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Timestamp: 2019-04-24 20:29:04+00:00
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La fixation du loyer lors du renouvellement du bail commercial
Non classé | Par Cabinet Lugagne Delpon
En principe, les loyers commerciaux sont plafonnés lors de la révision du bail et de son renouvellement.
L’augmentation du loyer ne peut être supérieure à l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) sur la même période ou à l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les baux renouvelés à partir du 1er septembre 2014.
En cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33 (1° à 4°) du code de commerce (à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité), le montant peut être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer.
La loi Pinel prévoit que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans.
La loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10%.
Faute grave de l’agent commercial qui délaisse son activité et ses clients
Selon un Arrêt de rejet de la Chambre commerciale de la Cour de cassation rendu le 09/06/2015, un agent commercial qui délaisse son activité d’une manière si conséquente qu’elle conduit à la perte d’un client important, constitue une faute grave. Celle-ci implique l’absence de paiement des indemnités de cessation de contrat et de préavis.
L’agent commercial ne peut renoncer d’avance à son indemnité de cessation de contrat
Les articles L 134-12 et L 134-13 du Code de commerce posent un principe et une exception :
- le principe est qu’une indemnité de cessation de contrat est due à l’agent commercial en cas de cessation de la relation entre le mandant et l’agent commercial.
- l’exception posée par l’article L 134-13 correspond aux seules hypothèses dans lesquelles l’indemnité n’est pas due : faute grave, démission de l’agent, etc.
Du fait de l’article L 134-16 du Code de commerce, il n’est pas possible de déroger à ces règles, sauf en faveur de l’agent commercial.
La jurisprudence a déjà eu l’occasion de rappeler que l’agent commercial ne pouvait pas renoncer à son indemnité de rupture. Dans le prolongement de cette règle, il a ainsi notamment été jugé que le fait de prévoir contractuellement une majoration de la commission revenant à l’agent pendant l’exécution de son contrat et qu’en contrepartie celui-ci ne pourrait prétendre à une indemnité de rupture de contrat ne pouvait empêcher l’agent commercial de réclamer une telle indemnité in fine (Cass. Com. 17 juin 2003, Bull. Civ. IV, n°99, D. 2003, p. 2428, obs. D. F., RJDA décembre 2003, n°1170, p. 1018). Dans l’affaire ayant fait l’objet de l’arrêt de la Cour de cassation du 21 octobre 2014 dont il est ici question, les faits étaient assez originaux.
L’agent commercial n’avait pas renoncé à son indemnité de fin de contrat aux termes du contrat d’agent commercial qu’il avait conclu avec son mandant.
C’est aux termes d’un contrat de travail qu’il avait signé en qualité d’employeur avec un salarié, que l’agent commercial avait renoncé à demander toute indemnité tant à son salarié qu’à son propre mandant si ledit salarié rompait son contrat de travail avec lui et que ledit salarié décidait de collaborer avec son mandant dans une structure juridique différente.
Le salarié rompit son contrat de travail afin de collaborer avec le mandant de son ancien employeur.
Bien évidemment, l’agent commercial-employeur fut alors remercié par son mandant et demanda à ce dernier le paiement de son indemnité de fin de contrat d’agent commercial.
Le mandant opposant à son ancien agent commercial la clause de renonciation figurant dans le contrat de travail que l’agent commercial-employeur avait signé avec son salarié, l’agent commercial évincé fit valoir le caractère d’ordre public de l’indemnité de cessation de contrat d’agent commercial et, par conséquent, le caractère non-écrit de cette clause.
La Cour d’appel a jugé que cette clause constituait bien une renonciation par avance de l’agent commercial à son droit à une indemnité de cessation de contrat, était donc contraire à l’ordre public et a fait droit à la demande d’indemnité de fin de contrat de l’agent commercial.
Agent commercial : la vente de carte
Le contrat d’agent commercial conclu en considération de la personne du contractant ne peut être transmis, même par cession partielle d’actif, qu’avec l’accord exprès du mandant.
La Cour de cassation a ainsi jugé que c’est souverainement que Cour d’appel a retenu que la cession du contrat d’agent commercial, faite par le mandataire sans l’agrément du mandant, constitue un motif suffisant pour justifier la rupture du contrat.
Les faits de l’espèce étaient les suivants : en 1980, la société Hubert est devenue l’agent commercial de la société Borie-Manoux. La société Hubert ayant cédé sa carte d’agent commercial à la société MRC le 31 décembre 1987, avec effet au 1er janvier 1988, sans l’agrément de la société Borie-Manoux, cette dernière a résilié, le 15 janvier 1988, avec effet au 1er janvier 1988, le contrat d’agent commercial la liant à la société Hubert, en se fondant sur cette cession non agréée par elle.
La société Hubert a assigné la société Borie-Manoux pour rupture abusive du contrat, en faisant valoir que la cession litigieuse avait été annulée dès le 20 janvier 1988, avec effet au 31 décembre 1987.
La Cour d’appel a jugé que la cession par la société Hubert de sa carte d’agent commercial était un motif légitime de résiliation unilatérale du mandat d’intérêt commun sans indemnité.
Dans son arrêt du 14 janvier 1997, la Cour de cassation a jugé que la Cour d’appel avait retenu souverainement que la cession du contrat d’agent commercial, faite par le mandataire, sans agrément du mandant, constituait un motif suffisant pour justifier la rupture du contrat.
Il est ici à noter que le refus par le mandant de son agrément du cessionnaire doit être motivé par des motifs professionnels sérieux.
Agent commercial : l’éventuelle substitution d’une société commerciale
L’activité d’agent commercial pouvant être exécutée par une personne physique ou une personne morale en application de l’article L. 134-1 al. 1 du Code de commerce, un agent peut avoir intérêt à poursuivre son activité sous la forme d’une société. Il doit toutefois vérifier si cette faculté lui est ouverte contractuellement ou s’assurer de l’accord exprès du mandant.
En effet, si en application de l’article L.134-1 du Code de commerce l’agent commercial dispose d’une liberté totale d’organisation sans être tenu d’informer son mandant de ses choix, cette liberté, qui autorise l’agent à s’assurer la collaboration d’autres personnes physiques ou morales, ne lui permet pas de se substituer, sans autorisation du mandant, une société commerciale, même si celle-ci a été constituée à son initiative.
Le contrat d’agent commercial est, en effet, un mandat conclu intuitu personae qui, sauf stipulation contractuelle contraire, n’autorise aucune substitution de l’agent sans l’accord exprès du mandant.
De même, le contrat d’agence commerciale, conclu en considération de la personne du cocontractant, ne peut être transmis, même par cession partielle d’actif, qu’avec l’accord du cessionnaire et de l’agent commercial.
Ainsi, dans un cas où, bénéficiaire de l’apport d’une branche autonome d’activité dont les produits étaient commercialisés par l’intermédiaire d’un agent commercial, une société avait informé celui-ci de sa volonté de les commercialiser directement, la Cour de cassation a jugé qu’une Cour d’appel avait légalement justifié sa décision de rejeter la demande en paiement formée à son encontre par l’agent commercial au titre de la rupture de son contrat dès lors qu’elle a retenu l’absence d’accord entre les parties quant à la continuation du contrat et la démonstration, par les courriers échangés, du désaccord persistant sur l’étendue et les modalités du nouveau contrat.
Preuve de l’extinction du droit à commission de l’agent commercial
Le droit à la commission de l’agent commercial ne peut s’éteindre que s’il est établi que le contrat entre le tiers et le mandant ne sera pas exécuté et si l’inexécution n’est pas imputable au mandant. La simple production de fichiers de rémunération et des fiches informatives relatant les causes des minorations ou des avoirs de l’agent commercial, ne suffit pas à rapporter la preuve de l’extinction de l’obligation de payer les commissions. Tel est l’apport de l’arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 31 mars 2015 (Cass. com., 31 mars 2015, n° 14-10.346, FS-P+B). En l’espèce, après la résiliation par une société (la mandante), irrévocablement jugée abusive, du contrat d’agent commercial qui la liait à cette société, l’agent commercial a assigné celle-ci en réparation de son préjudice et en paiement de commissions restant dues. Condamnée à payer à l’agent commercial une certaine somme au titre des commissions, la mandante se pourvoit en cassation, arguant que « pour les droits dont les parties ont la libre disposition, les conventions relatives à la preuve sont licites ». Les parties avaient convenues des modes de preuve permettant à la mandante d’établir l’extinction du droit à commission de l’agent commercial. Ainsi, la mandante devait rapporter la preuve de la perte du droit à commissionnement en adressant chaque mois à son agent commercial des fichiers informatiques intitulés « fichiers de rémunération et de reprise de rémunération » dont le but était de « décrire les informations nécessaires que la société doit restituer à l’agent pour contrôler contrat par contrat la rémunération ou reprise » et qui précisaient notamment le « motif du rejet » par le mandant du contrat apporté par l’agent commercial. En retenant que ces fiches informatives ainsi que les mentions portées par la mandante sur les causes des minorations ou des avoirs ne sauraient démontrer le bien-fondé des avoirs émis après paiement, quand les parties avaient licitement prévu que la preuve de la perte du droit à commission résulterait de la production de ces fiches et des indications qui y étaient portées, la cour d’appel aurait violé l’article 1134 du Code civil et l’article L. 134-10 du Code de commerce. Rappelant le principe énoncé, la Cour de cassation rejette l’argumentation avancée. Elle retient que les tableaux établis par la mandante constituent des pièces de référence pour identifier les contrats souscrits par l’intermédiaire de l’agent commercial et susceptibles d’ouvrir droit à commission au profit de celui-ci. Les seules mentions concernant les causes des minorations ou des avoirs, qui y ont été apposées par la mandante, ne peuvent suffire à défaut d’autre preuve, à démontrer qu’elles correspondent effectivement aux différentes situations convenues, ni à justifier d’une réduction consécutive du montant des commissions restant dues à l’agent.
ass. com., 31 mars 2015, n° 14-10.346
Indemnisation de l’agent commercial pour refus d’agrément des repreneurs présentés
L’agent commercial, dont le contrat a été rompu, ne peut être indemnisé pour refus d’agrément des repreneurs présentés, car son préjudice subi est déjà réparé par l’indemnité de fin de contrat.
Une personne, employée par une société en qualité d’agent commercial, lui a fait part de son intention de lui présenter ses successeurs.
La société s’est opposée à la cession de sa carte professionnelle et a rompu le contrat les liant.
L’ex-agent commercial a alors assigné cette dernière en paiement des indemnités de fin de contrat, et pour refus d’agrément des repreneurs présentés.
Les juges du fond ont partiellement fait droit à ses demandes, refusant de lui accorder une indemnité pour refus d’agrément d’un successeur.
Saisie sur le pourvoi formé par l’ex-agent commercial, la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 décembre 2014, l’a rejeté.
Elle a, en effet, relevé que le préjudice subi par l’agent commercial qui cesse ses fonctions, sans agrément par le mandant du successeur présenté par lui, était déjà réparé par l’indemnité de fin de contrat.
La loi n°2004-439 du 26 mai 2004 prévoit la possibilité de révision d’une prestation compensatoire.
La révision de la prestation compensatoire peut être accordée dans certains cas très spécifiques prévue à l’article 276-3 du Code civil.
En effet, il existe différentes possibilités de demander une révision de la prestation compensatoire, qui dépendent notamment de l’ancienneté de la fixation de la prestation compensatoire et de sa forme.
L’agent commercial peut-il être nommé gérant de société ?
Le décret n° 58-1345 du 23 décembre 1958 n’oblige pas un agent commercial à exercer sa profession de façon exclusive et constante. Il suffit qu’il s’y livre de manière « habituelle et indépendante ». L’agent commercial a le droit d’effectuer des opérations commerciales pour son propre compte. Il peut donc exercer un mandat de gérant de SARL. Mais, cette société ne doit pas avoir d’activité concurrente à l’un de ses mandats. De même, l’agent commercial ne doit pas dans son activité personnelle concurrencer la SARL.
Une des grandes spécificités du contrat d’agent commercial est que ce dernier a droit à être indemnisé quand la rupture émane du mandant dès lors que les juges ont constaté que l’agent n’a pas commis de faute grave (article L134-12).
Selon une jurisprudence constante, le montant de l’indemnité compensatrice équivaut au montant des commissions perçues sur deux années (moyenne des trois dernières années avant la cessation du contrat ou de la première année si les relations contractuelles n’ont duré qu’une seule année).
Cette demande d’indemnité compensatrice n’est assortie d’aucun formalisme particulier et est soumise à la prescription annale.
En application de l’article L. 134-13, 2° du Code de commerce, l’indemnité n’est pas due, notamment « lorsque la cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ».
Si l’on se tient à la retranscription littérale de cet article L. 134-13, 2° du Code de commerce, l’âge, l’infirmité ou la maladie n’est pas suffisant en soi pour ouvrir droit à une indemnité compensatrice pour l’agent commercial qui prend l’initiative de cesser ses relations avec le mandant.
Il convient également que cet âge, cette infirmité ou cette maladie ait pour conséquence d’influer sur la poursuite de son activité, « laquelle ne peut plus être raisonnablement exigée. »
Dans un arrêt du 8 février 2011, elle a ainsi jugé que le motif du départ à la retraite n’était pas à lui seul exonératoire de l’indemnité compensatrice.
Alors que les décisions de Cour d’appel étaient jusque-là contradictoires les unes avec les autres, la Cour de cassation s’est dans ce cas d’espèce prononcée pour la première fois sur les conditions du droit de l’agent commercial à l’indemnité de cessation de contrat, lorsque l’agent en a pris l’initiative pour prendre sa retraite.
L’agent commercial reprochait à la Cour d’Appel d’avoir violé les articles L. 134-12 et L.134-13 du Code de commerce pour avoir retenu qu’il appartenait à l’agent commercial d’établir l’incompatibilité de son mandat avec son état de santé au-delà de son soixantième anniversaire et pour avoir considéré que n’ayant pas fait état dans ses courriers des 30 juin 2005 et 27 juin 2006 de son incapacité physique à poursuivre son contrat au-delà du 30 juin 2006,
Il ne pouvait soumettre au juge saisi les certificats médicaux tendant à établir qu’il connaissait des difficultés cardio-vasculaires depuis 2003.
La Cour de cassation a jugé que l’agent commercial avait, pour des raisons qui lui étaient personnelles, décidé de cesser toute activité professionnelle à l’âge de la retraite fixée à soixante ans et qu’aucun élément particulier ne démontrait que cet âge rendait déraisonnable la poursuite de son activité professionnelle, seul son choix personnel de prendre sa retraite étant à l’origine de la cessation de ses relations avec son mandant.
• a cassé l’arrêt qui avait considéré que le fait que l’agent n’avait pas mentionné l’existence des problèmes de santé lors de sa demande d’indemnité ne l’empêchait pas d’établir devant le juge saisi qu’à la date de la cessation de ses fonctions la poursuite de son activité ne pouvait plus être raisonnablement exigée du fait de son état de santé ;
• a retenu que la Cour d’Appel n’avait pas donné de base légale à sa décision dès lors qu’elle n’avait pas recherché si l’âge de soixante ans et les circonstances particulières de la situation personnelle de l’agent étaient susceptibles de ne plus lui permettre raisonnablement de poursuivre son activité ;