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Timestamp: 2016-07-26 19:44:43
Document Index: 269100707

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 24', 'artículo 23', 'artículo 17', 'artículo 33', 'artículo 7', 'artículo 8', 'artículo 36', 'artículo 32', 'artículo 21', 'artículo 18', 'artículo 5', 'artículo 20']

condominios.cl - Preguntas Frecuentes
Haga click en alguna pregunta para ver la respuesta correspondiente. IMPORTANTE: En esta sección cada vez que se indique "la Ley" nos estaremos refiriendo a la Ley N° 19.537 de Condominios o Copropiedad Inmobiliaria. • 1.- ¿Le está permitido al Comité de Administración nombrar o remover al Administrador del condominio?
• 2.- ¿Puede la Asamblea, limitar las facultades del Comité de Administración para impedir que sea este último quien nombre o remueva al administrador del condominio? La Asamblea tiene la autonomía como para ampliar o restringir ciertas facultades destinadas al órgano que nace de ella y que la representa, como es el caso del Comité de Administración. Por este motivo creemos que la Asamblea puede reservar sólo para sí, la facultad de nombramiento y remoción del Administrador. Ahora bien, en nuestra opinión, en la mayoría de los casos resulta muy práctico, ejecutivo y recomendable que la selección de los candidatos a administrar el condominio, su nombramiento, control de desempeño y remoción, sea una atribución permanente del Comité. • 3.- En caso de empate en la toma de un acuerdo en el Comite de Administración, ¿Dirime el Presidente del mismo? La Ley dispone en el artículo 21 que los acuerdos se toman por la mitad más uno de los miembros asistentes y en ningún caso le otorga un valor especial al voto del Presidente que es uno más de ese cuerpo.
• 4.- ¿Puede un miembro de Comité de Administración nombrar un representante para que lo sustituya en una reunión de este órgano a la que él no podrá asistir?
No puede. El cargo de miembro del Comité no puede reemplazarse por la sola voluntad del miembro titular. El D.S. N° 46 / 1998 (Reglamento de la Ley) establece en su artículo 24 que los miembros del Comité de Administración deben concurrir personalmente a las reuniones de éste. En este mismo artículo se señala que para la adecuada toma de decisiones por parte del Comité, el reglamento de copropiedad podrá establecer un mayor número de integrantes del mismo o la designación de suplentes para el caso de ausencia o impedimento de los titulares, esto último sólo en el caso que el Comité estuviere constituido por el mínimo de miembros titulares exigidos, que es de tres personas.
• 5.- ¿Puede formar parte del Comité de Administración un arrendatario que tiene poder expreso del propietario de una unidad para así hacerlo? Bajo ninguna circunstancia un arrendatario puede integrar el Comité de Administración. Este órgano que representa a la Asamblea de copropietarios debe integrarse exclusivamente por miembros de esta, con la sola excepción de los cónyuges de los propietarios y los representantes legales de las personas jurídicas propietarias del condominio.
• 6.- ¿Quién obliga al Administrador a rendir cuenta de su manejo administrativo y a realizar una reunión de asamblea? En su artículo 23 la Ley determina la obligación del Administrador de rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. También el artículo 17 indica que las sesiones ordinarias de asamblea se celebrarán, a lo menos una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses. Es necesario esclarecer que la primera obligación de citar a Asamblea recae en el Presidente del Comité de Administración y si éste no lo hiciere, debe proceder el Administrador. Por su parte, el artículo 33 de la Ley da atribuciones al Juez de Policía Local para exigir al administrador una rendición de cuentas y para citar a Asamblea, si no lo hiciera el Presidente del Comité de Administración ni el Administrador.
• 7.- ¿Quién fiscaliza que los condominios cumplan con la obligación de tener un Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.)? No existe un organismo que cumpla esta función. Si se produjera un siniestro o emergencia, quedará en evidencia tal anomalía y en ese caso podrán tomar carta en el asunto los afectados, la municipalidad respectiva, el Estado, etc. demandando ante la justicia a la comunidad y especialmente al Comité de Administración que tiene la obligación legal de cumplir con esta norma. Sin embargo, cualquier copropietario podría denunciar este incumplimiento en el juzgado de policía local. Pero lo más importante está en responder en conciencia a una norma que sólo busca proteger a las personas y bienes del condominio. La mejor inversión para la tranquilidad e integridad física de las personas está en la seguridad. Por otra parte, no basta con tener un Plan guardado en un escritorio, es necesario que el P.E.S. sea conocido, enseñado, publicado y practicado por los usuarios del condominio, de lo contrario, es letra muerta.
• 8.- ¿El Comité de Administración está facultado para sacar la plata del fondo común de reserva de la cuenta de ahorro y colocarla en sistemas especulativos de inversión? Si. El artículo 7° de la ley señala que el Comité de Administración podrá tomar el acuerdo de invertir estos recursos en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales.
• 9.- ¿Se puede arrendar los estacionamientos de visita a usuarios del condominio, si lo aprueba la Asamblea? Los estacionamientos de visitas son declarados bienes de dominio común en el artículo 8° de la Ley y en los artículos 11 y 12 del reglamento de la Ley se establece terminantemente la prohibición de dar en uso y goce exclusivo, de arrendar o enajenar dichos bienes, es decir, siempre estarán destinados para el fin que fueron proyectados.
• 10.- ¿Es legal que la comunidad tome el seguro contra riesgo de incendio en forma colectiva y se cobre las cuotas por medio de los gastos comunes? La Ley en su artículo 36 decreta que la primera responsabilidad de tomar este seguro es del copropietario y si este no lo hiciere lo tomará el Administrador con cargo a aquel en los gastos comunes. Nada impide o restringe la posibilidad que los copropietarios se pongan de acuerdo en contratar un seguro colectivo con todas las ventajas que ello involucra: mayor cobertura, menores costos por unidad, posibilidad de pagarlo en cuotas por medio de los gastos comunes, correcta valorización de los costos de reposición del edificio y mejor control de la vigencia de las pólizas por parte de la administración.
• 11.- ¿Quién paga los daños producidos en bienes de dominio común por un arrendatario que se fue del condominio? Ante la comunidad, el propietario es solidariamente responsable del pago de multas e indemnizaciones por las infracciones que pudiera ocasionar su arrendatario, indica el artículo 32 de la Ley, sin perjuicio del derecho del propietario de repetir la demanda en contra del infractor.
• 12.- ¿Tiene la municipalidad la obligación de intervenir una comunidad donde se ha generado un conflicto entre los copropietarios?
• 13.- ¿Qué facultades tiene la Administración de un edificio para impedir que un arrendatario que debe gastos comunes, abandone el condominio? El Administrador y su personal no pueden impedir por la fuerza que un arrendatario se retire del condominio. Todo lo que se haga, por parte de la administración, ante una situación de esta naturaleza, se debe entender como un gesto de apoyo al propietario que no compromete su diligencia. Se podrá solicitar la presencia de Carabineros quienes exigirán el porte del Salvoconducto respectivo al arrendarario. Ante la carencia de tal documento, la Fuerza Pública está facultada para retener el vehículo con todos los enseres de la mudanza. En todo caso hay que prepararse para estas eventualidades informando oportunamente al propietario de la unidad sobre el estado de morosidad de su arrendatario para que él tome las medidas que resguarden sus intereses.
• 14.- ¿Es válida una reunión del Comité de Administración a la cual no asiste su Presidente? La ley en su artículo 21 dispone que una reunión de Comité de administración será válida si asiste la mayoría de sus miembros, sin expresar que sea imprescindible la presencia de alguno de ellos en particular. • 15.- ¿Quién es el responsable del registro de propietarios del condominio y de la actualización de la información? En el artículo 18 de la Ley se apunta que el Administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados. El propietario tiene, a su vez, la obligación de informar oportunamente cualquier cambio de su domicilio o en el dominio de la propiedad. Si el propietario no registrase un domicilio distinto al de su unidad en el condominio, se entenderá para todos los efectos, que ese es su lugar de residencia.
• 16.- Si el Administrador del condominio es un copropietario, ¿Puede cobrar honorario por esa labor? La función de Administrador, desarrollada por un copropietario, no lo libera de responsabilidades ni le disminuye las tareas que debe cumplir. Por lo tanto parece como lo más lógico que convenga su relación con la comunidad, recibiendo una justa remuneración. • 17.- ¿Puede la Asamblea acordar para los miembros del Comité de Administración una compensación por el trabajo que entregan a la comunidad, como por ejemplo, que no paguen gastos comunes? La comunidad puede buscar mecanismos ingeniosos como para promover la participación de sus comuneros. No hay nada legal que lo impida. Sin embargo, frente a esta proposición específica, debemos señalar que no es viable eximirlos del pago de gastos comunes, ya que generaría un conflicto contable al no completarse el 100% del cobro. Lo más recomendable sería acordar para los integrantes del comité, alguna suerte de honorario, el que también implicará solucionar los problemas de las boletas correspondientes. Una medida como esta, que incorpora un elemento nuevo al sistema de administración del condominio, deberá respaldarse modificando, en asamblea extraordinaria, el reglamento de copropiedad.
• 18.- ¿Qué diferencia hay entre propietario y copropietario? En un condominio el mismo propietario tiene ambas condiciones: se es propietario de una unidad, por ejemplo un departamento, y simultáneamente se es copropietario o comunero de los bienes de dominio común en conjunto con los otros propietarios de unidades, en la debida proporción.
• 19.- ¿Puede un copropietario del primer piso de un edificio de altura, negarse a pagar los gastos de mantenimiento y consumo eléctrico del ascensor aduciendo que él ni sus visitas ocupan ese equipo? El artículo 5° de la Ley es muy claro al respecto: "El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes".
• 20.- ¿Está obligado un copropietario a cumplir un acuerdo que se tomó en una asamblea, a pesar que él haya votado en contra de tal determinación? Si el acuerdo se adopta en conformidad a lo señalado en la Ley en su artículo 20, todos están obligados a cumplirlo, aunque no hayan asistido a la sesión o hubieran votado en contra del mismo.
Usted podrá encontrar respuesta a las principales interrogantes en el Manual de Administración, o en nuestros Cursos de Capacitación.
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