Source: https://lucasfrancoabogados.com/category/blog-derecho-civil/
Timestamp: 2019-12-08 06:32:55
Document Index: 227653131

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'artículo 4', 'artículo 6', 'Artículo 15', 'Artículo 16', 'Artículo 14', 'artículo 1571', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'Artículo 9', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 32']

BLOG – Derecho civil archivos - Lucas Franco Abogados
Posted at 16:23h in BLOG – Derecho civil
13 Nov Modificación ley de arrendamientos urbanos y ley de arrendamientos rústicos
Fuente otrosi.net
13 Nov Ley de arrendamientos urbanos
Posted at 16:22h in BLOG – Derecho civil
Las relaciones existentes y derivadas por un contrato de alquiler ya sea para negocio o vivienda se rigen en la actualidad por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Su ámbito de aplicación queda contemplado en el Artículo 1 que prevé lo siguiente: “La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda”.
Dichos arrendamientos quedan definidos de la siguiente manera:
Quedan por tanto excluidos de aplicación a esta ley los siguientes arrendamientos o contratos:
Los arrendamientos urbanos de vivienda o de uso de negocio se rigen y regulan de manera primordial por todas aquellas disposiciones contempladas en esta ley, si bien, en su artículo 4, viene además incluido como fuente legal subsidiaria de aplicación a este tipo de procedimientos las relativas a la voluntad de las partes, y aquellos artículos del código civil que resulten aplicables, tales como aquellos relativos a los contratos.
SOBRE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS
Vistos los conceptos de arredramientos y las leyes aplicables, no podemos olvidar que estamos tratando, hasta la fecha, de contratos privados, es decir, contratos que surten efectos exclusivamente entre la partes, siendo por ello necesario plantearse qué ocurre en los casos, cada vez más frecuentes, en los que estos contratos de arrendamiento,(de alquiler), se suscriben por más de dos partes, como es el caso de matrimonios o parejas, y ese matrimonio o pareja se separa, disuelve el vínculo matrimonial. Es un contrato que mantiene su eficacia frente al arrendador? Es necesario hacer un nuevo contrato de alquiler?.. Pues bien, la jurisprudencia, así como el propio texto legal en su artículo 6 y 7 LAU, prevé que: “El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes”.
Es más, en el Artículo 15 de la citada ley de arrendamientos urbanos prevé en casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio cuando el arrendamiento está suscrito por una sola de esas partes. ¿Qué ocurre con el cónyuge o pareja que no figura en el contrato y se le atribuye el uso del domicilio? La ley prevé que el contrato de arrendatario siga en vigor en favor del cónyuge/pareja no arrendatario, por el tiempo que reste para su terminación, siempre que se trate de un acto manifiesto de voluntad e informado. Plazo de información y comunicación al arrendador en el plazo de dos meses desde que se recibió y notificó la resolución judicial correspondiente de divorcio-nulidad-separación atribuyendo el domicilio familiar acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Cabe citar a estas excepciones planteadas, qué ocurre en caso de fallecimiento del arrendatario. Nuevamente se extienden los efectos del contrato de alquiler, como excepción, frente a terceros. Así el Artículo 16 de la LAU prevé la subrogación del contrato de alquiler en favor de:
Dado que la eficacia de los contratos de arrendamientos es exclusivamente efectiva inter partes, con las excepciones citadas, igualmente se contemplan en la LAU aquellos casos, cada vez más frecuentes, en los que se hace necesario hacer valer el contrato de alquiler frente a un tercero. Este es el caso, entre otros muchos, en los que por ejemplo una empresa propietaria de un inmueble, alquila el local y existe y se produce por parte del un acreedor, por ejemplo un banco, un procedimiento judicial de ejecución por impago de préstamo hipotecario con adquisición y atribución del inmueble por parte del acreedor(subasta en favor de la entidad bancaria), a cuyos efectos el inquilino, el arrendatario, puede hacer valer su derecho de alquiler y en las mismas condiciones frente a ese tercero si ha inscrito su derecho:
Otra situación parecida en la que se ha de constatar el carácter público registral de dicho alquiler está previsto en el Artículo 14 de la citada ley al disponer respecto de la Enajenación de la vivienda arrendada que:
Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.
Lo anterior es ciertamente distinto a la figura de la cesión y subarriendo que queda contemplado en el art Artículo 8 de la LAU y con carácter general resulta estar prohibido salvo que exista una comunicación previa al arrendador y obre su consentimiento.
Como ya se ha venido desgranando este tipo de contratos, si bien partiendo de una regulación mínima legal, están sujetos a la voluntad de las partes, es decir, no existe un modelo estándar y todas las condiciones pueden ser pactadas por las partes a excepción de ciertas limitaciones y condiciones que establece la ley; entre otras muchas las relativas a la duración del contrato del Artículo 9 y 10, los cuales disponen que por su importancia transcribimos :
Artículo 9. Duración
“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados”.
“1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
El resto de condiciones y elementos negociales quedan regulados y contemplados, con unos mínimos legales, tal como ocurre en el caso de la renta, formas de pagos, y gastos. Si bien el sentido general es la libertad entre las partes, la ley en estos casos regula igualmente unas bases mínimas para caso de conflicto o de interpretación del contrato. Prevé un sistema de determinación de renta libre (“La renta será la que libremente estipulen las partes”), hasta el extremo incluso de prevé el pago y determinación de la renta en especies (En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas). Las rentas serán actualizables y podrán incluso ser alteradas, modificadas , elevadas por existencia de mejoras en el inmueble aunque siempre todo ello con sujeción a los límites y pautas que regulan los artículos 18 y 19 yt 20 de la LAU..
“1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
“1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”.
“1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior”.
El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador”.
“Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
“El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente”.
Queda regulada en los artículos 29 a 36 de la ley de arrendamientos urbanos. En la misma se contempla y regula esta relación negocial por remisión a los artículos de los arrendamientos de vivienda, y en concreto aquellos referidos a la enajenación de finca arrendada (Art. 29), conservación, mejora y obra (Art.30), derecho de adquisición preferente (Art. 31), muerte del arrendatario(Art. 33) y resolución de pleno derecho(Art. 35). No supone una diferencia sustancial con el arrendamiento de vivienda, siendo por tanto muy similares en su mayor medida.
La única especialidad que podemos destacar sería la relativa a la cesión del contrato y subarriendo del artículo 32:
Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”.
DISPOSICIONES COMUNES INTEGRAS A AMBOS CONTARTOS
Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.”
Posted at 16:19h in BLOG – Derecho civil
Posted at 16:18h in BLOG – Derecho civil
13 Nov Cómo elegir un buen abogado
Posted at 16:16h in BLOG – Derecho civil
Si buscamos un bufete de abogados en Madrid, o cualquier otra localidad, lo primero que se nos pasa por la cabeza es buscar referencias entre nuestros amigos, vecinos y familiares, pero… ¿cómo podemos asegurarnos de que un buen profesional?
Lo primero que hay que verificar es la formación del abogado sobre el tema legal que nos compete, es decir, que si buscamos un abogado penalista hay que asegurarse de que esté especializado en ese campo. Para conseguirlo, debemos delimitar nuestro problema siendo directos y respondiendo siempre con sinceridad a las preguntas que nos formule. Un buen síntoma para saber si un bufete de abogados en Madrid, u otra localidad, es bueno o no, es la organización de la información que va a manejar. Si nos dice que el problema está resuelto antes de tener los antecedentes en sus manos, desconfía, ya que sin todos los datos es improbable hacer un buen juicio sobre el caso.
13 Nov Accidentes
Posted at 16:15h in BLOG – Derecho civil
Para tramitar una indemnización por accidentes en Madrid debes ponerte en manos de un bufete especializado en este ámbito como es el nuestro. Hay ocasiones en las que en un accidente se producen una serie de daños materiales y personales que sacan a la palestra un término del que queremos hablarte en este post: la responsabilidad civil automovilística.
13 Nov Modelo de alegaciones y recurso frente a una multa
Pulse para descargar el modelo de alegaciones y recurso frente a una multa