Source: https://interpretacje-podatkowe.org/najem/ippb1-4511-990-15-2-ks
Timestamp: 2018-02-20 15:21:49+00:00
Document Index: 93825034

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 5', 'art. 14', 'art.10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 8', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 14']

Przychody z opisanego we wniosku najmu lokali (zarówno o charakterze usługowym jak i mieszkalnym) – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, nawet jeżeli Wnioskodawca zawiera umowy najmu na krótkie okresy czasu, powinien zaliczyć do źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Tym samym przychody z najmu ww. lokali nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.
IPPB1/4511-990/15-2/KSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. 2015, poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 13 sierpnia 2015 r. (data wpływu 21 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania uzyskiwanych przychodów w formie ryczałtu ewidencjonowanego – jest nieprawidłowe.
W dniu 21 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania uzyskiwanych przychodów w formie ryczałtu ewidencjonowanego.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w formię spółki cywilnej oraz spółki z o.o. W ramach powadzonych przez Wnioskodawcę działalności nie oferuje usług najmu lokali. Wnioskodawca posiada 5 lokali usługowych i jeden mieszkalny, które wynajmuje od kilku lat. Od lutego bieżącego roku zaczął również wynajmować mieszkania zlokalizowane w modułach budowlanych. Są to 4 mieszkania, które metrażowo mieszczą się w granicach 20m2 (typ mieszkania - studio). Oferty najmu przedstawiane są za pośrednictwem portalu. Jest to zarówno najem kilkudniowy jak i kilkumiesięczny. W lokalach oferowanych w modułach budowlanych znajdują się pralki, odkurzacze, podstawowy sprzęt AGD. W lokalach tych sprzątanie odbywa się co tydzień lub jeśli pobyt trwa krócej przed przyjazdem kolejnego najemcy. Wszystkie lokale należą do majątku prywatnego i nie stanowią środków trwałych w żadnej z prowadzonych przez Wnioskodawcę działalności.
W ciągu najbliższych dwóch lat Wnioskodawca planuje zakup 10 lokali budowanych w systemie modułowym, które również chce przeznaczyć pod wynajem na takich samych zasadach jak dotychczasowe.
Czy w związku z tym, że zwiększyła się liczba wynajmowanych lokali i Wnioskodawca zaczął je oferować za pomocą specjalistycznego portalu nadal może opodatkowywać przychody na zasadach zryczałtowanego podatku na stawce 8,5%
Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdząca, czy po planowanym zwiększeniu liczby lokali na przestrzeni kilku lat o 10 nadal Wnioskodawca będzie mógł rozliczać się na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych definiuje dwa źródła przychodów związanych z najmem nieruchomości, jest to najem prywatny (art.10 ust. 1 pkt 6) oraz najem prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3).
Z art. 10 ust. 1 pkt 6 wynika, iż do tego źródła przychodów zalicza się każdy najem za wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 14 ust. 2 pkt 11, z którego wynika, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W związku z powyższym należy posłużyć się definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy, zgodnie z którą działalnością gospodarczą jest różnoraka działalność zarobkowa spełniająca łącznie następujące kryteria:
uzyskane z niej przychody nie są zaliczane do innych źródeł określonych w art. 10 ust. 1 ustawy.
Mając na uwadze powyższe kryteria zdaniem Wnioskodawcy, nie można prowadzonego przez Niego najmu zaliczyć do pozarolniczej działalności gospodarczej z tego względu, że nie zostały spełnione wszystkie kryteria definiujące działalność gospodarczą. Działalność nie jest prowadzona w sposób zorganizowany, ponieważ Wnioskodawca nie posiada żadnej zorganizowanej struktury służącej temu najmowi. Celem Wnioskodawcy jest najem na możliwie długi okres, dzięki czemu jego zaangażowanie będzie nikłe. Drugim elementem wykluczającym jest fakt, że lokale zostały wybudowane z majątku prywatnego i nigdy nie zostały wprowadzone do majątku firmowego.
W związku z tym należy uznać, że brak jest przeciwwskazań, aby Wnioskodawca mógł rozliczać najem na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego i zastosować 8,5% stawkę.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, przy czym każdy przypadek, należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawny. Innymi słowy o kwalifikacji przychodów „z wynajmu lokali” do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem) albo pkt 3 (działalność gospodarcza) ustawy o PDOF decyduje w każdym przypadku ocena danej czynności, z której uzyskany został przychód, w określonym stanie faktycznym.
Jednakże, w myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy. Załącznik ten zawiera wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 ze zm.). W pozycji 28 tego załącznika wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.1 PKWiU), z zastrzeżeniem, iż wyłączenie to nie dotyczy przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy.
Rozważając kwestię sposobu opodatkowania przychodów (dochodów) uzyskiwanych przez Wnioskodawcę z tytułu najmu posiadanych lokali, należy najpierw uzyskiwane przysporzenia majątkowe zakwalifikować do odpowiedniego źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na to, że przedmiotowe lokale (lokale mieszkalne oraz usługowe) są wynajmowane na krótkie okresy czasu.
Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawca działa we własnym imieniu, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Niego określone prawa i obowiązki. Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawcę najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Szeroki zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób stały. O zorganizowanej działalności świadczyć może również sposób pozyskiwania potencjalnego klienta (najemcy), poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia za pośrednictwem witryn internetowych służących kojarzeniu osób oferujących usługi wynajmu oraz osób chcących skorzystać z ww. usług.
Tego rodzaju działania przy podanej liczbie wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych, profesjonalnych działań i czynności mających na celu zarówno bieżące świadczenie usług najmu dla osób, które już korzystają z tych usług jak i działań mających na celu pozyskanie kolejnych najemców. Trudno mówić o wynajmie przedmiotowych lokali w sposób przypadkowy, incydentalny. Wnioskodawca uzyskując przychody z najmu bez wątpienia prowadzi działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły (stały). Czynności te wykonywane są zatem w sposób zorganizowany i profesjonalny. Przy czym o braku ciągłości nie przesadza fakt, że lokale te wynajmowane są na krótkie okresy czasu.
W ocenie tut. Organu podatkowego tego rodzaju działania, nie mogą więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Przy podanej ilości wynajmowanych lokali najem nie odbywa się sporadycznie, incydentalnie. Działania te wymagają bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych czynności, które wypełniają definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca systematycznie zwiększa liczbę oferowanych lokali do wynajęcia i dokonuje cały szereg zaplanowanych działań, które wypełniają definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Wynajem krótkoterminowy lokali przez Wnioskodawcę stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzanych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych zawierających wszystkie elementy ww. definicji działalności gospodarczej.
W rozpatrywanej sprawie, tego rodzaju działania, nie mają ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Bez wątpienia podejmowane są czynności o charakterze profesjonalnym zmierzające do uzyskania maksymalnych przychodów z najmu. Wnioskodawca sukcesywnie zwiększa ilość oferowanych na rynku lokali będących przedmiotem najmu. Prowadzi więc działalność gospodarczą ukierunkowaną na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich. Nie można też mówić, że zakup kolejnych lokali do wynajęcia dokonywany jest na własne cele osobiste Wnioskodawcy.
Zatem czynności związane z wynajmem przedmiotowych lokali podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny. Nie są to zatem przypadkowe, sporadyczne czynności, zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę liczbę wynajmowanych lokalu, ich charakter, sposób przedstawiania ofert oraz sposób zaplanowanego działania Wnioskodawcy dążącego do ciągłego poszerzania liczby oferowanych lokali do wynajęcia.
Wbrew argumentacji Wnioskodawcy decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania tego najmu – jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko. Nie jest zaś decydujący fakt, że lokale należą do majątku prywatnego i nie stanowią środków trwałych. To, że Wnioskodawca nie zakwalifikował wynajmowanych lokali do składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie jest tożsame z tym, że wykonywane czynności w zakresie najmu nie będą nadal nosiły znamion działalności gospodarczej.
Najem jaki prowadzi Wnioskodawca zwiększając sukcesywnie liczbę oferowanych lokalu nie będzie najmem okazjonalnym lecz jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, co wypełnia dyspozycję art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowy najem prowadzony jest bez wątpienia w sposób zorganizowany i ciągły oraz w szerokim zakresie (poza liczbą wynajmowanych lokali, która stale się zwiększa - przedmiotem najmu są zarówno lokale usługowe jak i mieszkalne. Świadczy to o bogatej ofercie lokali mających być przedmiotem najmu. Najemcami mogą być zatem nie tylko osoby korzystające z nich na cele mieszkalne, ale również podmioty gospodarcze, które potencjalnie mogą wykorzystywać je na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie można więc stwierdzić, że ww. składniki majątku są przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawcy, a przychody z ewentualnego najmu uzyskiwane są w sposób sporadyczny, incydentalny i nie mają one charakteru profesjonalnych działań zmierzających do osiągnięcia optymalnej wysokości przychodów z tytułu najmu.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis stanu faktycznego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu lokali (zarówno o charakterze usługowym jak i mieszkalnym) – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, nawet jeżeli Wnioskodawca zawiera umowy najmu na krótkie okresy czasu, powinien zaliczyć do źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Tym samym przychody z najmu ww. lokali nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.
Przy czym mając na uwadze okoliczność, że pytanie oznaczone nr 2 dotyczące zdarzenia przyszłego w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zostało sformułowane w sposób warunkowy (uzależnione od pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1) w związku z tym, odpowiedź na to pytanie stała się bezprzedmiotowa.
W związku z uiszczeniem opłaty wyższej od należnej, poniesiona z tego tytułu nadpłata podlega zwrotowi zgodnie z art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa dnia 29 sierpnia 1997 r. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm. oraz z § 18 ust.1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie sposobu prowadzenia gospodarki finansowej jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych ( Dz. U. z 2010 r. Nr 241 poz. 1616).
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Najem > IPPB1/4511-990/15-2/KS