Source: https://rbsnc.it/normativa-condominiale/
Timestamp: 2018-12-18 17:02:39+00:00
Document Index: 151832496

Matched Legal Cases: ['art. 1131', 'art 1129', 'art. 1130', 'art. 1138', 'art. 1123', 'art. 1138', 'art. 68']

normativa condominiale - Studio RB Snc
L’amministratore condominiale Come si è accennato, ogni qual volta il numero dei condomini è superiore a quattro, la nomina dell’amministratore condominale assume il carattere dell’obbligatorietà, tanto che, se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. Salve le ipotesi indicate dall’art. 1131 c.c. e le elaborazioni giurisprudenziali conseguenti che legittimano ciascun condomino a chiedere la revoca dell’amministratore su provvedimento giudiziario (in seno a tali ipotesi spicca l’esistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità compiute dall’amministratore), sia la nomina che, trascorso l’ordinario anno di durata della carica, la riconferma ovvero la revoca dello stesso richiedono l’approvazione di una maggioranza qualificata, dato che alla maggioranza numerica (ossia “per teste”) degli intervenuti all’assemblea si aggiunge la necessità di ottenere il consenso della metà dei millesimi degli appartenenti al condominio (cfr. art 1129 c.c.). Per quanto concerne le attribuzioni dell’amministratore, esse sono di carattere prevalentemente esecutivo e alla conclusione di ciascun anno, a prescindere dalla sua riconferma, deve rendere il conto della sua gestione. Fermo restando quanto stabilito da leggi speciali e norme generali del diritto (specie in tema di mandato) e salva la possibilità di conferire all’amministratore altri incarichi e compiti specifici, attraverso il regolamento condominiale ovvero deliberazioni assembleari ad hoc, secondo quanto stabilito dall’art. 1130 c.c., costui è tenuto a:
Oltre alle disposizioni contenute negli articoli 1117 – 1139 del codice civile, nelle norme generali del diritto e nelle leggi speciali in materia, il condominio degli edifici, quando il numero dei condomini è superiore a dieci (anche se è consigliabile in ogni caso), è tenuto a dotarsi anche di un proprio regolamento, il quale rappresenta una sorta di statuto dell’ente di gestione in esame. Tale strumento, infatti, consiste nel complesso delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio e, in particolare, quelle in merito all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione in generale dello stesso (cfr. art. 1138 c.c.). L’adozione di un regolamento è particolarmente importante nei casi in cui, per specifiche esigenze costruttive o di ripartizione delle unità abitative, non risulta agevole l’immediata applicazione delle regole previste in via generale, ad esempio perché, nel caso concreto, non è di semplice individuazione l’elenco delle parti comuni e, conseguentemente, l’esatta individuazione degli oneri che gravano su ciascun partecipante. A tutela dei principi generali in materia e, soprattutto, a salvaguardia della posizione giuridica dei singoli partecipanti, la disposizione appena richiamata vieta, infine, di derogare ad alcuni articoli del codice tassativamente richiamati (per la precisione: 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132 1136 e 1137) e di ledere i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni
L’art. 1123 del Codice Civile sancisce le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni di un condominio, dividendo le pese in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascun condomino. Tali valori che non sono altro che l’unita’ di misura delle proprieta’ esclusive, sono chiamati millesimali e rapportano proporzionalmente le proprieta’ di ciascun condominio, a mille. Pertanto per ogni edificio (condominio) si redigeranno delle Tabelle Millesimali in relazioni alle parti comuni ed alle norme previste dal Codice Civile. Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). L’art. 1138 c.c. stabilisce che il regolamento di condominio debba contenere le norme di ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; il regolamento viene approvato dall’assemblea con maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà della proprietà). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) contemplano che questo debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento. La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese. Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell’immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.