Source: https://lausitzer-immobilien.de/gutachten/immobilienwertermittlung.html
Timestamp: 2019-10-24 00:17:12
Document Index: 196255806

Matched Legal Cases: ['§ 97', '§ 194', '§ 90', '§ 90', '§ 6', '§ 10', '§ 193', '§ 11', '§ 12', '§ 13', '§ 14', '§ 142', '§ 165', '§ 15', '§ 15', '§ 22', '§ 6']

Immobilien - Gutachten - Gutachterbüro Cottbus
Immobiliengutachten für eine objektive Immobilienbewertung
2. Die Qualifikationsnachweise und Referenzobjekte des Gutachters
3. Grundlagen für die Wertermittlungen von Immobilien
3.0 Allgemeine Grundlagen
3.1 Gutachtenarten
3.1.1 Gerichtsgutachten
3.1.1.1 Gerichtsgutachten für Zivilprozesse
3.1.1.2 Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungen
3.3 Sonstige Gutachten
3.3.1 Gutachten für Banken zur Kreditvergabe
3.3.2 Gutachten für Investoren aus Industrie und Handwerk
4. Gutachteninhalte
6. Auszug aus der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)
Unter der Rubrik Immobiliengutachten bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen zu folgenden Sachgebieten an:
Immobiliengutachten zur Wertfeststellung für:
Verkaufs- und Erwerbsabsichten von Immobilien aller Art
Zwangsversteigerungen, Zwangsteilungen, zivile Gerichtsverfahren
Das selbständige Beweisverfahren bei Streitigkeiten zu Baumängeln und Bauschäden
Versicherungsschäden zu Bau-, Wasser-, Fäkalien-, Schimmel- und Foggingschäden
Steuerschätzungen des Finanzamtes
Gütertrennung bei Ehescheidungen
Bauzwischenstandsbewertungen bei Abnahmen / Bauabbruch / Insolvenzen / Eigentümerwechsel
Schadensgutachten zu:
Schäden an und in Gebäuden und Schäden nach einem Bau-, Wasser-, Fäkalien-, Schimmel-, oder Foggingschaden
Baumängelfeststellungen als Bauzwischenstandsbewertungen bei Baustreitigkeiten und Abnahmen
Bauschadenhermografie mittels Wärmebildkamera zu:
Ortungen von Leckagen, Bauundichtigkeiten und Baumängeln, Stufe 2; Bauschäden aller Art nach einem Wasser-, Fäkalien- oder Schimmelschaden
Wertermittlungen für bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör nach § 97 BGB)
(Hausrat, Maschinen und Anlagen der Industrie und des Handwerks, Büro-, Gaststätten-, und Hotelausstattungen) nach Bau-, Wasser-, Brand-, Schimmel- oder Foggingschäden sowie Schäden an beweglichen Gütern nach Elementarereignissen wie Sturm, Hagel, Hochwasser, Blitzschlägen usw.
2. Die Qualifikationsnachweise und Referenzen des Sachverständigen
2.1 Die Qualifikationsnachweise
1992 - 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
1999 - 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX-ZERT
2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel- und Büroausstattungen)
2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden
2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie - Stufe 2: Bauleckageortung
seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich.
2.2. Die Referenzobjekte
Unser Büro ist auch im Bereich der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Immobilien aller Art tätig. Wir erstellen Wertgutachten auf der Rechtsbasis der ImmowertV. Dieser Tätigkeitsbereich umfasst Gutachten für
Gerichte (insbesondere für Amtsgerichte in Zwangsversteigerungsverfahren).
Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:
65 Objektbewertungen in den Orten Cottbus, Haasow, Guben, Dresden, Greifenhain, Grötsch, Klein Gaglow, Illmersdorf, Leuthen, Berlin, Finsterwalde, Hohenburg usw.
Für Amtsgerichte:
14 Gutachten für das Amtsgericht in Bad Liebenwerda für Zwangsversteigerungen von Immobilien und beweglichen Wirtschaftsgütern
8 Gutachten für das Amtsgericht Cottbus für Zwangsversteigerungen von Immobilien
1 Gutachten für das Amtsgericht Chemnitz in Bauschadenssachen
2 Gutachten für das Amtsgericht Lübben für Zwangsversteigerungen von Immobilien
67 Gutachten für das Amtsgericht Senftenberg für Zwangsversteigerungen von Immobilien und beweglichen Wirtschaftsgütern
1 Gutachten für das Amtsgericht Bautzen für die Zwangsversteigerung einer gewerblichen Immobilie
1 Gutachten für das Amtsgericht Neuruppin für Fäkalien-, Schimmelschäden und Schäden an beweglichen Wirtschaftsgütern
BKO Cottbus
PWSD Cottbus
Hausverwaltung Döbern
Autohaus Drebkau
Gaststätte Leuthen
Spreegas Cottbus
Nettomarkt Vetschau
3. Allgemeine Grundlagen für Gutachten, Gutachtenarten
Grundlage für die Erstellung von Gerichts-, Versicherungs-, Bank- und Privatgutachten sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen zur Sicherstellung einer bundeseinheitlichen Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
Grundlage für alle Immobilienbewertungen ist der § 194 BauGB. In dem heißt es:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt,
der sonstigen Beschaffenheit und
der Lage des Grundstücks,
Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien ist die im Punkt 6 dieser Seite dargestellte ImmowertV aus 2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung) die Grundlage. In dieser Verordnung hat der Gesetzgeber einen rechtlichen Rahmen für die Bewertung von Immobilien vorgegeben, an die sich jeder Gutachter zu halten hat. Zur weiteren Präzisierung der vorstehenden Verordnung hat der Gesetzgeber für die zwingend vorgegebenen Wertermittlungsverfahren die
die Richtlinie für die Bodenwertermittlung
die Beleihungswertverordnung und
das Bewertungsgesetz für öffentlich-rechtliche Bewertungen
Für die Besonderheiten von Verfahren in Zwangsversteigerungen und Zwangsteilungen von Immobilien hat der Gesetzgeber flankierend zur ImmowertV das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) erlassen.
Gutachter werden für die Erstellung von Gerichtsgutachten aufgrund von gerichtlichen Beschlüssen bestellt. Wird ein Gutachter durch ein Gericht bestellt, dann werden in der Auftragserteilung konkrete Fragen an den Gutachter gestellt, deren Antworten für die Urteilsfindung von Bedeutung sind. Dann hat der Gutachter nur diese Fragen aus seiner fachlichen Sicht unparteiisch zu beantworten, mehr nicht.
Die Vergütung von Grichtsgutachten erfolgt auf der Basis der durch Gesetz vorgegebenen Rechtsbestimmungen, das JVEG (Justizvollzugsentschädigungsgesetz).
3.1.1.1 Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungsverfahren
Diese Gutachten stellen eine besondere Form von Gerichtsgutachten dar. Sie sind daher nach einer besonderen Rechtsvorschrift zu erstellen. Grundsätzlich gilt für Zwangsversteigerungsververfahren das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Somit sind auch die besonderen rechtlichen Regeln dieses Gesetzes neben der ImmowertV durch den Gutachter zu beachten. Sind Insolvenzen anhängig, so gelten dann die Regeln des Insolvenzrechtes.
Empfehlung: Wer als Laie in Zwangsversteigerungsvefahren im Rahmen von privaten oder gewerblichen Insolvenzverfahren oder Erbauseinandersetzungen involviert ist, sollte sich zur Wahrung seiner Interessen in jedem Fall der Hilfe eines Rechtsanwaltes bedienen.
Zwangsversteigerungsverfahren oder Zwangsteilungen entstehen auf Antrag eines Gläubigers (Banken, Privatpersonen, öffentliche Einrichtungen, Kommunen, aus Schuldverhältnissen oder Mitgliedern von Erbengemeinschaften, die sich im Rahmen dieser Gemeinschaft selbst nicht einigen können) beim zuständigen Amtsgericht.
Durch die Rechtspfleger der Abteilung Zwangsversteigerung wird dann das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet und ein Vermerk im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Gleichzeitig wird das Grundstück durch gerichtlichen Beschluss beschlagnahmt, d.h. die Rechte des/der Eigentümer werden durch diesen Gerichtsbeschluss eingeschränkt. Das Gericht kannauch einen Zwangsverwalter für das beschlagnahmte Objekt als Sicherungsperson auf Antrag einsetzen, um eine Wertsicherung zu Gunsten des Gläubigers oder dem Rest der Erbengemeinschaft vorzunehmen.
Im weiteren Verfahren bestellt dann der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes als Verfahrensführer nach den Vorschriften des ZVG per Beschluss einen Gutachter, um den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie mittels eines Gutachtens feststellen zu lassen.
Hinweis: Nicht in jedem Fall muss ein Gutachten durch einen Beschluss des Rechtspflegers erstellt werden. Bei z.B. Teilungsversteigerungen oder anderen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken kann der Antragsteller zu einem Verfahren dem Gericht ein vor dem Antrag erstelltes Gutachten mit dem Antrag einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen, sonst können dann in dem Verfahren rechtliche Schwierigkeiten auftreten, z.B. Nichtanerkennung des Gutachtens durch einen am Verfahren Beteiligten.
Für die Erstellung von Immobiliengutachten ist eine Besichtigung des Zwangsversteigerungsobjektes unabdingbar. Der Gutachter wird dem Schuldner vom Gericht schriftlich angekündigt. Den Termin der Ortsbesichtigung legt der Gutachter fest und teilt allen am Verfahren Beteiligten diesen schriftlich mit. Die Teilnahme an der Objektbesichtigung unterliegt keiner rechtlichen Zwangsverpflichtung für die Beteiligten. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten* das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt oder Person seiner Wahl) vertreten zu lassen.
* = Gläubiger, Schuldner, Banken, Anwälte, das Gericht als Verfahrensführende
Zum Ortstermin muss der Gutachter alle Räume und Örtlichkeiten des betreffenden Objektes persönlich besichtigen. Zur Sicherung einer objektiven Bewertung des Objektes benötigt der Gutachter in jedem Fall die Mitarbeit der Betroffenen. Die besteht darin, dass der/die Schuldner, auch in seinem Interesse, dem Gutachter Einsicht in notwendigen Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen- und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. gewähren sollte.
Leider kommt es oft vor, dass der Schuldner meint, er müsse dem Gutachter keine Einsicht in diese Unterlagen gewähren oder dem Gutachter das Betreten des Grundstücks verwehren zu können. Grundsätzlich kann er das so machen. Kein Gutachter darf sich gegen den Willen des Eigentümers Zutritt zum Grundstück verschaffen. Ebenso hat der Gutachter kein rechtlich gesichertes Anrecht darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Er kann den/die Schuldner nur darum bitten. Gewähren die Schuldner dem Gutachter keinen Zutritt zum Grundstück, so ist es dem Gutachter durch das Gesetz erlaubt, das Objekt von der Straße aus zu bewerten. Für die sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich für den Gutachter daraus kein Problem.
Nachteilig auf die Genauigkeit des Verkehrswertes wird sich jedoch die Bewertung für die dem Gutachter nicht sichtbaren Objektteile (Ausstattungsmerkmale im Innenbereich, nicht sichtbare Baumängel im Innenbereich) auswirken, da er hier von Annahmen ausgehen darf und wird. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert des Wertermittlungsobjektes negativ beeinflussen können. Gegen diese Art der Bewertung von außen hat der Schuldner dann kein Widerspruchsrecht mehr.
Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vor der Zutrittsverweigerung bei seinem Rechtsbeistand über die daraus für die/den Schuldner resultierenden Folgen kundig zu machen, denn ein Einspruchsrecht gegen die Gutachterschätzungen des Innenbereiches hat der Schuldner dann nicht mehr.
Aus der Verarbeitung der Ergebnisse der Objektbesichtigung ergibt sich dann das Gutachten, welches den Verkehrswert des Bewertungsobjektes ausweist. Dieser Verkehrswert (Marktwert) ist jedoch nur ein Vorschlag des Gutachters an das Gericht. Den endgültigen Marktwert legt dann das Gericht durch Beschluss fest. Warum? Es gibt bekannterweise eingetragene Rechte Dritter an dem zu bewertenden Grundstück, aber auch auf dem Grundstück liegende Lasten, die durch Eintragung in der Abteilung II des Grundbuches dinglich gesichert sind. Das können Rechte sein wie Wegerechte, Leitungsrechte, Überfahrrechte etc. oder Lasten wie z.B: Abstandslasten als Baulast sein.
Es gibt auch Rechte an einem Grundstücks, die der Eigentümer des Grundstücks an einem anderen Grundstück hat, die z.B. durch Grenzüberbauungen u.a. entstanden sein können. Diese Rechte und Lasten wirken sich wertmindernd oder werterhöhend für das jeweilig zu bewertende Grundstück aus. Diese Wertminderungen/Werterhöhungen muss der Gutachter in ihrem Wert errechnen. Die Ergebnisse dieser Berechnungen der Rechte und Lasten werden jedoch vorerst nicht Bestandteil des Verkehrswertes des Gutachtens. Sie werden im Gutachten auch nicht ausgewiesen. Sie werden vom Gutachter dem Gericht separat mitgeteilt.
Das ZVG sieht vor, dass im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bisher bestehende Rechte oder Lasten an einem Grundstück, je nach Art des Rechtes, wegfallen können. Durch den Rechtspfleger wird auf der Basis dieser Bestimmungen festgestellt, welche Rechte oder Lasten wegfallen. Erst dann ermittelt der Rechtspfleger aus dem vom Gutachter vorgeschlagenen Verkehrswert zuzüglich/abzüglich der Werte der bestehen bleibenden Rechte/Lasten an dem Grundstück den Verkehrswert. Zu diesem Verkehrswert sind die Verfahrenskosten der Zwangsversteigerung und die noch offenen Forderungen anderer Gläubiger (Abgabenschulden; Schulden bei Energieversorgern usw.) hinzuzurechnen. Dieser somit entstehende Wert ist dann das Mindestgebot*, welches im Zwangsversteigerungstermin durch den Rechtspfleger bekannt gegeben wird, bevor die Bieterzeit von 30 Minuten beginnt.
im ersten Versteigerungstermin 70% vom Verkehrswert zzgl. der vorstehend genannten Verfahrenskosten
im zweiten Versteigerungstermin 50 % vom Verkehrswert zzgl. Verfahrenskosten und Kostengeldmachungen
im dritten Versteigerungstermin mindestens 20-25% vom Verkehrswert unter Berücksichtigung des Verschleuderungsverbotes zzgl. Verfahrenskosten und Kostengeldmachungen.
3.1.1.2 Gerichtsgutachten zur Bewertung von Zubehör in Zwangsversteigerungsverfahren
Der Begriff bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör) und seine verschiedenen Variationen wird in den §§ 90, 93, 95, 97 und 98 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert. Demnach ist Zubehör nach § 90 BGB in den Bereich der beweglichen Sachen einzuordnen. Wirtschaftsgüter sind nur als solche anzusehen, wenn sie dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen.
Gutachten zur Bewertung von beweglichen Wirtschaftsgütern im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegen gleichfalls den besonderen Rechtsvorschriften der Zwangsversteigerung. Die Erstellung von Gutachten dieser Art setzt in jedem Fall eine besondere Fachkenntnis dieser Materie voraus, d.h. in jedem Fall ist ein Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter mit Berufserfahrung notwendig. Immobiliensachverständige sind dafür ohne Nachweise dieser speziellen Ausbildung und Berufserfahrung nicht in der Lage, glauben aber manchmal, sie wären es.
Weiteren Informationen zu Fragen der Voraussetzungen, Inhalte sowie Kosten dieser Gutachten usw. lesen Sie auf der Teilseite "Wirtschaftsgüter".
3.1.1.3 Gerichtsgutachten in Zivilprozessen
Die Erstellung eines Gutachtens im privaten Bereich kann durch alle juristischen und privaten Auftraggeber (Personen, Firmen, Vereine, Verbände, Erbengemeinschaften, Eheleute usw.) in Auftrag gegeben werden. Der Auftraggeber, das Gericht oder eine Privatperson, muss dem Gutachter genau vorgeben, was mit dem Inhalt des Gutachtens erreicht werden soll. Auf der Basis der Aufgabenstellung des Auftraggebers, die in einem Beratungsgespräch erfolgen sollte, berät der Gutachter den Auftraggeber über
die Zeitdauer der Gutachtenerstellung,
die Voraussetzungen für die Erstellung,
die Vergütung und
alle den AG noch interssierende Fragen.
Wenn sich Vertragsseiten (hier Auftraggeber/Auftragnehmer als Vertragspartner) streiten, z.B. aus dem Baurecht, dem Immobilienrecht, Erbrecht, Maklerrecht, Finanzrecht, Mietrecht usw. und sich selbst nicht einigen können, dann werden diese Streitigkeiten durch Zivilgerichte, auf Antrag/Klage einer Partei, entschieden. Dazu benötigen die Gerichte Gutachter als Fachberater, um ein Urteil sprechen zu können. In solchen Fällen beauftragt der Richter einen Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens.
Im Gegensatz zu den Privatgutachten bekommt der von einem Gericht beauftragte Gutachter konkrete Fragen vorgegeben, zu den im Prozess aufgetretenen Unklarheiten, die er im Gutachten beantworten muss. Wenn dann eine Partei des Rechtsstreites mit dem Ergebniss des Gutachtens nicht einverstanden ist, dann muss/kann er nur noch mit einem Obergutachten (Gegengutachten) dem Gericht seinen Widerspruch gegen das Gutachten des vom Gericht festgelegten Gutachters darlegen.
3.2. Privatgutachten
Niemand ist Fachmann auf allen Gebieten des Lebens. Oft steht man im Privatleben vor Entscheidungen, bei denen es um große Werte gehen kann. So zum Beispiel:
Sie wollen Ihr bebautes/unbebautes Grundstück verkaufen, verschenken, vorzeitig vererben und kennen den Verkehrswert des Grundstücks nicht,
Sie würden gern ein Haus erwerben, wissen aber nicht, ob der Kaufpreis des Verkäufers korrekt ist,
Was hat die geerbte Immobilie für einen Verkehrswert, wenn Sie in einer Erbengemeinschaft die Miterben auszahlen müssen,
Schäden an Ihren beweglichen Wirtschaftsgütern (Hausrat, Maschinen, Anlagen usw.), deren Zeitwert, Verkehrswert, Neuwert sie nicht kennen,
Gütertrennung bei Ehescheidungen,
Beweissicherungen bei Bau-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien, Elementar- und Foggingschäden aus zivilen Rechtsstreitigkeiten oder für Ihre Ansprüche an Versicherungen,
Welchen Schadenersatz können Sie von der Versicherung des Verursachers verlangen nach einem Brand-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien- und Foggingsschaden, den Sie nicht verursacht haben,
Welchen Schadenersatz können Sie von Ihrer Versicherung verlangen nach einem Brand-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien- oder Foggingsschaden, den Sie selbst verursacht haben,
Welchen Schadenersatz können Sie bei einem Schaden verlangen, den ein Fremder an Ihrem Eigentum angerichtet hat (der Zaun Ihrer Immobilie wurde beschädigt, Hausrat-, oder Personenschaden usw.),
Bei all diesen Beispielen würden Sie gern wissen, wie hoch die Werte sind, um die es dabei geht. Aber Sie sind eben kein Bewertungsfachmann. Sie haben zwar Ihr eigenes Wertgefühl, aber stimmt das auch? Verlangen/Bezahlen Sie gar zu wenig oder zuviel?
In jedem dieser Fälle benötigen Sie dann einen Fachmann in Bewertungsfragen, einen Wertgutachter für Wirtschaftsgüter, der Ihnen eine Wertermittlung erstellt. Sie sollten jedoch wissen, dass
an ein Gutachten, welches nicht vor Gericht verwendet wird, nicht so hohe Anforderungen gestellt werden.
Die Anforderungen an das Gutachten, was vor einem Gericht verwendet werden soll, höher immer sind (Inhalt, amtlich gesicherte Informationen, Quellennachweise usw.), als ein Gutachten, was nicht vor Gericht verwendet werden soll.
Ein (Tatsachen)Beispiel aus sachverständiger Erfahrung:
Drei Personen erben ein Grundstück. Sie lassen von einem Ihnen vorher nicht bekannten Gutachter den Wert des geerbten Grundstücks feststellen, da keiner der Miterben den anderen auszahlen kann und somit das Grundstück verkauft werden muss. Dieses Gutachten präsentieren Sie den Miterben. Wenn die Miterben einverstanden sind, ist die Welt in Ordnung.
Wie so oft im Leben (leider in Erbauseinandersetzungen sehr oft) ist aber sehr oft einer der Miterben mit dem vom Gutachter ermittelten Wert des Grundstücks nicht einverstanden. Er ist der Meinung, dass das Grundstück einen erheblich höheren Wert hat und er verlangt zur Wertermittlung des Grundsstücks einen vom Gericht bestellten Gutachter, der ein Gerichtsgutachten erstellen soll. Und schon haben Sie ein großes Problem!
Ob das Gutachten als Grundlage für eine Streitigkeit z.B. in Erbangelegenheiten werden kann, weil ein Miterbe mit dem vom Gutachter ermittelten Wert der geerbten Immobilie nicht einverstanden ist, ist dann fraglich. Sollte es dann zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit den Miterben kommen, reicht das allgemeine Privatgutachten nicht mehr aus. Ein Gericht stellt wesentlich höhere Anforderungen an ein solches Gutachten. Somit sollten Sie sich vor der Auftragserteilung an einen Gutachter entscheiden,ob das Gutachten nicht doch ein gerichtsfestes Privatgutachten sein soll, was dann den gerichtlichen Anforderungen stand halten kann. Das gerichtsfeste Gutachten dient dann im Rechtsstreit als Beweisstück.
Dies gilt für alle Rechtsbereiche des Lebens (z.B. Erbrecht, Versicherungsrecht, Nachbarschaftsrecht, Mietrecht, Gütertrennung im Scheidungsrecht usw.) in denen Sie eine Immobilienbewertung als Privatgutachten in Auftrag geben wollen.
Hinweis: Bei Immobilienkäufen und Verkäufen, die über Bankkredite finanziert werden sollen, hat der Gesetzgeber für die Banken gesonderte Regeln erlassen, die in der Beleihungswertungsrichtlinie festgeschrieben sind. Diese Regeln können Sie auszugsweise im nachfolgenden Punkt 3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben nachlesen.
Unsere Leistungen und die zu erwartenden Kosten für ein Privat- oder Gerichtsgutachten entnehmen Sie bitte dem nachfolgenden Punkt 5. Unser Leistungsangebot für die Immobilienbewertung und die Kosten.
3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben für Immobilien
Die meisten Immobilienverkäufe und Erwerbungen werden in Deutschland über Kredite finanziert. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen wollen/müssen, dann verlangt die Bank von Ihnen einen gesicherten Gegenwert (Sicherheiten) zu diesem Kredit. Der Kredit der Bank besteht aber aus der Rückzahlung des Kaufpreises + den Zinsen, die die Bank von Ihnen als Preis für die Kreditvergabe verlangt. Dieser Gegenwert besteht in aller Regel aus:
dem zu erwerbenden Grundstück,
Ihrem "gesicherten" Einkommensüberschuss oder
anderen geeigneten Sicherheiten (Bürgschaften, Wertgegenstände, anderen beleihungsfähigen Grundstücke, usw.)
Für das zu erwerbende Grundstück verlangt die Bank von Ihnen in jedem Fall eine Wertermittlung für die zu erwerbende Immobilie auf der Basis der geltenden Rechtsbestimmungen, hier der ImmowertV. Entweder Sie lassen ein Gutachten erstellen oder die Bank läßt durch Ihre eigenen Gutachter den Verkehrswert des Grundstücks feststellen. Dieser gutachterlich festgestellte Verkehrswert ist aber nur der Kaufpreis für das Grundstück. Die Zinszahlungen an die Bank beinhaltet dieses Gutachten jedoch nicht. Da Sie jedoch den Kreditbetrag (Kaufpreis abzüglich Eigenkapital) und die Zinsen der Bank in monatlichen Raten zurückzahlen müssen, deckt das Gutachten nur den Kaufpreis als Gegenwert zum Kredit ab, die Zinszahlungen jedoch nicht. Somit prüft dann die Bank, ob der festgestellte Verkehrswert des Grundstücks und Ihre weiteren Sicherheiten (z.B. gesicherter Einkommensüberschuss) die Rückzahlung des Kredites + Zinsen ermöglichen, was die Bank den Beleihungswert nennt. Dieser Beleihungswert soll die die Rückzahlung des Kredites mittels Kapitaldienst zuzüglich der Zinsen absichern. Diese Prüfung der Bank erfolgt im Wesentlichen nach der Beleihungswertrichtlinie.
Aber Achtung: Die in dieser Richtlinie angegeben Zinsforderungen sind bei jeder Bank unterschiedlich. Wenn Sie ein Wertgutachten mit bei einem nach der ImmobilienwertV ermittelten Verkehrswert erstellen lassen, ist für die Bank nur der ermittelte Verkehrswert wichtig. Für eine Kreditvergabe für einen Immobilienkauf ist für die Bank aber der Beleihungswert der Immobilie entscheidend und nicht der Verkehrswert.
Beispiel: Sie wollen eine Immobilie erwerben und der Verkäufer will für das Grundstück 120.000,00 € haben. Bevor Sie den Kaufpreis bezahlen, wollen Sie vom Verkäufer den Nachweis haben, dass die Immobilie tatsächlich diesen Wert hat. Der Verkäufer lässt ein Gutachten nach den Regeln der ImmowertV anfertigen und der Verkehrswert (Marktwert) wird mit z.B. mit 120.000,00 € in diesem Gutachten auch ausgewiesen.
Variante 1: Sie bezahlen das Grundstück aus Ihrem Angesparten mit 120.000,00 €. Ein Kredit ist somit nicht notwendig und somit auch keine Beleihungswertermittlung. Ihre Gesamtbelastung beträgt somit für den Immobilienerwerb 120.000,00 € zuzüglich Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Verwaltungsgebühren zur Umschreibung des Grundstücks, ggf. auch Maklergebühren).
Variante 2: Sie müssen für den Kauf des Grundstücks einen Kredit aufnehmen. Gleicher Kaufpreis 120.000,00 €. Für einen Kredit in Höhe des Kaufpreises (abzüglich notwendiges Eigenkapital) müssen Sie der Bank aber Zinsen zahlen. Für den Kredit ist jedoch das Vorhandensein von Eigenkapital zwingend notwendig (in aller Regel 20 % des Kaufbetrages), der mit 15.000,00 € für diese Variante angenommen werden soll. Bei gegenwärtig niedrigem Zinssatz könnte das Zinsverlangen der Bank (120.000,00 € - 15.000,00 € Eigenkapital x 1,8*) bei 86.000,00 € über die Kreditllaufzeit liegen. Somit hätten Sie 186.000,00 € (105.000,00 € Kredit + 86.000,00 € Zinsen) als Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit des Kredites incl. Zinsen in monatlichen Raten zurückzuzahlen.
Bevor die Bank Ihnen die 105.000,00 € zum Erwerb der Immobilie übergibt, prüft sie mittels Beleihungswertrechnung, ob Ihre Sicherheiten als ausreichend erachtet werden und Sie somit den Gesamtkredit von 186.000,00 € zurückzahlen können oder nicht.
Fazit: Sind die Sicherheiten ausreichend, dann herzlichen Glückwunsch zum erworbenen Grundstück.
Sind die Sicherheiten nicht vorhanden gilt: Außer Spesen, nichts gewesen.
* = angenommene Zinsangabe, unverbindlich, da Zinssätze bei Banken unterschiedlich sind.
3.4 Besondere Verfahren bei Gutachten für Industrie und Handwerk
Eine Immobilienbewertung für Investoren wird wie die Immobiliengutachten im privaten Bereich erstellt. Die Verfahren zur Erstellung von Immobiliengutachten sind jedoch inhaltlich anders, da sie auf ganz spezielle Anforderungen der Industrie und des Handwerks ausgerichtet sind.
Unser Büro bietet Ihnen somit im Rahmen unseres Dienstleistungsangebotes auch die Erstellung der spezifischen Immobiliengutachten für Industrie und Handwerk mit einer besonderen Immobilienbewertung zu Bodenwert- und Renditeaussagen für gewerbliche Objekte an.
Zur genaueren Aussage hinsichtlich der zu erwartenden Gewinne (Renditen) für Industrieimmobilien treffen zu können, hat die Wertermittlungstheorie das Ertragswertverfahren für diese speziellen Fragen weiterentwickelt und besondere Formen des Ertragswertverfahrens geschaffen. Die wohl bekanntesten Sonderformen des Ertragswertverfahrens sind u.a.:
Das Discounted-Cash-Flowverfahren und
Mittels dieser Verfahren kann zu der für den Investor entscheidenden Frage des Bodenwertes und der Rendite des zu erwerbenden Objektes eine genauere Aussage getroffen werden, die als Grundlage für die Investitionsentschei-dung des Investors von erheblicher Bedeutung ist. Sie sind seit Jahren in der Wertermittlungspraxis gängig und ob ihrer Aussagesicherheit anerkannt und zulässig.
Zu 1: Das Residualwertverfahren
Das Residualwertverfahren wird hauptsächlich von Projektentwicklern zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises, also des Bodenkaufpreises, der noch eine wirtschaftlich sinnvolle Realisierung des geplanten Projektes erwarten lässt verwendet. Hierbei wird zunächst der (fiktive) Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung des Bodenwertes verwendet, da der Bodenwert ja gerade ermittelt werden soll. Vom Ertragswert werden alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten (auch z.B. Zwischenfinanzierungskosten) abgezogen. Daraus ergibt sich der tragfähige Bodenwert als Residuum. Das Residualwertverfahren kann neben Neubauinvestition auch bei geplanten Sanierungen/Modernisierungen mit/ohne Nutzungsänderungen herangezogen werden.
Zu 2: Das Discounted-Cash-Flowverfahren
Die DCF-Verfahren basieren auf den im Rahmen einer Unternehmensplanung ermittelten zukünftigen Zahlungsüberschüssen (auch Cashflow, Zahlungsstrom) und diskontieren diese mit Hilfe von Kapitalkosten auf den Bewertungsstichtag. Dabei werden zu zahlende Steuern (z. B. Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer) mit in die Bewertung einbezogen. Der so ermittelte Barwert oder auch Kapitalwert ist der diskontierte Cash-Flow. Typischerweise werden die zukünftigen Zahlungsüberschüsse in zwei Phasen unterteilt: die erste Phase währt 5 – 15 Jahre, in der zweiten Phase wird entweder ein gesondert zu ermittelnder Restwert oder eine ewige Rente angenommen. Die Kapitalkosten werden in der Praxis sehr häufig mit Hilfe eines Kapitalmarktmodells (CAPM) ermittelt. Der durch die steuerliche Abzugsfähigkeit entstehende Finanzierungseffekt wird in den verschiedenen DCF-Verfahren unterschiedlich abgebildet.
Equity-Methode: FTE-Ansatz (Flow to Equity)
Entity-Methoden: APV-Ansatz (Adjusted Present Value)
Zu 3: Die Monte Carlo Methode (MCE, MCS und MCR Methode)
Die von Klaus Bernhard Gablenz entwickelte Version eines Monte-Carlo-Simulationsverfahren unter Einbeziehung normierter Wertermittlungsverfahren enthält:
den Monte-Carlo-Ertragswert,
den Monte-Carlo-Sachwert und
die Monte-Carlo-Residualwertmethode
Für den Inhalt der Immobiliengutachten hat der Gesetzgeber mit der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010) sowie der Sach-, Ertrags- und Vergleichswertrichtlinien für alle Gutachter bindend festgelegt, damit eine bundesweite Einheitlichkeit in der Bewertung von Immobilien gesichert ist.
Das Sachwertverfahren für alle Immobilien, die nicht gewerblichen Zwecken dienen (in der Regel Wohn-, Ferien-, Sport-, Erholungsobjekte etc.)
Das Ertragswertverfahren für die Immobilien, die gewerblich genutzt werden (Wohnungsvermietungen, Fabriken, Kleinbetriebe, Handelseinrichtungen, Landwirtschaftliche Objekte etc.).
Das Vergleichswertverfahren (Bewertung von Immobilien aller Art nach Vergleichsverkäufen)
Neben diesen Verfahren gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahren, die bei Immobilien der Industrie, Handel sowie Land- und Forstwirtschaft angewendet werden wie sie im vorstehenden Punkt 3.4 beschrieben sind.
In den vorstehend genannten gesetzlichen Richtlinien ist geregelt, das die Immobilienbewertung des zu bewertenden Objektes mittel dieser drei Verfahren zu ermitteln ist, d.h. in einem Immobiliengutachten müssen alle drei Verfahren vorhanden sein. Als Ausnahme dazu erlaubt der Gesetzgeber, dass Vergleichswertverfahren wegzulassen, wenn nicht gesichert ist, das aus Gründen der statistischen Sicherheit genügend Vergleichsobjekte oder Vergleichspreise vorhanden sind.
Für die Beratung und Erstellung von Immobiliengutachten zur Immobilienwertermittlung/Schadensbesichtigung stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Erstbesichtigung gern zur Verfügung.
Für Ihre Immobilienbewertung bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen an. Sie können nach einem Erstgespräch dann ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.
5.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung
Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel/Schäden zu besprechen. Für die Wertermittlung einer Immobilie werden, je nach Art des Gutachtens, eine Reihe von Unterlagen benötigt, wie:
Aktuelle Bauzeichnungen aus den Ursprungsbauprojekten (Grundrisse, Schnittdarstellungen), ggf. nachträgliche erstellte Änderungszeichnungenen,
Flächen-, und Raumberechnungen,
Aktuelle Flurkarte des zu bewertenden Grundstücks,
Aktueller Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis, Abt. I + II)
zivilrechtliche Vereinbarungen mit Nachbarn zu Rechten Dritter an Ihrer Immobilie
Bei diesem Erstgespräch sind aber auch Fragen zu klären wie:
Welche Vorleistungen Ihrerseits möglich sind z.B. Bereitstellung von Bauunterlagen über Ihre Immobilie,
Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Grundstücksbegehung als Bestandsaufnahme, bei der alle für die Wertermittlung notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.
5.2 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch
Das Erstgespräch ist für Immobilienwertermittlungen kostenfrei.
5.3 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch
Das Kostenangebot für die Erstellung einer Immobilienbewertung für Immobilien ist abhängig von:
Soll ein einfaches Immobiliengutachten (kann nicht zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung verwendet werden) oder soll ein gerichtsfestes Gutachten (zur Vorlage bei einem Gericht) erstellt werden,
Der Größe des Objektes und der Anzahl der Gebäude nach Baujahren und baulichen Anlagen,
Der Dauer der Bestandsaufnahme,
Der Zeit zur Feststellung der Menge der Bauschaden/Baumängel.
Hinweis: Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann auf die Aufmessung der Flächen- und Rauminhalte der Gebäude verzichtet werden und somit die Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden.
Die Kosten betragen, in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen, dann:
95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probeentnahmen aus dem Bauwerk,
Die Behördengebühren bei Auskunftserteilungen zum Nachweis (gilt nur für gerichtsfeste Gutachten)
12,00 € pro Thermobericht bei notwendigem Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von Feuchteschäden in Bauwerken
Nur bei Notwendigkeit des Einsatzes von Datenloggern 5,00 € pro Logger pro Woche (max. 3 Wochen)
6. Auszug aus der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV aus 2010)
Abschnitt 3 Wertermittlungsverfahren - Unterabschnitt 1 Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
Abschnitt 1 - Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze
(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend
zur Marktanpassung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt,
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge sowie ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung können, sweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.
Abschnitt 2 - Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
(1) Bodenrichtwerte (§ 10) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des Baugesetzbuchs) auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen erforderderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11), Umrechnungskoeffizienten (§ 12), Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14).
bei baureifem Land das Maß der baulichen Nutzung, der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie die Grundstücksgröße und
bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen. Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden.
Abschnitt 3 - Wertermittlungsverfahren
Unterabschnitt 1 - Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 und 3 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
Unterabschnitt 2 - Ertragswertverfahren
die Betriebskosten. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.
Unterabschnitt 3 - Sachwertverfahren
(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert mit erfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.
Die Wertminderung wegen Alters ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungs- dauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.