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Timestamp: 2019-01-17 12:35:32
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Matched Legal Cases: ['artículo 1726', 'artículo 2102', 'artículo 1717', 'artículo 819', 'artículo 2102', 'artículo 1741', 'artículo 3', 'artículo 1736', 'artículo 3']

JC - J U R I C O N T: EL CONTRATO DE LOCACIÓN
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DEFINICIÓN: El Contrato de Locación Desde el antiguo derecho romano el contrato de arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se originaba sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En otras palabras, con la celebración del contrato de alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de ocupación y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene el derecho de propiedad sobre el mismo.
CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
Al igual que todos los contratos, el Código Civil, establece las condiciones esenciales para su celebración, las cuales son:
2.- La capacidad legal de las partes para contratar, es decir ser dueño o tener poder legal o especial para celebrar el contrato, tener la edad requerida por la ley, y aún teniendo la edad requerida, no estar interdicto o imposibilitado legalmente para ello;
Diferencias y Semejanzas entre el Contrato de Arrendamiento y el Contrato de Venta.
Semejanzas. En ambos contratos tienen que conjugarse los elementos generales necesarios e indispensables para la validez de los contratos (consentimiento y capacidad de las partes, causa lícita y objeto cierto). Tanto el contrato de venta como el de arrendamiento son consensuales, en razón de que en su formación no están sometidos a ningún requerimiento especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forman por el sólo consentimiento de las partes, expresado de cualquier manera. Son contratos sinalagmáticos, porque al momento de la suscripción las partes contraen obligaciones recíprocas.
Diferencias y Semejanzas entre el Con­trato de Arrendamiento y el Usufructo.
Semejanzas.- Entre el arrendamiento y el usufructo la similitud esencial radica en el hecho de que ambas instituciones jurídicas confieren a una de las partes, por tiempo determinado, el derecho de usar un bien sobre el cual no posee un derecho de propiedad.
Diferencias.- La constitución del usufructo conlleva el desprendimiento de un derecho real, mientras que el arrendamiento o alquiler sólo confiere al arrendatario o inquilino un derecho personal y mobiliario sobre la cosa arrendada. Además, el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, mientras que el arrendamiento, por el contrario, no se extingue con la muerte de alguno de los titulares.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE INQUILINATO
En nuestro país con relación al precio se han experimentado algunas fórmulas que van desde el pago en moneda extranjera o con índices móviles, tomando en consideración las tasas de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que la depreciación de la moneda nacional afecte los niveles de precios ajustados originalmente. Nuestra Constitución prohíbe y anula cualquier contrato que obligue al pago en moneda extranjera, y en este sentido se ha pronunciado la honorable Suprema Corte de Justicia.
d) Es un Contrato de Cumplimiento Sucesivo, aunque en principio los contratos están afectados por términos o condiciones las legislaciones especiales en la materia suelen conceder determinados derechos al inquilino para mantenerse en los lugares alquilados, más allá del término fijado contractualmente, lo que hace parecer en la práctica que estos contratos son por tiempo indefinido, y es entonces cuando cobra interés este carácter que supone el cumplimiento de las obligaciones alternas del contrato hasta la entrega y descargo de las partes, exceptuando la relación del fiador que goza del beneficio de la excusión al término fijado. En pocas palabras, podemos decir que el contrato de inquilinato es de cumplimiento sucesivo porque las partes están obligadas a realizar y cumplir sus obligaciones durante toda la vigencia de dicho contrato.
e) Es un contrato Conmutativo, porque las partes pueden percibir las ventajas al momento de suscribir el Contrato de Alquiler.
Es el poseedor del derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, esté amparado por un título de propiedad o sea un poseedor de buena fe.
Tiene libre disposición de arrendar los bienes inmuebles, por un período igual al que establece el Código Civil en el título del Contrato de Matrimonio y los derechos respectivos de los esposos.
En materia de contratos relativos a inquilinato los menores emancipados sólo tienen capacidad para celebrar contratos de arrendamientos cuya duración no exceda de nueve (9) años.
Entregar la cosa arrendada al arrendatario.
Conservar la cosa arrendada a fin de que sirva a los fines del arrendamiento.
Garantizar al arrendatario el libre disfrute de la cosa arrendada.
Dar garantía al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada.
Responder frente al arrendatario por los daños o pérdidas sufridos por él a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsión.
Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresión formal del cumplimiento de esta obligación.
Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones al inmueble, para que la comodidad que debe disfrutar el inquilino no se vea disminuida.
Usar la cosa alquilada como buen padre de familia, lo que quiere decir, darle a la cosa arrendada un uso racional, conforme a sus condiciones propias, el destino y el objeto para el cual fue entregada en arrendamiento, y a falta de convención debe darle el uso que se deduzcan de las circunstancias, apegados al sentido común y a las buenas costumbres.
Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazos convenidos. El contrato de inquilinato supone de parte del inquilino la obligación de pagar una determinada suma de dinero, que bien puede hacerse en dinero líquido o en naturaleza, según sea lo convenido entre las partes.
Devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, exceptuando los deterioros que pudiera sufrir por vejez o causa mayor, salvo prueba en contrario.
Responder por los daños y perdidas sufridas por el inmueble durante su posesión, salvo que no sea por culpa suya.
Responder en caso de incendio, salvo caso de fuerza mayor. En caso de varios inquilinos, será responsable el que ocupe la habitación donde se inició el siniestro.
Responsabilidad del Inquilino: los deterioros y pérdidas que sucedan por causa de las personas de su casa, o por la de subarrendamientos realizados por él.
Como pudimos observar no sólo el propietario está obligado a conservar el inmueble dado en alquiler, sino también del inquilino, quien debe entregarlo al momento de la expiración del contrato, en buen estado. En este sentido se distinguen dos situaciones distintas: cuando el propietario haya levantado, antes de iniciarse el inquilinato, un acto contentivo de las condiciones en que fue entregado el inmueble y a la expiración del inquilinato se han producido deterioros por causa del inquilino en esta circunstancia el inquilino está obligado a entregar la cosa en el estado que le fue entregada, salvo si los deterioros sobrevinieran a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, en cuyo caso para poder eximirse de responsabilidad deberá aportar las pruebas de estas circunstancias.
Debemos afirmar sin ningún tipo de reservas que la obligación fundamental que pesa sobre del inquilino es la realización del pago de los alquileres vencidos en los plazos convenidos en el contrato de inquilinato.
Derechos Del Inquilino.-
El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo que tiene derecho, entre otras cosas: Primero, a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble (artículo 1726); esto es, a realizar todas las actividades que no colindan con el orden público y las buenas costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato y hacer todas conexiones e instalaciones que hagan habitable el inmueble, sin que estas cambien la estructura física del mismo, y Segundo, a ocuparlo junto a su familia y cónyuge, aunque al momento del contrato no haya estado casado.
Solicitar la resolución judicial del contrato, con la consecuente expulsión del inquilino.
El derecho de retención, que permite al locador o arrendador rehusar la entrega del inmueble alquilado hasta que el arrendatario o inquilino haya pagado la suma a que se comprometió.
Proceder de conformidad con el artículo 2102 del C.C., sobre los bienes que guarnecen los lugares alquilados.
Cuando el inquilino ha efectuado depósito y fianza puede retenerlas hasta que se realice el pago.
Cuando el contrato ha sido suscrito por un fiador solidario, por ser éste un codeudor, puede perseguirse para obtener el cobro de los alquileres adeudados.
PARTES IMPORTANTES EN LA FORMACIÓN DEL CONTRATO DE INQUILINATO
Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble.
Dos o más personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es decir, un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y un inquilino.
El libre consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios.
Que el contrato sea efectuado por cierto tiempo.
Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes.
Condiciones o Cláusulas del Contrato
Son las prohibiciones y obligaciones a que se somete al inquilino en cuanto al uso del inmueble o sea, se estipula si es para uso Co­mer­cial o para habitarla con la familia, así como en cuanto a las reparaciones y mejoras, etc.
Cuando por caso fortuito se destruye parte del inmueble arrendado.
Cuando ha sido molestado en su disfrute, por una acción de un tercero relativa a la propiedad del inmueble, puede solicitar una rebaja proporcional en el precio, siempre y cuando haya denunciado esa perturbación al propietario.
En caso de reparación urgente del inmueble, si los trabajos duran más de 40 días, el inquilino puede solicitar la rebaja proporcional del precio.
Contestaciones sobre el Precio del Alquiler
Cuando el contrato es verbal y cuando el precio de un inmueble ocupado sea contradicho y no exista recibo para probarlo, se deberá hacer mediante el juramento deferido al propietario, salvo que el inquilino requiera la tasación por perito, en cuyo caso debe cubrir éste los gastos si se pasase del precio alegado.
Así pues, el subarrendador no puede afectar al arrendador sino por efecto de la acción oblicua, si el locatario principal no satisface por sí mismo las obligaciones resultantes del subarrendamiento.
Siendo las disposiciones del artículo 1717 del Código Civil una prerrogativa a favor del inquilino, vale deducir que no procede la demanda en desalojo por haberse subalquilado parte o la totalidad del inmueble a condición de que el contrato de inquilinato se haya realizado verbalmente.
El Subarrendatario en caso de incumplimiento de pago o de embargo de ajuar en virtud al artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, debe responder frente al propietario por el importe correspondiente a su subarrendamiento, y sin que pueda alegar pagos por adelantado. Los pagos hechos por el subarrendatario, ya sea en virtud de una cláusula de su contrato, o como consecuencia de la costumbre establecida en el lugar, no se reputarán como anticipos.
El artículo 2102 del Código Civil establece que el privilegio de los alquileres y arrendamientos de los inmuebles, son los frutos de las cosechas del año, y el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del predio rústico.
El párrafo I del referido artículo exige que el inquilino pague en dinero efectivo el valor equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los contratos cuyo término de vencimiento sea de un año; de dos meses, en los contratos de un año y medio en adelante hasta dos años; de tres meses cuando el contrato es por dos años y medio o de tres años, salvo que las partes acuerden una suma mayor. Esta garantía debe ser depositada en el Banco Agrícola de la República Domini­cana y muchas veces además del depósito, los arrendatarios exigen la presentación de un fiador solidario, para el caso de que del inquilino no tenga la solvencia económica suficiente como para cubrir sus compromisos.
La importancia del contrato escrito radica, en que se pueden fijar de manera clara las condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar, el uso, el precio, el tiempo y la relación frente a tercero, como lo es el subinquilinato.
En regla general la resiliación del contrato, se resuelve por la pérdida de la cosa y por el incumplimiento del arrendador o arrendatario con sus obligaciones. Las disposiciones de este artículo son muy genéricas, dado que no las señala, pero dentro de esas causas podemos enumerar las siguientes: 1.- La falta de pago de los alquileres vencidos; 2- El término del contrato; 3- Insuficiencia de muebles que signifiquen la garantía para responder por el inquilinato; 4- El subarrendamiento prohibido en el contrato.
El Decreto 4807 de 1959, ha establecido causas por las cuales se puede desahuciar al inquilino, las cuales son las siguientes: 1- La falta de pago; 2- Uso del inmueble para un fin distinto al establecido, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres y 3- Por haber subalquilado parcial o total el inmueble, no obstante haberlo prohibido en el contrato; 4- Para la reconstrucción, reedificación o nueva construcción del inmueble y 5- Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cónyuge, parientes o afines
De estas cinco causas establecidas, solamente las dos últimas: 4- Para la reconstrucción, reedificación o nueva construcción del in­mue­ble y 5- Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cónyuge, parientes o afines son causas de desahucios, porque las demás son causas de resiliación, para lo cual no se necesita el desahucio. Además que excluye dentro de las causas de la Resiliación, la llegada del término.
CAUSAS DE RESILIACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
En virtud a las disposiciones del artículo 1741 del Código Civil, el contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la falta del arrendador o del inquilino de cumplir sus obligaciones.
Las disposiciones del artículo precedentemente citado, regulan las dos causas de resiliación del contrato de inquilinato: la primera es la pérdida de la cosa alquilada, como sería la destrucción de una casa, por cualquier causa; mientras que la segunda, la condiciona a una falta imputable al inquilino, como sería la violación del contrato de inquilinato, la falta de pago, entre otras. Pero las disposiciones de los artículos 1736 y 1737, del Código Civil y el artículo 3 del Decreto 4807 incluyen el desahucio como causa de resiliación del contrato de inquilinato. A todo lo cual le agregamos la voluntad de las partes.
El hecho de que el inquilino viole el contrato de inquilinato, no le da derecho al propietario a perturbar o desalojar, porque no opera de pleno derecho, sino que debe ser perseguido por la vía judicial. Entre sus causas tenemos:
Sub-arrendamiento no autorizado en el contrato.
Insuficiencia de muebles, los cuales son la garantía del pago del inquilinato.
Dar un uso distinto al establecido en el contrato.
Cambio de la forma del inmueble alquilado
Llegada al término, cuando existe contrato escrito.
A) Cuando se destruye la totalidad de la cosa arrendada por caso fortuito que impidan su uso.
B) A la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin necesidad de notificar el desahucio
El procedimiento de desahucio es aquel que se lleva a cabo en virtud de las disposiciones del artículo 1736 del Código Civil que fija los plazos de 90 y 180 días para los casos de contrato verbal de inquilinato de inmuebles para uso familiar y para uso comercial, industrial o fabril respectivamente.
Es aquel que se lleva a cabo mediante una autorización al respecto que se hace por ante el Control de Alquileres de Casas y desahucios, en virtud a las disposiciones del artículo 3 del Decreto 4807. Cuyas causas son las siguientes: Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos.
La llegada al término de un Contrato Verbal.
La necesidad de reparación, reedificación o nueva construcción del inmueble alquilado.
Cuando el propietario, su cónyuge, pa­rien­tes de uno de ellos, ascendientes o descendientes colaterales hasta el segundo grado inclusive, vayan a ocuparlo por un término no menor de dos años.
Cuando se haya notificado un desahucio no puede el inquilino, aunque continúe en el disfrute de la cosa, invocar la tácita reconducción.
LA LLEGADA DEL TÉRMINO EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER
Si se tratase de una casa de uso familiar se indemnizará al inquilino con el equivalente a tres meses de renta;
Si se tratase de un una finca o bienes rurales, se indemnizará al colono con un tercio del precio del arrendamiento, por el tiempo que reste para vencerse el contrato.
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