Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/vorsicht-vor-veraltetem-vordruck-mietvertrag-kann-ungueltige-klauseln-enthalten.html
Timestamp: 2019-01-16 10:22:19
Document Index: 29524067

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535']

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Ein veralteter Vordruck für den Mietvertrag kann veraltete und ungültige Klauseln enthalten. Foto: Gajus/fotolia.com
Vor allem private Vermieter haben in der Schublade häufig einen Vordruck für einen Mietvertrag liegen. Warum also einen neuen kaufen, denken sie sich dann, wenn ein neuer Mieter einzieht. Schließlich ist Vertrag Vertrag. Ebendiese Denkweise kann sich als kostspieliger Fehler erweisen. Denn in den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Vielzahl von Urteilen gesprochen, die so manche bis dahin gängige Klausel für unwirksam erklärt haben.
Alter Vordruck: Mietvertrag enthält ungültige Schönheitsreparaturklausel
In vielen älteren Mietvertragsvordrucken finden sich Renovierungsklauseln, die nach neuerer Rechtsprechung ungültig sind. Verlangt der Vermieter vom Mieter beispielsweise, dass er bei Auszug Wände, Fenster und Türen streichen muss, ist diese Regelung hinfällig. Der Grund: Es handelt sich um eine starre Fälligkeitsregel. Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter nur dann streichen muss, wenn es auch wirklich notwendig ist (Az.: VIII ZR 361/03). In einem solchen Fall kann der Mieter die Wohnung also unrenoviert verlassen, obwohl etwas anderes im Mietvertrag steht.
Eine ebensolche starre und damit ungültige Regelung liegt vor, wenn im Mietvertrag feste Zeitintervalle für Renovierungen vorgesehen sind. Heißt es, der Mieter müsse spätestens nach einer Anzahl von Jahren bestimmte Arbeiten erledigen, muss er ebenfalls gar nicht renovieren. Generell unwirksam sind Renovierungsklauseln dann, wenn eine Wohnung zu Mietvertragsbeginn unrenoviert war – denn in diesem Fall würde der Mieter ja für den Verschleiß seines Vormieters aufkommen (Az.: VIII ZR 185/14).Gleichzeitig ist es nicht möglich, den Mieter zu allen Renovierungsarbeiten zu verpflichten. Üblich sind lediglich Maler- und Tapezierarbeiten. Einen abgewohnten Teppich muss der Mieter dagegen nicht ersetzen – es sei denn, er hat ihn übermäßig beschädigt. Auch zum Abschleifen von Parkettböden kann ein Vermieter einen Mieter nicht verpflichten.
Lesen Sie hier ausführlich, welche Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag erlaubt sind und welche nicht.
Unwirksame Kleinreparaturklausel
Eine Klausel, die ebenfalls in vielen Vordrucken von Mietverträgen steht, ist die Kleinreparaturklausel. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch muss der Vermieter dafür sorgen, dass sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch erlaubt. Er kann allerdings vereinbaren, dass der Mieter für bestimmte Kleinreparaturen selbst aufkommen muss. Liegen die Kosten für eine Reparatur unter einer bestimmten Grenze, zahlt der Mieter, liegen sie darüber, zahlt der Vermieter. Zu hoch darf diese Grenze jedoch nicht sein. Wo genau sie liegt, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Im Jahr 1989 hatte sich der BGH mit der Frage beschäftigt und beschlossen, dass eine Grenze von 100 DM pro einzelner Reparatur als angemessen angesehen werden kann (Az.: VIII ZR 91/88). Heute bewegen sich die als zulässig angesehenen Beträge zwischen 75 und 110 Euro. Sieht ein Mietvertrag eine höhere Grenze vor, so läuft der Vermieter Gefahr, dass die entsprechende Klausel unwirksam ist und er Kleinreparaturen grundsätzlich selbst bezahlen muss.
Zusätzlich muss der Mietvertrag auch eine Belastungsobergrenze beinhalten, sodass der Mieter nicht unendlich viele Kleinreparaturen pro Jahr tragen muss. Auch die Höhe dieser Grenze wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt – üblich sind sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete.
Hinzu kommt, dass der BGH in seinem oben genannten Urteil beschlossen hat, dass nur solche Gegenstände von der Kleinreparaturklausel betroffen sind, die auch dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen – also beispielsweise Wasserhähne oder das Heizungsthermostat. Sieht eine Klausel aber beispielsweise vor, dass der Mieter auch für Schäden an Rohren oder der in der Wand liegenden Elektrik aufkommen muss, könnte das dazu führen, dass die Klausel unwirksam wird.
Vermieter darf Haustierhaltung nicht grundsätzlich verbieten
Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die es dem Mieter grundsätzlich verbieten, in seiner Wohnung Haustiere zu halten, wie der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 168/12). Kleintiere wie Wellensittiche oder Hamster sind grundsätzlich erlaubt. Die Haltung von größeren Tieren wie Hunden oder Katzen kann der Vermieter von seiner Zustimmung im Einzelfall abhängig machen. Ablehnen kann er sie aber auch nur, wenn er dafür gute Gründe hat – beispielsweise wenn ohnehin schon zu viele Tiere in einer kleinen Wohnung leben.
Ausführliche Informationen zum Thema Haustierhaltung in der Mietwohnung können Sie in unserem Ratgeber nachlesen.
Kein Verbot der Mietminderung
Ebenfalls nicht einschränken dürfen Vermieter das Recht des Mieters auf Mietminderung. Hat eine Wohnung einen Mangel, darf der Mieter die monatliche gezahlte Miete anteilig reduzieren – eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass eine Mietminderung nicht möglich ist, ist laut BGB unwirksam.
Weitere Informationen zum Thema Mietminderung finden Sie in unserem Ratgeber.
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Regina am 23.04.2018 17:48
Vermieter sind in einer schwierigen Position, die der Gesetzgeber geschaffen hat.
Vermieter werden u.U. in den Ruin getrieben.
An welche Politiker könnte man sich wenden, um das Mißverhältnis anzusprechen ?
Wir wohnen in Esslingen/N. Vielen Dank im voraus für Info.
Richard am 11.04.2018 09:44
Ich habe einen alten Mietvertrag mit Fristen, z.B. Bad und Küche streichen alle 3 Jahre. Nun sind inzwischen 12 Jahre vergangen und es müsste getrichen werden. Wer streicht und wer entscheidet die Notwendigkeit zum Streichen? Vielen Dank für Ihre Antwort.
Immowelt-Redaktion am 11.04.2018 10:58
wer für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, hängt davon ab, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist. Starre Klauseln sind dabei laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Das hätte zur Folge, dass der Mieter nicht renovieren muss, führt aber nicht zwangsläufig dazu, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis renovieren muss. Gesetzlich gibt es keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter das Streichen der Wände fordern kann. Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).
Matthes am 06.04.2018 11:19
Ist es denn zulässig, wenn der Vermieter sagt, dass alle Tapeten wieder von den Wänden zu entfernen sind?
Die Decken waren bei Einzug tapeziert, die Wände haben wir selbst von einer Firma machen lassen. Da spielen jetzt unterschiedlichen Farbtöne zwar rein, aber die könnte man weiß überstreichen.
Oberste Frage ist, ob man die noch sehr gut aussehenden Tapeten runterreißen muss oder ob das Sache des Vermieters / Nachmieters ist?
Immowelt-Redaktion am 06.04.2018 14:53
sind die Tapeten nicht stark abgenutzt und lassen sie sich leicht überstreichen, ist es in der Regel nicht Aufgabe des Mieters, sie vor Auszug zu entfernen. Ob in Ihrem konkreten Fall die Tapeten entfernt werden müssen, können wir aus der Ferne jedoch nicht abschließend klären. Hierbei kommt es auch darauf an, welche Vereinbarungen gegebenenfalls im Mietvertrag getroffen worden sind. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihren Vertrag einem Mieterverein vorzulegen. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung und erfahren, wie Sie am besten weiter vorgehen können.
Elo am 04.04.2018 15:33
Vermieter hat gestellt ,dass vollte selbe wohnen. Wir dürfen wohnen, bis wir finden können , oder Vermieter muss auch etwa Abbitten ?
Immowelt-Redaktion am 05.04.2018 09:05
wenn der Vermieter mit der Begründung gekündigt hat, dass er selbst in der Wohnung wohnen möchte, handelt es sich dabei um eine Eigenbedarfskündigung. Diese ist grundsätzlich nur dann wirksam, wenn tatsächlich Eigenbedarf besteht. Sollten Sie Zweifel daran haben, dass das tatsächlich so ist, können sie sich beispielsweise von einem Mieterverein beraten lassen.
Davon abgesehen richten sich die Kündigungsfristen bei einer Kündigung durch den Vermieter wie gesagt nach der Mietdauer. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren kann der Vermieter in der Regel mit einer Frist von drei Monaten, bis zum achten Jahr mit einer Frist von sechs Monaten und bei länger andauernden Mietverhältnissen mit einer Frist von neun Monaten kündigen.
Der Vermieter hat einen Anspruch darauf, dass der Mieter die Wohnung zur Ende der Kündigungsfrist räumt, er muss nicht warten bis der Mieter eine neue Wohnung gefunden hat. Laut gängiger Rechtsprechung muss der Vermieter dem Mieter aber eine Alternativwohnung anbieten, wenn er eine solche zur Verfügung hat. Hat er eine solche Wohnung nicht, kann er sie natürlich aber auch nicht anbieten.
Elo am 04.04.2018 14:16
Hallo alle! Ich möchte fragen,
Nach gekündigter Wohnung , wie lange noch Mitter wohnen?
Immowelt-Redaktion am 04.04.2018 14:46
wie lange die Kündigungsfrist ist, hängt davon ab, wer gekündigt hat. Kündigt der Mieter, liegt die Frist in der Regel bei drei Monaten. Kündigt der Vermieter, gelten je nach Dauer des Mietverhältnisses unterschiedliche Fristen. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren kann der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten, bis zum achten Jahr mit einer Frist von sechs Monaten und bei länger andauernden Mietverhältnissen mit einer Frist von neun Monaten kündigen. Bitte beachten Sie jedoch, dass es einige Sonderfälle gibt. Hat der Mieter gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen, also beispielsweise die Miete über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt oder die Mietsache mutwillig beschädigt, kommt beispielsweise unter Umständen auch eine fristlose Kündigung in Frage. Welche Kündigungsfrist in Ihrem Fall gilt, können wir ohne weitere Informationen daher nicht beurteilen. Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Meny am 25.01.2018 19:07
Wir sind in die Wohnung seit mai 2017. Wir haben einen 1 Jahr Vertrag also haben wir für 31.05.2018 gekündigt. Unsere Vermieter hat einen neue Hausverwaltung die uns einen vorabnahme datum für die Abnahme und einen endabnahme Datum gegeben hat. Sollten wir die vorabnahme Termin war nehmen oder ist es unsin? Und was müssen wir achten bei der Abnahme der Wohnung nach nur einen Jahr drinnen? Reparaturen und Renovierung sind notwendig? Und zu letzt, die Einbauküche war sehr alt , kaputt und gebraucht, darf die neue Hausverwaltung etwas hier verlangen?
Verbleibe auf einen antwort,
Immowelt-Redaktion am 26.01.2018 12:22
ein solcher Vorabnahmetermin kann unter Umständen durchaus sinnvoll sein, um die Auflösung des Mietvertrags reibungslos zu gestalten. Renovieren müssen Mieter nach einem Jahr Mietdauer eine Wohnung in der Regel nicht, es sei denn, sie haben die Wohnung übermäßig stark abgenutzt. Wenn eine Einbauküche allerdings kaputt übergeben wird, kann der Vermieter auch nicht verlangen, dass der Mieter sie vor seinem Auszug repariert.
Yusuf am 09.06.2017 14:59
Der Vermieter hat plötzlich einen Hausmeister eingestellt und im Anschluss die Mieter informiert.
Das er das so einfach, ohne vorher die Meinung der Mieter einzuholen? Das Ganze hat bis heute ohne Hausmeister funktioniert. ( Anmerkung: Seitdem der Hausmeister da ist, wird nichts am Haus gemacht ).
Des Weiteren wäre hier die Frage, ob der Vermieter mich zum Pinseln der Türen und Fenstern zwingen kann und was ist denn mit den Holztüren, die für das Laminat gekürzt werden mussten?
Stefano2001 am 18.06.2017 17:12
Pinseln der Türen? Mit Dachshaarpinsel?
Ganz im Ernst: Bitte unter "fachgerecht renovieren" (wie es im Mietvertrag ausdrücklich steht) googeln/ Maler fragen, soweit ich weiß ist die Vorbehandlung (entschichten bzw. anschleifen, entstauben, spachteln usw. ) das wichtigste - "Saugnapftest". Ein günstiger Maler nimmt nicht die Welt, 200,-€/Türblatt (4m2). Lieber den Vermieter fragen ob eine Anteilige "Beteiligung" nicht sinnvoller währe, anstatt abblätternde, unnötige, fehlerhafte Schichten aufzubringen. Das Entschichten fehlerhafter Anstriche kommt den "Amateur-Anpinsler" teuer zu stehen!!!
"Mutwillige Sachbeschädigung" googeln.
Türen gekürzt? Aufleimen, anspachteln, bündig schleifen, fachgerecht lackieren, Hoffen das der Vermieter nix merkt...
Immowelt-Redaktion am 09.06.2017 15:43
einen Hausmeister darf der Vermieter immer einstellen, die Meinung der Mieter muss er dazu nicht vorher einholen. Ob Sie in Ihrer Wohnung bestimmte Schönheitsreparaturen durchführen müssen, hängt davon ab, ob diese im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart wurden. Ob das der Fall ist, können Sie in folgendem Artikel nachlesen: ratgeber.immowelt.de/a/renovierungsklausel-im-mietvertrag-nicht-immer-wirksam.html
Dietz am 08.06.2017 16:46
Wir müssen die Wohnung noch renovieren,wann können wir die Schlüssel verlangen, der Mietvertrag ist zum 01.08.2017
Stefano am 18.06.2017 17:45
Wenn man den Vermieter höflich darum bittet, wird er, wenn die Wohnung schon zur Verfügung steht in aller Regel nichts dagegen haben, die Übergabe früher abzuwickeln. Ein gutes Mietverhältnis ist den Meisten Gold wert evtl. auch unentgeltlich. Glaub mir. Die frühzeitige Übergabe wird im Übergabeprotokoll festgehalten.
Immowelt-Redaktion am 09.06.2017 09:03
die Wohnungsschlüssel stehen Ihnen ab jenem Tag zu, an dem der Mietvertrag zu laufen beginnt.
Deitz am 08.06.2017 16:43
Hallo, wir möchten gern umziehen, in den neuen Mietvertrag steht eine Bearbeitungsgebühr von 140€,
Immowelt-Redaktion am 09.06.2017 09:01
solche Bearbeitungsgebühren sind rechtlich umstritten. Es gibt verschiedene Amtsgerichtsurteile, die diese schon für unwirksam erklärt haben, beispielsweise das Amtsgericht Hamburg (Az.: 711 C 36/04). Ein letztinstanzliches Urteil liegt diesbezüglich aber nicht vor. Insofern können wir Ihre Frage leider nicht eindeutig beantworten. Bitte beachten Sie zudem, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihres Mietvertrags haben, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Claudia am 08.06.2017 12:47
Mein Vermieter,hat versprochen einen Sichtschutz an unserer Terrasse zu machen,da die zwei Meter hohe Hecke kaputt ging,jetzt kommt nur ein 80cm hoher Zaun hin.Der jedem Einblick auf unsereTerrasse gewährt.Muss ich das hinnehmen kann ich selbst ein Sichtachutz montieren ?
Immowelt-Redaktion am 08.06.2017 13:42
wenn sich der von Ihnen montierte Sichtschutz leicht wieder entfernen lässt, sollte das in der Regel kein Problem sein. Bauliche Veränderungen wären allerdings nicht erlaubt.
johanna Jauss am 08.06.2017 11:12
Im Formvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins steht bei Schönheitsreparaturen eine Obergrenze für die einzelne Reparatur von € 125.- und der dem Mieter entstehende jährliche Aufwand 6%. In wieweit ist dies anfechtbar?
Stefano am 18.06.2017 17:35
Formverträge von Haus- und Grundbesitzervereinen sind rechtlich immer auf der aktuell sichersten Seite und gut ausgeklügelt. In Hamburg gibts den Grundeigentümerverband der Online Mietverträge zur Verfügung stellt, diese werden laufend der aktuellen Rechtsprechung und den regionalen Anforderungen angepasst.
Du kannst dir sehr sicher sein, das der nicht anfechtbar sein wird, wenn es sich um einen Standardtext handelt. 125 sind an der obersten Grenze, 6% sind etwas drunter, hört sich also sehr realistisch an. Aber: Du solltest darauf achten WAS genau darin enthalten ist, tägliche Verschleiß zB. Gummiglocke Toilettenspülung, verkalkter Duschkopf, Wasserhahn, Heizungsthermostat wären OK, soweit ich weiß, eben alles was du offensichtlich benutzt bzw. in deine Hände gerät.
Immowelt-Redaktion am 09.06.2017 08:52
Sehr geehrte Frau Jauss,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Vermutlich handelt es sich dabei um eine sogenannte Kleinreparaturklausel. Darin wird vereinbart, die Kosten welcher Reparaturen der Mieter selbst zu tragen hat. Die Obergrenzen sind dabei umstritten, werden von der Gerichten unterschiedlich beurteilt und erhöhen sich auch im Laufe der Zeit allein durch die Inflation. Insofern könnte eine solche Klausel durchaus wirksam sein. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leistne dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher den Gang zu einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
eddieroxx am 11.05.2016 03:25
Ich lasse mich von meiner Firma versetzen und habe jetzt einen Mietvertrag von 6 Monaten unterschrieben und die Kaution schon überwiesen. Mein Vermieter verlangt jetzt einen Arbeitsnachweis/Vertrag (verständlich), was mein Arbeitgeber aber leider nicht ausstellen kann, weil es sich um eine neue Einstellung in der gleichen Firma handelt und der Arbeitsbeginn noch nicht feststeht. Kann der Vermieter mir jetzt die Schlüsselübergabe verweigern? Was passiert in diesem Fall und was sind meine Rechte?
Stefano am 18.06.2017 17:58
Wenn der Mietvertrag unterschrieben ist, ist alles geregelt, NACH der Unterzeichnung ist das nicht mehr rechtens. Bewerbungen mit Arbeitsvertrag usw. waren ausschließlich VOR dem Unterzeichnen des Mietvertrages sinnvoll. Was geht den Vermieter einen Arbeitsvertrag im laufenden Mietverhältnis an?
Mit den 6 Monaten habe ich nicht verstanden, ich nehme an du hast einen MV FÜR 6 Monate geschlossen, also mit automatischer Kündigung nach sechs Monaten, also die Kündigung ist gleich inkludiert?
Immowelt-Redaktion am 11.05.2016 09:12
Lieber Eddieroxx,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist, darf ein Vermieter die Schlüsselübergabe nicht einfach so verweigern. Wenn der Mieter die Miete und die Kaution zahlt, gelten die üblichen Kündigungsfristen und der Vermieter müsste eine Kündigung gut begründen können, beispielsweise mit Eigenbedarf.
Wir empfehlen Ihnen, noch einmal mit Ihrem Arbeitgeber zu sprechen. Dieser müsste Ihnen ja zumindest formlos bestätigen können, dass Sie angestellt sind, auch wenn der Arbeitsbeginn noch nicht feststeht.
Bitte beachten Sie zudem, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterverein zu wenden.
Elia Baz am 04.05.2016 14:19
Welcher Vermieterverein empfehlen Sie mir, der wirklich mit Rat und Tat helfen kann? Ich wohne in Ulm und habe neulich mein Haus in 72535 Heroldstatt an eine Firma vermietet, die junge Asylanten betreut im Namen des Landratsamt. Ich bin neu und kenne mich nicht aus. für Ihren freundlichen Typ, wäre ich sehr dankbar.
hier 2 aktuellen Fragen an den eventuellen Verein:
1) Ist dieser abgeschlossenen und von beiden Seiten unterschriebenen Vertrag
2) Hier ein Streitpunkt mit dem Vermieter was Heizung und Warmwasserbetrifft:
Wir haben das Haus (bester Energiepass) ohne Öl und ohne Gas für die Heizung vermietet aber mit einem Energiemix ( Hybridspeicher) aus a)Solarwärme, b) Holzwärme aus einem systemintegrierten Holzofen mit Wassertasche/Wodke, c) Heizstab.
Der Mieter verbietet schreibt vor, die jungen Asylanten dürfen nicht mit Holz Feuer machen für die Heizung , deshalb haben wir Infrarotheizung installiert.
Der Mieter will nicht zahlen ... obwohl im Vertrag steht, das er für solche Massnahmen zahlen muss. Ich möchte die Rechtslage klären bevor wir mit dem ´Mieter streiten um Missverständnisse zu vermeiden
Für Ihre Empfehlung (Wir bezahlen gerne den Beitrag) wären wir sehr dankbar
Elia Baz ( Dipl.-Ing.)
Immowelt-Redaktion am 04.05.2016 14:39
Sehr geehrter Herr Baz,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Mit Ihrem Anliegen können Sie sich beispielsweise an den Eigentümerverein Haus & Grund oder einen Fachanwalt wenden, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat.