Source: http://docplayer.org/18855327-Erlaeuterung-des-finanzdepartements-zum-gesetz-ueber-die-neuregelung-der-steuerschaetzungen.html
Timestamp: 2018-07-17 04:58:31
Document Index: 192194128

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'Art. 8', 'Art. 3', 'Art. 45', 'Art. 7', 'Art. 6', 'Art. 54', 'Art. 10', 'Art. 16', 'Art. 10', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 11', 'Art. 11', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 17', 'Art. 23', 'Art. 23', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 655', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 7', 'Art. 4', 'Art. 793', 'Art. 848', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 848', 'Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 11', 'Art. 11', 'Art. 11', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 22', 'Art. 12', 'Art. 13', 'Art. 13', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 18']

Erläuterung des Finanzdepartements zum Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen - PDF
Erläuterung des Finanzdepartements zum Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen
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1 Erläuterung des Finanzdepartements zum Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen vom 20. Juni 2013 INHALTSVERZEICHNIS Zusammenfassung... 3 I. AUSGANGSLAGE Nichtlandwirtschaftliche Schätzungen Revision 1995, Gesamtrevision 1980 bis Veränderte Situationen Landwirtschaftliche Schätzungen Gesamtrevision 1980 bis Steuerschätzung Schätzung für Betriebsübernahme und für die Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten Fazit... 6 II. ZIELE DER NEUREGELUNG DER STEUERSCHÄTZUNGEN Nichtlandwirtschaftliche Schätzungen Festlegung des Eigenmietwertes Festlegung des Steuerwertes Festlegung des Netto-Steuerwertes Steuerliche Auswirkungen Landwirtschaftliche Schätzungen Schätzung nach aktuellster Anleitung Keine steuerlichen Auswirkungen auf den Ertrag Steuerliche Auswirkungen auf das Vermögen... 8 III. METHODE DER GEPLANTEN NEUREGELUNG VON STEUERSCHÄTZUNGEN Mögliche Methoden Formelmässige Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer Festlegung des Steuerwertes Neue Schätzungsgründe und periodische Überprüfung Schätzungen vor Ort bei besonderen Verhältnissen Inkrafttreten IV. ERLÄUTERUNGEN ZUM GESETZ ÜBER DIE NEUREGELUNG DER STEUERSCHÄTZUNGEN Schätzungs- und Grundpfandgesetz Schätzungs- und Grundpfandverordnung Steuergesetz Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz... 27
2 V. AUSFÜHRUNGSBESTIMMUNGEN Ausführungsbestimmung über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke Ausführungsbestimmung betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen VI. FINANZIELLE AUSWIRKUNGEN Nichtlandwirtschaftliche Schätzungen Vermögenssteuer Kapitalsteuer Einkommenssteuer Landwirtschaftliche Schätzungen Vermögenssteuer Einkommenssteuer Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen VII. SCHLUSSWORT Glossar Anhänge... 38
3 Zusammenfassung In den Jahren 1980 bis 1982 führte der Kanton Obwalden eine Gesamtrevision der Steuerschätzungen mit Neuaufnahmen vor Ort durch. Im Jahre 1995 erfolgte bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken eine "rechnerische" Anpassung (oder auch rechnerische Revision genannt) indem einzelne Werte mit unterschiedlichen Faktoren aufgerechnet wurden. Für die landwirtschaftlichen Grundstücke erfolgte keine solche Anpassung. Eine Neuregelung der landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Steuerschätzungen ist aufgrund der veränderten Situationen seit der letzten Gesamtrevision 1980 bis 1982 bzw. seit der rechnerischen Revision im Jahre 1995 absolut notwendig. Denn mit den heutigen Bewertungen bestehen Rechtsungleichheiten zwischen älteren und neueren Gebäuden sowie zwischen älteren und neueren Steuerschätzungen. Hauptziel der vorliegenden Neuregelung der Steuerschätzungen ist, entsprechende Ungleichheiten künftig zu vermeiden. Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich die Landwerte seit 1995 teilweise verdoppelt haben. Diesem Anliegen kann bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken insbesondere durch neue Festlegungen des Steuerwertes, des Eigenmietwertes und des Netto-Steuerwertes nachgekommen werden. Bei den landwirtschaftlichen Grundstücken basieren die Steuerschätzungen auf Anleitungen aus dem Jahre In Zukunft soll auf die jeweils aktuellste Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes abgestützt werden. Dieses Vorgehen praktizieren heute bereits alle anderen Kantone der Schweiz. Die Neuregelung der Steuerschätzungen bedingt Anpassungen in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen. In einem Mantelerlass "Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen" sollen die folgenden gesetzlichen Grundlagen angepasst werden: Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schätzungs- und Grundpfandgesetz); Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schätzungs- und Grundpfandverordnung); Steuergesetz (StG); Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (VV zum StG). Der Mantelerlass berücksichtigt neben Anpassungen, die in direktem Zusammenhang mit der Neuregelung der Steuerschätzungen stehen, auch Anpassungen infolge übergeordnetem Bundesrecht sowie Präzisierungen des geltenden Rechts. Die Neuregelung der Steuerschätzungen hat sowohl bei den nichtlandwirtschaftlichen als auch bei den landwirtschaftlichen Grundstücken finanzielle Mehreinnahmen zur Folge, die dem Kanton sowie den Einwohner- und Kirchgemeinden zu Gute kommen. Der Regierungsrat ist der Ansicht, dass die finanziellen Auswirkungen bei den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern grundsätzlich moderat ausfallen. Da die Neuregelung der Steuerschätzungen die aktuellen Gegebenheiten besser berücksichtigt und bestehende Rechtsungleichheiten vermindert werden können, erachtet der Regierungsrat die vorgeschlagenen Revisionspunkte als angemessen. Wörter in kursiver Schrift sind in einem Glossar am Ende des Dokuments näher erklärt Signatur Seite 3 38
4 I. AUSGANGSLAGE Die kantonale Steuerverwaltung schätzt den Wert von Grundstücken und Anlagen gemäss Art. 4 Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 26. Oktober 2006 (GDB 213.7): a. für die Errichtung von Grundpfandrechten, b. für die Bestimmung des Perimeterkapitals von Flur- und Wuhrgenossenschaften, c. für die Ermittlung des Steuerwertes, d. für die Feststellung des Anrechnungswertes in einer Erbteilung, e. im Auftragsverhältnis für Dritte. Die amtlichen Schätzungen dienen insbesondere als Grundlage für die Steuerveranlagungen (Vermögenssteuer und Eigenmietwert). Weiter werden sie auch verwendet für die Veranlagung der Liegenschaftssteuer/Wasserbau (z. Z. Gemeinden Giswil und Engelberg, wobei Engelberg im Moment sistiert ist), der Wasser-Anschlussgebühren (Gemeinden Alpnach, Giswil und Sachseln) sowie für die Bestimmung des Perimeterkapitals von zwei Wuhrgenossenschaften (Gemeinde Lungern). Gemäss dem Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Art. 8) sowie der Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Art. 3 ff.) werden die Grundstücke und Anlagen zur Bewertung in die Kategorien landwirtschaftlich und nichtlandwirtschaftlich eingeteilt. 1. Nichtlandwirtschaftliche Schätzungen 1.1. Revision 1995, Gesamtrevision 1980 bis 1982 In den Jahren 1980 bis 1982 führte der Kanton Obwalden eine Gesamtrevision mit Neuaufnahmen vor Ort durch. Bei der Revision 1995 erfolgte eine "rechnerische" Anpassung indem einzelne Werte mit unterschiedlichen Faktoren aufgerechnet wurden: a. Zeitwert Gebäude mit Faktor 1.25, b. Landwert mit Faktor 2.00, c. Umgebungs- und Baunebenkosten mit Faktor 1.20, d. Jahresmietwert (netto ohne Nebenkosten) mit Faktor 1.50, e. Kapitalisierungssatz (Zinssatz für Fremd- und Eigenkapital, Liegenschaftskosten und Rückstellungen) mit Faktor Objekte, die seit 1980 einen Umbau erfuhren und dazu eine Baubewilligung benötigten, wurden vor Ort neu bewertet, jedoch ebenfalls auf der Basis 1980 mit rechnerischer Anpassung gemäss Revision Das gleiche Vorgehen gilt für Neubauten und Handänderungen, bei welchen der Verkaufspreis aussergewöhnlich vom Steuerwert abweicht. Zurzeit existiert aber eine unbekannte Anzahl Steuerschätzungen, die seit 1980 nicht überarbeitet wurde Veränderte Situationen Im Kanton Obwalden wird der Steuerwert mit der Mischwertmethode ermittelt, welche den Realwert und den gewichteten Ertragswert berücksichtigt (Art. 45 Steuergesetz vom 30. Oktober 1994, StG; Art. 7 ff. Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom 26. Oktober 2006). Um den Ertragswert zu berechnen, wird von Mietwerten zum Zeitpunkt der Basisschätzung per 1980 ausgegangen Signatur Seite 4 38
5 Im Vergleich zu 1980 ist der Ausbaustandard der Wohnungen (Grösse, Qualität der Einbauten usw.) heute deutlich luxuriöser. Weiter wurden in der Zwischenzeit die gesetzlichen Rahmenbedingungen bezüglich Schallschutz und Wärmedämmung massiv erhöht. Diese Umstände können in der steuerlichen Bewertung auf der Basis 1980 nur teilweise berücksichtigt werden. Zudem wird bei der steuerlichen Ertragswert-Berechnung von einem Hypothekarzinssatz von 4,5 Prozent (für Wohnbauten) ausgegangen. (Der Zinssatz gilt jeweils für das Fremd- UND Eigenkapital.) Für die Preisbasis 1995 wird dieser mit dem Faktor 1.25 aufgerechnet, bei Wohnbauten resultiert daraus ein Hypothekarzinssatz von 5,625 Prozent. Das gleiche Verfahren wird auch bei den Zuschlägen der Liegenschaftskosten angewendet. Für die Berechnung des Ertragswerts resultiert daraus ein sehr hoher Kapitalisierungssatz, was sehr tiefe Ertragswerte ergibt. Auch beim Realwert entstehen Ungereimtheiten, da für nach 1980 erbaute Gebäude in der steuerlichen Bewertung kein Minderwert (Entwertung) berücksichtigt werden kann. Die grössten Abweichungen ergeben sich aber bei den Landwerten. Steuerlich werden die Landwerte gegenüber den Werten von 1980 mit einem Faktor 2.0 aufgerechnet. Die Landpreise in ausgesuchten Lagen haben sich jedoch gegenüber 1980 bis sechsfach erhöht. Hier verhält es sich ähnlich wie beim Ertragswert: Die heutigen Preise können nur beschränkt für das Basisjahr 1980 übernommen werden. 2. Landwirtschaftliche Schätzungen 2.1. Gesamtrevision 1980 bis 1982 Die aktuellen landwirtschaftlichen Schätzungen basieren zu einem grossen Teil auf den Aufnahmen aus der Gesamtrevision 1980 bis Eine Aufrechnung auf die Basis 1995 wie bei den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken wurde bei diesen Vermögenswerten nicht vorgenommen Steuerschätzung Die Steuerschätzung des Ertragswertes landwirtschaftlicher Liegenschaften stützt sich auf Art. 6 des Bundesgesetzes über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (Entschuldungsgesetz) vom 12. Dezember 1940 (BS 9 80; AS , Art. 54 Abs. 1 Ziff. 4 und Abs. 2, ). Die Grundstücke werden dazu mit der Anleitung für die Schätzung landwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften vom 18. Juni 1979 bewertet Schätzung für Betriebsübernahme und für die Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten Die Schätzung des Ertragswerts landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke für Betriebsübernahme und für die Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten erfolgt nach Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 4. Oktober 1991 (SR ). (Am 1. Januar 1994 wurde das Entschuldungsgesetz durch das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht ersetzt.) Die Grundstücke werden mit der Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts vom 26. November 2003 bewertet. Die Tatsache, dass bei landwirtschaftlichen Liegenschaften auf die Anleitung für die Schätzung landwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften vom 18. Juni 1979 und bei Schätzungen für Betriebsübernahmen und die Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten auf die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts von 26. November 2003 abgestützt wird, führt dazu, dass bei überbauten, landwirtschaftlichen Grundstücken vielfach zwei Schätzungen notwendig sind Signatur Seite 5 38
6 3. Fazit Eine Neuregelung der landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Steuerschätzungen ist aufgrund der veränderten Situationen seit der letzten Gesamtrevision 1980 bis 1982 bzw. seit der rechnerischen Revision im Jahre 1995 absolut notwendig. Der Regierungsrat hat in einem Grundsatzentscheid einer Neuregelung der Steuerschätzungen zugestimmt. Er kommt damit auch der Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schätzungs- und Grundpfandverordnung) vom 26. Oktober 2006 (GDB ) nach, die vorsieht, dass jedes Grundstück innert 15 Jahren von Amtes wegen einmal neu zu schätzen ist (Art. 16 Abs. 1). Am 4. September 2012 hat der Regierungsrat das Finanzdepartement beauftragt, eine Anpassung der gesetzlichen Grundlagen auf Basis der formelmässigen Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer zu erarbeiten, sowie die notwendigen Massnahmen zur Umsetzung vorzubereiten. Die Neuregelung der Steuerschätzungen wurde sowohl in die Amtsdauerplanung des Regierungsrats 2014 bis 2018 als auch in die Integrierte Aufgaben- und Finanzplanung (Gesetzgebungsprogramm) aufgenommen Signatur Seite 6 38
7 II. ZIELE DER NEUREGELUNG DER STEUERSCHÄTZUNGEN Mit der heutigen Bewertung besteht für die Steuerpflichtigen eine Rechtsungleichheit zwischen älteren und neueren Gebäuden sowie zwischen älteren und neueren Steuerschätzungen. Bedingt durch den Immobilienmarkt und die Entwertung älterer Gebäude wird sich diese Schere immer weiter öffnen. Auch werden sich die zum Teil bestehenden erheblichen Differenzen zwischen Steuerwerten und Verkehrswerten bzw. Marktwerten weiter vergrössern. 4. Nichtlandwirtschaftliche Schätzungen Die Rechtsungleichheiten für die Steuerpflichtigen aufgrund der heutigen Bewertungen bei den nichtlandwirtschaftlichen Schätzungen sind künftig zu vermeiden Festlegung des Eigenmietwertes Der Eigenmietwert soll mit einer schematischen, formelmässigen Bewertung festgelegt werden können. Es ist vorgesehen, den Eigenmietwert auf ungefähr 70 Prozent des Marktwertes festzusetzen. Zusätzlich sollen Qualitätsmerkmale, die im Falle einer Vermietung den Mietzins massgeblich beeinflussen würden, angemessen berücksichtigt werden. Für am Wohnsitz selbst bewohnte Liegenschaften ist die tatsächliche Nutzung miteinzubeziehen Festlegung des Steuerwertes Der Steuerwert soll ebenfalls mit einer schematischen, formelmässigen Bewertung festgelegt werden können. Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Verkehrswert liegen. Analog zur Bestimmung des Eigenmietwertes sollen Qualitätsmerkmale angemessen berücksichtigt werden, die im Falle einer Veräusserung den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden Festlegung des Netto-Steuerwertes Der Netto-Steuerwert, welcher für die Vermögenssteuer massgebend ist, wird in Prozenten des Steuerwertes festgelegt. Der Netto-Steuerwert soll neu wie der Eigenmietwert bei ungefähr 70 Prozent des Marktwertes festgesetzt werden Steuerliche Auswirkungen Da die Schatzungswerte seit der rechnerischen Revision im Jahr 1995 nicht mehr angepasst wurden, ist der bisherige Steuerwert unweigerlich viel tiefer als der "neue" Netto-Steuerwert, der bei ungefähr 70 Prozent des Marktwertes festgelegt werden soll. Dies unter anderem auch, da sich die Landwerte in diesem Zeitraum verdoppelt haben. Es ist davon auszugehen, dass die Mehrheit der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken mit der Neuregelung der Steuerschätzungen insbesondere bei der Vermögenssteuer finanzielle Auswirkungen feststellen werden. 5. Landwirtschaftliche Schätzungen Infolge der gesetzlichen Änderungen und der allgemeinen Entwicklung in der Landwirtschaft lassen sich die landwirtschaftlichen Grundstücke mit der Anwendung der Schätzungsanleitung von 1979 kaum mehr sinnvoll bewerten. Der Bund hat seither die Schätzungsanleitung mehrmals überarbeitet Signatur Seite 7 38
8 5.1. Schätzung nach aktuellster Anleitung Ziel ist, dass der Kanton Obwalden die landwirtschaftlichen Grundstücke gemäss Art. 10 BGBB jeweils mit der aktuellsten Anleitung bewertet. Alle übrigen Schweizer Kantone nehmen die Schätzungen nach der heute gültigen Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts vom 26. November 2003 (vgl. Punkt 2.3) vor. Der gemäss dieser Anleitung geschätzte Ertragswert ist auch für die Vermögenssteuer massgebend Keine steuerlichen Auswirkungen auf den Ertrag Der für die Einkommensbesteuerung massgebende Eigenmietwert wird zurzeit so berechnet, dass der Ertragswert mit einem Faktor 2.1 multipliziert wird. Da der Faktor eine jährliche Festlegung erfährt, wird sich der Eigenmietwert im landwirtschaftlichen Bereich nicht wesentlich ändern, auch wenn der Ertragswert in Zukunft mit der aktuellsten Anleitung erfolgt. Neu ist der Faktor tiefer festzulegen, so dass sich der Eigenmietwert auf dem gleichen Niveau wie heute bewegt Steuerliche Auswirkungen auf das Vermögen Für die Vermögenssteuer ist der Ertragswert massgebend. Der Ertragswert entspricht demjenigen Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Durch die Anwendung der aktuellsten Anleitung wird der Ertragswert höher ausfallen. Dies gilt insbesondere, wenn sich auf dem landwirtschaftlichen Grundstück ein Wohnhaus befindet Signatur Seite 8 38
9 III. METHODE DER GEPLANTEN NEUREGELUNG VON STEUERSCHÄTZUNGEN 6. Mögliche Methoden Bei einer Neuregelung der Steuerschätzungen kann nach folgenden Methoden vorgegangen werden: a. Gesamtrevision: Sämtliche Grundstücke werden vor Ort besichtigt und neu geschätzt. b. Mischvariante: Schätzungen, die älter als zehnjährig sind, werden vor Ort besichtigt und neu geschätzt. Schätzungen, die jünger als zehnjährig sind, werden rechnerisch aufgerechnet (Büroschätzung, ohne Besichtigung). c. Formelmässige Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Im Rahmen einer Gesamtrevision müsste mit einem Zeitaufwand von ca Stunden ( Liegenschaften à ca. 2,5 bis drei Stunden) gerechnet werden. Dies würde bei einem Stundenansatz von Fr einen Kostenaufwand von rund sechs Millionen Franken ergeben. Bei einer Revisionsdauer von fünf Jahren entspricht dies ca. sechs Vollzeit-Stellen. Der Vorteil einer Gesamtrevision liegt darin, dass sämtliche Grundstücke vor Ort besichtigt und auf aktueller Preisbasis neu bewertet werden. Der Nachteil der Gesamtrevision ist der enorme Zeit- und Kostenaufwand. Insbesondere bleibt fraglich, ob für die Dauer von fünf Jahren genügend Personalressourcen gefunden werden können. Entsprechende Fachpersonen sind auf dem Arbeitsmarkt nicht einfach zu finden. Bei der Mischvariante würde der Zeit- und Kostenaufwand gegenüber der Gesamtrevision um rund 25 Prozent reduziert. Die Vor- und Nachteile sind ähnlich wie bei der Gesamtrevision. Als weiterer Nachteil kommt hinzu, dass zwischen den Schätzungen vor Ort und den Büroschätzungen gewisse Ungleichbehandlungen resultieren können. Der Regierungsrat favorisiert die Methode der formelmässigen Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gegenüber der Gesamtrevision oder der Mischvariante klar. Der Vorteil des geringen Kosten- und Zeitaufwands überwiegt. Die vorgeschlagene Methode entspricht zudem am besten den heutigen Bedürfnissen der Verwaltung, als auch der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Die mit den Schätzungen vor Ort verbundenen Hausbesichtigungen sind bei den Eigentümerinnen und Eigentümern immer weniger beliebt. Sie sind aus Sicht der Verwaltung auch nur in einzelnen Fällen notwendig. Viele Kantone können die Gebäudewerte von den kantonalen Gebäudeversicherungen beziehen. Dies ist im Kanton Obwalden nicht möglich, da keine kantonale Gebäudeversicherung besteht. Die privaten Versicherungsgesellschaften wenden unterschiedliche Bewertungsmethoden an, weshalb die Gebäudewerte nicht als Grundlage für die Steuerschätzungen verwendet werden können. Die Kantone Glarus, Zürich und Zug wenden eine formelmässige Bewertung an. Im Kanton Zug wird unterschieden zwischen älteren (Liegenschaften mit Handänderungen 1987 und früher) und neueren Liegenschaften. In allen drei Kantonen wird mit Landwertplänen gearbeitet. Eine Selbstdeklaration für den Zeitbauwert des Gebäudes kennt nur der Kanton Zug. Auch der Hauseigentümerverband des Kantons Schwyz stuft die formelmässige Bewertung als verwaltungsökonomisch und praxistauglich ein. Er hat Ende Juni 2012 eine kantonale Doppelinitiative für faire Vermögenssteuerwerte und faire Eigenmietwerte eingereicht. Darin wird unter Signatur Seite 9 38
10 anderem eine Änderung der Schätzungsmethode gefordert. Statt durch eine Schätzung vor Ort soll die steuerliche Bewertung neu schematisch formelmässig erfolgen. Als Vorbild dient neben dem Kanton Zug auch der Kanton Zürich. 7. Formelmässige Bewertung unter Mitwirkung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer 7.1. Festlegung des Steuerwertes Aus verfahrensökonomischen Gründen ist zur Bestimmung der Steuerwerte auf eine möglichst effiziente Lösung abzustellen und die gewählte Methode soll für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer zu möglichst korrekten Steuerwerten führen. Wie bei jeder Schätzung handelt es sich auch bei der Steuerschätzung um keine genaue Wissenschaft, sondern um eine genäherte Bestimmung des Steuerwertes durch formelmässige Bewertung oder durch Augenschein. Die Methode der formelmässigen Bewertung wurde so gewählt, dass möglichst wenig Ungleichbehandlungen auftreten. Führt die formelmässige Bewertung zu einem störenden Ergebnis, wird durch die Steuerverwaltung eine individuelle Bewertung vorgenommen. Zur Festlegung des Steuerwertes generiert die Steuerverwaltung in einem ersten Schritt pro Grundeigentümerin bzw. pro Grundeigentümer ein vorausgefülltes Formular. Dazu sind Angaben wie Landwert, Gebäudeneuwert, Gebäudekubatur, Baujahr, allfällige Umbau- oder Anbauarbeiten notwendig. Bereits heute verfügt die Steuerverwaltung über einige dieser Angaben. Die fehlenden Angaben werden nach Möglichkeit von Amtsstellen des Kantons oder der Gemeinden beschafft. In einem zweiten Schritt kommt dem Grundeigentümer bzw. der Grundeigentümerin eine Mitwirkungspflicht zu. Das heisst, die auf dem Formular vorausgefüllten Angaben sind zu kontrollieren und allenfalls zu korrigieren sowie die fehlenden Angaben zu ergänzen. Der ganze Prozess könnte mit E-Government vereinfacht werden indem die Formulare auch online zur Verfügung stehen. Die Abklärungen bezüglich Machbarkeit, Datenschutz, Kosten und Zeitplan für dieses Projekt laufen Neue Schätzungsgründe und periodische Überprüfung Nach Inkrafttreten des Gesetzes über die Neuregelung der Steuerschätzungen erhalten alle Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer innerhalb von zwei Jahren das Formular zur Festlegung des Steuerwertes. Nach der ersten Neueinschätzung wird das Formular nur versandt, falls der Steuerbehörde neue Schätzungsgründe, wie Meldungen von Bauämtern oder des Grundbuchs oder Änderungsmeldungen der Steuerpflichten vorliegen. Ausserdem soll von Amtes wegen eine regelmässige Überprüfung der bestehenden Daten und der Berechnungsbasis stattfinden. Dies geschieht, indem das komplett ausgefüllte Formular alle fünf Jahre an die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer versandt wird, welche die Daten nur kontrollieren und ergänzen müssen. Weiter wird der Regierungsrat beauftragt, die formelmässige Bewertung alle fünf Jahre zu prüfen. Bei Bedarf sind die Faktoren neu festzulegen Schätzungen vor Ort bei besonderen Verhältnissen Das Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen ist so ausgestaltet, dass mit der formelmässigen Bewertung der Regelfall abgedeckt wird. Bei Vorliegen von besonderen Verhältnissen (z. B. besondere Bauart, Ausstattung oder Umgebung, Villen und Liebhaberobjekte) Signatur Seite 10 38
11 oder bei unrealistischen Ergebnissen aufgrund der Berechnungsgrundlagen wird weiterhin eine Schätzung vor Ort durchgeführt. Falls der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin ohne Vorliegen von besonderen Verhältnissen eine Schätzung vor Ort wünscht, wird diese kostenpflichtig durchgeführt Inkrafttreten Der Regierungsrat bestimmt, wann die Neuregelung der Steuerschätzungen in Kraft treten wird. Es ist geplant, die Neuregelung per 1. Januar 2015 umzusetzen. Die nach dem Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen ermittelten Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte werden erstmals in der zweiten Steuerperiode nach Inkrafttreten des Gesetzes verwendet, gemäss Planung somit per 1. Januar Signatur Seite 11 38
12 IV. ERLÄUTERUNGEN ZUM GESETZ ÜBER DIE NEUREGELUNG DER STEUERSCHÄTZUNGEN Die Neuregelung der Steuerschätzungen bedingt Anpassungen in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen. In einem Mantelerlass "Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen" (Anhang 1) sollen die folgenden gesetzlichen Grundlagen angepasst werden: Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schätzungs- und Grundpfandgesetz) vom 26. Oktober 2006 (GDB 213.7) 1 ; Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht (Schätzungs- und Grundpfandverordnung) vom 26. Oktober 2006 (GDB ) 2 ; Steuergesetz (StG) vom 30. Oktober 1994 (GDB 641.4) 3 ; Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz (VV zum StG) vom 18. November 1994 (GDB ) 4. Der Mantelerlass berücksichtigt neben Änderungen, die in direktem Zusammenhang mit der Neuregelung der Steuerschätzungen stehen auch Anpassungen infolge übergeordnetem Bundesrecht sowie Präzisierungen des geltenden Rechts. In den Kommentaren zu den einzelnen Artikeln unter Punkt 8 11 wird jeweils am rechten Textrand erwähnt, um welche Art von Änderung es sich handelt. Es wird dabei mit folgenden Abkürzungen gearbeitet: NS: Neuregelung Steuerschätzungen üb: übergeordnetes Bundesrecht P: Präzisierungen Während in den erwähnten Gesetzen und Verordnungen die allgemeinen Grundsätze und Rahmenbedingungen festgehalten werden, bedarf es für die Umsetzung weiterer Ausführungsbestimmungen, die durch den Regierungsrat zu erlassen sind. Diese liegen als Entwurf in den Anhängen 2 und 3 bereits vor: Entwurf über die Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke; Entwurf über die Ausführungsbestimmungen betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen. Auf die beiden Entwürfe der Ausführungsbestimmungen wird unter Kapital V eingegangen. Es ist zu erwähnen, dass sich die Faktoren in den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke noch ändern können. Die Steuerschätzung wird während sechs Monaten mit dem erwähnten Entwurf arbeiten und die dabei berechneten Steuerwerte mit der Schätzung vor Ort vergleichen und überprüfen. Bei Bedarf werden die Faktoren entsprechend angepasst Erläuterungen in Punkt 8 2 Erläuterungen in Punkt 9 3 Erläuterungen in Punkt 10 4 Erläuterungen in Punkt Signatur Seite 12 38
13 8. Schätzungs- und Grundpfandgesetz Ingress, Schätzungs- und Grundpfandgesetz Am 11. Dezember 2009 hat die Bundesversammlung verschiedene Änderungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) betreffend Register-Schuldbrief sowie zum Sachenrecht beschlossen. Die Teilrevision trat am 1. Januar 2012 in Kraft und hat mehrere Anpassungen im kantonalen Recht zur Folge. ür Der Kantonsrat des Kantons Obwalden, in Ausführung von Artikel 793 ff. 5, 6, 828, 843 und 848sowie Schlusstitel Artikel 52 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907, gestützt auf Artikel 60 der Kantonsverfassung vom 19. Mai 1968, beschliesst: Art. 5 Schätzungs- und Grundpfandgesetz Die detaillierten Schätzungsakten können nur von den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern eingesehen werden. Möchten sie die Details einem Dritten zugänglich machen, müssen sie eine entsprechende Vollmacht ausstellen. Anhand von internen Weisungen wird die im Gesetz vorgesehene Praxis heute schon gelebt. P Art. 5 Auskunftspflicht und Amtsgeheimnis 1 Die Parteien sowie Dritte, die ein berechtigtes Interesse nachzuweisen vermögen, Grundeigentümer oder Grundeigentümerinnen können bei der kantonalen Steuerverwaltung die Schätzungsakten einsehen oder eine Kopie des Schätzungsprotokolls verlangen. Art. 6 Schätzungs- und Grundpfandgesetz Neu sollen die Steuerschätzungen anhand einer Mitwirkungspflicht der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer vorgenommen werden. Dabei ist vorgesehen, die im Kanton und in den Gemeinden bekannten Daten in einem persönlichen Formular vorzuerfassen. Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer müssen diese Formulare anschliessend nur noch prüfen und ergänzen. Die Steuerverwaltung ist deshalb darauf angewiesen, dass die Amtsstellen des Kantons und der Gemeinden die notwendigen Daten melden oder zugänglich machen. NS Art. 6 Amtshilfe 1 Die Amtsstellen des Kantons und der Gemeinden haben der kantonalen Steuerverwaltung auf Verlangen die für die Schätzungen zweckdienlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Die Amtsstellen des Kantons und der Gemeinden erteilen der kantonalen Steuerverwaltung kostenlos sämtliche für die Vornahme der Schätzung erforderlichen Auskünfte. Die Daten können einzeln, auf Listen oder auf elektronischen Datenträgern übermittelt werden. Die Daten können auch mittels eines Abrufverfahrens zugänglich gemacht werden. Art. 11 Schätzungs- und Grundpfandgesetz Eine Einsprache kann bereits heute nur nach Zustellung der Schätzung erhoben werden, da seit längerer Zeit keine Protokolle mehr aufgelegt werden. P Signatur Seite 13 38
14 Art. 11 Einsprache 1 Gegen die Schätzung kann innert 30 Tagen nach der Zustellung oder während der Auflage des Protokolls bei der kantonalen Steuerverwaltung schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Einsprache muss eine Begründung und einen Antrag enthalten. Art. 15 Schätzungs- und Grundpfandgesetz Der Kantonsrat regelt den Gebührenbezug durch Verordnung. Die nachfolgenden Anpassungen präzisieren diese Verordnung. P Art. 15 Kostentragung 1 Die Kosten von Grundpfandschätzungen, von Schätzungen für die Feststellung des Anrechnungswertes in einer Erbteilung sowie von Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte sind vom Grundeigentümer oder von der Grundeigentümerin zu tragen, soweit sie nicht der auftraggebenden Person überbunden werden können. Der Kantonsrat regelt den Gebührenbezug durch Verordnung. 2 Die Kosten von Schätzungen für Perimeter werden der zuständigen Genossenschaft oder, wenn eine solche nicht besteht, dem Werkerbauer oder der Werkerbauerin überbunden. Beantragt der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin eine Steuerschätzung, so sind die Kosten durch den Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin zu tragen. Der Kantonsrat regelt den Gebührenbezug durch Verordnung. Art. 16 und 17 Schätzungs- und Grundpfandgesetz Die Änderungen in Art. 16 und 17 gehen auf die Teilrevision des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) betreffend Register-Schuldbrief sowie zum Sachenrecht per 1. Januar 2012 zurück. ür Art. 16 Schätzung 1 aufgehoben Für die Errichtung von Schuldbriefen ist bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken keine amtliche Schätzung erforderlich. Art. 17 Belastungsgrenze 1 Die Belastungsgrenze für die Errichtung von Gülten des Grundpfandrechtes richtet sich nach den Vorschriften von 793 ff.848 ZGB. Art. 23 Schätzungs- und Grundpfandgesetz (Neuregelung Steuerschätzungen) Es ist der Zeitpunkt zu bestimmen, wann das Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen für die Bestimmung der Vermögenssteuerwerte und der Eigenmietwerte erstmals anzuwenden ist. NS Art. 23 Übergangsrecht 2 Die gemäss den Bestimmungen über das Gesetz über die Neuregelung der Steuerschätzungen ermittelten Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte werden erstmals in der zweiten Steuerperiode nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes angewendet Signatur Seite 14 38
15 9. Schätzungs- und Grundpfandverordnung Art. 1 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Der Geltungsbereich in Art. 1 Abs. 1 wird weiter ausgedehnt auf die Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte. P Art. 1 Geltungsbereich 1 Diese Verordnung findet Anwendung auf die Grundstückschätzungen für die Errichtung von Grundpfandrechten, und auf die Schätzung von Grundstücken und Anlagen bei Flur- und Wuhrgenossenschaften, sowie für die Feststellung des Anrechnungswertes bei einer Erbteilung sowie auf die Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte. Art. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Auf die Umschreibung der Schätzungsobjekte wird verzichtet und nur noch auf das Schweizerische Zivilgesetzbuch verwiesen. P Art. 2 Schätzungsobjekte 1 Nach Massgabe dieser Verordnung werden mit ihren Bestandteilen geschätzt: a. die Grundstücke gemäss Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geschätzt., b. die Gebäude, die nicht Bestandteil eines Grundstücks sind, unter Berücksichtigung des Heimfalls, c. die Bahn- und Seilanlagen, d. die Freileitungen und Kabelanlagen, e. die Wasserwerke und Wasserleitungen, f. die Kanalisationen, g. weitere Werke oder Anlagen, die der Perimeterpflicht unterliegen. Art. 4 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Art. 4 Abs. 1 Bst. a: Nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) ist nur der Ertrags- bzw. der Steuerwert zu schätzen. Art. 4 Abs. 1 Bst. b: Es handelt sich beim Wort "Belastungsgrenze" um einen Begriff, der zu präzisieren ist. Zudem werden Wortlaut und ZGB-Artikel dem übergeordneten Recht angepasst. In Art. 4 Abs. 2 wird festgehalten, dass immer mit den aktuellsten Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) geschätzt wird. Die bisherigen Bestimmungen von Art. 4 Abs. 1 Bst. a und c betreffend den landwirtschaftlichen Grundstücken werden analog zu den nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken (Art. 7) angepasst. P P, ür NS Art. 4 Wertermittlung 1 Bei landwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln: a. der Ertrags- bzw. der Steuerwert, der Schätzungswert und der Verkehrswert, b. der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) die Belastungsgrenze für die Errichtung des Grundpfandes von Gülten gemäss Art. 793 ff. ZGB Art. 848 ZGB, c. der Verkehrswert der Neuwert, der Minderwert und der Zeitwert der Gebäude Signatur Seite 15 38
16 2 Der Ertrags- bzw. der Steuerwert und der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) Ertragswert und der Schätzungswert gemäss Absatz 1werden nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht und den dazu erlassenen Ausführungsbestimmungen ermittelt. Art. 5 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Die Änderungen in Art. 5 gehen auf die Teilrevision des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) betreffend Register-Schuldbrief sowie zum Sachenrecht per 1. Januar 2012 zurück. ür Art. 5 Wertanwendung 3 Als Perimeterschätzungswert gilt der Ertragswert mit dem Zeitwert der Gebäude; bbei Wäldern gilt ein bestimmter Ansatz je Quadratmeter, der vom kantonalen Amt für Wald und Raumentwicklung festzulegen ist. Art. 7 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Art. 7 Bst. c wird infolge übergeordnetem Recht angepasst. Art. 7 Bst. d ist mit der Neuregelung der Steuerschätzungen nicht mehr notwendig. Neuwert, Minderwert und Zeitwert sind einzelne Teilwerte, die zur Ermittlung eines Verkehrswertes oder Steuerwertes dienen können. Wie die Festsetzung des Steuerwertes erfolgt, ist in den Ausführungsbestimmungen beschrieben. ür NS Art. 7 Wertermittlung Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln: a. der Verkehrswert; b. der Steuerwert;. c. aufgehoben die Belastungsgrenze für die Errichtung von Gülten gemäss Art. 848 ZGB; d. aufgehoben der Neuwert, der Minderwert und der Zeitwert der Gebäude. Art. 8 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Die Änderung ist anhand der neu erarbeiteten gesetzlichen Grundlagen notwendig, ausserdem gelten für die Grundpfand- und Perimeterschätzung infolge übergeordnetem Recht neue Regelungen. NR ür Art. 8 Wertanwendung 1 Als Grundpfandschätzungswert gilt der Verkehrswert, als Perimeterschätzungswert der Steuerwert. Als Grundlage für die Berechnung des Steuerwertes der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke dient der durch die Steuerverwaltung ermittelte Realwert oder Ertragswert Signatur Seite 16 38
17 Art. 9 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Der Begriff Verkehrswert wird präzisiert. P Art. 9 Verkehrswert im Allgemeinen 1 Der Verkehrswert ist der Schätzungswert, welcher in der Regel zwischen Realwert und Ertragswert liegt. Der erzielbare Kaufpreis ist angemessen zu berücksichtigen. Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Der Begriff Verkehrswert ist dem ebenfalls verwendeten Begriff Marktwert gleichzusetzen. Art. 11 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Die Ermittlung des Verkehrswertes von gewerblichen und industriellen Betrieben soll nach den heute geltenden Bewertungsmethoden vorgenommen werden. Die Methode wird je nach Art des Betriebes individuell gewählt. Die bestehende Formulierung von Art. 11 geht zu stark ins Detail und die Formulierung entspricht teilweise nicht mehr den heute angewandten Methoden. NS Art. 11 aufgehoben Verkehrswert von gewerblichen und industriellen Betrieben Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken, die ausschliesslich oder vorwiegend gewerblichen oder industriellen Zwecken dienen, sind insbesondere die technische Entwertung und die Zweckmässigkeit der Anlagen, die Nutzungsmöglichkeiten sowie die Möglichkeit des Grundstückverkaufs angemessen zu berücksichtigen. Art. 12 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Art. 12 Abs. 1, 2 und 3: Es handelt sich um Präzisierungen und Darstellungsfragen. Art. 12 Abs. 4: Neu wird der Begriff Zeitwert definiert. Der Wortlaut ist identisch mit Art. 22 der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz. P Art. 12 Realwert 1 Der Realwert eines Grundstückes setzt sich zusammen aus der Summe des Landwertes Bodenwertes, dem Zeitwert der Bauten sowie den Umgebungsanlagen und den Baunebenkosten. 2 Als Landwert Bodenwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnlicher Lage erreicht hat und der voraussichtlich während einer längeren Zeitspanne erreicht werden kann. Der Bodenwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks stehen (Lageklassen). 3 Der Landwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks stehen (Lageklassen). 4 Der Zeitwert der Bauten entspricht dem Neuwert, abzüglich der dem Alter der Bauten entsprechenden Altersentwertung Signatur Seite 17 38
18 Art. 13 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Es handelt sich um Präzisierungen und Darstellungsfragen. P Art. 13 Ertragswert 1 Der Ertragswert eines Grundstückes entspricht dem kapitalisierten Miet- bzw. Pachtwert des Grundstücks zu einem Satz, der nebst einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals die bei der Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Unkosten berücksichtigt. Zum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf des Eigentümers oder der Eigentümerin dienenden Nutzungen des Grundstücks. 2 Zum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf des Eigentümers oder der Eigentümerin dienenden Nutzungen des Grundstückes. 23 Der Ertragswert von Waldungen wird nach der durch den Wirtschaftsplan geregelten Nutzung oder nach der bei nachhaltiger Bewirtschaftung zulässigen Nutzung berechnet, wenn kein Wirtschaftsplan besteht. Wurde eine Waldung nicht genutzt, so wird auf den nach örtlichen Verhältnissen zu erwartenden jährlichen Holzzuwachs abgestellt. Art. 14 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Die bisherigen Absätze 1 und 2 sind infolge übergeordneten Rechts zu streichen. In Art. 14 wird neu der Begriff Landwert definiert. Die dazugehörigen Landwertpläne werden durch den Regierungsrat als Anhang in den Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke erlassen. Innerhalb der Bauzonen sind die Grundstücke in Zonen mit entsprechenden Landwerten eingeteilt. Im ganzen Kanton existieren insgesamt acht Landwertzonen mit den Werten Fr bis Fr pro m 2. ür NS Gemeinde Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7 Zone 8 Alpnach Engelberg Giswil Kerns Lungern Sachseln Sarnen Die Landwertpläne liegen im Entwurf vor und können während der Vernehmlassungsfrist im Schätzungssekretariat der Steuerverwaltung eingesehen werden. Der Steuerwert von unüberbautem Land innerhalb der Bauzone wird nach der Landfläche multipliziert mit dem Landwert gemäss Landwertplan berechnet. Der Landwert von überbautem Land innerhalb der Bauzone berechnet sich analog unüberbautem Land. Bei unüberbautem Rohbauland oder fehlendem Quartierplan erfolgt eine Reduktion des Landwertes um 25 Prozent. Der Steuerwert von überbautem Land ausserhalb der Bauzone wird nach der Landfläche multipliziert mit dem Landwert abzüglich einem Reduktionsfaktor berechnet. Der Reduktionsfaktor in Prozent ergibt sich nach der Distanz (Luftlinie) zur nächst gelegenen Landwertzone. Bei nicht abparzellierten Grundstücken beträgt die Landfläche 800 m Signatur Seite 18 38
19 Distanz (Luftlinie) bis 500m Reduktion 20 % Distanz (Luftlinie) 501m bis 1000m Reduktion 30 % Distanz (Luftlinie) 1001m bis 2000m Reduktion 40 % Distanz (Luftlinie) 2001m bis 3000m Reduktion 50 % Distanz (Luftlinie) grösser 3000m Reduktion 60 % Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert im Landwertplan (Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Klosterzonen, Kurzonen, Campingzonen, Grünzonen usw.) werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung individuell durch die Steuerverwaltung bewertet. Überbauungen im Stockwerkeigentum weisen vielfach eine erhöhte Ausnutzung auf. Häufig existiert ein separates Grundstück für den Spiel- und Aufenthaltsbereich, welches im Miteigentum aufgeteilt ist. Um den Landwert einer Stockwerkeinheit zu ermitteln, wird ein Prozentsatz des Gebäudeneuwertes berechnet. Diese Methode kommt vielfach bei Verkehrswertschätzungen zur Bestimmung des Landwertes zur Anwendung (Lageklassemethode). Für Stockwerkeigentum gelten die Landwerte umgerechnet in Prozent des jeweiligen Anteils des Gebäude Neuwertes: Zone ,5 % des Anteils Neuwert Gebäude Zone ,0 % des Anteils Neuwert Gebäude Zone ,5 % des Anteils Neuwert Gebäude Zone ,0 % des Anteils Neuwert Gebäude Art. 14 Veranlassung der Grundpfandschätzung Landwert 1 Der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Grundstücks kann jederzeit eine Grundpfandschätzung verlangen. Nach Wertverminderungen ist er oder sie dazu verpflichtet. 2 Hat das Grundbuch begründete Zweifel, ob eine Schätzung noch zutreffend ist, so kann es von sich aus eine neue Schätzung verlangen. 1 Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimmten Landwertzonen zugeordnet. 2 Für jede Landwertzone innerhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Landwert festgelegt. 3 Ausserhalb der Bauzonen gilt für überbaute Grundstücke ein reduzierter Landwert in Abhängigkeit der Distanz zur nächst gelegenen Landwertzone. 4 Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert (Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Klosterzonen, Kurzonen, Campingzonen, Grünzonen usw.) werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung individuell durch die Steuerverwaltung bewertet. 5 Der Regierungsrat erlässt pro Gemeinde einen Landwertplan mit den entsprechenden Landwertzonen. Art. 15 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Die Ausführungen zur Veranlassung der Perimeterschätzung können infolge übergeordneten Rechts gelöscht werden. ür Art. 15 aufgehoben Veranlassung der Perimeterschätzung 1 Die kantonale Steuerverwaltung wird tätig, wenn vom Regierungsrat ein entsprechender Auftrag erteilt wird. 2 Die zuständigen Organe der Genossenschaft können die Daten von Zwischenrevisionen unmittelbar bei der kantonalen Steuerverwaltung verlangen Signatur Seite 19 38
20 Art. 16 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Mit Art. 16 Abs. 1 wird der Regierungsrat beauftragt, die formelmässige Bewertung alle fünf Jahre zu prüfen. Bei Bedarf sind die Faktoren neu festzulegen. Es ist geplant, dass die Überprüfung und Festsetzung der Faktoren erstmals in der zweiten Jahreshälfte des Kalenderjahres 2019 stattfindet. Nachdem die neuen Faktoren festgesetzt sind, können im Januar 2020 die komplett ausgefüllten Formulare an die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer versandt werden, welche die Daten nur prüfen und ergänzen müssen. Dieser Versand hat gemäss Art. 16 Abs. 2 ebenfalls alle fünf Jahre zu erfolgen. Die allenfalls neu verfügten Werte würden ab Steuerperiode 2021 gelten. NS Art. 16 Gesamt- und Teilrevision 1 Jedes Grundstück ist in der Regel innert 15 Jahren von Amtes wegen einmal neu zu schätzen. Der Regierungsrat legt die Faktoren der schematischen, formelmässigen Bewertung für die Steuerschätzung gemäss Artikel 17 dieser Verordnung alle fünf Jahre fest. 2 Der Regierungsrat kann eine Gesamt- oder Teilrevision auf einen bestimmten Stichtag oder im Rahmen eines fortlaufenden Schätzungsverfahrens durchführen lassen. Das Formular zur Festsetzung des Steuerwertes wird den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer mindestens alle fünf Jahre neu zugestellt. Art. 17 und 17a Schätzungs- und Grundpfandverordnung Der bisherige Art. 17 'Zwischenrevision' wird aufgehoben und neu in Art. 18 'Schätzung' geregelt. Die Formulierungen von Art. 17 'Steuerschätzung' und Art. 17a 'Auftragsschätzung' entsprechen den neu erarbeiteten Grundlagen und den durch den Regierungsrat zu erlassenen Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. NS Art. 17 Zwischenrevision Steuerschätzung 1 Wenn im Bestand, in der rechtlichen oder tatsächlichen Qualität oder in der Nutzung eines Grundstücks eine wesentliche Änderung eingetreten ist, wird von Amtes wegen oder auf Begehren des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin eine Zwischenrevision vorgenommen. 2 Revisionsgründe sind insbesondere: a. Meliorationen, Güterzusammenlegungen, Entwässerungen, Aufforstungen, Rodungen, Verbauungen, raumplanerische Massnahmen; b. Errichtung; c. Änderung der Erschliessung durch Strassen, Kanalisationen und Leitungen aller Art; d. Handänderungen von landwirtschaftlichen Grundstücken zu einem nicht durch die landwirtschaftliche Nutzung bestimmten Erwerbspreis oder Anrechnungswert; e. Anstieg des Verkehrswertes landwirtschaftlicher Grundstücke auf eine nicht mehr durch die landwirtschaftliche Nutzung bestimmte Höhe; f. Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, sofern diese dadurch in ihrer Gesamtheit eine Wertveränderung erfahren. 3 Die kantonale Steuerverwaltung kann nach Handänderungen Zwischenrevisionen vornehmen. 4 Sobald die Baubewilligungsbehörde einen Revisionsgrund feststellt, hat sie ihn von Amtes wegen zu melden. Sie prüft jährlich, ob die beantragten Revisionsschätzungen durchgeführt werden und erstattet hierüber dem Regierungsrat Bericht. 5 Die mit der Erhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer beauftragten Amtsstellen sind befugt, eine amtliche Verkehrs- oder Ertragswertschätzung zu verlangen. 6 Das Schätzungsbegehren ist bei der kantonalen Steuerverwaltung einzureichen Signatur Seite 20 38
21 1 Der Regierungsrat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen zur Festsetzung des Steuerwertes von Grundstücken, welcher dem Real- oder Ertragswert entspricht. Die Schätzung wird anhand des Formulars zur Festsetzung des Steuerwertes vorgenommen. 2 Sollte der nach Absatz 1 ermittelte Steuerwert nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen, kann der Steuerwert mittels individueller Schätzung nach anerkannten Grundsätzen der Liegenschaftenschätzung durch die kantonale Steuerverwaltung vorgenommen werden. Art. 17a Auftragsschätzung 1 Die amtliche Verkehrswert- oder Grundpfandschätzung ist in der Regel gestützt auf eine eingehende Besichtigung des Grundstücks oder der Anlage vorzunehmen. 2 Der Eigentümer oder die Eigentümerin oder eine Stellvertretung hat der Besichtigung des Schätzungsobjektes beizuwohnen, Auskunft zu geben und auf Verlangen in Kauf-, Miet- und Pachtverträge, in Baupläne, eingeschlossen kubische Berechnungen, sowie in Versicherungspolicen Einsicht zu gewähren. Art. 18 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Der bisherige Art. 18 'Schätzung' wurde in Art. 17 und Art. 17a neu formuliert und präzisiert. Der neue Art. 18 'Neufestsetzung von Steuerwerten' entspricht dem bisherigen Art. 17 'Zwischenrevision'. Art. 18 wird ebenfalls den neu erarbeiteten Grundlagen und den durch den Regierungsrat zu erlassenen Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke angepasst. NS Art. 18 Schätzung Neufestsetzung von Steuerwerten 1 Die Schätzung ist in der Regel gestützt auf eine eingehende Besichtigung des Grundstücks oder der Anlage vorzunehmen. Der Zeitpunkt der Besichtigung ist den Parteien rechtzeitig mitzuteilen. 2 Der Eigentümer oder die Eigentümerin und andere Berechtigte haben den Schätzenden der kantonalen Steuerverwaltung innerhalb der üblichen Tageszeiten ungehindert Zutritt zu allen zu bewertenden Bereichen zu gewähren. 3 Der Eigentümer oder die Eigentümerin oder eine Stellvertretung hat der Besichtigung des Schätzungsobjektes beizuwohnen, Auskunft zu geben und auf Verlangen in Kauf-, Miet- und Pachtverträge, in Baupläne, eingeschlossen kubische Berechnungen, sowie in Versicherungspolicen Einsicht zu gewähren. 1 Wenn im Bestand, in der rechtlichen oder tatsächlichen Qualität oder in der Nutzung eines Grundstücks eine wesentliche Änderung eingetreten ist, wird von Amtes wegen oder auf Begehren des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin eine neue Schätzung vorgenommen. 2 Gründe sind insbesondere: a. Neubau, Erweiterung, Umbau, Renovation oder Abbruch von Dauerbauten; b. Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, sofern diese dadurch in ihrer Gesamtheit eine Wertveränderung erfahren; c. Ein-, Um- und Auszonungen (Nutzungsplanungen). 3 Die kantonale Steuerverwaltung kann nach Handänderungen neue Schätzungen vornehmen. 4 Das Schätzungsbegehren ist bei der kantonalen Steuerverwaltung einzureichen Signatur Seite 21 38
212.478.41 Verordnung über die Überprüfung der allgemeinen Revision der Katasterschätzung
.78. Verordnung über die Überprüfung der allgemeinen Revision der Katasterschätzung RRB vom. Juli 978 Der Regierungsrat des Kantons Solothurn gestützt auf 0 des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen
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