Source: https://www.sluzebnosc.info/negocjacje_w_sprawie_ustanowienia_sluzebnosci_przesylu-material-63.html
Timestamp: 2019-10-22 16:24:31+00:00
Document Index: 68538875

Matched Legal Cases: ['art. 124', 'art. 3051', 'art. 49', 'art. 3052', 'art. 49', 'art. 49', 'art. 124', 'art. 128', 'art. 128', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124']

Negocjacje w sprawie ustanowienia służebności przesyłu
Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 28-08-2014
Jestem właścicielką działki. Planowana jest budowa linii wysokiego napięcia, która ma przebiegać przez moją nieruchomość. Przedsiębiorstwo przesyłowe jest zainteresowane ustanowieniem służebności przesyłu. Zaproponowano mi 900 zł odszkodowania. W umowie powołano się na art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czy mogę nie podpisać umowy, która jest dla mnie niekorzystna? Czy grożą mi jakieś kary w związku z niepodpisaniem umowy? Czy mogę jakoś negocjować w sprawie ustanowienia służebności przesyłu, tak aby warunki umowy były dla mnie korzystniejsze? W załączniku przesyłam dokumenty do analizy.
Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy, jeżeli chodzi o kwestię służebności przesyłu z tytułu wybudowania na Pani gruncie wskazanych urządzeń przesyłowych, wskazać należy, iż opisana przez Panią inwestycja odpowiada regulacji przepisu art. 3051 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Wobec powyższego sięgnąć należy również do treści przepisu art. 3052 K.c., którego § 1 stanowi, że jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
Z kolei § 2 mówi o tym, że jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Zatem kwestią wymagającą ustalenia w Pani sprawie jest to, w jaki sposób należy ustalić wysokość ww. wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.
Po pierwsze, wskazać należy, iż wynagrodzenie to może zostać ustalone jako świadczenie jednorazowe lub okresowe (miesięczne, kwartalne, roczne).
Po drugie, jak podnosi się w literaturze przedmiotu [tak m.in. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, wyd. 6, Warszawa 2011], Kodeks cywilny, stanowiąc o odpowiednim wynagrodzeniu, nie wskazuje kryteriów ustalenia jego wysokości, a także nie przesądza, że chodzi o wynagrodzenie w postaci świadczenia pieniężnego, jednorazowe lub okresowe. Ustalając wynagrodzenie, należy mieć na względzie wpływ obciążenia i usytuowania na nieruchomości urządzeń, na jej wartość, uciążliwość dla właściciela w zakresie prawidłowej eksploatacji rzeczy w ramach wykonywania jego prawa, przeznaczenie nieruchomości oraz sposób korzystania z urządzeń przesyłowych i ich charakter (wielkość, wpływ ich funkcjonowania na otoczenie, przeznaczenie).
W związku z tym, że wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu nie jest wprost przez ustawodawcę definiowana i określana kwotowo, zależy ona każdorazowo od dokonanej wyceny takiego prawa, czego sąd dokonuje przy pomocy właściwych biegłych sądowych.
O ile, jak również podnosi się w orzecznictwie, na wysokość ww. wynagrodzenia wpływ ma lub może mieć więcej czynników niż zwykła ekonomiczna kalkulacja oparta na stawkach czynszu dzierżawy bądź najmu nieruchomości zbliżonych, o tyle metoda ta daje w praktyce najbardziej wymierne wyniki i zdaje się być w najmniejszym stopniu dotknięta błędem.
Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby Pani we własnym zakresie podjęła się próby wyceny tego wynagrodzenia. Przy dokonywaniu takiej wyceny należy wziąć pod uwagę długość linii energetycznej mającej przebiegać przez Pani grunt, jego szerokość, długość i szerokość drogi dojazdowej do tej linii (jeżeli droga taka miałaby powstać, choćby w postaci „wyjeżdżonego” lub utwardzonego pasa gruntu).
długość linii przebiegającej przez działkę: 20 m (szerokość linii wraz z tzw. pasem technicznym 18 m),
powierzchnia zajętego gruntu: 360 m2,
odległość pomiędzy linią a najbliższą drogą publiczną (droga dojazdowa): 10 m (szerokość drogi 2,5 m),
powierzchnia zajętego gruntu: 25 m2,
miesięczna cena dzierżawy 1 m2 tego rodzaju działki: 2 zł,
wynagrodzenie miesięczne = (2 zł x [360 m2 + 25 m2]) = 770 zł.
Jeżeli natomiast linia nie miałaby posiadać drogi dojazdowej, to wynagrodzenie miesięczne według ww. przykładu powinno wynieść:
2 zł x 360 m2 = 720 zł
Natomiast ustalając jednorazowe wynagrodzenie z ww. tytułu, można przyjąć, że wyniesie ono równowartość np. sumy czynszów za okres 10 lat, co w podanym przykładzie stanowiłoby odpowiednio 92 400 zł (770 zł x 120 miesięcy = 92 400 zł) lub 86 400 zł (720 zł x 120 miesięcy = 86 400 zł).
Warto również sięgnąć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie często określa się szerokości strefy ochronnej dla linii energetycznych, która obejmuje obszar w sąsiedztwie linii, który nie może zostać zabudowany.
Mając zatem powyższe na uwadze, niezbędnymi dokumentami do dokonania przez Panią wyceny wartości ww. wynagrodzenia byłyby przede wszystkim plany i projekty linii, z których mogłaby Pani pozyskać wymiary linii, a także dane dotyczące stawek czynszu dzierżawy bądź najmu nieruchomości podobnych do należącej do Pani z możliwie tego samego rejonu, w którym położona jest Pani nieruchomość oraz informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wskazać należy jednak, iż jeśli nie dojdzie do porozumienia z przedsiębiorstwem energetycznym, zastosowanie znaleźć mógłby właśnie przepis art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Zgodnie z ust. 1 starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Natomiast, zgodnie z przepisem ust. 4, na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.
Przepis art. 128 ust. 4 ww. ustawy mówi zaś o tym, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Natomiast, stosownie do treści art. 124 ust. 5 omawianej ustawy, jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w ust. 2, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Mając zatem powyższe na uwadze, wskazać należy, iż powinna Pani negocjować z przedsiębiorstwem warunki ustanowienia przedmiotowej służebności przesyłu, gdyż kwota 900 zł – w szczególności, gdyby inwestycja ta miała znacząco ograniczyć Pani możliwość korzystania z nieruchomości – jest kwotą rażąco niską i nieadekwatną.
Gdyby zaś negocjacje te nie przyniosły efektu, to przedsiębiorstwo mogłoby albo wystąpić na drogę sądową celem ustanowienia ww. służebności, albo też skorzystać z drogi przewidzianej w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przeprowadzić inwestycję w oparciu o decyzję starosty. W tym drugim zaś wypadku przysługiwałoby Pani prawo żądania, w sytuacjach określonych art. 124 ust. 5 ww. ustawy, wykupienia przez to przedsiębiorstwo od Pani przedmiotowej nieruchomości. Natomiast obowiązujące przepisy nie przewidują w tym zakresie możliwości nałożenia na Panią jakichkolwiek kar.
Możliwe jest również to, że ww. przedsiębiorstwo w razie stwierdzenia, że dalsze z Panią negocjacje oraz ewentualna droga sądowa w celu ustanowienia służebności przesyłu bądź konieczność wykupienia Pani nieruchomości są dla tego przedsiębiorstwa nieopłacalne, podjęłoby decyzję o przeniesieniu inwestycji w inny rejon.
Odnośnie zaś negocjacji wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, powinna Pani właśnie posłużyć się wyżej wskazanymi wytycznymi, które z pewnością znane są również i władzom ww. przedsiębiorstwa.
▸ Czy za służebność przesyłu należy się zapłata?
Na mojej działce znajduje się słup elektryczny (od wielu lat). Czy możemy ubiegać się o odszkodowanie lub jakiś czynsz od zakładu energetycznego?...
▸ Umowa z operatorem przesyłowym
Na mojej działce jest usytuowany obiekt gazownictwa wysokiego ciśnienia, od którego idzie rura przecinająca mi ok. 30 arów. Nie ma dojazdu do ww. obiektu....
▸ Czy muszę się zgodzić na postawienie słupów elektrycznych na mojej działce?
Czy muszę się zgodzić na postawienie słupów elektrycznych na mojej działce? Mam już służebność przesyłu na innej nieruchomości i mi to nie...
▸ Nielegalne kable na działce
Na mojej działce (która należała dawniej do rodziców) telekomunikacja położyła bezprawnie kable. Starałam się wraz z doradcą prawnym...
▸ Zakład energetyczny twierdzi że nabył służebność w drodze zasiedzenia - co zrobić?