Source: https://www.srf-hn.de/portfolio-items/fristlose-kuendigung-kann-mit-hilfsweise-erklaerter-ordentlicher-kuendigung-verbunden-werden/?portfolioID=2
Timestamp: 2019-08-20 14:29:57
Document Index: 196676078

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 573', '§ 569', 'BGH']

Kanzlei SRF Heilbronn – Fristlose Kündigung kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden
Fristlose Kündigung kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werdensrf-kanzlei2018-10-17T08:19:22+00:00
BGH, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 – “Fristlose Kündigung kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden“
Der Vermieter hat ein Mietverhältnis fristlos gekündigt, da die Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht entrichtet haben. Der Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB war damit erfüllt. Vor Klageerhebung zahlte der Mieter sämtliche fälligen Rückstände, sodass die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen ist (sogenannte Schonfristzahlung). Der Vermieter hat die vorgenannte fristlose Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung verbunden, indem er erklärte, hilfsweise ordentlich gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen, nachdem die nicht erfolgte Mietzahlung ebenfalls eine Pflichtverletzung des Mietvertrages darstellt. Die Vorinstanzen haben entschieden, dass diese hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ins Leere geht, weil das Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung sein sofortiges Ende gefunden hat. Daher konnte zwischen Zugang der fristlosen Kündigung und Eingang der Schonfristzahlung das Mietverhältnis nicht noch ordentlich gekündigt werden, da es aufgrund der außerordentlichen Kündigung nicht mehr bestanden hat.
Der Bundesgerichtshof widerspricht dieser Sichtweise. Eine außerordentliche Kündigung kann mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden werden. Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände lässt die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit ihrem Zugang herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Regelung beschränkt sich aber nicht darauf, lediglich Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nachträglich zum Erlöschen zu bringen. Vielmehr hat der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass die fristlose Kündigung trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird. In einer derartigen Situation kommt eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung, weil ein Vermieter, der auch hilfsweise kündigt, damit regelmäßig aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck bringt, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund der sogenannten Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Demnach hat diese Zahlung nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere ginge. Dabei würde nämlich außer Acht gelassen, dass ein einheitlicher natürlicher Lebenssachverhalt (nämlich Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten würde.
Demnach hat der BGH das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und an diese zurückverwiesen. Denn das Landgericht muss feststellen, ob es tatsächlich einen ordentlichen Kündigungsgrund gegeben hat, nachdem die Zahlungen kurze Zeit nach Zugang der Kündigung oder bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig erscheinen lässt.
Der Bundesgerichtshof hat demnach die lange umstrittene, in der Praxis aber weit verbreitete Handhabung zugunsten der Vermieter geklärt. Der Vermieter wird aber unabhängig davon die Frage beantworten müssen, ob er von diesem ordentlichen Kündigungsrecht tatsächlich Gebrauch macht. Denn im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung ist die Berechtigung der ordentlichen Kündigung weit schwieriger festzustellen, nachdem es bei der ordentlichen Kündigung auf die konkreten Einzelumstände ankommt. Will der Vermieter rechtsicher agieren, wird er es in Einzelfällen, insbesondere wenn es ihm nur um den Ausgleich der Zahlungen geht, bei der außerordentlichen Kündigung belassen.