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Timestamp: 2016-10-27 10:57:55+00:00
Document Index: 201183359

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 64', 'art. 7', 'art. 257', 'art. 274', 'art. 257', 'art. 274', 'art. 48', 'ATF ', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 43', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 260', 'art. 120', 'art. 257', 'art. 124', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 124', 'art. 257', 'art. 8', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 274', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 156']

4C.212/2006 (28.09.2006)
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Elie Elkaim,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Michel Rossinelli.
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 11 mai 2006.
A.a Par contrat du 21 mai 1999, X.________ SA (la demanderesse), repr�sent�e par Y.________ SA, a remis � bail � A.________ (la d�fenderesse) des locaux commerciaux situ�s � Lausanne, � l'usage de caf�-restaurant, sous l'enseigne Caf� Z.________. Les locaux comprennent un caf� avec une grande salle et une petite salle, une cuisine, trois autres chambres, des WC s�par�s messieurs et dames, une salle de bains avec WC, un corridor et deux caves, dont une � bi�re. Le bail a �t� conclu pour dix ans, soit du 1er juin 1999 au 31 mai 2009, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation donn� une ann�e � l'avance. A teneur de l'art. 2 du contrat, le loyer mensuel a �t� fix� � 4'312 fr., charges comprises, payable trimestriellement � l'avance, mais recevable par mois d'avance s'il est acquitt� ponctuellement (art. 64 al. 2 OJ). L'art. 7 let. c du bail pr�voit que les parties sont convenues "d'adopter dans leurs relations la forme �crite".
Il a �t� �tabli qu'� une �poque ind�termin�e, d'une part, la bailleresse a sign�, comme propri�taire, des plans dans le cadre d'une enqu�te publique portant sur la modification des locaux lou�s � A.________, et, d'autre part, que celle-ci s'est lanc�e dans de tr�s importants travaux d'entretien et de plus-values des locaux pris � bail.
A.b Par avis comminatoire du 26 avril 2005, la bailleresse, sous la plume de son conseil, a mis en demeure A.________ de payer, dans les trente jours, la totalit� des loyers dus pour la p�riode du 1er avril 2004 au 1er avril 2005, cela sous la menace de r�siliation du bail, conform�ment � l'art. 257d CO.
Au moyen d'une lettre du 23 mai 2005 adress�e au mandataire de la bailleresse, A.________, repr�sent�e par son avocat, a d�clar� opposer la compensation � concurrence de 350'000 fr. aux pr�tentions de loyers �mises par X.________ SA. La locataire a fait valoir dans ce pli qu'elle avait entrepris durant les six derni�res ann�es, avec l'autorisation de la bailleresse, des travaux d'entretien et � plus-values atteignant le montant pr�cit�.
Par courrier du 30 mai 2005 re�u le lendemain, la bailleresse a notifi� � A.________ la r�siliation du bail pour le 30 juin 2005.
B.a Le 30 juin 2005, A.________ a d�pos� aupr�s de la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne une requ�te en annulation de cong�.
Le 9 septembre 2005, X.________ SA a adress� au Juge de paix du district de Lausanne une requ�te en �vacuation dirig�e contre A.________.
Le 12 septembre 2005, la Commission de conciliation, en application de l'art. 274g al. 1 et 3 CO, a transmis au Juge de paix la requ�te tendant � l'annulation de la r�siliation du bail.
Le Juge de paix a entendu les parties � son audience du 3 novembre 2005. La d�fenderesse a soutenu que, lors de la prise de possession des locaux, elle s'est trouv�e dans l'obligation d'effectuer des travaux d'entretien exig�s par la police du commerce, lesquels �taient indispensables � l'exploitation des lieux en tant que caf�-restaurant. La locataire a ajout� avoir �galement entrepris des travaux � plus-values avec l'accord de la bailleresse. Concernant la nature des travaux qu'elle a r�alis�s dans les locaux lou�s, A.________ a requis du magistrat pr�cit� la mise sur pied d'une expertise et l'audition de divers t�moins.
Par d�cision du 3 novembre 2005, le Juge de paix a prononc� l'�vacuation de la d�fenderesse. Refusant implicitement les r�quisitions de preuve pr�sent�es par la locataire, ce magistrat a consid�r� que le cong� �tait pleinement valable, du moment que cette derni�re n'avait pas d�montr� avoir vainement exig� de la demanderesse la remise en �tat des locaux lou�s et que les plus-values invoqu�es ne pouvaient na�tre, sans accord de la bailleresse, avant la fin du contrat.
B.b Saisie d'un recours de A.________, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 11 mai 2006, l'a rejet�, la d�cision du Juge de paix �tant confirm�e. En substance, la cour cantonale a jug� que les conditions de l'art. 257d CO permettant le cong� extraordinaire �taient r�alis�es, de sorte que les conditions de l'expulsion l'�taient aussi. A propos du moyen de la locataire pris de la compensation, elle a retenu que c'�tait � bon droit que le premier juge l'avait rejet�. Il n'avait ainsi pas �t� d�montr� que la soci�t� propri�taire ait donn� son accord �crit � ce que A.________ entreprenne des travaux d'entretien et de plus-values. Enfin, l'appr�ciation anticip�e des preuves, � laquelle le premier juge s'�tait livr� en consid�rant que les moyens probatoires qui lui �taient propos�s n'�taient pas de nature � modifier son opinion, �tait parfaitement ad�quate.
A.________ exerce un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Elle conclut principalement � ce que cette d�cision soit r�form�e en ce sens que la requ�te d'expulsion d�pos�e par la bailleresse est rejet�e (II), que la r�siliation de bail est nulle et de nul effet (III) et que X.________ SA est d�clar�e sa d�bitrice de la somme de 350'000 fr. plus int�r�ts � 5 % l'an d�s le 1er janvier 2004 (IV). Subsidiairement au chiffre IV, la locataire requiert qu'il soit constat� que la bailleresse est sa d�bitrice du montant de 350'000 fr. avec les m�mes int�r�ts (V) et que sa dette de loyer aupr�s de X.________ SA est compens�e avec la somme de 350'000 fr. plus int�r�ts � 5 % l'an d�s le 1er janvier 2004 qui lui est due selon le chiffre V susmentionn� (VI). "Subsidiairement aux chiffres II � VI", la recourante conclut � l'annulation de l'arr�t cantonal, la cause �tant retourn�e � l'autorit� cantonale "pour compl�ter l'�tat de fait en se conformant au droit f�d�ral" (VII).
1.1 En vertu de l'attraction de comp�tence pr�vue � l'art. 274g al. 1 let. a CO, la proc�dure en contestation du cong� introduite par la d�fenderesse a �t� jointe � la proc�dure d'expulsion engag�e par la demanderesse devant le Juge de paix. Lorsqu'elle se prononce � la suite de ce dernier, la Chambre des recours rend une d�cision finale au sens de l'art. 48 OJ (ATF 119 II 241). Par cons�quent, le recours en r�forme est ouvert en l'esp�ce.
1.2 Il a �t� retenu que le loyer mensuel a �t� fix� � 4'312 fr. et qu'un bail pour une dur�e de 10 ans a �t� conclu � compter du 1er juin 1999. Il est donc indubitable que la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. permettant de recourir en r�forme.
Interjet� par la partie condamn�e � �vacuer les locaux commerciaux qu'elle avait lou�s et dirig� contre un arr�t final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile atteignant la valeur litigieuse requise par l'art. 46 OJ, le recours en r�forme est recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.3 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s).
La recourante soutient que, contrairement � ce qu'a retenu la Chambre des recours, elle a obtenu l'accord de l'intim�e au sens de l'art. 260a al. 1 CO pour proc�der aux travaux r�alis�s dans les locaux lou�s, qui ont notamment permis de mettre en conformit� des installations techniques insalubres. Elle expose que la solution retenue par les juges cantonaux est choquante, puisqu'elle impose � la locataire de supporter seule le co�t de travaux importants, qui ont contribu� � augmenter la valeur de l'immeuble de la demanderesse. La recourante fait valoir que la cr�ance invoqu�e en compensation, par 350'000 fr., est exigible et �chue, car les parties �taient convenues oralement qu'elle pouvait �tre compens�e en cours de bail avec des loyers dus. Du reste, l'intim�e commettrait un abus de droit en revenant sur l'accord oral et tacite donn� � la locataire.
La recourante pr�tend encore que la cour cantonale a viol� son droit � la preuve en la privant de la facult� d'apporter les probatoires dont elle avait requis l'administration devant le premier juge � son audience du 3 novembre 2005. A l'en croire, la mise en oeuvre d'une expertise lui aurait permis de d�montrer que tant l'ampleur que la valeur des travaux qu'elle a entrepris �taient consid�rables. De m�me, l'audition de t�moins aurait fourni la preuve de deux �l�ments, soit que lesdits travaux avaient �t� op�r�s sur la chose lou�e avec l'accord de la bailleresse et que les plaideurs avaient envisag� une suspension de loyer pour assurer l'amortissement des travaux en question.
3.1 A l'appui de son recours, la d�fenderesse all�gue ainsi qu'elle a �teint sa dette de loyers par voie de compensation (art. 120 CO) dans le d�lai de gr�ce qui lui avait �t� fix� en application de l'art. 257d al. 1 CO.
3.1.1 La compensation n'a lieu qu'autant que le d�biteur fait conna�tre au cr�ancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO).
Pour que la dette soit �teinte par voie de compensation en temps utile, il est n�cessaire, dans la proc�dure de r�siliation anticip�e du bail en cas de demeure du locataire institu�e par l'art. 257d al. 1 CO, que ce dernier l'invoque avant l'expiration du d�lai de gr�ce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb).
Le d�biteur doit exprimer clairement son intention de compenser. La d�claration de volont� doit permettre � son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la cr�ance compens�e et quelle est la cr�ance compensante. Si le d�biteur ne pr�cise pas quelle cr�ance il entend compenser par une contre-cr�ance, sa d�claration est incompl�te et, par voie de cons�quence, d�pourvue d'effet juridique (arr�t 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ 2000 I p. 78).
D�terminer s'il y a eu ou non une d�claration de compensation pendant le d�lai de gr�ce ressortit au fait; en revanche, dire si la d�claration de compensation op�r�e durant ce d�lai est suffisante, au regard de l'art. 124 al. 1 CO et de la jurisprudence y relative, est une question qui rel�ve du droit (arr�t 4C.140/2006 du 14 ao�t 2006, consid. 4.1.1).
3.1.2 En l'esp�ce, il est constant que la d�fenderesse a explicitement excip� de la compensation dans une lettre du 23 mai 2005, qui a �t� adress�e � la bailleresse avant l'expiration du d�lai comminatoire de 30 jours fix� par le pli du 26 avril 2005 conform�ment � l'art. 257d al. 1 CO.
Partant, il sied d'admettre que la compensation a �t� valablement invoqu�e. Il reste � v�rifier si les conditions de la compensation �taient r�alis�es au moment o� la recourante s'est pr�value de l'exception.
3.1.3 Selon la r�partition du fardeau de la preuve d�duite de l'art. 8 CC, il appartient au d�biteur qui pr�tend s'�tre lib�r� d'en apporter la preuve (Denis Loertscher, Commentaire romand, n. 1 ad art. 88 CO; Urs Leu, Commentaire b�lois, n. 1 ad art. 88 CO).
Il s'ensuit que lorsqu'une partie invoque la compensation, il lui incombe de pr�senter les faits permettant de constater que les conditions de la compensation sont r�unies; si elle d�tient des moyens de preuve, on doit attendre d'elle qu'elle les produise (arr�t 4C.295/2001 du 24 janvier 2002, consid. 2b, in SJ 2002 I p. 244).
Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et appr�cie librement les preuves; les parties sont tenues de lui pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Le principe d'instruction ainsi pos� n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale dont le but est de prot�ger la partie r�put�e la plus faible et d'assurer l'�galit� des parties, ainsi que d'acc�l�rer la proc�dure. C'est dire que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En revanche, il doit interroger les parties sur l'�tat de fait qui est n�cessaire pour l'application du droit, s'il est reconnaissable pour lui que les faits all�gu�s sont incomplets (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 58 et n. 61 ad art. 274d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 19 ad art. 274d CO, p. 1001 en haut).
Dans le cas pr�sent, la recourante a pr�tendu qu'elle �tait titulaire � l'encontre de l'intim�e d'une cr�ance de 350'000 fr. correspondant � d'importants travaux qu'elle a d� effectuer, avec l'autorisation de la bailleresse, sur les locaux commerciaux lou�s pour que ceux-ci soient en conformit� avec les exigences du droit public cantonal quant � l'exploitation des �tablissements publics. Entendue par le juge de l'�vacuation, elle a sollicit� la mise sur pied d'une expertise au sujet de la nature desdits travaux et l'audition de plusieurs t�moins.
Le juge de paix a refus� ces r�quisitions de preuve sans donner de motifs. Et la cour cantonale a jug� que l'appr�ciation anticip�e des preuves � laquelle ce magistrat a proc�d� �tait "ad�quate".
Ce faisant, l'autorit� cantonale a grossi�rement viol� le droit f�d�ral, et singuli�rement la norme susrappel�e. Il lui appartenait en effet de rappeler au Juge de paix qu'il avait le devoir d'�tablir les faits pertinents pour appliquer le droit. Le juge de l'expulsion, devant lequel le locataire en demeure se pr�vaut � l'encontre du bailleur d'une cr�ance compensante d�duite de travaux d'entretien et de r�novation de grande ampleur, ne peut sans violer le droit f�d�ral refuser des r�quisitions de preuves pr�sent�es par ledit locataire pour d�terminer quels travaux ont �t� op�r�s sur la chose lou�e et pour quels co�ts. Le magistrat en cause devait en particulier ordonner une expertise, d�s l'instant o� il �tait amen� � r�soudre une question ayant trait � la nature et au prix d'ouvrages r�alis�s par diff�rents corps de m�tiers, probl�me dont la solution suppose la ma�trise de connaissances sp�cifiques qu'il ne poss�de apparemment pas.
A consid�rer l'importance de la cr�ance compensatoire invoqu�e et le fondement sur lequel elle semble reposer (mise en conformit� du caf�-restaurant pour en permettre l'exploitation), on ne peut pas imaginer que l'intim�e n'ait pas donn� son accord - en tout cas tacite - � la r�alisation par la locataire de travaux d'une pareille ampleur. La clause du bail imposant la forme �crite dans les relations entre parties a parfaitement pu �tre modifi�e en cours de contrat. Il n'est pas inutile de relever � ce stade du raisonnement que la pr�somption que la forme r�serv�e est une condition de la validit� du contrat peut �tre renvers�e par la preuve que les parties ont renonc�, apr�s coup, � la r�serve de la forme, que ce soit express�ment ou par actes concluants (Ingeborg Schwenzer, Commentaire b�lois, n. 10 ad art. 16 CO; Bruno Schmidlin, Commentaire bernois, n. 45 ad art. 16 CO). Par ailleurs, la demanderesse a sign� des plans de mise � l'enqu�te publique en rapport avec les travaux pr�cit�s. Et elle n'a pas contest� que de grands travaux ont �t� effectu�s � diverses p�riodes dans les locaux lou�s
Au vu de ce qui pr�c�de, il appert que la Chambre des recours, en confirmant la mani�re de proc�der du premier juge, a enfreint l'art. 274d al. 3 CO.
La proc�dure de l'art. 257d al. 1 CO, permettant la r�siliation anticip�e du bail, pr�suppose que le locataire est en retard dans le paiement du loyer tel qu'il est pr�vu par le bail (David Lachat, Commentaire romand, n. 1 ad art. 257d CO). Si tel n'est pas le cas, le d�lai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de la disposition pr�cit�e, reste sans effet (David Lachat, Le bail � loyer, p. 210, note 42; Higi, op. cit., n. 32 ad art. 257d CO).
Il r�sulte de l'�tat de fait d�finitif (art. 63 al. 2 OJ) que le loyer mensuel �tait payable trimestriellement � l'avance, mais qu'il �tait recevable par mois d'avance en cas de paiements ponctuels.
Le 26 avril 2005, l'intim�e a r�clam� � la recourante la totalit� des loyers dus pour la p�riode s'�tendant du 1er avril 2004 au 1er avril 2005. Il n'a pas �t� �tabli que la demanderesse ait requis auparavant paiement de ces loyers, qui repr�sentaient douze mois de location, ni m�me qu'elle ait �mis une quelconque protestation � l'�gard de la locataire.
Dans ces conditions particuli�res, il est permis de se demander si les parties n'ont pas modifi� tacitement les clauses contractuelles relatives aux modalit�s de paiement des loyers en convenant que le paiement d'avance des loyers �tait suspendu jusqu'� amortissement des travaux effectu�s par la recourante dans les locaux qu'elle a pris � bail. Si c'�tait le cas, la sommation du 26 avril 2005 ne serait pas valable.
En conclusion, il convient d'admettre partiellement le recours, d'annuler l'arr�t entrepris et de renvoyer la cause � l'autorit� cantonale pour instruction compl�mentaire et nouvelle d�cision au sens des consid�rants (art. 64 al. 1 OJ). Il incombera � la Chambre des recours d'�tablir les faits indispensables � une saine application du droit, ce qui implique qu'il soit donn� suite aux r�quisitions de preuves form�es par la recourante devant le Juge de paix en rapport avec la cr�ance qu'elle oppose en compensation aux pr�tentions de la bailleresse. De m�me, la cour cantonale devra d�terminer si les parties contractantes ont am�nag� leurs relations contractuelles s'agissant des modalit�s de versement des loyers mensuels.
Vu le sort du recours, il se justifie de r�partir les frais judiciaires par moiti� entre les parties et de compenser les d�pens (art. 156 al. 3 et 159 al. 3 OJ).
Le recours est partiellement admis, l'arr�t attaqu� est annul� et l'affaire est renvoy�e � l'autorit� cantonale pour instruction compl�mentaire et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Un �molument judiciaire de 5'000 fr. est mis par moiti� � la charge de chacune des parties.