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Timestamp: 2019-12-09 08:42:01+00:00
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Distanze fra costruzioni principio di prevenzione costruire sul confine
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in tema di distanze fra costruzioni, la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine e’ definitiva, nel senso che tale scelta condiziona non solo l’attivita’ edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata, per modo che sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare sul filo della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale criterio costruttivo devono osservare dall’altro fabbricato il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali.
Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Ordinanza|29 maggio 2019| n. 14705
sul ricorso 10426/2015 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 2428/2014 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 31/10/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/11/2018 dal Consigliere ANTONELLO COSENTINO;
lette le conclusioni scritte del P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. TRONCONE Fulvio, che conclude per il rigetto del primo motivo, con assorbimento del terzo e accoglimento del secondo’ motivo di ricorso.
che la corte di appello di Venezia, in parziale riforma di una sentenza del tribunale di Legnago, condannava la sig.ra (OMISSIS) proprietaria, in Comune di (OMISSIS), di un immobile che aveva formato oggetto di lavori di ristrutturazione ed ampliamento tanto in altezza quanto in estensione – a ricondurre tale immobile al rispetto delle distanze dal confine con il limitrofo fondo in proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS);
che, secondo la corte di appello, detti ampliamenti dovevano essere qualificati come “nuova costruzione” e, pertanto, non potevano essere effettuati senza il rispetto delle distanze dal confine;
che peraltro, secondo la corte distrettuale, nella specie non potrebbe invocarsi il principio della prevenzione, giacche’ tale principio non opererebbe quando gli strumenti urbanistici locali prevedano, come nella specie, una distanza minima dal confine; e cio’ a prescindere dall’eventuale attribuzione al secondo costruttore della facolta’ di costruire in aderenza all’edificio del preveniente;
che la corte lagunare rigettava altresi’, per quanto qui ancora interessa, la domanda della sig.ra (OMISSIS) di declaratoria di nullita’ di una scrittura privata conclusa tra lei e le signore (OMISSIS) il 18 ottobre 2000, avente ad oggetto il suo impegno a versare a queste ultime un indennizzo per consentire il mantenimento di quanto da lei costruito;
che, per l’effetto, la corte distrettuale condannava la signora (OMISSIS) ad intervenire sul proprio immobile demolendo tanto la parte edificata in sopraelevazione (in cio’ confermando la sentenza di primo grado) quanto la parte edificata in ampliamento orizzontale (in cio’ riformando la sentenza di primo grado);
che per la cassazione della suddetta sentenza di appello la sig.ra (OMISSIS) ha proposto ricorso sulla scorta di tre motivi;
che con il primo motivo di ricorso, attinente alla statuizione concernente la demolizione della sopraelevazione, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della disciplina in materia di distanze legali dal confine – articoli 872, 873 e 877 c.c., nonche’ articolo 10, comma 6, del regolamento edilizio e articolo 26 NTA del PRG del Comune (OMISSIS) in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3; secondo la ricorrente la corte di appello avrebbe errato nel ritenere inoperante il principio della prevenzione, in ragione della previsione regolamentare di una distanza dal confine, senza dare rilievo alla facolta’ di costruire in aderenza riconosciuta al prevenuto dal regolamento locale;
che con il secondo motivo di ricorso, attinente alla statuizione concernente la demolizione dell’ampliamento orizzontale, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della disciplina in materia di distanze legali (articoli 872 e 873 c.c.) e l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; la ricorrente, in particolare, lamenta l’omessa considerazione del duplice fatto che:
1) la contestata estensione era in realta’ mera ricostruzione di parti di fabbricato antecedentemente crollate;
2) detta ricostruzione era gia’ avvenuta nel 1993, come documentato dall’accertamento di abuso edilizio del 25.11.93, vale a dire in epoca anteriore a quella (1994) di entrata in vigore della disposizione regolamentare che imponeva una distanza minima dal confine;
che con il terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1418 e 1325 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; tale motivo attinge – sul presupposto della legittimita’ dell’attivita’ edilizia svolta dalla sig.ra (OMISSIS) sul proprio fondo – la statuizione di rigetto della domanda con cui la stessa sig.ra (OMISSIS) aveva chiesto dichiararsi la nullita’, per assenza di causa concreta, della convenzione del 18.1.2000 con cui la stessa sig.ra (OMISSIS) si era impegnata a versare una somma pecuniaria per mantenere quanto edificato.
che le intimate sig.re (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno depositato controricorso;
che la causa e’ stata chiamata all’adunanza di camera di consiglio del 30 novembre 2018, per la quale entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa e il Procuratore Generale ha depositato requisitoria scritta;
che il primo motivo va giudicato fondato sulla scorta delle seguenti argomentazioni:
1) l’articolo 10, comma 6, del regolamento edilizio comunale prevede: “Sono ammesse le costruzioni in aderenza anche di fabbricati preesistenti secondo le norme del Codice Civile”; trattandosi di disposizione generale, essa risulta applicabile anche nella zona in cui sorgono gli immobili in questione (zona D4 agroindustriale), in assenza di espressa previsione contraria contenuta nelle norme tecniche di attuazione relative a tale zona;
2) poiche’ il regolamento locale consente la costruzione in aderenza, il principio della prevenzione va ritenuto operante, non ostando a tale conclusione il rilievo che lo stesso regolamento preveda una distanza minima dai confini;
questa Corte ha infatti reiteratamente affermato (sentt. nn. 11664/18, 23693/14, 22896/07) che il criterio della prevenzione, previsto dagli articoli 873 e 875 c.c., e’ derogato dal regolamento comunale edilizio allorche’ questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle costruzioni dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio;
in quest’ultimo caso il criterio della prevenzione resta operante anche in presenza di una disposizione che fissi una distanza minima delle costruzioni dai confini e il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo (ma non anche, si e’ parimenti precisato, la facolta’ di costruire a distanza inferiore dal confine);
3) nella specie e’ pacifico che il fabbricato sopraelevato dalla sig.ra (OMISSIS) e’ posto sul confine: si veda, al riguardo, la prospettazione dell’atto introduttivo delle signore (OMISSIS), riportata a pag. 5 della sentenza, ove si fa riferimento ad un fabbricato “sito sul mappale (OMISSIS)… lato ovest, in confine con la proprieta’ delle attrici”; la sopraelevazione di tale fabbricato era quindi lecita, costituendo esercizio del potere erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, purche’ in concreto preveniente, ossia purche’ il fondo frontistante, in proprieta’ (OMISSIS), fosse inedificato all’epoca della realizzazione della sopraelevazione;
4) la corte di appello – muovendo dall’erroneo presupposto che, quando il regolamento edilizio prevede una distanza dai confini, il principio di prevenzione non sarebbe applicabile nemmeno nei casi in cui il medesimo regolamento consenta di costruire in aderenza – ha omesso di accertare se l’area fronteggiata dal fabbricato sopraelevato dalla sig.ra (OMISSIS) fosse inedificata all’epoca della sopraelevazione (come sostenuto dalla ricorrente a pag. 4, punto 4, del ricorso, ove si fa riferimento all’allegato “A” alla c.t.u.);
5) l’accertamento omesso dalla corte d’appello era invece necessario alla stregua del principio che, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, il criterio della prevenzione va applicato alla sopraelevazione di un edificio avendo riguardo all’epoca della sopraelevazione e non a quella della realizzazione della costruzione originaria (Cass. 74/11); alla luce di tale principio, infatti, se il fabbricato della sig.ra (OMISSIS) avesse fronteggiato un’area libera all’epoca in cui esso venne sopraelevato, la sopraelevazione sarebbe risultata essa stessa preveniente e, pertanto, legittima;
6) che la conclusione che precede risulta suffragata anche dall’ulteriore principio che, in tema di distanze fra costruzioni, la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine e’ definitiva, nel senso che tale scelta condiziona non solo l’attivita’ edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata, per modo che sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare sul filo della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale criterio costruttivo devono osservare dall’altro fabbricato il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali (Cass. 1284/92, 7762/99).
7) che il precedente citato dalla Procuratore Generale (Cass. 5049/18) non appare pertinente;
8) che detto precedente, laddove afferma che la sopraelevazione va considerata nuova costruzione e “puo’ essere conseguentemente eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante” ha riguardo alle “distanze legali dalle costruzioni” e pertanto va inteso nel senso – che questo Collegio condivide – che nel caso in cui, dopo l’edificazione del fabbricato originario preveniente, il vicino abbia a propria volta edificato sul proprio fondo, la sopraelevazione del fabbricato originario, in quanto “nuova costruzione”, non puo’ giovarsi della prevenzione del fabbricato originario ma deve adeguarsi all’assetto che si e’ venuto a formare sul terreno e, quindi, deve rispettare la distanza legale (tra costruzioni) dal fabbricato frattanto edificato dal vicino;
9) che, per contro, nel caso oggi all’esame di questa Corte, l’impugnata sentenza non contiene, come sopra evidenziato sub 4), alcun accertamento del fatto che sul fondo delle signore (OMISSIS) vi fosse, all’epoca della sopraelevazione realizzata dalla sig.ra (OMISSIS), un fabbricato fronteggiante tale sopraelevazione, cosicche’ non viene in discussione la distanza tra costruzioni ma la distanza tra costruzioni e confini;
che, per le considerazioni che precedono, il primo mezzo di impugnazione va accolto;
che il secondo motivo va giudicato inammissibile la’ dove deduce l’omesso esame del fatto decisivo che l’ampliamento orizzontale del fabbricato della ricorrente sarebbe consistito nella ricostruzione di corpi di fabbrica preesistenti, crollati e non demoliti; la questione se i corpi di fabbrica preesistenti fossero crollati o fossero stati demoliti non e’ ammissibile in questa sede, perche’, da un lato, e’ priva di decisivita’ e, d’altro lato, si risolve nella richiesta di un accertamento di fatto che non puo’ trovare ingresso in sede di legittimita’; quanto all’argomentazione secondo cui la ricostruzione dei fabbricati preesistenti sarebbe stata “effettuata senza determinare un aumento in lunghezza del fronte sul confine” (pag. 22, par. “B”, del ricorso), essa risulta a propria volta inammissibile perche’ non attinge specificamente l’argomentazione, su cui si fonda l’impugnata decisione, che, “una volta demolito il fabbricato esistente a distanza inferiore al confine, si perde il diritto e vengono ripristinate in quel punto le distanze regolamentari dal confine” (pag. 11 della sentenza);
che il medesimo secondo motivo, per contro, va giudicato fondato, in conformita’ alle conclusioni del Procuratore Generale, nella parte in cui si censura la statuizione della corte di appello che ha ritenuto che l’ampliamento orizzontale realizzato dalla odierna ricorrente violasse la disciplina delle distanze dai confini senza accertare l’epoca di realizzazione dell’ampliamento e, quindi, senza verificare quale fosse della disciplina delle distanze vigente a tale epoca;
che la corte d’appello, infatti, non si e’ confrontata con la data in cui e’ stata effettuata la ricostruzione del fabbricato dell’odierna ricorrente, giacche’ nella sentenza non risulta svolta alcuna disamina ne’ delle risultanze della consulenza tecnica ne’ della relazione di accertamento delle opere abusive redatta da un tecnico dell’amministrazione comunale il 25 novembre 1993 (cfr. pag. 20 del ricorso); cosicche’ la decisione della corte lagunare sull’ampliamento orizzontale del fabbricato dell’odierna ricorrente finisce col fondarsi su una disciplina edilizia i presupposti della cui applicabilita’ alla fattispecie, ratione temporis, non vengono esplicitati motivazione;
che pertanto, anche il secondo mezzo di impugnazione, va accolto nei sensi di cui al capoverso che precede;
che il terzo motivo, in quanto dipendente dai primi due, risulta assorbito dall’accoglimento dei medesimi;
che quindi, in definitiva, vanno accolti il primo e, per quanto di ragione, il secondo motivo di ricorso e va dichiarato assorbito il terzo; che la sentenza gravata va cassata con rinvio alla corte territoriale, la quale, con riferimento alla statuizione sull’ampliamento verticale del fabbricato della odierna ricorrente, si atterra’ ai seguenti principi di diritto: il criterio della prevenzione opera anche quando il regolamento locale preveda una distanza minima delle costruzioni dai confini, purche’ tale regolamento consenta, come nella specie, di costruire in aderenza o in appoggio;
con riferimento alla sopraelevazione di un edificio preesistente, il criterio della prevenzione va applicato avendo riguardo all’epoca della sopraelevazione e non a quella della realizzazione della costruzione originaria;
che inoltre, con riferimento alla statuizione sull’ampliamento orizzontale del medesimo fabbricato della odierna ricorrente, la corte territoriale verifichera’ l’epoca di realizzazione di tale ampliamento, onde valutarne la legittimita’ alla luce della disciplina edilizia ratione temporis vigente.
La Corte accoglie i primi due mezzi del ricorso, dichiara assorbito il terzo e cassa la sentenza gravata in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della corte di appello di Venezia, che regolera’ anche le spese del giudizio di cassazione.
Servitù convenzionale estensione e modalità di esercizio