Source: https://www.eporady24.pl/sprzedaz-mieszkania-z-hipoteka-przed-uplywem-5-lat-od-zakupu,pytania,15,86,26746.html
Timestamp: 2020-04-08 15:12:37+00:00
Document Index: 113601958

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 21']

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 24.10.2019
Mam pytanie odnośnie podatku od sprzedaży mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od zakupu. Mieszkanie odebrałem w 2014 roku i przy jego zakupie posiłkowałem się kredytem hipotecznym z banku. Czy urząd skarbowy uzna spłatę kredytu jako koszt, czy nakaże zapłacenie podatku od całości kwoty sprzedaży? Czy podobnie będą traktowane koszty poniesione na wykończenie mieszkania (faktury na meble, sprzęty itd.)?
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy „za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że „w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c)”.
Na gruncie wskazanej sytuacji, biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, zasadne jest w świetle modelu normatywnego ulgi mieszkaniowej funkcjonującego obecnie (od 1 stycznia 2009 r.) przyjęcie, że nie ma możliwości dwukrotnego odliczenia wydatków poniesionych na nabycie mieszkania.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy „podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł” (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Raz wydatki byłyby odliczane poprzez pomniejszenie przychodu uzyskanego z jego sprzedaży o koszty nabycia sfinansowane zaciągniętym w tym celu kredytem hipotecznym. Drugi raz byłyby odliczane poprzez ujęcie jako wydatku na cele mieszkaniowe spłat tego samego kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbytego właśnie mieszkania.
Powstałaby sytuacja, w jakiej jedna czynność polegająca na zakupie nieruchomości sfinansowanej kredytem bankowym wygenerowałaby z chwilą jej sprzedaży, po stronie sprzedających tą nieruchomość w warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. podstawę do dwukrotnego uwzględnienia przy obliczeniu ulgi mieszkaniowej wydatków związanych z nabyciem tej nieruchomości. Takie podejście w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuacje podatników, na tych którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych którzy zakupili nieruchomość za własne środki, stawiając w uprzywilejowanej sytuacji tych pierwszych. Trudno zatem przyjąć, że racjonalny ustawodawca wprowadzając nową ulgę mieszkaniową w aktualnym brzmieniu dopuszczał możliwość nierównego traktowania podatników chcących skorzystać z tej ulgi w zależności od źródła finansowania inwestycji mieszkaniowej.
US nie uzna spłaty kredytu na zakup mieszkania, które będzie sprzedane, za koszt uzyskania przychodu. Kosztem będzie cena zakupu i koszty uboczne zbycia. Koszty poniesione na wykończenie mieszkania (faktury na meble, sprzęty, itd.) powinny być uznane za poczynione w czasie posiadania mieszkania — jako udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania. To zwiększenie ma swoje odzwierciedlenie w cenie zbycia. Ale należy mieć na uwadze, ze meble, sprzęty mogą być oddzielone od mieszkania bez naruszenia jego substancji.
Przy meblach i sprzęcie możliwe jest podejście US, że nie są to nakłady na mieszkanie, ale odrębne rzeczy ruchome. Ich opodatkowanie zależne byłoby od tego, czy od chwili ich zakupu upłynęło więcej niż 6 miesięcy.
Warto rozważyć zbycie mieszkania oraz odrębne zbycie mebli, sprzętu. Wtedy koszt ich nabycia nie byłby kosztem uzyskania przychodu ze zbycia mieszkania, ale z drugiej strony cena ich zbycia byłaby wolna od podatku (bo od nabycia upłynęło więcej niż 6 miesięcy).
Wpisz wynik równania (liczba): dwa plus 6 =