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Timestamp: 2018-06-25 12:05:51
Document Index: 384223289

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 569', '§ 543', '§ 569']

Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter kein Kündigungsgrund Mietrecht, Pachtrecht 123recht.net
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Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter kein Kündigungsgrund
27.8.2010 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht
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Am 14.07.2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb kündigen kann, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 267/09).
In der Pressemitteilung Nr. 147/2010 vom 14.07.2010 des BGH heißt es u. a.:
„Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Lüneburg angemietet. Die Miete wird jedenfalls zurzeit von der ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II) für den Mieter bezahlt. Im Dezember 2006 kündigte die Vermieterin wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB* wurden die Mietrückstände von der ARGE beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden. Der Mieter hat diese Kosten bislang nicht gezahlt. Im November 2008 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er u. a. die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht beglichen habe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
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Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB*** dar“.
(Anm.: Die Sternchen verweisen auf die jeweiligen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch, die am Ende der Pressemitteilung im Wortlaut wiedergegeben werden).
Eine für Vermieter sicherlich unbefriedigende Entscheidung, berechnen sich die (Anwalts- und Gerichts-)Kosten eines Rechtsstreit doch nach dem sog. Streitwert, der im Räumungsprozess (regelmäßig) das Zwölffache der Miete beträgt. Bei einer Nettokaltmiete von 500,00 € können so z. B. leicht Kosten von mehr als 1.000,00 € entstehen.
Zur Beruhigung kann aber wenigstens auf die Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB verwiesen werden. Die Unwirksamkeit eine auf Zahlungsverzug gestützten außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch Zahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentliche Stelle kann nämlich nicht beliebig oft bewirkt werden. Die Regelung gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Kommt der Mieter also innerhalb der 2-Jahres-Frist erneut in erheblichen Zahlungsverzug, dann bewahrt ihn auch die Intervention einer öffentlichen Stelle wie der ARGE nicht vor der Kündigung (und - soweit erforderlich - anschließenden Räumung). Vor diesem Hintergrund darf man als Vermieter nach einer erneuten außerordentlichen Kündigung aber auch nicht mit Zahlungen rechnen, so dass die Einleitung des Räumungsprozesses zeitnah erfolgen sollte.
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