Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/PERMUTA-5677-boe22112019-rDGRN16102019
Timestamp: 2020-08-14 23:04:18
Document Index: 223620450

Matched Legal Cases: ['artículo 254', 'artículo 21', 'artículo 24', 'artículo 28', 'artículo 254', 'artículo 254', 'artículo 177', 'artículo 254', 'artículo 254', 'artículo 177', 'artículo 28', 'artículo 177', 'artículo 254', 'artículo 254', 'artículo 153', 'artículo 177', 'artículo 153', 'artículo 177', 'artículo 153', 'artículo 322', 'artículo 323', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 68', 'artículo 221', 'artículo 252', 'artículo 1274', 'artículo 1289', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 93', 'artículo 92', 'artículo 17', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 21', 'artículo 177', 'artículo 10', 'artículo 24', 'artículo 21', 'artículo 103', 'artículo 28', 'artículo 153', 'artículo 153', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 148', 'artículo 254', 'artículo 110', 'artículo 10', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 254']

RESOLUCIONES - PERMUTA. - 16/10/2019
Ley Hipotecaria, Artículos 1, 20, 38, 40, 222.8 y 254
Ley del Notariado, Artículos 24.4
Resolución de 16 de octubre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de permuta.
I Mediante escritura pública de permuta autorizada el día 16 de abril de 2019 por la notaria de Murcia, doña María Dolores Heredia Cánovas, la mercantil "Explotaciones Río de Aguas, S.L." transmitió a la mercantil "Safimo, S.L." la titularidad de 400.000 acciones nominativas de la mercantil "Áridos Torralba Hermanos, S.A.", así como unos derechos de crédito frente a la antedicha entidad mercantil que ostentaba por unos préstamos que le hizo para el desarrollo de su actividad, todo ello por un valor de 1.200.000 euros y, a cambio, la mercantil "Safimo, S.L." transmitió a la mercantil "Explotaciones Río de Aguas, S.L." unos bienes inmuebles o participaciones indivisas de los mismos valorados en 1.200.000 euros. Acerca de este último derecho de crédito (cuya transmisión constituyó en parte la contraprestación por la transmisión de los bienes inmuebles), se afirmaba en la escritura que derivaba de dos préstamos, uno de ellos de 11 de marzo de 2013 por importe de 200.000 euros, y otro de 17 de febrero de 2015 por importe de 100.000 euros; pero no se identificaban los medios de pago de esas cantidades de dinero que, según se afirmaba, fueron prestadas para constituir los derechos de crédito por importe total de 300.000 euros que se permutaban por bienes inmuebles. Por otra parte, según se explicaba en la escritura, las dos partes permutantes prestaban su consentimiento por medio de sendos apoderados, cuyos respectivos poderes de representación resultaban de unas determinadas escrituras de apoderamiento, que se identificaban correctamente. La notaria declaraba que, a su juicio, eran suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la escritura presentada a inscripción, pero no declaraba tener a la vista una copia auténtica de cada una de esas escrituras de apoderamiento,
II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Cieza número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
Segundo: En la escritura una sociedad, representada por don S. T. H., transmite a otra sociedad, representada por don F. T. H., la titularidad de varios bienes inmuebles; y a cambio la segunda sociedad transmite a la primera unas acciones representativas de parte del capital de una tercera sociedad y un derecho de crédito que ostenta frente a esta tercera sociedad (denominada Torralba Hermanos, S.A. , de la que es apoderado don S. T. H., según he podido comprobar mediante consulta telemática al Registro Mercantil). Acerca de este último derecho de crédito (cuya transmisión constituye en parte la contraprestación por la transmisión de los bienes inmuebles) se afirma en la escritura que dicho derecho de crédito deriva de dos préstamos, uno de ellos de 11 de marzo de 2013 por importe de 200.000 euros y otro de 17 de febrero de 2015 por importe de 100.000 euros; pero no se identifican los medios de pago de esas cantidades de dinero que, según se afirma, fueron prestadas para constituir los derechos de crédito por importe total de 300.000 euros que se permutan por bienes inmuebles.
Segundo: El apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria establece que No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados , añadiendo el apartado 4 del mismo artículo que Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados .
Por su parte, el artículo 21.2 dispone que Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862 . Este precepto no regula cuál es la consecuencia registral de la falta de identificación conforme al artículo 28 de la Ley del Notariado de los medios de pago empleados, pero, como explica la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de mayo de 2011 (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 28 de mayo de 2011), entre otras, la consecuencia de la falta de identificación debe ser la misma que la prevista en el artículo 254.3 para el supuesto de que conste expresamente en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar los medios de pago empleados, es decir, la suspensión de la inscripción por defecto subsanable, ya que:
- por un lado, si no se entendiera así, los interesados que se negasen a identificar los medios de pago empleados podrían eludir la norma del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria simplemente no identificándolos, siempre que no manifestasen de manera expresa su negativa a identificarlos;
- por otro lado, la exposición de motivos de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introdujo estos preceptos en la Ley Hipotecaria, explica que en esta Ley se establece la obligatoriedad de la consignación (...) de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras , sin distinguir por tanto entre si la falta de identificación correcta de los medios de pago se debe a la negativa de los interesados a identificarlos o a otra causa distinta.
- y, por otro lado, así resulta del artículo 177 del Reglamento Notarial, que en su penúltimo párrafo regula cómo deben identificarse en los documentos notariales los medios de pago A los efectos previstos en el párrafo anterior , según el cual En el caso de que los comparecientes se negasen a identificar los medios de pago empleados, el Notario advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia en la escritura : de esta manera el Reglamento Notarial equipara, a efectos del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, la falta de identificación adecuada (es decir, conforme al párrafo penúltimo de su artículo 177) de los medios de pago empleados y la negativa a identificarlos (regulada en el párrafo antepenúltimo del mismo artículo).
En el presente caso lo que se ha presentado a inscripción no es una escritura pública en la que se otorgue un contrato oneroso cuya contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, que es a lo que se refieren los artículos 254.3 y 21.2 de la Ley Hipotecaria, puesto que la contraprestación por la transmisión de las fincas en este caso no consiste en un precio, sino en la transmisión de unas acciones y de unos créditos. Sin embargo, conforme al criterio adoptado por la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de diciembre de 2014 (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 23 de enero de 2015), que comparto, teniendo en cuenta que si la contraprestación por la transmisión de las fincas sí hubiese consistido una cantidad de dinero habrían tenido que identificarse en la escritura los medios de pago de la misma, y que para eludir este deber de identificación en cualquier caso en que medie una cantidad de dinero bastaría con entregar anticipadamente esa cantidad y después alegar en la escritura que la transmisión no se realiza a cambio de esa cantidad de dinero sino a cambio de que se extinga o se transmita el derecho de crédito generado por su entrega previa (es decir, el derecho al reembolso de esa cantidad), debe exigirse también la identificación de los medios de pago, como medio para evitar el fraude de Ley, cada vez que en una escritura se declara que la contraprestación por la transmisión de una finca consiste en la transmisión o en la extinción de un derecho de crédito previamente generado por la entrega de una cantidad de dinero.
En cuanto a cómo deben identificarse los medios de pago empleados, el artículo 28 de la Ley del Notariado dispone que deberá expresarse en el documento público si el pago se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria . Este precepto se desarrolla por el artículo 177 del Reglamento Notarial, que establece en sus párrafos antepenúltimo y penúltimo lo siguiente:
Para subsanar este defecto es necesario, según el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, que se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que (...) se identifiquen todos los medios de pago empleados . Sin embargo, como explica la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de diciembre de 2015 (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 30 de diciembre de 2015), que se refiere a otro supuesto distinto también contemplado por el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria (el de la falta de constancia en la escritura del número de identificación fiscal), este precepto no debe interpretarse en el sentido de que necesariamente deba otorgarse una nueva escritura pública, sino en el sentido de que la escritura presentada a inscripción debe rectificarse en los términos del artículo 153 del Reglamento Notarial. Por tanto, y teniendo en cuenta que el artículo 177 del Reglamento Notarial permite que la identificación de los medios de pago se realice por soporte documental o manifestación , existen dos maneras posibles de subsanar este defecto:
- La primera posibilidad consiste en que se incorpore a la escritura por testimonio el documento identificador del medio de pago empleado. Esta incorporación puede hacerla el propio notario autorizante de la escritura por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial , según el párrafo penúltimo del artículo 153 del Reglamento Notarial, sin que sea necesario que los otorgantes de la escritura presten su consentimiento a esta incorporación, que constituye una mera constatación de la existencia y acreditación de un hecho (así lo explica la citada explica la resolución de 15 de diciembre de 2015).
- Y la segunda posibilidad consiste en que se incorporen a la escritura las declaraciones de los otorgantes en las que se expresen todas las circunstancias identificadoras de los medios de pago empleados que necesariamente deben constar en el instrumento público según el párrafo penúltimo del artículo 177 del Reglamento Notarial. De acuerdo con el último párrafo del artículo 153 del Reglamento Notarial, esta rectificación sí precisa que los otorgantes presten su consentimiento, salvo que el notario autorizante manifieste que ya al autorizarse la escritura los otorgantes realizaron esas declaraciones y que por tanto no se hicieron constar en ella consecuencia de un error material.
La presente calificación negativa provoca la prórroga del asiento de presentación durante sesenta días, contados desde que se practique la última de las notificaciones de la misma exigidas por el artículo 322 de la Ley Hipotecaria (artículo 323). Dicha calificación podrá (...)
Cieza, 17 de mayo de 2019. El registrador, Juan Cavallé Herrero."
III Solicitada con fecha 13 de junio de 2019 calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la Propiedad de Lorca número 2, don Carlos Miguel Rivas Molina, quien, el día 18 de junio de 2019, confirmó la calificación del registrador sustituido en sus propios términos.
IV Contra la nota de calificación sustituida, doña María Dolores Heredia Cánovas, notaria de Murcia, interpuso recurso el día 17 de julio de 2019 en virtud de escrito con base en los siguientes argumentos:
Primero: En cuanto al primero de los defectos de la escritura es, según la nota, el no entenderse cumplidos los requisitos del artículo 98 de la Ley 24/2001 con la manifestación por mi realizada al pie de los datos que acreditan las personalidad y representación de cada una de las mercantiles intervinientes de que en virtud de las anteriores manifestaciones y de la exhibición de las citadas escrituras, resultan, a mi juicio facultades suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de permuta y ello porque el artículo 98 exige, según la nota, que el notario autorizante de la escritura otorgada por un representante deba declarar que ha tenido a la vista una copia del documento del que resulta la existencia de su poder de representación, especificando además que se trata de una copia auténtica, como declara la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de marzo de 2007 .
El lenguaje jurídico no es ajeno a la metonimia u otros recursos propios del lenguaje en general de modo que se llama generalmente escritura pública no solo a la escritura matriz sino también, por ser traslado de aquélla, a las copias de la misma se expidan con las formalidades legales, esto es, a la copia autorizada, utilizándose en derecho de manera indistinta ambos términos e incluso llamando escritura a la copia autorizada y reservando el término propio de escritura matriz para la conservada en el protocolo. Esto es lo que hacen la propia Ley del Notariado en su artículo 68.2; la Ley Hipotecaria, en sus artículos 12, 18, 82, 156, 254.3 o 319, entre otros o el Reglamento Hipotecario, en sus artículos 26, 50, 60, 63, 69, 80, 81, 146, 174, 175, 193, 197, 207, 219, 231. El Reglamento Notarial no es ajeno a esta identificación en sus artículos 57, 153.2, 159.5 o el artículo 221 corolario de lo expuesto y que literalmente dice que Se consideran escrituras públicas, además de la matriz, las copias de esta misma expedidas con las formalidades de derecho... , es decir, las copias autorizadas. No es tampoco ajena a esta identificación la Dirección General de los Registros y del Notariado que en innumerables resoluciones alude a la escritura presentada en el registro de la propiedad. Igualmente el propio registrador calificante comienza la narración de los hechos manifestando haber sido presentada en el registro de la propiedad una escritura pública de permuta, volviendo a aludir a escrituras presentadas en varias ocasiones durante su calificación. Terminología a la que también recurre el registrador sustituto que pese a exigir so pena de cierre registral que la escritura calificada observe la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma, se basa en un testimonio notarial de la escritura de permuta... obligando el rigor requerido a precisar que lo presentado fue un testimonio de la copia autorizada de la escritura de permuta por cuanto no es posible testimonio directo de las escrituras matrices conforme al artículo 252 del Reglamento Notarial y sin perjuicio de las excepciones previstas en el mismo.
1. Dejando para un momento posterior el problema de la competencia, a efectos de procurar mayor claridad comenzaré por el análisis del supuesto de hecho de la escritura calificada a fin de determinar la aplicabilidad de o no de las disposiciones relativas a la identificación o acreditación de los medios de pago:
Dice la calificación abiertamente que aunque en el presente caso lo que se ha presentado a inscripción no es una escritura pública en la que se otorgue un contrato oneroso cuya contraprestación consista. en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, que es a lo que se refieren los artículos 254.3 y 21.2 de la Ley Hipotecaria, puesto que la contraprestación por la transmisión de las fincas en este caso no consiste en un precio, sino en la transmisión de unas acciones y de unos créditos. Sin embargo, conforme al criterio adoptado por la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de diciembre de 2014 (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 23 de enero de 2015), que comparto, teniendo en cuenta que si la contraprestación por la transmisión de las fincas si hubiese consistido en una cantidad de dinero habrían tenido que identificarse en la escritura los medios de pago de la misma y que para eludir este deber de identificación en cualquier caso en que medie una cantidad de dinero bastaría con entregar anticipadamente esa cantidad y después alegar en la escritura que la transmisión no se realiza a cambio de esa cantidad de dinero sino a cambio de que se extinga o se transmita el derecho de crédito generado por su entrega previa (es decir, el derecho al reembolso de esa cantidad) debe exigirse también la identificación de los medios de pago, como medio para evitar el fraude de Ley, cada vez que en una escritura se declara que la contraprestación por la transmisión de una finca consiste en la transmisión o en la extinción de un derecho de crédito previamente generado por la entrega de una cantidad de dinero. .
Como resulta de la resolución invocada y las citadas, siendo el reconocimiento de deuda un negocio jurídico de fijación o reproducción de otro anterior (salvo que por declaración terminante o incompatibilidad entre obligación antigua y la nueva produzca una novación extintiva de la obligación reconocida) encuentra su causa en la de la deuda que se reconoce, derivada o de un préstamo mutuo o un contrato de crédito con una entrega previa del dinero a quien ahora transmite, es decir, insisto, en todos los casos hay una transmisión onerosa de un inmueble (o constitución de un derecho real sobre el mismo) de un lado y de otro, como contraprestación que constituye su causa, una entrega de dinero. De hecho, se plantea la resolución de 11 de marzo de 2013 su aplicación debido al carácter unilateral del contrato de préstamo y señala que aunque Es cierto que los citados artículos de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Notariado, y de su Reglamento, delimitan su ámbito de aplicación por referencia a los actos o contratos onerosos en los que exista una contraprestación en dinero o signo que lo represente, y que el contrato oneroso es categoría afín o próxima a la de los contratos bilaterales de los que derivan obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, expresiones estas últimas utilizadas de forma indistinta como equivalentes, a cargo de ambas partes. Sin embargo, dicha proximidad no debe llevar a confusión, de forma que debe distinguirse entre la relación obligatoria sinalagmática y el contrato a título oneroso, es decir, aquel en el que para cada parte contratante es causa del contrato la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra (cfr. artículo 1274 del Código Civil), Como ha explicado la doctrina más autorizada, el vínculo que deriva del negocio oneroso implica una carga para ambas partes, en el sentido de exigirles sacrificios correlativos a las ventajas obtenidas, encontrándose éstas y aquéllos en una determinada relación de reciprocidad (en este sentido habla el artículo 1289 del Código Civil de reciprocidad de intereses respecto de los contratos onerosos). .
Y esto es así aun cuando alguna de las partes del contrato inicial de préstamo o crédito hubiese cedido su derecho por cualquier título jurídico pues, como señala la resolución de 12 de abril de 2018, resulta evidente que el origen de la deuda no está en la cesión .
Pero entendemos que lo que en modo alguno hace la Dirección General de los Registros y del Notariado es aplicar el artículo 24.4 a supuestos distintos de los contemplados en él, so pretexto de la necesaria colaboración en esta materia de prevención de fraude fiscal y que no resulta de las resoluciones estudiadas que el mismo (artículo 24.4) debe aplicarse cada vez que en una escritura se declara que la contraprestación por la transmisión de una finca consiste en la transmisión... de un derecho de crédito previamente generado por la entrega de una cantidad de dinero esto es aportación personal del registrador de la propiedad.
La necesaria concreción de este debe de informar sobre toda clase de información con trascendencia tributaria a que alude el citado artículo 93.4 de la Ley General Tributaria se consigue, por permitirlo el apartado 2 del artículo 92 de la misma, con la aprobación del Convenio de colaboración entre la Agencia Estatal de Administración Tributaria y el Consejo General del Notariado para el suministro de información contenida en el índice informatizado único, el acceso directo al mismo y el cumplimiento de otras obligaciones legales de información de 19 de junio de 2007, cuya cláusula primera apartado 1 señala que 1. El presente Convenio tiene por objeto concretar la forma y condiciones en que el Consejo General del Notariado suministrará a la Agencia Tributaria la información contenida en el índice único informatizado con transcendencia tributaria que ésta precisa para el cumplimiento de sus funciones, de acuerdo con el artículo 17 la Ley del Notariado, en la redacción dada por la Ley 36/2006 (La Ley 11545/2006), de Medidas de Prevención del Fraude Fiscal. Esta colaboración se articulará a través de un suministro periódico de información, del suministro de información sobre tipos de operaciones o grupos de operaciones con riesgo de fraude fiscal, a través del acceso telemático directo de la Agencia Tributaria al mencionado índice, y mediante requerimientos de información de la Agencia Tributaria, sin perjuicio de las obligaciones de información previstas en otras normas legales , añadiendo el Convenio en su cláusula quinta que La Agencia Tributaria podrá solicitar al Consejo General del Notariado la información que precise para el cumplimiento de sus fines, ya se encuentre en el índice único informatizado o en el propio instrumento público. Para ello, identificará con claridad la información solicitada, con especificación, en su caso, de cualquiera de las personas físicas o jurídicas o entes sin personalidad a quienes afecte, pudiendo solicitar, a estos efectos, la remisión de la copia del instrumento público a que se haya referido cualquier solicitud de información cuando ésta se efectúe a través de dicho Consejo .
No es el caso que nos ocupa de negativa por los comparecientes a identificar los medios de pago como resulta de la escrupulosa constancia en la escritura de la identificación de las cuentas de cargo y abono de las cantidades destinadas al pago del Impuesto Sobre el Valor Añadido, sino todo lo contrario, de no solicitud de dichos datos por el notario autorizante no por error o inadvertencia sino por no estar en la letra de la Ley. El notario autorizante, o sea la firmante, después de examinadas las circunstancias concurrentes puestas de manifiesto en la preparación del documento, sabiendo la causa última del negocio y por supuesto conociendo el titular real de las sociedades intervinientes, sabiendo que es un grupo de sociedades, su actividad, que no son sociedades preconstituidas y no extrañada en absoluto por el préstamo relatado, no considera ni que sea un supuesto previsto por el artículo 24.4 de la Ley del Notariado, ni que deba realizarse aplicación analógica de la citada norma y por tanto exigir acreditación de los medios de pago, ni tampoco observa que exista fraude de Ley ni por tanto que haya que comunicar ningún incumplimiento a la Administración Tributaria, ni se dan los indicios precisos para su comunicación al Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias o para la negación de la función; pero presentada la escritura en el registro de la propiedad su titular estima que por las circunstancias que resultan de la escritura y por las que ha podido comprobar por su acceso al registro mercantil aunque en el presente caso lo que se ha presentado a inscripción no es una escritura pública en la que se otorgue un contrato oneroso cuya contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, que es a lo que se refieren los artículos 254.3 y 21.2 de la Ley Hipotecaria , debe cerrar el registro para prevenir el fraude fiscal consistente en que para eludir este deber de identificación en cualquier caso en que medie una cantidad de dinero bastaría con entregar anticipadamente esa cantidad y después alegar en la escritura que la transmisión no se realiza a cambio de esa cantidad de dinero sino a cambio de que se extinga o se transmita el derecho de crédito generado por su entrega previa (con lo que además no entendemos que se conseguiría, puestos a mentir sería más fácil directamente aplazar el pago). Entendemos que el registrador de la propiedad, ahora sí, está haciendo una aplicación analógica de la norma para poder exigir identificación de medios de pago a este supuesto, en base a lo que él dice ser criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado y que con esta actuación se está excediendo en su competencia.
2. Ello nos lleva al apartado de la justificación de la competencia que hace el registrador en su nota.
Queda claro el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado de que el cierre registral procede no sólo en caso de negativa a identificar los medios de pago sino también en aquellos casos en los que el Notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura. Corno indicó la resolución de 2 de junio de 2009 este Centro Directivo en su Resolución de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, más allá de los supuestos en que el Notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aquél deberá comprobar que el documento contiene una identificación completa de los medios de pago empleados, en los términos exigidos por el artículo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripción cuando en dicha identificación se haya incurrido en alguna omisión. . Como se afirma en dicha Resolución Obviamente, sí que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos . Por lo tanto, la actuación del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa. .
Pero entendemos que la obligación de cierre registral si no existe mención alguna acerca de cuáles son los medios de pago lo es a aquellas escrituras a las que resulta aplicable el artículo 24.4 de la Ley del Notariado y no contienen mención de los medios de pago y que el registrador de la propiedad no puede ir más allá y hacer interpretación extensiva o, como ocurre en este caso entendemos que analógica para aplicarlo a cualquier supuesto que le genere sospecha de elusión de fraude fiscal. Es verdad que la aplicación de una norma, en éste caso del artículo 24.4 de la Ley del Notariado implica una interpretación, la cual ya ha realizado el registrador de la propiedad y que le permite afirmar que el supuesto no es de los contemplados en el artículo 24.4 de la Ley del Notariado, pero lo que no es posible es una interpretación extensiva y menos analógica. Si como dice la citada resolución de 2 de junio de 2009 el contenido de la escritura viene delimitado con carácter preceptivo e imperativo por el artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, en cuanto a los citados medios de pago, exige del Notario trasladar al contenido de/instrumento por él autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuantías, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc.) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial y en el artículo 177 del Reglamento Notarial que desarrolla este último la calificación registral no puede ir más allá de la escritura que, como queda dicho es su canon de control.
En palabras de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de de [sic] 18 de mayo de 2007 lo trascendente no es el cierre del registro, pues tal es el efecto de una causa: negativa a identificar total o parcialmente los medios de pago. Lo verdaderamente trascendente es analizar si el registrador debe y puede hacer algo más que el simple examen de la identificación que el notario haya efectuado al margen o más allá del contenido de la escritura pública. En suma, si la calificación se extiende al enjuiciamiento material, o de fondo, del contenido de la escritura en lo relativo a la identificación de los medios de pago empleados y a la forma en virtud de la cual el notario haya hecho constar los mismos.
Pues bien, al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria en el que el registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de tales escrituras: y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedarla amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). .
3. En cuanto al modo de identificar los medios de pago, la nota alude al artículo 28 de la Ley de Notariado (es claro sin embargo que se refiere al 24) y 177 de su Reglamento y es coherente al distinto tratamiento de esta materia en su control notarial o de acreditación y registral o de identificación.
4. Por último, en cuanto a la exposición de la forma para la subsanación del defecto, por no ser necesaria entendemos que tiene la finalidad de facilitar la misma al presentante y como esta no puede realizarse sino a través de Notario no es imprudente advertir que no la consideramos correcta y que no puede justificarse en la resolución invocada de 15 de diciembre de 2015, esto es así en primer lugar porque efectivamente dicha resolución se refiere a un supuesto distinto cual es la constancia del número de identificación fiscal, constatación de un hecho, que no puede equipararse a la acreditación de los medios de pago y de otro lado, porque de dicha resolución no resulta que la escritura presentada a inscripción debe rectificarse en los términos del artículo 153 y no contiene tampoco las explicaciones que dice el registrador (que no hemos podido encontrar en otras resoluciones consultadas) en cuanto a los dos modos de subsanar. La forma de subsanar una escritura es competencia notarial y si se debe o puede utilizar el artículo 153 del Reglamento Notarial y en qué forma, lo es en exclusiva del notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo no siendo precisos en su redacción los dos medios invocados lo que, estimamos, podría confundir al presentante".
V El registrador de la Propiedad emitió informe el día 31 de julio de 2019, manteniendo su nota de calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Se presenta en el Registro escritura pública de permuta por virtud de la cual la mercantil "Explotaciones Río de Aguas, S.L." transmitió a la mercantil "Safimo, S.L." la titularidad de 400.000 acciones nominativas de la mercantil "Áridos Torralba Hermanos, S.A." así como unos derechos de crédito frente a la misma mercantil "Áridos Torralba Hermanos, S.A"., todo ello por un valor de 1.200.000 euros; y a cambio la mercantil "Safimo, S.L." transmitió a la mercantil "Explotaciones Río de Aguas, S.L." unos bienes inmuebles o participaciones indivisas de los mismos valorados en 1.200.000 euros. Acerca de este último derecho de crédito (cuya transmisión constituye en parte la contraprestación por la transmisión de los bienes inmuebles) se afirma en la escritura que dicho derecho de crédito deriva de dos préstamos, uno de ellos de 11 de marzo de 2013 por importe de 200.000 euros y otro de 17 de febrero de 2015 por importe de 100.000 euros; pero no se identifican los medios de pago de esas cantidades de dinero que, según se afirma, fueron prestadas para constituir los derechos de crédito por importe total de 300.000 euros que se permutan por bienes inmuebles. Por otra parte, según se explica en la escritura, las dos partes permutantes prestan su consentimiento por medio de sendos apoderados, cuyos respectivos poderes de representación resultan de unas determinadas escrituras de apoderamiento, que se identifican correctamente. La notaria declara que a su juicio son suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la escritura presentada a inscripción, pero no declara tener a la vista una copia auténtica de cada una de esas escrituras de apoderamiento.
El primer defecto consiste en no entenderse cumplidos los requisitos del artículo 98 de la Ley 24/2001 con la manifestación realizada por la notaria autorizante al pie de los datos que acreditan las personalidad y representación de cada una de las mercantiles intervinientes de que "en virtud de las anteriores manifestaciones y de la exhibición de las citadas escrituras, resultan, a mi juicio facultades suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de permuta" y ello porque el artículo 98 exige, según la nota, que "el notario autorizante de la escritura otorgada por un representante deba declarar que ha tenido a la vista una copia del documento del que resulta la existencia de su poder de representación, especificando además que se trata de una copia auténtica, como declara la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de marzo de 2007".
2. En relación con la primera cuestión, el apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece: "En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado s, el Notario autorizante insertaraí una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresaraí que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera". El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: "La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe sufic iente, por sií solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitaraí su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con e l contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación".
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña id entificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, asíí como la congruencia del juic io que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 19 de marzo de 2007 el notario deberá hacer constar en el título que autoriza no sólo que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Y el Registrador deberá calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento auténtico del que nacen dichas facultades de representación -además de la existencia del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado- (cfr. el apartado 2 del mencionado artículo 98, modificado por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad).
Ciertamente, podría entenderse que, si el notario autoriza la escritura añadiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas "acreditadas" para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibición de documento auténtico, es porque éste se le ha aportado (dicha exhibición es, según el mencionado artículo 98.1, el medio para "acreditar" la representación alegada). Pero es igualmente cierto que la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye hoy a la valoración notarial de la suficiencia de la representación imponen un mayor rigor. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido íntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representación exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible.
Se exige por tanto la constancia por parte del notario autorizante que realiza el juicio de suficiencia, de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura (o directamente de la matriz si obrara en su protocolo), sin que basten referencias imprecisas como las relativas a "copia" de escritura o simplemente "escritura" que pudieran incluir medios insuficientes de acreditación como la copia simple o los testimonios.
3. En relación a la segunda cuestión de la acreditación de los medios de pago dispone el artículo 254 de la Ley Hipotecaria: "1. Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir. 2. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen. 3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. 4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados. 5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo".
El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que, "en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago".
Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el "fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno" y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen "un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude". En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla "se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones".
2.º) Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.
Como ha señalado la Resolución de este Centro Directivo de 9 de diciembre de 2014 en un supuesto en que el origen de la deuda reconocida estaba en un préstamo que, a su vez, había sido posteriormente cedido, si bien no es exigible "la aportación de los documentos que recojan el préstamo y su cesión y liquidación pues no constituyen el título inscribible, ni puede considerarse el préstamo y la posterior dación como un único negocio complejo que justifique la acreditación respecto al primero, de los mismos requisitos exigibles al segundo para su inscripción. En realidad es el reconocimiento de deuda el negocio jurídico objeto de inscripción", sin embargo sigue diciendo la Resolución que "ello no obsta para que siendo el préstamo la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, deba evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda".
Por otro lado, no debe olvidarse que la técnica del cierre registral aplicada por el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, tras su reforma por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no responde a una valoración jurídica sustantiva sobre la nulidad, anulabilidad u otro tipo de ineficacia del negocio jurídico inscribible (en este caso la dación en pago de deuda), sino que, prescindiendo de su validez civil, constituye un instrumento de colaboración con la consecución de fines de interés público, en este caso la prevención del fraude fiscal en el ámbito inmobiliario. Como indica la Exposición de la Motivos de la citada ley "esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones".
Madrid, 16 de octubre de 2019.-El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril y 25 de mayo de 2017, 12 de abril de 2018, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio de 2019 y 17 de septiembre de 2019.