Source: http://andrebonfanti.it/it/tags/cambio-destinazione-duso
Timestamp: 2017-11-23 01:34:08+00:00
Document Index: 93712338

Matched Legal Cases: ['art. 30', 'art. 9', 'art. 23', 'art. 51', 'art. 23', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 30', 'art. 52', 'art. 30', 'art. 52', 'art. 9', 'art. 11', 'art. 5', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 52', 'art 30', 'art. 52', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 3', 'art. 88', 'art 5', 'art. 2', 'art. 9', 'art. 2']

Cambio d'uso da produttivo/industriale a residenziale, da terziario/commerciale/servizi a residenziale. Cambio d'uso uffici, laboratori, negozi, residenza. Monetizzazioni e oneri. Funzioni urbane. Area di intervento inferiore a 5000 mq.
Il cambio di destinazione d'uso a Milano è disciplinato, nei suoi aspetti principali, dall'art. 30 del Regolamento Edilizio, dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole 1, dall'art. 9 del Piano dei Servizi 1, dagli artt. 51 e 52 della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 e anche dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -"Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".
Se conoscete già il lessico edilizio e urbanistico, potete saltare il primo capitolo "Definizioni fondamentali" e potete leggere il capitolo "Condizioni per la modifica della destinazione d'uso".
Non confondete la disciplina del cambio di destinazione d'uso con la disciplina del recupero dei sottotetti ai fini abitativi, che è un concetto diverso perché, anche se l'uso cambia da ripostiglio/sottotetto/etc. a residenza, non si tratta di cambio d'uso ma si tratta di una trasformazione di spazi "non agibili" (un sottotetto) in spazi "agibili" (abitazione). Per verificare i requisiti e le problematiche dei recuperi di sottotetto, leggere l'articolo Recupero di sottotetto a fini abitativi.
Viceversa, la disciplina del cambio di destinazione d'uso si integra in parte con il recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi, che è una disciplina introdotta dalla Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti). Per conoscere i requisiti e le caratteristiche che devono avere i seminterrati ai fini del recupero, potete leggere l'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.
Per approfondire il tema del cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza, dopo avere letto questo articolo, potete leggere l'articolo Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza, che descrive i requisiti e le problematiche connesse a questi cambi d'uso.
Per comprendere la disciplina della modifica della destinazione d'uso e non fraintendersi sul significato delle parole, ma soprattutto per capire i paragrafi successivi, è necessario definire alcuni concetti e alcuni termini, che in campo urbanistico ed edilizio hanno un significato preciso.
Destinazione d'uso e categoria catastale
La destinazione d'uso urbanistica di un immobile, di una sua porzione o di una unità immobiliare, non è data dalla categoria catastale (ad es. A/3, A/10, C/2, C/3, etc.), come molti pensano, ma dall'ultimo titolo edilizio abilitativo legittimo o, in mancanza, dagli atti di fabbrica. Solo qualora non esistano titoli edilizi precedenti, o atti di fabbrica, è possibile desumere la destinazione d'uso dagli atti catastali, ma sono casi rari. Normalmente, in un immobile conforme alle norme e senza irregolarità, la categoria catastale e la destinazione d'uso urbanistica dovrebbero coincidere, percui si può sorvolare sull'imprecisione verbale quando si sente dire "destinazione d'uso A/10"2. Dal punto di vista della disciplina della modifica del cambio di destinazione d'uso, è necessario verificare l'ultimo titolo abilitativo legittimo sull'unità immobiliare (quindi è necessario procedere con le visure dei titoli edilizi, cosa che sarà comunque necessaria, come vedremo più avanti).
Modifica della destinazione urbanisticamente rilevante
Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - regolamenta il "Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante" all'art. 23-ter, e definisce cinque categorie funzionali (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale). Tuttavia, le Regioni possono deliberare diversamente e in Regione Lombardia la L.R. 12/2005, all'art. 51, definisce una propria disciplina per i mutamenti di destinazione d'uso, alla quale è necessario fare riferimento in sostituzione del citato art. 23-ter. Pertanto, le cinque categorie di cui sopra non sono applicabili a Milano, che invece definisce una diversa classificazione di "funzioni urbane" all'art. 4, comma 13, del Piano delle Regole:
servizi privati per attività sanitarie e assistenziali, sportive e per lo spettacolo.
Si ha una modifica della destinazione d'uso "urbanisticamente rilevante" solo tra funzioni urbane diverse. Ovvero, con "cambio di destinazione d'uso" si intende il cambio tra funzioni urbanisticamente rilevanti. Ad es., non è un cambio d'uso il passaggio da "residenza" a "bed&breakfsat" (entrambe nella funzione urbana "residenza"), oppure il passaggio da un "officina" a "laboratorio artigianale" (entrambe nella funzione urbana "produttivo"). Invece, sono cambi d'uso rilevanti i passaggi da "negozio" (funzione urbana "commercio") ad "ufficio privato" (funzione urbana "terziario").
E' necessario fare attenzione a come la destinazione di "partenza" sia stata legittimata nei titoli edilizi precedenti. Ad esempio, il cambio d'uso tra un magazzino e un laboratorio, in genere entrambi nella funzione urbana "produttivo", non è considerato un cambio di destinazione urbanisticamente rilevante, essendo appunto il cambio d'uso all'interno della stessa funzione urbana. Ma se, per un caso, il magazzino in origine era appartenente ad una funzione urbana "non produttiva", ad esempio perché è stato autorizzato diversamente nei titoli edilizi di provenienza (ad es. un magazzino che era parte di un ufficio e che viene ora frazionato e separato dall'uffiicio stesso - quindi il magazzino era in una funzione "terziaria"), allora in tal caso si avrebbe un cambio d'uso da "terziario" (il magazzino ex-ufficio) a "produttivo" (il laboratorio che si vuole ottenere).
Le opere edilizie sono definite "interventi edilizi", mentre l'entità e il tipo di interventi edilizi da realizzare su un immobile definiscono la "qualifica" dell'intervento (cioè la procedura amministrativa nella quale tali interventi ricadono, ad es. se ricadono nella qualifica di "manutenzione straordinaria" o di "ristrutturazione"). La giurisprudenza costituzionale consolidata ha affermato che la definizione delle diverse categorie di interventi spetta allo Stato. Quindi, le definizioni degli interventi contenute all'interno della Legge per il Governo del Territorio in Lombarda o quelle contenute all'interno del Regolamento Edilizio di Milano non dovrebbero avere più rilevanza. Pertanto, fanno fede le definizioni degli interventi cosi come indicate nel D.P.R. 380/2001, art. 3 (manutenzione ordinaria; manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia; nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica).
Diversamente da quanto accdeva prima, ora la "modifica di destinazione d'uso" con opere è rilevante ai fini della qualifica dell'intervento edilizio. Ad es., mentre prima si poteva fare una mutazione d'uso all'interno di una "manutenzione straordinaria", ora ciò non è più possibile. In base all'art. 3, comma b) del D.P.R. 380/2001, gli interventi di "manutenzione straordinaria" devono mantenere la destinazione d'uso originaria. La lettura congiunta di tale articolo e della Circolare Regionale Lombardia n. 10 del 20 luglio 2017, impone che tutti i mutamenti di destinazione d'uso rilevante (tra funzioni urbane diverse) ricadano nel "restauro e risanamento conservativo" oppure nella "ristrutturazione", in base all'entità e al tipo delle opere.
Pertanto, la modifica di destinazione d'uso potra ricadere in una delle seguenti qualifiche, in ordine decrescente di entità degli interventi:
ristrutturazione edilizia pesante;
ristrutturazione edilizia leggera;
restauro e risanamento conservativo pesante;
restauro e risanamento conservativo leggero.
Per sapere in quale, tra queste qualifiche, ricadono le opere edilizie di adeguamento che dovete eventualmente fare per poter chiedere il cambio di destinazione d'uso, è necessario fare riferimento sia all'art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", sia al D. Lgs 222/2016 (cosiddetto "Decreto SCIA 2"). Una volta individuata la qualifica si potrà valutare quale saranno le procedure da seguire.
In sintesi, per la differenza tra "leggero" e "pesante" per il restauro e risanamento conservativo, la legge si rifersice alla presenza o meno di opere strutturali. In assenza di opere strutturali, l'intervento sarà qualificato come "leggero", viceversa come "pesante".
Diverso significato hanno i termini per la ristrutturazione, dove con "leggera" o "semplice" si intende una ristrutturazione che non comporti aumenti di volumetria, non modifichi la sagoma di edifici vincolati, non modifichi i prospetti dell'edificio e non comporti mutamento d'uso urbanisticamente rilevante nel centro storico (cioè nelle aree NAF di Milano). Con "pesante" si intende una ristrutturazione che comporti aumento del volume complessivo, modifiche del prospetto dell'edificio e cambio d'uso urbanisticamente rilevante nel centro storico.
Se ne deduce che se il vostro immobile ricade in centro storico (aree NAF a Milano), e se dovete fare un cambio d'uso urbanisticamente rilevante (ad es. se volete modificare un intero piano terra da uffici - "terziario" - a negozi - "commercio"; oppure se avete un laboratorio artigianale - "produttivo" da trasformare in ufficio - "terziario") allora il vostro intervento dovrebbe essere automaticamente qualificato come "ristrutturazione pesante", con eventuale corresponsione al Comune dei contributi di costruzione (assenti nel "restauro e risanamento conservativo").
S.l.p. - Superficie lorda pavimentabile
Definita all'art. 4, comma 6, del Piano delle Regole, è la superfice degli spazi agibili rilevante ai fini urbanistici, ovvero è la volumetria edificabile assentita (cioè autorizzata) dal titolo edilizio originario3. La s.l.p. è calcolata sommando le superfici di tutti i piani dell'edificio comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali, fatta eccezione per gli spessori esterni esclusi dalle norme sull'efficienza energetica, e detraendo le superfici esplicitamente escluse cosi come elencate nello stesso comma (ad es. logge, balconi, vani scala, ascensori, parcheggi, cantine, etc.).
L'area di intervento è un concetto importante perché su questa area si basano i limiti entro i quali è possibile procedere con alcuni tipi di cambi d'uso e superata la quale, in alcuni casi, è necessario corrispondere una monetizzazione. In linea generale, con area di intervento, definita dall'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, si intende l'area nella quale ricade l'intervento (con o senza opere) o l'immobile oggetto del cambio d'uso, comprensiva di tutte le aree private e/o pubbliche ricadenti al suo interno. Ma a cosa corrisponde quest'area in pratica? L'isolato, il lotto, il mappale, la superficie del palazzo, la superficie dell'unità immobiliare? Dipende. L'area è da individuarsi secondo le modalità seguenti, diverse in funzione del tipo di intervento e di cambio d'uso.
1. Interventi maggiori con cambio di destinazione d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni
Per gli interventi di 4:
ristrutturazione edilizia o urbanistica, comportante cambio di destinazione d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane (residenza; commercio; terziario; servizi privati);
si intende l'area che:
"corrisponde a quella definita catastalmente dal titolo di proprietà in essere alla data di adozione del PGT 5 ovvero quella interessata dal più recente atto di densità edilizia. Essa permane anche in presenza di alienazioni parziali intervenute successivamente alla suddetta data di adozione."6.
Ovvero, solo qualora siate nella condizione di voler modificare la destinazione d'uso da "produttivo" verso altre destinazioni e qualora possiate farlo solo mediante interventi di sostituzione o ristrutturazione edilizia o urbanistica, è necessario calcolare l'area verificando la situazione catastale prima e dopo la data di adozione del PGT, per verificare se ci siano stati frazionamenti successivi alla data di adozione. In sostanza, in questa casistica, non fa fede la dimensione dell'area frazionata e alienata successivamente al 13 luglio 2010, ma è necessario verificare la dimensione dell'area antecedente a questi eventuali frazionamenti. Se l'area deriva invece da un frazionamento eseguito prima del 13 luglio 2010, allora la dimensione di quest'area è quella da considerare per fare le valutazioni successive. Se invece esiste un atto di densità edilizia, è necessario verificare la dimensione dell'area cosi come indicata nell'atto.
2. Interventi maggiori o minori con cambi di destinazione d'uso diversi dal punto precedente
Per i cambi di destinazione d'uso contestuali ad interventi diversi da quelli indicati al punto precedente, con area di intervento si intende sostanzialmente la s.l.p. totale dell'immobile o degli immobili ricadenti nel mappale catastale (anche qualora si consideri il cambio d'uso per una porzione di immobile o per una sola unità immobiliare). Per il calcolo sommario della s.l.p., in assenza di rilievi dell'immobile, si procede con verifica della s.l.p. a partire dall'estratto di mappa catastale (considerando l'impronta della parte costruita), moltiplicandola per il numero dei piani dell'immobile (ovvero i piani che costituiscono presumibimente s.l.p., ad es. escludendo gli interrati). Qualora il totale della superficie cosi calcolata sia inferiore ai 4.000/4.500 mq, è lecito supporre che l'area di intervento (ovvero la s.l.p. dell'immobile) non arrivi a 5.000 mq. Qualora il totale della superficie sia intorno ai 4.500/5.000 mq, gli uffici comunali possono richiedere un calcolo e una verifica più precisa.
Questi sono i casi più frequenti di cambio di destinazione d'uso, dato che comprendono tutti i casi di cambio da terziario/commerciale/servizi privati verso residenza e viceversa, oppure i cambi da produttivo verso altre funzioni qualora eseguiti con interventi diversi dalla ristrutturazione o dalla sostituzione (per i quali si rimanda al punto precedente).
Infine, e non è cosa di secondaria importanza, è necessario sottolineare che il Comune di Milano gode di discrezionalità nel decidere quale sia l'area di intevento. Infatti, l'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, indica anche che "è fatta salva la facoltà dell'Amministrazione di valutare la necessità di ridefinire l'area di intervento in funzione delle caratteristiche dell'intervento stesso, al fine di rendere possibile un'organica riqualificazione della parte di territorio interessato o la realizzazione di servizi e infrastrutture di interesse pubblico e generale". Traducendo ed estremizzando, potrebbe accadere che il vostro intervento, non soggetto in teoria a monetizzazioni perché ricadente in un'area di intervento inferiore a certi limiti, possa essere ridefinito e/o monetizzato in virtù del fatto che il Comune può decidere di considerare più ampia l'area di intervento nella quale vi trovate, facendovi ricadere automaticamente in altri tipi procedure.
Condizioni per la modifica della destinazione d'uso
Date le definizioni di cui sopra, la modifica della destinazione d'uso è sempre ammessa dal nuovo PGT 7, ed è subordinata a:
verifica che i luoghi siano a norma rispetto alla destinazione d'uso finale, in paticolare riguardo alle norme igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di acustica, etc. In caso contrario è necessario eseguire opere edilizie di adeguamento;
verifica che i luoghi possiedano s.l.p. - superficie lorda pavimentabile (cioè le superfici cui è stata autorizzata la "permanenza di persone") per i cambi di destinazione d'uso verso funzioni che prevedono la permanenza di persone (ad es. per i cambi verso la residenza, uffici, laboratori, negozi, etc.);
eventuale bonifica dei suoli, tipicamente per cambi d'uso da produttivo ad altre funzioni;
eventuale pagamento del contributo di costruzione (dato dalla somma di: oneri di urbanizzazione primaria + oneri di urbanizzazione secondaria + contributo sul costo di costruzione + smaltimento rifiuti);
eventuale pagamento della monetizzazione (in alternativa al reperimento di aree per servizi);
presentazione delle pratiche edilizie necessarie per il cambio d'uso e pagamento dei relativi costi professionali.
1. Verifica della regolarità dei luoghi
Per sapere se i luoghi sono a norma per la destinazione finale è necessario che un professionista faccia uno studio/valutazione di fattibilità per verificare se l'immobile deve essere adeguato o meno alla nuova funzione. In funzione della destinazione d'uso finale, è probabile che dobbiate rivolgervi a professionisti specializzati in campi diversi: per i cambi verso funzioni produttive dovrete rivolgervi a progettisti competenti nei settori industriale o artigianale; per cambi verso funzioni commerciali di grandi dimensioni dovrete rivolgervi a progettisti esperti in centri commerciali o grandi superfici di vendita; per cambi d'uso verso funzioni residenziali/ricettive o terziarie/uffici dovrete rivolgervi a progettisti esperti in questi settori; e cosi via per le destinazioni scolastiche, ospedaliere, studi dentistici, etc.
2. Verifica della s.l.p.
La verifica che i luoghi possiedano s.l.p. è da farsi solo nei casi dubbi, oppure nei casi di locali seminterrati e sotterranei, e per i sottotetti. Ovvero, un ufficio al terzo piano per il quale si chiede il cambio d'uso a residenza possiede già sicuramente s.l.p. (ovvero possiede una volumetria autorizzata dal titolo edilizio originario, cioè possiede già "permanenza di persone"). Diversamente, qualora si chieda il cambio d'uso di un magazzino in un seminterrato verso la residenza, non è detto che il magazzino sia nato in origine con s.l.p., ovvero con la permanenza di persone. Qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite, oppure di utilizzare diritti volumetrici grazie alla nuova norma sulla perequazione, che però è di applicazione più complicata.
Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del piano di spiccato (ad es. il cortile o il marciapiede), è molto improbabile che abbiano s.l.p., a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, in questi casi, la prima operazione da farsi è di procedere alle visure degli atti di fabbrica per capire se tali locali siano stati in origine già edificicati con "permanenza di persone".
Non confondete i requisiti igienico-sanitari con la permanenza di persone. Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la permanenza di persone; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero s.l.p., la quale però o esiste già o deve essere reperita come nuova "volumetria" edificabile nel lotto. Viceversa, non confondete la permanenza di persone con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una s.l.p. regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria s.l.p., può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario.
Per la verifica, è necessario procedere con le visure degli atti di fabbrica relativi all'immobile presso il Comune di Milano, come spiegato più avanti nel capitolo relativo ai contributi e alle monetizzazioni.
3. Bonifica dei suoli
Per i cambi di destinazione d'uso in aree o immobili originariamente industriali o artigianali (o nei quali erano comunque depositate o utilizzate sostanze pericolose), bisogna in genere procedere con le indagini ambientali e la bonifica dei suoli, a meno che non si possa dimostrare che la bonifica non sia necessaria o che sia già stata fatta.
L’avente titolo che presenta il cambio d'uso è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole (art. 5, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata (vedi i modelli reperibili alla pagina “Bonifiche” del sito del Comune di Milano). Qualora il cambio d'uso non sia significativo, basterà dichiararlo nella modulistica.
4. e 5. Verifica del contributo e della monetizzazione
Per sapere quali degli eventuali oneri siano da pagare per il cambio di destinazione d'uso, nel Comune di Milano è necessario identificare in quale situazione ci si trova:
in primo luogo, se il cambio d'uso viene eseguito senza opere 8 o con opere 9;
in secondo luogo, se il cambio d'uso viene effettuato entro 10 anni o dopo 10 anni dall'ultimazione dei lavori dell'ultima pratica edilizia esistente relativa all'unità immobiliare (o a porzioni di immobile, o a interi immobili) per la quale si chiede il cambio d'uso. Nella nota tecnica legislativa, in calce all'articolo, riporto gli estratti degli articoli da cui si desumono le fattispecie "con/senza" opere e "entro/oltre" i dieci anni;
in terzo luogo, qualora esista una pratica entro i 10 anni, è necessario appurare se questa è stata di tipo oneroso o non oneroso (cioè se sono stati pagati o meno dei contributi di costruzione); quest'ultima distinzione serve a valutare se è necessario integrare il contributo di costruzione contestualmente al cambio di destinazione d'uso che volete attuare.
Per valutare se le opere sono necessarie, si veda il paragrafo più sopra relativo alla "verifica della regolarità dei luoghi".
Per verificare se esistono pratiche edilizie entro i dieci anni (e valutare se sono onerose o meno) è necessario procedere con una visura del fascicolo edilizio relativo all'immobile presso l'ufficio visure del Comune (tecnicamente un accesso agli atti). L'accesso agli atti può essere fatto direttamente dal proprietario, ma si consiglia di farlo fare al professionista che seguirà la pratica di cambio d'uso. Infatti, anche qualora vogliate fare le visure in autonomia o qualora siate proprietari già da più di dieci anni e potete dichiarare che non ci sono stati atti edilizi in questo intervallo di tempo, il professionsta scrupoloso le vorrà comunque rifare dato che sarà sua la responsabilità di dichiarare, nella pratica edilizia che sottoscriverà, di avere espletato le verifiche necessarie. Entrambe queste verifiche richiedono tempo (in particolare le verifiche sugli atti edilizi, come descrivo nell'articolo Accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia, ipotecaria e catastale, al paragrafo "Visure atti edilizi e di condono"), percui dovete considerare questo aspetto nella vostra programmazione dei tempi.
Le due verifiche (con/senza opere ed entro/oltre dieci anni) hanno origini e finalità diverse. In particolare, il limite dei 10 anni trova la sua ragione nella volontà del Comune di evitare prassi elusive dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, che richiede il reperimento di aree per servizi (o monetizzazione) qualora si modifichi la destinazione d'uso con opere. Un proprietario potrebbe infatti presentare, a distanza di tempo, due pratiche diverse: una prima pratica relativa ad un intervento con opere senza cambio d'uso e, qualche anno dopo, una seconda pratica di cambio d'uso senza opere. Prese singolarmente, le due pratiche non sarebbero soggette al reperimento di aree per servizi (o alla monetizzazione); ma considerate nella loro totalità, le pratiche costituiscono un cambio d'uso con opere, che è invece soggetto al reperimento di aree o alla monetizzazione.
Percui, qualora esista una pratica edilizia la cui fine lavori sia datata entro i dieci anni passati, la pratica di cambio d'uso attuale "senza opere" deve essere "ricongiunta" a quella vecchia pratica, considerando le due pratiche come se fossero un'unico intervento fatto oggi. Superati i dieci anni, invece, il Comune non considera più le due pratiche come riconducibili allo stesso intervento e quindi, non essendoci più il "ricongiungimento", non sono dovute le verifiche sugli oneri e le monetizzazioni (che quindi, in pratica, non sono dovuti se il cambio d'uso può essere fatto appunto "senza opere", ovvero se i luoghi sono già a norma per la destinazione d'uso finale. La verifica sugli oneri e monetizzazioni è da farsi, invece, qualora il cambio d'uso sia da farsi "con opere").
Una volta identificata la situazione in cui vi trovate (con/senza opere; entro/oltre 10 anni; oneroso/non oneroso), i casi in cui potete ricadere sono elencati di seguito. Per ogni casistica è indicato se dovete procedere o meno con la verifica e il calcolo del contributo e della monetizzazione. In sostanza, non si devono sicuramente corrispondere oneri e/o monetizzazioni solo per cambi di destinazione d'uso in immobili di cui si è certi che non sono necessarie opere edili e per i quali non esistono titoli edilizi (cioè pratiche edilizie) la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. In tutti gli altri casi, il Comune richiede di "verificare" se sia necessario pagare oneri e/o monetizzazioni; infatti, anche qualora sia necessario fare delle opere edili e/o esistano titoli edilizi, non è detto che sia sempre necessario corrispondere oneri. In pratica, si danno i seguenti casi:
a) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "dopo i dieci anni";
b) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose" 10;
c) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose" 11;
d) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori 10 e con ultima fine lavori datata "oltre dieci anni", oppure con fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose";
e) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori 10 e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose";
f) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi maggiori 11, indipendentemente dall'esistenza o meno di pratiche pregresse.
Il Comune di Milano distingue invece tre casi, usando una terminologia basata sulla presenza di opere e sulla dotazione di servizi (o monetizzazione), ma che ha lo stesso significato della suddivisione di cui sopra e il cui risultato è lo stesso:
mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali;
mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali con verifica conguaglio della dotazione di servizi;
mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie contestuali.
a) cambio d'uso senza opere, dopo dieci anni da fine lavori
Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che abbiate fatto espletare le visure edilizie per verificare che non esistano atti edilizi negli ultimi dieci anni.
Questi cambi d'uso 12 non sono soggetti alla monetizzazione (o, in alternativa, al reperimento di aree per servizi) e neanche alla verifica dell'eventuale integrazione del contributo di costruzione.
b) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori non onerosa
Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "non oneroso".
Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie non onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se le opere edilizie fatte con la pratica precedente fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi.
Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.
Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.
c) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori onerosa
Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "oneroso".
Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se le opere edilizie fatte con la pratica precedente fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi.
Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "oneroso", è necessario verificare se sia da corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione. La verifica deve essere fatta confrontando gli oneri già versati nell'ultima pratica con gli oneri che dovreste versare oggi qualora le "opere con cambio d'uso" fossero fatte oggi. Possono darsi delle situazioni per le quali questa verifica sia negativa e che quindi non dobbiate versare contributi di costruzione integrativi.
d) cambio d'uso con opere minori, oltre i dieci anni / non onerose
Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 13 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che non esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni oppure che esistano atti edilizi entro i dieci anni di tipo "non oneroso".
Questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento".
Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato non esistono pratiche entro i dieci anni o che esistono ma sono di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.
e) cambio d'uso con opere minori, entro i dieci anni onerose
Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 13 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni di tipo "oneroso".
Come per il punto precedente, questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento".
f) cambio d'uso con opere maggiori
Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che rientrino nella fattispecie degli interventi maggiori 14.
Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che le opere maggiori sono naturalmente soggette a tale contributo, sarà compito del professionista calcolare tali contributi all'interno della pratica stessa.
6. Pratiche edilizie e costi professionali
La pratica edilizia da usare per un cambio d'uso varia molto in funzione della tipologia di cambio d'uso in cui ricadete, percui non è possibile sintetizzare e fornire una casistica. Ogni cambio di destinazione d'uso è un caso particolare. Tuttavia, dovrete tenere conto che, in ogni caso, queste pratiche non sono quasi mai semplici (soprattutto per i cambi da "produttivo" verso altre funzioni; mentre potrebbero essere più semplici per i cambi tra altre funzioni) e possono anche incidere sui costi del cambio d'uso, soprattutto perché in genere sono richieste opere edilizie di adeguamento. Inoltre, nei casi peggiori sono richieste varie relazioni e pratiche integrative necessarie per "dimostrare" al Comune di avere raggiunto tutti i requisiti minimi per la messa a norma della destinazione d'uso finale; quindi anche i costi professionali possono essere elevati.
Ad esempio, nei casi di cambio di destinazione d'uso di un laboratorio (destinazione "produttiva") ad appartamento (destinazione d'uso "residenziale"), nei quali siano previste opere di adeguamento anche sull'involucro, sono richieste le seguenti procedure e incarichi professionali: la domanda di cambio d'uso con i relativi elaborati grafici ed allegati; la relazione tecnica sull'efficienza energetica per le componenti di involucro oggetto di intervento; la relazione previsionale di clima acustico; la relazione sui requisiti acustici passivi; le indagini ambientali e la bonifica dei suoli qualora l'immobile ricada in area ex-industriale o qualora nel laboratorio sia stato fatto uso di sostanze chimiche inquinanti; i calcoli termotecnici; l'atto di aggiornamento catastale per la nuova destinazione; la certificazione energetica; il collaudo delle opere e la domanda di agibilità. Il costo complessivo di tali pratiche (da produttivo a residenziale) non è quasi mai inferiore a varie migliaia di euro (per i casi più semplici) e può raggiungere e superare la decina di migliaia di euro (e oltre) per i casi più complicati o per interventi più estesi, quindi è opportuno valutare il cambio di destinazione d'uso anche in funzione delle spese professionali. Inoltre, poiché è molto raro che il cambio d'uso da una funzione produttiva ad una residenziale si possa fare "senza opere" (sono sempre necessarie opere di adeguamento igienico-sanitario, acustico, termico e di coibentazione), è necessario tenere conto anche dei costi tecnici di progettazione degli interventi, di direzione lavori, dei collaudi, della gestione degli appalti, della sicurezza, etc.
Se il cambio d'uso di cui sopra (laboratorio-appartamento) è da farsi in locali seminterrati, i requisiti aumentano ed è sicuramente necessario eseguire opere di adeguamento igienico-sanitario (coibentazioni, isolamenti acustici, vespaio aerato, pompe di sollevamento per le acque qualora la fognatura non sia già sotto il livello del pavimento, etc.), senza considerare che il cambio d'uso verso la destinazione residenziale è ammissibile solo se il pavimento del seminterrato è a quota non inferiore a 100 cm dalla quota di marciapiede e solo se l'unità immobiliare ha un doppio affaccio 15.
I cambi di destinazione d'uso, in sostanza, raramente comportanto solo la redazione di semplici pratiche edilizie (tranne casi semplici che non partano dal "produttivo" come destinazione di origine, come ad es. il cambio da da ufficio a residenza o viceversa, ove l'ufficio ha già tutte le caratteristiche di un appartamento). I cambi d'uso normalmente comportano varie verifiche e accertamenti, e quasi sempre richiedono delle vere e proprie opere di riqualificazione edilizia che comportano un progetto di adeguamento e dei lavori edilizi (soprattutto nei cambi tra destinazioni che si differenziano molto per i requisiti igienico-edilizi, come ad es. tra laboratorio e residenza o tra negozio e residenza).
Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)
Qualora sia necessario verificare se il cambio d'uso richiede il reperimento di nuove aree per servizi (o, in sostituzione totale o parziale, il pagamento di un corrispettivo in denaro, ovvero la monetizzazione) è necessario identificare in quale delle seguenti casistiche si ricade (insieme alle casistiche di cui sopra).
Cambio d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane
Il cambio di destinazione d'uso dalle funzioni urbane produttive (edifici adibiti ad attività industriali, artigianali ed assimilabili) verso altre funzioni urbane, come il terziario (uffici, showroom, etc.) o la residenza, è ammesso con le seguenti modalità.
Se l'area di intervento è inferiore a 5.000 mq, la s.l.p. è recuperabile integralmente 16. Sotto i 5.000 mq, la modalità di intervento è diretta (cioè senza convenzioni con il Comune). Se l'area di intervento è superiore a 5.000 mq, subentrano altre casistiche che devono essere analizzate caso per caso.
Per il cambio d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni, se attuato con opere (anche con il meccanismo del ricongiungimento di cui sopra), è prevista la monetizzazione totale o parziale (in sostituzione al reperimento delle aree a standard per la dotazione dei servizi) pari al 100% della s.l.p. oggetto di mutamento della destinazione 17, che nel Comune di Milano oscilla da circa 180,00 euro/mq di s.l.p. a 1.200,00 euro/mq di s.l.p., a seconda della zona (fonte: Comune di Milano - Tabella di Agggiornamento dei valori di monetizzazione delle aree a standard. In calce all'articolo è allegata la tabella, che si invita però a verificare anche sul sito del Comune di Milano, dato che viene aggiornata periodicamente).
Fanno eccezione i cambi d'uso da funzioni urbane produttive verso gli esercizi commerciali di vicinato (superficie di vendita18 non superiore a 250 mq), per i quali non è prevista la monetizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1.c del Piano dei Servizi, ma a condizione che si sottoscriva un atto d’obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni o ampliamenti dell'unità commerciale di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d’uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale). Per tutte le altre forme di commercio (medie e grandi strutture di vendita, Centri Commerciali), è previsto il reperimento della dotazione di servizi (o la monetizzazione ove possibile).
Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale
I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale sono autorizzati secondo la seguente tabella:
per immobili compresi in NAF o ADR19:
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. inferiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)20;
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente residenziale di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)21;
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente dedicato a terziario, commerciale e servizi privati di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso comporta il conguaglio e l’adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) nella misura del 18% della s.l.p. convertita (allegare calcoli e prospetto)22;
per immobili compresi in ARU23:
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)20;
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva superiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), ai sensi dell’art. 11 del Piano delle Regole dovrà essere stipulata convenzione per la realizzazione di una quota minima del 35% della superficie oggetto di cambio d’uso per interventi di edilizia residenziale sociale24.
Cambio d'uso da residenziale verso altre funzioni urbane
I cambi d'uso da residenziale verso terziario/commerciale/servizi privati sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).
I cambi d'uso da residenziale verso produttivo sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi.
Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso produttivo
I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso funzioni produttive sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).
Nota tecnica legislativa
Le due fattispecie "con opere" o "senza opere" derivano indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, laddove si dice che (il grassetto è mio):
Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile attuato con opere edilizie che determina un aumento o una variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale, comporta il reperimento totale o parziale delle aree secondo quanto previsto dall’art. 9 delle norme di attuazione del Piano dei Servizi. Per i servizi commerciali si rinvia alle disposizioni del titolo IV.
Ovvero, si desume che, in assenza di opere, l'art. 9 del Piano dei Servizi non sia applicabile. Oltre al Piano delle Regole, la distinzione tra interventi con o senza opere è fatta dall'art. 52 della Legge Regionale 12/2005, che titola: "Art. 52 (Mutamenti di destinazione d'uso con e senza opere edilizie)".
Le due fattispecie "entro i 10 anni" o "dopo i 10 anni", invece, derivano sia dall'art 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ladodve recita, al secondo paragrafo:
Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori di un titolo edilizio precedente, l’ammissibilità della stessa, il contributo di costruzione e le dotazioni territoriali dovute sono determinati ricongiungendo l’intervento edilizio al cambio di destinazione d’uso.
sia indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 52, comma 3, della stessa L.R. 12/2005, che recita:
Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.
1. a. b. Norme di attuazione del P.G.T. - Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano.
2. Per essere corretti bisognerebbe dire "destinazione d'uso terziario" e "categoria catastale A/10". Non sono rari i casi di "destinazione d'uso residenziale" con "categoria catastale A/10", ovvero di unità immobiliari che sono ancora formalmente appartamenti dal punto di vista urbanistico ma che sono stati riaccatastati come uffici senza fare una modifica di destinazione d'uso urbanistica. Ecco perché non basta fare una visura catastale per sapere quale sia la destinazione d'uso, dato che la visura catastale vi fornisce solo la categoria catastale, che può non corrispondere con gli ultimi atti edilizi.
3. La corrispondenza tra s.l.p., espressa in mq, e la volumetria, espressa in mc, è stabilita dal comma 7 dello stesso art. 4, che definisce il Volume come il prodotto della s.l.p. x 3 metri. In sostanza, è indifferente parlare di "s.l.p." o di "volumetria" autorizzata, dato che entrambe esprimono la stessa quantità, con una differenza di un fattore 3.
4. Art. 11, comma 3, del Piano delle Regole.
5. La data di adozione è il 13/14 luglio 2010. Il PGT è stato adottato con una seduta del Consiglio Comunale iniziata il 13 luglio e terminata il 14 luglio, da cui le due date di adozione, N.d.R.]
6. Piano delle Regole, art. 4, comma 18.
7. Vedi art. 5, comma 2, del Piano delle Regole, che rimanda agli articoli 6 e 11.
8. Ovvero, sia ha la condizione "senza opere" qualora i luoghi siano già a norma per la destinazione d'uso finale e non è necessario fare opere di adeguamento igienico-sanitario, strutturale, funzionale, etc.
9. Ovvero, si ha la situazione "con opere" qualora i luoghi non siano a norma per la destinazione finale e sia necessario procedere con opere edilizie. Secondo la mia interpretazione, si intendono "opere edilizie" quelle eccedenti la manutenzione ordinaria (cosi come definita dall'art. 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia"; in sostanza, semplificando, le opere di finitura e di semplice manutenzione degli impianti). Ma una lettura rigida e testuale delle norme potrebbe includere anche la manutenzione ordinaria. In tal caso si rimanda ai singoli casi o alle valutazioni degli uffici Comunali.
10. a. b. c. Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
11. a. b. Ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia, nuova costruzione.
12. Ovvero, cambi di destinazione d’uso di immobili per i quali sono decorsi dieci anni o più dall’ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio rilasciato (P.d.C. - Permesso di Costruire) o presentato (D.I.A.; S.C.I.A.; C.I.L.A.).
13. a. b. Restauro e risanamento conservativo.
14. Ristrutturazione edilizia.
15. Regolamento Edilizio di Milano, art. 88 - Locali seminterrati e sotterranei, comma 2: "[...] I locali seminterrati che abbiano il pavimento ad una quota non inferiore ad un metro sotto il piano di spiccato, che garantiscono tutti gli altri requisiti igienico-sanitari, nel solo caso in cui non affaccino direttamente ed unicamente sulla pubblica via e qualora abbiano acquisito un parere preventivo favorevole da parte della ASL, possono essere adibiti anche a residenza.". Con "piano di spiccato" si intende il "Piano situato alla quota media del marciapiede sul lato del lotto ove è situato l’ingresso principale; in caso di assenza di marciapiede, si assumerà la quota stradale aumentata di 15 cm." - Regolamento Edilizio di Milano, Glossario.
16. Piano delle Regole, art 5, comma 4, lett. a2: "per gli interventi su aree inferiori ai 5.000 mq, è consentito il recupero integrale della S.l.p. esistente"
17. Art. 9.1, comma a) del Piano dei Servizi.
18. Per superficie di vendita si intende l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine; non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, uffici, servizi.
19. Nuclei di Antica Formazione e Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
20. a. b. Art. 9, comma 1.3, lettera a) del Piano dei Servizi.
21. Interpretazione per lettura congiunta dell'art. 9, al comma 1, lettera a), e al comma 1.3, lettera a), del Piano dei Servizi. Tale interpretazione è confermata dalla modulistica del Comune di Milano, che prevede la stessa fattispecie di esclusione della monetizzazione.
22. Art. 9, comma 1.3, lettera b) del Piano dei Servizi.
23. Ambiti de Rinnovamento Urbano, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
24. Art. 11, comma 4 del Piano delle Regole.
Costi unitari per monetizzazione aree a standard per servizi (Milano, Ottobre 2017) 507.23 KB
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22 Novembre, 2017 - 18:00
2 Giugno, 2015 - 15:58
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