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Timestamp: 2020-01-27 16:30:30
Document Index: 384477344

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 434', '§ 633', '§ 536', '§ 323', '§ 444', '§ 133', '§ 305', '§ 546', '§ 529', '§ 513', '§ 434', '§ 633', 'BGH', 'BGH', '§ 311', '§ 311', 'BGH', '§ 536', '§ 323', '§ 441', '§ 305', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 440', '§ 434', '§ 633', 'BGH', '§ 280', '§ 280']

8 U 450/10 - 121
OLG Saarbrücken Urteil vom 1.12.2011, 8 U 450/10 - 121
Grundstückskaufvertrag: Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe einer Wohnung
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.08.2010 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - 4 O 196/10 - wird zurückgewiesen.
Die Kläger erwarben durch notariellen Kaufvertrag der vom 12.10.2007 (Anlage K 1 = GA 6 ff.) von der Beklagten die Wohnung Nr. 5.02, gelegen im 5. und 6. Obergeschoss des Anwesens nebst Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz zum Kaufpreis von 280.266 EUR, der gemäß Ziffer III. des Kaufvertrages aufgeteilt war in einen „Anteil an Grund und Boden“ einerseits und in die Aufbauten andererseits. Ziffer IV. des Vertrages enthält unter 1 a. - soweit gesetzlich zulässig - „für Grund und Boden“ einen Haftungsausschluss für eine bestimmte Größe, sichtbare und unsichtbare Sachmängel und eine bestimmte Ertragsfähigkeit. Unter 1 b. wird die Beseitigung von Baumängeln dem Leistungsstörungsrecht des BGB über den Werkvertrag unterstellt, unter 1 c. und d. weitere Voraussetzungen für die Haftung für Bauwerksmängel geregelt und unter 1 e. vereinbart, dass der Grundbesitz in dem Zustand gekauft wird, in dem er sich derzeit befindet.
In vorliegendem Verfahren begehren die Kläger eine Kaufpreisminderung um 20.467,77 EUR, weil die Wohnfläche abweichend von der ihnen vor Abschluss des Kaufvertrages übergebenen Wohnflächenberechnung nach DIN (Anlage K 3 = 27) nicht 111,59 m² sondern nur 101,42 m² beträgt, weil die Küche nicht 20,78 m² sondern nur 10,61 m² groß ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung (GA 118 ff.) Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 20.467,77 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.10.2009 sowie zur Zahlung von vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 754,10 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.02.2010 verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, den Klägern stehe wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche unabhängig davon, ob man den Vertrag als Kauf- oder Werkvertrag qualifiziere, ein Anspruch auf Erstattung des Minderungsbetrages gemäß §§ 434, 437 Nr. 2 Alt. 2, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB bzw. gemäß §§ 633, 634 Nr. 3 Alt. 2, 638, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB zu. Die Wohnflächenabweichung - tatsächlich betrage die Wohnfläche nur 101,42 m² und nicht, wie in der Wohnflächenberechnung und der Grundrisszeichnung angegeben 111,59 m² - stelle einen Sachmangel dar. Zwar sei die Wohnfläche in dem notariellen Vertrag nicht ausdrücklich vereinbart worden. Es liege insoweit aber eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vor, denn die Kläger hätten durch ihre Anfrage nach einer Wohnflächenberechnung unmissverständlich deutlich gemacht, dass die Größe der Wohnung für sie ein entscheidendes Merkmal für ihre Kaufentscheidung ist. Hierauf habe die Beklagte ihnen die Wohnflächenberechnung ihres bauleitenden Architekten zur Verfügung gestellt, aus der sich in Übereinstimmung mit der ebenfalls übergebenen Grundrisszeichnung eine Wohnfläche von 111,59 m² ergeben habe. Sie habe deshalb Kenntnis von der Größenvorstellung der Kläger gehabt, die dem Abschluss des Kaufvertrages übereinstimmend zugrunde gelegen habe. Der Minderungsanspruch setze auch kein Überschreiten einer bei 10 % anzusetzenden Erheblichkeitsgrenze voraus, da eine solche - im Gegensatz zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB - nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz gemäß § 323 Abs. 5 S. 2 BGB nur noch den Rücktritt nicht aber die Minderung ausschließe. Der Minderungsanspruch sei auch nicht durch den in Ziffer IV des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Zwar sei eine Berufung auf den Haftungsausschluss nicht schon nach § 444 BGB ausgeschlossen, denn weder liege eine Beschaffenheitsgarantie vor noch könne arglistiges Verhalten der Beklagten festgestellt werden. Allerdings erstrecke sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf die vereinbarte Wohnfläche, was sich aus seiner Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ergebe. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass neben dem allgemeinen Gewährleistungsausschluss - der unter Ziffer IV. 1.a. konkret vereinbarte Gewährleistungsausschluss beziehe sich nur auf den Grund und Boden, nicht aber auf die Aufbauten; jedenfalls greife die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB – hinsichtlich der Wohnfläche eine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes vereinbart worden sei. Beide Regelungen stünden – zumindest aus Sicht des Erwerbers - gleichrangig nebeneinander und könnten deshalb nicht in dem Sinne verstanden werden, dass der umfassende Gewährleistungsausschluss die Unverbindlichkeit der Beschaffenheitsvereinbarung zur Folge haben solle, denn letztere wäre sonst ohne Wert.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres früheren Vorbringens. Vor Besichtigung sei ihnen die nicht vermaßte Skizze (Anlage BBK 1 = GA 184) mit einer Wohnflächenangabe von 111,59 m² übergeben worden, anschließend habe eine kurze Besichtigung der voll möblierten Wohnung stattgefunden. Tage später hätten sie dann den vermaßten Grundrissplan und Wochen später die - ausdrücklich erbetene - Wohnflächenberechnung nach DIN erhalten. Auf die Größenangabe, die im Übrigen mit der übergebenen Skizze übereingestimmt habe, hätten sie vertraut und auch vertrauen dürfen.
In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer kausalen Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO). Das Landgericht hat den Klägern zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die vorab zur Vermeidung von Wiederholungen vollinhaltlich Bezug genommen wird, einen Anspruch auf Erstattung eines Minderungsbetrages in Höhe von 20.467,77 EUR wegen der Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche gemäß §§ 434, 437 Nr. 2 Alt. 2, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB bzw. gemäß §§ 633, 634 Nr. 3 Alt. 2, 638 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB zugesprochen. Die hiergegen mit der Berufung geltend gemachten Einwände der Beklagten greifen nicht durch.
Bei der Wohnfläche einer zu erwerbenden Wohnung handelt es sich aus Sicht des Käufers um ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal des Objekts, denn diese Angabe ist für den Verkehrswert der Wohnung, die Finanzierung, ihre künftige Wertentwicklung, ihre Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Miete von entscheidender Bedeutung (BGH NJW 2004, 2156, 2157; NJW 2001, 436, 437/438). Selbst wenn die Beklagte - wie sie behauptet - den Kaufpreis nicht aufgrund der Wohnfläche berechnet haben sollte, ändert dies nichts an deren Bedeutung für einen Käufer, der seinerseits den vereinbarten Festpreis in Relation zu der Wohnfläche setzt, um die Werthaltigkeit der Wohnung zu überprüfen. Dass die Größe der Wohnung dementsprechend für die Kläger eine zentrale Rolle gespielt hat, ergibt sich bereits daraus, dass sie sich nicht mit den Angaben in dem ihnen im Rahmen der Vertragsanbahnung am 31.08.2007 übergebenen - nicht vermaßten - Grundrissplan (Anlage K 2 = GA 26), der eine Gesamtwohnfläche von 111,59 m² ausweist, begnügt haben. Vielmehr wurde ihnen nach der Besichtigung vom 15.09.2007 am 19.09.2007 noch die vermaßte Grundrisszeichnung (Anlage B 1 = GA 43) überlassen, die ihnen immer noch nicht genügte, zumal dort die einzelnen Wohnflächen klein und undeutlich geschrieben sind. Vielmehr haben sie ausdrücklich die Wohnflächenberechnung nach DIN angefordert, die ihnen dann kurz vor dem Notartermin per E-Mail vom 01.10.2007 übersandt wurde. Diese weist eine detaillierte Aufstellung der Wohnflächen der einzelnen Zimmer und eine Gesamtwohnfläche von 111,59 m² aus. Durch dieses Verhalten haben die Kläger eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass es ihnen gerade auf die Wohnfläche der zu erwerbenden Wohnung ankommt. Diese Umstände waren der Beklagten auch bekannt, denn sie hat den Klägern die nach DIN erstellte Wohnflächenberechnung des von ihr beauftragten Architekten über den von ihr beauftragten Makler zukommen lassen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten durften die Kläger auf die Richtigkeit der ihnen überlassenen Wohnflächenberechnung nach DIN vertrauen, denn diese stammt von dem bauleitenden Architekten der Beklagten und stimmte im Übrigen auch mit der Angabe auf dem zuerst übergebenen Grundrissplan überein. Soweit diese – unstreitig – einen Fehler in Bezug auf die Angabe der Größe der Küche enthält, geht dies mit der Beklagten heim, da diese die Wohnflächenberechnung zur Verfügung gestellt hat, ohne darauf hinzuweisen, dass sie für deren Richtigkeit keine Gewähr übernehmen will oder kann. Mithin ist die einseitige, für die Beklagte allerdings erkennbare Vorstellung der Kläger von der Größe der Wohnung von 111,59 m² Vertragsinhalt geworden, obwohl der notarielle Kaufvertrag an keiner Stelle auf diese Unterlagen verweist. Darauf, dass die Beklagte sich diesen Willen der Kläger zu eigen macht, kommt es nicht an (BGH NJW 1997, 2874, 2875). Ausreichend ist vielmehr, dass sie - wie hier - den Vertrag in Kenntnis von der falschen Vorstellung der Kläger über die Größe der Wohnfläche abschließt.
Der Wirksamkeit der konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung steht auch nicht entgegen, dass sie nicht Gegenstand des notariellen Vertrages war. Denn die zunächst formunwirksam (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) getroffene Vereinbarung ist durch die - unstreitig erfolgte - Eintragung der Kläger ins Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB wirksam geworden.
2. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist es für die Frage, ob in der Wohnflächenabweichung ein Sachmangel liegt, nicht entscheidend, dass die Abweichung - vorliegend beträgt sie 10,17 m², das sind 9,11 % - über einer Erheblichkeitsschwelle von 10 % liegt. Auch hier kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden.
Der Umstand, dass der BGH einen zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel erst bei einer Wohnflächenabweichung von 10 % angenommen hat, rechtfertigt sich daraus, dass nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit außer Betracht zu bleiben hat. Dieses Merkmal der „unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit“ entspricht der in der Lieferung einer mangelhaften Sache liegenden unerheblichen Pflichtverletzung in § 323 Abs. 5 S. 2 BGB, die allerdings nur den Rücktritt, nicht aber die Minderung ausschließt, §§ 441 Abs. 1 S. 2, 638 Abs. 1 S. 2 BGB. Hieraus folgt, dass - anders als im Mietrecht - auch eine unerhebliche Pflichtverletzung bereits zur Minderung berechtigt.
aa) Der unter IV. 1.a geregelte Haftungsausschluss u. a. für eine bestimmte Größe bezieht sich (jedenfalls nach der Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB) nur auf das Grundstück selbst, nicht aber auf dessen Aufbauten.
(1) Dass es sich bei den Regelungen in dem notariellen Vertrag um von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, unterliegt keinem Zweifel. Hierfür spricht bereits, dass die Beklagte gewerblich als Bauträger tätig ist und der Vertrag Klauseln enthält, die typischerweise in Bauträgerverträgen verwendet werden (BGH NJW-RR 2002, 12 f. Rn. 29 m. w. N., zit. nach juris). Hiervon ist das Landgericht - von den Parteien unbeanstandet - ebenfalls ausgegangen.
Selbst wenn man aber mit der Beklagten davon ausgehen wollte, dass mit der Bezeichnung „Grund und Boden“ auch die Aufbauten umfasst sein sollten, ist nach der Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB von der kundenfreundlichsten Auslegung - hier Haftungsausschluss nur in Bezug auf das Grundstück - auszugehen.
Zwar geht es einer Auslegung vor, wenn die Parteien eine Vertragsklausel übereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden haben. Hiervon kann jedenfalls dann ausgegangen werden, wenn der Notar bei einem zu beurkundenden Vertrag eine Vertragsbestimmung in einer bestimmten Weise erläutert hat (BGH NJW-RR 2010, 64 f. Tz. 10, zit. nach juris). Für die Annahme eines übereinstimmenden Verständnisses reicht es nämlich aus, wenn eine Partei - hier durch die Erläuterungen der Notarin - ihren Willen äußert und die andere Partei dies erkennt und in Kenntnis dessen den Vertrag abschließt (BGH aaO. Tz. 11).
bb) Ebenso wenig wird die Haftung der Beklagten für die Wohnfläche von dem unter Ziffer IV. 1.d und e vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss erfasst. Dieser ist nicht nur nach seinem Wortlaut sondern nach dem gesamten Vertragsinhalt zu beurteilen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass - zumindest aus Sicht der Kläger als Käufer - der Haftungsausschluss einerseits und die vereinbarte Beschaffenheit (Wohnfläche) gleichrangig nebeneinander stehen. Beide Regelungen können deshalb nicht in dem Sinne verstanden werden, dass der Gewährleistungsausschluss die Unverbindlichkeit der Beschaffenheitsvereinbarung zur Folge haben soll. Denn bei einem solchen Verständnis wäre letztere für den Käufer - außer im Falle der Arglist des Verkäufers (§ 440 Alt. 1 BGB) - ohne Sinn und Wert. Eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung ergibt daher, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, dass sich der Haftungsausschluss nur auf Mängel nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB bzw. § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB bezieht, nicht aber auf eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit (BGH NJW 2007, 1346 ff. Tz. 31, zit. nach juris).
Hiervon ausgehend kann den Klägern nicht vorgeworfen werden, dass ihnen die geringere Wohnfläche infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Zwar haben sie auch den vermaßten Grundriss der Wohnung erhalten, auf dem die Küche mit einer Wohnfläche von möglicherweise - eindeutig lässt sich die Zahl auf der dem Senat vorliegenden Kopie (GA 43) nicht entziffern - 10,61 m² angegeben ist. Dass ihnen die Angaben auf diesem vermaßten Grundriss nicht ausgereicht haben, ergibt sich aber daraus, dass sie trotzdem noch die Wohnflächenberechnung nach DIN angefordert haben. Dass sie dann auf die Richtigkeit der darin enthaltenen Angaben vertraut haben, kann ihnen jedenfalls nicht im Sinne grober Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden, zumal die Angabe der Gesamtwohnfläche in der Wohnflächenberechnung mit derjenigen übereingestimmt hat, die sich auf dem zuerst übergebenen, nicht vermaßten Grundriss und auch in dem Verkaufsprospekt wiederfindet. Vor diesem Hintergrund bestand keine Veranlassung für die Kläger, dieser Berechnung zu misstrauen und sie anhand des vermaßten Grundrisses nochmals nachzuvollziehen. Es stellt deshalb auch keinen unentschuldbaren Pflichtverstoß dar, dass den Klägern nicht aufgefallen ist, dass die Küche in der Wohnflächenberechnung mit 20,78 m² viel zu groß angegeben ist, weil sie nach dem Grundriss in etwa die gleiche Fläche hat wie die Diele, die in der Wohnflächenberechnung mit 10,85 m² angegeben ist. Auch aufgrund der Wochen vorher erfolgten Besichtigung der Wohnung bestand für die Kläger kein Anlass, den Angaben in der Wohnflächenberechnung zu misstrauen, da es sich nach ihren unwidersprochen gebliebenen Angaben nur um eine kurze Besichtigung einer dazu noch voll möblierten Wohnung gehandelt hat. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Kläger sich vor Vertragsabschluss mit dem Vertragsgegenstand sorgfältig befasst haben, bedeutet das noch nicht, dass ihnen die Wohnflächenabweichung infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Die Wohnflächenberechnung nach DIN haben sie ja gerade deshalb angefordert, weil sie mit den ihnen vorliegenden Grundrissplänen - vermaßt und unvermaßt - nichts anfangen konnten. Dann kann es ihnen aber nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie sich auf die Angaben in der - immerhin von dem bauleitenden Architekten - erstellten Wohnflächenberechnung verlassen haben, ohne diese nochmals mit dem Grundrissplan abzugleichen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der „Qualifikation des klägerischen Ehemannes als „Unternehmensberater“, denn es ist nicht ersichtlich, dass und warum er deshalb hätte erkennen müssen, dass die Wohnflächenberechnung unrichtig sein muss, zumal dies auch der Beklagten selbst bzw. dem von ihr beauftragten bauleitenden Architekten, von dem jedenfalls ein erhöhtes Maß an Sorgfalt bei der Aufstellung einer solchen Wohnflächenberechnung verlangt werden kann, nicht aufgefallen ist. Vielmehr findet sich die falsche Wohnflächenangabe auch auf dem unvermaßten Grundrissplan des Prospekts, bei den Angaben in dem Prospekt und in dem dem Kaufvertrag beigefügten Mietvertrag zwischen der Beklagten und der RVI Vermietung und Verwaltung GmbH. Auch hier ist die Flächenabweichung keinem der auf Seiten der Beklagten beteiligten Fachleute aufgefallen, obwohl gerade der Wohnflächenangabe in Mietverträgen erhebliche Bedeutung zukommt.
7. Ebenso steht den Klägern, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat und worauf Bezug genommen wird, ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 754,10 EUR aus §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281, 433, 434, 437 Nr. 3 BGB bzw. §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281, 633, 634 Nr. 4, 636 BGB zu.