Source: http://encinarxxi.blogspot.com/2015/05/el-diligenciamiento-del-libro-de-actas.html
Timestamp: 2018-04-22 08:49:45
Document Index: 85327380

Matched Legal Cases: ['artículo 396', 'artículo 24', 'artículo 5', 'artículo 415', 'artículo 17', 'artículo 415', 'artículo 415', 'artículo 415']

Encinar Administradores de Fincas: El diligenciamiento del libro de actas.
El diligenciamiento del libro de actas.
Procede la legalización registral del nuevo libro de actas tras la negativa a devolver el primero por la que fue administradora, con independencia de los motivos que hayan llevado a la Junta de Propietarios a cesarla
SP/SENT/800367
En el supuesto de hecho de este expediente se produce, según la recurrente, una negativa a la devolución del libro de actas por quien en su momento tuvo la obligación legal de custodiarlo, una gestora administrativa colegiada que según resulta de la documentación que se acompaña ostentaba los cargos de administradora-secretaria de la comunidad. Dicho cargo fue removido por acuerdo de la junta de propietarios de 7 de septiembre de 2013, según consta en la documentación aportada, habiéndose realizado desde entonces numerosas gestiones tendentes a conseguir la recuperación de la documentación de la comunidad, resultando todas ellas infructuosas por lo que considerando que se ha producido una retención indebida de la misma, se ha finalizado interponiendo la correspondiente denuncia.
Tomado el correspondiente acuerdo, hay que analizar las consecuencias que tiene en orden a la legalización registral del nuevo libro de actas y ello con independencia de los motivos que hayan llevado a la junta de propietarios a cesar a la anterior administradora, decisión en la que es soberana, ni las razones por las que aquella retenga el libro de actas.
Es suficiente acreditar la formalización del Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios con elementos o servicios comunes para legalizar su libro de actas, aunque no conste en escritura pública el título ni esté inscrito en el Registro
DGRN, 8-8-2014
SP/SENT/784312
Debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable –según expresa el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal– a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Esto último es lo que caracteriza a la comunidad de propietarios de "(…)", cuya constitución aparece acreditada a través de escritura de protocolización de estatutos que se aporta al expediente.
5. Ahora bien no cabe olvidar que el título constitutivo de una propiedad horizontal o de un complejo inmobiliario forma "un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad" como dice literalmente el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por esto en los casos –como el presente– en que no figure inscrito el complejo en el Registro de la Propiedad la constitución de esta comunidad, se consignarán sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Y sin que ello prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción con eficacia "erga omnes".
A tal efecto, en estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, sería necesario que en la diligencia de legalización se expresara –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.
Se suspende la legalización de un libro de actas de una Comunidad presentado por quien dice ser el administrador y alegando el extravío del libro anterior ante la presentación posterior del libro extraviado por quien acredita ser el administrador
SP/SENT/784307
Frente a la afirmación, por quien dice ser el administrador de la comunidad, de que el libro se ha extraviado, con denuncia ante la Comisaría de Policía, se opone la presentación ulterior, por otra persona que acredita ser la administradora de la comunidad mediante exhibición del libro de actas extraviado, y que solicita legalizar un nuevo libro de actas. Por lo que, sin perjuicio de lo que puedan decidir los tribunales, registralmente es lógico que se suspenda la legalización solicitada por quien ha sido nombrado sin convocatoria efectuada por el presidente –ni supletoriamente por el juez– y en base en una denuncia de extravío que no se ha producido.
5. Una de las razones por las que se modificó por Ley 10/1992, de 30 de abril, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y atribuyó esta función de legalización de los libros de actas de las comunidades de propietarios a los registradores de la Propiedad fue por su competencia territorial (cfr. artículo 415.2 del Reglamento Hipotecario), al objeto de evitar en lo sucesivo que hubiera varios libros de actas abiertos y diligenciados por varios notarios o juzgados diferentes. Al ser competente el registrador en cuyo distrito hipotecario radica el inmueble, puede comprobarse antes de proceder a legalizar un nuevo libro de actas, si este es el primero, o, en otro caso, si se ha utilizado íntegramente el anterior.
Solo se admite y, con ciertas prevenciones, bajo la responsabilidad del presidente o secretario de la comunidad, la legalización de un nuevo libro en caso de pérdida o extravío de otro anterior, pero nunca legalizar uno nuevo cuando se sabe ciertamente que existe otro que está siendo utilizado. Lo único que se conseguiría con esta nueva legalización sería crear mayor confusión, creando la apariencia de un libro de actas existente, con las consecuencias jurídicas que se derivan de los acuerdos que constan en el mismo, por lo que ha de ser la autoridad judicial la que haya de determinar quiénes son los legítimos representantes de la comunidad.
No es posible la legalización de un nuevo libro de actas al no considerarse la no devolución del anterior por parte del administrador destituido como una sustracción, pese a que se acreditó mediante denuncia
SP/SENT/784295
El recurso no puede prosperar, es cierto como dice el recurrente que el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de la sustracción del libro de actas anterior como medio de permitir la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior, pero en el caso del supuesto que nos ocupa no nos encontramos ante una sustracción propiamente dicha, entendida como hurto o robo, sino ante una negativa a la devolución del libro anterior tras la cual subyace la existencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas cada una de las cuales actúa en representación de la comunidad arrogándose la legitimidad de su actuación cuestionándose por tanto la legalidad de los acuerdos alcanzados en las reuniones celebradas.
Ello se deduce claramente tanto del contenido de la documentación presentada como de la sucesión de solicitudes presentadas en el Registro, ya que la legalización del segundo libro tiene lugar cuando ya se ha celebrado la Junta General Extraordinaria en la que resulta elegido como presidente de la subcomunidad el recurrente, a lo que se une la negativa por parte de la administradora-secretaria de la primitiva junta directiva a devolver el libro de actas, negativa que interpreta el recurrente como constitutiva de sustracción y es objeto de denuncia.
No es posible el diligenciamiento de un nuevo libro de actas de la Comunidad de Propietarios mientras no se justifique la íntegra utilización del anterior, o, en su caso, se acredite la pérdida o extravío del mismo
DGRN, 7-3-2014
SP/SENT/763833
El recurso no puede prosperar, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario es terminante al disponer que no podrá legalizarse un libro de actas en tanto no se acredite la íntegra utilización del anterior, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su substracción en los términos recogidos en la propia norma, circunstancia esta que no se ha producido.
3. En el supuesto de hecho de este expediente se desprende que podría existir un error en el Registro cuyo origen se desconoce, ya que según el Presidente de la comunidad nunca existió otro libro ni se autorizó a persona alguna para actuar en nombre de la comunidad y legalizarlo, pero en el Registro consta presentada una instancia de legalización de libro de actas de la repetida comunidad, por quien era en aquel momento titular de uno de los departamentos de la misma.