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Timestamp: 2020-02-17 16:56:01+00:00
Document Index: 252845873

Matched Legal Cases: ['art. 76', 'art. 74', 'art. 75', 'art. 130', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 105', 'art. 184', 'art. 216', 'art. 221', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 23', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 31', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 199', 'art. 64']

4A_551/2010 - 2010-12-02 - Vertragsrecht - vente immobilière; vice du consentement
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires (art. 76 al. 1
LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b
On peut certes observer que la cour cantonale n'a pas statué sur recours, comme le prévoit l'art. 75 al. 2
LTF, mais cette situation reste sans conséquence, puisque les cantons disposent encore d'un délai d'adaptation (art. 130 al. 2
BGG Art. 130 Kantonale Ausführungsbestimmungen
1 Die Kantone erlassen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens einer schweizerischen Strafprozessordnung Ausführungsbestimmungen über die Zuständigkeit, die Organisation und das Verfahren der Vorinstanzen in Strafsachen im Sinne der Artikel 80 Absatz 2 und 111 Absatz 3, einschliesslich der Bestimmungen, die zur Gewährleistung der Rechtsweggarantie nach Artikel 29 ader Bundesverfassung erforderlich sind. Ist sechs Jahre nach Inkrafttreten dieses Gesetzes noch keine schweizerische Strafprozessordnung in Kraft, so legt der Bundesrat die Frist zum Erlass der Ausführungsbestimmungen nach Anhörung der Kantone fest.
2 Die Kantone erlassen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens einer schweizerischen Zivilprozessordnung Ausführungsbestimmungen über die Zuständigkeit, die Organisation und das Verfahren der Vorinstanzen in Zivilsachen im Sinne der Artikel 75 Absatz 2 und 111 Absatz 3, einschliesslich der Bestimmungen, die zur Gewährleistung der Rechtsweggarantie nach Artikel 29 ader Bundesverfassung erforderlich sind. Ist sechs Jahre nach Inkrafttreten dieses Gesetzes noch keine schweizerische Zivilprozessordnung in Kraft, so legt der Bundesrat die Frist zum Erlass der Ausführungsbestimmungen nach Anhörung der Kantone fest.
3 Innert zwei Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes erlassen die Kantone Ausführungsbestimmungen über die Zuständigkeit, die Organisation und das Verfahren der Vorinstanzen im Sinne der Artikel 86 Absätze 2 und 3 und 88 Absatz 2, einschliesslich der Bestimmungen, die zur Gewährleistung der Rechtsweggarantie nach Artikel 29 ader Bundesverfassung erforderlich sind.
4 Bis zum Erlass der Ausführungsgesetzgebung können die Kantone die Ausführungsbestimmungen in die Form nicht referendumspflichtiger Erlasse kleiden, soweit dies zur Einhaltung der Fristen nach den Absätzen 1-3 notwendig ist.
LTF. En conséquence, il peut aussi être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382).
LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389).
Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95
LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1
En l'espèce, le recourant présente son propre état de fait, sans se prévaloir de l'une des circonstances qui pourrait permettre au Tribunal fédéral de s'écarter des constatations cantonales (art. 97 al. 1
LTF). En conséquence, il n'est pas possible d'en tenir compte et le raisonnement doit être mené exclusivement sur la base des constatations cantonales.
2.2 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
LTF) - que les parties ont conclu un contrat de vente au sens de l'art. 184 al. 1
CO. Par son objet, le contrat se caractérise comme une vente immobilière (art. 216 ss
CO). En l'absence de règles spéciales, l'art. 221
CO prévoit que les normes concernant la vente mobilière s'appliquent par analogie aux ventes d'immeubles. Ce renvoi concerne en particulier les règles sur la garantie des défauts (ATF 131 III 145 consid. 3 p. 147).
2.3 Lorsqu'il allègue que la chose vendue est défectueuse, l'acheteur peut, si les conditions de ces deux voies de droit sont remplies, choisir d'invalider le contrat pour vice du consentement ou d'exercer l'action rédhibitoire (respectivement l'action minutoire) résultant de la garantie des défauts (ATF 114 II 131 consid. 1 p. 134 ss; 109 II 319 consid. 2 p. 322; 108 II 102 consid. 2.1 p. 104; 107 II 419 consid. 1 p. 421 s.). Il n'est fait exception à cette règle que dans le domaine du commerce de bétail (ATF 111 II 67 consid. 3 p. 70). Les deux voies sont alternatives (mais non cumulatives) et laissées au libre choix de l'acheteur. Rien n'empêche l'acheteur de choisir, à titre principal, d'invalider le contrat et de se réserver, pour le cas où les conditions d'une invalidation ne seraient pas réalisées, de faire valoir subsidiairement l'action en garantie des défauts (SILVIO VENTURI, Commentaire romand, Code des obligations I, no 12 ad Introduction aux articles 197
OR Art. 210 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 9. Verjährung - 9. Verjährung
3 Für Kulturgüter im Sinne von Artikel 2 Absatz 1 des Kulturgütertransfergesetzes vom 20. Juni 2003 2 verjährt die Klage ein Jahr, nachdem der Käufer den Mangel entdeckt hat, in jedem Fall jedoch 30 Jahre nach dem Vertragsabschluss.
a sie die Verjährungsfrist auf weniger als zwei Jahre, bei gebrauchten Sachen auf weniger als ein Jahr verkürzt;
b die Sache für den persönlichen oder familiären Gebrauch des Käufers bestimmt ist; und
c der Verkäufer im Rahmen seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit handelt.
En conséquence, le Tribunal fédéral est lié (art. 105 al. 1
LTF). Dès lors que la partie demanderesse a fait le choix qui lui appartenait, il convient d'examiner si les conditions d'une invalidation du contrat pour cause d'erreur essentielle sont ou non réunies; si elles le sont, il n'y a pas à examiner si la demanderesse aurait aussi pu invalider le contrat pour cause de dol ou exercer les actions découlant de la garantie des défauts.
2.4 Selon l'art. 23
CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était dans une erreur essentielle. Il ressort de l'art. 24 al. 1 ch. 4
CO que l'erreur est essentielle notamment lorsqu'elle porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur, de considérer comme des éléments nécessaires du contrat. Pour que ce cas d'erreur essentielle soit réalisé, il faut tout d'abord que le cocontractant puisse se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de l'autre partie porte sur un fait qui était objectivement de nature à déterminer la partie à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues; il faut encore, en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, que l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'a effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (ATF 135 III 537 consid. 2.2 p. 541 s.; 132 III 733 consid. 1.3 p. 741; 129 III 363 consid. 5.3 p. 365). Ce que les parties avaient à l'esprit au moment de conclure ressortit au fait; savoir si l'erreur doit être qualifiée d'essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4
CO est en revanche une question de droit (ATF 135 III 537 consid. 2.2 p.
542; 113 II 25 consid. 1a p. 27).
En l'espèce, il ressort des constatations cantonales - dont l'arbitraire n'est pas invoqué - que la vente portait sur un chalet dans lequel l'acheteuse souhaitait vivre après sa retraite et qu'elle entendait louer dans l'immédiat. Il ne s'agit donc pas d'une cabane qui serait seulement destinée à fournir un abri pendant quelques heures, voire une nuit, à la suite d'une course de montagne. Dans un chalet destiné à être occupé à demeure, il est essentiel - compte tenu des exigences de confort moderne - de disposer constamment d'une alimentation en eau courante saine. L'importance de cette question ne saurait être sérieusement déniée. Il est d'ailleurs symptomatique d'observer que la question de l'alimentation en eau a été évoquée lors des visites qui ont précédé la vente. Il s'agit donc objectivement, selon la loyauté commerciale, d'un élément essentiel au moment d'acquérir une habitation. La question doit aussi être considérée comme subjectivement essentielle pour l'acheteuse, puisqu'elle souhaitait vivre dans ce chalet et, dans un premier temps, le louer et que la première location s'est déjà révélée impossible en raison du défaut d'alimentation en eau. On ne peut imaginer que cette question n'ait pas été essentielle pour
l'acheteuse au moment de conclure.
Il a été constaté - sans que l'arbitraire ne soit invoqué - qu'elle n'a pu se rendre compte de la situation que durant l'été 2006, lorsque le locataire s'est plaint de l'absence d'eau; elle a manifesté sa volonté d'invalider le contrat dans la citation en conciliation du 22 janvier 2007, de sorte que le délai annuel découlant de l'art. 31 al. 1
CO a été respecté.
2.5 Invoquant l'arbitraire et l'art. 8
CC, le recourant conteste les constatations cantonales concernant l'alimentation en eau et la qualité de celle-ci. Savoir si l'eau est constamment suffisante en toute saison et chaque année, et si elle est de bonne qualité, sont des questions de fait. Le Tribunal fédéral ne peut les revoir que sous l'angle restreint de l'arbitraire.
Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.).
Dès lors que la cour cantonale est parvenue à une conviction, il n'y a plus de place pour une application de l'art. 8
CC qui concerne le fardeau de la preuve dans les cas où la situation de fait reste douteuse.
2.6 Une erreur essentielle, au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4
CO, ne peut pas être invoquée pour des faits qui sont couverts par une clause d'exclusion de la garantie des défauts, valablement conclue (ATF 126 III 59 consid. 3 p. 66).
En l'espèce, il a été constaté en fait - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
LTF) - qu'une clause d'exclusion de la garantie des défauts est contenue dans le contrat conclu.
En l'espèce, la clause d'exclusion indique seulement que l'habitation et le garage sont vendus dans leur état actuel et que l'acquéreuse déclare les avoir visités et les accepter. S'agissant d'une construction ancienne, il s'agit manifestement, si on l'interprète selon le principe de la confiance, d'une clause qui devait protéger le vendeur contre des réclamations liées à l'usure et à la vétusté de la chose vendue. Qu'il n'y ait pas d'eau en période d'étiage en raison d'une insuffisance de la source n'est pas une question d'usure et de vétusté. Il apparaît donc d'emblée, par voie d'interprétation, que l'on se situe en dehors de ce que visait la clause d'exclusion. Si l'on utilise les paramètres préconisés par la jurisprudence, la solution n'est pas différente. En considérant tout d'abord le but économique du contrat, il faut rappeler que l'acheteuse voulait d'abord louer le chalet, avant d'y habiter à demeure; or, la première location s'est révélée impossible en raison des défauts de l'alimentation en eau. Si l'on considère l'importance économique du défaut, sa suppression - selon l'hypothèse la plus favorable de l'expert judiciaire - dépasserait notablement le 10 % du prix de vente. Que le vendeur ait déclaré qu'il n'y aurait pas
de problème pour l'alimentation en eau confirme d'ailleurs que le problème qui a surgi était exclu de la prévision des parties (sur la compatibilité entre une qualité promise et une clause d'exonération : cf. ATF 109 II 24 consid. 4 p. 25).
2.7 La cour cantonale, en suivant le rapport d'expertise, a admis qu'il y avait encore d'autres défauts que l'acheteuse ne pouvait pas détecter et qui étaient nécessairement connus du vendeur. Elle en a déduit qu'ils ont été dissimulés frauduleusement au sens de l'art. 199
CO, de sorte que la clause d'exclusion de la garantie ne s'applique pas et qu'ils peuvent être invoqués par l'acheteuse. Ce raisonnement, en soi, ne viole pas le droit fédéral. On ne voit pas non plus que la cour cantonale, en suivant l'opinion de l'expert judiciaire, ait déterminé les faits de manière arbitraire. La question est toutefois sans pertinence, puisque seule l'invalidation est contestée devant le Tribunal fédéral et que celle-ci est déjà justifiée pour les motifs évoqués ci-dessus.
Il y a lieu d'accorder l'assistance judiciaire à l'intimée, qui en remplit les conditions (art. 64
Entscheid : 4A_551/2010
Datum : 02. Dezember 2010
Publiziert : 29. Dezember 2010
Regeste : vente immobilière; vice du consentement
"4a_551/2010"
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