Source: https://www.hohenwestedt.de/staedtebaufoerderung/sanierungs-abc/
Timestamp: 2020-08-15 17:36:23
Document Index: 354066316

Matched Legal Cases: ['§ 154', '§ 154', '§ 138', '§ 555', '§ 154', '§ 127', '§ 135', '§ 127', '§ 555', '§ 177', '§ 144', '§ 145', '§ 22', '§ 144', '§ 145', '§ 22', '§181', '§ 177', '§ 182', '§ 180', '§ 181', '§ 536', '§ 536', '§ 555', '§ 555', '§ 145', '§ 153', '§ 145', '§ 136', '§ 142', '§ 4', '§ 142', '§ 152', '§ 144', '§ 4', '§ 142', '§ 143', '§ 142', '§ 4', '§ 152', '§ 144', '§ 148', '§ 143', '§ 157', '§ 142', '§ 152', '§ 142', '§ 152', '§ 152', '§ 152', '§ 142', '§ 152', '§ 154', '§ 144', '§ 145', '§ 152', '§ 144', '§ 143', '§180', '§ 7']

Sanierungs-ABC: Gemeinde Hohenwestedt
AktuellesArchivImpressumDatenschutz
Satzungen Hohenwestedt
Lage, Daten, Fakten Geschichte Rathaus Bürger- und Ratsinformationssystem Sehenswertes 800 Jahre Heimatmuseum
Bildungseinrichtung Vereine & Verbände Sport und Jugend Gesundheit und Soziales Kirchengemeinde Baugebiete Gemeindebücherei Volkshochschule
Gewerbegebiet Böternhöfen Gründerzentrum Hohenwestedt Firmenverzeichnis
Aktuelle Projekte Allgemeine Informationen Sanierungs-ABC Vorbereitende Untersuchungen
Informationen für Eigentümer, Pächter, Mieter und Investoren
Nach Aufhebung der Sanierungssatzung und damit Abschluss der Sanierungs-maßnahme sind Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet zur Finanzierung der Sanierung zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen (nach § 154 BauGB) an die Gemeinde verpflichtet. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Die Anfangs- und Endwerte für die Grundstücke werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Rendsburg-Eckernförde ermittelt.
Auf Antrag des Zahlungspflichtigen kann bereits vor Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahmen z.B. die Ablösung des Ausgleichsbetrages oder die vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages durchgeführt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Gemeinde bereits Vorstellungen über die Sanierungsziele für das betreffende Grundstück ermittelt hat und sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen abschätzen lassen.
Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht, nach § 138 Abs. 1 BauGB, für Eigentümer, Mieter und Pächter gegenüber der Gemeinde und dem Sanierungsträger Auskunftspflicht über Tatsachen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich sind. Selbstverständlich werden alle personenbezogenen Daten vertraulich behandelt und unterliegen dem gesetzlichen Datenschutz.
Fragen, die sich im Zusammenhang mit der städtebaulichen Erneuerung – insbesondere privater Vorhaben – ergeben, beantworten Ihnen gerne:
Bürgermeister der Gemeinde Hohenwestedt
Treuhänderischer Sanierungsträger der Gemeinde Hohenwestedt
Kleiner Kuhberg 20-26
Fon 04 31- 8 10 20
Fax 04 31- 8 50 35
Fon 0431- 906 64 48
Wenn die Baumaßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde und zumutbar ist, ist der Mieter zur Duldung verpflichtet. Dazu gehören in jedem Fall Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen, die der Sicherung oder der Wiederherstellung des vertraglichen Zustandes der Wohnung dienen.
Weitergehende Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen wie Heizungseinbau, Badeinbau, Dämmung von Wänden und Einbau neuer Fenster tragen zur nachhaltigen Verbesserung der gemieteten Räume bei oder helfen, Energie einzusparen. Auch diese Arbeiten sind in der Regel zulässig und vom Mieter zu dulden.
siehe auch Modernisierungsankündigung / Entschädigungsanspruch
Duldungsverweigerung aus Härtegründen
Der Mieter braucht die Modernisierung nicht zu dulden, wenn diese für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte (gemäß § 555d Abs. 2 BGB) bedeuten würde, d.h. eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist.
siehe auch Duldungspflicht des Mieters / Modernisierungsankündigung
Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträge
Nach § 154 Abs. 1 BauGB werden im Sanierungsgebiet für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (z.B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze usw.) keine Anliegerbeiträge von den Grundstückseigentümern erhoben. Es wird auch kein Kostenerstattungsbetrag nach § 135a BauGB für Ausgleichsmaßnahmen erhoben.
Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen im o.g. Sinne sind, bleibt unberührt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (§ 127 Abs. 4 BauGB).
Der Vermieter ist (nach § 555a Abs. 3 BGB) entschädigungspflichtig für zusätzliche Kosten, die dem Mieter im Zusammenhang mit den Bauarbeiten (Erhaltungsmaßnahmen) entstehen. Gemeinsam mit dem Mieter wird dazu ein angemessener Umfang vereinbart.
Siehe auch Duldungspflicht des Mieters
Fördergrundsätze / Förderung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Für alle Fördermittel gilt gleichermaßen:
Die Beantragung und Genehmigung muss vor Baubeginn erfolgen.
Die Baumaßnahme muss nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sein und/oder wirtschaftlich vertretbar sein. Die städtebauliche Planung ist zu beachten.
Die Maßnahme muss den städtebaulichen, gestalterischen und denkmalpflegerischen Anforderungen entsprechen.
Die Städtebauförderung soll die Sanierungstätigkeit befördern. Die Zuschüsse und Darlehen aus öffentlichen Haushalten helfen den Bauherren z.B. bei der oft recht aufwändigen Erhaltung und Sanierung von Altbausubstanz und stellen so einen Anreiz für Investitionen dar. Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden im Sanierungsgebiet können für die Modernisierung und Instandsetzung Städtebaufördermittel in Anspruch nehmen. Bei den Sanierungsarbeiten sind städtebaulich-gestalterische und denkmalpflegerische Belange zu beachten.
Die Gemeinde kann den Eigentümern für die unrentierlichen Kosten Städtebauförderungsmittel zur Verfügung stellen.
Zur Wahrung der Gleichbehandlung sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer, an deren baulichen Anlagen im Rahmen der Vorbereitung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme Missstände und Mängel gemäß § 177 BauGB festgestellt wurden, von der Gemeinde über die Möglichkeiten des Einsatzes von Städtebauförderungsmitteln zur Anteilfinanzierung der Ausgaben der Modernisierung und Instandsetzung und über die Förderbedingungen zu informieren.
Fördermodalitäten (193,98 KB)
siehe auch Höhe und Art der Förderungen
Genehmigungspflichten Grundstücksverkehr
In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsvorgänge und Nutzungsvereinbarungen der Genehmigungspflicht durch die Gemeinde gem. den §§ 144 Abs. 2 und 145 BauGB:
Abschluss oder Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen auf bestimmte Zeit, wenn diese eine Geltungsdauer von mehr als einem Jahr haben sollen (Anmerkung: Wohnraummietverträge, die auf unbestimmte Zeit angelegt sind, sind nicht genehmigungspflichtig!)
Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts
Bestellung einer Grundschuld (zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer Grundschuldbestellung bedarf es der Erläuterung, ob die Grundschuld mit einer Neubaumaßnahme oder mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am zu belastenden Objekt in Zusammenhang steht.)
Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags
Die Gemeinde nimmt Anträge entgegen und erteilt die entsprechenden Genehmi-gungen.
Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
Der Genehmigungsvorbehalt dient auch dem Schutz der Betroffenen, da hierdurch Rechtsgeschäfte ausgeschlossen werden können, die sich im Zuge der weiteren Durchführung der Sanierungsmaßnahme als verfehlt erweisen.
Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um weitere drei Monate (§ 145 Abs. 1 & § 22 Abs. 2-5 BauGB).
Im Sanierungsgebiet ist für folgende Bauvorhaben eine Genehmigung (nach § 144 Abs. 1 Satz 1 BauGB) zu beantragen:
die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen
erhebliche oder wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, die nach baurechtlichen Vorschriften sonst nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind.
Der Genehmigungsvorbehalt dient auch dem Schutz der Betroffenen, da hierdurch Bautätigkeiten ausgeschlossen werden können, die sich im Zuge der weiteren Durchführung der Sanierungsmaßnahme als verfehlt erweisen.
Für Vorhaben, für die eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich ist, wird die sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde (Bauaufsichtsbehörde) im Einvernehmen mit der Gemeinde Hohenwestedt erteilt. Anträge sind 3-fach bei der Gemeinde Hohenwestedt einzureichen und werden von dort an die Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet.
Die einzureichenden Unterlagen richten sich nach der Landesverordnung über Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Verfahren und bauaufsichtliche Anzeigen (Bauvorlagenverordnung – BauVorlVO).
Für alle anderen Vorhaben wird die sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Gemeinde Hohenwestedt erteilt. Hierzu sind folgende Unterlagen einzureichen:
Lageplan/Auszug aus Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung des Baugrundstückes
Zeichnungen/Skizzen/Detailpläne
denkmalschutzrechtliche Genehmigung (soweit erforderlich)
Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um weitere drei Mo-nate (§ 145 Abs. 1 & § 22 Abs. 2-5 BauGB).
Soweit es die Billigkeit erfordert, soll die Gemeinde gem. §181 BauGB zur Vermeidung oder zum Ausgleich wirtschaftlicher Nachteile – auch im sozialen Bereich – auf Antrag einen Härteausgleich in Geld gewähren. Voraussetzung ist, dass der Nachteil für den Betroffenen in seinen persönlichen Lebensumständen eine besondere Härte bedeutet, für die keine Ausgleichsleistung zu gewähren ist und die auch nicht durch sonstige Maßnahmen, wie z.B. Wohngeld, Sozialhilfeleistungen, gemindert werden kann.
Der alleinige Umstand von der städtebaulichen Gesamtmaßnahme betroffen zu sein reicht nicht aus; wirtschaftliche Nachteile alleine bedeuten für die Betroffenen noch keine besondere Härte. Im Vergleich mit anderen Sanierungsbetroffenen muss der Antragssteller vielmehr in außergewöhnlich unzumutbarem Maße betroffen sein.
Ein Härteausgleich wird nicht gewährt, soweit der Antragsteller es unterlassen hat und unterlässt, den wirtschaftlichen Nachteil durch zumutbare Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz eigener oder fremder Mittel abzuwenden. Ein Härteausgleich kommt nur für natürliche Personen in Betracht.
In den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein 2015 (StBauFR SH 2015) ist unter B 2.2.1 Abs. 6 festgelegt:
Städtebauförderungsmittel können bis zur Höhe des zu ermittelnden Kostenerstattungsbetrages eingesetzt werden. Bei der Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages ist ein pauschaler Abzug von 05 % der Ausgaben für die Modernisierung und Instandsetzung für unterlassene Instandhaltung vorzunehmen. Im Fall eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebotes entfällt der pauschale Abzug von 05 % für unterlassene Instandsetzung; diesbezüglich gilt § 177 Absatz 4 Satz 3 BauGB.
siehe auch Fördergrundsätze
Eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter wegen eines Sanierungsvorhabens oder beabsichtigter Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist unrechtmäßig. Auch für die Wieder- bzw. Weiternutzung der Wohnung nach der Sanierung ist kein neuer Mietvertrag notwendig. Um die sanierungsbedingten Änderungen vertraglich zu berücksichtigen, ist ein Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag ausreichend. Hierdurch ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht (außerordentliche Kündigung) des Mieters.
In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann, nach § 182 Abs. 1 BauGB, die Gemeinde, auf Antrag des Eigentümers, zur Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung das Mietverhältnis mit einer Frist von mindestens sechs Monaten aufheben. Allerdings hat dann die Kommune nach Abs. 2 für angemessenen Ersatzwohnraum zu sorgen, der dem Mieter und den zum Haushalt gehörenden Personen zu zumutbaren Bedingungen bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung steht.
Es ist ein schriftlicher Sozialplan nach § 180 BauGB auszuarbeiten. Wenn die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte in seinen persönlichen Lebensumständen darstellt, kann ggf. die Härteausgleichsregelung gemäß § 181 BauGB angewendet werden.
Wegen des eingeschränkten Wohngebrauchs während der Sanierung (Modernisierung) kann der Mieter in der Regel eine Mietminderung (nach § 536 BGB) geltend machen. Dies gilt nicht innerhalb der ersten drei Monate ab Maßnahmenbeginn (§ 536 BGB Satz 1a i.V.m. § 555b BGB) für
nicht unerhebliche Maßnahmen
ordnungsgemäß angekündigte Maßnahmen
siehe auch Modernisierungsankündigung
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass der Vermieter dem Mieter eine vorgesehene Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigen muss (nach § 555c BGB).
Die Modernisierungsankündigung gibt Informationen über:
Art und Umfang der konkreten Baumaßnahmen
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen in der Sanierungsankündigung getrennt ausgewiesen sein, damit der Mieter die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete nachvollziehen kann. Ohne diese schriftliche Mitteilung muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden.
Modernisierung und Instandsetzung baulicher Anlagen Dritter
Ausgaben der Gemeinde für die Modernisierung und Instandsetzung privat nutzbarer baulicher Anlagen im Eigentum Dritter sind nach vorheriger Zustimmung der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) zuwendungsfähig.
Modernisierungsarbeiten, die den Gebrauchswert von Wohn- und/oder Geschäftsgebäuden dauerhaft erhöhen und der Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch notwendigen und geeigneten Zustandes dienen.
Instandsetzungsarbeiten, soweit sie nicht aufgrund von Vernachlässigung und Unterlassung durch den Eigentümer verursacht worden sind.
Wiederherstellung der Standsicherheit des Gebäudes
Holzschutzarbeiten an der Tragwerkskonstruktion
Fassadensanierung, Fenster, Türen
Wiederherstellung / Erneuerung innerer Bauteile
Einbau / Erneuerung von Anlagen der technischen Versorgung (Heizung, Sanitär, Elektro)
Wärmeschutz- und Schallschutzmaßnahmen
Verbesserung von Grundrisszuschnitten und Funktionsabläufen in Gebäuden
siehe auch Fördergrundsätze / Förderung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Preisprüfung durch die Gemeinde Hohenwestedt
Beantragt ein Notar (für einen Eigentümer von Liegenschaften (Grundstücke und Gebäude) im Sanierungsgebiet (Südlicher Ortskern) die Genehmigung zu deren Veräußerung, so hat die Gemeinde eine Preisprüfung (nach § 145 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 153 Abs. 1, 2 BauGB) vorzunehmen.
Liegt der vereinbarte Gegenwert bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstückes oder der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechtes über dem sanierungsunbeeinflussten Anfangswert, liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB vor. Dies hat zur Folge, dass die Gemeinde die notwendige Genehmigung zwingend zu versagen hat und der Vertrag nicht durchgeführt werden kann. Die Preisprüfung dient auch dem Schutz des Erwerbers und erleichtert die spätere Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Gemeinde, weil die vorherige Abschöpfung der städtebaulich bedingten Werterhöhung durch den Verkäufer verhindert wird. Damit sichert die Preisprüfung die Gleichbehandlung aller Eigentümer bei der späteren Zahlung von Ausgleichsbeträgen.
siehe auch Ausgleichsbeträge
Prüfungsrecht des Mieters
Der Mieter hat Gelegenheit, die Ankündigung gründlich zu prüfen. Er muss entscheiden, in welchem Umfang er insbesondere der geplanten Modernisierung zustimmen kann.
Ohne die Zustimmung des Mieters zur Modernisierung darf der Vermieter nicht modernisieren, insbesondere nicht in die Wohnung eindringen, diese verändern oder von Versorgungsleitungen trennen.
Das Sanierungsrecht ist ein räumlich, zeitlich und sachlich begrenztes Sonderrecht und Bestandteil des Baugesetzbuches (§§ 136 bis 164 und 180/181 BauGB). Es gilt für besonders schwerwiegende städtebauliche Problemstellungen. Das hohe öffentliche Interesse erfordert ein planmäßiges und abgestimmtes Vorgehen aller Beteiligten. Das Sanierungsrecht überträgt die Gemeinde die übergreifende Verantwortung für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme.
Der Gemeinde obliegt es, für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen - und für die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder soweit nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.
die Neubebauung und Ersatzbauten
Satzung der Gemeinde Hohenwestedt über die förmliche Festsetzung des einfachen Sanierungsgebietes „Nördlicher Ortskern“
Aufgrund des § 142 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I, S. 1722), in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Februar 2003 (GVOBl. Schl.-H., S. 57), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 07. Juli 2015 (GVOBl. Schl.-H. S. 200, 203), wird nach Beschlussfassung der Gemeindevertretung vom 26. Mai 2016 folgende Satzung über die förmliche Festsetzung des einfachen Sanierungsgebietes „Nördlicher Ortskern“ erlassen:
(1) Im nachfolgend näher beschriebenen Gebiet „Nördlicher Ortskern“ liegen städtebauliche Missstände vor. Dieses Gebiet soll durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme wesentlich verbessert und umgestaltet werden. Das insgesamt ca. 48 ha umfassende Gebiet wird hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die Bezeichnung „Nördlicher Ortskern“.
(2) Das Sanierungsgebiet „Nördlicher Ortskern“ umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im Lageplan der Gemeinde Hohenwestedt als Sanierungsgebiet abgegrenzten Flächen. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung und als Anlage beigefügt.
Die Sanierungsmaßnahme „Nördlicher Ortskern“ wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 a BauGB ist damit ausgeschlossen.
Die Anwendung der Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge ist ausgeschlossen.
§ 4 Durchführungsfrist
Die Durchführung der Sanierung ist gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB befristet bis zum 31.12.2030.
Die Satzung der Gemeinde Hohenwestedt über die förmliche Festsetzung des einfachen Sanierungsgebietes „Nördlicher Ortskern“ tritt am Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Die Satzung wird damit gemäß § 143 Abs. 1 BauGB mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.
Satzung "Nördlicher Ortskern" (1,36 MB)
Satzung der Gemeinde Hohenwestedt über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Südlicher Ortskern“
Aufgrund des § 142 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I, S. 1722), in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Februar 2003 (GVOBl. Schl.-H., S. 57), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 07. Juli 2015 (GVOBl. Schl.-H. S. 200, 203), wird nach Beschlussfassung der Gemeindevertretung vom 26. Mai 2016 folgende Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Südlicher Ortskern“ erlassen:
(1) Im nachfolgend näher beschriebenen Gebiet „Südlicher Ortskern“ liegen städtebauliche Missstände vor. Dieses Gebiet soll durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme wesentlich verbessert und umgestaltet werden. Das insgesamt ca. 35 ha umfassende Gebiet wird hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die Bezeichnung „Südlicher Ortskern“.
(2) Das Sanierungsgebiet „Südlicher Ortskern“ umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im Lageplan der Gemeinde Hohenwestedt als Sanierungsgebiet abgegrenzten Flächen. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung und als Anlage beigefügt.
Die Sanierungsmaßnahme „Südlicher Ortskern“ wird unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 a BauGB durchgeführt.
(1) Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne von § 148 Abs. 2 BauGB in Zusammenhang steht
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt
Die Satzung der Gemeinde Hohenwestedt über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Südlicher Ortskern“ tritt am Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Die Satzung wird damit gemäß § 143 Abs. 1 BauGB mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.
Satzung "Südlicher Ortskern" (1,58 MB)
Zur Unterstützung der mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme verbundenen vielfältigen Aufgaben hat die Gemeinde Hohenwestedt die GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadterneuerung mbH, Kleiner Kuhberg 20-26 24103 Kiel (Telefon: 0431/ 9066448) als treuhänderischen Sanierungsträger gem. §§ 157 ff BauGB beauftragt. Das Unternehmen besitzt die notwendigen Erfahrungen bei der Steuerung des Sanierungsprozesses durch seine Tätigkeit in Kommunen vergleichbarer Größenordnung.
Die GOS mbH handelt im Auftrag der Gemeinde und hat keine eigenwirtschaftlichen Interessen im Sanierungsgebiet. Mit seinem speziellen Fachwissen nimmt das Unternehmen insbesondere folgende Aufgaben war:
Beratung der Gemeinde bei der Erarbeitung, Fortschreibung und der inhaltlichen Abstimmung der städtebaulichen Planungen
Vorbereitung und Koordinierung von Modernisierungs- und Erschließungsmaßnahmen sowie weiterer Ordnungsmaßnahmen
Das Baugesetzbuch kennt zwei unterschiedliche Verfahrensarten für die Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen: das umfassende Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB i.V.m. §§ 152 ff. BauGB) und das vereinfachte Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB). Sie unterscheiden sich vor allem in der Intensität, mit der die Gemeinde auf die Entwicklung der Bodenpreise, auf den Bodenverkehr und auf tatsächliche Veränderungen im Sanierungsgebiet Einfluss hat.
Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Zielsetzung und den Aufgaben der Sanierung und der im Zuge der Sanierung vorgesehenen Anwendung von besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB.
Die Gemeinde muss sich vor der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung mit der Weichenstellung zwischen dem umfassenden Verfahren und dem vereinfachten Verfahren auseinandersetzen. Die Entscheidung der Gemeinde über die Verfahrensart erfolgt insbesondere auf Grundlagen der:
anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung im Vergleich zu der vorhandenen Situation im Sanierungsgebiet;
Durchführung der Sanierung im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der aufgrund der anzustrebenden Sanierungsmaßnahmen zu erwartenden Entwicklung der Bodenpreise;
Möglichkeiten der Gemeinde, Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung zum sog. sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert (Anfangswert) zu erwerben oder die Vermeidung von Erschwernissen bei privaten Investitionen durch unkontrollierte Bodenwerterhöhungen, die sich in der Preisgestaltung ohne Preisprüfung niederschlagen.
Folglich wird die Entscheidung, ob die Sanierung im „vereinfachten“ oder im „umfassenden“ Verfahren durchzuführen ist, aufgrund der Beurteilung der vorgefundenen städtebaulichen Situation und des sich abzeichnenden Sanierungskonzeptes getroffen. Die Verfahrensentscheidung hängt dabei insbesondere auch von der prognostischen Einschätzung ab, ob wesentliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen aufgrund der angestrebten städtebaulichen Zielsetzungen zu erwarten sind. Es ist dabei zum einen zu prüfen, ob die Gefahr besteht, dass bereits durch die Sanierungsabsicht Bodenwertsteigerungen ausgelöst werden, die dann insbesondere erforderlichen gemeindlichen Grunderwerb für die geplanten Neuordnungsmaßnahmen beeinträchtigen könnten. Zum anderen ist die Anwendung der §§ 152 –156a BauGB im Hinblick auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Mitfinanzierung der Sanierung zu beurteilen.
Das umfassende Verfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß §§ 152 –156a BauGB bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen angestrebt wird. Sofern die Durchführung der Sanierung auch ohne die Erhebung von Ausgleichsbeträgen möglich ist, schlägt der Gesetzgeber das vereinfachte Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB vor.
Städtebauliche Kriterien für eine wesentliche Erhöhung der Bodenwerte sind zum Beispiel:
Die Aufwertung eines innerörtlichen Einzelhandelsbereichs durch eine attraktive Fußgängerzone
Das Entstehen erstmalig zweckmäßig bebaubarer Grundstücke durch Boden(neu)ordnung, Beseitigung von Altlasten, Wiedernutzung einer vor Sanierung im Privateigentum stehenden Gewerbebrache für neue gewerbliche Nutzungen
Höherwertige und/oder intensivere Grundstücksnutzungen durch Änderung und/ oder des Maßes der baulichen Nutzung.
Geringe Bodenwerterhöhungen sind dagegen i.d.R. zu erwarten, wenn die Gemeinde vor allem Bestandspflege betreiben will, z.B. die Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden.
Begründung für ein umfassendes Verfahren im „Südlichen Ortskern“ Hohenwestedt
Das umfassende Verfahren wird gewählt, wenn davon auszugehen ist, dass mit der Sanierung eine wesentliche Bodenwertsteigerung eintritt.
Im südlichen Bereich des Sanierungsgebietes kann aufgrund von durchzuführenden Straßenerneuerungen, Grundstücksankäufen und Neuordnungsmaßnahmen im Bereich des zukünftigen Marktplatzes, des ZOBs, des Bahnhofsumfeldes sowie einer notwendigen Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur von Bodenwertsteigerungen ausgegangen werden. Zudem sind hier Maßnahmen vorgesehen, die die Erlebbarkeit und Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes verbessern sollen. Dies kann zu einer Aufwertung der umliegenden Bereiche führen. Insbesondere im Bereich „Am Markt“ und der Anbindung an die Lindenstraße können die geplanten Maßnahmen zu einer Aufwertung der Einzelhandelsstruktur führen. Somit sind sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen nicht auszuschließen.
Die Maßnahmendurchführung erfordert die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152-156 BauGB. Entsprechend ist die Durchführung der Sanierung in einem „vereinfachten Sanierungsverfahren“ nicht geeignet.
Um die Durchführung der Maßnahmen zu finanzieren, ist die Gemeinde Hohenwestedt nach Aufhebung der Sanierungssatzung und damit Abschluss der Sanierungsmaßnahme dazu verpflichtet, von den betroffenen Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet rückwirkend einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB in Höhe der eingetretenen Bodenwertsteigerung einzufordern. Der Ausgleichsbetrag ist der Wertausgleich in Relation zum Wertzuwachs, den ein Grundstück durch die Sanierung erhält. Hierfür werden ein Anfangswert zu Beginn der Sanierung sowie ein Endwert nach Abschluss der Sanierung ermittelt. Dagegen werden für die im Rahmen der umfassenden Sanierungsmaßnahme gegebenenfalls durchgeführten Neugestaltung von Straßen, Wege und Plätzen keine Erschließung- bzw. Ausbaubeiträge (KAB) erhoben.
In Gebieten mit umfassenden Verfahren gilt zudem generell eine sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nach § 144 und § 145 BauGB.
Begründung für ein vereinfachtes Verfahren im „Nördlichen Ortskern“ Hohenwestedt
Im Sanierungsgebiet „Nördlicher Ortskern“ sind keine Grundstücksankäufe durch die Gemeinde Hohenwestedt für Neuordnungs- oder Erschließungsmaßnahmen vorgesehen. Somit wird keine Notwendigkeit für die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften gemäß §§ 152-156a BauGB.
Die im Entwicklungskonzept im Bereich der privaten Grundstücke vorgesehenen Maßnahmen werden bis auf ausgewählte Gebäude mit hohem und mittlerem Modernisierungsbedarf ausschließlich auf privater Basis erfolgen. Mit Hilfe des Instrumentariums des vereinfachten Verfahrens bietet sich die Möglichkeit Modernisierungswilligen Anreize außerhalb direkter Zuschüsse zu schaffen. Um entsprechende Anreize zu schaffen und die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass die angestrebten Instandsetzungs- und Gebäudemodernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, empfiehlt sich das vereinfachte Sanierungsverfahren. Neben einer Zuschussbeteiligung aus Städtebauförderungsmitteln besteht in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten eine erhöhte steuerliche Absetzung der Herstellungskosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Zudem sieht das vereinfachte Sanierungsverfahren für den „Nördlichen Ortskern“ vor, dass die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ganz ausgeschlossen ist.
Im vereinfachten Sanierungsverfahren können darüber hinaus keine Ausgleichsbeträge erhoben werden.
Die Gemeinde Hohenwestedt hat gemäß § 143 Abs. 2 BauGB dem zuständigen Grundbuchamt die beschlossene Sanierungssatzung mitgeteilt und gebeten, den sog. Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes gelegenen Grundstücke einzutragen. Die entsprechenden Eintragungen sind inzwischen erfolgt - die Betroffenen haben darüber eine Mitteilung des Grundbuchamtes erhalten.
Der Sanierungsvermerk hat lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr, das betroffene Grundstück wird dadurch nicht „belastet".
Mit dem Sanierungsvermerk ist eine rechtliche Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Gemeinde möglich. Der Genehmigungsvorbehalt ermöglicht es der Gemeinde, den Sanierungsablauf erschwerende Veränderungen im Sanierungsgebiet zu unterbinden oder einzudämmen.
Nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht, ohne dass den Eigentümern Kosten entstehen.
Sozialplan – Gesetzliche Basis
Sind bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen für die im Plangebiet wohnenden und arbeitenden Menschen voraussichtlich nachteilige Auswirkungen (Wohnungswechsel, Arbeitsplatzverlagerung o.ä.) zu erwarten, so ist i.d.R. gem. §180 BauGB von der Gemeinde ein Sozialplan zu erarbeiten.
Die Gemeinde hat mit den Betroffenen zu erörtern, wie diese Auswirkungen zu vermeiden bzw. zu mildern sind. Dabei kann u.a. auf öffentliche Leistungen (Wohngeld, Arbeitslosenunterstützung, Umschulungen) hingewiesen werden, in besonderen Fällen wird die Gemeinde direkt Hilfsmaßnahmen (Wohnraumbeschaffung, Umzugshilfen u.ä.) gewähren.
Die Programme der Städtebauförderung dienen der städtebaulichen Erneuerung der Städte und Gemeinden in allen Bundesländern. Sie leisten damit einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, zur Erneuerung des Wohnumfeldes sowie zur Revitalisierung der Innenstädte und Stadtteilzentren.
Die Gemeinde Hohenwestedt erhält Fördermittel aus dem Teilprogramm "Kleinere Städte und Gemeinden". Die Fördermittel aus diesem Programm sind bestimmt für die Stärkung und Profilierung von zentralen Versorgungsbereichen, die durch Funktionsverluste, insbesondere gewerblichen Leerstand bedroht und betroffen sind. Sie können eingesetzt werden zur Vorbereitung und Durchführung von Gesamtmaßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung des betroffenen Bereiches als Standort für Wirtschaft und Kultur sowie als Ort zum Wohnen, Arbeiten und Leben. Dabei kommt es auch darauf an, notwendige funktionale und bauliche Anpassungen sozialorientiert sowie stadt- und umweltverträglich zu gestalten.
Zentrenmanagement, Beteiligung von Nutzungsberechtigten sowie Immobilien und Standortgemeinschaften,
Nach §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes können bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie der Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten erhöht steuerlich abgesetzt werden, soweit die Kosten nicht durch die Zuschüsse der Städtebauförderung gedeckt sind. Dem Finanzamt ist eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde vorzulegen.
Vor Durchführung der beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist eine vertragliche Regelung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) mit der Gemeinde abzuschließen - auch wenn keine Fördermittel eingesetzt werden.
Es wird ferner ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die hier gegebenen Hinweise keine steuerliche Beratung ersetzen und gegebenenfalls weitere Auskünfte von einem Steuerberater einzuholen sind. Die Angaben sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerlichen Sinne kann von der Gemeinde Hohenwestedt oder dem Sanierungsträger nicht übernommen werden.
Als Besonderheit des Städtebauförderungsprogramms „Kleinere Städte und Gemeinden" besteht die Möglichkeit einen Verfügungsfonds zur stärkeren Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen einzurichten. Dieser zielt darauf ab, privates Engagement und private Finanzressourcen für die Erhaltung und Entwicklung zentraler Stadtbereiche zu aktivieren. Der Fonds finanziert sich bis zu 50% aus Mitteln der Städtebauförderung und zu mindestens 50% aus Mitteln der Wirtschaft, Immobilien- und Standortgemeinschaften oder sonstigen Privaten.
Der Anteil an dem Verfügungsfonds, der nicht aus der Städtebauförderung stammt, kann auch für nicht investive Maßnahmen eingesetzt werden. Die Gemeinde Hohenwestedt prüft derzeit, ob die Einrichtung eines Verfügungsfonds notwendig ist.
Die organisatorischen Voraussetzungen für die Einrichtung des Verfügungsfonds werden zum einen mit der Bildung eines sog. Beirates, in dem die wesentlichen Akteursgruppen des Fördergebietes (Sanierungsgebietes) vertreten sind, zum anderen mit der Erarbeitung verbindlicher Grundsätze für die Umsetzung des Fonds geschaffen, damit direkt vor Ort über die Förderung kleinerer Maßnahmen entschieden werden kann.
Die Investitionen und investitionsvorbereitenden Maßnahmen müssen in Übereinstimmung mit den Entwicklungszielen und der vorhandenen von der Gemeindevertretung beschlossenen städtebaulichen Planung für das Fördergebiet zur städtebaulichen Aufwertung und Attraktivitätssteigerung in funktionaler und/oder gestalterischer Hinsicht beitragen.
Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsgrundlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen.
Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.
Vorbereitende Untersuchungen „Ortskern“ mit Integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept (IEK)
Die Gemeinde Hohenwestedt ist im Programmjahr 2011 durch das Innenministerium Schleswig Holstein (seit 2017 Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration SH) in das bundesweite Städtebauförderungsprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden“ aufgenommen worden. Die Programmstrategie sieht vor Klein- und Mittelstädte in ländlichen, dünn besiedelten Räumen als wichtige wirtschaftliche, soziale und kulturelle Zentren und Ankerpunkte für die Sicherung der öffentlichen Daseinsvorsorge zu stärken. Sie erfüllen mit ihrem öffentlichen Infrastrukturangebot elementare zentralörtliche Versorgungsfunktionen für die Gemeinden und dörflich geprägten Orte im Umland.
Die Sicherung der Daseinsvorsorge ist jedoch zunehmend durch die Folgen des demografischen Wandels wie Arbeitsplatzverlust und Abwanderung, Alterung der Bevölkerung und die damit verbundene veränderte Nachfrage gefährdet. Die kostenbedingte Aufgabe wichtiger örtlicher Bezugspunkte bedeutet erhebliche Funktions- und Attraktivitätsverlust für die Versorgung der Bevölkerung und für das städtebauliche Umfeld.
Vorkaufsrecht der Gemeinde Hohenwestedt
Preisprüfung durch die Gemeinde
Vorbereitende Untersuchungen Ortskern mit IEK
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