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Timestamp: 2018-04-20 14:05:23+00:00
Document Index: 254541661

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Mise en demeure de l'administrateur et résiliation du bail - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
termites et vices cachés
Un rapport parlementaire sur le statut et la réglementation des habitats de loisirs
00h02 16 oct. 2010
Mise en demeure de l'administrateur et résiliation du bail
Un arrêt rendu sous l'empire du droit antérieur à l'ordonnance du 18 décembre 2008 qui a prévu également ce principe : il ne sert à rien de mettre en demeure l'dministrateur.
"Vu les articles L. 622-13, L. 622-14 et L. 631-14 du code de commerce dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 18 décembre 2008 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes qu'en cas de redressement judiciaire du locataire, l'envoi par le bailleur d'un immeuble affecté à l'activité de l'entreprise à l'administrateur judiciaire d'une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail est sans effet et que le bail n'est pas de plein droit résilié par l'absence de réponse à cette mise en demeure ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par jugement du 8 novembre 2006, la société Bella, locataire de locaux commerciaux appartenant à la Société des centres d'oc et d'oil (la société SCOO) au titre d'un bail renouvelé le 26 décembre 2003, a été mise en redressement judiciaire, M. X... étant nommé administrateur judiciaire ; que par courrier du 20 décembre 2006, la société SCOO a mis en demeure ce dernier de prendre parti sur la poursuite du bail ; que M. X..., ès qualités, a répondu le 8 février 2007 qu'il entendait poursuivre le bail ; que pour faire constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l'expulsion de la société Bella, la société SCOO a saisi la juridiction des référés ;
Attendu que pour constater la résiliation de plein droit du bail des locaux affectés à l'activité de la société Bella et ordonner l'expulsion de cette dernière, l'arrêt retient que, n'ayant pas répondu dans le délai d'un mois prévu à l'article L. 622-13, alinéa 1er, du code de commerce, M. X..., ès qualités, était présumé de façon irréfragable avoir renoncé à la poursuite du contrat de bail de sorte que la société SCOO avait acquis, du fait de cette renonciation, le droit de faire constater en justice la résiliation de plein droit de ce contrat, sans qu'il pût s'y opposer ;
Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé par fausse application le premier et refus d'application le deuxième des textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la Société des centres d'Oc et d'Oil aux dépens ;
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour MM. Y...et X..., ès qualités
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail en date du 26 décembre 2003 conclu entre la SNC Société des Centres d'Oc et d'Oil et la société BELLA à la date du 21 janvier 2007, d'avoir ordonné l'expulsion de la société BELLA et de tout occupant de son chef, d'avoir dit que le sort des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et d'avoir condamné Maître X..., ès qualités, à payer à la SNC Société des Centres d'Oc et d'Oil une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes à compter du 21 janvier 2007 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,
Aux motifs qu'« aux termes de l'article L. 622-13, alinéa 1er du Code de commerce, « l'administrateur a seul la faculté d'exiger l'exécution du contrat en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. Le contrat est résilié de plein droit après une mise en demeure adressée à l'administrateur restée plus d'un mois sans réponse. Avant l'expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l'administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour prendre parti » ; que cet article portant sur « les contrats en cours » sans prévoir d'exclusion autre que celle visée au dernier alinéa qui précise que « les dispositions de cet article ne concernent pas les contrats de travail », régit donc également le sort du contrat de bail en cours au jour de l'ouverture de la procédure de redressement ; que, par ailleurs, les dispositions de cet article ne viennent pas en contradiction avec celles de l'article L. 622-14 ; qu'en l'espèce Maître X..., ès qualités, n'a pas demandé la résiliation du bail consenti par la SCOO à la société BELLA puisqu'au contraire il a indiqué à la société SEGECE vouloir le poursuivre et qu'il s'oppose aux prétentions de la bailleresse ; qu'en outre il n'est pas contesté que Maître X... ès qualités est à jour du paiement du loyer et des charges pour le compte de la société qu'il administre ; qu'il s'ensuit que la demande tendant à la résiliation du bail renouvelé du 26 décembre 2003 dont la Cour est saisie relève non pas du régime spécifique de l'article L. 622-14 précité mais du régime général des contrats en cours relevant du domaine d'application des dispositions de l'article L. 622-13 du Code de commerce ; que l'article R. 622-13 alinéa 2 du code de commerce, dans sa rédaction issue du décret n° 2006-1677 du 28 décembre 2005, dispose que « le juge commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus aux premier et troisième alinéas de l'article L. 622-13 et à l'article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation » ; que cependant la compétence donnée au jugecommissaire par cet article ne fait nullement échec aux dispositions du code de procédure civile donnant pouvoir au juge des référés du Tribunal de grande instance, compétent en matière de baux commerciaux, pour statuer sur toute demande qui ne soulève aucune contestation sérieuse et pour allouer une provision au bailleur ainsi qu'ordonner l'expulsion du preneur, mesures qui sont le corollaire de la constatation de la résiliation du bail et échappent totalement à l'appréciation du juge-commissaire ; qu'il s'ensuit que, le premier juge ayant soulevé d'office son incompétence alors que les parties s'y étaient opposées, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que le délai d'un mois prévu à l'article L. 622-13, alinéa 1er, du Code de commerce expirait le 20 janvier 2007 et qu'il n'a pas été respecté par Maître X... ès qualités qui n'a exercé son option que par courrier du 8 février suivant, sans avoir sollicité ni obtenu au préalable du juge-commissaire une prolongation de ce délai ; qu'ainsi, l'administrateur judiciaire de la société preneuse n'ayant pas répondu dans le délai susvisé à la mise en demeure qui lui avait été adressée pour le compte de la bailleresse, est présumé de manière irréfragable avoir renoncé à la poursuite du contrat de bail et la SCOO acquiert, du fait de cette renonciation, qui ne peut être remise en cause par des courriers postérieurs, le droit de faire constater en justice la résiliation de plein droit du contrat dont s'agit sans que Maître X... ès qualités puisse s'y opposer ; qu'il convient, en conséquence, de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 21 janvier 2008, d'ordonner l'expulsion de la société BELLA selon les modalités précisées ci-après au dispositif, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette mesure d'une astreinte, et de condamner Maître X..., ès qualités, à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes à compter du 21 janvier 2008 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés »,
Alors qu'en vertu de l'article L. 622-14 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005, la résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement ; que cette disposition étant dérogatoire aux dispositions générales de l'article L. 622-13 du code de commerce relatives à la résiliation des contrats en cours, il n'appartient pas au bailleur d'adresser à l'administrateur judiciaire une mise en demeure d'opter dans un délai d'un mois pour la continuation du bail en cours, à défaut de quoi la convention serait résiliée de plein droit ; qu'en énonçant qu'en l'absence de réponse de la part de Maître X..., ès qualités, dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure qui lui avait été adressée le 18 décembre 2006, le bail s'était trouvé résilié de plein droit alors même que Maître X..., ès qualités, était à jour du paiement du loyer et des charges pour le compte de la société Bella, la cour d'appel a violé les articles L. 622-13 et L. 622-14 du code de commerce dans leur rédaction issue de la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005."