Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/regolamento-di-condominio-contrattuale-il-regolamento-di-condominio-di-natura-contrattua-87534/
Timestamp: 2018-07-19 05:54:07+00:00
Document Index: 23875318

Matched Legal Cases: ['art. 1138', 'art.\n2643', 'art 1123', 'art. 2702', 'art. 2643', 'art. 2702', 'art. 36', 'art. 70', 'art. 70', 'art. 1136', 'art 1136']

Da annamariaz4, 9 Maggio, 2016
il regolamento di condominio di natura contrattuale è trascrivibile o no?
http://www.diritto.it/articoli/civile/condominio.html
Può essere trascritto ai Pubblici Registri Immobiliari (ora AdE) per renderlo opponibile ai futuri acquirenti, altrimenti rimane una scrittura privata valida solo per quelli che lo sottoscrivono, ovvero un nuovo acquirente potrà non accettare quel regolamento se lo limita nei suoi diritti previsti dalla Legge.
IO LEGGO QUESTA COSA SONO IN CONFUSIONE: Di per sé, il regolamento di condominio di origine contrattuale come atto, non è soggetto a
trascrizione obbligatoria. L’art. 1138 c.c., a conferma di tale assunto, non prevede la
necessità di trascrizione.
Tuttavia, la situazione si capovolge nel momento in cui all’interno di detto regolamento
contenga clausole limitative dei diritti soggettivi dei singoli partecipanti al condominio sui
beni o comuni e sulle proprietà esclusive. L’impostazione della Suprema Corte è così nel
senso di ritenere che “il regolamento in sè non va trascritto se non nei casi in cui vi siano
clausole che - valide sotto il profilo contrattuale - producano gli effetti menzionati dall'art.
2643 c.c. (ad es.: limitazioni in ordine al godimento della proprietà esclusiva del singolo
condomino; limitazione a taluna soltanto delle facoltà di godimento della proprietà
comune)” (Cass. 92/13179).
se il regolamento prevede dei divieti specifici rispetto a quanto più generalmente è previsto dalla legge, allora per poterlo rendere "attivo" e quindi oppugnabile a terzi (azione legale per mancato rispetto del divieto di destinare l'appartamento a studio, ad esempio) deve essere trascritto in modo che chiunque diverrà proprietario di quella unità immobiliare saprà quali sono i suoi limiti che sta accettando al momento del rogito notarile.
per cui se non riporta divieti ulteriori rispetto alle leggi, non è necessaria la trascrizione.
@ annamariaz4
Infatti per un Regolamento Contrattuale non c'è l'obbligo di trascrizione, ma vale solo per quelli che l'hanno sottoscritto, per esempio una diversa partizione delle spese rispetto all'art 1123 cc, oppure un divieto di trasformazione dell'appartamento in studio medico e/o B&B
Ovvero per essere considerato contrattuale con quelle limitazioni e convenzioni deve essere approvato e sottoscritto da tutti i condomini all'unanimità con 1000/1000, però può succedere con il tempo che uno o più condomini vendano la loro unità immobiliare e chi l'acquisterà non avendo sottoscritto il Regolamento potrà non accettare delle norme limitative ai propri diritti, perr cui questo condomino potrà pretendere di pagare con i criteri legali e trasformare l'appartamento in studio medico e/o B&B.
Ad evitare questo e renderlo valido anche ai futuri acquirenti sarà necessario trascriverlo e registrarlo ai P.R.I.
il regolamento contrattuale DEVE essere trascritto nel caso stabilisca diritti a favore o contro alcuni condomini. l'obbligo della trascrizione viene per garantire la opponibilità di tali diritti a coloro che acquistino in un secondo momento un appartamento nel condominio.
Quando non ha questi problemi può non essere trascritto e assume valore di regolamento ASSEMBLEARE.
Per il regolamento contrattuale non c'è l'obbligo di essere trascritto, la differenza sta che non sarà opponibile ai futuri acquirenti se non accettato all'atto dell'acquisto;
la funzione del regolamento contrattuale è proprio quella della opponibilità a tutti, anche nel futuro, senza la necessità di rinegoziare ogni volta le clausole. Solo con la trascrizione nei registri immobiliari questo si ottiene. qualunque altro documento che non venga trascritto si sottrae alla logica contrattuale (obbligo di modifica all'unanimità ANCHE DEROGANDO, NELLE CLAUSOLE, ALLA NORMATIVA DEL CODICE CIVILE) e soggiace, per la sua modifica, alle norme del codice civile con le sue maggioranze.
....Integro;
per il regolamento contrattuale NON C'è BISOGNO DI ACCETTARE IN MANIERA ESPRESSA IL DOCUMENTO perchè atto pubblico. vale a prescindere.
Sono d'accordo, e sarebbe meglio trascriverlo e registrarlo per renderlo opponibile ai futuri acquirenti, ma come hai visto non è un obbligo e sarà valido per tutti quelli che all'unanimità (1000/1000) l'hanno sottoscritto senza registrarlo, e quando uno venderà, il neo condomino, se il Regolamento non è registrato, può non accettare le clausole, mentre per gli altri firmatari il vincolo proseguirà, ovvero la responsabilità di questo sarà loro che magari per non spendere i soldi per il Notaio si sono accontentati di una scrittura privata, infatti l’art. 2702 c.c. dispone, infatti, che la scrittura privata acquista l’efficacia di prova legale (fino a querela di falso) se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione oppure se la scrittura è legalmente considerata come riconosciuta. c.c. dispone che la scrittura privata acquista l’efficacia di prova legale (fino a querela di falso) se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione oppure se la scrittura è legalmente considerata come riconosciuta.
Mi permetterei di dire anche che le massime alcune volte non fotografano appieno la situazione concreta che si nasconde nelle more del giudizio. Perchè un regolamento di condominio non trascritto acquisti valore di regolamento contrattuale è necessario che l'acquirente dichiari di riconoscerlo. Così la contrattualità è derivata e data dal rogito. Ossia il regolamento in se non è contrattuale ma lo diventa. Questo significa che un potenziale acquirente potrebbe sottrarsi al dovere di rispettarlo. Diverso è il caso di un regolamento trascritto nei registri immobiliari che è contrattuale in se senza necessità di riconoscimento. Anzi, qualora si pensi di non riconoscerlo non richiamandolo nel rogito, si commetterebbe un grave errore.
Un regolamento contrattuale può essere stabilito anche dopo il Rogito nessuna Legge lo vieta, perciò tutti i condomini sottoscrivendo all'unanimità un accordo e/o delle convenzioni queste acquistano un vincolo tra loro anche senza la trascrizione ai P.R.I. (ma potranno farlo recandosi tutti da un notaio), sarà come ho già detto una scrittura privata vincolante tra le parti, e potrà essere proposto anche ai futuri acquirenti, ma a differenza del RdC Contrattuale registrato, potrà non essere accettato.
quindi è trascrivibile ai sensi dell'art. 2643?
A me sembra che stiate dicendo la medesima cosa
1) RdC Contrattuale Trascritto > è agli effetti un atto che è tacitamente valido al momento dell'acquisto, inoltre SARA' VALIDO in caso di alienazione per il/i nuovi condòmini che subentrassero.
2) RdC Contrattuale non Trascritto > ha valenza di scrittura privata vincolante solamente per chi ne abbia accettato le condizioni nell'atto di acquisto
è trascrivibile se lo fa il costruttore all'inizio ante rogiti , successivamente quando, non fosse stato trascritto, se i condòmini sono tutti dìaccordo a farlo
Non mi pare che diciamo la stessa cosa perchè Studio Pisani RBM dice ...
il regolamento contrattuale DEVE essere trascritto nel caso stabilisca diritti a favore o contro alcuni condomini.
Il che non è vero, il regolamento contrattuale è valido anche se non è trascritto (quindi non DEVE essere trascritto) ma sarà sufficiente che tutti i condomini lo accettino con sottoscrizione, anche per i futuri acquirenti, sempre che lo accettino e lo sottoscrivano.
Non mi pare che diciamo la stessa cosa perchè Studio Pisani RBM dice ...Il che non è vero, il regolamento contrattuale è valido anche se non è trascritto (quindi non DEVE essere trascritto) ma sarà sufficiente che tutti i condomini lo accettino con sottoscrizione, anche per i futuri acquirenti, sempre che lo accettino e lo sottoscrivano.
uuuuu SI questo mi era sfuggito
Se ci pensi, è possibile che in un condominio di un certo numero di condomini si mettono d'accordo tutti all'unanimità (1000/1000) p.es. di ripartire tutte le spese in parti uguali e sottoscrivono tutti l'accordo e non lo facciano trascrivere e registrare, comunque quello è un contratto valido come scrittura privata previsto all'art. 2702 c.c. e se un nuovo acquirente accetterà questo vincolo sottoscrivendolo, sarà valido e vincolante anche per lui, ma non sarà obbligato se questo accordo non è stato trascritto e registrato.
nel mio condominio l'amministratore ha convocato un'assemblea con ha l'ordine del giorno " modifica dell'art. 36 e 38 " del regolamento condominiale redatto dal costruttore senza che nessuno gliel'ha chiesto ... può farlo? e se e si, per cambiare questi articoli, ci vuole la maggioranza o l'unanimità ? grazie
Probabilmente si tratta di "Sanzioni" previste dall'art. 70 Dacc
- Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.
L'amministratore può proporre la modifica delle sanzioni, oppure stabilire le cifre per le
Probabilmente si tratta di "Sanzioni" previste dall'art. 70 Dacc e l'amministratore desidera aggiornare alla nuova normativa
L'amministratore può proporre la modifica delle sanzioni, oppure stabilire le cifre per le sanzioni se non erano stabilite dal regolamento redatto dal costruttore, sta ai condomini accettare o no la modifica, che essendo una norma assembleare può essere approvata con la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm)
Pensa che questo articolo è entrato in vigore al 18.06.13 (*), e se il vostro regolamento è precedente a questa data la sanzione massima che era possibile comminare erano le vecchie 100 Lire ovvero appena 5 centesimi di Euro, mentre con il nuovo si può arrivare in caso di recidiva sino al 800 euro, per cui voi condomini valutate se vale la pena modificare il Regolamento su proposta dell'amministratore oppure lasciare le cose come erano prima
(*) vecchio testo
- "Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 Lire (euro 0,052). La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie."
La sanzione prevista dal costruttore era di £ 10.000..... quindi per modificare gli articoli non ci vuole l'unanimità ma basta solo la maggioranza degli intervenuti all'assemblea
Si, secondo me per la modifica è sufficiente il quorum del 2°c. art 1136 cc, >teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm)
un artico del regolamento condominiale rubricato "Divieti" cita che :"è vietato chiudere, sia pure parzialmente, i balconi e le terrazze dell'edificio, l'eventuale applicazione di tende o grate è subordinata ad un progetto unitario da sottoporre alla approvazione dell'Assemblea".
Se un condominio installa un telaio e lo chiude con un telo per chiudere il suo portico secondo voi ha violato il regolamento di condominio o avrebbe avuto la sola necessità di approvare l'intervento in assemblea con la maggioranza?
Se il Regolamento è contrattuale il condomino per chiudere il suo portico deve ottenere il consenso assembleare.
Il consenso deve essere a maggioranza o all'unanimità?