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Timestamp: 2019-09-21 03:34:55
Document Index: 360680663

Matched Legal Cases: ['artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 34', 'artículo 36', 'artículo 34', 'artículo 1473']

El registro inmobiliario y la adquisición de la propiedad
Categoría: Revista 37 , Tribuna de actualidad
JOSE MARÍA MIQUEL GONZÁLEZ
La propiedad es el punto de referencia de los intercambios económicos. Tanto desde un punto de vista de un análisis económico del Derecho como desde una perspectiva sociológica funcional se destaca la importancia de las reglas de asignación de recursos y la existencia a tal efecto de un código binario consistente en distinguir entre tener y no tener como referencia obligada de todos los intercambios patrimoniales.
"El valor de la inscripción, en cuanto a la adquisición de la propiedad, no desenvuelve su eficacia en el plano de las reglas primarias, sino tan sólo, y en ciertas ocasiones, en un plano que puede considerarse corrector de ellas"
"Me parece confusa, incluso contradictoria, la idea de que exista una propiedad que no sea oponible a terceros"
"La idea de que la propiedad no inscrita solo sea una propiedad inter partes empieza ya a quebrar, porque ciertos efectos reales (tercería de dominio) no dependen de la inscripción respecto de ciertos terceros: los acreedores"
Tradicionalmente y a partir de las palabras de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1944 se sostiene que la inscripción, por regla general, no es constitutiva, exceptuándose algunos derechos, como el de hipoteca. Esto significa, por tanto, que los derechos reales existen también fuera del Registro y que la inscripción los declara y les confiere publicidad. Todo ello sin perjuicio de la protección de terceros especialmente cualificados ( art. 34 LH).
Frente a esta tesis dominante, algunos hipotecaristas sostienen que la inscripción es configuradora de derechos reales, o constitutiva respecto de terceros.
"De afirmar que la propiedad no inscrita solamente es una propiedad inter partes, hemos pasado a afirmar que una propiedad no inscrita sólo es ineficaz respecto de los terceros que hayan cumplido los requisitos de una adquisición a non domino en toda regla"
"La propiedad no inscrita no es una propiedad inter partes o meramente inoponible, sino una propiedad que deja de serlo solamente cuando surge un tercero determinado, esto es, el que reúna los requisitos del artículo 34 LH"
"La propiedad no inscrita perjudica a cualquier tercero excepto al del artículo 34 LH e incluso a éste si no procede en la forma que determina el artículo 36 LH"
Dice así la citada sentencia: Los artículos 462 y 1949 CC se refieren a la prescripción ganada «en perjuicio de un tercero», y esta doble referencia no puede entenderse de otra forma que no sea pensando en el concepto de «tercero hipotecario», de acuerdo con las condiciones que para ello señala la legislación registral; debe ser así, pues ambos preceptos sustantivos se están remitiendo a lo dispuesto en la LH (art. 462 CC), y a los efectos a producir «contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad» (art. 1949 CC), a lo que no puede menos de añadirse la terminante exigencia del artículo 36 LH cuando textualmente se refiere «a los titulares inscritos que tengan la condición de terceros» con arreglo al artículo 34 de dicha Ley; requisitos que sitúan a esta concreta figura del tercero en una posición privilegiada, pues cuando no concurre en él tal condición la prescripción adquisitiva del poseedor del inmueble opera aunque éste no tenga inscrito su título adquisitivo, con arreglo a lo que disponen las normas generales contenidas en los artículos 447, 1930, 1940 y 1957 CC; carácter normal o común del prescribiente que sanciona el artículo 36.3 LH, en contraposición con las especiales exigencias y condiciones requeridas para la defensa del tercero hipotecario.
"No puede decirse que una transmisión de la propiedad no inscrita reduzca su eficacia a las relaciones entre transmitente y adquirente, pues es eficaz también frente a acreedores, incluso que anoten un embargo posterior, terceros adquirentes que no inscriban, terceros adquirentes que inscriban pero conozcan que la propiedad corresponde a persona distinta de su transmitente y frente a terceros adquirentes de buena fe, pero a título gratuito"
Las importantes sentencias del Tribunal supremo de 5 de marzo de 2007 (Pleno de la Sala 1ª) y 7 de septiembre de 2007 se ocupan de la interpretación del artículo 34 LH en sendos casos de doble venta. Estas sentencias acertadamente sostienen que la protección de este precepto subsana la falta de propiedad o/y poder de disposición del transmitente en favor del tercero que reúna las condiciones que el mismo art. 34 de la LH exige. La primera niega que pueda tacharse de nulo el acto adquisitivo de la sociedad adjudicataria en procedimiento de apremio por la sola circunstancia de haberse embargado la finca cuando ya no pertenecía al titular registral, y declara que la posterior inscripción salvó la falta de poder de disposición de dicho titular., La segunda afirma explícitamente que "el artículo 1473 del Código Civil no altera el sistema transmisivo mediante título y modo" y concede relevancia a la posesión en concepto de dueño en que se encontraba el primer comprador a los efectos de desvirtuar la presunción de buena fe del segundo comprador.
After a brief analysis, the author concludes that unregistered property is effective erga omnes in the case of real estates. The only exception being third parties referred to in Section 34 of the Spanish Mortgage Act and third purchasers for good and valuable consideration, who register in good faith, once the two years of suspension of public registral faith have elapsed (Section 207). Therefore, it cannot be stated that the transmission of a non-registered property reduces the efficacy of the relationships between seller and buyer as its effectiveness comprises even those creditors who inscribe a subsequent seizure, third purchasers even if they are not registered, third purchasers who have registered knowing the property belongs to someone who is not the seller and third parties buying in good faith but gratuitous.