Source: http://gmabogadosmurcia.com/la-venta-de-vivienda-inmatriculada-y-la-oponibilidad-del-arrendamiento-no-inscrito
Timestamp: 2020-02-21 23:48:02
Document Index: 187781264

Matched Legal Cases: ['artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 34', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 25', 'artículo 14', 'artículo 34', 'artículo 1571', 'artículo 14', 'artículo 1571', 'artículo 14', 'artículo 440', 'artículo 14', 'artículo 1571', 'artículo 14']

La venta de vivienda inmatriculada y la oponibilidad del arrendamiento no inscrito - GM Abogados Murcia
Entre los hitos más relevantes de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas –EDL 2013/71638-, ha estado el de devolver los contratos suscritos con posterioridad al día 6 de junio de 2013 a la senda de la seguridad jurídica que caracteriza al mercado inmobiliario. Pero frente al expuesto objetivo es que plausible, curiosamente, la actual redacción del artículo 14.1 –EDL 1994/18384– ha omitido cuestiones importantes que generan ciertas dificultades en su aplicación, dejando a la interpretación de los operadores jurídicos el auténtico alcance del citado precepto.
Los arrendamientos de vivienda concertados con posterioridad al 6 de junio de 2013 se encuentran con un panorama totalmente distinto al existente con anterioridad, al revitalizarse una posibilidad que estaba prevista en la norma pero que escasamente se utilizaba: la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Así, los nuevos artículos 7.2 y 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384– establecen que la inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro deviene fundamental para preservar el mismo frente a terceros adquirentes de la finca, superando ampliamente las previsiones que se hacía en la redacción dada por la LAU-94.
Consideraciones puestas de relieve por la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 11 de enero de 2016 –EDD 2016/2025– que, en un supuesto de compraventa de vivienda arrendada a efectos de los posibles derechos de retracto del arrendatario, declara, en lo que aquí nos interesa, que:
Pues bien, el artículo 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384– establece que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) –EDL 1946/59-, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, pero guarda silencio respecto del caso más habitual que es el del arrendamiento no inscrito en el Registro, lo que ha provocado la aparición de varias interpretaciones sobre el alcance y repercusión que la enajenación de la vivienda arrendada tiene en este concreto supuesto.
Supuestos controvertidos han sido, y siguen siendo, los de las adquisiciones mortis causa que se producen por causa de onerosidad, las donaciones remuneratorias o modales, o las donaciones disimuladas bajo la apariencia ficticia de compraventa. Especialmente problemático va a resultar este último supuesto, dado que el nuevo artículo 14.1 LAU –EDL 1994/18384– puede incentivar a que el arrendatario de vivienda inmatriculada con contrato no inscrito en el Registro pretenda oponerse a la extinción del contrato tras la transmisión de la vivienda alegando que la misma se ha realizado en fraude de su interés al tratarse de una compraventa simulada que enmascara una donación.
«…consiste, en su aspecto positivo, en la creencia, por parte de quién pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quién adquirió la finca de que se trata era dueño de ella y podía transmitirle su dominio, y, en sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatorios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente…”.
“La buena fe no solo significa -requiere- el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la inexactitud. Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe».
De seguir este razonamiento, el nuevo artículo 14.1 de la LAU –EDL 1994/18384– estaría destinado únicamente a cubrir las necesidades de los supuestos de adquisiciones en bloque de varios inmuebles que el adquirente no haya podido revisar físicamente (SAREB, adjudicaciones bancarias) y, con reservas, para los casos de compradores residentes en el extranjero a título particular o como inversores. Respecto a estos últimos, en algún caso, ya se había declarado la actuación de este tipo de adquirentes como de buena fe, pudiendo destacar, en este sentido, el caso analizado por la Sentencia de la AP de Alicante núm. 124/2012 de 6 de marzo, que consideró que los adquirentes tenían la condición de terceros hipotecarios al ser de nacionalidad británica, tenían su residencia en Birmingham y para celebrar el contrato de compraventa otorgaron apoderamiento en aquella ciudad a favor de una Letrada residente en Madrid, la escritura pública se otorgó por ésta también en Madrid y tan solo cuando se desplazaron personalmente a Torrevieja para recibir las llaves de la vivienda pudieron comprobar que se hallaba ocupada. En estas circunstancias resulta, a decir de la citada AP, perfectamente creíble que los compradores ignorasen la ocupación de la vivienda.
Hay otro argumento que vienen empleando los defensores de esta tesis cual es el propio tenor del artículo 25.5 de la LAU –EDL 1994/18384– que obliga, para que la transmisión sea inscribible en el Registro de la Propiedad, a que en la escritura se señale expresamente, bajo pena de falsedad en documento público, la situación arrendaticia, por lo que, en este caso, únicamente se podría ser tercero hipotecario a costa de la comisión de un delito por parte del transmitente ocultando o negando, a la hora de declarar la situación arrendaticia del inmueble, la realidad de la existencia de arrendatarios.
Consideraciones que están muy en la línea de la interpretación conjunta de los actuales artículos 7 y 10 de la LAU –EDL 1994/18384– a los que remite expresamente el artículo 14.1, así como la propia exposición de motivos de la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638-, que es puesta de relieve por la DGRN en su ya citada Resolución de 11 de enero de 2016 –EDD 2016/2025-. Por lo tanto, de seguir esta tesis, deviene en irrelevante el que el comprador conozca o no el hecho del arrendamiento.
En definitiva, parece que la buena fe del artículo 34 de la LH –EDL 1946/59– se equipara a la falta de conocimiento del contenido del contrato de arrendamiento, y sólo con la inscripción del arrendamiento podría el adquirente de la vivienda conocer las condiciones concretas de duración y renta del arrendamiento en el que se subroga.
Esta perspectiva supone cumplir con el objetivo marcado por la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638– de agilizar y dotar de seguridad jurídica al mercado del alquiler. Pensemos, tal y como se decía al comienzo del presente artículo de opinión, en las compraventas de carteras formadas por muchos activos inmobiliarios; en estos, no es realista exigir un conocimiento detallado de qué fincas están arrendadas y cuáles no, dado que es frecuente que el vendedor se limite a acompañar un registro de alquileres donde figura un número aproximado de fincas alquiladas y una renta media mensual, de modo que el comprador no tiene acceso a los contratos de arrendamiento firmados.
¿Qué plazo tiene el adquirente para dar por terminado el arrendamiento? Pese a que el artículo 1571 –EDL 1889/1– no lo fija, habría que entender que rige el general de cinco años de las acciones personales, pero sin duda este plazo es, a todas luces, demasiado amplio, lo que podría hacer creer al arrendatario que el adquirente se ha subrogado en la posición del arrendador. Esta cuestión está íntimamente ligada a la forma en que tiene que producirse la aceptación del arrendamiento por el adquirente, y si esta puede ser tácita, en cuyo caso se estaría en presencia de una especie de renuncia a dar por finalizado el contrato, supuesto que la doctrina del Tribunal Supremo ha venido admitiendo cuando tras la adquisición el nuevo propietario mantiene el arrendamiento, cobra las rentas o trata de negociar la misma.
Dicho lo anterior, creemos que se podría admitir esta solución con la actual redacción del artículo 14 de la LAU –EDL 1994/18384– que reserva la aplicación del artículo 1571 del CC –EDL 1889/1– al arrendamiento de vivienda sobre finca no inmatriculada, supuesto que, aunque hay quien defiende que es muy similar al presente, insistimos en que algo importante lo diferencia: mientras que, en el primer caso el arrendatario no inscribe por su propia voluntad, en el segundo el arrendatario se ve impedido para llevar a cabo la inscripción; es el mismo hecho: el arrendamiento no consta previamente inscrito en el Registro, pero la causa de tal ausencia varía sustancialmente en uno y otro caso, lo que, en nuestra opinión, podría sustentar una diferencia de trato en la consecuencia jurídica.
Así, apréciese que el artículo 14.2 de la LAU –EDL 1994/18384– trata de forma más benévola al arrendatario de finca no inmatriculada que por tal motivo no pudo inscribir su contrato en el Registro, concediéndole el derecho a permanecer durante tres meses en la vivienda en el caso de que el adquirente ejercite su facultad de dar por extinguido el contrato en virtud de lo dispuesto en el referido precepto en relación con el 1571 del CC –EDL 1889/1-. En cambio, en los casos de ausencia de inscripción del arrendamiento en el Registro por la libre decisión del arrendatario, la consecuencia debería ser la extinción ope legis del contrato, puesto que ha decidido voluntariamente ignorar la publicidad que concede el Registro.
El juicio verbal es ágil y en el caso del desahucio por expiración del término, todavía más, como lo demuestra la medida recogida en el artículo 440.4 LEC –EDL 2000/77463-, en línea con el espíritu de la Ley 4/2013 –EDL 2013/71638– de si no sancionar al arrendatario, que voluntariamente no ha inscrito el arrendamiento en el Registro, al menos sí no favorecerlo con una tramitación más procelosa y dilatada como es la que, por término general, supone seguir el juicio ordinario, con la correlativa penalización para el adquirente de la vivienda cuyo derecho debe prevalecer en aras a la pretendida seguridad jurídica, leitmotiv de la reforma operada.
-La Ley 4/2013 –EDL 2013/71638– favorece la seguridad jurídica mediante la decidida apuesta por la inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad.
-La buena fe a la que se refiere el actual artículo 14.1 LAU –EDL 1994/18384– es la de quien confía en la información publicada en los libros registrales, sin que le sea exigible una especial y específica diligencia en la averiguación de la realidad extrarregistral.
-Aunque el sentir mayoritario es el de que el adquirente de la vivienda está facultado para dar por finalizado el arrendamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 1571 del CC –EDL 1889/1-, cabe preguntarse si el artículo 14 de la LAU –EDL 1994/18384– permite considerar que la transmisión de la vivienda supone, ope legis, la extinción del arrendamiento, por la que el adquirente (salvo que sea otra su decisión) solo tiene que comunicar al arrendatario el hecho de la transmisión para que este deba desalojar la vivienda y, en caso de desatención, aquél pueda interponer la demanda de desahucio por expiración del término a tramitar por los cauces del juicio verbal.
Este artículo ha sido publicado en la «Revista de Derecho Inmobiliario», el 1 de octubre de 2017.
Por BGD Abogados|2017-11-02T07:23:02+00:002 noviembre, 2017|Categorías: Actualidad Jurídica, El Derecho|Etiquetas: abogacia, actualidad jurídica, derecho, noticias de Derecho, noticias jurídicas|Comentarios desactivados en La venta de vivienda inmatriculada y la oponibilidad del arrendamiento no inscrito