Beschwerdef�hrer einzuholen. Das erste, von der Baubeh�rde Davos eingeholte Gutachten habe Ende Februar 2012 vorgelegen, das zweite, von den Beschwerdef�hrern in Auftrag gegebene Gutachten der CSD Ingenieure AG erst am 26. M�rz 2012. Ohne dieses zweite Gutachten (das lediglich die Schlussfolgerungen des ersten Gutachtens best�tigt habe), h�tte der Einsprache- und Bauentscheid noch vor dem 11. M�rz 2012 ergehen k�nnen. Unter diesen Umst�nden w�re es stossend, wenn Art. 75b BV auf das Bauvorhaben zur Anwendung k�me.
8.2.�Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist - vorbeh�ltlich zwingender �ffentlicher Interessen (BGE 119 Ib 174 E. 3 S. 177) - auf das alte, der Bauherrschaft g�nstigere Recht abzustellen, wenn die Baubeh�rde den Entscheid unn�tig verz�gert oder ein Nachbar in querulatorischer Weise Verfahrensverz�gerungen herbeif�hrt, um so die Anwendung strengeren Rechts zu erwirken (BGE 112 Ib 39 E. 1c S. 44).
8.3.�Aus den Einsprache- und Baubewilligungsentscheiden der Gemeinde Davos vom 10./13. April 2012 ergibt sich Folgendes:
�In ihren Einsprachen vom 9. Januar 2012 hatten die Beschwerdef�hrer u.a. rechtswidrige Dachaufbauten und den Entzug von Licht, Sonne und Aussicht ger�gt. Am 26. Januar 2012 ersuchten sie das kommunale Hochbauamt um die vor�bergehende Sistierung des Verfahrens, bis das von ihnen beim Bezirksgericht Pr�ttigau/Davos beantragte unabh�ngige Gutachten �ber den Schattenwurf der projektierten Mehrfamilienh�user vorliege. Das von der CSD Ingenieure AG erstellte Gutachten vom 27. Februar 2012 (eingereicht am 1. M�rz 2012) kam zum Ergebnis, dass die Minimalbesonnung unterschritten sei. Der Verfasser der Expertise teilte jedoch auf Anfrage des Hochbauamts am 8. M�rz 2012 mit, dass die t�gliche Gesamtbesonnungsdauer �ber den kritischen 120 Minuten liegen w�rde, wenn die H�henkote um 45 cm herabgesetzt werde.
�Auf Anregung des Hochbauamts reichte die Bauherrin daraufhin ein Ab�nderungsprojekt (datiert vom 13. M�rz 2012) ein, das sowohl f�r Haus A als auch f�r Haus B einen um 45 cm tieferen Dachkranz vorsieht. Dieses wurde den Einsprechern zur Stellungnahme zugestellt, die am 29. M�rz 2012 weitere Abschattungsmodellierungen der CSD Ingenieure AG (datiert vom 26. M�rz 2012) einreichten.
�In den Einsprache- und Baubewilligungsentscheiden wird festgehalten, dass die Dachkr�nze in der urspr�nglich vorgesehenen H�he nach Art. 27 Abs. 3 BauG/Davos (betr. Dachaufbauten) nicht h�tten bewilligt werden k�nnen, zumal sie die Besonnung der hinterliegenden Grundst�cke beeintr�chtigen w�rden. Die Einsprachen wurden deshalb in diesem Punkt gutgeheissen und die Dachkr�nze mit der reduzierten H�he gem�ss Projekt�nderung vom 13. M�rz 2012 bewilligt.
8.4.�Unter diesen Umst�nden kann weder den Beschwerdef�hrern noch der Baubeh�rde der Vorwurf gemacht werden, das Baubewilligungsverfahren unn�tig verz�gert zu haben. Vielmehr hat es die Beschwerdegegnerin mit ihrer erst am 13. M�rz 2012 eingereichten Projekt�nderung zu verantworten, dass die Baubewilligung nicht vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. M�rz 2012 erteilt werden konnte.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Art. 75b Abs. 1 BV - entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen - auf den vorliegenden Fall anwendbar ist.
�Es ist unstreitig, dass es sich um eine Baubewilligung f�r Zweitwohnungen in einer Gemeinde (Davos) handelt, in der der 20 %-Zweitwohnungsanteil deutlich �berschritten ist. Zwar bestanden in den zum Abriss bestimmten Bauten bereits Zweitwohnungen; deren Anzahl und Fl�che wird jedoch durch das Bauvorhaben wesentlich erh�ht. Dies f�hrt zur Gutheissung der Beschwerde, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur Verweigerung der Baubewilligungen (mit Ausnahme der Abbruchbewilligung).
�Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entsch�digungspflichtig, und zwar sowohl f�r das bundesgerichtliche Verfahren (Art. 66 und 68 BGG) als auch f�r das Verfahren vor Verwaltungsgericht (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden vom 23. Oktober 2012 wird aufgehoben. Die Bewilligung f�r den Neubau von Haus A und Haus B auf Parzelle Nr. 4886 der Gemeinde Davos wird verweigert.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- f�r das bundesgerichtliche Verfahren und von Fr. 5'174.-- f�r das verwaltungsgerichtliche Verfahren werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche und das verwaltungsgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 8'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Davos, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 5. Kammer, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.