Source: https://vermieter-notruf.de/tag/gesetz/
Timestamp: 2019-07-18 01:15:43
Document Index: 65060712

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 536', '§ 536', '§ 577', 'BGH']

Gesetz Archive - Ver-/Mieter-Notruf
Kann man eine Wohnung als Gewerberaum vermieten, um das Gesetz auszuhebeln?
Sehr viele der bekannten Schutzvorschriften des Mietrechts gelten nur für vermieteten Wohnraum, nicht für Gewerbeimmobilien. Daher könnte man auf die Idee kommen, eine Wohnung als Büro zu vermieten, die Wohnnutzung aber augenzwinkernd zu tolerieren.
Eine solche Vorgehensweise ist nicht erfolgversprechend. Wenn klar ist, dass der Mieter in der Wohnung wohnen wird, dann handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag mit allen gesetzlichen Folgen. Die Schutzfunktion des Wohnungsmietrechts erlaubt es gerade nicht, hiervon abzuweichen. Dazu gehört auch, dass man das Mietobjekt nicht einfach umdeklarieren darf, um die zwingenden gesetzlichen Vorgaben zu unterlaufen.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 8. Dezember 2017 29. September 2016 Tags Gesetz
Der unzuverlässig zahlende Mieter
Für viele Vermieter ist es ein Problem, dass der Mieter laufend unpünktlich zahlt.
Im Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) ist eigentlich festgelegt, dass die Miete am dritten Werktag im Monat fällig ist. Die meisten Mietverträge wiederholen diese Regelung nur, ein späteres Fälligkeitsdatum wird sehr selten vereinbart.
Permanente verspätete Zahlung kann Kündigungsgrund sein
Trotzdem gibt es eine gewisse Kategorie von Mietern, die chronisch zu spät zahlt, gerne in der Monatsmitte. Spielen Zinsverluste durch einige Tage Verzug heute praktisch keine Rolle mehr, ist diese Dauerverspätung trotzdem ein Ärgernis: Sie erhöht den Kontrollaufwand, man kann sich nicht auf einen bestimmten Zahlungseingang einstellen und man kann sich nie sicher sein, dass die Miete auch wirklich kommt.
Dementsprechend haben die Gerichte mittlerweile weitgehend anerkannt, dass eine hartknäckig verspätete Zahlung zumindest nach Abmahnung einen Kündigungsgrund darstellen kann. Da es insoweit aber keine klaren gesetzlichen Vorschriften gibt, ist man mit einer solchen Kündigung stets einem gewissen Risiko ausgesetzt, dass das Gericht nach Abwägung des Einzelfalls eine Kündigung doch verwirft.
Ausbleiben einzelner Monatsmieten
Nun tritt aber noch ein weiteres Phänomen hinzu: Diese permanent unpünktlich zahlenden Mieter haben oft eine Tendenz dazu, zwischendrin eine Monatsmiete überhaupt nicht zu zahlen. Vielleicht vergessen sie diese dann selbst oder sie hoffen darauf, dass der Vermieter, der sich ja nie zu einem gewissen Tag auf den Mieteingang einstellen kann, dies übersieht.
Dann kumulieren sich aber die beiden Zahlungsverstöße zu einer ganz vorteilhaften Rechtsfolge: Denn sobald zwei Monatsmieten ausstehen, liegt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB ein fristloser Kündigungsgrund vor. Und diese zwei Monatsmieten sind erreicht, sobald im laufenden Monat auch nur der vierte Werktag erreicht ist.
Beides zusammen wird sicherer Kündigungsgrund
Mit anderen Worten: Der eher lässliche Verstoß gegen die Zahlungsfrist in einem einzelnen Monat wird dadurch, dass ohnehin schon eine Monatsmiete aussteht, zum gesetzlich normierten Kündigungsgrund. Nicht einmal eine Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 notwendig.
Zwar kann der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die komplette rückständige Miete noch im Prozess zahlen. Diese Chance hat er immerhin – was eine absolute Fehlleistung des Gesetzgebers ist – einmal in zwei Jahren. Allerdings dürfte dies die Aussichten einer späteren Kündigung aus anderen Gründen auch positiv beeinflussen. Auch muss er dann die Prozesskosten tragen. Schließlich sollte der Mieter durch das Vorgehen auch gewarnt sein, dass man tatsächlich ernstmacht und sich nicht alles bieten lässt.
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 21. November 2016 26. Oktober 2016 Tags Abmahnung, Gesetz, Kündigung, Vermieter
Die Wiedergabe des Gesetzestextes im Mietvertrag
Teilweise verspüren Vermieter den Drang, Teile des Gesetzestextes im Mietvertrag wiederzugeben, sei es als wörtliches Zitat oder sinngemäß. Damit, so meinen viele, sei man auf der sicheren Seite, denn was im Gesetz steht, kann ja im Vertrag nicht unwirksam sein.
Das ist einerseits zwar richtig, es ist aber auch unnötig. Das Gesetz gilt auch ohne dass man seine Geltung in den Vertrag aufnimmt – darum ist es ja das Gesetz.
Das Nacherzählen des Gesetzestextes kann aber auch schädlich sein, vor allem, wenn man eigene Worte wählt oder selektiv zitiert. Unter Umständen hat man dann eine andere Regelung vereinbart als man wollte und seine eigenen gesetzlichen Rechte durch Vertrag verringert. Zu Lasten des Vermieters kann man von praktisch allen Vorschriften des Wohnraummietrechts abweichen. „Die Wiedergabe des Gesetzestextes im Mietvertrag“ weiterlesen
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 9. Juli 2015 5. Juli 2016 Tags Gesetz, Gesetzestext, Klausel, Kündigung, Kündigungsfrist, Mietvertrag, Vermieter, Vertragsgestaltung
Mietminderung: Wer ist schuld?
§ 536 BGB beschäftigt sich mit Mietmängeln. Ein Mangel ist eine Abweichung der Mietsache von der im Vertrag vereinbarten Beschaffenheit, die ihre Tauglichkeit mindert oder ganz aufhebt. Rechtsfolge ist dann eine Verringerung der Miethöhe bis zur Behebung des Mangels:
Hat die Mietsache (…) einen Mangel (…), so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Was in § 536 BGB nicht steht, ist, dass den Vermieter eine Schuld am Mangel treffen muss. „Mietminderung: Wer ist schuld?“ weiterlesen
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 17. April 2014 18. August 2014 Tags Ausschluss, Gesetz, Haftung Dritter, Mietminderung, Schadenersatz, Treu und Glauben, Vermieter, Verschulden1 Kommentar zu Mietminderung: Wer ist schuld?
Wohnungseigentum: Die Reihenfolge ist wichtig
Wird eine Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und diese dann verkauft, hat der Vermieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB:
Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
Was aber nun, wenn erst das komplette Haus verkauft wird und dann der Käufer seine Wohnungen in Wohnungseigentum aufteilt? Oder wenn eine Eigentümergemeinschaft das Haus kauft und bereits vorhat, die Wohnungen unter sich aufzuteilen? „Wohnungseigentum: Die Reihenfolge ist wichtig“ weiterlesen
Autor Vermieter-NotrufVeröffentlicht am 29. November 2013 20. August 2014 Tags BGH, Gesetz, Gesetzesumgehung, Teilungserklärung, Urteil, Vermieter, Vorkaufsrecht, Wohnungseigentum1 Kommentar zu Wohnungseigentum: Die Reihenfolge ist wichtig