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Timestamp: 2013-05-22 01:10:53
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Matched Legal Cases: ['artículo 2326', 'Artículo 2326', 'Artículo 43', 'Artículo 44', 'Artículo 45', 'Artículo 46']

La TASACI�N, una "ciencia" - Unidad Econ�mica en Agricultura (1� Parte)
La tasaci�n es un elemento social de continuo crecimiento. Por cierto, la misma debe ser considera como una "ciencia"; por ello, aqu� encontrar�s todas las herramientas posibles que para tal fin se utilizan.-
Unidad Econ�mica en Agricultura (1� Parte) - 11:51, 25/06/2012
El régimen de la propiedad agraria constituye uno de los elementos básicos, no solo del sistema económico sino también de la organización social y aún de la orientación política de una nación. Por eso, el estudio del problema tiene generalmente implicaciones que transcienden el ámbito económico.
Existe un proceso paulatino y natural de subdivisión de la tierra. La excesiva subdivisión conduce a la pulverización de la misma que ha obligado a distintos gobiernos a buscar soluciones.
En diversos países se han tomado previsiones para adecuar o limitar el parcelamiento de la tierra. Hay casos en Dinamarca, Francia, Irlanda, Suiza y España en la que los predios llegaban a niveles en que eran ineficientemente explotados desde el punto de vista agroeconómico.
En la República Argentina se tienen ejemplos de pulverización en la zona tabacalera correntina, en la de caña en Tucumán, en el sur de la Pcia. de Santa Fe y en los alrededores de grandes ciudades.
1. Concepto de Unidad Económica
El concepto de unidad económica agropecuaria (U.E.A.) no es rígido e invariable. Se trata de un juicio convencional y relativo que depende de factores naturales, económicos y sociales. Está condicionado por la naturaleza, el trabajo y el capital. Y como en su determinación gravitan cada uno de esos factores, la unidad económica varía según los factores ecológicos, técnico y económico-sociales de cada región, cada lugar, aún de cada terreno.
Todos los factores (los naturales, los que engendra la actividad económica del hombre y los que dependen de la sociedad), actúan directa o indirectamente sobre el establecimiento agropecuario, señalan su carácter y gradúan su magnitud.
En primer lugar priman el suelo y el clima, es decir, los factores ecológicos, a los cuales inevitablemente se subordina la tarea rural. Luego interviene el factor técnico a través de distintas variantes de explotación adoptadas, de los sistemas de cultivos escogidos y de las formas de trabajo desarrolladas.
Y con la técnica gravitan, paralelamente: los factores económicos, elementos de trabajo de que se dispone, los recursos con que se cuenta, el valor atribuido a la tierra, el costo de la mano de obra, la organización, los gravámenes, el transporte, las formas de comercialización, el consumo, etc.
Otro factor de fundamental importancia es el nivel de ingresos de la explotación, el cual va a tener una influencia directa sobre el tamaño de la U.E.A., como así también en las variaciones que se produzcan en la misma, tanto en el tiempo como en el espacio.
En consecuencia la unidad económica agraria es una magnitud que varía según intervengan, favorable o desfavorablemente, cada uno o todos los factores y circunstancias que hacen a la actividad agropecuaria y cuyo nivel, o base cierta para su determinación, en última instancia, es el hombre en función del cual ha de actuar la economía y la técnica.
2. Unidad Económica Agropecuaria: Legislación Nacional y Provincial.
Para comprender el concepto de Unidad Económica es importante realizar algunas consideraciones al respecto.
La reglamentación del artículo 2326 del Código Civil especifica lo siguiente:
Artículo 2326:
"Son cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forman un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma"
El Decreto Ley 17.711/68, introdujo como 2do. párrafo:
"No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y su aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en materia, la superficie mínima de la unidad económica".
A los efectos del art. 2326 del Código Civil, se estableció a través del art. 21 de la ley 14.932 de Colonización que la Unidad Económica Agrícola (U.E.A.) se defina como "...el predio que por su superficie, calidad de la tierra, ubicación, mejoras y demás condiciones de explotación, racionalmente trabajado por una familia agraria que aporte la mayor parte del trabajo necesario, permita subvenir a sus necesidades y a una evolución favorable de la empresa".
El Código Rural de la Provincia de Buenos Aires a través de su parte II, capítulo único, artículos 43 - 44 - 45 y 46 referente a la subdivisión de predios rurales dice:
Artículo 43: "El organismo competente ejercerá el contralor de la subdivisión de inmuebles destinados a la explotación agropecuaria, asegurando que los lotes resultantes no estén por debajo de las superficies mínimas que el Poder Ejecutivo determine mediante reglamentación, como constitutivas de la unidad económica de explotación. La determinación de las superficies constitutivas de la unidad económica, deberá efectuarse teniendo en cuenta las características de la zona, la calidad de la tierra, el tipo de cultivo y la existencia o falta de riego, estableciéndose su extensión de modo de permitir una explotación próspera.
Artículo 44: A los efectos del artículo anterior toda subdivisión de inmuebles que se realice, con destino a la actividad agropecuaria, deberá ser aprobada por el organismo competente, sin cuyo requisito previo no procederán las inscripciones correspondientes en las dependencias provinciales ni su protocolización en los registros notariales. Los titulares del dominio que deseen obtener la aprobación a que se refiere este artículo, deberán acompañar al plano que proponen un estudio agroeconómico demostrativo de la conveniencia de la subdivisión suscripto por profesional matriculado especializado.
Artículo 45: El organismo competente elevará al Poder Ejecutivo, para su aprobación, la determinación que efectuará de partidos o zonas agrarias, conteniendo las dimensiones que en cada caso correspondan a la unidad económica. En tal supuesto, los interesados en efectuar subdivisiones podrán solicitarlas sin presentar el estudio agroeconómico a que se refiere el artículo anterior, siempre que se acredite que la subdivisión no altera las dimensiones señaladas en la precitada reglamentación.
Artículo 46: Los particulares que demuestren mediante el estudio citado que las dimensiones económicas del inmueble que procuran dividir son diferentes de las establecidas por el Poder Ejecutivo, podrán deducir recurso administrativo contra la decisión denegatoria que pueda dictar el organismo competente, pudiendo entablar en su oportunidad demanda contencioso administrativa.
3. Usos de la Unidad Económica Agrícola
El cálculo de unidades económicas es necesario en programas de colonización.
Por otra parte, se constituye en una exigencia en algunas provincias, para la subdivisión de la propiedad rural.(Código Rural de la Pcia. de Bs. As. Libro II, Capítulo único, Artículos 43, 44, 45 y 46.)
4. Metodología de cálculo
Para llegar a la determinación de la U.E.A. se pueden seguir dos vías: a partir del costo de explotaciones modales hipotéticas y razonadas o a partir del valor de la tierra.
Dentro del primer camino se tienen los métodos del Ing. Agr. Luis Fourlón y el Ing. Agr. Urbano Fernández. En el segundo se dispone del método del Licenciado Roque B. Fernández.
El método del Ing. Agr. Urbano Fernández es el exigido por la Provincia de Buenos Aires en trabajos oficiales de parcelamiento.
4.1. Método del Ing. Agr. Urbano Fernández
Se basa en la determinación del costo de producción sobre una estructura que se considera "a priori" como una unidad económica para la zona en estudio. Tomando esta superficie se estructura una explotación hipotética y razonada.
Es hipotética porque no se está considerando una explotación que en la práctica exista, sino que se estructura de acuerdo a las actividades modales de la zona y es razonada porque cada uno de los elementos del costo deben estar correctamente argumentados.
4.1.1. Estructura agraria a considerar
Es muy importante determinar la estructura base sobre la cual se calcularán los costos de producción.
Lo primero que se debe hacer es determinar cuáles son las actividades que se deben considerar y en qué proporción integran la explotación. Asimismo, qué tareas exigen esas actividades, su intensidad y cuanto de ello puede realizar el productor y su familia.
Es importante tener en cuenta la superficie modal de las explotaciones y las unidades de hecho existentes en el lugar.
Se determina en una zona cuáles son las unidades de hecho. Si el módulo de 100-200 has. es el más frecuente, se puede pensar "a priori" que la U.E. se encontrará dentro de esos límites.
Con la base de superficie, se debe investigar cómo se integra esta unidad. Se determina qué líneas de producción se poseen: trigo, ganadería y cómo se pueden combinar, o sea, se plantea su integración.
Si la conformación de ese predio es corriente y típico de la zona, no hay ningún inconveniente en hacer las determinaciones en función de esas actividades y en esas proporciones. Si ello no es así, se tendrá que corregir.
Se debe considerar el manejo de acuerdo con la aptitud media del agricultor de la zona, porque se tiene que pensar que esa unidad hoy será ocupada por un individuo determinado y el día de mañana va a tener que serlo por otra persona.
Se debe trabajar siempre con la capacidad media regional.
Una vez considerados todos estos factores, se está en condiciones de calcular el valor total del Capital Agrario (Cuenta Capital) que se necesita para la explotación de la U.E. y posteriormente desarrollar la Cuenta Cultural que será de una actividad representativa si posee una línea de producción preponderante sobre las demás. Por lo general no se aconseja basar la explotación en una monocultura, porque ella, como toda la producción agropecuaria tienen riesgos físicos y económicos, los cuales se magnifican si tenemos una sola actividad.
4.1.2. Resolución matemática
Existen varias formas para llegar al cálculo de la U.E.A. Una de ellas es la resolución matemática, no exigida a nivel provincial dentro de las normas vigentes en la actualidad.
Después de una serie de deducciones que no interesa mostrar aquí, se llega a lo siguiente:
Y Y = Nivel de egresos (DEBE)
A = ----------
X X = Superficie modal que se toma como punto de partida
Z Z = Nivel de ingresos o valor de
B = --------- la producción (HABER)
X X = la misma superficie que tomamos
en la ecuación anterior
UEA = ------------------
4.1.3 Resolución gráfica
Este método, que es el utilizado a nivel oficial, permite calcular la superficie de la U.E. a través de la intersección de la recta de ingresos y la parábola de costos, trazadas a partir de la explotación modal de la zona.
Considerando a modo de ejemplo una explotación mixta de la zona, y que luego de realizar los cálculos correspondientes, se obtiene la siguiente información:
DEBE (Egresos) : 34.872,04
HABER (Ingresos) : 37.203,30
Superficie de la explotación modal: 200 has.
Con estos datos hipotéticos, para la resolución gráfica hay que seguir los siguientes pasos:
1) Confeccionar un eje de coordenadas octogonales.
2) Sobre el eje de las absisas (OX) ubicar la superficie del predio en estudio.
3) Sobre el eje de las ordenadas determinar el total de egresos e ingresos, puntos D y H; siendo los segmentos OD y OH los representantes de dichos montos.
4) Sobre la vertical al punto que indica la superficie de la explotación en estudio ubicar los puntos H’ y D’.
5) Unir el punto H’ con el centro O, obteniendo así el radio vector OH’, el cual representa los ingresos obtenidos en función de la superficie de la explotación. Dicha recta de ingresos responde a la ecuación y= bx.
6) Se une el punto D con D’ y se divide el segmento DD’ en un número cualquiera de partes iguales (cuantas más mejor). En este caso lo dividiremos en sectores iguales, obteniendo los puntos B, C ,E, F, G, G’, I, J y K los cuales se unen al centro O, obteniendo por consiguiente los radios vectores OB, OC, etc.
7) A continuación se debe dividir el segmento OD en igual número de sectores que DD’, obteniéndose L, M, N ,T, P, O, R, S y S’ a partir de los cuales se trazan paralelas hasta cada uno de los radios, de manera tal que la 1er. paralela a contar del centro, llegue sólo hasta el 1er. radio vector, la segunda al segundo, etc. 8) Se determinarán así puntos de intersección por los cuales se traza la parábola del costo.
9) En el punto E’ en el cual la curva de egresos corta a la línea de los ingresos, se tiene a la U.E.A. y trazando las coordenadas correspondientes al mismo, se determina que la U.E.A. posee una superficie de 176 has. y un ingreso de $ 32.800 aproximadamente.
Por su extensión, continúa en la próxima página de este blog.-
El presente artículo, fue elaborado por el Ing. Agr. Sergio Costantino, perteneciente a la Facultad de Ciencias Agrarias de la Universidad Nacional de Mar del Plata, como Material Didáctico (Nº 13).-
Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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