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Timestamp: 2018-10-21 00:53:31+00:00
Document Index: 20527937

Matched Legal Cases: ['art. 65', 'art. 96', 'arts 11', 'art. 88', 'art. 92', 'art. 86']

Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» - PDF
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1 Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» 31 décembre 2015
3 Contenu L essentiel en bref 4 Administration et organes / Informations concernant les tiers 5 Informations concernant les tiers 6 Evolution du cours / Répartition structurelle selon le revenu locatif net effectif 12 Evolution de la valeur nette d inventaire et distribution / Valeurs d inventaire par part / Distribution totale 13 Compte de fortune 14 Compte de résultats 15 Annexe 16 Hypothèques / Transactions entre les fonds 18 Achats et ventes d immeubles / Revenu locatif par locataire supérieur à 5% / Transactions avec des personnes proches 19 Structure du parc immobilier / Répartition par type d immeubles 20 Répartition géographique des immeubles / Répartition régionale selon valeur vénale 21 Liste des immeubles / Données générales sur les immeubles / Chiffres relatifs aux immeubles / Structure des immeubles locatifs / Structure des immeubles à usage professionnel 22 Notes concernant le rapport annuel révisé 26 Rapport d évaluation 30 Rapport de la société d audit 32 3
4 L essentiel en bref Données-clés ) ) Numéro de valeur Emissions de parts Rachats de parts Nombre de parts en circulation Valeur d inventaire par part (y. c. distribution) CHF Prix d émission par part CHF Prix de rachat par part CHF Cours de clôture CHF Valeur fiscale CHF Cours le plus élevé (période sous revue) CHF Cours le plus bas (période sous revue) CHF Capitalisation boursière CHF 1 188,4 mio ,2 mio ,1 mio. Agio 12,37% 16,07% 9,27% Compte de fortune ) ) Valeurs vénales des immeubles CHF 1 356,7 mio ,9 mio ,7 mio. Valeurs comptables des immeubles CHF 1 212,4 mio ,1 mio ,7 mio. Fortune totale du fonds (GAV) CHF 1 371,2 mio ,8 mio ,1 mio. Coefficient d endettement: 2) en % des frais d investissement 21,05% 20,15% 19,76% en % des valeurs vénales 18,81% 18,18% 17,87% Quote-part des fonds étrangers 22,88% 22,23% 21,11% Fortune nette du fonds (NAV) CHF 1 057,5 mio ,3 mio ,5 mio. Indications sur le rendement et la performance ) ) Distribution CHF Rendement sur distribution 3,01% 2,95% 3,15% Quote-part de distribution 92,19% 91,60% 88,46% Rentabilité des fonds propres (ROE) 4,28% 3,88% 4,24% Rentabilité du capital investi (ROIC) 3,57% 3,29% 3,62% Rendement de placement 4,83% 3,82% 4,60% Performance 0,72% 9,79% 4,44% Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) 77,02% 78,63% 78,12% Quote-part des charges d exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 3) 0,68% 0,67% 0,68% Quote-part des charges d exploitation du fonds NAV (TERREF NAV) 3) 0,88% 0,87% 0,86% Rapport cours/bénéfice (P/E ratio) 26,28 29,89 25,79 Rapport cours/cash-flow 30,60 31,01 28,12 Compte de résultats ) ) Résultat net CHF 35,1 mio. 35,7 mio. 35,8 mio. Gains/pertes en capital réalisés CHF 0,0 mio. 0,0 mio. 0,0 mio. Loyers CHF 64,3 mio. 64,2 mio. 64,9 mio. Taux des pertes sur loyers 5,77% 4,69% 3,48% Frais d entretien CHF 3,4 mio. 3,7 mio. 2,8 mio. 1) Les chiffres clés n ont pas été adaptés au nouveau mode de calcul OPC-FINMA 2) Montant maximum des gages: un tiers de la valeur vénale de tous les immeubles (art. 65, al. 2, LPCC / art. 96, al. 1, OPCC) 3) Les frais d exploitation pertinents pour le calcul de la quote-part des charges d exploitation du fonds (TERREF GAV) sont imputés sur la fortune totale du fonds. La quote-part des charges d exploitation du fonds (TERREF NAV) rapporte ces coûts à la fortune nette du fonds (fortune totale du fonds moins capitaux étrangers). Au 31 décembre 2015, la fortune nette du fonds est inférieure de 22,88% à la fortune totale du fonds. 4
5 Administration et organes / Informations concernant les tiers Administration et organes Direction du fonds Credit Suisse Funds AG, Zurich Conseil d administration Dr. Thomas Schmuckli, Président Luca Diener, Vice-président, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Ruth Bültmann (depuis le 1 er octobre 2015), Membre Petra Reinhard Keller (depuis le 7 avril 2015), Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Jürg Roth, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Christian Schärer, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Dr. Christoph Zaborowski (depuis le 8 juillet 2015), Membre Markus Graf (jusqu au 31 janvier 2015), Membre, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten Lars Kalbreier (jusqu au 31 mars 2015), Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Maurizio Pedrini (jusqu au 31 août 2015), Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Direction Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, CEO adjoint et responsable Fund Solutions Michael Bünzli, Membre, Legal Counsel Thomas Federer, Membre, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Membre, Fund Services Hans Christoph Nickl, Membre, COO Thomas Vonaesch, Membre, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Membre, Compliance Banque dépositaire Credit Suisse AG, Zurich Société d audit KPMG AG, Zurich Informations concernant les tiers Experts chargés des estimations Andreas Ammann, architecte diplômé EPF/SIA, Wüest & Partner AG, Zurich Gino Fiorentin (depuis le 1 er janvier 2015), architecte diplômé ETS, Wüest & Partner AG, Zurich Urs Hauri, régisseur et courtier en immeubles diplômé, Soleure Reto Stiefel (depuis le 1 er janvier 2015), architecte diplômé EPF/SIA, Wüest & Partner AG, Zurich Délégation d autre tâches partielles La direction du fonds a chargé le Credit Suisse AG, Zurich, de l assister comme conseiller en placement pour la gestion des actifs du fonds. La direction du fonds a délégué diverses tâches partielles liées à l administration du fonds aux sociétés suivantes de Credit Suisse Group AG: Credit Suisse AG, Suisse: tâches relevant du conseil juridique et fiscal, gestion financière de la direction du fonds, comptabilité du fonds et des immeubles, Real Estate Portfolio Management & Administration, Facility Management, ressources humaines, Management Information System MIS, support projets et utilisateurs pour le Fund Accounting, Risk Management et Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: tâches relevant de la comptabilité du fonds. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Pologne: tâches relevant des domaines suivants: données de référence sur les produits, publication de prix, production de factsheets, production de KIID (informations clés pour l investisseur), établissement de rapports et diverses tâches de support dans le domaine de la gestion des risques. Les modalités précises d exécution du mandat sont fixées dans un contrat conclu entre la direction du fonds et les sociétés susmentionnées du groupe. D autres tâches partielles peuvent être déléguées à ces sociétés. L administration et la gestion technique de la plupart des immeubles ont été confiées à Wincasa AG, Winterthour. Les modalités précises d exécution du mandat sont fixées dans des contrats séparés. 5
6 Rapport d activité du 1 er janvier au 31 décembre 2015 Objectif et politique de placement Conditions cadres macroéconomiques Marché du logement Le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus est le premier fonds immobilier suisse à investir principalement dans des valeurs immobilières et des projets immobiliers sur des sites économiquement intéressants en Suisse. Depuis la cotation au 19 novembre 2008, le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus est négocié à la SIX Swiss Exchange AG. Le fonds immobilier permet à des investisseurs tant institutionnels que privés d accéder à un portefeuille diversifié composé d immeubles neufs de grande qualité et situés de préférence dans les grandes villes suisses ou leurs agglomérations. Le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus détient les immeubles en propriété directe. Les revenus et les gains en capital issus de la propriété foncière directe sont assujettis à l imposition auprès du fonds immobilier lui-même et sont donc exonérés de l impôt chez le porteur de parts; ils ne sont pas soumis à l impôt anticipé. Au cours des trois premiers trimestres qui ont suivi le retour, le 15 janvier 2015, du franc à des taux de change flexibles, l économie suisse a traversé une phase de stagnation et le taux de chômage, corrigé des variations saisonnières, a augmenté pour la première fois depuis la mi-2013 pour s inscrire à 3,4% à fin décembre. Depuis lors, de nombreuses entreprises ont surmonté tant bien que mal le choc du franc, et la conjoncture reprend peu à peu des couleurs. Indicateur avancé de l économie, le Purchasing Manager Index (PMI) du Credit Suisse a gagné 2,3 points en décembre 2015 pour s établir à 52,6 points, repassant ainsi au-dessus du seuil de 50 points qui signale une expansion de l activité. A moyen terme, l économie devrait renouer avec les taux de croissance moyens des trois dernières décennies. Selon les prévisions établies en décembre 2015 par le Centre de recherches conjoncturelles (KOF), le produit intérieur brut (PIB) réel de la Suisse devrait croître de 1,1% en 2016 et de 2,0% en De l avis des spécialistes, la consommation devrait apporter la plus forte contribution à la croissance. D un point de vue purement arithmétique, elle va augmenter sous l effet de la croissance démographique persistante. En outre, les consommateurs ont gagné en pouvoir d achat ces quatre dernières années, le Swiss Performance Index et les salaires réels ayant été constamment à la hausse. A cela s ajoute la faiblesse des taux d intérêt qui n incite guère à l épargne. Pour l Europe continentale, les investisseurs prévoient des taux d intérêt bas à moyen terme également. Tant que la situation ne changera pas sur le front de l inflation et que le franc restera fort, il est peu probable que la Banque nationale suisse (BNS) augmente sensiblement les taux directeurs avant la Banque centrale européenne (BCE). En revanche, aux Etats-Unis, où le chômage a été réduit de moitié par rapport au pic atteint après la crise financière, le cycle de hausse des taux a été lancé. Le 16 décembre 2015, la Réserve fédérale américaine (Fed) a ainsi relevé son taux directeur de 25 points de base, après l avoir maintenu aux alentours de zéro pendant sept ans. En annonçant cette première hausse des taux, la Fed avait laissé entendre qu elle en effectuerait d autres, d où l appréciation du dollar US. Quant à l euro, son cours reste inférieur à son ancien taux plancher de 1 franc 20 pour 1 euro. Outre la vigueur du franc et la baisse des prix à l importation en résultant, la chute des prix des matières premières le 15 janvier 2016, un baril de pétrole Brent ne coûtait plus que 29 dollars US contribue depuis 2012 aux taux de croissance annuels négatifs de l indice des prix à la consommation. En s inscrivant à 1,1% en 2015, le renchérissement annuel moyen a été particulièrement négatif. Dans sa prévision d inflation conditionnelle, la BNS table une nouvelle fois sur une croissance négative de l indice des prix à la consommation en 2016 ( 0,5%). Le Parlement fédéral et le Conseil fédéral ont été élus respectivement en octobre et en décembre Sur le plan politique, la nouvelle législature devra notamment s occuper de la mise en œuvre, jusqu en février 2017, de l initiative contre l immigration de masse, de la réforme de la prévoyance vieillesse 2020 et de la réforme de l imposition des entreprises (RIE III). Après une phase de boom remarquablement longue, le marché suisse du logement connaît un revirement de tendance. Publié par Wüest & Partner, l indice des prix des logements proposés à la location a reculé de 0,4% au second semestre 2015, par rapport au semestre précédent. Quatre raisons à cela: premièrement, l intense activité de construction de ces dernières années a permis d endiguer l excédent de la demande dans de nombreuses régions. Deuxièmement, bien que l immigration demeure considérable, les nouveaux arrivants ne sont plus disposés à payer des prix aussi élevés qu il y a quelques années. Troisièmement, la part des logements locatifs des segments de prix moyens s est accrue au détriment de ceux affichant des loyers élevés. Et quatrièmement, la forte demande de logements de petite taille peut désormais être largement satisfaite grâce à une offre plus étoffée. Par rapport au même trimestre de l année précédente, l offre de logements locatifs a progressé de 8,8% au quatrième trimestre 2015 pour atteindre plus de unités. C est surtout dans les périphéries des agglomérations et dans certaines régions présentant des tendances à l exode que les difficultés d absorption risquent de freiner l évolution des prix. Sur fond de taux bas, les prix de transaction des immeubles de rapport 6
7 restent toutefois élevés, d où la faiblesse des rendements initiaux bruts. Pour des immeubles d habitation situés à des emplacements de premier plan en ville de Zurich, les rendements au troisième trimestre 2015 n ont pas dépassé 2,1%, alors qu ils atteignaient au mieux 2,6% à Genève. Perspectives sur le marché du logement Marché des surfaces commerciales Perspectives sur le marché des surfaces commerciales Marché de la construction L excédent de la demande étant absorbé, Wüest & Partner s attend à ce que les loyers des logements proposés diminuent dans le courant de 2016, ce pour la première fois depuis l an 2000 ( 0,3% par rapport à l année précédente). Les loyers devraient reculer notamment en Suisse romande, mais également en dehors des centres en Suisse alémanique. En ce qui concerne le segment des logements en propriété, Wüest & Partner prévoit pour 2016 une baisse des prix de 0,6% par rapport à l année précédente. Compte tenu du bas niveau des taux, l acquisition d un logement en propriété reste attractif pour les ménages, mais le nombre d acheteurs potentiels a diminué en raison du durcissement des conditions d octroi de crédits hypothécaires et des hausses de prix observées ces dernières années. La pression sur les loyers se maintient pour les surfaces artisanales, de bureaux et de vente. En 2015, le nombre de surfaces commerciales proposées sur le marché était supérieur de 11,1% au chiffre de l année précédente. En outre, les impulsions de demande, qui auraient permis d absorber les surfaces vacantes, ont largement fait défaut. Du côté des surfaces de vente, le nombre de surfaces annoncées pour une location au troisième et au quatrième trimestres 2015 a de nouveau franchi la barre des m 2, une évolution que l on n avait plus connue depuis neuf ans. Sur le marché des surfaces commerciales, les locaux plus petits et plus flexibles sont aujourd hui très prisés. Plus les surfaces peuvent être adaptées aux besoins changeants des locataires, plus il est facile de les louer. S agissant des surfaces de bureaux, la préférence pour des locaux haut de gamme se reflète dans l indice des prix de l offre qui, au second semestre 2015, a gagné 3,5% par rapport à la même période de l année précédente. Cette hausse s explique non pas tant par les augmentations de loyers, mais par le fait qu un nombre exceptionnellement élevé de projets de construction d immeubles de bureaux sont aujourd hui proposés sur le marché en raison de l intense activité de construction observée récemment. Du côté des surfaces de vente, l indice des prix de l offre a reculé de 3,3% au premier semestre 2015, en comparaison annuelle. La croissance négative des prix à la consommation soutient pour le moins les volumes écoulés dans le commerce de détail. En 2016, les loyers des surfaces de bureaux resteront soumis à une forte pression, malgré le ralentissement de l activité de construction et son corollaire, la stabilisation de l offre. Le retour à un taux de change flottant ne se répercutera en outre qu avec un certain décalage sur le marché de bureaux. La fermeté du franc pèse sur la conjoncture, augmente le coût du travail en comparaison internationale et renforce ainsi la pression visant à l optimisation des coûts, notamment par le biais d une occupation plus dense des surfaces. Pour 2016, Wüest & Partner prévoit une baisse de 2,4% des loyers des surfaces de bureaux en Suisse et un recul de 3,2% pour les surfaces de vente sera également une année difficile pour le marché des surfaces de vente, étant donné que les chiffres d affaires du commerce de détail ont tendance à stagner et que la force du franc affecte les surfaces de vente se situant près des frontières. Sans oublier que de nombreux détaillants ne cessent de réduire l offre de produits disponibles dans leurs magasins et complètent leur assortiment en proposant des solutions d achat sur Internet. Selon les estimations du Secrétariat d Etat à l économie (SECO) de décembre, les investissements réels dans la construction ont enregistré, en 2015, un recul de 0,9% par rapport à l année précédente. Il s agit-là de la première croissance négative depuis Compte tenu du nombre grandissant de concurrents venant des pays limitrophes, la concurrence se durcit sur le marché de la construction. A cela s ajoute que les effets de l acceptation de l initiative sur les résidences secondaires se font toujours sentir dans les régions touristiques. Dans l ensemble toutefois, les investissements dans la construction demeurent élevés; au quatrième trimestre 2015, l indice du bâtiment du Credit Suisse a de nouveau progressé de 1,9% par rapport au trimestre précédent. Une stabilisation à un haut niveau semble imminente, d autant plus que les demandes d autorisations de construire déposées au second semestre 2015 ont été plus nombreuses que durant les deux semestres de l année précédente. Compte tenu de la pression sur les placements, qui s est encore accentuée en janvier 2015, et des prix de transaction élevés des immeubles, les nouveaux projets de construction continuent d avoir le vent en poupe. Le principal segment, à savoir la construction d immeubles d habitation, représente aujourd hui plus de la moitié des volumes de construction autorisés. S agissant des autorisations de construire délivrées, deux autres segments affichent une tendance négative depuis 2013: les maisons individuelles, qui ne cessent de perdre du terrain, et les immeubles commerciaux, dont la construction est ralentie par une demande supplémentaire modérée de surfaces commerciales et des surcapacités déjà existantes. 7
8 Rôle de précurseur en matière de durabilité Mesures de durabilité pour les immeubles existants Outil stratégique pour la réduction des émissions de CO2 Participation à l initiative d étalonnage de la durabilité GRESB Le Real Estate Investment Management du Credit Suisse est un fournisseur de premier plan de solutions immobilières durables et définit les standards les plus élevés possibles en matière d efficacité énergétique, d économie des ressources et d évitement des produits ou matériaux non écologiques. Les aspects de durabilité sont pris en compte tout au long de la chaîne de création de valeur, que ce soit comme critères de décision pour l achat, la vente, l exploitation, la gestion ou l assainissement des objets. En collaboration avec Siemens Suisse et Wincasa, le Real Estate Investment Management a lancé en 2012 un programme quinquennal dont l objectif est de réduire méthodiquement la consommation énergétique globale et les émissions de CO2 dues à l exploitation des immeubles en portefeuille, sans investir dans des travaux de transformation des bâtiments. Il devrait ainsi être possible de diminuer d au moins 10% en moyenne l empreinte carbone de l ensemble des immeubles. Les 60 plus grands, qui comptent pour quelque 42% de la consommation d énergie totale des biens immobiliers figurant dans le portefeuille Real Estate Investment Management, sont surveillés en ligne en permanence par l Advantage Operation Center (AOC) de Siemens. Pour tous les autres immeubles, les données de consommation d énergie sont enregistrées annuellement, et l exploitation est optimisée en conséquence. En dehors de la consommation d énergie et des émissions de CO2, il est également prévu d enregistrer les chiffres relatifs à la consommation d eau et au volume des déchets. En recensant d autres chiffres clés du développement durable, le Real Estate Investment Management se conforme à la Global Reporting Initiative (GRI), la principale norme internationale de reporting, et crée davantage de transparence en vue d améliorer la performance du portefeuille d immeubles. Les mesures citées précédemment, qui contribuent à la réduction des émissions de CO2, ont un caractère continu et sont planifiées et mises en œuvre sur la base des résultats mesurés annuellement. Le diagramme d émissions énergétiques, qui sert d outil stratégique, met en évidence la consommation d énergie thermique et les émissions de CO2 de chacun des portefeuilles représentés. Il fait office d outil d aide à la décision pour une gestion durable des portefeuilles. Le diagramme d émissions énergétiques ci-dessous indique l évolution de la consommation d énergie et de CO2 pour les années 2013 et L efficience énergétique a pu être augmentée par rapport à l année précédente et les émissions de CO2 ont été réduites. La consommation d énergie et les émissions de CO2 sont inférieures à la moyenne suisse, toutes affectations confondues. Afin d améliorer la transparence et la comparabilité des performances sur le plan de la durabilité, le Real Estate Investment Management participe avec tous les fonds et les fondations de placement suisses à l initiative d étalonnage internationale intitulée Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). De cette façon, les produits immobiliers du Credit Suisse se prêtent à une comparaison internationale dans le domaine de la durabilité des bâtiments. Plus de 700 sociétés immobilières et gérants de fonds dans le monde participent à cet étalonnage, ce qui représente au total quelque immeubles d une valeur d environ 2,3 billions de dollars US. Outre les critères environnementaux tels que la consommation d énergie et d eau, l émission de CO2 et le volume de déchets, GRESB prend en compte dans l analyse de comparaison la documentation et les aspects de durabilité au sein des entreprises. Dans le domaine de l efficience énergétique et de la diminution des émissions de CO2, le Real Estate Investment Management du Credit Suisse a enregistré une performance nettement supérieure à celle de l année précédente et à celle réalisée en moyenne par tous les participants à cet étalonnage. Dans son groupe pair, le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus s est vu décerner un «Green Star Award» pour sa performance en termes de durabilité. Il figure ainsi parmi les fonds immobiliers reconnus comme leaders de la durabilité. Son évaluation est supérieure à la moyenne dans presque toutes les catégories GRESB. Les indicateurs de performance révèlent que des économies substantielles ont pu être réalisées par rapport à l année précédente au niveau de la consommation de CO2 et d énergie. 8
9 Aperçu de la double certification: Minergie et greenproperty Label greenproperty Localité, adresse Certificat Minergie / autres Bronze Argent Or Bâle, Hammerstrasse 46 Minergie: définitif Etoy, Route Suisse 24, 26, «La Plantay» définitif Fribourg, Route des Pilettes / Route des Arsenaux, «Les Galeries du Rex» définitif Genève, Rue Ferdinand Hodler 23 Minergie: définitif définitif Givisiez, Route des Taconnets 2, 4, 6, 8, 10, 12, «Les Taconnets» définitif Kreuzlingen, Schlossweg 2, 4, 6, 8, 10, «Schlossblick» définitif Lucerne, Inseliquai 12, 12a, 12b, «Lakefront Center» définitif Lucerne, Werftstrasse, «Citybay» Minergie: définitif définitif Männedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5, «Seestern» Minergie: définitif définitif Niederglatt, In der Sagi 1, 3, 5, 7, «h2o-niederglatt» définitif Othmarsingen, Mattenweg 5, 7, 9, 11, «SonnMatt» définitif Pratteln, Hardstrasse 55, 59, 61, «aquabasilea» définitif Schlieren, Brandstrasse 39, 41, 43, «amrietpark» provisoire Schlieren, Brandstrasse 51, 53, 55, «amrietpark» Minergie: provisoire provisoire St-Gall, Fürstenlandstrasse 39, 41 Minergie: définitif définitif St-Gall, Geltenwilenstrasse 16, 18 Minergie: définitif définitif Weinfelden, Gonterhoferstrasse 10, 12, 14 / Leuenweg 10, «Burgwies» définitif Wil, St. Gallerstrasse Minergie: annoncé annoncé Winterthour, Rudolfstrasse 13, «Haus des Lebens» Minergie: définitif définitif Winterthour, Zürcherstrasse 51, «Einkaufszentrum Lokwerk» définitif Wittenbach, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung» définitif Zoug, Gubelstrasse 26, 28, 30, 32, 36, «Foyer» Minergie-ECO: définitif / LEED Platinum définitif Zurich, Binzmühlestrasse 90 / Max Bill Platz, «Accu» définitif Diagramme des émissions 1) 2) énergétiques Comparaison des portefeuilles 2013 et 2014 Emissions de gaz à effet de serre GES en kg/m 2 Ae Energie finale Ef en kwh/m 2 Ae Total Habitat Commerce Mixte Parc immobilier de Suisse Source: Credit Suisse AG 1) Les données sont basées sur des valeurs énergétiques mesurées en 2013 et en Les surfaces de référence énergétique en m² donnent le périmètre par groupe de placement et année. Les consommations d électricité ne sont pas prises en compte. 2) Moyenne suisse d après les données de l Office fédéral de l énergie (OFEN): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, » et «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, ». Tableau des émissions d énergie et de CO2 3) Comparaison /2014 Nombre kwh/m 2 kg CO2/m 2 Nombre kwh/m 2 kg CO2/m 2 kwh/m 2 kg CO2/m 2 Total total 19 85,0 14, ,0 13,0 données normalisées 19 85,0 14, ,0 13,0 0,0% 7,1% Habitat total 5 83,0 16,0 5 84,0 15,0 données normalisées 5 83,0 16,0 5 84,0 15,0 1,2% 6,3% Usage commercial total 7 119,0 19, ,0 18,0 données normalisées 7 119,0 19, ,0 18,0 0,8% 5,3% Usage mixte total 7 47,0 8,0 7 48,0 8,0 3) Vorjahresnormierte données Werte sind normalisées bereinigt um Käufe, 7 Verkäufe 47,0 und Datenungleichheiten. 8,0 7 48,0 8,0 2,1% 0,0% 3) Les valeurs normalisées par rapport à l année précédente sont ajustées des variations dues aux achats, ventes et disparités de données. 9
10 Portefeuille immobilier Notes concernant les comptes annuels Compte de fortune Compte de résultats Distribution, rendement Grâce à des critères de sélection très stricts, le fonds dispose d un portefeuille solide et bien diversifié, composé d immeubles et de projets de construction de grande qualité. Mesurés à leur valeur vénale, les immeubles commerciaux représentent 63,55% du portefeuille, les maisons d habitation 10,70%, les immeubles à usage mixte 25,35%, les terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et les immeubles en construction 0,40%. Rapportée aux loyers encaissés, la part des objets à usage commercial représente 69,20%, celle des immeubles d habitation 22,30%. Les 8,50% restants concernent des parkings. L exercice du Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus court du 1 er janvier au 31 décembre. Le portefeuille comprend actuellement 27 immeubles. En 2015, un nouveau projet de construction a été acquis à Wil. Aucun objet en portefeuille n a été vendu durant l année écoulée. A la date de clôture de l exercice, un projet se trouvait en cours de réalisation. Sur mandat de la direction du fonds et conformément à la loi sur les placements collectifs de capitaux, les valeurs vénales de tous les immeubles ont de nouveau été calculées à l aide de la méthode du discounted cash-flow (DCF) selon Wüest & Partner AG. Il en résulte une valeur vénale totale de CHF 1 356,68 millions (1 328,90 mio.). Le taux d escompte pondéré représente, en moyenne, 3,92% (4,15%) des revenus nets, après déduction des mesures de restauration à long terme. Le financement par des fonds étrangers s inscrit à CHF 255,20 millions (241,60 mio.), soit 18,81% (18,18%) des valeurs vénales des immeubles. Les échéances des prêts hypothécaires sont échelonnées. Les provisions pour réparations futures s élèvent à CHF 20,26 millions (16,49 mio.), soit 1,49% (1,24%) de la valeur vénale des immeubles. Les impôts dus en cas de liquidation (impôts sur les gains immobiliers et en cas de liquidation) sont estimés à CHF 39,63 millions (35,24 mio.). La fortune nette du fonds atteint CHF ( ). Le revenu total atteint CHF 64,29 millions (64,30 mio.). Les loyers encaissés se montent à CHF 64,27 millions (64,22 mio.). Cette augmentation s explique par le produit des loyers d un projet de construction mené à bien. Les pertes sur loyers dues aux locaux vacants et aux pertes sur recouvrements s élèvent à CHF 3,93 millions (3,16 mio.), soit 5,77% (4,69%) des loyers théoriques. Les locaux vacants se répartissent avant tout entre Fribourg, «Les Galeries du Rex», St-Gall, Geltenwilenstrasse 16, 18 et Männedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5. Aucun intérêt intercalaire n a été porté à l actif. Les frais de financement par des capitaux étrangers ont diminué de CHF 3,00 à CHF 2,95 millions. Le taux d intérêt moyen pondéré s est inscrit à 1,13% pour une durée résiduelle de 2,21 ans au 31 décembre Un montant de CHF 3,43 millions (3,70 mio.) a été affecté aux réparations et à l entretien, ce qui représente environ 5,33% (5,77%) du produit des loyers. Les positions frais sur immeubles et frais d administration s élèvent, ensemble, à CHF 2,99 millions (2,62 mio.), soit 4,66% (4,08%) des loyers encaissés. Les impôts et les taxes s inscrivent à CHF 6,98 millions (6,96 mio.). Les rémunérations réglementaires versées à la direction du fonds se montent à CHF 6,58 millions (6,47 mio.), soit 0,49% de la fortune totale du fonds au début de l exercice. Les rémunérations réglementaires versées aux gérances immobilières s inscrivent à CHF 1,98 million (1,96 mio.) et sont directement liées au produit effectif des loyers. Les charges totales se montent à CHF 29,23 millions (28,61 mio.). Les charges d exploitation pertinentes pour le calcul de la quote-part des charges d exploitation du fonds (TERREF GAV) représentent 0,68% (0,67%). Cet important coefficient permet aux investisseurs d effectuer des comparaisons directes avec d autres fonds immobiliers. Compte tenu du versement net de CHF 3,77 millions sur le compte provisions pour réparations futures, le revenu net s inscrit à CHF 35,07 millions (35,70 mio.). En tenant compte des gains et des pertes en capital réalisés et non réalisés ainsi que de la variation des impôts dus en cas de liquidation, le résultat total atteint CHF 45,21 millions (35,28 mio.). Une distribution totale de CHF 35,80 millions (35,80 mio.) sera versée pour l exercice 2015, ce qui correspond à CHF 4.20 (4.20) par part. Le coupon n 12 est encaissable sans frais dès le 15 mars 2016 (date ex: 11 mars 2016) auprès de Credit Suisse AG, Zurich, et de ses succursales en Suisse. Calculé à partir de la valeur boursière au 31 décembre 2015, le rendement direct atteint 3,01% (2,95%). Le rendement du placement par part s inscrit à 4,83% (3,82%) et la valeur d inventaire, à CHF (ex ). 10
11 Prescriptions fiscales Conformément à la loi fédérale sur l impôt direct, les produits et les gains en capital des immeubles en possession directe sont soumis à imposition dans le fonds lui-même et ils sont donc non imposables pour les porteurs de parts (personnes physiques ou morales) domiciliés en Suisse; ils ne sont pas non plus soumis à l impôt anticipé. Les gains en capital provenant de la vente d autres valeurs patrimoniales sont non imposables pour les porteurs de parts (fortune privée) et ne sont pas non plus soumis à l impôt anticipé, pour autant qu ils soient distribués au moyen d un coupon séparé ou qu ils figurent séparément sur le décompte remis aux porteurs de parts. L imposition des revenus et du capital au niveau des cantons et des communes s effectue en application des dispositions fiscales cantonales pertinentes. L investisseur domicilié en Suisse peut récupérer l impôt anticipé retenu sur les autres revenus en mentionnant le revenu correspondant dans sa déclaration fiscale ou en présentant une demande de remboursement séparée. L investisseur domicilié à l étranger peut demander le remboursement de l impôt anticipé fédéral en fonction d une éventuelle convention de double imposition existant entre la Suisse et son pays de domicile. A défaut d une telle convention, le remboursement de l impôt anticipé ne pourra pas être obtenu. Les explications fiscales sont basées sur la situation de droit et la pratique connues actuellement. Des modifications apportées à la législation, à la jurisprudence et à la pratique de l autorité fiscale demeurent explicitement réservées. Exercice (exonéré d impôt) Coupon n Brut CHF 4.20 CHF 4.20 Moins 0% d impôt anticipé suisse CHF 0.00 CHF 0.00 Total distribution CHF 4.20 CHF 4.20 Emission Evolution du cours en CHF ( ) Aucune émission n a été effectuée durant l exercice SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Swiss Market Index (SMI) Jan. Fév. Mars Avril Mai Juin Juillet Août Sept. Oct. Nov. Déc A la clôture de l exercice, le cours se situait à CHF , ce qui correspond à une baisse de CHF 2.80 ou de 1,97%. La performance s élève à 0,72% et est inférieure de 3,45 points de pourcentage à celle du benchmark. Le benchmark du fonds est l indice SXI Real Estate Funds (TR) qui, durant la même période, a réalisé une performance de 4,17%. L agio, qui correspond à la différence entre le cours de clôture et la valeur d inventaire, s élevait à 12,37% à la fin de la période sous revue, un niveau inférieur à l agio moyen des fonds figurant dans l indice des fonds immobiliers SIX (25,20%). La valeur imposable en Suisse d une part se monte à CHF Rachats Aucune part n a été dénoncée à la fin de l exercice Parts en circulation Situation au 1 er janvier parts Rachats 0 parts Emissions 0 parts Situation au 31 décembre parts 11
12 Evolution du cours Evolution du cours en CHF CHF Exercice 2015 plus haut = plus bas = Prix de rachat après distribution Répartition structurelle selon le revenu locatif net effectif 8,50% Parking 6,90% Autres 23,40% Bureau 22,30% Appartements 19,40% Vente 4,00% Entrepôts 15,50% Cinémas / hôtels / restaurants 12
13 Evolution de la valeur nette d inventaire et distribution / Valeurs d inventaire par part / Distribution totale Evolution de la valeur nette d inventaire et distribution Exercice au Parts en circulation Valeur d inventaire ex coupon Distribution en CHF au titre du revenu ordinaire Gains en capital CHF Distribution totale en CHF Fortune nette à la valeur vénale en mio. de CHF ) , ) , , , , , , , , ' ,52 1 ) En date du 15 septembre 2008, les titres existants du Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus ont été fractionnés dans un rapport de 1 à 10. Les chiffres correspondants de l année précédente ont été adaptés en conséquence. Valeurs d inventaire par part (ex coupon) CHF Distribution totale CHF
14 Compte de fortune au 31 décembre ) Valeur vénale CHF Valeur vénale CHF Actif Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces Immeubles, divisés en Immeubles d habitation Immeubles à usage commercial Immeubles à usage mixte Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction Total immeubles Autres actifs Fortune totale du fonds Passif Engagements à court terme Hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques Autres engagements à court terme Total des engagements à court terme Engagements à long terme Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques Total des engagements à long terme Total engagements Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation Estimation des impôts dus en cas de liquidation Fortune nette du fonds Nombre de parts en circulation Valeur d inventaire par part Moins distribution exercice 2015 (coupon n 12) Valeur d inventaire par part après distribution Variation de la fortune nette du fonds Fortune nette du fonds au début de l exercice Distributions Solde des mouvements des parts, sans la participation des souscripteurs aux revenus courus ni la participation des porteurs de parts sortants aux revenus courus 0 0 Résultat total Solde des versements / prélèvements sur provisions pour réparations Fortune nette du fonds à la fin de l exercice Informations concernant les années précédentes Fortune nette du fonds Valeur d inventaire par part ) L année précédente a été adaptée à la nouvelle présentation OPC-FINMA 14
15 Compte de résultats (arrêté au 31 décembre 2015) jusqu au jusqu au jusqu au jusqu au ) ) CHF CHF CHF CHF Produits Produits des avoirs postaux et bancaires 4 56 Loyers Autres revenus Participation des souscripteurs aux revenus nets courus 0 0 Total des revenus Charges Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques Autres intérêts passifs Entretien et réparations Administration des immeubles Frais liés aux immeubles Frais d administration Impôts et taxes Impôts immobiliers Impôts sur le bénéfice et le capital Frais d estimation et frais d audit Provisions pour réparations futures Versements Prélèvements Rémunérations réglementaires versées à la direction à la banque dépositaire au gestionnaire de biens immobiliers Frais relatifs au rapport de gestion Emoluments de surveillance Autres charges Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus 0 0 Total charges Résultat net Gains et pertes en capitaux réalisés 0 0 Résultat réalisé Gains et pertes en capitaux non réalisés Variation des impôts dus en cas de liquidation Résultat total Utilisation du résultat Produit net de l exercice Report de l exercice précédent Résultat disponible pour la distribution Résultat prévu pour la distribution aux investisseurs Report à nouveau ) L année précédente a été adaptée à la nouvelle présentation OPC-FINMA 15
16 Annexe au 31 décembre ) Montant du compte d amortissement CHF 0,0 mio. 0,0 mio. Montant du compte de provisions pour réparations futures CHF 20,3 mio. 16,5 mio. Montant du compte prévu pour être réinvesti CHF 0,0 mio. 0,0 mio. Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l exercice comptable suivant aucun aucun Chiffres-clés ) Taux des pertes sur loyers 5,77% 4,69% Coefficient d endettement en % des valeurs vénales 18,81% 18,18% Rendement sur distribution 3,01% 2,95% Quote-part de distribution 92,19% 91,60% Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) 77,02% 78,63% Quote-part des charges d exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 0,68% 0,67% Quote-part des charges d exploitation du fonds NAV (TERREF NAV) 0,88% 0,87% Rentabilité des fonds propres (ROE) 4,28% 3,88% Agio 12,37% 16,07% Performance 0,72% 9,79% Rendement de placement 4,83% 3,82% 1) Les chiffres clés n ont pas été adaptés au nouveau mode de calcul OPC-FINMA Informations sur les dérivés Aucune Principes d évaluation de la fortune du fonds et du calcul de la valeur nette d inventaire La valeur d inventaire d une part s obtient en retranchant de la valeur vénale de la fortune du fonds les engagements éventuels du fonds, ainsi que les impôts qui seront probablement dus lors de la liquidation de la fortune du fonds, puis en divisant le solde obtenu par le nombre de parts en circulation. Conformément à l art. 88 al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC ainsi qu aux directives de la SFAMA concernant les fonds immobiliers, les immeubles du fonds sont régulièrement estimés par des experts indépendants agréés par la FINMA, à l aide d une méthode dynamique d évaluation de la valeur de rendement. L évaluation est effectuée au prix qui pourrait raisonnablement être obtenu en cas de vente au moment de l estimation. Pour les immeubles en cours de réalisation et les projets de construction, l estimation s effectue également à la valeur vénale, avec contrôle du maintien de la valeur (test d impairment). En cas d acquisition ou de cession de biens fonciers dans la fortune du fonds ainsi qu à chaque clôture d exercice financier, la valeur vénale des biens dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale des divers immeubles représente un prix susceptible d être obtenu dans le cadre d une relation commerciale habituelle, en supposant un comportement raisonnable en matière d achat et de vente. Dans certains cas, notamment lors de l achat ou de la vente d immeubles du fonds, les éventuelles opportunités sont exploitées au mieux dans l intérêt du fonds. Il peut en résulter des écarts d évaluation. D autres informations concernant les valeurs vénales figurent dans le rapport d évaluation des experts immobiliers à la clôture de l exercice. 16
17 Indication sur le taux effectif des rémunérations dont les taux maximaux figurent dans le règlement du fonds Effectif Maximal Effectif Maximal a) Rémunérations de la direction du fonds Commission annuelle pour la direction du fonds immobilier, la gestion des actifs et la distribution du fonds immobilier calculée sur la base de la fortune totale du fonds au début de l exercice 0,49% 1,00% 0,49% 1,00% Commission pour les démarches lors de la création de constructions, de rénovations et de transformations calculée sur la base des coûts de construction 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% Rémunération pour les démarches effectuées lors de l achat et de la vente d immeubles calculée sur la base du prix d achat ou de vente, pour autant qu un tiers ne soit pas mandaté à cet effet 1,50% 2,00% 1,50% 2,00% Rémunération pour la gestion des divers immeubles durant la période sous revue, calculée sur la base des loyers bruts encaissés (y c. les rentes de droits de superficie) 3,08% 5,00% 3,05% 5,00% Commission d émission en couverture des frais occasionnés par le placement des nouvelles parts, calculée sur la base de la valeur nette d inventaire des parts nouvellement émises 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% Commission de rachat en couverture des frais occasionnés par le rachat des parts, calculée sur la base de la valeur nette d inventaire des parts reprises 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% b) Rémunérations de la banque dépositaire Commission pour la garde de la fortune du fonds, la prise en charge du trafic des paiements du fonds immobilier et les autres tâches énumérées dans le 4 du contrat de fonds, calculée sur la base de la fortune nette du fonds au début de l exercice 0,03% 0,05% 0,03% 0,05% Commission pour le versement du produit annuel aux investisseurs 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Montant total des engagements de paiement contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans des immeubles Achats d immeubles CHF 0,2 mio. 0,4 mio. Mandats de construction et investissements dans des immeubles CHF 178,1 mio. 114,0 mio. Engagements à long terme, répartis par échéance d un à cinq ans et après cinq ans De 1 à 5 ans CHF 80,0 mio. 80,0 mio. > 5 ans CHF 50,0 mio. 45,0 mio. Remarque générale: De plus amples informations figurent sous la rubrique «L essentiel en bref». 17
18 Hypothèques Hypothèques en cours et avances à terme fixe Genre de crédit de Durée à Montant en CHF Taux d intérêt Hypothèque à taux fixe ,160% Hypothèque à taux fixe ,790% Hypothèque à taux fixe ,340% Hypothèque à taux fixe ,915% Hypothèque à taux fixe ,500% Hypothèque à taux fixe ,780% Hypothèque à taux fixe ,220% Hypothèque à taux fixe ,880% Hypothèque à taux fixe ,310% Hypothèque à taux fixe ,980% Hypothèque à taux fixe ,740% Hypothèque à taux fixe ,4875% Hypothèque à taux fixe ,910% Hypothèque à taux fixe ,840% Hypothèque à taux fixe ,6025% Hypothèque à taux fixe ,715% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,310% Total des hypothèques en cours et avances à terme fixe Hypothèques échues et avances à terme fixe Genre de crédit de Durée à Montant en CHF Taux d intérêt Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,410% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,410% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Avance à terme fixe ,520% Hypothèque à taux fixe ,730% Avance à terme fixe ,520% Hypothèque à taux fixe ,680% Avance à terme fixe ,310% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,310% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,310% Avance à terme fixe ,600% Avance à terme fixe ,600% Les taux d intérêt pour les hypothèques à taux fixe et les avances à terme fixe ne changent pas pendant la durée convenue. Transactions entre les fonds Durant l exercice 2015 le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus n a reçu aucun crédit des autres fonds immobiliers de Credit Suisse Funds AG. Crédits en cours Crédits échus Genre de crédit Aucun de Durée à Montant en CHF Taux d intérêt Genre de crédit Aucun Durant l exercice 2015 le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus n a effectué aucun placement (selon art. 86 al. 3a OPCC) auprès des fonds immobiliers de la même direction de fonds. de Durée à Montant en CHF Taux d intérêt Autres placements en cours Genre de crédit Aucun de Durée à Montant en CHF Taux d intérêt Autres placements échus Genre de crédit de Aucun Durée à Montant en CHF Taux d intérêt 18
19 Achats et ventes d immeubles Liste des achats et ventes d immeubles durant l exercice 2015 Achats Type d immeuble N cat. surface en m 2 Wil, St. Gallerstrasse Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction Ventes Type d immeuble N cat. surface en m 2 Aucun Revenu locatif par locataire supérieur à 5% Locataire Lieu de l immeuble Part en % des loyers encaissés Coop Lyssach 7,96% Cilag GmbH International AG Zoug 6,07% Transactions avec des personnes proches La direction du fonds confirme qu elle n a ni acquis ni aliéné des valeurs immobilières provenant de personnes proches ou destinées à des personnes proches et que les autres affaires avec des personnes proches ont été effectuées aux conditions usuelles du marché (chiffre 18 des directives concernant les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA du 2 e avril 2008, situation avril 2015). 19
20 Structure du parc immobilier / Répartition par type d immeubles au 31 décembre 2015 Structure du parc immobilier Prix de revient Valeur vénale Valeur assurée CHF CHF CHF Immeubles d habitation Immeubles à usage commercial Immeubles à usage mixte Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction Total Prix de revient Valeur vénale Immeubles d habitation 10,45% 10,70% Immeubles à usage commercial 64,80% 63,55% Immeubles à usage mixte 24,55% 25,35% Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et 0,20% 0,40% les immeubles en construction Total 100,00% 100,00% Répartition par type d immeubles (selon la valeur vénale) 0,40% Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 25,35% Immeubles à usage mixte 10,70% Immeubles d habitation 63,55% Immeubles à usage commercial 20