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Timestamp: 2016-10-27 20:49:08
Document Index: 36196455

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 83', 'BGE', 'Art. 113', 'Art. 86', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 40', 'e contrario', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 90', 'BGE', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 86', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 238', 'BGE', 'Art. 36', 'Art. 66', 'Art. 68', 'Art. 9', 'Art. 68', 'BGE']

1C_258/2009 (20.05.2010)
1C_258/2009
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf M�ller,
Firma Z.________, vertreten durch
dipl. Bauing. ETH und lic. iur. Hans Briner,
Gemeinde St�fa.
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 23. April 2009.
Am 9. November 2007 ersuchte die Firma Z.________ um die Bewilligung einer Areal�berbauung mit Alters- und Familienwohnungen auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. 11079 an der Gerenstrasse in St�fa. Das Vorhaben umfasst zwei Bauk�rper ("Haupthaus" und "Haus West"). Das Grundst�ck liegt in der an die Kernzone angrenzenden dichten Wohnzone WD*.
Am 11. M�rz 2008 erteilte der Gemeinderat St�fa die Bewilligung.
Dagegen erhoben A. und B.X.________ einerseits und eine weitere Partei anderseits je Rekurs bei der Baurekurskommission II des Kantons Z�rich. Diese f�hrte am 2. September 2008 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 21. Oktober 2008 vereinigte sie die Rekursverfahren. In teilweiser Gutheissung der Rekurse erg�nzte sie den Beschluss des Gemeinderates vom 11. M�rz 2008 um eine Auflage bez�glich der Pergolen und des Laubengangs beim Haupthaus. Im �brigen wies sie die Rekurse ab.
Die von A. und B.X.________ dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich am 23. April 2009 ab.
A. und B.X.________ f�hren mit Eingabe vom 10. Juni 2009 Beschwerde beim Bundesgericht mit dem Antrag, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei, soweit er das Baugesuch sch�tze, aufzuheben und die Baubewilligung nicht zu erteilen.
Das Verwaltungsgericht beantragt unter Hinweis auf die Erw�gungen seines Entscheids die Abweisung der Beschwerde.
Die Gemeinde und die Firma Z.________ haben je eine Vernehmlassung eingereicht mit dem Antrag, die Beschwerde abzuweisen (soweit darauf einzutreten sei).
A. und B.X.________ haben innert mehrmals erstreckter Frist zu den Vernehmlassungen Stellung genommen.
Mit Verf�gung vom 17. Juli 2009 hat das pr�sidierende Mitglied der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung das Gesuch um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Die Beschwerdef�hrer waren bereits gegen die Bewilligung eines Neubaus von Alters- und Familienwohnungen auf dem Nachbargrundst�ck Kat.-Nr. 11080 mit Beschwerde an das Bundesgericht gelangt. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 28. September 2009 ab, soweit es darauf eintrat (1C_12/2009).
Die Beschwerdef�hrer erheben mit der vorliegenden Beschwerde inhaltlich die gleichen Einw�nde wie in jener, die zum bundesgerichtlichen Urteil vom 28. September 2009 f�hrte. Die folgenden Erw�gungen stimmen deshalb im Wesentlichen mit jenen im Urteil vom 28. September 2009 �berein.
2.1 Gem�ss Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden gegen Entscheide in Angelegenheiten des �ffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung. Art. 83 BGG enth�lt dazu keinen Ausschlussgrund (BGE 133 II 249 E. 1.2).
Ist hier somit die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegeben, scheidet gem�ss Art. 113 BGG die subsidi�re Verfassungsbeschwerde - welche die Beschwerdef�hrer offenbar ebenfalls erheben wollen (Beschwerde S. 3 Ziff. 2 f.) - aus.
2.2 Gegen den angefochtenen Entscheid steht kein kantonales Rechtsmittel zur Verf�gung. Die Beschwerde ist nach Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG zul�ssig.
2.3 Gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde berechtigt, wer a) vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat (...); b) durch den angefochtenen Entscheid (...) besonders ber�hrt ist; und c) ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung hat.
Die Beschwerdef�hrer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie sind - wie sie zwar nicht selber darlegen, sich aber dem Entscheid der Baurekurskommission (S. 3 E. 2) entnehmen l�sst - Eigent�mer einer sich in unmittelbarer N�he des Grundst�cks Kat.-Nr. 11079 befindenden Liegenschaft. Zumindest ihre tats�chliche Situation wird durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst. Sie sind deshalb zur Beschwerde befugt (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.3 S. 252 ff.).
2.4 Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls gegeben sind, kann auf die Beschwerde - unter Vorbehalt der unten darzulegenden Einschr�nkungen - eingetreten werden.
2.5 Der Vertreter der privaten Beschwerdegegnerin ist nicht Anwalt. Dies schadet nicht, da in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten auch Nichtanw�lte als Parteivertreter zugelassen sind (Art. 40 Abs. 1 BGG e contrario; BGE 134 III 520 E. 1.2 am Schluss).
2.6 Das Bundesgericht gab den Beschwerdef�hrern Gelegenheit, bis zum 9. Dezember 2009 eine Replik einzureichen. Dies haben sie innert Frist getan. Am 8. Februar 2010 haben sie dem Bundesgericht eine weitere Eingabe zugesandt. Diese kann nicht ber�cksichtigt werden, da sie nach Ablauf der Replikfrist erfolgte.
2.7 Die Beschwerdef�hrer r�gen in verschiedener Hinsicht die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte.
Gem�ss Art. 106 Abs. 2 BGG pr�ft das Bundesgericht die Verletzung von Grundrechten nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist. Insoweit besteht eine qualifizierte R�gepflicht. Es gelten die gleichen Begr�ndungsanforderungen wie fr�her bei der staatsrechtlichen Beschwerde nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sein sollen. Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen. Auf appellatorische Kritik tritt es nicht ein. Macht der Beschwerdef�hrer eine Verletzung des Willk�rverbots geltend, muss er im Einzelnen darlegen, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leiden soll. Es gen�gt nicht, wenn er lediglich seine eigene Auffassung jener der Vorinstanz gegen�berstellt (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 134 II 349 E. 3 S. 351 f., 244 E. 2.2 S. 246).
3.1 Die Beschwerdef�hrer bringen (Beschwerde S. 5 Ziff. 1) vor, die Vorinstanz r�ume ein, dass die vom Regierungsrat des Kantons Z�rich erlassenen Normalien vom 9. Dezember 1987 �ber die Anforderungen an Zug�nge (Zugangsnormalien; LS 700.5) bei der Gerenstrasse nicht eingehalten w�rden. Sie nehme an, die Erhaltung grosser alter B�ume stelle einen vertretbaren Grund dar, um von den Zugangsnormalien abzuweichen. Damit setze sie sich willk�rlich �ber � 203 ff. des Gesetzes des Kantons Z�rich vom 7. September 1975 �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht (PBG, LS 700.1) hinweg, welches derartige Pflanzen als Schutzobjekte behandle.
3.2 Die R�ge gen�gt den Begr�ndungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht. Die �� 203-217 PBG regeln den Natur- und Heimatschutz. Die Beschwerdef�hrer sagen nicht klar und detailliert, �ber welche dieser Bestimmungen sich die Vorinstanz inwiefern in schlechthin unhaltbarer Weise hinweggesetzt haben soll. Es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts, von Amtes wegen zu pr�fen, welche Bestimmung hier allenfalls in Betracht kommen k�nnte.
Soweit die Beschwerdef�hrer in der Replik (S. 2 unten) insoweit - nach Kenntnisnahme von Erw�gung 2.2 des bundesgerichtlichen Urteils vom 28. September 2009 - eine Begr�ndung nachzuschieben versuchen, ist dies unzul�ssig. Mit Einwendungen, welche sie bereits in der Beschwerde h�tten vorbringen k�nnen, sind sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47 mit Hinweisen).
4.1 Die Beschwerdef�hrer machen (Beschwerde S. 6 Ziff. 1) geltend, wenn die Vorinstanz annehme, � 360 Abs. 3 PBG und � 11 der Zugangsnormalien erlaubten eine Verengung der Gerenstrasse und die Verkehrssicherheit sei damit nach wie vor gew�hrleistet, entbehre dies jeglicher Sachlichkeit.
4.2 Soweit die Beschwerdef�hrer insoweit Willk�r und damit eine Verletzung von Art. 9 BV geltend machen sollten, w�re die R�ge jedenfalls unbegr�ndet.
� 360 Abs. 3 PBG erlaubt die Abweichung von Normalien aus wichtigen Gr�nden. Gem�ss � 11 der Zugangsnormalien k�nnen, wenn es aufgrund der tats�chlichen Verh�ltnisse unerl�sslich ist, im Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen gestellt werden.
Die Vorinstanz verweist insoweit (angefochtener Entscheid S. 3 E. 2) auf ihr Urteil vom 29. Oktober 2008, welches im Verfahren 1C_12/2009 angefochten war. In jenem Urteil kam sie zum Schluss, es l�gen geradezu klassische Verh�ltnisse vor, die aufgrund der in der Kernzone liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen gem�ss Anhang zu den Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen liessen. Ein durchgehender Ausbau der Gerenstrasse mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und 2 m breitem Trottoir w�rde die Beseitigung der Baumgruppe bei der Einm�ndung der Gerenstrasse in die Bahnhofstrasse sowie einen - mindestens teilweisen - Abbruch gewisser Geb�ude voraussetzen. Es liege aber gerade in der Zielsetzung von � 360 Abs. 3 PBG und � 11 der Zugangsnormalien, in kleinr�umigen Verh�ltnissen von Kernzonen zur Bewahrung des Ortsbildes den gewachsenen Strukturen Rechnung zu tragen und die technischen Anforderungen der Zugangsnormalien nicht rigoros durchzusetzen. Zusammenfassend - so die Vorinstanz weiter - ergebe sich, dass die Gerenstrasse zwar an einigen Stellen keinen normalienkonformen Ausbaugrad aufweise, dies aber gest�tzt auf � 360 Abs. 3 PBG und � 11 der Zugangsnormalien zul�ssig sei. Der Gemeinderat und die Baurekurskommission h�tten ohne Rechtsverletzung davon ausgehen d�rfen, dass das Baugrundst�ck strassenm�ssig hinreichend erschlossen sei.
Diese Erw�gungen der Vorinstanz - mit denen sich die Beschwerdef�hrer nicht im Einzelnen auseinander setzen - sind nicht offensichtlich unhaltbar. Willk�r ist daher zu verneinen.
5.1 Die Beschwerdef�hrer wenden (Beschwerde S. 5 f. Ziff. 1) ein, dass die Verkehrssicherheit an der Gerenstrasse durch weitere Bauten nicht mehr gew�hrleistet sei, habe die Gemeinde selber in ihrem Protokollauszug vom 22. Mai 1990 festgehalten. In den Erw�gungen (gemeint offenbar: des Protokollauszugs) komme die Gemeinde noch selber zum Schluss, dass die verkehrstechnische Erschliessung nicht den Zugangsnormalien entspreche. Heute stelle sich die Gemeinde auf den Standpunkt, die Erschliessung sei gesetzeskonform; dies obwohl das heutige Bauprojekt in der Dimension weit gr�sser ausgestaltet sei als das seinerzeitige Gesuch von W.________. Damit verhalte sich die Gemeinde wider Treu und Glauben.
5.2 Auf die R�ge kann schon deshalb nicht eingetreten werden, weil sie die Beschwerdef�hrer vor Vorinstanz nicht vorgebracht haben und sich diese daher nicht dazu ge�ussert hat. Letztinstanzlichkeit im Sinne von Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG bedeutet, dass der kantonale Instanzenzug f�r R�gen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden, ausgesch�pft sein muss (vgl. BGE 5A_34/2009 vom 26. Mai 2009 E. 4.3; 134 III 524 E. 1.3 S. 527; Urteile 1B_130/2009 vom 15. Juli 2009 E. 2.3; 6B_32/2008 vom 13. Mai 2008 E. 3.2).
Das Vorbringen w�re im �brigen unbehelflich. Wie die Vorinstanz im Urteil vom 29. Oktober 2008 - auf welches sie im angefochtenen Entscheid verweist - darlegt, wurde die Gerenstrasse entsprechend dem vom Regierungsrat des Kantons Z�rich im Jahr 1996 genehmigten Quartierplan Geren ausgebaut, um die Bauparzellen an der Gerenstrasse hinreichend zu erschliessen (S. 9 E. 4.3.2). Die Beschwerdef�hrer machen nicht substantiiert geltend, diese Feststellung sei offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG. Ihrem Vorbringen ist damit die Grundlage entzogen. Wurde die Gerenstrasse nach der Stellungnahme der Gemeinde aus dem Jahre 1990 ausgebaut, ist es nicht widerspr�chlich, wenn diese danach in Bezug auf die Erschliessung eine andere Auffassung vertreten hat.
6.1 Die Beschwerdef�hrer bringen (Beschwerde S. 6 ff. Ziff. 2 f.) vor, die geplante Baute lasse sich nicht im Sinne von Art. 238 PBG befriedigend in die Umgebung einordnen. Wenn die Vorinstanz das Bauvorhaben trotzdem als gut befinde, sei das willk�rlich. Der Entscheid der Vorinstanz sei insoweit nicht nachvollziehbar und von keinen vern�nftigen Argumenten getragen.
6.2 Gem�ss � 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung f�r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch f�r Materialien und Farben (Abs. 1). Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere R�cksicht zu nehmen (Abs. 2).
Nach � 71 PBG m�ssen bei Areal�berbauungen wie hier die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckm�ssig ausgestattet und ausger�stet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Geb�ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freifl�chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungsl�sung; Art und Grad der Ausr�stung (Abs. 2).
6.3 Die Vorinstanz hat sich (S. 4. ff. E. 4) eingehend mit der Frage der Einordnung der geplanten Baute auseinander gesetzt. Sie kommt (S. 5 f.) zum Schluss, die Baubewilligung sei auch insoweit rechtm�ssig.
Die Vorinstanz verweist zun�chst auf die Erw�gungen der Baurekurskommission. Diese f�hrt (S. 12 ff. E. 5.2.2) im Wesentlichen aus, mit der Ausgliederung der un�berbauten Kernzonengrundst�cke aus der Kernzone und deren Zuweisung in die Zone WD* im Jahre 1999 habe der kommunale Gesetzgeber offenbar die �berbauungsm�glichkeiten auf diesen Grundst�cken erweitern wollen, unter Inkaufnahme, dass so die strengen Einordnungskriterien der Kernzone entfallen. Im Planungsbericht des Gemeinderats zur Ortsplanungsrevision 1999 werde hierzu festgehalten, eine Tendenz zur Errichtung neuer "Altbauten" in der Kernzone sei unverkennbar, womit die alte Bausubstanz entw�rdigt und die historischen Verh�ltnisse verunkl�rt w�rden. Mit der Zuweisung der un�berbauten Kernzonengrundst�cke zur neuen Zone WD* mit der im Vergleich zur gew�hnlichen Zone WD um 3 m reduzierten Geb�udeh�he werde "gute, moderne Architektur" erm�glicht, ohne dass dadurch das Ortsbild beeintr�chtigt werde. Dieser Umstand - so die Baurekurskommission weiter - erscheine vorliegend von zentraler Bedeutung. Die Kernzonengrenze sei entlang der bestehenden historischen Bauten gezogen worden. Bei den un�berbauten Grundst�cken sei auf das Erfordernis einer kernzonenkonformen Erscheinung bewusst verzichtet worden. Der strenge Massstab von � 238 Abs. 2 PBG verbiete daher Bauten, welche das Kernzonenbild beeintr�chtigten, ohne dass indessen vorausgesetzt werde, dass diese Bauten selber als Kernzonenbauten gestaltet w�rden. Es k�nne auch nicht verlangt werden, dass nur kleinmassst�bliche Bauten errichtet werden. Mit der im Vergleich zur gew�hnlichen dichten Wohnzone um 3 m reduzierten Geb�udeh�he in der Zone WD* habe der Gesetzgeber offenbar den Schutz des Kernzonenbildes beabsichtigt, w�hrend mit der vergleichsweise hohen Baumassenziffer von 2,6 m3/m2 dem raumplanerischen Bed�rfnis nach verdichtetem Bauen in den Zentren Rechnung getragen werden sollte. Massige Bauvolumen seien daher gem�ss den expliziten Planungsvorschriften auch unmittelbar angrenzend an die Kernzone zul�ssig bzw. gewollt. Zweifellos werde sich der kubisch und massig in Erscheinung tretende Bau zu den angrenzenden historischen Bauten �sthetisch in einen gewissen Widerspruch setzen, doch entspreche dies nach dem Gesagten dem Willen des Gesetzgebers. Zu beachten sei weiter, dass das Bauvorhaben von einer diplomierten Architektin begutachtet worden sei, welche die Bewilligung des Projekts empfohlen habe. Das geplante "moderne" Geb�ude stelle in optischer Hinsicht kein v�llig neues Element in der n�heren baulichen Umgebung dar, da sich bergw�rts in der Zone WG bereits �hnlich kubische Mehrfamilienh�user bef�nden. Zwischen diesen Geb�uden und der Kernzone stellten die hier strittigen Mehrfamilienh�user eine �bergangserscheinung dar und entspr�chen damit der Absicht des kommunalen Gesetzgebers. Besonders obskure oder markante Erscheinungsmerkmale, welche einen auff�lligen St�rfaktor bilden w�rden, weise das Bauvorhaben nicht auf. Der Widerspruch zu den historischen Kernzonenbauten ergebe sich lediglich aufgrund der Masse und der vergleichsweise "neuzeitlichen" Geradlinigkeit des Bauvorhabens, welche Merkmale aber vom Gesetzgeber gewollt bzw. zumindest gestattet w�rden. Der Gemeinde k�nne daher nicht vorgeworfen werden, sie habe bei der �sthetischen Beurteilung des Projekts ihr Ermessen �berschritten. Dies liefe auf eine unstatthafte akzessorische �berpr�fung einer rechtskr�ftigen Planungsvorschrift hinaus.
Die Vorinstanz erw�gt sodann ihrerseits (S. 6), besondere Gr�nde, welche einer Herabsetzung des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundst�cks aus der Kernzone definierten Bauvolumens verlangen w�rden, seien nicht gegeben. Die Kernzonensilhouette werde von der Seestrasse aus nicht gest�rt, wenn das Bauprojekt gleichsam den Hintergrund der Kernzonenbauten bilde und zwischen diesen hindurch sichtbar sei. Eine Aufteilung des Bauvolumens auf mehrere Bauk�rper, wie sie die Beschwerdef�hrer zu bevorzugen schienen, sei aus R�cksicht auf die kleineren Bauvolumen der Kernzone nicht zwingend erforderlich. Die Baurekurskommission habe diesbez�glich zutreffend auf das von der Baubeh�rde beigezogene Gutachten hingewiesen, welches festhalte, dass die gew�hlte Lage der Bauk�rper und die Kompaktheit der Baumasse grossz�gige Freifl�chen und eine gute Distanz des Haupthauses zu den historischen Bauten der Kernzone entstehen liessen. Sodann - so die Vorinstanz weiter - sei die Ansicht, die projektierten Bauk�rper verm�chten auch f�r sich den Anforderungen an eine gute Gestaltung und insbesondere auch den erh�hten Anforderungen f�r Areal�berbauungen gem�ss � 71 PBG zu gen�gen, nicht rechtsverletzend.
6.4 Was die Beschwerdef�hrer dagegen vorbringen, beschr�nkt sich im Wesentlichen auf appellatorische Kritik und ist jedenfalls nicht geeignet, die Auffassung der kantonalen Rechtsmittelinstanzen als offensichtlich unhaltbar erscheinen zu lassen. Zu Recht haben diese der Gemeinde bei der �sthetischen W�rdigung des Bauvorhabens einen Ermessensspielraum zugestanden (Urteil 1P.678/2004 vom 21. Juni 2005 E. 4.3, in: ZBl 107/2006 S. 430). Sie st�tzen ihre Ansicht - entgegen dem Einwand der Beschwerdef�hrer - auf sachliche Argumente. Wenn sie zum Schluss gekommen sind, die �sthetische W�rdigung des Bauvorhabens durch die Gemeinde sei vertretbar, verletzt das kein Verfassungsrecht. Die Beschwerdef�hrer wenden ein, die geplante Baute halte sich nicht an die "Massst�be der Umgebung". Nach der Rechtsprechung k�nnen Bauten, die den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, jedoch nicht schon deshalb als mit dem Eingliederungsgebot unvereinbar bezeichnet werden, weil sie gr�ssere Ausmasse und eine gr�ssere Nutzungsdichte aufweisen als die umstehenden Geb�ude (BGE 115 Ia 114 E. 3d S. 119; 363 E. 3a S. 366; Urteil 1P.9/1997 vom 21. Mai 1997 E. 3a, in: ZBl 99/1998 S. 170).
7.1 Die Beschwerdef�hrer bringen (Beschwerde S. 9) vor, die Gemeinde habe mit der Bewilligung des Bauvorhabens gegen Treu und Glauben verstossen. Die Beschwerdef�hrer h�tten nicht damit rechnen m�ssen, dass die Gemeinde in der Zone WD* eine der schutzw�rdigen Kernzone zuwiderlaufende Baute bewilligen werde.
7.2 Das Vorbringen ist unbegr�ndet. Da die geplante Baute den Anforderungen der Zone WD* und den massgeblichen Gesetzesbestimmungen entspricht, mussten die Beschwerdef�hrer damit rechnen, dass sie die Gemeinde bewilligen wird.
8.1 Die Beschwerdef�hrer machen (Beschwerde S. 9 f.) sinngem�ss geltend, wenn die kommunale Bauordnung in der Zone WD* eine Baute wie hier zulasse, stehe das in Widerspruch zu � 238 Abs. 2 PBG und damit zum Grundsatz, wonach h�herrangiges (kantonales) dem tieferrangigen (kommunalem) Recht vorgehe.
8.2 Es kann offen bleiben, ob die Beschwerde insoweit den Begr�ndungsanforderungen gen�gt. Das Vorbringen ist jedenfalls unbegr�ndet. Die Vorinstanz hat, wie dargelegt (E. 6.4), die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit � 238 PBG willk�rfrei bejaht. Es besteht demnach kein Widerspruch zwischen der kommunalen Bauordnung, nach welcher das Vorhaben zul�ssig ist, und dem kantonalen Recht.
9.1 Die Beschwerdef�hrer bringen (S. 10) vor, bei Verwirklichung des Bauprojekts verl�re ihre Liegenschaft erheblich an Wert. Der angefochtene Entscheid verletze die Eigentumsgarantie.
9.2 Das Vorbringen ist unbehelflich. Die Beschwerdef�hrer legen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Bewilligung einer zonenkonformen und mit den massgeblichen Gesetzesbestimmungen in Einklang stehenden Baute im Lichte von Art. 36 BV einen widerrechtlichen Eingriff in ihre Eigentumsgarantie darstellen k�nnte.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdef�hrer die Kosten (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG). Sie haben der privaten Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Entsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG sowie Art. 9 des Reglements vom 31. M�rz 2006 �ber die Parteientsch�digung und die Entsch�digung f�r die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht [SR 173.110.210.3]). Der Gemeinde steht keine Parteientsch�digung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG; BGE 134 II 117).
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdef�hrern je zur H�lfte auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer haben unter solidarischer Haftbarkeit der privaten Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Entsch�digung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde St�fa und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.