Source: https://www.mietrechtsiegen.de/nachforderungen-aus-korrigierter-betriebskostenabrechnung-nach-abrechnungsablauffrist/
Timestamp: 2019-02-18 17:17:47
Document Index: 25322025

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 26', '§ 511', '§ 535', '§ 398', '§ 4', '§ 194', '§ 204', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 536', '§ 92']

LG Berlin, Az.: 65 S 318/12, Urteil vom 15.02.2013
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 24.05.2012 – 9 C 170/11 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.196,79 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je 84,82 € seit dem 06.05.2008, 05.06.2008, 04.07.2008, 05.08.2008, 04.09.2008, 07.10.2008, 06.05.2009, 05.06.2009, 04.07.2009, 04.09.2009, 06.10.2009, 05.11.2009 und 04.12.2009 sowie
aus jeweils 34,75 € seit dem 05.11.2008 und seit dem 06.01.2009,
aus jeweils 243,64 € seit dem 04.12.2008, 05.02.2009 und seit dem 05.03.2009 und
aus 293,71 € seit dem 04.04.2009 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Beklagte 73 % und die Klägerin 27 % zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Beklagte 77 % und die Klägerin 23 % zu tragen.
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist in der Sache teilweise erfolgreich.
Die Klägerin hat nur einen Anspruch in Höhe von 2.196,79 € für restliche Mieten im Zeitraum zwischen Mai 2008 und Dezember 2009 nebst Zinsen gemäß § 535 Abs. 2 BGB gegenüber dem Beklagten.
Ohne Erfolg wird die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten. Die geltend gemachten Ansprüche sind wirksam an die Klägerin gemäß § 398 BGB abgetreten worden. In der Abtretungsvereinbarung im Teil E des Service-Garantievertrags (Spreeviertel) zwischen der Veräußerin und der Klägerin sind in § 4 Satz 1 die abzutretenden Forderungen ausreichend bestimmt mit “alle Forderungen” bezeichnet worden. Daran ändert nichts, dass im folgenden Satz “insbesondere das Recht auf Verwendung der Mietsicherheiten bei Zahlungsverzug bei Miete und Nebenkosten” gehöre. Die Einleitung durch die Formulierung “insbesondere” lässt erkennen, dass damit keine vollständige und keine einschränkende, sondern eine beispielsweise Aufzählung erfolgt.
Auch ist im Vorprozess, den die damalige Eigentümerin selbst geführt hatte, keine in Rechtskraft erwachsene Entscheidung darüber ergangen, dass nicht die Klägerin , sondern nur die Eigentümerin Ansprüche aus dem Mietverhältnis habe, die auch den hier gegenständlichen Zeitraum und die hier gegenständlichen Forderungen erfassten.
Erfolgreich ist die Berufung, weil auch die erstmals mit der am 25.01.2012 zugestellten Anspruchsbegründung geltend gemachten Mietrestforderungen für die Monate Januar bis einschließlich April 2008 gemäß §§ 194, 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt waren. Die Klägerin kann diese von dem Beklagten deshalb nicht mehr verlangen. Diese Ansprüche unterlagen der dreijährigen Verjährungsfrist, die mit dem Ende des Jahres 2008 zu laufen begann und mit dem Ende des Jahres 2011 folglich verstrichen war. Die Zustellung des diesem streitigen Verfahren vorangegangenen Mahnbescheides noch im Jahr 2011 konnte die Verjährungsfrist nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB hemmen, weil diese Ansprüche in dem Mahnbescheid nicht geltend gemacht worden waren.
Die Berufung ist ferner erfolgreich, soweit der Klägerin auch Nachforderungen aus den erst in der Anspruchsbegründung korrigierten Nebenkostenabrechnungen für 2008 in Höhe von 47,23 € und für 2009 in Höhe von 258,24 €, insgesamt 305,47 € zuerkannt worden sind.
Diese Forderungen kann die Klägerin von dem Beklagten ebenfalls nicht mehr gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 und 4 BGB ausgeschlossen.
Auf die Frage, ob die Abrechnungen formal ordnungsgemäß erteilt worden sind, indem nicht die tatsächlich gezahlten Vorschüsse berücksichtigt wurden, sondern die vertraglich geschuldeten, kommt es dabei nicht an. Denn auch bei formal ordnungsgemäß, aber inhaltlich unrichtig erteilten Abrechnungen ist der Vermieter mit der Geltendmachung weiterer Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr ausgeschlossen, wenn die Nachforderung nicht auf Umständen beruht, die er nicht zu vertreten hat. Solche vom Vermieter nicht zu vertretende Umstände haben hier nicht vorgelegen. Die Klägerin kann sich in Bezug auf die verspätete Geltendmachung von Nachforderungen auch nicht auf Treu und Glauben berufen, weil der Beklagte wusste, dass die Abrechnungen auf der Basis der vertraglich geschuldeten Sollvorschüsse erstellt worden waren und die tatsächlich gezahlten Vorschüsse geringer waren. Zwar hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 133/10 (Grundeigentum 2011, 814, zitiert nach juris) befunden, dass der Mieter den Vermieter nicht an der Abrechnung festhalten kann, wenn er die Unrichtigkeit aufgrund der eingestellten Sollvorschüsse, die nicht gezahlt wurden, erkennt, und der Vermieter die Abrechnung sehr kurz – im entschiedenen Fall war das innerhalb eines Monats – nach Ablauf der Abrechnungsperiode korrigiert. Hier liegt der Fall anders, weil im vom BGH entschiedenen Fall der Mieter die sich aus den Abrechnungen ergebenden unrichtigen Guthaben der Vermieterseite gegenüber geltend machte, während es um die Frage geht, ob die Klägerin die Abrechnungen nachträglich zu Lasten des Beklagten abändern und Nachforderungen geltend machen darf. Das ist hier, wie im Grundsatz nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, zu verneinen. Die Klägerin hat die Abrechnungen erst in ihrem Schriftsatz im Januar 2012 korrigiert, also drei bzw. zwei Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperioden. Unter diesen Bedingungen kann sie sich nicht auf den außerordentlichen Schutz von Treu und Glauben berufen, sondern durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Klägerin diese Nachforderungen nicht mehr verlangt.
Im Übrigen ist die Berufung ohne Erfolg.
Es wird dem Amtsgericht zwar nicht darin gefolgt, dass der Beklagte sich wegen der behaupteten Tropfgeräusche im Bad überhaupt nicht mehr auf eine Mietminderung berufen könnte, weil er auf die Minderung verzichtet oder das Recht, sich auf die Minderung zu berufen verwirkt hätte. Das Berufungsgericht folgt hier der Rechtsansicht des Einzelrichters in dem Rechtsstreit der Eigentümerin mit dem Beklagten für den vorangegangenen Zeitraum bis einschließlich November 2007 und verweist auf die Ausführungen im Urteil vom 29.10.2009 – 67 S 418/08 – auf Seite 3, die auch hier gelten.
Das gilt allerdings auch für die Beurteilung, dass eine über eine nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB nicht zu einer Mietminderung führt, hinausgehende Gebrauchsbeeinträchtigung durch die strittigen Tropfgeräusche nicht ersichtlich ist. Darauf war der Beklagte bereits in der Ladungsverfügung hingewiesen worden. Soweit dort angegeben war, dass die Ausführungen in der Klageschrift eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung nicht ausreichend erkennen ließen, war ersichtlich die Klageerwiderung gemeint. Nachdem bereits in dem vorangegangenen Rechtsstreit in dem oben zitierten Urteil der Zivilkammer 67 ausgeführt worden war, dass die Angaben des Beklagten nicht ausreichend erkennen ließen, dass der Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt gewesen sei, musste es ihm umso deutlicher gewesen sein, dass er sein Vorbringen nachbessern musste. Auch die persönlichen Angaben des Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, wonach die Tropfgeräusche auftreten würden, nachdem in oberen Etagen größere Mengen Wasser nach dem Duschen oder Baden abgelassen würden, lassen selbst bei der Angabe, dass die frühere Ehefrau deshalb nachts auch aufgewacht sei, eine erhebliche, also nachhaltig auftretende Gebrauchsbeeinträchtigung noch nicht erkennen. Denn gelegentliche Geräusche durch die Installationen in einem Mehrfamilienhaus mögen im Einzelfall zwar störend wirken, eine Minderung der Miete rechtfertigt dies aber noch nicht. Soweit der Beklagte persönlich weiter angegeben hat, dass dazu bereits ein Gutachten eingeholt worden sei, das seine Angaben bestätigt habe, kann er mit diesem Vorbringen nicht mehr gehört werden, da die Klägerin dieses in beachtlicher Weise bestritten hat.
Auch wegen der vom Beklagten bei seiner persönlichen Anhörung nur ungenau dargelegten Deckenwasserschäden, die auf diese Installation zurückgehen sollen, kann eine Minderung deshalb nicht erkannt werden, weil nicht dargelegt worden ist, dass und wann dies im fraglichen Zeitraum gewesen sein soll. Die Klägerin hat dieses Vorbringen zudem bestritten. Es kommt hinzu, dass die Klägerin selbst ihrer Klage eine Minderung um monatlich 50,00 € für den Zeitraum November 2008 bis März 2009 zugrunde gelegt hat, so dass rechtzeitig hätte dargelegt werden müssen, dass die Minderung wegen Wasserschäden in anderen Zeiträumen eingetreten gewesen sei oder über das zugestandene Maß von 50,00 €, was etwa 10 % der Miete entspricht, hinaus gegangen wäre.
Ohne Erfolg rechnet der Beklagte auch mit den in den Nebenkostenabrechnungen für 2007 und 2008 ausgewiesenen Guthaben zu seinen Gunsten auf. Hiermit ist er nach Treu und Glauben gehindert. Denn die ausgewiesenen Guthaben ergaben sich für den Beklagten tatsächlich nicht, wie zwischen den Parteien unstrittig ist, weil der Beklagte die in die Abrechnungen eingestellten Sollvorschüsse tatsächlich in dieser Höhe nicht gezahlt hat, was ihm bekannt gewesen ist. Zwar kann die Klägerin tatsächlich zugunsten der Vermieterin bestehende Forderungen abweichend von den Abrechnungen nicht mehr durchsetzen, wie bereits oben ausgeführt worden ist, jedoch ist es auch dem Beklagten verwehrt, tatsächlich unstrittig nicht bestehenden Guthaben zur Aufrechnung zu bringen.
Die Nebenentscheidungen fußen auf §§ 92 Abs.1, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.
Feststellungsklage auf Nichtbestehen einer Zahlungsverpflichtung gegenüber Vermieter Mietvorvertrag – fristlose Kündigung wegen fehlender Wohnungssanierung