Source: https://comentariossobrevivienda.com/2016/11/14/cantabria-competencia-regulacion-derecho-de-realojo/
Timestamp: 2019-10-20 17:50:48
Document Index: 82323823

Matched Legal Cases: ['artículo 128', 'artículo 149', 'artículo 14', 'artículo 19', 'Artículo 19', 'artículo 14', 'artículo 19', 'artículo 19', 'artículo 148', 'artículo 149', 'artículo 149', 'artículo 19']

Dudas sobre la competencia de Cantabria para regular el derecho de realojo. – Comentarios sobre vivienda.
El bosque de Corvera de Toranzo.
¿Tiene Cantabria competencia para regular el derecho de realojo?
La reciente publicación de la Ley de Cantabria 3/2016, de 28 de octubre, de modificación de la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del suelo de Cantabria, para la regulación del derecho de realojo y retorno en la Comunidad Autónoma de Cantabria, ha venido a llenar el vacío legislativo existente “en un momento en el que, además, urge dar solución, sin demora, a este problema, debido al proceso abierto de revisión del planeamiento urbanístico de nuestros municipios, y a la inminente puesta en marcha de los primeros desarrollos, en ejecución de estos instrumentos, que muchas veces obligan a actuar sobre los tejidos urbanos o suelos consolidados por la edificación” (exposición de motivos).
La exposición de motivos se refiere indirectamente a las actuaciones urbanísticas en marcha en el barrio de El Pilón en el municipio de Santander.
Las únicas menciones de la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, al derecho de realojo se recogían en su artículo 128 al referirse a las indemnizaciones derivada del derecho de realojo como gastos de urbanización en los supuestos legales en que exista este derecho y en el 47 referido al suelo urbano no consolidado. La exposición de motivos señala que también existe una referencia en el 38.6 aunque pero no la veo.
Antes de continuar y de expresar mis dudas sobre la competencia de Cantabria, como cualquier otra comunidad autónoma, para regular el derecho de realojo en los términos efectuados por la ley 3/2016, poner de manifiesto que, a mi juicio, la regulación era necesaria y que la misma va por el buen camino al huir de la materialización del derecho de realojo en viviendas protegidas por las razones que expuse en la entrada “El realojo en viviendas protegidas. Un regalo envenenado”.
Sobre esta cuestión y sobre la inexistencia de un derecho de realojo en las operaciones urbanísticas que no se ejecutan mediante expropiación en Cantabria ya me pronuncié hace tiempo en la entrada ¿Existe un derecho de realojo en las actuaciones de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas? El caso de Cantabria.
Al margen del derecho de realojo, esta ley recoge el derecho de retorno, derecho que según ha declarado el Tribunal Constitucional es un derecho de naturaleza civil y como tal compete en exclusiva su regulación al Estado según el artículo 149.1.8 CE. Desde esta perspectiva se plantean dudas de la competencia de las Comunidades Autónomas para su regulación. En cualquier caso, para no extender en demasía la presente entrada, abordaré solo la cuestión competencial referida al derecho de realojo.
En el momento de redactar aquella entrada la legislación estatal se recogía en el artículo 14 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Ahora, por el contrario, se recoge en el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en los siguientes términos.
Artículo 19 Los derechos de realojamiento y de retorno
La normativa de aplicación ha variado pero no su contenido. Por ello las consideraciones que en su momento realice respecto al artículo 14 son trasladables al actual artículo 19.
En consecuencia, la existencia y contenido del derecho de realojo dependerá de la legislación aplicable que, a su vez, dependerá del sistema de gestión previsto para las distintas actuaciones urbanísticas.
• En las actuaciones que se ejecuten mediante expropiación forzosa será de aplicación la legislación estatal, por lo que existirá un derecho de realojo en los términos fijados por el artículo 19 antes transcrito.
• En las actuaciones que no se ejecuten mediante expropiación forzosa (compensación, cooperación) será de aplicación la legislación de cada Comunidad Autónoma, lo que provoca una situación desigual, al existir legislaciones autonómicas en las que se recoge este derecho y otras donde no.
Esta tesis ha sido sostenida por distintas sentencias de Tribunales Superiores de Justicia, contrarias a reconocer un derecho de realojo en actuaciones no expropiatorias cuando no existe norma autonómica que lo establezca, argumentando que no es exigible al promotor de la actuación una obligación que no es establecida por una norma legal. Ejemplos son la sentencia 293/2010, de 19 abril, del Tribunal Superior de Justicia de Baleares y la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria 500/2013, de 18 de septiembre, referida a la desestimación de una solicitud de realojo y retorno como arrendatario de la vivienda de la finca X del proyecto de compensación del sector 1 “Ampliación del Cerro del Alisal”.
En este contexto la Ley de Cantabria 3/2016 viene a reconocer un derecho de realojo en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.
Esta ley establece este derecho respecto a todas las actuaciones urbanísticas cualquiera que sea su forma de gestión.
Así lo reconoce explícitamente su exposición de motivos “A tal fin, partiendo de la regulación vigente, fijada por el legislador estatal en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se procede a extender la garantía del derecho a toda actuación de ejecución urbanística en la que se requiera el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, y se atribuye el mismo contenido material al deber de realojo, tanto si se actúa mediante expropiación forzosa, como a través de cualquier otro sistema de ejecución del planeamiento previsto en nuestra legislación autonómica”.
En definitiva, la ley 3/2016 viene a establecer un derecho de realojo en Cantabria aplicable a actuaciones respecto de las que ya existía al venir establecido por la legislación estatal (actuaciones gestionadas a través de expropiación forzosa) y a actuaciones para las que no existía (actuaciones gestionadas a través de otros sistemas).
Ante esta situación me surge una duda ¿Tiene la Comunidad Autónoma de Cantabria competencia para regular el derecho de realojo cuando se trata de actuaciones gestionadas a través de expropiación forzosa?
Recordemos que la STC 61/1997, de 20 de marzo, respecto a la disposición adicional 4 del TRLS 1/1992, declaró inconstitucional el apartado 2 que establecía un derecho de realojo cuando se actuaba a través de un sistema distinto al expropiatorio al entender que se trataba de una regulación que entraba dentro de la materia “urbanismo”, de competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (artículo 148.1.3 CE). Por el contrario, el Tribunal Constitucional entendió que el resto de reglas respetaban el orden competencial, la primera referida al derecho de realojo en actuaciones expropiatorias al tener el Estado la competencia exclusiva sobre expropiación forzosa (artículo 149.1. 18 CE) y la tercera referida al derecho retorno de los arrendatarios por sustentarse en la competencia exclusiva estatal sobre la legislación civil (artículo 149.1.8 CE).
A partir de esta Sentencia interpreto que las comunidades autónomas no tienen competencia normativa cuando se trata del derecho de realojo aplicable a actuaciones gestionadas a través de expropiación forzosa. En materia de expropiación forzosa el Estado tiene una competencia legislativa plena.
Aún siendo esto así, la problemática se reduciría a una cuestión de técnica legislativa si la Ley 3/2016 se hubiese limitado a reproducir la legislación estatal.
Sobre la cuestión de las leyes autonómicas que reproducen leyes estatales puede consultarse la STC 341/2005, de 21 de diciembre.
Pero no ha sido así, la Ley 3/2016 va más allá de lo establecido en el artículo 19 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Tomemos a título de ejemplo la ampliación del derecho de realojo a los empresarios que exploten locales comerciales o negocios.
En la legislación estatal se concede el derecho de realojo exclusivamente a los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, no a los titulares de locales comerciales. Así lo han confirmado de forma reiterado los tribunales. A título de ejemplo, veamos lo que dijo la sentencia 58/2004, de 15 de marzo del Tribunal Superior de Justicia de Murcia.
PRIMERO.- La pretensión de la parte actora no puede tener favorable acogida, por cuanto el derecho al realojo de establecimientos mercantiles carece de amparo legal, al no venir recogido en precepto alguno de la legislación urbanística, a diferencia de lo que acontece tratándose de viviendas que constituyan la residencia habitual de los propietarios afectados por la ejecución de actuaciones urbanísticas, para las que expresamente se contempla su derecho de realojo en las condiciones y circunstancias que se detallaban en la Disposición Adicional Cuarta de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana de 26 de junio de 1992.
Por el contrario, en la nueva legislación cántabra se atribuye el derecho de realojo también a los empresarios afectados que se encuentren explotando locales comerciales o negocios; de hecho, la exposición de motivos se hace especial eco de dicha ampliación “Como complemento a los citados principios, por medio de esta Ley se extiende el derecho de realojo y retorno en favor de quienes explotan locales comerciales o negocios en los ámbitos de actuación afectados por las operaciones de renovación urbana o reforma interior. Aunque los tribunales han venido excluyendo esta posibilidad en atención a la configuración dada a los citados derechos en nuestro ordenamiento, este cambio normativo resulta necesario al objeto de evitar la deslocalización de quienes conviven o desarrollan su actividad en un determinado barrio y contribuyen a configurar el tejido social y económico de éste”. Como puede apreciarse el legislador es consciente de que los tribunales venían negando este derecho en caso de locales comerciales.
Concluyo, a mi entender, la Comunidad Autónoma de Cantabria se ha extralimitado en su competencia legislativa al llevar el derecho de realojo mas allá de lo establecido en la legislación estatal cuando el mismo resulta exigible en actuaciones urbanísticas gestionadas a través de expropiación forzosa.
En todo caso, el enjuiciamiento de esta cuestión compete al Tribunal Constitucional.
Para todo aquél que quiera profundizar en este apasionante tema le recomiendo la lectura de los siguientes artículos:
El derecho de realojo urbanístivo tras el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008. Antonio-Evaristo Gudín Rodríguez-Magariños.
Protección de los ocupantes de viviendas ante la insuficiente y heterogénea regulación del derecho de realojamiento en el derecho español. Feijóo Miranda, Antonio
Los derechos de realojo y retornoantecedentes y regulación estatal en el modelo de urbanismo sostenible. Tomás Quintana López.
Ley de Rehabilitacion, Regeneracion y Renovacion Urbanas. Julio Castelao Rodriguez.
En el blog de Urbaniker, “Anteproyecto de Rehabilitación y Regeneración Urbana. El derecho de realojo” y “Procedencia del derecho de realojamiento en las actuaciones urbanísticas“.
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