Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Gibt-es-bedenkliche-Klauseln-im-Mietvertrag--f59551.html
Timestamp: 2019-05-19 11:06:52
Document Index: 311923883

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 3', '§ 6', '§ 2', '§ 5', '§ 7', '§ 8', '§ 281', '§ 9', '§ 11', '§ 554', '§ 16', '§ 18', '§ 1', 'BGH', '§2', '§ 5', '§ 5', '§ 6', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 16']

Gibt es bedenkliche Klauseln im Mietvertrag? - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieterGibt es bedenkliche Kla...
| 19.03.2009 15:40 |
Ich würde gerne den folgenden Mietvertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen.
Wir, ich und meine Lebensgefährtin wollen eine Wohnung mieten (180qm). Diese wird für uns umgebaut (Küche, Bad, Boden, etc.). Dazu wird es ein Protokoll geben was zu ändern ist uns wie. Ich bin der Meinung das dieses Protokoll im Mietvertag erwähnt werden sollte, da der Umbau erst vollzogen wird wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist. Des weiteren interessiert mich folgendes:
- Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, insb. zu meinen Lasten?
- Gibt es bedenkliche Klauseln im Mietvertrag?
- Was muss ich sonst noch beachten zum oben beschriebenen Fall?
- Welche Klauseln muss ich unbedingt noch aufnehmen lassen bzw. welchen Hinweis auf welche Paragaphen?
- Was sollte ich formulieren wenn das Kautionskonto bei mir liegen soll, so wie es bei meinem jetzigen Mietvertag ist?
Vorlage Mietvertag:
Zwischen -Vermieter-
und - Mieter -
Herr YYY
Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken folgende im Haus XXX im 1. Obergeschoss
gelegene Räume:
7 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad mit Wanne/Dusche/WC, 1 Gäste WC, 1 Flur, 1 Abstellraum
1 Kellerraum und Pkw-Stellplatz zur kostenlosen Nutzung.
Die Wohnfläche beträgt ca. 180,00 m².
Eine Mehrung oder Minderung der Wohnfläche durch Neuvermessung, berechtigt nicht zur
Änderung der Kaltmiete. Zum Zwecke der Nebenkostenabrechnung gilt die vorgenannte m²-
Zahl als vereinbarte Abrechnungsgrundlage.
§ 2 Gemeinschaftseinrichtungen
Der Mieter ist berechtigt, die am Haus vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen, wie z.B.
Waschmaschinenraum, Trockenraum, Innenhof gemäß der Hausordnung mitzubenutzen.
§ 3 Schlüssel
Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit folgende Schlüssel ausgehändigt:
laut Wohnungsübergabeprotokoll
Für verlorene oder beschädigte Schlüssel haftet der Mieter, einschließlich der Kosten für
Änderungen an der Schließanlage.
Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2009 und läuft auf unbestimmte Zeit.
Mieter und Vermieter verzichten für die Zeit vom 01.06.2009 bis 31.05.2012 auf das ordentliche
Kündigungsrecht. Es gilt somit eine Mindestmietdauer von 36 Monaten als vereinbart.
Im Anschluss gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Kündigung muss schriftlich
Die Miete -ohne Nebenkosten- beträgt monatlich 835,00 €
(in Worten: achthundertfünfundfünfunddreißig,00 €).
Insgesamt: 835,00 €.
Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, fällig. Für eine
rechtzeitige Zahlung kommt es auf die Gutschrift auf dem Mietkonto an.
MIETKONTO: XXX
KNR: XXX
Bei Zahlungsverzug hat der Mieter die rückständige Miete mit einem Zinssatz von 5 % über
dem jeweils gültigen Basiszins, für jeden angefangenen Monat des Zahlungsverzuges zu
verzinsen und zusätzlich für jede Mahnung einen Kostenbeitrag von 15,00 € zu zahlen. Dem
Vermieter bleibt die Geltendmachung eines weiteren Verzugsschadens vorbehalten.
Diese Miete ist vereinbart. Mieterhöhungen sind den gesetzlichen Bestimmungen
entsprechend zulässig.
§ 6 Neben - und Betriebskosten
1. Neben der Miete schuldet der Mieter die in Anlage 1 aufgeführten Betriebskosten gemäß
§ 2 der Betriebskostenverordnung, die als Anlage 1 Bestandteil dieses Vertrags ist.
2. Die Berechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten erfolgt auf Grund der
Heizkostenverordnung.
Die Kostenverteilung beruht auf folgendem Verteilungsschlüssel:
Verteilungsschlüssel können bei der Verwaltung eingesehen werden.
Auf Heizungs-, Wasser - und Betriebskosten hat der Mieter ab dem Tag der Wohnungsübergabe
eine monatliche Vorauszahlung zu leisten.
Mietzusammenstellung monatlich:
Miete für Wohnraum: 835,00 €
Gesamtzahlung: 1.115,00 €
Betriebs- und Nebenkosten sind zusammen mit der Mietzahlung (§ 5) jeweils zum dritten
Werktag eines Monats fällig.
Die monatlichen Beträge der Betriebs- und Nebenkosten sind Vorauszahlungen. Über
diese ist der Vermieter verpflichtet, einmal jährlich abzurechnen.
Der Mieter hat das Recht, die Abrechnungsbelege auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.
Guthaben bzw. Nachforderungen hat der Vermieter/Mieter innerhalb eines Monats
gegenüber dem Vermieter/Mieter auszugleichen.
Bei Zahlungsverzug gelten die gleichen Regelungen wie bei der Mietzahlung.
§ 7 Einrichtungsgegenstände
In den Mieträumen befinden sich folgende Einrichtungsgegenstände, die Eigentum des
Vermieters sind:
Es wird vereinbart, dass der Mieter diese Gegenstände besonders pfleglich behandelt und
vollständig ohne Einschränkungen für Beschädigungen an den übernommenen Sachen
§ 8 Mietzweck
Der Mieter darf die Mieträume nur zu Wohnzwecken benutzen. Für andere Zwecke bedarf es
der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Mieter darf nur mit vorheriger, schriftlicher
Zustimmung des Vermieters dauerhaft dritte Personen aufnehmen oder die Mieträume
untervermieten.
1. Der Mieter hat die Wohnung und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich zu
behandeln, die Hausordnung zu beachten und im Sinne einer vertrauensvollen
Hausgemeinschaft Rücksicht auf die übrigen Bewohner des Hauses zu nehmen. Die ihm
vermietete Wohnung hat er angemessen rein zu halten, zu belüften und zu heizen.
2. Für die Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen in
der ihm vermieteten Wohnung (z.B. Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das
Pflegen, Reinigen und Versiegeln der Fußböden, das Streichen der Heizkörper
einschließlich Heizrohre, das Streichen der Fensterinnenseiten Reinigung der
Teppichböden. Die zeitliche Ausführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
liegt im eigen Ermessen des Mieters. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem
Zweck und der Art der Mieträume entsprechend auszuführen
Die Wohnung wird im gemalerten / renovierten Zustand an den Mieter übergeben. Es wird
ggf. abweichend von allgemeinen Regelungen hiermit grundsätzlich vereinbart, dass der
Mieter die Wohnung bei Auszug im renovierten und gereinigten Zustand an den Vermieter
zu übergeben hat. Der Mieter ist zudem verpflichtet das Bad, die Fenster, Türen,
Heizkörper und Fußbodenbeläge zu reinigen, Dübel- und Schraublöcher in Wänden und
Fliesen zu beseitigen, vorgenommene Einbauten und andere Beschädigungen an der
Mietsache zu beseitigen.
Sofern der Mieter die Arbeiten nicht selbst durchführen will oder diese durch einen Dritten
veranlasst oder sich nicht ein das Mietverhältnis übernehmender Nachmieter zur
Durchführung der Renovierungs- und Reinigungsarbeiten bereit erklärt oder die Kosten
hierfür übernimmt, kann der Vermieter diese Arbeiten gegen Kostenersatz durch den
Mieter von einem Fachbetrieb für Wohnraumrenovierungsarbeiten durchführen lassen.
Der Mieter schuldet dem Vermieter Schadenersatz nach § 281 BGB, wenn er mit der
Ausführung der Renovierungs- und Reinigungsarbeiten in Verzug ist und dem Mieter durch
den Vermieter eine angemessene Nachfrist zur Durchführung der konkret aufgelisteten
Arbeiten gesetzt worden ist, verbunden mit der Androhung, nach Fristablauf keine
Arbeiten vom Mieter mehr anzunehmen und anstatt dessen Schadenersatz zu verlangen
und der Mieter nicht innerhalb dieser Nachfrist die Arbeiten ausführt.
Der Setzung einer Nachfrist bedarf es nicht, wenn der Mieter nach in Verzugsetzung die
Durchführung der Renovierungs- und Reinigungsarbeiten ernsthaft und endgültig
3. Kosten für Kleinreparaturen zur Beseitigung von Schäden bis zu einem Betrag in Höhe von
75,00 EUR im Einzelfall, die während des Mietgebrauchs erforderlich werden, trägt der
Mieter für die seiner Obhut und seinem Zugriff unterliegenden Türen, Fenster, Rollläden,
Sanitärkeramik und Installationsgeräten für Gas, Elektrizität, Wasser.
Die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters an solchen Kleinreparaturen darf jedoch den
Betrag von insgesamt 150,00 EUR pro Kalenderjahr nicht überschreiten. Die kleinen
Instandsetzungen an den vorgenannten Installationsgeräten umfassen z.B. das Beheben
von Schäden an Steckdosen, Schaltern, Klingeln, Gasabsperrhähnen, Wasserhähnen,
Ventilen, Brausen, Badeöfen und anderen Warmwasserbereitern, Druckspülern,
Spülkästen, Wasch-, Spül-, Toilettenbecken, Fenster - und Türverschlüssen.
4. Drohende Schäden an oder Gefahren durch die Mietsache hat der Mieter dem
Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
Der Mieter ist dem Vermieter für Beschädigungen an der Mietsache ersatzpflichtig, soweit
sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörigen Personen oder seinen Untermietern
verursacht worden sind. Leistet der Mieter dem Vermieter Schadenersatz, so ist dieser
verpflichtet, dem Mieter seine Ansprüche gegen den Verursacher abzutreten.
5. Insbesondere wird vereinbart, dass der Mieter für Schäden am Fußbodenbelag durch
Feuchtigkeit oder unsachgemäße Nutzung und Reinigung vollständig haftet.
6. Der Mieter erlaubt dem Vermieter oder seinem Beauftragten, die Mieträume zu
angemessener Tageszeit, nach vorheriger Ankündigung, zu besichtigen. Bei drohender
Gefahr ist das Betreten der Mieträume jederzeit gestattet.
Bleiben die Mieträume bei längerer Abwesenheit des Mieters unbeaufsichtigt, so hat
dieser die Wohnungsschlüssel zur Verfügung des Vermieters zu halten. Anderenfalls ist der
Vermieter in dringenden Fällen berechtigt, die Wohnung auf Kosten des Mieters öffnen zu
Ist das Mietverhältnis gekündigt, oder will der Vermieter die Mieträume verkaufen, dürfen
auch die Interessenten die Mieträume zu angemessenen Tageszeiten betreten.
7. Bei Beendigung des Mietverhältnisses bzw. bei vorherigem Auszug hat der Mieter die
Mieträume geräumt, in sauberem Zustand und mit allen – auch den von ihm selbst
beschafften – Schlüsseln zurückzugeben. Die Mieträume sind in mängelfreiem Zustand
unter Berücksichtigung des § 9 Abs. 2 dieses Mietvertrages zurückzugeben.
Kommt der Mieter diesen Verpflichtungen nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt,
nach Abmahnung und Fristsetzung auf Kosten des Mieters die Mieträume zu öffnen, zu
reinigen, sowie neue Schlösser anbringen zu lassen. Etwa zurückgelassene Gegenstände
kann der Vermieter nach seiner Wahl entweder auf Kosten der Mieters einlagern oder
vernichten lassen, wenn sie trotz einmaliger Aufforderung innerhalb einer darin zu
setzenden Frist nicht entfernt werden.
Wird die Rückgabe der Mieträume durch den Mieter verzögert oder sind nach Rückgabe
noch Reparaturen notwendig, so ist der Mieter verpflichtet, die Miete bzw.
Nutzungsentschädigung bis zur vollständigen Räumung bzw. Fertigstellung der Arbeiten
an den Vermieter zu zahlen. Weitergehende Schadensersatzansprüche des Vermieters
Der Vermieter hält die Zentralheizungsanlage vom 01.10. bis 30.04. eines Jahres im Betrieb.
Außerhalb dieser Zeit ist er zum Betrieb verpflichtet, wenn dies die Witterung erfordert.
Der Mieter hat zur Vermeidung von Schäden an der Bausubstanz und im Interesse der
anderen Mieter des Hauses dafür zu sorgen, dass seine Wohnung auch nachts oder während
längerer Abwesenheit ausreichend beheizt und belüftet wird.
§ 11 Modernisierung und bauliche Veränderung
1. Maßnahmen des Vermieters, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes
erforderlich sind, sowie Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder
sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung
neuen Wohnraums, hat der Mieter unter den Voraussetzungen des § 554 BGB zu dulden.
2. Veränderungen der Mietsache wie Um- und Einbauten, Veränderungen der Installationen
und dergleichen bedürfen in jedem Fall der vorherigen schriftlichen Zustimmung des
Vermieters. Die Zustimmung kann aus wichtigem Grunde versagt werden. Entsprechend
den gesetzlichen Bestimmungen kann die Zustimmung unter der Voraussetzung erteilt
werden, dass sich der Mieter verpflichtet, auf eigene Kosten die Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustandes zu gewährleisten.
3. Bauliche oder sonstige Veränderungen, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters
vorgenommen hat, sind auf Verlangen des Vermieters vom Mieter auf eigene Kosten
unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes unverzüglich zu beseitigen. Falls der
Mieter dem Beseitigungsverlangen des Vermieters nicht nachkommt, ist der Vermieter
berechtigt, nach erfolgter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung auf Kosten des Mieters
die Beseitigung zu veranlassen.
Das Recht des Mieters zur Aufrechnung gegenüber dem Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen
mit einer Ersatzforderung wegen Mängeln der Mietsache bestimmt sich
nach den gesetzlichen Vorschriften. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer Ersatzforderung
aus Mängeln an der Mietsache ist jedoch nur dann zulässig, wenn das Zurückbehaltungsrecht
Die Aufrechnung mit anderen Forderungen ist ausgeschlossen, soweit diese nicht unbestritten
Der Mieter stellt dem Vermieter vor Mietbeginn, spätestens zur Wohnungsübergabe eine
Mietkaution in Höhe von 1.670,00 € (Das dreifache der auf einen Monat entfallenden
Kaltmiete wird damit nicht überschritten.). Dem Mieter ist bekannt, dass ohne Zahlung der
Mietkaution die Wohnungsübergabe verwehrt werden kann und ein Mietverhältnis erst nach
vollständiger Zahlung der Mietkaution zustande kommt. Der Vermieter ist berechtigt, bei
Zahlung der Mietkaution in Raten, einen Wohnungsschlüssel bis zur vollständigen als Pfand
Die Kaution ist auf ein vom Vermieter zu benennendes Konto zu überweisen.
Der Vermieter verpflichtet sich, die Kaution anschließend gesondert bei seinem Kreditinstitut
zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordentlicher Rückgabe der Mietsache ist die
Kaution zuzüglich der erzielten Zinsen an den Mieter zurückzuerstatten. Sind Nachforderungen
aus Nebenkostenabrechnungen zu erwarten, kann der Vermieter die Mietkaution bis zur
Fälligkeit der letzten Betriebskostenabrechnung zurück halten. Der Vermieter hat das Recht
begründete Gegenforderungen und Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen mit
der Mietkaution aufzurechnen.
Eine schriftliche Hausordnung ist nicht Bestandteil dieses Vertrages.
Die Haltung von Kleintieren, von denen ihrer Art nach Störungen und Beschädigungen der
Mietsache nicht ausgehen können, ist erlaubt. Kleintiere der vorgenannten Art sind
insbesondere Zierfische, kleine Vögel, Zwergkaninchen, Goldhamster und Meerschweinchen.
Für andere Haustiere (Hunde und Katzen) ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters
§ 16 Weitere Vertragsbestandteile
Bestandteil dieses Vertrags sind außerdem folgende Unterlagen.:
Anlage 1 Aufstellung Betriebs- und Nebenkosten
3 Richtig heizen und lüften
- 6 - Stand: 08/2008
Vermieter und Mieter schließen folgende Vereinbarung zur Mieterhöhung (Staffelmiete).
Die Kaltmiete erhöht sich wie folgt.:
Zum 01.06.2010 um 10,00 € = 845,00 €
Zum 01.06.2011 um 10,00 € = 855,00 €
§ 18 Gesetzliche Bestimmungen
Sind zu einzelnen Punkten in diesem Vertrag keine Regelungen getroffen worden, gelten die
gesetzlichen Vorschriften. Das Gleiche gilt für den Fall, dass eine oder mehrere der
getroffenen Bestimmungen rechtsunwirksam sein sollten. Von der Ungültigkeit einer oder
mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht
Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen. Änderungen und Ergänzungen zu diesem
Vertrag bedürfen der schriftlichen Vereinbarung. Dieses gilt auch für die Abänderung dieses
Mieter Mieter Mietvertrag Vermieter Mangel
Meines Erachtens handelt es sich um einen mehr oder weniger Standartmietvertrag, der keinen ernsthaften Bedenken unterliegt und sich weitestgehend auch am gesetzlichen Leitbild eines Mietvertrages orientiert
Insoweit wird ja im Mietvertrag auch oft pauschal auf die jeweils geltende gesetzliche Regelung verwiesen.
Demnach können Sie den Mietvertrag grundsätzlich unterschreiben. An der einen oder anderen Stelle sollten sie aber dennoch einige kleiner e Änderungen vornehmen, da ich an diesen Stellen aktuell noch Benachteiligungspotential zu Ihren Ungunsten sehe.
So ist im Hinblick auf § 1 mir aufgefallen, dass dort steht, dass eine Mehrung oder Minderung der Wohnfläche durch Neuvermessung die Höhe der Kaltmiete unberührt lässt.
Dies ist so nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung nicht ganz der Fall, da ab einer Flächenabweichung von 10 zwischen der tatsächlichen und der vertraglich vereinbarten Mietfläche eine Mietminderung vorgenommen werden kann.
Diesbezüglich sollte eventuell VOR Vertragsschluss eine Messung der Wohnung erfolgen (um beispielsweise mit einzubeziehen und herauszufinden, ob etwa ein Balkon oder ähnliches in diese Berechnung mit einbezogen worden ist) und dieser Passus bezüglich der Unveränderbarkeit anders formuliert werden bzw. rausgenommen werden sollte.
Die Regelungen in §2 bis § 5 sind nicht zu beanstanden, insbesondere ist der in § 5 angegebene Verzugszins gesetzeskonform und die Mahnkosten von 15,00 € sind meines Erachtens etwas hoch, aber durchaus üblich. Hier könnten Sie vielleicht noch mal ansprechen, on nicht 10.- € oder weniger auch ausreichen.
Auch die Regelung bezüglich der Betriebskosten in § 6 gibt maßgeblich den Gesetzeswortlaut, insbesondere im Hinblick auf die Abrechnung der Nebenkosten wieder und ist demnach nicht zu beanstanden.
Einigen Anpassungsbedarf sehe ich allerdings in § 9 Nr.1 unter dem Stichwort der „Schönheitsreparaturen“. Hier sollte die Regelung heraus, dass die Mietsache renoviert übergeben werden muss, da der Mieter nach der aktuellen Rechsprechung hierzu nicht verpflichtet ist. Und auch nicht durch eine Mietvertragsklausel verpflichtet werden kann.
Steht eine solche Renovierungsklausel im Mietvertrag, so müssen aber nur
solche Schäden beseitigt werden, die die Weitervermietung
beeinträchtigen und die vom Mieter zu verantworten sind.
Eine Pflicht zur umfänglichen Neurenovierung ohne Bezug auf
den tatsächlichen Zustand besteht also grundsätzlich nicht.
Was also renoviert werden muss, hängt vom Einzelfall ab.
Das Kriterium zur Beurteilung der Renovierungspflicht ist
also die Weitervermietbarkeit. Deshalb kann die Mietvertragsklausel klarstellender Weise angepasst werden, eine zwingende Notwendigkeit ist allerdings nicht zur Anpassung gegeben.
Die Regelung in § 9 Nr. 5 bezüglich der Mieterhaftung für Feuchtigkeitsschäden ist allerdings etwas unverständlich bzw. missverständlich. Dort sollte noch der Zusatz hinein, dass der Mieter nur für solche Schäden haftet, die er auch verursacht hat (was ja eigentlich auch nur fair und logisch ist).
Auch die weiteren Bestimmungen in den §§ 10-18 sind grundsätzlich gesetzeskonform und nicht zu beanstanden.
Ein Hinweis sei noch erlaubt und zwar in § 16 wird auf weitere Unterlagen, wie etwa eine Hausordnung etc. hingewiesen. Diese kann ich natürlich in meiner Prüfung im Rahmen einer Erstberatung nicht berücksichtigen.
Somit weist der Vertrag im Ergebnis keine gravierenden Mängel zu Ihren Lasten auf, bis auf die einzelnen angesprochenen Stellen, die zwar nicht gravierend, aber meines Erachtens durchaus umformulierbar sind.
Auch sehe ich keinen Bedarf weitere Regelungen aufzunehmen, da der Mietvertrag schon sehr ausführlich ist und alle normalen im Rahmen eines Mietverhältnisses zu beachtenden Situationen abdeckt.
Wenn das Kautionskonto bei Ihnen liegen sollte, sollten Sie diesen Umstand auch in den Mietvertrag aufnehmen, wobei das Konto sowie die Kontoführende Bank genau beschrieben werden sollte.
Insoweit können Sie sich ja gut an Ihrem alten Mietvertrag orientieren.
Auch sollte im Mietvertrag das Protokoll aufgeführt bzw. zumindest in Bezug genommen werden mit einer Formulierung, wonach die Mietsache erst nach Abarbeitung dieses Protokolls in einem vertragsgemäßen Zustand ist.
Bewertung des Fragestellers 23.03.2009 | 09:52
"Meine Fragen wurden zu 100% beantwortet. Innerhalb einer halben Stunde hatte ich eine Antwort. Vielen Dank!"
FRAGESTELLER 23.03.2009 5/5,0
Verpflichten mich die Klauseln zur Endrenovierung?