Source: https://www.casaintasca.it/stipula-e-disdetta-del-contratto-con-limpresa-di-pulizie/
Timestamp: 2019-09-18 05:11:12+00:00
Document Index: 160602677

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1711', 'art. 1444', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1393']

STIPULA E DISDETTA DEL CONTRATTO CON L'IMPRESA DI PULIZIE - CasainTasca
STIPULA E DISDETTA DEL CONTRATTO CON L’IMPRESA DI PULIZIE
Stipula e disdetta del contratto di pulizie. Quali sono i poteri dell’amministratore?
Quali sono i poteri dell’amministratore di condominio e dell’assemblea in merito alla disdetta del contratto di pulizie?
In questo approfondimento ci soffermeremo sull’ipotesi in cui si renda necessario disdire il contratto.
Si badi: la disdetta è cosa differente dalla risoluzione. Con la prima, infatti, si comunicazione l’intenzione di non proseguire un contratto in essere, con la seconda invece si comunica di fermarne l’esecuzione in ragione dell’inadempimento (o per casi particolari di eccessiva onerosità sopravvenuta).
In entrambi i casi, ad avviso di chi scrive, un ruolo centrale è dato all’assemblea. Vediamo perché.
L’amministratore di condominio, si desume dall’art. 1129 del codice civile e dalla lettura della giurisprudenza in materia (su tutte Cass. SS.UU. n. 9148/08), è un mandatario con legale rappresentanza in relazione alla gestione delle parti comuni.
Egli, dice la legge, opera nell’ambito delle attribuzioni che gli sono riconosciute dalla legge e/o dalle delibere assembleari.
Che cosa accade se, ad esempio, l’amministratore compie un atto esorbitante dal proprio mandato? Al riguardo la Corte di Cassazione, in generale sul contratto di mandato, ha avuto modo di affermare che “il negozio stipulato dal mandatario eccedendo i limiti del mandato non è annullabile, ma unicamente inefficace nei confronti del mandante, come resta confermato dal rilievo che esso è suscettibile di ratifica (art. 1711 cod. civ.) non già di convalida (art. 1444 cod. civ.).
Ne consegue che, in mancanza di ratifica, il negozio compiuto dal mandatario eccedente dai poteri ricevuti dal mandante non è né nullo, né annullabile, ma solo inopponibile nei confronti del mandante ed i suoi effetti si producono nel patrimonio del mandatario, che li assume a suo carico ed ha l’obbligo di tenere indenne il mandante da qualsiasi pregiudizio che possa derivare per il suo patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione di quel negozio (Cass. 21 febbraio 1980, n. 1262)” (Cass. 10 marzo 195, n. 2802).
È in questo contesto che ci si deve muovere per comprendere i limiti dei poteri dell’amministratore in merito alla stipula/disdetta dei contratti.
Quanto alla firma dei contratti di manutenzione e gestione delle parti comuni dell’edificio, la giurisprudenza, di merito, che si è pronunciata sull’argomento è divisa. Da un lato v’è una tesi che vede nell’amministratore una figura legittimata a stipulare contratti in favore del condominio senza necessità di autorizzazione assembleare (Trib. Arezzo 12 febbraio 2012).
Diversamente da tale conclusione, un più recente arresto del Tribunale di Napoli ha specificato che l’amministratore non ha alcun potere autonomo di stipula di contratti, ma solamente di esecuzione di quelli già in essere (Trib. Napoli 1 febbraio 2013).
Si badi: il fatto che per prudenza, in ragione dell’incertezza normativa, sia consigliabile demandare all’assemblea la decisione sulla stipula di un contratto, non vuol dire che l’amministratore non possa dare incarichi di manutenzione ordinaria o straordinaria urgente delle parti comuni senza passare dall’approvazione assembleare.
Un conto è la firma di vincoli perduranti nel tempo (al di là della durata annuale o pluriennale), altro l’assegnazione di incarichi una tantum, anche se ripetuti nel tempo. Classico l’esempio dell’incarico al giardiniere per la pulizia delle aree verdi, che può essere conferito dall’amministratore autonomamente sia nell’ipotesi in cui l’assemblea abbia deliberato la spesa, sia se tale spesa non è stata decisa in sede assembleare.
La Cassazione si è pronunciata sulla firma di contratti per conto del condominio e senza autorizzazione dell’assemblea solamente in relazione al contratto d’assicurazione, affermando che “l’amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.
A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”. (Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
L’ambito non varia l’applicazione del principio, sicché aderendo alla tesi che vede nell’amministratore un mero esecutore della volontà assembleare se ne deve dedurre che egli stesso non ha autonomia nella scelta dell’impresa di pulizia delle scale condominiali.
“Il contratto ha durata annuale e s’intende tacitamente rinnovato per un medesimo periodo se parte committente non comunica con raccomandata a.r. la disdetta entro due mesi dalla scadenza”.
A seconda dei casi la disdetta può essere esercitata solamente da un parte (come nell’esempio) oppure da entrambe.
Aderendo alla tesi che vede nell’assemblea l’organo deputato alla decisione sulla stipula dei contratti, se ne deve dedurre che anche la comunicazione di disdetta, in quanto atto volto a porre fine ad un vincolo contrattuale debba essere esercitato dall’amministratore solamente su mandato assembleare e che l’impresa che lo riceve, ai sensi dell’art. 1393 c.c. possa chiedere all’amministratore una copia da lui firmata dell’atto che lo autorizza all’esercizio della disdetta, ossia della delibera assembleare che l’abbia stabilita.