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Timestamp: 2016-10-21 16:42:17+00:00
Document Index: 165991340

Matched Legal Cases: ['art. 48', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 34', 'art. 55', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 7']

d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Patrick Blaser,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Marcel Bersier.
contrat de bail � loyer; nullit� du cong�,
recours en r�forme contre l'arr�t rendu le 3 avril 2006
par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers
A.a Le 30 septembre 1985, Y.________, troisi�me �pouse de Z.________, d�c�d� depuis peu, et A.X.________, issu du premier mariage du d�funt, ont sign� un contrat de bail � loyer portant sur une villa de sept pi�ces, sise � ..., que la pr�nomm�e, bailleresse, s'�tait vu attribuer dans la succession de feu son mari et qui faisait partie des biens vis�s par une clause de substitution fid�icommissaire au b�n�fice de A.X.________. Conclu pour une dur�e d'un an, � compter du 1er septembre 1985, le bail se renouvelait ensuite tacitement d'ann�e en ann�e, sauf pr�avis de r�siliation donn� trois mois avant l'�ch�ance. Le loyer annuel a �t� fix� � 12'000 fr., sans les charges.
A.b Le 22 avril 1998, la bailleresse a fait notifier au locataire un premier commandement de payer, au montant de 60'000 fr. plus int�r�ts, pour les loyers en souffrance d'avril 1993 � fin mars 1998. Le poursuivi ayant form� opposition, une longue proc�dure judiciaire s'en est suivie au terme de laquelle A.X.________ a �t� reconnu d�biteur de cette somme avec ses accessoires, sous d�duction de 21'867 fr. 30.
Un deuxi�me commandement de payer, portant sur le montant de 48'000 fr. en capital, relatif aux loyers arri�r�s du 1er avril 1998 au 31 mars 2002, a �t� notifi� le 21 mars 2002, sur requ�te de Y.________, � A.X.________ qui y a fait opposition.
Le 26 juin 2003, la bailleresse a fait notifier au locataire un troisi�me commandement de payer par lequel elle a requis le versement de 63'000 fr. pour les loyers impay�s du 1er avril 1998 au 30 juin 2003. Ce commandement de payer a �t�, lui aussi, frapp� d'opposition.
Le 21 ao�t 2003, A.X.________ a sold� la premi�re poursuite susmentionn�e en faisant verser 55'727 fr. 65 � Y.________ par le truchement de l'Office des poursuites. La cr�anci�re a re�u ladite somme le 28 ao�t 2003.
A.c Par avis comminatoires du m�me jour, envoy�s le lendemain au locataire et � son �pouse, B.X.________, qui les ont re�us le 1er septembre 2003, la bailleresse a mis ces deux personnes en demeure de lui verser, avant le 30 septembre 2003, la somme de 103'132 fr. 70 � titre d'arri�r�s de loyer et de charges au 31 ao�t 2003, sous peine de voir le bail r�sili�.
Estimant que ladite somme n'avait pas �t� int�gralement pay�e dans le d�lai imparti, Y.________ a r�sili� le bail pour le 30 novembre 2003 par avis officiels du 3 octobre 2003 adress�s au locataire et � son conjoint.
A.d Par requ�te du 7 novembre 2003 adress�e � la Commission de conciliation, les �poux X.________ ont contest� le cong�, motifs pris du non- respect du d�lai comminatoire et du fait que la bailleresse avait r�clam� un montant largement sup�rieur � la somme due. Dans une lettre du 11 novembre 2003, ils n'ont reconnu devoir qu'un montant de 68'000 fr., pour les loyers impay�s du 1er avril 1998 au 30 novembre 2003, montant qu'ils entendaient compenser avec une cr�ance en dommages-int�r�ts de 150'000 fr. en raison des d�fauts de la chose lou�e.
La bailleresse a requis, quant � elle, en date du 18 d�cembre 2003, que le locataire et son conjoint fussent expuls�s de la villa pour cause de non-paiement du loyer.
En d�cembre 2003, les �poux X.________ ont agi en r�duction du loyer, all�guant des d�fauts de la chose lou�e. La proc�dure y relative est toujours pendante. Le loyer a �t� consign� depuis lors.
Le 5 ao�t 2004, les �poux X.________ ont sold� la poursuite relative aux loyers couvrant la p�riode du 1er avril 1998 au 30 juin 2003.
Y.________ a vendu sa propri�t� le 17 mars 2005. D'entente avec l'acqu�reur, elle assume, � ses risques et p�rils, la poursuite de la proc�dure d'expulsion.
La conciliation tent�e par la Commission ad hoc lors de l'audience du 7 juin 2005 n'ayant pas abouti, chacune des parties a saisi le juge en temps utile.
Par jugement du 6 septembre 2005, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a constat� la validit� de la r�siliation du bail signifi�e le 3 octobre 2003 par Y.________ (ci-apr�s: la demanderesse) aux �poux X.________ (ci-apr�s: les d�fendeurs). Il a, en cons�quence, ordonn� � ceux-ci d'�vacuer imm�diatement la villa de ....
Saisie par les d�fendeurs, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, statuant par arr�t du 3 avril 2006, a confirm� le jugement de premi�re instance.
Les d�fendeurs interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent, principalement, � la constatation de la nullit� du cong� incrimin� et, subsidiairement, � son annulation, la bailleresse devant �tre d�bout�e de ses conclusions en tout �tat de cause.
Dans une lettre de son conseil dat�e du 25 juillet 2006, la demanderesse indique qu'elle fait sienne l'argumentation de la cour cantonale et qu'il y a lieu, partant, de rejeter le recours "car il est totalement infond�".
1.1 Emanant de la partie qui a succomb� dans ses conclusions et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe largement le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� interjet� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ en liaison avec l'art. 34 al. 1 let. a OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, apr�s r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux d'habitations. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le d�lai fix�, les baux d'habitations peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
Le d�lai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO commence � courir le lendemain du jour o� le locataire a re�u l'avis du bailleur (David Lachat, Le bail � loyer, p. 211, n. 5.6).
En l'esp�ce, les d�fendeurs ont re�u chacun l'avis de la demanderesse le 1er septembre 2003. Le d�lai comminatoire, qui a couru d�s le 2 septembre 2003 est donc arriv� � �ch�ance le 1er octobre 2003. Le d�lai au 30 septembre 2003, indiqu� dans les deux avis, �tait ainsi inf�rieur d'une unit� aux trente jours prescrits par la disposition pr�cit�e.
2.2 La doctrine et les tribunaux h�sitent sur la sanction juridique qu'emporte la fixation d'un d�lai trop court, en particulier sur le point de savoir si ce d�lai est nul et le cong� subs�quent inefficace (au sujet de cette controverse, cf. Lachat, op. cit., p. 210, notes 44 et 45 avec de nombreuses r�f�rences).
Dans un arr�t du 1er juillet 2003 (cause 4C.88/2003), le Tribunal f�d�ral a laiss� la question ouverte. Selon lui, la fixation d'un d�lai de paiement, assortie de la menace de la r�siliation du bail, telle qu'elle est pr�vue � l'art. 257d al. 1 CO, vise principalement � fournir au locataire - et � son conjoint, non titulaire du bail, dans le cas du logement familial - une derni�re occasion d'�chapper aux cons�quences p�nibles du cong� en leur accordant un minimum de temps pour se procurer les moyens n�cessaires au paiement de l'arri�r� de loyer. Est, d�s lors, contraire � l'esprit de cette disposition, de m�me qu'aux r�gles de la bonne foi, l'attitude du locataire ou de son conjoint consistant � se pr�valoir, pour contester la validit� du cong� subs�quent, de ce que l'avis comminatoire mentionnait un d�lai inf�rieur aux 30 jours pr�vus par la loi, alors qu'aucun des deux n'entendait r�gler les loyers arri�r�s, quel que f�t le d�lai qui leur aurait �t� imparti. Tel �tait le cas dans cette affaire. En effet, il ressortait des constatations de la cour cantonale que ni le locataire ni son conjoint n'auraient pay� les loyers dus dans un d�lai de trente jours si ce d�lai leur avait �t� imparti.
2.3 A l'instar des premiers juges, la Chambre d'appel, se r�f�rant � l'arr�t f�d�ral pr�cit�, a estim�, en substance, que les d�fendeurs commettaient un abus de droit en se plaignant de n'avoir b�n�fici� que de 29 jours au lieu de 30 pour payer les loyers arri�r�s, alors qu'ils avaient cess� de verser volontairement leur loyer en mains de la bailleresse depuis le 1er avril 1993 en tout cas, qu'ils n'avaient pas d�montr� �tre en mesure de payer le solde r�clam� dans les 30 jours d�s la r�ception de l'avis de fixation du d�lai comminatoire et qu'ils n'entendaient de toute fa�on pas verser ce solde sur une base volontaire, quel que f�t le d�lai imparti.
Les d�fendeurs contestent que l'on puisse comparer la pr�sente affaire avec celle qui a donn� lieu � l'arr�t f�d�ral susmentionn�. Ils observent, � ce propos, que, loin de se soustraire � leurs obligations, ils ont imm�diatement entrepris des d�marches afin de pouvoir disposer de la somme de 76'557 fr. 50, vers�e par eux le 5 ao�t 2004, ce qui leur a pris un certain temps, forc�s qu'ils ont �t� de contracter un pr�t hypoth�caire. Ayant ainsi acquitt� plus de 130'000 fr. d'arri�r�s de loyers en moins d'un an, compte tenu de leur premier versement, les d�fendeurs, qui affirment payer r�guli�rement leur loyer depuis lors, nient qu'il soit possible de leur pr�ter l'intention de ne pas ex�cuter leurs engagements contractuels � l'�gard de la demanderesse.
La th�se soutenue par les d�fendeurs dans leur recours en r�forme repose sur des constatations qui contredisent ou compl�tent celles que les juges pr�c�dents ont pos�es souverainement. Ainsi, il ne ressort pas de l'arr�t d�f�r� que les d�fendeurs auraient imm�diatement entrepris des d�marches pour trouver les fonds n�cessaires au paiement des loyers en souffrance, ni qu'ils aient d� recourir � un emprunt hypoth�caire pour ce faire. Pour le surplus, c'est le lieu de rappeler que les constatations de l'autorit� cantonale relatives � l'intention d'une partie rel�vent du domaine des faits, si bien qu'elles ne peuvent pas �tre revues par la juridiction f�d�rale de r�forme (ATF 129 III 702 consid. 2.4 et les arr�ts cit�s).
Les seules constatations objectives r�sultant de l'arr�t cantonal sont, d'une part, le fait que le loyer a �t� consign� depuis d�cembre 2003 et, d'autre part, le versement, op�r� le 5 ao�t 2004, par les d�fendeurs, pour solder la poursuite relative aux loyers couvrant la p�riode du 1er avril 1998 au 30 juin 2003. Ayant ainsi r�gl� leur dette de ce chef quelque dix mois apr�s avoir �t� mis en demeure de le faire, les d�fendeurs ne sont pas de bonne foi lorsqu'ils reprochent � la cour cantonale de n'avoir pas constat� la nullit� du cong� litigieux au motif que le d�lai comminatoire qui leur avait �t� fix� par la demanderesse �tait inf�rieur d'un jour au d�lai pr�vu par la loi.
Cela �tant, il n'appara�t pas que la Chambre d'appel ait viol� l'art. 257d al. 1 CO en l'esp�ce.
A titre subsidiaire, les d�fendeurs font grief � la Chambre d'appel de n'avoir pas annul� le cong� incrimin�, alors qu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
3.1 La disposition cit�e est applicable, � titre exceptionnel, lorsque la r�siliation du bail a pour cause la demeure du locataire (David Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257d CO). Le droit du bailleur de r�silier le bail s'oppose alors � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive. Le juge ne peut annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit et � la bonne foi; il faut des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du d�lai comminatoire, r�clame au locataire une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, sans �tre certain du montant effectivement d� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33 s.). Le cong� sera �galement tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi si le montant impay� est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arri�r� a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire, alors que le locataire s'�tait jusqu'ici toujours acquitt� � temps du loyer, ou si le bailleur r�silie le contrat longtemps apr�s l'expiration de ce d�lai (Lachat, ibid.; Pierre Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1996, p. 24).
C'est au destinataire du cong� de d�montrer que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqu� par le bailleur n'est qu'un pr�texte (ATF 120 II 105 consid. 3c; Lachat, op. cit., n. 9 ad art. 271 CO). Le caract�re abusif ou non de la r�siliation s'appr�cie au moment o� l'auteur du cong� manifeste sa volont� de mettre un terme au contrat (arr�t 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, consid. 2.1).
Le motif pour lequel un cong� est donn� rel�ve des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b p. 462).
3.2 En soi, il n'y a rien d'abusif � r�silier le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer (arr�t 4C.35/2004 du 27 avril 2004, consid. 3.2.2). Or, il est constant qu'� l'expiration du d�lai comminatoire que la d�fenderesse avait fix� aux d�fendeurs, les loyers impay�s s'�levaient � 65'000 fr. Cette circonstance justifiait la r�siliation extraordinaire du bail, en conformit� avec l'art. 257d al. 2 CO.
Les d�fendeurs mettent toutefois en �vidence le fait que l'avis comminatoire mentionnait la somme de 103'132 fr. 70 alors que, le jour pr�c�dent l'envoi de cet avis, la demanderesse avait re�u de l'Office des poursuites un montant � imputer sur cette somme. Invoquant l'arr�t publi� aux ATF 120 II 31, ils en d�duisent que la bailleresse a agi de mauvaise foi en les mettant en demeure de payer un montant d�passant de 38'132 fr. 70 celui de sa cr�ance effective, puis en r�siliant le bail en raison du d�faut de paiement du montant r�clam�. Cependant, les circonstances de la pr�sente esp�ce ne sont pas les m�mes que celles de la cause ayant donn� lieu audit arr�t. Dans ce pr�c�dent, en effet, le bailleur �prouvait un doute au sujet du montant de sa cr�ance, raison pour laquelle il avait invit� le locataire � v�rifier le montant r�clam�. En mena�ant son locataire de r�silier le bail avant d'avoir acquis la certitude que l'int�ress� devait bien le montant en question, le bailleur s'�tait donc comport� d'une mani�re contraire aux r�gles de la bonne foi, de l'avis du Tribunal f�d�ral (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 34). La situation est diff�rente dans le cas pr�sent. Certes, du point de vue strictement chronologique, au soir de la mise en demeure (28 ao�t 2003), les locataires n'�taient plus d�biteurs du montant de 103'132 fr. 70, comme le constate la Chambre d'appel. Force est, toutefois, de souligner que, dans la mesure o� la bailleresse avait re�u � la m�me date de l'Office des poursuites la somme � porter en d�duction de ce montant, il n'est pas �tabli qu'elle ait appris l'existence de cette bonification avant l'envoi de l'avis comminatoire aux d�fendeurs. Elle ne devait du reste pas s'attendre � voir ceux-ci s'ex�cuter, �tant donn� qu'ils avaient sold� la premi�re poursuite alors qu'aucune menace de r�siliation extraordinaire du bail ne leur avait �t� signifi�e ant�rieurement. On ne voit pas, du reste, quel int�r�t la demanderesse aurait bien pu avoir � gonfler le montant de sa cr�ance, sa pr�tention r�siduelle - 65'000 fr.- suffisant d�j� largement � justifier la r�siliation anticip�e du bail. Tout porte donc � croire que la bailleresse ignorait que sa cr�ance avait �t� r�duite par le versement des d�fendeurs lorsqu'elle a mis ceux-ci en demeure de lui payer les loyers arri�r�s, sous peine de voir leur bail r�sili�. Il convient, en outre, d'observer, avec les premiers juges, que les d�fendeurs ont attendu plus d'un mois apr�s l'�ch�ance du d�lai comminatoire pour contester le montant mentionn� dans l'avis y relatif et demander des explications quant � ce montant. Un tel silence n'appara�t gu�re compatible avec les r�gles de la bonne foi. D'ailleurs, le Tribunal des baux et loyers rel�ve aussi que les d�fendeurs �taient en mesure de trouver facilement des explications au sujet du montant mentionn� dans l'avis comminatoire. Dans de telles circonstances, on ne saurait imputer � la bailleresse un comportement abusif du seul fait que son avis comminatoire indiquait un montant nettement sup�rieur � celui qui �tait encore d� par les d�fendeurs � la date d'envoi de cet avis. Il y a d'autant moins lieu de le faire que, selon la cour cantonale, ces derniers n'ont pas offert de prouver qu'ils �taient � m�me de payer le solde effectivement d�, soit 65'000 fr., dans le d�lai imparti.
Il suit de l�, que les d�fendeurs, charg�s d'une telle preuve, n'ont pas r�ussi � �tablir une violation des r�gles de la bonne foi par la demanderesse en rapport avec le contenu de l'avis comminatoire.
Dans un dernier moyen, les d�fendeurs se plaignent d'avoir �t� victimes d'un cong� de repr�sailles, au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Ils font valoir, � ce propos, que, par lettre du 25 ao�t 2003, ils ont �lev� des pr�tentions en priant la bailleresse de bien vouloir proc�der aux travaux de remise en �tat de la chose lou�e.
Ce dernier moyen est irrecevable. Comme les d�fendeurs le soulignent eux-m�mes, la Chambre d'appel n'a pas trait� le probl�me du cong� de repr�sailles. Une argumentation juridique nouvelle est certes admissible dans un recours en r�forme; encore faut-il qu'elle repose enti�rement sur les faits constat�s par la cour cantonale (ATF 125 III 305 consid. 2e; 115 II 464 consid. 1). Cette condition n'est pas remplie dans la pr�sente esp�ce. En effet, on cherche en vain, dans l'arr�t attaqu�, une quelconque constatation au sujet des pr�tentions qu'auraient �mises les d�fendeurs en rapport avec l'�tat de la chose lou�e.
Cela �tant, le recours soumis � l'examen du Tribunal f�d�ral ne peut qu'�tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. Ses auteurs seront, d�s lors, condamn�s solidairement � payer l'�molument judiciaire (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Compte tenu de la tr�s br�ve r�ponse de la demanderesse, qui tient sur une page, le Tribunal f�d�ral ram�nera les honoraires inclus dans les d�pens dus � cette partie au-dessous du taux minimum (art. 7 al. 2 du Tarif pour les d�pens allou�s � la partie adverse dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral, RS 173.119.1).
Les d�fendeurs sont condamn�s solidairement � verser � la demanderesse une indemnit� de 500 fr. � titre de d�pens.