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Timestamp: 2016-09-25 05:28:00
Document Index: 178968245

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'Art. 255', 'BGE', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 273', 'BGE', 'Art. 271']

4A_327/2015 (09.02.2016)
4A_327/2015 � � Urteil vom 9. Februar 2016
vertreten durch F�rsprecher Dr. Thomas M�ller,
Die Rechtsvorg�ngerin der Genossenschaft B.________ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) schloss am 6. April 2006 mit der A.________ SA (Mieterin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) einen Mietvertrag �ber ein Ladenlokal in der Thuner Innenstadt mit folgender Klausel (Ziffer 3) ab:
"Mietdauer und K�ndigung
Das Mietverh�ltnis wird f�r eine feste Dauer bis zum 31. Dezember 2011 + 5 Jahre Option abgeschlossen. Danach ist eine K�ndigungsfrist von zwei Jahren einzuhalten."
Die A.________ SA �bte ihr Optionsrecht mit Schreiben vom 29. Oktober 2009 aus; die Rechtsvorg�ngerin der Genossenschaft B.________ best�tigte dessen Inhalt mit Schreiben vom 9. November 2009. Aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft (Kaufvertrag vom 26. M�rz 2012) ging der Mietvertrag in der Folge auf die Genossenschaft B.________ �ber.
Mit Schreiben vom 21. November 2013 best�tigte die Vermieterin der Mieterin die Verl�ngerung des Mietverh�ltnisses bis am 31. Dezember 2016 durch erfolgte Aus�bung der Option und k�ndigte ihr dieses gleichzeitig mit amtlichem Formular auf diesen Termin. Sie begr�ndete dies damit, dass ein Architekturwettbewerb durchgef�hrt werde und verschiedene Nutzungsm�glichkeiten gepr�ft w�rden, wobei sie sich als Eigent�merin der Liegenschaft f�r das "umfassende Bauvorhaben" s�mtliche Optionen offenhalten wolle.
B.a.�Am 29. April 2014 erhob die Mieterin beim Regionalgericht Oberland Klage mit den Rechtsbegehren, die K�ndigung der Vermieterin vom 21. November 2013 sei f�r nichtig zu erkl�ren, eventualiter sei diese als missbr�uchlich aufzuheben und subeventualiter sei das Mietverh�ltnis um die maximale Dauer von sechs Jahren zu erstrecken.
B.b.�Mit Urteil vom 13. Mai 2015 wies das Obergericht des Kantons Bern eine von der Kl�gerin gegen den regionalgerichtlichen Entscheid vom 18. November 2014 erhobene Berufung ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Kl�gerin dem Bundesgericht, es sei der Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 aufzuheben und es sei die K�ndigung vom 21. November 2013 f�r unwirksam zu erkl�ren, eventualiter als missbr�uchlich aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverh�ltnis f�r die Dauer von sechs Jahren zu erstrecken. Subsubeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Verf�gung vom 30. Juli 2015 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
1.4.�Die Beschwerdef�hrerin verfehlt die gesetzlichen Begr�ndungsanforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsr�ge, wenn sie die vorinstanzliche Feststellung, dass ein �bereinstimmender wirklicher Wille der Vertragsparteien weder von der Beschwerdef�hrerin noch von der Beschwerdegegnerin behauptet worden sei, lediglich als falsch bezeichnet. Ausserdem leuchtet nicht ein, weshalb der von ihr ins Feld gef�hrte Umstand, dass der unterzeichnete Mietvertrag den Briefkopf der Rechtsvorg�ngerin der Beschwerdegegnerin trage, zwingend den Schluss zulassen w�rde, dass eine bestimmte Vertragsklausel auch von dieser verfasst worden ist; der Vorwurf der offensichtlich falschen bzw. willk�rlichen Sachverhaltsfeststellung geht fehl.
Die Beschwerdef�hrerin wirft der Vorinstanz zun�chst eine unrichtige Auslegung von Ziffer 3 des Mietvertrags vom 6. April 2006 vor.
2.1.�Gestritten wird �ber die Bedeutung des Worts "danach" in Ziffer 3 des Mietvertrags. Nach Ansicht der Beschwerdef�hrerin bedeutet "danach", dass der Mietvertrag mit Verl�ngerungsoption bis 31. Dezember 2016 gelte und erst nach diesem Datum eine K�ndigung unter Einhaltung einer Frist von zwei Jahren m�glich sei, mithin fr�hestens am 1. Januar 2017 per 31. Januar 2019. Demgegen�ber macht die Beschwerdegegnerin geltend, das Wort "danach" bedeute, dass der Mietvertrag vom 6. April 2006 zuerst um f�nf Jahre verl�ngert und nach Aus�bung der Verl�ngerungsoption mit einer Frist von zwei Jahren gek�ndigt werden k�nne. Nach dieser Auslegung, die von der Vorinstanz geteilt wurde, ist die K�ndigung des Mietvertrags (erstmals) auf den 31. Dezember 2016 k�ndbar. Eine entsprechende K�ndigung hat die Beschwerdegegnerin ausgesprochen, was die Beschwerdef�hrerin jedoch nicht gegen sich gelten l�sst.
2.2.�Die Vorinstanz hat mit eingehender Begr�ndung in Anwendung des Vertrauensprinzips erwogen, dass die strittige Vertragsklausel so auszulegen sei, dass der Mietvertrag zuerst um f�nf Jahre verl�ngert und�
nach�Aus�bung dieser Verl�ngerungsoption mit einer Frist von zwei Jahren (fr�hestens auf den Ablauf der Verl�ngerungsdauer hin) gek�ndigt werden k�nne. Die K�ndigung der Vermieterin vom 21. November 2013 per 31. Dezember 2016 sei daher rechtens.
Die Beschwerdef�hrerin vermag mit ihren dagegen erhobenen Vorbringen nicht aufzuzeigen, inwiefern der Vorinstanz eine Verletzung der massgebenden Grunds�tze der Vertragsauslegung nach Treu und Glauben vorzuwerfen w�re. Ihre Ausf�hrungen erweisen sich gr�sstenteils als appellatorisch, indem sie dem Bundesgericht unter Hinweis auf ihre eigene Sicht der Dinge hinsichtlich des tats�chlichen Verst�ndnisses der Parteien ihre Auslegung unterbreitet, ohne dass sich dem angefochtenen Entscheid entsprechende Sachverhaltsfeststellungen entnehmen liessen.
2.2.1.�Wenn sich ein �bereinstimmender tats�chlicher Parteiwille nicht nachweisen l�sst, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 136 III 186 E. 3.2.1 S. 188; 133 III 406 E. 2.2 S. 409; 132 III 626 E. 3.1 S. 632, 24 E. 4 S. 27 f.). Das Bundesgericht �berpr�ft diese objektivierte Auslegung von Willenserkl�rungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Gerichts �ber die �usseren Umst�nde sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grunds�tzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen). Die Unklarheitenregel gelangt dann zur Anwendung, wenn die �brigen Auslegungsmittel versagen. Danach sind mehrdeutige Klauseln gegen den Verfasser bzw. gegen jene Partei auszulegen, die als branchenkundiger als die andere zu betrachten ist und die Verwendung der vorformulierten Bestimmungen veranlasst hat (BGE 133 III 61 E. 2.2.2.3 S. 69, 607 E. 2.2; 124 III 155 E. 1b S. 158; 122 III 118 E. 2a S. 121).
2.2.2.�Nachdem ein �bereinstimmender tats�chlicher Parteiwille nicht festgestellt werden konnte, hat die Vorinstanz die strittige Vertragsklausel zutreffend nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Sie hat den Wortlaut ( "danach") in den�
Kontext�des Mietvertrags gestellt und festgehalten, dass mit der ersten Verl�ngerung bzw. Option um f�nf Jahre aus einem an sich befristeten ein (unecht) unbefristeter Mietvertrag geworden sei. Sie h�lt denn auch bei ihrer Auslegung zutreffend fest, dass der Mietvertrag bei echter Befristung ohne K�ndigung per 31. Dezember 2011 bzw. nach Ablauf der Verl�ngerung um f�nf Jahre in Anwendung von Art. 255 Abs. 2 OR geendet h�tte. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass der zweite Satz der Vertragsklausel ( "Danach ist eine K�ndigungsfrist von zwei Jahren einzuhalten.") gerade aufzeigt, dass das Mietverh�ltnis bei Unt�tigkeit beider Parteien nach Ablauf von f�nf Jahren weiterl�uft.
Ebenso wenig zu beanstanden ist die vorinstanzliche Erw�gung, wonach Sinn und Zweck der vorgesehenen Mindestdauer bis 31. Dezember 2011 mit Option einer Verl�ngerung um f�nf Jahre darin liegt, dass der Vertrag nach Ablauf der bezeichneten Dauer beendet werden kann. Die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vereinbarte "feste Dauer bis zum 31. Dezember 2011 + 5 Jahre Option" auch unter Ber�cksichtigung der "K�ndigungsfrist von zwei Jahren" nach Treu und Glauben so zu verstehen ist, dass der Mietvertrag auf den Ablauf der Verl�ngerungsdauer hin (d.h. per 31. Dezember 2016) gek�ndigt werden kann. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht leuchtet nicht ein, dass eine Auslegung der Klausel nach dem Vertrauensprinzip dazu f�hren m�sste, dass der Vertrag bei Aus�bung der Option trotz der ausdr�cklich aufgef�hrten Verl�ngerungsoption um f�nf Jahre gleichwohl erst nach sieben Jahren und einem Monat beendet werden k�nnte. Die Vorinstanz hat angesichts dieses Auslegungsergebnisses ohne Bundesrechtsverletzung erwogen, dass f�r die Anwendung der von der Beschwerdef�hrerin ins Feld gef�hrten (subsidi�r anwendbaren) Unklarheitenregel kein Raum bleibt (vgl. BGE 133 III 61 E. 2.2.2.3 S. 69; 122 III 118 E. 2a).
2.2.3.�Der Vorinstanz ist keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie die strittige Vertragsklausel dahingehend auslegte, dass der Mietvertrag unter Beachtung einer zweij�hrigen K�ndigungsfrist per 31. Dezember 2016 aufgel�st werden konnte. Die K�ndigung der Beschwerdegegnerin vom 21. November 2013 erweist sich insoweit als vertragskonform. Entsprechend hat die Vorinstanz das auf Nichtigerkl�rung der K�ndigung gerichtete Hauptbegehren der Beschwerdef�hrerin zu Recht abgewiesen.
Die Beschwerdef�hrerin wirft der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 271 Abs. 1 OR vor. Sie macht geltend, die K�ndigung vom 21. November 2013 verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.
3.1.�Die Vorinstanz erwog, aus der Berufungsantwortbeilage (BA) 3 gehe hervor, dass die Vermieterin plane, das Mietobjekt umfassend zu sanieren; das Geb�ude solle im Innern bis auf den Rohbau r�ckgebaut und die Haustechnik sowie der Innenausbau auf dem heutigen Stand der Technik komplett neu erstellt werden. Ein Umbau w�hrend teilweisem Betrieb sei aufgrund der Bauabl�ufe und der Sicherheit problematisch und bezogen auf die Mietfl�che (Ladenlokal) eine unverh�ltnism�ssige L�sung. Der geplante tiefe Eingriff bed�rfe somit einer R�umung des Geb�udes. F�r die vorliegend interessierende Zeitperiode November 2013 sei geplant gewesen, einen Architekturwettbewerb durchzuf�hren sowie das Vorgehen mit der Denkmalpflege abzusprechen. Im K�ndigungsschreiben vom 21. November 2013 habe die Beschwerdegegnerin ausgef�hrt, dass zurzeit ein Architekturwettbewerb durchgef�hrt werde, wobei verschiedene Nutzungsm�glichkeiten gepr�ft w�rden; als Eigent�merin der Liegenschaft wolle sie sich f�r das "umfassende Bauvorhaben" s�mtliche Optionen offenhalten, weshalb die K�ndigung ausgesprochen werde. Im K�ndigungsschreiben verweise die Beschwerdegegnerin sodann auf die vorg�ngige telefonische Besprechung vom 11. November 2013 und stelle in Aussicht, �ber neue Erkenntnisse betreffend das Bauvorhaben zu informieren.
Im Lichte des damit verfolgten Zwecks (umfassende Sanierungsarbeiten) erweise sich die K�ndigung vom 21. November 2013 als nicht treuwidrig. Zu beurteilen bleibe, ob das Umbauprojekt�
bereits im Zeitpunkt der K�ndigung�hinreichend konkretisiert gewesen sei und ob es der Beschwerdef�hrerin zu jenem Zeitpunkt gest�tzt auf die ihr zur Verf�gung stehenden Informationen m�glich gewesen sei, die Tragweite des Bauvorhabens und die damit einhergehenden Einschr�nkungen zu erkennen. Hierzu sei zu beachten, dass die K�ndigungsfrist im zu beurteilenden Fall zwei Jahre betrage, weshalb die Rechtsprechung von BGE 140 III 496 E. 4.2.2 nicht unbesehen auf den vorliegenden Sachverhalt �bertragen werden k�nne: Es liege in der Natur der Sache, dass bei einer zweij�hrigen K�ndigungsfrist nicht dieselben Anforderungen an den Konkretisierungsgrad eines Bauprojekts gestellt werden k�nnten wie bei einer Frist von wenigen Monaten. Wer einen Vertrag mit einer derart langen K�ndigungsfrist abschliesse, nehme im Gegenzug dazu in Kauf, bei einer K�ndigung durch den Vermieter infolge Sanierung noch nicht �ber ein vollkommen ausgereiftes Projekt informiert werden zu k�nnen. Eine Berufung auf die Treuwidrigkeit der K�ndigung erweise sich diesfalls selbst als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Eine lange K�ndigungsfrist diene gerade auch dem Schutz der Mieterschaft und sei Korrelat f�r einen im Falle einer Sanierung noch nicht weit gediehenen Projektfortschritt. In diesem Sinne bestehe zwischen Konkretisierung eines Bauprojekts und L�nge der K�ndigungsfrist eine Wechselwirkung, die nicht einfach ausser Acht gelassen werden k�nne.
Die Vorinstanz f�hrte weiter aus, im Zeitpunkt der K�ndigung vom 21. November 2013 habe ein Architekturwettbewerb stattgefunden; es liege in der Natur der Sache, dass bei einer K�ndigung w�hrend laufendem Architekturwettbewerb noch nicht viel �ber die Detailgestaltung des Endprojekts gesagt werden k�nne, sei es doch gerade Aufgabe des noch zu bestimmenden Architekturb�ros, ein solches Projekt zu erstellen. Eine ungen�gende Konkretisierung des Bauprojekts im Zeitpunkt der K�ndigung lasse sich daraus jedoch nicht ableiten. Aus dem K�ndigungsschreiben gehe klar hervor, dass es sich bei der Sanierung um ein�
umfassendes�Bauvorhaben handle; dies ergebe sich aus dem (im fraglichen Schreiben erw�hnten) Umstand, dass ein Architekturwettbewerb durchgef�hrt werde: Bei bloss geringf�gigen �nderungen am Geb�ude sei es nicht �blich, die Neugestaltung eines Bauprojekts im Sinne eines Wettbewerbs auszuschreiben. Dies habe der Beschwerdef�hrerin als gesch�ftserfahrener Vertragspartei klar sein m�ssen. Zudem sei sie vorg�ngig zur K�ndigung vom 21. November 2013 von der Beschwerdegegnerin telefonisch �ber das Bauvorhaben informiert worden. Aufgrund der im K�ndigungsschreiben enthaltenen Informationen sei es der Beschwerdef�hrerin daher ohne Weiteres m�glich gewesen, sich �ber das Bauvorhaben eine Vorstellung zu machen und abzuw�gen, ob eine Anfechtung der K�ndigung erfolgversprechend sei. Unter Ber�cksichtigung der langen K�ndigungsfrist von zwei Jahren sei das Projekt im Zeitpunkt der Aussprechung der K�ndigung durch die Beschwerdegegnerin hinreichend konkretisiert gewesen. In der K�ndigung vom 21. November 2013 k�nne demnach kein Verstoss gegen Art. 271 Abs. 1 OR erblickt werden.
3.2.1.�Eine ordentliche K�ndigung des Mietvertrags setzt keine besonderen K�ndigungsgr�nde voraus. Mieter und Vermieter sind grunds�tzlich frei, das (unbefristete) Mietverh�ltnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu k�ndigen (Art. 266a OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verst�sst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine K�ndigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und sch�tzenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverh�ltnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die K�ndigung f�r den Mieter eine H�rte darstellt, gen�gt nicht; eine solche H�rte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Bei mangelnder oder fehlerhafter Begr�ndung der K�ndigung (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR) wird in der Regeln angenommen, es fehle an einem sch�tzenswerten Interesse. Ob eine K�ndigung gegen Treu und Glauben verst�sst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1; je mit Hinweisen).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verst�sst eine K�ndigung des Mietverh�ltnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschr�nken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne sch�tzenswerten Grund w�re eine K�ndigung des Vermieters demgegen�ber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verz�gert w�rde (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Die K�ndigung im Hinblick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist zudem missbr�uchlich, wenn das Projekt des Vermieters als nicht realit�tsnah oder objektiv unm�glich erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des �ffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 und E. 4.2.1 S. 499). Die G�ltigkeit der K�ndigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits die n�tigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 140 III 496 E. 4.1 a.E. mit Hinweisen).
Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet w�re, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zus�tzliche Kosten oder eine Verz�gerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, h�ngt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die G�ltigkeit der K�ndigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der K�ndigung des Mietverh�ltnisses �ber ein gen�gend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verf�gt, aufgrund dessen der Mieter abzusch�tzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine R�umung des Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Ausk�nften, ist der Mieter nicht in der Lage, den Realit�tsbezug des Projekts und die Belastung einzusch�tzen, die seine Anwesenheit f�r die Durchf�hrung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben w�rde. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter eine Begr�ndung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die es ihm - innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der K�ndigung (Art. 273 Abs. 1 OR) -erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der K�ndigung abzusch�tzen (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 mit Hinweisen).
3.2.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt zu Recht, dass die von der Vorinstanz betonte L�nge der K�ndigungsfrist kein wesentliches Kriterium zur Beurteilung der Treuwidrigkeit der K�ndigung darstellt. Entgegen dem angefochtenen Entscheid kann nicht gesagt werden, die zweij�hrige K�ndigungsfrist im Interesse der Mieterin schliesse aus, dass sich diese gegen die K�ndigung als solche mit der Begr�ndung wehren k�nne, die Sanierungsarbeiten w�ren auch durchf�hrbar, wenn sie die R�ume weiter nutzt. Ebenso k�nnte der Vermieterin vorgehalten werden, dass sie die lange K�ndigungsfrist vertraglich vereinbart und damit in Kauf genommen hat, entsprechend lange Zeit im Voraus ein so konkretes Projekt vorlegen zu m�ssen, dass beurteilt werden kann, ob ein Auszug der Mieterschaft notwendig ist. Die Vorinstanz verkennt zudem mit ihren Ausf�hrungen zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass das Bundesgericht bereits F�lle von K�ndigungsanfechtungen beurteilt hat, bei denen ebenfalls l�ngere K�ndigungsfristen von einem Jahr und mehr zu beachten waren, ohne von der dargelegten Praxis abzuweichen (vgl. etwa Urteile 4A_619/2014 vom 25. Juni 2015 Sachverhalt lit. A und E. 4 f.; 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 Sachverhalt lit. A und E. 4 f.; 4A_425/2009 vom 11. November 2009 Sachverhalt lit. A und E. 3.2).
Die Vorinstanz hat demnach bei der Beurteilung der Treuwidrigkeit der K�ndigung vom 21. November 2013 zu Unrecht Umst�nde ber�cksichtigt, die sich erst nach diesem Zeitpunkt ereigneten, wie etwa die Projektpl�ne vom 10. M�rz 2015 in Berufungsbeilage 3 oder die im angefochtenen Entscheid als Klageantwortbeilage (KA) 3 (recte: KA 2) bezeichneten Pl�ne und Standortbestimmungen zum Projekt "Falco" vom 29. Oktober 2014. Die entsprechenden Informationen waren in der Begr�ndung der K�ndigung vom 21. November 2013 nicht enthalten und hatten aufgrund der zeitlichen Abl�ufe von der Beschwerdef�hrerin bei ihrer Einsch�tzung der Chancen einer Anfechtung nicht ber�cksichtigt werden k�nnen.
Zudem kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn sie daf�rh�lt, aufgrund der im K�ndigungsschreiben enthaltenen Informationen sei es der Beschwerdef�hrerin ohne Weiteres m�glich gewesen, sich �ber das Bauvorhaben eine Vorstellung zu machen und abzuw�gen, ob eine Anfechtung der K�ndigung erfolgversprechend sei. Die Beschwerdegegnerin wies im K�ndigungsschreiben vom 21. November 2013 lediglich darauf hin, dass ein Architekturwettbewerb durchgef�hrt werde. Auch wenn zutreffen mag, dass bei bloss geringf�gigen �nderungen am Geb�ude �blicherweise kein Architekturwettbewerb ausgeschrieben wird, wie die Vorinstanz festh�lt, erlaubte dieser allgemeine Hinweis im K�ndigungsschreiben der Beschwerdef�hrerin in keiner Weise, konkret abzusch�tzen, ob ein Auszug notwendig ist bzw. eine Anfechtung der K�ndigung erfolgversprechend w�re. Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid lag im Zeitpunkt der K�ndigungserkl�rung das Projekt noch nicht vor, womit auch nicht einleuchtet, inwiefern die m�ndlichen Erkl�rungen anl�sslich eines dem K�ndigungsschreiben vorangehenden Telefongespr�chs der Beschwerdef�hrerin eine solche Beurteilung h�tten erlauben sollen. Vielmehr wies die Beschwerdegegnerin im K�ndigungsschreiben ausdr�cklich darauf hin, verschiedene Nutzungsm�glichkeiten zu pr�fen und begr�ndete die K�ndigung damit, sich als Eigent�merin der Liegenschaft f�r das Bauvorhaben s�mtliche Optionen offenhalten zu wollen. Inwiefern es der Beschwerdef�hrerin aufgrund dieser Infor mationen m�glich gewesen w�re zu pr�fen, ob s�mtliche von der Vermieterin konkret ins Auge gefassten Umbauvarianten so tiefgreifend sind, dass sie bei bestehendem Mietverh�ltnis nicht ausgef�hrt werden k�nnten, ist nicht ersichtlich. Auch der blosse Umstand, dass als K�ndigungsgrund ein�
umfassendes�Bauvorhaben angef�hrt wird, reicht entgegen dem, was die Vorinstanz anzunehmen scheint, hierzu nicht aus (vgl. etwa Urteile 4A_619/2014 vom 25. Juni 2015 E. 5; 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 5).
3.2.3.�Entgegen dem angefochtenen Entscheid lag demnach im Zeitpunkt der K�ndigung kein Projekt vor, aufgrund dessen hinreichend konkret beurteilt werden konnte, ob die Umbauarbeiten mit dem Verbleib der Beschwerdef�hrerin im Mietobjekt unvereinbar w�ren. Die R�ge der Verletzung von Art. 271 Abs. 1 OR ist begr�ndet und die am 21. November 2013 per 31. Dezember 2016 ausgesprochene K�ndigung ist als treuwidrig aufzuheben.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 ist aufzuheben und die K�ndigung vom 21. November 2013 ist in teilweiser Gutheissung der Klage als treuwidrig aufzuheben. Im �brigen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 13. Mai 2015 aufgehoben und die K�ndigung vom 21. November 2013 wird aufgehoben.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entsch�digen.