Source: http://www.rath-kanzlei.de/tags/fachanwalt/
Timestamp: 2014-09-30 21:54:23
Document Index: 26480948

Matched Legal Cases: ['§ 22', '§ 1004', 'BGH', '§ 25', 'BGH', '§ 10', '§ 174', '§ 27', 'BGH', '§ 537', '§ 566', '§ 573', '§ 5', '§ 14', 'BGH', '§ 548', '§ 548', '§ 273', 'BGH', 'BGH', '§ 10', 'BGH', '§ 577', '§ 575', '§ 566', '§ 906', '§ 22', '§ 906', '§ 16', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 535', '§ 280', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 273', '§ 320', '§ 28', '§ 307', '§ 574', 'BGH', '§ 573', '§ 558', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 912', '§ 10', 'BGH', '§ 858', '§ 562', '§ 307', '§ 550', '§ 566', '§ 307', '§ 558', 'BGH', '§ 80', '§ 906', '§ 20', '§ 12', '§ 242', '§ 573', '§ 566', '§ 566', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 312', '§ 1004', '§ 903', '§ 22', '§ 43', '§ 27', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 540', '§ 29', 'BGH', '§ 14', '§ 308', '§ 131', '§ 6', 'BGH', '§ 550', '§ 387', 'BGH', '§ 14', '§ 21', '§ 10', '§ 745', '§ 432', '§ 550', '§ 543', '§ 287', '§ 287', '§ 558']

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Schlagwort-Archive: Fachanwalt
An- und Abfahrtsverkehr einer Kita ist unter normalen Umständen regelmäßig hinzunehmen.
1. Die mit einer rechtlich zulässigen Bebauung verbundenen Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten durch den dadurch verursachten An- und Abfahrtsverkehr sind jedenfalls bei Einhaltung der maßgeblichen Immissionswerte im Regelfall hinzunehmen. Das gilt auch dann, wenn sich die verkehrliche Situation gegenüber dem bisherigen … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Miet-, Pacht- und Leasingrecht, Privates Bau- und Immobilienrecht (Architekten, Handwerker, Nachbarschaftssachen, Grundstücksrecht etc.), WEG-Recht	|
Endgültiges zu Kinderlärm: Auch von Spielgeräten ausgehende Geräusche sind privilegiert.
1. Dass § 22(1a) BImSchG nicht nur die Geräuscheinwirkungen durch Kinder, sondern auch durch Spielgeräte (hier: Seilbahn) auf einem Kinderspielplatz privilegiert, lässt sich ohne Weiteres aus dem Gesetz beantworten. 2. Die Beantwortung der Frage, welche Umstände vorliegen müssen, damit von … Weiterlesen →
Maklerlohn trotz erheblichen Preisnachlasses von mehr als 50%, wenn Makler und Kunde hiermit vorab rechneten.
1. Bei einer Preisabweichung zu Gunsten des Maklerkunden entfällt der Provisionsanspruch des Maklers nicht, wenn sich die Abweichung im Rahmen dessen hält, womit Makler und Kunde bei Beauftragung gerechnet haben. 2. Bei einem Preisnachlass von mehr als 50% fehlt regelmäßig … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Maklerrecht	|
Beschlussfassung über Rechtsmittel: Keine Beschlusskompetenz der WEG.
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat keine Beschlusskompetenz dahingehend, dass sie über die Einlegung eines Rechtsmittels gegen eine erfolgreiche Beschlussanfechtung befinden könnte. 2. Ein Beschluss, der darauf abzielt, gegen eine erstinstanzlich erfolgreiche Beschlussanfechtung Berufung einzulegen, ist nichtig. AG Erfurt, Urteil … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter WEG-Recht	|
Keine isolierte Geltendmachung von Hausgeldrückzahlungen!
1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen isolierten Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Wohngelder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Abrechnungsperioden gerichtlich für nichtig oder ungültig erklärt worden sind. 2. Der isolierten Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen wegen vermeintlich überzahlten Wohngelds … Weiterlesen →
Eigentümer müssen einem Rauchverbot in der WEG-Versammlung zustimmen.
1. Eigentümern kann nicht zugemutet werden, sich den gesundheitlichen Gefahren des Passivrauchens auszusetzen. 2. Die Ablehnung eines Rauchverbots kommt einem bewussten Ausschluss von den Eigentümerversammlungen gleich (unter Hinweis auf OLG Köln, OLGR 2001, 1, 2), was in letzter Konsequenz dazu … Weiterlesen →
Verkehrssicherungspflicht: WEG muss 82-jährigen Räumpflichtigen überwachen.
1. Es ist zulässig, die im Winter sich ergebende Räum- und Streupflicht auf Dritte zu übertragen. Dabei ist aber eine sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung über die Art des Streuens und insbesondere auch eine Überwachung erforderlich. 2. Wird die Räum- und … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Rechtsprechung	|
Kein Verwalterwechsel durch Firmenabspaltung.
Die im Wege der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs (“WEG-Verwaltung”) bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten … Weiterlesen →
Eigenmächtig angebrachte Terrassenüberdachung muss entfernt werden!
Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um … Weiterlesen →
Kein Individualanspruch bei beschädigtem Gemeinschaftseigentum.
Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar … Weiterlesen →
Mobilfunksendeanlage bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 48/13
Stimmverbot eines Eigentümers bei Verbandsprozess.
Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25(5) Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind. BGH, Urteil vom 06.12.2013, V ZR 85/13
Abgabenschuld: Regress des zahlenden Eigentümers bei der Gemeinschaft.
1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10(6)3 Halbs. 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen … Weiterlesen →
Auch für Wohnungseigentums-Verwalter gilt: Vollmachtsurkunde vorlegen, wenn dies verlangt wird.
§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27(3)1 Nr. 7 WEG anwendbar. BGH, Urteil vom 20.02.2014, III ZR … Weiterlesen →
Mietrecht: Fristlose Kündigung auch bei Gewerberaum – Miete bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung?
1. Nach einer Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung kann bereits die erste erneut unpünktliche Mietzahlung eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses begründen. 2. Eine außerordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist jedoch nur dann möglich, wenn die vorausgegangene abgemahnte Pflichtverletzung nachhaltig (hier … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Miet-, Pacht- und Leasingrecht	|
Mietrecht: Ermittlung der Schadenshöhe bei beschädigten Kunstwerken.
1. Werden vom Mieter eingebrachte Sachen wegen Mängeln des Mietobjekts beschädigt, muss der Vermieter den Schaden ersetzen. 2. Bei Kunstwerken bemisst sich der Wert des Werks ohne schädigendes Ereignis in der Regel nach dem durch den Verkauf erzielbaren Wert. Nicht … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieter muss bei bestehendem Mietverhältnis trotz Auszugs weiterzahlen.
1. Ein Mieter, der trotz eines bestehenden Mietverhältnisses auszieht, kann sich auch bei Gebrauchsüberlassung an einen Dritten durch den Vermieter nicht darauf berufen, dass er von der Pflicht zur Entrichtung des (Differenz-)Mietzinses gemäß § 537(2) BGB befreit sei. 2. Soll … Weiterlesen →
Gewerberaum – Mietrecht: Flächenabweichung bis zu 10% ist auch bei Gewerberäumen kein Mietmangel!
Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei Gewerberäumen durch die tatsächlich überlassene Fläche um weniger als 10% ist kein erheblicher Mangel der Mietsache. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013, 10 U 37/13
Gewerberaum – Mietrecht: Fristberechnung bei Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel.
Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die bei Untätigkeit automatisch eintretende Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, auch wenn sie im Vertrag als solche und nicht als … Weiterlesen →
Gewerberaum – Mietrecht: Ausgleichsanspruch statt Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Umbau.
Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, … Weiterlesen →
Mietrecht: Schriftformklausel hindert keine Kündigung.
1. Ein nicht vom Mieter unterzeichnetes Bestätigungsschreiben des Vermieters über mündlich vereinbarte Änderungen genügt nicht der Schriftform. 2. Eine sog. mietvertragliche “Schriftformheilungsklausel” hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566(1) BGB eingetreten ist, … Weiterlesen →
Gewerberaum – Mietrecht: Einseitige formlose Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen per AGB möglich.
1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. 2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem … Weiterlesen →
Mietrecht: Genossenschaftswohnung, Keine Kündigung wegen Fehlbelegung, wenn keine Vergaberichtlinien bestehen.
Fehlt es an einer Regelung zur “richtigen” Belegung und Vergabe einer Genossenschaftswohnung, ist eine Kündigung wegen Fehlbelegung nach § 573(1) BGB nicht möglich. Die Vergabe einer Genossenschaftswohnung nach bestimmten Präferenzen ohne klare, allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien reicht nicht … Weiterlesen →
Mietrecht: Darlegungsumfang bei Eigenbedarf:
Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter den Eigenbedarf plausibel nachzuweisen. LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013, 63 S 87/13
Mietrecht: Anforderungen an Eigenbedarfskündigung können vertraglich verschärft werden.
1. Steht im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vermieterseits grundsätzlich nicht aufgelöst wird, es sei denn, es liegen nicht nur berechtigte, sondern wichtige berechtigte Interessen vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses zudem notwendig machen, muss eine Eigenbedarfskündigung aufwändig begründet werden. 2. … Weiterlesen →
Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Ist der Verteilerschlüssel “ME-Ant” nachvollziehbar?
Der Verteilerschlüssel “ME-Ant” in einer Betriebskostenabrechnung ist für einen durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag als möglicher Verteilerschlüssel auch “Miteigentumsanteile” genannt sind. LG Karlsruhe, Urteil vom 08.01.2014, 9 S 294/13
Mietrecht: Private Kita in Mietwohnung unzulässig.
Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Nutzung der Mietwohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder werktags von 8 bis 16 Uhr. LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013, 67 S 208/13
Mietrecht: Mietvorvertrag und Kautionszahlung geben keinen Anspruch auf Mietzinszahlung.
1. Schließen die Parteien einen Mietvorvertrag ab und zahlen daraufhin die zukünftigen Mieter die Kaution, ist trotzdem noch nicht von einem endgültigen Mietvertrag auszugehen, wenn noch nicht alle Vertragspunkte abschließend geregelt sind. 2. Das ist auch dann der Fall, wenn … Weiterlesen →
Nachweismakler muss Verkäufer benennen.
1. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung liegt in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von … Weiterlesen →
Verwalter trifft keine Pflicht zur Finanzberatung.
1. Die Fördermittelberatung ist von § 5(2) Nr. 3 RDG eigenständig erfasst. Aus der Systematik des RDG geht hervor, dass auch der Wohnungseigentumsverwalter gerade nicht zur Fördermittelberatung (anders LG Mönchengladbach, ZMR 2007, 402) befugt ist, sondern hier bereits im Rahmen … Weiterlesen →
WEG-Beschluss wird über Jahre nicht umgesetzt: Eigentümer sind in Verzug.
1. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung führt zur Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz. 2. … Weiterlesen →
Kameraattrappe stellt keine Beeinträchtigung dar
Der Einbau einer Kameraattrappe stellt keinen nach § 14 Nr. 1 WEG relevanten Nachteil dar. Denn ein solcher setzt eine konkrete und objektive Beeinträchtigung dar, an der es fehlt, wenn eine tatsächliche Überwachung nicht möglich ist. LG Frankfurt/Main, Beschluss vom … Weiterlesen →
Dachgeschossausbau: Welche Kosten hat der Eigentümer zu tragen?
1. Die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. Die Übertragung muss jedoch klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. 2. Wird dem Sondereigentümer einer Dachgeschosswohnung … Weiterlesen →
Mehrheitsquorum nicht erreicht: Beschluss nur anfechtbar.
Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel ergehen, sind, auch wenn das Quorum nicht erreicht ist, grundsätzlich lediglich anfechtbar. Allein der Umstand, dass die Öffnungsklausel ein bestimmtes Mehrheitserfordernis aufstellt und damit ein gewisser Bestandsschutz der bestehenden Regelungen erreicht werden soll, führt nicht … Weiterlesen →
Krimineller Verwalter: Was muss sich Wohnungseigentümergemeinschaft zurechnen lassen?
Wer einen Anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut, muss sich das Wissen des Anderen zurechnen lassen. BGH, Urteil vom 23.01.2014, III ZR 436/12
Mietrecht: Auf die Unwirksamkeit der eigenen Vertragsklausel kann sich der Verwender nicht berufen.
Ist der Vermieter nach den von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur fristlosen Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nur nach vorheriger Mahnung berechtigt, darf sich der Mieter auf die Einhaltung dieser Voraussetzung auch dann verlassen, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle deshalb … Weiterlesen →
Mietrecht: Mietvertragsklausel über ein Vormietrecht bei Gewerberaummiete: In AGB nur wirksam bei zeitlicher Begrenzung
1. Die Einräumung eines im Gesetz nicht geregelten Vormietrechts ist aufgrund der Vertragsfreiheit ohne Weiteres zulässig, weshalb insbesondere auch die Vereinbarung in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. 2. Allerdings begründet eine Klausel, die dem Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für … Weiterlesen →
Mietrecht: Minderungsausschluss bei Gewerberaummiete gilt auch bei Streit über die Tauglichkeitsbeeinträchtigung
1. Ein Minderungsausschluss, der unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche ausnimmt und deutlich macht, dass dem Mieter der Bereicherungsanspruch erhalten bleibt, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam. 2. Ein Minderungsausschluss greift auch dann ein, wenn Streit über die Beeinträchtigung der Tauglichkeit … Weiterlesen →
Mietrecht: Verjährung von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten gemäß § 548 BGB in sechs Monaten nach Vertragsende.
1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548(1) BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 – XII ZR … Weiterlesen →
Mietrecht: Wirtschaftlichkeitsgebot begründet keinen Anspruch auf Modernisierung der Heizung.
1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard … Weiterlesen →
Mietrecht: Unberechtigte Forderung des Energieversorgers: Keine Umlage auf den Mieter.
1. Es stellt einen Verstoß gegen den von einem Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit dar, wenn Forderungen eines Versorgungsunternehmens bezahlt oder nicht zurückverlangt werden, obwohl deren Unbegründetheit durch die Rechtsprechung hinreichend geklärt wurden. 2. Soweit Betriebskosten auf derartigen rechtsgrundlosen … Weiterlesen →
Mietrecht: Versorgungssperre durch den Vermieter?
1. Eine Versorgungssperre durch den Vermieter ist mangels der Anwendbarkeit von Besitzschutzvorschriften auch im Rahmen eines ungekündigten Wohnraummietverhältnisses nach vertragsrechtlichen Regelungen gemäß § 273 BGB zulässig. 2. Ein Verfügungsgrund für den Erlass einer auf Wiederaufnahme von Versorgungsleistungen gerichteten einstweiligen Verfügung … Weiterlesen →
Mietrecht: Keine fristlose Kündigung ohne konkrete Beanstandung: Regelmäßig Abmahnung erforderlich.
1. Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweisen vom Vermieter nicht mehr geduldet werden. 2. Zahlt der Mieter an mehreren Terminen die Miete um einige Tage zu spät, ohne dass dies ausdrücklich gerügt wurde, … Weiterlesen →
Mietrecht: Der Bürge darf nicht immer zahlen.
1. Der Zahlungsentscheidung des Bürgen muss eine sorgfältige, nach den Umständen des Einzelfalls gebotene Prüfung vorausgehen, wobei sich Umfang und Inhalt der Prüfungspflichten nach dem Inhalt der Rechtsbeziehungen zum Hauptschuldner, der Interessenlage und den Einzelumständen richtet. 2. Der Bürge ist … Weiterlesen →
Mietrecht: Modernisierte Fenster können zu dauerhafter Minderung berechtigen.
1. Durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen verändert sich grundsätzlich der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjekts. 2. Sind die neuen Fenster um 28% kleiner und verändern sich dadurch die Lichtverhältnisse nachteilig, ist eine Minderung gerechtfertigt, wenn die Verschlechterung vermeidbar war. … Weiterlesen →
Mietrecht: Wann muss der Mieter eine Modernisierung im Hinblick auf die Miethöhe nicht dulden?
1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Modernisierung zu dulden, wenn die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. 2. … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieter muss bei Wohnflächenabweichung von mehr als 10% nicht ohne Anlass nachmessen.
1. Vom Vorliegen einer Wohnflächenabweichung in Höhe von mehr als 10% erlangt der Mieter nicht bereits durch die Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten Kenntnis. 2. Der Mieter ist ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, die Mieträume auszumessen, um die Richtigkeit der … Weiterlesen →
Mietrecht: Schönheitsreparaturen, Quotenabgeltungsklauseln praktisch immer unwirksam.
Der BGH tendiert dazu, Abgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses … Weiterlesen →
Mietrecht: Trotz Erlaubnis zur Untervermietung: Keine tagesweise Vermietung an Touristen.
Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst. BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13
Mietrecht: Begründungsanforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach WoBindG
In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10(1)2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. BGH, Urteil vom 04.12.2013, VIII ZR 32/13
Mietrecht: Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum nur bei vorheriger Teilung des Grundstücks
Wann hat Mieter Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum? 1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577(1)1 Alt. 2 BGB entsteht beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Miet-, Pacht- und Leasingrecht, WEG-Recht	|
Mietrecht: Statt unwirksamer Befristung beiderseitiger Kündigungsverzicht durch Auslegung möglich:
Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575(1)1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § … Weiterlesen →
Mietrecht: Vermieter ist nicht Eigentümer: Greift der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete”?
1. Für die Wirksamkeit eines Mietvertrags ist es ohne Belang, dass der Vermieter nicht Eigentümer des Mietobjekts ist. 2. Es ist objektiv willkürlich, § 566(1) BGB (“Kauf bricht nicht Miete”) analog auf den Fall anzuwenden, dass im Zeitpunkt des Abschlusses … Weiterlesen →
Nachweismakler: Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung.
1. Ein Makler schuldet entweder eine Nachweis- oder eine Vermittlungstätigkeit. Während die Nachweistätigkeit die Benennung von Gegenstand und Partei eines möglichen Hauptvertrags umfasst, beinhaltet die Vermittlungstätigkeit zudem die Förderung bzw. das Herbeiführen des Abschlusses des Hauptvertrags. 2. Liegt ein Fall … Weiterlesen →
Laubfall des Lindenbaums: Keine Laubrente.
1. Das Abfallen von Lindenblüten eines Lindenbaums im Frühjahr und von Lindenblättern im Herbst stellt eine jahreszeitlich bedingte und beschränkte Einwirkung auf das Nachbargrundstück dar, die sich nicht als wesentlich im Sinne von § 906(1) BGB darstellt. 2. Selbst starker … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Privates Bau- und Immobilienrecht (Architekten, Handwerker, Nachbarschaftssachen, Grundstücksrecht etc.)	|
Äste reichen bis zu 7 m in Nachbargrundstück: Nachbar darf diese beseitigen lassen.
1. Reichen vom Grundstück des Nachbarn entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze Äste von Laub- und Nadelbäumen bis zu 7 m auf das klägerische Grundstück herüber, wird hierdurch die Grundstücksnutzung für den Kläger nicht nur unerheblich beeinträchtigt. 2. Beseitigt der Nachbar nach … Weiterlesen →
Grundstückseigentümer: Winterdienstpflicht nicht für den gegenüberliegenden Gehweg.
Unter dem der Winterdienstpflicht unterliegenden “nächstgelegenen Gehweg” ist nur ein Gehweg zu verstehen, der sich zwischen Anliegergrundstück und Fahrbahn befindet, aber nicht ein Gehweg, der erst nach der Fahrbahn zwischen dieser und dem gegenüberliegenden Grundstück liegt. VG Berlin, Urteil vom … Weiterlesen →
Anforderungen an den Nachweis des arglistigen Verschweigens eines Mangels:
1. Beim Verkauf eines Grundstücks besteht grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung verborgener Mängel. Bei Mängeln, die einer ordnungsgemäßen Besichtigung zugänglich sind, zu denen von außen sichtbare Mängel am Fachwerk zählen, besteht keine solche Offenbarungspflicht. 2. Steht fest, … Weiterlesen →
Verkehrswertgutachter haftet nur bei unrichtigem Verkehrswert.
1. Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, “unrichtig” sein muss. 2. Baumängel … Weiterlesen →
Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden: EnEV 2009 immer zwingend einzuhalten?
Auch wenn die Wärmedämmung der Fassade eines Gebäudes in geringem Umfang die Vorgaben der EnEV 2009 unterschreitet, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, nur die Dämmung der Trennwand zum Balkon einer Wohneinheit zu beschließen, wenn damit die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden behoben werden. AG … Weiterlesen →
Rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels unter folgenden Voraussetzungen:
1. Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten auf eine Verteilung nach Wohnflächen umstellen und für die Wohnflächen eine Berücksichtigung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 50% vorsehen. 2. Eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels ist nicht zulässig, … Weiterlesen →
Zypresse Teil 1: Definition einer baulichen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG:
1. Bei der Entfernung eines Baums handelt es sich um eine bauliche Veränderung, wenn der Baum die Anlage entscheidend prägt bzw. charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage ist. 2. Das ist der Fall bei einem Baum, der sich derart … Weiterlesen →
Vereinbarte Duldung einer baulichen Veränderung ersetzt nicht die Zustimmung.
Das Anbringen eines Dachbalkons stellt eine bauliche Veränderung dar, bei der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Die Tatsache, dass in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen ist, kann daran nichts ändern. Ein einfacher … Weiterlesen →
Eigentümer darf seinen Speicher ausbauen.
1. Jeder Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder Dritter unterteilen. 2. Die Zweckbestimmung einzelner Räume ändert sich durch die Unterteilung von Sondereigentum nicht. 3. Baurechtliche Erfordernisse sind regelmäßig keine Einschränkung der in der Teilungserklärung vorweggenommenen Zustimmung … Weiterlesen →
Nachbarlicher Ausgleichsanspruch auch zwischen Wohnungseigentümern.
Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906(2)2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von … Weiterlesen →
Vorjahresrückstände in der Jahresabrechnung:
1. Leistet ein Wohnungseigentümer Zahlungen auf Rückstände aus den Vorjahren samt Zinsen, sind letztere Nutzungen gemäß § 16(1) WEG, die anteilig an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden können. Die Nachzahlungen sind wie jede Einnahme im Jahr des Eingangs zu verbuchen und … Weiterlesen →
Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum.
Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer. BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12
Pacht: Wertsicherungsklausel durch Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes (bedingt) wirksam.
Pacht: Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam. BGH, Urteil vom 13.11.2013, XII … Weiterlesen →
Mietrecht: Forderungen noch offen: Vermieter darf Bürgschaftskaution verwerten.
Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach … Weiterlesen →
Mietrecht: Wann wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig?
1. Für die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters gibt es keine starren Fristen. 2. Welche Frist angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. KG, Urteil vom 09.09.2013, 8 U 254/12
Mietrecht: Fristlose Kündigung vor der Übergabe der Mietsache macht Räumungsklage überflüssig.
Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume aus wichtigem Grund ist grundsätzlich auch schon vor Übergabe der Mietsache möglich. KG, Urteil vom 12.09.2013, 8 U 4/13
Mietrecht: Kündigung wegen Schimmels: Keine zwingende Gesundheitsgefahr bei Schimmel.
1. Schimmelbildung in der Mietsache führt nicht per se dazu, dass eine Gesundheitsgefährdung besteht und der Mieter fristlos kündigen kann. 2. Mit dem Eintritt der Abrechnungsreife verliert der Vermieter den Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen und ist auf den Abrechnungssaldo zu verweisen. … Weiterlesen →
Mietrecht: Einwände gegen Betriebskostenabrechnung nach drei Jahren vorgebracht: Verwirkung.
Jedenfalls dann, wenn der Mieter von Gewerberäumen das Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung entgegennimmt und sich über drei Jahre mit seinen Einwendungen gegen diese Betriebskostenabrechnung Zeit lässt, ist das für eine Verwirkung erforderliche Umstandsmoment erfüllt. KG, Urteil vom 09.09.2013, 8 U … Weiterlesen →
Gewerberaum – Mietrecht: Verschiebung der Mietfälligkeit um längstens 28 Tage: Schriftformerfordernis.
1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § … Weiterlesen →
Mietrecht: Unberechtigte Untervermietung: Bei Lüge darf gekündigt werden.
Leugnet der Mieter wahrheitswidrig gegenüber dem Vermieter das Vorliegen einer unberechtigten Untervermietung seiner Wohnung, stellt dies einen schwerwiegenden Vertrauensbruch und einen Grund zur fristlosen Kündigung dar. AG München, Urteil vom 25.04.2013, 423 C 29146/12
Mietrecht: Keine fristlose Kündigung wegen unbezahlter Betriebskostennachzahlung.
Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543(2)1 Nr. 3 BGB. AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013, 13 C 66/13
Mietrecht: Betriebskosten: Freistellungsanspruch bei unkonkreten Pauschalverträgen.
Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch. AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013, 64 C 12/13
Mietrecht: Fensteranstrich “in hellblau”: Keine ordnungsgemäße Schönheitsreparatur des Vermieters.
1. Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustands. 2. Bei der Ausführung der fachgerecht durchzuführenden Schönheitsreparaturen muss sich der Vermieter auf dezente Anstriche und/oder Tapeten beschränken, was auch umgekehrt vom Mieter bei wirksamer … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieter können sich nicht unmittelbar auf eine Sozialcharta berufen.
Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer “Sozialcharta” verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen … Weiterlesen →
Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs: Nutzung als Zweitwohnung ausreichend.
1. Die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung, nur um gelegentliche Besuche bei der unehelichen Tochter in einer anderen Stadt zu ermöglichen, stellt ein hinreichendes berechtigtes Interesse dar, um die Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen. 2. Der Annahme einer Härte … Weiterlesen →
Mietrecht: Ergänzende Vertragsauslegung bei Umlage der Kosten des Wärmecontracting
1. Ersetzt der Vermieter eine Gasetagenheizung durch eine vermieterseits betriebene Gaszentralheizung, liegt darin ein konkludentes Vertragsangebot dahingehend, dass die Wohnung künftig vom Vermieter beheizt werden soll. 2. Der das duldende Mieter nimmt das Angebot an und schuldet die Betriebskosten der … Weiterlesen →
Mietrecht: Bunte Wände: Während der Mietzeit “Ja”, beim Auszug “Nein”.
Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241(2), § 280(1) BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. BGH, Urteil vom 06.11.2013, … Weiterlesen →
Mietrecht: Beginn der Verjährung (6 Monate!) von Ersatzansprüchen des Vermieters:
Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. BGH, Urteil vom 23.10.2013, VIII … Weiterlesen →
Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Keine Angabe der Gesamtkosten bei gesonderten Rechnungen externer Dienstleister (techem, ista, etc.).
Werden für einen Vermieter für mehrere Gebäude Leistungen von einem Dienstleister erbracht, so bedarf es keiner Angabe der Gesamtkosten, wenn der Dienstleister für jedes Objekt eine gesonderte Rechnung stellt. BGH, Urteil vom 09.10.2013, VIII ZR 22/13
Gewährleistungsausschluss umfasst nicht die Haftung für Altlasten.
1. Die polizeirechtliche Verpflichtung des Verursachers, eine Bodenverunreinigung zu beseitigen, unterliegt keiner Verjährung. Eine ausdrückliche Verjährungsregelung besteht nicht, zivilrechtliche Verjährungsregelungen sind nicht entsprechend anwendbar. Polizeiliche bzw. ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse auf dem Gebiet der Gefahrenabwehr können auch nicht verwirkt werden. 2. Eine … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Privates Bau- und Immobilienrecht (Architekten, Handwerker, Nachbarschaftssachen, Grundstücksrecht etc.), WEG-Recht	|
Verkäufer haftet unter folgenden Voraussetzungen für Beratungsfehler des Immobilienmaklers.
1. Ein Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer kommt zu Stande, wenn der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt oder wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Maklerrecht, Privates Bau- und Immobilienrecht (Architekten, Handwerker, Nachbarschaftssachen, Grundstücksrecht etc.)	|
Nachzügler ist nicht an bereits erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden.
1. Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben. 2. Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebene Abnahmeerklärungen … Weiterlesen →
Aktivlegitimation der WEG bei Untergemeinschaften: Die WEG kann ihre Rechte im eigenen Namen geltend machen.
1. Auch bei einer wirtschaftlichen Verselbstständigung von Tiefgaragenplätzen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfolgung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums befugt. 2. Ohne eine besondere vertragliche Vereinbarung ist der Bauträger nicht verpflichtet, einen gesonderten Nachweis darüber zu führen, dass er den geschuldeten Bauzustand … Weiterlesen →
Der Verwalter muss bei Veräußerung den genauen Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht prüfen.
Den Verwalter trifft bei erteilter Einzugsermächtigung für die laufenden Hausgelder keine Verpflichtung, diese Einzugsermächtigung nicht mehr auszuführen, wenn ihm vom Verkäufer angezeigt wird, dass die Eigentumswohnung veräußert worden ist. Er ist nicht zur Überwachung des jeweiligen Eigentumsübergangs verpflichtet. AG Bonn, … Weiterlesen →
Sittenwidriger WEG-Kauf wird auch wegen Arglist angefochten: Trotzdem Pflicht zur Zahlung von Hausgeld.
1. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter durch Beschluss oder Vereinbarung bevollmächtigen, ihnen oder der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter ist dann berechtigt, auch ohne einen besonderen Eigentümerbeschluss einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer oder der … Weiterlesen →
Beschlussablehnung in der WEG-Versammlung ohne Sachbehandlung: Rechtswidrig und damit anfechtbar.
Die Eigentümer üben das ihnen zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß aus, wenn sie einem Eigentümer keine Gelegenheit geben, die Gründe für den von ihm gestellten Antrag auf Verwalterabberufung in der Versammlung vorzutragen, weshalb diese Gründe auch nicht in die Entscheidung der … Weiterlesen →
Die Wohnungseigentümerversammlung kann von der Beschlussempfehlung des Beirats abweichen.
Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, nachdem ein Verwaltungsbeirat eine ablehnende Empfehlung in der Eigentümerversammlung gegeben hat. LG Berlin, Urteil vom 19.04.2013, 55 S 170/12 WEG
Mietrecht: Ersatz für Bauarbeiten am verpachteten Grundstück bei Erbbaurecht:
1. Nimmt der Pächter eines Grundstücks Bauarbeiten am verpachteten Grundstück vor, so kann er Ersatz der Wertsteigerung am Grundstück vom Verpächter verlangen, wenn die Baumaßnahmen in der Erwartung vorgenommen wurden, in Zukunft Erbbaurechtsberechtigter zu werden. 2. Die Erwartung auf die … Weiterlesen →
Mietrecht: Keine Anwendung von Wohnraummietrecht bei Arztpraxisvertrag mit Wohnung.
1. Für die Abgrenzung von Wohnraum- zu Gewerberaummiete ist zunächst auf den Vertragswortlaut abzustellen, ein entgegenstehender, vorgetäuschter Wille bleibt unbeachtlich. 2. Dem Mietwert des Objekts kommt nur untergeordnete Bedeutung zu, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Objekts Geldmittel erwirbt, … Weiterlesen →
Mietrecht: Erhöhter Heizbedarf: Einfachverglasung ist kein Mietmangel.
1. Der Umstand, dass die Beheizung des Mietobjekts einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand erfordert, begründet für sich genommen keinen Mietmangel. 2. Die Ausführung der Fensterscheiben als Einfachverglasung verstößt nicht gegen das einschlägige technische Regelwerk. Anzulegen ist der bei der Errichtung des … Weiterlesen →
Gewerberaum – Mietrecht: Kein Konkurrenzschutz bei Vermietung an Chirurgen und Orthopäden.
Jedenfalls bei einem Mietvertrag mit dem vereinbarten Nutzungszweck “chirurgische Praxis” aus dem Jahr 2004 liegt kein Verstoß gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel vor, wenn ein anderes Mietobjekt im selben Haus zum Betrieb einer “orthopädischen Praxis” vermietet wird (Abgrenzung zu BGH, Urteil … Weiterlesen →
Mietrecht: Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens auch durch schuldunfähigen Mieter.
Eine fristlose Kündigung ist auch dann gerechtfertigt, wenn eine von einem schuldunfähigen Mieter ausgehende nachhaltige Störung des Hausfriedens zu einem unzumutbaren Verlust an Lebensqualität der anderen Mieter führt. AG Wedding, Urteil vom 25.06.2013, 7 C 148/12
Mietrecht: Ausdrückliche Berufung auf Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmangels erforderlich.
Bei der Möglichkeit des Mieters, ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 und § 320 BGB wegen Mietmängeln geltend zu machen, handelt es sich um Einreden, die nicht von Amts wegen berücksichtigt werden dürfen. Nur wenn das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mietmängeln … Weiterlesen →
Mietrecht: Eine Wohnung in zwei Häusern: Berechnung einer Mieterhöhung:
1. Bei der Berechnung einer Mieterhöhung für eine Wohnung, die sich zur Hälfte in einem älteren Haus und zur anderen Hälfte in einem wesentlich neueren Anbau befindet, ist ein Mittelwert zwischen den Mietspiegeln beider Baualtersklassen zu bilden. 2. Die Entfernung … Weiterlesen →
Mietrecht: Schönheitsreparaturen: Vorsicht bei unzulässiger “Parkett-Klausel”.
Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist keine Schönheitsreparatur im Sinne von § 28(4)3 II. BV. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung solcher Arbeiten ist daher gemäß § 307(1) BGB unzulässig, wobei die Unzulässigkeit die gesamte, den Mieter zur … Weiterlesen →
Mietrecht: Schönheitsreparaturen: Kein wirksames Anerkenntnis im Wohnungsübergabeprotokoll.
Die in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene Verpflichtung des Mieters, sich quotal an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen, stellt lediglich ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, das keine über die sich aus dem schriftlichen Mietvertrag wirksam ergebenden Pflichten hinausgehende eigenständige Verpflichtung des Mieters … Weiterlesen →
Mietrecht: Neues Haus des Vermieters versperrt Fenster des Mieters: Trotzdem kein Abriss.
1. Wird durch einen Neubau des Vermieters eine bereits vermietete Wohnung verdunkelt, handelt es sich um einen Mietmangel, wenn sich die Mietparteien auf Veränderungen der Mietsache nicht geeinigt haben. 2. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung des Mietmangels verpflichtet, es … Weiterlesen →
Mietrecht: Nichtanforderung von kostenlosen Wertstofftonnen: Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot.
1. Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil kein Vorwegabzug für Gewerbe vorgenommen wurde. 2. Ist bei einem gemischt genutzten Gebäude die Zuordnung von Betriebskosten zu Wohn- oder Geschäftsräumen nicht möglich, muss die Aufteilung der Kosten nach Wohn- und … Weiterlesen →
Mietrecht: Nicht alle Schlüssel zurückerhalten: Trotzdem Sachherrschaft erlangt.
1. Eine detaillierte Schadensbeschreibung in einem Übergabeprotokoll – die geeignet ist, den Schaden einem bestimmten Gegenstand in der Mietsache zuzuordnen – zwingt den Mieter, den Schaden substanziiert zu bestreiten. 2. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung der Mietsache kann nicht geltend … Weiterlesen →
Mietrecht: Beim Kündigungswiderspruch ist konkrete Interessenabwägung erforderlich.
Beim Kündigungswiderspruch nach § 574 BGB ist eine konkrete Abwägung der Härtegründe auf Seiten des Mieters mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters erforderlich. Eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung auf Seiten des Mieters im Falle des Wohnungsverlustes kann ausreichend sein. BGH, Urteil vom 16.10.2013, … Weiterlesen →
Mietrecht: § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Mieters im selben Haus) ist nicht anwendbar, wenn …
…der Vermieter eine mietvertragliche Bestandserklärung abgibt. Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis “nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”, … Weiterlesen →
Mietrecht: Gewillkürter späterer Wirksamkeitszeitpunkt für das Erhöhungsverlangen ist unschädlich.
1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b(1) BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011, VIII ZR 204/10). 2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen … Weiterlesen →
Mietrecht: Substanzschäden durch drei unbeaufsichtigte Katzen: Kein Haftpflichtversicherungsschutz.
Eine den Privathaftpflichtversicherungsschutz ausschließende übermäßige Beanspruchung einer Mietsache liegt vor, wenn ein Versicherungsnehmer in der von ihm gemieteten Wohnung mehrere Katzen tagsüber unbeaufsichtigt hält und dadurch erhebliche Substanzschäden durch Verunreinigung entstehen. OLG Saarbrücken, Beschluss vom 09.09.2013, 5 W 72/13
Mietrecht: Kostenberechnung: Klauselverweis auf “die dann gültige Preisliste” ist unwirksam.
1. Ein Mietvertrag für Heizkostenverteiler und die Vergütung für deren Ablesung ist mangels Einigung unwirksam, wenn die Angaben im Vertrag die tatsächliche Hauptleistung, den Einbau von Heizkostenverteilern, um das Dreifache übersteigen. Eine solche Differenz ist mit einer Ca.-Angabe nicht zu … Weiterlesen →
Keine per se erhöhte Verkehrssicherungspflicht bei alten Bäumen.
1. Grundsätzlich obliegt es jedem Eigentümer, die auf seinem Grundstück vorhandenen und unterhaltenen Pflanzen, insbesondere aber Bäume, auf Schäden und Erkrankungen in regelmäßigen Abständen zu untersuchen und im Falle des Verlustes der Standfestigkeit zu entfernen, damit von ihnen keine Gefahr … Weiterlesen →
Verjährungsrecht: Beseitigungsanspruch unterliegt einer dreijährigen Verjährungsfrist.
1. Ein Anspruch auf Rückbau bzw. Abriss des Überbaus im Bereich einer Garage kann nach Ablauf von drei Jahren nicht mehr verlangt werden, wenn die Kläger seit der Vermessung ca. sechs Jahre Kenntnis davon hatten, dass sich die Rückwand der … Weiterlesen →
Immobilienkaufvertrag: Arglistige Täuschung durch Angaben ins Blaue hinein.
1. Wenn ein Verkäufer eine Grundstückseigenschaft durch einen Makler besonders herausstellen lässt, muss er sich hierfür eine gesicherte Erkenntnisgrundlage verschaffen. 2. Von einem einzelnen “Eulenschild” kann nicht zuverlässig auf den Grenzverlauf eines Naturschutzgebiets geschlossen werden. 3. Ein Verkäufer, der lediglich … Weiterlesen →
Wohnflächenberechnung ist keine Beschaffenheitsvereinbarung.
In der Übergabe einer Wohnflächenberechnung einer Eigentumswohnung liegt, wenn keine weiteren Umstände bzw. Erklärungen hinzukommen, keine Beschaffenheitsvereinbarung. Dies stellt dann lediglich eine Wissenserklärung dar. OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013, 1 U 377/12
Klausel “Abnahme durch Erst-Verwalter” im Bauträgervertrag unwirksam.
Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307(1)1 BGB unwirksam. BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12
Werdende Wohnungseigentümer haben dieselben Rechte wie Eigentümer: Anfechtungsklage auch gegen diese erforderlich.
Die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Daher kann ein werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage sein. Haben jedoch die klagenden Eigentümer die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, haben … Weiterlesen →
Heimatfernsehen: Kein Anspruch auf Empfang aller Programme.
1. Bei der Befestigung einer Parabolantenne handelt es sich um eine bauliche Veränderung. 2. Ist eine Satellitenanlage die einzige am Gebäude und von unten deutlich zu erkennen, stellt sie eine optische Beeinträchtigung dar, die die anderen Eigentümer nicht ganz unerheblich … Weiterlesen →
WEG-Ferienwohnungsanlage: Anspruch auf eigenen Briefkasten.
Auch der Eigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation eines eigenen Briefkastens. LG Itzehoe, Urteil vom 12.04.2013, 11 S 98/12
Dringende Baumaßnahmen dürfen nicht verschoben werden.
1. Das Verschieben von Erhaltungsmaßnahmen ist angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands trotz einer hohen finanziellen Belastung nicht zulässig. 2. Der Verwalter ist nicht befugt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben, wie etwa umfangreichen Bauarbeiten nach einem Wasserschaden, eigene Entscheidungen zu … Weiterlesen →
Keine Verwirkung von Herausgabeansprüchen gegen Miteigentümer.
1. Eine Verwirkung von Unterlassungs- oder Herausgabeansprüchen unter Miteigentümern kommt im Regelfall nicht in Betracht. 2. Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung/Unterlassung verpflichtet sein. 3. Die falsche Anordnung von Kellerabteilen fällt nicht unter § 912 BGB. LG München I, Urteil … Weiterlesen →
Eigentümerbeschluss: Verstoß gegen Protokollierungserfordernis, wenn nicht der Richtige unterschreibt.
1. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses die Unterzeichnung des Protokolls durch den Versammlungsleiter sowie von zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten erforderlich ist, müssen die Mitunterzeichner in der Eigentümerversammlung anwesend gewesen sein. 2. Entsteht Streit über den … Weiterlesen →
Erwerber von Wohnungseigentum haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers!
Das in § 10(1) Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12
Mietrecht: Vermietungshinweis des Vermieters an der Mietsache: Nur wenn der Mieter zustimmt.
Ein Vermieter stört den Besitz des Mieters (BGB §§ 858, 862), wenn er wider den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe des Geschäfts eine großflächige Folie oder ein Plakat anbringt. AG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013, 31 C 153/13
Erlöschen des Vermieterpfandrechts durch Entfernung aus dem Mietobjekt.
Das Vermieterpfandrecht erlischt gemäß § 562a BGB an den Sachen des Mieters, wenn sie aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden. OLG Bremen, Urteil vom 18.07.2013, 5 U 7/13
Gewerberaum – Miete: Mietminderung nur gegen Hinterlegung zulässig.
Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verpflichtet, im Falle der Geltendmachung von Minderungsrechten den Betrag auf ein Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen, ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB. KG, Urteil vom 11.07.2013, … Weiterlesen →
Gewerberaum – Miete und Schriftformerfordernis: Anforderungen an Regelung des Vertragsbeginns.
1. Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. 2. Ausreichend ist, dass für einen möglichen … Weiterlesen →
Mieter hat keinen Schadensersatzanspruch gegen Nachbarn wegen Wasserschadens – Abtretung erforderlich.
Bei einem Wasserschaden an der Zimmerdecke, der durch eine Unachtsamkeit des Mieters der darüber liegenden Wohnung entstanden ist, haben die Mieter der betroffenen Wohnung keinen Schadensersatzanspruch. Ansprüche stehen nur dem Vermieter zu. Der Mieter kann sich die Schadensersatzansprüche des Vermieters … Weiterlesen →
Mietrecht: Rauchen auf dem Balkon: Unterlassungsanspruch des Nachbarn?
1. Grundsätzlich beeinträchtigt aufsteigender Zigarettenrauch vom Balkon eines Nachbarn den Mieter in seinem Besitzrecht an den Wohnräumen. 2. Nicht jede Beeinträchtigung des Besitzrechts an den Wohnräumen führt auch zu einem Unterlassungsanspruch. Vielmehr sind wegen der gesteigerten sozialen Beziehung der Mieter … Weiterlesen →
Mietrecht: Substanziierungsanforderungen für Mietminderung bei Funktionsstörung der Heizung:
1. Eine Funktionsstörung der Heizung führt zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung, wenn der Mieter nicht konkret nachweist, dass aufgrund der Funktionsstörung der Heizkörper die Aufrechterhaltung angemessener Temperaturen in der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht … Weiterlesen →
Mietrecht: Frage “Wurde Ihnen gekündigt?” falsch vom Mieter beantwortet: Vertragsanfechtung bzw. Kündigung.
Die Frage, ob einem Mieter in seinem derzeitigen Mietverhältnis gekündigt wurde, ist zulässig. Gibt der Mieter hierauf eine falsche Antwort, kann der neue Vermieter den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten bzw. außerordentlich fristlos kündigen. AG Kaufbeuren, Beschluss vom 07.03.2013, 6 … Weiterlesen →
Mietrecht: Vermieterwechsel: Mieter trägt Risiko, dass Amt an Erwerber zahlt.
Grundsätzlich trägt der Mieter das Risiko, dass das Sozialamt die Mietzinszahlungen nicht rechtzeitig an den gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Erwerber, sondern weiterhin an den früheren Vermieter leistet. AG Bremen, Urteil vom 02.05.2013, 9 C 565/12
Mietrecht: Eigenbedarf bei Vertragsabschluss ernsthaft absehbar: Aufklärungspflicht des Vermieters!
Den Vermieter, der seinen zukünftigen Mietern einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anbietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass er die Mietsache in absehbarer Zeit wieder benötigt, trifft die Pflicht, die zukünftigen Mieter auf die voraussichtlich kurze Dauer … Weiterlesen →
Mietrecht: Kleinreparaturklausel: Obergrenze für Einzelreparatur maximal € 100,00.
Die Obergrenze für eine Kleinreparatur darf maximal 100 Euro betragen. Andernfalls verstößt eine formularvertragliche Kleinreparaturklausel gegen § 307 BGB. AG Bingen/Rhein, Urteil vom 04.04.2013, 25 C 19/13
Mietrecht: Exzessives Rauchen auf Nachbarbalkon ist Mietmangel.
1. Bei massivem Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde von einem Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10% gemindert, … Weiterlesen →
Mietrecht: Mischmietverhältnis: Ist eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete zulässig?
Eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete ist im Rahmen eines einheitlichen Mischmietverhältnisses (hier: Wohnhaus und zwei Stellplätze) jedenfalls dann zulässig, wenn der Mietvertrag keine dem entgegenstehende Regelung enthält, die Mieten getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, … Weiterlesen →
Mietrecht und Mieterhöhung: Auch ein Urteil ist ein Begründungsmittel.
1. Die Aufzählung der Begründungsmittel für eine Mieterhöhung in § 558a(2) BGB ist nicht abschließend. 2. Neben den Regelbegründungsmitteln gibt es “sonstige Begründungsmittel”. 3. Welche Anforderungen an ein sonstiges Begründungsmittel zu richten sind, ergibt sich einerseits aus dem Zweck des … Weiterlesen →
Mietrecht: Wann liegen getrennte Mietverträge über Wohnung und Garage vor?
Werden Garage und Wohnung zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unter Geltung unterschiedlicher Kündigungsfristen vermietet, handelt es sich im Zweifel nicht um einen einheitlichen Mietvertrag. BGH, Urteil vom 09.04.2013, VIII ZR 245/12
Verwalter einer WEG nicht automatisch zum Handeln im Bauprozess befugt.
In einem baurechtlichen Nachbarstreit ist der WEG-Verwalter ohne einen Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer in der Regel nicht berechtigt, einen Antrag nach § 80a(3) VwGO durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt stellen zu lassen. VG Freiburg, Beschluss vom 19.03.2013, 4 K 184/13
Verkauf gescheitert: Makler muss nicht für Notarvertragsentwurf zahlen.
1. Sofern keine ausdrücklichen anderweitigen Informationen vorliegen, veranlasst ein Makler einen Kaufvertragsentwurf nicht im eigenen Namen. 2. Auch das Provisionsinteresse des Maklers macht diesen nicht zwangsläufig zum kostenpflichtigen Auftraggeber eines Notarvertrags. 3. Ein verständig denkender Notar muss im Regelfall davon … Weiterlesen →
Beim Wohnungsverkauf Schimmelgutachten verschwiegen: Verkäufer haftet!
1. Ein Verkäufer muss bei versteckten Mängeln gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. 2. Mögliche Schlussfolgerungen auf Mängel, die sich durch ein ihm bekanntes Sachverständigengutachten ergeben, hat der redliche Verkäufer dem Käufer mitzuteilen. 3. Erklärt … Weiterlesen →
Makler muss Falschangaben des Veräußerers nicht berichtigen.
Der Veräußerer einer Wohnung hat dafür Sorge zu tragen, dass den möglichen Käufern das Kaufobjekt zutreffend dargestellt wird. Er kann sich nicht darauf berufen, dass der Makler verpflichtet gewesen wäre, von ihm stammende Falschangaben von sich aus zu berichtigen. OLG … Weiterlesen →
Nicht geklärte Brandursache: Ist der Eigentümer Störer?
Nicht geklärte Brandursache: Ist der Eigentümer Störer? 1. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906(2)2 BGB setzt ebenso wie im unmittelbaren Anwendungsbereich der Vorschrift die Störereigenschaft des Anspruchsgegners voraus. 2. Die Darlegungs- und Beweislast für die Störereigenschaft trägt grundsätzlich der geschädigte … Weiterlesen →
Umsatzeinbuße wegen Bauarbeiten: Bauherr muss Restaurantbetreiber Ausgleich zahlen!
1. Beeinträchtigt die aufgrund zeitweiliger Sondernutzung der Straße vor dem Nachbargrundstück verursachte Einwirkung auf ein Grundstück dessen ortsübliche Benutzung als Restaurant durch nachhaltige Behinderung des “Kontakts nach außen” (hier: fast durchgängige Sperrung der Straße für ca. 20 Monate wegen Bauarbeiten … Weiterlesen →
Paraphierung des Abnahmeprotokolls reicht nicht für Abnahme.
Rügt der Erwerber einer Wohnung bei der Übergabe mehrere Mängel, ist allein die Paraphierung des Abnahmeprotokolls nicht als Erklärung der Abnahme zu werten, wenn er das Abnahmeprotokoll nicht an der hierfür vorgesehenen Stelle unterzeichnet, auch wenn er an anderer Stelle … Weiterlesen →
Keine Abnahme von Gemeinschaftseigentum durch WEG-Verwalter gegenüber Bauträger in eigener Person.
Die Klausel eines Bauträgervertrags, wonach der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum abnehmen darf, ist unwirksam, wenn sich der Bauträger selbst in der Teilungserklärung als WEG-Verwalter bestellt hat. OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013, 12 U 162/12
Kostenverteilungsklausel “nach jeweiliger Wohnfläche” nichtig.
1. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Betriebskosten “grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche” auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, ist wegen Umbestimmtheit nichtig. 2. Das gilt auch und insbesondere dann, wenn die Sondereigentumseinheiten in der Teilungserklärung unter Circa-Angabe der … Weiterlesen →
Kabelweitersendung verletzt nicht immer Urheberrechte.
Leitet eine Wohnungseigentümergemeinschaft mittels einer Gemeinschaftsantenne aufgefangene Rundfunkprogramme über ein Kabelnetz nur an die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft weiter, stellt dies unabhängig von der Anzahl der Wohnungen (hier: 343) keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung im Sinne der §§ 20, 20b UrhG dar, … Weiterlesen →
Rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels: Kein Vertrauensschutz, wenn…
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die gesetzliche Beschlusskompetenz zur Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Verteilungsschlüssels. 2. Der Abänderungsbeschluss unterliegt dem Transparenz- und Bestimmtheitsgebot. Den Wohnungseigentümern steht in den Grenzen des Willkürverbots ein weiter Gestaltungsspielraum zu. 3. Ein Vertrauensschutz auf den … Weiterlesen →
Kein Verbot der Kurzvermietung von Wohnungen durch Beschluss.
Durch Mehrheitsbeschluss kann den Wohnungseigentümern die nur kurzzeitige Vermietung von Wohnungseigentum nicht verboten werden. LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013, 85 S 143/12 WEG
Verschiedene Vollmachten in einer WEG-Versammlung: Welche Vollmacht gilt?
1. Der Widerruf als einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung des Vollmachtgebers kann unabhängig davon, ob die Vollmacht als Außen- oder Innenvollmacht erteilt worden ist, sowohl gegenüber dem Bevollmächtigten als auch dem Dritten, demgegenüber sie besteht, erklärt werden (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom … Weiterlesen →
Unterteilung von Wohnungseigentum: Zustimmungsvorbehalt für Verwalter unter folgenden Voraussetzungen:
1. In der Teilungserklärung kann bereits die Unterteilung von Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der Zustimmung des Verwalters unterworfen werden. Dies muss wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen. 2. Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit … Weiterlesen →
Mietrecht: Folgen des Schlüsselverlusts bei der Miete von Hotelzimmern: Schadensersatzanspruch und Minderungspflicht des Hoteliers.
1. Ein Hotelgast, der den Zimmerschlüssel nach Ende des Aufenthalts nicht zurückgibt, muss dem Hotelbetreiber den dadurch entstandenen Schaden ersetzen. Dazu gehören die Kosten eines neuen Schlüssels bzw. Kosten für den Austausch der Schlösser oder der Schließanlage. 2. Ein Hotelbetreiber … Weiterlesen →
Mietrecht: Kein Besitzschutzanspruch (trotz 10-jähriger Nutzung) auf Allgemein- und Verkehrsflächen.
1. Außerhalb der mietvertraglich mit Grundrissumrandung markierten Teilflächen bestehen keine Besitzschutzansprüche. 2. Auch eine lange Nutzung von mehr als 10 Jahren begründet keinen Vertrauensschutz, wenn der Mieter erkennbar abweichende Markierungen tatsächlich überschreitet. 3. Mitbesitz besteht auf Allgemeinflächen; dort sind Besitzschutzansprüche … Weiterlesen →
Mietrecht: Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots: Was muss der Mieter vortragen?
Der Mieter muss zu den regions- und objektbezogenen üblichen Kosten eines vergleichbaren Objekts vortragen und Beweis anbieten, wenn er sich auf eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter beruft. OLG Rostock, Urteil vom 27.09.2012, 3 U 65/11
Gewerberaum – Mietrecht: Vermieter darf nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen.
1. Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist. 2. Der Mieter, der sich auf die Verletzung … Weiterlesen →
Mietrecht: Verletzte Rückbaupflicht ist keine Vorenthaltung der Mietsache.
1. In dem Umstand, dass der Mieter dem Vermieter die Mieträume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden. Hat die Räumung stattgefunden, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn … Weiterlesen →
Mietrecht: Ordentliche Kündigung bei überhöhter Mietminderung?
Es stellt keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573(2) Nr. 1 BGB dar, wenn ein Mieter kurz nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr versucht, von ihm als Mängel angesehene Gegebenheiten der … Weiterlesen →
Mietrecht: Keine Alternativwohnung angeboten: Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.
Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet. Diese Pflicht besteht auch für solche Wohnungen, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren will. Ein … Weiterlesen →
Mietrecht: Reparatur durch “Wanne-in-Wanne” möglich.
1. Grundsätzlich kommt ein Anspruch des Mieters auf Vorschuss für die erwarteten Aufwendungen zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Mietsache in Betracht. Dieser ist jedoch begrenzt auf erforderliche Aufwendungen. 2. Eine Komplettsanierung eines Bades ist nicht erforderlich, wenn die Abgängigkeit … Weiterlesen →
Mietrecht: Fehlende Identität: Eintritt des Erwerbers in bestehendes Mietverhältnis?
1. Bei Nichterfüllung des Identitätserfordernisses nach § 566 BGB zwischen Vermieter, Grundstückseigentümer und Veräußerer kann es in bestimmten Fallgestaltungen dahinstehen, ob eine analoge Anwendung des § 566 BGB in Betracht kommt. 2. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann auch durch Vereinbarung … Weiterlesen →
Mietrecht: Schmales Schuhregal im Treppenhaus zulässig.
Das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. Stellt ein Mieter ein schmales Schuhregal im Treppenhaus vor seine Wohnungstür, ist es zulässig, wenn dadurch weder der Fluchtweg … Weiterlesen →
Mietrecht: Kann Verhalten Dritter einen Kündigungsgrund darstellen?
1. Das Verhalten von Besuchern kann dem Mieter nicht ohne Weiteres als Pflichtverletzung zugerechnet werden. 2. Der Verstoß gegen ein gerichtlich “aufgehobenes” Hausverbot rechtfertigt weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung. LG Berlin, Beschluss vom 18.03.2013, 65 S 494/12
Mietrecht: Rechtfertigen Äußerungen im Prozess eine Kündigung?
Eine Meinungsäußerung wird erst dann zur Schmähung, wenn in ihr nicht mehr die Auseinandersetzung in der Sache, sondern die Diffamierung der Person im Vordergrund steht. Die Äußerung muss jenseits polemischer und überspitzter Formulierung gerade in der Herabsetzung der Person bestehen. … Weiterlesen →
Mietrecht: Baulärm durch Arbeiten auf dem Nachbargrundstück in Innenstadtlage: Keine Mietminderung möglich.
Der Mieter einer Mietwohnung in der Berliner Innenstadt kann nicht ohne Weiteres von einem unveränderlichen Umfeld seiner Mietwohnung ausgehen, sondern muss mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfeld rechnen. Daher stellt die vorübergehende Belastung durch … Weiterlesen →
Mietrecht: Keine Mietminderung bei über Jahrzehnte zunehmendem Fluglärm.
Bei einer Wohnung, die in der Nähe eines betriebenen Flughafens gelegen ist, ist grundsätzlich mit Fluglärm zu rechnen, und zwar auch dann, wenn sich der Flughafen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR befindet. LG Berlin, Urteil vom 18.02.2013, 67 S … Weiterlesen →
Mietrecht: Ein feuchter Keller ist auch im Altbau ein Mietmangel.
1. Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535(1)2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche … Weiterlesen →
Mietrecht: Nach Mängelbeseitigung: Anbietpflicht des Vermieters trotz unwirksamer Mieterkündigung.
Zieht ein Mieter nach seiner unwirksamen Kündigung wegen angeblichen Verzugs des Vermieters mit Mängelbeseitigungsarbeiten aus, muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten ausdrücklich wieder anbieten, um sich den Anspruch auf Mietzinszahlung zu erhalten. LG Berlin, Urteil … Weiterlesen →
Mietrecht: Modernisierungsankündigung: Für jede Modernisierungsmaßnahme muss die Mieterhöhung getrennt genannt werden.
Wird die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausgewiesen, ist dies unwirksam. Eine entsprechende Aufschlüsselung ist unentbehrlich. LG Berlin, Urteil vom 08.03.2013, 63 S 267/12
Mietrecht: Mieterhöhung: Kalkulationsirrtum bei Angabe der Wohnfläche.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kommt für den Vermieter unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht. Ein Kalkulationsirrtum … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieterhöhung: Tatsächliche oder vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich:
Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (Anschluss an BGH, IMR 2007, 242). LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013, 63 S 298/12
Mietrecht: Wohnwerterhöhende Merkmale: Teilgebäude sind separat zu bewerten.
1. Verfügt ein Mietshaus über einen repräsentativen und hochwertigen Eingangsbereich, rechtfertigt dies keine Mieterhöhung, wenn die betroffenen Mieter in einem Quergebäude hinter dem fraglichen Haus wohnen, das über einen eigenen Eingangsbereich verfügt, der bewusst schlicht und einfach gestaltet ist, auch … Weiterlesen →
Mietrecht: Dunstabzugshaube anstelle eines Fensters in der Küche: Wohnwertminderndes Merkmal.
Eine Küche, die außer einer Dunstabzugshaube – die der direkten Abführung der Küchendünste während des Kochvorgangs dient, sonst aber keine weitere Be- und Entlüftungsfunktionen erfüllt – über keine weitere selbstständige Entlüftung des Küchenraums verfügt, stellt ein wohnwertminderndes Merkmal dar. LG … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieterhöhung: Oberer Spannenwert des Mietspiegels ist keine Grenze für Zuschläge.
Ein im Mietspiegel vorgesehener Zuschlag darf zur Überschreitung der Mietspiegelspanne führen. BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 354/12
Mietrecht: Parkettklausel als vorformulierte Vertragsbestimmung (Allgemeine Geschäftsbedingung) unwirksam.
Folgende Regel in Vermieter-AGB ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel: “Parkett und Holzfußboden sind nach 10 Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so … Weiterlesen →
Mietrecht: Unwirksamer Zeitmietvertrag kann als Kündigungsverzicht ausgelegt werden.
Die durch die Unwirksamkeit einer Zeitmietvertragsabrede entstehende Vertragslücke kann dadurch geschlossen werden, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt. BGH, Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12
Mietrecht: EnEV-bedingte Änderungen: Mieterhöhung ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle.
1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen der EnEV (hier: Wärmedämmung aufgrund Erneuerung des Außenputzes) beruhen auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 2. In einem solchen Fall ist bei preisgebundenem Wohnraum die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer … Weiterlesen →
Provisionsanspruch bei Nachweismakler: Mitursächlichkeit reicht aus.
1. Der Makler verdient seine Provision bereits dann, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung für den Hauptvertragsschluss mitursächlich ist. 2. Ausreichend ist somit, wenn der Makler für den Verkäufer ein Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und … Weiterlesen →
Maklervertrag: Widerruf bei Abschluss über Internetkontakte?
Die Frage der Anwendbarkeit des § 312b BGB auf Maklerverträge stellt eine klärungsfähige Rechtsfrage dar. Sie ist auch klärungsbedürftig, denn sie ist höchstrichterlich nicht entschieden und in der Literatur umstritten. BVerfG, Beschluss vom 17.06.2013, 1 BvR 2246/11 Die Streitfrage wird … Weiterlesen →
Anforderungen an die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum:
Bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ist der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, um dem Grundbuchamt die Prüfung zu erleichtern, dass die umgewandelte Eigentumseinheit die Anforderungen an Wohnungseigentum erfüllt. KG, Beschluss vom 23.04.2013, 1 W 343/12
Fotografien von Bauten und Gartenanlagen: Grundstückseigentümer entscheidet über die Verwertung.
1. Unter der in § 1004(1) BGB vorausgesetzten Beeinträchtigung des Grundstückeigentums in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes ist jeder dem Inhalt des Eigentums (§ 903BGB) widersprechende Zustand zu verstehen. 2. Der Zuweisungsgehalt des Grundstückeigentums erfasst auch … Weiterlesen →
Anbringen von Parkbügeln ist eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung.
Das Anbringen von Parkbügeln auf der Sondernutzung unterliegenden Pkw-Stellplätzen ist als bauliche Veränderung gemäß § 22(1)1 WEG zustimmungspflichtig, wenn hiermit das optische Erscheinungsbild der Anlage verändert wird und eine nachhaltige Veränderung der Parksituation und Rangiermöglichkeiten zu befürchten ist, wenn auch … Weiterlesen →
Beseitigung einer baulichen Veränderung durch die WEG trotz Verjährung möglich.
1. Eine eigenmächtige bauliche Veränderung ist ohne Zustimmung durch Eigentümerbeschluss rechtswidrig; daran ändern ihre Duldung oder die konkludente Zustimmung nichts. 2. Auch nach der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer eigenmächtigen baulichen Veränderung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Rückbau auf eigene … Weiterlesen →
Anfechtungsrecht WEG: Geringfügige Fehler in der Abrechnung sind hinzunehmen.
1. Kleine Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, sind hinzunehmen und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. 2. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt ausnahmsweise, wenn der Erfolg einer Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen bringt. … Weiterlesen →
Keine Beschlusskompetenz für Eingriff in Verträge der Eigentümer mit Dritten.
1. Dem Vertragswortlaut kommt maßgebliche Bedeutung bei der Frage zu, ob ein Vertrag mit dem Verband oder den einzelnen Eigentümern geschlossen worden ist. 2. Vertragsänderungen für Verträge der einzelnen Wohnungseigentümer/Wohnungserbbauberechtigten mit Dritten können nicht mehrheitlich beschlossen werden. LG Düsseldorf, Urteil … Weiterlesen →
Ausnutzen einer nicht im Original vorliegenden Vollmacht: WEG-Verwalter trägt Kosten.
1. Wird während einer WEG-Versammlung ein Nachweis der Bevollmächtigung verlangt und wird dieser Nachweis nicht mittels einer Originalvollmacht erbracht und deswegen gerügt, dass die wirksame Bevollmächtigung mangels Vorlage eines Originals nicht möglich sei, darf ein Verwalter diese Vollmacht bei einer … Weiterlesen →
Zustimmung zu Glasveranda umfasst keinen Wintergarten.
Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses, wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird, kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen … Weiterlesen →
Anfechtungsklage: Verwalter darf Anwalt beauftragen.
Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (WEG § 43 Nr. 4) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27(2) Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. BGH, Urteil vom 05.07.2013, V ZR 241/12
WEG-Hausgeldschulden: Eigenverbindlichkeiten des Erben?
1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. 2. Hiervon ist in … Weiterlesen →
Gesamtwirtschaftsplan: Hausgeldvorschüsse als Einnahmen:
Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. BGH, Urteil vom 07.06.2013, V ZR 211/12
Kein Ladungsmangel, wenn dem WEG-Verwalter die Anschrift nicht mitgeteilt wird.
1. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zur Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste … Weiterlesen →
Mietrecht: Schlüsselverlust ist kein Schaden vor Austausch der Schlösser.
1. Verliert ein Mieter einen Schlüssel zu einer Schließanlage, so führt das damit verbundene Risiko eines Einbruchs oder Diebstahls nicht allein zu einem kommerzialisierbaren Schaden des Vermieters. Dieser kann daher keine Ansprüche aufgrund einer, auf einem Kostenvoranschlag basierenden, fiktiven Abrechnung … Weiterlesen →
Mietrecht: Wassergrundgebühren können verbrauchsunabhängig nach der Fläche umgelegt werden.
Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung “nach Verbrauch” abzurechnen seien, aber keine Regelung darüber getroffen, wie die Umlage der Grundkosten der Wasserversorgung zu erfolgen hat, da diese Grundkosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch … Weiterlesen →
Mietrecht: Verlängerungsoption ausgeübt: Ordentliche Kündigung unwirksam.
Zu den Voraussetzungen der Einhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB in einem Gewerberaummietvertrag im Zusammenhang mit der Ausübung einer Verlängerungsoption. Der Schriftform des § 550 BGB ist genügt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen (Mietgegenstand, Mietzins, Mietdauer und Vertragsparteien) aus der … Weiterlesen →
Gewerberaum – Mietrecht: Mietoption muss im Mietvertrag oder einem formgerechten Nachtrag eingeräumt werden.
1. Die Einräumung einer Verlängerungsoption im Mietverhältnis bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Themen, insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins, sowie die … Weiterlesen →
Mietrecht: Nach Erwerb durch Zwangsversteigerung: Vermieter ist, …
…wer längere Zeit Mieten vereinnahmt und einen Mietaufhebungsvertrag schließt. OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.05.2013, 2 U 7/13 (nicht rechtskräftig) Auch der BGH hat in einer früheren Entscheidung festgestellt, dass bei Durchführung des Mietvertrags nach einem Zwangsversteigerungsverfahren eine stillschweigende rechtsgeschäftliche Überleitung … Weiterlesen →
Mietrecht: Betriebskostenabrechnung, Auszahlung eines Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis.
1. Die vorbehaltlose Erstattung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung stellt kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Dies gilt ebenso im Gewerberaummietrecht. 2. Auch nach der Auskehr eines Gutachtens ist eine nachträgliche Korrektur möglich und es kann damit auch ein Rückzahlungsanspruch gegeben sein. … Weiterlesen →
Mietrecht: Efeu, Vogeldreck und Spinnen sind kein Minderungsgrund.
1. Der Efeubewuchs an der Hausfassade und die damit einhergehenden Verschmutzungen und Lärmbeeinträchtigungen durch nistende Vögel sind kein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietwohnung. 2. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnung durch den Efeubewuchs nicht wesentlich verdunkelt wird und … Weiterlesen →
Mietrecht: Rauchen in der Mietwohnung als Kündigungsgrund denkbar.
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis mit der Begründung, dass andere Mieter des Hauses durch den Zigarettenrauch des exzessiv rauchenden Mieters belästigt oder gefährdet werden, so kann der Antrag des Mieters auf Gewährung von Prozesskostenhilfe zur Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage nicht … Weiterlesen →
Mietrecht: Nachträgliches Wohlverhalten hat keine Auswirkungen auf die Kündigung.
Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nach Ausspruch einer Kündigung hat auf deren Bestand grundsätzlich keinerlei Wirkung, denn ausschlaggebend ist, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013, 9 S 57/13
Mietrecht: Wann ist ein Räumungsanspruch rechtmissbräuchlich oder verwirkt?
1. Ein Rechtmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanspruchs kommt in Betracht, wenn durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich nicht aber die Räumung erreicht werden soll. 2. Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet, bedarf es keiner erneuten … Weiterlesen →
Mietrecht: Umfangreiche Bauarbeiten auf Nachbargrundstück: 15% Mietminderung angemessen.
1. Werden Mieter durch Bauarbeiten am Grundstück wegen erheblichen Lärms und Staubbelästigungen gehindert, die Fenster und Außentüren offen zu halten, die Terrasse und den Balkon zu nutzen, und kommt es oft zu längeren Blockierungen der Grundstückseinfahrt wegen Lagerung von Baustellenmaterial, … Weiterlesen →
Mietrecht: Wärmedämmung: Einstweilige Verfügung auf Unterlassen wegen Besitzschutzes?
1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht … Weiterlesen →
Mietrecht: Schadensersatzanspruch des Mieters nur bei auch formell korrekter Kündigung?
Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a(1) BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter … Weiterlesen →
Mietrecht: Qualifizierter Mietspiegel geht Sachverständigengutachten bei Mieterhöhung vor.
Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar. BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 354/12
Mietrecht: Welche Rechnungen muss der Vermieter beim Wärmecontracting vorlegen?
Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, imr-online). BGH, Urteil vom 03.07.2013, … Weiterlesen →
Mietrecht: Zieht ein Ehegatte aus, bleibt die Wohnung gleichwohl als Ehewohnung privilegiert.
1. Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, ist nicht Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt. 2. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung … Weiterlesen →
Mietrecht: Wann liegt stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag vor?
1. Der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. 2. Eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag kommt in Betracht, … Weiterlesen →
Verhandlung über Preisnachlass ist keine Rechtsberatung.
1. Ein Maklervertrag, in dem sich der Makler verpflichtet, einen Preisnachlass zu vereinbaren, ist nicht wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nichtig, da das Verhandeln eines Preisnachlasses keine rechtliche Prüfung erfordert und vielmehr als Ergebnis des Verhandlungsgeschicks des Maklers anzusehen ist. … Weiterlesen →
Mietrecht: Exposéangabe “Mansardenzimmer” für nicht bewohnbaren Raum: Sachmangel!
Wird in einem Verkaufsexposé ein Raum als “Mansardenzimmer” bezeichnet, kann der Käufer erwarten, dass dieser Raum im Dachgeschoss dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden kann. LG Verden, Urteil vom 04.12.2012, 4 O 163/12
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Wohnungsverkauf durch GbR: Wie ist Vertretungsmacht nachzuweisen?
Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beim Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis … Weiterlesen →
Muss gemeinsame Heizung eines Doppelhauses erhalten bleiben?
Wird eine Doppelhaushälfte durch eine gemeinsame Heizung versorgt, die sich in einer der beiden Hälften befindet, besteht ein Anspruch auf dauerhafte Mitversorgung der anderen Hälfte nur, wenn dies zwingend geboten ist. BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 56/12
Grillverbot durch Mehrheitsbeschluss.
Die Eigentümerversammlung kann in einer Hausordnung auch eine solche Nutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Mehrheitsbeschluss verbieten, die nicht unbedingt mit Beeinträchtigungen verbunden ist, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen. Hierzu gehört ein absolutes … Weiterlesen →
Beschlussersetzung für Mülltonnenstellplatz?
Das Gericht kann eine Ermessensentscheidung für die Beschlussersetzung trotz § 308 ZPO auch ohne Antrag treffen, wenn nur deutlich wird, dass ein Beschluss ersetzt werden soll. LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013, 55 S 52/12 WEG
Wahl eines neuen WEG-Verwalters: Angebote sind den Eigentümern vorher zu übersenden.
1. Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen. 2. Ein Ermächtigungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat … Weiterlesen →
Keine Übertragung der Verwalterstellung durch Umwandlung.
1. Die Verwalterstellung einer zur WEG-Verwalterin bestellten GmbH kann nicht nach Abspaltung des verwaltenden Unternehmensteils durch Verschmelzung auf eine andere GmbH übertragen werden. 2. Einer Übertragung der Verwalterstellung nach § 131(1) Nr. 1 UmwG ohne zustimmenden Beschluss der Versammlung der … Weiterlesen →
Keine modernisierende Instandsetzung ohne Instandsetzungsbedarf.
Soll der Gebrauchswert eines Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs durch eine Baumaßnahme nachhaltig erhöht werden, stellt dies ohne Instandsetzungsbedarf keine sog. modernisierende Instandsetzungsmaßnahme dar, so dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss hierüber nicht ausreichend ist. LG Saarbrücken, Urteil vom 28.03.2013, 5 S 182/12
Erst laufende Kosten, dann Instandhaltung: Ein Muss in der Gemeinschaft.
Ein WEG-Beschluss, in dem nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine “eiserne Reserve” zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist unwirksam, wenn die Gefahr besteht, dass die Instandhaltungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, ohne dass Zahlungen auf die zur … Weiterlesen →
Eigentümerwechsel: Keine Nachforschungspflicht des Hausverwalters.
1. Im Falle des Verkaufs eines Sondereigentums obliegt es dem Verkäufer oder dem Erwerber, dem Hausverwalter die Umschreibung des Eigentums in geeigneter Form nachzuweisen. 2. Allein die Mitteilung an die Hausverwaltung, das Sondereigentum sei “verkauft” worden, verpflichtet den Verwalter nicht, … Weiterlesen →
Inhaltlich unbestimmter WEG-Beschluss ist nichtig.
1. WEG-Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung wie Grundbucherklärungen für und gegen Rechtsnachfolger und müssen deswegen bestimmt sein. 2. Unklare Eigentümerbeschlüsse können ausgelegt werden, wobei die Auslegung wegen der Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für Grundbucheintragung aus sich heraus objektiv … Weiterlesen →
Mietrecht: Überwachung des Eingangsbereichs durch Videokamera zulässig, wenn:
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich … Weiterlesen →
Beschluss über Einbau von Rauchwarnmeldern zulässig.
1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. 2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. BGH, Urteil vom 08.02.2013, … Weiterlesen →
Sanierung muss anerkannten Regeln der Technik entsprechen.
Den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der … Weiterlesen →
Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Zahlung des Saldos grundsätzlich kein Ausschlussgrund für Korrekturen!
Die Abrechnung von Betriebskosten durch den Vermieter und die Zahlung des Saldos oder die Entgegennahme eines Guthabens durch den Mieter ist für sich genommen kein Schuldbestätigungsvertrag. OLG Koblenz, Urteil vom 13.12.2012, 6 U 618/12 (nicht rechtskräftig)
Mietrecht: Doppelte Schriftformklausel: Sind mündliche Vereinbarungen wirksam?
1. Eine unwiderruflich ausgestaltete doppelte Schriftformklausel in zwischen Unternehmern vereinbarten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist wirksam. Für einen Ausschluss einer mündlichen Änderung der doppelten Schriftformklausel besteht im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 550 BGB auf Seiten beider Vertragsparteien ein anerkennenswertes … Weiterlesen →
Mietrecht: Schriftformvorsorgeklausel wirksam?
1. Die Vereinbarung einer sog. “Schriftformvorsorgeklausel” ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – wirksam. 2. Aufgrund einer solchen Klausel sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, etwaige Schriftformverstöße zu heilen. Eine vorzeitige Kündigung verstößt daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (BGB … Weiterlesen →
Mietrecht: Aufrechnung von verjährten Schadensersatzansprüchen mit Mietkaution.
1. Dübellöcher in den Wandfliesen stellen eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, da es bei einer schonenden Ausübung des Mietgebrauchs möglich ist, notwendige Bohrlöcher ausschließlich in den Fugen anzubringen, ohne die Fliesen zu beschädigen. 2. Der Vermieter von Wohnraum ist … Weiterlesen →
Mietrecht: Mitmieter sabotieren Warmwasserversorgung: Vermieter muss handeln.
1. Der Vermieter ist uneingeschränkt für die Betriebspflicht der Heizung und der Warmwasserversorgung zuständig. 2. Dazu gehört auch, dass er etwaige Störungen durch Dritte oder Mitmieter im Hause umgehend zu beseitigen hat. 3. Im Rahmen der Betriebspflicht hat er dafür … Weiterlesen →
Mietrecht: Reparaturarbeiten sind keine Modernisierung.
1. Reine Instandsetzungsarbeiten und keine Modernisierung liegen vor, wenn ersichtlich abgenutzte bzw. beschädigte oder aber nach einer Reparatur nicht mehr vorhandene Fliesen ausgetauscht werden. 2. Dies gilt auch für die Wiederherstellung eines uneingeschränkt gebrauchstauglichen WC mit funktionierender Wasserspülung. Bis zur … Weiterlesen →
Mietrecht: Mietsicherheit: Aufrechnung nur bei gleichartigen Ansprüchen zulässig!
1. Eine Aufrechnung mit Zahlungsansprüchen gegen den Leistungsantrag auf Freigabe und Herausgabe eines Sparbuchs ist nicht zulässig. Gemäß § 387 BGB müssen die geschuldeten Leistungen gleichartig sein. Dies ist bei beiderseitigen Geldforderungen der Fall. Bei einem Freigabeanspruch und einem Zahlungsanspruch … Weiterlesen →
Mietrecht: Mietsicherheit, Verwertung nur zulässig, wenn fristgerecht!
Eine Kaution kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Macht der Vermieter keine Ansprüche geltend, ist er nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist schon deshalb zur Freigabe und Herausgabe verpflichtet. LG Hannover, Beschluss … Weiterlesen →
Mietrecht: Anspruch auf Rückgewähr der Kaution verjährt in drei Jahren.
Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr seiner Kaution verjährt in drei Jahren, unabhängig von der Art der geleisteten Kaution, und entsteht mit Beendigung des Mietverhältnisses zuzüglich einer dem Vermieter zuzubilligenden Abrechnungsfrist von in der Regel sechs Monaten. LG Oldenburg, Beschluss … Weiterlesen →
Mietrecht: Kündigung wegen Strafanzeige gegen den Vermieter möglich.
Eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen. LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 15.04.2013, 16 S 230/12
Mietrecht: Keine Minderung bei absehbaren Bauarbeiten!
1. Sind bei Abschluss des Mietvertrags Bauarbeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts absehbar (hier Baulücke), stellen diese Bauarbeiten keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. 2. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter auf Anfrage des Mieters den … Weiterlesen →
Mietrecht: HeizkostenV: Abrechnung nach Wohnfläche bei horizontaler Einrohrheizung möglich!
Werden die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kommt eine Kürzung der Kosten um 15% nicht in Betracht, wenn das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieter verursacht extrem hohe Wasserkosten: Abrechnung “nach Wohnfläche” weiter rechtens?
1. Mangels mietvertraglicher Vereinbarung haben Wohnungsmieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erfassung und Abrechnung der Kaltwasserkosten nach Verbrauch. 2. Ein solcher Anspruch kann sich allerdings ergeben, wenn der tatsächliche und der nach Wohnfläche abgerechnete Verbrauch in erheblichem und evidentem Missverhältnis zueinander … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieterhöhung: Offenlegung der Stellvertretung durch die Hausverwaltung erforderlich!
Im Rahmen der Mieterhöhung ist eine Stellvertretung zulässig. Diese muss aber offengelegt sein und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln im fremden Namen hervorgehen, sowie in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Hausverwaltung … Weiterlesen →
Mietrecht: Inhaltliche Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
1. Der Einbau einer modernen Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik stellt gegenüber einer Ofenheizung nicht ohne Weiteres eine Maßnahme der Energieeinsparung dar. 2. Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung darlegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine … Weiterlesen →
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Mietrecht: Vertragsverhandlungen abgebrochen: Ersatz für nutzlose Aufwendungen des Mieters!
Ein Vermieter, der Mietinteressenten mehrmals den Zutritt zur Wohnung ermöglicht, damit diese sich mögliche zukünftige Einrichtungsvarianten überlegen können, und Einrichtungsgegenstände der Mietwohnung veräußert bzw. zur Verwendung überlässt, geht weit über ein freundliches Entgegenkommen im Rahmen einer Vertragsanbahnung mit offenem Ausgang … Weiterlesen →
Mietrecht: Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen: Ja, aber …!
Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: “Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag … Weiterlesen →
Mietrecht: Welcher Schallschutz ist nach Umbaumaßnahmen geschuldet?
1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen … Weiterlesen →
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Maklervertrag: Widerruf bei Abschluss über Internetkontakte? 1. Ein Maklervertrag unterfällt nicht den Regeln für Fernabsatzverträge, wenn er über Internetkontakte zu Stande gekommen ist. 2. Der Widerruf nach den Regeln für Fernabsatzverträge lässt jedenfalls die Provisionspflicht für solche Maklerleistungen nicht entfallen, … Weiterlesen →
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Maklervertrag: Widerruf bei Abschluss über Internetkontakte möglich!
1. Das Einstellen eines Exposés in einem Internetportal durch den Makler ist lediglich eine Aufforderung, Angebote gegenüber dem Makler abzugeben. Mit einer E-Mail-Anfrage an den Makler unterbreitet der Kunde das Angebot auf Abschluss des Maklervertrags, welches der Makler mit Zusendung … Weiterlesen →
Wann kommt ein Maklervertrag zu Stande?
1. Ein Maklervertrag kann ausdrücklich oder stillschweigend zu Stande kommen (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 393/04, IBR 2006, 51; OLG Koblenz, Hinweisverfügung vom 13.03.2009 – 2 U 1348/08, NJOZ 2010, 614).*) 2. Von einem konkludenten … Weiterlesen →
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Hunde sind in der Wohnungseigentumsanlage anzuleinen!
Die Pflicht der Hundehalter, ihren Hund nur angeleint auf dem Gelände und im Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen, folgt aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot zwischen den Wohnungseigentümern und muss nicht erst durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden. AG München, Urteil vom 21.03.2013, 484 … Weiterlesen →
Eigentümerversammlung und Anwesenheitsrecht: Kein Dolmetscher – kein Beschluss!
Eigentümerversammlung: Kein Dolmetscher – kein Beschluss! Ein nicht hinreichend der deutschen Sprache mächtiger Wohnungseigentümer darf sich in der Eigentümerversammlung eines Dolmetschers bedienen. Wird dieser zu Unrecht zurückgewiesen, sind die dort gefassten Beschlüssen anfechtbar. AG Wiesbaden, Beschluss vom 27.07.2012, 92 C … Weiterlesen →
Skulpturengarten auf gärtnerischer Sondernutzungsfläche zulässig?
Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt den Rechtsinhaber zu einer “gärtnerischen Nutzung” – in den Grenzen von § 14 Ziff. 1 WEG. Die Nutzung durch einen “Skulpturengarten” geht weit über eine bloße gärtnerische Nutzung hinaus. LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, … Weiterlesen →
Vergleich mit Bauträger: Ausnahmsweise “Ausschüttungsbeschluss” möglich!
1. Voraussetzung für eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans ist das Vorliegen eines sachlichen Grunds. Ein solcher Grund liegt nur vor, wenn entweder bereits eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme beschlossen wurde oder doch zumindest ein aktueller Sanierungsbedarf und die Absicht, zeitnah über … Weiterlesen →
Veräußerung des gemeinschaftlichen Eigentums: Alle müssen mitwirken!
Die Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums ist keine Verwaltung, die nach § 21(3) WEG beschlossen oder im Sinne von § 10(2)2 WEG vereinbart werden könnte. Der Anspruch gegen einen Wohnungseigentümer, einer Veräußerung zuzustimmen, folgt auch nicht aus § 745(2) … Weiterlesen →
Pachtvertrag: Vollständige Verlagerung der Erhaltungspflicht auf Pächter unzulässig!
1. Die Klausel “der Pächter trägt die Kosten (für) allen anfallenden Ersatz und Reparaturen an Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör” ist unwirksam, da sie den Pächter unangemessen benachteiligt. 2. Ein Aushandeln von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist mehr als die Wahl … Weiterlesen →
Pacht: Veräußerung an mehrere Erwerber: Wie erfolgt Kündigung?
1. Wird verpachtetes Grundeigentum geteilt und ganz oder teilweise an verschiedene Erwerber veräußert, tritt keine Teilung des Pachtvertrags ein; sämtliche Verpächter werden Mitgläubiger (BGB § 432). 2. Grundsätzlich kann die Kündigung des einheitlichen Pachtvertrags nur gemeinsam oder mit Zustimmung aller … Weiterlesen →
Mietrecht: Verweigerte Untermieterlaubnis: Keine Kündigung, wenn es am Untermietwillen fehlt!
1. Ein wirksames Untermietbegehren muss Angaben zu Name, Geburtsdatum und Adresse des Untermieters enthalten. 2. Nur auf Anfrage des Vermieters sind Bedingungen des Untermietvertrags, wie konkrete Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrags und Übernahme der Betriebspflicht, mitzuteilen. 3. In der Regel … Weiterlesen →
Gewerberaum – Miete: Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten. Möglicher Verstoß gegen Schriftform.
1. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietvertrags, aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag, so … Weiterlesen →
Mietrecht: Einrohrheizung: Dürfen elektronische Heizkostenverteiler installiert werden?
1. Auch bei einem sog. Einrohr-Heizungssystem darf der Vermieter elektronische Heizkostenverteiler zur Erfassung des Wärmeverbrauchs installieren. 2. Die Lücken, die im Falle eines Einrohr-Heizungssystems dadurch entstehen, dass über die ungedämmten Rohrleitungen abgegebene Wärme durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst werden kann, … Weiterlesen →
Mietrecht: Fristlose Kündigung auch gegenüber gemeinnütziger Bürgerinitiative!
1. Ein als “Kooperationsvertrag” bezeichneter Vertrag, der die Überlassung von Räumen gegen die Zahlung von Geld – hier “Überlassungspauschale” genannt – zum Gegenstand hat, ist ein Mietvertrag. 2. Die in Vertretung einer nicht rechtsfähigen Bürgerinitiative zeichnende Person haftet persönlich auf … Weiterlesen →
Mietrecht: Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnung?
Die bloße Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. AG Wolfratshausen, Urteil vom 28.06.2012, 8 C 51/12 Will der Vermieter die Wohnung tatsächlich nur zweitweise nutzen, kann zwar ein überhöhter Wohnbedarf vorliegen. Dieser ergibt … Weiterlesen →
Mietrecht: Kündigung des abgemahnten Mieters bei fortgesetzt verspäteter Mietzahlung?
1. Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter wegen verspäteter Mietzahlungen rechtfertigt eine weitere Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters eine fristlose Kündigung nicht, wenn zwischen der erneuten Vertragsverletzung und dem Ausspruch der Kündigung ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegt. 2. Die hilfsweise … Weiterlesen →
Mietrecht: Betretungsrecht/ Betretungspflicht des Vermieters zur Beseitigung von Gefahren?
Haben sich bereits Schneeüberhänge gebildet, so ist der Vermieter im Rahmen der bestehenden Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, mit einem Generalschlüssel die Mietwohnung im Dachgeschoss zu betreten, um den Schneeüberhang zu entfernen. AG Aachen, Urteil vom 13.11.2012, 100 C 200/12
Mietrecht: Vermieter darf Gemeinschaftsflächen nicht für einzelne Mieter sperren!
1. Den Wohnungsmietern eines Mehrparteienhauses steht ein mietvertragliches Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen, z. B. Hof, Treppenhaus oder Hausflur, zu. Dieses Mitbenutzungsrecht gehört zum Kernbereich des Wohnungsmietvertrags, da ein “Wohnen” nicht vorstellbar ist, wenn die Rechte des Mieters an der Wohnungstür … Weiterlesen →
Mietrecht: Unsachgemäße Entfernung von Asbestplatten: Vermieter haftet für Gesundheitsschäden!
Werden Vinylasbestplatten im Flurbereich einer Mietwohnung ohne besondere Staubschutzvorkehrungen entfernt, indem weder eine Absicherung gegen Staub (Befeuchtung und Sicherung von Nachbarbereichen) noch ein Aufsaugen der Reste und ein Binden gegebenenfalls vorhandener Reste durch Aufbringen einer Haftdispersion vorgenommen wurde, muss der … Weiterlesen →
Mietrecht: Asbesthaltige Fußbodenfliesen: Mietminderung!
1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht. Ein neben der allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotenzial durch Asbestfasern freisetzende gerissene oder gebrochene Fliesen muss der Mieter nicht hinnehmen. 2. Selbst wenn … Weiterlesen →
Mietrecht: Warmwasserkosten als “Heizkosten” abgerechnet: Kein formeller Fehler!
1. Die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung soll lediglich gewährleisten, dass der Mieter die Gesamtkosten ersehen kann. 2. Der Vermieter genügt seiner Abrechnungspflicht, wenn im Mietvertrag wörtlich ein “Heizkostenvorschuss” vereinbart ist und er in der Abrechnung unter der Position … Weiterlesen →
Mietrecht: Kündigungsgrund seit vier Jahren bekannt: Keine fristlose Kündigung!
1. Entfernt der Mieter eine nicht tragende Wand ohne Zustimmung des Vermieters, so stellt dies einen hinreichenden erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar, welcher eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543(1) BGB rechtfertigen kann. 2. Duldet der Vermieter eine zur außerordentlichen … Weiterlesen →
Mietrecht: Bankversehen, Mieter haftet für unvollständige Mietzahlungen!
1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen. 2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem … Weiterlesen →
Mietrecht: Einfacher Mietspiegel kann als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO dienen!
1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB handelt. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens … Weiterlesen →
Mietrecht: Mehrfache Mittelzweckentfremdung: Keine Übernahme der Mietrückstände!
Die wiederholte zweckwidrige Mittelverwendung für Mietzahlungen spricht dafür, dass der Leistungsempfänger bewusst die Miete nicht zahlt im Vertrauen darauf, dass Rückstände später übernommen werden. In einem solchen Fall sozialwidrigen Herbeiführens von Mietrückständen trotz ausreichender Mittel erscheint eine Hilfegewährung nicht gerechtfertigt. … Weiterlesen →
Mietrecht: Räum- und Streupflicht: Wann ist der Mieter in der Pflicht?
Voraussetzung für eine wirksame Delegation der Räum- und Streupflicht seitens des pflichtigen Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sog. … Weiterlesen →
Mietrecht: Verbraucherschutzrichtlinie 93/13/EWG gilt auch für Vertragsstrafen in Mietverträgen!
1. Die Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie auf einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum anwendbar ist, der zwischen einem Vermieter, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, und einem Mieter, … Weiterlesen →
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Mietrecht: Mietmangel: Nur der konkrete Sachmangel muss dargelegt werden!
1. Ein Mieter, der wegen eines Mangels Mietminderung geltend macht, muss nur den konkreten Sachmangel darlegen, nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. 2. Das Gericht ist verpflichtet, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Wird … Weiterlesen →
Baumangel: WEG-Mitglied kann keinen Vorschuss einklagen!
1. Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= Verband) selbst Vertragspartner des Werkvertrags, ist sie Inhaberin sämtlicher Rechte aus diesem Vertrag und damit auch der Gewährleistungsansprüche. 2. Daher ist die Klage eines dazu nicht ermächtigten WEG-Mitglieds auf Kostenvorschuss wegen Mängeln einer … Weiterlesen →
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