Source: https://elibrary.fondazionenotariato.it/articolo.asp?art=54/5405&mn=4&aut=420
Timestamp: 2020-02-22 07:22:42+00:00
Document Index: 176316939

Matched Legal Cases: ['art. 2562', 'art. 985', 'art. 1592', 'art. 981', 'art. 2561', 'art. 2562', 'art. 1015', 'art. 2561', 'art. 2562', 'art. 1618', 'art. 1376', 'art. 2932', 'art. 2932', 'art. 2645', 'art. 2932', 'art. 2645', 'art. 1002', 'art. 1002', 'art. 1004', 'art. 1005', 'art. 1006', 'art. 1012', 'art. 1013', 'art. 2', 'art. 985', 'art. 2932', 'art. 1', 'art. 474', 'art. 2930', 'art. 2561', 'art. 23', 'art. 2643', 'art. 4', 'art. 1155', 'art. 2644', 'art. 1265', 'art. 1380', 'art. 1337', 'art. 2932', 'art. 2645', 'art. 3', 'art. 2645', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 120', 'art. 1', 'art. 5']

Concessione del godimento e diritto all’acquisto - Rent to buy di azienda - e.library - Fondazione Italiana del Notariato
Concessione del godimento e diritto all’acquisto
di Marco Rizzuti
Dottore di ricerca in Diritto civile Assegnista nell’Università di Firenze
Le brevi considerazioni che seguono mirano essenzialmente ad illustrare la bozza di alcune clausole di un ipotetico contratto di “rent to buy for a company”, che è riportata infra. In particolare il presente contributo si incentra su alcune clausole che ineriscono al nucleo economico dell’operazione, e che dovrebbero consentirci di abbozzare una valutazione sistematica in ordine alle distinzioni del peculiare contratto oggetto di studio rispetto ad altre figure finitime. Eviteremo, quindi, un’analisi specifica di ulteriori clausole, che pure potrebbero avere la massima importanza pratica. Ci limiteremo dunque a ricordare preliminarmente che il negozio in discorso dovrà, a fini pubblicitari, rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, dovrà osservare le formalità della legge notarile e dovrà contenere anzitutto l’individuazione delle parti e la descrizione dei beni: occorrerà, comunque, tener presente che la considerazione concreta di chi siano i soggetti, di quale attività d’impresa venga esercitata e di quale consistenza abbia l’oggetto della contrattazione finirebbe certamente per incidere su molti aspetti della regolamentazione del divisato assetto di interessi. In questa sede, però, prescinderemo da tutto ciò e tenteremo soltanto di valutare talune caratteristiche dell’istituto riguardato in termini generali.
Il primo articolo da noi ipotizzato attiene alla concessione del godimento, cioè a quel profilo del “rent”, che rappresenta il punto di partenza dell’operazione contrattuale in esame. Le clausole sono state costruite considerando anzitutto, e cercando di adeguarla all’ipotesi di nostro interesse, la formula che il Notariato(1), esercitando quel ruolo, che sempre più gli appartiene, di fonte di una vera e propria soft law originata dalla prassi(2), ha proposto per il rent to buy immobiliare, già disciplinato, com’è noto, a livello normativo(3). Il profilo più peculiare, che emerge subito dalla lettura della formula notarile e che anche noi abbiamo ritenuto di dover porre in evidenza, ci sembra consistere nel richiamo ad una serie di norme del Codice Civile in materia di usufrutto, sulla falsariga degli espressi rinvii allo stesso che caratterizzano la disciplina positiva del rent to buy immobiliare, e che parrebbero quindi connotarne la figura nel confronto con quella generale della locazione.
Invero, se consideriamo lo specifico ambito dell’azienda, su cui deve ora concentrarsi la nostra attenzione, tutto ciò non dovrebbe affatto rappresentare una sorpresa. Basti pensare che già l’unica disposizione che nel 1942 il codificatore dettava con espresso riferimento all’affitto d’azienda, e cioè l’art. 2562 c.c., consiste proprio nell’indicazione dell’applicabilità a tale istituto delle norme sull’usufrutto d’azienda, norme che anzi oramai vivono essenzialmente solo grazie a tale richiamo, essendo per il resto la fattispecie quasi desueta. Il fenomeno ha però radici ancor più profonde, in quanto storicamente è stato l’ambito dei beni produttivi quello che per primo ha visto la locazione manifestare chiaramente la tendenza ad uscire dallo schema, romanistico e poi codicistico, del rapporto obbligatorio per andare verso forme di realizzazione: così nel diritto intermedio la prassi diede vita a quella locatio ad longum tempus, con riguardo alla quale autorevole dottrina ha avuto modo di parlare di «locazione ad efficacia reale»(4), ma anche alla bizzarra figura del cosiddetto inquilinato perpetuo(5), oltre che a molteplici ipotesi di locazioni accompagnate da prelazioni con efficacia reale, che sono in seguito riemerse nelle moderne legislazioni sociali proprio con riguardo agli immobili a destinazione commerciale(6). Emerge insomma tutta la relatività storica della partizione categorica, solo apparentemente ontologica, fra i diritti reali e quelli di obbligazione(7), e del resto è ormai un dato acquisito quello per cui tutte le locazioni sono connotate, in nome di imperative ragioni sociali, dalla regola emptio non tollit locatum, incompatibile con l’originario concetto romanistico della mera obbligatorietà, mentre il tipico meccanismo pubblicitario di garanzia dell’opponibilità a terzi delle situazioni reali opera anche con riguardo a determinate locazioni, ivi compreso lo stesso rent to buy(8). Anche il nostro modello contrattuale evidenzia, dunque, vari riferimenti alle norme sull’usufrutto richiamate dalla disciplina del rent to buy immobiliare, riferimenti che possono essere costruiti per ribadire l’applicabilità della disposizione di volta in volta considerata, ma anche, al contrario, per introdurre deroghe in via di autonomia privata, laddove si tratti, come per la gran parte delle norme codicistiche, di regole dispositive. Abbiamo così ipotizzato di applicare gli artt. 1002 e 1003 c.c. per quanto riguarda l’inventario e derogarvi invece per quanto attiene alla garanzia, sostituita da un più moderno meccanismo assicurativo. Si sono inoltre richiamati, ipotizzando la possibilità di varie specificazioni esemplificative, gli artt. 1004, 1005 e 1006 c.c., con riguardo a spese e riparazioni, mentre è parso più opportuno riprendere tout court il contenuto degli artt. 1012 e 1013 c.c., in punto di liti e contestazioni. Ulteriori riferimenti sono possibili anche a prescindere dalle specifiche indicazioni della disciplina sul rent to buy immobiliare, come nel caso dell’art. 985 c.c. sui miglioramenti, che è già richiamato per la locazione in generale dall’art. 1592 c.c., ma anche del principio fondamentale di cui all’art. 981 c.c., in ordine al rispetto della destinazione della res produttiva, ribadito per l’usufrutto d’azienda dall’art. 2561 c.c. e quindi valido pure per l’affitto d’azienda ai sensi dell’art. 2562 c.c.
Con riguardo ad altri aspetti, invece, può emergere la necessità di confrontarsi con questioni dubbie, che ci hanno indotto a preferire nel modello una formulazione più prudente, ma che in questa sede vanno a fortiori poste in evidenza. Così, per quanto attiene al fondamentale momento della consegna, abbiamo genericamente fatto riferimento ad un passaggio del godimento e dei rischi, senza impegnarci in una formulazione che voglia definire la posizione in cui viene immesso l’avente causa come una detenzione qualificata, analoga a quella del locatario, o come un possesso, analogo a quello dell’usufruttuario, distinzione di cui non vogliamo negare ogni rilievo sistematico, ma che forse, specialmente in un’ipotesi come quella in esame, non ha più decisiva importanza pratica. Un altro problema aperto riguarda il rimedio disponibile contro eventuali inadempimenti della parte concessionaria del godimento, in quanto occorrerebbe precisare se si applichi l’art. 1015 c.c., sulla cessazione dell’usufrutto per abuso, che non è menzionato dalla disciplina del rent to buy immobiliare, ma viene richiamato dall’art. 2561 c.c., per cui la dottrina da tempo discute se esso operi anche in tema di affitto d’azienda, in forza dell’ulteriore richiamo di cui all’art. 2562 c.c., oppure se debba invece ritenersi più compatibile con i caratteri del tipo contrattuale in esame una risoluzione per inadempimento ex art. 1618 c.c.(9)
Il secondo articolo del modello proposto riguarda, invece, il successivo passaggio che attiene al riconoscimento di un diritto all’acquisto, cioè al profilo del “to buy”. Emerge dunque l’altra peculiarità dell’istituto, quella che, seguendo l’impostazione proposta da autorevole dottrina, possiamo inquadrare come un fenomeno di procedimentalizzazione dell’effetto traslativo(10), per cui nel nostro caso la locazione non appare più quale momento autonomo ma viene connotata causalmente come “di scopo”(11), in quanto finalizzata al successivo trasferimento della proprietà. Anche da questo punto di vista, si può quindi affermare che essa acquisti un’efficacia di carattere reale. Riemerge così un ulteriore carattere storico della locazione di beni produttivi, in cui il cosiddetto godimento è in realtà un’attività produttiva, per il tramite della quale non è affatto irragionevole pensare che l’imprenditore finisca per fare proprio il bene(12).
Naturalmente, tale impostazione implica una netta presa di distanza rispetto al tradizionale modello codicistico. Infatti, stando allo schema dell’art. 1376 c.c., il momento traslativo parrebbe un’istantanea conseguenza del mero consenso, secondo la logica giunta sino a noi dalla scelta napoleonica di semplificare radicalmente il sistema eliminando il concetto, romanistico e tuttora tedesco, della vendita come contratto ad effetti obbligatori, cui deve seguire un ulteriore passaggio affinché si producano anche quelli reali. La complessità ha, però, da tempo ottenuto la sua rivincita, sia perché questo secondo momento finisce per riemergere, sotto mentite spoglie, ai fini dell’opponibilità(13), sia perché la prassi e la giurisprudenza, ma anche la stessa legislazione, hanno attribuito crescente importanza a momenti procedimentali preparatori(14) che lo schema iniziale, negando ogni valore autonomo alla promesse de vente, non riusciva a vedere. Basterà qui ricordare la costruzione della responsabilità precontrattuale, che ha giuridificato la fase delle trattative(15), nonché la vicenda del contratto preliminare, che è divenuto eseguibile in forma specifica dal 1942 e trascrivibile dal 1996, è stato quindi ridisciplinato a tutela degli acquirenti di immobili in costruzione nel 2005, e viene ormai percepito in dottrina come un istituto in «viaggio verso la realità»(16). Del resto, nella stessa direzione sembrerebbe si stiano incamminando anche ulteriori figure, quali l’opzione, che per la prima volta proprio la normativa sul rent to buy immobiliare pare aver configurato come trascrivibile(17), e forse anche la prelazione volontaria, di cui pure la giurisprudenza continua a negare con nettezza la trascrivibilità(18). Non si può, poi, tacere l’incidenza che sulla procedimentalizzazione dei contratti traslativi hanno avuto svariati interventi pubblicistici di aiuto ai più soggetti più deboli che si affacciano sul mercato(19) o comunque di agevolazione degli acquisti immobiliari in un difficile contesto economico(20). L’attualità dell’impostazione in termini procedimentali è stata, peraltro, di recente confermata dal definitivo sdoganamento giurisprudenziale di quel meccanismo di ulteriore segmentazione della vicenda rappresentato dal cosiddetto preliminare di preliminare(21), ma anche dagli interventi legislativi intesi a legittimare e promuovere ulteriori formule suscettibili di rendere ancor più complesso il quadro sistematico del trasferimento delle proprietà e dei diritti reali, come il prestito vitalizio ipotecario(22) o il patto marciano(23).
Anche il nostro modello propone, rifacendosi alla formula elaborata in sede notarile per il rent to buy immobiliare, un procedimento di acquisto strutturato in più fasi: l’iniziale concessione del godimento prodromica ai successivi sviluppi, poi una comunicazione circa la decisione di acquistare, e quindi un atto finale. La sequenza procedimentale è inoltre arricchita dai subprocedimenti di trascrizione che devono corredare ognuno di questi passaggi. Abbiamo così una sorta di combinazione fra elementi che percepiamo come caratteristici della struttura preliminare-definitivo ed altri che richiamano piuttosto la vicenda dell’opzione. Sarebbe ozioso disquisire sulla maggiore o minore vicinanza, all’una o all’altra delle due figure, del rent to buy, in termini generali o con specifico riferimento all’ambito aziendale, in quanto siamo con ogni probabilità di fronte ad un tertium genus. Soprattutto bisogna considerare come le parti contraenti possano operare con ampia libertà su tale schema, facendo in modo da avvicinarlo di più all’una o all’altra figura tradizionale, a seconda delle loro concrete esigenze. Quest’ambiguità è, del resto, intrinseca alle stesse norme della disciplina sul rent to buy immobiliare, in quanto, da una parte, esse descrivono una sequenza di passaggi che farebbe propendere per l’analogia con la struttura dell’opzione, ma, dall’altra, richiamano espressamente, quasi a non voler escludere niente, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c., che però con riguardo alla situazione potestativa dell’oblato non avrebbe senso, e caratterizza invece il rapporto obbligatorio tipico della sequenza preliminare-definitivo. D’altronde, se il legislatore avesse voluto semplicemente normare una mera ipotesi di contratto preliminare, proprio il richiamo all’art. 2932 c.c., come anche quello all’art. 2645-bis c.c., sarebbero stati del tutto superflui, mentre se parliamo di opzione l’intervento di una disposizione che finalmente ne autorizzi la trascrizione acquisisce ben altra pregnanza.
Ad ogni modo, esigenze soprattutto pubblicitarie hanno reso preferibile, nell’elaborazione della formula notarile per il rent to buy immobiliare, e quindi anche nella nostra per l’omologa figura aziendale, ipotizzare che il passaggio finale della vicenda consti di un atto analogo al classico contratto definitivo, che formalizza e conclude la vicenda traslativa. Non ci sembrerebbe però in contrasto con lo schema legale nemmeno ipotizzare che le parti vogliano chiudere la vicenda con una comunicazione della volontà di acquistare resa da subito in forma trascrivibile, senza bisogno né di un nuovo atto bilaterale né dell’eventuale azione ex art. 2932 c.c. Beninteso, in sede redazionale risulterà fondamentale il momento della fissazione dei termini entro i quali limitare l’effetto prenotativo, che almeno per gli immobili ricompresi nel compendio aziendale sarà opponibile ai terzi in forza della relativa trascrizione(24). Emerge a questo punto un altro significativo profilo di novità dell’istituto, poiché il termine triennale di cui all’art. 2645-bis c.c., che la giurisprudenza considerava di ordine pubblico, a tutela della libertà di circolazione dei beni, e quindi qualificava come decadenziale e rilevabile d’ufficio dal giudice(25), con la nuova normativa potrà salire sino a dieci anni, modificando profondamente l’assetto degli interessi in gioco. Insomma, parrebbe proprio che pure questa nuova locazione di beni produttivi ad efficacia reale torni a connotarsi, come quella del diritto intermedio, anche per il longum tempus in cui sono destinati ad esplicarsi i suoi effetti.
Occorre, infine, ricordare che un modello contrattuale più ampio e completo dovrebbe regolare anche una molteplicità di ulteriori vicende, non certo riducibili alle nostre clausole sul godimento e l’acquisto, o a quelle sul corrispettivo(26). A titolo meramente esemplificativo possiamo ricordare, tra i vari congegni negoziali ipotizzabili e modellabili dalle parti nell’esercizio della loro autonomia, le clausole penali, quelle compromissorie o sulla mediazione(27), nonché quelle inerenti alla cessione, alla subconcessione del godimento o all’intervento di un ulteriore soggetto come persona da nominare, ma ad anche eventuali depositi cauzionali, fideiussioni ed ulteriori garanzie, per non parlare delle immancabili menzioni imposte dalle leggi in materia edilizia e urbanistica. Inoltre, le specifiche vicende connesse ai singoli casi concreti che si presentino potranno rendere necessaria la regolamentazione di ulteriori aspetti della circolazione dell’azienda, su cui in questa sede non possiamo intrattenerci, quali il passaggio dei debiti e dei crediti aziendali, i profili lavoristici, o i patti di non concorrenza.
Schema per contratto di Rent to buy
(intestazione, data e luogo, comparizione delle parti, eventuale loro rappresentanza e assistenza, descrizione dei beni oggetto del negozio)
CONCESSIONE DEL GODIMENTO
1.1 Con il presente contratto … (la “parte concedente”) concede in godimento a … (la “parte conduttrice”) l’azienda, più analiticamente descritta al punto … della Premessa, cui pertanto si rinvia.
1.2 L’azienda viene consegnata, con effetto dalla data odierna, alla parte conduttrice, che quindi ne acquista il materiale godimento e ne assume i rischi, compresi quelli relativi alla responsabilità civile nei confronti di terzi. A tal uopo, la parte conduttrice si obbliga ad assicurare e tenere assicurato il patrimonio aziendale, per un valore congruo e comunque non inferiore ad € …, contro i rischi di incendio, scoppio e caduta di fulmini, ed inoltre ad assicurarlo contro i rischi da responsabilità civile per un massimale di € …; si obbliga pertanto a vincolare la polizza o le polizze a favore della parte concedente, in modo che in caso di sinistro la relativa indennità non possa essere pagata senza il concorso della parte concedente stessa; si obbliga quindi a consegnare alla parte concedente copia della polizza o delle polizze di assicurazione. Nel caso in cui la parte conduttrice non provveda a pagare le rate del premio assicurativo, vi potrà procedere la parte concedente, con diritto al rimborso di quanto dalla stessa pagato a tale titolo, e salvo sempre il risarcimento degli eventuali danni subiti.
1.3 Le parti si danno reciprocamente atto che tra le stesse è già stato redatto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1002 c.c., apposito inventario dei beni compresi nella dotazione aziendale messi a disposizione della parte conduttrice, inventario che si allega al presente atto sub … . La parte conduttrice, in deroga al disposto dell’art. 1002 c.c., viene invece espressamente dispensata dal prestare garanzia, in relazione anche all’obbligo di assicurare e tenere assicurato il patrimonio aziendale, assunto dalla stessa in forza del punto 1.2.
1.4 La parte conduttrice dichiara di aver visitato e visionato tutti i beni costituenti la dotazione dell’azienda concessa in godimento e di averli trovati funzionanti ed idonei all’uso; si impegna ad esercitare la gestione dell’azienda con diligenza e professionalità, sotto la ditta che la contraddistingue, senza modificarne l’attuale destinazione e conservando l’efficienza dell’organizzazione e le dotazioni come risultanti dall’allegato inventario.
1.5 Le spese ed, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del patrimonio aziendale sono a carico della parte conduttrice. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni che riguardino elementi accessori dei beni aziendali che, per loro natura, si consumano e deteriorano per il solo effetto del loro uso normale: e così, a titolo esemplificativo, quelle relative a …, etc.; sono pure a carico della parte conduttrice le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1004 c.c.
1.6 Le riparazioni straordinarie dei beni aziendali sono a carico della parte concedente. Riparazioni straordinarie sono, a titolo esemplificativo, quelle relative a …, etc. La parte conduttrice, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1005 c.c., deve corrispondere alla parte concedente, durante la concessione del godimento, l’interesse nella misura del tasso legale delle somme spese per le riparazioni straordinarie, salva la facoltà per le parti di convenire di volta in volta diverse modalità di imputazione di dette spese. Se la parte concedente rifiuta di eseguire le riparazioni a suo carico, o ne ritarda ingiustificatamente l’esecuzione, la parte conduttrice potrà farle eseguire a proprie spese; tali spese dovranno esserle rimborsate senza interesse alla fine della concessione del godimento, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1006 c.c.
1.7 Se durante la concessione del godimento un terzo compie atti di usurpazione sul patrimonio aziendale, o altrimenti offende le ragioni della parte concedente, la parte conduttrice è tenuta a fargliene denunzia e, se la omette, è responsabile dei danni che eventualmente ne derivino alla parte concedente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1012 c.c. Le spese delle eventuali liti che riguardino tanto la proprietà quanto la concessione del godimento sono sopportate dalla parte concedente e dalla parte conduttrice in proporzione del rispettivo interesse, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1013 c.c.
1.8 La parte conduttrice avrà diritto alla corresponsione di un’indennità per i miglioramenti apportati all’azienda, se ed in quanto la parte conduttrice non eserciti nei termini convenuti il diritto all’acquisto di cui al successivo art. 2 ed i miglioramenti sussistano al momento della restituzione del compendio aziendale. L’indennità sarà pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e l’aumento di valore conseguito per effetto dei miglioramenti apportati. Trova applicazione la disposizione dell’art. 985, ult. comma, c.c.
1.9 La durata della concessione del godimento è stabilita dalle parti in anni … a decorrere dalla data odierna.
DIRITTO ALL’ACQUISTO
2.1 Alla parte conduttrice è riconosciuto il diritto ad acquistare l’azienda, che potrà essere esercitato a partire dalla data odierna ed almeno … giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento. Nel caso di mancato rispetto del termine per l’acquisto, la parte conduttrice s’intenderà decaduta dal diritto di acquistare l’azienda.
2.2 Per esercitare il diritto di acquisto, la parte conduttrice dovrà inviare alla parte concedente, entro il termine di cui al punto 2.1, apposita dichiarazione scritta da cui risulti la propria volontà relativamente all’esercizio di tale diritto, da spedirsi con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata. L’atto finale di cessione dell’azienda dovrà essere stipulato entro i … giorni successivi alla ricezione della dichiarazione di acquisto, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
2.3 Una volta formalizzata la dichiarazione di acquisto, in caso di inadempimento, la parte non inadempiente potrà richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto, anche ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c., salvo il risarcimento dei danni eventualmente subiti.
2.4 Nel caso in cui la parte conduttrice non eserciti, nei termini sopra convenuti, il diritto all’acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto al precedente art. 1.9, e pertanto: la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente i beni compresi nel compendio aziendale, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano, salvo il deterioramento d’uso; il diritto alla riconsegna spetterà alla parte concedente alla scadenza del termine di durata, senza che debbano ricorrere altre condizioni ed il presente atto potrà valere come titolo esecutivo, ai sensi e per gli effetti dell’art. 474 c.p.c., nell’ambito del procedimento di rilascio di cui all’art. 2930 c.c.; le eventuali differenze con le consistenze di inventario all’inizio del rapporto saranno regolate a norma dell’art. 2561, ult. comma, c.c.
(eventuali clausole penali, compromissorie, sulla mediazione, di cessione o sublocazione, per persona da nominare, deposito cauzionale, garanzie, etc.)
(1) Il riferimento è allo schema contrattuale presentato il 23 gennaio 2015 dal Consiglio Nazionale del Notariato in occasione del Convegno su “La disciplina del rent to buy: tutele sostanziali e questioni tributarie”, organizzato dalla Fondazione italiana del Notariato in collaborazione con il Consiglio notarile di Milano.
(2) Si vedano in proposito gli studi raccolti in Il contributo della prassi notarile all’evoluzione della disciplina delle situazioni reali, a cura di M. Palazzo, Milano, 2015.
(3) Alludiamo, naturalmente, all’art. 23 del D.l., 12 settembre 2014, n. 133, convertito in L. 11 novembre 2014, n. 164.
(4) Il riferimento è alla magistrale opera di P. GROSSI, Locatio ad longum tempus. Locazione e rapporti reali di godimento nella problematica del diritto comune, Napoli, 1963, rist. 2014.
(5) Durante l’ancien regime, non potendo gli Ebrei essere titolari di diritti reali immobiliari, i fondi dei ghetti, spesso adibiti ad attività commerciali, venivano loro attribuiti ricorrendo ad una peculiare forma di locazione, il cosiddetto jus hazakah, che incorporava il tratto tipicamente reale della perpetuità (cfr. G. DEZI, A. CATALDI, A. BENCIVENGA BARBARO, Genesi e natura del diritto di gazagà ossia parere per la verità sulla questione, se il diritto di gazagà acquistato dagli Ebrei sotto la legislazione pontificia siasi o no risoluto dopo la pubblicazione delle leggi italiane, Roma, 1872; A. BACCELLI, Brevi note intorno al carattere del ius di gazagà in Roma, Roma, 1892; E. LEVI, «Lo “Jus Kazagà” in Piemonte. Alcune interessanti sentenze nel periodo della occupazione francese degli Stati Sabaudi: 1796-1814», in Rass. Mens. Israel, 1977, p. 152-162).
(6) Basti pensare agli artt. 38-40, della L. 27 luglio 1978, n. 392.
(7) Si veda in proposito F. ROMANO, Diritto e obbligo nella teoria del diritto reale, Napoli, 1967, rist. 2014, con Introduzione di F. Alcaro.
(8) Si allude all’art. 2643, comma 1, n. 8, c.c., richiamato anche dalla citata disposizione sul rent to buy immobiliare.
(9) Si vedano, anche per ulteriori riferimenti, M.P. NASTRI, «L’affitto di azienda, l’usufrutto e la locazione», in http:// elibrary.fondazionenotariato.it, 6 aprile 2010, nonché A.C. NAZZARO, L’affitto, Napoli, 2008, p. 323 e ss. Un forte segnale di riavvicinamento della disciplina del rent to buy immobiliare a quella della locazione generale è venuto di recente con l’art. 4, comma 2-bis, del D.l. 3 maggio 2016, n. 59, convertito in L. 30 giugno 2016, n. 119, che ha previsto la possibilità per il concedente di avvalersi del procedimento di convalida di sfratto.
(10) In proposito si vedano: SALV. ROMANO, Introduzione allo studio del procedimento giuridico nel diritto privato, Milano, 1961; G. FURGIUELE, Il contratto con effetti reali fra procedimento e fattispecie complessa: prime osservazioni, in Diritto Privato, 1995, p. 83 e ss.; C. MAZZÙ, «La compravendita immobiliare dall’atto al procedimento», relazione del 20 marzo 2014 nel Convegno di aggiornamento professionale, organizzato in Roma dal Consiglio Nazionale Forense.
(11) Il riferimento è a V. CUFFARO, «Rent to buy e locazione di scopo», in Giur. it., 2015, p. 491 e ss.
(12) Si può ricordare un altro contratto agrario tipico del diritto comune, la partitionaria o complant, che consentiva al coltivatore, impegnatosi nel miglioramento del fondo, di acquisire al termine di una lunga durata contrattuale una porzione dello stesso, il che all’individualismo proprietario dei liberali moderni sarebbe sembrato addirittura “une idée sauvage” (cfr. P. GROSSI, L’ordine giuridico medievale, Roma- Bari, 2004, p. 108).
(13) Basti pensare al rilievo che assumono la consegna ex art. 1155 c.c. per la circolazione dei beni mobili, la trascrizione ex art. 2644 c.c. per quella degli immobili, la notifica o accettazione ex art. 1265 c.c. per la cessione dei crediti, nonché l’immissione nel godimento ex art. 1380 c.c. proprio in tema di diritti locativi. Sugli analoghi meccanismi che vigono pure in ambito commercialistico si veda inoltre L. FURGIUELE, Trasferimento della partecipazione e legittimazione nelle società di capitali, Milano, 2013.
(14) In termini generali sul tema si possono vedere G. GABRIELLI, Il rapporto giuridico preparatorio, Milano, 1974; E. PEREGO, I vincoli preliminari e il contratto, Milano, 1974; G. TAMBURRINO, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1991.
(15) Per limitare le citazioni a due opere classiche, che stanno alla base delle numerosissime elaborazioni sul tema, faremo riferimento soltanto a R. VON JHERING, Culpa in contraendo oder Schadensersatz bei nichtigen oder nicht zur Perfection gelagten Vertragen, in Jherings Jahrbucher, 1861, p. 1-112, ed a F. BENATTI, La responsabilità precontrattuale, Milano, 1963, rist. Napoli, 2012, con introduzioni di G. Perlingieri e F. Festi. Sul piano normativo la svolta è stata rappresentata anzitutto dall’innovativa scelta del legislatore del 1942 che ha trovato espressione nell’art. 1337 c.c.
(16) Il riferimento è a M. MUSTARI, Il lungo viaggio verso la realità: dalla promessa di vendita al preliminare trascrivibile, Milano, 2007. Le norme cui si allude nel testo sono, naturalmente, l’art. 2932 c.c., importante innovazione del legislatore del 1942, l’art. 2645-bis c.c., introdotto dall’art. 3 del D.l. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in L. 28 febbraio 1997, n. 30, e la disciplina di cui al D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122.
(17) Il dibattito sulla possibilità di trascrivere il patto d’opzione è, però, di gran lunga più risalente: si possono vedere in proposito le opinioni di autori quali F. PACCHIONI, «Della promessa di vendita con la cosiddetta clausola d’opzione e di alcuni limiti di ammissibilità dell’azione di rescissione per lesione», in Foro it., 1927, I, p. 1113 e ss; SALV. ROMANO, Vendita. Contratto estimatorio, in Tratt. Dir. Civ. Grosso Santoro Passarelli, Milano, 1960, p. 122; E. CESARO, Il contratto e l’opzione, Napoli, 1969, p. 197- 206.
(18) Il riferimento è a Cass., S.U., 23 marzo 2011, n. 6597, in Giust. civ., 2011, p. 1199. Occorrerebbe, però, ricordare che se tornassimo a prendere in considerazione la tesi, un tempo dominante, che qualificava il patto di prelazione come un contratto preliminare unilaterale doppiamente condizionato (cfr. per tutti M. D’ORAZI, Della prelazione legale e volontaria, Milano, 1950), oggi ne deriverebbe de plano la sua trascrivibilità ex art. 2645-bis c.c.
(19) Anche per l’attinenza con il nostro tema viene in rilievo anzitutto l’esperienza dell’affitto con riscatto in materia di edilizia popolare, disciplinato dal Piano INA Casa 1949-1963, di cui alla L. 28 febbraio 1949, n. 43. Per una più recente illustrazione di come i procedimenti amministrativi in materia di edilizia residenziale pubblica agevolata possano concorrere all’eterointegrazione della sequenza preliminare-definitivo si veda Cass., S.U., 16 settembre 2015, n. 18135, in Riv. not., 2015, p. 1069.
(20) Oltre allo stesso rent to buy immobiliare, va ricordato anche il leasing immobiliare abitativo, regolato, soprattutto a fini di agevolazione fiscale, dalla L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, commi 76-81 (legge di stabilità per il 2016).
(21) Si allude a Cass., S.U., 6 marzo 2015, n. 4628, in Riv. not., 2015, p. 192.
(22) Il riferimento è alla disciplina introdotta dalla L. 2 aprile 2015, n. 44.
(23) Il riferimento è all’art. 2 del citato D.l. 59 del 2016, nonchè all’art. 120-quinquiesdecies del Tub, inserito dall’art. 1, comma 2, D.lgs. 21 aprile 2016, n. 72.
(24) Sulla pubblicità del rent to buy di azienda si rinvia al contributo di M. PALAZZO, in questo volume.
(25) Si allude a Cass. 22 ottobre 2014, n. 22454, in www. cortedicassazione.it.
(26) Sulle clausole relative al corrispettivo nel rent to buy di azienda si rinvia al contributo di J. BASSI in questo volume.
(27) Occorre tener presente che l’affitto di aziende è materia soggetta alla mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5, comma 1-bis, del D.lgs., 4 marzo 2010, n. 28, per cui le parti potranno avere interesse a disciplinare anche questo profilo, ad esempio determinando l’organismo competente o regolamentando specifici passaggi procedimentali della vicenda.