Source: http://www.mieterverein-hamburg.de/kuendigung-vermieterwechsel.html
Timestamp: 2015-07-02 19:28:26
Document Index: 22694609

Matched Legal Cases: ['§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 580', 'BGH', 'BGH']

Kuendigung Wohnung Eigenbedarf Verkauf • Mieterverein zu Hamburg
Tipps & Ratgeber > Kündigung & Vermieterwechsel
Kündigungskalender & Merkblätter
Informationen zur Zulässigkeit eines zeitweiligen Kündigungsaussschlusses und eines Zeitmietvertrags enhalten unsere Merkblätter …
Das zweite Merkblatt gibt außerdem Auskunft über die Rechtslage bei vor dem 1.9.2001 geschlossenen Mietverträgen.
Speziell an Senioren, die kündigen wollen, wendet sich das Merkblatt 21: „Tipps für Senioren: Ich gebe meine Wohnung auf – was muss ich dabei beachten?“
Kündigung des Vermieters - Was muss man als Mieter beachten?
Weitere wichtige Hinweise, wie man sich nach Erhalt einer Kündigung verhalten muss, finden Sie unserem Merkblatt … Wenn eine Kündigung kommt Längst nicht jede Kündigung muss zum Auszug des Mieters führen
Wer sich über seine Rechte informiert und sich zur Wehr setzt, hat gute Chancen, sein „Dach über dem Kopf“ zu behalten. Nehmen Sie eine Kündigung nie auf die leichte Schulter!
Weitere Einzelheiten und Tipps nennt unser Merkblatt …
Der Vermieter kann nicht nur für sich selbst, sondern auch für „seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Eigenbedarf geltend machen. Zu den Familienangehörigen zählen – außer Kindern, Enkeln und Eltern – auch Geschwister und deren Kinder (BGH, VIII ZR 159/09, Urteil vom 27.1.2010). Räumungsklagen können abgewiesen werden, wenn das Gericht den angeblichen Eigenbedarf für unglaubwürdig hält. Beispiele: Der Kündigung war der vergebliche Versuch einer Mieterhöhung vorangegangen (AG Hamburg 49 C 496/99, Urteil vom 6.4.2000); die Begründung für den Eigenbedarf stellte sich als unrichtig heraus (LG Lübeck 16 S 49/99, Urteil vom 4.11.1999, MieterJournal 1/2000 S. 7); wegen Unstimmigkeiten in der Kündigungs-Begründung, zumal nach einer vorausgegangenen Kündigung, wenn Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches bestehen (LG Hamburg, 334 S 25/07, Beschlüsse vom 28.6.2008 und 30.8.2008, MieterJournal 2008, 15).
Die Umwandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum gibt als solche kein Recht zur Kündigung. Dasselbe gilt beim Verkauf oder der Versteigerung einer Wohnung. Allerdings kann der Käufer bzw. der „Ersteher“ einen Kündigungsgrund haben. Wird die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, so hat der Mieter für mindestens drei Jahre Schutz vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung. In Hamburg genießt der Mieter auf Grund der „Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum“ 10 Jahre lang Schutz vor Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen. Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis bei der Umwandlung schon bestand. Wer also erst eine (umgewandelte) Eigentumswohnung anmietet, hat nicht diesen zusätzlichen Mieterschutz. Der Mieter, dessen Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses umgewandelt wird, hat ein Vorkaufsrecht, siehe Stichwort Vorkaufsrecht im nächsten Abschnitt.
Wenn ein Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“, gibt er dem Vermieter Grund zur Kündigung. Die Kündigung kann sogar fristlos erfolgen, wenn die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Im Regelfall ist vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich. In einem Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 – betont der BGH, dass einer fristgemäßen („ordentlichen“) Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung nicht etwa eine Abmahnung des Vermieters vorausgegangen sein muss. Im Einzelfall könne es aber am für eine Kündigung erforderlichen Gewicht fehlen, wenn der Mieter nicht gegen eine (unterbliebene) Abmahnung verstoßen habe. Verwertungs-Kündigung
Ein Vermieter kann kündigen, wenn er bei Fortführung des Mietverhältnisses „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“ (§ 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB). Eine solche Kündigung muss der Vermieter nachvollziehbar begründen (AG Hamburg 47 C 618/00, Urteil vom 6.4.2001, MieterJournal 2/2002, Seite 7, für den Fall einer beabsichtigten Wohnungs-Zusammenlegung). Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt eine Verwertungskündigung in Betracht, wenn der Vermieter ein instandsetzungsbedürftiges, aber nicht absichtlich vernachlässigtes Objekt zwar in Kenntnis seines Zustands erwirbt, aber bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf eine Minimalsanierung verwiesen wäre, die die geringe Restlebensdauer des Gebäudes aber nicht verlängern würde (BGH, Urteile vom 28.1.2009 - VIII ZR 9/08, 8/08 und 7/08, WuM 2009,182).
Nicht nur das völlige Ausbleiben der Miete, sondern auch eine wiederholte unpünktliche Mietezahlung kann das Mietverhältnis gefährden, stellte der BGH in einem Urteil vom 11.1.2006 (VIII ZR 364/04) klar. Eine wiederholte unpünktliche Zahlung könne sowohl eine fristgemäße als auch eine fristlose Kündigung auslösen. Wichtig: Durch eine spätere Nachzahlung wird die Kündigung nicht wieder hinfällig. Unpünktliche Zahlungsweise ist besonders dann gefährlich, wenn der Vermieter schon deutlich darauf hingewiesen hat, dass er weitere unpünktliche Zahlungen nicht hinnehmen wird.
Ein ungefähr gleichzeitig mit der Wohnung vermieteter Kfz-Stellplatz kann vom Vermieter nicht gesondert gekündigt werden, denn es liegt ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garagenplatz vor. Auch ein später dazugemieteter Stellplatz kann nicht gekündigt werden, wenn der Vermieter in den Wohnungs-Mietvertrag geschrieben hat, dass der Mieter einen Stellplatz anzumieten habe, wenn er ein Auto halte. Infolgedessen hängen beide Verträge so eng zusammen, dass eine Teilkündigung ausgeschlossen ist (AG Hamburg 40a C 91/00, Urteil vom 5.7.2000, MieterJournal 4/2000 S.8). Bei einem Garagen- oder Stellplatz, der bei einem anderen Vermieter angemietet wurde, gibt es keinen Kündigungsschutz. Kündigungsmöglichkeit und -frist richten sich nach dem Mietvertrag bzw. dem BGB (bei monatlicher Mietezahlung: 3 Monate, § 580a Abs. 1 Ziffer 3 - bei gewerblicher Nutzung jedoch nur zum Quartalsende).
Weitere Einzelheiten zur Frage, ob und mit welcher Frist ein Mieter kündigen kann enthält unser Merkblatt …
Kündigt der Vermieter, so gelten gestaffelte Fristen, die sich nach der Wohndauer des Mieters richten: bis 5 Jahre Wohnzeit: 3 Monate; mehr als fünf Jahre: 6 Monate; mehr als acht Jahre: 9 Monate. Die frühere Verlängerung auf 12 Monate nach zehnjährigem Wohnen ist entfallen. Wenn der Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des neuen Mietrechts (1.9.2001) geschlossen wurde und nach einer Wohndauer von 10 Jahren eine Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate vorsieht, so ist der Vermieter auch jetzt noch hieran gebunden (BGH, VIII ZR 71/01, Urteil vom 12.3.2008).
Es gibt keinen Grundsatz, dass man gegen Stellung von 3 Nachmietern vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden kann. Grundsätzlich sind Verträge einzuhalten. Die Rechtsprechung macht eine Ausnahme, wenn der Mieter die Wohnung unverschuldet nicht mehr nutzen kann und sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dasjenige des Vermieters an der Fortführung überwiegt (BGH, VIII ZR 244/02, Urteil vom 22.1.2003). Dann kann der Vermieter nach „Treu und Glauben“ gehalten sein, den Mieter gegen Beibringung eines ordentlichen und solventen Nachmieters aus dem Vertrag herauszulassen. Beispiele für solche Härtefälle: Versetzung ohne eigenes Zutun nach außerhalb
Was Mitbewohner und Erben des Mieters zu beachten haben, erläutert das Merkblatt …
Ist Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Räume (unter)vermietet, so hat der (Unter)Mieter nur einen geminderten Mieterschutz: Einen Kündigungsgrund braucht der Vermieter/Hauptmieter nicht, wenn der untervermietete Raum überwiegend möbliert und an eine Einzelperson vermietet wurde. In diesem Fall ist die Kündigungsfrist für beide Beteiligten abgekürzt: Wenn die Kündigung bis zum 15. des Monats zugeht, wirkt sie zum Ende des Monats. Wenn der (unter)vermietete Wohnraum nicht möbliert oder an eine Familie überlassen wurde, kann der Vermieter ohne Kündigungsgrund kündigen, wenn er sich darauf beruft, dass er mit dem (Unter)Mieter in einer Wohnung wohnt. Die normale Kündigungsfrist (siehe vorstehendes Stichwort Kündigungsfrist) verlängert sich dann um 3 Monate.
Mieterverein zu Hamburg, © 2015 • Landesverband im Deutschen Mieterbund (DMB) • Beim Strohhause 20 • 20097 Hamburg
Startseite • Aktuelles • Tipps & Ratgeber • Mitgliedschaft • Beitritt & Informationsmaterial • Kontakt • Pressekontakt • Impressum • Datenschutz