Source: http://dedocz.com/doc/858800/der-verwalter-brief---lexware-hausverwalter
Timestamp: 2017-01-24 13:21:14
Document Index: 171226270

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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die Mietkaution ist sicher
die bekannteste Form der
Mietsicherheit. Damit ist
aber die Frage nicht beantwortet, ob sie auch immer
die sinnvollste L&ouml;sung ist. Vielleicht w&auml;ren
B&uuml;rgschaft oder Kautionsversicherung besser
geeignet. Es stellt sich die Frage, welche Vorund Nachteile diese Formen der Sicherheit
jeweils bieten – und zwar sowohl aus Sicht des
Vermieters/Verwalters als auch des Mieters.
Um die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist es
ruhig geworden, vielleicht zu ruhig. Seit Anfang
2015 sind auch Heizkessel betroffen, die vor dem
1.1.1985 eingebaut worden sind. Bisher war der
1.10.1978 der Stichtag gewesen. Wer solche
Anlagen ordnungswidrig weiter betreibt, kann
mit einem Ordnungsgeld von bis zu 50.000 Euro
belegt werden. Vielleicht sollten Sie sich also den
&sect; 10 EnEV doch nochmals in Ruhe anschauen.
Bei der von Dr. Deckert besprochenen Entscheidung des Monats geht es heute um ein
zunehmend h&auml;uﬁger auftretendes Problem, den
nachtr&auml;glichen An- oder Einbau eines Aufzugs
bei Wohneigentumsanlagen. Kaum zu glauben,
mit welchen rechtlichen Schwierigkeiten man
hier zu rechnen hat.
Ich w&uuml;nsche Ihnen ein erfolgreiches Jahr
EnEV-konforme Nachr&uuml;stungen im Bestand –
ab 2015 gelten neue Anforderungen (Teil 1)
Bauliche Ver&auml;nderung und &Auml;nderung der Kostenverteilung (Aufzug)
dereigentums (wie negative Auswirkungen auf den Verkehrswert oder
die Vermietbarkeit) geltend gemacht hatte, blieb seine Klage erfolglos.
(BGH, Urteil v. 5.12.2014, V ZR 5/14)
Rauchen auf dem Balkon kann zeitlich
beschr&auml;nkt werden
Ein Mieter muss es grunds&auml;tzlich nicht hinnehmen, durch Immissionen,
die von einem anderen Mieter ausgehen, beeintr&auml;chtigt zu werden.
Dies gilt auch f&uuml;r St&ouml;rungen durch Tabakrauch auf dem Balkon. Andererseits hat jeder Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung
seiner Lebensbed&uuml;rfnisse zu nutzen, wozu auch das Rauchen geh&ouml;rt.
Beide Rechte m&uuml;ssen nach dem Gebot der gegenseitigen R&uuml;cksichtnahme miteinander in Einklang gebracht werden. Im Allgemeinen wird dies
auf eine Regelung hinauslaufen, nach der das Rauchen auf dem Balkon
nur zu bestimmten Zeitabschnitten gestattet ist.
Voraussetzung f&uuml;r eine zeitliche Einschr&auml;nkung des Rauchens auf dem
Balkon ist allerdings, dass die Geruchsbel&auml;stigungen durch den Tabakrauch nicht nur unwesentlich sind. Ma&szlig;stab ist das Empﬁnden eines
verst&auml;ndigen durchschnittlichen Menschen.
Kann eine wesentliche Beeintr&auml;chtigung durch den Rauch nicht festgestellt werden, kommt ein Abwehranspruch in Betracht, wenn Gefahren
f&uuml;r die Gesundheit drohen. Der Nachweis, dass im konkreten Fall der
fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeintr&auml;chtigung besteht, obliegt
dem Mieter, der die St&ouml;rung durch den Rauch abwehren will.
An den Abwehranspr&uuml;chen des gest&ouml;rten Mieters &auml;ndert es auch nichts,
dass das Rauchen eines Mieters im Verh&auml;ltnis zum Vermieter zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch der Wohnung geh&ouml;rt. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen
nicht die St&ouml;rungen Dritter. (BGH, Urteil v. 16.1.2015, V ZR 110/14)
Nachbarrecht von A-Z  7402186
Keine individuelle Rechtsverfolgung
durch Wohnungseigent&uuml;mer nach Vergemeinschaftung
Kommt es zu Beeintr&auml;chtigungen des Gemeinschaftseigentums, steht
der Anspruch auf Beseitigung bzw. Unterlassung dieser St&ouml;rungen jedem Wohnungseigent&uuml;mer individuell zu. Jeder Wohnungseigent&uuml;mer
kann diesen, ihm individuell zustehenden Anspruch grunds&auml;tzlich selbst
und unabh&auml;ngig von anderen Eigent&uuml;mern oder der Gemeinschaft
Gleichzeitig ist der Anspruch gemeinschaftsbezogen. Die Durchsetzung
gemeinschaftsbezogener Anspr&uuml;che kann die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Ist dies geschehen, k&ouml;nnen einzelne Eigent&uuml;mer ihre Rechte insoweit nicht mehr individuell verfolgen. Erhebt ein
Eigent&uuml;mer in diesem Fall gleichwohl selbst Klage, ist diese unzul&auml;ssig.
Vor dem BGH scheiterte daher ein Eigent&uuml;mer, der unter Berufung auf
L&auml;rmbel&auml;stigung und Verschmutzungen in Treppenhaus und Fluren einen Anspruch auf Unterlassung der Prostitution in einer anderen Wohnung eingeklagt hatte, obwohl zuvor die Gemeinschaft beschlossen
hatte, den Anspruch durchzusetzen. Da er keine St&ouml;rungen seines Sonwww.haufe.de/immobilien
Hat die Gemeinschaft die Durchsetzung gemeinschaftsbezogener
Anspr&uuml;che – etwa wegen St&ouml;rungen des Gemeinschaftseigentums
– per Mehrheitsbeschluss an sich gezogen, muss der Verwalter diesen Beschluss auch umsetzen und die Rechtsverfolgung durch die
Gemeinschaft einleiten. Im Innenverh&auml;ltnis k&ouml;nnen die Eigent&uuml;mer,
die durch den Beschluss an der individuellen Rechtsverfolgung gehindert sind, von der Gemeinschaft ein entsprechendes T&auml;tigwerden verlangen.
Unterlassungsanspr&uuml;che  637307
Sch&auml;tzung erh&ouml;ht Anforderungen an
Betriebskostenabrechnung nicht
Basis f&uuml;r die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf mehrere
Nutzer ist grunds&auml;tzlich der Verbrauch, so die Heizkostenverordnung.
Nur wenn dieser wegen des Ausfalls eines Messger&auml;ts oder aus anderen zwingenden Gr&uuml;nden nicht gemessen werden kann, darf der Geb&auml;udeeigent&uuml;mer den Verbrauch sch&auml;tzen. Sch&auml;tzgrundlage k&ouml;nnen der
Verbrauch in vergleichbaren Zeitr&auml;umen, der Verbrauch vergleichbarer
anderer R&auml;ume oder der Durchschnittsverbrauch des Geb&auml;udes oder der
Nutzergruppe sein.
Wenn der Vermieter der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten
Sch&auml;tzwerte zugrunde legt, hat dies keine erh&ouml;hten formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung zur Folge. Insbesondere muss
der Vermieter nicht bereits in der Abrechnung darlegen und erl&auml;utern,
wie er die Sch&auml;tzwerte im Einzelnen ermittelt hat. Weder muss er die
Vorjahresabrechnung beif&uuml;gen, aus der die seinerzeitigen Werte ersichtlich sind, noch muss er weitere Angaben oder Erl&auml;uterungen machen,
anhand derer der Mieter die angesetzten Werte pr&uuml;fen kann. Hierdurch
w&uuml;rde die Abrechnung &uuml;berfrachtet. Die Frage, ob eine Sch&auml;tzung den
Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht, betrifft nicht die formelle, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. (BGH, Urteil
v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14)
Heizkosten – Umlage auf den Mieter  2731344
Anwaltskosten im Wirtschaftsplan
Bestehen Anhaltspunkte, dass mit Beschlussanfechtungsklagen zu rechnen ist, k&ouml;nnen die Wohnungseigent&uuml;mer im Wirtschaftsplan Mittel f&uuml;r
die Rechtsverteidigung der beklagten Eigent&uuml;mer ansetzen, damit der
Verwalter gegebenenfalls einen Rechtsanwalt beauftragen und diesem
einen Vorschuss bezahlen kann. Fehlen dagegen Anhaltspunkte daf&uuml;r,
dass es zu Anfechtungsklagen kommt, ist ein Ansatz von Kosten hierf&uuml;r
nicht gerechtfertigt. Die Eigent&uuml;mer m&uuml;ssen sich dann auf die Erm&auml;chtigung an den Verwalter beschr&auml;nken, dennoch erforderlich werdende Vorsch&uuml;sse aus den nicht f&uuml;r spezielle Zwecke bestimmten Gemeinschaftsmitteln zu entnehmen. Bei der Beurteilung, ob der eine oder andere Fall
vorliegt, haben die Wohnungseigent&uuml;mer einen Prognosespielraum.
Die Kosten f&uuml;r die Verteidigung gegen eine Beschlussanfechtung sind zwar
keine Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dennoch darf
der Verwalter den von ihm mit der Verteidigung der &uuml;brigen Wohnungseigent&uuml;mer gegen eine Anfechtungsklage beauftragten Rechtsanwalt aus
Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn die Eigent&uuml;mer die Bereitstellung
von Mitteln zu einer Gemeinschaftsangelegenheit gemacht haben. Ein
solcher Mittelansatz dient der Erf&uuml;llung einer Verpﬂichtung der Wohnungseigent&uuml;mer, die gemeinschaftlich erf&uuml;llt werden kann.
Dem Mittelansatz steht auch nicht entgegen, dass sich der Anfechtungskl&auml;ger bei Inanspruchnahme der Mittel durch den Verwalter jedenfalls
vor&uuml;bergehend an der Finanzierung seiner Prozessgegner beteiligt. Die
entnommenen Vorsch&uuml;sse muss der Verwalter n&auml;mlich in die n&auml;chste
Jahresabrechnung einstellen und (nur) auf die Eigent&uuml;mer verteilen, die
tats&auml;chlich vorschusspﬂichtig waren. Der Anfechtungskl&auml;ger w&uuml;rde dadurch nie l&auml;nger als bis zum Ende des Wirtschaftsjahres an der Finanzierung der Klageabwehr beteiligt. (BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14)
Verfahrenskosten: Kostenverteilung unter den Wohnungseigent&uuml;mern
 2731298
Meldepﬂicht f&uuml;r neue Z&auml;hler
Aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen zum Mess- und Eichwesen
m&uuml;ssen seit 1.1.2015 alle neuen und erneuerten Kalt-, Warmwasserund W&auml;rmez&auml;hler innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme
dem zust&auml;ndigen Eichamt gemeldet werden. Heizkostenverteiler sind
von der Meldepﬂicht nicht betroffen. Unter www.eichamt.de steht ein
Online-Formular f&uuml;r die Meldung zur Verf&uuml;gung.
Anzeigepﬂichtig ist der Verwender, der die Funktionsherrschaft &uuml;ber das
jeweilige Messger&auml;t innehat, in der Regel der Eigent&uuml;mer. In Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften, in denen Messger&auml;te dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, gilt die Gemeinschaft als Verwender. Bei
Ger&auml;ten, die bei einem Messdienstleister angemietet wurden oder nur
mittels eines speziellen Ger&auml;tes durch diesen ausgelesen werden k&ouml;nnen, ist laut einem Merkblatt der Eichaufsichtsbeh&ouml;rden das Messdienstunternehmen Verwender und f&uuml;r die Anzeige neuer Ger&auml;te zust&auml;ndig.
Angezeigt werden muss nicht jedes einzelne installierte Ger&auml;t, sondern nur die Ger&auml;teart, und zwar einmalig nach Inbetriebnahme neuer
oder erneuerter Ger&auml;te. Die Anzeige muss die Messger&auml;teart und die
Anschrift des Verwenders enthalten sowie ausf&uuml;hrliche Angaben zum
Ger&auml;t, wie Hersteller, Typenbezeichnung, Jahr der Kennzeichnung des
Ger&auml;tes f&uuml;r eventuelle R&uuml;ckfragen der Eichbeh&ouml;rden.
Bei Missachtung der Anzeigepﬂicht droht eine Geldbu&szlig;e von bis zu
Fit und gesund am Display: Mausarm und R&uuml;ckenproblemen vorbeugen
Fr., 27.2.2015, 10:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 116,62 Euro
Bildschirmarbeit wird immer mehr zur Belastung: Zu den klassischen
Problemen von station&auml;ren Arbeitspl&auml;tzen wie z. B. falsche Stuhleinstellung, kommen inzwischen weitere hinzu: Mobiles Arbeiten an ergonomisch zweifelhaften Notebooks, Tablet-PCs, Phablets oder Smartphones
und das Fehlen von Ruhe- und Erholungsphasen. Dieses Online-Seminar
gibt Tipps, wie Sie und Ihre Mitarbeiter trotzdem ﬁt und gesund bleiben.
■ Problembereiche der Bildschirmarbeit: R&uuml;ckenschmerzen, Mausarm,
Ersch&ouml;pfungssyndrom &amp; Co
■ Eingabeger&auml;te mit vielen Gefahren: vom Desktop-PC bis zum Smartphone
■ Vorhandene Ausstattung richtig nutzen - Bildschirmarbeit ist Einstellungssache
■ Mobil gesund arbeiten: Ergonomische Zusatzprodukte sind kein Luxus
■ Nutzungsverhalten analysieren – Ursachen statt Symptome beseitigen
Referent: Michael Schurr
Immobilienverwalter sind im Rahmen ihrer ordnungsgem&auml;&szlig;en Verwaltungst&auml;tigkeit verpﬂichtet, Eigent&uuml;mer und Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften &uuml;ber die neue Anzeigepﬂicht zu informieren.
Bei Nichtinformation haftet der Verwalter gegebenenfalls wegen
schuldhafter Pﬂichtverletzung.
Verwalter sollten Eigent&uuml;mer sowie Wohnungseigent&uuml;mergemeinschaften daher umgehend &uuml;ber die neue Meldepﬂicht in Kenntnis
setzen. Die WEG bzw. die Eigent&uuml;mer k&ouml;nnen dann entscheiden, ob
sie neue Messger&auml;te eigenst&auml;ndig melden oder die Aufgabe an den
Verwalter oder den Messdienstleister &uuml;bertragen.
Unter www.eichamt.de stellen die Eichbeh&ouml;rden neben der Verwenderanzeige Merkbl&auml;tter mit weiteren Informationen zur Verf&uuml;gung
EnEV-konforme Nachr&uuml;stungen
im Bestand – ab 2015 gelten neue
Anforderungen (Teil 1)
2. Niedertemperatur oder Brennwerttechnik?
Der Einbau der ersten Niedertemperatur-Heizkessel begann Ende der
1970er Jahre und wird bis heute fortgef&uuml;hrt. Den aktuellen Stand der
Technik ﬁndet man jedoch in der Brennwerttechnik. Die ersten Ger&auml;te
wurden Mitte/Ende der 1980er Jahre, h&auml;uﬁger jedoch erst im Laufe der
1990er Jahre, aufgestellt. In der Praxis lassen sich die beiden Ger&auml;tearten leicht unterscheiden: Die Brennwerttechnik ben&ouml;tigt einen Kondensatablauf, der in das Abwassersystem eingeleitet wird (vgl. Abb.).
Ein weiteres Indiz ist das Material des Abgasrohres zum Schornstein.
Die Abgastemperaturen eines Brennwertkessels sind so gering (ca. 60
Grad Celsius), dass hierf&uuml;r h&auml;uﬁg ein Rohr aus Kunststoff verwendet
wird – teilweise werden jedoch auch Edelstahlrohre eingebaut.
Kerstin Nell, Sinzig
Die Anforderungen des &sect; 10 der Energieeinsparverordnung 2014
(EnEV) „Nachr&uuml;stung bei Anlagen und Geb&auml;uden“ (Austausch
der Heizungsanlage, D&auml;mmung der Warmwasser- und W&auml;rmeverteilungsleitungen sowie D&auml;mmung der obersten Geschossdecke) sind nicht neu; genaugenommen wurden sie bereits in der
EnEV 2002 formuliert. Aufgrund fehlender und unzureichender
Kontrollen in der Praxis verlieren sie im Alltagsgesch&auml;ft oft an
Pr&auml;senz. F&uuml;r Verwalter ist das Wissen um sie jedoch unverzichtbar – das zeigen Beispiele aus der Praxis, wenn sich doch noch
jemand an den „schon fast vergessenen“ &sect; 10 EnEV erinnert.
Mit Inkrafttreten der EnEV 2014 im Mai letzten Jahres wurden die Bestimmungen f&uuml;r den Austausch der Heizkessel, die mit ﬂ&uuml;ssigen oder
gasf&ouml;rmigen Brennstoffen beschickt werden, erweitert. Die bisherige
Formulierung, dass Eigent&uuml;mer von Heizkesseln, die vor dem 1. Oktober
1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, diese austauschen m&uuml;ssen, wurde – der wirtschaftlichen Nutzungsdauer einer Heizungsanlage
angepasst – um Heizkessel erweitert, die vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Diese d&uuml;rfen ab 2015 nicht mehr
betrieben werden. Erg&auml;nzt wird diese Neuerung mit einer Anforderung
an Ger&auml;te, die nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Diese d&uuml;rfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben
werden. Im ersten Moment des Lesens scheinen hiervon auch zuk&uuml;nftig
viele Ger&auml;te betroffen zu sein. Betrachtet man jedoch die Ausnahmen,
relativiert sich diese Austauschpﬂicht: Nicht betroffen sind
■ vorhandene Heizkessel, wenn es sich um Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel handelt sowie
■ heizungstechnische Anlagen, deren Nennw&auml;rmeleistung weniger als
4 Kilowatt (KW) oder mehr als 400 KW betr&auml;gt.
Die Ausnahme gilt weiter auch f&uuml;r
■ Heizkessel, die f&uuml;r den Betrieb mit Brennstoffen ausgelegt sind, deren Eigenschaften von den markt&uuml;blichen ﬂ&uuml;ssigen und gasf&ouml;rmigen
Brennstoffen erheblich abweichen,
■ Anlagen zur ausschlie&szlig;lichen Warmwasserbereitung sowie
■ K&uuml;chenherde und Ger&auml;te, die haupts&auml;chlich zur Beheizung des Raumes, in dem sie eingebaut oder aufgestellt sind, ausgelegt sind, daneben aber auch Warmwasser f&uuml;r die Zentralheizung und f&uuml;r sonstige
Gebrauchszwecke liefern.
Die letztgenannten Ausnahmen werden in der Praxis sicherlich eher
selten anzutreffen sein. Vorgefunden werden vielmehr Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel.
Handelt es sich vor Ort um einen Niedertemperaturkessel, ist die genaue Deﬁnition f&uuml;r diese Ger&auml;te in &sect; 2 Nr. 10 EnEV zu beachten. Gem&auml;&szlig;
der Deﬁnition ist die Austauschpﬂicht nicht auf Niedertemperaturkessel
anzuwenden, die kontinuierlich mit einer Eintrittstemperatur von 35 bis
40 Grad Celsius betrieben werden k&ouml;nnen und in denen es unter bestimmten Voraussetzungen zur Kondensation des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfs kommen kann. Bei fehlenden Betriebsanleitungen und Beschreibungen bleibt oft nur der Weg, den Heizungsbauer zu
kontaktieren. Dieser kann dann anhand seiner technischen Unterlagen
kl&auml;ren, ob die vorgefundene Heizungsanlage gem&auml;&szlig; der EnEV-Deﬁnition
kontinuierlich mit einer Eintrittstemperatur von 35 bis 40 Grad Celsius
betrieben werden kann. Aufgrund dieser Bestimmung sind die in Neubauten aufgestellten Ger&auml;te von der bisherigen Austauschpﬂicht nach
30 Jahren (noch) nicht betroffen.
Ger&auml;te mit Festbrennstoffen fallen grunds&auml;tzlich nicht unter diese Austauschpﬂicht.
3. D&auml;mmung von W&auml;rmeverteilungs- und Warmwasserleitungen
Eigent&uuml;mer von Geb&auml;uden m&uuml;ssen daf&uuml;r sorgen, dass bei heizungstechnischen Anlagen die bisher unged&auml;mmten W&auml;rmeverteilungs- und
Warmwasserleitungen sowie Armaturen ged&auml;mmt sind. Diese m&uuml;ssen
sich in unbeheizten Bereichen beﬁnden und zug&auml;nglich sein. F&uuml;r unged&auml;mmte Leitungen in W&auml;nden und Decken gilt die D&auml;mmpﬂicht somit
nicht. In Anlage 5 EnEV ist die Mindestdicke der D&auml;mmschicht zum Beispiel in Abh&auml;ngigkeit des Rohrdurchmessers vorgegeben. Die Formulierung ist unver&auml;ndert geblieben, so dass alle Geb&auml;ude (mit Ausnahme
des in Abschnitt „Befreiungen“ beschriebenen Falls, s. weiter unten)
diesen Standard erf&uuml;llen m&uuml;ssen.
Bei Wohngeb&auml;uden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigent&uuml;mer 1 Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die
zuvor genannten Pﬂichten (Austausch der Heizungsanlage, D&auml;mmung
der Warmwasser- und W&auml;rmeverteilungsleitungen sowie D&auml;mmung der
obersten Geschossdecke) erst im Falle eines Eigent&uuml;merwechsels zu erf&uuml;llen. Selbstverst&auml;ndlich trifft dies auch bei einem Eigent&uuml;merwechsel
durch Antritt eines Erbes, Schenkung oder durch Erlangen eines Geb&auml;udes im Zwangsversteigerungsverfahren zu. Die Frist zur Pﬂichterf&uuml;llung
betr&auml;gt 2 Jahre ab dem ersten Eigentums&uuml;bergang. Fand beispielsweise
2008 ein Eigentumswechsel statt, h&auml;tten die Nachr&uuml;stverpﬂichtungen
bereits bis 2010 von dem neuen Eigent&uuml;mer durchgef&uuml;hrt werden m&uuml;ssen. Wird die Immobilie aktuell wieder ver&auml;u&szlig;ert, stehen dem neuen
Eigent&uuml;mer diese 2 Jahre &Uuml;bergangszeit nicht mehr zur Verf&uuml;gung.
5. Ber&uuml;cksichtigung in der Praxis
Eine in Seminaren h&auml;uﬁg gestellte Frage: „Wer kontrolliert diese Nachr&uuml;stverpﬂichtungen?“
&sect; 26 EnEV benennt grunds&auml;tzlich den Bauherrn, soweit in der EnEV nicht
ausdr&uuml;cklich ein anderer Verantwortlicher benannt ist. Ebenso sind aber
auch Personen in ihrem Wirkungskreis verantwortlich, die im Auftrag
des Bauherrn bei der Errichtung oder &Auml;nderung von Geb&auml;uden oder der
Anlagentechnik in Geb&auml;uden t&auml;tig werden. F&uuml;r die Nachr&uuml;stverpﬂichtungen „Austausch der Heizungsanlage“ und „D&auml;mmung der W&auml;rmeverteilungs- und Warmwasserleitungen“ (&sect; 10 Abs. 1 und 2) wird in &sect;
26b EnEV explizit der Bezirksschornsteinfeger benannt. Dieser pr&uuml;ft, ob
die Heizungsanlagen au&szlig;er Betrieb genommen werden m&uuml;ssen oder ob
diese weiter betrieben werden k&ouml;nnen. Die Praxis zeigt jedoch h&auml;uﬁg,
dass der Bezirksschornsteinfeger insbesondere die 2 Jahre &Uuml;bergangsfrist nicht kontrolliert. Daher werden Immobilienexperten weiterhin alte
Anlagen, die nach den Anforderungen der EnEV ausgetauscht werden
m&uuml;ssten, in Geb&auml;uden vorﬁnden.
6. Befreiungen
Die Abs&auml;tze 2 bis 4 des &sect; 10 EnEV (D&auml;mmung der Warmwasser- und
W&auml;rmeverteilungsleitungen, D&auml;mmung der obersten Geschossdecke
und Umsetzung bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienh&auml;usern) sind
nicht anzuwenden, soweit die f&uuml;r die Nachr&uuml;stung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden k&ouml;nnen. Auch &sect; 25 EnEV sieht
eine Befreiung der Anforderungen dieser Verordnung vor, soweit die
Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umst&auml;nde durch einen
unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen
H&auml;rte (Amortisierung der Kosten innerhalb der &uuml;blichen Nutzungsdauer)
f&uuml;hren w&uuml;rde.
7. Au&szlig;erbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen
Immer wieder f&auml;llt es im Fachgespr&auml;ch mit Immobilienexperten auf,
dass eine Aufhebung des &sect; 10a der EnEV 2014 nicht bekannt ist: Im
Rahmen der Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) ist
im Sommer 2013 der &sect; 10a EnEV „Au&szlig;erbetriebnahme von elektrischen
Speicherheizsystemen“ aufgehoben worden. Somit gibt es keine gesetzliche Grundlage mehr, elektrische Speicherheizungen (wie z. B.
Nachtspeicherheizungen) auszutauschen. Weiterhin kann im Gutachten
selbstverst&auml;ndlich der Austausch von elektrischen Speicherheizsystemen unterstellt werden, wenn ein wirtschaftlich handelnder Markteilnehmer bei dem Geb&auml;ude entsprechend vorgehen w&uuml;rde.
8. Anhebung der Bu&szlig;gelder
Die EnEV 2014 nimmt in &sect; 27 Bezug auf das Energieeinsparungsgesetz
(EnEG), in dem die maximale H&ouml;he des Bu&szlig;geldes, die bei einer begangenen Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann, festgelegt ist. Ordnungswidrig handelt, wer vors&auml;tzlich oder leichtfertig gegen die zuvor
beschriebenen Nachr&uuml;stungen an Anlagen und Geb&auml;uden (&sect; 10 EnEV
Abs. 1 - 3) verst&ouml;&szlig;t:
Bis zu 50.000 Euro Bu&szlig;geld k&ouml;nnen geahndet werden, wenn:
■ alte Heizkessel trotz Betriebsverbot genutzt,
■ unged&auml;mmte Warmwasser- und W&auml;rmeverteilungsleitungen nicht
wie gefordert ged&auml;mmt,
■ oberste zug&auml;ngliche Geschossdecken, die nicht den Mindestw&auml;rmeschutz erf&uuml;llen, nicht pﬂichtgem&auml;&szlig; ged&auml;mmt
Unabh&auml;ngig davon, ob die Bu&szlig;gelder in dieser H&ouml;he f&uuml;r die zuvor genannten Ordnungswidrigkeiten zuk&uuml;nftig wirklich erhoben werden und
unabh&auml;ngig von den Kontrollmechanismen in der Praxis, kann eine fehlende Ber&uuml;cksichtigung der EnEV-Anforderungen an Bestandsgeb&auml;uden
nach der Ver&auml;u&szlig;erung des Geb&auml;udes dem Immobilienexperten Probleme bereiten, wenn ein Handwerker die neuen Eigent&uuml;mer &uuml;ber die
Pﬂichten, die auf sie zukommen, informiert.
Denn auch diese m&uuml;ssen die Anforderungen der EnEV bei Arbeiten an
und in Bestandsgeb&auml;uden umsetzen.
In der n&auml;chsten Ausgabe informiert Sie Frau Nell &uuml;ber die EnEV-Anforderungen zur Nachr&uuml;stung der obersten Geschossdecke.
Workshops und Seminare zu diesem Thema:
S-EWE – EnergieWert-Experte&reg;
17.-20.03.2015 Sinzig
28.-30.04.2015 Berlin
09.-11.06.2015 M&uuml;nchen
15.-17.09.2015 Dortmund
17.-19.11.2015 Hamburg
sprengnetter.de/seminarkalender
leitet in den
einzelnen Gesch&auml;ftszweigen
Sprengnetter Immobilienbewertung den
Fachbereich Energie. Seit 2006 ist
sie als Referentin der Sprengnetter
Akademie im Bereich der Wertermittlung bebauter und unbebauter
Grundst&uuml;cke sowie der Energieausweiserstellung t&auml;tig.
Mietsicherheit: Mietkaution und
Die Mietkaution ist sicher das bekannteste Sicherungsmittel f&uuml;r
den Vermieter. Der Mieter mag sie oftmals nicht, da sie Kapital
bindet und es oft lange dauert, bis sie nach Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses abgerechnet und ausgezahlt wird. Manch einem Vermieter mag bei Kaution der Spruch auf der Zunge liegen „Nur Bares ist Wahres“ und der Mieter bekommt den Schl&uuml;ssel erst mit der
Zahlung der Kaution. Seit einigen Jahren erfreuen sich aber auch
Kautionsb&uuml;rgschaften immer gr&ouml;&szlig;erer Beliebtheit. In diesem Artikel sollen die Mietsicherheiten einmal beleuchtet werden.
Eingangs k&ouml;nnen wir uns die Frage stellen, ob der Vermieter &uuml;berhaupt
einen Anspruch auf eine Mietsicherheit hat. Dies ist der Fall, wenn die
Sicherheit mietvertraglich vereinbart worden ist. Geregelt ist die Mietsicherheit in &sect; 551 BGB. Der Gesetzestext lautet:
&sect; 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter f&uuml;r die Erf&uuml;llung seiner Pﬂichten
Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz
4 h&ouml;chstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete
ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste
Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverh&auml;ltnisses f&auml;llig. Die weiteren
Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden
Mietzahlungen f&auml;llig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit &uuml;berlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem f&uuml;r Spareinlagen mit dreimonatiger K&uuml;ndigungsfrist &uuml;blichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien k&ouml;nnen eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden F&auml;llen
muss die Anlage vom Verm&ouml;gen des Vermieters getrennt erfolgen
und stehen die Ertr&auml;ge dem Mieter zu. Sie erh&ouml;hen die Sicherheit.
Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht
f&uuml;r den Vermieter keine Pﬂicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
Wichtig ist, dass diese Regelung f&uuml;r Wohnraummietverh&auml;ltnisse gilt. Bei
Gewerberaummietvertr&auml;gen kann die vertragliche Regelung &uuml;ber die
Mietsicherheit frei gestaltet werden.
Der h&auml;uﬁgste Fall: Die Mietkaution
Bei der Mietkaution sollten Sie insbesondere auf folgende Punkte achten:
1. H&ouml;he der Kaution
Die Kaution darf maximal die 3-fache Grundmiete sein. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben unber&uuml;cksichtigt.
2. Anlage der Kaution
Sie bekommen die Kaution &uuml;berwiesen. Achten Sie darauf, dass die
Kaution nicht auf Ihrem Privatkonto verbleibt, sondern auf einem separaten Konto - getrennt von Ihrem Verm&ouml;gen - angelegt wird.
3. Schl&uuml;ssel gegen Kaution
Der h&auml;uﬁg ge&auml;u&szlig;erte Vermieterwunsch, die ganze Kaution in einer
Summe zu Beginn des Mietverh&auml;ltnisses zu erhalten, entspricht nicht
dem Gesetz. Der Mieter darf die Kaution in 3 Monatsraten zahlen. Die
1. Rate ist zum vereinbarten Mietbeginn f&auml;llig. Damit kann die 1. Rate
aber zur Bedingung f&uuml;r die Schl&uuml;ssel&uuml;bergabe gemacht werden. Die
weiteren Raten d&uuml;rfen mit der 2. und der 3. Monatsmiete geleistet
werden. Dies k&ouml;nnen Sie vertraglich auch nicht ausschlie&szlig;en.
1. Kautionsrate
mit Mietbeginn
2. Kautionsrate
sp&auml;testens bis zum 3. Werktag des 2. Mietmonats
3. Kautionsrate
sp&auml;testens bis zum 3. Werktag des 3. Mietmonats
4. Doppelte Absicherung
Entscheiden Sie sich f&uuml;r eine Kautionsform. Es ist nicht zul&auml;ssig, z. B. neben der Barkaution auch eine B&uuml;rgschaft zu fordern. In diesem Fall w&auml;re
die B&uuml;rgschaftsvereinbarung unwirksam. Der Gesetzestext sagt, dass eine
zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.
Doch f&uuml;r welche Mietsicherheitsform soll ich mich als Vermieter oder
beauftragter Mietverwalter nun entscheiden?
Barkaution/Anlage bei einer Bank
Dies d&uuml;rfte die am h&auml;uﬁgsten gew&auml;hlte Kautionsart sein. Wichtig hierbei ist, dass die Verf&uuml;gungsgewalt &uuml;ber die Kaution beim Vermieter
liegt. Ein vom Mieter angelegtes Sparbuch mit Verpf&auml;ndung f&uuml;r den
Vermieter ist deshalb nicht zu empfehlen. Im Verf&uuml;gungsfalle w&auml;re hier
n&auml;mlich - je nach Verpf&auml;ndungserkl&auml;rung - die Unterschrift des Mieters
erforderlich, um an die Kaution zu gelangen. Und diese Unterschrift
wird der Vermieter oftmals nicht bekommen, wenn er mit dem Mieter
z. B. schon im Streit liegt. Von daher ist es immer empfehlenswert,
wenn der Vermieter die Kaution selbst bei einer Bank anlegt, nat&uuml;rlich
getrennt von seinem eigenen Verm&ouml;gen.
PRAXISTIPP: OFFENES TREUHANDKONTO
Legen Sie die Kaution als offenes Treuhandkonto an. Falls Sie mehrere Kautionen zu verwalten haben, gen&uuml;gt auch ein Sammelkonto.
Nachweis der Anlage
Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ihm die gesetzeskonforme
Anlage nachgewiesen wird. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann er
ein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht an der Miete geltend machen.
Die Anlage muss zu dem f&uuml;r Spareinlagen mit 3-monatiger K&uuml;ndigungsfrist &uuml;blichen Zinssatz erfolgen. Die Anlage auf dem Sammelkonto bewirkt, dass der Vermieter im Hinblick auf das Kautionsguthaben
einschlie&szlig;lich der Zinsen wie ein Treuh&auml;nder anzusehen ist. Solange
f&uuml;r den Vermieter kein Grund besteht, auf die Kaution zur&uuml;ckzugreifen,
darf er die Kaution nicht antasten. Die treuh&auml;nderische Gebundenheit
erlischt erst, wenn der Vermieter f&auml;llige Forderungen gegen den Mieter hat und damit gegen die Kaution aufrechnet. Solche Forderungen
k&ouml;nnen bereits w&auml;hrend der Mietzeit entstehen, beispielsweise dann,
wenn der Mieter in Zahlungsverzug ger&auml;t. Insoweit ergibt sich aus dem
Sicherungszweck, dass der Vermieter in diesen F&auml;llen auf die Kaution
zur&uuml;ckgreifen und Wiederauff&uuml;llung der Kaution bis zur vollen H&ouml;he von
3 Monatsmieten verlangen kann.
Viele Banken, insbesondere die mit einer immobilienwirtschaftlichen
Ausrichtung, bieten einen Kautionsservice f&uuml;r Vermieter und Verwalter
an. Dieser Service hat den Vorteil, dass die oben beschriebenen Punkte problemlos erf&uuml;llt werden k&ouml;nnen. Als Vermieter haben Sie freies
Wahlrecht, bei welchem Institut Sie die Kaution anlegen wollen. Viele
Banken haben f&uuml;r die Kontenanlage entsprechende Online-Dienste.
■ Viele Anbieter bieten einen Online-Antrag inkl. Bonit&auml;ts-Check
■ Keine umst&auml;ndliche Kontoer&ouml;ffnung und -verwaltung
■ Schnelle, unkomplizierte und professionelle
Auszahlung im Schadensfall
■ B&uuml;rgschaft ab dem 1. Tag in voller H&ouml;he, kein Teilzahlungsrisiko
Mietsicherheit per B&uuml;rgschaft
Auch die B&uuml;rgschaftsvariante ist schon seit Jahrzehnten &uuml;blich. Hierbei
ist jedoch zu beachten: Jede B&uuml;rgschaft ist nur so gut wie der B&uuml;rge. In
der Regel handelt es sich um unbefristete, selbstschuldnerische B&uuml;rgschaften unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage (&sect;&sect; 770 und 771 BGB). H&auml;uﬁg wird auch
vereinbart, dass sie auf erstes Anfordern bezahlt werden m&uuml;ssen, d. h.
f&uuml;r die Inanspruchnahme der B&uuml;rgschaft ist es ausreichend, dass der
Gl&auml;ubiger den Eintritt des B&uuml;rgschaftsfalls schl&uuml;ssig darlegt. Die obengenannten Klauseln sind sehr wichtig im Rahmen einer B&uuml;rgschaftserkl&auml;rung und sollten deshalb vom Vermieter/Verwalter unbedingt verwendet werden. Denn was n&uuml;tzt eine B&uuml;rgschaft, wenn sie nur unter
gro&szlig;em Aufwand gezogen werden kann?
Ein weiterer wichtiger Unterschied zwischen Barkaution und B&uuml;rgschaft
besteht bei Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses. Ein K&auml;ufer der vermieteten Immobilie haftet bei Ende des Mietverh&auml;ltnisses gegen&uuml;ber dem
Mieter f&uuml;r die Kaution. Das gilt selbst dann, wenn er die Kaution vom
Verk&auml;ufer gar nicht erhalten hat. Daneben haftet aber auch der fr&uuml;here
Eigent&uuml;mer grunds&auml;tzlich weiter f&uuml;r die R&uuml;ckzahlung der Kaution. Dies
gilt jedenfalls bei Sicherheiten, die durch Geldleistungen erbracht wurden. Bei der Barkaution empﬁehlt es sich daher, dem Mieter nachzuweisen, dass die Kaution eingegangen ist. Gleichwohl sollte dar&uuml;ber hinaus
das Einverst&auml;ndnis zur Kautions&uuml;bertragung eingeholt werden. H&auml;uﬁg
ist diese Vorgehensweise auch im Kaufvertrag zwischen Ver&auml;u&szlig;erer und
Erwerber vereinbart. Dies ist die sog. Enthaftungserkl&auml;rung. Bei B&uuml;rgschaften dagegen wurde kein Geldbetrag ausgeh&auml;ndigt, so dass hier
lediglich der Anspruchsberechtigte mit Eigentums&uuml;bergang wechselt.
Geeignete B&uuml;rgen?
Damit sind die formalen Anforderungen an eine B&uuml;rgschaft deﬁniert.
Aber wer kommt denn sinnwollerweise als B&uuml;rge in Betracht? Bei Studenten oder Auszubildenden werden das oft die Eltern oder andere
Verwandte sein. Dies mag f&uuml;r den Mieter eine einfache und leicht zu
erbringende B&uuml;rgschaft sein. F&uuml;r den Vermieter birgt sie jedoch Gefahren.
Stellen Sie sich nur folgenden Fall vor: Die zwar hilfsbereiten und
sympathischen, aber leider mittellosen Eltern b&uuml;rgen f&uuml;r ihr Kind. Sie
wollen die B&uuml;rgschaft bei den Eltern ziehen – was aber aufgrund deren
ﬁnanziellen Verh&auml;ltnissen nicht erfolgreich umsetzbar ist. Aus diesem
Grund ist es sehr empfehlenswert, im Vorfeld der Vermietung sowohl
vom Mieter als auch vom privaten B&uuml;rgen eine Selbstauskunft/Bonit&auml;tsauskunft zu verlangen. Es besteht zwar keine Auskunftspﬂicht,
aber wer keine Auskunft gibt, an den muss ja auch nicht vermietet
Zul&auml;ssig sind Fragen nach dem Arbeitgeber und dem Einkommen. Und
diese beiden Fragen sind in diesem Zusammenhang f&uuml;r uns wichtig.
Dabei l&auml;sst sich ein Zusatzrisiko f&uuml;r den Vermieter nicht vermeiden. Der
B&uuml;rge kann zu Beginn des Mietverh&auml;ltnisses noch ein „guter B&uuml;rge“
sein und noch w&auml;hrend des Mietverh&auml;ltnisses verschlechtert sich seine
Verm&ouml;genslage.
Neben den „privaten B&uuml;rgen“ bieten seit einigen Jahren auch spezielle
Firmen, Versicherungen, Banken und Sparkassen die Erbringung einer
Mietsicherheit an. Die sog. Mietkautionsversicherung oder auch Mietkautionsb&uuml;rgschaft wird immer beliebter.
Welche Vorteile bietet sie? Beim Mieter ist es die Vermeidung einer
Kapitalbindung. Die Kaution muss nicht geleistet werden. Das sorgt
beim Mieter f&uuml;r ﬁnanzielle Entlastung und er bleibt ﬁnanziell ﬂexibel.
Gerade beim Umzug ist die Mietsicherheit f&uuml;r viele Mieter eine sehr
hohe Belastung im Vergleich zu ihren normalen monatlichen Ausgaben.
Allerdings verursacht eine B&uuml;rgschaft/Versicherung beim Mieter aber
auch Kosten. Er hat zwar freies Kapital zur Verf&uuml;gung, muss aber an den
B&uuml;rgen f&uuml;r diesen Service Geb&uuml;hren zahlen.
Auch f&uuml;r den Vermieter hat diese Mietsicherheit Vorteile. Sie ist f&uuml;r den
Vermieter genauso sicher wie Bargeld und erm&ouml;glicht es ihm, bereits
vor Beginn des Mietverh&auml;ltnisses einen serviceorientierten Eindruck zu
hinterlassen und den Mieter hinsichtlich seiner Bonit&auml;t zu &uuml;berpr&uuml;fen.
Mietsicherheiten bei Gewerbemietverh&auml;ltnis
Bei Wohnraumietverh&auml;ltnissen ist die Kaution auf 3 Kaltmieten beschr&auml;nkt.
Bei Gewerbemietverh&auml;ltnissen gilt dies nicht. Hier kann die Kaution frei
vereinbart werden und wird in der Regel auch deutlich h&ouml;her vereinbart.
Hierdurch ergibt sich f&uuml;r den Mieter automatisch eine deutlich h&ouml;here
Kapitalbindung.
Hier gewinnt der Unternehmer mit der Mietkautionsversicherung deutlich mehr ﬁnanziellen Spielraum f&uuml;r andere Investitionen. Es werden
weniger Betriebsmittel auf dem Kautionskonto geparkt. Im gewerblichen Bereich sind B&uuml;rgschaften zur Stellung der Mietsicherheit schon
l&auml;nger verbreitet. Allerdings war deren Abschluss bis zur Einf&uuml;hrung der
Mietkautionsversicherung eine zeitaufwendige Angelegenheit, die auch
noch mit zus&auml;tzlichen Nachteilen behaftet war. Denn im Unterschied
zur Versicherungsl&ouml;sung wird bei der Bankb&uuml;rgschaft der Kreditrahmen
belastet. Dar&uuml;ber hinaus k&ouml;nnen Gewerbemieter dieses Produkt bis zu
einer Kautionssumme von 50.000 Euro online abschlie&szlig;en. Die Kosten
der B&uuml;rgschaftspr&auml;mie kann der Gewerbetreibende dabei als Aufwand
steuerlich geltend machen.
Mietkaution – Allgemeines  638841
Mietkaution – Einzelne Fallgestaltungen  2704370
Ein Wohnungseigent&uuml;mer hat sich auf dem Gemeinschaftsgrund
einen Nutzgarten angelegt. Ohne Beschluss wurde diese Praxis
von den &uuml;brigen Wohnungseigent&uuml;mern &uuml;ber Jahre hinweg geduldet. Durch Verkauf der Wohnung schied der „Gartenbetreiber“
2011 aus der Gemeinschaft aus und der Garten wurde von einem
anderen Wohnungseigent&uuml;mer weiter betrieben. Eine neu hinzugekommener Wohnungseigent&uuml;mer verlangt nun, dass dieser
„Garten“ zur&uuml;ckgebaut wird und wieder als Rasenﬂ&auml;che genutzt
wird. Zu Recht, nachdem die „Gartennutzung“ jahrelang geduldet
wurde? Falls ja, hat dann jeder Wohnungseigent&uuml;mer das Recht
auf ein Gartenbeet? Liegt in der „Gartennutzung“ eine bauliche
Ver&auml;nderung? Soll ein Recht auf Nutzung als Garten einger&auml;umt
werden, hat dann die Gemeinschaft Beschlusskompetenz?
Die Anlage eines Nutzgartens auf dem Gemeinschaftsgrund stellt eine
bauliche Ver&auml;nderung im Sinne des &sect; 22 Abs. 1 WEG dar, soweit sie &uuml;ber
die &uuml;bliche Gartenpﬂege hinaus geht. Sollten nicht alle beeintr&auml;chtigten
Eigent&uuml;mer der baulichen Ver&auml;nderung durch Beschluss zugestimmt haben, steht jedem Eigent&uuml;mer ein Anspruch auf R&uuml;ckbau der baulichen
Ver&auml;nderung zu, den die Gemeinschaft auch an sich ziehen kann.
Der R&uuml;ckbauanspruch bei eigenm&auml;chtigen baulichen Ver&auml;nderungen verj&auml;hrt gem&auml;&szlig; &sect; 195 BGB binnen drei Jahren, beginnend mit dem Schluss
des Jahres, in dem die bauliche Ver&auml;nderung erfolgte. Ein zwischenzeitlich erfolgter Eigent&uuml;merwechsel hat auf die Verj&auml;hrung des R&uuml;ckbauanspruchs keinen Einﬂuss. Beruft sich der betroffene Eigent&uuml;mer zu Recht
auf die Verj&auml;hrung des R&uuml;ckbauanspruchs, kann dieser nicht mehr zum
R&uuml;ckbau der baulichen Ver&auml;nderung verpﬂichtet werden.
Allerdings bleibt der von dem St&ouml;rer geschaffene Zustand rechtswidrig.
Der St&ouml;rer hat daher eine Duldungspﬂicht f&uuml;r den Fall, dass die Gemeinschaft beschlie&szlig;t, den R&uuml;ckbau selbst vorzunehmen. Ein derartiger
R&uuml;ckbau wird als ordnungsm&auml;&szlig;ige Instandsetzung angesehen und ist
durch den Eigent&uuml;mer zu dulden, ohne dass er sich auf die Verj&auml;hrung
berufen kann (BGH, Urteil vom 28.01.2011 − V ZR 141/10).
Infolge kann eine eigenm&auml;chtig vorgenommene bauliche Ver&auml;nderung
keinen Rechtsanspruch aller Eigent&uuml;mer auf die Anlage eines Nutzgartens begr&uuml;nden.
Wurde eine bestimmte Gartennutzung in der Gemeinschaftsordnung
bestimmt, kann diese nicht mit einfachem Mehrheitsbeschluss ge&auml;ndert werden. Da die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung ist, kann
diese auch nur durch eine Vereinbarung ge&auml;ndert werden. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss w&auml;re demnach mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Eine Eigent&uuml;mergemeinschaft besitzt einen Spielplatz, welcher
bei der Bauerstellung Auﬂage (wegen Gew&auml;hrung von F&ouml;rdermitteln etc.) bei der damaligen Baugenehmigung war. Besitzt eine
Eigent&uuml;mergemeinschaft Beschlusskompetenz diesen zeitweise
stillzulegen und welche Mehrheit muss bzw. m&uuml;sste hierf&uuml;r im
Rahmen einer Beschlussfassung gegebenenfalls erreicht werden?
Soweit der Spielplatz errichtet wurde, weil dieser von der zust&auml;ndigen
Baugenehmigungsbeh&ouml;rde im Rahmen der Baugenehmigung als Auﬂage gefordert wurde, w&uuml;rde ein Beschluss &uuml;ber die Stilllegung des Spielplatzes gegen &ouml;ffentlich-rechtliche Vorschriften versto&szlig;en und somit
auch den Grunds&auml;tzen ordnungsm&auml;&szlig;iger Verwaltung widersprechen.
Bei Nichtanfechtung k&ouml;nnte ein entsprechender Beschluss bestandskr&auml;ftig werden. Allerdings k&ouml;nnte die zust&auml;ndige Baubeh&ouml;rde bei
Kenntniserlangung &uuml;ber die Stilllegung des Spielplatzes weiterhin die
Erf&uuml;llung der Auﬂage verlangen.
In einem WE-Objekt m&uuml;ssen Frischwasser- und Abwasserleitungen (Str&auml;nge &uuml;ber 4 Etagen) erneuert werden. Dazu m&uuml;ssen in
den Badezimmern der einzelnen Eigentumswohnungen die Versorgungssch&auml;chte ge&ouml;ffnet werden. Wer tr&auml;gt die Kosten der
Wiederherstellung der Versorgungssch&auml;chte und anschlie&szlig;enden
Fliesenarbeiten?
Vor dem Hintergrund der in &sect; 14 Nr. 4 WEG enthaltenen Regelung hat
diese Kosten grunds&auml;tzlich die Gemeinschaft nach &sect; 16 Abs. 2 WEG zu
Beim kompletten Austausch aller Wohnungseingangst&uuml;ren tr&auml;gt
die Gemeinschaft diese Kosten. Wer tr&auml;gt aber die Kosten, wenn
es sich nur um eine kleine Reparatur an der Abschlusst&uuml;r zum
Wohnungseigentum handelt, wie z. B. Einziehen eines neuen
Dichtungsgummis oder das Einstellen einer verzogenen T&uuml;r?
Sofern in der Gemeinschaftsordnung keine diesbez&uuml;gliche Kostentragungspﬂicht geregelt ist, sind auch die Kosten f&uuml;r kleinere Reparaturen
an den Wohnungseingangst&uuml;ren von der Gemeinschaft zu tragen. Denn
nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12)
stehen Wohnungseingangst&uuml;ren zwingend im Gemeinschaftseigentum.
In der Teilungserkl&auml;rung ist geregelt, dass sich der Eigent&uuml;mer
in der Wohnungseigent&uuml;merversammlung durch den Verwalter,
seinen Ehegatten, einen anderen Eigent&uuml;mer oder einen Rechtsanwalt aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann.
Vor allem aufgrund des Alters der meisten Wohnungseigent&uuml;mern w&auml;re eine Erweiterung der Vertretungsregelung auf Kinder,
Enkel und eingetragene Lebenspartner sinnvoll, da diese &auml;lteren
Wohnungseigent&uuml;mer kaum noch an den Versammlungen teilnehmen. Mit welcher Mehrheit k&ouml;nnte dies in der Versammlung
beschlossen werden?
&Auml;nderungen der Gemeinschaftsordnung sind grunds&auml;tzlich nur durch
Vereinbarung m&ouml;glich, die wiederum der Zustimmung aller Eigent&uuml;mer
bedarf. Ausnahmsweise ist eine &Auml;nderung der Gemeinschaftsordnung
auch durch einen entsprechenden qualiﬁzierten Mehrheitsbeschluss
m&ouml;glich, sofern in der Gemeinschaftsordnung eine sogenannte &Ouml;ffnungsklausel enthalten ist.
Bauliche Ver&auml;nderung und &Auml;nderung
der Kostenverteilung (Aufzug)
unsere Gesellschaft wird immer &auml;lter und die
Anzahl betagter Menschen nimmt st&auml;ndig zu.
Kein Wunder, dass es immer mehr Eigent&uuml;mer mit Wohnungseigentum in den oberen
Stockwerken gibt, die sich den nachtr&auml;glichen
An- oder Einbau eines Aufzugs w&uuml;nschen. Dies
stellt sich allerdings im Nachhinein wohnungseigentumsrechtlich alles andere als einfach dar.
Die geringsten Erfolgsaussichten auf Errichtung
einer solchen Anlage haben einzelne Wohnungseigent&uuml;mer oder Eigent&uuml;mergruppen.
Ein nur genehmigender Beschluss ist hier in
der Regel nichtig. Nicht viel besser sieht es
bei Gemeinschaftsentscheidungen aus, wenn
es sich um Au&szlig;enaufz&uuml;ge handelt. Ein nur
einfach mehrheitlicher Beschluss kann durch
benachteiligte Wohnungseigent&uuml;mer recht
aussichtsreich angefochten werden. Die besten
Chancen d&uuml;rfte eine Gemeinschaftsentscheidung hinsichtlich eines Innenaufzugs haben,
wobei hier eine doppeltqualiﬁzierte Mehrheit
vorliegen muss. Das Thema wird uns in Zukunft
sicher noch h&auml;uﬁger besch&auml;ftigen.
Ein erfolgreiches Jahr 2015 ohne viele Streitigkeiten w&uuml;nscht
Bauliche Ver&auml;nderung und
&Auml;nderung der Kostenverteilung
(„Aufzugsgemeinschaft“)
Die Eigent&uuml;mer haben keine Beschlusskompetenz, den Kostenverteilungsschl&uuml;ssel f&uuml;r Instandhaltungs- und
Instandsetzungsma&szlig;nahmen dauerhaft
zu &auml;ndern. Das gilt auch f&uuml;r die Kosten
einer neuen Einrichtung (hier: Aufzug),
die erst errichtet werden soll.
(LG M&uuml;nchen I, Urteil v. 23.6.2014,
1 S 13821/13)
Mehrere Wohnungseigent&uuml;mer hatten in
einer Eigent&uuml;merversammlung beantragt,
einen Beschluss &uuml;ber den Anbau eines Au&szlig;enlifts zu fassen. Laut Beschlussvorlage
sollten sie alle Kosten zuk&uuml;nftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsma&szlig;nahmen
&uuml;bernehmen. Andere Eigent&uuml;mer sollten
die M&ouml;glichkeit erhalten, einer Aufzugsgemeinschaft beizutreten, sofern sie sich an
den Aufzugskosten beteiligen.
Der Antrag wurde in der Eigent&uuml;merversammlung mehrheitlich abgelehnt. Gegen
diesen Negativbeschluss haben die Eigent&uuml;mer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich
beantragen sie, die &uuml;brigen Eigent&uuml;mer zu
einer Zustimmung zu dem Beschluss zu verurteilen.
Das LG M&uuml;nchen I hatte dar&uuml;ber zu entscheiden, ob der begehrte Liftanbau eine
bauliche Ver&auml;nderung oder eine Moderni-
sierungsma&szlig;nahme darstellt und inwieweit
die Eigent&uuml;mer Regelungen zur Kostenverteilung treffen k&ouml;nnen.
So hat das LG M&uuml;nchen I entschieden:
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Ablehnung
des Beschlussantrages entspricht ordnungsgem&auml;&szlig;er Verwaltung.
Der Anbau eines Au&szlig;enlifts ist eine bauliche Ver&auml;nderung im Sinne von &sect; 22 Abs. 1
WEG und nicht nur eine Modernisierungsma&szlig;nahme. Sie w&uuml;rde zu einer erheblichen
Umgestaltung der Eigentumsanlage f&uuml;hren.
Einer baulichen Ma&szlig;nahme m&uuml;ssen alle
Wohnungseigent&uuml;mer zustimmen, denen
&uuml;ber das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Ma&szlig; hinaus ein Nachteil erw&auml;chst. Nachteil ist jede nicht ganz
unerhebliche Beeintr&auml;chtigung, die konkret
und objektiv ist. Bei der Auslegung des Begriffs „Nachteil“ sind die jeweils betroffenen
Grundrechte zu ber&uuml;cksichtigen und einzelfallbezogen in einen optimalen Ausgleich zu
Auf die Frage, ob der beabsichtigte Lifteinbau f&uuml;r die &uuml;brigen Eigent&uuml;mer einen Nachteil darstellt, kam es vorliegend allerdings
nicht an, weil der beantragte Beschluss aus
anderen Gr&uuml;nden nichtig gewesen w&auml;re und
daher zu Recht abgelehnt wurde.
Da die Eigent&uuml;mer, die den Lifteinbau beantragt hatten, alle Kosten k&uuml;nftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsma&szlig;nahmen
&uuml;bernehmen sollen, sah der Beschluss insoweit eine Ab&auml;nderung des allgemeinen
Kostenverteilungsschl&uuml;ssels vor. Daf&uuml;r fehlt
den Eigent&uuml;mern aber die Beschlusskompetenz. &sect; 16 Abs. 4 WEG erm&ouml;glicht nur, die
Kostenverteilung f&uuml;r einzelne Ma&szlig;nahmen
zu &auml;ndern. Es h&auml;tte sich hier aber nicht etwa
deshalb um die Regelung eines Einzelfalls
gehandelt, weil die &Auml;nderung der Kostenwww.haufe.de/immobilien
verteilung f&uuml;r Instandhaltungs- und Instandsetzungsma&szlig;nahmen konkret f&uuml;r den Aufzug
gelten sollte. Der Begriff „Einzelfall“ setzt eine
konkrete Ma&szlig;nahme voraus, w&auml;hrend die hier
vorgesehene Regelung auf eine Vielzahl k&uuml;nftiger Ma&szlig;nahmen an dem Aufzug abzielt.
Aus diesem Grund und weil der begehrte Beschluss zudem noch in einigen Punkten unklar
und widerspr&uuml;chlich gewesen w&auml;re, w&auml;re er
insgesamt nichtig gewesen. Eine Aufteilung in
einen wirksamen und einen unwirksamen Teil
kommt nicht in Betracht, da die Regelungen
zum Einbau des Aufzugs und die zur Kostentragung so miteinander verkn&uuml;pft sind, dass sie
nicht isoliert getroffen worden w&auml;ren.
Nachdem ein dem Beschlussantrag entsprechender Beschluss nichtig w&auml;re, haben die
Eigent&uuml;mer auch keinen Anspruch auf die
begehrte Beschlussfassung. Die Frage, ob sie
einen Anspruch auf den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung bzw. eine Ab&auml;nderung der Teilungserkl&auml;rung besitzen, war nicht
Gegenstand dieses Verfahrens.
1. Nachtr&auml;glicher Lifteinbau birgt
erhebliche rechtliche Probleme
&Auml;ltere und gehbehinderte Eigent&uuml;mer mit
Wohnungseigentum in den oberen Stockwerken w&uuml;nschen heute immer &ouml;fter den
nachtr&auml;glichen An- oder Einbau eines Personenaufzugs. Je nach den Gegebenheiten muss
wohnungseigentumsrechtlich
werden. Au&szlig;enanbauten gestalten sich selbst
bei im Regelfall unproblematischer beh&ouml;rdlicher Genehmigung im Eigent&uuml;merkreis meist
rechtlich weit schwieriger realisierbar als ein
vielleicht m&ouml;glicher Aufzugsneubau etwa in
einem r&auml;umlich ausreichend vorhandenen
Auge einer Stockwerksinnentreppe. Bei beiden Varianten stellen sich Fragen zu Themen
allgemeiner oder modernisierender baulicher
Ver&auml;nderungen des Gemeinschaftseigentums
nach &sect; 22 Abs. 1 und 2 WEG unter den dort
geregelten Voraussetzungen, Einschr&auml;nkungen
und Tatbestandsmerkmalen.
Im Vorfeld einer solchen Nachr&uuml;stungsma&szlig;nahme ist zun&auml;chst nach &uuml;berhaupt bestehenden Beschlusskompetenzen der Gemeinschaft
einschlie&szlig;lich etwaiger Mehrheitserfordernisse, nach Zustimmungsgeboten bzw. Duldungspﬂichten, m&ouml;glichen Nachteilswirkungen sowie
Errichtungszust&auml;ndigkeiten zu fragen. Nicht
zuletzt ist auch rechtzeitig die Finanzierung
hinsichtlich der meist hohen Investitions- und
Folgekosten einschlie&szlig;lich der Verteilung unter
den Eigent&uuml;mern zu kl&auml;ren. In die &Uuml;berlegungen sind auch die den Eigent&uuml;mern im jeweiligen Einzelfall wechselseitig zustehenden und
ggf. kollidierenden Grundrechte (insbesondere
der Art. 3 und 14 GG) abw&auml;gend, ausgleichend
und wertend mit einzubeziehen.
2. Errichtungsw&uuml;nsche einzelner
Eigent&uuml;mer kaum erfolgversprechend
Einem einzelnen Eigent&uuml;mer oder einer bestimmten Eigent&uuml;mergruppe als „Aufzugsuntergemeinschaft“ (vgl. insoweit auch AG
Ahrensburg vom 2.4.2014, 37 C 23/13) kann
jedenfalls allein durch Beschlussfassung nach
&sect; 22 Abs. 1 oder 2 WEG keine Bauerlaubnis seitens der restlichen Eigent&uuml;mer erteilt
werden. Zu Recht hat das LG M&uuml;nchen I einen Individualanspruch auch auf Modernisierungszustimmung gem&auml;&szlig; &sect; 22 Abs. 2 WEG
grunds&auml;tzlich verneint. Jeder Lift-Neubau insbesondere au&szlig;en, aber auch im Hausinneren,
ist nicht nur eine bauliche Ver&auml;nderung des
Gemeinschaftseigentums, sondern auch die
Neuschaffung einer zus&auml;tzlichen technischen
Anlage/Einrichtung auf gemeinschaftlicher
Grundﬂ&auml;che, f&uuml;r die ein Bauwilliger jeweils
auch einen Fl&auml;chenteil des gemeinschaftlichen
Grundst&uuml;cks bzw. Bodens im Haus im Sinne
einer dauernden und zweckbestimmten Sondernutzungsberechtigung ben&ouml;tigt. Jede Neubegr&uuml;ndung solcher Sondernutzungsrechte am
Gemeinschaftseigentum zugunsten einzelner
Miteigent&uuml;mer bedarf allerdings stets auch
einer allstimmigen Vereinbarung. Damit diese
gegen&uuml;ber Rechtsnachfolgern wirkt, ist zudem
eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Eine nur genehmigende Mehrheitsbeschlussfassung ist von Anfang an nichtig.
In solchen F&auml;llen bed&uuml;rfen auch Entscheidungen
&uuml;ber die Verteilung von Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten der Vereinbarungsform,
sofern die Teilungserkl&auml;rung keine &Ouml;ffnungsklausel enth&auml;lt (zu &Ouml;ffnungsklauselbeschl&uuml;ssen
vgl. einschr&auml;nkend neuerlich BGH v. 10.10.2014,
V ZR 315/13). Gesetzliche Beschlusskompetenz
besteht insoweit – wenn &uuml;berhaupt – nur hinsichtlich klar deﬁnierter kleinerer und kontinuierlich anfallender Wartungskosten im Sinne
m&ouml;glicher Betriebskosten gem&auml;&szlig; &sect; 16 Abs. 3
WEG. Eine Beschlusskompetenz in diesem Zusammenhang f&uuml;r sp&auml;teren Instandhaltungsoder Instandsetzungsaufwand scheidet aus, da
solche Folgekosten nach Meinung des LG M&uuml;nchen I (noch strittig) nicht mehr dem nach &sect;
16 Abs. 4 WEG gesetzlich gebotenen urspr&uuml;nglichen Einzelfall (anders als einmalige Investitionskosten) zugeordnet werden k&ouml;nnen.
Ein Aufzugsneubau ist hinsichtlich m&ouml;glicher
individueller Anspruchsberechtigungen auf
barrierefreien Zugang im &Uuml;brigen nicht vergleichbar mit Ma&szlig;nahmen wie dem Bau einer
Rampe oder dem zeitlich begrenzten Einbau
eines Treppenlifts.
3. Auch Gemeinschaftsentscheidungen
sind problematisch
Beabsichtigt die Gemeinschaft bzw. eine Eigent&uuml;mermehrheit einen Aufzugseinbau, ist
zun&auml;chst von grunds&auml;tzlichen Beschlussm&ouml;g-
lichkeiten und -kompetenzen nach &sect; 22 Abs.
1 oder 2 WEG auszugehen. Entsprechende
Beschl&uuml;sse sind allerdings mit erheblichen Anfechtungsrisiken behaftet.
a) Au&szlig;enaufzug
Im Falle eines beschlussweise geplanten Au&szlig;enaufzugs k&ouml;nnen gewichtige Nachteile &uuml;berstimmter Eigent&uuml;mer in der Beeintr&auml;chtigung
der Aussicht, Wohnraumverdunkelung, verst&auml;rktem Personenverkehr vom/zum Aufzug,
erschwertes Rangieren von PKWs auf Abstellﬂ&auml;chen im Hof und meist auch in optisch-&auml;sthetischer, objektiv nachteiliger Ver&auml;nderung der
Fassade liegen. Weitere Nachteilswirkungen
k&ouml;nnen mit neu entstehenden Kostentragungspﬂichten f&uuml;r Investitions- und insbesondere
Folgekosten begr&uuml;ndet werden. Gerade ein EGEigent&uuml;mer mit meist nur geringem Nutzungsinteresse bei vielleicht m&ouml;glichen Aufzugsfahrten in ein UG (Keller, Waschraum, Tiefgarage)
d&uuml;rfte ein solches Bauvorhaben mit eigenen
Zahlungspﬂichten kaum unterst&uuml;tzen und k&ouml;nnte bei Anfechtung eines nur einfach mehrheitlichen Beschlusses gem&auml;&szlig; &sect; 22 Abs. 1 WEG die
gesamte Ma&szlig;nahme zum Scheitern bringen.
b) Innenaufzug
Anders zu beurteilen ist m. E. ein r&auml;umlich
m&ouml;glicher Einbau eines Lifts im bauinneren
Gemeinschaftseigentum des Hauses auftrags
der Gesamtgemeinschaft als Modernisierung
nach &sect; 22 Abs. 2 WEG. Ein solcher Grundlagenbeschluss bedarf allerdings doppeltqualiﬁzierter Mehrheit. Sind auch alle &ouml;ffentlichrechtlichen Auﬂagen (einschlie&szlig;lich Statik und
insbesondere Brandschutz- und Fluchtwegfragen) gekl&auml;rt, d&uuml;rfte sich eine &uuml;berstimmte
Minderheit auch im Zuge eines Beschlussanfechtungsverfahrens kaum mit Erfolg auf eine
„&Auml;nderung der Eigenart der Wohnanlage“ oder
„unbillige Beeintr&auml;chtigung“ berufen k&ouml;nnen,
selbst wenn jegliche Kosten und zuk&uuml;nftig
entstehende Folgekosten grunds&auml;tzlich von
allen Eigent&uuml;mern getragen werden m&uuml;ssten. Ein bestandskr&auml;ftig werdender Beschluss
nach &sect; 22 Abs. 2 WEG erzeugt auch Bindungswirkung f&uuml;r &uuml;berstimmte Eigent&uuml;mer und
jegliche Rechtsnachfolger. Auch die Gesetzesbegr&uuml;ndung 2007 zur Neuregelung des &sect;
22 Abs. 2 WEG hat u. a. einen nachtr&auml;glichen
Aufzugsbau im Inneren des Gemeinschaftseigentums exemplarisch als zul&auml;ssigerweise
beschlie&szlig;bare und duldungspﬂichtige Modernisierungsma&szlig;nahme herausgestellt. Insoweit
spielen auch abzuw&auml;gende Grundrechte eine
entscheidungserhebliche Rolle. Weitgehend
d&uuml;rfte sich auch der Verkehrswert zumindest
der Stockwerkswohnungen durch einen nachtr&auml;glichen Lifteinbau erh&ouml;hen. Eigent&uuml;mer von
Erdgeschosswohnungen in &uuml;berstimmter Minderheit sind jedenfalls nicht im Sinne von &sect; 22
Abs. 2 WEG unbillig gegen&uuml;ber den restlichen
Eigent&uuml;mern beeintr&auml;chtigt. Wohl nicht zuletzt aus vorgenannten Gr&uuml;nden wurde j&uuml;ngst
auch ein entsprechender Eigent&uuml;merbeschluss
vom Amtsgericht F&uuml;rstenfeldbruck (Urteil v.
22.12.2014, 10 C 771/14, noch nicht rechtskr&auml;ftig) als g&uuml;ltig best&auml;tigt.
Ist die Errichtung eines Innenaufzugs gesetzeskonform gem&auml;&szlig; &sect; 22 Abs. 2 WEG form- und
inhaltsfehlerfrei bestandskr&auml;ftig beschlossen, haben grunds&auml;tzlich auch &uuml;berstimmte,
etwa desinteressierte EG-Eigent&uuml;mer und alle
Rechtsnachfolger s&auml;mtliche Betriebs-, Investitions- und insbesondere auch alle Folgekosten
dieser neu geschaffenen Anlage des Gemeinschaftseigentums anteilig nach gesetzlichem
bzw. vereinbartem Verteilerschl&uuml;ssel zu tragen. Gewollte &Auml;nderungen dieser Kostenverteilung sollten wegen der Auslegungskriterien
zu &sect; 139 BGB stets getrennt gegen&uuml;ber einem
vorausgehenden Grundsatzbeschluss separat
Eine abweichend von &sect; 22 Abs. 2 WEG erw&uuml;nschte Kostenverteilung kann auf dem Beschlussweg allein nach &sect; 16 Abs. 3 und 4 WEG entschieden werden, so etwa auch eine Belastung
nur aller nutzungsinteressierten Eigent&uuml;mer
mit den laufenden Betriebskosten des neuen
Aufzugs oder auch den einmaligen Bauinvestitionskosten, also jeweils unter Freistellung der
desinteressierten Eigent&uuml;mer. Was zuk&uuml;nftigen
Instandhaltungs- oder Instandsetzungsaufwand
betrifft, fehlt es jedoch f&uuml;r eine beschlussweise
&Auml;nderung der Kostenverteilung nach &sect; 16 Abs.
4 WEG am dort zwingend normierten Tatbestandsmerkmal „Einzelfall“ (noch strittig).
Wurden allerdings bereits rechtswirksam &Auml;nderungsbeschl&uuml;sse nach &sect; 16 Abs. 3 und 4 WEG
gefasst, sollten diese Gemeinschaften zumindest in Erw&auml;gung ziehen, vielleicht zu Recht
an der Nutzung nicht interessierte Eigent&uuml;mer
von den vorerw&auml;hnten Folgekosten auf Dauer
freizustellen, diesen also einen Anspruch auch
auf notwendige Vereinbarungs&auml;nderung und
allseitige Zustimmungsverpﬂichtung, notfalls
auch auf gerichtlichem Wege gem&auml;&szlig; &sect; 10 Abs.
3 Satz 2 WEG, zuzubilligen.
Zuletzt sind sicher auch Probleml&ouml;sungen au&szlig;erhalb einer Beschluss- oder Vereinbarungsform durch spezielle Vertragsabsprachen (mit
sog. Ketten&uuml;bertragungspﬂichten) denkbar,
ggf. auch in Richtung von Ausgleichszahlungen
bzw. Kostenfreistellungen. Zahlungsverpﬂichtungen bestimmter Eigent&uuml;mer gegen&uuml;ber
dem Verband lie&szlig;en sich unter Umst&auml;nden
auch dinglich auf deren Eigentum absichern.
Kostenverteilung: Modernisierung  2660186
Kostenverteilung (FAQs)  1519305
Nur eingeschr&auml;nktes Einsichtsrecht in
die Grundb&uuml;cher anderer Wohnungseigent&uuml;mer
(KG Berlin, Beschluss v. 3.4.2014, 1 W 83/14)
Regelm&auml;&szlig;ig sind Wohnungseigent&uuml;mer nur
zur Einsicht in das Bestandsverzeichnis und
Abteilung I der Wohnungsgrundb&uuml;cher anderer Mitglieder der Gemeinschaft berechtigt,
nicht aber zur Kenntnisnahme der Belastungen in Abteilung II und III.
Grundbucheinsicht  636617
Bildung getrennter Instandhaltungsr&uuml;cklagen ohne entsprechende Legitimation
in der Teilungserkl&auml;rung ist nicht zul&auml;ssig
(LG D&uuml;sseldorf, Urteil v. 16.4.2014, 25 S 141/13)
Sieht die Teilungserkl&auml;rung die Bildung einer
einheitlichen Instandhaltungsr&uuml;cklage vor, ist
ein Beschluss unwirksam, wonach getrennte
R&uuml;cklagen gebildet werden sollen.
Instandhaltungsr&uuml;cklage  636736
Teilungserkl&auml;rung  637212
Gemeinschaftsordnung  636556
Verj&auml;hrungsneubeginn bei „Austausch“
einer baulichen Ver&auml;nderung
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 30.4.2014,
2-13 S 38/13)
Die Errichtung einer Pergola stellt eine bauliche
Ver&auml;nderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die grunds&auml;tzlich der Zustimmung
s&auml;mtlicher Wohnungseigent&uuml;mer bedarf. Hatte
ein Wohnungseigent&uuml;mer urspr&uuml;nglich ohne
entsprechende Genehmigung der &uuml;brigen
Wohnungseigent&uuml;mer eigenm&auml;chtig eine Pergola aus Holz errichtet, die er nunmehr gegen
eine solche aus Aluminium ersetzt, k&ouml;nnen
die &uuml;brigen Wohnungseigent&uuml;mer auch dann
die Beseitigung der neuen Pergola verlangen,
wenn der Beseitigungsanspruch bez&uuml;glich der
alten Pergola verj&auml;hrt ist.
Streitwert einer Klage auf Erteilung einer
Ver&auml;u&szlig;erungszustimmung entspricht
dem Kaufpreis
(OLG M&uuml;nchen, Beschluss v. 7.5.2014,
32 W 681/14 WEG)
Der Streitwert einer Klage im WEG-Verfahren
auf Zustimmung des WEG-Verwalters zur beabsichtigten Ver&auml;u&szlig;erung des Wohnungseigentums ist nach dem vereinbarten Kaufpreis
Ver&auml;u&szlig;erungszustimmung  636934
Streitwert  1717910
Keine verbindliche Hausordnung durch
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 11.6.2014,
2-13 S 168/13)
Der Eigent&uuml;merversammlung kommt keine
Beschlusskompetenz dahingehend zu, den
Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung mit verbindlicher Wirkung zu beauftragen. Ein dennoch gefasster derartiger Beschluss ist nichtig.
Nichtiger Beschluss  2342136
Hausordnung (WEG)  636662
Liegen tats&auml;chliche Kosten &uuml;ber beschlussweise geregelter Kostendeckelung, muss
erneute Beschlussfassung erfolgen
(AG M&uuml;nchen, Urteil v. 11.4.2014,
481 C 31813/13 WEG)
Hatten die Wohnungseigent&uuml;mer die Beauftragung eines Rechtsanwalts hinsichtlich einer
juristischen Beratung zu einem bestimmten
Betrag beschlossen und stellt sich dann bei
Beauftragung des Anwalts heraus, dass der
beschlossene Kostenrahmen zu niedrig festgelegt wurde, bedarf es erneuter ab&auml;ndernder
Beschlussfassung &uuml;ber den h&ouml;heren Kostenrahmen.
Rechtsanwaltsbeauftragung  637013
Rechtsanwalt, Geb&uuml;hrenvereinbarung
 1717907
Efﬁzienz ist keine Frage der Zeit. Nur Dummk&ouml;pfe machen
regelm&auml;&szlig;ig &Uuml;berstunden.
Lee Iacocca (*1924), amerikanischer Industriemanager
Der seri&ouml;se Eindruck
Eine Lichterkette mit 16 bunten Birnchen, die die Mieter am Balkon angebracht hatten, trieb die Vermieterin einer Wohnung vor Gericht. Der
seri&ouml;se Eindruck des Hauses in der Stra&szlig;e, in der auch &Auml;rzte, Anw&auml;lte
und Steuerberater residieren, werde beeintr&auml;chtigt. Au&szlig;erdem versto&szlig;e
die Beleuchtung gegen den Mietvertrag. Diesem zufolge sei das Anbringen von Werbetafeln, Leuchtreklame, Plakaten usw. sowie bauliche
&Auml;nderungen nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.
„Die Lichterkette darf weiter leuchten“, sagte das AG Eschweiler (Urteil
v. 1.8.2014, 26 C 43/14). Sie diene – anders als eine Leuchtreklame
– keiner Erwerbst&auml;tigkeit. Und auch wenn streng nach dem Mietvertrag das Anbringen jeglicher Einrichtung vom Plazet des Vermieters abh&auml;nge, k&ouml;nne ein Beseitigungsverlangen nicht allein auf die fehlende
Genehmigung gest&uuml;tzt werden. Vielmehr m&uuml;sse die konkrete Nutzung
den vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch &uuml;berschreiten, was hier nach Meinung
des Gerichts nicht der Fall war. Das Anbringen von Lichterketten nicht
nur zu Weihnachtszeit sei inzwischen allgemein &uuml;blich.
Dr. Dr. Andrik Abramenko, Richter am LG,
Neues zum durchschnittlich gebildeten
Bekanntlich stellt die Rechtsprechung bei der Verst&auml;ndlichkeit von
Prospekten, Vertr&auml;gen, Warnhinweisen etc. auf einen ihrer Auffassung nach durchschnittlichen Betrachter ab. So ist dies auch
im Mietrecht, etwa bei Betriebskostenabrechnungen. Nur wenn
die verwendeten Schl&uuml;ssel einem durchschnittlich gebildeten,
juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter verst&auml;ndlich sind, ist sie formell korrekt. Was w&uuml;rden Sie vor diesem
Hintergrund zu einer Abrechnung sagen, die die M&uuml;llgeb&uuml;hren
nach „32,20 Personenmonaten x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €“ verteilt und dies r&uuml;ckseitig unter der &Uuml;berschrift
„Berechnung und Verteilung Betriebskosten“ wie folgt erl&auml;utert:
„244,91 € : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 € je Personen-
&copy; 2015 Haufe-Lexware GmbH &amp; Co. KG
monat.“ Von meinen nicht mit Mietrecht befassten, also wohl
sicherlich durchschnittlich gebildeten Richterkollegen erntete ich
jedenfalls fragende Blicke. Der BGH hielt dies indessen noch f&uuml;r
einen durchschnittlich gebildeten Mieter f&uuml;r verst&auml;ndlich.
Noch mehr verlangt er vom Mieter, wenn es um Fl&auml;chenabweichungen geht. Hier braucht der Vermieter nur eine nicht n&auml;her
erl&auml;uterte Quadratmeterangabe in den Raum zu stellen, schon
muss der Mieter im Prozess detailliert angeben, weswegen diese falsch ist. Das erfordert schon mal eine eigene Vermessung.
Selbst zur Gesamtwohnﬂ&auml;che ist anzugeben, aus welchen &auml;u&szlig;erlich wahrnehmbaren Gegebenheiten wie Geb&auml;udezuschnitt oder
Anzahl der Wohnungen und Stockwerke sich Zweifel an den Angaben des Vermieters ergeben. Auch wenn der durchschnittlich
gebildete Mieter keine Spezialkenntnisse der Vermessungstechnik erwerben muss und - wie beruhigend - laienhaft vermessen
darf, scheint der BGH das durchschnittliche Bildungsniveau der
deutschen Mieter doch etwas &uuml;berh&ouml;ht anzusetzen. Oder handelt
es sich am Ende um eine „Kompensation“ f&uuml;r die &Uuml;berforderung
der Vermieterseite an anderer Stelle, etwa bei Sch&ouml;nheitsreparaturen?
Der n&auml;chste Verwalter-Brief erscheint am 5.3.2015.
Mat.-Nr. N6436-5048