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Timestamp: 2019-12-15 09:04:51
Document Index: 157843475

Matched Legal Cases: ['§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 154', '§ 114', '§ 4', '§ 25', '§ 154', '§ 2', '§ 166', '§ 114', '§ 166', '§ 113', 'Art. 21', '§ 21', '§ 20', '§ 25', '§ 4', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 25', '§ 4', '§ 4', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 154', '§ 25', '§ 154', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 192', '§ 199', '§ 8', '§ 25', '§ 25', '§ 114', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 192', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 2', '§ 25']

Urteil des VG Würzburg, 19.12.2012, W 4 K 12.142 (Boden)
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VG Würzburg, 19.12.2012, W 4 K 12.142
Titel VG Würzburg, 19.12.2012, W 4 K 12.142
Orientierungssatz Zur Ermittlung und Festsetzung eines Wertausgleichsbetrages gem. § 25 Abs. 1, 4 BBodSchG dem Grunde und der Höhe nach
Norm BBodSchG § 25 Abs. Satz 1; BBodSchG § 25 Abs. 4 Satz 1; BBodSchG § 25 Abs. 5; BauGB § 154; ZPO § 114 Satz 1;
Leitsatz 1. Die Durchführung von Erkundungsmaßnahmen im Vorfeld von Sanierungsmaßnahmen gehören ebenfalls zu den Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG i.S.v. § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG.
2. Für die Berechnung der sanierungsbedingten Erhöhung des Verkehrswertes können die zu § 154 BauGB entwickelten Grundsätze herangezogen werden.
3. Zur Bestimmung des Verkehrswerts ist auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV ? vom 19.05.2010, BGBl. 2010, 639) abzustellen.
Entscheidungsdatum 19.12.2012
Aktenzeichen W 4 K 12.142
Mit Bescheid vom 20. Januar 2012 traf das Landratsamt Schweinfurt gegenüber der Klägerin folgende Anordnungen:
?1. Die sanierungsbedingte Wertsteigerung der Grundstücke Flst.Nrn. ? der Gemarkung ... wird auf 1.921.000.- ? festgesetzt.
2. Von dem Betrag des in Ziffer 1 festgesetzten Ausgleichsbetrags werden keine Absetzungen vorgenommen.
3. Der Antrag, wegen unbilliger Härte von der Festsetzung eines Wertausgleichs abzusehen, wird abgelehnt.
4. Der Wertausgleichsbetrag ist mit Bekanntgabe dieses Bescheids fällig. Von seiner Beitreibung wird gemäß § 2 (Wertausgleich) des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 25.10.2010 (Anlage 2) bis zum Ende des Pachtverhältnisses aus dem Vertrag vom 03.08.2010 der Eigentümerin mit der ? GmbH & Co. KG bzw. deren Rechtsnachfolgern, längstens jedoch für 25 Jahre ab 25.08.2010, abgesehen. Dies gilt nicht für den Fall, dass eine Zwangsvollstreckung Dritter in die unter Ziffer 1 genannten Grundstücke oder die daraus gezogenen Nutzen betrieben wird (siehe dazu Ziffer 2 des Vertrages vom 25.08.2010).
5. Die Eigentümerin der Grundstücke, Frau ? hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Für diesen Bescheid wird eine Gebühr in Höhe von 500.- ? festgesetzt. Die Auslagen betragen 6.144,62 ? für die Erstellung und Überprüfung des Wertgutachtens und 3,45 ? Zustellgebühren. Insgesamt ist ein Betrag in Höhe von 6.648,07 ? bis 29.02.2012 zur Zahlung fällig.?
Mit Schriftsatz vom 21. Februar 2012 erhob die Klägerin gegen diesen Bescheid Klage. Mit Schriftsatz vom 29. März 2012 beantragte sie Prozesskostenhilfe unter Beiordnung der Kanzlei B... Rechtsanwälte und legte eine Erklärung über ihre wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse vor, welche mit Schriftsätzen vom 2. April 2012, 14. Mai 2012 und 13. Juli 2012 ergänzt wurde.
Die Voraussetzungen für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen nicht vor.
Gemäß § 166 VwGO gelten die Vorschriften der ZPO über die Prozesskostenhilfe entsprechend. Nach § 114 Satz 1 ZPO erhält eine Partei, die nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht aufbringen kann, auf Antrag Prozesskostenhilfe, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Prüfung der Erfolgsaussichten ist der Zeitpunkt der Entscheidungsreife der Prozesskostenhilfesache (vgl. Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 166 Rn. 40 m.w.N.). Für hinreichende Erfolgsaussichten der beabsichtigten Rechtsverfolgung muss zumindest eine gewisse Erfolgswahrscheinlichkeit bestehen. Ist ein Erfolg in der Hauptsache zwar nicht schlechthin ausgeschlossen, die Erfolgschance aber nur eine entfernte, fehlt es an den hinreichenden Erfolgsaussichten (BVerfG vom 22.5.2012 - 2 BvR 820/11; BayVGH vom 12.11.2010 - 10 C 12.346, beide juris).
Die auf dieser Grundlage durchzuführende summarische Prüfung führt zu dem Ergebnis, dass hinreichende Erfolgsaussichten der von der Klägerin beabsichtigten Rechtsverfolgung fehlen, weil der Bescheid des Landratsamts Schweinfurt vom 20. Januar 2012 rechtmäßig ist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Anhaltspunkte, die gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheids sprechen, sind nicht ersichtlich. Soweit die Klägerbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 13. Juli 2012 den Verwaltungsamtsrat G... wegen Besorgnis der Befangenheit ?nachträglich? für das Verwaltungsverfahren abgelehnt hat, steht dies einer ordnungsgemäßen Durchführung des Verwaltungsverfahrens nicht entgegen. Wie sich aus dem Wortlaut von Art. 21 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG (?tätig werden soll?; ?der Mitwirkung zu enthalten?) ergibt, besteht schon gar nicht die Möglichkeit eines rückwirkenden Ausschlusses einer Amtsperson vom Verwaltungsverfahren. Im Übrigen führt das nichtrechtzeitige Vorbringen von Befangenheits- und Ablehnungsgründen nach ganz überwiegender Auffassung (vgl. Kopp / Ramsauer, VwVfG, 13. Aufl. 2012, § 21 Rn. 4 und § 20 Rn. 3a) zum Verlust des Rügerechts im späteren gerichtlichen Verfahren.
Ausgangspunkt der materiell-rechtlichen Beurteilung für die Festsetzung des Wertausgleichsbetrags ist § 25 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten ? Bundes-Bodenschutzgesetz ? BBodSchG ?. Danach hat der Eigentümer eines Grundstücks einen von der zuständigen Behörde festzusetzenden Wertausgleich in Höhe der maßnahmebedingten Wertsteigerung an den öffentlichen Kostenträger zu leisten, soweit durch den Einsatz öffentlicher Mittel bei Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG der Verkehrswert des Grundstücks nicht nur unwesentlich erhöht wird und der Eigentümer die Kosten hierfür nicht oder nicht vollständig getragen hat. Die summarische Prüfung hat ergeben, dass die unter Ziffer 1 des Bescheids vom 20. Januar 2012 in Höhe von 1.921.000.- ? festgesetzte sanierungsbedingte Wertsteigerung der Grundstücke Flst.Nrn. ... der Gemarkung B... weder dem Grunde (1.) noch der Höhe (2.) nach rechtlich zu beanstanden ist. Darüber hinaus ist nicht zu beanstanden, dass das Landratsamt Schweinfurt unter Ziffer 2 des Bescheids keine Absetzungen von dem festgesetzten Betrag vorgenommen (3.) und den Antrag der Klägerin, wegen unbilliger Härte von der Festsetzung eines Wertausgleichs abzusehen, abgelehnt hat (4.).
Nach dem Ergebnis der summarischen Prüfung ist die unter Ziffer 1 vorgenommene Festsetzung des Wertausgleichs dem Grunde nach zu Recht erfolgt, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen von § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG erfüllt sind.
Zunächst besteht aus Sicht der Kammer kein Zweifel daran, dass sich der Verkehrswert der Grundstücke Flst.Nrn. ... der Gemarkung B... ?nicht nur unwesentlich? erhöht hat. Dieses Tatbestandsmerkmal dient dazu, solche Werterhöhungen auszunehmen, die nach Relation der Grundstückswerte nicht oder nur kaum ins Gewicht fallen und daher als Bagatellfälle einzustufen sind (Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 43; Landmann/Rohmer, Umweltrecht, 65. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 9; Sondermann / Henke in: Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 13). Ein solcher Bagatellfall liegt hier nicht vor. Sowohl nach dem auf den 18. März 2010 datierten Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Schweinfurt (Leitzordner 19, Bl. 362 ff. der Behördenakten) als auch aus dem Gutachten des Architekten S... vom 26.10.2011 (Leitzordner 22, Bl. 118 ff. der Behördenakten) hat sich der Verkehrswert der Grundstücke Flst.Nrn. ... der Gemarkung B... nach der Sanierung (1.921.000.- ? bzw. 280.000.- ?) in Relation zu dem Wert vor der Sanierung (0,00 ? bzw. 1,00 ?) wesentlich erhöht.
Des Weiteren erfolgte die Erhöhung des Verkehrswerts ?durch den Einsatz öffentlicher Mittel?. Unter den Begriff ?öffentliche Mittel? fallen alle geldwerten Leistungen des Staates, mit denen Maßnahmen zur Erfüllung der bodenschutzrechtlichen Pflichten bestritten wurden (Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 35). Vorliegend wurden die im Wege der Ersatzvornahme vorgenommenen Sanierungsarbeiten mit Gesamtkosten in Höhe von 17.907.913,89 ? (vgl. Schlussrechnung vom 18.08.2009, Leitzordner 18, Bl. 301 der Behördenakten) zum weit überwiegenden Anteil durch öffentliche Mittel finanziert. Soweit sich die Fa. K... GmbH & Co. KG in Höhe von 1.706.177,14 ? ? weitere Kostenbeiträge Dritter konnten nach unbestrittenen Angaben des Beklagtenvertreters nicht erschlossen werden (vgl. Bl. 286 f. Gerichtsakte) ? an den Maßnahmen beteiligt hat, fällt dies nicht entscheidend ins Gewicht. Der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen dem Einsatz öffentlicher Mittel und der nicht unwesentlichen Erhöhung des Verkehrswerts der Grundstücke kann sich unabhängig von der Verwendung privater Mittel ergeben. Es kommt im Rahmen der Kausalität nicht darauf an, ob öffentliche oder private Mittel das Gros der Kostenlast ausmachen; ausreichend ist, dass nicht ausschließlich Private die Finanzierungslast tragen und gerade auch öffentliche Mittel den Verkehrswert eines Grundstücks nicht nur unwesentlich erhöhen (Frenz, Bundesbodenschutzgesetz, 2000, § 25 Rn. 9). Dies ist vorliegend der Fall. Die Finanzierungslast der im Wege der Ersatzvornahme durchgeführten Maßnahmen lag zu einem ganz erheblichen Teil, nämlich zu etwa 16.000.000.- ?, bei der öffentlichen Hand. Nur durch das Aufbringen dieser Mittel konnte die Sanierung realisiert und eine nicht unwesentliche Verkehrswertsteigerung der Grundstücke herbeigeführt werden. Anders als die Klägerbevollmächtigte meint, musste das Landratsamt Schweinfurt im Rahmen der Kausalität zwischen Mitteleinsatz und nicht unwesentlicher Wertsteigerung nicht zwischen beiden Grundstücken differenzieren. Es hätte ? ohne einen ersichtlichen Vorteil zu bringen ? einen unverhältnismäßigen Mehraufwand bedeutet, die Verwendung der öffentlichen Mittel für jedes der wirtschaftlich eine Einheit bildenden Grundstücke im Einzelnen aufzuschlüsseln. Des Weiteren ändert die pauschale Behauptung der Klägerbevollmächtigten, etwa 7.000.000.- ? hätten bei anfänglich richtiger Konzeptionierung und Durchführung eingespart werden können, nichts daran, dass jedenfalls die im Übrigen eingesetzten öffentlichen Mittel für die nicht unwesentliche Wertsteigerung der Grundstücke kausal waren.
Ferner wurden die öffentlichen Mittel bei ?Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 (BBodSchG)? eingesetzt. In diesem Kontext muss nicht entschieden werden, ob unter Maßnahmen in diesem Sinne nur solche nach § 4 Abs. 3 BBodSchG (Sanierungs-, Dekontaminations-, Sicherungs-, sonstige Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen) oder auch Vorsorge- und Abwehrmaßnahmen i.S.v. § 4 Abs. 1 BBodSchG zu verstehen sind (vgl. Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 10 m.w.N.). Vorliegend geht es nämlich in erster Linie um die Erfüllung der nach § 4 Abs. 3 BBodSchG im Interesse der Gefahrenabwehr liegenden Pflichten. Soweit darüber hinaus die Durchführung von Erkundungsmaßnahmen im Vorfeld der Sanierungsmaßnahmen in Rede steht, sind diese ebenfalls ?Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4? i.S.v. § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG (Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 39; Sondermann / Henke in: Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 11). Ob es bei Umsetzung dieser Maßnahmen ? wie die Klägerbevollmächtigte behauptet ? teilweise zu Fehlplanungen und Ausführungsfehlern gekommen ist, spielt für die hier maßgebliche Frage, zu welchem Zweck die Mittel eingesetzt wurden, keine Rolle.
Da die Klägerin, worüber die Beteiligten nicht streiten, die Kosten für die angefallenen Maßnahmen nicht getragen hat, sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nach summarischer Prüfung erfüllt, so dass die Festsetzung des Wertausgleichs dem Grunde nach zu Recht erfolgt ist.
Die in Ziffer 1 des Bescheids auf 1.921.000.- ? festgesetzte sanierungsbedingte Wertsteigerung der Grundstücke ist auch ihrer Höhe nach nicht zu beanstanden.
Nach § 25 Abs. 2 BBodSchG besteht die durch Sanierungsmaßnahmen bedingte Erhöhung des Verkehrswerts eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären (Anfangswert), und dem Verkehrswert, der sich für das Grundstück nach Durchführung der Erkundungs- und Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert).
Für die genauere Berechnungsart können die zu § 154 BauGB entwickelten Grundsätze herangezogen werden. Das Verfahren des § 25 Abs. 2 BBodSchG entspricht im Wesentlichen der Bemessung des Ausgleichsbetrags nach dem nahezu wortgleichen § 154 Abs. 2 BauGB, der auf die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts abstellt (Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2000, § 25 Rn. 33; Sondermann/Henke in: Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 26). Angesichts des auf den Boden abzielenden Schutzgedankens des Bundes-Bodenschutzgesetzes mangels anderer Rechtsvorschriften zur Bestimmung des Anfangs- und Endwerts i.S.d. § 25 Abs. 2 BBodSchG ist es wie in den Fällen der §§ 192 bis 199 BauGB sachgerecht, zur Bestimmung des Verkehrswerts auf die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ? ImmoWertV ? vom 19. Mai 2010, BGBl. 2010, 639) abzustellen (vgl. HessVGH vom 05.04.2011 - 2 A 2931/09, juris).
Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Soweit ein Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt, ist zu beachten, dass ausreichende Daten zur Verfügung stehen müssen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind (BVerwG vom 16.11.2004 NVwZ 2005, 449; Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 72; Landmann / Rohmer, Umweltrecht, 65. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 11). Die Bemessung des Wertausgleichs ist nicht das Ergebnis einer exakten Rechenoperation, sondern Ausdruck eines regelmäßig durch gutachterliche Feststellungen gestützten Einschätzungs- bzw. Beurteilungsspielraums, der gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist, § 114 Satz 1 VwGO (vgl. HessVGH vom 05.04.2011 - 2 A 2931/09, juris Rn. 57; VG Koblenz vom 10.10.2005 Az. 8 K 3415/04, juris Rn. 42; Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 76; Landmann/Rohmer, Umweltrecht, 65. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 11). An einer fehlerfreien Ausübung dieses Spielraums fehlt es insbesondere dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse bei der Ermittlung des Wertausgleichsbetrags verkannt wurden (vgl. Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 76).
Nach diesen Grundsätzen ist nicht zu beanstanden, dass der Bescheid vom 20. Januar 2012 die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung der Grundstücke der Klägerin entsprechend dem auf den 18. März 2010 datierten Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses des Landkreises Schweinfurt auf 1.921.000.- ? festgesetzt hat. Da die Berechnung der sanierungsbedingten Wertsteigerung im Einzelfall eine komplexe Berechnung erfordert, empfiehlt sich grundsätzlich ? wie hier geschehen ? die Einholung eines Gutachtens des vom Landratsamt einzuschaltenden Gutachterausschusses nach §§ 192, 193 BauGB (HessVGH vom 05.04.2011 - 2 A 2931/09, juris Rn. 57). Der Gutachterausschuss hat ? auf Grundlage der damals gültigen Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209) als Vorgängerregelung der ImmoWertV ? den ihm zustehenden Einschätzungsspielraum ausgeübt, ohne dass dies seitens des Gerichts zu beanstanden wäre. Er hat für die Anfertigung des Gutachtens eine Datengrundlage gesammelt, insbesondere über die örtlichen Lageeigenschaften, Bebauungen und Nutzungen, ferner über die Grundstücksverhältnisse, Erschließung und rechtliche Gegebenheiten. Auf dieser Grundlage hat er sich bei der Auswahl der Ermittlungsmethode für eine Bodenwertermittlung nach Richtwerten entschieden. Diese Auswahlentscheidung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Gutachterausschuss hat sich unter Ziffer 5 des Gutachtens mit den Methoden des unmittelbaren Vergleichs anhand von Kaufpreisen ähnlicher Nachbargrundstücke, des mittelbaren Vergleichs anhand von Bodenrichtwerten sowie der Wertermittlung über den mutmaßlichen Ertrag auseinandergesetzt. Aus den Ausführungen geht hinreichend deutlich hervor, weshalb der Gutachterausschuss auf das von ihm angewendete Verfahren der Bodenwertermittlung zurückgegriffen hat. Insbesondere ist er auf die Nachteile der vom Gutachter S... wegen der gewerblichen Nutzung der Grundstücke für vorzugswürdig erachteten Ertragswertmethode eingegangen (vgl. Ziffer 5.4 des Gutachtens). Im Übrigen ist zu beachten, dass das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren grundsätzlich als gleichwertig anerkannt sind und dem überwiegend zur Ermittlung von Bodenwerten herangezogen Vergleichswertverfahren sogar eine besonderes hohe Überzeugungskraft beigemessen wird (Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 75; vgl. auch HessVGH vom 05.04.2011 Az. 2 A 2931/09, juris Rn. 57, wonach das Vergleichswertverfahren die ?geeignetste Methode zur Feststellung des von der Sanierung unbeeinflussten Zustandes des betroffenen Grundstücks? ist). Darüber hinaus ist weder von Klägerseite vorgetragen worden noch anderweitig ersichtlich, dass dem Gutachterausschuss für die von ihm gewählte Wertermittlungsmethode kein hinreichend verlässliches Datenmaterial und keine hinreichend verlässlichen Erfahrungswerte zur Verfügung standen. Infolge dessen ist die Entscheidung des Gutachterausschusses über die von ihm angewandte Wertermittlungsmethode nicht als fehlerhaft anzusehen.
Darüber hinaus ist auch die vom Gutachterausschuss durchgeführte Berechnung nicht zu beanstanden. Wenn der Gutachterausschuss von einem Richtwert in Höhe von 30.- ? für gewerbliche Bauflächen ausgeht und diesen aufgrund von Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Größe und Art der Nutzung (jeweils Anpassungsfaktor 0,9) auf 24,30 m² anpasst, so dass sich bei einer Größe der Grundstücke von insgesamt 47.560 m² ein Bodenwert nach durchgeführter Sanierung in Höhe von 1.156.000.- ? ergibt, ist dies für die Kammer nachvollziehbar und nicht zu bemängeln. Es ist auch nicht ? wie die Klägerbevollmächtigte vorträgt ? unsachgemäß, dass der Gutachterausschuss neben dem Bodenwert auch den Wert der Außenanlagen unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung und der Kosten des Monitorings in Höhe von 765.728,03 ? in die Berechnung hat einfließen lassen. Dass der Wert der auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen (Oberflächenabdichtung und Entwässerungskanäle) zum Ansatz gebracht worden ist, kann nicht als fehlerhaft bewertet werden. Deren Einbeziehung beruht nicht auf einer Verkennung der tatsächlichen Verhältnisse, wonach davon auszugehen ist, dass die Oberflächenabdichtung und die Entwässerungsanlagen über ihre Sicherungsfunktion hinaus einen wesentlichen Beitrag zur gewerblichen Nutzbarkeit der Grundstücke und damit auch zur Steigerung des Verkehrswerts leisten. Soweit die Klägerseite weiter rügt, der Gutachterausschuss habe unberücksichtigt gelassen, dass die Grundstücke Flst.Nrn ? ? insbesondere aufgrund der eingerichteten Grundwassermessstellen ? gewerblich nur eingeschränkt nutzbar seien, liegt auch darin keine unzutreffende Verkennung der tatsächlichen Verhältnisse. Mit Schreiben vom 22. Februar 2011 (Leitzordner 21, Bl. 88 der Behördenakten) hat das Landratsamt Schweinfurt ausgeführt, dass die Nutzbarkeit der Grundstücke für gewerblich-industrielle Zwecke vollständig gewährleistet sei. Weder bestehe eine Gefährdung für den Menschen noch lägen Einschränkungen für besondere Tiefgründungen bei der Errichtung baulicher Anlagen vor. Dieser fachlichen Stellungnahme ist die Klägerin nicht in substantiierter Weise entgegengetreten. Schließlich konnte der Gutachterausschuss aufgrund der hohen Sanierungskosten rechtsfehlerfrei davon ausgehen, dass dem so errechneten Endwert in Höhe von 1.921.728,03 ? (1.156.000.- ? + 765.728,03 ?) ein Anfangswert nur in Höhe des Mindestbetrags von 0,00 ? gegenübersteht, so dass der Betrag der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung dem auf 1.921.000.- ? abgerundeten Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks entspricht.
Im Ergebnis erfolgte die Berechnung der unter Ziffer 1 des Bescheids festgesetzten sanierungsbedingten Wertsteigerung der Grundstücke nach § 25 Abs. 2 BBodSchG rechtsfehlerfrei.
Soweit der Bescheid unter Ziffer 2 anordnet, von dem festgesetzten Betrag in Höhe von 1.921.000.- ? seien keine Absetzungen vorzunehmen, ist auch dies nach summarischer Überprüfung nicht zu beanstanden.
Die Höhe des Ausgleichsbetrags wird durch die Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel begrenzt (§ 25 Abs. 1 Satz 2 BBodSchG). Die Begrenzung kommt nur zum Tragen, wenn die Erhöhung des Verkehrswerts über der Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel liegt (Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2000, § 25 Rn. 23). Dies ist vorliegend nicht der Fall, weil die eingesetzten öffentlichen Mittel die in Rede stehende Verkehrswerterhöhung der Grundstücke übersteigen.
Des Weiteren sind hier auch keine Absetzungen nach § 25 Abs. 4 Satz 1 BBodSchG vorzunehmen. Nach dieser Vorschrift hat die zuständige Behörde vom dem Wertausgleich nach Abs. 1 die Aufwendungen abzuziehen, die der Eigentümer für eigene Maßnahmen der Sicherung oder Sanierung (1. Alt.) oder für den Erwerb des Grundstücks im berechtigten Vertrauen darauf verwendet hat, dass keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten vorhanden sind (2. Alt.). Diese Voraussetzungen liegen hier nach summarischer Prüfung nicht vor. Im Einzelnen:
Die Regelung nach § 25 Abs. 4 Satz 1 Alt. 1 BBodSchG soll die Abzugsfähigkeit von Beiträgen des Eigentümers zur Sicherung oder Sanierung des Grundstücks sicherstellen. Die nicht ausdrücklich erwähnten Kosten für Untersuchungsmaßnahmen sind ebenfalls abzugsfähig (Fluck / Frenz / Fischer / Franßen, 104. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 84). Die Behörde hat von Amts wegen zu ermitteln, inwieweit der Eigentümer eigene Aufwendungen im genannten Sinne eingesetzt hat (Sondermann / Henke in: Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 35). Dies entbindet den Eigentümer jedoch nicht von seiner Darlegungslast, weil es sich um Vorgänge handelt, die aus seiner Sphäre herrühren (Landmann/Rohmer, Umweltrecht, 65. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 12; Sondermann/Henke in: Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 36). Der Eigentümer hat darzulegen, dass er Aufwendungen im Sinne der Vorschrift verwendet hat. Vorliegend ist die Klägerin dieser Darlegungslast nicht hinreichend nachgekommen. Zwar hat sie ausgeführt, zugunsten des Geologen R... bestünden Zwangshypotheken im Umfang von 70.000.- DM für Rechnungen wegen hydrogeologischer Untersuchungen auf den Grundstücken. Darüber hinaus sei eine Zwangssicherungshypothek in Höhe von 38.178,02 ? zugunsten von Herrn ? bestellt worden. Dieser Betrag habe zur Zahlung von Teilleistungen an den Geologen ... Verwendung gefunden und sei als Darlehen von Herrn H... an die Klägerin ausgereicht worden. Dieses Vorbringen gibt jedoch weder in substantiierter Weise darüber Aufschluss, ob, wann und in welchem Umfang die Klägerin eigene Maßnahmen der Sicherung und Sanierung durchgeführt hat, noch darüber, welche Aufwendungen sie tatsächlich darauf verwendet hat.
Die Regelung des § 25 Abs. 4 Satz 1 Alt. 2 BBodSchG schützt den Eigentümer, der Aufwendungen für den Erwerb des Grundstücks im berechtigten Vertrauen darauf verwendet hat, dass keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten vorhanden sind. Zwar können abzugsfähige Aufwendungen unter anderem in dem Teil des Kaufpreises zu sehen sein, den der Eigentümer im Vertrauen auf die Altlastenfreiheit gezahlt hat. Denn § 25 Abs. 4 Satz 1 Alt. 2 BBodSchG liegt die Erwägung zu Grunde, dass der Eigentümer durch die Realisierung des Altlastenrisikos einen Verlust in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem gezahlten Kaufpreis erlitten hat (Landmann / Rohmer, Umweltrecht, 65. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 13). Allerdings ist nach den hier gegebenen Umständen von Seiten der Klägerin schon nicht hinreichend dargelegt, ob, wann und in welcher Höhe sie durch Kaufpreiszahlung Aufwendungen für den Erwerb der Grundstücke der Gemarkung ... erbracht hat. Etwaige Zahlungsnachweise wurden von ihr nicht vorgelegt. Die Angaben der Klägerseite in den Schriftsätzen vom 13. Juli 2012 und 17. August 2012 zur Höhe des Kaufpreises sind darüber hinaus viel zu unbestimmt (?ca. 605.000.- DM?, ?relevanter Kaufpreis von max. 213.807.- DM?). Unabhängig davon ist davon auszugehen, dass die Klägerin etwaige Aufwendungen jedenfalls nicht im berechtigten Vertrauen darauf verwendet, dass keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten vorhanden sind. Das Tatbestandsmerkmal ?in berechtigtem Vertrauen? ist unter Beachtung der Grundsätze der Zustandsverantwortlichkeit des Grundstückseigentümers auszulegen, so dass ein berechtigtes Vertrauen ausscheidet, wenn der Grundstückseigentümer im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks vom Zustand der Sache wusste oder seine Augen in fahrlässiger Weise vor Risikoumständen verschlossen hat (vgl. BVerfG vom 16.02.2000 - 1 BvR 242/91, 1 BvR 315/99 NJW 2000, 2573; HessVGH vom 05.04.2011 - 2 A 2931/09 - juris; Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 38). Letzteres ist hier der Fall. Schon im Kaufvertragsangebot zum Grundstück Flst.Nr. ? der Gemarkung ? vom 12. August 1985 wurde ? so die Ausführungen des Oberlandesgerichts Bamberg auf Seite 10 des amtlichen Abdrucks des Urteils vom 13. November 2000 (Bl. 125 der Gerichtsakte) ? der frühere Betrieb der Fa. K... GmbH & Co.KG als ?Säge- und Holzimprägnierwerk? bezeichnet. Darüber hinaus enthielt das Kaufvertragsangebot einen auffällig niedrigen Kaufpreis (11 DM/m²) sowie einen Gewährleistungsausschluss u.a. für die Bodenbeschaffenheit. Dies hätte bei der Klägerin schon den Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung oder einer Altlast auf dem Grundstück Flst.Nr. ... der Gemarkung ... schüren und sie zu einem weiteren Nachforschen veranlassen müssen (vgl. Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2000, § 25 Rn. 50). Es lag daher ? unabhängig von einer etwaigen Wissenszurechnung der Kenntnisse ihres Ehemanns ? in der Verantwortung der Klägerin, sich über den Zustand des Grundstücks, auf dem der Betrieb ihrer Gesellschaft errichtet werden sollte, näher zu informieren. Nichts anderes gilt im Fall des Grundstücks Flst.Nr. ... der Gemarkung .... Auch insoweit wird der Klägerin kein schutzwürdiges Vertrauen zuteil, weil sie zumindest in fahrlässiger Weise ihre Augen vor Risikoumständen verschlossen hatte. In der Vertragsurkunde war nämlich nach eigenen Ausführungen der Klägerseite ebenfalls ein Kaufpreis von nur 11 DM/m² vorgesehen sowie die Erklärung der Verkäuferin enthalten, dass sie die Bodenbeschaffenheit nicht kenne und keine Bodenuntersuchungen habe vornehmen lassen. Auch dies hätte die Klägerin zu näheren Untersuchungen veranlassen müssen.
Der Beklagte hat daher im streitgegenständlichen Bescheid unter Ziffer 2 zu Recht keine Absetzungen von dem festgesetzten Betrag vorgenommen.
Auch die unter Ziffer 3 des streitgegenständlichen Bescheids verfügte Ablehnung des Antrags der Klägerin, wegen unbilliger Härte von der Festsetzung eines Wertausgleichs abzusehen, erging nach dem Ergebnis der summarischen Prüfung rechtsfehlerfrei.
Gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG kann im Einzelfall von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Ein öffentliches Interesse i.S.v. § 25 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 BBodSchG an einem Absehen von der Festsetzung eines Wertausgleichsbetrags (vgl. hierzu Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2000, § 25 Rn. 59) ist nicht ersichtlich. Ein Absehen zur Vermeidung einer unbilligen Härte ist ebenfalls nicht geboten. Bei Interpretation des Begriffs der unbilligen Härte sind die Grundsätze zur Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers (BVerfG vom 16.02.2000 - 1 BvR 242/91, 1 BvR 315/99 NJW 2000, 2573) zu berücksichtigen (Landmann / Rohmer, Umweltrecht, 65. Erg. 2012, § 25 BBodSchG Rn. 24; Sondermann / Henke in: Versteyl / Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2002, § 25 Rn. 41). Danach kann die Belastung des Zustandsverantwortlichen mit Sanierungskosten bis zur Höhe des Verkehrswerts in Fällen unzumutbar sein, in denen das zu sanierende Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens des Pflichtigen bildet und die Grundlage seiner privaten Lebensführung einschließlich seiner Familie darstellt, insbesondere wenn der Eigentümer eines Eigenheims unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Lage das Grundstück nicht mehr halten kann. Ein freiwillig übernommenes Risiko mindert die Schutzwürdigkeit des Grundstückseigentümers. Hat dieser das Risiko der entstandenen Gefahr bewusst in Kauf genommen oder in fahrlässiger Weise die Augen vor Risikoumständen verschlossen, kann ihm selbst eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteigt, zumutbar sein. Dies zugrunde gelegt, erscheint es der Klägerin zumutbar, den ihr auferlegten Wertausgleichsbetrag vollumfänglich zu tragen. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass das sanierte Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens der Klägerin ausmacht. Ihre Schutzwürdigkeit ist jedoch zunächst dadurch eingeschränkt, dass sie die Grundstücke erworben hat, obwohl zu dieser Zeit ? wie vorerwähnt ? Anhaltspunkte für schädliche Bodenveränderungen bzw. eine Altlast vorlagen, die sie hätte zu weiteren Nachforschungen veranlassen müssen. Des Weiteren spricht gegen das Vorliegen einer unbilligen Härte, dass die Grundstücke Flst.Nrn. ... der Gemarkung ... nur gewerblich genutzt werden und damit nicht der privaten Lebensgrundlage im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. BVerfG vom 16.02.2000 a.a.O.) zuzuordnen sind. Schließlich ist durch Ziffer 4 des Bescheids vom 20. Januar 2012 i.V.m. § 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 25. August 2010 sichergestellt, dass von der Beitreibung des Wertausgleichsbetrags bis zum Ende des Pachtverhältnisses mit der ... -GmbH aus dem Vertrag vom 3. August 2010, längstens jedoch für 25 Jahre ab dem 25. August 2010, abgesehen wird, so dass die Klägerin für diese Zeit noch die volle Nutzung bzw. den vollen Ertrag aus den Grundstücken ziehen kann.
Daher hat das Landratsamt Schweinfurt zu Recht davon abgesehen, nach § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise abzusehen.
Nach alldem war der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe abzulehnen, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet.