Source: https://www.ra-kotz.de/verwertungskuendigung_massive_schaeden_gebaeude.htm
Timestamp: 2017-11-22 22:11:56
Document Index: 187920018

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 546', '§ 985', '§ 573', '§ 574', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 573', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 566', '§ 1056', '§ 1922', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 574', '§ 574', '§ 531', '§ 574', '§ 97', '§ 708', '§ 707', '§ 712', '§ 712', '§ 543', '§ 47', '§ 40', '§ 96']

Verwertungskündigung – massive Schäden an einem Mietshaus - RA Kotz
Az.: 14 S 8110/12
Urteil vom 17.08.2012
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.03.2012 (Az. 423 C 9764/09) in Ziffer I., II. III. und IV. insoweit aufgehoben, als die Beklagte dort jeweils auch zur Herausgabe der Schlüssel für die rechte Garage, den Heizungskeller, den Kellerbereich (mit Ausnahme des Schlüssels für den Kellerraum) und den Speicherraum bzw. Speicherzimmer verurteilt wurde. Insoweit wird die Klage abgewiesen.
II. Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.01.2013 gewährt wird.
III. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
V. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Zur Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 I Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Zusammenfassend und ergänzend ist Folgendes anzufügen:
Die Parteien streiten in der Berufung nach einer klägerischen Verwertungskündigung um Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten bewohnten ca. 60 qm großen 3-Zimmer-Wohnung samt diversen Nebenräumen und Garagen.
Die Kläger sind der Vater bzw. die Tante der Beklagten.
Das streitgegenständliche Anwesen, ein Zweiparteienhaus, welches im Jahr 1955 erbaut wurde, stand ursprünglich zu je 1/2 im Eigentum der Eltern der Kläger (= Großeltern der Beklagten). Der Vater der Kläger starb im Jahr 1981 und wurde durch die Mutter der Kläger zu 1/2 und die Kläger zu je 1/4 beerbt.
Im Jahr 1990 schloss die Mutter der Kläger (= Großmutter der Beklagten) mit der Beklagten betreffend die streitgegenständliche Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens einen mündlichen Mietvertrag. Es wurde eine monatliche Bruttowarmmiete (exklusive Strom) in Höhe von Euro 511,29 vereinbart, wobei die Hälfte der Miete jeweils auf ein Sparkonto der Beklagten einbezahlt wurde. Die zweite im Anwesen belegende Wohnung im Erdgeschoss bewohnte damals die Mutter der Kläger.
Im Jahr 1994 übertrug die Mutter der Kläger ihren „3/4-Anteil“ an dem streitgegenständlichen Anwesen auf die Kläger, die dadurch zu je 1/2 Miteigentümer des streitgegenständlichen Anwesens wurden. Gleichzeitig wurde für die Mutter der Kläger ein lebenslanges Nießbrauchsrecht betreffend das Anwesen eingeräumt.
Die Mutter der Kläger starb im Jahr ….
Nach dem Tod der Mutter der Kläger war die im Erdgeschoss belegende Wohnung bis Ende des Jahres 2007 vermietet. Seitdem steht die Wohnung im Erdgeschoss leer.
Mit Schreiben vom 28.11.2008 (Anlage K3, Bl. 15 d.A.) bzw. vom 05.12.2008 kündigten die Kläger gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis betreffend die streitgegenständliche Wohnung. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die klägerischen Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert seien und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Die von der Beklagten in Höhe von Euro 511,19 geleistete Inklusivmiete sei gerade einmal bedarfsdeckend. Eine Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss sei aufgrund der dort notwendigen Sanierungsarbeiten nicht möglich. Eine Sanierung des Anwesens, welche einen Kostenaufwand in Höhe von Euro 70.000,00 bedeuten würde, könne von den Klägern wirtschaftlich nicht aufgewendet werden. Es sei daher aufgrund der fehlenden Rentabilität des Anwesens und der Nichterbringbarkeit der Sanierungskosten seitens der Kläger beabsichtigt, das streitgegenständliche abrisswürdige Anwesen zu veräußern. Der Verkehrswert des Anwesens betrage Euro …. das Anwesen sei jedoch tatsächlich aufgrund des an die Beklagte vermieteten Zustands der Wohnung im 1. Obergeschoss nicht bzw. nur zu einem Schleuderpreis veräußerbar. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten sei daher für die Kläger unwirtschaftlich.
Die Beklagte hat sich der Verwertungskündigung und dem Räumungs- und Herausgabebegehren der Kläger widersetzt. Insbesondere sei eine rentable Vermietung der Erdgeschosswohnung nach einer Sanierung möglich.
Das Amtsgericht erholte zu der Frage der Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen und zur Veräußerbarkeit des streitgegenständlichen Anwesens im (teilweise) an die Beklagte vermieteten Zustand ein Gutachten des Sachverständigen ….
Mit Endurteil vom 22.03.2012 gab das Amtsgericht der Klage, soweit für das Berufungsverfahren von Bedeutung und insbesondere betreffend die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, statt. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.
Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.03.2012, Az. 423 C 9764/09, wird in den Ziffern I. – V. und IX. aufgehoben. Das vorbezeichnete Urteil wird in Ziffer VI. wie folgt neu gefasst: „Die Klage wird abgewiesen.“
Die Kläger beantragen: Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Berufungsverhandlung vom 25.07.2012 Bezug genommen.
Die zulässige Berufung ist überwiegend unbegründet, weil die zulässige Klage im zugesprochenen Umfang überwiegend begründet war. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung samt Nebenräumen und Garagen etc. gem. § 546 I BGB bzw. § 985 BGB. Insbesondere hat die klägerische Verwertungskündigung vom 28.11.2008 bzw. 05.12.2008 das bestehende Mietverhältnis gem. § 573 I 1, II Nr. 3 BGB beendet und kommt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §§ 574 I 1, 574a BGB nicht in Betracht. Die Berufung war lediglich insoweit begründet, als die Beklagte erstinstanzlich auch zur Herausgabe diverser Schlüssel verurteilt worden war, deren Besitz seitens der Beklagten bestritten war.
1. Die klägerische Verwertungskündigung ist gem. § 573 III 1 BGB formell wirksam. Die Kläger haben ihr berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten ausreichend begründet. Hierbei kann der klägerischen Kündigung entgegen der Berufung zunächst nicht entnommen werden, dass diese ausschließlich auf vorhandene Mängel gestützt würde, wenn in der Kündigung wird kumulativ ausgeführt wird, dass sich das Haus in einem abrisswürdigen Zustand befinde, dass massive Schäden am Gebäude vorhanden seien und der die Heizung repariert werden müsse. Der Beklagten ist durch die Angaben in der Kündigung ermöglicht worden, sich Klarheit über ihre Rechtsposition zu verschaffen und ist sie dadurch in die Lage versetzt worden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung ihrer Interessen zu veranlassen. Die Kläger haben den Kündigungsgrund in der Kündigung so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann, indem die Kläger insbesondere ausgeführt haben, dass sich das derzeit für sie wirtschaftlich nicht rentable Anwesen mit massiven Schäden in einem abrisswürdigen Zustand befinde, dass für eine Instandsetzung mindestens ein Kostenaufwand in Höhe von Euro 70.000,00 notwendig wäre, um eine dauerhafte Nutzung des Gebäudes zu Vermietungszwecken gewährleisten zu können, ihnen eine solche Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen jedoch nicht möglich sei und sie vor diesem Gesamthintergrund das Grundstück zu veräußern beabsichtigen (siehe hierzu auch BGH NJW 2011, 1135ff. m.w.N.). Entgegen der Berufung kommt es für die formelle Wirksamkeit einer Verwertungskündigung auch nicht darauf an, ob sie inhaltlich zutreffend ist oder nicht, sondern ist dies eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Kündigung.
2. Das Amtsgericht ist betreffend dem Kündigungsgrund des § 573 II Nr. 3 BGB zu dem überzeugenden Ergebnis gekommen, dass die Kläger als Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Bei Fortbestand des Mietverhältnisses wäre eine Wirtschaftlichkeit des Haus- und Grundbesitzes der Kläger nicht gegeben. Hierbei hat das sachverständig beratene Amtsgericht im Rahmen seiner einzelfallbezogenen Abwägung zwischen dem Verwertungsinteresse der Kläger und dem Bestandsinteresse der Beklagten die einschlägigen Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet.
a) Der klägerseits beabsichtigte Verkauf des streitgegenständlichen Objekts stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (siehe hierzu auch BVerfG NJW 1989, 972 und NJW 1992, 361).
b) Der klägerseits beabsichtige Verkauf des Grundstücks stellt sich weiter als angemessen im Sinne von § 573 II Nr. 3 BGB dar, weil die Kläger das Anwesen wegen dessen fehlender Rentabilität und einer wirtschaftlichen Sinnlosigkeit einer Sanierung veräußern möchten. Die beabsichtigte Verwertung des Grundstücks im Wege des Verkaufs stellt sich vor dem Hintergrund, dass Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis den Kern des Eigentumsrechts ausmachen, insbesondere auch dann als angemessen dar, wenn der Verkauf ggfs. nicht unbedingt zwingend erforderlich wäre (BVerfG NJW 1989, 972, NJW 1991, 3270 und NJW-RR 2004, 371 f.).
Die fehlende Rentabilität des Objekts und wirtschaftliche Sinnlosigkeit jeglicher Sanierung ergibt sich vorliegend aus dem vom Amtsgericht erholten Gutachten des Sachverständigen … dessen Feststellungen auch die Kammer für richtig erachtet. Sachverständig beraten geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass sich das streitgegenständliche Anwesen aus dem Jahr 1955 in einem abrisswürdigen Zustand befindet und dem Gebäude unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise eines vernünftig handelnden Marktteilnehmers kein Wert mehr beizumessen ist. Hierbei ist vor allem zu berücksichtigen, dass sich jegliche Instandsetzungen oder Modernisierungen, welche insbesondere betreffend Sanitär, Heizung, Elektro und dem schlechten energetischen Gebäudezustand und gerade auch betreffend die Wohnung im Erdgeschoss erforderlich wären, als vollständig unrentabel darstellen, insbesondere da dem Anwesen kein Gebäuderestwert mehr beizumessen ist. Selbst bei marktüblicher Vermietung beider Wohnungen etc. nach einer etwaigen Sanierung würde sich nach den nachvollziehbaren und für zutreffend erachteten Feststellungen des Sachverständigen ### ein jährlicher negativer Gebäudeertragsanteil von mehr als Euro 5.000,00 ergeben, wobei etwaige Sanierungskosten entgegen der Berufung hierbei noch nicht berücksichtigt sind. Die beabsichtigte Verwertung stellt sich mithin als von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen dar.
c) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten stellt ein Hindernis für die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar und würde die Kläger dadurch erhebliche Nachteil erleiden.
Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer/Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 II GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BVerfG NJW 1992, 361 f.). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 I 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG NJW 1993, 2035 f.). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfG NJW 1989, 972). Die im Rahmen des § 573 II Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (siehe zum Ganzen BGH NJW 2009, 1200ff. m.w.N.).
aa) Diese Einzelfallbetrachtung ergibt vorliegend, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten der geplanten Verwertung in entscheidender Weise entgegensteht. Bei Fortbestand des Mietverhältnisses könnte das Grundstück nur wirtschaftlich unangemessen verwertet werden, es wäre lediglich ein unangemessen niedriger Kaufpreis zu erzielen. Dies ergibt sich insbesondere aus dem vom Amtsgericht erholten Gutachten des Sachverständigen ###, dessen Feststellungen die Kammer auch insoweit für zutreffend erachtet. Dem Anwesen selbst ist kein Gebäuderestwert mehr beizumessen, dies entgegen der Berufung vor allem auch unabhängig von dem (Nicht-)Bestehen etwaiger Mängel (z.B. betreffend die Heizungsanlage, Feuchtigkeit im Keller o.ä.). Insoweit war eine weitere Sachaufklärung bezüglich des Nichtvorhandenseins / Vorhandenseins von Mängeln nicht angezeigt; die Frage der Abrisswürdigkeit des Gebäudes war ausweislich des amtsgerichtlichen Beweisbeschlusses vom 11.09.2009 Gegenstand der Begutachtung durch den Sachverständigen …. Mithin ist der unbelastete Verkehrswert des Grundstücks vorliegend dadurch zu bestimmen, dass vom Bodenwert Abbruchkosten für das Gebäude in Höhe von ca. Euro 20.000,00 zu subtrahieren sind. Auf diese Weise ergibt sich für den Kündigungszeitpunkt ein unbelasteter Verkehrswert für das streitgegenständliche Grundstück in Höhe von ca. Euro 490.000. Demgegenüber ist das streitgegenständliche Grundstück mit dem Mietverhältnis mit der Beklagten letztlich nur unter deutlichen Abschlägen und erheblich eingeschränkt vermarktungsfähig. Der Sachverständige hat nachvollziehbar dargelegt, dass es im Hinblick auf die im Gutachterausschuss gelisteten Verkäufe und seinen persönlichen sachverständigen Erfahrungen vor dem Hintergrund einer Markteinschätzung für das streitgegenständliche belastete Objekt gerade im Hinblick auf die Unsicherheit betreffend die weitere Entwicklung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit der Abrisswürdigkeit des Gebäudes letztlich keine Kaufinteressenten gebe. Der mit dem streitgegenständlichen Mietverhältnis belastete Verkehrswert betrage daher ca. Euro 295.000,00, mithin fast Euro 200.000,00 weniger als der unbelastete Verkehrswert, was einer Wertminderung von ca. 40 % entspricht.
Diese Wertminderung in Höhe von ca. 40 % stellt sich auch in der konkreten Konstellation als erheblicher Nachteil für die Kläger im Sinne von § 573 II Nr. 3 BGB dar. Für die vorliegende Bejahung des erheblichen Nachteils kommt es entgegen der Berufung hierbei entscheidungserheblich bereits nicht auf etwaige (sachverständige / nicht sachverständige) Einschätzungen der Zeugin ### oder des Zeugen ### zur Unverkäuflichkeit des Anwesens im vermieteten Zustand an. Relevant ist in diesem Zusammenhang lediglich (ohne dass es aufgrund der zutreffenden Feststellungen des Sachverständigen ### im Ergebnis aber auf die Aussagen dieser nach Ansicht der Berufung unglaubhaften Zeugen letztlich ankommen würde), dass die Zeugen ### und ### bestätigt haben, dass Verkaufsbemühungen der Kläger betreffend das streitgegenständliche Anwesen in dem an die Beklagte vermieteten Zustand gescheitert sind. Soweit die Beklagtenpartei ursprünglich unter Beweisantritt vorgetragen hat, dass die ### GmbH bzw. das Ehepaar ### das streitgegenständliche Anwesen im Jahre für Euro ### im vermieteten Zustand habe erwerben wollen, ist dieses Beweisangebot von der Beklagtenpartei nach einer schriftlichen Stellungnahme des Ehepaars ### zurückgezogen worden und ist die Beklagtenpartei betreffend dieser (bestrittenen) Behauptung beweisfällig geblieben.
bb) Der Berufung ist beizupflichten, dass die Kläger das Grundstück überwiegend nicht im Erbgang erworben haben. Insbesondere sind die Kläger erst mit dem Tod ihrer Mutter im Jahr ### Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden. Denn das Mietverhältnis mit der Beklagten wurde im Jahr 1990 (trotz damaligem „Anteil“ der Kläger an dem Anwesen zu je 1/8) nur von der Mutter der Kläger geschlossen. Auch der Eigentumswechsel betreffend das Anwesen zugunsten der Kläger zu je 1/2 im Jahr 1994 änderte an der Vermieterstellung der Mutter der Kläger nichts, da diese gleichzeitig bis zu ihrem Tod ein Nießbrauch eingeräumt wurde (siehe hierzu auch BGH NJW 1983, 1780). Durch den Tod der Mutter der Kläger im Jahr ### ist der Nießbrauch erloschen und sind die Kläger Vermieter der Beklagten geworden. Den Klägern kann betreffend die Feststellung eines Nachteils aber nicht entgegengehalten werden, dass sie den überwiegenden Miteigentumsanteil an dem Anwesen bzw. ihre Vermieterstellung bereits in dem an die Beklagte vermietetem Zustand erworben haben, mithin sich die Gegenüberstellung des Verkehrswertes in unbelastetem und belastetem Zustand verbieten o.ä. würde. Zwar haftet einem vermieteten Grundstück evtl. von Anfang an ein „Minderwert“ an und würde eine Kündigung lediglich einen wirtschaftlichen Wert realisieren, welcher dem Erwerber letztlich möglicherweise nie zur Verfügung stand (diese frühere Ansicht darstellend Rolfs in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 573 Rn. 162 m.w.N.). Jedoch verbieten sich Auswirkungen eines Vermieterwechsel auf die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung vor dem Hintergrund, dass die §§ 566ff. BGB (i.V.m. § 1056 BGB) darauf abzielen, dass sich die Rechtsposition des Mieters durch den Vermieterwechsel verschlechtert, gleichzeitig aber eine Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters im Hinblick auf die Kündigungsvoraussetzungen nicht bezweckt ist. Ebenso gilt dies für eine Universalsukzession nach §§ 1922ff. BGB, bei welcher die Erben in die Rechtsstellung des vermietenden Erblassers eintreten (siehe hierzu Rolf in: Staudinger, BGB Neubearbeitung 2011, § 573 Rn. 162 m.w.N.). So verneint auch der Bundesgerichtshof einen erheblichen Nachteil nicht etwa deshalb, weil der Vermieter das vermietete Grundstück in einem schlechten unrentablen Zustand erworben und sich der Verkehrswert des Objekts seither nicht verschlechtert hat. Insbesondere stellt diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch nicht nur auf einen Erwerb im Wege des Erbgangs ab, wenn dort ausgeführt wird, dass andernfalls die im Rahmen von § 573 II Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung und Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls auf den singulären Aspekt, ob seit dem Erwerb des Objekts durch den jetzigen Vermieter eine Verschlechterung des Verkehrswerts oder der Rentabilität eingetreten sei, verkürzt würde (BGH NJW-RR 2011, 1517 f.).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Verwertungskündigung auch dann möglich, wenn ein Erwerber ein Grundstück im vermieteten Zustand (ggfs. zu einem günstigen / günstigeren Preis) mit dem Ziel der „Freikündigung“ und des anschließenden Abrisses des Gebäudes zum Zwecke der Neuerrichtung von Wohnraum erworben hat (siehe hierzu z.B. BGH NJW 2009, 1200ff.). In diesem Zusammenhang muss es daher auch einem Eigentümer/Vermieter möglich sein, ein solches abrisswürdiges Objekt selbst angemessen zu verwerten, wenn der etwaige angezeigte Abriss des Gebäudes und ein Neubau nicht von ihm selbst (vielleicht weil er kein Bauträger ist), sondern (möglicherweise) erst in der Folge von einem Grundstückserwerber vorgenommen wird (so auch Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 573 Rn. 91 m.w.N.).
cc) Zugunsten der alleinstehenden Beklagten wurde im Rahmen der erforderlichen Abwägung gesehen, dass die Beklagte in dem streitgegenständlichen Anwesen aufgewachsen ist und nach einem vorübergehenden Auszug aus dem Anwesen (1983-1990) das Mietverhältnis bereits seit dem Jahr 1990 andauert, mithin die Beklagte zweifelsfrei in dem Anwesen und der Umgebung sozial verwurzelt ist.
Gleichzeitig war jedoch auch zu berücksichtigen, dass seitens der Kläger kein kurzfristiger spekulativer Erwerb des Anwesens o.ä. vorliegt, sondern seit der Begründung des Mietverhältnisses mit der Beklagten im Jahr 1990 und seit dem (vollständigen) Erwerb des Grundstücks durch die Kläger im Jahr 1994 bis zur Kündigung 18 bzw. 14 Jahre vergangen sind. Es verhält es also nicht so, dass das fragliche Objekt erst vor kurzem mit dem Mietverhältnis „belastet“ worden wäre und nun kurzfristig anders disponiert werden soll, vielmehr hat sich die Abrisswürdigkeit des Anwesens erst im Laufe der Zeit ergeben. Insbesondere ist das Mietverhältnis mit der Beklagten auch zu einem Zeitpunkt begründet worden als die damalige Vermieterin parallel zu der Beklagten die Erdgeschoss-Wohnung bewohnte und wurde ein vergleichsweise niedriger Bruttowarmmietzins vereinbart, welcher vertragsgemäß überdies zur Hälfte dem Sparkonto der Beklagten gutgeschrieben wurde. Es handelte sich mithin um ein familiär bedingt besonders geartetes Mietverhältnis. Diese familiäre Sondersituation ist mit dem Tod der Mutter der Kläger jedoch entfallen. Zusammengefasst würde der von den Klägern beabsichtigte Verkauf des teilweise an die Beklagte vermieten Grundstücks als wirtschaftlich sinnlos erscheinen und sich letztlich als faktisches Verkaufshindernis darstellen. Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände nimmt die potentielle klägerische Einbuße einen Umfang an, der die Nachteile, die der Beklagten durch den Verlust der Wohnung entstehen, in relevanter Weise übersteigt.
3. Entgegen der Berufung haben die Kläger bei der Anteilsübertragung im Jahr 1994 auch nicht im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter auf ein Kündigungsrecht gegenüber der Beklagten verzichtet, wenn dort unter Ziffer IV. 1) lediglich geregelt ist, dass die Kläger bei Beendigung des Nießbrauchs in den jeweiligen Mietvertrag anstelle ihrer Mutter eintreten (siehe hierzu Anlage K22, Bl. 195ff. d.A.).
4. Die Verwertungskündigung stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Nach Aktenlage bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger oder die Kläger das Anwesen über viele Jahre ggfs. vor dem Hintergrund der später besseren Durchsetzbarkeit einer Verwertungskündigung bewusst heruntergewirtschaftet hätten o.ä.
5. Auch führen etwaige Härtegründe in der Person der Beklagten nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB (analog). Eine durchzuführende Interessenabwägung im Rahmen von § 574 BGB fällt vorliegend jedenfalls nicht – wie dies erforderlich wäre – zugunsten des Bestandsinteresses der Beklagten aus. Die Berufung hat erstmals unter Beweisantritt eingeführt wird, dass die Beklagte seit Jahren an erheblichen Depressionen mit Krankheitswert, die sich zunehmend verstärken würden, leide. Unabhängig davon, ob dieser Vortrag im Rahmen des Berufungsverfahrens in dieser Form im Lichte des § 531 ZPO berücksichtigungsfähig ist, führt auch der bestrittene Beklagtenvortrag – als zutreffend unterstellt – unter Berücksichtigung der oben angeführten Aspekte in Gestalt der Mietdauer etc. und ggfs. etwaiger Schwierigkeiten bezüglich der Ersatzwohnraumsuche zu vergleichbaren Konditionen nicht zu einer Härte, die unter Würdigung des Verwertungsinteresses der Kläger nicht zu rechtfertigen wäre. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB kommt daher nicht in Betracht.
6. Bezüglich der diversen zu räumenden und herauszugebenden Nebenräume und der Garagen kommt es auf die Frage einer verbotenen Eigenmacht seitens der Beklagten letztlich nicht an. Selbst wenn man den (bestrittenen) Beklagtenvortrag zugrunde legt, dass die Beklagte im Zusammenhang mit dem Mietverhältnisses berechtigt sei, die streitgegenständlichen Nebenräume und Garagen (mit) zu nutzen, ist dieses Recht mit der klägerischen Verwertungskündigung betreffend „die Wohnung in der ### ###“ entfallen, da eine Kündigung des Mietverhältnisses naturgemäß die Nebenräume und Garagen mit umfasst.
7. Soweit die Berufung anführt, dass die Beklagte in Ziffer III. des angefochtenen Urteils „doppelt“ verurteilt werde, stellt die Entfernung der Gefrierkombination aus dem Keller lediglich eine Präzisierung des titulierten Räumungsanspruchs dar.
8. Soweit die Berufung rügt, dass das angefochtene Urteil teilweise keinen vollstreckungsfähigen Inhalt habe, weil die Planskizze K1 und den Anlage K2 dem Urteil nicht beilägen oder betreffend den Speicherraum unzutreffend die Terminologie „Zimmer“ verwendet werde, führt dies nicht zur Unzulässigkeit oder Unbegründet der Klage, sondern ggfs. zu Problemen im Rahmen einer etwaigen Zwangsvollstreckung. Dem Berufungsurteil liegen die Anlage K1 und K2 an.
9. Soweit die Berufung anführt, dass die Klagepartei noch nicht einmal vorgetragen habe, dass die Beklagte für die rechte Garage, den Heizungskeller, für den Kellerbereich und für den Speicherraum Schlüssel in Besitz habe, kann dahinstehen, ob diese Behauptung möglicherweise dem Klageantrag immanent ist. Jedoch ist der Besitz der vorgenannten Schlüssel seitens der Beklagten erstinstanzlich bestritten worden (siehe hierzu im Schriftsatz der Beklagtenpartei vom 22.05.2009, S. 8, Bl. 43 d.A.) und ein diesbezüglicher Beweisantritt seitens der Klagepartei nicht ersichtlich. Der Berufung war daher insoweit stattzugeben.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im Übrigen soweit nicht widersprechend auf die Begründung des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Der Beklagten war von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren, welche unter Berücksichtigung aller Umstände bis zum 31.01.2013 angemessen erschien.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 91, 92 ZPO. Weder die teilweise Stattgabe der Berufung in Bezug auf die Schlüssel noch die Einräumung einer kurzen Räumungsfrist vermochten eine Änderung der Kostenentscheidung für das erstinstanzliche Verfahren bzw. eine anteilige Kostentragung der Klagepartei für das Berufungsverfahren zu rechtfertigen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO. Hinsichtlich des Vollstreckungsschutzantrages der Beklagten gem. § 707, 719 ZPO war dieser als Vollstreckungsschutzantrag gem. § 712 ZPO zu verstehen, da die Beklagtenpartei einen Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung bereits mit Schriftsatz vom 15.06.2012 (Bl. 314 d.A.) gestellt hatte und die Klagepartei in der Sitzung vom 25.07.2012 zu Protokoll erklärt hat, bis zur Verkündung des Berufungsurteils am 17.08.2012 von einer Vollstreckung abzusehen. Bezüglich des Antrages nach § 712 ZPO musste jedoch im Hinblick auf die Kündigung der Kläger, welche auch bereits aus dem Jahr 2008 datiert, ein überwiegendes Gläubigerinteresse an der Vollstreckung des Urteils angenommen werden. Dem Vollstreckungsschutzantrag der Beklagten war daher nicht zu entsprechen.
Es liegen keine Zulassungsgründe im Sinne des § 543 II ZPO vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die eine Rechtsfortbildung nicht erfordert; auch ist eine divergierende Rechtsprechung nicht ersichtlich.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 GKG. Zwar enthält die Berufung eine ausführliche Rüge bezüglich der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, jedoch macht sie letztlich keine Ausführungen dazu, in welcher Höhe ihrer Ansicht nach der Streitwert zutreffend festzusetzen gewesen wäre noch wird eine Streitwertbeschwerde eingelegt. Die Berufung übersieht vor allem aber auch, dass gem. § 40 GKG für die Wertberechnung grundsätzlich der Zeitpunkt des den jeweiligen Streitgegenstand betreffenden und diesen einleitenden Antrags, und nicht die Begründung der gerichtlichen Entscheidung, maßgeblich ist. Soweit die Berufung auf eine für die Beklagte hierdurch nachteilige Kostenquote abstellt, übersieht sie, dass der Beklagten gem. § 96 ZPO sämtliche Sachverständigenkosten hätten auferlegt werden können.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf Euro 9.255,48.
Vermieterpfandrecht: Veräußerung und gutgläubiger lastenfreier Erwerb der Sachen
Wohnungseigentümergemeinschaften – Zurechnung von Vertreterwissen
Verbrauchserfassung: Kosten vor Ablauf der Abrechnungsperiode
Verkehrslärm Mietwohnung – Mietminderung durch Mieter