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Timestamp: 2019-05-23 23:25:41+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 1088', 'artigo 1037', 'artigo 1086', 'artigo 1512', 'artigo 53', 'artigo 22', 'artigo 29', 'artigo 52', 'artigo 25', 'artigo 27', 'artigo 22', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1548', 'artigo 1', 'artigo 1']

aquestao
A quest�o do nomen iuris dos
Nely Lopes Casali1
Este estudo tem por objetivo apontar a multiplicidade de denomina��es do acordo de vontades atrav�s do qual algu�m se compromete a vender determinado im�vel por determinado pre�o, e outrem se compromete a compr�-lo, pagando o pre�o determinado em certo n�mero de presta��es. Em ap�s, tem por objetivo defender uma uniformidade no nomen iuris do referido acordo de vontades.
Palavras-chave: Contrato de compromisso de compra e venda, contrato de promessa de compra e venda a prazo, promessa bilateral de compra e venda.
CASALI, N. L. A quest�o do nomen iuris dos contratos de compromisso de compra e
venda. unopar Cient., Ci�nc. Jur�d. Empres., Londrina, v. 1, n. 1, p. 9-14, mar. 2000.
A denomina��o dada aos compromissos de compra e venda de im�veis n�o � uniforme e a sua controv�rsia remonta ao passado.
O Di�rio do Poder Legislativo, n0 340 de 10.06.1936, publicou o projeto de lei, apresentado por Waldemar Ferreira � Comiss�o de Constitui��o e Justi�a da C�mara dos Deputados, em 9 de junho de 1936, "instituindo o registro dos compromissos de venda de im�veis, para pagamento em presta��es". Referia-se o eminente professor aos reclamos de uma legisla��o reguladora dos contratos de compromissos de venda de im�veis loteados, porque, n�o conferindo eles nenhum direito real, a qualquer das partes, com o permissivo do artigo 1088 do C�digo Civil brasileiro, era assegurado o direito de arrependimento, antes de assinar a escritura (Ferreira, 1938).
Em 7 de agosto de 1936, o Di�rio do Poder Legislativo n0 389 noticiava que a Comiss�o de Constitui��o e Justi�a aprovara o projeto, com restri��es feitas pelo ent�o Deputado Levi Carneiro e, dentre elas, no tocante ao nome do contrato, em que optava por "promessas sinalagm�ticas de compra e venda". A justificativa do autor embasou-se na assertiva de que em linguagem jur�dica, compromisso � a institui��o arbitral.
A essa restri��o, Ferreira, lembrando que, em linguagem jur�dica, compromisso n�o � apenas o instituto arbitral (disciplinado, ent�o, no artigo 1037 do C�digo Civil), mas �, sobretudo, o compromisso assumido pelo proponente, de esperar a resposta do oblato (C�digo Civil Brasileiro, artigo 1086), manteve o nomen iuris proposto. Nesse contexto, ainda explicava o autor, que compromisso � recompensar ou gratificar a quem preencha certa condi��o, ou desempenhe certo servi�o (C�digo Civil Brasileiro, artigo 1512). Como tamb�m, � o compromisso prestado pelo Presidente da Rep�blica, em sess�o conjunta da C�mara dos Deputados e do Senado Federal, de "manter e cumprir com lealdade a Constitui��o Federal, promover o bem geral do Brasil, observar suas leis, sustentar-lhe a uni�o, a integridade e a independ�ncia" (artigo 53, da ent�o vigente Constitui��o Federal de 16 de julho de 1934).
Assim, prevaleceu a tese do autor do projeto e o nomen iuris, "compromisso de compra e venda" � encontrado no Decreto-lei n0 58 de 10 de dezembro de 1937, nos artigos 40 , 60, 70, 11, 14, 19, 21 e 22, sendo usados ainda os termos "compromitente" e "compromiss�rio" para as partes celebrantes. O mesmo ocorreu no Decreto n0 3.079 de 15 de setembro de 1938, que regulamentou o Decreto-lei n0 58/37 e na Lei n0 649 de 11 de mar�o de 1949, que deu nova reda��o ao artigo 22 do Decreto-lei.
O C�digo de Processo Civil de 1939 (Decreto-lei n0 1.608 de 18 de setembro de 1939), ao tratar do loteamento de im�veis e seu pagamento em presta��es, refere-se a "compromitente" e "compromiss�rio" (artigos 346 e 347), numa manifesta ades�o ao nomen iuris do compromisso de compra e venda.
No entanto, o nomen iuris do compromisso de compra e venda n�o obteve unanimidade na legisla��o brasileira, flagrando-se distintas nomea��es a esse instituto, como por exemplo:
- A Lei n0 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que disp�e sobre o condom�nio em edifica��es e incorpora��es imobili�rias (artigo 29, par�grafo �nico), refere-se � "promessa de venda" das fra��es do terreno sobre o qual ser� erguida a constru��o condominal.
� A Lei n0 6.015 de 31 dezembro de 1973, que disp�e sobre os registros p�blicos, num mesmo artigo, o 167, refere-se a "contratos de compromisso de compra e venda de im�veis n�o loteados" (inciso I, n0 9) e a "contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados" (inciso I, n0 20 e II, n0 3).
� A Lei n0 8.245 de 18 de outubro de 1991, ao assegurar ao locat�rio o direito de prefer�ncia para adquirir o im�vel locado, em igualdade de condi��es com terceiros, refere-se � "promessa de venda" (artigos 24 e 25) e ao tratar da titularidade da a��o de despejo refere-se ao promitente comprador (artigo 52, VIII, IX e X).
� A Lei n0 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que disp�e sobre parcelamento do solo urbano, emprega o nome de "compromisso de compra e venda" no artigo 25 e, no artigo 27, emprega o nome de "promessa de venda", numa evidente indisciplina terminol�gica do legislador.
Nesse contexto, somente a Lei n0 6.014 de 27 de dezembro de 1973 (que deu nova reda��o ao artigo 22 do Decreto-lei n0 58/37), manteve o nomen iuris origin�rio, ou seja, "compromisso de compra e venda". Com efeito, sem unanimidade na legisla��o brasileira e, tamb�m, na doutrina, grassou a discord�ncia quanto ao nomen iuris, desta modalidade de contrato. Assim, diversos doutrinadores arg�iram a quest�o com vis�veis diverg�ncias. Pontes de Miranda (1955), por exemplo, via a denomina��o "compromisso de compra e venda" como uma express�o infeliz, amb�gua e impr�pria, preferindo o nome "promessa de compra e venda". Caio M�rio da Silva Pereira (1978) reconheceu que este contrato, embora largamente difundido, n�o logrou unidade terminol�gica, sendo encontradi�as as express�es de "pr�-contrato", "ante-contrato" e "contrato preparat�rio".
Por outro lado, Orlando Gomes (1987) admitiu a exist�ncia de duas esp�cies de promessa bilateral de venda: uma, com a faculdade de arrependimento, prevista no artigo 1.088 do C�digo Civil Brasileiro; e outra, com cl�usula de irretratabilidade, equiparando-se ao contrato definitivo. Referindo-se a esta �ltima, "poder-se-ia denominar compromisso de compra e venda, a fim de evitar confus�o reinante na doutrina, com repercuss�o na jurisprud�ncia". De igual forma, Silvio Rodrigues (1964), indistintamente, adota as express�es "promessa irretrat�vel de venda", e "promessa bilateral de compra e venda", "promessa de compra e venda". Tamb�m, Sebasti�o de Souza (1956) ressalta que o C�digo Comercial e o C�digo Civil silenciaram sobre a "promessa de compra e venda", embora n�o fosse essa express�o estranha ao direito nacional e � pr�tica di�ria dos neg�cios. Maria Helena Diniz (1981), por seu turno, acolhe as express�es "compromisso de compra e venda" e "promessa irretrat�vel de venda"; porquanto, Washington de Barros Monteiro (1975) refere-se somente a "compromisso".
Constata-se, ainda, que, al�m dos doutrinadores brasileiros j� citados, outros h� que se definiam quanto ao nomen iuris preferido atrav�s do t�tulo de suas obras. � sua tese de concurso (Faculdade de Direito da Universidade de S�o Paulo, em 1926), Jorge Americano atribuiu o t�tulo de "Do compromisso de compra e venda". Tamb�m preferem o nomen iuris "compromisso de compra e venda", Jos� Os�rio de Azevedo J�nior (1983), Rubens Limongi Fran�a (1980), Agathe Elza Schmidt da Silva (1989), Wilson Bussada (1973), Yussef Said Cahali (1978) e Sydney Sanches (1987), prestigiando o Decreto-lei n 0 58/37.
Em lado oposto, optando pelo nomen iuris de "promessa de compra e venda", encontra-se uma pl�iade de eminentes juristas, dentre os quais podem ser mencionados: Altino Portugal Soares Pereira (1957), Darcy Bessone de Oliveira Andrade (1988), M�rio Aguiar Moura (1987), Arnaldo Rizardo (1983), Ana Maria Funck Scherer (1978), Frutuoso Santos (1951).
Neste particular, tamb�m, na doutrina alien�gena, encontra-se a mesma diversidade terminol�gica. Exemplificando-se: Louis Josserand (1952) denomina "promessa de venda" ao contrato atrav�s do qual uma pessoa promete vender determinada coisa para outrem; e "promessa de compra" para o contrato, atrav�s do qual algu�m se obriga a comprar determinada coisa de outrem, enquanto que a combina��o das duas promessas de vender e de comprar equivale e se reduz a uma compra completa.
Robert Joseph Pothier (1948) e Roberto de Ruggiero (1973) tamb�m fazem distin��o entre "promessa de vender", "promessa de comprar" e "promessa bilateral de compra e venda", tendo esta �ltima, por objeto, a futura estipula��o de um contrato de compra e venda.
Marcel Planiol e Jorge Ripert (1946) s�o fi�is � terminologia adotada pelo C�digo Civil franc�s, nos termos dos artigos 1.589 (a promessa de venda equivale � venda quando houver consentimento rec�proco das duas partes sobre a coisa e sobre o pre�o) e 1.590 (se a promessa de venda foi feita com arras, poder� qualquer das partes contratantes se arrepender; aquela que as deu perdendo-as, aquela que as recebeu, restituindo o dobro dela).
Carlo Francesco Gabba (1911), professor ordin�rio da Real Universit� de Pisa, por seu turno, defende a denomina��o "promessa de contratar". Giulio Venzi e Inazio Moschela, (1929) de igual forma, apegam-se ao artigo 1.098 do C�dice Civile de 1865 para afirmarem que a denomina��o mais adequada � a de "compromisso", vez que tanto pode designar um acordo que remete � solu��o de um lit�gio para �rbitros, como um acordo visando � celebra��o de futuro contrato, em car�ter definitivo.
Luiz da Cunha Gon�alves (1958), referindo-se a uma situa��o jur�dica de compra e venda, em que ela se mant�m em estado indeciso e incompleto, d�-lhe o nome de "promessa de compra e venda", acrescentando que os alem�es a denominam vortertrag, ou seja, contrato preliminar ou pr�-contrato. Apegou-se esse ilustre jurista lusitano ao texto do artigo 1548 do C�digo de Seabra, de 1867, com a reda��o que lhe foi dada pelo Decreto n 0 19.126 de 16 de dezembro de 1930: "A simples promessa rec�proca de compra e venda, sendo acompanhada de determina��o de pre�o e especifica��o de coisa, constitui uma mera conven��o de presta��o de fato, que ser� regulada nos termos gerais dos contratos, com a diferen�a, por�m, de que, se houver sinal passado considerando-se como tal qualquer quantia recebida pelo promitente vendedor, a perda dele ou a sua restitui��o em dobro valer� como compensa��o de perdas e danos. Par�grafo �nico: tratando-se de bens imobili�rios, o contrato deve ser reduzido a escrito e, sendo feito sem outorga da mulher do promitente vendedor, este responde por perdas e danos para com o promitente comprador".
Antunes Varela (1977) designa, indistintamente, de "compromisso de compra e venda" e de "compromisso de venda" a conven��o escrita pela qual as partes, declarando a sua inten��o de vender e comprar, se obrigam a outorgar em momento posterior, a escritura definitiva de venda de um im�vel. Mas, a maioria dos juristas lusitanos adota o nomen iuris de "contrato promessa": Abel Delgado (1985), Jo�o Calvo da Silva (1988) e Pedro de Ascen��o Barbosa (1956), que assinala ser esta a denomina��o do legislador, no artigo 1.511 do C�digo de Processo Civil. Ludwig Ennecerus, Theodor Kipp e Martin Wolff (1948), referem-se a "neg�cios de compra e venda a prazo", acrescentando que na legisla��o alem� n�o existe lei alguma especial quanto a eles, sendo aplicadas as normas gerais sobre obriga��es a prazo.
Andreas Von Tuhr (1934) designa o contrato em exame de "contrato preliminar". Nesse sentido, h� que se observar ainda que o Supremo Tribunal Federal n�o contribuiu, em suas s�mulas, para a uniformiza��o do nomen iuris desse contrato, apesar de, em sua maior parte, referir-se � express�o "compromisso".
S�mula 108 � � leg�tima a incid�ncia do imposto de transmiss�o inter vivos sobre o valor do im�vel ao tempo da aliena��o e n�o da promessa, na conformidade da legisla��o local.
S�mula 166 � � inadmiss�vel o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei n0 58/77;
S�mula 167 � N�o se aplica o regime do Decreto-lei n0 58 de 10.12.37 ao compromisso de compra e venda n�o inscrito no Registro Imobili�rio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro;
S�mula 168 � Para os efeitos do Decreto-lei n0 58 de 10.12.37, admite-se a inscri��o imobili�ria do compromisso de compra e venda no curso da a��o;
S�mula 176 � O promitente comprador, nas condi��es previstas na Lei n0 1.300 de 28.12.50, pode retomar o im�vel locado.
S�mula 177 � O cession�rio do promitente comprador, nas mesmas condi��es deste, pode retomar o im�vel locado.
S�mula 412 � No compromisso de compra e venda com cl�usula de arrependimento, a devolu��o do sinal por quem o deu ou a sua restitui��o em dobro, por quem a recebeu, exclui indeniza��o maior a t�tulo de perdas e danos, salvo os juros morat�rios e os encargos do processo.
S�mula 413 � O compromisso de compra e venda de im�veis, ainda que n�o loteados, d� direito � execu��o compuls�ria, quando reunidos os requisitos legais.
S�mula 470 � O imposto de transmiss�o inter-vivos n�o incide sobre a constru��o ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido constru�do antes da promessa de venda.
Assim, antes do Decreto-lei n0 58 de 10 de dezembro de 1937, compreende-se como ineg�vel, que o contrato em exame era inominado e at�pico, inserindo-se entre os contratos preliminares mencionados no artigo 1.088 do C�digo Civil Brasileiro. Entretanto, n�o se pode negar que o legislador de 1937 deu-lhe nome e tipicidade.
De igual forma, a defesa do nomen iuris feita por Waldemar Ferreira, diante da cr�tica de Levi Carneiro, foi convincente, levando o legislador a mant�-lo no C�digo de Processo Civil de 1939 e na Lei n0 649/49.
Com este breve repasse pela doutrina e legisla��o jur�dicas, compreende-se a necessidade de uma disciplina terminol�gica dos institutos jur�dicos, tal como � encontrada no vasto campo dos contratos nominados e t�picos. Por isso, face � relev�ncia e necessidade de se adotar um nomen iuris, optou-se, neste trabalho, pela denomina��o "compromisso de compra e venda". Considerou-se, portanto, que � esta, terminologia denotativa em sua ess�ncia, ou seja, que indica neg�cio jur�dico � ato pelo qual se submete determinada quest�o a um acordo, ap�s concess�es, embasada na reciprocidade do feito e das obriga��es, compreendendo uma �nica opera��o que se desdobra em dois aspectos insepar�veis � compra e venda.
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The question of the nomen iuris of the
commitment contracts of purchase and sale
This study has for objective to point the multiplicity of denominations to the agreement of wills through which somebody commits to sell certain immobile for certain price and somebody else commits to buy him/it, paying the certain price in certain number of installments. After, he/she has for objective to defend uniformity in the nomen iuris of the referred agreement of wills.
Key words: contract of purchase commitment and sale, contract of purchase promise and sale to period, bilateral promise of purchase and sale.
CASALI, N. L. The question of the nomen iuris of the commitment contracts of purchase
and sale. unopar Cient., Ci�nc. Jur�d. Empres., Londrina, v. 1, n. 1, p. 9-14, mar. 2000.
1 Mestre em Direito das Rela��es Sociais � Universidade Estadual de Londrina. Professor Doutor em Direito das Rela��es Sociais - PUC/SP. Advogado. Coordenador do Curso de Direito da UNOPAR. Endere�o para correspond�ncia: Av. Paris, 675. Jardim Piza. 86041-140 Londrina, Paran�, Brasil.