Source: http://www.hausblick.de/wissen-rechte-pflichten/2-leitfaden-finanzieren/314-mieter-und-andere-bewohner?showall=1
Timestamp: 2019-06-20 13:08:06
Document Index: 273433426

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 540', '§ 553', '§ 553', '§ 549', '§ 19', '§ 48', '§ 919', '§ 920', '§ 920', '§ 921', '§ 921', '§ 921', '§ 922', '§ 923', '§ 912', '§ 913', '§ 906', '§ 906', '§ 907', '§ 907', '§ 910', '§ 910', '§ 917', '§ 918', '§ 917', '§ 1903', 'BGH', 'BGH']

Wenn die Wohnung an nahe Verwandte vermietet wird, vereinbart man häufig eine äußerst geringe Miete. Das ist gut gemeint, kann aber zu einem Schuss werden, der nach hinten losgeht. Denn wer zu günstig vermietet, der kann seine Werbungskosten nur noch teilweise – im Extremfall sogar gar nicht mehr – absetzen. Damit verzichten Sie dann nicht nur bei Ihren Verwandten auf Mieteinnahmen – Sie bringen sich auch noch um Steuererleichterungen und zahlen letztlich noch drauf.
Sie müssen Ihre Mieteinnahmen versteuern. Dafür füllen Sie jedes Jahr die Anlage V zu Ihrer Steuererklärung aus. In diesem Formular werden auch die Ausgaben erfasst. Sie werden als Werbungskosten deklariert. Einnahmen abzüglich Werbungskosten ergeben den zu versteuernden Betrag – oder bei Verlusten sogar ein Guthaben beim Finanzamt, das verrechnet wird. Ein Verlust kann schon durch die Abschreibung (meist jährlich 2 % der Bau- beziehungsweise Kaufkosten) auf die Immobilie entstehen.
Durch die günstige Vermietung an einen Verwandten steigt natürlich die Chance, dass Sie weniger bis gar nichts von diesen Einnahmen versteuern müssen. Nun nimmt der Fiskus aber lieber Geld ein und hat gar keine Freude an geringen bis gar keinen Einnahmen – und zahlen will er schon gar nicht. Deshalb hat er der Günstigervermietung einen Stolperstein in den Weg gelegt.
Wenn die geforderte Miete nämlich unter 66 % der ortüblichen Vergleichsmiete liegt, ist das Finanzamt nicht mehr bereit, Ihre Werbungskosten im vollen Umfang anzuerkennen. Diese Regel gilt für alle Mietverhältnisse – kommt in der Praxis aber fast ausschließlich bei der Vermietung an Angehörige zum Zuge.
Schritt 1: Die ortübliche Vergleichsmiete
Bevor Sie einem Angehörigen eine Wohnung zu besonders günstigen Bedingungen vermieten, sollten Sie zunächst prüfen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ist. Sie haben Glück, wenn Ihre Kommune über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel verfügt. Die Daten hieraus werden meist von den Finanzämtern ohne Beanstandungen akzeptiert.
Liegt ein solcher qualifizierter Mietspiegel nicht vor, sollten Sie sich mit dem Finanzamt in Verbindung setzen und klären, welche Grundlagen dort akzeptiert werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann ermittelt werden durch
einen einfachen Mietspiegel
Angaben zu drei vergleichbaren Wohnungen
Mietangebote, die Sie aus dem Internet ermitteln
Aber noch einmal: In diesen Fällen sollten Sie sich erst mit dem zuständigen Finanzamt in Verbindung setzen und klären, welche Methoden dort akzeptiert werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 16.06.2010 entschieden, dass unter Umständen auch der Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen werden kann, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies aber grundsätzlich nur, wenn in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel existiert und die Gemeinden vergleichbar sind (Aktenzeichen VIII ZR 99/09).
Schritt 2: Miethöhe bestimmen
Nun legen Sie die Miete für Ihren Angehörigen fest. Diese sollte deutlich über 66 % der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Liegt die Miete über 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden Ihre Werbungskosten vom Fiskus komplett anerkannt. Sie sollten aber nicht zu dicht an diese Grenze herangehen, damit es nicht im Laufe des Mietverhältnisses dazu kommt, dass die Grenze unterschritten wird und Ihnen Verluste bei den Werbungskosten drohen.
Wird die Grenze von 66 % unterschritten, werden Ihre Werbungskosten vom Finanzamt nur noch anteilmäßig angerechnet. Vereinbaren Sie beispielsweise eine Miete von 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird der Fiskus auch nur die Hälfte Ihrer Werbungskosten steuermindernd anerkennen. Zahlt Ihr Verwandter gar keine Miete, können Sie auch keine Werbungskosten mehr geltend machen.
Die Falle bei Zeitmietverträgen
Sie sollten mit dem Angehörigen Zeitmietverträge vermeiden. Denn in diesen Fällen verlangt das Finanzamt eine sogenannte Wirtschaftlichkeitsberechnung. Sie müssen dann anhand einer Modellrechnung nachweisen, dass über die gesamte Mietzeit gesehen noch ein Überschuss erwirtschaftet wird. Sollten Sie diesen Nachweis nicht erbringen, wird das Finanzamt Ihre Werbungskosten nicht anerkennen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Miete über oder unter der 66%-Grenze liegt.
Auch darauf müssen Sie achten
Das Finanzamt achtet bei Verwandten-Mietverhältnissen auch auf einige Formalien, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten. Zunächst muss das Mietverhältnis einem sogenannten Fremdvergleich standhalten. Das heißt, dass hier die gleichen Bedingungen erfüllt werden müssen, wie sie auch bei einem fremden Mieter üblich sind. Hierzu gehören folgende Punkte:
Der schriftliche Mietvertrag muss dem Vertrag entsprechen, der auch mit einem Fremden geschlossen wurde.
Die Miete sollte regelmäßig überwiesen werden (keine Barzahlungen).
Nebenkostenabrechnungen müssen ordnungsgemäß und termingerecht erstellt werden. Die dabei ermittelten Nachzahlungen oder Guthaben müssen gezahlt werden.
Die 66 % Regel gilt auch für die Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln.
Der Angehörige muss sich die Wohnung leisten können. Dies wird vom Finanzamt geprüft.
Eltern von studierenden Kindern kommen häufig auf die Idee, eine Wohnung an ihr Kind zu vermieten und dann die Miete wieder zurück zu überweisen. Das Finanzamt sieht darin eine unerlaubte Steuerumgehung und wird Ihnen, wenn die Rücküberweisungen erkannt werden, die Werbungskosten nicht anerkennen.
Hier gibt es zwei Alternativen. Zum einen gewähren Sie Ihrem Kind regelmäßige Unterhaltszahlungen. Davon zahlt das Kind dann die Miete. Die Unterhaltszahlung steht nicht in Zusammenhang mit der Miete.
Eltern können Ihren Kindern oder Stiefkindern bis zu 400.000 Euro innerhalb von zehn Jahren steuerfrei schenken.
Eine andere Alternative, über die man nachdenken kann, wäre es, dem Kind die Wohnung zu schenken. Wenn Sie zusammen mit anderen Schenkungen in zehn Jahren die 400.000-Euro-Grenze nicht überschreiten, bleibt die Schenkung steuerfrei. Da Ihr Nachwuchs die Wohnung selbst nutzt, muss er dafür auch keine Steuern zahlen.
Ein Haus mit Mietwohnungen ist eine kleine Welt für sich. Da gibt es Kinder, Erwachsene, Jugendliche, Hunde, Katzen und vieles mehr. Doch wer hat eigentlich das Recht, sich in den Mietwohnungen aufzuhalten? Wann wird ein „Besuch“ zum Untermieter. Gilt die Erlaubnis der Tierhaltung beispielsweise immer nur für einen Hund oder auch für jeden weiteren, den der Mieter anschafft? Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen im Folgenden.
Die Tierhaltung in der Mietwohnung ist ein Reizthema, dass schon zu einer Menge Ärger geführt hat. Der Mieter will auf seinen treuen Gefährten nicht verzichten – der Vermieter denkt aber auch an etwaige Schäden, die bei Tieren unvermeidlich sind. Hinzu kommt, dass sich die Hausgemeinschaft nicht immer darüber einig ist, ob man Tiere im Haus haben möchte oder nicht.
Zu diesen gegensätzlichen Einstellungen kommt dann noch das Problem, dass es in vielen Fragen der Tierhaltung keine eindeutige juristische Haltung gibt. Das macht den Einzug von "Mieze" und "Waldi" zu einem echtenÂ Problem. Die emotionale Seite - für viele insbesondere ältere Menschen ist der Vierbeiner der einzige Lebensgefährte, den sie noch haben - kann hier nicht bewertet werden. Wir befassen uns hier nur mit den rechtlichen Gegebenheiten dieses Problems. Entscheidend ist zunächst die Größe des Tieres und dann die Frage, ob Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden und wenn ja – ob diese gültig sind.
Kleintiere gehen immer
Unter den Juristen herrscht zumindest Einigkeit darüber, dass das Halten von Kleintieren grundsätzlich erlaubt sein muss, weil dies zum „vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ gehört. Als Merkmal für Kleintiere gilt, dass diese innerhalb einer Wohnung in einem Käfig (hierzu zählen auch Aquarien und Terrarien) gehalten werden. Man nimmt bei diesen Tieren an, dass von ihnen keine nennenswerten Störungen für die Nachbarn ausgehen können.
Klauseln, die auch das Halten von Kleintieren von einer Genehmigung des Vermieters abhängig machen oder verbieten, sind insgesamt ungültig. Enthält die Klausel dann auch noch Bestimmungen über das Halten beispielsweise von Hunden und Katzen, werden diese ebenfalls ungültig.
Wenn nichts im Mietvertrag steht
Haben Sie im Mietvertrag keine Klausel vorgesehen, kommt es im Streitfall immer auf den Richter an. Er entscheidet ob die Tierhaltung noch als ordnungsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen ist. Wie bereits ausgeführt, kann der Mieter auf jeden Fall – auch ohne Ihre Erlaubnis – Kleintiere halten,
die in einem Käfig gehalten werden und
von denen kein oder nur minimaler Lärm ausgeht und
auch nur geringe Geruchsbelästigungen ausgehen und
die keine erheblichen Schäden an der Mietwohnung verursachen können.
Hierzu gehören beispielsweise Fische, die in einem normalgroßen Zimmer-Aquarium gehalten werden, Vögel, die in einem Bauer leben oder auch Goldhamster, Meerschweinchen oder Zwergkaninchen.
Die Käfighaltung ist nicht in allen Fällen zwingend. So haben Gerichte beispielsweise Zwergschweine und Yorkshireterrier als Kleintiere anerkannt.
Die Gerichte neigen immer häufiger dazu, auch das Halten „exotischer“ Tiere zu tolerieren, wenn von ihnen keine Belästigung für andere Mieter ausgeht. So durften Mieter mit Zustimmung des Gerichts auch Tiere wie Leguane, ungiftige Schlangen oder Echsen in Terrarien halten. Aber hier ist die Rechtsprechung nicht einheitlich. Dies gilt auch für die Haltung von Ratten in der Wohnung. Während in der Vergangenheit die Urteile meist gegen den Mieter ausgesprochen wurden tauchen in der letzten Zeit immer häufiger „rattenfreundliche“ Urteile auf.
Natürlich ist der Mieter auch für seine Kleintiere verantwortlich. Wenn beispielsweise der Papagei Ihres Mieters zu früh am Morgen stundenlang ein solches Spektakel veranstaltet, dass im Haus niemand mehr schlafen kann, muss der Mieter hier für Abhilfe sorgen.
Der Mieter darf auch nicht so viele Tiere halten wie er will. Wird eine vertretbare Anzahl überschritten, kann dies den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung bedeuten, der Sie im Extremfall zur fristlosen Kündigung berechtigen kann. Leider gibt es auch hier ein Problem: Was eine vertretbare Anzahl ist, muss – wenn keine gütliche Einigung erzielt wird – von Fall zu Fall vom Richter entschieden werden.
Leider gibt es auch zur Haltung von Hunden oder Katzen – bei einer fehlenden Klausel im Mietvertrag – keine einheitliche Rechtsprechung. Im Wesentlichen werden drei verschiedene Meinungen bei einer fehlenden Klausel über die Haustierhaltung vertreten:
Die eine Partei vertritt die Meinung, dass der Mieter dann ein grundsätzliches Recht habe, Hunde oder Katzen in seiner Wohnung zu halten – auch ohne Zustimmung des Vermieters.
Die Gegenseite steht auf dem Standpunkt, dass der Mieter in diesem Fall eben kein Recht habe, Haustiere ohne Erlaubnis des Vermieters zu halten. Die Erlaubnis müsse auf jeden Fall eingeholt werden und könne vom Vermieter verweigert werden.
Eine eher vermittelnde Meinung stellt die dritte Variante dar. Danach muss der Mieter zwar eine Genehmigung einholen, der Vermieter dürfe aber die Entscheidung nicht nach eigenem Gutdünken treffen. Er muss nach dieser Meinung die Haltung erlauben, wenn eine Abwägung der Interessen anderer Mieter und des Mieters nicht dagegen sprechen.
Kommt es zu juristischen Auseinandersetzung ist nur schwer vorherzusehen, wie der Richter entscheidet. Allerdings zeichnet sich eine leichte Tendenz in Richtung der letztgenannten Regelung ab. Bei der Entscheidung, ob man die Tierhaltung zulässt oder nicht, sollte man vor allem auf die folgenden Punkte achten:
Beschaffenheit der Wohnung (z. B. ist die Wohnung zur Haltung des Tieres geeignet)
Rechte und Bedürfnisse der anderen Mieter – auch unter Berücksichtigung ihres Alters und ihrer persönlicher Verhältnisse
Bisherige Erteilung von Genehmigungen zur Tierhaltung (haben Sie einem Mieter die Haltung eines Hundes erlaubt, wird es sehr schwer, es einem anderen Mieter zu verbieten).
Grundsätzlich können Sie das Halten von Haustieren von ihrer Einwilligung abhängig machen. Eine entsprechende Klausel muss dann im Mietvertrag aufgenommen werden. Handelt es sich dabei um einen Formularmietvertrag, wie es in den meisten Fällen üblich ist, muss aus der Klausel ausdrücklich hervorgehen, dass sich das Genehmigungsgebot nicht auf Kleintiere bezieht.
Wie genau es die Gerichte hier nehmen, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.07.2007 (Aktenzeichen: VIII ZR 340/06). Darin wurde eine Klausel in einem Formularmietvertrag verworfen, in der es hieß, dass „jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters“ bedürfe. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Mieter hier entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt würde. Nach der Klausel gelte nämlich nur für Zierfische und Ziervögel keine Erlaubnisfreiheit – nicht aber für andere Kleintiere. Deren Haltung gehöre jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können.
Eine Formulierung wie beispielsweise „Die Tierhaltung ist dem Mieter nur nach Zustimmung des Vermieters erlaubt“ wäre somit ebenfalls nicht zulässig, gleich hier der Hinweis auf die genehmigungsfreier Haltung von Kleintieren fehlt. Empfehlenswert ist folgende Formulierung:
Musterformulierung Mietvertrag:
Das Halten von Haustieren ist nur mit Erlaubnis des Vermieters gestattet. Die Erlaubnis kann nicht verweigert werden, wenn keine Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie keine Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks erwartet werden müssen. Die Haltung von Kleintieren ist ohne Erlaubnis zulässig, wenn die Anzahl der Tiere nicht die üblichen Grenzen überschreitet.
Es stellt sich aber die grundsätzliche Frage, ob Sie in Ihrer Entscheidung frei sind, eine Tierhaltung zu genehmigen oder nicht. Hierzu sollten Sie sich auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 13. Januar 1981 berufen (Aktenzeichen: 4 Re Miet 5/80). Der Tenor dieses Urteils lautet:
"Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vereinbart, dass eine Tierhaltung des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, und ergeben sich aus dem Gesamtverhalten der Parteien vor, bei und nach Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für einen anderweitigen Vertragswillen, unterliegt die Entscheidung, ob der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes in der Mietwohnung erteilen oder versagen will seinem Ermessen schlechthin. Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses kann in einem solchen Fall die Entfernung eines ohne seine Zustimmung gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt verlangen, sofern diesem Begehren nicht der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht."
Von einem Rechtsmissbrauch könnte man beispielsweise ausgehen, wenn Mietern die Haltung eines Tieres erlaubt wurde, sie aber jetzt einem anderen Mieter verweigert wird. Dann könnte man davon ausgehen, dass sich die Ablehnung lediglich darauf begründet, dass sich Vermieter und Mieter nicht verstehen. Dies ist aber kein Grund die Tierhaltung zu verbieten.
An dieser Stelle muss auch darauf hingewiesen werden, dass die vom Oberlandesgericht Hamm getroffene Entscheidung nicht von allen Juristen geteilt wird. Häufig wird auch die Meinung vertreten, dass die Haustierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Aus diesem Grund habe der Mieter grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihm die Tierhaltung erlaubt wird.
In einem anderen Punkt sind sich die Juristen allerdings recht einig. Eine einmal erteilte Genehmigung zur Haltung eines Haustieres kann nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. Wichtige Gründe, die einen Widerruf der Tierhaltung zulassen wären beispielsweise:
Das Tier stellt eine Gefahr für die Mitbewohner (andere Mieter) dar.
Eine artgerechter Haltung des Tieres ist in der Wohnung nicht möglich.
Verweigern Sie die Zustimmung zur Haltung eines Hundes, hat der Mieter die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen. Der Ausgang eines solchen Verfahrens ist aufgrund der unterschiedlichen bisher ergangenen Entscheidungen nur schwer vorherzusagen.
Grundsätzliches Verbot der Tierhaltung
In einem Formularmietvertrag kann grundsätzlich kein generelles Tierhaltungsverbot ausgesprochen werden. Nur wenn die Haltung von Kleintieren hier ausdrücklich ausgenommen wird, ist eine solche Regelung zulässig. Eine rechtswirksame Formulierung könnte danach folgendermaßen lauten:
"mit Ausnahme von Kleintieren dürfen keine Tiere gehalten werden. Zu den Kleintieren zählen beispielsweise Zierfische, Wellensittiche, Hamster usw."
Wichtig ist hierbei, dass immer von einem Formularmietvertrag die Rede ist. Eine Individualvereinbarung, in der ein generelles Verbot zur Haltung von Hunden und Katzen ausgesprochen wird, ist hingegen rechtswirksam.
Auch das umfassende Verbot der Tierhaltung hat seine Grenzen. Ist beispielsweise ein blinder Mieter auf seinen Hund angewiesen, kann ihm das Halten des Tieres auch durch ein grundsätzliches Verbot nicht vorenthalten werden. In einigen Fällen vertraten die Gerichte sogar die Anschauung, dass das Halten eines kleinen Hundes nicht verboten werden kann, solange alle Mieter und Nachbarn mit der Tierhaltung einverstanden sind.
Geht es bei dem "Haustier" um einen Kampfhund, hat allerdings der Mieter in den meisten Fällen schlechte Karten. In fast allen Fällen verlangen die Gerichte vom Mieter, dass er die Befähigung nachweist, ein solches Tier führen zu können.
Die beste Lösung: eine Individualvereinbarung
Solange sie mit Ihrem Mieter einen Formularmietvertrag abschließen, bleiben bezüglich der Tierhaltung beträchtliche rechtliche Grauzonen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie deshalb mit dem Mieter eine Individualvereinbarung bezüglich der Haustierhaltung treffen. Eine Individualvereinbarung ist eine Vereinbarung, die nicht im Mietvertrag vorformuliert zu finden ist. Die Individualvereinbarung muss zwischen den beiden Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart werden.
Im März 2013 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass die Haltung von Hunden in einer Mietwohnung nicht generell untersagt werden kann. Ein generelles Verbot der Hunde- oder Katzenhaltung stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil hier keine Rücksicht auf den Einzelfall und die Interessenlage des Mieters genommen wird. Außerdem müsse im Einzelfall geprüft werden, ob die Haltung des Tieres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehöre.
Die Richter stellten aber gleichzeitig klar, dass ein Mieter Hunde oder Katzen nicht ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Es müssten immer die Interessen des Hundehalters, des Vermieters, der Nachbarn und eventueller Mitbewohner berücksichtig werden. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.03.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 168/12).
Dennoch sollte der Mietvertrag Regelungen bezüglich der Hundehaltung beinhalten. Fehlen diese, muss man zunächst davon ausgehen, dass die Haltung erlaubt ist. So entschied der BGH in einem Verfahren, in dem der Vermieter seinem Mieter die Haltung eines Bearded Collies untersagen wollte. Der Vermieter argumentierte, dass die Wohnung im dritten Stock mit einer Größe von 95 m² für die Haltung des Tieres nicht geeignet sei. Außerdem rechnete er mit einer höheren Abnutzung der Wohnung. Der BGH ließ beide Argumente nicht gelten. Ob die Haltung in der Wohnung nicht möglich sei, habe der Vermieter belegen müssen. Auch den allgemeinen Hinweis, dass es durch das Tier zu einer höheren Abnutzung der Wohnung käme, zählte für den BGH nicht. Hier hätte der Vermieter belegen müssen, wie und in welchem Umfang die Abnutzung eintreten würde. Diese Einstellung hatten die Richter bereits in einem anderen Verfahren vertreten und einer untersagten Tierhaltung zugestimmt (Urteil des BGH vom 22.01.2013 – Aktenzeichen VII ZR 329/11).
Eine gültige Regelung im Mietvertrag führt aber nicht dazu, dass der Vermieter, hat er einem Mieter die Erlaubnis zur Tierhaltung erteilt, auch einem anderen Mieter diese Erlaubnis erteilen muss. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Köln. Im Streitfall hatte sich ein Mieter einen Hund ohne Zustimmung des Vermieters angeschafft. Laut Mietvertrag hätte er jedoch die Erlaubnis des Vermieters benötigt. Die rechtsgültige Klausel im Mietvertrag erlaubte lediglich die Haltung von Kleintieren ohne Zustimmung. Vor Gericht argumentierte er, der Vermieter hätte ihm die Hundehaltung erlauben müssen, da er diese auch anderen Mietern erlaubt habe. Dieses Argument ließ das Gericht nicht gelten. Gerade wenn bereits Hunde in dem Haus gehalten würden, könne ein weiteres Tier zu Problemen führen. Der Mieter musste seinen Hund wieder abschaffen (Urteil des Landgerichts Köln vomÂ 04.02.2010Â – Aktenzeichen 6Â SÂ 269/09).
Weigert sich ein Hundehalter, den trotz Haltungsverbot angeschafften Vierbeiner wieder abzuschaffen, kann dies sogar ein Grund zur ordentlichen Kündigung sein. Es handelt sich um eine erhebliche Vertragsverletzung, wenn er der Aufforderung, das Tier wieder abzuschaffen nicht nachkommt. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Hildesheim (Urteil vom 28.02.2006 – Aktenzeichen 7 S 4/06).
Ist die Haltung von Hunden laut Mietvertrag untersagt, darf der Mieter auch nicht regelmäßig Besuch mit Hunden erhalten. Das entschied zumindest das Amtsgericht Hamburg in einem Fall, in dem ein Mieter zwei- bis dreimal in der Woche einen Hund für drei bis vier Stunden beherbergte. Der Richter argumentierte, wenn man dies akzeptiere, würde das Hundehaltungsverbot wirkungslos. Man müsse lediglich einen Dritten als Hundehalter auftreten lassen (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 05.09.2005 – Aktenzeichen 49 C 29/05).
Dauerndes Hundegebell stellt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs einen Mangel dar, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. In diesem Zusammenhang wiesen die Richter darauf hin, dass es ausreiche, wenn der Mieter den Mangel dergestalt beschreibe, dass er die Art der Beeinträchtigung sowie den Zeitpunkt des Auftretens und die Dauer der Störung angebe. Ein „Bellprotokoll“ aus dem detailliert hervorgehe, wann und wie lange der Hund jeweils gebellt habe, sei aber nicht erforderlich (UrteilÂ des BundesgerichtshofsÂ vomÂ 20.06.2012Â – Aktenzeichen VIIIÂ ZRÂ 268/11).
Allerdings muss bei einer Mietminderung das Hundegebell regelmäßig und lang anhaltend auftreten. Das Amtsgericht Hamburg stellte in einem Urteil fest, dass das gelegentliche Bellen eines Hundes keinen Grund für eine Mietminderung darstelle. Das Gebell als Lebenszeichen eines Hundes gehörte zu den Geräuschen, mit denen ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus rechnen müsse. Deshalb habe er diese hinzunehmen (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 06.03.2005 – Aktenzeichen 49 C 165/05).
Ob es sich bei dem Bellen um eine nicht hinnehmbare Lärmbelästigung handelt, hängt auch vom Zeitpunkt ab. Einzelne Geräusche werden in den ruhigeren Nachtstunden ganz anders wahrgenommen als am Tage, wo sie unter den anderen Alltagsgeräuschen kaum noch auffallen. So entschied das Oberlandesgericht Brandenburg, dass ein Hundehalter dafür zu sorgen habe, dass ein Hund die Nachtruhe zwischen 22:00 Uhr und 07:00 Uhr nicht störe. Sollte er dieser Verpflichtung nicht nachkommen, drohe ihm ein Bußgeld von bis zu 5.000,00 € (Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 11.01.2007 – Aktenzeichen 5 U 152/05).
Hunde dürfen Fahrstuhl fahren
Wird in der Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage prinzipiell untersagt, dass Tiere im Aufzug befördert werden, sieht das Amtsgericht Freiburg darin eine erhebliche Einschränkung des Eigentumsrechts, weshalb eine solche Klausel unwirksam sei. Außerdem wies der Richter in seiner Begründung hin, dass auch eine entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag nicht durchsetzbar sei, weil sie gegen die AGB-Bestimmungen verstoßen würde (Urteil des Amtsgerichts Freiburg,Â UrteilÂ vomÂ 18.04.2013Â – Aktenzeichen 56Â CÂ 2496/12Â WEG).
Für Menschen mit einer Tierhaar-Allergie kann es eine schwere Belastung darstellen, wenn ein Hund in ihrer Nachbarschaft lebt. Ein Vermieter wollte mit diesem Argument die Haltung eines Hundes in einer seiner Mietwohnungen untersagen. Doch dem Richter beim Amtsgericht Aachen reichte die bloße Behauptung, dass ein Allergiker belastet würde, nicht aus. Solange keine hieb- und stichfesten Beweise der Belastung vorlägen, gäbe es keinen Grund, die Tierhaltung zu untersagen (Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 04.11.2005 – Aktenzeichen 85 C 85/05).
Ein weiteres häufiges Ärgernis: Kinder. Sie haben grundsätzlich die gleichen Rechte wie jeder andere Mieter beziehungsweise Mitbewohner des Mieters. Eine gesonderte gesetzliche Regelung zum Umgang mit Kindern in Mietwohnungen gibt es nicht. Kommt es aber zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kann man feststellen, dass die Richter in den meisten Fällen „ein Herz für Kinder“ haben.
Kinderlärm gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung
Dass Kinder Geräusche verursachen ist allgemein bekannt. Kann man dies verbieten? In diesem Punkt sind sich die Richter nahezu einig: Sie stellen sich auf die Seite des Nachwuchses und halten den durch Spielen verursachten „Lärm“ für normal. Er sei eine von anderen Personen hinnehmbare Belastung.
Der Bundesgerichtshof nahm zu dieser Problematik in einem Urteil vom 22.01.2003 Stellung (Aktenzeichen VIII ZR 244/02). In dem Verfahren ging es um die Frage, ob ein Vermieter einen Mietinteressenten als geeigneten Nachmieter ablehnen könne, weil dieser mit einem Kind einziehen wolle. Der Vermieter hatte nämlich mit einem Mieter die Vereinbarung getroffen, dass dieser nach seinem Auszug die Miete noch so lange zahlen müsse, bis ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. Einen Bewerber hatte er aber wegen des Kindes abgelehnt. Die Richter des Bundesgerichtshofes stellten jedoch fest, dass einem Einzug dieses Interessenten nicht entgegenstünde.
Dass der Bewerber mit einem Kind einziehen wolle, sei kein Grund, der den Vermieter berechtige, den Mietvertrag abzulehnen. Die Richter hielten fest, dass bei der Prüfung der Zumutbarkeit „fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben“. Darum sei die Befürchtung des Vermieters, bei einem Einzug eines Mieter mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin in der darunterliegenden Wohnung zu rechnen, kein Argument, dass den Abschluss des Mietvertrages verhindere. Normale Wohngeräusche müssten andere Mieter in einem Mietshaus hinnehmen. Hierzu gehörten auch die Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgingen. Dass Kinder grundsätzlich Lärm verursachten, der über das zulässige Maß an Geräuschimmissionen in einem Mietshaus hinausgehe, hielten die Richter für eine unzulässige Verallgemeinerung.
Kann man einer Familie wegen des Kinderlärms kündigen? Nein, sagt beispielsweise das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 09.09.2005 (Aktenzeichen 33 C 3943/04-13). Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter den vermeintlich störenden Mieter aufgrund des aus der Wohnung zu hörenden Kinderlärms wegen Vertragspflichtverletzung fristlos sowie hilfsweise fristgemäß gekündigt – scheiterte aber vor Gericht.
Die Richter bestätigten zwar grundsätzlich, dass Schreien, Trampeln, Rennen aus der Wohnung zu hören war. Sie verwiesen aber auch darauf, dass alle anderen Mieter im Haus kinderlos waren. Daraus folgerte das Gericht, dass die Störung des Hausfriedens nicht nur im Verhalten der Familie beziehungsweise deren Kinder lag. Hier ginge es auch um die Erwartungshaltung der Mitmieter. Kleinkindergeschrei und - zumindest gelegentliches Kindergetrampel – gehören nach Meinung des Gerichts zum gewöhnlichen Gebrauch einer Mietwohnung. Etwaige Erwartungen an die Wohnsituation, die an kinderfreies Wohnen anknüpfen, sind damit nicht geschützt und vorrangig. Eine Kündigung aus diesem Grund sei deshalb nicht akzeptabel.
Kinderlärm ist kein Grund zur Mietminderung
Das Recht von Kindern, zu lärmen, beinhaltet gleichzeitig, dass im Normalfall auch kein Mietminderungsanspruch eines Nachbarmieters besteht. Besonders deutliche Worte fand hier das Amtsgericht München in einem Urteil, das bereits am 07.10.1999 gefällt wurde (Aktenzeichen 412 C 23697/99). In dem Verfahren wollte ein Mieter seine Miete mindern, weil in der unter seiner Wohnung befindlichen Wohnung ein Mieter mit Kind eingezogen sei. Er machte geltend, dass ihm der Makler des Vermieters zugesichert habe, die Wohnanlage würde „von Kindern frei gehalten“. Die Richter prüften gar nicht erst, ob diese Aussage stimmte, sondern stellten fest:
„Eine derartige Zusicherung, wie sie vom Beklagten behauptet wurde, verstieße in gröblicher Weise gegen die guten Sitten, mit der Folge, dass eine derartige Zusicherung unwirksam wäre. Der Kläger ließ hierauf bereits hinweisen und auch das Gericht folgt der Ansicht des Klägers, dass eine derartige Formulierung auf das Schärfste zurückzuweisen ist. So wie die angeblich abgegebene Zusicherung erfolgt sein soll, kann sie nur verstanden werden, dass Kinder ein Übel oder einen Mangel darstellen, von der eine Mietsache frei zu halten ist. Sofern sich der Beklagte auf eine derartige Zusicherung stützt um seine vorgenommene Mietzinsminderung zu begründen, kann das Gericht nur den Beklagten raten, sich ein möglichst abgelegenes und frei stehendes Haus zu suchen und nicht eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Vorstellung, ein Recht auf Minderung geltend machen zu können, wenn Nachbarn mit einem Kind einziehen, ist abwegig und als menschenunwürdig zurückzuweisen.“
Eltern haben keinen Freibrief
Das bedeutet aber nicht, dass die Kinder „Narrenfreiheit“ genießen und die Eltern überhaupt keinen Einfluss auf das Verhalten der Kinder nehmen sollen oder dürfen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass es kein gesondertes „Kinderrecht“ im Mietrecht gibt. Daraus ergibt sich, dass die Kleinen die gleichen Rechte wie die Großen haben. Der zeitweise höhere Lärmpegel muss jedoch von den anderen Mietparteien toleriert werden. Ein höherer Lärmpegel bei Geburtstagsfeiern von Kindern muss ebenfalls akzeptiert werden.
Die Eltern sind jedoch gehalten, darauf hinzuwirken, dass die Kinder in den Ruhezeiten möglichst leise sind. Nicht hinnehmen müssen es Mitmieter, wenn der Lärm von den Kindern absichtlich veranstaltet wird, um andere Mieter zu provozieren. Der betroffene Mieter kann dann aber nicht zur Selbsthilfe greifen, sondern muss sich an die Eltern wenden, die dann eingreifen müssen.
Auch der Hausmeister hat grundsätzlich kein Weisungsrecht gegenüber den Kindern. Dieses Recht ist allein den Eltern vorbehalten, mit denen sich auch der Hausmeister bei Problemen auseinandersetzen muss.
Sollte es in Ihrem Mietshaus zu einem Streit wegen der Kinder im Haus kommen, sollten Sie zunächst das Gespräch mit allen Betroffenen suchen und diese – wenn möglich – nach einzelnen Vorgesprächen an einem Tisch zusammenführen. Machen Sie in den Vorgesprächen deutlich, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung letztlich allen nur schadet.
Kinder außerhalb der Wohnung
Während die Kinder innerhalb der Mietwohnung relativ frei schalten und walten können, gelten außerhalb der Wohnung strengere Gesetze im Haus. Entscheidend ist der Nutzungszweck der Gemeinschaftsräume. Eine Zweckentfremdung ist nicht zulässig. Das Treppenhaus ist kein Spielplatz und der Lift darf nur genutzt werden, wenn man wirklich eine andere Etage erreichen will. Auch der Hausflur darf nicht zur Roller-Bahn umfunktioniert werden. Das gilt bei jedem Wetter – auch wenn es draußen regnet. Die Eltern sind hier gehalten, dafür zu sorgen, dass die Kinder die Gemeinschaftsräume nicht für ihre Spielzwecke „missbrauchen“.
Abstellen von Kinderwagen
Das Abstellen von Kinderwagen außerhalb der Wohnung – also beispielsweise im Flur oder im Treppenhaus – führt häufig zu Schwierigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Das Problem wird erschwert, weil es keine gesetzliche Regelung gibt und auch die Rechtsprechung in dieser Frage nicht einheitlich ist. Allerdings zeichnet sich eine Tendenz ab, nach der der Vermieter das Abstellen von Kinderwagen im Flur oder Treppenhaus nicht ohne weiteres verbieten kann.
Sprechen jedoch Sicherheitsaspekte dagegen, ist der Vermieter berechtigt – wenn nicht gar verpflichtet – das Abstellen des Kinderwagens außerhalb der Wohnung zu verbieten. Dies dürfte in den meisten Fällen gegeben sein. Die Durchgangsbereiche des Mietshauses sind nach feuerpolizeilichen Bestimmungen so frei zu halten, dass beispielsweise die Feuerwehr jederzeit auch mit schwerem Gerät die Flure und Treppenhäuser nutzen kann. Außerdem muss gewährleistet sein, dass etwaige Fluchtwege – die fast immer über Flure und Treppenhäuser führen - für den Notfall freigehalten werden.
Ein Abstellverbot im Rahmen der Hausordnung oder als Klausel eines Formularmietvertrages dürfte in den meisten Fällen keinen Bestand vor dem Gericht haben. Anders sieht es aus, wenn eine individuelle Vereinbarung zwischen dem Mieter und Vermieter getroffen wird. Auch wenn der Vermieter spezielle Abstellflächen für die Kinderwagen zur Verfügung stellt, wird er vor Gericht keine Probleme bekommen, wenn er das Abstellen im Hausflur und Treppenhaus verbietet.
Kinder außerhalb des Hauses
Da Kinder die gleichen Rechte haben wie die erwachsenen Mieter, dürfen sie auch die Anlagen außerhalb des Hauses so wie die „Großen“ nutzen. Entscheidend ist hier der Mietvertrag, in dem festgelegt wird, ob die Außenanlagen zur Mietsache gehören oder nicht. Gehört die Wiese vor dem Haus zur Mietsache, dürfen sie die Kinder für ihr Spiel nutzen. Natürlich darf das Rosenbeet hierfür nicht „zweckentfremdet“ werden. Die Eltern sind jedoch angehalten, darauf zu achten, dass auch beim Spiel vor dem Haus die Ruhezeiten eingehalten werden.
Spielgeräte dürfen von den Mietern auf dem Gelände aufgebaut werden. Diese müssen auch nicht abends wieder weggeräumt werden. So können größere Geräte, Sandkästen oder Planschbecken auch über Nacht stehen bleiben. Allerdings haftet der Vermieter nicht bei Verlust oder Diebstahl. Auch wenn beispielsweise eine Schaukel von einem Mieter aufgestellt wird, darf diese auch von den anderen Kindern benutzt werden.
Haben Sie mehrere Mietparteien mit Kindern im Haus, sollten Sie sich mit diesen zusammensetzen und abstimmen, wer welche Spielgeräte beschafft und wo diese aufgestellt werden. Das fördert zum einen das Gemeinschaftsgefühl und hilft zum anderen, Ärger schon im Vorfeld zu vermeiden.
Nachbarn und Hausbewohner müssen grundsätzlich den vom Kinderspielplatz ausgehenden Lärm dulden. Er berechtigt normalerweise nicht zur Mietminderung.
Kinder wollen nicht alleine spielen – und müssen es auch nicht. Sie dürfen Spielkameraden und -kameradinnen einladen und mit diesen zusammen auf der Wiese oder an den Spielgeräten spielen. Über die Spielzeiten haben sich die Gerichte in vielen Fällen Gedanken gemacht. Es handelt sich dabei immer um Einzelsachentscheidungen. Aber eine Linie ist in den Urteilen durchaus erkennbar. Daraus ergibt sich:
Kinder dürfen vor dem Haus auch während der Ruhezeiten spielen, müssen aber von den Eltern dazu angehalten werden, sich in diesen Zeiten möglichst leise zu verhalten.
Die Mittagszeit kann insbesondere bei kleineren Kindern nicht aus der „Spielzeit“ ausgeklammert werden, insbesondere an den Wintertagen, in denen es nur kurze Zeit hell ist. Die Richter gehen hier meist von einer unzumutbaren Einschränkung aus.
Verbietet der Mietvertrag den Mietern generell die Nutzung der Außenanlagen oder das Betreten von Rasenflächen gilt das auch für die Kinder. Sie dürfen dann zu keinem Zeitpunkt dort spielen.
Übrigens schreiben verschiedene Landesordnungen für Mietgebäude ab einer bestimmten Anzahl von Wohnungen einen Spielplatz vor, wenn sich kein öffentlicher Spielplatz in unmittelbarer Nähe der Wohnungen befindet.
Befindet sich ein öffentlicher Spielplatz in der Nähe der Wohnung, hat der Mieter im Normalfall den von dort kommenden Lärm hinzunehmen. Anders sieht es schon aus, wenn es sich um Freizeitanlagen handelt, die dem Charakter eines Abenteuerspielplatzes nahe kommen. Zu diesem Ergebnis kam beispielsweise das Verwaltungsgericht Trier in einem Urteil vom 07.07.2010 (Aktenzeichen 5 K 47/10.TR).
In dem Verfahren ging es um eine solche Freizeitanlage, die mit zahlreichen Spiel- und Sportgeräten ausgestattet war. Die Nachbarn der von der Verwaltung des Eifelkreises genehmigten Anlage wehrten sich hiergegen und ließen bereits vor dem Prozess ein Lärmgutachten erstellen. Hieraus ergab sich, dass die in dem Wohngebiet zulässigen Lärmwerte durch die Freizeitanlage erheblich überschritten wurden.
In seinem Urteil stellte sich das Verwaltungsgericht Trier auf die Seite der Anlieger. Sie wiesen in ihrer Urteilsbegründung aber nochmals darauf hin, dass ein normaler Kinderspielplatz in allen Baugebieten hinzunehmen sei. Hier müssten auch keine vorgeschriebenen Lärmrichtwerte eingehalten werden.
Die Freizeitanlage mit einer Grundfläche von 1.700 Quadratmetern könne man aber nicht als einen „normalen Kinderspielplatz“ einstufen. Neben der Größe sei auch ihre Ausstattung mit Spiel- und Sportangeboten zu berücksichtigen. Die gesamte Anlage käme dem Charakter eines Abenteuerspielplatzes sehr nahe. Deshalb müssten hier auch die für Wohngebiete geltenden Lärmwerte der Freizeitlärm-Richtlinie eingehalten werden.
Interessant ist bei diesem Urteil, dass die Richter sich bei ihrer Entscheidung nicht nur auf das vorgelegte Urteil stützten. Für die Lärmermittlung war für das Gericht nämlich gar nicht der tatsächliche Lärm maßgeblich. Für das Urteil war entscheidend, welche Lärmbelastung nach der Baugenehmigung zu erwarten sei. Ob diese Werte dann tatsächlich erreicht würden, war für die Richter nicht entscheidend.
Nicht jede Aufnahme von Personen stellt eine Untervermietung dar. Als Vermieter müssen Sie in bestimmten Fällen der Untervermietung zustimmen. Es gibt aber auch Fälle, in denen Sie Ihre Zustimmung verweigern können.
Besuch ist keine Untervermietung
Dass Besuch keine Untervermietung darstellt, dürfte jedem klar sein. Aber wie lange kann sich eine Person in einer Wohnung aufhalten, um noch als Besucher zu gelten? Hierzu gibt es keine rechtlichen Vorschriften, die juristische Erfahrung geht aber davon aus, dass man bei einer Dauer von vier bis sechs Wochen vermutet, dass die Person auf Dauer in der Wohnung verbleibt, es sei denn, es sprechen besondere Gründe für den langen Aufenthalt. Bei mehr als drei Monaten geht man allgemein nicht mehr von einem Besuch aus. Ob sich der „Besucher“ an den laufenden Kosten beteiligt oder nicht, spielt grundsätzlich keine Rolle.
Etwas anderes ergibt sich aber, wenn der Mieter die Wohnung nur wenige Monate selbst nutzt und sie in der übrigen Zeit einem nahen Verwandten zur Verfügung stellt. Auch dann ist es keine Untervermietung.
Nahe Angehörige kann der Mieter jederzeit ohne Einwilligung des Vermieters aufnehmen, solange es nicht zur Überbelegung der Wohnung kommt.
Von einer Überbelegung kann man ausgehen, wenn den in der Wohnung lebenden Personen durchschnittlich weniger als acht Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. Gerichte haben allerdings auch schon zehn Quadratmeter als Mindestwohnfläche pro Person zugrunde gelegt. In den meisten Bundesländern ergibt sich die Überbelegungsquote aus den Wohnungsaufsichtsgesetzen.
Außerdem können nur „nahe Angehörige“ vom Mieter ohne Ihre Zustimmung aufgenommen werden. Als nahe Verwandte gelten
Ehepartner oder Mitglieder einer eingetragenen Lebensgemeinschaft.
Kinder, Enkel, Stiefkinder (Alter spielt keine Rolle)
Andere Verwandte können nur mit Ihrer Erlaubnis einziehen. Allerdings können Sie diese Erlaubnis nicht verweigern, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ für den Zuzug nachweisen kann und sich aus der Person des Verwandten keine Gründe für eine Ablehnung ergeben.
Bei einem Lebensgefährten, mit dem der Mieter nicht verheiratet oder in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft lebt, besteht ein berechtigtes Interesse, diesen in die Wohnung aufzunehmen. (Hinweis: Auch wenn inzwischen die gleichgeschlechtliche Ehe eingeführt wurde, bleiben eingetragene Lebensgemeinschaften weiter bestehen).
Eine Untervermietung ist die Gebrauchsüberlassung einer Wohnung oder Teilen davon, wenn hierfür Geld verlangt wird. Diese Gebrauchsüberlassung ist ohne Ihre Erlaubnis nicht erlaubt.
§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte
Es stellt aber keine Untervermietung dar, wenn der Mieter auszieht und die Wohnung einer Person überlässt, die bereits mit dem Mieter in der Wohnung wohnte.
Grundsätzlich muss der Mieter für eine Untervermietung Ihre Erlaubnis einholen. Dies kann er auch mündlich tun. Um späteren Problemen aus dem Weg zu gehen, sollten Sie Ihren Mieter aber bei einer mündlichen Anfrage bitten, Ihnen dies noch einmal schriftlich zu unterbreiten. Sie können die Erlaubnis auch mündlich erteilen, sollten dies aber aus den vorgenannten Gründen ebenfalls nur schriftlich tun.
Erteilen Sie die Zustimmung grundsätzlich nur für den Einzelfall. Dann muss der Mieter für eine erneute Untervermietung eine weitere Genehmigung bei Ihnen einholen.
Sie müssen der Untervermietung nur zustimmen, wenn es hierfür einen wichtigen Grund gibt, der in der Person des Untermieters liegt. Verweigern Sie die Zustimmung, ohne dass ein solcher Grund vorliegt, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Es kann auch sein, dass der Mieter eine Untervermietung in der Hoffnung vortäuscht, dass Sie diese ablehnen und er so ein Sonderkündigungsrecht geltend machen kann. Lassen Sie sich deshalb den Untermieter vorstellen, um sich ein persönliches Bild von der Person machen zu können.
Untervermietung von einzelnen Räumen von der Person machen zu können.
Die Voraussetzungen für eine Untervermietung von einzelnen Räumen sind im § 553 BGB festgehalten:
§ 553 BGB:
Ihre Möglichkeiten, eine Untervermietung abzulehnen sind recht begrenzt, weil der Begriff des „berechtigten Interesses“ von den Gerichten recht weit ausgelegt wird. Ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung kann beispielsweise folgendermaßen begründet werden:
Bildung einer Wohngemeinschaft mit einer weiteren Person (gleich welchen Geschlechts).
Untervermietung an eine Person mit Kind, damit das eigene Kind nicht alleine großgezogen werden muss.
Aufnahme eines Verwandten, um diesem aus einer Notlage heraus zu helfen.
Alleinstehender Mieter möchte nicht vereinsamen.
Der Mieter kann die Miete ohne Untervermietung nicht mehr finanzieren.
Darüber hinaus gibt es noch viele andere Gründe, bei denen die Gerichte zugunsten des Mieters und seinem Wunsch auf Untervermietung entschieden haben.
Die Interessenlage muss nach Vertragsabschluss entstanden sein. Bestand die Situation, die die Untervermietung notwendig erscheinen lässt, bereits vor Abschluss des Vertrages, kann sich der Mieter hierauf nicht mehr berufen.
Sie haben ein Recht darauf, dass der Mieter die Person benennt, an die er untervermieten will. Bittet der Mieter nur allgemein um Ihre Zustimmung ohne dabei die Person zu nennen, an die er untervermieten will, sind Sie nicht einmal verpflichtet zu reagieren. Erst wenn der potenzielle Untermieter benannt wird, müssen Sie entscheiden. Das Oberlandesgericht Koblenz hat hierzu in einem Beschluss festgestellt:
Es ist nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein - ohne Benennung eines bestimmten Untermietinteressenten - erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung (§ 549 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert. (Beschluss vom 30.04.2001 – Aktenzeichen 4 W - RE - 525/00)
Da Sie nur bei Kenntnis der wichtigsten Daten erkennen können, ob in der Person des potenziellen Untermieters ein Grund zur Ablehnung liegt können Sie verlangen, dass Ihnen der Mieter den Namen und die Anschrift der Person nennt, deren Geburtsdatum und seinen Beruf. Um festzustellen, ob die Person finanziell zur Untermiete in der Lage ist, können Sie auch eine Bonitätsauskunft verlangen.
Ablehnungsgründe können beispielsweise sein:
Der Mieter kann kein berechtigtes Interesse nachweisen.
Das vom Mieter benannte berechtigte Interesse ist bereits vor Abschluss des Mietvertrages entstanden.
Durch die Untervermietung kommt es zur Überbelegung der Wohnung.
Der potenzielle Untermieter ist als Randalierer bekannt und würde den Hausfrieden gefährden.
Die Person kann nicht nachweisen, dass sie beim Einwohnermeldeamt gemeldet ist.
Mietzuschlag bei Untervermietung
Entstehen durch die Untervermietung höhere Kosten, haben Sie Anspruch auf einen Mietzuschlag, der im Normalfall zwischen 20 und 25 % der Miete liegt, die der Untervermieter zahlen soll.
Untervermietung ohne Einwilligung
Hat ein Mieter ohne Ihre Erlaubnis untervermietet können Sie ihm nach einer Abmahnung kündigen. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen. Sie können nicht kündigen wenn
der Mieter Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Hier muss im Einzelfall geprüft werden, ob das Verhalten des Mieters eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ darstellt und deshalb eine Kündigung gerechtfertigt wäre.
das Mietverhältnis bereits seit vielen Jahren ohne Beanstandungen besteht. Auch hier müsste eine Einzelfallprüfung erfolgen, die aber in den meisten Fällen zugunsten des Mieters ausfallen dürfte, wenn der Mieter Anspruch auf Ihre Zustimmung hätte.
Ob in diesen Fällen eine Kündigung erfolgen kann, muss von Fall zu Fall geprüft werden. Eine Abmahnung ist jedoch in jedem Fall notwendig.
Die Abmahnung muss eine angemessene Frist einräumen, in der der Mieter die Untervermietung wieder beenden muss. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, können Sie ihm ordentlich kündigen.
Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, sich auch in der Mietwohnung aufzuhalten. Doch, was geschieht in seiner Abwesenheit mit seinen Rechten und Pflichten? Eine Frage, die wir in diesem Artikel klären wollen.
Normalerweise dürfen Sie die Wohnung nicht ohne Einwilligung des Mieters betreten. Ist er aber außer Haus und ist gleichzeitig Gefahr im Verzug, dürfen Sie die Wohnung auch ohne seine Erlaubnis betreten. Letztlich helfen Sie Ihrem Mieter, beispielsweise bei einem Wasser-Rohrbruch, seiner Obhutspflicht nachzukommen. Allerdings hat die Sache einen Haken. Wenn Sie das Recht haben, bei einem akuten Notfall die Wohnung zu betreten, haben Sie dadurch nicht automatisch Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel. Sie dürfen einen Schlüssel der Wohnung nur mit dem Einverständnis des Mieters behalten. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag "Schlüssel für den Mieter" in diesem Themenbereich.
Stellen Sie Ihrem Mieter eine Garage, ein Carport oder einen Stellplatz zur Verfügung, muss dies vertraglich geregelt werden. Dabei gibt es die Möglichkeit, die Abstellmöglichkeit fürs Auto mit in den Wohnraummietvertrag aufzunehmen oder hierüber einen selbstständigen Vertrag abzuschließen.
Hat der Mieter Anspruch auf einen Abstellplatz?
Wenn im Mietvertrag nichts vereinbart wurde, hat der Vermieter einer Wohnung keine Verpflichtung, dem Mieter einen Abstellplatz für sein Fahrzeug zur Verfügung zu stellen. Der Mieter ist also im Normalfall selbst verpflichtet, einen Abstellplatz für sein Fahrzeug zu finden. Auch wenn der Mieter vom Vermieter als „Bewerber“ für einen freiwerdenden Stellplatz beispielsweise in einer Liste aufgenommen wurde, kann der Mieter daraus keinen Rechtsanspruch ableiten. Entsprechend hat der Mieter auch keine Einflussmöglichkeit, wenn der Vermieter einen Stellplatz vergibt.
Vermietung mit der Wohnung
Meist wird die Garage, das Carport oder der Stellplatz zusammen mit den Wohnräumen vermietet. Hierzu wird dann der Abstellbereich entweder im Mietvertrag als Nebenraum aufgeführt oder „stillschweigend“ mit vermietet. Die Juristen sprechen dann von einem sogenannten einheitlichen Mietverhältnis. Selbst wenn für die Garage im Mietvertrag eine gesonderte Miete ausgewiesen wird, bleibt es bei einem einheitlichen Mietverhältnis. Selbst wenn dem Mieter nach mehreren Jahren eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet wird und dies nicht als Ergänzung zum Mietvertrag vereinbart wird, bleibt es beim einheitlichen Mietverhältnis.
Es ist dann nicht möglich, die Vermietung der Garage isoliert vorzunehmen. Hier kommt nur eine Kündigung zusammen mit dem Wohnraum infrage.
Es kann auch keine Mieterhöhung vorgenommen werden, die sich nur auf die Garage bezieht. Es kann nur eine Mieterhöhung für Wohnraum und Garage erfolgen, wobei bei der ortsüblichen Vergleichsmiete die Garage zu berücksichtigen ist.
Vermietung, getrennt von der Wohnung
Von einer getrennten Vermietung von Wohnraum und Fahrzeugabstellplatz ist immer dann auszugehen, wenn für beide Mietobjekte eigenständige, getrennte Verträge geschlossen werden.
Liegt die Garage nicht auf dem gleichen Grundstück wie die gemietete Wohnung, wird daraus geschlossen, dass hier die Anmietung der Garage grundsätzlich getrennt vom Wohnraummietvertrag zu betrachten ist.
Es ist auch möglich, im Garagenmietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass Â dieser Vertrag weder rechtlich noch wirtschaftlich in Verbindung mit einem anderen (Wohnungs-)Mietvertrag steht. Eine entsprechende Klausel ist auch in einem Formularmietvertrag zulässig.
Hat eine eigenständige Vermietung der Abstellmöglichkeit stattgefunden, kann diese auch unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden. Hier wird die Garage wie ein Geschäftsraum behandelt. Deshalb ist eine Begründung der Kündigung nicht notwendig. Es ist auch eine Änderungskündigung möglich, mit der eine Mieterhöhung für die Garage durchgesetzt werden soll. Nur wenn der Vermieter das Kündigungsrecht missbraucht, ist sie ungültig. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Vermieter sozusagen „aus Rache“ die Garage kündigt, weil er im Wohnraummietverhältnis seine Mieterhöhungsforderung nicht oder nur teilweise durchsetzen konnte.
Findet eine eigenständige Vermietung einer Garage oder einer anderen Abstellmöglichkeit für Fahrzeuge statt, ist die Miete umsatzsteuerpflichtig. Bei einem einheitlichen Mietverhältnis von Wohnraum und Garage bleibt der Mietanteil der Garage umsatzsteuerfrei.
Entsteht die Umsatzsteuerpflicht, sollten Sie prüfen, ob Sie nach der Kleinunternehmerregelung (§ 19 Umsatzsteuer-Gesetz – UstG) befreit werden können. Umsatzsteuer brauchen Sie dann nicht abführen, wenn der Umsatz des vergangenen Jahres 17.500 € nicht übersteigt und im laufenden Jahr ein Umsatz von höchstens 50.000 € zu erwarten ist.
Grundsätzlich ist der Stellplatz, das Carport oder die Garage nur zum Abstellen eines Fahrzeuges zu verwenden. Dabei muss das Fahrzeug so abgestellt werden, dass keine anderen Abstellflächen ganz oder teilweise blockiert werden. Ob das Fahrzeug überhaupt auf den Paktplatz passt, muss der Mieter selbst prüfen. Er kann sich später nicht darauf berufen, dass die Fläche nicht ausreiche.
Wird das Fahrzeug beschädigt, muss der Mieter beweisen, dass der Schaden auf eine Pflichtverletzung des Vermieters zurückzuführen ist. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, dafür zu sorgen, dass im Umfeld des Abstellplatzes keine vermeidbaren Gefahren für das Fahrzeug entstehen. Er hat hier eine Obhutspflicht. Diese wäre beispielsweise verletzt, wenn der Vermieter Arbeiten in einer Tiefgarage vornimmt oder vornehmen lässt und dabei die abgestellten Fahrzeuge beschädigt werden.
Es besteht grundsätzlich keine Verpflichtung des Vermieters, einen Winterdienst einzurichten, wenn dem Mieter zugemutet werden kann, eventuelle Gefahren der Winterglätte auf einem relativ kleinen Abschnitt (von der Garage zur öffentlichen Straße) zu meistern.
Der Mieter darf den Stellplatz nur zu den vertragsgemäßen Zwecken nutzen – also nur zum Abstellen eines Fahrzeuges. Die Zweckentfremdung als Lagerfläche ist nicht erlaubt. Dies wäre nicht nur ein Vertragsverstoß. Es kann sich hierbei auch um einen Verstoß gegen kommunale und regionale Vorschriften – wie beispielsweise dem Brandschutz – handeln. Die Bundesländer haben im Übrigen unterschiedliche Regelungen getroffen, was die Lagerung von Kraftstoffen auf Abstellflächen betrifft.
Verkauft der Vermieter eine im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses vermietete Garage, tritt der neue Eigentümer als Mitvermieter in den bestehenden einheitlichen Mietvertrag ein. Selbst wenn Wohnraum und Garage an verschiedene Interessenten verkauft werden, bleibt der einheitliche Mietvertrag bestehen. Die beiden neuen Eigentümer treten dann in den Mietvertrag ein.
Wenn sich Ihr Mieter beschwert, geht es meist um Streitereien oder Probleme innerhalb der Immobilie. Hier können Sie häufig helfen und Lösungen finden. Was aber, wenn der Mieter sich beispielsweise über Lärm- und Geruchsbelästigungen beklagt, die vom Nachbargrundstück ausgehen? Dann wird es schwieriger für Sie. Aber ganz ohne Chancen sind Sie auch hier nicht.
Was ist eine Besitzstörung?
Wenn Sie oder Ihre Mieter sich durch den Lärm, unangenehme Gerüche oder andere Einflüsse, die vom Nachbargrundstück ausgehen, belästigt fühlen, kann es sein, dass Sie eine sogenannte Besitzstörung geltend machen können.
Eine Besitz- oder auch Eigentumsstörung muss nicht unbedingt nur vom Nachbarn ausgehen. Hierzu kann es auch durch den Mieter kommen. Eine Störung ist ebenfalls durch Behörden denkbar. Die „Klassiker“ der Besitzstörung sind Geruchs- und Lärm-Immissionen. Denkbar sind auch Belästigungen durch Tiere (dauernd bellende Hunde, Hähne, die sehr früh krähen usw.) oder auch durch öffentliche Einrichtungen (Altglas-Container, die rund um die Uhr benutzt werden, Spielplätze oder Sporteinrichtungen usw.).
Die Basisaussagen für eine Besitz- oder Eigentumsstörung finden Sie in §Â 1004 BGB, in dem es heißt:
„Wird das Eigentum in andere Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist“.
Allerdings muss in jedem Einzelfall erst einmal geprüft werden, ob es nicht für diesen Fall etwaige Detailbestimmungen gibt, die nicht nur im BGB zu finden sind. Auch die einzelnen Bundesländer haben beispielsweise in ihren Nachbarschaftsgesetzen und Bauordnungen häufig solche Detailbestimmungen festgelegt. Diese sind dann vorrangig vor dem §Â 1004 BGB zu prüfen. Werden die Bestimmungen eingehalten, können Sie eine Besitz- oder Eigentumsstörung nach §Â 1004 BGB nicht mehr geltend machen.
Ihr Nachbar hat eine Hecke angelegt. Ihre Mieter beschweren sich, dass Ihnen dadurch die Sicht versperrt wird. Hier ist zunächst zu prüfen, ob der Nachbar bei seiner Hecke die Bestimmungen beispielsweise des Nachbarschaftsrechts (das von den einzelnen Bundesländern in entsprechenden Gesetzen festgelegt ist) eingehalten hat. Ist dies der Fall, kann auch kein Anspruch nach §Â 1004 BGB geltend gemacht werden.
Auf Verschulden kommt es nicht an
Kommt es zu einer Störung, müssen Sie nicht nach dem „Schuldigen“ suchen. Suchen Sie nach dem „Verantwortlichen“, der für die Störung zuständig ist. Es gibt durchaus auch Fällen, in denen es keinen „Schuldigen“ gibt (z.Â B. ein Baum neigt sich im Laufe der Jahre immer stärker auf Ihr Grundstück). Der „Verantwortliche“ muss also weder fahrlässig noch vorsätzlich gehandelt haben, um für die Störung einstehen zu müssen.
Man kann Ihnen einiges zumuten
Mit zu den häufigsten Beschwerdepunkten gehören die Belästigungen durch Dämpfe, Gerüche oder Geräusche. Der Gesetzgeber spricht hier von „unwägbaren Stoffen“ und sagt dazu im §Â 906 BGB:
„ (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
(3) Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.“
Um beispielsweise die Lärmbelastung einordnen zu können, sollten Sie sich an der TA-Lärm orientieren. Aber das kann nur eine Orientierung sein. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Das Lachen spielender Kinder beispielsweise als Lärm zu monieren, hat vor Gerichten nur wenig Chancen.
Häufig kommt es auch zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn, weil der Küchengeruch von einem Grundstück auf das andere weht. Grundsätzlich muss man solche Gerüche hinnehmen, wenn sie die Grenze des Erträglichen nicht überschreiten. Was erträglich ist, entscheiden die Gerichte von Fall zu Fall, wobei die meisten Richter jedoch eine recht unempfindliche Nase haben.
Sie können nur in wenigen Ausnahmefällen selbst eingreifen, um die Eigentumsstörung zu beseitigen. Wenn beispielsweise Zweige eines Baumes in Ihr Grundstück hereinragen, können Sie vom Nachbarn fordern, die Zweige in einer angemessenen Frist abzuschneiden. Reagiert der Nachbar nicht, können Sie selbst zur Ast-Schere greifen (§Â 910 BGB). Das Gleiche gilt auch für Wurzeln. Geht der Baum dann allerdings ein, könnte der Nachbar eventuell Schadensersatz geltend machen.
Arbeiten von Ihrem Grundstück aus
Wenn die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Besitzstörung nur von Ihrem Grundstück aus durchgeführt werden können, hat der Nachbar unter bestimmten Bedingungen das Recht, Ihr Grundstück zu betreten. Hierbei handelt es sich um das sogenannte „Hammerschlags- und Leiterrecht“, das in den meisten Nachbarschaftsgesetzen der Länder verankert ist. Dabei ist jedoch auch der §Â 1020 GBG zu beachten, in dem es heißt:
„Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.“
Die schonende Ausübung bedeutet übrigens auch, dass ein Nachbar das Grundstück nicht betreten kann, wenn Ihnen dies nicht zugemutet werden kann, weil Sie beispielsweise Ihren Nachbarn wegen Beleidigung oder gar Körperverletzung angeklagt haben.
Krach um die Hausmusik
Für musizierende Nachbarn gibt es keine grundsätzliche rechtliche Regelungen, mit denen man die Hausmusik unterbinden könnte. Die Gerichte entscheiden aber meist, dass die Musik während der Nachtruhe (22 – 7 Uhr) beziehungsweise Mittagsruhe (13 – 15 Uhr) Pause hat. Auch für die Dauer der musikalischen Betätigung gibt es keine festen Regeln. Tägliche 60 bis 90 Minuten sind jedoch meist hinzunehmen.
Wenn Nachbars Garten Feuer fängt
Der Nachbar darf die Grünabfälle seines Rasens oder Garten nicht auf seinem Grundstück verbrennen. Allerdings gibt es in verschiedenen Kommunen sogenannte Brenntage, an denen das Verbrennen der Grünabfälle ausnahmsweise erlaubt wird.
Um ihr Grundstück besser abzusichern, bringen die Eigentümer immer häufiger Video-Überwachungsanlagen an. Wird dabei auch Ihr Grundstück mit beobachtet, können Sie sich dagegen verwahren. Es geht hier um den Schutz Ihrer eigenen Intimsphäre oder der Ihrer Mieter. Hier liegt also nicht nur eine Besitzstörung vor – es handelt sich auch um die Verletzung der Persönlichkeitsrechte von Eigentümer oder Mieter.
Der Blick nach Mülldorf
Wenn der Nachbar seine Müllgefäße so aufstellt, dass Sie in der Sicht Ihrer Mieter liegen, handelt es sich hierbei um eine sogenannte ästhetische Immission. Wenn es sich hier nur um ein optisches Problem handelt (also keine zusätzlichen Geruchsimmissionen zu verzeichnen sind), werden Sie kaum Chancen haben, sich dagegen zu wehren.
Es gibt kaum jemanden, der keine Nachbarn hat und damit nicht auch selbst Nachbar ist. Darum muss es auch hierfür Regeln geben, die teilweise im Bürgergleichen Gesetzbuch (BGB) und in Gesetzen der einzelnen Bundesländer zu finden sind. Hinzu kommen Vorschriften, die von den Ländern, Bezirken oder Kommunen erlassen werden.
Verträge gehen vor
Die meisten Bestimmungen des BGB können von den Nachbarn untereinander durch Verträge anders geregelt werden. Die BGB-Bestimmungen greifen dann nur, wenn keine Vertragsregelung vorliegt.
Wenn es um die Grenze geht
Häufig kommt es zu Streitigkeiten über die Grenze zwischen zwei Grundstücken. Meist entsteht der Streit, wenn die Grenzzeichen im Laufe der Jahre verloren gingen oder nicht mehr erkennbar beziehungsweise auffindbar sind.
Dann kann jeder Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn verlangen, dass dieser an der Festlegung beziehungsweis Kennzeichnung des Grenzverlaufs mitwirkt. Das ergibt sich aus § 919 Abs. 1 BGB:
„Der Eigentümer eines Grundstücks kann von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks verlangen, dass dieser zur Errichtung fester Grenzzeichen und, wenn ein Grenzzeichen verrückt oder unkenntlich geworden ist, zur Wiederherstellung mitwirkt.“
Dies greift aber nur, wenn der Grenzverlauf an sich unstreitig ist. Ist der Verlauf der Grenze jedoch nicht (mehr) zu ermitteln, gelten die Bestimmungen des § 920 BGB:
§ 920 BGB – Grenzverwirrung:
Oft sind Zäune, Mauern, Hecken usw. so alt, dass man nicht mehr weiß, wem sie gehören. Der Gesetzgeber hat hierzu klargestellt, dass solche „Grenzanlagen“ – wenn die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt werden können – ein gemeinsames Nutzungsrecht haben. Dies besagt § 921 BGB:
§ 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen
Da der Gesetzgeber hier von einer „Vermutung“ spricht, kann diese natürlich auch von den Grundstücksnachbarn widerlegt werden.
Bleibt es aber bei den Voraussetzungen nach § 921 BGB stellt sich nun die Frage, wer beispielsweise den Zaun streichen muss, der die Grenzanlage bildet. Hier hat der Gesetzgeber klar entschieden, dass, wenn beide zur Nutzung berechtigt sind, auch beide für die Unterhaltung der Grenzanlage verantwortlich sind.
§ 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung
Wann die Hecke weg muss
Wird die Grenze durch eine Hecke oder durch Bäume markiert ergeben sich mehrere Fragen. Tragen die Bäume oder Sträucher beispielsweise Früchte, so sagt der Gesetzgeber, dass die Ernte beiden Anliegern zu gleichen Teilen zusteht.
Die Entfernung von Bäumen oder Sträuchern kann jeder Nachbar verlangen. Werden die Gehölze entfernt, sollten die Erlöse und Kosten zwischen den Nachbarn aufgeteilt werden. Allerdings kann der Nachbar, der die Beseitigung nicht anstrebte auf seinen Anteil am etwaigen Erlös verzichten. Dann erhält der andere Nachbar das Alleineigentum und muss auch die Kosten alleine tragen (§ 923 BGB).
Wird über die Grenze gebaut
Immer wieder kommt es vor, dass ein Nachbar auf das Grundstück des anderen baut. Der Gesetzgeber spricht dann vom „Überbau“. Nach § 912 BGB hat der Grundstückseigentümer diesen Überbau zu dulden, wenn dem bauenden Nachbar keine grobe Fahrlässigkeit oder kein Vorsatz nachgewiesen werden kann. Allerdings hat der Grundstücksinhaber dann Anspruch auf eine Entschädigung in Form einer Geldrente. Diese Rente ist jährlich im Voraus zu zahlen (§ 913 BGB). Alternativ zur Verrentung des Grundstücksteils kann der Eigentümer jedoch auch den Verkauf des Grundstücksteils verlangen.
Liegen Fälle der groben Fahrlässigkeit vor, müssen die Gerichte entscheiden, ob ein Abriss beziehungsweise Rückbau gerechtfertigt ist.
Ein anderes Streitthema sind oft Gerüche, die ja nicht auf dem eigenen Grundstück „eingefangen“ werden können und deshalb schnell zur Belästigung der Nachbarn führen können. Ähnlich ist es bei anderen nicht aufhaltbaren Einflüssen wie beispielsweise Geräusche, Rauchentwicklung, Erschütterungen des Erdreichs usw.
Der Gesetzgeber spricht hier von „unwägbaren Stoffe“. Hierzu sagt das Bürgerliche Gesetzbuch:
§ 906 BGB:Â Zuführung unwägbarer Stoffe
Damit wird klargestellt, dass solche Immissionen immer dann vom Nachbarn hinzunehmen sind, wenn sie
keinen wesentlichen Einfluss auf sein Grundstück nehmen.
Zwar wesentlichen Einfluss auf sein Grundstück nehmen, aber unvermeidbar und ortsüblich sind.
Die Grenze zwischen wesentlichen und unwesentliche Einflüssen wird dabei weitgehend von den Immissionsschutzbestimmungen festgelegt.
Der § 906 BGB greift also immer dann, wenn Immissionen bereits entstanden sind. Allerdings hat der Nachbar auch Möglichkeiten, die Entstehung von Immissionen zu beeinflussen. So kann der Nachbar nach § 907 BGB eingreifen, wenn der Nachbar sogenannte risikobehaftete Anlagen auf seinem Grundstück plant.
§ 907Â BGB: Gefahr drohende Anlagen
Muss der Baum da weg?
Der eine liebt seine Pflanzen im Garten – der andere ärgert sich über Blätter und Gräser, die über die Grundstücksgrenze zu ihm herübergeweht werden. Der eine kann sich an seinen Blumen gar nicht satt sehen – der andere findet es eigentlich nur schrecklich. Blumen, Pflanzen, Sträucher und Bäume führen immer wieder zum Streit zwischen den Nachbarn.
Hier gilt grundsätzlich, dass jeder auf seinem Grundstück machen kann, was er will. Erst wenn der Bewuchs des einen Grundstück Auswirkungen auf das Nachbargelände hat, greift das Nachbarrecht. Dabei spielen aber rein optische Auswirkungen – dem einen gefällt die Bepflanzung auf dem Nachbargrundstück nicht – keine Rolle. Hier geht es um direkte Auswirkungen, wie etwas Blätter und Blüten, die herübergeweht werden oder Wurzeln, die unterirdisch über die Grenze hinauswachsen.
Wenn es um Wurzeln geht oder über die Grenze herüberragende Zweige, gibt es eine klare gesetzliche Regelung, die in § 910 BGB zu finden ist:
§ 910 BGB:Â Überhang
Im Übrigen findet man im BGB keine Vorschrift zu der Frage, wie weit Pflanzungen von der Grenze entfernt sein müssen. Dies ist in den landesrechtlichen Bestimmungen geregelt. Da hier teilweise sogar zwischen Pflanzarten (Bäume oder Sträucher, Höhe der Sträucher) unterschieden wird, sollte man sich in diesen Fragen Auskunft bei der Kommunalverwaltung holen.
Fenster können so gesetzt sein, dass man hier einen Überblick über das Nachbargrundstück erhält, wodurch sich der Nachbar vielleicht sogar belästigt fühlt. Umgekehrt kann aber auch ein Grundstückseigentümer Baumaßnahmen vornehmen, die dem Nachbarn die Sicht und vielleicht sogar das Licht nehmen. Auch hier gibt es unterschiedliche Vorschriften der einzelnen Bundesländer.
Wann darf man auf das Nachbargrundstück?
Grundsätzlich hat niemand etwas auf dem Nachbargrundstück zu suchen, es sei denn, dies wurde ihm vom Eigentümer gestattet. Aber auch von dieser Regelung gibt es einige Ausnahmen. So kann der Nachbar natürlich auf Ihr Grundstück, wenn dies in einem Notfall unumgänglich ist. Das kann beispielsweise bei einem Hausbrand der Fall sein. Kommt es hierbei jedoch zu Schäden auf dem Nachbargrundstück sind diese dem Eigentümer zu ersetzen.
Es kommt – wenn auch selten – vor, dass man von einem Grundstück aus keinen Anschluss an das öffentlichen Straßen- oder Wegenetz hat. Dann greift das Notwegerecht, das im BGB verankert ist:
§ 917Â BGB: Notweg
Verkauft der Grundstückseigentümer ein Teil seines Grundstücks und ist dieser Teil nicht mehr an das öffentliche Wegerecht angeschlossen, muss der Verkäufer dem Käufer das Notwegerecht auf seinem Grundstück einräumen (§ 918 Abs. 2).
Allerdings ist der Nachbar zur Duldung des sogenannten Notwegerechts nicht verpflichtet, wenn der Grundstückseigentümer es selbst verschuldet hat, dass sein Grundstück keinen direkten Anschluss an das Wegenetz hat (§ 917 Abs. 1). Das könnte beispielsweise durch eine Baumaßnahme der Fall sein.
Ein weiterer, gar nicht so seltener Fall ist es, dass der Nachbar Ihr Grundstück betreten muss, um beispielsweise etwaige Reparaturen am Haus vorzunehmen. Hier haben die Bundesländer eigene Regelungen getroffen die gemeinhin als Hammerschlags- und Leiterrecht bezeichnet werden.
Bei der Vermietung von mehreren Wohnungen im gleichen Haus kommt es immer wieder vor, dass die eine Mietpartei mehr von der anderen wissen will. Darum werden häufig auch Fragen an Sie gestellt. Doch mit Auskünften sollten Sie sehr vorsichtig sein.
Geht es um Informationen, die den persönlichen Lebensraum eines Menschen betreffen, sollten Sie grundsätzlich jede Auskunft vermeiden. Dies gilt insbesondere für solche Informationen, die Sie nur durch das gemeinsame Mietverhältnis bekamen. Neben der rechtlichen Problematik (Stichworte „Datenschutz“ und „persönliche Sphäre“) gibt es noch einen anderen wichtigen Aspekt, den Sie in solchen Fällen bedenken sollten.
In den meisten Fällen möchte man Auskünfte von anderen Personen, wenn Ärger ins Haus steht. Als „Informant“ können Sie deshalb schnell in die Streitigkeiten Ihrer Mieter hineingezogen werden. Sie sollten sich hier aber so weit wie möglich heraushalten. Betrifft die Angelegenheit lediglich die streitenden Parteien, so halten Sie sich ganz raus. Sollten sich aber die Streitigkeiten auf die Hausgemeinschaft auswirken, ist es besser, wenn Sie als neutrale Person vermitteln können. Diese Chance haben Sie aber verspielt, wenn Sie vorher einer Partei Informationen über die andere gegeben haben.
Sie ärgern sich über einen Mieter, der nur zögerlich seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Um ihm eine Lektion zu erteilen, befestigen Sie einen Zettel ans Schwarze Brett: „Herr XYZ zahlt seine Miete nicht!“ Damit bekommen Sie ganz bestimmt nicht Ihre Miete – wohl aber eine Menge Ärger.
Die „Veröffentlichung“ dieser Information wird von den Gerichten besonders bei Privatpersonen äußerst kritisch als schwerer Eingriff in die Persönlichkeitsrechte gewertet. Dabei spielt es zunächst keine Rolle, ob die gemachten Aussagen der Wahrheit entsprechen oder nicht. Aber selbst wenn die Angaben der Wahrheit entsprechen, dürfen sie nicht so plakativ in den Raum gestellt werden, sondern müssen – wenn überhaupt – differenziert dargestellt werden.
Wer seinen Mieter auf diese Weise „an den Pranger stellt“, kann sich auch nicht auf die grundrechtlich garantierte Meinungsäußerung berufen, wie das Oberlandesgericht Rostock in einem Urteil vom 21.03.2001 (Aktenzeichen 2 U 55/00) ausführt:
Jedoch will Artikel 5 Absatz 1 Grundgesetz (Meinungsfreiheit – Red.) vor allem den geistigen Meinungskampf gewährleisten, so dass die Grenzen des Grundrechts gerade bei namentlicher Herausstellung eines einzelnen Unternehmens in anprangernden Veröffentlichungen, mit denen wirtschaftlicher Druck ausgeübt werden soll, enger zu ziehen sind als im Falle politisch, kulturell oder wissenschaftlich begründeter Aufrufe. Die danach […] erforderliche Abwägung zwischen Meinungsfreiheit und Gewerbekritik kann gerade bei Boykottaufrufen und Pranger-Wirkung einer Veröffentlichung dazu führen, dass sie unabhängig vom Wahrheitsgehalt der Tatsacheninformation nicht verbreitet werden darf.
Sollten Sie also auch noch so sauer auf Ihren Mieter sein: Bei solchen „Veröffentlichungen“ werden Sie vor Gericht immer den Kürzeren ziehen.
Wenn ein Mieter den anderen anschwärzt
Erreichen Sie Beschwerden über einen Mieter, dass dieser den Hausfrieden stört, müssen Sie dem natürlich nachgehen. Sie sind aber nicht verpflichtet, dem Angeschuldigten die Personen zu nennen, die sich über ihn beklagt haben.
Wird ein Mieter von Nachbarn und Mitmietern gegenüber dem Vermieter beschuldigt, den Hausfrieden zu stören, muss der Vermieter ihm auf Verlangen nicht mitteilen, wer welche Anschuldigungen gegen ihn erhoben hat. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts München vom 08.08.2014 (Aktenzeichen 463 C 10947/14).
Ein Vermieter hatte in dem zugrunde liegenden Fall seinen Mieter schriftlich darüber informiert, dass dieser von anderen Mieter beschuldigt würde, durch sein aggressives und bedrohliches Verhalten den Hausfrieden zu stören. Insbesondere wurden dem Mieter Beleidigungen, falsche Anschuldigungen und Gewaltandrohungen vorgeworfen. Der Vermieter forderte ihn auf, sein Verhalten zu ändern und drohte mit einer Abmahnung beziehungsweise der fristlosen Kündigung. Da sich der Vermieter weigerte, dem Mieter die Personen zu benennen, die sich über ihn beschwert hatten, klagte dieser auf Auskunft.
Das Gericht entschied, dass der Vermieter weder die Personen benennen müsse, noch offenlegen müsse, wann welche Anschuldigungen erhoben wurden. Dies könne zu einer weiteren Verschlechterung des Hausfriedens führen. Dem Mieter sei aber zuzumuten, zunächst einmal abzuwarten, ob es zu einer Kündigung kommen würde. Erst bei einer Kündigung beziehungsweise bei einem Räumungsprozess müsse der Vermieter die Vorwürfe konkretisieren und beweisen.
Worauf der Mieter ein Recht hat
Allerdings gibt es auch Informationen, die Sie Ihrem Mieter auf Anforderung geben müssen. Dies gilt insbesondere bei der Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung. Diese Einsicht soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die Abrechnung auch inhaltlich auf ihre Richtigkeit hin zu prüfen. Wenn der Mieter hierzu zum Beispiel auch die Verbrauchszahlen anderer Mieter benötigt, müssen Sie ihm diese auch offenlegen.
Hierzu hat das Amtsgericht Charlottenburg Am 03.05.2005 ein Urteil gefällt, das als Leitlinie betrachtet werden kann (Aktenzeichen: 220 C 450/04). In dem Verfahren ging es darum, ob ein Mieter das Recht hat, die Listen mit den Verbrauchsdaten, die der Heizkostenabrechnung zugrunde liegen, von allen Mietern einzusehen. Das Gericht stellte hierzu fest, dass der Mieter dieses Einsichtsrecht haben müsse, um die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.
Jedoch endet dieses Einsichtsrecht da, wo es um persönliche Daten des Mieters geht. Angaben wie beispielsweise das Geburtsdatum müssen Sie in den Unterlagen unkenntlich machen.
Solange Sie dem Mieter dieses Einsichtsrecht verweigern, kann der Mieter etwaige Nachzahlungen verweigern.
Sollten Sie eine Eigentumswohnung vermietet haben, hat der Mieter allerdings kein Recht auf Einsicht in die Beschlüsse der Wohneigentümerversammlung, auch wenn sich diese auf die Nebenkosten- oder Heizkostenabrechnung beziehen.
Der Mieter hat ansonsten nicht nur das Recht, die Daten einzusehen. Er kann sich auch Notizen machen, um die Abrechnung später detailliert zu prüfen. Zu diesem Zweck kann er auch die Unterlagen z. B. mit seinem Handy abfotografieren oder mit einem Handscanner scannen. Bittet er Sie um Kopien der Unterlagen, können Sie von ihm eine Kostenerstattung pro Kopie verlangen.
Ist eine volljährige Person aus körperlichen, geistigen oder seelischen Gründen nicht mehr in der Lage ihre Geschäfte selbst zu besorgen, stellt ihr das Vormundschaftsgericht – entweder auf ihren Wunsch hin oder auch von Amts wegen – einen Betreuer oder eine Betreuerin zur Seite. Obwohl die vom Betreuten nicht gewünschte (Zwangs-)Betreuung nach den gesetzlichen Vorgaben nur im Ausnahmefall möglich sein soll, kommt sie doch häufiger vor als die vom Betreuten angeforderte freiwillige Betreuung.
§ 1903Â Einwilligungsvorbehalt
Die Kündigung der Wohnung durch einen nicht mehr geschäftsfähigen Mieter ist nichtig. Hier muss eine Kündigung vom Betreuer ausgesprochen werden. Hierzu muss aber die Aufenthaltsbestimmung oder der Bereich Wohnung angeordnet werden. Die Kündigung muss der Betreuer vom Vormundschaftsgericht in jedem Fall genehmigen lassen. Dabei spielt es keine Rolle, wer den Mietvertrag geschlossen hat. Das gilt auch für andere Maßnahmen, die zum Verlust der Wohnung führen können (z. B. Aufhebungsvertrag).Â
Immer häufiger richten Mieterinnen oder Mieter in den Wohnungen Betreuungsstellen für Kleinkinder ein. Sie wollen sich als „Tagesmütter“ oder „Tagesväter“ etwas hinzuverdienen. Doch bei allem Verständnis: Auch Sie als Vermieter haben Rechte, auf denen Sie auch bestehen sollten.
Kinderbetreuung bedarf der Genehmigung durch den Vermieter
Wie der Name es schon sagt, räumt der Wohnungsmietvertrag dem Mieter lediglich das Recht ein, in den angemieteten Räumen zu wohnen. Wenn er in der Wohnung auch einer Arbeit nachgehen will, bedarf dies der Genehmigung durch den Vermieter. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die Tätigkeit auch nach außen auswirkt. Sie haben also das Recht, über eine Tätigkeit in der Wohnung informiert zu werden und können diese auch, wenn Sie es begründen können, ablehnen. Hierfür muss keine besondere Regelung im Mietvertrag verankert werden. Zustimmen müssen Sie allerdings, wenn sich die Tätigkeit nicht oder nur unwesentlich nach außen auswirkt.
Für das Landgericht Berlin stellte sich nun die Frage, ob ein Vermieter seiner Mieterin die entgeltliche Tagespflege von bis zu fünf Kleinkindern erlauben müsse. In ihrer Entscheidung stellten die Richter fest, dass die Tagespflege störender als die normale Nutzung der Wohnung sei. Fazit hieraus: Der Vermieter muss die Tagespflege nicht erlauben (Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.10.2013 - Aktenzeichen 67 S 208/13).
In der Begründung machten die Richter deutlich, dass durch die nebengewerbliche Nutzung der Wohnung nicht nur die Mieträume stärker als bei einer normalen Wohnvermietung belastet würden. Auch die Mitbewohner im Haus würden stärkeren Belastungen ausgesetzt. Die Richter räumten zwar ein, dass es eine stetig steigende Nachfrage nach Tagesbetreuungsstellen gäbe – dies sei aber kein Grund, dass der Vermieter den Betrieb einer solchen Einrichtung in den Wohnräumen genehmigen müsse.
In einer anderen Entscheidung stellten die Richter des Berliner Landgerichts fest, dass die Betreuung von fünf Tageskindern in einer Mietwohnung grundsätzlich nicht vertragsgemäß sei, aber von Fall zu Fall geprüft werden müsse (Urteil des Landgerichts Berlin vom 06.07.1992 – Aktenzeichen 61 S 56/92).
Andere Gerichte haben die Erlaubnis der Betreuung von der Anzahl der betreuten Kinder abhängig gemacht. So entschied das Landgericht Hamburg, dass in einer 90-Quadratmeterwohnung-Wohnung von der Mutter eines vierjährigen Kindes noch bis zu drei Kinder betreut werden dürften. Mehr Kinder seien nicht zumutbar. (Urteil des Landgerichts Hamburg vom 22.04.1982 – Aktenzeichen 7 S 63/82).
Die eingangs erwähnte Entscheidung der Berliner Richter wird auch durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2012 (Aktenzeichen V ZR 204/11) bestätigt. Auch daraus ergibt sich, dass eine Betreuungstätigkeit grundsätzlich der Erlaubnis durch den Vermieter bedarf. Ob und unter welchen Bedingungen die Betreuung vom Vermieter abgelehnt werden kann, klärt das Urteil allerdings nicht.
Das Urteil hat jedoch besonderes Gewicht für die Eigentümer einer Eigentumswohnung. Denn die Richter entschieden, dass hier die Genehmigung des Verwalters oder eine ¾ -Zustimmung der abstimmenden Mitglieder der Eigentümerversammlung vorliegen muss. Eine Erlaubnis der Tätigkeit durch den Vermieter kann also zu ziemlichen Ärger führen.
Die Tätigkeit einer Tagesmutter kann also grundsätzlich auch in einer Mietwohnung ausgeübt werden. Hierfür ist jedoch die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Ob die Erlaubnis verweigert werden kann oder nicht, hängt von den unterschiedlichsten Faktoren ab. Zu prüfen ist beispielsweise
In welchem Umfang wird die Tätigkeit ausgeübt (haupt- oder nebenberuflich)?
Entstehen für die übrigen Mieter / Nachbarn zusätzliche Belastungen?
Wie viele Kinder sollen betreut werden und ist die Wohnung hierfür ausreichend groß?
Betreut die Tagesmutter bereits eigene Kinder?
Kinderlärm als Ablehnungsgrund?
Kinder verursachen beim Spielen Lärm. Darum wird auch immer wieder die Frage gestellt, ob der zu erwartende Kinderlärm einen Grund darstellt, die Tätigkeit von Tageseltern in einer Mietwohnung zu verbieten.
Grundsätzlich sehen die Gerichte den von Kindern verursachten Lärm als „sozialadäquat“ an. Das hat beispielsweise zur Folge, dass andere Mieter nicht wegen Kinderlärm die Miete kürzen können. Doch auch für betreute Kinder gelten die Bestimmungen der Hausordnung. Die Betreuer haben darauf zu achten, dass diese Regelungen soweit wie möglich eingehalten werden.
Häufig führt auch das Bringen und Abholen der betreuten Kinder zu Auseinandersetzungen zwischen anderen Mietern, Nachbarn oder dem Vermieter. Hier ist ein Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden interessant. Dort wurde entschieden, dass Behinderungen, die durch parkende Autos der abholenden oder bringenden Eltern entstehen, kein Grund zu Kündigung des Mietverhältnisses sind. Allerdings schränkte der Richter seine Entscheidung dahingehend ein, dass die Parkzeit fünf Minuten nicht überschreiten dürfe.Â Geklagt hatte ein Vermieter, der zunächst sein Einverständnis für die Tagespflege in der Mietwohnung gegeben hatte. Später stellte er jedoch fest, dass beim Bringen oder Holen der Pflegekinder immer wieder die Einfahrt zugestellt wurde. Er verlangte deshalb, dass die Tagespflege von der Mieterin eingestellt würde. Da die Mieterin der Anordnung nicht nachkam, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung, die der Vermieter jedoch verlor. Dass es in einzelnen Fällen zu längeren Parkzeiten von bis zu 20 Minuten gekommen war, hielt der Richter aufgrund der geringen Anzahl der Fälle für nicht relevant (Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vomÂ 26.11.2002Â - AktenzeichenÂ 92Â CÂ 546/02.)
Grundsätzlich ist die Zulässigkeit der Kindesbetreuung als Tagesmutter oder –vater von einer Einzelfallprüfung abhängig. Dabei spielen sowohl die Belästigung Dritter wie auch die Größe der Wohnung und deren Umfeld eine wichtige Rolle.
Bei der Kindesbetreuung handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, für die der Wohnraum-Mieter eine Erlaubnis des Vermieters benötigt. Dies gilt auch ohne eine entsprechende explizite Klausel im Mietvertrag. Um die Erlaubnis zu verweigern, muss der Vermieter nachvollziehbare, stichhaltige Gründe nennen können.
Unter Umständen haben Sie das Recht, aufgrund einer erheblich höheren Wohnraumabnutzung vom Mieter eine erhöhte Miete zu verlangen.
Überschreiten Sie das vertragsgemäß erlaubte Maß Ihrer Tätigkeit, kann der Vermieter gegen Sie vorgehen. Eine Anpassung an die Miete für vergleichbare, gewerblich genutzte Räume wäre in diesem Fall denkbar.
Lärmbelästigungen sind für den Vermieter ein heikles Problem. Denn selbst, wenn ihn keine Schuld trifft und er auch keine Möglichkeiten hat, gegen die Lärmbelästigung vorzugehen, kann der Mieter dennoch deswegen die Miete ändern. Wie heißt es da bei der „Sendung mit der Maus“? „Klingt komisch – ist aber so.“ Schon deshalb sollten Sie von vorneherein Klagen Ihrer Mieter sehr ernst nehmen.
Ist das wirklich eine Lärmbelästigung?
Kommt es zu Klagen gegenüber Mietern in Ihrem Haus, sollten Sie sich zunächst selbst ein Bild von der Situation machen. Zunächst ist zu klären, ob überhaupt eine Lärmbelästigung vorliegt, die Sie zum Handeln zwingt und die die Mitmieter berechtigt, ihre Miete zu mindern.
Nicht einschreiten müssen Sie, wenn die beanstandeten Geräusche zum normalen Alltag gehören. Staubsaugen, Geräusche von Wasch- oder Spülmaschinen beispielsweise gehören zu den normalen Alltagsgeräuschen, die die Mitmieter hinnehmen müssen.
Ein Streitfall ergibt sich oft, wenn Mieter – aus welchen Gründen auch immer – nachts baden oder duschen. Hier ist sich auch die Rechtsprechung nicht einig. Das Amtsgericht Rottenburg/Neckar entschied beispielsweise, dass die Hausordnung das Duschen und Baden zwischen 22:00 und 06:00 Uhr verbieten kann (Urteil vom 04.10.1994 – Aktenzeichen 2 C 356/94). Das bayerische Oberlandesgericht entschied, dass man Duschen und Baden zwischen 23:00 und 05:00 Uhr verbieten könne (Urteil vom 21.021.1991 – Aktenzeichen 2 Z 7/91). Anders das Landgericht Köln, dass ein Bade- und Duschverbot während der Nachstunden für nicht zulässig erachte (Urteil vom 17.04.1997 – Aktenzeichen 1 S 304/96).
Grundsätzlich gilt, dass in einem Mehrfamilienhaus ein höheres Lärmaufkommen akzeptiert werden muss. Hier muss auch der Lärm hingenommen werden, der aus vereinzelten Streitigkeiten oder bei vereinzelten Feiern entsteht. Die Betonung liegt hier auf „vereinzelt“. Dauerpartys und permanente Streitereien von Mitmietern müssen von den Mietern nicht hingenommen werden.
In diesem Zusammenhang ist oft von der sogenannten „Zimmerlautstärke“ die Rede. Dabei handelt es sich um keinen juristischen Begriff. Zimmerlautstärke wird allgemein mit bis zu 40 Dezibel (dB) am Tag beziehungsweise 30 dB in der Nacht definiert. Letztlich geht es aber um die Frage der Zumutbarkeit. So kann die Schwelle zur Lärmbelästigung in einem Altbau tiefer liegen, als in einem neuen Gebäude.
Kommt der Lärm von außen oder ist unvermeidbar, etwa bei Baumaßnahmen, tendieren die Gerichte dazu, dass der Mieter dies hinnehmen muss. Aber leider gibt es auch hier keine einheitliche Rechtsprechung.
Für wie viel Schallschutz muss der Vermieter sorgen?
Grundsätzlich gilt, dass der Schallschutz in einem Haus dem Standard entsprechen muss, der galt, als das Haus gebaut wurde. Das gilt auch, wenn die Wohnungen zu einem späteren Zeitpunkt renoviert wurden. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 05.06.2013 (Aktenzeichen VIII ZR 287/12). In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der die Miete minderte, weil der Vermieter eine Dachgeschosswohnung renovierte und dabei die aktuell geltende DIN-Vorschrift für Trittschalldämmung nicht einhielt. Der BGH widersprach dem Mieter. Bei Renovierungen in Altbauten sei auf die DIN-Vorschriften abzustellen, die bei Bau des Hauses gegolten hätten. Renovierungsmaßnahmen in Altbauten könnten schon von der Gebäudesubstanz her nicht mit Neubauten verglichen werden, was die Renovierungsmöglichkeiten einschränke. Wie allerdings diese Frage zu bewerten ist, wenn ein gesamtes Haus saniert wird, bleibt hierbei offen.
Tipp: Vermietern von Altbauwohnungen ist zu empfehlen, dass sie im Mietvertrag festhalten, dass auf die „Hellhörigkeit“ des Hauses hingewiesen wurde. Empfehlenswert ist es auch, in der Hausordnung grundsätzliche Regelungen zu treffen. Dies führt oft zu Rücksichtnahme und vermeidet Auseinandersetzungen. Aufgrund der unklaren Rechtslage kann es allerdings sein, dass ihre Vorgaben einer gerichtlichen Prüfung nicht standhalten.
Abmahnen – aber mit Bedacht
Beschwert sich ein Mieter über einen anderen Bewohner des Hauses, müssen Sie eingreifen. Aber auf der anderen Seite müssen Sie sich erst mal Klarheit über die Situation verschaffen. Bitten Sie deshalb den Beschwerdeführer, Ihnen - möglichst schriftlich - mitzuteilen,
wann es zu den Lärmbelästigungen gekommen ist (einmalige „Ausrutscher“ sind noch kein Grund für eine Abmahnung) und wie lange die Belästigung andauerte.
wo der Lärm erzeugt wurde (Wohnung, Keller, Speicher, Treppenhaus usw.) und um welche Art Lärm es sich handelte (Partygeräusche, Hämmern in der Nacht, Krakeelen, lautes Streiten usw.)
Erst wenn Sie diese Informationen haben, können Sie den beschuldigten Mieter abmahnen. Eine fristlose Kündigung ohne eine vorherige Abmahnung ist ausgeschlossen (Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.10.2014 – Aktenzeichen 63 S 166/14).
Wenn der Lärm von außen kommt
Gegen Lärmquellen im Haus können Sie vorgehen. Wie ist es aber, wenn der Lärm von außen kommt? Meist sind Sie hier machtlos – aber durchaus nicht hilflos. Es kommt darauf an, wie der Lärm entsteht und auch wo er zustande kommt.
Schafft sich beispielsweise ein Hauseigentümer in einer Stadt einen Hahn an, so können Sie die Abschaffung verlangen, wenn das Tier morgens ihre Mieter aus dem Schlaf reißt. Befindet sich Ihr Mietshaus jedoch auf dem Lande, müssen die Mieter den Weckruf des Hahns als „ortsüblich“ hinnehmen. Die Situation wäre allerdings anders, wenn der Nachbar sich eine ganze Hühnerfarm einrichten würde.
Baulärm ist für den Vermieter immer eine unangenehme Sache. Leider ist es so, dass der Mieter fast immer die Möglichkeit hat, wegen Baulärm die Miete zu mindern. Denn hier wird davon ausgegangen, dass der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann. Das geht so weit, dass der Mieter sogar die Miete mindern kann, obwohl er während der Bauarbeiten gar nicht im Haus war (z. B. geschäftlich unterwegs oder in Urlaub).
Dennoch gibt es Ausnahmen, bei denen der Mieter die Miete nicht mindern kann. Dies ist der Fall, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages
von den (eventuell auch erst bevorstehenden) Baumaßnahmen wusste oder
damit rechnen musste, dass es zu Baumaßnahmen kommt (z. B. Neubaugebiet, Sanierungsgebiet, Stadtgebiet mit Baulücken, abrissreife Häuser in der Nähe usw.)
Auch bei öffentlichen Bauarbeiten (z. B. Straßensanierungen) darf der Mieter nicht ohne weiteres die Miete mindern. Hier stellt sich die Frage, ob die Lärmbelästigung als „ortsüblich“ hinzunehmen ist. Davon geht man grundsätzlich aus, wenn es sich um eine behördlich genehmigte Baumaßnahme handelt, bei der alle Lärmschutzvorschriften eingehalten werden.
Leider gibt es bei der Frage der Mietminderung wegen Baulärms keine einheitliche Rechtsprechung. Alle Entscheidungen beziehen sich immer nur auf den einen speziellen zu verhandelnden Fall. Ein Vermieter ist deshalb gut beraten, sich vor dem Gang zum Gericht von einem Fachanwalt beraten zu lassen
Zwischen dem Wohnraum- und dem Gewerberaum-Mietrecht bestehen elementare Unterschiede. Da der Gesetzgeber bei der gewerblichen Vermietung davon ausgeht, dass die Vertragsparteien gleich „stark“ sind, lässt er hier viel mehr Verhandlungsspielraum, als bei Wohnraummietrecht, bei dem man davon ausgeht, dass der Mieter der „schwächere“ Partner ist. Entsprechend wichtig ist die Frage, um welche Art der Vermietung es sich handelt.
Nicht zuletzt durch die Digitalisierung arbeiten immer mehr Selbstständige von zu Hause aus und richten sich ihre Geschäftsräume in der eigenen Wohnung ein. Auch dieser Aspekt macht die Abgrenzung zwischen Wohn- und gewerblichem Raum immer schwieriger.
Es spielt keine Rolle, ob der Mietvertrag als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag deklariert wird. Entscheidend ist, wofür die angemieteten Räume genutzt werden. Werden sie ausschließlich zum Wohnen oder zum Arbeiten genutzt ist die Zuordnung kein Problem. Schwierig wird es bei einer gemischten Nutzung.
Hier ist zunächst entscheidend, ob es sich bei der in den Wohnräumen oder den zu der Wohnung gehörenden Räumen ausgeübten Tätigkeit um eine sogenannte „untergeordnete gewerbliche Tätigkeit“ handelt (z. B. ein Onlineshop der als Kleinunternehmen geführt wird). In diesen Fällen handelt es sich beim Mietvertrag um einen Wohnraummietvertrag,
Handelt es sich aber nicht um eine untergeordnete Tätigkeit bedeutet das noch lange nicht, dass nun ein gewerblicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichthofs vom 09.07.2014 richtet sich das Mietverhältnis nach der überwiegenden Nutzung. Wird hier also mehr gewohnt oder gearbeitet. Ausschlaggebend sind hier zunächst die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Wenn hierzu keine oder keine ausreichenden Regelungen getroffen wurden, kann ein Richter auf Indizien, die auf die Art der Nutzung hinweisen, zurückgreifen.
Im gleichen Urteil stellte der Bundesgerichtshof aber auch klar, dass nicht von einer gewerblichen Nutzung ausgegangen werden kann, wenn der Mieter in der Wohnung einer Tätigkeit nachgeht, mit der er seinen Lebensunterhalt bestreitet. Es müsse immer von Fall zu Fall individuell entschieden werden, um welche Art von Mietverhältnis es sich handelt. Im Zweifelsfall ist nach Meinung des Gerichts immer primär davon auszugehen, dass es sich um die Vermietung einer Wohnung handelt.
Es muss also in jedem Fall der Mischvermietung individuell geprüft werden, ob das Wohn- oder gewerbliche Mietrecht anzuwenden ist. Dabei spielen beispielsweise die folgenden Kriterien eine wesentliche Rolle:
Gestaltung des Mietvertrages – ist dieser auf Gewerbemietrecht oder Wohnmietrecht zugeschnitten (Beispiel: Vermietung auf unbestimmte Zeit lässt auf einen Wohnraum-Mietvertrag schließen. Auch, dass eine Miete vereinbart wird, ohne dass Mehrwertsteuer ausgewiesen wird, lässt auf einen Wohnraummietvertrag schließen.)
Wird die Miete aufgeteilt, kommt es darauf an, welche Anteil (Wohn- oder gewerblicher Anteil) überwiegt.
Der räumliche Anteil der gewerblich oder freiberuflich genutzten Räume. Ein Büro in der ansonsten bewohnten Vierzimmerwohnung dürfte in den meisten Fällen ein Wohnraummietverhältnis begründen.
Der Anteil der Miete für die gewerblich/freiberuflich genutzten Räume.
Der Mietvertrag bei Mischvermietungen
Vermieten Sie Räume einer Einheit teilweise zu Wohn- und teilweise für gewerbliche Zwecke, können Sie grundsätzlich getrennte Mietverträge abschließen. Doch damit können Sie sich auch vermeidbare Probleme schaffen, die bei einem einheitlichen Mietvertrag nicht entstehen. So können bei getrennten Mietverträgen beispielsweise unterschiedliche Kündigungsfristen und -möglichkeiten später viel Ärger bereiten.
Eventuell können getrennte Mietverträge interessant sein, wenn neben der eigentlichen Mietwohnung beispielsweise eine Garage gewerblich vermietet wird. So kann die Garage auch getrennt von der Wohnung gekündigt werden, was bei einem einheitlichen Mietvertrag nicht möglich ist.
Klarstellung im Mietvertrag
Um spätere Probleme zu vermeiden, sollte im Mietvertrag eine Präambel klarstellen, dass es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt. Diese Präambel könnte beispielsweise folgenden Wortlaut haben:
„Die Parteien schließen nachfolgend einen gewerblichen Mietvertrag ab, da bei der gemischten Nutzung des Mietobjektes die gewerblich Nutzung überwiegt. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass [hier Begrüßndung einfügen, z. B.: „die gewerbliche Fläche wesentlich größer als die Fläche des Wohnraums ist.“]
Ausschlaggebend für den Vertragscharakter ist stets die Situation, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestand. Sollte sich der Mieter später anders entscheiden, hat dies zunächst keinen Einfluss auf den Mietvertrag.
Gewerbliche Tätigkeit in einer Mietwohnung
Grundsätzlich können Sie eine gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung nicht verbieten, solange diese keine Außenwirkung hat. Wenn der Mieter eine Tätigkeit mit regem Publikumsverkehr in seiner Wohnung ausübt, braucht er vom Vermieter die Erlaubnis für diese Kundenbesuche.
Man spricht also von Tätigkeiten ohne Außenwirkung bei jeder Beschäftigung, die ohne Kundenkontakt von außen auskommt. Gemeint ist hier aber der direkte, persönliche Kontakt mit Personen von außen. Arbeitet ein Mieter beispielsweise von zu Hause aus für ein Callcenter, hat er zwar sehr viele Kontakte nach außen – es entsteht aber keine Außenwirkung, die beispielsweise andere Personen im Haus stören würde. Solange keine Außenwirkung auftritt kann der Mieter dieser Tätigkeit auch ohne Ihre Genehmigung ausführen.
Musiker haben zwar keinen Außenkontakt, deren Probezeiten können jedoch im Mietvertrag oder in der Hausordnung eingeschränkt werden.
Die Außenwirkung kann sowohl durch häufige Kundenbesuche als auch durch ständige Lieferungen hergestellt werden. Allerdings wird hier die Grenzziehung immer schwieriger, weil auch immer mehr private Nutzer verstärkt mit Paketen beliefert werden (Online-.Handel).
Kommt es aufgrund der Tätigkeit zu ständigen Kunden- und/oder Lieferantenbesuchen können Sie die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung untersagen. Gibt der Mieter dennoch die Tätigkeit nicht auf, können Sie ihm nach Abmahnung ordentlich kündigen. Liegen bereits abgemahnte Beschwerden von anderen Mietern vor, kommt auch eine fristlose Kündigung infrage.