Source: https://community.beck.de/2016/04/05/betriebskosten-sind-betriebskosten
Timestamp: 2019-10-23 20:44:23
Document Index: 289082600

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556']

Betriebskosten sind Betriebskosten | beck-community
von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 05.04.2016
Rechtsgebiete: BetriebskostenUmlagevereinbarungMiet- und WEG-Recht1|3948 Aufrufe
Während wir uns jahrelang Gedanken darüber gemacht haben, wie eine inhaltlich bestimmte, insbesondere formularmäßige Umlagevereinbarung wirksam geschaffen werden kann, haben wir nicht realisiert, dass der Begriff der Betriebskosten mittlerweile zum allgemeinen Sprachgebrauch gehört. Dies ist jedenfalls die Auffassung des BGH (BGH v. 10.2.2016 - VIII ZR 137/15) und hat weitreichende Konsequenzen für die Praxis.
Der BGH musste in dieser Entscheidung zu der Frage Stellung nehmen, ob die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV in einem Mietvertrag, der nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung (= Wegfall der II. BV) beschlossen wurde, zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten führt. Er hat es dahinstehen lassen, ob die in der Literatur herrschende Meinung (z.B. Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Aufl., § 556 BGB Rz. 46), die eine solche Regelung für unwirksam hält, zutrifft. Denn nach Auffassung des VIII. Senats ist der Begriff der Betriebskosten im Gesetz definiert (§ 556 Abs. 1 BGB) und daher weder inhaltlich unbestimmt noch intransparent. Immerhin sei die II. BV 1957 in Kraft getreten und seitdem werde der Begriff der Betriebskosten verwendet.
Der XII. Senat des BGH hatte vor kurzem noch einen ähnlichen Fall zu entscheiden (BGH v. 2.5.2012 – XII ZR 88/10). Dort fehlte es (eindeutig) an einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Umlagevereinbarung. Allerdings enthielt der Mietvertrag die Klausel: „Die Nebenkosten für Betriebskosten werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben.“ Der XII. Senat sah darin keine Anspruchsgrundlage für eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. Nach der Auffassung des VIII. Senats hätte diese Regelung ausgereicht.
Ich gehe nicht davon aus, dass wir geteiltes Recht bekommen. Nach der Entscheidung des VIII. Senats reicht es aus, wenn im Mietvertrag deutlich wird, dass neben der Miete die Betriebskosten umgelegt werden sollen. Wollen die Parteien einen von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Inhalt den Betriebskosten beimessen, müssen sie dies im Mietvertrag zum Ausdruck bringen. Ansonsten wird die gesetzliche Definition der inhaltlichen Bestimmung zugrundegelegt. Damit ist eine ausdrückliche Nennung nur für die sog. sonstigen Betriebskosten notwendig.
Viele Vermieter, die in der Vergangenheit Prozesse über Nachforderungen verloren haben, weil die Amtsgerichte meinten, ihre Umlagevereinbarung sei nicht ausreichend bestimmt, können nun erneut prüfen, ob der Vertrag nach den neuen Grundsätzen nicht doch eine ausreichende Anspruchsgrundlage bietet. Denn die Rechtskraft entgegenstehender Entscheidungen beschränkt sich auf die dem Urteil zu Grunde liegende Betriebskostenabrechnung.
Dr. Marc Mewes kommentiert am Di, 2016-04-05 15:52 Permanenter Link
" die Betriebskosten" kann aber auch die Frage aufwerfen: Welche genau ?
AG Winsen, 23.10.2013 - 16 C 808/13: Nebenkosten nur insoweit umlagefähig, wie dies vereinbart wurde!