Source: https://www.prawo-budowlane.info/konsekwencje-niedopelnienia-obowiazku-zgloszenia-o-zakonczeniu-budowy,453,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-07-18 11:14:14+00:00
Document Index: 96631145

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 29', 'art. 37', 'art. 37', 'art. 37', 'art. 37', 'SA/Bk ', 'SA/Wr ', 'art. 48', 'art. 49', 'Art. 57', 'SA/Wa ', 'art. 59', 'art. 59']

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „P.b.”).
W przedstawionej sprawie mamy do czynienia z niezakończoną budową. Zgodnie z ust. 1 art. 28 P.b. – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.
Kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma art. 37 ustawy:
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Nie ulega wątpliwości, że pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.), a wydanie decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę na podstawie art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego ma charakter deklaratoryjny. Deklaratoryjność tej decyzji (stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę), a więc jej charakter potwierdzający a nie stricte prawnokształtujący, nie oznacza jednak, że przesłanki stanowiące podstawę jej wydania mogą być ustalane jako element stanu faktycznego w sprawie o zmianę pozwolenia na budowę, a zatem że bez uzyskania odrębnej decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę można rozstrzygać (w postępowaniu o zmianę pozwolenia na budowę), czy to pozwolenie wygasło, czy też nie. Przepis art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi podstawę do wszczęcia odrębnego postępowania w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę i do wydania w tym postępowaniu decyzji stwierdzającej to wygaśnięcie, jeśli zaistnieją ku temu podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Białymstoku z dnia 10 kwietnia 2018 r. II SA/Bk 30/18).
Dziennik budowy jest głównym i zasadniczym materiałem dowodowym, który powinny pozyskać organy, by móc zbadać przesłanki do ewentualnego stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Nie jest to oczywiście „dokument urzędowy” w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, ale dokument prywatny, z tym że jego prowadzenie powierzone jest osobie posiadającej stosowne uprawnienia i ponoszącej z tego tytułu odpowiedzialność zawodową i karną (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2014 r. II SA/Wr 252/14).
Ze względu na wygaśnięcie z mocy prawa przedmiotowej inwestycji, jej realizację należy traktować jako samowolę budowlaną i należałoby zainicjować postępowanie w sprawie jej legalizacji. Należy jednak pamiętać iż legalizacja ta wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej.
W tym miejscu wskazać należy na art. 48 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym – jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W świetle art. 49 P.b.:
4. W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:
Art. 57f stanowi:
Zgłoszenie zakończenia budowy lub wniosek o zgodę na użytkowanie obiektu stanowi ostatni etap w realizacji decyzji o pozwoleniu na budowę. Po zgłoszeniu organ weryfikuje stan prac wraz z warunkami technicznymi i pozwoleniem na budowę. Problemem w tej sprawie jest fakt, iż od ostatniego wpisu w dzienniku budowy minęło 3 lata i tym samym pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa. Zgłoszenie zakończenia budowy w tym wypadku spowoduje wszczęcie z urzędu postępowania w przedmiocie samowoli budowlanej – co wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. Takie postępowanie zostanie poprzedzone wydaniem uprzedniej decyzji o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozumiem, iż poszczególne etapy prac zbliżyły realizację do stanu zgodnego z decyzją o pozwolenie na budowę, jednak w tym miejscu przeszkodą jest upływ czasu i wygaśnięcie pozwolenia na budowę z mocy prawa. Niestety, przepisy nie przewidują różnicowania sytuacji przerwy w budowie od odstępu czasu do wystąpienia ze zgodą na pozwolenie na użytkowanie czy zgłoszenia zakończenia budowy.
Istotą postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest ustalenie, czy wybudowany obiekt może być użytkowany w sposób, który został określony w decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z powyższym, rozpatrując wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, organ musi odnosić się do pozwolenia na budowę i zatwierdzonej dokumentacji projektowej. W postępowaniu tym organ nie może badać rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym istniejącym przed przystąpieniem do realizacji inwestycji a projektem budowlanym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 6 września 2018 r. VII SA/Wa 2821/17).
Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest konsekwencją stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego zgodności wybudowanego obiektu budowlanego z zatwierdzonym projektem budowlanym. Nie ulega wątpliwości, że właściwy organ administracji przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego sprawdza, czy obiekt ten został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, w szczególności czy nie wykonano go z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Skutkiem obowiązywania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest zatem rozstrzygnięcie kwestii zgodności przeprowadzonych robót budowlanych z warunkami określonymi w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Wnioskami płynącymi z faktu obowiązywania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie związane są organy administracji publicznej orzekające w postępowaniu naprawczym, co oznacza, że badanie stanu faktycznego przez te organy nie obejmuje kwestii zgodności wykonanych robót budowlanych z zatwierdzonym projektem budowlanym, a jedynie ustalenie, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie pozostaje w obrocie prawnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2018 r. II OSK 1628/17).
Zgodnie z art. art. 59 P.b.:
„1. Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.
7. Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor, a w przypadku inwestycji KZN – inwestor i Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.”
Podsumowując, w przedmiotowej sprawie pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa. Celem zalegalizowania przedmiotowej inwestycji, tym bardziej z uwagi na fakt, iż możliwość stwierdzenia samowoli budowlanej nie ulega przedawnieniu, należałoby wszcząć postępowanie w przedmiocie legalizacji inwestycji. Takie postępowanie wiązać się będzie jednak z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. Wszelka posiadana dotychczas dokumentacja ułatwi pozytywne załatwienie tej sprawy (po uiszczeniu opłaty).
▸ Jak dokończyć budowę domu przerwaną przed laty?