Source: http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=3857
Timestamp: 2013-05-21 04:28:02+00:00
Document Index: 44586593

Matched Legal Cases: ['artigo 4', 'artigo 924', 'artigo 924', 'artigo 12', 'artigo 39', 'artigo 40', 'artigo 59', 'artigo 62', 'artigo 62', 'artigo 62', 'artigo 62', 'artigo 62', 'artigo 63', 'artigo 9', 'artigo 46', 'artigo 9', 'artigo 46', 'artigo 9', 'artigo 9', 'artigo 68', 'artigo 71', 'artigo 74', 'artigo 71', 'artigo 74']

NOVAS REGRAS SOBRE LOCA��O - Francisco Afonso Jawsnicker - JurisWay
Francisco Afonso Jawsnicker Assessor de Desembargador do TJMT, Professor da Universidade Federal de Mato Grosso, Coordenador Regional do IBCCRIM, Especialista em Direito Penal, autor da obra Prescri��o Penal Antecipada, editada pela Editora Juru�, j� na 2� edi��o. envie um e-mail para este autorOutros artigos do mesmo autorNOVIDADES DO PROJETO DE C�DIGO DE PROCESSO PENAL (II)Direito PenalA Reforma do C�digo de Processo Penal (III)Direito PenalNOVIDADES DO PROJETO DE C�DIGO DE PROCESSO PENAL (IV)Direito PenalREGIME INTEGRALMENTE FECHADO: A PEC N�. 369/2009Direito PenalLUTERO, TRIBUNAL DE CONTAS E IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA Direito AdministrativoMais artigos...Outros artigos da mesma �reaV�CIOS REDIBIT�RIOSAceita��o nos ContratosDICAS PARA O SEGURO AUTOMOTIVOA NATUREZA JUR�DICA DA RELA��O M�DICO-PACIENTE.Compra e venda de im�vel - cuidado com as cl�usulas abusivas Revisional de Contrato de Ve�culosA Portabilidade de Car�ncias nos Contratos de Plano de Sa�deO Contrato de Seguro de Vida e o risco pelo evento suic�dioREVIS�O CONTRATUAL COMO INSTRUMENTO DE JUSTI�A SOCIAL: UMA VIS�O CR�TICA E EMANCIPADA DO DIREITO CONTEMPOR�NEOSEGURO DE VE�CULO e seu condutorMais artigos da �rea...
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A segunda, que trata da devolu��o do im�vel pelo locat�rio, sofreu pequena altera��o. A express�o “segundo a propor��o prevista no artigo 924 do C�digo Civil”, relativa ao revogado C�digo Civil de 1916, foi substitu�da pela express�o “proporcionalmente ao per�odo de cumprimento do contrato”. N�o houve significativa mudan�a de conte�do, pois o mencionado artigo 924 permitia ao juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento, quando se cumprisse em parte a obriga��o. Pela reda��o atual, ent�o, o locat�rio pode devolver o im�vel locado, desde que pague a multa pactuada ou judicialmente estipulada, sempre proporcional ao per�odo de cumprimento do contrato. A segunda altera��o refere-se ao artigo 12, que disciplina a continuidade da loca��o nas hip�teses de separa��o de fato, separa��o judicial, div�rcio e dissolu��o da sociedade de fato. Nesses casos, pela nova reda��o do caput, “a loca��o residencial prosseguir� automaticamente com o c�njuge ou companheiro que permanecer no im�vel”. Antes, a norma determinava o prosseguimento da loca��o, n�o explicitando sua natureza residencial. Al�m desse acr�scimo, a nova lei prev� que a sub-roga��o ser� comunicada por escrito ao locador e, se houver, ao fiador, que poder� exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunica��o oferecida pelo sub-rogado, ficando respons�vel pelos efeitos da fian�a durante 120 (cento e vinte) dias ap�s a notifica��o ao locador (�� 1� e 2�). A novidade beneficia o fiador, pois cria uma hip�tese de exonera��o, ainda que bastante espec�fica. A terceira altera��o alcan�ou o artigo 39, que cuida da extens�o das garantias. Segundo a reda��o original, “salvo disposi��o contratual em contr�rio, qualquer das garantias da loca��o se estende at� a efetiva devolu��o do im�vel”. A nova reda��o mant�m essa norma, esclarecendo que ela vale “ainda que prorrogada a loca��o por prazo indeterminado, por for�a desta Lei”. A novidade sepulta a tese de que a prorroga��o autom�tica e por prazo indeterminado do contrato de loca��o acarreta a extin��o da fian�a. A quarta altera��o atingiu o artigo 40, que elenca as hip�teses que autorizam o locador a exigir novo fiador ou a substitui��o da modalidade de garantia. A reda��o do inciso II foi modificada, n�o apenas para ajust�-lo � nomenclatura da Lei n�. 11.101/2005, que regula a recupera��o judicial, a extrajudicial e a fal�ncia do empres�rio e da sociedade empres�ria, mas tamb�m para incluir a recupera��o judicial do fiador como hip�tese que autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substitui��o da modalidade de garantia. Outra nova hip�tese foi criada pela introdu��o do inciso X: “prorroga��o da loca��o por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inten��o de desonera��o, ficando obrigado por todos os efeitos da fian�a, durante 120 (cento e vinte) dias ap�s a notifica��o ao locador”. Assim, havendo a prorroga��o da loca��o por prazo indeterminado, o fiador pode pedir sua exonera��o, notificando o locador. Este, por sua vez, pode notificar o locat�rio, exigindo novo fiador ou nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da loca��o, como preceitua o par�grafo �nico, tamb�m introduzido pela Lei n�. 12.112/09. A quinta altera��o diz respeito ao artigo 59 da Lei n�. 8.245/91, relativo � a��o de despejo. Nos casos que o � 1� desse dispositivo relaciona, “conceder-se-� liminar para desocupa��o em quinze dias, independentemente da audi�ncia da parte contr�ria e desde que prestada a cau��o no valor equivalente a tr�s meses de aluguel”. A Lei n�. 12.112/09 acrescentou quatro incisos a esse par�grafo, a saber: VI - o disposto no inciso IV do art. 9�, havendo a necessidade de se produzir repara��es urgentes no im�vel, determinadas pelo poder p�blico, que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o t�rmino do prazo notificat�rio previsto no par�grafo �nico do art. 40, sem apresenta��o de nova garantia apta a manter a seguran�a inaugural do contrato; VIII – o t�rmino do prazo da loca��o n�o residencial, tendo sido proposta a a��o em at� 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notifica��o comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por n�o ter sido contratada ou em caso de extin��o ou pedido de exonera��o dela, independentemente de motivo. Nesta �ltima hip�tese, o locat�rio poder� evitar a rescis�o da loca��o e elidir a liminar de desocupa��o se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupa��o do im�vel e independentemente de c�lculo, efetuar dep�sito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (� 3�). N�o � preciso que se diga que a novidade beneficia o locador, na medida em que amplia as situa��es que permitem a concess�o de liminar para desocupa��o do im�vel em quinze dias, independentemente da audi�ncia da parte contr�ria e desde que prestada a cau��o no valor equivalente a tr�s meses de aluguel.
A sexta altera��o refere-se ao artigo 62, relativo �s a��es de despejo fundadas “na falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o, de aluguel provis�rio, de diferen�as de alugu�is, ou somente de quaisquer dos acess�rios da loca��o”. A primeira novidade �, justamente, a amplia��o das hip�teses previstas no caput: a reda��o original falava “na falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o”, enquanto a nova reda��o fala “na falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o, de aluguel provis�rio, de diferen�as de alugu�is, ou somente de quaisquer dos acess�rios da loca��o”. Na reda��o original, o artigo 62, inciso I, estabelecia que “o pedido de rescis�o da loca��o poder� ser cumulado com o de cobran�a dos alugu�is e acess�rios da loca��o, devendo ser apresentado, com a inicial, c�lculo discriminado do valor do d�bito”. A nova lei mant�m essa permiss�o, mas prev� que nessa hip�tese “citar-se-� o locat�rio para responder ao pedido de rescis�o e o locat�rio e os fiadores para responderem ao pedido de cobran�a, devendo ser apresentado, com a inicial, c�lculo discriminado do valor do d�bito”. Na reda��o original, o artigo 62, inciso II, previa que o locat�rio podia evitar a rescis�o, requerendo, “no prazo da contesta��o, autoriza��o para o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante dep�sito judicial”. Hoje, tanto locat�rio quanto o fiador podem evitar a rescis�o, desde que efetuem, “no prazo de 15 (quinze) dias, contado da cita��o, o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante dep�sito judicial”. As verbas abrangidas pelo d�bito continuam as mesmas: (a) os alugu�is e acess�rios da loca��o que vencerem at� a sua efetiva��o; (b) as multas ou penalidades contratuais, quando exig�veis; (c) os juros de mora; e (d) as custas e os honor�rios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato n�o constar disposi��o diversa. Na reda��o original, o artigo 62, inciso III, permitia que o locador demonstrasse a insufici�ncia da oferta do locat�rio, que seria ent�o intimado para complementar o dep�sito no prazo de 10 (dez) dias, contados da manifesta��o do locador. A nova reda��o � bastante similar, com a diferen�a de que o prazo para complementa��o do dep�sito ser� “contado da intima��o, que poder� ser dirigida ao locat�rio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publica��o no �rg�o oficial, a requerimento do locador”. Conforme a nova reda��o do artigo 62, inciso II, tanto o locat�rio quanto o fiador podem evitar a rescis�o contratual por falta de pagamento dos alugu�is, desde que depositem, “no prazo de 15 (quinze) dias, contado da cita��o, o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante dep�sito judicial”. Essa faculdade, que a lei denomina ‘emenda da mora’, � restringida pelo par�grafo �nico. Na reda��o original, ela n�o era admitida se o locat�rio j� houvesse se utilizado dela “por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores � propositura da a��o”. Pela nova reda��o, ela n�o � admitida se o locat�rio j� houver se utilizado dela “nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores � propositura da a��o”. A inova��o, portanto, limita ainda mais a possibilidade de emenda da mora. Julgada procedente a a��o de despejo, o artigo 63, caput, prev� a concess�o do prazo de 30 (trinta) dias para desocupa��o volunt�ria. A reda��o desse dispositivo foi aperfei�oada, mas a regra n�o sofreu altera��o. O prazo para desocupa��o volunt�ria � reduzido para 15 (quinze) dias nas hip�teses do � 1�, que foram ampliadas pela Lei n�. 12.112/09. Antes, esse prazo reduzido era aplicado se entre a cita��o e a senten�a de primeira inst�ncia houverem decorrido mais de quatro meses (al�nea ‘a’) ou se o despejo houvesse sido decretado com fundamento nos incisos II e III do artigo 9� ou no � 2� do artigo 46 (al�nea ‘b’). Hoje, ele � aplicado se entre a cita��o e a senten�a de primeira inst�ncia houverem decorrido mais de quatro meses (al�nea ‘a’) ou se o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9� ou no � 2� do artigo 46 (al�nea ‘b’). Logo, agora todas as situa��es elencadas no artigo 9�, e n�o apenas as previstas nos incisos II e III, imp�em a desocupa��o volunt�ria no prazo reduzido de 15 (quinze) dias. Para que fique claro, o artigo 9� prev� que a loca��o pode ser desfeita por m�tuo acordo (inciso I), em decorr�ncia da pr�tica de infra��o legal ou contratual (inciso II), em decorr�ncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III) e para a realiza��o de repara��es urgentes determinadas pelo Poder P�blico, que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio no im�vel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (inciso IV). Os artigos 68 a 70 da Lei n�. 8.245/90 disciplinam a a��o revisional de aluguel, que pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locat�rio, tendo “por escopo adequar o valor do aluguel ao de mercado, n�o se confundindo com o reajuste do mesmo valor, que se faz necess�rio, periodicamente, em raz�o da perda do poder aquisitivo da moeda”(Ant�nio Carlos Marcato. Breves considera��es sobre a revis�o do aluguel. Jus Navigandi, Teresina, ano 6, n. 57, jul. 2002. Dispon�vel em: . Acesso em: 10 fev. 2010). A Lei n�. 12.112/09 deu nova reda��o aos incisos II e IV do artigo 68. Aquele trata do aluguel provis�rio, devido desde a cita��o, que ser� fixado pelo juiz, ao designar audi�ncia, se houver pedido nesse sentido. Na reda��o original, o juiz devia se utilizar, nessa tarefa, dos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicasse e o valor n�o podia exceder 80% (oitenta por cento) do pedido. A nova reda��o diz que o juiz deve se utilizar dos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locat�rio, ou nos que indicar, observando os seguintes limites: (a) em a��o proposta pelo locador, o aluguel provis�rio n�o poder� ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; e (b) em a��o proposta pelo locat�rio, o aluguel provis�rio n�o poder� ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. A inova��o, portanto, procurou estabelecer tratamento ison�mico entre locador e locat�rio. O inciso IV disciplina as audi�ncias da a��o revisional. Na de concilia��o, ser� apresentada a contesta��o, que dever� conter contraproposta, se houver discord�ncia quanto ao valor pretendido. Se a concilia��o n�o for poss�vel, o juiz determinar� a realiza��o de per�cia, se necess�ria, designando, desde logo, audi�ncia de instru��o e julgamento. A inova��o parece ser meramente terminol�gica, pois a reda��o original trazia as mesmas regras, mas denominava a primeira audi�ncia ‘de instru��o e julgamento’, considerando a segunda sua continua��o. Os artigos 71 a 75 da Lei n�. 8.245/90 disciplinam a a��o renovat�ria, a qual, “como seu pr�prio nome diz, visa renovar contrato de loca��o em vigor, protegendo o locat�rio de ter que deixar o im�vel no qual exerce suas atividades comerciais” (Sylvia Maria Mendon�a do Amaral. A��o renovat�ria protege o fundo de com�rcio. http://www.correiadasilva.com/ pdf/ Informativo51 .pdf. Acesso em: 10 fev. 2010).
A Lei n�. 12.112/09 deu nova reda��o ao inciso V do artigo 71 e ao artigo 74. O artigo 71 enumera, em sete incisos, os requisitos espec�ficos da peti��o inicial da a��o renovat�ria. O inciso V cuida da indica��o do fiador, quando houver no contrato a renovar. Na reda��o original, quando o fiador n�o fosse o mesmo, a peti��o inicial devia trazer a “indica��o do nome ou denomina��o completa, n�mero de sua inscri��o no Minist�rio da Economia, Fazenda e Planejamento, endere�o e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profiss�o e o n�mero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira”. A nova reda��o repete as exig�ncias relativas ao novo fiador, mas estabelece que a comprova��o da idoneidade financeira aplica-se inclusive ao fiador j� existente. Se a a��o renovat�ria for julgada improcedente, a nova reda��o do artigo 74 estabelece que “o juiz determinar� a expedi��o de mandado de despejo, que conter� o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupa��o volunt�ria, se houver pedido na contesta��o”. A inova��o � prejudicial ao locat�rio, pois a reda��o original previa a concess�o de prazo “de at� seis meses ap�s o tr�nsito em julgado da senten�a para desocupa��o”. S�o essas as novidades da Lei n�. 12.112/09. Numa primeira avalia��o, pode-se afirmar que as mudan�as favoreceram o locador e, em grau menor, o fiador. O locat�rio saiu perdendo e n�o apenas o inadimplente, bastando que se considere a amplia��o das hip�teses que autorizam a concess�o de “liminar para desocupa��o em quinze dias, independentemente da audi�ncia da parte contr�ria e desde que prestada a cau��o no valor equivalente a tr�s meses de aluguel” (art. 59, � 1�), a limita��o da faculdade da emenda da mora (art. 62, par. �nico) e o aumento dos casos em que o prazo para desocupa��o volunt�rio � reduzido de 30 (trinta) para 15 (quinze) dias (art. 63, � 1�). Para alguns especialistas, contudo, mesmo os locat�rios foram beneficiados pelas novas regras, pois elas representam um est�mulo � loca��o e, com o aumento da oferta, o valor dos alugu�is sofrer� redu��o. Que assim seja. Indique aos amigos Importante:1 - Conforme lei 9.610/98, que disp�e sobre direitos autorais, a reprodu��o parcial ou integral desta obra sem autoriza��o pr�via e expressa do autor constitui ofensa aos seus direitos autorais (art. 29). Em caso de interesse, use o link localizado na parte superior direita da p�gina para entrar em contato com o autor do texto.2 - Entretanto, de acordo com a lei 9.610/98, art. 46, n�o constitui ofensa aos direitos autorais a cita��o de passagens da obra para fins de estudo, cr�tica ou pol�mica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor (Francisco Afonso Jawsnicker) e a fonte www.jurisway.org.br.3 - O JurisWay n�o interfere nas obras disponibilizadas pelos doutrinadores, raz�o pela qual refletem exclusivamente as opini�es, ideias e conceitos de seus autores.
Coment�rios e Opini�es1) Manoel (27/6/2012 �s 20:40:52) � sempre bom ler coment�rios t�o balizados, enriquece nossos conhecimentos e nos faz pensar...
Abra�os2) �lvaro (11/2/2013 �s 17:44:09) Tudo muito claro! Somente usu�rios cadastrados podem avaliar o conte�do do JurisWay.Para comentar este artigo, entre com seu e-mail e senha abaixo ou fa�o o cadastro no site.	J� sou cadastrado no JurisWay email ou login: senha: Esqueceu login/senha? Lembrete por e-mail N�o sou cadastrado no JurisWay Institucional