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Timestamp: 2016-12-03 06:47:08
Document Index: 379062814

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 10', 'Art. 269', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 13', 'Art. 269', 'Art. 11', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 269', 'Art. 15', 'Art. 13', 'Art. 11']

118 II 12427. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 1. April 1992 i.S. Vorsorgestiftung X. gegen B. und N. (Berufung)
Caractère abusif d'une augmentation de loyer. Recours à la notion de rendement brut permettant de couvrir les frais selon l'art. 269a let. c CO. Le droit de se prévaloir d'un rendement insuffisant du loyer nécessite, selon la jurisprudence, une réserve claire ainsi que, selon le droit en vigueur (art. 18 OBLF), sa détermination quantitative (consid. 4). A défaut d'une telle réserve, on ne saurait invoquer l'art. 269a let. c CO durant le bail afin de justifier une adaptation du loyer aux frais ou au pouvoir d'achat (consid. 5). Hormis le cas de l'abus de droit, une erreur de calcul du bailleur influant sur les frais ne peut être mise à la charge du locataire, même dans le cas d'un rapport contractuel d'une certaine durée (consid. 6). Faits à partir de page 125
B.- B. und N. fochten diese Erhöhungen bei der Schlichtungsstelle an. Nachdem keine Einigung zustande gekommen war, verlangte die Vorsorgestiftung X. gerichtlich festzustellen, dass die BGE 118 II 124 S. 126monatlichen Mietzinse von Fr. 1'756.--, zuzüglich Fr. 115.-- für den Einstellplatz, für die Wohnung von B. bzw. von Fr. 1'760.--, zuzüglich Fr. 115.-- für den Einstellplatz und Fr. 127.-- für den Bastelraum, für die Wohnung von N. mit Wirkung ab 1. Mai 1991 nicht missbräuchlich seien. Der Gerichtspräsident III von Bern und auf Appellation der Klägerin auch der Appellationshof des Kantons Bern wiesen das Gesuch ab.
Die ratio legis von Art. 269a lit. c OR liegt vornehmlich im Bestreben, der Gefahr einer Dämpfung der Neubautätigkeit durch die Missbrauchsgesetzgebung zu begegnen, ist doch allbekannt, dass sich bei Neubauten in den ersten Jahren eine kostendeckende Bruttorendite aus markttechnischen Gründen kaum je erzielen lässt (ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, S. 151). Mit der erwähnten Bestimmung, gemäss der Mietzinse bei neueren Bauten in der Regel nicht als missbräuchlich gelten, wenn sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen, soll dem Vermieter ermöglicht werden, einen kostendeckenden Bruttoertrag aus einer Neubaute allenfalls auch dann zu erzielen, wenn die marktorientierten Berechnungs- und Anpassungskriterien BGE 118 II 124 S. 127des Gesetzes dies nicht erlauben sollten. Folgerichtig stellt denn auch das Korrektiv in Art. 15 Abs. 2 VMWG - im Gegensatz etwa zu demjenigen in Art. 10 VMWG - nicht auf Vergleichsmieten als Bemessungskriterium ab.
5. Gesetz (Art. 269a lit. c OR) und Verordnung (Art. 15 VMWG) bestimmen den Satz der kostendeckenden Bruttorendite nicht. Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, er stehe in Abhängigkeit vom jeweiligen Hypothekarzinssatz im massgebenden Berechnungszeitpunkt (ZIHLMANN, a.a.O., S. 152; SVIT-KOMMENTAR BGE 118 II 124 S. 128Mietrecht, N 60 zu Art. 269a OR; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, S. 234 Ziff. 4.5, je mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat denselben Grundsatz bei der Ermittlung der zulässigen Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR (bzw. Art. 14 BMM) angewandt (BGE 112 II 152 E. 2b). Bei Annahme der erwähnten Abhängigkeit verändert sich mit dem Hypothekarzinssatz auch der zulässige Renditesatz. Dies kann rechnungsmässig im laufenden Mietverhältnis zu unterschiedlichen Forderungen führen, je nachdem, ob die Veränderung des Hypothekarzinssatzes als Kostensteigerung im Sinne von Art. 269a lit. b OR oder als Grundlage einer neuen Renditeberechnung im Sinne der Art. 269 oder 269a lit. c OR beansprucht wird. So führt beispielsweise eine Veränderung des Hypothekarzinssatzes von 5 auf 6% zu folgenden Ergebnissen: Bei Anpassung des Mietzinses nach Art. 269a lit. b OR gelangt man in Anwendung von Art. 13 lit. b VMWG zu einer zulässigen Erhöhung von 10%. Geht man dagegen von Art. 269a lit. c OR aus und legt die zulässige Bruttorendite, wie in der Praxis üblich, auf 2% über dem Hypothekarzinssatz fest, so steigt die Rendite von 7 auf 8%, was bei unveränderten Anlagekosten eine Erhöhung um rund 14,3% rechtfertigen würde. Werden darüber hinaus die Anlagekosten dem Landesindex angepasst, wie dies aus Art. 11 Abs. 2 VMM abgeleitet wurde, ergäbe dies eine zusätzliche Mehrforderung im Umfang von 40% der seit der letzten Anpassung eingetretenen Teuerung. Es stellt sich somit die Frage, ob der Vermieter einer neueren Baute Kostensteigerungen und Teuerung nur nach Massgabe von Art. 269a lit. b und e OR oder wahlweise auch unter Berufung auf Art. 269a lit. c OR überwälzen darf. Letzteres beansprucht die Klägerin.
a) Auszugehen ist einerseits vom Begriff der Anlagekosten als Investitionen des Erstellers eines Neubaus oder des Ersterwerbers unmittelbar nach der Fertigstellung (BGE 116 II 599). Anderseits gilt es das teleologische Auslegungsergebnis zu beachten, gemäss dem Art. 269a lit. c OR mindestens mit der Zeit einen angemessenen Ertrag auch aus solchen Neubauten ermöglichen will, die nach marktorientierten Kriterien keine genügende Rendite abwerfen. Damit erlangt der Begriff der kostendeckenden Bruttorendite seine vorrangige Bedeutung bei der Festsetzung eines Anfangsmietzinses. Dabei kann sich, namentlich bei Folgevermietungen, die Frage stellen, ob die ausgewiesenen Anlagekosten der zwischenzeitlich aufgelaufenen Teuerung anzupassen sind. Sie braucht jedoch im vorliegenden Fall ebensowenig entschieden zu werden wie in BGE 116 II 599 E. 5d. Lässt sich sodann im Rahmen des Anfangsmietzinses BGE 118 II 124 S. 129eine kostendeckende Bruttorendite nicht erzielen, hat der Vermieter die Möglichkeit, deren spätere Anpassung mittels rechtsgenüglicher Willenserklärung vorzubehalten.
6. Die Klägerin macht schliesslich geltend, der fehlende Vorbehalt könne ihr im Rahmen der relativen Berechnungsmethode nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden. Auch wenn diesem Einwand nicht jede Berechtigung abgesprochen werden kann, ist doch festzuhalten, dass die beanspruchte, wiederum aus dem Vertrauensgrundsatz abzuleitende Korrektur von vornherein bloss im Rahmen der Markt-, nicht aber der Kostenmiete beansprucht werden BGE 118 II 124 S. 130könnte, da eine kostenerhebliche Fehlberechnung des Vermieters, jedenfalls ausserhalb des Verbots des Rechtsmissbrauchs, auch im längerdauernden Vertragsverhältnis nicht dem Mieter angelastet werden kann. Da die Klägerin die Mietzinserhöhung allein kostenmässig begründet hat, vermag sie auch mit diesem Vorbringen nicht durchzudringen.
116 II 599,
117 II 457 suite... ,
117 II 161,
118 II 47
art. 18 OBLF suite... ,
Art. 15 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11),
Art. 269 lit. a und f OR,
Art. 15 Abs. 2 VMWG,
Art. 13 lit. b VMWG,
Art. 11 Abs. 2 VMM