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Timestamp: 2019-01-20 15:10:47
Document Index: 171268958

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 7', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 2']

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Besser vollständig und korrekt: dann kann der Vermieter alle Nebenkosten abrechnen. Foto: iStock/ Nikada
Wer hat schon zu viel gezahlt, wer muss nachzahlen? Einmal jährlich steht die Nebenkostenabrechnung an und der Vermieter muss sich durch mehrere Papierstapel wühlen: Rechnungen für Strom, Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Schornsteinfeger oder Hausmeister, gefolgt von der Rechenschieberei, welche Kosten wie auf die Mieter umgelegt werden.
Damit sie die Nebenkosten sicher abrechnen können, müssen Vermieter Einiges beachten:
Voraussetzung zum Abrechnen der Nebenkosten: Mietvertrag
Im Mietvertrag müssen Vermieter nachvollziehbar festhalten, welche Nebenkosten sie dem Mieter in Rechnung stellen werden. Dazu müssen sie aber nicht sämtliche umlagefähigen Nebenkosten einzeln aufzählen, es reicht die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ um die gängigen Nebenkosten zusammenzufassen. Da dieser Begriff gesetzlich definiert ist und seit langem allgemein üblich ist, bedarf er keiner weiteren Erläuterungen (BGH VIII ZR 137/15).
Wer weitere Nebenkosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss diese aber extra nennen. Zum Beispiel die Wartung von Dunstabzugshauben oder Rauchmeldern.
Diese Positionen sind abrechenbar: Mehr dazu, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht.
Verteiler- oder Umlageschlüssel festlegen
In den Mietvertrag sollten Vermieter hineinschreiben, wie die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Steht das nicht im Vertrag, müssen die kalten Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden (§ 556a, Abs. 1 BGB).
Die warmen Neben- und Heizkosten müssen nach Gesetz zum Großteil verbrauchsabhängig berechnet werden. Grundsätzlich müssen Vermieter die Heizkosten mindestens zu 50 und höchstens zu 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Tun sie das nicht, darf der Mieter 15 Prozent von den abgerechneten Heizkosten abzuziehen (BGH VIII TR 67/03). Bei älteren oder schlecht gedämmten Wohnungen kann eine höhere Umlage nach Verbrauch fällig werden, so dass 70 Prozent die Regel sind. Der übrige Anteil der warmen Nebenkosten ist nach Wohnfläche zu berechnen (§ 7 HeizkostenV).
Bei den übrigen Nebenkosten sind folgende Verteilerschlüssel möglich:
nach Anteil der Wohnfläche
Wie Sie die Umlageschüssel anwenden und welcher für wen am besten geeignet ist, lesen Sie in diesem Artikel.
Bevor Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen sie sich natürlich auch noch an bestimmten Fristen halten:
Die Nebenkosten müssen grundsätzlich einmal jährlich abgerechnet werden und einen Zeitraum von zwölf Monaten umfassen (§ 556, Abs. 3 BGB).
Der Zeitraum kann sich nach dem Kalenderjahr richten, ist aber nicht zwingend. Oft ist zum Beispiel die Abrechnung nach Heizperiode einfacher.
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten haben (§ 556, Abs. 3 BGB). Zum Beispiel: Eine Abrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2015 muss dem Mieter spätestens am 31. Dezember 2016 zugegangen sein. Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung später, kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen stellen.
Dabei gilt die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung für die Mieter. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung die Betriebskosten innerhalb der Jahresfrist mit seinem Mieter abrechnen muss – auch wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Hauses och nicht vorliegt (BGH, VIII ZR 249/15).
Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er keine Schuld an der Verspätung trägt. Zum Beispiel, wenn die Post getrödelt hat (BGH VIII ZR 107/08).
Rückerstatten muss der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist: Wenn die Nebenkostenvorauszahlung höher ist als die tatsächlichen Nebenkosten, muss der Vermieter den entsprechenden Betrag auch nach Ablauf der Frist zurück erstatten (BGH VIII ZR 115/04).
Nebenkosten richtig abrechnen in vier Schritten
Um die Nebenkosten richtig abzurechnen, müssen Vermieter darauf achten, dass ihre Betriebskostenabrechnung die folgenden formellen Punkte nachvollziehbar erfüllt:
Der Vermieter muss die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar angeben, zum Beispiel Wasser, Abwasser, Beleuchtung oder Hausmeister. Mehr Details sind laut Dr. Brückner nicht nötig.
Den Betrag dieser Kostenpositionen darf der Vermieter bereinigt angeben. Er muss also nur die jeweils umlagefähigen Kosten angeben. Zum Beispiel, wenn ein Vermieter einen Hausmeister für mehrere Wohngebäude einstellt: dann muss er in der Betriebskostenabrechnung nur die Hausmeisterkosten angeben, die für das betroffene Wohngebäude anfallen (BGH VIII ZR 93/15).
Gesamtkosten nachweisen: Belegeinsicht genügt meist
Der Vermieter muss in der Regel keine Kopien der Rechnungsbelege an die Mieter senden, wenn dem Mieter zugemutet werden kann, die Belege direkt einzusehen (BGH VIII ZR 78/05).
Verteiler- oder Umlageschlüssel
In der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter verständlich angeben, welchen Verteilerschlüssel er auf die jeweiligen Kostenpositionen anwendet. Ein gutes Beispiel wäre die Angabe der Berechnung nach „Wohneinheiten“ oder „anteiliger Wohnfläche“. Ein ungültiger, weil nicht nachvollziehbarer Verteilerschlüssel ist zum Beispiel „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate“ (BGH VIII ZR 84/07).
Anteil des Mieters nennen
In der Betriebskostenabrechnung muss stehen, welchen Kostenanteil der Mieter jeweils für Hausmeisterkosten, Müllabfuhr oder Beleuchtung zu zahlen hat.
Damit hat der Vermieter die Nebenkosten ersichtlich genug dargelegt: Die einzelnen Kostenpositionen, Umlageschlüssel und der jeweilige Anteil des Mieters ermöglichen, dass rechnerisch nachgeprüft werden kann, wie sich die Abrechnung zusammensetzt.
Ob und welchen Betrag der Mieter bereits für die Nebenkosten gezahlt hat, etwa in Form einer Betriebskostenvorauszahlung, muss der Vermieter ebenfalls in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.
Vorsicht: Fehler in der Betriebskostenabrechnung
Wenn die Betriebskostenabrechnung schon abgeschickt ist, und der Vermieter bemerkt einen Fehler, kann er diesen unter Umständen noch ausbügeln. Zwei Arten von Fehlern, und ihre Folgen:
Dieser Fehler betrifft die vier Kernpunkte der Abrechnung: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters und seine eventuellen Vorauszahlungen. Ist einer dieser Punkte unzureichend, ist es ein formeller Fehler (BGH, VIII ZR 295/07; VIII ZR 84/07). Dr. Brückner warnt: „Die Abrechnung an sich bleibt zwar gültig, aber hinsichtlich der betroffenen Kostenposition ist die Forderung unwirksam.“
Das können Vermieter tun: Die Uhr tickt bereits, denn der Vermieter muss den Fehler bis zur Abrechnungsfrist korrigieren, also innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes: Bei einer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 ist die Deadline der 31. Dezember 2016. Bis dahin muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Mieter eine formell richtige Betriebskostenabrechnung erhält. Verstreicht die Frist, kann der Vermieter die fehlerhaften Kostenpositionen in der Regel nicht mehr einfordern (BGH VIII ZR 57/04; BGH VIII ZR 115/04).
Inhaltliche, oder auch materielle Fehler
Ein materieller Fehler liegt vor, wenn der Inhalt der Betriebskostenabrechnung nicht stimmt. Dr. Brückner nennt Beispiele: „Es liegt ein materieller Fehler vor, wenn der Vermieter nicht vereinbarte Nebenkosten abrechnet, eine Abrechnungsposition vergisst oder einen Berechnungsfehler macht.“ Auch hier ist es möglich, nachträglich zu korrigieren.
Das können Vermieter tun: Für die Korrektur von inhaltlichen Fehlern gilt ebenfalls die Abrechnungsfrist: Nur innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann der Vermieter Rechenfehler ausbügeln und vergessene Kostenpositionen nachberechnen. Bei einer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 heißt das, der Vermieter muss spätestens bis zum 31. Dezember 2016 eine Nachforderung stellen. Später kann er meist keine Kosten einfordern oder bereits erstattetes Guthaben vom Mieter zurückverlangen (BGH VIII ZR 190/06; VIII ZR 57/04).
In Ausnahmefällen können Vermieter auch nach Ablauf der Frist nachfordern: Jedenfalls, wenn der Vermieter nichts dafür kann, dass er die Nebenkostenabrechnung erst verspätet anders berechnet: Zum Beispiel, wenn die Grundsteuer rückwirkend erhöht wird und er nicht die nötigen Unterlagen hatte, um diese Kosten einzufordern. Sobald der Vermieter die nötigen Unterlagen erhält, sollte er aber innerhalb von drei Monaten nachfordern (BGH VIII ZR 264/12; VIII ZR 220/05).
So gehen Vermieter auf Nummer sicher: 8 kurze Tipps für die rechtssichere Betriebskostenabrechnung
Knackpunkt: Sicher gehen, dass die Abrechnung stimmt
Damit die Betriebskostenabrechnung auch wasserdicht ist, rät Dr. Brückner: „Sie sollte die vier Pflichtangaben enthalten und so einfach wie möglich gestaltet sein, damit sie nachvollziehbar ist.“
Vermieter sollten zudem ihre Nebenkostenabrechnung rechtzeitig abschicken: haben sie trotz aller Sorgfalt ein Rechnung übersehen oder einen Rechenfehler eingebaut, haben sie so noch genug zeitlichen Puffer, um Nachforderungen zu stellen.
Leo am 04.01.2019 13:30
ich vermiete ein separates Häuschen. Wasser, Gas und Strom zahlt der Mieter direkt an den Anbieter.
Frage: das Häuschen hat eine eigene Gastherme mit eigenem Schornstein.
wer zahlt die Schornsteinfegerkosten? Leider habe ich es versäumt, diese Position in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Vielen Dankk für Ihren Rat.
Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 13:37
die Kosten für den Schornsteinfeger können zwar auf den Mieter umgelegt werden. Da Nebenkosten aber aufgeführt werden müssen, muss auch dieser Posten im Mietvertrag benannt werden. Wenn diese Position im Mietvertrag nicht genannt ist, kann sie auch nicht vom Mieter eingefordert werden.
Beachten Sie jedoch bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für rechtsverbindliche Aussagen kann es daher sinnvoll sein, sich an einen Eigentümerverband zu wenden.
Ihr Immowelt-Team
Guybrush am 15.12.2018 12:58
meine Eltern vermieten 6 Wohnungen, für die durch die Firma Techem die Heizkostenabrechnung und Rauchwarnmelderwartung durchgeführt wird (bzw. durchgeführt werden "soll").
Bereits Im Februar 2018 reichten wir alle dafür notwendigen Unterlagen bei Techem ein. Nach einiger Zeit kam dann eine Abrechnung, die offensichtlich falsch war. Mir als Laien waren die Fehler unmittelbar offensichtlich. Wir meldeten Techem die fehlerhafte Abrechnung und baten um Neuberechnung. Über Monate gab es keine Reaktion. Zwischenzeitlich telefonierte ich wöchentlich dort mit dem sogenanntem "Service", wo ich immer wieder aufs Neue die Fehler der Abrechnung herleiten musste. Als dann nach Monaten endlich eine neue Abrechnung kam, war diese wieder falsch. Und so begann das Spiel von neuem: wochenlanges Telefonieren und erklären, bis im Oktober (!) endlich eine neue Abrechnung kam...die wieder falsch war. Auch hier wieder offensichtliche Fehler (Rauchmelder und Heizkostenerfassungsgeräte nur auf die Wohnungen eines Hauses umgelegt, eine Wohnung zu Lasten der anderen Wohnungen bei der Warmwasserberechnung außen vor gelassen). Wieder: Meldung bei Techem. Jedes dieser Gespräche dauerte übrigens >45 Minuten, bis ich die Mitarbeiter im Service endlich soweit hatte, dass sie den Fehler verstanden. (Problem: man spricht immer nur mit einem "Service", kann aber nicht unmittelbar mit einem Abrechner sprechen. Ich habe zig mal angeboten, dass man mich für Rückfragen kontaktieren möge.)
Einen Monat lang passierte dann wieder nichts. Anstatt einer neuen Abrechnung erhielten wir nun aber eine Mahnung bzgl. der Bezahlung der Abrechnung. Wieder angerufen. Die Mitarbeiterin im Service meinte dann, die Mahnung sei gekommen, da die (offensichtlich falsche) Abrechnung durch die Abrechner für richtig befunden wurde. Eine Rücksprache mit mir erfolgte nicht, womit ich den offensichtlich sehr oberflächlich arbeitenden Abrechnern mit einigen Hinweisen schnell ihre Fehler aufzeigen hätte können. Die Mitarbeiterin im Service wiederum sah den Fehler schnell ein und nahm die Mahnung zurück - nur eine neue Abrechnung habe ich bis heute nicht. Auch meine nach zahlreichen Briefen und Beschwerden nun verschickte Vorstandsbeschwerde ist bis zum heutigen Tage unbeantwortet.
Jetzt ist das Jahr 2018 bald um und ich habe vollstes Verständnis für den Unmut unserer Mieter, die endlich ihre Nebenkostenabrechnung haben wollen. Ich tue auch alles in meiner Macht stehe, ihnen diese bereit zu stellen. Nur ist die Firma Techem entweder völlig unwillig oder unfähig, die dafür benötigte Heizkostenabrechnung korrekt zu erstellen. Wie sieht es in diesem Fall hinsichtlich etwaiger sich ergebender Nebenkosten-Nachforderungen an die Mieter aus, wenn es erst 2019 wird, bis wir endlich (irgendwann) die Abrechnung finalisieren können? Wie sieht es aus, wenn die Miter mit rechtlichen Schritten gegen meine Eltern eine Abrechnung einfordern? Und: gibt es auch einen Vermieterschutzorganisation (ähnlich dem Verbraucherschutz) an den man sich mit diesem Fall wenden kann? Ich kann mir nicht vorstellen, dass nur wir diese Probleme mit Techem haben.
Immowelt-Redaktion am 17.12.2018 10:01
nach Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter laut § 556, Absatz 3, Satz 3 BGB ausgeschlossen. Im gleichen Satz heißt es allerdings "es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten". Dies wird allerdings von den Gerichten sehr streng ausgelegt, weshalb wir Ihnen aus der Ferne nicht vorab sagen können, ob die fragliche Regelung in Ihrem Fall greift. Ein passender Verband für Sie wäre beispielsweise der Eigentümerverband Haus & Grund. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung und Unterstützung bei der weiteren Kommunikation mit Ihrem Dienstleister.
csillapo am 25.12.2018 20:02
Genau so erging uns auch fehlerhafte Abrechnung drei mal nachher haben wir es selber gemacht.Techem mussten wir aber die Rechnung doch zahlen für etwas was die nicht erbracht haben.
Pussy am 12.11.2018 10:10
Hallo, mein Sohn hat eine möblierte Wohnung gemietet. iM Mietvertrag steht 90,00€ Nebenkostenvorauszahlung. Da mein Sohn aus gesundheitlichen Gründen die Wohnung nur ein Monat benutzt hat, aber regelmässig die monatliche Miete und Nebenkosten-VZ gezahlt hat. Habe ich den Eigentümer ein Jahr nach Auszug kontaktiert und eine Nebenkostenabrechnung gefordert,. Zur Antwort gab es, es gibt in den den Häusern keine Nebenkostenabrechnung.
Immowelt-Redaktion am 12.11.2018 12:52
tatsächlich ist es bei möblierten Wohnungen üblich, eine Nebenkostenpauschale zu verlangen, also um einen festen Betrag, unabhängig von den tatsächlich genutzten Nebenkosten. Das ist rechtlich möglich und bedeutet, dass auch keine Abrechnung nötig ist. Nötig würde sie allerdings wiederum dann, wenn auch Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. In diesem Fall schreibt die Heizkostenverordnung nämlich eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Es ist allerdings möglich, dass der Vermieter die Heizkosten in dem von Ihnen beschriebenen Fall schlichtweg selbst trägt.
Liz am 24.10.2018 17:30
In meinem ca. 35 Jahre alten Mietvertrag sind in den Betriebskosten die Grundsteuer und die Haus-Pflichtversicherungen durchgestrichen. Der neue Besitzer hat in einem Schreiben angekündigt diese ab 01.01.2018 zu berechnen.
Hat er das Recht dies einseitig zu verändern oder hätte ich Widerspruch einlegen müssen?
Immowelt-Redaktion am 25.10.2018 10:34
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn im Mietvertrag die Abrechnung bestimmter Betriebskosten sogar explizit ausgeschlossen ist, können diese Betriebskosten auch nicht abgerechnet werden. Beachten Sie jedoch bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Emmerich am 22.08.2018 12:31
Immowelt-Redaktion am 23.08.2018 08:54
grundsätzlich müssen Vermieter mit ihren Mietern die Nebenkosten spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, da etwaige Nachforderungen danach verjährt sind. Guthaben hingegen muss der Vermieter auch dann noch an seinen Mieter auskehren, wenn er verspätet abgerechnet hat. Eine Ausnahme macht das Gesetz allerdings: Wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht selbst zu vertreten hab, etwa weil ein Versorgungsunternehmen selbst verspätet mit dem Vermieter abrechnet, so sind Abrechnungen auch noch nach Ablauf der Jahgresfrist zulässig (BGB; § 556 (3)).
Ob in Ihrem Fall eine verspätete Abrechnung wegen der von Ihnen genannten Verspätung seitens der Stadt noch in Betracht kommt, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Im Zwiefel sollten Sie sich an einen Eigentümerverband oder Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Brigitte am 25.07.2018 12:54
Ich habe einen Mieterwechsel, zum 01.08.2018
was oder wie muss ich jetzt wegen der betriebskostenabrechnung für den alten Mieter tun.
Immowelt-Redaktion am 25.07.2018 14:33
Hallo Brigitte und vielen Dank für Ihren Kommentar,
es gibt keinen besonderen Ablauf. Sie müssen für den Mieter lediglich eine Schlussabrechnung anfertigen und ihm diese zukommen lassen. Sie berechnen dem Mieter darin anteilig die Betriebskosten für die Monate, in denen er noch Mieter war.
Brigitte am 25.07.2018 14:51
Ich habe aber noch keine Betriebskosten Abrechnung von 2018 vom Verwalter bekommen die bekomme ich erst im febr2019
Immowelt-Redaktion am 25.07.2018 15:11
Das macht nichts. Als Vermieter müssen Sie die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Der Abrechnungszeitraum beträgt immer zwölf Monate. Endet der Abrechnungszeitraum Ende Dezember 2018, muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung also bis Ende 2019 zugehen, unabhängig davon, dass sein Mietvertrag während des Abrechnungszeitraums endete.
Brigitte am 25.07.2018 15:46
Tobias H. am 26.06.2018 15:14
In 2016 erfolgte durch einen Eigentümerwechsel auch der Wechsel der Hausverwaltung. Mitte November 2017 wurde mir eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 zugesandt, welcher ich auch im Hinblick auf die m.E. korrekte Abrechnung der Vorjahre widersprochen haben. Der Widerspruch liegt der Hausverwaltung seit Ende November 2017 vor und kann wg. Kapazitätsschwierigkeiten (telefonische Auskunft der Bearbeiterin) nicht bearbeitet werden. Gibt es hierzu auch Fristen, an welche sich die Hausverwaltung bei der Korrektur der Abrechnung zu halten hat? Vielen Dank.
Immowelt-Redaktion am 27.06.2018 09:09
Hallo Tobias und vielen Dank für Ihren Kommentar,
nein, eine weitere gesetzliche Frist gibt es hierfür nicht. In der Tat lässt sich die Hausverwaltung in dem von Ihnen beschriebenen Fall aber relativ lang Zeit. Notfalls würden wir Ihnen daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt empfehlen.
Andreas am 12.06.2018 17:20
Kann ein Vermieter die Umlagekosten für ein ganzes Jahr berechnen, obwohl mein Mietvertrag nur noch 8 Monate bestand?
Immowelt-Redaktion am 13.06.2018 09:49
üblicherweise werden Nebenkostenvorauszahlungen monatlich mit der Miete fällig, der Vermieter muss einmal jährlich abrechnen - zu viel gezahlte Vorauszahlungen sind dem Mieter dann gutzuschreiben, war die Vorauszahlung zu gering, gibt's eine Nachzahlung. Wurde ein Mietverhältnis während eines laufenden Abrechnungszeitraums beendet, so dass nicht das volle Abrechnungsjahr für die Abrechnung heranzuziehen ist, sondern nur ein Teil, so kann der Vermieter auch nur anteilig Nebenkosten geltend machen.
Tine am 30.04.2018 12:36
ich bin am 01.11.2014 in die Wohnung eingezogen und habe keinerlei Nebenkostenabrechnungen bekommen, obwohl ich meine Vermieterin darauf hingewiesen habe.
Jetzt kam eine am 21.04.18 für den Zeitraum 01.06.15 - 31.05.16. Muss ich diese überhaupt noch begleichen , wegen dieser Frist??
Immowelt-Redaktion am 30.04.2018 17:04
tatsächlich müssen Nebenkosten einmal jährlich abgerechnet werden und einen Zeitraum von zwölf Monaten umfassen (§ 556, Abs. 3 BGB). Ist diese Frist verstrichen, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die Nebenkosten.
Bitte bedenken Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Diese erhalten Sie beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt.
Heinz Günter Vogelfänger am 05.04.2018 10:18
Darf ich bei der Belegeeinsicht Fotos mit dem Handy machen? Man kann ja nicht alles behalten.
Immowelt-Redaktion am 05.04.2018 12:53
Sehr geehrter Herr Vogelfänger,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierzu ebensowenig wie ein letztinstanzliches Urteil. Allerdings hat das Landgericht Potsdam bereits im Jahr 2011 entschieden, dass ein Vermieter es dulden muss, wenn der Mieter von den Abrechnungsbelegen mittels eines mitgeführten Kopiergeräts oder eines Fotoapparates Kopien herstellt (Az.: 4 S 31/11).
Karl-Heinz am 19.03.2018 13:50
Wenn im Mietvertrag nur wenige Betriebskosten aufgelistet sind, und nicht auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen wird, will der Vermieter dies ändern.
Muss hierzu der Mietvertrag gekündigt werden oder muss der Mieter eine Ergänzung des betreffenden Paragrafen im bestehenden Mietvertrag akzeptieren?
Immowelt-Redaktion am 19.03.2018 15:14
ein Mietvertrag kann nicht einfach einseitig zu Lasten einer Partei geändert werden. Theoretisch müsste der Mietvertrag daher tatsächlich gekündigt werden, um einen neuen abzuschließen. Dafür bräuchte es aber natürlich wiederum Kündigungsgründe und die beabsichtigte Änderung der Regelung zu den Betriebskosten ist kein solcher Kündigungsgrund. Natürlich besteht jenseits aller gesetzlichen Regelungen aber immer die Möglichkeit einer einvernehmlichen Neuregelung zwischen Mieter und Vermieter. Bitte beachten Sie noch einmal: Aus der Ferne abschließend beurteilen können und dürfen wir Ihren Fall nicht. Wenden Sie sich im Streitfall daher bitte an einem Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Karl-Heinz am 19.03.2018 11:11
Im Mietvertrag ist Folgendes vermerkt: Nebenkosten, nämlich Kosten für - Sammelheizung-Warmwasser-Treppenreinigung-Spiegelglasversicherung-Gartenpflege sind neben dem Mietzins zu zahlen ...
Grundsteuer, Kabel-TV, Hausversicherungen, allgemeiner Strom, Niederschlagswasser usw. sind nicht im Einzelnen aufgelistet. Können diese Kosten trotzdem in der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiterberechnet werden?
Liz am 24.10.2018 17:20
da passt doch meine Frage dazu:
Im Mietvertrag wurde bei den Betriebskosten die Grundsteuer und Haus-Pflichtversicherungen gestrichen. Der neue Eigentümer hat per Schreiben angekündigt diese künftig zu berechnen. Hat er das recht dazu ? oder hätte ich dazu widersprechen müssen?
Immowelt-Redaktion am 25.10.2018 09:49
Immowelt-Redaktion am 19.03.2018 11:57
vielen Dank für Ihren Kommentar. Das hängt davon ab, ob im Mietvertrag ein Bezug zur Betriebskostenverordnung hergestellt wird. Ist das der Fall, können auch solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die in der Verordnung ausdrücklich als Betriebskosten benannt werden. Enthält der Mietvertrag allerdings nur eine abschließende Liste von Betriebskosten, können auch nur diese benannt werden.
Aus der Ferne können wir die Sachlage aber leider nicht abschließend beurteilen. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten und würden Ihnen daher empfehlen, Ihren Mietvertrag einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen.
Sandy am 02.03.2018 09:10
Sei 3 Monaten haben wir keine Heizung,ich kann nicht mehr.kriege von Tag zu Tag immer mehr schlechte Laune.die Vermieterin hält uns nur hin und holt sich Angebote ein für eine neue Heizung aber es passiert nix.jetzt kriegt sie angeblich kein Kredit und wir stehen weiter ohne Heizung.wir zahlen die komplette Miete mit Nebenkosten, jetzt ist Schluss.Um wieviel % können wir die Miete kürzen?
Immowelt-Redaktion am 02.03.2018 15:04
damit Sie Ihre Miete mindern können, müssen Sie zunächst Ihren Vermieter darüber informieren. Wie Sie dabei vorgehen können, wird in diesem Artikel erklärt: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieterrechte-bei-defekter-heizung.html
Zu der Höhe der Mietminderung können wir leider keine Aussage treffen, da es dazu keine allgemeingültige Rechtssprechung gibt. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Für eine Einschätzung empfehlen wir dir, dich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden. Wir selbst dürfen keine Rechtsberatung leisten.
Sandy am 27.02.2018 16:31
Hallo,mein Freund möchte am 1.4.bei mir mit einziehen,muss ich einen neuen Mietvertrag mit meiner Vermieterin abschließen,oder reicht es aus wenn wir mehr Nebenkosten zuzahlen?Vermieterin weiß aber schon Bescheid und hat zugestimmt das er mit einzieht....
Oder ist mein Vertrag dadurch ungültig?bin erst September 2017 eingezogen
Immowelt-Redaktion am 28.02.2018 08:13
Hallo Sandy und vielen Dank für Ihren Kommentar,
weder wird ihr bestehender Mietvertrag dadurch ungültig, noch müssen Sie einen neuen abschließen. Je nachdem, ob die Nebenkosten teilweise nach Personenzahl umgelegt wird, kann die Vermieterin aber tatsächlich mehr Nebenkosten verlangen.
Sandy am 22.02.2018 06:01
Wie berechnet man eine Grundstückssteuer und die Versicherung in einer Nebenkostenabrechnung..Ich wohne in einem Reihenhaus zur Miete und habe einen Garten mit einem kleinen Hof (ca.200qm),die Vermietern wohnt nebenan.Die Vermietern hat noch nie eine Nebenkostenabrechnung erstellt und rechnet beide Ausgabenspunkte durch die Personen ab.Ist das so richtig,oder muss man das durch die Quadrat Meter berechnen?Berechnet man nur die Wohnfläche vom Haus oder und gedämmt Haus mit Garten?
Immowelt-Redaktion am 22.02.2018 08:36
sinnvoll wäre es zwar, die Grundsteuer nach Wohnfläche auf die Mieter umzulegen, eine Umlage nach Personenzahl ist aber prinzipiell ebenfalls zulässig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei einer Umlage nach Wohnfläche zählt indes nur die tatsächlich bewohnbare Fläche, also nicht der Garten und beispielsweise auch nicht der unausgebaute Keller.
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit ihrer Nebenkostenabrechnung haben, empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Sandy am 19.02.2018 22:36
Hallo,meine Vermieterin hat ein gesammt Jahresverbrauch von Heizung/Warmwasser von : 2261,14€
Wasserversorgung/Entwässerung/Zählermiete von : 555,42€
Ich soll für 4 Monate mit 3 Personen und der jahresabrechnung 452.22€ an Warmwasser u. Heizung und 115.09 € an Entwässerung/wasserverso./zählermiete zählen.
Da passt doch was nicht,oder?ich find das einfach zu viel.wir wohnen in einem Haus mit 120 Quadratmeter
Immowelt-Redaktion am 20.02.2018 09:19
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ob Ihre Nebenkostenabrechnung korrekt ist, können wir aus der Ferne nur schwer beurteilen. Als Mieter haben Sie allerdings das Recht, bei Ihrem Vermieter die entsprechenden Belege einzusehen und sie zu prüfen. Sind Sie auch danach noch der Auffassung, dass Ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, können Sie diese bei einem Mieterverein prüfen lassen. Dort erhalten Sie zudem eine Rechtsberatung.
Gerd am 15.02.2018 10:48
Mein Vermieter hat bei meinem Einzug 2017 (3 Parteien) neue Wärmezähler installieren lassen, die Neukalibrierung der alten Zähler war fällig und wäre nachweisbar teurer gekommen als die neuen Wärmezähler. In der NK-Abrechnung für 2017 berechnet er jetzt ein Drittel der Kosten (167,05) der neuen Zähler. Ist das rechtens??
Immowelt-Redaktion am 15.02.2018 11:00
Wärmezähler sind in deutschland eichpflichtig und müssen demnach alle fünf Jahre nachgeeicht werden. In der Praxis kann das oft auch mit einem Austausch einhergehen. Dieser wäre dann in der Tat über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbar. Anders sieht die Sachlage bei nicht eichpflichtigen Geräten aus.
Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Andrea am 23.01.2018 20:05
Ich wohne in einem Sieben Parteien Haus und es haben nur ich und ein Mieter im Dachgeschoss eine extra Wasseruhr . Auf nachfragen beim Vermieter dass ich nach Wasser uhr abrechnen will ,sagte er mir er muss mit allen gleich abrechnen und das bedeutet Wasserkosten durch Personen . Kann ich eine Abrechnung nach Wasseruhr verlangen ?
Immowelt-Redaktion am 24.01.2018 13:49
zumindest für Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung eine Abrechnung nach Verbrauch von einem Anteil zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent vor, ja.
Esther am 19.01.2018 11:19
der Vermieter meiner vorletzten (!) Wohnung hat mir bis heute keine Abrechnung zukommen lassen. Ich bin im August 2016 dort ausgezogen und bin mir sicher, dass ich eine Rückzahlung bekommen müsste - auf mehrmaliges Nachfragen erhalte ich mittlerweile nicht einmal mehr eine Reaktion... Was kann ich tun?
Immowelt-Redaktion am 19.01.2018 12:06
Hallo Esther und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, eine solche Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums auszustellen. Wenn er gar nicht mehr auf Anfragen reagiert, bleibt Ihnen im Grunde nur, ihn auf die Ausstellung einer Abrechnung zu verklagen. Dabei unterstützt Sie der örtliche Mieterverein oder ein kundiger Fachanwalt.
DasRinchen am 12.01.2018 23:05
Meine Vermieterin hat eine inkorrekte Nebenkosten Abrechnung erstellt. Sie hat einfach Heizungs- und Wasserkosten durch 3 Personen geteilt, obwohl meine Wohnung nicht mal halb so groß ist wie ihre ( sie wohnt im selben Haus). Ich erhalte Grundsicherung und das Amt erkennt diese Abrechnung natürlich nicht an.
Ich habe die Nachzahlung schon an meine Vermieterin gezahlt und die Vermieterin jetzt davon in Kenntnis gesetzt, dass das Amt eine korrekte Abrechnung fordert bevor ich mein Geld zurück bekommen kann.
Die Vermieterin weigert sich eine korrekte Abrechnung zu erstellen und das Amt droht mir mit Einstellung meiner Bezüge.
Ich möchte nicht gleich zum Anwalt rennen da wir im selben Haus wohnen und uns bisher gut verstanden haben.
Immowelt-Redaktion am 15.01.2018 09:15
generell müssen Mieter eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung nicht bezahlen. Nachdem dies allerdings in Ihrem Fall schon geschehen ist, müssten Sie den fraglichen Betrag jetzt zurückfordern. Anstatt zum Rechtsanwalt zu gehen, kann Ihnen gegebenenfalls der örtliche Mieterverein dabei helfen.
Heidi Friedrich am 20.12.2017 09:56
Heidi Friedrich am 19.12.2017 12:39
Heidi 19.12.17
Ich habe am 10.12.17 die Betriebskosten für meine Wohnung in der ich 1 Jahr gewohnt habe bekommen Zeitraum war vom 01.01.16 bis 31.10. 16 muss eine Nachzahlung von fast 800 Euro bezahlen. Ist das rechtens?
Immowelt-Redaktion am 20.12.2017 09:18
Sehr geehrte Heidi Friedrich,
Grundsätzlich kann eine Betriebskostenabrechnung auch eine hohe Nachzahlung für den Mieter beinhalten, solange die Abrechnung formal und inhaltlich korrekt ist. Ob in Ihrem Fall die Nachzahlung gerechtfertigt ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Bei der Prüfung der Abrechnung sollten Sie beachten, dass nur diejenigen Kostenpositionen abgerechnet werden dürfen, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden (Grundlage für zulässige Abrechnungspositionen ist hier die Betriebskostenverordnung). Zudem muss die Abrechnung auch entsprechend des im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungsschlüssels erfolgen. Bei der Prüfung Ihrer Abrechnung haben Sie Anrecht auf Belegeinsicht, eventuell kann Ihnen auch ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht bei der Prüfung helfen.
Yvonne am 01.12.2017 07:27
Sind die Knappschaftskosten bei ein Minijobs Reinigungskraft auf die Mieter Umlagefähig oder bleiben die beim Vermieter hängen?
Immowelt-Redaktion am 01.12.2017 10:07
bei Knappschaftskosten handelt es sich um Lohnnebenkosten. Diese sind prinzipiell auf den Mieter umlegbar.
Eckhard am 30.11.2017 12:31
Leider ist die Antwort nicht konkret.
Was sind bestimmte Haftpflichtversicherungen? Zählt dazu auch die Wohnungshaftpflichtversicherung?
Immowelt-Redaktion am 30.11.2017 13:42
In der Betriebskostenverordnung ist eine Wohnungshaftpflichtversicherung nicht explizit aufgeführt. Sollte damit eine Versicherung gemeint sein, die Schäden, die aus dem inneren einer Wohnung heraus entstehen, abdeckt, also nicht solche die durch das Gemeinschaftseigentum an einem Haus entstehen, wäre uns bislang kein Urteil bekannt, dass sich mit dieser Frage schon einmal beschäftigt hätte. Häufig wird die Wohnungshaftpflichtversicherung aber auch als Synonym für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung verwendet. Diese wäre dann wiederum auf den Mieter umlegbar.
Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir Ihnen, Ihre Nebenkostenabrechnung einem Fachanwalt vorzulegen.
Eckhard am 30.11.2017 12:14
ist die Wohnungshaftpflichtversicherung auf den Mieter umlegbar ?
Zählt sie zu den Nebenkosten?
Immowelt-Redaktion am 30.11.2017 12:21
Hallo Eckhard und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen (Haus- und Grundbesitzer Haftpflicht, Öltank und Aufzug) gehören zu den Versicherungen, die auf den Mieter umlegbar sind.
Daniel am 03.11.2017 16:22
Am 10.11.2015 wurden in allen Mietwohnungen Wasseruhren/Zähler eingebaut. Leider wurde der Wasserverbrauch (31.12.15) für den Abrechnungszeitraum vom 1.1.2015 bis 31.12.2015 vergessen abzulesen. (Wir hatten rechtzeitig Widerspruch eingereicht - wegen mehreren Positionen) Es wurde pauschal abgerechnet nach Personen. In der folgenden NK 2016 wurde der Wasserverbrauch nun von 0 bis XY abgelesen, also der Verbrauch von November 2015 bis 31.12.2016. Was können wir nun tun ? Wir haben zwar den Stand notiert, aber keine Foto des Wasserzähler/Stand gesichert.
Immowelt-Redaktion am 06.11.2017 10:37
Hallo Daniel und vielen Dank für Ihren Kommentar,
in diesem Fall können Sie der Nebenkostenabrechnung erneut widersprechen. Sie sind als Mieter auch nicht in der Pflicht, den Zählerstand zu einem bestimmten Zeitpunkt mit Fotos zu dokumentieren. Sollte es allerdings zum Rechtsstreit mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Glas am 03.11.2017 16:08
Nach eingehender Prüfung der Heizkostenabrechnung haben wir nicht unsere Heizkostenabrechnung erhalten, sondern eine von einem anderen Mieter/Leerstand, denn die Zähler stände und Zählernummern sind nicht identisch mit unseren digitalen Heizköperzählern. (Techem) Unser tatsächlicher Verbrauch ist viel geringer. Offensichtlich ist es von der darüber liegenden Wohnung die leer steht, da die qm Zahl die gleiche Größe angibt. Zudem ist der Name auf dem Techem_Beleg geschwärzt und einfach unser Name von VM eingetragen. Anschrift stimmt allerdings. Macht man sowas ??? als VM ???
Immowelt-Redaktion am 03.11.2017 17:04
Unklarheiten bezüglich der Heizkostenabrechnung können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Sollte die Abrechnung Fehler enthalten, so können Sie diese in der Regel beim Vermieter beanstanden. Zudem haben Mieter das Recht, die Belege einzusehen und auf mögliche Abweichungen zu überprüfen.
In diesem Ratgeber finden Sie eine ausführliche Erklärung, worauf bei der Heizkostenabrechnung zu achten ist und wie Sie vorgehen können: ratgeber.immowelt.de/a/heizkostenabrechnung-pruefen-wie-mieter-nicht-zu-viel-zahlen.html
Eine Rechtsberatung dazu, wie Sie in Ihrem konkreten Fall weiter vorgehen können, kann Ihnen ein ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht geben. Wir selbst dürfen keine Rechtsberatung leisten.
Glas am 06.11.2017 12:59
Es gibt ja keine Unklarheiten. Es ist Eindeutig, dass die Zählernummern mit deren Zählerständen (auf der Techem-Abrechnung) nicht mit unseren Zählernummern übereinstimmen. VM hat offensichtl. die Abrechnungen vertauscht und mit Tipp-Ex den vorherigen Mieter-Namen unkenntlich gemacht und unseren mit Hand drauf geschrieben. VM Sagt Abrechnung wird von der Firma Techem gemacht und wäre richtig. Wir weigern uns eine fremde Heizkostenabrechnung zu bezahlen, bz. anzuerkennen. Für uns stellt sich die Frage dürfen wir die Heizkostennachzahlung zurückbehalten. Es ist ja nachweislich nicht unsere.
Glas am 01.11.2017 22:17
Ich erhalte jedes Jahr eine Nk / Hzk-Abrechnung mit einem falschen ( nicht vertragl. vereinbarten) Verteilerschlüssel. Im Vertrag steht 70/30 Abrechnung und tatsächlich wird immer 50/50 die Heizkosten abgerechnet. Gehört diese fehlerhafte Angabe zu Formelle Fehler?
Immowelt-Redaktion am 02.11.2017 11:41
steht in der Betriebskostenabrechnung ein anderer Verteilerschlüssel als im Mietvertrag, so handelt es sich laut Urteil des Bundesgerichtshofes um einen inhaltlichen Fehler (BGH, Az.: VIII ZR 115/04).
Oemero7 am 24.08.2017 21:34
Ich habe eine Betriebskosten Abrechnung erhalten, wo ich eine Vorauszahlung in Höhe von 1240€ getätigt habe und muss durch eine vorverteilung 1645,18 € zahlen.
Also Nachforderung 405€
Ich verstehe das nicht und habe bis jetzt nie eine Nachzahlung gehabt.
Außerdem habe ich die Wohnung am 01.09.2016 gekündigt und habe meine Kaution erhalten und zuletzt alle Kosten beglichen.
Heute per Post der Schock 405 € Nachzahlung durch
Immowelt-Redaktion am 25.08.2017 11:13
Hallo Oemero7,
Aus der Ferne können wir zwar nicht beurteilen, ob Ihre Nebenkostenabrechnung korrekt ist. Grundsätzlich gilt aber, dass der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Fristen abrechnen muss, wobei leider auch eine Nachzahlung herauskommen kann. Was Ihr ehemaliger Vermieter mit "Vorverteilung" konkret meint, können wir aus der Ferne leider nicht eruieren. Hier gilt aber, dass er in der Abrechnung nur diejenigen Kosten ansetzen darf, die innerhalb der Abrechnungsperiode angefallen sind und auch nur bis zum Ende des Mietverhältnisses.
Hier finden Sie übrigens Infos, wie Sie selbst Ihre Abrechnung überprüfen können:
ratgeber.immowelt.de/a/nebenkostenabrechnung-pruefen-tipps-fuer-mieter.html
Sollten dann immer noch Unklarheiten bestehen, können Sie die Abrechnung auch von Experten prüfen lassen:
immowelt.de/immobilien/nebenkostenabrechnung.aspx
Judy am 24.08.2017 09:53
Ich habe die neue Betriebskostenabrechnung zugestellt bekommen. Ist es zulässig die Betriebskosten nach Mietparteien zu berechnen, obwohl in den einzelnen Haushalte unterschiedlich viele Personen leben? Die Wohnungen sind alle "gleich" groß, Allerdings leben in einer Wohnung 3 Erwachsene, in einer eine Familie mit Kleinkind und zwei Wohnungen werden jeweils von Singles bewohnt. Die Nebenkosten wurden einfach durch 4 geteilt.... die Wohnungen sind ja "gleich" groß... Aber Müll und dergleichen finde ich so nicht fair abgerechnet, oder?
Immowelt-Redaktion am 24.08.2017 10:28
die Nebenkosten müssen so abgerechnet werden, wie das im Mietvertrag festgelegt ist. Das kann Beispielsweise nach Personenanzahl, aber auch nach Wohneinheiten, Wohnfläche oder Verbrauch geschehen. Ist im Mietvertrag nichts festgelegt, müssen die kalten Betriebskosten, also beispielsweise die Gebühren für die Müllentsorgung, nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Heizkosten dagegen müssen mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, der Rest nach Wohnfläche.
Die Betriebskostenabrechnung ist möglicherweise also korrekt, es kommt aber darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Petra Pizarro am 18.08.2017 14:18
Guten Tag habe in einem Mietshaus ein kleines Büro 38m² darf der Vermieter die Nebenkosten verteilen auf Personen obwohl die Wohnungen unterschiedlich groß sind?
Immowelt-Redaktion am 18.08.2017 14:50
eine Umlage der Nebenkosten nach der Personenanzahl ist grundsätzlich zulässig, ja.
Sabine am 30.07.2017 18:30
Guten Tag, ich habe im Frühjahr für 2017 die NK Abrechnung vom Vermieter erhalten und musste € 241 nachzahlen. Jetzt habe ich eine neue Abrechnung mit Begleitschreiben der Fa. Messtech erhalten. Die erste Abrechnung musste korrigiert werden, da einzelne Heizkostenverteiler am Jahresende nicht nullstehend sind, sondern ähnlich einem Wasserzähler akkumulierend arbeiten. Dadurch ergeben sich Änderungen in der Abrechnung...soweit der Text im Begleitschreiben.
Ich verstehe das insoweit nicht, da beide Abrechnungen April und auch Juni für 11 Zähler denselben Verbrauch angeben, allerdings ist der Preis je Einheit unterschiedlich: alt 0,128597 und neu 0,161215, bei einem Verbrauch von 8.772,548 Einheiten ergibt sich ein neuer Verbrauch von 527,79.
Demnach soll ich jetzt noch einmal € € 286 nachzahlen.
Kann man einfach so einen anderen Preis je Einheit einsetzen? Ich hatte eigentlich noch nie so eine hohe Nachzahlung und 2016 war doch garnicht mal so ein kalter Winter. Bin total perplex und bitte um Ihren Rat. Vielen Dank im Voraus.
Immowelt-Redaktion am 31.07.2017 11:11
vielen Dank für Ihren Kommentar. Aus der Ferne können wir uns diese relativ deutliche Änderungen des Preises pro Einheit auch nicht erklären. Wir würden Ihnen daher empfehlen, bei Ihrem Vermieter oder Hausverwalter Einsicht in die Belegen zu nehmen, die als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung herangezogen wurden. Hierzu haben sie als Vermieter ein Recht. Sollte sich Ihnen die neuerliche Nachzahlung auch dann nicht erschließen, würden wir dazu raten, die Betriebskostenabrechnung rechtlich prüfen zu lassen. Das geht beispielsweise bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
pewischo am 12.07.2017 17:51
Wir haben heute unsere Betriebskostenabrechnung für 2016 erhalten, die Müllabfuhr wurde nach Personen mal Monate, Abrechnungsservice, Grundsteuer,Hausstrom,Straßenreinigung und Versicherung nach Wohnfläche und Hauswart nach Nutzereinheit abgerechnet, das sind drei Umlegearten, ist das rechtens ?
Immowelt-Redaktion am 13.07.2017 09:08
Hallo pewischo,
unterschiedliche Umlageschlüssel für verschiedene Betriebskosten sind zwar für den Vermieter oder Verwalter recht aufwändig zu berechnen, rein rechtlich aber zulässig. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Details Ihrer Betriebskostenabrechnung nicht kennen und sie daher aus der Ferne nur schlecht beurteilen können. Zudem dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Eva am 06.07.2017 11:30
Ist es möglich die Treppenhaus-Reinigung zu ändern, d.h. früher haben 2 Mieter selbst geputzt die anderen haben putzen lassen. Es ist ein 8-Parteienhaus und nun soll das ganze Haus von einer
Reinigungsfirma geputzt werden, können wir das ändern?
Immowelt-Redaktion am 13.07.2017 09:03
Hallo Eva und vielen Dank für Ihren Kommentar,
es steht Ihnen als Vermieter frei, eine Reinigungsfirma mit der Reinigung des Treppenhauses zu beauftragen. Allerdings können die Kosten dafür nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorsorglich im Mietvertrag vereinbart wurde oder sich alle Mieter damit einverstanden erklären.
Helga am 28.06.2017 21:56
Hallo müss ich bei Nebenkosten Abrechnung auch Strom in Treppenhaus und heizungs raum bezahlen ?
Immowelt-Redaktion am 29.06.2017 09:02
wenn die Umlegung dieser Nebenkosten auf den Mieter im Mietvertrag vereinbart wurden, können sie auch tatsächlich umgelegt werden.
Ute am 01.06.2017 22:26
Hallo, aufgrund Gaunerzeichen am Haus ist das Schloss an der Hauseingangstüre erneuert worden. Und ein neues Schloss an der Türe zur Garage, in der der Mieter seine Fahrräder abstellt. Dürfen diese Kosten anteilig mit auf den Mieter umgelegt werden?
Immowelt-Redaktion am 02.06.2017 08:50
vielen Dank für Ihren Kommentar. Solche einmaligen Erneuerungsarbeiten lassen sich nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Das geht in der Regel nur mit regelmäßig anfallenden Kosten.
Helga am 16.05.2017 08:43
Hallo, ein Mieter hat sich letztes Jahr in alle Räume einen Rauchmelder einbauen lassen , also Küche Flur Schlafzimmer, Kinderzimmer wäre für mich ja oK. Aber auch im Wohnzimmer, da schläft angeblich sein erwachsener Sohn. muüß ich da alles bezahlen? Viele grüß
Immowelt-Redaktion am 16.05.2017 10:11
in der Regel ist für den Einbau von Rauchmeldern in der Tat. der Eigentümer einer Wohnung zuständig. Dies ist in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Dort findet sich auch ein Hinweis, in welchen Räumen Rauchmelder eingebaut werden müssen. Größtenteils sind dies Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure die zu Aufenthaltsräumen führen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Situation und die Ihres Mieters aus der Ferne nur schwer beurteilen können und darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Weitere Informationen zum Thema Rauchmelder finden Sie auch in diesem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/rauchmelderpflicht-wer-fuer-einbau-und-wartung-zustaendig-ist.html
Konstantin am 14.05.2017 10:37
Hallo. Mein Vermieter verlangt von mir in der Nebenkostenabrechnung anteilig Grundsteuer und Gebäudeversicherung, obwohl diese Kosten nicht im Vertrag angeführt sind. außerdem hat zusätzlich für den Zeitraum 1.12.15 bis 31.12.15 (Einzugsmonat) vorgelegt. Welche Ansprüche kann er geltend machen, welche nicht?
Immowelt-Redaktion am 15.05.2017 10:50
besten Dank für Ihren Kommentar. Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, kann er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Generell ist der Vermieter nicht verpflichtet, im Mietvertrag sämtliche Kosten aufzuzählen. Mit dem Begriff 'Betriebskosten' sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt. (BGH VIII ZR 137/15). Dabei ist gemäß § 2 Ziffer 1 BetrKV die Grundsteuer umlagefähig - ebenso darf die Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden. Vermieter dürfen folgende Betriebskosten von ihren Mietern zurückholen: Grundsteuer, Abwassergebühr, warme Betriebskosten, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabführ, Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtungskosten, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten, Fernsehen, Antenne, Kabelanschluss, Waschraum sowie sonstige Betriebskosten , welche allerdings genau benannt werden müssen. Diese Nebenkosten darf der Vermieter hingegen nicht auf den Mieter umlegen: Instandhaltung- und setzung sowie Verwaltungsarbeit.
mwe.cologne am 09.05.2017 11:43
ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Unter mir ist im vergangenen Jahr eine Person ausgezogen. Nun soll ich für diese Person anteilsmäßig die Nebenkosten bezahlen. Ist das rechtens?
Immowelt-Redaktion am 09.05.2017 13:42
Sehr geehrter mwe.cologne,
laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter das Risiko und die Kosten eines Leerstands tragen. Werden die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet, dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden (Az.: VIII ZR 159/05). Strittig ist allerdings, wie die Leerstandskosten zu berücksichtigen sind, wenn die Nebenkosten nach Personenanzahl auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu fehlt aktuell ein letztinstanzliches Urteil.
Gisela am 25.04.2017 08:25
Der Mieter hat die Nebenkostenabrechnungen bis Ende 2015 akzeptiert und gezahlt,
kann er nachträglich noch reklamieren und Erstattungen verlangen, da er evtl. die
Wohnflächengröße anzweifelt ?
Immowelt-Redaktion am 25.04.2017 09:13
vielen Dank für Ihren Kommentar. Mieter haben ein Jahr nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Zeit, diese zu beanstanden und Geld zurückzuverlangen, unabhängig davon, ob sie bereits gezahlt haben oder nicht.
elena am 06.04.2017 14:46
Hallo. Dürfen Nebenkosten wie Hausmeister, Winterdienst und Treppenhausreinigung pauschal abgerechnet werden? Also je Position ein Pauschalpreis. Danke
Immowelt-Redaktion am 07.04.2017 12:13
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die entsprechenden Dienstleister dürfen diese Kosten schon pauschal abrechnen. Der Vermieter muss aber seinerseits deutlich machen, nach welchem Umlageschlüssel er diese Kosten auf den Mieter umlegt.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Datails ihrer Nebenkostenabrechnung nicht kennen und darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Veiti am 05.04.2017 16:21
Ist die Zustellung der NK-Abrechnung per email rechtswirksam?
Immowelt-Redaktion am 06.04.2017 09:48
vielen Dank für Ihren Kommentar. Für die Nebenkostenabrechnung genügt die Textform. Das bedeutet, dass sie auch per E-Mail zugestellt werden kann und auch nicht vom Vermieter unterschrieben werden muss.
MN am 03.04.2017 15:59
Dürfen auf Gebühren, die ohne Steuer nachgewiesen werden, nochmals die MwSt. aufgeschlagen werden ?
Immowelt-Redaktion am 04.04.2017 08:54
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ein Vermieter kann nur die Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm selbst in Rechnung gestellt werden. Er nimmt dabei den Endrechnungsbetrag, inklusive Mehrwertsteuer.
marion am 22.03.2017 21:21
hallo...unser vermieter teilt die betriebskosten aus drei häusern nebeneinander je sechs parteien durch achtzehn ist das überhaupt zulässig
Lexa am 18.03.2017 11:35
Hallo. Ich habe gerade meine Heizkostenabrechnung bekommen und da ist das erstemal seit 16 Jahren der Punkt “Beleuchtung“ aufgeführt, darf das sein?
Immowelt-Redaktion am 20.03.2017 11:32
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich dürfen die Kosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Detarn am 24.02.2017 19:27
Wie lange habe ich Zeit,die geforderte Nachzahlung bei den Nebenkosten zu zahlen?
Immowelt-Redaktion am 27.02.2017 08:43
Hallo Detarn,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Für die Zahlung einer Nebenkostenabrechnung bleibt Mietern nach Erhalt der Abrechnung 30 Tage Zeit. Abgesehen davon besteht aber natürlich immer die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter auf eine längere Frist oder eine Ratenzahlung zu einigen. Dazu verpflichtet, dem zuzustimmen, ist der Vermieter aber nicht.
Roy am 15.02.2017 13:05
Im Jahr 2016 habe ich neben der monatlichen Miete bereits stattliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten geleistet.
Nun hat mein Vermieter mir eine Rechnung zur Begleichung der Müllabfuhrkosten 2016 geschickt, die Höhe der Rechnung ist richtig, ich habe ebenfalls eine Frist von 4 Wochen gehabt um diese zu zahlen.
Bin ich als Mieter verpflichtet, gesonderte Rechnungen über offensichtliche Mietnebenkosten trotz geleisteter Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum der Rechnung zu begleichen?
Immowelt-Redaktion am 15.02.2017 13:48
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn der Vermieter Nebenkosten nachfordern möchte, muss er eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Dies geschieht in der Regel einmal pro Jahr. Nebenkosten, die der Vermieter abrechnen möchte, müssen zudem im Mietvertrag genannt werden. Zusätzliche Rechnungen über einzelne Posten muss der Mieter zumindest im laufenden Abrechnungszeitraum in der Regel nicht begleichen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher immer die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Denise am 24.01.2017 09:46
Mein Vermieter hatte im Dezember 16 eine email geschrieben das die Abrechnung einen Fehler hätte und wir uns noch gedulden sollten im Januar schrieb er dann das wir 360 Nachzahlung sollen vom 1.1.15 bis 15.3.15 als ich sagte es wäre kein Problem ich möchte aber die Abrechnung haben meinte er er kann mir nur die original Abrechnung schicken dann müsste ich aber 896 Euro nachzahlen ich sagte es wäre kein Problem zu zahlen ich möchte aber trotzdem meine Unterlagen was kann ich tun
Immowelt-Redaktion am 24.01.2017 10:18
die Details Ihrer Nebenkostenabrechnung können wir aus der Ferne leider nur schlecht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen, die Abrechnungsdaten, die Sie vom Vermieter erhalten haben, einem Fachanwalt oder einem Mieterverein vorzulegen. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung.
Denise am 24.01.2017 09:01
Wann muss die Abrechnung gemacht werden wenn ein Mieter auszieht zb eine Abrechnung vom 1.01.15 bis 15.03.15
Immowelt-Redaktion am 24.01.2017 09:05
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Nebenkostenabrechnung muss beim Mieter ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes, unabhängig davon, wann ein Mieter auszieht. Läuft der Abrechnungszeitraum also beispielsweise vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, muss die Nebenkostenabrechnung am 31. Dezember des folgenden Jahres beim Mieter sein. Das gilt auch dann, wenn dieser schon im März ausgezogen ist. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Susi am 22.01.2017 18:43
Mein Vermieter weigert sich mir meine Abrechnung zu geben solange ich einemmiete in Verzug bin. Ist das
Rechtens? Was kann ich tun? Ziehe jetzt aus und habe
Keine Abrechnung von 2015.
Immowelt-Redaktion am 23.01.2017 09:45
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn ein Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellt, verliert er das Recht auf mögliche Nachzahlungen des Mieters. Andersherum verliert der Mieter aber nicht das Recht auf etwaige Rückzahlungen.
Manfred Focke am 03.11.2016 13:33
Wir bezahlen EURO 580. wrm.
beinhaltet fest 150 E. Nebenkosten. Wir mußten schon einmal nachbezahlen.
Einmal gab es eine Rückzahlung. Jetz erhalten wir seit drei Jahren keine Abrechnung.
Aminga am 19.01.2017 00:57
Der Vermieter muss abrechnen. Schreiben Sie einen Brief und fordern Sie die Abrechnung, eine Frist setzen. Kommt die Abrechnung nicht, dürfen Sie Druck machen in dem Sie die Nebenkosten einbehalten bis er abrechnet. Das müssen Sie dem Vermieter schriftlich mitteilen und wenn die Abrechnung dann kommt, müssen Sie die einbehaltene Beträge wieder an den Vermieter überweisen.
Sollte sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergeben, müssen Sie für Jahre 2013, 2014, 2015 keine Nachzahlung bezahlen. Es ist verjährt. Guthaben steht Ihnen zu.