Source: https://www.studiorusso.net/post/locazione-ed-esecuzione-immobiliare
Timestamp: 2020-06-03 08:59:30+00:00
Document Index: 182589732

Matched Legal Cases: ['art. 560', 'art. 2923', 'art. 2923', 'art. 560', 'art. 2', 'sentenza ', 'art. 28', 'art. 2', 'art. 2923', 'art. 1574', 'art. 2643', 'art. 2923']

Ecco cosa accade nel caso in cui l'immobile oggetto di locazione sia aggiudicato all'esito di una procedura di esecuzione giudiziale
L'opponibilità delle locazioni anteriori
Il provvedimento, secondo il comma 4, costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è eseguito, a cura del custode, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario, se questi non lo esentano.
Ratio delle disposizioni menzionate (novellate dal d.l. n. 35/2005 e dalla l. n. 263/2005) è quella di garantire all'aggiudicatario di entrare in possesso dell'immobile acquistato libero da persone o da cose al momento dell'emissione del decreto di trasferimento.
Tuttavia, nelle ipotesi, non infrequenti nella prassi, in cui l'immobile pignorato sia occupato da un terzo in forza di un contratto di locazione, le suddette disposizioni vanno contemperate con il diritto del conduttore a non subire pregiudizio dalla procedura esecutiva.
Se, da un lato, infatti, l'art. 560 c.p.c. fa divieto al debitore e/o al terzo custode nominato, di dare in locazione l'immobile pignorato, senza autorizzazione del giudice (e, in ogni caso, in presenza di tale autorizzazione, la locazione risponderà alle sole finalità di economicità e fruttuosa gestione e conservazione della cosa pignorata), dall'altro, l'art. 2923 c.c. detta precise regole in ordine all'opponibilità alla procedura esecutiva del titolo locatizio anteriore al pignoramento.
In linea di massima, la regola generale, dettata dall'art. 2923, 1° comma, c.c., è quella dell'opponibilità all'aggiudicatario delle locazioni aventi "data certa anteriore al pignoramento" e dell'inopponibilità di quelle successive, secondo la precisa disposizione di cui all'art. 560 c.p.c. che sancisce, appunto, il divieto di locare l'immobile pignorato senza autorizzazione del giudice.
Solo in presenza di siffatta specifica autorizzazione, il custode (sia esso il debitore, costituito ex lege nell'ufficio di custodia dell'immobile e dei suoi accessori o un terzo nominato dal giudice), al fine di una proficua gestione e conservazione della cosa pignorata, può concedere in locazione l'immobile e, in ogni caso, per una durata contenuta nei limiti temporali della procedura esecutiva (Cass. n. 8267/1994; n. 4899/1980).
Appurata l'opponibilità della locazione avente data certa all'aggiudicatario dell'immobile pignorato, laddove il rapporto non sia scaduto ma ancora in corso, occorrerà, quindi, rispettarne la durata, sino alla scadenza, sulla base della disciplina applicabile al contratto stesso, ovvero: per gli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, gli artt. 27 e seguenti della n. 392/78 che prevede una durata non inferiore a sei anni, elevati a nove in caso di immobili adibiti ad attività alberghiere; l'art. 2 della l. n. 431/98 per le locazioni abitative "a canone libero", la cui durata viene fissata inderogabilmente in quattro anni, e a "canone agevolato", la cui durata viene predeterminata in tre anni.
Dato comune ad entrambe le tipologie contrattuali, è la previsione della proroga automatica per un identico periodo (rispettivamente, sei o nove anni per gli immobili ad uso commerciale e quattro e due anni per gli immobili ad uso abitativo), salvo facoltà del locatore di recedere alla prima scadenza, solo nelle ipotesi espressamente previste dalle stesse leggi.
Tale principio, risolvendo il contrasto giurisprudenziale precedentemente esistente (v. ex multis, Cass. n. 26238/2007), è stato ribadito dalle sezioni unite della S.C. con la recente sentenza n. 11830/2013, la quale ha affermato che: "il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli artt. 2 e 3, 1. 9 dicembre 1998, n. 431 - non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto. Esso deriva non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta. Ed il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcun specifico elemento di novità. Restano, infatti, operanti le clausole del contratto originario, quelle relative alla misura del canone e quelle relative alla durata della locazione, in ogni caso, integrate nel minimo dall'art. 28, legge n. 392/1978 e dall'art. 2. legge n. 431/1998" (Cass. S.U. n. 11830/2013).
Tuttavia, laddove la locazione sia priva di data certa, ma il conduttore riesca a provare di aver comunque conseguito la disponibilità del bene anteriormente al pignoramento, secondo il quarto comma dell'art. 2923 c.c., l'acquirente/aggiudicatario sarà tenuto a rispettarla limitatamente alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (art. 1574 c.c.).
Con riferimento, infine, alle locazioni di durata ultranovennale, la legge prescrive che, costituendo atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, le stesse vadano effettuate in forma scritta, a pena di nullità, e trascritte nei registri immobiliari (art. 2643, n. 8, c.c.).
Pertanto, sul piano dell'opponibilità, l'omissione della formalità della trascrizione anteriore al pignoramento, non consente al conduttore di opporre la locazione all'acquirente/aggiudicatario fino alla scadenza pattuita, ma solo nei limiti di un novennio (soglia al di sotto della quale non sussiste l'onere della trascrizione), dall'inizio della locazione stessa (art. 2923, 2° comma, c.c.).
In tal caso, la possibilità conferita all'aggiudicatario di disconoscere la locazione conclusa, precedentemente al pignoramento, a c.d. "canone vile", mira a scoraggiare gli eventuali accordi fraudolenti tra il debitore e i terzi nei confronti del futuro acquirente.
È chiaro che l'esercizio di tale diritto da parte dell'acquirente, cui spetta l'onere dell'iniziativa e della prova per ritenersi legittimamente liberato dall'obbligo di rispettare la locazione in essere, non può prescindere dall'accertamento giudiziale dell'esistenza dei suoi fatti costitutivi (Cass. n. 16243/2005; n. 721/1999).