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Timestamp: 2020-01-22 23:51:53+00:00
Document Index: 14728541

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 117', 'art. 76', 'art. 117', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 22', 'art.\n181', 'art. 734', 'art. 44', 'art. 44', 'art. 44', 'art. 44', 'art. 32', 'art. 47', 'art. 284', 'art. 1', 'art. 46', 'art. 46', 'art. 58', 'art. 54', 'art. 19', 'art. 41', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 8', 'art. 4']

Curatori: Silvio Rezzonico Luca Rezzonico
Pagine: XVIII - 640
ISBN 9788828806837
Codice Giuffrè: 024204603
La materia edilizia è stata di recente oggetto di importanti revisioni legislative, intese alla semplificazione regolamentare e procedimentale, ad opera dei decreti attuativi della Legge Madia sulla riforma della Pubblica Amministrazione (SCIA 1 e SCIA 2). È in tale contesto che il volume ha inteso affrontare l'evoluzione normativa del T.U. edilizia del 2001, la cui prima parte è dedicata alla disciplina delle attività edilizie e dei titoli abilitativi alla stregua della riforma Madia - con le connesse sanzioni penali e amministrative - nonché al regime dei vincoli e alle sanatorie (ordinaria e di condono). La seconda parte è invece dedicata al ruolo e alle responsabilità del Notaio, indiscusso regista dei trasferimenti immobiliari - che sono nulli quando siano in contrasto con le norme imperative del T.U.E. e le altre normative edilizie - e fanno scattare i divieti di cui all'art. 28 della Legge Notarile. Il volume, oltre che di utilità per tutti gli operatori del settore è in particolare destinato ai Notai, sulle cui responsabilità si sofferma: responsabilità contrattuale, penale, disciplinare e fiscale ed è corredato del regolamento edilizio-tipo, del glossario dell'edilizia libera e delle tavole relative agli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedimento autorizzatorio semplificato.
Prefazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V
LE NORMATIVE EDILIZIE
RIFORMA DEL TITOLO V COST. E TESTO UNICO EDILIZIA
1.1. La riforma del titolo V della Costituzione e il D.P.R. n. 380/2001 (Testo
Unico Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.1.1. La potestà legislativa dopo la riforma . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.1.2. Il novellato art. 117 Cost. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.1.3. La potestà legislativa concorrente Stato/Regione in materia di
governo del territorio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
♦ L’individuazione per elenchi della potestà legislativa . . . . . . 8
♦ Il governo del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.4. Limiti della potestà concorrente delle Regioni nel T.U.E.. . . . 17
♦ Principi fondamentali della legislazione statale in materia
edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
♦ Normative di dettaglio e principi di riordino della materia
edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
♦ Principi fondamentali e potestà legislativa delle Regioni a
statuto ordinario nella giurisprudenza costituzionale. . . . . . . . 24
statuto speciale nella giurisprudenza costituzionale . . . . . . . . 27
1.1.5. Il nuovo assetto regionalistico e il principio di leale
collaborazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
1.1.5.1. La potestà legislativa esclusiva (residuale) delle
Regioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
1.1.5.2. La potestà regolamentare delle Regioni . . . . . . . . 33
♦ Potestà regolamentare esclusiva . . . . . . . . . . . . 33
♦ Titolarità della potestà regolamentare delle Regioni. 34
1.1.6. Compatibilità costituzionale del T.U.E. . . . . . . . . . . . . . . 35
♦ Compatibilità con l’art. 76 Cost. . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
♦ Compatibilità con il novellato art. 117 Cost. . . . . . . . . . . 37
1.1.7. Compatibilità del T.U.E. con la L. n. 47/1985 . . . . . . . . . . 38
1.2. Il T.U.E. del 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.2.1. La questione dell’entrata in vigore . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.2.2. I principi di riordino del T.U.E.: riduzione dei titoli abilitativi e
semplificazione procedimentale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
1.2.3. L’evoluzione normativa del T.U.E. 2001. . . . . . . . . . . . . . 45
1.2.4. Gli interventi edilizi e i titoli abilitativi nel T.U.E. del 2001 prima
della Legge Madia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.2.4.1. Il permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
♦ Presupposti e caratteri del permesso di costruire . . 50
♦ Cessione di cubatura e ruolo del Notaio . . . . . . . 52
♦ Le “varianti” al permesso di costruire . . . . . . . . 56
♦ Decadenza e proroga del permesso di costruire . . . 57
♦ Il permesso di costruire in “deroga”. . . . . . . . . . 60
♦ Il permesso di costruire convenzionato . . . . . . . . 63
♦ Distanze legali tra fabbricati e ordinamento civile . 65
— La sopravvenuta disciplina del D.L. n. 32/2019 . . 65
♦ Il procedimento di rilascio del permesso di costruire. 68
— Soggetti legittimati . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
1.2.4.2. Dichiarazione di inizio lavori (DIA) e segnalazione
certificata di inizio attività (SCIA) . . . . . . . . . . . 71
ATTIVITÀ EDILIZIE, TITOLI ABILITATIVI
E REGIME DEI VINCOLI NEL T.U.E. VIGENTE
ATTIVITÀ EDILIZIE E TITOLI ABILITATIVI NELLA LEGGE MADIA
E NEI DECRETI 126/2016 (SCIA 1) E 222/2016 (SCIA 2)
2.1. Interventi edilizi e regolamenti edilizi: il regolamento edilizio-tipo. . . . 73
2.2. La disciplina delle attività edilizie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
2.3. La tipologia degli interventi edilizi nell’art. 3 del T.U.E. . . . . . . . . . 80
2.4. Attività edilizie in assenza di pianificazione urbanistica . . . . . . . . . . 83
♦ Mancanza di PRG e zone bianche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
♦ Mancanza di piano attuativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2.5. Le attività edilizie libere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
2.5.1. Attività edilizie totalmente libere . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
2.5.2. Attività edilizie libere sottoposte a CIL e CILA . . . . . . . . . 95
2.6. Le diverse tipologie di intervento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
2.6.1. Restauro e risanamento conservativo . . . . . . . . . . . . . . . . 99
— Gli interventi di conservazione di cui all’art. 3-bis T.U.E. . . 102
2.6.2. Interventi subordinati a permesso di costruire . . . . . . . . . . 105
2.6.2.1. Presupposti per il rilascio del permesso di costruire . 107
2.6.2.2. L’urbanizzazione dell’area come presupposto del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
2.7. I titoli edilizi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
2.7.1. CIL (Comunicazione inizio lavori) e CILA (Comunicazione
inizio lavori asseverata). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
♦ La nuova “CILA”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
2.7.2. SCIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
♦ SCIA ordinaria e SCIA unica nella L. 124/2015 e nel D.Lgs.
126/2016. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
♦ Applicabilità del regime della SCIA ordinaria alla materia
edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
— SCIA ordinaria e SCIA edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
— Natura giuridica della SCIA edilizia. . . . . . . . . . . . . . . 119
— La SCIA edilizia nell’art. 22 del T.U.E. . . . . . . . . . . . . 120
— SCIA edilizia e Glossario unico delle attività edilizie libere
(D.Lgs. 222/2016). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
♦ Regime sanzionatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
♦ Tutela del terzo e azione avverso il silenzio-inadempimento
della P.A. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
2.7.3. SCIA alternativa al permesso di costruire (SuperSCIA) . . . . . 126
♦ Il procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
— Il responsabile del procedimento. . . . . . . . . . . . . . . . . 131
— Il termine per l’inizio dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
— La prova del titolo abilitante e l’attività istruttoria . . . . . . 132
— Poteri inibitori della P.A. e obbligo di comunicazione di avvio
del procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
— La relazione del progettista. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
— Conferenza di servizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
2.7.4. La SCIA di agibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
♦ L’evoluzione della normativa sull’agibilità . . . . . . . . . . . . 139
♦ Il nuovo procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
♦ La vigilanza e il controllo della P.A. . . . . . . . . . . . . . . 142
♦ La menzione negli atti della agibilità del bene compravenduto. 145
♦ L’impugnazione della SCIA di agibilità . . . . . . . . . . . . . 148
2.7.5. Permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
♦ Carattere oneroso del permesso di costruire . . . . . . . . . . . 150
♦ Ristrutturazione edilizia e permesso di costruire: le diverse
tipologie di ristrutturazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
— Ristrutturazione e mutamento di destinazione d’uso . . . . . 154
— Permesso di costruire in deroga e ristrutturazione in base al
Piano Casa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
♦ Il procedimento per rilascio del permesso di costruire . . . . . 157
2.8. La Tabella A, Sez. II, del D.Lgs. 222 del 2016 con il regime amministrativo
delle varie attività edilizie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
IL REGIME DEI VINCOLI
2.9. Il regime dei vincoli antisismici, storico-culturali e ambientali . . . . . . 162
2.9.1. Vincoli sismici. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
2.9.2. Tutela del patrimonio culturale e paesaggistico nel Codice dei
beni culturali e del paesaggio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
2.9.2.1. Tutela dei beni storico-culturali. . . . . . . . . . . . . 168
♦ Il Regolamento per l’alienazione degli immobili del
demanio culturale (D.P.R. 283/2000) . . . . . . . . . . 168
— Alienabilità dei beni del demanio culturale . . . . 169
— Alienazione dei beni culturali del privato e
prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
2.9.2.2. I vincoli paesaggistici e ambientali . . . . . . . . . . . 172
♦ Il reato di violazione dei vincoli paesaggistici (art.
181 D.Lgs. 42/2014) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
♦ Violazioni paesaggistiche e violazioni edilizie . . . . 178
♦ Le sanatorie ambientali . . . . . . . . . . . . . . . . 181
— Sanatoria paesaggistica ordinaria. . . . . . . . . . . 182
Lavori in assenza o in difformità dalla autorizzazione
paesaggistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
Impiego di materiali difformi . . . . . . . . . . . . . . 183
Lavori di manutenzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
— Sanatoria paesaggistica di condono per abusi anteriori al 30/09/2004 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
♦ Violazione dei vincoli relativi alle aree naturali protette (parchi e riserve naturali). . . . . . . . . . . . . . 186
♦ Il reato di distruzione o deturpamento delle bellezze
naturali (art. 734 c.p.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
♦ Tavole sugli interventi esclusi dalla autorizzazione
paesaggistica o sottoposti a procedimento autorizzatorio
semplificato, a norma del D.P.R. 31/2017 . . . . . . . 189
ILLECITI EDILIZI, VIGILANZA, SANZIONI E SANATORIE
ILLECITI EDILIZI, VIGILANZA E SANZIONI
3.1. Gli illeciti penali previsti dal T.U.E. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
3.1.1. Inosservanza delle modalità esecutive e di altre norme e prescrizioni
(art. 44, lettera a), T.U. edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . 192
— Inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive
previste dal titolo IV del T.U. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
3.1.2. Assenza e difformità totale dal permesso di costruire (art. 44,
lettera b), T.U.E.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
3.1.2.1. Assenza e illegittimità del permesso di costruire . . . 197
— Permesso di costruire e autorizzazione “provvisoria”
o “in precario” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
— Permesso di costruire e prosecuzione di lavori sospesi. 199
— Illegittimità del permesso di costruire . . . . . . . . 200
3.1.2.2. Difformità dal permesso di costruire e variazioni
essenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
— Difformità totale e difformità parziale . . . . . . . 203
— Difformità totale e variazioni essenziali. . . . . . . 205
3.1.3. Lottizzazione abusiva (art. 44, lettera c) T.U. edilizia) . . . . . . 206
3.1.3.1. Lottizzazione abusiva negoziale, materiale e mista . . 207
— Lottizzazione abusiva negoziale . . . . . . . . . . . 208
— Lottizzazione abusiva materiale . . . . . . . . . . . 211
— Lottizzazione abusiva mista . . . . . . . . . . . . . 211
3.1.3.2. Consumazione e permanenza del reato . . . . . . . . 212
3.1.3.3. Condotte sanzionate e concorso di reati . . . . . . . . 214
3.1.3.4. I profili soggettivi del dolo e della colpa . . . . . . . 215
3.1.3.5. Il concorso di persone . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
— Venditore e acquirente dei lotti . . . . . . . . . . . 217
— Notaio e funzionario pubblico . . . . . . . . . . . . 218
3.1.3.6. Fattispecie di lottizzazione abusiva . . . . . . . . . . . 219
♦ Lottizzazione abusiva in aree parzialmente urbanizzate. 219
♦ Lottizzazione abusiva per illegittimità del titolo
abilitativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
♦ Lottizzazione abusiva e mutamento di destinazione
d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
♦ Lottizzazione abusiva per difformità totale dal titolo
abilitativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
3.1.3.7. La confisca dei terreni abusivamente lottizzati . . . . 222
— Confisca amministrativa e confisca giudiziale . . . . 222
— Confisca giudiziale e cause estintive del reato (pronuncia CEDU 30 agosto 2007) . . . . . . . . . . . . . 224
— Confisca e giudicato penale. . . . . . . . . . . . . . 226
3.1.3.8. Lottizzazione abusiva e condono . . . . . . . . . . . . 229
3.1.4. Reati edilizi in zone sottoposte a vincolo (art. 44, lettera c), T.U.
edilizia). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
— Concorso formale tra reati edilizi in zona vincolata e reati
ambientali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
— La spontanea riduzione in pristino nei reati edilizi in zona
vincolata e nei reati ambientali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
3.2. Gli illeciti amministrativi nel T.U.E. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
3.2.1. Tipologie di illeciti e sanzioni amministrative . . . . . . . . . . . 236
3.2.1.1. Illeciti conseguenti all’annullamento del permesso
edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
3.2.1.2. Ristrutturazione abusiva per assenza o totale difformità dal titolo edilizio . . . . . . . . 239
— Ristrutturazione abusiva per difformità parziale . . 241
3.2.1.3. Lottizzazione abusiva e sanzioni amministrative . . . 243
3.3. Vigilanza sulla attività edilizia e procedimento sanzionatorio . . . . . . . 245
3.3.1. La vigilanza sull’attività edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
♦ Demolizione e ripristino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
♦ Sospensione dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
♦ Obblighi degli ufficiali e agenti di polizia giudiziaria . . . . . . 248
♦ Gli accertamenti della P.G. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
♦ Gli accertamenti della PA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
♦ Le responsabilità penali per omessa vigilanza . . . . . . . . . . 253
♦ Intervento sostitutivo della Regione in sede di vigilanza . . . . 255
3.3.2. Il procedimento per l’irrogazione comunale delle sanzioni . . . 256
♦ I soggetti passivi delle sanzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
♦ L’ingiunzione di demolire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
♦ L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale . . . . . . . . . 260
— Demolizione o conservazione dell’opera acquisita . . . . . . . 263
— L’acquisizione gratuita delle opere eseguite su terreni sottoposti a vincoli . . . . . . . . . . . . 265
♦ Pagamento delle sanzioni pecuniarie e permesso in sanatoria . 266
3.3.3. L’ordine giudiziale di demolizione all’esito del processo penale. 266
♦ Ordine di demolizione, sospensione condizionale della pena e
affidamento in prova ai servizi sociali . . . . . . . . . . . . . . . . 268
♦ Natura dell’ordine giudiziale di demolizione. . . . . . . . . . . 270
♦ Rimedi contro l’omesso ordine giudiziale di demolizione. . . . 271
SANATORIA ORDINARIA E SANATORIA DI CONDONO
3.4. La sanatoria ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
♦ La disciplina della sanatoria di conformità nella L. 47/1985 . . . . . . 273
♦ La disciplina della sanatoria ordinaria di conformità nel T.U.E. . . . . 274
3.4.1. Sanabilità e insanabilità delle opere abusive. . . . . . . . . . . . 277
— Insanabilità delle opere eseguite in base a permesso di costruire
in deroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
— Inammissibilità della sanatoria “parziale” o subordinata . . . 279
— Sanabilità degli interventi abusivi soggetti a SCIA. . . . . . . 280
— Sanatoria degli interventi abusivi soggetti a CILA. . . . . . . 281
— Sanatoria e indice di tolleranza del 5%. . . . . . . . . . . . . 282
3.4.2. I presupposti dell’accertamento di conformità . . . . . . . . . . 282
♦ La doppia conformità. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
♦ Il pagamento dell’oblazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
3.4.3. Il procedimento amministrativo di sanatoria . . . . . . . . . . . 289
3.4.4. Soggetti legittimati a richiedere la sanatoria . . . . . . . . . . . . 290
— Il proprietario dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
— Il responsabile dell’abuso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
3.5. Il condono edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
3.5.1. I condoni edilizi dal 1985 al 2003 . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
3.5.2. Il condono edilizio del 2003. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
♦ L’incostituzionalità dell’art. 32, L. 326/2003 . . . . . . . . . . 298
♦ La domanda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
♦ Limiti oggettivi di condonabilità nel condono del 2003 . . . . 300
♦ Ultimazione delle opere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
♦ I casi di esclusione dal condono per vincoli di inedificabilità. . 306
♦ Silenzio-assenso e provvedimento finale di diniego . . . . . . . 306
♦ Gli effetti della sanatoria di condono. . . . . . . . . . . . . . . 308
♦ Gli effetti del condono sui procedimenti amministrativi e
giurisdizionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
RUOLO E RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO
NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
OBBLIGHI E RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO
4.1. Il ruolo e la funzione pubblica del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
♦ Funzione pubblica del notaio nella disciplina normativa . . . . . . . . . 314
♦ Vigilanza pubblica sull’attività del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . 315
4.2. Il Notaio come pubblico funzionario e come professionista . . . . . . . 316
4.2.1. Il contratto d’opera notarile come contratto atipico . . . . . . . 319
4.3. Funzioni di adeguamento, di controllo della legalità e di certificazione . 322
4.3.1. Funzione di adeguamento (art. 47 L.N.). . . . . . . . . . . . . . 324
— Funzione di adeguamento e direzione personale dell’atto . . . 328
— Funzione di adeguamento e scrittura privata autenticata . . . 332
— Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
4.3.2. Funzione di controllo della legalità (art. 284 L.N.). . . . . . . . 336
4.3.3. Funzione di certificazione: atto pubblico e scrittura privata
autenticata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
4.3.3.1. La funzione di pubblica certificazione (art. 1 L.N.) . 337
4.3.3.2. L’atto pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
♦ L’efficacia probatoria privilegiata dell’atto pubblico . 339
♦ L’efficacia probatoria degli allegati all’atto pubblico. 340
♦ L’efficacia delle condizioni generali di contratto e
delle clausole onerose o vessatorie nell’atto pubblico . 342
♦ L’efficacia delle clausole di stile e dei formulari
notarili nell’atto pubblico. . . . . . . . . . . . . . . . . 346
4.3.3.3. La scrittura privata autenticata . . . . . . . . . . . . . 349
♦ Scrittura privata autenticata e atto pubblico . . . . . 350
4.4. Obblighi di custodia degli atti e dei repertori . . . . . . . . . . . . . . . 355
4.5. Le responsabilità del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
4.5.1. Responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale del Notaio . . 357
4.5.2. Responsabilità per violazione degli obblighi di informazione e
consulenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
4.5.3. Responsabilità per violazione della disciplina urbanistico-edilizia
nei trasferimenti immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366
4.5.4. Responsabilità per omessa verifica dell’agibilità dei locali nei
trasferimenti immobiliari. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
4.5.5. Responsabilità per omesso esame delle visure ipocatastali e di
altri registri pubblici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373
4.5.6 Responsabilità penale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
♦ Il reato di falso ideologico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
♦ Falsa attestazione della certezza in ordine all’identità personale
delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380
♦ Falsa attestazione del notaio in ordine a fatti o atti giuridici
avvenuti in sua presenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382
♦ Falsa attestazione della data (e del luogo) di stipula dell’atto
pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
♦ Falsità materiale commessa dal Notaio in atti pubblici . . . . . 387
♦ Falsità materiale commessa dal Notaio nelle copie autentiche di
atti pubblici e privati e negli attestati del contenuto degli atti . . 388
♦ Falsità ideologica commessa dal Notaio in certificati o in autorizzazioni
amministrative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
♦ Omessa denuncia di reato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391
♦ Responsabilità penale del Notaio per redazione di atti relativi a
costruzioni o lottizzazioni abusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
♦ Responsabilità penale per omissione di atti d’ufficio . . . . . . 400
4.6. Il codice deontologico e la responsabilità disciplinare . . . . . . . . . . . 401
♦ Il codice deontologico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
♦ Atti vietati e violazione degli obblighi relativi al controllo di legalità . 402
— Clausole compromissorie negli statuti societari. . . . . . . . . . . . . . 404
— Stipula di convenzioni matrimoniali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406
— Altre fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408
♦ Atti vietati e violazione degli obblighi di imparzialità . . . . . . . . . . 412
♦ Atti vietati e violazione delle nullità di protezione . . . . . . . . . . . . 415
4.7. La responsabilità fiscale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418
TRASFERIMENTI NULLI PER CONTRARIETÀ
ALLE NORME IMPERATIVE DEL T.U.E.
5.1. La nullità dei trasferimenti immobiliari abusivi nel T.U.E. . . . . . . . . 419
♦ La nullità degli atti tra vivi di trasferimento di fabbricati abusivi. . . . 424
♦ La nullità degli atti tra vivi di lottizzazione abusiva di terreni . . . . . 427
♦ Nullità sostanziale e nullità formale degli atti di trasferimento . . . . . 429
— La posizione della giurisprudenza e della dottrina . . . . . . . . . . . . 430
5.2. Nullità civilistiche, nullità urbanistico-edilizie e risarcimento danni . . . 435
♦ Nullità civilistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436
♦ Nullità urbanistico-edilizie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436
♦ Nullità e risarcimento danni. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437
5.3. Nullità dei trasferimenti di fabbricati abusivi . . . . . . . . . . . . . . . . 438
5.3.1. Requisiti di validità degli atti tra vivi di trasferimento di
fabbricati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438
5.3.1.1. Le menzioni e le allegazioni obbligatorie . . . . . . . 438
— Incidenza dei vincoli di tutela sulla commerciabilità
dei fabbricati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443
— La menzione della vicenda costruttiva originaria. . 445
— La menzione degli interventi edilizi successivi alla
costruzione: la ristrutturazione . . . . . . . . . . . . . . 447
Ristrutturazione maggiore . . . . . . . . . . . . . . . . 448
Ristrutturazione minore . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
Interventi non ristrutturativi sull’esistente . . . . . . . 449
5.3.1.2. La conferma/convalida sanatoria dell’atto nullo . . . 452
5.3.2. Nullità ex art. 46 T.U.E. e fattispecie di atti tra vivi di trasferimento di fabbricati. . . . . . . . . . . 456
♦ Vendita con riserva della proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . 456
♦ Costituzione di fondo patrimoniale . . . . . . . . . . . . . . . . 456
♦ Vendita di cosa altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
♦ Separazione consensuale omologata . . . . . . . . . . . . . . . . 457
♦ Fusione di società. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
♦ Diritti reali di garanzia o di servitù. . . . . . . . . . . . . . . . 458
5.3.2.1. La questione dell’applicabilità dell’art. 46 T.U.E. al
preliminare e tutela del promissario acquirente. . . . 458
5.3.2.2. Rent to buy e intervento del Notaio . . . . . . . . . . 463
5.3.2.3. Nullità e divisione ereditaria . . . . . . . . . . . . . . 466
5.3.2.4. Nullità dell’atto e diritti di garanzia o di servitù . . . 467
5.3.2.5. Sanabilità e insanabilità dell’abuso nelle procedure
esecutive immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468
— Avviso di vendita all’asta e status edilizio-urbanistico dell’immobile pignorato. . . . . . . . . . . . . . . 470
— Avviso di vendita all’asta e insanabilità dell’abuso. 470
5.4. La nullità dei trasferimenti di terreni abusivamente lottizzati . . . . . . . 472
5.4.1. Convenzioni urbanistiche e convenzione di lottizzazione . . . . 476
5.4.2. Lottizzazione abusiva negoziale, materiale e mista . . . . . . . . 477
5.4.3. Certificato di destinazione urbanistica (CDU) e dichiarazione
dell’alienante o dei condividenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479
♦ L’acquisizione del CDU nella espropriazione forzata immobiliare. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481
♦ Mancata allegazione del CDU e convalida dell’atto nullo . . . 484
5.4.4. Lottizzazione abusiva e confisca dei terreni abusivamente
lottizzati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486
5.4.5. Lottizzazione abusiva e mutamento della destinazione
alberghiera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486
5.5. Nullità degli atti e obblighi del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490
5.5.1. Nullità degli atti di trasferimento e responsabilità disciplinare
del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491
♦ Solo gli atti viziati da nullità assoluta sono vietati (Cass.
1128/1997) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491
♦ Nullità e annullabilità degli atti vietati . . . . . . . . . . . . . 495
♦ Nullità assoluta, nullità relativa e nullità parziale degli atti
vietati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497
♦ Le nullità degli atti notarili a norma dell’art. 58 L.N. . . . . . 500
♦ L’annullabilità ed inefficacia degli atti notarili ex artt. 137, 138,
139 e 142 L.N. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502
♦ L’inefficacia degli atti notarili a norma dell’art. 54, Regolamento
Notarile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503
TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NULLI PER
CONTRARIETÀ AD ALTRE NORMATIVE
EDILIZIE IMPERATIVE
6.1. La nullità per violazione dell’obbligo di indicare i dati catastali negli atti
notarili di trasferimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505
♦ Fabbricati esistenti e unità immobiliari urbane . . . . . . . . . . . . . . 506
— Atti compresi e atti esclusi dall’obbligo di cui all’art. 19, comma 14 e
seguenti del D.L. 78/2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509
♦ Contenuto dell’obbligo di indicare i dati catastali e soggetti legittimati
alla dichiarazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513
6.1.1. La conferma dell’atto nullo per violazione dell’obbligo di indicare i dati
catastali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514
— Presupposti e disciplina dell’atto di conferma . . . . . . . . . 515
— Mancato riferimento alle planimetrie depositate . . . . . . . . 515
— Conformità allo stato di fatto . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516
— Dichiarazione del tecnico abilitato. . . . . . . . . . . . . . . . 517
— Conferma dell’atto nullo per mancata identificazione dei dati
catastali e per mancata conformità allo stato di fatto . . . . . . . 517
— Erroneità o falsità della dichiarazione di conformità. . . . . . 520
— Forma e pubblicità dell’atto di conferma . . . . . . . . . . . . 521
6.1.2. Nullità degli atti per violazione della disciplina catastale e responsabilità
del Notaio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525
— Natura della nullità degli atti di trasferimento tra vivi in
mancanza delle menzioni catastali . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525
— Conferma dei dati catastali e responsabilità disciplinare del Notaio. 527
6.2. Trasferimenti immobiliari nulli per violazione delle normative sui
parcheggi pertinenziali obbligatori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528
♦ Regime della legge urbanistica (art. 41-sexies Legge Urbanistica
1150/1942) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528
♦ Regime della L. 122/1989 (c.d. legge Tognoli): nullità dei trasferimenti
di parcheggi pertinenziali obbligatori e ruolo del Notaio . . . . . . . . . . 533
— Nullità dei trasferimenti di parcheggi pertinenziali . . . . . . . . . . . 534
— Ruolo del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536
♦ Regime della L. 246/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538
♦ Regime del D.L. 5/2012 (c.d. decreto Sviluppo). . . . . . . . . . . . . . 542
6.3. Trasferimenti nulli per violazione della normativa sull’alienazione degli
immobili in costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544
6.3.1. La disciplina del D.Lgs. 122/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . 544
6.3.1.1. Il regime del D.Lgs. 122/2005 prima del D.Lgs. 14/2019. 544
♦ I soggetti destinatari della normativa . . . . . . . . . 546
— Promissario acquirente . . . . . . . . . . . . . . . . 546
— Promittente venditore. . . . . . . . . . . . . . . . . 548
♦ Oggetto del promesso trasferimento . . . . . . . . . 548
♦ Contenuto del contratto preliminare . . . . . . . . . 549
♦ Il frazionamento del mutuo fondiario relativo agli
immobili in costruzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . 557
♦ Il Fondo di solidarietà per gli acquirenti degli immobili in costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559
♦ Fattispecie di vendita di immobili in costruzione . . 560
— La vendita al rustico . . . . . . . . . . . . . . . . . 560
— La vendita prima della richiesta del permesso di
costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561
— Le sanzioni civilistiche per l’inosservanza dell’art. 6
del D.Lgs. 122/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562
♦ Ruolo e responsabilità del notaio . . . . . . . . . . . 564
6.3.2. Le modifiche del D.Lgs. 122/2005 ad opera del D.Lgs. 14/2019. . 565
6.3.2.1. Il novellato art. 6 del D.Lgs. 122/2005 . . . . . . . . 566
6.3.2.2. L’obbligo dell’atto notarile . . . . . . . . . . . . . . . 568
6.3.2.3. La nuova fideiussione . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571
6.3.2.4. La nuova disciplina della polizza assicurativa . . . . . 577
6.4. Trasferimenti nulli per violazione delle normative sull’edilizia residenziale
pubblica (ERP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580
♦ Edilizia sovvenzionata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 581
♦ Edilizia convenzionata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 583
♦ Edilizia agevolata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584
A) Regolamento edilizio-tipo - Accordo Conferenza Stato/Regioni del 20
ottobre 2016, in forza dell’art. 8, comma 6, della L. 131/2003 . . . . . . 587
— Allegato 1, “Schema di regolamento edilizio tipo” . . . . . . . . . . 592
— Allegato A, “Quadro delle definizioni uniformi” . . . . . . . . . . . 598
— Allegato B, “Ricognizione delle disposizioni incidenti sugli usi e le
trasformazioni del territorio e sull’attività edilizia” . . . . . . . . 600
— Allegato 2, “Accordo concernente l’adozione del regolamento edilizio
tipo di cui all’art. 4, comma 1-sexies del D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 610
B) Glossario della edilizia libera (allegato 1 al D.M. 153108/2018) . . . . . 611
C) Tavole degli interventi esclusi dalla autorizzazione paesaggistica o sottoposti
a procedimento autorizzatorio semplificato . . . . . . . . . . . . . . 621
— Allegato 1 (al D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31): Tavola degli interventi ed
opere in aree vincolate esclusi dall’autorizzazione paesaggistica . . . 621
— Allegato 2 (al D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31): Tavola degli interventi
e opere di lieve entità assoggettati a procedimento autorizzatorio
semplificato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 627
— Allegato 3 (al D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31): Tavola di sintesi dei
titoli edilizi e nullaosta paesaggistici in materia di barriere architettoniche, pannelli solari e
interventi sugli spazi esterni . . . . . 633