Source: https://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/49568-vice-cache-2.html
Timestamp: 2018-08-15 06:41:22+00:00
Document Index: 256616819

Matched Legal Cases: ["l'article 20", 'art. 5', 'art. 33', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 14', 'art. 14', "l'article 20", 'art. 20']

vice caché ! | Propriétaire et Locataire (question 49568, 2eme page)
27/05/2007 21h38 #13
Si les 2 appartements ont les mêmes problèmes il faut d'abord vérifier qu'il ne s'agiit pas d'une infiltration ou d'une fuite...
C'est du vice caché car il y a eu dissimulation du problème d'humidité à l'acheteur...et camouflage...
Par ailleurs MASKAGAZ il n'est pas obligatoire que ce soit le vendeur qui paye les travaux prévus
UI - Dossiers Copropriétaires - La vente et l'achat en copropriété
La prise en charge par le vendeur ou l'acquéreur du coût de travaux votés ou même simplement planifiés, non encore appelé aux copropriétaires ou bien appelé partiellement, et non exécutés ou en cours d'exécution : la loi est également muette sur ce point et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent à ce sujet ; les notaires présentent souvent abusivement comme une règle légale ce qui n'est qu'un usage, certes répandu, à savoir la prise en charge par le vendeur de la totalité du coût des travaux votés avant la date de signature ! En réalité, tout dépend de la nature des travaux et ce qui va prévaloir dans la fixation du prix de vente : appliquer le principe que les notaires préconisent suppose d'être sûr que le bien a été vendu "valeur travaux réalisés", ce qui ne va pas forcément de soi ; si le prix se ressent d'un mauvais état de l'immeuble malgré le fait que des travaux de rénovation ont été votés, il est par contre normal que l'acquéreur en supporte le coût ; c'est également le cas si les travaux visent à réparer un sinistre dont l'indemnité ne sera perçue qu'après la vente...
Par contre si le vendeur ne les règle pas le Syndic est censé porter connaissance du montant de ces travaux à l'acquéreur :
La vente et l'achat en copropriété : mode d'emploi
Dans le cas où il y a dans la copropriété des travaux votés dont le coût n'a pas été totalement appelé à la date prévisionnelle de signature, le syndic peut, dans l'ignorance de ce qu'ont convenu les parties et eu égard au fait qu'elles sont susceptibles de changer d'avis jusqu'au dernier moment, considérer qu'il est dans son intérêt d'inclure dans les sommes réclamées au vendeur le montant des appels restant à effectuer sur la base du coût budgété des travaux. S'il ne le fait pas, il doit alors indiquer clairement le montant des appels qui sont à la charge de l'acquéreur si le vendeur ne les prend pas conventionnellement à sa charge.
Dernière modification par Marieke ; 27/05/2007 à 21h49.
28/05/2007 09h31 #14
En ce qui concerne la loi SRU oui. En ce qui concerne la pratique il est noté dans le compromis que les travaux déjà votés sont à la charge du vendeur et ceux qui seront votés à la charge de l'acquéreur et des particularités d'envoi de convocation en cas d'assemblée en cours de compromis. Le syndic réclame les travaux votés et la répartition se fait chez le notaire.
28/05/2007 10h22 #15
En effet, cela peut dépendre de ce qui est inscrit dans l'acte de vente final : il faut donc vérifier...
Mais la LOI dit que c'est le propriétaire au moment de l'appel des fonds qui doit payer...
je vous recherche ça !
Dernière modification par Rac8 ; 28/05/2007 à 10h29.
28/05/2007 11h38 #16
dossier de :Dossier : La vente d'un lot de copropriété
Avant de conclure la vente, la loi impose au syndic de fournir aux parties en cause une note de renseignements. Au moment du compromis de vente, le notaire adresse au syndic un questionnaire (ou note d'information préalable), comprenant un état daté destiné à fournir à l'acquéreur un certain nombre de renseignements sur la copropriété et un formulaire pour le certificat exigé par l'article 20 de la loi attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.
*L'état daté (article 5 du décret du 17 mars 1967)
Ce document permet d'établir un état de la situation du copropriétaire cédant et des sommes dont il est redevable à l'égard du syndicat. Il informe sur le mode de fonctionnement du syndicat, l'entretien de l'immeuble, les questions débattues en assemblée générale et aussi des litiges en cours.
Le syndic doit adresser (art. 5 Décret 1967), avant l'établissement de l'un des actes de transfert de propriété, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes :
L'information des parties à l'acte de vente est clarifiée par le décret du 27 mai 2004 (entré en vigueur le 1er septembre 2004). L'état daté qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de celui-ci ou du copropriétaire vendeur, doit comporter trois parties distinctes : les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire.
1ère partie : sommes dues au syndicat par le vendeur (syndicat créancier) :
o provisions exigibles du budget prévisionnel ;
o provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
o charges impayées sur les exercices antérieurs ;
o sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration (loi du 10.7.65 : art. 33) ;
o avances exigibles, c'est-à-dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale).
S'il y a des créanciers inscrits, ces indications doivent désormais être portées à leur connaissance par le notaire ou le copropriétaire cédant.
2ème partie : sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) :
o avances non utilisées ;
o provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement de comptes.
3ème partie : sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :
o reconstitution des avances, de façon même approximative ;
o provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
o provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à cette 3ème partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
* Le vendeur est-il à jour de ses charges ?
Des nouvelles règles de répartition des charges entre vendeur et acquéreur sont applicables à compter du 1er septembre 2004 . Le décret du 27 mai 2004 (art. 5 du décret du 17.3.67 : art. 6-2 et 6-3 nouveaux) supprime la notion de compte prorata temporis entre vendeur et acquéreur.
Le vendeur sera redevable de l’intégralité des provisions exigibles au jour de la vente.
Le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes est affecté à celui qui est copropriétaire lors de cette approbation des comptes (exemple : signature de l’acte d’acquisition en avril, en fin d’année à l’occasion de la régularisation des comptes annuels, le trop perçu est reversé au nouveau propriétaire alors qu’il n’a pas réglé les charges de janvier à avril).
Rappel sur l'exigibilité :
- la provision relative au budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-1) ;
- les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-2).
Désormais à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
- le paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Une convention contraire est possible mais elle ne lie que le vendeur et l’acquéreur et pas le syndicat de copropriétaires.
Le certificat de l'article 20 de la loi de 1965
L'art. 20 de la Loi de 1965 énonce que lors de la vente d'un lot, le vendeur peut présenter un certificat du syndic, daté de moins d'un mois, attestant de l'acquittement de toute obligation vis-à-vis du syndicat. S'il ne le fait pas, un avis de mutation doit être transmis par le notaire au syndic par recommandé AR. Avant l'expiration de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans une limite pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert opéré en violation de ces dispositions est inopposable au syndicat.
Donc 2 options soit respect de la loi soit convention établie...
Par contre le Notaire doit tenir informé les acquéreurs !
*Le Règlement de copropriété
Le copropriétaire est soumis à des règles qui concernent son mode d’occupation, l’usage des parties communes et privatives. Le partage de certaines charges se fait selon un tableau précis. L'examen du règlement de copropriété permet également à l'acquéreur de connaître des modalités d'occupation des parties privatives. Ces règles sont contenues dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces deux documents seront annexés au contrat et l'acte de vente doit mentionné que l'acquéreur en a bien pris connaissance ainsi que le cas échéant, des actes qui ont modifié le règlement de copropriété, s'ils ont été publiés au fichier immobilier (article 4 du décret du 17 mars 1967).
Les procès verbaux d'assemblée générale
Toutes les copropriétés n’ont pas le même train de vie. Certaines sont dépensières ou mal gérées. La consultation des comptes rendus d’assemblées générales et les décomptes de charges vous donneront un aperçu du coût trimestriel du logement que vous convoitez, du style d’occupation des résidents et des rapports qu’entretiennent les copropriétaires.
Le syndic doit tenir et mettre à jour un carnet d’entretien de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) qui mentionne l'adresse de l'immeuble, l’identité du syndic en exercice, les références et la date d’échéance des contrats d’assurance de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
Le carnet d'entretien indique également l’année de réalisation des travaux importants (ravalement, réfection des toitures, remplacement de la chaudière…) ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux et la référence des contrats d’assurance travaux lorsqu’ils sont obligatoires (assurance responsabilité de l’entreprise et assurance dommages ouvrage souscrits par le syndic), les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs et leur date d’échéance et , le cas échéant, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux, lorsqu’il a été voté par l’assemblée générale.
Le syndicat peut en faire un document évolutif plus complet qui enregistre toutes les interventions et les études techniques réalisées et qui fasse le bilan de l’état de l’immeuble, en dressant un tableau des travaux d’entretien à réaliser régulièrement.
C’est au vendeur d’en demander une copie au syndic et de la remettre à son client. Tout candidat à l'acquisition d'un lot, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot peut depuis le 1er juin 2001, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble (article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/05/2007 à 14h23.
28/05/2007 11h54 #17
2 aspirines 1g pour moi...
merci Marieke pour la bafouille !!!
29/05/2007 10h05 #18
Marieke, vous dites que si l'on est passé par une agence, pas d'éxonération pour les vices cachés ??? Vous en ètes sùre ???
29/05/2007 11h06 #19
OUI, car l'agence a un devoir de conseil...
29/05/2007 12h38 #20
Je ne suis absoluement pas d'accord, la responsabilité de l'agent immobilier ne saurait être engagée pour un vice dont il ignorait l'existence, un vice qui lui aurait été caché par son mandant.
La jurisprudence est récurrente sur ce fait de non responsabilité de l'agent immobilier en matière de vices cachés.
Pour info : vice caché & agent immobilier
29/05/2007 15h58 #21
Avant de dire que vous n'êtes pas d'accord ...et avec quoi ? VERONIK, commencez déjà par relire l'article que vous citez.....:
En effet même s'il est mandataire du vendeur et rémunéré par lui, l'agent immobilier négociateur et rédacteur d'un acte de vente, doit répondre vis à vis de l'acquéreur d'une obligation d'information, de renseignement et de conseil (CA Paris, 20 sept. 1996 , D. 1996, IR, p. 221 ).
Donc la responsabilité de l'Agence peut -être engagée...ou ne pas l'être mais mon commentaire :
"Si vous êtes passés par agence la clause d'exonération pour vice-caché ne s'applique pas ..." ne concernait que le fait que la clause d'exonération pour vice caché n'est pas opposable si le bien est vendu par une agence donc un professionnel de l'immobilier
VENDEUR PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER
La clause d’exonération des vices cachés est inopposable à l’acheteur si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, présumé en tant que tel connaître le vice, tel un spécialiste du bâtiment ou un marchand de biens.
La même clause d’exonération est sans effet si le vendeur est un professionnel (de l’immobilier) car alors il est toujours réputé connaître les vices du bien vendu (Cour de cassation, 3e chambre civ., 13 novembre 2003)
Dernière modification par Marieke ; 29/05/2007 à 16h00.
29/05/2007 16h15 #22
Avant de dire que vous n'êtes pas d'accord ...et avec quoi ? VERONIK,
Avec le fait que l'agent immobilier est garant des vice cachés
L'agent immobilier n'est pas le vendeur.
Si un agent immobilier, un marchand de biens ou un professionnel du batiment vend un bien lui appartenant, alors là, oui il est censé connaitre les vices cachés du fait qu'il est en sa qualité de vendeur professionnel.
Ici, il n'a nul part été dit que le vendeur est un professionnel, il est passé par l'entremise d'un agent immobilier pour conclure la vente de son bien, mais il garde son statut de "particulier". La transaction est conclue entre 2 particuliers, par leur mise en relation via un agent immobilier
Dernière modification par Véronik ; 29/05/2007 à 16h17.
29/05/2007 17h22 #23
Ce n'est pas du tout ce qui est écrit ici...
Newsletter AGENDA 2004-11
Loyauté et devoir d’information :
Cour d’appel, Metz, 27 mars 2003.
Les vendeurs d’un immeuble, dont les structures en bois sont attaquées par les capricornes, ont profité de la faute commise par l’agent immobilier qui a manqué à son devoir d’information à l’égard des acquéreurs. Toutefois, n’étant pas établi que les vendeurs aient agi de manière dolosive, l’agent immobilier, responsable du dommage causé aux acquéreurs, doit garantir les vendeurs pour la totalité des condamnations prononcées à leur encontre.
Cour de cassation, chambre civile 3, 16 novembre 1977.
L’agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d’acheter un immeuble, garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers. L’omission d’un agent immobilier de renseigner un acquéreur sur l’existence d’un vice affectant l’immeuble qu’il était chargé de vendre caractérise la faute commise par cet agent immobilier, engageant sa responsabilité envers l’acquéreur.
Non production de l’état parasitaire (incomplet)
Cour d’appel, Bordeaux, 16 septembre 2002.
La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée car il n’a pas présenté l’état parasitaire au moment de la signature de l’acte sous seing privé.
La responsabilité de l’expert ayant rendu une attestation mentionnant l’inaccessibilité d’une charpente peut également être retenue. L’accès aurait été possible en procédant à un enlèvement partiel de tuiles. En outre si ledit examen avait été interdit par le propriétaire, il aurait dû refuser la délivrance de l’attestation.
Manquement au devoir d’information et de conseil :
Cour d’appel, Toulouse, 8 janvier 2002.
L’agent immobilier est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation de renseignement sur l’état réel du bien mis à la vente. Engage sa responsabilité civile pour avoir manqué à un telle obligation, l’agent qui n’a pas informé l’acquéreur sur l’existence d’anciennes attaques de termites sur les bois et menuiseries de la maison vendue ; Il aurait pu se convaincre de ces anciennes attaques, en sa qualité de professionnel exerçant dans une région infestée par les termites, par un contrôle attentif.
Cour d’appel de Dijon, 4 mars 2003.
L’agent immobilier qui a vendu une maison dont la charpente était infestée de capricornes ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en arguant une faute de la venderesse dès lors qu’il a commis une négligence grave en s’abstenant de procéder à une visite complète des lieux qui lui aurait permis de découvrir l’état de la charpente et de conseiller sa mandante de retirer l’immeuble de la vente ou de différer la vente jusqu’à exécution des travaux.
Cour d’appel de Toulouse, 26 juillet 2001.
En sa qualité de rédacteur de l’acte authentique lors de la vente d’un immeuble, le notaire est tenu envers l’acheteur d’une obligation d’information et de conseil. S’agissant d’un bien vendu sur un territoire où la présence de termites est bien connue, le notaire ne peut soutenir que la clause excluant la garantie du vendeur en cas de découverte après la vente d’une infestation par les termites, était suffisante pour attirer l’attention de l’acquéreur sur le risque encouru. Le devoir d’information et de conseil devait s’exercer indépendamment des renseignements fournis par le vendeur en attirant l’attention de l’acquéreur sur l’importance de la clause de non garantie à propos des insectes xylophages, compte tenu du contexte local.
En guise de conclusion, des professionnels responsables et solidaires.
Cour d’appel, Poitiers, 15 décembre 1998.
Une agence immobilière, incapable de justifier du contrôle parasitaire réglementairement prévu, engage sa responsabilité vis-à-vis des acheteurs après la découverte de l’infestation de la charpente par les capricornes.
Le mandataire connaissait les limites de l’état parasitaire qui mentionnait l’impossibilité de visiter la charpente et les combles. Il lui appartenait de s’assurer de la visitabilité de la charpente et d’inviter, le cas échéant, les vendeurs à permettre la visite.
En fournissant tardivement des attestations parasitaires incomplètes et obsolètes et en mentionnant inexactement dans l’acte que toutes les réglementations relatives aux contrôles parasitaires avaient été suivies, le notaire rédacteur de l’acte de vente d’un immeuble manque par négligence à l’obligation de renseigner exactement les acquéreurs sur leurs droits en ce domaine et engage sa responsabilité lors de la découverte de l’infestation de la charpente.
La fourniture par un diagnostiqueur d’un état parasitaire incomplet au motif qu’il n’existait pas de trappe d’accès permettant la vérification de la charpente et des combles engage sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs de l’immeuble dont la charpente était infestée dès lors qu’il lui appartenait de rechercher un autre mode d’accès afin d’exécuter jusqu’au bout sa prestation.
La demande des acquéreurs d’un immeuble dont la charpente est infestée limitée au seul prix des réparations à entreprendre donne la juste mesure, au sens de l’article 1644 du code civil, de la valeur dont est diminuée la chose vendue. Les vendeurs seront condamnés en application de la garantie des vices cachés, solidairement avec l’agence immobilière mandatée par les acquéreurs, le notaire et le diagnostiqueur au titre de leur responsabilité délictuelle.
et ..il y en a d'autres...l'agent immobilier est responsable même s'il n'est pas vendeur lui même mais mandaté pour vendre...
Vente d'une maison avec ossature en bois
Dernière modification par Marieke ; 29/05/2007 à 17h33.
29/05/2007 17h45 #24
Un agent immobilier a pour mission d’informer les acquéreurs potentiels et de leur fournir (ou mettre à disposition) l’ensemble des caractéristiques du bien proposé et ce aujourd'hui à l'appui de différents certificats obligatoires.
Ici, il est question
1° ) de murs noirs sous une peinture neuve,
L'ancien propriétaire nous a dit que l'appartement était en parfait état ( salle de bain neuve, peinture récente...) Mais quand nous avons commencé les travaux ( surtout la peinture car ça nous plaisait pas du tout) nous avons découvert que les murs étaient noirs sous la peinture !!!
c'est un vice caché, doublement caché, la peinture noire cache l'état du mut et le vendeur n'a pas informé l'AI de l'état du mur.
L'agent immobilier n'est pas responsable, et je le répète
la responsabilité de l'agent immobilier ne saurait être engagée pour un vice dont il ignorait l'existence, un vice qui lui aurait été caché par son mandant.
2° ) d'un problème de copro
et que la copropriété n'envisagait aucun travaux (...) la copropriété a voté pour le changement de la chaudière et envisage le ravalement de façade !
Dernière modification par Véronik ; 29/05/2007 à 17h59. Motif: orthographe