Source: https://www.eporady24.pl/zasady_funkcjonowania_wspolwlasnosci_ulamkowej,pytania,4,213,13290.html
Timestamp: 2020-02-29 03:19:35+00:00
Document Index: 99487907

Matched Legal Cases: ['art. 201', 'art. 201', 'art. 202', 'art. 199', 'art. 199', 'art. 199', 'art. 207', 'art. 673', 'art. 39', 'art. 199', 'art. 199', 'art. 169', 'art. 170', 'art. 5', 'art. 9', 'art. 80', 'art. 220', 'art. 206', 'art. 203', 'art. 39', 'art. 198']

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 01.10.2015
Jestem właścicielem 1/3 nieruchomości. Całość (grunt wraz z budynkami) jest wynajmowana na podstawie umowy najmu spółce prowadzącej działalność handlową. Umowa zawarta jest na czas określony. Czy w związku z mniejszym udziałem moje prawo własności i decydowania o nieruchomości jest lub czy może być w jakiś sposób ograniczone? Czy mogę dowolnie ustalać np. wysokość czynszu? Czy mogę wypowiedzieć umowę przed upływem czasu, na który została zawarta (w umowie nie ma zapisów o ewentualnym odszkodowaniu)? W skrajnym przypadku mógłbym przecież zaszkodzić interesom współwłaścicieli. Słyszałem, że nawet osoba posiadająca minimalny udział w prawie własności może zablokować dysponowanie nieruchomością pozostałym właścicielom. Czy tak jest w rzeczywistości?
Jak wynika z podanych informacji, posiada Pan udział 1/3, a więc 33,3%, w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej aktualnie przedmiot umowy najmu, zawartej pomiędzy współwłaścicielami a podmiotem gospodarczym (spółką prawa handlowego), na czas określony.
Już z samej zasady funkcjonowania współwłasności ułamkowej, a z taką jej formą mamy do czynienia w niniejszym wypadku, wynika powinność określonych wzajemnych relacji pomiędzy współwłaścicielami i współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną oraz uzgadniania spraw jej dotyczących. Wynajęcie przedmiotu współwłasności należy niewątpliwie zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności „zwykłego zarządu”, jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów (np. czynszu najmu, czynszu dzierżawnego), uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253).
„Przez czynności zwykłego zarządu (art. 201 Kodeksu cywilnego) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw, związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99). Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 K.c.). Jeżeli jednak większość postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202 K.c.).
Z kolei w myśl przepisu art. 199 K.c., do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna – przyp. aut.) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W kontekście powyższego przepisu art. 199 K.c. rzeczywiście możemy mówić o tym, że jeśli dany współwłaściciel nie posiada co najmniej połowy udziałów, to jest w pewnym stopniu ograniczony w prawie decydowania o rzeczy i forsowania własnych projektów. Dotkliwe jest zwłaszcza to, iż nie może on samodzielnie wystąpić na drogę sądową z wnioskiem o rozstrzygnięcie, czy planowana przez niego czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu jest celowa i zbieżna z interesem wszystkich współwłaścicieli. Konieczne byłoby Pańskie współdziałanie z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Natomiast gdyby tylko Pan oponował przeciwko przedsięwzięciu jakiegoś działania, przekraczającego zakres zwykłego zarządu (np. wypowiedzenie lub rozwiązanie umowy najmu, sprzedaż nieruchomości, podwyżka lub obniżka czynszu), to pozostali współwłaściciele, dysponujący 2/3 udziałów, mogą skierować sprawę pod rozpoznanie sądu i uzyskać zezwolenie na sprzedaż czy inną czynność, zastąpi ono Pańską brakującą zgodę, potrzebną do dokonania danej czynności prawnej.
Nie może Pan samodzielnie ustalać wysokości czynszu, jeśli obaj pozostali współwłaściciele nie udzielą Panu ku temu stosownych pełnomocnictw. Tylko upoważnienie do działania w ich imieniu w tej konkretnej sprawie, ewentualnie ze wskazaniem szczegółowego zakresu działania, przedłożone w toku aneksowania umowy najmu, będzie miało walor prawny. Gdy takich pełnomocnictw brak, zmiana wysokości czynszu, a co za tym idzie zmiana warunków i treści zawartej umowy, wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli, jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 199 K.c.). Samodzielnie może Pan jedynie pobierać czynsz od najemcy, w formie gotówki lub przelewu, to jest czynność zwykłego zarządu. Oczywiście stanowić on będzie przychód wspólny, stosownie do wielkości udziałów. Jak bowiem wynika z treści przepisu art. 207 K.c., pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Jak już wyżej wskazałam, wypowiedzenie umowy najmu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Nie może Pan więc samodzielnie złożyć najemcy oświadczenia o wypowiedzeniu, jeśli nie będzie miał Pan zgody (pełnomocnictw) pozostałych współwłaścicieli, takie działanie będzie nieważne i nieskuteczne. Dopuszczalność wypowiedzenia nie ma żadnego związku z zastrzeżeniem jakiegokolwiek odszkodowania. Wypowiedzenie umowy najmu, przez wynajmującego lub najemcę, jeśli jest ona zawarta na czas oznaczony jest dopuszczalne tylko w wypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 K.c.). Aby ciągły stosunek prawny najmu na czas oznaczony mógł ustać wskutek wypowiedzenia, a więc zgodnie z wolą jednej ze stron, umowa musi bezwzględnie przewidywać sytuacje, w których takie wypowiedzenie będzie dopuszczalne, np. ogłoszenie upadłości najemcy. Jeśli te kwestie w ogóle nie są uregulowane, nie jest możliwe wypowiedzenie umowy, chyba że następczo strony aneksem wprowadzą do jej treści stosowne postanowienia.
Wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie przez sąd, czy zasadne jest dokonywanie określonej czynności prawnej z zakresu przekraczającego zwykły zarząd rzeczą wspólną, podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.). Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela. W świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05), „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c., a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu, są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 K.c., art. 170 K.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.
Uprawnieniem, które służy każdemu współwłaścicielowi bez względu na wielkość jego udziału, jest prawo do żądania zniesienia współwłasności, może się to dokonać albo umownie albo na drodze sądowej, odpłatnie lub nieodpłatnie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nigdy nie ulega przedawnieniu (art. 220 K.c.). Współwłaściciel, który sprawuje zarząd rzeczą wspólną może także żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy (art. 206 K.c.). Ponadto, jeśli nawet w istotnych sprawach zwykłego zarządu nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli albo jeżeli większość narusza zasady prawidłowej gospodarki lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z żądaniem wyznaczenia zarządcy (art. 203 K.c.). Wniosek o ustanowienie zarządu nad rzeczą wspólną podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Warto dodać, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzić swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 K.c.), a więc może swój udział sprzedać, darować, obciążyć hipoteką. Nie ma przeszkód w wyjściu ze współwłasności, jeśli tylko znajdzie się nabywca udziału, bez potrzeby znoszenia samej współwłasności.