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Timestamp: 2018-05-21 12:40:00+00:00
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Locazione parcheggio e spese condominiali
Quando i canoni d’uso previsti per le aree asservite a parcheggio di edificio condominiale siano assimilati a canoni di locazione, sono i proprietari delle stesse a dover sopportare le spese di amministrazione condominiale (compenso per l’amministratore, spese per cartoleria e contabilità, ecc.), in quanto non ricomprese tra quelle che il conduttore deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all’attività di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta per intero il carico, salvo diversa previsione contrattuale; ad analoghe conclusioni deve pervenirsi in relazione al “fondo di riserva” che – quale accantonamento per eventuali future spese condominiali – risponde all’interesse del condomino (locatore) di accantonare somme che consentano un’adeguata e tempestiva amministrazione del bene.
Sentenza 8 luglio 2014, n. 15482
Spese condominiali – Rimborso – Spese di amministrazione condominiale – Spese comprese tra quelle che il conduttore deve rimborsare al locatore – Esclusione – Locatore diretto interessato all’attività di amministrazione
sul ricorso 24832/2008 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega a margine del ricorso;
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale per le prime due e per la terza giusta procura speciale del Dott. Notaio Dott. (OMISSIS) in (OMISSIS);
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) gusta procura a margine del ricorso principale;
avverso la sentenza n. 702/2008 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 15/07/2008, R.G.N. 475/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/04/2014 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietarie di tre distinte porzioni di un locale – garage sito in (OMISSIS), deducevano che – con sentenza n. 1028/89 emessa dal Tribunale di Salerno in data 13.6.1989 – il bene era stato asservito ad uso di parcheggio per il sovrastante fabbricato, verso pagamento di un canone d’uso da parte dei condomini che lo utilizzavano, e adivano il Tribunale di Nocera Inferiore per sentir determinare il valore locatizio corrente e per sentire condannare i detentori al pagamento del dovuto a far data dal 23.4.82 (data della notifica dell’atto introduttivo del precedente giudizio).
Dopo il rigetto di tale domanda (sentenza n. 18/2001), le (OMISSIS) iniziavano un nuovo giudizio per sentir condannare i detentori al pagamento del canone e al rimborso delle spese condominiali e dei costi di manutenzione, il tutto con decorrenza dal 23.4.82.
Il Tribunale di Nocera Inferiore dichiarava l’inammissibilita’ della nuova domanda, condannando le attrici al pagamento delle spese processuali.
La Corte di Appello di Salerno accoglieva parzialmente l’impugnazione proposta dalle (OMISSIS) e, per l’effetto, condannava gli appellati al pagamento delle somme per ciascuno di essi specificamente indicate, oltre alle spese processuali (fatta salva l’integrale compensazione fra le appellanti e (OMISSIS), di cui veniva dichiarata la carenza di legittimazione passiva).
Ricorrono per cassazione (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), affidandosi a sei motivi complessivi, diversificati in relazione alle singole posizioni; resistono le (OMISSIS) a mezzo di controricorso contenente ricorso incidentale (basato su un unico motivo) cui resistono, a mezzo di controricorso, i ricorrenti.
1. Ai ricorsi in esame si applica, ratione temporis, la disposizione dell’articolo 366 bis c.p.c., in quanto la sentenza e’ stata pubblicata in data 15.7.2008.
2. I primi tre motivi – relativi alle posizioni dei ricorrenti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e prospettati in riferimento all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – censurano la sentenza impugnata per avere disposto il rimborso – da parte dei conduttori – delle spese condominiali – sostenute dai proprietari – per amministrazione, stampati, cancelleria e postali (primo motivo) e, altresi’, del “fondo di riserva” (secondo motivo), nonche’ per non aver tenuto conto dell’eccezione di prescrizione biennale (Legge n. 841 del 1973, ex articolo 6) sollevata dai ricorrenti (terzo motivo).
2.1. I primi due motivi sono fondati in quanto difetta un titolo idoneo a giustificare il recupero, nei confronti dei ricorrenti, delle somme indicate al punto 8 del dispositivo.
2.2. Premesso che la sentenza impugnata, dopo aver affermato che i canoni d’uso previsti per le aree asservite a parcheggio debbono essere assimilati a canoni di locazione, ha qualificato genericamente le spese in questione come “spese condominiali e di manutenzione”, deve rilevarsi che non risulta contestata dalle intimate l’affermazione dei ricorrenti secondo cui “queste spese condominiali … si riferiscono alle spese di amministrazione, stampati, cancelleria e postali, nonche’ al fondo di riserva”.
Cio’ detto, deve rilevarsi come sia pacifico che “le spese di amministrazione condominiale (compenso per l’amministratore, spese di contabilita’ e cartoleria ecc.) non sono comprese tra quelle che il conduttore … deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all’attivita’ di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta per intero il carico in difetto di diversa previsione contrattuale” (Cass. n. 2597/84; conforme Cass. n. 6216/91).
Ad analoghe conclusioni deve pervenirsi in relazione al “fondo di riserva” che – quale accantonamento per eventuali future spese condominiali – risponde all’interesse del condomino
di accantonare somme che consentano un’adeguata e tempestiva amministrazione del bene.
2.3. I primi due motivi vanno dunque accolti (restando assorbito il terzo), con cassazione della sentenza – senza rinvio – in relazione alle statuizioni di cui al punto 8) del dispositivo.
3. Il quarto motivo – relativo alla posizione dei soli (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e proposto, anche in questo caso, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – censura la mancata applicazione della prescrizione ex articolo 2946 c.c., ed e’ assistito dal seguente quesito di diritto: “Dica l’Ecc.ma Corte di Cassazione se il diritto in favore di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) derivante dalla sentenza n. 1028/89 si estingue per prescrizione nel termine decennale indicato dall’articolo 2946 c.c.”.
Tale quesito e’ del tutto inidoneo ad assolvere alla funzione ad esso assegnata dall’articolo 366 bis c.p.c. (ossia a costituire la sintesi della questione giuridica sottoposta alla Corte, con l’indicazione della regula iuris applicata dalla sentenza impugnata e di quella, diversa, di cui il ricorrente richiede l’affermazione) e si risolve in un’inammissibile reiterazione dell’istanza di accoglimento del motivo; neppure risulta adeguato a costituire “momento di sintesi” in relazione al prospettato vizio di motivazione, in quanto non indica specificamente il fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa: ne consegue l’inammissibilita’ del motivo.
4. Egualmente inammissibile e’ il quinto motivo (“violazione dell’articolo 324 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3”), che prospetta una violazione del giudicato in danno dei ricorrenti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) per essere gli stessi “subentrati a (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nei cui confronti vi era il giudicato di cui alla sentenza n. 18/01 del Tribunale di Nocera Inferiore”.
In effetti, il motivo risulta assistito da un quesito di diritto del tutto generico (“Dica l’Ecc.ma Corte di Cassazione se il giudicato di cui alla sentenza n. 18/01 del Tribunale di Nocera Inferiore vale anche per i conduttori subentrati”) e, per di piu’, difetta di autosufficienza in quanto non trascrive – per quanto di interesse – la sentenza da cui deriverebbe il giudicato.
5. Il sesto motivo (“Violazione dell’articolo 91 c.p.c. e articolo 92 c.p.c., comma 2, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Violazione dell’articolo 24 Cost., comma 1”), dedotto nell’esclusivo interesse dell’ (OMISSIS), censura la sentenza impugnata per avere compensato le spese di entrambi i gradi di giudizio pur avendo rigettato la domanda delle (OMISSIS) sul rilievo del difetto di legittimazione passiva del predetto (OMISSIS).
Il motivo e’ inammissibile poiche’ – secondo il consolidato orientamento di questa Corte – “in tema di spese processuali, il sindacato della Corte di Cassazione e’ limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa; pertanto, esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell’opportunita’ di compensare in tutto o in parte le spese di lite” (Cass. n. 15317/2013).
6. L’unico motivo del ricorso incidentale – “violazione e falsa applicazione dell’articolo 2909 c.c., ed omessa motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360, nn. 3 e 5)” – presenta un quesito (“vorra’ la S.C. stabilire come quesito di diritto che, nel caso in esame, riguardando la controversia … un periodo di tempo successivo alla pronuncia della sentenza n. 185/01 non esplica un’efficacia preclusiva il giudicato per il riconoscimento del pagamento delle annualita’ o mensilita’ del canone d’uso maturate successivamente alla pronuncia della richiamata sentenza n. 18 del 23/01/2001 del Tribunale di Nocera Inferiore”) che tale non e’, giacche’ non prospetta alcun contrasto fra regulae iuris rispetto al quale la Corte sia chiamata a pronunciare un proprio principio di diritto, ma si sostanzia nella reiterazione dell’istanza di accoglimento del motivo: ne consegue l’inammissibilita’ del ricorso incidentale.
7. Considerato, per un verso, che anche la cassazione parziale comporta la necessita’ di provvedere sulle spese dell’intero giudizio (cfr. Cass. n. 6938/2003) e, per altro verso, che l’accoglimento dei primi due motivi non ha determinato un significativo mutamento dell’assetto economico risultante dalla sentenza di appello, il Collegio ritiene di fare propria, quanto alle fasi di merito, la liquidazione delle spese di lite compiuta dalla Corte di Appello.
L’esito del presente giudizio giustifica, invece, l’integrale compensazione delle spese relative alla fase di legittimita’ fra l’ (OMISSIS) e le (OMISSIS) e la parziale compensazione – per meta’ – fra le altre parti, con condanna delle (OMISSIS) al pagamento della residua meta’.
la Corte accoglie il primo e secondo motivo, cassando in relazione e dichiarando assorbito il terzo motivo;
dichiara inammissibili gli altri motivi del ricorso principale e l’unico motivo del ricorso incidentale;
liquida le spese delle fasi di merito in conformita’ alla sentenza impugnata;
compensa integralmente le spese del presente giudizio fra l’ (OMISSIS) e le (OMISSIS);
compensate per meta’ le spese fra gli altri ricorrenti principali e le intimate, condanna queste ultime a rifondere ai primi la residua meta’, liquidandola in euro 1.200,00 (di cui euro 100,00 per esborsi), oltre rimborso spese generali ed accessori di legge.
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