Source: http://h2mk.com/news/bgh-entscheidet-zur-unwirksamkeit-von-schriftformheilungsklauseln-mietvertragen-urteil-v-27-sep
Timestamp: 2018-04-24 12:21:17
Document Index: 359955137

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 550', '§ 566', '§ 542', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 542', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 566', 'BGH', '§ 550']

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BGH entscheidet zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen, Urteil v. 27. September 2017 - XII ZR 114/16
Der BGH erklärt Heilungsklauseln zur Schriftform in Mietverträgen für generell unwirksam.
Ausgangspunkt der Entscheidung ist § 550 BGB. Nach dieser Norm gelten Mietverträge, die nicht der Schriftform entsprechen, für unbestimmte Zeit, was wiederum dazu führt, dass sie mit ordentlicher Frist gekündigt werden können (§§ 542 Abs. 1, 573 c BGB).
In der Praxis erfreuen sich Schriftformheilungsklauseln großer Beliebtheit. Insbesondere im Rahmen von Nachtragsvereinbarungen kommt es häufig zu Schriftformmängeln und damit zu Formverstößen im Sinne von § 550 BGB. Um die wirtschaftlich nachteilige Folge - beidseitiges Kündigungsrecht binnen ordentlicher Frist - zu umgehen, vereinbaren die Parteien in der Praxis Schriftformheilungsklauseln. Diese sehen vor, dass Verträge nicht unter Berufung auf etwaige Formmängel vorzeitig gekündigt werden können.
Der BGH hat die diese Klauseln in Wohn- und Gewerbemietraumverträgen nun für generell unwirksam erklärt und entscheidet damit eine bisher umstrittene und noch nicht höchstrichterlich entschiedene Rechtsfrage.
Begründet wird die Entscheidung mit dem Schutzzweck des § 550 BGB. Die Vorschrift diene in erster Linie dem Schutz des künftigen Grundstückserwerbers (der nach § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt) und habe darüber hinaus eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion (sog. „Übereilungsschutz“). Schriftformheilungsklauseln, durch die die Parteien gehindert würden infolge von Schriftformmängeln zu kündigen, seien aber, so der BGH, mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar, „denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde“.
Folge dieser Entscheidung ist, dass nunmehr - auch in bereits bestehenden Vertragsverhältnissen - jede Partei berechtigt ist, einen langfristigen Vertrag trotz einer vereinbarten Schriftformheilungsklausel, die entweder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen oder individualvertraglich vereinbart wurde, unter Berufung auf Formmängel vorzeitig zu kündigen. Das Einhalten der Schriftform erhält damit wieder aktuelle Bedeutung und Brisanz. Insbesondere im Rahmen der bei Immobilientransaktionen durchzuführenden Due Diligence Prüfung wird maßgeblich darauf zu achten sein - da dies unmittelbare Auswirkung auf die erwarteten und zu erzielende Gewinne haben wird -, ob die Schriftform eingehalten wurde oder nicht. Wer größeren Immobilienbestand hält oder verwaltet, ist ebenfalls gut beraten, abgeschlossene Mietverträge auf ihre Formwirksamkeit hin zu überprüfen.
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&Seite=1&nr=79955&pos=40&anz=460
Diese News wurde bereit gestellt von RA Friedrich Garbe