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Timestamp: 2018-12-18 21:43:34
Document Index: 180224266

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 41', '§ 2', '§ 42', '§ 536', '§ 1', '§ 563']

BGH, VIII ZR 39/09: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 16.12.2009, VIII ZR 39/09
VIII ZR 39/09
Wohnfläche, Höhe, Miete, Widerklage, Wohnung, Wohnraum, Mangel, Privatgutachten, Umfang, Betriebskosten
VIII ZR 39/09 Verkündet am: 16. Dezember 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb
2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - LG Frankfurt/Main AG Königstein
als die Klage hinsichtlich des über 870,50 € nebst Zinsen (betreffend die Betriebskosten) hinausgehenden Betrages abgewiesen
1Die Beklagte war Mieterin einer Maisonette-Dachgeschosswohnung des
In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 5./11. Februar 2004 ist bezüglich der 2
Mieträume eine "Größe von ca. 88 qm" angegeben. Vor Abschluss des Mietvertrages besichtigte die Beklagte die Wohnung und erhielt von den Vermietern die
Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die 3
Wohnfläche lediglich 72,55 qm, weil die Grundfläche des (oberen) Galeriegeschosses von insgesamt 23,58 qm, unter Berücksichtigung der Schrägen berechnet mit 11,79 qm, gemäß § 41 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung außer
Die Beklagte ist der Ansicht, die Miete sei um 17,56 % gemindert, weil 4
barkeitsproblemen gemindert. Sie kürzte die Miete seit Januar 2007 in unterschiedlicher Höhe, seit Juni 2007 monatlich jeweils in Höhe von 175,60 €.
5Die Drittwiderbeklagte hat alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis an den
Kläger abgetreten. Dieser hat mit der Klage Mietrückstände von Januar bis November 2007 in Höhe von 1.975,42 €, ferner 870,50 € als Nachzahlungsbetrag
aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten - jeweils nebst Zinsen - geltend gemacht.
6Die Beklagte hat widerklagend - unter Berücksichtigung bereits vorgenommener Mietkürzungen aus anderem Grund - Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 5.575,38 € nebst Zinsen wegen der nach dem Privatgutachten
7Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage
- beschränkt - zugelassenen Revision erstreben der Kläger und die Drittwiderbeklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die Klage
hinsichtlich des über 870,50 € nebst Zinsen (betreffend die Betriebskosten) hinausgehenden Betrages abgewiesen und der Widerklage stattgegeben worden
10Die auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage sei unbegründet,
weil die Miete wegen Wohnflächenabweichung in dem von der Beklagten geltend gemachten Umfang gemindert sei. Weise eine Mietwohnung eine tatsächliche Wohnfläche auf, die 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche
11Mangels Anhaltspunkten für einen vereinbarten Berechnungsmaßstab
sowie für eine ortsübliche Berechnungsmethode sei vorliegend davon auszugehen, dass die Parteien bezogen auf das Anfang des Jahres 2004 geschlossene
Mietverhältnis stillschweigend die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vereinbart hätten. Ausgehend von der Gesamtkonzeption der Wohnflächenverordnung sei zunächst die grundsätzliche Anrechenbarkeit der zu berücksichtigenden Flächen gemäß § 2 WoFlV zu beachten. Danach gehörten die Grundflächen derjenigen Wohnräume nicht zur Wohnfläche,
die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügten. Nach § 42 der hier maßgeblichen Hessischen
aufwiesen, da sie als Aufenthaltsraum nicht in Betracht kämen. Die baurechtswidrige Nutzung als Wohnraum ändere daran nichts.
12Danach sei die gesamte Galeriefläche nicht als Wohnfläche anzurechnen, weil weniger als die Hälfte der Fläche eine lichte Höhe von 2,20 m aufweise. Die Wohnfläche betrage - entsprechend dem von der Beklagten eingeholten
Privatgutachten - 72,55 qm, so dass eine Abweichung von 17,56 % gegenüber
der vertraglichen Vereinbarung von 88 qm vorliege. Dies führe zu einer monatlichen Minderung der Bruttomiete von 1.000 € um monatlich 175,60 €.
13Auch hinsichtlich des geltend gemachten Nachzahlungsbetrags auf Betriebskosten für 2005 und 2006 in Höhe von 870,50 € sei die Klage unbegründet.
Die Widerklageforderung stehe der Beklagten hingegen für die Monate 14
Mai 2004 bis einschließlich Mai 2007 in Höhe eines monatlichen Rückzahlungsbetrages von 175,60 € abzüglich der bereits vorgenommenen Einbehalte,
somit in der geltend gemachten Höhe von 5.575,38 € gegenüber den Vermietern zu.
15Diese Beurteilung hält, soweit sie revisionsrechtlicher Nachprüfung unterliegt, dieser in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung
Wohnung nicht um mehr als 10 % von der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnfläche ab. Da insoweit kein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1
BGB vorliegt, kann die Klageforderung nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. Ebenso entfällt der mit der Widerklage
161. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die
Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004,
1947, unter II 2 a, c, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626
17Ebenso zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass der
grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der
nahe liegender ist (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW
2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW
Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421,
Anders als das Berufungsgericht meint, ist hiernach das Galeriegeschoss 18
der von der Beklagten gemieteten Wohnung jedoch in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Denn aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt
dessen § 1 Nr. 1 die zu Wohnzwecken vermieteten "Räume mit einer Größe
von ca. 88 m 2 " unter Buchst. a als "3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weitere Dusche/WC im Obergeschoß" bezeichnet sind. Dass das - bewohnbare und
von der Beklagten auch zu Wohnzwecken genutzte - Galeriegeschoss zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein könnte, ist fernliegend und
19Es kommt hinzu, dass die Beklagte nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hatte und dass ihr von den Vermietern Grundrisspläne ausgehändigt worden waren, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit
Balkons) beträgt, war eindeutig erkennbar, dass in die mit ca. 88 qm angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war.
Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche 20
nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine
gelten, keine Bedeutung zu. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils -
davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom
den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten.
21Danach liegt die Wohnflächenabweichung schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagten unter 10 %, denn nach dem von ihr eingeholten Privatgutachten beträgt die Gesamtwohnfläche 84,34 qm (unteres Geschoss: 72,55 qm,
erheblichen Unterschreitung der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnfläche, aufgrund dessen die Miete um die von der Beklagten mit der Widerklage geltend
22Nach alledem kann das Berufungsurteil mit Ausnahme der Klageabweisung hinsichtlich der Betriebskostennachzahlung keinen Bestand haben; es ist
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Widerklage mangels eines zur Minderung berechtigenden Wohnflächenmangels unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten
- weitergehenden - Klageforderung kann der Senat hingegen nicht abschließend in der Sache entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen