Source: https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8202619-exoneration-du-delai-de-carence-pour-travaux-dans-copropriete
Timestamp: 2019-06-19 10:09:36+00:00
Document Index: 3550303

Matched Legal Cases: ["l'article 24", "l'article 24", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 42", "l'article 42", "l'article 1", "l'article 25"]

Exonération du délai de carence pour travaux dans copropriété
SandrineLazzeri
- 19 mai 2019 à 14:28 - Dernière réponse : SandrineL - 25 mai 2019 à 08:48
Bonjour, nous avons inscrit à l'ordre du jour de notre AG de mi-juin la pose d'un portail devant notre parking A NOS FRAIS. Cela n'impactera pas les charges des autres copropriétaires. La résolution sera acceptée (d'après le Syndic) car nous sommes en danger, un bar situé devant chez nous cause de fortes nuisances (rixe dont les belligérants viennent se cacher dans la co-pro, rondes de scooters, attroupements sous les fenêtres des rez-de-chaussées, bruits, jets de canettes et autres projectiles, urine, défécation, opération de police, etc), aussi nous estimons que nous entrons dans le cadre d'une exonération du délai de carence pour poser ce portail, car nous allons vivre un été en enfer.
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1081 19 mai 2019 à 14:33
la pose d'un portail devant notre parking
Qu'appelez vous le délai de carence ?
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SandrineL - 20 mai 2019 à 08:51
en copropriété. Le délai de carence pour poser le portail est de 2 mois à compter de la réception du CR de l'AG. Mais nous sommes en état d'urgence comme je l'ai expliqué et je voudrais savoir s'il existe un article de loi ou de règlement général des copropriétés qui puisse nous exonérer de ces 2 mois d'attente.
SandrineL 20 mai 2019 à 08:47
Bonjour nous sommes 6 copropriétaires qui voulons un portail barrant l'accès à notre parking. Ce portail est entièrement financé par les 6 co-pro. Cela n’impactera à la hausse en aucune façon les charges de qui que soit.
Le délai de carence avant de faire les travaux est de 2 mois après réception du CR de notre AG car il pourrait y avoir une contestation portée devant le T.G.I avec avocat par un autre co-pro (non payeur du portail) d'un autre bâtiment de la co-pro (qui en compte 6 dont 3 bats qui ont déjà fait posé un portail devant leur entrée de parking). Il reste donc un bâtiment qui n'aurait pas de portail mais qui n'en n'a pas demandé à l'AG.
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1081 20 mai 2019 à 08:58
Alors déjà sans autre explication, il y a un souci : ce portail barrant VOTRE parking doit être voté par TOUS à la majorité 25 (sans recours à la majorité 25-1) car ce sont des travaux d'amélioration.
Que ces travaux soient financés par seulement 6 copros est aussi une anomalie car sans contre-indication de votre RdC, votre parking ne semble pas avoir une clé spéciale de répartition. Donc tout le monde doit financer ce portail, car ce que vous appelez VOTRE parking est une propriété commune indivis à TOUS les copros.
Va se poser ensuite la question du contrat d'entretien, qui va le financer et sur quelle base ?...
Pour ce projet, votre syndic aurait du vous proposer de créer une clé spéciale de répartition pour CE parking avec vous 6 comme étant concernés par l'investissement et l'entretien, donc derrière une modification du RdC.
Dans ces conditions, il est de bon aloi que le syndic attende les deux mois potentiels de délai pour voir s'il y aura assignation. Mais sachez que tel que vous l'avez présenté, ce dossier est illégal..... et peut-être tout à fait annulé par un juge. De plus vous allez tous les ans au devant de soucis surtout avec de nouveaux acquéreurs....
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- 22 mai 2019 à 11:00
Le syndic est OK pour présenter notre projet en disant que seuls les co-pro du bâtiment sont concernés par le financement. Tout le monde va voter "oui" du moment que ça ne leur coute pas un centime. On n'est pas nombreux : 24 co-pro seulement. Le recours contre ces travaux est difficile à faire : recours au T.G.I, prendre un avocat et justifier les raisons du recours. Comment justifier qu'on puisse s'opposer à la pose d'un portail qui empêche les racailles (dealers, rondes de scooters, etc...) de rentrer chez nous ? Notre immeuble étant situé face à un bar "mal famé" (rixes, opérations de police) leurs clients prennent nos espaces verts pour leur terrasse (restes de nourriture, papiers, canettes, urine et défécation sous les fenêtres des 2 rez-de-chaussées). Le risque est quasiment nul vu que nous habitons un quartier pauvre (c'est le syndic qui le dit). De plus ces travaux embellissent la co-pro et redonnent de la valeur aux appartements (parking privé). Le portail simple non motorisé n'a pas besoin de contrat d'entretien. De toute façon ce sont les co-pro eux-mêmes qui font l'entretien de tous les équipements car notre syndic a 200.000 euros de dettes. En ce qui concerne les nouveaux acquéreurs des anciens co-pro ont augmenté leur prix de vente de vente de 2.000 euros grâce à la fermeture du parking des 3 autres bâtiments faite en début d'année. Et celui-là nous a couté 18.000 euros (portail renforcé et automatisé + portillon avec digicode).
1081 - 22 mai 2019 à 13:49
seuls les co-pro du bâtiment sont concernés par le financement.
Pourquoi est-il aussi affirmatif ? c'est lui qui le dit ou c'est inscrit dans le RdC ?.....
- 22 mai 2019 à 17:54
Il est affirmatif parce que ce portail ne gêne personne et financé entièrement par co-pro sans passer par le syndic.On achète le matériel, on paye le maçon La résolution sera votée avec une majorité écrasante. Les autres 18 co-pro voterons "oui" et ne débourserons pas un centime. Nous sommes en insécurité totale dans ce quartier. C'est pour cela que le syndic laissera faire ce qu'on veut pour le délai de carence (à nos risques et périls). Je voulais juste savoir si il y avait un moyen légal de s'en affranchir.
1081 - 22 mai 2019 à 18:52
Il est affirmatif parce que ce portail ne gêne personne et financé entièrement par co-pro sans passer par le syndic.On achète le matériel, on paye le maçon La résolution sera votée avec une majorité écrasante.
malheureusement, légalement cela ne marche pas comme cela ...... on ne peut pas faire ce que l'on veut au gré des sujets !
mais maintenant si personne ne bouge le petit doigt.....
SandrineL - 23 mai 2019 à 08:44
Personne ne bougera le petit doigt. On rentre dans les dispositions de l'article 24 II 6 a (voir la réponse de JPR64. Merci quand même d'avoir bien voulu discuter avec moi.
7 Modifié le 22 mai 2019 à 21:45
En fait vous rentrez dans les dispositions de l'article 24 II - a :
Mais cette résolution peut être amendée pour préciser quel sera le financement et par qui, ainsi que l'entretien si besoin est.
De toute façon cet élément d'équipement entrera dans les dispositions du premier alinéa de l'article 10 et la grille sera conforme aux tantièmes de quote-part de chaque lot (dernier alinéa de l'article 10).
Enfin vous n'entrez pas dans les dispositions du troisième alinéa de l'article 42, en plus d'une sorte d'urgence.
Une décision d'assemblée générale est immédiatement exécutable tant qu'un recours n'a pas été déposé dans les délais, exemption faite au troisième alinéa.
SandrineL - 23 mai 2019 à 08:41
Pour répondre à votre message, la gestion du financement ne passe pas par le Syndic. Les travaux de pose du portail et le portail sont entièrement payés par les 6 co-propriétaires concernés. On s'est déjà mis d'accord : on partage tout. Les travaux de maçonnerie et de pose se montent à 2.650 euros + 1.100 euros de matériel. Donc 3.750 euros : 6 = 625 euros chacun. Il n'y aura pas d'entretien le portail n'étant motorisé. Nous pensons faire les travaux dès réception du CR de l'AG, sans respecter le délai de carence de 2 mois. Est-ce possible ? Merci. Votre réponse m'a été bien utile car fort bien documenté.
7 > SandrineL - 23 mai 2019 à 11:41
La réponse est oui puisque l'exception du troisième alinéa de l'article 42 ne s'applique pas pour vous comme il est dit dans la dernière phrase de mon précédent message.
Pour le financement cela doit figurer comme clause dans le texte de la résolution à voter.
Vous rédigez le début du texte conformément au 24 II - a, en justifiant la demande par ce qui est en gras dans mon précédent message, suivi par les modalités du financement.
Vous avez tout loisir d'amender (faire des ajustements) lors de l'AG, avant le vote, si vous ne dénaturez pas le texte d'origine.
- 23 mai 2019 à 17:34
Je vous remercie infiniment. Vos renseignements nous sont très précieux et on pourra faire poser notre portail dès la réception du CR de l'AG qui aura approuvé notre résolution. Cela mettra fin à la très grande insécurité que nous subissons. Encore merci.
1081 - 23 mai 2019 à 18:35
ce financement n'étant pas légal, perso j'attendrai les deux mois... mais qui ira assigner ? pas les copros concernés apparemment... pas les autres copros qui ne paient pas vraisemblablement.
Peut-être seulement un acquéreur dans les toutes prochaines semaines... ?
- 24 mai 2019 à 15:37
Au même titre qu’un RdC le statut de la copropriété est un « contrat » qui lie les copropriétaires entre eux ; donc il faut considérer le problème posé de façon raisonnable (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000006436673&dateTexte=&categorieLien=cid%29.
Article 25b : « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »
Mais… article 24 II – a : « Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; »
Puis… dernier alinéa de l’article 30 : « Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation pré-vue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans les-quelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »
Alors 24 ou 25 ; c’est le Code civil qui nous donne la réponse.
Article 1190 : « Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. »
Si un RdC peut être les deux, en revanche le statut de la copropriété (loi 65-557) est un contrat d’adhésion qui doit profiter à celui qui y a adhéré.
Donc 24 et je ne pense pas que le financement du portail soit illégal.
SandrineL - 25 mai 2019 à 08:48
Je confirme. Le financement du portail n'est pas illégal. Nous avons déjà financé un portail (pour la somme de 18.000 euros) répartis en 18 copropriétaires sur les 900 logements que compte notre co-pro. La résolution a été adoptée à l'unanimité car cela ne touchait pas au porte-monnaie des autres co-pros. Par contre, comme ces travaux de pose de ce portail automatisé était importants cela a été géré (très mal d'ailleurs par le Syndic) qui nous a imposé un délai de carence, alors que nous avions subi déjà de nombreuses agressions (les étrangers à la co-pro qui se garaient sur nos places ne voulaient pas partir, des mots, des "doigts", des insultes, des menaces de mort et toute la panoplie des attitudes des malfaisants des quartiers Nord de Marseille). Le Syndic a signé le devis UN MOIS après le délai de carence ! La confiance était rompue. Nous, nous ne sommes que 6 co-pro. Les travaux se montent à 3.700 euros environs et nous nous sommes entendus sur le paiement. Un co-pro va payer et les autres lui rembourseront au fur et à mesure. Le Syndic va présenter notre résolution, telle que je vous l'ai décrite, aidée par JPR64 qui sera votée à l'unanimité.
Merci à JPR64 qui m'a considérablement documenté. Son aide m'a été précieuse.