Source: https://www.ggv.com.br/2020/06/
Timestamp: 2020-07-03 22:09:59+00:00
Document Index: 85632772

Matched Legal Cases: ['artigo 1', 'artigo 5', 'artigo 176', 'artigo 8', 'artigo 31', 'artigo 47', 'artigo 31', 'artigo 35', 'artigo 31', 'artigo 215', 'artigo 215']

junho 2020 - Grupo Gilberto Valente
29 de junho de 2020 29 de junho de 2020 Por GGV
Foi protocolada a carta de sentença onde:
Na carta de sentença constou o estado civil de Fulana, casada apesar de separada de fato há mais de 25 anos (vivendo atualmente em regime de união estável).
Na carta de sentença constou o estado Civil de Beltrana, solteira (em regime de união estável).
Como qualificar as mesmas?
Nos termos do artigo 1.723, § único do CC é possível a União Estável de pessoas separadas de fato;
Apesar de existir previsão normativa para o registro da união estável no RCPJ, e registro e averbação no RI, pelo provimento 37/14 do CNJ (artigos 1º e 7º, ver também o artigo 5º do provimento) bem como decisões de nosso estado não há propriamente dito a exigência de registro da União Estável (CSMSP 1044002-25.2018.8.26.0100, 110111111-45.2016.8.26.0100, e da 1ª VRP da Capital do Estado 1044002-05.2.018.8.26.0100) ;
Entretanto no caso concreto constou que tanto Fulana quanto Beltrana convivem em união estável, a carta deverá ser aditada para constar o nome completo e a qualificação de seus respectivos companheiros, bem como o início da união estável e regime adotado se diverso do legal;
Do aditamento que se fará deverá constar o valor atribuído ao usufruto nos termos do artigo 176, º 1º, III, 5 da LRP, e para fins fiscais, podendo se requerido ser utilizado o valor venal do bem imóvel do presente exercício fiscal (1/3);
Deverá ser apresentado a comprovante de recolhimento do ITCMD (pois não oneroso, mas gratuito) ou a declaração do fisco de sua isenção (Decreto Estadual 46. 655/2002, artigos 1º, II e 12, § 2º, 3).
São Paulo, 24 de Junho de 2.020.
23 de junho de 2020 24 de junho de 2020 Por GGV
O caso na realidade de trata-se de cessão parcial dos direitos e obrigações de incorporação de condomínio edilício de casas térreas e/ou assobradadas (artigo 8º da Lei 4.591/64) sem que seja alienado a parte ideal do terreno;
E nesse sentido temos que tratar de incorporação registrada com instituição, especificação parcial (inclusive com o registro da convenção do condomínio no livro 3- auxiliar), onde se pretende alienar parcialmente o projeto, melhor dizendo, proceder à cessão dos direitos e obrigações da incorporação registrada;
Desta forma o procedimento é o seguinte:
As partes, no caso, devem formalizar através de escritura pública a transmissão e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível;
Portanto, é perfeitamente possível a cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário;
A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 (alínea “b” no caso – construtor) e 32 da Lei 4.591/64, no que couber alínea b , f, m ( artigo 31, § 1º e 35, § 4º (transcrição na procuração para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador) “f” (Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) – Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e alínea “o” (atestado de idoneidade financeira)
Logo após deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, inclusive nas matriculas já abertas (frações ideais/casas já alienadas);
Como foram alienadas algumas unidades a terceiros a cessão deverá contar com a anuência destes compradores de unidades autônomas (casas);
Daí porque, não obstante a faculdade de transferir a outrem seus direitos e obrigações contratuais, operada a mutação subjetiva na contratação, permanece vinculados aos mesmos, seja isoladamente, seja juntamente com o cessionário, se não houve assentimento expresso dos adquirentes. O incorporador, ao ceder os direitos que da incorporação lhe resultam, procede na qualidade prevista pelo civilista belga, de credor que não pode dissociar a sua condição jurídica da situação de devedor, tendo em vista a bilateralidade do seu contrato.
Para que se dê a cessão com a liberação completa do incorporador antigo, isto é, para que a cessão envolva simultaneamente a transferência de créditos (direitos do incorporador) e de débitos (deveres do incorporador), será necessária, a anuência dos credores desses direitos (os adquirentes das unidades).
Deverá constar expressamente do título de que a cedente aliena cede e transfere todos os direitos e obrigações da incorporação tal, registrada sob o nº tal na matrícula de n° tal, e que a cessionária aceita e recebe todos os direitos e obrigações da incorporação.
Ver as seguintes decisões: APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 – Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4”. É de suma importância ver esse artigo no RDI de nº 3.
OBS/ Deve ser juntado o instrumento público de mandato mencionado no parágrafo 1º do artigo 31 da Lei 4.591/64 e que transcreva na procuração o disposto no parágrafo 4º do artigo 35, isso porque o incorporador será o construtor (artigo 31, alínea “b” da cita Lei)
São Paulo, 23 de Junho de 2.020.
Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.
Acórdão CSM: 10574-0/7 Data: 8/1/1990 Data DO: Localidade: Diadema
Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo
Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.
Resultado da pesquisa por: 005611086
ESCRITURA PÚBLICA/VENDA E COMPRA – CESSÃO DE DIREITOS – INCORPORAÇÃO.
1. Para o registro de cessão de direitos à incorporação imobiliária são imprescindíveis a exibição e o arquivamento de certidões pessoais e de atestado de idoneidade financeira dos cessionários.
Acórdão CSM: 005611-0/86 Data: 25/4/1986 Data DO: Localidade: Guarulhos
Relator: Sylvio do Amaral
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
22 de junho de 2020 23 de junho de 2020 Por GGV
Recebemos uma escritura de compra e venda.
A assinatura do vendedor (Fulano) foi realizada à rogo (pois não pode assinar) pela anuente (Beltrana).
Como também, Beltrana assinou dando sua anuência, haja vista que convive em união estável com o vendedor (Fulano).
Sendo assim, gostaríamos do seu parecer sobre o tema.
E saber se há algum impedimento nestas assinaturas realizadas, ao passo que a anuente tem interesse direto na compra e venda.
Assinatura a rogo é a que se faz a pedido ou por solicitação de outrem, por quem não a possa fazer por estar impossibilitado ou por não saber escrever.
Para atos de certa relevância realizados através de instrumento particular, a assinatura a rogo simplesmente não merece fé.
Nessa hipótese, deve a pessoa passar mandato por instrumento público mediante o qual autoriza outrem a assinar por si como seu legítimo mandatário (autoriza a praticar atos).
Entretanto, como no caso o ato foi realizado por instrumento público, a rigor poderia ser aceita a assinatura a rogo da outorgada compradora nos termos do parágrafo 2º do artigo 215 do CC, desde que o ato (assinatura a rogo) seja testemunhado por duas pessoas idôneas e capazes nos termos do parágrafo 5º do artigo 215 do CC..
São Paulo, 22 de Junho de 2.020.
15 de junho de 2020 16 de junho de 2020 Por GGV
CONSTOU DA CARTA DE SENTENÇA, EXPEDIDA VIA TABELIONATO, DEVIDAMENTE HOMOLOGADA PELO JUIZ, ONDE NO “ITEM 12.1”, O ADVOGADO INCLUI “CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE” AOS HERDEIROS FILHOS, OU SEJA, SOBRE 1/2 DO IMÓVEL.
OCORRE QUE, NÃO FORA JUNTADO, OU NÃO EXISTE, TESTAMENTO DO “DE CUJUS”.
NESTE CASO, COMO DEVEMOS PROCEDER?
AVERBO A CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE APÓS O REGISTRO, OU, O TÍTULO NÃO ESTÁ APTO PARA REGISTRO NESTA FORMA?
As clausulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, são sempre estabelecidas em relação a terceiros, pois a ninguém é lícito ou dado vincular os bens próprios (RT – 169/127), e, ainda a ninguém é dado, ainda que com homologação judicial, vincular os próprios bens, salvo, em certos termos, na instituição do bem de família (RT – 97/139);
A imposição de clausulas, pelo próprio titular de domínio também não pode ser aceita. Embora inexista dispositivo expresso, proibindo tal imposição, a vedação está ínsita nos princípio que regem o direito de propriedade. Essa orientação vem prevalecendo em nossa jurisprudência. Em recente acórdão prolatado na apelação cível 3.294-0 – Itatiba – SP. (DJ de São Paulo de 18-06-84), deixou-se patente ser o instituto do bem de família o único em nosso sistema jurídico, colocado à disposição do proprietário, para possibilitar que o bem imóvel venha a ficar isento de execuções por dívidas. A imposição da clausula restritiva deve ocorrer no próprio ato da liberalidade (doação ou testamento) e nunca posteriormente. (RDI 19/20 Jan/Dez 87 – Das Clausulas de Inalienabilidade – Impenhorabilidade – Incomunicabilidade – Sub-rogação . Aspectos Práticos – Doutrina – Jurisprudência – Ademar Fioranelli – Sub itens 4.1 e 4.4);
Ora, tais condições são juridicamente impossíveis, porque a condição de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade só podem serem impostas em beneficio de terceiro, somente por efeito de ato de doação, ou por clausula testamentária (artigo n. 1.911 do CC) acompanhada da justa causa declarada em testamento ou doação (artigo n. 1.848 do CC) ;
Não acompanha a carta de sentença o testamento do falecido (a) (autor da herança), de forma que cria-se a presunção de tal clausula foi adicionada no plano de partilha (Processo n. 1079288-49.2015.26.0100 – da 1ª VRP da Capital do Estado – DJE de 10-09-2.015)
Como no caso concreto não há doação nem menção a existência de testamento impondo tal restrição o título deve ser qualificado negativamente.
São Paulo, 24 de Agosto de 2.016.
Adjudicação – inventário – partilha – cláusula de inalienabilidade – justa causa – ausência. Requisitos legais – descumprimento – autorização expressa. Título judicial – qualificação registral.
Dúvida – cláusula de inalienabilidade advinda do plano de partilha – inexistência de justa causa – descumprimento dos requisitos legais – necessidade de permissão judicial expressa – procedência.
1VRPSP > PROCESSO: 1079288-49.2015.8.26.0100 PROCESSOLOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 17
DATA JULGAMENTO:04/09/2015 DATA DJ:10/09/2015
CC2002 – Código Civil de 2002 | 10.406/2002, ART: 1848
Processo Digital nº: 1079288-49.2015.8.26.0100
Suscitante: 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Dárcio Cândido Barbosa
Em 24 de agosto de 2015, faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu _______, escrevente, digitei.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Darcio Candido Barbos, após negativa de ingresso da Carta de Adjudicação extraída dos autos de inventário – Processo nº 045.989-46.2011.
O óbice se deu pois há, no plano homologado pelo juiz no processo, cláusula estabelecendo inalienabilidade dos bens até que a menor favorecida complete 25 anos. O Registrador alega que tal cláusula deve constar no testamento ou termo de doação, acompanhada de justa causa, segundo o art. 1.848 do Código Civil. Porém, não foi apresentado título algum além da Carta de Adjudicação, que não contém menção expressa sobre a inalienabilidade. Juntou documentos às fls. 05/82.
O suscitado apresentou impugnação às fls. 83/86, alegando que a sentença deve ser cumprida em sua totalidade, pois não cabe ao Oficial analisar seu conteúdo, e que o Juiz expressamente homologou o plano de partilha, que inclui a cláusula de inalienabilidade.
O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida às fls. 90/93.
Com razão o D. Promotor e o Oficial. Em primeiro lugar, ressalto que a origem judicial do título não torna prescindível a qualificação registrária, conforme pacífico entendimento do Colendo Conselho Superior da Magistratura:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental ” (Ap. Cível nº31881-0/1)
Assim, não há que se dizer que o Registrador é obrigado a realizar o registro sem fazer a análise do título judicial.
No que diz respeito à possibilidade da instituição da cláusula de inalienabilidade, correto o Oficial ao afirmar que a carta de adjudicação apresentada não é suficiente para o registro.
Isto porque tal cláusula só pode constar na matrícula do imóvel quando advinda de termo de doação ou testamento, além de demandar a exposição da justa causa, uma vez que o direito de propriedade é, a priori, pleno. Outra possibilidade seria a expressa decisão judicial afastando os requisitos legais.
No caso em análise, nenhuma destas exigências está cumprida. Primeiramente, não acompanha a Carta de Adjudicação o testamento da falecida, de forma que cria-se a presunção de que tal cláusula foi adicionada ao plano de partilha pelo inventariante. E como bem exposto pelo Douto Promotor, este não tem legitimidade para gravar o bem:
“Conforme dita o Capítulo I, do Título I, do Livro III, do Código Civil, a validade do negócio jurídico depende do respeito à forma prescrita em lei. A forma especial para imposição de cláusulas restritivas é o testamento ou o termo de doação, ainda que esta possa ser formalizada nos autos de inventário, entre herdeiros. Na hipótese versada, a imposição da restrição deu-se pelo inventariante (pontue-se: não herdeiro), na apresentação do plano de partilha (fls. 63). O inventariante não possui, no caso em tela, nem a qualidade de doador, nem de testador, portanto, não possui legitimidade para impor as cláusulas restritivas, como pretendeu.“
Ao contrário do que aduz o suscitado, a sentença homologatória não é suficiente para o entendimento de que o juiz afastou a necessidade de justa causa para a cláusula de inalienabilidade. Isto porque, como já exposto, esta cláusula limita o exercício do direito de propriedade, o que só pode ser afastado expressamente e de forma fundamentada.
Assim, mostram-se pertinentes os óbices apresentados pelo Oficial.
Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Darcio Candido Barbos, mantendo os óbices registrários.