Source: https://www.valoreimmobile.com/il-rent-to-buy
Timestamp: 2019-12-09 18:18:30+00:00
Document Index: 166534364

Matched Legal Cases: ['art. 2931', 'art. 2932', 'art. 1453', 'art. 1382', 'art. 23', 'art. 2775', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 23']

Gli Obblighi del Concedente nel Rent to buy
Dalla stipula di un rent to buy derivano obblighi a carico del concedente, il principale dei quali è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore. Il concedente è inoltre obbligato ad adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per assicurare al conduttore il godimento dell’immobile e comunque ad astenersi da tutti quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto del conduttore.
Altro obbligo fondamentale per il concedente è quello di procedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda procedere all’acquisto nel rispetto dei termini convenuti. Si ritiene che l’obbligo di vendita del concedente possa riguardare, oltre che la piena proprietà dell’immobile (come avverrà nella stragrande maggioranza dei casi), anche un diverso diritto: ad esempio un diritto di usufrutto.
In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui è tenuto , il conduttore potrà scegliere se chiedere:
• l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi un “obbligo di fare” ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività;
• l’adempimento in forma specifica (art. 2932 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile; ovviamente per mantenere l’effetto “prenotativo” connesso alla trascrizione di un rent to buy, la domanda per ottenere l’esecuzione dell’obbligo dovrà essere trascritta entro il termine di durata del contratto, e comunque non oltre i dieci anni dalla trascrizione originaria;
• la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.) la richiesta di risoluzione, però, non può essere legittimata da qualsiasi tipo di inadempimento: per legge deve trattarsi di un inadempimento non di scarsa importanza; a volte è la legge stessa che prevede rimedi alternativi alla risoluzione: si pensi, ad esempio alla disposizione in base alla quale se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore può farle eseguire a proprie spese, con diritto al rimborso e senza dover corrispondere nessun interesse.
Le Conseguenze per il Concedente della Risoluzione di un Rent to buy per suo Inadempimento
La legge stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”. Pertanto, una volta intervenuta la risoluzione del contratto, il concedente:
• potrà trattenere i canoni pagati sino a quel momento, per la sola parte riferita all’utilizzo;
• dovrà invece restituire al conduttore i canoni pagati sino a quel momento, per la parte da imputare alla vendita , maggiorati degli interessi legali.
La norma è inderogabile perché è posta essenzialmente a tutela del conduttore. Le parti potranno, invece, disciplinare diversamente in contratto le conseguenze a carico del concedente, ma solo in senso peggiorativo. Ad esempio, prevedendo anche una penale a carico del concedente (ex art. 1382 c.c.).
I crediti del conduttore a seguito della risoluzione di un rent to buy per inadempimento del concedente hanno un privilegio speciale sull’immobile concesso in godimento, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto.
Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che prosegue vincolando entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi. (art. 23, c. 6, D.L. 133/2014). Il curatore fallimentare, per non essere vincolato al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, sciogliendosi dall’obbligo di vendita al termine del periodo di utilizzo) dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti; in particolare, ai sensi della normativa vigente, al pari di ogni altro contratto, il rent to buy potrà essere revocato, se:
• siglato nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento;
• le prestazioni eseguite dal concedente, o gli obblighi che ha assunto, sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, e sempre che il conduttore non riesca a provare che non conosceva lo stato di insolvenza del concedente.
In ogni caso i rent to buy debitamente trascritti non sono soggetti a revocatoria fallimentare, sempre che non siano cessati gli effetti della trascrizione, che siano stati conclusi a giusto prezzo e che riguardino:
• immobili ad uso abitativo destinati ad essere l’abitazione principale del conduttore o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
• oppure immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata, ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.
Nel caso di mancata esecuzione del contratto a causa della dichiarazione di fallimento, i crediti del conduttore che ne conseguono hanno privilegio speciale sull’immobile oggetto del rent to buy, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento (art. 2775bis c.c., norma espressamente richiamata dall’art. 23, c. 3, D.L. 133/2014).
L’art. 23, c. 6, D.L. 133/2014, stabilisce che “in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5”. Il fallimento del conduttore non comporta la cessazione del contratto, ma ne determina la sospensione secondo i termini disposti dalla legge fallimentare e ciò sino al momento in cui il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari:
• di subentrare nel contratto al posto del conduttore fallito, assumendo tutti i relativi obblighi;
• oppure, di sciogliere il contratto .
A tal fine il concedente può costringere il curatore a prendere una decisione, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Nel caso di scioglimento del contratto (a seguito della scelta del curatore oppure in caso sia decorso il termine assegnato dal giudice), il concedente avrà diritto:
• alla restituzione dell’immobile;
• ad acquisire i canoni sino a quel momento incassati;
• a far valere il credito conseguente al mancato adempimento (ad esempio per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati).
In pratica il concedente, in caso di scioglimento del contratto, avrà diritto a trattenere i canoni sino a quel momento pagati dal conduttore per il loro intero importo, e quindi anche per la componente da imputare al prezzo di vendita (a meno che le parti non abbiano stabilito diversamente in contratto); resta, inoltre, fermo il diritto del concedente di ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati (il relativo credito dovrà essere fatto valere nel passivo del fallimento). Il concedente, invece, non potrà chiedere il risarcimento del danno eventualmente subito, essendo tale possibilità espressamente esclusa dalla legge fallimentare.
L’art. 23 D.L. 133/2014 non indica a quale trattamento fiscale dovrà essere assoggettato il rent to buy. A colmare la lacuna normativa ha pensato l’Agenzia delle Entrate con apposita circolare esplicativa.