Source: https://www.relevans.sk/vplyv-sirenia-ochorenia-covid-19-a-s-tym-spojene-opatrenia-statu-na-najom-nebytovych-priestorov-z-pohladu-prenajimatela/
Timestamp: 2020-06-03 06:12:08+00:00
Document Index: 6484044

Matched Legal Cases: ['§ 665', '§ 300', '§ 265', '§ 3', '§ 301', '§ 674', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 673', '§ 674', '§ 8', '§ 674', '§ 673', '§ 673', 'súd ', '§ 292', '§ 50', '§ 2', 'súd ', '§ 8', '§ 673', '§ 674', '§ 374', '§ 374', '§ 375', '§ 352']

Vplyv šírenia ochorenia COVID -19 a s tým spojené opatrenia štátu na nájom nebytových priestorov z pohľadu prenajímateľa - Relevans
VPLYV ŠÍRENIA OCHORENIA COVID – 19 A S TÝM SPOJENÉ OPATRENIA ŠTÁTU NA NÁJOM NEBYTOVÝCH PRIESTOROV Z POHĽADU PRENAJÍMATEĽA
Koronavírus a ním spôsobené ochorenie COVID-19 v poslednom období ovplyvňuje život celej spoločnosti. Opatrenia prijaté vládou Slovenskej republiky a Úradom verejného zdravotníctva SR zásadne zasiahli do prevádzkovania maloobchodu a služieb. Zamestnávatelia na základe odporúčaní odborníkov a orgánov verejnej správy čoraz vo väčšej miere prechádzajú na domácku prácu a teleprácu. Ľudia sa všeobecne snažia obmedziť pohyb mimo domovov na minimum.
Všetky tieto skutočnosti majú nevyhnutý dopad na intenzitu využívania nebytových priestorov, ktoré si podnikateľské subjekty prenajali na výkon svojej podnikateľskej činnosti. Aj s ohľadom na znižovanie celkových nákladov a strát pristupujú nájomcovia k uplatňovaniu zľavy z nájomného pôvodne dohodnutého v nájomných zmluvách prípadne odmietajú nájomné platiť úplne.
Cieľom tohto článku je poskytnúť stručný pohľad na vplyv aktuálnej spoločenskej situácie a prijatých opatrení orgánov verejnej moci na práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov v nájomných vzťahoch. Článok nemá ambíciu byť vyčerpávajúcou právnou analýzou, ale skôr podkladom pre výklad aktuálne prijímanej právnej úpravy v tejto výnimočnej spoločenskej situácii. Príspevok zohľadňuje situáciu ku dňu 31.03.2020 a vzhľadom na dynamický vývoj aktuálnej situácie vo svete nemožno vylúčiť ďalší vývoj opatrení štátu, či prijatie novej legislatívy v krajine. Je tiež dôležité zdôrazniť, že každý individuálny prípad nájomného vzťahu si bude vyžadovať osobitnú právnu analýzu najmä s ohľadom na samotný obsah nájomnej zmluvy.
Vzhľadom na prevažujúci charakter predmetov nájmu sa tento príspevok obmedzuje na nájom nebytových priestorov podľa ZNNP, [1] a to konkrétne medzi podnikateľmi pri výkone ich podnikateľskej činnosti, teda za subsidiárnej aplikácie Obchodného zákonníka. [2] Príspevok v úvode analyzuje vzniknutú spoločenskú situáciu a prijaté právne predpisy za účelom identifikovať jej právny charakter a dôsledky z toho vyplývajúce. V čase písania článku boli kľúčovými právne predpisy prijaté v podmienkach Slovenskej republiky, ktoré majú vplyv na nájomné vzťahy.
2. Má sa vzniknutá spoločenská situácia posudzovať ako okolnosť vylučujúca zodpovednosť?
Hneď v úvode považujeme za nevyhnutné pozastaviť sa nad právnym charakterom vzniknutej situácie. V tejto súvislosti sa a priori ponúka inštitút tzv. vyššej moci. Tento inštitút nie je výslovne definovaný v našom právnom poriadku, ale z hľadiska účelu najbližšie bude mať k právnemu inštitútu okolnosti vylučujúcej zodpovednosť v zmysle Obchodného zákonníka. [3]
V prvom rade je potrebné sa bližšie pozrieť, ktorá právna skutočnosť bude takouto okolnosťou. Je to nevyhnuté pre správne určenie začiatku a konca jej pôsobenia.
Samotné šírenie koronavírusu a z toho plynúce riziko všeobecného ohrozenia nie je možné považovať za okolnosť vylučujúcu zodpovednosť. Šírenie ochorení (najmä v aktuálnom období roka typickom pre chrípkové epidémie) je objektívne možné predvídať a taktiež je možné predchádzať z neho plynúcim rizikám adekvátnymi hygienickými opatreniami (hoci aj za cenu zvýšených nákladov). Taktiež negatívne ekonomické dopady šíriaceho sa ochorenia nie je možné považovať za okolnosť vylučujúcu zodpovednosť, keďže tento výklad vylučuje priamo Obchodný zákonník.[4]
Definíciu okolnosti vylučujúcej zodpovednosť však môže napĺňať opatrenie alebo rozhodnutie orgánov verejnej moci, ktoré právne záväzným spôsobom ukladá povinnosť niečo konať alebo niečoho sa zdržať, čo objektívne bráni v plnení povinností zo zmluvy.
Máme za to, že v podmienkach Slovenskej republiky môžu byť ako okolnosti vylučujúce zodpovednosť vykladané povinnosti vyplývajúce najmä z nasledovných právnych aktov: [5]
(i) Rozhodnutie Úradu verejného zdravotníctva SR č. OLP/2405/84443 zo dňa 9.3.2020, ktorým boli zakázané organizovať a usporadúvať hromadné podujatia športovej, kultúrnej, spoločenskej či inej povahy (ďalej len „Rozhodnutie“);
(ii) Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 15.3.2020, ktoré bolo doplnené Opatrením Úradu verejného zdravotníctva SR zo dňa 16.03.2020 (ďalej len „Opatrenie 1“);
(iii) Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 24.03.2020(ďalej len „Opatrenie 2“); [6]
(iv) Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia číslo: OLP/2777/2020 zo dňa 29.3.2020 (ďalej len „Opatrenie 3“);
(v) Prípadne ďalšie právne predpisy, ktoré budú vydané príslušnými orgánmi verejnej moci v reakcií na šírenie ochorenia COVID-19.
Pokiaľ splnenie povinnosti vyplývajúcej z uvedených právnych predpisov má mať právne účinky okolnosti vylučujúcej zodpovednosť, musí nevyhnutne existovať priama príčinná súvislosť medzi splnením povinnosti uloženej niektorým z vyššie uvedených právnych predpisov a porušením povinnosti zo zmluvného nájomného vzťahu. Inak povedané, musí platiť, že pokiaľ by subjekt splnil povinnosť zo zmluvného nájomného vzťahu, zároveň by tým porušil povinnosť uloženú uvedenými právnymi predpismi a naopak. Ak, v prípade konkrétnej zmluvnej povinnosti, táto priama súvislosť nie je daná, nemôže byť povinná strana zbavená zodpovednosti za porušenie tejto zmluvnej povinnosti s odvolaním sa na uvedené uložené povinnosti ako okolnosť vylučujúcu zodpovednosť.
Je potrebné upozorniť, že v prípade, ak povinná strana plní svoju povinnosť prostredníctvom tretej osoby (subdodávateľa) musí byť daná okolnosť vylučujúca zodpovednosť tak u povinnej strany ako aj u subdodávateľa, inak by sa povinná strana zodpovednosti nezbavila. [7] Táto skutočnosť môže mať význam v prípade, ak prenajímateľ alebo nájomca vykonáva úpravy predmetu nájmu pred začatím samotného užívania predmetu nájmu.
Aby bolo možné posúdiť dopad povinností uložených uvedenými právnymi predpismi resp. ich plnenia na plnenie alebo porušenie povinností zmluvných strán nájomnej zmluvy, je nevyhnutné sa zamerať na slovnú formuláciu ale najmä na účel prijatých opatrení.
Z opatrení a rozhodnutí vydaných príslušnými orgánmi verejnej správy v súvislosti s ochranou verejnosti pred šírením ochorenia COVID-19 sa práv a povinností nájomcu a prenajímateľa najviac dotklo Opatrenie 1 a Opatrenie 3, preto sa ďalej budeme zaoberať najmä ich dopadmi na plnenie povinností zmluvných strán v nájomných vzťahoch a zodpovednosť za ich prípadné porušenie. V tomto článku rozoberané dopady Opatrenia 1 sa primerane aplikujú a aj na Opatrenie 2 (pokiaľ článok pojednáva o možných dopadoch na prevádzky z dôvodu ich povinného zatvorenia podľa Opatrenia 1, uvedené sa aplikuje aj na prevádzky, u ktorých bolo Opatrením 2 nariadené ich zatvorenie v konkrétny deň v týždni).
3. Právne dopady Opatrenia 1 na nájomcov s povinnosťou svoje prevádzky uzatvoriť
Opatrenie 1 v časti „A“ výroku uložilo povinnosť uzatvoriť na stanovený čas všetky maloobchodné prevádzky a prevádzky poskytujúce služby s výnimkou tam uvedených, pričom kritériom výberu bol predmet obchodnej činnosti konkrétnej prevádzky. Adresátom uloženej povinnosti je prevádzkovateľ obchodnej činnosti, t.j. nájomca, a nie vlastník priestoru, v ktorom sa obchodná činnosť uskutočňuje.
Nájomné zmluvy, najmä týkajúce sa priestorov v obchodných domoch, ukladajú nájomcom povinnosť prevádzkovať obchodnú činnosť v prenajatých priestoroch pod hrozbou sankcie, spravidla vo forme zmluvnej pokuty. Táto povinnosť je spojená so základným záujmom prenajímateľa – vlastníka obchodného domu zabezpečiť čo najvyššiu návštevnosť obchodného domu, zabezpečiť príjem z obratového nájomného. Financujúce banky ako aj najvýznamnejší nájomcovia v zmluvách často zakotvujú povinnosť prenajímateľa zabezpečiť reálnu prevádzku určitého percenta obchodných priestorov v obchodnom dome. Takáto zmluvná povinnosť nájomcu nadväzuje tiež na ustanovenie ods. 2 § 665 Občianskeho zákonníka, [8] ktorý sa bude pri absencii špeciálnej právnej úpravy ZNNB aplikovať aj na nájom nebytových priestorov. Povinnosť uložená nájomcom Opatrením 1, t.j. povinnosť uzatvoriť maloobchodné prevádzky a prevádzky služieb v zmysle vyššie uvedeného výkladu priamo bráni nájomcovi v splnení jeho zmluvnej povinnosti prevádzkovať v priestoroch obchodnú činnosť, preto bude mať charakter okolnosti vylučujúcej zodpovednosť za porušenie tejto povinnosti. Nájomca nebude zodpovedať prenajímateľovi za škodu spôsobenú neprevádzkovaním obchodnej činnosti v priestoroch. Pre prípad, že za porušenie tejto povinnosti – prevádzkovať obchodnú činnosť v priestoroch – bola v nájomnej zmluve dohodnutá zmluvná pokuta, je potrebné poukázať na ustanovenie § 300 Obchodného zákonníka a pokiaľ nebolo v texte zmluvy dohodnuté niečo iné, prenajímateľovi sa teoreticky otvára možnosť uplatniť si takúto zmluvnú pokutu. Prenajímateľ však pravdepodobne vezme do úvahy obchodné hľadisko, prípadne nájomca sa pokúsi uplatniť § 265 Obchodného zákonníka alebo § 3 Obchodného zákonníka – rozpor s dobrými mravmi, prípadne moderačné právo súdu podľa § 301 Obchodného zákonníka; no aj s ohľadom na zásadu právo svedčí bdelému ako aj výslovnú zákonnú úpravu, možno predpokladať, že nebude úspešný.
Vo vzťahu k iným povinnostiam nájomcu vyplývajúcim z nájomnej zmluvy nevidíme zásadný priestor na aplikáciu aktuálne uložených povinností ako okolností vylučujúcich zodpovednosť, a to najmä nie k povinnosti platiť nájomné a odplatu za služby a energie.
Ak chceme posúdiť aktuálne množiace sa požiadavky nájomcov na zľavu z nájomného alebo úplné odopretie platenia nájomného, nemôžeme sa obmedziť len na konštatovanie obsiahnuté v predchádzajúcom odseku.
Nárok na zľavu z nájomného upravuje ustanovenie § 674 Občianskeho zákonníka a § 8 ZNNP.
Nárok na zľavu z nájomného podľa § 8 ZNNP je podmienený naplnením dvoch podmienok:
(i) možnosť len obmedzeného užívania nebytových priestorov; a
(ii) obmedzené užívanie ako dôsledok porušenia povinností prenajímateľa podľa zmluvy alebo zákona.
V aktuálnej situácii môžeme konštatovať, že nájomcovia môžu predmet nájmu užívať len obmedzene. Máme za to, že pojem „obmedzene“ je skutočne na mieste, pretože aj keď priestory nemôžu byť otvorené pre verejnosť, stále môžu byť využité pre uskladnenie tovaru, vykonávanie administratívy a obdobné činnosti.
Pri skúmaní druhej podmienky je potrebné hľadať súvislosť medzi príčinou a následkom. Je potrebné konštatovať, že právnym základom pre uzatvorenie prevádzok bolo najmä Opatrenie 1 (v prípade Rozhodnutia platí tá istá argumentácia). Ako už bolo uvedené vyššie, Opatrenie 1 uložilo povinnosť prevádzkovateľom uzatvoriť maloobchodné predajne a prevádzky služieb. Prevádzkovateľovi obchodného domu, t.j. prenajímateľovi, bola Opatrením 1 v časti „C“ výroku uložená povinnosť „nezatvoriť“ (teda udržať otvorené) najmä prevádzky potravín, lekární, výdajní zdravotníckych pomôcok, drogérii, predajní s krmivom pre zvieratá a ďalšie dôležité prevádzky potrebné pre obyvateľstvo.
Prenajímateľ teda v súvislosti s postupom podľa Opatrenia 1 neporušil voči nájomcom svoje povinnosti vyplývajúce z nájomných zmlúv a všeobecne záväzných právnych predpisov, naopak, Opatrenie 1 ho zaväzuje udržať obchodný dom otvorený, aby bolo umožnené fungovanie a verejná dostupnosť tam uvedených prevádzok.
Na základe uvedeného je potrebné konštatovať, že nie je daná príčinná súvislosť medzi obmedzeným užívaním predmetu nájmu (uzatvorením pre verejnosť) a akýmkoľvek porušením povinnosti prenajímateľa; obmedzené užívanie predmetu nájmu je priamym následkom Opatrenia 1. Nárok na zľavu z nájomného v zmysle § 8 ZNNP teda nie je daný.
Ďalej sa pozrieme na aplikáciu § 673 a § 674 Občianskeho zákonníka. Hneď prvá pochybnosť o možnej aplikácii týchto ustanovení na nájmy nebytových priestorov vyvstáva zo vzťahu Občianskeho zákonníka a ZNNP, ktorý je vzťahom lex generalis a lex specialis. Keďže ako bolo uvedené vyššie, § 8 ZNNP upravuje nárok nájomcu na zľavu z nájomného, javí sa minimálne ustanovenie § 674 ako neaplikovateľné na nájom nebytových priestorov. Ak by sme sa obmedzili len na aplikáciu § 673 s argumentáciou, že ZNNP upravuje len nárok na zľavu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu a preto je § 673 aplikovateľný aj pri nájme nebytových priestorov, keď vôbec nie je možné predmet nájmu užívať, narazíme na dva problémy:
(i) ako už bolo uvedené vyššie, v aktuálnej situácii nie je možné bez akýchkoľvek pochybností považovať predmet nájmu za úplne nespôsobilý užívania;
(ii) zodpovedanie otázky, či sa aktuálna situácia môže považovať za vadu predmetu nájmu, ktorú nespôsobil nájomca.
Pre zodpovedanie druhej otázky je potrebné sa opäť vrátiť k Opatreniu 1, Opatreniu 2, Rozhodnutiu a ich účelu a zmyslu. Účelom uvedených právnych predpisov bolo eliminovať možnosti stretávania sa viacerých osôb ako aj minimalizovať možnosti/dôvody opustenia domovov. Ponechané otvorené boli len tie prevádzky, ktoré zabezpečujú uspokojenie základných životných potrieb obyvateľstva. Kritériom pre uzatvorenie alebo prevádzku konkrétnej predajne/priestorov neboli teda vlastnosti konkrétnych priestorov (napr. veľkosť, vetranie, dezinfekcia, prístup atď.) ale charakter prevádzkovanej podnikateľskej činnosti. Inak povedané, keby konkrétny nájomca zamenil aktuálne prenajímané priestory za iné (akékoľvek), nemalo by to vplyv na jeho povinnosť uzatvoriť túto prevádzku pre verejnosť; ale keby zamenil predmet svojej podnikateľskej činnosti za ten, na ktorý sa v zmysle uvedených právnych predpisov vzťahuje výnimka, mohol by svoju podnikateľskú činnosť ďalej realizovať. Z uvedenej logiky je nevyhnutné vyvodiť, že aktuálna situácia nemôže byť pričítateľná samotným priestorom ako predmetu nájmu (za ktorý zodpovedá prenajímateľ) ale predmetu podnikateľskej činnosti nájomcu (za ktorý zodpovedá nájomca).
Aj z tohto dôvodu sme toho názoru, že nájomca nemá nárok na neplatenie nájomného alebo zľavu z nájmu s odvolaním sa na Opatrenie 1 alebo Rozhodnutie.
Samozrejme nemôžeme vylúčiť, že súd napriek uvedenej argumentácii, v prípade konkrétneho sporu bude konštatovať, že ide o právnu vadu predmetu nájmu (nespôsobilosť jeho užívania na dohodnutý účel), hoci takýto záver nepovažujeme za správny.
Prezentované závery o hospodárskych dopadoch aktuálnych opatrení prednostne na nájomcov (ako prevádzkovateľov podnikateľskej činnosti) potvrdzuje aj fakt, že štandardne zmluvné strany už pri uzatváraní nájomných zmlúv vychádzajú zo skutočnosti a akceptujú, že riziká spojené s podnikateľskou činnosťou uskutočňovanou v priestoroch znáša nájomca. Tomu zodpovedá aj bežný záväzok nájomcov poistiť sa pre prípad prerušenia obchodnej činnosti. Rozdelenie podnikateľského rizika sa prejavuje tiež v dohodách o podmienkach a nastavení obratového nájomného, prípadne pomeru medzi základným a obratovým nájomným.
Ďalšou otázkou, pri ktorej považujeme za potrebné sa pozastaviť, je prípadné právo zmluvných strán ukončiť nájomnú zmluvu vzhľadom na aktuálne dopady prijatých právnych predpisov.
Sme toho názoru, že pri absencii špecifickej zmluvnej úpravy, naša zákonná právna úprava nedáva zmluvným stranám právo ukončiť zmluvný vzťah, ak dôjde k zmene okolností z ktorých vychádzali pri uzatvorení zmluvy (výnimku predstavujú ustanovenia týkajúce sa zmlúv o budúcich zmluvách § 292 ods. 5 Obchodného zákonníka a § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka).
V praxi je možné stretnúť sa s argumentáciou nadväzujúcou na ustanovenie Obchodného zákonníka o dodatočnej nemožnosti plnenia. [9] Bez ohľadu na to, že by muselo byť predmetom analýzy, koho plnenie (plnenie ktorej povinnosti) je postihnuté dodatočnou nemožnosťou plnenia, uvedené ustanovenie nie je možné aplikovať, keďže výslovne uvádza, že musí ísť o právne predpisy „ktorých účinnosť nie je časovo ohraničená“. V prípade Opatrenia 1, Rozhodnutia ako aj ďalších právnych predpisov prijatých v súvislosti s opatreniami proti šíreniu koronavírusu a ochorenia COVID-19 je z ich účelu aj obsahu zrejmé, že ich účinnosť nie je trvalá, ale majú byť účinné len po nevyhnutne potrebný čas. Z tohto dôvodu nepovažujeme toto ustanovenie pre súčasnú situáciu za aplikovateľné.
4. Právne dopady Opatrenia 3
S účinnosťou od 30.3.2020 bolo prijaté Opatrenie 3, ktoré v časti „A“ pri použití rovnakej formulácie ako Opatrenie 1, rozšírilo rozsah výnimiek z povinného uzatvorenia prevádzok. Opatrenie 3 v časti „C“ uložilo prevádzkovateľom maloobchodných prevádzok a prevádzkovateľom služieb povinnosť zabezpečiť dodržiavanie zvýšených hygienických nárokov.
Opatrenie 3 v časti „E“ s účinnosťou od 30. marca 2020 od 6:00 hod. sa do odvolania nariaďuje prevádzkovateľom obchodného domu podľa § 2 ods. 4 písm. k) zákona č. 377/2004 Z. z., aby uzatvoril všetky maloobchodné prevádzky a všetky prevádzky poskytujúce služby okrem prevádzok uvedených v písmene A, bod 1 až 10.
Účelom Opatrenia 3, tak ako bol prezentovaný pri jeho prijatí verejnými činiteľmi, je uvoľniť dosiaľ veľmi striktné obmedzenia týkajúce sa maloobchodu a služieb pri dodržaní vyšších hygienických nárokoch.
Zároveň za účelom predchádzania zhromažďovaniu väčšieho počtu osôb v uzatvorených priestoroch obchodných domov bola doplnená časť „E“ Opatrenia 3, v zmysle ktorej maloobchodné prevádzky a prevádzky služieb vymenované v bodoch 11 až 23 časti „A“ Opatrenia 3 musia zostať zatvorené v prípade, ak sa nachádzajú v obchodnom dome.
V prípade týchto maloobchodných prevádzok je nevyhnutné pripustiť, že neplatí v plnej miere to, čo sme uviedli v predchádzajúcej časti k Opatreniu 1 – t.j. že uzatvorenie prevádzky nezávisí od vlastností konkrétneho priestoru ale výlučne od charakteru obchodnej prevádzky. V prípade týchto prevádzok (body 11 až 23) platí, že pri dodržaní hygienických nárokov, by mohli byť otvorené, pokiaľ by sa nenachádzali v obchodnom dome. V tomto kontexte sa javí , že súd by mohol vyhodnotiť tento stav ako „právnu vadu predmetu nájmu“. Hoci nepovažujeme tento záver za definitívny (ani bezpochyby správny) a vyžadoval by si rozsiahlejšiu analýzu, v tomto ohľade je potrebné opätovne sa pozrieť na prípadné naplnenie predpokladov pre zľavu z nájomného.
Povinnosť uzatvoriť prevádzky uvedené v bodoch 11 až 23 časti „A“ Opatrenia 3 v prípade, že sa nachádzajú v obchodnom centre vyplýva priamo z výrokovej časti tohto právneho predpisu a teda nemôže byť naplnená podmienka aplikácie zľavy z nájomného podľa § 8 ZNNP t.j. obmedzené užívanie predmetu nájmu ako právny následok porušenia povinnosti prenajímateľa.
V prípade, že by si nájomca chcel uplatniť nárok na neplatenie nájomného podľa § 673 Občianskeho zákonníka (keďže aplikácia § 674 je aj v tomto prípade vylúčená vzhľadom na špeciálnu úpravu) musel by preukázať, že predmet nájmu nie je vôbec spôsobilý na dohodnuté užívanie, k čomu sme sa už vyjadrili v predchádzajúcej časti článku.
5. Dopady aktuálnych právnych predpisov prijatých v súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 na prevádzky, ktoré majú zostať otvorené a na kancelárske priestory
Opatrenie 1 [10] ako aj Opatrenie 3 v časti „A“ (bezpochyby ide o prevádzky uvedené v bodoch 1 až 10 časti „A“; v prípade bodov 11 až 23, platí uvedené v predchádzajúcej časti) vyňalo z povinnosti uzatvoriť maloobchodné prevádzky a prevádzky služieb, ktoré sú tam enumeratívne vymenované. [11] Zrejmým cieľom tohto vyňatia bolo zabezpečenie zásobovania obyvateľstva potrebami nevyhnutnými pre život ako zabezpečenie služieb, ktoré sa javia ako nevyhnutné alebo prospešné fungovaniu spoločnosti aj v tejto mimoriadne situácii. Z uvedeného je zrejmé, že obmedzenie prípadnej zodpovednosti za škodu v rozsahu, ako sa uvádza v predchádzajúcej časti tohto článku, nie je aplikovateľné vo vzťahu k prevádzkam, ktoré majú zostať otvorené v zmysle uvedených opatrení. Naopak, v prípade, ak by uvedené prevádzky ukončili/prerušili svoju obchodnú činnosť, mali by v plnej miere znášať zmluvné sankcie, pričom nie je vylúčené, že by sa mohli vystaviť aj riziku verejnoprávnych sankcií. Vo vzťahu k týmto prevádzkam neprichádza do úvahy ani aplikácia akýchkoľvek ustanovení týkajúcich sa zľavy z nájomného alebo neplatenia nájomného, ako analyzujeme vyššie.
Pre úplnosť považujeme za potrebné uviesť, že doposiaľ prijaté právne predpisy proti šíreniu koronavírusu a ochorenia COVID-19 uvedené v tomto článku, nemajú priamy dopad ani na užívanie kancelárskych priestorov, preto nevidíme aktuálne priestor na aplikáciu okolností vylučujúcich zodpovednosť vo vzťahu k akýmkoľvek povinnostiam nájomcov z týchto nájomných zmlúv, ani na právny nárok na zľavu z nájomného alebo neplatenie nájomného.
Aktuálna spoločenská situácia, ktorá nastala v súvislosti so šírením koronavírusu a ochorenia COVID-19 a s tým spojené opatrenia štátu so sebou prináša celý rad právnych dôsledkov, ktoré sa aj v čase menia. V tomto článku sme sa sústredili na dopady aktuálne prijatých právnych predpisov vo vzťahu k nájomným zmluvám na nebytové priestory.
Dospeli sme k záveru, že prijaté opatrenia uvádzané v tretej časti tohto príspevku možno považovať za okolnosť vylučujúcu zodpovednosť za škodu len v prípade, že by existoval priamy súvis medzi plnením povinností vyplývajúcich z prijatých právnych predpisov a porušením plnenia podľa nájomnej zmluvy a vice versa. V prípade nájomných zmlúv ide o veľmi obmedzený rozsah povinností. Treba tiež dodať, že dôkazná povinnosť o existencii okolnosti vylučujúcej zodpovednosť v tomto prípade bude vždy zaťažovať povinnú stranu.
Pokiaľ ide o aktuálny trend, podľa ktorého nájomcovia začali zasielať prenajímateľom žiadosti o zľavu z nájomného, resp. o odpustenie nájomného, je odpoveď zrejmá minimálne pokiaľ ide o prevádzky, na ktoré sa Opatrenie 1 vôbec nevzťahuje – napríklad kancelárske priestory. Napokon, ako uvádzame vyššie, neexistuje žiaden právny základ ani vo vzťahu k prevádzkam, ktoré majú zostať otvorené a výsledok rokovaní bude závisieť od ďalšieho vývoja situácie.
Záverom je potrebné konštatovať, že ekonomická prosperita prenajímateľa závisí v rozhodujúcej miere od prosperity nájomcov, preto sa dá predpokladať, že prenajímatelia vstúpia do rokovaní s nájomcami za účelom dosiahnutia dohôd o ďalšom postupe/prípadne úpravách nájomných zmlúv. Tieto rokovania budú do nemalej miery ovplyvnené aj opatreniami, ktoré príjmu orgány verejnej moci za účelom kompenzácie hospodárskych škôd spôsobených aktuálnou situáciou (tiež tým, ktoré subjekty budú adresátmi poskytnutej pomoci). Nedá sa ani vylúčiť, že časť nájomcov bude z ekonomických dôvodov nútená podnikanie ukončiť a využiť nástroje zákona č. 7/2005 Z.z. o konkurze a reštrukturalizácii v znení neskorších predpisov. Všetkým zúčastneným stranám zostáva len dúfať, že aktuálna mimoriadna situácia nepotrvá dlho, keďže už teraz je zrejmé, že jej ekonomické dôsledky budú enormné. Dôsledným dodržiavaním všetkých prijatých opatrení a rozumných odporúčaní k tomu môžeme všetci významne prispieť.
[1] zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZNNP“).
[2] zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“)
[3] § 374 Obchodného zákonníka
[4] Podľa § 374 odsek 2 Obchodného zákonníka: „Zodpovednosť nevylučuje prekážka, ktorá vznikla až v čase, keď povinná strana bola v omeškaní s plnením svojej povinnosti, alebo vznikla z jej hospodárskych pomerov.“
[5] Článok vychádza z právnych predpisov prijatých ku dňu 31.03.2020 , avšak v dohľadnom čase možno predpokladať prijatie ďalších opatrení.
[6] Opatrenie 2 dopĺňa Opatrenie 1 v tom, že v prípade tam uvedených prevádzok ( ide o prevádzky ktorých zatvorenie nebolo nariadené Opatrením 1) nariaďuje ich zatvorenie každú nedeľu v mesiaci s povinnosťou vykonať ich dezinfekciu.
[7] § 375 Obchodného zákonníka
[8] zákon č. 40/1964 Zb. občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“)
[9] § 352 ods. 2 Obchodného zákonníka
[10] Ich rozsah bol ešte rozšírený Opatrením Úradu verejného zdravotníctva OLP1259612020 zo dňa 16.03.2020.