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Timestamp: 2016-09-28 08:33:08+00:00
Document Index: 38157534

Matched Legal Cases: ['art. 253', 'art. 271', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ']

4A_8/2016 (16.02.2016)
4A_8/2016 � � Arr�t du 16 f�vrier 2016
repr�sent� par Me Blaise Grosjean,
repr�sent�e par Me Catherine Chirazi,
recours contre l'arr�t rendu le 23 novembre 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Jusqu'au d�but des ann�es 1990, feu H.Z.________ a pratiqu� le stockage et la vente de vins dans des locaux au sous-sol d'un b�timent dont il �tait propri�taire � Gen�ve. Alors qu'il n'utilisait plus ces locaux et qu'il ne parvenait pas � les mettre en location, il les a montr�s � X.________, lequel dirigeait une entreprise g�n�rale de construction. Des travaux d'assainissement �taient n�cessaires mais H.Z.________ ne voulait pas s'en occuper. Il fut convenu que X.________ ex�cuterait des travaux � ses frais; en contrepartie, les locaux lui seraient remis � bail � des conditions qui permettraient la rentabilisation de son investissement. Selon le contrat conclu le 6 mars 1992, X.________ a ainsi re�u les locaux pour une dur�e initiale de quinze ans venant � �ch�ance le 31 mai 2007; le loyer annuel �tait fix� � 42'000 fr. et il �tait index� � l'indice suisse des prix � la consommation.
X.________ a ex�cut� d'importants travaux. D�s le mois de mai 1993, il a sous-lou� les locaux pour l'exploitation d'un atelier de m�canique sur automobiles et pour la vente et l'exposition d'automobiles de collection. Actuellement, depuis septembre 2003 et pour une dur�e de quinze ans qui viendra � �ch�ance le 31 ao�t 2018, X.________ sous-loue les locaux pour l'exploitation d'une salle de jeu...; le loyer de sous-location �tait initialement fix� � 90'000 fr. par ann�e et il est index� � l'indice suisse des prix � la consommation.
H.Z.________ est d�c�d� le 16 novembre 2010, laissant pour h�riti�re son �pouse F.Z.________. Celle-ci, hors d'�tat de g�rer ses affaires, est plac�e sous curatelle. En son nom, ses repr�sentants ont r�sili� le bail de X.________ le 6 mai 2013 avec effet au 31 mai 2014; ils ont annonc� l'intention de relouer les locaux et d'en retirer un revenu plus important, n�cessaire pour faire face aux besoins de leur pupille. Le loyer principal s'�levait alors � 50'400 fr. par ann�e; le loyer de sous-location s'�levait � 98'766 francs.
Le 31 mai 2013, X.________ a ouvert action contre F.Z.________ devant l'autorit� de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Il r�clamait � titre principal l'annulation du cong� et � titre subsidiaire la prolongation judiciaire du contrat jusqu'au 31 ao�t 2018.
La d�fenderesse a conclu au rejet de l'action et elle a pr�sent� des conclusions reconventionnelles: le demandeur devait �tre condamn� � �vacuer les locaux d�s le 1er juin 2014, au besoin sous contrainte de la force publique.
Le tribunal s'est prononc� le 21 avril 2015; il a rejet� l'action principale et accueilli l'action reconventionnelle. Le demandeur est ainsi condamn� � �vacuer les locaux; la d�fenderesse est autoris�e � requ�rir l'ex�cution par la force publique d�s l'�ch�ance d'un d�lai de trente jours � compter de l'entr�e en force du jugement.
La Cour de justice a statu� le 23 novembre 2015 sur l'appel du demandeur; elle a confirm� le jugement.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, le demandeur requiert le Tribunal f�d�ral d'annuler le cong� signifi� le 6 mai 2013; subsidiairement, il requiert la prolongation du contrat jusqu'au 31 ao�t 2018.
La d�fenderesse a pris position sur une demande d'effet suspensif jointe au recours; elle n'a pas �t� invit�e � d�poser une r�ponse.
Il est constant que lors du cong� litigieux, les parties �taient li�es par un contrat de bail � loyer soumis aux art. 253 et ss CO. A titre principal, la contestation porte sur l'annulation de ce cong�.
2.1.�Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi arr�t 4A_31/2014 du 27 ao�t 2014, consid. 4.1, destin� � la publication; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62). La validit� d'un cong� doit �tre appr�ci�e en fonction des circonstances pr�sentes au moment de cette manifestation de volont� (arr�t 4A_31/2014, loc. cit.; ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156).
En r�gle g�n�rale, l'art. 271 al. 1 CO n'interdit pas au bailleur de r�silier le contrat dans le but d'adapter la mani�re d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme � ses int�r�ts. Le bailleur peut notamment r�silier le contrat parce qu'il esp�re obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, n�anmoins compatible avec l'art. 269 CO r�primant les loyers abusifs (ATF 136 III 190 consid. 2 et 3 p. 192).
2.2.�La Cour de justice retient que le loyer annuel de 50'400 fr. per�u � l'�poque du cong� �tait tr�s inf�rieur � la valeur locative r�elle des locaux concern�s, que la d�fenderesse peut l�gitimement souhaiter les exploiter directement sur le march� locatif plut�t que par l'interm�diaire du demandeur, et que celui-ci a pu convenablement amortir le co�t des travaux ex�cut�s par lui.
A ce jugement, le demandeur oppose qu'il �tait pr�t � accepter une hausse du loyer mais que la d�fenderesse ou ses repr�sentants ont refus� d'entrer en pourparlers avec lui; leur attitude n�gative d�note pr�tendument que le motif annonc� lors du cong�, soit obtenir un revenu locatif plus important, n'�tait qu'un simple pr�texte, que le motif r�el demeure inconnu, et que le cong� est donc abusif.
Le demandeur n'emploie pas lui-m�me les locaux lou�s; il en c�de l'usage sur le march� locatif, � la mani�re d'un propri�taire qui rentabilise son bien autrement qu'en l'utilisant personnellement. La d�fenderesse serait de toute �vidence en mesure de c�der elle-m�me cet usage en contrepartie d'un loyer, et elle n'a aucun int�r�t � ce qu'un tiers, tel le demandeur, se substitue � elle dans cette forme d'exploitation de la chose lou�e. Conform�ment � l'appr�ciation de la Cour de justice, son projet de relouer les locaux et de profiter directement de leur valeur locative compl�te, sans la partager avec un interm�diaire, est un motif compatible avec l'art. 271 al. 1 CO. Il importe donc peu que la d�fenderesse n'ait peut-�tre pas voulu entrer en pourparlers avec le demandeur.
A titre subsidiaire, la contestation porte sur la prolongation du bail.
3.1.�Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une dur�e de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des cons�quences p�nibles et que les int�r�ts du bailleur ne les justifient pas.
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit�, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant � donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'�tat du march� locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230).
3.2.�Le demandeur r�clame une prolongation de quatre ans et trois mois dont l'�ch�ance co�ncidera avec la fin du bail de sous-location actuel, le 31 ao�t 2018. Il fait valoir que ce d�lai sera de toute mani�re n�cessaire � la d�fenderesse pour trouver un locataire enclin � payer un loyer notablement plus �lev�, d'une part, et qu'en cons�quence de l'interruption du bail de sous-location, il serait lui-m�me expos� � devoir verser d'importants dommages-int�r�ts au titulaire de ce bail, d'autre part.
Cette argumentation ne convainc pas. Il est possible � la d�fenderesse de s'�pargner la recherche d'un nouveau locataire en traitant directement avec l'exploitant de l'entreprise pr�sentement install�e dans les locaux, ce qui aurait pour effet, aussi, de supprimer ou de r�duire le dommage dont cet exploitant pourrait �ventuellement demander r�paration par suite de l'inex�cution du bail de sous-location. Par ailleurs, en concluant ce bail de sous-location, le demandeur a promis un usage des locaux de dur�e plus importante que celle � lui garantie par le bail principal; il s'est en cela expos� � un risque juridique �vident et il lui incombe de l'assumer. Dans ces conditions, le refus de prolonger le bail principal est compatible avec les r�gles pr�cit�es.
En tant que le bail principal a pris fin le 31 mai 2014 par l'effet du cong�, le demandeur ne conteste pas l'obligation de restituer les locaux lou�s. Ainsi, le recours se r�v�le priv� de fondement et doit �tre rejet�.
Le pr�sent arr�t met fin � la cause et il n'est donc pas n�cessaire de statuer sur la demande d'effet suspensif. A titre de partie qui succombe, le demandeur doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels l'adverse partie peut pr�tendre pour avoir pris position sur cette requ�te.
Le demandeur versera une indemnit� de 1'500 fr. � la d�fenderesse, � titre de d�pens.
Lausanne, le 16 f�vrier 2016