Source: https://aktiva.swiss/fachbegriffe-immobilienglossar/
Timestamp: 2020-08-05 16:18:52
Document Index: 305822874

Matched Legal Cases: ['Art. 641', '§ 22', 'Art. 652', 'Art. 942', 'Art. 959', 'Art. 730', 'Art. 730', '§ 42', '§ 81', 'Art. 646', 'Art. 257', 'Art. 4', 'Art. 269', 'Art. 16']

Fachbegriffe, Immobilienglossar - AKTIVA AG
Fachbegriffe, Immobilienglossar
Mit der Abschreibung erfasst man planmässige oder ausserplanmässige Wertminderungen. Die Abschreibung korrespondiert mit dem Wertverlust von Anlagevermögen innerhalb eines Zeitraums.
Stadt und die mit ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte
Ist eine Form von Teilzahlung. Sie steht unter dem Vorbehalt der endgültigen Abrechnung.
Begriff für: Alleineigentum bezeichnet das Eigentum einer Person, deren Eigentumsrechte an einer Sache ausschließlich in deren Hand liegen. Alleineigentümer können souverän über ihr Eigentum verfügen und sind in ihrer Entscheidung nicht vom Willen anderer abhängig.
Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau
Die Amortisation steht für den Prozess, eine Schuld zu tilgen.
Die Amortisationsbeträge werden nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt.
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins
Die Anlagekosten entsprechen dem Kaufpreis oder der Summe aller Aufwendungen gemäss BKP 0 – 5 oder: Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen, oder: Erstellungskosten (Gestehungskosten); Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten
Die Annuität ist eine mehrfach folgende, gleichmässige Zahlung. Sie gehört zu einem bestimmten Rentenbarwert oder Rentenendwert.
Beispiel: Ist Fr. 100’000.- der Barwert einer 25 Jahre dauernden Rente, beträgt der dazugehörige Rentenbetrag (die Annuität) Fr. 7’097.- bei einem Zinssatz von 5 %.
ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche.
AUSSTATTUNG BKP 9
Zur Ausstattung einer Liegenschaft gehören mobile Gegenstände wie Möbel, Beleuchtungskörper, Textilien, Geräte, Apparate, Kleininventar, Transportmittel, Verbrauchsmaterial, künstlerischer Schmuck etc.
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt
Zeigt die geplante Profil einer projektierten Baute
BAUNEBENKOSTEN (BKP 5)
Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen.
BAUWERT, NEUBAUWERT
Prozentualer Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf
Prozentualer Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind.
BEWERTUNGSAXIOM
Der Wert eines jeden Gutes bemisst sich nach dem Nutzen, den es in Zukunft zu erbringen vermag“. Güter haben nur einen Wert, wenn man sie
nutzen kann (bswp. Schlösser). Güter kann man nur in der Zukunft nutzen. Eine zukünftige Nutzleistung hat weniger wert als eine gegenwärtige Nutzleistung
Der Barwert ist der Betrag, den man heute zum Zinssatz der Rechnung anlegen müss
te, um nach Ablauf einer bestimmten Anzahl Jahre einen bestimmten Betrag zu haben.
Beispiel: Soll in 10 Jahren Fr. 100’000.– verfügbar sein, müssen heute Fr. 61’391.– zu
5 % angelegt werden. Der einfache Barwert entsteht durch Multiplikation des Aus-
gangsbetrag (hier Fr. 100’000.–) mit dem reziproken Wert des Aufzinsfaktors.
siehe Barwert Der Rentenbarwert ist der Betrag, der in der Lage ist, eine Rente vollständig zu finanzieren.
Beispiel: Wenn heute Fr. 12’460.– auf einem zu 5 % verzinslichen Konto liegen, können von diesem Konto 20 Jahre lang jedes Jahr Fr. 1’000.– abgehoben werden.
siehe Barwert. Der Rentenendwert ist der Betrag, den eine Rente bis zum Schluss erzeugt, wenn man die Rentenbeträge immer verzinslich anlegt und die Zinsen aus bereits angelegten Mitteln zum Kapital schlägt.
Der Endwert ist der Betrag, den man nach Ablauf einer bestimmten Anzahl Jahre zur Verfügung hat, wenn man heute einen bestimmten Betrag zu einem bestimmten Zinssatz anlegt.
Beispiel: Wer heute Fr. 100’000.- zu 5 % anlegt und am Jahresende den jeweiligen Zins zum Kapital schlägt, hat nach 10 Jahren Fr. 162’889.- beisammen. Der Endwert entsteht durch Multiplikation des Ausgangsbetrages mit dem Aufzinsfaktor.
Bau-, Planungs- und Nutzungsvorschriften in Verbindung mit dem Zonenplan
Bauerwartungsland ist noch nicht einer Bauzone zugewiesenes Land, das in näherer Zukunft als Bauland in Betracht kommen könnte.
siehe Planungs- und Baugesetz
Die Baukosten stellen das Total der Aufwendungen aller Unternehmungen inkl. der Honorare und allfälliger Eigenleistungen für die Erstellung eines Gebäudes dar.
Der Baukostenindex ist die Veränderung der Baukosten im Vergleich zu früheren Zeitpunkten für vergleichbare Bauleistungen. Die Berechnung wird periodisch aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommen.
Der Baukostenplan beinhaltet Normpositionen der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung:
5 Baunebenkosten
6 – 8 Reserve
Bauland ist eingezontes Land, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werden kann.
Die Baulinie ist die Abgrenzung, welche den Abstand von Neubauten gegen Strassen, Gewässer usw. festlegt.
Die Baumassenziffer ist die Verhältniszahl zwischen dem umbauten Raum und der anrechenbaren Grundstückfläche.
Die Baunebenkosten sind Kosten, die nicht mit eigentlichen Bauleistungen verbunden sind wie Wettbewerbkosten, Bewilligungen, Gebühren, Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Versicherungen, Bauzinsen, Baurechtszinsen, Finanzierung, Vermietung, Verkauf (STWE) usw.
Der Berechtigte (Baurechtsnehmer) darf auf einem Grundstück im Eigentum einer an-deren Person (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten. Wenn nicht anders vereinbart, ist das Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd (30 bis 100 Jahre) ist, kann es als selbstständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.
Der Baurechtszins ist das periodisch oder einmalig zu leistendes Entgelt für das Baurecht.
Als Baute auf einem fremden Boden bezeichnet man ein Gebäude, das auf Grund einer privat-rechtlichen Vereinbarung zwischen Landeigentümer und Gebäudeeigentümer erstellt worden ist.
Bauverbote sind im Grundbuch eingetragene privat-rechtliche Dienstbarkeiten. Ihrem Inhalte nach können sie die Überbauung eines Grundstückes oder eines Teiles dauernd unterbinden.
Als Bauzone wird ein Gebiet bezeichnet, für welches kommunale Bau- und Nutzungsvorschriften gelten. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan begrenzt.
Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann wie z.B. Krananlagen, Kühlanlagen, Speziallifte usw.
Betriebseinrichtungen sind fest eingebaute Einrichtungen, die einer spezialisierten Nutzung des Gebäudes dienen wie produktions-, bank-, handelsspezifische Einrichtungen oder wie eine Grossküche im Spital, Notfallstation in der Fabrik usw. Abgrenzung zu Zugehör?
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN (EIGENTÜMERLASTEN)
Der Ertragswert wird durch Division des Mietwertes mit dem Kapitalisierungszinsfuss berechnet.
Diese Methode ist ebenfalls eine Hilfsmethode und wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder mit dem Bodenrichtwert oder mit der Lageklasse nicht möglich ist. Die Berechnung basiert auf dem zu erwartenden Ertrag einer zukünftigen Überbauung unter der Voraussetzung, dass der Ertragswert und der Realwert praktisch identisch sind. Vom Ertragswert werden die Bauaufwendungen (BKP 1-5) abgezogen. Die Differenz bildet den Verkehrswert des baureifen Landes.
RÜCKWÄRTSMETHODE
siehe Residualwertmethode
ist ein Hilfsmittel zur Ermittlung des Bodenwertes bei überbauten Grundstücken. Mittels dieser Methode wird der Bodenwert aus der Verhältniszahl zum Neuwert errechnet. Sie wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder mit dem Bodenrichtwert nicht möglich ist. Die Lageklassen-Methode beruht auf der Erkenntnis, dass ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage stets gleiche Verhältniszahlen aufweisen.
siehe Landwert
Als anrechenbare Bruttogeschossflächen gelten die Flächen der Wohn- und Arbeits- räume, alle Voll-, Dach-, Attika- und Untergeschosse einschliesslich Mauern und Wände, Kamine, Lüftungs- und Leitungsschächte je nach Baureglement der Gemeinden.
Erzielter Liquiditätsbeitrag aus der Geschäftstätigkeit einer Unternehmung. Ist wichtigste Finanzierungsquelle (Innenfinanzierung).
Als Dauerbauten gelten alle Bauwerke, die mit der Absicht der bleibenden Verbindung mit dem Boden erstellt worden sind.
Als Deponie wird eine örtlich begrenzte Fläche bezeichnet, für die eine amtliche Bewilligung zur Ablagerung von Materialien besteht.
Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung. Der Eigenmietwert entspricht dem Jahresmietwert, welcher der Eigentümer, Nutzniesser oder Betreiber für die selbst genutzten Räumlichkeiten und Anlagen jährlich als Miete für Gleichwertiges aufwenden müsste oder bei einer Vermietung erzielen würde. Zielgrösse zur Festsetzung des Eigenmietwertes bei selbst benutztem Wohneigentum ist 65 Prozent des Marktmietwertes. Bei geschäftlicher Nutzung der Grundstücke beträgt der Mietwert 100 Prozent des Marktmietwertes.
Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. „Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren“ (Art. 641 ZGB) . Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daran einzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.
Schaffung der Infrastruktur für die überbauung eines Grundstücks.
Erschliessungskosten sind alle Kosten der Ver- und Entsorgung des Grundstückes mit Wasser, Abwasser, Energie, Strassen und Wege (BKP 0 ausserhalb und BKP 45 innerhalb des Grundstückes).
Der Erschliessungsplan gibt Aufschluss über die bestehenden oder projektierten öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung notwendig sind.
Aufgrund handelsrechtlicher Bestimmungen ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung
der Bruttoertrag entspricht dem Nettomietzins, also dem Bruttomietzins abzüglich der Nebenkosten.
der Nettoertrag entspricht dem Nettomietzins abzüglich der Bewirtschaftungskosten (= sämtliche durch den Eigentümer zu tragenden Kosten.
Das Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem Fremdkapital und dem Anlage- oder Verkehrswert. Eigenleistungen und Wertsteigungen mitberücksichtigt.
Die Eigenleistung ist jede vom Eigentümer erbrachte Wertschaffung, die Bestandteil des Realwertes wird.
Eigenmietwert (§ 22 Abs. 1b StG)
Als Eigenmietwert gilt der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die den Steuerpflichtigen auf Grund von Eigentum oder unentgeltlicher Nutzungsrechte für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen.
In der Regel ist als Rechtsgrundausweis für den Grundbucheintrag ein von einer örtlich zuständigen Urkundsperson öffentlich beurkundeter Vertrag nötig. In der Regel wird das Grundeigentum mit dem Eintrag des Rechtsgrundes in das Grundbuch erworben (konstitutiver Grundbucheintrag).
siehe Ausstattung und Bestandteil
siehe Barwert
Als Enteignung bezeichnet man die Wegnahme oder Beschränkung des Eigentums gegen den Willen des Eigentümers aus öffentlichem Interesse gegen Entschädigung.
Der Enteigner wird anstelle des Enteigneten im Grundbuch als Eigentümer des Grundstückes eingetragen.
Der Eigentümer wird in der Ausübung seines Eigentumsrechtes eingeschränkt. Er darf nicht mehr alles tun, was ihm normaerweise erlaubt wäre.
siehe Enteignung
Gemäss Definition (GEFMA) ähnlich wie Objektmanagement. In der Praxis heute jedoch überwiegend operationell verstanden und entsprechend im vorliegenden Wettbewerb zu verwenden.
Gegenstand, der nicht fest mit dem Boden verbunden ist und seine räumliche Lage beliebig verändern kann. Die Fahrnisbaute ist ein Bauwerk, bei dem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Der Bestand wird im Grundbuch nicht aufgenommen
Schulden bzw. Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.
FINANZIERUNGSKOSTEN BKP 5
Die Finanzierungskosten enthalten Zinsen, Kommissionen usw., die während der Bauzeit für das laufend investierte Kapital anfallen.
Die Freiflächenziffer ist das Verhältnis zwischen offenen Flächen für dauernde Spielund Ruheplätze sowie Gärten und Grünanlagen und der anrechenbaren Landfläche.
Das Fremdkapital ist der Darlehensbetrag in Form von Grundpfandverschreibungen, Schuldbriefen, Gülten oder ähnlichem.
Steuerung der technischen Funktionen eines Gebäudes
Ein Gebäude ist eine selbstständig benutzbare überdachte bauliche Anlage, die von Menschen betreten werden kann und geeignet oder bestimmt ist, Menschen, Tieren oder Sachen Schutz zu bieten.
Der Gebäudeabstand ist ein vom Gesetz vorgeschriebener Mindestabstand zwischen Gebäuden ohne Einfluss von Grundstücksgrenzen.
Die Gebäudegrundfläche ist die überbaute Bodenfläche (ohne Umschwung)
Der Gebäudeversicherungswert entspricht dem von den Gebäudeversicherungsgesellschaften festgelegten Neuwert (ohne Umgebung und Baunebenkosten) der versicherten Gebäude.
Die Gefahrenzone ist ein Gebiet, in welchem erfahrungsgemäss durch Naturereignisse Leben von Mensch und Tier oder Sachwerte gefährdet sind.
Die Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines jeden auf die ganze Sache geht. Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung aller Mitglieder erfolgen.
massgebend ist die SIA-Norm 416
Der Gestaltungsplan legt für ein abgegrenztes Gebiet die Nutzungsmöglichkeit und deren Intensität fest.
Als Gewässer bezeichnet man dauernd oder periodisch Wasser führende Bäche, Flüsse, Weiher und Seen.
Als Gewerbebauten gelten Bauten für die Produktion, die Verteilung und das Lagern von Gütern.
Gewichtung: Die Gewichtung ist das Verhältnis der wirtschaftlichen Bedeutung des Real- und Ertragswertes für die Bestimmung des Verkehrswertes.
GEWICHTUNGSKOEFFIZIENT (ERTRAGSWERTFAKTOR)
Die Zahl, die bei der Bewertung von Renditeliegenschaften, die Gewichtung des Ertragswertes gegenüber dem Realwert angibt (Gewichtung des Realwertes ist stets 1.0).
Ralisiert pauschal. Zwischen dem GU und dem Bauherr besteht ein Werkvertrag für ein schlüsselfertiges Gebäude. Der GU trägt die Gesamtverantwortung und garantiert: Qualität, Termin und Preis.
Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache“ (Art. 652 ZGB).
Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. „Das G. besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche“ (Art. 942 ZGB).
Die Anmerkungen haben informativen Charakter liefert Informationen über bestimmte Verhältnisse. Oft auch Auflagen, welche mit der Baubewilligung ausgesprochen wurden. Entgegen den anderen Abteilungen des Grundbuches weisen Anmerkungen auf bereits rechtsgültige Tatsachen hin.
Reglement STWE
ZGB Art. 959 ff. Durch die Vormerkung können Rechte, welche unter den Parteien vereinbart werden und nebensächlich ein Grundstück zum Inhalt haben, gesichert werden.
Aufhebung des Miteigentümervorkaufsrechtes
Immer ein Dulden oder Unterlassen (ZGB Art. 730 ff). Eine Dienstbarkeit ist niemals eine aktive Tätigkeit. Im Rahmen einer Dienstbarkeit, kann eine Verpflichtung für persönliches Handeln nur unter einer Bedingung gemacht werden: Sie muss nebensächlich sein, sprich, sie gehört zum Unterhalt der Dienstbarkeit. Z. B. Fuss- u. Fahrrecht: Der Eigentümer muss den Unterhalt (Schneeräumen etc.) besorgen.
Weidenrecht
Mitbenützungsrechte (z. B. an der gemeinsamen Heizung)
Fuss- u. Fahrrechte
Ausnützungstransfer ZGB Art. 730
Pflanzungsbeschränkungen
Der Grenzabstand ist der Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze.
Die Grunddienstbarkeiten sind Rechte oder Lasten privat-rechtlicher Natur zu Gunsten und zu Lasten von Grundstücken.
Durch eine Grundlast wird der jeweilige Grundeigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet.
Grundpfandverschreibung: Die Grundpfandverschreibung dient der Sicherstellung einer beliebigen gegenwärtigen, zukünftigen oder einer möglichen Forderung, für welche das Grundstück als Pfand haftet.
Als Grundstücke gelten die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke, die Miteigentumsanteile an Grundstücken, die mit den Grundstücken fest verbundenen Sachen und Rechte sowie Bauten und Anlagen auf fremden Boden. Gegenstand der Schätzung bilden Grundstücke im Sinne von § 42 Abs. 1 StG im Eigentum von natürlichen Personen und von nicht steuerbefreiten juristischen Personen im Sinne von § 81 StG.
GRÜNFLÄCHENZIFFER
Die Grünflächenziffer ist die Verhältniszahl zwischen begrünter Fläche und anrechenbarer Parzellenfläche.
Die Gült ist ein Pfandtitel, bei welchem eine Forderung als Grundlast auf ein Grundstück gelegt wird. Es besteht keine persönliche Haftung eines Schuldners.
Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück, das den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer dient.
HYPOTHEK, GRUNDPFANDKREDIT
grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen.
Die Hypothek ist ein durch ein Grundpfand gesichertes Darlehen.
INKONVENIENZEN
sind Entschädigungsansprüche an die Verursacher von Unannehm-lichkeiten und Kosten für Enteignungen, Umtriebe, Verzögerungen usw.
sind grosse, industrielle Grundstücke, deren Bauten und Anlagen der maschinellen Herstellung von Konsum- und Produktionsgütern dienen.
KOSTEN, BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN (EIGENTÜMERKOSTEN)
SÄMTLICHE NICHT ÜBERWÄLZBAREN KOSTEN, BESTEHEND AUS:
ca. 8 – 15 % des Sollmietzinses
ca. 4 – 8 % des Sollmietzinses
ca. 4 – 5 % des Sollmietzinses
RÜCKSTELLUNG FÜR INSTANDSETZUNGEN
ca. 50 % BKP2 alle 35 Jahre
ca. 4 % des Sollmietzinses
KOSTEN, BETRIEBSKOSTEN
FALLEN REGELMÄSSIG UND MEIST IN NUR WENIG VERÄNDERLICHER HÖHE AN UND BETRAGEN CA. 15 %DES SOLLMIETZINSES.
ca. 8.30/m²
ca. 4.90/m²
ca. 3.10/m²
ca. 0.30/m²
ca. 1.10/m²
ca. 1 ‰ des Gebäudeversicherungswertes
gem. Kanton
Ertragsminderungen:
ca. 10 % der Leerstandskosten
ca. 1% od. 13.-/m²
BEDIENUNG ANLAGEN
ca. 0.20/m²
ca. 5 % des Sollmietzinse
KOSTEN, KAPITALKOSTEN
Hypothekar- und Darlehenszinsen für das investierte Kapital
kalkulatorische Zinsen für das Eigenkapital.
Grundstückverzeichnis. Katasterplan, Grundbuchplan, vom Grundbuchgeometer nachgeführte Karte, auf der die Parzellen, Gebäude, Strassen usw. verzeichnet sind.
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital
KONSUMTIVER NUTZEN
Der konsumtive Charakter und der konsumtive Nutzen belegen die Abweichung zwischen dem Substanz- und Ertragswert einer Liegenschaft und der möglichen Differenz, die daraus resultieren kann. Nebst der privaten, selbst bewohnten Immobilie, die ganz klar dem konsumtiven Nutzen und dem Aspekt Liebhaberwert unterliegt, kann diese Situation auch bei industriellen und gewerblichen Objekten, Mehrfamilienhäusern und Dienstleistungsimmobilien zutreffen und auch begründet werden.
siehe Landesindex der Konsumentenpreise
Mit Kostenmiete bezeichnet man einen Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten erforderlich ist. Der Mietzins darf die kostendeckende Bruttorendite nicht überschreiten.
Alagekosten x Referenzzinssatz (2 %)
+ Betriebskosten: GVZ-Wert (Zeitwert) x Betriebsquote (3.25 %)
= Höchstzulässige Mietzinssumme: Kapitalkosten + Betriebskosten
Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die K. nur auf einen ortsüblichen K.-Termin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht (Ausnahme: Auszug, vorzeitiger).Kapitalisierungssatz: Siehe Zinsen
Das Kaufsrecht gibt einem Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem vereinbarten Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erwerben zu können. Es muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam wird.
Das Korporationsrecht ist ein Recht auf den Ertrag aus dem Korporationsgrundeigentum. In der Schätzung ist das Recht zu berücksichtigen, wenn es ein Realwert darstellt, d.h. zu Gunsten eines Grundstückes im Grundbuch aufgeführt wird. In diesem Falle ist der Wert in der Schätzung des berechtigten Grundstückes einzubeziehen.
Die Kubatur ist der umbaute Rauminhalt eines Gebäudes in m³, berechnet nach SIA-Norm 116 oder nach der SIA-Dokumentation d 0165.
Der Kubikmeterpreis ist der Durchschnittswert, der sich aus den ortsüblichen Baukosten und dem Ausbaustandard des Objektes für einen m3 umbauten Raumes ergibt.
Zeitintervall zwischen Inbetriebnahme und Ausfallzeitpunkt eines nicht instandsetzbaren Objekts. Die Lebensdauer kann durch die Wahl des Produktes beeinflusst werden.
Lex Koller ist die informelle Bezeichnung des schweizerischen „Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“ (BewG, SR 211.412.41). Der Name des Gesetzes geht auf den ehemaligen Bundesrat Arnold Koller zurück, der bei der Ausarbeitung des Gesetzes Nationalrat war. Zweck der Lex Koller ist die Bekämpfung der „Überfremdung des einheimischen Bodens“. Es beinhaltet eine Beschränkung der Erwerbsmöglichkeiten von Schweizer Liegenschaften durch Ausländer und ersetzte damals die Lex Friedrich, ihrerseits Nachfolgeerlass der Lex Furgler. Bereits in den 1960er / 70er Jahren gab es mit der Lex von Moos und der Lex Celio ähnliche Erlasse. Aktuell wird darüber diskutiert, die Lex Koller zu verschärfen. Die zwei zur Zeit noch bestehenden Ausnahmen zur Lex Koller, eine für Gewerbeliegenschaften und eine für Immobiliengesellschaften, sollen abgeschafft werden. Der von der SP lancierte Vorschlag findet auch bei Bürgerlichen Zustimmung.
Zeitdauer vom Entscheidungszeitpunkt zur Prüfung einer Investition oder Reinvestition („Schöpfungsakt“) über Studium, Planung, Beschaffung, Nutzung, Stilllegung bis zur Entsorgung. Bei der Entscheidung zur Reinvestition eines bestehenden Objektes oder Systems können sich zwei Lebenszyklen überschneiden.
Wert aller in einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- und Geschäftsraum verbrauchten Güter und Dienstleistungen, einschliesslich der auf dem Grundstück lastenden Objektsteuern (Liegenschaftssteuern). Kalkulatorische L. sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die Eigenkapitalzinsen, den Unternehmerlohn und die Risikoprämie. Diese Kosten müssen aus dem Gewinn gemäss buchhalterischer Erfolgsrechnung gedeckt werden.
siehe BewertumgsmethodeLandwert: Als Landwert gilt bei Grundstücken der Verkehrswert von unüberbautem Boden, insbesondere unter Berücksichtigung von Zone, Baugrund, Topographie, Grundstücksform, Erschliessung, Lage, Immissionen, Nutzungsmöglichkeiten, Rechte und Lasten.
Der Liquidationswert entspricht dem Verkaufserlös, den man mit aktiven Bemühungen innerhalb eines halben Jahres erzielen kann.
Duplex-Wohnung, Wohnung auf zwei Stockwerken.
siehe Ertrag
Mietpreis inkl. Nebenkosten.
Mietpreis exkl. Nebenkosten
Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 ZGB).Marktmiete: Der Marktmietwert ist der im freien Handel erzielbare Mietzins
Als Marktpreis gilt der im freien Handel erzielte Preis
Mieterinvestitionen sind vom Mieter vorgenommene und finanzierte wertvermehrende bauliche Veränderungen, die Bestandteil des Gebäudes werden
Der Mietzins ist der tatsächlich erzielte Ertrag
Ein Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen anteilsmässig Eigentümer an einer Sache sind.
Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind, bspw:
Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler
Die Nebenkosten werden in der Regel vom Mieter durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Kosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257b OR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).
Gibt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert
Einfache Anpassung an veränderte Umfeldbedingungen (technisch, sozial, wirtschaftlich, gesetzgeberisch, Arbeitsmarkt usw.).
Zeitintervall der effektiven Nutzung zwischen Inbetriebnahme und Stilllegung bzw. Veränderung eines nicht mehr benötigten Objekts
Als Naturvorteile gelten insbesondere Quellen, Stein-, Kies-, Sand- und Lehmvorkommen, nutzbare Wasserkraft, Erdgas usw.
Die Nebenkosten sind Kosten wie Abwasserreinigung, Hauswart, Heizung, Warmwasser, Kehrichtabfuhrgebühren, Treppenhausbeleuchtung, Wasser usw., die nach Gesetz dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden.
Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Eigenkapital, das in Prozenten für ein Jahr berechnet wird.
Als Neuwert gilt der geschätzte oder effektive Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichwertigen Gebäudes zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre.
Die Nutzflächen von Wohnungen, von Wirtschaftsräumen oder gewerblichen Räumen entsprechend der Nettofläche innerhalb einer Nutzungseinheit.
Die Nutzniessung ist ein Recht, welches dem Berechtigten ein Anrecht auf den Besitz, den Gebrauch und die volle Nutzung der Sache gibt.
Die Nutzung ist rechtlich nicht genau definiert, inhaltlich jedoch ähnlich einer Nutzniessung. Sie unterscheidet sich von dieser meistens dadurch, dass nicht die volle Nutzung an der Sache möglich ist. Der Begriff Nutzung entstand insbesondere auf Grund eines Bundesgerichtsentscheides, wonach die Nutzniessung an einem Teil des Grundstückes nicht möglich sei, da sich die Nutzniessung von Gesetzes wegen stets auf die ganze Sache bezieht.
Ein Objekt ist hier die grundlegende Einheit einer investiven Sachanlage. Es ist bestimmt durch seine Erscheinung und Lage, seine Funktion und Leistung und seine Wirkung zu anderen Objekten. Jedes Objekt stellt ein Unikat dar.
Ortsüblich heisst im sachenrechtlichen Sinn „am Ort der gelegenen Sache üblich“ und bezieht sich auf die ortsübliche Betrachtungsweise wie z.B. in Bezug auf Zugehör und Bestandteile oder auf ortsübliche Werte wie z.B. Bodenwerte, Baukosten, Mietwerte usw.
Bei der Personaldienstbarkeit zu Lasten von Grundstücken handelt es sich um eine Dienstbarkeit zu Gunsten von Personen z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.
PLANUNGS- UND BAUGESETZ (SRSZ 400.100)
Das PBG stellt die Grundsätze über Planungs- und Bauvorschriften nach kantonalem Recht auf. Diese sind den Bau- und Zonenreglementen der Gemeinden übergeordnet.
Die Planungszone dient der Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.
Quartierplan: Der Quartierplan ist ein Planungsverfahren, der eingezontes Bauland überbaubar macht. Er gestattet weitgehende Eingriffe in die privaten Eigentumsverhältnisse.
Verhältnis von periodischem Ertrag zu investiertem Kapital.
Bruttoertrag x 100% ÷ Verkehrswert
NETTORENDITE, MIETRECHTLICHE
Nettoertrag x 100% ÷ Eigenkapital
NETTORENDITE, NACH SIA
Nettoertrag x 100% ÷ Verkehrswert
NETTORENDITE, OR
Nettoertrag x 100 % ÷ Anlagewert
wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Erfolgsrechnung in die oben stehende Formel eingesetzt wird.
RESIDUALWERTMETHODE, RÜCKWÄRTSMETHODE
siehe Bewertungsmethode. Diese Methode ist ebenfalls eine Hilfsmethode und wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder mit dem Bodenrichtwert oder mit der Lageklasse nicht möglich ist. Die Berechnung basiert auf dem zu erwartenden Ertrag einer zukünftigen Überbauung unter der Voraussetzung, dass der Ertragswert und der Realwert praktisch identisch sind. Vom Ertragswert werden die Bauaufwendungen (BKP 1 – 5) abgezogen. Die Differenz bildet den Verkehrswert des baureifen Landes.
siehe Zins, Diskontsatz
Ist die Umwandlung der Nutzfläche einer Wohnung in eine Raumeinheit. Damit kann nebst der Raumgrösse auch deren Ausstattung miteinbezogen werden.Realwert: Siehe Wert
Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe. Die Zinseszins- und Rentenberechnung bildet die theoretische Grundlage der Immobilienbewertung. Eine Rente im Sinne der Zinstheorie ist ein über eine bestimmte Zeitperiode jährlich wiederkehrender Betrag. Eine geschuldete Rente fällt als Aufwand an, eine bezogene Rente als Ertrag. Der Mietzins ist eine Ertrag spendende Rente. Die Bewirtschaftungsaufwendungen repräsentieren eine Rente, die als Aufwand anfällt. Nachschüssig ist eine Rente, wenn der Rentenbetrag jeweils am Jahresende zur Zah-lung fällig wird gemäss Tabelle Nr. 19. Vorschüssig ist eine Rente, wenn der Rentenbetrag am Jahresbeginn bezahlt wird.
Die Restnutzungsdauer ist die Differenz zwischen der theoretischen Gesamtlebensdauer und dem mittleren wirtschaftlichen Alter eines Gebäudes.
Der Revers ist eine Bewilligung mit Widerrufsvorbehalt, vorwiegend bei Baubewilligungen.
Im Richtplan wird nach den Vorschriften des Bundesrechts die künftige Besiedlung in den Grundzügen festgelegt.
RICHTPREISE/RICHTWERTE
Richtpreise und Richtwerte sind ortsübliche Erfahrungszahlen für Bau-, Boden- und Mietwerte. Diese gelten stets vorbehältlich der besonderen örtlichen Verhältnisse.
Unter Rohbauland versteht man nicht oder nur teilweise erschlossenes eingezontes Bauland.
Umfassender Umbau und Modernisierung einer Liegenschaft zwecks Wiederherstellung der Rentabilität. Beseitigung der durch unterlassenen Unterhalt eingetretenen übermässigen Altersentwertung.
SUBSTANZWERT, REALWERT
Veralteter Ausdruck für Dienstbarkeit
Der Schuldbrief ist eine persönliche, grundpfandrechtlich gesicherte Forderung in Wertpapierqualität.
Als Stichtag beizeichnet man den Zeitpunkt, auf welchen die Bewertung eines Grundstückes bezogen ist.
Das Stockwerkeigentum ist ein rechtlich besonders ausgestaltetes Miteigentum mit dem Sonderrecht, bestimmte und in sich abgeschlossene Räume ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Es wird im Grundbuch als eigenes Grundstück geführt.
Substantielle Schäden sind Bauschäden, die sich in der Regel nicht völlig beheben lassen. Sie können von Setzungen, Spannungen, Feuchtigkeit, Gebrauch usw. hervorgerufen werden.
Diese Rechte sind im Sinne des Sachenrechts Grundstücke, z.B. Baurecht, Quellenrecht usw., die im Grundbuch als Grundstück eingetragen sind.
Schutz des in einer Liegenschaft investierten Eigenkapitals vor der Geldentwertung. Gemäss Mietrecht sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Art. 269a lit. e OR). Eine mit dem Teuerungsausgleich begründete Mietzinserhöhung darf 40% des seit der letzten Mietzinsanpassung zu verzeichnenden Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 16 VMWG).
Plant und realisiert pauschal. Der Architekt, der Bauingenieur und die Fachplaner sind vertraglich nicht dem Bauherrn unterstellt, sondern dem TU.
TECHNISCHE ALTERUNG
Die Technische Alterung ist die Wertminderung des Neuwertes infolge Alter, Baumängel oder Bauschäden.
TEILNUTZNIESSUNG
Eine Teilnutzniessung ist ein Nutzniessungsrecht an einzelnen Räumlichkeiten oder an einer Etage eines Hauses oder an einer bestimmten Grundstücks-Teilfläche.
TRIPPLE-NET-MIETVERTRAG
Mietvertrag bei gewerblichen Objekten. Der Mieter trägt neben den Betriebskosten auch die Instandhaltungskosten an Dach und Fach (Fassade, Fenstern und Aussentüren) übernimmt. Ein solcher Vertrag ist nur bei Gewerbemietverträgen möglich. Da die Nebenkosten für den Eigentümer dabei geringer ausfällt, steigt der Ertragswert der Immobilie.
UMSATZMIETZINS
Fallen bei der Beseitigung der durch Abnutzung und Witterungseinwirkung hervorgerufene bauliche Mängel an. U. entstehen im Unterschied zu Betriebskosten mehrheitlich unregelmässig und meist in stark schwankender Höhe.
Das Überbaurecht berechtigt ein Grundstück, einzelne Bauteile auf einem angrenzenden Grundstück unter oder über Niveau zu erstellen. Solche Bauteile bleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen.
Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Grundfläche der Bauten und der anrechenbaren Landfläche.
Zu diesen Kosten gehören die Umgebungsarbeiten, Gartengestaltung, Erschliessungs-, Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen. Kleinere Bauobjekte wie Swimmingpool, Biotop, Gartenhaus und dgl. können bei der Schätzung darin enthalten sein.
UNKULTIVIERTER BODEN
Als unkultivierter Boden bezeichnet man Grundstücke oder Teile davon, die nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand einer Nutzung zugeführt werden können wie z.B. Felsen, Sumpf usw.
Hier handelt es sich um Kosten wie Abbrüche, Anpassungen an bestehende Bauten, Umlegungen von Werkleitungen und Verkehrsanlagen, Mehraufwendungen wegen schlechtem Baugrund, ungewöhnliche, die normalen Bauarbeiten erschwerende Bauplatzlage.
Unter Vorkaufsrecht versteht man das Recht eines Begünstigten, in einen Kaufvertrag mit einem Dritten einzutreten. Es ist eine Vormerkung im Grundbuch notwendig, damit die verstärkte Wirkung gegenüber Dritten gilt.
Buchstbabe W
Massnahmen zwecks breiterer Streuung des selbstgenutzten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums.
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z.B. Spekulation, Liebhaberei usw.). Er wird unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt.
Der Wert, den die Liegenschaft hat, wenn Sie im heutigen Sinn und Zweck weitergeführt wird.
Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert) bzw. der Wert der Liegenschaft in der Bilanz.
siehe Substanzwert
Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft.
STEUERWERT, AMTLICHER WERT
Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder – über die Berechnung des Eigenmietwerts – für die Einkommenssteuer.
Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung (technische und wirtschaftliche Alterung) reduzierten Neuwert.
Das Wasserentnahmerecht beinhaltet die Entnahme von Wasser aus öffentlichen und privaten Gewässern und die Nutzung von Grundwasser und Quellen.
Das Recht auf die Wasserkraft berechtigt die Nutzung der dem Wasser eigenen Kraft.
Wasserversorgungen sind Systeme zur Versorgung eines Gebietes mit Trinkwasser und/oder Brauchwasser. Dazu gehören Quellfassungen, Reservoirs, Aufbereitung, Verteilnetz usw.
Die Wertminderung ist die Werteinbusse des Neuwertes infolge Alterung, Schäden, Demodierung usw.
Die Wertquote ist die Angabe des Miteigentums in Bruchteilen. Bei Stockwerkeigentum ist die Angabe in Hundertsteln oder Tausendsteln erforderlich.
WIRTSCHAFTLICHE ALTERUNG
Die wirtschaftliche Alterung ist die Wertminderung des Neuwertes zufolge neuer Erkenntnisse in der Baukunde, den Baustoffen, im Komfort und vor allem im Installations- und Ausbaubereich.
Das Wohnrecht (entgeltlich oder unentgeltlich) ist ein dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.
WUHRPFLICHT
Die Wuhrpflicht ist eine Grundlast, die ein Grundstück zum Unterhalt von Gewässern verpflichtet (z.B. Uferschutzmauern, Kanäle usw.).
Preis für die leihweise Überlassung von Kapital, ausgedrückt als Quote des Kapitals in Prozent pro Jahr.
KAPTALISIERUNGSZINSSATZ
Der Zonenplan ist ein Übersichtsplan, welcher für ein bestimmtes Gebiet den Zweck, die Art und das Mass der Nutzung allgemein verbindlich festlegt.
Zugehör sind bewegliche Sachen, die nach ortsüblicher Auffassung oder nach dem Willen des Eigentümers dauernd für die Bewirtschaftung und Benützung der Gebäude bestimmt sind, sowie durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise zu ihnen in Beziehung gebracht sind wie z.B. Leuchtreklamen, Vitrinen usw.
Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2012, Publikationen des Hauseigentümerverbandes HEV, Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, Dr. Kaspar Fierz, 6. Auflage, Bundesamt für Statistik (BFS), Tribut AG, DDS Netcom, Kantonale Statistikämter; Schweizerischen Ingenieur- u. Architektenvereins (SIA), Grundbuchämter; Schweizerische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (SGNI), Minergie Schweiz, Leadership in Energy and Environmental Design (LEED); Amt für Abfall, Wasser, Energie, Luft (AWEL), Energie Schweiz. Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB), Schweizerische Schätzungsexpertenkammer (SVIT/SEK), Impulsprogramms Bau (IP-Bau). Obligationenrecht (OR), SIA 416 (Flächen und Volumen), SIA d0165 (Kennzahlen im Immobilienmanagement).