Source: http://www.registradoresdemadrid.org/revista/16/Casos-Propiedad/HIPOTECA.aspx
Timestamp: 2020-04-09 00:35:12
Document Index: 208456350

Matched Legal Cases: ['artículo 1211', 'artículo 238', 'artículo 135', 'artículo 12', 'artículo 84', 'artículo 1127']

REVISTA-16-Casos Propiedad-HIPOTECA.
1.-P: Estudio de un supuesto de subrogación de hipoteca de Ibercaja, en hipoteca en garantía cuentas corrientes de crédito.
R: El artículo 1211 del Código Civil y la Ley 2/1994 se refieren a la subrogación sin el consentimiento del acreedor si el deudor obtiene un préstamo para el pago, por lo que, en principio no sería admisible la subrogación en los contratos de apertura de crédito en cuenta corriente. Pero, como señalan las resoluciones de la DGRN de 18 de junio, 17 de julio y 27 de septiembre de 2001, esa subrogación es posible si se acompaña el certificado del saldo pendiente y se transforma simultáneamente en un préstamo ordinario.
Sin embargo, estas subrogaciones presentan riesgos para la entidad que se subroga si la antigua entidad no aporta la certificación del saldo, y problemas para la ejecución, por lo que no sería aplicable la anterior doctrina de la DGRN. Mayoritariamente se considera, no obstante, que en estos casos también se puede aplicar la misma, si se entiende que hasta que no se produce la segunda disposición, opera como una hipoteca ordinaria con un plan de amortización determinado; y, por tanto, si el deudor declara esa cuestión y se acompaña un certificado de cancelación económica de la antigua entidad que lo venga a confirmar, es admisible.
2.-P: En una escritura de hipoteca consta la siguiente estipulación: "No obstante lo acordado en el párrafo precedente, quienes adquieran en primera transmisión las viviendas hipotecadas (fincas n°.. a ..) podrán, en el momento de aceptar la subrogación del préstamo correspondiente a la finca adquirida, obligarse a amortizarlo mediante el pago de 300, 240, 180, 144 o 120 cuotas mensuales sucesivas, mixtas, de amortización de capital e intereses, debiendo quedar determinado el plazo de vencimiento final por que se opte, en documento público, que podrá ser la propia escritura de compraventa en que se acuerde la subrogación o en acta notarial formalizada al efecto, que deberá inscribirse en el Registro de la propiedad, pactándose expresamente por las partes que, a falta de designación de un vencimiento diferente, inscrito en el. Registro de la Propiedad y debidamente comunicado a la entidad acreditada, el día final del préstamo coincidirá con el correspondiente al plazo máximo posible".
R: La inscribibilidad de estas estipulaciones encuentra su apoyo en los artículos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento, que permiten la inscripción de todo hecho o convenio entre las parte que modifique la obligación hipotecaria; constando, además, en el presente supuesto el plazo máximo posible de 300 meses, lo que se considera suficiente a efectos del principio de determinación.
En cuanto a la posibilidad de que la modificación se efectúe por acta notarial y no por escritura pública, aunque algún compañero la rechaza por entender que como manifestación de voluntad negocial exige escritura, mayoritariamente se admite por aplicación analógica del artículo 238 del Reglamento Hipotecario y por existir el previo consentimiento en escritura de la entidad acreedora.
Respecto a la necesidad de notificar la opción adoptada a la entidad acreedora, se estima que es necesaria para el debido cargo de las cuotas correspondientes al período elegido.
3.-P: Se pregunta por la posibilidad de ampliar una hipoteca en que consta la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
R: Se considera, que dado que dicha nota marginal no cierra el Registro, es posible la ampliación de la hipoteca, como lo sería su cesión, pero que al poder afectar a la ejecución, debe notificarse la inscripción al juez competente en los términos del artículo 135 de la Ley Hipotecaria y 143 del Reglamento Hipotecario.
4.-P: Se presenta una escritura de subrogación de acreedor en el préstamo hipotecario, en que se incorpora la oferta vinculante. Examinada la misma, se comprueba que lo pactado en la escritura no coincide con la oferta, concretamente no coincide ni el plazo ni el diferencial que es más alto en la escritura. ¿Se puede inscribir la subrogación?.
R: No, pues ello supondría una forma encubierta de burlar el derecho de enervación de la antigua entidad crediticia que según tienen reconocido los Tribunales, no puede ser excluido en una subrogación.
Por ello, la no coincidencia de las condicionas realmente pactadas con las de la escritura de subrogación impiden la inscripción, como ocurre con los derechos de retracto, y deberá repetirse nuevamente todo el, procedimiento.
5.-P: En una hipoteca se garantizan 2 años de intereses ordinarios al 15% y 2 años de moratorios al 20%, y luego se añade que "los
intereses moratorios engloban a los ordinarios, de manera que el límite
total es de 2 años al 20%". ¿Es inscribible?.
R: Algún compañero considera que no es inscribible la estipulación por ser contraria al principio de especialidad y por la distinta naturaleza de unos y otros intereses: los intereses ordinarios nacen del contrato mismo y vencen
inexorablemente según vencen los plazos pactados, mientras que los
moratorios no derivan directamente del contrato sino de la conducta
-incumplimiento por mora- ulterior de una de las partes, que exige una configuración de su garantía totalmente diferenciada.
Pero la gran mayoría, no obstante la deficiente redacción, se mostró partidario de su inscripción por entender que lo se quiere decir es que en ningún caso se podrán reclamar por intereses más de 2 años al 20% dentro de las cifras máximas antes definidas, expresión que es un mero tope global -como si dijeran una cifra máxima- no tope de tipo de interés. Esto es, que se podrán reclamar intereses ordinarios y de demora dentro de los límites y topes establecidos para cada uno, pero que la reclamación por concepto de intereses no podrá exceder del 40%, y cada uno se deberá calcular independientemente, entendiéndose en caso de reclamación de ambos que los de demora sólo computan al 5%.
6.-P: Otra entidad garantiza los intereses de la siguiente forma: " X euros en concepto de intereses, de los cuales el 85% corresponde a los ordinarios y 15% a los moratorios". ¿Es inscribible?.
R: Sí, pues en realidad se garantizan dos cifras máximas distintas por cada tipo de interés, que si se encuentran dentro de los máximos permitidos no existe inconveniente en inscribirlas. No obstante, para evitar confusiones se recomienda no hacer constar la indicada cifra global, sino únicamente los porcentajes del 85 y del 15 por ciento.
7.-P: En una hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, se garantizan los intereses dentro del saldo (como una partida más de la cuenta) y fuera de él fijando una cantidad alzada que garantice esta obligación accesoria. ¿Es inscribible la misma?
R: Sí, pues así lo reconocen expresamente las resoluciones de la DGRN de 16 de junio y 13 de julio de 1999 y 4 de julio de 2001 siempre que se respeten expresamente las exigencias del principio de determinación y exista un pacto accesorio en el que se hubiere convenido el devengo de los intereses, de tal manera que los intereses que no quepan en el saldo gozarán de autonomía y de su propia causa de pedir.
8.-P: LA INSCRIPCIÓN DE LAS CLÁUSULAS FINANCIERAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS TRAS LA LEY 41/2007.
R: Dado los términos del párrafo 2º artículo 12 de la LH tras la reforma y la finalidad de la Ley de lograr la uniformidad en la configuración registral de las obligaciones garantizadas; se llegan a las siguientes conclusiones en relación con la inscripción de los préstamo hipotecarios:
a)El asiento de inscripción de la hipoteca debe reflejar de forma fiel y completa el préstamo garantizado.
b) Las estipulaciones de las escrituras de préstamos hipotecarios deben ser consideradas como un todo, dado las difusas fronteras entre lo real y lo meramente obligacional en las mismas, y como tal deben ser objeto de calificación en su integridad.
c) Las Cláusulas financieras son las recogidas como tales en el anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, aunque no se refieran estrictamente a la obligación principal garantizada o a otras accesorias que también lo estuvieren con hipoteca de máximo.
d) Dentro de estas cláusulas, serán inscribibles todos los pactos válidos que tengan una conexión directa con la obligación principal garantizada, con la finca gravada o con las obligaciones accesorias pactadas; pero no lo serán los pactos contrarios a una norma imperativa o prohibitiva (artículos 6-3 del CC y 32 de la LH), que hubieren sido declaradas nulas por una sentencia (artículo 84 del RDLeg 1/2007) o que estuvieren relacionadas con otras obligaciones de las partes ajenas a los pactos del préstamo o fueren independientes de la voluntad de las mismas (artículo 1127 del CC, en relación con los artículos 1256 y 1129 del mismo cuerpo legal).
e) No debe expresarse en el asiento ni en la nota de despacho los efectos de la inscripción de cada uno de los pactos inscritos, aunque algunos compañeros defendieron su necesidad en casos concretos como las prohibiciones de disponer.
En cuanto a qué pactos concretos han de excluirse de la inscripción de los préstamos hipotecarios se llegó a las siguientes conclusiones, de entre aquellos que se consideraban dudosos: