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Timestamp: 2018-01-21 20:29:52
Document Index: 155581868

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 906', '§ 906', '§ 536', 'EGMR', 'EGMR', 'EGMR', 'EGMR', '§ 10', '§ 10']

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02.05.2016 - Gefälligkeit: Wenn der Nachbar die Wohnung hütet
(VZ-RLP / 02.05.2016) Mal wieder länger in den Urlaub oder übers verlängerte Wochenende zur fernen Verwandtschaft? Dann schauen oft Nachbarn oder Freunde in der Wohnung oder dem Haus nach dem Rechten. Sie kümmern sich um die Pflanzen, stellen den Müll raus oder füttern die Fische. Doch was ist, wenn beim Aufpassen versehentlich etwas beschädigt wird oder gar zu Bruch geht? Dann stellt sich schnell die Frage, wer für den Schaden aufkommt. Versicherungsrechtlich kann es kompliziert werden, informiert die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz.
„Nach einem kürzlich gefällten Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (9 U 26/15) ist der Hilfsbereite bei eventuellen Schäden unbegrenzt haftbar“, darauf weist Michael Wortberg, Versicherungsexperte der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, hin. Diese Sichtweise ist bei den Haftpflichtversicherern aber nicht unumstritten. Sie lehnen mitunter den Ersatz des Schadens ab und lassen es auf einen Rechtsstreit ankommen. Das zuvor harmonische Nachbarschaftsverhältnis hat dann ggf. mit einem Schlag einen dicken Riss und ist vielleicht überhaupt nicht mehr zu kitten.
Tipp der Verbraucherzentrale:
Reisender und Nachbar sollten sich bereits im Vorhinein mit einer schriftlichen Vereinbarung über eine nachbarschaftliche Gefälligkeit absichern. So wird eine Haftung des Aufpassers bei eventuellen Schäden ausgeschlossen und das gute nachbarschaftliche Verhältnis abgesichert. Eine Vorlage für eine Vereinbarung bietet die Verbraucherzentrale unter www.verbraucherzentrale-rlp.de/Gefaelligkeitsvereinbarung.
Sie kann auch immer montags von 10 bis 15 Uhr in der Beratungsstelle der Verbraucherzentrale in Cochem, Endertplatz (Gebäude der Kreisverwaltung) abgeholt werden.
19.04.2016 - Fremdwerbeanlagen in Wohngebieten nicht erlaubt
23.12.2015 - Land fördert Historische Altstadt Zell mit 120.000 Euro
Die Stadt Zell erhält im Jahr 2015 Städtebauförderungsmittel aus dem Bund-Länder-Programm „Historische Stadtbereiche - städtebaulicher Denkmalschutz“ in Höhe von 120.000 Euro. „Die Stadt kann mit den Fördergeldern städtebauliche Maßnahmen im Fördergebiet ‚Historische Altstadt Zell‘ mitfinanzieren. Sie will die Mittel hauptsächlich für vorbereitende Maßnahmen einsetzen“, sagte Innenminister Roger Lewentz.
Das Programm „Historische Stadtbereiche - Städtebaulicher Denkmalschutz“ ist im Stadterneuerungskonzept des Landes das Förderinstrument zur Unterstützung von städtebaulichen Maßnahmen in innerstädtischen Gebieten, um insbesondere historische Stadtkerne mit denkmalwerter Substanz auf breiter Grundlage zu sichern und zu erhalten.
„Insgesamt hat sich das flexible Fördersystem der Städtebauförderung hervorragend bewährt“, sagte Minister Lewentz. Seit 1991 hat das Land aus neun Teilprogrammen fast 1,5 Milliarden Euro für städtebauliche Maßnahmen bewilligt. „Besonders die Erneuerung von Innenstädten, die Aufwertung von Problemgebieten und die Entwicklung ganzheitlicher Projekte mit starken lokalen und regionalen Impulsen werden wegen der hohen Investitions- und Arbeitsplatzeffekte mit den Mitteln gezielt unterstützt“, so Lewentz.
23.11.2015 - VG Koblenz: Unrat und Steine auf Nachbargrundstück ...
Der Klägerin gehört ein bebautes Grundstück. In Nachbarschaft befindet sich ein umzäunter Weg, der zu einer in der Trägerschaft der Verbandsgemeinde Bad Ems stehenden Schule führt. Von diesem Weg wurden in der Vergangenheit auf das tiefer gelegene Grundstück der Klägerin Gegenstände geworfen. Die Klägerin machte daraufhin gegenüber der Verbandsgemeinde geltend, durch das Werfen von Steinen, Flaschen und Unrat sei es zu Beschädigungen ihres Grundeigentums gekommen. Die Behörde brachte deswegen an einer Garage in Nähe des Grundstücks der Klägerin bereits ein Schild mit Aufschrift: "Steine werfen verboten" an. Ferner bat sie die Schulleitung, auf die Schüler verstärkt Einfluss zu nehmen, damit das Werfen von festen Gegenständen unterbleibe. Nach weiteren Beschwerden forderte die Klägerin die Verwaltung auf, dafür Sorge zu tragen, dass die vom "Schulgrundstück" ausgehenden Beeinträchtigungen ihres Grundstücks unterbleiben. Da keine weiteren Maßnahmen ergriffen wurden, erhob die Klägerin Klage beim Landgericht Koblenz, das den Fall zum Verwaltungsgericht verwies.
Die Klage blieb ohne Erfolg. Der Klägerin, so die Koblenzer Richter, stehe kein Abwehranspruch zu. Die Verbandsgemeinde Bad Ems sei als Schulträger grundsätzlich verantwortlich für den Zustand des Schulgeländes, den Weg dorthin und den diesen Weg begrenzenden Zaun. Allerdings sie ihr das Verhalten Dritter, seien es Schüler oder sonstige Personen, die den Weg zur Schule nutzten und dabei Steine oder sonstige Dinge auf das Nachbargrundstück werfen, nicht zurechenbar. Es handele sich hierbei um Exzesse, welche die Verbandsgemeinde nicht wolle und für die sie auch keine Anreize gesetzt habe. Das Anwesen der Klägerin befinde sich unterhalb des Grundstücksniveaus des zur Schule führenden Weges. Gerade diese besondere örtliche Situation, für die die Verbandsgemeinde nichts könne, trage zu den Vorfällen bei. Sonstige besondere Umstände, die eine Verantwortung des Schulträgers begründeten, seien nicht feststellbar. Mithin müsse gegen die für die Vorfälle verantwortlichen Personen mit polizei- und ordnungsrechtlichen Mitteln vorgegangen werden.
(Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 5. November 2015, 4 K 877/14.KO)
02.10.2015 - Keine Sondernutzungserlaubnis für Außenbewirtung eines Restaurants auf öffentlichen Parkplätzen
Die Stadt Landau ist nicht verpflichtet, einem Restaurantbetreiber in der Innenstadt von Landau eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis für das Aufstellen von zwei Tischen mit jeweils vier Stühlen auf zwei öffentlichen Parkplätzen zur Außenbewirtung seiner Gaststätte zu erteilen. Dies hat das Verwaltungsgericht Neustadt a.d. Weinstraße am 11. September 2015 entschieden.
Der Kläger betreibt in der Innenstadt von Landau ein Restaurant. Die Gaststätte liegt unweit der Fußgängerzone und verfügt über ca. 40 Innensitzplätze. In einer Entfernung von rund 20 – 25 m zum Eingang zur Gaststätte des Klägers befinden sich in der angrenzenden Straße („Kleiner Platz“) westlich und östlich der Fahrbahn öffentliche Parkplätze, die von der Allgemeinheit kostenlos für die Dauer von 30 Minuten sowie von Anwohnern mit Bewohnerausweis genutzt werden können. In der Straße, in der das Restaurant des Klägers liegt, gibt es auf der Höhe des Restaurants des Klägers Parkplätze auf der gegenüberliegenden Straßenseite, die von allen Verkehrsteilnehmern kostenpflichtig für die Dauer von zwei Stunden sowie von Anwohnern mit Bewohnerausweis genutzt werden können.
Im März 2014 stellte der Kläger einen Antrag auf Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis für die Nutzung der ersten zwei Parkplätze von Norden kommend auf der Straße „Kleiner Platz“ als Sommerterrasse für sein Restaurant in den Monaten Mai bis September.
Mit Bescheid vom 17. Juni 2014 lehnte die Beklagte den Antrag des Klägers u.a. mit der Begründung ab, der Erlaubnis stehe entgegen, dass in der Innenstadt von Landau ein großer Mangel an Parkplätzen bestehe und bei Gewährung der beantragten Sondernutzungserlaubnis zwei öffentliche Parkplätze entfallen würden.
Nach Durchführung eines Widerspruchsverfahrens erhob der Kläger im März 2015 Klage und machte geltend, da auf dem alten Messplatz in Landau fußläufig ausreichend Parkraum zur Verfügung stehe, griffen die Erwägungen zur Parkplatznot nicht durch. Im Übrigen habe die Beklagte auch anderen Gaststättenbetreibern am Rathausplatz sowie in der Straße „Kleiner Platz“ Sondernutzungserlaubnisse erteilt.
Die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts Neustadt a.d. Weinstraße hat der Klage mit Urteil vom 11. September 2015 abgewiesen. Zur Begründung haben die Richter ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten straßenrechtlichen Sondernutzungserlaubnis. Die Ermessensentscheidung der Beklagten sei rechtlich nicht zu beanstanden. Dem konkreten Vorhaben des Klägers habe die Beklagte unter Einbeziehung seiner Interessen maßgebliche Erwägungen des Allgemeinwohls entgegengehalten. Mit der Begründung, der beantragten Sondernutzung stehe entgegen, dass sie zum Wegfall von zwei öffentlichen Parkplätzen führe, habe die Beklagte in ihrer Ermessensentscheidung Erwägungen zugrunde gelegt, die den erforderlichen Bezug zur Straße aufwiesen. Das Argument, die Inanspruchnahme von zwei Parkplätzen unter Berufung auf einen nicht hinnehmbaren Wegfall von Parkplätzen abzulehnen, sei ermessensfehlerfrei. Die Beklagte habe insoweit bezogen auf den konkreten Antrag nachvollziehbar und plausibel dargelegt, dass der im fraglichen Bereich der Straße „Kleiner Platz“ bestehende Parkdruck es nicht erlaube, Parkplätze, die sowohl dem Bewohnerparken als auch dem kostenlosen Kurzzeitparken der Allgemeinheit zur Verfügung stünden, für die Dauer der beantragten Sondernutzung aufzugeben.
Soweit der Kläger einwende, das Restaurant, dessen Besitzer die Beklagte eine Sondernutzungserlaubnis für zwei öffentliche Parkplätze vor seinem Lokal in der Straße „Kleiner Platz“ erteilt habe, unterliege derselben von der Beklagten behaupteten angespannten Parkplatzsituation, könne er damit nicht gehört werden. Eine Kommune, die – wie hier die Beklagte – einem Gastwirt eine Sondernutzungserlaubnis für die Außengastronomie auf einem öffentlichen Parkplatz erteilt habe, sei auch mit Blick auf die Wettbewerbsneutralität des Straßenrechts nicht gehindert, einem neu hinzukommenden Gastwirt, der auf diesem öffentlichen Parkplatz vor seiner Gaststätte ebenfalls Tische und Stühle aufstellen wolle, im Hinblick auf den Gleichheitssatz die dafür erforderliche Sondernutzungserlaubnis mit der Begründung zu versagen, wegen des „knappen Guts der öffentlichen Straße“ sei es dem Straßenverkehr nicht weiter zumutbar, zugunsten der Außengastronomie weitere Parkplätze zu entziehen. Diese Entscheidung der Beklagten halte die Kammer auch vor dem Hintergrund der Parksituation in dem betreffenden Bereich für nachvollziehbar und ermessensfehlerfrei. Dem detaillierten Plan der Beklagten mit Parkplätzen, Parkscheinautomaten, Bewohner-Parkquartieren, etc. sei zu entnehmen, dass es in der Kernstadt von Landau mit Ausnahme von wenigen anderen Plätzen nur in der Straße „Kleiner Platz“, von der aus der Rathausplatz und die Fußgängerzone in wenigen Minuten fußläufig zu erreichen sei, eine größere Anzahl von kostenlosen Parkplätze für Kurzzeitparker gebe. Es könne unterstellt werden, dass in diesem Bereich der Parkdruck besonders groß sei und deshalb jeder einzelne Parkplatz von Bedeutung sei.
Der Kläger könne eine Ungleichbehandlung auch nicht daraus herleiten, dass mehrere Gaststättenbetreiber am Rathausplatz ebenfalls über Sondernutzungserlaubnisse für die Außengastronomie verfügten. Diese Sachverhalte seien schon von vornherein nicht vergleichbar, da die Freisitzflächen der genannten Gaststätten nicht auf öffentlichen Parkplätzen, sondern auf nicht für den Fahrzeugverkehr gewidmeten Flächen in der Fußgängerzone lägen.
Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 11. September 2015 – 4 K 179/15.NW –
18.06.2015 - Rekordwachstum bei Eigentumswohnungen: 26 % mehr Wohnungen in 2014 fertig gestellt
"Die Ergebnisse zeigen, dass der Kauf und die Selbstnutzung einer Eigentumswohnung neben dem Vermögensaufbau auch zu einer Entlastung der Mietmärkte führen können. Bund und Länder müssen diese Entwicklung bei ihren wohnungs- und baupolitischen Überlegungen stärker als bisher beachten. Die Zahlen zeigen auch, die private Altersvorsorge findet heute überproportional im Wohnungseigentum statt", sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter.
Insgesamt wurden 2014 245.325 Wohnungen fertiggestellt, rund 30.000 mehr als im Vorjahr. Das entspricht einem Plus von 14,2 Prozent. Trotz der stetig anhaltenden Wachstumszahlen werden jedoch noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Laut jüngst veröffentlichter BBSR-Wohnungsmarktprognose liegt der Neubaubedarf bei derzeit 272.000 Wohnungen pro Jahr. Das Institut prognostiziert in den kommenden 15 Jahren zugleich einen Flächenzuwachs von 16 Prozent für Eigentumswohnungen und erwartet einen Rückgang beim Bedarf an Mietwohnraum um 5 Prozent.
07.05.2015 - Eigentumswohnung/Mietrecht: Ein verlorener Haustürschlüssel kann 1.500 Euro kosten – aber…
06.05.2015 - WG: DDIV appelliert an Verkehrssicherungspflicht
DDIV-Pressemitteilung: Berlin, 6. Mai 2015
BGH-Urteil zu Legionellen im Trinkwasser DDIV appelliert an Verkehrssicherungspflicht von Immobilienverwaltern und Wohnungseigentümern
Der Bundesgerichtshof hat heute in einem Urteil entschieden, dass Wohnungseigentümer für Pflichtverletzungen durch fehlende Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen auch für die Zeit vor Inkrafttreten der novellierten Trinkwasserverordnung am 1. November 2011 verantwortlich gemacht werden können. Dabei bezieht sich das Gericht auf die allgemeine Verkehrssicherungspflicht von Wohnungseigentümern und Verwaltern, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen - in diesem Falle zur Sicherstellung eines einwandfreien Trinkwassers, um Schäden anderer zu verhindern. Verletzungen dieser Verkehrssicherungspflicht können zu Schadensersatzansprüchen führen.
Der Berufsverband der Haus- und Immobilienverwaltungen, der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, weist in diesem Zusammenhang erneut auf die allgemeine Verkehrssicherungspflicht von Wohnungseigentümern und Verwaltern hin. Diese beinhaltet auch die Sicherstellung von sauberem und Legionellen freiem Trinkwasser. Eine regelmäßige Prüfpflicht der Trinkwasserleitungen wurde zudem explizit in der novellierten Trinkwasserverordnung verankert, nach der bis zum 31. Dezember 2013 alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasseraufbereitung hätten beprobt werden müssen. Von dieser Prüfpflicht betroffen sind bundesweit rund zwei Millionen Mehrfamilienhäuser.
BGH-Urteil vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 161/14
06.05.2015 - Haus & Grund fordert: Deutschland muss sicherer werden!
Berlin, 6. Mai 2015 Haus & Grund fordert:
Deutschland muss sicherer werden!
Zahl der Wohnungseinbrüche erreicht neuen Höchststand "Deutschland muss sicherer werden!" Das forderte der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland heute in Berlin, nachdem die neue Kriminalstatistik veröffentlicht wurde. Danach erreichte die Zahl der Wohnungseinbrüche im vergangenen Jahr mit 152.000 den höchsten Stand seit 15 Jahren. "Hauseigentümer und Mieter sind verunsichert und fühlen sich in ihren vier Wänden nicht mehr sicher. An dieser Situation etwas zu ändern, ist in erster Linie Aufgabe des Staates", kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Zahlen.
Die Länder müssten dafür sorgen, dass die Polizei in den einzelnen Stadtvierteln wieder sichtbar wird. Und sie müsse vernünftig ausgerüstet sein, was insbesondere im Kampf gegen die organisierte Kriminalität, die für immer mehr Einbruchdiebstähle verantwortlich ist, entscheidend sei, forderte der Verbandschef. Kornemann ergänzte, dass auch die vollkommen überlastete Justiz wieder in die Lage versetzt werden müsse, schnell und wirkungsvoll Einbruchskriminalität zu verfolgen. "Es kann nicht sein, dass wir nach Einführung der Mietpreisbremse die Gerichte mit Streitigkeiten über die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschäftigen, statt Kriminelle zu verfolgen und zu bestrafen", so Kornemann.
Pressekontakt: Alexander Wiech Telefon: 030/20216-508 wiech@hausundgrund.de
30.04.2015 - VG Koblenz: Mehrfamilienwohnhaus am Friedrich-Ebert-Ring ...
VG Koblenz: Mehrfamilienwohnhaus am Friedrich-Ebert-Ring in Koblenz darf verwirklicht werden
Der Klägerin gehört ein Grundstück am Friedrich-Ebert-Ring in Koblenz, das mit einem 6-geschossigen Wohnhaus bebaut war, welches derzeit abgerissen wird. Nachdem sie bereits verschiedene Versionen des Bauvorhabens erfolglos zur Genehmigung gestellt hatte, beantragte sie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohnungen und einer Firsthöhe von ca. 22 m sowie einer Traufhöhe von ca. 19 m. Nach den Antragsunterlagen sind ein Erdgeschoss, fünf Obergeschosse sowie zwei Dachgeschossebenen vorgesehen, wobei die straßenseitige Dachtraufe etwa bis zur Mitte der unteren Dachgeschossebene reichen soll. Auf einer zweiten Dachgeschossebene soll ein leicht zurückgesetzter, halbkreisförmiger Aufbau errichtet werden. Die Stadt Koblenz lehnte den Bauantrag ab, da das geplante Gebäude in der Umgebung kein Vorbild habe. Daraufhin erhob die Eigentümerin zunächst Widerspruch und in der Folge Klage, die Erfolg hatte.
Das Vorhaben, so die Koblenzer Richter nach einer Ortsbesichtigung, sei zuzulassen. Es füge sich in die nähere Umgebungsbebauung entlang des Friedrich-Ebert-Rings ein. Dies gelte zunächst im Hinblick auf die geplante Gebäudehöhe, auch wenn die First- und straßenseitige Traufhöhe des genehmigten Gebäudes ca. 1 m über den entsprechenden Höhenmaßen der sich unmittelbar anschließenden Nachbargebäude lägen. Die Bebauung entlang des Friedrich-Ebert-Rings werde auch durch höhere Gebäude geprägt. Die maßstabsbildende Bebauung weise zudem ein im Dachbereich heterogenes Erscheinungsbild auf. Ein Rahmen im Sinne einer vorherrschenden Dachlandschaft mit Satteldächern sei nicht auszumachen gewesen. Zudem löse das Vorhaben weder bodenrechtlich relevante Spannungen aus noch beeinträchtige es das Stadtbild. Für diese Bewertung habe die Lage des geplanten Gebäudes innerhalb der Kernzone des Welterbes Oberes Mittelrheintal keine Bedeutung.
(Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 16. April 2015, 1 K 999/14.KO).
09.02.2015 - Wildtierhaltung in Wohnung kann Kündigung rechtfertigen
Wildtierhaltung in Wohnung kann Kündigung rechtfertigen
Gericht: Igel sind im mietrechtlichen Sinn keine Kleintiere
Mieter dürfen in ihren Wohnungen nicht ohne Weiteres wilde Tiere halten. Sollte diese Art der Tierhaltung nicht explizit im Mietvertrag vereinbart worden sein, hat der Vermieter das Recht, eine Abmahnung auszusprechen und bei Missachtung dieser eine sofortige und fristlose Kündigung geltend zu machen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.
Solch ein Fall ereignete sich kürzlich in Berlin. Eine Mieterin pflegte verletzte Igel. Wegen des strengen Wildtiergeruchs beschwerten sich einige Nachbarn. Darauf folgte zunächst eine Abmahnung durch den Vermieter, die jedoch von der Mieterin missachtet wurde. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.
Das Amtsgericht Berlin-Spandau befand diese Kündigung als gerechtfertigt (Az. 12 C 133/14). Das Gericht urteilte, Hasen und Katzen seien Kleinhaustiere - Igel hingegen seien zwar klein, aber wild und daher von der stets erlaubten Kleintierhaltung ausgeschlossen. Auch wenn die Betreuung der Igel aus Tierliebe resultiere - Abmahnungen vom Vermieter zu missachten, könnte unter Umständen das Mietverhältnis gefährden.
09.02.2015 - Keine Aufstockung eines Pferdestalls um Personalwohnungen
Keine Aufstockung eines Pferdestalls um Personalwohnungen
Die Aufstockung eines in einem Bebauungsplangebiet mit der Festsetzung von Sportnutzung belegenen Pferdestalls um zwei Personalwohnungen, ist bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Dies hat die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Trier mit Urteil vom 28. Januar 2015 entschieden.
Zur Begründung führten die Richter aus, der Bebauungsplan sehe Flächen für Wohnnutzung nicht vor. Entgegen der vom Kläger im Verfahren vertretenen Auffassung handele es sich bei den geplanten Wohnungen auch nicht um genehmigungsfähige untergeordnete Nebenanlagen. Bei der Wohnnutzung handele es sich vielmehr um eine in den einschlägigen Vorschriften geregelte Hauptnutzungsart, sodass es sich nicht zugleich um eine Nebenanlage handeln könne. Zudem scheitere die erforderliche Unterordnung an der Größe der mit einer Fläche von insgesamt 335 qm geplanten Wohnungen. Als Wohnungen für Aufsichts-/Bereitschaftspersonal seien sie damit überdimensioniert und fügten sich deshalb nicht in die Nutzung der Umgebungsbebauung ein.
VG Trier, Urteil vom 28. Januar 2015 - 5 K 1624/14.TR -
06.01.2015 - Bauherr hat derzeit keinen Anspruch auf denkmalschutzrechtliche ...
10.09.2014 - Laubfall: Im Herbst können Gehwege rutschig werden
30.07.2014 - Kein Nachbarschutz gegen 1-Mann-Schlosserei im Dorf
25.07.2014 - BHKWs in kleineren Wohngebäuden möglich
02.07.2014 - Rechtsanwaltskammer Koblenz: Mietminderung durch starken Baulärm
Starke Lärmbelästigung nicht hinnehmen
Rechtsanwaltskammer Koblenz. Baulärm in der Nachbarschaft stellt für die Betroffenen oft mehr als ein lästiges Übel dar. Ob sie sich zur Wehr setzen können und wie viel die Anwohner ertragen müssen, hängt im Einzelfall von verschiedenen Faktoren ab.
Generell gilt, dass der Grundstückseigentümer den von einem Nachbargrundstück herrührenden Baulärm entschädigungslos hinnehmen muss (§ 906 Abs. 1 BGB).
Grenzwerte dürfen nicht überschritten werden Liegt die Baustelle in einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebiet, darf der Baulärm die Grenzwerte von tagsüber 50 dB und nachts 35 dB nicht überschreiten. Übersteigt er diese Richtwerte, steht dem Nachbarn ein Anspruch auf behördliches Einschreiten zu.
Behörde kann Lärmschutzmaßnahmen fordern Die Bauaufsichtsbehörde kann den jeweiligen Grundstückseigentümer dazu veranlassen, den Bau- bzw. Maschinenbetrieb zeitlich zu begrenzen. Möglich sind auch andere Auflagen wie z. B. besondere Lärmschutzmaßnahmen oder sogar die Stilllegung der gesamten Baustelle. Wird der Lärm für den Nachbarn unzumutbar, kann er Schadenersatz fordern (§ 906 Abs. 2 BGB).
Lärm kann einen Mietmangel darstellen
Wenn ein Mieter von Baulärm in der Nachbarschaft betroffen ist, steht ihm ein Anspruch auf Mietminderung gegen den Vermieter zu, da der Lärm einen Mangel der Mietsache darstellt (§ 536 BGB). Eine Mietminderung ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss gekannt hat und bei Einzug bereits feststellen konnte, dass es zu größeren, lärmbelästigenden Arbeiten in der Nähe kommen wird. Dies wird etwa in einem Neubau- oder Sanierungsgebiet der Fall sein, in welchem in Zukunft mit Bautätigkeit zu rechnen war. Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn in unvorhersehbarer Weise, z.B. zur Nachtzeit, gebaut wird.
Im Zweifelsfall sollten Betroffene einen Anwalt aufsuchen. Fachanwälte und Anwälte, die sich auf bestimmte Rechtsgebiete spezialisiert haben, nennt Ihnen auf Anfrage die Rechtsanwaltskammer Koblenz unter der Telefonnummer 0261/30335-55 oder der Anwaltsuchdienst im Internet: www.rakko.de<http://www.rakko.de>.
12.05.2014 - Oberlandesgericht Koblenz: Durchrostete Wasserleitung
Nicht nur Sprossenfenster in Neustadter Denkmalzone zulässig Der Eigentümer eines Gebäudes, das in der Denkmalzone „Theodor-Heuss-Straße“ in Neustadt an der Weinstraße liegt, ist bei der Sanierung des Fachwerkgiebels nicht verpflichtet, nur zweiflügelige Sprossenfenster zu verwenden. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz. Der Kläger beantragte zur geplanten Sanierung seines in der genannten Denkmalzone gelegenen Gebäudes eine bau- und denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Die Stadt Neustadt an der Weinstraße erteilte ihm die Genehmigung mit der Auflage, dass statt der einflügeligen nur zweiflügelige Holzfenster mit mindestens zwei Sprossen je Flügel verwendet werden dürfen. Auf seine Klage verpflichtete das Verwaltungsgericht die beklagte Stadt, ihm die beantragte Genehmigung ohne die Auflage zu erteilen. Das Oberverwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung und lehnte den Antrag der Stadt auf Zulassung der Berufung ab.
Das Vorhaben verstoße auch nicht gegen die Gestaltungssatzung der Beklagten, in deren Geltungsbereich das Anwesen des Klägers liege. Zwar enthalte die Gestaltungssatzung eine Regelung, wonach Fenster und Türen in Holz ausgeführt werden und Fenster durch Sprossen geteilt werden sollen. Die Regelung habe aber keinen zwingenden Charakter, sondern sei eine bloße Zielvorgabe zur Konkretisierung der allgemeinen Anforderungen der Gestaltungssatzung. Es sei demnach nur dann von der Notwendigkeit einer Sprossenunterteilung der Fenster auszugehen, wenn ohne diese eine Änderung oder Störung der Eigenart des Straßen- oder Ortsbildes eintrete. Dies sei hier nicht der Fall, da der Fenstergestaltung für die Eigenart des Straßen- und Ortsbildes keine entscheidende Bedeutung zukomme. Im Falle des Klägers komme hinzu, dass er entsprechend den Vorstellungen der Satzung als Material für seine Fenster Holz verwende. Eine mehrflügelige Ausführung der Fenster sehe die Gestaltungssatzung selbst nicht vor. Beschluss vom 13. März 2014, Aktenzeichen: 8 A 11176/13.OVG
26.02.2014 - VG Koblenz: Keine Sondernutzungserlaubnis für „Hörtestohr“
Verwaltungsgericht Koblenz VG Koblenz: Keine Sondernutzungserlaubnis für "Hörtestohr" Pressemitteilung Nr. 7/2014 Ein Optiker- und Akustikbetrieb beantragte im November 2012 bei der Stadt Koblenz die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis zum Aufstellen einer Werbeanlage, die aus einem vergrößerten gelben Kunststoffohr besteht, auf dem ein blaues Hinweisschild mit einem weißen Pfeil und der Aufschrift "Hörtest" angebracht ist. Das "Hörtestohr" soll vor dem Betrieb auf die Straße einer städtischen Fußgängerzone gestellt werden. Nachdem der Koblenzer Stadtrat im Dezember 2012 die Richtlinie "Gestaltung von Sondernutzungen im öffentlichen Raum - Bereich Innenstadt" beschlossen hatte, versagte die Stadtverwaltung für das "Hörtestohr" die Erlaubnis, da dieses angesichts der besonderen Form mit der Richtlinie nicht vereinbar sei. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Firma Klage beim Verwaltungsgericht Koblenz, die aber ohne Erfolg blieb.
Die Klägerin, so die Koblenzer Richter, habe keinen Anspruch auf die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis. Bei dem Aufstellen des Hörtestohrs im Straßenraum handele es sich um eine Nutzung, für die eine Genehmigung notwendig sei. Die Entscheidung hierüber stehe im Ermessen der Stadtverwaltung. Diese habe ihrer Entscheidung die ermessenslenkende Richtlinie des Stadtrates zugrunde gelegt, was nicht zu beanstanden sei. Die Richtlinie bezwecke den Schutz des Stadtbildes und enthalte eine gestalterische Konzeption. In ihr fänden sich die Anforderungen wieder, die nunmehr beim Aufstellen von Werbeanlagen auf den Straßen der Koblenzer Fußgängerzone zu beachten seien. Da somit ein ausreichender Bezug zur Funktion einer Straße gegeben sei, lenke sie in zulässiger Weise das Ermessen der Verwaltung. Zudem sehe die Richtlinie u. a. vor, dass eine Werbeanlage je Betrieb auf der Straße platziert werden dürfe, falls Sonderformen wie bspw. Riesentelefone, Riesenohren, Eistüten oder Werbesegel nicht verwendet würden. Aus einem Umkehrschluss folge, dass Werbeanlagen in einer besonderen Form im Straßenraum nicht zugelassen werden müssten. Schließlich verletze die Versagung der Erlaubnis auch nicht den Gleichheitsgrundsatz, selbst wenn noch Werbeträger oder Warenauslagen entgegen den in der Richtlinie genannten Anforderungen im öffentlichen Straßenraum stünden. Es handele sich hierbei vornehmlich um Anlagen, die vor der Änderung der städtischen Genehmigungspraxis unter dem Vorbehalt des Widerrufs erlaubt worden seien. Derartige Anlagen dürften nach der Richtlinie nur noch für eine Übergangszeit von drei Jahren im Straßenraum stehen. Von daher sei gewährleistet, dass die mit der Richtlinie verfolgten Ziele in einem angemessenen zeitlichen Rahmen erreichbar seien. Zudem habe die Kammer keine Anhaltspunkte, dass die Stadt auch noch nach dem Erlass ihrer Richtlinien durch den Stadtrat für eine andere Werbeanlage, die als Sonderform ausgestaltet sei, eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erteilt hätte.
Das Gericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz wegen grundsätzlicher Bedeutung des Rechtsstreits zugelassen. (Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 23. Januar 2014, 1 K 961/13.KO)
17.10.2013 - Verwaltungsgericht Koblenz: VG Koblenz: Kaiser-Wilhelm-Tunnel....
Pressemitteilung Nr. 33/2013 2006 erließ das Eisenbahn-Bundesamt einen mittlerweile unanfechtbaren Planfeststellungsbeschluss für den Bau einer zweiten Röhre des sogenannten Kaiser-Wilhelm-Tunnels und für die Erneuerung des 1879 errichteten Gewölbes. Nach der Planung soll die neue Röhre u. a. durch das innerhalb von Cochem gelegene und mit einem Haus bebaute Grundstück der Klägerin geführt werden. Da keine Einigung der Beteiligten über eine Entschädigung der Klägerin zustande kam, verfügte die Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord (SGD Nord) unter dem 25. September 2012 im Wege der Enteignung, dass die DB Netz AG, deren Rechtsnachfolger und Beauftragte berechtigt seien, den Eisenbahntunnel im Untergrund einer Teilfläche des Grundstücks zu belassen, zu erhalten und zu betreiben. Diese Rechte seien durch die Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch zu sichern. Zudem setzte die SGD Nord die Entschädigung hierfür auf 3.264,00 € nebst Zinsen fest. In der Folgezeit beantragte die Klägerin die verwaltungsgerichtliche Überprüfung der Enteignungsentscheidung. Diese Klage wurde abgewiesen. Die Enteignung durch die Bestellung einer Dienstbarkeit für den Tunnel, so die Koblenzer Richter, finde ihre Grundlage im Allgemeinen Eisenbahngesetz. Danach könne eine Enteignung erfolgen, wenn sie auf einem unanfechtbaren Planfeststellungsbeschluss beruhe. Dies sei hier der Fall. Aus den planfestgestellten Unterlagen ergebe sich mit der erforderlichen Bestimmtheit der genaue Standort der neuen Röhre. Hierin seien die Höhe, Lage und Maße des neuen Tunnelgewölbes dargestellt. Demgegenüber sei die Überdeckungshöhe, nämlich der Abstand zwischen der Oberkante der neuen Röhre und der Oberkante des hierüber liegenden Geländes, nicht grundstücksbezogen in diesen Planzeichnungen aufgenommen und damit auch nicht Teil des genehmigten Vorhabens. Von daher habe das genaue Ausmaß der Überdeckungshöhe, über das die Beteiligten stritten, keine Bedeutung für die Rechtmäßigkeit der beschlossenen Enteignung, sondern lediglich für die Höhe der zu leistenden Entschädigung. Deren Überprüfung sei aber nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits, hierfür sei der Rechtsweg zu den Zivilgerichten eröffnet. Auch sei es für den Ausgang des Rechtsstreits unerheblich, ob die Arbeiten am Tunnel zu Rissen am Gebäude der Klägerin geführt hätten. Etwaige Schadensersatzansprüche seien in einem gesonderten Entschädigungsverfahren zu klären.
Gegen diese Entscheidung können die Beteiligten die Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen. (Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 24. September 2013, 1 K 1019/12.KO)
04.10.2013 - 68 Baugrundstücke werden erschlossen
Mit einem symbolischen Spatenstich wurden die Erschließungsmaßnahmen jetzt auf den Weg gebracht. Die Baustelle an der K 33 am Stadtrand ist unübersehbar: "Polch ist attraktiv", stellte Stadtbürgermeister Günter Schnitzler unumwunden fest. Die 14 Bauplätze, die der Stadt gehören, seien bereits reserviert, so Schnitzler. Die Grundstücksgrößen liegen in den meisten Fällen zwischen 500 und 600 Quadratmetern. Der Quadratmeterpreis liegt voll erschlossen bei 90 Euro. Die Kosten der Erschließung belaufen sich auf rund 1,13 Millionen Euro. Für die Erstellung der Baustraße und der Beleuchtung sind 430.000 Euro angesetzt. Zudem schlagen für den Kanalbau 600.000 und für den Wasserleitungsbau 100.000 Euro zu Buche. "Es ist der Abschluss des Gebiets ,Kleegarten'. Vielleicht ist es das letzte große Baugebiet der Stadt. Schön wäre es, wenn wir noch eine Umgehung bekommen würden. Das wäre nicht nur mein Traum. Zukünftig werden wir in punkto Wohnraum den Fokus weiter auf die innerstädische Entwicklung legen", so der Stadtbürgermeister.
30.09.2013 - Weitere Auszeichnung für Mosel-Immo
Wir freuen uns, dass wir von Immobiliescout24 als “Premium-Partner” ausgezeichnet worden sind. Die Auszeichnung wurde für langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt und besonderes Engagement für Kunden sowie überdurchschnittliche Kundenbewertungen verliehen. Es liegt uns am Herzen für Immobilienverkäufer, Vermieter und Interessenten die beste Arbeit zu leisten.
Die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Trier hat die Stadt Trier mit Urteil vom 04. September 2013 zur Erteilung eines Bauvorbescheids für ein in der Hornstraße geplantes dreigeschossiges Studentenwohnheim mit Flachdach für insgesamt 27 Appartements verpflichtet.
Die beklagte Stadt hatte die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids mit der Begründung abgelehnt, das Vorhaben füge sich nicht in die vorhandene Umgebungsbebauung ein und löse durch die im Vergleich zur näheren Umgebung hohe bauliche Ausnutzung des Grundstücks bodenrechtliche Spannungen aus. Im Übrigen harmoniere der geplante Neubau unter architektonischen und ästhetischen Gesichtspunkten nicht mit der Umgebungsbebauung.
Dem traten die Richter der 5. Kammer nach Durchführung einer Ortsbesichtigung entgegen. Es könne nicht festgestellt werden, dass durch das geplante Studentenwohnheim angesichts der in der näheren Umgebung vorhandenen Bebauung bodenrechtliche Spannungen erzeugt würden. Der geplante Baukörper sei weder von seiner Höhe her noch hinsichtlich des umbauten Raums aus dem Rahmen fallend. In der näheren Umgebung seien bereits mehrere dreigeschossige Gebäude vorhanden, die z.T. weit in den rückwärtigen Grundstücksbereich hinein ragten. Im Übrigen befänden sich im weiteren Verlauf der Hornstraße jeweils Gebäudekomplexe, die von der Kubatur her noch deutlich größer seien als das geplante Vorhaben. Darauf, ob der geplante Neubau unter architektonischen und ästhetischen Gesichtspunkten mit der Umgebungsbebauung harmoniere, weil er hinsichtlich äußerer Gestaltung und Dachform neue Maßstäbe in der Umgebung setze, komme es bei der Frage des Einfügens nicht an. Einen Grundsatz dahingehend, dass sich in durch vorwiegend ältere Bauten geprägten Gebieten nur traditionelle Bauweisen einfügten, gebe es nicht. Ein Nebeneinander von moderneren und althergebrachten Baustilen sei vielerorts anzutreffen.
VG Trier, Urteil vom 04. September 2013 – 5 K 478/13.TR -
Ein Grundeigentümer, der geltend macht, durch das derzeit noch geltende staatliche Recht europarechtswidrig zur Duldung der Jagd auf seinen Grundstücken verpflichtet zu werden, hat keinen Anspruch darauf, dass der Jagdbetrieb bis zum Inkrafttreten einer gesetzlichen Neuregelung einstweilen unterbleibt. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Verwaltungsgerichts Koblenz.
Der Antragsteller ist Eigentümer mehrerer Grundstücke im Landkreis Bad Kreuznach. Nach dem Landesjagdgesetz gehören diese Flächen zusammen mit weiteren Grundstücken anderer Eigentümer zu einem gemeinschaftlichen Jagdbezirk. Der Antragsteller ist deshalb kraft Gesetzes Mitglied einer Jagdgenossenschaft, welche das Jagdrecht auf den Grundstücken der Jagdgenossen selbst oder durch Verpachtung wahrnimmt. Im Juni 2012 hat der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) entschieden, die Verpflichtung eines die Jagd aus ethischen Gründen ablehnenden Eigentümers zur Duldung der Jagd auf seinem Grundstück stelle eine unverhältnismäßige Belastung dar. Daraufhin hat der Antragsteller bei der Kreisverwaltung beantragt, seine Grundstücke zu jagdrechtlich befriedeten Bezirken, d.h. zu solchen, in denen die Jagd ruht, zu erklären. Der Kreis hat dies abgelehnt, weil das derzeit noch geltende Recht eine solche Regelung nicht vorsehe, und den Antrag bis zum Inkrafttreten einer erwarteten gesetzlichen Neuregelung zurückgestellt. Daraufhin hat der Antragsteller beim Verwaltungsgericht beantragt, die Jagd auf seinen Grundstücken im Wege einer einstweiligen Anordnung zu unterbinden. Der Antrag blieb erfolglos.
Zwar sei, so das Gericht, nach der Entscheidung des EGMR davon auszugehen, dass die Einbeziehung von die Jagd aus ethischen Gründen ablehnenden Grundeigentümern in die Jagdgenossenschaften gegen Europarecht verstoße. Der Bundestag habe jedoch zur Umsetzung des EGMR-Urteils schon im Februar 2013 ein Gesetz zur Änderung jagdrechtlicher Vorschriften beschlossen, dessen Verkündung im Bundesgesetzblatt unmittelbar bevorstehe. Damit habe er bereits alles getan, um eine europarechtskonforme staatliche Rechtslage herzustellen. Da das Gesetz sechs Monate nach seiner Verkündung in Kraft trete, sei es dem Antragsteller zuzumuten, bis dahin abzuwarten und sein Begehren sodann auf gesetzlich geregelter Grundlage in einem Verwaltungsverfahren zu verfolgen. Die bis dahin dauernde Übergangsphase müsse er hinnehmen. Es liege im Wesen der Gesetzgebung begründet, dass sie mit Blick auf das verfassungsrechtlich vorgeschriebene Gesetzgebungsverfahren eine gewisse Zeit in Anspruch nehme. Die damit einhergehende, im Grundgesetz selbst angelegte "Übergangsphase" müsse von den betroffenen Rechteinhabern ebenso wie eine angemessene Frist hingenommen werden, welche die Verwaltung zur Entscheidung über einen Antrag benötige. Allein die Feststellung eines Europarechtsverstoßes durch den EGMR bewirke grundsätzlich nicht, dass die Gerichte quasi als "vorläufiger Ersatz-Gesetzgeber" tätig werden müssten. Etwas anderes könne zwar unter Umständen in Fällen gelten, in denen dem jeweiligen Antragsteller schwere und unzumutbare, anders nicht abwendbare Nachteile drohten. Dafür sei vorliegend jedoch angesichts des baldigen Inkrafttretens der gesetzlichen Neuregelung wie auch von daher, dass der Antragsteller die Jagdausübung auf seinen Grundflächen über lange Zeit geduldet habe, nichts ersichtlich.
(Beschluss vom 17. April 2013, 6 L 172/13.KO)
Oberlandesgericht Koblenz: Marderbefall im Dach
Marderbefall im Dach:
Wer bei dem Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich hält, muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Sonst kann dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen. Dies hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz entschieden (Urteil vom 15. Januar 2013, Az.: 4 U 874/12) und damit die vorausgegangene Entscheidung des Landgerichts Koblenz bestätigt.
Der Vermieter eines Hausgrundstücks kann für die Abfallgebühren seines Mieters in Anspruch genommen werden. Das hat das Verwaltungsgericht Koblenz entschieden und damit die Klage eines Grundstückseigentümers gegen einen Gebührenbescheid abgewiesen.
Der Kläger ist Eigentümer eines Hausgrundstücks im Rhein-Lahn-Kreis, das er an eine Familie vermietet hatte. Für die Bestellung von Abfallcontainern zur Entsorgung von Sperrmüll durch den Mieter setzte der beklagte Landkreis 832,81 € fest, die er aber bei dem Mieter nicht beitreiben konnte: Die Familie lebt von Sozialleistungen. Sodann setzte der Landkreis die Abfallgebühren gegenüber dem Kläger als Eigentümer fest. Nach erfolglosem Widerspruch hat er Klage zum Verwaltungsgericht erhoben: Er sei nicht verpflichtet, die Abfallgebühren seines Mieters zu tragen.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen: Nach der Abfallgebührensatzung des Rhein-Lahn-Kreises habe die Kreisverwaltung die Abfallgebühren zu Recht bei dem Kläger erhoben. Die Satzung sehe ausdrücklich vor, dass auch der Eigentümer eines Grundstücks für Abfallgebühren hafte. Er sei für sein Grundstück verantwortlich. Das Risiko, dass ein Mieter wirtschaftlich nicht hinreichend leistungsfähig ist, sei nicht von der Allgemeinheit zu tragen, sondern von dem Eigentümer als Vermieter. Unerheblich sei dabei, ob der Vermieter von der Abfallentsorgung gewusst habe und ob die Container auf dem Grundstück oder nur in dessen Nähe gestanden hätten.
Gegen dieses Urteil können die Beteiligten die Zulassung der Berufung bei dem Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen.
(Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 24. Juni 2010, 7 K 1230/09.KO)
Pressemitteilung Nr. 22/2010 (19.07.2010)
Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 1,95 € pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,87 € pro Quadratmeter und Monat betragen. Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Landesverband Rheinland-Pfalz jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2008 vorlegt. „Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 1.968,-- € im Jahr 2008 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das sind 16 Prozent mehr als noch im Abrechnungsjahr 2007.“, so Franz Obst, Vorsitzender des Landesverbandes Rheinland-Pfalz.
Die Kosten für Heizung und Wasser sind im Abrechnungsjahr 2008 drastisch gestiegen. Dabei haben energetische Modernisierungen der Wohnungsbestände und sparsames Heizverhalten dafür gesorgt, dass der Kostenanstieg nicht noch höher ausfiel. Grund für die gestiegenen Heizkosten ist weniger, dass die Wintermonate 2008 etwas kälter waren als der Winter 2007. Entscheidend war die Entwicklung der Energiepreise. 2008 wurden Heizöl und Erdgas teurer. Das führte dazu, dass die Kosten für ölbeheizte Wohnungen fast 25 Prozent über den durchschnittlich zu zahlenden Heizkosten lagen. Wer mit Fernwärme heizte, lag noch 12 Prozent über dem Durchschnitt. Dagegen wurden in gasbeheizten Wohnungen etwa 21 Prozent weniger gezahlt.
Die Preise bei kommunalen Gebühren, Grundsteuer, Versicherungen und Dienstleistungen, wie Hausmeisterarbeiten und Gartenpflege, blieben im Jahr 2008 weitgehend stabil. Gründe hierfür dürften in einem gesteigerten Kostenbewusstsein der Vermieter und einem verbesserten Betriebskostenmanagement liegen. Dafür spricht, dass insbesondere die Kosten für Hausmeister leicht rückläufig waren.
Ausblick auf 2009/2010
Die Achterbahnfahrt, insbesondere bei den Kosten für Heizung und Warmwasser, setzt sich fort. Im Jahr 2009 sind die Preise für Gas um 1,5 Prozent und für Heizöl um 30,7 Prozent gesunken. Allerdings dürfte auch 2009 der Energiebedarf wieder angestiegen sein. Die Wintermonate 2009 waren insbesondere von Januar bis März deutlich kälter als im Vorjahr 2008. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die abzurechnenden Heizkosten 2009 etwa 10 bis 15 Prozent unter den Kosten des Jahres 2008 liegen werden. Hinsichtlich der kalten Betriebskosten ist auch im Jahr 2009 von stabilen Preisen auszugehen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Dienstleistungen nur geringfügig gestiegen. Im Jahr 2010 zeichnet sich ab, dass die Gaspreise weiter sinken, die Ölpreise aber wieder spürbar anziehen. Gleichzeitig sind die ersten Wochen 2010 noch einmal spürbar kälter gewesen als 2009. Demzufolge ist 2010 dann wieder mit einem Anstieg der Heizkosten zu rechnen.
Quelle: Landesverband Rheinland-Pfalz / Mieterbund Mittelrhein e.V. ,Presse-Information vom 15.07.2010
Das Oberlandesgericht Koblenz hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Heizungskosten verurteilt, die teilweise durch den Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers angefallen sind. Die Entscheidung befasst sich mit den Fragen der (teilweisen) Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentumsgemeinschaften und der Begründung vertraglicher Verpflichtungen durch die Gemeinschaft der Eigentümer.Die Parteien des Rechtsstreits sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern in Worms. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex verfügte nur über eine Heizungsanlage. Er wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnung sgrundbücher übernommen. Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung. Die Verwalter der Nachbarhäuser zahlten die Verbrauchskosten an die Verwaltung der Klägerin, intern rechneten sie mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft ab. 14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft – die Beklagte leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen auf Heizungskosten mehr an die Klägerin. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigentümergemeinschaft d.h. nicht die einzelnen Eigentümer auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genommen, insgesamt 13.763,79 € nebst Zinsen. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, nicht sie – als Gemeinschaft der jetzigen Wohnungseigentümer – sei zur Zahlung verpflichtet; vielmehr hafte nur das jeweilige Sondervermögen der einzelnen Eigentümer.
Das Landgericht Mainz hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben (Urteil vom 14. August 2008, 1 O 408/06). Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der zuständige 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts hat in seinem Urteil vom 9. Oktober 2009 ausgeführt, die Klägerin könne von der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen. Nach § 10 Abs. 6 WEG seien die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, sei von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung seien auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handele sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten und gemeinschaftlich zu erfüllen seien. Dem habe die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen. Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung sei im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht würden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin könne hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage stehe im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und werde durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen. Ebensowenig sei jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch könne es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Es handele s ich um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvollerweise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeige sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfinde. Der Senat hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der entschiedenen Rechtsfrage die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Beklagte hat jedoch kein Rechtsmittel eingelegt. Das Urteil ist damit rechtskräftig. Das Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 9. Oktober 2009 ist unter www.justiz.rlp.de veröffentlicht. Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 9. Oktober 2009 Aktenzeichen: 10 U 1164/08 Leitsatz des Senats: Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die Heizungsanlage für eine benachbarte zweite Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund von Reallasten, die den jeweiligen Grundstückseigentümer verpflichten, einerseits die Heizleistungen zu erbringen, andererseits die Kosten nach einem vorgegebenen Schlüssel mitzutragen, kann die insoweit teilrechtsfähige „liefernde” Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der insoweit ebenfalls teilrechtsfähigen „empfangenden” Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden Kosten verlangen; sie muss sich nicht auf Abrechnung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen.
Zum rechtlichen Hintergrund: Nach der früheren höchstrichterlichen Rechtsprechung wurden Gemeinschaften von Wohnungseigentümern nicht als rechtsfähig angesehen. Sie hafteten deshalb nicht für Verbindlichkeiten aus dem Wohnungseigentumsverhältnis. Vertragspartner waren vielmehr die einzelnen Wohnungseigentümer.
§ 10 Abs. 6 WEG lautet wie folgt: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.”