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Timestamp: 2017-12-12 14:05:45
Document Index: 334807835

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 27', '§ 16', 'BGH', '§ 21', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BEIRATAKTUELL - Instandsetzungsvereinbarungen – Kein Buch mit sieben Siegeln
Instandsetzungsvereinbarungen – Kein Buch mit sieben Siegeln
Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so die gesetzliche Grundregelung im Wohnungseigentumsrecht, obliegt gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt. Die Eigentümerversammlung ist zur Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum sowie für die Durchführung solcher Maßnahmen, welche nach Beschlussfassung gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dem Verwalter obliegt, zuständig.
Die Tragung der durch entsprechende Maßnahmen verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer und zwar gem. § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Miteigentumsanteile.
In der Praxis wird indes vielfach die Notwendigkeit abweichender Regelungen gesehen. Sei es, weil die baulichen Gegebenheiten, insbesondere die Errichtung eines WEG-Objekts aus mehreren baulichen getrennten Wirtschaftseinheiten dies nahe legt oder weil die Mehrheit der Wohnungseigentümer sich wirtschaftliche Vorteile von einer abweichenden Regelung verspricht.
a) Unwirksamkeit abweichender ­Regelungen durch Beschluss
Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Wohnungseigentumsrecht keine der o.g. Grundsätze dauerhaft abändernden Regelungen durch Mehrheitsbeschlussfassung zulässt.
Die Bestimmungen des WEG sehen keine entsprechende Beschlussfassung vor, weshalb gleichwohl gefasste Beschlüsse mangels Beschlusskompetenz nichtig, d.h. rechtsunwirksam, sind und auch nicht mangels Anfechtung in Bestandskraft erwachsen können.1
b) Unwirksamkeit abweichender Regelung aufgrund einer Öffnungsklausel
Oftmals enthalten die Gemeinschaftsordnungen auch sog. Öffnungsklauseln, also Regelungen, wonach den Eigentümern ermöglicht werden soll, Gegenstände, die ansonsten einer Vereinbarung bedürfen, durch Mehrheitsbeschluss zu regeln.
Auch hier ist vor der Ausnutzung zum Zwecke der Abänderung der o.g. Grundsätze zu warnen. Der BGH vertritt nämlich die Rechtsauffassung, wonach Beschlüsse auf der Grundlage einer Öffnungsklausel die Lasten- und Kostentragung so verändern, dass einzelnen Eigentümern Pflichten zuwachsen, die neu für sie sind, ebenfalls nichtig sind.2
c) Wirksamkeit abweichender ­Regelung durch Vereinbarung
Da es sich bei den Bestimmungen der §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 und 16 Abs. 2 WEG nicht um zwingendes Recht handelt, ist es allerdings möglich, durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG (also durch entsprechende Regelung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung und Eintragung im Grundbuch) die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung auch von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten in Abweichung vom Gesetz einzelnen Sondereigentümern aufzuerlegen.3
1 BGH, Urt. v. 9.7.2010 - V ZR 202/09.
2 BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR 315/13.
3 BGH, Urt. v. 22.11.2013 – V ZR 46/13.
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