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Timestamp: 2016-10-24 23:49:07
Document Index: 262480163

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 218', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 218']

98 IA 381
98 Ia 38162. Auszug aus dem Urteil vom 5. Juli 1972 i.S. Sigg gegen Staat Z�rich und Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich.
Garantie de la propri�t� (expropriation mat�rielle) et art. 4 Cst. (arbitraire); protection du paysage. 1. Situation juridique avant l'entr�e en vigueur de l'art. 22ter al. 3 Cst. (consid. 1a). Rapport entre le grief d'arbitraire et le grief de violation de la garantie de la propri�t� en ce qui concerne le pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral (consid. 1b). 2. La limitation d'une utilisation future possible ne constitue une expropriation mat�rielle que lorsqu'au moment d�terminant une telle utilisation appara�t, au vu des circonstances, comme tr�s probable dans un proche avenir (confirmation de la jurisprudence; consid. 2). El�ments � prendre en consid�ration dans l'examen de cette pr�vision (consid. 3). Faits � partir de page 382
BGE 98 Ia 381 S. 382
A.- Gest�tzt auf � 182 des z�rcherischen Einf�hrungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch erliess der Regierungsrat des Kantons Z�rich am 16. M�rz 1967 die Verordnung zum Schutze des Bachtels und des Allmens (OS 42 S. 680), die am 8. April 1967 in Kraft trat. Sie macht im gesamten Schutzgebiet Vorkehren und Einrichtungen, welche im Orts- oder Landschaftsbild in Erscheinung treten, von einer Bewilligung der Baudirektion abh�ngig. Bewilligungspflichtig sind insbesondere das Erstellen und Ver�ndern von Bauten aller Art sowie die Anlage von Strassen und Wegen. Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn die beabsichtigten Vorkehren weder das Orts- oder Landschaftsbild und die Aussicht beeintr�chtigen noch in anderer Weise den Wert des Schutzgebietes vermindern. Dieses ist in drei Zonen eingeteilt. Im Kerngebiet (I. Zone) sind nur Bauten zul�ssig, die f�r die Aus�bung der Land- und Forstwirtschaft notwendig sind und sich zudem gut in das Landschaftsbild einf�gen.
B.- Dr. Sigg ist Eigent�mer von rund 44'800 m2 Wiesland am Bachtelh�rnli. Mit Erlass der Schutzverordnung fiel dieses Land gesamthaft in das Kerngebiet (I. Zone). Dr. Sigg hatte die Parzelle 1961 f�r rund Fr. 3.30/m2 gekauft und verlangte nun vom Staat Z�rich eine Entsch�digung wegen enteignungs�hnlicher Beschr�nkung. Am 15. Dezember 1969 sprach ihm die Sch�tzungskommission des III. Kreises eine vom Kanton zu BGE 98 Ia 381 S. 383leistende Entsch�digung von Fr. 2.50/m2 nebst Zins seit 8. April 1967 zu.
C.- Gegen diesen Entscheid erhoben beide Parteien beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich Einsprache. Dieses stellte mit Urteil vom 11. Juni 1971 fest, dass der Kanton Dr. Sigg f�r die Einweisung des Wieslandes in die I. Zone keine Entsch�digung schulde. Zur Begr�ndung f�hrte das Gericht aus, nach seiner st�ndigen Rechtsprechung z�gen Bauverbote zum Schutze des Landschaftsbildes nur dann als materielle Enteignung eine Entsch�digungspflicht nach sich, wenn sie Land mit "gefestigtem Verkehrswert" tr�fen und einen "g�ngigen Preis" zerst�rten. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Falle nicht erf�llt. Die Parzelle Sigg liege zwar am Bachtelh�rnli aussichtsm�ssig besonders sch�n, doch w�re ihre Erschliessung (Strasse, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung) im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Schutzverordnung mit derart teuren technischen Aufwendungen verbunden und rechtlich so ungesichert gewesen, dass vern�nftigerweise nicht mit ihrer jederzeitigen Verk�uflichkeit zu Bauerwartungs- oder gar Baulandpreisen habe gerechnet werden k�nnen. Folglich habe hier das Bauverbot keinen gefestigten Verkehrswert und keinen g�ngigen Preis zerst�rt, weshalb auch keine entsch�digungspflichtige Enteignung vorliege.
D.- Gegen dieses Urteil hat Dr. Sigg staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Er macht geltend, die Annahme des Verwaltungsgerichts, es liege kein entsch�digungspflichtiger, enteignungs�hnlicher Eingriff in sein Eigentum vor, sei willk�rlich und verstosse gegen Art. 22ter BV.
Der Kanton Z�rich und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde.
1. a) Nach dem am 11. Dezember 1969 in Kraft getretenen Art. 22ter Abs. 3 BV ist bei Enteignung und bei Eigentumsbeschr�nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle Entsch�digung zu leisten. Zur Zeit des hier zu beurteilenden Eingriffs, n�mlich beim Inkrafttreten der Schutzverordnung am 8. April 1967, galt diese Bestimmung noch nicht. Wie das Verwaltungsgericht aber zutreffend feststellte, ergab sich ihr Inhalt schon vorher aus ungeschriebenem Verfassungsrecht des Bundes (BGE 96 I 133, BGE 97 I 625). Ausserdem schrieb das z�rcherische BGE 98 Ia 381 S. 384Einf�hrungsgesetz zum ZGB schon seit 1959 in � 183bis Abs. 1 vor, der Betroffene k�nne vom Gemeinwesen eine angemessene Entsch�digung verlangen, wenn eine auf dem Grundeigentum lastende �ffentlichrechtliche Eigentumsbeschr�nkung �hnlich einer Enteignung wirke. Das Verwaltungsgericht legte diese Bestimmung im Sinne des bundesrechtlichen Grundsatzes aus. Der Beschwerdef�hrer macht nicht geltend, dass der Entsch�digungsanspruch nach kantonalem Recht weiter gehe als nach dem Verfassungrecht des Bundes. Somit ist der angefochtene Entscheid nur unter dem letzteren Gesichtspunkt zu pr�fen.
b) Mit der Beschwerde wird dem Verwaltungsgericht ausser einer Verletzung der Eigentumsgarantie in verschiedener Beziehung auch Willk�r vorgeworfen. Soweit sich diese zweite R�ge ganz allgemein gegen die Verneinung eines entsch�digungspflichtigen Eingriffs richtet, kommt ihr keine selbst�ndige Bedeutung zu; denn ob ein Eingriff in das Eigentum wie eine Enteignung wirke und deshalb nur gegen Entsch�digung erfolgen d�rfe, pr�ft das Bundesgericht unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie frei (BGE 96 I 126, 356 Erw. 4, BGE 93 I 139 oben). Dagegen �berpr�ft es die Anwendung kantonaler Gesetze auch dann nur auf Willk�r, wenn neben Art. 4 BV noch die Eigentumsgarantie angerufen wird (BGE 93 I 138); insofern ist die Willk�rr�ge des Beschwerdef�hrers nicht gegenstandslos. Soweit ferner �rtliche Verh�ltnisse zu w�rdigen sind, welche die kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken als das Bundesgericht, �bt dieses trotz grunds�tzlich freier Pr�fung eine gewisse Zur�ckhaltung, wie es dies auch bei der Abw�gung des f�r Eingriffe in das Eigentum erforderlichen �ffentlichen Interesses tut (BGE 95 I 554, BGE 97 I 584 Erw. a).
2. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt materielle Enteignung vor, wenn der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch der Sache untersagt oder in einer Weise eingeschr�nkt wird, die besonders schwer wiegt, weil dem Eigent�mer eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht die Einschr�nkung weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigent�mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene, wenn hief�r keine Entsch�digung geleistet w�rde (BGE 96 I 357, BGE 97 I 634 mit Hinweisen). Die Beschr�nkung einer k�nftig m�glichen Nutzung wurde vom Bundesgericht BGE 98 Ia 381 S. 385zun�chst nur im zweiten dieser beiden F�lle ber�cksichtigt (BGE 89 I 385). Im Urteil Barret (BGE 91 I 339) anerkannte es jedoch, dass sp�tere Verwendungsm�glichkeiten grunds�tzlich in beiden F�llenvonBedeutung sein k�nnten. Gleichzeitigpr�zisierte es aber, dass eine voraussichtliche k�nftige Nutzung nur dann in Betracht falle, wenn den Umst�nden nach anzunehmen sei, sie lasse sich sehr wahrscheinlich in naher Zukunft verwirklichen.
In der Folge hat das Bundesgericht in verschiedenen Entscheiden (z.B. BGE 93 I 342 Erw. 7, BGE 96 I 126) bloss noch vom "voraussehbaren k�nftigen" Gebrauch der Sache gesprochen. Dabei handelte es sich jedoch lediglich um eine vereinfachte Formulierung der im Urteil Barret ausf�hrlicher umschriebenen Voraussetzungen, von denen das Gericht keineswegs abweichen wollte; es verwies denn auch regelm�ssig auf diesen Entscheid. Die neuesten Urteile dr�cken sich wieder genauer aus ("mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft", "tr�s probable dans un proche avenir": BGE 96 I 357, BGE 97 I 635) und best�tigen damit die seit BGE 91 I 339 geltende Rechtsprechung. Eine Abschw�chung der im Urteil Barret genannten Voraussetzungen war entgegen der vom Verwaltungsgericht in ZR 67, 1968, S. 312 ge�usserten Ansicht nie beabsichtigt.
b) Das angefochtene Urteil setzt sich mit der geschilderten Rechtsprechung zur Ber�cksichtigung k�nftiger Nutzungsm�glichkeiten auseinander. Es beanstandet, dass das Bundesgericht nicht erkl�re, welche Umst�nde bei der Prognose zu ber�cksichtigen seien. Es nimmt aber an, dass es sich dabei um die Bauplanung der Gemeinde, die Erschliessungsverh�ltnisse, die sich in der Umgebung abzeichnenden Bauentwicklungstendenzen und dergleichen handle. Solche Untersuchungen blieben jedoch immer im Theoretischen stecken und seien wegen der vielen Unsicherheiten nicht frei von Willk�r. Demgegen�ber stelle das Verwaltungsgericht auf den Markt ab, der in der Preisbildung auf die �berbauungsaussichten R�cksicht nehme. Voraussetzung sei jedoch, dass dem Betroffenen mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit eine Einnahme entgehe, und eine solche Wahrscheinlichkeit bestehe nur, wenn gefestigte Marktverh�ltnisse f�r sie spr�chen. Eine Entsch�digung werde daher nur geschuldet, wenn das Bauverbot Land mit einem "gefestigten" Verkehrswert treffe und einen "g�ngigen Preis" dauernd zerst�re, wobei sich die Entsch�digung aus der Differenz des Verkehrswertes vor und nach dem Eingriff ergebe.
BGE 98 Ia 381 S. 386
c) F�r das Bundesgericht besteht kein Anlass, von seiner - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts konstanten - Rechtsprechung abzugehen. Auch nach der Betrachtungsweise des Bundesgerichts sind die Marktverh�ltnisse bereits bei der Feststellung des Tatbestandes materieller Enteignung zu ber�cksichtigen, freilich nicht als einziges Moment, sondern neben andern Umst�nden (vgl. in diesem Sinne auch MEIER-HAYOZ/ROSENSTOCK, Zum Problem der Gr�nzonen, S. 28 f.). Die Ber�cksichtigung des Handelswerts des Bodens setzt aber in jedem Falle voraus, dass �berhaupt ein den landwirtschaftlichen Wert �bersteigender Verkehrswert ermittelt werden kann. Das Verwaltungsgericht ging denn im angefochtenen Entscheid f�r die Ermittlung des "gefestigten Verkehrswerts" und des "g�ngigen Preises" ebenfalls davon aus, ob nach den allgemeinen Marktverh�ltnissen am Stichtag vern�nftigerweise damit habe gerechnet werden d�rfen, dass das Grundst�ck jederzeit zu Baulandpreisen oder zu Ans�tzen f�r Bauerwartungsland h�tte verkauft werden k�nnen. Es untersuchte diese Frage anhand der sich im Bachtelgebiet abzeichnenden Nachfrage nach Bauland, nach der Aussichtslage des streitigen Grundst�cks und nach den Erschliessungsverh�ltnissen f�r Zufahrt, Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung. Damit stellte es jedoch gerade auf jene Umst�nde ab, deren Ber�cksichtigung es dem Bundesgericht zum Vorwurf macht. Es zeigt sich darin, dass die vom Verwaltungsgericht verfochtene Methode jedenfalls dann versagt, wenn - wie im vorliegenden Falle - vergleichbare Marktpreise fehlen.
Dass f�r die Bemessung einer Enteignungsentsch�digung die Differenz des Verkehrswertes vor und nach dem Eingriff massgebend sein muss, steht ausser Frage.
3. Der Beschwerdef�hrer behauptet, mit der Schutzverordnung Bachtel, die sein Grundst�ck mit einem Dauerverbot f�r andere als land- und waldwirtschaftlich notwendige Bauten belegte, sei sein Land materiell enteignet worden. Er begr�ndet dies ausschliesslich damit, dass das Grundst�ck in Zukunft h�tte zu Bauzwecken verwendet werden k�nnen. - Auf Grund der vorstehend geschilderten Rechtsprechung ist mithin zu untersuchen, ob am massgeblichen Stichtag (d.h. am 8. April 1967, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Schutzverordnung; vgl. BGE 93 I 144, BGE 97 I 814) nach den Umst�nden mit hoher BGE 98 Ia 381 S. 387Wahrscheinlichkeit zu erwarten war, die Parzelle w�rde in naher Zukunft �berbaut.
Nach dem Gesagten ist nicht erforderlich, dass das Grundst�ck am Stichtag bereits Baulandcharakter gehabt habe, d.h. nach den tats�chlichen und rechtlichen Gegebenheiten sofort h�tte �berbaut werden k�nnen. Die Rechtsprechung zu Art. 218 Abs. 2 OR kann deshalb nicht herangezogen werden (GRISEL, Droit administratif suisse, S. 406). Es gen�gt, wenn das Land an sich zur �berbauung geeignet war (GRISEL, a.a.O., S. 405 f.; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, Das Eigentum, 4. Aufl., Systemat. Teil N. 250bis /a; MEIER-HAYOZ/ROSENSTOCK, S. 32). Dabei sind alle Faktoren zu ber�cksichtigen, welche die tats�chliche �berbauungschance bestimmten, also die allgemeine Lage und Beschaffenheit des Grundst�cks, die Bauplanung der Gemeinde, die bauliche Entwicklung in der Umgebung und die Erschliessungsverh�ltnisse (vgl. BGE 82 I 165, BGE 89 I 386; MEIER-HAYOZ/ROSENSTOCK, S. 40 f.). Das Grundst�ck braucht nicht zu einer eigentlichen Bauzone geh�rt zu haben, sondern es kann gen�gen, dass es im unmittelbaren Bereich der baulichen Entwicklung, anstossend an bestehende Siedlungsgebiete, lag (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 243; Verwaltungsgericht Z�rich, RB 1966, Nrn. 105 und 106). Es braucht auch nicht schon an das �ffentliche Strassen-, Wasser- und Abwassernetz angeschlossen gewesen zu sein, sondern es gen�gt, dass es mit wirtschaftlichem Aufwand erschliessbar war (vgl. MEIER-HAYOZ/ROSENSTOCK, S. 36 f., und BGE 82 I 165). Dabei sind ausser tats�chlichen auch rechtliche Gegebenheiten zu ber�cksichtigen, da die �ffentliche Erschliessungspolitik und das Baupolizeirecht die bauliche Nutzungschance mit bestimmen (MEIER-HAYOZ/ROSENSTOCK, S. 40; FRITZ GYGI, Expropriation, materielle Enteignung und Lastenausgleich, in Rechtliche Probleme des Bauens, S. 100 ff.). Ergibt sich aus allen diesen Umst�nden, dass- r�ckblickend beurteilt - eine �berbauung sehr wahrscheinlich in naher Zukunft zu verwirklichen gewesen w�re, so brachte das Bauverbot eine materielle Enteignung. Hierbei darf mit R�cksicht auf den Zeitbedarf jeder baulichen Planung und Erschliessung der Begriff der nahen Zukunft nicht zu knapp bemessen werden (vgl. MEIER-HAYOZ/ROSENSTOCK, S. 35 unten; GYGI, S. 103; zu eng wohl C. BONNARD, in ZBJV 101, S. 140). Bestand in diesem Sinne eine k�nftige bauliche Nutzungschance, BGE 98 Ia 381 S. 388obschon es sich nicht um Bauland, sondern erst um Bauerwartungs- oder Rohbauland handelte, so wird regelm�ssig der Landwert den Preis reinen Kulturlandes �berstiegen und eine wesentliche, durch die M�glichkeit k�nftiger �berbauung bestimmte Komponente enthalten haben (BGE 97 I 114).
(Erw. 4-8: Das Bundesgericht verneint im vorliegenden Falle eine materielle Enteignung, da das Grundst�ck im massgebenden Zeitpunkt weit ab einer gr�ssern Siedlung und nicht im Bereich einer deutlichen Bauentwicklung lag und sich bei einer �berbauung Erschliessungsschwierigkeiten ergeben h�tten, deren �berwindung rechtlich zu ungewiss und �berdies mit zu hohen Kosten verbunden gewesen w�re).
96 I 126,
82 I 165 suite... ,
96 I 133,
97 I 625,
93 I 139,
93 I 138,
95 I 554,
97 I 634,
97 I 635,
89 I 386,
97 I 114
art. 22ter al. 3 Cst.,
Art. 218 Abs. 2 OR