Source: https://www.guidelegali.it/sentenze-in-locazioni-principi-generali/locazione-di-cose-inadempimento-del-conduttore-perdita-e-deterioramento-della-cosa-locata-1740.aspx
Timestamp: 2020-01-18 15:45:41+00:00
Document Index: 160678156

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Locazione di cose: inadempimento del conduttore perdita e deterioramento della cosa locata (Locazioni) - GuideLegali.it
Cassazione Civile, Sez. III, 16 Settembre 2008, n. 23721
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Qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti
Qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l'intera somma spesa per la ristrutturazione dell'immobile). LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PREDEN Roberto - Presidente - Dott. MAZZA Fabio - Consigliere - Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere - Dott. CALABRESE Renato Luigi - Consigliere - Dott. LANZILLO Raffaella - rel. Consigliere -
sul ricorso proposto da: C.L., elettivamente domiciliato in ROMA VIA DI TRASONE 8, presso lo studio dell'avvocato FORGIONE CIRIACO, che lo difende, giusta delega in atti;
- ricorrente - contro P.I.; - intimato -
e sul 2° ricorso n. 05356/05 proposto da: P.I., elettivamente domiciliato in ROMA VIA DUILIO 13, presso lo studio dell'avvocato MANZINI RENATO, che lo difende, giusta delega in atti; - controricorrente e ricorrente incidentale - e contro C.L.; - intimato -
avverso la sentenza n. 4923/04 della Corte d'Appello di ROMA, terza sezione, emessa il 22/10/04, depositata il 16/11/04, R.G. 4450/02; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/07/08 dal Consigliere Dott.ssa Raffaella LANZILLO; udito l'Avvocato Ciriaco FORGIONE; udito l'Avvocato Renato MANZINI; udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ABBRITTI Pietro, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 28.1.1991 P.I. conveniva davanti al Tribunale di Roma C.L., chiedendone la condanna al risarcimento dei danni arrecati al locale condotto in locazione, di proprietà dell'attore, in (OMISSIS), via (OMISSIS), nel corso del rapporto locatizio protrattosi dal maggio 1972 al luglio 1990. Il convenuto resisteva alla domanda, contestandone tutti i presupposti di diritto e di fatto. Esperita l'istruttoria, anche tramite CTU, il Tribunale - con sentenza n. 9005 del 2001 - ha condannato il convenuto al pagamento di L. 51.021.250, oltre rivalutazione monetaria ed interessi, ed oltre alle spese processuali. Proposto appello dal C., con sentenza 22 ottobre-16 novembre 2004 n. 4923 la Corte di appello di Roma ha confermato la sentenza del Tribunale, compensando le spese del grado. Con atto notificato il 27 gennaio 2005 il C. propone ricorso per cassazione, affidandone l'accoglimento a tre motivi. Resiste l'intimato con controricorso e ricorso incidentale. DIRITTO MOTIVI DELLA DECISIONE 1.- Va preliminarmente disposta la riunione dei due ricorsi (art. 335 cod. proc. civ.). 2.- La vertenza concerne il diritto del locatore al risarcimento dei danni arrecati dal conduttore all'immobile locato (nella specie, un locale adibito ad autorimessa) e la quantificazione dei danni medesimi. Il Tribunale ha quantificato i danni nell'importo di L. 51.021.250, corrispondente all'importo complessivo delle spese di ristrutturazione e di ripristino effettuate dal locatore dopo la riconsegna dei locali, come quantificati nella consulenza tecnica di ufficio esperita nel corso del giudizio, senza tenere conto del fatto che il CTU aveva anche accertato che parte delle opere eseguite non erano conseguenti ai danni provocati dall'occupazione del conduttore, ma costituivano miglioramenti conseguenti alla totale rinnovazione del locale (fra cui la creazione di un impianto elettrico nuovo e la sistemazione del piazzale antistante la rampa di accesso); e che altri lavori erano stati determinati dall'assestamento dei due edifici condominiali siti sopra l'autorimessa. In considerazione di ciò, il CTU aveva quantificato il danno effettivo nel 15% della somma di L. 51.021.250, corrispondente all'intero valore delle opere. La Corte di appello ha confermato la decisione del Tribunale - nonostante le doglianze dell'appellante, fondate sui rilievi di cui sopra - con la motivazione che la suddetta valutazione dei danni ad opera del CTU è da ritenere generica e sostanzialmente arbitraria e che, una volta individuata la responsabilità del conduttore ai sensi dell'art. 1590 cod. civ., ed individuati i lavori di ripristino (con esclusione di quelli per i quali il CTU ha ritenuto insussistente il nesso di causalità) non può rimproverarsi al locatore di avere messo in opera materiali idonei e moderni, per rendere il bene il più possibile funzionante. 3.- Con i primi due motivi il ricorrente censura la sentenza di appello nella parte relativa alla quantificazione dei danni, deducendone l'illogica e contraddittoria motivazione (primo motivo) e lamentando l'omesso esame dell'indagine orale (ovverosia delle risultanze delle prove testimoniali) (secondo motivo). Afferma che la Corte di appello ha del tutto omesso di esaminare quanto dichiarato dai testi in ordine alle condizioni in cui versava il locale all'inizio e durante il rapporto locatizio; che è incorsa in motivazione contraddittoria, nella parte in cui ha confermato la sentenza di primo grado perchè emessa sulla base delle conclusioni del CTU, ed ha contemporaneamente disatteso le conclusioni peritali, nella parte in cui hanno ridotto l'importo effettivo dei danni al 15% della spesa totale. In tal modo, la Corte di merito ha posto a carico del conduttore anche le spese relative a radicali innovazioni apportate al locale, fra cui due nuovi bagni, l'impianto elettrico, la sostituzione della serranda elettrica ed il rifacimento della pavimentazione del piazzale. 4.- Con il terzo motivo, denunciando la mancata applicazione degli artt. 2697, 1226, 1227 e 1575 cod. civ., nonchè del principio della compensatici lucri cum damno, il ricorrente lamenta che sia stata emessa condanna a suo carico, sebbene il locatore non abbia fornito alcuna prova del fatto che il locale sia stato effettivamente danneggiato al punto tale da renderne necessario il completo rinnovo; che comunque il locatore non aveva provveduto a mantenere la cosa in buono stato locativo, durante il rapporto contrattuale, omettendo di riparare la pavimentazione, in più punti fatiscente, e concorrendo così a peggiorare le condizioni dell'immobile locato. 5.- I tre motivi - che possono essere congiuntamente esaminati perchè connessi - sono fondati. La Corte di appello ha dato atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano anche opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore. Ha però integralmente confermato la sentenza di primo grado, che ha liquidato a titolo di danni l'intera somma spesa per la ristrutturazione. Ha disatteso la valutazione del CTU, secondo cui doveva porsi a carico del conduttore non più del 15% del valore delle opere eseguite, ritenendola arbitraria e non motivata; ma non ha stabilito la diversa percentuale di abbattimento che avrebbe dovuto essere applicata. Parimenti illogica è la motivazione della soluzione adottata, secondo cui non si può addebitare al locatore di avere eseguito i lavori di ristrutturazione a regola d'arte e con materiali di pregio, non potendoglisi imporre "l'uso di materiali antiquati e non più funzionali". Non si tratta infatti di imporre al locatore l'uso di materiali scadenti anzichè buoni, ma di stabilire chi ne debba sopportare la spesa (in tutto o in parte). Il locatore può addebitare al conduttore i soli danni arrecati alla cosa locata, cioè la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto (art. 1590 cod. civ., comma 1). Non può invece addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti, pur avendo ovviamente ogni libertà di eseguirli a proprie spese. La motivazione della Corte di appello risulta quindi non logica e non congruente con le norme di legge in materia, nella parte in cui ha posto a carico del conduttore l'intero importo dei lavori di ripristino, anzichè solo quello proporzionato all'effettiva entità dei danni. 6.- La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, perchè determini la somma spettante al locatore in risarcimento dei danni, tenendo conto solo degli interventi di ripristino resi necessari dalla pregressa occupazione del conduttore. 7.- L'unico motivo del ricorso incidentale - che censura il capo della sentenza impugnata relativo alla compensazione delle spese - risulta assorbito. P.Q.M. La Corte di Cassazione riunisce i ricorsi. Accoglie il ricorso principale. Dichiara assorbito il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, che deciderà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 3 luglio 2008. Depositato in Cancelleria il 16 settembre 2008
Avv. Paolo Messuri
Studio Legale Associato Messuri Ratti Trusendi & C. - La Spezia, SP
DIPLOMATO IN RAGIONERIA. Praticantato presso primario studio di ragionieri commercialisti della città. Ho ricoperto la mansione di sindaco revisore in primarie socieà nazionali. Laurea in Giurisprud...
Avv. Assunta Montera
Studio Legale Montera - Agropoli, SA
Esercito la professione forense improntando il rapporto con il cliente alla chiarezza ed alla fiducia reciproche; espongo in maniera precisa e puntuale l'iter procedimentale da seguire nel caso concre...
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