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Timestamp: 2018-03-18 11:49:42
Document Index: 265889906

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 204', '§ 17', '§ 17', '§ 2', '§ 17']

Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer: reduzierter Bauzins - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 30.09.2014, RV/7103168/2013
Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer: reduzierter Bauzins
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin R in der Beschwerdesache Bf vertreten durch V über die Beschwerde gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 23. Oktober 2013, ErfNr . betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt:
Die Grunderwerbsteuer wird gemäß § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG 1987 mit 3,5% von der Gegenleistung in Höhe von € 6,119.309,21 somit in Höhe von € 214.175,82 (gerundet gemäß § 204 Abs. 1 BAO) festgesetzt.
Ob der im Eigentum der X stehenden Liegenschaft EZ a haftete zu Gunsten der Bf. diese in der Folge Beschwerdeführerin (Bf) genannt, ein Baurecht bis 31.12.2012, wofür die Baurechtseinlage a. des Grundbuches der KG a, eröffnet worden war. Dieses Baurecht endete mit 31.12.2012 durch Zeitablauf.
Mit Vertrag vom 1. bzw. 8. Februar 2013 bestellt die X zu Gunsten der Beschwerdeführerin an der Liegenschaft EZ a: , bestehend aus den im Vertrag genannten Grundstücken, ein Baurecht im Sinne des Baurechtsgesetzes für die Zeit bis zum 31.12.2072. Die Beschwerdeführerin ist verpflichtet, für die Benützung des Baurechtsgrundes bis zur Verbücherung des Vertrages ein jährliches Benützungsentgelt und ab Verbücherung des Baurechtes einen jährlichen Bauzins in der Höhe von € 556.465,52 das sind € 8,38 pro m2 der Baurechtsfläche, zu bezahlen.
Mit dem Schriftsatz vom 15. April 2013 wurden dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel der Vertrag vom 8. Februar 2013 samt der Vereinbarung über einen vorübergehenden Verzicht betreffend die BEZ a. der KG a, vorgelegt.
„…….. Aus diesen Unterlagen ist ersichtlich, dass meine Mandantin davon ausgeht, dass für den gegenständlichen Baurechtsvertrag samt Zusatzvereinbarung die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit € 6,119.309,21 und daraus abgeleitet die Grunderwerbsteuer mit € 214.175,82 festzusetzen ist.
„……….Im konkreten Fall ist der Jahreswert der Leistung ungewiss, da der Bauzins von der Fluktuation der Altmieter abhängig ist. Bei Nutzungen und Leistungen, die in Ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, ist als Jahreswert der Betrag zugrundezulegen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird.
Bei der gegenständlichen Berechnung wurde zur Berücksichtigung der Fluktuation der Altmieter die Daten der Statistik Austria über die Jahresdurchschnittsbevölkerung 2011 in Wien (Männer und Frauen), gegliedert nach Alter und Lebenserwartung, herangezogen. Auf Basis dieser Daten wurde ein nach Altersgruppen gewichteter Durchschnitt der Lebenserwartung berechnet.
Bei einer Altersstruktur der Altmieter von 23 bis 83 Jahren zum 1.1.2013, ergibt sich eine durchschnittliche nach Altersgruppen gewichtete Lebenserwartung der Altmieter von 35,06 Jahre (Beilage - "Jahresdurchschnittsbevölkerung 2011" - Spalte "Jahre mit Nachlass nach Altersgruppe gewichtet"). Das bedeutet, dass die Altverträge durchschnittlich noch 35,06 Jahre wirksam sind. Der durchschnittliche Bauzins wurde über die Laufzeit des Baurechtes von 60 Jahren mit EUR 5, 121m2 wie folgt berechnet:
Vertrag Bauzins
Bauzins reduziert für "Altmieter"
Bauzins für 60 Jahre1m2
Bauzins/m2/Jahr
ln der Berechnung (siehe Beilage) kommt für 35,06 Jahre der reduzierte Bauzins für Altmieter von EUR 2,80 zur Anwendung. Für 24,94 Jahre wird ein Bauzins von EUR 8,38 verrechnet (Jahre ohne Altmieter). Daraus ergibt sich ein Gesamtbauzins von EUR 307,18/m2 für 60 Jahre (Laufzeit des Baurechtes) und ein durchschnittlicher Bauzins/Jahr von EUR 5, 121m2).
Für 66.404 m2 errechnet sich daher ein durchschnittlicher Jahreswert in Höhe von EUR 339.961,62. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wurde der 18fache Jahreswert in Höhe von EUR 6.119.309,21 herangezogen.
Zum 31.12.2012 waren 66.404 m2 (100% der Baurechtsfläche) an Altmieter vermietet.
Auch nach dem 1. Halbjahr 2013 ist, die Gesamtfläche, mangels Ausscheiden von Altmietern, zur Gänze den Altmietern zuzuordnen.“
Vom Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel wurde der Beschwerdeführerin für die Einräumung des Baurechtes mit Bescheid vom 23. Oktober 2013 die Grunderwerbsteuer mit € 350.573,28 vorgeschrieben. Dem Antrag, die Grunderwerbsteuer vom reduzierten Bauzins zu berechnen, wurde vom Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel mit diesem Bescheid nicht stattgegeben.
ln der Begründung zu diesem Bescheid wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich bei dem in der Vereinbarung abgegebenen Verzicht um keine generelle Reduktion des Bauzinses handelt. Im Baurechtsvertrag wurde ein jährlicher Bauzins von € 556.465,52 vereinbart.
Bei Nutzungen und Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, sei als Jahreswert der Betrag zugrunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird (§ 17 Abs 3 BewG). Aktuell steht fest, dass der Jahreswert des Bauzinses EUR 185.931,20 beträgt. Dies ist - entgegen der Annahme der belangten Behörde - der einzige Umstand der aktuell feststeht.
Nach ständiger Rechtsprechung sind für die Ermittlung des Durchschnittswertes nach § 17 Abs 3 BewG grundsätzlich die tatsächlichen Umstände heranzuziehen, die im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld maßgebend waren. Es bestehen allerdings auch keine Bedenken dagegen, dass die Abgabenbehörde bei der Ermittlung der Durchschnittswerte auf tatsächliche Umstände zurückgreife, die sich nach Eintreten der Steuerschuld ereigneten (VwGH 26.6.1997, 96/16/0239). Die Bf verwies auf die bereits vorgelegte Berechnung und darauf, dass die von der Statistik Austria verlautbarte demographische Entwicklung der Bevölkerungsstruktur in Wien für 2011 (eingeschränkt auf die Altersklasse 23 bis 83 Jahre) für die künftige Fluktuation zugrunde gelegt wurde. Diese Daten deuten auf eine künftige Fluktuation von durchschnittlich 2,9 % p.a. hin. Dieser Wert ergibt sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung der zugrunde gelegten Altersklasse von 23 bis 83 Jahre (Laufzeit des Baurechtes). Die Auswertung ergibt, dass die Altverträge durchschnittlich noch 35,06 Jahre wirksam sind und dafür ein Bauzins von EUR 2,80/m2 zur Anwendung komme. Für die restlichen 24,94 Jahre der Baurechtsdauer werde der Bauzins mit EUR 8,38/m2 angesetzt. Daraus errechne sich für 60 Jahre ein durchschnittlicher Bauzins von EUR 307,18/m2 sowie ein durchschnittlicher jährlicher Bauzins von EUR 5,119595545/m2.
Die Beschwerdeführerin beantragte die Bemessungsgrundlage in Höhe von € 6,119.309,21 anzusetzen und die Grunderwerbsteuer mit € 214.175,82 festzusetzen.
Als Gegenleistung bzw. als Bemessungsgrundlage kommt beim Erwerb des Baurechtes der vereinbarte Bauzins in Betracht, da dieser die wirtschaftliche Leistung des Bauberechtigten an den Grundeigentümer darstellt, gegen die der Grundeigentümer das Baurecht einräumt (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer, § 2 Rz 48). Hier ist zu untersuchen, welche jährlichen Leistungen von den Vertragspartnern vereinbart wurden. Im Vertrag über die Baurechtsbestellung verpflichtete sich die Beschwerdeführerin im Pkt. 2. des Vertrages einen jährlichen Bauzins in der Höhe von € 556.465,52, das sind € 8,38 pro m2 der Baurechtsfläche zu bezahlen. Mit Vereinbarung über einen vorübergehenden Verzicht, abgeschlossen zwischen den selben Vertragspartnern wie der Vertrag über die Baurechtsbestellung und am selben Tag unterschrieben wie dieser Vertrag, wird vereinbart, dass den Altmietern nur ein Drittel des Bauzinses verrechnet wird und dafür von der X auf den Differenzbetrag (zwei Drittel des Bauzinses) verzichtet wird. Altmieter sind nach dieser Vereinbarung jene Personen, die am 1.1.2013 Mieter sind. Diese beiden Verträge wurden im Februar 2013 abgeschlossen.
Da im Laufe der Jahre immer mehr "Altmieter" wegfallen, ändert sich in den einzelnen Jahren auch der Betrag, welcher an die X zu leisten sein wird. Bei Nutzungen und Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, ist nach § 17 Abs. 3 BewG als Jahreswert der Betrag zu Grunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird. Der Durchschnittswert wurde von der Bf im gegenständlichen Fall mit jährlich € 339.961,62 errechnet.
Gegen die vorgenommene Berechnung bestehen keine Bedenken.
Dieser Betrag mit 18 multipliziert ergibt eine Bemessungsgrundlage in der Höhe von € 6,119.309,21 davon 3,5 % sind € 214.175,82 Grunderwerbsteuer.
ECLI:AT:BFG:2014:RV.7103168.2013
Findok-Nr: 104718.1, aufgenommen am: 13.05.2015 13:00:00, Dokument-ID: 5b096bbb-9182-48d8-bcdf-4d7ad412320c, Segment-ID: 5c1a8117-241b-4f06-bc7e-0fb78fb22284