Source: https://rechtsanwalt-krau.de/urteilenotarwesen/olg-frankfurt-beschluss-vom-15-mai-2018-20-w-38-18-grundbuchsache-grundstuecksverkauf-durch-miteigentuemer-unter-beteiligung-eines-betreuten-eigentuemers-aufgabe-des-niessbrauchsrechts/
Timestamp: 2019-12-13 07:40:26
Document Index: 25488836

Matched Legal Cases: ['§ 1804', '§ 20', '§ 29', '§ 19', '§ 290', '§ 1908', '§ 1908', '§ 1908', '§ 1908', '§ 1804', '§ 1804', '§ 875', '§ 1828', '§ 1828', '§ 1828', '§ 1828', '§ 1804', '§ 164']

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15. Mai 2018 – 20 W 38/18 Grundbuchsache: Grundstücksverkauf durch Miteigentümer unter Beteiligung eines betreuten Eigentümers; Aufgabe des Nießbrauchsrechts durch einen betreuten Miteigentümer › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt, Beschluss vom 15. Mai 2018 – 20 W 38/18 Grundbuchsache: Grundstücksverkauf durch Miteigentümer unter Beteiligung eines betreuten Eigentümers; Aufgabe des Nießbrauchsrechts durch einen betreuten Miteigentümer
OLG Frankfurt, Beschluss vom 15. Mai 2018 – 20 W 38/18
Grundbuchsache: Grundstücksverkauf durch Miteigentümer unter Beteiligung eines betreuten Eigentümers; Aufgabe des Nießbrauchsrechts durch einen betreuten Miteigentümer
1. Das Schenkungsverbot des § 1804 BGB gilt auch für gemischte Schenkungen und erfasst neben dem schuldrechtlichen Vertrag auch das dingliche Erfüllungsgeschäft.
2. Die Genehmigung des Betreuungsgerichts vermag nur die Einschränkung der Vertretungsmacht des Betreuers durch den Genehmigungsvorbehalt zu beseitigen, nicht aber sonstige materiell-rechtliche Mängel des Rechtsgeschäfts. Das Grundbuchamt hat insofern im Rahmen der Überprüfung der Vertretungsbefugnis des Betreuers auch die Entgeltlichkeit der Verfügung zu überprüfen.
1. Verkaufen mehrere Miteigentümer ein Grundstück und besteht zugunsten eines Miteigentümers ein Nießbrauchsrecht an dem verkauften Grundstück, so handelt es sich bei der in der Kaufvertragsurkunde erklärten Aufgabe des Nießbrauchs um eine unwirksame Schenkung, wenn dieser Miteigentümer unter rechtlicher Betreuung steht.
2. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Grundsätzlich darf gemäß § 20 GBO im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Die Einigung kann auch von Vertretern erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt die Vertretungsmacht des Vertreters nachzuweisen; Entsprechendes gilt für eine Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO. Dem Nachweiserfordernis genügt ein Betreuer regelmäßig durch Vorlage seiner einen einschlägigen Aufgabenkreis ausweisenden Bestellungsurkunde, § 290 FamFG, und des Beschlusses des Betreuungsgerichts über die Genehmigung des Rechtsgeschäfts, §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB, sowie dem Nachweis über dessen Wirksamwerden gegenüber dem Vertreter und dem anderen Teil, §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1828, 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. dazu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 3747). Bestehen allerdings Zweifel an der Entgeltlichkeit der Verfügung, ist dem Grundbuchamt darüber hinaus nachzuweisen, dass es sich nicht um eine Schenkung handelt. Denn ungeachtet einer erteilten betreuungsgerichtlichen Genehmigung kann der Betreuer in Vertretung des Betreuten keine Schenkungen machen, §§ 1908i Abs. 2 Satz 1, 1804 Satz 1 BGB; die gesetzlichen Ausnahmen nach den §§ 1908i Abs. 2 Satz 1, 1804 Satz 2 BGB sind vorliegend nicht einschlägig. Das Schenkungsverbot des § 1804 BGB gilt auch für gemischte Schenkungen. Dabei beschränkt sich das Schenkungsverbot nicht allein auf das Verpflichtungsgeschäft. § 1804 BGB verfolgt den Zweck, das Vermögen des Betreuten vor einer Schmälerung durch Schenkungen zu schützen. Diesem Zweck widerspräche es, den Betreuten im Falle einer verbotswidrigen Schenkung auf Bereicherungsansprüche zu verweisen. Deshalb erfasst das Verbot auch das dingliche Erfüllungsgeschäft (vgl. die Nachweise bei KG FGPrax 2012, 145 ; OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 11.08.2016, 12 Wx 3/16, zitiert nach juris). Aus diesen Erwägungen heraus hat mithin auch das Grundbuchamt im Rahmen der Überprüfung der Vertretungsbefugnis des Betreuers die Entgeltlichkeit der Verfügung zu überprüfen (KG FGPrax 2012, 145; OLG des Landes Sachsen-Anhalt, a.a.O.). Soweit die Beschwerde ausweislich des Schriftsatzes vom 26.02.2018 ausschließlich auf die dinglichen (Aufgabe-) Erklärungen nach § 875 Abs. 1 BGB abstellt, der nicht die Verpflichtung zu einer Aufhebung regelt, hat sich die Prüfung mithin nicht allein hierauf zu beschränken. Es ist anerkannt, dass die Genehmigung des Betreuungsgerichts nur die Einschränkung der Vertretungsmacht des Betreuers durch den Genehmigungsvorbehalt zu beseitigen vermag, nicht aber sonstige materiell-rechtliche Mängel des Rechtsgeschäfts (vgl. dazu die Nachweise bei Staudinger/Veit, BGB, Neub. 2014, § 1828 Rz. 39; Lafontaine in jurisPK-BGB, 8. Aufl., § 1828 Rz. 109; Erman/Schulte-Bunert, BGB, 15. Aufl., § 1828 Rz. 5; Palandt/Götz, BGB, 77. Aufl., § 1828 Rz. 12; vgl. auch Palandt/Götz, a.a.O., § 1804 Rz. 1). Dies folgt daraus, dass die Genehmigung das Bestehen der Vertretungsmacht voraussetzt und hinzukommen muss, weil ohne sie die Vertretungsmacht nicht ausreicht (Senat FamRZ 2010, 1762, zitiert nach juris). Soweit aus der Beschwerdeschrift deutlich wird, dass die Beteiligten die Auffassung vertreten, mit der betreuungsgerichtlichen Genehmigung liege – jedenfalls aus Sicht des Urkundsnotars – bereits ein wirksamer Vertrag vor, vermag sich der erkennende Senat mit dem Grundbuchamt dieser Rechtsauffassung mithin nicht anzuschließen. Aus diesen Erwägungen heraus hat mithin das Grundbuchamt grundsätzlich im Rahmen der Überprüfung der Vertretungsbefugnis des Betreuers auch die Entgeltlichkeit der Verfügung zu überprüfen (KG FGPrax 2012, 145; OLG des Landes Sachsen-Anhalt, a.a.O.; vgl. auch Senat FamRZ 2010, 1762).
Zutreffend ist das Grundbuchamt dann aber davon ausgegangen, dass die Erklärungen in der notariellen Urkunde vom 10.02.2017 eine Entgeltlichkeit der Verfügungen gemäß der vorangegangenen notariellen Urkunde vom 18.11.2016 – wie gesagt liegt lediglich insoweit eine betreuungsgerichtliche Genehmigung vor – nicht begründen können. Die darin alleine vom Beteiligten zu 1. erklärte „Ergänzung zum Kaufvertrag“ vom 18.11.2016 ist ersichtlich materiell-rechtlich unwirksam. Auf die Ausführungen des Grundbuchamts im angefochtenen Beschluss und im Nichtabhilfebeschluss kann insoweit verwiesen werden. Es ist schon nicht ersichtlich, wie eine Ergänzung eines Vertrages, das heißt dessen teilweise Abänderung, wirksam einseitig durch Erklärung einer Vertragspartei vorgenommen werden könnte. Dies bedarf keiner weiteren Erläuterungen. Dass die Käufer, die Beteiligten zu 3. und 4., an dieser „Ergänzung“ beteiligt gewesen wären oder (nicht in ihrem Namen) abgegebene Erklärungen (zudem formgerecht) genehmigt hätten, ist nicht vorgetragen, ergibt sich nicht aus der Urkunde und ist auch ansonsten nicht ersichtlich. Selbst wenn man – was angesichts der Gestaltung der notariellen Urkunde zwar nicht naheliegt und von der Beschwerde nicht einmal behauptet wird, die lediglich auf eine Erklärung des Beteiligten zu 1. abstellt und von einer fehlenden Mitwirkung des Betreuers spricht – noch davon ausgehen wollte, dass der Beteiligte zu 1. diese Erklärungen wie diejenigen in der notariellen Urkunde vom 18.11.2016 auch im Namen des Betreuers des Beteiligten zu 2. abgegeben hätte – etwa in Anwendung des § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, der auch insoweit einschlägig sein könnte (vgl. dazu etwa BayObLG Rpfleger 1992, 99 , zitiert nach juris) -, so fehlt es doch an jeglichem Vorbringen, dass der Betreuer des Beteiligten zu 2. diese „Ergänzung“ des Vertrages (zumal formgerecht) genehmigt hätte bzw. an dieser überhaupt nur in irgendeiner Weise beteiligt gewesen wäre. Auf Basis dieser einseitigen Erklärungen des Beteiligten zu 1., die materiell-rechtlich keine wirksame Vereinbarung der Vertragsbeteiligten zur Abänderung des notariellen Kaufvertrags vom 18.11.2016 und der darin getroffenen Vertragsabreden darstellen, kann mithin eine Entgeltlichkeit der Aufgabe des Nießbrauchsrechts durch den Beteiligten zu 2. – für die grundsätzlich auch subjektive Beweggründe der Beteiligten bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts zu berücksichtigen wären (vgl. dazu KG FGPrax 2012, 145 ) – nicht festgestellt werden. Insoweit ist dem Grundbuchamt zu folgen. Deshalb ändert sich daran auch noch nichts dadurch, dass die Vertragsbeteiligten offensichtlich die Kaufpreiszahlungen auf dieser Basis abgewickelt haben, wie die Beschwerde durch die mit der Beschwerdeschrift vorgelegten Unterlagen zu belegen versucht. Auf die vom Grundbuchamt weiter aufgeworfene Frage, ob auch unter Zugrundelegung dieser „Vereinbarung“ eine teilweise Unentgeltlichkeit vorläge, kommt es dann nicht an. Unerheblich ist auch, ob und inwieweit in der gegebenen Situation anderweitige Vertragsgestaltungen möglich gewesen wären, wie die Beschwerde im Schriftsatz vom 26.02.2018 ausführt. Derartige vertragliche Gestaltungen sind nicht gewählt (und auch nicht betreuungsgerichtlich genehmigt) worden.
OLG Bamberg, Beschluss vom 26. April 2017 – 2 UF 70/17 Kindschaftssache:... Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 14. November 2018 –...