Source: http://assorst.over-blog.com/page/299
Timestamp: 2017-09-22 02:39:36+00:00
Document Index: 222633703

Matched Legal Cases: ["l'article 24", "l'article 25", "l'article 25", 'art.20', "l'article 24", "l'article 10"]

5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:07
CO010 - Composition de l'assemblée générale
- pour les décisions concernant les travaux de réparation ou d'amélioration des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité de l'ouvrage, des éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité, qui incombent au vendeur .
- pour les actes de disposition visés aux articles 26 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A noter, le vendeur, qui est encore propriétaire, dispose du droit de vote pour les grosses réparations qui restent à sa charge et pour les actes de dispositions. (exemple: vente d'une partie commune...).
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1858
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:06
Le conseil syndical dans l'organisation de la copropriété
CO009 - Le conseil syndical dans l'organisation de la copropriété
Le conseil syndical a un rôle consultatif.
Il est chargé d'assister le syndic de contrôler sa gestion et sa comptabilité.
Le conseil est composé de membres choisis parmi les copropriétaires pour 3 ans renouvelables et désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix.
L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, lorsqu'ils ne sont pas définis par le règlement de copropriété, sont fixés depuis le 1.9.04 par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés). La délibération pourra intervenir à tout moment et non plus seulement lors de l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.
L'assemblée peut décider de ne pas instituer de conseil syndical par un vote à la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Sa consultation est désormais obligatoire pour les contrats et marchés dont le montant unitaire dépasse un certain seuil fixé par l'assemblée.
Il peut prendre connaissance et copie, auprès du syndic, de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.
Le conseil syndical contrôle la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il doit rendre compte de sa mission chaque année devant l'assemblée générale des copropriétaires.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1896
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:01
CO008 - Rôle du syndic dans l'organisation de la copropriété
Le syndicat des copropriétaire choisit de confier la gestion de l’immeuble à un syndic professionnel ou non professionnel. Il convient de bien évaluer la taille de sa copropriété et le montant de budget prévisionnel que le syndic aura à gérer. Le syndic non professionnel, dit « bénévole », est un copropriétaire (il doit être titulaire de droits réels) non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés. Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, et s'assurer lui-même pour sa propre responsabilité.
Il tiendra une comptabilité séparée et assurera l'immeuble. Le syndic professionnel est régit par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
.Le syndic professionnel doit posséder:
une garantie financière suffisante (cautionnement affecté au remboursement des fonds déposés, ou engagement d'un organisme de garantie collective ou d'un établissement bancaire);
il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété;
il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable;
il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs;
lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, le syndic est tenu d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne numérique". Cette information est fournie dans le relevé de charges.
Cependant, lorsque le syndic est un syndic professionnel, l'assemblée peut dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, le syndic utilisera son propre compte et se contentera d’y individualiser un sous-compte au nom du syndicat des copropriétaires.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:53
CO007 - Rôle du syndicat de copropriétaires
Le syndicat de copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires sans exception.
Le syndicat est chargé de faire respecter le règlement de copropriété.
- Il administre les parties communes , assure la conservation de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs (ex.: diagnostic de l'amiante, risque d'accessibilité au plomb, déclaration de présence des termites...);
- Il peut acquérir des parties privatives à titre onéreux ou gratuit mais n'en est pas propriétaire ;
- ses décisions sont prises lors des assemblées générales (minimum une fois par an);
- son action s'exerce par l'intermédiaire du syndic.
Le syndicat est responsable vis à vis des copropriétaires et des tiers , notamment des dommages causés par un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, ou encore en cas de troubles de voisinage...
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1862
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:51
CO006 - La cession d'appartement et les charges de copropriété
- Soit, il en résulte que vous êtes libre de toute obligation à l'égard du syndicat, l'acte de vente est passé sans autre formalité.
- Soit vous ne pouvez pas présenter ce certificat et avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du transfert de propriété
Pour le financement de travaux non encore exécutés, l'acte de vente peut toutefois aménager la répartition conventionnelle des charges entre le vendeur et l'acquéreur. Veillez à ce que cette clause soit la plus précise possible. Par ailleurs, vous devez savoir que cette clause, valable dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires.
A compter du 1.9.04 l'état daté qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de ce dernier ou du copropriétaire vendeur, devra comporter trois parties distinctes:
les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire:
- les sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration
- les avances exigibles, c'est à dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale.
2) Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur):
- reconstitution des avances, même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes ;
- le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ;
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1891
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:41
CO005 - Situations d'impayés dans la copropriété
Si vous ne payez pas vos charges:
le syndic peut agir directement, sans autorisation de la copropriété par:
. injonction de payer devant le tribunal compétent;
. saisie de vos meubles;
. saisie sur les loyers de votre locataire;
. inscription d'hypothèque sur vos locaux;
. opposition au paiement du prix de vente, en cas de vente amiable de votre lot(art.20L 1965 modifié);
. exercice du privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires, en cas de vente amiable du lot par le copropriétaire débiteur du syndicat.
le syndic peut agir, avec l'autorisation de l'assemblée générale, pour la saisie de votre lot. Ce qui lui permettra d'exercer le privilège du syndicat des copropriétaires.
N'attendez pas d'être en situation d'impayé, si vous rencontrez des difficultés, une négociation avec votre syndic vous permettra à titre exceptionnel d'échelonner vos paiements.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1885
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:39
- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble , autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs , autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d'amélioration , tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux , l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques telles que les diagnostics et consultations ;
- et , d'une manière générale aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ;
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance, les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4443
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:37
CO004 - Versement d'avances et de provisions sur charges en copropriété
2) le versement de provisions égales au quart du budget voté destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel. Ces provisions sont exigibles à compter du premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale. En effet, l'assemblée peut décider d'un périodicité et/ou d'une quotité différente (exemple: périodicité semestrielle pour les copropriétés avec de faibles charges)
Par ailleurs, à défaut du versement à sa date d'exigibilité de l'une des provisions du budget prévisionnel voté et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de plus de trente jours (ce délai de trente jours commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire), le copropriétaire défaillant peut être contraint de payer les autres provisions non échues .
- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance;
- aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;
- aux études techniques telles que les diagnostics et consultations;
- et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1854
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:34
CO0031 - Le carnet d'entretien
Le carnet d'entretien est établi conformément à un contenu défini par décret (décret 30.5.01), il est tenu et mis à jour par le syndic. Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment; lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par syndicat. Dans ce cas, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien du syndicat principal , un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.
- l'adresse de l'immeuble concerné;
- l'identité du syndic en exercice;
- les références des contrats d'assurance de l'immeuble ainsi que leur date d'échéance.
- l'année de réalisation des gros travaux (exemples: ravalement, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur) ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé les travaux;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage en cours.
Le carnet d'entretien est détenu par le syndic .Un copropriétaire qui en fait la demande peut obtenir copie du document, à ses frais.
L'assemblée générale peut également décider que le document contiendra des informations complémentaires concernant l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.
Depuis le 1er juin 2001, il est consultable sur demande par tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété par tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou par tout titulaire d'un contrat relatif à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4416
5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:31
CO003 - Répartition des charges de copropriété
La loi distingue les charges communes générales (1- « les charges générales ») et les charges relatives aux éléments d’équipement commun (2- « les charges spéciales »)
1- Les charges générales sont relatives à la conservation à l’entretien et l'administration des parties communes: ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance... En font également partie: les frais entraînés par la tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic.... Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (les tantièmes). L’unité la plus souvent retenue est le millième. Le millième est l’unité de division du tout que représente l’immeuble, en mille parties égales. Exemple : avoir 100/1000ème, équivaut à être redevable de 10% des charges.
2- Les charges spéciales liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d'équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures... Elles sont réparties en fonction du critère de l'utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il s’agit d’une appréciation de l’utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot et non en fonction de votre usage réel du service ou de l'équipement commun. "Utilité n'équivaut pas à usage effectif".
Charges d'ascenseur : - en principe, les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n’utilisent pas l’ascenseur et n’auront donc à participer aux charges que si l'ascenseur dessert des caves et/ou parkings dont ils sont propriétaires ;
en revanche, la simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave a été jugée suffisante pour le soumettre à une participation, alors même qu'il ne possédait aucun garage;
Charges de chauffage:
La répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, l’article 11 de la loi prévoit que « lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».
Enfin, l’article 12 de la loi prévoit que « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ».
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=3584