Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F29-05-2007-1P-640-2006
Timestamp: 2016-10-22 19:42:36
Document Index: 317494422

Matched Legal Cases: ['Art. 132', 'Art. 84', 'Art. 86', 'Art. 50', 'Art. 189', 'Art. 88', 'BGE', 'BGE', 'Art. 88', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 90', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 102', 'Art. 6', 'Art. 17', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 26', 'Art. 24', 'Art. 72', 'Art. 64', 'Art. 40', 'Art. 38', 'Art. 5', 'Art. 26', 'Art. 5', 'Art. 40', 'Art. 26', 'Art. 64', 'Art. 18', 'Art. 26', 'Art. 26', 'Art. 18', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 18', 'Art. 38', 'Art. 26', 'Art. 40', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 72', 'Art. 64', 'Art. 40', 'Art. 156', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.640/2006 (29.05.2007)
1P.640/2006
1P.642/2006 /ggs
Baugesellschaft Geisshof, bestehend aus:
1P.642/2006
Stadt Schaffhausen, 8200 Schaffhausen,
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch den Stadtrat,
1. Ehepaar E.________,
2. Ehepaar F.________,
3. Ehepaar G.________,
4. Ehepaar H.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Keller,
Bauinspektorat des Kantons Schaffhausen,
Beckenstube 7, 8200 Schaffhausen,
Staatsrechtliche Beschwerden (1P.640/2006 und 1P.642/2006) gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Schaffhausen vom 25. August 2006.
Das Areal mit der Flur- und Ortsbezeichnung "Geisshof" in Schaffhausen umfasste urspr�nglich die beiden Grundst�cke GB Schaffhausen Nrn. 3244 und 3248 mit einer Fl�che von rund 25'234 m2. Es befindet sich gem�ss st�dtischem Richtplan im "Schutzgebiet A" und gem�ss Zonenplan in einer Wohnzone mit mittlerer Ausn�tzung (Wm).
Mit Beschluss vom 11. November 2003 genehmigte der Stadtrat Schaffhausen einen privaten Quartierplan f�r das Areal. Das Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigte den stadtr�tlichen Beschluss am 9. Juni 2004 mit dem Hinweis, dass im Rahmen der jeweiligen Baubewilligungsverfahren zu beurteilen sei, ob z.B. konkrete Bauvorhaben, eine Parzellierung oder Ausn�tzungstransporte im Quartierplan im Widerspruch zu kommunalen oder kantonalen Bauvorschriften stehen.
Die vom Quartierplan betroffenen Grundst�cke wurden im Juli 2004 parzelliert. Das urspr�ngliche Grundst�ck GB Nr. 3248 wurde dabei aufgeteilt in die Parzellen Nrn. 11328 bis 11341 sowie 11431, 11432 und 10891.
Der von der Baugesellschaft "Geisshof" auf den Grundst�cken Nrn. 11341 und 11432 beabsichtigte Bau von drei viergeschossigen Mehrfamilienh�usern (jeweils zuz�glich eines Attikageschosses) mit 42 Wohnungen, einer Einstellhalle f�r 70 Personenwagen und von 17 Aussenparkpl�tzen wurde am 20. August 2004 publiziert. Die H�user sind im Situationsplan mit A, B und C bezeichnet. Gegen das Bauvorhaben erhoben Ehepaar E.________, Ehepaar F.________, Ehepaar G.________ sowie Ehepaar H.________ beim Stadtrat Einwendungen.
Mit Verf�gung vom 22. Dezember 2004 erteilte das Bauinspektorat des Kantons Schaffhausen eine Ausnahmebewilligung f�r die Unterschreitung des Geb�udeabstandes zwischen den H�usern A und B und die Baubewilligung f�r eine Autoeinstellhalle. Der Stadtrat bewilligte tags darauf den Bau der drei Mehrfamilienh�user und wies gleichzeitig die gegen das Projekt erhobenen Einwendungen ab.
Dagegen gelangten die abgewiesenen Gegner des Vorhabens an den Regierungsrat des Kantons Schaffhausen mit dem Antrag, die Bewilligungen des Stadtrats und des Bauinspektorats aufzuheben. Weiter ersuchten sie um die Aufhebung des Quartierplans "Geisshof", soweit er mit dem Rekurs angefochten werde und nicht ohnehin nichtig sei. Der Regierungsrat hiess den Rekurs am 31. Mai 2005 teilweise gut und hob die Baubewilligung des Stadtrats sowie die Ausnahmebewilligung des Bauinspektorats zur Unterschreitung des Geb�udeabstands auf. Auf den Antrag, den Quartierplan aufzuheben, trat der Regierungsrat nicht ein.
Am 17. Juni 2005 erhob die Baugesellschaft "Geisshof" Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Obergericht des Kantons Schaffhausen. Das Obergericht wies diese mit Urteil vom 25. August 2006 ab. Es stellte fest, dass mit Bezug auf die zul�ssige Ausn�tzung auf dem Teilgebiet M keine kantonale Genehmigung und damit keine rechtsverbindliche Planordnung vorliege. Der Quartierplan stelle keine rechtliche Grundlage dar, die auf diesem Teilgebiet eine �ber das Regelmass hinausgehende Ausn�tzung zulassen w�rde. Die vom Bauinspektorat erteilte Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des ordnungsgem�ssen Geb�udeabstandes zwischen den H�usern A und B sei mit den Grunds�tzen der Gesetzm�ssigkeit und der Planungspflicht unvereinbar, weshalb sie der Regierungsrat zu Recht aufgehoben habe.
Mit Eingabe vom 28. September 2006 erhebt die Baugesellschaft "Geisshof", bestehend aus A.________, B.________, C.________ und D.________, staatsrechtliche Beschwerde beim Bundesgericht (Verfahren 1P.640/2006). Die Beschwerdef�hrer beantragen die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils vom 25. August 2006 wegen Verletzung des Willk�rverbots, des Grundsatzes von Treu und Glauben, des Anspruchs auf rechtliches Geh�r und des Verh�ltnism�ssigkeitsprinzips.
Desgleichen erhebt die Stadt Schaffhausen am 28. September 2006 staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts (Verfahren 1P.642/2006). Sie macht eine Verletzung ihrer Autonomie und im Zusammenhang damit einen Verstoss gegen das Willk�rverbot, gegen den Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit sowie eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r geltend.
Der Regierungsrat und das Obergericht des Kantons Schaffhausen haben sich zu beiden Beschwerden vernehmen lassen. Der Regierungsrat schliesst jeweils auf deren Abweisung, w�hrend das Obergericht materiell Stellung nimmt, ohne formell Antr�ge zu formulieren. Der Stadtrat Schaffhausen unterst�tzt die Beschwerde der Baugesellschaft "Geisshof". Die privaten Beschwerdegegner Ehepaar E.________, Ehepaar F.________, Ehepaar G.________ sowie Ehepaar H.________ beantragen in beiden Verfahren die Abweisung der jeweiligen Beschwerde.
In ihren Repliken halten sowohl die Stadt Schaffhausen wie auch die Baugesellschaft "Geisshof" sinngem�ss an ihren Antr�gen fest.
Am 1. Januar 2007 ist das Bundesgesetz �ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) in Kraft getreten. Der angefochtene Entscheid ist am 25. August 2006 ergangen, mithin noch unter der Geltung des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG). Gem�ss Art. 132 Abs. 1 BGG richten sich die Beschwerdeverfahren nach den Bestimmungen des OG.
1.1 Die Beschwerden betreffen denselben Sachverhalt und beinhalten weitgehend identische R�gen. Es rechtfertigt sich, die Verfahren zu vereinigen.
1.2 Das angefochtene Urteil ist ein kantonal letztinstanzlicher, auf kantonales Recht gest�tzter Entscheid, gegen den die staatsrechtliche Beschwerde zul�ssig ist (Art. 84 Abs. 2 und Art. 86 Abs. 1 OG). Eine Gemeinde kann sich mit staatsrechtlicher Beschwerde dagegen wehren, dass sie als Tr�gerin hoheitlicher Gewalt in ihrer nach kantonalem Recht gew�hrleisteten Autonomie verletzt wird (Art. 50 Abs. 1 und Art. 189 Abs. 1 lit. b BV; Art. 88 OG); ob ihr im betreffenden Bereich Autonomie zusteht, ist nicht eine Frage des Eintretens, sondern der materiellrechtlichen Beurteilung (BGE 129 I 410 E. 1.1 S. 412, mit Hinweisen). Im Rahmen einer Autonomiebeschwerde kann die Gemeinde auch eine Verletzung anderer Verfassungsgrunds�tze r�gen, soweit deren Verletzung mit dem streitigen Eingriff in die Autonomie in engem Zusammenhang steht (BGE 129 I 313 E. 4.1 S. 319; 128 I 3 E. 2b S. 9; 116 Ia 52 E. 2 S. 54; 113 Ia 336 E. 1a S. 338; 110 Ia 197 E. 2b S. 200; 108 Ia 82 E. 1b S. 85, je mit Hinweisen; Markus Dill, Die staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung der Gemeindeautonomie, Bern 1996, S. 116 f.). Die Stadt Schaffhausen, deren Baubewilligung von den Rechtsmittelinstanzen aufgehoben wurde, ist darum grunds�tzlich zur Erhebung der staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert.
Die Mitglieder der Baugesellschaft "Geisshof" sind als bauwillige Eigent�mer ebenfalls zur Erhebung der staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert (Art. 88 OG).
1.3 Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, weshalb auf die beiden Beschwerden grunds�tzlich einzutreten ist.
1.4 Unzul�ssig ist der Antrag, auch den Entscheid des Regierungsrats aufzuheben. Dieser ist durch das Urteil des Obergerichts ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gilt als inhaltlich mitangefochten (BGE 129 II 438 E. 1 S. 441 mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrer machen unter anderem eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs geltend.
2.1 Der Anspruch auf Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs ist nach feststehender Rechtsprechung formeller Natur, mit der Folge, dass seine Verletzung grunds�tzlich zur Aufhebung des mit dem Verfahrensmangel behafteten Entscheids f�hrt (vgl. statt vieler: BGE 126 I 19 E. 2d/bb S. 24 mit Hinweis). Diese R�ge ist darum vorab zu pr�fen.
2.2 Die Beschwerdef�hrer hatten in Bezug auf den umstrittenen Geb�udeabstand zwischen Haus A und B als Hauptargument gegen den Regierungsratsentscheid vorgebracht, die Reduktion des Abstands sei im Quartierplan bereits vorgesehen gewesen und somit rechtskr�ftig genehmigt worden. Selbst wenn die bloss zeichnerische Darstellung des Geb�udeabstandes als Mangel zu bezeichnen gewesen w�re, w�re dieser nach Meinung der Beschwerdef�hrer durch die seit 1. Dezember 2004 geltende neue gesetzliche Regelung geheilt worden. Sie werfen dem Obergericht vor, es habe in Bezug auf die umstrittene Ausnahmebewilligung zur Geb�udeabstandsunterschreitung v�llig anders argumentiert als der Regierungsrat. Erstmals im kantonalen Verfahren habe das Obergericht die Auffassung vertreten, eine Ausnahmebewilligung w�re wegen der kurz vor deren Erteilung in Kraft getretenen Gesetzes�nderung gar nicht erforderlich gewesen. Anstelle einer Ausnahmebewilligung h�tte der Quartierplan abge�ndert werden m�ssen. Indem das Obergericht mit keinem Wort auf die Argumente der Beschwerdef�hrer eingegangen sei, verletze es ihren Anspruch auf rechtliches Geh�r.
2.3 Das rechtliche Geh�r verlangt, dass die Beh�rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tats�chlich h�rt, pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt (BGE 124 I 49 E. 3a S. 51 und 241 E. 2 S. 242, je mit Hinweisen). Die Begr�ndungspflicht und der Anspruch auf Begr�ndung sind nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die urteilende Beh�rde nicht mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken (vgl. BGE 126 I 97 E. 2b S. 102; 124 II 146 E. 2a S. 149; 124 V 180 E. 1a S. 181; 123 I 31 E. 2c S. 34; 121 I 54 E. 2c S. 57, je mit Hinweisen).
2.4 Aus dem angefochtenen Entscheid wird deutlich, dass das Obergericht die Auffassung des Regierungsrates sinngem�ss teilt, wonach der reduzierte Geb�udeabstand nicht im Sinne einer Quartierplanvorschrift genehmigt worden ist (E. III 3.b S. 15). Es h�lt auch die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung fest und zeigt auf, dass das Bauinspektorat die Bewilligung nach Inkrafttreten einer Gesetzes�nderung erteilt hat, wonach die inneren Grenzabst�nde im Rahmen von Quartierpl�nen bis auf 2.5 m herabgesetzt werden k�nnen. Daraus zieht das Obergericht den Schluss, dass keine Ausnahmebewilligung zu erteilen war, da kein Sonderfall vorlag, sondern eine Situation, die im Gesetz ausdr�cklich geregelt wird. Vielmehr sei der Planungsweg zu beschreiten, welcher auch eine Mitwirkung der �ffentlichkeit erm�gliche. Aus diesen Erw�gungen gehen die Beweggr�nde des Obergerichtes unmissverst�ndlich hervor. Gleichzeitig ergibt sich daraus auch klar, dass es die �berlegungen der Beschwerdef�hrer nicht teilt. Eine Verletzung der Begr�ndungspflicht und damit des rechtlichen Geh�rs ist zu verneinen.
2.5 Gleiches gilt f�r den Verstoss gegen das Willk�rverbot, den die Beschwerdef�hrer in dieser Argumentation der kantonalen Beh�rden sinngem�ss erblicken. Es rechtfertigt sich, dieses Vorbringen aufgrund des engen Zusammenhangs mit der Geh�rsr�ge vorab zu behandeln:
Die Quartierplanvorschriften halten in Art. 11 ausdr�cklich fest, die Stellung der Bauten im Einzelnen sei nicht verbindlich. Infolgedessen war der reduzierte Geb�udeabstand zwischen den H�usern A und B auch nicht Genehmigungsgegenstand, selbst wenn die M�glichkeit bestanden h�tte, im Rahmen von Quartierplanvorschriften abweichende Grenz- und Geb�udeabst�nde festzulegen. Die Schlussfolgerung von Regierungsrat und Obergericht, wonach mangels planerischer Festlegung zum Zeitpunkt der Genehmigung durch das Baudepartement eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Geb�udeabstandes erforderlich war, ist daher nicht zu beanstanden. Ebenso wenig ist willk�rlich, dass die kantonalen Beh�rden die Voraussetzungen f�r eine solche Bewilligung verneinen, wenn auch aus unterschiedlichen �berlegungen. Der Regierungsrat erachtet keinen besonderen H�rtefall als gegeben, wohingegen das Obergericht zu Recht auf das zwischenzeitliche Inkrafttreten der Bauordnungsrevision vor Erlass der Ausnahmebewilligung hinweist. Mit der Revision konnten die inneren Grenzabst�nde im Rahmen von Quartierpl�nen auf 2.5 m herabgesetzt werden. Das Obergericht folgert daraus, dass mit dieser gesetzlichen M�glichkeit, die Grenzabst�nde im Planverfahren zu reduzieren, keine Ausnahmebewilligung erteilt werden k�nne, da kein Sonderfall vorliege, an welchen der Gesetzgeber nicht gedacht h�tte. Vielmehr sei der Planungsweg zu beschreiten, welcher auch die Mitwirkung der �ffentlichkeit erm�gliche. Diese Beurteilung ist nicht als willk�rlich zu bezeichnen. Soweit die R�gen der Beschwerdef�hrer diesbez�glich den Begr�ndungsanforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG zu gen�gen verm�gen, sind sie abzuweisen.
Die Stadt Schaffhausen erachtet das Urteil des Obergerichts als unzul�ssigen Eingriff in ihre Gemeindeautonomie, verbunden mit einer Verletzung des Willk�rverbots, des rechtlichen Geh�rs und einem Verstoss gegen den Grundsatz des Verh�ltnism�ssigkeitsprinzips.
3.1 Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung �berl�sst und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einr�umt (vgl. statt vieler BGE 128 I 3 E. 2a S. 8 mit Hinweisen). Der gesch�tzte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung des kantonalen oder eidgen�ssischen Rechts betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus (BGE 128 I 3 E. 2a S. 8; 124 I 223 E. 2b S. 227 mit Hinweisen).
3.2 Die Gemeindeautonomie ist als kantonales verfassungsm�ssiges Recht in Art. 105 der kantonalen Verfassung vom 17. Juni 2002 (KV/SH; SHR 101.000) gew�hrleistet: Dieser h�lt fest, dass die Gemeinden im Rahmen von Verfassung und Gesetz befugt sind, ihre Aufgaben nach eigenem Ermessen zu erf�llen, die erforderlichen Abgaben zu erheben und ihre �ffentlichen Sachen selbst�ndig zu verwalten. Sie erf�llen alle �ffentlichen Aufgaben, f�r die nicht der Bund oder der Kanton zust�ndig sind (Art. 102 Abs. 2 KV/SH). Nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG/SH; SHR 700.100) ordnen die Gemeinden die Nutzung ihres Gebietes im Rahmen der �bergeordneten Vorschriften und Planungsgrunds�tze durch den Erlass von Bauordnungen, Zonenpl�nen, Baulinien-, Quartier- und Landumlegungspl�nen. Art. 17 Abs. 1 BauG/SH sieht sodann vor, dass der Gemeinderat mit dem Quartierplan die Erschliessung oder Gestaltung eines Teilgebietes der Gemeinde festlegt. Der haush�lterischen Nutzung des Bodens, dem umweltschonenden, energiesparenden sowie architektonisch und �sthetisch guten Bauen und der Gestaltung der Fussg�nger- und Fahrradverbindungen ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Im Quartierplan k�nnen gem�ss Art. 18 Abs. 1 BauG/SH die Bau-, Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften der Bauordnung ge�ndert, erg�nzt oder ausser Kraft gesetzt werden. Vom Zweck der Zone darf nicht abgewichen werden.
3.3 Nach Meinung der Stadt Schaffhausen hat das Obergericht ihre Gemeindeautonomie verletzt, indem es einen Teil des Quartierplans "Geisshof" als nicht genehmigt bezeichnet hat. Die kantonalen Beh�rden h�tten ihre im Rechtsmittelverfahren beschr�nkte Pr�fungsbefugnis �berschritten und die massgeblichen kommunalen und kantonalen Vorschriften falsch angewandt. Ob das Obergericht tats�chlich in unzul�ssiger Weise in den Autonomiebereich der Gemeinde eingegriffen hat, kann vorliegend offen bleiben, da das Bundesgericht bei einer Beschwerde wegen Verletzung der Gemeindeautonomie die Auslegung und Anwendung des kantonalen Gesetzesrechts nur auf Willk�r pr�ft (BGE 118 Ia 218 E. 3a S. 220 mit Hinweisen) und die Baugesellschaft "Geisshof" in ihrer Funktion als Bauherrin ohnehin befugt ist, eine Verletzung des Willk�rverbots geltend zu machen. Die Beschwerde wegen Verletzung der Gemeindeautonomie braucht daher im vorliegenden Fall nicht eingehender gepr�ft zu werden, da das Bundesgericht die Auslegung des kantonalen und kommunalen Rechts aufgrund der R�gen der privaten Beschwerdef�hrer, die hier im Wesentlichen mit jenen der Gemeinde �bereinstimmen, einer Willk�rpr�fung unterzieht.
Das Obergericht kommt im angefochtenen Urteil zum Schluss, der Quartierplan stelle keine rechtliche Grundlage dar, welche auf dem Teilgebiet M eine �ber das Regelmass hinausgehende Ausn�tzung zulassen w�rde. Die Beschwerdef�hrer erachten diese rechtliche W�rdigung als willk�rlich.
4.1.1 Der Quartierplan "Geisshof" besteht aus den vier Teilgebieten M, E, R1 und R2 und umfasste urspr�nglich die Grundst�cke Nrn. 3244 und 3248. Die beiden nach dem Planerlass geschaffenen Parzellen Nrn. 11341 und 11432 liegen im Teilgebiet M des Quartierplans. F�r dieses Teilgebiet sehen die Quartierplanvorschriften in Art. 5 Ziff. 2 eine Ausn�tzung von 0.8 vor. Das Teilgebiet E weist gem�ss den Quartierplanvorschriften eine Ausn�tzungsziffer von 0.35, R1 und R2 je eine von 0.5 auf. Insgesamt ergibt sich daraus im Durchschnitt f�r das gesamte Plangebiet eine Ausn�tzungsziffer von 0.59. Zum Zeitpunkt des Planerlasses und der Eingabe des Baugesuches galt in der Stadt Schaffhausen die Bauordnung vom 29. Oktober 1996 (aBauO). Am 1. Oktober 2006 ist die neue Bauordnung in Kraft getreten (BauO).
4.1.2 Der Nutzungstransfer ist in beiden Bauordnungen identisch geregelt: Danach d�rfen die zul�ssigen Ausn�tzungsziffern dann �berschritten werden, wenn auf benachbarten Grundst�cken eine entsprechende Nutzungsbeschr�nkung durch Anmerkung im Grundbuch sichergestellt wird und kein �berwiegendes �ffentliches oder privates Interesse entgegensteht (Art. 26 Abs. 6 aBauO; Art. 24 Abs. 5 BauO). F�r den Ausn�tzungstransfer statuiert Art. 72 Abs. 5 lit. i BauO (vorher Art. 64 Abs. 2 lit. d aBauO) ausdr�cklich die Bewilligungspflicht im Sinne des Baugesuchverfahrens.
4.1.3 Zum Ausn�tzungsbonus innerhalb eines Planperimeters legte Art. 40 Abs. 3 aBauO (neu Art. 38 Abs. 5 lit. b BauO) fest, dass in Wohnzonen mit mittlerer Ausn�tzung im Rahmen eines Quartierplans eine Erh�hung der Ausn�tzung von 0.55 auf 0.6 zul�ssig ist, sofern gegen�ber der Regelbauweise eine bessere st�dtebauliche und architektonische L�sung erzielt sowie eine zweckm�ssige Erschliessung und Ausstattung ausgewiesen wird.
4.1.4 Ziff. 4 von Art. 5 der Quartierplanvorschriften h�lt zudem erl�uternd fest, dass innerhalb des Quartierplanperimeters ein Ausn�tzungstransport zugunsten des Teilgebietes M erfolge. Gem�ss Ziff. 5 der zitierten Bestimmung sind weitere Nutzungstransporte zwischen den Teilgebieten E, R1 und R2 zul�ssig. Die in Ziff. 2 festgelegte Ausn�tzung pro Teilgebiet darf durch solche Nutzungstransporte um max. 10 % �berschritten werden. Nutzungstransporte sind gem�ss Art. 26 Abs. 6 aBauO im Grundbuch anmerken zu lassen.
4.2.1 Das Obergericht folgt im Ergebnis dem Regierungsrat, wonach eine Baubewilligung wegen Verletzung der massgebenden Vorschriften �ber die Ausn�tzung bzw. den Ausn�tzungstransport nicht erteilt werden k�nne. Es l�sst dabei offen, ob die Planvorschriften in Bezug auf die Ausn�tzung aus materiellen Gr�nden allenfalls nichtig sind. Zun�chst ruft es in Erinnerung, dass die akzessorische �berpr�fung eines Nutzungsplans im Baubewilligungsverfahren grunds�tzlich ausgeschlossen ist. Im vorliegenden Fall bestehe allerdings die Besonderheit, dass der Quartierplan vom Baudepartement gem�ss ausdr�cklichem Hinweis im Dispositiv des Genehmigungsentscheids nur mit Vorbehalt genehmigt worden sei. In den Erw�gungen sei n�mlich festgehalten worden, dass zwar bezogen auf das ganze Quartierplangebiet die nach der aBauO m�gliche Ausn�tzung von 0.6 (inkl. Ausn�tzungsbonus) eingehalten werde. Das Baudepartement habe aber im Genehmigungsverfahren nicht gepr�ft, ob die angeordnete Ausn�tzung von 0.8 f�r das Teilgebiet M zul�ssig sei. Vielmehr habe es diesbez�glich ausgef�hrt, k�nftige Fragen, wie zum Beispiel jene, ob allenfalls durch konkrete Bauvorhaben oder durch Parzellierung oder Ausn�tzungstransporte im Quartierplangebiet Widerspr�che zu kommunalen oder kantonalen Bauvorschriften entstehen k�nnten, seien im jeweiligen Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. Das Baudepartement habe sich somit f�r den konkreten Anwendungsfall das Recht vorbehalten, den Plan im Sinne einer akzessorischen Pr�fung zu beurteilen. Dies sei aber unzul�ssig. Bez�glich der Fragen, in welchem Ausmass auf dem Teilgebiet M eine h�here als die bauordnungsgem�sse Ausn�tzung zul�ssig sei, fehle es im Ergebnis an der erforderlichen kantonalen Genehmigung. Insoweit liege auch keine rechtsverbindliche Plananordnung vor, die nicht mehr �berpr�ft werden k�nne. Aufgrund des ausdr�cklichen Vorbehalts im Genehmigungsentscheid k�nnten sich die Grundeigent�merin und ihre Rechtsnachfolgerin nicht auf Vertrauensschutz berufen.
4.2.2 Im �brigen erscheine die Regelung in Art. 5 der Quartierplanvorschriften bez�glich der m�glichen Ausn�tzung als unzul�ssig. In Wohnzonen mit mittlerer Ausn�tzung sei gem�ss Art. 40 Abs. 3 aBauO im Rahmen eines Quartierplans eine Erh�hung der Ausn�tzung von 0.55 auf 0.6 zul�ssig, wenn die dort erw�hnten Voraussetzungen f�r einen Ausn�tzungsbonus gegeben seien. Ein zus�tzlicher Ausn�tzungstransport innerhalb des Quartierplangebiets k�nne hingegen nicht im Rahmen eines Quartierplans vorgenommen werden, da Art. 26 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 64 Abs. 2 lit. d aBauO f�r eine solche Nutzungs�bertragung ein separates Bewilligungsverfahren mit entsprechender Publikation und Grundbucheintrag vorschreiben w�rden. Ein solches Verfahren sei vorliegend weder im Zusammenhang mit dem Quartierplan noch mit dem Baubewilligungsverfahren durchgef�hrt worden und lasse sich mit dem Quartierplanverfahren aufgrund der unterschiedlichen verfahrens- und materiellrechtlichen Anforderungen auch nicht ohne weiteres kombinieren.
4.2.3 Schliesslich gibt das Obergericht sinngem�ss zu bedenken, der Quartierplan k�nne die n�here Nutzung eines Gebiets nach Art. 18 Abs. 1 und 2 BauG/SH nur in dem durch die Bauordnung vorgegebenen Spielraum regeln, welcher die Ausn�tzungs�bertragung nicht umfasse. �berdies sei der planerische Stufenbau zu ber�cksichtigen. Zur Ver�nderung der Ausn�tzung auf der Stufe des Quartierplans stehe der Ausn�tzungsbonus zur Verf�gung. Die Ausn�tzungs�bertragung stelle demgegen�ber ein Mittel dar, mit welchem im engen Rahmen zwischen benachbarten Grundst�cken die sich aus der Nutzungsplanung ergebende Ausn�tzung im konkreten Anwendungsfall ver�ndert werden k�nne (Art. 26 Abs. 6 aBauO). Eine Vermischung dieser beiden Instrumente auf der Ebene der Quartierplanung f�hre dagegen zu schwierigen oder gar un�berwindbaren Koordinations- und Abw�gungsfragen, zumal jeweils eine planerische Interessenabw�gung in unterschiedlichen Verfahren n�tig sei.
4.3 Im Unterschied zum Obergericht pr�fte der Regierungsrat die Frage des Ausn�tzungstransfers im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Er stellte sinngem�ss fest, der Quartierplan nehme - �ber s�mtliche beteiligten Grundst�cke verteilt - im Durchschnitt den Ausn�tzungsbonus von 0.6 in Anspruch. Ein Ausn�tzungstransfer sei zwar zul�ssig, aber nicht �ber ein ganzes, aus einer Vielzahl von Grundst�cken bestehendes und durch eine Erschliessungsstrasse getrenntes Quartierplangebiet. Unabh�ngig davon, dass die Quartierplanvorschriften im Teilgebiet M eine Ausn�tzung von 0.8 zulassen w�rden, sei die notwendige Nutzungsbeschr�nkung nicht auf dem benachbarten Grundst�ck vorgenommen worden, sondern vorg�ngig auf dem gesamten Quartierplangebiet. Dies stehe im Widerspruch zu Art. 26 Abs. 6 aBauO.
4.4 Selbst wenn die kantonalen Beh�rden in Detailfragen unterschiedlich argumentieren, gelangen sie doch im Ergebnis zum selben Schluss. Daraus kann ihnen kein Vorwurf der Willk�r gemacht werden. Sie unterscheiden zu Recht zwischen dem Instrument des Ausn�tzungsbonus innerhalb eines bestimmten Planperimeters und demjenigen des Ausn�tzungstransfers zwischen zwei benachbarten Grundst�cken. Ersterer wird im Rahmen des Nutzungsplanverfahrens gew�hrt, der zweite bedarf einer besonderen Bewilligung und wird im Grundbuch eingetragen. Der Nutzungsbonus erlaubt in Abweichung der �blichen Bauvorschriften generell im Quartierplanperimeter eine leicht erh�hte Ausn�tzung. Es ist nachgerade die Besonderheit des Quartierplans, dass in seinem Rahmen die Bau- Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften der Bauordnung ge�ndert, erg�nzt oder ausser Kraft gesetzt werden k�nnen. Vom Zweck der Zone darf aber nicht abgewichen werden (Art. 18 Abs. 1 BauG/SH). Die zul�ssigen Abweichungen m�ssen in der Bauordnung festgelegt werden (i.d.S. Art. 18 Abs. 2 BauG/SH). Demgegen�ber wird bei der Nutzungs�bertagung noch nicht genutzte Grundst�cksfl�che einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundst�ck angerechnet (zur Zul�ssigkeit von Ausn�tzungstransfers bspw. BGE 119 Ia 113 E. 3c S. 118 mit Hinweisen). Die Ausn�tzungsziffer ist die Verh�ltniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfl�che eines Geb�udes und der anrechenbaren Landfl�che (Art. 24 Abs. 1 BauO; siehe dazu auch Peter H�nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 4. Auflage, Bern 2002, S. 298). Zur Berechnung wird nicht auf die gesamte Quartierplanfl�che abgestellt, sondern auf die einzelne, von der konkreten Baueingabe betroffene Grundst�cksfl�che, im Falle eines Transfers eben unter Anrechnung der nicht ausgesch�pften Ausn�tzung des benachbarten Grundst�ckes. Demzufolge bestehen sowohl Unterschiede in verfahrensrechtlicher Hinsicht als auch bei der jeweils vorzunehmenden Interessenabw�gung (vgl. die zitierten Normen in E. 4.2.2 und 4.2.3), ebenso bei der Berechnungsgrundlage. Auch wenn in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht auszuschliessen w�re, bereits im Quartierplanverfahren zus�tzlich einen Ausn�tzungstransport vorzunehmen, w�ren dabei doch die massgeblichen Bestimmungen der Bauordnung zu beachten. Insbesondere w�re der Ausn�tzungstransport im Grundbuch anzumerken. Die handschriftliche Notiz "AZ-Transfers eintragen im GB", welche offenbar im Zusammenhang mit der Parzellierung auf dem Bewilligungsvermerk der Stadt vorgenommen wurde, ersetzt den Grundbucheintrag des Nutzungstransfers nicht, genauso wenig wie die Anmerkung des Quartierplans selber im Grundbuch.
4.5 Im Rahmen des Quartierplanverfahrens ist demnach lediglich eine Erh�hung der Ausn�tzungsziffer in einem beschr�nkten Mass vorgesehen ("Bonus"), jedoch keine Dispensation von den Bestimmungen �ber den Ausn�tzungstransport. Alles andere st�nde in Widerspruch zu Art. 18 Abs. 2 BauG/SH, wonach die im Quartierplan zul�ssigen Abweichungen von den Vorschriften �ber Geb�udemasse, Abst�nde und Ausn�tzung des Baugrundes in der Bauordnung festzulegen sind. Dies ist mit der Gew�hrung des Bonus von 0.05 (0.6 statt 0.55, Art. 38 Abs. 5 lit. b BauO) geschehen. Andernfalls k�nnte im Quartierplanperimeter ein Baukubus errichtet werden, welcher s�mtliche Baumasse sprengt, solange er nur durch andere Kuben kompensiert w�rde, welche im Durchschnitt die Einhaltung der zul�ssigen Baumasse sicherstellen w�rden. Der Ausn�tzungstransport ist nur zwischen benachbarten Grundst�cken unter besonderen Bedingungen m�glich. Geht der Regierungsrat davon aus, es bestehe kein Raum daf�r, im Quartierplangebiet �ber die direkt angrenzenden Parzellen hinaus grossr�umige Nutzungsverschiebungen vorzunehmen, ist dies verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Auffassung des Stadtrates, wonach das gesamte Quartierplangebiet als anrechenbare Landfl�che zu betrachten sei, hat der Regierungsrat in nachvollziehbarer Weise entgegengehalten, diese Betrachtungsweise stehe nach der Abparzellierung in Widerspruch zu Art. 26 Abs. 6 aBauO. Bei jeder baulichen Ver�nderung w�re jeweils zu pr�fen, ob die durchschnittliche Ausn�tzungsziffer noch eingehalten werden k�nne. Sei sie bereits ausgesch�pft, k�nnten noch vorhandene Bauparzellen nicht mehr �berbaut werden. Dies sei nicht vereinbar mit der Eigentumsgarantie und der Rechtssicherheit.
4.6 Das Baudepartement hat in seiner Genehmigungsverf�gung vom 9. Juni 2004 festgehalten, der Ausn�tzungsbonus von 0.05 sei vom Quartierplan "Geisshof" praktisch beansprucht. Demzufolge sei Art. 40 Abs. 3 aBauO eingehalten. Weiter hat es ausgef�hrt, k�nftige Fragen, beispielsweise ob allenfalls durch konkrete Bauvorhaben oder durch Parzellierungen oder Ausn�tzungstransporte usw. im Quartierplangebiet Widerspr�che zu kommunalen oder kantonalen Bauvorschriften entstehen k�nnen, seien in den jeweiligen Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. Die Genehmigung erfolgte sodann "im Sinne der Erw�gungen".
Ob damit tats�chlich ein Teil des Quartierplans von der Genehmigung ausgenommen wurde, kann vorliegend offen bleiben. Jedenfalls wurde unmissverst�ndlich ein Vorbehalt der eingehenderen Pr�fung im Baubewilligungs- respektive im Parzellierungsverfahren angebracht. Dem Obergericht ist keine Willk�r vorzuwerfen, wenn es aufgrund dieser Ausgangslage eine akzessorische �berpr�fung des Quartierplans bejaht hat. Die akzessorische �berpr�fung eines Sondernutzungsplans im Baubewilligungsverfahren wird zwar gemeinhin ausgeschlossen, weil der Nutzungsplan in der Regel Randbedingungen festlegt, die im Baubewilligungsverfahren verbindlich sind (vgl. BGE 131 II 103 E. 2.4.1 S. 110). Mit dem vom Baudepartement angebrachten Vorbehalt durfte das Obergericht aber argumentieren, dem sei im vorliegenden Fall ausnahmsweise nicht so.
4.7 Vertreten die Beschwerdef�hrer mit Blick auf den Wortlaut die Auffassung, der Vorbehalt beziehe sich ausdr�cklich nur auf k�nftige Fragen, weshalb die Ausn�tzung von 0.8 f�r das Teilgebiet M rechtens sei, so ist auf Art. 5 Ziff. 4 der Quartierplanvorschriften hinzuweisen. Dort wird festgehalten, es erfolge ein Nutzungstransport zugunsten des Teilgebiets M. Die Voraussetzungen des Nutzungstransports wurden jedoch nicht erf�llt.
4.8 Insgesamt durfte die Vermischung der beiden Instrumente von Ausn�tzungsbonus und Ausn�tzungstransfer, wie sie vorliegend offenbar im Planverfahren stattgefunden hat, vom Obergericht im Ergebnis willk�rfrei als unzul�ssig bezeichnet werden. Insbesondere f�r die betroffenen Nachbarn ist es von Bedeutung, mit welcher Massierung der Bauk�rper sie zu rechnen haben. Findet zus�tzlich zum planerisch gew�hrten Ausn�tzungsbonus ein Nutzungstransfer statt, muss dieser aus Gr�nden des Nachbarschutzes in hinreichender Form publiziert werden. Dies geht deutlich aus der heute massgeblichen Bestimmung in Art. 72 Abs. 2 lit. i BauO (vorher Art. 64 Abs. 2 lit. d aBauO) hervor, wonach f�r alle Massnahmen, durch welche �ffentliche oder nachbarliche Interessen ber�hrt werden, eine Bewilligung eingeholt werden muss, insbesondere f�r Parzellierungen und Ausn�tzungs�bertragungen innerhalb der Bauzone.
Unbehelflich sind in diesem Zusammenhang die von der Stadt Schaffhausen zitierten Planbeispiele. Daraus kann die Stadt nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal die erw�hnten F�lle sich nicht mit dem vorliegenden vergleichen lassen. So findet sich etwa beim Quartierplan "Oelberg" in den Quartierplanvorschriften kein Hinweis auf allf�llige Nutzungstransfers. Das Plangebiet umfasst zudem nur zwei nebeneinander liegende Parzellen. Die Quartierpl�ne "Schweizersbild-Pantli" wie auch "Seewadel" ergingen nicht unter dem Geltungsbereich des heutigen Baugesetzes, weshalb sie schon deswegen nicht zum Vergleich herangezogen werden k�nnen.
Desgleichen geht die R�ge fehl, wonach mit dem Urteil ein Verstoss gegen den Vertrauensschutz einhergehe, nachdem im Genehmigungsentscheid des Baudepartementes ausdr�cklich auf die Problematik des Ausn�tzungstransports im Rahmen eines Baubewilligungs- respektive eines Parzellierungsverfahrens hingewiesen wurde.
Weiter machen die Beschwerdef�hrer geltend, das Urteil des Obergerichts sei auch deshalb aufzuheben, weil es sich im Lichte der heute geltenden Schaffhauser Bauordnung als v�llig unverh�ltnim�ssig erweise. Zum einen beanspruche das Neubauprojekt der Beschwerdef�hrer gem�ss heutiger Rechtslage nur eine Ausn�tzung von 0.66, wovon auch der Regierungsrat in seinem Entscheid ausgegangen sei. Sie liege damit unwesentlich �ber dem Wert von 0.6, der gem�ss Art. 40 Abs. 3 aBauO im Rahmen eines Quartierplans in der Wohnzone Wm zul�ssig gewesen w�re. Damit reduziere sich die durchschnittliche Ausn�tzung im Quartierplanperimeter von 0.59 deutlich. Zum anderen seien in der neuen Bauordnung die Bestimmungen �ber den Geb�udeabstand ersatzlos gestrichen. Insk�nftig seien also im Quartierplan keine Bestimmungen �ber den Geb�udeabstand mehr erforderlich. Die baldige Inkraftsetzung der neuen Bauordnung vor Augen haltend, erweise sich die Aufforderung des Obergerichts, betreffend Geb�udeabstand den Planungsweg zu beschreiten, geradezu als unhaltbar.
6.1 Der Quartierplan datiert vom 31. Oktober 2003/16. April 2004. Das Baugesuch wurde am 20. August 2004 ausgeschrieben. Zu diesem Zeitpunkt galt unbestritten die Bauordnung vom 29. Oktober 1996. Sowohl der Entscheid des Regierungsrates wie das Urteil des Obergerichts ergingen unter dem Geltungsbereich dieser Bauvorschriften. Am 10. Mai 2005 beschloss der Stadtrat Schaffhausen �ber die revidierte Ordnung, die am 25. September 2005 zur Volksabstimmung kam und seit 1. Oktober 2006 in Kraft ist. Mangels ausdr�cklicher gesetzlicher Bestimmung kann ihr keine Vorwirkung zukommen (Ulrich H�felin/Georg M�ller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Z�rich 2006, RN 346 ff.; Ren� A. Rhinow/Beat Kr�henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtssprechung, Erg�nzungsband, Basel und Frankfurt am Main 1990, Nr. 17 S. 50). Es ist den kantonalen Beh�rden in keiner Weise vorzuwerfen, wenn sie sich bei der Beurteilung der Rechtslage an den geltenden Normen orientiert haben. Alles andere h�tte in Widerspruch zum Legalit�tsprinzip gestanden. Es wurde denn auch kein R�ckbau verf�gt, sondern lediglich festgestellt, die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien nicht gegeben. Den Beschwerdef�hrern erw�chst darum aufgrund der heutigen Rechtslage kein Nachteil, da die neue Bauordnung auf die Festlegung von Geb�udeabst�nden g�nzlich verzichtet.
6.2 Selbst wenn die Ausn�tzungsziffer aufgrund der neuen Messweise (die Wandquerschnitte der Aussenw�nde werden nicht ber�cksichtigt) nun weniger massiv �berschritten wird, ist zur massierten Bauweise dennoch ein Nutzungstransfer n�tig, der bis anhin nicht rechtskonform vorgenommen wurde. Die kantonalen Beh�rden durften dies willk�rfrei beanstanden. Darin liegt kein Verstoss gegen das Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip, zumal der Regierungsrat in seinem Entscheid bereits die neue Methode ber�cksichtigt und die Aussenw�nde nicht angerechnet hat. Die Berechnungen des Regierungsrates zeigen indes auch, dass selbst bei Anwendung der neuen Messmethode dem benachbarten Teilgebiet E immerhin 834 m2 an Nutzungsfl�che zu entziehen w�ren.
Aus den Erw�gungen ergibt sich, dass beide Beschwerden abzuweisen sind, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang tragen die privaten Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 OG). Der Stadt Schaffhausen werden in Anwendung von Art. 156 Abs. 2 OG keine Kosten auferlegt. Die privaten Beschwerdef�hrer und die Stadt Schaffhausen haben die privaten Beschwerdegegner zudem angemessen f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Verfahren 1P.640/2006 und 1P.642/2006 werden vereinigt.
Die staatsrechtlichen Beschwerden 1P.640/2006 und 1P.642/2006 werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 3'000.-- wird den privaten Beschwerdef�hrern auferlegt.
Die Stadt Schaffhausen und die privaten Beschwerdef�hrer haben die privaten Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren je mit Fr. 2'000.--, insgesamt also mit Fr. 4'000.--, zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bauinspektorat, dem Regierungsrat und dem Obergericht des Kantons Schaffhausen schriftlich mitgeteilt.