Source: https://www.familienanwaelte-aachen.de/teilungsversteigerung
Timestamp: 2018-10-19 10:44:22
Document Index: 31917499

Matched Legal Cases: ['§ 1008', '§ 749', '§ 753', '§ 59', '§ 1568', '§ 10', '§ 44', '§ 52', '§ 182', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 90', '§ 490', '§ 1365', '§ 1365', '§ 771', '§ 30', '§ 31', '§ 30', '§ 180', '§ 180', '§ 180', '§ 180', '§ 180', '§ 180', '§ 180', '§ 180', '§ 30', '§ 180', '§ 30', '§ 242', '§ 85', '§ 74', '§ 85', '§ 66', '§ 73', '§ 74', '§ 182', '§ 74', '§ 49', '§ 73', '§ 69', '§ 69', '§ 69', '§ 73', '§ 77', '§ 85', '§ 765', '§ 30', '§ 83', '§ 85', '§ 90', 'BGH', 'BGH', '§ 749', 'BGH', '§ 13', 'BGH', 'BGH', '§ 749', 'BGH', 'BGH', '§ 128', '§ 118', '§ 133', 'BGH', '§ 109', '§ 66']

Teilungsversteigerung - Familienanwälte Aachen
Allgemeines, insbesondere die unterschiedlichen Interessenlagen
Mit der steigenden Zahl von Ehescheidungen nehmen die Vermögensauseinandersetzungen von vormals ehelichen Wohnungen zu. Die Beteiligten, die vielfach noch emotional am Familienheim hängen, scheuen die Teilungsversteigerung. Nicht aus der Welt zu schaffen ist das Vorurteil, dass auf diese Weise Heim und Hof weit unter Wert verkauft oder gar verschleudert würden. Große Zurückhaltung ist selbst bei Anwälten zu beobachten. In der Tat birgt das Thema „Teilungsversteigerung“ einerseits eine Vielzahl von Regressgefahren in sich, sofern gewisse Grundregeln nicht beachtet werden. Andererseits eröffnet gerade eine Teilungsversteigerung die Möglichkeit, eine für den Mandanten günstige Auseinandersetzung des Miteigentums zu erreichen.
Der Miteigentümer einer Immobilie nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) kann gem. § 749 Abs. 1 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Insbesondere kann er die Versteigerung des unteilbaren Grundstücks gem. § 753 BGB fordern. An dessen Stelle tritt der (teilbare) Erlös, dessen Aufteilung entsprechend den Miteigentumsanteilen erfolgen muss. Der in der Praxis übliche Begriff der Teilungsversteigerung ist eigentlich irreführend, weil mit Hilfe des Versteigerungsgerichts lediglich der unteilbare Grundbesitz in einen teilbaren Geldüberschuss umgewandelt wird. Sofern sich die Beteiligten nicht einigen, muss die Auseinandersetzung des Versteigerungserlöses ggf. außerhalb des Versteigerungsverfahrens auf dem Prozessweg durchgesetzt werden.
Die Interessenlage der Eheleute ist häufig völlig konträr: Zum einen kann es das Ziel sein, das Haus zu einem möglichst hohen Preis an Dritte zu verkaufen. Dem kann die Absicht gegenüberstehen, einen möglichst günstigen Eigenerwerb zu erreichen. Schließlich will in manchen Fällen ein Ehegatte nur den bisherigen Zustand aufrechterhalten. Er beabsichtigt überhaupt keine Veränderung; er will lediglich im Hause wohnen bleiben. Je nachdem, welcher Beteiligte vertreten wird, ist die Strategie eine gänzlich andere.
Die Interessenlagen
1. Alternative: Der Antragsteller bewohnt die Immobilie und plant den Zuschlag an einen Dritten
Er wird folgende Maßnahmen ergreifen:
Die Immobilie wird „aufgehübscht“.
Sowohl der Gutachter wie Bietinteressenten werden bereitwillig in das Objekt gelassen.
Das Grundbuch wird bereinigt; nicht mehr valutierte Grundschulden werden vor dem Termin gelöscht.
Abweichende Versteigerungsbedingungen sind „tabu“.
Eine Vielzahl von Interessenten wird mobilisiert (Zeitungsannonce, Internetauftritt etc.).
Es werden Konzessionen gegenüber Interessenten gemacht. Von diesem Eigentümer wird z.B. keine Sicherheitsleistung bei Geboten verlangt.
2. Alternative: Der Antragsteller bewohnt die Immobilie und plant den Zuschlag an sich selbst
Die Immobilie verwahrlost.
Weder dem Gutachter noch Bietinteressenten wird der Zutritt ermöglicht.
Das Grundbuch wird nicht bereinigt. Es wird möglichst unübersichtlich belassen.
Anträge nach § 59 ZVG (sog. abweichende Versteigerungsbedingungen)
Im Termin werden Interessenten eingeschüchtert.
3. Alternative: Der Antragsgegner bewohnt die Immobilie und ist an einer Versteigerung nicht interessiert
Verhaltensweisen wie in Alternative 2).
Vermeintliche Wohn- und Nutzungsrechte werden geltend gemacht. Ggf. wird vorab sogar ein Antrag nach § 1568b BGB (Abschluss eines Mietvertrages) gestellt.
Es erfolgen Drohungen, insbesondere die Ankündigung, das Haus herunterzuwirtschaften oder gar zu demolieren, sofern ein Fremderwerb erfolgen sollte.
Ein freiwilliger Auszug wird ausgeschlossen. Mit erheblichen Kosten verbundene Räumungsprozesse ggf. auch gegenüber Lebensgefährten werden angedroht.
Vorüberlegungen zu einem Antrag auf Teilungsversteigerung
Ob man ein Teilungsversteigerungsverfahren einleitet, will gut überlegt sein. Vor allem folgende Gesichtspunkte müssen vorher kritisch hinterfragt werden:
Entstehen Schadensersatzansprüche bei einem Antrag auf Teilungsversteigerung?
Eignet sich das Grundstück wegen der Belastungen für eine Teilungsversteigerung?
Entsteht eine Spekulationssteuer?
Werden Rechte Dritter tangiert?
Liegt eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen vor?
Gibt es die Alternative Forderungsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung ist der gesetzlich vorgesehene Weg der Auseinandersetzung. Man kann daher einem Ehegatten nicht vorhalten, dass er sich einem freihändigen Verkauf verschlossen hat, bei dem möglicherweise ein höherer Verkaufserlös erzielt worden wäre. Der Eigenerwerb, der möglichst günstig herbeigeführt werden soll, kann nach dem Scheitern der Ehe kein verwerfliches Ziel sein.
Ist das Objekt im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastet, eignet sich die Teilungsversteigerung nicht.
Den Eheleuten gehört ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 300.000 €. Sie trennen sich. Der Ehemann möchte das Teilungsversteigerungsverfahren durchführen. Das Haus ist mit einer Grundschuld i.H.v. 270.000 € zuzüglich eingetragener Zinsen von 18% belastet. Die Grundschuld valutiert noch in voller Höhe.
Ein Miteigentümer, der die Versteigerung beantragt, verfolgt seine Rechtsposition nicht aus einem eingetragenen Recht, sondern aus seinem Eigentümeranspruch. Die Systematik des Zwangsversteigerungsverfahrens gem. § 10 ZVG behandelt ihn so, als betreibe er das Verfahren aus dem letzten Rang. Eingetragene Hypotheken und Grundschulden werden daher nicht beeinträchtigt. Es werden ausschließlich Gebote zugelassen, die diese bestehen bleibenden Rechte berücksichtigen (sog. Deckungsgrundsatz gem. § 44 ZVG bzw. Übernahmegrundsatz gem. § 52 ZVG). Die Vorschrift des § 182 Abs. 1 ZVG schreibt deswegen auch vor, dass bei der Feststellung des geringsten Gebotes die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen sind, welche einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen. Bei stark belasteten oder überschuldeten Grundstücken ist von vornherein abzusehen, dass die Teilungsversteigerung wahrscheinlich zu keinem Ergebnis führen wird. Es werden nämlich keine Gebote abgegeben. Der Antragsteller eines solchen erfolglosen Verfahrens muss sogar die Kosten hierfür tragen. Bei einem hoch belasteten Grundstück kann die Gemeinschaft am Grundstück faktisch nur durch einen koordinierten freihändigen Verkauf durchgeführt werden.
Selbst bei dem Verkauf und der Versteigerung eines Eigenheims muss eine mögliche Spekuationssteuer beachtet werden. Entgegen vielfach geäußerter Ansicht kann die selbstgenutzte Immobilie keineswergs bedenkenlos steuerfrei veräußert werden. In § 23 EStG wird die Veräußerung eines Grundstücks für steuerbar erklärt, falls der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Allerdings besteht gem. § 23 Abs. 1, S. 3 EStG folgende Sonderregelung:
„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“
Die erste Alternative des § 23 Abs. 1, S. 1, 3 EStG fordert eine ausschließliche Wohnnutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung. Die zweite Alternative stellt auf eine Wohnnutzung in einem 3-Jahres-Zeitraum ab, falls in dem Jahr des Auszugs die Veräußerung erfolgt ist.
Die Konsequenzen aus der gesetzlichen Regelung sind u.a. folgende:
In allen Fällen, in denen Eheleute beraten werden, muss festgestellt werden, ob der Hauserwerb zehn Jahre vor der Veräußerung lag. Hierbei kommt es auf den Abschluss des notariellen Vertrages und nicht etwa auf den Beginn des Hausbaus an. Dabei ist bei der Teilungsversteigerung auf den Zuschlag gem. § 90 ZVG abzustellen. Erst aufgrund dieses gesetzlichen Hoheitsaktes geht das Eigentum über. Ist die 10-Jahresfrist abgelaufen, kann es kein Problem mit der Spekulationssteuer geben.
Schon bei der Erstberatung müssen die Eheleute darauf hingewiesen werden, dass die Frage des Auszuges bei einer späteren Verwertung der Immobilie von entscheidender Bedeutung sein kann. Dem Miteigentümer einer bislang bewohnten Immobilie ist, muss klargemacht werden, dass er durch den Auszug u.U. spekulationssteuerpflichtig wird, sofern nicht im Jahre des Auszuges, sondern erst später eine Verwertung der Immobilie erfolgt.
Selbst die Zuweisung einer Wohnung an einen Ehepartner birgt die Gefahr die Spekulationssteuer in sich! Maßnahmen nach dem Gewaltschutzgesetz können daher unerwartete steuerliche Probleme nach sich ziehen.
In Zweifelsfällen ist zur eigenen Absicherung ein Steuerberater einzuschalten.
Vorsicht ist geboten, wenn ein Rückauflassungsanspruch mit entsprechender Vormerkung für den Fall der Vollstreckung im Grundbuch vorgesehen wird. Insbesondere gilt dies in Fällen, in denen ein Grundstück auf Kinder übertragen und ein Wohn- oder Nießbrauchsrechts vorbehalten wurde.
Ebenfalls müssen Rechte eines finanzierenden Kreditinstituts beachtet werden. Ist das Objekt noch ganz oder teilweise drittfinanziert, sollte unbedingt Rücksprache mit dem Kreditinstitut gehalten werden, bevor der Antrag eingereicht wird. Selbst wenn nämlich keine Rückstände bei den Darlehensraten bestehen, muss ansonsten mit der Kündigung des Vertrags gerechnet werden. Das Kreditinstitut könnte in der Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens eine Verschlechterung seiner Position i.S.v. § 490 BGB sehen.
1365 BGB verbietet einen Verkauf des eigenen Miteigentumsanteils, sofern hierdurch eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen getroffen wird. Nur mit Zustimmung des anderen Partners ist dann eine Veräußerung möglich. Weigert sich der Ehepartner, kann ggf. durch das Familiengericht die Zustimmung ersetzt werden. Die Hürden, welche die Rechtsprechung aufstellt, sind allerdings hoch. Bei der Abwägung wird es insbesondere darauf ankommen, ob noch andere Rechte der Miteigentümer aus der Ehegemeinschaft bestehen. Dies können z.B. Zugewinnforderungen oder Ansprüche auf Unterhalt sein. In diesem Zusammenhang ist durch das Gericht vor allem die nach wie vor äußerst umstrittene Problematik zu klären, ob solche Gegenrechte in einer Teilungsversterung überhaupt eine Rolle spielen können.
Nach der Rechtsprechung stellt bereits der Antrag auf Teilungsversteigerung eine solche unzulässige Verfügung dar. Zwar wird durch den Rechtspfleger nicht von Amts wegen überprüft, ob die Voraussetzungen des § 1365 BGB vorliegen. Eine Zurückweisung des Antrags ist aber statthaft, falls die Voraussetzungen des § 1365 BGB entweder
nach positiver Kenntnis des Gerichts,
unter den Beteiligten unstreitig gegeben sind.
Darüberhinaus kann der andere Ehegatte einen sog. Drittwiderspruchsantrag gem § 771 ZPO bei Gericht stellen. Ein solches Verfahren ist mit hohen Kosten verbunden. Der Streitwert richtet sich nach dem Wert des Grundstücks.
Ein Miteigentümer sollte sich vor allem zunächst fragen, ob es überhaupt sinnvoll ist, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. U.U. steht er sich wirtschaftlich viel besser, sofern er aufgrund eines Titels (z.B. wegen Unterhalt oder Zugewinn) lediglich den 1/2-Anteil des anderen Partners versteigern lässt. In derartigen Fällen dürfte es wesentlich zweckmäßiger sein, folgende Vollstreckungsmaßnahmen durchzuführen:
Es wird eine Sicherungshypothek auf dem anderen Anteil eingetragen.
Der Anspruch auf Auseinandersetzung wird gepfändet.
Nur der gepfändete 1/2-Anteil wird versteigert. Hierdurch kann es zu einem günstigeren Erwerb des gesamten Grundbesitzes kommen.
Einstellungsmöglichkeiten für den Antragsteller
Sowohl Antragsteller als auch Antragsgegner können im Rahmen des Verfahrens Einstellungsanträge stellen.
Der Antragsteller hat in der Teilungsversteigerung die Rolle des sog. betreibenden Gläubigers. Nach § 30 ZVG kann er von dem Recht der Einstellung Gebrauch machen, und zwar
ohne jede Begründung,
ohne Einhaltung von Form- oder Fristerfordernissen und
ohne die Mitsprachemöglichkeit Dritter.
Dieser Einstellungsantrag bezieht sich allerdings nur auf das von ihm selbst betriebene Verfahren.
Das Gericht trifft keine Ermessenentscheidung, sondern muss auf seinen Antrag hin einstellen.
Nach der Einstellung läuft eine 6-Monats-Frist. Wenn der Antragsteller keinen Fortsetzungsantrag stellt (ebenso formlos möglich!), wird das Verfahren aufgehoben (§ 31 Abs. 1, S. 2 ZVG). Der Einstellungsantrag kann einmal wiederholt werden. Die zweite Wiederholung (also der dritte Einstellungsantrag) gilt als Rücknahme des Versteigerungsantrages (§ 30 Abs. 1, S. 3 ZVG).
Einstellungsmöglichkeiten für den Antragsgegner
Die Einstellungsmöglichkeiten für den Antragsgegner werden in § 180 ZVG behandelt.
§ 180 Abs. 2 ZVG
Gem. § 180 Abs. 2 ZVG ist die einstweilige Einstellung anzuordnen, falls dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der verschiedenen Miteigentümer angemessen erscheint. Die anderen Miteigentümer können mit der Einstellung nur erreichen, dass nicht gerade jetzt und unter Ausnutzung vorübergehender Umstände, also zur Unzeit versteigert wird, sondern etwas später, wenn die mit der Versteigerung ohnehin verbundenen Nachteile für die Miteigentümer deutlich geringer sind. § 180 Abs. 2 ZVG ist eine Ausnahmeregelung. Anträge haben nur dann Erfolgsaussichten, sofern der Antragsteller wesentliche Umstände darlegt, die sich in maximal einem Jahr ändern können. Diese zeitliche Befristung ergibt sich aus der Wiederholungsmöglichkeit des Antrags gem. § 180 Abs. 2, S. 2 ZVG (6 Monate).
§ 180 Abs. 3 ZVG
§ 180 Abs. 3 ZVG schafft eine zusätzliche Einstellungsmöglichkeit aus sozialen Gründen. Voraussetzung ist, dass das Grundstück nur den Eltern und Eheleuten (nicht und sei es auch nur teilweise Dritten) gehört und dass das Wohl eines gemeinschaftlichen Kindes der Ehegatten ernsthaft gefährdet ist. Das Gesetz stellt nicht auf das Alter ab. Deshalb können sogar Volljährige den Schutz beanspruchen. Bei den strengen Anforderungen geht es nicht um das materielle, sondern nur um das körperliche, geistige und seelische Wohl des Kindes.
Die Erfolgsaussichten von Einstellungsanträgen nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG sind in der Praxis denkbar gering. Allerdings lässt sich mit dem Einstellungsantrag das Verfahren erheblich verzögern. Schließlich gibt es noch das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde (§ 30b Abs. 3 ZVG).
Einstellungsanträge müssen fristgebunden innerhalb von zwei Wochen gestellt werden (§ 180 Abs. 2 S. 3 bzw. Abs. 3 S. 3 i.V.m. § 30b Abs. 3 ZVG).
Verfügt der Antragsteller über ein zeitnahes Verkehrswertgutachten, sollte er das Gutachten zweckmäßigerweise bereits mit der Antragstellung bei Gericht einreichen. Auf diese Weise erübrigt sich u.U. ein weiteres Gutachten (Kosten!). Eine bloße Beleihungsschätzung reicht nicht aus.
Der Miteigentümer, der nicht im Hause wohnt, kann nach gefestigter Rechtsprechung nicht erzwingen, dass der Gutachter oder er selber zum Zwecke der Schätzung in das Haus gelassen werden. In einem solchen Fall wird sich der Gutachter das Objekt von außen ansehen und nach Aktenlage schätzen. I.d.R. werden in diesem Fall Abschläge für nicht bekannte Risiken gemacht. Nach wie vor unterschiedlich beurteilt wird allerdings die Frage, ob der im Haus wohnende Ehegatte verpflichtet ist, dem anderen Partner während des Teilungsversteigerungsverfahrens ein Zutrittsrecht für Bietinteressenten zu ermöglichen. Teilweise wird eine solche Verpflichtung aus §§ 242, 1353 BGB hergeleitet.
Das Gutachten wird nach seiner Fertigung allen Beteiligten zur Stellungnahme übersandt. In der Regel wird eine Stellungnahmefrist von zwei Wochen eingeräumt.
Die Verkehrswertfestsetzung ist insbesondere für folgende Punkte von Bedeutung:
Der Zuschlag kann verweigert werden, falls die 5/10 Grenze des § 85 a ZVG nicht erreicht wurde.
Für potentielle Interessenten ist der Verkehrswert psychologisch von großer Wichtigkeit. Auch wenn die 7/10 Grenze des § 74 a ZVG in der Teilungsversteigerung keine Bedeutung hat, schwindet das Interesse an der Immobilie, sofern dieser Prozentsatz überschritten wird.
Die Sicherheitsleistung von 10 % richtet sich nach dem Verkehrswert.
Andererseits kommt der Festsetzung des Verkehrswerts lediglich in eingeschränktem Umfang Bedeutung zu:
Nur einmal kann der Zuschlag gem. § 85a ZVG versagt werden, wenn die 5/10 Grenze nicht erreicht wurde.
Die Verkehrswertfestsetzung hat mit dem geringsten Gebot rein gar nichts zu tun! Dieses berechnet sich allein aus der Position des betreibenden Gläubigers. Das geringste Gebot wird völlig unabhängig vom Verkehrswert ermittelt.
Wenn nicht zwingende Gründe dagegen sprechen, sollte ein Miteigentümer (und sein Verfahrensbevollmächtigter!) unbedingt am Versteigerungstermin teilnehmen.
Sowohl der Mandant als auch der Anwalt sollten während des gesamten Versteigerungstermins anwesend sein. Die Bietzeit ist durch den Gesetzgeber nunmehr auf mindestens 30 Minuten verkürzt worden. In dieser Zeit muss auf entsprechende Gebote unverzüglich reagiert werden. Dies gilt vor allem dann, wenn bei einem Gebot eine Sicherheitsleistung verlangt werden soll. Falls der Anwalt allein zum Termin erscheinen und Gebote abgeben soll, muss darauf geachtet werden, dass die einfache Anwaltsvollmacht nicht ausreicht. Der Anwalt bedarf hierzu einer ausdrücklichen und notariell beglaubigten Bietungsvollmacht.
Der Versteigerungstermin kann in drei Verfahrensabschnitte aufgeteilt werden:
den Bekanntmachungsteil (§ 66 ZVG),
die Bietzeit (mindestens 30 Minuten, § 73 ZVG),
die Verhandlung über den Zuschlag (§ 74 ZVG).
Der Bekanntmachungsteil
Der Rechtspfleger weist insbesondere auf folgende Gesichtspunkte hin:
Feststellung der Anwesenden und ihrer Vertreter,
Bekanntgabe der Betreiber des Verfahrens (Anordnungs- und Beitrittsanträge sowie -beschlüsse),
erfolgte Anmeldungen (öffentliche Lasten, Grundpfandrechte inkl. Zinsen, eventuelle Mieterrechte),
das geringste Gebot incl. § 182 ZVG,
5/10-Grenze bzw. 7/10-Grenze, vgl. §§ 74a, 85a ZVG,
bestehen bleibende Rechte,
Ausgebotsarten,
Zuschlag und seine Wirkungen,
Verzinsung des Bargebots gem. § 49 Abs. 2 ZVG,
abweichende Versteigerungsbedingungen.
Die Bietzeit
Die Bietzeit beträgt nunmehr mindestens (nicht etwa höchstens!) 30 Minuten (§ 73 Abs. 1 ZVG). Selbst wenn nach Ablauf der Bietzeit Gebote abgegeben werden, sind diese zu berücksichtigen.
Bei Geboten spielt insbesondere die Sicherheitsleistung eine große Rolle. Die Sicherheitsleistung beträgt nicht -wie bis zum Jahre 2007- 10 % des Gebots, sondern 10 % des Verkehrswerts. Auch der mitbietende Miteigentümer wird wie ein Dritter behandelt. Er kann nicht etwa wegen seiner Miteigentümerstellung eine Reduzierung seiner Sicherheitsleistung verlangen, weil ihm bereits ein Teil des zu versteigernden Grundstücks gehört.
Von vielen Beteiligten immer noch unbeachtet wurde bereits ab Februar 2007 die Möglichkeit, durch Barzahlung im Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung zu erbringen, abgeschafft (vgl. § 69 Abs. 1 ZVG). Nach der Neufassung des § 69 ZVG kann Sicherheitsleistung nur noch wie folgt bewirkt werden:
Scheckvorlage
Es wird ein bestätigter Bundesbankscheck oder LZB-Scheck vorgelegt. Ein Bankverrechnungsscheck, ausgestellt von einem im Geltungsbereich des ZVG zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut, wird präsentiert. Der Scheck muss im Inland zahlbar sein.
Möglich ist auch eine Bankbürgschaft. Diese muss allerdings unbefristet, unbedingt und selbstschuldnerisch von einem Kreditinstitut übernommen sein, welches ebenfalls im Geltungsbereich des ZVG zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigt ist.
Quasi als Ersatz für die Bargeldzahlung kann eine rechtzeitige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse gem. § 69 Abs. 4 ZVG vorgenommen werden. Der Betrag muss einen Tag vor dem Termin bei der Gerichtskasse eingegangen sein. Zu beachten ist, dass nicht etwa immer bei dem einzelnen Versteigerungsgericht die Hinterlegung erfolgen darf. Insoweit ist vielmehr teilweise in den einzelnen Bundesländern ein Sammelkonto eingerichtet. Z.B. ist dies für NRW die Oberjustizkasse Hamm (WestLB, BLZ: 440 500 00, Konto-Nr.: 1474816). Für Bayern: Landesjustizkasse Bamberg Kontonummer 24919, Bayer. Landesbank München, BLZ 700 500 00. Für Hessen: Konto der Gerichtskasse Frankfurt am Main Konto: 100 60 30 BLZ: 500 500 00 bei der Landesbank Hessen/Thüringen.
Im Zweifel sollte auf einen Bankverrechnungsscheck zurückgegriffen werden. Auf keinen Fall darf ein eigener Scheck vorgelegt werden.
Nach Ablauf der Mindestbietzeit von 30 Minuten verkündet der Rechtspfleger das bisherige Gebot dreimal. Soweit danach keine weiteren Gebote abgegeben werden, wird der Schluss der Versteigerung unter Angabe der Uhrzeit verkündet (§ 73 Abs. 2 ZVG).
Nach Ende der Bietzeit besteht für die Verfahrensbeteiligten die Möglichkeit, Anträge zur Zuschlagserteilung zu stellen. Insbesondere kann Versagung des Zuschlags beantragt werden.
Es gibt folgende allgemeine Zuschlagsversagungsgründe:
§ 77 ZVG kein Gebot
§ 85a ZVG 5/10 Grenze nicht erreicht
§ 765 a ZPO Verschleuderung
§§ 30, 180 ZVG Einstellungsbewilligung
§ 83 ZVG Verfahrensfehler
Für die Teilungsversteigerung sind folgende Zuschlagsversagungsgründe praktisch bedeutsam: Der Zuschlag muss versagt werden, wenn
im ersten Termin kein Gebot oder nicht das geringste Gebot erreicht wird.
Des Weiteren muss er versagt werden, falls die 5/10-Grenze des § 85a ZVG nicht geboten wurde. Dieser Schutz besteht indes nur einmal.
Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses wird der Ersteher Eigentümer des Versteigerungsobjekts (§ 90 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich ein Räumungstitel gegenüber denjenigen Bewohnern, die kein Recht zum Besitz haben. Grundsätzlich kann also der im Objekt wohnende Miteigentümer durch den Gerichtsvollzieher geräumt werden. Der Räumungstitel richtet sich nach heute h.M. auch gegen die Familienangehörigen (minderjährige Kinder) der bisherigen Miteigentümer und ihr Personal, sofern diese ihren Besitz von den Miteigentümern ableiten.
Es bestehen vor allem drei Problemkreise:
Wem steht rechtlich der Erlösüberschuss zu?
Was geschieht, wenn keine Zahlung erfolgt? Können Gegenrechte bei der Erlösverteilung überhaupt eingewendet werden?
Wie ist die Rechtslage, wenn Grundschulden nicht mehr valutieren, d.h. die zugrundeliegende Forderung durch die bisherigen Eigentümer ganz oder teilweise bezahlt wurden?
Der Auseinandersetzungsanspruch
Die Teilungsversteigerung hat nur das Ziel, die Gemeinschaft am unteilbaren Grundstück in eine Gemeinschaft an einem teilbaren Übererlös umzuwandeln. Es gehört nicht mehr zu den Aufgaben des Versteigerungsgerichts, den Übererlös an die einzelnen Teilhaber der Gemeinschaft zu verteilen. Die Gemeinschaft setzt sich am Versteigerungserlös fort. Der Erlös kann selbst bei einer bisherigen Bruchteilsgemeinschaft lediglich an alle ehemaligen Eigentümer gemeinsam ausgezahlt werden. Kommt eine Einigung unter ihnen nicht zustande, wird das Geld bei der Hinterlegungsstelle hinterlegt.
Gerade wegen der falschen Vorstellung über die Erlösverteilung sind viele Miteigentümer, die das Objekt zu Alleineigentum ansteigern wollen, der Ansicht, dass sie nur anteilig den Betrag zahlen müssen, der dem Bruchteil ihres eigenen Miteigentums entspricht. Das ist falsch. Selbst in solchen Fällen ist grds. zunächst die Zahlung in voller Höhe vorzunehmen. Ein Miteigentümer muss also selbst den ihm später u.U. zustehenden Anteil vorfinanzieren. Dies muss er bedenken, bevor er überhaupt Gebote abgibt.
Abrechnung bei Gegenansprüchen
Oftmals bestehen Ansprüche aus geleisteten Lasten oder aus gezogenen, aber im Innenverhältnis nicht bezahlten Nutzungen. Auch güterrechtliche Ansprüche (Zugewinn) und Unterhaltsforderungen sind denkbar.
Nach der Rechtsprechung des BGH scheint die Frage, ob im Rahmen der Erlösverteilung mit Gegenansprüchen aufgerechnet oder ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden kann, nunmehr geklärt zu sein. Die Entscheidungen im Überblick:
Entscheidungen Ausgangslage
Gegenseitigkeit ohne
Aufteilung bejaht?
grundsätzlich möglich ?
BGH FamRZ 1990, 254
Erlös war zu je 1/2 bei den beiden
Verfahrensbevollmächtigen hinterlegt
Nein Nein. Ansonsten Verstoß gegen den
Rechtsgedanken der §§ 749, 753 BGB
BGH FamRZ 2000, 355
Hinterlegung des Betrages gem. § 13 HinterlO
bei Gericht mangels Einigung
BGH FamRZ 2000, 355 Keinerlei Zahlung erfolgt Nein Nein. Keine Gegenseitigkeit.
BGH FamRZ 2014, 285
Zahlung des 1/2 Erlöses erfolgte mit Freigabe
des Betrages an die Gegenseite
Ja Nein. Ansonsten Verstoß gegen den Rechtsgedanken
der §§ 749, 753 BGB
BGH XII ZB 137/16
Beschl. v. 22.02.2017
Rechtsbeschwerdeverfahren zu OLG Stuttgart
FamRB 2016, 251 = FamRZ 2016, 1160
Grundsätzliche Klärung der Frage, inwieweit ein Zurückbehaltungsrecht möglich ist.
Die Konsequenzen stellen sich wie folgt dar:
Der BGH hat die Grundsätze der Entscheidung aus dem Jahr 2000 aufgegeben. Mit einem gemeinschaftsfremden Recht kann kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden.
Besteht demnach i.d.R kein Zurückbehaltungs- oder Aufrechnungsrecht hat das folgende Konsequenz: Der Erlös muss vorab vom Ersteher gezahlt werden. Der Steigerlös wird sodann verteilt. Sofern der andere Ehegatte (Veräußerer) zugewinnausgleichspflichtig ist, über diesen Anspruch aber noch nicht entschieden wurde, muss der Anteil an ihn ausgezahlt werden. Das Risiko der mangelnden Vollstreckbarkeit des Zugewinns trägt dann der Gläubiger dieser Forderung.
Nichtzahlung des Barbetrags
Wird der Kaufpreis bis zum Verteilungstermin nicht gezahlt hat dies nachstehende Rechtsfolgen:
Das Gericht trägt gem. § 128 ZVG eine Sicherungshypothek in Höhe der übertragenen Forderung zugunsten der früheren Miteigentümer ein.
Auf die Berechtigten erfolgt der Forderungsübergang gem. § 118 ZVG.
Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück wird in der Regel als Wiederversteigerung gem. § 133 ZVG durchgeführt. Bei der Wiederversteigerung ist sowohl die Gemeinschaft als auch jeder einzelne Miteigentümer antragsberechtigt.
Die Rechtslage bei einer nicht valutierten Grundschuld
Von einer nicht valutierten Grundschuld spricht man dann, wenn die bisherigen Eigentümer Zahlungen auf die Forderung erbracht haben. Nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen aller Kreditinstitute werden solche Zahlungen immer nur auf die persönliche Forderung selber, nie auf die Grundschuld verrechnet. Deswegen entstehen auch keine sog. Eigentümergrundschulden. Bei der Versteigerung muss der Erwerber nun in der Regel damit rechnen, dass er aus der Grundschuld noch in Anspruch genommen wird. Um diesen Betrag mindert sich wirtschaftlich der Steigpreis, den er bietet. Der Betrag wird zuvor in dem bar zu zahlenden Gebot „eingepreist“. Stellt sich später nun heraus, dass die Grundschuld nicht mehr valutiert, ist er eigentlich „bereichert“. Es stellt sich daher die Frage, ob der ausscheidende Eigentümer in einem derartigen Fall eine Ausgleichszahlung verlangen kann. Wenn –wie üblich- Eigentümer vorher zu je 50 % beteiligt waren, wäre dies ein Betrag in Höhe von 50 % des Teils der Grundschuld, die nicht mehr valutiert war.
Das Objekt mit einem Wert von 300.000 € gehört den Eheleuten zu je 1/2. Auf dem Grundstück lastet noch eine Grundschuld in Höhe von 200.000 €. Während der Ehe wurde die Forderung abbezahlt. Die Grundschuld ist aber nach wie vor für die Bank eingetragen. Bis zur Teilungsversteigerung wird sie nicht gelöscht. Das geringste Gebot wird von der Rechtspflegerin mit der Übernahme der Grundschuld in Höhe von 200.000 € sowie einem bar zu zahlenden Betrag von 5.000 € für die Kosten angesetzt. Ein Dritter bietet diese 5000 €. Er erhält den Zuschlag. Kann die Ehefrau bzw. der Ehemann nunmehr von diesem Dritten die Zahlung eines Betrages von jeweils 100.000 € verlangen?
Zunächst: Wirtschaftlich hat der Dritte 205.000 € geboten. Neben dem bar zu zahlenden Betrag hat er nämlich die Haftung für die Grundschuld übernommen. Diese beträgt nach wie vor 200.000 €. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes räumt den vormaligen Eigentümern aber nun keinen Zahlungsanspruch gegen den Erwerber ein. Sie verweist sie auf einen sehr komplizierten Weg. Die vormaligen Eigentümer können von dem Erwerber nur verlangen, dass die nicht mehr bei valutierte Grundschuld, die noch auf den Namen der Bank eingetragen war, mit gleichem Rang zu je ein halb nunmehr auf sie eingetragen wird. Ist dies erfolgt, steht den vormaligen Miteigentümern das Recht zu, die Grundschuld geltend zu machen. Gegebenenfalls müssen sie hieraus erneut die Versteigerung betreiben. Ob sie letztendlich an die 2 x 100.000 € kommen, hängt von dem Rang der Grundschuld und dem Wert des Objektes ab.
Andererseits gilt: Der neue Eigentümer kann dies dadurch abwenden, indem er den ausscheidenden Eigentümern deren Anteil an der nicht valutierten Grundschuld auszahlt. Er – und nur er! – hat nach der BGH Rechtsprechung ein Wahlrecht.
In dem Beispielsfall haben die Eheleute deswegen lediglich einen Anspruch auf Umschreibung und Eintragung einer Grundschuld in Höhe von je 100.000 € auf ihren jeweiligen Namen. Hieraus können sie die Vollstreckung betreiben. Der Dritte könnte dies dadurch abwenden, indem er an sie 2 x 100.000 € zahlt. Im Gegenzug müssen dann die Eheleute die Rechte aus den ihnen zustehenden Grundschulden an den Erwerber abtreten.
Die Verfahrenskosten werden gem. § 109 Abs. 1 ZVG aus dem Versteigerungserlös vorweg entnommen. Ist das geringste Gebot jedoch zu hoch (z.B. weil Forderungen vorrangiger Gläubiger bestehen) und kommt es deswegen zu keinem Bargebot, liegt das Kostenrisiko allein beim Antragsteller. Dieser bekommt demnach lediglich im Fall einer erfolgreichen Versteigerung die vorschussweise gezahlten Gerichtskosten zurückerstattet.
Gemäß § 66 Abs. 1 GKG wird in der Regel spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins ein Vorschuss in Höhe der doppelten Gebühr für die Abhaltung des Versteigerungstermins erhoben. Oftmals wird seitens des Gerichts aber schon zu einem viel früheren Zeitpunkt der Vorschuss verlangt. Hiervon wird dann die weitere Tätigkeit abhängig gemacht. Diese doppelte Gebühr ergibt sich daraus, dass in der Regel beim Verfahren insgesamt zwei Gerichtsgebühren anfallen. Tritt ein Miteigentümer dem Versteigerungsverfahren bei, wird eine Anordnungs- bzw. Beitrittsgebühr gem. Nr. 2210 KO erhoben. Sie beträgt 100 € als Festgebühr.
Versteigerungsverfahren ziehen sich oftmals über ein bis zwei Jahre hin. Vor allen Dingen dann, wenn Einstellungsanträge gestellt werden, kann dies zu einer umfangreichen Korrespondenz mit dem Gericht führen. Zudem sind diese Verfahren hochkomplex. Die vom Gesetzgeber vorgesehenen Gebühren sind im Verhältnis zum Aufwand unangemessen niedrig. Unverständlicherweise sind sie zumeist noch nicht einmal kostendeckend. Bei Teilungsversteigerungen wird daher durch uns je nach Wert des Objektes, zu erwartendem Aufwand und prognostizierter Dauer des Verfahrens ein Honorarvorschlag für die Betreuung im gesamten Verfahren unterbreitet.
Teilungsversteigerung im Erbrecht
Nach einem Bericht der Welt vom 15.6.2011 sollen bis zum Jahre 2020 2,6 Billionen Euro in Deutschland an Vermögen vererbt werden. Zum großen Teil besteht dieses Vermögen aus Immobilien. Erbrechtliche Verfügungen über die Verteilung der Grundstücke werden oftmals nicht getroffen. Vielfach wird in vermeintlich gutem Glauben gehofft, dass die Kinder die Tradition der Eltern fortsetzen und das Eigenheim, in dem ja auch die Kinder groß geworden sind, schon nicht veräußern werden. Gravierende Gesichtspunkte werden dabei aber übersehen:
Sind mehrere Erben vorhanden, werden sicherlich nicht all diese mit ihren Familien später unter einem Dach zusammenwohnen. Sofern keine Regelung über die Aufteilung erfolgt (wer bekommt wann und zu welchem Preis die Immobilie?), gerät spätestens die beabsichtigte Übertragung des Hauses auf einen der Beteiligten mit den dann notwendigen Ausgleichszahlungen zum Fiasko.
Zum anderen kann die Interessenlage aus den verschiedensten familiären Gründen so liegen, dass zumindest ein Erbe die Tradition hochhalten, der oder die anderen indes liebend gerne das Objekt versilbern möchten.
Auch bei Mehrfamilienhäusern sind Erbengemeinschaften i.d.R. eine denkbar schlechte erbrechtliche Lösung. Gerade bei diesen können die Interessengegensätze besonders groß sein. So will der eine Inhaber – unter Umständen vor allem aus steuerlichen Gesichtspunkten – Investitionen tätigen, um so auch die Werthaltigkeit der Immobilie zu erhöhen. Der andere Miterbe ist aber - vielleicht schon aus finanziellen Gründen - möglichst darauf aus, eine hohe Rendite zu erzielen. Solche auf Zank und Streit ausgelegte Gesamthandsgemeinschaften - eine solche ist die Erbengemeinschaft – könnte der Erblasser auf verschiedenste Weise verhindern. Zum einen könnte er z.B. Teilungsanordnungen treffen, indem die verschiedenen Immobilien -u.U. mit Ausgleichszahlungen bei unterschiedlichen Werten - entsprechend aufgeteilt werden. Zum anderen könnte er einen der Abkömmlinge zum Alleinerben einsetzen. Gleichzeitig muss dann eine Regelung getroffen werden, wie eine Kompensation für die anderen Erben auszusehen hat.
Die Praxis zeigt allerdings, dass vielfach überhaupt keine Verfügungen getroffen werden. Die Erben befinden sich nunmehr in einem Zwangsverbund (= Gesamtshandsgemeinschaft). Der absehbare Streit ist vorprogrammiert. Keiner der Erben hat das Recht, einen freihändigen Verkauf zu verlangen. Keiner kann fordern, dass eine Aufteilung der Immobilie (z.B. in gleiche Eigentumswohnungen u.U. sogar mit Wertausgleich) vorgenommen wird. Der letzte Weg, die unliebsam gewordene Gesamthandsgemeinschaft aufzulösen, ist die Teilungsversteigerung. Auf diese Weise wird der unteilbare Gegenstand (Immobilie) in einen teilbaren (Geld) umgesetzt. Der Erlös fließt in die Erbmasse. Er muss im Zuge der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft später verteilt werden.