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Timestamp: 2019-11-21 22:15:57
Document Index: 167641803

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 21', '§ 12', '§ 12', '§ 100', '§ 4', '§ 9', '§ 135', '§ 13', '§ 70', '§ 115']

FG Berlin-Brandenburg, 7 K 4443/01: FG Berlin: vermietung, mietvertrag, eigentumswohnung, verpachtung, einkünfte, mieter, einspruch, sammlung, inventar, abschreibung
Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 29.03.2017, 7 K 4443/01
Aktenzeichen: 7 K 4443/01
FG Berlin: vermietung, mietvertrag, eigentumswohnung, verpachtung, einkünfte, mieter, einspruch, sammlung, inventar, abschreibung
Gericht: FG Berlin 7. Senat Quelle:
Normen: § 21 Abs 1 Nr 1 EStG 1990, § 21 Abs 1 Nr 1 EStG 1997, § 12 Nr 1 EStG 1990, § 12 Nr 1 EStG 1997
1Die Kläger sind Eheleute, die zur Einkommensteuer zusammenveranlagt werden. Der Kläger erzielt als xxx Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, daneben Honorareinkünfte als Dozent. Die Klägerin erzielt als xxx Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Daneben hat sie im Veranlagungszeitraum 1996 Einkünfte aus der Vermittlung von Versicherungen erzielt. Die Kläger haben vier Kinder.
2Sie sind Eigentümer einer zum 1. Juni 1993 erworbenen Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in der xxx in xxx, die der Kläger bis zum 15. Dezember 1993 selbst genutzt hat, und die danach möbliert vermietet wurde, als durch den Nachzug der Familie ein größerer Wohnraumbedarf entstand. Zumindest in den Streitjahren umfasste die Miete auch die Stromkosten.
3Die Kläger haben aus dieser Wohnung stets Verluste erzielt:
41993 (ab 16.12.93) 2 059,00 DM
51994 23 737,00 DM
61995 18 259,00 DM.
7In ihrer Einkommensteuererklärung für 1996 erklärten die Kläger Einnahmen in Höhe von 6 000,00 DM und Werbungskosten in Höhe von 26 056,00 DM, mithin einen Verlust in Höhe von 20 056,00 DM. Der Beklagte ermittelte hingegen einen Verlust in Höhe von 18 756,00 DM, den er beiden Klägern je zur Hälfte zurechnete und so in seinem unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gestellten Steuerbescheid vom 19. Mai 1998 berücksichtigte. Die Kürzung beruhte auf der Kürzung eines Betrages von größerem Erhaltungsaufwand aus früheren Jahren. Dieser Bescheid wurde bestandskräftig.
8Für 1997 erging zunächst ein Schätzungsbescheid, dieser wurde mit dem Einspruch angefochten und zur Begründung des Einspruchs die Steuererklärungen eingereicht. In dieser Erklärung erklärten die Kläger einen Verlust aus der Eigentumswohnung in Höhe von 18 366,00 DM. Der Beklagte setzte die Einkommensteuer 1997 in seinem Bescheid vom 18. Januar 2000, den er zum Gegenstand des Einspruchsverfahrens machte, unter Berücksichtigung eines Verlustes aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 17 231,00 DM auf 14 231,00 DM fest. Gegen diesen Bescheid legten die Kläger Einspruch ein. Streitig waren auch andere, nunmehr nicht mehr streitbefangene Besteuerungsgrundlagen.
9Der Vorbehalt der Nachprüfung des Bescheides für 1996 wurde mit Bescheid vom 17. Mai 2000 aufgehoben. Auch hiergegen legten die Kläger Einspruch ein.
10 Im Verlaufe der beiden Einspruchsverfahren wurde die Frage, inwieweit die Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen seien, zunehmend streitiger. Bereits anlässlich der Veranlagungen für die Vorjahre hatte der Beklagte die Kläger erfolglos aufgefordert, die Darlehensaufnahme und Darlehenszinsen für die Finanzierung der Eigentumswohnung nachzuweisen. Auf die Aufforderung des Beklagten, Mietverträge vorzulegen, antworteten die Kläger, es habe keinen schriftlichen Mietvertrag gegeben; eine Vermietung sei aufgrund mündlicher Vereinbarung an die Zeitschrift A (Bl. 96 ESt-A. Bd. II) erfolgt. Nachdem der Beklagte angekündigt hatte, dass er die geltend gemachten Verluste nicht mehr berücksichtigen werde, reichten die Kläger eine Aufstellung darüber ein, zu welchem Preis die Wohnung mit oder ohne Mietvertrag vermietet gewesen sei (Bl. 109, 110 EStA II, Bl. 27 f. Str.A.). Aus dieser Aufstellung ergeben sich Mieteinnahmen für 1996 in Höhe von 5 980,00 DM und für 1997 in Höhe von 6 600,00 DM. Im Jahre 1994 war nach dieser Aufstellung die Wohnung zeitweilig an einen B-Verlag ohne Mietvertrag für eine Redakteurin vermietet; Anhaltspunkte für eine Vermietung an die Zeitschrift xxxx ergeben sich aus dieser vom Dezember 1993 bis zum Dezember 1999 reichenden Aufstellung nicht. Die Mieter von Februar 1995 bis Januar 1996 sind lediglich mit dem Vornamen bezeichnet.
11 Weiter legten die Kläger Ablichtungen von Mietverträgen sowie von Kontoauszügen über die vereinnahmten Mieten vor (Bl. 111-123 Str.A.) Außerdem reichten sie die Darlehensverträge über die Finanzierung des Kaufpreises ein. Danach sollen die Belastungen, die auf der Eigentumswohnung ruhen, mit Hilfe einer im Jahre 2014 auszuzahlenden Lebensversicherung
Eigentumswohnung ruhen, mit Hilfe einer im Jahre 2014 auszuzahlenden Lebensversicherung abgelöst werden.
12 Sie trugen ergänzend vor, sie hätten die Absicht gehabt, die Wohnung ständig zu vermieten. Dazu hätten sie die Wohnung bei Mitwohnzentralen registrieren lassen. Daneben hätten sie auch eigene Anzeigen aufgegeben. Der Schriftverkehr fülle fast einen kompletten Aktenordner und könne bei Bedarf eingereicht werden.
13 Der Beklagte hatte die Kläger bereits in seinem Schreiben vom 16. Juli 2001 auf die Möglichkeit einer Änderung der Steuerfestsetzungen zu ihrem Nachteil hingewiesen. Dies setzte er dann in seinen Einspruchsentscheidungen vom 20. November 2001 um. Seiner Ansicht nach waren die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht zu berücksichtigen, weil eine Gewinnerzielungsabsicht nicht vorliege. Eine Prognoserechnung ergebe, dass die Kläger aus dieser Wohnung keinen Totalüberschuss erzielen könnten. In seiner Prognoserechnung kommt der Beklagte auf einen jährlichen Verlust von 3 100,00 DM.
14 Mit den gegen diese Einspruchsentscheidung erhobenen Klagen verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Berücksichtigung der Verluste aus der Eigentumswohnung weiter. Der zuvor zuständige Senat hat die beiden Verfahren wegen 1996 und 1997 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung miteinander verbunden. Sie haben einen weiteren Mietvertrag vom 1. Januar 2002 eingereicht und tragen weiter vor, das Mietverhältnis, das mit Mietvertrag vom 30. August 2004 begründet worden sei, dauere noch an. Sie haben eine Prognoserechnung eingereicht (Bl. 56 Str.A.), nach der sich bei einer hundertjährige Totalperiode ein Überschuss von 165 000,00 DM ergeben soll.
15 Demgegenüber hat der Beklagte gleichfalls eine Prognoserechnung aufgemacht (Bl. 58 R Str.A.), die präziser ist, als die in seiner Einspruchsentscheidung; nach dieser Prognoserechnung ergibt sich ein Werbungskostenüberschuss.
16 Die Kläger betonen weiter, dass sie die Absicht gehabt hätten, die Wohnung auf Dauer fremd zu vermieten. Dabei sei es ihre Absicht gewesen, die Wohnung langfristig zu vermieten. Dies sei aber wegen des schwierigen Wohnungsmarktes nicht möglich gewesen. Sie hätten auch die Mitwohnzentrale mit der Vermittlung von Mietern beauftragt, um die Wohnung nicht leer stehen zu lassen.
17 In der mündlichen Verhandlung haben sie erklärt, an der Wohnung auch deshalb festzuhalten, weil sich der von ihnen in einer Hochpreisphase gezahlte Kaufpreis nicht wieder erzielen lasse. Die Zinsbelastung habe sich durch neu ausgehandelte Bedingungen verringert.
19abweichend von dem Änderungsbescheid zur Einkommensteuer 1996 vom 17. Mai 2000 sowie der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 20. November 2001 und abweichend von dem Einkommensteuerbescheid für 1997 vom 18. Januar 2000 und der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 20. November 2001 die Steuerfestsetzungen unter Berücksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung für 1996 in Höhe von 20 056,00 DM und für 1997 in Höhe von 18 366,00 DM vorzunehmen.
22 Er sieht nach wie vor keinen Regelfall einer Dauervermietung für gegeben. Dies folge schon allein daraus, dass die streitzeitraumrelevanten Mietverträge befristet abgeschlossen seien. Dass dies auf Wunsch der jeweiligen Mieter geschehen sei, hält er nicht für glaubhaft. Seiner Ansicht nach gingen die Bemühungen der Kläger nicht darauf, über einen Zeitraum von hundert Jahren positive Einkünfte zu erzielen, sondern vielmehr darauf, durch Einnahmen die von ihnen zu tragenden Aufwendungen für die Wohnung zu verringern.
23 Im Übrigen sei die Prognoserechnung der Kläger auch dadurch mit Zweifeln behaftet, da zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht feststehe, ob die auf der Wohnung ruhenden Belastungen tatsächlich mit der Lebensversicherung abgelöst werden. Sei dies nicht der Fall, ergäben zusätzliche Zinsaufwendungen.
24 Dem Gericht haben zwei Band die Kläger betreffende Einkommensteuerakten des Beklagten vorgelegen.
25 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
26 Die Kläger werden durch die angegriffenen Einkommensteuerbescheide in ihren Rechten nicht verletzt (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-). Der Beklagte hat zu Recht die geltend gemachten Verluste aus der Eigentumswohnung nicht berücksichtigt.
27 Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (vgl. die weiteren Nachweise in dem Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02 Deutsches Steuerrecht Rechtsprechung -DStR- 2005, 324) ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass die Steuerpflichtigen beabsichtigen, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn die tatsächliche Gestaltung des Sachverhalts kein üblicher Fall der Dauervermietung ist, z. B. weil sich die Steuerpflichtigen nicht zu einer langfristigen Vermietung entschlossen haben oder die Vermietungstätigkeit nach dem bei Beginn ersichtlichen Umständen von vornherein befristet ist (vgl. die weiteren Nachweise a. a. O.).
28 Im Streitfall ist das Gericht bei Berücksichtigung aller Umstände zu dem Ergebnis gekommen, dass kein üblicher Fall einer Dauervermietung vorliegt.
29 Dabei bewertet es nicht zu Lasten der Kläger, dass die Mietverhältnisse bis zum Ende der Streitjahre jeweils nur von kurzer Dauer waren. Wie schon im vorbereitenden Verfahren gegenüber dem Beklagten ausgeführt, mag dies an der Tatsache liegen, dass die Kläger eine möblierte Wohnung vermietet haben. Erfahrungsgemäß werden derartige Wohnungen nur für einen vorübergehenden Aufenthalt gemietet, sei es dass ein solcher Aufenthalt von vornherein nur auf befristete Zeit angelegt war, sei es, dass man für die Wohnungssuche am Ort eine gewisse Zeit überbrücken muss, um eine geeignete Wohnmöglichkeit zu suchen, bevor man dann Angehörige und eigenes Mobiliar nachholen kann. Das Gericht zieht deshalb nicht in Zweifel, dass eine Dauervermietung in der Weise beabsichtigt war, dass die Wohnung auf unbestimmte Zeit zur Vermietung bereitgehalten wurde, wenn sich auch durch die Möblierung ein häufigerer Mieterwechsel ergab. Es gibt jedenfalls keine Anhaltspunkte für eine beabsichtigte Selbstnutzung oder eine Veräußerungsabsicht.
30 Für das Vorliegen von vom Regelfall einer Vermietung abweichenden Verhältnissen spricht jedoch die Durchführung des Mietvertrages, zum einen, dass die Kläger die Wohnung teilweise ohne schriftlichen Mietvertrag vermietet haben, so jedenfalls von April bis Dezember 1997 und zum anderen, dass sie der Aufforderung des Beklagten, die erklärten Mieteinnahmen nachzuweisen, nur bruchstückhaft nachgekommen sind/nachkommen konnten. Für das - allerdings außerhalb des Streitzeitraums liegende - Jahr 1995 sind in der Aufstellung über die Mieter für die Monate Februar bis Dezember offensichtlich nur deren Vornamen angegeben. Darüber hinaus haben die Kläger nicht die exakten Mieteinnahmen laut dieser Aufstellung erklärt, sondern gerundete Beträge zu 6 000,00 DM für 1996 statt tatsächlich vereinnahmter laut Aufstellung in Höhe von 5 980,00 DM.
31 Diese Aufrundung auf volle 1 000,00 DM wirkt wie ein Entgegenkommen gegenüber dem Finanzamt, um die Spanne zu den geltend gemachten Werbungskosten optisch zu verringern und sich dadurch die Möglichkeit zur Geltendmachung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu erhalten. Hinzu kommt, dass die Kläger nach der gewiss mit großen Unsicherheiten behafteten Prognoserechnung des Gerichts keinen Totalüberschuss erwarten können. Dabei orientiert sich das Gericht an der Gliederung der Prognoserechnung der Kläger, legt ihr aber für den Zeitraum bis 1997 die vom Beklagten zumindest vorübergehend anerkannten Verluste zugrunde, für 1998 den erklärten Verlust in Höhe von 13 790,00 DM. Weitere Änderungen haben sich dadurch ergeben, dass das Gericht die Erhaltungsaufwendungen mit 2 500,00 DM angesetzt hat, ein Betrag, der nach den Erfahrungen aus den zurückliegenden Zeiträumen sachgerechter erscheint, eine Abschreibung auf das Inventar mit 500,00 DM vorgenommen hat und für den Zeitraum ab 2044 das Wohngeld mit 3 000,00 DM angesetzt hat. Dabei ist der Senat der Überzeugung, dass sich in den Veranlagungszeiträumen 1999 bis 2004 trotz sinkender Zinsbelastungen nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist keine geringeren durchschnittlichen Werbungskostenüberschüsse als dem 10 000,00 DM entsprechenden Betrag in € ergeben werden.
32 Aus Vereinfachungsgründen sind alle Beträge in DM aufgeführt:
33 Verluste 1993 2 059
341994 23 737
351995 18 259
361996 18 756
371997 17 231
38 erklärt 1998 13 790 ./. 93 832,00
39 Werbungskostenüberschüsse von
40 Durchschnittlich 16 x 10 000 (jährlich) ./. 160 000,00
./. 253 832,00
41 ab 2014 (jährlich)
42 Mieteinnahmen 10 000,00
43 Abschreibungen 3 217,00
44 Wohngeld 2 700,00
45 Erhaltungsaufwendung 2 500,00
46 Abschreibung Inventar 500,00
47 Überschuss ca. 1 000,00 x 30 Jahre 30 000,00
48 ab 2044 (jährlich)
49 Mieteinnahmen 10 000,00
50 Wohngeld 3 000,00
51 Erhaltungsaufwendung 2 500,00
52 Abschreibung Inventar 500,00
53 Überschuss ca. 4 000,00 x 49 Jahre 196000,00
54 Werbungskostenüberschuss: 27 832,00
55 Bei der Berechnung des zu erwartenden Totalergebnisses hat das Gericht, wie auch die beiden Beteiligten in ihren Rechnungen, eine hundertjährige Totalperiode zugrunde gelegt. Aus der Berechnung des Senats ist leicht zu entnehmen, dass bei Ansatz einer dreißigjährigen Totalperiode, also etwa bis zum Jahre 2023, wie sie der Bundesfinanzhof -BFH- seinen Berechnungen zugrunde gelegt hat (Urteile vom 6. November 2001, IX R 97/00, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs -BFHE- 197, 151 = Bundessteuerblatt -BStBl- II 2002, 726 vom 6. Oktober 2004, IX R 30/03, Deutsches Steuerrecht -DStR- 2005, 234), der Gesamtverlust der Kläger deutlich höher wäre.
56 Aufgrund ihrer beruflichen Vorbildung waren die Kläger auch in der Lage, selbst zu errechnen, dass sie keinen Totalüberschuss erwarten konnten.
57 Diese Prognose eines sich nie einstellenden Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten führt neben den oben dargestellten besonderen Modalitäten der Vermietung dazu, dass das Gericht der Überzeugung ist, dass eine Überschusserzielungsabsicht nicht Grund für die Vermietung der Wohnung sein kann, sondern der Wunsch durch Einnahmen einerseits und durch die Beteiligung der Allgemeinheit an den Verlusten durch die Steuerersparnis andererseits die von den Klägern selbst zu tragenden wirtschaftlichen Verluste möglichst gering zu halten.
58 Allerdings hätte es nach der Rechtsauffassung des Senats und im Gegensatz zur Rechtsprechung des BFH der oben dargestellten zusätzlichen Abweichungen vom Regelfall einer langfristigen Vermietung nicht bedurft, um das Fehlen einer Einkunftserzielungsabsicht zu bejahen.
59 Es ist nicht recht ersichtlich, warum eine private Mitveranlassung noch hinzutreten muss. Wenn bei Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 Einkommensteuergesetz -EStG-) oder Werbungskosten (§ 9 EStG) den Steuerpflichtigen grundsätzlich die Feststellungslast dafür trifft, dass die entstandenen Aufwendungen - nahezu ausschließlich - durch Betrieb, Arbeit oder sonstige Einnahmeerzielung verursacht sind, so ist nicht ohne weiteres einzusehen, weshalb das Finanzamt bei über längere Zeiträume hingenommene und ohne Besserungsaussicht fortgeführte Verlusterzielung zusätzlich noch eine private (Mit-) Veranlassung nachweisen soll. Nach Auffassung des Gerichts müsste ausreichen, dass die Betätigung angesichts weiterer zu erwartender Verluste nicht mit einer Einnahmeerzielungsabsicht ausgeübt worden sein kann (a. A. BFH, Urteil vom 26. Februar 2004 IV R 43/02, BFHE 205, 243 = BStBl II 2004, 455).
60 Diese Frage kann jedoch dahinstehen, da nach Überzeugung des Gerichts ein derartiges außersteuerliches Motiv vorliegt. Da zur Vermeidung weiterer Verluste die Möglichkeit einer Selbstnutzung - wohl - nicht in Betracht kommt, bliebe zur Lösung von der auf Dauer Verluste bringenden Wohnung nur deren Veräußerung. Angesichts der Preise auf dem Wohnungsmarkt für Eigentumswohnungen in xxxxxx hätten die Kläger bei einer Veräußerung kaum mit einem Kaufpreis in Höhe ihrer Anschaffungskosten rechnen können. Sie haben in den Streitjahren an der Wohnung festgehalten, damit sich deren niedriger Wert mit der Folge eines einkommensteuerlich
festgehalten, damit sich deren niedriger Wert mit der Folge eines einkommensteuerlich unbeachtlichen Veräußerungsverlustes nicht realisieren sollte, und haben sich erhofft, durch ein Festhalten an der Wohnung die Realisierung dieses einkommensteuerlich unbeachtlichen Veräußerungsverlustes zu vermeiden. Diese Überlegung ist nach Rechtsauffassung des Senats eine ausreichende private Mitveranlassung für das Festhalten an der Wohnung trotz Fehlens einer positiven Überschussprognose.
61 Ähnlich wie bei bestimmten Vertragsgestaltungen nicht steuerbare Gewinne unberücksichtigt bleiben, etwa bei Mietkaufmodellen (BFH, Urteile vom 15. September 1992 IX R 15/91, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs -BFH/NV 1994, 301; vom 30. Oktober 1990 IX R 92/89, BFH/NV 1991, 390; vom 31. März 1987, IX R 112/83, BFHE 150, 325 = BStBl II 1987, 774 jeweils m.w.N. grundlegend BFH, GrS 4/82, BFHE 141, 405 = BStBl II 1984, 751) die Absicht, über den nicht einkommensteuerpflichtigen Veräußerungsgewinn einen Totalüberschuss zu erzielen, für eine Überschusserzielungsabsicht nicht ausreicht, und dies als private Mitveranlassung für die einkommensteuerlich relevanten Verluste angesehen wird, muss dies im umgekehrten Fall auch dann gelten, wenn laufende steuerlich relevante Verluste in Kauf genommen werden, um den Eintritt eines ausschließlich in der Privatsphäre liegenden Veräußerungsverlustes zu vermeiden oder doch zumindest hinauszuzögern.
62 Die Vermietung erfolgte mithin aufgrund privater Mitveranlassung ohne Einkunftserzielungsabsicht.
63 Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
64 Den Streitwert hat das Gericht gemäß den §§ 13, 25 Gerichtskostengesetz -GKG- a. F. festgesetzt (§§ 70, 72 GKG).
65 Das Gericht hat die Revision zugelassen zur Klärung der Frage, ob das Festhalten an einem Objekt, das nach der Prognose keinen Totalgewinn/-überschuss erwarten lässt, um die Realisierung eines einkommensteuerlich unerheblichen Veräußerungsverlustes zu vermeiden, einen ausreichenden privaten Beweggrund darstellt, um das Vorliegen einer Liebhaberei bejahen zu können (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 und 3 FGO).
Vermietung, Mietvertrag, Eigentumswohnung, Verpachtung, Einkünfte, Mieter, Einspruch, Sammlung, Inventar, Abschreibung