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Timestamp: 2019-02-22 08:43:46+00:00
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Cessione dell’immobile in esenzione Iva - Renato D'Isa
Home Corte di Cassazione Cassazione civile 2018 Cessione dell’immobile in esenzione Iva
Corte di Cassazione, sezione tributaria, Sentenza 13 novembre 2018, n. 29153.
Ordinanza 13 novembre 2018, n. 29153
La cessione dell’immobile in esenzione Iva sconta l’imposta di registro nella misura del’1%, a condizione che il trasferimento avvenga nei confronti di una società immobiliare che si impegni a trasferire l’intero fabbricato nei tre anni successivi all’acquisto. Pertanto, la cessione parziale dell’immobile determina la decadenza dall’agevolazione fiscale e, questa, non può essere mantenuta per la parte ceduta. La decadenza non si verifica laddove venga dimostrato che la condotta, che ha portato alla cessione parziale dell’immobile, sia dovuta ad un evento imprevedibile ed inevitabile e che non sia imputabile al contribuente.
sul ricorso 12074-2013 proposto da:
avverso la sentenza n. 18/2012 della COMM. TRIB. REG. di TORINO, depositata il 22/03/2012;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/10/2018 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA.
§ 1. L’agenzia delle entrate propone tre motivi di ricorso per la cassazione della sentenza n. 18/34/12 del 22 marzo 2012, con la quale la commissione tributaria regionale del Piemonte, a conferma della prima decisione, ha ritenuto illegittimo l’avviso di liquidazione ed irrogazione di sanzioni notificato alla (OMISSIS) di ing. (OMISSIS) snc in revoca dell’agevolazione (imposta di registro dell’1% ed ipocatastale in misura fissa) da quest’ultima fruita ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 1, comma 1, sesto periodo della tariffa parte prima allegata. Cio’ con riguardo all’atto 15 luglio 2005 con il quale la societa’ aveva acquistato un complesso industriale in corpo unico sito in (OMISSIS), con l’impegno alla sua rivendita entro tre anni dall’acquisto; impegno che non era stato rispettato, dal momento che entro il termine di legge la societa’ aveva alienato soltanto i due terzi dell’immobile, non l’intero.
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che: – in mancanza di una diversa previsione di legge, l’agevolazione dovesse riconoscersi anche in ipotesi di ritrasferimento solo parziale dell’immobile; nel caso di specie, il mancato perfezionamento dell’intero trasferimento era stato dalla societa’ ascritto al comportamento di terzi (tali (OMISSIS) e (OMISSIS) srl) i quali, dopo aver regolarmente acquistato i primi due lotti, si erano poi resi inadempienti alla proposta irrevocabile d’acquisto 29.11.07 relativa al terzo lotto (tanto che la societa’ contribuente aveva, prima del decorso del triennio, instaurato contro di loro un giudizio civile, ancora pendente, avanti al tribunale di Torino);
– la solo parziale cessione poteva, in linea di principio, giustificare la rideterminazione quantitativa del dovuto sulla base del minor valore della porzione non ritrasferita, ma tale rideterminazione non era stata prevista nell’avviso di liquidazione (mancante, sul punto, di idonea motivazione), ne’ poteva effettuarsi sulla base degli elementi istruttori acquisiti in giudizio.
Resiste con controricorso la (OMISSIS) srl (gia’ snc).
§ 2.1 Con il primo motivo di ricorso l’agenzia delle entrate lamenta – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione e falsa applicazione al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 1, comma 1, sesto periodo della tariffa parte prima allegata. Per avere la commissione tributaria regionale erroneamente escluso la decadenza dal beneficio per effetto del trasferimento solo parziale dell’immobile (unitariamente acquistato dalla (OMISSIS) snc).
Con il secondo motivo di ricorso l’agenzia delle entrate lamenta violazione e falsa applicazione della stessa normativa. Per avere la commissione tributaria regionale attribuito rilevanza all’inadempienza del terzo ed alla pendenza del giudizio civile contro di questi conseguentemente intentato: – senza valutare la fondatezza delle domande attoree; – nonostante che tale giudizio fosse comunque estraneo all’amministrazione finanziaria; – senza considerare che l’inadempimento in questione doveva rientrare tra i rischi d’impresa della (OMISSIS) snc (eventualmente legittimata a ripetere il tributo, a titolo risarcitorio, presso il terzo inadempiente).
Con il terzo motivo di ricorso l’agenzia delle entrate subordinatamente deduce – ex articolo 360 c.p.c., n. 4, comma 1) – violazione e falsa applicazione del Decreto Legislativo n. 546 del 1992, articoli 2 e 7 e articolo 35, comma 3; articoli 112, 115 e 277 c.p.c.; articolo 2697 c.c.. Per avere la commissione tributaria regionale omesso di rideterminare l’imposta dovuta in ragione della sola porzione non trasferita nel triennio, nonostante che questa rideterminazione fosse possibile attraverso le risultanze di causa ed, eventualmente, i dovuti accertamenti istruttori d’ufficio.
§ 2.2 E’ fondato, nei termini che seguono, il primo motivo di ricorso.
La commissione tributaria regionale, pur dopo aver dato atto che l’immobile in questione era stato acquistato dalla (OMISSIS) snc non in distinti lotti ma in corpo unico (e, in effetti, l’acquisto viene descritto come unitario anche dalla stessa societa’ contribuente: v. controricorso, pag. 2), ha poi affermato il principio secondo cui ad impedire la decadenza varrebbe una cessione anche soltanto parziale del medesimo immobile, purche’ eseguita entro il triennio dall’acquisto.
Questa affermazione di ordine generale non puo’ essere condivisa.
L’agevolazione in esame trova disciplina nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 1, comma 1, Tariffa Parte prima, in forza del quale: “Se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato e’ esente dall’imposta sul valore aggiunto ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis), ed e’ effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attivita’ esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni: 1%”.
La previsione normativa fa riferimento alla porzione di fabbricato con esclusivo riguardo all’atto di acquisto, non anche alla successiva rivendita.
Da cio’ consegue che quest’ultima deve avere ad oggetto l’immobile acquistato nella sua globalita’, ancorche’ tale acquisto iniziale abbia avuto ad oggetto, in ipotesi, una porzione soltanto di un piu’ ampio fabbricato; deve cioe’ riguardare, in altri termini, l’intera porzione.
L’esclusione, in sede di revoca del beneficio, di ogni rilevanza alla rivendita parziale non discende pero’ soltanto dalla lettera della disposizione in esame (la cui natura eccezionale e derogatoria dell’imposizione ordinaria depone comunque di per se’ nel senso della stretta interpretazione), ma anche dalla sua ratio.
Cio’ perche’ l’intento agevolativo volto a favorire le imprese immobiliari e la movimentazione del settore produttivo nel quale esse operano presuppone che la ricollocazione sul mercato, entro il triennio, abbia ad oggetto proprio lo stesso immobile acquistato, e nella interezza del suo acquisto.
Il che, d’altra parte, permette di evitare facili aggiramenti del regime impositivo ordinario, mediante l’acquisto in regime agevolato e la successiva rivendita di una parte soltanto del fabbricato; per giunta di entita’ (magari minimale) discrezionalmente stabilita, in mancanza di una soglia parziaria di rilevanza prescritta direttamente dalla legge, dalla stessa impresa contribuente.
L’esigenza che la rivendita abbia ad oggetto lo stesso immobile inizialmente acquistato, assunto nella sua interezza, esclude al contempo la possibilita’ del permanere pro quota dell’agevolazione in ragione della successiva suddivisione in lotti distinti dell’immobile acquistato e del rapporto di valore, cosi’ venutosi a creare, tra lotti (o porzioni) ricollocati sul mercato nel triennio, e lotti invece rimasti acquisiti al patrimonio dell’impresa acquirente.
§ 2.3 Altro e’ a dire che – fermo restando che la rivendita deve avere ad oggetto l’intero fabbricato acquistato e non soltanto una parte di esso – la decadenza dalla agevolazione sarebbe pur tuttavia impedita dalla oggettiva e non imputabile impossibilita’ di attuare, entro il triennio, il dichiarato programma di dismissione.
In effetti e’ ormai andato consolidandosi (proprio in tema di imposta di registro in ambito immobiliare) l’orientamento di legittimita’ in base al quale la decadenza dalla agevolazione va esclusa allorquando il contribuente alleghi una situazione assolutamente cogente ed impeditiva di forza maggiore.
Posto che l’agevolazione presuppone l’assunzione, da parte del contribuente che ne faccia richiesta, di un obbligo avente ad oggetto un facere (nella specie rappresentato dalla rivendita nel triennio), si ammette che, come avviene appunto nell’ambito obbligatorio, possano anche in materia rilevare le cause esimenti della responsabilita’ per inadempimento; quali la forza maggiore (tra le tante: Cass. nn. 9433/18; 2383/18; 1588/18; 8351/16; 5015/15; 13177/14; 7067/14; 28401/13; 26674/13; 14399/13) o il fortuito.
A completamento di tale principio, e’ poi la stessa giurisprudenza ad avvertire la necessita’ di adottare, anche in materia, la nozione comune di forza maggiore. Individuabile in un evento reso tipico dall’essere imprevedibile, inevitabile ed a tal punto cogente da sovrastare, precludendone obiettivamente la realizzazione, la volonta’ dell’acquirente; la cui condotta non realizzativa del dichiarato presupposto dell’agevolazione risulta, per tali ragioni, in definitiva a lui non imputabile.
Va pero’ osservato come, nella concretezza del caso in esame, la societa’ contribuente si sia limitata a dedurre in giudizio l’inadempimento del terzo quale causa di non imputabilita’ della mancata cessione integrale del fabbricato nel triennio; il che e’ pero’ cosa ben diversa dalla deduzione di una vera propria causa di forza maggiore. La’ dove quest’ultima, lungi dal potersi tout court identificare con il mero inadempimento del terzo (peraltro ancora sub iudice) presupponeva l’allegazione di fatti materiali integrativi dei suddetti requisiti di non prevedibilita’, non prevenibilita’, necessita’ ed assoluta impeditivita’ della cessione.
Si tratta di requisiti che non sono stati minimamente scandagliati dalla commissione tributaria regionale, proprio perche’ non dedotti negli esatti termini di cui si e’ dato conto.
Escluso dunque che la decadenza dalla agevolazione trovi ostacolo in una situazione di forza maggiore, il decisum impugnato deve essere cassato in accoglimento del primo motivo di ricorso; assorbite le altre doglianze.
La cassazione viene disposta in base al principio di diritto secondo cui: “il diritto all’agevolazione prevista allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 1, comma 1, Tariffa Parte Prima (in forza del quale: se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato e’ esente dall’imposta sul valore aggiunto ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, articolo 10, comma 1, n. 8-bis, ed e’ effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attivita’ esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni: 1%’) presuppone che il trasferimento nel triennio abbia ad oggetto l’intero compendio immobiliare acquistato in regime agevolato, e non – salva l’allegazione e la dimostrazione di impedimento al trasferimento integrale per causa di forza maggiore – una parte soltanto di esso; sicche’ la cessione parziale di tale compendio determina la decadenza totale dalla agevolazione, e non la mera riduzione quantitativa di quest’ultima in ragione della parte trasferita”.
Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, sussistono i presupposti, ex articolo 384 c.p.c., per la decisione nel merito mediante rigetto del ricorso introduttivo della societa’ contribuente.
Sussistono i presupposti di novita’ della questione per la compensazione integrale delle spese di lite.
– cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo della societa’ contribuente;