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Timestamp: 2019-03-26 09:00:56+00:00
Document Index: 43881280

Matched Legal Cases: ['art. 1120', 'art. 1120', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1120', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 26', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 28', 'art. 26', 'art. 26', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1117', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1102', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art 1120', 'art 1120', 'art. 1136', 'art. 2', 'art. 2', 'art.1121', 'sentenza ', 'art.3', 'sentenza ', 'art 1120', 'art.1120', 'art 1120', 'art. 1120', 'art 890', 'art. 890', 'art 1137', 'sentenza ', 'art 1137', 'art. 1137', 'art 1137', 'art.1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1', 'art. 1137', 'art.155', 'art 5', 'art. 1137', 'sentenza ', 'art 1136', 'art. 1136', 'art 66', 'art. 67', 'art.1121', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 26', 'art. 1120', 'art. 4', 'art. 1117', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 1123', 'art. 1118', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1136']

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(3) E' stata la giurisprudenza ad enucleare il significato di "decoro architettonico", definendolo come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità.
Spiegazione dell'art. 1120 Codice civile
Massime relative all'art. 1120 Codice civile
Cass. civ. n. 21049/2017
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21049 del 11 settembre 2017)
Cass. civ. n. 20712/2017
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20712 del 4 settembre 2017)
Cass. civ. n. 6129/2017
(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 6129 del 9 marzo 2017)
Cass. civ. n. 11034/2016
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11034 del 27 maggio 2016)
Cass. civ. n. 22276/2013
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22276 del 27 settembre 2013)
Cass. civ. n. 18052/2012
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18052 del 19 ottobre 2012)
Cass. civ. n. 9877/2012
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9877 del 15 giugno 2012)
Cass. civ. n. 20902/2010
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20902 del 8 ottobre 2010)
Cass. civ. n. 20254/2009
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20254 del 18 settembre 2009)
Cass. civ. n. 14455/2009
Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, c.c. in materia di divieto di innovazioni suite parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14455 del 19 giugno 2009)
Cass. civ. n. 27822/2008
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27822 del 21 novembre 2008)
Cass. civ. n. 5997/2008
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5997 del 5 marzo 2008)
Cass. civ. n. 21835/2007
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21835 del 17 ottobre 2007)
Cass. civ. n. 16639/2007
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16639 del 27 luglio 2007)
Cass. civ. n. 851/2007
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 851 del 16 gennaio 2007)
Cass. civ. n. 12654/2006
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12654 del 26 maggio 2006)
Cass. civ. n. 16980/2005
Con riferimento agli interventi sulle parti comuni dell'edificio condominiale previsti dalla legge n. 10 del 1991 per attuare il risparmio energetico ed incentivare l'utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, l'art. 26, comma secondo, di tale legge consente che sia approvata a maggioranza delle quote millesimali la delibera di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi attraverso l'uso delle fonti alternative di energia indicate dall'art. 1 o l'installazione di impianti unifamiliari a gas, secondo quanto stabilito all'art. 8, lett. g); la delibera è valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma primo - attenendo il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera - purché l'assemblea preveda anche il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi, giacché, essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella soppressione dell'impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune. In proposito non trovano applicazione le disposizioni dettate dall'art. 26, commi quinto e sesto, che, nel consentire la deroga alle maggioranze stabilite dagli artt. 1120 e 1136 c.c., fanno riferimento alle innovazioni volte ad installare nei nuovi edifici sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore indipendentemente dagli interventi di soppressione e sostituzione dell'impianto centralizzato esistente. (Nella specie, è stata ritenuta illegittima la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato con la maggioranza prevista dall'art. 26 comma secondo, cit., la soppressione dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i singoli condomini di attivarsi per l'eventuale installazione degli impianti autonomi).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16980 del 18 agosto 2005)
Cass. civ. n. 17398/2004
In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico — allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia — è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia, ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento — del tutto opinabile — del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole.
In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico — di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c. — attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che — a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni — il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17398 del 30 agosto 2004)
Cass. civ. n. 14384/2004
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14384 del 29 luglio 2004)
Cass. civ. n. 5975/2004
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5975 del 25 marzo 2004)
Cass. civ. n. 5899/2004
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5899 del 24 marzo 2004)
Cass. civ. n. 1004/2004
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1004 del 22 gennaio 2004)
Cass. civ. n. 16098/2003
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16098 del 27 ottobre 2003)
Cass. civ. n. 1166/2002
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1166 del 29 gennaio 2002)
Cass. civ. n. 5117/1999
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5117 del 26 maggio 1999)
Cass. civ. n. 3508/1999
La norma di cui all'art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. Ne consegue che, ricorrendo dette condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3508 del 10 aprile 1999)
Cass. civ. n. 10289/1998
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10289 del 17 ottobre 1998)
Cass. civ. n. 1873/1998
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1873 del 21 febbraio 1998)
Cass. civ. n. 1775/1998
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1775 del 20 febbraio 1998)
Cass. civ. n. 9717/1997
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9717 del 6 ottobre 1997)
Cass. civ. n. 5028/1996
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5028 del 30 maggio 1996)
Cass. civ. n. 3840/1995
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3840 del 1 aprile 1995)
Cass. civ. n. 2329/1995
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2329 del 1 marzo 1995)
Cass. civ. n. 1926/1993
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1926 del 16 febbraio 1993)
Cass. civ. n. 3549/1989
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3549 del 29 luglio 1989)
Cass. civ. n. 6817/1988
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6817 del 14 dicembre 1988)
Cass. civ. n. 8861/1987
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8861 del 28 novembre 1987)
Cass. civ. n. 6640/1987
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6640 del 31 luglio 1987)
Cass. civ. n. 4474/1987
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4474 del 15 maggio 1987)
Cass. civ. n. 175/1986
L'alterazione del decoro dell'edificio condominiale (che in sé non è bene comune ma al regime legale dei beni comuni è assoggettato) ben può derivare dall'alterazione dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio stesso che abbiano sostanziale o formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé, di autonoma considerazione senza che possa rilevare la circostanza che analogo manufatto sia stato da altri realizzato su di un diverso fronte dello stesso edificio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 175 del 15 gennaio 1986)
Cass. civ. n. 6269/1984
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6269 del 30 novembre 1984)
Cass. civ. n. 2846/1982
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2846 del 7 maggio 1982)
Cass. civ. n. 4592/1978
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4592 del 13 ottobre 1978)
Cass. civ. n. 697/1977
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 697 del 16 febbraio 1977)
Cass. civ. n. 2696/1975
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2696 del 9 luglio 1975)
Condominio: illegittima l'installazione di un ascensore che pregiudica l'uso delle parti comuni - 25/09/2017
Cortile condominiale adibito a parcheggio: per assegnare i singoli posti auto in via esclusiva a singoli condomini è necessaria l'unanimità dei consensi - 20/06/2017
relative all'articolo 1120 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201922554
domenica 06/01/2019 - Trentino-Alto Adige
sono amministratore di un condominio edificato negli anni '40 privo di ascensore.
Un nuovo condomino, che ha acquistato l'appartamento al terzo ed ultimo piano dell’edificio, ha manifestato l'intenzione di installare un ascensore allo scopo di abbattere le barriere architettoniche in favore del figlio disabile.
L'ascensore verrebbe installato all'esterno dell'edifico sul lato posteriore (rispetto all'entrata) ed andrebbe ad occupare una parte della facciata attualmente dotata di finestre che andrebbe adattata, ed uno spazio comune limitrofo all'edificio.
Chiedo cortesemente se, considerato lo scopo, il condomino ha il diritto di procedere in ogni caso all'installazione, anche se l'assemblea nella peggiore delle ipotesi non esprimesse il consenso all'utilizzo delle parti comuni o non venisse raggiunto il quorum previsto dalla normativa vigente di cui prego fornire inequivocabili riferimenti.
Consulenza legale i 10/01/2019
Il legislatore si è occupato della eliminazione delle barriere architettoniche e al diritto alla mobilità dei disabili in condominio con due importanti interventi legislativi: il primo è la L. n. 13 del 9.01.1989; il secondo è la legge di riforma del condominio L. n. 220 del 2012 che è andata a modificare parzialmente il testo di legge dell’89 precedentemente citato.
In ambito condominiale i classici esempi di barriere architettoniche sono, ad esempio, la mancanza dell’ascensore nello stabile e la presenza nell’ ingresso di gradini o altri ostacoli che rendano difficoltoso l’ingresso nell’edificio.
L’ art. 2 co. 1 della L. n. 13\1989, nel suo testo da ultimo vigente, dispone che: "Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche… sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.”
L’art. 1120 2° co. del c.c. prevede, a sua volta, che le innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche devono approvarsi dalla assemblea con la maggioranza indicata da 2° co. dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Viene quindi prevista una maggioranza più bassa rispetto a quella richiesta dal 1° co. dell'art 1120 del c.c. per approvare in linea generale una qualsiasi innovazione alle parti comuni dell'edificio che è la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell'edifcio (667 millesimi).
Il 3° co. dell’art 1120 del c.c. obbliga l’amministratore a convocarel’assemblea condominiale entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato a installare innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche. Tale richiesta deve contenere la tipologia di intervento richiesto e le modalità di esecuzione.
Ora, a fronte della richiesta avanzata per iscritto dal condomino interessato, se l’assemblea non raggiunge le maggioranze di cui all’art. 1136 2°co. del c.c., oppure la stessa non si pronunci sulla richiesta entro 3 mesi dalla sua ricezione, il comma 2° dell’art. 2 della L. n. 13/1989 riconosce il diritto al condomino portatore di handicap o ai suoi eventuali rappresentanti legali (come i genitori) di installare l’ascensore o montacarichi a loro spese.
Quindi al condomino disabile viene riconosciuta dal legislatore una duplice strada per ottenere l’installazione di un impianto ascensore: la prima è quella di far pronunciare in merito l’assemblea, ripartendo il costo della innovazione fra tutti i condomini; la seconda, a fronte del rifiuto o dell’inerzia del consesso condominiale, è quella di installarlo a sue spese.
Qualora il condomino disabile eserciti il diritto a lui riconosciuto dal comma 2° dell’art. 2 della L. n. 13/1989, ai sensi dell’art.1121 co. 3 del c.c., è fatta salva la possibilità per i condomini inizialmente contrari alla installazione della macchina ascensore di partecipare successivamente ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di manutenzione ed esecuzione dell’opera.
È importante sottolineare come la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 167 del 29.04.1999, ha ritenuto applicabile la normativa volta alla eliminazione delle barriere architettoniche, non solo al soggetto che viene qualificato portatore di “handicap” dall’ordinamento (ad es. perché riconosciuto tale secondo l’art.3 della L. n. 104 del 05.02.1992), ma anche al soggetto che versi in oggettive ridotte capacità motorie.
Con un importante arresto la Cass. Civ., Sez.II, con sentenza del 25.10.2012 n. 18334 ha stabilito inoltre che il diritto del disabile ad installare l’impianto ascensore prevale sul decoro architettonico dell’edificio, anche nel caso di una villa liberty o comunque di particolare valore artistico, quando la compromissione di tale bene condominiale non cagioni un considerevole pregiudizio economico o, pur arrecandolo, lo stesso sia giustificato da una utilità per il disabile che compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave ed appariscente entità.
La giurisprudenza ha invece posto dei paletti al diritto del disabile ad abbattere le barriere architettoniche in condominio quando le innovazioni necessarie:
a) compromettano la statica dell’edificio;
b) compromettano l’utilizzo del bene comune anche da parte di un solo condomino, o causino una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (si veda in tal senso Cass. Civ.Sez. II del 29.11.2016, n. 24235).
Riassunto, per sommi capi, il quadro normativo e giurisprudenziale in questa delicata ed importante materia, si può concludere che a fronte di un eventuale rifiuto della assemblea condominiale di installare l’impianto ascensore, il padre del figlio disabile avrà diritto a procedere alla installazione a sue spese, salvo che le modalità di esecuzione dell’intervento non pregiudichi la stabilità dell’edificio, o non comprometta l’utilizzo della parti comuni da parte degli altri condomini. Sotto questo ultimo aspetto, si deve tenere conto che la limitazione all’uso delle parti comuni deve essere estremamente significativa, non essendo sufficiente una lieve compromissione dello spazio comune, che di fatto permetta agli altri condomini comunque di usufruirne.
Sulla scorta di quanto riferito nel quesito e della giurisprudenza che si è citata, non può considerarsi ostativo alla installazione una eventuale lesione del decoro architettonico dell’edificio. Riteniamo che le modalità di installazione dell’ascensore, collocato nella parte posteriore dell’edificio, non comporti una lesione tale del decoro architettonico che possa indurre un eventuale giudice adito in un ipotetico contenzioso, a far prevalere tale bene giuridico rispetto alla normativa posta a tutela degli interessi del soggetto disabile.
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201822039
mercoledì 19/09/2018 - Puglia
Vi scrivo per avere il vostro parere al seguente quesito.
Sono proprietario di un appartamento in condominio. Di questo condominio fanno parte anche dei locali commerciali, posti a piano terra, che hanno dei sottolocali accatastati per deposito, il cui accesso avviene mediante una scala interna ad ogni rispettivo locale, Detti locali, privi di servizi igienici, usufruiscono della luce e dell'aria mediante dei finestroni posti all'interno dell'intercapedine dove non c'é ricambio d'aria e la luce proviene, esclusivamente, dai mattoni di vetro-cemento posti sul marciapiede stradale.
In uno di questi locali (concesso in locazione) viene svolta l'attività di bar e produzione di pasticceria. L'affittuario, autorizzato dal proprietario, nel corso del 2017 ha presentato al Comune di Lecce domanda per esecuzione opere edili e di variazione d'uso per i sottolocali da deposito a laboratorio artigianale.
Il tutto é stato eseguito senza alcuna comunicazione all'amministratore del condominio fino a quando non sono stati eseguiti i lavori esterni all'edificio per l'installazione di due canne per lo il ricambio dell'aria nei sottolocali.
Il sottoscritto ha informato immediatamente l'amministratore il quale ha inviato agli interessati un telegramma per fornire tutta la documentazione a riguardo, comunicazione che alla data odierna é rimasta disattesa.
Nel frattempo, ho immediatamente presentato domanda di accesso agli atti all'Ufficio Edilizia del comune di Lecce. Dopo aver visionato gli atti consegnatimi dal Comune, ho segnalato le anomalie rilevate (cfr. allegato), e presentata richiesta di accertamenti dei lavori al Nucleo di Vigilanza Edilizia di Lecce.
Detti lavori siccome modificano l'estetica esterna del palazzo condominiale, come stabilito dal REGOLAMENTO DEL COSTRUTTORE, devono essere comunicati preventivamente all'amministratore il quale indice la relativa assemblea, la cui decisione é sovrana anche in caso di autorizzazione di concessione edilizia da parte del Comune. Inoltre, oltre alla variazione dell'aspetto estetico esterno, potrà essere impugnato il cambio di destinazione d'uso?
Consulenza legale i 26/09/2018
Il quesito posto ci offre la possibilità di affrontare argomenti estremamente rilevanti nella vita condominiale: le innovazioni che ledono il decoro architettonico dell’edificio, le opere pericolose e il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare.
Le innovazioni che ledono il decoro architettonico dell’edificio. Opere pericolose.
La giurisprudenza di legittimità assolutamente dominante definisce il decoro architettonico, come l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali dell’edificio che, viste nel suo insieme, vanno a costituire l’estetica del fabbricato. Il decoro architettonico viene considerato come un bene comune condominiale ed è tutelato dal codice civile indipendentemente dal fatto che la costruzione sia considerata di pregio o abbia qualche vincolo storico-paesaggistico.
L’art 1120 del c.c. al suo comma 4°, vieta in maniera netta qualsiasi innovazione che possa andare a ledere il decoro architettonico dell’edificio.
Ora è opportuno chiedersi se l’installazione di una canna per il ricambio dell’aria sul muro perimetrale esterno dell’edificio condominiale possa considerarsi vietata ai sensi dell’art.1120 comma 4° del c.c.
In questo senso non è possibile fornire all’autore del quesito una risposta netta, in quanto tutto dipende dalle modalità di realizzazione dell’opera.
La Cass.Civ. n. 1286, Sez.II, del 25.01.2010, ha statuito infatti che l’indagine volta a stabilire se una determinata innovazione leda il decoro architettonico dello stabile condominiale, sia una attività che varia caso per caso, demandata al giudice di merito, che sfugge a qualsiasi sindacato di legittimità.
In altre parole, pare opportuno in questo caso adire l’autorità giudiziaria locale, al fine di porre al vaglio del giudice competente le modalità di realizzazione della canna di areazione; il giudice, supportato da opportune indagini peritali, valuterà se l’innovazione apportata rientri tra quelle vietate ai sensi dell’art 1120 comma 4° del c.c.
La costruzione di una canna per il ricircolo dell’aria, può essere stigmatizzata, però, non solo dal punto di vista dell’art. 1120 comma 4° del c.c., ma anche sotto il punto di vista della sua eventuale pericolosità ex art 890 del c.c.
Tale norma introduce nel nostro ordinamento due principi per la costruzione presso il confine di fabbriche ritenute dal legislatore nocive e pericolose. Tali opere devono essere realizzate, infatti, nel rispetto dei regolamenti locali vigenti, e, qualora la normativa locale nulla dica in merito alle distanze nelle costruzioni di tali opere, deve sempre essere garantita la solidità, salubrità e sicurezza del fondo del vicino.
Se in giudizio, attraverso una perizia tecnica, si riesce a dimostrare che la realizzazione della canna di areazione possa considerarsi opera nociva e pericolosa e che la stessa sia stata realizzata non rispettando i regolamenti locali vigenti in materia di distanze per la costruzione di fabbriche nocive e pericolose, o comunque , in assenza di detti regolamenti, non sia garantita una distanza tale da preservare le unità condominiali da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza, ecco che, si potrebbe arrivare a chiedere la rimozione per violazione dell’art. 890 del c.c. della canna di areazione, al di là del fatto che la stessa possa ledere o meno il decoro architettonico.
E’ importante sottolineare che tutte queste considerazioni sono valide al di là del fatto che le opere siano state autorizzate dagli uffici edilizi comunali competenti. La procedura amministrativa che autorizza un cambio d’uso o la realizzazione di una opera sulle parti comuni dell’edificio è volta a verificare se tali interventi siano conformi agli strumenti urbanistici vigenti; l’autorità comunale non opera alcun controllo sul rispetto delle norme civilistiche e condominiali, che possono essere fatte valere in giudizio dal condominio o, se del caso, dai singoli proprietari.
Dalla lettura del quesito parrebbe intendersi che nel condominio sia tuttora vigente un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore originario dell’edificio.
Il regolamento condominiale contrattuale è quella tipologia di regolamento che non trova la sua origine in una delibera assembleare, ma, allegato ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, viene firmato da tutti i partecipanti al condominio nel momento in cui vengono acquistati gli appartamenti e successivamente trascritto nei registri immobiliari, vincolando, conseguentemente, sia gli originari condomini sia eventuali futuri aventi causa degli stessi.
In ragione di ciò, se, all’interno di detto regolamento, sono previste determinate disposizioni che vanno a vietare in maniera chiara ed espressa determinati utilizzi o destinazioni delle singole unità in proprietà esclusiva, ecco che, da un punto di vista civilistico, il cambio di destinazione dovrà essere autorizzato con il consenso unanime di tutti i condomini.
Sovente è il caso in cui nei regolamenti condominiali si prevede il divieto di destinare le unità abitative in proprietà esclusiva a determinate attività o destinazione d’uso (es. studio medico o laboratorio artigianale).
Se vi è stato da parte di un condomino un cambio di destinazione d’uso in violazione di precisi divieti previsti dal regolamento di condominio contrattuale, e in assenza della espressa autorizzazione di tutti i condomini, la compagine condominiale avrà titolo per chiedere alla autorità giudiziaria che vengano cessate nella unità abitativa in proprietà esclusiva gli utilizzi vietati dal regolamento.
Discorso differente si ha se nel condominio in luogo di un regolamento contrattuale, sia vigente un regolamento che trovi la sua legittimazione in una delibera assembleare adottata a maggioranza.
L’assemblea condominiale infatti, non può a colpi di maggioranza limitare il diritto di proprietà del singolo condomino, impedendo in un regolamento assembleare che le unità abitative vengano destinate a determinati usi. Una delibera che approvasse un regolamento condominiale di tal fatta, sarebbe nulla per violazione di legge, e come tale impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art 1137 del c.c.
Pur non essendo chi scrive un esperto di diritto urbanistico e edilizio, si desidera chiudere il quesito con una breve considerazione sotto questo aspetto.
Un cambio di destinazione d’uso o una ristrutturazione di una unità abitativa, prima di essere realizzati devono essere autorizzati con appositi provvedimenti dagli uffici edilizi degli enti comunali competenti. Si è accennato poco sopra, che compito di questi uffici è proprio quello di andare a verificare la conformità dell’intervento che si andrà a realizzare con gli strumenti e regolamenti urbanistici vigenti in quel determinato territorio. Si è anche detto che tali uffici non si occupano degli aspetti condominiali e civilistici della costruzione, la cui tutela è lasciata in linea di massima alla iniziativa privata. Ma può il terzo privato (ad esempio il vicino di casa) intervenire nel procedimento amministrativo di rilascio del provvedimento autorizzativo, facendo eventualmente valere l’eventuale difformità dell’intervento edilizio che si vuole realizzare con gli strumenti urbanistici vigenti, e quindi sollecitando l’autorità competente a rigettare la richiesta di autorizzazione avanzata da chi vuole eseguire l’intervento edilizio?
Il ],Sez VI, con sentenza n. 1156 del 21.03.2016 ha statuito che per pacifica giurisprudenza il terzo non direttamente destinatario del provvedimento edilizio è legittimato ad intervenire nel procedimento autorizzatorio o nell’eventuale processo amministrativo di impugnazione del titolo edilizio dal criterio cosiddetto della vicinitas, ovvero: in caso di stabile collegamento materiale tra l’immobile del ricorrente e quello interessato dai lavori, quando questi ultimi comportino contra legem un’alterazione del preesistente assetto urbanistico ed edilizio; quanto al pregiudizio della situazione soggettiva protetta dei medesimi soggetti terzi, il danno è ritenuto sussistente in re ipsa per gli abusi edilizi, in quanto ogni edificazione abusiva incide se non sulla visuale, quanto meno sull’equilibrio urbanistico del contesto e l’armonico e ordinato sviluppo del territorio, a cui fanno necessario riferimento i titolari di diritti su immobili adiacenti, o situati comunque in prossimità a quelli interessati dagli abusi;”
In parole più semplici, in caso di cambio di destinazione d’uso o ristrutturazione di una unità abitativa in proprietà esclusiva, se tali interventi non sono conformi agli strumenti urbanistici vigenti e, pertanto, costituiscono un abuso edilizio, il vicino di casa ben può intervenire nel procedimento amministrativo volto ad ottenere l’autorizzazione a compiere i lavori, per porre in risalto le irregolarità urbanistiche ed edilizie e fare in modo che gli uffici comunali competenti, se del caso, neghino l’autorizzazione.
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201821914
venerdì 31/08/2018 - Sicilia
“Abito un condominio la cui maggioranza (50%+1 ed oltre i /3 m/m) è composta da uno stesso nucleo famigliari (fratelli, cognati,suoceri) mentre gli altri appartengono a faglie diverse. Circa un paio di anni fa è stata deliberata una serie di interventi per la messa in sicurezza dell'edificio e finiture varie,conferendo ad un tecnico l'incarico per la relativa progettazione,senza specifiche dettagliate indicazioni. il tecnico, entro i termini fissati dal disciplinare d'incarico, consegnava gli elaborati,chiedendo il pagamento della prima tranche del suo onorario; ma la maggioranza bocciava il relativo piano di riparto predisposto dall'amministratore,perchè il progettista non aveva previsto alcuni interventi, come la zoccolatura in marmo dell'edificio, non prevista,in vero, fra gli interventi approvati. Da tener presente che i piano terra sono di proprieta' della maggioranza. Nasceva,quindi, una controversia epistolare e telefonica fra i tre soggetti, fino a quando la maggioranza non ha "dimissionato" l'amministratore, sostituendolo con un altro ( di vecchia conoscenza) ma più accondiscendente ai suoi "desiderata", tant'è che nel giro di pochi mesi, con cavolloso motivo "dimissionava" anche il tecnico, senza peraltro, dargliene notizia. Nel mese di giugno u.s., la maggioranza ha approvato un c.m.e., elaborato dal nuovo tecnico, che prevede ,tra l'altro, l'isolamento termico a parete ventilata con finiture in gres porcellanato (130€/mq) e applicazioni di cornici (25€/mq) per alcuni piani o porzioni di piano, mentre per altri (compreso lo scrivente) solo il cappotto (69€mq) con un sovrapprezzo (1,50€/mq). Faccio presente che non esiste alcuna delibera assembleare di scelta di uno e/o ambedue sistemi di isolamento termico, e conseguentemente, il c.m.e. elaborato ed approvato è da ritenersi come redatto all'insaputa della minoranza, che ignora che abbia dato indicazioni in tal senso, al nuovo tecnico; peraltro, il verbale sopra citato, mi è stato notificato il 7 agosto u.s., 40 giorni dopo la sua approvazione, e durante la chiusura feriale delle attività giudiziarie, pur avendone sollecitato, con raccomandata A/R, l'invio preannunciando eventuale impugnativa. Per quanto sopra esposto, chiedo: la parete ventilata, con tutti gli annessi e connessi, può considerarsi, innovazione voluttuaria, e, rispetto al cappotto (ne condividirei la scelta) gravosa? In caso di risposta negativa, sarei obbligato a contribuire alla spesa globale, ripartita per millesimi di proprietà individuale, pur non godendo (né volendone godere) della sfarzosità delle finiture in gres porcellanato? Cosi mi consigliate, in relazione, al comportamento dell'amministratore, che con il ritardato invio del verale mi ha fatto perdere oltre 30 giorni (mese di lugio) per l'impugnativa, atteso che si vogliono iniziare i lavori entro tempi brevi? In attesa di V/s cortesi determinazioni, sentitamente ringrazio e deferentemente saluto.”
Preliminarmente è opportuno affrontare l’aspetto procedurale posto dal quesito, per poi chiedersi se la decisione dell’organo assembleare possa considerarsi innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1123 del c.c.
Come regola generale l’art 1137 del c.c., dispone che la delibera assembleare possa essere impugnata innanzi alla autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 gg., che decorre: dalla data della delibera, per i condomini presenti in assemblea ma dissenzienti o astenuti, dalla data della comunicazione per i condomini assenti il giorno della assemblea.
Quindi, se andiamo ad applicare solo l’art. 1137 del c.c. al caso posto dal quesito, il termine per impugnare dovrebbe iniziare a computarsi dal 7 agosto (giorno della comunicazione della delibera), e sarebbe già spirato il giorno 6 settembre.
Tuttavia, l’art 1137 del c.c. deve essere letto unitamente all’art.1 della L. n. 742 del 7 ottobre 1969 così come modificato dalla sentenza della Corte Costituzionale n.49 del 02.02.1990. Tale articolo dispone di diritto la sospensione dei termini processuali delle giurisdizioni ordinarie dal 1° agosto al 31 agosto di ogni anno. La Corte Costituzionale con la sentenza citata ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art.1 della L. n. 742/1969 nella parte in cui non dispone che la sospensione ivi prevista, si applichi anche al termine di 30 gg. previsto dall’art. 1137 del c.c.
In forza della normativa che si è sopra descritta, pertanto, la comunicazione ad un condomino dissenziente di una delibera condominiale il 7 agosto non comporta immediatamente il decorso del termine di 30 giorni per impugnare; detto termine inizierà a decorrere dal 1° settembre e spirerà il 30.09, il quale giorno se è festivo viene prorogato, ai sensi dell’art.155 c.p.c. , al primo giorno non festivo previsto dal calendario.
In conclusione, il comportamento tenuto dall’amministratore non ha portato alcun danno alla tutela dei diritti dell’autore del quesito, in quanto all'oggi la delibera è ancora pienamente impugnabile. Tra l’altro essendo le liti condominiali tra i casi in cui è richiesto, ai sensi dell’art 5 del D.Lgs. 28/2010, di esperire un tentativo di mediazione obbligatorio prima di adire l’autorità giudiziaria, sarà sufficiente depositare una istanza di mediazione ad un Organismo regolarmente iscritto presso il Registro del Ministero di Giustizia, per sospendere il decorso del termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del c.c.
Dobbiamo ora chiederci quali lagnanze possiamo far valere nella impugnazione di una delibera assembleare, in quanto non la si può impugnare per il solo fatto che non siamo in accordo con le scelte operate dalla maggioranza. La importantissima sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.4806/2005 ci dice che sono annullabili le delibere affette:
da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
E’ quindi opportuno verificare se la delibera con la quale l’assemblea ha adottato i lavori contestati abbia gli opportuni quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art 1136 del c.c. Pare solo il caso di segnalare in questa sede che la tipologia dei lavori approvati dalla assemblea rientra tra le riparazioni straordinarie di notevole entità, previste dal 4° comma dell’art. 1136 del c.c., e, pertanto, vanno approvati con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà in millesimi del valore dell’edificio. È importante verificare anche che l’ordine del giorno e la convocazione siano stati regolarmente comunicati a tutti i partecipanti al condominio secondo quanto dispone l’art 66 disp.att. del c.c., e, se qualche condomino è intervenuto per delega, è opportuno verificare la regolarità delle stesse, secondo il disposto dell’art. 67 disp.att del c.c.
Ora veniamo a trattare la seconda parte del quesito: l’isolamento termico dell’edificio può considerarsi innovazione gravosa e voluttuaria ai sensi dell’art.1121 del c.c.? Prima di chiederci ciò, bisogna rispondere ad un'altra domanda che logicamente precedede: l’isolamento termico dell’edificio può considerarsi semplice innovazione ai sensi dell’art. 1120 del c.c.?
La giurisprudenza tende ad effettuare una distinzione tra semplice modifica della cosa comune e sua innovazione.
La Cass. Civ. Sez. II, n.12654 del 26.05.2006 ha statuito che:” In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi le modifiche che importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti”
Seguendo questa consolidata giurisprudenza, non è possibile considerare l’isolamento termico di un edificio come una innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1121 del c.c., in quanto esso non comporta una alterazione sostanziale dei muri maestri, una modifica della consistenza sostanziale o una diversa destinazione degli stessi; l’isolamento termico comporta un semplice miglioramento della efficienza isolante dell’edificio. Motivo per cui non credo che nella fattispecie possa trovare applicazione l’art. 1120 e 1121 del c.c.
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201719841
lunedì 06/11/2017 - Lombardia
Sono interessato a capire quale maggioranza, in termini di millesimi del valore dell'edificio (,cioè 500+1 oppure 333 ) occorre per approvare il rifacimento della coibentazione termica del sottoporticato che ha una superfice di circa 400 m2 per una spesa preventivata di circa 17000 €.
Nell'ultima assemblea straordinaria erano presenti 23 condomini per un totale di 791,92 millesimi di proprietà.
La votazione finale ha visto 422,68 millesimi favorevoli per eseguire il lavoro, contro 359,01 per non eseguire il lavoro. Secondo il nostro amministratore, non essendo stato raggiunto il quorum necessario (quale? appunto), il lavoro non sarà eseguito.
L'assemblea di cui sopra era in seconda convocazione.
Segnalo anche che per eseguire questo intervento siamo in possesso di una perizia stilata da un termotecnico autorizzato che certifica un miglioramento nei consumi in caso di realizzazione di questa coibentazione.
Inoltre sul documento di certificazione energetica dell'edificio rilasciato nel 2009 da un ente certificatore, nelle note/suggerimenti, è specificato, nonostante esistesse già una specie di coibentazione, il rifacimento della stessa anche se alla nota stessa sia stata data una priorità bassa.
Forse avrete già intuito che il problema è nato da quando sono stati introdotti per legge i contabilizzatori di calore essendo il nostro edificio dotato di riscaldamento centralizzato. Questa modifica ha comportato per me, che abito al primo piano, una penalizzazione sia in termini climatici che finanziari, cioè ho più freddo e pago di più. La ripartizione dei costi è del 30% fisso e 70% a consumo.
A questo proposito vorrei sapere, se possibile, se corrisponde al vero che in caso che un condomino esca di casa per tutta la stagione invernale, debba mantenere comunque una temperature di 16°C all'interno del suo appartamento in modo da garantire una temperatura non invernale al condomino che abita sopra di lui.
Se questo fosse vero chi deve garantire a me, visto che la legge dovrebbe essere uguale per tutti, che abito al primo piano sopra il porticato, i 16°C sottostanti?
Occorre preliminarmente distinguere il caso del rifacimento del cd. cappotto termico da quello della coibentazione ex novo dell’edificio.
Quando deve essere fatto ex novo l’isolamento termico dell’edificio, perché prima ne era sprovvisto o perché quello esistente è completamente obsoleto, allora può parlarsi di innovazione: l’opera ricade sotto l’egida dell’art. 1120 c.c. il quale al secondo comma prevede che “I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:1) [omissis];2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune”.
Dunque, stando alla lettera di questa norma, dal momento che la coibentazione è certamente un intervento che mira all’efficientamento energetico dell’edificio, la decisione al riguardo deve essere presa “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio” (art. 1136 c.c. 2° comma).
Maggioranza che nel caso de quo non vi sarebbe, come sostenuto dall’amministratore.
Anche nel caso si trattasse di una ristrutturazione del vecchio sistema di coibentazione, visto l’importo dei lavori preventivati, il condominio avrebbe la necessità di una maggioranza altrettanto ampia.
Sempre l’art. 1136 c.c. impone che “le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”, il quale come anzidetto richiede sempre il voto favorevole della metà del valore dell’edificio.
Senonché in tale quadro si inserisce, quale lex specialis, l’art. 26 L. 10 del 1991 (così come modificato dall'articolo 28 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220) stando al quale “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Sebbene siano sorti dubbi circa il raccordo delle due disposizioni normative appena richiamate, ad oggi è possibile affermare che qualora si debba dar corso ad un intervento che mira al risparmio energetico si applicherà l’art. 1120 c.c., e dunque occorrerà la maggioranza del valore dell'edificio, a meno che dette opere vengano ad essere deliberate dall’assemblea a seguito della diagnosi di un tecnico e sulla base della relazione da questi redatta.
Pertanto nel caso specifico deve ritenersi raggiunta la maggioranza necessaria a dar corso alla coibentazione, atteso che vi è non una ma ben due relazioni tecniche.
Non esiste poi una norma che imponga di tenere nel proprio appartamento una certa temperatura.
Chiaramente un impianto di tipo centralizzato, raggiunge un livello di prestazione eccellente se non ci sono vuoti di calore, ma resta comunque salva la possibilità per ciascun condomino di decidere la temperatura di casa sua.
L’art. 4 DPD 74/2013, forse invocato per imporre a ciascun condomino di non scendere con la temperatura sotto i 16 gradi, è una norma che elenca i casi in cui il riscaldamento può essere acceso nonostante i limiti giornalieri previsti dalla normativa, ma non impone l’accensione obbligatoria del medesimo.
Occorre però verificare che tale obbligo non sia stato imposto con regolamento condominiale e che i contabilizzatori installati permettano tale opzione.
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201718495
martedì 07/03/2017 - Lazio
“Nel nostro condominio è in essere un impianto centralizzato di riscaldamento alimentato a gasolio per 18 appartamenti. Come è noto, dal 1 settembre tale alimentazione non sarà più consentita. L’ amministratore ha reso edotto i condomini che per quella data l’impianto verrà dismesso. Nel corso di varie assemblee tenutesi circa la metà dei condomini ha manifestato la volontà di non voler più usufruire, per il futuro, di un impianto centralizzato ma di singoli impianti autonomi in quanto non è possibile la semplice trasformazione da gasolio a gas. Infatti il locale dove è ubicato attualmente l'impianto non è idoneo per una caldaia a metano andrebbe quindi rifatto un nuovo impianto con diversa allocazione. Il condominio non presenta locali idonei. Coloro che vorrebbero fare il nuovo impianto centralizzato avrebbero pensato di istallare la caldaia sul terrazzo-stenditoio di proprietà e di uso comune confinante con terrazzi di singole proprietà. La spesa per il nuovo impianto ammonterebbe a circa 50.000 euro. Ora si chiede, visto anche la modifica sostanziale dell’uso del terrazzo-stenditoio, l’opposizione di alcuni condomini potrebbe impedire l’istallazione della caldaia? Vista l’entità della spesa per il nuovo impianto, trattandosi di innovazione (come anche più volte indicato dall’amministratore) questa andrebbe suddivisa solo tra coloro che ne usufruiranno o fra tutti i condomini?
Consulenza legale i 14/03/2017
Per offrire una risposta al quesito occorre capire se l’intervento condominiale in oggetto debba ricondursi alla fattispecie di cui all’art. 1117 ter del codice civile, che disciplina le “modificazioni delle destinazioni d’uso”, oppure a quella di cui all’art. 1120 cod. civ. che riguarda le “innovazioni”.
Prima della riforma del 2012 anche le modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni rientravano nel concetto di innovazione: la giurisprudenza ha precisato che costituiscono “innovazioni” “non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (Cass. civ. n. 12654/2006). Inoltre, deve trattarsi di “(...) una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale”. (Cass. civ. n. 18334/2012).
Gli interventi “modificativi”, invece, sono interventi che, per esigenze di particolare interesse collettivo, comportano la modifica della destinazione d'uso in modo rilevante (fattibili purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non alterino il decoro architettonico).
Non determina sicuramente una modifica di destinazione di uso, per esempio, la locazione dei locali dell'ex portineria, oppure l'utilizzo di alcuni locali che ospitavano il lavatoio oppure la caldaia come ripostiglio o sala riunioni. Queste sarebbero, infatti, semplici modifiche delle modalità di uso di un bene comune da deliberare in assemblea, a maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell'edificio.
Ebbene, per gli interventi modificativi, che prima della riforma rientravano nella categoria generale delle innovazioni, quest’ultima ha stabilito un quorum deliberativo più alto: si tratta infatti non di innovazioni semplici ma «modificative».
Quindi, per approvarle (a differenza delle innovazioni “semplici”) ora occorrono almeno i 4/5 dei partecipanti e almeno 800 millesimi, con un iter di convocazione dell'assemblea piuttosto articolato, perché si tratta di modificazioni del bene comune che possono trasformarlo fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.
Le innovazioni, invece, possono essere adottate con maggioranze meno allargate, elencate nell’art. 1120 cod. civ. e, per espresso richiamo di quest’ultima, nell’art. 1136 cod. civ..
Si ritiene che la realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento rientri nel concetto di innovazione in senso stretto di cui all’art. 1120 cod. civ., comma 2: “(…) I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; (…)”.
Nel caso di specie, tuttavia - per tornare al quesito - non si tratta propriamente di realizzazione di un nuovo impianto ma di adeguare (pur sostituendolo, di fatto) quello esistente. Un impianto di riscaldamento, infatti, già esiste. E si presume che esista dalla fondazione stessa del condominio. E' la legge che oggi impone di adeguarlo (sostituendolo, per limiti tecnici insuperabili del vecchio impianto che non permette il cambio del combustibile senza il contemporaneo cambio della caldaia), non è una volonta diretta dei condomini, che semplicemente subiscono la volontà espressa dal legislatore.
E' altrettanto vero, peraltro, che l’ubicazione della nuova caldaia determina certamente una modifica della destinazione d’uso della comune terrazza (o almeno di una parte di essa), adibita sino ad oggi a stenditoio.
In definitiva, ad avviso di chi scrive, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento non può qualificarsi come innovazione ma deve leggerrsi come modifica dello stato d’uso di una parte comune dell’immobile, perché l’accento va posto non tanto sull’intervento di sostituzione dell'impinato (non si tratta, si ribadisce, di un nuovo impianto in senso proprio), quanto piuttosto sulle conseguenze che la nuova collocazione dell’impianto avrà su alcune parti comuni e sul loro utilizzo (nel caso di specie, la terrazza ora adibita a stenditoio).
Va evidenziato che (e con ciò si riponde alla prima domanda posta nel quesito) l’opposizione di una parte solamente del condominio non basterebbe ad impedire i lavori di realizzazione del nuovo impianto.
Per la risposta alla seconda domanda occorre invece partire dal testo dell’art. 1123 cod. civ., 2° comma: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. (…)”.
Tale norma va poi coordinata con l’art. 1118 cod. civ., che è stato introdotto dal legislatore della riforma proprio pensando a situazione come quella che ci occupa: “(…) Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”
Benchè, nel caso di specie, come abbiamo già più volte sottolineato, non si tratti di manutenzione della caldaia ma proprio di sostituzione della medesima con altra, sembra doversi comunque fare applicazione della norma succitata.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004, ha chiaramente precisato che le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne (salvo deroga contrattuale attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini): lo ha stabilito, precisando che tali spese, attenendo alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (art. 1123, primo comma, cod. civ.) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a loro carico delle obligatio propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto di proprietà sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.
In conclusione, pertanto, la decisione assembleare relativa alla sostituzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, non riguardando la delibera un'innovazione vera e propria (nel senso che l'impianto non viene realizzato ex novo ma semplicemente sostituito ed adeguato) ed attenendo invece, perlopiù, alla modifica della destinazione d'uso della terrazza comune (questo è il vero punto), richiederà le maggioranze di cui all'art. 1117 ter cod. civ..
Alla spesa dovranno quindi partecipere anche i condomini che non sono più intenzionati a servirsi dell'impianto centralizzato.
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201616967
martedì 27/09/2016 - Lazio
Così, una volta effettuato l'intervento, per accedere alla detrazione fiscale bisognerà pagare la fattura con apposito bonifico bancario e successivamente conservare la fattura e la ricevuta di pagamento, oltre che eventuali permessi comunali o comunicazione ASL quando necessari.
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201616426
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201616227
mercoledì 25/05/2016 - Toscana
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201513628
venerdì 10/07/2015 - Veneto
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q201411506
sabato 18/10/2014 - Lazio
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q20125481
domenica 29/04/2012 - Lombardia
“Vorrei chiedere all'assemblea condominiale il permesso di erigere una serra\giardino d'inverno, sul mio terrazzo, che non si trova all'ultimo piano ma al terzo (il palazzo e' di cinque piani l'ultimo e' un attico con terrazzo). Di che tipo di maggioranza avrei bisogno? Art. 1136 due terzi o art. 1120 un terzo? Grazie e cordiali saluti. Agnese”
Consulenza legale i 03/05/2012
L'opera descritta nel quesito rientra nel novero delle c.d. innovazioni di cui all'art. 1120 del c.c. primo comma.
Le deliberazioni che hanno ad oggetto le predette innovazioni necessitano di un'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 del c.c. secondo comma).
Inoltre, relativamente all'opera descritta nel quesito, è opportuno ricordare che la Corte di Cassazione è intervenuta con una recente pronuncia, la n. 18507 dell'11.5.2011, con cui ha ribadito che la trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri perimetrali in veranda, o di un terrapieno et similia mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica o altri elementi costruttivi, non costituisce intervento di manutenzione straordinaria, di restauro o pertinenziale, ma è opera già soggetta a concessione edilizia e attualmente a permesso di costruire.
Norma di riferimento: Articolo 1120 Codice civile - Innovazioni | Quesito Q20101321