Source: https://www.yourxpert.de/xpertise/recht/mietrecht-pachtrecht/mietvertrag
Timestamp: 2020-08-10 05:16:45
Document Index: 255179293

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 312', '§ 576', '§ 575', '§ 551', '§ 2', '§ 553', '§ 535']

Mietvertrag - Ratgeber & Antworten vom Anwalt | yourXpert
Mietrecht-Ratgeber: Was Sie rund um den Mietvertrag wissen sollten
Lesen Sie die Details in einem Mietvertrag, bevor Sie ihn als Mieter unterzeichnen? Die meisten Mietinteressenten jedenfalls beschränken die Lektüre auf den Mietpreis und unterschreiben blind. Auch wenn Sie froh sind, in Zeiten hoher Nachfrage nach Mietwohnungen eine Wohnung an Land zu ziehen, sollten Sie den Vertragstext wenigstens in Teilbereichen genauer lesen. Sie vermeiden unliebsame Überraschungen.
Stolperfallen im Mietvertrag
4.2 Wohnfläche
4.3 Nutzungsregelung
4.4 Hausordnung
4.5 Vertragsgemäßer Zustand
4.6 Vom Vermieter auszuführende Arbeiten
4.8 Zeitmietvertrag
4.9 Kaution
4.10 Nebenkosten
4.11 Renovierungsklausel
4.12 Kleinreparaturklausel
4.13 Mieterhöhung
4.14 Haustierhaltung
4.15 Untervermietung
4.16 Besichtigungsrecht des Vermieters
4.17 Winterdienst
4.18 Rückgabe der Mieträume bei Auszug
Mietverträge sind im Regelfall nicht mit einem Widerrufsrecht verbunden. Wenn Sie Überlegungsbedarf haben, sollten Sie unter „Sonstiges“ ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht vereinbaren.
Mietverträge enthalten eine Vielzahl von Klauseln. Viele davon wurden oder werden noch gerichtlich überprüft. Die meisten Klauseln, soweit sie zum Beispiel dem Mustermietvertrag des Deutschen Mieterbundes entsprechen, dürften wirksam ausgestaltet sein.
Allgemein gilt, dass ein Mietvertrag nur solche Klauseln beinhalten darf, die weder Mieter noch Vermieter unangemessen benachteiligen und keinen überraschenden und nicht mit dem Gesetz zu vereinbarenden Inhalt aufweisen.
1. Praxistipp 1
Orientierungshilfe bietet der Mustermietvertrag Deutscher Mieterbund. Dieser berücksichtigt die aktuelle Rechtsprechung. Wird Ihnen ein sonstiger Vertragsentwurf vorgelegt, können Sie dessen Inhalt mit dem DMB-Mustermietvertrag vergleichen. Achten Sie darauf, den Text zu konkretisieren, wo er alternative Regelungen anbietet. Lassen Sie nichts offen. Streichen Sie im Zweifel alles durch, was nicht relevant ist.
2. Praxistipp 2
Oft kommt es auf einzelne Worte an, die eine Klausel im Mietvertrag hinfällig machen. Wenn Sie sich das Mietrecht der §§ 535 bis 580a BGB und die dazu ergangene kaum mehr überschaubare Rechtsprechung ansehen, werden Sie schnell feststellen, dass das Mietrecht eine ausgesprochen komplexe Materie ist. Möchten Sie unnötige Streitereien mit der Gegenseite vermeiden und sich gegen überraschende oder unangemessene Vertragsklauseln schützen, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. In unserem Recht-Shop stellen wir Ihnen das Produkt „Mietvertrag prüfen“ kostengünstig zur Verfügung.
3. Hinweis für Vermieter
Mietrecht wird meist als mieterfreundlich empfunden. Natürlich haben auch Vermieter Rechte. Möchten Sie als Vermieter Fehlerquellen vermeiden, sollten Sie Ihren Vertragsentwurf individuell gestalten und von einem yourXpert-Anwalt überprüfen lassen. (Verlinken: Recht-Shop: „Mietvertrag prüfen“). Die Anwaltsgebühr dürfte sich mehr als auszahlen, wenn Sie dadurch teure und unnötige Rechtsstreite vermeiden und Ihrer Miete nicht hinterherlaufen müssen.
4.Stolperfallen im Mietvertrag
4.1 Widerrufsrecht bei Mietvertrag
Im Regelfall haben Mieter beim Mietvertrag kein Widerrufsrecht. Wenn Sie die Wohnung dann doch nicht beziehen möchten, bleibt Ihnen nur, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Ein Widerrufsrecht besteht ausnahmsweise dann, wenn der Vermieter als Unternehmer handelt und Wohnungen gewerbsmäßig vermietet. Aber auch dann entfällt das Widerrufsrecht, wenn Sie den Wohnraum zuvor besichtigt haben (§ 312 IV BGB). Da das Widerrufsrecht im BGB ziemlich diffus ausgestaltet ist, sollten Sie die Hilfe eines yourXpert-Anwalts in Anspruch nehmen.
Die Wohnfläche muss der Wirklichkeit entsprechen. Ist sie zu groß angegeben, zahlen Sie mehr, als Sie gemietet haben. Lassen Sie sich möglichst den Grundriss der Wohnung zeigen und messen Sie die Flächen nach.
Wohnungen dienen Wohnzwecken. Möchten Sie Ihre Wohnung auch beruflich nutzen, sollten Sie den Vermieter darauf ansprechen und die entsprechende Nutzung ausdrücklich vereinbaren. Solange Ihre beruflichen Aktivitäten niemanden im Haus stören (kein oder kaum Publikumsverkehr), bewegen Sie sich im Rahmen des erlaubten vertragsgemäßen Gebrauchs.
Eine Hausordnung ist für den Mieter nur verpflichtend, wenn sie Bestandteil des Mietvertrages wird. Sie sollte dem Mietvertrag als Anlage beigefügt oder für den Mieter durch einen Aushang unmittelbar zugänglich sein.
Erstellen Sie vor dem Einzug ein Übergabeprotokoll. Halten Sie eventuelle Schäden schriftlich fest. Achten Sie darauf, dass im Mietvertrag nicht steht, dass die Wohnung frei von jeglichen Schäden sei, obwohl tatsächlich Schäden festgestellt wurden.
Wurde vereinbart, dass eine Partei vor Ihrem Einzug noch Arbeiten in der Wohnung vornehmen muss, sollten Sie diese ausdrücklich unter „sonstige Vereinbarungen“ bezeichnen. Nur so lässt sich zuverlässig beweisen, was vereinbart wurde. Auf mündliche Aussagen sollten Sie sich nicht verlassen.
Nach dem Gesetz können Mieter Mietverträge „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“ (§ 576 BGB). Steht im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist, ist die Klausel unwirksam.
Zeitmietverträge erlaubt das Gesetz nur, wenn der Vermieter später die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen nutzen will oder die Wohnung umbauen oder modernisieren möchte und er Sie im Mietvertrag schriftlich über die Gründe informiert (§ 575 BGB).
Auf Verlangen müssen Sie eine Kaution leisten. Diese darf höchstens drei Kaltmonatsmieten betragen (§ 551 BGB). Sie haben das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Ihr Vermieter ist verpflichtet, das Geld „mündelsicher“ anzulegen und darf es nicht irgendwo verwahren. Alternativ können Sie mit dem Vermieter auch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherungsbürgschaft vereinbaren.
Mit den Nebenkosten gelten Sie den Unterhaltungsaufwand für die Wohnung ab. Die Nebenkosten sind im Mietvertrag entweder im Detail aufgeführt oder es wird auf § 2 Nr. 1 – 17 Betriebskostenverordnung verwiesen. Achten Sie darauf, dass der Vermieter einen auf Ihre Situation passenden Umlageschlüssel zugrunde legt (z.B. Wohnfläche, Personenzahl).
Der Vermieter kann Sie verpflichten, in Ihren Räumlichkeiten nach bestimmten Zeiträumen Schönheitsreparaturen vorzunehmen, aber nur, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Starre Fristenpläne (z.B. alle fünf Jahre) sind nicht erlaubt. Als angemessene Zeitabstände gelten für Küchen, Bäder, Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume fünf Jahre.
Der Vermieter kann Sie verpflichten, kleine Reparaturen (Bagatellschäden) auf eigene Kosten zu übernehmen (z.B. neue Dichtung im Wasserhahn). Voraussetzung ist, dass der Reparaturaufwand im Einzelfall höchstens ca. 75 € beträgt und eine angemessene Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum (z.B. ca. 250 € ein Jahr) für den Fall vereinbart wird, dass mehrere Kleinreparaturen anfallen. Ein Höchstbetrag von einer Monatsmiete wäre jedenfalls nicht mehr angemessen.
Ihr Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sofern die Miete 15 Monate lang unverändert geblieben ist und innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht wurde. Da Mieterhöhungen oft fehlerhaft sind, sollten Sie sich von einem yourXpert-Anwalt beraten lassen.
Pauschale Tierhaltungsverbote oder Verbote, die die Tierhaltung ausnahmslos von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen, sind nicht zulässig. Kleintiere dürfen Sie ohnehin immer halten (Wellensittiche, Zierfische). Haben Sie bereits einen Hund, klären Sie die Haltung im Mietvertrag.
Möchten Sie Ihre Wohnung untervermieten, müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Sie benötigen dafür ein sachlich begründetes Interesse (§ 553 BGB). Ein pauschales Verbot jeglicher Untervermietung ist unwirksam. Sofern der Vermieter die Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig macht, muss der Erhöhungsbetrag angemessen sein.
Ihre Wohnung ist Ihr Reich. Die Vermieter darf die Wohnung besichtigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, z.B. dann, wenn er die Wohnung verkaufen will oder das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht und er die Räume Mietinteressenten zeigen möchte. Notwendige Besichtigungen sind rechtzeitig anzukündigen. Auch ein generelles Zutrittsrecht von Handwerkern ohne konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden oder zu beseitigende Mängel besteht nicht.
Der Vermieter kann Sie zum Winterdienst verpflichten. Sie müssen dann abwechselnd mit anderen Mietern in den Wintermonaten die Zugänge zum Haus von Schnee räumen und streuen. Sind Sie Mieter im Erdgeschoss, darf Ihnen der Winterdienst nicht allein übertragen werden.
Im Normalfall brauchen Sie als Mieter die Wohnung nur „besenrein“ zurückzugeben und müssen sie vollständig räumen. Bauliche Veränderungen müssen Sie entfernen oder nach Absprache mit dem Vermieter in der Wohnung belassen. Ist die Wohnung abgewohnt, sodass nach Ablauf der vereinbarten Fristen Schönheitsreparaturen fällig sind, müssen Sie diese nach durchschnittlichen Geschmacksstandards ausführen. Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Räume verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben, ist unwirksam. Auch eine Fachhandwerkerklausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nur durch Fachhandwerker ausführen zu lassen, ist nicht erlaubt.
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Fachartikel zum Thema Mietvertrag
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Eine Mietminderung bei lärmenden Nachbarn ist nach einer Entscheidung des LG Berlin* dann möglich, wenn der nachbarliche Lärm über das Normalmaß hinausgeht. 10 % wurden zugesprochen und zwar bei ständigen Lärmstörungen in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln und Türknallen, da dieses nach Auffassung der Richter über das übliche und als vertragsgemäß hinzunehmende Maß an Beeinträchtigungen hinausgehe, da es nicht mehr sozial übliche Geräusche gewesen seien...
verfasst von Rechtsanwalt Andreas Wehle
Die unsäglichen modernen Hürden, der von Angst um ihr Hab und Gut geprägten Anforderungen sind überwunden. Der meist vom Vermieter, der Hausverwaltung oder gar dem Makler entworfene, nicht mehr verhandelbare Mietvertrag liegt nun dem künftigen Mieter zur Unterschrift vor. Sollte dieser doch versucht sein dieses mehrseitige Vertragswerk zu studieren wird er bei 99,9 Prozent der Verträge auf die sogenannten Schönheitsklauseln stoßen...
Vernünftigerweise kommen immer mehr Eigentümer zu der Überzeugung, dass Rauchmelder eine sinnvolle Investition darstellen. Sind die Räume jedoch vermietet, gehen immer mehr Vermieter dazu über, die Anmiete- und Wartungskosten von Rauchwarnmeldern auf die Mieter abzuwälzen. Insoweit hat nunmehr das LG Magdeburg mit Urteil vom 27...
Schönheitsreparaturen und Änderungen im Mietvertrag
Die Pflicht zur Reparatur oder zur Renovierung der Mietsache trifft nach dem Gesetz grundsätzlich zunächst den Vermieter. Ihm obliegt während der Mietzeit die Erhaltung der Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs 1. S 2 BGB), so dass er, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auch die Schönheitsreparaturen tragen muss, sobald die Wohnung infolge des normalen Verschleißes auf Grund des vertragsgemäßen Gebrauchs Mängel aufweist...
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