Source: https://www.smartlaw.de/rechtstipps/mieten-wohnen/schoenheitsreparaturen-wer-muss-wann-und-wie-renovieren
Timestamp: 2020-04-05 04:23:53
Document Index: 373733985

Matched Legal Cases: ['§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 281', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', '§ 204', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen: Wer muss wann und wie renovieren? | Smartlaw-Rechtstipps
Schönheitsreparaturen: Wer muss wann und wie renovieren?
Geht es um Schönheitsreparaturen, versucht der Vermieter oft die Arbeit durch Renovierungsklauseln auf den Mieter abzuwälzen. Circa 50% der Klauseln sind unwirksam. Vermieter und Mieter sollten sich rechtzeitig informieren, welche Renovierungspflichten der Mieter hat und in welchem Umfang er diese durchführen muss. Hält sich der Mieter nicht daran, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz.
I. Renovierung ist nicht immer Mietersache
Spätestens, wenn ein Mietverhältnis zu Ende geht und die ersten Kisten und Kasten schon gepackt sind, verspüren Mieter selten den Wunsch, wie im Mietvertrag vereinbart, die Wohnung zu renovieren. Müssen sie in vielen Fällen auch nicht, weil viele Schönheitsreparatur-Klauseln – insbesondere in älteren Mietverträgen – unwirksam sind. Und das nicht etwa, weil Vermieter sich nicht an das Gesetz halten. Es ist vielmehr die höchstrichterliche Rechtsprechung, die sich selbst aufhebt.
Deshalb sollten Mieter und Vermieter gleichermaßen prüfen, wer für die Renovierung zuständig ist, bevor man sich auf einen teuren Rechtsstreit einlässt. Außerdem können Mieter und Vermieter, soweit die Renovierungsarbeiten von einem Fachhandwerker gegen Rechnung ausgeführt werden, dessen Kosten steuerlich geltend machen – die einen zumindest als haushaltsnahe Dienstleistung, die anderen als Werbungskosten.
II. Klären Sie zunächst, über was Sie sich streiten
2.1. Was sind Schönheitsreparaturen?
Bevor Sie sich streiten, wer zu renovieren hat, ist es wichtig, zu wissen, was überhaupt im Fall des Falles zu renovieren bzw. was unter einer mietrechtlichen Schönheitsreparatur zu verstehen ist.
Der Gesetzgeber hat den Begriff nicht klar definiert. Klar ist nur, dass es nicht um Reparaturen im klassischen Sinne geht, sondern um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch normales Wohnverhalten. Aber auch nicht jede Abnutzungserscheinung ist ein Fall für die Schönheitsreparatur.
Was eine Schönheitsreparatur tatsächlich ist, hat sich allerdings im Laufe der Jahre durch die Rechtsprechung herausgebildet. Das hat den Vorteil, dass neuere Entwicklungen berücksichtigt werden können, was die Wohnraumausstattung anbetrifft. Hat man zum Beispiel früher noch zu streichende Holzdielen in der Wohnung gehabt, gibt es heute nicht nur Teppichboden, sondern alle möglichen Bodenbeläge, denen ein Anstrich nicht gut bekommen würde.
So haben die Gerichte den mietrechtlichen Begriff Schönheitsreparatur unabhängig davon, wer renovierungspflichtig ist, wie folgt definiert:
Danach sind Schönheitsreparaturen, wie der Name schon vermuten lässt, Maßnahmen, die der Verschönerung der Mietsache dienen. Es handelt sich also um solche Arbeiten innerhalb der Wohnung, durch die Abnutzungserscheinungen infolge normalen Wohnens beseitigt werden.
Wichtig: Schäden, die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, fallen somit nicht in diese Kategorie.
Das liest sich einfacher, als es ist. Denn nicht alles, was zur Mietwohnung gehört, unterliegt trotz Abwohnerscheinungen der Schönheitsreparaturpflicht. Die Gerichte halten sich dabei an die Zweite Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Die zählt zwar zu den Vorschriften für den sozialen Wohnungsbau, wird aber der Einfachheit halber von Praktikern auch im frei finanzierten Wohnungsbau angewendet.
Demnach zählen zu den typischen Schönheitsreparaturen nur
das Tapezieren bzw. Streichen von Wänden und Decken inklusive der notwendigen Vorarbeiten, wie etwa das Verschließen von Löchern,
das Streichen von Fußböden, was auf moderne Wohnverhältnisse bezogen bedeutet, dass zum Beispiel Teppichböden fachmännisch zu reinigen sind (BGH, Urteil vom 8.10.2008, VIII ZR 15/07, NJW 2008 S. 2837),
das Streichen der Heizkörper einschließlich der zu den Heizkörpern hin- bzw. von den Heizkörpern wegführenden Rohre,
das Streichen der Fenster und Türen, soweit es sich um deren Innenseiten handelt.
Die Fenster müssen demnach nur von innen gestrichen werden, von der Fassadenseite her handelt es sich beim Streichen um Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsarbeiten. Das Gleiche gilt für die Wohnungsabschlusstür. Auch sie muss vom Mieter – sofern er überhaupt renovieren muss – nur von der der Wohnung zugewandten Seite gestrichen werden.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen zum Beispiel:
Abschleifen, Grundieren und Lasieren von Holzböden oder -paneelen an Decken und Wänden und
Außenanstriche an Fenstern.
2.2. Abnutzung durch Wohnen und Schaden sind zweierlei
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen sogenannte Mietsachschäden:
Reparatur zerschlagener Fensterscheiben
Sprünge und Absplitterungen an der Sanitärkeramik
Wasserflecken auf dem Parkett
Rotweinflecken oder Brandlöcher im Teppichboden
Mieter sollten sich hier aber nicht zu früh freuen. Verursachen sie, ihre Gäste oder Handwerker einen Schaden, haften sie nach allgemeinem Schadensrecht für die Beseitigung – und zwar unabhängig davon, ob sie renovierungspflichtig sind oder nicht.
Eine Mieterin hinterlässt mit ihren spitzen, hohen Absätzen zahlreiche Dellen im Parkett, die nur noch durch Abschleifen beseitigt werden können. In diesem Fall hat sie einen ersatzpflichtigen Schaden angerichtet. Das Tragen solcher Schuhe auf weichen Holzböden zählt nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache . Die Kosten für das Abschleifen des Bodens bleiben an ihr hängen. Dasselbe gilt, wenn der Hund des Mieters trotz gestatteter Tierhaltung mit seinen Pfoten den Boden zerkratzt oder im Teppichboden Duftmarken und Urin hinterlässt.
Zudem darf der Vermieter vom Gesetz nicht vorgesehene Zusatzpflichten als Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen. Allerdings geht das nur, wenn Sie diese mit Ihrem Mieter individuell ausgehandelt haben.
Ein echtes Aushandeln findet zwischen Mietern und Vermietern aber meistens nicht statt. Deshalb sind vermeintlich individuelle Vertragsverhandlungen letztlich doch nicht individuell und deshalb unwirksam. Denn ein handschriftlicher Zusatz allein reicht nicht.
Vermieter sollten sich davor hüten, die Renovierungspflicht zu überdehnen. Das gilt insbesondere für eine Erweiterung auf die Bereiche wie etwa Außenanstriche von Fenstern und Türen oder das Abschleifen von Parkettböden.
Eine solche unzulässige Erweiterung macht am Ende eine an sich zulässige Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter unwirksam (BGH, Urteil vom 13.1.2010, VIII ZR 48/09, NZM 2010 S. 157). Der Mieter braucht auch in diesem Fall nicht zu renovieren – auch nicht innen!
III. Wann der Mieter gar nicht renovieren muss
Viele Vermieter sind sich nicht darüber in Klaren, dass die Schönheitsreparaturen während und am Ende eines Mietverhältnisses eigentlich Vermieteraufgabe sind. So steht es ausdrücklich im Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Dass dem Mieter diese Aufgabe in der Regel zufällt, ist also nicht gottgegeben, sondern immer das Ergebnis einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung. Diese sind allerdings häufiger unwirksam, als es Vermietern lieb ist.
3.1. Wenn der Vermieter beim Ausfüllen des Mietvertrags nicht aufgepasst hat
Die Renovierungspflicht entfällt nicht nur infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln, sie entfällt auch, wenn der Vermieter vergessen hat, im Mietvertrag das Kreuzchen in das dafür vorgesehene Kästchen zu machen. Dann ist nichts vereinbart und die Schönheitsreparaturen bleiben wie vom Gesetz vorgesehen an ihm hängen.
3.2. Wenn der verwendete Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält
Tatsächlich enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Schönheitsreparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen. Diese Übertragungsklauseln sind allerdings wegen Änderung der Rechtsprechung oft unwirksam, sodass Mieter die Renovierung zu Recht verweigern dürfen. Denn eine unwirksame Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht ist gleichbedeutend mit deren Wegfall.
In diesem Fall lebt die gesetzliche Regelung auf, wonach die Renovierung somit Vermietersache ist. Deshalb ist es für alle Beteiligten wichtig, zu wissen, ob die im Vertrag enthaltenen Klauseln in den Augen der Richter Gnade finden oder unwirksam sind. Auch wenn die einzelnen Klauseln immer ein bisschen anders im Wortlaut formuliert sind, ist die Aussage in der Regel gleich.
Informieren Sie sich deshalb anhand der nachfolgenden Übersicht, welche Renovierungsvereinbarungen grundsätzlich unwirksam sind:
Endrenovierungsklausel, die keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nimmt
Die Verpflichtung, die Wohnung auf jeden Fall zum Ende des Mietverhältnisses zu renovieren ohne eine individuelle Berücksichtigung des Renovierungsbedarfs, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 4.3.2003, VIII ZR 308/02, NZM 2003 S. 594).
Dies gilt auch dann, wenn der Mieter nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet ist.
Anders sieht es aus, wenn die Klausel ein je nach Renovierungsbedarf enthält.
Starre Fristenklausel, die den Zustand der Wohnung nicht berücksichtigt
Viele Mietverträge enthalten einen Fristenplan zur Renovierung der Wohnung, der für die verschiedenen Räume bestimmte Zeitabstände vorsieht, binnen derer der Mieter renovieren muss.
Laut Bundesgerichtshof ist ein starrer Fristenplan , wonach die Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen hat, aber unwirksam.
Im Mietvertrag heißt es: Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht durchzuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle ... Jahre, in den übrigen Räumen alle ... Jahre.
Werden vom Fristenplan keine Ausnahmen zugelassen, ist die Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 5.4.2006, VIII ZR 178/05, NZM 2006 S. 459).
Folglich liegt kein unwirksamer starrer Fristenplan vor, wenn die Klausel samt Fristenplan um die Begriffe regelmäßig oder in der Regel ergänzt ist. Dann ist der Fristenplan nicht starr!
Fachhandwerkerklausel, die dem Mieter das Renovieren in Eigenregie verbietet
Klauseln in Formularmietverträgen über Wohnraum, nach denen die Schönheitsreparatur nur durch einen Fachhandwerker und nicht in Eigenleistung vorgenommen werden darf, sind unwirksam. Schließlich ist nicht ausgeschlossen, dass ein Mieter handwerklich so versiert ist, dass er die Wohnung selbst in akzeptabler Weise renovieren kann (BGH, Urteil vom 9.6.2010, VIII ZR 294/09, NZM 2010 S. 615).
Tapeten- oder Makulaturklausel, die das Entfernen von Tapeten verlangt
Laut Bundesgerichtshof sind vorformulierte Klauseln unwirksam, wenn sie den Mieter ausnahmslos verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen (BGH, Urteil vom 5.4.2006, VIII ZR 109/05, ZMR 2006 S. 599). Andernfalls müssten gerade erst angebrachte Tapeten genauso entfernt werden wie uralte Tapeten.
Farbwahlklausel, die den Mieter während des Mietverhältnisses einschränkt
Sogenannte Farbwahlklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung nicht nur zum Ende des Mietverhältnisses, sondern auch während der Vertragsdauer in hellen Farbtönen zu streichen, sind unwirksam.
Der Mieter darf nicht in seinem Recht beschnitten werden, die Farbgestaltung während des laufenden Mietverhältnisses beliebig zu wählen (BGH, Urteil vom 22.2.2012, VIII ZR 205/11, NZM 2012 S. 338). Die Farbe an der Wand ist Ausdruck der verfassungsrechtlich geschützten Persönlichkeit!
Anders sieht es aus, wenn sich die Farbwahlklausel auf das Mietende beschränkt. Aber auch dann kann nur die Verwendung heller Farben verlangt werden.
Weißstreich-Klausel, die den Mieter zum Weißeln verpflichtet
Enthält der Mietvertrag womöglich eine Weißstreich-Klausel , nach der die Decken und Wände zu weißeln sind, ist die Klausel selbst dann im Gegensatz zur Hellstreich-Klausel unwirksam, wenn sie sich nur auf das Mietende bezieht (BGH, Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR 344/08, ZMR 2010 S. 106).
Zum einen ist Weiß nicht gleich Weiß, zum anderen muss es auch ausreichen, wenn der Mieter helle, neutrale Farben verwendet.
3.3. Vertragsanpassung bei unwirksamer Renovierungsklausel kann nicht verlangt werden
Angesichts der zahlreichen Möglichkeiten, eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Vertrag stehen zu haben, liegt es für Vermieter nahe, den Vertrag nachträglich anzupassen.
Eine nachträgliche Vertragsanpassung, etwa in Form eines Mietzuschlags, hat der Bundesgerichtshof für den frei finanzierten Wohnungsbau allerdings ausdrücklich abgelehnt (BGH, Urteil vom 11.2.2009, VIII ZR 118/07, NZM 2009 S. 313).
IV. Wann der Mieter bei Auszug renovieren muss
Nicht alle Mietverträge enthalten unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. Ist die Wohnung
renoviert übergeben worden und
hat der Vermieter all die unzulässigen Formulierungen wie oben beschrieben nicht verwendet, sondern dem Mieter einfach nur die Renovierungspflicht auferlegt,
ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet, wenn der Zustand der Wohnung als renovierungsbedürftig anzusehen ist.
Die Formulierung Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen reicht, um dem Mieter die Renovierungspflicht aufzuerlegen.
Dasselbe gilt für die Formulierung: Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen .
Eine Renovierung ist hier immer dann fällig, wenn die Räume unansehnlich geworden sind und so nicht weitervermietet werden können (KG Berlin, Urteil vom 28.4.2008, 8 U 154/07, WM 2008 S. 724).
Anlässlich von Reparaturarbeiten in der Mietwohnung tritt zutage, dass die Tapeten und Anstriche verschossen und verschmutzt, die Lackfarben an den Zimmertüren abgestoßen sind und sich Risse an den Decken gebildet haben. In diesem Fall ist der Mieter renovierungspflichtig. Dass die meisten Vermieter erst beim Auszug darauf bestehen, ändert daran nichts.
Ausschlaggebend für eine Renovierungspflicht bei wirksamer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist immer der konkrete Zustand der Mieträume. Der kann je nach Art und Umfang der Abnutzung unterschiedlich sein.
Ein Mieter hat die Wohnung nur zwei Jahre bewohnt. Die weißen Wände in der Küche weisen aber im Bereich des Esstisches Kaffee- und Rotweinflecken auf. Im Wohnzimmer sind die Wände und Decken durch starkes Heizen und Kerzenrauch stark verrußt. Die Küche und das Wohnzimmer müssen deshalb gestrichen werden. Das Schlafzimmer sieht dagegen wie frisch gestrichen aus. Hier braucht der Mieter nichts zu machen.
V. Wie der Mieter renovieren muss
Hat der Vermieter bei der Formulierung der Schönheitsreparatur-Klauseln keinen Fehler gemacht und muss der Mieter demnach renovieren, fehlt diesem aus nachvollziehbaren Gründen gegen Mietende meistens die rechte Lust dazu. Und er wird sich auf das absolute Minimum beschränken wollen. Deshalb ist es gut, zu wissen, was Vermieter hier verlangen und was sie als mangelhaft ablehnen können.
5.1. Farbnasen und ähnliche Schlampereien gehen gar nicht
Geschuldet wird eine Renovierung der Wohnung in mittlerer Art und Güte . Was das konkret bedeutet, erschließt sich nicht ohne Weiteres. Klar ist bloß, dass die Arbeiten nicht von einem Fachhandwerker ausgeführt werden müssen, wie Sie dem Katalog der unzulässigen Klauseln entnehmen können.
Mit anderen Worten: Der Mieter darf den Pinsel selbst schwingen oder auf handwerklich talentierte Verwandte und Bekannte zurückgreifen – immer vorausgesetzt, er oder seine Helfershelfer verfügen über die erforderlichen handwerklichen Fähigkeiten.
Andererseits braucht der Vermieter folgende typische Renovierungssünden nicht zu akzeptieren:
Ungleichmäßiger, nicht deckender und/oder scheckiger Farbauftrag mit Nasen, Tropfenbildung, Pinselhaaren sowie Schmutzpartikeln
Tapeten mit Hohlstellen
Überlappend verklebte Raufaser
Offene Nähte zwischen den Tapetenbahnen
Zu häufig überstrichene Raufaser, sodass die Struktur nicht mehr erkennbar ist
Mustertapeten überstrichen
Übermalte Riegel von Türschlössern
Wolkig gestrichene Decken
Keine temperaturbeständige Farbe für die Heizkörper verwendet
Handwerklich korrekt bedeutet aber auch, dass die jeweils erforderlichen Vorbereitungsarbeiten ebenfalls zu leisten sind. Dazu zählt zum Beispiel das Zuspachteln von Löchern oder Rissen.
5.2. Material- und Farbauswahl ist nicht beliebig
Keine Probleme gibt es, wenn der Mieter die handelsüblichen Tapeten, Wandfarben und Lacke verwendet. Dabei muss es nicht das Teuerste sein, geeignet reicht!
Waren vorher echte Seidentapeten an der Wand, brauchen diese nicht durch Seidentapeten ersetzt zu werden. Ausnahme: Es ist darüber eine individuelle Vereinbarung getroffen worden.
Dennoch gibt es Materialien, die ungeeignet und deshalb vom Vermieter nicht akzeptiert zu werden brauchen. Dazu zählen zum Beispiel Raufasertapeten für Nassräume oder Styroporverkleidungen. Diese haben schon wegen der Brandgefahr an Decken und Wänden nichts zu suchen.
Weiße Farbe darf nicht ausschließlich verlangt werden. Eine Farbwahlklausel, die nur weiße Wände zulässt, ist unwirksam. Letztlich geht es darum, die Wände so neutral zu gestalten, dass auch andere Mieter mit der Farbe leben können, weil sie zu allem passt. Deshalb ist eine Farbwahlklausel nur dann wirksam, wenn die Wände nicht ausschließlich in Weiß, sondern nach der Vereinbarung auch in hellen bzw. neutralen Tönen gestrichen werden dürfen.
Trotzdem: Helle Farbe heißt nicht automatisch jede helle neutrale Farbe. Auch hier ist nicht alles erlaubt, was dem Mieter gefällt bzw. wovon er noch zufällig Farbreste übrig hat. Die nachfolgende Übersicht zeigt, welche Farben Vermieter ablehnen dürfen.
Hellblaue und lindgrüne Farbtöne: Diese Farben sind nicht neutral genug, weil nicht mit jedem Wohnstil kompatibel.
Gelb: Diese Farbe geht nur, wenn sie nicht mit anderen dunkleren Farben wie etwa Braun kombiniert wird.
Kräftige Rot-, Grün- oder Blautöne: Diese Farben, die oft in Wohnzeitschriften zur ausdrucksvollen Wandgestaltung empfohlen werden, gehen bei einer Endrenovierung gar nicht.
Oft treffen Vormieter und Nachmieter anlässlich des Mieterwechsels aufeinander. Hier sollten beide Seiten die Gelegenheit nutzen, die Farbgestaltung zu klären.
So ist es zum Beispiel sinnvoll, dass der Nachmieter, wenn er Terrakottafarben bevorzugt, dem Vormieter die richtigen Abtöner zur Verfügung stellt, bevor dieser die Wände einfach weißelt. Zudem sollten Mieter Farbreste aufheben, um sie gegebenenfalls bei der Endrenovierung bei kleineren Schönheitsreparaturen wie das Zuspachteln und Übermalen von Bohrlöchern zu verwenden.
VI. Wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt
Es spricht eigentlich einiges dafür, dem Mieter beim Einzug eine unrenovierte Wohnung zu überlassen. Dann kann er die Wohnung gleich so gestalten, wie es ihm gefällt. Vermieter, die in solch einem Fall dem einziehenden Mieter mietvertraglich verpflichten wollten, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, durften dies auch nach damaliger Auffassung des Bundesgerichtshofs. Allerdings nur mit der Einschränkung, dass die im Fristenplan aufgeführten Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH, Urteil vom 9.3.2005, VIII ZR 17/04, WM 2005 S. 243).
Wichtig: Inzwischen hat der BGH allerdings in dieser Hinsicht eine Kehrtwende vollzogen und seine bisherige Rechtsauffassung hierzu aufgegeben.
Jetzt gilt: Wird die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen und erhält er hierfür vom Vermieter keinen angemessenen Ausgleich, ist die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14, NZM 2015 S. 374). Denn es geht zu weit, wenn der Mieter auch noch mit der Beseitigung der vom Vormieter verursachten Gebrauchsspuren belastet würde.
Vor dieser misslichen Rechtslage kann sich der Vermieter auch nicht schützen, indem er in den Vertrag schreibt, die Wohnung sei bei Übergabe in renoviertem Zustand gewesen. Zwar muss der Mieter das Gegenteil beweisen, was aber mittels Zeugen in der Regel nicht schwer sein wird. Im Ergebnis braucht der Mieter bei einer nicht renoviert übernommenen Wohnung nichts zu machen. Die allgemeine Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist nur noch wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Unrenoviert heißt jedoch nicht immer gleich renovierungsbedürftig . Aber wann kann man von einer unrenovierten Wohnung sprechen? Bei der Abgrenzung zwischen renoviert und unrenoviert kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
Der Vormieter hatte im letzten Jahr vereinzelt Auffrischungsarbeiten an den Wänden vorgenommen, sodass die Wohnung nach seinem Auszug insgesamt nicht renovierungsbedürftig erscheint. Hier kann sich der Nachmieter nicht darauf berufen in eine unrenovierte Wohnung eingezogen zu sein.
Erhält der Mieter bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung vom Vermieter einen angemessenen Ausgleich für die nötigen Renovierungsarbeiten, gilt die Wohnung als renoviert vom Vermieter übergeben . Der finanzielle Ausgleich muss allerdings gleichwertig zu den erforderlichen Arbeiten sein. Ausgleich könnte beispielsweise ein befristeter Erlass der Kaltmiete nach Einzug sein. Im Streitfall trägt als Klauselverwender der Vermieter die Beweislast dafür, dass der gewährte Ausgleich im Verhältnis zum Renovierungsaufwand tatsächlich angemessen war.
Achten Sie darauf, dass Art und Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten sowie die Höhe des finanziellen Ausgleichs schriftlich festgehalten werden. Dann lässt sich bei Bedarf am Mietende feststellen, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde und der gewährte Ausgleich gleichwertig war.
VII. Renovierungspflicht während des laufenden Mietverhältnisses
Die Renovierung während eines laufenden Mietverhältnisses spielt zwischen Mietern und Vermietern meist keine Rolle. Die meisten Mieter machen das freiwillig, wenn sie das Gefühl haben, die gemieteten vier Wände könnten mal wieder einen Anstrich oder sonstige Verschönerungsmaßnahmen vertragen.
7.1. Gestaltungsvorschriften sind unzulässig
Bei einer Zwischenrenovierung steht es dem Mieter frei, wie er die Wohnung gestaltet, solange er dabei nicht in die Substanz des Gebäudes eingreift. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ist nämlich die Ausgestaltung des Lebensraumes Wohnung Ausdruck der Persönlichkeit (BGH, Urteil vom 18.2.2009, VIII ZR 166/08, NZM 2009 S. 313). Und dieses Persönlichkeitsrecht darf in keinster Weise durch Gestaltungsvorschriften für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses beeinträchtigt werden.
Aufgepasst! Manche Mietverträge enthalten immer wieder sogenannte Weißstreich-Klauseln (z.B. Der Mieter ist verpflichtet, Decken und Wände zu weißen ). Diese sind, selbst wenn sie helle oder neutrale Töne zulassen, unwirksam, soweit sie auch für die gesamte Mietdauer gelten sollen. Das hat für den Vermieter fatale Folgen. Er macht damit seinen Anspruch auf eine Schlussrenovierung durch den Mieter zunichte.
Da die meisten Vermieter mit geschmacklichen Entgleisungen ihres Mieters erst am Ende des Mietverhältnisses konfrontiert werden, hält sich der Ärger in der Zwischenzeit in Grenzen. Den gibt es nur,
wenn der Mieter die Wohnung womöglich verwahrlosen lässt,
wenn aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter Schönheitsreparaturen nötig werden oder
weil der Vertrag keine Regelung zu diesem Thema enthält und der Mieter die erforderlichen Maßnahmen vom Vermieter verlangt.
7.2. Fristenpläne als Groborientierung nach wie vor zulässig
Um Streit über nötige Zwischenrenovierungen in den Griff zu bekommen, sehen die meisten Standardmietverträge Fristenpläne vor, nach denen renoviert werden soll. Nicht muss! Starre Pläne, die keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nehmen, sind von vornherein unwirksam.
Wichtig: Klauseln, die solche Pläne enthalten, machen die gesamte Schönheitsverpflichtung von der Zwischen- bis zur Endrenovierungspflicht zunichte, wie Sie der Übersicht in Abschnitt III.1 entnehmen können. Um das zu vermeiden, muss klar erkennbar sein, dass es sich nur um einen Regelfristenplan handelt.
Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach fünf Jahren,
in Wohnräumen, Schlafräumen und Dielen spätestens nach acht Jahren und
in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach zehn Jahren durchzuführen.
Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit zwar kürzere Fristen akzeptiert. Das ist aber schon eine Weile her. Aufgrund der heute verwendeten besseren Materialien sind die oben genannten Fristen realistischer.
Unabhängig von der Dauer der vorgegebenen Fristen ist der Zeitplan wirksam und verpflichtet den Mieter zu renovieren, wenn der Zustand der Wohnung danach verlangt. Er muss also den Pinsel trotz der Fristen erst in die Hand nehmen, wenn es nötig ist.
Die Mietwohnung verfügt über ein Gästezimmer, das selten genutzt wird und nach 10 Jahren immer noch wie frisch gestrichen aussieht. Hier kann der Vermieter trotz Ablauf der Frist keine Renovierung verlangen.
Das vom Mieter, einem leidenschaftlichen Raucher, genutzte Arbeitszimmer ist dagegen so vergilbt, dass die ursprünglich weiße Wandfarbe nicht mehr erkennbar ist. Hier muss spätestens nach acht Jahren renoviert werden, wenn der Vermieter es unter Hinweis auf den Fristenplan verlangt.
Wenn der Mieter zwischendurch aus Lust und Laune oder aufgrund eines Fristenplans renoviert, beginnen die jeweiligen Fristen wieder von Neuem zu laufen. Das muss der Mieter aber nachweisen. Mieter sollten deshalb unbedingt die Belege dazu aufbewahren.
7.3. Wann der Mieter vom Vermieter eine Zwischenrenovierung verlangen kann
In bestimmten Fällen kann sogar der Mieter von seinem Vermieter die Renovierung der abgewohnten Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses verlangen. Das kann er, wenn die Übertragung der Renovierungspflicht fehlgeschlagen ist oder gar nichts dazu vereinbart worden ist. Schließlich schuldet der Vermieter den vertraglich vereinbarten Zustand, das heißt den Zustand, in dem der Mieter die Wohnung übernommen hat.
Sollte dies der Fall sein, tut der Vermieter gut daran, sich auf dezente Anstriche und/oder Tapeten zu beschränken. Er sollte sich auf keinen Fall aus Ärger über diese ungewohnte Situation hinreißen lassen, zu tief in den Farbtopf zu langen. Andernfalls muss er nochmals renovieren, denn Farbschikane ist nicht erlaubt (LG Berlin, Urteil vom 19.11.2013, 67 S 372/13, GE 2014 S. 253).
VIII. Wenn der Vermieter bei Mietende lediglich Geld sehen will
8.1. Geht das überhaupt noch?
Wenn der Mieter vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen auszieht, sieht die Wohnung trotzdem selten wie neu aus. Um hier nicht allein auf den Kosten sitzen zu bleiben, wurden bisher gern sogenannte Abgeltungsklauseln (auch Kostenquotenklausel oder Quotenhaftungsklausel genannt) zur Renovierungsvereinbarung ergänzt.
Darin wird geregelt, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten der Wohnungsabnutzung zu zahlen hat. Der Mieter soll nicht renovieren, sondern zahlen.
In der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof solche Klauseln grundsätzlich für wirksam gehalten. Allerdings wurden diese durch die Bundesrichter in mehreren Entscheidungen mit so vielen Einschränkungen verbunden, dass kaum noch erkennbar war, wie man die Klauseln in der Praxis rechtssicher anwenden konnte.
8.2. Abgeltungsklauseln sind nicht mehr erlaubt
Der BGH hat inzwischen wohl auch die mangelnde Praktikabilität der Abgeltungsklauseln erkannt, seine bisherige Rechtsauffassung dazu aufgegeben und sie für unzulässig erklärt (BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14, WM 2015 S. 338).
Begründung für die Änderung der Rechtsprechung: Eine derartige Vereinbarung ist inzwischen von der höchstrichterlichen Rechtsprechung für unzulässig erklärt worden. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder nicht renoviert überlassen wurde. Die üblichen (Quoten-)Abgeltungsklauseln in Mietverträgen sind daher unwirksam. Der Mieter braucht nicht zu zahlen.
Zahlt der Mieter, obwohl die Klausel unwirksam ist, muss der Vermieter das Geld auf Verlangen zurückerstatten. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt allerdings in sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters (BGH, Urteil vom 20.6.2012, VIII ZR 12/12, NZM 2012 S. 557).
Wichtig: Eine unwirksame Quotenklausel hat keine Auswirkung auf die allgemeine Schönheitsreparaturklausel. Ist die wirksam, bleibt es bei der Renovierungspflicht, soweit der Zustand der Wohnung dies erforderlich macht.
IX. Wann Schadensersatz unabhängig von der Renovierungspflicht fällig wird
Hält sich der Mieter nicht an die Spielregeln, macht er sich schadensersatzpflichtig. Das ist zum einen der Fall, wenn er (nicht) ordentlich renoviert hat und/oder wenn er Schäden hinterlassen hat.
9.1. Wenn der Mieter nicht ordentlich renoviert hat oder die Renovierung zu Unrecht verweigert
Steht fest, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist, haftet er, wenn die Arbeiten nicht so ausgeführt worden sind, wie es hätte sein sollen. Dasselbe gilt, wenn er aufgrund einer falschen Rechtsauffassung glaubt, nicht renovieren zu müssen.
Der Vermieter muss allerdings, wenn er auf seinem Recht besteht, Folgendes beachten:
Mängel müssen konkret benannt werden
Die Beanstandungen müssen dem Mieter genau mitgeteilt werden. Normalerweise reicht es aus, wenn ein Malermeister einen detaillierten Besichtigungsbericht (am besten mit Fotos) erstellt.
Die Raufasertapeten im Wohnzimmer sind an der türseitig gelegenen Wand nicht auf Stoß geklebt. Der Anstrich auf dieser und den übrigen Wänden dieses Zimmers ist nicht deckend ausgeführt. Deshalb ist eine Neutapezierung und Anstrich der einen Wand und ein Überstreichen der übrigen Wände erforderlich.
Ist die Reklamation zu allgemein, gibt es keinen Schadensersatz (KG Berlin, Urteil vom 22.1.2007, 12 U 28/06, ZMR 2007 S. 450).
Die Schönheitsreparaturen wurden nicht fachgerecht ausgeführt.
Alle Räume befinden sich in einem sehr schlechten dekorativen Zustand.
Die Wände sind weder neu tapeziert noch gestrichen.
Führen Sie die vertragsgemäß geschuldeten Renovierungsarbeiten aus.
Am besten verwenden Sie ein Wohnungsabnahmeprotokoll. So können beide Seiten zu jedem einzelnen Raum alles Wichtige schriftlich festhalten, ohne etwas zu vergessen. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass das von beiden Seiten zu unterschreibende Wohnungsabnahmeprotokoll im Streitfall ein wertvolles Beweismittel ist. Außerdem sollten die Räume leer geräumt sein. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter die Wohnung nicht in vertragsgerechtem Zustand zurückgegeben hat.
Vermieter muss Nachfrist setzen
Vermieter können nicht sofort Geld verlangen. Sie müssen erst Nachbesserung verlangen und dem Mieter eine angemessene Frist setzen. Eine angemessene Nachfrist beträgt ca. zwei Wochen.
Diesen Zeitraum halten die Gerichte für ausreichend, um eine Wohnung vollständig zu renovieren. Eine längere Frist ist schon deshalb nicht sinnvoll, weil dadurch der Nachmieter nicht wie geplant einziehen kann.
War die Frist zu kurz bemessen (z.B. nur eine Woche), darf der Mieter Fristverlängerung verlangen. Die zu kurze Fristsetzung als gegenstandslos zu betrachten, so als ob überhaupt keine erfolgt sei, geht allerdings nicht. Vielmehr verlängert sich die Frist um einen angemessenen Zeitraum (OLG Hamburg, Urteil vom 29.10.1997, 4 U 81/97, WM 1998 S. 17).
Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich hier nach dem, was ein Fachmann in Rechnung stellen würde. Das heißt, hier stehen dem Vermieter neben den Materialkosten auch die entsprechenden Lohnkosten zu. Der Mieter kann sich nicht mehr auf den Standpunkt stellen, er hätte die Arbeiten in Eigenleistung erbracht. Gerade das hat er ja abgelehnt. Sonst wäre es nicht so weit gekommen.
Der Mieter hat die Küchendecke nur einmal gestrichen. Nach dem Trocknen der Farbe stellt sich heraus, dass das nicht ausreichend war. Ein zweiter Anstrich ist unerlässlich, um eine gleichmäßige Farbabdeckung zu erreichen. Hier darf der Vermieter nach erfolgloser Aufforderung nachzubessern selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten dafür dem Mieter in Rechnung stellen bzw. von der Kaution abziehen.
Eine korrekte Nachfristsetzung könnte zum Beispiel wie folgt aussehen: Zur Beseitigung der dargelegten Mängel setze ich Ihnen eine Nachfrist bis zum .... Nach fruchtlosem Ablauf der Frist werden die Mängel auf Ihre Kosten beseitigt und die Kosten mit der bei Mietbeginn geleisteten Kaution verrechnet.
Ausnahmsweise ist die Nachfrist verzichtbar
Lehnt der Mieter von vornherein beharrlich die Renovierung ab, weil er beispielsweise meint, die vertraglich vereinbarte Renovierungsklausel sei unwirksam, braucht der Vermieter keine Frist zu setzen (§ 281 Abs. 2 BGB). Im Streitfall hat er allerdings zu beweisen, dass der Mieter klar zum Ausdruck gebracht hat, er werde seinen Vertragspflichten nicht nachkommen.
9.2. Wenn der Mieter Schäden verursacht hat
Unabhängig von einer mangelhaft oder gar nicht ausgeführten Renovierung muss der Mieter für Schäden aufkommen, die nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun haben.
Angefangen von Brandlöchern im Teppichboden bis hin zu tiefen Kratzern im Parkett, verursacht zum Beispiel durch unsachgemäßes Verschieben von Möbeln, gibt es zahlreiche sogenannte Mietsachschäden, die ein Mieter im Laufe des Vertragsverhältnisses schuldhaft verursachen kann und für deren Beseitigung er haftet.
Welche Schäden dabei am meisten Anlass zum Streit liefern und was in diesen Fällen gilt, zeigt Ihnen die nachfolgende Übersicht:
Aufkleber wie zum Beispiel selbstklebende Türschilder an Bad und WC müssen vom Mieter rückstandslos entfernt werden. Macht er es nicht, darf der Vermieter ihm die Kosten dafür in Rechnung stellen.
Badewannenabplatzungen
Kleine stecknadelgroße Abplatzungen zählen noch zu normalen Abnutzungen, größere nicht mehr. Sie sind zu beseitigen.
Der Mieter darf zwar dübeln, wobei er sich davor hüten sollte, Fliesen anzubohren, er muss aber nach Ende des Mietverhältnisses von ihm angebrachte Dübellöcher ordnungsgemäß (nicht sichtbar) verschließen oder für deren Beseitigung zahlen.
Fugen werden durch den täglichen und somit vertragsgemäßen Gebrauch nicht besser. Verfärbungen sind nach ein paar Jahren normal und sind deshalb hinzunehmen.
Schäden an Fußböden, insbesondere Parkett, entstehen schnell durch Absätze, schwere oder häufig verrückte Möbel, Teppichbodenkleber. Hier ist die Grenze zum noch vertragsgemäßen Gebrauch nicht immer leicht zu ziehen. So sind beispielsweise Druckstellen durch aufgestellte Möbel oder Bürostuhlspuren in gewerblich genutzten Räumen in der Regel vom Vermieter hinzunehmen.
Normale Rauchspuren muss der Mieter nur dann entfernen, wenn er zur Renovierung wirksam verpflichtet ist. Exzessives Rauchen kann dagegen Schadensersatzansprüche auslösen, selbst wenn der Mieter nicht zu renovieren braucht. In solchen Fällen geht es oft nicht ohne Spezialfarbe.
Diese Form der Wandgestaltung muss der Mieter wieder entfernen oder für die Entfernung zahlen, wenn der Vermieter ihn nicht beibehalten möchte.
Tapetenbordüren mit Kindermotiven oder Ähnlichem brauchen nur entfernt zu werden, wenn der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Ansonsten haftet er nicht für die Beseitigung.
Teppichbodenschäden
Dass ein Teppichboden im Laufe der Zeit nicht besser wird, ist bekannt. Schadensersatz für die üblichen Verschleißerscheinungen kann nicht verlangt werden. Anders sieht es bei Brandlöchern aus. Solche Schäden müssen ersetzt werden.
Überstreichen von Wandfliesen
Hat der Mieter die Wandfliesen mit Farbe überstrichen, kann der Vermieter die Verfliesung erneuern und Schadensersatz verlangen.
Für all diese Schäden gilt dasselbe wie für die mangelhaft durchgeführte Schönheitsreparatur. Geld gibt es normalerweise erst nach erfolgloser Aufforderung, den Schaden zu beseitigen.
9.3. Wenn der Mieter keinen Schaden, aber einen nicht akzeptablen Zustand hinterlässt
Selbst wenn der Mieter nicht zur Endrenovierung verpflichtet ist, muss er die Wohnung in einem allgemein akzeptablen Zustand hinterlassen. Grellbunte Wände und wilde Harry-Potter-Tapeten gehören nicht dazu, wenn sie nicht schon vorher da waren. Andernfalls macht sich der Mieter ersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 6.11.2013, VIII ZR 416/12, DWW 2014 S. 59).
Im entschiedenen Fall hatten die Mieter einer Doppelhaushälfte einzelne weiße Wände in kräftigen Farben – Rot, Gelb und Blau – gestrichen. Da sie wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel glaubten, nicht renovieren zu müssen, beließen sie es dabei. Der Vermieter ließ die Wände nach Rückgabe für ca. 3.600,00 € wieder weiß überstreichen. Der Mieter muss hier für die entstandenen Kosten aufkommen.
9.4. Wie der Schadensersatz berechnet wird
Vermieter dürfen dem Mieter sämtliche durch die unterlassene oder nicht fachgerecht durchgeführte Renovierung entstandenen notwendigen Auslagen, somit die Kosten, die durch die Inanspruchnahme eines Fachbetriebes entstehen, auf die Rechnung setzen. Diese Kosten sind durch Vorlage der Rechnungen zu belegen.
Verzichtet der Vermieter auf die Renovierung, was er darf, hat er den Schaden durch einen entsprechenden Kostenvoranschlag nachzuweisen.
Wichtig: Schadensersatz bedeutet aber nicht, dass der Mieter den Neuwert leisten muss, wenn er eine Sache so beschädigt, dass sie ersetzt werden muss. Es gilt vielmehr der Grundsatz neu für alt .
Für einen Teppichboden, der schon einige Jahre auf dem Buckel hat, braucht der Mieter nicht den Neuwert zu zahlen. Er braucht nur so viel zu zahlen, wie der Teppichboden wert ist. Da man bei einem Teppichboden von einer durchschnittlichen Lebensdauer von 10 Jahren ausgeht, ist er nach fünf Jahren nur noch die Hälfte des Anschaffungspreises wert.
Der Schadensersatz umfasst etwaige Mietminderungen, die ein neuer Mieter gegenüber dem Vermieter geltend macht, weil die Wohnung infolge der vom früheren Mieter hinterlassenen Mängel nicht in vollem Umfang nutzbar war.
Normalerweise ist jedoch der neue Mieter nicht daran gehindert, die Wohnung zu nutzen, wenn der bisherige Mieter zum Beispiel Schönheitsreparaturen in einigen Räumen nur unfachmännisch ausgeführt hat. Den geminderten Betrag darf der Vermieter ebenfalls vom bisherigen Mieter erstattet verlangen.
Auch die Beweissicherungskosten darf der Vermieter ersetzt verlangen. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für Fotos oder für sachverständige Zeugen (z.B. Malermeister). Dasselbe gilt für die eventuell angefallenen Gutachterkosten (BGH, Urteil vom 26.5.2004, VIII ZR 77/03, NZM 2004 S. 615).
9.5. Verjährungsuhr tickt in Mietverhältnissen besonders schnell
Die Verjährungsfrist beträgt hier sechs Monate (§ 548 BGB). Die Frist sowohl für Ihren Erfüllungsanspruch als auch Ihren Schadensersatzanspruch beginnt schon zu laufen, sobald die Mietsache zurückgegeben worden ist (BGH, Urteil vom 19.1.2005, VIII ZR 114/04, WM 2005 S. 126).
Das ist besonders tückisch, denn so kann der Verjährungsbeginn sowohl vor als auch nach Mietende liegen – gerade, wenn der Mieter die Mieträume vorzeitig zurückgibt.
Der Mieter kündigt die Wohnung zum 30. September, zieht aber schon einen Monat vorher aus und übergibt dem Vermieter die Schlüssel. Die 6-monatige Verjährungsfrist beginnt bereits ab dem 1. September und läuft am 28. Februar des Folgejahres ab.
Hat der Vermieter bis zu diesem Termin versäumt, seinen Mieter auf Ausführung der fälligen Schönheitsreparaturen zu verklagen, kann dieser sich erfolgreich auf Verjährung berufen.
Vermieter haben aber die Möglichkeit, bei Gericht ein selbstständiges Beweisverfahren zu beantragen. Dadurch wird die Verjährung gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB). Mit dem Antrag bei Gericht wird die Verjährung gewissermaßen ausgesetzt. Erst sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung über den Antrag läuft der noch nicht verbrauchte Rest der Verjährungsfrist weiter.
X. Wann der Mieter Schadensersatz fordern kann
10.1. Wenn der Mieter trotz fehlender Renovierungspflicht renoviert hat
Viele Mieter renovieren, weil sie sich treu und brav nach den Buchstaben ihres Mietvertrages richten. Sie merken oft zu spät, dass sie wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gar nicht dazu verpflichtet gewesen wären. In diesem Fall dürfen sie ihre Aufwendungen zurückverlangen. Dazu zählen die Material- und die Arbeitskosten.
Hat der Mieter die Renovierungsarbeiten zum Beispiel selbst mit Helfern aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis durchgeführt, kann er seine aufgewandte freie Zeit, das notwendige Material und die Vergütung für seine Helfer ersetzt verlangen.
Den Wert der eigenen Arbeitsleistung und derjenigen der Helfer wird man zurzeit mit 10,00 € bis 12,00 € je Stunde veranschlagen können. Hat der Mieter die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen lassen, ergibt sich der Erstattungsbetrag aus der Handwerkerrechnung (BGH, Urteil vom 27.5.2009, VIII ZR 302/07, NZM 2009 S. 41).
10.2. Schnelle Verjährung auch hier
Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt genauso wie die Ansprüche des Vermieters in sechs Monaten (BGH, Urteil vom 4.5.2011, VIII ZR 195/10, GE 2011 S. 813). Die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses betrifft alle Ersatzansprüche aus dem Vertrag. Erfasst werden deshalb auch die Ansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er durchgeführt hat, weil er sich dazu verpflichtet geglaubt hatte.
Ein Mieter zieht aus und renoviert, weil es so im Vertrag verlangt wird. Der Mietvertrag enthält allerdings eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt und somit unwirksam ist. Zwei Jahre später erfährt der Mann, dass er gar nicht verpflichtet war, die Endrenovierung durchzuführen. Er verklagt seinen Ex-Vermieter auf Rückzahlung der zu Unrecht aufgebrachten Kosten nebst Zinsen. Hier kann der Vermieter die Rückzahlung wegen Verjährung erfolgreich verweigern.
Wichtig: Die kurze Verjährungsfrist gilt auch, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Abgeltungsklausel anteilig Kosten übernommen hat (BGH, Urteil vom 20.6.2012, VIII ZR 12/12, NZM 2012 S. 557).
XI. Sonderfall: Wenn Umbaupläne eine Renovierung sinnlos machen
Plant der Vermieter nach Auszug des Mieters, die Mieträume umzubauen, wäre jeder Pinselstrich eigentlich umsonst.
Der Mieter hat die Altbauwohnung zuletzt vor 10 Jahren renoviert; die Wohnung ist erkennbar abgewohnt. Der Vermieter möchte allerdings nach Mietende die gesamte Wohnung von Grund auf sanieren. Es sollen neue Elektroleitungen in der gesamten Wohnung, das Bad erneuert und eine moderne Zentralheizung eingebaut werden.
Bei sinnloser Renovierung schuldet der Mieter eine Ausgleichszahlung
In Fällen wie oben ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter aufzufordern, an sich fällige, jedoch wegen der geplanten Umbaumaßnahmen sinnlose Schönheitsreparaturen zu unterlassen. Gleichzeitig kann er vom Mieter einen Geldausgleich verlangen (OLG Oldenburg, Urteil vom 14.1.1996, 13 U 66/99, WM 2000 S. 828) – immer gesetzt den Fall, der Mieter wäre überhaupt zur Endrenovierung verpflichtet gewesen.
Führt der Mieter bei Mietende Schönheitsreparaturen durch, obwohl er über den geplanten Umbau informiert war, muss er trotzdem zahlen (OLG Oldenburg, Urteil vom 14.1.1996, 13 U 66/99, WM 2000 S. 301).
Ausnahmen von der Zahlungspflicht:
Der Vermieter hatte die Umbaumaßnahmen bereits bei Mietbeginn geplant und deshalb extra einen Zeitmietvertrag abgeschlossen (LG Hamburg, Urteil vom 14.6.1996, 311 S 164/95, WM 1998 S. 663).
Einige Gerichte vertreten zudem die (allerdings umstrittene) Auffassung, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Geldausgleich hat, wenn er das Mietobjekt abreißen will (AG Augsburg, Urteil vom 9.10.2000, 222 C 6200/99, WM 2001 S. 335; LG Berlin, Urteil vom 2.12.1997, 64 S 352/97, ZMR 1998 S. 428).
Was Vermieter als Ausgleich verlangen können
Hätte der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen, braucht er – neben den Kosten für das notwendige Material – nur den Betrag zu zahlen, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil vom 20.10.2004, VIII ZR 378/03, WM 2005 S. 50).
Können Sie als Mieter glaubhaft darlegen, dass Sie sämtliche Arbeiten von Freunden kostenlos und fachgerecht hätten durchführen lassen, brauchen Sie nur die ersparten Materialkosten zu zahlen (LG Frankfurt / Main, Urteil vom 15.11.1988, 2/11 S 224/88, WM 1989 S. 562).
Hat der Mieter allerdings von vornherein abgelehnt, für die Renovierung aufkommen zu müssen, kann der Vermieter ihm die Kosten in Rechnung stellen, die zum Beispiel durch die Einschaltung eines Handwerksbetriebes entstanden sind (KG Berlin, Urteil vom 28.4.2008, 8 U 154/07, WM 2008 S. 753; BGH a.a.O.). Das ist ein angemessener Stundensatz (z.B. 10,00 € bis 12,00 €) nebst Materialkosten.
Abnutzung durch Wohnen und Schaden sind zweierlei
Wenn der Vermieter beim Ausfüllen des Mietvertrags nicht aufgepasst hat
Wenn der verwendete Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält
Vertragsanpassung bei unwirksamer Renovierungsklausel kann nicht verlangt werden
Farbnasen und ähnliche Schlampereien gehen gar nicht
Material- und Farbauswahl ist nicht beliebig
Gestaltungsvorschriften sind unzulässig
Fristenpläne als Groborientierung nach wie vor zulässig
Wann der Mieter vom Vermieter eine Zwischenrenovierung verlangen kann
Abgeltungsklauseln sind nicht mehr erlaubt
Wenn der Mieter nicht ordentlich renoviert hat oder die Renovierung zu Unrecht verweigert
Wenn der Mieter Schäden verursacht hat
Wenn der Mieter keinen Schaden, aber einen nicht akzeptablen Zustand hinterlässt
Wie der Schadensersatz berechnet wird
Verjährungsuhr tickt in Mietverhältnissen besonders schnell
Wenn der Mieter trotz fehlender Renovierungspflicht renoviert hat
Schnelle Verjährung auch hier