Source: https://www.prawo-budowlane.info/budowa-przy-granicy-dzialki-po-zmianie-rozporzadzenia-w-2018,494,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2020-01-28 06:58:28+00:00
Document Index: 125652901

Matched Legal Cases: ['SA/Wa ', 'SA/Rz ', 'art. 9', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 1', 'SA/Kr ']

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-10-25
Od lat mój budynek stoi przy samej granicy działki z sąsiadem. Obecnie sąsiad chce do ściany mojego budynku dostawić trzy garaże, w których zamierza uruchomić warsztat samochodowy. Nie wyrażam na to zgody, gdyż obawiam się, że naprawy, jakie będzie wykonywał, będą zbyt hałaśliwe. Dlatego proszę go, aby odsunął się przynajmniej o 1 metr od granicy. On jednak twierdzi, że na swoim placu może robić, co chce i nie potrzebuje na to mojej zgody. Muszę zaznaczyć, że nasze działki są dość wąskie – szerokość ok. 12 m. Czy sąsiad ma rację? Czy rzeczywiście może tak usytuować garaże nawet bez mojej zgody? Co mogę zrobić, aby uniemożliwić mu budowę przy ścianie mojego budynku? Wiem, że sąsiad dopiero planuje inwestycję, nie uzyskał jeszcze decyzji o warunkach zabudowy.
W opisanej sprawie mamy do czynienia z budową w granicy działki, a te kwestie zostały określone w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 13 lutego 2003 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
„1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”
Żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16).
Na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym (albo decyzji o warunkach zabudowy), można dopuścić sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, ale jest to tylko dopuszczalna możliwość usytuowania budynku, jeżeli budynek zostanie zaprojektowany w sposób określony w przepisach, w tym przepisach techniczno-budowlanych. Oznacza to, że dopuszczenie sytuowania takiego budynku bezpośrednio przy granicy nie zwalnia inwestora z zachowania innych wymagań określonych w przepisach techniczno-budowlanych, z uwagi na ochronę praw właściciela sąsiedniej działki budowlanej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2018 r. II OSK 2134/16). Badanie zachowania norm odległościowych od granic działek sąsiednich oraz techniczno-budowlanych aspektów lokalizacji nowej zabudowy odbywa się wprawdzie w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, jednakże trzeba mieć na uwadze, że § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) stanowi, że sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej jest dopuszczalne pod warunkiem, że wynika to z ustaleń planu miejscowego albo z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że ustalenie tego rodzaju lokalizacji w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy jest koniecznym (lecz niewystarczającym) warunkiem udzielenia pozwolenia realizację budowlaną inwestycji. Dlatego organ ustalający warunki zabudowy jest zobowiązany do szczególnie wnikliwego uzasadnienia określenia w decyzji ustalającej dopuszczalności lokalizacji zabudowy bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi. Przedmiotem odniesienia dla tego rodzaju uzasadnienia jest oczywiście zastany w obszarze objętym analizą ład przestrzenno-architektoniczny oraz możliwości zachowania jego kontynuacji w świetle cech i uwarunkowań zabudowy działek sąsiednich w sensie urbanistycznym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 21 marca 2017 r. II SA/Rz 1158/16).
W zakresie budowy m.in. garaży § 19 ust. 2 rozporządzenia stanowi:
„2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
c) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych.
Natomiast zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:
„1. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 – ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych, oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.
4. Minister, o którym mowa w ust. 2, może uzależnić upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo od spełnienia dodatkowych warunków.”
Na postanowienie o wyrażeniu zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych nie przysługuje odrębne zażalenie, a zarzuty wobec tego postanowienia podnieść można dopiero w skardze na decyzję o pozwoleniu na budowę, dlatego podlegało ono szczegółowemu badaniu przez Sąd, także i z tego powodu, że w oparciu o jego rozstrzygnięcie zapadła zaskarżona decyzja (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 września 2017 r. II SA/Kr 402/17).
Podsumowując: z dniem 1 stycznia 2018 r. zmieniono warunki techniczne dla inwestycji w granicy działki. Aktualnie w granicy działki może być wybudowany budynek, o ile jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Dla realizacji przedmiotowej inwestycji nie ma potrzeby uzyskania Pani zgody. Pozostaje ewentualnie kwestia przeznaczenia terenu wynikająca z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak Pani podaje, że na sąsiedniej nieruchomości ma być prowadzony warsztat samochodowy, a skoro tak, to działka powinna mieć przypisaną funkcję usługową. I tu dopatruję się dla Pani pewnej szansy, co należałoby sprawdzić np. w urzędzie gminy. Mianowicie brak kwalifikacji przedmiotowej inwestycji jako działka usługowa w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może zablokować możliwość uzyskania pozwolenia na budowę tej inwestycji.
* Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 13 lutego 2003 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.