Source: https://affittimilano.net/blog/category/la-giurisprudenza-nellimmobiliare/
Timestamp: 2020-03-31 10:11:06+00:00
Document Index: 104709853

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1594', 'art. 1595', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1595', 'art. 9', 'art. 1759']

La giurisprudenza nell’immobiliare – Affitti Vendite Milano
Affitti Vendite Milano
Categoria: La giurisprudenza nell’immobiliare
Pubblicato il 30 Aprile, 2018 15 Aprile, 2018
Ma il contratto transitorio è valido anche se a canone libero?
NO NO e NO e ancora NO
Il contratto transitorio NON può avere il canone libero e non solo, sul contratto l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso. A Milano tutti i giorni vengono registrati contratti con una tempistica inferiore ai 18 mesi, ma non rispettano in minima parte le condizioni di cui parlerò.
Come ho scritto nell’ultimo articolo, una delle tipologie contrattuali previste dalla legge 431/98 è il contratto di natura TRANSITORIA, ma per trovare le caratteristiche normative che regolano questo contratto dobbiamo fare riferimento a 3 decreti Ministeriali di cui l’ultimo del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture e Trasporti e agli accordi locali stipulati tra le associazioni di categorie, i famosi accordi territoriali o piu comunemente conosciuti come CANONE CONCORDATO.
come CARATTERISTICHE principali abbiamo:
DURATA….STESURA…..IMPORTO
LA DURATA deve essere minimo di 1 mese e massimo 18, la locazione si intende conclusa senza che sia necessaria alcun tipo di comunicazione dalle parti. é possibile il rinnovo (anche se non automatico) nel caso si verifichino ancora le cause di transitorietà o nell’accordo tra le parti a proseguire con il contratto di locazione, ma non più di natura transitoria ma verrà sostituito con il classico 4+4.
STESURA questo deve essere predisposto usando uno schema predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture (Decreto ministeriale Allegato B), si distingue dal classico perché all’interno di questo deve essere evidenziata la natura transitoria dello stesso, esempio, se la transitorietà è del conduttore, possiamo penare a un master o a un contratto di lavoro a tempo determinato, invece se la transitorietà è del locatore possiamo immaginare che questo sia andato all’estero per 12 mesi e al suo rientro, rientra in possesso del suo immobile. comunque questa transitorietà delle essere giustificata allegando la documentazione che l’attesta. Questo può essere scritto seguendo il modello tipo, importante è che ne segua il contenuto e i vincoli su durata e MISURA del canone.
IMPORTO questo può essere deciso liberamente SOLO NEI COMUNI CON MENO DI 10.000 abitanti, laddove il comune dove si trova l’immobile ha piu di 10000 abitanti, ci sono degli accordi locali che stabiliscono ed individuano delle fasce di oscillazione all’interno delle quali debbono essere compresi i canoni, come è nel COMUNE DI MILANO, DOVE IL CANONE DI LOCAZIONE RICHIESTO DEVE STARE DENTRO QUESTE FASCE. Nell’ultimo decreto del 2017, si prevede che questo tipo di contratto può subire delle variazioni fino a un massimo di 20% dei valori.
durata massima non superiore a 18 mesi;
importo del canone di locazione contrattato in linea con gli accordi territoriali
documentazione che documenti bene l’esigenza della transitorietà.
Per la tassazione questo contratto segue quella prevista dal 3+2 canone concordato, ossia 10% in regime di cedolare secca, a questa si aggiunge anche la riduzione del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016.
Pubblicato il 29 Aprile, 2018 15 Aprile, 2018
Stai per lasciare la casa in affitto e ti assale un dubbio: dovró ridipingere casa prima di andarmene? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.
Ecco cosa dicono la Cassazione e le relative sentenze dei giudici supremi.
Normalmente giudici non prendono alla lettera la clausola del contratto che recita che l’inquilino deve «riconsegnare l’appartamento nello stesso stato in cui l’ha avuto», facendovi rientrare anche l’obbligo della tinteggiatura dei muri.
La giurisprudenza maggioritaria invece è del parere opposto. Ad esempio una sentenza facendo riferimento agli obblighi gravanti sul conduttore al momento della riconsegna dell’immobile al termine del rapporto locativo, rientrano nel normale degrado d’uso i fori da tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere pensili e i fori per il sostegno delle tende. Inoltre, la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti.
L’inquilino deve sicuramente tinteggiare l’appartamento se ha fatto cambiamenti evidenti(per esempio, ha dipinto i muri con colori scuri o con dei graffiti).
Anche la Cassazione è d’accordo. Secondo la Corte, la clausola contenuta nel contratto di affitto che obbliga l’inquilino ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dall’appartamento per il suo normale uso (ponendo quindi a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) è nulla. Essa infatti, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che invece la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.
Secondo la Suprema Corte, l’impegno a ritinteggiare l’appartamento assunto volontariamente dall’affittuario è nullo perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentitogli dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato in parte anche con il canone di locazione.
Pubblicato il 28 Aprile, 2018 15 Aprile, 2018
Il contratto di SubLocazione: natura e funzione
Con il contratto di sublocazione, il conduttore (sublocatore) concede in godimento ad un altro soggetto (subconduttore) il godimento totale o parziale dell’immobile locato.
In materia normativa per la sublocazione, con riferimento alla locazione ad uso abitativo, occorre esaminare, in primo luogo, l’art. 1594 c.c., secondo cui il Conduttore – salvo diversa previsione contrattuale – ha facoltà di sublocare l’immobile preso in locazione.
La legge n. 392/1978, inoltre, distingue tra sublocazione totale e parziale, prevedendo che:
salvo patto contrario, il Conduttore non può sublocare totalmente l’immobile;
salvo patto contrario, il Conduttore può sublocare una parte dell’immobile (es. una sola stanza), dandone preventiva comunicazione al Locatore, con lettera raccomandata.
In assenza di previsioni contrattuali specifiche, quindi, è sempre ammessa la sublocazione parziale, fermo restando che il Locatore conserva la facoltà di opporsi per gravi motivi .
Ribadisco l’importanza di inserire nel contratto una specifica clausola per l’impossibilità di sublocare .
Ciò premesso, vorrei segnalare che il Locatore ha, comunque, azione diretta nei confronti del Conduttore ai sensi dell’art. 1595 p.c., ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione [..] e per costringerlo ad adempiere tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Ciò, però, non significa che il subconduttore sia sullo stesso piano del conduttore: Non è possibile, riconoscere al subconduttore un diritto paritario né, tampoco, autonomo rispetto a quello del conduttore“.
il Locatore può pretendere il pagamento del canone d’affitto (o meglio, del prezzo della sublocazione) direttamente dal subconduttore;
i due rapporti, tuttavia, restano separati e distinti.
Altro fondamentale principio sancito dal codice civile è che: la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
Ciò vuol dire che se il Locatore inizia una causa contro il conduttore, la sentenza pronunciata in quel giudizio produrrà i suoi effetti anche nei confronti del subconduttore.
In sostanza, per liberare l’immobile, il proprietario non dovrà agire sia contro il conduttore, sia contro il subconduttore. Sarà, infatti, sufficiente ottenere una pronuncia nei confronti del primo, operando il principio sopra esaminato di cui all’art. 1595, III comma.
Pubblicato il 27 Aprile, 2018 15 Aprile, 2018
Chi paga le spese in caso di rottura di un elettrodomestico?
Nei rapporti tra proprietari e inquilini, tentare di capire chi debba pagare le spese in caso di rottura di un elettrodomestico se l’appartamento è ammobiliato non è sempre cosa semplice.
Infatti, i riferimenti normativi che possono fungere da orientamento a tal proposito sono pochi e poco chiari: si tratta, nel dettaglio, degli articoli 1576, 1590 e 1609 del codice civile.
La prima disposizione, in particolare, stabilisce che il locatore, nel corso della locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione. Di queste ultime, infatti, deve farsi carico il conduttore. L’articolo 1576 precisa poi che per quanto riguarda le cose mobili le spese di manutenzione e conservazione sono a carico del conduttore, salvo patto contrario.
La norma di cui all’articolo 1590 c.c., invece, stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha trovata, fatto salvo il deterioramento o il consumo.
Fino ad ora è quindi chiaro che il conduttore che abbia preso in locazione un appartamento con mobili ed elettrodomestici, dovrà farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, anche al fine di mantenere, per quanto possibile, l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto.
Ed è proprio per una maggiore chiarezza a proposito che possiamo chiamare in soccorso l’articolo 1609 c.c., in base al quale le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell’inquilino, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito.
È evidente che si tratta di una materia dai confini alquanto labili, che non trova un valido sostegno neanche nell’attività della giurisprudenza. Gli interventi dei giudici in materia, infatti, sono scarsi e poco rilevanti.
Da un’interpretazione delle norme elencate, è possibile in ogni caso stabilire, con riferimento ad un elettrodomestico, che se lo stesso smette di funzionare, ad esempio, perché molto vecchio o a causa di un guasto elettrico cagionato da un fulmine, è innegabile che sarà il proprietario a doversi fare carico della sistemazione del bene.
Viceversa, se si rompe un pezzo a causa dell’utilizzo prolungato o dall’utilizzo scorretto da parte dell’inquilino, sarà quest’ultimo a doverne sostenere gli oneri di riparazione.
Pubblicato il 25 Aprile, 2018 15 Aprile, 2018
Il contratto di locazione é valido se il padrone di casa non allega la certificazione energetica?
L’ Ape (acronimo di «Attestazione di Prestazione Energetica») è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio, di un appartamento, di un negozio o di qualsiasi altra unità immobiliare. Serve per dare un punteggio all’immobile in termini di isolamento e consumo del calore; può altresì prescrivere delle raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni. Questo consente di valutare la convenienza dell’acquisto o dell’affitto e stabilire i costi che potrebbero derivare dai consumi del riscaldamento e, quindi, del gas.
In una casa in affitto, l’Ape è obbligatorio?
Il proprietario di casa deve allegare la certificazione energetica al contratto di affitto quando:
se intende affiggere un annuncio commerciale di locazione: tale annuncio, infatti, deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’Ape; fanno eccezione gli annunci di locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di 4 mesi all’anno per i quali dal 22 febbraio 2014 tale obbligo non sussiste;
concludendo un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione. L’Ape va consegnato all’inquilino.
L’ Ape non è obbligatorio nel caso di:
affitti di natura transitoria di non oltre 30 giorni complessivi nell’anno (per i quali non c’è obbligo di registrazione);
contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come ad esempio proroghe, cessioni di contratto, subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda.
Se l’ attestato di prestazione energetica non viene allegato al contratto di affitto non comporta la nullità di quest’ultimo, ma solo l’applicazione di sanzioni che vanno da 300 a 1.800 euro.
È possibile sfrattare l’inquilino senza Ape?
Secondo la Legge il proprietario che non allega, in caso di nuovo contratto di locazione, l’immobile di un attestato di prestazione energetica, è esposto ad una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro. Non è però contemplata dalla legge l’invalidità del contratto nel caso di mancato adempimento da parte del proprietario dell’obbligo in commento. Pertanto se il contratto di affitto è stato regolarmente registrato sarà possibile procedere allo sfratto anche in assenza di allegazione dell’Ape.
Pubblicato il 20 Aprile, 2018 3 Aprile, 2018
TARI – Chi la paga?
La TARI è la tassa sui rifiuti che dal 2014 sostituisce la TARES.
Chi paga: il detentore dell’immobile (proprietario, affittuario, usufruttuario, etc.). Il pagamento della Tari spetta, dunque, al proprietario residente nell’immobile, in caso di affitto all’inquilino che occupa l’immobile, in caso di comodato a colui che lo usa.
Quando si paga: le scadenze le decide il Comune, prevedendo almeno due rate a cadenza semestrale con possibilità di pagare tutto entro il 16/6. L’acconto dovrebbe in genere esser scaduto tra fine Maggio e Giugno, calcolato probabilmente in base a quanto pagato nel 2015. Alcuni Comuni, con lo stesso criterio, potrebbero aver previsto anche un secondo acconto.
Qualora il contribuente riscontri un errato computo della parte variabile della tassa sui rifiuti effettuato dal Comune o dal soggetto gestore del servizio può chiedere il rimborso del relativo importo in ordine alle annualità a partire dal 2014, anno in cui la Tari è entrata in vigore.
Pubblicato il 19 Aprile, 2018 3 Aprile, 2018
Quali sono i costi totali d’affitto che bisogna sostenere?
Quando si parla di soldi le brutte sorprese non piacciono a nessuno. Sapere con certezza da subito quali sono i costi totali mensili da sostenere per un affitto, è importante per amministrare al meglio i propri risparmi, organizzando il futuro.
Nel caso di un contratto d’affitto l’inquilino e il locatore stipulano un accordo scritto necessario per vincolare le parti a diritti e doveri specifici. Pagando il canone di locazione il conduttore ha pieno diritto di servirsi della casa affittata, con l’obbligo di restituirla al termine del contratto così come le è stata consegnata.
Quali costi spettano al locatario?
Ma per il locatario le spese non si limitano al pagamento del canone mensile previsto. Egli deve infatti tenere in considerazione quelle spese collegate al godimento dell’immobile, necessarie per la buona vivibilità. Tra queste ricordiamo: le spese di consumo dell’energia elettrica, spese idrauliche, del gas, dello smaltimento dei rifiuti, eventuali spese condominiali.
In particolare, cita l’art. 9, primo e secondo comma, legge n. 392/78:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.
Quali costi spettano al locatore?
Al proprietario spettano invece le “spese straordinarie” come il rifacimento della facciata del palazzo e di quei danni interni non causati dall’inquilino. Di fatto il locatore deve consegnare la casa in buono stato di manutenzione, adeguando l’immobile alle nuove disposizioni di legge, oltre a garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso.
Vi è poi un altro punto importante da considerare: le spese relative alla registrazione del contratto di locazione, a chi spettano?
Viene in questo caso in aiuto l’articolo 8 della legge 392/1978, che recita: le spese di registrazione del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
E’ di grande rilevanza capire fin da subito quali sono i costi che bisogna sostenere quando si decide di prendere in affitto un appartamento o una casa, in quanto non ci sono soltanto i costi relativi al canone di locazione mensile che deve essere giustamente pagato al proprietario, ma anche costi fissi e variabili accessori che bisogna mettere in conto.
Definire da subito il costo delle bollette, il costo del cibo, le spese condominiali previste e tenere un piccolo extra per gli imprevisti, vi permette di prepararvi al meglio ad affrontare i mesi di affitto concordati, evitando brutte sorprese.
In questo modo riuscire a risparmiare e programmare fin da subito i periodi di vacanza o gli svaghi che più ci piacciono, diventa semplice e soprattutto certo.
Pubblicato il 17 Aprile, 2018 3 Aprile, 2018
Quando ci si approccia ad una mediazione di un immobile in locazione l’agente immobiliare nella maggior parte dei casi non effettua tutti i controlli che normalmente si effettuano quando si ha a che fare con una compravendita.
Però le responsabilità rimangono le stesse.
Prendendo spunto da una vicenda reale accaduta ad un Agente immobiliare e che ha creato un dibattito acceso sui social, vediamo di capire quali responsabilità in capo al mediatore si possono prefigurare quando si tratta di contratti di locazione.
Sia l’art. 1759 del c.c. che la giurisprudenza poi con numerose sentenze sono intervenute in merito a questo tema. Preme anche sottolineare che la responsabilità del mediatore si prescrive dopo 10 anni e quindi bisogna fare particolare attenzione.
Vediamo ora alcuni aspetti da verificare.
PIGNORAMENTO DELL’IMMOBILE
Uno dei controlli da effettuare è la situazione ipotecaria dell’immobile per accertarsi che non sussistano pignoramenti perché l’immobile è in asta. Infatti in questo caso, il contratto non è opponibile al terzo che ha in assegnazione all’asta l’immobile e quindi l’inquilino potrebbe essere tenuto a rilasciare l’immobile indifferentemente dal contratto di locazione sottoscritto con evidente danno.
Da non sottovalutare poi che il locatore, se l’immobile è pignorato, non potrebbe neppure sottoscrivere il contratto di locazione.
VERIFICA AUTENTICITA’ FIRME
Nel caso in cui la sottoscrizione avviene non in presenza del mediatore, lo stesso è tenuto a verificare le firme apposte in calce al documento, così come, se interviene un delegato, va verificato che la firma apposta sulla delega sia autentica.
SOLVIBILITA’ DEL CONDUTTORE
E’ evidente che non viene richiesta al mediatore una indagine patrimoniale sul conduttore ma, se il conduttore è persona notoriamente insolvente e conosciuta per questo ed il mediatore non si preoccupa di questo, può risponderne per eventuali danni.
Nei casi più normali comunque bisogna verificare i redditi facendosi fornire gli elementi necessari tipo buste paga, contratto di lavoro, cud o similari, ecc. verificando ad esempio sulle buste paga se ci sono già in corso cessioni di stipendio o pignoramenti o simili che ne riducono il valore.
QUANTIFICAZIONE DEI CANONI CONCORDATI
Anche su questo aspetto bisogna fare attenzione perché, mentre nel canone libero la quantificazione viene fatta dalle parti, nel concordato o agevolato che si voglia dire, la quantificazione viene fatta applicando i canoni previsti negli accordi territoriali. Se il calcolo viene fatto dal mediatore e viene sbagliato per cui l’inquilino poi richiede al locatore la restituzione di un parte del canone, il mediatore può essere tenuto a risponderne.
Ovviamente i casi potrebbero essere molteplici ma pensate ai danni che si possono provocare solo per non aver effettuato ad esempio una visura o per altre semplici ispezioni che devono essere effettuate anche in nome di quella professionalità di cui parliamo tanto e che si conquista solo con un comportamento degno di un professionista.
fonte: regold
Pubblicato il 16 Aprile, 2018 15 Aprile, 2018
Imu e Tasi abolite: chi continuerà a pagare e chi no
La Legge di Stabilità prevede l’abolizione della Tasi 2017 anche per gli inquilini che hanno scelto l’unità immobiliare come abitazione rincipale. Continueranno a pagarla gli studenti fuorisede o chi si sposta per lavoro senza spostare però la propria residenza. La quota abolita agli inquilini non si sposterà sui proprietari che continueranno a pagare una quota tra il 70 e il 90%.
I proprietari di immobili inagibili, inabitali e dimore storiche hanno diritto ad una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi
Pubblicato il 16 Aprile, 2018 16 Aprile, 2018
Stesso immobile, regimi fiscali diversi tra i proprietari nel caso della locazione.
Come ci dobbiamo comportare se in un immobile in locazione con piu proprietari questi scelgno un regime diverso, ISTAT o CEDOLARE SECCA?
La dichiarazione del canone di locazione va effettuata, nel modello Unico dai singoli comproprietari in modo autonomo, dove ogn’uno provvede ad indicare il totale del canone annuo . Più in dettaglio, il comproprietario che ha opzionato la cedolare secca (colonna 11) deve compilare nel riquadro RB del UNICO per le persone fisiche , indicando nella colonna 6 il 100% del canone contrattualmente previsto senza la maggiorazione da adeguamento Istat. Questo importo, rapportato alla percentuale di possesso (colonna 4), va trascritto alla colonna 14 (o 15 in caso di cedolare al 10%) e costituisce la base imponibile per la tassazione sostitutiva, se di entità superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. L’altro coniuge, in regime di tassazione ordinaria indicherà, invece, alla colonna 6 il canone contrattuale (ridotto del 5%) maggiorato dell’adeguamento annuale Istat; alla colonna 13 riporterà la propria quota del 50%, se dal confronto con la rendita catastale rivalutata del 5%, risulterà di importo superiore.
Per completezza, la Circolare n. 26/E del 01.06.2011 dell’Agenzia delle Entrate –Direzione Centrale Normativa 2.3 afferma ”Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprieta’ , l’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone e’ pattuito contrattualmente in maniera unitaria. Non appare, infatti, possibile differenziare l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.” Ci sono dei contrasti , perchè la scelta di estendere automaticamente e far gravare anche sul comproprietario in regime ordinario, la rinuncia dell’altro comproprietario in cedolare secca, all’adeguamento del canone, risulta incompatibile con i principi generali dell’ordinamento giuridico, atteso che così ragionando ed operando si legittima un’impensabile “invasione” di un soggetto nella sfera economico-giuridica di un altro soggetto e nella sua libertà negoziale e decisionale.
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