Source: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/nebenkosten-berechnen/nicht-vereinbarte-kosten-umgelegt-muessen-sie-alles-wieder-zurueckzahlen
Timestamp: 2016-10-27 12:52:47
Document Index: 366937019

Matched Legal Cases: ['§ 28', 'BGH', '§ 2', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH', '§ 2']

Nicht vereinbarte Kosten umgelegt: Müssen Sie alles wieder zurückzahlen? | Nebenkosten berechnen | meineimmobilie.de
Dienstag, 07.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com
Teilen 1 0	Nicht vereinbarte Kosten umgelegt: Müssen Sie alles wieder zurückzahlen? Worum geht´s
Fehler bei der Betriebskostenabrechnung: Was gilt, wenn der Mieter ihn zu spät bemerkt? Stichworte zu diesem Thema
Anlage 3 zu § 28 Zweite BerechnungsverordnungBetrKVBetrKVBetriebkostverordnungBetriebskostenBetriebskostenabrechnungBetriebskostenabrechnungBetriebskostengesetzBetriebskostenkatalogBetriebskostenumfangBetriebskostenverordnungETWEigentumswohnungEigentumswohnungenHeizkostenspiegelInstandhaltungskostenJahresabrechnungJahresrechnungNebenkostenNebenkostenabrechnungNebenkostengesetzNebenkostenkatalogZweite Miete
Wegen Fristablauf: BGH lässt Vermieter zwei dicke Abrechnungsfehler durchgehen
Der Haken an der Sache: In der Jahresabrechnung, die Sie von der Eigentümergemeinschaft erhalten, stecken Kosten drin, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht umlegbar
So war es auch bei der Jahresabrechnung des Vermieters aus Ratingen: Dort waren neben den üblichen, umlagefähigen Kosten entsprechend dem Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV weitere, nicht auf einen Wohnungsmieter umlagefähige Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten.
Die standen in der Abrechnung unter der Rubrik: „Nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“.
Außerdem hatte der Vermieter dem Mieter auch noch die Instandhaltungsrücklage auf die Abrechnung gesetzt. Auch die fällt bekanntlich nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Insgesamt bekam der Mieter dadurch 790 EUR mehr an Betriebskosten aufgebrummt als eigentlich zulässig waren.
Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Wenn der Mieter plötzlich nachzahlen soll
Doch das war nicht der einzige Fehler des Vermieters: Er „patzte“ auch bei den Vorauszahlungen. Obwohl der Mieter im Abrechnungsjahr 2.800 EUR vorausbezahlt hatte, zog er ihm bei seiner Betriebskostenabrechnung nur 2.100 EUR an Vorauszahlungen ab. Also 700 EUR weniger als er eigentlich vorausbezahlt hatte.
Wer den Fehler zu spät bemerkt, hat Pech gehabt Erst im Mai 2014, also 22 Monate nachdem der Mieter die Abrechnung für 2011 erhalten hatte, bemerkte der Mieter die teuren Fehler und beschwerte sich – zu spät! Nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres, nachdem er die Abrechnung erhalten hat, vorbringen. Nachdem jedoch bereits 22 Monate ins Land gestrichen waren, war der Mieter mit seiner Beschwerde eigentlich zu spät dran!
Rückzahlung: Nach einem Jahr hört das Zittern auf
Obwohl der Mieter eigentlich mit seiner Beschwerde zu spät dran war, konnte er dennoch mit Rücksicht auf Treu und Glauben einen Teil des Geldes zurückfordern. Dazu verhalf ihm ein kurzer Satz in seiner Abrechnung.
Darin hatte sich der Vermieter auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen. In der hatte er die vom Mieter beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Damit hatte der Vermieter aus Sicht des Mieters schon bei seiner Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.
Der BGH sah es genauso, weswegen der Vermieter trotz abgelaufener Einwendungsfrist die zu Unrecht umgelegten 790 EUR doch noch zurückzahlen musste (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).
Die Ausschlussfrist gilt selbst für nicht umlegbare Betriebskosten
Grundsätzlich gilt der Einwendungsausschluss auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Instandhaltungsrücklage. Mit dem zeitlich begrenzten Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass Streit über die Betriebskostenabrechnung in absehbarer Zeit beigelegt wird. Diese Befriedungsfunktion würde verfehlt, wenn das nur für umlagefähige Betriebskosten gelten würde, so dass der Mieter auch noch nach einem Jahr kommen könnte und Geld für unzulässigerweise umgelegte Betriebskosten zurückverlangen könnte.
Das gilt auch für nicht umlegbare Betriebskosten, weil sich nicht immer ganz eindeutig bestimmen lässt, ob bestimmte Kosten nun umlegbar sind oder nicht. Der Einwendungsausschluss will gerade bewirken, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt.
Der Grund, weshalb seine Abrechnung falsch ist, spielt dabei keine Rolle.
Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Pech für den Mieter!
Der Mieter scheiterte auch mit der Rückzahlung weiterer 700 Euro. Der Vermieter hatte diesen Betrag an vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht bei seiner Abrechnung berücksichtigt. Die Betriebskostenabrechnung war deswegen falsch.
Allerdings griff auch hier der Einwendungsausschluss: Bemerkt der Mieter den Abrechnungsfehler nicht spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung, sondern erst 22 Monate danach, hat er nach Ansicht des BGH einfach Pech gehabt. > Artikel merken
Ausschlussfrist: So schnell läuft die Frist für Ihre Betriebskostenabrechnung ab
Gleiches gilt, wenn der Mieter die 12 Monate lang nichts gegen seine Betriebskostenabrechnung untenrimmt, obwohl die einen dicken Fehler hat. Doch gilt das auch für Betriebskosten, die er unzulässigerweise umgelegt hat? Dazu hat der BGH neuerdings seine ganz eigene Meinung. 0 2
Wer jahrelang nicht über seine Betriebskosten abrechnet, obwohl er das eigentlich müsste, straft sich selbst – und zwar mit teuren und lästigen Folgen! Denn: Selbst wenn Sie sich um die Abrechnung herumdrücken wollen, bringt Ihnen das gar nichts außer Ärger ein. Abrechnen müssen Sie nämlich dennoch und obendrein dürfen Sie nichts mehr vom Mieter nachfordern. Doch das ist leider noch nicht alles. 1 9
Rügt der Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung, dass seine Betriebskostenabrechnung auch Kosten enthält, die nach § 2 BetrKV nicht als Betriebskosten auf den Wohnungsmieter umlegbar sind, muss er diese Kosten zahlen.
Gleiches gilt, wenn der Vermieter weniger Vorauszahlungen in seiner Betriebskostenabrechnung einstellt, als der Mieter tatsächlich bezahlt hat. Bemerkt der Mieter den Fehler erst nach Ablauf der 12-monatigen „Meckerfrist“, geht er leer aus (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).
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