Source: http://dedocz.com/doc/602275/klauseln-im-mietvertrag---was-ist-zu-beachten-
Timestamp: 2016-10-23 14:25:49
Document Index: 343916610

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Klauseln im Mietvertrag - was ist zu beachten-
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Klauseln im Mietvertrag - was ist zu beachten-Einbettenintegration code for your site or blogWidth: (Auto)
- was ist zu beachtenAm Beispiel der Sch&ouml;nheitsreparaturklausel
Rechtsanwalt Sebastian W&ouml;rner
Clayallee 84 &middot; 14195 Berlin
woerner@hildebrandt-maeder.de
Tel.: 030/89 57 18 - 0
Fax: 030/89 57 18 - 18
Bei Abschluss eines Mietvertrages wird gew&ouml;hnlich ein Vertragsformular zu Grunde
gelegt. Bei der &Auml;nderung der vorgegebenen Klauseln besteht die erhebliche Gefahr,
dass durch scheinbar marginale &Auml;nderungen eine oder gar gleich mehrere Klauseln
unwirksam gemacht werden. Dies soll am Beispiel der besonders in den Kern des Interesses ger&uuml;ckten Klausel zur &Uuml;bernahme der Sch&ouml;nheitsreparaturen durch den
Mieter erl&auml;utert werden:
A. Sch&ouml;nheitsreparaturen
Sch&ouml;nheitsreparaturen sind die malerm&auml;&szlig;ige Instandsetzung der Wohnr&auml;ume (Decken, W&auml;nde, Innent&uuml;ren, Wohnungseingangst&uuml;r innen, Fensterinnenfl&uuml;gel, Innenfl&auml;chen der Fensterau&szlig;enfl&uuml;gel, Scheuerleisten). Nach den gesetzlichen Regelungen
tr&auml;gt der Vermieter die Sch&ouml;nheitsreparaturen, da er nach &sect; 535 BGB zu einer &Uuml;berlassung und Erhaltung der Mietsache verpflichtet ist, die deren uneingeschr&auml;nkten
Gebrauch erm&ouml;glicht. Diese gesetzliche Regelung ist allerdings abdingbar, was aber
voraussetzt, dass dies tats&auml;chlich im Mietvertrag geregelt ist. In der Rechtsprechung
ist anerkannt, dass eine &Uuml;berw&auml;lzung der Verpflichtung zur Durchf&uuml;hrung der Sch&ouml;nheitsreparaturen auf den Mieter auch durch Allgemeine Gesch&auml;ftsbedingungen m&ouml;glich ist.
Allerdings unterliegen alle Regelungen in allgemeinen Gesch&auml;ftsbedingungen der so
genannten Inhaltskontrolle gem&auml;&szlig; &sect; 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB. Nach
dieser Regelung sind allgemeine Gesch&auml;ftsbedingungen unwirksam, wenn sie den
Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nach Paragraph 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB anzunehmen, wenn eine allgemeine Gesch&auml;ftsbedingung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Die Rechtsprechung hat zur Inhaltskontrolle der Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel eine
umfangreiche Kasuistik gebildet. Diese soll zun&auml;chst dargestellt werden, um anschlie&szlig;end hieraus eine wirksame Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel zu entwickeln:
1) Starre Renovierungsfristen
In seiner grundlegenden Entscheidung vom 22. Juni 2004 (NJW 2004,2586) hat der
BGH seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der so genannten starren Renovierungsfristen begr&uuml;ndet.
Der Mietvertrag, welcher dieser Entscheidung zugrunde lag, enthielt folgende Regelung zur Sch&ouml;nheitsreparatur:
&quot;Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Sch&ouml;nheitsreparaturen (...) in den Mietr&auml;umen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuf&uuml;hren. (...)
Die Zeitfolge betr&auml;gt: bei K&uuml;che, Bad und Toilette - zwei Jahre,
Bei allen &uuml;brigen R&auml;umen - f&uuml;nf Jahre.&quot;
Der BGH hielt diese Klausel f&uuml;r unwirksam, da sie dem Mieter &quot;ein &Uuml;berma&szlig; an Renovierungsverpflichtungen&quot; auferlege, &sect; 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB.
Der BGH f&uuml;hrte hierzu aus, dass eine unangemessene Benachteiligung im Sinne der
zitierten Vorschrift im Zweifel anzunehmen sei, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu
vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verst&ouml;&szlig;t, l&auml;ge bei der zitierten Klausel vor.
Nach dem gesetzlichen Grundgedanken des &sect; 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch geeigneten Zustand zu &uuml;berlassen und sie w&auml;hrend der Mietzeit in diesen Zustand zu erhalten. Zu dieser Pflicht geh&ouml;rt auch die Verpflichtung zur Durchf&uuml;hrung der Sch&ouml;nheitsreparaturen.
Durch die Verwendung einer Klausel, welche dem Mieter auferlegt, unabh&auml;ngig vom
Zustand der Mietr&auml;ume die Sch&ouml;nheitsreparaturen in festgelegten Zeitabst&auml;nden
durchzuf&uuml;hren, werde dem Mieter ein &Uuml;berma&szlig; an Renovierungsverpflichtungen auf3
erlegt. Dies folge daraus, dass im Falle des gesetzlichen Leitbildes - also ohne eine
&Uuml;berb&uuml;rdung der Sch&ouml;nheitsreparaturen auf den Mieter - der Vermieter nur dann die
Sch&ouml;nheitsreparaturen durchzuf&uuml;hren habe, wenn dies auf Grund des tats&auml;chlichen
Zustandes der Mietr&auml;ume erforderlich sei. Wenn der Mieter auf Grund der mietvertraglichen Regelungen in allgemeinen Gesch&auml;ftsbedingungen mehr leisten m&uuml;sse
als der Vermieter ohne die Regelung in den allgemeinen Gesch&auml;ftsbedingungen, so
werde der Mieter durch diese Regelung unangemessen benachteiligt. Der Mieter
m&uuml;sse - da im Mietvertrag feste Renovierungsfristen dokumentiert sind - zumindest
davon ausgehen, dass er nach Ablauf der jeweiligen Zeitabst&auml;nde Renovierungsarbeiten auszuf&uuml;hren habe. Damit sei die Regelung in den allgemeinen Gesch&auml;ftsbedingungen unwirksam.
Dieser Entscheidung schloss sich die Instanzrechtsprechung an. Auch der BGH hat
in st&auml;ndiger Rechtsprechung diese Entscheidung fortentwickelt.
So hat der BGH am 5. April 2006 (NJW 2006, 1728) entschieden, dass auch dann
eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege, wenn die Fristen in dem
Mietvertrag nicht relativiert w&uuml;rden, sondern lediglich ohne weiteren Zusatz bezeichnet werden. Der Entscheidung lag ein Mietvertrag mit folgender Klausel zu Grunde:
&quot;(1) Der Mieter hat w&auml;hrend der Mietzeit die Sch&ouml;nheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuf&uuml;hren, und zwar in K&uuml;che, Bad, WC alle drei
Jahre, in den &uuml;brigen R&auml;umen alle f&uuml;nf Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen
in jedem Falle mit Beginn des Mietverh&auml;ltnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet.&quot;
Der BGH f&uuml;hrte aus, dass aus Sicht eines verst&auml;ndigen Mieters es keinen Unterschied mache, ob der Fristenplan - wie in der Entscheidung - eine bestimmte Frist
ohne jeden Zusatz enth&auml;lt oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie &quot;mindestens&quot; bzw. &quot;sp&auml;testens&quot; verst&auml;rkt wird.
Eine an sich starre Regelung zu den Ausf&uuml;hrungsfristen kann nach der Rechtsprechung des BGH auch durch die mietvertragliche Regelungen so relativiert werden,
dass eine wirksame Verpflichtung des Mieters, die Sch&ouml;nheitsreparaturen auszuf&uuml;hren, durch sie begr&uuml;ndet werden kann.
Der Entscheidung des BGH vom 16. Februar 2005 (NJW 2005,1188) lag eine Klausel zu Grunde, nach der der Mieter verpflichtet war, nach Ablauf von genau bezeichneten Zeitr&auml;umen Sch&ouml;nheitsreparaturen auszuf&uuml;hren.
Er enthielt jedoch folgende weitere Regelung:
&quot;L&auml;sst in besonderen Ausnahmef&auml;llen w&auml;hrend der Mietzeit der Zustand einzelner
R&auml;ume der Wohnung eine Verl&auml;ngerung der nach Absatz 2 vereinbarten Fristen
zu oder erfordert er eine Verk&uuml;rzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bez&uuml;glich der Durchf&uuml;hrung einzelner Sch&ouml;nheitsreparaturen verl&auml;ngern oder verk&uuml;rzen.&quot;
Diese Regelung f&uuml;hrte nach der Entscheidung des BGH dazu, dass die an sich starren Fristen relativiert wurden mit der Folge der Wirksamkeit der Gesamtregelung.
2) Anfangsrenovierung
Eine erhebliche Gefahr im Hinblick auf die Wirksamkeit einer Sch&ouml;nheitsreparaturenregelung liegt vor, wenn eine unrenovierte Wohnung zu Beginn des Mietverh&auml;ltnisses an den Mieter &uuml;bergeben wird.
In seiner grundlegenden Entscheidung zu dieser Frage f&uuml;hrte der BGH am 1. Juli
1987 (NJW 1987, 2575) aus, dass eine formularm&auml;&szlig;ige Abw&auml;lzung von Sch&ouml;nheitsreparaturen auf den Mieter nach Ma&szlig;gabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverh&auml;ltnisses zu laufen beginnen. Implizit f&uuml;hrte der BGH in seiner Entscheidung auch aus, dass dann,
wenn die Renovierungsfristen nicht ausdr&uuml;cklich mit dem Anfang des Mietverh&auml;ltnisses zu laufen beginnen, die Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel unwirksam sei.
Dies ist seither st&auml;ndige Rechtsprechung.
Etwas anderes gilt nach st&auml;ndiger Rechtsprechung aber dann, wenn der Vermieter
dem Mieter f&uuml;r die &Uuml;bernahme der Anfangsrenovierung einen angemessenen Ausgleich gew&auml;hrt. Es kann sich hierbei um eine Zahlung des Vermieters an den Mieter
handeln. In Betracht kommt aber ebenso die &Uuml;berlassung der Mietr&auml;ume ohne Zahlung einer Miete f&uuml;r einen gewissen Zeitraum. Zu beachten ist hierbei aber, dass der
Ausgleich, welchen der Vermieter gew&auml;hrt, angemessen sein muss. Dies bedeutet,
dass der Ausgleich in etwa die Kosten abdecken muss, welche der Mieter f&uuml;r die
Durchf&uuml;hrung der Anfangsrenovierung aufwendet.
3) Schlussrenovierungsklausel
Bereits mit Entscheidung vom 3. Juni 1998 (NJW 1998, 3114) entschied der BGH f&uuml;r
Wohnraummietverh&auml;ltnisse, dass die Kombination einer Klausel, mit welcher sich der
Mieter zur Durchf&uuml;hrung der laufenden Sch&ouml;nheitsreparaturen verpflichtet mit einer
weiteren Verpflichtung des Mieters im Mietvertrag, nach welcher dieser ohne R&uuml;cksicht auf den Zustand der R&auml;ume bei Ende des Mietverh&auml;ltnisses zur Durchf&uuml;hrung
der Sch&ouml;nheitsreparaturen vor &Uuml;bergabe an den Vermieter verpflichtet ist, unwirksam ist. Der BGH f&uuml;hrte hierzu aus, dass diese Verpflichtungen in der Summe den
Mieter unangemessen benachteiligen.
Die Rechtsprechung zu diesem so genannten Summierungseffekt &uuml;bertrug der BGH
mit seiner Entscheidung vom 6. April 2005 auch auf Konstellationen, in denen die
Verpflichtung, am Ende des Mietverh&auml;ltnisses Sch&ouml;nheitsreparaturen in jedem
Falle auszuf&uuml;hren, durch eine individuelle Vereinbarung begr&uuml;ndet wurde.
Damit ist jetzt h&ouml;chstrichterlich gekl&auml;rt, dass die Kombination der Verpflichtung des
Mieters, die laufenden Sch&ouml;nheitsreparaturen auszuf&uuml;hren mit der Verpflichtung, am
Ende des Mietverh&auml;ltnisses die R&auml;ume im frisch renovierten Zustand zur&uuml;ckzugeben, zur Unwirksamkeit beider Regelungen f&uuml;hrt.
Hinzuweisen ist darauf, dass diese Rechtsprechung - wie die gesamte Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit allgemeiner Gesch&auml;ftsbedingungen in Mietvertr&auml;gen - nicht nur f&uuml;r Wohnraummietverh&auml;ltnisse gilt, sondern auch f&uuml;r Gewerbe-
raummietverh&auml;ltnisse. So erging die Entscheidung vom 6. April 2005 explizit zu einem Gewerberaummietverh&auml;ltnis.
Der BGH h&auml;lt jede Regelung, durch welche der Mieter verpflichtet wird, unabh&auml;ngig
vom konkreten Zustand der R&auml;ume nach gewissen Fristen Sch&ouml;nheitsreparaturen
auszuf&uuml;hren, f&uuml;r unwirksam. Ebenso h&auml;lt der BGH es f&uuml;r unwirksam, dem Mieter neben der Durchf&uuml;hrung der laufenden Sch&ouml;nheitsreparaturen die Durchf&uuml;hrung der
Anfangsrenovierung oder einer Schlussrenovierung aufzuerlegen.
Eine Klausel, die diesen Anforderungen entspricht, kann demzufolge wie folgt lauten:
&quot;&sect;... Sch&ouml;nheitsreparaturen
Die Sch&ouml;nheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Regelm&auml;&szlig;ig werden
Sch&ouml;nheitsreparaturen - gerechnet ab Beginn des Mietverh&auml;ltnisses oder der letzten Durchf&uuml;hrung der Sch&ouml;nheitsreparaturen durch den Mieter - in
Zeitabst&auml;nden erforderlich:
- K&uuml;chen und B&auml;der (Nassr&auml;ume) alle drei Jahre,
- Wohnr&auml;ume, Schlafzimmer, Dielen und Flure alle f&uuml;nf Jahre,
- sonstige Nebenr&auml;ume (Abstellkammer etc.) alle sieben Jahre. &quot;
Durch die Aufnahme des Wortes &quot;regelm&auml;&szlig;ig&quot; wird nach der Rechtsprechung des
BGHs dem Mieter zu erkennen gegeben, dass die Verpflichtung zur Durchf&uuml;hrung
von Sch&ouml;nheitsreparaturen nicht zwingend nach den genannten Zeitr&auml;umen f&auml;llig
wird, sondern dass diese Verpflichtung vom Zustand der R&auml;ume abh&auml;ngig ist. Alternativ kann auch die Formulierung &quot;im allgemeinen&quot; oder &quot;&uuml;blicherweise&quot; verwendet
werden. Zu beachten ist, dass diese Klausel den gegenw&auml;rtigen Anforderungen des
BGH gen&uuml;gt. Der BGH hat allerdings in einer Entscheidung Ende 2007 durchblicken
lassen, dass er Zweifel an der Angemessenheit der bisher &uuml;blichen Fristen bei dem
Abschluss eines neuen Mietvertrages hegt, nachdem heute &uuml;bliche Farben h&auml;ufig
l&auml;ngere Renovierungsintervalle gerechtfertigt erscheinen lie&szlig;en. Es sollte daher beim
Abschluss von neuen Mietvertr&auml;gen derzeit darauf verzichtet werden, Fristen &uuml;berhaupt zu benennen. Eine Klausel k&ouml;nnte daher derzeit wie folgt lauten, solange der
BGH nicht eindeutig zur Frage der Angemessenheit der bisher &uuml;blichen Fristen Stellung genommen hat:
Die Sch&ouml;nheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Die Sch&ouml;nheitsreparaturen sind auszuf&uuml;hren, wenn der allgemeine Dekorationszustand der R&auml;ume dies
erforderlich macht.“
Hinweis: Zu beachten ist, dass nicht nur Regelungen zur Ausf&uuml;hrungsfrist die Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel unwirksam machen kann. Das gleiche gilt beispielsweise,
wenn in der Klausel dem Mieter nach dem Gesetz nicht geschuldete Arbeiten auferlegt werden o. &auml;.
Vielfach kommt es vor, dass Mieter aus der gemieteten Wohnung ausziehen, bevor
die Sch&ouml;nheitsreparaturen zur Ausf&uuml;hrung f&auml;llig werden. Der Vermieter, der den Mietern eine frisch renovierte Wohnung &uuml;bergab erh&auml;lt diese dann mitunter nach zwei
Jahren zur&uuml;ck, ohne dass der Mieter zur Durchf&uuml;hrung von Sch&ouml;nheitsreparaturen
verpflichtet w&auml;re. Gleichwohl weist die Wohnung Abnutzungserscheinungen auf.
Der Vermieter hat ein nat&uuml;rliches Interesse daran, die Wohnung stets in dem Zustand zur&uuml;ck zu erhalten, der ihm eine unverz&uuml;gliche Weitervermietung erm&ouml;glicht,
ohne vorher eigene Aufwendungen zu t&auml;tigen.
In der Vergangenheit wurden daher so genannte Abgeltungsklauseln oder Quotenklauseln entwickelt und in den Mietvertr&auml;gen im Wege der allgemeinen Gesch&auml;ftsbedingungen aufgenommen. Nach diesen Regelungen hatte der Mieter, der vor F&auml;lligwerden der Sch&ouml;nheitsreparaturen die Wohnung an den Vermieter zur&uuml;ck gab dem
Vermieter einen Ausgleich in Geld zu leisten, der der H&ouml;he nach von der Dauer der
Mietzeit abh&auml;ngig war.
Die Rechtsprechung hat diese Klauseln akzeptiert. Erstmals hat der BGH in seiner
Entscheidung vom 6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71) die Zul&auml;ssigkeit solcher Klauseln best&auml;tigt. Er hat hierzu als Voraussetzungen verlangt:
Soweit die Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines
vom Vermieter auszuw&auml;hlenden Malerfachgesch&auml;fts zu berechnen sind, durfte der Kostenvoranschlag nicht ausdr&uuml;cklich f&uuml;r verbindlich erkl&auml;rt werden und
dem Mieter nicht untersagt sein, seinen anteiligen Zahlungsverpflichtungen
dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverh&auml;ltnisses
Sch&ouml;nheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausf&uuml;hrt.
Die f&uuml;r die Abgeltung ma&szlig;geblichen Fristen und Prozents&auml;tze mussten im
Verh&auml;ltnis zu den &uuml;blichen Renovierungsfristen ausgerichtet sein.
Soweit der Vermieter zu Beginn des Mietverh&auml;ltnisses eine unrenovierte oder
renovierungsbed&uuml;rftige Wohnung an den Mieter &uuml;bergeben hat, durfte die f&uuml;r
die Durchf&uuml;hrung wie f&uuml;r die anteilige Abgeltung der Sch&ouml;nheitsreparaturen
ma&szlig;gebliche Frist nicht vor dem Anfang des Mietverh&auml;ltnisses zu laufen beginnen.
Es hatten sich damit Quotenklauseln eingeb&uuml;rgert, die beispielsweise wie folgt lauteten:
„Endet das Mietverh&auml;ltnis vor Ablauf des Fristenplanes, beteiligt sich der Mieter
bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:
K&uuml;chen, Bader&auml;ume und Duschen:
Liegen die letzten Sch&ouml;nheitsreparaturen w&auml;hrend der Mietzeit l&auml;nger als ein Jahr
zur&uuml;ck, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie l&auml;nger als zwei Jahre zur&uuml;ck, 66 % der
erforderlichen Renovierungskosten.
Wohn- und Schlafr&auml;ume, Flure, Dielen und Toiletten:
zur&uuml;ck, so zahlt der Mieter 20 %, liegen sie l&auml;nger als zwei Jahre zur&uuml;ck, 40 %,
l&auml;nger als drei Jahre, 60 %, l&auml;nger als vier Jahre, 80 % der erforderlichen Renovierungskosten.
Andere Nebenr&auml;ume:
zur&uuml;ck, so zahlt der Mieter 14 %, liegen sie l&auml;nger als zwei Jahre zur&uuml;ck, 28 %,
l&auml;nger als drei Jahre, 42 %, l&auml;nger als vier Jahre, 56 %, l&auml;nger als f&uuml;nf Jahre, 70
% und l&auml;nger als sechs Jahre, 84 % der erforderlichen Renovierungskosten.
Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgesch&auml;ftes ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvor zu kommen, dass er vor
dem Ende des Mietverh&auml;ltnisses die erforderlichen Sch&ouml;nheitsreparaturen ausf&uuml;hrt oder ausf&uuml;hren l&auml;sst.„
Nachdem der BGH in st&auml;ndiger Rechtsprechung Sch&ouml;nheitsreparaturenklauseln mit
so genannten starren Renovierungsfristen f&uuml;r unwirksam erkl&auml;rte, wurde damit gerechnet, dass der BGH sich auch gegen eine Quotenklausel mit vorstehendem Inhalt
wenden w&uuml;rde, da durch eine solche Quotenklausel quasi durch die Hintert&uuml;r die
starren Renovierungsfristen wieder zugelassen wurden.
So kam die Entscheidung des BGH vom 18. Oktober 2006 (Grundeigentum 2006,
1542) mit der der BGH solche Regelungen f&uuml;r unwirksam erkl&auml;rte, nicht &uuml;berraschend. Der BGH bem&auml;ngelte insbesondere in seiner Entscheidung die starre Berechnungsgrundlage f&uuml;r den Zahlungsanspruch des Vermieters. Hierdurch werde
nicht ber&uuml;cksichtigt, dass im Einzelfall der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad
der Wohnung und der Zeitspanne bis zur F&auml;lligkeit der Sch&ouml;nheitsreparaturen - eine
&uuml;berm&auml;&szlig;ig hohe Abgeltungsquote tragen m&uuml;sste.
Im &Uuml;brigen hat der BGH jedoch grunds&auml;tzlich best&auml;tigt, dass eine Abgeltungsklausel zul&auml;ssig ist und insbesondere den Mieter nicht unangemessen im Sinne des &sect;
307 BGB benachteiligt.
Es stellt sich damit zum einen die Frage, ob die Aufnahme einer Quotenklausel mit
starren Abgeltungsregelungen dazu f&uuml;hrt, dass auch die Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel in dem Mietvertrag wegen des so genannten Summierungseffekts unwirksam ist.
Weiter stellt sich die Frage, wie eine wirksame Quotenklausel formuliert sein muss.
Hierzu besteht derzeit noch erhebliche Unsicherheit.
Die Stimmen in der Literatur gehen &uuml;berwiegend davon aus, dass eine unwirksame
Abgeltungsklausel/Quotenklausel nicht zur Unwirksamkeit der Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel &uuml;ber den so genannten Summierungseffekt f&uuml;hrt.
Diese Annahme erscheint zutreffend. Der BGH h&auml;tte ansonsten in der Entscheidung
vom 18. Oktober 2006 Anlass gehabt, auf die Unwirksamkeit der Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel hinzuweisen. Er hat jedoch ausdr&uuml;cklich festgestellt, dass die Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel wirksam ist.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass ein (wenn auch geringes) Risiko besteht,
dass die Aufnahme einer unwirksamen Quotenklausel/Abgeltungsklausel zur Unwirksamkeit der gesamten Regelungen zu den Sch&ouml;nheitsreparaturen f&uuml;hren kann. Zahlreiche Verlage sind daher dazu &uuml;bergegangen, bis zu einer abschlie&szlig;enden Entscheidung des BGH zu dieser Frage keine Abgeltungsklausel in die Mietvertr&auml;ge aufzunehmen.
2) Vorschl&auml;ge f&uuml;r Abgeltungsklauseln
In der Literatur wurden zahlreiche Vorschl&auml;ge f&uuml;r Abgeltungsklauseln unterbreitet.
Schach (Grundeigentum 2006, 1520) schl&auml;gt folgende Formulierung vor:
&quot;Endet das Mietverh&auml;ltnis und sind zu diesem Zeitpunkt Sch&ouml;nheitsreparaturen
noch nicht (wieder) f&auml;llig, ist der Mieter verpflichtet, einen prozentualen Anteil an
Renovierungskosten f&uuml;r den Abnutzungszeitraum seit den letzten Sch&ouml;nheitsreparaturen w&auml;hrend der Mietzeit als Abfindungsbetrag zu zahlen. Die Kosten richten
sich nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuw&auml;hlenden Malerfachgesch&auml;ftes, der den Abwohnzustand der R&auml;ume ber&uuml;cksichtigt. Der Abgeltungsbetrag errechnet sich wie folgt: Liegen die letzten Sch&ouml;nheitsreparaturen seit
Vertragsbeginn l&auml;nger als ein Jahr zur&uuml;ck, so zahlt der Mieter grunds&auml;tzlich 20%
der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages des Malerfachgesch&auml;ftes an den
Vermieter; liegen sie l&auml;nger als zwei Jahre zur&uuml;ck, betr&auml;gt der prozentuale Anteil
40%, l&auml;nger als drei Jahre 60%, l&auml;nger als vier Jahre 80%. Je nach dem tats&auml;chlichen (geringeren als &uuml;blichen) Abnutzungsgrad der Wohnung hat der Vermieter
auf Einwand des Mieters die Fristen zu verl&auml;ngern bzw. die Quote zu verringern.
Dem Mieter ist es unbenommen, nachzuweisen, dass die Kosten des Voranschlages h&ouml;her sind als orts&uuml;blich. Der Mieter ist berechtigt, seiner zeitanteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverh&auml;ltnisses Sch&ouml;nheitsreparaturen fachgerecht ausf&uuml;hrt oder ausf&uuml;hren l&auml;sst, gegebenenfalls in Kosten sparender Eigenarbeit.&quot;
Diese Klausel wurde in der Literatur (Schulze, Grundeigentum 2007, 334) entgegengehalten, sie versto&szlig;e gegen das Transparenzgebot, da nicht klar zu erkennen sei,
wann ein &quot;besonders gelagerter Ausnahmefall&quot; vorliege. Aus Sicht des Referenten ist
hier weiter kritisch, dass feste Prozents&auml;tze genannt werden und der Mieter daher
zun&auml;chst zu der fehlgeleiteten Annahme kommen kann, dass er zur Zahlung entsprechender Quoten verpflichtet sei.
Beyer (Grundeigentum 2007, 122, 135) schl&auml;gt folgende Formulierung vor:
&quot;Soweit bei Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses die Renovierungsfristen seit Beginn
des Mietverh&auml;ltnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollst&auml;ndig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren
gestaffelte Quote der Kosten einer f&auml;lligen Renovierung zu tragen. Die Quote ist
auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu
berechnen. In besonders gelagerten Ausnahmef&auml;llen, in denen nach der Lebens12
erfahrung von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen
ist (z.B. l&auml;ngere berufsbedingte Abwesenheit des Mieters), ist der Vermieter verpflichtet, die Quote angemessen herabzusetzen. &quot;
Beyer weist hierbei allerdings bereits darauf hin, dass er sich keine Prognose &uuml;ber
das Ergebnis einer etwaigen Pr&uuml;fung seiner Formulierung durch den 8. Zivilsenat
des BGH zutraut.
Die Regelung hat aus Sicht des Referenten im Vergleich zu der Formulierung von
Schach den Vorzug, dass sie keinerlei starre Quoten enth&auml;lt und insoweit auch nicht
zu einer Irref&uuml;hrung f&uuml;hren kann.
Ausgehend von einer Entscheidung des BGH vom 26. Mai 2004 sollte auch folgende
Formulierung erwogen werden:
&quot;Die Mietr&auml;ume sind zum Vertragsablauf ger&auml;umt, sauber und in dem Zustand zur&uuml;ckzugeben, in dem sie sich bei regelm&auml;&szlig;iger Vornahme der Sch&ouml;nheitsreparaturen - vgl. &sect; .... (Verweis auf die Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel) - befinden m&uuml;ssen,
wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. &sect; ... (Verweis auf die Fristenregelung der Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel) - vom Mieter zeitanteilig zu entsch&auml;digen
sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.&quot;
Diese Formulierung lag der oben genannten Entscheidung des BGH zu Grunde. Der
BGH hielt diese Klausel f&uuml;r zul&auml;ssig und wirksam. Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass erst einen Monat sp&auml;ter (23. Juni 2004) der BGH seine Rechtsprechung zu der Unwirksamkeit der starren Sch&ouml;nheitsreparaturenfristen begr&uuml;ndete. Der Verfasser geht jedoch davon aus, dass der BGH (gleicher Senat) zum Zeitpunkt der Entscheidung vom 26. Mai 2004 bereits gedanklich mit der Entscheidung
vom 23. Juni 2004 befasst war und insofern diese Entscheidung (obgleich noch nicht
erlassen) bei seiner Entscheidung ber&uuml;cksichtigte.
Schach (Grundeigentum 2006, 1520) geht zwar davon aus, dass der Entscheidung
des BGH vom 26. Mai 2004 ein Mietvertrag mit einer Sch&ouml;nheitsreparaturenklausel
mit so genannten starren Fristen zu Grunde lag. Diese Auffassung erscheint fragw&uuml;rdig. Die entsprechende Klausel lautete:
&quot;Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Sch&ouml;nheitsreparaturen in den Mietr&auml;umen fachm&auml;nnisch auszuf&uuml;hren bzw. ausf&uuml;hren zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Beginn in der Regel in K&uuml;chen, B&auml;dern und Toiletten
sp&auml;testens nach drei Jahren, in Wohnr&auml;umen, Schlafr&auml;umen, Dielen, Fluren,
Treppenh&auml;usern sp&auml;testens nach f&uuml;nf Jahren und in sonstigen R&auml;umlichkeiten
sp&auml;testens nach sieben Jahren zu t&auml;tigen.&quot;
Zwar werden die Zeitabl&auml;ufe jeweils mit dem Wort &quot;sp&auml;testens&quot; verkn&uuml;pft. Allerdings
ist im Eingangssatz zu der Fristenregelung der Hinweis enthalten, dass die Arbeiten
&quot;in der Regel&quot; in den genannten Fristen auszuf&uuml;hren sind, was nach Auffassung des
Verfassers dazu f&uuml;hrt, dass von einer so genannten starren Fristenregelung nicht
Soweit derzeit eine Quotenklausel in den Mietvertrag aufgenommen werden soll,
w&auml;re in Konsequenz der obigen Ausf&uuml;hrungen entweder zu der von Beyer entwickelten Formulierung oder zu der Formulierung, welche der Entscheidung des BGH vom
26. Mai 2004 zu Grunde lag, zu tendieren. Alternativ sollte in Erw&auml;gung gezogen
werden, bis zu einer Entscheidung des BGH zu einer Abgeltungsklausel/Quotenklausel, die durch den BGH f&uuml;r wirksam gehalten wird, von der Aufnahme solcher Klauseln abzusehen und erst nach Eintritt der Rechtssicherheit durch die BGH-Entscheidung wieder solche Klauseln zu verwenden.
3) Vorgehen bei &quot;Altf&auml;llen&quot;
Soweit in Mietvertr&auml;gen Quotenklauseln/Abgeltungsklauseln enthalten sind, welche
nach der neueren Rechtsprechung des BGH als unwirksam anzusehen sind, kann
versucht werden, mit dem Mieter eine neue - wirksame - Klausel hierzu zu vereinbaren. Dies wird in der Praxis jedoch regelm&auml;&szlig;ig nicht gelingen, da die Zustimmung
des Mieters ausbleiben wird. Sollte eine Zustimmung in Aussicht stehen, ist zun&auml;chst
zu empfehlen, abzuwarten, bis Rechtssicherheit bez&uuml;glich einer wirksamen Klausel
Soweit eine Zustimmung des Mieters nicht zu erwarten ist, kann er&ouml;rtert werden, ob
nicht unter Gesichtspunkten des Vertrauensschutzes aus der von dem BGH nunmehr als unwirksam angesehenen Klausel gleichwohl Anspr&uuml;che hergeleitet werden
k&ouml;nnen. Hintergrund ist, dass &uuml;ber Jahrzehnte durch die Rechtsprechung die nunmehr als unwirksam angesehenen Formulierungen anerkannt wurden und dementsprechend auch massenweise Eingang in Mietvertragsvereinbarungen gefunden haben.
Vor diesem Hintergrund fehlt es an einem Bed&uuml;rfnis, dem Vermieter f&uuml;r die Verwendung der Klausel eine &quot;Strafe&quot; aufzuerlegen, indem diese vollst&auml;ndig als unwirksam
angesehen wird. Es kommt daher in Betracht, ausnahmsweise eine geltungserhaltende Auslegung der Klausel vorzunehmen mit dem Ziel, den Zustand der Wohnung
bei der Berechnung der Abgeltungsquote zu ber&uuml;cksichtigen.
Allerdings hat der BGH in seiner Entscheidung vom 18. Oktober 2006 Vertrauensschutzgesichtspunkte mit keiner Silbe angesprochen, so dass zu erwarten ist, dass
eine entsprechende Argumentation vor den Instanzgerichten nicht zum Erfolg f&uuml;hren