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Timestamp: 2016-10-28 08:28:45
Document Index: 154141373

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 35', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 36', 'Art. 36', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'in fine', 'BGE', 'Art. 36', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 36', 'Art. 15', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 3', 'Art. 3', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 36', 'Art. 1', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 1', 'Art. 3', 'Art. 3', 'BGE']

121 II 41755. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 28. September 1995 i.S. Gemeinde Meilen gegen J�rg Wille und Mitbeteiligte, Regierungsrat und Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT; expropriation mat�rielle; refus de classer cons�cutif � la d�limitation d'un p�rim�tre inconstructible dans la partie de l'agglom�ration d�j� largement b�tie selon les art. 15 let. a et art. 36 al. 3 LAT. Si, lorsque la planification conforme aux principes de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire est r�alis�e pour la premi�re fois, des terrains encore libres de la partie de l'agglom�ration d�j� largement b�tie sont attribu�s � une zone o� la construction est exclue, la question de l'expropriation mat�rielle doit �tre examin�e selon les principes d�terminants en cas de refus de classer (consid. 3e). La planification ant�rieure � l'entr�e en vigueur de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire doit �tre examin�e de fa�on globale pour d�terminer si elle �tait d�j� conforme � cette loi (consid. 3d). Notion de la partie de l'agglom�ration d�j� largement b�tie (consid. 5). Refus de classer motiv� par la protection du site (consid. 6b). Expropriation mat�rielle admise pour deux parcelles (consid. 7 et 8). Faits � partir de page 418
Die Grundst�cke Kat.Nrn. 2795, 2796, 8911 und 9449 an der General Wille-Strasse in Feldmeilen wurden von ihren heutigen Eigent�mern im Jahre 1970 in einer Erbteilung �bernommen. Bis dahin waren die Parzellen Kat.Nrn. 8911 und 9449 vereint (alt Kat.Nr. 6315). Auf dem 6'221 m2 messenden Grundst�ck Kat.Nr. 8911 steht das Landgut Mariafeld mit verschiedenen Geb�uden. Zu dessen weiteren Umgebung geh�ren im Nordosten die un�berbaute Parzelle Kat.Nr. 9449 im Halte von 6'616 m2, welche im Norden an die SBB-Linie grenzt, und im S�dwesten die mit Reben bestockte, 3'261 m2 haltende Parzelle Kat.Nr. 2795 sowie die mit einem Geb�ude �berbaute, 1'529 m2 umfassende Parzelle Kat.Nr. 2796. Die beiden zuletzt erw�hnten Grundst�cke liegen zwischen der General Wille-Strasse und der Seestrasse.
Gem�ss der Bauordnung der Gemeinde Meilen vom 7. April 1967 (BO) lagen die Parzellen Kat.Nrn. 2795 und 2796 in der Wohnzone W2, die Parzellen Kat.Nrn. 8911 und 9449 in der viergeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG. Die neue Bau- und Zonenordnung vom 9. M�rz 1988 (BZO; vom Regierungsrat genehmigt am 16. August 1989) wies alle vier Grundst�cke der Kernzone Feldmeilen KB 75% zu. Die im Kernzonenplan bezeichneten Geb�ude (rot) d�rfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Geb�udeprofils und des herk�mmlichen Erscheinungsbildes umgebaut oder wiederaufgebaut werden; vorbehalten bleibt die Unterschutzstellung (Art. 3 Abs. 1 BZO). Neue Geb�ude (ausgenommen unbewohnte Kleinbauten im Sinne von �� 273 und 288 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975; PBG) und Geb�udeerweiterungen sind BGE 121 II 417 S. 419nur innerhalb der Baubereiche (gelb) gestattet (Art. 4 BZO). Auf den un�berbauten Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2795 sind keine Baubereiche ausgeschieden. Die Geb�ude auf den Parzellen Kat.Nrn. 8911 und 2796 sind rot bezeichnet; andere Baubereiche gibt es auf diesen beiden Parzellen nicht. Mit Verf�gung vom 24. Januar 1991 stellte die Baudirektion des Kantons Z�rich die Hauptgeb�ude Nrn. 101 und 104 auf der Parzelle Kat.Nr. 8911, die bereits seit dem 19. Dezember 1979 im Inventar der Schutzobjekte von regionaler und kantonaler Bedeutung aufgef�hrt waren, samt der n�heren Umgebung (Einfahrt, Hof, Garten, Bruchsteinst�tzmauer) unter Denkmalschutz ("Landgut Mariafeld"). In Erw�gung 7 dieses Beschlusses wird ausgef�hrt, bez�glich der Umgebung gen�ge der Schutz der "f�r die �ussere Wirkung des Mariafelds notwendigen Ausstattungsst�cke im Park und wichtigen B�ume"; weitere Schutzmassnahmen seien nicht erforderlich, nachdem die Gemeinde Meilen das "Mariafeld" der Kernzone zugeteilt habe und sich der nach dem Kernzonenplan m�gliche Baubereich auf die bestehenden Bauten beschr�nke, so dass Park und Rebberg nicht mehr �berbaut werden k�nnten.
Am 19. September 1989 meldeten die Eigent�mer der erw�hnten Grundst�cke Entsch�digungsforderungen wegen materieller Enteignung an. Nachdem die Sch�tzungskommission II am 23. Juni 1992 festgestellt hatte, dass die Zuweisung dieser Grundst�cke zur Kernzone Feldmeilen keine materielle Enteignung bewirkt habe, erkannte das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 24. M�rz 1994, dass der Verzicht auf die Ausscheidung eines Baubereichs auf den Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2795 eine entsch�digungspflichtige Eigentumsbeschr�nkung darstelle. Bez�glich der Parzelle Kat.Nr. 8911 verneinte es eine materielle Enteignung. Die Parzelle Kat.Nr. 2796 lag vor dem Verwaltungsgericht nicht mehr im Streit.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. M�rz 1994 hat die Gemeinde Meilen Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei in bezug auf die Grundst�cke Kat.Nr. 9449 und 2795 aufzuheben, und es sei festzustellen, dass die Zuweisung der genannten Grundst�cke zur Kernzone und der damit verbundene Verzicht auf die Ausscheidung eines Baubereichs keine materielle Enteignung bewirkt habe; eventuell sei bez�glich der Parzelle Kat.Nr. 9449 eine materielle Enteignung nur f�r den Bereich �stlich der bestehenden Bestockung zu bejahen. Im �brigen beantragt die Gemeinde die Beiladung des Kantons Z�rich zum Verfahren.BGE 121 II 417 S. 420
Eine Delegation des Bundesgerichts hat am 30. Juni 1995 in Anwesenheit der Parteien und einer Vertretung des Kantons Z�rich einen Augenschein durchgef�hrt.
3. a) Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 9. M�rz 1988 (BZO), mit welcher die hier interessierenden Grundst�cke der Kernzone Feldmeilen KB 75% zugewiesen und mit einem weitgehenden Bauverbot belegt wurden, wurde vom Regierungsrat des Kantons Z�rich am 16. August 1989 genehmigt und ist rechtskr�ftig. Das Datum der Genehmigung stellt den massgebenden Stichtag f�r die Beurteilung der Frage dar, ob eine materielle Enteignung vorliegt (vgl. BGE 119 Ib 229 E. 3a S. 233 f.).
b) Die Bestimmungen zur Kernzone KB 75% (Art. 3 BZO i.V.m. dem Kernzonenplan Feldmeilen) schliessen auf den un�berbauten Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2795 Neubauten (mit Ausnahme von unbewohnten Kleinbauten gem�ss den �� 273 und 288 PBG) aus. Obwohl diese Parzellen formell zur Bauzone im Sinne von Art. 15 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) geh�ren, wendete das Verwaltungsgericht f�r die Beurteilung der Entsch�digungspflicht sinngem�ss die gleichen Grunds�tze an, wie sie das Bundesgericht im Zusammenhang mit der Zuweisung von Land zu einer Nichtbauzone entwickelt hat (vgl. BGE 119 Ib 124 E. 2c S. 129), weil die Parzellen nach den Zonenvorschriften mit einem weitgehenden Bauverbot belegt sind. Das Verwaltungsgericht f�hrt im angefochtenen Entscheid aus, die Bauordnung von 1967 habe noch nicht den Anforderungen gen�gt, wie sie das Raumplanungsgesetz an eine Ortsplanung stelle (noch keine klare Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet, zu grosse Bauzonen); mit Bezug auf die Umschreibung des Baugebiets habe die alte Bauordnung zudem ab 1. Januar 1988 ihre G�ltigkeit verloren (Art. 35 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 36 Abs. 3 RPG; BGE 119 Ib 124 E. 3c S. 132, BGE 118 Ib 38 E. 4a S. 44). Die Vorinstanz hat die Zuweisung der im vorliegenden Verfahren umstrittenen Grundst�cke zur Kernzone bzw. den Verzicht auf die Festlegung von Baubereichen innerhalb dieser Zone als Inhaltsbestimmung des Eigentums bezeichnet und somit wie eine Nichteinzonung behandelt, die eine Entsch�digungspflicht nur dann ausl�se, wenn besondere Umst�nde vorl�gen, die eine Einzonung geboten h�tten (vgl. BGE 119 Ib 124 E. 2d S. 129 f., 118 BGE 121 II 417 S. 421Ib 341 E. 4 S. 343 f., je mit Hinweisen). Ob die Grundst�cke zum weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG geh�rten und demzufolge ab 1. Januar 1988 als vorl�ufige Bauzone gegolten h�tten, erachtete das Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Abgrenzung zwischen Auszonung und Nichteinzonung als nicht massgebend; selbst wenn die Voraussetzungen von Art. 36 Abs. 3 RPG erf�llt gewesen w�ren (was das Verwaltungsgericht in der Folge bejahte), w�re nicht auf eine Auszonung zu schliessen.
c) Die Beschwerdef�hrerin pflichtet der Vorinstanz bei, dass im vorliegenden Fall gleich zu entscheiden sei, wie wenn die Grundst�cke einer Freihaltezone zugewiesen worden w�ren, und dass die gleichen Grunds�tze g�lten wie bei einer Nichteinzonung. Anderer Meinung sind die Beschwerdegegner: Sie halten daf�r, dass von einer Auszonung auszugehen sei und nicht von einer Nichteinzonung, da das Land der Beschwerdegegner grob erschlossen und baureif sei sowie im Bereich eines gew�sserschutzrechtskonformen GKP liege; eine Reduktion der �berdimensionierten Bauzone und damit auch des GKP habe den Gemeindeteil Feldmeilen nur am nord�stlichen Rand betroffen, ohne die Grundst�cke der Beschwerdegegner zu erfassen. Ferner habe bereits die alte Bauordnung der Gemeinde Meilen von 1967 f�r den Schutz des Dorfbilds gesorgt. Wo aber in bestimmten Bereichen die bestehende Ordnung den Grunds�tzen des RPG gerecht geworden sei, k�nne nicht von einer erstmaligen RPG-konformen Regelung gesprochen werden.
d) Dieser sektoriellen Betrachtungsweise der Beschwerdegegner kann nicht gefolgt werden. Ob eine altrechtliche, vor Inkrafttreten des RPG erlassene Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG gen�gte, beurteilt sich nicht parzellen- oder quartierweise. Die Nutzungsplanung einer Gemeinde muss als Ganzes den Anforderungen des RPG gen�gen, und die Zweckm�ssigkeit einer Zonenplan�nderung f�r einen Teil des Gemeindegebiets kann nicht ohne Ber�cksichtigung des planerischen Gesamtkonzepts f�r die ganze Gemeinde und nicht ohne �berpr�fung des planerischen Schicksals vergleichbarer Gebiete beurteilt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 4. Juni 1993 in ZBl 95/1994, S. 140, E. 7b). Entsprach die Nutzungsordnung der Gemeinde Meilen aus dem Jahre 1967 als Ganzes nicht den Anforderungen des RPG, was von keiner Seite bestritten wird, so handelt es sich bei der Bau- und Zonenordnung von 1988/89 um die erste raumplanerische Grundordnung im Sinne von Art. 22quater BV und des RPG, auch wenn sich damit f�r einzelne BGE 121 II 417 S. 422Grundst�cke oder einzelne Gebiete nichts ge�ndert hat. Dass das Verwaltungsgericht bei dieser Sachlage die Belegung der Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2795 mit einem weitgehenden Bauverbot nach den gleichen Grunds�tzen beurteilt hat wie eine Nichteinzonung, ist nicht zu beanstanden, verh�lt es sich hier doch �hnlich wie bei der Zuweisung eines Grundst�cks zu einer Gr�nzone, zu einer Freihaltezone oder zu einer Zone f�r �ffentliche Nutzungen, in der private Bauten nicht gestattet sind (vgl. BGE 117 Ib 4 E. 3c S. 9 mit Hinweisen).
e) Den Beschwerdegegnern kann auch darin nicht gefolgt werden, dass von einer Auszonung zu sprechen sei, wenn sich das betroffene Land im massgebenden Zeitpunkt im weitgehend �berbauten Gebiet befand und zu einer vorl�ufigen Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG geh�rte. Diese Frage wurde vom Bundesgericht zwar bisher noch nicht ausdr�cklich beantwortet (vgl. BGE 118 Ib 38 E. 4a S. 45), doch ergibt sich bereits aus der bisherigen Rechtsprechung, dass seit dem Inkrafttreten des RPG nur noch das nach den Grunds�tzen dieses Gesetzes rechtskr�ftig in Bauzonen eingezonte Land als (definitives) Bauland zu betrachten ist (BGE 116 Ib 379 E. 5b S. 383). Provisorische Baugebiete k�nnen, selbst wenn sie materiell den Anforderungen des RPG entsprechen, nicht als Bauzonen im Sinne des Bundesrechts gelten, weil sie nicht in einem den demokratischen Anforderungen gen�genden Verfahren (Art. 4 Abs. 2 RPG) und von dem f�r die Nutzungsplanung zust�ndigen Planungstr�ger beschlossen worden sind (vgl. BGE 116 Ib 379 E. 5b S. 383 in fine, BGE 114 Ib 305 E. 5c/ff. S. 311 f.). Auch wenn sich Land im weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG und damit in einer vorl�ufigen Bauzone befindet, bedeutet dies noch nicht, dass es zwingend einer definitiven Bauzone zugeschlagen werden m�sste. Besondere Gr�nde, wie etwa eine besondere Lage, die Topographie, die Beschaffenheit des Bodens oder die Schutzw�rdigkeit des Orts- oder Landschaftsbildes sowie andere �ffentliche Interessen (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) k�nnen es als geboten erscheinen lassen oder es zumindest rechtfertigen, dass bei der definitiven, demokratisch abgest�tzten Nutzungsplanung von der Zuweisung zu einer Zone f�r private Bauten abgesehen wird. Ist dies der Fall, so ist die Entsch�digungsfrage nach den f�r eine Nichteinzonung geltenden Grunds�tzen zu beurteilen, weil erstmals im Verfahren der demokratischen Willensbildung von dem f�r die Nutzungsplanung zust�ndigen Organ nach den Grunds�tzen des RPG �ber die Zuweisung des Grundst�cks zu einer Bauzone entschieden wurde (anderer BGE 121 II 417 S. 423Meinung KARL SP�HLER, Aktuelle Rechtsfragen zum z�rcherischen Bau- und Planungsrecht, ZBl 94/1993 S. 110). Es ist somit von den Grunds�tzen auszugehen, wie sie in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung f�r Nichteinzonungen entwickelt worden sind.
4. a) Eine auf eine Nutzungsplanung zur�ckzuf�hrende Eigentumsbeschr�nkung kommt einer Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG gleich, wenn einem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschr�nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschr�nkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigent�mer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hief�r keine Entsch�digung geleistet w�rde. In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer zuk�nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundst�cks ist in der Regel eine in tats�chlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene M�glichkeit der �berbauung zu verstehen (BGE 119 Ib 124 E. 2b S. 128 mit Hinweisen).
b) Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, l�st grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie trifft nur ausnahmsweise den Eigent�mer enteignungs�hnlich, etwa dann, wenn er �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtskonformen GKP erfasst wird, und wenn er f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. Solche Umst�nde h�tten m�glicherweise eine Einzonung gebieten k�nnen, so dass der Eigent�mer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes rechnen BGE 121 II 417 S. 424durfte (BGE 119 Ib 124 E. 2d S. 129 f., BGE 118 Ib 341 E. 4 S. 343 f., je mit Hinweisen).
5. Das Verwaltungsgericht geht im angefochtenen Entscheid davon aus, dass es sich bei den Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2725 im massgeblichen Zeitpunkt um weitgehend �berbautes Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG gehandelt habe. Die Beschwerdef�hrerin bestreitet dies. Was unter "weitgehend �berbautem Gebiet" im Sinne der zitierten Bestimmungen zu verstehen ist, ist eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei �berpr�ft.
a) Der Begriff des weitgehend �berbauten Landes nach Art. 15 lit. a RPG umfasst im wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baul�cken innerhalb dieses Bereichs. Gleich verh�lt es sich mit dem weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG (BGE 119 Ib 124 E. 4b S. 136, BGE 119 Ib 138 E. 5b S. 147, je mit Hinweisen). Baul�cken sind einzelne un�berbaute Parzellen, die unmittelbar an das �berbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fl�che aufweisen. Die Nutzung der Baul�cke wird vorwiegend von der sie umgebenden �berbauung gepr�gt; das un�berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich geh�ren, an der Siedlungsqualit�t teilhaben und von der bestehenden �berbauung so stark gepr�gt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Dazu z�hlen auch Baul�cken von untergeordneter Bedeutung. Der Begriff der weitgehenden �berbauung ist somit nach der Rechtsprechung gebietsbezogen, Parzellen �bergreifend zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem Grundst�ck ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verh�ltnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem aufgrund der �rtlichen N�he der H�user sowie der vorhandenen Infrastruktur feststellbar (vgl. Urteil vom 4. Juni 1993 in ZBl 95/1994 S. 135 f. E. 4b; BGE 117 Ia 434 E. 3e S. 437 f., BGE 116 Ia 197 E. 2b S. 201, BGE 115 Ia 333 E. 4 S. 338, BGE 113 Ia 444 E. 4d/da S. 451 f.). Dagegen sind peripher gelegene Gebiete, selbst wenn dort schon eine gewisse Baut�tigkeit eingesetzt hat, sowie un�berbaute Fl�chen, denen im Verh�ltnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenst�ndige Bedeutung zukommt, nicht als weitgehend �berbaute Gebiete zu betrachten. Gr�ssere Baul�cken in besiedeltem Gebiet dienen der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der Erh�hung der Wohnqualit�t durch Gr�nfl�chen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG) sowie der Schaffung von Freizeitbereichen (Art. 3 BGE 121 II 417 S. 425Abs. 4 lit. b RPG). Sie werden nicht von der sie umgebenden �berbauung gepr�gt, sondern haben eine eigenst�ndige Funktion.
b) Die hier umstrittenen Grundst�cke befinden sich im Zentrum von Feldmeilen inmitten von zumeist mehrgeschossigen nichtlandwirtschaftlichen Bauten und geh�ren eindeutig zum geschlossenen Siedlungsbereich. Die Infrastruktur ist bis an die Grenzen der Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2795 vollst�ndig vorhanden, so dass bei einer �berbauung grunds�tzlich nur noch die Hausanschl�sse n�tig gewesen w�ren. Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, die Grundst�cke geh�rten dennoch nicht zum weitgehend �berbauten Gebiet, weil sie als un�berbaute Fl�che von rund 13'000 m2 (den un�berbauten Teil der Parzelle Kat.Nr. 8911 im Umfang von rund 3'000 m2 mitgerechnet) eine Oase bildeten, die seit jeher als unantastbar gegolten habe und planerisch anders zu behandeln sei als die Gebiete oberhalb der Bahnlinie und seeseits der Seestrasse.
c) Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass die nicht �berbaute Fl�che auf den Parzellen Kat.Nrn. 8911, 9449 und 2795 kein homogenes Ganzes bildet, sondern in drei Teile zerf�llt: den park�hnlichen Umschwung von rund 3'000 m2 zu den unter Denkmalschutz stehenden Geb�ulichkeiten des Mariafelds auf Parzelle Kat.Nr. 8911, das davon durch Geb�ude, B�ume und Str�ucher auch optisch abgetrennte, zum Teil mit Str�uchern bewachsene Wies- und Gartenland auf Parzelle Kat.Nr. 9449 (6'616 m2) und den jenseits einer hohen Mauer und der General Wille-Strasse betr�chtlich tiefer liegenden Rebberg auf Parzelle Kat.Nr. 2795 (3'361 m2). Als zusammenh�ngende "Oase" erscheinen diese Fl�chen h�chstens aus der Vogelperspektive bzw. auf einem Ortsplan, nicht aber f�r einen Betrachter, der sich auf einer dieser drei Parzellen, auf einer der umgebenden Strassen oder auf dem See befindet. Eine eigenst�ndige landschaftliche Qualit�t kommt diesen Fl�chen nicht zu. Unter diesem Gesichtspunkt k�nnte jedes Grundst�ck bzw. jeder Grundst�ckteil planerisch ohne weiteres sein eigenes Schicksal haben. Die hier vorliegende Situation ist deshalb weder vergleichbar mit dem "Schipfgut" in Herrliberg (BGE 118 Ib 341 ff.), noch mit dem Land der Allmendkorporation Horgen (Urteil vom 11. November 1992 in ZBl 94/1993 S. 251 ff.), dem "Weyergut" in K�niz (Urteil vom 4. Juni 1993 in ZBl 95/1994 S. 133 ff.), dem "Joggenrain" in M�nnedorf (nicht ver�ffentlichtes Urteil des Bundesgerichts vom 18. September 1992), dem "Turmgut" in Erlenbach (nicht ver�ffentlichtes Urteil des Bundesgerichts vom 7. Dezember 1990) oder dem Gebiet im Bereich der beiden Burgweiher in St. Gallen (nicht ver�ffentlichtes Urteil des Bundesgerichts vom 19. BGE 121 II 417 S. 426November 1992). Mit dem vorliegenden Fall vergleichbar ist der un�berbaute Streifen von rund 10'000 m2 Land auf der sonst vollst�ndig �berbauten Halbinsel Giessen in der Gemeinde W�denswil, bei welchem das Bundesgericht die Zugeh�rigkeit zum weitgehend �berbauten Gebiet bejaht hat (BGE 115 Ia 333 E. 4 S. 339).
Die hier interessierenden un�berbauten Fl�chen auf den Parzellen Kat.Nrn. 8911, 9449 und 2795 haben keine siedlungstrennende oder -auflockernde Funktion und auch nicht die Bedeutung eines Freizeitbereichs. Die Argumentation der Beschwerdef�hrerin, die un�berbauten Fl�chen der drei Parzellen h�tten seit jeher als unantastbar gegolten, �berzeugt ebenfalls nicht, hatte doch der Zonenplan von 1967 die Parzellen Kat.Nrn. 8911 und 9449 bereits der viergeschossigen Wohn- und Gewerbezone und die Parzelle Kat.Nr. 2795 der zweigeschossigen Wohnzone zugewiesen. Daraus ergibt sich, dass die Gemeinde selbst eine �berbauung dieser Fl�chen zumindest damals und w�hrend der folgenden 20 Jahre nicht ausschliessen wollte.
d) Nach diesen Ausf�hrungen ist deshalb davon auszugehen, dass die Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2795 zum weitgehend �berbauten Gebiet von Feldmeilen geh�ren.
6. a) Weitgehend �berbaute Gebiete sind nach Art. 15 lit. a RPG grunds�tzlich der Bauzone zuzuweisen. Die Eigent�mer solchen Landes haben daher die berechtigte Erwartung, dieses werde auch insk�nftig �berbaubar bleiben. Dies gilt umso mehr, wenn, wie im vorliegenden Fall, die Parzellen w�hrend einiger Zeit zur vorl�ufigen Bauzone nach Art. 36 Abs. 3 RPG geh�rt haben. Anders verh�lt es sich lediglich dann, wenn eine Einzonung wegen der besonderen Lage oder Beschaffenheit des Grundst�cks mit Blick auf die Ziele und Grunds�tze der Raumplanung (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) offensichtlich nicht in Frage kommt und der Grundeigent�mer dies erkennen konnte, so dass er mit einer Nichteinzonung rechnen musste und diese kein berechtigtes Vertrauen in das Vorhandensein von Bauland zerst�rte. In einem solchen Fall ist das Vorliegen einer materiellen Enteignung zu verneinen.
b) Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, eine Einzonung der Parzellen Kat.Nrn. 9449 und 2795 sei wegen ihrer Zugeh�rigkeit zum n�heren Umgebungsschutzbereich des Landguts Mariafeld auf Parzelle Kat.Nr. 8911 nicht in Frage gekommen. Sie verweist insbesondere auf den Unterschutzstellungsbeschluss der kantonalen Baudirektion vom 24. Januar 1991. Darin wird unter anderem ausgef�hrt, der Rebberg als ertragreiches, BGE 121 II 417 S. 427herrschaftliches Weingut geh�re zur gepflegten Reminiszenz des traditionellen Landsitzes. Da Park und Rebberg nach ihrer Zuweisung zur Kernzone (mit Bauverbot) durch die BZO 1988 nicht weiter �berbaut werden k�nnten, er�brigten sich weitere Schutzmassnahmen. Die Beschwerdef�hrerin verweist ferner auf das dem Unterschutzstellungsbeschluss von 1991 zugrunde liegende Detailinventar, worin der Schutzzweck des Landguts Mariafeld wie folgt umschrieben wird: "Erhaltung des ganzen Geb�udekomplexes mitsamt allen Nebengeb�uden im reich gestalteten Park sowie des seeseitigen Rebberges und der Altbauten der Umgebung."
7. a) In bezug auf die Parzelle Kat.Nr. 9449 ist festzustellen, dass diese im Inventar von 1987/1991 nicht zum Umgebungsschutzbereich der Liegenschaft Mariafeld auf Parzelle Kat.Nr. 8911 gez�hlt wird. Wie der Augenschein gezeigt hat zu Recht. Die unter Denkmalschutz gestellten Hauptgeb�ude auf Parzelle Kat.Nr. 8911 sind gegen�ber der Parzelle Kat.Nr. 9449 durch nicht gesch�tzte Nebengeb�ude sowie durch eine grossz�gige Parkanlage, die durch teils gesch�tzte B�ume und Str�ucher eingerahmt wird (im Unterschutzstellungsbeschluss der Baudirektion als "Sichtbarrieren" bezeichnet), abgegrenzt. Die Parzelle Kat.Nr. 9449 ist somit vom Landsitz aus zum gr�ssten Teil nicht einsehbar, und umgekehrt. Sowohl visuell als auch funktionell und nutzungsm�ssig ist zwischen dieser Parzelle und dem Landgut kaum ein Zusammenhang auszumachen. Auch die Ansicht der Gemeinde gem�ss ihrem Eventualstandpunkt, dass sich die Parkanlage weit in das Grundst�ck Kat.Nr. 9449 hineinziehe, weshalb zumindest die alte Bestockung im S�d/S�dost- und im S�dwestbereich dieser Parzelle zwingend als zum Umgebungsschutz geh�rend zu betrachten sei, kann nicht geteilt werden. Wohl kann ein �ber die Grenze der Parzelle Kat.Nr. 8911 hinausgehendes Bauverbot und damit ein m�glichst weites Fernhalten fremder Bauten aufgrund der Schutzw�rdigkeit des Landsitzes als w�nschbar erscheinen; dass aber ein Bauverbot auf der Parzelle Kat.Nr. 9449 zum Schutz der Liegenschaft Mariafeld zwingend erforderlich w�re, kann nicht gesagt werden. Auch ein Teilbauverbot bis und mit der erw�hnten Bestockung erscheint nicht als unabdingbar, zumal weder die Pappelreihe entlang der nord�stlichen Parzellengrenze der Grundst�cke Kat.Nrn. 8911 und 9449 noch die B�ume und Str�ucher im S�dostbereich der Parzelle Kat.Nr. 9449 unter Schutz gestellt sind. Es musste somit nicht mit einer Nichteinzonung des zum weitgehend �berbauten Gebiet geh�renden Grundst�cks Kat.Nr. 9449 gerechnet werden; BGE 121 II 417 S. 428dies um so weniger, als die Parzelle auch unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung als baureif zu betrachten ist.
b) Es ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht kein Bundesrecht verletzt hat, wenn es f�r die Parzelle Kat.Nr. 9449 das Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht hat. �ber die H�he der Entsch�digung hat es sich noch nicht ausgesprochen, so dass sich das Bundesgericht dazu nicht zu �ussern hat. Immerhin ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass eine andere Nutzungsordnung auf Parzelle Kat.Nr. 9449 selbstverst�ndlich auf die sch�tzenswerte Liegenschaft Mariafeld h�tte R�cksicht nehmen m�ssen, was bedeutet, dass wohl nur eine sehr zur�ckhaltende, das Mariafeld nicht bedr�ngende �berbauung in Frage gekommen w�re. Weder die heute geltende Zonenordnung (Kernzone 75%) noch jene von 1967 (viergeschossige Wohn- und Gewerbezone) werden somit Ausgangspunkt f�r die Bemessung der Entsch�digung wegen materieller Enteignung sein k�nnen.
8. a) Das Rebgrundst�ck Kat.Nr. 2795 wurde mit der BZO 1988 nicht wegen seiner besonderen Lage am Z�richsee oder wegen seiner Bedeutung f�r die Weinproduktion freigehalten, sondern wie die Parzelle Kat.Nr. 9449 als Umgebungsschutz f�r den Landsitz Mariafeld. Dass Gemeinde und Kanton die Freihaltung auch des Rebgrundst�cks vor allem aus kulturhistorischen Gr�nden anstrebten, ist verst�ndlich und nachvollziehbar, bildete doch der Rebberg zusammen mit dem Landsitz Mariafeld einst ein Ganzes. Heute geh�rt der Rebberg jedoch nicht mehr dem Eigent�mer des Landguts Mariafeld, und es besteht somit keine wirtschaftliche Einheit mit dem Landsitz. Aus den in den Akten liegenden Planausschnitten von 1934-1969 ergibt sich zudem, dass der urspr�nglich "im Christoffel" genannte Rebberg offenbar w�hrend Jahren nicht als solcher genutzt wurde; Reben wurden erst in neuerer Zeit wieder angepflanzt. Optisch ist der Rebberg heute f�r den unbefangenen Betrachter kein Teil des Landguts mehr. Die Geb�ude auf Parzelle Kat.Nr. 8911 sind im Gegensatz zum Rebberg von Seestrasse und See aus nur beschr�nkt einsehbar; der Park kann wegen einer hohen Mauer und den B�umen �berhaupt nicht eingesehen werden. Zudem ist der Rebberg vom Landgut durch die ca. 4,5 m breite General Wille-Strasse getrennt und erscheint mit einer Fl�che von 3'261 m2 als gr�ssere Baul�cke. Das Landgut Mariafeld besteht sodann nicht aus Bauten, die - wie z.B. historische Kirchen, Schl�sser und Burgen - m�glichst von weither sichtbar bleiben sollten. Die Bedeutung des BGE 121 II 417 S. 429Mariafelds liegt vielmehr in seinem kulturhistorischen Wert, und dessen Qualit�ten werden erst aus der N�he, insbesondere im Park sowie zwischen und in den Geb�uden richtig erlebbar.
b) Im denkmalpflegerischen Detailinventar, das erst nach dem f�r die Frage der materiellen Enteignung massgebenden Zeitpunkt rechtsg�ltig abgeschlossen worden ist, wird der Rebberg im Zusammenhang mit dem Mariafeld als erhaltenswert eingestuft. Dies l�sst den Schluss zu, dass ein �ffentliches Interesse an seiner Freihaltung besteht und dass das von der Gemeinde verf�gte Bauverbot im Nutzungsplanverfahren einer verfassungsrechtlichen �berpr�fung standgehalten h�tte. Aber auch wenn ein �ffentliches Interesse an der Freihaltung des Rebbergs besteht, bedeutet dies noch nicht, dass eine Einzonung des Rebbergs offensichtlich nicht in Frage gekommen w�re und der Grundeigent�mer dies auch h�tte erkennen m�ssen. Es ergibt sich vorliegend vielmehr, dass der Schutz des Landguts Mariafeld die Freihaltung des Rebbergs nicht zwingend erforderte und die Grundeigent�mer der Parzelle Kat.Nr. 2795 solches auch nicht annehmen mussten; dies um so weniger, als die Bauordnung von 1967 das Grundst�ck zur �berbauung freigegeben hatte und auch in dem vom Regierungsrat am 19. Dezember 1979 beschlossenen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte nur von "Mariafeld mit Nebengeb�uden, Garten etc." gesprochen wurde und der Rebberg, der schon damals nicht mehr zum "Garten" geh�rte, nicht genannt wurde.
c) Die Beschwerdef�hrerin f�hrt aus, eine �berbauung der Parzelle Kat.Nr. 2795 in naher Zukunft w�re jedenfalls an der ungen�genden Zufahrt gescheitert. Dieser Einwand �berzeugt nicht. Am Augenschein des Bundesgerichts konnte festgestellt werden, dass die General Wille-Strasse als Zufahrt zu einer massvollen �berbauung - der letzten in diesem Gebiet - durchaus gen�gt h�tte. Die Strasse ist schon heute ca. 4,5 m breit, und das bestehende schmale Trottoir liesse sich zu Lasten der Parzellen Kat.Nrn. 2795 und 2796, welche den Beschwerdegegnern geh�ren, ohne weiteres verbreitern. Das Haus Nr. 87 auf der anschliessenden Drittparzelle bildet kein Hindernis. Unter diesen Umst�nden kann nicht davon ausgegangen werden, die Gemeinde Meilen h�tte die Parzelle Kat.Nr. 2795 aus Gr�nden der Erschliessung nicht eingezont; vielmehr ist die Existenz des Landguts Mariafeld der Grund f�r die Nichteinzonung. Dass eine Einzonung des Grundst�cks allenfalls aus L�rmschutzgr�nden wegen der stark befahrenen Seestrasse nicht in Frage gekommen w�re, macht die Beschwerdef�hrerin nicht geltend.BGE 121 II 417 S. 430
Anl�sslich des Augenscheins des Bundesgerichts wies der Vertreter der Gemeinde schliesslich darauf hin, dass eine allf�llige �berbauung des (tieferliegenden) Rebbergs die sch�ne Aussicht vom Landgut �ber den See beeintr�chtigt h�tte. Dieser Umstand bildet keinen gen�genden Grund, um den Rebberg mit einem umfassenden Bauverbot zu belegen. Beim Landgut Mariafeld handelt es sich nicht um einen Aussichtspunkt, der im �ffentlichen Interesse zu sch�tzen w�re.
d) Zusammenfassend ergibt sich, dass auch die Grundeigent�mer der Parzelle Kat.Nr. 2795 mit einer Einzonung in die Bauzone rechnen durften und somit mit dem bestehenden Bauverbot eine materielle Enteignung vorliegt. Der angefochtene Entscheid h�lt auch in diesem Punkt der �berpr�fung stand. Wie bei der Parzelle Kat.Nr. 9449 ist jedoch auch hier darauf hinzuweisen, dass im Falle einer Einzonung der Parzelle Kat.Nr. 2795 der besonderen Lage des Grundst�cks im Nahbereich des Landguts Mariafeld h�tte Rechnung getragen werden m�ssen und eine intensive, mehrgeschossige �berbauung kaum in Frage gekommen w�re. Eine Entsch�digung wegen materieller Enteignung ist aber nur insoweit geschuldet, als durch das Bauverbot die Nutzung der Parzelle als Bauland f�r eine der besonderen Lage gerecht werdende �berbauung ausgeschlossen wurde. Diesem Gesichtspunkt wird bei der Festsetzung der H�he der Entsch�digung Rechnung zu tragen sein. Dabei wird auch zu ber�cksichtigen sein, dass das Gebiet mit erheblichem Verkehrsl�rm belastet ist, was den Wert des Grundst�cks ebenfalls vermindert haben d�rfte.
116 IB 379,
118 IB 341 suite... ,
art. 15 let. a et art. 36 al. 3 LAT,
Art. 15 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700),
�� 273 und 288 PBG,
Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG,
Art. 3 BGE 121 II 417 S. 425Abs. 4 lit. b RPG