Source: https://www.iurisprudente.com/2014/
Timestamp: 2019-11-22 23:00:59
Document Index: 253939139

Matched Legal Cases: ['artículo 41', 'artículo 24', 'artículo 8', 'artículo 44', 'artículo 155', 'artículo 65', 'artículo 39', 'artículo 28', 'artículo 65', 'artículo 20', 'artículo 28', 'artículo 25', 'artículo 28', 'artículo 28', 'artículo 28', 'artículo 76', 'artículo 49', 'artículo 51', 'artículo 51', 'artículo 25', 'artículo 48', 'artículo 25', 'artículo 25', 'artículo 28', 'Artículo 28', 'artículo 20', 'artículo 27', 'artículo 27', 'artículo 28', 'artículo 110', 'artículo 203', 'artículo 28', 'artículo 28', 'artículo 28', 'artículo 9', 'artículo 28', 'artículo 49', 'artículo 180', 'artículo 28', 'artículo 202', 'artículo 13', 'artículo 50', 'artículo 50', 'artículo 50', 'artículo 2', 'artículo 50', 'artículo 50', 'artículo 50', 'artículo 50', 'artículo 49', 'artículo 49', 'artículo 22', 'artículo 28', 'artículo 45', 'artículo 202']

Iuris Prudente: 2014
Torre de Babel. Tobías Verhaetcht.
En el caso de la Resolución DGRN de 11 de diciembre de 2012 se planteaba la posibilidad de que, sobre un terreno perteneciente en copropiedad a tres condueños, uno solo de ellos realizase la declaración de obra nueva, afirmando haber costeado el solo las obras, pero compareciendo en la escritura los otros dos condueños a fin de prestar su consentimiento. Para la DGRN, aunque consienten la escritura los tres condueños, el título presentado adolece de imprecisión, recordando que la aplicación del principio de accesión determina que la obra pertenezca a los propietarios del suelo, sin perjuicio de que se acuerde por todos la aplicación de la accesión invertida. En consecuencia, "... debe aclararse lo que se pretende por los tres copropietarios, y si lo que se solicita es que la obra nueva quede a nombre del que lo costeó sería necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico y la segregación pertinente o constitución de derecho de superficie en su caso, pero si lo que se pretende simplemente es que la obra nueva conste a nombre de los tres dueños como afirma el recurrente, no basta su declaración en el escrito de recurso sino que debe aclararse en la correspondiente escritura complementaria",
Este mismo autor, Juan Manuel Llopis Giner, entiende que, si existe una hipoteca conjunta de la nuda propiedad y el usufructo sobre el solar, la declaración de obra nueva deben hacerla conjuntamente el nudo propietario y el usufructuario.
Respecto al superficiario, el artículo 41.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo expresamente permite al superficiario otorgar el título constitutivo de la división horizontal. A mi juicio, también deberá poder otorgar la declaración de obra nueva que es el objeto de esa división horizontal y, en general, como propietario temporal y titular del derecho a edificar, entiendo que puede otorgar declaraciones de obra nueva. En este caso, entiendo que, a diferencia del nudo propietario gravado con un usufructo, es exclusivamente al superficiario a quien corresponde otorgar la declaración de obra nueva, sin que el propietario del suelo tenga esta facultad.
Cabe hacer alguna precisión particular sobre la servidumbre de medianería en relación con la declaración de obra nueva. Distinguiré dos hipótesis: la medianería ordinaria relativa a paredes que separan edificios o fincas, que podemos denominar medianería vertical, y la llamada medianería horizontal, producida cuando dos edificaciones comparten como elemento divisorio el techo de una y el suelo de la otra.
En cuanto a la medianería ordinaria o vertical, es de citar la Resolución DGRN de 27 de junio de 2006 admite la inscripción de una declaración de obra nueva descrita como edificación entre medianeras, considerando que estamos no ante la constitución de un derecho que pudiera afectar a terceros, sino ante una fórmula descriptiva de la edificación.
Cabe hacer referencia especial al concepto de medianería horizontal. Este concepto remite al de las casas empotradas o encabalgadas, admitido por la Jurisprudencia, para referirse a las situaciones de hecho en que parte de un edificio se apoya en un edificio distinto, negándose, ante la independencia física y jurídica de las dos edificaciones, cada una de ellas con su propia inscripción registral, que estemos ante una copropiedad o que fuera aplicable la Ley de Propiedad Horizontal, resolviéndose las relaciones entre ambas edificaciones con la aplicación analógica de las reglas de la medianería. (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1943 o de 28 de abril de 1972). La DGRN admite esta figura en su Resolución de 6 de noviembre de 1985 (y en otras posteriores de las que me ocupo después). Se reitera esta doctrina en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2005, en la que, ante el acceso independiente desde la vía pública a dos edificaciones, cuyo único elemento común es que el vuelo de una de ellas constituye el suelo de la otra, rechaza la aplicación a estas situaciones de las normas de la propiedad horizontal.
Todo ello nos lleva, desde la perspectiva de la declaración de obra nueva, a plantear si es necesario para declarar una obra nueva de una casa"a caballo" o que se levanta, en parte, sobre una edificación ajena, el consentimiento del propietario de esta.
La Resolución DGRN de 20 de julio de 1998 trató de la inscripción de una sentencia en la que se declaraba el dominio del actor sobre partes de la superficie de una primera planta de una edificación, las cuales habían sido vendidas por su propietario en documento privado, posteriormente elevado a público tras la sentencia. Dichas partes de planta colindaban con otra edificación propia del comprador. La DGRN considera que se trata de una situación próxima a la propiedad horizontal, con exigencia de fijar una cuota de participación y salida propia del elementos a la vía pública, y termina adoptando una posición intermedia, pues, al tiempo que confirma la calificación negativa del registrador, prevé la adopción de una serie de medidas para reflejar la sentencia, a través de una anotación preventiva y la consignación de limitaciones en la inscripción de las edificaciones a las que la planta vendida pertenecía.
La Resolución DGRN de 18 de abril de 2016 se refiere a la inmatriculación, mediante expediente de dominio judicial, de una edificación, parte de cuya planta primera se hallaba situada sobre otra edificación inmatriculada y dividida horizontalmente. La DGRN señala, con carácter general, respecto de estas situaciones edificatorias, que:
"... debe admitirse que es un hecho -a veces motivado por razones históricas de configuración urbanística de determinadas ciudades, o por las simples condiciones del terreno- la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio (pudiendo éste hallarse configurado en régimen de propiedad horizontal, como ocurre en el presente caso). Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el más adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal), lo cierto es que no pueden descartarse otras soluciones distintas, como puede ser la de la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y la Resoluciones de esta Dirección General de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009)".
La DGRN va a terminar rechazando la inmatriculación, proponiendo como soluciones la integración de la edificación que se pretendía inmatricular en un régimen de propiedad horizontal con aquella sobre la que se levantaba, o bien la declaración de la existencia de esta planta sobre la edificación colindante y su posterior segregación y agrupación a la que se pretendía inmatricular. En todo caso, todo ello requeriría el consentimiento del propietario de la edificación que servía de apoyo a aquella cuya inmatriculación se pretendía, sin que la notificación en el expediente de dominio equivalga a consentir.
La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 ratifica esta doctrina, también en un caso de inmatriculación, considerando que la situación de casas a caballo o engalabernos debe, desde el punto de vista registral, ser precisada, siempre con consentimiento del propietario de ambas edificiones. Las soluciones posibles serían: una comunidad especial, con fijación de cuotas, la propiedad horizontal y una situación de medianería horizontal.
Trasladando esta doctrina al ámbito de la declaración de obra nueva, cabe sostener:
- Que la declaración de obra de una casa a caballo de otra exige, como presupuesto previo, que la edificación sobre la que la que se declara se levanta se halle inmatriculada. Es una exigencia derivada de la propia naturaleza de la obra nueva, en cuanto, en tal caso, la edificación sobre la que la otra se declara es su suelo.
- Que la situación jurídica derivada del engalaberno debe ser precisada para poder tener acceso al registro de la propiedad, determinación que, en todo caso, debe hacerse con el consentimiento de ambos propietarios. No bastaría, como sí se ha admitido en el caso de la medianería vertical, con la referencia por el declarante de que existe una situación de medianería horizontal entre las dos edificaciones, quizás porque no exista una presunción legal en tal sentido.
Esta última consideración, aunque no la primera, parecería también aplicable al caso de que lo que se pretendiese fuese declarar una edificación sobre la que otra se levanta.
Piénsese, por otra parte, que el que la situación arquitectónica se refleje jurídicamente de una forma u otra implica ulteriores consecuencias, con incidencia en aspectos como la propiedad del vuelo o subsuelo de las edificaciones afectadas, determinante de quien tiene derecho a realizar y declarar futuras edificaciones que afecten a los mismos. Por ejemplo, en una situación de propiedad horizontal pasarán a ser considerados elementos comunes el subsuelo y vuelo de las edificaciones integradas en la misma, mientras si se configura como medianería horizontal, puede defenderse que cada edificación por separado conserva el derecho sobre el subsuelo o vuelo que se proyecte desde la misma.
Por otra parte, y en relación con esta misma cuestión de a quien corresponde el derecho sobre el vuelo o subsuelo, cabe referirse a las casas empotradas, entendiendo por tales, aquellas en que alguno de sus elementos (por ejemplo, una o varias habitaciones) se incrustan en otra edificación colindante, pero sin llegar a ocupar el suelo o vuelo de la edificación afectada. En tal caso, parece que el dueño de la edificación afectada por la parte incrustada conserva el derecho sobre el vuelo y suelo de su edificación.
Similares cuestiones podríamos plantearnos respecto de casas alguno de cuyos elementos voladizos o salientes invaden parcialmente el vuelo de fincas ajenas. La citada Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 extiende su doctrina a todos los casos en que una edificación invade el vuelo de una finca ajena. En tal caso, puede no ser necesario establecer una situación jurídica, más que la propia de una servidumbre que permita esa ocupación, pero deberá ser establecida expresamente y con el consentimiento de ambos propietarios. Además, la finca invadida debería estar previamente inmatriculada.
Debe distinguirse esta situación del caso en que determinados elementos de una edificación se proyectan sobre el vuelo de una vía pública u otro inmueble de dominio público, lo que será admisible siempre que dicha edificación cuenta con la correspondiente licencia administrativa, a la que se haya ajustado. Al menos, será así si el elemento afectado es de la misma titularidad que la entidad pública que concede la licencia de obras. Más dudoso resulta el supuesto de obras cuyo acceso al registro se pretenda por antigüedad, al no proceder el ejercicio de las acciones de reposición de la legalidad urbanística por haber transcurrido el plazo para ello. Pero el transcurso de estos plazos no legitima invasiones del dominio público, se halle o no inscrito. Existirán, así, situaciones de ocupación del vuelo de la vía pública admisibles conforme a la legislación urbanística, por ejemplo, en cuanto a terrazas o tejados admitidos por las normas aplicables, y otras que lo sean de verdadera invasión del mismo. Todo ello nos remite, en tal caso, a la necesidad de que la administración declare que la edificación cuyo acceso registral se pretende no provoca una invasión ilegítima del espacio público.
Por último, decir que no siempre es imprescindible la declaración de obra nueva para hacer constar la extensión de un acto a una edificación. Así se ha entendido respecto de las hipotecas (Resolución DGRN de 6 de febrero de 1986).
La Resolución DGRN de 14 de junio de 2017 reitera esta doctrina, aunque analiza los efectos que pueden derivarse de que el certificado de tasación haga referencia a esta situación, lo que no incidiría en la inscripción de la hipoteca y su extensión a la edificación no declarada, pero sí podría afectar a los pactos relativos a la ejecución de la misma.
Esta resolución se refiere a la inscripción de una hipoteca sobre una parcela, pactándose la extensión de la misma a una edificación existente sobre ella que no constaba en el registro de la propiedad, valorándose en el certificado de tasación tanto la parcela como la edificación. Reitera su previa doctrina, según la cual, la inscripción de la declaración de obra nueva de la vivienda o edificio existente al tiempo de constitución de la garantía, sin perjuicio de su conveniencia, no constituye un requisito previo a la inscripción de la hipoteca, pues ésta se extenderá a aquella, aunque no figure la construcción inscrita en el Registro y ni siquiera se hubiere mencionado en el contrato. Rechaza igualmente que, si el certificado de tasación incluye la valoración de una edificación terminada, la obra nueva de la misma deba inscribirse obligatoriamente en el Registro de la Propiedad. Al contrario, lo que pretende esta normativa es que la tasación se ajuste a la realidad fáctica de la obra nueva en el momento de verificarse y así, se establece un plazo de duración de la tasación de seis meses, referenciada al otorgamiento de la escritura de hipoteca, y, por otra parte, la Resolución de 4 de junio de 2014 señala que no son admisibles dos tasaciones para una misma edificación (una, la de la finca en su estado actual, y la otra para cuando esté concluida), sino que sólo se podrá reflejar en el Registro de la Propiedad la correspondiente a su estado constructivo en el momento de constitución de la hipoteca. Pero, partiendo de que no cabe admitir el certificado de tasación con condicionantes, en cuanto se condicionaba el valor de tasación hasta que «queden acreditados registralmente los datos cuantitativos y cualitativos referentes a la edificación que se consideren básicos para su obtención», rechaza la admisión del mismo a los efectos correspondientes (tipo de subasta y procedimientos de ejecución especial) mientras no se rectificase dicho certificado.
La Resolución DGRN de 27 de octubre de 2017 admite la reserva del derecho de usufructo sobre una planta de una edificación declarada sin previa división horizontal.
Presupuesto objetivo: la previa inmatriculación del terreno. El caso de una obra declarada sobre dos fincas registrales independientes sin previa agrupación.
Presupuesto de la inscripción de la declaración de obra nueva es que el terreno sobre el que la obra se declare se halle inmatriculado. Sería posible la inmatriculación de un inmueble que sea una edificación o que contenga una edificación, cumpliendo, además de los requisitos de la declaración de obra nueva, los de la inmatriculación. Cuando esta sea mediante doble título, la escritura de declaración de obra, como escritura autónoma, no podrá ser título inmatriculable, aunque sí, probablemente, pueda ser título previo. También sería posible que, existiendo un terreno sobre el que se levanta una edificación, se pretenda la inscripción solo del terreno y no de la edificación. Sobre la georreferenciación de las edificaciones y de la finca en la que se levantan me remito a la siguiente entrada del blog: "La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015 ...". En cuanto a la inmatriculación de edificaciones, a la siguiente entrada: "La inmatriculación por doble título tras la Ley 13/2015 ...".
La Resolución DGRN de 11 de abril de 2019 se refiere a la pretensión de declaración de obra nueva en construcción (de dos edificaciones comerciales) sobre dos fincas registrales sin agrupación previa de las mismas. Lo considera un supuesto que se aparta de la regla general, aunque no descartable en términos absolutos, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Se presenta en el registro una escritura por la que se pretende "... que se inscriba sobre dos fincas registrales independientes dos edificaciones comerciales, con la peculiaridad de que a efectos operativos la totalidad de la edificación conforma un único edificio comercial".
Al margen de que en el caso la que licencia de obra lo era para la construcción de un solo edificio, lo que se considera por la DGRN incompatible con la declaración de dos edificaciones separadas sobre fincas independientes, analiza el Centro Directivo la posibilidad de otorgar una escritura de declaración de una sola edificación sobre dos fincas registrales independientes y contiguas sin proceder a su previa agrupación. La DGRN parte de que la situación normal es la de que una sola edificación se declare sobre una sola finca. Solo si por las características arquitectónicas del edificio fuera posible su consideración como dos partes de edificio independientes, aunque tuvieran algunos elementos estructurales comunes, como cimentación y cubiertas, sería esto posible, siempre que a través de servidumbres recíprocas se regulase adecuadamente esta situación. Dice la DGRN:
"Resuelto que la licencia concedida autoriza la construcción de un único edificio destinado a centro comercial, se plantea la cuestión de si cabría su inscripción sobre dos fincas registrales sin necesidad de agrupar las mismas, describiendo cada una de ellas una parte de la edificación, y regulando para el caso de que se separara la titularidad de los predios una serie de servidumbres. La necesidad de agrupar no resulta de modo expreso de la licencia urbanística, pero sí del artículo 8 de la Ley sobre propiedad horizontal, que dispone que: «(…) Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: (…). Tercero. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno (…)». En el mismo sentido, el artículo 44.1 del Reglamento Hipotecario citado en la nota de calificación. Este artículo se fundamenta en la unidad arquitectónica de los edificios, que cuentan con una serie de elementos, que por su propia naturaleza son indivisibles y que hacen precisa su inscripción en una sola finca registral. Entre tales elementos cabe citar las cimentaciones, las cubiertas, los elementos estructurales, las fachadas, o las instalaciones, conducciones y canalizaciones. La inscripción de un edificio sobre dos fincas registrales regulando servidumbres recíprocas para el caso de separación de su titularidad, cualquiera que sea el número que se constituyan, es del todo punto insuficiente para prever las múltiples vicisitudes que puedan originarse y es incompatible con la unidad del edificio en su conjunto. Cuestión distinta sería que, siendo la edificación única, y por tanto en principio comunes a las dos partes del mismo ciertos elementos estructurales, como la cimentación o la cubierta, fuera sin embargo técnicamente posible la independización de dichas dos partes de la estructura del edificio, y hubiera quedado debidamente salvaguardado en la constitución de la servidumbre recíproca la posibilidad de dar un destino diverso a cada una de las dos partes de la edificación, por ejemplo demoliéndola, o modificando o ampliando la construcción ya ejecutada sobre la misma, regulando en debida forma el adosamiento en la servidumbre recíproca constituida, ya que en la misma se debería cuando menos establecer la obligación de quien sea el dueño de cada finca de ejecutar esas obras de forma que se respete íntegramente la cimentación y demás elementos estructurales del otro edificio".
Ya me he referido en el apartado anterior a algunas situaciones que pueden derivar de la existencia de servidumbres en la finca, así como la de la existencia de un complejo inmobiliario.
Situación diversa en la que se plantea en la Resolución DGRN de 22 de mayo de 2018, conforme a la cual, la declaración de obra de un nuevo edificio sobre una zona de terreno común en una propiedad horizontal ya existente es posible sin necesidad de proceder a la desafectación de dicho terreno, ni a la constitución de un complejo inmobiliario.
La caducidad de la licencia de obra.
La Resolución DGRN de 21 de junio de 2019 declara que la caducidad de la licencia no se produce automáticamente por el transcurso de los plazos de edificación previstos en la misma, exigiendo la tramitación de un expediente administrativo de caducidad.
En el caso, se aportó, además, una certificación del secretario del Ayuntamiento, conforme a la cual: "del que resulta que no consta en el Ayuntamiento que se haya incoado expediente de caducidad de la licencia de obras en que se ampara la declaración de obra contenida en la escritura". Pero no parece que la exigencia de este certificado sea imprescindible, en cuanto el expediente de caducidad de la licencia de obras debería haber tenido acceso al registro de la propiedad. Dice la DGRN:
"Por lo tanto, al no haberse incoado expediente de caducidad de la licencia de obras no se puede considerar la misma caducada por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma y en consecuencia no procede suspender la inscripción de la obra nueva por la posible caducidad de dicha licencia, sobre todo si se tiene en cuenta que ya resulta del certificado expresado que no se ha incoado expediente de caducidad y que además es el Ayuntamiento el que debería reaccionar ante la posible construcción de una obra amparada en una licencia que no considerase ajustada ya al planeamiento o no vigente, cuando es evidente que le consta la intención del promotor de ejecutar dicha obra, para lo cual también podría servirse el Ayuntamiento de la anotación preventiva de incoación de expediente administrativo de infracción urbanística sobre la finca. Pues cuestión distinta a la declaración de caducidad de una licencia es que la Administración municipal pueda acordar la extinción o modificación de la misma por causa de alteración posterior de la ordenación urbanística –artículo 155 de la Ley12/2017–, pero en ambos casos debe tener reflejo en el Registro de la Propiedad bajo responsabilidad de la Administración actuante –artículo 65 de la Ley de Suelo estatal–. Por lo que partiendo de la presunción de validez y eficacia del acto administrativo – artículo 39 de la Ley 39/2015–, mientras que la licencia concedida no sea declarada expresamente ineficaz, debe ser aceptada como título administrativo habilitante a los efectos del artículo 28.1 de la Ley de Suelo, sin perjuicio de la notificación posterior que deba realizar el registrador conforme al artículo 65.3. La falta de pronunciamiento expreso o la falta de reacción del Ayuntamiento no puede desamparar al titular de la licencia, que se ha dirigido expresamente al mismo solicitándole que declare la vigencia de dicha licencia. Debe estimarse por tanto el recurso en cuanto a este defecto".
Cabría la posibilidad de escriturar e inscribir la obra nueva sin licencia de obras cuando se acredite que “ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición”. Esto ha sido consagrado por artículo 20.4 Texto Refundido de la Ley del Suelo (artículo 28.4 de la actual Ley del Suelo), que supera cualquier duda sobre el ámbito temporal de aplicación del precepto, dudas que habían sido planteadas por un sector de la doctrina, que defendía su limitación a las obras terminadas antes de la entrada en vigor de la reforma de 1990, aunque ya la Resolución DGRN de 25 de agosto de 2008 se había pronunciado de manera expresa sobre la inscripción por antigüedad de una obra posterior a 1990.
La DGRN ha declarado que la legislación a tener en cuenta para determinar los requisitos documentales de una declaración de obra nueva es la vigente en el momento de su formalización o de su presentación a inscripción, aunque la obra se hubiera terminado vigente una legislación anterior. No obstante, este criterio no se extiende a las normas relativas las licencias necesarias o las afectantes al régimen de prescripción de las acciones de restauración de la realidad física, ámbito en el que rige el principio general de irretroactividad de las normas sancionadoras o restrictivas de derechos. Así, en cuanto al plazo de prescripción de la acción de reposición, si este hubiera transcurrido totalmente con arreglo a una ley anterior, no cabrá aplicar el nuevo plazo más amplio establecido por la Ley vigente cuando se otorga la escritura de declaración de obra nueva. Así lo declara la Resolución DGRN de 15 de enero de 2015 (en relación a la aplicación de la nueva Ley valenciana 5/2014, de 25 de julio, que amplía el plazo de prescripción para las obras sin licencia de 4 a 15 años). Será necesario para ello que la obra se halle consolidada por el completo transcurso del plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad conforme a la legislación anterior (Resolución DGRN de 11 de marzo de 2014, respecto de una obra terminada en el año 1972 en relación con la Ley estatal de 1975 que establece la imprescriptibilidad de la acción de reposición de la legalidad en obras construidas sobre espacios libres o zonas verdes). La Resolución DGRN de 11 de diciembre de 2012, en virtud del mismo principio de irretroactividad de las disposiciones sancionadoras, aclara que es la conclusión de la obra la que determina la legislación a aplicar en cuanto al plazo de prescripción de las acciones de reposición de la legalidad, sin que sea exigible que hubiera transcurrido totalmente el plazo de prescripción previsto por esta legislación anterior cuando se reforma y amplía el plazo por otra ley posterior, bajo cuya vigencia se declara la obra. Dice la DGRN: "... consumada la acción presuntamente ilícita –la finalización de la edificación– dentro de la vigencia temporal de la ley anterior, únicamente podrá exigirse, para la extinción de la responsabilidad derivada de la infracción, el transcurso del plazo de prescripción más reducido establecido originariamente en la misma, a pesar de la entrada en vigor, durante la consumación de aquel término inicial de prescripción, de la norma nueva, de ampliación del término o restricción de su régimen extintivo".
Esta doctrina se reitera en la Resolución DGRN de 4 de septiembre de 2019. En el caso, también relativo a una declaración de obra por antigüedad en la CCAA, se hace referencia a la posibilidad de que la legislación urbanística aplicable establezca suelos especialmente protegidos en los que la acción de reposición de la legalidad urbanística sea imprescriptible, lo que conducirá a que sea inaplicable en los mismos la posibilidad de inscripción de la obra por antigüedad, siempre que ello se invoque adecuadamente en la calificación registral y que el registrador exprese los criterios conforme a los cuales aprecia la posibilidad de que la edificación declarada se halle en un suelo de esta clase. Centrándose en el caso de la CCAA valenciana, considera la DGRN que así sucede para suelos rústicos especialmente protegidos desde el Decreto Legislativo 1/1992. Siendo la antigüedad de la obra posterior a este (fecha de terminación 2008), entra en juego esta excepción. En cuanto a los medios por los que el registrador puede apreciar esta circunstancia, llegando, al menos, a la duda razonable que le permitirá exigir la correspondiente certificación administrativa que la supere, se refiere la DGRN a "la localización de la parcela según su referencia catastral, conforme al sistema de información urbanístico de la Comunidad Valenciana, del que resulta la situación de suelo no urbanizable protegido, información urbanística a priori sin garantía de vigencia y sólo de valor informativo a falta del respectivo certificado administrativo – cfr. artículo 25.4 y disposición adicional primera del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre".
La Resolución DGRN de 1 de abril de 2019 se refiere a un supuesto en que, hallándose inscrita una obra nueva en construcción en virtud de licencia de obras y certificado técnico de ajuste de la descripción al proyecto aprobado, se presenta una nueva escritura declarando una obra por antigüedad, con algunas modificaciones descriptivas respecto de la declara en construcción. Se solicitaba la inscripción de la obra por antigüedad ex artículo 28.4 de la Ley del Suelo, aunque se incorporaba una licencia de modificación de proyecto. La DGRN no rechaza que pueda declararse una obra terminada por antigüedad cuando se ha inscrito previamente una obra en construcción, aun otorgada esta esta por el procedimiento de ajuste a la licencia, pero considera que en el título debe precisarse la relación entre las dos declaraciones de obra y solicitarse expresamente los asientos que se deben practicar, invocando el principio de legitimación registral. Dice la resolución:
"Es cierto, tal y como se recuerda en el escrito de recurso, que este centro directivo ha reconocido en reiteradas ocasiones que debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación. Ciertamente, carecería de sentido exigir el cumplimiento de los requisitos que para la declaración de obra nueva terminada establece el artículo 28.1 de la Ley de Suelo a la declaración de la terminación de obras inscritas en construcción y desde cuya terminación haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones que puedan provocar la demolición, y no exigirlos a edificaciones que tengan la misma antigüedad y cuyo acceso al Registro no se haya producido con anterioridad. En ambos supuestos existe una identidad de razón, la preferencia que da el legislador a la necesidad de evitar la discordancia entre el contenido del Registro y la realidad física extrarregistral consolidada o no susceptible de demolición, que impone su inscripción no obstante la falta de justificación de requisitos de adecuación a la legalidad urbanística que, de no haberse producido tal consolidación por antigüedad, sí serían exigibles. Pero es que el Registrador no niega esta posibilidad. La razón que justifica su calificación está basada en la necesidad de que se tenga en cuenta la descripción de la finca existente en el Registro a la hora de plantear su nueva configuración resultante de la declaración de obra nueva declarada en la escritura objeto de calificación. El principio de legitimación registral (artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria) implica que se presuma la exactitud de todos los asientos del Registro en tanto no se declare otra cosa por los tribunales. Naturalmente, el titular registral de la finca podrá rectificar el Registro (artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), pero identificando con claridad el alcance de dicha rectificación para que el Registrador pueda realizar los asientos procedentes. Es obligación del Registrador practicar, a falta de indicación en contrario del presentante, los asientos que resulten necesarios para reflejar tabularmente todas las operaciones recogidas en el título. Pero son las partes otorgantes del título las que han de precisar hasta qué punto deben ser modificados los asientos registrales precedentes, sobre todo cuando, como ocurre en el caso objeto de este expediente, no cabe aplicar de forma automática el mecanismo de la cancelación de una inscripción por la inscripción de la transferencia del derecho inscrito (artículo 76 de la Ley Hipotecaria). Si, por ejemplo, existiendo inscrita una servidumbre de paso sobre una finca, se presenta una escritura en la que se constituye servidumbre de paso semejante a la inscrita pero alterando en algunos extremos la descripción del camino, habrá que aclarar si es que se está modificando la servidumbre inscrita, o, por el contrario, se está constituyendo una nueva. Lo mismo ocurre en el presente caso. Hay una obra nueva inscrita en construcción sobre una finca. Se presenta ahora una escritura en la que se describe «ex novo» otra obra nueva muy parecida, pero con algunas modificaciones, y sin advertir cuál es la relación entre ambas operaciones, describiendo la parcela como si dicha obra nueva en construcción recogida en los asientos del Registro no existiera. Es preciso que la titular registral de la finca especifique si lo que quiere es cancelar esa inscripción previa y practicar «ex novo» la declaración de obra nueva, o, por el contrario, rectificar la declaración de obra inicial y hacer constar que ha sido terminada con la antigüedad que resulta de la documentación incorporada al título".
Esta autorización del artículo 49.3 del Reglamento de Costas está expresamente atribuida a los órganos competentes de las CCAA.
Por su parte, el artículo 51.3 del mismo Reglamento de Costas dispone:
"No podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere este precepto sin que se acredite el otorgamiento de la autorización por el Consejo de Ministros. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona, se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre".
Este artículo 51.3 del Reglamento de Costas se refiere al caso particular del artículo 25.3 de la Ley de Costas, desarrollado por el artículo 48 del Reglamento de Costas, esto es, que se autorice una nueva edificación con destino al uso residencial o habitacional, incluidas las hoteleras, y ciertos usos industriales no permitidos como regla general, ubicados en zona de servidumbre de protección, esto es, sería aplicable a edificaciones realizadas vigente la actual Ley de Costas. Aquí la autorización expresamente se atribuye al Consejo de Ministros.
Parece que la relación entre ambas autorizaciones, de la CCAA y del Consejo de Ministros (que puede haber delegado esta competencia en otro órgano de la Administración General del Estado) es alternativa, siendo necesaria una u otra, según la clase de obra que se trate, entre las previstas como autorizables en el artículo 25 de la Ley de Costas y 48 de su Reglamento.
La Sentencia del Tribunal Constitucional de 27 de febrero de 2014 declara la constitucionalidad del artículo 25 de la Ley de Costas, en cuanto a la atribución competencial al Consejo de Ministros de la autorización para ciertas edificaciones en la zona de servidumbre de protección (en el caso, de uso hotelero), y la consiguiente inconstitucionalidad de una norma autonómica que atribuía dichas autorizaciones a la CCAA. Dice la sentencia:
"De acuerdo con la doctrina expuesta, las limitaciones de uso –entre ellas la prohibición de edificaciones destinadas a residencia o habitación– que el art. 25 de la Ley de costas establece en dominio público marítimo terrestre y en la servidumbre de protección, tienen por objeto la conservación de los valores naturales y paisajísticos de ese dominio público marítimo-terrestre, por lo que las mismas tienen la consideración de normas básicas dictadas al amparo del art. 149.1.1 y 23 CE. La autorización excepcional que se atribuye al Consejo de Ministros en el art. 25.3 de la citada Ley actúa como complemento indispensable de la citada normativa protectora, por lo que se integra, asimismo, en la citada competencia estatal. Por su parte, el art. 32 de la Ley de costas es asimismo objeto de explícita declaración de constitucionalidad en la STC 149/1991, «por las mismas razones que ya se dieron al estudiar el art. 25» [FJ 4 B)]. Así pues, de lo señalado en ambos preceptos (que conservan su redacción original, y no han sido afectados por la reforma llevada a cabo por la Ley 3/2013) resulta que en el dominio público marítimo terrestre adscrito a las Comunidades Autónomas, y en la zona de servidumbre de protección quedan prohibidos los usos hoteleros, esto es, de residencia o habitación, salvo los supuestos excepcionales de autorización que se atribuyen con carácter exclusivo al Consejo de Ministros".
Por su parte, el artículo 28 del mismo Reglamento de Costas dispone:
"Artículo 28. Requisitos para la inscripción de las declaraciones de obra nueva.
Con independencia de lo dispuesto en el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y de las autorizaciones recogidas en los artículos 49.4 y 51.3 de este reglamento, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las declaraciones de obra nueva y sus modificaciones en las zonas de dominio público marítimo-terrestre y de servidumbre de protección, en los supuestos legalmente admitidos, habrá de acreditarse la presentación de la declaración responsable recogida en el artículo anterior, o el título necesario, salvo que tal extremo resulte de la licencia urbanística que autorice la construcción o la adecuación del uso al destino previsto en la norma de planeamiento. Tratándose de edificaciones o construcciones ubicadas en la servidumbre de transito será exigible el informe favorable, en los términos previstos en el artículo anterior, salvo que se acredite su obtención por silencio o resulte de la propia licencia de edificación".
Parece que se añade aquí un nuevo requisito a las autorizaciones de la CCAA o del Consejo de Ministros para la inscripción de declaraciones de obra en zonas de servidumbre de protección, una declaración responsable, en los términos que expresa el artículo 27 del Reglamento de Costas. Este artículo 27 de la Ley de Costas se refiere a la realización de ciertas obras autorizadas en las edificaciones situadas en zona de dominio público marítimo terrestre o de servidumbre de protección, y que estén destinadas a la mejora de la eficiencia energética de las mismas. Pero parece que el requisito es acumulativo con el de la autorización y que se exige en general para toda obra nueva, implique o no mejora energética. Debe tenerse en cuenta que esa declaración responsable, en cuanto afecte a la servidumbre de protección, debe realizarse ante los organismos autonómicos competentes.
En cuanto a las obras que puedan afectar a la servidumbre de tránsito, el artículo 28 del Reglamento de Costas exige un informe favorable, parece que de la CCAA.
La Resolución DGRN de 16 de julio de 2011 había declarado, en relación a la competencia para el otorgamiento de estas autorizaciones. En el caso, en recurrente invocaba que la licencia de obras, otorgada por el Ayuntamiento, había contemplado la situación de la obra en relación con las limitaciones del dominio público marítimo terrestre, según los planes urbanísticos aprobados. El argumento se desestima, señalando:
"Corresponde a la Administración General del Estado, a través de la Dirección General de Costas, del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino, la gestión del dominio público marítimo-terrestre, así como el otorgamiento o denegación de autorizaciones en las zonas de servidumbre de tránsito y de acceso al mar, siendo igualmente competencia del Estado la realización de los deslindes (artículos 11 y 12 de la Ley de Costas). Las autorizaciones en la zona de servidumbre de protección, atribuidas inicialmente en la Ley de Costas y en el Reglamento de Costas a la Administración General del Estado, pasaron a las Comunidades Autónomas (Sentencias del Tribunal Constitucional 149/1991, declarando inconstitucional el artículo 110.b) de la Ley de Costas, y Sentencia del Tribunal Constitucional 198/1991, declarando también inconstitucional el apartado 1.b) del artículo 203 del Reglamento de Costas), sin perjuicio de las competencias de los Ayuntamientos para otorgar las licencias urbanísticas, en su caso".
Pero la doctrina de esta resolución, al margen de la cuestión de la insuficiencia de la licencia de obras para acreditar estos extremos, debe acomodarse a la legislación de costas, en el sentido señalado, pues la competencia para autorizar ciertas obras, como las destinadas a uso residencial o de habitación, incluido el hotelero, corresponde en exclusiva al Consejo de Ministros.
Para que sean de aplicación estas normas debe determinarse la situación de la obra nueva en la zona de servidumbre de protección. En este punto debe tenerse en cuenta la nueva exigencia introducida por la Ley 13/2015 de expresar las coordenadas geográficas de la edificación en la declaración de obra, y, en su caso, la consiguiente delimitación georreferenciada de la finca, cuando sea exigible por existir dudas de situación, en relación con los nuevos medios de calificación registral consistentes en aplicaciones informáticas auxiliares que permitan la relacionar la representación gráfica de las fincas con la descripción en el folio real y la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas.
La Resolución DGRN de 25 de julio de 2019 reitera la necesidad de aportación de autorización administrativa para la inscripción de una declaración de obra por antigüedad en un terreno afectado por las zonas de servidumbre protección y tránsito del dominio público marítimo terrestre, asimilándolo al las servidumbres de uso público general a las que se refiere el actual artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, y ello aunque no hubiera accedido al registro el deslinde de la zona de dominio público, considerando que esta doctrina es aplicable aunque la fecha de finalización de la obra (de 45 años de antigüedad) fuese anterior a la entrada en vigor de la vigente Ley de Costas.
Al margen de este caso particular, cabe plantear si esta exigencia de comprobación registral es extensible a otras servidumbres legales, como las establecidas para la protección de carreteras o del dominio público hidráulico, cuando se pretenda la inscripción de obras nuevas declaradas con licencia.
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 confirma la calificación registral que, en una declaración de obra por antigüedad y con base en una certificación del secretario del Ayuntamiento, exige la autorización de la Confederación Hidrográfica correspondiente, por hallarse la obra en zona de policía de un río. Se ampara esta exigencia en el artículo 28.4 del TRLS, interpretando el concepto de servidumbre pública de uso general como limitación del dominio privado por razón de protección del público, y sin que sea necesario que tales limitaciones consten en el registro. En cuanto a los medios que el registrador puede utilizar para apreciar esa situación de la obra en la zona de policía, se sigue un criterio de amplitud, basado en la simple colindancia de la finca sobre la que se declara la obra con el dominio público. Dice la resolución: "Si bien el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, al regular la inscripción en el Registro de la Propiedad de las obras nuevas «prescritas» habla de que el suelo no esté afectado por servidumbres de uso público general, tal y como indica la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 15 de abril y 4 de junio de 2013, tales servidumbres deben entenderse como «delimitaciones del contorno ordinario del derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares, siguen en su mayoría produciendo sus efectos como limitaciones legales del dominio sin necesidad de inscripción separada y especial (cfr. artículos 26.1 y 37.3 de la Ley Hipotecaria)» ... al margen de la posibilidad de que tales limitaciones legales derivadas de las legislación administrativa sectorial puedan constar en el Registro a través de las bases gráficas registrales a que se refiere el último párrafo del artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la disposición adicional 28.ª de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la que podrá constar incorporada la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a la finca -en la actualidad, a través de las herramientas disponibles a través de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas-, la posible afectación a las correspondientes servidumbres legales podrá ser advertida por el registrador en los casos de colindancia con bienes de dominio público, en que legalmente la propia contigüidad entre el bien demanial y las fincas limítrofes generen la servidumbre por el ministerio de la ley".
Estas resoluciones mencionan como fundamento de su decisión el artículo 28.4 TRLS, que solo impone esta exigencia de control registral a las obras que se pretendan inscribir por antigüedad y no a las que se inscriban mediante licencia de obras y certificado técnico. Entiendo que la razón pueda ser el que el control de legalidad sobre estas cuestiones se entiende que corresponde al órgano urbanístico que concede la licencia de obras, pudiendo presumirse, si existe licencia municipal, que no es necesario mayor comprobación sobre la cuestión. No obstante, al menos para el caso particular del dominio público marítimo terrestre, también es cierto que el artículo 49.4 del Reglamento de Costas no distingue entre una y otra clase de declaración de obra, siendo la competencia para conceder esta autorización de los organismos autonómicos, y no de los municipales que conceden la licencia de obra, como ya ha señalado la DGRN, según lo dicho.
El caso de la demolición de una edificación ruinosa antes de la edificación de una nueva obra.
La Resolución DGRN de 4 de septiembre de 2019 analiza una declaración de obra nueva sobre un terreno en el que constaba registralmente otra edificación, la cual se manifestaba en la escritura de declaración de obra nueva que había sido objeto de demolición con carácter previo a la nueva construcción. La DGRN rechaza que quepa exigir una licencia especial de demolición o la referencia a la demolición en la licencia de obra, considerando que los requisitos legales que se imponen a las obras de nueva planta no son trasladables a las de demolición de edificaciones, debiendo estas entenderse implícitamente autorizadas por la licencia que permite una nueva construcción en el terreno en el que aquellas se levantaban. Dice la resolución:
"El primero de los defectos ha de ser revocado. Bien es cierto que artículo 180.1.e) de la Ley del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura incluye la demolición de construcciones entre los actos sujetos a licencia, pero una interpretación finalista de dicho precepto ampara, en los casos de construcciones de nueva planta en solares en los que existen construcciones previas ruinosas, los trabajos previos de demolición de las mismas. En este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador, lo que no ocurre en el supuesto de este expediente".
La Resolución DGRN de 21 de junio de 2019 declara que no está sujeto a calificación registral el cumplimiento de los requisitos administrativos para la transmisión de licencias de obra, en particular la de que "... el antiguo y el nuevo constructor o empresario deberán comunicarlo por escrito a la Corporación, sin lo cual quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren para el titular (artículo 13 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales)", argumentando que "la consecuencia de la falta de comunicación será la responsabilidad conjunta de transmitente y adquirente de la licencia frente a la Administración de las consecuencias que se puedan producir, pero no es un impedimento para ejercitar dicha licencia".
En cuanto al concepto de técnico competente, el artículo 50 del Real Decreto 1093/1998 menciona, además de al técnico municipal, al redactor del proyecto y al director de la obra, a cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional, acreditase que tiene facultades suficientes.
En cuanto al certificado acreditativo previsto en el artículo 50.3 del Real Decreto 1097/1093, que es distinto del visado colegial de la certificación, aunque este visado supla las funciones de aquel, resulta que que algunos Colegios Profesionales ponen dificultades a la expedición de estos certificados generales de que sus colegiados tienen facultades suficientes para certificar, invocando, en ocasiones, como fundamento el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio. El articulo 2 "b" impone el visado colegial obligatorio para los certificados finales de obra. En tal sentido opinó Joaquín Zejalbo Martín (q.e.p.d), en su trabajo "El visado de los certificados profesionales" (publicado en la web "www.notariosyregistradores.com"), argumentando que el artículo 50.3 del Real Decreto 1093/1997 habría sido derogado por el Real Decreto 1000/2010, cuya Disposición Derogatoria Única 1ª dispuso: "Quedan derogadas cuantas disposiciones incluidas en normas de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en este real decreto y, en particular, las que establezcan, de cualquier forma, la exigencia de un visado colegial obligatorio sobre trabajos profesionales distintos de los referidos en el artículo 2 de este real decreto", cuya derogación afectaría al certificado habilitante del artículo 50.3 del Real Decreto 1097/1093.
- La Resolución de la DGRN de 4 de septiembre de 2019, citando la doctrina de otras anteriores, restringe la no necesidad de certificado a los casos de los dos primeros números del artículo 50 del Real Decreto 1097/1997, pareciendo exigirlo en los demás casos de ese artículo, particularmente el del número 3. Dice la resolución:
"En este caso, se cumplen íntegramente las exigencias impuestas por tales normas, toda vez que, a la escritura de declaración de obra nueva se acompaña un certificado de final de obra expedido por quien resulta ser, según certificado con firma legitimada por el notario autorizante, director de la obra y firmante del proyecto, don M. L. S., de tal forma que, estando este supuesto comprendido en los dos primeros apartado del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no es preciso visado alguno, puesto que sólo para «cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes», es exigible, conforme al apartado tercero del citado artículo 50, un visado que acredite la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante al tiempo de la emisión del certificado (vid. la Resolución de 1 de diciembre de 2015). En este sentido, la Resolución de 31 de agosto de 2017 recuerda que «en el caso de los números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto (…) Es cierto, por tanto, que el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante a la fecha de la emisión del certificado, pero también lo es que, al margen de su eficacia en el ámbito de las competencias corporativas propias del colegio respectivo (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de julio de 2001), dicho requisito no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto del técnico director de la obra, sino que éste tan sólo impone, como se ha señalado, que la identificación del director de la obra que emita el certificado de correspondencia de la descripción de la obra con el proyecto aprobado quede acreditada mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura o mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado (cfr. artículo 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). Siendo así, pues, que lo único que debe acreditarse en esos supuestos es la autoría de la firma del certificante, y que tal autoría viene avalada por la legitimación notarial de dicha firma, no resulta de tales preceptos la necesidad adicional del visado colegial». A la vista de lo anterior, este defecto ha de ser revocado".
La Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2003 se refiere a un caso en que en la licencia se autorizaba la construcción de dos plantas, y en la obra declarada existía una caja de escalera de acceso a la azotea, en la que existía un lavadero, sin que esto figurase en la licencia. La certificación técnica coincidía con la descripción de la obra en la escritura. La DGRN revoca el defecto, declarando: "Dadas las circunstancias concurrentes en el presente supuesto, en el que no pueden apreciarse discrepancias relevantes entre la obra autorizada por licencia otorgada y la descrita en el título calificado en lo referente a alturas, edificabilidad y superficies construidas, con la excepción de la omisión en la licencia del discutido lavadero en la azotea".
En el caso de la citada Resolución DGRN de 11 de abril de 2019, se concedió licencia para "una única edificación que ocupe la totalidad de la manzana, la cual identifica por medio de dos parcelas; por lo que no se ajusta a ella la escritura ahora calificada, en tanto que describe dos edificaciones sobre dos fincas registrales independientes; siendo esta divergencia de tal relevancia en el tráfico jurídico, que queda justificada la aplicación de la doctrina de este Centro Directivo de negar la inscripción en tanto que no haya un acto administrativo expreso que autorice esta configuración. Desde la perspectiva urbanística y jurídica, no es lo mismo la licencia para construir un edificio en su conjunto, que para la construcción de dos edificios independientes y contiguos, dada la posibilidad de tráfico jurídico independiente".
Esta resolución resume la doctrina de la DGRN en esta materia, declarando:
"Este Centro Directivo tiene declarado por un lado que la finalidad de intervención del técnico es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la autorizada por la licencia (Resoluciones de 4 de febrero de 1994, 26 de febrero de 1996 y 16 de febrero y 7 de marzo de 2012) y por otro que dicha correspondencia es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico (Resoluciones de 1 de marzo de 2003, 8 de septiembre de 2004 y 2 de julio de 2009). No obstante, también ha declarado esta Dirección General que en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa podría justificarse una negativa a la inscripción (Resoluciones de 9 de febrero de 1994, 10 de junio de 2005 y 2 de julio de 2009)".
También cabría plantear la suficiencia de la licencia de apertura o instalación de actividades mercantiles e industriales. El alcance de estas licencias no es plenamente equivalente al de la licencia de primera ocupación, pues esta última tiene por objeto la comprobación del cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de la edificación realizada con el proyecto de obras que sirvió de base a la licencia, mientras la licencia de apertura tiene por objeto "verificar si los locales e instalaciones reúnen las condiciones de tranquilidad, seguridad y salubridad, y las que, en su caso, estuvieren dispuestas en los planes de urbanismo debidamente aprobados" (artículo 22 Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales). Esta finalidad podría ser compatible con los términos literales del artículo 28.4 del TRLS 2015, aunque siempre prevalecerá la normativa autonómica al respecto.
No obstante, el artículo 45 Real Decreto 1093/1997 no impone la necesidad de especificar los metros cuadrados construidos por planta, sino únicamente el número de plantas y el total de metros cuadrados construidos. En este sentido, la Resolución DGRN de 14 de enero de 2013 declara que no es preciso indicar los metros cuadrados por planta, aunque limita esta doctrina al caso de edificaciones que no van a ser objeto de posterior división horizontal, afirmando “cuando la declaración de obra nueva no se refiere a edificio sobre el que vaya a constituirse en principio, una división horizontal, como ocurre en el presente caso en que se trata de una vivienda unifamiliar, el objeto del derecho sobre la edificación forma un todo unitario sin partes determinadas, por lo que sólo es preciso, como mínimo exigible, que se exprese la superficie de la parcela ocupada por la edificación y el total de metros cuadrados edificados”. La misma resolución menciona, aunque obiter dicta, como otra posible excepción a esta regla general, el que "la licencia municipal que se incorpore a la escritura exprese los metros cuadrados de cada planta".
Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 29 de junio de 2019. En el caso, se discutía sobre la configuración como parte de un elemento privativo en una división horizontal de unas terrazas, con indicación de su superficie y la expresión de que no se computa esta como construida. Se trataba de unas terrazas a nivel resultantes de una construcción escalonada. Se revocan por la DGRN los defectos de la calificación registral relativos a no constar dichas terrazas en la descripción de la edificación que contenía la certificación técnica en cuya virtud se declara la obra, aludiendo a sus especiales características, ser una construcción escalonada, resultando de la misma la existencia de esas terrazas a nivel. También se aclara que estas terrazas a nivel pueden configurarse como elementos privativos, con cita de la jurisprudencia al respecto.
La Resolución DGRN de 8 de julio de 2019 se refiere a una división horizontal de una edificación que figuraba inscrita en el registro con indicación de sus plantas pero sin expresión de la superficie construida. La DGRN asume la necesidad de expresar esta superficie, para lo cual podrá acudirse a los medios para declarar una obra por antigüedad. En el caso se admite un informe técnico, incorporado a un procedimiento judicial, en unión de una certificación administrativa. No será obstáculo a la inscripción que no se aporte la referencia catastral o que los medios de acreditación de antigüedad referidos recojan una referencia catastral previa. Sí que se exigirá la georreferenciación de la edificación.
Respecto de los nuevos requisitos descriptivos introducidos en la reforma del artículo 202 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015 (georreferenciación de los vértices de la edificación), me remito a la entrada correspondiente del blog ("La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015 ...").
Es de interés la Resolución DGRN de 5 de septiembre de 2019, que rechaza que en una propiedad horizontal de hecho, formada antes de la LPH por segregación de los diversos elementos privativos, que accedían al registro como fincas registrales independientes, quepa realizar una declaración de ampliación de obra exclusivamente sobre uno de esos elementos privativos, exigiendo que se haga constar la ampliación de obra en la inscripción registral del edificio originario y con intervención de todos los titulares registrales de los diversos elementos privativos.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 21:15:00 4 comentarios: