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Timestamp: 2018-09-26 01:45:25
Document Index: 159871151

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 2', '§ 2', '§ 9', '§ 34', '§ 5', '§ 8', '§ 34', '§ 1', '§ 15', '§ 1018', '§ 557', '§ 11', '§ 11', '§ 194', '§ 63', '§ 16', '§ 16', '§ 21', '§ 18', '§ 19', '§ 20', '§ 21', '§ 21', '§ 18', '§ 29', '§ 1030', '§ 21', '§ 16']

Immobilien Lexikon | Immobilien- und Sachverständigenbüro von den Busch
Eine unerlässliche Voraussetzung dafür, ein Mietshaus aufzuteilen, ist die so genannte Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten. Diese bezieht sich darauf, dass sämtliche Räume außer Abstellräumen wie Keller oder Dachboden innerhalb einer in sich abgeschlossenen Wohnung liegen müssen. Denkt man an die Toiletten, die in Altbauten früher auf dem halben Stockwerk lagen und für die daran angrenzenden Wohnungen die Sanitärräume darstellten, dann versteht man den Zweck dieser Bedingung sofort.Die Abgeschlossenheitsbescheinigung – im Sprachgebrauch meist salopp als „die AB“ bezeichnet – ist die Erklärung der Bauaufsichtsbehörde, dass Räumlichkeiten entsprechend dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in sich abgeschlossen, d.h. baulich von fremden Wohnungen und Wohnräumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien oder einem Treppenhaus besitzen.
Die Wertminderung eines Gebäudes nimmt mit zunehmenden Alter zu und kann linear oder z.B. nach der Tabelle von Ross-Brachmann vorgenommen werden.
Altlasten (Bodenbelastungen, Kontaminationen) sind ein Thema, das im Wesentlichen durch das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) erfasst wird: „§ 1 Zweck dieses Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden.“ In § 2 wird definiert, was schädliche Bodenveränderungen (so der amtliche Begriff, landläufig auch als „Kontaminationen“ bezeichnet) sind: „(3) Schädliche Bodenveränderungen im Sinne dieses Gesetzes sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen.“ Dort wird ebenfalls definiert, was vom Gesetz unter dem Begriff Altlasten verstanden wird: „(5) Altlasten im Sinne dieses Gesetzes sind 1. stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen) und 2. Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, ausgenommen Anlagen, deren Stillegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf (Altstandorte), durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.“
Alle auf einem Grundstück vorhandenen und mit diesem fest verbundenen Einrichtungen und Anlagen wie Versorgungsanlagen (Wasser, Strom, Gas), Entwässerungsanlagen, Einfriedungen, Wegebefestigungen, Gartenanlagen, Schwimmbecken, die nicht zu den Gebäuden gehören. Terrassen, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, gehören zu den Außenanlagen. Sind sie jedoch baulich mit diesem verbunden, dann zählen sie als besonderes Bauteil.
Bebaute Bereiche im Außenbereich werden als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgelegt, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind; dies könnte eine Splittersiedlung betreffen, die vielleicht groß genug ist, um als eigenständiges Gebiet entwickelt zu werden.
Ebenfalls Teil der Gebäudebewertung ist der Ausstattungsstandard. Er ist die Antwort auf die Frage, ob das Gebäude mit einfachen und billigen Materialien ausgestattet wurde oder mit hochwertigen von längerer Lebensdauer, die den steigenden Ansprüchen der Menschen noch länger genügen können. Dabei ist vor allem die Innenausstattung gemeint, aber auch die Qualität der Dachdeckung und der Fassade (Stichwort: Wärmeschutz). Wir sprechen also nicht über Fundamente oder Mauern. Diese halten bei einem massiv gebauten Haus lässig über 100 Jahre. Bäder, Elektro- und Wasserleitungen und Fenster (um nur ein paar Beispiele zu nennen) sind jedoch nach wenigen Jahrzehnten überholungs- oder austauschbedürftig.
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
Das Baulastenverzeichnis wird in der Regel in Loseblattform geführt. Es besteht aus Baulastenblättern. Jedes Grundstück, auf dem erstmals eine Baulast eingetragen wird, erhält ein Baulastenblatt mit einer eigenen Nummer. Das Baulastenblatt wird mit fortlaufenden Seitenzahlen versehen. Die Verpflichtungserklärung muss vom Grundstückseigentümer, bei Erbbaurechten zusätzlich vom Erbbauberechtigten abgegeben werden. Ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, dann muss auch der Auflassungsberechtigte die Verpflichtungserklärung unterschreiben. Gelöscht wird eine Baulast durch rotes Durchstreichen und Eintragung eines Löschungsvermerks.
Kosten für Planung, Baudurchführung (einschließlich Kosten der Bauwache und -versicherung während der Bauzeit, Richtfestkosten), behördliche und sonstige (z.B. Baustoff-) Prüfungen und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderliche Finanzierung. Die Baunebenkosten werden als Prozentwert der Herstellungskosten ermittelt und dann zu diesen addiert. Beispiel: Ermittelt man Herstellungskosten von 100.000 EUR und hätte Baunebenkosten von 15 %, dann würde man 15.000 EUR an absoluten Baunebenkosten addieren und käme auf 115.000 EUR an Gesamtherstellungskosten.
Die Baunutzungsverordnung (kurz ) bestimmt in Deutschland Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. Eine Baunutzungsverordnung kann in Deutschland aufgrund des § 2 Absatz 5 des Baugesetzbuches als unterste Stufe eines Bebauungsplanes von der Gemeinde für einen Teil oder das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt werden. Sie muss die in § 9a des Baugesetzbuches festgelegten Bestimmungen enthalten und für ein Baugebiet festlegen. Eine ist eine erlassene Rechtsverordnung. In den alten Bundesländern wurden Baunutzungsverordnungen seit den 1950er Jahren von den Gemeinden beschlossen und aufgestellt, sie traten in der Regel am 1. August 1962 in Kraft. Diese und andere Fassungen der ( 1990, 1977, 1968) sind innerhalb deren Geltungsgebieten maßgeblich für das Maß der baulichen Nutzung und die Berechnung von GRZ und GFZ von (Bau-) Grundstücken. Nach der Wende wurde dieses planungsrechtliche Instrument in den neuen Bundesländern in der Regel nicht angewandt. Hier gilt überwiegen der § 34 BauGB. Die Baunutzungsverordnung enthält das Instrumentarium, das die Gemeinden bei der Aufstellung qualifizierter Bauleitpläne (Flächennutzungsplan § 5 BauGB, Bebauungsplan §§ 8 und 9 BauGB) nutzen, um ihre städtebauliche Entwicklung sinnvoll funktions- und zielgerichtet gestalten zu können. Nach § 34 Abs. 2 BauGB sind hinsichtlich der Art der Nutzung die § 1 bis § 15 unter bestimmten Voraussetzungen auch auf unbeplante Innenbereiche anwendbar. Grundsätzlich konkretisiert die die Inhalte der Bauleitplanung.
Der Baupreisindex zeigt die Entwicklung der Baupreise mit Bezug auf ein Basisjahr auf (Basisjahr 2005 = 100). Er wird vierteljährlich vom Statistischen Bundesamt nach Erhebungen in der Bauwirtschaft seitens der Landesämter veröffentlicht und gibt die langfristige Entwicklung der Preise für bestimmte Bauleistungen wieder. Hiervon zu unterscheiden ist der Baukostenindex, der die Kosten bei der Erbringung der Bauleistungen erfasst. Er wird wesentlich durch die Kosten für Arbeit und Material bestimmt, zu denen die Aufwendungen für Ausrüstung, Energie, Betriebs- und Bauhilfsstoffe hinzukommen. Dieser Index wird auch als Faktor- oder Inputpreisindex bezeichnet. Er wird vom Statistischen Bundesamt anhand vorliegender Daten ermittelt und enthält keine Umsatzsteuer.
Ein Bausachverständiger ist auf die Ermittlung von Schäden und Mängeln an Immobilien spezialisiert. Beispielsweise Schimmel, Hausschwamm, Feuchtigkeit und sonstige Baumängel und Bauschäden werden durch ihn ermittelt und die Schadenshöhe festgelegt.
Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.
Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig und nachhaltig anfallende Kosten, die sich aus der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie ergeben. Hierzu zählen sowohl nach der II. BV als auch nach der ImmoWertV die Abschreibung, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Soweit Betriebskosten durch Umlagen auf die Mieter gedeckt werden, bleiben sie unberücksichtigt. Bewirtschaftungskosten sind Teil der laufenden Aufwendungen bei der Ermittlung der Kostenmiete. Die Ansätze für einzelne durchschnittliche Bewirtschaftungskosten dienen auch zur Ermittlung des Reinertrages im Zusammenhang mit der Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie. Die Bewirtschaftungskosten werden nach Anlage 3 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 angesetzt
Grundstücke, die problematische Untergrund- oder Bodenverhältnisse aufweisen, können die Nutzung des Grundstücks erheblich verteuern. Gegebenenfalls müssen aufwändige Maßnahmen und Vorarbeiten wie z. B. Wasserhaltung, Verbauarbeiten, Bodenaustausch wegen nicht tragfähigen Baugrunds etc. durchgeführt werden, damit ein Gebäude errichtet werden kann. Gleiches gilt für Bodenverunreinigungen, Altlasten und Verdachtsflächen.
Der Bodenwert ist der kapitalisierte Betrag der “Grundrente”. Dabei ist zwischen der “absoluten” Bodenrente (Knappheitsrente) und den Differentialrenten, die sich aus der unterschiedlichen Lage, Qualität und möglichen Nutzungsintensität der Böden ergeben, zu unterscheiden.
Bruttorauminhalt (DIN 277/1973, 87)
Der Bruttorauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungen des Bauwerkes umschlossen wird.
„Unter Denkmalschutz versteht man gesetzlich festgeschriebene Bemühungen um den Erhalt historischer Bauten, an deren Existenz ein kultur- oder kunsthistorisches, wissenschaftliches oder öffentliches Interesse besteht. In den letzten Jahren hat der Denkmalschutzgedanke eine beträchtliche Ausweitung erfahren, indem auch historische Industrieanlagen (als so genanntes Industriedenkmal) sowie ganze Straßenzüge, Stadtviertel oder Städte als schutzwürdig anerkannt wurden (Ensembleschutz). Belange des Denkmalschutzes werden heute auch bei der Stadt- und Verkehrsplanung berücksichtigt. Dabei bewegen sich die amtlichen Denkmalschützer im Spannungsfeld zwischen der als notwendig anerkannten Bewahrung von Kulturgütern einerseits und modernen Erfordernissen (öffentliche, Privat- und Geschäftsinteressen) andererseits.
Durch die Vereinbarung einer Dienstbarkeit erhält jemand anderer als der Eigentümer das Recht, ein Grundstück in einem gewissen Ausmaß zu nutzen. Bildlich gesprochen rückt der Eigentümer ein wenig zur Seite und macht jemand anderem auf seinem Grundstück ein bisschen Platz. Der zur Dienstbarkeit verpflichtete Eigentümer muss dadurch von Seiten des Berechtigten etwas dulden oder ihm gegenüber etwas unterlassen. Dienstbarkeiten basieren auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch und werden dort in den §§ 1018 bis 1093 geregelt. Für die Dienstbarkeit haftet nur das Grundstück, nicht der Eigentümer persönlich. Kann die Verpflichtung der Dienstbarkeit also nicht mehr durch das Grundstück erbracht werden, dann muss der Eigentümer die Verpflichtung nicht erfüllen! Man spricht dabei von einem dienenden Grundstück, das ist dasjenige, welches die Dienstbarkeit anbietet.
Dies kann eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienwohnhauses, einer Reihenhausanlage, eine Doppelhaushälfte oder ähnliches betreffen. Rechtlich umfasst das Wohnungseigentum hierbei drei Teile: Das Eigentum an den eigentlichen Räumlichkeiten der Wohnung selbst, das Miteigentum am gemeinschaftlichen Grundstück und den gemeinschaftlichen Räumlichkeiten (Garage, Keller etc.) und, damit verbunden, die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen rechten und Pflichten. In der Eigentümergemeinschaft werden Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums getroffen. Der Mieteigentumsanteil, und somit oft das Maß des Mitbestimmungsrechts in der Eigentümergemeinschaft, ist von der Größe des Wohnungseigentums abhängig und wird in der Regel in Tausendstel angegeben. Diese Angaben findet man in der Teilungserklärung.
Ein Erbbaurecht besteht das Recht darin, „auf oder unter der Oberfläche [eines] Grundstücks ein Bauwerk zu haben“. Dieses Recht wird dem Erbbaurechtsnehmer vom Grundstückseigentümer per Vertrag zugesprochen. Hintergrund dieser Vereinbarung ist für den Erbbaurechtsnehmer, dass er weniger Startkapital benötigt, um ein eigenes Haus zu errichten, denn er muss das Grundstück nicht erwerben, sondern nur eine jährliche Pacht dafür bezahlen. Und für den Grundstückseigentümer bedeutet es, dass er sein Vermögen nicht veräußert, sondern Gewinn bringend nutzt. Da dieses Recht vererblich ist, wird es Erbbaurecht genannt. Der Erbbaurechtsnehmer bezahlt für die Nutzung des Grundstücks eine jährliche Pacht, die zumeist zwischen 2 % und 8 % des Grundstückswertes beträgt.
Ergänzungssatzung (auch: Einbeziehungssatzung; früher: Abrundungssatzung)
Einzelne Außenbereichsflächen (Flächen, zu denen kein Bebauungsplan existiert und die kein unbeplanter Innenbereich sind) werden in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbezogen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind; einzelne Häuser könnten am Rand der Gemeinde liegen und die Gemeinde will diese in den unbeplanten Innenbereich einbeziehen, um eine insgesamt geordnete Entwicklung zu erreichen.
Der gemeine Wert ist der Betrag, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der konkreten Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes zu erzielen ist. Hierbei sind alle preisbeeinflussenden Einflüsse zu beachten; ungewöhnliche oder persönliche Einflüsse sollten jedoch nicht in Betracht gezogen werden. Somit entspricht der Begriff “gemeiner Wert dem heute gebräuchlichen Namen “Verkehrswert
Die Gesamtnutzungsdauer ist sozusagen die Restnutzungsdauer im Moment der Fertigstellung des Gebäudes. Bei Gebäudealter = 0 Jahre gilt daher: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer Da man die weitere Entwicklung der Wohnkultur nicht auf 60, 80 oder 100 Jahre voraussehen kann, unterliegt die Gesamtnutzungsdauer einem gewissen Unsicherheitsfaktor; und damit natürlich auch die Restnutzungsdauer, denn diese unterliegt der gleichen Annahme, dass sich die Anforderungen an das Wohnen in so und so viel Jahren ändern werden. Anders gesagt: Die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist immer angenommen und nicht unbedingt wissenschaftlich präzise.
Der Geschäftswert ist der Wert, der abzüglich des sogenannten Substanzwertes, bei einem Unternehmen noch übrigbleibt und von einem zukünftigen Erwerber bezahlt werden würde (der sog. Mehrwert). Hierbei unterschiedet man nach Cors den originären Geschäftswert (einem vom Unternehmen selbst geschaffenen Geschäftswert) und dem derivativen Geschäftswert (vom Unternehmen entgeltlich erworbenen Geschäftswert).
Die bauliche Nutzung eines Grundstücks wird insbesondere durch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben. Diese sagt aus, wie viele Quadratmeter Geschossfläche bezogen auf die Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Die GFZ ist in der Regel im Bebauungsplan aufgeführt. Sofern der Bebauungsplan die Geschossfläche ausweist, kann die GFZ über die Grundstücksgröße errechnet werden.
Ein Immobiliencheck ist eine Begehung mit unserem Bausachverständigen und wird häufig vor dem Kauf einer Immobilie in Anspruch genommen. Bei der Begehung wird der bauliche Zustand überprüft und auf Wunsch eine Wertermittlung durchgeführt.
Die Indexmiete ist eine variable Miete für ein Objekt (Wohnung, Gewerberaum). Sie ist geregelt in § 557b BGB. Der Mietpreis ist bei der Indexmiete nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt, sondern wird, ausgehend von einer Basismiete, nach von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern verändert. Zumeist wird die Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt.
Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneuerung einzelner baulicher Teile aufzuwendenden Kosten. Schönheitsreparaturen werden u.U. von den Mietern oder sonstigen Nutzern getragen.
Im Katasteramt können Sie die Flurkarte einsehen. Darin sind beispielsweise dargestellt: • Flurstücke mit Nummern, • Gebäude, • dauerhaft planungswichtige Topografie und besondere topografische Gegenstände, • Nutzungsarten, • Lagebezeichnungen (Straße und Hausnummer). Welche Behörden das Kataster zu führen haben, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.
Der Liegenschaftszinssatz wird zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien herangezogen. Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß § 11 Abs. 1 Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert als “Zinssatz”, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.” Gemäß § 11 Abs. 2 WertV ist der Liegenschaftszinssatz “auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartige bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln”. Es ist daher umstritten, ob der Liegenschaftszinssatz tatsächlich eine eigenständige Bedeutung hat oder vorrangig nur eine Rechengröße im Ertragswertmodell der WertV darstellt, der durch Umkehrung des für das Ertragswertverfahren vorgeschriebenen Rechengangs aus Kaufpreisen zu ermitteln ist. Die sachgemäße Verwendung der objektartspezifisch abgeleiteten Liegenschaftszinssätze bewirkt vorrangig den Marktbezug im Ertragswertverfahren.
Eine der wesentlichen Fragen bei Gebäuden ist, ob es wirtschaftlicher ist sie abzureißen. Diese sog. Liquidation liegt dann vor, wenn der Ertrag der baulichen Anlagen kleiner als 0,- ist, wenn also im Ertragswertverfahren vom Reinertrag nach Abzug des Ertragsanteils des Bodens kein Ertragsanteil des Gebäudes mehr übrig bleibt; man anders ausgedrückt also alle Miete nur noch für das Grundstück erhält und nicht mehr für das Gebäude. Die Liquidation ist also der Punkt, wo die vorhandene Bebauung den Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks mindert; wo das Grundstück also mehr wert wäre, wenn keine Bebauung darauf stünde.
Der Liquidationswert ist der Wert, der bei der Abwicklung oder Auflösung eines Unternehmens noch erzielt wird. Bei einem Grundstück kann der Liquidationswert mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden.
Die Maklerformel ist eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Rahmen der Immobilienbewertung. Dabei wird der Jahresreinertrag der Immobilie (Bruttomieterträge nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten) durch den Kapitalisierungszins geteilt. Der Kapitalisierungszins gibt die Ertragserwartung und das Risiko wieder. Ein hoher Kapitalisierungszins entspricht einer hohen Ertragserwartung und einem hohen Risiko. Gebräuchliche Kapitalisierungszinssätze sind 4 % bis 5 % bei Wohnimmobilien und 6 % bis 8 % bei Gewerbeimmobilien. Mathematisch entspricht die Maklerformel der ewigen Rente. Die Maklerformel lässt die Restnutzungsdauer der Immobilie außer Acht und geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus. Der ermittelte Wert ist daher tendenziell zu hoch. Beispiel: Jahresreinertrag 100.000 € / 5 % = 2 Mio. €.
Der vorläufige Sachwert eines bebauten Grundstücks ergibt sich aus der Summe Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlagen. Hierbei handelt es sich um einen rechnerisch ermittelten und vorrangig auf reinen Substanzwertüberlegungen basierenden Wert. Den erforderlichen Marktbezug erfährt das Sachwertverfahren erst durch Verwendung des objektartspezifisch abgeleiteten Sachwert-Marktanpassungsfaktors. Dieser wird quasi durch vielfache “Gegenbewertungen” von verkauften Objekten mittels Sachwertmodell der ImmoWertV abgeleitet. Er stellt das durchschnittliche Verhältnis (bzw. eine vermittelnde Funktion) aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten (vorläufigen) Sachwerten dar. Heute werden deutschlandweit von vielen Gutachterausschüssen Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für verschiedene Objektarten in einheitlichen und differenzierten Modellen im Rahmen der Kaufpreissammlung wie der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren abgeleitet. Erst durch Verwendung dieser Faktoren ist es möglich, mit dem Sachwertverfahren der ImmoWertV marktgerechte Werte von Immobilien zu ermitteln. Das Sachwertverfahren geht grundsätzlich vom inneren Wert des bebauten Grundstücks aus, welcher sich aus der Substanz ableitet. Dies bedeutet aber nicht, dass auch ein Dritter einen entsprechenden Preis dafür zu zahlen bereit ist. Insofern stellt der Sachwert-Marktanpassungsfaktor eine volkswirtschaftliche Nachfragekurve im Erhebungsbereich des jeweiligen Gutachterausschusses dar, die das durchschnittliche Käuferverhalten bei einer bestimmten Objektgröße abbildet. Erfahrungsgemäß ergeben sich bei relativ hohen Sachwerten entsprechend Abschläge, bei Objekten mit niedrigen Sachwerten Zuschläge. Ergänzend sei auf die im Beitrag zum Sachwert ausgeführten Einschränkungen bezüglich der Art der per Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücke hingewiesen. Wie auch beim Liegenschaftszinssatz ist für eine sichere Ableitung eine ausreichende Anzahl von Vergleichsfällen im Erhebungsgebiet notwendig.
Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht (Legaldefinition). Gleichfalls synonym ist der haushaltsrechtliche Begriff des “vollen Wertes” (§ 63 Bundeshaushaltsordnung). Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung bestimmt. Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt. Wesentliche Datengrundlagen liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, insbesondere durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten. Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Vom Marktwert/Verkehrswert sind ferner die Wertbegriffe Einheitswert und Versicherungswert abzugrenzen. Auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind gemäß der Forderung des Bundesverfassungsgerichts [1] für alle Vermögensarten Werte anzusetzen, die sich am gemeinen Wert (= Verkehrswert) als Wertmaßstab orientieren.
Der zweite Abschnitt der BauNVO beschäftigt sich mit dem Maß der baulichen Nutzung. Es bestimmt sich gemäß § 16 bis § 21a BauNVO grundsätzlich nach den im Bebauungsplan vorgesehenen Richtwerten. Diese sind im Einzelnen: Höhe baulicher Anlagen – § 18 BauNVO – , die angibt, wie hoch eine bauliche Anlage in Relation zu einem Bezugspunkt sein darf (zum Beispiel Oberkante der Straße). Grundflächenzahl (GRZ) – § 19 BauNVO – , die angibt, wie viel Grundfläche in Relation zur Grundstücksfläche bebaut werden darf. Beispiel: Die GRZ beträgt bei einer Grundstücksgröße von 300 m² 0,6, das heißt es dürfen maximal 180 m² überbaut werden. Geschossflächenzahl (GFZ) – § 20 BauNVO – , die angibt, wie viel Geschossfläche (die Grundfläche aller Vollgeschosse) in Relation zur Grundstücksfläche zulässig ist. Beispiel: Die GFZ beträgt bei einer Grundstücksgröße von 300 m² 1,2, das heißt es dürfen 360 m² Geschossfläche maximal errichtet werden. Zudem kann die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse als Maximalwert oder zwingender Wert festgesetzt werden. Die Festlegung, ab wann ein Vollgeschoss vorliegt, wird von der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Baumassenzahl (BMZ) – § 21 BauNVO – , die in Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten angibt, wie viel Baumasse (Rauminhalt) in Relation zur Grundstücksfläche zulässig sind. Die letzten drei Regelungen können auch optional als absolute Werte, also in konkreten Quadrat- oder Kubikmeterwerten, angegeben werden. § 21a regelt zudem die Zulässigkeiten von Stellplätzen, Garagen und Gemeinschaftsanlagen.
Der dauerhafte Leerstand einer Mietwohnung oder die kurze Dauer, bis der nächste Mieter einzieht, fehlen dem Vermieter in seinen Einnahmen, ebenso die uneinbringlichen Mietrückstände (Mieter kann nicht bezahlen) und der Minderungsbetrag bei Mietminderungen. Dieser Fehlbetrag stellt das Mietausfallwagnis dar. Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Mietzahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 18 Abs. 5 WertV u. § 29 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Unter dem Mietausfall sind ferner auch solche Mietminderungen zu subsumieren, die aufgrund vorübergehender, d.h. behebbarer Mängel an der Mietsache infolge Mietreduzierung durch den Mieter eintreten. Bei nicht behebbaren Mängeln ist dagegen bereits die Grundmiete zu reduzieren, da diese Mietminderung auf Dauer mit der Mietsache verbunden bleibt.
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.
Eine bestimmte Person hat das Recht, grundsätzlich sämtliche Nutzungen84 des belasteten Grundstücks zu ziehen. Dies ist die umfassendste Dienstbarkeit, da der Inhaber des Rechtes beinahe alles mit dem Grundstück tun kann, außer verkaufen oder es verändern. Aber er kann es vermieten, verpachten oder selbst nutzen. § 1030 BGB: „(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch). (2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluß einzelner Nutzungen beschränkt werden.“
Normalherstellungskosten (NHK) oder gewöhnliche Herstellungskosten werden zur Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes benötigt. Die gewöhnlichen Herstellungskosten können im Normalfall aus den Projektunterlagen entnommen werden. Sind diese Herstellungskosten nicht mehr bekannt, müssen die historischen Normalherstellungskosten ermittelt werden. Zur Ermittlung dieser historisch angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) gibt es Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Fläche anzusetzen sind. Durchgesetzt haben sich mittlerweile die Normalherstellungskosten 1995 (NHK 95), die zwischenzeitlich durch die Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) ersetzt wurden. Gegenüber den NHK 95 wurden einige Gebäudetypen neu aufgenommen, die DM-Werte durch €-Werte ersetzt, und der Umsatzsteuersatz von 15 % auf 16 % angepasst. Der aktuelle Mehrwertsteuersatz von 19 % wird im weiteren Verfahren durch den Baupreisindex berücksichtigt. Außerdem wurde als Bezugsgrundlage weitgehend auf die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 (1987) abgestellt. Die aktuelle Fassung NHK 2000 ist den Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinie) beigefügt (Anlage 7 zur WertR 2006), in ihr wird auf die noch in den NHK 95 aufgeführten Korrekturfaktoren für Bundesländer und Ortsgröße verzichtet.
Ortsüblich und nachhaltig erzielbare Miete
Im Ertragswertverfahren geht man üblicherweise von der ortsüblich nachhaltig erzielbaren Miete aus. Dies tut man deshalb, weil die tatsächliche Miete, wenn sie nach oben davon abweicht, evtl. nicht langfristig erzielbar sein wird (weil bei nächster Gelegenheit die Mieter ausziehen oder eine Mietminderung verhandeln, je nach Marktlage), oder eine zu niedrige Miete durch Mieterhöhungen steigerbar ist. Die ortsüblich nachhaltig erzielbare Miete hingegen ist etwas, womit ein Käufer kalkulieren kann, denn sie ist an diesem Ort wirklich nachhaltig, also langfristig erzielbar und damit etwas, worauf er bauen kann. Die im Augenblick vielleicht erzielte Mehrmiete für die eine oder andere Mieteinheit kann nächstes Jahr schon wieder vorbei sein, wenn der Mieter merkt, dass er im Verhältnis zu anderen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten zu viel bezahlt und deshalb auszieht.
Es bezeichnet die durchschnittliche Miete, die für vergleichbare Wohnungen in ihrer jeweiligen Lage üblich ist. Der dafür hergenommene Zeitraum sind die letzten vier Jahre. Einbezogen werden dabei a) die Neuvermietungen und b) die Mietänderungen innerhalb der letzten vier Jahre. Ausgenommen davon sind preisgebundene (öffentlich geförderte) Wohnungen. Für die Wertermittlung ist es wesentlich, dass man die ortsübliche und damit wirklich nachhaltig erzielbare Miete ansetzt.
Die Pacht ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter gegen Zahlung eines Pachtzinses den Gebrauch und die Nutzung (Genuss der bei ordnungsgemäßer Nutzung anfallenden Früchte) der ver- pachteten Sache gewährt. Die Pacht gewährt dem Pächter also anders als bei der Miete nicht nur den Gebrauch, sondern auch die Nutzung (z.B. den Ernteertrag eines verpachteten Hofes). (WF-Bib)
Residualwertverfahren (auch Investorenmethode genannt) ist ein Begriff aus der Immobilienbewertung zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises. Das Verfahren wird in der Regel im Rahmen der Projektentwicklung angewendet, wenn ein Investor an der Frage interessiert ist, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren. Zunächst wird der vorläufige Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung des Bodenwertes verwendet, da der Bodenwert ja gerade ermittelt werden soll. Im Anschluss werden alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließlich der (Zwischen-)Fi­nan­zie­rungs­kosten abgezogen. Daraus ergibt sich der max. tragfähige Bodenwert (Residuum). Parameter sind Verkaufspreise/Mieten zur Ermittlung des Verkehrswertes, Baukosten, Bauträgergewinn, Finanzierungskosten. Der Wert wird über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung diskontiert (abgezinst).
Die Restnutzungsdauer (RND) ist diejenige zu erwartende Lebensdauer eines Gebäudes, während der dieses noch wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen ist. Es mag technisch noch länger bestehen, aber bei einem Gebäude, das zu Anfang des 20. Jahrhunderts erstellt wurde, kann man – ungeachtet aller Instandhaltungen- davon ausgehen, dass es dort Umstände gibt, unter denen heute niemand mehr leben möchte. Außentoiletten oder Räume, deren Überhöhe von 4-5 m man heute extrem teuer beheizen muss, entsprechen nicht mehr den Anforderungen, die heute an solche Räume gestellt werden. Daher kann man davon ausgehen, dass die erzielte Miete für solch ein Gebäude irgendwann so niedrig wird, dass man es besser abreißt und dort neu baut oder eine umfassende Modernisierung durchführt, die den modernen Anforderungen an Wohnen gerecht wird. Dieser Umstand (also vor Neubau oder Modernisierung) entspräche einer Restnutzungsdauer von 0 Jahren. Restnutzungsdauer 0 Jahre bedeutet: Abriss und Neubau oder umfassende Modernisierung ist wirtschaftlicher als weiterer Betrieb im vorhandenen Zustand.
Beim Rohertrag handelt es sich um eine wichtige Rechengröße für die Wertermittlung eines Renditeobjektes. Dem Rohertrag entspricht in der Regel die gezahlte Nettokaltmiete. Entspricht diese nicht den Marktverhältnissen, wird als Rohertrag die nachhaltig erzielbare ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt. Bei Prüfung der Nachhaltigkeit ist auch zu berücksichtigen, ob die aktuell bezahlten Mieten sich im zulässigen Rahmen bewegen und bei Wohnraum nicht etwa die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Auf den Rohertrag bezieht sich auch der Multiplikator, der zur überschlägigen Ermittlung des Kaufpreises von Renditeobjekten verwendet wird.
Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt. Jeder darf sich „Sachverständiger“ nennen, sofern er nicht gegen die Regeln des unlauteren Wettbewerbs verstößt, indem er die Bezeichnung zum Beispiel irreführend verwendet. Dies ist dann anzunehmen, wenn eine entsprechende Fachausbildung sowie eine mehrjährige fachbezogene Berufspraxis nicht nachgewiesen werden können. Man unterscheidet: -Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige -zertifizierte Sachverständige -freie und allgemein anerkannte Sachverständige
Das Sachwertverfahren ist grundsätzlich bei den sonstigen bebauten Grundstücken anzuwenden, also bei Immobilien, die nicht unter das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren fallen. Sofern jedoch kein vorliegt, ist das Sachwertverfahren auch für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden. Ebenso ist das Sachwertverfahren auch bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken anzuwenden, wenn keine Jahresrohmiete oder übliche Miete vorliegt.
Sonstige den Verkehrs- bzw. Marktwert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 16 bis 18, WertV 88 noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Insbesondere sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bedingungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind.
Der Steuerbilanzwert ist der Wert des aus den Vorschriften des Bilanzsteuerrechtes ermittelten und in der Steuerbilanz ausgewiesenen Wertes eines Wirtschaftsgutes. Man nennt ihn auch den Buchwert oder Teilwert.
Sofern das Maß der zulässigen baulichen Nutzbarkeit des Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu bewertenden Grundstück abweicht, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von auf der Grundlage der zulässigen oder der realisierbaren Geschossflächenzahl umgerechnet werden.
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks beziehen soll. Die zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstücksmarkt vorherrschenden allgemeinen Wertverhältnisse sind hierbei maßgebend. Es kann dabei ein gegenwärtiger, aber auch – im Falle einer sogenannten retrograden Verkehrswertermittlung – ein zurückliegender Zeitpunkt gewählt sein. Der bestellte Gutachter darf jedoch die künftige Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt im Rahmen dieser Regelung nicht prognostizieren. In der Zeit vom Wertermittlungsstichtag des Gutachtens bis zum Versteigerungstermin kann eine längere Zeitspanne liegen. Somit entsprechen manche Bewertungen und Einschätzungen manchmal nicht den aktuellen Begebenheiten.
Der Wiederbeschaffungswert ist der Wert, der für die Wiederbeschaffung eines Wirtschaftsgutes zu einem bestimmten Zeitpunkt in dem an diesem Zeitpunkt vorliegenden Zustand des Gutes aufzuwenden wäre. Dieser Wert wird auch bezeichnet mit Reproduktionswert (siehe Sachwert). Würde das Wirtschaftsgut durch ein gleiches, aber neuwertiges Gut ersetzt werden, spräche man vom Neuwert.