Source: https://www.notariofranciscorosales.com/mi-casa-no-es-mia-porque-no-aparezco-en-la-escritura-estoy-casado-en-regimen-de-gananciales/
Timestamp: 2017-09-23 01:51:56
Document Index: 241711225

Matched Legal Cases: ['artículo 1347', 'artículo 1361', 'artículo 95', 'artículo 1375', 'artículo 1357', 'artículo 1', 'artículo 1362', 'artículo 1346', 'artículo 1354', 'artículo 34', 'artículo 9']

Mi casa no es mía porque no aparezco en la escritura, estoy casado en régimen de gananciales - Notario Francisco Rosales
capitulaciones matrimoniales, matrimonio, sociedad de gananciales
Cuando uno de los cónyuges compra la casa, y en la escritura de compraventa no comparece su consorte, no deja de ser habitual que ese otro cónyuge aparezca en la Notaría días después, exigiendo explicaciones de por qué no aparece en la escritura, y afirmando bastante enfadado (aunque más que enfado, lo que tiene esa persona es angustia) que no es dueño de su casa y que se siente engañado.
La frase “mi casa no es mía porque no aparezco en la escritura” es una frase que escucho con cierta frecuencia, y ante la que sé que me queda un ratito por delante intentando tranquilizar a esa persona y explicarle lo que es la sociedad de gananciales.
Por de pronto me resulta completamente increíble que uno de los cónyuges realice un acto tan importante como la compra de un inmueble sin comentarlo y consultarlo a su cónyuge, de hecho no he conocido caso alguno en el que así sucediera.
Por eso la primera pregunta que hago es ¿sabía Ud que su cónyuge iba a compra esa casa y el precio?, afortunadamente la respuesta siempre es afirmativa, por lo que ya se que lo único que me queda es tranquilizar a esa persona y explicarle las cosas.
El ser perro viejo, me hace realizar la segunda pregunta ¿y por qué no vino Ud a firmar?, siendo muy sorprendente que la respuesta más habitual es que porque no tenía tiempo y estaba muy ocupada esa persona (y más sorprendente es que esa persona suele estar desempleada).
Pese a esas dos preguntas, la inquietud no suele desaparecer, y suelen exigir (normalmente de malos modos) que cambie la escritura porque quieren aparecer en ella como compradores.
Siempre les explico que ante todo una escritura no puede cambiarse a gusto del Notario, sino que son todas las partes las que tienen que autorizar ese “cambio”, que el “cambio” cuesta dinero, pero es que además no es necesario cambiar nada.
Efectivamente en la escritura ya se dice: de un lado que comparece una persona casada en régimen de gananciales con otra; y de otro lado, que compra con carácter ganancial o presuntivamente ganancial (luego explicaré como me gusta a mi hacerlo).
Dicha persona tiene que estar tranquila:
Porque el artículo 1347.3 del Código Civil considera gananciales los bienes adquiridos a título oneroso por uno de los cónyuges constante la sociedad de gananciales.
Porque aunque puede haber dinero privativo y dinero ganancial, resulta prácticamente imposible demostrar que el dinero concreto con el que se ha hecho la adquisición es privativo (de hecho una vez firmé una venta de un bien adquirido por herencia y seguidamente la compra de otro, y por más que el comprador insistió en especificar que la compra era privativa, el Registrador de la Propiedad -con muy buen criterio, y tal como informé al cliente- inscribió el bien con carácter presuntivamente ganancial).
Además el artículo 1361 del Código Civil, presume la ganancialidad de todo bien cuyo carácter privativo no pueda probarse.
¿Conviene que el comprador casado en régimen de gananciales compre para su sociedad de Gananciales?
La respuesta, a mi entender es negativa.
La sociedad de gananciales no existe.
Efectivamente la sociedad de gananciales no es una persona jurídica (como si lo es una sociedad limitada), su naturaleza es debatida, pero a mi me gusta mucho esa teoría que dice que la ganancialidad sólo es una cualidad de un bien que no afecta a su titularidad.
Dogmatismos a parte, los bienes no se compran para la sociedad de gananciales, sino con carácter ganancial. Me molesta profundamente esa técnica de muchas escrituras que fallan en conceptos tan elementales (normalmente son los mismos modelos que empiezan diciendo que alguien es dueño en pleno dominio -como si hubiera un dominio que no sea pleno-).
Todo lo que Ud diga se puede volver en su contra.
Es una frase muy de película, pero ahí nos encontramos con el artículo 95.6 del Reglamento Hipotecario que impide inscribir una confesión contraria a otra ya realizada por la misma persona.
Por eso me gusta decir que se compra y punto, de modo que en el Registro de la Propiedad el bien no se inscribe con carácter ganancial, sino presuntivamente ganancial.
Parece una tontería, pero más de uno se ha librado de embargos, y alguna herencia se ha podido cuadrar con este detalle, pues puede en ese caso hacerse con posterioridad una subsanación en la que se indique (obviamente con el consentimiento de todos) que por “error involuntario” se omitió decir que el bien se compraba con carácter privativo y se omitió la comparecencia del otro cónyuge confesando la privacidad.
¿Y puede el cónyuge que compró sólo vender sólo?
Creo que la mayoría de los lectores de este blog son juristas, y por tanto saben sobradamente que el art 1375 del Código Civil exige a falta de pactos en capitulaciones el consentimiento de ambos cónyuges para administrar y disponer de bienes gananciales.
La respuesta es por tanto NO.
Pues tampoco, porque hay una posibilidad, que en la práctica jamás he puesto en práctica, pero que puede venir bien para los esas familias en las que uno de los cónyuges se desentiende de la economía familiar (familias mucho más frecuentes de lo que parecen, aunque obedecen a un concepto tradicional que afortunadamente tiende a superarse).
En vez del consabido poder de ruina que con cierta frecuencia uno de los cónyuges da al otro, me parece mucho más acertado pactar en capitulaciones matrimoniales la posibilidad de disponer de bienes gananciales por uno sólo de los cónyuges.
Este pacto en ningún momento viene prohibido por la ley:
Porque hay libertad a la hora de configurar el régimen económico del matrimonio.
Porque las normas de la sociedad de gananciales en ningún momento se presentan como imperativas.
Pero sobre todo porque expresamente contempla esta posibilidad el artículo 1375 del Código Civil, que mira que sólo tiene dos líneas (pero nadie lee las seis primeras palabras),
C/ Mairena 64 local 1-1 41500 Alcalá de Guadaíra (Sevilla) Telf 955 686 696 franciscorosales@franciscorosales.es http://www.franciscorosales.es/ #3.0Notario
T.B.R. 17/11/2014 at 10:09 am Responder
Para mi gusto aquí te falta la guinda del pastel ya que has hablado de viviendas: la vivienda haibutal, aun siendo privativa de uno de los cónyuges, no puede ser dispuesta sino por ámbos cónyuges aun en el régimen de separación de bienes, aunque hay trucos un poco torticeros para evitar esta prohibición al margen del pacto que has citado en capitulaciones matrimoniales (que ese es válido)
Por otra parte me parece increíble que una persona quiera comprar algo y no estar presente (porque es lo que pretende, estar sin estar), ¿Cómo piensa prestar el consentimiento?, ¿Por telepatía?.
Francisco Rosales 17/11/2014 at 10:32 am Responder
Tienes toda la razón, en tu matiz, aunque no era ese precisamente el objeto del post, y por eso no he querido profundizar.
Por lo demás lo curioso es que esos que pretenden “estar sin estar”, y si me permites los que tienen una actitud meramente pasiva en la firma de una escritura (podríamos llamarlos “los que están sin estar”), son los que posteriormente se quejan más, y dicen que nadie les ha explicado nada.
Jen 07/08/2015 at 10:20 pm Responder
¿Qué ocurre en el caso de que uno de los cónyuges haya comprado la casa un año antes del matrimonio? En mi caso mi padre es el que consta en escritura, pero es que llevan 23-24 años casados y la casa está reformada entera desde hace más de 10.
Francisco Rosales 08/08/2015 at 9:27 am Responder
Hola Jen
Los bienes comprados antes del matrimonio son propiedad del cónyuge que haga el primer desembolso, aunque si parte del precio está aplazado y se paga durante la sociedad de gananciales, es deudor de la parte pagada con dinero ganancial.
La excepción es la vivienda habitual, pues en ese caso será privativa del cónyuge en la proporción pagada con dinero privativo, y ganancial en la proporción pagada con dinero ganancial.
Jen 07/08/2015 at 11:02 pm Responder
Perdón por el doble post. Añado que la casa está hipotecada (de 20 años se han pagado 9) para comprar una cochera a nombre de los dos, y que durante un tiempo se ha cobrado de una cuenta común en la que el único ingreso ha sido por parte de mi madre.
Hola nuevamente Jen.
El que el ingreso sea de uno u otro cónyuge es irrelevante, pues toda ganancia producida durante el matrimonio se presume que es de ambos, por lo que vale la respuesta que te di antes.
alexis mesa 21/01/2016 at 3:46 pm Responder
mi papa solo aparece en las escrituras lleva 23 años en unión libre con mi madre mi mama se a querido separar de el pero nos enteramos que el al ser el único que aparece en las escrituras es el que se queda con la casa quería saber que solución ahí ya que la casa se compro cuando ellos convivían y ahí un menor de edad de por medio.
Francisco Rosales 21/01/2016 at 9:13 pm Responder
Todo depende del régimen económico del matrimonio, en todo caso en el caso de separación son cosas que tiene en cuenta el juez.
Raquel 24/02/2016 at 6:53 pm Responder
No entiendo muy bien en el caso de separación de bienes. Verá, mi marido compró un piso con anterioridad a nuestro matrimonio y, aunque la hipoteca (que iba a su nombre exclusivamente, como el piso) la pagábamos a partes iguales, me dicen que el piso es exclusivamente de él, aunque siempre fue nuestro domicilio familiar (no tenemos hijos comunes).
En consecuencia, todos estos años en los que yo he pagado el 50% del recibo hipotecario, como nada estaba a mi nombre, nada me corresponde.
Ahora, por lo que he leído, la respuesta que me dieron no era del todo correcta??
Francisco Rosales 24/02/2016 at 8:58 pm Responder
Lo que me preguntas es aplicable al régimen de gananciales, no al de separación de bienes, como es tu caso; en tu caso sólo sucede que tienes un crédito por razón del dinero que tu has pagado en la adquisición del bien de tu marido, y es cierto que siendo vivienda habitual, para disponer de ella, con independencia de si estás casada en gananciales o separación de bienes, es necesario que tu consientas, o que él obtenga autorización judicial.
Ten en cuenta que este post se refiere a la sociedad de gananciales, por lo que nada de lo que dice es aplicable en tu caso (salvo las aclaraciones que acabo de hacerte).
María Álvarez 25/02/2016 at 10:41 pm Responder
Hola Francisco, una duda
¿Puede una persona casada en régimen de gananciales comprar la parte correspondiente a sus hermanos de un piso heredado, por el procedimiento de disolución de proindiviso, con carácter privativo de forma que sólo conste él en las escrituras? (la casa será vivienda habitual del matrimonio y se comprará a través de una hipoteca). Gracias.
Francisco Rosales 26/02/2016 at 7:47 am Responder
La respuesta es afirmativa, aunque la pregunta es un poco contradictoria, pues o compra o disuelve el condominio; compra y disolución de condominio son dos negocios diferentes, que sólo se asemejan en que recibes algo por un dinero.
Sin embargo tanto sus consecuencias jurídicas, como fiscales son distintas.
Si compras, el bien es ganancial (salvo confesión de tu cónyuge) la disolución de condominio de un bien privativo, hace que el que se quede el bien sea privativo y que la sociedad de gananciales sólo tenga un crédito contra ese cónyuge.
Miguel 03/03/2016 at 3:10 pm Responder
Estoy casado en régimen de gananciales, mi mujer va a comprar un piso con dinero de una donación de sus padres y ahorros de soltera y pagar una parte de la hipoteca con el salario mes a mes, yo actualmente estoy en situación de desempleo y quisiera saber si aunque el piso estuviese a su nombre si me pertenecería una parte o no
Francisco Rosales 03/03/2016 at 4:39 pm Responder
El piso es privativo, aunque probar que el dinero es de tal naturaleza es casi imposible si tu no lo confiesas.
MARISA MURO 15/03/2016 at 2:14 am Responder
Estando soltera me compre un piso que ha sido mi vivienda habitual desde entonces, con aplazamiento de su pago mediante hipoteca. Al poco tiempo me case con un señor divorciado que tenía contraída la obligación de pagar pensión compensatoria a su primera esposa. El régimen del matrimonio, muy a pesar mío, ha sido el de gananciales, dado que él se negó a hacer separación de bienes. La hipoteca la pagué yo, con mis ingresos entre otras cosas porque él con los pagos que tenía que hacer frente no podía afrontar ni la hipoteca ni otros gastos domésticos. Al cabo de casi 20 años mi marido se marchó de casa y nos divorciamos. En el convenio regulador se omitió toda referencia a la vivienda, excepto que era la habitual del matrimonio y que me quedaba asignada a mi para vivir con mis hijos. Ahora, unos años más tarde mi ex ha decidido volver a su ciudad de origen y me ha pedido un documento notarial en el que haga constar que el 50% de la vivienda es suya, porque se pagó la hipoteca durante el matrimonio, parece ser que porque quiere dejar testamento y de esta forma favorecer a su hija mayor. De entrada me he negado porque verdaderamente no es justo que nos desprotega a mis hijos y a mi cuando he sido yo la que he sostenido todas las cargas familiares. Es más ahora me planteo, aunque no venga al caso que por esa regla de tres que con mis ingresos he pagado al 50% con él la pensión compensatoria a su primera ex mujer -que incluso ha sido mayor que las mensualidades de la hipoteca-, aunque él me dice que no, que a esa pensión la ha pagado él con su dinero y la hipoteca con el de los dos… ¿Esto es así?
Francisco Rosales 15/03/2016 at 6:37 am Responder
El tema de la vivienda lo regula el artículo 1357.2 del Código Civil
Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.
Si lees bien el artículo, la vivienda es privativa en la parte pagada antes del matrimonio, y ganancial en la proporción restante
Respecto de la pensión por el pagada te copio y pego el artículo 1362
Serán de cargo de la sociedad de gananciales los gastos que se originen por alguna de las siguientes causas:
1.ª El sostenimiento de la familia, la alimentación y educación de los hijos comunes y las atenciones de previsión acomodadas a los usos y a las circunstancias de la familia.
La alimentación y educación de los hijos de uno solo de los cónyuges correrá a cargo de la sociedad de gananciales cuando convivan en el hogar familiar. En caso contrario, los gastos derivados de estos conceptos serán sufragados por la sociedad de gananciales, pero darán lugar a reintegro en el momento de la liquidación.
En el fondo no es que hayas pagado con tus ingresos la mitad de la pensión, sino que con dinero ganancial se ha pagado una deuda privativa, y por tanto hay que reintegrarlo
El cónyuge que hubiere aportado bienes privativos para los gastos o pagos que sean de cargo de la sociedad tendrá derecho a ser reintegrado del valor a costa del patrimonio común.
Carla Mendez 27/03/2016 at 9:23 am Responder
Compre un terreno a nombre propio hace 6 años, cuando ya tenia un año de casada y me encuentro en el regimen de sociedad de gananciales, en dicho titulo de propiedad solo figuro yo.Por otro lado nunca actualice los datos de mi estado civil, mi pregunta es: si yo podria realizar sola la venta de dicho inmueble.
Francisco Rosales 27/03/2016 at 5:07 pm Responder
Sin ver la escritura poco puedo decirte, pero de estar casada en régimen de gananciales, y de no haber comparecido tu marido expresando que el dinero era privativo, probablemente, tal y como explico en este post, estemos hablando de un bien ganancial y sea necesario el consentimiento de los dos para poder vender.
Acude a la notaría más cercana a preguntar.
Maria Egaña 30/03/2016 at 5:57 am Responder
Con mi esposo queremos vender nuestro primer inmueble estando casados en sociedad conyugal.
Mi duda es que él aparece soltero en la escritura de la propiedad siendo que ya estaba casado para el momento de la firma de ésta.
Para vender, ¿Necesariamente se debe modificar el estado civil?, ¿se puede hacer la compraventa sin problema? o debo obligatorimente dar mi consentimiento para poder venderla?
Mi pregunta no es de gananciales, pero espero me pueda ayudar a aclarar nuestra gran duda.
Francisco Rosales 30/03/2016 at 7:54 am Responder
Hola María Egaña.
Parece que es un mero error (no creas que es el primer caso) la venta la tenéis que hacer ambos y aportar un certificado de matrimonio acreditando que al tiempo de la compra estabais casados, para acreditar ese error y subsanarlo.
Maria 01/04/2016 at 12:36 pm Responder
Mi pareja y yo queremos comprar una vivienda (no estamos casados). En la hipoteca vamos a constar los dos. Pero el quiere que en la escritura, registro… aparezca yo como unica propietaria de la vivienda, ya que no quiere, si le pasara algo que la vivienda formará parte de su herencia. ¿ es posible hacerlo? Y otra cuestión. Tenemos pensado casarnos seguramente tras la compra de la vivienda. Si nos casamos en régimen de gananciales y a el le pasara algo ¿ la vivienda entraría en su herencia? ¿ Y si nos casaramos en régimen de separación de bienes? Y estas mismas preguntas que pasaría si adquirimos la vivienda tras el enlace, ya sea en gananciales o separación de bienes. Y para resumir lo que queremos es casarnos, tener una propiedad pero en el supuesto de que el falleciera antes que yo que esa vivienda constará como solo mía.
Francisco Rosales 01/04/2016 at 2:52 pm Responder
Si me permites la broma, no haces una pregunta, sino casi me obligas a hacer un tratado, al que ante todo te recomiendo que lo comentes en la notaría donde vayas a realizar la compra, pues ni todo es blanco o negro, ni tan sencillo.
Nada pasa si compras tu, más el queda como deudor de una casa que no es suya, por lo que te pregunto yo a ti y a él…¿que pasa si os peleáis?.
Si os casáis en régimen de gananciales y salvo pacto expreso en capitulaciones matrimoniales, de tratarse la vivienda habitual, la vivienda sería tuya en la proporción pagada antes del matrimonio y ganancial en la proporción pagada durante el matrimonio.
El que pactéis separación de bienes altera lo dicho, si bien para que puedas vender la casa sería necesario su consentimiento, si se trata de la vivienda habitual.
Todo lo que sea ganancial entra en su herencia, pero te planteo que además de una posible pelea entre los dos, estás partiendo de la premisa de que el fallezca antes que tu, pero puede suceder lo contrario, así como el problema que se plantea si no os casáis y tu falleces, pues tendríamos el problema de que tus padres son herederos forzosos, y mayor aún si no has hecho testamento.
Como ves, las combinaciones son muchas, por lo que te recomiendo que días antes de la firma vayas a notaría y comentes con mi compañero el tema, para ver que os merece más la pena.
Maria 03/04/2016 at 10:42 am Responder
Sólo planteo la situación de que el falte antes que yo porque yo haría después de la compra un testamento en el que a el le dejaría todo, además de que por mis padres el no tiene problema y ya es un tema hablado y a parte de ellos no tengo más herederos. El tema es que el tiene un trabajo peligroso y no quiere que tenga problemas si a el le llegará a pasar algo (dios no lo quiera). Además de eso tiene un problema a causa de otra persona y en el caso de que pasara algo no querríamos tener problemas con nuestra casa
En relación a que nos separemos también la he considerado, por ello querría saber si se podría hacer algún tipo de contrato privado o algo para que se contemple ese caso. En el que se acuerde un 50% para cada uno.
Por lo que me explica, entiendo que para que nada sea ganancial (y entre en herencia u otros casos) tendríamos que casarnos en separacion de bienes ¿no?
Perdona por el relato pero quiero hacer lo mejor para los dos y por eso quiero contemplar todas las opciones.
Francisco Rosales 03/04/2016 at 9:38 pm Responder
Hacer documentos privados tras una escritura suele ser fuente de conflictos, insisto que el tema tiene muchas opciones y posibilidades, y que es imposible abarcarlas todas por aquí, lo mejor es que acudáis a la notaría más cercana y con mi compañero intentéis ver la mejor solución.
Efectivamente para que el bien no sea ganancial, si se trata de la vivienda habitual de la familia, es necesario que haya separación de bienes.
Maria 03/04/2016 at 11:50 am Responder
Otra cosa cuando dice “si os casas en gananciales y salvo pacto expresó en capitulaciones” ¿que quiere decir? ¿que podríamos pactar otra cosa? Y como es posible que casados en separación de bienes tenga que prestar su consentimiento para la venta, no es que me preocupe pero si que me resulta extraño
Francisco Rosales 03/04/2016 at 9:40 pm Responder
Hay libertad de pacto en capitulaciones, y quizá sea bueno plantearse esa posibilidad en vuestro caso.
Sea cual sea el régimen económico del matrimonio para disponer de la vivienda habitual, aunque sea de uno de los cónyuges, es necesario el consentimiento de ambos o autorización judicial, se trata de una norma especial que tiene en cuenta las particularidades de la vivienda habitual, y el problema que supondría en la familia una posible actuación unilateral de uno de los cónyuges.
Marenga 26/04/2016 at 8:48 pm Responder
Hola, muchas gracias por su artículo.
Le quiero hacer la siguiente pregunta,por si tiene la amabilidad de ayudarme.
Mis padres se compraron una vivienda hace 20 años en régimen de bienes gananciales por 8 millones de pesetas.A los meses de comprar la casa, mi madre falleció sin hacer testamento. Yo soy su única hija y por tanto, heredera universal. Mi padre actualmente sigue viviendo en esa casa.
Mi padre quiere vender esa casa. Se que necesita mi firma para poder vender, pero me dice que todo el dinero que saque por la venta del piso, le pertenece en exclusiva a él, pues él, durante todos estos años ha estado pagando la hipoteca (200 euros mensuales).
Yo entiendo que esto no es así, que de la venta de esa vivienda, el 50% es mío y que, en todo caso,le tendría que pagar a mi padre la mitad de la hipoteca que quede pendiente todavía más lo pagado durante estos 20 años por “mi mitad” . ¿ Estoy en lo cierto? ¿ aunque mi madre no hubiese firmado el contrato de préstamo hipotecario?
Mi padre quiere vender la casa por 120.000 euros.
60.000 euros serían mios y con ese dinero podría pagar lo que quede pendiente de hipoteca por mi mitad, más pagarle a mi padre lo que él ha estado pagando por mi mitad estos 20 años ( que imagino que me lo reclamará y está en su derecho de hacerlo)
¿ Es así o es todo para él? Gracias
Francisco Rosales 27/04/2016 at 5:54 am Responder
Hola Marenga.
Las cuentas no son tan sencillas como parece, pues ante todo ambos estáis confundiendo préstamo e hipoteca, y tampoco es cierto que te corresponda a ti la casa.
Es cierto que es la heredera, pero tu padre tiene el derecho al usufructo un tercio de la herencia.
Lo siguiente que tienes que tener en cuenta es que la herencia es un conjunto y no una suma de bienes; es un poco complicado, pero para que me entiendas, no es lo mismo cuatro que dos más dos.
Con esto te quiero decir que hasta que no se haga la partición nadie es dueño de nada.
Finalmente es importantísimo saber si la deuda la contrajo tu madre o no, pues el heredero recibe bienes y deudas; en caso de que el préstamo lo contrajeran tu padre y madre, es cierto que deberías haber pagado, más una cosa es la deuda que heredas y que si tu padre paga puede reclamarte, y otra cosa es el incremento de valor del bien.
Te lo he explicado lo más sencillo que puedo, pero como ves, todo el mundo tiene su parte de razón, y me faltan datos para poderte hacer las cuentas; sin duda cuando hagas la escritura de herencia mi compañero te lo explicará mejor.
josé Luis. 29/04/2016 at 1:08 pm Responder
Me ha parecido muy interesante su explicación clara y entendible de estos temas, para las personas que no entendemos de esta materia y quiseiera aprovechar para comentarle mi duda.
3 años y medio antes de casarme, firmé un contrato de compra-venta para la adquisición de un piso privativo, el primer años abone mientras se construia el piso el 2.600.000 pesetas. Al año me lo entregan y se hacen las escrituras 100% de caracter privativo y durantes 2 años y medio pago mi hipoteca de soltero con dinero privativo.
Me caso y durante 2 años y medio se paga la hipoteca con dinero ganancial, momento en el que cancelo la hipoteca de 5.000.000 pesetas con 2.000.000 pesetas de un dinero que tenia de soltero a plazo fijo y 3.000.000 pesetas con dinero ganancial. Transcurren varios años y nos divorciamos.
Mi pregunata es; ¿cuando haga la división de gananciales, que tengo que abonar a mi ex mujer, el 50% del dinero abonado durante el matrimonio (entre recibos de hipoteca y cancelación del prestamo) o calculando el tanto por ciento de esas cantidades, sobre el valor actual de la vivienda, que sería mucho mas dinero?
Tampoco entiendo, ¿como puede ser TITULAR la socidad de gananciales, de una vivienda que se convierte en vivienda habitual, por el hecho de ser abonada parte de la hipoteca en gananciales, “apareciendo tanto en el contrato de compra-venta como en la escritura de la hipoteca privativa y en el registro de la propiedad, 100% del pleno dominio con carácter privativo”.
Entiendo que ese caracter de TITULARIDAD, es para el caso de dividir el inmueble en caso de divorcio, pero que la vivienda nunca he dejaro de ser titular yo, no se si estoy en la cierto Francisco.
Esperando su respuesta, muchas gracias y un saludo.
Francisco Rosales 30/04/2016 at 6:36 am Responder
En realidad tienes que partir de una base y es que la sociedad de gananciales no es TITULAR de nada, pues no tiene personalidad jurídica, los titulares son los cónyuges y pueden ser titulares con carácter ganancial o privativo.
La casa que indicas no es ganancial de ambos cónyuges, es tuya con carácter privativo en lo que hayas pagado con dinero privativo y tuya con carácter ganancial en la proporción que la hayas pagado con dinero ganancial (aunque probar ese último pago con dinero privativo puede que sea difícil de probar).
El motivo es que el Código Civil, protege especialmente la vivienda habitual, y aclaro que no cualquier inmueble, sino sólo el que constituye la residencia habitual de la familia, pues se considera que estamos ante algo que no es estrictamente económico, sino ante un bien de una especialísima trascendencia para la familia y sus integrantes, por lo que requiere una norma especial.
Efectivamente puede que el devenir de las cosas y circunstancias de la familia hagan que lo que en principio era privativo pase a ser ganancial, más lo que tienes que entender es que la ley lo que trata es de proteger la vivienda habitual, por lo que si no miras la ley con criterios económicos, sino con el criterio de proteger a la familia, igual la entiendas (otra cosa es que no estés de acuerdo).
Es cierto que nunca dejas de ser titular, pues la ganancialidad es una mera cualidad del bien; sin embargo no es lo mismo ser titular y ejercer todos los derechos sobre un bien, que ser titular pero compartir todos los derechos con tu cónyuge, pues estamos ante una titularidad tan vacía de contenido real, que resulta verdaderamente difícil distinguir si el otro cónyuge es o no titular.
MARIA 02/05/2016 at 3:53 pm Responder
Buenos días, quisiera hacer una consulta, mi hermana y su marido son extranjeros no residentes, viven en Argentina y quieren comprar una vivienda aquí, pero necesitan saber si es necesario que viajen los dos a España para firmar? Ellos están casados en régimen de gananciales. muchas gracias.
Francisco Rosales 02/05/2016 at 6:17 pm Responder
Bastaría con que venga uno de los dos, tal y como explico en esta entrada
Noelia 03/05/2016 at 9:07 pm Responder
Buenas tardes, me casé en segundas nupcias. Mi actual marido está en separación de bienes con anterior esposa y se quiere hacer cargo de una casa gravada con una hipoteca .mi consulta es, si nos vamos allí a vivir y disuelve la sociedad ganancial poniendo a su nombre la casa entraría como ganancial nuestro? No quiero hacerme cargo ni de la titularidad de la casa ni de la hipoteca, la considero un bien privativo. Si le pasara algo tendría q responder yo a la hipoteca? Habría q hacer algún documento en el notario? Muchas gracias
Francisco Rosales 03/05/2016 at 9:11 pm Responder
Hola Noelia.
No entiendo que habiendo estado casado en régimen de separación de bienes ahora proceda liquidar gananciales, en todo caso el bien probablemente no sea tuyo, ni tu responderías de la hipoteca.
En todo caso es recomendable que acudas con antelación y toda la documentación a la Notaría para preguntar estas cosas, pues viendo las documentación, las cosas pueden cambiar.
Noelia 04/05/2016 at 7:57 am Responder
Estaba casado en gananciales pero no se había disuelto la sociedad. Si ahora pone su nombre al piso no quiero hacerme cargo yo, lo considero privativo.y claro está habría q sacar una nueva hipoteca….y entonces , se puede arreglar eso por notaría para q no entre yo?
Francisco Rosales 04/05/2016 at 8:29 am Responder
El tal caso tiene que liquidar esos gananciales, pero el bien que recibe es privativo no ganancial.
Por supuesto que se puede arreglar así, otra cosa es que el Banco lo acepte.
Ximena Gonzales 04/05/2016 at 10:58 pm Responder
Estimado Francisco, espero que pueda orientarme.
Le comento que hace 15 años(ya de casados) mi esposo prestó dinero y recibió un terreno en garantía por medio de un contrato de compra-venta. El plazo venció, no hubo ningún pago y el terreno continuó siendo propiedad de mi marido y solo él figura en los papeles.
Pasados 5 años, resulta que sin consultarme, mi marido ingenuamente de buena fe acudió con el deudor donde un notario para hacer un documento de anulación de la compra-venta argumentando que fue una venta ficta y que el terreno vuelva a ser propiedad del deudor. Cabe recalcar que nunca hubo devolución del dinero, ni compensación, ni recibos ni nada de parte del deudor. Solo tenemos recibos del dinero que mi marido le prestó.
Actualmente el terreno sigue a nombre de mi marido porque aparentemente el deudor no pudo hacer nada con ese documento de anulación, tengo entendido que solo un juez puede ordenar tal cosa.
¿Como debo proceder para obtener la mitad que me corresponde? Lo que me incomoda es ese documento que hizo mi marido. Cree usted que primero debo anular dicho documento? O puedo directamente pedir división de gananciales? O debo inscribir mi nombre en el terreno?
La ultima consulta y gracias por su tiempo, que pasa si mi marido vende el terreno? Ese documento que firmó puede traernos problemas a futuro?
Muchas gracias Francisco, disculpe la molestia y espero que pueda ayudarme.
Francisco Rosales 05/05/2016 at 6:00 pm Responder
El tema que comentas es extraordinariamente complicado Xinema, mezcas conceptos muy delicados, como el pacto comisorio, te recomiendo que ambos acudáis a un abogado.
CARMEN GARCIA 09/05/2016 at 1:26 pm Responder
Buenos dias, en mi familia la casa esta a nombre solo de mi madre ya que se la dejaron mis abuelos en herencia al morir antes de que mi madre se casase, entonces en las escrituras solo esta a nombre de mi madre la casa tendra unos 35 años. Para que tenga el 50% mi madre y el 50% mi padre que tendría que aportarla al matrimonio?’ y cual seria aproximadamente su coste, gracias
Francisco Rosales 09/05/2016 at 7:27 pm Responder
Fiscalmente la aportación a gananciales sólo genera incremento de patrimonio en el IRPF, en cuanto al coste de Notaría y de Registro, es mejor que acudas con la documentación a la notaría más cercana.
Alba Buitrago 12/05/2016 at 11:02 pm Responder
Buenas tardes…mi madre falleció y quedó la casa aún no se ha cambiado el nombre en las escrituras pero necesito un préstamo. tengo otras hermanas q están de acuerdo con el prestamo…sé puede hipotecar estando aún a nombre de mi madre? Hay algún papel Notariado o algo q se puede hacer para acceder a un crédito? Gracias
Francisco Rosales 13/05/2016 at 7:58 am Responder
No quiero ser muy bestia, pero es que la hipoteca tiene que hacerla el dueño, y es obvio que tu madre lamentablemente no es dueña.
Para acceder a un crédito no es necesario más que la voluntad de darlo, pero es obvio que el acreedor quiere garantías.
No creas que no es la primera persona que me hace preguntas así en mi despacho, y de hecho lo explico muy gráficamente, pero lo que se dice verbalmente, no suena igual que lo que se dice por escrito, y dado lo doloroso que es un fallecimiento de una madre, comprende que por respeto no lo haga.
lucia fabiola zapata ramirez 15/05/2016 at 11:16 am Responder
yo quiero saber,tengo una relacion en union libre mas o menos 20 años el quiere quiere comprar un apartamento para que no tenga problemas en mi vejez pero va a ser en compañia con su hija el me dijo que en usufructo entonces yo pregunto eso cuando yo muera mis hijos que no son los de el no recibirian nada o si?
Francisco Rosales 15/05/2016 at 11:30 am Responder
No acabo de tener claro si la hija es de los dos o no, así como si tu compras o no; sin embargo parece claro que como mucho recibes el usufructo, por lo que este derecho se extingue a tu muerte y nada reciben los que sean hijos tuyos, más no de tu pareja.
Os recomiendo que comentéis el tema en la Notaría, y que acudáis días antes para plantear el problema y buscar soluciones.
Alvaro Martínez 18/05/2016 at 12:32 pm Responder
Hola, tengo una propiedad a medias aun con mi expareja, estoy pendiente de realizar una extinción de condominio, pero para quitarla tambien de la hipoteca me piden un nuevo pagador, asi que será mi nueva pareja. Y por ese motivo quiero incluirla como titular tambien de la casa, asi que me recomiendan que haga la compra del 50% de la casa directamente ella. Para esto me piden una prevision dd fondos de 7700 euros, mas dinero que si fuese solo la extincion de condominio. Mi pregunta es, en octubre nos casamos, asi que si esperamos a despues de la boda y hago la extincion de condominio puedo incluirla ya como propietaria al estar casados y asi ahorrarme esos 3000€??
Francisco Rosales 18/05/2016 at 2:39 pm Responder
El problema es que si entra tu nueva pareja no hay extinción de condominio, sino venta, por lo que cambia la fiscalidad; si te casas y adquieres, no se trataría de un bien ganancial, pues son privativos los bienes adquiridos como consecuencia de otros privativos, y en tu caso la única fórmula es nuevamente la compraventa por tu pareja.
Nedea 18/05/2016 at 4:09 pm Responder
Acabo de comprar una casa junto con mi marido en régimen de gananciales. La mitad del dinero proviene de una donación que le han hecho a él. En el momento de hacer las escrituras no dijimos nada de esto y, por tanto, se ha tratado como si todo el importe hubiera procedido de gananciales. ¿Hay algún problema por qué esté así la escritura?. También es cierto, que, aunque igual no sé si sería fácil de probar, la otra mitad se podría considerar que era privativa mía, pues la tenía antes de casarnos.
Francisco Rosales 18/05/2016 at 6:30 pm Responder
Hola Nedea.
El problema es que se le va a dar al bien una naturaleza que no tiene, en la práctica todo depende de que os convenga al liquidar (sea por divorcio o por fallecimiento) pero hablamos de un futuro impredecible.
Nedea 19/05/2016 at 10:00 am Responder
Gracias, mi pregunta iba por si, por culpa de eso, tendríamos algún problema con hacienda, o habíamos hecho algo ilegal sin saberlo. Por lo que cuentas parece que no.
Perdona por que haya repetido la pregunta, pensé que no se había mandado
Francisco Rosales 19/05/2016 at 12:36 pm Responder
Con hacienda no tienes que tener problema alguno, pues hacienda no entra a valorar el régimen económico del matrimonio en el IRPF
Nedea 19/05/2016 at 9:57 am Responder
He comprado una casa junto con mi marido en régimen de gananciales. Una parte del dinero proviene de un bien privativo suyo pero no se ha dicho nada en el notario. ¿Podría haber algún problema con eso?
Francisco Rosales 19/05/2016 at 12:35 pm Responder
Lo suyo era haberlo aclarado, el problema es que demostrar luego lo contrario puede ser complicado.
sonia 03/06/2016 at 8:53 am Responder
buenos días, mi consulta me ha quedado parcialmente contestada una vez he leÍdo los post, pero tengo alguna duda que no consigo aclarar. Me he ido a vivir con mi pareja a su vivienda habitual (propiedad privativa de éste con hipoteca), desde q estoy con Él pagamos juntos la hipoteca, pero yo no tengo ninguna titulrlidad en el inmueble. Hemos pensado poner el piso a nombre de los dos, y para ello creemos q lo más sencillo sería casarnos (en régimen de gananciales) y que él hiciese una aportación a la Sdad de gananciales, hasta aquí creo que lo tengo claro, pero ¿que ocurre con la hipoteca?, puede él hacer una aportación a sdad gananciales de un inmueble hipotecado?, de ser posible ¿habría que modificar la titularidad de la hipoteca también?.
Creemos q es la mejor manera, ya que nuestra intención es que en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges dejar en testamento al otro como usufructuario de la vivienda (para que resida en ella mientras viva), y evitar que los hijos de él pudiesen expulsarme de la vivienda (exigiendo la mitad que le correspondería de su padre).
Francisco Rosales 03/06/2016 at 10:58 am Responder
Creo que has entendido bien el problema y resuelto el mismo, sólo te falta entender que una cosa es el préstamo y otra la hipoteca que lo garantiza, igual si miras el post sobre ¿qué es una hipoteca lo entiendes mejor?.
El hecho de aportar la vivienda a la sociedad de gananciales te hace cotitular de un bien gravado con una garantía, otra cosa es especificar en la aportación tanto la deuda que tiene tu pareja frente a ti por las cuotas pagadas, como que tu asumes el pago del resto del préstamo (pero eso es una asunción de deuda).
Manuel 15/06/2016 at 1:28 pm Responder
Hola , haber si me puedes aclarar esta duda , A y B casados en gananciales comienza una construcción de una vivienda , en la escritura de construcción aparece que comparecen A y B , que ambos tienen el pleno dominio del terreno.
En catastr y en la declracion rent aparece cada uno al 50%
En la liquidación de gananciales por heren cuanto le correspondería por gananciales al otro cónyuge
Digamos si esta valorado en 1000( (pongo esta cifra para verlo mej) , le correspondería
500 (1000/2) o 750 (500 que ya eran suyos mas 250 de los otros 500)
Francisco Rosales 16/06/2016 at 8:07 pm Responder
No entiendo bien tu pregunta, pues lo primero que tendría que saber es si el terreno es de ellos con carácter ganancial o privativo, si fuera ganancial (eso parece) el valor total se adiciona al valor de todos los bienes gananciales, y el resultado de dicha suma se divide entre dos, pues la sociedad de gananciales la integra un conjunto de bienes, pero no la suma de mitades sobre cada bien.
Manuel 21/06/2016 at 1:51 pm Responder
Creo que Se adquirió en su día varios terrenos sin edificar , unos en privativo y otros en gananciales , años después los terrenos formaron uno solo , se hizo escritura de obra nueva , declarándolo como atribución de gananciales (ar 1355 cc)
¿Que le corresponderia en ese caso?
Francisco Rosales 21/06/2016 at 6:14 pm Responder
Poco puedo ayudarte sin ver las escrituras, más si como comentas se aportaron los terrenos a la sociedad de gananciales, cada uno tiene derecho al 50%, aunque habría que ver la causa de la aportación.
manuel 21/06/2016 at 6:35 pm Responder
Ok gracias , por su respuesta y por su tiempo
Raquel 30/06/2016 at 9:00 pm Responder
Mi pareja y yo estamos construyendo nuestra primera vivienda, pero el terreno donde se sitúa está solo a su nombre y la hipoteca a nombre de los dos. Queda algo más de un mes para que finalice la obra y nos han comentado que esto puede suponer problemas, pues de este modo la vivienda es sólo suya al ser el dueño del terreno. La opción de hacer un contrato de compraventa no la tenemos clara, por el hecho de que nos supondría mucho dinero y nos han dicho que si nos casamos en régimen de gananciales, podríamos solucionar el problema. Mi pregunta es qué opción sería la más sencilla y en el caso de matrimonio, si sería necesario hacerlo antes del fin de obra o puede ser después.
Francisco Rosales 01/07/2016 at 7:42 am Responder
Permíteme que te sea algo borde, pero plantearse el matrimonio como alternativa económica a un problema de titularidad de un edificio me parece una auténtica locura.
No obstante tu pregunta es, y a ella respondo, por más que te llame ante todo a la calma y la prudencia, que antes de casarte pienses si quieres compartir tu vida con una persona o ahorrar un dinero en impuestos.
Efectivamente la aportación a gananciales es un negocio fiscalmente muy económico, dado que no tributa ni por impuestos autonómicos (los famosos derechos reales o ITP) o municipales (las famosas plusvalías).
Dicho esto, lo cierto es que la consecuencia es la misma aporte tu novio el bien construido o por construir a la sociedad de gananciales; sin embargo recuerda:
a) Que lo que se construye en suelo ajeno es del dueño del suelo
b) Que el dueño del suelo es deudor por el importe del dinero invertido en la construcción
Otra cosa distinta es que pueda probarse más o menos fácilmente la deuda, pero para ello una escritura de reconocimiento de deuda, no sólo es prueba, sino que además es un título ejecutivo (si no sabes mucho derecho, te diré que es algo similar a una letra de cambio); el inconveniente es que las plusvalías o minusvalías que sufra el inmueble a lo largo del tiempo beneficiarán o perjudicarán exclusivamente a tu novio.
En definitiva, te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, no ya para buscar la solución económica, sino la solución personal que os sea más adecuada.
Raquel 01/07/2016 at 9:25 am Responder
Jeysi 20/07/2016 at 11:51 pm Responder
Tengo una consulta relacionada con los temas del articulo. Estoy casada en Gananciales con mi marido y queremos comprar una casa mediante hipoteca. Él tiene 57 años y yo 37, si pedimos la hipoteca los dos el banco me pone un límite de años debido a su edad.
De acuerdo a lo que comentas, ¿podría entonces pedir yo sola la hipoteca? Y luego la propiedad queda en gananciales. ¿Eso es posible sin tener que hacer ningún tramite como cambio de régimen económico?
¿Que opciones tengo?
Francisco Rosales 21/07/2016 at 6:35 am Responder
Hola Jeysi.
El problema no es exclusivamente la edad de tu marido, sino que es más que posible que sea la suma de tus ingresos y las de tu marido, y que el banco si esté dispuesto a daros el préstamo a los dos y no a ti sólo.
Pongamos el caso (lo desconozco) que tu marido trabaja y tu no, parece evidente que el banco ante todo evalúa la solvencia económica, y luego las posibilidades de pago; en todo caso, comenta la situación con el banco, pues la edad del prestatario influye en sus expectativas de vida y tiempo que le queda para la jubilación, pero sobre todo lo que influye a la hora de conceder un préstamo, son los ingresos.
Maria 24/07/2016 at 7:37 pm Responder
Buenas tardes Don Francisco.
Tengo una consulta …
Hace 8 años mi marido y yo compramos una vivienda estando de solteros, dicha vivienda e hipoteca están a nombre de el, ya que él era quien trabajaba y demás. Hace 4 años que estamos casados en régimen ganancial, la hipoteca la pagamos los 2, la vivienda familiar es la que le comentó y tenemos 2 niños.
Al haber puesto él la vivienda a su nombre desde un principio, creo entender que seria un bien privativo y por los 4 años siguientes seria parte ganancial.
Mi pregunta es …
Si en unos años nos divorciamos, yo tendría derecho a quedarme con parte de la vivienda (ya que es bastante grande, y realmente son 2 viviendas en 1) o solo cabe la opción de que el me pague las cantidades de la hipoteca abonadas en dinero ganancial?
* la vivienda es bastante grande y prácticamente vendría siendo 2 en 1, por la división que tiene echa y demás. En caso de separación ami me gustaria quedarme con parte de la vivienda ya que durante todos estos años eh pagado hipoteca, reformas y demás y ah sido la vivienda habitual de mis hijos tb. Me gustaría que mi marido tuviese su parte y yo la mía. No me interesaría el dinero. En caso de divorcio yo podría solicitar lo que le comentó? o solo quedaría la opción de que el me abonará las cantidades en ganancial, ya que la vivienda es privativa?
Un saludo, muchas gracias!
Francisco Rosales 25/07/2016 at 8:07 am Responder
Dos son los problemas que planteas:
1.- Respecto a la naturaleza de la vivienda, al amparo de los artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil, esa vivienda, al ser vivienda habitual, es privativa en la parte pagada antes del matrimonio con dinero privativo, y ganancial en la proporción que se pague durante el matrimonio (queda sin resolver en caso de divorcio, la naturaleza que tendría respecto a la parte pendiente de pago).
2.- En cuanto a la liquidación de la sociedad de gananciales, en caso de divorcio: ante todo se está a lo que de mutuo acuerdo decidan los cónyuges, siempre que no dañe a los hijos o sea gravemente perjudicial (obviamente no veo aquí esta posibilidad) más a falta de acuerdo, es el juez el que decide teniendo en cuenta el interés de la familia más necesitado de protección.
Obviamente es una solución inteligente y sensata la que propones, más es el juez quien tiene la palabra y a quien hay que aportarle las pruebas, por lo que anticipar la respuesta del juez es pura especulación.
Julian 01/08/2016 at 8:19 pm Responder
Buenas tardes Sr. notario, le comento;
Somos matrimonio casados en Baleares año 1990 (separación de bienes) y residentes en Granada desde 2003 (aquí gananciales).Hace un año mi esposa heredo una vivienda de sus padres en Palma la cual tiene su escritura a nombre de ella y nuestra intención es que dicha vivienda este como gananciales osea que resé a nombre de los dos y a todos efectos…que podemos hacer ? que nos aconseja Usted …y que no represente un alto coste.
Le agradezco de antemano su respuesta y su ayuda.
Francisco Rosales 02/08/2016 at 7:15 am Responder
Lo primero realizar un acta para fijar el régimen económico del matrimonio, e inscribirla en el Registro Civil, seguidamente unas capitulaciones matrimoniales, pactando régimen de gananciales, y finalmente una aportación a gananciales.
En realidad los dos primeros son documentos sin cuantía arancelaria, y el tercero no tributa ni por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ni por las conocidas como “plusvalías municipales”.
Acude a la Notaría más cercana, donde seguro que te informan mejor.
Mal 04/08/2016 at 1:57 pm Responder
Tenía un pregunta, se puede comprar una casa estando casado en gananciales. Pero especificar que se compra cada uno la parte indivisa. La pregunta va orientada por el beneficiarse del itp reducido, dado que si se pudiese comprar la parte indivisa cada conyuge podría beneficiarse de el, al cumplir su parte el maximo valor de compra. Gracias.
Francisco Rosales 06/08/2016 at 9:04 pm Responder
Hola Mai.
Si puede comprarse por cuotas indivisas, aunque no se a que tipo reducido te refieres, si es el caso del 3,5% por el que tributan las compras en Andalucía por menores de 35 años de una vivienda habitual de valor inferior a 130000 euros, no es necesario esa compa por cuotas, pregunta en la notaría más cercana.
CARLOS 18/08/2016 at 12:59 pm Responder
me gustaría añadir una cuestión…
yo pago la letra de mi piso con mi cuenta en la que estoy yo solo, luego aparte tenemos una cuenta común para los gastos de uso, pero lo que es la letra solo se paga de esa cuenta en la que estoy yo solo. Cuando nos casemos, seguirá la cosa igual, seguire pagando la letra yo y el resto de usos entre los dos…
me puede pedir algo del piso mi conyuge en caso de separación? Si tengo la prueba de que yo exclusivamente pago la letra?
Francisco Rosales 18/08/2016 at 6:45 pm Responder
La cuestión no es quien paga o deja de pagar; sino si estás casado en régimen de gananciales o de separación de bienes, pues aunque seas el titular de una cuenta, si estas casado en régimen de gananciales, todas las ganancias son comunes.
En caso de nulidad separación o divorcio, no se discute la propiedad, sino que se discute el cónyuge que tiene derecho a la vivienda familiar, siendo que para ello se atiende sobre todo al interés de los hijos y el interés de la familia más necesitado de protección.
CARLOS 19/08/2016 at 1:12 pm Responder
Gracias por contestar Francisco.
Entonces que me recomienda que haga? qué opciones tenemos? Vamos a casarnos en mayo próximo, del piso van a estar pagadas ya 3/4 partes del mismo en el momento que nos casemos, única y exclusivamente por mi, probado y demostrado ya que en esa cuenta solo estoy yo. A partir de entonces como se hara el reparto del piso? Deberíamos hacer separación de bienes, capitulaciones matrimoniales? Como y donde debo hacerlo? Mejor hablamos con un abogado? Ando un poco perdido la verdad.
Francisco Rosales 20/08/2016 at 10:18 am Responder
Lo primero es que hables el tema claramente con tu pareja, y luego que acudáis a la notaría más cercana probablemente para hacer capitulaciones matrimoniales en la que pactéis régimen de separación de bienes.
CARLOS 22/08/2016 at 8:47 am Responder
muchas gracias por ser tan amable… Entonces debería ir a una notaria y llevar a cabo la separación de bienes? Con eso ya no podría reclamarme nada mi futura mujer en caso de divorcio, salvo si tuviéramos hijos y el juez decidiera lo contrario para su uso, nunca en propiedad, entiendo.
El tramite de papeleos a cuanto asciende y que debería llevar? imagino la escritura y la prueba de que los pagos efectuados por mi, declaración de la renta, etc… Muchas gracias, ya que ando algo perdido y quiero dejar todo atado digamos…
Francisco Rosales 22/08/2016 at 12:17 pm Responder
Hola nuevamente Carlos.
Una cosa es la propiedad y otra la atribución del uso de la vivienda habitual, y garantizarte lo que en el futuro un juez puede determinar en atención a unas circunstancias que hoy concurren, es excesivamente aventurado, más lo que te comento es la fórmula más económica de tener el mínimo de perjuicios posibles (en derecho no puede anticiparse el futuro y las cosas absolutas no existen).
En cuanto a los requisitos y coste, creo que es más acertado que preguntes en la Notaría a la que acudas.
laura roldan 29/09/2016 at 4:17 pm Responder
buen día, hace poco compre una casa con mi esposo (unión libre) la casa quedo a nombre de el por mutuo acuerdo, tenemos un bebe, el fue casado hace 11 años pero se divorcio sin hacer separación de bienes y quedo una niña de 10 años. en caso de que el o yo faltáramos como seria la separación de bienes, a la ex mujer le tocaría parte?
Francisco Rosales 29/09/2016 at 6:18 pm Responder
Perdona pero no entiendo bien tu pregunta, me hablas de esposo y unión libre, tampoco si la hija de once años es tuya o de la anterior esposa.
Puedo anticiparte que la ex esposa no es heredera, pero si los hijos, y que estos están bajo la patria potestad de sus progenitores.
Sería muy reocomendable que acudierais a la Notaría más cercana para analizar mejor la situación, para saber vuestra voluntad, y resolver los posibles problemas.
laura roldan 29/09/2016 at 6:29 pm Responder
ok, no me hice entender, tubo una hija con la ex esposa, el y yo convivimos en unión libre y tenemos un bebe, cuando el se divorcio no hizo separación de bienes, hace poco compramos una casa. mi pregunta es: ¿si el no realizo la separación de bienes con la ex esposa (aunque no hayan tenido bienes) a ella le tocaría algo parte de la casa?, entiendo que los hijos si son herederos.
Francisco Rosales 29/09/2016 at 6:34 pm Responder
Si compró la casa divorciado, sin duda no, más la madre como titular de la patria potestad de la hija, podría generar situaciones muy complicadas; insisto en que acudáis a Notaría, pues muchos problemas pueden resolverse con un testamento bien redactado, atendiendo a estas circunstancias.
Cristina 01/10/2016 at 2:21 pm Responder
hlHola, gracias por el artículo. Hace 10 años que me divorcié. Estábamos en gananciales. Al disoverlo yo le doné a él la casa a cambio de que él me quitara de la hipoteca. Hace 5 años descubrí que seguía como deudora en esa hipoteca. Me puse muy a mi pesar en contacto con él y me dijo que el banco no le permitía quitarme. Creo que mintió. Ahora voy a volver a España, contratar un abogado e ir ha hablar con el banco. Crees que puedo conseguir por las buenas mi liberación? o al contrario cabría alguna manera de obligarle a aceptar las nuevas condiciones de su banco y liberarme. En la sentencia pone claramente que es su deber siempre que el acrredor esté de acuerdo. Yo estaba muy enferma en aquella época y tuvimos la misma abogada. Siento que se aprovecharon.
Francisco Rosales 01/10/2016 at 7:07 pm Responder
Siento decirte que donar a cambio de una retribución no es propiamente una donación, aunque primordialmente habrá que estar a los términos del convenio regulador y me es imposible opinar sobre lo que no veo.
El problema es que el banco puede que simplemente se niegue a aceptar que tu quedes liberada, y el que él tenga que aceptar nuevas condiciones es un tema muy controvertido, por lo que lo mejor que puedo hacer es recomendarte que acudas a una abogada.
En cuanto al posible engaño, lo cierto es que el convenio lo ratificaste judicialmente, y el juez te consideró capaz, por lo que no te engaño, si te comento que pocas posibilidades veo en ese tema; amén de que no voy a dudar de la profesionalidad del letrado que te asistió.
Cristina 01/10/2016 at 2:33 pm Responder
ESCRITURA DE CAPITULACIONES MATRIMONIALES Y LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Perdona dice así: D fulanito se subroga en los préstamos personales y no solo en la responsabilidad real derivada de la hipoteca, sino tb en la obligación personal con ella garantizada, asumiendo la condición jurídica de deudor y liberando a Dña X de la responsabilidad derivada de los citados préstamos hipotecarios y personales. Advierto de la necesidad de consentimiento expreso o tácito del acreedor para la plena eficacia de esta liberación.
Francisco Rosales 01/10/2016 at 7:11 pm Responder
Ese no es el texto de una donación, sino de unas capitulaciones matrimoniales, y expresamente el Notario te advirtió de la necesidad de consentimiento del banco, sin que se impusiera obligación adicional a tu pareja.
Anteriormente te comentaba, y lo hago en muchas ocasiones que hay que ver la documentación, pues de buena fe, pueden inducir a errro, precisamente lo que decías en tu comentario anterior se contradice con lo que ahora copias; cree que no pienso que actues de mala fe, o trates de engañarme (entre otras cosas porque nada ganarías) simplemente quiero aclararte a ti y a los lectores que atender un asunto concreto requiere verlo con detenimiento y que un blog no puede ser un consultorio jurídico de asuntos determinados.
Hay en este mismo blog tres artículos sobre subrogación de hipoteca, donde puedes obterner información adiciona.
En todo caso, puede haber otros detalles en tu caso particular que estes omitiendo (insisto de buena fe) por lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
ALUSOA
Francisco Rosales 04/10/2016 at 8:58 am Responder
Para nada me ofendes Cristina, y estoy plenamente convencido de que crees todas y cada una de las palabras que indicas; sólo trato de hacerte ver que opinar sobre un caso concreto, sin la documentacíon por delante es imposible, y como es más frecuente de lo que parece que una cosa es lo que decimos que hemos hecho, y otra lo que verdaderamente hemos hecho.
Por ello, una y otra vez, insisto en que hay que dejarse asesorar por un profesional, y por ello insisto hasta la saciedad en el blog sobre la necesidad de preguntar, pues luego sin querer se dicen cosas que resultan contradictorias, y nosotros mismos somos los más perjudicados.
Cree que trato de ayudarte, y perdona si mis formas son bruscas, en todo caso piensa que nada gano o pierdo, pero el ayudar no supone decirle a alguien lo que quiere escuchar, sino lo que debe oir, y el asunto que planteas dista mucho de ser sencillo de resolver conforme a tus intereses.
Ulises 06/10/2016 at 8:19 pm Responder
Hola Francisco, te agradecería me aportes una opinion. Estoy casado y tenemos intencion de comprar una propiedad. El dinero para adquirirla proviene de donaciones de mis padres y de la venta de un departamento mio comprado antes del matrimonio. La propiedad a comprar será un bien propio o un bien ganancial? Osea, seremos ambos propietarios 50/50 por estar casados? Para incluirla como titular, sólo hay que mencionarlo en la escritura? El hecho que se especifique en la escritura el origen de los fondos, la excluiria de un bien ganancial? Muchas gracias por tu respuesta y por la ayuda que nos brindas.
Francisco Rosales 07/10/2016 at 7:15 am Responder
Hola Ulíses.
La vivienda es privativa, más demostrarlo es difícil, por lo que lo que procede es que tu esposa comparezca en la escritura y confiese que el dinero es privativo.
El bien no es privativo o ganancial porque se especifique en la escritura el origen de los fondos, sino por el origen de los fondos, lo que sucede es que se presume que es ganancial el dinero, y la forma de desvirtuar esa presunción es con la confesión de tu esposa que ya te he indicado.
Sandra 07/10/2016 at 1:59 pm Responder
Mi madre tiene su casa a su nombre con una escritura de la de antes que ahora no valen, al hacer formal la escritura aparece el nombre del marido en primer lugar y mi madre no está de acuerdo porque dice que ella debería aparecer primera ya que es la propiedad que ella puede dejar en herencia. Puede figurar ella primera? Puede su marido dejar en herencia esa casa?
Francisco Rosales 07/10/2016 at 8:40 pm Responder
No entiendo que es eso de una escritura de las de antes que ahora no valen, pues las escrituras valen lo mismo desde hace más de 500 años, y el que aparezca en primer o segundo lugar es absolutamente irrelevante.
Te recomiendo que acudas con el documento a la notaría más cercana y preguntes, porque sinceramente no entiendo tu pregunta.
vanessa 09/10/2016 at 5:52 am Responder
Buenas, Yo inicie un prestamo para vivienda cuando estaba soltera,cuando me case empece con los papeles aun diciendo que estaba soltera porque mi esposo no quiere aparecer ante la entidad porque esta reportado a centrales de riesgo y me puede perjudicar el prestamo, mi pregunta es puedo hacer escrituras y decir que soy soltera?
Francisco Rosales 09/10/2016 at 7:36 am Responder
Ante todo no entiendo bien tu comentario inicial, pues no se a que te refieres con iniciar un préstamo, y empezar con los papeles una vez casado.
Evidentemente lo de decir que estas soltera en una escritura, cuando estas casada, es algo que se cae por si solo, y como comprenderás: primero creo que es irrelevante tu estado civil a efectos de pedir un préstamo, pero sobre todo… ¿pretendes que como notario te recomiende mentir o como hacerlo?
Miguel Angel 19/10/2016 at 1:57 pm Responder
Yo me separé de mi ex y teníamos una hipoteca a partes iguales. Hicimos una disolución de condominio o sociedad alegando que ella compraba mi parte de la hipoteca y asumía por tanto los costes de la hipoteca y se quedaría entonces con el piso entero y se hicieron nuevas escrituras.
Mi sorpresa es, que sigo apareciendo en la deuda hipotecaria 3 años después pero no en las escrituras del piso. Porque el banco dice que no me puede quitar por no tener garantías de pago por si falta en alguna cuota. Mi pregunta es, ¿Puede un notario hacer tal cosa sin tener la respuesta del banco favorable? y ¿Puede anularse la nueva escritura al no cumplirse lo acordado en la disolución?
Francisco Rosales 20/10/2016 at 9:20 am Responder
Por supuesto que puede hacerse, y seguro que el Notario te dijo, o al menos debió decirte que esa asunción de deuda requería el consentimiento del banco, te recomiendo que leas este post en el que explico el tema https://www.notariofranciscorosales.com/disolucion-de-condominio-de-finca-hipotecada/.
Miguel Angel 20/10/2016 at 4:56 pm Responder
Pues no, no me dijo tal cosa, porque sino, no habría firmado nada, solamente me dijo que con eso el banco me sacaría de la hipoteca.
Francisco Rosales 20/10/2016 at 6:18 pm Responder
Poco puedo añadir Miguel Ángel, salvo que mejor consulta con un abogado, pues como has podido leer sin el consentimiento del banco no quedas libre de la deuda frente al mismo (si frente a tu cónyuge).
Diego 21/10/2016 at 4:21 am Responder
Hola Francisco. mi pregunta ta es un poco delicada.. Estoy por comprar una vivienda.. Yo estoy casado en bienes gananciales pero la verdad es que hace un año que mi esposa se fue a su país y no se nada de ella. Esta desaparecida.. No estamos juntos hace tiempo. pero legalmente seguimos casados.. la verdad es que yo firme todo como soltero y en el banco figuro y todos los papeles que se presentaron en notaria dice Estado civil soltero.. . que pasará cuando me presente en notaria y firme como soltero omitiendo que verdaderamente me encuentro casado.. Cual seria el problema o perjuicio que puedo tener.? muchas gracias
Francisco Rosales 21/10/2016 at 8:44 am Responder
Hay jurisprudencia que entiende extinguido el régimen económico del matrimonio en caso de ruptura definitiva de la convivencia matrimonial, más no te recomiendo que mientas en una escritura, y no ya por posibles repercusiones penales, sino porque te pones a tiro de piedra una demanda de tu esposa.
Comenta el tema en la Notaría, y es mejor hacer las cosas bien y despacio que precipitadamente y buscando problemas.
Rosa 09/11/2016 at 8:52 am Responder
Hola Francisco.Me gustaria que me pudieras aclarar, si es posible una duda que he consultado con varios abogados pro no me dejan claro porque no me llega n a dar una respuesta clara.
A principios de 2008 mi novio y yo estando solteros firmamos un contrato de compra venta de uma vivienda que estaban acabando.cada uno hizo una aportacion inicial el de 1000 e y yo de 17500e. En junio de ese año nos casamos en gananciales y en julio firmamos escritura y prestamo hipotecario. En la escritura la casa es al 50% de cada uno, estamos los dos. En el prestamo hipotecario el es el hipotecante deudor y yo la hipotecante no deudora, se hizo asi el prestamo porque el es empleado del banco y tenia mejores condiciones de hipoteca.
Durante el matrimonio pagamos a partes iguales. En 2013 nos divorciamos en la sentencia no se habla de liquidacion de bienes, solo el divorcio.No hay acuerdo de nada porque el no pone de su parte.
Antes del divorcio El se queda en la casa y yo me tengo que ir por lo que dejo de pagar la hipoteca, pagandola el integramente.sigue en la casa hasta hace pocos meses.
Ahora quiere venderla porque ya no vive ahi o que me la quede yo ( aumque a mi no me interesa) y me esta reclamando el dinero de estos años que no he pagado la hipoteca.
Tengo obligacion al irme de la casa y estando divorciados legalmente de seguir pagando la mitad de la hipoteca?
Si vendemos la casa tengo que pagarle la parte proporcional que no he pagado esos años?
Yo tenia entendido que al ser hipotecante no deudora , la deuda es de el y aumque estuvieramos casados en gananciales es el el que siempre ha tenido la obligacion de pagar la hipoteca.
Me podrias aclarar todo esto? Por que nose si le debo dinero o me debe el a mi.muchas gracias
Francisco Rosales 09/11/2016 at 9:21 am Responder
Ante todo lo que debes es de acudir a un abogado, y resolver el tema definitivamente, pues el tema es sencillo, si bien las cuentas son complicadas e imposibles de realizar por aquí.
Estás mezclando muchos conceptos, como son compra, préstamo, y sociedad de gananciales.
Por de pronto la casa es tan tuya como de él y ambos habréis de venderla conjuntamente, debiendo llegar a un acuerdo sobre su uso.
El ser o no deudor, es algo que afecta a la relación entre tu ex pareja y el banco, más no a la relación que tenéis entre vosotros.
La liquidación de la sociedad de gananciales en este caso genera varios problemas, pues es evidente (si se trata de la vivienda habitual) que el inmueble es ganancial en la parte pagada constante el matrimonio; sin embargo está el problema del distinto desembolso económico inicial (que tu misma contradices en la escritura de adquisición) y el de las cuotas pagadas tras la ruptura del vínculo.
Rosa 09/11/2016 at 10:33 am Responder
Hola gracias por su contestacion. Pero el problema es que el no quiere llegar a ningun acuerdo conmigo y sigue a lo suyo.
La vivienda era habitual, no tenemos hijos y yo me voy de la casa en 2013 porque el no se quiere ir. En 2015 sale la sentencia de divorcio contencioso con rebeldia por parte de el por que no se le localiza. Y ahora viene con amenazas de que le pague todos los años que no he pagaDo( desde 2013 hasta ahora) y que ya no vive ahi y no quiere la casa, que la vendamos. Pero el valor de la vivienda esta por debajo o igual que la deuda de la hipoteca, entonces tendriamos que aportar dinero en ese venta( para los gastos de venta).
Entonces ese problema de distinto desembolso es el que nadie me aclara( los distintos abogados consultados tampoco)yo nose si tendria que seguir pagando y me gustaria saber que es lo legal o justo para proponerle a mi ex a ver si quiere aceptarlo. Por que el me pide que le pague los años que no he pagado y le debo y de ahi no sale, no quiere otra cosa .
Entiendo lo que me dices que me contradigo con la escritura y el desembolso inicial pro en su momento no lo sabia.
Ahora mismo y desde la sentencia de divorcio el ha pagado unos 11000euros de cuotas de hipoteca( pro tambien el ha seguido viviendo en esa casa y yo de alquiler). Entonces a mi parecer todavia yo he aportado mas que el, en concreto 5000e. Esto seria asi? O es mas complejo todo? Pero tambien pienso que yo no tngo que pagar nada y no le debo nada por que es el el que esta obligado a pagar esa casa hasta que se venda.esto seria valido?
Francisco Rosales 10/11/2016 at 7:25 am Responder
Añades nuevos datos, y más que pueden salir; hacer las cuentas no es sencillo y cada uno tiene sus opiniones.
Entiendo que quieras una respuesta definitiva, más esa respuesta la tiene el juez, por lo que te recomiendo que te pongas en manos de un único abogado, le entregues la documentación, estudie el caso, y si no hay manera de llegar a un acuerdo, cuanto antes se interponga la demanda, antes se resolverá el problema.
Poco más puedo hacer desde aquí.
Rosa 10/11/2016 at 8:19 am Responder
Gracias, En ello estoy. Saludos.
Miguel 16/11/2016 at 12:32 pm Responder
Mi caso es un poco delicado y tiene que ver con el tercer párrafo de tu post “Por de pronto me resulta completamente increíble que uno de los cónyuges realice un acto tan importante como la compra de un inmueble sin comentarlo y consultarlo a su cónyuge, de hecho no he conocido caso alguno en el que así sucediera”.
Pues bien, yo sí conozco un caso en el que esto ha sucedido, un cónyuge, sin consentimiento del otro, ha comprado una casa (gastándose los ahorros de toda la vida de la sociedad conyugal). Podría el otro cónyuge hacer algo para anular esa compra?
Francisco Rosales 17/11/2016 at 8:24 am Responder
Sinceramente lo dudo Miguel, pues es válida la disposición de dinero que realice uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro, y entramos en terreros muy farragosos, donde además probar la falta de consentimiento es difícil, más no imposible.
Te recomiendo que acudas a un abogado, aunque no creo que sea un tema fácil.
Miguel 17/11/2016 at 6:56 pm Responder
lili 30/11/2016 at 9:29 pm Responder
ESTOY CASADA HACE 6 AÑOS Y MI ESPOSO COMPRO UNA CASA EL ES EL UNICO UQ ESTA EN LA PROPIEDAD DE LA MISMA AHORA EL QUIERE PONERLA A NOMBRE DE SU MADRE QUE DRECHOS TENGO YO DE ESTA CASA
Francisco Rosales 01/12/2016 at 7:23 am Responder
Habría que ver si compró antes o después del matrimonio, pues si es posterior al matrimonio la compra, la casa es ganancial; en todo caso si se trata de la vivienda habitual, para disponer de ella, es necesario tu consentimiento o autorización judicial.
veronica lopez 03/12/2016 at 11:01 am Responder
buenos dias francisco una pregunta mi esposo tenia dos habitaciones cuando enpezamos nuestra vida conyugal luego de 2 años compramos un carro luego a los 7 años de estar junto nos casamos tenemos 4 años casados y nos separamos ahora el me quiere sacar de la casa por q el la compro yo le quiero pagar la mitad y no quiere y del carro no me quiere dar nada que hago u tengo tres hijos con el el tiene 2 una de 9 y uno de 6 yo tengo el de un año
Francisco Rosales 03/12/2016 at 7:04 pm Responder
Por la forma de hablar creo que no eres de España, por lo que si es así mejor consulta a un abogado de tu país.
Todo bien comprado antes del matrimonio es privativo del cónyuge comprador, y la única excepción es la vivienda comprada a plazos antes de la sociedad de gananciales (no aclaras cual es tu régimen económico del matrimonio) que es privativa del comprador y ganancial en la misma proporción en la que se han pagado.
Seas o no de España, ante un tema de divorcio, lo más recomendable es acudir directamente con toda la documentación a un abogado.
Oscar VARGAS 07/12/2016 at 3:14 am Responder
hola nada mas saber si mi pareja puede hacer algo con la escritura que esta a mi nombre; el terreno lo costrui poco a poco y auque mi hija ya tiene trece años tiene apenas u año que vivimos juntos en el mismo domicilio, escriture sin pedirle opinion ya que un dia como llegue de madrugada ya que me pase de copas tomo mis cosas y la hecho fuera, ademas no me dejaba entrar por eso actue de esa manera saludos
Francisco Rosales 07/12/2016 at 8:18 am Responder
Lo importante no es la escritura en si, sino su contenido, y tu cónyuge podrá o no hacer algo en función: no de que tenga o deje de tener una escritura, sino de lo que diga esa escritura.
Siempre puedes pedir una segunda copia, pues el Notario conserva los originales precisamente con esa finalidad.
Raúl 02/01/2017 at 8:45 pm Responder
Hola Francisco. Muchas gracias por el post. Mi pregunta es muy simple, hay alguna forma de añadir a la escritura de la vivienda a tu conyúge , si te compraste el piso estando soltero? He leído que se podría añadir por Actos Jurídicos Documentados pagando el 1% (sobre precio escriturado) , es esto cierto?
Si esto no es posible, la otra opción económica, me parece que sería realizar testamento, porque pagar, otra vez, un 10% de Escritura es muchísimo dinero. Habría alguna otra opción?
Muchas gracias por tu ayuda y saludos.
Francisco Rosales 02/01/2017 at 9:00 pm Responder
Si la hay, e incluso puede que no tan dramática como crees, pues puede que incluso, si se trata de vivienda habitual, puede que en parte sea ganancial, de haberse comprado con precio aplazado.
Otra solución es una escritura de aportaición a gananciales, pues no tributa por ITP, aunque si por IRPF.
Acude a la Notaía más cercana, que seguramente te lo expliquen más detenidamente y puedan, a la vista de la documentación orientarte mejor.
Marta 11/01/2017 at 10:24 am Responder
tengo siguiente duda: Mi marido y yo estamos casado en régimen de gananciales, mi marido adquirió la vivienda habitual antes del matrimonio (sería privativo) pero con hipoteca que se sigue pagando (a partir del casamiento ganancial). En el transcurso de los años hemos adquirido otro inmueble en ganancial. Ahora por razones de riesgos y prevención queremos hacer separación de bienes y tenemos claro que yo he de quedarme con la vivienda habitual y él con el otro inmueble.
Mi pregunta es si mi marido previamente ha de aportar la vivienda habitual a gananciales? Y si hay que especificar el valor de la parte privativa (ya que por la hipoteca entiendo que existe esa parte ganancial) o simplemente por su totalidad.
Por otro lado, hay que registrar la aportación previamente o se puede hacer la aportación y la separación de bienes el mismo día?
Francisco Rosales 11/01/2017 at 8:49 pm Responder
Lo que hay que hacer es lo que llamo “concreción de ganancialidad” en definitiva fijar el porcentaje en el que el bien es privativo y ganancial (puede que por motivos fiscales os convenga aportar a gananciales para evitar excesos de adjudicación) y pedir la rectificación del error registral que es causado por un hecho posterior al título y la inscripción.
El hacer o no la aportación el mismo día es irrelevante, lo que no tengo claro es si resulta conveniente, pues siempre hay que hacer cuentas y ver cada caso concreto.
Marle 16/01/2017 at 8:47 pm Responder
buenas tardes …tengo una pregunta …mi caso, con mi conjugue -compañero (no casados) desde hace 6 años compramos un garaje literalmente y lo convertimos en una casa pequeña por la falta de dinero hace dos años y los dos quedamos en la escritura lo cual me perjudico ahora ( solo debió quedar el) me explico, desde hace 16 años adquirimos varios socios unos derechos para construir vivienda de interés social el cual había dado por perdido pues no daba señales de salir el proyecto y este año nos avisan que ya salio y el problema es que yo aparezco en la escritura y no puedo acceder al subsidio de vivienda mi pregunta es se puede cambiar la escritura quedando yo como conjugue y no perder mis derechos para no aparecer como propietaria??…es que me parece injusto que por bruta pierda mi subsidio después de haberlo luchado tantos años ..agradezco de antemano su respuesta.
Francisco Rosales 17/01/2017 at 7:34 am Responder
Hola Marie.
No explicas bien que tiene que ver la compra del garaje con la cooperativa de viviendas; en todo caso tienes que tener en cuenta que no es lo mismo estar que no estar casado.
Si no estas casada, la única solución es que tu pareja te venda o done la parte que te corresponde (ojo que los costes de ello pueden ser elevados).
De estar casada, cabe aportar a la sociedad de gananciales (o régimen económico del matrimonio que haya en tu país -siempre que lo permita su legislación, pues por tu forma de escribir me parece que igual no eres de España-)
Acude a la Notaría más cercana, donde te informarán.
Liz 19/01/2017 at 12:53 am Responder
Buenas tardes, mi preocupación es la siguiente, mi ex quiere iniciar los tramites de divorcio y no tengo ningún problema, pero mi duda es: la casa donde vivimos la compro mi ex suegra con aporte nuestro, pero en la escritura figuran el y la madre como propietarios y yo como su esposa. Quería saber si después del divorcio necesitan mi firma para la venta? Gracias
Francisco Rosales 19/01/2017 at 2:01 pm Responder
Pocos datos aportas y sería bueno ver la escritura, más una vez divorciada si la casa no es tuya, no sería necesario tu intervención en la venta (otra cosa es que puedas impugnar la compra, para lo que sería positivo que contactes con un abogado)
Liz 19/01/2017 at 6:30 pm Responder
Nadia 27/01/2017 at 1:11 am Responder
Hola. Podría aclararme un asunto?
Estoy casada en gananciales. Mi marido compro un piso cuando ya estábamos casados con la hipoteca, pero figura en la escritura como único propietario y soltero, el piso está registrado solo a su nombre (yo en aquel momento estaba en el extranjero y no era el residente de España, así que mi marido decidió comprar el piso así: haciendo papales de modo irregular). No tenemos ningunos problemas (no se trata ni de separación, ni de divorcio). Este piso es nuestra vivienda habitual, donde vivimos con nuestro hijo. La pregunta es: se puede arreglar el asunto con la documentación.? La situación actual me puede perjudicar en el futuro?
Francisco Rosales 29/01/2017 at 8:33 am Responder
Hola Nadia.
El que tu marido declarara que no estaba casado es simplemente una declaración, y la naturaleza del bien no depende de si el dice estar o no casado, sino de si lo está o no.
Bastaría un certificado de matrimonio, acreditando que al tiempo de la compra estaba casado para subsanar el error que él ha causado.
En todo caso, puede que vuestro matrimonio no esté sujeto a régimen de gananciales, que es lo primero que habría que comprobar.
Acude a la Notaría más cercana con el certificado de matrimonio y con las escrituras, y te lo aclararán mejor.
Nadia 14/02/2017 at 1:20 am Responder
jose 31/01/2017 at 2:31 pm Responder
buenos días Don Francisco.
Le agradeceria que me resolviera una duda :
En mi familia vamos a vender dos terrenos colindantes; los dos a nombre de mi madre casada a en gananciales con mi padre, que se encuentra en estos momentos con demencia senia avanzada y por tanto incapacitado de hecho para cualquier acto.
Uno de los terrenos se adquirió a través de una permuta de un terrento proviniente de una herencia de mi madre, por lo que entiendo que es privativo. El otro terreno se compro en documento privado, donde solo esta mi madre como compradora , pero entiendo que es ganancial
Como podria proceder mi madre a la venta mediante escritura publica si mi padre esta en situacion de incapacidad por demencia senil severa? es necesario la firma de mi padre? Podria un notario salvar esta circunstancia sin tramites de incapacidad o similiares?
Muchisimas gracias de antemano. De sus entradas destila afán de ayuda desinteresada, y eso sólo es propio de buenas personas.
Francisco Rosales 31/01/2017 at 7:59 pm Responder
El terreno privativo puede venderse sin el consentimiento del padre, más el ganancial sólo puede venderse con dicho consentimiento, y es necesario incapacitar a tu padre.
En todo caso permiteme hacerte ver que por más que sea duro incapacitar a un padre, es la mejor manera de protegerlo.
jose 08/02/2017 at 2:37 pm Responder
Buenas tardes de nuevo Don Francisco. Respecto al bien privativo: he realizado una consulta en notaria de mi zona ( no directamente al notario) y me han dicho que el bien es ganancial:
Pero se trata un terreno que se adquirió permutando otro terreno privativo más la entrega de un millón de pesetas ( dinero ganancial, entiendo pues estaban ya casados en gananciales).
Yo entiendo que si el valor de lo entregado es menor al valor del bien, se consideraria privativo, despues de haber encontrado esta información navegando por internet , donde al parecer se considera Permunta si el valor del dinero en metalico entregado no supera al del bien permutado; y compraventa si el dinero entregado si supera la valor del bien.
Dicha información la he encontrado después de la consulta en la notaría.
Que opinión tiene usted al respecto?
Francisco Rosales 09/02/2017 at 6:46 am Responder
Todo bien adquirido a costa o en sustitución de otro bien privativo, es privativo (artículo 1346.3 del Código Civil) y efectivamente en la permuta con compensación en dinero, el negocio se califica según la voluntad de las partes y en su defecto es permuta si el valor del bien supera al dinero.
En todo caso no tengo muy claro que el bien sea totalmente privativo, y podría sostenerse (personalmente no lo hago) que es privativo en la proporción permutada y ganancial en la porción pagada (el argumento sería el artículo 1354 “Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas”) sin embargo este argumento no acaba de convencerme.
Respecto a los empleados de la Notaría, tengo que decirte que son grandes profesionales, y yo sin los míos me vería atado de pies y manos; sin embargo no tienen por qué ser juristas (de hecho los míos no lo son) cierto es que a base de tratar temas jurídicos al final adquieren conocimientos (no puedo dejar aquí de rendir un homenaje a Paco, mi oficial en mi primer destino, que en ocasiones sabía más que yo, y eso que acababa de aprobar las oposiciones).
En todo caso, hacer una consulta sobre cuestiones notariales se puede hacer a un empleado de Notaría, más las consultas jurídicas deben hacerse a un Notario; imagina que tuvieras una enfermedad, acudieras a un médico, y pidieras que te atendiera la enfermera.
jose 01/02/2017 at 9:12 am Responder
Gracias por la respuesta. El proceso de incapacitación puede hacerse a través de notario o es solo por via judicial?
Francisco Rosales 01/02/2017 at 11:12 am Responder
Hola José, necesariamente el cauce es judicial.
Maria 10/02/2017 at 8:20 am Responder
Buenos días, en unas semanas mi marido y yo vamos a comprar una vivienda vacacional. Estamos casados en gananciales desde 1997. Poseo varios bienes de carácter privativo, pues fueron adquiridos antes de mi matrimonio y un local heredado que voy a vender en unos días. Para la compra de esta vivienda vacacional yo aportaría mis ahorros y el dinero obtenido con la venta de un local heredado tras el fallecimiento de mi madre el año pasado. Él no puede aportar ahorros y se haría cargo de un porcentaje de la cuota hipotecaria. ¿Podría hacer constar en la escritura de compra el importe que aporto y el porcentaje de cuota que me comprometo a abonar? ¿Tendría esto consecuencias en el caso de que un día decidieramos separarnos o vender el inmueble?. Un familiar me aconseja hacer capitulaciones matrimoniales, pero no lo tengo muy claro. Muchas gracias por su atención y buen fin de semana.
Francisco Rosales 10/02/2017 at 9:03 am Responder
Por supuesto que puede especificarse esos porcentajes, basta con que tu esposo confiese la parte privativa.
Lo de oir a tu familiar, permíteme la broma de recomendarte que también lo escuches si te duele algo y te dice que bebas agua; con esto quiero decirte que: ante todo escuches a tu marido y entre ambos decidáis qué queréis que pase, lo segundo que acudáis a la Notaría o si queréis a un abogado y que os asesoren; pero sobre todo que tengas en cuenta que en la sociedad de gananciales son comunes las ganancias, pero no lo que fuera previo al matrimonio, ni lo adquirido a título gratuito.
No hay fórmulas mágicas, ni dos matrimonios son iguales, por lo que cada uno necesita siempre una información personal; piensa que el asesoramiento del notario es gratuito si vas a firmar una escritura, y que lo más adecuado es poder ver tranquilamente los detalles de cada situación, antes de tomar una decisión (pero al menos sabrás cuales son tus pros y tus contras),
maria 10/02/2017 at 12:29 pm Responder
Muchas gracias, por el comentario, así lo expondremos ante el notario con el que firmemos la escritura, para que incluya los porcentajes y nos informe en particular.
Juanmi 10/02/2017 at 8:22 pm Responder
Voy a comprar un piso donde la vendedora dice estar divorciada, se divorcio en Francia hace 30 años pero no dispone de la sentencia de divorcio. Cuando ella compro en 1992 en la escritura de compra-venta aparerece como divorciada y ella compra sola. ¿tendrían yo algún problema si compro la vivienda y esta señora realmente no esta divorciada?.
Francisco Rosales 11/02/2017 at 8:02 am Responder
Puedes estar tranquilo, pues aunque por supuesto puede que no esté divorciada, lo cierto es que en el Registro (es importante que esa escritura esté inscrita) el bien consta como privativo, por lo que te protege el artículo 34 de la ley hipotecaria.
Juanmi 11/02/2017 at 10:37 am Responder
Ricardo 23/02/2017 at 11:02 pm Responder
Expongo mi caso: hace ocho años me casé en régimen gananciales adquiriendo una casa ( nuestra vivienda habitual) con una hipoteca al 50%. El año pasado mi mujer, con el dinero procedente de la indemnización por despido de su trabajo, adquirió un piso escriturado a su nombre. Me enteré de esta compra una vez escriturado.
Actualmente vamos a iniciar los trámites de divorcio, y mi preguntas son ,¿ Cómo quedarían la situación de ls viviendas?…. con nosotros vive también una hija suya de 20 años procedente de otro matrimonio ¿Podría escriturar ese piso a su nombre en previsión del inminente divorcio?
Francisco Rosales 24/02/2017 at 8:14 am Responder
Son dos los problemas que planteas con esa compra; pues de un lado es muy discutido si una indemnización de despido es o no ganancial, más en todo caso, cualquiera de los cónyuges puede disponer del dinero común, y todo lo comprado con dinero se presume ganancial salvo prueba en contra (en tu caso la única prueba que se me ocurre es tu confesión, por lo que dudo mucho que ese inmueble no sea ganancial, y para disponer del mismo no sea necesario tu consentimiento)
En todo caso son simples conjeturas, pues sin ver documentos poco más puedo decirte, dado que puede que haya matices o datos que sin querer me hayas ocultado, y respecto a lo de “escriturar a nombre de la hija” en principio puedes estar tranquilo, lo más fácil es que pidas nota simple en el Registro de la Propiedad de esa finca, y te quedes tranquilo.
Nicolasio 02/03/2017 at 12:08 am Responder
Hola, muy interesante el articulo. Le cuento a ver si puede ayudarme: mi difunto marido compro un local durante el matrimonio (no tenemos separacion de bienes) . Nuestros hijos aun no han repartido nada porque tienen algun problemilla personal. De monento, tengo una oferta para vender la nave y como aun no hemos cogido la herencia; ¿Puedo vender mi 50% de gananciales aunque no se haya repartido la herencia?. al no estar en escritura, ¿como lo hago? ¿ tengo q ir al notario con la escritura de compra de la nave y con un certificado del registro civil donde pone q estanos casados? y luego registrarlo para poder vender?.
Francisco Rosales 02/03/2017 at 7:36 am Responder
Hola Nicolasio.
El problema es doble.
El primero que probablemente nadie quiera comprar la mitad de nada.
Pero sobre todo, en la sociedad de gananciales todos los bienes corresponden a ambos por mitad, pero todos los bienes considerados como un conjunto, no individualmente; dicho de otra manera tienes la mitad de los bienes gananciales, que no la suma de las mitades de cada uno de los bienes.
Es necesario la previa liquidación de la sociedad de gananciales entre tu y tus hijos, para saber en qué bienes y de que forma se concreta tu mitad.
Maria 06/03/2017 at 1:07 pm Responder
Buenas tardes, estoy casada en régimen de separación de bienes, cundo nos casamos nos fuimos a vivir a una casa de mi marido la cúal tenia hipoteca, la amueblamos con el dinero de ambos y al cabo de unos años se vendió con los muebles incluidos. Posteriormente mi marido compró otra vivienda con el dinero de la venta y la puso a su nombre, a pesar de que él queria que estuviera a nombre de los dos.
Actualmente hemos decidido que la vivienda debe estar a nombre de los dos, sobre todo en caso de fallecimiento. ¿Cómo podriamos hacerlo?Un saludo y Gracias
Francisco Rosales 07/03/2017 at 7:31 am Responder
Para que esa segunda vivienda sea de tu marido, es necesario o que estés casada en separación de bienes, o que en la compra, comparecieras tu confesando que el dinero era privativo de él (con esto te digo lo que siempre digo, y es que responder sin ver documentación es peligroso siempre)
Por lo demás si la vivienda es privativa (y una cosa es que sea privativa -o sea de tu marido- y otra que sólo aparezca tu marido como comprador, pero sea ganancial -o sea de los dos-) la fórmula para resolver el problema es hacer una aportación a gananciales (que además está fiscalmente beneficiada)
Acude con la escritura a la Notaría más cercana, donde te informarán mejor y gratuitamente.
Maria 07/03/2017 at 11:56 am Responder
Muchas gracias, como bien indicaba estamos casados con separación de bienes y queremos que una vivienda privativa de mi marido esté también a mi nombre.
Francisco Rosales 07/03/2017 at 1:47 pm Responder
En ese caso o se compra en pro indiviso, o pactáis gananciales.
Roberto López 09/03/2017 at 12:55 pm Responder
tengo la siguiente consulta:
Estoy casado desde hace 8 años en régimen gananciales. Hace año y medio mi mujer adquirió con el dinero procedente de su despido una casa, que consta en la nota simple que es de carácter privativo. Entiendo que parte de ese dinero procedente del despido, el del tiempo trabajado estando casados (6 años y medio), estaría sujeto a régimen ganancial. Ahora estamos en trámites de separación, ¿existe algún tipo de reclamación por mi parte?
Francisco Rosales 10/03/2017 at 6:48 am Responder
Comparto tu criterio, más me resulta extraño que en el Registro esa casa figure como privativa ¿no será que tu confesarías que era privativa compareciendo y declarándolo en la escritura?)
Poco más puedo decir sin ver la documentación, más comenta el tema con tu abogado, que seguramente tiene esa documentación a la vista y te lo podrá explicar mejor.
Elisabet 16/03/2017 at 10:41 pm Responder
Primero que nada gracias por el blog, es realmente útil.
Le escribo porque aunque estado leyendo el blog aun no me queda aclarada una duda. Te explico.
Estoy casada en régimen de gananciales y queremos comprar una vivienda en España. El problema es que mi marido no puede viajar a España porque ahora mismo no dispone de pasaporte y tardará meses en recuperarlo (tiene nacionalidad india).
Entiendo que no debería ser un problema hacer los trámites sola, ya que tengo entendido que al escriturar la compra de la vivienda o al hipotecarla, si la persone esta casa en régimen de gananciales, se asume legalmente que la adquisión de la vivienda o la constitución de hipoteca se realiza “en nombre de la sociedad de gananciales”, asumiendo el otro cónyuge legalmente los derechos y/o obligaciones que conlleve la firma de la escritura de compra o de la escritura de hipoteca sin necesidad de estar presente.
Resumiendo, mi pregunta es ¿puedo realizar todos los trámites de la compra de la vivienda y de la hipoteca sola? ¿o el banco puede requerir la firma de mi marido en algún documento?
Francisco Rosales 17/03/2017 at 6:33 am Responder
Hola Elisabet.
No te tomes a mal mis dudas, pero esa afirmación de que estás casada en Régimen de Gananciales puede que no sea cierta, y en ocasiones determinar el régimen económico del matrimonio es bastante complicado, no obstante doy por cierta tu afirmación y te respondo.
No es lo mismo la compra que la hipoteca.
Por supuesto que si estás casada en régimen de gananciales puedes comprar tu sola, y no es necesario el consentimiento de tu marido; sin embargo una cosa es adquirir y otra disponer, siendo que la hipoteca es un acto de disposición en el que es indispensable el consentimiento de ambos cónyuges, por lo que no es que sea el banco, sino que el Notario pedirá que tu marido comparezca personalmente o con poder.
Elisabet 18/03/2017 at 3:53 am Responder
Gracias, no me la tomo a mal, al contrario tus comentarios han esclarecido mi duda.
José Ramón Losada Pérez 23/03/2017 at 1:15 am Responder
Figuro como propietario y casado en régimen de separación de bienes , en la escritura de la hipoteca de mi casa . Ahora me divorcio , y me dicen que no es así , que estoy casado por fuero aragonés — aunque soy catalán pero me casé allí — y que ni soy propietario ni nada .
¿ No tiene valor la escritura de la casa hipotecada , firmada por notario y por los dos cónyuges y el Banco ?
Francisco Rosales 23/03/2017 at 7:20 am Responder
El problema que narras es diferente del que aborda este post, y es una cuestión relativa al Régimen Económico del Matrimonio.
Por supuesto que la escritura tiene valor, y la firma de los cónyuges igual, más ni el Notario tiene ciencia infusa, ni la escritura tiene la capacidad de alterar la realidad.
El problema arranca por la variedad legislativa existente en España, y porque no todos los matrimonios tienen el mismo régimen económico.
La cuestión la regula el primer párrafo del artículo 9.2 del Código Civil cuando dispone:
Los efectos del matrimonio se regirán por la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo; en defecto de esta ley, por la ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento auténtico otorgado antes de la celebración del matrimonio; a falta de esta elección, por la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración, y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebración del matrimonio.
Es cierto que son miles los españoles que desconocen estos extremos, más el Notario lo que hace es constatar las declaraciones de las partes, y en principio se presume el régimen económico del lugar de residencia; sin embargo es una presunción, y por tanto cabe la prueba en contra, cosa que probablemente haya sucedido.
José Ramón Losada Pérez 23/03/2017 at 7:36 pm Responder
Muchas gracias por su explicación . Desgraciadamente nadie , ni el notario ni el banco , me preguntaron por el régimen económico matrimonial , a la hora de firmar la escritura . Como nadie –y esto es peor — explica a los futuros cónyuges , a la hora del matrimonio , lo que son y que tienen derecho , a firmar capitulaciones matrimoniales .
El mal ya está hecho , pero debería ser una obligación legal , que en el juzgado donde se celebra el matrimonio , se advirtiera a los ” firmantes ” , de estas condiciones .
Francisco Rosales 23/03/2017 at 7:40 pm Responder
No te quito la razón José Ramón.
Sin embargo cree que la experiencia me ha enseñado que por desgracia pocas advertencias acepta la gente, que normalmente viene con prisas; es más, de hecho hace más de un año que existen actas para acreditar el régimen económico del matrimonio en el Registro Civil, y lo cierto es que no he tramitado ni una sola.
Marta Lopez 24/03/2017 at 11:50 am Responder
Buenos días, Francisco. Mi problema es el siguiente. Estoy casada con mi marido en régimen de separación de bienes. Compramos ya casados bajo ese régimen una vivienda con dinero de ambos pero se puso solo a su nombre tanto la escritura de compraventa como la hipoteca por facilitar en su día las gestiones. Ahora nos vamos a divorciar, en principio de mutuo acuerdo y mi duda está en que si esa casa se compró a nombre de mi marido estando en separación de bienes, hay alguna manera de que yo pueda recibir el 50% que realmente me pertenece, pues se compró con dinero común de ambos. La intención sería que se la quedara él, descontando el monto de hipoteca que queda me compensara la mitad, o bien que se vendiera y repartiéramos el beneficio al 50%. Podría recogerse así en el convenio regulador? Muchas gracias de antemano
Francisco Rosales 24/03/2017 at 3:04 pm Responder
Lo que tienes es un crédito contra tu marido, que puedes reclamar, aunque el problema es demostrar la veracidad de lo que dices, eso si, si de mutuo acuerdo así lo acordáis obviamente el problema no existe (otra cosa es conseguir ese mutuo acuerdo)
Soraya 27/03/2017 at 12:59 am Responder
¿Cómo puedo añadir a mi pareja a la escritura de un piso que no se ha pagado? Está todo a mi nombre incluso la hipoteca.
¿Existe una tarifa por cambiar y registrar una nueva escritura?
No estamos casados.
Francisco Rosales 27/03/2017 at 7:40 am Responder
No es que haya una tarifa por cambiar y registrar una nueva escritura, sino que hay que hacer una nueva escritura con todos los costes que ello implica.
Si no estáis casados, la solución parte o de una compraventa o una donación con subrogación de préstamo hipotecario, siendo que la fiscalidad de todo ello puede ser bastante fuerte, y que en la subrogación e banco ha de aceptarlo.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana para informarte mejor (recuerda que el asesoramiento que presta el Notario para firmar una escritura es gratuito)
Yenny 28/03/2017 at 11:37 am Responder
Buenos días, Francisco.
Le explico mi caso ya que estoy en un sin vivir de problemas con mi pareja…
Mi pareja y yo NO estamos casados, el compro su vivienda siendo nosotros novios, no figuro en las escrituras de la propiedad, al tiempo de comprar su vivienda, me pidió que viniera a vivir con el, algunos meses le pagaba una tercera parte de lo que paga el de hipoteca, al poco tiempo de estar conviviendo tuvimos una niña, la cual actualmente tiene 2 años y medio.
El gana 16 pagas al año y no poco, yo una media de 1000 euros al mes, cada mes el quiere que yo le pague la mitad de la hipoteca, cuando a mi me parece INJUSTO ya que, como madre, ama de casa y que todos los quehaceres del hogar lo llevo yo para adelante; aparte de que no figuro en las escrituras …. con todo esto pienso que lo que hago tiene un valor también, me siento como si en realidad fuéramos 2 compañeros de piso, donde cada mes el me pide un alquiler … Todos los demás gastos lo llevamos a media, agua, luz, comida y los gastos de la niña…
Por otra parte el tiene un problema con las MAQUINAS TRAGA-PERRAS, y cada trimestre tenemos problemas familiares hasta esta ultima pelea que hemos decidido tirar cada uno por su lado… Pero realmente no se que hacer … ? Puede usted orientarme de alguna manera ????
Francisco Rosales 28/03/2017 at 12:04 pm Responder
Hola Yeni.
El problema de ludopatía debe de resolverse promoviendo la prodigalidad de esa pareja, para lo que lo adecuado es acudir a un abogado; por lo demás una cosa es el crédito que haya para reclamar lo satisfecho y otra la propiedad de la casa; en todo caso lo más correcto es contactar con un abogado, pues las reclamaciones han de realizarse judicialmente.
Yenny 28/03/2017 at 12:31 pm Responder
Hola Francisco, agradezco su tiempo y respuesta…
Yo ami pareja no le estoy reclamando nada, solo que como abogado, pedía su punto de vista ya que usted posee mas conocimientos que yo…
Mis dudas eran si estoy obligada de alguna forma a pagarle cada mes una hipoteca que no es mía ???? el dinero que le he estado dando estos años, no lo quiero … me aconseja usted que debo irme con la pequeña ? o que me quede en casa ? que condiciones se me pueden presentar en el transcurso de todo esto ?
Francisco Rosales 28/03/2017 at 6:17 pm Responder
Yo no soy abogado Yenny, soy Notario, el si has de pagar o no el préstamo hipotecario es algo que depende de lo que diga la escritura, y respecto a irse o no de la casa es una decisión muy personal.
Te recomiendo que acudas a un abogado.
Antonio 29/03/2017 at 3:39 pm Responder
Muchas gracias por su atención. Es realmente interesante el Post.
Mi caso es un tanto complejo. Yo estoy casado sin haber hecho separación de bienes.
Mi mujer y mi cuñado quieren comprar una vivienda a mis suegros. Para ello van ha solicitar una hipoteca al banco.
¿Yo respondería en caso de impago de esa hipoteca?
¿Seria lo mismo que si yo entrase como titular del préstamo hipotecario?
En el banco exigen mi firma para formalizar la hipoteca pero yo no quiero entrar dentro de esa operación.
¿Tengo que firmar como cónyuge? ¿pero sin propiedad?
Francisco Rosales 29/03/2017 at 7:30 pm Responder
Obviamente no respondes con tus bienes de las deudas que contraiga tu esposa, más el problema es que ella adquiere un bien ganancial (siempre que ese sea el régimen económico de tu matrimonio), y que dudo mucho que pueda imponer al banco que sólo firme ella.
Javier 02/04/2017 at 11:39 pm Responder
Compre un piso de soltero a mi nombre , 2 años despues me caso y este piso es la vivienda habitual de la familia , hace 10 años compramos otra vivienda a nombre de ambos , y paso a ser nuestra vivienda habitual,
Nos hemos separado y me reclama el importe que se pago de la vivienda
Mi pregunta es , me puede reclamar todo lo pagado durante el matrimonio . o no puede reclamarme la parte pagada siendo la vivienda habitual,
Ella esta en la vivienda habitual., la cual pago yo
Francisco Rosales 03/04/2017 at 7:34 am Responder
Supongo que estás casado en régimen de gananciales, y entiendo que la respuesta es afirmativa, pues independientemente de si la vivienda es o no ganancial, lo cierto es que con dinero ganancial se ha verificado el pago de dicha vivienda, por lo que hay un crédito de la sociedad de gananciales contra ti (otra cosa es la cantidad que pueda reclamarte, que entiendo es la mitad de lo pagado durante el matrimonio)
heriberto hugo vasari 04/04/2017 at 9:31 pm Responder
te hago una pregunta estoy casado desde el año 1988 e el año 2006 compramos una vivienda con mi esposa y como yo estaba de viaje la puso a su nombre y la escribana la puso como soltera, en el año 2012 saco una hipoteca que estamos pagando siempre a su nombre si mi cosentimiento a que no se lo pidieron en caso que me quieran ejecutar la propiedad por falta de pago cosa que al dia de hoy no ocurre puedo inponerme a la ejecucion aclaro que vivimos jutos e la propiedad
Francisco Rosales 05/04/2017 at 7:14 am Responder
Hola Heriberto.
La casa es ganancial, pues el que estés soltero o casado obviamente no resulta de lo que dice la escritura, sino de si hay o no matrimonio; por lo que la subsanación es tan fácil como justificar que estabas casado aportando un certificado de matrimonio.
Respecto al préstamo con garantía hipotecaria, el problema es que el siendo válido el préstamo, no sucede lo mismo con la garantía, pues para constituir la hipoteca era indispensable tu consentimiento; otra cosa es que haya un plazo para impugnar, y las consecuencias que pueda producir la declaración falsa de tu mujer.
Zoraida 09/04/2017 at 3:56 am Responder
Hola yo realmente no entiendo mucho de los derechos de propiedades o inmuebles en el matrimonio. Pero si le quiero preguntar porque estamos haciendo todo lo necesario para la compra de una casa, estamos casados y ahora yo estoy desempleada y mi credito no esta bueno, por lo tanto la aplicacion se esta tramitando solo a nombre de mi esposo que tiene el credito mejor y es el que trabaja. Eso significa que yo no estaré en las escrituras de la casa?
Francisco Rosales 09/04/2017 at 8:11 am Responder
Hola Zoraida.
No necesariamente, en realidad todo depende del régimen económico de tu matrimonio; en todo caso lo determinante no es la capacidad de un cónyuge para obtener crédito, sino si las ganancias que obtiene un cónyuge son de él o de los dos.
Marta 09/04/2017 at 8:18 pm Responder
Mi marido y yo, casados en régimen de bienes gananciales, queremos pedir hipoteca para adquirir como vivienda habitual la casa en la que actualmente vivimos mediante alquiler con opción a compra. ¿Puede comprarla sólo uno de los cónyuges?¿Cómo afectaria una separación o divorcio?
Francisco Rosales 10/04/2017 at 8:07 am Responder
El problema no es si puede o no comprar uno de los cónyuges, a lo que hay que responderte afirmativamente; sino si puede disponer de la vivienda uno solo, a lo que hay que responderte negativamente.
Dicho de otra manera, todo lo ganado y comprado constante la sociedad de gananciales es ganancial, y por tanto es irrelevante si la compra la hace uno u otro cónyuge.
Sin embargo es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para poder disponer de bienes gananciales, y la hipoteca es un acto dispositivo; por lo que al menos en la hipoteca habréis de comparecer los dos.
En caso de separación y divorcio habréis de liquidar este y los demás bienes deudas.
Marcos Miñana 18/04/2017 at 1:13 pm Responder
En primer lugar gracias de antemano por la información. Verás, Antes de casarme (en régimen de gananciales) compré una vivienda, que posteriormente hemos pagado entre mi mujer y yo. Ahora me ha salido una buena oferta de otro banco y quiero cambiar la hipoteca. El caso es que me plantean la posibilidad de incluir ya a mi mujer en la hipoteca y de paso también en la escritura, cosa con la que estoy de acuerdo. Sin embargo, hemos visto que: a) hacerlo tiene un alto precio que me podría hacer casi plantearme el cambio de banco. b) Yo disfruto de la desgravación por compra de vivienda de la que según nos comentan ella no disfrutará y de la que no me queda claro si el hecho de estar ahora ella en la hipoteca afectará a mi desgravación negativamente.
En resumen tengo dos dudas:
¿Merece la pena realmente que ella aparezca tanto en la hipoteca como en la escritura? o el hecho de llevar ya 10 años casados y ser nuestra vivienda conyugal la convierte (a efectos de un hipotético desencuentro futuruo) en tan propietaria como yo de la vivienda.
De ser necesario que esté en la hipoteca (porque el banco así obligue), ¿ocurre algo si no está en la escritura? Puede tener algún impacto negativo sobre mi declaración de la renta, o podría seguir desgravándome igual que hasta ahora.
Nota: la vivienda la pagamos íntegramente desde mi nómina y la suya la utilizamos para otros gastos (lo añado por si fuera relevante).
Aclarar que en mi interés está por supuesto que ella sienta que la casa es tan suya como mía, pues así lo es en verdad, Ya que la hemos pagado juntos desde “casi” el principio. Pero nos importa tener bien claro todo, pues de ello depende el cambio de banco.
Francisco Rosales 19/04/2017 at 8:43 am Responder
Prefiero no hablar de temas fiscales relativos al IRPF pues no es mi especialidad, y la normativa cambia constantemente.
La casa en realidad es privativa tuya en la parte pagada antes del matrimonio, y ganancial en la parte pagada durante el matrimonio, siendo que estamos ante una inexactitud del registro, provocada por hechos posteriores a la inscripción.
En realidad no cabría la subrogación sin el consentimiento de tu mujer, por lo que no es que el banco te vaya a obligar (de hecho no obliga nunca, sino que en un contrato cada parte pone las condiciones que más convienen a sus intereses) sino que necesariamente ha de firmar tu mujer (y de hecho ha de hacerlo: tanto por ser dueña del bien hipotecado, como por el hecho de ser la residencia habitual)
La determinación de ganancialidad de parte de la vivienda no es una operación tan cara como crees, por lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana; e insisto que respecto a temas fiscales mejor es acudir a un asesor fiscal.
dori 18/04/2017 at 5:01 pm Responder
mi pareja esta divorciandose. Ella compro una casa en eel prestamo hipotecario solo aparece el nombre de ella pero la ha pagado el durante estos 6 años pero no esta reflejado ella no queria vivir en la casa y se fue entonces nosotros nos vinimos a vivir a ella siempre con consentimiento aunque ahora quiere que nos marchemos tienen dos hijos uno trabajando y el otro ya no trabaja estudia pero tuvo contrato que termino hace unos meses
en la demanda de divorcio pone que el nunca le paso nada por los hijos siendo mentira pero al no poder demostrarlo todo se lo ha dado siempre en mano a peticion de ella, pide que una vez divorciados en un plazo de 5 dias se abandone la casa se que es un juez el que tiene que decidir todas las cosas pero por estar preparada para lo que venga
nosotros ahora tenemos un bebe vivimos aqui desde hace mas de 3 años y hemos estado pagando. en que situacion queda mi pareja?
Francisco Rosales 19/04/2017 at 8:47 am Responder
Hola Dori.
Me pides que te anticipe el resultado de un pleito, del que sólo se lo que tu me cuentas, y sin tener por delante la documentación que si tiene el juez, por lo que cualquier comentario que te haga sería una temeridad, te recomiendo que preguntes a tu abogado y que sigas sus consejos.
javier muñiz 04/05/2017 at 7:49 pm Responder
mi preguntas un matrimonio que se separo hace 20 años y posterior mente la mujer compro una casa de infonavt hace 4 años y ella la saco como madre soltera el no aparece en las escrituras pero nunca se divorciaron
simple mente el hombre se desapareció abandonando a la mujer y a los 4 hijos
hoy el hombre regresa después de 20 años y quiere pelear la casa es posible que se la pueda quitar la casa o que tengan que vender para repartir la mitad de la casa aunque a un se este pagando la casa
de antemano gracias por sus comentarios
Francisco Rosales 05/05/2017 at 8:21 am Responder
Amplia es la jurisprudencia que entiende que en caso de efectiva separación de hecho, prolongada en el tiempo y con una definitiva ruptura, cualquier adquisición es privativa del adquirente.
Es un tema bastante tratado por lo que cualquier abogado defenderá sin problemas a la señora (sin perjuicio de la falsedad que si cometió al decir que estaba soltera cuando no lo estaba)
Carlos 19/06/2017 at 1:06 am Responder
Cordiales saludos mi consulta y las gracias de antemano.
Mi padre cuando era viudo se compro un terreno lo cual construimos mi padre y mis hermanos y está a su nombre la escritura, años mas tarde se casó y ahora su esposa quiere el divorcio y exige la casa y mi indignacion es hasta que punto tiene derecho cuando que desde que se casaron no levantaron ni una piedra o sea no construyeron nada.
Pues la esposa de mi padre le hace sufrir no le da de comer y muchas otras cosas mas por que esta avanzado de edad, y nosotros queremos vender la casa y llevarnos a nuestro padre.
Bueno añadir que ambos no tienen hijos de por medio.
Francisco Rosales 19/06/2017 at 8:08 am Responder
A todos aclaro que este no es un blog de consultas jurídicas gratuitas, pues el formato no lo permite, y porque sólo viendo la documentación se puede orientar jurídicamente a una persona.
Dicho esto, no acabo de entender por qué para llevarte a tu padre, que necesita cuidados, hay que vender la casa.
Por lo demás una cosa es la propiedad de la casa, que en principio nadie niega, y otra es que el juez en el proceso de divorcio y atendiendo al interés de la familia más necesitado de protección decida quien se queda con el uso.
De igual manera, lo único que fija el Código Civil es que para disponer de la vivienda habitual, es necesario el consentimiento del cónyuge o autorización judicial, por lo que si la esposa de tu padre no consiente la venta cabe este recurso, para lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
Bairon rea 20/06/2017 at 4:20 am Responder
Alguien que me diga con seguridad por favor, yo compre una casita cuando era soltero aun eztoy pagando la. Asa por que es prestamo ipotecario, te go dos hijas en una mujer luego me caze con otra chica y se embarazo pero vivimos un mes jubtos en cas d mis padres luego ella me abandono y nacio un bb el tiene mi apellido es mi hijo, ella me puso juicio de alimentos y ahora yo me eztoy divorciando de ella por motivo de abandono de hogar, mi pregunta es que derechos tiene ella segun la ley sobre la casa tomando en cuenta k tengo dos hijas en mi primer compromiso la una de 9 y la otra d 6 años y con la k eztoy divorciandome tiene un bb de un año ezto es en ecuador????
Francisco Rosales 20/06/2017 at 8:01 am Responder
Hola Bairon.
Te recomiendo que acudas a un abogado, pues sólo a la vista de la documentación existente y con un claro conocimiento de los hechos, se puede hacer un asesoramiento jurídico; todo ello sin perjuicio de que anticipar el resultado de un pleito es aventurado.
Por lo demás te ruego que te esfuerces en la ortografía, pues cuesta verdadero trabajo entenderte.
Daniel Albert 20/06/2017 at 12:33 pm Responder
Buenos días Francisco !
Me gustaría saber cual es la situación de mi matrimonio en cuanto a la titularidad de nuestros bienes; nos hemos casado hace 2 años y ambos tenemos una propiedad (c/u) adquirida bastante antes de casarnos, por lo que son privativas de cada uno de nos. pero ambas propiedades tienen una deuda hipotecaria de 300.000 eu mas menos y para mayor coincidencia ese importe es mas menos el 50% del valor de cada una de los pisos, de momento con mi nómina hago frente a las dos hipotecas; hoy nos planteamos mancomunarlo todo a nombre de los dos de la manera mas económica.
cual seria la formula?
muchas gracias por su atencion Daniel.
Francisco Rosales 20/06/2017 at 2:06 pm Responder
Siento ser pesado, pero sin ver la documentación es imposible ayudar, y esto no es un consultorio jurídico.
Dicho esto, ante todo sería conveniente saber si estás casado en régimen de gananciales o de separación de bienes.
Aceptando que estas casado en régimen de gananciales, no es lo mismo la titularidad o naturaleza de bien (todo lo adquirido antes del matrimonio es privativo, salvo la vivienda habitual comprada a plazos antes de la sociedad de gananciales) que las deudas y créditos de la sociedad de gananciales.
Te recomiendo que acudas a un abogado con la documentación para tener una información más exacta, pues poco más puedo hacer por aquí.
Daniel Albert 21/06/2017 at 10:10 pm Responder
Entendido! Muchas Gracias de todos modos, Haré la consulta , y estamos casados en Cataluña en régimen de separación de bienes , mi comentario iba por si convendría hacer mediante capitulación matrimonial un contrato para integrar los bienes a la comunidad matrimonial cambiando de régimen
Francisco Rosales 22/06/2017 at 7:37 am Responder
Si quieres puedes pactar gananciales y aportar los bienes, aunque en ese caso tendrás que tener presente que también todas las ganancias que tengas en el futuro serán comunes ¿es eso lo que quieres?
Daniel Albert 22/06/2017 at 8:18 am Responder
Correcto!! es eso lo que queremos, pero no teníamos claro si se puede y como hacerlo, ya que por comentarios me han dicho que sería muy costoso.
Francisco Rosales 22/06/2017 at 9:57 am Responder
El concepto de costoso es muy relativo, más la aportación a gananciales es una operación exenta de ITP que es lo que normalmente encarece más una escritura, te recomiendo que preguntes en la Notaría más cercana.
Noe 01/07/2017 at 10:30 am Responder
Hola, D.Francisco,
Mi marido y yo estamos en régimen de gananciales. Hace unos años él heredó un piso que vendió y metió el dinero en una cuenta común. Antes del ingreso, esa cuenta tenía un saldo bastante inferior a lo que se ingresó. A los dos meses hicimos una compra de otra vivienda. La casa fue pagada con una gran parte del dinero de la cuenta pero fue inscrita como ganancial entre los dos. Ahora vamos a divorciarnos y me dice que la casa es suya porque se pagó con su herencia, o que tengo que devolverle, actualizado a valor de hoy, todo el dinero que puso en la cuenta cuando vendió su piso heredado. He consultado con dos abogados y me dicen cosas distintas. No sé a quién creer.
Francisco Rosales 02/07/2017 at 7:41 am Responder
La respuesta jurídicamente es fácil, más no judicialmente, pues estamos ante un problema de prueba.
Todo bien adquirido a costa de bienes privativos (y el dinero heredado lo es) es a su vez privativo; el problema, aunque parezca de perogrullo es demostrar que ese dinero se invirtió en la casa, y es el juez el que ha de analizar los movimientos bancarios y demás pruebas que puedan aportarse.
Noe 06/07/2017 at 3:27 pm Responder
Muchas gracias por su respuesta. He consultado con otra persona más y ahora me dicen que el piso es difícil que lo pueda pedir enetro pero con que si tendría que devolverle,actualizado con los IPCs correspondientes, el dinero que puso en la cuenta cuando vendió su piso heredado. Como el valor actual del piso es de unos 230.000€ y él puso en la cuenta común (actualizado a fecha de hoy) 170.000€, me han dicho que me quitarían la mitad de esa cantidad de mi parte del piso. De esta forma él se quedaría con la mayoría (200.000€) y yo con una pequeña parte (30.000€). ¿Es esto posible?
Francisco Rosales 07/07/2017 at 7:01 am Responder
Es posible, pero permíteme que no entre en detalles, no sólo porque esto es un blog y no un consultorio jurídico, sino porque para hacer cuentas hacen falta ver documentos y no los tengo delante, ante todo te recomiendo que confíes en tu abogado y te dejes llevar por él.
Cristina 05/07/2017 at 3:02 pm Responder
Hola buena estoy casada en separacion de viene compre una casa estando soltera y otra estando casada. Si cambiara la situacion a vienes gananciales.
Le corresponderia a mi marido las dos vivienda, que tenua en separacion de vienr o seria apartir lo que se comprara apartir de haber inscrito lo de viene gananciales. Saludos
Francisco Rosales 06/07/2017 at 7:37 am Responder
Salvo que otra cosa pactes expresamente, los bienes anteriores al nuevo régimen económico matrimonial seguirán sujetos a la normativa, o régimen económico bajo el que fueron adquiridos.
christian diaz barriga 11/07/2017 at 12:24 am Responder
mi mama ya esta divorciada ella metio el divorcio ahora lo que pasa dentro de la repartcon de bienes ahí un bien acredita ble y el otro que es la casa de mi mama no ahi escrituras por que los únicos papeles que ay es de un juicio de usucapión pero el cual los tienen mi papa ahora el juez decide que debe de acreditar el inmueble esto fue el acuerdo que dio el juez mi madre de las dos propiedades que ahi que es una acredita ble que es un rancho en puebla de 50 hectareas y la casa ella quiere la casa no quiere el rancho ya que no le interesa ella quiere estarse en la casa por que ella es la que paga todos los servicios pero salen a nombre de mi papa entonces el juez quiere que se acredite los inmuebles obvio la casa no se puede que sucede en este caso y si es que a mi mama la pueden correr de la casa esta preocupada por esta situación la demanda de divorcio esta en ciudad nezahualcoyotl…
Francisco Rosales 11/07/2017 at 7:26 am Responder
Soy Notario español, por lo que no puedo ayudarte con la normativa de tu país, aunque dejo el comentario porque me consta que este blog lo leen en Mexico e igual algún jurista puede ayudarte; sea como fuere, anticipar el resultado de un litigio siempre es aventurado.
Antonio 11/07/2017 at 6:32 pm Responder
Buenas tardes Francisco. Antes que nada le agradezco por la labor que desarrolla desde este blog, es de gran ayuda.
Mi consulta es la siguiente: Me casé en régimen de Gananciales, y anteriormente al matrimonio ya tenía un piso de propiedad. No obstante hicimos unas Capitulaciones Matrimoniales donde queda claro (más si cabe) que el piso es privativo mío. Tengo una hija de cinco años y quiero saber si, en caso de divorcio, si previamente nos vamos a vivir a otro sitio (con el correspondiente nuevo empadronamiento) podría reclamar el piso de mi propiedad por ser vivienda habitual o ya habría dejado de serlo porque la vivienda habitual sería la nueva que hemos alquilado y en la que viviríamos actualmente.
Si lo anterior es factible, entiendo que tampoco necesitaría su autorización para el caso de querer vender el piso de mi propiedad, pues evidentemente la vivienda habitual sería la que alquilamos. ¿Debería transcurrir un tiempo para hacer la venta, o ya desde el momento de empadronarnos en otro domicilio se consideraría válida la nueva vivienda habitual, liberándome así de las limitaciones iniciales?
Disculpe si no he sabido expresarme correctamente. Espero su respuesta, gracias.
Francisco Rosales 11/07/2017 at 9:32 pm Responder
Nadie discute la propiedad de la casa, otra cosa diferente es la atribución del uso de la vivienda habitual.
En ese caso el juez es el que decide, y cada decisión en imposible de anticiparla, aunque cuando menos es la mejor de las soluciones que puedes adoptar en la defensa de tus intereses, aunque te recuerdo que el cambio de domicilio no lo determinas tu exclusivamente.
Ninguna norma fija plazo, aunque la posibilidad de que te aleguen y prueben un posible fraude (por mas que se me antoje difícil) existe.
Antonio 13/07/2017 at 12:58 pm Responder
Muchas gracias por su respuesta Don Francisco. Me ha aclarado una de las dudas que tenía al respecto.
Félix 14/07/2017 at 3:07 am Responder
Buenas noches, Sr. Notario. Ha sido una suerte encontrar su blog y he estado leyéndolo con interés, viendo algunos casos similares aunque no idénticos al mío y que me gustaría tuviera la amabilidad de aclararme.
Mis padres estaban casados en régimen de gananciales, y mi madre falleció hace casi 6 meses sin testamento.
En 1981 compraron una casa (en realidad fue mi padre, que es quien aparece en la escritura)
Llevaban ya casados 8 años, y el dinero de la compra pertenecía al padre de mi padre, que fue quien se encargó de pagar el préstamo hipotecario hasta su vencimiento, aunque mi madre si aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad (presuntivamente, como bien dice usted)
Al estar su matrimonio sujeto a ese régimen, mi hermana y yo hemos pensado que la casa habría que declararla para la liquidación del Impuesto de Sucesiones, pues nos llegó una carta de la Junta de Andalucía a propósito de ello (aunque estemos exentos del pago por no llegar a la cantidad mínima legal establecida)
Sin embargo mi padre niega ese carácter ganancial de la vivienda y defiende el suyo privativo.
Al margen de reconocimientos morales, tales como el trabajo de ama de casa que realizó mi madre durante 36 años en ella, desagradecido donde los haya y sin retribución, o de situaciones ya de hecho, como alguna que otra reforma realizada que pagó mi madre con dinero que le dio la suya (es triste, pero parece que hay que mirar lo que aporta uno u otro) nos gustaría saber si efectivamente la casa pertenece a mi padre exclusivamente o es ganancial y, por tanto, si mi hermana y yo somos herederos de mi madre con respecto al inmueble o no.
Lo que desea mi padre es que en el Registro de la Propiedad aparezca él como único propietario (modificando el actual asiento donde sí aparece mi madre como propietaria del 50%) para su tranquilidad como él dice o por temor a que nosotros le reclamemos la mitad, como realmente sucede.
Nosotros no queremos adjudicarnos ni inscribirnos en el Registro para disponer de la casa ni nada por el estilo. Consideramos que es de mi padre hasta que él quiera e incluso estamos dispuestos a firmar un documento ante Notario comprometiéndonos a ello: que no podamos disponer (vivir, vender, alquilar) de la misma mientras él viva.
Nuestra razón, al acercarse el plazo de vencimiento de la liquidación del Impuesto, es resolver cualquier situación que nos pueda comprometer con Hacienda puesto que hay otra vivienda (la de la madre de mi madre) que mis tías quieren vender y donde mi hermana y yo somos herederos de mi abuela al haber fallecido mi madre.
Francisco Rosales 14/07/2017 at 7:31 am Responder
Pues la solución es bastante menos sencilla de lo que parece; en gran medida la solución pasa por:
1.- Ver si en la escritura compró para la sociedad de gananciales, o no dijo nada.
2.- Si hay voluntad de llegar a un acuerdo o no entre vosotros y vuestro padre.
3.- Si la solución que busca vuestro padre, aun siendo ajustada a derecho (cosa que me inclino a pensar que si, aunque no lo veo claro) es la más práctica
Lo más acertado es que acudáis a la Notaría más cercana todos.
Maria 17/07/2017 at 2:09 am Responder
Buenas tardes!! Mi asunto es…tenemos 17 años de casados…y compramos dos Casas y ya las tenemos pagadas. Queremos sacar las escrituras y desde un principio cuando las compramos como el era el que trabajan y tenía el crédito las compras se pusieron a su nombre y ahora que queremos sacar las escrituras a nombre de los dos…el no está de acuerdo…no se porque…lo que quiero saber en caso de que nos separemos o alguna otra razón.. yo a que son dueña de nada.
Francisco Rosales 17/07/2017 at 6:27 am Responder
Con esos datos es completamente imposible ayudarte, pues no se si comprasteis solteros o casados, ni el contenido de la escritura; si lees el post las cosas no son tan sencillas como planteas.
Pam 26/07/2017 at 12:17 pm Responder
Hola mi pareja y yo queremos comprar un piso, como el vendio su casa debe aportar dinero porque hacienda le “obliga” a reinvertirlo. en este caso quedaria las escrituras de la casa en 59,1 % para el y el resto para mi pero yo no quiero firmar eso, uesto que el tiene dos hijos de su matrimonio anterior y si fallece( dios no lo quiera) sus hijos estarian en poder de mas tanto por ciento que yo y me niego. No estamos casados, que podriamos hacer ?? Sepuede hacer algun tipo de documento en el notario ? Gracias
Francisco Rosales 26/07/2017 at 12:20 pm Responder
Hola Pam.
Lo que no sé es que quieres exactamente, igual haciendo testamento algo podéis aclarar el tema, pero lo más recomendable es que acudáis a una Notaría, expongáis con tranquilidad el caso, y sobre todo sepáis exactamente qué solución queréis los dos.
José Luis 17/08/2017 at 1:47 pm Responder
Hola: Le planteo una cuestión un poco al hilo de su artículo. Si una persona compra una propiedad en régimen de gananciales, pero al notario solo acude y firma, por ejemplo, el marido. ¿Que sería lo correcto que ponga el notario en este caso? Si incluye en la escritura el nombre y apellidos de la esposa, aunque no firme, ¿debe indicar su DNI?
Esta pregunta viene por esto que nos ha ocurrido. A una familiar viuda desde el año 1994 le han “adjudicado” dos propiedades en el IRPF del año 2016 y según Catastro hay unas escrituras de compraventa del año 2011, donde figura que mi familiar (nombre y apellidos y DNI) es titular junto a FULANITO DE TAL de dichas una propiedades en pleno dominio para su sociedad de gananciales, por título de compraventa en virtud de escritura Pública otorgada por…. y figuran los datos del notario, fecha, protocolo y demás.
Está claro que es un error por un cruce de datos ante dos personas que se llaman igual, pero por las averiguaciones que hemos hecho, en la escritura (que no nos quieren facilitar copia, solo nota simple) no figura el DNI de la esposa del señor que, parece ser, firmó solo dicha escritura.
¿Cree Ud que el notario o el colegio notarial puede o debe hacer alguna rectifcación o aclaración a dicha escritura y comunicarla al Registro de la propiedad para que rectifique ese error? ¿Cuál sería, a su juicio, la mejor manera de corregir ante Catastro este error en la propiedad?
Muchísimas gracias anticipadas por su respuesta.
Francisco Rosales 17/08/2017 at 2:03 pm Responder
Basta con identificar al cónyuge y con poner su nombre, no siendo necesario expresar su DNI; lo que que no entiendo es cómo un viudo desde el año 1994 compra con carácter ganancial.
Esa persona tiene derecho a copia, más habrá que hablar con el notario que autorizó la escritura y con catastro para entender que ha pasado.
José Luis 17/08/2017 at 2:40 pm Responder
Muchas gracias por su pronta respuesta:
Aunque ya me aclaró parte de mi consulta, le especifico un poco más.
Mi familiar, la viuda, no ha comprado nada. Lo que ha ocurrido es que otro matrimonio al que no conocemos de nada, hizo esas compraventas y da la casualidad que mi familiar y la esposa que figura en dicha compraventa, se llaman igual. Ahora, por cruce de datos, le adjudican en Catastro y Hacienda esas propiedades a mi familiar.
Este error se hubiera evitado con el simple hecho de identificar a la esposa con su DNI. Ahora mi familiar se ve obligado a demostrar ante Catastro y Hacienda que ella no ha comprado nada.
Nadie tiene la culpa, ni el notario, ni el registro de la propiedad ni Catastro, pero dichas propiedades figuran a una persona que no es realmente la propietaria. Y estamos tratando de ver cual es la mejor manera de solucionarlo.
Francisco Rosales 18/08/2017 at 7:00 am Responder
En tal caso el fallo está en Castastro por lo que veo, pues ni el Notario no puede pedir el DNI de quien no comparece en la escritura, y el Registro actúa en función de lo que dice la escritura .
iraima 28/08/2017 at 7:40 pm Responder
si mi esposo fallece y compro una vivienda con una amante y en el registro aparece que los dos son compradores y aparece como soltero, que derechos tengo de reclamar sobre ese inmueble, si lo hizo aun caso conmigo aunque no viviamos juntos y casados.. gracias, espero pronta respuesta
Francisco Rosales 29/08/2017 at 6:54 am Responder
Hola Iraima.
Ante todo habría que ver si estabas o no casada en régimen de gananciales; en caso afirmativo, es obvio que el mero certificado de matrimonio acredita la falsedad en la manifestación y te permite reclamar.
Parto de la base de que no había una definitiva y permanente ruptura del vínculo matrimonial, pues el Tribunal Supremo, entiende que la sociedad de gananciales se extingue si hay una constante, permanente, y definitiva ruptura del vínculo (una cosa es una amante, y otra una nueva pareja)
Lo más acertado es que acudas con la documentación y los hechos concretos a un abogado, que te informará mejor, sobre como proceder en tu caso.
Luis 30/08/2017 at 2:08 pm Responder
Buenas tardes D. Francisco Rosales. Tengo alguna duda sobre quien debe figurar en la escritura de compraventa en un inmueble que vamos a comprar mi pareja y yo, y leyendo el post quizás la situación que le explico es diferente, y le agradecería que me diese su opinión profesional al respecto de la siguiente situación:
No estamos casados ni tampoco somos pareja de hecho, pero si es nuestra intención hacerlo. Vamos a comprar como dije un inmueble entre ambos y no sabemos si sería lo correcto ponernos a ambos como compradores de la vivienda a partes iguales, o simplemente ponernos uno de los dos, a sabiendas que luego estaremos casados en régimen ganancial.
Por ejemplo, ¿si sólo figura uno de los dos en la escritura de compra, y como la adquisición del inmueble es antes del casamiento, se considera bien ganancial el inmueble?.
Otra cuestión; si la aportación económica de uno es mayor que la del otro, y el dinero va a salir de dos cuentas diferentes (la mia y la de mi pareja) es posible que en la escritura, en el caso de que figuremos los dos, figure el 50% de inmueble para cada uno o, esto no es posible y se pone la parte proporicional del dinero aportado por cada uno.
Y, por último, teniendo en cuenta que el inmueble va a ser nuestra vivienda habitual (aunque primero debemos realizar reformas y obras para que estén en condiciones, ya que actualmente es un inmueble en ruinas a reformar), ¿este detalle influye de cara a hacienda?. Es decir, ¿sería mejor teniendo en cuenta este detalle, comprar e inscribir a nombre de uno de los dos, o a nombre de los dos?.
Un saludo. Gracias por sus post, y le agradezco de antemano su respuesta
Francisco Rosales 30/08/2017 at 5:54 pm Responder
Frente a hacienda no me atrevo a daré respuestas, pues no soy especialista en IRPF y además la normativa que regula dicho impuesto es cambiante.
Respecto a la adquisición, sois vosotros los que tenéis que decidir quien paga y quien compra, así como si lo hacéis o no proporcionalmente.
De casaros y ser bien ganancial, al ser vivienda habitual, el bien sería privativo de quien o quienes hayan adquirido y en la proporción adquirida, en la parte pagada antes del matrimonio, y ganancial el resto.
Entiendo que la respuesta es críptica, más no puedo abordar todos los posibles casos, de otra forma.
Carmen 01/09/2017 at 7:31 pm Responder
Excelente. Todo bien explicado.
Francisco Rosales 02/09/2017 at 7:08 am Responder
PEDRO 05/09/2017 at 4:33 pm Responder
Hola D. Francisco,
Lo primero, agradecerle su enorme labor y ayuda. Quería preguntarle lo siguiente:
En la nota simple pedida al registro, en la parte de Titularidad, aparezco como “en cuanto a la totalidad de PLENO DOMINIO con carácter privativo”. Estoy casado en Gananciales y es la vivienda habitual, y fue adquirida posterior a mi matrimonio.
Significa que en caso de divorcio, a mi cónyuge le corresponde el 50%? Si vendo la vivienda antes del divorcio, siendo un bien privativo, necesito de su consentimiento?.
Francisco Rosales 05/09/2017 at 7:35 pm Responder
Dos cosas diferentes me planteas, pues sinceramente y sin ver la escritura no acabo de entender que (salvo que adquieras a título gratuito y siempre que estés sujeto a gananciales) esa vivienda sea privativa, más parto de la base de que así es, pues el título lo vio el registro, y por tanto tiene más elementos de juicio que yo.
Si es privativa, para disponer de ella tu cónyuge tiene que autorizar el acto de disposición y a falta de su consentimiento puedes pedírselo al juez.
Distinto es que tenga derecho al 50%, pues tuya es la casa, aunque si hay divorcio, y sin pronunciarse sobre la propiedad, el juez decide sobre el uso de la vivienda familiar, atendiendo al interés de la familia más necesitado de protección.
Carla 13/09/2017 at 7:43 pm Responder
Hola Doctor, que tal?
Mi pregunta es esta : mi mama se caso con capitulaciones matrimoniales , lo tuyo es tuyo y lo mio es mio una vez contraído el matrimonio
Ella compro una casa, casada! Es solo de ella verdad?
Si mi mama quiere vender o donar esta casa necesita la firma del esposo? Y así mismo si el quiere vender una propiedad suya en el extranjero , necesita la firma de mama?
Francisco Rosales 14/09/2017 at 9:10 am Responder
Si el bien es privativo, no es necesario el consentimiento del cónyuge para disponer de dicho bien, salvo que se trate de la vivienda habitual de la familia, en cuyo caso cualquier acto de disposición (sea venta o donación) requiere el consentimiento del cónyuge o en su defecto autorización judicial.
Maria 16/09/2017 at 11:51 am Responder
Hola Francisco, para consultarte lo siguiente: soy casada y actualmente separada, tengo un piso en Perú a mi nombre como única propietaria y quiero venderlo y comprar un piso en Sevilla a título privativo, lo puedo hacer demostrando que el dinero es por la venta de mi piso? O es necesario pedirle una separación de bienes antes de comprarlo? Y en caso de fallecimiento mi esposo puede heredar mi nuevo piso? Porque quisiera que lo hereden sólo mis dos hijos porque ese piso lo compraría con el dinero de la venta del bien que adquirí en Perú antes de casarme con el conocimiento de mis dos hijos. Gracias de antemano por su respuesta.
Francisco Rosales 17/09/2017 at 7:20 am Responder
La pregunta es si la separación es judicial o de hecho.
Respecto al piso de Perú, habrás de estar a la normativa Peruana, que desconozco, aunque si es privativo tuyo, y salvo que sea vivienda habitual, al menos en España no tienes problema alguno para vender.
Respecto a la compra, la cuestión depende de si la separación es o no judicial, pues de ser judicial, el régimen económico del matrimonio se ha extinguido (al menos conforme a la legislación española, aunque habría que ver la normativa de tu país).
Respecto a la herencia, y sea la separación judicial o de hecho, conviene que hagas testamento y te sometas a la legislación española, pues en ese caso tu marido en principio carece de derecho a la legítima.
En todo caso, son meros apuntes, pues planteas diversos problemas de derecho internacional privado que necesitan un estudio más profundo (te recomiendo que acudas con tiempo a la Notaría y los plantees, pues el asesoramiento del Notario, previo a una escritura es gratuito)
Jorge 17/09/2017 at 2:45 am Responder
Buen Día Dr. Francisco Rosales mi pregunta es la siguiente
La pareja contrajo matrimonio el 23 de diciembre de 2013 en fecha 08 de junio de 2017 la esposa presenta demanda de divorcio y sale sentencia de divorcio en agosto de 2017
La ex esposa presenta demanda de división y partición de bienes en septiembre 2017 mi caso es el siguiente :
Dentro del matrimonio en fecha mayo de 2015 el esposo presta dinero a un particular donde solo el esposo y el deudor firman un documento hipotecario de la deuda documento firmado en mayo de 2015 luego en diciembre de 2016 el esposo vuelve a prestar dinero a un particular y también este préstamo solo su marido firma como acreedor el documento de hipoteca ahora mi pregunta es la siguiente :
Como hacer yo para que esos dos prestamos de dinero entren a la comunidad ganancial y sean repartidos estos dineros en partes igual ya que el esposo a respondido en la demanda de división de bienes que esos dos prestamos de dinero son bienes propios dinero que se lo entregó su hno para que el lo preste a intereses por lo tanto no son bienes gananciales y lo presenta como testigo a su hno y el dice que efectivamente el se lo dio el dinero para que su hno lo preste y así gane intereses esa es su defensa del esposo.
Ahora como hago yo para que esos dineros entren a la comunidad ganancial toda vez que los documentos de dinero fueron realizados dentro del matrimonio pero solo el firma el esposo esos documentos de prestamos y no así su esposa
*Quisera que me ayude con algún sentencia constitucional autos supremos que diga algo al respecto o algún libro de usted donde hable sobre este tema que le planteó*
Me han dicho personas que esos bienes son gananciales porque para que no sean gananciales el esposo le debió hacer firmar a su esposa que de su concentimiento en el documento de préstamo de dinero que esos prestando no entrará en bienes gananciales porque son dineros de su hermano pero com su esposo no realizó esa medida para reguardar esos dineros que dicen ser de su hno entonces esis bienes entrarían a la comunidad ganancial.
Espero me ayude Dr. y saludos
Francisco Rosales 17/09/2017 at 7:27 am Responder
Es que no es necesaria sentencia alguna, es que se presume ganancial todo bien cuyo carácter privativo no pueda probarse, y por la propia naturaleza fungible del dinero, resulta en la práctica imposible esa prueba de privacidad del dinero http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l4t3.html#a1361
En todo caso hablamos de un problema de prueba, no un problema jurídico, e incumbe la prueba de las afirmaciones a aquel que las realiza (luego es el marido el que ha de probar la privacidad).
Utilizamos cookies para mejorar la experiencia del usuario. Si continúas navegando, consideramos que aceptas su uso.Aceptar + Información