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Timestamp: 2020-02-25 21:57:57
Document Index: 30640775

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BGH, 13.07.1970 - VII ZR 189/68 - dejure.org
https://dejure.org/1970,124
BGH, 13.07.1970 - VII ZR 189/68 (https://dejure.org/1970,124)
BGH, Entscheidung vom 13.07.1970 - VII ZR 189/68 (https://dejure.org/1970,124)
BGH, Entscheidung vom 13. Juli 1970 - VII ZR 189/68 (https://dejure.org/1970,124)
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Architekt - Verkehrswert eigengenutzter bebauter Grundstücke
Grundstücksbewertung - Verkehrswert - Ertragswert - Sachwert - Bestimmung des Gebäudes
Verkehrswertermittlung - Grundstücke - Eigennutzung
BGH, 05.12.1968 - VII ZR 189/68
MDR 1970, 1003
VersR 1970, 930
DB 1970, 1684
BauR 1970, 246
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bestandsgebäudes ist für die Ermittlung des Verkehrswerts ein wesentlicher Bewertungsfaktor, unabhängig davon, ob eine Bewertung nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertfahren (§§ 17 ff ImmowertV, vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 13.07.1970, VII ZR 189/68, juris; BGH, Urteil vom 18.12.2007, XI ZR 324/06, juris) erfolgt.
Er hat in seinem Gutachten zwar abstrakt die allgemeinen Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes unter Einbeziehung auch des (bislang unbekannten) Bodenwertes aufgezeigt, sie aber nicht auf den konkreten Fall angewendet (zu den Berechnungsmöglichkeiten vgl. u. a. BGH Urteile vom 23. November 1962 - V ZR 148/60 - MDR 1963, 396 und vom 13. Juli 1970 - VII ZR 189/68 - VersR 1970, 930, 931;… Senatsurteil vom 13. Mai 1975 aaO S. 1048).
Wie auch in anderen Fällen, in denen die Bemessung nach Vergleichswerten, Sachwerten oder dem Ertrag rechtlich zu keinen Beanstandungen geführt hat (Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 912;… Senat, Urt. v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW 1996, 1204), hat der Bundesgerichtshof die Tatsacheninstanzen aber nicht auf eine bestimmte, etwa die in den entschiedenen Fällen angewandte, Wertermittlungsmethode festgelegt.
Der Bauherr erleidet jedoch insoweit keinen Schaden, als der zu seinen Lasten gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objekts geführt hat (…vgl. BGH, Urteile vom 11. November 2004 - VII ZR 128/03, BauR 2005, 400, 404 = NZBau 2005, 158, juris Rn. 41;… vom 7. November 1996 - VII ZR 23/95, BauR 1997, 335, 336, juris Rn. 13;… vom 16. Dezember 1993 - VII ZR 115/92, BauR 1994, 268, 270, juris Rn. 17;… vom 16. Juni 1977 - VII ZR 2/76, BauR 1979, 74, juris Rn. 77; vom 13. Juli 1970 - VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018, juris Rn. 23).
Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018;… Urt. v. 6. April 1995, aaO; Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129).
Auf dieser Grundlage geht auch der Bundesgerichtshof (BGH) davon aus, dass für die Bemessung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks nicht nur der Ertragswert, sondern auch der Sachwert zu berücksichtigen sei; beide Werte könnten sogar nebeneinander --je nach Lage des Falles auch das Mittel zwischen ihnen-- herangezogen werden; für die Bestimmung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks komme es auf die Besonderheiten des Einzelfalles an (vgl. BGH-Urteil vom 13. Juli 1970 VII ZR 189/68, Versicherungsrecht 1970, 930;… BFH-Beschluss vom 23. Juni 2005 IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813).
Die Vorgehensweise des Berufungsgerichts, einen schematischen rechnerischen Mittelwert aus Vergleichswert und Ertragswert zu bilden, ist unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 1970 - VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018 f.).
Welcher Wert maßgebend ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (vgl. BGH NJW 1970, 2018, 2019).
Vielmehr ist der Verkehrswert in diesen Fällen in erster Linie nach dem Sachwert zu bestimmen (vgl. BGH NJW 1970, 2018, 2019).
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