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Timestamp: 2018-04-22 12:17:36
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Die 24 wichtigsten BGH-Urteile zu den Betriebskosten » Gröber Hausverwaltung München
1. Wegen Verwalter zu spät abgerechnet: Das zählt nicht!
Vermieter von Eigentumswohnungen müssen genauso schnell über die Betriebskosten abrechnen, wie Vermieter von „ganz normalen Wohnungen“. Lässt die Verwalterabrechnung für die WEG auf sich warten, ist das kein Entschuldigungsgrund für eine verspätete Abrechnung des Vermieters gegenüber seinem Mieter (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15). Es sei denn, der Vermieter kann beweisen, dass er alles für eine möglichst schnelle Abrechnung unternommen hat.
2. Betriebskosten vereinbaren: So einfach wie noch nie
3. Alle Rechenschritte offenlegen: Muss nicht mehr sein
Bekommen Sie eine Abrechnung für mehrere Gebäude, die Sie dann auf die einzelnen Gebäude verteilen, müssen Sie in Ihrer Abrechnung nicht mehr dem Mieter haarklein aufschlüsseln und erläutern, wie Sie die auf sein Gebäude entfallenden Kosten berechnet haben (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15).
Gleiches gilt, wenn Sie Betriebskosten um nicht umlagefähige Anteile bereinigen und nur die umlagefähigen Kosten dem Mieter auf die Betriebskostenabrechnung setzen.
Aber auch, wenn Sie Wohn- und Gewerberaumvermieter unter einem Dach haben und einen Vorwegabzug für die Gewerberaummieter machen, bevor Sie die restlichen Kosten auf die Wohnungsmieter umlegen.
Eine Betriebskostenabrechnung ist auch nicht schon deshalb gleich formell unwirksam, wenn Sie aus jahresübergreifenden Rechnungen den auf den Abrechnungszeitraum entfallenden Betrag ermitteln und dabei nicht alle dafür erforderlichen Zwischenschritte in Ihrer Abrechnung offenlegen (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13).
4. Eigenleistungen dürfen auf Ihre Abrechnung
Den Hof fegen oder den Rasen mähen: Das zählt zu den umlegbaren Betriebskosten. Erbringen Sie solche „umlegbaren Betriebskosten“ selbst, dürfen Sie die dem Mieter auf die Abrechnung setzen.
Selbst, wieviel Sie dafür dem Mieter auf die Abrechnung setzen dürfen, hat der BGH entschieden: Die Kosten, die Ihnen auch ein Drittunternehmen – sprich die Gartenbau- oder eine Hausmeisterfirma – in Rechnung stellen würde (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12). Allerdings ohne die Umsatzsteuer!
5. Überschrittene Abrechnungsfrist: Wenn der Mieter dennoch zahlt
Wohnungsvermieter müssen spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Versäumen Sie diese Frist, muss der Mieter keine Betriebskosten mehr nachzahlen.
6. Abrechnungsfrist: Zugang, nicht Verschicken entscheidet
Für das Einhalten der Abrechnungsfrist kommt es darauf an, wann der Mieter Ihre Abrechnung erhält, nicht, wann Sie diese verschickt haben.
Es genügt also nicht, wenn Sie Ihre Betriebskostenabrechnung also noch vor Ablauf der 12-Monats-Frist abgeschickt haben, sondern wann Ihre Abrechnung im Briefkasten des Mieters liegt. Kommt die Abrechnung wegen eines Verschuldens der Post zu spät beim Mieter an, wird das dem Vermieter zugerechnet (BGH, Urteil v. 21.1.2009, VIII ZR 107/08).
7. Abrechnungsinhalt: Formell muss alles stimmen
Enthält Ihre Abrechnung allerdings einen formellen Fehler, ist es so, als hätten Sie gar nicht abgerechnet. Dann können Sie die Abrechnung nicht mehr innerhalb der Abrechnungsfrist korrigieren, sondern müssen eine komplett neue Abrechnung erstellen.
8. Abrechnungszeitraum umstellen: Nur mit Vereinbarung möglich!
Deswegen hat der BGH entschieden, dass Sie den Abrechnungszeitraum einmalig und auch nur in Absprache mit dem Mieter verlängern dürfen z. B. im Umstellungsjahr auf 19 Monate (BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10). Besser ist es jedoch, bei einer Umstellung erst eine „kürzere Abrechnung“ zu erstellen (z. B. von Mai bis Dezember) und dann wieder eine „normale“ Abrechnung über 12 Monate.
9. Bitte keine Abkürzungen in Ihrer Betriebskostenabrechnung
10. Richtig adressieren: Vergessen Sie ja niemanden
Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09).
11. Abrechnung nachbessern: Wie lange Sie Zeit haben
12. Unverständliche Betriebskostenabrechnungen sind unwirksam
13. Ein formeller Fehler kostet Sie Ihre Betriebskostennachzahlung
14. Zu große Wasserzähler müssen raus
15. Ungeeichte Wasserzähler: Abrechnung nicht gleich unwirksam
16. Wann und wie Sie Sperrmüllkosten umlegen dürfen
17. Versicherungskosten dürfen zusammengefasst werden
Sie dürfen in Ihrer Betriebskostenabrechnung die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einem Betrag angeben.
Sie müssen also nicht die einzelnen Versicherungsarten einzeln aufführen und jeden Betrag in der Betriebskostenabrechnung extra ausweisen. Es genügt, wenn Sie die Kosten für die Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug zusammenrechnen und nur den Gesamtbetrag unter den „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ aufführen (BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 346/08).
18. Aufzugskosten: Erdgeschossmieter muss mitzahlen
Sie können den Erdgeschossmieter mit an den Aufzugskosten beteiligen (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter in einem anderen Gebäudeteil wohnt und den Aufzug nicht nutzen kann (BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08).
19. Sonstige Betriebskosten müssen ausdrücklich genannt werden
Gleiches gilt für die Kosten eines „E-Checks“ sofern Sie die extra im Mietvertrag unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufgeführt haben (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06).
20. Saubere Sache: Die Öltankreinigung dürfen Sie umlegen
21. Funkbasierte Geräte: Mieter muss Einbau dulden
Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Messgeräte zur Verbrauchserfassung von Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Der Mieter muss den Einbau dieser Geräte dulden (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10). Gleiches gilt für Funk-Rauchwarnmelder (BVerfG, Beschluss v. 8.12.2015, 1 BvR 2921/15).
22. Zwischenablesungskosten sind keine Betriebskosten
Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, zählen nicht zu den Betriebskosten: Solche „Nutzerwechselgebühren“ sind Verwaltungskosten und die dürfen nicht auf Ihre Betriebskostenabrechnung!
23. Fehler in der Abrechnung: Mieter hat 12 Monate Zeit
24. Betriebskostenrechnungen: Sie müssen die Originale vorlegen
Der Mieter darf die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung prüfen. Dazu gehört, dass er die Originalbelege und -rechnungen einsehen darf.
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