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Timestamp: 2016-10-21 18:36:54
Document Index: 238148170

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'Art. 34', 'Art. 84', 'Art. 114', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.163/2005 (17.01.2006)
Politische Gemeinde Wittenbach, vertreten durch den Gemeinderat, 9303 Wittenbach, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Walter Locher,
Entsch�digung aus materieller Enteignung / Abschreibung des Rekursverfahrens,
Die Z.________ AG und die X.________ AG erwarben im November 1987 das in der Gemeinde Wittenbach (SG) liegende Grundst�ck Nr. 2526 im Halte von 37'400 m2. Das Grundst�ck geh�rte nach dem damals geltenden Zonenplan von 1977 zur Wohnzone W4 und zur Wohn-Gewerbe-Zone WG4.
Im Anschluss an die Durchf�hrung eines Architekturwettbewerbs unter Mitwirkung der Gemeinde wurden f�r die �berbauung des Grundst�cks Nr. 2526 zwei Gestaltungspl�ne erstellt. Dem Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof I" erteilte das kantonale Baudepartement am 17. M�rz 1994 seine Genehmigung. Die Auflage des erg�nzenden Gestaltungsplanes "Oberer Oedenhof II", der auch die Restfl�che der Parzelle erfasst, wurde vorl�ufig zur�ckgestellt. Am 20. Januar 1995 wurde vom Grundst�ck Nr. 2526 eine Fl�che von 2'625 m2 abparzelliert und als neues Grundst�ck Nr. 2674 ins Grundbuch aufgenommen. Die 1995 bzw. 1997 verkaufte Stammparzelle Nr. 2526 ist gem�ss dem Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof I" �berbaut worden.
Der neue, am 6. Dezember 1995 genehmigte Zonenplan f�r die Gemeinde Wittenbach wies die Parzelle Nr. 2674 zur Sicherstellung eines Strassenbauprojekts dem �brigen Gemeindegebiet zu. Hierauf reichten die X.________ AG und die Y.________ AG, die an die Stelle der Z.________ AG getreten war, am 18. November 1997 ein Entsch�digungsbegehren wegen materieller Enteignung ein. Mit Entscheid vom 7. November 2000/25. Januar 2001 stellte die st. gallische Verwaltungsrekurskommission fest, dass die Zuweisung der Parzelle Nr. 2674 zum �brigen Gemeindegebiet den Tatbestand der materiellen Enteignung erf�lle. Die Streitsache wurde zur Festsetzung der Entsch�digung an die Sch�tzungskommission f�r Enteignungen zur�ckgewiesen. Der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission erwuchs in Rechtskraft.
Die Sch�tzungskommission f�r Enteignungen sprach den Grundeigent�merinnen mit Entscheid vom 24. Januar 2002 eine Entsch�digung von Fr. 2'693'913.-- zu, zuz�glich Zins gem�ss dem Zinsfuss der St. Gallischen Kantonalbank f�r bestehende erste Hypotheken, n�mlich 4 1/4 % ab 18. November 1997, 4 % ab 1. Mai 1998, 3 3/4 % ab 1. Juli 1999, 4 1/4 % ab 1. Februar 2000, 4 1/2 % ab 1. Oktober 2000, 4 1/4 % ab 1. Juli 2001 sowie 4 % ab 1. Februar 2002.
Gegen diesen Entscheid erhob die Politische Gemeinde Wittenbach Rekurs bei der kantonalen Verwaltungsrekurskommission. Sie machte geltend, dass bei der Bemessung der Entsch�digung von einer zu hohen Ausn�tzungsm�glichkeit des Grundst�cks ausgegangen worden sei.
Mit Teilzonenplan vom 12. Juni und 6. November 2002 teilte die Politische Gemeinde Wittenbach das Grundst�ck Nr. 2674 erneut der Wohn-Gewerbe-Zone WG4 zu. Das Baudepartement genehmigte den Teilzonenplan am 20. November 2002. Die Genehmigung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Mit Verf�gung vom 21. Februar 2003 schrieb der Abteilungspr�sident der Verwaltungsrekurskommission den Rekurs als erledigt ab. Der Pr�sident erwog im Wesentlichen, infolge der rechtskr�ftigen Wiederaufnahme des Grundst�cks in die Bauzone sei die entsch�digungspflichtige Nichteinzonung, die Grundlage f�r das Urteil der Verwaltungsrekurskommission gebildet habe, dahingefallen. Die Frage, ob die Zuweisung des Grundst�cks zur WG4 aus anderen Gr�nden zu einer materiellen Enteignung f�hre, sei nicht im vorliegenden Verfahren zu entscheiden. Da der angefochtene Beschluss wie auch der Rekurs der Gemeinde gegenstandslos geworden seien, k�nne das Verfahren abgeschrieben werden.
Die X.________ AG und die Y.________ AG fochten die Abschreibungsverf�gung des Abteilungspr�sidenten der Verwaltungsrekurskommission mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen an. Die Grundeigent�merinnen verlangten im Wesentlichen, dass ihnen ab 18. November 1997 bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gestaltungsplans "Oberer Oedenhof II" Zins auf die ihnen zugesprochene Entsch�digung zu bezahlen sei.
Mit Verf�gung vom 15. Mai 2003 sistierte der Pr�sident des Verwaltungsgerichts das Beschwerdeverfahren im Hinblick auf die Fortf�hrung des Gestaltungsplanverfahrens. Die Sistierung wurde mehrmals erneuert. Nach der Genehmigung des Gestaltungsplans "Oberer Oedenhof II" durch das kantonale Baudepartement am 7. Juni 2004 und erfolglosen Einigungsverhandlungen der Parteien wurde das verwaltungsgerichtliche Verfahren wieder aufgenommen.
Mit Urteil vom 10. Mai 2005 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen die Beschwerde der Grundeigent�merinnen gut und hob die angefochtene Pr�sidialverf�gung der Verwaltungsrekurskommission auf (Dispositiv-Ziffer 1). Das Verwaltungsgericht entschied, dass die Politische Gemeinde Wittenbach den Beschwerdef�hrerinnen ab 18. November 1997 Zins auf dem Betrag von Fr. 2'693'913.-- zu bezahlen habe, n�mlich 4 1/4 % ab 18. November 1997, 4 % ab 1. Mai 1998, 3 3/4 % ab 1. Juli 1999, 4 1/4 % ab 1. Februar 2000, 4 1/2 % ab 1. Oktober 2000, 4 1/4 % ab 1. Juli 2001, 4 % ab 1. Februar 2002, 3 3/4 % ab 1. November 2002, 3 1/2 % ab 1. M�rz 2003 und 3 1/4 % ab 1. Juli 2003 (Dispositiv-Ziffer 2). Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens wurden der Gemeinde auferlegt (Dispositiv-Ziffer 3). Diese wurde zudem verpflichtet, den Beschwerdef�hrerinnen eine Parteientsch�digung auszurichten (Dispositiv-Ziffer 4).
Die Politische Gemeinde Wittenbach hat gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht. Sie stellt den Hauptantrag, die Dispositiv-Ziffern 2, 3 und 4 des angefochtenen Urteils seien aufzuheben und die Sache sei zu neuer Entscheidung im Sinne der Begr�ndung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Das Eventualbegehren lautet dahin, dass der Zinsanspruch bis 20. November 2002 befristet werde. Subeventualiter sei der Zinsanspruch bis 7. Juni 2004 zu befristen.
Die Beschwerdef�hrerin macht zum Hauptbegehren geltend, die Vorinstanz sei bei der Festsetzung der Zinspflicht von einem zu hohen Entsch�digungsbetrag ausgegangen.
Die Grundeigent�merinnen stellen Antrag auf Abweisung der Beschwerden, soweit �berhaupt auf diese eingetreten werden k�nne. Eventuell sei das Dispositiv des vorinstanzlichen Entscheides insoweit zu erl�utern, als der Zinsanspruch bis zum Eintritt der Rechtskraft des Gestaltungsplanes "Oberer Oedenhof II", das heisst bis zum 7. Juni 2004, bestehe.
Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen beantragt ebenfalls, dass die staatsrechtliche und die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen seien, soweit darauf einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht r�umt ein, dass der Zinsanspruch im Dispositiv des angefochtenen Urteils nicht ausdr�cklich befristet werde. Aus den Urteils-Erw�gungen ergebe sich aber ohne weiteres, dass der Zinsanspruch bis zum Eintritt der Rechtskraft des neuen Gestaltungsplanes daure.
Das Bundesamt f�r Raumplanung zieht in Zweifel, ob in der seinerzeitigen Zuweisung der Parzelle Nr. 2674 zum �brigen Gemeindegebiet �berhaupt eine materielle Enteignung liege und f�r die Zeit bis zur Wiedereinzonung des Grundst�cks eine Zinspflicht bestehe.
Die Beschwerdef�hrerin hat sowohl Verwaltungsgerichtsbeschwerde als auch staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird Verletzung von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) sowie unrichtige Feststellung des Sachverhaltes ger�gt; mit der staatsrechtlichen Beschwerde macht die Beschwerdef�hrerin Missachtung einer kantonalen Prozessmaxime geltend. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid �ber eine Entsch�digung als Folge planerischer Eigentumsbeschr�nkung. Gegen solche Entscheide ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zul�ssig (vgl. Art. 34 Abs. 1 RPG). Die eingereichte Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher vorweg zu behandeln und anschliessend zu pr�fen, ob auch noch auf die staatsrechtliche Beschwerde einzutreten sei (vgl. Art. 84 Abs. 2 OG).
Das Bundesamt f�r Raumplanung stellt in grunds�tzlicher Weise die Frage, ob im vorliegenden Fall �berhaupt eine materielle Enteignung eingetreten sei und eine Entsch�digungs- bzw. Zinspflicht bestehe. Klarzustellen ist daher vorweg, was angesichts der - teils rechtskr�ftigen - kantonalen Entscheide und der vor Bundesgericht gestellten Begehren im vorliegenden Verfahren noch im Streite liegt. Dabei ist daran zu erinnern, dass das Bundesgericht im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren an die Begehren der Parteien gebunden ist und weder zugunsten noch zuungunsten einer Partei �ber diese hinausgehen darf (Art. 114 Abs. 1 OG). Wohl erstreckt sich diese Bindung nicht auf die zu den einzelnen Begehren vorgebrachte Begr�ndung; das Recht ist vielmehr von Amtes wegen anzuwenden. Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen gilt jedoch nur im Rahmen des Streitgegenstandes und erlaubt dem Bundesgericht nicht, seine Pr�fung �ber diesen hinaus zu erweitern.
2.1 Mit Entscheid der kantonalen Verwaltungsrekurskommission vom 7. November 2000/25. Januar 2001 ist die Frage, ob in der - dauerhaften - Zuweisung des Grundst�cks Nr. 2674 zum �brigen Gemeindegebiet eine materielle Enteignung liege, bejaht worden. Dieser Entscheid ist unangefochten geblieben und in Rechtskraft erwachsen. Das Bundesgericht hat somit nicht dar�ber zu befinden, ob dieser Entscheid bundesrechtm�ssig sei oder nicht.
2.2 Die kantonale Sch�tzungskommission hat die Entsch�digung f�r die materielle Enteignung mit Entscheid vom 24. Januar 2002 auf Fr. 2'693'913.-- zuz�glich Zins festgesetzt. Dieser Entscheid ist allerdings nicht in Rechtskraft erwachsen, sondern von der Gemeinde an die Verwaltungsrekurskommission weitergezogen worden. Die Abschreibungsverf�gung dieser Instanz ist von den Grundeigent�merinnen beim Verwaltungsgericht angefochten worden. Dieses hat in der Folge nicht nur �ber die urspr�nglich umstrittene Entsch�digung f�r die (dauerhafte) Nichteinzonung des Grundst�cks, sondern zugleich auch �ber die Frage entschieden, ob den Grundeigent�merinnen trotz des nachtr�glichen Einbezugs des Grundst�cks in die Bauzone ein Schaden verblieben sei, der durch Verzinsung des Entsch�digungsbetrages ersetzt werden m�sse. Die Gemeinde h�tte mithin vor Bundesgericht geltend machen k�nnen, der Streitgegenstand sei ge�ndert worden und das Verwaltungsgericht h�tte die Sache zur Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs an die erste Instanz zur�ckweisen m�ssen. Die Gemeinde bringt jedoch im bundesgerichtlichen Verfahren keine solche R�ge vor. Das Bundesgericht hat sich daher mit der Frage, ob aus prozess�konomischen Gr�nden auf die Einhaltung des kantonalen Instanzenzuges verzichtet werden durfte, ebenfalls nicht zu befassen.
2.3 Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Urteil unter Hinweis auf BGE 125 II 1 verneint, dass der durch die planerische Behandlung des Grundst�cks Nr. 2674 entstandene Schaden durch die nachtr�gliche Einzonung behoben worden und nicht mehr abzugelten sei. Ausschlaggebend sei, dass das Vorliegen einer materiellen Enteignung rechtskr�ftig festgestellt sei. Sei ein Eigentumseingriff als entsch�digungspflichtig anerkannt, so k�nne nachtr�glich weder die Entsch�digungspflicht im Allgemeinen noch die Zinspflicht im Besonderen erneut in Zweifel gezogen werden. Daran �ndere nichts, dass hier die Entsch�digung noch nicht rechtskr�ftig festgesetzt worden sei.
Die Beschwerdef�hrerin scheint die Auffassung des Verwaltungsgerichts zu teilen. Jedenfalls h�lt sie in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde ausdr�cklich fest, sie bestreite nicht, dass f�r die Dauer der Eigentumsbeschr�nkung grunds�tzlich ein Schadenszins geschuldet sei. Infolge dieser Anerkennung der Entsch�digungspflicht hat das Bundesgericht nicht mehr zu untersuchen, ob die bloss vor�bergehende Nichteinzonung tats�chlich zu entgelten sei oder - gleich wie eine befristete Bausperre - entsch�digungslos zu dulden w�re.
2.4 Im bundesgerichtlichen Verfahren bleibt somit gem�ss den Begehren der Beschwerdef�hrerin nur noch zu pr�fen, ob die Entsch�digungs- bzw. Zinspflicht hinsichtlich H�he und Dauer richtig bemessen worden ist.
Das Verwaltungsgericht hat die H�he der von der Sch�tzungskommission f�r Enteignungen festgesetzten Entsch�digung f�r das Grundst�ck Nr. 2674 best�tigt und die Gemeinde zur Bezahlung von Zinsen auf dem Entsch�digungsbetrag von Fr. 2'693'913.-- verhalten. Die Sch�tzungskommission nahm zur Bewertung der Liegenschaft eine sog. R�ckw�rtsrechnung vor und ging dabei entsprechend dem Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof II" von einer Ausn�tzungsziffer von 1,84 bzw. einer nutzbaren Bruttogeschossfl�che von 4'835 m2 aus. Die Beschwerdef�hrerin wendet hiergegen ein, das Grundst�ck habe gem�ss Zonenplan von 1977 zur Wohn-Gewerbe-Zone WG4 geh�rt, in welcher eine Ausn�tzung von h�chstens 0,8 m�glich gewesen sei. Da der Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof II" im Zeitpunkt der Zuweisung des Grundst�cks zum �brigen Gemeindegebiet nicht verbindlich gewesen sei, habe damals nur mit einer Ausn�tzung gem�ss Regelbauweise und nicht mit einer erheblichen Mehrausn�tzung gerechnet werden k�nnen. - Dieser Argumentation ist jedoch nicht zu folgen:
Die Verwaltungsrekurskommission hat in ihrem rechtskr�ftigen Entscheid vom 7. November 2000/25. Januar 2001 erkannt, dass der Zonenplan der Gemeinde Wittenbach von 1977 nicht als Nutzungsplan im Sinne des eidgen�ssischen Raumplanungsrechts betrachtet werden k�nne und erst der 1995 genehmigte Zonenplan den verfassungsm�ssigen und raumplanerischen Anforderungen des neuen Bodenrechts gen�ge. Bei der Zuweisung der Parzelle Nr. 2674 zum �brigen Gemeindegebiet handle es sich daher um eine Nichteinzonung. Indessen liege die fragliche Fl�che im weitgehend �berbauten Gebiet und habe daher ein Einzonungsgebot bestanden. Da diesem Gebot wegen des Strassenprojekts nicht nachgekommen worden sei, laufe die Nichteinzonung bzw. der Verlust der voraussehbaren k�nftigen Nutzung des Bodens auf eine materielle Enteignung hinaus. Diesen �berlegungen folgend hat die Sch�tzungskommission bei der Entsch�digungsbemessung nicht auf die gem�ss altem Zonenplan m�gliche Ausnutzung, sondern auf die k�nftigen baulichen Nutzungsm�glichkeiten abgestellt, die sich - ohne das Strassenbauprojekt - aller Wahrscheinlichkeit nach h�tten realisieren lassen. Darin liegt weder eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts noch eine Bundesrechtswidrigkeit. Im kantonalen Verfahren ist vielmehr zu Recht darauf hingewiesen worden, dass bei der im Rahmen der Gestaltungsplanung angestellten Nutzungsberechnung, die die ganze Fl�che der urspr�nglichen Parzelle Nr. 2526 erfasste, eine Bruttogeschossfl�che von 4'835 m2 ausgeschieden worden ist. Diese Nutzfl�che wurde f�r die �berbauung jener Bodenfl�che reserviert, die nachtr�glich abparzelliert worden ist. Die entsprechend geringere zul�ssige Ausnutzung der Stammparzelle ist als �ffentlich-rechtliche Eigentumsbeschr�nkung im Grundbuch angemerkt worden. Es ist nicht einzusehen, weshalb der Enteignungsrichter auf diese von der Gemeinde mitbestimmte planerische Vorgabe nicht h�tte abstellen d�rfen. Dass eine Ausn�tzungsm�glichkeit von 1,84 nicht einfach nur den Wunschvorstellungen der Grundeigent�merinnen entsprach, ergibt sich �brigens auch daraus, dass im nunmehr genehmigten Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof II" eine solche Ausn�tzung best�tigt wird. Die Kritik der Beschwerdef�hrerin an der Wahl der der Entsch�digungsbemessung zugrunde liegenden Ausn�tzungsziffer erweist sich somit als unbegr�ndet.
Die Dauer der Verzinsungspflicht der Gemeinde wird im angefochtenen Entscheid nicht ausdr�cklich festgelegt. Ob sich - wie das Verwaltungsgericht meint - aus den Erw�gungen des Entscheides ohne weiteres ergebe, dass die Pflicht zur Zinszahlung bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gestaltungsplanes II laufe, ist fraglich, kann aber offen gelassen werden.
Wird eine enteignungs�hnliche Massnahme r�ckg�ngig gemacht und ist f�r die Zwischenzeit die geschuldete Entsch�digung zu verzinsen, so l�uft diese Zinspflicht vom Zeitpunkt der Anmeldung des Entsch�digungsbegehrens an bis zum Zeitpunkt, in dem die Massnahme, durch welche dem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders stark eingeschr�nkt worden ist, aufgehoben wird. Dies ist hier der Zeitpunkt, in dem das Grundst�ck (wieder) rechtskr�ftig einer Bauzone zugeschlagen worden ist. Dass zur vollst�ndigen Wiederherstellung der seinerzeit in Aussicht genommenen baulichen Nutzung noch ein Gestaltungsplanverfahren hat abgeschlossen werden m�ssen, �ndert nichts daran, dass den Eigent�merinnen mit der Einzonung ihres Bodens die urspr�nglichen Nutzungsm�glichkeiten wieder zur Verf�gung gestellt worden sind. Im Umstand allein, dass ein Baugrundst�ck in ein Gestaltungsplanverfahren einbezogen und die bauliche Nutzung aufgeschoben wird, liegt keine wesentliche Eigentumsbeschr�nkung, die zu entsch�digen w�re. Besteht aber f�r einen solchen Bauaufschub keine Entsch�digungspflicht, so kann auch keine Pflicht zur Verzinsung der Entsch�digung bestehen, wenn die Gestaltungsplanung erst nach der Wiedereinr�umung baulicher Nutzungsm�glichkeiten zu Ende zu f�hren ist. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist demnach teilweise gutzuheissen und das Ende der Zinspflicht der Beschwerdef�hrerin auf das Datum der Wiedereinzonung der umstrittenen Parzelle, den 20. November 2002, festzulegen.
Die Beschwerdef�hrerin macht mit staatsrechtlicher Beschwerde geltend, das Verwaltungsgericht habe mit der Festlegung einer unbefristeten Verzinsungspflicht den Beschwerdegegnerinnen mehr zugesprochen, als diese verlangt h�tten, und dadurch die Dispositionsmaxime verletzt. Da die Frage der Befristung der Entsch�digungspflicht im Rahmen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gepr�ft werden kann und behandelt worden ist, bleibt f�r die staatsrechtliche Beschwerde kein Raum. Auf diese ist nicht einzutreten.
Die bundesgerichtlichen Kosten sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend zu zwei Dritteln der Beschwerdef�hrerin und zu einem Drittel den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen. Die Parteikosten sind wettzuschlagen (Art. 156 Abs. 3 und Art. 159 Abs. 3 OG).
Es wird Sache des Verwaltungsgerichtes sein zu pr�fen, ob angesichts des vorliegenden Urteils die Kostenfolgen des kantonalen Verfahrens neu zu regeln sind.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Entscheides des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen in dem Sinne abge�ndert, dass die dort festgestellte Zinspflicht der Politischen Gemeinde Wittenbach am 20. November 2002 endet.
Die Sache wird zur allf�lligen Neuregelung der Kostenfolgen des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 6'000.-- wird zu zwei Dritteln der Politischen Gemeinde Wittenbach und zu einem Drittel der X.________ AG sowie der Y.________ AG unter Solidarhaft auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Verwaltungsrekurskommission und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.