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Timestamp: 2016-10-24 18:30:22
Document Index: 189826198

Matched Legal Cases: ['Art. 712', 'Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 9', 'Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'Art. 74', 'BGE', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 712', 'Art. 74']

103 II 110
103 II 11018. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 22. M�rz 1977 i.S. Wildholz, Huber und Meier gegen Sch�rg
Vente d'un local d'habitation en copropri�t�; jugement allouant des dommages-int�r�ts sous condition. 1. Art. 712a al. 1 CC. La part de copropri�t� n'a pas � correspondre � la r�partition de la propri�t� dans l'espace (consid. 3a). 2. Art. 216 al. 1 CO. Le seul fait que l'objet du contrat de vente peut �tre d�termin� doit �tre consid�r� comme suffisant suivant les circonstances (consid. 3b). Un accord sur la gratuit� de modifications dans la construction n'a pas � �tre instrument� par acte authentique (consid. 3c). 3. La question de savoir si un jugement allouant des dommages-int�r�ts sous condition peut �tre rendu se tranche selon le droit de proc�dure cantonal (consid. 5a). Faits � partir de page 110
BGE 103 II 110 S. 110
Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 5. April 1968 verkauften die Architekten Rolf Marc Wildbolz und Erwin Huber, welche an der Susenbergstrasse 64 in Z�rich einen Wohnblock zu erstellen gedachten, Frau Sch�rg-von Guggenberger einen Miteigentumsanteil von 174/1000 an der Liegenschaft Kat. Nr. 3195 mit Sonderrecht an der Dreizimmerwohnung im Attikageschoss zu einem Preis von Fr. 300'000.--. Im Verlaufe der Bauausf�hrung liess die K�uferin auf ihre BGE 103 II 110 S. 111Kosten verschiedene bauliche �nderungen vornehmen, die zu einer Erweiterung der Wohnung f�hrten. Nach der Vollendung des Baues verlangten die Verk�ufer unter Hinweis auf die mit den baulichen �nderungen verbundene Vergr�sserung der Wohnfl�che von 107 auf 171 m2 den Abschluss eines neuen Kaufvertrages mit einem Kaufpreis von Fr. 548'000.--, was die K�uferin aber ablehnte. Darauf verweigerten die Verk�ufer die Eigentums�bertragung.
Frau Sch�rg klagte auf �bertragung des Miteigentumsanteils zu Eigentum gem�ss Kaufvertrag. Dieses Begehren hiess das Bezirksgericht Z�rich am 7. M�rz 1975 und das Obergericht des Kantons Z�rich am 10. Mai 1976 gut. Das Obergericht sprach Frau Sch�rg dar�ber hinaus noch Schadenersatz f�r den Fall zu, dass die Eigentums�bertragung nicht vollstreckt werden k�nnte.
3. a) Wohl k�nnen die Beklagten nur soweit zur Eigentums�bertragung verpflichtet werden, als sich dies aus dem beurkundeten Vertrag ergibt, und sie sind nur das zu �bereignen verpflichtet, was sie verkauft haben. Dabei muss der beurkundete Vertrag alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten, namentlich die genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes und die daf�r versprochene Gegenleistung (BGE 101 II 331 E. 3a mit Hinweisen). Kaufgegenstand ist vorliegend ein Miteigentumsanteil von 174/1000 an einer bestimmten Liegenschaft mit Sonderrecht an der Wohnung B4 im Attikageschoss. Dies ergibt sich aus der Vertragsurkunde und entspricht auch der gesetzlichen Ordnung (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Unbestrittenermassen entf�llt laut Grundbucheintrag auf die streitige Wohnung nach wie vor dieselbe Wertquote, n�mlich 174/1000. Wenn die Beklagen geltend machen, die Wertquote entspreche infolge der Erweiterung der Attikawohnung nicht mehr den baulichen Gegebenheiten, hilft ihnen dies nichts, denn der Miteigentumsanteil braucht keineswegs genau der r�umlichen Aufteilung der Sonderrechte zu entsprechen. Die Vorinstanz darf die Beklagten auch dabei behaften, dass sie ihrerseits f�r die streitige Wohnung noch lange nach Bauvollendung in andern Vertr�gen die gleiche Wertquote beibehielten, was zeigt, dass auch sie selbst die BGE 103 II 110 S. 112Wertquote keineswegs in eine unmittelbare Beziehung zur Wohnungsgr�sse setzten. Ob eine �nderung der Wertquote im Sinne von Art. 712e Abs. 2 ZGB nachtr�glich doch noch m�glich w�re, ist hier nicht zu entscheiden. Die Wohnung wurde jedenfalls mit der bisherigen Wertquote zu dem vereinbarten Kaufpreis verkauft.
Aber auch wenn man nicht den Miteigentumsanteil, sondern die Wohnung als Kaufgegenstand betrachten w�rde, erg�be sich nichts zugunsten der Beklagten, handelt es sich doch bei der verkauften Wohnung so oder anders um die Wohnung B4 im Attikageschoss. Aus der Planbeilage des beurkundeten Vertrages ergibt sich �berdies, dass mit Ausnahme von Aufzug und Treppenhaus das ganze Dachgeschoss der Kl�gerin zur ausschliesslichen Benutzung zugedacht war. Wenn in der Folge der umgebaute Wohnraum auf Kosten des Terrassengebietes erweitert wurde, blieb der Kaufgegenstand nach wie vor derselbe.
b) Zu pr�fen ist weiter, welche Bedeutung der Tatsache zukommt, dass die Wohnung anders ausgestaltet wurde, als es nach dem beurkundeten Vertrag und seinen Planbeilagen vorgesehen war. Dass dies nach den Feststellungen der Vorinstanz einer Vereinbarung der Parteien entsprach, h�lt die Berufung mangels Beurkundung f�r unbeachtlich. Die aus Art. 9 ZGB sich ergebende Vermutung der Richtigkeit und Vollst�ndigkeit von �ffentlichen Urkunden ist jedenfalls durch das Beweisergebnis widerlegt. Eher ist der Berufung darin beizustimmen, dass angesichts der zum beurkundeten Vertrag geh�renden Grundrisspl�ne nicht gesagt werden kann, es fehlten im beurkundeten Vertrag Angaben �ber den Wohnungsgrundriss. Dennoch bleibt die Tatsache bestehen, dass der schliesslich beurkundete Vertrag ein Fl�chenmass nur f�r die Nebenr�ume, nicht auch f�r die Wohnung selbst nennt. So betrachtet kann durchaus angenommen werden, dass nicht eine genau bestimmte, sondern nur eine bestimmbare Wohnung verkauft worden ist. Die blosse Bestimmbarkeit des Kaufgegenstandes gen�gt jedenfalls dann den Anforderungen des Art. 216 OR, wenn - wie hier - ein Grundst�ck gekauft wird, dessen �berbauung erst projektiert oder gerade erst begonnen worden ist; in solchen F�llen ist stets bis zu einem gewissen Grade mit baulichen �nderungen gegen�ber Pl�nen und Beschrieb zu rechnen. Dass es unter Umst�nden gen�gen BGE 103 II 110 S. 113muss, wenn das verkaufte Grundst�ck nur bestimmbar ist, hat das Bundesgericht schon fr�her entschieden (BGE 95 II 310 E. 2). Im vorliegenden Fall l�sst es sich jedenfalls mit der Urkunde und den Absprachen der Parteien beim Vertragsabschluss vereinbaren.
c) Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die Beklagten vor der Beurkundung auf eine Erh�hung des Kaufpreises wegen der baulichen �nderungen verzichtet haben. Wenn die Berufung dies nun beanstandet, so wendet sie sich nicht nur gegen eine das Bundesgericht bindende Feststellung, sondern auch gegen den beurkundeten Vertrag selbst, welcher den Kaufpreis auf Fr. 300'000.-- festsetzt. Wollten die Beklagten f�r die vorgesehenen baulichen �nderungen einen Mehrpreis beanspruchen, so h�tten sie bei der Beurkundung einen entsprechenden Vorbehalt machen m�ssen. Eine solche Erh�hung des Kaufpreises bedarf n�mlich der �ffentlichen Beurkundung, nicht aber eine Vereinbarung �ber die Unentgeltlichkeit baulicher Ver�nderungen.
d) Die Kl�gerin hat somit zu Recht den Erf�llungsanspruch bez�glich der heute bestehenden Attikawohnung erhoben. Der Einwand der Beklagten, dass der Kaufvertrag unm�glich und damit nichtig sei, weil der von der Kl�gerin durchgef�hrte Umbau rechtswidrig gewesen sei, ist angesichts der zutreffenden Behandlung dieser Frage durch die Vorinstanzen und namentlich auch angesichts der tats�chlich erteilten Baubewilligung mutwillig. Das angefochtene Urteil ist in diesem Punkte zu best�tigen.
5. a) F�r den Fall, dass die Vollstreckung der Eigentums�bertragung nicht m�glich sein sollte, hat die Vorinstanz Wildbolz und Huber verpflichtet, der Kl�gerin Fr. 580'952.65 nebst Zinsen zu zahlen. Die Berufung h�lt dies f�r unzul�ssig. Das Bundesrecht schliesst indessen bei einem aufschiebend bedingten Anspruch ein Leistungsurteil mit entsprechender Bedingung nicht aus (GULDENER, Schweiz. Zivilprozessrecht, S. 192 und 253; STR�ULI/MESSMER, Kommentar zur z�rcherischen ZPO, N. 4 zu � 100 und N. 6 zu � 188; HABSCHEID, Droit judiciaire priv� suisse, S. 272; KUMMER, Das Klagerecht und die materielle Rechtskraft im schweizerischen Recht, S. 58). Dies ist denn auch in Art. 74 Abs. 2 BZP f�r den Bundeszivilprozess ausdr�cklich vorgesehen. Im �brigen verlangt das Bundesrecht wohl, dass die Kantone einen bundesrechtlichen BGE 103 II 110 S. 114Anspruch bei Vorliegen eines Rechtsschutzbed�rfnisses beurteilen, verbietet aber anderseits eine Beurteilung trotz mangelndem Interesse nicht, wie dies auch f�r die Feststellungsklage entschieden wurde (BGE 93 II 17 E. 2c, 92 II 109 E. 3). Es ist somit ausschliesslich eine Frage des kantonalen Prozessrechts, ob die Vorinstanz ein bedingtes Schadenersatzurteil erlassen durfte. Die R�ge, dass eine solche bedingte Verurteilung unzul�ssig bzw. vorliegend nicht gerechtfertigt sei, ist deshalb nicht zu h�ren (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
101 II 331,
93 II 17
Art. 712e Abs. 2 ZGB,
Art. 74 Abs. 2 BZP,