Source: https://www.prawo-budowlane.info/sasiad-blokuje-prace-budowlane-co-robic,160,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-04-18 10:59:13+00:00
Document Index: 15024009

Matched Legal Cases: ['art. 199', 'art. 201', 'art. 209', 'art. 206', 'art. 47', 'art. 6', 'art. 3']

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-01-06
Zakładam, że Pani sąsiad, jako współwłaściciel nieruchomości, musiał na rozbudowę budynku wyrazić zgodę, gdyż sama Pani stwierdza, że opaska betonowa stanowi część wspólną nieruchomości, którą zarządzają wspólnie współwłaściciele nieruchomości.
Zgodnie z art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zatem w braku zgody sąsiada na rozbudowę musi Pani skierować sprawę do sądu, jeżeli spełnia Pani pozostałe przesłanki powyższego przepisu. Następnie według art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Niewątpliwie rozbudowa, przebudowa kanalizacji bądź skucie części wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i powoduje konieczność uzyskania jednomyślności.
Nie jest to moim zdaniem czynność zachowawcza, która polegałaby na utrzymaniu nieruchomości w należytym stanie, do której to nie potrzeba zgody współwłaściciela. Stosownie bowiem do art. 209 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Orzecznictwo jednak różnie może przyjąć Pani inwestycję, bowiem w uchwale z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/2002, LexisNexis nr 355124 (OSNC 2003, nr 2, poz. 18, z aprobującą glosą M. Uliasza, OSP 2003, nr 7-8, s. 104), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może się mieścić w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.
Opaska betonowa służy i ułatwia m.in. korzystanie współwłaścicielom z innych nieruchomości, dlatego w ostateczności jej skucie i wybudowanie nowej opaski może być uznane za czynność w zakresie zwykłego zarządu. Tak czy inaczej jako współwłaściciel ma Pani prawo do dostępu do każdego wycinka nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 206 K.c. – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Na tej podstawie mogłaby Pani teoretycznie żądać sądowego dopuszczenia do współposiadania całej nieruchomości. Jest to jednak ryzykowne, bowiem nie dość, że sprawa będzie trwała długo, to współwłaściciel może bronić się tym, że nie wyrażał zgody na skucie opaski.
Najlepiej nie zawracać sobie głowy i w powyższym wypadku przenieść (o ile to możliwe, w kilka osób samochód sąsiada) lub polubownie próbować załatwić z nim tę kwestię.
Co innego, gdyby opaska była położona na innej nieruchomości i uniemożliwiła Pani przeprowadzenie stosownych remontów. W takiej sytuacji mielibyśmy wprost podaną podstawę prawną.
Zgodnie z art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:
4. Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach.”
Zgoda, o której mowa, jest rodzajem umowy pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcą). Powinno się w niej określić przewidywany sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, zakres i terminy korzystania z nich oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Nie jest dla tej umowy przewidziana żadna szczególna forma. Jednakże, aby uniknąć możliwych sporów co do treści umowy, najlepiej zawrzeć ją na piśmie.
Jak trzeba uznać z Pani relacji, do porozumienia w kwestii korzystania z działki sąsiada podczas prac budowlanych nie doszło, dlatego Pani w tym przypadku powinna się zdecydować na wniosek do organu administracji. Właściwym organem w tego typu sprawach jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, w tym przypadku będzie to starosta.
Aby decyzja została wydana, musiałaby Pani wystąpić do starosty z właściwym wnioskiem, do którego należałoby dołączyć:
szkice lub rysunki oraz inne dokumenty, a także informacje o zamierzonych robotach budowlanych (w zależności od potrzeb) w przypadku realizacji robót niewymagających pozwolenia na budowę;
W takiej sytuacji organ administracji rozstrzyga w istocie spór cywilny pomiędzy dwoma równorzędnymi podmiotami. Jest to spór cywilny, gdyż jego przedmiotem jest czasowe korzystanie z cudzej własności, bez jakiegokolwiek utrudnienia.
Organ administracji posiada jednak uprawnienie tylko do ograniczenia własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (uprawnienia wynikającego z najmu). Nie może jednak rozstrzygać o naprawieniu ewentualnej szkody. Naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania przez Panią z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu następuje według zasad określonych w Kodeksie cywilnym.
Oznacza to przede wszystkim, że sąsiad, który poniósłby szkodę na skutek korzystania przez inwestora (Panią) z nieruchomości, budynku lub lokalu będącego jego własnością (przedmiotem najmu), która nie została naprawiona dobrowolnie, musi wnieść przeciwko inwestorowi powództwo do sądu powszechnego o jej naprawienie.
Opór sąsiada (jako właściciela nieruchomości sąsiedniej), mimo wydania decyzji o niezbędności korzystania z jego działki podczas prac budowlanych, może być przełamany w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Właściwym środkiem egzekucyjnym jest w tym przypadku grzywna w celu przymuszenia.
Jego obowiązek jako właściciela sąsiedniej nieruchomości polega na znoszeniu wykonywania przez inwestora robót budowlanych lub prac przygotowawczych.
Jeżeli wierzyciel, czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, nie podejmuje czynności zmierzających do zastosowania środków egzekucyjnych, Pani jako inwestor może wnieść, do organu wyższego stopnia, skargę na bezczynność wierzyciela. Organ wyższego stopnia wydaje w sprawie skargi postanowienie. Na postanowienie o oddaleniu skargi służy zażalenie (art. 6 § 1a ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji). Na postanowienie wydane w wyniku rozpoznania zażalenia można wnieść skargę do sądu administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).
Tak więc Pani ma też środki, aby przyspieszyć działania organu wymuszające na sąsiedzie znoszenie korzystania z jego nieruchomości.
Innych możliwości prawnych nie widzę. Dokładniejsze poznanie stanu faktycznego umożliwiłoby jednoznaczne rozstrzygnięcie.
Odmowa nowych warunków pracy a odprawa Koszty windykacji związane z obsługą zadłużenia Byli partnerzy jako dłużnicy solidarni a ochrona majątku w nowym związku Długi ojca biologicznego Przeniesienie do pracy na drugi koniec Polski Za jaką część miesiąca mam dostać emeryturę? Zbycie udziałów i praw w spółce jawnej Długi prywatne właściciela spółki z o.o. Niepodpisana umowa potwierdzona wekslem Zgoda na powiększenie piwnicy w bloku Czy muszę zostać z teściem i opiekować się nim? Przedawnienie kradzieży z włamaniem Czy KRUS wykreśli mnie z ubezpieczenia?