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Timestamp: 2020-06-03 16:47:37
Document Index: 43844247

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', 'Art 4', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art 14', '§ 36', '§ 37', '§ 37', '§ 36', 'Art. 14', '§ 36', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 14', 'BGH', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 305', '§ 5', '§5', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 557', '§ 557', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 313', 'BGH', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 309', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 273', '§ 273', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

MIETRECHT AKTUELL | Archiv der Kategorie: AGB Geschäftsbedingungen
Archiv der Kategorie: AGB Geschäftsbedingungen
Geschrieben am 07.12.2018 Von Stefan Göttlich
Zurückbehaltungsrechte in Mietsachen sind weiter ein Dauerthema, weil diese bei Mängeln der Mietsache als letzter Notanker herangezogen werden, um einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand zu beseitigen.
Der BGH hat (durch BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14) in einer Wohnungsmietsache zur Höhe eines solchen Zurückbehaltungsgrechts Stellung genommen. Der BGH führt aus, dass bei der Bemessung des Leistungsverweigerungsrechts die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten sind. Denn dabei kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden, während dem Äquivalenzverhältnis für bereits abgelaufene Zeitabschnitte bereits dadurch Rechnung getragen ist, dass der Mieter nur eine geminderte Miete zahlen muss. Das Zurückbehaltungsrecht kann nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder Kosten für die Mangelbeseitigung bemessen werden. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels und der Beseitigungskosten stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt ist.
Ferner finden sich in vielen Mietverträgen Klauseln, die ein Zurückbehaltungsrecht erst für die Zukunft vorsehen, wenn der Mieter die Ausübung dieses Rechts zuvor angekündigt hat, wie z.B.:
„Der Mieter kann gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete nur ausüben, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat und sich mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet.“
Hierzu OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 22.12.2004 – 2 U 34/04, NZM 2005, 359
1. Die Klausel in einem Formularmietvertrag über Geschäftsräume, wonach der Mieter gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete nur ausüben kann, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat, ist wirksam, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Denn sie enthält kein generelles Aufrechnungsverbot, sondern trägt nur dem berechtigten Interesse des Vermieters Rechnung, sich gegen eine überraschende Aufrechnung und damit gegen einen ihn unvorbereitet treffenden Ausfall der laufenden Einnahmen aus der Vermietung zu schützen
2. Eine solche Klausel führt – jedenfalls im Bereich der gewerblichen Miete – auch dann zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn sie die Aufrechnungsbefugnis zusätzlich davon abhängig macht, dass sich der Mieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet.
Für den Bereich der Wohnraummiete hat der BGH, Urt. v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10, WuM 2011, 418, hat der BGH genauso entschieden. Danach führt eine bloße Verschiebung der Durchsetzung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, denn diesem bleibt für die vorangegangene Zeit ein Minderungsrecht.
Als unwirksam wurde eine solche Klausel in einem Wohnraummietvertrag jedoch erachtet, wenn sie eine schriftliche Ankündigung der Aufrechnung verlangt (LG Konstanz, Urt. v. 19.12.2013 – 61 S 30/13, NZM 2014, 389), denn § 556b Abs. 2 S. 1 BGB lässt die Ankündigung in Textform genügen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnraummieters sind gem. § 556b Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam.
Generell unwirksam sind Klauseln, die das Mietminderungsrecht des Wohnraummieters in der Weise beschränken, dass er die Minderung nicht durch schlichten Abzug von der Miete vornehmen kann, sondern aktiv im Klagewege durchsetzen muss (BGH, Urt. v. 4.2.2009 – VIII ZR 66/08, WuM 2009, 228).
Hat der Mieter die Aufrechnung gemäß seiner vertraglichen Verpflichtung angekündigt, so kann in der anschließenden Nichtzahlung oder Kürzung der Miete eine konkludente Aufrechnungserklärung oder die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts liegen (BGH, Urt. v. 16.3.2005 – XII ZR 269/01, GuT 2005, 162). Siehe dazu auch die Anmerkung zu LG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.11.1986 – 2/11 S 293/86, PE 1987 Nr. 7, S. 6.
Für weitergehende Beratung steht meine Kanzlei gerne zur Verfügung und ist wie folgt erreichbar:
Zum Wiggenberg 64 Brauerstrasse 15
34454 Bad Arolsen 12209 Berlin-Steglitz
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Allgemein, Gewerbemietrecht, Mietminderung, Schriftform § 550 BGB, Wohnungsmietrecht	| Tags: BGH Beschluss v. 27.10.2015 VIII ZR 288/14, BGH Urt. v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10, Keine Schriftform für Zurückbehaltungsrecht, OLG Frankfurt/Main Urt. v. 22.12.2004 – 2 U 34/04 = NZM 2005 Seite 359, Stefan Göttlich Rechtsanwalt, Zurückbehaltungsrecht Gewerbeaummiete, Zurückbehaltungsrecht in Mietsachen, Zurückbehaltungsrecht in Textform, Zurückbehaltungsrecht Wohnraummiete	|
Geschrieben am 20.08.2018 Von Stefan Göttlich
Mit den zwei Regelwerken (ODR-Verordnung 524/2013 und ADR-Richtlinie 2013/11/EU) möchte die EU eine Art paralleles Justizsystem zur Streitbeilegung schaffen. Dies greift auch im Verhältnis Vermieter zu Mietern.
Bereits seit 2016 ist die ODR-Verordnung der Europäischen Union in Kraft getreten. ODR steht für Online Dispute Resolution (Online-Streitschlichtung, OS).
Unternehmer im Sinne der ODR Verordnung müssen seit dem 09. Januar 2016 einen Hinweis im Impressum umgesetzt haben. Inhaltlich legt Art. 14 der ODR Verordnung folgendes fest:
Diese Pflichten treffen den Vermieter als Unternehmer durch die Definition in Art 4 Abs 1 b) der Richtlinie 2013/11/EU genauso, wie jeden anderen Online Händler.
Definition: „Unternehmer“ ist jede natürliche oder juristische Person — unabhängig davon, ob sie in privatem oder öffentlichem Eigentum steht —, die zu Zwecken handelt, die ihrer gewerblichen, geschäftlichen, handwerklichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können, wobei sie dies auch durch eine in ihrem Namen oder Auftrag handelnde Person tun kann“.
Zumindest der „geschäftlichen Tätigkeit“ gehört die Vermietung an. Mietverträge gelten kraft Definition als „Dienstleistungsverträge“.
Problematisch ist, dass eine solche Pflicht nicht nur auf einer eigenen Homepage, sondern auch bei Inseraten auf externen Plattformen wie Immowelt, Immoscout und Airbnb umgesetzt werden muß. Die derzeit herrschende Rechtsprechung verlangt einen anklickbaren Link auf die seit Februar 2016 eingerichtete OS-Internetseite (OS-Plattform) , welche als zentrale Anlaufstelle und Verteiler fungiert. Dort kann man als Verbraucher ein Beschwerdeformular ausfüllen und sich weiter verweisen lassen. Das Oberlandesgericht Hamm, Az: 4 U 50/17 hat hierzu folgendes entschieden: https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm/j2017/4_U_50_17_Beschluss_20170803.html
Unter einem „Link“ im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung (EU) Nr. 524/2013 (ODR-Verordnung) ist eine „anklickbare“ Verknüpfung zu verstehen; die bloße textliche Wiedergabe der Internetadresse (URL) der OS-Plattform genügt nicht.
Die Verpflichtung zur Einstellung eines Links zur OS-Plattform nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 der ODR-Verordnung besteht auch für die einzelnen Angebote auf einer Internetplattform wie „ebay“ (Anschluss an OLG Koblenz, Urteil vom 25.01.2017 – 9 W 426/16 – <juris>; entgegen OLG Dresden, Urteil vom 17.01.2017 – 14 U 1462/16 – <juris>
Die anders lautende Rechtsprechung des OLG Dresden halten wir für nicht überzeugend. Auch das OLG München (Urteil vom 22.09.2016, Az. 1 HK O 1019/16) und das OLG Koblenz (Urteil vom 25.01.2017, Az. 9 W 426/16) bejahten eine Pflicht zur Verlinkung auf die OS-Plattform auch für Händler auf Amazon und eBay.
Art 14 ODR Verordnung verlangt zudem die Angabe einer EMAIL Adresse des Anbieters!
Bei Verstößen gegen die Umsetzung drohen unter anderem Abmahnungen durch Wettbewerber, die nicht selten mit Streitwerten oberhalb von € 10.000 behandelt werden.
Das war aber noch nicht der letzte Streich, denn der nächste folgte sogleich:
Bis 1. Februar 2017 musste jeder Anbieter, der eine Homepage betreibt oder Allgemeine Geschäftsbedingungen nutzt weitere Hinweise umsetzen – das ergibt sich aus dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) vom Februar 2016, das in Deutschland die ADR-Richtlinie (Alternative Dispute Resolution, Alternative Streitschlichtung) umsetzt.
Die Teilnahme an einem solchen Streitschlichtungsverfahren ist grundsätzlich freiwillig.
Doch welche Bedeutung hat das für Vermieter, die sich nicht an einem solchen Verfahren beteiligen möchten? Auch sie müssen folgende Hinweispflichten beachten und umsetzen. Hier ein Überblick in Stichpunkten:
Erforderlich ist ein Hinweis auf die Bereitschaft oder nicht gegebene Bereitschaft, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen (und falls ja, vor welcher Stelle), auf der Website und in den vom Unternehmer verwendeten AGB (§ 36 VSBG).
Nach einer nicht beigelegten Streitigkeit mit Verbrauchern müssen Unternehmen, zum Beispiel durch ihre Beschwerdeabteilung, zusätzlich im E-Mail- oder Schriftverkehr auf die für sie zuständige AS-Stelle und deren Kontaktdaten hinweisen (§ 37 VSBG). Das gilt selbst dann, wenn die Unternehmen weder verpflichtet noch bereit sind, an einer solchen Streitbeilegung teilzunehmen (Begründung zum Gesetzentwurf, BT-DrS. 18/5098 vom 09.06.2015, S. 75).
Verpflichtet sind alle Unternehmer, die eine Website betreiben oder AGB verwenden. Jeder Vermieter verwendet AGB, denn jedes Mietvertragsformular besteht aus einer Vielzahl vorformulierter und zur Mehrfachverwendung geschaffener Vertragsklauseln!
Verpflichtend ist der Hinweis ab dem 1. Februar 2017. Die Hinweise müssen leicht zugänglich, klar und verständlich sein.
Beispiel: „Wir sind weder bereit noch verpflichtet, an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen“ .
„Wir sind bereit/ verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Die zuständige Stelle ist … (Anschrift, Website). Wir werden an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Stelle teilnehmen.“
Beispiel nach nicht beigelegter Streitigkeit (Brief oder E-Mail): „Gesetzlicher Pflichthinweis nach § 37 Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG): Eine für Sie zuständige alternative Streitbeilegungsstelle ist (…, Adresse, Website). Wir sind nicht bereit oder verpflichtet, an einem Verfahren vor dieser Stelle teilzunehmen und werden eine Teilnahme an einem Schlichtungsverfahren vor dieser Stelle ablehnen.“
Bei der Frage, wer die Pflichten umsetzen muss, muss man unterscheiden. Die Informationspflicht nach der ODR-Verordnung betrifft alle Unternehmer, die online Kauf- und Dienstleistungsverträge mit Verbrauchern abschließen. Dies könnte meist nur Vermieter von Ferienwohnungen treffen, deren Mietvertrag über das Internet geschlossen werden kann. Ansonsten ist dem Verfasser kein Fall eines online geschlossenen langfristigen Mietvertrages bekannt.
Nach dem VSBG ist dagegen nicht Voraussetzung, dass Verträge online geschlossen werden. Es reicht aus, dass das Unternehmen mit Verbrauchern Verträge schließt und entweder AGB verwendet oder eine Website betreibt.
So sind z.B. auch der stationäre Handel, Rechtsanwälte und Vermieter zu einem solchen Hinweis verpflichtet, wenn sie AGB verwenden und/ oder eine Website betreiben.
Ob dies auch für Inserate auf fremden Marktplätzen gelten soll, ist derzeit umstritten. In § 36 Abs. 2 VSBG heißt es, dass die Informationen nach Abs. 1 der Norm auf der Webseite des Unternehmens erscheinen müssen, wenn der Unternehmer eine Webseite unterhält. Es wird diesbezüglich vertreten, dass nach dem Wortlaut des Abs. 2 die Informations- und Hinweispflichten ebenfalls nur auf der eigenen Internetseite erfüllt werden müssen und nicht auf den Händler-Seiten einer Verkaufsplattform.
Diese Annahme widerspricht jedoch dem Sinn und Zweck des VSBG. Verbraucher sollen nach dem Gesetzeszweck umfassend und transparent informiert werden. Das Wissen darüber, ob der Betreiber eines Marktplatzes wie Amazon, Airbnb oder Immoscout, Immowelt am Streitbeilegungsverfahrens teilnimmt oder nicht, hilft dem Verbraucher im Zweifel nicht weiter. Vertragspartner ist vielen Fällen nicht der Betreiber eines Online-Marktplatzes, sondern der einzelne Händler/Vermieter. Auch im Rahmen des Art. 14 der ODR Verordnung heißt es „auf ihren Websites“ und dennoch wird das Inserat auf externen Plattformen auch als Webseite des Unternehmens bewertet, was im Rahmen der Umsetzung der ADR Richtlinie durch das VSBG ebenso einzustufen sein sollte. Es gilt grundsätzlich nicht der Wortlaut der Umsetzung in Deutsches Recht, sondern im Zweifel der Inhalt und Zweck der EU-Richtlinie.
Bei der Abmahngefahr muss man derzeit noch zwischen der ODR-VO und dem VSBG unterscheiden. Wer den ODR-Hinweis nicht setzt, kann in jedem Fall von Mitbewerbern, Wettbewerbsvereinen oder Verbraucherzentralen kostenpflichtig abgemahnt werden. Unternehmer und daher auch Vermieter, die auf Portalen oder Plattformen tätig sind, sollten sicherstellen, dass sie auch in dem dortigen, ggf. erforderlichen Impressum einen solchen Hinweis implementiert haben.
Bei den Pflichthinweisen nach VSBG wird an mehrfacher Stelle auch einen „Negativ“-Hinweis verlangt, dass der Unternehmer/Vermieter zur Teilnahme an solchen Verfahren weder bereit noch verpflichtet ist. Ob die Verletzung solcher Hinweispflichten mit dem Wettbewerbsrecht durchgesetzt werden kann, muss sich erst zeigen. Man wird aber die Ansicht vertreten können, dass die Hinweispflichten, auch wenn sie im Einzelnen unsinnig sein mögen, einen gewissen verbraucherschützenden Bezug haben, weil der Verbraucher erkennen kann, welcher Unternehmer zu seinen Gunsten bereit ist, an einem Streitschlichtungsverfahren mitzuwirken. Damit könnte man zu dem Ergebnis kommen, dass es sich um Marktverhaltensnormen handelt, deren Verletzung gegenüber Mitbewerbern abgemahnt werden kann. Unternehmer, die gegenüber Verbrauchern tätig sind, sollten daher bis zu einer Klärung sicherheitshalber auch die Verpflichtung zu einem Negativ-Hinweis umsetzen. Da die Informationspflichten nach §§ 36, 37 VSBG als „Verbraucherschutzgesetze“ in § 2 Unterlassungsklagengesetz aufgenommen worden sind, kann eine Verletzung der Hinweispflichten auch von Verbraucherschutzorganisationen beanstandet werden.
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Geschrieben am 19.08.2018 Von Stefan Göttlich
Impressumspflicht in Mietsachen
– Ein Diensteanbieter ist jede natürliche oder juristische Personen, die eigene oder fremde Telemedien zur Nutzung bereithält oder den Zugang zur Nutzung vermittelt (vgl. § 2 Nr. 1 TMG). Darunter sind demnach gänzlich alle Domaininhaber mit eigener Homepage zu verstehen, da gemäß § 2 TMG die Personengesellschaften den juristischen Personen gleichgestellt werden, soweit sie rechtsfähig sind.
– Telemedien umfassen alle Informations- und Kommunikationsdienste, die keine Telekommunikation im engeren Sinne oder Rundfunk darstellen. Telemedien sind also unter anderem auch private Websites, Blogs, Facebook oder E-Mails, jedoch nicht die reine Datenübertragung, wie zum Beispiel VoIP. Nahezu alle Angebote im Internet unterfallen damit dem Begriff der Telemedien und alle Anbieter der Impressumspflicht.
Die Verwaltung eigenen Vermögens ist regelmäßig keine unternehmerische Tätigkeit im Sinne von § 14 BGB. Siehe z.B. BGH NJW 2002, 368 oder aus der Kommentierung: 67. Aufl. Palandt § 14 Rn. 2 oder 5. Aufl. Münchener Kommentar § 14 Rn. 19.
Es trifft aber auf Vermieter im Verhältnis zum Mieter nicht zu, und dies wird durch die Kommentierung im Palandt unter Berufung auf das insoweit einzig ersichtliche Urteil des OLG Düsseldorf deutlich – NJW-RR 2005, 13-17 –, das den Vermieter im Verhältnis Vermieter ./. Mieter als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB ansieht, so dass dieser automatisch auch geschäftsmässig handelt.
Auch viele Instanzgerichte weisen darauf hin, dass „Unternehmer“ i. S. d. § 14 BGB auch der vermietende Eigentümer ist, wenn er im Wettbewerb mit anderen seine Wohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet (so auch Heinrichs in: Palandt, BGB-Kommentar, § 14 Anm. 2); AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 21.6.2007, 10 C 69/07, MM 2007, 30 (262). Umstritten ist bislang nur, ob dies bereits ab der ersten zu vermietenden Wohnung gilt oder der Vermieter zumindest 3 oder gar 10 Wohnungen besitzen muß.
Der Begriff des Unternehmers nach dem BGB ist grundsätzlich weit auszulegen. Erfasst wird jedes planmäßige und dauerhafte Angebot von Dienstleistungen gegen Entgelt, unabhängig von der Regelmäßigkeit und dem Umfang dieser Tätigkeit. Dies hat Auswirkungen im Bereich der Anwendbarkeit des Telemediengesetzes, des Widerrufsrechts, der §§ 305 ff. BGB und daher des AGB Rechts sowie im Bereich der Anwendbarkeit der ODR Verordnung und des Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) vom Februar 2016 welches in Deutschland die ADR-Richtlinie umsetzt aber auch zur ggf. bestehenden Notwendigkeit einer Datenschutzerklärung.
Die Entgeltlichkeit eines Telemediendienstes ist für dessen Qualifikation als „geschäftsmäßig“ nicht zwingend erforderlich, da andernfalls der Anwendungsbereich des § 5 TMG zu weit beschränkt würde. So postuliert schon §5 Abs. 1 TMG die Gebührenpflicht zwar als Indikator, nicht aber als unabdingbare Voraussetzung der Impressumspflicht. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist für die Geschäftsmäßigkeit nicht notwendig.
Eine derartige Konstellation ist regelmäßig bei Auftritten auf externen Plattformen einschlägig, die Unternehmern die Möglichkeit bieten, ihren Vertrieb durch seiteninterne Shop-Profile eigenständig zu organisieren. Innerhalb eines eigenen Handlungsraums könne Vermieter/Gewerbetreibende hier nämlich die fremden Dienste geschäftsmäßig für die Verbreitung eigener oder zumindest eigens zusammengestellter Inhalte nutzen und sind deshalb zur Anführung eines vollständigen Impressums gehalten (so ausdrücklich bereits im Jahre 2012 das LG Bamberg, Urteil v 28.11.2012 – Az.1 HK O 29/12)
Nach dem Sinn und Zweck der Impressumspflicht, im Telekommunikationsbereich die Transparenz gegenüber Verbrauchern zu stärken und durch Informationsobliegenheiten etwaig angestrebte geschäftliche Korrespondenzen zu erleichtern, haben Unternehmer auf Verkaufsplattformen das Impressum unabhängig von der Größe ihres Shops, der Zahl der angebotenen Artikel oder der jeweiligen Kaufzuschlagsmodalitäten (Direktkauf, Auktion etc.) anzuführen. Dies gilt dann eben auch für den Vermieter, der in Airbnb oder Immowelt, Immoscout etc. inseriert.
Profile auf externen Plattformen wie lösen somit die Impressumspflicht aus. Insbesondere ist deren Nutzung stets als geschäftsmäßig einzuordnen. Aus diesem Grunde ist auch jedem Vermieter, der nur eine einzige Wohnung besitzt und diese inseriert zu empfehlen, ein Impressum zum Inserat freizuschalten. Wer dies vergisst riskiert eine Abmahnung von Wettbewerbern nach dem UWG.
Umgekehrt sind Betreiber von Verkaufsplattformen verpflichtet, ihren Nutzern hinreichende informationstechnologische Möglichkeiten für die Vorhaltung eines ordnungsgemäßen Impressums bereitzustellen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 18.06.2013 – Az. I-20 U 145/12).
Tel.: 05691-80680-97
Fax: 05691-80680-99
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Geschrieben am 02.09.2016 Von Stefan Göttlich
Problem Flächenangabe im Mietrecht
Problem Flächenangabe
Grundsätzlich begründen Flächenabweichungen aufgrund falscher Quadratmeterzahl einen Sachmangel der Mietsache. Nach ständiger Rechtsprechung im Wohnungsmietrecht, so zum Beispiel in der BGH Entscheidung vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09, ist grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, ein Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB, der eine Minderung begründen kann, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 %. Natürlich ist die Miete die Gegenleistung für die zur Verfügung stehende gemietete Fläche. Erweist sich die gemietete Fläche als geringer als die im Mietvertrag bezeichnete Fläche, zahlt der Mieter mehr Miete, als er als Gegenleistung erhält.
Die verfügbare Nutzfläche ist auch im Gewerbemietrecht ein wertbildender Faktor und bestimmt aufgrund der gegebenen Nutzungsmöglichkeiten die Höhe der Miete, aber auch den Verkehrswert der Immobilie, falls der Eigentümer das Objekt finanzieren, beleihen oder verkaufen möchte. Im Übrigen ist die vermietete Fläche auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Fläche vereinbart sein muss, relevant.
Idealerweise bezeichnen die Parteien im Mietvertrag die maßgebliche Fläche und die Berechnungsmethode nach der diese berechnet worden ist. Problem ist aber, dass die Flächenangabe als solche noch keine zuverlässige Aussage über die Nutzfläche darstellt.
Die Rechtsprechung sieht in Angaben zur Mietfläche zunächst eine Beschaffenheitsvereinbarung, die der Objektbeschreibung dient (BGH VIII ZR 138/06 in WUM 2007, 450; OLG Dresden NZM 2003, 27). Einer bloßen Zahlenangabe lasse sich nicht entnehmen, dass der Vermieter über die Beschreibung hinaus garantiemäßig haften wolle. Gleiches ist anzunehmen, wenn der Vermieter oder ein Beauftragter Makler das Objekt zunächst mit einer bestimmten Größe inseriert hat.
Nach der BGH Rechtsprechung wirkt sich eine Flächenabweichung erst dann als erheblich aus, wenn die Abweichung der tatsächlichen Nutzfläche gegenüber der vereinbarten Quadratmeterzahl mehr als 10 Prozent beträgt (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2005, 712; ZMR 2007,764). Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336).
Weicht die Quadratmeterzahl weniger als 10 % ab oder liegt sie genau bei 10 %, begründet dies einen Sachmangel nur, wenn zudem die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird (KG Berlin ZMR 2005, 950). Dies sind eher Ausnahmefälle. Im Gewerbemietrecht kann dies beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter eine Maschine aufstellen muss. Andernfalls muss der Mieter Abweichungen bis zu 10 % eher akzeptieren.
An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, so BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09.
In diesem Fall wurden durch folgende Klausel mietvertragliche Ansprüche wegen einer Flächenabweichung von vornherein verhindert:
„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benutzung als Wohnraum, deren größe ca. 54,78 qm beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ (BGH VIII ZR 306/09, Rn. 2)
Haben die Parteien somit vereinbart, dass die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage für die Miete maßgebend ist, ist die im Mietvertrag bezeichnete Nutzflächenangabe wegen „möglicher Messfehler“ nicht relevant (BGH VIII ZR 306/09). Hierin liegt die Möglichkeit zur Vermeidung einer Haftung auf Rückzahlung und Minderung.
Die Angabe der Quadratmeterzahl kann unverbindlich sein, wenn der Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag darauf hinweist (BGH WuM 2011, 11). Dann besteht kein Minderungsrecht. Legt der Mieter auf eine bestimmte Fläche Wert, muss er im Mietvertrag darauf dringen, dass diese entsprechend erfasst und als verbindlich zugesichert bezeichnet wird.
Formulierungsvorschlag für eine Klausel zur Flächenberechnung
… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst.“
Wie wird die Nutzfläche berechnet?
Es gibt für Gewerbeflächen keine allgemein verbindliche Berechnungsvorschrift. Die Wohnflächenverordnung gilt jedenfalls nicht. Im Idealfall ist die maßgebliche Berechnungsgrundlage dem Mietvertrag beigefügt und nachvollziehbar erläutert. In Betracht kommen die DIN 277, Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (gif-Nutzfläche), herausgegeben von der gif-Gesellschaft für Immobilien wirtschaftliche Forschung e.V. vom 1.11.2004 (gif-Richtlinie), Frankfurter Aufmaß.
Weicht die Fläche entgegen dem Vertrag nach oben hin ab, kann der Vermieter keine Miete nachfordern. Will er die Miete erhöhen, muss er von der im Vertrag vereinbarten geringeren Fläche ausgehen, vorausgesetzt die Flächenabweichung beträgt nicht mehr als 10 % (BGH WuM 2007, 450). Wenn die Parteien im Mietvertrag eine kleinere als die tatsächliche Fläche vereinbaren, ist auch dies eine Vereinbarung i.S.d. § 557 Abs. 3 HS 2 BGB. Danach ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben oder wenn sich ein solcher Ausschluss aus den Umständen ergibt. Letzteres wird bei einer Vereinbarung einer zu kleinen Wohnfläche für die Mehrfläche angenommen (Weitemeyer in: Miete, 9. Aufl., § 557 BGB, Rn. 26; Emmerich, a.a.O., § 558 Rn 19; OLG Düsseldorf GE 02, 1335). Dieser Meinung hat sich der BGH ohne Benennung des Ausschlusstatbestands im Ergebnis angeschlossen (BGH 23.5.07, VIII ZR 138/06). Das gilt unabhängig davon, wie hoch die Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche ist. Der BGH (a.a.O.) hat aber auch vertreten, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent ein Anspruch des Vermieters gemäß § 313 BGB auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage besteht. Problematisch ist in diesem Fall, ob die Anpassung dann auf die tatsächliche Größe erfolgen muss oder auf eine um 10 Prozent kleinere Fläche, weil – so der BGH – Abweichungen bis 10 Prozent in den Risikobereich des Vermieters fallen.
… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst. Auch der Vermieter ist in diesem Fall gem. § 313 BGB berechtigt und verpflichtet die Miete nach der tatsächlichen Fläche neu zu berechnen. Die Geltendmachung von Rückzahlungen und Nachzahlungen für die Vergangenheit ist ausgeschlossen. Die neue Miete gilt zum nächsten Monat ab Feststellung der Flächenabweichung.“
Für die Nutzung unserer Formulierungsvorschläge besteht keine Haftung, zumal diese zum Teil noch nicht durch gefestigte Rechtsprechung bestätigt worden sind und daher derzeit nicht feststeht, ob diese gerichtsfest bleiben werden.
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Allgemein, Gewerbemietrecht, Kündigung, Mieterhöhung, Mietminderung, Nebenkosten, Wohnungsmietrecht	| Tags: Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage für die Miete, Bruttogrundfläche, ca. Mietfläche, DIN 277, Fläche Beschaffenheitsvereinbarung, Fläche ist wertbildender Faktor, Flächenabweichungen aufgrund falscher Quadratmeterzahl einen Sachmangel der Mietsache, gif-Nutzfläche, Nettogrundfläche, Problem Flächenangabe im Mietrecht, Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich	|
„Radiusklauseln“ in Gewerbemietverträgen unwirksam! BGH Beschluss vom 07.06.2016 Az.: KVZ 53/15
Diese Klauseln verbieten es Mietern, in dem vertraglich festgelegten Umkreis ein weiteres Outlet-Geschäft zu eröffnen. Für den Mieter sind solche „Radiusklauseln“ gerade in Ballungsgebieten sehr ärgerlich und mit einem hohen Risiko verbunden, Schadensrsatzansprüchen ausgesetzt zu sein. Factory Outlet Center sind Verkaufsstätten, in denen Hersteller ihre Markenartikel verbilligt anbieten. Sie werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und verwaltet.
Die Entscheidung ist rechtskräftig, da die letztinstanzliche Beschwerde vor dem Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15) zurückgewiesen wurde.
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Gewerbemietrecht, Rechtsmissbrauch	| Tags: Bundesgerichtshof Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15), Radiusklauseln in Gewerbemietverträgen unwirksam, Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich	|
Schutzwürdigkeit des Gewerbemieters bei vorformulierten Vertragsbedingungen BGH 08.10.2008, XII ZR 84/06
Im Gewerberaummietrecht galt Vertragsfreiheit nahezu voll umfänglich und die AGB Rechtsprechung zu Wohnungsmietverträgen wurde seitens des XII. Senats des BGH nicht herangezogen. Danach konnte dem Mieter deutlich mehr auferlegt werden (z.B. OLG Celle 07.05.2003, 2 U 200/02 oder Wolf Eckhard Wall 10. Auflage 2009 Randnummer 414).
Auch im Gewerbemietrecht wird nun die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen bei Vereinbarung starrer Ausführungsfristen als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB angesehen (BGH 08.10.2008, XII ZR 84/06).
Durch einen starren Fristplan werden Mieter gezwungen, auch dann zu renovieren, wenn die Räume aufgrund schonender Nutzung gar nicht renovierungsbedürftig sind. Anders sind weiche Ausführungsfristen zu beurteilen, die Platz für Einzelfallbeurteilungen lassen. In diesem Zusammenhang betonte der zuständige 12. Zivilsenat des BGHs ausdrücklich die Parallele zu der Rechtslage im Wohnraummietrecht (BGH 23.06.2004, VIII ZR 361/03; 05.04.2006 VIII ZR 178/05; 13.07.2005 VIII ZR 351/04 und 26.09.2007 VIII ZR 143/06).
Der BGH begründet seine Erkenntnisse wie folgt:
Geschäftsraummieter und Wohnraummieter sind in gleicher Weise schutzwürdig. Auch ein Gewerbemieter kann nicht ohne weiteres nachteilige Vertragsklauseln abwehren.
Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung ist nicht schutzwürdig Es gibt keinen Schutz vor der Änderung der höchst richterlichen Rechtsprechung.
Die kaum noch überschaubare Rechtsprechungsentwicklung im Wohnraummietrecht kann sich somit nunmehr im Gewerbemietrecht wiederholen. Bei der Erstellung von Gewerbemietverträgen ist nunmehr jedenfalls jede Klausel an der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zu überprüfen und zu überdenken.
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Allgemein, Gewerbemietrecht, Schönheitsreparaturen	| Tags: BGH 08.10.2008 XII ZR 84/06, Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich, Schutzwürdigkeit des Gewerbemieters bei vorformulierten Vertragsbedingungen	|
Keine Betriebspflicht ohne vertragliche Vereinbarung BGH, 04.04.1979 – VIII ZR 118/78; BGH NJW 1979, 2351
Den Mieter von Gewerberäumen trifft keine Gebrauchspflicht. Ist keine Betriebspflicht zum Gebrauch der Räume vereinbart, kann der Mieter seine Räume auch leer stehen lassen. (BGH, 04.04.1979 – VIII ZR 118/78; BGH NJW 1979, 2351).
Eine Betriebspflicht muss ausdrücklich detailliert mietvertraglich vereinbart werden. Unter Umständen genügt eine konkludente Betriebspflicht, sich aus den Gegebenheiten ergebende Interpretation des Mietvertrages. Individualvertragliche Regelungen sind meist unproblematisch. Formularvertragliche Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich, soweit ein ausgewogenes Verhältnis der Interessen von Mieter und Vermieter besteht (BGH ZMR 1993, 59).
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Mieter trägt Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko BGH Urt. v. 17.3.2010, XII ZR 108/08 in NJW-RR 2010, 1016
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Allgemein, Gewerbemietrecht, Mietminderung	| Tags: BGH Urt. v. 17.3.2010 Az: XII ZR 108/08 in NJW-RR 2010 S. 1016, Kein Minderungsanspruch bei Änderung des Umfeldes, Mieter trägt Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, Rechtsanwalt Stefan Göttlich	|
Leerstand im Einkaufszentrum ist Risiko des Mieters BGH • Urteil vom 16. Februar 2000 • Az. XII ZR 279/97; BGH NZM 2000, 492
Leerstände in einem Einkaufszentrum begründen keine Mietminderung. Es handelt sich dabei um keine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Eine lediglich mittelbare Beeinträchtigung genügt nicht (BGH • Urteil vom 16. Februar 2000 • Az. XII ZR 279/97; BGH NZM 2000, 492).
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Verstoß gegen Konkurrenzschutz begründet Minderungsanspruch BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10) hat klargestellt, dass der Mieter bei der Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter sich auf einen Mangel der Mietsache berufen und die Miete mindern kann. Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, war streitig, da der Mieter durch die Zulassung eines Konkurrenten nicht unbedingt unmittelbar beeinträchtigt werde.
Zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehören aber auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit bestimmen. Damit werden auch Beeinträchtigungen erfasst, die sich nicht direkt aus der Mietsache ergeben und von außerhalb auf die Mietsache einwirken. Voraussetzung ist aber eine unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Wann eine solche vorliegt, beurteilt sich nach dem vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch.
Ob dies auch uneingeschränkt für vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ohne Vereinbarung übertragbar ist, bleibt zunächst offen.
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Aufrechnungsverbot für Minderungsansprüche darf Mieter nicht unangemessen benachteiligen (Abkoppelungsklausel) BGH NJW 1985, 31; BGH XII ZR 147/05 in NZM 2008, 522
Beispiel für eine solche unwirksame Klausel: … „ Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten.“
In diesem Fall den der BGH davon aus, dass der Mieter keinerlei Minderungsansprüche geltend machen kann, weil die Klausel ein Verschulden des Vermieters am Entstehen des Minderungsgrundes voraussetzt. Da ein Minderungsanspruch aber immer verschuldensunabhängig besteht und der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ohne Rücksicht auf sein eventuelles Verschulden zu gewährleisten hat, würde der Mieter in dieser Klausel unangemessen benachteiligt (BGH XII ZR 147/05 in NZM 2008, 522).
Eine Abkopplungsklausel kann sich daher allenfalls auf bestrittene oder noch nicht rechtskräftige Gegenforderungen beziehen.
Beispiel: „Der Mieter kann die laufende Miete nur mindern oder mit einer Forderung gegen die Miete aufrechnen, wenn die Forderung des Mieters unbestritten ist oder rechtskräftig festgestellt wird. Insbesondere bleibt das Recht des Mieters unberührt, eine eventuelle Forderung in einem gesonderten Rechtsstreit geltend zu machen.“
Diese Klausel trägt dem Umstand Rechnung, dass die Liquidität des Vermieters durch die fortlaufende Mietzahlung gewährleistet bleibt und zugleich das Recht des Mieters, ein vermeintliches Mietminderungsrecht oder eine sonstige Forderung geltend zu machen, dadurch nicht ausgeschlossen wird.
Diese Vorgabe gilt insbesondere im Hinblick auf eine formularmäßig vereinbarte Regelung, die in diesem Sinne gemäß § 309 Nr. 3 BGB unwirksam sein könnte. Danach ist ein Aufrechnungsverbot unwirksam, wenn der Vertragspartner die Möglichkeit genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.
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Kein Rückforderungsanspruch von Betriebskostenvorauszahlungen nach Vertragsende BGH Urt. v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11
Leistet der Mieter im laufenden Mietverhältnis die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen und der Vermieter rechnet nicht ordnungsgemäß oder überhaupt nicht darüber ab, besteht die Möglichkeit, an den zukünftig zu leistenden Vorauszahlungen grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gem. §§ 273, 320 BGB auszuüben, bis der Vermieter die Abrechnungen vornimmt.
Der Mieter kann nach dem Ende des Mietverhältnisses Vorauszahlungen jedoch nur zurückverlangen, wenn er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch den Einbehalt laufender Vorauszahlungen gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Hätte der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB Gebrauch machen können, sei er nämlich nicht schutzwürdig (BGH Urt.v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11). Der Mieter muß nun seinen Abrechnungsanspruch einklagen.
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Zur Einbeziehung der umlagefähigen Kosten genügt Verweisung auf den Gesetzestext der Betriebskostenverordnung „BetrKV“ BGH NJW 2007, 3060
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Nebenkostenabrechnung muss in einem angemessenen Zeitraum erfolgen/Jahresfrist keine Ausschlussfrist BGH, Urt.v.27.10.2010, Az. XII ZR 22/07
Die Vorschrift des § 556 III 2 BGB (Vermieter einer Wohnung muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten vorlegen) ist auf das Gewerbemietrecht nicht übertragbar (BGH, Urt.v.27.10.2010, Az. XII ZR 22/07). Unabhängig davon können die Vertragsparteien im Gewerbemietvertrag eine bestimmte Abrechnungsfrist individuell vereinbaren und diese im Idealfall auch als Ausschlussfrist bezeichnen.
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Kosten des Center-Managements sind nicht umlagefähig! BGH Urt.v.3.8.2011, Az. XII ZR 205/09
In Einkaufszentren geht es oft um die Kosten des Center-Managements. Dabei kommt es auf die Formulierung an (siehe dazu oben 2.). In einem Fall hat der Bundesgerichtshof (BGH Urt.v.3.8.2011, Az. XII ZR 205/09) die Umlagefähigkeit verneint. Hier ging der BGH in Bezug auf die Vertragsformulierung“ Kosten des Center-Managements“, von einem Verstoß gegen das Transparenzgebot aus.
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Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung sind umlagefähig! BGH Urt.v.9.12.2009, Az. XII ZR 109/08
Der Bundesgerichtshof (BGH Urt.v.9.12.2009, Az. XII ZR 109/08) hat entschieden, dass die formularmäßige Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gewerbemietvertrages wirksam vereinbart werden kann. Die Umlagefähigkeit war bis dahin streitig.
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Allgemein, Gewerbemietrecht, Nebenkosten	| Tags: Az. XII ZR 109/08, Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung sind umlagefähig! BGH Urt.v.9.12.2009, Kostenaufwand im Rahmen der ortsüblichen und notwendigen Verhältnisse, Mietvertrag keine Kostenbegrenzung, Rechtsanwalt Stefan Göttlich	|
Wesentlichkeitsgrenze bei Flächenabweichungen gilt auch im Gewerbemietrecht BGH XII ZR 254/01 in NZM 2005, 500
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Allgemein, Gewerbemietrecht, Mietminderung	| Tags: Quadratmeterzahl 10 Prozent, Rechtsanwalt Stefan Göttlich, Wesentlichkeitsgrenze bei Flächenabweichungen gilt auch im Gewerbemietrecht BGH XII ZR 254/01 in NZM 2005	|
Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters besteht während der Dauer des Mietvertrages fort BGH Urt.v. 21.7.2010, XII ZR 189/08
Veröffentlicht unter AGB Geschäftsbedingungen, Allgemein, Gewerbemietrecht, Mietvertrag	| Tags: Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie für Personenschäden oft ausgeschlossen, Haftungsausschluss, Rechtsanwalt Stefan Göttlich, Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters besteht während der Dauer des Mietvertrages fort BGH Urt.v. 21.7.2010, XII ZR 189/08	|