Source: https://samorzad.infor.pl/sektor/zadania/zarzadzanie_nieruchomosciami/761073,Sad-Najwyzszy-zabiera-glos-w-sprawie-lokatorow-reprywatyzowanych-kamienic.html
Timestamp: 2020-05-28 02:25:40+00:00
Document Index: 47955668

Matched Legal Cases: ['art. 336', 'art. 337', 'art. 341', 'art. 224', 'art. 7', 'art. 224', 'art. 18', 'art. 410', 'art. 409', 'art. 224']

Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic - Zarządzanie nieruchomościami - Zadania - Infor.pl
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Sektor publiczny > Zadania > Zarządzanie nieruchomościami > Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic
Posiadacz zależny, który faktycznie włada nieruchomością (np. lokator) może być pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Taki wniosek wynika z kontrowersyjnej uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2017 roku (sygn. akt: III CZP 84/16). Niedawno opublikowane uzasadnienie ukazuje tę kwestię w nowym świetle.
Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego wywołała wiele wątpliwości, których źródłem były okoliczności faktyczne sprawy. Spór dotyczył bowiem roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z którym właściciele dekretowi wystąpili wobec pozwanego miasta stołecznego Warszawy, które z kolei wcześniej oddało tę nieruchomość w posiadanie zależne (najem) i czerpało pożytki z czynszu.
Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości nie może być posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa), skoro faktycznie zajmują ją lokatorzy. W opinii społecznej zapatrywanie to usankcjonowało kolejne narzędzie nacisku na najemców, zobowiązanych wcześniej do płacenia czynszu, a obecnie – jak się zdawało – do zapłacenia tego czynszu po raz drugi. Tym razem jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Niedawno opublikowane uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego nie uzasadnia jednak takiej tezy.
Sąd Najwyższy nie przesądził o tym, czy posiadacz zależny (np. najemca) jest w każdym przypadku zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wręcz przeciwnie. Wyraźnie odciął się od jakiegokolwiek automatyzmu w tym zakresie i przesądził jedynie kwestię legitymacji procesowej biernej, czyli tego, kto może być pozwanym w takiej sprawie. Nie oznacza to samo w sobie, że przyszłe powództwa będą uwzględniane.
Kto jest posiadaczem samoistnym a kto zależnym
Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy (nieruchomości) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z kolei ten, kto cudzą rzeczą włada jak np. użytkownik czy najemca, jest posiadaczem zależnym. Posiadacz samoistny nie traci tego posiadania przez oddanie rzeczy drugiemu w posiadanie zależne (art. 337 Kc), a ponadto domniemywa się, że posiadanie jest zgodne z prawem (art. 341 Kc).
Na podstawie art. 224 § 1 Kc, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, przy czym istnienie dobrej wiary jest objęte domniemaniem (art. 7 Kc). Samoistny posiadacz traci przymiot posiadania w dobrej wierze wówczas, gdy dowie się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 Kc). Wtedy też staje się zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Przepisy te stosuje się odpowiednio do roszczeń właściciela przeciwko posiadaczom zależnym (np. najemcom).
Wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zgodnie z orzecznictwem sądowym, nie jest okresowa - przedawnia się odpowiednio z upływem 3 lat, gdy jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej i z upływem 10 lat w pozostałych przypadkach. Reguły te są w pewien sposób modyfikowane w przypadku lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.1610 j.t.), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane, aby do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczały właścicielowi odszkodowanie. Ustawa nie uzależnia przy tym powstania zobowiązania do zapłaty odszkodowania od istnienia dobrej lub złej wiary. Istotne jest jedynie zajmowanie lokalu bez ważnego tytułu prawnego. Jest to świadczenie okresowe - roszczenie o zapłatę przedawnia się za każdym razem z upływem 3 lat.
Skomplikowane rozliczenia
Skoro pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy może być tylko osoba, która nią faktycznie włada (czyli np. najemca), wówczas powstaje pytanie o rozliczenie czynszów.
W stanie faktycznym analizowanej sprawy, czynsze te płacili lokatorzy miastu stołecznemu Warszawie. Wydaje się, że skoro to nie miasto było właścicielem budynku, to były to świadczenia nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 Kc. Kwestią otwartą pozostaje, czy miasto stołeczne Warszawa może być zobowiązane do ich zwrotu, to jest czy nie zużyło uzyskanych czynszów w taki sposób, że przestało być wzbogacone oraz czy w ogóle powinno było liczyć się z obowiązku takiego zwrotu (art. 409 Kc).
Otwarta pozostaje również kwestia oceny prawnej kumulacji roszczeń po stronie właściciela. Z jednej strony jest on uprawniony do żądania od posiadacza samoistnego (miasta stołecznego Warszawy) zwrotu uzyskanych pożytków (czynszów) na podstawie art. 224 i nast. Kc i to nawet tych, które miasto już zużyło, a z drugiej - do otrzymania od osoby faktycznie zajmującej nieruchomość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bądź w przypadku lokalu odszkodowania. Analogicznie może się wydawać, że posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa) w takiej sytuacji jest zobowiązany równocześnie do zwrotu pobranych pożytków (czynszów) właścicielowi, jak również do zwrotu tych samych czynszów lokatorom, od których je bezpodstawnie pobierał.
dekret Bieruta, nieruchomości, reprywatyzacja
Przekształcenie użytkowania w Warszawie po 4 lipca 2017 r.
Działki zajęte pod drogę przez gminę
Spółce administrującej nieruchomością przysługuje status podatnika podatku od nieruchomości