Source: https://www.notariofranciscorosales.com/tengo-la-casa-sin-escrituras/
Timestamp: 2018-08-21 05:56:35
Document Index: 115995906

Matched Legal Cases: ['artículo 203', 'artículo 205', 'artículo 204', 'artículo 298', 'artículo 28', 'artículo 298', 'artículo 34', 'Artículo 365']

Aunque cada vez menos frecuente, aún hay muchas zonas de España en las que las personas son dueños de sus bienes sin el respaldo de una escritura ni del registro de la propiedad, y entran preocupados en mi despacho porque tienen la “casa sin escriturar”, sin embargo como veremos una casa sin escrituras no es un problema, y sobre todo, ese “problema” tiene solución.
Lo primero que hago es tranquilizarles, y preguntarles hace cuanto tienen esos bienes; siendo que casi siempre la respuesta se remonta a muchísimos años; lo siguiente que les explico es que el problema no es tener la casa sin escrituras, sino no tener la casa.
¿Si en años nadie te ha demandado por qué crees que lo van a hacer ahora?
Siempre comento a esas personas que no es lo mismo hacer testamento, que la escritura de tu casa.
Imaginad una película; el final no es el mismo.
Hagas o no testamento, puedo garantizarte que acabarás muriéndote; sin embargo hagas o no la escritura de tu casa no tienen por qué demandarte, es más: cuanto más avanzas en el tiempo más cerca estás de tu muerte; sin embargo cuanto más tiempo tienes una cosa en tu poder, no sólo hay más posibilidades de que nadie demande la cosa, sino que tienes más posibilidades de que tu propiedad sea indiscutiblemente tuya (pues al final la adquirirás por prescripción).
¿Cómo adquieres tu casa o tu finca?
Ante todo tu casa o tu finca la adquieres por un negocio jurídico (normalmente compraventa o herencia) es ese negocio, y no la forma en la que hayas documentado el negocio, lo que hace que la casa o la finca sea tuya.
La escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad, te protegen (especialmente de terceros), son muy recomendables, y todo lo que tu quieras (qué te va a decir un Notario) pero no hacen que la casa o la finca sean tuyas, sino que sirven para probarlo (ni más ni menos).
Sólo si has adquirido por donación, la escritura es esencial (pues es nula la donación de inmuebles hecha en documento privado) y sólo si eres acreedor hipotecario es esencial la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En todos los demás casos adquieres en el momento en el que acuerdas con el o los anteriores dueños la transmisión de la propiedad, pero no en el momento de la escritura (salvo que nada hayas acordado con el dueño hasta entonces, o digas lo contrario en la escritura), pero jamás adquieres cuando la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad (por cierto eso de que el Registro de la Propiedad valida tu propiedad, hace tu dominio inatacable, consagra tu derecho y tonterías por estilo, son simples campañas de marketing sin fundamento jurídico alguno).
¿Por qué tener la escritura de tu casa o de tu finca?
Como acabo de explicarte, el motivo que debe moverte a hacer una escritura no es para que adquieras nada, sino para que puedas quedar más protegido.
Todos sabemos el dicho “las palabras se las lleva el viento”, y no hay nada más frágil que la memoria humana (si no te lo crees ¿te has dado cuenta que siempre decimos que no recordamos un invierno con tanto frío o un verano con tanto calor?).
Con la escritura, lo que hacen las partes es dejar constancia por escrito de sus palabras, pero además la redacción la hace un Notario, que es profesional del derecho y por tanto se encarga de que dichas palabras se adecuen a la legalidad, controla la validez del negocio, y aconseja gratuitamente a las partes (además de garantizar su identidad y capacidad, entre otras cosas).
El coste de todo ello es ridículo si lo comparas con el coste de dinero y de tiempo que supone tener que demostrar ante los tribunales todo lo que acordaste hace años (por no decir que puede que ni te acuerdes de qué hiciste), sin embargo la escritura simplemente facilita la prueba y asegura la validez del negocio.
Nada impide que el negocio sea válido aunque no haya escritura, lo único que sucede es que salvo que seas profesional del derecho tendrás que asesorarte y ese asesoramiento es más caro que el Notario (de hecho te recomiendo que pese a todo acudas a un abogado; pues el Notario defiende los intereses de ambas partes, mientras que un abogado defiende exclusivamente tus intereses -y aunque no lo parezca la diferencia es muy importante-).
Nada impide que puedas probar el negocio por otros medios, pero recuerda que es frecuente perder los documentos, y que antes o después las personas fallecen, por lo que puede que cuando sea necesario los otros contratantes o los testigos hayan fallecido.
La fecha de la escritura es fehaciente, por lo que te facilita probar cuando se celebró el negocio, y además el Notario conserva el original y sólo da copias, por lo que te proteges frente a falsificaciones.
La fe que ejerce el Notario alcanza a la identidad y capacidad de las partes, por lo que eso de: esa no es mi firma, yo no sabía lo que firmé, me obligaron a firmar, no recuerdo haber firmado etc, son cosas que difícilmente pueden alegarse ante una escritura y si se alega en los documentos privados (lo cual encarece y alarga los litigios).
Finalmente si aún hay obligaciones pendientes de cumplir, la escritura es un título ejecutivo (y el documento privado no).
En este post te explico más ampliamente por qué no conviene firmar documentos privados de venta.
¿Por qué inscribir la escritura de tu casa o de tu finca en el Registro de la Propiedad?
La escritura está amparada por el secreto del protocolo, y sólo las partes conocen su existencia y contenido.
El Registro de la Propiedad permite que todos sepan que tu casa es tuya.
Ello además provoca que en caso de que te transmitió a ti, tenga la “feliz idea” de transmitir a otro, este segundo comprador no tenga protección del ordenamiento jurídico, aunque también dando a conocer tus bienes facilitas la labor de tus acreedores (si estos quieren embargarte).
Otra consecuencia es que al conocer todos tu propiedad, nadie puede molestarte embargando tus bienes por deudas de quien te transmitió. La contrapartida es que igual que no pueden embargarte por deudas ajenas, si facilitas el embargo por tus propias deudas.
¿Qué pasa si no hago la escritura de mi casa o de mi finca?
Como te he explicado, si alguien discute tu propiedad la prueba será más difícil si tienes la casa sin escrituras (pero no imposible), pero aunque tenga las casa sin escrituras, nada impide que puedas probar tu propiedad
Lo que no puedes olvidar es que nadie discute algo porque si, y probablemente quien diga que tu casa es suya tendrá sus argumentos y razones.
El problema lo tendrás si esos argumentos y razones están respaldados por una escritura y una inscripción a favor de dicha persona, pues en ese caso toda la legislación se te vuelve en contra; pero aún así si posees la casa o la finca no desesperes, pues puede que la prescripción juegue a tu favor, y si no mira esta sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Enero de 2014 o esta sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Mayo de 2015 (te advierto que son muy complejas de entender, si no eres profesional del derecho).
Lo que no podrás intentar es que otras personas se fíen de tu palabra, y puede que nadie quiera comprarte la casa; sin embargo eso no es problema de propiedad propiamente dicho, pues supongo que todos tenemos en nuestras casas un montón de cacharros que nadie compraría (es más probablemente ni nosotros mismos sabemos por qué los tenemos) y sin embargo nadie discute que son nuestros (entre otras cosas porque nadie tiene interés en ellos), es cuestión de confianza y seguridad.
No te engaño, una casa o una finca son algo muy goloso y muy valioso, y por ello es conveniente que “tengas tus papeles en regla”, pero es una cuestión simplemente de utilidad, y sobre todo es cuestión de que por un coste razonable (impuestos aparte) logras una gran protección.
No podemos desconocer que los inmuebles sin escritura y sin inscripción se dan fundamentalmente en zonas rurales de escasa población, todo el mundo se conoce y sabe perfectamente que es de cada uno, por lo que, algo impensable en una gran ciudad, puede que donde tu vivas no tenga tanta importancia.
¿Y qué escritura tengo que hacer para “poner la casa o la finca a mi nombre”?
Pues simplemente acudir a la notaría y formalizar el negocio.
No es lo mismo comprar que heredar o que donar, pero el Notario te indicará que documentos tienes que aportar (si tienes interés en la web de mi despacho encontrarás información gratuita de la documentación necesaria para hacer las escritura más usuales -obviamente no todas-)
¿Y que tiene que tener esa escritura de mi casa o de mi finca para inscribirse en el Registro de la Propiedad?.
La primera escritura que tiene una casa o un piso nunca se inscribe, sino que tiene que ser complementada (cito ya la normativa que entrará en vigor a partir del 1 de Noviembre de 2015):
Por un expediente de dominio, que puede tramitarse aunque no haya escritura (nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria -se tramita ante Notario, y os lo explicaré en posteriores entradas).
Por un documento público de más de un año de antigüedad a favor de quien ahora transmite (artículo 205 de la Ley Hipotecaria explicado por mi compañero Francisco Mariño).
Por sentencia en la que hay que demandar a los titulares de cargas, derechos o acciones sobre tu finca, a aquel de quien provengan los bienes o sus herederos (si son conocidos) al titular catastral, al poseedor de hecho, al Ayuntamiento donde radique la finca y a las Administraciones titulares de dominios públicos que puedan verse afectados (artículo 204 apartado 5ª de la Ley hipotecaria -los restantes supuestos son muy peculiares).
Es dudoso si cabe complementar tu escritura con el acta de notoriedad a la que alude el artículo 298 del Reglamento Hipotecario
¿Una vez que inscriba la casa o la finca en el Registro de la Propiedad estoy totalmente protegido?
Prácticamente si, pero la plena protección del Registro de la Propiedad, en ocasiones sólo la consigues una vez transcurridos dos años desde que la finca se inscriba, pues durante esos dos años estarás en igualdad de condiciones si alguien se cree con derecho a la finca por haber algún defecto en la adquisición de quien te transmitió.
Por supuesto, que el Registro te protege de los problemas de tu antecesor, pero no de todos los problemas, así:
No te protege de los vicios o defectos que tenga tu escritura (art 33 de la Ley Hipotecaria)
Tampoco te protege en caso de que tu finca esté dos veces inscrita en el Registro de la Propiedad (ya hemos visto la sentencia de 19 de Mayo de 2015)
No te protege si has adquirido a título gratuito, o si has obrado de mala fe (art 34 de la Ley Hipotecaria, que te ayuda presumiendo tu buena fe, e invirtiendo la carga de la prueba)
No te protege si hay quien lleva muchos años pacíficamente poseyendo la finca (ya hemos citado la sentencia de 21 de Enero de 2014)
Si queréis saber más del tema, os recomiendo que leáis el post de este blog que responde a la pregunta qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
Abel 01/09/2015 at 11:46 pm Responder
Un muy interesante artículo… una pena que quizás quienes deban ser informados de estas situaciones y recalco quizás no tengan las habilidades necesarias para obtener esta información.. seria interesante una mayor divulgación por parte de todos los organismos implicados.
Francisco Rosales 02/09/2015 at 8:48 am Responder
Yo soy un Notario de pueblo, poco más puedo hacer que llevar este blog personalmente, el si quieren darle difusión los ciudadanos o instituciones es algo que para nada depende de mi.
PD.- Veo que has hecho dos comentarios, y e eliminado uno de ellos; te aclaro que modero personalmente todos los artículos, pues en otro caso me llenarían la web de spam y publicidad, y mi objetivo es simplemente ayudar (comprende que no puedo estar a todas horas tras el ordenador contestando en tiempo real)
Mari 20/05/2016 at 5:51 pm Responder
Sr. Francisco, si el que me vendió la propiedad murió y nunca hicimos la escritura, qué puedo hacer? porque ahora los herederos la están reclamando como suya, pero yo tengo las facturas y recibos que prueban que yo pagué el precio, además llevo 20 años usando la propiedad que en realidad es un parqueadero.
Francisco Rosales 20/05/2016 at 9:14 pm Responder
Tienes que interponer una demanda contra ellos, para lo que necesitas un abogado.
@mejugenia 02/09/2015 at 11:34 am Responder
Otro artículo genial y muy bien explicado.
Fernando 11/09/2015 at 7:42 pm Responder
Sr. Rosales, le agradezco la tarea que desarrolla con brillantez en beneficio de los anónimos ciudadanos. Deseo hacerle una consulta relacionada con los documentos necesarios para la inscripción registral de una parcela rústica de poco más de 1700 m2, la cual ha sido traspasada de abuelos a nietos sin escriturarla, tan sólo ha estado y está catastrada, ahora a mi nombre desde hace unos 10 años. Al objeto de, voy a llamarlo así, regularizar su situación para poder incluirla en mi testamento para mi hijo ya regularizada, me gustaría saber qué documentos debo aportar al Notario a esta finalidad.
Debo añadir que la parcela está sin cultivar y y el abono anual de la contribución responde a un sentimiento más a un sentimiento y en ninguna forma a un negocio especulativo.
Muchas gracias por la atención que a todos presta.
Francisco Rosales 12/09/2015 at 8:24 am Responder
Ante todo te recomiendo que acudas a la Notaría más próxima antes de Noviembre, pues toda la normativa va a cambiar en dicha fecha.
Actualmente lo más indicado es que hagas la herencia de tus padres y la complementes: bien con un acta de notoriedad, bien con una aportación a gananciales.
Recuerda que el asesoramiento Notarial es gratuito, por lo que no tengas reparo en comentar todo lo que necesites con mi compañero.
Miguel Pernas 04/11/2015 at 12:29 am Responder
Me ha parecido muy bien explicado, clarificador y desmitificador. Enhorabuena por ello. Me habría gustado mucho que se citara la figura del Gestor Inmobiliario, API, CRS, etc. que son los especialistas sin duda más cualificados en la transmisión de inmuebles, o deben serlo, al menos aquellos que disponen de alguna de las acreditaciones citadas. Muchas gracias por su artículo.
Francisco Rosales 04/11/2015 at 7:03 am Responder
Respetuosamente creo que los gestores inmobiliarios, y profesiones similares, aun siendo pieza clave en la transmisión de un inmueble, están lejos de ser los especialistas más cualificados desde el punto de vista jurídico (obviamente cuando hablo del aspecto jurídico, no lo hago de otros aspectos).
Espero que no te tomes a mal mi comentario, simplemente creo que cada uno tiene su función y todas son importantes; igual que para operar a una persona es necesario un anestesista, un cirujano, un grupo de enfermeras etc, y ninguno es más importante que los demás, en el tema de las transmisiones inmobiliarias sucede algo similar; pues es recomendable un conjunto de profesionales, sin que unos destaquen sobre otros (pues lo verdaderamente importante es el paciente) y aunque por estar en contacto, obviamente todos entienden algo de la profesión del otro; ese interés superior del paciente les hace ser lo suficientemente prudentes como para dedicarse cada uno a lo suyo.
El resto sería entrar en un debate innecesario sobre las bondades o maldades de tal o cual profesión, y sinceramente creo que lo que suma no debe de ser motivo de disputa, ni que convenga criticar a ningún oficio (cosa que no hago de los gestores inmobiliarios ni de otros, pues cada uno aporta su granito de arena para que un acto tan importante en la vida de una persona como es la compra de un inmueble, sea motivo de alegría y no fuente de problemas).
Ariel 16/12/2015 at 12:40 pm Responder
Buenos días, muy interesante el artículo. Y aunque me han quedado claras ciertas cosas, otras no han sido aún solventadas y detallo a continuación;
1º) Mi padre me vendió una finca rústica pequeña que jamás ha estado escriturada. No se si conviene escriturarla dado su escaso valor y tamaño.
2º) Un primo de mi abuela me vendió una casa en ruinas en el pueblo (jamás ha estado inscrita en el registro de la propiedad ni posee escrituras) El titular catastral de la propiedad soy yo.
Quien me vendió ha fallecido y sigo sin hacer escrituras. ¿Puedo hacer igualmente las escrituras aunque mi familiar halla fallecido? ¿Cómo he de hacerlo? ¿Que documentación he de presentar y donde? ¿O quizás no sea conveniente escriturar? El no ha tenido herederos y había enviudado hacia varios años. Quisiera reformar parcialmente la vivienda y no se si para tal efecto el ayuntamiento me pedirá escrituras o es suficiente con que yo sea titular catastral además de quien paga el IBI desde hace 5 años cuando se formalizó la compraventa.
Francisco Rosales 16/12/2015 at 5:02 pm Responder
Lo mejor es que te acerques a la Notaría más cercana, pero en principio te indico que eres dueña tengas o no escrituras, eso si, para poder acceder al Registro el tema es algo más complicado.
El ayuntamiento en principio no te pedirá nada, por lo que puedes estar tranquila.
alejandra 14/01/2016 at 10:01 am Responder
hola una duda cuanto mas.o menos cobran por ir un mes despues de la.fecha que me.dijeron por las escrituras de.una casa con el notario o aprox . gracias
Francisco Rosales 14/01/2016 at 1:43 pm Responder
No entiendo tu pregunta Alejandra ¿hablas de hacienda?
José Antonio 21/01/2016 at 8:28 pm Responder
Hola Francisco, en primer lugar darle las gracias por todo el trabajo que esta usted realizando. Necesitaría orientación con un problema que tengo y se lo agradecería enormemente si me puede al menos indicar si es posible.
El año pasado termine la construcción de mi primera vivienda en terreno que esta a nombre de mis padres. Ahora necesito escriturarla y pasarla por el registro, pero según me han indicado no es posible si el terreno no esta a mi nombre.
El catastro el año pasado, cuando aún no estaba terminada, se la asignó en propiedad a mis padres y le reclamaron el pago, en realidad obligaron, a realizar el pago del mismo.
Si fuera usted tan amable de orientarme si esto es así, o por contra podría escriturarla a mi nombre. Es extraño que la ley me niegue la,propiedad de algo que he hecho con mi dinero,men el terreno de mis padres con su consentimiento.
Es mas extraño todavía que ahora Hacienda les obligue a ellos a pagar y a mi no me quieran reconocer la,propiedad.
Le agradecería enormemente cualquier orientación. Muchas gracias.
Francisco Rosales 21/01/2016 at 9:14 pm Responder
Es código civil puro y duro y principio bastante antiguo del derecho, y es que la construcción sigue la propiedad del terreno en el que se asienta, por lo que es verdad que es necesario que previamente te transmitan ese terreno.
Ramón 22/02/2016 at 1:38 pm Responder
Buenas tardes, me gustaría trasmitirle una duda.
Estamos viendo parcelas para comprar con un poco de terreno y su edificación. Las que he encontrado que me cuadran en característica y precio, me he encontrado que en la empresa que llevan la venta me comentan que no tiene escrituras y no puede escriturarse. ¿qué problemas puedo encontrarne? Los terrenos están en urbanizaciones pero no sé si son segregaciones de otras parcelas sin registrar. Una vez comprado, ¿yo podría levantar escritura de la misma? ¿cuanto puede costar?
Tengo muchas dudas si decidirme por una de estas parcelas no escrituradas o buscar que estén escrituradas.
Francisco Rosales 22/02/2016 at 3:21 pm Responder
Muy extraño es que “no puedan escriturarse”, pues todo lo que es legal puede reflejarse en una escritura, ten cuidado no estemos ante una parcelación ilegal.
Irene 24/02/2016 at 12:54 am Responder
Hola sr rosales:
construi una casa sobre un sótano y salón propiedad de mi suegros. Esta escriturada como solar. Puedo hacer las escrituras
Francisco Rosales 24/02/2016 at 7:23 am Responder
Algo no me cuadra cuando hablas de sótano y salón, supongo que te refieres a un local comercial.
Por supuesto que puedes “hacer las escrituras” otra cosa es quién y cómo deben “hacer las escrituras”, pues la obra la tienen que declarar tus suegros, que son los dueños del solar y luego hará que dividir horizontalmente el inmueble, resolviendo el problema que plantea el que hayas construido en terreno ajeno.
Tranquila, pues son cosas complicadas de explicar por aquí, pero que en cualquier Notaría de España te pueden explicar sin mayores problemas.
sandra 17/03/2016 at 6:22 pm Responder
hola otra vez , mis felcitaciones por saber explicarse usted tan llanamente que todos podemos entender, Gracias por ayudar !!! llevo mas de 8 meses siguiendo lo que escribe ,y tengo un problemilla largo de explicar: resumire diciendo que tenemos un contrato de alquiler con opcion a compra en el cual pone que el vendedor tiene que arreglar unas escrituras mal echas con fecha para que estuviera echo en el 31/12/15 como ve esto no se acumplido ha dia de hoy . el dueño dice que tenemos que ir al notario nosotros para que nos explique por que teniendo en catastro 187m la escritura es de 40m y eso no lo pueden arreglar? yo creo que eso a nosotros nos perjudica ya que no me tasan la vivienda si los papeles no estan en regla para venir a esta casa hemos cambiado de provincia y ahora nos encontramos con esto si no arreglan la escritura ¿como voy a comprar 40m y usar 187? esto antes era un cortijo que dividieron en 4 viviendas y tememos que nos quieran engañar¿ nos podria usted aconsejar? seria preferifle buscar a un abogado o un notario nossolventaria las dudas . Muchas gracias por su atencion y saludos.
Francisco Rosales 17/03/2016 at 7:15 pm Responder
Hola Sandra, muchas gracias por tus amables palabras.
No tengo claro si eres compradora arrendataria, o vendedora y arrendadora, aunque lo más sensato es que te informes en la Notaría donde andan “los papeles” pues al menos ellos saben exactamente cual es el problema y probablemente te puedan ayudar mejor que yo.
sandra 18/03/2016 at 3:08 pm Responder
gracias a usted, soy la que quiere comprar pero me temo que me quieren engañar porque me dice el dueño que como en la 1escritura solo consta 40m y varias habitaciones arriba el notario le dice que ahora no puede hacer una escritura con los 187 m que mide enrealidad la vivienda dejando fuera de esta una cochera que da ala cocina y un patio trasero¿ entonces ese suelo no es de la casa no? si el suelo no esta en escritura y yo compro en estas condiciones no podre escriturar bien y no me concederan una hipoteca y creo que al ser uncortijo dividido cualquiera podria decirme que esa cochera no es mia o cualquier parte de la casa tengo muchas dudas . aparte de todo esto el dueño tiene contrato de esclusiva con una inmobiliaria que quiere cobrarme su parte de honoraios sin estar haciendo ellos nada ya que es el dueño el que se pone en contacto conmigo. la pregunta en si es si la casa mide 187mcon patio y cochera esa debe ser su escritura ¿no? no puedo comprarla con una escritura de 40m mas habitaciones arriba?
Francisco Rosales 18/03/2016 at 7:30 pm Responder
Poco puedo decirte sin ver documentación, aunque es obvio que tienes derecho a que el inmueble que compras esté debidamente descrito en la escritura e inscrito en el Registro de la Propiedad.
Te recomiendo que acudas a la Notaría y te informes bien de cual es el problema y cual es su solución.
César 20/03/2016 at 10:48 pm Responder
Hola Francisco: En primer lugar darles las gracias por la excelente labor que Ud. realiza.
quiero expresarle mi situación. Hace ya 30 años construí una casa en un terreno de mi propiedad del cual tengo escrituras y registrado en el registro de la propiedad. Mi inquietud es que no tengo escrituras de la casa; ahora quiero escriturarla ,¿ Quisiera saber que documentación tengo que aportar ?
Saludos y darle las gracias de antemano.
Francisco Rosales 21/03/2016 at 7:51 am Responder
Basta con que declares la obra nueva por antigüedad, creo que en esta entrada de mi web te lo aclaro bastante bien, pero si tienes dudas encantado de ayudarte
http://www.franciscorosales.es/escritura-de-declaracion-de-obra-nueva/
Miguel 07/04/2016 at 8:18 am Responder
Muchas gracias por sus aclaraciones son temas difíciles y pocos sitios para consultar.
tengo una pregunta que para mi es difícil de un problema que para mi es difícil de solucionar.
Hace 16 años adquirí una vivienda en la cual existe un error de escritura e inscripción en el registro.
esta vivienda consta de dos módulos unificados es decir dos diferentes fincas y solo aparece uno de los módulos inscrito y en la escritura en el registro el otro modulo se mantiene a nombre de la empresa, la cual no existe desde finales de ese año, como puedo hacer? después de estos años me la pueden reclamar? llevo todos estos años pagando los impuestos y comunidad de las dos fincas.
Francisco Rosales 07/04/2016 at 9:04 am Responder
Habría que ver la documentación para poder darte una respuesta, pero da la sensación de que compraste dos fincas, pero en escritura se omitió una (desconozco los motivos) el tema sería hacer ahora la escritura que se omitió, aunque obviamente la disolución e la sociedad es un problema (pues hay que reactivarla).
Acude con la documentación a la notaría más cercana, pues por aquí es imposible saber que ha pasado.
Aishah 07/04/2016 at 10:51 pm Responder
Buenas noches me he leído su artículo es fantástico . Le voy a contar mi caso : mi marido y yo queremos comprar una parcelita en mi pueblo ( 40 habitantes ) el caso es que la parcela que hemos visto y que nos gusta era de una señora que murió en los años 50 en el catastro figura su nombre, esta señora en teoría le dejó la parcela a su hermana que también murió y pasó a sus hijos, yo me puse en contacto con los hijos y ellos dijeron que no tenían problema en venderla, pero llegaron los problemas, ellos no tienen ni un solo papel no se herencias ni de nada que demuestre que es suya la parcela ( estos hermanos nunca han ido al pueblo, ni sabían que tenían una finca allí ) no han pagado nunca contribución ni nada de nada. Yo sé que no puedo hacer nada t me quedaré sin parcela pero voy a quemar mi último cartucho….hacer un usufructo poniendo que los herederos de Fulanita ceden en usufructo vitalicio a menganita (que soy yo )….. Nunca han reclamado esa finca y me da miedo que luego reclamen…… Cómo podría hacerlo legal??? O sin estar registrada a su nombre podría hacerlo ??? Ainssaa
Francisco Rosales 08/04/2016 at 6:13 am Responder
Hola Aisah.
El problema no es tanto hacer o dejar de hacer escrituras, como acreditar la propiedad de estos herederos, pero nada impide (si son dueños) que compres en escritura, e incluso que complementándola: bien con acta de notoriedad, bien formalizando la herencia puedas obtener la inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
Te recomiendo que acudas a la notaría más cercana, pues es un tema muchísimo más frecuente y fácil de resolver de lo que crees en las pequeñas propiedades.
XIMO LOPEZ 11/04/2016 at 6:47 pm Responder
Primeramente, enhorabuena por su labor.
Le comento mi caso: deseo adquirir una casa y un terreno separado de la casa, del mismo propietario. Ninguno tiene escrituras, aunque se va a solucionar con testigos, y el procedimiento habitual en estos casos…
Mi duda es: ¿escrituro casa y terreno por separado? (me han dicho que es más caro, y que me conviene escriturarlo junto) ¿qué me conviene si el día de mañana quiero vender alguno de ellos, o ambos?
Francisco Rosales 11/04/2016 at 8:19 pm Responder
Actualmente hay que estar más atento a catastro que a otra cosa, pues la inmatriculación de una finca requiere un certificado catastral descriptivo y gráfico coincidente con la realidad.
jose 16/04/2016 at 1:35 am Responder
le querria comentar mi caso, pero no se por donde empezar. bueno, alla vamos, tengo una casa con huerta que ya fuera comprada por mi bisabuelo con documento de compra que este al fallecer se la dejo a mi abuela en el testamento con la condicion de que pagara deudas que pesaban sobre ella, pero antes de pagar las deudas tambien fallecio mi abuela y las deudas las pago mi abuelo, todo esto comprobado con documentos que tengo en casa, mi abuela fallecio sin dejar testamento y mi bisabuela que en un testamento tambien le dejaba lo mismo a mi abuela, pero al morir mi abuela se cambio de casa y realizo otro testamento donde le dejaba la casa a mi padre y mis tios y la mitad de la huerta repartida entre sus otros hijos, quiero recalcar que cuando mi bisabuela cambio el testamento, mi abuelo ya habia pagado las deudas de dicha casa y huerta. despues cuando mi abuelo fallecio acordaron que mi padre se quedara con la casa y la huerta comprandole su parte a mis otros dos tios, todo esto con documentos ante notario. al fallecer mi padre no tenia hecho testamento y se hizo declaracion de herederos y los tramites correspondientes siendo yo el heredero universal y mi madre como usufrutuaria de todo, en el catastro ahora aparece la propiedad 50% a mi madre y el otro 50% a herederos de. el tema es que hay un señor que viene siendo nieto de mi bisabuela y nos dice que la mitad de la huerta es suya. este señor que derechos puede tener si las deudas que tenia la casa y huerta fueron pagadas por mi abuelo y todo eso ya se lo dejaba en totalidad mi bisabuelo a mi abuela. tendre problemas si no inscrivo la propiedad en el registro de la propiedad o con todos los documentos que tengo me valdria para demostrar que la propiedad es mia y de mi madre. saludos y perdon por el toston
Francisco Rosales 16/04/2016 at 7:26 am Responder
Creo que puedes estar bastante tranquilo, aunque ten en cuenta que consultar algo tan concreto sin ver la documentación es arriesgado (tanto la tuya como la de ese señor).
Inscribas o no la propiedad tendrías los mismos problemas si ese señor puede justificar su titularidad (obviamente no se si puede o no hacerlo) quizá lo que logres es acallarlo, lo que te evitará molestias.
Acude a la Notaría más cercana con la documentación y pregunta, para mayor tranquilidad, aunque si te digo que los costes puede que sean muy económicos y que igual te compensa afrontarlos para estar más tranquilo.
jose 16/04/2016 at 9:37 am Responder
Muchisimas gracias por la pronta respuesta. por lo que respecta a este señor, lleva años diciendo que es suya, ya antes de yo nacer y hasta ha ido dos veces al catastro a presentar una reclamacion por discrepancia de metros, pero nunca ha presentado documentacion alguna, por lo que no le han hecho caso. ante todo muchas gracias y un saludo
silvia 22/04/2016 at 5:08 pm Responder
hola que tal tengo interés de comprar una casa misma que fue donada a un patronato de asilo de ancianos por lo cual las escrituras son de este,me la vende un sr mi pregunta es si eso se puede hacer si el sr tiene la autoridad para vendérmela
Francisco Rosales 22/04/2016 at 8:05 pm Responder
No hay límite, aunque por si las moscas el notario antes de firmar la escritura pide nota simple al Registro de la Propiedad, para comprobar si hay alguna carga o limitación.
Consulta en la notaría más cercana.
Jose M 30/05/2016 at 10:18 pm Responder
Buenas noches, antes de nada felicitaciones por su blog!
Le expongo mi duda a ver si pudiera ayudarme. Mi madre tiene una casa sin escriturar, es dueña del terreno por donacion. Hizo la casa poco a poco hace mucho tiempo. Ahora la quisiera vender, pero mi duda es, cuanto tendra que pagar a hacienda si se desconoce el coste incial?
Francisco Rosales 31/05/2016 at 7:19 am Responder
El problema es que la donación de bienes inmuebles ha de hacerse en escritura pública, es de los pocos casos en los que la falta de escritura hace nula la adquisición, te recomiendo que acudas a un abogado.
Guillermo P. 06/06/2016 at 1:05 pm Responder
Buenos días Sr.Rosales,
Muchas gracias de antemano por su posible respuesta, le explico:
Mi padre compró un terreno hace 35 años y con el tiempo construyo una casa, este terreno está en una urbanización legal y cuando mi padre estaba haciendo la casa hicieron una revisión del catastro y le pusieron una denuncia por no tener los permisos necesarios, llegaron a un acuerdo con el ayuntamiento y pagaron la sanción, esa era metodología que utilizaron prácticamente todos los vecinos de la urbanización, pagar la denuncia y así obtener la cédula de habitabilidad y pagar el IBI correspondiente y la “basura”.
Mi padre falleció sin escriturar y mi madre quiere vender la parcela con la casa a una persona que está interesada.
Mi pregunta es la siguiente,¿resultará muy complicado escriturar la casa aportando todos los documentos de compraventa y recibos de impuesto,luz,agua que paga mi madre?
¿me podría orientar el precio que supondría?
El terreno tiene unos 1200 m2 y la casa unos 136 m2.
Al margen de que se proceda a su venta , mi madre quiere igualmente escriturar la casa.
Francisco Rosales 06/06/2016 at 1:21 pm Responder
Te recomiendo que leas una entrada de este blog que se llama obra nueva antigua en la que te explico cómo hacerlo https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Los costes dependen del valor de la casa, y especialmente los impuestos de la comunidad autónoma en la que radiques (en la notaría más cercana te informarán gratuitamente)
Miguel 14/06/2016 at 4:08 pm Responder
De la lectura de su blog, me gustaría hacerle la siguiente pregunta:
– Tras una aceptación de herencia entre dos hermanos y, realizándose posteriormente ante notario la extinción del condominio… ¿Puede uno de los hermanos vender sus fincas en base a la escritura de extinción del condominio que le adjudica la propiedad y sin inscribirlas en el registro de la propiedad a su nombre? Si es así… ¿Tendrá más difícil el comprador de dichas fincas realizar dicha inscripción al haberse perdido el tracto sucesivo?
Muchísimas gracias por su labor y su respuesta.
Francisco Rosales 14/06/2016 at 6:03 pm Responder
Si el que vende es el dueño por supuesto que puede vender, inscriba o no, otra cosa es que si no inscribe el principio de tracto sucesivo impide que el comprador obtenga la inscripción, y dudo mucho que esté dispuesto a aceptarlo.
Hay que distinguir la capacidad para vender, de los requisitos de la inscripción (de hecho la inscripción no es constitutiva, o presupuesto para adquirir o transmitir, sino simplemente ofrece garantías; tan importantes que es muy recomendable, pero sólo garantías y protección).
deisy riascos 30/06/2016 at 10:43 pm Responder
doctor francisco que hago yo que quiero vender mi vivienda y ella no tiene escrituras , la puedo registrar a mi nombre que me aconseja.
Francisco Rosales 01/07/2016 at 7:43 am Responder
Al menos en España, eso no tiene más problemas que el encontrar un comprador que confíe, pues la inscripción de la venta no la hace más legal ni menos, simplemente protege al comprador (y es difícil que este renuncie a la máxima protección posible).
Acude a la Notaría más cercana, seguro que te aconsejan gratis y sabiamente
Nerea 03/07/2016 at 5:53 pm Responder
Buenas tardes, ante todo muchas gracias por tanta y tan buena información y por su gestión y ayuda.
Nosotros tenemos algunas dudas, queremos comprar un terreno que posee una pequeña casa y un garaje sin escriturar. Nos han dicho que no hay problema pq la casa y el parquing están inscritos en el registro de la propiedad, pero ahí surgen nuestras dudas, si nosotros compramos y escrituramos ese terreno y ellos ya registraron la propiedad, tenemos que registrarla nosotros después de firmar la escritura? Se puede registrar una casa dos veces o ellos tienen que renunciar de alguna manera?
Y por otro lado, nos gustaría construir una piscina en el terreno, se puede pedir permiso de obras en un terreno con una casa sin escriturar, y si es así, podríamos tener problemas al pedir permiso al ayuntamiento?
Francisco Rosales 04/07/2016 at 8:52 am Responder
Si compras un terreno edificado, obviamente compras tanto el terreno como la edificación; la escritura será tanto del terreno como de la casa, y el el Registro se lleva el historial de toda la finca; no es registrar una casa dos veces, ni renuncia alguna, simplemente que no puede separarse la casa del terreno.
Por supuesto que puedes pedir licencia para hacer la piscina, y los problemas serán los que se deriven del planeamiento urbanístico y las ordenanzas municipales (sobre las que te informarán en el Ayuntamiento) pero el que se haya declarado la otra obra sobre el terreno no es algo que afecte a esa licencia.
nerea 04/07/2016 at 9:43 am Responder
Buenos días, no están escriturados ni la casa ni el garaje, lo único es que los propietarios del terreno lo registraron en el registro de la propiedad.
Por eso tenemos esas dudas..no sabemos si ellos han de renunciar e inscribir nosotros tanto la casa como el garaje en el registro, y si es así, en qué momento se hace, en el momento de la compra venta?
Teníamos dudas también acerca de la piscina por si hubiera problemas en los permisos ya que en ese terreno hay una casa sin escriturar.
Francisco Rosales 04/07/2016 at 10:39 am Responder
En tal caso lo recomendable es que sean ellos quienes declaren la obra nueva, así te ahorras tu unos gastos, en cuanto a la forma de hacerlo, en este blog te lo explico, https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Ivan 06/07/2016 at 1:23 pm Responder
buenos días, me ha gustado mucho el articulo y lo veo de mucha ayuda,
me gustaría que me ayudase en unas dudas que tenemos mi mujer y yo:
en un terreno urbano y escriturado construimos una casa el año pasado (autopromotores) con la idea de vivir en ella toda nuestra vida, jejjeje, es decir de momento no venderla.
¿seria recomendable escriturar la casa o como ya tengo escriturado el terreno no es necesario?, ¿debo, se recomienda y se puede inscribir la escritura del terreno en el registro de la propiedad?,
¿cuando me piden escritura de la casa para altas de servicio de luz, el agua y gas ya lo tengo y no me lo pidieron, que tengo que llevar, que documento?porque los oficinistas estan acostumbrados a que todas las casas tienen escritura y yo entiendo que me piden demostrar que la casa es mia, ¿no?
muchisimas gracias de antemano, y un saludo
Francisco Rosales 06/07/2016 at 6:37 pm Responder
El dueño del terreno es a su vez dueño de las obras existentes en el mismo, te recomiendo que leas este post de este mismo blog, igual ahí te aclaro un poco mejor tus dudas https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Hans gomez 14/07/2016 at 4:32 am Responder
tengo una inquietud me gustaria mucho su ayuda
mi familia compro una propiedad ,con el dueño se firmaron unos papeles de promesa de compra y venta ,se le entrego el dinero y nos pusimos cita a los pocos días en la notaria para las firmas de el traspaso y escrituras ,resulta que el señor en un viaje falleció y nunca pudimos contactar algún familiar, ya de eso 25 años que estamos viviendo en la propiedad pero sin escrituras ,que puedo hacer ? gracias por su ayuda
Francisco Rosales 14/07/2016 at 7:55 am Responder
Depende del documento y de si la finca está o no inscrita en el Registro de la Propiedad, para empezar lo más fácil es que los herederos del vendedor eleven con tu familia el contrato a escritura pública.
alejandro 31/07/2016 at 6:53 pm Responder
Buenas tardes frncisco stoy interesado en comprar una parcela.rustica pero no tiene escrituras,mñn llamare al ayto de arahal si se podria escriturar pero si no se puede q tengo q hacer.una vez q compre tendria q ir a un notario para hacer la compra venta o lo puedo hacer sin notario muxas gracias
Francisco Rosales 31/07/2016 at 7:03 pm Responder
Para ser dueño no necesitas escritura, sino comprar al verdadero dueño; la ventaja de la escritura es que te protege, y más si se trata de una parcela rústica, pues el problema de las parcelaciones ilegales es muy serio en Andalucía, por lo que te recomiendo que te asesores antes de hacer nada.
Si la finca no ha tenido escritura, puedes acceder al Registro de la Propiedad, bien con expediente de dominio (que es largo y costoso) o bien la siguiente escritura que otorgues en relación a la finca, siempre que haya pasado un año desde la primera, si puede acceder.
Insisto en que antes de hacer nada, preguntes no sólo en el Ayuntamiento, sino también a mi compañero, que seguro que te atenderá gustoso.
alejandro 31/07/2016 at 7:23 pm Responder
Muxas gracias a donde puedo ir para q me informe personalmente.
Francisco Rosales 31/07/2016 at 7:31 pm Responder
Tienes notaría en Arahal, pero también en Marchena, El Viso, o yo mismo en Alcalá de Guadaíra (donde también hay otras dos notarías) por decirte las mas cercanas.
alejandro 31/07/2016 at 7:44 pm Responder
Vale perfecto ire a la suya ya q tb tengo varios terreno visto x don rodrigo q pertenecen a alcala de guadaira un saludo y gracias
Bruno 01/08/2016 at 9:59 pm Responder
A finales del año pasado he recibido una vivienda a través de un pacto de mejora con mi familia. Estaba sin registrar y tras 6 largos meses he conseguido el registro. Durante todo ese tiempo tenía una hipoteca para reforma preconcedida, de 58 € a 25 años. Hoy me la deniegan aludiendo al art 207 de la ley hipotecaria, por la que tienen q pasar 2 años desde el registro inicial hasta hipotecar la vivienda. me he quedado a cuadros porque ya tenía presupuestos cerrados, había hecho tasación, etc. ¿no me la dará ningún banco?
Francisco Rosales 02/08/2016 at 7:19 am Responder
No es el 207 (que se refiere a las fincas inmatriculadas -aunque es posible-), sino el artículo 28 (que se refiere a las fincas recibidas por herencia); sinceramente ese pacto de mejora familiar es una palabra que usas en términos coloquiales, y desconozco si eres o no legitimario, por lo que sin ver la documentación, poco te puedo ayudar.
El banco es libre de concederte o no el préstamo, aunque pocos son los que habiendo una suspensión de la fe pública registral durante dos años se atreven al correr el riesgo de perder la garantía.
Jenny 02/08/2016 at 6:42 pm Responder
Buenas tardes, he localizado este blog buscando informacion para un problema que tienen mis tios. Y del cual le agradeceria me pudiese orientar para solucionarlo.
Hace aprox 50 años que mi abuelo compro una vivienda donde vivio hasta su fallecimiento y en el que vivia tambien su hija que es mi tia junto a su marido y luego sus hijas. El problema es que no tienen escrituras y tampoco ningun documento de compra venta de la vivienda. En la camara de la propiedad consta como propietario el constructor de la finca. Y los impuestos ibi los han pagado siempre mis tios aunque estan a nombre todavia de mi abuelo que fallecio en el 1974.
Mi abuelo dejo en herencia esta vivienda a mi tia que ahora tiene 86años pero verbalmente sin testamento.
Y la pregunta es que pueden hacer para registrarla a nombre de mi tia y que sea herencia para sus hijos algun dia o es mas no pueden acceder a algunas ayudas en el municipio donde viven por no constar la vivienda a su nombre. En algun momento alguien les dijo que tenian que esperar 75años que prescribia y asi poder demostrar con los recibos del ibi que eran propietarios de la vivienda,bueno en este caso lo tendran que hacer mis primos dentro de 25 años,es esto cierto?. Le agradezco muchisimo su ayuda!! Y espero haberme eplicado con claridad.
Francisco Rosales 03/08/2016 at 7:03 am Responder
El problema es de reanudación del tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, y en el fondo, el tracto no está roto, pues lo que hay que hacer es la venta y la herencia, aunque el tema es mucho más delicado, pues la ley hipotecaria en este caso no permite la tramitación del ese expediente de dominio.
En todo caso las herencias verbales no existen, ni las donaciones verbales tampoco, por lo que como mucho se puede hacer una herencia en la que voluntariamente queráis cumplir la voluntad de vuestro abuelo, pero eso fiscalmente tiene graves consecuencias.
La única opción que se me ocurre es la de interponer una acción reivindicatoria contra el dueño, y creo que es mejor que acudas a un abogado para ello; en cuanto a la prescripción, y dado que tu tía carece de título, el plazo no es de 75 sino de 30 años, contados desde que falleció tu abuelo y tía tomó posesión.
Finalmente el IBI no acredita la propiedad, sino quien paga impuestos y cómo es la finca.
Vicky 02/08/2016 at 8:32 pm Responder
Me gustaría explicar mi caso… Estoy interesada en comprar una casa con un terreno. Resulta que hace unos años, los actuales propietarios, realizaron una ampliación de la vivienda, añadieron una habitación más a la casa y construyeron un trastero en el jardín. Al realizar la tasación, nos han dicho que la habitación construida de más, no figura en las escrituras pero sí en el catastro, por lo que la han tenido en cuenta en la tasación. Y que el trastero no está ni en las escrituras ni en el catastro. El resto de la casa sí que está escriturada. Al pedir información de lo que había que hacer para regularizar la situación, en el ayuntamiento nos han dicho que no se va a poder meter en las escrituras ya que según las ordenanzas, no se debía de haber construido la habitación y el trastero en esas zonas porque hay que respetar unas distancias. Así que esas partes de la casa que son ilegales se quedan como en el limbo… Mi pregunta es: ¿ Si compro esta casa qué problemas me puede acarrear en un futuro? Me pueden sancionar u obligarme a tirar esas partes? Qué supone tener partes de tu casa de forma ilegal y por consiguiente no poder regularizar su situación?
Francisco Rosales 03/08/2016 at 7:05 am Responder
Te recomiendo que te leas este post, de este mismo blog que habla de las obras nuevas, y en el que encontrarás muchas de las respuestas https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Vicente 15/08/2016 at 4:08 pm Responder
Buenas tardes, solo hago una consulta simple.
Compré una finca rústica mediante documento privado a un familiar, nunca ha estado inscrita en el registro. Catastralmente esta a mi nombre. Quisiera poder escriturar la finca y solo quisiera saber que documentación he de aportar a la notaría. Imagino que el documento privado, mi DNI, IBi y algo mas?
Francisco Rosales 15/08/2016 at 6:31 pm Responder
El problema es que has de tramitar un expediente de dominio y que es necesaria una instancia para hacerlo, independientemente de que el Notario pueda ayudarte, es más que recomendable que contactes con un abogado.
Gabriel Cabrera Regalado 15/08/2016 at 4:36 pm Responder
Buenas tardes, tengo una pregunta que hacerle , mi abuelo ( fallecido)pago un dinero de la casa donde nació (hace más de 60años, porque si no lo hacía el estado se quedaba con ella, y había una persona viviendo en ella sin papel de alquiler no nada, esa persona murió, siguió viviendo su hijo muchos años, y este ahora está en un asilo, (demencia), la casa no tiene escrituras, pero en el registro de la propiedad está a nombre de mi abuelo, pero hay muchas partes interesadas( sobrinos ) pero antes de hacer las escrituras me gustaría saber si al estar la vivíenda a nombre de mi abuelo en el registro de la propiedad se podría quedar completamente el derecho de ella ya que la saco de un embargo, mi abuela está viva , y está perfectamente de memoria (91años)y me cuenta todo lo que sucedió , todos los cuñados ósea hermanos de mi abuelo son miertos y ninguno se hizo cargo de pagar la parte del embargo, y ahora salen todos a reclamar y me da pena de que estén pagando el ibi y ni hay reparto de herencia , ni escrituras no el derecho que tendría que tener mi abuelo por vivienda al completo por haberla sacado del embargo, me gustaría también saber si mi abuela podría servir de ayuda para aclarar la situación ante notario, ¿debería de buscar la herencia de esa propiedad? O simplemente escriturarla a nombre de mi abuela o mi madre hija única y heredara de sus bienes, gracias
Francisco Rosales 15/08/2016 at 6:34 pm Responder
Suelo responder que es casi imposible atender ciertos asuntos sin ver la documentación, más si cómo dices el titular registral es tu abuelo, lo que hay que hacer es practicar la partición de la herencia del mismo, y a dicha herencia están llamadas tu madre (me comentas que es hija única) y tu abuela.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana con toda la documentación, allí te asesorarán gratuitamente.
Edurne 18/08/2016 at 8:04 pm Responder
Tengo una consulta que hacerle. Mi abuela compró una casa y al fallecer la dejo en herencia a mi tía y mi padre. Al fallecer mi padre, intente poner todos los papeles en orden, pero nos dimos cuenta de que no hay nada que demuestre que esa casa era de mí abuela. No existen escrituras, ni referencias y en el registro de la propiedad el nombre que aparece es el del constructor. Llevamos como 40 años usando esa casa de veraneo y pagando los correspondientes recibos (ibi, luz, gas…) Hay alguna manera de demostrar que esa casa es nuestra? Es que nos ha salido un posible comprador.
Francisco Rosales 18/08/2016 at 8:33 pm Responder
La fórmula es tramitar un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, aunque la nueva normativa no creo que vaya a facilitar mucho este supuesto; te recomiendo que acudas a la notaría más cercana.
Rosa Diaz 22/08/2016 at 2:56 pm Responder
Hola Francisco, quisiera saber si puedo vender una parte de mi casa, a la que supongo tendré que hacer división horizontal. Es de dos plantas, la planta baja es con la que me quedaría y vendería la parte arriba que es como un piso independiente. El problema viene que no tengo escrituras. Sí que está inscrita y la tengo donada a mi nombre, antes de morir mi padre. La cuestión es que mi padre tampoco tenía escrituras, la finca era de mis abuelos, y al morir se lo repartieron la finca entre los hermanos. Nunca han hecho una división horizontal, y aunque cada uno sabe lo que es suyo, nadie tiene escritura alguna. Para poder vender una parte de mi casa, es necesario hacer esa división, o con una nota simple es suficiente para poder escriturar y vender? O también es posible vender con esa nota simple?. Podrían escriturar los compradores de este modo? Muchas gracias de antemano.
Francisco Rosales 23/08/2016 at 7:33 am Responder
No acabas de aclarar bien si eres o no la única titular registral de la casa (empiezas diciendo que si, más luego parece otra cosa).
Para poder vender esa “parte” efectivamente necesitas dividir horizontalmente la casa, y recuerda que es necesario para ello licencia municipal, así como pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía el 1,5% del valor de todo el inmueble).
En todo caso, en la notaría más cercana te informarán gratuitamente, pues el asesoramiento del notario necesario para otorgar una escritura es siempre gratuito.
FATIMA 22/08/2016 at 10:54 pm Responder
HOLA BUEN DIA UNA PREGUNTA UNA PERSONA ME VENDE SU CASA PERO ESTAN EN TRAMITES DE ESCRITURAS YA ELIGIERON A UN TITULAR MI PREGUNTA ES SI PUEDO COMPRARLA SIN DICHAS ESCRITURAS ? GRACIAS
Francisco Rosales 23/08/2016 at 7:28 am Responder
Me inquieta eso de elegir un titular, pues los titulares no se eligen lo son o no lo son; supongo que se trata de una herencia y que lo que han decidido es un adjudicatario.
En todo caso, lo importante no es que el que te venda tenga escrituras, sino que sea el dueño; el tema está en que la escritura te da garantías para saber quien es el verdadero dueño, y las palabras dice el refrán que se las lleva el viento.
Dicho esto, puedes comprar, pero es verdaderamente importante que compruebes quien es el dueño, y a tal efecto sería muy recomendable que te dejaras asesorar por un abogado, pues la diferencia entre hacer las cosas bien o mal, es muy pequeña, y cualquier error puede costar caro (no dudes que buscar un asesoramiento profesional en estos temas es una inversión y no un gasto).
Rosa Diaz 23/08/2016 at 2:29 pm Responder
Si, la titular de mi casa soy yo.
Mi casa está en una finca, junto a otras 5 edificaciones, cada una de ellas de mis primos, antes de nuestros padres y anterior a mi abuelo, el que no tenía inscrita esta finca, y por supuesto tampoco escrituras.
Mi casa la inscribimos en el registro, cuándo mi padre me la donó en vida.
Intentemos hacer una división horizontal con todos mis primos, para que cada uno pudiésemos hacer escrituras, pero al final por una sola persona, no quiso hacerlo, y no pudimos hacerlo.
Ahora me ha salido un comprador para la parte alta, que es otro piso como en la parte baja, que es donde vivo. Me suponía que como bien me has dicho, tengo que hacer división horizontal de mi vivienda. Pero antes debo hacer división horizontal de la finca, junto a mis primos?, si se sigue negando una sola persona, los demás no podemos hacer nunca nada?, no se podría hacer una escritura de mi casa, sin necesidad de dividir la finca?, para así poder hacer yo mi división horizontal de mi vivienda?.
Cada uno paga el ibi de sus viviendas, lo que nos une es un patio, aunque las casas tengan cada uno, su entrada propia hacia la calle, te lo dejo como dato. Gracias por tú pronta respuesta, y perdona, por no saberme explicar… A ver si ahora te lo he aclarado algo.
Pd. El notario de mi zona, está de vacaciones hasta el 15 de septiembre. Y me surge saber esto, lo mas pronto posible, para no hacer al comprador ilusiones y que le vayan a conceder esa hipoteca, y se encuentre que no puedo venderle mi piso.
Francisco Rosales 23/08/2016 at 8:14 pm Responder
Pues sigo sin tener claro quien es el titular registral de la finca, pues de un lado dices que tienes la cosa inscrita a tu nombre y seguidamente hablas de una división horizontal con tus primos.
Ten en cuenta que sin ver la documentación cualquier cosa que te diga tiene todas las papeletas de ser equivocado, pero por lo que comentas parece que es necesaria una previa división horizontal con tus primos.
En todo caso, si puedes dime privadamente cual es tu zona, porque esas vacaciones de mi compañero ya las quisiera yo para mi, aunque dudo mucho que no tengas cerca otra notaría (hay más de tres mil en España)
Esther 23/08/2016 at 3:16 pm Responder
En algunos pueblos de Castilla y León es muy común no inscribir las propiedades en el Registro. En caso de querer inscribir un inmueble por prescripción, porque ya han pasado más de 30 años (la propiedad de la que hablo era de mi bisabuela fallecida en los años 80), ¿cómo se tendría que proceder para inscribirla?.
Hace unos 5 años fui a informarme al Registro y una funcionaria me dijo “alegremente” que no hacía falta, que no me preocupase, que allí la mayoría de las propiedades situadas en zona rural estaban sin inscribir.
Francisco Rosales 23/08/2016 at 8:19 pm Responder
Desconozco de donde has sacado eso de inscribir por prescripción, lo que tienes es tramitar un expediente de dominio, para lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente, tanto de esta, como de otras opciones (recuerda que el asesoramiento del notario necesario para firmar una escritura es gratuito).
Es cierto que no tienes por qué preocuparte, y prueba de ello es que ningún problema se ha planteado en ochenta años, otra cosa es que para vender tengas problemas a la hora de encontrar comprador (especialmente si este para comprar necesita un préstamo con garantía hipotecaria).
La escritura y la inscripción te protegen, pero eso no quiere decir que estés completamente desprotegida; en todo caso, te recomiendo que busques la máxima protección posible (entre otras cosas porque hasta hace unos meses era mucho más económico lograrlo, y cada día los requisitos para acceder al Registro de la Propiedad se endurecen y encarecen más).
MARI 24/08/2016 at 8:04 pm Responder
HOLA BUEN DIA NECESITO ME AYUDES HACE OCHO AÑOS COMPRE UN TERRENO DE COMUNEROS ME DICEN QUE TENGO QUE HACER UNA CONSTANCIA YA QUE EL PAPEL QUE ME DIO LA PERSONA QUE ME VENDIÓ NO VALE,PERO EL GRUPO DE COMUNEROS PIDE QUE HAGAN ESA CONTACIA ,NO SE SI SEA SEGURO YA QUE CADA AÑO CAMBIA DE PERSONAL Y TAMBIEN CAMBIAN LA FORMA DE LA CONSTANCIA Y SU PRECIO ES MUY ELEVADO ELLOS PIDEN 5800 POR ESE DOCUMENTO, ME INFORMARON QUE CON EL PAPEL DE COMPRA VENTA DE MI TERRENO YO PUEDO NOTARIAR EL TERRENO.¿QUISIERA Y ME ACONSEJARA QUE ES LO CORRECTO? YA QUE NO SE, QUE DOCUMENTO ES MAS VALIDO PARA CUALQUIER PROBLEMA YA QUE ES MI PATRIMONIO
Francisco Rosales 25/08/2016 at 7:02 am Responder
Por la forma de escribir supongo que no eres de España, pues el término terreno de comuneros me es reconocido, lo mismo que la palabra “constancia” o “notarial”.
Te recomiendo que acudas a un Notario de tu país y preguntes, pues hablar de una ley que desconozco es muy aventurado, y sólo podría perjudicarte.
Maria dolores Rodriguez 31/08/2016 at 6:41 pm Responder
Como siempre muy interesante todo lo que nos aportas y enseñas.Yo trabajo de auxiliar de domicilio para una señora viuda y sin hijos..Ella compro un piso y en el registro figura como titulares su sobrino y esposa al 100% de la nuda propiedad con carácter ganancial y el otro titular esta sra al 100% del usufructo con carácter privativo…el sobrino carnal ha fallecido hace muchos años y la esposa de este no atiende en nada a esta otra Sea,se ha desentendido a todos los efectos de ella..La señora mayor quiere cambiar esto y que la propiedad pase a su muerte a la persona que esta cuidando y atiende…que pasos tenendriamos que dar para que se pueda cambiar esto y que forma seria la mas beneficiosas para llevar a cabo esto…??? Aparte de ir a un notario que seria mas conveniente donación,compraventa testamento..me podría ayudar a aclar un poco el tema.gracias
Francisco Rosales 01/09/2016 at 7:30 am Responder
Más que cómo cambiar, el problema es si puede cambiar la situación existente, y poco puede hacerse.
Esta señora tiene el usufructo, esto es el derecho de usar y disfrutar mientras viva el piso, pero los nudo propietarios lo que tienen es el derecho a ser plenos propietarios cuando fallezca la señora, y ese derecho ya lo han adquirido por justo título, sin que se pueda cambiar, salvo impugnación del mismo.
Puede disponer de su usufructo, mas sólo puede hacerlo en vida, y el adquirente sabe que en cuanto fallezca la señora, perderá lo adquirido.
Puede hacer testamento, y dejar sus bienes a su fallecimiento a quien quiera, más a su fallecimiento no deja usufructo alguno, pues ese derecho se extingue precisamente cuando muera..
Espero haberte servido de ayuda, y que entiendas, que me es más cómodo es decir lo que quieres oir; más piensa que las cosas son lo que son, queramos o no, y que no es bueno engañar ni generar falsas espectativas.
Maria dolores Rodrigue 04/09/2016 at 2:23 pm Responder
Buenos días D.Francisco….ha sido usted muy amable en su contestación…le doy las gracias… Un saludo
Francisco Javier 09/09/2016 at 3:24 am Responder
Buenas noches D. Francisco. Le explico, hace 1 año vivo en una vivienda, construida en terrenos del ayuntamiento de Algodonales (Cadiz) a principios de los 90, hace unos 23 años mas o menos, nunca a estado inscrita en propiedad del que la construyo, el residente en la vivienda no pagaba los impuestos, basura etc, y desde hace unos 5 años la tenia abandonada, dado que es un enfermo mental y vive en la calle (teniendo casa). Igual que esta vivienda se construyeron otras 6 en terreno del ayuntamiento, todas ellas estan hoy dia escrituradas y en regla. Mi pregunta es si pago los atrasos del IBI, basura etc. Tengo algun tipo de derecho sobre dicha propiedad. El hombre que vivia antes en ella nunca hizo ningun tipo de documento de propiedad, cesión, ni nada de nada. Muchas gracias de antemano y un cordial saludo.
Francisco Rosales 09/09/2016 at 7:33 am Responder
Tu mismo comentas que los terrenos son del Ayuntamiento, por lo que no veo posibilidad de hacer la escritura, si no es con el consentimiento del Ayuntamiento y previo el expediente administrativo correspondiente (respecto a escrituras hechas o dejadas de hacer por otras personas, sin ver esas escrituras, y sin saber la real situación de esas personas, comprende que poco puedo decir)
Sr. A. Díaz 23/09/2016 at 10:22 am Responder
Buenos días, Sr. Francisco Rosales,
nuestra duda surge ante un inmueble cuyas escrituras están a nombre de un antiguo propietario (Sr. X), no residente España, que vendió su piso al segundo propietario (Sr. Y), también extranjero. La venta se hizo de forma particular, sin cambiar el nombre del propietario en la escritura, ni en el registro. El segundo propietario, quiso vender su piso, pero no pudo porque, aunque haya sido suyo durante mas de veinte años de forma oficiosa, no lo es de forma oficial. Nosotros ahora somos los actuales “propietarios” del inmueble. Pero nos encontramos con el mismo problema. Nos dijeron que no existen herederos del Sr X y tenemos la carta de renuncia de los segundos “propietarios”. ¿Que documentos necesitamos para escriturar a nuestro nombre o como hemos de proceder para formalizar la documentación?. Gracias
Francisco Rosales 23/09/2016 at 7:30 pm Responder
Lo más adecuado es tramitar un expediente de dominio para reanudad el tracto sucesivo interrumpido, para lo que te recomiendo que acudas a la notaría más próxima.
En todo caso la normativa que regula esta materia ha cambiado en Noviembre del año pasado, y genera muchas incertidumbres, por lo que te ruego que tengas paciencia.
joan 24/09/2016 at 11:27 am Responder
Hola. Una casa antigua sin escritura, heredada por dos hermanos fallecidos. Ahora propiedad de 50% de dos hermanas, hijas de uno de los propietarios fallecidos y el otro 50% propiedad de la hija del otro propietario fallecido. En el Catastro figura como propietarios uno de los fallecidos y su mujer (tambien fallecida). En los recibos del IBI figura el nombre de aquel fallecido. El otro hermano tembien heredero no figura en el Catastro pero ha satisfecho los gastos de luz y agua. Tanto los gastos de IBI como luz y agua, así como las reparaciones de mantenimiento (pequeñas obras) se han satisfecho proporcionalmente a los porcentajes de propiedad. ¿Puede darse el caso que las hermanas herederas del titular en Catastro intenten adjudicarse la propiedad total de la casa?
Francisco Rosales 24/09/2016 at 11:36 am Responder
Evidentemente todo es posible, más poco puedo ayudarte anticipando un futuro que obviamente nadie puede conocer.
Sería más que recomendable que los interesados cuanto antes promuevan un expediente de dominio y zanjen la situación, pues obviamente su propiedad nadie la discute, más si quieres evitar problemas, cuanto antes empieces a intentar tener correcta la documentación, mejor para ti.
JAIME 29/09/2016 at 11:20 pm Responder
hola ,me gustaría saber ,,,,hay un terreno que mide 4.400 metros cuadrados en total,.,que es propiedad del mismo dueño,,,pero solo esta catastrado 3.300 metros a nombre del dueño. ese terreno consta dos parcelas a diferentes a personas que no tienen que ver con ese terreno,,una de 200 metros y otra de 900,y ay están los 4.400 metros ,,,’pregunta que tengo que hacer para cambiar eso que esta mal catastrado Y otra pregunta también hay otros dos terrenos sque estas mal catastrado que nisiquiera esta a nombre del verdadero dueño,,que se podría hacer,,saludos
Francisco Rosales 30/09/2016 at 7:21 am Responder
Es necesario rectificar catastro, y a la vista de la documentación el expediente puede variar, mejor acude o a catastro o a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Angel Guerra 05/10/2016 at 5:23 pm Responder
Ante todo agradecer la labor y el tiempo empleado al Sr. Rosales, quien con su blog aporta luz a estos temas tan controvertido. Al hilo de este tema, me gustaría si fuera posible que me diera respuesta a mi situación: Compramos hace mas de 20 años a vivienda a una Promotora la cual se encuentra en concurso de acreedores. Junto con la vivienda se nos entregó (sin documentación alguna) el sótano del edificio (en bruto), en el cual hemos construido los cuartos trasteros. El problema viene cuando hemos descubierto que el sótano es una finca independiente y sigue registrada a nombre de la promotora. El problema es: El liquidador concursar judicial de la Promotora no sabe que existe dicho local a nombre de la misma, si solicitamos al mismo que lo transfiera a nombre de la Comunidad o propietarios de los pisos, seguramente tendremos problemas. ¿Qué hacemos para obtener el título e inscribirlo en el Registro?..
Francisco Rosales 05/10/2016 at 5:39 pm Responder
En principio la solución parte de ponerse de acuerdo con el administrador concursal, pues no tiene por qué haber problema alguno, en otro caso cabe reivindicar el dominio judicialmente, y lo mejor es contactar con un abogado, y aportarle la documentación que haya sobre el tema.
Augusto Benavente quispe 06/10/2016 at 3:37 am Responder
Una pregunta si mi casa lo compre en Huancavelica en una provincia el 2000 y no tuve tiempo de inscribirlo en los registros públicos .ahora quiero inscribirlo en la localidad donde está el bien en Piura y el notario de Piura no me quiere recibir porque tengo que pedir la ratificación en la provincia donde hice la compra pero en esa provincia ya no hay notario porque hacido cesado que puedo hacer para que me den mi ratificación del inmueble que compre.
Hasta ahora no hay notario en la provincia.
Francisco Rosales 06/10/2016 at 7:39 am Responder
No siendo de España, no puedo informarte de nada, pues desconozco la normativa de tu pais, por ejemplo no entiendo a que ratificación te refieres, y concretamente quien ha de ratificar.
Sea como fuere las Notarías se cubren cuando quedan vacantes, pero te recomiendo que acudas a un compañero de tu pais para que te lo explique mejor.
antonio illescas cajas 06/10/2016 at 12:33 pm Responder
Muchas geacias de antemano-
mi suegra tiene una propiedad una parcela urbana que esta registrada y tiene escritura a nombre de su hemano ya fallecido,que la eredo de los padres esta parcela era de seis hermanos que entre ellos se la han vendido ahora todo el trozo ( 200m2) es de mi suegra. el hermano mayor que es el que hacia el reparto de esta y otras propiedades ya fallecio , su unico hijo no tiene aceptacion de herencia ni la quiere hacerlla, mi suegra hace mas de trenta años que paga el IBI ha pesar que esta a nombre del fallecido hermano. existe alguna formula que podamos normalizar esta situacion.
tras una visita al notario del pueblo nos dice que que el hijo tendria que darnos poderes especiales o bien un contrato de venta. ,Pero aqui radica el problema no quiere saber nada
Francisco Rosales 07/10/2016 at 7:11 am Responder
Poco puedo ayudarte sin ver la documentación, y más si un compañero mío viéndola te ofrece una solución; la cuestión eso si, no es si el hijo quiere o no hacer el poder, sino que si su padre ha vendido, puede ser demandado, para ello lo correcto es acudir a un abogado.
antonio illescas 07/10/2016 at 12:57 pm Responder
Sr. Francisco Rosales . efectivamente cedio a los hermanos pero no tenemos ningun documento que lo acredite, excepto del ultimo trozo, que uno de los hermano este si , al ser reciente tenemos un contrato de venta entre particulares. Como nos dice iremos a un abogado .
emi 13/10/2016 at 9:27 am Responder
buenos dias, le expongo mi caso:
mi padre compro una casa en los años 80, sin escriturar, pero pagamos el ibi, y todos los impuestos. a dia de hoy viven ahi mi madre y mi hermana, pero mi padre fallecio hace 9 años, como poedmos poner la casa en regla? ya que no tenemos ningun papel de la casa “oficial” , solo las facturas que pagamos y que vivimos ahi desde hace 30 años, que se hizo la casa.
por que para ir al notario debo llevar algun papel no? estoy bastante perdida… saludos y muchas gracias
Francisco Rosales 13/10/2016 at 10:16 am Responder
Lo mejor es que empieces comprobando si la casa está o no inscrita en el Registro de la Propiedad, para así saber cual es el siguiente paso a dar; lo más recomendable es que acudas a la Notaría más cercana con la información registral que obtengas, así como con toda la documentación.
Juan Antonio 16/10/2016 at 3:54 am Responder
Buenas noches! Muy interesante su articulo, pero si le pudiera exponer mi caso y si me pudieras orientar se lo agradecería.
Mis abuelos tenían una casa sin escrituras y sin testamento, ellos murieron hace 20 años, en vida dijeron que la casa seria para mi madre y mi dos tíos estuvieron de acuerdo y lo siguen estando, la duda surge en lo siguiente.
En la casa no vive nadie, solo voy yo algunos fines de semana. Mi madre tiene alzheimer muy avanzado y la cuido yo desde hace 4 años, mi hermana dice q la casa de mis abuelos me la quede yo y mis tíos tambien de acuerdo. Como puedo hacerle la escritura a mi nombre? Q necesito y donde dirigirme? seria muy costoso? nunca se sabe que puede pasar en un futuro y las palabras se las lleva el aire.
Francisco Rosales 16/10/2016 at 7:10 am Responder
La cuestión es que en vida no se hace testamento oral, aunque podríamos entender que tras su muerte hay una partición verbal entre los hjos; el siguiente problema es tu madre, pues ahora para recabar su consentimiento al tener alzhemimer es necesario incapacitarla judicialmente y recabar autorización judicial.
En definitiva, el problema no es en si hacer o no escritura, sino la forma en la que has adquirido y quienes tienen que prestar el consentimiento.
Susana 26/10/2016 at 5:40 pm Responder
Le expongo el caso, hace mas de 30 años se construyo un edicifio a traves de una comunidad de bienes en la que son comuneros 3 matrimonios en gananciales, por alguna razon, supongo que por causa de embargos, antes de empezar a construir se elimino de la cb a uno de los matrimonios, y de la escritura de compra del local.. (es decir hay un escritura donde constan todos, y otra donde se rectifica y se dice que ese matrimonio no entra en la compra), por lo que se hace toda la edificacion con la cb y los 2 matrimonios. Al finalizar la obra quedan varios inmuebles sin vender, por lo que se los reparten ahora si, entre los 3 matrimonios, pero de palabra, es decir, no se liquida la cominidad de bienes, ni se le vende al 3 matrimonio esa parte que adquiere cuando repartieron( o si, se supone que se le vendio de palabra, pero que nunca se llego a poner a nombre de ellos).
por lo que en los últimos 30 años los 3 matrimonios vienen disfrutando de los pisos que se han repartido, en el registro de la propiedad solo constan dos matrimonios, pero el uso real de 3 de los pisos no es de los matrimonios que constan en el registro de la propiedad.
La pregunta es, ahora quieren liquidar esa c.b para adjudicarse a cada uno su parte porque hacienda no para de requerir porque cada uno declara lo suyo pero no por mitades, y claro el problema esta en que el matrimonio que tiene 3 pisos pero no esta en la c.b?? lleva 30 años disfrutando del uso de las viviendas pero no tiene la propiedad del registro de la propiedad…. hay alguna manera de regularizar esta situación?
los comuneros quieren liquidar la c.b para adjudicarse pero no quieren adjudicar lo que no es suyo, y el otro matrimonio se niega a todo, no quiere poner esos inmuebles a su nombre.
Hay alguna manera de poner esos pisos a su nombre desde aquella fecha por el uso, o tendriá que hacerse una venta ahora aunque no se reciba ninguna contraprestación porque ya se recibo en aquella época, aunque no hay níngun papel que lo justifique?
Francisco Rosales 26/10/2016 at 6:47 pm Responder
Susana, no te lo tomes a mal, pero ¿no te parece contradictorio que edificio se construya por tres y sea de dos?, evidentemente la liquidación se hace entre los dueños, y como mucho ese tercer matrimonio tiene un crédito por razón de los gastos realizados; pero si transmite es con todas sus consecuencias, y si realizas negocios con el objeto de evitar embargos o para eludir el pago de deudas, reesolver luego los problemas que se plantean superan con mucho lo que es un mero comentario de un blog.
Es más que recomendable que acudáis a un abogado y a un especialista en derecho fiscal.
rosa 05/11/2016 at 12:06 am Responder
hola mi padre vendio una casa en compraventa pero la parte de arriba es de otra persona mi padre ha fallecido hace tres años y el que hizo la compraventa no la ha escriturado.Ahora nos llaman a sus hijos para podersela vender a una tercera persona,la casa entera ,mi padre lo unico en lo que esta su nombre es en la contribucion,ya hemos firmado las ultimas voluntades…Me puede usted asesorar gracias…
Francisco Rosales 05/11/2016 at 8:40 am Responder
Habría que realizar la escritura de herencia y posterior compraventa, lo más adecuado es que acudas a la Notaría más cercana donde te asesorarán gratuitamente de qué documentación y costes supone estas operaciones.
jose luis 13/11/2016 at 10:46 am Responder
Hola buenos días, Gracias por su Blog, mi problema, el cual me quita el sueño es el siguiente:
Adquirí por medio de Adjudicación Judicial una finca con una casa prácticamente en ruinas, en un pueblo pequeño, pero que a mí me interesaba. Todo iba bien, me dio el Juzgado la Posesión, hasta que un día me entero por que me llama una persona de la localidad diciéndome , que esa finca es suya, que lo que yo había comprado es una finca cerca de allí, mucho mas pequeña y encima calificada como suelo rustico ( la que yo había comprado es urbano) Vamos no valia nada.
Voy al Registro de kla Propiedad de donde pertenecia la finca y me dice el Sr.Registrador que esa persona que decía que era suya ha bía estado en varias ocasiones, pero no había podido acreditar lo de las fincas. Al pedir un Histórico veo que en el año 2001 la persona que era titular la finca ( a la cual se la embargó el Banco) había hecho una ampliación de superficie por el artículo 298.3 de la L H. Han pasado ya 2 años y no se ya que hacer, me da miedo hacer reformas por si me pone una demanda y pierdo todo.
Agradezco su tiempo y muchísimas gracias de antemano
Francisco Rosales 13/11/2016 at 8:33 pm Responder
En la práctica habrá que ver la realidad y la documentación con la que cuenta dicho señor, pero a tu favor tienes toda la protección judicial y registral.
Teresa 13/11/2016 at 8:42 pm Responder
Ante todo, mil millones de gracias por seguir respondiendo y ayudando a la gente con dudas. Eres un amor.
Te cuento nuestro caso, tenemos la posibilidad de comprar una casa con parcela a muy buen precio. El caso es que la parcela esta escriturada pero la casa no. Es una obra nueva visada la construcción en 2003 por arquitecto.
Nos han dado la posibilidad de comprar parcela y escriturar la casa nosotros más tarde.
No se si nos encontraremos problemas o un gasto desorbitado y estamos muy perdidos.
Francisco Rosales 14/11/2016 at 7:32 am Responder
El concepto de gasto desorbitado es muy relativo, pues la pregunta es ¿qué consideras tu gasto desorbitado? ten en cuenta que hay personas que por cuatro perras ya protestan.
El principal gasto de la declaración de obra nueva es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que en función de la comunidad autónoma varía y que aquí en Andalucía es el 1,5% del valor de la casa.
En todo caso, no acabo de entender eso de escriturar la casa más tarde, pues se trata de actos realizados por el dueño y por tanto que él ha de soportar (sin perjuicio de que cuando menos te recomendaría que por si las moscas compruebes en urbanismo si hay alguna medida para restaurar la legalidad urbanística en curso -lo dudo pese al tiempo- y que compruebes bien si te venden una parcela o una cuota indivisa -cree que no es lo mismo-)
Teresa 14/11/2016 at 10:20 am Responder
Gracias, Francisco. Con gastos desorbitados me refería a posibles multas o sanciones por no hacer las cosas bien.
En cuanto a escriturar más tarde, el caso es que nos dicen que la escritura la hagamos nosotros después de comprar la parcela. Ellos no lo han hecho antes porque se divorciaron y no tuvieron tiempo para ello y ahora sería pagarla, para luego cambiarla de nombre. Dicen que para ahorrarnos ese paso y ese dinero, se podría hacer así, pero no sé si es legal y nos pueden decir algo por comprar una parcela más barata y luego legalizar una casa de repente.
Francisco Rosales 14/11/2016 at 12:54 pm Responder
Sin conocer la situación urbanistica poco puedo decir, salvo que los que se ahorran el paso son ellos.
jose luis 14/11/2016 at 9:39 pm Responder
Muchas gracias Francisco, pero no se a qué te refieres en la práctica, este señor ha ido a una notaría con testigos para que declaren que ellos conocen que esa finca era de su propiedad ( o de su familia) y así si me pusiera un Juicio Declarativo tener todos esos testigos. Me ha dicho mi abogado que la Fe Judicial prevalece ante la Fe Notarial y Registral, pero , yo compré fiándome de lo que decía el Registro, Qué derechos tengo yo?? Muchas gracias Francisco
Francisco Rosales 15/11/2016 at 7:40 am Responder
No puedo ayudarte sin ver documentación, cosa que si ha hecho tu abogado, por lo que nada puedo añadir.
Lo que si te aclaro es que ni existe la fe judicial ni registral, pues el concepto jurídico de fe es diferente; lo que si es cierto es que la propiedad en último término quienes la protegen y donde se defiende es en los tribunales de justicia, y son esos tribunales los que a la vista de la documentación deciden a quien corresponde la propiedad en caso de disputa.
Por ahora lo que planteas es un conflicto entre una adquisición en escritura inscrita, y una adquisición en una subasta judicial; y en esa disputa entran en juego diversas normas, que son las que aplicaran los tribunales, y en las que la buena fe (que se presume en el titular según registro) va a ser elemento decisivo de la sentencia que se dicte.
Como puedes comprobar, es indispensable ver qué documentos tiene cada uno, y conocer los hechos, por lo que es imposible que pueda ayudarte yo, con dos simples comentarios en un blog, o que lo que te diga pueda ser más adecuado que la opinión de alguien que tiene toda la documentación por delante.
victor esparza 18/11/2016 at 11:07 am Responder
Buenos dias Sr. Rosales, en primer lugar darle las gracias por compartir sus conocimientos con todos nosotros, queria hacerle una consulta. Mi suegro compro un terreno que partio en tres partes, una de esas partes será para mi esposa el dia que mi suegro fallezca, segun figura en testamento. En esa parcela mi mujer y yo hemos construido una casa, con todo a nuestro nombre ( licencia de obras, fin de obra, arquitectos etc…). En el catastro ya figura la edificacion y el terreno, pero viene el IBI a nombre de mi suegro. Mi mujer y yo tenemos un credito hipotecario formalizado para poder construirnos la casa (habiendo hipotecado para ello otra propiedad que tenemos), por lo que nos desgravamos a hacienda el pago del mismo cada año en la declaracion. Hemos recibido una carta del catastro en la cual nos comunican que no coincide la informacion que tienen ellos con la que les manda hacienda. Ahora estamos mirando como solucionar este problema por temor a meternos en lios legales con hacienda y sobre todo por el temor de que la casa que hemos construido nosotros con nuestro dinero, ahora este a nombre de mi suegro y en consecuencia, para poder ponerla a nuestro nombre haya que desembolsar un monton de dinero haciendo una donacion o compraventa de la misma a nuestro favor. Intento buscar informacion para buscar la manera de legalizarlo y por supuesto no tener que volver a pagar por algo que ya es mio y he pensado en una solucion que me gustaria comentar con usted para ver si pudiera ser correcta. Las donaciones entre padres e hijos salen mucho mas baratas, entonces he pensado que mi suegro done la parcela a mi mujer, con lo cual quedo yo desprotegido, aunqe asumo el riego. ahora es donde tengo las dudas, como la construccion no esta escriturada y una vez el suelo a nombre de mi esposa ¿ ya quedara solucionado el problema en que habia entre el catastro y hacienda por el tama de cotejar datos?. ¿Seria obligatorio que mi mujer escriturara la construccion, o con la escritura del suelo valdria? se lo digo porque no disponemos de dinero actualmente para hacer esa escritura de la vivienda y hemos pensado hacerlo dentro de 5 años, que es cuando acaba la obligacion de modificacion por cesion entre familaires, pero nos da miedo que si no la escrituramos nos pueda traer mas problemas todo esto. Perdone por extenderme tanto pero no sabia como explicarlo. Gracias por su atencion. Un saludo
Francisco Rosales 18/11/2016 at 7:07 pm Responder
Tienes que comprender que esto es un blog, y no un consultorio jurídico, pues aunque así quisiera que fuese, sin ver documentos siempre es imposible ayudar a alguien con un minimo de fiabilidad.
Dicho esto, también me gustaría que vieras que sois vosotros los que habéis decidido cómo hacer las cosas, y que tu comentario prueba por enésima vez, que un buen asesoramiento previo evita muchos problemas; pues por más que te duela la casa no es tuya, dado que has construido en terreno ajeno (eso si, de buena fe, y todo eso está claramente regulado en el código civil)
Insistes en ahorrar escrituras y costes, lo cual es razonable, más lo que tienes que asumir es que todo lo que te ahorras hoy pueden ser problemas para mañana (imagina que tienes una herida y le dices al médico que por favor como las tiritas son caras no te haga una cura…¿no ves que corres el riesgo de desangrarte?).
El problema primero a resolver es esa división, que puede que la haya hecho tu suegro, pero que necesita una licencia municipal, que igual puede que no obtengas; el siguiente problema es que como tu suegro cambie de testamento, creo que puedes intuir claramente el lío que se puede montar.
El que la donación de padres a hijos sea más barata, es una cuestión que depende de la comunidad autónoma, y en todo caso no puedes vender si no hay precio (el notario controla los medios de pago) ni donar a cambio de un dinero.
Afirmas que es tuyo, más nadie te ha transmitido el terreno, y aunque tu situación no es dramática, partes de ideas equivocadas.
Te recomiendo que por más delicada que sea tu situación acudas a un abogado que analice el tema, o cuando menos a la notaría más cercana, pues el asesoramiento notarial (ojo, sólo si acabas firmando la escritura) es gratuito, aunque el notario poco va a poder ayudarte en cuestiones de IRPF.
De verdad que no quiero ser desagradable, pero cree que de corazón trato de ayudarte con el poco margen de mainiobra que permite un comentario en un blog.
victor esparza 20/11/2016 at 10:23 pm Responder
Muchas gracias por su respuesta, me ha servido de mucho, ire al notario a que se haga legalmente la donacion del terreno de mi suegro a mi esposa y despues formalizaremos la escritura del terreno. La escritura de la casa, no tengo mas remedio que aplzarla, primero por el coste que conlleva y segundo porque solo podria escriturarla a nombre de mi esposa ( sino estoy equivocao) y hasta dentro de 5 años no se podria modificar para incorporarme yo, teniendo que volver a hacer desembolso. Muchas gracias por su ayuda y atencion. Un saludo Sr. Rosales.
ignacio 08/12/2016 at 11:46 am Responder
Buenos dias, Sr Rosales. Hace 15 años compré una finca rustica con casa de campo antigua de más de 50 años. La escritura registrada sólo habla de una casita sin más detalle. Posteriormente se ha realizado ampliación y renovación de la casita . ¿Es suficiente esa denominación en escritura o conviene que escriture la casa más detalladamente habida cuenta que ha sido ampliada? Gracias.
Francisco Rosales 08/12/2016 at 11:48 am Responder
La casa es tuya, esté como esté descrita; no obstante y a efectos de posibles préstamos con garantía hipotecaria, sería conveniente registrar la ampliación de la obra.
Sara 28/01/2017 at 5:22 am Responder
Tengo una pregunta mi abuelo heredo una casa en el pueblo pero no tiene escrituras la casa tiene 60 metros y al ser varias casas colindantes le están pasando el catastro de una finca de 400 metros. Mi pregunta es al no tener escrituras cómo puedo cambiar los metros del catrastro porque esta pagando mucho dinero. Muchas gracias
Francisco Rosales 29/01/2017 at 8:39 am Responder
Puedes acudir a Catastro para incoar un expediente de rectificación, o si lo prefieres iniciar ese proceso desde la Notaría (para ello obviamente habrá que hacer esas escrituras inexistentes).
Fran 31/01/2017 at 11:06 pm Responder
Hola muchas gracias por tu gran ayuda, tengo unas dudas a ver si puedes ayudarme, quiero comprar una casa de campo el cual la propietaria solamente tiene escrituras del terreno que tiene 7.000 metros cuadrados, la casa de 150 metros cuadrados no tiene escritura y tampoco se si habrá problemas para hacerlas, en esta zona si no tienes mínimo 10.000 metros cuadrados no es legal hacer una vivienda de más de cuarenta metros como almacén o algo así, la casa lleva echa unos 15-20años, mi pregunta es si tendré problemas para poder escriturar la casa o para comprar y si se puede que pasos tengo que dar, muchas gracias
Francisco Rosales 01/02/2017 at 8:24 am Responder
Depende de la comunidad autónoma en la que te encuentres, las ordenanzas municipales, así como la antigüedad de las obras; en todo caso te recomiendo que sea el vendedor el que antes de hacer la venta, te aclare estos extremos y haga él la declaración de obra nueva.
Milton 10/02/2017 at 12:30 am Responder
Hola Francisco gracias por tu ayuda te cuento q compre un Terreno hace 2 anos Pero no tiene escritura lo compre por compra y venta puse un abogado para q me de areglando las escrituras pero ya son 2 anos y no sale quiero saver si es normal q se demore en salir las escrituras me da miedo q el ex dueño me vuelva a quitar el terreno pero ya contruyi una casa pequena en el terreno
Francisco Rosales 10/02/2017 at 8:14 am Responder
Una escritura de compraventa no tiene ningún tipo de dificultad, el problema es que no estén inscrita en el Registro de la Propiedad, pues la anterior tramitación de los expedientes de dominio es muy lenta.
En todo caso lo más adecuado es que consulte al abogado los motivos de la espera, pues es él quien tiene los antecedentes y te podrá dar las explicaciones, de por qué esta demora excesiva.
Milton 11/02/2017 at 12:12 am Responder
Gracias Francisco por tu atencion ya le pregunte a mi abogado y dice q esta un poco demorado q Espere con paciensia una vez me llamo el abogado para q firmer un papel bajo juramento ante un jues en la segunda cita me hicieron llebar unos testigos ante el jues para verificar q yo estoy viviendo ahi en el terreno tambien firmaron los testigos ahora en marzo van a salir a inspeccionar el terreno para verificar si estoy viviendo ahi mi abogado me dijo q haga una casa pequeña para q me pocesione y hice la casa ahora quiero saber si despues q salen inspeccionar eso es una señal q ya esta serca de salir las escrituras y tambien quiero saber si alguien me puede sacar despues q me pocesione haciendome la casa, hace 2 años me compre el terreno a vase de compraventa no tenia escrituras
Francisco Rosales 11/02/2017 at 8:05 am Responder
¿Eres de España? me sorprende lo que comentas, pues desde hace un año los expedientes de dominio se tramitan ante Notario desde hace casi año y medio, me sorprende que dada la agilidad que actualmente hay en el tema se continúe el procedimiento judicial y no se haya desistido del mismo para promoverlo Notarialmente.
Si no fuera de España, poco puedo ayudarte, pues desconozco la normativa de todos los países.
Angel Oliver 11/02/2017 at 3:14 pm Responder
Buenas tardes, Francisco, y desde ya, muchas gracias por tu labor y por la ayuda que me puedas aportar. Intentaré ser breve en mi exposición.
Hace ya 31 años adquirí una vivienda pagándola en su totalidad a su propietario, hoy ya fallecido.
Desde entonces, resido en ella, sin ningún problema y al corriente de todos los pagos de la misma, teniendo todo a mi nombre, IBI, comunidad, agua, basura electricidad, seguro, etc.
No tengo ninguna prueba que acredite la compra de la misma, solo extractos de la cuenta bancaria de aquel entonces, en los que se reflejan sendos pagos, uno mediante transferencia y otro, a través de un talón bancario, (evidentemente podrían corresponder a cualquier cosa y no expresamente al pago de la casa.)
Si yo tuviese que comprarla ahora, huelga cualquier posibilidad de hacerlo, ya que en mi cuenta bancaria solo existen movimientos de ingreso de mi pensión, y habría muy pocas posibilidades de demostrar que dicha cantidad estaría a día de hoy a mi alcance., cosa que en aquel entonces sí disponía de medios para poder adquirirla según se refleja en los estadillos de mi cuenta de hace 31 años.
¿Qué puedo hacer y cómo, para regularizar la situación?
Espero tu respuesta con interés y no cierto nerviosismo.
Francisco Rosales 11/02/2017 at 4:59 pm Responder
De entrada tu situación no es irregular, pues dueño eres, el único inconveniente es que careces de documento que lo justifique.
La buena noticia es que seas o no cierto lo que comentas (no dudo de tu palabra), llevas más de treinta años disfrutando pública y pacíficamente de tu propiedad, por lo que si no fueras dueño por los motivos que indicas, lo eres por prescripción.
La mala noticia es que actualmente la tramitación del expediente de dominio se hace ante Notario, y es indispensable aportar el título de adquisición, por lo que en tu caso lo adecuado es que los herederos de quien te vendió eleven a público ese contrato verbal de compraventa, o que judicialmente se te reconozca la prescripción.
Para lo primero habrás de acudir a la Notaría más cercana, para lo segundo a un Abogado.
Sara 11/02/2017 at 4:54 pm Responder
Hola quería saber si me podéis resolver una duda yo heredar la casa de mi abuela en parte.. una parte de mi tío y otra mia. La pregunta es me ha llamado el notario para decirme que las escrituras estaban hechas y que mi parte ascendían ha…. Tal cantidad . Cómo soy estudiando y actualmente no trabajo y te lo 21 años. Y no puedo pedir ese dinero a nadie . Pasaría algo porque no pagaste eso ahora mismo ? Es decir perdería algún tipo de derecho sobre la casa ?
Francisco Rosales 11/02/2017 at 5:04 pm Responder
No perderías derecho alguno, más el Notario tiene derecho al cobro y puede demandarte judicialmente, así como pedir el embargo de dicho bien, para que se proceda a pública subasta y poder cobrar lo que le corresponde (al igual que cualquier acreedor tuyo).
Karina 16/02/2017 at 2:03 am Responder
Hola quisiera aserle una consulta mi madre era dueña de una propiedad estuvo peliando por ella la cual nunca le pagaron niun peso asta el año 2004 la propiedad aun staba al nombre de ella y ahora sale al nombre de otra persona quiero saber si demando por falcificacion de documento la podemos recuperar en el documento sale venta en la cual mi mama nunca firmo nada ni recibio plata
Francisco Rosales 16/02/2017 at 6:58 am Responder
Por supuesto que puedes, aunque tendrás que probar en juicio todo lo que comentas.
Karina 16/02/2017 at 2:45 pm Responder
Muchas gracias me dio esperanza usted donde atiende me podria dar su direccion porfa quisiera asosorarme cn usted o tiene contacto cn un buen abogado que me pudiera ayudar cn un buen abogado
Francisco Rosales 16/02/2017 at 5:25 pm Responder
https://www.franciscorosales.es/contacto/
RITA YOLANDA ORNELAS ALARCON 17/02/2017 at 7:10 pm Responder
Hola buenas tardes soy Yolanda Ornelas. Tengo una duda vivo en Xochimilco la Ciudad de México, en una casa donde esta junto al canal de agua, considerada como zona federal, tenemos boleta predial y cuenta de agua mi esposo vive ahí desde hace 50 años, sin embargo nuestra intención es vender, pero no tenemos escrituras, el es único hijo,. y la propiedad a ido pasando de generaciones en generaciones, desgraciadamente con el asunto de la droga ya esta muy feo y queremos irnos de ahí. que hacemos? agradezco mucho
Francisco Rosales 18/02/2017 at 7:17 am Responder
Soy Notario en España, por lo que poco puedo ayudarte, dado que desconozco la legislación Mexicana; en todo caso me consta que este blog es muy leído en tu país, por lo que espero que algún compatriota tuyo pueda ayudarnos.
Silvia 20/02/2017 at 1:06 pm Responder
Buenos días, Don Francisco. Me acabo de enterar que soy propietaria junto con mas primos de unas tierras en una población de España. Hace 10 años falleció mi padre, y desconocía su existencia con lo cual aunque pertenecia una proporción a él al desconocerlo, no lo incluí en la declaración de herederos.
Ahora por lo visto esas tierras se van a vender, (que es por lo que me han informado los familiares) y me dicen que tengo que firmar la venta, pero dado que yo no he hecho esa declaración de herederos no sé si podré firmar “algo que en teoría no es mio ante Hacienda” o si firmo me venga Hacienda despúes con una multa importante.
Francisco Rosales 21/02/2017 at 7:58 am Responder
Una cosa es la declaración de herederos, que simplemente llama a los herederos a la herencia, otra la aceptación, en la que los herederos manifiestan su conformidad a ese llamamiento (que sólo se hace a falta de testamento) y otra la partición, que es el reparto que de los bienes hacen los que han sido llamados y han aceptado.
Supongo que cuando hablas de la declaración de herederos hablas de la partición de la herencia.
Nada impide hacer una adición a dicha partición, si por error (e incluso voluntariamente) los herederos han omitido bienes.
Por supuesto que hay que adicionar la herencia, si quieres vender; más otra cosa es la repercusión fiscal, pues estamos ante una herencia prescrita, por lo que en principio (y digo en principio, porque no se si se ha interrumpido en algún momento los plazos) esa herencia está prescrita y no cabe la sanción que temes.
Silvia 23/02/2017 at 1:31 pm Responder
Muchísimas gracias por su respuesta. Si,me referia a lo que usted ha deducido.
martha 04/03/2017 at 5:04 pm Responder
hola quisiera saber cual es el procedimiento para que tu casa tenga documentos ya que no se tiene ningun documento que certifique que es tuya pero igual se paga arbitrios luz y agua
Francisco Rosales 05/03/2017 at 8:27 am Responder
Ante todo acude a la Notaría más cercana, donde te lo explicarán gratuitamente, a la vista de cómo hayas adquirido tu propiedad.
Por aquí puedo anticiparte que las casas no tienen documentos, los documentos los tienen las personas; tu casa es tuya porque la has adquirido de alguna forma (técnicamente eso se llama título, puede ser una compraventa o una herencia por ejemplo).
Lo único que sucede es que esa forma de adquisición no la has documentado y lo que has de hacer es formalizar documentalmente el contrato, o negocio que haya provocado que adquieras esa casa.
Mon Arnau 15/03/2017 at 5:22 pm Responder
Hola buenas tardes. Tengo unas dudas.
Mi madre falleció hace 9 años y dejo usufructo de una casa a su pareja en usufructo vitalicio y nosotros 3 herederos a partes iguales. Este señor falleció ya, el verano pasado y pasamos a ser los herederos. En el registro no aparece la casa, en notaria no aparece ni escrituras ni nada, y si hay algún documento de la casa la familia de ese señor no nos la entrega. De los tres hermanos yo me he echo cargo de los gastos de luz, agua, impuestos e IBI desde que falleció este señor. También comentarle que dentro de dicha casa hay un coche que pertenecia a este señor y no hay manera que su familia saquen dicho vehículo de ella, ya llevamos un año esperando y no nos dan respuesta. Que pasos seguir para recuperar o escriturar la casa? Podemos sacar ese vehículo?
Francisco Rosales 15/03/2017 at 7:25 pm Responder
Desconozco si en el Registro no está la casa o la finca, más en otro caso, la solución se complica pues encontrar la escritura es cuasi imposible, más con el testamento podéis volver a rehacer la documentación, en todo caso es importante saber si tenéis o no la posesión.
Respecto al coche la respuesta nuevamente va a depender de si tenéis o no la posesión, de tenerla lo más adecuado es requerir a los herederos de ese señor para que procedan a retirarlo.
Es conveniente que consultes a un abogado.
Roberto 15/03/2017 at 6:26 pm Responder
Hola. Antes que nada, simplemente agradecer que comparta su conocimiento sobre el tema, con la gente que no tiene acceso al mismo.
Mi caso: soy argentino (por ahí el léxico es distinto, perdón).
La casa de mi abuela, en una esquina, que con el tiempo se transformo en un pequeño negocio de comida (restaurant), pero que nunca dejo de ser casa. La escritura nunca se hizo; desde que mi abuela falleció (2004), son mis padres los que viven en ella pagando impuestos, facturas, etc.. la inquietud es si un día se quiere vender la casa o alquilar el negocio, cuales son los pasos a seguir. Desde ya, muchas gracias y disculpa las molestias.
Vale aclarar de que no tengo miedo de que nadie me venga a sacar nada, es simplemente intentar tener todo en regla.
Francisco Rosales 15/03/2017 at 7:27 pm Responder
Soy de España, y desconozco la normativa de tu país, que probablemente no sea muy distinta de la de acá, aunque seguro que hay alguna diferencia, es por lo que te recomiendo que acudas a cualquier compañero mío en Argentina.
Por lo demás es un placer que te lean desde un sitio tan lejano geográficamente, pero tan cercano en el corazón.
LUCÍA RUIZ 27/03/2017 at 5:58 pm Responder
Hola buenas tardes, tengo algunas dudas que me gustaría preguntarle.
Mi pareja y yo queremos adquirir una casa la cual fue una donación de padres a hijos, los padres ya fallecieron, los hijos tan sólo tienen una escritura de donación y la casa no figura en el registro de la propiedad. ¿Qué pasos deberían seguir los hijos para poder vender la propiedad? ¿Deberían primero inscribirla en el registro de la propiedad? Muchas gracias de antemano. Un saludo
Francisco Rosales 28/03/2017 at 7:28 am Responder
Si la escritura de donación tiene más de un año, tu propia escritura puede ser inscrita; también pueden los vendedores tramitar previamente un expediente de dominio; el inconveniente del primero de los procesos es que no quedas protegido por el artículo 34 de la ley hipotecaria (esto es frente a reclamaciones de terceros por defectos en la adquisición de los vendedores) durante dos años, por tanto difícilmente puedes obtener una hipoteca que te permita financiar la compra.
Andrés 30/03/2017 at 5:03 pm Responder
Buenas Tardes, fabulosa pagina web que ofrece gran ayuda. tengo una duda a ver si me la puede aclarar:
Estoy casado en separación de Bienes, el piso esta a mi nombre, llevamos muchos años casados y espero poder seguir estándolo hasta el final de nuestros días, Tenemos Hecho Testamento, es decir, si Yo fallezco pasa todo a ella y viceversa, No tenemos Hijos y vivimos en la comunidad autonómica de Cataluña, Pregunta cuando Yo fallezca y mi esposa Herede, tiene que escriturar el Piso a su Nombre?. Muchísimas Gracias por su Atención..
Francisco Rosales 30/03/2017 at 5:07 pm Responder
Efectivamente tendrá que hacer la herencia.
Laura 14/04/2017 at 9:41 pm Responder
Mis padres compraron, hace más de cuarenta años, un terrenito, e hicieron una casa en él. De esa compra hay un papelito, amarillento por los años, firmado por el vendedor y por mi padre. Tenemos todos lo pagos al arquitecto que la construyó, pagos de Ibi, basuras, agua…de todos los impuestos de esos años.
Mi padre falleció el pasado mes de julio, y mi madre está muy mayor y delicada de salud.
La casa en cuestión está sin escriturar, y, una vez falte mi madre, mis hermanos y yo la querríamos vender.
¿Es preciso escriturarla para ello?, ¿Con la documentación que tenemos, se podría hacer?
Francisco Rosales 15/04/2017 at 7:48 am Responder
Si queréis vender la casa, es probable que nadie quiera comprarla sin las garantías que ofrece el Registro de la Propiedad, por lo que la respuesta depende de las prisas que tengáis en dicha venta.
Una solución es hacer ahora la partición de la herencia de vuestro padre, de modo que cuando fallezca vuestra madre y hagáis su herencia, podáis obtener la inscripción; también es una solución el tramitar un expediente de dominio sea ahora sea cuando fallezca vuestra madre.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana y te informe del tiempo, costes y ventajas de uno u otro procedimiento.
Maria Dolores 18/04/2017 at 2:37 pm Responder
Queremos comprar un apartamento en planta baja a mis suegros. Cuando ha venido el tasador se ha dado cuenta que el apartamento en cuestion no pertenece a mis suegros pero a la vecina y el de la vcina pertenece a mis suegros. Los dos apartamentos se hicieron partiendo una planta baja en dos. Cada uno tiene los mismos m2. Como podemos slucionar este problema?
Francisco Rosales 19/04/2017 at 8:46 am Responder
En principio subsanando ambas escrituras de compraventa con la comparecencia de vendedores y compradores, más no te engaño de que existe un riesgo real de que hacienda interprete que no hay subsanación, sino permuta de una finca por la otra, y por tanto los costes de dicha subsanación se disparen.
Acude a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
lore 24/04/2017 at 6:09 pm Responder
Hola buenas tardes doc, quisiera hacerle una consulta que me esta preocupando mucho y veo que usted tiene mucho conocimiento , mire lo que pasa es que hemos comprado dos terrenos uno esta a nombre de mi madre y otro a nombre de mi tia, pero con documento , y estan construidas las dos casas ahi mismo ,pero el segundo lote no tiene salida propia, y ahora despues de 10 años quiere salida propia y el dueño del lote vive al lado pero no quiere vender salida porque ya repartio con sus hijos, y la persona que quiere salida es mi hermana y los mando a citar y se ha alborotado el dueño y dice que como no ha escritura el puede devolvernos la plata delos lotes y hacer que tumbemos la casa, eso el lo puede hacer.
Francisco Rosales 25/04/2017 at 8:18 am Responder
Sin ver la documentación y la finca poco puedo ayudarte, más obligar a la demolición en principio no es la solución más razonable; el si hay una propiedad horizontal, una servidumbre de paso, u otra solución, es algo que a la vista de los hechos y de los documentos seguro que cualquier abogado puede aclararte mejor.
RAÚL 29/04/2017 at 2:16 pm Responder
Lo primero felicitarle por el blog y hacer más próximos estos temas legales. Quisiera hacerle una pregunta por si me puede ayudar sobre cómo proceder. Mis padres compraron unos terrenos a medias con otra persona, para algo de tiempo después comprar a esa persona su parte. En ninguna de las dos ocasiones acudieron a un notario y quedo entre particulares. De la primera compra si existe documento que firmaron ante un abogado como testigo (al parecer creían que lo hacían con un notario, o eso se les dijo). De la segunda transmisión creo que solo hay testigos, que están “ilocalizables”. La persona que compró a medias en la primera ocasión, falleció. Mis padres han estado viviendo en la finca durante unos 15 años, porque en ella construyeron una casa (además de algún cobertizo y trastero) aunque nuevamente lo hicieron mal porque no se pidió permiso a urbanismo, pero ese es otro trámite a regularizar. Mis padres en la actualidad tienen bastantes problemas de salud, y nos planteamos que vendan la casa y la finca, para ir a un piso en la ciudad más accesible. En esta situación el primer problema es que para vender hará falta regularizar la titularidad de la propiedad, ¿qué tendríamos que hacer? ¿El buscar los herederos del que fue co-titular y los que fueron testigos, es necesario? ¿o sólo con demostrar el pago de los impuestos, de la luz, del agua, de la denuncia del ayuntamiento por construir sin haber tramitado el permiso de urbanismo, etc. por parte de mis padres es suficiente? Por último, ¿este trámite lo tiene que llevar un abogado o se puede gestionar directamente con un notario? ¿Los costes al no haber compra venta, como se cuantifican? Gracias de antemano.
Francisco Rosales 29/04/2017 at 7:40 pm Responder
Dudo mucho que un abogado se haga pasar por Notario, y en todo caso es sorprendente entrar en un despacho en el que la placa pone que estás ante un abogado y te creas que es una Notaría.
En todo caso la propiedad no es irregular, lo que simplemente sucede es que es difícil de acreditar y por tanto difícil encontrar a un comprador (mucho más a un comprador dispuesto a pagar el precio de un inmueble similar).
Aunque para resolver el tema no sea obligatoria la intervención de abogado, siempre recomiendo acudir al mismo para poder tramitar el expediente de dominio (que es lo que debes hacer) pues lo primero que hay es que documentar esa disolución verbal de condominio con los herederos del otro condueño.
Los costes se cuantifican en función del valor actual del inmueble.
marisa 07/05/2017 at 7:45 pm Responder
Somos cuatro hermanos y hemos heredado una casa en un pueblo de Segovia que esta sin escriturar ,ahora que mis padres han fallecido quisieramos saber si es necesario escriturar la casa antes de aceptar la herencia y repartir luego la herencia ,o se puede hacer a la vez…y que documentos necesitamos para escriturar la casa: tenemos la escritura de propiedad del suelo,y los justificanes de pago del IBI.
Francisco Rosales 08/05/2017 at 8:34 am Responder
Por lo que cuentas, simplemente hay que declarar la obra nueva, en la Notaría más cercana te informarán gratuitamente de los trámites, en todo caso y por si te sirve de ayuda, puedes obtener más información sobre el tema en este post del blog https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
José Antonio 09/05/2017 at 4:11 pm Responder
Hola, Francisco, ante todo, muchas gracias por el consejo que puedas darme.
Soy propietario de una casa rústica donada por mi madre. Dicha casa tiene escritura pública a mi nombre, pero no está inscrita en el Registro de la Propiedad. Para poder venderla, que trámites obligatorios necesito ?.
Puedo venderla, y luego que el comprador la registre él ?.
Francisco Rosales 10/05/2017 at 7:44 am Responder
No necesitas nada, lo que sucede es que el comprador no podrá inscribir su propiedad si previamente no está inscrita la tuya; eso se llama principio de tracto sucesivo, y dudo mucho que el comprador esté dispuesto a acceder al Registro, o al menos yo no se lo recomendaría.
Creo que si quieres vender, cuantos menos “problemas” plantees al comprador, más fácilmente conseguirás tu objetivo, por lo que te recomiendo inscribir tu escritura, no porque sea obligatorio o necesario legalmente para vender, pero si porque te lo van a pedir.
Laura 18/05/2017 at 6:36 am Responder
Hola Francisco. Tenemos una casa a la venta con la escritura de la casa que ae adquirió. Esa casa se demolió y hemos hecho otra casa. Tiene más metros que la anterior. Nos pidieron que al no tener la escritura de la nueva casa ( que si tenemos la de la propiedad antigua que se adquirió) teniamos que hacer de nuevo las.geocordenadas para poder venderla. Ya tenemos las geocordenadas hechas y la.finalización de obra. El notario con el que trabaja la inmobiliaria que lleva la venta de la casa nis dice que no hay problema en venderla de esta manera pero el banco nos exige que tenemos que hacer escritura nueva para que la compradora pueda recibir la financiación. Esto es así? O se puede vender con la escritura antigua? Muchas gracias.
Francisco Rosales 18/05/2017 at 7:38 am Responder
Estamos ante una pregunta que según se formule tiene diferentes respuestas.
Por supuesto que un bien puede venderse tenga o no escritura, y por supuesto que la deficiente descripción del bien en una escritura no es obstáculo para la venta.
Dicho esto, lo que si es cierto es que para vender, es necesario siempre un comprador; y que muchos compradores necesitan financiación.
El subsanar los defectos en la descripción tiene un coste, y es razonable que nadie quiera comprar algo que tenga un defecto y asuma dichos costes; aún así es posible que alguien quiera comprar, más si quiere constituir hipoteca, hay que tener presente que la hipoteca es una enajenación potencial de un bien, y por ello es razonable que el acreedor hipotecario quiera una correcta valoración y tasación del bien.
Dicho de otra forma, el problema no es qué puedes hacer, sino que para vender hay que analizar que quieren hacer todas las partes que van a intervenir en la operación, y entre todas ellas hay que llegar a un acuerdo, siendo que nadie puede obligar a otro ni a comprar ni a dar un préstamo hipotecario.
Laura 18/05/2017 at 8:54 am Responder
Idaira 07/06/2017 at 1:22 pm Responder
Mi abuelo compró hace muchos años una propiedad que consta de tres casas, una zona común y un terreno. El problema vino cuando él falleció y al arreglar la herencia nos dimos cuenta que nunca había registrado nada a su nombre y además el contrato de compra venta solo aparecían las casas y la zona común (no el terreno). Por si fuera poco problema, una constructora que edificó al lado de nuestro terreno catastró éste a su nombre, pero nunca pagó impuestos. Mis preguntas son: ¿hay alguna forma de demostrar que el terreno es nuestro? (el único acceso es por las casas, hay fotos, están los pozos negros de las tres casas, hay unos cuartos con barricas de cuando mi abuelo hacia vino…) ¿Se podría registrar a nombre de un solo heredero o de todos? ¿Habría que pagar la deuda del catastro que debe la constructora o habría alguna forma de denunciar este hecho?
Francisco Rosales 07/06/2017 at 5:32 pm Responder
En materia de pruebas, y más con un posible pleito de por medio, lo más correcto es consultar a un abogado.
Pedro Emilio 13/06/2017 at 7:53 pm Responder
Buenas tarde notario Francisco tengo una pregunta el difunto esposo de mi esposa le dejo una casa pero no tiene papeles supuestamente el otro hijo del difunto tiene las escrituras de la casa pero no se las ha mostrado y amenaza con desalojarlos a ella y a sus hijos pero ella ya lleva 20 años viviendo ahí y ya ha construido en este caso que se puede
Francisco Rosales 13/06/2017 at 8:55 pm Responder
Lo de menos es la propiedad en si de la escritura, sino de la finca, puedes empezar pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad para saber quien es el propietario, y a partir de ahí, ir recopilando la documentación.
Javier 02/07/2017 at 12:07 pm Responder
Buenos dias Sr Rosales
En el año 2002 compre un lote de seis edificios dentro de una finca que estaban hipotecados.De ello se encargo un abogado.Ahora nos hemos dado cuenta de que uno de esos edificios no tiene escrituras y la intencion era hacerlas pero no encuentro nada mas que problemas en el catastro.El catastro hace una georreferenciacion global por una parte de la finca y por otra del edificio globalmente ya que todo esta unido.Hemos hecho una georreferenciacion del local por separado y ahora me dicen que eso no es suficiente y que debo georreferenciar los otros cinco evidentemente con el gasto que eso conlleva y sin la certeza plena de que con esto se solucione el problema.
Y pregunto,hay alguna salida de este galimatias?
Francisco Rosales 02/07/2017 at 7:52 pm Responder
Sin ver la documentación y conocer la finca poco puedo añadir, pues de un lado me dices que son seis edificios y luego resulta que están unidos, puede que la solución parta de una declaración de obra nueva y/o división horizontal, pero insisto que sin ver la documentación poco puedo decir.
Lo mejor es que acudas a la Notaría más cercana, más desde luego te indico que veo lógico georreferenciar debidamente todos lo elementos si quieres que tanto el Catastro como el Registro reflejen la realidad; quizá no sea la solución pero si parte de ella (en todo caso será mi compañero el que te orientará)
Juan 12/07/2017 at 5:04 pm Responder
Mi tío vive en una casa escriturada por su abuelo (mi bisabuelo) en 1910, y posteriormente comprada por su padre(mi abuelo) sobre los años 50, de esa compra no tenemos constancia documental, lo que sí existe son testamentos realizados por mis abuelos ya fallecidos, donde reparten la casa entre mi tío y mi madre, actualmente vive mi tío solo en la casa donde ha residido toda su vida. Mi pregunta es cómo realizará escritura para mi tío y madre, y si nos perjudicaría con respecto a primos de mi tío y madre. En registro solo consta datos de compra de mi bisabuelo en el 1910, la contribución y demás gastos hasta hoy si lo poseemos como pagados solo por nosotros.
Mis felicitaciones por este blog y gracias
Francisco Rosales 13/07/2017 at 6:36 am Responder
La escritura la han de hacer tu tío y tu madre, y si tu tío vive en la casa es porque tu madre lo ha consentido y no ha reclamado la partición de la herencia; obviamente esta situación prolongada en el tiempo puede ser fuente de muchos conflictos y cuanto antes se arregle mejor, entre otras cosas porque aún no se ha roto el tracto sucesivo y se evitaría tener que promover un expediente de dominio.
Juan 12/07/2017 at 5:36 pm Responder
Otra duda que me invade Sr. Rosales, es que en mi caso según me estoy informando, entiendo que cuando se tiene una escritura y se quiere actualizar, es un expediente de dominio he entendido, lo que me ha liado es “inmatriculacion” y “reanudación del tracto sucesivo”, y por último si es necesario mediante auto del juez, por la necesidad de tener obligatoriamente abogado y procurador, soy estudiante unediano de derecho y me gustaría llevarlo yo personal y gratuitamente. Gracias de nuevo y enhorabuena por la labor que hace por llevar sus conocimientos a todos.
Francisco Rosales 13/07/2017 at 6:39 am Responder
No entiendo tu pregunta exactamente, más el expediente de dominio actualmente se tramita sólo notarial y no judicialmente, no siendo necesaria la intervención de abogado y procurador, aunque si muy recomendable.
Siendo estudiante de derecho mucho menos recomendable que en otros casos, aunque siempre he sido que “el abogado que se defiende a si mismo, tiene dos problemas: pierde dinero y defiende a un tonto”.
Huelga decir que siendo un expediente de jurisdicción voluntaria aquí no hay defensa sino asesoramiento jurídico.
ruben 27/07/2017 at 10:07 am Responder
Somos 3 hermanas de un pueblo de zamora y nuestra madre falleció a primeros de año,y nos dejo
3 casas viejas que lo unico que tenemos de ellas son los recibos de la contribución construidas en 1968,que tenemos que hacer para ponerlas a nuestro nombre.
Francisco Rosales 28/07/2017 at 6:39 am Responder
Acércate a la notaría más cercana, donde gratuitamente te explicarán como hacer la herencia y/o un expediente de dominio.
mercedes 30/08/2017 at 3:37 pm Responder
Buenas tardes sr Rosales, me he leido TODOS los comentarios desde hace 2 años y no encuentro uno parecido a mi caso.
Le agradeceria informacion.
Hace alrededor de 90 años mi familia tenia una parcela en su pueblo que ha pasado de mis bisabuelos a abuelos. Mis abuelos parcelaron en “” patios”” y se los dieron a sus hijos entre ellos mi padre.Durante años hemos metido alli el coche cuando ivamos el verano al pueblo .Tanto mi madre como mi padre han fallecido ( en el testamento de mi padre NO aparecia este patio) y se supone que ahora mis hermanas y yo somos “” las propietarias””.El problema es que YO NO QUIERO ESE PATIO y aunque en el pueblo es el patio de las XXX ( apodo de mi padre) no hay documentacion de ello. Mi pregunta es: SOMOS PROPIETARIAS? COMO PUEDO DEJAR DE SERLO? Muchas gracias de antemano.
Francisco Rosales 30/08/2017 at 5:56 pm Responder
El problema en estos casos siempre es de prueba, pero partiendo de la veracidad de lo que narras, es irrelevante si el bien está o no incluido en el testamento (de hecho pocos testamentos aluden a los bienes) y entre los herederos habréis de poneros de acuerdo a la hora de repartirlo o venderlo.
Para dejar de ser propietarias habría que vender el bien o regalarlo.
maría 04/09/2017 at 5:19 pm Responder
Buenas tardes. Quisiera hacerle una consulta importante y ante la q tengo muchas dudas..
Estoy ante una próxima compraventa de una propiedad sobre la q el matrimonio vendedor me comentan q no podrían escriturarla a mi nombre ya q la propietaria ( madre de la mujer) no esta en plenas facultades, nos piden como favor esperar a q esta fallezca para registrarla. Se haría un contrato de compraventa privado con una cláusula indicando q hasta el fallecimiento no se haría ese registro.y yo me pregunto este papel me respaldara en un futuro sobre un posible embargo o problema de quitarme mi propiedad?
Francisco Rosales 05/09/2017 at 7:55 am Responder
¿Pretendes comprar a quien no es dueño y quieres respuestas? el menor de los problemas es el registro, es que ni puedes hacer la escritura, en cuanto al respaldo frente a embargos no es que sea nulo, es que hablamos como mucho de la venta de cosa futura y pendiente de un evento futuro.
Creo que no hace falta saber mucho derecho para saber que estas jugando con fuego, y que la historia de quien vendió la primogenitura por un plato de lentejas es lo suficientemente conocida como para que poco más tenga que añadirte.
maría 05/09/2017 at 10:09 am Responder
Me informe en el registro de como esta la propiedad, no tiene cargos y es cierto todo lo q el nos comento en como esta escrituras, metros y demás.
En el contrato figuraria el nombre de esta mujer, y los nombres de los supuestos herederos (hijos) q formarían evidentemente como q están de acuerdo, pero claro ellos aun no son herederos… En fin tendremos q consultar con un abogado con papeles en mano.
Francisco Rosales 05/09/2017 at 7:40 pm Responder
No se si has leído mi comentario bien, así que pidiendote perdón por si resulta brusco, es conveniente que entiendas que si no son herederos, es evidente que no son nada, que nada tienen y de nada pueden disponer; que el que figure el nombre de alguien es eso, una mera mención, pero puestos a mencionar, puedes mencionar al Papa de Roma, lo importante no es quien se menciona, sino quien formaliza el negocio y si puede formalizarlo.
Consulta a un abogado, pero este es de los pocos casos en los que no recomiendo esa consulta, a menos que quieras ir buscando a quien te haga lo que quieres, siempre encontrarás a alguien que lo haga, pero es conveniente tener en cuenta que muchas veces lo honesto es decir lo que uno no quiere oír pero debe escuchar.
Estas comprando a quien no es dueño, y el menor, repito, el menor de los problemas es que se embargue el bien.
jose ramon 06/09/2017 at 4:51 am Responder
Buenos días, hace unos meses que hice contrato de arras por la compra del piso de mi tio el cual se encontraba en perfecto estado de salud.
Hace unos días mi tio se cayó y le han operado de la cabeza y a raíz de lo ocurrido parece que no está plenamente capacitado, ya que se le va la cabeza en algunos momentos. Ahora deseo hacer escritura pública de compra venta del piso para formalizar en contrato de arras pero creo que el NOTARIO no lo autorizará debido a su estado.
¿puedo hacer contrato privado de compraventa sin escriturar aprovechando un momento de lucidez de mi tío?, es la única opción que veo biable para respetar nuestro acuerdo.
La compraventa es de pago aplazado a 120 meses con ingreso cuota mensual a su cuenta, ¿qué pasaria si mi tío falleciese antes de abonar todo el capital al no tener escritura?
Francisco Rosales 06/09/2017 at 7:35 am Responder
¿Me podrías explicar que es el “contrato de arras”? si tienes dudas igual este post de mi blog puede servirte para despejar dudas https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Los contratos hay que cumplirlos y en caso de fallecimiento de alguna de las partes, los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato pasan a los herederos del fallecido.
Jose ramon 06/09/2017 at 5:52 pm Responder
Muy buenas, es el contrato que hemos hecho mi tio y yo como comprador donde pone que me vende el piso por un importe y la forma aplazada de pago. Este contrato se ha realizado de forma privada entre los dos, sin notario ni abogados, pero como ahora no esta capacitado para la firma de escritura publica, preguntaba si es valido el contrato y se ha de respetar por los herederos en caso de fallecimiento del vendedor (mi tio).
Francisco Rosales 06/09/2017 at 7:10 pm Responder
No puedo pronunciarme sobre aquello que no he visto, lo siento; la regla es que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y el problema es más de prueba que de validez.
Isa 06/09/2017 at 11:07 am Responder
Buenos días! Una casa, por error catastral, pasó a nombre de un vecino, no saben exactamente desde cuando ocurre esto, fueron conscientes ahora debido al papeleo del reparto de una herencia. La casa no tiene escrituras ni está registrada en ningún sitio. Qué procedimiento habría que seguir para proceder al cambio de titularidad catastral? Cómo pueden demostrar que la casa es suya? Cabe destacar que el vecino al que catastro le adjudica la casa está igual de interesado en dejar claro que no le pertenece.
Francisco Rosales 06/09/2017 at 7:16 pm Responder
Pues desconozco la causa del error, por lo que desconozco el cauce de rectificación, lo más correcto es acudir a la Gerencia del Catastro más cercana.
JOSE ANTONIO 10/09/2017 at 10:39 am Responder
Hola Francisco, ante todo gracias por la labor que hace desinteresadamente, mi cuestion es la siguiente; cuando uno se casa, en ese mismo instante entra los dos en bienes gananciales, posteriormente se compra un terreno, con el dinero que cada uno tenía antes de estar casado, pero uno aporta mas dinero que el otro a la hora de la compra. Entiendo que una vez que se escritura eso no importa ya que el 50% es de cada uno.
Pero si a la hora de construir, se redacta un documento, de mutuo acuerdo, en el que se expone que el día de mañana cuando la finca se venda o bien cuando se extinga la relación matrimonial, cada parte le correspondera segun el porcentaje aportado para la construcción. ¿ es legal ese documento? o en cambio tendria problema ya que el suelo de la vivienda es parte iguales? GRACIAS
Francisco Rosales 10/09/2017 at 7:32 pm Responder
Ante todo, el preguntar si algo es legal, es algo razonable, más estéril, pues pocas cosas son ilegales, el problema es el de las consecuencias de lo que haces.
Hay que tener en cuenta que el documento privado hecho para alterar lo consignado en escritura, no surte efecto frente a tercero, y que lo más sensato es confesar la privacidad del precio y adquirir por cuotas indivisas no iguales (en la notaría te indicarán cómo hacerlo)
Jara García 14/09/2017 at 10:34 am Responder
Lo primero, gracias por mantener esta página y contestar a todos los que planteamos tantas dudas. Ahora voy a plantear las mías que son bastantes. He estado leyendo casi todas las entradas sobre el tema y alguna se parece a mi caso pero no del todo y no sé cómo actuar. Voy a intentar explicarlo sin embrollar mucho. Mi abuela y su hermana heredaron la casa familiar en un pequeño pueblo de Castilla y León por los años 30, sin haber ningún documento al medio, ni estar inscrita en el registro. En el año 90 mi abuela falleció abintestato, y mis tíos se repartieron las propiedades, sin hacer previamente la declaración de herederos, tocando la mitad de esa casa a mi madre. Ellos firmaron un papel privado entre ellos (imagino sin validez alguna) reconociendo los “lotes” que le correspondían a cada uno. Mi madre lo dejó tal cual porque su tía aún vivía en la casa. En junio de este año, su tía falleció y nos hemos encontrado que le ha dejado a mi madre en el testamento la otra mitad de la casa. Fuimos al registro a preguntar y nos dicen que para inmatricularla nos hace falta dos escrituras, pero no tenemos ni escritura de la casa, ni declaración de herederos por parte de mi abuela, ni nada. Dos hermanos de mi madre son reacios a todos estos temas, sólo una de ellos y mi madre están dispuestas a llegar donde haga falta para legalizar los inmuebles que heredaron cada uno. ¿Se puede hacer algo en este caso para legalizar la casa? ¿O, la tenemos que dar por perdida? El problema es que si la dejamos que se deteriore, todo el mundo en el pueblo va a reclamar a mi madre que la mantenga porque los vecinos saben que la ha heredado mi madre.
Muchas gracias, un saludo y perdón por molestar.
Francisco Rosales 14/09/2017 at 7:07 pm Responder
Hola Jara, probablemente tramitando un expediente de dominio puedes resolver el tema.
Jara García 15/09/2017 at 9:46 am Responder
Agustina 24/09/2017 at 3:51 pm Responder
Hola Sr. Francisco, mi problema es que mi padre tiene una parcela de unos 800 m2 (escriturada) con una casita de unos 30m2 (no escriturada), esta casita está situada en un pueblo de la provincia de Toledo y fue construida hace más de veinte años, salón, cocina, cuarto de baño y dos habitaciones. Ahora quiere venderla pero no puede porque a todos los compradores el banco les exige que la casa esté escriturada para darles un crédito hipotecario, y solo les otorgarían creditos personales si compran la parcela como terreno.
Tiene recibos de luz, agua , basuras y comunidad de hace más de quince años.
Mis preguntas son, ¿qué pasos hay que hacer para escriturarla? ¿El coste de la escrituración en qué se basaría? ¿Es necesario proyecto de obra, licencias, etc … o basta sólo con demostrar la consolidación de la casita?
Felicidades por sus artículos que son de mucha ayuda, y gracias de antemano por su respuesta, saludos
Francisco Rosales 25/09/2017 at 8:34 am Responder
El tema lo trato en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
joanna 07/10/2017 at 12:03 am Responder
Hola Francisco tengo una duda quiero comprar una casa con tereno ,la casa tiene escrituras pero el terreno lo adquirieon espues con contrato de compraveta hace 30 años y no tienen escritura .He estado en registro de la propiedad y en el ayuntamiento para solicitar Certificacio descriptiva y grafica del catastro y consta a nombre del antiguo propietario el q se la vendio al actual propietario ¿eso quiere decir que tiene escrituras?¿y si no tiene como podria yo hacer las escrituras de la casa y el terreno juntos?¿y que pasaria si yo tambien hiciese un contrato de copraventa del terreno?.Que es lo mejor q usted me aconseja de hacer ,esque no quieo perder la oportunidad de esta casa.Un saludo.
Francisco Rosales 07/10/2017 at 11:39 am Responder
Difícil es resolver estos temas sin tener la documentación por delante, parece que lo sensato es que el que te venda proceda a reanudar el tracto sucesivo, y agrupe ambas fincas, pues en otro caso tendrás que asumir tu los gastos y trámites necesarios para conseguirlo.
joanna 07/10/2017 at 12:48 pm Responder
Hola de nuevo Francisco gracias por su respuesta .Esta la cosa dificil porqe dicen que no pueden arreglarlo por temas economicos.¿y si yo lo dejase como esta y compro con contrato de compraventa tamien ?¿Que pasaria?¿ yo podria arreglarlo mas adelante? Saludos y gracias por su atencion.
Francisco Rosales 07/10/2017 at 6:13 pm Responder
Por supuesto que puedes hacerlo, pero permíteme una pregunta ¿qué dirías a quien te vendiera un litro de cerveza sin recipiente, porque el recipiente es un tema económico?
Celia 13/10/2017 at 3:59 pm Responder
mi madre tiene la casa sin escrituras, tenemos copia del contrato de compraventa privado, las letras que se pagaron en su día (hablamos del año 78) e incluso un “papel” donde dice la constructora que el piso está completamente pagado. He visitado un par de notarias e insisten en que tienen que comparecer ante notario las personas que firmaron ese contrato en su día. ¿Esto es así? Con la documentación que tiene mi madre podría ir ella sola al notario y hacer escritura?
No sé si tienen sede en Madrid o me pueden ayudar mejor a través de mi correo eléctronico. Muchas gracias de antemano
Francisco Rosales 13/10/2017 at 7:58 pm Responder
Trabajo en Los Palacios y Villafranca, y obviamente no puedo sin ver la documentación decir nada respecto a un asunto que han visto varios compañeros con toda la documentación por delante.
Por lo demás el asesoramiento notarial, sólo es gratuito, en relación a asuntos relativos a una escritura que vaya a firmar el notario, no en relación a las que no vaya a firmar; es más adecuado para tus necesidades, si no te convencen las opiniones de mis compañeros, que contrates a un abogado.
PD.- Espero que entiendas que esto siendo un blog jurídico, no es un consultorio jurídico, por más que obviamente no me importe responder a preguntas sencillas
David 23/10/2017 at 6:56 pm Responder
Buenas tardes Sr.Rosales quisiera que me aclara mi situación en lo posible.
Quiero comprar la vivienda de la familia de la cual sólo tenemos un papel del solar firmados por mi padre(fallecido) y el vendedor del solar, aparte tenenos la declaración de herederos firmado ante notario donde específica que la vivienda es propiedad de mi madre, mis seis hermanos y mía en los porcentajes habituales de herencia intestato y usufructuaria mi madre, no se si se dice así, el caso es que quiero comprarla (mi madre ya es mayor y lleva años queriendo que me mude con ella) pagando a mis hermanos y madre su parte..
Aconsejaría usted hacerlo escriturando la vivienda a mi nombre?, sería suficiente con el contrato de compra venta sin escriturarla y no tener problemas futuros?
El IBI paga mi madre el 50% y el otro 50% lo pagamos entre los 6 hermanos.
Un cordial saludo y muchas gracias por mantener este blog al día, respondiendo nuestras dudas.
Francisco Rosales 24/10/2017 at 8:12 am Responder
En la declaración de herederos no se especifican los bienes del difunto, probablemente además de la declaración de herederos, hicisteis la partición de la herencia, y en tal caso bastaría con hacer una disolución de condominio (pues fiscalmente es más ventajosa que la compraventa)
En todo caso, siempre digo, que sin ver documentación es imposible resolver dudas, pues una cosa es lo que te cuenta alguien, y otra lo que dicen dichos documentos.
Acude a la Notaría más cercana, donde te asesorarán gratuitamente.
David 24/10/2017 at 10:00 am Responder
La extinción de condominio sería necesaria en el caso de escriturar la vivienda?, me refiero si con un compra venta particular seria propietario único de pleno derecho, o podría haber algún cabo suelto que me perjudique en un futuro?
Francisco Rosales 24/10/2017 at 3:25 pm Responder
Lo que te estoy diciendo es que el negocio que planteas parece que es más de disolución de condominio que de compraventa.
Acércate con la documentación a la Notaría más cercana, donde te informarán más ampliamente.
Maria 06/11/2017 at 9:37 pm Responder
Hola se. Rosales , quisiera que me pudiera orientar en el asunto que le expongo a continuación, un hermano mio compro un piso mediante contrato privado a una señora , esta señora se lo había comprado a su dueña también mediante contrato privado. Yo se lo he comprado a mi hermano también de esa manera, la señora que era la dueña y consta en el registro de la propiedad falleció ya hace varios años y no dejo herederos , que puedo hacer, el que vive en el piso es mi hijo y lleva ya desde el año 2009 .gracias
Francisco Rosales 07/11/2017 at 7:30 am Responder
Lo que procede es promover un expediente de dominio para reanudad el tracto sucesivo interrumpido, aunque tengo muchas dudas (especialmente sobre que la señora no dejó herederos, lo cual es imposible, pues en último término quien hereda es el estado).
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente, aunque personalmente en los expedientes de dominio siempre recomiendo acudir a un abogado.
Lenny 08/11/2017 at 5:04 pm Responder
/Hola Francisco, me puedes ayudar a resolver esta duda: Carlos ha encontrado en una inmobiliaria el piso que buscaba, pero la inmobiliaria le comenta que si está decidido a quedar se el piso debe firmar con ellos lo que se denomina un contrato de arras. Ante esto Carlos nos pegunta ¿Qué tipo de arras cumple propiamente una función de garantía?
Francisco Rosales 08/11/2017 at 7:11 pm Responder
Hola Lenny te recomiendo que leas el post de este blog dedicado precisamente a las arras https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Maria 08/11/2017 at 9:03 pm Responder
Hola de nuevo sr. Rosales, mire la señora que figura en el registro de la propiedad, falleció después de haber vendido el piso con contrato privado , no tiene parientes ninguno , como ya le dije después lo compro mi hermano y después yo, pues bien le comentó, mi hermano contrajo una deuda con un banco, y el mismo quiso embargar la vivienda, pero no pudo al no estar inscrita a su nombre, he pedido una nota simple para ver en que situación se encuentra y pone mas o memos que que se embarga la finca, pero después pone suspencion de embargo,a mi hermano el banco le esta embargando todos los meses una cantidad de la pensión, que puede pasar? Muchas gracias por informarme.
Francisco Rosales 09/11/2017 at 8:32 am Responder
Pues siento decirte que el piso está embargado, otra cosa es que dicho embargo no conste en el registro de la propiedad; es más adecuado que te pongas en contacto con un abogado y que analice bien la documentación, para ver qué estrategia procesal es la más adecuada.
Gabriel Cabrera Regalado 03/01/2018 at 1:26 am Responder
Buenas noches, mi abuelo ya muerto alquilaba una casita de 12 m2 a un señor en el año 1972 tengo los recibos de pago, pero la casita no está registrada y tampoco tiene escrituras de propiedad, además en el catastro sale una mujer que en Hacienda no existe porque el DNI de esa señora no existe, yo me metí hace un año a arreglarla el tejado y el interior y la contribución nunca se a pagado, me gustaría que debería hacer para poder poner esa propiedad a mi nombre, mi abuela es viva y tiene la mente perfecta (93 años) me dice que me ayuda en lo que pueda, estamos pensando en hacer la escritura con aparejador y una declaración. De ella diciendo que la casa la compraron mi abuelo y ella en el año 51 y ahora me l vende a mi por X dinero
Sería posible poder hacer así la escritura de la vivienda y con el paso de los años registrarla?
Tendría que pagar el Ibi? No se paga desde el año 1994.
Francisco Rosales 03/01/2018 at 7:12 am Responder
Ante todo, nadie discute tu propiedad, aunque lo que si que no entiendo es para qué quieres a un aparejador en la escritura, pues no es necesaria su intervención.
De otro lado, la venta tiene el inconveniente de tener que justificar los medios de pago, y previamente hay que hacer la herencia de tu abuelo, pues no es la heredera tu abuela, sino tu padre/madre y tus tíos/tias.
Una solución es tramitar un expediente de dominio, sobre el que te informarán en la Notaría más cercana, y en cuya intervención, no es obligatoria, pero si recomendable la intervención de abogado.
Aboumakram 05/01/2018 at 2:25 pm Responder
Hola Francisco, primero darle las gracias por todo el trabajo que está usted realizando. Necesitaría orientación con un problema que tengo y se lo agradecería enormemente si me puede darme una propuesta.
En noviembre de 2016 he comprado mi primera vivienda (dueños son 9 hermanos y hermanas) pero hasta ahora no he firmado la escritura. cada mes en los 4 últimos meses me avisan que ya tenemos una Cita con el notario para firmar el contrato de compraventa anularla en un día antes por algunas razones porque tengo solo un contrato de arras y el piso esta pagado.
Francisco Rosales 06/01/2018 at 8:50 am Responder
Lo que tienes es un contrato de compraventa, en la que hay es un pacto de arras; la única solución si no quieren firmar voluntariamente, es demandar judicialmente la elevación a público de ese contrato, y necesitas un abogado para ello.
Navinci 05/01/2018 at 6:01 pm Responder
Buenas tardes D. Francisco. Empiezo dándole las gracias por todo lo que usted con su saber y colaboración nos aporta. Deseándole lo mejor para este 2018.
Me pongo en contacto con usted, pues estoy totalmente perdido y sin posibilidades económicas de asesoramiento.
Mi padre falleció en el año 1997, mi madre en el 2015 y mi único hermano 2017. D.E.P
Estoy roto de dolor, pero ante la mucha presión del entorno, he ido a pedir el certificado de últimas voluntades de mi madre y de mi hermano y la consulta sobre si disponían de seguros. No hay seguros en ninguno de los casos, ni testamento en el caso de mi madre. De mi hermano, he encontrado una copia simple del testamento donde me deja de heredero.
Ahora soy el único heredero de mi familia, pero no sé como averiguar las cuentas de mis padres, ni tampoco las de mi hermano.
Mi familia son excelentes y muy reservados con el tema económico.
Hay un piso en la ciudad donde vivo sin escritura, solo contrato privado desde hace 40 años, las personas a las que se les compró la vivienda han fallecido y no puedo contactar con ellos, qué puedo hacer?. Me gustaría ponerla a mi nombre y poder alquilarla, pues los gastos me están comiendo.
También está la casa famiñiar y un granero en una pedanía. Pagan ibi, pero tampoco tienen proyecto ni nada y quiero ponerlo a mi nombre.
Y un tractor a nombre de mi padre.
Si usted me puede por favor ayudar, le estoy muy agradecido.
Francisco Rosales 06/01/2018 at 8:54 am Responder
Respecto a tu madre has de tramitar una declaración de herederos intestados, y respecto a los bienes:
1.- Para saber qué bienes dejó el difunto, igual este post de este mismo blog puede ayudarte https://www.notariofranciscorosales.com/que-bienes-dejo-el-difunto/ (aunque evidentemente no resuelve todos los problemas, si algunos)
2.- En relación a los inmuebles, habría que estudiar el tema, pero probablemente haya que tramitar un expediente de dominio, pero sin ver la documentación todo lo que te diga es inútil.
Navinci 08/01/2018 at 5:57 am Responder
Gracias Sr. Rosales
Gracias, me indica que de mi madre hay que hacer declaración de herederos, y eso cómo se hace?.
De mi padre fallecido en 1997 y mi hermano fallecido hace unos meses, no tendré que hacer declaración de herederos?
Por otro lado, mi hermano está pagando un crédito hipotecario hasta el año 2019 con una chica que salía por el 25% del piso. Es creo que lo llaman condominio o proindiviso. He hablado con esta persona y quiere quedarse con el 100% de la propiedad, me dice que lo siente mucho, pero que aunque sea el heredero no tiene dinero para comprar el 25% que voy a herederar yo. Le he dicho que ninguno de los 2 estamos obligados a estar en el condominio.
Dice que ojalá le toque la lotería, yo también se lo deseo, pero mientras?.
Qué podría hacer?, puedo solicitarle un alquiler?, puedo obligarla a vender la casa y repartir (ella su 75% de la venta y yo 25%)?.
Si hay derrama ella como es justo me pide el 25%, yo no puedo hacer uso del piso tampoco.
Pues de aquí podría sacar un dinero para ir cubriendo los gastos que me están viniendo.
Francisco Rosales 08/01/2018 at 7:41 am Responder
Hola Navinci.
Te he comentado la declaración de herederos intestados de tu madre, porque según me comentas sólo ella no tenía testamento (en el caso de tu hermano y tu padre, tienes que pedir la copia del que hicieron en su día y ajustarte a dichos testamentos)
Respecto a cómo tramitar una declaración de herederos intestados, en la web de la notaría te informo más ampliamente https://www.franciscorosales.es/servicios-notariales/declaracion-de-herederos-intestados/
Si el piso era de tu hermano y una persona, efectivamente hay un condominio, y son los herederos de tu hermano quienes reciben la parte del mismo, así como la deuda (ojo que frente al banco casi seguro responde de toda la deuda -una cosa es la relación entre condueños y otra la relación de los codeudores frente al bando).
Libre eres de aceptar o renunciar la herencia de tu hermano (con lo que de bueno o malo haya en ella) más para extinguir ese condominio, a falta de acuerdo entre las partes, hay que acudir a juicio; y ojo que una cosa es el condominio de la finca y otra la deuda frente al banco.
Navinci 10/01/2018 at 12:00 am Responder
Gracias Sr. Rosales,
No, mi padre fallece en el año 1997 y sin testamento también.
Mi madre fallece en el 2015 sin testamento y mi hermano fallecido este año con testamento.
El único heredero de los 3 soy yo.
De mi padre, tengo que tramitar algo?. Hay que hacer declaración de mi padre fallecido en el año 1997
A nombre de mi padre hay un tractor, un remolque y un cochecillo. Esto al estar a nombre de mi padre, tengo que pasarlo a mi nombre?, para poder venderlo tiene que estar a mi nombre?.
A nombre de mis padres hay una casa en el pueblo y un granero. Pagan ibi y no hay nada más que un contrato de compraventa de los terrenos. Qué necesito para convertirlo en escritura?
En el condominio, soy el único heredero. Para decirle a su pareja que no quiero seguir con el condominio. Qué puedo hacer?, mandarle un burofax?.
Al disfrutar ella en exclusiva del piso y yo no puedo usarlo.
No se le puede exigir una renta de alquiler?.
Igual que yo tengo que pagar el 25% del ibi, de las derramas. La ley no prevé el pagarle en el porcentaje que posee a la otra parte del condominio que no disfruta del inmueble?.
Francisco Rosales 10/01/2018 at 9:50 am Responder
Creo haberte comentado que sin documentación es muy difícil ayudarte, y en todo caso, una cosa es un comentario, que incluso contenga una sencilla pregunta, y otra una consulta jurídica gratuita (cosa que no es el objetivo de este blog)
Desconozco los requisitos que pide tráfico para hacer el cambio de titularidad de los bienes de tu padre, pero lo lógico es que pidan la declaración de herederos (en todo caso en cualquier gestoría dedicada al tema te ayudaran)
Respecto al bien que carece de escritura, ya te he indicado que probablemente es más adecuado tramitar un expediente de dominio, aunque nada impide hacer la escritura de herencia (que eso sí, no accedería al Registro de la Propiedad) en todo caso en la notaría más cercana te informarán gratuitamente de las opciones y costes.
Finalmente respecto al condominio, has de llegar a un acuerdo, y a falta del mismo, lo más recomendable es ponerte en manos de un abogado.
Juan Carlos Mendía Rendón 11/01/2018 at 4:41 pm Responder
Muy buena asesoria,quisiera me orientara una situacion inmobiliaria Sr.Fco Rosales
Francisco Rosales 11/01/2018 at 6:34 pm Responder
Gracias Juan Carlos, encantado de atenderte en el despacho, el blog sólo sirve para consultas sencillas, pero para problemas concretos mejor cara a cara y con la documentación por delante.
Juan Carlos Mendía Rendón 11/01/2018 at 4:51 pm Responder
Adquirí un bien inmueble,el terreno ya lo escrituré,me falta escriturar la casa por que estaba edificada en terreno ajeno,que ocupo hacer para que este a mi nombre,tengo un contrato de compraventa privado del anterior dueño de la casa,al igual que los anteriores contratos de los otros dueños que la habitaban. De antemano le agradesco su atención a que me oriente
Francisco Rosales 11/01/2018 at 6:37 pm Responder
No tengo claro si la casa está en el terreno comprado o en otro terreno.
En el primer caso debes hacer la declaración de obra nueva, en el otro caso debes elevar a públicos los contratos de compraventa, y/o tramitar un expediente de dominio.
En la notaría más cercana, a la vista de la documentación te pueden dar gratuitamente más información.
Navinci 11/01/2018 at 8:26 pm Responder
Muchas gracias Sr. ROSALES
Mi pregunta es simplemente si de mi padre que falleció en el año 1997 yengo que hacer declaración de herederos.
Parece ser que no tengo que hacer impuesto de sucesiones al haber prescrito.
Francisco Rosales 12/01/2018 at 7:47 am Responder
Desconozco que pedirán en tráfico, y en cualquier gestoría pueden informarte mejor, pero en principio si hay que hacer esa declaración de herederos intestados.
Por otra parte una cosa es liquidar y otra pagar impuestos; efectivamente si está prescrito no hay nada que pagar, más ello no exime de la obligación de liquidar, y máxime para transferir vehículos.
Insisto que en la gestoría más cercana te informarán mejor sobre estos temas.
Navinci 15/01/2018 at 12:17 am Responder
Iré a la gestoría para el vehículo.
Gracias, creo que no me he explicado bien o no le he sabido hacer llegar mi consulta correctamente.
No me refiero a un vehículo, me refería a que si de una persona que falleció en el año 1997 sin testamento y que no tiene más herederos, por desgracia solo quedo yo vivo en este mundo.
Tengo que hacer una declaración de herederos para acceder a sus bienes?.
Muchas gracias, no le molesto más.
Me dice un conocido que los precios de los notarios son tasados y que el precio es el mismo en Madrid que en Cuenca, esto es así?
Francisco Rosales 15/01/2018 at 7:03 am Responder
Para nada molestas, aunque tienes que entender que este no es un blog de consulta jurídica gratuita, entre otras cosas porque sin tener documentación delante es imposible ayudar.
Para suceder a una persona, si no hay testamento, hay que hacer la declaración de herederos intestados, haya fallecido hace 20 o 200 años, otra cosa es que lo irrelevante de los bienes dejados compense tramitarla (de ahí que al hablarme de vehículos puede que en tráfico no sean tan rigurosos -cosa que desconozco-)
Es cierto que los aranceles notariales son los mismos en toda España, y que no cambian desde 1989, así como que puedes acudir al Notario que quieras, salvo excepciones, siendo una de dichas excepciones la declaración de herederos intestados (creo que te he pasado el enlace a la web de la notaría y en ella te explico la documentación necesaria, así como qué notario puede tramitarla)
Marwin Ramos 22/01/2018 at 10:26 pm Responder
consulta sobre un terreno que mi abuelo compro y se hizo compraventa pero que todos los documentos originales se perdieron y no paso a nombre de mi abuelo que debo hacer también la compraventa se perdió y mi abuelo y dueño original fallecieron
Francisco Rosales 23/01/2018 at 7:27 am Responder
Hola Marwin.
Lo que procede es tramitar un expediente de dominio sobre el que te informarán gratuitamente en la Notaría más cercana.
Ana 06/02/2018 at 1:22 pm Responder
Recientemente hemos realizado la primera escritura de una casa que hemos heredado( había un testamento), nos han comentado que si no la registramos, esa escritura no es válida para poder realizar la venta de la casa. Tenemos un comprador para la casa pero nos encontramos con el problema de que la escritura no está registrada y por lo tanto esta persona no puede hipotecar la vivienda, el comprador propone realizar una escritura nueva a su nombre con unas clausulas donde se realiza un contrato de alquiler con opción a compra, y si no cumple esas clausulas el contrato y la nueva escritura quedarían anulados. ¿Es esto posible? Muchas gracias de antemano.
Francisco Rosales 06/02/2018 at 2:06 pm Responder
No es cierto que una casa no inscrita no pueda venderse, aunque si es cierto que no puede hipotecarse, y por tanto es más difícil encontrar comprador.
La solución que ofrece el comprador es factible, aunque la fórmula que propone incorrecta, sería mucho más adecuado acudir a un abogado que revise bien el contrato, pues presenta muchos matices jurídicos que pueden ser fuente de problemas.
Sole 13/02/2018 at 9:30 pm Responder
Hola como puedo inscribir en propiedad,una vivienda comprada ante notario , pero q esta solo tiene una escritura? La de dicha compra?.me dijeron que se necesita dos escrituras…. pero yo obviamente no la quiero vender.. gracias
Francisco Rosales 14/02/2018 at 7:06 am Responder
En tal caso lo que procede es tramitar un expediente de dominio, que se tramita actualmente ante Notario.
En la Notaría más cercana te informarán de todo ello
Yenm 03/03/2018 at 11:26 pm Responder
Buenas noches Sr. francisco!! Ante todo en hora buena por su pag, es de mucha ayuda para personas sin conocimiento de ley.
Le explicó mi caso mi suegro compro hace 38 años un almacén de 60 metros junto con su piso lo malo q eran compradores diferente el piso tiene escrituras y registro de propiedad en cambio el almacén no porque era de otra persona fue comprada y pagada lo usa para guardar trastos no para vivir nunca la registro porque fue una compra verbal de esos tiempos que se hacen en los pueblos pequeños cerca de Bcn a día de hoy paga la basura q viene a nombre de mi suegro ya q luz la tenia enganchada desde su piso, el vendio el piso pero el local se lo ha dejado a mi esposo para usarlo de trastero ahora queremos hacerlo legal el almacén pero no tenemos escrituras solo los vecinos de testigos que saben que mi suegro que aún vive y quiere arreglar este problema, cómo podemos hacerlo.
Muchas gracias de antemano por su atención y colaboración.
Francisco Rosales 04/03/2018 at 8:52 am Responder
Hola Yenn.
Puede ser el expediente de dominio una solución, o simplemente hacer la escritura (sea de venta o de donación) con tu esposo.
Todo va a depender de la documentación, de los gastos y de si queréis acceder al Registro de la Propiedad.
En la Notaría más cercana te informarán gratuitamente de los trámites, documentación, costes, ventajas e inconvenientes de las distintas soluciones posibles.
Francisco 12/03/2018 at 9:26 pm Responder
Hola me gustaria saber tengo una casa que era de mis abuelos pero no tiene escrituras i nunca se a pagado el impuesto que avia que pagar por herencia de eso ase 10 años tendre algun problema? I otra duda que tengo es que si se meten ocupas en ella los podria echar? Como no hay escrituras es mi duda saludos y gracias
Francisco Rosales 13/03/2018 at 8:44 am Responder
El incumplimiento de las obligaciones fiscales no priva de la propiedad, aunque obviamente al no tener escrituras ni haber pagado impuestos, probar tu propiedad es mas difícil; pero nada te impide regularizar la situación (de hecho los impuestos están prescritos)
Respecto a los ocupas, ningún derecho tienen a echarte, otra cosa es que para echarlos tu, hayas de acudir a los tribunales, y la falta de pruebas pueda demorar un procedimiento, que ya de por si es más largo de lo deseable.
MCarmen 16/03/2018 at 10:03 pm Responder
Hola buenas tardes , mi madre tiene una casa de los años 50 que le fue heredada de mi abuela, esta casa no esta escriturada sin embargo si está en el catastro el importe del valor catastral es altísimo en este momento se ha planteado una posibilidad de venta ; habría algún problema para venderla sin tenerla registrada en el Registro de la Propiedad ? Y por otro lado, la propiedad no está en gananciales es preferible aportarla al matrimonio antes de venderla o es indiferente?
Francisco Rosales 18/03/2018 at 8:41 am Responder
El único problema de vender un inmueble no inscrito en el Registro de la Propiedad, es encontrar un comprador que confíe en la propiedad de tu abuela y no tenga inconveniente en que su escritura no se inscriba, o de asumir los mayores gastos que requiera la inscripción de su escritura (ojo, que en realidad tampoco es necesaria la escritura, como explico en el post)
Para nada tiene que aportar a gananciales, aunque si puede ser una solución fiscalmente recomendable, para facilitar a ese comprador que pueda inscribir su escritura (dado que al Registro no accede la primera escritura relativa a una finca, sino la siguiente).
Luisa Miñana Escriva 20/04/2018 at 7:48 pm Responder
A ver si me explico… mi marido heredo un inmueble en primera linea de playa. Dicho inmueble no esta registrado bajo ningun nombre… ni abuelo.. ni padre…. ni nadie… al menos q se sepa… dicho extremo fue consultado en el Registro de la propiedad.
Tampoco dispone de escriturs… solo en la particion de la herencia se menciona dicho inmueble q por cierto tiene referencia catastral…
Q pasos debo seguir ahora???
Lo primero solicitar a costas onformacion… pero una vez obtenida… q hacer???
Francisco Rosales 21/04/2018 at 8:40 am Responder
Lo más sencillo es tramitar un expediente de dominio en Notaría.
Aunque legalmente no es obligatoria la intervención de abogado, siempre lo he recomendado, pues evita molestias y demoras innecesarias, pero por lo demás en la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Pilar 23/04/2018 at 7:51 pm Responder
Le comento mi caso ya que estoy muy preocupada. Mis padres comenzaron hace un año el trámite del expediente de dominio de la casa de mi tío.durante ese tiempo se han ido sucediendo diversas circunstancias primero que cuando ya casi estaba el trámite les dijeron que la persona encargada de revisarlo lo tomó como obra nueva, cuando no lo era, y volvieron al principio, después q el registrador que lo llevaba se jubiló y el nuevo tuvo que volver a hacer parte de Los trámites.en esto fallece mi tío y le dice q además han de hacer una declaración de herederos.ya con todos estos papeles mi padre fue a entregarlos al registro, al tiempo le llegó una carta del registro y consulto con la notaria.le dijeron que ya tenían allí la escritura pero q faltaba un papel, que ya lo llamarían.ha tenido que llamar mi padre y ahora le dicen que ha ido un perito dos veces para valorar la casa pero que no había nadie.logico ya que allí no vive nadie….cosa que no entendemos puesto que mi madre como hereda ya ha declarado ha Hacienda el valor estipulado.con cada traimite les piden más dinero…..
mis padres son dos personas de edad avanzada y temo que les estén engañando.
No sé si con la explicación que le he dado me puede orientar,
Francisco Rosales 24/04/2018 at 8:00 am Responder
Pues poco puedo orientarte, pues sin ver la documentación es completamente imposible.
De entrada no entiendo cómo es que son tus padres y no tu tío los que promueven el expediente de dominio; tampoco entiendo que tiene que ver aquí el Registrador, pues el expediente de dominio se tramita ante Notario, y salvo al final, cuando ha autorizado el expediente, la actuación del Registrador se limita a certificar si la finca está o no inmatriculada.
Es posible que no sea un expediente para inmatricular, y que lo sea para reanudar el tracto sucesivo, pues la finca está inscrita a nombre de quien le transmitió a tu tío, pero nuevamente no entiendo que tiene que ver el traslado del registrador.
Sea como fuere, no es necesaria la intervención de perito en un expediente de dominio, y tampoco que tiene que ver el expediente de dominio con una obra nueva.
En definitiva, el expediente de dominio, es ciertamente un proceso engorroso y algo complejo, pero con los datos que me facilitas, no veo que estemos hablando de ese proceso, o simplemente estás omitiendo datos importantes (ojo, simplemente puedes estar omitiéndolos de buena fe y porque no seas consciente -cosa muy habitual-)
Lo recomendable es que hables con la Notaría y que te den las explicaciones oportunas, o con quien te haya asesorado durante todos estos trámites.
Poco más puedo hacer sin ver la documentación, y por tanto, sin saber cual es exactamente el problema.
Alicia 09/05/2018 at 12:37 pm Responder
Mis abuelos tienen una propiedad de 500m2 en la que está construida su casa y en una esquina la de mis padres (100m2), el terreno es de mis abuelos y la casa aunque la construyeron mis padres no tiene escritura pero si tiene IBI. Mi abuelo murió hace 10 años y mi abuela aunque es muy mayor sigue viva. Mis 4 tíos le han dicho a mi madre que cuando mi abuela muera se vende todo para construir y mi madre se tendría que ir de la casa. ¿Pueden echarlos tan fácilmente? ¿No tiene ningún derecho si la casa la construyeron ellos y llevan 40 años viviendo en ella?
Francisco Rosales 09/05/2018 at 1:12 pm Responder
El problema lo resuelve el artículo Artículo 365
Alicia 09/05/2018 at 1:20 pm Responder
Por favor me lo podrías explicar de otra forma porque no he entendido nada.
Tienen algún derecho?
Francisco Rosales 09/05/2018 at 4:03 pm Responder
A mi juicio y según este artículo tienen derecho a ser indemnizados, aunque también podrían alegar usucapión; lo más acertado es acudir a un abogado en estos casos.
Alicia 09/05/2018 at 4:02 pm Responder
Por favor me lo puedes explicar de otra forma porque no he entendido nada. Tienen algún derecho o pueden echarlos.?
Francisco Rosales 10/05/2018 at 8:24 am Responder
Alicia no te lo tomes a mal; te he copiado las normas y te las he explicado, si pretendes un asesoramiento jurídico, lo más sensato es que acudas a un abogado con la documentación.
Olga 25/05/2018 at 10:36 am Responder
Quisiera preguntarte por mi caso:
compré un piso en barcelona, hubo problemas con el registrador pq calificó que había defectos en uno de los régimenes matrimoniales del vendedor, y para arreglarlo la cosa se alargó tanto como 9 meses para solucionarlo, pues se lo tomaron con calma. Ahora me dicen los de la gestoría que el piso ya está registrado pero que al mandar la documentación de la gestoría al banco se han perdido todos los papeles. Ahora ya hace un año de la compraventa y no tengo ningún papel y me han cobrado todo el proceso (no la rectificación pq era cosa suya). Me pregunto si hay algun problema en que la documentación original esté perdida y a manos de otras personas con tanta información personal mía, y si la tendrían que haber mandado certificada. También si es justo que me cobren por hacer el trabajo tan mal y desordenado.
Muchas gracias! No sé a quien acudir y me siento muy indefensa e ignorante…
Francisco Rosales 25/05/2018 at 12:14 pm Responder
No hay problema alguno, pues puedes siempre pedir nuevamente una copia (obviamente ello implica un coste)
Respecto a la calidad del “servicio” creo que tus palabras son lo suficientemente claras como para tener que hacer comentarios adicionales.
Creo que con pedir la hoja de reclamaciones hay más que suficiente, para que todo se arregle debidamente.
José 05/06/2018 at 5:45 pm Responder
Mis padres, aún en vida, vendieron hace 30 años una finca rústica a un hermano de mi padre.
Éste hermano murió ya hace 15 años.
Hicieron un documento privado de compraventa y no hicieron escritura pública.
Esta finca teóricamente pertenece a mi tía, pero ésta partió la herencia con los hijos.
Ahora, uno de los hijos que actualmente cultiva la finca , quiere hacer las escrituras.
Por nosotros no hay inconveniente, pero nos preocupa que repercusiones fiscales nos van a generar. Gastos de notaría, plusvalías, impuestos ibi, etc.
Qué nos corresponde a nosotros obligatoriamente?
Porqué los impuestosde hoy en día seguro que son mucho más elevados que en aquellos años.
Francisco Rosales 05/06/2018 at 6:39 pm Responder
Evidentemente no son los mismos los impuestos y es un tema que habréis de abordar con vuestro sobrino, pero sin ver documentación es imposible ser más preciso.
César 08/06/2018 at 1:10 pm Responder
Buenos días D. Francisco, antes de nada felicitarle por el artículo y muchas gracias.
El caso que le planteo es el de un inmueble heredado en 1955 sin ningún tipo de testamento, ni documento de transmisión, y que se ha vendido en 2017. Para la venta hubo que realizar las escrituras en el notario. La cuestión viene al presentar la declaración de 2017, aparece como ganancia patrimonial a declarar, pero es prácticamente imposible saber el valor de adquisición de la casa de pueblo, en este caso, ya que se herederó sin hacer testamento ni ningún otro acto. He llamado a la notaría que ha hecho las escrituras y no saben la solución.
¿La fecha en este caso será la de las primeras escrituras, que es el acto donde se formaliza también la venta? o ¿la de la fecha de fallecimiento del propietario que era poseedor?. No sé si sabrá de más casos, el valor de adquisición por el que han optado para ponerlo en la declaración.
Francisco Rosales 09/06/2018 at 10:10 am Responder
Mejor que consultes con un experto en IRPF, en principio el valor es el que tenga el inmueble al fallecimiento, y eres tu el que ha de averiguarlo y estar conforme hacienda (es uno de los inconvenientes que tiene el tener que autoliquidar el impuesto).
Ana 09/06/2018 at 9:01 am Responder
Buenos días, muchas gracias de antemano. Mi duda es la siguiente. Mis padres compraron una casa hace ya más de 30 años . Hicieron contrato privado de compraventa pero no escritura pública ya que esos pisos son del ivima dados a gente que les habían quitado sus casas. El hecho es q mis padres siempre les dió miedo elevarlo a escritura pública por si se lo quitaban. A día de hoy esos pisos ya se pueden vender sujetos a un precio, pero se puede. Mi padre está enfermo y mi madre no quiere quedarse en esa casa cuando ya no esté. ¿Que pasos debemos seguir para escriturar la casa y poder venderla posteriormente?
Francisco Rosales 09/06/2018 at 10:12 am Responder
Siempre digo que este no es un consultorio jurídico gratuito, pues entre otras cosas, dar respuestas a problemas sin tener la documentación por delante resulta imposible, dado que en tu caso ni se que es ese ivima (supongo que algún organismo autonómico encargado de viviendas de protección oficial) ni si se pretende la elevación a público del documento en vida de tus padres.
Notarialmente, la elevación a público, requiere la comparecencia de todos los que firmaron el documento o sus herederos si hubieran fallecido.
SOL 14/06/2018 at 1:43 pm Responder
Ante todo agradecerle tan valiosa información, y su contribución desinteresada a despejar algunas dudas ,a los que somos ajenos absolutamente al tema jurídico.
El asunto es el siguiente ; mi padre compró una plaza de garaje, no en su vivienda habitual, y por circunstancias dió lugar a que al ir a recogerlas , el Notario ya se había jubilado.
Debo ir al Archivo a solicitar una copia , pero la duda es si debo pedir una copia autorizada , o bien una simple.
yo entiendo que una autorizada ,ya que otro problema añadido es que nunca se ha declarado en el IRPF, y es obvio que hay que legalizar la situación.
Se inscribió en el Registros en el año 1986, y me indican que un Notario puede hacer la gestión,
¿a cuánto ascenderían los honorarios por dicho trámite ?.
Francisco Rosales 14/06/2018 at 8:21 pm Responder
Si quieres inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, habrá de ser copia autorizada, pero no entiendo a qué gestión te estas refiriendo si seguidamente me indicas que la inscripción está realizada.
Respecto a los honorarios de gestión documental, el Notario no actúa como Notario, sino por ser Notario, y serán los que acuerden las partes.
HECTOR 30/06/2018 at 12:45 am Responder
Buenas noches, en primer lugar agradecer la ayuda y el tiempo que dedicas a aclararnos muchas cosas.
Estoy pensando adquirir una vivienda con una pequeña parcela, el caso es que la vendedora tiene la vivienda escriturada y adquirida mediante aceptación de bienes tras el fallecimiento de su marido y del terreno tiene un contrato privado de compraventa entre su marido y otro particular.
¿como puedo hacer que ambas propiedades estén escrituradas a mi nombre y poder pedir l hipoteca a una entidad bancaria?
Francisco Rosales 30/06/2018 at 8:18 am Responder
Dos son los problemas que planteas, pues no es lo mismo la vivienda (respecto a la que simplemente has de formalizar la escritura) que el terreno (respecto al que habrá que ver si nunca ha estado inscrito, o simplemente lo que no está es inscrito a nombre de la señora)
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana con la documentación, pues ahí te informarán gratuitamente, dado que no hay una solución para todos los problemas, sino que cada problema tiene su solución propia, y desde aquí resulta imposible incluso saber cual es el problema que hay.
Emilia 07/08/2018 at 12:20 pm Responder
Buenos días. Gracias por su post, ya que es muy interesante. Me gustaría hacerle una pequeña consulta sobre unos inmuebles míos:
Tengo una casa en un pueblo de Toledo y también una parcela allí que esta partida en dos (una parte mía y otra del hermano de mi madre). Estoy al día de los pagos de IBI (de los dos inmuebles).
Estos dos inmuebles son heredados de mi madre. La casa del pueblo tiene escritura pero viene a nombre de mi madre pero yo solo la he registrado en el Registro de la Propiedad. La parcela si esta registrada en el Registro de la Propiedad, pero no puedo hacer escritura de ella porque no se puede dividir por no tener suficientes hectáreas.
Mi consulta es: yo quiero vender los inmuebles, ¿podría venderlos solo con el papel que tengo del registro de la propiedad? ¿O necesito mas papeles o algo donde diga que esa casa sin escritura puedo venderla?
Espero su respuesta, y si es posible su ayuda. Muchas gracias.
Francisco Rosales 07/08/2018 at 5:03 pm Responder
No tengo claro cual es el problema de la casa, aunque parece que el único problema es que has de heredar primero a tu madre, para poder vender.
Respecto al segundo, has de recabar licencia de segregación, y disolver el condominio pues no tienes una parcela sino una cuota de otra más grande, y es lo único que podrías vender.
En todo caso, sin ver la documentación, siempre es difícil opinar, por lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana (recuerda que el asesoramiento relacionado con una escritura es gratuito)
Amparo 17/08/2018 at 2:01 pm Responder
me gustaría que me informara de como debemos proceder.
Mis abuelos vendieron un terreno a mis padres donde ellos construyeron hace 40 años la casa en la que hemos vivido.
Los terrenos están registrados y se ha pagado ibi rustica . iBI urbana desde el año 2004, pero la vivienda no tiene escrituras ni esta registrada en el registro de la propiedad.
Mi padre quiere arreglar el tema de la casa y no sabemos que debemos hacer.
Francisco Rosales 17/08/2018 at 3:09 pm Responder
Lo que hay es que simplemente hacer una declaración de obra nueva, cosa que explico en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/