Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20275/08
Timestamp: 2019-07-21 01:33:07
Document Index: 77547237

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08 - dejure.org
https://dejure.org/2009,307
BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
BGH, Entscheidung vom 16.09.2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
BGH, Entscheidung vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
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Berechtigung des Mieters zur Mietminderung aufgrund öffentlichrechtlicher Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume; Einrechnung von Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache
Nutzungseinschränkung - Wohnung - Mietminderung
BGB § 536 Abs. 1 S. 1; BGB § 536b S. 1
Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen: Minderungsrecht?
Platz in verbotenen Räumen
Öffentlich-rechtlich nicht zum Wohnen geeignet - Wohnflächenberechnung?
Mietrecht - Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung
Feuerpolizeiliche Auflagen fürs Dachgeschoss - Mieter eines Hauses wollten deshalb die Miete mindern
Zur Wohnfläche können auch Räume mit öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung gehören
Wohnflächenberechnung (ausgebautes Dachgeschoss)
Keine Mietminderung trotz öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung von Wohnraum
Wohnflächenberechnung bei öffentlicher rechtlicher Nutzungsbeschränkung
Berechung der Wohnfläche
Wohnflächenberechnung: Rechte des Vermieters gestärkt
Volle Miete trotz Baurechtsverstoß // Minderung nur bei tatsächlicher Einschränkung
Berücksichtigung von bauordnungswidrigen Räumen bei der Flächenberechnung! (IMR 2009, 371)
AG München, 12.03.2008 - 414 C 28869/07
LG München I, 08.10.2008 - 14 S 5934/08
Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (…vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6).
Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (…Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).
Dem stehen die von der Revision zitierten Urteile des VIII. Zivilsenats (…vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - NJW 2010, 1064 Rn. 18 und vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 8 ff.) nicht entgegen.
Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6; OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379).
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2, 20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).
In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats legt das Berufungsgericht auch im Ansatz zutreffend seiner Entscheidung zugrunde, dass einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zukommt (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 10 m. w. N.).
Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO).
Das vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegungsergebnis ist vielmehr möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (…vgl. Senatsurteile vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 9 mwN; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 11 mwN;… vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 17).
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 16. September 2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6 …und vom 16. Dezember 2009, VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung (BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6;… vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20;… vom 3. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 20;… Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/08, WuM 2009, 662 Rn. 4;… siehe auch BGH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE 2008, 120 Rn. 11;… vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20;… vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 15).
Eine Gebrauchseinschränkung tritt zwar regelmäßig erst mit rechtswirksamer und unanfechtbarer Untersagung ein, im Einzelfall aber auch aufgrund lang währender Unsicherheit über die Zulässigkeit der Nutzungsuntersagung (BGH, Urteil vom 16.9.2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421; BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165, Tz. 20).
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Gewerberaummiete: Mietminderung bei Fehlen einer behördlichen Genehmigung