Source: http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2873-zarzadca-ukarany-za-wspolnote-mieszkaniowa
Timestamp: 2019-04-23 03:05:38+00:00
Document Index: 90408480

Matched Legal Cases: ['SA/Wr ', 'art. 18', 'art. 120', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 120', 'SA/Wr ']

NAWIGACJA ABC wspólnoty Zarządca ukarany za wspólnotę mieszkaniową
Czwartek, 08 listopad 2018 04:17
Zarządca ponosi odpowiedzialność za opieszałość wspólnoty mieszkaniowej w przeprowadzeniu koniecznego remontu budynku wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2016 roku, sygnatura akt: II SA/Wr 240/16.
Wspólnota mieszkaniowa, której dotyczy to orzeczenie nie dysponowała wystarczającymi środkami finansowymi na wykonanie niezbędnych prac budowlano – remontowych w nieruchomości wspólnej a tych, jak się to wykazała kontrola przeprowadzona przez organ nadzoru budowlanego, trzeba było wykonać sporo. Budynek był w fatalnym stanie technicznym, który stwarzał zagrożenie zarówno dla mieszkańców, jak i osób przebywających w pobliżu.
Wydana została decyzja administracyjna, którą nakazano usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku przez wykonanie prawidłowej wentylacji wywiewnej pomieszczeń w budynku, izolacji przeciwwilgociowych ścian budynku w określonych miejscach, opaski betonowej, remontu dachu w sposób bliżej opisany, wzmocnienia nadproży okiennych, remontu fragmentów stropów piwnicznych, docieplenia ścian, remontu piwnic w określonym zakresie, wymiany okładziny schodów, naprawy konstrukcji stalowej schodów, wymiany stopni schodów, remontu pionów kanalizacji sanitarnej i wodnych, remontu instalacji elektrycznej i odgromowej, wymiany części przyłącza gazowego w piwnicy oraz elastycznych przejść przyłączy przez ściany budynku.
Przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wszczęto postępowanie egzekucyjne, ponieważ wykonała jedynie część prac, mimo że organy przedłużały terminy wykonania decyzji, postępowaniem tym objęto także zarządcę. Organ egzekucyjny ustalił, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest w trybie art. 18 ustawy o własności lokali przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialności, z którą została zawarta umowa o zarządzanie; natomiast zgodnie z brzmieniem art. 120 § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji gdy zobowiązanym jest jednostka organizacyjna grzywnę nakłada się na osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków , przy czym jednocześnie może być ona nałożona na zobowiązaną, jeżeli jest to niezbędne dla przymuszenia wykonania obowiązku.
Organ nałożył zatem grzywnę na osoby wchodzące w skład zarządu spółki z o.o. będącej zarządcą wspólnoty (po 4.000 zł na każdą z nich) oraz na zobowiązaną wspólnotę w kwocie 40.000 zł) a wrocławski Sąd Administracyjny, do którego wpłynęły odwołania od tej decyzji utrzymał ją w mocy. Wspólnota mieszkaniowa nie ubiegała się o kredyt bankowy, nie wykazała braku zdolności kredytowej, natomiast zwlekała z wykonaniem obowiązku ustawowego utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. W takiej sytuacji odpowiedzialność spada również na członków zarządu jednostki zarządzającej, ponieważ wystarczającą przesłanką do zastosowania takiego środka egzekucyjnego jest niewykonanie decyzji w wyznaczonym terminie, a następnie pomimo upomnienia i nałożenia grzywny połączonego z wyznaczeniem dodatkowego terminu (por. wyroki II OSK 578/09 i IV SA 193/96), przy jednoczesnym braku okoliczności stanowiących podstawę zarzutu w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej lub przesłanki umorzenia postępowania egzekucyjnego. Podmiot zarządzający, wobec braku uchwały, miał możliwość wystąpienia do sądu o wydanie zgody na remont (art. 24 ustawy o własności lokali), czy wypowiedzieć wspólnocie umowę o zarządzanie.
„ Być może brak współdziałania wspólnoty powinien zmusić zarządcę do rozwiązania umowy lub zaciągnięcia kredytu na remont samodzielnie, już nie wspominając o możliwości działania według art. 24 u.w.l., ale w dalszym ciągu kwestie te nie rzutują na ocenę zasadności wdrożenia egzekucji i wymierzenia grzywien.Trzeba podkreślić, że wymierzenie grzywny nie jest karą za zaniedbania, lecz ma oddziaływać na przyszłość, aby nakłonić osoby odpowiedzialne do wykonania decyzji w przyszłości. Będąc członkiem zarządu skarżąca ta stała się osobą, o której mowa w art. 120 § 2 p.e.a. ” wskazał Sąd uzasadniając wyrok (por. uzasadnienie wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 21 czerwca 2016 roku, sygnatura akt: II SA/Wr 240/16).