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Timestamp: 2019-01-24 02:50:59+00:00
Document Index: 74471084

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 1350', 'art. 13', 'art. 1322', 'art. 3', 'art. 38', 'art. 40', 'art. 1']

(A4) INTERPRETAZIONE E COMMENTI ALLA NORMATIVA 431/98
A seguito di reiterati tentativi di riforma, finalmente nel mese di dicembre del 1998 il Parlamento ha approvato una nuova legge in materia di soli contratti di locazione ad uso abitativo. Occorre dunque che sia ben chiaro fin d’ora che la locazione commerciale,
artigianale, industriale ecc. (Capo II legge 392/78) non ha subito modificazione alcuna.
Altra cosa che occorre tenere ben presente è quella che la nuova legge non ha abrogato integralmente il Capo I della legge 392/78,
sono rimasti in piedi alcuni articoli che analizzerò in seguito.
La legge 431/98, pur essendo suddivisa in 5 Capi, si presenta con un articolato nettamente inferiore rispetto alla 392/78, infatti gli articoli sono in numero di 15 anziché 26 senza contare quelli disciplinati gli aspetti processuali che nella legge 392 ne aumentavano, per l’appunto, l’articolato.
Omettendo gli articoli che riguardano aspetti relativi alle condizioni per il rilascio degli immobili, a locazione ultimata, e gli aspetti processauli in genere , cioò che è interessante è la parte disciplinata dagli artt:
1,2,3 (Capo I) 4,5 (Capo II) 8,10 (del Capo IV) 13 e 14 (del Capo V). Di questi articoli non intendo riportare pedissequamente la formulazione, bensì fornire un commento che ben più si presta ad essere capito e afferrato da futuri operatori del settore.
Questo art. definisce, in buona sostanza, l’ambito di applicazione di questa nuova legge, definendo “in primis” le due grandi categorie di contratti da essa previsti: quelli cosiddetti “liberi” (art. 2, comma 1) e quelli “agevolati” (anche fiscalmente, art. 2, comma 3).
Questa nuova legge poi non s’applica ai seguenti tipi di contratti:
a. A quelli relativi ad immobili vincolati in base alla legge 1 giugno 1939, n. 1089 (beni di interesse storico ed artistico)
b. A quelli relativi ad immobili rientranti nelle attuali Cat. Catastali A/1 , A/8, e A/9.
c. A quelli relativi ad alloggi d’edilizia residenziale pubblica, per i quali s’applicano le relative norme di legge.
d. A quelli relativi ad immobili locati esclusivamente con finalità turistiche.
Inoltre, le disposizioni di cui agli artt. 2,3,4,7 e 13 non s’applicano alle locazioni stipulate da enti locali, in qualità di conduttori, per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, per le quali si applica il solo C.C.
N.B. alle locazioni di cui alle lettere a. e b. s’applicano le disposizioni del C.C., salvo siano stipulate in base al comma 3 dell’art. 2 (contratti agevolati).
Per quanto riguarda la natura del contratto con finalità turistiche, occorre tenere presente che la stessa andrà dimostrata con riguardo alla volontà manifestata dalle parti al momento della conclusione del contratto.
Di questo art. 1 della legge 431/98 è molto importante sottolineare il comma 4 che ha, si può dire, una portata innovativa enorme.
Infatti detto comma sancisce l’obbligatorietà della forma scritta per la validità del contratto di locazione (ad substantiam) ad uso abitativo.
Ciò evidentemente supera il disposto di cui al comma 8 dell’art. 1350 del C.C. che prevedeva la forma scritta (ad substantiam) per i soli contratti di locazione con durata superiore ai 9 anni.
Infine, resta di palese evidenza che i contratti relativi ad autorimesse (garage, box) anche pertinenziali sono soggetti alle sole norme del C.C., diversamente rispetto a quanto stabiliva la normativa dell’equo canone, che faceva rientrare i garage nel calcolo della superficie convenzionale (il 50%) per poi sottoporla alla ben nota redditività legale (3,85%).
(Modalità e stipula dei contratti di locazione)
Questa norma stabilisce le condizioni essenziali dei contratti c.d. liberi e di quelli c.d. agevolati, determinandone anzitutto la durata minima, fissata in 4 anni, rinnovabili in altri 4, per la prima categoria e in 3 anni, prorogabili in altri 2, per la seconda categoria.
Come recita l’art. 13 della presente legge, la durata dei contratti testè evidenziata ha natura imperativa.
Si può dire che questa parte, derogando all’art. 1322 del C.C., investe la libertà contrattuale delle parti contraenti, ma non per quanto riguarda il canone che per i contratti liberi non trova alcun regime vincolistico (cosa ben diversa dalla L. 392/78 che vincolava a parametri certi con la determinazione del canone). E’ una norma proibitiva con duplice portata : sostitutiva, quando le parti dovessero stabilire durate diverse e inferiori; integrativa, quando le parti omettessero di determinare la durata.
L’effetto sostitutivo che la norma esplica va inquadrato nella c.d. nullità parziale, per la quale l’impianto del contratto stipulato dalle parti resta comunque in piedi ( per il principio della conservazione dei contratti) venendo sostituita soltanto la parte contraria alla norma. Per la durata massima rimangono operanti le norme del C.C.
Dunque contratti liberi, della durata di anni 4, rinnovabili di altri 4 salve le ipotesi di disdetta del locatore previste dal successivo art. 3. Differentemente da prima, i canoni di locazione potranno essere aggiornati liberamente ancorandoli al dato Istat europeo, oppure prevedendo canoni differenziati, tuttavia entro ragionevoli limiti al fine d’evitare che eccessivi aumenti inducano il conduttore a dare la disdetta del contratto, mascherandosi così una volontà di risoluzione anticipata del contratto.
Per quanto riguarda i c.d. contratti agevolati, della durata vista poc’anzi, le organizzazioni rappresentative dei proprietari e dell’inquilinato hanno stabilito (dapprima nell’estate del 1999 e successivamente nella primavera del 2003) contenuti e modalità dei contratti di locazione, a livello locale (provinciale, comunale) sulla base di un decreto del Ministro dei lavori pubblici indicante i contenuti e i requisiti per tali contratti anche in seguito all’accordo nazionale fra le organizzazioni delle parti maggiormente rappresentative a livello nazionale. (c.d. Convenzione nazionale). Detti accordi sono stati depositati nelle segreterie dei 5 Comuni
Ad alta tensione abitativa della provincia di Trento per i quali vigono le deduzioni fiscali previste dalla legge; detti comuni sono
Trento, Rovereto, Riva del Garda, Arco, e Pergine Valsugana. Pertanto è possibile ottenerne copia rivolgendosi direttamente ai Comuni oppure interpellando le organizzazioni dei proprietari e dell’inquilinato, firmatarie degli accordi territoriali medesimi.
Sono stati raggiunti accordi anche per i contratti agevolati di tutti gli altri Comuni della provincia (c.d. Comuni minori) accordi che hanno individuato i canoni locativi per i vari comuni. Resta inteso che per detti Comuni non v’è l’agevolazione Irpef bensì solo un’eventuale riduzione dell’Ici, se ed in quanto deliberata dal Comune interessato.
Sempre per i contratti agevolati, i Comuni potranno intervenire a favore dei proprietari locatori riducendo le aliquote ICI. Il Comune di Trento, anche su pressione di Confedilizia, ha introdotto per detti contratti una riduzione dell’aliquota ordinaria; pertanto viene applicato il 4 per mille anziché il 5 che è l’aliquota ordinaria. Per il 2005 dovrebbe esserci inoltre un forte abbattimento dell’aliquota se non addirittura l’azzeramento della stessa, per gli immobili locati con contratto agevolato e canone di fascia minima.
Viceversa, a danno dei proprietari, i Comuni possono aumentare l’ICI (2 o 3 per mille) per quegli immobili ad usi abitativo non locati e per i quali, negli ultimi 2 anni, non vi sia un regolare contratto registrato ( Trento prevede per es. il 9 per mille).
Col D.M. del dicembre 2002 sono stati individuati i modelli contrattuali (per le piccole e per le grandi proprietà) che valgono per tutto il territorio nazionale e il c.d. allegato “G” , un documento che riassume le principali spese a carico dell’inquilino e del proprietario, mettendo così la parola fine almeno parzialmente, alle continue contestazioni in ordine a che debbano spettare le singole spese. E’ fin d’ora evidente e ancor più lo sarà nel prosieguo di questa disamina della nuova legge sulle locazioni, che il legislatore ha voluto concedere dei benefici, delle libertà fissando però degli obblighi di registrazione, e richiedendo, in taluni casi, di produrre registrazioni precedenti (per non applicazione di aggravi fiscali, per benefici fiscali, o per potere iniziare procedure di rilascio degli immobili).
Sia per i contratti liberi che per quelli agevolati, trascorso il periodo di rinnovo o di proroga (4 o 2 anni), le parti potranno attivare la procedura per il rilascio dell’immobile o per la stipula di un contratto a nuove condizioni (maggioranza di canone ecc.). Resta comunque la possibilità, per il conduttore, di inviare disdetta del contratto in qualsiasi momento del rapporto se intervengono gravi motivi, ovvero se contrattualmente previsto. In data 28 Gennaio 1999 a Roma, Confedilizia e i sindacati inquilini Sunia – Sicet e Uniat, hanno raggiunto un accordo sul testo dei contratti liberi, peraltro non vincolante. Un testo predisposto da Confedilizia è già stato adottato a far data dal 30 dicembre 1998, giorno d’entrata in vigore della nuova legge.
Questo art. prevede i casi di diniego della rinnovazione del contratto c.d. libero, trascorsi i primi 4 anni, o di quello agevolato, trascorsi i primi 3 anni. Tale diniego deve essere manifestato al conduttore inviandogli, almeno sei mesi prima della scadenza del primo periodo, una disdetta motivata, con lettera raccomandata. I motivi per il diniego sono i seguenti:
- quando il locatore intenda destinare l’immobile locato ad uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o altri parenti entro il 2° grado.
- quando il locatore, nella fattispecie persona giuridica, società, ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità, a condizione però che offra al conduttore altro immobile idoneo a di cui ne abbia piana disponibilità.
- quando il conduttore abbia la disponibilità piena di altro alloggio libero ed idoneo nello stesso comune.
- quando l’immobile faccia parte di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale si debba assicurare la stabilità e la permanenza del conduttore nell’alloggio sia d’ostacolo ai lavori.
- quando l’immobile si trovi in uno stabile per il quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si debba operare la demolizione o la radicale trasformazione per la realizzazione di nuove costruzioni, o se il proprietario, trattandosi di alloggio all’ultimo piano, intenda procedere alla sopraelevazione, il tutto quando, per ragioni tecniche, occorra lo sgombero dell’immobile.
- quando, senza che sia intervenuta legittima successione del contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
In tale ipotesi il conduttore ha diritto di prelazione da esercitarsi con le modalità di cui agli art. 38, 39 della legge 392/78.
Se la disdetta per i casi di ristrutturazione o per edificio gravemente danneggiato occorre che il proprietario sia in possesso della concessione o dell’autorizzazione edilizia. Ultimati i lavori, in caso di nuova locazione, il conduttore ha diritto di prelazione ai sensi dell’art. 40 della L. 392/78. Se l’immobile rientra nella disponibilità del proprietario a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, al conduttore spetta un risarcimento danni pari ad un importo non inferiore a n. 36 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Se il locatore ottenuto il rilascio, non adibisce entro i successivi mesi 12, l’immobile agli usi per i quali aveva motivato la disdetta, il conduttore ha diritto di ripristino del rapporto locativo alle precedenti condizioni o, in alternativa, al risarcimento delle 36 mensilità. Per quanto riguarda il caso di vendita, il diritto di prelazione sorge solo nel caso di disdetta dopo il primo periodo.
Contratti di locazioni stipulati in base ad accordi definiti in sede locale
L’art. in esame ha definito, in buona sostanza, soltanto le varie fattispecie di decreti ministeriali da emanarsi da parte del Ministro dei Lavori pubblici di concerto con quello delle Finanze.
Questo articolo rimandava a un decreto ministeriale la definizione delle modalità e delle condizioni per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore al limiti previsti dalla presente legge, al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti, decreto che è stato poi emanato.
Pertanto, possono poi essere stipulati contratti per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, sulla base di accordi locali, anche con la promozione dei comuni interessati (sedi di università).
A tali accordi hanno partecipato (estate 1999) le organizzazioni delle parti nonché quelle degli studenti, cooperative ecc.
Gli accordi che sono stati definiti prevedono:
- per gli studenti universitari fuori sede, contratti della durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni.
- per contratti di natura transitoria, durate minime da 1 mese e massime di 18 mesi.
Anche per questi accordi sono reperibili presso le organizzazioni firmatarie o le segreterie di Comuni.
Nei comuni di cui all’art. 1 del D.L. 30 Dicembre 1988, n. 551, convertito nella L. 61/89 (c.d. ad alta densità abitativa, tra cui Trento e altri comuni della provincia) il reddito imponibile del locatore di immobili ad uso abitativo, già decurtato ai fini fiscali del 15% viene ulteriormente decurtato di un 30%, per un totale del 40,5% (per Venezia e le isole di Giudecca, Murano e Burano la detrazione è del 47,5%). Anche la base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro viene ridotta al 70%.
Ciò però vale solo per i contratti c.d. agevolati e comunque non riguarda quelli stipulati in base alle vecchie normative. Vi sono tuttavia delle condizioni per poter usufruire di questi benefici che sono l’obbligo d’indicare nella denuncia dei redditi gli estremi di registrazione dei contratti e quelli della denuncia ICI.
Dette agevolazioni non s’applicano ai contratti di natura transitoria.
I redditi non percepiti, per morosità ecc. non concorrono a formare la base imponibile.