Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD011316.htm
Timestamp: 2017-05-29 20:51:40+00:00
Document Index: 25217258

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

Högsta domstolens referat NJA 2011 s 316 (nr 14)
Vid tolkning av ett hyresavtal har en förhandlingsklausul varigenom hyresgäst förbinder sig att godta hyra som följer av överenskommelse på grund av förhandlingsordning som gäller för fastigheten ansetts inte utgöra avtalsinnehåll. Även fråga om rättskraft hos avgörande av hyresnämnd.
Lagrum:12 kap. 19 § jordabalken (1970:994); 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; 1 § och 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304)
Fastighetsaktiebolaget Rosvik förde vid Skövde tingsrätt den talan mot U.S. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Dan Sjöstedt) anförde följande i dom den 2 december 2008.
U.S. började den 1 september 2000 hyra en lägenhet om två rum och kök på adressen Järnvägsgatan 30 i Falköping av Dina Försäkringar Mellersta Västergötland, tidigare Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag. I det undertecknade hyreskontraktet, vilket undertecknades sommaren 2000, angavs hyran vara 36 000 kr per år. Det fanns också i hyreskontraktet en förhandlingsklausul enligt vilken parterna förband sig att bland annat godta den hyra som på grundval av gällande förhandlingsordning kunde komma att träffas mellan fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation. Under år 2006 köptes fastigheten av Fastighetsaktiebolaget Rosvik, som inträdde som hyresvärd gentemot U.S. Den 31 januari 2007 skrev Fastighetsaktiebolaget Rosvik till U.S. "Beträffande ändring av hyresrabatt" att Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna förhandlat hyran till 4 659 kr i månaden, att "hyresrabatten" skulle sänkas från den 1 april 2007, att "Ny utgående hyresrabatt" var 490 kr i månaden och att "Din nya hyra" var 4 169 kr. U.S. vägrade godta den hyra hon krävdes på och från och med april månad 2007 betalade hon 3 294 kr i månaden. Med verkan från den 31 januari 2008 höjde Fastighetsaktiebolaget Rosvik hyran till 4 234 kr i månaden. U.S. valde att i stället betala 3 340 kr i månaden. Fastighetsaktiebolaget Rosvik sade också upp hyresavtalet att upphöra från den 31 januari 2008. U.S. bestred uppsägningen och begärde förlängning av avtalet, men sade sedan själv upp avtalet till den 30 juni 2008. Uppsägningen prövades i maj 2008 av Hyresnämnden som beslutade att hyresavtalet upphört att gälla från den 31 januari 2008 och beviljade U.S. uppskov med avflyttning till den 30 juni 2008.
Fastighetsaktiebolaget Rosvik har yrkat att U.S. skall förpliktas att till bolaget betala 13 220 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen - - -.
U.S. har bestritt Fastighetsaktiebolaget Rosviks yrkande men vitsordat sättet att beräkna yrkat belopp och ränta som skäligt i sig.
Tingsrätten har avgjort målet efter huvudförhandling i förenklad form.
Fastighetsaktiebolaget Rosvik har till grund för talan anfört i huvudsak: Enligt mellan parterna gällande hyreskontrakt är U.S. skyldig att betala enligt förhandlingsklausulen avtalad hyra till Fastighetsaktiebolaget Rosvik. U.S. har underlåtit att betala avtalsenlig hyra under månaderna april 2007-juni 2008 med yrkat belopp.
U.S. har till grund för sitt bestridande anfört i huvudsak: Hon har betalt hyra i enlighet med det avtal om hyra som hon träffat med Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag och som gäller även i förhållande till den nye ägaren. Om hyresavtalet är otydligt eller oklart då det inte bara innehåller ett särskilt villkor om hyra utan också ett villkor om förhandlingsordning skall det tolkas och, om så behövs, jämkas till hennes fördel.
Fastighetsaktiebolaget Rosvik har anfört i huvudsak följande: I hyreskontraktet finns en förhandlingsklausul, enligt vilken U.S. varit skyldig att godta den hyra som inom ramen för gällande förhandlingsordning bestäms genom förhandlingsöverenskommelser. Genom förhandlingsöverenskommelsen mellan partsorganisationerna, Fastighetsägarna GFR och Hyresgästföreningen, har hyran för U.S:s lägenhet bestämts till 4 659 kr per månad för år 2007 och till 4 724 kr från och med den 1 februari 2008. U.S. har dock, alltsedan hyresförhållandets början, fått rabatt av fastighetsägaren på hyran. Hela den framförhandlade hyran har således aldrig tagits ut. U.S. fick dock meddelande genom brev den 31 januari 2007 att rabatten skulle komma att sänkas från och med den 1 april 2007. Hon fick då också reda på att den framförhandlade månadshyran uppgick till 4 659 kr per månad, att rabatten skulle sänkas till 490 kr per månad och att den hyra som hon skulle erlägga från och med den 1 april 2007 därmed uppgick till 4 169 kr. Per den 1 februari 2008 höjdes hyran till 4 234 kr per månad. Som brukligt trädde höjningen i kraft med retroaktiv verkan och höjningen för februari och mars 2008 aviserades i samband med hyran för april 2008. U.S. har inte rättat sig efter höjningarna. Hon har för tiden från den 1 april 2007 till den 31 januari 2008 endast betalt 3 294 kr per månad och för tiden från den 1 februari 2008 till den 30 juni 2008 endast betalt 3 340 kr per månad. U.S:s invändningar kan endast förstås så att hon menar att hon har en överenskommelse med tidigare hyresvärd som innebär att hon för all framtid skall ha rätt till lägre hyra än vad som följer av träffade förhandlingsöverenskommelser. Något sådant avtal föreligger inte. Någon överenskommelse om hyresbelopp finns inte heller i detta fall, utan U.S. har att rätta sig efter vad som bestäms i förhandlingsöverenskommelser. "Hyreslagens", det vill säga 12 kap. JB, bestämmelser om att hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet gäller inte för fall då avtalet innehåller en förhandlingsklausul. Det i kontraktet angivna hyresbeloppet är lägre än hyran enligt dåvarande förhandlingsöverenskommelse och skall ses endast som en upplysning om hyrans storlek just vid tiden för avtalets tecknande. Utgångspunkten för tingsrättens bedömning måste vara det skriftliga hyreskontraktet. I detta finns inget åtagande från hyresvärden avseende framtida hyresrabatter, ingen beräkningsgrund för sådana eller uppgift om någon motprestation från U.S. Då avtalet träffades visste U.S. inte ens att hon åtnjöt en förmån. Hon kan därmed inte heller ha fått uppfattningen att förhandlingsöverenskommelserna inte skulle gälla. Det i hyreskontraktet använda begreppet "Bashyra" är ett gammalt begrepp från hyresregleringslagen som upphörde att gälla år 1975. Numera används istället ett bruksvärdessystem. Hyresavtalet har således träffats utifrån ett föråldrat kontraktsformulär. Inte heller den angivna bashyran kan därför tillmätas betydelse på det sätt som U.S. menar. Rabatten i hyreskontraktet är inte del av hyresavtalet utan av ett ensidigt åtagande från fastighetsägaren och kan när som helst återkallas. Det finns inget formkrav för rabatter. Rabatt lämnades tidigare på grund av störningar från en grannfastighet. Störningarna från grannfastigheten upphörde sedan varför någon anledning att ge rabatt inte lägre föreligger. Även om de genom förhandlingsöverenskommelser beslutade hyrorna för lägenheterna i fastigheten inte tidigare tillämpats har förhandlingar i vart fall förts varje år och överenskommelser träffats för lägenheterna. U.S. tycks mena att hyresvillkor endast får ändras i enlighet med 12 kap. 54 § JB. Då en förhandlingsordning gäller är denna regel dock inte tillämplig. Detta framgår av 53 § sista stycket hyreslagen. Det finns heller ingen grund för att jämka avtalet enligt avtalslagen. Hyran har bestämts genom kollektiva förhandlingar och kan inte anses som oskälig. Hyresgästföreningen har tagit tillvara U.S:s rätt vid förhandlingarna. En förhandlingsklausul kan inte vara oskälig. Det är genom en sådan som lagstiftaren har ansett att hyresgästens rätt bäst tas tillvara. Förhandlingsklausulen kan inte heller anses oklar i sin formulering. För att ett särskilt sidoavtal mellan hyresvärd och hyresgäst skall bli gällande även för ny fastighetsägare och hyresvärd krävs att avtalet är nedtecknat på det ursprungliga hyresavtalet, eller att den nya hyresvärden känt till avtalet vid förvärvet av fastigheten. Fastighetsaktiebolaget Rosvik har visserligen känt till att den tidigare fastighetsägaren tillämpade rabatter, men inte något avtal om att förhandlingsordningen inte skulle tillämpas.
U.S. har anfört i huvudsak följande: Den överenskomna hyran framgår av hyreskontraktet och uppgår till 36 000 kr per år, dvs. till 3 000 kr per månad. Även den på sidan två i avtalet angivna bashyran uppgår till 36 000 kr. Det är riktigt att det i och för sig finns en förhandlingsklausul i avtalet. Förhandlingsklausulen har dock inte varit föremål för individuell förhandling utan utgör en förtryckt klausul. Den har inte heller varit föremål för diskussion mellan henne och företrädare för den tidigare fastighetsägaren Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag. Det har inte funnits något avtal om rabatt. En rabatt utgörs enligt sin ordalydelse av ett avtal om avdrag i förhållande till ett annat, högre pris. I detta fall har något högre pris aldrig diskuterats, varför det inte har funnits något att göra avdrag från. Det finns överhuvudtaget inget institut kallat "rabatt", med den rättsföljden att det ensidigt kan återkallas. För det fall att tingsrätten trots allt finner att det finns ett sådant institut skall avtalet jämkas på så vis att hon skall anses ha fullgjort sin betalningsskyldighet. 36 § avtalslagen är tillämplig även på ensidiga rättshandlingar och det är inte skäligt att hyresvärden skall ha rätt att ensidigt återkalla en sådan rabatt. Hyreskontraktet har till sin ordalydelse motstridiga hyresvillkor i och med att den angivna hyran inte stämmer med förhandlingsklausulen. Den framförhandlade hyran var vid avtalstillfället högre än den som anges i hyreskontraktet. Om syftet var att förhandlingsklausulen skulle tillämpas skulle den då gällande framförhandlade hyran ha angetts i avtalet. Om hyresvärden hade önskat avtala om rabatt så hade detta bort göras genom att den framförhandlade hyran angavs i avtalet och att ett särskilt avtal om rabatt sedan träffades, med angivande av rabattens belopp, förutsättningarna för rabatten och hur länge rabatten skulle gälla, så att detta klart framgick för hyresgästen då avtalet träffades. Det oklara avtal som nu föreligger skall enligt 10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden tolkas till hennes förmån, det vill säga enligt den tolkning som konsumenten förordar. Förhandlingsklausulen utgör endast ett bland flera tolkningsdatum. Hon har också gjort en egen tolkning av avtalet då hon på egen hand räknat fram två hyreshöjningar motsvarande en genomsnittlig hyreshöjning. Avtalet är utformat av den starkare parten, hyresvärden. Eventuella oklarheter skall också på den grunden tolkas till hyresvärdens nackdel. Det är också så att förhandlingsklausulen inte tidigare har tillämpats mot henne. Den tidigare ägaren av fastigheten har istället valt att göra sina egna hyreshöjningar, vilka inte alls följt de hyreshöjningar som beslutats genom förhandlingsöverenskommelser. Hon har inte heller blivit informerad om innehållet i förhandlingsöverenskommelserna. Enligt 12 kap. JB har hyresvärden en skyldighet att informera hyresgästen om sådant. JB:s bestämmelser i denna del är tvingande. Den tidigare fastighetsägaren Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag har istället informerat hyresgästerna om sina egna hyreshöjningar på sätt som är föreskrivet för hyresavtal utan förhandlingsklausul, genom anslag i trappuppgångar och genom att tillställa hyresgästerna förslag om hyreshöjningar tre månader innan det varit tänkt att de skulle träda ikraft. Hyresvärden har således uppträtt gentemot hyresgästerna som om det inte funnits någon förhandlingsklausul. L.L., som företrätt Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag, har förklarat att den hyra som avtalats har varit den hyra som varit möjlig att ta ut för att få lägenheterna i huset uthyrda. Det har förekommit störningar från en grannfastighet och från den närliggande järnvägen, vilket påverkat fastighetens rykte och gjort lägenheterna svåruthyrda. Hyresnivån gällde samtliga lägenheter i huset. Det bör framhållas att differensen mellan den framförhandlade hyran och den avtalade hyran varit mycket stor. Detta är också något som bör påverka bedömningen av förhandlingsklausulens oskälighet. Då avtalet träffades uppgick differensen till 1 135 kr. I förhållande till den hyra hon erlade de sista månaderna var differensen närmare 1 500 kr. Hyreslagstiftningen är en skyddslagstiftning för hyresgästen. 12 kap. JB bygger på att hela regelverket tillämpas. Det är inte meningen att hyresvärden skall kunna tillämpa sina egna regler vid sidan om och sedan plötsligt hänvisa till hyresförhandlingslagens regler då dessa visar sig mer förmånliga för hyresvärden. Senare inträffade förhållanden skall inte påverka en jämkning på grund av oskälighet till konsumentens nackdel. Detta framgår av det EG-direktiv som införlivats i svensk rätt genom 11 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden, vilken hänvisar till 36 § avtalslagen. Den bestämda hyran har inte gällt för all framtid. Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag gjorde tre höjningar som hon accepterade. Hon räknade med att hyran höjs ibland. Det är så det normalt fungerar, vilket också följer av hyreslagens regler. Hon delar Fastighetsaktiebolaget Rosviks uppfattning om vad som gäller då en förhandlingsklausul tillämpas, men menar att någon sådan inte skall tillämpas i förhållande till henne. Fastighetsaktiebolaget Rosvik har informerats av den tidigare fastighetsägaren om vilka hyror som tagits ut.
Fastighetsaktiebolaget Rosvik har åberopat skriftlig bevisning i form av hyreskontrakt, skrivelse till U.S. avseende rabattjustering samt förhandlingsöverenskommelse för år 2007.
U.S. har åberopat skriftlig bevisning i form av hyreskontrakt och muntlig bevisning i form av förhör under sanningsförsäkran med sig själv och vittnesförhör med fastighetsansvarige L.L. vid Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag, numera Dina försäkringar Mellersta Västergötland.
JB innehåller inget krav på att hyresavtal skall träffas i viss form, men kräver hyresvärd eller hyresgäst att hyresavtal skall upprättas skriftligen så skall avtalet vara skriftligt. Vidare utgår bestämmelserna i JB från att avtal om hyra, och däri ingående villkor, träffas efter individuella förhandlingar mellan fastighetsägaren och hyresgästen. I praktiken brukar dock en förhandlingsordning gälla som reglerar bland annat hyran. För att en förhandlingsordning skall gälla mot den enskilde hyresgästen måste hyresgästen i hyresavtalet förbinda sig att förhandlingsordningen får tillämpas.
Det är ostridigt att Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag genom L.L. och U.S. sommaren år 2000 skrivit under ett hyresavtal innehållande dels en i kronor angiven hyra, dels en "ikryssad" förhandlingsklausul. Innebörden av detta i avtalsrättsligt hänseende bör i första hand sökas i parternas avsikter vid avtalsslutet.
Fastighetsaktiebolaget Rosvik har till att börja med hävdat att Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag lämnat U.S. en ensidig rabatt. U.S. har redogjort för att hon aldrig informerats om att hon skulle ha fått någon rabatt på hyran när hon ingick avtalet. L.L. har för sin del uppgivit att den hyra man föreslog och som U.S. accepterade var en hyra som Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag bedömde vara möjlig att, med hänsyn till konkurrenssituationen i Falköping runt år 2000, ta ut mot bakgrund av husets läge med järnväg och störande grannar i närheten. L.L. har också förklarat att Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag i och för sig genom fastighetsägareföreningen förhandlade med hyresgästföreningen men att avsikten med detta inte var att bestämma hyresnivån utan att få en möjlighet att över huvud taget höja hyran. L.L. har också redogjort för att detta inte gällde bara i förhållande till U.S. utan i förhållande till samtliga hyresgäster i huset. Enligt tingsrättens bedömning kan alltså hyran som den bestämts i kronor i hyresavtalet inte anses ha inneburit en ensidig rabatt utan ett avtal om en lägre hyra än vad som skulle ha följt av förhandlingsöverenskommelsen.
När det sedan gäller hur det faktum att det finns en förhandlingsklausul inskriven i hyresavtalet skall bedömas med utgångspunkt från parternas avsikter så har U.S. uppgivit att förhandlingsklausulen aldrig var på tal vid avtalsslutet utan att hon erbjöds en hyra som hon bedömde som möjlig att betala utifrån sina ekonomiska ramar. Hon har också berättat att hyran höjdes varje år under tiden hon bodde i huset, att det inte heller då skedde med hänvisning till någon förhandlingsklausul och att hon först genom Fastighetsaktiebolaget Rosvik fick reda på vad förhandlingsklausulen skulle innebära för hyran. L.L. har, som tingsrätten redogjort för ovan, haft uppfattningen att förhandlingsklausulen haft betydelsen att den möjliggjort hyreshöjningar. Han har dock också velat minnas att förhandlingsklausulen aldrig var på tal när U.S. hyrde lägenheten och säkert kunnat säga att hyran höjdes årligen genom att man i trapphusen anslog nästa års hyreshöjning och skickade ut en uppgift om detta tre månader innan höjningen skulle börja gälla. Som tingsrätten uppfattat L.L. har således Mellersta Västergötlands Försäkringsbolags avsikt vid avtalsslutet inte varit att förhandlingsklausulen skulle bestämma hyran i förhållande till U.S. Detta bekräftas också av att hyran sedan aldrig bestämts med tillämpning av förhandlingsklausulen. Hyresavtalet skall därför, enligt tingsrättens bedömning av parternas avsikter med avtalet, ges den tolkningen att hyran i avtalet inte i förhållande till U.S. bestäms genom den i hyresavtalet inskrivna klausulen om förhandlingsordning. Att Fastighetsaktiebolaget Rosvik påstått sig inte ha känt till detta saknar betydelse i förhållande till U.S. Dessutom har L.L. i sitt förhör redogjort för att Fastighetsaktiebolaget Rosvik informerats om de faktiska hyresnivåerna vid överlåtelsen och att detta dessutom framgått av redovisningen av hur stora hyresintäkterna var på årsbasis. Det saknar också betydelse för tolkningen av hyresavtalet, vilket också framgått av förhöret med L.L., att konkurrenssituationen på hyresmarknaden i Falköping numera ändrats, liksom att grannhuset med de störande grannarna försvunnit och att läget vid järnvägen blivit mer attraktivt på grund av att pendlingsmöjligheterna ökat.
Sammanfattningsvis innebär alltså tingsrättens bedömning att Fastighetsaktiebolaget Rosviks talan, som uteslutande grundats på att hyran skall bestämmas med utgångspunkt från förhandlingsklausulen, skall ogillas. - - -
Tingsrätten ogillade Fastighetsaktiebolaget Rosviks talan.
Fastighetsaktiebolaget Rosvik överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle förplikta U.S. att till Rosvik utge ett kapitalbelopp om 12 895 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen. I andra hand yrkade Rosvik att hovrätten skulle förplikta U.S. att till bolaget betala 4 145 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen.
U.S., som vitsordade det yrkade beloppets storlek i och för sig, motsatte sig en ändring av tingsrättens dom.
Hovrätten (hovrättsrådet Lena Egelin och adjungerade ledamoten Henrik Källén, referent) anförde följande i dom den 30 september 2009.
Parterna har åberopat samma omständigheter till grund för sin talan som vid tingsrätten.
I hovrätten har bild- och ljudupptagningen från förhöret vid tingsrätten med U.S. och ljudupptagningen från förhöret med L.L. spelats upp. I hovrätten har samma skriftliga bevisning åberopats som vid tingsrätten.
Det antecknas att det föreligger ett beslut från hyresnämnden i Jönköping av den 22 maj 2008 i vilket nämnden uttalar sig om vilken bedömning nämnden gör beträffande vilka skyldigheter och rättigheter som nämnden anser följer med parternas avtal.
Rosvik har i hovrätten gjort gällande att hyresnämndens beslut innebär att det rättskraftigt avgjorts vilken hyra U.S. ska betala, medan U.S. hävdat att så inte är fallet.
Frågan om rättskraft
Hovrätten finner inledningsvis att hyresnämndens prövning av hyresnivån i ärendet om förlängning av hyresavtal inte utgör ett sådant rättskraftigt beslut som avses i 22 § första stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Hovrätten har därför att pröva frågan om storleken på U.S:s hyra.
Är förhandlingsklausulen bindande mellan parterna?
Det skriftliga hyreskontraktet som upprättades år 2000 mellan den ursprungliga hyresvärden och U.S. innehöll en s.k. förhandlingsklausul. Denna har inte sagts upp. Någon förhandling mellan parterna inför hyreskontraktets upprättande har inte förekommit. En förhandlingsklausul är att betrakta som en form av standardavtal när det gäller hyresavtal. Den har bl.a. till syfte att skydda hyresgästen. Avtalet är klart formulerat och även om klausulen inte närmare diskuterades vid avtalsslutet anser hovrätten att klausulen blivit en del av avtalet och därför är bindande för båda parter.
Vilken hyra är avtalad mellan U.S. och Rosvik?
En förhandlingsklausul hindrar inte att en hyresvärd och en hyresgäst kan komma överens om en lägre hyra än vad förhandlingsordningen anger. I hyreskontraktet angavs hyran ursprungligen till 3 000 kr i månaden, vilket var omkring 1 000 kr under den genom förhandlingsordningen framförhandlade hyran. Hyran höjdes därefter fortlöpande varje år. Den hyra som den ursprunglige hyresvärden satte låg hela tiden på en nivå som understeg de genom förhandlingsordningen avtalade hyrorna. L.L. har förklarat de reducerade hyrorna med att det förekom störningar från en grannfastighet och från den närliggande järnvägen. Inte heller har de årliga hyreshöjningarna föregåtts av förhandlingar mellan hyresvärden och U.S.
År 2006 köpte Rosvik den aktuella fastigheten. Hyran uppgick då enligt förhandlingsordningen till 4 659 kr. Den nye ägaren meddelade att ny hyresrabatt skulle vara 490 kr, och den nya hyran alltså 4 169 kr. Eftersom U.S. inte accepterade detta, och därför inte betalade det belopp som Rosvik krävde, sades hon upp av Rosvik som yrkade i hyresnämnden att avtalet skulle upphöra att gälla den 31 januari 2008. Som grund för uppsägningen anförde Rosvik att U.S. underlåtit att betala 875 kr av varje månadshyra från och med april 2007.
Enligt vad hyresnämnden uttalat föreligger en väl etablerad praxis på hyresmarknaden som innebär att det förekommer ensidiga åtaganden som inte blir del av avtalet och som hyresvärden kan återkalla ensidigt. Dessa åtaganden begränsas enbart av tvingade lagstiftning, t.ex. lagstiftningen om hyresförhandlingar. Enligt hovrättens mening är den reducerade hyran att anse som ett ensidigt åtagande från hyresvärdens sida. U.S. är alltså enligt hovrättens mening skyldig att betala den hyra som Rosvik har krävt.
Finns det skäl att jämka hyran?
U.S. har för det fall hovrätten skulle finna att det föreligger ett ensidigt åtagande från hyresvärdens sida gjort gällande att avtalet i så fall skall jämkas enligt 36 § avtalslagen på så vis att hon skall anses ha fullgjort sin betalningsskyldighet.
En förhandlingsordning har bl.a. till syfte att tillse att de hyror som framförhandlas på hyresmarknaden är skäliga och att de parter som förhandlar om hyrorna är jämbördiga. Det faktum att en hyresvärd i ett hyreskontrakt, som innehåller en förhandlingsklausul, intagit en lägre hyra än vad som framförhandlats genom en förhandlingsordning och i förhållande till hyresgästen också debiterar den lägre hyran med vissa höjningar genom åren torde inte utgöra en sådan oklarhet i hyreskontraktet som är till nackdel för hyresgästen. Att ny fastighetsägare sedan ensidigt höjer hyran, eventuellt med beaktande av störningar och andra för hyresgästen negativa omständigheter, inom ramen för vad förhandlingsordningen anger kan inte, med hänsyn till den funktion som förhandlingsordningen har på hyresmarknaden, anses utgöra ett oskäligt agerande.
Enligt hovrättens mening finns det alltså inte någon anledning att jämka hyresbeloppet.
Enligt hovrättens bedömning är således den hyresförhandlingsklausul som finns i parternas hyreskontrakt bindande. U.S. är därmed skyldig att betala det yrkade beloppet, om vilket det inte föreligger någon tvist. Någon anledning till jämkning finns inte. Tingsrättens dom ska därför ändras och bolagets talan ska bifallas.
Med ändring av tingsrättens dom i huvudsaken förpliktade hovrätten U.S. att till Fastighetsaktiebolaget Rosvik betala 12 895 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen.
Hovrättsrådet Ulf Johansson var skiljaktig och anförde följande.
För hyresavtal gäller förutom bestämmelserna i 12 kap. JB allmänna avtalsrättsliga regler. Sålunda är avtalslagens bestämmelser om ogiltighet och jämkning tillämpliga. Med avseende på bostadshyra är också de civilrättsliga bestämmelserna i lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden tillämpliga. Även allmänna avtalsrättsliga regler gällande tolkning är tillämpliga på hyresavtal. (Se härtill t.ex. Victorin, Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., s. 28 f.). Vidare gäller att det står hyresvärd och hyresgäst fritt att komma överens om lägre hyra än sådan som överenskommits inom ramen för en förhandling mellan hyresvärd och hyresgästorganisation.
I målet är ostridigt att det hyreskontrakt som U.S. och Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag träffat upptar hyran för lägenheten till 36 000 kr om året och innehåller en s.k. förhandlingsklausul, samt att den i det skriftliga avtalet upptagna hyran understiger den vid avtalstidpunkten, genom en gällande förhandlingsöverenskommelse, bestämda med drygt 1 000 kr. Fråga är i vad mån U.S. är bunden av förhandlingsöverenskommelsen och därmed skyldig att till Fastighetsaktiebolaget Rosvik utge "högsta tillåtna hyra" (jfr NJA II 1978 s. 163).
Av förhöret med U.S. har framgått att hon vid sitt sammanträffande med L.L. bibringats uppfattningen att avtal träffats om att hyran skulle uppgå till 3 000 kr i månaden och hon har också förklarat att hon när hon pratade med denne inte var intresserad av att hyra bostaden för det fall den skulle vara högre. L.L. har inte kunnat redogöra för i vad mån förhandlingsklausulen var på tal när han sammanträffade med U.S., och han har heller inte påstått att någon närmare diskussion förts i frågan om från vilken tidpunkt annan hyra än den i avtalet intagna skulle gälla.
Om innebörden av ett avtalsvillkor som inte har varit föremål för individuell förhandling är oklar, ska - enligt 10 § lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden - vid en tvist mellan en näringsidkare och en konsument villkoret tolkas till konsumentens förmån. Om inte annat visas anses enligt 12 § samma lag ett avtalsvillkor inte ha varit föremål för individuell behandling.
Det skriftliga avtalet innehåller en uppgift om hyran som avviker från den som bestämts genom förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästföreningen och enligt min mening är det inte visat att förhandlingsklausulen varit föremål för någon individuell förhandling. Uppgiften om hyrans storlek - 36 000 kr om året - överensstämmer med den hyra som U.S. påstått att de ursprungliga parterna träffat avtal om. Vid sådant förhållande ska villkoren om hyrans storlek och dess eventuella koppling till förhandlingsordningen tolkas till U.S:s förmån. Det innebär enligt min mening i förstone att den hyra med gjorda uppräkningar som U.S. fortlöpande betalat ska gälla. Den omständigheten att Fastighetsaktiebolaget Rosvik gjort en annan tolkning av avtalet ändrar inte denna bedömning.
I samband med uppsägning har emellertid frågan om skäligheten av hyrans storlek gjorts till föremål för hyresnämndens prövning. Med hänvisning till bedömningen ovan kan dock nämndens beslut om hyra för förfluten tid inte läggas till grund för hovrättens dom i målet (jfr NJA 1952 s. 579). Däremot bör Fastighetsaktiebolaget Rosviks åtgärd att ta frågan om U.S:s bundenhet av förhandlingsordningens bestämmelser jämställas med en uppsägning för omförhandling av hyresvillkoren, och U.S. därmed skäligen förpliktas att till Fastighetsaktiebolaget Rosvik betala mellanskillnaden mellan den nya hyra som blivit bestämd för den tid under vilken anstånd med avflyttningen medgetts och den hyra hon faktiskt erlagt för den motsvarande tiden. På mellanskillnaden för den tiden ska utgå ränta från respektive förfallodag för de ytterligare hyresbelopp som U.S. har att betala.
U.S. överklagade och yrkade att HD skulle ogilla Fastighetsaktiebolaget Rosviks talan.
Fastighetsaktiebolaget Rosvik bestred ändring.
Föredraganden, justitiesekreteraren Lars Olsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
1. U.S. hyrde med början den 1 september 2000 en tvårumslägenhet i en fastighet i Falköping. Hyresavtalet träffades sommaren 2000 genom att hyresvärden översände ett undertecknat avtal till U.S. som i sin tur skrev på detsamma och återsände det till hyresvärden. I hyresavtalet angavs hyran till 36 000 kr per år och förband sig parterna att enligt en däri intagen s.k. förhandlingsklausul godta bl.a. den hyra som på grundval av gällande förhandlingsöverenskommelse kan komma att träffas mellan å ena sidan till Sveriges Fastighetsägareförbund ansluten fastighetsägareförening och hyresvärd, som med fastigheten är ansluten till sådan förening, samt å andra sidan hyresgästförening ansluten till Hyresgästernas Riksförbund.
2. Hyresvärden debiterade under hela det inledande hyresförhållandet en hyra som, i förhållande till vad som gällde enligt träffade kollektiva förhandlingsöverenskommelser, var väsentligt nedsatt. Skälet till detta var enligt vad som antecknats i underinstansernas domar husets läge med närhet till järnväg och störningar från ett grannhus. Den debiterade hyran höjdes några gånger från de 3 000 kr per månad som hyresavtalet angav. Den första höjningen till 3 100 kr genomfördes den 1 juli 2002 och hade föregåtts av två kollektiva förhandlingsöverenskommelser vilka totalt inneburit en höjning av hyran från ursprungliga 4 135 kr till 4 242 kr.
3. År 2006 förvärvades fastigheten av Fastighetsaktiebolaget Rosvik. Den debiterade hyran var då 3 250 kr. I januari 2007 tillskrev bolaget U.S. och informerade om att man med Hyresgästföreningen förhandlat fram nya hyror och att den hyra som skulle debiteras för hennes lägenhet, efter avdrag för en till 490 kr sänkt hyresrabatt, var 4 169 kr per månad. U.S. ville inte acceptera denna hyra utan valde att betala ett lägre belopp. Bolaget sade då upp hyresavtalet till upphörande den 31 januari 2008. Hyresnämnden biföll sedermera hyresvärdens där framställda yrkande om hyresavtalets upphörande och förklarade att avtalet hade upphört den 31 januari 2008 samt beviljade uppskov med avflyttningen till den 30 juni samma år. Nämnden bestämde att hyran under uppskovstiden skulle vara 4 169 kr per månad.
Förhandlingsklausulen
4. Hyresavtalets ingående föregicks av diskussioner mellan L.L. såsom företrädare för hyresvärden och U.S. vilka sedermera kom att underteckna avtalet. Frågan är om den i hyresavtalet intagna förhandlingsklausulen gäller mellan parterna.
5. En förhandlingsklausul binder en hyresgäst till de hyresvillkor som avtalats i en förhandlingsöverenskommelse som träffats på grundval av en förhandlingsordning, jfr 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304). En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet om hyresavtalets parter kommit överens om att avtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan dock träffas tidigast sedan hyresförhållandet varat tre månader i följd. (Jfr 3 § hyresförhandlingslagen.)
6. Regleringen innebär att för lägenheter i fastigheter som omfattas av förhandlingsordning gäller en skyldighet till kollektiva förhandlingar i vart fall under de inledande tre månaderna av ett hyresförhållande. Hyresavtalets parter kan dock genom att inte låta en förhandlingsklausul ingå i hyresavtalet åstadkomma att de kollektiva överenskommelser som träffas inte blir bestämmande för det enskilda hyresavtalet. Även då gäller dock vissa begränsningar för vad en hyresvärd äger betinga sig av en hyresgäst. Exempelvis äger hyresvärden inte kräva en högre hyra än vad som bestämts i förhandlingsöverenskommelsen (se 5 och 23 §§ hyresförhandlingslagen). Ett avtal med hyresgästen om en lägre hyra äger dock full giltighet. Om avtal inte träffas så måste den hyresvärd som vill höja hyran begagna sig av hyreslagens villkorsändringsregler, 12 kap. 54 och 54 a §§ JB.
7. Utredningen visar att det under hela hyrestiden träffades kollektiva förhandlingsöverenskommelser som omfattade U.S:s lägenhet. Den ursprunglige hyresvärdens avsikt var dock enligt vad som redovisats inte att dessa överenskommelser skulle få ett direkt genomslag i förhållande till U.S. i den meningen att just den överenskomna hyran skulle debiteras. I stället var avsikten att U.S. i förhållande till detta skulle kompenseras för störningar från omgivningen. Även den nye hyresvärden valde att i förhållande till träffade kollektiva förhandlingsöverenskommelser debitera en lägre hyra. Rabatten minskades dock väsentligt. Enligt vad som redovisats i underinstansernas avgöranden upphörde också störningarna från grannhuset helt.
8. Hyresvärden har inte begagnat sig av det förfarande som vore det normala om avsikten inte varit att de kollektiva överenskommelserna skulle tilllämpas nämligen villkorsändring enligt 12 kap. 54 § JB med nytt avtal eller beslut innan högre hyra debiterades. I stället valde den ursprunglige hyresvärden att endast underrätta U.S. om vilken hyra som skulle komma att gälla. L.L. har också redovisat att kollektiva förhandlingar fördes för att få en möjlighet att höja hyran. Underrättelserna innehöll i och för sig såvitt framgått inte upplysningar om vad de kollektiva förhandlingarna hade inneburit utan omfattade endast den hyra som skulle debiteras (jfr 19 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Den senaste hyresvärden Fastighetsaktiebolaget Rosvik lämnade dock samtliga uppgifter, bl.a. om den då gällande rabattens storlek.
9. Den s.k. passivitetsregeln i 12 kap. 54 a § JB - som innebär att hyresgästen binds genom sin passivitet i förhållande till en aviserad hyreshöjning - är inte tillämplig eftersom den förutsätter att parterna, vilket nu inte är fallet, sedan hyresförhållandet varat tre månader i följd träffat en överenskommelse om att ett hyresavtal inte ska innehålla en förhandlingsklausul.
10. Hyresvärden har således agerat på ett sätt som är väl förenligt med att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Det får anses utrett att avsikten inte varit att förhandlingsklausulen inte skulle gälla. Tvärtom framstår det som fullt plausibelt att hyresvärden funnit det lämpligt att låta de kollektiva förhandlingarna bestämma hyresnivån och sedan låta rabatten vara något från detta fristående.
11. U.S. har inte lyckats visa att den i hyresavtalet intagna förhandlingsklausulen inte blev avtalsinnehåll mellan hyresavtalets ursprungliga parter. Att hyresavtalet, jämte förhandlingsklausul, gällde i förhållande till den nya hyresvärden följer av 7 kap. 13 § första stycket JB.
Debiterad resp. i förhandlingsöverenskommelserna angiven hyra
12. Utredningen i målet tyder inte på att det skulle ha förelegat ett avtal om rabatt. Ingen av parterna hävdar heller att så varit fallet. U.S. redovisar att hon, fram till någon gång efter att fastigheten överläts år 2006 och den nye ägaren upplyst henne om att det hade utgått rabatter samt att sådana (dock mindre) alltjämt skulle utgå, var ovetande om att det överhuvudtaget förekom rabatter. Det kan då inte heller vara fråga om en sådan eftergift från hyresvärdens sida som har påverkat avtalet (se Axel Adlercreutz, Avtalsrätt II, 6 uppl. 2010, s. 101). Rabatten är alltså inte en del av hyresavtalet och den är således inte ett hyresvillkor.
13. U.S. hävdar i stället att den ursprungliga hyran är en avtalad hyra som i princip gällt under hela hyresförhållandet. Det innebär att villkorsändringsreglerna inte gällt och att hyran inte kunnat ändras.
14. För tidsbestämda avtal innebär bestämmelserna i 12 kap. JB (hyreslagen) att hyran m.m. på talan av hyresvärden inte kan ändras för tid innan hyrestiden löpt ut (se 55 d § andra stycket). Livstidsavtal kan därför inte villkorsändras i ordinär ordning (se NJA 1993 s. 228). I detta fall är det dock fråga om ett avtal med obestämd hyrestid. Sådana avtal kan, om förutsättningarna i övrigt föreligger, i princip ändras från vilken tidpunkt som helst.
15. Avtalsvillkor som strider mot bestämmelser i hyreslagen är utan verkan mot hyresgästen. En hyresvärd kan dock med för denne bindande verkan träffa överenskommelser som innebär avsteg från vad som annars gäller. (Jfr 1 § femte stycket hyreslagen.) Frågan är då om hyresvärden har avtalat bort sin rätt att kunna begära högre hyra.
16. HD har ovan funnit att den i hyresavtalet intagna förhandlingsklausulen gällde. Hyran har också utan protester höjts vid upprepade tillfällen. HD finner att U.S. inte har lyckats styrka sitt påstående om att hyresvärden trots det sagda avtalat bort sin rätt att kunna begära högre hyra.
17. U.S. förband sig genom förhandlingsklausulen att godta den hyra m.m. som på grundval av gällande förhandlingsordning kan komma att träffas. Klausulen innebär att hyresvärden inte kunde debitera en högre hyra utan att först invänta en kollektiv överenskommelse om ändring av hyran. Hyresvärden valde också att vänta till dess att ny förhandlingsöverenskommelse träffats innan den debiterade hyran höjdes.
18. Hyresförhandlingslagen innehåller i 21 § en likabehandlingsregel. Den tar sikte på vad som bestämts om hyrorna i en förhandlingsöverenskommelse. Bestämmelsen är inte tillämplig nu. I hyreslagen finns inte någon motsvarande bestämmelse. Att en hyra varit låg har inte ansetts utgöra något hinder eller någon begränsning i sig för höjningar. Numera kan dock hyresnämnden, i tvister som inletts efter den 1 januari 2011, under vissa förutsättningar bestämma en trappa för beslutade hyreshöjningar (se 55 § femte stycket hyreslagen samt prop. 2009/10:185, CU 24 och rskr. 374).
19. Det kan i och för sig ifrågasättas vilket utrymme det över huvud taget finns för att jämka en förhandlingsklausul även om den såsom nu är fallet inte har varit föremål för diskussioner mellan hyresavtalets parter. Om det gäller sådana klausuler som har överenskommits i förhandlingar mellan hyresmarknadens parter Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund och som har en avfattning som den nu aktuella så bör som huvudprincip gälla att det inte är möjligt.
20. Den nu aktuella förhandlingsklausulen är inte oklar. Hyresvärden har tillämpat hyresavtalet på ett sätt som överensstämmer med gällande regler. Skäl för jämkning av avtalet har inte visats föreligga.
21. HD har funnit att förhandlingsklausulen ska tillämpas, att den rabatt som utgått inte kan anses vara en del av hyresavtalet, att U.S. inte har lyckats styrka sitt påstående om att hyresvärden avtalat bort sin rätt att kunna begära högre hyra samt att skäl för jämkning av avtalet inte har visats föreligga.
22. Vid dessa förhållanden ska hovrättens domslut fastställas - - -
HD (justitieråden Severin Blomstrand, Göran Lambertz, Agneta Bäcklund, Ingemar Persson, referent, och Martin Borgeke) meddelade den 9 juni 2011 följande dom.
1. U.S. hyrde från den 1 september 2000 av Mellersta Västergötlands Försäkringsbolag en tvårumslägenhet i en fastighet i Falköping. Hyresavtalet träffades sommaren 2000 på så sätt att hyresvärden sände över en undertecknad kontraktshandling till U.S. som i sin tur skrev på handlingen och återsände den till hyresvärden. I avtalet angavs hyran till 36 000 kr per år, dvs. 3 000 kr per månad. Avtalet innehöll även en s.k. förhandlingsklausul som föreskrev att parterna "förbinder sig att godta den hyra ¿ varom på grundval av gällande förhandlingsordning överenskommelse kan komma att träffas mellan å ena sidan till Sveriges Fastighetsägareförbund ansluten fastighetsägareförening och hyresvärd, som med fastigheten är ansluten till sådan förening, samt å andra sidan organisation av hyresgäster". Med organisation av hyresgäster avsågs enligt avtalet hyresgästförening ansluten till Hyresgästernas Riksförbund.
2. Hyran enligt gällande förhandlingsöverenskommelse uppgick när avtalet ingicks till 4 135 kr per månad. Enligt vad som har antecknats i underinstansernas domar var skälet till den låga hyran närheten till järnväg och störningar från ett grannhus.
3. U.S:s månadshyra höjdes därefter vid tre tillfällen - den 1 juli 2002 med 100 kr, den 1 oktober 2003 med 50 kr och den 1 juli 2005 med 100 kr - innan fastigheten år 2006 såldes till Rosvik. Före höjningen den 1 juli 2002 träffades förhandlingsöverenskommelser rörande hyran per den 1 januari 2001 och den 1 april 2002. Vidare träffades före höjningen den 1 oktober 2003 förhandlingsöverenskommelser per den 1 januari 2003 och den 1 juli 2003. Slutligen träffades före höjningen den 1 juli 2005 förhandlingsöverenskommelser per den 1 januari 2004 och den 1 januari 2005. De sex förhandlingsöverenskommelserna före överlåtelsen till Rosvik innebar hyreshöjningar som varierade mellan 20 kr och 104 kr per månad.
4. I januari 2007 informerades U.S. av Rosvik om att en förhandlingsöverenskommelse hade träffats per den 1 januari 2007 och att månadshyran för hennes lägenhet - efter avdrag för en rabatt om 490 kr - skulle uppgå till 4 169 kr. U.S. accepterade inte den hyra Rosvik krävde utan betalade en lägre hyra, som hon beräknade utifrån den hyra hon tidigare hade betalat.
5. Rosvik sade upp hyresavtalet under åberopande av att U.S. inte hade betalat del av hyran för lägenheten. Hyresnämnden biföll, sedan Rosvik efter U.S:s bestridande begärt nämndens prövning, i beslut den 22 maj 2008 Rosviks talan och förklarade att hyresavtalet hade upphört per den 31 januari 2008. Hyresnämnden beviljade uppskov med avflyttningen till den 30 juni 2008.
6. Rosvik har till grund för sin talan avseende del av hyror för tiden maj 2007-juni 2008 lagt att U.S. är bunden av förhandlingsklausulen i hyresavtalet och att hon därmed har att betala den av Rosvik efter viss rabatt krävda hyran. Frågan i målet är om förhandlingsklausulen gäller i förhållande till henne, vilket U.S. har bestritt.
Hyresförhandlingslagen (1978:304)
7. Förhandlingsöverenskommelser mellan organisationer på hyresmarknaden rörande t.ex. hyran för lägenheterna i en fastighet är inte omedelbart bindande gentemot hyresgästerna. För bindande verkan mot en hyresgäst krävs att det individuella hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul och att det finns en gällande förhandlingsordning för fastigheten, se 1 och 2 §§ hyresförhandlingslagen. Parterna kan välja att inte låta en förhandlingsklausul ingå i avtalet när hyresavtalet träffas trots att en förhandlingsordning gäller för lägenheten (jfr 3 § andra stycket hyresförhandlingslagen).
8. Hyran för en bostadslägenhet ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i förhandlingsöverenskommelse (12 kap. 19 § JB).
Utgör förhandlingsklausulen avtalsinnehåll?
9. Det undertecknade hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Frågan är emellertid om klausulen utgör avtalsinnehåll i förhållande till U.S.
10. Förutom förhandlingsklausulen innehåller hyresavtalet en till beloppet bestämd hyra, 36 000 kr per år. Beloppet avviker från vad som gällde enligt förhandlingsöverenskommelsen för fastigheten. Av utredningen framgår att förhandlingsklausulen inte diskuterades mellan parterna inför avtalet år 2000, att någon "rabatt" inte var på tal och att den i avtalet angivna hyran var den som den dåvarande ägaren bedömde möjlig att ta ut. Det talar för att fastighetsägarens avsikt inte var att U.S:s hyra skulle sättas enligt kommande förhandlingsöverenskommelser utan att klausulen syftade till att möjliggöra hyreshöjningar över huvud taget.
11. Till detta kommer att den tidigare hyresvärden under en följd av år inte tillämpat eller på annat sätt gentemot U.S. aktualiserat förhandlingsklausulen och de överenskommelser som träffades inom ramen för den förhandlingsordning som gällde för fastigheten. Av vad som har framkommit om parternas avsikter vid avtalsslutet och om deras tillämpning av avtalet framgår att förhandlingsklausulen inte skulle vara bestämmande för hyran i förhållande till U.S. Att fastigheten sedermera överlåtits saknar betydelse för tolkningen av hyresavtalet. Rosvik kan alltså inte till grund för sitt krav åberopa förhandlingsklausulen gentemot U.S.
12. Hyresnämnden har i sitt beslut den 22 maj 2008 angett att de hyresvillkor som gällde vid utgången av hyrestiden i tillämpliga delar skulle gälla för uppskovstiden. De yrkanden hyresnämnden hade att pröva var om hyresavtalet skulle upphöra och, för det fall så skulle ske, om U.S. skulle medges uppskov med avflyttningen. Den av Rosvik hävdade hyran, vilken bestreds av U.S., utgjorde grund för Rosviks talan vid hyresnämnden. Att hyresnämnden i sitt beslut biföll Rosviks talan och också uttalade att månadshyran under uppskovstiden februari-juni 2008 skulle uppgå till 4 169 kr innebär inte att hyresbeloppen för uppskovstiden är rättskraftigt prövade av hyresnämnden, se 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
13. Rosviks talan ska därför ogillas.
Med ändring av hovrättens dom fastställer HD tingsrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 9 juni 2011.
Mål nr: T 4953-09.
Lagrum: 12 kap. 19 § JB, 1 och 2 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304), 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Avgörandedatum: 2011-06-09
T4953-09 Detta är ett utdrag ur databasen Rättsnätet. Mångfaldigande utan medgivande från Notisum AB är förbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutgåvor äger alltid företräde eftersom Rättsnätet baseras på material från offentliga databaser som kan innehålla felaktigheter.