Source: https://blau-box.de/dignus.de/epaper/HUGB_brosch18/
Timestamp: 2020-08-15 08:17:21
Document Index: 335933635

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 172', '§ 33', 'Art 14', 'BGH', '§ 34', 'BGH', '§ 22', 'BGH', '§ 17', '§ 14']

Haus & Grund Berlin Informationen & Standpunkte 2018
Begegnungen, Austausch – Aufbruch!
Ideologie bestimmt das Handeln der Berliner Politik
Kampfgeist ist hoch – keine Besserung in Sicht
Visionen für Berlin
Für einen Neustart in der Bau- und Wohnungspolitik
Private Vermieter haben die zufriedensten Mieter
Lange Mietverhältnisse – seltene Mieterhöhungen
Überlegungen zur Umwandlungsverordnung
Zweierlei Maß beim Brandschutz
Anarchie ist machbar, Herr WEG-Nachbar!
Mehr Schutz für Wohneigentümer
Warum heute noch Mitglied in einem Verein werden?
Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen.
Informationen und Standpunkte zur Situation privater Eigentümer 2018 M O C . E B O D A . K C O T S / N O I T C E L L O C D I V A D M I T : O T O F
2 | Inhalt Begegnungen, Austausch – Aufbruch! ................................................................... 3 Ideologie bestimmt das Handeln der Berliner Politik ............................................. 4 Kampfgeist ist hoch – keine Besserung in Sicht ..................................................... 6 Visionen für Berlin ... .................................................................................................. 8 Für einen Neustart in der Bau- und Wohnungspolitik ........................................... 9 Private Vermieter haben die zufriedensten Mieter ............................................... 10 Lange Mietverhältnisse – seltene Mieterhöhungen ............................................. 12 Überlegungen zur Umwandlungsverordnung ...................................................... 16 Zweierlei Maß beim Brandschutz ........................................................................... 18 Anarchie ist machbar, Herr WEG-Nachbar! .......................................................... 20 Mehr Schutz für Wohneigentümer ........................................................................ 22 Die Hoffnung nicht aufgeben ................................................................................. 24 Warum heute noch Mitglied in einem Verein werden? ....................................... 25 Partner ....................................................................................................................... 26 Kontakte .................................................................................................................... 27 Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen. .............................. 28 Impressum Herausgeber: Haus & Grund Berlin Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. Geschäftsstelle · Potsdamer Straße 143 · 10783 Berlin Telefon: (030) 216 34 36 · Fax: (030) 216 98 23 · E-Mail: info@haus-und-grund-berlin.de www.haus-und-grund-berlin.de Konzept und Redaktion: Julia Gonciarska, Martin Brückner Sie ﬁnden auch die Ausgaben 2015, 2016 und 2017 online mit Suchfunktion auf www.haus-und-grund-berlin.de © 2018 – Nachdruck oder andere Formen der Vervielfältigung (auch digital) nur mit schriftlicher Ge- nehmigung des Herausgebers. · Texte: bei den jeweiligen Autor/inn/en · Bilder: gemäß Nachweis auf der jeweiligen Seite · Gesamtwerk: Herausgeber (s. o.) Druckausgabe klimafreundlich produziert durch CO2-Ausgleich: www.umwelt.dignus.de
| 3 Begegnungen, Austausch – Aufbruch! Angesichts der Herausforderungen, denen private Eigentümer gegenüberstehen, ist es wichtig, ihre Interessen zu vertreten und sich am öffentlichen Diskurs zu beteiligen. Dies will auch die neue Ausgabe der „Informationen und Standpunkte“ leisten. Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorsitzender Haus & Grund Berlin, Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln Die privaten Eigentümer und Vermieter von Wohn- und Ge- schäftsräumen können selbstbewusst nach vorne schauen. Sie tragen einen großen Anteil an der positiven Entwicklung Ber- lins in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten. Als die Vermie- tung aufgrund der geringen Nachfrage in der Stadt alles andere als leicht ﬁel, sind die Eigentümer ihrer Ver- antwortung gegenüber dem Eigentum und der Gesellschaft nachgekommen und haben durch Investitionen Wohn- und Geschäfts- räume bewahrt und neu geschaffen. Die- se Flächen sind gegenwärtig angesichts der steigenden Nachfrage ein wichtiger Beitrag zum weiteren Wachstum der Stadt. Investitionen in die Immobilie schlagen sich in Wohnwertmerkmalen nieder. Sie ha- ben entscheidenden Einﬂuss auf die Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens. Umso mehr die Eigentümer in die Schaffung von wohnwerterhöhenden Merkmalen oder in die Beseitigung wohnwertmindernder Merkmale investieren, desto zukunftsori- entierter sind Immobilien ausgestattet. Vermieter müssen sich nicht dafür rechtfertigen oder gar ent- schuldigen, dass sie in die Zukunft investieren – auch nicht in „Mi- lieuschutzgebieten“. Anstatt diese Bereitschaft zu kritisieren und mit Gesetzen und Verordnungen geradezu wie kriminelle Delikte hinzustellen, sollte die Politik den Eigentümern für ihren Beitrag dankbar sein. Vermieter müssen sich nicht dafür rechtfertigen, dass sie in die Zukunft investieren. Anstatt diese Bereitschaft zu kritisieren, sollte die Politik den Eigentümern für ihren Beitrag dankbar sein. „Aufbruch“ bedeutet, dass wir aus Erfah- rungen lernen, uns an unseren Zielen ori- entieren und danach handeln. Eigentum braucht mehr denn je den Schutz in einer starken Gemeinschaft – dafür stehen die 20 Ortsvereine, die sich zu Haus & Grund Ber- lin zusammengeschlossen haben. Fachliche Beratung und der Austausch untereinan- der sind die wichtigsten Aufgaben vor Ort in den Bezirken. Der Landesverband unter- stützt dies mit Informationen und Veranstal- tungen; außerdem ist er der Ansprechpart- ner für Politik, gesellschaftliche Gruppen sowie Medien in der Stadt. Angesichts der Herausforderungen, denen private Eigentümer gegenüberstehen, ist es wichtig, ihre Interessen zu vertreten und sich am öffentlichen Diskurs mit Argu- menten zu beteiligen. Dies will auch die neue Ausgabe der „Infor- mationen und Standpunkte“ leisten. Wir freuen uns auf Begegnungen, den Austausch, neue Ideen – und die weitere Entwicklung Berlins. Lassen Sie uns gemeinsam aufbrechen! | . G V Z : O T O F
4 | Ideologie bestimmt das Handeln der Berliner Politik Nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien mit Mietﬂächen wird ausgebremst, Investoren werden abgeschreckt, Werte dem Verfall preisgegeben. Gleichzeitig schrau- ben die Bundes- und Landespolitik die energetischen und baulichen Anforderungen an Immobilien immer höher. Eine Rechnung, die nicht aufgehen kann. Annette Beccard, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Stellvertretende Vorsitzende Haus & Grund Berlin-Neukölln Der Gedanke, dass privates Eigentum – noch dazu, wenn es der Bevölkerung dient, weil es sich hierbei zum Beispiel um Immobilien mit Mietﬂächen handelt – in Deutschland in Gefahr sein könnte, wäre mir noch bis vor einigen Jahren nicht in den Sinn gekommen. Undenkbar schien es mir auch, dass sich Politi- ker belastbaren und nachvollziehbaren Zahlen, Fakten und Zusam- menhängen konsequent und anhaltend verweigern könnten, um die private Immobilienwirtschaft zunehmend einer enteignenden, ideologisch bestimmten Zwangsbewirtschaftung zu unterstellen. Dass eine solche Zwangsbewirtschaftung geschaffene Wer- te nachhaltig beschädigt oder gar vernichtet, sollte jedem Bür- ger unseres Landes, der alt genug war, die Wende bewusst mitzuerleben, präsent sein. Ein Blick auf den Zustand des Immobilien- bestands der DDR und Ostberlin zum Zeit- punkt der Wiedervereinigung bedarf keiner weiteren Erläuterung, außer vielleicht des Hinweises, dass es gerade in den ländlichen Gebieten der neuen Bundesländer auch heute, im Jahr 29 nach der Wende, noch im- mer einen nennenswerten Anteil am Immo- bilienbestand gibt, der einer grundlegenden Sanierung bedarf. Solche Maßnahmen kön- nen und werden in Bezug auf Mietﬂächen aber nur dann durchgeführt, wenn derjeni- ge, der Geld, Zeit und Kraft investiert, sicher sein kann, dass seine Investitionen in einem wirtschaftlich angemessenen Zeitraum re- ﬁnanziert sind und er aus seinen Investitionen nach Abschluss der Maßnahme zudem einen angemessenen wirtschaftlichen Mehr- wert erzielt. Abgesehen von wohltätigen Spenden ist mir jeden- falls nicht bekannt, dass Menschen ihr Geld bedingungslos zum Nutzen anderer investieren, denn selbstverständlich darf durch den Einsatz von ﬁnanziellen Mitteln die eigene wirtschaftliche Si- tuation nicht gefährdet werden. Die Verantwortung für das Aus- kommen im eigenen Leben oder für den Fortbestand des eigenen Geschäftsbetriebs bleibt. Das gilt genauso für Genossenschaften und Stiftungen, anderenfalls würden sie das ihnen anvertraute Vermögen vernichten. Seit Juni 2012 allerdings frage ich mich immer häuﬁger und be- sorgter: Was steht der privaten Immobilienwirtschaft bevor? Wie geschützt ist privates Immobilieneigentum mit Mietﬂächen in Ber- lin? Darf man weiterhin auf einen unverbrüchlichen bundespoli- tischen Willen vertrauen, der privates Immobilieneigentum mit Mietﬂächen durch Artikel 14 unseres Grundgesetzes schützt – dies auch im Sinne eines wirtschaftlich auskömmlichen Betriebs? Unter dem Titel „Wem gehört der Boden“ fand im Juni 2012 an- lässlich des zehnjährigen Jubiläums der Stiftung „trias“ eine ganz- tägige Veranstaltung in der Heinrich-Böll-Stiftung statt. Bereits der Titel klang speziell. Was dann aber dort thematisiert wurde, hat mich schockiert. Darf man weiterhin auf einen unverbrüchlichen bundespolitischen Willen vertrauen, der privates Immobilien- eigentum mit Mietﬂächen verfassungsrechtlich schützt? Zielgruppe der Veranstaltung waren kom- munale Mitarbeiter, wissenschaftliche Ein- richtungen, Umweltverbände, Stadtplaner, Architekten – Praktiker aus dem Immobili- enbetrieb waren nicht angesprochen. Der Blick der Referenten auf das Thema Eigen- tum war erschütternd. Zum Beispiel bemän- gelte Dr. Ulrich Kriese vom Naturschutz- bund Deutschland (NABU) in seinem Referat „Häuserkampf und Landschaftsverach- tung“, dass sich Immobilien im ländlichen Raum oftmals nicht mehr veräußern lassen würden, weil aufgrund von Spekulation die Preisvorstellungen von Verkäufern und potentiellen Käufern zu weit auseinanderlägen. Dabei berücksichtigte er nicht, dass Eigentümer in ländlichen Ge- bieten mitunter sogar versuchen, ihre Immobilien den Gemeinden zu schenken; jene aber ablehnen, weil ihnen selbst das Geld zur Bewirtschaftung fehlt. Dr. Kriese hingegen behauptete, dass man als Grundeigentümer zum Monopolisten würde. Es sei falsch, al- lein die Bodenrente abschöpfen zu wollen, vielmehr sollte Grund- eigentum treuhänderisch vergeben werden, in Form einer Stiftung oder als Erbpacht. . G V Z : O T O F
| 5 Kritik an der Aufnahme von Andrej Holm in das Beratergremium begegnet Frau Lompscher mit dem Hinweis darauf, dass der Be- gleitkreis nach rein fachlichen Gesichtspunkten gebildet worden sei, „und Andrej Holms wohnungspolitische Kompetenz rechtfer- tigt seine Mitarbeit in diesem Gremium.“5 Wohnungspolitische Kompetenz – da erinnere ich mich an die Veranstaltung „Wohnen heißt Bleiben!“, die am 18. Juni 2014 in der Friedrich-Ebert-Stiftung stattfand. Auch Dr. Andrej Holm hielt einen Vortrag mit der wesentlichen Aussage, dass eine Verdrän- gungsgefahr für alle Bestandsbewohner im gesamten Berliner Mietwohnungsbestand bestünde. Diesen Schluss hat er hergelei- tet aus 122.000 in entsprechenden Internetportalen eingestellten Mietangeboten im Jahr 2013. Wie viele Einzelangebote er sich in welcher Preis- und Baukategorie angesehen hat – darüber wurde in der Veranstaltung nichts gesagt. Aus dieser Datengrundlage zu schließen, alle Berliner Bestandsmieter seien von Verdrängung bedroht, ist – gelinde ge- sagt – bemerkenswert. Interessant ist auch ein Blick in Holms Dar- stellung, „wie sich in einem Zeitraum von 15 Jahren der ‚Wert‘ des Hauses [Anm.: des Hauses Linienstraße 118] verzehnfacht hat“.6 Da gehen mir viele Fragen durch den Kopf, von denen ich stark annehme, dass ihm die entsprechenden Antworten nicht bekannt waren. Warum konnte das Ham- burger Ehepaar die Immobilie für 290 Euro pro Quadratmeter erwerben? Wie hoch wa- ren die Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Erwerbs? Lagen Alt- schulden auf der Immobilie? Wenn ja, in welcher Höhe? Was weiß Holm über von wem getätigte Investitionen? Alles nicht bekannt, aber seine Darstellung gilt als die „Wahrheit“. Im anschließenden Workshop „Akteure für eine neue Boden- politik“ geißelte Florian Schmidt – Soziologe, Volkswirtschaftler und Initiator der Gruppe „Stadt Neudenken“ – den Lobbyismus der privaten Immobilienwirtschaft, zum Beispiel die Bauträger von Townhouses oder Banken, die dies ﬁnanzieren. Die mit Lot- to- und öffentlichen Mitteln geförderten Projekte seiner eigenen Firma „Urbanitas Berlin Barcelona“ seien hingegen unterstützens- wert. Aus dieser Perspektive sei auch Landgrabbing positiv zu se- hen, was er – so wörtlich – „nicht im neokolonialistischen Sinne, sondern liebevoll“ meine. Das Anhäufen von Grundbesitz ist nach dieser Meinung also nicht per se kritisch zu sehen, es kommt nur darauf an, wer der Käufer ist. Heute ist Florian Schmidt Baustadtrat in Friedrichshain-Kreuz- berg und „geht den Immobilienbesitzern mit Freude auf die Ner- ven“, heißt es in der Zeitschrift zitty.1 Denn bei Verkäufen in den „Milieuschutzgebieten“ des Bezirks „fährt er das Vorkaufsrecht des Bezirks auf“, indem er „den Käufern als erstes eine Abwendungs- vereinbarung schickt.“ Stark macht er sich aber auch für Übernahmen durch die Miets- häusersyndikat GmbH.2 Auch Katrin Lompscher, amtierende Sena- torin für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin, macht nicht als Förderin von Wohn- raumbauvorhaben von sich reden. Nachdem die Besetzung der Position des Staatssekre- tärs für ihr Ressort mit Dr. Andrej Holm ge- scheitert ist, hat sie ihn als einen von insge- samt 29 Beratern für den Begleitkreis des „Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2030“ ernannt.3 Andrej Holm bedauert, dass die Senatsverwal- tung für Stadtentwick- lung nicht öfter von dem „tollen Instrument“ der Enteignung von Vermie- tern Gebrauch macht. Damit gehört ihrem Beratergremium jemand an, der im Gespräch mit dem Journalisten Jakob Augstein bedauert hat, dass die Se- natsverwaltung für Stadtentwicklung nicht öfter von dem „tollen Instrument“ der Enteignung von Vermietern Gebrauch mache.4 Eigentümer, hört die Signale! | 1 zitty Nr. 49-2017, Wohnwahnsinn Berlins irrer Wohnungsmarkt zwischen Aus- verkauf und Aufbegehren: Ein Jahr Rot-Rot-Grün 2 https://www.syndikat.org/de; abgerufen am 04.01.2018 3 Mitglieder des Begleitkreises StEP Wohnen 2030 (Stand 7/2017): http://www. stadtentwicklung.berlin.de/planen/stadtentwicklungsplanung/de/wohnen/ download/mitglieder_begleitkreis_step_wohnen_2030_homepage.pdf; abge- rufen am 04.01.2018 4 Berliner Morgenpost 05.04.2017, https://www.morgenpost.de/berlin/arti- cle210161717/Linke-Berater-Holm-spricht-sich-fuer-Enteignungen-aus.html; abgerufen am 04.01.2018 5 B.Z. 16.10.2017, Lompscher verschafft Andrej Holm einen neuen Job, https:// www.bz-berlin.de/landespolitik/lompscher-verschafft-andrej-holm-einen-neu- en-job; abgerufen am 04.01.2018 6 https://gentriﬁcationblog.wordpress.com/2013/09/03/berlin-goldrausch-in- der-linienstrase-118; abgerufen am 04.01.2018
6 | Kampfgeist ist hoch – keine Besserung in Sicht Kurze Analyse des Berliner Wohnungmarkts – rechtliche Rahmenbedingungen und politische Eingriffe entfalten Wirkungen – allerdings teils erheblich andere als beabsichtigt. Tobias Scheidacker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorstandsmitglied Haus- und Grundbesitzer-Verein Kreuzberg Als auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei arbeiten wir am Puls der Zeit. Wir spüren Veränderungen im Markt sehr früh und teilweise deutlich. Natürlich ist das eine rein subjektive und auf einen Ausschnitt des Gesamtgeschehens beschränkte Wahr- nehmung. Sie basiert auf Gesprächen mit Mandanten und Kolle- gen sowie auf unseren Akten. Danach entfalten die rechtlichen Rahmenbedingungen des Wohnimmobilienmarkts in Verbindung mit diversen politischen Eingriffen in das Mietrecht seit 2015 allmählich Wirkungen – aller- dings teils erheblich andere, als der erklärten politischen Zielrich- tung entspricht. Wir stellen fest, dass > die durchschnittliche Dauer von Mietverhältnissen zunimmt, > die Zahl der Räumungsklagen wegen Mietrückständen oder anderen Vertragsverletzungen von Mietern erheblich abge- nommen hat, > häuﬁger wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, > die Gerichte häuﬁger, großzügiger und für deutlich längere Zeit Räumungsfristen bewilligen, > die Zahl der Mieterhöhungsprozesse seit 2015 erheblich ge- stiegen ist, > die Zahl der Streitigkeiten über Untermietverhältnisse zwi- schen den Parteien des Hauptmietvertrags erheblich gestie- gen ist, > beziehbare Eigentumswohnungen in der Innenstadt zu ver- tretbaren Preisen nicht mehr angeboten werden und > weniger bestehende Eigentumswohnungen (nicht Neubau- projekte) an Normalbürger verkauft werden. Zusammengefasst könnte man sagen, dass der Wohnungs- markt sowohl miet- als auch kaufseitig zunehmend einfriert, wäh- rend die Auseinandersetzungen in laufenden Vertragsverhältnis- sen häuﬁger und intensiver werden. Woran liegt das? Letztlich am Preis. Angebot und Nachfrage pegeln sich auf einen Preis ein, wenn man das zulässt. In Märkten, die preisreguliert werden, ist das nicht möglich. Ist der Preis zu hoch, entfällt die Nachfrage, ist er zu niedrig, verebbt das Angebot. Auf dem Berliner Immobilien- markt geschieht aktuell in verschiedenen Segmenten beides zu- gleich. Zunächst zum Mietpreis: Dieser wird seit Juni 2015 „gebremst“, das heißt Neuvermietungen sind an die vorher gezahlte Miete oder den Mietspiegel gekoppelt, wobei zwischenzeitliche Mo- dernisierungen draufgerechnet werden dürfen. Über die Einfüh- rung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wurde zuvor ein Jahr lang öffentlich diskutiert, was bei den Eigentümern eine entspre- chende Sensibilität und ein grundsätzliches Gefühl der Benachtei- ligung durch den Gesetzgeber bewirkte. Bis dahin ließen viele pri- vate Vermieter die Miete im laufenden Vertrag unverändert und verlangten dafür bei Neuvermietungen einen Mietzins, der etwas über dem Markt lag. In der Mischkalkulation war das für beide Sei- ten vertretbar und es gab nie Streit um Erhöhungen. Das geht nun nicht mehr, da die Neuvermietung gedeckelt ist. Seitdem sollte man im laufenden Bestand jegliche Mieterhöhungen, die möglich sind, immer und ohne Verzug durchsetzen – was die Gesetzes- begründung zur „Mietpreisbremse“ übrigens ausdrücklich emp- ﬁehlt. Das verursacht Mieterhöhungsprozesse und treibt die Preise in die Höhe. Letzteres hebt das Mietspiegelniveau an, was zu einer erneuten Erhöhungswelle führt – und so weiter. Die Differenz zwi- schen dem Mietspiegel 2015 und dem von 2017 ist gravierend, bei einigen Wohnungen – zum Beispiel großen Altbauwohnungen in mittlerer Wohnlage – ist es mehr als das Doppelte.1 Um dem ent- gegenzuwirken, griff die Politik erneut in die Preise ein und kürzte in den Mietspiegelfeldern 12,5 Prozent aller oberen und 12,5 Pro- zent aller unteren Wohnungen heraus. Das reduziert die Preiser- höhung im Beispielsfall auf nur noch 45 Prozent2, blendet aber ein Viertel des Berliner Immobilienmarkts aus. Das sind 385.000 Wohnungen mit rund 717.000 Bewohnern, was zwei bis drei Ber- liner Stadtbezirken entspricht – oder dem kompletten Frankfurt am Main. Ob das so rechtens ist, wird prozessiert. Trotzdem: wer umzieht, zahlt für das Gleiche viel mehr. Also zieht keiner um. Die Menschen achten stärker als früher darauf, Miet- rückstände zu vermeiden, um nicht gekündigt zu werden. Wer die Wohnung nicht mehr braucht, vermietet lieber (heimlich) unter und coﬁnanziert seine anderweitigen Wohnkosten mit einer markge- rechten Untermieteinnahme. Weil Hauptmietverträge mieterseits nicht mehr gekündigt werden, kommen keine freien Wohnungen auf den Markt, die Wohnungssuchende anmieten könnten, was die Umzugsmöglichkeiten weiter reduziert, sodass noch weniger Menschen umziehen. Das verknappte Angebot treibt die Preise, 1 Feld K1; vorheriger Oberwert 6,99 Euro / jetzt 14,92 Euro 2 Oberwert der amtlichen 75 %-Tabelle im Feld K1: 10,18 Euro . G V Z : O T O F
| 7 führt aber auch zu Rückforderungsprozessen der Neumieter, zu denen die „Mietpreisbremse“ ausdrücklich auffordert. Zugleich entsteht ein paralleler Wohnungsmarkt auf Untermietebene mit entsprechender Unübersichtlichkeit für die Behörden. Die Anfra- gen der Berliner Polizei bei Vermietern nach dem Bewohnerbe- stand werden häuﬁger. Seit November 2016 müssen Vermieter „Wohnungsgeberbescheinigungen“ ausstellen. Im Gegenzug kön- nen sie objektbezogene Anfragen an die Einwohnermeldeämter stellen, sodass polizeilich gemeldete, dem Vermieter aber nicht be- kannte Untermieter nun aufﬂiegen, was Streit im Dreiecksverhält- nis bewirkt. Zusätzlicher Druck entsteht durch das Wohnbedürfnis der großen Flüchtlingszahlen, die zwar weitgehend aus der Presse, nicht aber aus dem Wohnbedarf verschwunden sind. Neubau braucht Rechts- sicherheit. Aber wer kann garantieren, dass die nächste „Mietpreis- bremse“ nicht an ein Baualter anknüpft, das aus heutiger Sicht noch in der Zukunft liegt? Angesichts dessen könnte man Ausweich- bewegungen auf Eigentumswohnungen er- warten. Dieser Prozess ist aus unserer Sicht aber wohl im Wesentlichen abgeschlossen, und wer eine eigene Immobilie ﬁnanzieren konnte, hat das inzwischen getan. Auch hier spielt der Preis eine maßgebliche Rolle. Die anhaltend niedrigen Zinsen haben die nomi- nellen Preise für Anlagegüter wie Unterneh- mensanteile und Immobilien massiv getrie- ben.3 Kaufpreise liegen gegenwärtig um den Faktor 2,6 höher als zu „normalen“ Zeiten. Allerdings sind die Einkommen und damit die Kreditwürdigkeit nicht im gleichen Verhältnis gestiegen, sodass es nicht genauso leicht ist, heute einen Kredit über 1,33 Millionen Euro zu bekommen wie zuvor über 500.000 Euro. Hinzu kommen die seit einigen Jahren verdoppelten Grund- erwerbsteuern (in Berlin vor 1998 zwei Prozent, seit 1998 3,5 Pro- zent, seit 2007 4,5 Prozent, seit 2012 fünf Prozent und seit 2014 bis aktuell sechs Prozent). Ein verdoppelter Kaufpreis und ein ver- doppelter Grunderwerbsteuersatz bedeuten eine vervierfachte Steuerzahlung – für die gleiche Wohnung, wohlgemerkt. Zugleich ist das Finanzierungsrisiko massiv erhöht, denn bei einer Norma- lisierung des Zinsniveaus steigt die Monatsbelastung im vorge- nannten Verhältnis. 3 Die monatliche Belastung eines Kredits über 500.000 Euro aus vier Prozent Til- gung und sechs Prozent Zins ist identisch mit der monatlichen Belastung eines Kredits über eine Million Euro aus der gleichen Tilgung, aber nur ein Prozent Zins. Bei zwei Prozent Tilgung ist der Effekt noch erheblich stärker: Hier ent- spricht ein Kredit über 500.000 bei sechs Prozent Zins in der laufenden Liquidi- tätsbelastung einem Kredit über 1,33 Millionen bei ein Prozent Zins. Für die normale Bevölkerung wird der Kauf einer Eigentums- wohnung damit unerschwinglich oder zumindest unüberschaubar riskant. In Betracht kommen nur solche Angebote, die an einem Mangel leiden, wie beispielsweise einem Mietvertrag, der eine so niedrige Miete generiert, dass die Wohnung als Kapitalanlage unverkäuﬂich ist. Das führt dazu, dass schlecht vermietete Woh- nungen vermehrt von Interessenten gekauft werden, die selbst nutzen wollen und so schnell wie möglich die Mieter wegen Ei- genbedarfs kündigen. Das trifft in der Regel alteingesessene, ver- wurzelte Mieter, denn nur diese zahlen so niedrige Mieten, dass es eine Kaufpreisabsenkung der Wohnung im Vergleich zum üb- rigen Markt bewirkt. Für Mieter wie für Vermieter geht es im an- schließenden Streit um die Existenz: Der Mieter stellt fest, dass er eine vergleichbare Wohnung nur zum dreifachen Mietpreis ﬁndet, was er sich in der Regel nicht leisten kann. Der Vermieter dagegen zahlt drauf, so lange er nicht selbst einziehen kann, weil die Mie- te die laufenden Kosten nebst Kredit nicht deckt. Die Bezirke reagieren mit verstärkter Ausweisung von „Milieuschutzgebieten“, was Aufteilungen, also die Entstehung zu- sätzlicher Eigentumswohnungen, verhindert – also sicherstellt, dass das Angebot knapp bleibt. Verstärkter Neubau könnte die Lösung sein. Dafür bräuchte die Privatwirtschaft al- lerdings Bauland und langfristige Rechts- sicherheit. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz gilt auf fünf Jahre für Wohnungen, die vor Oktober 2014 bezugsfertig wurden. Wer kann glaubhaft garantieren, dass nach Ablauf des Zeitraums nicht die nächste „Mietpreisbremse“ erlassen wird, die an ein Baualter anknüpft, das aus heutiger Sicht noch in der Zukunft liegt? Das Vertrauen ist verspielt, der privat ﬁnanzierte Bau von Miethäusern aktuell sehr zurückhaltend. Die fast tägliche Vermieterschelte – beispielsweise in der „Berliner Zeitung“ – tut ihr übriges. Im Ergebnis meinen wir, dass die rechtlichen Änderungen der letzten Jahre Vermieter und Mieter gegeneinander in Stellung ge- bracht haben wie schon lange nicht mehr. Der Kampfgeist ist auf beiden Seiten hoch, eine Besserung derzeit nicht in Sicht. |
8 | Visionen für Berlin ... Berlin wird sich verändern, wie alle anderen Städte dieser Welt auch. Der Grund wird nicht in Rot-Roter Stadtpolitik liegen, sondern in der Entwicklung neuer Verkehrsmittel und -konzepte. Das Leben im Umland wird attraktiver – und entlastet den Wohnungs- markt in der Innenstadt. Ekart Schuberth, Hausverwalter, Makler, Stellvertretender Vorsitzender Haus & Grund Reinickendorf Weniger nerviger Verkehr – mehr Platz für‘s Grün. Neue Räume bilden ein attraktives Umfeld Berlins und senken die Wohn- raumnachfrage in den Innenstadftbezirken. Stellen Sie sich vor, dass Autos mit einer Batterie ladung dreimal so weit fahren können, dann werden auch Per sonen transporte auf Elektrokopter-Basis sinnvoll – ähnlich der heutigen kleinen Modelldrohnen. Die Kosten der Fluggeräte sinken, und die Reich- weite sorgt für einen völlig anderen Personenverkehr im Bereich bis zu 250 Kilometer. Stellen wir uns dann vor, dass große Teile des Individualverkehrs auf Carsharing umsteigen, weil es billiger ist, statt des Unterhalts eines eigenen Fahrzeugs saubere Transport kabinen per Handy zu je- der Zeit an jeden Ort in der Stadt kommen zu lassen – selbstfahrend natürlich. Dann sind nicht mehr so viele Fahrzeuge unter- wegs, und die Mehrfachverwendung redu- ziert die „Blechhalden“ am Straßen rand. Wir werden uns an den Nutzen automatischer Fahrzeuge mit künstlicher Intelligenz genau- so schnell gewöhnen wie heute schon an unsere allgegenwärtigen Smartphones. Die wegfallenden Arbeitsplätze werden durch neue, heute noch schwer vorstellbare, Be- rufsfelder kompensiert. Mehr Platz für’s Grün – weniger nerviger Verkehr. Es werden nur noch Fußgängerampeln gebraucht, da die Fahrzeuge durch Kom- munikation untereinander von den Verkehrsabläufen um sie he- rum wissen. Die elektrisch betriebenen Transportmittel kommuni- zieren untereinander, fahren dichter, zügiger und wirtschaftlicher. Man kann sich dann eine einfache Volkswagen-Kabine1,2 kom- men lassen oder eine luxuriöse von Rolls-Royce3 – alle sind Teile eines zusammenhängenden Systems. Die Gewerkschaften erken- nen den Umbruch. Bis 2035 werden immer weniger Arbeitsplätze gebraucht, da die Elektrofahrzeug-Produktion weniger Menschen benötigt. Die kürzlich erhobene Forderung nach einer 26-Stun- den-Woche in der Automobilindustrie kann eine neue Umvertei- lung bei gleichbleibender Wertschöpfung der Unternehmen vor- wegnehmen. Wenn sich der Verkehr derart verändert, werden Staus selten. Dann können auch mehr Menschen in der Peripherie leben. Das erzeugt neue Grundlagen für die Erschaffung von Satellitenstäd- ten, Smart Cities4, in denen gelebt und gearbeitet wird. Die Ver- bindungen zwischen diesen Städten und einem alten Stadtkern werden durch die neuen Verkehrskonzepte erleichtert. Berlin wächst noch enger mit Brandenburg zusammen. Die neuen, mit hohem Lebenswert erfüllten Räume bilden ein attraktives Umfeld der Stadt. Old-Berlin and New-Berlin in einem neuen Netzwerk – keine übermäßige Nachfrage nach Wohn- raum in den Innenstadtbezirken mehr. Wer das alles für Hirngespinste hält, ist vielleicht zu pessimistisch oder in gestrigem Denken verhaftet. Denn Berlin liegt nicht nur inmitten Brandenburgs, sondern auch zwischen Paris und Moskau. Es wird auch über Legislaturperioden hinaus als Stadt exi- stieren. Eine aktive und bewusste Stadtpo- litik kann das Leben aller erleichtern. Das muss nicht in pseudo-stalinistischen Umverteilungs- und Gleich- macherträumen enden, wie linke Politiker sie lautstark herbeire- den möchten. Wohlstand für alle muss nicht auf niedrigem Niveau und mit Hilfe sozialer Alimentation stattﬁnden, sondern als vor- wärts gerichtete Entwicklung zur persönlichen Entfaltung in posi- tiven Lebensräumen – auf der Basis einer funktionierenden Volks- wirtschaft. Arbeiten wir alle an den Visionen für Berlin mit! Gestalten wir daraus die Missionen, die es uns erlauben, in eine positive, helle, sozialstaatliche Zukunft zu gehen, die aus motivierten und kon- struktiven Ideen entstehen kann. Ich bin sicher, dass nur dann Wohlstand erhalten bleibt und neuer entstehen kann, wenn die- ser eine Wertschöpfung aufweist. Nur so können auch soziale Pﬂichten und menschliche Fürsorge weiterhin ﬁnanziert werden. | 1 https://www.youtube.com/watch?v=yT6zT8ZeX5o; https://www.youtube.com/ watch?v=TIO1JO5Uh_w; abgerufen am 22.12.2017 2 https://www.youtube.com/watch?v=f6ums9UiZA8; abgerufen am 22.12.2017 3 https://www.youtube.com/watch?v=t5lJnYqWHDw; abgerufen am 22.12.2017 4 https://www.youtube.com/watch?v=RKWuj1OlDPo; abgerufen am 22.12.2017 Alle aufgeführten Links auch unter www.mbs-schuberth.de/future . G V Z : O T O F
| 9 Für einen Neustart in der Bau- und Wohnungspolitik Die Bildung einer Bundesregierung gestaltet sich in dieser Legislaturperiode schwierig. Fest steht jedoch: Ein Neustart ist dringend notwendig, auch in der Bau- und Woh- nungspolitik. Sie war in den vergangenen Jahren an vielen Stellen von Stagnation geprägt. Dr. Kai H. Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland Bundesjustizminister Heiko Maas war es, der die „Mietpreis- bremse“ auf den Weg brachte. Die Erkenntnis, dass dieses In- strument mehr schadet als nützt, setzt sich immer mehr durch. Zudem ist die „Mietpreisbremse“ verfassungsrechtlich höchst be- denklich. Sie muss daher schnellstens abgeschafft werden. Das von Bundesbauministerin Barbara Hendricks ins Leben gerufene „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ hat gute Arbeit geleistet. Die Probleme und vor allem die Kostentreiber in der Bau- und Wohnungs- politik wurden klar genannt; es gibt den Be- richt der Baukostensenkungskommission mit sehr konstruktiven Vorschlägen. Doch die Umsetzung liegt seit vielen Monaten auf Eis. Um eine spürbare Verbesserung zu erzielen, müssen diese Empfehlungen endlich abge- arbeitet werden. Exemplarisch sei an die Grunderwerbsteu- er erinnert. Die große Mehrheit der Bünd- nispartner plädiert für eine Absenkung der Grunderwerbsteuersätze auf „ein investi- tionsfreundliches Niveau“. Das könnte ein ganz maßgeblicher Bei- trag dazu sein, das Ziel, rund 400.000 Wohnungen zu schaffen, nicht nur zu propagieren, sondern auch zu erreichen. Was für die Grunderwerbsteuer gilt, trifft auch auf die Grund- steuer zu: Die Reform ist fällig. Gefragt ist ein unkompliziertes Konzept, das Eigentümern keine weiteren Belastungen aufbürdet. Genau da hakt es bei dem auf dem Tisch liegenden Vorschlag der Mehrheit der Bundesländer: Mit ihm würden die Belastungen für Eigentümer und Mieter durch die Decke gehen. Das ist für nie- manden tragbar. Die Reform muss deshalb gestoppt und auf Neu- start gedreht werden. Die Belastungen durch eine novellierte Grund- steuer nach dem derzeit vorliegenden Plan wären für Eigentümer und Mie- ter nicht tragbar. Die Re- form muss auf Neustart gedreht werden. Auch in der Klima- und Energiepolitik muss sich etwas tun. Wir brauchen eine Klima- politik, die von den Menschen verstanden und akzeptiert wird. In erster Linie heißt dies, dass die Ziele für jedermann einleuch- tend, die Lastenverteilung fair und der Weg offen sein müssen. Das schließt Zwang ge- nauso wie die Festlegung auf bestimmte Technologien aus. Wenn große Investiti- onen nur noch minimale Verbesserungen bringen, muss man diese kritisch hinterfra- gen. Der von der bisherigen Bundesregie- rung vorgelegte Klimaschutzplan trägt stark planwirtschaftliche Züge, weil er das zukünftige Leben der Menschen detailliert re- geln möchte. Hier hat die neue Bundesregierung die Chance und die Aufgabe nachzubessern. | Die Parteien haben im Bundestagswahlkampf zahlreiche weitere Vorschläge unterbreitet, wie die Steuerbelastungen beim Eigen- tumserwerb verringert und damit Wohneigentum gefördert wer- den kann. Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, ein Baukinder- geld oder auch ein Eigenkapitalzuschuss sind im Gespräch. Nur: Will man solche Ideen verwirklichen, muss man neue Fördertöpfe öffnen. Das ist aus unserer Sicht zu kompliziert, zu wenig ziel- gerichtet, zu teuer. Und es verzerrt am Ende die ökonomischen Entscheidungen. Die generelle Absenkung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent ist die sinnvollste Lösung, um die Wohneigentumsbildung für Familien und als Alterssiche- rung zu fördern. Steuermindereinnahmen könnten zu einem er- heblichen Teil durch die Besteuerung bisher steuerfreier Über- tragungsvorgänge im gewerblichen Bereich, den „Share Deals“, gegenﬁnanziert werden. N E F A R G O T O F F O H E I D / D N A L H C S T U E D D N U R G & S U A H : O T O F
10 | Private Vermieter haben die zufriedensten Mieter Private Kleinvermieter spielen auf dem deutschen Wohnungsmarkt eine große Rolle. Das ist keine Behauptung, sondern belegbar durch Zahlen und Fakten. Julia Gonciarska, Verbandsdirektorin Haus & Grund Berlin Die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland verfügen über fast 33,5 Millionen Wohnungen – das sind mehr als 80 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Sie investieren jährlich über 103 Milliarden Euro in ihre Immobili- en. Diese Summe entspricht 31 Prozent der Umsätze der Bauin- dustrie mit ihren 2,3 Millionen Beschäftigten. Unter Berücksich- tigung der positiven Beschäftigungseffekte in weiteren Branchen sichern oder schaffen diese Investitionen jährlich insgesamt 1,8 Millionen Arbeitsplätze.1 Hinzu kommen Belastungen durch undifferenzierte Regulie- rungen im Mietwohnungsmarkt: „Mietpreisbremse“, „Kappungs- grenze“, „Zweckentfremdung“, „Milieuschutzgebiete“ und an- dere Einschränkungen sind nicht geeignet, die derzeit schwierige Lage zu entspannen. Für private Vermieter stellen diese Regeln die Rentabilität des vermieteten Wohnraums in Frage. Hier muss die Politik mehr Augenmaß beweisen, um den unterschiedlichen Ge- gebenheiten Rechnung zu tragen. Private Kleinvermieter ﬁndet man in allem Gesellschaftsgruppen: unter den Freiberuﬂern, Selbstständigen, Angestellten und auch Rentnern. Sie stellen die wichtigste Anbietergruppe im deutschen Mietwohnungsmarkt dar. Laut Studie des IW Köln2 vermieten in Deutschland rund 3,9 Millionen Haushalte, also etwa neun Prozent der Bevölkerung, rund 15 Millionen Wohnungen. Dabei gilt zu beachten, dass die Vermietung selbst oft nur einen relativ kleinen Beitrag zum eigenen Einkommen beiträgt: 53 Prozent der Vermieter erzie- len Nettoeinnahmen von weniger als 5.000 Euro pro Jahr. Das in der Vorstellung vie- ler vorhandene Bild vom reichen Vermieter und armen Mieter dürfte unter Zugrunde- legung der oben genannten Zahl eher eine Ausnahme als die Regel sein. Gibt es jedoch keine Kurskorrektur, wird sich der Anteil der pri- vaten Kleinvermieter am Wohnungsmarkt verkleinern. Denn wo es sich nicht mehr lohnt zu vermieten, werden immer mehr ihre Immobilien verkaufen, die dann in die Hände ausländischer Inve- storen gelangen. Ist das das politische Ziel? Das ist nicht zu hoffen, denn die privaten Kleinvermieter bereichern mit dem vielfäl- tigen Angebot den Mietwohnungsmarkt und tragen zu einer großen Akzeptanz des Wohnens bei. Laut einer Umfrage zur Mie- terzufriedenheit3 sind 84 Prozent der Mie- ter mit ihrem privaten Vermieter „zufrie- den“ oder „sehr zufrieden“ und wissen auch warum: Persönliches Verhältnis, ge- pﬂegter Zustand der Immobilie und auch die Höhe der Miete sind die Gründe. Fazit der Studie: „Private Vermieter haben die glücklichsten Mieter“. Aufgrund der Regulierun- gen werden immer mehr private Vermieter ihre Immobilien verkaufen, die dann in die Hände auslän- discher Investoren gelangen. Ist das das politische Ziel? Die Zahl der privaten Vermieter sollte sich nicht verringern son- dern sogar stetig wachsen. Man könnte meinen, dass aufgrund bester Investitionsvoraussetzungen – das heißt niedriger Zinsen, starker Wohnungsnachfrage und anderes mehr – dies auch der Fall ist. Leider stagniert die Zahl aber schon seit Jahren. Grund dafür sind die immer größeren Belastungen für einen pri- vaten Vermieter. Beispielsweise eine energetische Modernisierung des Wohnungsbestands – sie stellt immer eine große Herausforde- rung dar. Und das nicht nur ﬁnanziell – auch der rechtliche und or- ganisatorische Aufwand ist riesig. In Berlin sieht man zwar überall Baukräne und eingerüstete Häu- ser. Diese Momentaufnahme täuscht jedoch. Das aktuelle Investi- tionsklima ist schlecht. Warum? Weil es an stimmigen Rahmen- bedingungen fehlt, die Investitionen ermöglichen – statt sie zu hemmen. Sollte sich dies nicht bald ändern, muss mit nachteiligen Folgen gerechnet werden. Kurzfristig werden diese den Vermie- tern schaden, langfristig jedoch auch den Mietern. Wenn immer mehr private Eigentümer vom Markt verschwinden, wird sich das Angebot an Mietwohnungen verschlechtern. Das kann kein poli- tisches Ziel sein. Unerlässlich ist, dass die Berliner Politik die Augen öffnet und entsprechend handelt. Es ist noch nicht zu spät. | 1 Statistisches Bundesamt 2010/2015, Bauvolumensrechnung des DIW u. a. zu- sammengestellt in Wohnen in Zahlen 2017/2018, Haus & Grund Deutschland 2 IW Köln 13.09.2017; Perspektiven für private Kleinvermieter 3 Wertgrund Mieterreport 2017, Seite 22, lfD Allensbach-Umfrage, Mieterzufrie- denheitsindex; https://www.wertgrund.de/wp-content/themes/wg_startseite/ pdf/studien/WG_Mieterreport_1-2017.pdf; abgerufen am 05.01.2018 . G V Z : O T O F
| 11 Die Zufriedenheit bei Mietern von privaten Eigentümern ist hoch.3 28 % 56 % sehr zufrieden zufrieden weniger zufrieden gar nicht zufrieden keine Angabe 28 % 56 % 12 % 3 % 1 % Mieter von privaten Eigentümern 100 % Damit sind Mieter bei den jeweiligen Eigentümern „sehr zufrieden“ * 4: % % % % 38 15 11 17 Verhältnis zum Vermieter 23 15 13 15 Gepﬂegter Zustand des Hauses / der Wohnung 21 16 11 17 Höhe der Miete 23 6 5 19 Mängel werden schnell behoben Mieter bestätigen: Weniger oder gar keine Mieterhöhungen bei privaten Eigentümern * 5 3 4 2 5 Miete ist stark gestiegen 32 61 64 49 Miete ist etwas gestiegen 54 26 27 34 Miete ist überhaupt nicht gestiegen 11 9 7 12 keine Angabe / kurze Mietdauer * Anteil der Mieter bei den jeweiligen Vermietern in Prozent Andere Stadt / städt. Unterneh m en Private Eigentü m er m obilienunterneh m en Im Wertgrund Mieterreport 2017, lfD Allensbach-Umfrage, Mieterzufriedenheits- index; https://www.wertgrund.de/wp-content/themes/wg_startseite/pdf/stu- dien/WG_Mieterreport_1-2017.pdf; abgerufen am 05.01.2018 3 ebd. S. 22; Allensbacher Archiv, IfD-Umfrage 11064 (Dez. 2016) 4 ebd. S. 23; Allensbacher Archiv, IfD-Umfrage 11064 (Dez. 2016) 5 ebd. S. 42; Allensbacher Archiv, IfD-Umfrage 11064 (Dez. 2016)
12 | Lange Mietverhältnisse – seltene Mieterhöhungen Haus & Grund Deutschland stellte im September 2017 die aktuelle Befragung von privaten Vermietern vor.1 Die Ergebnisse zeigen einmal mehr: Das Klischee des auschließlich auf Gewinnmaximierung orientierten Eigentümers trifft auf die Privaten nicht zu. Bei privaten Vermietern fällt die Miete immer weiter hinter die ortsübliche Vergleichsmiete zurück, je länger ein Mietverhält- nis dauert. Sie haben eine geringe Neigung, im laufenden Miet- verhältnis die Miete zu erhöhen, und den Wunsch, ihre Mieter langfristig zu halten. Vor dem Hintergrund dieser Zahlen, die frühere Untersuchungen bestätigen, ist es bemerkenswert, was die Bundesregierung bei der Einreichung des Gesetzesentwurfs für die „Mietpreisbremse“ Ende 2014 in ihrer Begründung3 anführte: Während in Medien und gesellschaftlicher Diskussion permanent angeblich exorbitante Mietsteigerungen thematisiert werden, fanden sie bei der Mehrzahl der Befragten nicht statt. In über 63 Prozent der erfassten Mietverhältnisse gab es im Mietzeitraum überhaupt keine Mieterhö- hung. Durchschnittlich wurde seit 5,6 Jahren keine Mieterhöhung mehr ausgesprochen. In über 18 Prozent der erfassten Mietverhält- nisse gab es seit mehr als zehn Jahren keine Mieterhöhung. Entsprechend niedrig sind die Angaben zu Mietverhältnissen mit mindestens einer Miet- erhöhung. Bei knapp 37 Prozent gab es im aktuellen Mietzeitraum eine solche – die letz- te Mieterhöhung wurde durchschnittlich vor 1,6 Jahren ausgesprochen. In 9,5 Prozent der Mietverhältnisse wurde die Miete innerhalb des vergangenen Jahres erhöht. In über 63 Prozent der Mietverhältnisse er- höhten die privaten Vermieter im Mietzeit- raum nicht die Miete – in über 18 Prozent seit mehr als zehn Jahren. „Sofern Vermieter bislang davon abgesehen haben, Bestands- mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, weil sie Preissteigerungen nicht im aktuellen Bestandsmietverhältnis, son- dern bei erneuter Vermietung realisiert haben, könnte sich dieses Verhalten ändern: Die Rechtsänderung wird unter Umständen dazu führen, dass Vermie- ter die Bestandsmieten gegebenenfalls kon- sequenter als bislang an die ortsübliche Miete heranführen. Dieser Effekt ist nicht zu beanstanden, denn der Anspruch auf Durchsetzung der ortsüb- lichen Vergleichsmiete ist das Äquivalent für den Kündigungsschutz des Mieters im Be- standsmietverhältnis. Erhebliche Verdrän- gungsprozesse sind hierdurch nicht zu be- fürchten. Gleichzeitig wird ein etwaiger Druck auf Bestandsvermieter nachlassen, das Mietverhältnis zu beenden, um bei einer Neuvermietung die aktuelle Marktmiete zu realisieren. ... Für Mieter zahlen sich lange Mietverhältnisse bei privaten Eigen- tümern aus. Die tatsächliche Miete sinkt gegenüber der ortsüb- lichen Vergleichsmiete mit steigender Mietdauer. Im Durchschnitt liegt die Miethöhe je Quadratmeter 2,67 Prozent unter der orts- üblichen Vergleichsmiete. Läuft ein Mietverhältnis seit fünf bis zehn Jahren, unterschreitet die tatsächliche Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 3,47 Prozent – nach 50 Jahren sind es sogar knapp zehn Prozent. Dass private Vermieter die Miete deutlich seltener erhöhen als Immobilienunternehmen und städtische Wohnungsunternehmen, bestätigt eine andere Umfrage, bei der Mieter befragt wurden.2 Das Instrument der ortsüblichen Vergleichsmiete ... wird durch die Neuregelung ein höheres Gewicht bekommen, als dies bis- her der Fall war. Spielte die ortsübliche Vergleichsmiete bisher vor allem für Mieterhöhungen in Bestandsmietverträgen nach § 558 BGB eine Rolle, so ist sie in Zukunft für sämtliche Mietverträge, die über Wohnungen in ausgewiesenen Gebieten mit angespann- ten Wohnungsmärkten geschlossen werden, Grundlage der Preis- bildung. Die Erstellung von Mietspiegeln wird damit künftig eine größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen.“3 | 1 Mehr als 2.000 private Vermieter von insgesamt knapp 5.800 Wohnungen in Düsseldorf, Gelsenkirchen, Kassel, Lübeck, Magdeburg, München, Osnabrück, Pirmasens und Tübingen haben in der Untersuchung Fragen rund um ihr Eigen- tum und ihre Mietverhältnisse beantwortet. Zusammen bilden diese Regionen den bundesweiten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte, Einwohner- entwicklung und Wirtschaftskraft in angemessener Weise ab. 2 Wertgrund Mieterreport 2017 – vgl. Seiten 10-11 3 Deutscher Bundestag Drucksache 18/3121, 10.11.21014 – Entwurf eines Ge- setzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Miet- rechtsnovellierungsgesetz – MietNovG); Begründung, VIII. Gesetzesfolgen, 1. Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten
| 13 18,4 Die Mehrheit der Mietverhältnisse besteht seit Jahren ohne Mieterhöhung. Gesamt Verteilt über die letzten 10 Jahre Prozent 7,9 6,8 5,9 63,1 % 4,4 3,6 2,3 5,3 4,1 3,2 1,2 Jahre 1-2 1-2 2-3 3-4 4-5 5-6 6-7 7-8 8-9 9-10 >10 Der geringere Anteil der Mietverhältnisse erfuhr in den letzten Jahren eine Mieterhöhung. Gesamt Verteilt über die letzten 10 Jahre 36,9 % Prozent 9,5 7,1 5,8 3,7 2,6 1,9 1,4 3,6 0,6 0,5 0,3 Jahre 1-2 1-2 2-3 3-4 4-5 5-6 6-7 7-8 8-9 9-10 >10 Die tatsächliche Miete sinkt gegenüber der ortsüblichen Miete mit fortschreitender Mietdauer. Länge der Mietdauer in Jahren Abweichung in Prozent b is 50 bis 40 bis 30 bis 20 bis 10 bis 5 Haus & Grund Deutschland, Vermieterbefragung September 2017; vgl. Fußnote 1 -9,93 -7,35 -8,51 -6,25 -3,47 -0,27
Dass immer mehr private Eigentümer vom Wohnungsmarkt verschwinden und sich das Angebot an Mietwohnungen verschlechtert, kann kein poli- tisches Ziel sein. Unerlässlich ist, dass die Berliner Politik die Augen öffnet und entsprechend handelt. Es ist noch nicht zu spät. 14 | A I L O T O F / E K H C S E N K T R E B O R : O T O F
FOTO: ROBERT KNESCHKE / FOTOLIA | 1 5
16 | Überlegungen zur Umwandlungsverordnung Berliner Politker propagieren die „Mieterstadt“ und ignorieren den Wunsch vieler Menschen nach Erwerb von Wohneigentum. Über höhere Einnahmen aus der Grunder- werbsteuer proﬁtiert das Land in hohem Maß vom Wunsch auf eine eigene Immobilie. Robert Becker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. stellvertretender Vorsitzender Haus & Grundbesitzerverein Wilmersdorf Am 14. März 2015 trat in Berlin die Umwandlungsverordnung in Kraft. Aufgrund dieser Verordnung dürfen in Erhaltungsge- bieten im Sinne des § 172 I Nr. 2 BauGB („Milieuschutzgebiete“) Wohnhäuser nur nach Genehmigungserteilung in Eigentumswoh- nungen umgewandelt werden. Auf eine Genehmigungserteilung haben Eigentümer nur unter bestimmten, engen rechtlichen Vo- raussetzungen einen Anspruch, weswegen viele von einem „Um- wandlungsverbot“ sprechen. Auch auf den Webseiten der Berli- ner Verwaltung ﬁndet sich gelegentlich dieses Wort. Die Umwandlungsverordnung gilt zu- nächst für fünf Jahre, Verlängerungen sind al- lerdings nicht ausgeschlossen. Ofﬁzielles Ziel der Verordnung ist es, die an- sässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schüt- zen, da – so die Senatsverwaltung – mit der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswoh- nungen häuﬁg die Entmietung und die an- schließende teure Modernisierung einherge- he. Bei Erlass der Verordnung gab es 22 solcher „Milieuschutzgebiete“ in Berlin, inzwischen sind es 39, vor allem in den Innenstadtlagen wie Prenzlauer Berg, Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain und im Norden von Neukölln. Die Ausweisung weiterer Gebiete ist nicht ausgeschlossen, vor allem in Friedrichshain-Kreuzberg wird darüber nachgedacht, quasi den gesamten Bezirk zum „Milieuschutzgebiet“ zu erklären. Die Se- natorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, äußerte sich im März 2017 angesichts der Veröffentlichung des ersten Monitoring-Berichts zur Anwendung der Umwandlungs- verordnung erfreut über die sinkende Anzahl der Umwandlungen in den „Milieuschutzgebieten“. Angesichts der gleichzeitig in den übrigen Gebieten Berlins gestiegenen Anzahl von Umwandlungen äußerte sie, dass die Entwicklung zeige, wie wichtig die Umwand- lungsverordnung sei. Diese gebe die Möglichkeiten, auf Entmie- tungen und kostentreibende Modernisierungen Einﬂuss zu neh- men und so den dringend benötigten Wohnraum für die Berliner Mieterinnen und Mieter zu erhalten. Da schwingt untergründig ein Argument mit, das man immer wieder hört, wenn es um die Umwandlung von Häusern in Eigen- tumswohnungen geht – nämlich, dass dadurch dem Mietmarkt Wohnungen entzogen würden. Aber passiert das wirklich? Ich glaube nicht, denn durch die Umwandlung in eine Eigentums- wohnung ändert sich – baurechtlich und in der Vermietungssitua- tion – zunächst einmal gar nichts. Die Wohnung bleibt eine Woh- nung und wenn diese vermietet ist, ändert sich am Mietvertrag auch nichts. Vor einer Entmietung soll der Mie- ter durch das soziale Mietrecht geschützt wer- den und wird es auch. Wenn die Eigentums- wohnung nach Umwandlung verkauft wird, wird der Mieter sogar noch mehr geschützt, nämlich durch die Kündigungssperre von zur Zeit zehn Jahren in Berlin. Zieht der Käufer der Wohnung dann doch in die Wohnung ein, ver- lässt er eine andere Wohnung, die dann frei wird, womit im Endeffekt keine Wohnung dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Deutschland ist europaweit eines der Schlusslichter bei der Eigentumsquote – national liegt Berlin ganz hinten. Dem anderen Argument, nämlich der Ver- hinderung kostentreibender Modernisierungen, wird bereits an- ders begegnet. Denn bauliche Maßnahmen in Wohnungen sind in „Milieuschutzgebieten“ auch ohne Umwandlungsverordnung zu- sätzlich genehmigungspﬂichtig. Nach Darstellung des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg werden Maßnahmen wie zum Beispiel Grundrissänderungen, Zusammenlegung oder Teilung von Woh- nungen, Balkonanbau mit mehr als vier Quadratmetern Grundﬂä- che, Anbau von zweiten Balkonen, Einbau eines zweiten WCs und Einbauküchen sowie aufwändige Badsanierungen grundsätzlich nicht genehmigt. . G V Z : O T O F
| 17 Unter diesen Umständen ist eine Beschränkung der Umwand- lungstätigkeit weder notwendig noch sinnvoll. Hinzu kommt, dass laut einer im Jahre 2016 durchgeführten forsa-Umfrage im Auf- trag des Immobilienverbands Deutschland (IVD) 76 Prozent der Berliner im Eigentum wohnen wollen (die Hälfte im Eigenheim, ein Viertel in einer Eigentumswohnung), nur knapp 20 Prozent wol- len in einer Mietwohnung wohnen. Tatsächlich ist aber Deutsch- land bei der Eigentumsquote im europaweiten Vergleich eines der Schlusslichter, und innerhalb Deutschlands liegt Berlin ganz hinten – mit einer Eigentums- quote von 14 Prozent (das Saarland mit 63 Pro- zent ist Spitzenreiter). Der Wunsch der Berliner nach Erwerb von Wohneigentum ist nachvoll- ziehbar. Es gilt als gute Altersvorsorge und wird deshalb auch in die Riester-Förderung ein- bezogen. Der Wunsch nach Erwerb von Wohneigen- tum ist also weit verbreitet, was auch die stark gestiegene Umwandlungstätigkeit belegt, die allerdings durch die Umwandlungsverordnung gebremst werden soll. Wohin aber weniger Angebot bei gleich- bleibender oder steigender Nachfrage führt, wissen wir alle – nämlich zu höheren Kaufpreisen. Diese wiederum verursachen bei denjenigen, die ihre Eigentumswohnung nicht selbst bezie- hen, sondern zunächst vermieten wollen oder müssen (wegen der zehnjährigen Kündigungssperrfrist), zu einem größeren Druck, den hohen Kaufpreis über höhere Mieten wieder einzuspielen. Viele Politiker propagieren Berlin gerne als „Mieterstadt“ und ignorieren mit der Umwandlungsverordnung den Wunsch vieler Berliner nach Erwerb von Wohneigentum. Sie sollten sich lieber an den Auftrag halten, der ihnen von Artikel 28 der Verfassung von Berlin vorgegeben wurde1, nämlich die Förderung der Bil- dung von Wohnungseigentum – zum Beispiel durch Senkung der Grunderwerbsteuer für die selbstgenutzte Immobilie. Die Grund- erwerbsteuer betrug vor dem Jahr 1983 sieben Prozent, wobei es viele Ausnahmen gab, beispielsweise für den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie. Zum 1. Januar 1983 wurde der Steuersatz auf zwei Prozent gesenkt – unter Abschaffung der bis- herigen Befreiungen. Anschließend haben die Bundesländer ihn nach und nach angeho- ben. Berlin ist mit sechs Prozent fast Spitze in Deutschland und liegt damit nur knapp unter dem Steuersatz von vor 1983 – nur dass jetzt auch Käufer von selbstgenutzten Immobili- en diesen Steuersatz zahlen müssen, und das bei gestiegenen Kaufpreisen. Das Land Berlin proﬁtiert damit in hohem Maße von den Im- mobilienkäufen zum Zweck der Selbstnutzung statt die Verwirkli- chung der Wünsche auf eine eigene Immobilie durch Abschaffung der Umwandlungsverordnung und Absenkung von Grunderwerb- steuer zu fördern, wie es die Berliner Verfassung vorgibt. | Die Umwandlungs- verordnung schränkt das Angebot ein, treibt die Kaufpreise in die Höhe – und damit die Mieten. 1 Verfassung von Berlin – Abschnitt II: Grundrechte, Staatsziele, Artikel 28 (1) Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land för- dert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesonde- re für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungsei- gentum.
18 | Zweierlei Maß beim Brandschutz In Berlin fehlen Wohnungen und im Innenstadtbereich sind nicht ausreichend Flächen für den Neubau vorhanden. Gleichwohl wird der Ausbau vorhandener Dachgeschoss- ﬂächen zögernd und rückläuﬁg genehmigt, weil der erforderliche Brandschutz nicht mehr ohne Weiteres mit Hilfe der Berliner Feuerwehr nachgewiesen werden kann. Johanna Neumann, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorsitzende Charlottenburger Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein gegr. 1895, Vorsitzende Haus- und Grundbesitzerverein im Norden von Berlin In Berlin herrscht bekanntermaßen Wohnungsnot. Die „Welt“ berichtete in ihrer Online-Ausgabe im November 2017 unter Berufung auf eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW), dass rechnerisch zur Zeit bereits 77.000 Wohnungen feh- len und bis zum Jahr 2030 194.000 weitere Wohnungen benötigt werden1. Diese Zahlen bestätigte die Senatorin für Stadtentwick- lung und Umwelt Katrin Lompscher beim Wirtschaftspolitischen Frühstück der IHK Berlin einen Monat zuvor. Sie schränkte ein, die vorhandenen Areale genügten nur für 179.000 Wohnungen2. Es ist auch bekannt, dass der Wohnungsneubau lahmt. Der Lei- ter des Kompetenzfelds Prof. Dr. Michael Voigtländer vermeldete auf der Internetseite des IW, dass in den 20 größten deutschen Städten 130.000 Wohnungen gebaut werden müssen, um den demograﬁsch verursachten Bedarf zu decken3. In der Vergangen- heit wurden die meisten neuen Wohnungen von privaten Bau- herren errichtet. Eine Lösung könnte der Ausbau von Dachge- schossen sein. Fachleute meinen, dass dadurch ca. 50.000 neue Wohnungen geschaffen werden können. Entsprechend enthält die Koalitionsvereinbarung4 der Berliner Regierungsparteien unter der Überschrift „Stadtentwicklung in Berlin“ den ausdrücklichen Willen, auch „durch Aktivierung ungenutzter Flächen neue Po- tenziale für die wachsende Bevölkerung zu erschließen“. Die Se- natorin Katrin Lompscher bekräftigte noch im Oktober 2017 ge- genüber der IHK, dass unter anderem „aktiv mit Dachausbauten gearbeitet werde, um das Dilemma zu lösen“. Gleichwohl scheint der Ausbau der Dachgeschosse in Berlin nur theoretisch eine aktive Beseitigung der Wohnungsnot zu sein. 1 Online-Ausgabe „Welt“ 21.11.2017, https://www.welt.de/kultur/kunst-und-ar- chitektur/article170819220/Berlin-braucht-eine-ganze-Grossstadt-neuer-Woh- nungen.html; abgerufen am 05.01.2018 2 Christine Nadler: Wirtschaftspolitisches Frühstück (21.10.2017), Berliner Wirt- schaft November 2017, https://www.ihk-berlin.de/presse/Zeitschrift_Berliner_ Wirtschaft/BERLINER_WIRTSCHAFT_Archiv/BERLINER_WIRTSCHAFT_2017/ berliner-wirtschaft-11-2017/wirtschaftspolitisches-fruehstueck/3883288; abge- rufen am 05.01.2018 3 „Immer noch zu wenige Wohnungen“, Prof. Dr. Michael Voigtländer, 23.05.2017 https://www.iwkoeln.de/presse/iw-nachrichten/beitrag/michael- voigtlaender-immer-noch-zu-wenige-wohnungen-342077.html; abgerufen am 05.01.2018 4 Koalitionsvereinbarung für die Legislaturperiode 2016-2021, https://www.ber- lin.de/rbmskzl/regierender-buergermeister/senat/koalitionsvereinbarung/; ab- gerufen am 05.01.2018 Laut „Tagesspiegel“ meldete das Amt für Statistik, dass die erteil- ten Baugenehmigungen für den Ausbau von Dachgeschossen im Jahr 2017 um ein Viertel zurückgegangen seien5. Derzeit dürfen auch genehmigungsfreie Bauvorhaben zum Aus- bau des Dachgeschosses erst dann begonnen werden, wenn die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden und der Bauherr der Bauaufsichtsbehörde u. a. den Be- richt über den geprüften Brandschutz nachgewiesen hat. Die Bau- ordnung für Berlin gibt vor, dass in Nutzungseinheiten mit min- destens einem Aufenthaltsraum wie unter anderem Wohnungen in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein müssen.6 Liegen die Nut- zungseinheiten oberhalb der ebenen Erde, muss der erste Ret- tungsweg über eine notwendige Treppe führen. Der zweite Ret- tungsweg kann zum Beispiel eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Der zweite Rettungsweg ist entbehrlich, wenn ein sicher erreichbarer Treppenraum hergestellt wird, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können. In der Vergangenheit wurde der Dachgeschossausbau in der Re- gel genehmigt, wenn der zweite Rettungsweg durch die Mög- lichkeit des Anleiterns durch die Feuerwehr nachgewiesen wur- de. In ihrem Schreiben an die Berliner Bauaufsichtsämter vom 23. Februar 2015 stellte die Oberste Bauaufsicht klar, dass die Voll- ständigkeit und Richtigkeit der Brandschutznachweise unter Be- achtung der Leistungsfähigkeit der Berliner Feuerwehr zu prüfen ist. Gegenstand dieser Prüfung ist die Würdigung der Anforderun- gen des Vorbeugenden Brandschutzes an den Brandschutznach- weis der Berliner Feuerwehr.7 Danach kann die Berliner Feuerwehr ab einer Brüstungshöhe von acht Metern (zweites Obergeschoss) den zweiten Rettungsweg nur mit einem Hubrettungsfahrzeug mit Drehleiter sicherstellen.8 Für das Rettungsfahrzeug benötigt 5 Online-Ausgabe „Tagesspiegel“ vom 19.11.2017, http://www.tagesspiegel.de/ berlin/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-dachausbau-in-berlin-erfolgreich-aus- gebremst/20564528.html; abgerufen am 05.01.2018 6 BauO Bln § 33 7 Das Grundeigentum Nr. 9/2016, Seite 576 8 Merkblatt der Berliner Feuerwehr „Sicherstellung zweiter Rettungsweg über Drehleitern im öffentlichen Straßenland vom 04.05.2016, https://www.berliner- feuerwehr.de/ﬁleadmin/bfw/dokumente/VB/Merkblaetter/Merkblatt_-zwei- ter-Rettungsweg-ueber-Drehleitern-im-oeffentlichen-Strassenland-05-2016. pdf; abgerufen am 05.01.2018 . G V Z : O T O F
die Berliner Feuerwehr eine Stellﬂäche von 5,5 x 11 Metern, die der Bauherr im öffentlichen Straßenland nachweisen muss. Bereits diese Anforderung führt zu einem Rückgang der Genehmigungen für den Ausbau von Dachgeschossen. Im Innenstadtbereich sind solche Stellﬂächen so gut wie nicht vorhanden. Die Straßen in den begehrten Wohnbezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg, Fried- richshain, Kreuzberg und Neukölln sind bereits aufgrund der his- torischen Entwicklung eher schmal. Darüber hinaus wurden sie durch die Änderung der Lage der Parkplätze noch enger gestal- tet. Insbesondere in den Bezirken mit Parkraumbewirtschaftung haben die Bezirksämter häuﬁg zusätzliche Parkplätze durch Ein- führung des Querparkens geschaffen. Mit der Ausweisung von Halteverbotszonen durch die zuständige Straßenverkehrsbehörde auf Antrag eines Bauherrn ist jedenfalls zur Zeit nicht zu rechnen. Zwar hat bereits der Vorgänger der Senatorin für Stadtentwick- lung und Umwelt, Andreas Geisel, in seinem Rundschreiben an die Bezirksbürgermeister vom 27. Juli 2015 angeregt, gemeinsam mit der zuständigen Behörde eine Änderung der Parkordnung zu prüfen, wenn einerseits die erforderliche Stellﬂäche im Straßen- land aufgrund parkender Fahrzeuge nicht zu Verfügung steht und andererseits die Herstel- lung des zweiten Rettungswegs innerhalb des Gebäudes nur mit einem unverhältnismäßig hohem Aufwand sicher gestellt werden kann.9 Bei Beantwortung einer schriftlichen Anfrage des Abgeordneten Andreas Otto führte der Se- nat von Berlin aus, die Änderung der Parkord- nung sei die einfachste und günstigste Mög- lichkeit für den Bauherrn.10 Allerdings habe das Verwaltungsgericht Berlin entschieden, dass ein Bauherr keinen Anspruch auf die Ein- führung eines Halteverbots allein zu seinen Gunsten hat. Weder sei er in seiner Baufreiheit nach Art 14 des Grundgesetzes beeinträchtigt noch sei sein Anliegergebrauch be- schränkt.11 Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Senatorin hat es sich – dem Koalitionsvertrag und ihren Äu- ßerungen zuwider – nicht nehmen lassen, dem Ausbau der Dach- geschosse weitere behördliche Steine in den Weg zu legen. In einem Rundschreiben untersagt sie ohne Angabe einer Rechts- grundlage grundsätzlich den Rückschnitt von Straßenbäumen oder deren Fällung, um den zweiten Rettungsweg planmäßig über die Feuerwehr-Drehleiter zu ermöglichen.12 Er ist in diesem Fall baulich herzustellen. Die Straßenbäume sind durch die Bestim- mungen der Baumschutzverordnung geschützt, die die Senatorin in ihrem Rundschreiben locker ausweitet. Angesichts des drin- genden Bedarfs an Wohnraum erstaunt es, dass der Senat den Dachgeschoss- ausbau anscheinend vehement ablehnt. | 19 Die bauliche Schaffung eines zweiten Rettungswegs ist wohl für den Bauherrn in aller Regel keine Alternative. Soll das aus- gebaute Dachgeschoss dem Wohnungsmarkt zugeführt werden und die Miete bezahlbar sein, stehen die Kosten dieser zusätz- lichen baulichen Maßnahme für die Planung, etwaige Genehmi- gungen, nachbarschaftliche Vereinbarungen und Durchführung im Bestandsgebäude in keinem Verhältnis zum zu erzielenden Er- folg. Das ist der Senatsverwaltung durchaus bewusst. Denn nach den Ausführungen im Rundschreiben sollen zusätzliche Kosten für Umplanungen für die Schaffung des zweiten Rettungswegs ver- mieden werden, wenn preiswerter Wohnungsbau realisiert wird. Dabei unterstellt die Senatorin, dass Bauvorhaben außerhalb des Sozialen Wohnungsbaus grundsätzlich nicht preiswert sind, es sei denn, dem Bauherrn gelingt der Nachweis; dann muss er den Baumrückschnitt beantragen und begründen, dass eine sonst zu- lässige Nutzung nur unter wirtschaftlich nicht vertretbar hohen Kosten möglich ist.13 Angesichts des dringenden Bedarfs an Wohnraum einerseits und der unerwünschten Verdichtung der Stadt so- wie der Möglichkeit, 50.000 der 77.000 benö- tigten Wohnungen durch Dachgeschossausbau zu schaffen andererseits, erstaunt es, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die- se Möglichkeit nicht nur nicht fördert, sondern anscheinend vehement ablehnt. Vermieter und Mieter dürfen von einem Senat, der vollmundig die Verbesserung des Wohnungsmarkts durch Erleichterungen der Genehmigungsverfahren und der aktiven Arbeit am Dachgeschossaus- bau verspricht, erwarten, dass er Lösungen er- arbeitet und anbietet. Stattdessen zieht sich der Senat in der Beantwortung der erwähnten schriftlichen An- frage beispielsweise zu den Kosten des baulich hergestellten zwei- ten Rettungswegs im Bestandsgebäude oder zu Großbränden im Innenstadtbereich in der Vergangenheit auf Unkenntnis zurück (Kosten liegen nicht vor, über Brände werden keine Statistiken geführt)10 und erschwert die Sicherstellung des zweiten Rettungs- wegs durch die Berliner Feuerwehr durch ein rechtlich sehr frag- würdiges Verbot des Baumrückschnitts. Besonders pikant daran ist, dass der Berliner Senat an dieser Stelle eingeräumt hat, dass der heute nach der Berliner Bauordnung für einen ausreichenden Brandschutz erforderliche zweite Rettungsweg bei Bestandsge- bäuden für über dem dritten Obergeschoss liegende Wohnungen nicht gewährleistet ist.14 Überspitzt gesagt wird die öffentliche Si- cherheit und Ordnung nur für die Mieter in Neubauten und Dach- geschossen, nicht aber für die Mieter im dritten und vierten Ober- geschoss geschaffen. Sie müssen nach den Bestimmungen der Berliner Bauordnung verbrennen. | 9 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Rundschreiben vom 27.07.2015 in „Das Grundeigentum“ 19/2016, Seite 574 10 Drucksache 18/10985 Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage vom 07.04.2017 und Antwort vom 25.04.2017 11 Verwaltungsgericht Berlin vom 12.12.2016 – VG 11 K 90.16 -, zitiert nach juris 12 Rundschreiben SenStadtWohn II E 50/2017 vom 23.06.2017, ergänzt am 13 Rundschreiben SenStadtWohn II E 50/2017 vom 23.06.2017, ergänzt am 28.09.2017 „Baumbestand und zweiter Rettungsweg“ 14 Drucksache 18/10985 Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage vom 28.09.2017 „Baumbestand und zweiter Rettungsweg“ 07.04.2017 und Antwort vom 25.04.2017, zu 11.
20 | Anarchie ist machbar, Herr WEG-Nachbar! Ein paar Gründe aus der Praxis, weshalb das Wohnungseigentumsgesetz dringend reformiert werden muss. Tom Martini, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, Vorsitzender Haus & Grund Reinickendorf, Vorsitzender Haus & Grund Tempelhof Nennen wir ihn Hilibert. Einen ältlichen Bauingenieur. Er arbei- tet freiberuﬂich gegen Umsatzbeteiligung für eine GmbH, welche Wohnungseigentumsanlagen als Verwalterin betreut. In der jährlich stattﬁndenden Mitgliederversammlung wird der Sa- nierungsbedarf des Gemeinschaftseigentums mitgeteilt, und die anwesenden Wohnungseigentümer beschließen die Instandset- zung der Bauteile. Natürlich holt die Verwaltung regelmäßig bei größeren Sanierungsvorhaben mindestens drei Kostenvoranschlä- ge ein. Meist sind die Handwerker von Hilibert die günstigsten – und wenn nicht, wird er trotzdem oft als Bauleiter von den Woh- nungseigentümern gewählt, denn er kennt die Liegenschaft. Was die Eigentümer nicht wissen, ist: Die letzte Fortbildung von Hili- bert ist schon einige Jahre länger her als dienlich. Fortbildung oder sagen wir einmal Qualitätssicherung ist für Hilibert kein The- ma, denn er weiß, ihn kontrolliert eh keiner. Die Handwerker sowieso nicht. Die Verwalte- rin ist, wie die meisten, sehr ausgelastet. Der für das Objekt zuständige Sachbearbeiter ist regelmäßig vom Tagesgeschäft sogar überla- stet und fragt nicht nach. Der Fachmann wird es schon richten. Dafür wurde er ja von den Ei- gentümern in der Versammlung gewählt. Und so kann nachhaltig gepfuscht werden. Das 2007 reformierte WEG sorgte schnell für mehr ungeklärte Fragen als es Pro- bleme beseitigte. Gegend, dass die Lage zwar zentral, aber alles andere als „gut“ zu bezeichnen ist. Kinder sollten hier eher nicht aufwachsen. Ver- kauft werden die Wohnungen aber trotzdem. Und das zu sehr stattlichen Preisen. Kein Einzelfall – und so schießen die Eigen- tumswohnungen wie Pilze aus den Baulücken der Stadt. Die Käufer dieser Immobilien kommen früher oder später mit den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kontakt. Ein schlankes Gesetz mit sehr wenig Paragraphen – die aber haben es in sich. Ihre Anwendung war immer schwierig, daher entschloss sich der Gesetzgeber zu einer Reform. Zum 1. Juli 2007 sollte ein Gesetzeswerk das Licht der Welt erblicken, welches praxistaug- lich, ja sogar praktikabel sein sollte. Heute, über zehn Jahren spä- ter, ist das Ergebnis ernüchternd. Das reformierte WEG sorgte schnell für mehr ungeklärte Fragen als es Pro- bleme beseitigte. Trotz des dringenden Bedarfs einer höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Klärung dieser Fragen, wurde die Nichtzulas- sungsbeschwerde bis zum 31. Dezember 2015 gesetzlich ausgeschlossen, sodass kaum Fäl- le den Bundesgerichtshof erreichten. Die Fol- ge war und ist eine uneinheitliche Rechtspre- chung der 24 für das Wohnungseigentum zuständigen Berufungsgerichte. Kommt ein Eigentümer Hilibert mal „blöde“, dann wird dieser mit der Fachchinesischkeule bezwungen, nach einem gekonnten „EnEV“ im dritten „DIN“ folgt eine kurze rechte „VOB“ und abschlie- ßend wird mit einem lauten „HAOI“ der Querulant in den Platz der schweigenden Masse zurückkatapultiert. Sollte das mal nicht klappen, dann ist entweder die Eigentümergemeinschaft schuld, weil diese wieder mal das Billigste, statt vernünftiger Qualität, be- schlossen hat. Oder aber andere Handwerker haben den Pfusch schon vorher fabriziert. Hilibert liebt Wohnungseigentumsanla- gen, denn hier gibt es immer etwas zu sanieren. Dafür sorgt er schon selbst. In Berlin steigt die Zahl der Eigentumswohnungen rasant. Be- stehende Mehrfamilienhäuser werden aufgeteilt, aber auch zahl- reiche Neubauprojekte werden von Anfang an für den Verkauf von Eigentumswohnungen errichtet. Beispielsweise entstehen zur Zeit unweit der Geschäftsstelle von Haus & Grund Berlin 113 Ei- gentumswohnungen. Diese sollen bis Sommer 2019 bezugsfer- tig sein. Der Name des Projekts „Genthiner40“ sagt Kennern der Zum Beispiel hat die erleichterte Änderung der Kostenverteilung zu mehr Problemen als zur Rechtssicherheit geführt, weil die Regeln für die Handhabbar- keit in der Praxis zu kompliziert gestaltet wurden. Es kam deswe- gen zu viel Streit in den Gemeinschaften und damit zu zahlreichen Gerichtsentscheidungen mit unterschiedlichen Rechtsauffas- sungen. Darüber hinaus ist es teilweise immer noch strittig, wer bestimmte Rechte geltend machen kann. Der Wohnungseigentü- mer selbst oder der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigen- tümer? Klagt der falsche von beiden, kann die Klage schon aus diesem Grund abgewiesen werden. Die Kosten tragen die glück- losen Kläger. Nicht nur sie fordern: Das Wohnungseigentumsge- setz muss dringend vereinfacht werden, und die Rechtsprechung muss sich in einem viel stärkeren Maß vereinheitlichen. Die Reform im Jahre 2007 erfüllte diese Vorgaben nicht. . G V Z : O T O F
| 21 her nicht zu einer Versammlung einladen, wenn der Verwalter fehlt. Zwar gäbe es die Möglichkeit des „schriftlichen Umlaufbe- schlusses“, aber bei diesem müssen aber alle Eigentümer einstim- mig entscheiden. In der gelebten Demokratie und Meinungsviel- falt wird dieses schon bei den vier Wohnungseigentümern der „KöniginLuise.87“ nur selten gelingen. Ohne wirksame Beschlüs- se wird aber jeder Eigentümer für sich die aus seiner Sicht notwen- digen Maßnahmen ergreifen. Das wird selten einheitlich ausfallen – Streit und Chaos sind vorhersehbar. Das griechische Wort „anarchos“ bedeutet übersetzt so viel wie „Herrschaftslosigkeit“ oder „Gesetzlosigkeit“. Davor sind auch Gemeinschaften mit Verwalter nicht gefeit. Wenn ein Beschluss in einer Versammlung gefällt wurde, ist dieser (wenn nicht nichtig) zunächst wirksam, auch wenn er einer „ord- nungsgemäßen Verwaltung“ widerspricht. Re- gelmäßig wird der Beschluss vom Gericht für unwirksam erklärt werden. Die Hemmschwelle zur Klage wird für viele jedoch zu hoch liegen. Zum einen wegen der oft nicht unerheblichen Kosten und zum anderen, weil sich die Anfech- tungsklage des Beschlusses gegen alle übrigen Wohnungseigentümer richtet. Es werden also auch diejenigen mitverklagt, welche in der Ver- sammlung nicht anwesend waren, sich enthal- ten haben, oder auch mit „Nein“ stimmten. Freundschaften entstehen so nicht. Hier muss der Gesetzgeber dringend Streitschlichtungsmöglichkeiten vor dem Klageweg schaffen. Eine Mediation wäre in der Vielzahl der Fälle geeignet, eine befriedende Lösung dauerhaft herzustellen. Es ist erschreckend, wie durch das Wohnungseigentumsgesetz zurzeit rechtsfreie Räume ermöglicht werden. Eine Vielzahl von fal- schen Beschlüssen sind bestandskräftig in der Welt, weil die Hür- de der Klage viele abschreckt. Auch die Zeit sitzt dem Wohnungs- eigentümer im Nacken, wenn er gegen einen Beschluss gerichtlich vorgehen will. Nach nur einem Monat ist es für die meisten Be- schlüsse zu spät. Das Gericht prüft auf Grund des Zeitablaufs die Rechtmäßigkeit nicht mehr. Daneben besteht ein riesiges Streitpo- tenzial innerhalb der Gemeinschaft. Kläger und Beklagte sind sich normalerweise spinnefeind. Wenn man unter einem Dach wohnt, ist das selten anders. Nimm‘s sportlich, Herr WEG-Nachbar! | Die „KöniginLuise.87“ liegt in einer hervorragenden Lage in Dahlem. Hier entstehen bis 2019 vier luxuriöse Eigentumswoh- nungen, beispielsweise eine 5-Zimmer-Wohnung mit 276 Qua- dratmetern Wohnﬂäche für 6.793 Euro pro Quadratmeter. Ob die künftigen Eigentümer wissen, dass kleine Wohnungseigentums- anlagen in dieser Größe regelmäßig keinen Verwalter ﬁnden, wenn der vom Bauträger zunächst bestimmte Verwalter geht? Gerade im Neubau liegt ein enormes Streitpotenzial. Der Bauträ- ger bestimmt als ersten Verwalter regelmäßig einen ihm naheste- henden. Und genauso regelmäßig treten nach Bezug der neuen Wohnung am und im Haus Baumängel auf. Im Zuge der Besei- tigungswünsche nehmen viele Eigentümer dann die Meinung an, dass der Verwalter eher die Interessen des Bauträgers ver- tritt. Die Folge: Der Verwalter wird früher oder später sein Amt beenden. Die Anfrage der Eigentümer bei der Konkurrenz ergibt, dass selbst, wenn das üb- liche Verwalterhonorar verdoppelt würde, die Verwaltung der Liegenschaft für den Verwalter unwirtschaftlich bleibt. Oft haben diese klei- nen Gemeinschaften keinen Verwalter mehr. Doch das Gesetz kennt hier keine Ausnahme. Es verlangt eine jährliche Mitgliederversamm- lung, in der unter anderem das vergangene Jahr abgerechnet werden muss und der Wirt- schaftsplan für das nächste Jahr beschlossen werden soll. Auf Grundlage des aktuellen Wirt- schaftsplans zahlen die Wohnungseigentümer das Hausgeld, welches die laufenden Kosten der Verwaltung der Immobilie sichern soll. Zudem soll eine angemessene Instandhal- tungsrücklage gebildet werden. Auch andere wichtige Angele- genheiten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums sollen durch Beschluss der Wohnungseigentümer in diesen Versammlungen geregelt werden. Der Käufer einer Wohnung der „KöniginLuise.87“ denkt sich: „Wo ist denn das Problem? Dann lade eben ich selbst zur Ver- sammlung ein.“ Die Antwort lauert im Gesetz selbst, denn zur Versammlung einladen kann zunächst nur der Verwalter. Ist dieser verhindert, kann der Beiratsvorsitzende einladen. Ist dieser eben- falls verhindert, kann sein Stellvertreter einladen. Und ist dieser verhindert, schweigt das Gesetz. Die Rechtsfolge nach der herr- schenden Meinung lautet: Außer den vorbenannten drei Personen kann niemand die Versammlung wirksam einberufen. Kleine Ge- meinschaften haben überwiegend keinen Beirat und können da- Eine Anfechtungskla- ge richtet sich gegen alle anderen Woh- nungseigentümer. Freundschaften ent- stehen so nicht.
22 | Mehr Schutz für Wohneigentümer Wohnungseigentum: Was sich 2018 ändert, was sich schon vorher hätte ändern sollen und was sich in der Zukunft ändern könnte. Kai-Peter Breiholdt, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. stellvertretender Vorsitzender Haus & Grund Berlin, Vorsitzender Grundbesitzer-Verein der Gartenstadt Berlin-Frohnau Forderung u. a. auch der Dachverband Deutscher Immobilienver- walter (DDIV), dessen 2.300 Mitgliedsunternehmen nach eigenen Angaben immerhin 3,4 Millionen Wohnungseigentumseinheiten verwalten. Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität: liegengeblieben In „Standpunkte 2017“ wurde an dieser Stelle über eine Ge- setzesinitiative des Bundesrats berichtet, mit der die Beschluss- fassung für Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Elektromobilität in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtert werden sollte. Zwei markante Urteile zur bisherigen Rechtslage zeigen die Problematik: Bei der Sachkunde- prüfung von Verwal- tern hat der Gesetz- geber den Mund gespitzt aber nicht gepﬁffen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschie- den1, dass ein einzelner Wohnungseigentümer im Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zustimmen. Das gilt auch, wenn er gehbehin- dert und auf den Aufzug angewiesen ist. Das Landgericht München urteilte2, dass ein Woh- nungseigentümer mit Tiefgaragenstellplatz von den anderen Eigentümern keine Zustim- mung zum Einbau einer Elektroladestation für sein Auto verlan- gen kann. Verwalterqualiﬁkation: auf halbem Weg stehengeblieben Z um 1. August 2018 tritt das Gesetz zur Einführung einer Be- rufszulassung für gewerbliche Immobilienmakler und Woh- nimmobilienverwalter in Kraft. Für gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien wird erstmals eine Erlaubnispﬂicht in § 34c Ge- werbeordnung eingeführt. Bislang müssen sie die Aufnahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen. Die Erlaubnispﬂicht erstreckt sich auf WEG-Verwalter und Mietverwalter von Wohnraum, die das Ge- setz unter der Bezeichnung „Wohnimmobilienverwalter“ zusam- menfasst. Außerdem müssen Wohnimmobilienverwalter – und Immobilienmakler – künftig regelmäßige Weiterbildungen nach- weisen, und zwar 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Verstöße gegen die Fortbildungs- pﬂicht können mit einem Bußgeld geahndet werden. Ursprünglich hatte der Gesetzgeber die Ein- führung eines „Sachkundeausweises“ für WEG-Verwalter vorgesehen, die sich „mit den rechtlichen Rahmenbedingungen insbesonde- re des Wohnungseigentumsrechts“ ausken- nen sollen. Hierzu hätten wohl vor allem die Organisation, Durchführung und Nachbear- beitung von Eigentümerversammlungen und die Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern gehört. Des Weiteren die technische Planung, Vergabe und Überwachung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die Erfül- lung von Verkehrssicherungspﬂichten und kaufmännischen Auf- gaben einschließlich Verwaltung, Abrechnung und Eintreibung von Geldern. Eine solche Prüfung sollte von allen Verwaltern ver- langt werden, die nicht mindestens eine sechsjährige Berufserfah- rung hätten vorweisen können (Alte-Hasen-Regelung). Diese aus Verbrauchersicht ausgesprochen sinnvolle Prüfung wurde im Zuge der Ausschussberatungen im Bundestag auf Be- treiben der CDU/CSU-Fraktion aus dem Gesetzentwurf gestri- chen. Übrig geblieben ist die nicht näher deﬁnierte Fortbildungs- pﬂicht von 20 Stunden in drei Jahren, was einem Jahressoll von 6,66 Stunden entspricht. Der Gesetzgeber hat also den Mund gespitzt aber nicht gepﬁffen. In der laufenden Legislaturperio- de sollte das Vorhaben deshalb unbedingt weiter verfolgt bzw. wieder aufgenommen werden. Bezeichnenderweise erhebt diese Durch Änderungen und Ergänzungen des Wohnungseigentums- gesetzes3 sollte der Gesetzentwurf eine einfachere Durchsetzung solcher Maßnahmen erreichen. Die Bundesregierung hat den Ent- wurf in ihrer Stellungnahme zwar grundsätzlich begrüßt; sie hielt ihn aber – etwas verkürzt gesagt – für zu einfach, da die Gesamt- problematik sehr komplex sei und einer gründlichen Aufarbeitung bedürfe. Für eigene Vorschläge habe sie aber erst in der kommen- den Legislaturperiode Zeit. Das wäre die jetzt laufende Periode. Vor dem Hintergrund der derzeitigen politischen Konstellation ist damit zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Broschüre überhaupt nicht absehbar, ob und wann das Vorhaben weiter verfolgt wer- den wird. Dies zumal, da eine Regierung unter Beteiligung der SPD 1 BGH Urteil vom 13.07.2017 (V ZR 96/16) 2 LG München I, Urteil vom Januar 2016 36 S 2041/15 WEG 3 insbesondere im Bereich von § 22 WEG (Bauliche Änderungen) . G V Z : O T O F
| 23 die Schwerpunkte im Bereich des Immobilienrechtes klar auf das Mietrecht legen dürfte (Stichwort: „Mietrechtspaket II“ und Ver- schärfung der „Mietpreisbremse“). Hier lässt sich für das von der SPD im Wahlkampf mit mäßigem Erfolg propagierte Gerechtig- keitsthema sehr viel mehr öffentliche Aufmerksamkeit sammeln, als dies bei dem sperrigen Wohnungseigentumsrecht der Fall wäre. Schutz von Erwerbern: ein weiteres Reformthema Der Fokus von Erstkäufern einer Eigentumswohnung liegt in der Regel auf der Prüfung des Kaufvertrags, weil ihnen die Bedeutung der übrigen Dokumente häuﬁg gar nicht bewusst ist. Zudem wer- den ihnen diese – anders als der Kaufvertragsentwurf – nicht be- reits im Vorfeld mit übergeben. Das geschieht zumeist erst auf Nachfrage. WEG-Verwalter blocken derartige Anfragen von Kau- ﬁnteressent oder Makler zudem häuﬁg ab. Verständlicherweise möchte man sagen, denn sie werden für den Aufwand von der WEG bzw. dem Sondereigentümer nicht eigens entlohnt. Neben den oben behandelten Themen, die immerhin schon ein- mal Teil von Gesetzgebungsprozessen waren, gibt es eine Reihe von weiteren Reformvorschlägen zum WEG. Beispielhaft sei auf die Ausführungen des Kollegen Martini in die- ser Publikation verwiesen.4 Solche Vorschläge zielen zumeist auf Ände- rungen im Zusammenleben der Eigentümerge- meinschaft ab. Die anwaltliche Beratungspraxis bei der Begleitung von Kauﬁnteressenten zum Erwerb einer Eigentumswohnung zeigt aber, dass es Gesprächsbedarf auch schon im vorge- lagerten Bereich gibt. Eine vernünftige Bewer- tung der Immobilie in wirtschaftlicher, tech- nischer und rechtlicher Hinsicht ist – gerade bei Gebrauchtwohnungen – nämlich nur bei Ein- sicht und Prüfung der relevanten Dokumente möglich. Dies sind in der Regel – neben dem Kaufvertragsentwurf – die Teilungser- klärung, die Beschlusssammlung, die Protokolle der letzten Jah- re sowie Jahresabrechnungen und der aktuelle Wirtschaftsplan. Insbesondere aus den Protokollen lässt sich ersehen, wie es um die Eigentümergemeinschaft steht. Gibt es viel Streit und recht- liche Auseinandersetzungen? Mussten Sonderumlagen wegen Li- quiditätsengpässen beschlossen werden? Stehen umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungsvorhaben an? Die Jahresab- rechnungen geben darüber hinaus einen guten Einblick in die ﬁ- nanzielle Verfassung der Eigentümergemeinschaft – vor allem dann, wenn sie auch eine Saldenliste enthalten, welche Eigentü- mer welche Hausgelder im Abrechnungszeitraum schuldig geblie- ben sind. Letzteres ist nach bisheriger Meinung des BGH allerdings nicht zwingender Bestandteil einer Abrechnung sondern kann le- diglich als informatorische Ergänzung aufgenommen werden.5 Der Verkäufer einer Eigentumswohnung sollte verpﬂichtet sein, den Käufer detaillierter zu infor- mieren als bisher. Es sollte deshalb darüber nachgedacht werden, eine gesetzliche Informationspﬂicht für den Verkäufer einzuführen. Dabei wäre eine Liste von Dokumenten oder Informatio- nen zu erstellen, die dem Kauﬁnteressenten zwingend übergeben werden müssen. Zu den Dokumenten würden ohne Frage die oben ge- nannten gehören. Bezüglich der Protokolle und Jahresabrechnungen wäre ein außerdem ein Zeitraum festzulegen. Dieser könnte die letzten zwei oder drei Abrechnungsjahre um- fassen. Deﬁniert werden müsste außerdem der Zeitpunkt der Übergabe. Orientieren könnte man sich dabei an der 14-Tagefrist des Beur- kundungsgesetzes.6 Vom Gesetzgeber wäre weiterhin zu prüfen, ob eine solche In- formationspﬂicht alle Verkäufer einschließen darf und sollte, oder ob sie – etwa aus verfassungsrechtlichen Gründen – nur auf Un- ternehmer 7 Anwendung ﬁnden könnte. Im Rahmen dieses Beitrags kann zu dem Thema nur ein Denk- anstoß gegeben werden. Unabhängig davon, welche Farben und welche personelle Zusammensetzung eine neue Bundesregie- rung haben wird, könnte es aber spannend sein, vertiefte Überle- gungen anzustellen. | 4 Seite 20 5 NJW 2012, 2796 6 BeurkG § 17 7 im Sinne von § 14 BGB
24 | Die Hoffnung nicht aufgeben Meine Wurzeln habe ich nicht vergessen. Und die Erfahrung, dass Dinge sich gewaltig ändern können. Michael Winks, Hausverwalter, Vorsitzender Haus & Grund Berlin Ost Haus und Grund Berlin-Ost e. V. hat sein Büro im Pankower Ortsteil Niederschönhausen, und ich habe dort meine Wur- zeln. Hier komme ich her. Als Mensch und als Hauseigentümer. Längst teilt sich die Stadt in Menschen, die sich an Regeln halten und solche, die es nicht tun. Wir Eigentümer haben uns gefälligst an die „Mietpreisbremse“ zu halten – die selbst das Berliner Land- gericht als verfassungswidrig ansieht. Unsere Wohnungen und Häuser müssen tiptop sein, ansonsten droht die Mietminderung. Euphorisch war die Stimmung 1989 und in den Folgejahren. End- lich konnten die über Jahre durch die DDR-Mangelwirtschaft und die staatlich verfügte Niedrigmietenbindung erzeugte Vernachlässigung der Häuser abge- stellt und mit der Sanierung und Modernisie- rung begonnen werden. Fassaden erstrahlten in neuem Glanz, zeitgemäßer „Luxus“ löste die alte Ofenheizung und den Kohlebadeofen ab. Was ist nach etwas mehr als einem Viertel- jahrhundert von der Aufbruchstimmung noch übrig? Längst haben die Menschen anschei- nend vergessen, wohin eine Deckelung der Mieten und mangelnde Motivierung für In- vestionen führen. Stattdessen werden Woh- nungseigentümer und Vermieter durch den Berliner Senat endlos gegängelt und von den Medien gescholten. Nach einem Viertel- jahrhundert haben die Menschen vergessen, wohin eine Deckelung der Mieten und man- gelnde Motivierung für Investionen führen. Die rechtsfreien Räume für diejenigen, de- nen Regeln aber völlig egal sind, nehmen be- ängstigend zu. Fassaden unserer Häuser wer- den mit Grafﬁtti beschädigt, Kabel werden wiederkehrend bei der S-Bahn gestohlen, Züge der U-Bahn in überfallartigen Aktionen mit Farbe beschmiert und auf öffentlichen Straßen und Plätzen liegt Abfall. Und ich habe das Gefühl, dass der politische Willen fehlt, diesen Missständen wirksam abzuhelfen. Längst denke und fühle ich als (Gesamt)Ber- liner. Wie sich unsere Stadt gegenwärtig ent- wickelt, gefällt mir aber gar nicht. Meine Wur- zeln habe ich nicht vergessen. Und die Erfahrung, dass Dinge sich gewaltig ändern können. Dabei ist die Investiton in die eigene Immobilie eine Form der Altersvorsorge. Viele Eigentümer haben über Jahre investiert. Sie verzichteten unter Umständen auf ein neues Auto, einen Urlaub, um ihre Immobilie voranzubringen. Gerade im Einzugsbereich un- seres Vereins, dem ehemaligen Ostberlin, waren erhebliche zu- sätzliche Investitionen nötig, um wieder „auf Stand“ zu kommen. Diese Beträge wenden wir als unseren eigenen ganz persön- lichen Beitrag gegen Altersarmut auf. Gerade darüber wird in die- sen Tagen so viel gesprochen ... Ich gebe die Hoffnung nicht auf, dass die einfachsten Regeln für ein Zusammenleben und für gutes Benehmen in unserer, in mei- ner Stadt wieder zur Geltung gelangen. Und ein wenig mehr Ver- nunft bei politischen Entscheidungen könnte auch nicht schaden. | . G V Z : O T O F
| 25 Warum heute noch Mitglied in einem Verein werden? Ob Interesse an konkretem Nutzen oder aus solidarischer Motivation – die Mitglied- schaft in einem Haus & Grund-Verein ermöglicht direkten Austausch und persönliche Begegnungen. Isabell Meyer-Loss, Landesverbandsassistentin Haus & Grund Berlin Der Verein – etymologisch u. a. für „eins werden“, „zusam- menbringen“ – bezeichnet eine freiwillige und auf Dauer angelegte Vereinigung von Personen zur Verfolgung eines be- stimmten Zwecks. Der Landesverband Haus & Grund Berlin als Zu- sammenschluss von momentan 20 Ortsvereinen existiert bereits seit über 130 Jahren. Haus & Grund bezeichnet sich als „Eigen- tümerschutzgemeinschaft“, als Ort, an dem sich Menschen in ihrer Eigenschaft als Immo- bilieneigentümer/innen gehört und beraten fühlen sollen. So heißt es beispielsweise auf der Website des Steglitz-Zehlendorfer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein von 2006: „In allen Bereichen rund um die Immo- bilie bieten wir kompetente und zeitgemäße Beratung und stehen unseren Mitgliedern hel- fend zur Seite. […] Als Netzwerk für unsere Mitglieder rund um die Immobilie […] ﬁnden Sie zudem kompetente Ansprechpartner unter den Mitgliedern.“ Nicht zuletzt soll also auch ein Miteinander von Gleichgesinnten angeboten werden. Oft wenden sich Menschen mit einem akuten Problem an Haus & Grund – und gehen dafür eine Mitgliedschaft ein. Dennoch sollte daraus nicht geschlossen werden, dass im Be- reich der Immobilieneigentümer/innen eine Vereinigung über eine reine Beratungsdienstleistung hinaus sinnlos ist. Eine Gemein- schaft von Menschen, der man über einen langen Zeitraum be- gegnet – sei es in mehr oder weniger großen Abständen, einzeln oder versammelt – erzeugt ein Gefühl von Bindung über den ei- gentlichen Vereinszweck und die reine Infor- mationsbeschaffung hinaus. Neu entstehende Problemlagen und Situati- onen, mit denen sich Immobilieneigentümer/- innen konfrontiert sehen, werden nicht nur in den Beratungen angesprochen. Auch im Ge- spräch mit anderen Vereinsmitgliedern so- wohl bei förmlichen Vereinsanlässen als auch geselligen Zusammenkünften können die- se geteilt und dadurch aus unterschiedlichen Perspektiven betrachtet werden. Mitunter er- geben sich Synergien und Partnerschaften, die sonst ungenutzt und unentdeckt blieben. Nicht zuletzt sind in den Vereinen langwährende Freundschaften entstanden und entstehen immer wieder neu, auch über Bezirks- und Vereinsgrenzen hinaus. Insofern sollte es Immobilieneigentümern/innen auch weiterhin ein Anliegen sein, bei den jüngeren Generationen ein Bewusst- sein für den Wert von Solidarität, persönlicher Begegnung und direkter Gemeinschaft zu wecken – mit einer Mitgliedschaft in einem Haus & Grund-Verein. | Im Gegensatz zum gesellschaftlichen Trend haben die meisten der Berliner Ortsvereine von Haus & Grund keine sinkenden Mit- gliederzahlen zu beklagen. Dennoch besteht Grund zur Sorge, dass auch hier das Modell „Verein“ gerade bei den nachfolgenden Generationen an Stellenwert und Attraktivität einbüßt. Für die heute Zwanzig- bis Dreißigjährigen stellt Gemeinschaft zwar ei- nen hohen Wert dar, jedoch wird mittlerweile nicht nur diesem Interesse zu einem Großteil auf digitalem Wege nachgegangen – Stichwort „soziale Medien“. Des Weiteren steht wohl außer Frage, dass bei vielen Menschen eine Mitgliedschaft weniger aus solidarischer Motivation besteht, sondern mehr aus dem Interesse an konkretem Nutzen für sich selbst. Ein Interesse am Zusammensein mit Gleichgesinnten be- steht möglicherweise eher bei Vereinen ideeller Natur und weni- ger bei einer Vereinigung, in der das Geben und Nehmen – Ver- einsbeitrag gegen Beratung – zumindest formell klar verteilt ist. Die Erfahrungen aus der Arbeit in der Landesverbandsgeschäfts- stelle zeigen, dass sich Menschen oft mit einem akuten Problem bezüglich ihrer Immobilie an Haus & Grund wenden und dafür eine Mitgliedschaft eingehen. . G V Z : O T O F
26 | Partner Haus & Grund Berlin arbeitet zur Zeit mit neun Fördermitgliedern zusammen, die die Arbeit des Landes- verbands unterstützen. Die Logos sind mit den Websites der Partner verlinkt. Weitere Kontaktdaten auf www.haus-und-grund-berlin.de
| 27 Kontakte Haus & Grund Berlin ist der Landesverband, in dem sich 20 Vereine zusammengeschlossen haben. Ihre Mitglieder organisieren sich vor Ort, um gemeinsam ihre Interessen zu vertreten. Im Vordergrund stehen Service und Beratungsangebote für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer. Haus & Grund Berlin-Ost e. V. Rolandstraße 105, 13156 Berlin Tel.: (030) 4761 109-4 und -5, E-Mail: info@hugberlinost.de > www.hugberlinost.de Haus & Grund Spandau von 1890 e. V. Carl-Schurz-Straße 31, 13597 Berlin Tel.: (030) 333 23 65, E-Mail: info@hausundgrund-spandau.berlin > www.hausundgrund-spandau.berlin Vereinigung der Haus- und Grundbesitzer im Bezirk Charlottenburg e. V. Mainzer Straße 15, 10715 Berlin Tel.: (030) 857 692 72 E-Mail: Vereinigung-Charlottenburg@haus-und-grund-berlin.de Steglitz-Zehlendorfer Haus- Wohnungs- und Grund- eigentümerverein v. 2006 e. V. Weißwasserweg 2A, 12205 Berlin Tel.: (030) 811 31 80, E-Mail: vorstand@hug-steglitz-zehlendorf.de > www.hgv-steglitz-zehlendorf.de Charlottenburger Haus-, Wohnungs- und Grund- eigentümerverein e. V. gegr. 1895 c/o Rechtsanwältin Neumann, Kurfürstendamm 220, 10719 Berlin Tel.: (030) 341 61 94 E-Mail: info@charlottenburger-hwgv.de Grundbesitzer-Verein der Gartenstadt Berlin-Frohnau e. V. Zeltinger Straße 6, 13465 Berlin Tel.: (030) 280 82 10, E-Mail: ofﬁce@gbv-frohnau.de > www.gbv-frohnau.de Hermsdorfer Haus- und Grundbesitzerverein e. V. Heinsestraße 29, 13467 Berlin Tel.: (030) 455 50 64, E-Mail: info@hug-hermsdorf.de Haus- und Grundbesitzerverein Konradshöhe-Tegelort e. V. Jörsstraße 7, 13505 Berlin Tel.: (030) 4367 2509 E-Mail: Konradshoehe-Tegelort@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Kreuzberg e. V. Körtestraße 35, 10967 Berlin Tel.: (030) 691 40 68, E-Mail: hug-kreuzberg@t-online.de > www.hgv-kreuzberg.de Haus- und Grundbesitzerverein im Norden von Berlin e. V. Zeltinger Straße 6, 13465 Berlin Tel.: (030) 9700 5680, E-Mail: info@hug-norden.de Haus & Grund Berlin-Neukölln e. V. Kienitzer Straße 12, 12053 Berlin Tel.: (030) 687 13 97, E-Mail: info@hug-neukoelln.de > www.hug-neukoelln.de Haus & Grund Reinickendorf e. V. Scharnweberstraße 65, 13405 Berlin Tel.: (030) 679 61 210 E-Mail: kontakt@haus-und-grund-reinickendorf.de > www.haus-und-grund-reinickendorf.de Haus- und Grundbesitzerverein Schöneberg-Friedenau e. V. Bundesallee 112, 12161 Berlin Tel.: (030) 851 56 51 E-Mail: Schoeneberg-Friedenau@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Tegel e. V. c/o Kanzlei Kretschmar und Erwes, Brunowstraße 9, 13507 Berlin Tel.: (030) 437 778 30, E-Mail: info@hugtegel.de > www.hugtegel.de Haus & Grund Tempelhof e. V. Schönburgstraße 5, 12103 Berlin Tel.: (030) 705 10 89, E-Mail: kontakt@haus-und-grund-tempelhof.de > www.haus-und-grund-tempelhof.de Haus & Grund Tiergarten e. V. Berlin Bochumer Straße 27, 10555 Berlin Tel.: (030) 391 64 64, E-Mail: Tiergarten@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Wedding e. V. Hochstraße 45, 13357 Berlin Tel.: (030) 484 79 166, E-Mail: Wedding@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Wilmersdorf e. V. Güntzelstraße 55, 10717 Berlin Tel.: (030) 883 15 68, E-Mail: info@hug-wilmersdorf.de > www.hug-wilmersdorf.de Eigenheim- und Grundbesitzerverein Wittenau-Süd e. V. Tessenowstraße 37 B, 13437 Berlin Tel.: (030) 414 26 20 E-Mail: Wittenau-Sued@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Berlin-Zehlendorf von 1895 e. V. Potsdamer Straße 44, 14163 Berlin Tel.: (030) 8099 9490, E-Mail: info@hug-zehlendorf.de > www.hgv-zehlendorf.de Geschäftsstelle Landesverband Haus & Grund Berlin Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. Potsdamer Straße 143, 10783 Berlin Tel.: (030) 216 34 36 E-Mail: info@haus-und-grund-berlin.de > www.haus-und-grund-berlin.de
Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen. verantwortungsvolle Wohnungswirtschaft Seit Generationen stehen private Eigentümer für eine in Berlin. Statt kurzfristiger Rendite ist ihnen die Erhaltung der ge- schaffenen Werte wichtig, statt anonymer Massenvermie- tung pﬂegen sie persönliche Beziehungen – praktizieren Zuverlässigkeit und Redlichkeit. Die Diskussionen der letzten Jahre zur Entwicklung der Mie- ten, Umwandlung von Wohnraum und „Gentriﬁzierung“ stellen die privaten Eigentümer unter Generalverdacht. Die Politik folgt oberﬂächlichen Argumenten in der Hoffnung, bei der Wählerschaft zu punkten. Private Vermieter und alle, die Wohneigentum begründen möchten, werden auf unangemessene Weise benachteiligt. Seit über 120 Jahren organisieren sich die privaten Eigentü- mer – Vermieter und Selbstnutzer, um sich gegenseitig zu unterstützen und den berechtigten Interessen des Mittel- stands Gehör zu verschaffen. Heute fordern sie von Politik und Gesellschaft die Rechtschaffenheit ein, die sie selbst gegenüber Mietern, Handwerkern und als Steuerzahler praktizieren. Fairness ist keine Einbahnstraße!