Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7741,budzet-a-termomodernizacja-i-remonty-budynkow-mieszkalnych
Timestamp: 2018-10-21 10:51:26+00:00
Document Index: 106052294

Matched Legal Cases: ['Art. 7', 'art. 21', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 6', 'art. 9', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 9', 'art. 23']

Budżet a termomodernizacja i remonty budynków mieszkalnych | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Włodzimierz Witakowski	| Administrator 5/2015 | 15.06.2015
fragment screenu z przeglądarki internetowej google
Budynki publiczne mało efektywne energetycznie? »
Obowiązki gmin - po nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów »
Systemy zarządzania ruchem - niesprawne »
Ociepleniowa hossa »
Na początku lat 90. XX w., po wejściu w życie ustawy o samorządzie terytorialnym, państwo (jak się to niektórym członkom władz centralnych wydawało) pozbyło się problemu mieszkaniowego, komunalizując (przekazując do majątku gmin) stanowiące jego własność zasoby mieszkaniowe.
Od momentu komunalizacji to nie budżet państwa, a samorządy lokalne miały dopłacać różnicę między czynszem wpłacanym przez najemców i zrównanymi z czynszem opłatami właścicieli a kosztami utrzymania budynków. Jednak jeszcze przez kilka lat, do końca roku 1994, to Rada Ministrów, a nie samorządy czy właściciele lokali, ustalała centralnie wysokość opłat.
Warto przypomnieć, że ze względów politycznych (przed odbywającymi się niemal co roku wyborami) stawka czynszu regulowanego, a także wpłat właścicieli, nie była zmieniana od lat 80. i wynosiła 0,21 zł/m2, z przeznaczeniem zarówno na bieżące utrzymanie zasobów, jak i na remonty. Wymagało to ze strony budżetu państwa, a później – ze strony budżetów gmin, olbrzymich dopłat do bieżącego utrzymania budynków. Środki przeznaczone na ich remonty były wydzielane jak na lekarstwo, a luka remontowa rosła z roku na rok.
Wpływ termomodernizacji i remontów na Budżet Państwa
Pomimo tej sytuacji, w budżecie państwa ostał się jeden fundusz wspierający remonty budynków – istniejący od lat 70. fundusz przeznaczony na usuwanie wad technologicznych budynków. Wprowadzono go początkowo jako instrument pomocy dla tych właścicieli budynków (głównie spółdzielni mieszkaniowych), którzy przejęli do eksploatacji budynki wyposażone w instalacje wykonane z produkowanych w Nowej Hucie rur o wyjątkowo niskiej trwałości (zaledwie trzy–pięć lat).
Później usuwanie wad technologicznych rozszerzono na usuwanie ksylamitu oraz przemarzania i przeciekania ścian zewnętrznych w budynkach wykonanych w technologii wielkopłytowej.
Fundusz ten przestał działać w roku 1999, z chwilą wejścia w życie ustawy o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych, na podstawie której utworzony został Fundusz Termomodernizacji przeznaczony na dofinansowanie przez budżet państwa (za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego) przedsięwzięć termomodernizacyjnych (początkowo do 20%, później zaś – do 16% ich wartości).
W roku 2009, na podstawie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów, zastąpiony on został Funduszem Termomodernizacji i Remontów, który funkcjonuje obecnie na podobnych zasadach (dofinansowanie do 16% wartości przedsięwzięcia).
W zależności od okresu (a może i od innych czynników, w tym od świadomości i poglądów decydentów) budżet państwa przeznaczał na Fundusz Termomodernizacji czy też na Fundusz Termomodernizacji i Remontów, środki w bardzo różnej wysokości. Bywały lata, w których w ogóle nie przewidywał nowych środków. Argumentem był zawsze brak możliwości budżetowych. Należałoby się więc zastanowić, jaki jest ponoszony przez budżet koszt dofinansowania termomodernizacji i remontów.
Nie tylko decydenci – urzędnicy Ministerstwa Finansów i uczestnicy procesu legislacyjnego – winni mieć zawsze świadomość tego, że przeznaczone na gospodarkę remontową środki nie są tylko wydatkiem budżetowym, lecz także przynoszą korzyści: i poprawę stanu technicznego budynków, i korzyści budżetowe. Są to zarówno dodatkowe przychody budżetu (w postaci podatków), jak i oszczędności.
Zatem dla oceny skutków przeznaczenia funduszy na cele remontowe konieczna jest znajomość nie tylko przewidzianych w budżecie kwot tego typu, lecz także wpływu wydatków remontowych na przychody z tytułu podatków i na oszczędności budżetowe w innych dziedzinach.
Po stronie wydatków sprawa jest prosta – wydatkiem jest kwota przekazywana przez budżet na Fundusz Termomodernizacji i Remontów. Powtórzmy, że jest on nie większy niż 16% wartości nakładów na remonty. Innymi słowy: 160 mln zł przeznaczone w budżecie na ten fundusz stymuluje uruchomienie prac remontowych o wartości nie mniejszej niż 1 mld zł. Po stronie korzyści są to – po pierwsze – wpływy podatkowe.
Wpływy z podatku VAT
Podatek VAT w przypadku robót remontowych w budynkach mieszkalnych wynosi 8%. Do całkowitych nakładów na remonty zalicza się jednak także nakłady ponoszone na wykonanie audytów energetycznych, prac projektowych, a niekiedy także badań gruntów, ekspertyz itp. prac, opodatkowanych podatkiem VAT w wysokości 23%.
Przyjmując średni udział nakładów na te prace w wysokości 8%, podnoszą one VAT o 1,2%. A zatem średni podatek VAT wynosi 9,2% nakładów netto, czyli 8,5% nakładów brutto.
Na podstawie grupy kosztorysów ofertowych, z którymi autor miał możność się zapoznać, można przyjąć, że udział poszczególnych grup nakładów bezpośrednich ujętych w kosztorysach robót remontowych kształtował się następująco:
R (robocizna) – 46%;
M (materiały) – 50%;
S (praca sprzętu) – 4%.
Kosztorysy te przewidywały także (średnio):
narzut kosztów ogólnych – 65%;
zysk – 12%.
Przyjmując, że w kosztach ogólnych udział robocizny jest taki sam, jak w kosztach bezpośrednich (co jest raczej szacunkiem zaniżonym), nakłady na wynagrodzenia wynoszą więc 0,46*0,88 (wartość prac pomniejszona o zysk) = 0,45, czyli 45% wartości nakładów netto, to jest 41% wartości nakładów brutto.
Podatek PIT dla osób o dochodach nieprzekraczających 85 528 zł w skali rocznej wynosi 18% podstawy opodatkowania. Jak wykazują jednak rozmaite analizy, ze względu na kwotę wolną od podatku, zwolnienia i ulgi, średnia stopa opodatkowania wynosi w Polsce 16%. Przy takiej średniej stopie opodatkowania podatkiem PIT, wpływy budżetu z tego tytułu wynoszą 6,5% wartości nakładów brutto.
Wpływy z podatku CIT (i podatku PIT od przedsiębiorców)
Podatek CIT płacony przez przedsiębiorstwa to 19% dochodów. Dochody przedsiębiorstw są niższe niż deklarowany w kosztorysach narzut zysku. Można przyjąć, że zwykle dochód stanowi 1/2–2/3 planowanego zysku, to jest 6–8% wartości robót netto bez zysku. Można przyjąć, że dochód stanowi 6,5% wartości robót brutto.
Wśród przedsiębiorców budowlanych prowadzących roboty remontowo-budowlane większość to podmioty opodatkowane podatkiem CIT. Część przedsiębiorców prowadzi jednak działalność gospodarczą jako osoby fizyczne, które opodatkowane są wspomnianym wyżej podatkiem PIT wynoszącym średnio (jak to podano wyżej) 16% dochodów.
80% wartości robót wykonywanych jest przez płatników podatku CIT,
20% wartości robót wykonywanych jest przez płatników podatku PIT,
- podatki płacone to: 6,5% * (0,8 * 0,19 + 0,2 * 0,16) = 1,2% wartości robót brutto. W sumie wpływające do budżetu podatki to 16,2% wartości robót brutto.
Jak widać, budżet, ponosząc nakłady na Fundusz Termomodernizacji i Remontów, w rezultacie nic nie dopłaca do remontów. Bezpośrednie wpływy z podatków co najmniej równoważą poniesione nakłady.
Trzeba mieć także na względzie czynnik czasu. Myliłby się bowiem ten, kto uważałby, że środki budżetowe są wydawane, a następnie w postaci podatków wracają do budżetu.
Jest wręcz odwrotnie. Dotowana z budżetu premia termomodernizacyjna czy remontowa po zakończeniu tych prac przelewana jest na rachunek banku kredytującego. Podatki natomiast wpłacane są w trakcie realizacji prac, co miesiąc, w postaci zaliczek.
Nie dość tego. Przedsiębiorca budowlany kupuje materiały i płaci za usługi w znakomitej większości opodatkowane podatkiem VAT w wysokości 23% i dopiero później, składając deklarację podatkową VAT, występuje o ewentualny zwrot różnicy między sumą podatków zapłaconych a podatkiem należnym w wysokości 8% od wartości faktury.
Urząd Skarbowy tę różnicę zwraca zwykle po upływie dwóch miesięcy od dnia złożenia deklaracji podatkowej VAT-7. W rzeczywistości więc budżet (BGK), obiecując premię termomodernizacyjną lub remontową, w pierwszym okresie, w trakcie realizacji zaaprobowanych prac, otrzymuje należne podatki, a dopiero później, po ich zakończeniu, wypłaca premię z otrzymanych wcześniej środków. Można rzec – złoty interes.
Przedstawiony wyżej rachunek nie jest jednak pełny. Uruchomione przez przedsiębiorstwa budowlane środki finansowe – czy to w postaci płac, czy na zakup materiałów, sprzętu i usług – trafiają na rynek i pobudzają gospodarkę.
Wielokrotny obieg tych pieniędzy – w każdym kolejnym etapie wypłacane są wynagrodzenia oraz nabywane materiały i usługi, a także płacone podatki – powoduje zjawisko tzw. mnożnika. W rezultacie zarówno produkt narodowy, jak i przychody budżetu rosną dwa lub więcej razy bardziej, niż wynika to z pierwszego, podstawowego ogniwa tego procesu. Premia stanowi więc dźwignię ekonomiczną przyczyniająca się do wzrostu gospodarczego.
Budżet uzyskuje także korzyści w postaci oszczędności budżetowych. To przede wszystkim zmniejszenie bezrobocia, co ma pozytywny efekt w postaci zmniejszenia kosztów ponoszonych w związku z wypłatą zasiłków i innych kosztów walki z tym zjawiskiem. Jednak zdecydowanie ważniejszą korzyścią jest samo stworzenie nowych miejsc pracy i zmniejszenie bezrobocia.
Przy okazji warto zauważyć, że z danych statystycznych wynika, iż stworzenie miejsca pracy w budownictwie remontowym wymaga bardzo niskich nakładów inwestycyjnych, być może nawet najniższych spośród wszystkich branż gospodarki (całe budownictwo: remontowe, kubaturowe i inżynieryjne łącznie, to – z punktu widzenia nakładów na stworzenie jednego miejsca pracy – jedna z pięciu najtańszych branż).
Wniosek: dotacja budżetowa przeznaczona na dofinansowanie termomodernizacji i remontów budynków nie stanowi obciążenia dla budżetu państwa, lecz przyczynia się do wzrostu jego przychodów i stanowi dźwignię rozwoju gospodarczego kraju. Środki przeznaczane na ten cel w budżecie nie powinny być ograniczane, lecz ustalane w wysokości wystarczającej z punktu widzenia potrzeb.
Art. 7 ust. 1 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów wyjaśnia, komu przysługuje premia remontowa:
Inwestorowi będącemu osobą fizyczną, wspólnotą mieszkaniową z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielnią mieszkaniową lub towarzystwem budownictwa społecznego, przysługuje premia na spłatę części kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego, zwana dalej „premią remontową”.
Przepis ten mówi, że do premii remontowej uprawnione są wspólnoty mieszkaniowe jedynie z większościowym udziałem osób fizycznych. To z jednej strony dyskryminuje wspólnoty mieszkaniowe z większościowym udziałem osób prawnych (choć nie ogranicza uprawnień takich osób prawnych, jak spółdzielnie mieszkaniowe czy towarzystwa budownictwa społecznego), z drugiej zaś, w świetle tego, co powiedziano wyżej, stanowi ekonomiczny absurd. Powinien być zatem jak najszybciej zmieniony.
Wpływ termomodernizacji i remontów na budżety miast
Miasta, które dysponują komunalnymi zasobami mieszkaniowymi, zaspokajają dzięki nim potrzeby społeczne swoich mieszkańców. Nie czerpią z tego korzyści finansowych, lecz – wręcz odwrotnie – dofinansowują utrzymanie zasobów komunalnych ze swoich budżetów.
Czynsze najmu lokali komunalnych zwykle nie pokrywają nawet kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości, w których znajdują się te lokale, nie mówiąc już o nakładach na konieczne remonty.
Miasta są właścicielami lub współwłaścicielami budynków, w których prowadzone są remonty, w szczególności termomodernizacje. Oczywiste, że podnoszą one standard techniczny budynku, poprawiają komfort życia jego mieszkańców, a termomodernizacja przynosi także pozytywne efekty ekonomiczne, gdyż po jej przeprowadzeniu maleją koszty ogrzewani budynków, a niekiedy także – uzyskania ciepłej wody użytkowej.
Chociaż poszczególne działania termomodernizacyjne mają różną efektywność (w znanych autorowi audytach czas ich zwrotu, czyli czas, po jakim oszczędności zrównoważą nakłady, wahał się od trzech do 17 lat), to w dzisiejszych warunkach ekonomicznych (niskie oprocentowanie kredytów i lokat) nawet działania o najdłuższym czasie zwrotu stały się ekonomicznie opłacalne.
Tu pojawia się pytanie: - Opłacalne, ale dla kogo?
Na pewno dla właściciela, który mieszka w swoim lokalu. On bowiem nie tylko ponosi nakłady, lecz także korzysta z uzyskiwanych dzięki termomodernizacji oszczędności. Ponosząc jednorazowe nakłady (w przypadku kredytu – także rozłożone na lata) uzyskuje zmniejszenie kosztów ogrzewania, a uzyskiwane oszczędności z punktu widzenia finansów dają efekt lepszy niż np. w przypadku lokaty kapitału.
Podobna sytuacja występuje w przypadku wynajmu lokalu przy czynszu rynkowym. Zainwestowane w termomodernizację środki pozwalają na wynajem mieszkania czy innego lokalu przy zastosowaniu czynszu wyższego niż przed termomodernizacją, przy jednoczesnym obniżeniu opłat za ogrzewanie.
Inaczej jednak wygląda sytuacja w lokalach komunalnych. Tu czynsze ustalane są zgodnie z zasadami uchwalanymi przez rady miast na podstawie art. 21 ust. 1 p. 2) oraz art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
I choć teoretycznie, zgodnie z p. 4) wspomnianego art. 7 ust. 1 ustawy, czynsz może być uzależniony od ogólnego stanu technicznego budynku, to konia z rzędem temu, kto jednoznacznie wykaże, że ocieplenie budynku powinno stać się powodem podniesienia czynszu.
Szczególnym przypadkiem jest tu wymiana okien – element termomodernizacji o najkrótszym zwykle czasie zwrotu. Ww. ustawa w art. 6a ust. 3 mówi, że do obowiązków wynajmującego należy w szczególności ich:
a) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: (…)
b) wymiany... stolarki okiennej i drzwiowej...
Ustawa upoważnia wynajmującego do pobierania od najemcy – obok czynszu – opłat niezależnych od właściciela (art. 9 ust. 5), przez co należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 p. 8). Przy tym lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8 (art. 9 ust. 2).
Skutkiem tak skonstruowanych przepisów prawa jest to, że w przypadku termomodernizacji wszelkie koszty podniesienia standardu budynku lub lokalu ponosi właściciel, którym w przypadku lokali komunalnych jest gmina, a korzyści, przede wszystkim oszczędności w wydatkach na energię, uzyskuje najemca.
Jak widać, działania sensowne z ekonomicznego punktu widzenia (a także społecznego czy pod względem ochrony środowiska) są z punktu widzenia budżetu samorządów lokalnych zdecydowanie nieopłacalne. W praktyce wygląda to tak, że gminy (jednostki komunalne zarządzające zasobami lokalowymi) realizują w tym zakresie jedynie niezbędne minimum.
Jeśli miasto jest właścicielem całego budynku, a także we wspólnotach mieszkaniowych, w których dysponuje ono udziałem we współwłasności wynoszącym ponad 80%, to wszelkie decyzje dotyczące m.in. planu gospodarczego, w tym nakładów na remonty, zależą od miasta (jego organów i przedstawicieli). W takich budynkach termomodernizacja dokonywana jest w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, w szczególności w przypadku wyboru mieszkańca danego budynku do władz samorządowych.
W pozostałych przypadkach, w których miasto nie może samodzielnie decydować o planie gospodarczym, inicjatorami termomodernizacji są często indywidualni właściciele lokali.
Pomimo technicznej i ekonomicznej zasadności takich planów, przedstawiciele miasta starają się jednak je zablokować właśnie ze względów budżetowych.
Na szczęście możliwości skutecznego zablokowania uchwał w tych sprawach są ograniczone. Bowiem nie tylko wówczas, gdy miasto dysponuje mniejszością udziałów, lecz nawet wówczas, gdy dysponuje znaczną przewagą, a pozostali właściciele skorzystają z przepisu zawartego w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, indywidualni właściciele lokali mogą narzucić miastu swoją wolę. Władze komunalne niekiedy szukają wśród nich sojuszników, ale – na szczęście – zwykle się to nie udaje.
Ale przecież to, że gmina staje się hamulcowym w sprawach termomodernizacji, nie wynika ze złej woli władz gminy lub jej przedstawicieli. To konsekwencja złego prawa – które władze gminy stawiają przed dylematem, co realizować: to, co słuszne, czy to, co obligatoryjne. Przy tym za brak realizacji słusznego – termomodernizacji – konsekwencją mogą być pretensje mieszkańców danego budynku. Konsekwencje ew. naruszenia dyscypliny budżetowej mogą być znacznie poważniejsze, przede wszystkim polityczne. Droga rozwiązania problemu nasuwa się sama. To taka zmiana przepisów prawa, aby ten, kto ponosi koszty modernizacji, korzystał na jej ekonomicznych efektach.
Pewnego rodzaju wskazówką może być sytuacja u naszych sąsiadów. W Niemczech istnieją dwa rodzaje czynszu: Kaltmiete (czynsz zimny) odpowiadający czynszowi, który obowiązuje w Polsce, oraz Warmmiete (czynsz ciepły), składający się z Kaltmiete i tzw. Nebenkosten – kosztów dodatkowych (świadczeń), przede wszystkim kosztów ogrzewania.
Wprowadzenie do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przepisu umożliwiającego wynajmującym zastosowanie (obok istniejącego obecnie) „czynszu ciepłego”, to jest z ogrzewaniem, umożliwiłoby rozwiązanie problemu. Ponieważ jednak diabeł tkwi w szczegółach, należy od razu zastrzec, że w tym przypadku nie chodzi o zwykłą sumę kosztów „czynszu zimnego” i ogrzewania, lecz o czynsz, w którym składnik kosztu ogrzewania byłby kalkulowany i utrzymywany przez dłuższy czas, niezależnie od termomodernizacji budynku.
Kalkulacja ta mogłaby być ujednolicona dla grup budynków o zbliżonych cechach architektoniczno-technicznych. Powinna ona uwzględniać sytuację klimatyczno-pogodową nieco gorszą niż przeciętna – wnoszone opłaty powinny być wystarczające w 70–80% przypadków (sezonów grzewczych).
Jest prawdą, że system działający na powyższych zasadach funkcjonowałby w oderwaniu od systemu rozliczeń kosztów ciepła na podstawie podzielników kosztów.
Ale, po pierwsze, coś za coś – znacznie większe korzyści ekonomiczne, społeczne i środowiskowe uzyska się dzięki usunięciu barier w termomodernizacji. Ponadto, dla budynków, w których funkcjonują zasady rozliczeń oparte na podzielnikach kosztów, w których to właściciel (gmina) ponosiłby koszty ogrzewania lokali, zależnie od wskazań wspomnianych podzielników, jest możliwe opracowanie systemu premii dla lokatorów, w zależności od uzyskanych obniżek kosztów (w przeliczeniu na 1 m2) w porównaniu ze średnimi kosztami dla budynku.
Wniosek: w celu usunięcia jednej z barier termomodernizacji budynków, w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego należy wprowadzić zmianę umożliwiającą stosowanie „czynszu ciepłego”, obejmującego czynsz właściwy oraz standaryzowaną opłatę za ogrzewanie lokalu.
komunalizacja |
czynsze regulowane |
remonty budynków |
podatek pit w robotach budowlanych |
„Głęboka termomodernizacja – wybrane zagadnienia z zakresu energochłonności, akustyki, konstrukcji i wymagań przeciw pożarowych” – to temat przewodni tegorocznej konferencji, która odbędzie się 14-15... więcej »