Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/mieter-hat-einen-befristeten-vertrag.20435/
Timestamp: 2016-12-09 15:20:49
Document Index: 333414718

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 575', 'BGH', '§ 575', '§ 575', 'BGH', '§ 565', 'Art. 229', '§ 3', '§ 565', 'BGH', 'BGH']

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von artemtamarewsky, 02.08.2016.
artemtamarewsky,
artemtamarewsky
Hallo habe mir eine 3zimmer Wohnung gekauft... Die Mieterin hat noch nie eine Mieterhöhung bekommen... Der Vertrag ist seit 1995 und verlängert sich jeweils um ein Jahr... Sie zahlt 350€ warm, knapp das Doppelte wäre normal.
Hat jemand einen Rat für mich, was ich am besten tun soll?
Zitat von artemtamarewsky:
Hat jemand einen Rat für mich, was ich am besten tun soll?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ihr eine, den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende, Mieterhöhung zukommen lassen. Ein Anwalt für Mietrecht wird das rechtssicher machen.
Allerdings um höchsten 20 oder 15 % der Kaltmiete.
Die Mieterin hat einen unbefristeten Mietvertrag.
Mietverträge mit mit Befristung + automatischer Verlängerungsoption sind nicht mehr zulässig.
Und auf Vergleichsmiete geht auch nicht mehr wie 20%?
Wenn der Vertrag nicht gültig ist...
Kann ich einen neuen machen? Mit angemessener Miete vielleicht?
Mietverträge mit mit Befristung + automatischer Verlängerungsoption sind nicht mehr zulässig.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hier liegt ein Altvertrag vor, der trotz Gesetzesänderung wirksam bleibt. Eine mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses begründet kein neues Mietverhältnis, sondern setzt das bestehende Mietverhältnis fort (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09).
Eine Umwandlung in einen unbefristen Vertrag kann ich nicht erkennen.
Eine Umwandlung in einen unbefristen Vertrag kann ich nicht erkennen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Bitte BGB § 575 lesen. Zitat von Sweeney:
Eine mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses begründet kein neues Mietverhältnis, sondern setzt das bestehende Mietverhältnis fortKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Richtig, ein unbefristetes.
Ein befristeter Mietvertrag kann gar nicht gekündigt werden. Jedenfalls nicht ordentlich.
(BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09).Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Du solltest das Urteil, besonders [11], [12] und [13], genauer lesen.
Und auf Vergleichsmiete geht auch nicht mehr wie 20%?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Kann ich einen neuen machen?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Der Vertrag ist nicht ungültig. Da habe ich mich etwas unglücklich ausgedrückt.
Nur die Klausel wonach der Vertrag immer auf ein Jahr befristet ist, ist ungültig.
Neuen Vertrag kannst Du anbieten, annehmen/unterschreiben muß ihn der Mieter nicht.
Bitte BGB § 575 lesen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
§ 575 BGB findet hier keine Anwendung, da der Vertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen wurde.
Ein befristeter Mietvertrag kann gar nicht gekündigt werden. Jedenfalls nicht ordentlich.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Sollte die Kündigung ausbleiben, verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils 12 Monate. Natürlich kann dieser Vertrag zum Ende der 12 monatigen Verlängerung gekündigt werden, jedoch nicht vorzeitig.
Du solltest das Urteil, besonders [11], [12] und [13], genauer lesen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das BGH bemängelt lediglich die jeweilige Verlängerung um 5 Jahre, da dies für den Mieter eine nicht zumutbare Befristung darstellt. Eine Verlängerung um nur jeweils 12 Monate wird hingegen nicht beanstandet. (vgl. obiges Urteil Rz 16)
Nur die Klausel wonach der Vertrag immer auf ein Jahr befristet ist, ist ungültig.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das sehe ich aus anders.
"[16] [...] Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummietrecht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Regelung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Verlängerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die – wie hier – vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden"
(vgl. das bereits erwähnte BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 Rz. 16).
Schön, was ihr da diskutiert. Kurze Zwischenfrage: Woher kommt eigentlich die Information, dass der Vertrag befristet ist? Bisher lese ich nur einen relativ allgemeinen Satz ...
Der Vertrag ist seit 1995 und verlängert sich jeweils um ein JahrKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
... der für mich eigentlich stark nach einem unbefristeten Mietvertrag mit begrenzter Kündigungsmöglichkeit (wie sie damals zulässig gewesen sein dürfte) klingt. Genauer ließe sich das vielleicht beurteilen, wenn man die fragliche Formulierung im Wortlaut kennen würde.
Ich glaube, dass man mit einiger Sicherheit sagen kann, dass dieses Mietverhältnis zumindest dem Kündigungsschutz unterworfen ist. Kündigen und neuen Vertrag anbieten ist also nicht.
Zur Mieterhöhung würde ich dann die gleiche erste Frage stellen: Was ist im Mietvertrag hierzu vereinbart? Weitere Fragen kommen sicher noch ...
Das kann ich dagegen schon jetzt beantworten: Einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beauftragen, dir die Rechtslage zu erklären und evtl. auch eine Mieterhöhung durchzusetzen. Es wäre vielleicht sinnvoll, hier zu einem Anwalt zu greifen, der schon vor 2001 praktiziert hat. Auch wenn sich natürlich im Prinzip jeder Anwalt in die damalige Rechtslage einarbeiten können sollte, sind praktische Erfahrungen außerhalb von Altfällen durch nichts zu ersetzen.
Kurze Zwischenfrage: Woher kommt eigentlich die Information, dass der Vertrag befristet ist?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ich danke für die Antwort...
Am liebsten wäre mir eine normale Miete... Wäre 20%erhöhen und auf Eigenbedarf eine Möglichkeit?
Ich habe mal den Vertrag mit angehängt den ich bekommen habe...
Sieht man nicht so gut... Namen sind unkendich gemacht...
H 414 Mietvertrag Hr Schmid WE10.pdf
Wäre 20%erhöhen und auf Eigenbedarf eine Möglichkeit?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Eine 20% Mieterhöhung mit anschließender Kündigung wegen Eigenbedarf? Verstehe ich das richtig?
Überraschungstüte beim Kauf der Immobilie: Die Verpflichtung die Mietkaution jährlich mit 5% zu verzinsen gab es gratis dazu. Bei mittlerweile 24 Jahren Laufzeit ist die prozentuale Steigerung gegenüber der urspünglich eingezahlten Kaution schon beachtlich.
Ja viel mehr kann ich doch auch nicht machen...
Ja viel mehr kann ich doch auch nicht machen...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ist der Eigengebrauch des Objekts tatsächlich geplant oder wäre dies ein vorgeschobener Grund um das Mietverhältnis zu beenden?
Überraschungstüte beim Kauf der Immobilie: Die Verpflichtung die Mietkaution jährlich mit 5% zu verzinsen gab es gratis dazu. Bei mittlerweile 24 Jahren Laufzeit ist die prozentuale Steigerung gegenüber der urspünglich eingezahlten Kaution schon beachtlich.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Noch eine Ü-Tüte. Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.
So nebenbei, wie alt ist denn der Mieter? Ich weiß das das jetzt böse ist, aber evtl. hat sich das "Problem" ja bald von selbst erledigt.
...So nebenbei, wie alt ist denn der Mieter? Ich weiß das das jetzt böse ist, aber evtl. hat sich das "Problem" ja bald von selbst erledigt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
auch wenn der Mieter die 90 schon überschritten hat ist er dafür viel zu jung und viel zu gesund...
Am liebsten wäre mir eine normale Miete... Wäre 20%erhöhen und auf Eigenbedarf eine Möglichkeit?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Mieterhöhung und auf Eigenbedarf? Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, kann der Mieter Widerspruch wegen unzumutbarer Härte nach der Sozialklausel erheben und wohnen bleiben. (BGH WuM 205 136,...) Z.B. wegen hohem Alter, Krankheit ect.
Dir fällt aber schon auf, dass sich diese beiden Aussagen widersprechen? Der nachgereichte Vertragstext bestätigt das auch: Nach heutigen rechtlichen Standards ist das ein unbefristeter Vertrag mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeit. Wenn ich richtig weiß, nannte man das schon damals "unechte Befristung".
Die gute Nachricht ist: Der Vertrag sieht die Möglichkeit einer Mieterhöhung vor. Nach meinem Verständnis kann man die Miete so anpassen, wie das auch heute bei einem unbefristeten Mietverhältnis möglich wäre, d.h. über eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze. Diese Begriffe sollten genügend Lektüre zu diesem Thema liefern ...
Falls tatsächlich Eigenbedarf besteht, wäre das sehr wahrscheinlich eine bessere Lösung. Bis man mit Mieterhöhungen auf ein einigermaßen zeitgemäßes Mietniveau kommt, würden nämlich viele Jahre vergehen.
Dir fällt aber schon auf, dass sich diese beiden Aussagen widersprechen? Der nachgereichte Vertragstext bestätigt das auch: Nach heutigen rechtlichen Standards ist das ein unbefristeter Vertrag mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeit. Wenn ich richtig weiß, nannte man das schon damals "unechte Befristung".Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Der logische Widerspruch eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist mir nicht entgangen. Juristisch stellt dies jedoch kein Problem dar.
Es gab übrigens damals ebenfalls die "einfache Befristung" und die "qualifizierte Befristung" soweit ich mich erinnere.
Nach heutigen rechtlichen Standards ist das ein unbefristeter Vertrag mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeit.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Auch hier stimme ich zu. Ich denke selbst nach der damaligen Auffassung dürfte ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nur auf dem Papier existieren und in der Praxis eher mit einem unbefristeten Mietverhältnis mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeiten vergleichbar sein. Ich bin mir nicht sicher, warum diese Variante damals gewählt wurde, denn die Vorteile sind nur schwer erkennbar.
Ich bin mir nicht sicher, warum diese Variante damals gewählt wurde, denn die Vorteile sind nur schwer erkennbar.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Planungssicherheit. Wenn eine Kündigung nicht bis Zeitpunkt X eingegangen ist, wird die Wohnung mindestens für weitere 12 Monate belegt sein. Für einen kleinen privaten Vermieter mag es ein Vorteil sein, wenn man sich z.B. gesichert nicht während der Sommerferien um eine Neuvermietung kümmern muss.
So nebenbei, wie alt ist denn der Mieter? Ich weiß das das jetzt böse ist, aber evtl. hat sich das "Problem" ja bald von selbst erledigt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Die ist schon 50jahre im Haus und Rentnerin...
Darauf will ich nicht spekulieren ist mir zu sehr in die Glaskugel schauen Kostenloser Service (Anzeige):
Thema: Mieter hat einen befristeten Vertrag
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