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Timestamp: 2020-02-21 20:34:07
Document Index: 245926748

Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 1004', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Info/Service – Mietrecht von A-Z
Gegen eine Abmahnung des Vermieters, die vom Mieter als unberechtigt erachtet wird, steht dem Mieter kein Rechtsbehelf zu. Ein Anspruch auf Beseitigung einer zu Unrecht erteilten Abmahnung, wie er im Arbeitsrecht über § 242 BGB und § 1004 BGB in entsprechender Anwendung gewährt wird, ist im Mietvertragsrecht nicht vorgesehen.
(BGH, Urteil vom 20.02.2008, XIII ZR 139/07)
B - Betriebskostenabrechnung; kein Fristablauf
Eine formell nicht ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung setzt die in § 556 Abs. 3 BGB normierte 1-Jahres-Frist, innerhalb derer der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben kann, nicht in Gang.
Diese Einwendungen können somit auch nach Ablauf von 12 Monaten geltend gemacht werden.
(AG Königswinter, Urteil vom 29.06.2006, 12 C 1/06)
Betriebskosten, Abrechnung nach Abrechnungsfrist
Der Vermieter hat nicht die Mï¿½glichkeit, eine erteilte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der in ï¿½ 566 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegten Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu korrigieren. Dies gilt selbst dann, wenn die Korrektur zwar den Betrag der bereits erteilten Abrechnung ï¿½berï¿½steigt, dem Vermieter aber trotzdem ein Guthaben verbleibt.
(BGH, Urteil vom 12.12.2007, XIII ZR 190/06)
Betriebskosten, Abrechnungsfrist - Mieter verschweigt neue Adresse
Teilt der aus einer Mietwohnung ausgezogene Mieter seinem ehemaligen Vermieter seine neue Anï¿½schrift nicht mit, so kann er sich nicht gegen die Zahlung der Betriebskostennachforderung wehren, inï¿½dem er sich darauf beruft, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nach ï¿½ 556 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Satz 3 BGB spï¿½testens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitï¿½zuï¿½teiï¿½len und bei Ausbleiben einer Mitteilung innerhalb dieser Frist die Geltendmachung einer Nachï¿½forï¿½deï¿½rung durch den Vermieter ausgeschlossen ist.
(AG Bad Neuenahr/Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, 3 C 177/07)
Betriebskosten, Abrechnungsfrist - Zugang der Abrechnung Silvester
Ein Schriftstï¿½ck, welches am 31.12. nachmittags in den Briefkasten eines Bï¿½robetriebs eingeworfen wird, in dem branchenï¿½blich an einem Silvesternachmittag, egal ob Werktag oder Wochenende, nicht mehr gearbeitet wird, geht erst am nï¿½chsten Werktag zu. Wesentlich fï¿½r die Beurteilung des Zugangs ist der Umstand, ob noch am selben Tag mit der Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. Dies ist bei einem Einwurf nach Schluss der Geschï¿½ftszeiten nicht der Fall, sodass Zugangszeitpunkt nur der nï¿½chste Werktag sein kann.
(BGH, Urteil vom 05.12.2007, XII ZR 148/05)
Betriebskosten, Heizungskosten
Die Kosten des Betriebsstroms für die zentrale Heizungsanlage sind grundsätzlich im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu erfassen und umzulegen. Für eine abweichende Abrechnung dieser Kosten unter der Position "Allgemeinstrom" innerhalb der Betriebskostenabrechnung bedarf es einer Klarstellung im Mietvertrag oder zumindest einer entsprechenden Erläuterung in der Abrechnung. Bleiben diese aus, führt deren Fehlen zu einer Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung in Bezug auf diese Kostenposition.
(AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2007, 161 C 8191/06)
Betriebskosten, Dachrinnenreinigung
Kosten fï¿½r die Reinigung einer Dachrinne kï¿½nnen als "sonstige Kosten" im Wege der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
(BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03)
Betriebskosten, keine Abrechnungsfrist bei Gewerbemiete
Die in ï¿½ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB fï¿½r das Wohnraummietrecht normierte Ausschlussfrist fï¿½r Betriebskostennachforderungen von 12 Monaten gilt nicht im Bereich der gewerblichen Mietverhï¿½ltnisse. Eine Betriebskostennachforderung kann daher im Gewerberaummietverhï¿½ltnis auch ï¿½ber den 12. Monat hinaus geltend gemacht werden.
(OLG Dï¿½sseldorf, Hinweisbeschluss vom 29.10.2007, 24 U 94/07)
Betriebskosten, keine Rï¿½ckforderung bei bestehendem Mietverhï¿½ltnis
Rechnet der Vermieter in einem bestehenden Mietverhï¿½ltnis nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ï¿½ber die Betriebskosten ab, so steht dem Mieter bis zur ordnungsgemï¿½ï¿½en Abrechnung des Vermieters ein Zurï¿½ckbehaltungsrecht im Hinblick auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu. Eine vollstï¿½ndige Rï¿½ckzahlung der bereits geleisteten Abschlagszahlungen kann der Mieter in einem noch laufenden Mietverhï¿½ltnis nicht verlangen.
(BGH, Urteil vom 29.03.2006, XIII ZR 191/05)
Betriebskosten, keine Umlage nicht vereinbarter Kosten
Der Vermieter kann mietvertraglich nicht vereinbarte Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen. Auch wenn bereits vorangegangene Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht verï¿½einï¿½barï¿½ter Betriebskosten vom Mieter nicht beanstandet worden sind, ist darin keine Zustimmung zur Umï¿½laï¿½ge dieser Kosten zu sehen.
(BGH, Urteil vom 10.10.2007, XIII ZR 279/06)
Betriebskosten, Kosten der Zwischenabrechnung
Zwischenablesekosten oder sog. Nutzerwechselgebï¿½hren, darunter Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Gerï¿½te und der Abrechnung von Betriebskosten, die infolge des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstanden sind, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind.
(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 19/07)
Betriebskosten, Rï¿½ckforderung bei beendetem Mietverhï¿½ltnis
Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ï¿½ber die Betriebskosten ab und ist das Mietverhï¿½ltnis bereits beendet, so hat der ehemalige Mieter gegen seinen damaligen Vermieter einen Anspruch auf die volle Rï¿½ckzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen.
Betriebskosten, Rï¿½ckforderung bei Vermieterwechsel
Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ï¿½ber die Betriebskosten ab, so hat der Mieter gegen diesen einen Anspruch auf Rï¿½ckgewï¿½hr der vollen Abschlagszahlungen, sofern aufgrund eines Vermieterwechsels nach ï¿½ 566 BGB das Mietverhï¿½ltnis zwischen Mieter und vorherigem Vermieter beendet ist. Die Verjï¿½hrung eines solchen, zum 01.01. eines Jahres entstandenen Anspruchs, beginnt gem. ï¿½ 199 Abs. 1 BGB zum 01.01. des Jahres zu laufen, welches auf das Jahr folgt, in dem der Mieter Kenntnis ï¿½ber den Vermieterwechsel erlangt, sofern die Unkenntnis ï¿½ber den Wechsel des Vermieters nicht auf grober Fahrlï¿½ssigkeit beruht.
(Beispiel: Anspruch entstanden zum 01.01.2007, Kenntnis des Vermieterwechsels ab 02.01.2008, dreijï¿½hrige Verjï¿½hrungsfrist lï¿½uft ab dem 01.01.2009)
(LG Berlin, Beschluss vom 02.10.2007, 65 S 205/07)
Betriebskosten, Umlage bei zu geringer Wohnungsgrï¿½ï¿½e
Eine Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnflï¿½che von der tatsï¿½chlichen Wohnflï¿½che wird, in Bezug auf die Abrechnung der Betriebskosten, erst dann relevant, wenn der Wert der Abweichung 10 % ï¿½berschreitet. In diesem Fall werden die Nebenkosten auf der Grundlage der tatsï¿½chlichen Wohnflï¿½che umgelegt.
Betrï¿½gt die Abweichung weniger oder genau 10 %, hat dies keine Auswirkungen auf die Betriebskosten. Die Abrechnung findet weiterhin auf der Grundlage der vereinbarten Wohnflï¿½che statt.
(BGH, Urteil vom 31.10.2007, XIII ZR 261/06)
Betriebskosten, Umlage nach Kopfzahl
Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung stï¿½ndig lebenden Person vereinbart, so kï¿½nnen allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister keiï¿½ne hinreichend exakte Grundlage fï¿½r die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen bieten. Es bedarf vielmehr der Festsetzung bestimmter Stichtage, an deï¿½nen der Vermieter die tatsï¿½chliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt.
(BGH, Urteil vom 23.01.2008, XIII ZR 82/07)
Betriebskosten, Verstï¿½ndlichkeit der Abrechnung
Die Betriebskostenabrechnung unterliegt den Anforderungen des ï¿½ 259 BGB. Sie ist im Sinne dieser Vorschrift formell ordnungsgemï¿½ï¿½, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthï¿½lt. Ist eine Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf den ihr zugrunde gelegten Verteilerschlï¿½ssel unverstï¿½ndlich, resultiert daraus ein formeller Mangel, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung fï¿½hrt. Der Mieter soll anhand der Betriebskostenabrechnung den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kï¿½nnen. Dies ist bei mangelnder Verstï¿½ndlichkeit eines Betriebskosten-Verteilerschlï¿½ssels nicht gewï¿½hrleistet.
(BGH, Urteil vom 09.04.2008, XIII ZR 84/07)
Betriebskosten; Wasserkosten, Abrechnung von Wasserkosten nach Verbrauch oder Wohnflï¿½che
Eine Abrechnung der Wasserkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhï¿½ngt, setzt voraus, dass eine solche Verbrauchserfassung fï¿½r alle Mieter stattfindet. Ist in einzelnen Mietwohnungen eines Gebï¿½udes die Installation der notwendigen Wasserzï¿½hler ausgeblieben, so ist der Vermieter nicht zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch verpflichtet. Es bleibt demzufolge bei einer wohnflï¿½chenbezogenen Abrechnung der Kosten fï¿½r die Wasserversorgung.
(BGH, Urteil vom 12.03.2008, XIII ZR 188/07)
Betriebskosten, wiederholte Nichtabrechnung
Unterlï¿½sst es der Vermieter mehrere aufeinander folgende Jahre, ï¿½ber Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen, hat dies nicht automatisch eine Vertragsï¿½nderung mit dem Inhalt zur Folge, dass der Vermieter auch in Zukunft auf eine Abrechnung der Betriebskosten verzichtet. Fï¿½r eine solche ï¿½nderung bedarf es vielmehr eines Verhaltens der einen Vertragspartei, dass aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsï¿½nderungswillen erkennen lï¿½sst.
(BGH, Urteil vom 13.02.2008, XIII ZR 14/06)
E - Endrenovierungsklausel
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag ï¿½ber Wohnraum, die den Mieter verpflichtet, die Mietrï¿½ume bei Beendigung des Mietverhï¿½ltnisses unabhï¿½ngig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schï¿½nheitsreparaturen renoviert zu ï¿½bergeben, ist unwirksam. So auch, wenn der Mieter wï¿½hrend der Dauer des Mietverhï¿½ltnisses nicht dazu verpflichtet ist, laufende Schï¿½nheitsreparaturen vorzunehmen.
(BGH, Versï¿½umnisurteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06)
K - Kaution, Insolvenz des Vermieters
In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter an der von ihm erbrachten Mietkaution nur dann ein Aussonderungsrecht zu, wenn der Vermieter diese getrennt von seinem Vermï¿½gen angelegt hat. Ist die Mietkaution in das Vermï¿½gen des Vermieter gelangt und nicht mehr von diesem zu unterscheiden, was bei Geldforderungen in der Regel der Fall ist, so ist der Rï¿½ckforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung. Dem Mieter bleibt nur die Mï¿½glichkeit, als Insolvenzglï¿½ubiger am Insolvenzverfahren teilzunehmen.
(BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06)
Kaution, Verjï¿½hrung des Kautionsanspruchs
Der Anspruch des Vermieters auf die mietvertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung (Kaution) unterliegt der gesetzlichen Verjï¿½hrungsfrist des ï¿½ 195 BGB. Der Kautionsanspruch des Vermieters verjï¿½hrt somit in 3 Jahren ab seiner Fï¿½lligkeit; also i.d.R. 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages.
(KG, Beschluss vom 03.03.2008, 22 W 2/08)
Kï¿½ndigung, befristeter Kï¿½ndigungsverzicht des Mieters
Vereinbaren der Vermieter und der Mieter einen befristeten Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kï¿½ndigungsrecht, so ist dieser Kï¿½ndigungsverzicht wirksam. Eine unzumutbare Belastung des Mieters ist darin nicht zu sehen, da die finanziellen Folgen fï¿½r den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Wohnung i.d.R. durch die Stellung eines Nachmieters abgemildert werden kï¿½nnen.
(BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03)
Kï¿½ndigung, Eigenbedarf, Pflichten des Vermieters
Grundsï¿½tzlich gilt, dass der Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kï¿½ndigt, die Pflicht hat, dem Mieter bis zum Ablauf der Kï¿½ndigungsfrist eine vergleichbare Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten. Dies bezieht sich jedoch nur auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfï¿½gung stehen. Eine Wohnung, die vor Ablauf der oben genannten Kï¿½ndigungsfrist von den jeweiligen Mietern gekï¿½ndigt wird, ist dann nicht von dieser Anbietpflicht erfasst, wenn diese erst zu einem spï¿½teren Zeitpunkt, sprich nach Ablauf der Kï¿½ndigungsfrist fï¿½r die wegen Eigenbedarfs gekï¿½ndigte Wohnung, frei wird.
(BGH, Urteil vom 04.06.2008, XIII ZR 292/07)
Kï¿½ndigung, Kï¿½ndigungsgrund Zahlungsverzug
Kï¿½ndigt der Vermieter das Wohnraummietverhï¿½ltnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos, so obliegt ihm die in ï¿½ 569 IV BGB normierte Pflicht, dem Mieter den Kï¿½ndigungsgrund darzulegen. Diese Pflicht ist bei klarer und einfacher Sachlage erfï¿½llt, wenn das Kï¿½ndigungsschreiben als Grund der Beendigung den Zahlungsverzug benennt und der Gesamtbetrag der rï¿½ckstï¿½ndigen Miete beziffert wird. Nicht notwendig (aber dennoch empfehlenswert) ist die genaue Aufzï¿½hlung der Mietrï¿½ckstï¿½nde fï¿½r die einzelnen Monate oder sonstige Einzelheiten wie das Datum des Verzugseintritts.
(BGH, Beschluss vom 22.12.2003, VIII ZB 94/03)
Kï¿½ndigung: Mietschuldner/ohne Abmahnung
Fortwï¿½hrend unpï¿½nktliche oder unvollstï¿½ndige Mietzahlungen oder das Ausbleiben der Zahlungen ï¿½ber einen bestimmten Zeitraum geben dem Vermieter das Recht, das Mietverhï¿½ltnis ohne vorherige Abmahnung ordentlich zu kï¿½ndigen.
Schleppende Mietzahlungen stellen, sofern sie vom Mieter verschuldet sind, eine Verletzung seiner vertraglichen Pflichten im Sinne des ï¿½ 573 Abs. 2 Nr. 1 dar. Diese Pflichtverletzung begrï¿½ndet ein berechtigtes Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhï¿½ltnisses und rï¿½umt ihm gleichzeitig das Recht einer ordentlichen Kï¿½ndigung ohne Abmahnung ein.
(BGH, Urteil vom 28.11.2007, XIII ZR 145/07)
Kï¿½ndigung, vorgetï¿½uschter Eigenbedarf
Zieht ein Mieter infolge einer Kï¿½ndigung wegen Eigenbedarfs aus und ist ihm (zu diesem Zeitpunkt) nicht bekannt, dass dieser Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht, so hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kï¿½ndigung. Dies gilt auch fï¿½r den Fall, dass der Vermieter den vorgetï¿½uschten Eigenbedarf zwar nicht im Kï¿½ndigungsschreiben als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhï¿½ltnisses angeben, dem Mieter aber dessen tatsï¿½chlichen Bestand eindeutig vermittelt hatte und fï¿½r diesen keine Veranlassung bestand, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
(BGH, Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 231/07)
M - Mahnschreiben, pauschale Kosten
Der Vermieter kann fï¿½r ein vorprozessuales Mahnschreiben lediglich pauschale Mahngebï¿½hren in Hï¿½he von maximal 2,50 ï¿½ geltend machen.
(AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.01.2007, 31 C 190/06)
Mangel der Mietsache, Abweichende Wohnflï¿½che
Weist eine Mietwohnung eine tatsï¿½chliche Wohnflï¿½che auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnflï¿½che liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache i.S.d. ï¿½ 536 I S.1 BGB dar.
(BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03)
Ist die Wohnflï¿½che im Mietvertrag nur mit einem Circa-Wert angegeben (ca. 50 mï¿½), so verbleibt es bei der Regelung, dass eine Abweichung um mehr als 10% auch bei einer nur ungefï¿½hr angegebenen Wohnflï¿½che zum Vorliegen eines Mangels i.S.d. ï¿½ 536 I S.1 BGB fï¿½hrt.
(BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 347/04)
Mangel der Mietsache; Eigenmï¿½chtige Beseitigung durch den Mieter
Ein Mieter, der eigenmï¿½chtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, kann nur dann vom Vermieter die ihm entstandenen Kosten ersetzt verlangen, wenn er entweder den Vermieter durch Abmahnung zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Frist aufgefordert hat und der Vermieter durch Untï¿½tigkeit nach ï¿½ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug gerï¿½t oder wenn eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, ï¿½ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Sollte keine dieser beiden Konstellationen gegeben sein und der Mieter beseitigt den Mangel von sich aus, kann er weder Ersatz seiner Aufwendung nach ï¿½ 539 Abs. 1 BGB noch Schadensersatz gem. ï¿½ 536 a Abs. 1 BGB verlangen.
(BGH, Urteil vom 16.01.2008, XIII ZR 222/06)
Mangel der Mietsache, "Fogging"
Tritt im Laufe eines Mietverhï¿½ltnisses ein Mangel der Mietsache auf, der zwar aufgrund eines Tuns des Mieters entsteht, dieses Tun aber nicht die Grenzen des vertragsmï¿½ï¿½igen Gebrauchs ï¿½berschreitet, so ist ihm dieser Mangel nicht zuzurechnen. Der Vermieter muss den so entstandenen Mangel auf eigene Kosten beseitigen. Typischer Fall ist das sog. "Fogging" (auftretende Schwarzstaubablagerungen), welches z.B. durch die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsï¿½blichen Teppichboden oder das Streichen der Wï¿½nde entstehen kann. Derartige Maï¿½nahmen des Mieters stellen sich als vertragsgemï¿½ï¿½er Gebrauch dar, dessen Folgen der Mieter gem. ï¿½ 538 BGB nicht zu vertreten hat.
(BGH, Urteil vom 28.05.2008, XIII ZR 271/07)
Mangel der Mietsache, Kostenvorschuss
Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung bereits in Verzug, kann der Mieter einen Vorschuss in Hï¿½he der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen, die ihm durch die Beseitigung des Mangels entstehen werden.
Mangel der Mietsache, Zugangsbehinderung durch Bauarbeiten
Wird der Zugang zu einem Ladenlokal durch Bauarbeiten behindert, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache im Sinne des ï¿½ 536 BGB dar. Dies gilt auch dann, wenn die Zugangsbehinderung durch Baumaï¿½nahmen hervorgerufen wird, die nicht im Einflussbereich des Vermieters liegen. ï¿½ 536 BGB setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus, was dazu fï¿½hrt, dass es fï¿½r die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, unbeachtlich ist, ob der Vermieter die Zugangsbehinderung zu vertreten hat oder ob er in der Lage ist, diese zu beheben.
(KG; Urteil vom 12.11.2007, 8 U 194/06)
Mietminderung, Baulï¿½rm und/oder Belï¿½stigung
Eine Mietminderung wegen Baulï¿½rms kommt nur in Betracht, wenn die Beeintrï¿½chtigungen einen erheblichen Zeitraum ï¿½berdauern und der Mieter nicht schon aufgrund des Zustands eines Bauobjekts mit Bauarbeiten zur Renovierung und/oder Sanierung frei werdender Wohn- und Gewerbeeinheiten rechnen musste. Auch eine Mietminderung wegen Belï¿½stigungen des Mieters und seiner Besucher bedarf einer substantiierten Darlegung der Vorfï¿½lle hinsichtlich der genauen Zeitpunkte und der belï¿½stigten Personen. In solchen Fï¿½llen spielt jedoch auch die Frage eine wesentliche Rolle, ob ein Vermieter das Risiko fï¿½r Stï¿½rungen und Belï¿½stigungen, die auï¿½erhalb seiner Einflusssphï¿½re liegen, zu tragen hat.
(OLG Dï¿½sseldorf, Urteil vom 11.03.2008, 24 U 152/07)
Mietminderung, Baulï¿½rmklausel im Gewerbemietrecht
Wird in einem Geschï¿½ftsraummietvertrag das Minderungsrecht derart eingeschrï¿½nkt, dass ï¿½uï¿½ere Einï¿½wirï¿½kunï¿½gen durch Dritte (beispielsweise Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straï¿½ensperren, Gerï¿½usch-, Geruchs- und Staubbelastungen o. ï¿½.), nur dann einen Mangel der Mietsache begrï¿½nden, wenn sie vom Verï¿½mieï¿½ter infolge Vorsatzes oder grober Fahrlï¿½ssigkeit zu vertreten sind, so sind solche Klauseln gem. ï¿½ 307 BGB unï¿½wirkï¿½sam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligen.
(KG, Urteil vom 12.11.2007, 8 U 194/06)
Mietminderung, unzulï¿½ssiger Ausschluss
Eine Klausel, die eine Mietminderung fï¿½r solche Mï¿½ngel ausschlieï¿½t, die der Vermieter nicht oder nur mit leichter Fahrlï¿½ssigkeit zu vertreten hat, ist auf Grund der aus ihr resultierenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.
(BGH, Urteil vom 12.03.2008, XII ZR 147/05)
Mietzinsrï¿½ckstï¿½nde, Verwirkung der Ansprï¿½che
Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsrï¿½ckstï¿½nden nicht allein dadurch, dass er eine durch den Mieter vorgenommene Mietminderung ï¿½ber einen lï¿½ngeren Zeitraum widerspruchslos hingenommen hat. Eine Verwirkung seiner Ansprï¿½che tritt erst dann ein, wenn neben dem Zeitablauf auch Umstï¿½nde vorliegen, die den Mieter darauf vertrauen lassen, dass der Vermieter sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen wï¿½rde.
(BGH, Urteil vom 19.10.2005, XII ZR 224/03)
Modernisierung, Heizanlage
Der Mieter kann, gestï¿½tzt auf das Argument der Heizkostenersparnis, vom Vermieter nicht verlangen, eiï¿½ne alte, jedoch funktionstï¿½chtige Heizungsanlage gegen eine neue auszutauschen.
Modernisierung, Duldungspflicht des Mieters
Modernisierungsmaï¿½nahmen im Sinne des ï¿½ 554 Abs. 2 BGB, namentlich Maï¿½nahmen, die der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen, hat der Mieter zu dulden, vorausgesetzt, der Vermieter hat dem Mieter diese Maï¿½nahmen mindestens drei Monate vor deren Beginn angezeigt, ï¿½ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies gilt auch fï¿½r den Fall, dass der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verï¿½uï¿½ert und er diesen bereits vor Grundbuchumschreibung zur Durchfï¿½hrung der Modernisierungsmaï¿½nahmen ermï¿½chtigt.
(BGH, Urteil vom 13.02.2008, XIII ZR 105/07)
R - Rï¿½umungsvollstreckung, ï¿½Berliner Modellï¿½ II
Neben der ï¿½klassischenï¿½ Rï¿½umungsvollstreckung, die die vollstï¿½ndige Rï¿½umung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher vorsieht, ist auch eine Vollstreckung nach dem sog. ï¿½Berliner Modellï¿½ II mï¿½glich. Im Rahmen dieser Vollstreckung wird durch den Gerichtsvollzieher lediglich die bloï¿½e Herausgabe der Wohnung durchgesetzt, wï¿½hrend an den in der Wohnung befindlichen Gegenstï¿½nden ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird. Dies hat vor allem finanzielle Vorteile fï¿½r den Glï¿½ubiger, also den Vermieter, da er nicht die Kosten der Wohnungsrï¿½umung zu tragen hat, wie es bei der ï¿½klassischenï¿½ Rï¿½umungsvollstreckung der Fall wï¿½re.
(BGH, Beschluss vom 10.08.2006, I ZB 135/05)
Renovierungspflicht, unwirksame Klauselkombination
Treffen in einem Wohnraummietvertrag eine Klausel, die die regelmï¿½ï¿½ige Vornahme von Schï¿½nheitsreparaturen zum Gegenstand hat, und eine Klausel ï¿½ber die Pflicht des Mieters zur Endrenovierung zusammen, so hat die Kombination dieser Klauseln ihrer beider Unwirksamkeit zur Folge. Das Zusammenwirken zweier die Renovierungspflicht betreffenden Klauseln fï¿½hrt dazu, dass der Mieter durch ein ï¿½bermaï¿½ ihm auferlegter Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird. Gleiches gilt auch, wenn eine dieser beiden Klauseln schon fï¿½r sich genommen unwirksam ist.
(BGH, Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02; BGH, Versï¿½umnisurteil vom 25.06.2003, VIII ZR 335/02)
Renovierungspflicht, unwirksame Klauselkombination, Gewerbemietrecht
Der im Wohnraummietrecht geltende Grundsatz, dass die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Klausel, die die Pflicht des Mieters zur regelmï¿½ï¿½igen Vornahme von Schï¿½nheitsreparaturen festlegt, zur Unwirksamkeit beider Klauseln fï¿½hrt, gilt auch im Gewerbemietrecht.
(BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 308/02)
S - Schï¿½nheitsreparaturen, "starre" Fristen
Werden dem Mieter in einem Mietvertrag sog. "starre Fristen" fï¿½r die Ausfï¿½hrung von Schï¿½nheitsreparaturen auferlegt, d.h. fixe Fristen, in denen er diese Arbeiten verrichten muss, so sind diese Fristenplï¿½ne unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
(BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03)
Schï¿½nheitsreparaturen, Fristen "in der Regel", "im Allgemeinen"
Werden in einem Wohnraummietvertrag Fristen vereinbart, in denen Schï¿½nheitsreparaturen "in der Regel" zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen haben, so stellt dies keinen starren Fristenplan dar, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters fï¿½hren wï¿½rde. Die "in der Regel"-Klauseln bieten dem Mieter genï¿½gend Raum, um die Renovierungsintervalle auf die von seinen Lebensgewohnheiten abhï¿½ngige, tatsï¿½chliche Abnutzung der Mietrï¿½ume anzupassen. Auch die Kombination der Worte "in der Regel" und "spï¿½testens" machen die Fristen nicht starr und fï¿½hren nicht zur Unwirksamkeit der betroffenen Klausel. Ebenso ist eine Vereinbarung, in der die Schï¿½nheitsreparaturen "im Allgemeinen" in einer bestimmten Frist zu erfolgen haben, zulï¿½ssig.
(BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 351/04)
Schï¿½nheitsreparaturen, unwirksame Klausel, keine Mieterhï¿½hung
Die Unwirksamkeit einer Klausel, die die Vornahme von Schï¿½nheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, kann nicht dadurch kompensiert werden, dass der dadurch fï¿½r den Vermieter entstandene Mehraufwand im Wege einer Mieterhï¿½hung zu Lasten des Mieters auf diesen abgewï¿½lzt wird.
(BGH, Urteil vom 09.07.2008, XIII ZR 181/07)
Schï¿½nheitsreparaturen, wirksame Farbwahlbeschrï¿½nkung
Mietvertragliche Farbwahlklauseln, die den Mieter auch wï¿½hrend des Mietverhï¿½ltnisses verpflichten, Schï¿½nheitsreparaturen in einer vorgegebenen Farbe auszufï¿½hren, sind unwirksam, da sie den Mieter in der Gestaltung seines persï¿½nlichen Lebensbereichs einschrï¿½nken und damit unangemessen benachteiligen. Folge dieser Unwirksamkeit ist, dass die vertraglichen Bestimmungen bzgl. der Schï¿½nheitsreparaturen auch nicht ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, diese gelte nur fï¿½r das Ende des Mietverhï¿½ltnisses, aufrechterhalten werden kï¿½nnen. Die gesamte Schï¿½nheitsreparaturklausel wird somit unwirksam.
(BGH, Urteil vom 18.06.2008, XIII ZR 224/07)
T - Tierhaltung
Eine Tierhaltungsklausel in einem formularmï¿½ï¿½igen Wohnungsmietvertrag ist nach ï¿½ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie, neben einem grundsï¿½tzlichen Verbot der Haltung von Hunden und Katzen, eine Ausnahme dieses Verbots nur fï¿½r bestimmte Arten von Kleintieren und nicht fï¿½r die Gesamtheit alï¿½ler Kleintierarten vorsieht (z. B. nur eine Ausnahme fï¿½r Ziervï¿½gel und Zierfische). Aus einer derartigen Verï¿½tragsï¿½geï¿½stalï¿½tung ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des ï¿½ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da von allen Tieren, die dem Bereich der Kleintiere zuzuordnen sind, in der Regel keiï¿½ne Beeintrï¿½chtigung der Mietsache und Stï¿½rungen Dritter ausgehen. Eine Differenzierung der verschiedenen Kleintierarten ist daher nicht geboten.
(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 340/06)
Fehlt im Wohnraummietvertrag eine wirksame Regelung bezï¿½glich der Haltung von Haustieren, namentlich Katzen und Hunden, kann nicht per se von der Zulï¿½ssigkeit einer solchen Haltung ausgegangen werden. Es ist vielmehr erforderlich, zu ermitteln, ob eine solche Haustierhaltung zum vertragsmï¿½ï¿½igen Gebrauch der Mietsache im Sinne des ï¿½ 535 Abs. 1 BGB gehï¿½rt. Dazu bedarf es, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, einer Abwï¿½gung der Interessen des Mieters und des Vermieters sowie der weiteren Beteiligten, unter Berï¿½cksichtigung aller Umstï¿½nde des Einzelfalls.
U - Unzulï¿½ssiges Teilurteil
Betrifft ein Rechtsstreit neben der Rï¿½umung und Herausgabe der Mietsache (sog. Rï¿½umungsklage) auch die Zahlung rï¿½ckstï¿½ndiger Mieten (sog. Zahlungsklage), so kann das Gericht nicht nur ï¿½ber einen Teil der Klage entscheiden und die Entscheidung ï¿½ber den noch verbleibenden Teil auf einen spï¿½teren Zeitpunkt verlegen (sog. Teilurteil).
(BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 269/06)
W - WEG; Kopierkosten des Verwalters
Hat der Wohnungseigentumsverwalter einen Anspruch auf den Ersatz seiner Aufwendungen fï¿½r erstellte Kopien, so ist ein Betrag von 0,20 ï¿½ pro Fotokopie durchaus angemessen.
(OLG Mï¿½nchen, Beschluss vom 26.07.2007, 32 Wx 73/07)
WEG; Wohngeld, Klagerecht des Verwalters
Der Wohnungseigentumsverwalter, der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentï¿½mer ermï¿½chtigt ist, deren Wohngeldforderungen im eigenen Namen geltend zu machen, kann die Leistung dieser Forderung an sich verlangen.
In einem Wirtschaftsplan sind, im Rahmen der voraussichtlichen Einnahmen, auch die Zinsertrï¿½ge aus der Anlage der Instandhaltungsrï¿½cklage aufzunehmen, um den Anforderungen einer ordnungsgemï¿½ï¿½en Verwaltung zu genï¿½gen.
(OLG Kï¿½ln, Beschluss vom 05.05.2008, 16 Wx 47/08)
Wohnflï¿½che, Berechnungsweise
Die Berechnung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnflï¿½che richtet sich - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsï¿½blich ist - nach den im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags fï¿½r den preisgebundenen Wohnraum maï¿½geblichen Bestimmungen. Sind zu diesem Zeitpunkt die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maï¿½geblich, kï¿½nnen Grundflï¿½chen von Balkonen, Loggien, Dachgï¿½rten und gedeckten Freisitzen unabhï¿½ngig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hï¿½lfte angerechnet werden.
(BGH, Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08)
Wohnungsherausgabe, Insolvenz des Mieters
Im Falle der Insolvenz des Mieters kann der Vermieter vom Insolvenzverwalter die Herausgabe der Wohnung fordern, sofern das Wohnraummietverhï¿½ltnis vor oder nach Erï¿½ffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde und der Insolvenzverwalter die Wohnung entweder in Besitz genommen hat oder an ihr ein Recht fï¿½r die Masse beansprucht. Dem Vermieter steht ein sog. Aussonderungsrecht der Mietsache nach ï¿½ 47 InSO zu.
(BGH, Urteil vom 19.06.2008, IX ZR 84/07)