Source: http://kraken.slv.cz/33Cdo4404/2008
Timestamp: 2018-07-21 00:16:10+00:00
Document Index: 9968843

Matched Legal Cases: ['§ 37', '§ 50', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 50', '§ 49', 'soud ', 'Soud ', '§ 107', 'soud ', '§ 50', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 237', '§ 50', '§ 50', '§ 6', 'zákona č. 72', '§ 37', 'soud ', 'soud ', '§ 49', 'soud ', 'zákona č. 99', 'soud ', '§ 8', 'zákona č. 72', 'soud ', '§ 241', 'soud ', '§ 243']

Dotčené předpisy: § 37 odst. 1 obč. zák., § 50a odst. 1 obč. zák.
Cdo 4404/2008
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobců
a) J. Š.
b) R. Š.
, zastoupených Mgr. Hanou Sklenářovou, advokátkou se sídlem ve Velkém Meziříčí, Hornoměstská 400/28, proti žalovaným
1) F. Š.
2) M. Š.
, zastoupeným JUDr. Ivanem Werlem, advokátem se sídlem ve Velkém Meziříčí, Vrchovecká 74/2, o povinnosti uzavřít kupní smlouvu, eventuálně o zaplacení částky 150.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou pod sp. zn. 11 C 103/99, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 27. května 2008, č. j. 15 Co 361/2006-220, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27. května 2008, č. j. 15 Co 361/2006-220, a rozsudek Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou ze dne 10. července 2006, č. j. 11 C 103/99-196, jímž bylo ve výroku I. rozhodnuto o povinnosti žalovaných uzavřít s žalobci kupní smlouvu blíže uvedeného znění a ve výroku III., jímž bylo rozhodnuto o nákladech řízení,
Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou k dalšímu řízení.
Žalobci se žalobou (v konečné podobě) domáhali, aby žalovaným byla uložena povinnost uzavřít s nimi v příloze žaloby obsaženou kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky č. 1250/5 nacházející se v druhém nadzemním podlaží domu č. p. 1250 postaveného na pozemku p. č. 1669/3, spoluvlastnického podílu ve výši 980/9008 ke společným částem domu č. p. 1250 a spoluvlastnického podílu ve výši 980/9008 k pozemku p. č. 1669/3, vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu ve Žďáru nad Sázavou, katastrální pracoviště Velké Meziříčí, na LV č. 4061 pro obec a katastrální území V. M., za cenu 120.411,- Kč. Dále se domáhali, aby jim žalovaní společně a nerozdílně zaplatili částku 29.589,- Kč představující rozdíl mezi složenou zálohou na budoucí kupní smlouvu (150.000,- Kč) a kupní cenou, za kterou byt nabyli od původního vlastníka (120.411,- Kč). Pro případ, že by žalobě nebylo vyhověno, požadovali, aby žalovaným byla uložena povinnost zaplatit jim společně a nerozdílně částku 150.000,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 16 % ročně od 19. 2. 1999 do zaplacení.
Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozsudkem ze dne 28. února 2001, č. j. 11 C 103/99-101, žalobu zamítl, a poté, co usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 12. prosince 2003, č. j. 15 Co 200/2001-117, byl tento rozsudek zrušen, a věc byla vrácena k dalšímu řízení, rozsudkem ze dne 26. března 2004, č. j. 11 C 103/99-126, žalobu opět zamítl. Usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 22. listopadu 2005, č. j. 15 Co 213/2004-154, byl i tento v pořadí druhý ve věci vydaný rozsudek zrušen a věc byla okresnímu soudu vrácena k dalšímu řízení. Odvolací soud jej zavázal právním názorem, podle něhož je smlouva o budoucí smlouvě kupní ze dne 25. 8. 1994 (dále jen smlouva nebo dotčená smlouva ) co do předmětu budoucí koupě, ujednání o době, v níž má být uzavřena realizační smlouva, a o ceně budoucí koupě určitá, a tedy platná.
Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou (dále jen soud prvního stupně ) rozsudkem ze dne 10. července 2006, č. j. 11 C 103/99-196, uložil žalovaným povinnost uzavřít s žalobci kupní smlouvu ve znění specifikovaném ve výroku rozsudku (výrok I.), uložil žalovaným povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobcům oprávněným společně a nerozdílně 29.589,- Kč (výrok II.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III.). Vzal za prokázané, že smlouvou ze dne 25. 8. 1994 se žalovaní - jako budoucí prodávající - zavázali uzavřít do sedmi dnů od přechodu vlastnického práva k předmětu smlouvy z města V. M. s žalobci - jako budoucími kupujícími - kupní smlouvu, jejímž předmětem bude byt II. kategorie o čtyřech pokojích s kuchyní a příslušenstvím ve druhém patře domu č. p. 1250/5 ve V. M., za kupní cenu, která bude shodná s cenou, za kterou předmětný byt žalovaní nabudou do vlastnictví. Žalovaná byla ve smlouvě označena chybným křestním jménem, neboť místo M. byla označena za D. . Mimo to byla identifikována rodným číslem a bydlištěm. Smluvní strany se dohodly, že nedojde-li v dohodnuté lhůtě k uzavření kupní smlouvy, mohou se ve lhůtě do jednoho roku od uzavření smlouvy domáhat u soudu nahrazení prohlášení vůle. Na základě smlouvy ze dne 25. 9. 1998 uzavřené mezi městem V. M. a žalovanými je v jejich prospěch v katastru nemovitostí na LV č. 4061 pro k. ú. V. M. zapsáno vlastnické právo k bytové jednotce č. 1250/5 včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu č. p. 1250 a pozemku parc. č. 1669/3. Tento byt (bytovou jednotku) užívali žalobci na základě podnájemní smlouvy v letech 1993 až 1999, přičemž v ní podnájemné nebylo sjednáno. Žalobci platili žalovaným měsíční částky podle rozpisu SIPO, spotřebovanou elektřinu, poplatky za rozhlas a televizi a v období, kdy žalovaní nebyli vlastníky bytové jednotky, i částku odpovídající nájemnému. Žalovaní přestali sporný byt užívat z toho důvodu, že stavěli vlastní rodinný dům v O. B. Koupí předmětného bytu chtěli žalobci řešit svou bytovou situaci, jelikož bydleli u rodičů žalobce, kde měli k dispozici jen jednu místnost. V únoru roku 1996 byla u dcery žalovaných Š. Š. diagnostikována cukrovka prvního typu, po dobu deseti let si čtyřikrát denně píchá inzulín, jednou za dva měsíce jezdí na kontroly do nemocnice v Brně a navštěvuje praktického lékaře ve V. B., kde je pohotovostní lékařská služba a ordinace diabetologie. V době rozhodování soudu prvního stupně tato svědkyně studovala na gymnáziu v T., kam denně dojížděla. Vázán právním názorem odvolacího soudu o určitosti smlouvy o smlouvě budoucí, jde-li o nezaměnitelnost předmětu budoucí koupě, vymezení doby, v níž mělo dojít k uzavření hlavní (realizační) smlouvy, a jednoznačnost dohody o ceně, uzavřel, že závazek žalovaných ve smyslu § 50a odst. 3 občanského zákoníku (dále obč. zák. ) nezanikl a bylo jejich povinností uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě do 30. 9. 1998. Za změnu poměrů nelze považovat zdravotní stav jejich dcery. Nelze pominout, že dcera žalovaných denně dojížděla do školy mimo své bydliště a pravidelně navštěvovala svého odborného lékaře v B. s tím, že v místě svého bydliště (O. B.) je lékařská péče zajištěna dvakrát týdně a po zbývající dny v nedaleké V. B., kde funguje i ordinace diabetologie. Žalovaní ani Š. Š. v předmětném bytě nebydlí po dobu patnácti let. Jelikož smlouva o smlouvě budoucí není podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, nemusí být předmět budoucí koupě vymezen tak, aby vyhovoval požadavkům zákona o vlastnictví bytů případně zákona o zápisech do katastru nemovitostí. Předmět budoucího převodu byl smluvními stranami identifikován nezaměnitelným způsobem, tj. určitě, a smlouva není neplatná ani v důsledku chyby v křestním jméně žalované; na základě dalších údajů (příjmení, rodného čísla a bydliště) bylo všem zúčastněným jasné, že smluvní stranou je právě žalovaná. Pochybnosti o určitosti nevzbuzuje ani ujednání o době, v níž má být budoucí smlouva uzavřena (do sedmi dnů od převodu vlastnického práva z města V. M. na žalované). I přes záměnu slova převod za slovo přechod je nepochybné, že kupní smlouva mezi účastníky řízení měla být uzavřena do sedmi dnů po vkladu vlastnického práva žalovaných na základě smlouvy uzavřené s původním vlastníkem (tzn. do sedmi dnů po 30. 9. 1998). Určitým způsobem byla dohodnuta rovněž kupní cena, neboť byla objektivně zjistitelná z kupní smlouvy uzavřené žalovanými s městem V. M. S odkazem na § 49a větu třetí obč. zák. soud prvního stupně uzavřel, že omyl v pohnutce žalovaných (že žalobci byt budou užívat pro vlastní bytovou potřebu) smlouvu nečiní neplatnou. Navíc žalovaní neprokázali, že žalobce veřejně prohlašoval, že zakoupený byt hodlá se ziskem prodat. Soud prvního stupně neuvěřil žalovaným, že částka 150.000,- Kč představuje úplatu za užívání předmětného bytu, nýbrž vzal za prokázané, že šlo o zálohu na budoucí kupní cenu. Tento závěr přijal na základě výpovědí žalobců a žalovaného, jakož i písemných dohod o podnájmu; vyšel přitom z toho, že podnájemní vztah nebyl sjednán úplatně. Jelikož uložil žalovaným povinnost uzavřít s žalobci kupní smlouvu ve výroku blíže uvedeného znění, přičemž částka 150.000,- Kč představovala zálohu na budoucí koupi a dohodnutá cena činila 120.411,- Kč, uložil jim současně povinnost zaplatit žalobcům částku 29.589,- Kč představující rozdíl mezi zálohou a skutečnou kupní cenou. Nepřisvědčil námitce promlčení ani námitce započtení. Promlčení práva na zaplacení částky 29.589,- Kč se totiž řídí ustanovením § 107 obč. zák. V rozsahu této částky k bezdůvodnému obohacení dojde až okamžikem uzavření kupní smlouvy s tím, že před tímto datem promlčecí doba nezačne běžet.
Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 27. května 2008, č. j. 15 Co 361/2006-220, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Vycházeje z totožných skutkových zjištění vyslovil právní názor, že se vůči kogentnímu ustanovení § 50a odst. 2 obč. zák. nemůže prosadit dohoda účastníků smlouvy o smlouvě budoucí, že lhůta jednoho roku, v níž se lze domáhat nahrazení prohlášení vůle druhé (neochotné) smluvní strany, začne běžet nikoli uplynutím dohodnuté doby k uzavření smlouvy , ale již okamžikem uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Nedal za pravdu žalovaným, že soud prvního stupně pominul nesprávné označení jedné smluvní strany (M. Š.) v dotčené smlouvě. Tato žalovaná byla sice označena jako D. , avšak dalšími údaji (rodným číslem a bydlištěm) byla identifikována natolik nezaměnitelně, že nebylo pochyb o tom, kdo smlouvu uzavírá; ostatně žalovaná smlouvu podepsala jako M. Š. . Odvolací soud zcela odkázal na skutkové (i právní) závěry soudu prvního stupně o charakteru částky 150.000,- Kč, která byla zálohou na budoucí kupní cenu, a pro stručnost odkázal na odůvodnění jeho rozsudku. Pouze dodal, že nebylo zjištěno, že by šlo o odměnu za sjednaný podnájem, jelikož podnájemní vztah trval nejen v letech 1993 a 1994, ale i v dalších letech, přičemž nebylo prokázáno, že by za toto další období žalovaní po žalobcích požadovali odměnu za užívání bytu. Odvolací soud převzal argumentaci soudu prvního stupně, že nedošlo ke změně poměrů, v důsledku nichž by jejich závazek uzavřít kupní smlouvu zanikl.
V dovolání, jehož přípustnost žalovaní (dále jen dovolatelé ) dovozují z § 237 odst. 1 písm. b) občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř. ), odvolacímu soudu vytýkají, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nadále jsou přesvědčeni o tom, že smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne 25. 8. 1994 (dále jen smlouva ) je neplatná, neboť neobsahuje náležitosti požadované § 50a odst. 1 obč. zák., tedy určení doby, do které bude realizační kupní smlouva uzavřena, neurčitá je dohoda o výši kupní ceny a nedostatečně je vymezen předmět budoucí smlouvy o prodeji bytové jednotky. S odkazem na § 50a odst. 1 obč. zák. prosazují názor, že je neurčité ujednání, podle něhož měla být budoucí kupní smlouva uzavřena do sedmi dnů od přechodu vlastnického práva k předmětu smlouvy z města V. M. na budoucí prodávající . Mimo tento nedostatek nelze za určité považovat ujednání o předmětu budoucího převodu, neboť ten není identifikován žádným z údajů vyžadovaných § 6 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb. Absence těchto podstatných náležitostí má za následek neplatnost smlouvy. Mimo to - odkazujíc na § 37 odst. 1 obč. zák. - mají zato, že neurčitá je i dohoda o výši budoucí kupní ceny. Je sice možné určit cenu uvedením metody, jež ji umožní vypočítat, přitom ale současně platí, že je nezbytné, aby kupní cenu bylo možno tímto způsobem zjistit jak v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tak i kdykoli v průběhu platnosti této smlouvy. V okamžiku uzavření smlouvy žádný z účastníků řízení nevěděl, jak vysoká bude kupní cena dohodnutá mezi žalovanými a městem V. M. S ohledem na čl. V. smlouvy namítají, že došlo k prekluzi práva domáhat se u soudu uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Počátek běhu této lhůty byl smluvními stranami dohodnut tak, že se tohoto práva lze domáhat do jednoho roku u soudu ode dne uzavření této smlouvy (žaloba byla podána dne 10. 5. 1999), přestože taková dohoda odporuje zákonu, jenž její běh váže na uplynutí dohodnuté doby k uzavření realizační smlouvy; toto smluvní ujednání je nutno respektovat. Z důvodu procesní opatrnosti vznesli současně námitku promlčení práva domáhat se u soudu povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Odvolací soud stejně jako soud prvního stupně se nevypořádal s jejich námitkou nesprávného označení jedné ze smluvních stran, kdy žalovaná byla označena jako D. , ačkoli její jméno je správně M. , a nesprávně vyhodnotil výpověď svědkyně Š. Š., ačkoliv mluvila pravdu a vypovídala naprosto spontánně. Za chybný považují závěr, že se nezměnily okolnosti, za nichž byla smlouva uzavřena; nadále prosazují názor, že jejich závazek uzavřít kupní smlouvu zanikl. Změnu spatřují ve skutečnosti, že je žalobci při uzavírání smlouvy ujistili, že dotčený byt využijí k uspokojení vlastní bytové potřeby, a až dodatečně se od svědka J. B. dozvěděli, že jej žalobci hodlají obratem výhodně prodat. Jelikož šlo o skutečnost, která pro ně byla při uzavírání smlouvy rozhodující, byli jejich jednáním uvedeni úmyslně v omyl a smlouva je tak neplatná podle § 49a obč. zák. Při uzavření smlouvy navíc vycházeli z předpokladu, že jejich tehdy nezletilá dcera Š. Š. bude zdráva, a že tedy byt nebudou potřebovat. Krátce po uzavření smlouvy však u ní bylo zjištěna cukrovka, přičemž toto onemocnění vyžaduje bezprostředně dostupnou lékařskou péčí, která je zajištěna v lokalitě, v níž se nachází dotčená bytová jednotka. Jelikož jde o okolnost zásadní a závažnou, nelze po nich spravedlivě požadovat uzavření předjednané kupní smlouvy. Žalovaní nejsou srozuměni se závěrem, že částka 150.000,- Kč představovala zálohu na budoucí kupní cenu, a prosazují, že šlo o zálohu na úhradu podnájemného podle smlouvy o podnájmu bytu mezi účastníky řízení. S tímto odůvodněním žalovaní navrhli, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění do 30. 6. 2009 (dále opět jen o. s. ř. ).
Již v rozsudku ze dne 26. července 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, Nejvyšší soud dovodil, že účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí kupní smlouvy, a proto postačuje, aby předmět této smlouvy byl označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Podle čl. II. smlouvy
předmětem této smlouvy je závazek obou smluvních stran uzavřít kupní smlouvu na prodej a koupi a to: bytu II. kategorie o 4 pokojích s kuchyní a příslušenstvím v II. patře domu čp. 1250/5 ve V. M. .
Předmět budoucího převodu byl smluvními stranami dostatečně (nezaměnitelně) identifikován, a lze proto přisvědčit závěru odvolacího soudu, že smlouva není z tohoto důvodu neurčitá. Na tomto závěru nemůže nic změnit okolnost, že závazek uzavření budoucí kupní smlouvy výslovně nezahrnuje povinnost převodu spoluvlastnického podílu ke společným částem domu, neboť v souladu s § 8 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. přechází v souvislosti s převodem či přechodem spoluvlastnický podíl ke společným částem domu na nového nabyvatele.
Článek III. smlouvy obsahuje ujednání smluvních stran, podle něhož
podstatnými náležitostmi budoucí smlouvy bude cena, kterou se smluvní strany zavazují dohodnout ve stejné výši a za stejných podmínek, za kterých předmět smlouvy nabudou do vlastnictví budoucí prodávající.
Ujednání o ceně budoucí koupě odvolací soud považoval za určité, přesto, že v okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebyla výše kupní ceny zřejmá, neboť se účastníci dohodli (a toto jejich ujednání respektoval), že její výše bude odpovídat tomu, za kolik předmět budoucího převodu žalovaní získají od města V. M.
Dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl žalovanými uplatněn důvodně. Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu platí v důsledku vázanosti (nesprávným) právním názorem - i na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud České republiky i toto rozhodnutí a věc vrátil Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).