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Timestamp: 2020-08-10 19:35:29
Document Index: 67093905

Matched Legal Cases: ['§30', '§34', '§30', '§34', '§106', '§110', '§ 535', '§ 598', '§ 581', '§ 100', '§ 99', '§ 536', '§ 554', '§ 537', '§ 542', '§ 538', '§ 565', '§ 564', '§ 556', '§ 652', '§ 93']

Erkundungen zu Property Rights Zur Behandlung von Eigentumsrechten in einem Weiterbildungsstudiengang | sowi-online
Erkundungen zu Property Rights Zur Behandlung von Eigentumsrechten in einem Weiterbildungsstudiengang
Cornelius Erf, Horst Hoppe, Ursel Imhof, Gerold Köchling, Hannelies Schartau
1. Fragenkatalog zur Vorbereitung einer Expertenbefragung
1.1 Property Rights
1.2 Transaktionskosten
1.3 Veränderung von Institutionen
2. Auswertung der durchgeführten Expertenbefragungen
2.1 Zur Expertenbefragung zum Transferrecht
2.2.1 Expertenbefragung im Bauamt der Stadt Lingen
2.2.2 Expertenbefragung im Kindergarten des LWH-Hauses in Holthausen
2.2.3 Expertenbefragung im Jugendamt der Stadt Lingen
2.2.4 Expertenbefragung bei einem Rechtsanwalt in Lingen
3. Erkundungsaspekte
3.1 Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen (ius usus)
Vorschlag für eine Expertenbefragung zum Komplex "Immobilie"
3.2 Erkundungsaspekt: usus fructus - das Recht, die Früchte des Eigentums zu nutzen
3.3 Erkundungsaspekt: Übergang von Eigentums- und Verfügungsrechten am Beispiel "Markt und Konsum"
3.3.1 Institutionen und Transaktionskosten für Anbieter
3.3.2 Institutionen und Transaktionskosten für Konsumenten
3.3.3 Ergebnisse der Expertenbefragung zu Institutionen und Transaktionskosten bei der Etablierung von Märkten
3.4 Erkundungsaspekt: Das Recht, das Eigentum zu verändern
3.4.1 Ablauf und Aufgabe
3.4.2 Ergebnis
1. Der Ansatz der Institutionenökonomik
3. Materialien zur Vorbereitung der Expertenbefragung
Die dargestellten Erkundungsaktivitäten zu unterschiedlichen mit der Eigentumsverfassung verknüpften Rechten in Form von Erkundungsaufträgen, Expertengesprächen, Interviews usw. zeigen das hohe didaktische Potential, das in dieser Vorgehensweise enthalten ist. Beispielsweise wird deutlich, dass relevante ökonomische Alltagsprobleme in vielfältiger Weise mit rechtlichen Problemen verknüpft sind, ob es sich um den Kauf eines Produktes handelt, den Kauf eines Kredites, die Aufnahme eines Hypothekendarlehens, den Versuch, ein Haus umzubauen usw. Die dafür benötigte ökonomische Fachkompetenz ist nur in sehr eingeschränktem Maße im herkömmlichen Wirtschaftsunterricht zu erwerben. Es kommt aber sehr darauf an, den Lernenden deutlich zu machen, dass sie, wollen sie keinen ökonomischen Schaden erleiden, bei den o.g. Fragen in besonderer Weise auf rechtlichen Sachverstand angewiesen sind. Allerdings wäre es fatal, wollte man versuchen, mit den im Prinzip nur geringen Stundenanteilen für den allgemeinbildenden Bereich in den Lehrplänen bzw. Rahmenrichtlinien der Bundesländer anzustreben, Jugendliche mit der erforderlichen rechtlichen Sachkompetenz auszustatten. Dies ist nicht nur aus didaktischen Gesichtspunkten fahrlässig, sondern auch aus der Perspektive, dass eine falsche Entscheidung, z.B. bei der Aufnahme eines Kredites oder einer Hypothek, ökonomische Konsequenzen mit sich bringen könnte, die Familien geradezu ruinieren. Vielmehr muss es darum gehen
a) ein Problembewusstsein für die möglichen Implikationen solcher ökonomischer Aktivitäten zu erzeugen,
b) zu lernen, die richtigen Fragen an Experten zu stellen und
c) in der Lage zu sein, richtige Experten zu gewinnen.
Insgesamt wird deutlich, dass sich im Wirtschaftsunterricht mit einer institutionentheoretischen Betrachtungsweise zahlreiche authentische Lernsituationen identifizieren lassen, die, aus unterschiedlichen Perspektiven betrachtet, nicht nur neue Lehr- und Lernarrangements begünstigen und vertiefte Einsichten in die Funktionsweise eines Wirtschaftssystems eröffnen, sondern auch neue Möglichkeiten der Lehr-Lernforschung für den Wirtschaftsunterricht sowohl auf der Weiterbildungsebene als auch insgesamt für die Ökonomische Bildung bieten.
Erkundungsaspekt: Transferrecht unter besonderer Berücksichtigung von Vermietung, Verpachtung, Leihe, Leasing und des Maklerrechts.
Dazu wurde ein Fragenkatalog (vgl. Anlage 1) erstellt. Er enthält Kurzdefinitionen und Fragen zu den Bereichen:
- Transaktionskosten,
- Veränderung von Institutionen.
Dem Fragenkatalog sind einige relevante Bestimmungen des HGB und BGB beigefügt. Hinzu kommt eine kurze schriftliche Information über den Ansatz der lnstitutionenökonomik (Material 1), die den Experten entweder gegeben oder deren Inhalte mündlich von den lnterviewern vorgetragen werden können (vgl. Material 3 zur Expertenbefragung und zu Interviewformen). Als Experten waren vorgesehen:
- Rechtsanwalt,
- Mieterbundvertreter,
- Vertreter des Verbands der Haus- und Grundstücksbesitzer.
Eigentumsrechte oder Property Rights beschreiben die Rechte und Pflichten von Individuen, die sich aus der Existenz knapper Ressourcen ergeben. Die Property Rights wirken nicht nur auf die Beziehung zwischen Produkt und Individuum, sondern auch auf die Beziehungen zwischen den Individuen. Daraus entstehen Rechtsbündel an einem Gut, die auf die Beteiligten am Wirtschaftsprozess unterschiedlich verteilt sein können, und zwar
- das Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen (Entscheidungs- und Nutzungsrecht),
- das Recht, die Früchte des Eigentums zu nutzen (Aneignungsrecht),
- das Recht, das Eigentum zu verändern oder zu wechseln (Recht der Veränderung eines Gutes) und schließlich
- das Recht, Eigentum und/oder Vermögenswerte ganz oder zeitweise zu übertragen (Transferrecht).
Der erste Fragenblock bezieht sich auf dieses Transferrecht, und zwar insbesondere auf den Problemkomplex der Vermietung.
Fragen zu Eigentumsrechten
1. Worin bestehen die Unterschiede zwischen Miete, Pacht, Leihe und Leasing?
2. Was kann Gegenstand von Mietverträgen sein?
3. Was kann Gegenstand von Pachtverträgen sein?
4. Welche verschiedenen Arten von Nutzungen gibt es?
5. Welche Pflichten hat bei Mietverträgen der Vermieter?
6. Welche Pflichten hat der Mieter?
7. Was versteht man unter Mängelhaftung des Vermieters?
8. Wie kann ein Mietverhältnis vonseiten des Vermieters und des Mieters beendet werden?
9. Wie lassen sich Leasing-Verträge definieren?
10. Was beinhalten Leasingverträge?
11. Sind Ihrer Erfahrung nach steuerliche Gründe für den Abschluss von Finanzierungsleasingverträgen oft ausschlaggebend?
12. Woran entzünden sich im Bereich des Miet-, Pacht- und Finanzierungsrechts Ihrer Ansicht nach die meisten Rechtsstreitigkeiten?
13. Erläutern Sie die rechtlichen Grundlagen der Tätigkeit von Maklern in Deutschland.
14. Worin besteht der Unterschied zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler?
Zusatzfrage für Makler:
15. Was sind die wesentlichen Bestimmungen Ihrer AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen
[/S. 32:]
Die Begründung und Benutzung von Institutionen, also von Entscheidungssystemen (hier: "Bürokratie"), Normen (hier: Gesetze, Verordnungen) und Organisationen (hier: Verbände wie der Mieterbund, Gerichte) verursachen Transaktionskosten. In unserem Zusammenhang waren die folgenden beiden Gruppen von Transaktionskosten relevant:
- Kosten der Marktbenutzung: Kosten für die Anbahnung und den Abschluss von Verträgen sowie für die Überwachung und Durchsetzung von Leistungsverpflichtungen,
- politische Transaktionskosten: Kosten für die Bereitstellung öffentlicher Güter: Rechtsprechung.
In der Institutionenökonomik geht man davon aus, dass Institutionen nicht nur eine Schutzfunktion für die Geschäftspartner haben und Transaktionskosten mindern, sondern dass sie auch Transaktionskosten erhöhen können.
Fragen zu Transaktionskosten
1. Welche Transaktionskosten können Ihres Erachtens für Anbahnung und Abschluss von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen entstehen?
2. Welche Transaktionskosten können Ihres Erachtens für die Überwachung und Durchsetzung von Leistungsverpflichtungen entstehen?
3. Schätzen Sie die Transaktionskosten in unserem Bereich so ein, dass sie unumgängliche Regulierungsmechanismen gewährleisten oder sind Sie eher der Ansicht, dass sie den Wirtschaftsprozess in unserem Bereich lahm legen und eine Deregulierung angesagt wäre?
Institutionen sind nicht unveränderlich und starr. Vielmehr sind Etablierung und Veränderung von Institutionen das Ergebnis langer historischer und politischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Prozesse.
Fragen zur Veränderung von Institutionen
1. Welche institutionellen Änderungen im Transferrecht und der entsprechenden Rechtsprechung werden derzeit diskutiert?
2. Welche Interessen der Beteiligten sind dabei auszumachen?
3. Welcher Entwicklung wird Ihrer Ansicht nach das Transferrecht unterliegen?
1. Welche Zielsetzungen verfolgt Ihr Verband?
2. Könnten Sie etwas zur Entstehung und Geschichte Ihres Verbandes sagen?
3. Welche Positionen vertritt Ihr Verband in den Deregulierungsdiskussionen der letzten Zeit in unserem Bereich des Transferrechts?
4. Halten Sie die obige Definition für stimmig und auf Ihren Verband zutreffend?
Dieser Komplex ist vor allem für die Vertreter der beteiligten Verbände gedacht. Die Institutionenökonomik sagt, dass Institutionen identisch sind mit den Regeln oder Normen für das Verhalten von Individuen in sich wiederholenden und mehrpersonellen, also sozial interdependenten Entscheidungssituationen. Sie verdichten meist bewährte Verhaltensmuster, entlasten von der Notwendigkeit, stets neu und situationsbezogen entscheiden zu müssen, begründen soziale Verhaltenserwartungen und damit wechselseitiges Vertrauen. Zu den Institutionen gehören neben den Entscheidungssystemen wie Markt und Verhandlungen sowie Gesetzen und Verordnungen auch Organisationen wie der Staat und Verbände.
Property Rights, insbesondere das Transferrecht
Problem der Transaktionskosten
Institutionen und ihre Veränderung
Deregulierungsmöglichkeiten im Problemkomplex "Transferrecht"
Die einzelnen Teams, die die Expertenbefragung durchführten, konnten individuelle Schwerpunktsetzungen vornehmen, die sich aus den dokumentierten Ergebnissen ersehen lassen.
a) Institution der Verbraucherberatung
- Gründung 1981;
- Dachverband: Verband der Verbraucher in Bonn;
- Personelle Ausstattung: eine hauptamtliche und vier ehrenamtliche Mitarbeiter; Kontakte zu einem Anwalt;
- Finanzierung zu 2/3 durch das Land Niedersachsen und zu 1/3 durch die Stadt Lingen; Eigenmittel machen nur 1/10 der anfallenden Gesamtkosten aus;
- Tätigkeitsbereiche: Beratungsstelle, neutrale Anlaufstelle und Vermittlerrolle, keine verbindliche Rechtsberatung, Prüfung von Kauf- und Leasingverträgen, Lieferterminen, Handwerkerrechnungen und Reklamationen sowie auch Baufinanzierungen (durch Spezialistin), Hilfestellung beim Rückgängigmachen von Kaufverträgen und bei Fragen wie Kulanz und Umtausch, unverbindliche Rechtsauskünfte;
- Zielsetzung: Sachkundige Beratung und Information zur Senkung der Kosten für die Beteiligten.
- Vorgaben für die Tätigkeit: Bürgerliches Gesetzbuch (z.B. Bestimmungen zum Kauf- und Leasingrecht), Allgemeine Geschäftsbedingungen, direkte Kontakte.
- Transaktionskosten entstehen auf zwei Ebenen:
- für die Verbraucherberatung als Institution,
- für diejenigen, die die Institution der Verbraucherberatung in Anspruch nehmen.
Verbraucherberatung: Telefon, Miete, Energie, Fachliteratur, Zeitschriftenabonnements, Gesetzestexte, Fahrtkosten, Porto, Aufwandsentschädigung der Mitarbeiter, Geschäftsbedarf, bezahlte Fortbildung der Mitarbeiter, etc.
Verbraucher: Benutzung der Literatur der Verbraucherberatung und Ausleihe, Beratung, Rechtsberatung incl. Versicherungsberatung, Kopien.
=> Die Kosten für den Verbraucher sind außerordentlich gering; der absolute Löwenanteil der Bestreitung der Kosten der Verbraucherberatung erfolgt durch staatliche Institutionen (s.o.).
c) Deregulierungsmöglichkeiten im Problembereich "Transferrecht"
- Klarerer und mehr Schutz für die Verbraucher
- Größere Übersicht auf der Angebotsseite des Marktes (z.B. Versicherungen, Eurolebensmittel)
a) Grundprobleme des Transferrechts
Das Transferrecht ist Bestandteil des Sachenrechts. Im Transferrecht sind die Grundlagen der Verfahren geregelt, wie Sachen übertragen werden.
Wesentliche Gründe für Rechtsstreitigkei-[/S. 33:]ten im Transferrecht (Miet-, Pacht- und Finanzierungsrecht):
- Prozesslawine im Bereich des Transferrechts,
- Vermieter vermieten oft miserable Wohnungen,
- Mieter prozessieren wegen jeder Kleinigkeit,
- Vermieter kommt seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach,
- Nebenkostenberechnung,
- Gerichte setzen sich mit immer neuen Rechtsstreitigkeiten auseinander, die zu immer neuen Gesetzen und Verordnungen führen,
- Keine Begrenzung beim Streitwert nach unten,
- Hohe Ausprägung des Mieterschutzes,
- Rolle der Medien.
Transaktionskosten im Transferrecht sind sehr hoch. Das ergibt sich aus:
- dem ausgeprägten Mieterschutz (tatsächlich bestand hier in der Vergangenheit eine Schieflage zugunsten der Mieter! Durch immer neue und mehr Gesetze und Verordnungen hat sich das aber fast umgekehrt),
- dem Nichtvorhandensein einer Begrenzung der Streitwerte nach unten,
- dem Einsatz von Sachverständigen zur Klärung von Fragen der Mängelbeseitigung und der Gebrauchstauglichkeit,
- der Prozessfreudigkeit der Kläger selbst bei Banalitäten,
- der Angst, Rechte zu kürzen.
Gegenbeispiel Arbeitsrecht: 50% aller Verfahren werden durch Vergleich in Güte gelöst!!
c) Möglichkeit institutioneller Veränderungen im Transferrecht
- Vermeintlicher Zivilgehorsam muss sich anders als in Prozessfreudigkeit äußern,
- Änderung der Verfahrensordnung,
- Eventuelle Selbstbeteiligung der klagenden Parteien könnte die Prozesslawine stoppen,
- Professionelle Hausverwaltungen.
Ein Vergleich mit einem europäischen Nachbarn: In einem vergleichbaren Gerichtsbezirk, in dem in der BR Deutschland 400 Richter beschäftigt sind, finden sich in den Niederlanden gerade einmal 20!!! Allerdings bestehen auch Unterschiede zwischen beiden Ländern hinsichtlich der Kompetenzen der Gerichte.
Institution des Maklers/Transaktionskosten
Die Aufgabe der Makler besteht darin, Personen ein Serviceangebot bei der Veräußerung von Immobilien zu unterbreiten. Sie bereiten die rechtlichen Vertragsnotwendigkeiten vor und informieren sich über die jeweilige Bausubstanz. Ihre Profession besteht in der Kenntnis der formalen Abläufe und der Vermittlungsfunktion bei Kaufabschlüssen. Insbesondere bei der Vermittlung von Objekten, deren Besitzer nicht am Ort sesshaft sind, kommt das Serviceangebot zum Tragen.
Die befragte Maklerin hat eine Ausbildung als Immobilienkauffrau im Rahmen einer Lehre erfahren. Für die Ausbildung von Lehrlingen musste eine zusätzliche Prüfung absolviert werden.
Die Verbandsangehörigkeit ist freiwillig. Es ist ein Monatsbeitrag von 50,00 DM dafür zu entrichten. Durch den Verband werden regelmäßig Informationen vermittelt. Außerdem ist die Verbandszugehörigkeit ein Hinweis auf Seriosität.
Maklergeschäfte werden mit einer Erfolgsaussicht von ca. 70% getätigt. Andere Vorgänge werden im Vorfeld abgebrochen. Die Bezahlung erfolgt gemäß eines festgelegten Prozentsatzes. Dieser Prozentsatz ist lediglich bei größeren Objekten Verhandlungssache. Einen Anspruch auf Bezahlung hat der Makler nur, wenn ein schriftlicher Auftrag besteht bzw., wenn beim Kaufvertrag ein Nachweis des Vermittlungsgeschäftes vorliegt. Haben mehrere Makler bei der Vermittlung einer Immobilie mitgewirkt, so ist der rechtliche Weg, einen Anspruch auf die Provision zu erstreiten, unwirtschaftlich. In seltenen Fällen bezahlt auch der Besitzer einer Immobilie die Provision. Erbschaftsauseinandersetzungen oder die preisgebundene Veräußerung einer Immobilie bilden dafür die Grundlage.
Es ist eine planungsrechtliche Prüfung:
Bebauungsplan §30 BauG
Bebaute Ortslage §34 BauG
und eine nutzungsplanungsrechtliche Prüfung erforderlich:
Gemeindebedarfsflächen werden speziell ausgewiesen (§30)
Die Prüfung nach §34 BauG ergab folgende Ergebnisse:
Im Wohngebiet werden soziale Einrichtungen nur ausnahmsweise zugelassen.
Prüfung der Auflagen wie Lärmschutzverordnung oder Abstand zu angrenzenden Grundstücken muss immer stattfinden.
Das Recht auf gesundes Wohnen ist gesetzlich verankert.
Zu Frage 2: Ist die Genehmigung der Mischnutzung von Wohnraum und Kindergarten zulässig?
Es besteht die Verpflichtung, bei der Umnutzung eines Gebäudes über die gesamte Nutzung, auch der Räume, die von der Umnutzung nicht betroffen sind, zu befinden.
Die Situation des Mieters ist zu prüfen: Recht auf gesundes Wohnen.
Ein Gutachten über Emissionsmessung ist erforderlich.
Nach der Darstellung des Falles gibt der Leiter des Kindergartens, Herr Jackels, folgende Hinweise:
Kinderlärm muss als elementare Lebensäußerung hingenommen werden. Kindergärten sind zu so genannten Ruhezeiten in der Regel nicht in Betrieb.
Genehmigungen für einen Kindergarten umfassen immer auch den Außenbereich. Einschränkungen sind nicht möglich. Außenflächen sind notwendig.
Die Mieter können nur vor dem Verwaltungsgericht gegen das Landesjugendamt als Genehmigungsbehörde klagen.
Erfolgsaussichten einer solchen Klage werden als gering angesehen.
Die Klage auf Eigenbedarf verspricht Erfolg. Büroräume stellen in einem gemischten Wohngebiet keine Umnutzung des Wohneigentums dar.
Probleme können bei öffentlich geförderten Wohnungen durch die soziale Bindung auftreten. Dann ist keine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich.
Es wurde festgestellt, dass die aufgesuchte Behörde nicht für die Genehmigung von Kindergärten zuständig ist. Die Befragung führte zu folgende Aussagen:
Das Niedersächsische Landesjugendamt genehmigt Kindergärten und führt die Aufsicht.
Das Kita G regelt inhaltliche Standards: pädagogische Ziele, Ausbildung des Personals etc.
äußere Standards: Gruppenräume = 2qm pro Kind, kindergerechte Sanitärräume, Freiflächen = 25qm pro Kind, Personalräume etc.
Die Kommunen sind bei planerischen Dingen zu beteiligen und bestimmen die Planungsvorgaben.
Wenn Mindestanforderungen nicht erfüllt werden, erhält ein Kindergarten keine oder beschränkte Betriebserlaubnis (geringere Kinderzahl).
Kindergärten sind im Bebauungsplan einer Kommune auszuweisen [/S. 34:]
System der Sozialverträglichkeit des Eigentums ist zu beachten. (Keine Einspruchsmöglichkeit der Anlieger bei Einrichtung eines Kindergartens).
In schon bebauten Gebieten besteht für die Anlieger nur die Möglichkeit eines Normenkontrollverfahrens, falls das Nachbarschaftsrecht nicht genügend gewürdigt wurde.
Der Anwalt hat zunächst grundsätzlich festgestellt, dass bei Rechtsstreitigkeiten keine Lösungen angeboten werden können. Es gibt lediglich Lösungsmöglichkeiten, wie ein Gericht entscheiden könnte. Im vorliegenden Fall müssen auch die Gemeinde und das Landesjugendamt tätig werden:
Der Verein "Lindenallee" ist Träger mehrerer Kindergärten. Er ist Eigentümer des Hauses Lindenallee 1 und hat insgesamt neun Räume in der unteren Etage als Kindergarten eingerichtet. Die Außenanlagen werden als Spielplatz genutzt. Die Wohnungen in den Obergeschossen sind vermietet. Die behördlichen Genehmigungen für den Kindergarten wurden erteilt.
Nach einem Jahr stellen die Mieter einer Wohnung im Obergeschoss fest, dass sie im Sommer der Lärm der spielenden Kinder stört. Sie beantragen bei der kommunalen Genehmigungsbehörde, den Garten für die Kinder zu schließen.
Folgende Fragen werden zusammengestellt:
Kann die behördliche Genehmigung eingeschränkt werden?
Gibt es eine Stellungnahme des Jugendamtes?
Welche Maßnahmen zum Lärmschutz (freiwillig/auf Anordnung) wären möglich?
Gibt es besondere Auflagen der Stadtverwaltung?
Läßt sich von einer Wertminderung der angrenzenden Wohnungen sprechen?
Rechtsanwalt, Träger eines Kindergartens, Bauordnungsamt, Ordnungsamt, Jugendamt, Mieterschutzverein.
2. Entscheidung des Eigentümers
Der Träger des Kindergartens entscheidet als Eigentümer des Gebäudes, dem klagenden Mieter der Oberwohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen. Die Wohnung soll dem Kindergarten als Verwaltungsraum angegliedert werden.
Darf der Kindergarten seinen Raumbedarf erweitern?
Ist eine Beteiligung der übrigen Mieter an der Entscheidung erforderlich?
Rechtsanwalt, Stadtverwaltung, Träger des Kindergartens, Mieterschutzverein.
Die Ausgangslage für die Expertenbefragung
Ein Stück Land wird geerbt; denkbare Nutzungsmöglichkeiten sind:
als Feld bebauen oder verpachten und bebauen lassen
als Kleingartenanlage gestalten
ein Gewerbegebiet entstehen lassen
das Grundstück parzellieren und als Bauplätze verkaufen
das Grundstück parzellieren, Häuser darauf bauen lassen und dann verkaufen
eine Wohnanlage auf dem Grundstück bauen lassen, dann vermieten.
Die benötigten Experten sollten aus dem Bereich der Stadtverwaltung (Liegenschaftsamt, Grundbuchamt), der IHK und Handwerkskammer, der Banken, der Steuerberater und Rechtsanwälte sowie der Landwirtschaftskammer oder des Bauernverbandes kommen.
In unserem Fall standen vier Experten zur Verfügung:
Vertreter der Kreishandwerkerschaft
Mitarbeiter der Kreissparkasse
Mitarbeiter des Liegenschaftsamtes
Mitarbeiter eines Architektenbüros
Das "geerbte" Grundstück hat eine Größe von ca. 100 ha und liegt zwischen Ems, der B213 und der Hertzforder Straße in Lingen.
Ergebnisse der Expertengespräche
Das Gespräch mit den Vertretern des Liegenschaftsamtes ergab, dass das "geerbte" Grundstück nicht für eine Bebauung geeignet ist, da es
im Überschwemmungsbereich der Ems und
im Landschaftsschutzgebiet liegt.
Daraus ergeben sich nur folgende Nutzungsmöglichkeiten: Verpachtung an einen Bauern als Weideland oder ggf. Verkauf als Weideland. Beim Verkauf könnten Preise zwischen DM 2,- und DM 5,- pro Quadratmeter erzielt werden. Im weiteren wurden noch Informationen über Grundstückspreise in und um Lingen weitergegeben, sowie das Kaufverhalten der Stadtverwaltung der Stadt Lingen bzgl. Bauerwartungsland diskutiert. Hier versucht die Stadt, ein Vorverkaufsrecht zu erhalten, um eine Preissteigerung zu verhindern, da sie die erworbenen Grundstücke preisgünstig weiterveräußert.
Die Gespräche in der Stadtsparkasse brachten detaillierte Informationen über Gründungsdarlehen bzw. Finanzierungsmöglichkeiten von Hausbauten, die aber aus den vorher genannten Gründen nicht auf das konkrete Grundstück bezogen werden konnten.
Mit den Vertretern des Handwerks wurde zuerst die allgemeine Situation des Handwerks diskutiert. In der Stadt Lingen zeichnet sich folgendes Problem ab: Es fehlen in vielen Handwerksbereichen die jungen Leute, die den Betrieb übernehmen wollen; - entweder gibt es keine Erben, oder die Erben wollen den Betrieb nicht übernehmen, da sie sich für einen anderen Beruf entschieden haben. Für ein neu zu erschließendes Gewerbegebiet fehlt eindeutig die Nachfrage.
Die Gesprächspartner im Architektenbüro wiesen auch sofort darauf hin, dass dieses "geerbte" Grundstück nicht für eine Bebauung zu Verfügung steht. Allgemein wurden Schwierigkeiten und Möglichkeiten im Hausbau diskutiert. Die Gespräche ergaben auch, dass kein großer Bedarf an zusätzlichem Mietwohnraum vorhanden ist, so dass der Bau eines großen Komplexes mit Mietwohnungen keinen lohnenden Gewinn verspricht.
Die Ergebnisse dieser Expertengespräche wurden in der großen Gruppe vorgestellt und abschließend diskutiert, wobei sich zeigte, dass sich durch diese Expertenbefragungen eine Fülle von zusammenhängenden Informationen zusammentragen lässt, die einen guten Überblick über die Komplexität und die Vernetzung der Thematik Eigentumsrechte - usus fructus - geben.
1. Zunächst wurden einige fachliche Aspekte erarbeitet (siehe Material 2)
Märkte aus der Sicht der Institutionenökonomie
Märkte sind Organisationsmechanismen, bei denen Verfügungsrechte über konkrete Güter gehandelt worden, d.h. das Verfügungsrecht, mit Geld andere Güter zu kaufen.
Märkte sind zu einem erheblichen Teil private Organisationen, über die ganz oder teilweise Privatpersonen Verfügungsmacht haben. Sie haben Eigentumsrechte an den Verhältnissen, die zwischen den Marktteilnehmern bestehen und die sie bis zu einem gewissen Grad auch gegen Entgelt transferieren können.
Menschliches Handeln am Markt ist geknüpft an Institutionen, die Regeln für das Verhalten von Individuen in Entscheidungssituationen setzen.
Diese Institutionen sind:
Bürokratie, z.B. Genehmigungsverfahren
Wirtschaftliche Lage des Marktes, z.B. Wettbewerbsfähigkeit vor Ort, internationaler Wettbewerb
Behörden, z.B. Aufsichtsämter,
Verbände , Kammern, z.B. Verbraucherzentralen, IHK
technische Vorschriften z.B. DIN-Normen, Sicherheitsvorschriften
Bei einem Leistungsaustausch Produkt gegen Geld (Übergang von Eigentums- und Verfügungsrechten) entstehen Transaktionskosten, die einen schlichten Kauf eines Produktes begleiten können. Man spricht hier von "versunkenen Kosten" ("sunk costs"), das sind Investitionen, die allein für die Errichtung bzw. Bereitstellung eines Marktes aufgewandt werden, z.B. für
Bereitstellung von Gebäuden und Flächen
Beachtung und Kontrolle der rechtlichen Bestimmungen von Kaufleuten durch
Kosten der Marktbenutzung in Form von
Überprüfung der Qualität des Produktes, Glaubwürdigkeit des Geschäftspartners
Verhandlungs- und Entscheidungskosten, z.B. Kosten für Vertragsformulierung, Zeitverluste
Vertragsdurchsetzungskosten, Kontroll- und Anpassungskosten, z.B. Sicherung der Eigentumsrechte gegen physische Gewalt, Durchsetzung von Termin-, Mengen-, Preisänderungen
Beim Erwerb von Sachgütern und Dienstleistungen (Übergang von Eigentums- und Verfügungsrechten) begegnen dem Konsumenten folgende Institutionen und Transaktionskosten:
Übersicht verschaffen über Angebot und Nachfrage, z.B. das Anfallen von Zeitkosten
Verbraucherzentralen/-beratungsstellen zur Information und Konfliktregelung, z.B. über Kaufrecht (Kaufvertrag, Reklamation einer fehlerhaften Ware)
Tätigkeit von Rechtsanwälten bei Vertragsstörungen, das Rechtswesen, die Gerichtsbarkeit
Die Entwicklung von möglichen Fragen an Experten bei der Gründung eines Betriebes
Eine junge Goldschmiedemeisterin will sich selbständig machen und einen Schmuckladen mit Werkstatt in einer Kleinstadt (ca. 40000 Einw.) errichten.
Ein Laden in der Fußgängerzone der Innenstadt ist frei geworden, der für Werkstatt und Verkaufsraum gut geeignet wäre. Kostenpunkt für Miete: 1500 DM
Wer lässt sich befragen?
a) Banken/Sparkassen
Wie können die erforderlichen 150.000 DM für Werkstatteinrichtung und Verkaufsraum nebst Sicherheitseinrichtungen (Tresor, Alarmanlage) finanziert werden?
Gibt es Sonderdarlehen für Existenzgründungen, Förderprogramme (IRP)?
Wie hoch ist der Schuldendienst?
b) Kommunale Verwaltung (Ordnungsamt, Gewerbeamt)
Welche rechtlichen Bestimmungen müssen eingehalten werden, wenn ein Schmuckgeschäft mit Goldschmiedewerkstatt eröffnet wird?
Was bewirkt die Meldung beim Ordnungsamt, an wen wird sie weitergereicht?
c) Handwerkskammer
Welche Kontrolle ist von Seiten der Kammern erforderlich, damit sich ein Handwerksunternehmen etablieren kann ?
Welche Kosten kommen von Seiten der Kammern auf mich zu?
Wie hilft die Kammer mir, welche Rechte und Pflichten habe ich?
d) Steuerberater/Wirtschaftsprüfer
Welche Beratungsschwerpunkte gibt es für Unternehmensgründungen?
Was muss man bei einer Kostenkalkulation alles berücksichtigen?
Ralf hat sich von seinem gesparten Taschengeld "Doc Martens" Schuhe für 250 DM gekauft. Die Mutter ist mit dem Kauf so teurer Schuhe nicht einverstanden und versucht, diese beim Händler wieder zurückzugeben. Der Geschäftsinhaber verweigert die Rücknahme. Es kommt zu einer erregten Diskussion über den so genannten "Taschengeldparagraphen". Da keine Einigung erzielt werden kann, geht die Mutter zur Verbraucherberatungsstelle und lässt sich dort über die Rechte von Jugendlichen beim Kauf von Gütern beraten.
Mögliche Fragen an die Beratungsstelle der Verbraucherzentrale Niedersachsen (VZN):
Was beinhaltet der Taschengeldparagraph?
Darf ein Kind eigenständig Käufe im größeren Rahmen ohne Zustimmung der Eltern tätigen?
Was sagt der Kaufvertrag darüber aus?
Darf der Händler überhaupt an Kinder teure Sachen verkaufen?
Was kann die Verbraucherberatungsstelle für mich im Konfliktfall tun?
1. Zur Ausgangssituation 1
Die Volksbank Lingen hatte sich sehr gut auf das Expertengespräch vorbereitet und uns für das Existenzgründungsbeispiel der Goldschmiedin detaillierte Vorüberlegungs- und Berechnungsunterlagen bereitgestellt. Mit Hilfe des Expertensystems GENO-STAR war das Investitionsvorhaben auf optimale Möglichkeiten der Finanzierung unter Berücksichtigung öffentlicher Förderprogramme geprüft worden.
Folgender Finanzierungsvorschlag wurde für den Gesamtkapitalbedarf von 150.000 DM aufgestellt (15.000 DM für Einrichtung, 35.000 DM für Maschinen, 100.000 DM für Warenlager):
-Mindesteigenkapital: 10.000 DM
-Eigenkapitalhilfeprogramm West (Bund): 19.000 DM
-ERP-Existenzgründungsprogramm (Bund): 75.000 DM
-DtA-Existenzgründungsprogramm (Bund): 46.000 DM
-Laufzeit der Darlehen: 20 Jahre.
-Jährlicher Rückzahlungsbetrag : 1.-3. Jahr ca. 7000 DM, 4.-7. Jahr ca. 20000 DM, 8.-10. Jahr ca. 17000 DM, 11.-16. Jahr ca. 7000 DM, 17.-20. Jahr ca. 5000 DM.
-Bearbeitungsgebühr/Risikoprämie etc. der o.a. Kredite: 2600 DM
Nur Vorhaben, die einen nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg erwarten lassen und der Existenzgründerin eine tragfähige Vollexistenz bieten, können gefördert werden.
Die Existenzgründerin muss für ihr Vorhaben die fachliche und kaufmännische Qualifikation und berufliche Erfahrung nachweisen. Bei Handwerksbetrieben müssen die Voraussetzungen für die Eintragung in die Handwerkerrolle gegeben sein.
Grundsätzlich müssen alle Förderanträge vor Beginn der Maßnahme (erste Bestellung, Abschluss Kaufvertrag, etc.) bei der Bank oder der sonstigen bestimmungsgemäß zuständigen Stelle eingereicht werden.
Es ist zweckmäßig, die Vorüberlegungen zur Gründung einer eigenen Existenz schriftlich zusammenzustellen. Der Aufbau ist in folgender Weise möglich:
Titelseite mit Angabe des Geschäftszweiges sowie Name, Ort und Datum
kurz gefasster beruflicher Werdegang
Expansionsaussichten
Diese Vorüberlegungen werden durch Übersichten und Zusammenstellungen ergänzt:
- Voraussichtliche Investitionskosten
- Laufende monatliche Kosten
Für jeden Punkt sollte eine gesonderte Seite verwendet werden.
b) Ordnungsamt-Gewerbeangelegenheiten
Die Befragung des zuständigen Amtsleiters ergab, dass eine Fülle von Unterlagen zur Erteilung einer Konzession für einen Schmuckladen mit Goldschmiedewerkstatt vorliegen müssen:
- Polizeiliches Führungszeugnis (auch für Ehegatten)
- Unbedenklichkeitsbescheinigung das Finanzamtes
- unterschriebener Pachtvertrag
- 3 Lagepläne und 3 Pläne von sämtlichen gewerblich genutzten Räumen
- Teilnahme an der Unterrichtung bei der Industrie- und Handelskammer
- vollständig ausgefüllter Antrag für die Erteilung einer Konzession
Der Vertreter der Kreishandwerkerschaft gab wichtige Hinweise, was bei einer Unternehmensgründung alles zu beachten ist. Für die Etablierung eines Handwerksunternehmens ist die Mitgliedschaft in der Handwerkskammer des zuständigen Kammerbezirks Pflicht. Die Handwerkskammer führt die Handwerksrolle, in der alle Handwerker erfasst sind. Wer dort nicht verzeichnet ist, darf keinen Handwerksbetrieb eröffnen. Die Zugehörigkeit zur Handwerksinnung dagegen ist freiwillig.
Der Wirtschaftsprüfer überprüft alle Unterlagen und Kostenvoranschläge für eine Unternehmensgründung. Er ist nach den Banken die letzte Institution, die die Rentabilität des zukünftigen Betriebes begutachtet. Er stellt Berechnungen an, wie hoch in einem bestimmten Zeitraum die Einnahmen sein müssen, damit der Betrieb Aussichten auf Erfolg hat.
Der Wirtschaftsprüfer berichtete über die häufigsten Fehler, die am Anfang gemacht werden:
Steuern werden bei der Kostenkalkulation nicht eingerechnet.
Es wird häufig in Nettobeträgen gerechnet.
Abschreibungen werden ungenügend berücksichtigt.
Rechnungswesen wird insgesamt vernachlässigt.
Es erfolgt keine regelmäßige Beratung durch den Steuerberater.
Quartalsabschlüsse werden nicht gemacht.
Es besteht am Anfang eine zu geringe Kostendisziplin. Erste Erfolge werden überbewertet.
Steuerberater pro Stunde: ca. 150 DM
Wirtschaftsprüfer pro Stunde: ca. 250-300 DM
Anfangsbedarf: ca. 2 Stunden
Ergebnisse der Expertenbefragung zur Ausgangssituation 2:
Beratungsstelle der Verbraucherzentrale Niedersachsen (VZN)
Die Leiterin der Verbraucherberatungsstelle konnte nur von einem Schlichtungsversuch bei einem Kauf im Rahmen des Taschengeldparagraphen berichten.
Kinder und Jugendliche zwischen 7 und 18 Jahren sind laut Gesetz beschränkt geschäftsfähig (BGB §106 f). Das bedeutet: Sie brauchen für alle Kaufentscheidungen und Verträge die Einwilligung ihrer gesetzlichen Vertreter.
Der Taschengeldparagraph (BGB §110) besagt allerdings, dass Kinder und Jugendliche über ihr Taschengeld frei verfügen können. Ein Vertrag eines Minderjährigen gilt als wirksam, wenn er die Bezahlung mit Mitteln bewirkt hat, die ihm von dem gesetzlichen Vertreter (Eltern) oder von anderen Personen mit Zustimmung der Eltern überlassen worden sind, z.B. Geschenke der Großmutter.
Der Verkäufer muss also nicht prüfen, woher das Geld kommt, wenn sich ein Jugendlicher Schuhe für ca. 250 DM kauft, zumal wenn das Erscheinungsbild auf einen entsprechenden Lebensstandard schließen lässt. Besteht ein Geschäftsinhaber auf dem abgeschlossenen Kaufvertrag, kann die Mutter nicht auf eine Rücknahme der Schuhe beharren.
Aufgabe der Verbraucherberatungsstelle ist es, in diesem Fall durch Vermittlung zu schlichten und bezüglich der Rechtslage zu beraten sowie aus Erfahrungen mit ähnlichen Fällen zu berichten.
1. Diese 4. Arbeitsgruppe hatte mehrere Ausgangssituationen/Fälle erarbeitet und dazu folgende Fragen entwickelt:
a) Aufstockung eines Bungalows
gesetzliche Vorgaben, Bestimmungen
einzuschaltende staatliche Institutionen
Gebühren, Kosten, zu erwartender Zeitaufwand
Maßnahmen des Architekten; Beratungen, Gebühren, Kosten; Gutachten
Auswirkungen dieser baulichen Veränderung auf die Versicherung, auf evtl. Kreditabsicherungen, auf Kommunalgebühren, Steuern
Wertänderung des Hauses; Einheitswert
b) Mieter erwirbt seine Mietwohnung und diese wird zur Eigentumswohnung (Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung)
Material 1: Der Ansatz der Institutionenökonomik
Institutionen sind identisch mit den Regeln oder Normen für das Verhalten von Individuen in sich wiederholenden und mehrpersonellen, also sozial interdependenten Entscheidungssituationen. Sie verdichten meist bewährte Verhaltensmuster, entlasten von der Notwendigkeit, stets neu und situationsbezogen entscheiden zu müssen, begründen soziale Verhaltenserwartungen und damit wechselseitiges Vertrauen, das wohl raum- und zeitunabhängig knappste Gut im menschlichen Zusammenleben.
Es lassen sich drei Arten von Institutionen unterscheiden, die in einem engen Zusammenhang untereinander stehen:
- Entscheidungssysteme,
- Normen, Traditionen und andere Verhaltensregeln,
Zu den Entscheidungssystemen gehören: Markt, Demokratie, Bürokratie (Hierarchie) und Verhandlungssysteme.
Zu den Normen, Traditionen und anderen Verhaltensregeln zählen neben Gesetzen/ Verordnungen auch religiöse und kulturelle Normen sowie Umgangsformen.
Organisationen sind Staat, Verbände, Unternehmen, Familien/Haushalte.
Die Begründung und Benutzung von Institutionen führt zu Transaktionskosten. Die Kosten der Marktbenutzung (Anbahnung und Abschluss von Verträgen sowie Überwachung und Durchsetzung von Leistungsverpflichtungen) und die Kosten der Organisationsnutzung von Unternehmen (Kosten der Nutzung von Dienstverträgen innerhalb von Unternehmen und Kosten für die Leitung) zählen zu den ökonomischen Transaktionskosten. Die Kosten der Bereitstellung und Nutzung von nationalen und internationalen Organisationen sowie die Kosten der Bereitstellung öffentlicher Güter wie Rechtsprechung, Verkehr, Bildung etc. sind politische Transaktionskosten.
Institutionen haben nicht nur Schutzfunktion für die Geschäftspartner und können Transaktionskosten mindern. Sie können die Transaktionskosten auch erhöhen. Transaktionskosten haben einerseits die Funktion, zu verhindern, dass die Wirtschaft aus dem Ruder läuft, indem bei Bedarf Regulierungsmechanismen eingesetzt werden können. Andererseits können das formelle und informelle institutionelle Regelsystem den Wirtschaftsprozess auch weitgehend lahm legen und seine Leistungsfähigkeit beeinträchtigen. Hier haben Deregulierungsdebatten ihren Ansatzpunkt.
Marktwirtschaften haben zur Grundvoraussetzung wohl definierte und sicher garantierte Eigentums- und Verfügungsrechte (property rights). Sie beschreiben die Rechte und Pflichten, die sich aus der Existenz knapper Ressourcen ergeben. Die property rights wirken ein auf die Beziehungen zwischen Produkt und Individuum und auf die Beziehungen zwischen den Individuen. Folgende Rechte gehören zu den property rights:
- Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen (Entscheidungs- und Nutzungsrecht),
- Recht, die "Früchte" des Eigentums zu genießen (Aneignungsrecht),
- Recht, das Eigentum zu verändern oder zu wechseln (Recht der Veränderung eines Gutes),
- Recht, Eigentum, Vermögenswerte ganz oder zeitweise zu übertragen (Transferrecht in Form von Verkauf, Verpachtung, Vererbung und Vermietung).
Eine Ordnung bestimmt, wer verfügungsberechtigt ist. Mögliche Ordnungen sind: Verfassung, Gesetz, Vertrag, Organisationsplan, Dienstreglement, Benutzungsordnung.
Die Legitimität der Ordnung wird garantiert durch Konvention oder Recht.
Die Rechtsordnung einer Marktwirtschaft regelt:
- die Verfügungsrechte sämtlicher Individuen nach dem Grundsatz des Privateigentums,
- die Übertragung der Verfügungsrechte durch (gegenseitige) Verträge nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit,
- die Verletzung von Verfügungsrechten nach dem Grundsatz der Schadenshaftung.
Material 2: Rechtliche Grundlagen
- § 535 BGB: Wesen des Mietvertrages
- § 598 BGB: Wesen der Leihe
- § 581 BGB: Wesen des Pachtvertrages, Anwendbarkeit des Mietrechts
- § 100 BGB: Nutzungen
- § 99 BGB: Früchte
- § 536 BGB: Pflichten des Vermieters
- § 554 BGB: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
- § 537 BGB: Mängel der Mietsache
- § 542 BGB: Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs
- § 538 BGB: Schadensersatzpflicht des Vermieters
- § 565 BGB: Kündigungsfristen
- § 564b BGB: Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung
- § 556a BGB: Widerspruch des Mieters gegen Kündigung
- §§ 652-656 BGB: Maklervertrag
- §§ 93-104 HGB: Handelsmakler
Material 3: Materialien zur Vorbereitung der Expertenbefragung
Die Expertenbefragung wird oftmals als Maßnahme zur Informationsbeschaffung im Rahmen von Erkundungen eingesetzt. Unter dem Begriff der Expertenbefragung können alle Formen von Informationen zusammengefasst werden, in denen Fachleute aus der Wirtschaft Lernenden Auskunft erteilen.
Expertenbefragungen können am Wirkungsort der Experten stattfinden, im Rahmen einer Erkundung, außerhalb des Lernortes. Von einer Expertenbefragung im engeren Sinn spricht man dann, wenn Experten an den Lernort eingeladen worden.
Der Expertenbefragung können die folgenden drei didaktischen Funktionen zugesprochen werden:
Sie liefert den Lernenden besonders sachkundige Informationen.
Sie verstärkt durch die Informationen der Fachleute das Interesse der Lernenden am Lehrstoff.
Sie bietet den Lernenden die Möglichkeit, Rückfragen zu stellen, um Erklärungen zu bitten und so ein sachgerechtes Informationsverhalten zu trainieren.
Eine Expertenbefragung läuft nach dem folgenden Ablaufdiagramm ab (siehe Ablaufdiagramm).
c) Drei grundlegende Formen der Interviewtechnik lassen sich unterscheiden:
Die dem/der E. zu stellenden Fragen werden vorab in Reihenfolge und Formulierung festgelegt.
Das Interview kann planmäßig ablaufen
Eine Vertiefung oder Ausweitung der Diskussion ist allerdings kaum möglich.
Wichtige Inhalte und die Reihenfolge der Fragen werden in Form eines Leitfadens festgelegt.
Anwendungs- und Umsetzungsmöglichkeiten sind flexibel.
Themenabfolgen und Formulierungen können der jeweiligen Situation angepasst werden.
Das Ziel der Befragung wird festgelegt.
Die Reihenfolge der Problemkreise und die Einzelfragen bleiben offen.
Es kann zu vertiefenden Diskussionen kommen, die zusätzliche Informationen liefern.
Es besteht die Gefahr, dass sich Abweichungen von der ursprünglichen Zielsetzung ergeben.
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Rechtsgrundlage einer solchen Umwandlung
Änderung der Nutzungsrechte durch diesen Wandel
Änderung der Kostensituation für Besitzer; Finanzierung
Verhältnis des neuen Wohnungsbesitzers zu den restlichen Mietern in diesem Mietshaus (Eigentumsrechte, -pflichten)
Umlage von Gemeinschaftskosten
wünschenswerter Weg zu mehr bezahlbarem Wohneigentum
c) Grundstück: Erbpacht- oder Kaufgrundstück
Kosten (Pacht, Kauf, Finanzierung)
Wertsteigerung; Bedingungen der Pachterhöhung
Einfluss bei Verkauf des Hauses mit Grundstück
Möglichkeiten der Umwandlung des Grundstückes von Erbpacht- in Kaufgrundstück oder umgekehrt
Wertveränderung dadurch
Einfluss der Art des Grundstückes auf Versicherungsbedingungen, Gebühren, Steuern (Verantwortlichkeit für die jeweiligen finanziellen Verpflichtungen)
Was lässt sich leichter und gewinnbringend verkaufen: Erbpacht- oder Kaufgrundstück; Begründungen
Einflüsse seitens der Kommune/Baugenehmigungsbehörde
d) Umbau eines Hauses
Drei allein stehende Senioren sehen die potentielle Gefahr eigener Hilfsbedürftigkeit und des Pflegefalls auf sich zukommen. Zwei wohnen bisher getrennt in Mietwohnungen, einer allein in einem großen Einfamilienhaus. Da sie bekannt und befreundet sind, beschließen sie, gemeinsam in das Haus zu ziehen, es alten-, behinderten- und pflegegerecht umbauen zu lassen.
Ziel: gegenseitige Hilfe im Alter, solange dies möglich ist. Im Falle von Pflegebedürftigkeit realisieren sie häusliche Pflege untereinander und mit ambulanter Pflege, um auf jeden Fall eine stationäre Unterbringung und Pflege in einem Pflegeheim zu vermeiden.
Die drei Renten bilden den gemeinsamen Etat.
Beteiligungen an der Finanzierung des Umbaus
Bestimmungen, Vorgaben für die Gestaltung eines alten- und behindertengerechten Wohnhauses
Eigentumsansprüche, -rechte
Ist es ein gemeinsames Haus?
Kostenübernahme im Pflegefall durch Pflegevorsicherung (oder auch schon beim Umbau?)
Betreuungsrecht, Betreuungsfragen im Pflegefall einer Person oder wenn alle drei Pflegefälle geworden sein sollten
Was geschieht mit dem Vermögen der drei/des Hauses, das sie in diese Wohn- und Lebensgemeinschaft mit einbringen?
Mögliche Ansprechpartner für das Expertengespräch:
Rechtsanwälte, Notare, Immobilienmakler, Verband der Haus- und Grundstückseigentümer, Banken und Sparkassen/Bausparkassen, Hausversicherer, Pflegeversicherung, Mieterschutzverein, Architekt, Sozialamt, Bauamt/Baugenehmigungsbehörde, Rentenberatung.
Die aufgeführten Fragen wurden den Teilnehmern nicht vorab gegeben. Sie sind eine Hilfe zur Vorbereitung, zur Antizipation der zu erwartenden Ergebnisse.
Diese Arbeitsgruppe entschied sich für das Beispiel 4 "Umbau eines Hauses".
Zu erkunden waren bei den Experten die entsprechenden Transaktionskosten und die an den Maßnahmen beteiligten, betroffenen und zu berücksichtigenden Institutionen.
Das Ergebnis wurde auf einem Plakat in ein vorbereitendes Modell des Wirtschaftskreislaufes mit den Sektoren Staat, Private Haushalte und Unternehmen übertragen. Eine Reihe von Institutionen ist in mehr als einem Zusammenhang relevant, je nach Situation und Entscheidung in diesem Fall.
Bei der Finanzierung dieses Projekts ist das Alter der drei Herren zu berücksichtigen; inwieweit ist überhaupt eine völlige Hypothekentilgung anzustreben?
Der Umbau könnte auch durch Vermietung der Räumlichkeiten an die beiden Mitbewohner finanziert werden oder die neu entstandenen Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt und an die Bewohner verkauft. Eine weitere Variante stellt die Möglichkeit dar, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen oder alles in eine Stiftung umzubilden, wobei die Immobilie einer caritativen Einrichtung überschrieben werden kann. Wesentliches, wie z.B. Eigentumsverhältnisse, Verteilung der Baukosten, spätere finanzielle Beteiligung der Einzelnen am Unterhalt der Immobilie, sollten in einem Gesellschaftsvertrag festgeschrieben werden. Unterhaltungskosten können in einem Wirtschaftsplan fixiert werden, wobei auch auf Rücklagenbildung zu achten ist.
Alten- und pflegebedingte Einrichtungen im Haus können von der Pflegekasse bezahlt werden, wobei der jeweilige Leistungsempfänger einen eigenen Haushalt haben muss.
Für den Erbfall sollte die Übernahme von Besitzverhältnissen, Vermögenswerten und Wohnrechten der Überlebenden bzw. der Erben aus den einzelnen Familien der Senioren testamentarisch geregelt sein (evtl. Nießbrauch).
Bei der Umwidmung des Einfamilienhauses in ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen dürfen die steuerlichen Konsequenzen (Finanzamt, Gemeinde) nicht außer Acht bleiben.
Dies sind die wesentlichen Ergebnisse der Expertengespräche zu dem geschilderten Fall. Eine Differenzierung und Verfeinerung der Problematik ist zweifellos denkbar. Doch diese grafische Übersicht und Zusammenstellung demonstrieren m.E. die Fülle und Vielfältigkeit der beteiligten Institutionen und der entstehenden Transaktionskosten sowie deren massives Eingreifen in alltägliches wirtschaftliches, soziales und rechtliches Geschehen.
Cornelius Erf, Diplomsozialwirt u. Realschulkonrektor; Horst Hoppe, Realschullehrer; Ursel Imhof, Realschullehrerin; Gerold Köchling, Realschullehrer; Hannelies Schartau, Realschullehrerin
Dieser Text ist ursprünglich unter gleichem Titel erschienen in: arbeiten+lernen/Wirtschaft, 7. Jg. (1997) Nr. 28, S. 31-39; er wurde redaktionell leicht bearbeitet.. © 1997 Verlag Erhard Friedrich, Seelze; © 2001 Cornelius Erf, Horst Hoppe, Ursel Imhof, Gerold Köchling, Hannelies Schartau Um den Text zitierfähig zu machen, sind die Seitenwechsel des Originals in eckigen Klammern angegeben, z. B. [/S. 53:]. sowi-online dankt den Verfassern für die freundliche Genehmigung zum "Nachdruck" dieses Textes im Internet. Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Copyright-Inhabers unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, auch im Internet.