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Timestamp: 2016-10-24 06:57:15+00:00
Document Index: 162011685

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 9', 'art. 9', 'in fine', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 667', 'art. 642', 'art. 9', 'art. 11', 'art. 97', 'art. 63', 'art. 81', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 243', 'art. 243', 'art. 97', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 841', 'art. 19', 'art. 667', 'art. 642']

120 III 7925. Extrait de l'arr�t de la Chambre des poursuites et des faillites du 2 juin 1994 dans la cause X. et Y. (recours LP)
Art. 97 al. 1 LP et 9 ORI; estimation de la valeur v�nale d'une parcelle sur laquelle une construction est en cours de r�alisation. Recevabilit� du recours au Tribunal f�d�ral en mati�re d'estimation de biens saisis (consid. 1). L'immeuble dont la valeur v�nale pr�sum�e doit �tre d�termin�e selon l'art. 9 al. 1 ORI comprend non seulement le terrain, mais aussi les constructions qui s'y trouvent, qu'elles soient achev�es ou non (consid. 2a). Entre deux estimations diff�rentes, �manant d'experts aussi comp�tents l'un que l'autre, il est raisonnable de trancher pour un moyen terme (consid. 2b). Bases de calcul de cette moyenne (consid. 2c). R�le de l'estimation, notamment � l'�gard des �ventuels ench�risseurs et des cr�anciers hypoth�caires l�gaux. Question non r�solue en l'esp�ce (consid. 3). Faits � partir de page 79
Dans le cadre de poursuites en r�alisation d'un gage immobilier intent�es contre X. et Y., d�biteurs solidaires, la banque Z. a requis la BGE 120 III 79 S. 80r�alisation de l'objet du gage, savoir une parcelle de 6078 m2 sur laquelle une importante construction de style m�diterran�en est en cours de r�alisation. Pour proc�der � l'estimation de l'immeuble en question, l'office des poursuites s'est adjoint le concours de l'architecte C. Dans son rapport, celui-ci a d�gag� deux valeurs, l'une de 3'400'000 fr., tenant compte du projet de construction en cours de r�alisation (villa individuelle de haut standing avec logement de service) dans son �tat actuel, et l'autre de 2'222'000 fr., tenant compte des travaux de d�molition des constructions d�j� r�alis�es et de remise en �tat de la parcelle en vue d'une nouvelle mise en valeur. Dans ses proc�s-verbaux d'estimation, l'office a retenu comme valeur d'estimation du gage un montant de 2'200'000 fr.
Par la voie d'une plainte, les d�biteurs ont requis l'annulation de l'estimation ainsi qu'une nouvelle expertise. En cours de proc�dure, les parties sont convenues de confier celle-ci � l'architecte J., qui a estim� � 6'880'000 fr. la valeur totale du terrain et des constructions existantes, d�duction faite des moins-values et compte non tenu de l'int�r�t d'un repreneur �ventuel des constructions en l'�tat.
L'autorit� cantonale inf�rieure de surveillance a admis la plainte en ce sens que l'immeuble litigieux devait �tre estim� � 4'500'000 fr., moyen terme entre les montants avanc�s par les experts. X. et Y. ont recouru � l'autorit� cantonale sup�rieure de surveillance en lui demandant d'arr�ter la valeur estimative du gage � 6'880'000 fr. La Cour cantonale a rejet� leur recours et confirm� le prononc� entrepris.
X. et Y. ont d�f�r� l'arr�t cantonal � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral. Ils reprochaient � l'autorit� cantonale d'avoir commis un exc�s ou un abus de son pouvoir d'appr�ciation, et d'avoir viol� les art. 9 et 11 al. 1 ORI (RS 281.42). Ils ont conclu principalement � la r�forme de l'arr�t attaqu�, leur immeuble devant �tre estim� � 6'880'000 fr., subsidiairement � son annulation, la cause �tant renvoy�e � l'autorit� cantonale pour nouvelle instruction et nouveau jugement. La Chambre des poursuites et des faillites a admis partiellement le recours dans la mesure o� il �tait recevable et a r�form� l'arr�t attaqu� en ce sens que l'immeuble des recourants devait �tre estim� � 5'140'000 fr. et les proc�s-verbaux d'estimation du gage corrig�s en cons�quence.
1. Les autorit�s cantonales de surveillance tranchent en principe d�finitivement les litiges qui ont trait � l'estimation des biens saisis, BGE 120 III 79 S. 81car il s'agit l� de questions d'appr�ciation (art. 9 al. 2 in fine ORI; ATF 101 III 32 consid. 1 p. 33). Toutefois, l'abus ou l'exc�s du pouvoir d'appr�ciation �tant assimil� � une violation de la loi au sens des art. 19 LP et 78 ss OJ (ATF 106 III 75 consid. 2 p. 78, ATF 103 III 79 consid. 2 p. 82; GILLI�RON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e �d., Lausanne 1993, p. 58), le Tribunal f�d�ral peut �tre requis d'intervenir, notamment si l'autorit� a retenu des crit�res inappropri�s ou n'a pas tenu compte de circonstances pertinentes (ATF 110 III 17 consid. 2 p. 18 et arr�ts cit�s; SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 721). Il peut �galement revoir une d�cision rendue en mati�re d'estimation de biens saisis lorsque l'autorit� cantonale viole des r�gles f�d�rales de proc�dure (ATF 101 III 32 consid. 1 p. 33).
2. Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORI, l'estimation doit d�terminer la valeur v�nale pr�sum�e de l'immeuble.
a) Les constructions �rig�es sur un fonds constituent des parties int�grantes de celui-ci en vertu de la loi (art. 667 al. 2 et 671 CC), ind�pendamment de la r�alisation des trois conditions de l'art. 642 al. 2 CC qui sont: le lien mat�riel, le lien intellectuel et la reconnaissance par l'usage local (STEINAUER, Les droits r�els, tome I, 2e �d. 1990, n. 1047 ss et tome II, 2e �d. 1994, n. 1622 ss).
L'immeuble dont la valeur v�nale pr�sum�e doit �tre d�termin�e selon l'art. 9 al. 1 ORI comprend donc, de par la loi, non seulement le terrain mais aussi les constructions qui s'y trouvent, qu'elles soient achev�es ou non (cf. STEINAUER, op.cit., t. II, n. 1623). Il suit de l� que les recourants ne peuvent se plaindre que de la violation de la disposition pr�cit�e; ils ne sauraient se pr�valoir en outre de l'art. 11 al. 1 ORI, disposition relative aux choses qui sont parties int�grantes (ou accessoires) d'apr�s l'usage local et non pas, comme les constructions �rig�es sur un fonds, en vertu de la loi.
b) En l'esp�ce, les experts d�sign�s en conformit� des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 2 ORI, aussi comp�tents l'un que l'autre selon les constatations souveraines de l'autorit� cantonale (art. 63 al. 2 en liaison avec l'art. 81 OJ), ont arr�t� la valeur v�nale pr�sum�e � deux montants tr�s diff�rents. Ainsi que l'ont relev� avec raison les autorit�s cantonales de surveillance, il n'est pas rare que deux hommes de l'art ou deux connaisseurs aient un avis diff�rent sur le m�me objet, les crit�res d'estimation pouvant varier consid�rablement de l'un � l'autre. Cela �tant et comme en mati�re technique l'autorit� s'en remet en principe � l'avis des experts (cf. ATF 118 Ia 144), il �tait raisonnable de trancher pour un BGE 120 III 79 S. 82moyen terme entre les deux estimations. L'autorit� cantonale sup�rieure de surveillance n'a d�s lors pas commis d'exc�s ou d'abus de son pouvoir d'appr�ciation en confirmant une telle solution.
c) Les recourants ne reprochent d'ailleurs pas en soi � l'autorit� cantonale d'avoir opt� pour une estimation moyenne. Ils contestent simplement l'un des deux termes pris en consid�ration pour le calcul de cette moyenne: celle-ci aurait d� �tre �tablie entre le montant de la seconde expertise (6'880'000 fr.) et le montant sup�rieur de la premi�re expertise, soit 3'400'000 fr. - estimation tenant compte de la valeur des constructions en l'�tat et paraissant la plus favorable aux yeux de l'expert - et non pas 2'222'000 fr., correspondant � la valeur du seul terrain remis en �tat apr�s d�molition des constructions existantes.
Conform�ment � ce qui a �t� expos� sous let. a ci-dessus, force est de donner raison aux recourants sur ce point. Outre que la moyenne �tablie en l'esp�ce l'a �t� entre deux termes incompatibles parce que reposant sur des crit�res diff�rents, � savoir une estimation tenant compte des constructions existantes et l'autre pas, l'autorit� cantonale ne pouvait confirmer comme base de calcul une estimation qui n'avait pas �t� d�termin�e conform�ment � la loi et qui, au dire de l'expert concern�, n'apparaissait d'ailleurs pas comme l'hypoth�se la plus favorable. Au demeurant, contrairement � un principe g�n�ral maintes fois r�p�t� dans la jurisprudence f�d�rale (cf. notamment ATF 118 Ia 144, ATF 107 IV 7, ATF 101 Ia 545 consid. 4 p. 552) et express�ment consacr� en droit vaudois par l'art. 243 CPC (POUDRET/WURZBURGER/HALDY, Proc�dure civile vaudoise, ad art. 243; HABSCHEID, Droit judiciaire priv� suisse, 2e �d., Gen�ve 1981, p. 442), les autorit�s cantonales de surveillance n'ont pas indiqu� les motifs qui commandaient en l'esp�ce de s'�carter de la conclusion de l'expert jug�e pourtant la plus favorable, bien qu'assortie de r�serves (int�r�t d'une client�le limit�e; vente pas �vidente pour une reprise et une finition des travaux).
3. Les recourants reprochent � l'autorit� cantonale de n'avoir tenu compte que des pr�tentions de la cr�anci�re gagiste poursuivante.
Le r�le de l'estimation pr�vue � l'art. 97 al. 1 LP et aux art. 8 et 9 ORI est de servir les int�r�ts des cr�anciers et du d�biteur (ATF 112 III 75 consid. 1a p. 77, ATF 97 III 18 consid. 2a p. 20). L'estimation sert en outre � renseigner d'�ventuels ench�risseurs (ATF 101 III 32 consid. 1 p. 34 et arr�t cit�; FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach BGE 120 III 79 S. 83schweizerischem Recht, vol. I, 3e �d., Zurich 1984, � 23 n. 28).
L'arr�t attaqu� se borne � consid�rer sur la question que, d�s lors que le montant finalement retenu comme valeur estimative du gage (4'500'000 fr.) suffit � couvrir les pr�tentions de la cr�anci�re gagiste (4'371'488 fr. 90), une telle appr�ciation ne saurait �tre tenue pour d�nu�e de fondement.
Selon les recourants, l'autorit� cantonale aurait d� prendre �galement en consid�ration l'int�r�t des �ventuels ench�risseurs, ainsi que celui des cr�anciers hypoth�caires l�gaux, en vertu du privil�ge dont ces derniers jouissent par rapport aux autres cr�anciers de rang ant�rieur (art. 841 CC). Leur grief ne reposant toutefois sur aucun �l�ment de fait constat� dans la d�cision attaqu�e, le Tribunal f�d�ral ne saurait entrer en mati�re sur ce point: dans le cadre du recours pr�vu par l'art. 19 LP, celui-ci ne peut en effet qu'�tre appel� � trancher des cas concrets, non � discuter de situations hypoth�tiques et � d�battre de questions purement th�oriques (cf. SANDOZ-MONOD, op.cit., p. 729 n. 3.2.1).
4. Il r�sulte de ce qui pr�c�de que la solution du moyen terme ne constitue pas une violation de la loi (consid. 2b) et que c'est le montant de 3'400'000 de la premi�re expertise qui doit intervenir dans le calcul de cette moyenne (consid. 2c). Le montant de l'estimation devant ainsi �tre arr�t� � 5'140'000 fr. [(6'880'000 + 3'400'000) x 1/2], le Tribunal f�d�ral peut statuer lui-m�me dans ce sens.
103 III 79 suite... ,
107 IV 7,
112 III 75,
art. 667 al. 2 et 671 CC,
art. 642 al. 2 CC suite... ,