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Timestamp: 2018-04-24 11:29:01
Document Index: 292712851

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Gerichtsurteile zum Mietrecht - PDF
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1 Gerichtsurteile zum Mietrecht Haftungsausschluss: Alle wiedergegebenen Gerichtsurteile beziehen sich auf Einzelfälle und können nicht einfach auf ähnliche Rechtsfälle übertragen werden. Grund: Thematisch gleiche streitige Sachverhalte können von verschiedenen Amts-, Landund Oberlandesgerichten und verschiedenen Kammern bzw. Senaten innerhalb desselben Gerichts unterschiedlich beurteilt werden. Es kommt immer wieder auf den Einzelfall an. Für die Aktualität und sachliche Richtigkeit in der Wiedergabe und Interpretation des Inhalts der hier dargestellten Gerichtsurteile wird keine Gewährleistung übernommen. Beschaffen Sie sich bei Bedarf das Urteil bei der Pressestelle des zuständigen Gerichts und vor allem: Lassen Sie sich im Zweifel rechtsanwaltlich beraten. Hinweise: Urteile aus Rechtsstreitigkeiten zwischen Beziehern von Arbeitslosengeld II und Jobcentern hinsichtlich Wohnungsgröße, Übernahme der Miete, Betriebskosten, Renovierungskosten, Kaution und Mietschulden sind unter der Überschrift Jobcenter und Mietwohnung zu finden. Diese Sammlung der Gerichtsurteile zum Mietrecht wird mehrmals im Monat überarbeitet und aktualisiert und versteht sich als Ergänzung zu Darstellungen und Kommentaren in speziellen Publikationen des Miet- und Wohnrechts, auf die als weiterführende und vertiefende Fachzeitschriften* (siehe unter Verwendete Abkürzungen) ausdrücklich verwiesen wird. Letzte Aktualisierung: 29. August 2015 Verwendete Abkürzungen: AG Amtsgericht MM *MieterMagazin Az. Aktenzeichen NJW *Neue Juristische Wochenschrift BGH Bundesgerichtshof NZM *Neue Zeitschrift Mietrecht BMV Berliner Mieterverein OLG Oberlandesgericht BSG Bundessozialgericht OVG Oberverwaltungsgericht BVerfG Bundesverfassungsgericht SG Sozialgericht BVerwG Bundesverwaltungsgericht Tsp Der Tagesspiegel DWW *Deutsche Wohnungswirtschaft WuM *Wohnungswirtschaft und Mietrecht GE *Das Grundeigentum VerfG Verfassungsgericht KG Kammergericht (OLG in Berlin) VG Verwaltungsgericht LG Landgericht VGH Verwaltungsgerichtshof (= OVG) LSG Landessozialgericht ZMR *Zeitschrift für Miet- und Raumrecht
2 Urteile in thematischer Reihenfolge Abänderungen von Mietverträgen siehe: Schriftform beim Mietvertrag Abfall siehe: Haftung für Müll Abflussprinzip siehe: Betriebskostenabrechnung und Abrechnungsprinzip Abgeltungsklausel siehe: Schönheitsreparaturen und Quotenhaftung siehe: Schönheitsreparaturen und Schadenersatz Abgemeldete Fahrzeuge siehe: Parkplatz bzw. Stellplatz Abgrenzungsprinzip siehe: Betriebskostenabrechnung und Abrechnungsprinzip Abmahnung Bevor wegen eines vertragswidrigen Verhaltens fristlos gekündigt wird, ist bei einem Dauerschuldverhältnis wie Arbeits- und Mietverhältnis die Vertragspartei erst abzumahnen. Nur wenn das vertragswidrige Verhalten die Vertrauensgrundlage derart schwer erschüttert, dass sie durch die Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann, ist die Abmahnung entbehrlich und kann sofort gekündigt werden. (BGH, Az. XI ZR 288/02, aus: GE 2004, S. 618) Eine Abmahnung muss Tag, Art und Umfang der Störung genau angeben, auf die Rechtswidrigkeit hinweisen und die Aufforderung zur Abstellung der Störung enthalten, wenn auf ihrer Grundlage später wegen erneuter Vertragsverletzung fristlos gekündigt werden soll. (AG Berlin Mitte, Az. 25 C 159/09, aus: GE 2010, S. 417) Hat der Vermieter den Mieter unberechtigterweise abgemahnt, muss er nicht auf Verlangen des Mieters die Abmahnung zurücknehmen; denn soll später dem Mieter gekündigt werden, kann sich der Vermieter nicht auf die Abmahnung als Beweis für früheres vertragswidriges Verhalten berufen, sondern muss im Kündigungs- bzw. Räumungsprozess ältere abgemahnte und aktuelle Vertragsverletzungen gleichermaßen detailliert nachweisen. (AG Berlin Neukölln, Az. 19 C 397/07, aus: GE 2008, S. 415; BGH, Az. VIII ZR 139/07, aus: GE 2008, S. 473) Für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter und nicht unerheblicher Vertragsverletzung gemäß 573 Abs. 2 BGB ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich. (BGH, Az. VIII ZR 145/07, aus: GE 2008, S. 114) Anmerkung: Eine vorherige Abmahnung ist dennoch empfehlenswert, weil erst ihre Missachtung der Vertragsverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, wie der BGH ausgeführt hat. Für die ordentliche Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung (hier: Nichtzahlung von zwei Monatsmieten in Folge) ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich. (LG Berlin, Az. 63 S 432/09, aus: GE 2010, S. 913)
3 Beleidigende Formulierungen in der Abmahnung begründen einen Anspruch auf Schmerzensgeld wegen Verletzung der Persönlichkeitsrechte und der Menschenwürde. (LG Berlin, Az. 65 S 121/09, aus: GE 2009, S. 1623) Anmerkung: In der Abmahnung stand u. a.: Wie uns mehrere Mieter versichern, verhalten sich sowohl Herr.. als auch der Sohn der Familie wie Asoziale und Sollte Ihnen eine normale westeuropäische Verhaltensweise nicht möglich sein, so bitten wir darum, Ihre defekte Verhaltensweise in einem anderen Wohnhaus auszuleben. Für das Landgericht eine eindeutige Persönlichkeitsrechtsverletzung, womit das vorinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Berlin Neukölln (Az. 22 C 85/08) verworfen und ein Schmerzensgeld von insgesamt 500 festgelegt wurde. siehe auch: Kündigung wegen Lärm Abnahmeprotokoll Wenn der Vermieter bei Wohnungsübergabe Schäden im Abnahmeprotokoll festgehalten und das Abnahmeprotokoll unterzeichnet hat, kann er auch nur Beseitigung der darin festgehaltenen Schäden verlangen. (AG Trier, Az. 7 C 79/01, aus: WuM 2001, S. 549) Sind im Abnahmeprotokoll bei Wohnungsübergabe an den Mieter keine Schäden vermerkt und behauptet der Mieter bei Rückgabe der Wohnung, bestimmte Schäden seien schon bei Übergabe vorhanden gewesen, muss er Beweis führen. Anderenfalls ist der Mieter zum Schadenersatz verpflichtet. OLG Düsseldorf, Az. 10 U 64/02) Hat der Mieter zu Mietbeginn ein Übergabeprotokoll unterschrieben, muss er beweisen, dass später vom Vermieter reklamierte Mängel, die nicht im Protokoll verzeichnet sind, schon bei Übergabe der Mietsache vorhanden waren. (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 64/02, aus: GE 2003, S. 1080) Fall: Im Waschbecken war ein Haarriss, der angeblich schon beim Einzug in die Wohnung vorhanden war. Im Übergabeprotokoll war das Waschbecken nicht mit diesem Mangel beschrieben. Anmerkung: Da die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung unwirksam ist (siehe: Schönheitsreparaturen und nicht renovierte Wohnung), sollte der Zustand der Wohnung ausführlich dokumentiert werden. Nur was an Mängeln im Abnahmeprotokoll vermerkt ist, muss der Mieter beseitigen. Werden nach erfolgter Abnahme noch offene Mängel entdeckt (hier: eine fehlende Deckenlampe), gilt dieser Mangel als akzeptiert und muss vom Mieter nicht beseitigt werden. Einem Abnahmeprotokoll stehen wechselseitig ausgetauschte Bestätigungsschreiben gleich, in denen das Ergebnis einer gemeinsamen "Besichtigung" der Mietsache festgehalten wird. (OLG Düsseldorf, Az. I 10 U 184/02, aus: GE 2004, S. 813) Der Mieter kann nur für solche Schäden haftbar gemacht werden, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt sind. (LG Potsdam, Az. 11 S 127/08, aus: GE 2008, S. 519) Werden bei der Abnahme Mängel nicht benannt und wird keine Beseitigung dieser Mängel verlangt und wird die Abnahme nicht unter Vorbehalt dieser zu beseitigender Mängel durchgeführt, kann der Vermieter später keine Mängelbeseitigung mehr verlangen. Stillschweigen bei vorhandenen und vor allem sichtbaren Mängeln gilt als Abnahme. (KG Berlin, Az. 8 U 371/01, aus: GE 2003, S. 524) Wird bei Abnahme der Mietsache kein Mangel im Übergabeprotokoll festgehalten, können anschließend keine Schönheitsreparatur, kein Schadenersatz wegen mangelhafter Renovierung, keine ausgebliebene Kleinreparatur und keine Kostenbeteiligung gemäß vereinbarter Quotenklausel verlangt werden. (AG Lörrach, Az. 4 C 382/03, aus: WuM 2003, S. 438) Werden im Abnahmeprotokoll keine Mängel vermerkt, sondern wird stattdessen der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung vermerkt, können später keine Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. (AG Potsdam, Az. 26 C 315/09, aus: GE 2010, S. 627) Anmerkung: Vorliegend handelte es sich um offene Mängel wie verunreinigter Teppichboden, defekte Fensterscheibe und defekte Tür, die im Protokoll aufgelistet und deren Beseitigung hätte verlangt
4 werden können. Anders bei verdeckten Mängeln, weshalb Abnahme unter Vorbehalt ihrer Entdeckung und nachträglichen Beseitigung ratsam ist. Werden nach Abnahme der Wohnung und beiderseitigen Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls nachträglich Schäden festgestellt, kann der Vermieter keinen Schadenersatz fordern und mit der Kaution aufrechnen. (AG Leonberg, Az. 7 C 676/12) Hat der Mieter vor seinem Auszug die Wohnung trotz rechtswirksamer Vereinbarung schlecht renoviert, muss mit Nachfristsetzung die Nachbesserung der Schlechtrenovierung verlangt werden. Notwendig ist hierfür, die Renovierungsmängel genau zu benennen und dem Mieter detailliert mitzuteilen, welche Nachbesserungen genau von ihm verlangt werden. Ohne eine solche Beschreibung und Mitteilung ist das Nachbesserungsbegehren unwirksam. (KG Berlin, Az. 12 U 275/01, aus: GE 2003, S. 952) Das Abnahmeprotokoll stellt ein Schuldanerkenntnis dar und verpflichtet den Mieter, die darin aufgelisteten Mängel zu beseitigen. Das gilt auch, wenn die anerkannte Renovierungsverpflichtung über das im Mietvertrag vereinbarte Maß hinausgeht. Für nicht aufgelistete Mängel, die bei der Abnahme erkennbar waren oder hätten erkannt werden können, kann der Mieter nicht in Anspruch genommen werden. Auch nicht für verdeckte Mängel; denn dem Vermieter obliegt eine Untersuchungspflicht, der er gegebenenfalls mit einem Sachverständigen nachkommen kann. (AG Brandenburg, Az. 32 C 137/04, aus: GE 2005, S. 1555) Ein Übergabeprotokoll stellt eine individuelle Vereinbarung dar, unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach 307 BGB und wird gemäß 139 BGB auch nicht von den unwirksamen Renovierungsklauseln des Formularmietvertrages erfasst. Wurde im unterzeichneten Übergabeprotokoll eine Endrenovierung festgelegt, gilt sie als individuell vereinbart und ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet. (BGH, Az. VIII ZR 71/08, aus: GE 2009, S. 321) Anmerkung: Das Übergabeprotokoll wurde kurz nach Mietbeginn zusätzlich zum Mietvertrag von Mieter und Vermieter unterzeichnet und legte die Verpflichtung fest, die renoviert übernommene Wohnung bei Auszug wieder renoviert zu übergeben. Wird im Abnahmeprotokoll ausdrücklich Bezug auf den Mietvertrag übernommene Renovierungsverpflichtung genommen, stellt das Abnahmeprotokoll keine Individualvereinbarung, sondern nur eine Zustandsbeschreibung der Wohnung dar. Ist die mietvertragliche Renovierungsklausel unwirksam, gilt das auch für die im Abnahmeprotokoll übernommene Endrenovierung. (LG Berlin, Az. 63 S 290/09 Fall: Nach Kündigung des Mietvertrages wurde ein Besichtigungsprotokoll angefertigt und hat der Mieter durch Ankreuzen einer bestimmten Klausel die Verpflichtung zur Renovierung erklärt. Später wurde in einem gleichlautenden Protokoll handschriftlich der unrenovierte Zustand der Wohnung beschrieben und vom Mieter unterzeichnet. In beiden Einzelprotokollen wird ausdrücklich auf die mietvertraglichen Bestimmungen Bezug genommen. Für das Gericht der Grund, in den Protokollen keine eigenständige individuelle Vereinbarung zu sehen. Ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam und unterzeichnet der Mieter bei Rückgabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll, worin er eine Beteiligung an den Renovierungskosten zusagt, so kann diese Zusage nicht als nachträgliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgelegt werden. (LG Berlin, Az. 63 S 347/12) Hat der Mieter das Abnahmeprotokoll unterzeichnet, muss er im Streitfall dem Vermieter beweisen, dass die darin aufgelisteten Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt wurden. (LG Berlin, Az. 64 S 119/05, aus: GE 2006, S. 1037) Fehlt bei Abnahme der Wohnung ein Elektroherd, der laut Übergabeprotokoll mitvermietet wurde, kann der Vermieter keinen Kostenersatz für die Neuanschaffung eines Elektroherdes verlangen, wenn der fehlende Herd schon bei Übergabe der Wohnung 10 Jahre alt war, der Mieter weitere 14 Jahre den Herd in Benutzung hatte und somit der Herd insgesamt rund 24 Jahre alt war, so dass sein Restwert bei null lag. (LG Berlin, Az. 65 S 152/05, aus: Tsp , S. I 19) Keine Abnahme liegt vor, wenn der Mieter fristlos kündigt, auszieht und dem Vermieter einfach die Schlüssel in den Briefkasten wirft. (BGH, Az. VIII ZR 8/11)
5 Anmerkung: Der BGH hob hervor, dass eine Rücknahme der Wohnung in einem vereinbarten Übergabetermin zu erfolgen habe und nicht durch Klingeln an Haustür des Vermieters und überraschendem Angebot der Wohnungsschlüssel. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit auf Zuruf zurückzunehmen. Im vorliegenden Fall wurde Monate später im Beisein von Mieter und Vermieter Abnahme und Übergabe der Mietsache durchgeführt, infolgedessen ab diesem Zeitpunkt die sechsmonatige Verjährungsfrist zu laufen begann. siehe auch: Beschädigung der Mietsache siehe auch: Mängel an der Mietsache bei Vertragsabschluss siehe auch: Nutzungsentschädigung bei mangelhafter Rückgabe der Mietsache siehe auch: Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache siehe auch: Rückgabe der Mietsache siehe auch: Schlüsselverlust Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten siehe: Betriebskostenabrechnung und Abrechnungszeitraum siehe: Betriebskostenabrechnung und Fristen siehe: Betriebskostenabrechnung und Nachforderung Abriss des Gebäudes siehe: Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung Abstand vom Vormieter Der zwischen dem Mieter und dem Vormieter abgeschlossene Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ist insgesamt nichtig, soweit zwischen dem Wert der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände und dem dafür zu zahlenden Entgelt ein auffälliges Missverhältnis besteht. (LG Berlin, Az. 64 S 177/96, aus: GE 1997, S 557) Übersteigt der Abstand um 50 % den Wert der übernommenen Gegenstände, ist die Vereinbarung unwirksam. (OLG Düsseldorf, Az. 14 U 117/96) Der Kaufvertrag zwischen Vormieter und Nachmieter über Einrichtungsgegenstände ist unwirksam, wenn der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Sachen steht, d. h. der Preis den Wert um mehr als 50 % überschreitet. Mit dem Wert ist nicht der Zeitwert gemeint, der noch auf dem Gebrauchtwarenmarkt zu erzielen ist, sondern der Gebrauchswert der Sachen, der ihnen in der Wohnung konkret beizumessen ist und der häufig über dem Zeitwert liegt, weil der Zeitwert allgemein nur reinen den Beschaffungskosten entspricht und nicht wertmäßig berücksichtigt, dass die Sachen (hier: Einrichtungsgegenstände) speziell für diese Wohnung ausgesucht, dem Wohnungsganzen angepasst und häufig auch eingebaut wurden. (KG Berlin, Az. 8 U 314/03, aus: GE 2004, S. 814) Abstand vom Nachmieter allein für den Auszug aus der Wohnung zu verlangen, ist unrechtmäßig. Auch, wenn die Nachmieter Zahlung zugesagt haben. (BGH, Az. ZR Miet, aus: WuM 4/97) Fall: Der Vormieter hatte sich von den Nachmietern einen Abstand zusichern lassen für die Überlassung der Wohnung. Nach Unterzeichnung des Mietvertrages verweigerten die Mieter die Zahlung. Das Gericht gab den Mietern recht. Die Vereinbarung über den Abstand verstieß gegen 4a Wohnungsvermittlungsgesetz und stellte auch keinen Betrug dar wegen der ursprünglichen Zusage zur Zahlung. Abwohnen von Einbauten Der Mieter kann sich wegen seiner eigenen Modernisierung nur dann auf eine Härte gemäß 541 b I BGB ( 554 BGB neu) berufen, wenn die selbst eingebaute Anlage noch nicht abgewohnt ist. Das ist bei Aufwendungen im Betrag einer Jahresmiete nach vier Jahren der Fall. (LG Berlin, Az. 64 S 35/97, aus: GE 1997, S. 616) Der nachträgliche Einbau einer Zentralheizung in Wohnungen mit Gas-Etagenheizungen, die von den Mietern mit Zustimmung des Vermieters eingebaut wurden, stellen nur dann eine Modernisierung und
6 Wertverbesserung dar, wenn sich die Einbaukosten der Mieter amortisiert haben. Ist das nicht der Fall, braucht der Mieter den Heizungseinbau nicht zu dulden. (LG Berlin, Az. 65 S 49/96) Fall: Der Mieter hatte mit Zustimmung des Vermieters vor 20 Jahren eine Gas-Etagenheizung einbauen und nunmehr eine neue Gas-Therme (Preis DM) einsetzen lassen. Der vom Vermieter geplante Einbau einer Zentralheizung mit Anschluss an das Fernwärmenetz stellt somit eine unzumutbare Härte für den Mieter dar. Die neue Gas-Therme muss erst abgewohnt sein. Der Einbau einer Zentralheizung durch den Vermieter stellt eine Modernisierung dar, auch, wenn vorher vom Mieter bereits eine Gas-Etagenheizung eingebaut wurde. Entscheidend ist dabei, ob der Mieter seine Modernisierung abgewohnt hat. Bei einem Gesamtaufwand in Höhe einer Jahresmiete (netto kalt) ist die Modernisierung in vier Jahren abgewohnt. (LG Berlin, Az. 64 S 316/98, aus: NZM 1999, S. 1036). Fall: Ein Mieter hatte vor sieben Jahren sich eine Gas-Etagenheizung mit Genehmigung des Vermieters eingebaut und sollte nun als Modernisierung an die neue Zentralheizung im Haus angeschlossen werden. Mit der Begründung, die Zentralheizung stelle für ihn keine Modernisierung dar, lehnte er den Einbau ab. Der Vermieter klagte auf Duldung der Modernisierung und bekam nicht Recht, weil die Heizung des Mieters noch nicht abgewohnt war. Begründung und Berechnung: Betragen die Kosten eine Jahresmiete netto kalt, sind die Kosten nach 4 Jahren abgewohnt. Konkret: Die Heizung kostete DM, die Nettokaltmiete betrug 249,43 DM monatlich. Demnach wäre die Heizung erst nach 12 Jahren und 4 Monaten abgewohnt gewesen. Weil aber erst 7 Jahre vergangen waren, konnte der Vermieter seine Modernisierung nicht durchsetzen. Eine Wohnung ist im Mietspiegel "ohne Sammelheizung" einzustufen, wenn der Mieter die Gas- Etagenheizung selbst eingebaut hat. Unerheblich ist eine vertragliche Vereinbarung, wonach die Heizung Eigentum des Vermieters wird und der Mieter das Recht erhält, von Nachmietern anteilig entschädigt zu werden, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf von 10 Jahren endet. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 224 C 122/05 und LG Berlin, Az. 64 S 459/05, aus: GE 2006, S. 1235) Anmerkung: Das Gericht bekräftigte den Grundsatz, dass es ein Abwohnen von Mietereinbauten nicht gibt und somit auch nicht nach 10 Jahren die Wohnung im Mietspiegel anders eingestuft werden kann. Anders würde es sich verhalten, wenn vertraglich dem Vermieter der wirtschaftliche Nutzen zustünde und der Vermieter die Entschädigung gegenüber dem Mieter übernommen hätte. siehe auch: Modernisierung und Ankündigung siehe auch: Mietspiegel und Modernisierung durch den Mieter siehe auch: Mietspiegel und Spanneneinordnung siehe auch: Mietermodernisierung siehe auch: Modernisierungsmaßnahme: Gas-Etagenheizung oder Zentralheizung Änderungen auf Mietvertragsformularen siehe: Schriftform beim Mietvertrag Alarmanlage und Lärm siehe: Lärm durch Alarmanlagen Allgemeine Geschäftsbedingungen bei Mietverträgen siehe: Behördliche Genehmigungen (bei Gewerbemietverträgen) Betriebskostenart: Fahrstuhl Betriebskostenumstellung Fliesen und Schönheitsreparaturen Frostschaden und eingefrorene Wasserrohre Kaution Kleinreparaturen Mängel an der Mietsache bei Vertragsabschluss Mieterhöhung und Zustimmung durch den Mieter Mietvertrag und individuelle Vereinbarungen Parabolantenne und Genehmigung Schlüsselverlust
7 Schlüsselweitergabe Schönheitsreparaturen und einzelne Positionen:... Türen Schönheitsreparaturen und Farbwahl Schönheitsreparaturen und Renovierungsfristen Schönheitsreparaturen und Quotenhaftung Schönheitsreparaturen und Schadenersatz Schönheitsreparaturen und Verjährung Teppichboden und Wohnungsabnahme Tierhaltungsverbot Untermieter und Genehmigung Versicherung Vertragsgebühr Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz siehe: Diskriminierung Altbau siehe: Elektrizität siehe: Mängel an der Mietsache siehe: Neubau Altes Mietrecht und Kündigungsfristen siehe: Kündigungsfristen bei alten Mietverträgen Amtshaftung siehe: Einbruch und Reparaturkosten siehe: Schadenersatz bei Polizeieinsatz Ankündigung einer Modernisierung siehe: Modernisierung und Ankündigung Annahmefrist Hat der Mieter die Mietverträge unterzeichnet und dem Vermieter zurückgeschickt, bleibt dem Vermieter zur Annahme eine Frist von 3 Tagen und für die Rücksendung an den Mieter eine Frist von weiteren 2 Tagen. Geht dem Mieter erst nach 5 Tagen das vom Vermieter unterzeichnete Exemplar zu, ist der Mieter nicht mehr an den Mietvertrag gebunden. KG Berlin, Az. 23 U 8203/98, aus: WuM 1999, S. 323) Schickt der Vermieter beide Vertragsexemplare an den Mieter und bekommt beide Exemplare unterzeichnet zurück, unterschreibt selbst aber erst nach über 5 Wochen, so ist wegen Fristablauf kein Vertrag zustande gekommen. Der Mieter hätte auf sein unterzeichnetes Vertragsangebot gemäß 147 Abs. 2 BGB innerhalb einer Frist, in der regelmäßig eine Antwort erwartet werden kann, das vom Vermieter ebenfalls unterzeichnete Exemplar zurückerhalten müssen, was nicht geschah. (OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 210/08, aus: GE 2009, S. 1556) siehe auch: Mietvertrag und rechtliche Bindung Anfechtung siehe: Kündigung wegen Falschangaben siehe: Mietvertrag und Anfechtung Annonce
8 siehe: Zeitungsanzeige Aquastopp siehe: Wasserschaden Arbeitsagentur und Mietübernahme siehe: Obdachlosigkeit und Mietübernahme siehe: Schönheitsreparaturen und Kostenübernahme siehe: Sozialhilfe und teure Wohnung siehe: Sozialamt Architekt und Haftung Wird ein Architekt mit der Planung und Überwachung eines Bauvorhabens (hier: Dachausbau) beauftragt und stellen sich nach Abschluss der Arbeiten erhebliche Mängel heraus, z. B. mangelhafte bis nicht durchgeführte Wärmedämmung, so kann der Auftraggeber den Architekten schadenersatzpflichtig machen; denn es ist seine Pflicht und zumutbar, die Bauarbeiten derart zu überwachen, dass es nicht zu diesen Mängeln kommen kann. (KG Berlin, Az. 4 U 5624/98, aus: Tsp ) siehe auch: GbR als Mieter siehe auch: GbR als Vermieter siehe auch: Gewährleistung beim Grundstückskauf siehe auch: Gutachter und Haftung siehe auch: Notar und Haftung siehe auch: Rechtsanwalt und Haftung siehe auch: Verwalter und Haftung Artenschutz siehe: Naturschutz siehe: Tierhaltung und Genehmigung Asbest War der Fußboden der ehemaligen Wohnung mit asbesthaltigen Vinylplatten (Flexplatten) ausgelegt, können die ehemaligen Mieter vom ehemaligen Vermieter keine nachträgliche Übernahme der Verantwortung und damit auch keine Übernahme möglicher späterer Schadenersatzleistungen verlangen; denn die Wahrscheinlichkeit, später an einem Tumor zu erkranken, ist in diesem Fall gemäß gerichtlich eingeholtem Gutachten als sehr gering einzuschätzen. (BGH, Az. VIII ZR 19/13) siehe auch: Mietminderung wegen... Asbest Aufklärungspflicht siehe: Schimmelbildung Aufrechnung Der Vermieter kann eine Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung gegen ein Heizkostenguthaben des Mieters aufrechnen. (AG Berlin Hohenschönhausen, Az. 6 C 122/96, aus: GE 1997, S. 191) Fall: Bei der Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab sich eine Nachforderung des Vermieters, wobei die Heizkostenabrechnung ein Guthaben des Mieters auswies. Der Vermieter hatte die Aufrechnung schon mit der Bekanntgabe des Abrechnungsergebnisses erklärt. "Nachteile für den Mieter sind aus der Zulassung der Aufrechnung im Verhältnis kalter und warmer Betriebskosten nicht ersichtlich, da nach einer Saldierung sich an der Höhe der Ansprüche insgesamt nichts ändert", hieß es in der Begründung unter anderem. Das Amtsgericht stellt sich mit seiner Auffassung, beide Summen könnten gegeneinander aufgerechnet werden, gegen eine frühere Entscheidung des Landgerichtes Berlin.
9 Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach der Mieter wegen vorhandener Mängel nur dann gegen die Mietzahlung aufrechnen darf, wenn der Vermieter die Mängel nicht bestreitet, ist unwirksam, weil sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellt; denn mit dieser Klausel würden auch unbestrittene Gegenforderungen des Mieters unter dem Zustimmungsvorbehalt des Vermieters stehen. (BGH, Az. XII ZR 54/05, aus: Tsp , S. I 1) Die verjährten Forderungen aus alten Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter nicht mit der Kaution des Mieters aufrechnen, wenn das Mietverhältnis noch läuft und der Mieter infolge dessen noch gar keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat. (LG Berlin, Az. 67 S 655/12, aus: GE 2013, S. 1340) siehe: Kaution und Aufrechnung Aufzug siehe: Betriebskostenart: Fahrstuhl Ausbau von Kriegsruinen siehe: Neubau Aushänge im Fenster und am Balkon Zwei Aushänge im Format DIN A 4 mit nicht ernst zunehmenden politischen Formulierungen in den Fenstern zur Straße der von einer Wohngemeinschaft gemieteten Wohnung rechtfertigen keine fristlose Kündigung. (AG Waldkirch, Az. 1 C 371/95, aus: WuM 4/96) Ein Aushang am Balkon (hier: ein Bettlaken in der Größe 140 x 111 cm) mit politischer Aussage (hier: Protest gegen den Irak-Krieg) ist nicht über Artikel 5 GG als freie Meinungsäußerung geschützt und somit zulässig, weil die Außenfassade des Hauses und die Umrandung des Balkons nicht Bestandteil der Mietsache sind. Um das äußere Erscheinungsbild des Hauses zu wahren, kann der Vermieter Entfernung des Bettlakens verlangen. (AG Wiesbaden, Az. 93 C 465/03, aus: ZMR 2003, S. 935) siehe auch: Weihnachtsschmuck Ausrutschen im Treppenhaus siehe: Schadenersatz bei nassem Treppenhaus Außenfenster siehe: Schönheitsreparaturen und Außenanstrich der Fenster Außenwandheizung und Mieterhöhung siehe: Mietspiegel und Wohnwertmerkmale Ausstattungsmerkmale siehe: Elektrizität siehe: Mietspiegel und Spanneneinordnung siehe: Mietspiegel und Wohnwertmerkmale siehe: Mieterhöhung und Mietspiegel Austausch: Elektroherd statt Gasherd Wird die Gasleitung zum Wohnhaus stillgelegt, weil sie undicht ist, kann der Vermieter vorhandene Gasherde gegen Elektroherde nur austauschen, wenn der Austausch der Herde einfacher und
10 kostengünstiger ist als die umfassende Reparatur der Gasleitungen, und wenn im Mietvertrag nicht speziell eine Gaskochmöglichkeit vereinbart wurde. (LG Berlin, Az. 63 S 39/02, aus: GE 2003, S. 188) Der Mieter braucht den Austausch Elektroherd gegen Gasherd nicht zu dulden - schon gar nicht, wenn gleichzeitig Gas-Etagenheizungen im Haus eingebaut werden. (AG Berlin Mitte, Az. 4 C 263/99, aus: MM 7+8/2000) Der Mieter muss den Austausch eines Gasherdes durch einen Elektroherd nicht dulden. (LG Berlin, Az. 67 S 84/02, aus: MM 5/2002, S. 45) Entgegengesetzte Urteile: Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich der Gasherd als Kochmöglichkeit genannt, so hat der Vermieter das Recht, den Gasherd gegen einen Elektroherd auszutauschen. Der Umstand, dass bei Vertragsabschluss ein Gasherd vorhanden war, gilt nicht als ausdrückliche Vereinbarung. (LG Berlin, Az. 63 S 68/06, aus: GE 2006, S. 1616) Der Austausch eines Gasherdes gegen einen Ceran-4-Plattenelektroherd ist eine Instandhaltungsmaßnahme und vom Mieter zu dulden. Begründung des Gerichts: Im Vergleich zu alten Elektro- Plattenherden haben moderne Ceran-Plattenherde keine lange Aufheizphase, keine lange Hitzeabgabe nach dem Ausschalten und lassen sich wegen der glatten Gesamtoberfläche einfach reinigen. (LG Berlin, Az. 65 S 318/09, aus: GE 2011, S. 338) Anmerkung 1: Da für das Landgericht mitentscheidend war, dass der Vermieter vorgab, das gesamte Gebäude vom Energieträger Gas abkoppeln zu wollen, bleibt offen, ob die gerichtliche Entscheidung anders ausgefallen wäre, wenn keine Gasabkoppelung stattfinden soll, um den Betrieb vorhandener Gas-Etagenheizungen weiterhin zu ermöglichen. Anmerkung 2: Gegen diese Duldungspflicht ging der Mieter in die Revision und bekam vor dem BGH recht. Hintergrund: Der Herdaustausch war ursprünglich als Modernisierungsmaßnahme angekündigt und vom Mieter abgelehnt worden. Die Duldungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. In der Berufung vor dem Landgericht wurde der Herdaustausch als Instandhaltungsmaßnahme deklariert und der Mieter zur Duldung verurteilt. In der Revision wurde die Duldungspflicht erneut abgewiesen, weil ein rechtskräftig abgewiesener Duldungsanspruch über denselben Streitgegenstand (hier: Herdaustausch) nicht erneut mit anderer Begründung eingeklagt werden könne (BGH, Az. VIII ZR 20/11, aus: GE 2011, S. 1301). siehe auch: Modernisierungsmaßnahme: Elektroherd statt Gasherd siehe auch: Opfergrenze Austausch: Holzkasten-Doppelfenster durch Isolierglasfenster siehe: Instandhaltung: Isolierglasfenster statt Holzkasten-Doppelfenster siehe: Mietermodernisierung siehe: Modernisierungsmaßnahme: Isolierglasfenster siehe: Schimmelbildung Auszug des Ehepartners oder Lebensgefährten Der Ehepartner haftet grundsätzlich nicht für die Zahlungsschuld aus einem Mietvertrag, wenn nur der andere Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben hat. (AG Potsdam, Az. 26 C 552/95, aus: FinanzTest Info 1-2/95) Wenn im Kopf des Mietvertrages nur der Ehemann aufgeführt ist, den Vertrag aber beide Eheleute unterschrieben haben, so haftet für die Vertragspflichten auch nur der Ehemann. Auch ist die Unterschrift der Ehefrau nicht als Bürgschaftserklärung anzusehen. Und wurde für rückständige Mietschulden eine Ratenzahlung mit beiden Eheleuten vereinbart und von beiden Eheleuten unterzeichnet, so bezieht sich die Zahlungsverpflichtung nur auf diese Ratenvereinbarung, nicht aber konkludent auf das ganze Mietverhältnis. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 231 C 61/05, aus: GE 2005, S. 1497)
11 Haben beide Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet, muss grundsätzlich auch gegenüber beiden Eheleuten jede mietrechtliche Willenserklärung (hier: eine Mieterhöhung) abgegeben werden. Und soll ein Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen werden (z. B. weil die Eheleute sich getrennt haben), müssen dem Aufhebungsvertrag auch grundsätzlich beide Eheleute zustimmen. Fehlt diese Zustimmung im Aufhebungsvertrag, und haben sich die Eheleute endgültig voneinander getrennt und lebt der in der Wohnung verbliebene Ehepartner schon über drei Jahre allein in der Wohnung und hat überdies bei Betriebskostenabrechnungen auf seine Alleinstellung in der Wohnung verwiesen, so kann nach Treu und Glauben davon ausgegangen werden, dass die Personengemeinschaft auf Seiten des Mieters nicht mehr existiert und der zurückgebliebene Mieter die Rechtsstellung eines Alleinmieters hat. Demzufolge ist seine Zustimmung nicht mehr erforderlich und die zugegangene Willenserklärung des Vermieters rechtswirksam. (BGH, Az. VIII ZR 124/03, aus: GE 2004, S. 615) Fall: Die Ehefrau zog aus der gemeinsamen Wohnung aus und vereinbarte mit dem Vermieter aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. der Ehemann wusste nichts von dieser Vereinbarung und lehnte eine Mieterhöhung mit dem Hinweis ab, sie hätte nicht nur ihm gegenüber erfolgen dürfen. Weil er aber inzwischen über 3 Jahre alleine die Wohnung weiternutzte, wurde sein Verhalten als konkludente Zustimmung zur Fortführung des Mietverhältnisses mit ihm allein unterstellt, infolgedessen Willenserklärungen auch nur ihm gegenüber abzugeben seien. Das Gericht hielt seine Verweigerung der Zustimmung zum Aufhebungsvertrag unter diesen Umständen für rechtsmissbräuchlich, da auf Seiten des ausgezogenen Mieters kein Rückkehrinteresse bestand und mit dem Aufhebungsvertrag bestätigt wurde und es für den Vermieter äußerst schwierig wäre, dem unbekannt verzogenen Ehepartner Willenserklärungen zugehen zu lassen. Hat das Familiengericht auf Antrag einem Ehepartner im Scheidungsprozess die Wohnung zugesprochen, muss der Vermieter den anderen Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Handelt es sich bei dem Ausziehenden um den finanziell besser gestellten Ex-Partner, kann vom Vermieter eine begrenzte Mithaftung beansprucht werden. Das Gericht entschied, dass der Ausziehende noch zweieinhalb Jahre nach der Scheidung bis zu einer Höchstsumme von DM mit dem in der Wohnung verbleibenden Alleinmieter für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis mithaftet. (OLG Schleswig, Az. 13 UF 90/98, aus: Tsp ) Hat das Scheidungsgericht einem Ehepartner die Wohnung zugesprochen, kann der ausziehende Partner vom in der Wohnung verbleibenden Partner verlangen, ihm der Kündigung des Mietverhältnisses zuzustimmen, um von den mietvertraglichen Verpflichtungen freizukommen. Das gilt auch, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehepartner dem ausziehenden Partner anbietet, ihn finanziell von allen Verpflichtungen freizuhalten. (LG Berlin, Az. 62 T 58/04, aus: GE 2004, S. 1456) Haben mehrere Mieter als Eheleute oder eheähnliche Lebenspartner eine Wohnung gemietet, und verlässt der eine Partner die Wohnung, kann er vom anderen Partner verlangen, der Beendigung des Mietverhältnisses zuzustimmen. Der in der Wohnung verbleibende Partner kann unabhängig davon mit dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbaren. Hat er die Kündigung abgelehnt und bleibt trotzdem in der Wohnung, ist er nach "Treu und Glauben" verpflichtet, dem ausgezogenen Ex- Partner die Auflösung des Mietvertrages und dem Vermieter die Vertragsfortsetzung zuzustimmen. Ist beides unterblieben, gilt sein Verhalten als konkludente Zustimmung. BGH, Az. VIII ZR, 14/04, aus: WuM 2005, S. 341) Haben beide Lebenspartner einer eheähnlichen Gemeinschaft den Mietvertrag unterzeichnet und zieht ein Partner später aus der Wohnung aus, haftet er weiterhin für die Mietzahlungen. Um der Haftung zu entgehen, kann er den Mietvertrag gemeinsam mit dem verbliebenen Ex-Partner kündigen und bei Weigerung des Ex-Partners die Zustimmung zur Kündigung verlangen. Erfolgt die Kündigung erst durch gerichtliches Urteil, hat der vor Gericht unterlegene Partner die gesamten Kosten zu tragen. (OLG Düsseldorf, Az. 10 W 29/07, aus: Tsp , S. I 1) Zieht ein Ehepartner aus der gemeinsamen Wohnung aus und steht weiterhin im Mietvertrag, haftet er auch für die Mietschulden. Das gilt nicht, wenn der ausgezogene Ehepartner mittellos ist und auch in Zukunft über kein Einkommen oder Vermögen verfügen wird, um für die Mietschulden mithafteten zu können. Stattdessen kann der ausgezogene Ehepartner verlangen und gerichtlich beschließen lassen, aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. (OLG Köln, Az. 4 UF 175/06)
12 Fall: Weil die ausgezogene Ehefrau schwer krank und mittellos war, sah das OLG kein wirtschaftliches Interesse der weiteren Beteiligung an dessen Verbleib im Mietvertrag und beschloss sie aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Ist der Ehepartner nach der Scheidung ausgezogen und hat der Vermieter Kenntnis davon und wird über 27 Jahre in allen mietvertraglichen Angelegenheiten ausschließlich mit der in der Wohnung verbliebenen Ex-Ehefrau korrespondiert, liegt eine stillschweigende Entlassung aus dem Mietvertrag vor und kann der Ex-Ehemann nicht mehr mietrechtlich in Anspruch genommen werden. (AG Bonn, Az. 201 C 34/11) Wurde zwischen der ausgezogenen Ehefrau und dem Vermieter ein Aufhebungsvertrag geschlossen und hat der in der Wohnung verbleibende Ehemann dem nicht ausdrücklich zugestimmt, aber nach Auszug der Ehefrau die Wohnung über 2 Jahre allein genutzt und allein alle mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllt und von der ausgezogenen Ehefrau auch keinen finanziellen Ausgleich verlangt, kann er sich bei späteren mietrechtlichen Streitigkeiten nicht darauf berufen, dass die Zustimmung zum Aufhebungsvertrag fehlt. Ein solches Berufen stellt nach Treu und Glauben eine unzulässige Rechtsausübung dar. Infolgedessen darf der Vermieter allein den in der Wohnung verbliebenen Ehemann als Vertragspartei betrachten. (BGH, Az. VIII ZR 124/03) Fall: Die Ehefrau war ausgezogen und hatte mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Der Ehemann war in der Wohnung verblieben und hatte von dem Aufhebungsvertrag nichts gewusst. Über zwei Jahre danach lehnte er eine Mieterhöhung mit der Begründung ab, sie hätte an beide Mitmieter (ihn und seine Ehefrau) gerichtet sein müssen. Die Gerichte folgten dieser Auffassung nicht. siehe auch: Betriebskostenabrechnung siehe auch: Kündigung und Eheleute bzw. Lebensgefährten siehe auch: Lebenspartner siehe auch: Mietvertrag und Unterschrift siehe auch: Mithaftung siehe auch: Schriftform beim Mietvertrag siehe auch: Räumungsklage Auszug des Mieters und bleibender Untermieter Werden Gewerberäume nach korrekter Kündigung vom Hauptmieter geräumt, aber nicht vom Untermieter, und hat der Vermieter in Erwartung der vollständigen Räumung durch Haupt- und Untermieter die Räume neu vermietet, kann der neue Mieter weder fristlos kündigen wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache noch Schadenersatz vom Vermieter verlangen für den Ersatz entstandener Aufwendungen. Der Vermieter ist berechtigt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, wenn konkret anzunehmen ist, dass Haupt- und Untermieter fristgemäß die Mieträume verlassen werden und keine konkreten Anhaltspunkte dagegensprechen. Es ist für den Vermieter nicht zumutbar, erst nach erfolgtem Auszug der alten Mieter die Räume neu zu vermieten. Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter davon ausgehen, dass Haupt- und Untermieter rechtzeitig räumen, so dass einer Neuvermietung nichts entgegenstand und nun, wo der Untermieter seinen Raum noch belegt, der neue Mieter keinen Schadenersatzanspruch geltend machen kann. (OLG Az. 24 U 138/97 aus: Tsp ) Bleibt nach Kündigung und Auszug des Hauptmieters der Untermieter in den Mieträumen und zahlt keine Miete, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung vom ehemaligen Hauptmieter verlangen, deren Höhe nach der ortsüblichen Miete bemessen werden darf. (BGH vom , Az. XII ZR 215/97, aus: ZMR 1999, S. 749) siehe auch: Nutzungsentschädigung bei mangelhafter Rückgabe der Mietsache siehe auch: Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache siehe auch: Räumungsklage Auszug des Mieters und Hausrat Stopft der ausziehende Mieter seinen überflüssigen Hausrat bzw. Umzugsmüll in die Mülltonnen, so dass die Mülltonnen vorzeitig voll sind und eine Sonderleerung durchgeführt werden muss, um den anderen Mietern leere Tonnen zur Verfügung zu halten, können die Kosten für die Sonderleerung nicht
13 vom ausziehenden Mieter ersetzt verlangt werden. (AG Nürnberg, Az. 29 C 1324/02, aus: NZM 2002, S. 655) Lässt der ausziehende Mieter über einen längeren Zeitraum Möbel in der Wohnung zurück, kann der Vermieter die Möbel entsorgen, um die Wohnung leergeräumt neu vermieten zu können. (OLG Bamberg, Az. 6 U 20/03) Stellt der Mieter seine Möbel am Vortag der Abholung durch ein Müllentsorgungsunternehmen auf die Straße und stürzt nachts ein Möbelstück gegen ein geparktes Auto, haftet der Mieter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. (AG Neustadt a. Rübenberge, Az. 55 C 1520/11) Auch durch einen unverschuldeten Brand erheblich beschädigte Möbel und Einrichtungsgegenstände muss der ausziehende Mieter aus den Mieträumen entfernen. (OLG Düsseldorf, Az. I-10 U 74/05, aus: GE 2006, S. 189) Räumt der Vermieter die Wohnung des Mieters ohne Vorliegen eines Gerichtsurteils, so handelt er in verbotener Eigenmacht und macht sich schadenersatzpflichtig, wenn Möbel und Inventar beschädigt werden oder verloren gehen. (BGH, Az. VIII ZR 326/02, aus: MM 8/04, S. 10) Lässt der Vermieter die Wohnung räumen, weil der Mieter mit unbekanntem Aufenthalt verschwunden ist, mit mehreren Mieten im Rückstand ist und seine Verwandten ihn als vermisst gemeldet haben, muss der Vermieter Schadenersatz für die beschädigten bzw. entsorgten Einrichtungsgegenstände an den Mieter leisten, wenn er später wieder auftaucht. (BGH, Az. VIII ZR 45/09) Hat der Mieter nach Kündigung und Auszug Hausrat in der Wohnung zurückgelassen und 6 Monate später auf die Forderung des Vermieters auf vollständige Räumung nicht reagiert, kann der Vermieter eigenmächtig die Wohnung zwangsöffnen und räumen lassen, wenn weitere Schäden an der Mietsache einzutreten drohen und die Bewohner des Hauses erheblich beeinträchtigt werden. Die Kosten für den Schlüsseldienst kann der Vermieter vom ausgezogenen Mieter ersetzt verlangen. (LG Duisburg, Az. 13 S 243/11) Anmerkung: Zwar stellt dieses Vorgehen eine verbotene Eigenmacht dar, doch wegen Gefahr und Beeinträchtigung hielt das Landgericht die kalte Räumung für zulässig. Der Anspruch auf Räumung kann auch mittels einstweiliger Verfügung geltend gemacht werden, wenn der Vermieter aufgrund einer besonderen Notlage auf die Herausgabe der Mietsache angewiesen ist. Das ist der Fall, wenn der Herausgabeanspruch durch vertragswidrigen Gebrauch die Mietsache in ihrer Substanz erheblich gefährdet. Die konkrete Uneinbringlichkeit von Mietrückständen stellt keine diesbezügliche Notlage dar. (OLG Celle, Az. 2 W 58/00, aus: Tsp , S I 19) Wurde der Mieter durch Gerichtsurteil zur Räumung verurteilt und hat der Vermieter alle in der Wohnung befindlichen Sachen als Pfand einbehalten, darf der Vermieter später diese Sachen nicht entsorgen, wenn der Mieter trotz Aufforderung mit Fristsetzung die Sachen nicht abgeholt hat. Stattdessen muss der Vermieter alle Sachen nach Müll und nach pfändbaren und nicht pfändbaren Gegenständen trennen. Der Müll kann dann entsorgt werden. Die pfändbaren Sachen dürfen frühestens nach 2 Monaten öffentlich versteigert werden, wenn zuvor dem ehemaligen Mieter als Eigentümer die Versteigerung angedroht und die Höhe der Forderungen mitgeteilt wurde. Die nicht pfändbaren persönlichen Sachen und Dokumente sind zu hinterlegen. Anmerkung: Amts- und Landgericht verweigerten dem Vermieter die beantragte Bewilligung der Vernichtung des Räumungsgutes mit der oben angeführten Begründung. Wären alle Sachen nachweislich (Inventarliste, Fotos, Zeugenaussagen) nur Müll gewesen, hätten beide Gerichte wohl anders entschieden. siehe auch: Nutzungsentschädigung bei mangelhafter Rückgabe der Mietsache siehe auch: Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache Auszug des Mieters und Mietzahlung Zieht ein Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung aus, kann Vermieter die Wohnung gleich neu vermieten und muss nicht erst die Kündigungsfrist abwarten. Bekommt er den neuen Mieter
14 nur zu einem niedrigeren Mietzins, kann er die Differenz vom Vormieter als Schadenersatz geltend machen, und zwar bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist. Allerdings muss der ausgezogene Mieter vorher über Folgendes informiert werden: erstens, dass vertraglich das Mietverhältnis noch bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist weiter besteht, zweitens, dass der Vermieter sich im Rahmen seiner Schadenminderungspflicht gleich um einen neuen Mieter bemühen wird, drittens, dass bei einer Neuvermietung zu einem niedrigeren Mietzins die Differenz zur Mindermiete als Schadenersatz geltend gemacht wird. (LG Berlin, Az. 64 S 16/97, aus: ZMR 1998, S. 229) Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den Mietvertrag vorzeitig aus und kann der Vermieter die Wohnung nur zu einem niedrigeren Mietzins weitervermieten, schuldet der Mieter dem Vermieter die Differenz zwischen der alten höheren und der neuen niedrigeren Miete. (LG Erfurt, Az. 2a S 143/99, aus: GE 2000, S. 1184) Ist der Mieter vor Ablauf des Vertragsendes aus der Mietsache ausgezogen, kann der Vermieter bis zum gültigen Vertragsende weiterhin den Mietzins verlangen. Kein Zahlungsanspruch besteht, wenn die Mietsache nach dem Auszug aufwendig umgebaut wird, so dass ein Weitergebrauch durch den Mieter nicht mehr möglich wäre. Kleinere Instandsetzungsarbeiten (hier: Austausch eines Schiebeelements am Schaufenster und Arbeiten an der Jalousie) stehen dem Weitergebrauch nicht entgegen. Ebenso entfällt der Zahlungsanspruch, wenn die Mietsache inzwischen an einen neuen Mieter vermietet wird. (OLG Düsseldorf, Az. I-10 U 36/04, aus: GE 2005, S. 299) Hat der Mieter gekündigt und ist vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen, muss der Mieter dennoch die Miete bis zum Ablauf der Frist bezahlen. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Wohnung einem neuen Mieter zum Renovieren überlässt, obwohl noch die Kündigungsfrist des alten Mietverhältnisses läuft. (AG Neuruppin, Az. 42 C 273/08, aus: Tsp , S. I 1) Auch bei einem vorzeitigen Auszug aus der Wohnung schuldet der Mieter die vollständige Mietzahlung (Nettokaltmiete, Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) bis zum Mietvertragsende. (AG Leipzig, Az. 162 C 6252/09) Fall: Der Mieter hatte die Wohnung Ende November 2008 verlassen, konnte aber erst zu Ende März 2009 kündigen und wollte wegen Nichtnutzung keine Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen leisten, was das Gericht für unzulässig erklärte. Ist der Mieter ausgezogen und spurlos verschwunden, kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrages auch an die Anschrift des noch bestehenden Mietverhältnisses, d. h. an die Adresse der verlassenen Wohnung, schicken. (LG Mannheim, Az. 4 S 198/95, aus: DWW 1997, S. 190) Auszug des Mieters und Stromabmeldung Zieht der Wohnungsmieter ordnungsgemäß aus ohne seinen Stromlieferungsvertrag mit dem Elektrizitätswerk zu kündigen, muss der Vermieter nicht den Strom bezahlen, der nach dem Mieterauszug in der leer stehenden Wohnung verbraucht wird. (AG Heidelberg, Az. 29 C 245/85) Badewanne Eine Badewanne muss nicht ausgetauscht werden, nur weil sie 30 Jahre alt ist. Ebenso wenig, wenn sie rau ist und nur schlecht geputzt werden kann, solange sie benutzbar ist und sich säubern lässt. (AG Coesfeld, Az. 4 C 525/02, aus: WuM 2003, S. 206) Ist die le in der Badewanne dermaßen rau, dass man glauben könnte, auf Sand zu sitzen, kann der Mieter vom Vermieter Austausch der Badewanne verlangen. Das Betriebsalter der Badewanne ist hierbei unerheblich. (AG Hannover, Az. 414 C 16262/08) Wird die Badewanne ersetzt, weil der Mieter sie beschädigt hinterlassen hat, kann der Vermieter nur den um die Wertsteigerung (neu für alt) verminderten Neupreis als Schadenersatz verlangen. (AG Herborn, Az. 50 C 291/06) Fall: Die bei Einzug neue Badewanne wies bei Rückgabe der Mietsache nach 8 Jahren Beschädigungen auf, weswegen die Badewanne komplett ersetzt wurde. Bei vom Gericht unterstellter Lebensdauer von
15 23 Jahren und einem Neupreis von 770,24 musste der Vermieter einen Wertzuwachs zugunsten des Mieters in Höhe von 231,07 in Abzug bringen. siehe auch: Dusche statt Badewanne siehe auch: Modernisierungsmaßnahme: Bad, Badewanne und Fliesen siehe auch: Schönheitsreparaturen und Badewanne siehe auch: Verkalkung Bäume siehe: Baumschutz siehe: Betriebskostenart: Gartenpflege siehe: Haftung für umstürzende Bäume siehe: Mietminderung... wegen Schatten siehe: Wasserschaden Balkonabfluss Der Mieter muss im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht darauf achten, dass der Balkonabfluss nicht verstopft ist und es infolgedessen nicht zu Wasserschäden an der Mietsache, insbesondere darunter liegenden Wohnungen kommt. Die Beweislast, dass der Mieter die Verschlechterung der Mietsache weder verursacht noch verschuldet hat, liegt beim Mieter. (OLG Karlsruhe, RE vom , aus: NJW 1985, S. l 142) Der Mieter hat eine Obhutspflicht und muss dafür sorgen, dass Regenwasser vom Balkon abfließen kann. Das Abflusssieb muss freiliegen und regelmäßig gesäubert werden. Verstopfungen sind dem Vermieter anzuzeigen. (LG Berlin, Az. 61 S 379/85) Ist der Balkonabfluss äußerlich sichtbar, trifft den Mieter die Obhutspflicht, den Abfluss sauber und eisfrei zu halten, damit Wasser abfließen kann. (LG Bochum, Az. 11 S 29/12) siehe auch: Wasserschaden Balkon Der Vermieter darf den gefliesten Balkonboden gegen einen Estrichboden austauschen. Weil diese bauliche Maßnahme keine Verschlechterung der Mietsache darstellt, kann der Mieter nicht auf neue Fliesen bestehen. (LG Berlin, Az. 62 S 133/00, aus: NZM 2001, S. 986; AG Berlin Charlottenburg, Az. 208 C 289/03, aus: GE 2004, S. 303) Blumenkästen auf der Fensterbank und auf dem Boden zu ebener Erde an der Fassade bedürfen der Genehmigung des Vermieters. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 14 C 384/05, aus: GE 2006, S. 455) Blumenkästen auf dem mitvermieteten Balkon müssen durch ordnungsgemäße Befestigung gegen Herabstürzen gesichert sein. Beim Gießen ist zu vermeiden, dass auslaufendes oder überlaufendes Gießwasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder darunter wohnende Mitmieter beeinträchtigt. Unter Einhaltung dieser Vorgaben ist ausnahmsweise auch das Anbringen der Blumenkästen an der Außenseite des Balkons zu dulden. (AG München, Az. 271 C 23794/00) Blumenkästen an der Außenseite der Balkongitter gehören nicht zum allgemeinen Mietgebrauch der Wohnung und des mitvermieteten Balkons und müssen vom Vermieter nicht geduldet werden, weil sie wegen Absturzgefahr ein potenzielles Sicherheitsrisiko darstellen. Ist mietvertraglich vereinbart, dass Pflanzen und Blumenkästen außerhalb des Balkongitters von der Genehmigung des Vermieters abhängig sind, kann der Vermieter deren Entfernung verlangen. (LG Berlin, Az. 67 S 370/09, aus: GE 2011, S. 1230) Werden Blumenkästen an der Außenseite des Balkons angebracht und drohen herabzufallen, kann der Vermieter im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht die Entfernung der Blumenkästen verlangen. (LG Berlin, Az. 65 S 40/12, aus: GE 2012, S. 1098)
16 Sind die außen angebrachten Blumenkästen absturzsicher angebracht, kann deren Entfernung nicht verlangt werden. (LG Hamburg, Az. 316 S 79/04) Stellen die mit stabiler Halterung außen am Balkon angebrachten Blumenkästen keine Gefahr für Fußgänger auf der Straße dar, kann der Vermieter nicht ihre Beseitigung verlangen. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 235 C 169/11) Laufen die auf dem Balkongitter in den dafür vorgesehenen Halterungen aufgestellten Blumenkästen infolge sintflutartigen Regens über, verstopft auslaufende Erde den Abfluss auf dem Balkonboden und lässt Regenwasser in die untere Wohnung eindringen, trifft den Mieter kein Verschulden aus Verletzung seiner Obhutspflicht. (AG Berlin Pankow-Weißensee, Az. 2 C 153/08, aus: GE 2008, S. 1563) Anmerkung: Für unwichtig erklärte das Gericht die Frage, ob die Blumenkästen an der Unterseite über Abflusslöscher verfügen, weil es sich um Blumenkübel handelte, die im Handelsverkehr üblich sind. Der Vermieter kann vom Mieter Zurückschnitt seiner Balkonpflanzen verlangen (hier: überlanger Knöterich), wenn Blüten und andere Pflanzenabfälle auf die Terrasse des darunter wohnenden Mieters fallen und die Nutzung der Terrasse beeinträchtigen. (LG Berlin, Az. 67 S 127/02, aus: GE 2003, S. 188) Topfpflanzen auf dem Balkon müssen so gesichert sein, dass sie nicht herabstürzen können. Unterbleibt die Sicherung, kann der Vermieter Beseitigung der Gefahrensituation verlangen, den Mieter abmahnen und bei Untätigkeit und Fortbestand der Gefahrensituation fristlos kündigen. (LG Berlin, Az. 67 S 278/09, aus: GE 2010, S. 203) Fall: Wegen ungesichertem Aufstellen von Topfpflanzen auf dem Balkon im 3. Obergeschoss wurde der Mieter abgemahnt, Sicherung verlangt und nach Herabstürzen eines Blumentopfes und erneuter fruchtloser Abmahnung fristlos gekündigt. Der Mieter darf im Rahmen der vertragsgemäßen Balkonnutzung ein Rankgitter auf der Balkonseite anbringen, um daran Pflanzen hochwachsen zu lassen. (AG Berlin Schöneberg, Az. 6 C 360/85) Der Mieter darf auf dem Balkon eine Markise anbringen. Der Vermieter kann die Genehmigung nicht verweigern mit dem Einwand, das äußere und einheitliche Erscheinungsbild des Hauses werde dadurch gestört und ein Sonnenschirm würde als Sonnenschutz genügen. (AG München, Az. 411 C 4836/13) Anmerkung: Das Gericht führte aus, dass - entgegen Parabolantennen im allgemein Markisen nicht als störend empfunden würden und zur üblichen Balkonnutzung gehören. Der Mieter hat Anspruch auf Wiederanbringung der zuvor genehmigten Markise, die im Zuge der vorgenommenen Wärmedämmmaßnahmen entfernt wurde. Nur aus wichtigem Grund kann die Wiederanbringung verweigert werden. Kein wichtiger Grund liegt vor, wenn mit Hilfe von Zwischenkonsolen das Wärmeverbundsystem nur geringfügig beschädigt wird und nur ein geringer Wärmeverlust zu erwarten ist. (AG Hamburg Barmbek, Az. 820 C 79/11) Bringt der Mieter auf dem Balkon eine Bastverkleidung an und verhindert somit den Blick durch die Plexiglasscheiben an der Balkonbrüstung, kann der Vermieter nicht deren Abschaffung verlangen. Dem Mieter steht ein grundsätzlicher Schutz seiner Intimsphäre zu, das der Vermieter dulden muss. (AG Köln, Az. 212 C 124/98) Den Balkon mit an Schienen befestigten Vorhängen von allen Seiten zu verhüllen und gewissermaßen in einen geschlossenen Raum zu verwandeln, stellt keinen vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache dar und braucht vom Vermieter nicht geduldet werden. (AG Münster, Az. 48 C 2357/01, aus: WuM 9/01, S. 445) Auf dem Balkon eine Sichtschutzkonstruktion anzubringen und fest mit dem Wänden zu verbinden, ist geht über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus, weshalb der Vermieter die Genehmigung verweigern kann. (AG Köln, Az. 220 C 27/11, aus: ZMR 2011, S. 886) Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine vom Mieter angebrachte Balkonverglasung wiederherzustellen, die für Sanierungsmaßnahmen an der Fassade abgebaut werden musste. (LG Berlin, Az. 62 S 248/97, aus: GE 1998, S. 493)
17 siehe auch: Fassadenbewuchs siehe auch: Jalousien in Parterrewohnung siehe auch: Parabolantenne und Aufstellungsart siehe auch: Parabolantenne und Genehmigung Balkonpflanzen siehe: Balkon Baufreiheit siehe: Modernisierung und Aufwandsentschädigung Baumaßnahmen Sind Bauarbeiten im Haus geplant, müssen die Mieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich über Umfang und Dauer der Baumaßnahmen informiert werden. Und stellen die Maßnahmen eine umlagefähige Modernisierung dar, muss auch über den Umfang der vermutlichen Mieterhöhung informiert werden. (LG Berlin, Az. 63 T 71/04) siehe auch: Lärm durch... Baumaßnahmen siehe auch: Mietermodernisierung siehe auch: Mietminderung... wegen Lärm siehe auch: Modernisierung und Ankündigung Baumschutz Überschattet eine Birke einen Obstbaum, braucht nach Berliner Baumschutzverordnung keine Genehmigung zur Beseitigung der Birke erteilt werden, weil Obstbäume mit Ausnahme der Hasel- und Wallnussbäume nicht unter den Schutz der Baumschutzverordnung fallen. (OVG Berlin, Az. 2 B 15/00, aus: GE 2004, S. 1099) Wirft ein Baum Schatten auf die Parterrewohnung, viel Laub in die Regenrinne, greifen die Wurzeln das Mauerwerk eines Schuppens an oder löst Allergien bei Anwohnern aus, sind das alles keine Gründe, eine Genehmigung zum Fällen dieses unter die Baumschutzverordnung fallenden Baumes zu erteilen. (OVG, Az. 2 B 2/02, aus: GE 2004, S. 1097) Es genügt, wenn Hauseigentümer den Baumbestand auf ihrem Grundstück nur einmal jährlich auf Standfestigkeit und andere Auffälligkeiten hin überprüfen lassen. Fand diese Prüfung ohne Beanstandungen statt und kippt bei einem Sturm ein Baum um und richtet auf dem Nachbargrundstück Schäden an, kann der Nachbar keinen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Baumeigentümer geltend machen. (OLG Brandenburg, Az. 5 U 174/06), aus: Tsp , S. I 1) Überragen die Äste des Baumes bis zu 4 m das Nachbargrundstück, muss der Nachbar das nicht dulden und kann wegen Schattenbildung und herunterfallenden Nadeln, Zapfen und alten Ästen einen Baumbeschnitt verlangen. (LG Coburg, Az. 33 S 26/08, aus: Tsp , S. I 1) Hängen Äste vom Baum des Nachbargrundstücks in den eigenen Garten, darf der Gartenbesitzer erst zur Selbsthilfe schreiten, wenn er den Nachbarn mit Fristsetzung zum Baumbeschnitt aufgefordert hat und nach Fristablauf die Äste immer noch nicht entfernt wurden. (OLG Hamm, Az. 3 Ss OWi 494/07) Anmerkung: Zu beachten ist, ob die landesrechtliche Baumschutzordnung einen Beschnitt zulässt; denn das zivilrechtliche Nachbarschaftsrecht steht hinter der öffentlich-rechtlichen Baumsatzung zurück. Hängen die Äste der Lärchen vom Nachbargrundstück über dem eigenen Garten, kann vom Nachbarn Rückschnitt der Äste verlangt werden. Nicht verlangt werden kann eine Entschädigung für die Beseitigung der herabgefallenen Nadeln. (LG Dortmund, Az. 3 O 140/10) Anmerkung: Begründet wurde der Anspruch auf Rückschnitt u. a. damit, dass die Nadeln der zehn teilweise 15 m hohen Lärchen die Dachrinnen und Abflüsse auf dem Grundstück verstopfen, das Grund-
18 stück verschatten, Wachstum eigener Pflanzen verhindern und Benutzung von Balkon und Terrasse wegen des Nadelfluges beeinträchtigen. Wachsen die Bäume in die Höhe und werfen Schatten auf das Nachbargrundstück und im Herbst auch das abfallende Laub, kann kein Baumbeschnitt verlangt werden. (LG Berlin, Az. 57 S 82/08) Anmerkung: Das Landgericht berücksichtigte den Umstand, dass es nur um zwei Ahornbäume ging und nicht um 18 Fichten plus einer Birke, was im oben wiedergegebenem Urteil des LG Coburgs zu einem Beseitigungsanspruch führte. Wächst die Hecke über den 2 m hohen Sichtschutzzaun des Nachbarn hinaus und wirft Schatten auf das Nachbargrundstück, kann der Nachbar Rückschnitt verlangen. (AG München, Az. 173 C 19258/09) Wachsen die Wurzeln der Bäume vom Nachbargrundstück in das eigene Grundstück und beschädigen einen Schuppen, kann Beseitigung der Wurzeln und Schadenersatz vom Nachbar verlangt werden. (LG Itzehoe, Az. 6 O 388/11) Anmerkung: Eine Beseitigung des Baumes kann nicht verlangt werden, wenn die zuständige Naturschutzbehörde die Fällung ablehnt. Wachsen die Wurzeln vom Nachbargrundstück ins eigene Grundstück und machen die Anlage eines Zier- und Nutzgartens unmöglich, können die störenden Wurzeln im Zuge des Selbsthilferechts beseitigt werden. Rücksichtnahme auf die Standfestigkeit der Bäume ist nicht zu nehmen und alleiniges Risiko des Nachbarn, auf dessen Grundstück die Bäume gewachsen sind. Ein Rückschnitt überhängender Äste wegen Schattenbildung ist hingegen unzulässig bzw. nur im Bereich der Regenrinnen zulässig, um ein Verstopfen mit Nadeln zu verhindern. (OLG Karlsruhe, Az. 12 U 168/13, aus: GE 2015, S. 253) Stehen auf dem Nachbargrundstück zwei 25 m hohe Bäume und verschatten das eigene Grundstück, kann vom Nachbarn kein Baumbeschnitt verlangt werden, solange die Bäume gesund sind und der Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten ist. (BGH, Az. V ZR 229/14) Wachsen die Bambuspflanzen über 1,80 m hoch und wird ein Metallgitterzaun von 1,50 m Höhe aufgestellt, kann der Nachbar Kürzung der Hecke und eine niedrigere Zaunhöhe verlangen. Unerheblich ist die Frage, ob Bambus als Gras oder als Gehölz einzuschätzen ist. Entscheidend ist die Dichte der Pflanzen, wodurch sie als Hecke erscheinen. (OLG Karlsruhe, Az. 12 U 162/13) Anmerkung: Höhe der Hecken und Zäune und Abstand der Hecken zum Nachbargrundstück sind in jedem Bundesland teilweise unterschiedlich im landeseigenen Nachbarschaftsgesetz geregelt. siehe auch: Grundstücksgrenze siehe auch: Haftung für umstürzende Bäume Befristeter Kündigungsausschluss siehe: Kündigungsfristen bei alten Mietverträgen siehe: Kündigungsverzicht Befristeter Mietvertrag siehe: Fristablauf und Vertragsfortsetzung siehe: Mietvertrag und unterschiedliche Laufzeiten siehe: Schriftform beim Mietvertrag siehe: Zeitmietvertrag Behördliche Genehmigungen (bei Gewerbemietverträgen) Eine Klausel im Formularmietvertrag, wonach der Mieter über die Nutzung der Gewerberäume auf eigene Kosten und eigenes Risiko alle behördlichen Genehmigungen einzuholen hat, ist unwirksam und verstößt gegen das AGB-Gesetz. Hängt der Mangel der Genehmigungsfähigkeit mit der Beschaffenheit und Lage der Mieträume zusammen, so trägt das Risiko der Vermieter. Dem Mieter stehen in diesem Fall keine Verpflichtung zur Mietzahlung und ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. (LG Berlin, Az. 64 S 455/99, aus: Tsp , S. I 9)
19 siehe auch: Mietminderung wegen... behördlicher Auflagen siehe auch: Unwirksame Klauseln in Formularmietverträgen Berechnung der Mietminderung siehe: Mietminderung und Berechnung Berechnungsunterlagen siehe: Betriebskostenabrechnung und Kopien der Originalrechnungen siehe: Datenschutz Berliner Räumung siehe: Vermieterpfandrecht Beschädigung der Mietsache Das Durchbohren einer Badezimmertür zum Anbringen von Kleiderhaken gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. (AG Kassel, Az. 451 C 721/95) Bohrt der Mieter Löscher in die Wand, um Regale anzubringen, muss er prüfen, ob an dieser Stelle Leitungen oder Rohre verlaufen. Unterlässt er die Prüfung und kommt es zum Schaden, muss der Mieter den entstandenen Schaden ersetzen. (OLG Nürnberg, Az. 3 U 2609(01, aus: Tsp , S. I 1) Hat der Mieter Löcher durch die Fliesen gebohrt, um die gebrauchsbedingte Ausstattung vorzunehmen (Anbringen von Seifenschale, Duschstange, Haltegriff, Handtuchhalter, Abroller für Toilettenpapier, Spiegelkonsole usw.), kann der Vermieter keinen Schadenersatz verlangen, auch nicht bei 32 Dübellöchern. (LG Hamburg, Az. 307 S 50/01, aus: WuM 2001, S. 359) Wenn der Mieter die Fliesen im Bad mit Farbe überstreicht, kann der Vermieter nach Vertragsende neue Fliesen anbringen lassen und die Kosten vom ausgezogenen Mieter als Schadenersatz geltend machen. Waren die überstrichenen Fliesen über 30 Jahre alt, beträgt der Schadenersatz nur die Hälfte der Kosten. Kann der Mieter nachweisen, dass der Anstrich hätte entfernt werden können, ohne die Fliesen zu beschädigen, braucht er die Kosten für die Fliesenarbeiten nicht zu erstatten. (LG Köln, Az. 12 S 312/95, aus: Tsp , S. I 17) Bohrt der Mieter Löscher in die Fliesen statt in die Fugen, wie mietvertraglich vereinbart, um Einrichtungsgegenstände anzubringen (Spiegel, Handtuchhalter, Schränke), kann der Vermieter bei Vertragsende Schadenersatz verlangen und die Forderung mit der Kaution aufrechnen. (AG Berlin Köpenick, Az. 4 C 64/12, aus: GE 2012, S. 1639) Anmerkung: Nicht alle Gerichte sind dieser Rechtsauffassung, wie das nachstehende Urteil vom Landgericht Hamburg zeigt. Bohrt der Mieter die Löcher für Spiegel und Lampe in die Fliesen und nicht in die Fugen, kann der Vermieter bei Mietende Schadenersatz verlangen. (AG Münster, Az. 28 C 3053/07) Anmerkung: Für die 6 Löcher schätzte das Gericht einen Schadenersatzanspruch von 100. Sind die Bohrlöcher nur in den Fugen, wo sie leicht wieder verschlossen werden können, spielt die Anzahl fast keine Rolle mehr. (LG Berlin, Az. 61 S 124/01, aus: GE 2002, S. 261) Wird im Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei Auszug sämtliche durchbohrte Fliesen auswechseln und sämtliche Löcher in der Wohnung verschließen lässt, ist diese Klausel unwirksam; denn für einen vertragsgemäßen Gebrauch ist es unerlässlich, Installationsgegenstände, vor allem im Bad, anzubringen. (BGH, Urteil vom , aus: WuM 1993, S. 109) Sind bei der Renovierung durch den Mieter bzw. von ihm beauftragte Firmen Materialien verwendet worden, die nachweislich miteinander "foggingaktiv" reagieren und zu Schwarzfärbungen an den
20 Wänden führen (Fogging-Effekt), kann er vom Vermieter nicht Mangelbeseitigung verlangen, sondern ist selbst zur Mangelbeseitigung verpflichtet. (LG Berlin, Az. 67 S 401/03, aus: GE 2005, S. 995) Der Mieter muss beweisen, dass die Beschädigung einer Brüstungsscheibe auf seinem zur Mietsache gehörenden Balkon nicht von ihm zu vertreten ist. Kann er das nicht, hat der Vermieter einen Mangelbeseitigungsanspruch bzw. bei Weigerung des Mieters nach Auszug aus der Wohnung einen Schadenersatzanspruch, der mit der Kaution aufgerechnet werden darf. (LG Hildesheim, Az. 7 S 220/04, aus: WuM 2005, S. 717) Wurde die eingebaute Badewanne vom Mieter beschädigt und muss ausgetauscht werden, muss der Mieter nicht den Gesamtpreis für die neue Badewanne ersetzen, weil der Vermieter die durch Neueinbau erfolgte Wertsteigerung vom Gesamtpreis abziehen muss. (AG Herborn, Az. 50 C 291/06) Anmerkung: Da Badewannen nach Ansicht des Gerichts über 23 Jahre halten und die hier beschädigte Badewanne nur 8 Jahre alte war, wurde ein prozentual entsprechender Schadenersatz angesetzt. Berechnung: Die beschädigte Badewanne war 8 Jahre alt, der Einbau der neuen Badewanne betrug 770,24, die Haltbarkeit wurde auf rund 23 Jahre geschätzt. Ergebnis: Der Mieter musste 231,07 dem Vermieter ersetzen. Hat der Mieter seine Wohnungstür aufgebrochen und dabei Rahmen und Tür beschädigt, ist er zum Schadenersatz verpflichtet. Die Verjährungsfrist für den Schadenersatzanspruch des Vermieters beginnt nicht ab Zeitpunkt der Kenntnisnahme von der Beschädigung, sondern erst ab dem Zeitpunkt, wo dem Vermieter die Mietsache zurückgegeben wurde. (LG Köln, Az. 10 S 308/99, aus: WuM 10/00, S. 548) Gelangt die Katze des Mieters öfter ins Treppenhaus und zerkratzt das Treppengeländer, kann der Vermieter Schadenersatz für die Kosten der Beseitigung der Kratzspuren verlangen. Ein Abzug neu für alt ist bei der Forderung in Ansatz zu bringen. (AG Berlin, Az. 9 C 308/09) Haben die Katzen über Jahre auf den mitvermieteten Teppichboden im Wohn- und Schlafzimmer uriniert, ist der Urin teilweise in die Dielen eingezogen, haben die Katzen die Verkleidung eines Heizungsrohres markiert bis in die dahinter liegende Wand hinein, und verursacht alles einen penetranten Geruch, kann der Vermieter nach Rückgabe der Mietwohnung Schadenersatz für Reparaturen und Neuverlegung von Laminat verlangen. (AG Bremen, Az. 19 C 479/13) Anmerkung: Von den verlangten 4.178,17 wurden für die Instandsetzung 1.553,96 gebilligt. siehe auch: Abnahmeprotokoll und Schäden siehe auch: Einbruch und Reparaturkosten siehe auch: Mängel an der Mietsache siehe auch: Rückgabe der Mietsache siehe auch: Schönheitsreparaturen und Verjährung siehe auch: Tierhaltung und Abnutzung der Wohnung Bescheinigung des Vermieters siehe: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Besenrein Ist eine besenreine Rückgabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses vereinbart, so beschränkt sich die Reinigung auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. (BGH, Az. VIII ZR 124/05) siehe auch: Nutzungsentschädigung bei mangelhafter Rückgabe der Mietsache Besitzeinweisung siehe: Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache siehe: Vermieterpfandrecht Besucher