Source: http://onichimowski.pl/umowa-przedwstepna/
Timestamp: 2019-10-17 07:02:21+00:00
Document Index: 19236792

Matched Legal Cases: ['art. 390', 'Art. 389', 'Art. 390', 'Art. 17', 'Art. 484', 'art. 395']

Umowa Przedwstępna | Kancelaria Notarialna Katowice Notariusz Marcin Onichimowski
Zawierając umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej zgodnie z art. 390 k.c. „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.”. W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której kupujący rezygnuje z zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji musimy zadać sobie pytanie czy faktycznie poniesiemy z tego tytułu jakiekolwiek negatywne konsekwencje finansowe, jeżeli tak to czy jesteśmy w stanie wykazać je przed sądem? Jeżeli ich nie wykażemy to zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej może okazać się niewystarczające.
„§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”
Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy złożyć wniosek wieczystoksięgowy do sądu o ujawnienie w dziale III księgi wieczystej naszego roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości. Notariusz po zawarciu aktu notarialnego formułuje i przesyła wniosek, powyższe od 1 lipca 2016 roku odbywa się w drodze teleinformartycznej, zaś dokumenty notariusz przesyła do sądu w tradycyjnej formie papierowej do odpowiedniego sądu. Taki zapis skutecznie zniechęci ewentualnych przyszłych kupujących do nabycia np. mieszkania. W przypadku, gdyby nie zniechęcił (co wydaje się wysoce wątpliwe) roszczenie sprzedaży za uzgodnioną cenę, będzie przysługiwało nam w stosunku do nowego właściciela.
Ważne znaczenie w wyborze formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej ma fakt, iż sporządzona jest ona przez profesjonalistę, notariusza mającego odpowiednią wiedzę i kompetencje do sporządzania takich czynności. Warto tutaj zaznaczyć, iż każdy notariusz jest bezstronnym funkcjonariuszem publicznym, a także osobą zaufania publicznego, który nie działa w imieniu, jednej ze stron. Notariusz upewnia się, że strony rozumieją treść czynności notarialnej i wskazuje skutki prawne, które mogą wystąpić w związku z podpisaniem umowy. Jeżeli umowę taką formułujemy sami bardzo często posiada ona istotne braki i niedociągnięcia, co rodzi zazwyczaj niekorzystne skutki dla stron lub jednej z nich. Nie jest też bezpiecznym zwyczajem zawieranie umowy przedwstępnej na formularzu profesjonalnego sprzedawcy, jak choćby dewelopera, gdyż taki dokument z reguły zabezpieczać będzie przede wszystkim jego interesy.
„Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. § 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. § 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”
„Art. 17. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.”
– umowa jednostronnie zobowiązująca,
– umowa dwustronnie zobowiązująca,
Pierwszy przypadek zachodzi w sytuacji gdy, tylko jedna ze stron jest zobowiązana, a druga jedynie uprawniona. W praktyce Kancelarii Notarialnej Marcina Onichimowskiego w Katowicach taki rodzaj umowy przedwstępnej należy do rzadkości. O wiele częściej spotykaną formą umowy przedwstępnej w ocenie notariuszy jest umowa dwustronnie zobowiązująca. W takim stosunku na dwóch stronach umowy ciąży obowiązek świadczenia. Zawarcia umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązujące żądać mogą obydwie strony.
– zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia oznaczonej umowy,
– istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (definitywnej, końcowej),
– termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
– zastrzeżenie warunku lub terminu,
– zastrzeżenie zadatku, kary umownej, umownego prawa odstąpienia od umowy, odstępnego.
– znaku zawarcia umowy,
– sankcji,
– odstępnego,
„Art. 484. § 1. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. § 2. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.”
„art. 395. § 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. § 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.”
„Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.”
umowa jednostronnie zobowiązująca,
umowa dwustronnie zobowiązująca,
zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia oznaczonej umowy,
istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (definitywnej, końcowej),
zastrzeżenie warunku lub terminu,
zastrzeżenie zadatku, kary umownej, umownego prawa odstąpienia od umowy, odstępnego.
znaku zawarcia umowy,
odstępnego,