Source: http://weg-report.blogspot.com/
Timestamp: 2019-11-14 00:31:34
Document Index: 36306567

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 5', '§ 2', '§ 2']

Tatsächlich werden sich die Bezirksämter schwer tun, mit dieser knappen Personaldecke, dass Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen. Die bis 2001 in Berlin geltende alte Zweckentfremdungsverbotsverordnung wurde immerhin von über 50 Außendienstmitarbeitern überwacht – mit sehr hoher Effektivität! Heute werden jedoch die Bezirke bei ihrer Jagd durch die elektronischen Medien unterstützt. Während zweckfremde Nutzungen vor 15 Jahren meist in Form von Büros vorkamen, die nur durch detektivische Kleinarbeit zu ermitteln waren, treten die heutigen Ferienwohnungsbetreiber meist werbend im Internet auf. Aus gut informierten Kreisen war zu erfahren, dass der Senat eine internetbasierte Such-Software entwickeln lässt, die automatisch das Netz nach berliner Ferienwohnungen scannt. Dies würde eine weitgehende Automatisierung der Jagd nach Ferienwohnungen ermöglichen.
Nicht zu unterschätzen ist auch die „gute alte“ Denunziation durch Mitbewohner der Häuser, von denen sich viele durch die Feriengäste gestört fühlen. Unerwartete Hilfe erhalten die Bezirke auch durch die Mietervereine, die sich von der Bekämpfung der Ferienwohnungen mittelfristig eine Senkung des Mietniveaus und eine Verbesserung des Wohnungsangebotes erhoffen und ihre Mitglieder durch Formulare zur Anzeige möglicher Zweckfremder Wohnungsnutzer auffordern. (siehe http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/meldebogen-zweckentfremdung.pdf )
Zusammengefasst bedeutet dies: Wer in den Außenbezirken (außer Sreglitz-Zehlendorf!) eine Ferienwohnung im eigenen Zweifamilienhaus vermietet und sich auch nicht werbend im Internet betätigt, wird wenig zu befürchten haben. Wer am Kudamm, in Mitte oder in Prenzelberg Ferienwohnungen vermietet und diese schillernd auf allen bekannten Portalen anbietet, der wird in den nächsten Monaten wohl Besuch vom Bezirksamt bekommen – oder der Bußgeldbescheid kommt direkt. Dann stehen für jeden Einzelfall und jede einzelne Wohnung, die als Ferienwohnung vermietet oder gewerblich genutzt wird, Bußgelder von mindestens 500 € bei leichten Verstößen und im Regelfall 1.500 € im Raum (siehe 22.6. f. der Ausführungsvorschriften). Für den weiteren Fall der Zuwiderhandlung verdoppelt sich das Bußgeld, sodass gemäß 22.3. der Ausführungsvorschriften 50.000 € möglich sind.
Natürlich gibt es auch hier Mittel und Wege, aber dies erfordert den Gang zum Spezialisten.
Labels: Bußgeld, Zweckentfremdungsverbot
Der Berliner Senat hat am 4. März 2014 die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung-ZwVbVO) erlassen. Diese Verordnung tritt am 1. Mai 2014 in Kraft und damit das Verbot in Berlin künftig Wohnungen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken zu nutzen oder leer stehen zu lassen. Die Verordnung wurde am 27. März 2014 im Berliner Gesetz und Verordnungsblatt veröffentlicht
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für das gesamte Land Berlin. Andere Nutzungen von Wohnungen bedürfen gemäß § 1 Abs.1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) einer Genehmigung, für die die Bezirke zuständig sind. Das Gesetz nennt als verbotene, zweckfremde Nutzungen in § 2 Abs.1:
• Die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder
zur Beherbergung,
• Die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche
• Bauliche Veränderungen von Wohnungen, so dass sie nicht mehr
bewohnt werden können,
• Mehr als sechsmonatiger Leerstand,
• Abriss von Wohnraum.
Was als Wohnraum gilt, definiert das Gesetz in § 1 Abs. 3 ZwVbG.
„alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.“
In der Praxis wird auch das Negativattest gemäß § 5 der Verordnung große Bedeutung erlangen. Bestehen bei der Vermietung von Räumen Zweifel, ob diese dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen, ist auf Antrag von der Behörde ein Negativattest auszustellen. Gerade hier werden die größten Probleme durch die knappe Personaldecke der Veraltung erwartet.
In der kurzen verbliebenen Zeit bis zum in Kraft treten, haben viele Vermieter noch eine Chance, Ihre Rechtsposition zu verbessern.
Wer jetzt noch eine Wohnung zukünftig zu geschäftlichen Zwecken vermieten will, sollte ein noch im April durch den Abschluss entsprechender Verträge regeln. Gemäß § 2 Abs.2 Nr.2 ZwVbG findet das Zweckentfremdungsverbot keine Anwendung für die Dauer eines vor dem 1. Mai 2014 begonnenen Geschäftsraummietverhältnisses. Das bedeutet aber, dass nach einer Kündigung die Räume nur als Wohnung wieder vermietet werden.
Auch besteht jetzt noch die Möglichkeit eine Wohnung als Ferienwohnung oder Handwerkerwohnung zu vermieten. Diese Nutzung wird jedoch gemäß § 2 Abs.2 Nr.1 ZwVbG nur noch die nächsten 2 Jahre möglich sein, dann endet die Karenzfrist. Entscheidend dafür ist jedoch, dass noch im April 2014 entsprechende Mietverträge geschlossen werden, zumindest müssen Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können. Ab dem Inkrafttreten werden neue Nutzungen von Wohnungen zu Ferienzwecken oder als Handwerkerpension nicht mehr zulässig sein. Die Beweislast, dass die Nutzung bereits vor dem Stichtag begann, trägt grundsätzlich der Vermieter.
Werden Geschäftsräume bereits seit einigen Jahren als Wohnung vermietet, oder hat der Mieter seine geschäftliche Nutzung eingestellt und wohnt dort? Hier kann den Vermieter das Zweckentfremdungsverbot treffen! Wer nicht nachweisen kann, dass die Umnutzung nur temporär ist, wird dann die Räume in den nächsten Jahren nicht mehr als Geschäftsräume neu vermieten können, sondern nur noch als Wohnung. Der Nachweis einer nur vorübergehenden Nutzung ist jedoch an recht hohe Voraussetzungen geknüpft, die gegenüber der Behörde nachgewiesen werden müssen.
Eine kompetente anwaltliche Beratung ist in diesen Fällen unerlässlich. Die Folgen einer Fehleinschätzung können gravierend sein, da Ordnungsgelder von bis zu 50.000 € bereits nach der alten Rechtslage mehrfach von der Behörde gegenüber Vermietern durchgesetzt wurden. Auch können den Vermieter ohne weiteres sechsstellige Schadensersatzbeträge des Mieters treffen. Wenn eine gewerbliche Vermietung auf Grund der Zweckbindung unzulässig war, kann der Mieter kündigen und Schadensersatz für Umzug, höhere Miete etc. verlangen, dies können ohne Weiteres sechsstellige Beträge sein.
Weitere Interessante Informationen zu diesem Thema finden Sie unter
http://www.kanzlei-wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/
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Labels: erienwohnung, Geschäftsraum, Vermieter, Zweckentfremdung, Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, Zweckentfremdungsverbot-Verordnung