Source: http://www.juramagazin.de/148167.html
Timestamp: 2020-08-03 11:27:23
Document Index: 138540689

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 5', '§ 17', '§ 15', '§ 5', '§ 5']

﻿ Die Vereinshäuser sind die von der Genossenschaft Alternativen am Elbufer eG insgesamt an den Verein Waterkant e.V. vermieteten
Die Vereinshäuser sind die von der Genossenschaft Alternativen am Elbufer eG insgesamt an den Verein Waterkant e.V. vermieteten
6. Konzept-Fortentwicklung
Die Konzept-Fortschreibung setzt in einem ersten Schritt an der tatsächlich unterschiedlichen Nutzung der Gebäude an. Künftig wird unterschieden zwischen
· den Häusern Bernhard-Nocht-Straße 42 und 44 sowie St. Pauli Hafenstraße 112/114, den sog. AAllttmmiieetteerrhhääuusseerrnn
· den Häusern Bernhard-Nocht-Straße 16, 22 und 24 sowie St. Pauli Hafenstraße 106/108, 110, 116, 120, 122 und 126, den sog. VVeerreeiinnsshhääuusseerrnn..
Die Bewohner der Altmieterhäuser sind i.d.R. langjährige Bewohner dieser Häuser. Sie haben Einzelmietverträge für ihre Wohnungen. Diese Wohnungen stehen in keinem Zusammenhang mit dem Projekt Hafenstraße. Die Häuser sind 1995/96 nur aus Arrondierungsgründen in den Kaufvertrag mit der Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G." aufgenommen worden.
Die „Vereinshäuser" sind die von der Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G." insgesamt an den Verein Waterkant e.V. vermieteten Objekte.
Altmieterhäuser
Die Sanierung der Altmieterhäuser wird finanziell und rechtlich auf eine neue Basis gestellt. Sie erfolgt als Modernisierung mit Erwerb von Belegungsrechten nach § 17 a
II. WoBauG. Hierfür kommen Mittel der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK) zum Einsatz. Es wird analog dem 1. Förderungsweg nach dem Pauschalverfahren gefördert. D.h. es wird für pauschal angesetzte Kosten ein WK-Baudarlehen mit Aufwendungszuschuss gewährt.
Die Höhe der Pauschale sollte unter Berücksichtigung des Zustandes der Gebäude und der voraussichtlichen Entwicklung der Preisindizes für Bauleistungen mit 2750,­ D/m2 angesetzt werden.
Dabei ergeben sich wegen der Besonderheiten des Objekts folgende Abweichungen zum Regelförderverfahren der WK:
· Wegen der geringeren Restnutzungszeit der Gebäude wird eine gegen über den Regelsätzen der II. Berechnungsverordnung höhere Abschreibung angesetzt.
· Die Anfangsmiete wird auf 8,40 D/m2 festgelegt. Sie unterschreitet damit die bei Neubaumaßnahmen sonst geltende Miete von 9,90 D wegen des geringeren Standards der Wohnungen. Der Standard entspricht grundsätzlich den „Förderungsgrundsätze für Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten" der Stadtentwicklungsbehörde, die ebenfalls eine Miete von 8,40 D/m2 vorsehen.
· Die Mietsteigerungen der nächsten Jahre sind an die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt. Dabei soll die Miete wegen Versorgung von § 5 Schein Berechtigten und Dringlichkeitsfällen 75 % der Vergleichsmiete (Mittelwert Mietenspiegel Feld C 3) betragen.
· Die aufgrund der Mietfestsetzung und der Abschreibung zunächst höhere jährliche Subvention gegenüber Standardförderung von § 17 wird durch eine um 10 Jahre längere Bindungszeit ausgeglichen.
Die Sanierung der Vereinshäuser wird sichergestellt, indem
· die Zuschussmittel, die ursprünglich für das Gesamtvorhaben vorgesehen waren, nunmehr auf die Sanierung der Vereinshäuser konzentriert werden und
· weitere Mittel bereitgestellt werden.
Um jedoch die fiskalische Gesamtbelastung zu begrenzen, wird die bisher als reine Zuschussförderung ausgestaltete Finanzierung teilweise auf Darlehensbasis umgestellt. Sowohl die Höhe des nunmehr als Darlehen gewährten Finanzierungsteils als auch die Konditionen des Darlehens berücksichtigen die Grenzen der betriebswirtschaftlichen und insbesondere bilanziellen Belastbarkeit der Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G.".
Die oben angesprochenen zusätzlichen Leistungen der Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G." bestehen nicht nur in ihrer Bereitschaft, ursprünglich als Zuschuss zugesagte Beträge nunmehr z. T. als Darlehen zu akzeptieren. Die Konzeptfortschreibung beinhaltet auch Vereinbarungen über die Mietentwicklung in den Vereinshäusern.
Die vorgesehenen Mietsteigerungen (ab 2008 jährliche Mietsteigerung um 0,20 D/m, bis 75 v. H.) der ortsüblichen Vergleichsmiete Feld C 3 erreicht sind) dienen der erforderlichen Subventionsbegrenzung in mittelfristiger Perspektive. Sie beinhalten eine weitere neue Komponente, die die soziale Substanz des Wohnprojekts in den Vereinshäusern langfristig absichern soll: Ab Bezugsfertigkeit der jeweils sanierten Gebäude muss die Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G." im Rahmen der jährlichen Wirtschaftsprüfung gegenüber der WK nachweisen, dass mindestens 75 % der Neuvermietungen in den sanierten Vereinshäusern an Mieter und Mieterinnen erfolgen, die die Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus einhalten. Andernfalls steigt die Verzinsung der gewährten Darlehen derart, dass die Mieten das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erreichen, zumindest jedoch um 2,00 D/m. (Die für die ersten Jahre vereinbarte Miete von 8,40 D/m2 beträgt rund 75 % der ortsüblichen Vergleichsmiete von z. Zt. 11,28 D/m2
(Feld C 3) ­ Differenz: 2,88 D/m.)
Eigenkapitalausstattung der Genossenschaft
Für eine auch mittelfristig erfolgreiche Durchführung des Konzepts ist eine Verbesserung der Eigenkapitalausstattung der Genossenschaft erforderlich. Sie verschafft eine Grundlage für spätere, nicht vorhersehbare Notwendigkeiten bezüglich der Finanzierung, die z. B. der Substanzerhaltung dienen. Deshalb ist es erforderlich, dass der Verein „Waterkant e.V." seine Beteiligung an der Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G." deutlich erhöht. Zu diesem Zweck erhebt der Verein „Waterkant e.V." mittelfristig bei jeder Neuvermietung einen Finanzierungsbeitrag / Mieterdarlehen von den neuen Mietern in Höhe der in Hamburg üblichen Genossenschaftsanteile für Sozialwohnungen, den der Verein als Erhöhung seiner Anteile bei der Genossenschaft einsetzt.
Finanzierungskomponenten der Konzeptionsfortschreibung
Der neuen Förderungskonzeption des Senats liegen Baukosten von insgesamt 16,0 Mio. D zugrunde. Sie ergeben sich aus den in der gutachterlichen Prüfung vom Sommer) Derzeit (Daten aus 1999) liegt die durchschnittliche Miete aller Sozialwohnungen mit 7,99 D/m2 bei 71,7 % der Durchschnittsmiete des Mietenspiegels von 11,14 D/m.
1999 ermittelten Plankosten zuzüglich einer Sicherheitsmarge von 600 000,­ D ­ vgl. Tabelle 1.
Die Stadtentwicklungsbehörde wird das o.g. externe Büro auch weiterhin mit der Überprüfung der Kostenermittlungen für die noch in Planung befindlichen Gebäude und zusätzlich mit dem Controlling der Leistungsphasen 8 und 9
(Baudurchführung und Bauüberwachung) nach § 15 HOAI beauftragen.
Die gutachterlichen Prüfungen und das Kostencontrolling sollen das Kostenbewusstsein stärken und dazu beitragen, weitere Kostensteigerungen zu vermeiden. Sollten dennoch Mehrkosten anfallen, sind diese ausschließlich über das Einbringen von Eigenmitteln, Selbsthilfeleistungen ohne Mietvergünstigungen und die Aufnahme von Fremdmitteln (mit der Folge von entsprechenden Mieterhöhungen) zu finanzieren.
Die folgende Tabelle 2 geht daher von maximal über Fördermittel mitzufinanzierende Baukosten von ca. 16,0 Mio. D aus.
Gesamtbewertung der Konzeptfortschreibung
Die wirtschaftliche und wohnungspolitische Gesamtbewertung der vorgesehenen Konzeptfortschreibung ergibt sich aus nachstehender Übersicht. Hierin werden die Vergleichszahlen auf der Basis von Barwerten dargestellt.
Damit wird die Vergleichbarkeit von Konzepten, die Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beinhalten, erreicht.
(Anmerkungen: Dabei wird unterstellt, dass die WK die ausgegebenen Darlehen am Kapitalmarkt refinanzieren muss).
Wohnungswirtschaftliche § 5-Schein Langfristige BelegungsBindungen................... Bedingung bei Ausrichtung bindungen für Neuvermietung auf § 5-Schein- rund 40 Jahre Berechtigte
· Es müssen mehr Fördermittel eingesetzt werden.
· Auch unter Berücksichtigung der stärkeren Lastentragung durch die Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G." steigt der Barwert der einzusetzenden staatlichen Förderungsmittel um rund 38 %.
· Soweit dies mit dem Anstieg der Wohnfläche um rund 23 % zusammenhängt, steht dem Mehraufwand ein Wohnraumgewinn gegenüber.
· Bezogen auf den m2 Wohnfläche steigt der Barwert der Förderung um 12 %.
· Dieser Anstieg beruht auf den nachträglich festgestellten biotischen Schäden. Diese haben die Sanierungskosten pro m2 um rund 29 % steigen lassen. Sie sind objektiv unvermeidlich.
· Die Tatsache, dass der Anstieg der Sanierungskosten um 29 % mit einem Anstieg der Förderungsbarwerte pro m2 von nur 12 % bewältigt werden kann, belegt, dass es im Rahmen der Konzeptfortentwicklung gelungen ist, die Genossenschaft „Alternativen am Elbufer e.G." stärker an den Lasten der Maßnahme zu beteiligen.
· Die mit der Sanierungsförderung erworbenen Belegungsrechte sowie die Absicherung der sozialen Substanz des Wohnprojekts sichern langfristig eine solide Wohnraumversorgung in diesem traditionellen Wohngebiet der „kleinen Leute".
Ausgleichsleistung bei zukünftig günstiger Entwicklung
Die sich auch bei der gewählten Konzeptfortschreibung ergebende fiskalische Mehrbelastung ist unvermeidlich. Andernfalls droht eine wirtschaftliche Überforderung der Genossenschaft mit der Folge des Scheiterns des Gesamtvorhabens. Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich auf längere Sicht eine derart positive wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft ergibt, dass es gerechtfertigt ist, sie nachträglich zu ergänzenden Beiträgen heranzuziehen. Für diesen Fall ist ein „Besserungsschein" vorgesehen. In diesem (nicht bilanzierungspflichtigen) Dokument erklärt sich die Genossenschaft bereit, für den Fall wirtschaftlich solider Verhältnisse (Eigenkapital von 20 % ist erreicht und bleibt gesichert) vom jährlichen Bewirtschaftungsüberschuss der Objekte (Vereinshäuser und Altmieterhäuser) mindestens 50 % als Sonderleistung (neben den vereinbarten Zins- und Tilgungsleistungen) an die Hamburgische WK abzuführen, bis insgesamt ­ ohne Berechnung von Zinsen ­ der Betrag von 1,0 Mio. D erreicht ist. Von der Abführung an die WK kann abgesehen werden, wenn der Überschuss für Neubauinvestitionen im geförderten Wohnungsbau oder für Investitionen in soziale Maßnahmen im Quartier im Einvernehmen mit der FHH verwendet wird.
Wegen der unter Ziffer 4. beschriebenen Risiken der Kostenschätzung können zukünftige Kostensteigerungen nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Sollten diese Risiken eintreten, so können diese Kostensteigerungen nicht mehr durch weitere staatliche Fördermittel aufgefangen werden. In diesem Fall müssen die Bewohner die Kosten über höhere Mieten, Verzicht auf Anrechnung der Selbsthilfeleistungen oder Beschaffung von Eigenkapital tragen.