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Timestamp: 2017-08-20 09:47:50+00:00
Document Index: 31054298

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 5', 'sentenza ']

Contratto transitorio ed esigenza di transitorietà | immobilio - Forum Immobiliare
Contratto transitorio ed esigenza di transitorietà
Discussione in 'Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto' iniziata da didal, 12 Gennaio 2014.
didal Membro Junior
Per quanto riguarda i contratti transitori sono previste delle esigenze specifiche per la transitorietà ( cosi' ho letto negli accordi territoriali , sia per locatore che per conduttore), ma se ne possono inserire altre se sono dovute ad esigenze del conduttore?
e se tale esigenza del conduttore dovesse venir meno ,scaduto il contratto ,questi si trasforma in un 4+4 automaticamente?
chi sa al riguardo?
didal, 12 Gennaio 2014
didal ha scritto: ↑
Devono essere documentate le esigenze di transitorietà se sono del conduttore ma non sono strettamente codificate.
Se le esigenze di transitorietà a venir meno sono quelle del locatore la durata si riconduce ad un 4+4. Importante in questo caso la conferma prima della scadenza del contratto da parte del locatore delle esigenze di transitorietà.
Se invece e' il conduttore ad avere l'esigenza di transitorietà alla scadenza cesserà il contratto.
od1n0, 12 Gennaio 2014
I contratti di locazione di natura transitoria trovano la loro disciplina nell'articolo 2 del Decreto del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 30/12/2002 e nei singoli Accordi Territoriali.
Il comma 5 dell'art. 2 stabilisce espressamente che i contratti transitori "sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
Esemplificando, tutte le volte in cui l'esigenza di transitorietà venga meno, il contratto si trasformerà in una locazione ordinaria, durata 4 + 4.
Naturalmente è sempre possibile che una delle parti (spesso la parte conduttrice quando vengono meno le esigenze di transitorietà che la avevano condotta alla stipula) si avvalga del diritto di recesso, se e nei limiti in cui è stato previsto dal contratto.
In questo caso il rapporto locatizio transitorio si interrompe e si converte in locazione ordinaria.
Avv Luigi Polidoro, 13 Gennaio 2014
cioe' , automaticamente si trasforma in un 4+4 , ma se tali esigenze vengono meno , in coincidenza,con la scdenza del contratto, questo termina e bisogna stipularne uno nuovo?.. un 4+4
didal, 13 Gennaio 2014
se il contratto arriva a scadenza il rapporto si interrompe.
Le parti dovranno quindi stipulare un nuovo contratto, se non ci sono esigenze di transitorietà dovranno sottoscrivere un 4+4 od un 3+2.
Se invece le esigenze vengono meno in corso di contratto transitorio, si ha l'automatica trasformazione in un 4+4.
A meno che le parti non si accordino differentemente.
questo accordo eventuale deve essere riportato nel contratto transitorio?o riportato a parte come scrittura tra le parti?
Può trattarsi di una clausola già prevista nel contratto originario (con la quale si attribuiva, ad esempio, il diritto di recesso al conduttore), oppure può essere una risoluzione negoziale, quindi un accordo scritto che le parti confezionano appositamente.
Solo un chiarimento su un punto critico dei contratti di natura transitoria.
Se sono le esigenze del conduttore ad essere transitorie e non viene mandata la comunicazione prima della scadenza con la riconferma il contratto alla scadenza cessa o si riconduce al 4+4?
Perche' se si legge l'articolo 2 comma 5 del dm 2002 si potrebbe interpretare che il contratto si riconduce al 4+4 qualora vengano meno le esigenze anche del conduttore.
"I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno."
Se invece si va a vedere l'allegato contratto C allegato al DM
all'articolo due che regola le esigenze transitorie del conduttore de
"Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro … … … … giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto."
c'e' il richiamo alla comunicazione di conferma da parte del locatore altrimenti si riconduce al 4+4.
Se pero' si va a vedere l'articolo 3 dove viene regolata l'esigenza transitoria del conduttore del contratto tipo c che viene richiamato nel comma 5 con riferimento al comma 6.
Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra .............................................................
.............depositato il ............ presso il Comune di.................., le parti concordano che la
presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamen
te ha l'esigenza di
abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ............ mesi per il seguente motivo:
.........................................................................,che documenta allegando al presente
contratto ........................................................................ ......"
di tale comunicaizone e riconduzione non vi e' traccia.
Questo mi fa propendere per la tesi per cui il contratto cessi alla scadenza se viene meno l'esigenza di transitorietà del conduttore e non venga ricondotto al 4+4.
Quindi e' pacifico che se vengono meno le esigenze del locatore si riconduce ad un 4+4.
Puo' essere controverso invece nel caso a venir meno siano le esigenze del conduttore ma secondo me visto che c'e' il richiamo alle modalità di conferma stabilite nel contratto allegato C la comunicazione nel caso del conduttore non serve e il venir meno non lo riconduce ad un 4+4.
od1n0, 13 Gennaio 2014
La tua interpretazione appare convincente e condivisibile. Sia l’art. 2, co. 2 del DM 5 marzo 1999 sia l’art. 2, co. 5 del DM 30 dicembre 2002 prevedono la riconduzione della durata a quella quadriennale (rinnovabile) non soltanto nell’ipotesi di mancata conferma della transitorietà da parte del locatore, ma anche nel caso “siano venute meno le cause della transitorietà”.
Ora, se le motivazioni transitorie sono riferite al conduttore, è evidente che l’art. 2 (Esigenze del locatore) del contratto-tipo allegato al DM 30 dicembre 2002, quello, per intenderci, che onera il locatore a confermare, prima della scadenza (a mezzo lettera raccomandata), i motivi di transitorietà indicati nel contratto, deve essere cancellato dal contratto (vedi la nota 4 del contratto-tipo: cancellare la parte che non interessa), non essendo le motivazioni temporanee del locatore, bensì della sua controparte che dovrà indicarle all’art. 3 (Esigenze del conduttore), articolo contrattuale che non contiene un siffatto onere per il conduttore che, pertanto, non è tenuto (a differenza del locatore) a confermare le esigenze transitorie prima del termine del contratto.
La cessazione di tali esigenze implica (come per il caso di mancata conferma) – secondo il macchinoso congegno menzionato - il mutamento di disciplina del rapporto, ma – si suppone - riferita alle sole esigenze del locatore: venute meno le ragioni della transitorietà del conduttore, il rapporto non viene ricondotto allo schema ordinario, ma cesserebbe di produrre i suoi effetti a scadenza o addirittura prima della scadenza (vedi ultimo capoverso del presente post).
Tale ricostruzione pare trovare conferma, infatti, sempre nel testo stesso del contratto-tipo, dove, all’art. 2, è menzionata la riconduzione alla durata ordinaria (come per il caso di mancata conferma) solo e unicamente per i contratti conclusi per esigenze transitorie del locatore (e non del conduttore), perché, se si ammettesse la soggezione del rapporto alla durata quadriennale nel caso in cui le motivazioni del conduttore venissero a mancare prima del termine (indipendentemente da ogni intento elusivo o fraudatorio del medesimo), magari per motivi a lui non imputabili, tale ipotesi potrebbe determinare risultati assolutamente paradossali e contraddittori, dando luogo ad un contratto imprevedibile (un vero e proprio salto nel buio), nel quale il verificarsi di un evento incerto e non controllabile (ad es. il contratto di lavoro a termine del conduttore viene prolungato oltre la scadenza del contratto ovvero muta a tempo indeterminato oppure l’acquisto programmato a data certa della sua abitazione va in fumo), determinerebbe un prolungamento della durata non voluto e non programmato all’inizio dal locatore che non disporrebbe di alcun mezzo per liberarsi di un vincolo indesiderato (gli interessi delle parti possono essere opposti e collidere).
In ogni caso, qualora, invece, il perdurare del rapporto si rivelasse in contrasto con gli interessi del conduttore (ad es. trasferimento improvviso per motivi di lavoro in un’altra città, ma non su domanda dell’interessato), quest’ultimo può sempre interrompere (a mezzo lettera raccomandata) il contratto per gravi motivi (il trasferimento costituirebbe una circostanza oggettiva, imprevedibile, estranea alla sua volontà, sopravvenuta nel corso del rapporto) legittimanti il recesso.
L'interpretazione da voi suggerita è suggestiva e devo ammettere che le argomentazioni addotte sono del tutto condivisibili.
Quel che non mi convince è l'esito interpretativo, in quanto un allegato al decreto ministeriale finisce con il prevalere sul testo del decreto stesso.
Non vi è dubbio, infatti, che la lettera del decreto ministeriale ed il contratto tipo siano fra loro incompatibili: la prima pone lo stesso trattamento senza distinguere le ipotesi in cui le esigenze transitorie siano del locatore o del conduttore, il secondo invece individua un trattamento differenziato prevedendo persino un regime alternativo.
Nel tentativo di comprendere quale sia la soluzione comunemente praticata (perché confesso di non aver mai avuto occasione di occuparmi del problema) ho effettuato una ricerca giurisprudenziale.
Ho trovato soltanto due precedenti.
1)Tribunale Bari, Sezione 3 civile - Sentenza 6 giugno 2007, n. 1108, ove in motivazione si legge espressamente che:
"Ne consegue che trova applicazione l'art. 2 co. 2 del D.M. 5.3.99, secondo cui incombe sul locatore (se sue siano le esigenze transitorie dedotte in contratto) e sul conduttore (nel caso diverso) l'onere di confermare il verificarsi dell'esigenza transitoria, "tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto". Se il locatore (la cui esigenza transitoria sia stata dedotta in contratto) non adempia a questo onere contrattuale, oppure (nel caso di esigenza transitoria del solo conduttore) siano venute meno le cause della transitorietà (non essendo quindi necessario per il conduttore inviare alcuna raccomandata) si prevede la riconduzione della durata a quella prevista dall'art. 2 co. 1 L. 431/98."
2) Tribunale Roma, Sezione 5 civile - Sentenza 17 maggio 2006, di cui purtroppo ho rinvenuto solo la massima, a mente della quale:
"L'esigenza transitoria che consente una durata del rapporto locativo inferiore a quella stabilita gli artt. 1 e 2 della legge n. 431/1998 deve sussistere sia all'atto della sua instaurazione che in sua vigenza, e di tale perduranza le parti devono dare espressa contezza con comunicazione formale, la cui inosservanza comporta la riconduzione del negozio, quanto alla sua durata, alla previsione dell'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998. Ne consegue che, qualora non venga fornita, da alcuna delle parti, né allegata, né resa prova, in giudizio, dell'intervento della suddetta comunicazione, la locazione non potrà considerarsi di natura transitoria; una tale assenza infatti, comporta un prolungamento della durata del negozio locativo dal termine annuale originariamente pattuito a quello iniziale di quattro anni con ordinaria proroga di analoga durata.".
Da questi precedenti sembrerebbe (il condizionale è d'obbligo, visto che della seconda sentenza non ho potuto leggere la motivazione ma solo la massima) che la giurisprudenza sia incline ad applicare la medesima disciplina, sia qualora l'esigenza sia riconducibile al locatore sia nella ipotesi opposta.
Non so se voi, o qualcun altro utente del forum, è in grado di comunicare altri precedenti rilevanti.
Povero didal.... penserà che i Tribunali sono gabbie di matti...
Avv Luigi Polidoro, 14 Gennaio 2014
I vostri interventi mi hanno fornito spunti per un ulteriore riflessione :
Ci potrebbe essere una ragione per quello che @Pennylove ha definito il "salto nel buio" e che condivido mettendomi nei panni del locatore che pensa che l'immobile sia libero fra x mesi e invece si trova con un vincolo contrattuale di 4+4 anni non preventivato.
Il legislatore potrebbe pero' aver fatto questo ragionamento per giustificare il "salto nel buio" del povero locatore:
se il locatore vuole locare in mancanza di sue esigenze transitorie puo' optare o per il 4+4 o per il 3+2 non ha molte possibilità.
Quindi il fatto che un conduttore riconduca dicendo che sono venute meno le esigenze transitorie il contratto ad un 4+4 riporterebbe la situazione alla normale prassi locativa a cui il locatore avrebbe dovuto assoggettarsi per trarre beneficio economico dall'immobile.
Inoltre favorisce il conduttore considerato parte debole dal legislatore permettendogli venute meno le esigenze di transitorietà di stabilizzare la sua situazione.
Certo resta l'ambiguità dei due articoli del contratto ma qui rientriamo probabilmente nel purtroppo italico vizio di sfornare leggi poco chiare
Effettivamente quel contratto tipo regola i rapporti fra le parti ma deve sottostare alla legge che in questo caso nell'articolo 2 del dm prevede la riconducibilità al 4+4 in caso del venir meno delle esigenze quindi in questa nuova riflessione mi sento di condividere i dubbi espressi da @Avv Luigi Polidoro circa il prevalere dell'allegato sul testo e un giudice non potrebbe che decidere sulla base dell'articolo 2 del dm riportando il contratto ad un 4+4.
Se questa mia nuova riflessione fosse stata effettivamente la stessa fatta a suo tempo dal legislatore lo scenario diventa il seguente:
In caso sia il conduttore ad avere le esigenze di transitorietà e questi non comunica per tempo che queste persistano il contratto continua come 4+4.
Se invece il conduttore comunica il persistere delle esigenze di transitorietà anche il giorno stesso della scadenza il contratto cessa.
Certo sarebbe bastato aggiungere al contratto tipo chiaramente un articolo a riguardo invece di scrivere quei due articolo fuorvianti che possono trarre in inganno il locatore.
Inoltre il locatore in questa situazione potrebbe non sapere fino all'ultimo giorno se il contratto continuerà o meno.
Inoltre sono da valutare le implicazioni che si avranno con l'ufficio duesto scenario pero' ha probabilmetne anche delle implicazioni di natura fiscale.
il contratto venga ricondotto ad un 4+4.
Nel caso di prosecuzione automatica poi del contratto come 4+4 sono da valutare le implicazioni di natura fiscale.
od1n0, 14 Gennaio 2014
Sbagliato di scrivere:
Correggo in :
In caso sia il conduttore ad avere le esigenze di transitorietà e questi comunica per tempo che queste non persistono il contratto continua come 4+4.
Se non c'e' comunicazione il contratto cessa alla scadenza.
Alla luce delle sentenze menzionate, parrebbe che la giurisprudenza di merito – a differenza della dottrina - sia orientata ad applicare la medesima disciplina ad entrambe le parti. Se così è (come pare), allora il modello ministeriale allegato al DM 30 dicembre 2002 costituisce un vero e proprio incidente di percorso nel quale è incorso il nostro legislatore perché nel contratto-tipo è solo il locatore che deve confermare quell’esigenza transitoria che ha dichiarato in contratto, e ciò - si osservi – per non incorre lui solo nella sanzione del pagamento di trentasei mensilità del canone o nel ripristino del rapporto, altrimenti dimostrando che, contrariamente alla sua comunicazione, l’esigenza temporanea è venuta meno: l’onere riguarda solo lui perché è soltanto a carico di costui che è prevista la sanzione.
Nel caso diverso che fosse da intendersi rilevante il venir meno delle transitorie del conduttore, il contratto di locazione verrebbe ad assumere – come precedentemente si accennava - i connotati di un contratto imprevedibile, incerto e punitivo per il locatore sia in termini di durata (4+4) che (pur nel silenzio della legge) in termini di canone (ben inferiore a quello di mercato nelle locazioni ordinarie, ma controllato e calmierato).
Circa la riconduzione del contratto alla durata quadriennale e i possibili profili di incostituzionalità sollevati, a suo tempo, per tale sanzione, per i casi di mancata conferma delle esigenze temporanee, alla durata quadriennale era intervenuta nel 2003 la Corte costituzionale che così si era espressa:“[…] quanto al primo aspetto, il rimettente non specifica se il contratto fosse stato stipulato per soddisfare esigenze transitorie dell’uno o dell’altro contraente, né individua quale fosse la parte gravata dall’onere di confermare il permanere delle proprie esigenze transitorie, diverse essendo le conseguenze ai fini della decisione, posto che la riconduzione del contratto alla durata legale si verifica solo nell’ipotesi in cui le esigenze transitorie siano relative al locatore che abbia omesso di dare conferma del loro permanere”.
Infatti – ad una lettura attenta della disposizione di legge del 1999 (DM 5 marzo) - tale onere (conferma) risulta imposto al solo locatore: “qualora il locatore non adempia questo onere oppure siano venute meno le cause della transitorietà [non si comprende bene se le cause della transitorietà riguardino lo stesso locatore oppure anche il conduttore] il contratto deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista dall’art. 2, co. 1 della legge n°431/1998”.
In sostanza, se il locatore prima della scadenza convenuta non conferma la transitorietà, il contratto è riportato alla durata ordinaria. Se, invece, è il conduttore portatore in concreto dell’esigenza transitoria, quest’ultimo non è tenuto a confermare l’esigenza stessa prima della scadenza del contratto: come non c’è una sanzione per il conduttore, così non c’è nemmeno un onere: il contratto alla scadenza cessa di dispiegare i suoi effetti.
Peccato che (salvo dare un’interpretazione antiletterale) alle medesime conclusioni non si possa arrivare leggendo il comma 4 “I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto” e il coma 5 del successivo DM 30 dicembre 2002: “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalita' di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorieta' vengano meno”, se non fosse che – come rilevato dall’avvocato Luigi Polidoro – il decreto risulta inconciliabile con il contratto-tipo a cui rimanda, contratto – è il caso di sottolineare – che viene ripreso integralmente dagli stessi accordi territoriali.
Sul punto occorre avvertire che il decreto ministeriale in questione pone condizioni e modalità in un ambito nel quale è la stessa legge di riforma (art. 5 della legge n°431/1998) ad averlo legittimato mediante espresso rinvio. Quindi, indirettamente (e paradossalmente), l’assurdità e l’irragionevolezza di un decreto mal formulato e farraginoso diventano assurdità e irragionevolezza della legge stessa.
Pennylove, 14 Gennaio 2014
A Avv Luigi Polidoro e od1n0 piace questo messaggio.
La conclusione e' che con questa interpretazione se ci sono esigenze di temporaneità del conduttore sopratutto ove sono in vigore gli accordi territoriali il locatore dovra' orientarsi sempre a stipulare un 4+4 da principio altrimenti corre il rischio di trovarsi un 4+4 e non potere neanche contrattare liberamente il canone.
Interessantissima la citazione della sentenza della Corte Costituzionale.
Aggiungo che quanto affermato dalla Corte Costituzionale, seppure si tratti di un mero obiter dictum, sembra risolvere la questione in favore della interpretazione che avete fornito voi, od1n0 e pennylove.
Certamente la motivazione della Corte Costituzionale sarà stata maggiormente meditata rispetto a quanto non abbiano fatto i due giudici di merito.
condivido il 4+4
ed aggiungo che il contratto dovrebbe prevedere un breve preavviso di recesso anticipato del conduttore e senza gravi motivi, giusto per renderlo un poco più consono ad un'esigenza di transitorietà
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