Source: http://o-m-galinke.de/leistungen/verfahren/
Timestamp: 2019-03-22 00:16:27
Document Index: 17103591

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 196', '§ 17', '§ 17', '§ 21', '§ 16', '§ 17', '§ 16']

Verfahren / Dipl.-Ing. Freie Architektin und ö.b.u.v. Sachverständige für Grundstückswertermittlung, Oktavia M. Galinke
Von der Industrie- und Handelskammer Offenbach am Main öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Mitglied im Landesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. BVS Hessen
Richtlinien für den Sachverständigen
h2. Die normierten Verfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung
Zur Bestimmung des *Verkehrswerts* stehen nach der Immobilienwert- ermittlungsverordnung ImmoWertV das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren zur Verfügung. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
Beim *Vergleichswertverfahren* §§ 15-16 ImmoWertV werden zum Vergleich Werte von Grundstücken herangezogen, die nach Lage, Zuschnitt, baulicher Ausnutzbarkeit und anderen wertbestimmenden Merkmalen miteinander vergleichbar sind und in ausreichender Zahl vorliegen. Unterschiede in den wertbestimmenden Merkmalen sind durch Zu- und Abschläge, in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten angemessen zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Bodenwerts können auch geeignete Bodenrichtwerte Verwendung finden (§ 196 BauGB).
Beim *Ertragswertverfahren* §§ 17-20 ImmoWertV werden marktüblich erzielbare Erträge (Rohertrag) um die angemessenen Bewirtschaftungskosten gemindert. Nach § 17 Abs. 2.1 (allgemeines Ertragswertverfahren) wird der so verbleibende Reinertrag nach Abzug der Verzinsung des Bodenwerts und unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer sowie des angemessenen Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert und ergibt den Ertragsanteil der baulichen Anlagen. Ertragsanteil der baulichen Anlagen und Bodenwert ergeben den Ertragswert des bebauten Grundstücks.
Beim *Sachwertverfahren* §§ 21-23 ImmoWertV wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen einschließlich der Baunebenkosten und unter Berücksichtigung einer etwa eingetretene Wertminderung durch Alter, Baumängel und Schäden sowie dem Bodenwert gemäß § 16, ermittelt.
h2. Nicht normierte Wertermittlungsverfahren
Das *Liquidationswertverfahren* findet Anwendung bei bebauten Grundstücken, die z. B. auf Grund von ungünstiger baulicher Ausnutzung oder technischer bzw. wirtschaftlicher Überalterung der baulichen Anlagen keine nachhaltigen Erträge erzielen, die ausreichen den Bodenwert angemessen zu verzinsen oder nur zu einem verhältnismäßig geringen Reinertragsanteil bzw. zu einem verhältnismäßig geringen Ertragswert der baulichen Anlagen führen.
Verbleibt bei der Minderung des Reinertrages um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 17 Abs. 2.1 kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall nach § 16 Abs. 3 um die üblichen Freilegungskosten zu mindern - insbesondere Abbruchkosten - die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken entspricht.
Das *Residualwertverfahren* wird im Regelfall zur Ermittlung des Bodenwerts in „besonderen Fällen“ herangezogen, wenn beispielsweise keine Vergleichspreise bzw. Vergleichsfälle oder keine angemessenen Bodenrichtwerte zur Verfügung stehen.
Das Verfahren unterstellt eine fiktive wirtschaftliche Bebauung. Vom Wert des fiktiv bebauten Grundstücks (Verkehrswert) wird unter Berücksichtigung aller aufzuwendenden notwendigen Kosten (z. B. Finanzierungs-, Herstellungs-, Vermarktungs- und sonstiger Investitionskosten sowie kalkulierter Gewinn) der aus Sicht des Investors tragbare Wert für das unbebaute Grundstück ermittelt.
Dieses Verfahren wird insbesondere bei Projekten mit besonderer Nutzung (z. B. Spezialimmobilien) oder bei der Bodenwertermittlung in hochpreisigen Zentrumslagen angewandt.
Das *Discounted-Cash-Flow-Verfahren* (DCF-Verfahren oder auch Barwertverfahren) hat seine Wurzeln in den angelsächsischen Ländern und ist heute ein international weit verbreitetes Verfahren für die Bewertung ertragsorientierter Objekte.
Vereinfacht dargestellt, wird beim DCF-Verfahren über einen *frei* gewählten Betrachtungszeitraum (i. d. R. zwischen 8-12 Jahren) der jährliche „Cash-Flow“ - der Saldo der jährlichen Ein- und Ausgaben aus dem Eigentum an einer Immobilie - ermittelt, mittels eines der Risikoerwartung entsprechenden Diskontierungszinssatzes abgezinst und die Summe der einzelnen Barwerte gebildet. Darüber hinaus wird der Restwert der Immobilie zum Ablauf des Betrachtungszeitraumes geschätzt und der so zu erwartende reine Verkaufserlös aus der Immobilie ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst und den Barwerten hinzugerechnet.
© 2019 Dipl.-Ing. Freie Architektin und ö.b.u.v. Sachverständige für Grundstückswertermittlung, Oktavia M. Galinke