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Timestamp: 2016-10-28 23:46:16
Document Index: 115609543

Matched Legal Cases: ['Art. 270', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 64', 'Art. 63', 'Art. 960', 'Art. 858', 'Art. 269', 'Art. 64', 'Art. 63', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 55', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.273/2000 (21.05.2001)
4C.273/2000/zga
D.G.________, Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Christof Wyss, Kronenstrasse 9, 8712 St�fa,
Genossenschaft X., Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Reto Ziegler, Lavaterstrasse 71, 8002 Z�rich,
Anfechtung des Mietzinses, hat sich ergeben:
A.-Am 29. Februar 1996 erwarb die Genossenschaft X.
die im Jahre 1957 erstellte Liegenschaft. Der Kaufpreis belief sich auf Fr. 3'100'000.--. Am 10. Juni 1996 mietete D.G.________ von der Genossenschaft eine 5-Zimmerwohnung und eine Garage zu einem Nettomietzins von Fr. 1'930.-- bzw.
Fr. 120.-- pro Monat. Mietbeginn war der 1. Oktober 1996.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 1996 ersuchte D.G.________ die Genossenschaft unter Hinweis auf die Senkung der Hypothekarzinsen von 5% auf 4,75% um eine entsprechende Mietzinsherabsetzung. Mit Schreiben vom 30. Dezember 1996 teilte die Genossenschaft mit, dass eine Hypothekarzinssenkung bis 4,5% durch wertvermehrende Investitionen ausgeglichen sei. Nachdem die Hypothekarzinsen weiter auf 4,5% gesenkt worden waren, gelangte D.G.________ mit Schreiben vom 24. Februar 1997 mit einem neuen Herabsetzungsbegehren an die Genossenschaft. Auch dieses wurde von der Genossenschaft mit Schreiben vom 12. M�rz 1997 unter Hinweis auf seit dem Erwerb get�tigte Investitionen abschl�gig beantwortet.
B.-In der Folge stellte D.G.________ bei der Schlichtungsbeh�rde des Bezirks Meilen ein Herabsetzungsgesuch.
Nachdem die Schlichtungsbeh�rde mit Beschluss vom 12. Dezember 1997 festgestellt hatte, dass bez�glich des Herabsetzungsbegehrens keine Einigung zustandegekommen sei, gelangte D.G.________ ans Mietgericht des Bezirks Meilen. Im Verlauf des Verfahrens vor Mietgericht wurde der massgebende Hypothekarzinssatz weiter auf 4,25% und sp�ter nochmals auf 4% gesenkt. D.G.________ beantragte daher vor Mietgericht im Wesentlichen, dass die Mietzinse f�r die Wohnung und die Garage per 1. Juli 1997 um 4,43%, per 1. Oktober 1997 um weitere 2,5% und per 1. Juli 1998 nochmals um 2,29% zu senken seien. Mit Urteil vom 13. Dezember 1999 setzte das Mietgericht den monatlichen Nettomietzins f�r die Wohnung per 1. Juli 1997 auf Fr. 1'848. 70, per 1. April 1998 auf Fr. 1'803. 40 und per 1. Oktober 1998 auf Fr. 1'763. 65 fest; f�r die Garage erfolgten entsprechende Reduktionen auf Fr. 114. 70, Fr. 111. 90 und Fr. 109. 45. Im Mehrumfang wurde das Herabsetzungsbegehren abgewiesen.
Gegen dieses Urteil erhob die Genossenschaft Berufung beim Obergericht des Kantons Z�rich und beantragte im Wesentlichen die Feststellung, dass der Nettomietzins von Fr. 1'930.-- f�r die Wohnung bzw. Fr. 120.-- f�r die Garage weder per 1. Juli 1997 noch per 1. April 1998 oder 1. Oktober 1998 missbr�uchlich sei. D.G.________ erhob gegen die erstinstanzliche Kosten- und Entsch�digungsregelung einen Kostenrekurs. Nachdem diese beiden Rechtsmittelverfahren vereinigt worden waren, hiess das Obergericht die Berufung mit Beschluss vom 12. Juli 2000 gut, hob das angefochtene Urteil des Mietgerichtes auf und stellte fest, dass ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'930.-- f�r die Wohnung bzw. Fr. 120.-- f�r die Garage weder per 1. Juli 1997 noch per 1. April 1998 oder 1. Oktober 1998 missbr�uchlich sei.
C.-Mit Berufung vom 14. September 2000 beantragt D.G.________ dem Bundesgericht, den Beschluss des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 12. Juli 2000 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung ans Obergericht zur�ckzuweisen.
Die Genossenschaft schliesst auf Abweisung der Berufung.
Mit Beschluss vom 23. Dezember 2000 trat das Kassationsgericht des Kantons Z�rich auf eine von D.G.________ erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde nicht ein.
1.-Der Mieter kann den Mietzins als missbr�uchlich anfechten und die Herabsetzung verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, der Vermieter erziele wegen einer wesentlichen �nderung der Berechnungsgrundlagen, namentlich einer Kostensenkung, einen �bersetzten Ertrag (Art. 270a Abs. 1 i.V.m. Art. 269 und 269a OR). Einem Herabsetzungsbegehren, das nach Massgabe der relativen Berechnungsmethode ausgewiesen ist, kann der Vermieter entgegenhalten, er erwirtschafte keinen angemessenen Ertrag, so dass der Mietzins trotz ver�nderter Berechnungsgrundlage nicht missbr�uchlich sei (grundlegend BGE 121 III 163 ff. m.w.H.). Die Beklagte hat sich im kantonalen Verfahren auf einen ungen�genden Nettoertrag berufen.
Der Kl�ger wendet dagegen ein, dass die Ertragsrechnung der Beklagten auf einem �bersetzten Kaufpreis beruhe (vgl. dazu nachfolgend Erw. 2) und dass die Unterhaltskosten unrichtig berechnet worden seien (vgl. dazu nachfolgend Erw. 3).
2.-Gem�ss Art. 269 OR sind Mietzinse nicht nur dann missbr�uchlich, wenn damit ein �bersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird, sondern auch dann, wenn sie auf einem offensichtlich �bersetzten Kaufpreis beruhen. Damit soll verhindert werden, dass ein zu hoher Kaufpreis auf den Mieter �berw�lzt wird.
a)Sowohl vor Mietgericht als auch vor Obergericht hat der Kl�ger geltend gemacht, dass der von der Beklagten bezahlte Kaufpreis offensichtlich �bersetzt gewesen sei.
Zur Begr�ndung hat er ausgef�hrt, dass die am 29. Februar 1996 f�r Fr. 3'100'000.-- gekaufte Liegenschaft bereits in der Bilanz 1996 auf Fr. 2'150'000.-- abgeschrieben worden sei. Zu diesem Einwand hat sich die Vorinstanz nicht ge�ussert.
Der Kl�ger wirft dem Obergericht daher vor, den Sachverhalt l�ckenhaft abgekl�rt zu haben, und verlangt gest�tzt auf Art. 64 OG die R�ckweisung des Verfahrens zur Erg�nzung des Sachverhaltes. Eventuell liege ein offensichtliches Versehen im Sinn von Art. 63 Abs. 2 OG vor, weil die Vorinstanz wesentliche Vorbringen �bersehen habe.
b) Diese Vorw�rfe sind unbegr�ndet. Die bilanzm�ssige Abschreibung einer Liegenschaft kann unterschiedliche Gr�nde haben. Die Bildung stiller Reserven ist namentlich auch bei Genossenschaften nicht verboten (Art. 960 Abs. 2 OR, vgl. auch Art. 858 OR; Jacques-Andr� Reymond, Die Genossenschaft, Schweizerisches Privatrecht, VIII/5, Basel/ Frankfurt a.M. 1998, S. 75 f. m.w.H. in Fn. 134;). Dies gilt ebenfalls f�r Wohnbaugenossenschaften (Susy B. Moser, Wohnbaugenossenschaften, Diss. Z�rich 1978, S. 35 f.). Die Abschreibung einer Liegenschaft in der Bilanz kann deshalb nicht so ausgelegt werden, dass der Eigent�mer den effektiven Wert seines Grundst�ckes tiefer als den daf�r bezahlten Kaufpreis einsch�tzt.
c) Im vorliegenden Fall kann der Kl�ger daher aus der Bilanzierung der Liegenschaft durch die Beklagte nichts ableiten. Insbesondere kann nicht auf ein Zugest�ndnis eines �bersetzten Kaufpreises geschlossen werden. Da der Bilanzwert kein taugliches Kriterium f�r die Bestimmung des offensichtlich �bersetzten Kaufpreises im Sinn von Art. 269 OR darstellt, musste sich das Obergericht auch nicht dazu �ussern.
Sowohl die R�ge der Verletzung von Art. 64 OG als auch die Versehensr�ge (Art. 63 Abs. 2 OG) erweisen sich daher als unbegr�ndet.
3.-Im Zusammenhang mit der Ertragsrechnung macht der Kl�ger geltend, dass der Liegenschaftenaufwand unrichtig berechnet worden sei. Die Vorinstanz habe zu Unrecht nur auf die von der Beklagten seit dem Kauf der Liegenschaft get�tigten Unterhaltskosten, d.h. auf den Durchschnitt der Jahre 1996 und 1997, abgestellt, anstatt vom Durchschnitt der in den letzten drei bis f�nf Jahren angefallenen Unterhaltskosten auszugehen.
a) Als Unterhaltsaufwendungen gelten alle Kosten, die dem Vermieter aus dem blossen Unterhalt, d.h. der Instandhaltung der Mietsache entstehen (zu den einzelnen Elementen vgl. Higi, a.a.O., N. 82 ff. zu Art. 269 OR). Dabei sind nur tats�chlich anfallende Betr�ge zu ber�cksichtigen; allf�llige Pauschalen k�nnen nicht in Anschlag gebracht werden (BGE 122 III 257 E. 3b/bb S. 260; Higi, a.a.O., N. 140 ff. zu Art. 269a OR; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4. Auflage, Z�rich 1999, S. 303, m.w.H. in Fn.
115 f.). Weil Unterhaltskosten nicht jedes Jahr im gleichen Umfang anfallen, ist f�r die Berechnung des massgebenden Unterhalts auf einen Durchschnitt der Kosten f�r die letzten drei bis f�nf Rechnungsjahre abzustellen (BGE 117 II 77 E. 3c/bb S. 85,; Higi, a.a.O., N. 88 zu Art. 269; Lachat/ Stoll/Brunner, a.a.O., S. 302; Elmar Gratz, Mietzinsgestaltung, Z�rich 1995, S. 72).
b) Im vorliegenden Fall ist die Spezialsituation zu beurteilen, dass die Beklagte im massgebenden Zeitpunkt erst zwei Jahre Eigent�merin der betreffenden Liegenschaft war. Da der Verk�ufer s�mtliche Unterlagen weggeworfen hatte, konnten Belege zum Unterhalt in der Zeit vor dem Erwerb nicht beigebracht werden. F�r diese Situation wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass f�r die erste Zeit nach Hand�nderungen der durchschnittliche Unterhalt aufgrund eines k�rzeren Zeitraums als drei Jahren berechnet werden k�nne (Higi, a.a.O., N. 89 zu Art. 269 OR m.w.H.). Dieser Meinung kann grunds�tzlich zugestimmt werden. Wenn betreffend der effektiven Betriebs- und Unterhaltskosten kein Durchschnittswert �ber drei bis f�nf Jahre ermittelt werden kann, rechtfertigt es sich, angemessene Kosten f�r eine k�rzere Periode einzusetzen. V�llig klar ist dies bei Neubauten, wo der Vermieter, der sich (ausnahmsweise) auf die Nettorendite gem�ss Art. 269 OR und nicht auf die kostendeckende Bruttorendite im Sinn von Art. 269a lit. c OR beruft (vgl.
BGE 116 II 594 E. 6a S. 601 m.w.H.), selbstredend nicht erst nach drei bis f�nf Jahren Unterhaltskosten in der Ertragsrechnung einsetzen kann, weil vorher keine aussagekr�ftigen Durchschnittswerte vorhanden sind. Nichts anderes kann im vergleichbaren Fall einer Hand�nderung gelten, wenn Belege betreffend der fr�heren Unterhaltskosten nicht (mehr) verf�gbar sind; auch in diesem Fall kann dem Vermieter nicht versagt werden, die seit dem Erwerb angefallenen Unterhaltskosten - umgerechnet auf einen Jahresdurchschnitt - in der Ertragsrechnung einzusetzen. Der Meinung des Kl�gers, der Vermieter k�nne �berhaupt keine Unterhaltskosten geltend machen, wenn er die Aufwendungen f�r die letzten drei bis f�nf Jahre nicht beweisen k�nne, kann nicht gefolgt werden, da dem neuen Vermieter nicht die Beweispflicht f�r den Unterhalt des fr�heren Eigent�mers auferlegt werden kann.
Ebenso unzutreffend ist der Einwand, dass allenfalls die branchen�blichen oder die auf allgemeiner Lebenserfahrung basierenden Prozents�tze anwendbar sind, weil wie erw�hnt die effektiven Kosten massgebend sind (vgl. oben, lit. a).
c) Wenn aber nicht auf einen verl�sslichen Durchschnittswert abgestellt werden kann, weil der massgebende Zeitraum zu kurz ist, ist es m�glich, dass eine Periode mit �berdurchschnittlich hohen Aufwendungen f�r die Ermittlung der Unterhaltskosten massgebend wird. Dazu ist indessen zu bemerken, dass allf�llige hohe Unterhaltskosten unmittelbar nach einer Hand�nderung in der Regel dadurch ausgeglichen werden, dass sich der "aufgeschobene Unterhalt" in einem tieferen Kaufpreis niederschl�gt, was sich in der Renditeberechnung entsprechend ausgleichend auswirkt (Higi, a.a.O., N. 89 zu Art. 269 OR). Abgesehen davon steht dem Mieter nat�rlich der Einwand offen, dass die effektiven, vom Vermieter zu beweisenden Unterhaltskosten in der betreffenden Abrechnungsperiode �berdurchschnittlich hoch gewesen seien.
d) Aus diesen Gr�nden hat das Obergericht mit der Annahme, dass im vorliegenden Fall auf die durchschnittlichen Unterhaltskosten der Jahre 1996 und 1997 abgestellt werden k�nne, kein Bundesrecht verletzt. Dass der Unterhaltsbedarf in den Jahren 1996 und 1997 aussergew�hnlich hoch gewesen sein soll, hat der Kl�ger nach den Feststellungen der Vorinstanz im kantonalen Verfahren nicht behauptet.
Der im vorliegenden Verfahren erhobene Einwand, die Unterhaltskosten l�gen weit �ber dem allgemein �blichen Durchschnitt von 12% der Mietzinseinnahmen, erweist sich als unbegr�ndet, weil wie erw�hnt die effektiven Unterhaltskosten - und nicht branchen�bliche Prozents�tze - massgebend sind.
Soweit mit diesem Einwand sinngem�ss geltend gemacht werden sollte, einzelne Positionen der Unterhaltskosten seien im Umfang nicht ausgewiesen, ist auf die Berufung nicht einzutreten, da neue Tatsachenbehauptungen im Verfahren vor Bundesgericht unzul�ssig sind (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
4.-Insgesamt ist die Berufung daher unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Kl�ger kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
1.-Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und der Beschluss des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 12. Juli 2000 wird best�tigt.
3.-Der Kl�ger hat die Beklagte f�r das Verfahren vor Bundesgericht mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
4.-Dieses Urteil wird den Parteien sowie dem Obergericht des Kantons Z�rich schriftlich mitgeteilt.