Source: http://jpm-copro.com/TGI%20Grenoble%2002-11-2009-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 02:22:11+00:00
Document Index: 261242782

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art 4', '§1', 'art 4', '§3', 'art 8', '§1', 'art 8', '§2', 'art. 7', 'art 8', '§3', 'art 6', 'art 6', '§ 13', 'art 6', '§11', 'art 7', '§3', 'art 6', '§2', 'art 7', 'art 6', '§5', 'art 6', '§8', 'art 6', '§7', '§9', 'art 6', '§1', 'art. 6', '§3', 'art 6', 'art 7', '§6', 'art 6', '§5', '§7', 'art 6', '§6', 'art 6', '§7', '§9', 'art 6', '§10', 'art 7', '§2', 'art 7', '§8', 'art 7', '§1', 'art 7', 'art 7', '§3', "l'article 700", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 4", "l'article 1", "l'article 1", "l'article 7", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 1", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 14", "l'article 14", 'art. 17', "l'article 18", "l'article 5", "l'article 18", "l'article 29", "l'article 25", 'art 4', '§ 1', "l'article 28", 'art. 4', '§3', "l'article 46", 'art 6', '§ 2', 'art 7', "l'article 18", "l'article 14", "l'article 45", "l'article 37", "l'article 37", "l'article 14", 'art 6', '§ 5', '§ 8', "l'article 18", 'art 6', '§ 7', '§9', "l'article 10", "l'article 10", 'in fine', 'art. 15', "l'article 1165", 'art. 27', "l'article 35", "l'article 3", "l'article 1165"]

TGI Grenoble 02/11/2009
distinction entre prestations courantes et prestations exceptionnelles
TGI Grenoble (4e Chambre) 02 novembre 2009
A. la demande formulée par ufc 38
1. les clauses incriminées
2. observations préalables
a) textes applicables au litige
b) Caractère illicite ou abusif – définition et conditions
B. les arguments du syndic défendeur
C. l’exception d’irrecevabilité de la demande
D. examen des clauses du contrat
1. examen de certains groupes de clauses
a) prestations incluses dans la catégorie « gestion courante » par choix du syndic
b) clauses portant sur le contenu détaillé d’une prestation générale justifiant légalement une rémunération exceptionnelle
c) clauses concernant des frais imputables individuellement (art. 10 – 1)
2. reproduction infidèle de certaines clauses
E. Le critère de distinction entre prestations courantes et exceptionnelles
1. critère retenu par le tribunal
2. critères proposés : récurrence et prévisibilité des prestations
3. examen de certaines clauses
a) Clause 1 : durée du contrat du syndic
b) Clause 2 : Démission du syndic
c) Clause 9 : honoraires sur les travaux
d) Clause 10 : Honoraires sur dossiers contentieux
e) Clause 17 : rémunération des contentieux pour impayés
f) clause 30 rémunération de la représentation du syndicat envers diverses structures
g) clause 44 actualisation de état daté
h) clause 45 : élaboration du règlement de fonctionnement du conseil syndical
i) clause 57 : emprunts subventions mandataire commun
j) clause 60 : placement des fonds
k) clause 61 : garantie financière
l) clause 62 : remise en ordre de la comptabilité après changement de syndic
m) clause 63 : aide aux déclarations fiscales des copropriétaires
n) clause 64 : indication de la tva aux copropriétaires
Les citations littérales du jugement sont en trame verte
Le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a rendu le 2 novembre 2009 un nouveau jugement relatif aux contrats de syndics.
Nous avons déjà commenté un précédent jugement du 2 février 2009 (voir le jugement) qui a fait l’objet d’une large campagne médiatique. On ne peut pas reprocher aux Magistrats grenoblois de survoler rapidement les dossiers qu’ils traitent : le jugement du 2 novembre comporte 66 pages !
Les contrats successifs du syndic étaient critiquables sur bien des points. Le jugement, nonobstant l’intérêt d’une partie de sa motivation, est pour le reste tout aussi critiquable.
Dès l’apparition du « contrat de syndic », dont on ne trouve aucune trace dans la loi du 10 juillet 1965 malgré les multiples ravalements qu’elle a subis, des juristes compétents et indépendants ont signalé les graves défauts de ce mécanisme. Citons M. le Conseiller Guillot et le Professeur Giverdon, pour nous en tenir à ceux qui nous ont quittés.
Si le rapport du CNC de 1997 a été rapidement rangé au fond des tiroirs, on ne pourra en dire autant du rapport décennal suivant ! On attend maintenant un arrêté ministériel.
Un arrêté à l’appui d’un contrat de mandat du syndic qu’on ne trouve pas dans la loi, et que l’on n’aurait pas dû trouver dans le décret du 27 mai 2004 ? C’est un jeu qui pourrait finir par devenir dangereux.
Pour autant, dans la pratique, il y a des difficultés incontestables. Elles concernent avant tout les prétentions financières de certains syndics. La publication de barèmes indicatifs est quasiment interdite au nom de la libre concurrence, violée chaque jour en vertu de la dispense d’ouverture d’un compte séparé.
Par exploit d’huissier en date du 22 juin 2007, l’UFC 38 (Union Fédérale des Consommateurs de l’Isère) a fait assigner devant le TGI de Grenoble un syndic professionnel et entend voir dans ses dernières écritures déposées au Greffe le 10 octobre 2008 :
- dire recevables et bien fondées ses demandes au regard des articles L 421-1 et suivants, R 411-2 et L 132-1 du Code de la Consommation et en conséquence,
- dire illicites ou subsidiairement abusives toutes les clauses de rémunération du syndic pour des prestations qui ne sont pas imputables à la copropriété
- dire illicites ou abusives les clauses suivantes des contrats litigieux version 2005 et 2008
La liste des clauses incriminées se présente en trois groupes
Pour 01 à 08, il s’agit de clauses au sens propres du terme.
l) la clause qui prévoit une durée du mandat sans terme défini (art 4§1 version 2005)
2) la clause qui permet la démission du syndic sans qu'il provoque une assemblée générale avant la cessation de ses fonctions (art 4§3 version 2005)
3) la clause qui impose le versement des fonds du syndicat sur un compte ouvert au nom du syndic (art 8.2§1 version 2005)
4) la clause qui permet au syndic de s'approprier les fruits du compte de la copropriété (art 8.2 §2 et 3 version 2005 et art. 7.2 alinéa 2 version 2008
5) la clause qui laisse entendre que ne seraient pas garantis les fonds de la copropriété s'ils ne sont pas déposés sur le compte du syndic (art 8.2§3 version 2005)
6) la clause qui autorise une rémunération à charge de la copropriété pour des prestations au profit de tiers (art 6 et art 6.2§ 13 version 2005)
7) la clause qui impute à la copropriété (de surcroît) en prestation particulière des honoraires pour changement de propriétaire (art 6.2§11 et 7.2.3 version 2005)
8) la clause qui impute à la copropriété les frais de mise en demeure imputables au défaillant (art 7.2.2§3 version 2005)
Pour 09 à 22 il s’agit du classement en prestation particulière de certaines (cases cochées dans le tableau inclus dans le contrat et annexé au jugement)
9) la clause qui classe en prestation particulière le suivi des travaux décidés en assemblée générale (art 6.1§2 et art 7.2.3 version 2005)
10) la clause qui classe en prestation particulière les procédures et expertises ou litiges (art 6.1§5 et art 6.2§8 version 2005) ou les actions en justice (version 2008 tableau)
11) la clause qui classe en prestation particulière la remise des dossiers et fichiers au successeur (art 6.l§7 et 7.2.2§9 version 2005)
12) la clause qui classe en prestation particulière la tenue d'une assemblée générale supplémentaire (art 6.2§1 version 2005 et tableau version 2008)
13) la clause qui classe en prestation particulière la gestion de contrats d'entretien (art. 6.2§3 version 2005)
14) la clause qui classe en prestation particulière les comptages individuels (art 6.2§ et art 7 .2.2§6 version 2005 et tableau version 2008 section « compte propriétaire»)
15) la clause qui classe en prestation particulière la gestion des sinistres (art 6.2§5 et 7.2.2§7 version 2005 et tableau version 2008)
16) la clause qui classe en prestation particulière les travaux en urgence (art 6.2§6 version 2005)
17) la clause qui classe en prestation particulière le contentieux des impayés (art 6.2§7 et §9 version 2005 et tableau version 2008)
18) la clause qui classe en prestation particulière les renseignements aux notaires et/ou aux administrations (art 6.2§10 version 2005) 19)1a clause qui classe en prestation particulière les relances et rappels de compte (art 7.2.2§2 version 2005 et tableau version 2008)
20) la clause qui classe en prestation particulière le coût d'un dossier d'accueil (art 7.2.2§8 version 2005)
21) la clause qui classe en prestation particulière les frais de photocopies, tirages et diffusions des procès-verbaux (art 7.2.4§1 et 2 et art 7.3 version 2005 tableau page 9 article 52.5 version 2008)
22) la clause qui classe en prestation particulière des frais autres indéfinis (art 7.2.4§3 version 2005)
Pour 23 à 76, il s’agit du classement hors gestion courante de certaines prestations (cases cochées dans le tableau inclus dans le contrat et annexé au jugement) :
23) les visites du syndic dans la copropriété (version 2008 tableau page 2)
24) les vérifications périodiques de sécurité ou autre (version 2008 tableau page2)
25) la mise à jour du carnet d'entretien, outre les obligations légales (version 2008 tableau page 2)
26) la réception par le syndic de membres du conseil syndical (version 2008 tableau p 2)
27) l'obtention des avis du conseil syndical (version 2008 tableau p 2)
28) les archives dormantes ou non dormantes (tableau version 2008)
29) la délivrance de copies sans distinction, ou à des tiers au contrat (version 2008 tableau p3)
30) la représentation du syndicat envers diverses structures (version 2008 tableau page 3)
31) la publication des modifications du RC (version 2008 tableau page 3)
32) les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives (version 2008 tableau p 3)
33) l'acquisition (?) de parties communes (version 2008 tableau p 3)
34) la location de parties communes (version 2008 tableau page 3)
35) la désignation d'un administrateur provisoire (version 2008 page 3)
36) les études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers (version 2008 tableau page 3)
37) les adaptations du RC (version 2008 tableau page 3)
38) les travaux urgents ou la gestion des urgences (version 2008 tableau p 3)
39) la remise du dossier à avocat ou huissier (version 2008 tableau p 3)
40) l'injonction de payer (version 2008 tableau p 3)
41) en cas de mutation de lot, la délivrance d'un carnet d'entretien (version 2008 tableau page 4)
42) ou la délivrance de copies des diagnostics (version 2008 tableau p 4)
43) ou des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics (version 2008 tableau page 4)
44) l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau p 4)
45) l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical (version 2008 tableau page 4)
46) l'obtention d'autorisation d'urbanisme sur travaux votés (version 2008 tableau page 4)
47) la mise en concurrence sur travaux votés (version 2008 tableau p 4)
48) les appels d'offres et études devis sur travaux votés (version 2008 tableau p 4)
49) la passation des marchés sur travaux votés (version 2008 tableau p 4)
50) la déclaration d'ouverture du chantier (version 2008 tableau p 4)
51) les interactions entre prestataires sur travaux votés (version 2008 tableau p 4)
52) la réception des travaux votés (version 2008 tableau p 4)
53) l'obtention de dossiers de fin de chantier (version 2008 tableau page 4)
54) la vérification ou le paiement de factures sur travaux (version 2008 tableau p 4)
55) l'approbation du compte travaux et le compte-rendu de la délégation du choix des prestataires (version 2008 tableau p 4)
56) l'assistance aux travaux et aux missions des prestataires (version 2008 tableau p 4)
57) les emprunts ou subventions ou le mandataire commun (version 2008 tableau p 4)
58) les appels de fonds sur travaux (version 2008 tableau p 5)
59) l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un copropriétaire (vers.2008 tableau p 5)
60) les placements des fonds et affectation des intérêts (version 2008 tableau p 5) .
61) la garantie financière apportée (version 2008 tableau p 5)
62) la reprise de comptabilité sur l'exercice antérieur (version 2008 tableau p 5)
63) l'aide aux déclarations fiscales des copropriétaires (version 2008 tableau p 5)
64) l'indication de la TVA aux copropriétaires (version 2008 tableau p5)
65) la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études (version 2008 tableau p 6)
66) la notification par remise des convocations à l'assemblée générale (version 2008 tableau p6)
67) la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables à la discrétion du syndic (version 2008 tableau p 6)
68) l'intervention d'un collaborateur du syndic (version 2008 tableau p 6)
69) la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux (version 2008 tableau p6)
70) l'assistance à un conseil syndical supplémentaire (version 2008 tableau p 7)
71) la gestion de la prévoyance du personnel (version 2008 tableau p 7)
72) la préparation du dossier de retraite du personnel (version 2008 tableau p 7)
73) les relations avec l'inspection du travail (version 2008 tableau p 7)
74) le suivi d'un contrôle URSSAF (version 2008 tableau p 7)
75) un licenciement (version 2008 tableau p 7)
76) un contentieux social avec le personnel (version 2008 tableau p7)
Cette demande appelle des observations d’ordre général.
Le rapport du Conseil National de la Consommation relatif à l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété est daté du 27 septembre 2007. Il est donc postérieur à la date de l’assignation. Le syndic défendeur a évoqué à ce sujet « le caractère abusif de la demande imaginée précipitamment par l'UFC 38 pour tenter d'interférer avec la négociation nationale alors en cours qui a abouti à l'avis du conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, précipitation démontrant l'action à contretemps exclusif de l'intérêt légitime à agir en justice ».
L’association demanderesse fait valoir le droit à la prévention des abus.
Il est demandé au Tribunal de « dire illicites ou subsidiairement abusives » certaines clauses au regard des articles L 421-1 et suivants, R 411-2 et L 132-1 du Code de la Consommation.
L’article L 132-1 de ce code traite des clauses abusives « qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »
L’article L 132-2 énonce : « La commission des clauses abusives, placée auprès du ministre chargé de la consommation, connaît des modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels à leurs contractants non professionnels ou consommateurs. Elle est chargée de rechercher si ces documents contiennent des clauses qui pourraient présenter un caractère abusif. ».
Il faut donc préciser ici qu’une clause est illicite lorsqu’elle a préalablement été déclarée abusive par la Commission. Il suffit alors de produire la recommandation appropriée. L’illicéité de la clause est reconnue de plein droit dès lors qu’il y a identité de contenu entre le texte de référence et le texte contractuel.
Une juridiction peut se substituer à la Commission pour déclarer qu’une clause contractuelle est abusive. La demande est généralement formulée, comme en l’espèce, par une association de consommateurs. La demanderesse doit alors rapporter la preuve du déséquilibre significatif visé par l’article L 132-1.
-déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée l'UFC 38 en toutes ses demandes, la présente procédure ne pouvant correspondre à une action que peut valablement engager une association de défense de consommateurs au visa de l'article L. 421-6 du code de la consommation, le projet de contrat de syndic s'inscrivant dans un mécanisme légal et réglementaire parfaitement strict et contrôlé par la jurisprudence, passé par une collectivité de copropriétaires après respect d'un délai d'étude et de réflexion, interdisant tout abus au détriment d'un consommateur isolé de la part d’un professionnel
-constater dès lors le caractère abusif de la demande imaginée précipitamment par l'UFC 38 pour tenter d'interférer avec la négociation nationale alors en cours qui a abouti à l'avis du conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, précipitation démontrant l'action à contretemps exclusif de l'intérêt légitime à agir en justice
-condamner en conséquence à titre reconventionnel l'UFC 38 à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour action engagée de façon profondément malicieuse et abusive, outre celle de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de son avocat
-constater que l'UFC 38 tente d'obtenir la réparation d'un préjudice qu'elle qualifie elle-même d'antérieur dès lors qu'il ne pourrait, en tout état de cause, découler que du caractère prétendument abusif ou déséquilibré de clauses figurant dans un ancien contrat de syndic qui n'est aujourd’hui et depuis l'introduction de la présente procédure plus utilisé
-constater à ce titre qu'aux termes d'un arrêt du 1er février 2005 concernant précisément l'UFC 38, la Cour de Cassation a rappelé que lorsque la preuve n'était pas rapportée de ce que le contrat eût été proposé à des particuliers postérieurement à l'introduction de l'instance, l'action de l'association de défense des consommateurs, initialement recevable, devient sans objet relativement à la demande de suppression des clauses abusives et dépourvue de fondement quant à l'indemnisation du préjudice prétendument causé à l'intérêt collectif des consommateurs, et l'association doit être déboutée de sa demande en dommages et intérêts
-constater en outre que ce n'est pas au professionnel qu'il appartient de prouver que le modèle n'est plus proposé aux consommateurs, mais à l'association d'établir qu'il l'est encore
-constater que l'UFC 38 ne démontre pas que les anciens contrats de syndic auraient· été proposés à des copropriétaires depuis l'introduction de la présente procédure
-débouter l'UFC 38 de toutes ses demandes relativement aux clauses figurant dans l'ancien projet de contrat de syndic de la société concluante
-condamner la même à titre reconventionnel au versement des sommes déjà réclamées ci-dessus et aux entiers dépens
Par ailleurs, le syndic défendeur a présenté des observations particulières pour chacune des clauses déférées.
La motivation du jugement est, sur ce point, d’une extrême technicité. Nous l’avons intégralement reproduite parce qu’elle fait le point des tensions qui existent entre les organisations européennes et la France dans le domaine de la protection des consommateurs.
Attendu que par application de l’article L 421-6 du Code de la consommation, l’association UFC 38 justifie d’une première part d’un agrément en cours de validité ;
Que d'une deuxième part, la recevabilité de l'action en suppression des clauses abusives ou illicites, qui présente pour partie un caractère préventif, n'est pas subordonnée à ce que les contrats critiqués soient effectivement utilisés par le professionnel dans ses rapports avec les consommateurs mais uniquement à la preuve que les contrats litigieux leur soient proposés (CJCE 24 janvier 2002, affaire C372-99) ;
Qu'il est suffisamment établi que le contrat dans sa version 2005 était proposé aux consommateurs par la défenderesse lors de l'assignation au vu des échanges de courriers entre les parties lors de la phase amiable et qu'elle a revendiqué en procédure un nouveau contrat en 2008 (pièce n° 16 de la défenderesse contrat type de novembre 2007);
Que d'une troisième part, l'article L 132-1 du code de la consommation vise non seulement les contrats conclus entre professionnels et consommateurs mais encore avec les non-professionnels parmi lesquels peuvent figurer des personnes morales ne poursuivant pas une activité professionnelle telles les syndicats de copropriété, organisations légalement instituées rassemblant des copropriétaires / consommateurs;
Qu'en effet, si la notion de consommateur, tel que définie dans la directive 93/13/CEE concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu'elle vise exclusivement les personnes physiques (CJCE 22 novembre 2001, affaire C541/99), il n'en demeure pas moins que la notion distincte de non-professionnel utilisée par le législateur français n'exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives (Cass. civ. 1ere , 15 mars 2005, Bull. Civ. l n° 135 ou TGI Paris 4 septembre 2003, loyers et copro. 2004, n° 59, obs. Vigneron) ;
Qu'il s'ensuit qu'en vertu de l'article L 421-6 du code de la consommation, les associations habilitées peuvent, en vertu de la législation française plus favorable résultant de l'article L 132-1 du code de consommation, agir devant la juridiction civile en suppression des clauses abusives ou illicites non seulement contenues dans les contrats proposés par les professionnels aux consommateurs mais également aux non-professionnels, qu'ils soient personnes morales ou physiques;
Qu'au demeurant, il convient de souligner que s'agissant des contrats de syndic, la protection de la législation sur les clauses abusives n'est pas revendiquée par les associations de consommateurs pour le compte du syndicat représenté par son syndic dans ses relations contractuelles avec un professionnel tiers mais pour le compte d'un ensemble de copropriétaires/consommateurs, légalement organisés en syndicat de copropriété dans le cadre des négociations avec des professionnels de l'immobilier pour le choix de leur représentant légal, le syndic, de sorte que pour ce contrat particulier, le syndicat doit davantage être appréhendé comme un ensemble d;e consommateurs que comme un non professionnel ;(CA Paris 23eme chambre section B arrêt du 4 septembre 2003 RG 02/17698 ayant donné lieu à arrêt Cass. Civ. 1ere , 1er février 2005 N° 03-19692; moyen de recevabilité non critiqué)
Que d'une quatrième part, il résulte de l'interprétation conforme de l'article L 421-6 du code de la consommation à la directive 93/13/CE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, et plus particulièrement son article 7, ainsi qu'à la directive 98/27/CE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 1998 que les associations mentionnées à l'article L 421-1 et les organismes justifiant de leur inscription sur la liste publiée au journal officiel des Communautés européennes en application de l'article 4 de la directive 98/27/CE du Parlement européen et du Conseil relative aux actions en cessation en matière de protection des consommateurs peuvent agir devant la juridiction civile pour faire cesser ou interdire tout agissement illicite au regard des dispositions transposant les directives mentionnées à l'article 1er de la directive précitée; ce qui implique à la fois que ces associations sont recevables à agir à la fois en suppression des clauses illicites ou abusives des contrats toujours proposés au consommateur au jour de l'introduction de l'instance en justice mais encore à l'encontre des contrats en cours, qui sans être encore proposés aux consommateurs au jour de l'acte introductif d'instance, sont destinés à être utilisés par le professionnel dans ses rapports avec le consommateur et constituent dès lors un agissement illicite au sens de l'article 1er de la directive 98/27/01 ; Que l'article 7 de la directive 93/13/CE dispose en effet que :
1 Les États membres veillent à ce que, dans l'intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l'utilisation de clauses . abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel;
2 Les moyens visés au paragraphe 1 comprennent des dispositions permettant à des personnes ou des organisations ayant, selon la législation nationale, un intérêt légitime à protéger le consommateur de saisir selon le droit national, les tribunaux ou les organes administratifs compétents afin qu'ils déterminent si des clauses contractuelles, rédigées en vue d'une utilisation généralisée, ont un caractère abusif et appliquent des moyens adéquats et efficaces afin de faire cesser l'utilisation de telles clauses ;
Que l'article 2 de la directive 98/27/CE dispose que:
1 Les États membres désignent les tribunaux ou autorités administratives compétents pour statuer sur les recours formés par les entités qualifiées au sens de l'article 3 visant :
- a) à faire cesser ou interdire toute infraction au sens de l’article 1 de la même directive, soit notamment la méconnaissance de la directive 93/13/CE, avec toute la diligence requise et le cas échéant dans le cadre d'une procédure d'urgence;
- b) le cas échéant, à obtenir la prise de mesures telles que la publication de la décision, en tout ou partie, sous une forme réputée convenir et /ou la publication d'une déclaration rectificative en vue d'éliminer les effets persistants de l'infraction;
- c) dans la mesure où le système juridique de l'Etat membre concerné le permet à faire condamner le défendeur qui succombe à verser au Trésor Public ou à tout bénéficiaire désigné ou prévu par la législation nationale, en cas de non-exécution de la décision au terme du délai fixé par les tribunaux ou les autorités administratives, une somme déterminée par jour de retard ou toute autre somme prévue par la législation nationale aux fins de garantir l'exécution . des décisions;
Qu'il résulte clairement de ces dispositions que leur finalité est à la fois de permettre d'éviter l'application de clauses abusives ou illicites dans les rapports entre professionnels et consommateurs mais aussi et surtout de faire cesser cette utilisation, qualifiée d'agissement illicite au sens de l'article 1er de la directive 98/27/CE, de sorte que les associations agréées de consommateurs doivent non seulement pouvoir intenter devant la juridiction civile une action préventive en vue d'empêcher l'insertion de stipulations illicites ou abusives par les professionnels dans les contrats conclus avec les consommateurs mais aussi une action en suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans les contrats toujours en cours, quoique n'étant plus proposés aux consommateurs;
Que cette interprétation de la législation européenne est conforme à celle de la Cour de Justice des Communautés européenne ,qui dans une affaire Commission/Italie du 24 janvier 2002 affaire C-372/99 a sanctionné l'Italie dans le cadre d'une procédure en manquement d'Etat, en ce que sa législation nationale ne prévoyait pas la possibilité d'une action préventive des organismes habilités en suppression des clauses abusives dans les contrats proposés aux consommateurs, peu important qu'ils aient été effectivement signés, mais uniquement dans les contrats effectivement conclus de sorte que l'objectif d'efficacité visé par la directive implique non seulement l'existence d'une action au profit des organismes agréés en vue de la suppression des clauses dans les contrats seulement proposés aux consommateurs (ce que ne prévoyait pas la législation italienne) et a fortiori, dans les contrats d'ores et déjà conclus (ce que prévoyait la législation italienne mais a été jugé insuffisant par la Cour) ;
Que la voie de l'intervention des associations de consommateurs à une action introduite par un ou plusieurs consommateurs en suppression des clauses illicites ou abusives énoncée à l'article L 421-7 du Code de la Consommation n'est pas de nature à garantir l'efficacité recherchée par la législation européenne en vue tant de prévenir l'emploi que de mettre fin à l'utilisation de telles clauses dans les rapports entre le professionnel et le consommateur en ce qu'elle est subordonnée à l'action en justice éventuelle d'un ou plusieurs consommateurs portée à la connaissance de l'association de consommateurs de sorte que le professionnel, qui, avant toute action préventive d'une association agréée, a pu proposer de manière généralisée aux consommateurs un contrat comportant des clauses abusives ou illicites, sera en mesure d'imposer aux consommateurs l'application des dites stipulations en l'absence d'action en justice et ce, au détriment non seulement de la communauté des consommateurs mais encore de ses concurrents à l'égard desquels il s'est octroyé un avantage indu par le recours à des clauses lui étant exagérément favorables ;
Que d'une cinquième part, au vu des articles 31 et 408 à 410 du code de procédure civile, le fait qu'en cours de procédure le professionnel ait pu changer de contrat, ne saurait faire perdre à l'association de consommateurs requérante son intérêt à voir déclarer illicites ou abusives les clauses initialement critiquées et à obtenir l'indemnisation de ses préjudices collectif et associatif dès lors que l'utilisation d'un nouveau contrat ne peut aucunement être considérée comme un acq,uiescement implicite aux prétentions de la requérante;
Qu’en définitive, dénier l'intérêt à agir de l'association de Consommateurs à pouvoir critiquer des clauses utilisées lors de l’assignation et abandonnées en cours de procédure permettrait au professionnel de réintroduire à l’issue du litige dans son contrat des clauses critiquées sur lesquelles le Tribunal n’aurait pas statué.
Le Tribunal admet la recevabilité de l’action d’UFC 38 après avoir constaté que le syndic a proposé un modèle type de contrat communiqué en 2005 pour ensuite revendiquer une nouvelle version en 2008, en cours de procédure. L’association est habile à critiquer les deux versions du contrat.
Nous laissons aux spécialistes du droit européen le soin d’apprécier le raisonnement du Tribunal mais nous relevons l’argument indiquant que « pour ce contrat particulier, le syndicat doit davantage être appréhendé comme un ensemble de consommateurs que comme un non professionnel ;(CA Paris 23eme chambre section B arrêt du 4 septembre 2003 RG 02/17698 ayant donné lieu à l’arrêt Cass. Civ. 1ere , 1er février 2005 N° 03-19692 ; moyen de recevabilité non critiqué) »
Nous approuverions plus facilement cette affirmation si le jugement évoquait la transparence juridique du syndicat des copropriétaires, assurant ainsi une réelle cohérence à son argumentation.
Un ensemble de consommateurs ? Cela n’existe que dans les mathématiques modernes, avec les fameuses patates !
Une personne morale transparente a pour les juristes la vertu de ne pas masquer complètement ses membres. Un fournisseur impayé par le syndicat peut aller rechercher les copropriétaires eux-mêmes pour récupérer ses sous. A cette forme passive de la transparence correspond une forme active. Les copropriétaires, peuvent revendiquer à titre personnel une protection qui ne serait pas accordée à une personne morale opaque.
Ce qui donne l’occasion, à propos du droit européen, de signaler que les caractères juridiques du groupe des « copropriétaires » sont très différents selon qu’on est en Belgique, en Allemagne, en Suisse ou dans les autres nations. On voit mal comment ils pourraient être traités différemment en fonction du régime juridique du groupement qu’ils constituent.
Par ailleurs la référence à l’arrêt CA Paris 23eme chambre section B du 4 septembre 2003 n’est pas pertinente. Elle a statué sur la recevabilité en ces termes :
« Considérant que la société "X…" allègue qu'un syndicat de copropriétaires n'est pas un consommateur; qu'il « ne peut être considéré comme un non-professionnel dans la gestion et l'administration de l'immeuble; (qu'il) est, de plus, structuré; (qu)'il désigne un conseil syndical et un président du conseil syndical qui, le cas échéant, peuvent se voir déléguer des attributions de l'assemblée générale de copropriété; (que) le mandat de syndic (...) a un rapport direct avec l'activité professionnelle du syndicat des copropriétaires telle qu'elle est définie notamment par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965; (que) le contrat de syndic a pour objet de permettre et d'étendre l'activité professionnelle du syndicat des copropriétaires; (qu')en conséquence, il ne peut être considéré comme un non professionnel ; (que) la réglementation relative aux clauses abusives ne lui pas applicable; (que) la législation protectrice des consommateurs n'étant pas applicable en l'espèce, l’action de la "Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie", association de défense des droits des consommateurs, n'est pas davantage recevable" ;
« Qu'une telle argumentation est inopérante ; qu'un syndicat de copropriétaires, personne morale, - ce qui n'est pas incompatible avec la qualité de consommateur -., a pour objet, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, ce qui ne saurait constituer une activité professionnelle à proprement parler ; qu'il s'agit bien d'un consommateur, protégé comme tel ; que la commission des clauses abusives considère d'ailleurs que les contrats de syndic entrent dans le champ de ses compétences (recommandation n° 96-01 du 17 novembre 1995) ; »
On n’y trouve donc pas la notion d’ensemble de consommateurs et il est clair que, dans cette espèce, c‘est bien le syndicat des copropriétaires qui a été considéré comme un consommateur.
A l’appui de son exception, le syndic prétendait que « le projet de contrat de syndic s'inscrit dans un mécanisme légal et réglementaire parfaitement strict et contrôlé par la jurisprudence, passé par une collectivité de copropriétaires après respect d'un délai d'étude et de réflexion, interdisant tout abus au détriment d'un consommateur isolé de la part d’un professionnel ». L’argument est faible dès lors que la recommandation de la Commission des clauses abusives relative aux contrats de syndics n’a jamais été attaquée.
Le Tribunal aborde ensuite le caractère abusif des clauses incriminées. Il constate en premier lieu l’absence de tout critère légal pour la distinction imposée entre les prestations courantes et les prestations extraordinaires. Il définit ensuite le critère qu’il entend utiliser.
Sur le caractère abusif ou illicite des clauses litigieuses:
1) sur la présentation de la décision:
Attendu que pour une meilleure compréhension de l'exposé des motifs, le contrat de la défenderesse dans sa version 2008, se présentant pour l'essentiel sous la forme d'un tableau, sera numéroté et annexé à la présente décision;
Nous traitons ici des groupes de clauses jugées abusives ou illicites en vertu d’une motivation commune à toutes les clauses du groupe.
Dans les clauses 28 (archives), 32 (avis de travaux nécessitant accès aux parties communes), 58 (appels de fonds pour travaux de l’article 14-2), 64 (indication de la TVA aux copropriétaires), 66 (notification des convocations par remise en main propre), 68 (présence d’un collaborateur à l’assemblée), 71 (gestion de la prévoyance du personnel), 72 (dossier de retraite du personnel), 75 (licenciement), la rédaction de la clause est la suivante : « rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de [ telle prestation ] (version 2008 tableau page nn)
Le Tribunal a déclaré ces clauses abusives en retenant que le syndic pouvait alors, à sa guise, inclure ou non, selon les cas, ces prestations dans la catégorie des prestations courantes. Cela est totalement inexact.
Le formulaire de contrat utilisé comporte deux colonnes distinctes au titre des prestations courantes.
La première est affectée aux prestations qui sont impérativement courantes.
La seconde est affectée aux prestations qui sont facultativement courantes.
Il est bien entendu que le choix du syndic intervient lors de l’établissement du projet de contrat. Le choix mentionné dans le projet de contrat est un élément de la convention définitive sur lequel le syndic ne peut pas revenir.
Nous signalons une exception dans la clause 67 où la définition est différente : « rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables à la discrétion du syndic (version 2008 tableau page 6) ». Dans ce cas, la remarque formulée par le Tribunal est exacte.
Sur cette question voir O) Clause 64 ci-dessous.
b) « clauses » portant sur le contenu détaillé d’une prestation générale justifiant légalement une rémunération exceptionnelle
Les « clauses » 46 à 56 concernent les travaux exceptionnels votés par l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 14-2. Le statut de la copropriété permet au syndic d’obtenir une rémunération particulière à ce titre. Les modalités de cette rémunération devaient être précisées dans le contrat de syndic : un pourcentage ht sur le montant des travaux (ht ou ttc), tva en sus. Les éléments du calcul devaient être fixés par l’assemblée. Le caractère global de cette rémunération imposait sans nul doute de lister les obligations correspondantes du syndic.
C’est l’unique objet des clauses 46 à 56.
L’article 18-1 A de la loi, créé par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17, a modifié le régime juridique de ces honoraires. Il est ainsi conçu :
Il ne fait pas disparaître la nécessité d’un listage des obligations du syndic.
Le Tribunal déclare les dix clauses illicites !
Nous reproduisons la motivation propre à la « clause » 46, que le Tribunal déclare adopter également pour les neuf autres clauses.
rémunération en prestation particulière de l'obtention d'autorisation d'urbanisme sur travaux votés hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4)
Attendu qu'il convient de se référer pour l'analyse de cette clause à la motivation de l'étude de la clause n °9 ;
Qu'à la différence du contrat dans sa version 2005, le contrat type dans sa version 2008 effectue certes une distinction claire entre les travaux d'entretien et de maintenance inclus dans la gestion courante et les travaux hors budget prévisionnels ou d'urgence;
Que pour autant, il prévoit d'ores et déjà le principe et le montant des honoraires spécifiques du syndic pour les travaux hors budget prévisionnels fixé à 2 % du montant TTC des travaux alors que l'article 18-1 modifié de la loi n065-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l'assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux;
Qu'au vu des articles 1156 et suivants du code civil, il apparaît à l'analyse minutieuse et précise des clauses litigieuses constituées par la rubrique du tableau "travaux hors budget votés en AG" et de l'article 5.2.4 que la rémunération du syndic n'est pas donnée à titre indicatif mais impératif tant dans le principe que sur le quantum des honoraires alors que tout au plus, il ne peut être admis dans le contrat de syndic qu'une information sur le montant des honoraires que le syndic peut être amené à solliciter lors du vote de travaux hors budget prévisionnel, sans certitude d'un accord de l'assemblée générale spéciale tant sur leur principe que leur montant, sauf à dénaturer le sens clair et précis de l'article 18-1 modifié de la loi de 1965 ;
Que la clause litigieuse est illicite;
Le Tribunal, saisi en 2007, statuant sur une version 2008 du contrat de syndic, se réfère à la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 !!!
Cette loi ne s’applique pas à la clause décrite, qui ne traite que du classement de la prestation (courante ou exceptionnelle).
De la même manière, les observations relatives au montant des honoraires sont ici sans objet.
La « clause » 46 a seulement pour objet de préciser que, le cas échéant, la mission du syndic rémunéré pour un chantier déterminé comporte l'obtention d'une autorisation d'urbanisme et que le coût particulier de cette prestation sera couvert par l’honoraire global perçu au titre de ce chantier. Elle assure en fait la protection des copropriétaires contre toute demande du syndic qui prétendrait à une rémunération spéciale, indépendamment de l’honoraire global au titre du chantier.
On peut ajouter qu’en toute hypothèse, la clause n’aurait pu être qu’illégale après la loi du 25 mars 2009. Auparavant, elle était parfaitement licite et non abusive.
Pour la clause 47, et les suivantes pareillement, le Tribunal statue comme suit :
rémunération en prestation particulière de la mise en concurrence sur travaux votés hors budget prévisionnel (version 2008 tableau p 4)
Attendu qu'il convient pour l'analyse de cette clause de se reporter à la motivation relative à l'étude des clauses 9) et 46) ;
Dans le cadre strict de l’instance, les dix clauses étaient donc licites et non abusives. Le Tribunal ne pouvait que rappeler, à titre préventif, les effets de la réforme intervenue en cours d’instance.
Il s’agit des clauses 7 et 8.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet respectivement l’imputation de la charge au vendeur ou au copropriétaire débiteur de charges. Il ne permet pas au syndic de facturer directement cette charge au copropriétaire. Le syndic, qui ne doit recevoir de rémunération que de son mandant, le syndicat, ne peut user de cette pratique. Il suffit de lire l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 pour s’en assurer.
Les clauses 60 et 61 sont présentées ainsi :
61) la garantie financière apportée (version 2008 tableau p 5).
Il s’agit respectivement du cas de la constitution d’un compte de prévoyance ou d’un compte de provisions spéciales. Les clauses traitent de manière identique du placement des fonds, de l’affectation des intérêts et de la garantie financière apportée par le syndic.
La gestion de tels fonds ou provisions, pour un grand nombre de syndicats peut imposer à un syndic professionnel une augmentation du montant de sa garantie financière. Il est concevable qu’il puisse récupérer ce surcoût. Les abus souvent constatées quant aux prétentions de certains syndics ne fait pas disparaître cette possibilité.
2) sur la notion de gestion courante/prestations particulières:
Attendu qu'en vertu de l'article 29 du décret n067-223 du 17 mars 1967, le contrat de syndic doit comporter les éléments de détermination de sa rémunération;
Que la distinction "gestion courante"/"prestations particulières" est autorisée par l'arrêté n086-63A du 2 décembre 1986 de sorte que le syndic ne peut percevoir en sus du forfait une rémunération pour les actes de gestion courante alors qu'il est fondé à prétendre au paiement d'un supplément de prix, sous réserve d'être clairement déterminé ou déterminable par le contrat de syndic, pour les prestations particulières;
Que néanmoins, aucun texte législatif ou réglementaire ne détermine Ce qui relève de la gestion courante et des prestations particulières, ainsi laissé à la libre appréciation des parties sous le contrôle des cours et tribunaux, sous réserve de l'avis dépourvu de valeur contraignante du Conseil National de la Consommation relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété (NORECEC0767160 V) du 27 septembre 2007 qui établit une liste des prestations de gestion courante issue du groupe .de travail du CNC ou encore du projet d'arrêté émanant de la DGCRF transmis en mars 2006 à la FNAIM;
Que par ailleurs, il y a lieu de noter que la Commission des Clauses Abusives dans une recommandation n° 96-01 concernant les contrats proposés par les syndicats de copropriété (BOCCRF 24 janvier 1996) recommande d'éliminer les clauses qui ont pour objet ou pour effet de « restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et ou par le recours à la rubrique divers » ; Que la définition précise du périmètre de la « gestion courante » et l'élimination subséquente des clauses abusives permettant indûment une rémunération hors forfait du syndic pour des actes de gestion courante revêt un intérêt et une importance particulière en ce que d'une part, elle garantit une prévisibilité optimale par le syndicat des copropriétaires du coût effectif de la prestation de syndic et d'autre part, elle constitue une condition essentielle de la libre concurrence entre les entreprises proposant des contrats de syndic en rendant possible une véritable comparaison tarifaire;
Qu'au vu de ces éléments, force est de constater que non seulement la notion de « gestion courante » n'a reçu aucune définition législative ou réglementaire mais encore qu'aucun critère précis n'émerge de la jurisprudence;
Qu'au surplus, le critère proposé par la demanderesse consistant à considérer comme acte de gestion courante toutes les prérogatives qui relèvent du syndic aux termes de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n067-223 du 17 mars 1967 n'apparaît pas pertinent en ce qu'il aboutirait en définitive à écarter complètement la notion de prestations .particulières, pourtant consacrée par l'arrêté. du 2 décembre 1986 n° 86-63A et au demeurant, non formellement contestée par les associations de consommateurs ayant contribué à l'élaboration de l’avis du CNC du 27 septembre 2007 puisqu'en acceptant de participer avec les professionnels du secteur à l'énonciation d'une liste des actes de gestion courante, elles ont ipso facto admis le bien fondé de la distinction gestion courante/prestations particulières ;
Que toutefois, il apparaît à l'analyse de la liste "des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC", également qualifiées de "prestations invariables", annexées à l'avis du CNC du 27 septembre 2007 que le. critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la notion de « gestion courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ;
Que les autres prestations, à supposer qu1elles correspondent à un travail effectif, peuvent a contrario faire l'objet d'une tarification supplémentaire;
Qu'il s'ensuit que devra être considérée comme abusive toute clause non conforme au critère ainsi distingué, peu important en l'espèce que l'aliéna 7 de l'article L 132-1 du code de la consommation prévoit que l'appréciation du caractère abusif des clauses ne peut en principe porter sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu . en ce que le contrat litigieux ne comporte aucune définition ni critère de distinction entre la notion de gestion courante et celle de prestations particulières de sorte que les clauses relatives à la rémunération du syndic ne sont pas rédigées de manière claire et compréhensible et peuvent être considérées comme abusives.
Le Tribunal juge que « la notion de « gestion courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement « a minima » (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ».
La distinction entre les prestations courantes et les prestations extraordinaires est bien antérieure à l’accord de régulation du 18 janvier 1982 prévoyant la « libération » de la rémunération des syndics professionnels.
Le régime de la taxation administrative antérieur comportait déjà cette distinction et en fixait le critère « Doivent être considérées comme entrant dans le cadre d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des parties communes mais non des parties privatives. ».
Dès lors que le syndic est tenu aux prestations énumérées par l’article 18 de la loi et à celles imposées par d’autres dispositions de celle-ci, le critère de la récurrence suffit à déterminer les prestations courantes. La périodicité des tâches à prendre ici en considération ne peut excéder une année ou un exercice. L’organisation des opérations d’entretien lourd (ravalement par exemple) n’est pas une tâche courante. En revanche une opération d’entretien importante imposée chaque année et nécessitant une implication significative du syndic doit être incluse dans les tâches courantes.
La périodicité des tâches courantes n’est pas fixée seulement par les dispositions du statut de la copropriété. Sur le plan technique, elle dépend de la nature de l’immeuble et de sa destination, de son environnement juridique (appartenance à une union de syndicats ou à une association syndicale de propriétaires par exemple) et des exigences liées à la maintenance de certaines parties communes ou éléments d’équipement. L’alevinage annuel d’un étang comme le curage des fossés sont des tâches ordinaires !
Le critère proposé des actes accomplis à l’occasion d’un fonctionnement a minima est impropre et assorti d’une connotation réductrice.
Impropre ? Parce que cette expression latine est utilisée à tort comme synonyme de « minimal ». Or ici « a » a le sens de « contre » et le terme « pœna » est sous-entendu dans l’expression. Insatisfait d’une condamnation pénale clémente, le procureur peut faire appel « a minima » (contre une peine modeste). C’est le seul emploi possible de l’expression « a minima », qui ne signifie pas « minimal ».
Connotation réductrice ? Elle est liée au vice indiqué ci-dessus. Prévoir une rémunération en fonction d’une prestation minimale est peu judicieux, a fortiori pour un mandataire social qui doit être fortement investi dans sa fonction.
A la catégorie des actes accomplis à l’occasion d’un fonctionnement a minima, le Tribunal ajoute la catégorie des actes présentant un caractère suffisamment prévisible !
La prévisibilité ne peut être qu’un critère accessoire de la récurrence.
On trouve un exemple classique dans le cas des comptages. Dès lors que l’immeuble est équipé de compteurs individuels lors de l’entrée en fonction d’un syndic, le traitement comptable des relevés de consommation doit être inclus dans les prestations courantes. La récurrence de cette tâche est prévisible. Le syndic est réputé avoir eu connaissance de la présence des compteurs. Il lui appartenait d’en tenir compte dans le calcul de sa rémunération forfaitaire.
La prévisibilité d’une tâche ne peut être, seule, un critère de classement dans la catégorie des prestations ordinaires. Elle permet seulement, - mais c’est un effet important -, d’imposer à un syndic imprévoyant et distrait la prise en charge de son coût au titre de l’honoraire forfaitaire. A contrario, elle permet au syndic de solliciter la rémunération exceptionnelle, pour l’exercice en cours, d’une tâche nouvellement imposée par une loi ou un règlement. Pour l’avenir, s’il y a lieu, il devra modifier ses honoraires de gestion courante.
Enfin la prévisibilité des tâches peut s’entendre aussi bien des tâches certaines parce qu’imposées que des tâches éventuelles parce que nécessaires. On ne peut considérer comme imprévisibles certains incidents techniques qui apparaissent couramment dans la vie d’un immeuble. Une fuite de canalisation est un incident courant. Un incendie important est un événement exceptionnel. Cette observation ne vaut pas pour des prestations individualisées comme le recouvrement des charges ou l‘établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un lot.
On peut donc exprimer ainsi le critère : « Doivent être considérées comme entrant dans la catégorie des opérations courantes les tâches imposées ou nécessaires, prévisibles et récurrentes effectuées par le syndic de copropriété pour l’administration du syndicat et la gestion des parties et services communs »
Le Tribunal aborde ensuite l’examen des clauses du contrat incriminées. Nous n’évoquerons ici que quelques unes d’entre elles.
1) «Le présent contrat entre en vigueur le l'assemblée générale annuelle des copropriétaires amenée à statuer sur ce point le pour se terminer, au plus tard et lors de l'assemblée générale des copropriétaires appelée à statuer sur ce point sans excéder une durée de mois, ou lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos au ou, éventuellement. à la date de la seconde assemblée générale, ce conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1967». (art 4 § 1 version 2005)
Que la clause litigieuse apparaît illicite au regard de l'article 28 du décret n °67 -223 du 17 mars 1967 dans la mesure où elle prévoit comme alternative à la date de fin du contrat de syndic lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur ce point celle de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes d'un exercice donné sans qu'il soit garanti que cette dernière assemblée se tienne avant l'expiration du terme fixé pour le mandat;
Que le contrat ne prévoit en effet pas une date précise et déterminée à l'avance de tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes d'un exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du syndic après la date du terme de son mandat;
Que la cause doit être déclarée illicite
Dans la version initiale du statut de la copropriété, l’article 25 de la loi précisait que l’assemblée générale désigne le syndic et l’article 28 du décret d’application ajoutait
D’une part que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années
D’autre part que l’assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic pour les durées prévues dans l’alinéa précédent, soit trois anées au plus dans les cas ordinaires.
Le statut permettait implicitement à l’assemblée de fixer une durée plus courte mais aussi de ne fixer aucune durée précise. Dans ce dernier cas la limitation à trois années s’appliquait de plein droit. La Cour de cassation a validé cette solution en précisant que, pendant le délai de trois ans, l’assemblée générale pouvait remédier au défaut de décision sur la durée des fonctions lors de l’assemblée ayant désigné le syndic (Cass. civ. 18 novembre 1997 (RDI 1998 p. 137 note Capoulade).
Il a été jugé de manière constante que, dans le cas de désignation du syndic pour une durée d’une année, la durée des fonctions court, de date à date, à compter du jour de l’assemblée ayant désigné le syndic. Il est donc nécessaire de renouveler les fonctions (le mandat social) du syndic en place ou de désigner un autre syndic lors d’une assemblée tenue avant l’expiration du délai d’un an. Si, pour une raison quelconque, la décision n’a pas été prise, le syndicat se trouve dépourvu de syndic.
De nos jours (fin 2009), la loi du 10 juillet 1965 ignore encore le « contrat de mandat du syndic » dont la pratique résulte d’un accord de régulation du 16 janvier 1982. Nonobstant l’inexistence légale du contrat de mandat du syndic, les rédacteurs du décret du 27 mai 2004 ont estimé pouvoir en traiter en modifiant l’article 29 du décret du 17 mars 1967 : « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet … »
L’article 29 précise encore que « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 »
La désignation du syndic est donc extérieure au contrat de mandat. Il est évident qu’elle devait rester complétée par la fixation de la durée des fonctions.
Il faut donc considérer qu’il est mal venu d’insérer dans le contrat la formule : « Le syndicat des copropriétaires de la Résidence X confie à la Société Y, qui accepte, les fonctions de syndic de la Résidence dans le cadre de la loi du10 juillet 1965, aux clauses et conditions ci-après :…. ; »
Le contenu du contrat de mandat, devrait être limité au décompte des honoraires du syndic, déjà imposé avant 1982 mais autrement présenté, et à la fixation des modalités d’exécution des prestations du syndic.
La durée du contrat de syndic devrait correspondre de plein droit à celle des fonctions, fixée dans la décision de désignation.
Comme il est admis que la désignation et le « contrat de syndic » doivent faire l’objet d’un scrutin et d’une décision uniques, le schéma de la décision peut être le suivant (cas d’une désignation initiale) :
« L’assemblée désigne la Société Y en qualité de syndic pour une durée de ….., qui commencera à courir ce jour, …….., pour se terminer le …… ;
« Elle approuve le contrat de syndic annexé fixant les conditions de rémunération du syndic et les modalités d’exécution de sa mission ; ce contrat portera effet pendant la durée sus-indiquée de ses fonctions, sauf démission ou révocation. »
On connaît bien les inconvénients de la fixation à un an de la durée du mandat social. Ils ont été aggravés par les errements de la jurisprudence relatifs au calcul du délai de convocation, par l’allongement de ce délai, par l’indisponibilité relative des copropriétaires et par la nécessité éventuelle d’une seconde assemblée, sans omettre le laxisme de certains syndics. Pour éviter les frais et soucis de la désignation d’un administrateur provisoire, on a établi des formules alambiquées du type de celles figurant dans le contrat incriminé.
Le Tribunal relève que « le contrat ne prévoit en effet pas une date précise et déterminée à l'avance de tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes d'un exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du syndic après la date du terme de son mandat; le contrat ne prévoit en effet pas une date précise et déterminée à l'avance de tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes d'un exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du syndic après la date du terme de son mandat ; »
Il est utopique d’envisager l’éventualité de la fixation à l’avance d’une date précise et déterminée pour la tenue d’une assemblée.
Une formule pratique est la désignation du syndic pour une durée de 16 mois. L’article 29 a, sur ce point, le mérite de permettre de fixer sa date d’effet, qui peut être différente de la date de l’assemblée. Mais la solution satisfaisante est de retenir celle-ci, même si elle est largement antérieure à l’expiration du délai de 16 mois. En d’autres termes, une décision de renouvellement du mandat doit marquer l’extinction anticipée du mandat en cours. Il en va de même dans le cas de désignation d’un nouveau syndic, sans qu’il y ait pour autant révocation. Les dispositions appropriées doivent être insérées.
Il reste bien entendu souhaitable que les assemblées soient tenues dans le délai normal, dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable précédent.
La rédaction confuse de la clause incriminée justifie la déclaration de son illicéité, mais le débat sur cette question demeure aussi confus, faute de la prise en considération objective de tous les éléments de la controverse. Il serait de plus nécessaire de rétablir la cohérence des textes qui se cognent et s’entremêlent depuis de nombreuses années.
2) le syndic de son côté, pourra; pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d'en prévenir; sauf dispositions contraires du règlement de copropriété chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception; au moins trois mois à l'avance, en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa décision. (art. 4 §3 version 2005)
Attendu que la clause apparaît critiquable et déséquilibrée, notamment en regard de la recommandation n° 15 du Conseil national de la copropriété [en réalité la Commission relative à la copropriété note JPM)rendue le 6 juin 1996 s'agissant des modalités de démission pour motif légitime du syndic en ce qu'elle ne prévoit pas la convocation par ce dernier d'une assemblée générale pour notifier sa démission et l'inviter à désigner son successeur; ce qui aurait pour effet en cas de non convocation d'une telle assemblée générale avant la fin du mandat de recourir à la procédure de l'article 46 du décret numéro 57-223 du 17 mars 1967 de désignation par le Président du tribunal de grande instance d'un syndic provisoire [en réalité un administrateur provisoire note JPM) ;
Que cette clause doit être déclaré abusive;
Le bon sens commande effectivement que le syndic ne puisse démissionner sans convoquer une assemblée ayant pour objet la désignation d’un nouveau syndic.
Cette difficulté aurait mérité un amendement législatif ou une disposition réglementaire.
La Recommandation n° 15 de la Commission relative à la copropriété en a traité à juste titre mais est dépourvue de tout caractère juridiquement normatif.
Un syndic de qualité n’use pas de cette pratique. L’obligation devrait s’étendre aux syndics « bénévoles » qui sont certainement les plus nombreux à démissionner sans convoquer une nouvelle assemblée.
Un texte est nécessaire.
Rémunération en prestation particulière « des travaux décidés en assemblée générale» (art 6.1 § 2 version 2005) « proportionnellement, le syndic aura droit, sur le montant des travaux TTC visés au paragraphe 6 (6.1 et 6.2) à 2 % hors taxe soit 2,39 % toutes taxes comprises au-delà de 1524,49 € hors-taxes. » (art 7.2.3 version 2005)
Attendu qu'au vu du critère dégagé par le Tribunal, la clause litigieuse apparaît abusive en ce qu'elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d'entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ;
Attendu qu'en tout état de cause, la clause litigieuse serait désormais illicite au regard de l'article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »;
Qu'il résulte des ces dispositions que les travaux relevant du budget prévisionnel et définis à l'article 45 du décret ne peuvent faire l'objet d 'honoraires spécifiques; .
Qu'il en est de même des travaux urgents exécutés en vertu de l'article 37 du décret;
Qu'en définitive, seuls les travaux hors budget prévisionnel préalablement votés en assemblée générale peuvent faire l'objet d'une rémunération spécifique;
Que cependant, ces honoraires spécifiques ne peuvent manifestement pas être d'ores et déjà fixés par le contrat de syndic mais doivent faire l'objet d'un vote spécifique de l'assemblée générale des copropriétaires sur leur principe et leur quantum aux mêmes règles de majorité que les travaux;.
Que la clause litigieuse est dès lors illicite ;
Le tribunal, saisi le 22 juin 2007, se réfère à la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ! Il pouvait, certes, évoquer incidemment ce texte, mais devait statuer sur le caractère illicite ou abusif de la clause en fonction des textes applicables à la date de la proposition du ou des contrats litigieux.
Pour affirmer que la clause, - dont la rédaction était maladroite -, « ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d'entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels », il se devait de rappeler les termes du paragraphe 6 (6.1 et 6.2) du contrat fixant le champ d’application de la clause litigieuse.
L’affirmation selon laquelle les travaux urgents exécutés en vertu de l'article 37 du décret ne peuvent donner lieu à rémunération est inexacte, même au vu des dispositions de la loi du 25 mars 2009. En effet l’article 37 du décret impose au syndic de « convoquer immédiatement une assemblée générale ». Cette assemblée a pour objet le vote des travaux à réaliser et, le cas échéant, la ratification des travaux conservatoires réalisés pour la sauvegarde de l’immeuble (par exemple le bâchage de la toiture endommagée). Dès lors les travaux finalement réalisés auront bien été réalisés en vertu d’une décision de l’assemblée. Il s’agira de travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30, selon les cas.
A ce titre, le Tribunal, examinant la cluse 16, relative aux travaux urgents, renvoie à sa motivation exposée ci dessus.
rémunération en prestations particulières « des procédures, expertises en demande » et « contentieux général et litiges en défense » (art 6.1 § 5 et 6.2 § 8 version 2005) ; rémunération en prestation particulière « des actions en justice » (tableau version 2008)
Attendu que l'analyse de cette clause requiert le recours au critère retenu par le tribunal supra de certitude / prévisibilité des actes pour déterminer si la prestation litigieuse doit être considérée comme un . acte de gestion courante faisant l’objet d'une rémunération forfaitaire ou une prestation particulière, susceptible de faire l'objet ,d'une facturation supplémentaire;
Qu'il convient de relever que la clause litigieuse n’est pas incluse dans la liste annexée à l'avis du CNC du 27 septembre 2007;
Que par analogie avec la déclaration et la gestion des sinistres, il apparaît nécessaire d'effectuer une distinction entre ce qui relève du lancement des procédures judiciaires par le syndic, chargé d'une mission de représentation en justice du syndicat en vertu de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ce qui a trait à leur suivi et à leur gestion ;
Qu'a l'instar de la constatation d'un sinistre et de sa déclaration à la compagnie d'assurance, le lancement d'une procédure judiciaire à l'initiative du syndic ne relève pas d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété;
Que pour autant, il est apparu à la CNC dans son avis du 27 septembre 2007 que l'existence d’un sinistre et sa déclaration dans une copropriété constituaient un fait et un acte suffisamment prévisible lors de l’adoption du contrat de syndic pour être inclus dans la tarification forfaitaire ;
Qu’eu égard aux multiples possibilités de contentieux auxquels une copropriété est susceptible d’être confrontée (copropriétaires défaillants, entrepreneurs, propriétés voisines…), il apparaît que le lancement par le syndic des procédures judiciaires, lorsqu’il s’agit d’actes simples, par exemple par la transmission du dossier à un avocat ou à un huissier, est un acte suffisamment prévisible, notamment quant à son faible coût, pour être intégré à la tarification forfaitaire ;
Que le projet d’arrêté transmis par la DGCCRF le 7 mars 2006 à la FNAIM prévoyait d'ailleurs d'inclure dans la gestion courante « la remise du dossier à l'avocat ou à un huissier» ;
Qu'en revanche, il n'apparaît pas possible de mesurer la quantité de travail requise par le syndic pour le suivi et la gestion éventuelle des procédures contentieuses, soumises à l'aléa du nombre et de leur nature, de sorte que le syndic est fondé à ne pas intégrer cette prestation dans sa rémunération forfaitaire;
Que la clause litigieuse dans la version 2005 apparaît beaucoup trop générale en faisant référence aux notions de « litiges » ou de « contentieux » sans distinction de ce qui relève du lancement des procédures et de leur suivi ;
Qu'elle ne contient pas davantage d'énumération des prestations visées. qui doivent, non seulement ne pas relever de la gestion courante, mais encore être réelles et correspondre à un véritable travail quantifiable du syndic pour que celui-ci puisse prétendre à une . rémunération supplémentaire;
Que dans sa version 2008, la clause distingue « actions en justice» et « remise du dossier à l’Huissier ou à l’avocat» mais prévoit dans les deux cas une rémunération supplémentaire ;
Qu'au vu de ces éléments, il y a lieu de déclarer abusive la clause dans sa version 2005 en ce qu'elle prévoit une rémunération supplémentaire du syndic sans distinction entre le lancement et le suivi de procédures;
Que la clause litigieuse dans la version 2008 apparaît abusive uniquement en ce qu'elle 'prévoit une rémunération supplémentaire pour la remise du dossier à l'Avocat ou à l'Huissier;
Le Tribunal, ici encore, se réfère à un texte postérieur à la date de l’assignation : l’avis de la CNC du 27 septembre 2007.
Il met à tort en parallèle le traitement des déclarations de sinistre et celui des dossiers contentieux :
1 - « il est apparu à la CNC dans son avis du 27 septembre 2007 que l'existence d’un sinistre et sa déclaration dans une copropriété constituaient un fait et un acte suffisamment prévisible lors de l’adoption du contrat de syndic pour être inclus dans la tarification forfaitaire ; »
2 - « Qu’eu égard aux multiples possibilités de contentieux auxquels une copropriété est susceptible d’être confrontée (copropriétaires défaillants, entrepreneurs, propriétés voisines…), il apparaît que le lancement par le syndic des procédures judiciaires, lorsqu’il s’agit d’actes simples, par exemple par la transmission du dossier à un avocat ou à un huissier, est un acte suffisamment prévisible, notamment quant à son faible coût, pour être intégré à la tarification forfaitaire ; »
La rédaction de la clause du contrat est ici encore maladroite. Elle devait faire mention de la constitution du dossier, tâche souvent lourde, et pas seulement de sa transmission, tâche effectivement modeste.
Un Tribunal ne saurait ignorer que la constitution d’un dossier contentieux est une tâche lourde et assortie d’une responsabilité importante. L’observation vaut notamment pour les dossiers de recouvrement de charges impayées. M. le Président de la 23e Chambre de la Cour d’appel de Paris a formulé et renouvelé des observations virulentes, relatives aux insuffisances constatées dans la constitution des dossiers de recouvrement, adressées aussi bien aux syndics qu’aux avocats eux-mêmes qui se doivent d’en contrôler le contenu. La pratique ancienne du « débouté en l’état », qui permettait de présenter à nouveau un dossier rejeté comme incomplet, n’existe plus. Le jugement de débouté est désormais définitif. La responsabilité du syndic peut être engagée. Celle de l‘avocat également.
De plus, en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le lancement d’une procédure exige une décision préalable de l’assemblée habilitant le syndic à agir en justice, hormis certaines exceptions prévues par le texte. La rédaction de la proposition de résolution qui doit être jointe à la convocation exige de grands soins et, très souvent, une concertation avec différents techniciens : avocat, notaire, géomètre-expert, architecte, ingénieur. On ne compte plus les décisions de ce type annulées en raison de leur insuffisance. Les syndicats ont perdu des millions de francs et d’euros depuis cinquante ans en raison de telles maladresses.
Le lancement par le syndic d’une procédure n’est pas un acte simple.
Comment pourrait-on dès lors le comparer avec la déclaration à une compagnie d’assurances d’un sinistre « dégâts des eaux » ? Il s’agit dans ce cas d’une prestation modeste qu’on ne saurait assimiler à la préparation d’un dossier contentieux qui peut exiger un temps de travail significatif et l’intervention de plusieurs préposés du syndic.
Le Tribunal reconnaît par contre « qu'en revanche, il n'apparaît pas possible de mesurer la quantité de travail requise par le syndic pour le suivi et la gestion éventuelle des procédures contentieuses, soumises à l'aléa du nombre et de leur nature, de sorte que le syndic est fondé à ne pas intégrer cette prestation dans sa rémunération forfaitaire ; »
Sur ces clauses, c’est bien la rédaction défectueuse de la clause qui justifie la décision de les considérer comme abusives. Cela n’interdit pas de critiquer le recours à des textes postérieurs à l’assignation voire purement virtuels comme le projet d’arrêté transmis par la DGCCRF le 7 mars 2006 à la FNAIM.
A noter que le Jugement comporte une erreur identique au sujet des honoraires de mutation (clause 7) et des frais de mise en demeure (clause 8). Le Tribunal estime que ces rémunérations doivent, en vertu de l’article 10-1, être facturées respectivement au vendeur et au débiteur.
rémunération en prestation particulière « des contentieux des impayés » et« du suivi des dossiers en recouvrement» (art 6.2 § 7 et 6.2 §9 version 2005 et tableau version 2008 p 9)
Attendu que la clause litigieuse dans la version 2005 du contrat, qui met à la charge du syndicat un coût pour le recouvrement des impayés est illicite au regard de l'article 10-1 a de la loi n065-657 du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires pour le recouvrement des impayés de charges;
Que contrairement à ce qu'avance [le syndic] la clause litigieuse qui prévoit un paiement du syndic à la vacation et . au forfait pour les prestations suivantes de «contentieux des impayés » et « de suivi des dossiers en recouvrement » ne correspond . aucunement à l'opération consistant pour le syndic à faire supporter l'avance par le syndicat des frais engagés à l'encontre d'un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement au syndicat par ce dernier mais bien en une rémunération supplémentaire du professionnel;
Que la clause doit être déclarée illicite dans sa version 2005 ;
Que la clause dans sa version 2008 p3 qui met à la charge du copropriétaire défaillant des frais de relance, de mise en demeure, d'injonction de payer et de prise d'hypothèque dont le tarif est prévu dans le tableau p 8 est conforme à l'article 10-1 a) de la loi n065-657 du 10 juillet 1965, sous réserve de l'appréciation souveraine laissée au Tribunal s'agissant du nombre et de la tarification de chaque acte de poursuite, qui pour être jugé nécessaire ne doit pas pour autant être excessif ;
Qu'en revanche, cette stipulation apparaît illicite au regard de cette même disposition en ce qu'elle prévoit de faire supporter de manière concomitante au syndicat des copropriétaires des frais au titre de la relance et de la remise du dossier à l'Huissier ou à l’Avocat en ce qu'il s'agit d'une part d'actes simples susceptibles d’entrer dans le périmètre de la gestion courante au regard du critère défini par le Tribunal et d’autre part, que cela aboutit à laisser à la charge du syndicat des frais, qui à supposer qu'ils soient nécessaires, doivent in fine être imputés au copropriétaire défaillant ;
Que la clause dans sa version 2008 doit en conséquence être jugée illicite seulement en ce qu’elle met à la charge du syndicat des frais imputables uniquement au copropriétaire défaillant;
L’interprétation de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 présentée par UFC 38 est erronée.
Elle viole, de plus, les dispositions de l’article 66 du décret (Hoguet) n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui interdisent au mandataire (gestion immobilière) de demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de rémunération sont précisées dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.
Le syndic de copropriété ne peut donc facturer d’honoraires ou frais, quelle qu’en soit la nature, qu’au syndicat des copropriétaires et il ne doit recevoir d’honoraires ou paiement que du syndicat.
L’article 10-1 ne permet pas au syndic de facturer des frais ou honoraires au copropriétaire débiteur. Il permet seulement au syndicat de lui imputer comme charges individuelles les frais nécessaires exposés par le syndicat.
Notons au passage que le syndic a modifié, semble-t-il, son contrat en tenant compte sans doute de l’interprétation erronée qui lui a été présentée lors des discussions avec l’association.
rémunération en prestation particulière de la représentation du syndicat en vers diverses structures (version 2008 tableau page 3)
Note JPM : [ Il s’agit des cas dans lesquels le syndicat des copropriétaires dépend d’une union classique de syndicats ou d’une association syndicale libre (ASL) par exemple. ]
Attendu que l'analyse de cette clause requiert le recours au critère retenu par le tribunal supra de certitude/ prévisibilité des actes pour déterminer si la prestation litigieuse doit être considérée comme un acte de gestion courante faisant l'objet d'une rémunération forfaitaire ou une prestation particulière, susceptible de faire l'objet d'une facturation supplémentaire;
Que cette fonction de représentation auprès d'organes extérieurs non obligatoires et n'existant pas dans l'ensemble des copropriétés, tels les syndicats secondaires, les unions de syndicats, ASL ... ) n'est ni invariable ni suffisamment prévisible s'agissant du travail consacré par le syndic de sorte que ce dernier peut réclamer une rémunération supplémentaire;
Que contrairement à ce que soutient l'UFC 38, la clause n'est pas abusive en ce qu'elle ne serait pas limitative dès lors que le contrat de syndic litigieux règle précisément la tarification des prestations avec les organes obligatoires de la copropriété (syndicat et conseil syndical);
Que la clause litigieuse n'est ni abusive ni illicite;
Nous sommes là en présence d’une clause que le Tribunal déclare non abusive, alors que notre avis est contraire !
Dans le cas d’une nouvelle candidature, tout syndic professionnel doit requérir toutes les informations devant lui permettre d’apprécier l’importance et la nature des prestations courantes qu’il devra fournir. Il est présumé connaître l’existence d’une structure à laquelle le syndicat est lié : union de syndicats, association syndicale, AFUL, etc…Il ne peut ignorer qu’il devra, à ce titre, représenter le syndicat aux assemblées ou, au moins, à y assister, traiter les charges des services assurés par la structure. A l’encontre, il ne peut ignorer qu’il sera déchargé de ces services.
Les prestations en question sont donc prévisibles et récurrentes sans aucun doute. Il doit donc prendre en considération les coûts correspondants et les inclure dans sa rémunération forfaitaire.
rémunération en prestation particulière de l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau p 4)
Attendu qu'il convient de se reporter à la motivation développée pour la clause 18) et 42), étant précisé que l'état daté fourni doit nécessairement être mis à jour;
Que le syndic ne saurait obtenir du propriétaire vendeur une rémunération pour l'actualisation de l'état daté, outre celle légalement instituée pour l'établissement de l'état daté;
Que la clause doit être jugée illicite ;
Le Tribunal ne connaît pas la nature de la prestation qu’il traite !
Il suffit de lire : « étant précisé que l'état daté fourni doit nécessairement être mis à jour » pour s’en rendre compte.
La durée de validité d’un état daté est limitée à un mois à compter de la date de son établissement. Par ailleurs la date initialement prévue pour la signature de l’acte notarié est parfois repoussée de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois pour des raisons diverses. Le syndic est alors contraint de mettre à jour l’état daté, c’est à dire d’en établir un nouveau. Cette prestation est souvent modeste, parfois plus lourde mais, dans tous les cas la responsabilité du syndic est engagée. L’expérience montre qu’à quelques jours près, un nouvel de fonds a été omis, une injonction administrative a été notifiée au syndic sans être signalée dans la mise à jour.
Cette nouvelle prestation n’est ni prévisible, ni récurrente. Le principe est sans nul doute qu’il s’agit d’une prestation exceptionnelle.
rémunération en prestation particulière de l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical (ver$ion 2008 tableau page 4)
Attendu que la clause litigieuse est illicite au regard des articles 21 et 43 de la loi n065-557 du 10 juillet 1965 en ce que la composition, l'organisation et le fonctionnement du Conseil syndical ne relèvent aucunement de la mission du syndic, s'agissant d'un organe autonome, qui plus est chargé plus particulièrement de l'assistance et du contrôle dudit syndic;
Que tout au plus le syndic peut dans l'hypothèse où l'assemblée générale ne parvient pas à désigner un Conseil syndical saisir le Tribunal;
Que la distinction opérée par le contrat litigieux relative au silence ou aux insuffisances du règlement de copropriété ne présente aucune pertinence et n'a pas pour effet d'autoriser le syndic à s'immiscer dans le fonctionnement du conseil syndical;
Que la clause doit être déclarée illicite ;
Même observation que pour la clause 44 ! Le Tribunal ne connaît pas le contenu de la prestation traitée.
L’article 22 (modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 15) est ainsi conçu :
Ce règlement de fonctionnement est indispensable pour assurer la régularité des travaux du conseil et notamment pour l’adoption des décisions qu’il peut être amené à prendre en vertu d’une délégation de l’assemblée générale.
La plupart des conseils syndicaux sont dépourvus d’un règlement de fonctionnement parce que les règlements de copropriété anciens sont muets sur ce point. Il entre dans les obligations du syndic de signaler cette carence. Sa participation à l’élaboration d’un tel règlement est incontestablement précieuse et cette prestation n’est pas bénigne. Il est en particulier nécessaire d’adapter les rares modèles connus à l’importance du syndicat et du nombre des membres titulaires et suppléants.
Cette prestation n’est, de toute manière, jamais récurrente. Il s’agit donc d’une prestation exceptionnelle.
La motivation développée par le Tribunal est donc hors de propos.
rémunération en prestation particulière des emprunts ou subventions ou le mandataire commun (version 2008 tableau p 4)
Attendu qu'il n'entre pas dans la mission d'un syndic de copropriété de solliciter des emprunts pour le compte d'un copropriétaire à titre individuel;
Qu'au vu de l'article 1165 du code civil, cette prestation se trouve dès lors totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l'immobilier et le syndicat des copropriétaires; Que cette stipulation apparaît de ce fait abusive en ce qu'elle laisse penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service;
Qu'en définitive, cette clause a pour effet d'entraver la libre concurrence entre les prestataires de service ;
Que cette clause doit être jugée abusive;
Notons d’abord la rédaction déplorable du libellé relatif à l’objet de la clause.
Ceci étant dit, le Tribunal affirme : « Attendu qu'il n'entre pas dans la mission d'un syndic de copropriété de solliciter des emprunts pour le compte d'un copropriétaire à titre individuel »
L’affirmation est inexacte.
En présence des inconvénients connus d’un « emprunt du syndicat » qui impose généralement la solidarité des copropriétaires en cas de défaillance de l’un d’entre eux dans le remboursement, des mécanismes particuliers d’emprunt ont été créés dont le type est « COPRO 100 ».
Cette formule se présente comme un groupement d’emprunts individuels souscrits au travers du syndicat des copropriétaires par ceux qui souhaitent emprunter, les autres copropriétaires pouvant opter pour un paiement comptant des appels de fonds pour travaux. Le syndic doit être autorisé par l’assemblée générale à consulter les copropriétaires et recueillir les dossier individuels pour présenter la demande d’emprunt à l’établissement de crédit.
Par la suite, il doit signaler l’existence de l’emprunt en cas de vente du lot ou de décès de l’emprunteur.
Le principe de sa rémunération pour ces prestations ni prévisibles ni récurrentes n’est pas contestable. Seul le coût allégué peut être critiqué.
Le projet de résolution à présenter à l’assemblée générale est un modèle-type établi par l’établissement de crédit. Il fait apparaître clairement que les copropriétaires ne sont pas tenus de souscrire mais conservant le choix d’un paiement comptant.
Les candidats à l’emprunt se bornent à confier au syndic le soin de collecter les dossiers individuels et d’en contrôler la conformité avec les exigences du prêteur. Dans la pratique, ces prestations s’accompagnent souvent d’un complément d’information personnalisé. Enfin le syndic transmet les dossiers collectés à l’établissement de crédit. Le contrat est établi au nom du syndicat mais ses clauses assurent l’individualisation des prêts et exonèrent les emprunteurs de tout risque lié à ue éventuelle solidarité.
L’invocation de l’article 1165 est donc mal venue.
Pour les subventions, il peut s’agir d’une subvention profitant à l’ensemble des copropriétaires ou de subventions profitant à certains d’entre eux seulement. Dans les deux cas, une bonne connaissance par le syndic des sources de financement externe est bénéfique pour un syndicat de copropriétaires.
L’article 39-1 du décret du 17 mars 1967 (créé par décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 27) est ainsi conçu :
« Lorsque certains copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes, le syndic, s'il est soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds d'autrui, peut être le mandataire de ces copropriétaires. Ce mandat est soumis aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil. »
Ce mandat n’entre donc pas dans le champ du statut de la copropriété. Il peut être salarié. Il est conforme aux dispositions relatives à la publicité des prix, d’en faire mention néanmoins dans le contrat de syndic. On peut penser que le « mandataire commun » visé maladroitement dans la clause est celui prévu par l’article 39-1 ci-dessus.
De la même manière, l’obtention d’une subvention au profit du syndicat exige la constitution d’un dossier, des démarches, un traitement comptable spécifique (article 10 de l’arrêté du 14 mars 2004).
La rémunération exceptionnelle de ces prestations qui ne sont ni prévisibles ni récurrentes est donc justifiée.
rémunération en prestations particulières des placements des fonds et affectation des intérêts (version 2008 tableau p 5)
Attendu que la clause litigieuse est contraire à l'article 35-1 du décret de 1967 en ce que le placement des fonds et l'affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l'assemblée générale de sorte que le syndic, qui n'a aucun pouvoir en la matière n'accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire, peu important le type de placement concerné;
La motivation du jugement est sur ce point étrangère en partie au problème posé. Il ne s’agit pas de savoir si le syndic a le pouvoir de placer des fonds, mais s’il est tenu à des prestations imprévisibles et non récurrentes à ce titre.
Sur ce dernier point, le jugement affirme péremptoirement que le syndic « n'accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire ». Ce n’est pas exact, notamment quand le placement est la conséquence de la création d’une provision sur travaux futurs.
Néanmoins, les prestations exigées sont relativement minimes et ne justifient pas les rémunérations excessives que l’on trouve trop souvent dans les contrats de syndic.
Par ailleurs il est fortement question de rendre obligatoire la constitution d’un « fonds de prévoyance pour travaux » comme c’est déjà le cas au Québec notamment. Dès lors les prestations du syndic entreraient dans la catégorie des prestations courantes.
On pourrait donc anticiper sur la réforme à venir en disant que ces prestations entrent dès à présent dans la catégorie des prestations courantes.
Pour autant, leur rémunération n’est présentement ni abusive ni illicite. Mais les prétentions des syndics sont à ce titre souvent excessives.
rémunération en prestation particulière de la garantie financière apportée (version 2008 tableau p 5)
Attendu qu'au vu de l'article 3 de la loi n070-9 du 2 janvier 1970, tout professionnel souhaitant exercer une activité de gestion immobilière est notamment tenu de souscrire une garantie financière de sorte qu'il s'agit nécessairement d'un préalable à l'activité de syndic, qui ne peut en aucune façon donner lieu à rémunération au titre d'une prétendue prestation particulière dans le cadre d'un contrat de syndic;
Que la clause doit être jugée illicite;
On ne peut sur ce point que partager l’avis du Tribunal.
Rémunération en prestation particulière de la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et ou/non répartis en cas de changement de syndic (version 2008 tableau p 5)
Que cette clause vise une situation particulière dans laquelle les comptes n'ont pas fait l'objet d'une approbation au jour du changement de syndic ;
Qu'il s'ensuit que le nouveau syndic, certes tenu dans le cadre de la gestion courante d'établir et de faire approuver les comptes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 devra toutefois au préalable reprendre les comptes antérieurs alors que la présentation et l'approbation par l'assemblée générale de comptes portant sur des exercices antérieurs incombaient normalement au précédent syndic;
Que le nouveau syndic est dès lors en droit de solliciter une rémunération supplémentaire pour ce travail spécifique préalable; Que la clause n'apparaît ni illicite ni abusive;
On ne peut sur ce point que partager l’avis du Tribunal. On comprend difficilement que l’association ait tenté de faire juger cette clause abusive ou illicite.
rémunération en prestation particulière de l'aide aux déclarations fiscales des copropriétaires (version 2008 tableau p 5)
Attendu qu'il n'entre pas dans la mission d'un syndic de copropriété de fournir une aide aux copropriétaires pour l'établissement de leurs déclarations fiscales;
Qu'au vu de l'article 1165 du code civil, cette prestation se trouve dès lors totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l'immobilier et le syndicat des copropriétaires; Que cette stipulation apparaît de ce fait abusive en ce qu'elle laisse penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service ;
Qu'en définitive, cette clause a pour effet d'entraver la libre concurrence entre les prestataires de service;
Ici encore le libellé de la clause est imprécis.
Quant au Tribunal, c’est pour entrave à la libre concurrence qu’il déclare la clause abusive. Nous ne sommes plus dans le Code de la consommation, ni dans le Code civil, mais dans le Code de commerce.
Les clauses abusives « ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. » Une atteinte à la liberté de la concurrence ne concerne pas « les parties au contrat » de syndic, mais les concurrents potentiels à l’une des parties (le syndic) et cette partie.
Il nous semble que le Tribunal ne pouvait pas déclarer une clause abusive sur le fondement d’une atteinte à la libre concurrence.
Au demeurant, rien ne permet d’affirmer que la clause « laisse penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service » ; il est de plus mal venu de faire état d’une agence immobilière. Dans la régime Hoguet, il y a des dispositions propres à la transaction, d’autres propres à la gestion. La distinction doit être maintenue lorsque le professionnel incriminé exerce les deux activités.
rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de l'indication de la TVA aux copropriétaires (version 2008 tableau p 5)
Que la clause critiquée laisse au choix du syndic la possibilité de prévoir que cette prestation soit ou non incluse dans le forfait […]
Le reste de la motivation qui aboutit à déclarer la clause abusive est sans intérêt.
Dans ce cas, le Tribunal déclare abusive une clause indiquant que le syndic a fait choix d’inclure la prestation évoquée dans la catégorie des prestations de gestion courante, d’où il résulte qu’il ne demande aucun honoraire exceptionnel à ce titre !!!
Le tableau comporte une colonne réservée à ce genre de prestation. L’en-tête de la colonne est « [prestations] incluses dans le forfait annuel issues du choix du syndic ». La cellule correspondante du tableau est cochée. Le contrat prévoit donc la fourniture des indications relatives à la TVA sans frais particuliers.
Il semble y avoir eu erreur de lecture. L’énoncé ne fait aucune mention d’une « possibilité de prévoir que cette prestation soit ou non incluse dans le forfait ». Son choix est clairement exprimé.
Cette erreur affecte la motivation concernant les clauses 28 (archives), 32 (avis de travaux nécessitant accès aux parties communes), 58 (appels de fonds pour travaux de l’article 14-2), 64 (indication de la TVA aux copropriétaires), 66 (notification des convocations par remise en main propre), 68 (présence d’un collaborateur à l’assemblée), 71 (gestion de la prévoyance du personnel), 72 (dossier de retraite du personnel), 75 (licenciement)
En ce qui concerne la clause 67 la définition est différente : rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables à la discrétion du syndic (version 2008 tableau page 6). Dans ce cas, la remarque formulée par le Tribunal est exacte.