Source: https://www.michelemartinazzi.it/contratto-di-locazione-ad-uso-transitorio-novita-modello-rischi/
Timestamp: 2020-05-31 12:58:52+00:00
Document Index: 130240933

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 2', 'art 1571', 'art 53', 'art. 5', 'art. 2']

Contratto di locazione ad uso transitorio novità, modello, rischi.
Marzo 1, 2020 Maggio 11, 2020 Miki Martinazzi	5 commenti contratto di affitto breve, contratto di locazione transitorio, contratto di locazione transitorio cedolare secca
Di vitale importanza è non sottovalutare mai nulla, soprattutto in questo particolare universo. Tutto deve essere fatto in modo scrupoloso. Ora starai pensando che fino a ieri tua zia ha affittato anche senza contratto ed è andato tutto bene. E’ vero.
Ma di questi tempi i furbi sono sempre in agguato, aspettano solo di trovare l’occasione favorevole per smettere di pagare il canone, ridurlo oppure, in alcuni casi, chiedere anche un bel risarcimento pari a 36 mensilità dell’ultima mensilità versata. Nel prossimi paragrafi ti spiegherò.
Troppo spesso, vige la regola del “fai da te” e del “ho sentito dire” oppure fai in questo modo perché mio cugggggino ha affittato così e gli è andata grassa.
Tale pratica, ha portato una valanga di proprietari a illudersi, mettendosi in casa l’inquilino sbagliato, cioè quel tipo di persona dal naso lungo, che nei mesi successivi, si è rivelato tutt’altro soggetto, rendendo la vita del locatore un inferno.
Non ci si pensa, ma l’effetto più grave di aver locato la propria casa all’inquilino volpino, si ripercuote nella famiglia, nella quotidianità, nel lavoro, nelle relazioni.
Il problema si trasforma in un tarlo che si ficca nella testa.
Il proprietario difronte a un inquilino arrogante, si sente impotente. Sa di avere in casa sua una persona che fa quel ca…zo che gli pare, mancando pure di rispetto, prevaricando su tutto e su tutti.
Se la locazione transitoria non viene ben fatta e non si presta attenzione agli step corretti, attivando le tutele adeguate, il rischio altissimo è di incappare in quei casi di inquilini, che hanno minacciato il proprietario, chiedendo, attraverso azione giudiziaria, il risarcimento fino ad un massimo di 36 mensilità di affitto.
“Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito”.
“Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 (trentasei mensilità)“.
Ricordati inoltre che i contratti transitori sono diversi e ognuno e regolamentato in modo differente, quindi non fare di testa tua e attieniti alle regole e alla disciplina.
Lascia perdere le leggende metropolitane da bar, i sentito dire, il mio “cuggggggggino” di qua, la mia “amicccccca” di la, gli inquilini furbi si trovano dietro l’angolo.
Ma sopratutto ci sono inquilini che sono disposti a firmare contratti transitori per poi attaccarsi al pelo sull’uovo e solo successivamente, quando sono entrati in possesso di casa tua, chiedere d’ufficio la trasformazione in uno ordinario di durata 4+4.
Leggendo questo articolo, sicuramente ti si aprirà un mondo nuovo, tuttavia se ti senti incerta e insicura, piuttosto che risparmiarti qualche centinaio di euro con il fai da te, e solo successivamente accorgerti che hai commesso errori che ti costeranno 9 volte l’investimento iniziale (fra avvocato e professionisti vari, giri a vuoto, telefonate inutili e forse qualche notte insonne), contattaci per una consulenza personalizzata.
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Se il tuo inquilino è un po scaltro potrebbe metterti in seria difficoltà, trasformando la locazione in un contratto di 4 anni più quattro. Questo è uno degli errori più comuni che colpiscono i contratti di locazione ad uso transitorio. Nello specifico il Tribunale di Milano con sentenza di settembre 2017 n. 9299 ha fatto luce su questo aspetto.
L’articolo 2, comma 6, del DM 16/1/2017 dispone che «i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 ( il contratto si trasforma in una locazione ordinaria di durata anni 4+4) in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo»
Altro errore pazzesco è dimenticarsi di confermare l’esigenza transitoria comunicandola al conduttore attraverso lettera raccomandata A/R entro i termini stabiliti dalla legge. Questa comunicazione per il 90% delle volte viene dimenticata dal proprietario.
Il rischio che si incorre, è che in mancanza di questa comunicazione, il contratto diventi come indicato nel paragrafo precedente in un contratto di affitto 4+4.
Il locatore che si arrende al suo inquilino.
Il Contratto di Locazione ad uso transitorio: che cos’è e come funziona ?
I motivi della transitorietà: durata, requisiti, motivazioni.
Le parti devono indicare in modo chiaro e tangibile e con specifica clausola che individui, quale sia l’esigenza transitoria comprovata del locatore o del conduttore.
Negli affitti transitori disciplinati dalla legge 431/98, in quanto diversi da quelli della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo
precaria e saltuaria dell’inquilino nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo.
Le parti sono obbligate ad allegare al contratto di affitto, la documentazione che attesti, in modo chiaro la motivazione che individui l’esigenza transitoria del proprietario e/o dell’inquilino.
Esempio del conduttore: mi serve la casa per un anno perché sto costruendo la villa nuova, finché la mia casa non sarà pronta abiterò per 12 mesi l’immobile (la concessione edilizia o i documenti autorizzativi sono una prova tangibile)
Oppure, sono un professore trasferito momentaneamente da un’altra città ed ho un contratto a tempo determinato a scuola, oppure sono una persona che abita fuori provincia e a breve subirò un’importante operazione presso una struttura privata, i miei parenti mi dovranno assistere e avranno bisogno di una casa per 6 mesi ecc ecc
Esempio del locatore: ho mio figlio che rientrerà dall’estero fra 10 mesi e per il momento voglio affittare casa finché non sarà tornato, oppure mia figlia si sposa fra 12 mesi e per il momento preferisco affittare finchè non ci verrà ad abitare lei.4
Gli immobili affittati esclusivamente per finalità turistiche non hanno vincoli relativi al canone di affitto cosi sia il locatore che conduttore hanno le mani libere nel poter trattare il canone finali. Per tale aspetto si va riferimento al c.c. art 1571 e successive.
In particolare l’art 53 attraverso il DL 2011 del 23 maggio ha sottolineato che gli immobili affittati per finalità turistiche, in qualsiasi luogo situati, sono regolati dalle disposizioni del c.c. in tema di locazione. Per non incorrere in sanzioni o nullità, il contratto turistico deve essere redatto in forma scritta.
Nello specifico questo tipo di contratto si riferisce ad un periodo di vacanza quindi ad una finalità transitoria con una durata ben stabilita.
In tal caso, questa tipologia di affitto ha una durata da 6 mesi fino ad un massimo di 36, inoltre questi contratti, hanno la possibilità di essere rinnovati per pari periodo alla prima scadenza, a meno che l’inquilino, non comunichi disdetta al locatore almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza contrattuale.
Solitamente questa tipologia di affitto è rivolta espressamente nei Comuni sede di Università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati da regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonché nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore (in questo caso lo studente) sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazione o perfezionamenti) in un comune diverso da quello di residenza.
In modo dialettico questi conduttori vendono definiti i “fuori sede”, cioè quegli studenti che risiedono in una città diversa da quella in cui è ubicata l’Università.
Caro proprietario-locatore devi sapere che la disciplina ti consente di poter affittare anche una singola porzione dell’immobile, che puoi comodamente suddividere in stanze singole o matrimoniali, con la conseguenza che potrai inoltre, sottoscrivere anche più contratti di affitto.
Il modello contrattuale è molto ferreo e vincolato, per questa tipologia tassativamente si fa riferimento al DM 16/01//2017 “allegato C“.
Per gli studenti universitari o equiparati è necessaria l’asseverazione da parte delle associazioni di categoria (asppi, sicet, uniat, uppi, confedilizia ecc ecc). L’immobile, chiaramente deve trovarsi nel Comune in cui ha sede l’università o in una città vicina e che il tuo dolce conduttore sia uno studente.
Occhi sempre aperti perché per calcolare il canone di affitto dovrai far riferimento all’art. 5 della legge 431/1998 che stabilisce «è facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali (….)”
All’ interno del contratto transitorio per studenti è necessario specificare il corso di studi e l’università al quale è iscritto il tuo caro e dolce inquilino.
L’articolo 4 della convenzione che regolamenta questa disciplina prevede che le parti debbano utilizzare la tabella oneri accessori (allegato D)
Molti mi chiedono se possono stipulare contratti transitori e canone libero, la riposta è sì, ma sono in alcuni Comuni che non rientrano nei cosi detti “alta tensione abitativa” o meglio quei Comuni che attraverso il DM 16 gennaio 2017, che ha sostituito il precedente del 2012 ora possono sottoscrivere accordi territoriali.
Ricadono nel canone concordato tutti gli immobili situati nei Comuni con oltre 10.000 abitanti e la durata del contratto di locazione transitoria può determinare l’obbligo o meno di canone concordato (che resta libero se inferiore ai 30gg.).
Presta massima attenzione a come ti muovi perché molto spesso vige la legge della giungla e ognuno interpreta le linee guida come gli pare e piace, richiedendo documentazione, molto spesso inutile, facendo perdere ai proprietari intere giornate di lavoro. In questo articolo, spiego in modo chiaro e pratico cosa si cela dietro alle quinte delle organizzazioni di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari.
Tienti stretta i capelli perché si “drizzeranno.”
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I casi atipici dei contratti transitori a canone concordato
Nel nuovo decreto ministeriale è stata inserita la possibilità di stipulare un contratto di locazione transitoria a canone concordato non riconducibile nei vincoli imposti dalla legge.
In pratica attraverso il supporto delle associazioni di categoria (il sindacato degli inquilini e dei proprietari) sia locatore che conduttore possono stabilire regole differenti a patto che vengano supportate dalle organizzazioni di rappresentanza.
Locazione di natura transitoria e contratti concordati: le agevolazioni fiscali conduttore
In relazione a quanto stabilito dall’articolo 10 della legge n. 431/1998 e dall’articolo 13-ter del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dall’articolo 2, comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazione, nei seguenti importi:
b) euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41 ma non alla soglia di 30.987,41 euro.
Detrazioni per i giovanotti che vivono in affitto
In questo caso rientrano in questo beneficio i soggetti (conduttore) compresi tra i 20 e i 30 anni, per i quali spetta (per i primi tre anni di canone) una detrazione fissa di 991,60 euro, a patto però che il reddito complessivo non sia superiore a 15.493,71 euro.
Agevolazioni fiscali per chi ha trasferisce la residenza per lavoro
Per quelle persone che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti a quello di richiesta della detrazione. A vantaggio di questi contribuenti, infatti, è prevista una detrazione:
L’agevolazione è applicata a condizione che:
Studenti fuori sede e le detrazioni fiscali
Per quanto riguarda gli studenti frequentanti università o atenei situati in comuni diversi da quello in cui lo studente è residente
Esistono detrazioni fiscali nella misura del 19% ed è calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.Naturalmente gli immobili oggetto di locazione dovranno essere situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni vicini, con una distanza di almeno 100 Km dal comune ove lo studente è residente Invece 50 km per gli studenti residenti in zone montane o disagiate.
Per i contratti di sublocazione, la detrazione non è ammessa. Dal 2012 la detrazione per “i fuori sede” è fattibile anche per gli studenti frequentanti corsi di laurea in Università/atenei che appartengono a stati dell’Unione Europea.
Solo per i lettori di michelemartinazzi.it, metterò a disposizione il modello fac simile contratto di locazione transitorio 2020, da utilizzare per stipulare una sana e sicura locazione. Fra pochi giorni sarà disponibile e potrai scaricarlo gratuitamente.
Se gironzolando in giro per il web stai cercando il modello contratto di locazione agenzia delle entrate ti dico subito che non c’è. Puoi trovare i modelli standardizzati, di appena 4 o 5 paginette.
Dal mio punto di vista un contratto fatto bene, deve essere redatto da una persona esperta che conosce altrettanto bene la materia e abbia esperienza.
Alcuni mi hanno chiesto dove trovare il modello contratto di locazione transitorio ammobiliato. Ti basta prendere il modello base e inserire al suo interno la seguente dicitura: l’immobile viene consegnato arredato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
Questa è la dicitura classica che inseriscono il 99% di chi ha poca esperienza e poi si ritrova alla fine della locazione con incomprensioni.
Il mio consiglio invece è di specificare che: l’immobile viene consegnato arredato come da inventario fotografico digitale, masterizzato su supporto CD-ROM che le parti dichiarano di aver preso visione e di accettare integralmente.
Disdetta contratto di locazione transitorio: la Guida.
Tuttavia, se fosse stato il locatore ad indicare nel contratto le ragioni della transitorietà, queste devono essere confermate attraverso A/R prima della scadenza.
Ti esorto a prestare massima attenzione, perché se il conduttore resta nell’immobile dopo la sua naturale scadenza, oppure se il locatore comunica al conduttore il perdurare dell’esigenza transitoria ed entro 6 mesi non adibisce l’immobile all’ uso dichiarato, il contratto potrebbe essere impugnato ed essere soggetto alla disciplina ordinaria, cioè il 4+4 art. 2 comma 1 della legge 431/98. oppure il proprietario sarà tenuto al risarcimento di un numero massimo di 36 mensilità di canone in favore dell’inquilino.
Con gravi ripercussioni per quei locatori convinti che l’inquilino se ne debba andare.
Qualora l’inquilino intendesse recedere anticipatamente dal contratto di locazione transitorio, questo, in genere dovrà comunicarlo al locatore con una lettera A/R da un minimo di 1 ad un massimo di 6 mesi prima, dipende dalla durata contrattuale. Tuttavia, nei prossimi paragrafi ho approfondito questo aspetto.
In ogni caso, resta fermo che il canone dovrà essere pagato dal conduttore fino al giorno della consegna delle chiavi o del termine contrattuale.
Non è previsto la disdetta anticipata da parte del proprietario. Anche se mi capita di avere in consulenza proprietari che hanno tentato più volte di rescindere dal contratto, nella speranza che l’inquilino beccasse come una gallina. Devi sapere che molti inquilini, al contrario di come si pensa, ne sanno più di un avvocato.
Inoltre si sottovaluta il fatto che in caso di controversia sul contratto di locazione i diritti dell’inquilino vengono quasi sempre messi prima di quelli del locatore. Attenzione non è sempre così, ma la legge tende a tutelare la parte più debole, cioè l’inquilino.
I problemi e le controversie con il proprietario di casa sono all’ordine del giorno. I rischi di un contratto di affitto transitorio si trovano nidificati proprio nella fase iniziale, cioè quella fase in cui proprietario e inquilino seminano le basi del loro rapporto.
Troppo spesso si tende a sottovalutare questa delicatissima fase, dando per scontato una miriade di elementi essenziali, pensando sempre che le cose rimangono immutate per l’eternità, ma non si calcolano i cambiamenti e le prove, che la vita riserva ogni giorno agli esseri umani.
Ecco perché avere a fianco a te un professionista esperto che ti guidi giorno dopo giorno nelle scelte corrette da fare, ti permetterà di non trovarti impreparata agli attacchi inaspettati che il tuo inquilino – qualora si trovasse in difficoltà – potrebbe sferrare da un giorno all’altro.
Le difficoltà dell’inquilino potrebbero essere legate ai cambiamenti economici, lavorativi, di necessità, di coppia, di invidia, si salute, di incomprensione fra marito e moglie.
Forse non lo sai, ma gli inquilini vedono il proprietario di casa come un gran Signore a cui il “cielo o il mago Merlino” ha donato il patrimonio immobiliare, quindi nella testa dell’inquilino frulla la frase “il proprietario è stato più fortunato di me”, quindi l’effetto invidia alberga nella testa del 98 % dei conduttori.
La stessa cosa vale per gli studenti, i quali hanno la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi con un preavviso minimo di 3 mesi.
In ogni caso, resta sempre fermo, che il canone dovrà essere pagato fino al giorno in cui si abita l’immobile.
I sacrifici del proprietario-locatore
Gli inquilini non conoscono i sacrifici che hai fatto, non sanno che molto probabilmente il tuo patrimonio immobiliare te lo sei sudata con ore e ore di lavoro ogni giorno, strappando con i denti la carne dall’osso, combattendo contro tutto e tutti.
Gli inquilini non sanno che probabilmente il tuo patrimonio immobiliare c’è grazie ai sacrifici dei tuoi genitori, alle rinunce, dall’accantonamento di una lira dopo l’altra, dalle rinunce di andarsene in vacanza pur di arrivare a fine mese e pagarsi la casa.
Gli inquilini ignorano i costi che un proprietario di casa ha e quanto ammontala gestione di un patrimonio immobiliare, grande o piccolo che sia, non sanno quanto costa il mantenimento in buono stato di una casa e quante sono le tasse da pagare ogni anno.
Ecco perché l’inquilino deve essere gestito nel giusto modo, altrimenti il padrone di casa sarà lui………e non te!
Ecco il modello contratto transitorio word 2020.
E’ lo stesso modello di contratto che ha già permesso a centinaia di proprietari ogni mese, di mettere al sicuro il loro affitto.
Qui, non ci sono sorprese, potrai cancellarti quando vorrai
I contratto di locazione
Se stai cercando il fac simile contratto di locazione cedolare secca aggiornato, puoi trovarlo qui.
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5 pensieri riguardo “Contratto di locazione ad uso transitorio novità, modello, rischi.”
Aprile 24, 2020 in 8:53 am
sono titolare di un appartamento che affitto regolarmente con contratti di locazione turistica (attività non imprenditoriale comunicata al SUAP lo scorso anno).
A seguito dell’emergenza sanitaria in atto dovuta al COVID-19, il governo ha dichiarato che:
“Le strutture turistico-ricettive di varia tipologia come i bed and breakfast e le altre strutture ricettive possono proseguire la propria attività, previa comunicazione al Prefetto della provincia ove è ubicata l’attività, esclusivamente nei casi in cui siano ospitate persone impegnate in attività funzionali ad assicurare la continuità dei servizi di pubblica utilità e dei servizi essenziali.”
Ho ricevuto una richiesta da parte dell’AUSL di Cesena di ospitare un medico per 2 mesi. Ho sempre stipulato contratti di locazione breve e, quindi, inferiori a 30 giorni…ora sono un pò in panico.
Mi sembra che ci siano tutti i presupposti per stipulare un contratto transitorio ma, leggendo i suoi articoli mi sono spaventata. La AUSL mi chiede di stipulare un contratto con loro ma di indicare nel contratto che l’utilizzo dell’immobile è ad esclusivo servizio del medico che mi indica….posso quindi modificare il contratto?
Ci sono altre tipologie contrattuali più consone alla situazione?
Ho capito che devo fare una comunicazione al Prefetto e, questo non mi spaventa ma…devo anche dare comunicazione di sospensione in Comune (ho chiamato il SUAP ieri e non mi hanno saputo rispondere). Pensandoci mi sembra un controsenso, se comunico al prefetto che proseguo l’attività perché devo comunicare al Comune che la sospendo?
Aprile 24, 2020 in 4:33 pm
Gentilissima Silvia, l’argomento è molto delicato e se le rispondessi in questa sede, rischierei di essere frainteso. Inoltre la sua domanda è molto interessante e richiederebbe da parte mia, una risposta molto lunga, articolata e con un impegno di scrittura troppo lungo.
Quindi, le posso suggerire di contattarmi attraverso email, utilizzando senza impegno alcuno, la form dedicata che le posto qui Preferirei darle una risposta esaustiva utilizzando mezzi diversi. Io e mia moglie abbiamo gestito per tanti anni un Bed & Breakfast con risultati eccellenti, quindi capisco benissimo le dinamiche e quello che sta cercando di dirmi. Attendo sue notizie.
Aprile 29, 2020 in 11:00 pm
Salve.Volevo capire quali documenti devo chiedere da allegare al contratto che facciano capire che sia transitorio e quindi non rischiare che si trasformi in un normale contratto 4+4?
Devo affittare per 1 anno a una coppia di medici che abitano in un’altra regione e vengono nel mio appartamento 1 settimana al mese perchè operano in libera professione in varie strutture della mia zona.
Aprile 30, 2020 in 8:25 am
Buongiorno Alessia, da quanto mi dice non vedo ostacoli alcuni nel stipulare il contratto transitorio. Si ricordi che nei comuni con piu’ di 10.000 abitanti deve stipulare il contratto transitorio facendo riferimento agli accori territoriali stipulati da comune ove è situato l’immobile.
Dai suoi inquilini si faccia consegnare un documento che possa provare quanto loro asseriscono. Nel suo caso potrebbe essere un contratto a termine, che il medico ha sottoscritto con la struttura o con le strutture con cui collabora. Insomma qualsiasi documento tangibile che possa provare la transitorietà contrattuale del conduttore.
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