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Timestamp: 2017-12-16 12:43:24
Document Index: 239075057

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 133', '§ 535', '§ 313', '§ 306', '§ 535']

BGH (VIII ZR 181/07) : Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel – Verbraucherrecht
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10. Juli 2008 geburtig Recht/Urteile 0
Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die
Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm
gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung
weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision
der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht
berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen,
wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der
Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der
Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden
Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem
vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang
bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab
für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag
orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der
Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher
im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung
einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten
am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter
der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71,
79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen
sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete
im konkreten Mietverhältnis ableiten.
Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der
ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine
durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur
dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht
hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der
unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der
Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen
sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der
Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1
Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen
vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt,
stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner
widersprechende Regelung dar.
Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen
Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)
gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der
Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen
Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung
der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von
Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der
derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich
der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur
Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass
mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als
Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast
in vollem Umfang zu tragen haben.
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