Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2019/06/page/2/
Timestamp: 2020-02-24 13:41:07
Document Index: 4491330

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', 'Art. 14', 'BGH', '§ 13']

Archives for Juni 2019 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. - Page 2
Berliner Zeitung am 19.06.2019: Mietendeckel – Landeseigene Unternehmen sollen Miet-Erhöhungen nicht durchsetzen
Am Dienstag wurde der Mietendeckel für Berlin beschlossen. Fünf Jahre lang dürfen Berliner Vermieter nun keine Mieten mehr erhöhen. Aber was bedeutet das für Berliner, die in den vergangenen Tagen noch eine Mieterhöhung im Briefkasten hatten?
Die Mieter der rund 300.000 landeseigenen Wohnungen in Berlin dürfen sich freuen. Alle, die in den vergangenen Wochen eine Mieterhöhung erhalten, dieser aber bis zum Mietendeckel-Beschluss des Senats am Dienstag noch nicht zugestimmt haben, müssen erst mal keine höhere Miete zahlen – und wenn das Gesetz zum Mietendeckel in Kraft getreten ist, dann sowieso nicht.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärte am Mittwoch, „alle Mieterhöhungsverlangen, die bis zum 18. Juni nicht rechtswirksam vereinbart worden“ seien, also vor dem Mietendeckel-Beschluss, „müssen bis zur Klärung der rechtlichen Umsetzung des Gesetzes zurückgerufen werden“.
Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hatte die landeseigenen Unternehmen mit Schreiben vom 7. Juni gebeten, kurzfristige Mieterhöhungen auszusetzen. Zugleich hatte sie die städtischen Vermieter gebeten, Mieterhöhungsspielräume für Sozialwohnungen nicht geltend zu machen.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/mietendeckel-landeseigene-unternehmen-sollen-miet-erhoehungen-nicht-durchsetzen-32728028
Führt die Aufnahme von tatsächlich nicht bestehenden Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Modernisierungsankündigungsschreiben zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/18, Urteil vom 06.12.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Wenn die Klägerin dann aber in der Anlage 4 der Ankündigung unter der Überschrift „Mitwirkungshandlung und Leistungen der Mieter“ unter anderem mitteilt, dass die Termine zur Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller gesondert durch Aushänge mitgeteilt würden, die Baufreiheit dann bitte zu gewährleisten sei, alle nicht bauseitigen Anbauten in und an der Wohnung zu beseitigen und Anpflanzungen in etwaigen Gärten in einer Breite von ca. 2 m ab Hauswand herauszunehmen seien, so handelt es sich um eine Fehlinformation, die nicht nur den Regelungen in §§ 555a Abs. 3, 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 6, 7 BGB widerspricht, sondern auch dem anerkannten Grundsatz, dass sich dem Begriff der Duldung schon seinem Wortsinn nach keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit entnehmen lässt, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters – über die Gewährung des Zugangs zu den vermieten Räumen hinaus – aktiv zu unterstützen; der Begriff der „Duldung“ beschreibt passives Verhalten (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 20117, § 555d Rn. 17; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 555d Rn. 2; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 555a Rn. 10 Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 555d Rn. 4; Kammer, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582).
Die Klägerin informiert die Beklagte damit unzutreffend über die auf sie zukommenden Belastungen mit der Folge, dass ihr eine sachgerechte Beurteilung der Lage gerade nicht ermöglicht wird, denn sie geht – aufgrund der Fehlinformation – von einer unrichtigen Tatsachengrundlage aus.
Es liegt auf der Hand, dass es für den einzelnen Mieter einen erheblichen Unterschied macht, ob er die erforderliche Baufreiheit einschließlich etwaiger (De-)Montagearbeiten in dem von der Klägerin vorgegebenen Zeitfenster selbst zu schaffen hat oder auf eigene Kosten gewährleisten muss oder – wie es der Rechtslage entspricht – der Vermieter dafür verantwortlich ist.
Wird der Umfang der Maßnahmen – hier unter anderem der mehrwöchige Ausschluss der Nutzbarkeit von Bad und Küche – sowie die Empfehlung der Klägerin, während der Bauarbeiten in ein nicht näher bezeichnetes Ausweichquartier umzuziehen in die vom Mieter zu treffende Beurteilung einbezogen, so ist die Fehlinformation der Klägerin geeignet, den Mieter zu veranlassen, sich für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes zu entscheiden.
Wenn er denn die umfangreichen, von der Klägerin verlangten Mitwirkungshandlungen ausführen muss, die zu großen Teilen auch bei einem Auszug anfallen würden, mag es ihm sinnvoller erscheinen, auszuziehen, um damit wenigstens die weiteren Unannehmlichkeiten bzw. die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen Provisorien zu vermeiden. Dass es für den Mieter auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin derzeit schwierig ist, eine Ersatzwohnung zu finden, ist für die Frage der Wirksamkeit der Ankündigung gemessen an den für alle Wohnungsmärkte geltenden Regelungen der §§ 555a ff BGB ohne Belang.
Die Kammer überspannt damit auch nicht etwa die formellen Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter; das Gegenteil ist der Fall. Der Klägerin wird kein „Mehr“ an Informationen abverlangt, sondern – im hier gegebenen Fall – ein „Weniger“, genauer gesagt, die Beschränkung auf die nach §§ 555a, 555c BGB vorgegebene Information bzw. eine zutreffende Information des Mieters.
Ebenso wie ein Zurückbleiben hinter den Informationsanforderungen der §§ 555a, 555c BGB dazu führt, dass die Ankündigung ihren Zweck nicht erfüllen kann, verhält es sich mit einer Ankündigung, die – wie die der Klägerin – tatsächlich nicht bestehende Verpflichtungen als auf den Mieter zukommende Belastungen darstellt. Letztere birgt zusätzlich die Gefahr, dass der Mieter aufgrund der Fehlinformation veranlasst wird, das Mietverhältnis zu beenden. Eine solche Interpretation (des Zweckes) der Ankündigungspflichten ließe sich mit dem aus Art. 14 GG abgeleiteten Schutz des vertragstreuen Mieters vor einem Verlust der Wohnung, einschließlich des Schutzes vor einem „Hinausmodernisieren“ nicht vereinbaren (vgl. BGH, Beschl. v. 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91, MDR 1992, 476, [477]; BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035). Den Stellenwert dieses Schutzes hat der Gesetzgeber mit dem am 29. November 2018 in 2./3. Lesung verabschiedeten Mietrechtsanpassungsgesetz betont (vgl. BT-Ds. 19/4672, S. 2, 12, 36).
Der Klägerin, einer als Aktiengesellschaft organisierten Großvermieterin sollte dieses „Weniger“ an Informationen bzw. die Beschränkung auf zutreffende Angaben ohne weiteres möglich sein.
b) Die Aufnahme von (tatsächlich nicht bestehenden) Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Ankündigungsschreiben führt zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung, denn der „Mangel“ betrifft – wie ausgeführt – unmittelbar die Beurteilungsgrundlage des Mieters im Rahmen seiner Entscheidung über die Abgabe der von der Klägerin verlangten Einverständniserklärung, eines Widerspruchs oder einer Kündigungserklärung.
Denn bei verständiger Betrachtung des Gesamtinhaltes des Schreibens muss dessen Adressat, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, § 13 BGB, davon ausgehen, dass er sich mit Abgabe der dem Schreiben in der Anlage 6 vorformulierten „Einverständniserklärung“ zugleich wirksam verpflichtet, auch die von der Klägerin formulierten Mitwirkungshandlungen und Leistungen zu erfüllen.
c) Ob und inwieweit insbesondere hinsichtlich der Maßnahmen unter Ziff. 1) c) der zudem von der Beklagten erhobene Härteeinwand greift, kann vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der Ankündigung offen bleiben. Die Kammer hat bereits entschieden, dass der Vermieter mit Blick auf den Verfassungsrang des Besitzrechtes des Bestandsmieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung gehalten ist, die in den Blick genommenen Maßnahmen schonend und rücksichtsvoll auszuführen. Das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter weitreichend vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug seiner Wohnung und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2017 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582 = WuM 2016, 282). Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind und die Klägerin einen Anspruch auf den alternativlos in den Raum gestellten Umzug der Beklagten in ein von ihr gestelltes Ausweichquartier hat, dies über mehrere Wochen, bedarf keiner Entscheidung.“
Berliner Morgenpost am 11.06.2019: Sanierung – Bezirk saniert Haus auf Kosten des Eigentümers
Der Eigentümer lässt das Gebäude in Lichterfelde seit bald 20 Jahren verfallen.
Seit bald 20 Jahren steht das Haus an der Ecke Hindenburgdamm und Gardeschützenweg in Lichterfelde leer und verfällt. Jetzt will der Bezirk Steglitz-Zehlendorf den Hausbesitzer vorübergehend enteignen. Das ist die Konsequenz aus einem Gespräch von Bezirksamt und Senat über die Möglichkeiten, das Haus wieder bewohnbar zu machen. In diesem Gespräch wurde eine sogenannte Ersatzvornahme beschlossen.Immobilienstadtrat Michael Karnetzki (SPD) hat Ende Mai den Verkehrsausschuss über die geplanten Schritte informiert. Eine Ersatzvornahme bedeutet, dass der Bezirk zunächst bestimmt, was baulich gemacht werden muss. Ziel des Modells, bei dem der Hauseigentümer vorübergehend enteignet wird, ist es, dass das Amt oder ein eingesetzter Treuhänder die notwendigen Arbeiten veranlasst und die Kosten dem Eigentümer in Rechnung stellt.
In Berlin sind mehrere Verfahren wegen sogenannter Geisterhäuser anhängigEs könnte ein Präzedenzfall werden, denn in Berlin sind mehrere Verfahren wegen sogenannter Geisterhäuser anhängig. In all diesen Fällen lassen die Besitzer die Immobilien leer stehen und verfallen. So auch am Hindenburgdamm. Nachdem an dem Haus Fassadenteile abgefallen waren, hatte der Bezirk einen Bauzaun und einen überdachten Gang für Fußgänger errichtet. Dazu werden regelmäßig Sicherheitskontrollen durchgeführt. Der Eigentümer hatte immer wieder versprochen, das Gebäude zu sanieren. Getan hat sich bislang nichts.
https://www.morgenpost.de/berlin/article226130427/Treuhaender-Bezirk-saniert-Haus-auf-Kosten-des-Eigentuemers.html
DER TAGESSPIEGEL am 11.06.2019: Streit um bezahlbares Wohnen – Experten befürchten Rechts-Chaos beim Mietendeckel
Kritik am Mietenstopp kommt unter anderem von den „jungen Genossenschaften“. Am Dienstag warnten sie, der Mietenstoppwerde „viele Genossenschaften in wirtschaftliche Probleme bringen“. Diese seien „angewiesen“ auf Mietanpassungen, „um steigende Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten abzufangen“. Das geplante Gesetz werde die Genossenschaften vor allem beim Erwerb sanierungsbedürftiger Altbauten einschränken.
https://www.tagesspiegel.de/politik/streit-um-bezahlbares-wohnen-experten-befuerchten-rechts-chaos-beim-mietendeckel/24445776.html
Berliner Zeitung am 11.06.2019: Mietendeckel – Berliner Mieterbund erwartet Welle von Mieterhöhungen
Auf der Website der Berliner Regionalvertretung des deutschen Immobilienbesitzervereins Haus & Grund tickt seit dem Wochenende der Countdown. Es werden die Tage, Stunden, Minuten und Sekunden heruntergezählt. „Die womöglich letzte Chance, die Miete zu erhöhen, endet am 17. Juni“, steht darüber. Es ist die besondere Art, mit der der hauptstädtische Vereinsableger auf das Eckpunktepapier zum angekündigten „Mietendeckel“ reagiert. Am 18. Juni will der Senat darüber entscheiden und möglicherweise einen Gesetzentwurf verabschieden, nach dem die Mieten in Berlin fünf Jahre lang nicht erhöht werden dürfen.
Beim Berliner Landesverband von Haus & Grund in der Potsdamer Straße wird die Initiative zur eiligen Mieterhöhung indes verteidigt. „Das ist keine Empfehlung, sondern eine Aufforderung“, stellt Landesverbandschef Carsten Brückner klar. Die Mieterhöhungen seien nötig, um Wohnungen weiterhin bewirtschaften zu können. Laut Brückner befindet sich derzeit etwa ein Drittel der insgesamt 1,4 Millionen privat vermieteten Wohnungen in Berlin im Besitz von Haus & Boden-Mitgliedern.
Beim Berliner Mieterverein sind die Folgen jedenfalls schon jetzt klar: „Wir erwarten in den nächsten Tagen eine Welle von Mieterhöhungen“, sagt Vereinsgeschäftsführer Reiner Wild und rät, diese „nicht kampflos“ hinzunehmen, sondern prüfen zu lassen. Wird eine Mieterhöhung bis zum 18. Juni zugestellt, hat der Mieter bis Ende August Zeit für einen Widerspruch.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/mietendeckel-berliner-mieterbund-erwartet-welle-von-mieterhoehungen-32684564
rbb24.de am 11.06.2019: Geplanter Mietendeckel in Berlin – Haus und Grund ruft Vermieter zu rascher Mieterhöhung auf
Der Eigentümerverband Haus und Grund ruft seine Mitglieder auf, vor Inkrafttreten des Mietendeckels noch rasch die Miete anzuheben. Stichtag ist der 18. Juni. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller reagiert verärgert auf den Vorstoß.
Der Eigentümerverband Haus und Grund ruft seine Mitglieder auf, Mieten in Berlin kurzfristig zu erhöhen. Auf der Website des Verbandes [haus-und-grund-berlin.de] prangt in großen Lettern: „Erhöhen Sie unbedingt bis zum 17. Juni die Miete“. Daneben: Ein Countdown, in dem die Zeit bis zum 18. Juni 2019 sekundengenau heruntergezählt wird.
Als Grund für den Aufruf nennt der Verband den geplanten Mietendeckel, den der Berliner Senat am 18. Juni beschließen will. Er sieht vor, die Mieten für alle rund 1,4 Millionen preisfreien Wohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern fünf Jahre lang einzufrieren. Die neue Regelung soll zwar erst Anfang 2020 gelten, doch der Verband rechnet damit, dass der Mietendeckel rückwirkend zum 18. Juni in Kraft tritt.
„Ihre Kosten werden steigen – ihre Einnahmen nicht“
Haus und Grund hält Mieterhöhungen für solche Wohnungen erforderlich, in denen Vermieter nicht die maximale Miete ausschöpfen, die laut Mietpreisbremse erlaubt ist. Laut diesem Bundesgesetz darf die Miete maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Haus und Grund warnt die Vermieter in seinem Aufruf: „Der Senat beabsichtigt offenbar nicht, die Handwerker-Preise ebenfalls ‚einzufrieren‘ – diese werden also weiter steigen. Sie aber sind zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet (…). Ihre Kosten werden also steigen – nur Ihre Einnahmen nicht.“
Müller: Senat muss reagieren, wenn Miete nicht mehr bezahlbar ist
Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) kritisierte den Aufruf und warnte vor einer Konfrontation. Der „Berliner Zeitung“sagte Müller: „Um gemeinsam nach Lösungen zu suchen, brauchen wir auch das Engagement der Privaten“. Dies gehe nur miteinander. „Aber so wie die meisten Vermieter verantwortungsbewusst handeln, muss auch der Senat darauf reagieren, dass viele Berliner mit einem normalen Einkommen ihre Miete kaum noch bezahlen können.“
Der Senat plant laut der Zeitung, parallel zum Mietendeckel Obergrenzen einzuführen. Noch unklar ist, ob diese Mietobergrenzen sich am Berliner Mietspiegel orientieren sollen, der alle zwei Jahre moderate Steigerungen vorsieht. Falls dies so käme, greift das Argument von Haus und Grund nicht, dass die Mieten gar nicht mehr steigen dürften.
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 14. Juni 2019 von amv.
Berliner Zeitung am 11.06.2019: Vor Mietendeckel – Eigentümerverband ruft Vermieter zur kurzfristigen Mieterhöhung auf
Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) warnt im Streit um den geplanten Mietendeckel vor einer Konfrontation. Nachdem der Eigentümerverband Haus & Grund die Vermieter dazu aufgerufen hat, vor einem Beschluss des Senats zum Mietendeckelam 18. Juni noch schnell die Miete anzuheben, sagte Müller am Montag zur Berliner Zeitung: „Ich bin sicher, dass diese Äußerung nicht im Interesse aller Vermieter ist.“ Genau diese Haltung führe ja „zu der Konfrontation, die wir gerade erleben“, so Müller.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/vor-mietendeckel–eigentuemerverband-ruft-vermieter-zur-kurzfristigen-mieterhoehung-auf-32678116