Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/schadensersatzanspruch-des-vermieters-bei-mietausfall-infolge-mangelhafter-endrenovierung/
Timestamp: 2020-08-14 22:52:27
Document Index: 126577213

Matched Legal Cases: ['§ 767', '§ 397', '§ 388', '§ 397', '§ 387', '§ 138', '§ 767', '§ 371', '§ 33', '§ 536', 'BGH', '§ 280', '§ 92', '§ 708', '§ 3', '§ 511']

Schadensersatzanspruch Vermieter bei Mietausfall wegen mangelhafter Endrenovierung
AG Wetzlar – Az.: 38 C 264/12 (38) – Entscheidungsdatum: 04.06.2012
1. Auf die Klage wird die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts Wetzlar vom 30.06.2011, Az. 35 C 299/11, in Höhe eines Teilbetrages von 592,33 Euro für unzulässig erklärt.
3. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 220,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.03.2012 zu zahlen.
Zwischen den Parteien bestand bis zum 31. Januar 2011 ein Mietverhältnis über eine Wohnung des Beklagten in W . Unter dem 23.02.2011 erklärte der Beklagte gegenüber dem Anspruch der Kläger auf die Rückzahlung der unstreitig von ihnen geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 920,00 Euro die Aufrechnung mit eigenen vermeintlichen Schadensersatzansprüchen in Höhe von 440,00 Euro. Zur Begründung berief sich der Beklagte darauf, dass die Kläger die Wohnung vor der Rückgabe unsachgemäß gestrichen hätten und die Beseitigung des Anstrichs die vorgenannten Kosten erfordert habe.
Die Kläger wiederum meinten, mit ihrem vermeintlichen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die unstreitigen Mietzinsansprüche des Beklagten für den Monat Januar 2011 aufrechnen zu können. Mit Urteil des erkennenden Gerichts vom 30.06.2011 zu Aktenzeichen 35 C 299/11 wurden sie jedoch rechtskräftig zur Zahlung von 705,00 Euro nebst Zinsen und zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 120,67 Euro an den Beklagten verurteilt. Nunmehr betreibt der Beklagte die Zwangsvollstreckung aus der gesamten titulierten Forderung gegen die Kläger.
Der Beklagte meint, dass er neben dem Schadensersatzanspruch noch einen Anspruch auf die Zahlung weiterer 27,67 Euro gegen die Kläger aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 habe.
Die Kläger halten die Aufrechnung des Beklagten für unbegründet und rechnen ihrerseits erneut ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die titulierte Forderung des Beklagten auf.
Sie behaupten, dass der Beklagte bereits im Dezember 2011 vergeblich zur Vorlage von Belegen zur Nebenkostenabrechnung aufgefordert worden sei. Daher sei der Nachzahlungsanspruch des Beklagten aus der Betriebkostenabrechnung nicht fällig. Im Übrigen sei ihnen das Streichen mit der von ihnen verwendeten Farbe ausdrücklich von dem von dem Beklagten bestellten Hausmeister, dem Zeugen G. , gestattet worden.
1. die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts Wetzlar vom 30.06.2011, Aktenzeichen 35 C 299/11, für unzulässig zu erklären,
2. den Beklagten zu verurteilen, die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils an die Klägerin zu 1) herauszugeben.
Er beruft sich auf die bereits gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch erklärte Aufrechnung mit vermeintlichen Schadensersatzansprüchen in Höhe von 444,00 Euro und trägt dazu vor, dass im Rahmen der Wohnungsrückgabe am 31.01.2011 festgestellt worden sei, dass die Wohnung mit erheblichen Mängel behaftet war, die während der Besitzzeit der Kläger entstanden seien. Die Wände seien mit einer Art Lackfarbe überdeckend überstrichen worden. Über diese Lackfarbe hätte nicht mehr deckend gestrichen werden können. Sowohl im Kinderzimmer und Schlafzimmer, als auch im Wohnzimmer seien sämtliche Fußleisten überstrichen worden. Dies gelte auch für Schalter und Steckdosen, selbst Rolladenbänder und Türenrahmen seien mit Wandfarbe überstrichen worden. Für das Entfernen der Farbe habe der Zeuge G. 22 Stunden Arbeitszeit aufgewendet, die ihm mit 20,00 Euro pro Stunde, mithin mit einem Gesamtbetrag von 440,00 Euro, entgolten worden seien.
Darüber hinaus habe der Nachmieter der Kläger, der Zeuge K. , die Wohnung wegen ihres mangelhaften Zustandes nicht, wie von ihm geplant, bereits zum 01.02.2011 anmieten können, sondern erst zum 15.02.2011. Dadurch sei dem Beklagten eine halbe Monatsnettomiete in Höhe von 220,00 Euro entgangen.
Widerklagend beantragt der Beklagte, die Kläger und Widerbeklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Beklagten und Widerkläger 220,00 Euro nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Sie behaupten, dass ihnen die Verwendung der von ihnen gebrauchten Farbe durch Herrn G. ausdrücklich gestattet worden sei. Weitergehende Schäden seien an der Wohnung nicht entstanden.
Zum weiteren Sachvortrag der Parteien wird auf den Inhalt ihrer jeweiligen prozessualen Schriftsätze Bezug genommen.
Es wurde Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen K. , G. und H. . Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 15.05.2012 (Bl. 73 ff. d. A.).
Die Klage ist mit dem Antrag zu 1) als Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 Abs. 1, 2 ZPO zulässig. Insbesondere ist das erkennende Gericht als das Gericht, von dem die angegriffene Entscheidung erlassen wurde, sachlich und örtlich zur Entscheidung berufen. Ferner ist der Vollstreckungsabwehrantrag statthaft, da sich die Kläger auf eine nach der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses entstandene materiell-rechtliche Einwendung gegen die titulierte Forderung berufen. Der Klage fehlt auch nicht das erforderliche Rechts[chutz]bedürfnis.
Die Klage hat jedoch nur im dem tenorierten Umfang Erfolg, denn die titulierte Forderung ist durch die Aufrechnung der Kläger nur in Höhe eines Teilbetrages von 592,33 Euro erloschen, §§ 397, 389 BGB. Zwar haben die Kläger ausdrücklich die Aufrechnung erklärt (§ 388 BGB) und auch gegen den Beklagten einen dem Grunde nach unstreitigen Anspruch auf die Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit von insgesamt 920,00 Euro. Dieser Rückzahlungsanspruch ist jedoch seinerseits durch die bereits zuvor erklärte wirksame Aufrechnung des Beklagten wegen der von den Klägern verursachten Schäden an der Mietsache in Höhe eines Teilbetrages von 300,00 Euro erloschen, § 397, 389 BGB.
Denn der Beklagte hat unstreitig bereits kurz nach Beendigung des Mietverhältnisses, nämlich am 23.02.2011, schriftlich die Aufrechnung erklärt. Dass Schäden mindestens in der genannten Höhe entstanden sind, steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der Beweisaufnahme vom 15.05.2012 fest. In dem Termin zur Beweisaufnahme haben die Zeugin H. , der Zeuge G. und der Zeuge K. jeweils glaubhaft und im Ergebnis übereinstimmend bekundet, dass sich die Wohnung nach der Rückgabe durch die Kläger in einem mangelhaften Zustand befunden hatte. Die Räume waren von ihnen nicht mit der gebotenen Sorgfalt gestrichen worden. Insbesondere sind nicht nur die Wandflächen, sondern auch Fußleisten, Rolladenbänder, Lichtschalter und Steckdosenleisten überstrichen worden. Dies war sowohl im Kinderzimmer als auch im Schlafzimmer und im Wohnzimmer zu beobachten. Die Aussage der Zeugen ist nicht nur deshalb glaubhaft, weil sie von allen dreien im Wesentlichen übereinstimmend getätigt wurde, sondern auch deshalb, weil sie ihrem Inhalt nach den Abbildungen auf den bereits im Termin vom 20.03.2012 von Beklagtenseite vorgelegten Lichtbildern entspricht, auf denen die mangelhaften Anstriche deutlich zu erkennen waren. Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugen bestehen mangels eines erkennbaren Eigeninteresses am Verfahrensausgang nicht.
Die Zeugin H. hat darüber hinaus bekundet, dass nach ihrer Wahrnehmung die Nachmieter der Kläger, die Familie K. , sich darum bemüht hätten, die Wände zu überstreichen. Dies sei ihnen jedoch nicht gelungen, weil die Familie E. keine normale Dispersionsfarbe verwendet habe. Sie selber habe dies feststellen können. Mit Hilfe eines Nagels habe sie versucht, die vorhandene Farbe zu entfernen, es habe jedoch nur einen Kratzer darin gegeben, wie in Lack. Nicht nur der Herr K. , sondern auch der Herr G. hätte sich darum bemüht, den Anstrich wieder zu entfernen. Die Zeugin hat dann noch detaillierte Angaben zu der Überstreichung der Fußbodenleisten gemacht, die die entsprechenden Behauptungen der Beklagtenseite im Wesentlichen bestätigt haben.
Die Aussage der Zeugin H. wurde von der des Zeugen K. gestützt, des Nachmieters der Wohnung. Auch dieser hat angegeben, dass die Fußbodenleisten voller Farbe gewesen seien. Er habe sehr schnell nach dem 1. Februar mit der Durchführung der Renovierungsarbeiten begonnen. Diese hätten jedoch einige Zeit in Anspruch genommen. Der Zeuge G. habe von seinem Vater, Herrn K. sen., sogar noch Geld dafür bekommen.
Auch der Zeuge G. hat schließlich die Angaben der Zeugen H. und K. bestätigt. Es sei nicht möglich gewesen, den von den Klägern aufgetragenen Wandanstrich, deren Verwendung er zudem nicht genehmigt habe, mit handelsüblicher Alpina-Wandfarbe zu überstreichen. Die neue Farbe sei richtig „heruntergerutscht“. Die überstrichenen Tapeten hätten entfernt werden müssen. Der Vater des Zeugen K. habe ihm dafür auch Geld gegeben, ebenso der Beklagte selber. Auch die Rolladengurte hätten komplett erneuert werden müssen. Er habe von dem Herrn K. für seine Tätigkeit insgesamt 300,00 Euro bekommen, vielleicht auch mehr.
Nach alldem bestehen keine vernünftigen Zweifel mehr, dass die Kläger die Wohnung tatsächlich in schlecht renoviertem Zustand zurückgelassen haben, dass Mängel vorhanden waren und dass der Beklagte für die Mängelbeseitigung Kosten aufwenden musste.
Entsprechend den Angaben des Zeugen G. kann jedoch nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon ausgegangen werden, dass diese Mängelbeseitigungskosten einen Betrag von 300,00 Euro überschritten haben. Der Zeuge G. hat diesen Betrag nämlich spontan bei seiner Vernehmung genannt. Er hat zwar angegeben, dass [es auch] mehr gewesen könnte, dass er daran jedoch keine genaue Erinnerung mehr habe. Damit ist dem Beklagten zumindest der Nachweis für seine Behauptung zu der von Klägerseite bestrittenen Schadenshöhe nicht gelungen. Abgesehen davon würde die Höhe des von dem Zeugen G. spontan genannten Betrages auch mit der von ihm gegen Ende seiner Aussage angegebenen dreitägigen Arbeitszeit korrespondieren.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger ist aber auch noch in Höhe eines weiteren Teilbetrages von 27,67 Euro erloschen, §§ 387, 389 BGB. Denn in dieser Höhe hat der Beklagte die Aufrechnung mit einem Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2010 erklärt. Dass der Beklagte Nebenkosten zu tragen hat und dass über diese jährlich abzurechnen ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag der Parteien. Dass die Kläger eine Abrechnung für das Jahr 2010 erhalten haben, ist unstreitig. Formelle oder inhaltliche Bedenken gegen die dem Gericht nicht vorgelegte Abrechnung sind von Klägerseite nicht geäußert worden. Damit ist zunächst davon auszugehen, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß erteilt worden ist, § 138 Abs. 3 ZPO.
Sofern die Kläger erklären, dass sie bislang keine Möglichkeit zur Belegeinsicht gehabt hätten und dass die Abrechnung deshalb nicht fällig sei, ist dieser Rechtsauffassung nicht zu folgen. Denn die Beklagtenseite hat unstreitig ihre Bereitschaft zur Belegeinsicht erklärt, den Ort der möglichen Einsichtnahme angegeben und die Klägerseite um Mitteilung eines Termins gebeten. Dieser Bitte sind die Kläger jedoch nicht nachgekommen. Wenn jedoch der Mieter eine ihm eröffnete Gelegenheit zur Belegeinsichtnahme nicht nutzt, kann er keine inhaltlichen Einwendungen gegen die ihm erteilte Abrechnung erheben (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 1351, zit. n. juris). Daher ist der Anspruch des Beklagten auf die von ihm geforderte Betriebskostennachzahlung grundsätzlich fällig und durchsetzbar.
Daraus ergibt sich, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger von 920,- Euro in Höhe eines Teilbetrages von insgesamt 327,67 Euro erloschen ist. Damit steht dem Kläger noch eine aufrechenbare Gegenforderung in Höhe von 592,33 Euro gegen den titulierten Anspruch des Beklagten zu. In dieser Höhe war daher die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären.
Der Anspruch ist auch nicht präkludiert, § 767 Abs. 2 ZPO. Denn er ist erst nach Ablauf der letzten mündlichen Verhandlung entstanden.
Der Antrag zu 2) dagegen blieb gänzlich ohne Erfolg. Zwar haben die Kläger bei Erlöschen der titulierten Forderung einen Anspruch auf Herausgabe des Titels analog § 371 BGB. Wie oben dargelegt, ist die Forderung des Beklagten jedoch nicht vollständig erloschen. Der Titel darf von ihm noch verwendet werden und ist deshalb auch noch nicht an die Kläger auszuhändigen.
Auf die nach § 33 ZPO zulässige Widerklage waren die Kläger dagegen in vollem Umfang zu verurteilen. Denn aufgrund der Mängel in der von ihnen zurückgegebenen Wohnung war zwar nicht – wie der Beklagte zunächst vorgetragen hatte – die Weitervermietung zum 01.02.2011 an den Zeugen K. unmöglich geworden. Vielmehr ist zum 01.02.2011 von dem Beklagten mit dem Zeugen K. ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden, der den Zeugen K. grundsätzlich auch zur Zahlung der vereinbarten Miete ab diesem Zeitpunkt an den Beklagten verpflichtet hat.
Nach der Aussage des Zeugen K. ist ihm jedoch auf seine Forderung hin von dem Beklagten wegen des mangelhaften Zustandes der Wohnung eine halbe Nettomonatsmiete von dem Beklagten erlassen worden. Dies entspricht einem Betrag von 220,00 Euro. Es ist durchaus davon auszugehen, dass aufgrund des Wohnungszustandes (Entfernung des Lackanstrichs an sämtlichen Wänden, Erneuerung von Fußleisten etc.) eine Minderung in Höhe von 50 % des Monatsmietzinses eingetreten ist, § 536 Abs. 1 BGB. Denn die Nutzung der Wohnung war in erheblichem Maße eingeschränkt, weil zunächst die oben geschilderten Renovierungsarbeiten durchgeführt werden mussten. Wenn aber der Beklagte auf die hälftige Miete verzichten musste, weil die Miete gemindert war, dann kann er diesen Betrag auf die Kläger als Schadensverursacher umlegen. Soweit der Vortrag des Beklagten zum späteren Beginn des Mietverhältnisses durch die Zeugeneinvernahme nicht bestätigt werden konnte, ist mit der Rechtssprechung des Bundesgerichts[hofs] davon auszugehen, dass der Beklagte sich den für ihn günstigen Sachvortrag des Zeugen K. nach allgemeinen Grundsätzen der Beweiswürdigung zumindest hilfsweise als eigenen Vortrag zu Eigen gemacht hat und seinen Schadensersatzanspruch nunmehr darauf stützt (vgl. zuletzt BGH NJW-RR 2010, 495, zit. n. juris).
Der Zinsanspruch des Beklagten beruht auf den §§ 280, 286, 288 ZPO. Dabei ist davon auszugehen, dass die Widerklageschrift dem Klägervertreter unter Berücksichtigung üblicher Postlaufzeiten spätestens am 16. März 2012 zugestellt worden ist.
Die Kostenentscheidung findet im Hinblick auf das nahezu gleichmäßige Maß des Obsiegens und Unterliegens der Parteien ihre Grundlage in § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit in den §§ 708 Ziffer 11, 711 und 713 ZPO.
Der Streitwert wird unter Berücksichtigung des gesamten von den Klägern zur Aufrechnung gestellten Betrages festgesetzt auf 1.140,00 Euro, §§ 3 ZPO, 45 GKG.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da der Sache weder grundsätzliche Bedeutung zukommt, noch eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, § 511 Abs. 4 ZPO.