Source: http://www.droitdespromoteurs.com/category/la-responsabilite-2/
Timestamp: 2018-07-21 19:11:35+00:00
Document Index: 13264777

Matched Legal Cases: ['art. 1792', 'in fine', 'art. 1831', 'art. 33', 'art. 1641', 'art. 1644', 'art. 1642', '§ 1', 'art. 1642', 'art. 1646', 'art. 1642', 'art. 1', 'art. 22', 'art. 1642', 'art. 1831', 'in fine']

﻿ LA RESPONSABILITÉ (2) | PROMOTION IMMOBILIERE - Contrats et Responsabilités
Le promoteur est garant envers le souscripteur des vices et malfaçons aussi bien avant qu’après la loi du 4 janvier 1978. Depuis la loi du 4 janvier 1978, le promoteur est assimilé aux constructeurs et répond des mêmes chefs de responsabilité. Les promoteurs répondent depuis la loi du 4 janvier 1978 des responsabilités décennale et biennale, de la garantie des défauts d’isolation phonique ainsi que des vices apparents dans certains cas.
D’après l’article 3 des statuts de la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs, le promoteur-constructeur est une personne physique ou morale “dont la profession ou l’objet est de prendre de façon habituelle et dans le cadre d’une organisation permanente, l’initiative de réalisations immobilières et d’assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, l’exécution et la mise à disposition des usagers des programmes à réaliser”.
Le vendeur d’immeubles à construire doit à ses acquéreurs la garantie des dommages dont les locateurs d’ouvrages sont eux-mêmes responsables à son égard.
L’adéquation antérieure entre garantie due par les locateurs d’ouvrages et garantie du vendeur d’immeuble à construire est cependant faussée désormais car si l’entrepreneur est tenu pendant un an de la garantie de parfait achèvement en vertu de l’article 1792-6, alinéa 2, du Code civil, maintenant d’ordre public, celle-ci ne pèse pas sur le vendeur (Cass. 3e civ., 30 mars 1994 : Bull. civ. 1994, III, n° 69. – V. infra n° 62) qui est tout au plus “garant”, dans des conditions particulières, des défauts d’isolation phonique (V. infra n° 71 et 72) et des vices apparents, dans les conditions des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil (V. supra n° 28 à 33).
Or, la jurisprudence exclut toute application de la responsabilité décennale aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 89, p. 53. – Cass. 3e civ., 26 oct. 1988 et 1er févr. 1989 : Gaz. Pal. 1989, 1, p. 425, note G. Liet-Veaux. – Cass. 3e civ., 6 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 224).
Il est à noter que l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 (Journal Officiel 18 Février 2005) n’a pas modifié la lettre de l’article 1648, alinéa 2, du Code civil.
Vendeur d’immeubles après achèvement
La loi du 4 janvier 1978 répute constructeur “toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire” (C. civ., art. 1792-1, 2°). Ainsi tout vendeur d’immeuble achevé est désormais soumis à la même responsabilité décennale ou biennale qu’un locateur d’ouvrage s’il a construit lui-même ou s’il a fait construire cet immeuble.
Cela concerne donc aussi bien un particulier qui vend, quelques années après, sa propre maison, pour des raisons personnelles, qu’un promoteur professionnel, personne physique ou morale, qui construit pour vendre, clés en mains, des immeubles édifiés. Bien que les problèmes du financement de la construction dissuadent les promoteurs de cette forme d’activité, ceux qui commercialisent leurs programmes après achèvement seront désormais soumis à la responsabilité spécifique des constructeurs et non plus à l’obligation classique de garantie des vices de la vente de droit commun (Sur cette question, CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 15 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-164683. – J.-L. Bergel op. cit., n° 529 s.). Il n’en est cependant ainsi que pour les immeubles soumis à la loi du 4 janvier 1978 (c’est-à-dire dont la déclaration d’ouverture du chantier de construction est postérieure au 1er janvier 1979) et dans le domaine strict des responsabilités spécifiques régies par ce texte. Ainsi, si la date de déclaration d’ouverture de chantier est incertaine, les juges du fond ne sont pas tenus de rechercher si la garantie légale des constructeurs s’applique aux désordres de l’espèce à la condition toutefois que cette responsabilité spécifique ne soit pas visée (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000 : RD imm. 2001, p. 84, note Ph. M.). En effet, on ne sait pas dans ce cas si le chantier a été ouvert après le 1er janvier 1979.
Désormais applicable aux personnes qui se chargent de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, le contrat de construction de maisons individuelles peut correspondre à la construction d’une maison individuelle avec (CCH, art. L. 231-1 et s.) ou sans fourniture du plan (CCH, art. L. 232-1 et s.). La conclusion d’un tel contrat n’empêche pas d’attribuer le titre de promoteur à une personne chargée du soin principal de l’opération immobilière (Cass. 3e civ., 10 févr. 1993 : préc. n° 3).
Le constructeur d’une maison individuelle avec fourniture du plan est réputé constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil (CCH, art. L. 231-1 in fine). En cas de construction d’une maison individuelle sans fourniture du plan, il faut adopter la même solution. Une autre dénomination du contrat ne suffit pas pour écarter cette règle, surtout si un plan est proposé et qu’entrepreneurs et architecte sont imposés au maître de l’ouvrage (CA Aix-en-Provence, 17e ch. civ., 28 juin 1993 : JCP G 1993, IV, 2563 ; RD imm. 1994, p. 65, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ; Juris-Data n° 1993-043450).
Promoteur immobilier, prestataire de services
Le promoteur immobilier, prestataire de services aux termes de l’article 1831-1 du Code civil, est garant des vices cachés dans les conditions visées aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Il est également tenu des obligations résultant des articles 1791, 1792-1, 1792-2 et 1792-3.
Mandataire locateur d’ouvrage
Selon l’article 1792-1, 3°, est réputé constructeur de l’ouvrage… “toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage”.
Certaines opérations de promotion immobilière sont réalisées par l’intermédiaire de sociétés d’attribution régies par le titre II de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, voire de sociétés coopératives d’attribution.
Le cédant de parts ou actions donnant vocation à l’attribution d’immeubles ne doit, en principe, pas la garantie du vendeur pour les vices et malfaçons affectant l’immeuble.
Quand 10 % au moins de la superficie de l’immeuble sont à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation, la société d’attribution doit conclure un contrat de promotion immobilière ou en confier les opérations constitutives à son représentant légal ou statutaire (CCH, art. L. 212-10).
C’est donc le promoteur ou le dirigeant social assumant ce rôle qui devra garantie des dommages, dans les termes des articles 1792 et suivants du Code civil. Reste le cas des sociétés d’attribution du secteur libre, dans lequel tout mandataire accomplissant une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage sera réputé constructeur, en application de l’article 1792-1, 3° du Code civil (V. supra n° 57), et tenu à ce titre des dommages de l’ouvrage.
En cas de location-attribution, en particulier par une société coopérative d’HLM, qui conserve l’action en garantie légale et ne la transmet qu’avec la propriété de la chose, à titre accessoire, aux locataires-attributaires, ceux-ci, bénéficiaires jusque-là d’un bail, peuvent exercer contre les constructeurs et leurs assureurs avec lesquels ils n’ont aucun lien de droit une action de nature quasi-délictuelle en réparation des troubles de jouissance consécutifs aux vices de construction. L’action de la société coopérative et celle des locataires-attributaires ont donc des fondements différents (Cass. 3e civ. 6 déc. 1989 : Bull. civ. III, n° 229). Mais la société coopérative d’HLM, étant maître de l’ouvrage et ayant la qualité de promoteur, est tenue par le contrat de location-attribution à la garantie des vices cachés et à une obligation de résultat (CA Paris, 23e ch. A, 30 mai 1989, SA SOCOFAM c/ Synd. copr. : Juris-Data n° 1989-022530).
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La Cour de cassation exclue la responsabilité in solidum des constructeurs que si chacune de leurs fautes n’a pas concouru à réaliser l’entier dommage (Cass. 3e civ., 15 mai 1981 ; Gaz. Pal. 1981, 2, pan. jurispr. p. 373). Dès lors que les fautes des constructeurs sont indissociables (Cass. 3e civ., 1er déc. 1993, pourvoi n° 92-10851) ou que le dommage est le résultat commun des malfaçons initiales relevant de la garantie décennale due par les constructeurs, ceux-ci doivent être condamnés “in solidum”.
Lorsque le promoteur traite directement avec le souscripteur, il utilise selon les cas diverses techniques juridiques. Les unes sont classiques et figuraient déjà dans le Code civil bien avant l’apparition des promoteurs : il s’agit de la vente et du mandat. Mais des lois nouvelles directement suscitées par le développement de la promotion immobilière ont permis l’utilisation de techniques spécifiques : la cession des parts ou actions d’une société constituée suivant la loi du 28 juin 1938 (aujourd’hui L. 16 juill. 1971, titre II), la vente d’immeubles à construire (L. n° 67-3, 3 janv. 1967 et D. n° 67-1166, 22 déc. 1967), et le contrat de promotion immobilière (C. civ., art. 1831-1 à 1831-5 nouveaux ; L. 16 juill. 1971, art. 33 à 38).Le promoteur-vendeur d’immeubles achevés est soumis au régime général de garantie des défauts cachés de la chose vendue et n’est pas tenu des vices apparents, conformément aux articles 1641 et suivants du Code civil (V. par exemple CA Bordeaux, 1re ch. 9 janv. 1986, SCI Marina de Talaris c/ Robert : Juris-Data n° 1986-040237. – CA Orléans, 2e ch. civ., 16 déc. 1986, SCI Rochard : Juris-Data n° 1986-047702). Il échappe au régime spécial des articles 1642, 1642-1 et 1646-1 du Code civil qui ne concerne que les ventes d’immeubles à construire, sauf si le local vendu après achèvement fait partie d’un immeuble dont une des parties a été vendue à construire (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 327, 406).Sont garantis les défauts cachés, inconnus du vendeur et antérieurs à la vente qui rendent la chose“impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus” (C. civ., art. 1641). L’acheteur a, alors, le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire (C. civ., art. 1644) et son action doit être intentée dans un “bref délai”, selon l’appréciation des tribunaux, en application de l’article 1648 du Code civil. Attention : cette notion de “bref délai” est abandonnée au profit d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 qui réforme dans son article 3 l’article 1648 du Code civil.Il convient d’appliquer au promoteur les règles de garantie concernant les vendeurs aussi bien occasionnels que professionnels. “Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même” (C. civ., art. 1642) car ce dernier est censé les avoir acceptés pour le prix. À l’égard d’un acheteur occasionnel (cas du futur copropriétaire), le vice apparent est classiquement défini comme celui qu’un homme de diligence moyenne découvre en faisant des vérifications élémentaires.
On ne saurait subordonner la qualification de vice apparent au fait que l’acquéreur aurait pu le déceler en consultant un homme de l’art(Cass. 3e civ., 3 mai 1989 : D. 1990, p. 117, note Tournafond).D’après l’article 1648 du Code civil, l’action doit être intentée par l’acquéreur “dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l’usage du lieu où la vente a été faite”.L’utilisation du mandat ordinaire est devenue exceptionnelle pour les contrats conclus depuis le 31 décembre 1972, c’est-à-dire depuis l’entrée en vigueur de la loi du 16 juillet 1971.En effet, la conclusion d’un contrat de promotion immobilière est, en principe, obligatoire en cas de construction à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation, autrement dit quand 10 % de la superficie doivent être affectés à cet usage. Il en est ainsi quand une société d’attribution ou une société coopérative est tenue d’établir un contrat de promotion immobilière. Plus généralement, l’article L. 222-1 du Code de la construction et de l’habitation impose le contrat de promotion lorsque “une personne s’engage envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la construction d’un immeuble à usage d’habitation en une autre qualité que celle de vendeur ou de locateur d’ouvrage” (Ph. Malinvaud, Ph. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, op. cit., n° 659 ; pour les exceptions au principe du caractère obligatoire du contrat, V. CCH, art. L. 222-1 et L. 222-2).Le droit commun du mandat ordinaire ne continue donc de s’appliquer, en la matière, qu’aux contrats antérieurs au 31 décembre 1972 et à ceux qui échappent au domaine d’application obligatoire du contrat de promotion immobilière, notamment en dehors du secteur du logement.Le promoteur-mandataire est responsable comme mandataire salarié. Mais s’agissant des malfaçons, la faute du mandataire a un caractère causal que si son mandat lui impose de veiller à la bonne exécution des travaux. S’agit-il d’une obligation de moyens ou de résultat ? Cela dépend des stipulations du contrat, mais dans le silence des parties, on doit appliquer le droit commun du mandat qui oblige à prouver la faute du mandataire lorsque le contrat est mal exécuté (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989 : Bull. civ. 1989, I, n° 26). En réalité la jurisprudence (antérieure à la loi de 1971) tend à imposer cet engagement et à y voir une obligation de résultat quelles que soient les circonstances.Selon le juge, l’engagement pris par le souscripteur envers la société promotrice de participer à la construction “impliquait comme contrepartie, de la part de ladite société, l’obligation de veiller à ce que cette construction soit édifiée, conformément aux stipulations du contrat” : or, cette société avait la charge de s’assurer que les architectes et entrepreneurs avaient exactement rempli leurs propres obligations, de veiller à ce qu’aucun vice ne se produise et, le cas échéant, de provoquer les réfections nécessaires (CA Lyon, 16 juin 1958 : AJPI 1960, II, n° 125, p. 157, note Cabanac ; RTD com. 1961, n° 3, p. 113, § 1, obs. Saint-Alary). C’est donc à l’intention implicite des parties que les magistrats se réfèrent (V. aussi Cass. 3e civ., 14 mars 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 174). L’obligation de résultat du promoteur-mandataire est admise par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er févr. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 73). Elle rejette ainsi l’argument fondé sur l’exclusion de toute autre faute que celle personnelle du promoteur. Elle retient que le promoteur s’était par écris chargé de la coordination et de la surveillance des travaux.
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La diversité des techniques juridiques utilisées dans le domaine de la promotion immobilière a conduit à une diversification de contrats spécifiques, régis par des textes particuliers. Tel est le cas des différentes sociétés réglementées par la loi du 16 juillet 1971, de la vente d’immeubles à construire, du contrat de promotion immobilière. Le contrat de construction de maisons individuelles, soumis aux articles L. 231-1 et suivants et R. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, intermédiaire entre le contrat d’entreprise et le contrat de promotion immobilière, implique à la charge du constructeur une responsabilité des vices de construction identique à celle des locateurs d’ouvrage.
Les cessions de parts sociales ou actions envisagées ici sont celles des anciennes sociétés immobilières constituées sous le régime de la loi du 28 juin 1938 et celles des sociétés d’attribution régies par le titre II de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 (CCH, art. L. 212-1 et s.). Dans les sociétés coopératives de construction constituées sous la forme de coopératives d’attribution, toute cession volontaire de droits sociaux entre vifs à titre onéreux est prohibée pendant l’opération de construction (CCH, art. L. 213-11, al. 7), ce qui est conforme à l’esprit non spéculatif de la coopération. Pour les sociétés d’attribution du titre II, on sait que lorsque l’opération relève du secteur du logement, au sens du Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire, quand 10 % au moins de l’immeuble sont à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, la société doit conclure un contrat de promotion immobilière ou en confier les opérations constitutives à son représentant légal ou statutaire (CCH, art. L. 212-10). La cession volontaire de parts ou actions à des tiers ne peut alors intervenir qu’à partir de la conclusion du contrat de promotion immobilière ou l’approbation de l’écrit équivalent, si les souscripteurs initiaux ont effectué des versements pour les études techniques et financières du programme et l’achat du terrain (CCH, art. L. 212-10).
Le juge décide que le vendeur de parts sociales d’une société de construction n’est pas tenu de la garantie des vices cachés, telle qu’elle est édictée par l’article 1641 du Code civil (Cass. 3e civ., 16 mai 1977 : Bull. civ. 1977, III, n° 206 ; JCP G 1979, II, 19074, note F. Monéger ; D. 1977, inf. rap. p. 444) ni, d’ailleurs de la conformité des travaux au devis descriptif (Cass. 3e civ., 11 janv. 1977 : Bull. civ. 1977, III, n° 10). Il décide également qu’en l’absence de subrogation, le cessionnaire de parts ne dispose d’aucune action contractuelle de droit commun contre l’architecte dont la responsabilité ne peut être recherchée par lui que sur le plan quasi-délictuel (Cass. 3e civ., 13 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 235).
Finalement, le cédant de parts ou actions d’une société de construction de la loi de 1938 ou d’une société d’attribution ne doit garantie que de l’existence des droits sociaux par lui cédés et non celle d’un vendeur d’appartement (TGI Grasse, 12 déc. 1969 : JCP G 1972, II, 17253, note Pétot-Fontaine. – CA Paris, 12 juill. 1972 : Gaz. Pal. 1972, 2, p. 674).
La jurisprudence est sur ce point très changeante.
La Cour de cassation, relevant “que la SCI n’a été qu’une technique de commercialisation, que la cession de ses parts n’a été qu’une forme juridique dénuée d’effets réels… puisque l’acte de cession entraînait partage immédiat et attribution des lots aux acheteurs et qu’enfin sous forme de cession de parts, il a été procédé à des ventes d’immeuble achevé”, a admis que les vendeurs étaient tenus de la garantie des vices cachés édictée par l’article 1641 du Code civil (Cass. 3e civ., 5 mai 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 90 ; RD imm. 1981, p. 385, obs. Groslière et Jestaz).
Il a été également admis qu’une SCI était elle-même directement tenue d’une certaine conformité par rapport au règlement de copropriété à l’égard de ses membres, associés originaires ou cessionnaires de parts, pour condamner “in solidum” la société de construction et le cédant de parts sociales pour inexécution de leurs obligations contractuelles (Cass. 3e civ., 17 mars 1981 : RD imm. 1982, obs. Groslière et Jestaz).
De même, rappelant que les associés d’une société d’attribution de la loi du 28 juin 1938 ont, avant partage, un droit personnel de jouissance attaché aux parts sociales, la 3e chambre civile en a déduit que “bien que la société demeure propriétaire de l’immeuble jusqu’au partage, les associés peuvent, en tant qu’attributaires en jouissance, exiger de la société une jouissance conforme à ce qui a été prévu dans l’état descriptif et obtenir des dommages-intérêts du fait de non-conformité des garages” (Cass. 3e civ., 7 juill. 1982 : Bull. civ. 1982, III, n° 173 ; D. 1982, inf. rap. p. 510 ).
La Cour d’appel d’Aix a jugé que “si une société immobilière d’attribution est tenue de garantir les propriétaires de parts ou d’actions contre les conséquences des désordres pouvant affecter les locaux dont ils sont attributaires en jouissance, cette obligation de garantir cesse lorsque les intéressés deviennent attributaires en propriété des mêmes locaux, dans la mesure où leur retrait ne peut être assimilé à une vente et opère simplement transfert à leur profit des droits et actions de la société” (CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., B, 28 févr. 1989, Stés Sud carrelage et SAI Résidence La Cadenelle c/ Sté Campenon Bernard Europe et autres, inédit).
La loi du 3 janvier 1967 a instauré “une garantie des vices apparents” (C. civ., art. 1642-1 et 1648, al. 2).
D’autre part, elle a soumis le vendeur d’immeubles à construire à la garantie des vices cachés ou des malfaçons dont les architectes, entrepreneurs ou autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage étaient eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du Code civil (C. civ., art. 1646-1). Or, ce régime particulier est d’ordre public, l’article 12 de la loi du 3 janvier 1967 réputant non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil. L’article 5 de la loi du 3 janvier 1967 étend d’ailleurs, sur ce point, le domaine d’application de la loi du 3 janvier 1967 puisque, “lorsque l’un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme, ou en l’état futur d’achèvement, la vente après achèvement d’un local compris dans cet immeuble est assujettie aux dispositions de l’article 1646-1” (mais pas à celles de l’art. 1642-1).
Le législateur a donc calqué la garantie des vices cachés due par le vendeur d’immeubles à construire sur celle des architectes et des entrepreneurs ou autres locateurs d’ouvrage. Il y a là une logique certaine : le vendeur “joue en quelque sorte le rôle d’un organisme-relais entre les acquéreurs qui le connaissent seul, et les maîtres d’oeuvres, avec lesquels seul il traite : sa responsabilité pour vice de la chose ne peut donc être rationnellement que celle qui pèse sur ces derniers et contre lesquels d’ailleurs il se retournera lorsqu’il sera poursuivi”(R. Saint-Alary, La vente d’immeubles à construire et l’obligation de garantie à raison des vices de construction : JCP G 1968, I, 2146).
La garantie mise à la charge du vendeur d’immeubles à construire par les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil concerne les promoteurs, personnes physiques, les sociétés de vente (L. 16 juill. 1971, art. 1 à 4) ou même les coopératives de vente (L. 16 juill. 1971, art. 22) qui sont assimilées à des vendeurs professionnels et qui sont, effectivement, en pratique, des promoteurs de métiers. Il est donc indifférent de distinguer selon qu’ils sont de bonne ou de mauvaise foi (Ph. Malinvaud, La garantie des vices par le vendeur-promoteur de constructions immobilières : unité ou diversité : JCP G 1969, I, 2284, n° 16).
Le vendeur peut en outre, éviter la résolution du contrat ou la diminution du prix en s’obligeant à réparer le vice (C. civ., art. 1642-1 et 1646-1, al. 4).
Le contrat de promotion immobilière défini par l’article 1831-1 du Code civil est peu utilisé.
La loi impose la conclusion d’un contrat de promotion immobilière dans un certain nombre de circonstances où les garanties qu’il comporte apparaissent indispensables. Tel est le cas quand une société d’attribution construit un immeuble à usage d’habitation au sens de l’article L. 242-1 du Code de la construction et de l’habitation ou pour les sociétés coopératives de construction dans lesquelles les droits des associés sont représentés par des parts ou des actions donnant vocation à l’attribution d’un lot par voie de partage.
Ces sociétés d’attribution et coopératives ont alors l’obligation soit de conclure un contrat de promotion immobilière, soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur représentant légal ou statutaire (V. supra n° 19) dont la responsabilité est appréciée conformément à l’article 1831-1 du Code civil.
Le contrat de promotion immobilière est alors conclu entre une société immobilière et le promoteur. Il peut aussi, outre les cas où il est obligatoire, intervenir entre une personne quelconque et un promoteur à condition que celui-ci ne procure pas le terrain à son client, car l’article 44 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 oblige alors dans la plupart des hypothèses, à conclure une vente d’immeubles à construire. Un particulier, désireux de faire construire un immeuble de rapport ou une villa, une société ordinaire en quête de locaux, peuvent parfaitement avoir recours à un contrat de promotion immobilière.
Le maître de l’ouvrage peut agir en responsabilité contractuelle contre les entrepreneurs qui sont en effet ses cocontractants, puisque le promoteur est au moins en droit un simple mandataire. Mais en pratique, la question est plutôt de savoir si le maître d’ouvrage peut attaquer directement le promoteur sans avoir épuisé les voies d’exécution contre l’entrepreneur, et même sans l’avoir fait préalablement condamner.
Lorsque “le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage” (C. civ., art. 1831-1 in fine).