Source: http://www.condominioweb.com/forum/f15/disdetta-contratto-3-2-a-105389/
Timestamp: 2017-09-19 13:29:20+00:00
Document Index: 125735476

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 3', 'art.3', 'art.3', 'art.2', 'sentenza ', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3']

20-04-2017, 19:18 #1
Avrei bisogno di una delucidazione. Ho un contratto 3+2 dal 2006, rinnovato nel 2011, mentre nel 2016 non abbiamo ricevuto nessuna comunicazione, per cui è stato tacitamente prolungato con le stesse condizioni. Oggi ci hanno preannunciato che tra 1 anno e mezzo, allo scadere quindi dei tre anni, non ci verrà più rinnovato. E' possibile farlo prima dei 5 anni? La proroga biennale vale solo per il primo periodo o vale nel caso di un rinnovo, come avvenuto nel 2011 con aumento dell'affitto?
Ultima modifica di dany67; 20-04-2017 alle 19:24
20-04-2017, 19:42 #2
mariadellarovere
Ciao Dany67.
Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esem. aumento del canone...), altrimenti il contratto è prorogato di diritto (automaticamante) per ulteriori due anni.
Ultima modifica di mariadellarovere; 20-04-2017 alle 19:44
Originariamente Scritto da dany67
Approfitto anch'io del post per fare una domanda simile che mi ha posto un condòmino il cui figlio deve prendere in locazione un appartamento a canone concordato con cedolare secca e mi chiedeva se il figlio poteva star sicuro per 5 anni oppure c'era pericolo di dover lasciare l'appartamento anche dopo i primi 3 anni.
Questo il testo del contratto:
Il contratto è stipulato per la durata di anni tre, dal 1 maggio 2017 al 30 aprile 2020 e, alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta, motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1°, della legge n° 431/98. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Originariamente Scritto da mariadellarovere
In mancanza di iniziative, la frase:
"In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni."
può significare che allo scadere dei 5 anni (3+2) si rinnova automaticamente di altri 3+2?
20-04-2017, 19:51 #4
Ciao Leonardo53.
- per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
Quindi il proprietario può avvisare 6 mesi prima della scandenza del terzo anno che non vuole rinnovare. Il figlio è sicuro SOLO 3 anni.
No, rileggi bene. Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa
20-04-2017, 20:04 #5
Però sul contratto in mio possesso è specificato quando si può rinnovare o rinunciare e mi pare sia specificato a fine proroga (dopo 5 anni)
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto,
Ho riletto bene ma nel contratto in mio possesso non trovo i due anni come tu hai evidenziato.C'è scritto solo quanto avevo già postato e cioè:
per cui per "medesime condizioni" io avevo inteso
Naturalmente sono completamente ignorante in materia e le mie considerazioni si riferiscono solo a quanto leggo e riesco ad intendere, giusto per poter fornire un'informazione adeguata al mio amico.
20-04-2017, 20:18 #6
Tecnicamente queste regole sono decise dal legislatore. Non si possono modificare a piacimento. Per cui tu attieniti alle regole del legislatore (quello che ho scritto io): tutto ciò che viene scritto nel contratto e che contrasta o aggira le regole stabilite dal legislatore è NULLO.
20-04-2017, 20:55 #7
Sui concordati c'è molta confusione, ed in questo aiutano anche le dipendenze decentrate AdE.
Qui dalle mie parti stipulare un 3+2 significa che alle medesime condizioni inizialmente pattuite ed in assenza di disdetta sarà un contratto triennale prorogabile di due anni in due anni, ovvero 3+2+2+2+2+...
E' una formulazione contrattuale standard.
I primi tre anni sono sicuri.
La prima proroga di due anni è quasi sicura, nel senso che il locatore può disdettare solo per i limitati casi previsti dall'art. 3 comma 1 L. 431/98:
Queste regole, applicabili in sede di prima proroga, sono regole valide per qualunque contratto prorogabile.
Al termine di ogni periodo di proroga chiunque può disdettare nel rispetto delle modalità indicate dal contratto, per stipularne un altro a nuove condizioni o per rinunciare al rinnovo.
20-04-2017, 22:22 #8
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La ratio legis garantisce all’inquilino - sia in ipotesi di locazioni abitative a canone libero sia di quelle a canone concordato - un periodo di stabilità del rapporto entro ragionevoli e determinati periodi che possano controbilanciare le rispettive esigenze delle parti.
Qual è il pericolo per il conduttore? Il pericolo è che il locatore disdetti il contratto al primo "round" per finita locazione, comunicando il diniego del rinnovo con preavviso di sei mesi alla scadenza dei primi tre anni. Tale comunicazione deve essere sorretta da motivazioni valide, pena nullità (sono inammissibili indicazioni alternative), che sono grosso modo sempre le stesse sette da molti anni a questa parte (per l’esattezza, dal 1978) ricomprese nel primo comma dell’art.3 della legge 431/’98, richiamato da albano.
In sostanza, alla prima scadenza triennale, la norma prevede tre possibilità:
1. rinnovo semplice (parebbe non consentito adeguare il canone, ricalcolato nei limiti delle fasce di oscillazione, e mutare eventualmente alcune condizioni) per (almeno) altri tre anni, sempre salvo disdetta, in base agli stessi motivi previsti dall’art.3;
2. qualora non si giunga ad un accordo, il contratto è “prorogato” (e, dunque, non “rinnovato”) per legge di due anni (il canone e le altre condizioni restano immutate);
3. il locatore rifiuta il rinnovo per i motivi di cui sopra.
Al secondo "round", ossia alla scadenza della proroga biennale, possono presentarsi altre tre possibilità:
1. rinnovo del contratto a nuove condizioni (a ben vedere, il 5° comma dell’art.2 autorizza ad adeguare il canone, ricalcolato nei limiti delle fasce di oscillazione, e mutare eventualmente alcune condizioni solo alla scadenza del periodo di proroga biennale, non alla prima scadenza triennale);
2. cessazione del rapporto, nel caso sia inviata la disdetta oppure venga proposto un rinnovo a nuove condizioni e l’accordo salti;
3. rinnovazione tacita del rapporto (il canone e le altre condizioni restano immutate) se nessuna delle parti invia disdetta e se non vengono avanzate proposte di rinnovo a nuove condizioni: il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni (compresa la necessità di disdetta alle successive scadenze) per ulteriori tre anni, senza alcuna proroga biennale, la quale si ritiene (è opinione prevalente in dottrina, confortata da alcune sentenze di merito, indirettamente da una sentenza delle Sezioni unite di Cassazione e recentemente dalla stessa Direzione regionale dell’Emilia-Romagna dell’Agenzia delle Entrate) operi eccezionalmente solo al termine del primo triennio, quindi, sequenza unitaria di tre anni (3+3+3+3….).
Ultima modifica di Iorek; 20-04-2017 alle 22:32
21-04-2017, 08:07 #9
Grazie a tutti per gli interventi chiarificatori.
Posso ritenere che, salvo l'improbabile disdetta ricevuta 6 mesi prima del 1° triennio motivati dall'art. 3 comma 1 L. 431/98, i primi 5 anni sono quasi sicuri.
Trascorsi i 5 anni e fatta pervenire regolare disdetta ma c'è la volontà di proseguire il rapporto, nel caso in cui il contatto fosse rinnovato (ex novo a pari condizioni o diverse) sarà come aver fatto un nuovo primo contratto (3+2 o altro).
Solo in caso di mancata disdetta il contratto si rinnova (non si proroga) di 3 anni in 3 anni senza più l'obbligo di prima proroga di diritto oppure si proroga (non si rinnova) di 2 anni in 2 anni alle stesse condizioni, a seconda delle interpretazioni giurisprudenziali (ed usi e costuni)
Ma 2 o 3 anni direi che è un fatto marginale.
Se al termine dei primi 3 anni le parti vorranno fare un nuovo accordo cambiando le condizioni, ugualmente comincerà a decorrere un nuovo contratto (3+2) con prima proroga di diritto, salvo disdetta motivata dall'art. 3....
Se non ho sbagliato nulla, credo di poter passare queste informazioni.
Se ho sbagliato qualcosa.... mi corriggerete
21-04-2017, 20:16 #10
Solo un appunto. Alla scadenza del biennio, nell’inerzia delle parti (le parti non comunicano nulla), il contratto è tacitamente “rinnovato” (il legislatore utilizza questo termine proprio per indicare una ulteriore efficacia sul piano temporale del contratto stipulato cinque anni prima che prosegue)) alle medesime condizioni (compresa la necessità di disdetta pura e semplice, ossia immotivata alle successive scadenze, come accade allo spirare del quinquennio se il contratto cessa).
Posto che il contratto si rinnova, cosa succede alla fatidica scadenza standard dei cinque anni? La risposta dovrebbe fornirla la legge, ma purtroppo la legge è equivoca e formulata in modo tale da non fornire un'unica soluzione. I contratti si rinnovano per un’ulteriore biennio o per un triennio o per altri tre anni più due? In dottrina risultano sostenute tutte le opzioni prospettate.
L’ipotesi che ha trovato minor accoglimento è quella che prevede la proroga di due anni, non sostenibile dal momento che è lo stesso legislatore a comunicarci, a ragion veduta, che la prima proroga trattasi di “una proroga di diritto” che, in quanto istituto eccezionale, può manifestarsi una ed una sola volta, quindi, non può ripetersi alla successiva scadenza del quinquennio, ove, appunto, il rapporto si rinnoverà, e non prorogherà, determinando una prosecuzione senza soluzione di continuità dell’originaria durata del rapporto, fenomeno analogo a quello che si verifica alla scadenza del primo quadriennio di un "quattro più quattro", quando non viene intimato il diniego di rinnovo. E qual è l’originaria durata base del rapporto in un “tre più due”? (Almeno) tre anni, non due o cinque (inteso nel senso quinquennale, rinnovo triennale comprensivo di una seconda proroga).
Per i motivi anzidetti, tale tesi è quella generalmente sposata in dottrina, accolta dalle Sezioni unite (n.11830/2013) e condivisa anche dall’Agenzia delle Entrate Direzione regionale dell’Emilia Romagna, a seguito di un interpello proposto da un contribuente che sollecitava l’Agenzia a pronunciarsi su cosa avveniva alla fine del biennio ((parere reso il 6 novembre 2014: “(…) considerate le premesse, questa Direzione propende per un rinnovo di tre anni in tre anni”).
Ultima modifica di Iorek; 21-04-2017 alle 20:19
21-04-2017, 20:34 #11
Leonardo, premesso che non voglio entrare in contrasto con i sempre dotti e precisi interventi di Iorek, voglio comunque esternare la mia ben più modesta conoscenza che viene dalla pratica diretta "sul campo"...
Per sapere come si rinnova il contratto in mancanza di disdetta, la cosa migliore è chiederlo alla Dipendenza AdE che accetterà la registrazione. Ed anche all'interno della stessa Dipendenza può accadere che diversi addetti del front-office diano risposte diverse allo stesso quesito posto...
22-04-2017, 08:04 #12
Certo, non sarò io a mettere in competizione nessuno di voi (lo avevo volutamente lasciato intendere precisando che +2 o + 3 era per me marginale), anzi, per sgombrare il campo, voglio precisare quello che più interessava al mio amico.
A lui interessava sapere se poteva stare più o meno tranquillo per i prossimi 5 anni oppure ci fosse un rischio elevato di dover lasciare l'appartamento dopo 3 anni.
E' evidente che se al proprietario interessa rientrare in possesso della disponibilità dell'appartamento tra 5 anni, gli basterà dare una disdetta nei termini senza dover giustificare alcunchè mentre se vorrà entrare in possesso tra 3 anni può dare disdetta solo se rientra nelle condizioni previste dall'art. 3, 1° comma Legge 41/98.
Tra 5 anni... Dio vede e provvede
22-04-2017, 13:47 #13
Certo, non sarò io a mettere in competizione nessuno di voi (lo avevo volutamente lasciato intendere precisando che +2 o + 3 era per me marginale),
Nessuna sterile polemica con albano, ci mancherebbe…. In materia non ci sono né vincitori né vinti, credi. Questa non è una competizione, ma semmai è la celebrazione di un paradigma. Un paradigma di un sistema (in corto circuito).
Un legislatore, poco aduso a fare leggi con quel minimo di chiarezza e ragionevolezza che questo tipo di rapporto imporrebbe, ad un certo punto perde di vista il contratto, utilizzando un’ambigua formula (“medesime condizioni”) per disciplinare la periodicità di una locazione.
Risultato? Il testo (bastava scrivere in italiano semplice una frase del tipo: “In mancanza di comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente per anni XXX”, ma “semplicità” è voce che non esiste nel dizionario del legislatore italiano che non si pone neppure il problema di essere capito) fa sorgere in dottrina e in giurisprudenza un acceso dibattito sulla sorte del contratto alla fine del biennio di proroga ex lege, dibattito che non risulta ancora sopito ed appare scevro da soluzioni condivise da parte dell’Agenzia delle Entrate, tra l’altro su una materia che non è di sua competenza, trattandosi di materia a valenza civilistica.
Nonostante la 431 non sia una legge tributaria, gli uffici locali assurgono subito a ruolo di giudici (per caso) e ognuno emette la propria “sentenza” che deve prevalere su tutto e su tutti, senza tante discussioni (trattandosi di una “sentenza”), come se fosse la Corte di Cassazione (la Corte di Cassazione – Sezione II civile - di via Marco Polo a Bologna riconosce il rinnovo tacito nella misura biennale, mentre il Supremo Collegio di strada Quarta a Parma una periodicità triennale e via andare), ma chi ne fa la spese è (come sempre) il contribuente che, preso tra due fuochi (il Fisco e il legislatore dilettante), non riesce mai ad arrivare ad un “approdo” sicuro.
Il parere (che può essere sbagliato) reso in sede di interpello dalla Direzione regionale dell’Emilia Romagna ha valenza ad personam, vale a dire che esplica i suoi effetti solo sul soggetto che l‘ha richiesto (l’ufficio locale è giuridicamente vincolato nei suoi confronti), ma non ha effetti nei confronti degli altri, salvo la pubblicazione di una risposta collettiva, mediante la pubblicazione di una circolare o di una risoluzione (che, però, nel caso di specie, manca).
Il contribuente può verificare la posizione dell’ufficio territorialmente competente, con una avvertenza: nessuno vieta che l’ufficio possa esprimere un parere in merito, ma il parere (che può essere sbagliato) dell’Agenzia non vincola il contribuente, che può discostarsi dall’orientamento reso dal competente ufficio, trattandosi di materia civilistica e non fiscale.
Pertanto, il gabelliere (che istituzionalmente si occupa solo di tasse) non può di colpo assumere le vesti del giudice, imponendo al contribuente la sua interpretazione della norma e sanzionarlo se non ottempera (beninteso se l’imposta dovuta in regime ordinario è stata versata) ovvero contestare o riqualificare fiscalmente l’atto né tanto meno invalidarlo o annullarlo, operazioni, queste, che spettano solo ad un giudice (quello vero).
Si ha così la sensazione che il caso in esame (come tanti altri, peraltro) condensi tutte le contraddizioni del Fisco italiano, dalla semplificazione (che non arriverà mai) a (intolleranti) prese di posizione degli uffici locali che non fanno altro che alimentare nuove incertezze ed ambiguità, alimentando solo la (ulteriore) perdita di credibilità dell’intero sistema.
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