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Timestamp: 2016-10-22 07:19:51
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Matched Legal Cases: ['Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 216', 'BGE', 'Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 402', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 216', 'Art. 402']

86 II 33
86 II 33 6. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 26. Januar 1960 i.S. Messerschmid gegen Welti.
Art. 216 al. 2 CO. Celui qui donne mandat � une personne d'acheter un immeuble � un tiers et se fait octroyer par le mandataire un droit d'emption sur le fonds n'est tenu de faire constater par acte authentique que ce droit et le prix convenu pour l'immeuble, mais non le mandat et la r�mun�ration promise pour celui-ci. Faits � partir de page 33
BGE 86 II 33 S. 33
A.- Heinrich Welti erfuhr im Februar 1954, dass die Firma Graf & Meier Immobilien AG dem Baumeister Paul Messerschmid ihr an der Oleanderstrasse und der Affolternstrasse in Z�rich-Oerlikon liegendes Grundst�ck Kat. Nr. 105, Grundbuchblatt 650, im Halte von 801 m2, auf dem das Haus Affolternstrasse 71 steht, zum Kaufe angeboten hatte. Welti empfand Lust, es zu kaufen, um es allenfalls sp�ter mit dem daran anstossenden Grundst�ck Kat. Nr. 106, das seinem Bruder geh�rte, neu �berbauen zu lassen. Er wusste jedoch, dass die Firma Graf & Meier Immobilien AG es ihm nicht verkaufen w�rde, da sie mit ihm verfeindet war. Er setzte sich daher mit Messerschmid in Verbindung, um sich die Liegenschaft mit dessen Hilfe zu verschaffen. Die beiden wurden einig, dass Messerschmid das Grundst�ck mit den ihm von Welti zur Verf�gung zu stellenden Barmitteln kaufe und dem Welti daran ein Kaufrecht einr�ume, wogegen dieser dem andern eine Verg�tung von Fr. 10'000.-- zahle und ihn ausserdem mit der Ausf�hrung aller Maurer-, Eisenbeton- und Kanalisationsarbeiten betraue, falls er die Liegenschaft BGE 86 II 33 S. 34und die allenfalls noch zu erwerbenden Grundst�cke Kat. Nr. 106 und 98 �berbauen w�rde.
Auf Grund dieser m�ndlich getroffenen Vereinbarung kaufte Messerschmid der Firma Graf & Meier Immobilien AG das Grundst�ck Kat. Nr. 105 am 23. Februar 1954 um den Preis von Fr. 69'500.-- ab. Auf Anrechnung an diesen �bernahm er Grundpfandschulden von Fr. 35'000.-- und 20'000.-- und bezahlte er am gleichen Tage Fr. 14'500.-- bar, die ihm Welti zusammen mit einem f�r die Verminderung der Grundpfandschulden bestimmten Betrag von Fr. 5000.-- �bergeben hatte.
Messerschmid liess die mit Welti getroffene Vereinbarung durch seinen Rechtsanwalt entwerfen und niederschreiben. Die Parteien unterzeichneten sie am 5. M�rz 1954. Das Schriftst�ck lautet wie folgt:
"1. Auf Veranlassung des Herrn Welti erwarb Herr Messerschmid durch Kaufvertrag vom 23. Februar 1954 von der Firma Graf & Meier, Immobilien AG, Oleanderstrasse 4, Z�rich-Oerlikon die in Z�rich-Oerlikon an der Affolternstrasse 71 gelegene Liegenschaft Kat. Nr. 105 (Gr.B.Bl. 650) mit Wohnhaus (Assek. Nr. 133) im Totalausmass von 8 Aren 01 m2 zum Preise von Franken neunundsechzigtausendf�nfhundert.
Nach den Bestimmungen des Kaufvertrages, der integrierender Bestandteil dieser Vereinbarung bildet, bestehen folgende Grundpfandrechte: Fr. 35'000. -
It. Namenschuldbrief Nr. 133'829 vom 2. August 1935 der Z�rcher Kantonalbank in Z�rich zum Maximalzinsfuss von 6% p.a. im 1. Rang; Fr. 20'000. -
It. Inhaberschuldbrief vom 26. Juni 1951 der Firma Graf & Meier, Immobilien AG selbst geh�rend (verpf�ndet bei der Z�rcher Kantonalbank, Filiale Oerlikon, Z�rich 11) im 2. Rang mit Vorgang von Fr. 35'000-.
Die restliche, von Herrn Messerschmid an die Firma Graf & Meier, Immobilien AG in bar zu zahlende Kaufpreisschuld betr�gt somit Fr. 14'500. -.
2. Herr Messerschmid r�umt Herrn Welti-Zeender das Recht ein, diese Liegenschaft mit Wirkung ab 1. Januar 1958 zum obgenannten Preise von Fr. 69'500.-- zu kaufen.
3. Die Gegenleistungen des Herrn Welti-Zeender sind die folgenden:
a) Er �bernimmt intern, d.h. im Verh�ltnis zu Herrn Paul Messerschmid s�mtliche Verpflichtungen aus dem Grundst�ckkauf- BGE 86 II 33 S. 35Vertrag mit der Firma Graf & Meier, Immobilien AG vom 23. Februar 1954, wozu insbesondere die Tilgung des Kaufpreises bzw. Verzinsung der durch Grundpfand sichergestellten Forderungen geh�rt. Am 23. Februar 1954 zahlte Herr Welti an Herrn Messerschmid: Fr. 14'500.--
zur Tilgung des restlichen, in bar zu bezahlenden Kaufpreises, sowie Fr. 5'000.--
zur teilweisen Abtragung des Schuldbriefes im 2. Rang, womit dieser auf Fr. Fr. 15'000. - reduziert wurde.
b) Ferner zahlt Herr Welti-Zeender bei Eintragung des Kaufrechtes im Grundbuch an Herrn Paul Messerschmid eine Barentsch�digung von Fr. 5000.-- aus. Eine weitere Barentsch�digung von Fr. 5000.-- wird bei Aus�bung des Kaufrechtes zur Zahlung f�llig.
c) Endlich verspricht Herr Welti-Zeender, s�mtliche Maurer-, Eisenbeton- und Kanalisationsarbeiten auf die Baufirma des Herrn Paul Messerschmid zu �bertragen, sofern das eingangs erw�hnte Grundst�ck und allenfalls die noch zu erwerbenden benachbarten Grundst�cke Kat. Nr. 106 und 98 an der Oleanderstrasse bzw. Affolternstrasse in Z�rich-Oerlikon �berbaut werden sollten.
Diese Arbeiten werden auf Herrn Paul Messerschmid zu maximal mittleren Konkurrenzpreisen �bertragen. Unter mittleren Konkurrenzpreisen verstehen dabei die Kontrahenten das Mittel von h�chstens sieben Konkurrenzofferten, wobei die tiefste und die h�chste Offerte bei der Berechnung ausser Betracht fallen.
4. Dieser Vertrag, der nicht nur f�r die Kontrahenten pers�nlich, sondern auch f�r deren Rechtsnachfolger verbindlich ist, kann nur im gegenseitigen Einvernehmen aufgehoben werden.
5. Das in Ziff. 2 hievor stipulierte Kaufrecht ist nach Massgabe von OR Art. 216 Abs. 2 �ffentlich zu beurkunden und gleichzeitig im Grundbuch als Vormerkung einzutragen.
6. Beilage: Kaufvertrag zwischen Herrn Paul Messerschmid und der Firma Graf & Meier, Immobilien AG vom 23. Februar 1954."
Ebenfalls am 5. M�rz 1954 liessen Messerschmid und Welti einen "Kaufrechts-Vertrag" �ffentlich beurkunden. Darin ist ausgef�hrt, Messerschmid r�ume Welti an der Liegenschaft Kat. Nr. 105, Grundbuchblatt 650, zum Preise von Fr. 69'500.-- ein �bertragbares Kaufrecht ein, dessen Aus�bung vom 1. Januar bis 1. Juli 1958 befristet sei. Die in der schriftlichen Vereinbarung festgehaltenen weiteren Abmachungen sind im "Kaufrechts-Vertrag" nicht wiedergegeben.
Im Fr�hjahr 1958 erkl�rte Welti dem Messerschmid, sein BGE 86 II 33 S. 36Kaufrecht aus�ben zu wollen, und ersuchte ihn, zur Beurkundung des Kaufvertrages zu erscheinen. Messerschmid weigerte sich.
B.- Auf Klage des Welti vom 5. Juni 1958 verpflichtete das Bezirksgericht B�lach Messerschmid mit Urteil vom 12. M�rz 1959, den Kaufrechtsvertrag vom 5. M�rz 1954 zu erf�llen und demgem�ss auf erstes Begehren des Grundbuchamtes Z�rich-Schwamendingen zur �bertragung des Eigentums am Grundst�ck Kat. Nr. 105, Grundbuchblatt 650, Hand zu bieten, ansonst das Grundbuchamt durch das Urteil erm�chtigt sei, die Eigentums�bertragung vorzunehmen.
Auf Appellation des Beklagten enschied das Obergericht des Kantons Z�rich am 7. Juli 1959 in gleichem Sinne.
C.- Der Beklagte hat die Berufung erkl�rt. Er beantragt dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichtes aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kl�ger beantragt die Best�tigung des angefochtenen Urteils.
Der Beklagte macht geltend, der Kl�ger habe ihm als Gegenleistung f�r das Grundst�ck nicht nur den unter Ziffer 2 der schriftlichen Vereinbarung vorgesehenen Preis von Fr. 69'500.--, sondern auch die zwei Zahlungen von zusammen Fr. 10'000.-- (Ziffer 3 lit. b) und die �bertragung von Bauarbeiten (Ziffer 3 lit. c) versprochen. Da der �ffentlich beurkundete Kaufrechtsvertrag nur den Preis von Fr. 69'500.-- erw�hne und die anderen Leistungen verschweige, sei er wegen Formmangels ung�ltig.
a) Der ein Kaufrecht an einem Grundst�ck begr�ndende Vertrag bedarf zu seiner G�ltigkeit der �ffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Er ist ein durch die Gestaltungserkl�rung des Berechtigten bedingter Kaufvertrag. Die Anforderungen an seine Form sind daher die gleichen wie f�r Kaufvertr�ge, die ein Grundst�ck zum Gegenstande haben. Die Form muss alle wesentlichen BGE 86 II 33 S. 37Punkte des Vertrages decken, insbesondere auch die ganze f�r das Grundst�ck versprochene Gegenleistung (BGE 51 II 573, BGE 53 II 164, BGE 68 II 233, BGE 75 II 148, BGE 78 II 224, BGE 84 II 374), und zwar entgegen fr�herer Rechtsprechung selbst dann, wenn sie teilweise schon vor der Beurkundung des Vertrages erbracht wurde (BGE 84 IV 164 ff.).
Das heisst nicht, dass alle im Zusammenhang mit der Einr�umung des Kaufrechtes getroffenen Abreden �ffentlich beurkundet werden m�ssen. Die Formvorschrift gilt nur f�r das, was dem Kaufvertrag (Kaufrechtsvertrag) wesentlich ist. Die Versprechen des K�ufers brauchen daher nur insoweit �ffentlich beurrkundet zu werden, als sie die Gegenleistung f�r das Grundst�ck betreffen. Leistungen, die der K�ufer dem Verk�ufer zwar im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufes (Kaufrechtsvertrages) zusichert, die jedoch nicht im Austausch gegen das Grundst�ck, sondern f�r andere Leistungen des Verk�ufers zu erbringen sind, brauchen in der �ffentlichen Urkunde nicht erw�hnt zu werden, und zwar selbst dann nicht, wenn die Parteien den Kaufvertrag (Kaufrechtsvertrag) ohne diese anderen Leistungen und Gegenleistungen nicht abschliessen w�rden (BGE 78 II 439).
b) Der Beklagte behauptet so wenig wie der Kl�ger, die schriftliche Vereinbarung vom 5. M�rz 1954 sei simuliert. Er bringt gegenteils vor, sie gebe den Vertragswillen der Parteien eindeutig wieder. Die Natur des Rechtsverh�ltnisses der Parteien h�ngt also ausschliesslich von der Auslegung der in diesem Schriftst�ck enthaltenen Willens�usserungen ab.
Gegen den Standpunkt des Beklagten, er habe das Grundst�ck aus eigenem Antrieb und auf eigene Rechnung erworben und es dem Kl�ger gegen Erbringung aller in der Vereinbarung vorgesehenen Gegenleistungen (bedingt) zu verkaufen versprochen, spricht schon der Umstand, dass unter Ziffer 1 der Vereinbarung ausgef�hrt wurde, der Beklagte habe die Liegenschaft "auf Veranlassung" des Kl�gers erworben. Das ist dahin zu verstehen, dass BGE 86 II 33 S. 38der Beklagte sich als Beauftragter des Kl�gers betrachtete. Dem widerspricht nicht, dass er das Grundst�ck schon am 23. Februar 1954, also vor der Unterzeichnung der Vereinbarung, gekauft hatte. Wie in der Antwort auf die Klage zugegeben ist, einigte er sich mit dem Kl�ger schon vor dem 23. Februar 1954 und erhielt er an diesem Tage von ihm Fr. 19'500.--, um der Verk�uferin den nicht durch Schuld�bernahme zu begleichenden Teil des Preises bar zu leisten und ausserdem Fr. 5000.-- an die im zweiten Range auf der Kaufsache lastende Grundpfandschuld abzuzahlen. Der Auftrag des Kl�gers an den Beklagten, das Grundst�ck zu kaufen, erkl�rt sich daraus, dass der Kl�ger, wie das Obergericht verbindlich feststellt, mit der Firma Graf & Meier Immobilien AG verfeindet war und daher ihr gegen�ber nicht als Kaufliebhaber aufzutreten wagte. Es ist unerheblich, dass der Beklagte mit der Verk�uferin schon verhandelt hatte, bevor der Kl�ger sich an ihn wandte. Auch kommt nichts darauf an, ob er das Grundst�ck aus eigenem Entschlusse gekauft h�tte, wenn er nicht vom Kl�ger beauftragt worden w�re, es zu erwerben.
F�r einen Auftrag seitens des Kl�gers spricht auch, dass die Parteien unter Ziffer 1 der Vereinbarung ausf�hrten, der vom Beklagten bezahlte Preis der Liegenschaft habe Fr. 69'500.-- betragen und die Bestimmungen des Kaufvertrages zwischen ihm und er Firma Graf & Meier Immobilien AG seien "integrierender Bestandteil" der Vereinbarung mit dem Kl�ger. Unter Ziffer 6 erkl�rten die Parteien den Kaufvertrag als Beilage zu ihrer Vereinbarung. H�tte der Beklagte das Grundst�ck ohne Auftrag des Kl�gers und auf eigene Rechnung gekauft, so h�tte er dem Kl�ger �ber den Inhalt dieses Kaufvertrages nicht Auskunft gegeben. Der Kl�ger h�tte nicht Anspruch gehabt, hier�ber aufgekl�rt zu werden.
Es ist ein Kennzeichen des Auftrages, dass der Auftraggeber dem Beauftragten die zur Ausf�hrung des Auftrages n�tigen Geldmittel vorschiesst oder ihm die BGE 86 II 33 S. 39Auslagen und Verwendungen, die er in richtiger Ausf�hrung des Auftrages gemacht hat, samt Zinsen ersetzt und ihn von den eingegangenen Verbindlichkeiten befreit (Art. 402 Abs. 1 OR). Die Tatsache, dass der Kl�ger dem Beklagten am 23. Februar 1954 vor dem Erwerb des Grundst�ckes Fr. 14'500.-- zur Tilgung des bar zu begleichenden Teiles des Kaufpreises und Fr. 5000.-- zur teilweisen Abzahlung des Schuldbriefes im zweiten Rang bezahlte, spricht daher f�r Auftrag. Freilich h�tte der Kl�ger in der Annahme, dass er sicher das Kaufrecht dereinst aus�ben werde, dem Beklagten die Fr. 19'500.-- schon am 23. Februar 1954 als Vorauszahlung auf den (bedingt) versprochenen Kaufpreis leisten k�nnen. In diesem Falle w�re aber die Zahlung unter Ziffer 3 lit. a der Vereinbarung nicht mit dem Hinweis, Fr. 14'500.-- dienten zum Erwerb des Grundst�ckes und Fr. 5000.-- zur Herabsetzung der Grundpfandschuld, erw�hnt worden, sondern der Beklagte h�tte einfach best�tigt, er habe vom Kl�ger Fr. 19'500.-- als Vorauszahlung an den Kaufpreis empfangen, den der Kl�ger ihm f�r den Fall der Aus�bung des Kaufrechtes schulden werde. Dass der Beklagte Beauftragter des Kl�gers war, ergibt sich sodann aus dem unter Ziffer 3 lit. a der Vereinbarung verurkundeten Versprechen des Kl�gers, im Verh�ltnis zum Beklagten dessen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag mit der Firma Graf & Meier Immobilien AG, insbesondere die Tilgung des Kaufpreises und die Verzinsung der Grundpfandschulden, zu �bernehmen.
Die Parteien h�tten nicht den Kaufpreis gleich hoch vereinbart wie im Vertrag mit der Firma Graf & Meier Immobilien AG und die Verg�tung von Fr. 10'000.-- in einer besonderen Bestimmung (Ziffer 3 lit. b) festgesetzt, wenn sie einen reinen Kaufvertrag (Kaufrechtsvertrag) h�tten abschliessen wollen. Es h�tte diesfalls um so n�her gelegen, die Fr. 10'000.-- mit dem Kaufpreis zu verschmelzen, als sie zur H�lfte wie die Fr. 19'500.-- schon damals bezahlt wurden; die Parteien h�tten nur BGE 86 II 33 S. 40zu sagen brauchen, der Kl�ger schulde dem Beklagten f�r den Fall der Aus�bung des Kaufrechtes Fr. 79'500.--, woran er Fr. 19'500.-- am 23. Februar 1954 vorausbezahlt habe und weitere Fr. 5000.-- bei der Eintragung dieses Rechtes zahlen werde. Die Aufteilung der Leistungen des Kl�gers in einen Kaufpreis von Fr. 69'500.-- und in zwei "Barentsch�digungen" von je Fr. 5000.-- verr�t deutlich den Willen, zwischen der Gegenleistung f�r das Grundst�ck einerseits und der Verg�tung f�r die vom Beklagten als Beauftragtem geleisteten Dienste anderseits zu unterscheiden. Nur aus dieser Unterscheidung erkl�rt sich, dass die Parteien nicht die ganze Vereinbarung, sondern nur deren Ziffer 2, in der von einem Kaufpreis von Fr. 69'500.-- die Rede ist, �ffentlich beurkunden lassen wollten (Ziffer 5).
Die Vereinbarung hat somit den Sinn, dass der Kl�ger den Beklagten beauftrage, der Firma Graf & Meier Immobilien AG das Grundst�ck um Fr. 69'500.-- abzukaufen und es zum gleichen Preise auf den Kl�ger zu �bertragen, falls dieser in der Zeit vom 1. Januar bis 1. Juli 1958 ein dahin gehendes Begehren stelle. Die Fr. 10'000.--, die der Kl�ger dem Beklagten unter Ziffer 3 lit. b der Vereinbarung versprach, sind Verg�tung f�r die Ausf�hrung des Auftrages. Auch das Versprechen, mit dem Beklagten allenfalls Werkvertr�ge abzuschliessen, betrifft eine Gegenleistung f�r die Dienste des Beklagten. Dieser muss sich den aus dem Wortlaut klar erkennbaren Sinn der Vereinbarung um so mehr entgegenhalten lassen, als das Schriftst�ck von seinem eigenen rechtskundigen Berater abgefasst wurde.
Da der Auftrag zum Kauf einer Liegenschaft formlos g�ltig ist (BGE 81 II 231), brauchten die Parteien weder das Versprechen einer Verg�tung von Fr. 10'000.-- noch die Zusicherung der �bertragung von Bauarbeiten �ffentlich beurkunden zu lassen. Nur die Einr�umung des Kaufrechtes an den Kl�ger und dessen Verpflichtung, dem Beklagten als Gegenleistung f�r das Grundst�ck BGE 86 II 33 S. 41Fr. 69'500.-- zu zahlen, unterstanden der Formvorschrift des Art. 216 Abs. 2 OR.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 7. Juli 1959 best�tigt.
84 II 374,
84 IV 164,
81 II 231
Art. 216 al. 2 CO,
Art. 402 Abs. 1 OR