Source: http://doczz.cz/doc/151440/nedobrovoln%C3%A1-dra%C5%BEba
Timestamp: 2018-11-20 14:17:00+00:00
Document Index: 35625557

Matched Legal Cases: ['zákona č. 151', '§ 40', '§ 47', '§ 4', '§ 4', '§ 50', '§ 2', '§ 66']

Nedobrovolná dražba - Nemovitost
Digitálně podepsal Václav Török
DN: C=CZ, O=Královská dražební a.s.
[IČ 24811505], OU=Královská dražební
a.s., OU=001, CN=Václav Török,
serialNumber=P337952, title=ředitel společnosti
Důvod: Schvaluji tento dokument
Umístění: Královská dražební, a. s.,
Praha 2, Kateřinská 482, 128 00
Kontakt: [email protected], +420 775 870 776
Datum: 01.07.2014 16:38:00
č. 479-20-14
O ceně obvyklé :
- pozemku označeného jako pozemková parcela p. č. 2190/3 a pozemku p. č. 3126 včetně všech
součástí) v katastrálním území a obci Trutnov, LV č. 4655
Objednatel znaleckého posudku:
IČ : 248 11 505
určení ceny obvyklé pro potřeby objednatele
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č.
340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 1. 6. 2014 znalecký
Ing. František Průša
telefon: 604 635 555
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se
předává ve 2 vyhotoveních, výtisk č. 1 a č. 2. Výtisk č. 3 je uložen v archivu znalce.
V Chrudimi 19. 6. 2014
výtisk č. 2
O ceně obvyklé:
- pozemku označeného jako pozemková parcela p. č. 2190/3 a pozemku p. č. 3126 v katastrálním
území a obci Trutnov, LV č. 4655
V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím
"Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se
vyjadřuje hodnotou věci a určí se porovnáním."
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika a
1. Cena zjištěná - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu (zákon č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 441/2013Sb.).
2. Porovnávací způsob – vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným
předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné
funkčně související věci. V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na
trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým
charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi
a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje
by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily
svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých
věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním
aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí.
3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení
všech okolností a výše vypočtených cen.
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
pozemek p. č. 2190/3 a pozemek p. č. 3126
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka byla provedena dne 1. 6. 2014
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny
- výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 4655 pro kat. území, obec a okres Trutnov LV,
vyhotovený Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov
- snímek mapy katastru nemovitostí
- informace a údaje sdělené zástupcem objednatelem posudku panem Václavem Törökem
- informace poskytnuté Městem Trutnov – Odborem výstavby
- internetové portály: www.cuzk.cz, www.obce.cz, apod.
- skutečnosti zjištěné při místním šetření za použití fotografického přístroje Canon
- konzultace se soudními znalci a realitními makléři.
Použité předpisy, literatura a další podklady:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 o
Balcar Lubor, Papírenská 592, Střední Předměstí, 54101 Trutnov, vlastnictví:
6. Celkový popis nemovité věci
Pozemek ozn. jako pozemková parcela č. 2190/3, o výměře 3.513 m 2 - ostatní plocha, pozemek ozn. jako
pozemková parcela č 3126, o výměře 861 m 2 - ostatní plocha, se nachází v obci Trutnov, v části „Šestidomí“,
ulice Slévárenská. Je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu, kanalizace a zemního
plynu. Pozemky jsou rovinaté, oplocené, mnohoúhelníkového tvaru, jsou přístupné po zpevněné místní
komunikaci a nachází se v zástavbě bytových domů i rodinných domů, v dosahu centra města Trutnov. V
blízkosti se nachází řeka Úpa a železniční trať, do vzdálenosti cca 200m se nachází jesle, MŠ, ZŠ a zastávka
MHD. Utobusové nádraží, obchody a stanice ČD jsou ve vzdálenosti cca 500m. Využití pozemků je v souladu s
platným územním plánem schváleno jako vhodné k výstavbě obytného domu s možností umístění obchodů
v přízemí. Na pozemcích stála dříve stavba občanské vybavenosti, po demolici stavby zůstaly na pozemcích jen
zpevněné plochy (pravděpodobně podlahy) a torzo původní stavby - sklepní zanedbaný prostor, dále se na
pozemcích nachází trvalé porosty. S ohledem na charakter, technický stav a na případné budoucí náklady
spojené s likvidací zbytků stavby. není se zbytkem stavby (sklepa ) v návrhu ceny obvyklé kalkulováno. Taktéž
nejsou ve výpočtu zohledněny venkovní úpravy, výše uvedené je „promítnuto“ do návrhu ceny obvyklé.
Obec Trutnov se řadí do kategorie obcí nad 25 tisíc obyvatel.
Pozemek ozn. jako p. č. 2190/3 – ostatní plocha o výměře 3 513 m2, je rovinatý oplocený po celé
ploše povrch – zeleň s trvalými porosty, zpevněné plochy, přístup po místní asfaltové komunikaci
s možností napojení na inženýrské sítě, v zastavěné části města .
Pozemek ozn. jako p. č. 3126 – ostatní plocha o výměře 861 m2, je rovinatý, povrch – zpevněná
plocha s částí zbytku bývalé stavby (sklep), zeleň, přístup po místní asfaltové komunikaci
- pozemky p. č. 2190/3 a p. p. č. 3126 v k.ú. Trutnov je dle územního plánu Trutnova určena jako
„Plochy bydlení v bytových domech (BH)“.
Bydlení v bytových domech (BH)
- bydlení v bytových domech.
- stavby bytových domů,
- stavby a zařízení pro vzdělávání a výchovu,
- stavby a zařízení pro sociální služby a péči o rodinu, zdravotní služby,
- stavby a zařízení pro kulturu, veřejnou zprávu,
- stavby a zařízení pro ochranu obyvatelstva,
- plochy zeleně s městským mobiliářem,
- plochy pro sportování.
- veškeré stavby, zařízení a činnosti neuvedené v hlavním, přípustném a podmíněně přípustném
využití a nesouvisející s tímto využitím.
- stavby a zařízení související dopravní a technické infrastruktury, které nesníží kvalitu
- služební byty ve stavbách a zařízeních uvedených v přípustném využití,
- v přízemí a podzemních podlažích bytových domech je možné umístit a provozovat zařízení pro
vzdělávání a výchovu, obchodní prodej, služby, péče o rodinu, zdravotní služby, kulturu a
veřejnou správu, které nesníží kvalitu prostředí a pohodu bydlení v bytovém domě, vymezené
ploše, svém okolí a jsou slučitelné s bydlením.
- koeficient míry zastavění plochy KZP = 0,25,
- výšková hladina zástavby může být maximálně o 3 m vyšší než výšková hladina okolní
- pro parkovací stání u bytových domů se stanovuje požadavek 1,5 parkovacího stání na 1 byt,
- u nového bytového domu bude minimálně 75% parkovacích stání umístěných v podzemí (pod
úrovní vstupního podlaží).
možné napojení na všechny inženýrské sítě
7. Předpoklady pro vypracování ocenění
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem
související s „Předmětem“ ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Veškeré
informace o „Předmětu“ ocenění byly převzaty od zástupců objednatele ocenění a vlastníka
nemovitostí. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a
úplnosti podkladů předložených objednatelem a vlastníkem. Za přesnost údajů a informací, ze
kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely objednatele – viz. účel
znaleckého posudku, v případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá
znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé.
Tento posudek o ceně obvyklé je časově omezen horizontem nejvýše šesti měsíců od data
zpracování a to vzhledem k možným odchylkám v budoucím českém ekonomickém a politickém
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění, a za změnu
v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
Cena obvyklá uvedená v závěru posudku se může (i zásadně) lišit o ceny sjednané.
Ocenění nákladovým způsobem – cena věcná (dle cenového předpisu)
Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase
Ocenění porovnávacím způsobem
V principu se jedná o vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí
Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny
Podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a zjištěných cen.
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou".
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které
mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
B1.) ocenění nákladovým způsobem – (dle cenového předpisu)
Metoda stanovení věcné hodnoty
Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá
výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné
nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního
kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo
vybudovat nemovitost novou.
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný
stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod.
Pro výpočet opotřebování stavby je nutné zjistit příp.stanovit:
- stáří stavby a stav údržby
- technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení
- provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků
- předpokládanou životnost (další trvání stavby)
- metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky
č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku.
I. Negativní
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,900
II. Navazující na střed (centrum) obce
I. V okolí nemovité věci je dostupná
VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, dobré parkovací možnosti
V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m
(MHD, příměstské linky měst)
II. Výhodná – možnost komerčního využití
∑ Pi) = 1,060
Trvalé porosty – § 40 - § 47
Okrasné rostliny – příloha č. 39
Množství Název
Okrasné dřeviny – celkem:
Stáří Jedn. cena Úprava Kz
5 r. 620,– Kč
7 812,– Kč
5 544,– Kč
19 215,– Kč
Trvalé porosty – určená cena:
Pozemky na LV číslo 4655 – § 4
Základní cena pozemku: ZC = 570,– Kč/m2
Index trhu: IT = 0,900
Index polohy: IP = 1,060
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,954
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 = 435,0240 Kč/m2
ostatní plocha - zeleň
Pozemky na LV číslo 4655 – určená cena:
1 528 239,31
374 555,66
1 902 794,97
1 902 794,97 Kč
Výsledné ceny:
a) Trvalé porosty
b) Pozemky na LV číslo 4655
Výsledná cena činí celkem:
Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 922 009,97 Kč
1 922 010,– Kč
ocenění nákladovým způsobem (dle cenového předpisu)
B2.) ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda
ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou
sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou
cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady
Při použití zjednodušené metody přímého porovnání:
Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích
podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková
tržní cena (za m3 obestavěného prostoru, za m2 zastavěné plochy, podlahové plochy, užitkové
plochy hrubé a čisté).
Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti, pokud se týká obce a jejího vybavení,
umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu,
jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj.
Tato jednotkové cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a
maximální, je potom indexem oceňovaného objektu obdobně získaným přepočtena na
jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací
Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná
plocha, velikost pozemku, atd.), tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti.
Porovnávací metoda dává nepřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Nevýhodou je
neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato
skutečnost vyžaduje přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu informací o trhu
zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých
parametrů na cenu.
Tržní cena stavebních pozemků (včetně pozemků určených k zastavění) se pohybuje v dané
lokalitě v rozpětí 350 až 1.500 Kč/m2, “úřední cena dle způsoby zástavby apod. ” je cca 375 –
575 Kč/m2. Pozemky – zasíťované s přístupem po zpevněné komunikaci – cca 1.100,- Kč/m2 pro
rezidenční výstavbu..
Při průměrné ceně pozemků pro rezidenční výstavbu v Trutnově (1.100,-Kč/m2), cena pozemků
zastavitelného stavbou (bytového domu či pod.) = 900,-Kč/m2, pozemku ve funkčním celku
nezastavitelného (ve výši cca jedné třetiny stavebního pozemku) = 300,- Kč/m2.
Pro tržní cenu stavebních pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti:
- umístění z hlediska územního plánu,
- poloha pozemků a atraktivnost lokality,
- celková výměra a tvar pozemků,
- přístup k pozemkům,
- možnost napojení na inženýrské sítě,
- dopravní obslužnost a občanská vybavenost v místě,
- konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Pozemek p.č. 3126 o výměře 861 m2 a pozemek p.č. o výměře 3.513 m2 v celkové ploše
4.374m2, jsou zastavitelné v ploše (1/4) - 1.093 m2, nezastavitelná plocha 3281m2.
zastavitelná část – 1.093 m2 x 900,- Kč/m2
nezastavitelná část – 3.281 m2 x 300,- Kč/m2
= 983.700,- Kč
= 984.300,- Kč
1.968.000,- Kč
Znaleckým posudkem byly standardními metodami stanoveny jednotlivé hodnoty nemovitostí, tj.
nákladová cena, výnosová a srovnávací hodnota a navržena obvyklá cena předmětných
nemovitostí. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno provést analýzu trhu a tržních
podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní nemovitosti byl následující rozbor:
Faktory pozitivně ovlivňující cenu :
- blízkost centra obce
- přístup po zpevněné cestě
- tvar pozemku, rovinatost
Faktory negativně ovlivňující cenu :
- okolní zástava bytovými domy
- nutnost odstranit základy bývalé budovy (školky)
- v případě rezidenční výstavby je nutno dodržet požadavek na parkovací stání (u bytových domů a to
1,5 parkovacího stání na 1 byt a u nového bytového domu bude minimálně 75% parkovacích stání umístěných v
podzemí (pod úrovní vstupního podlaží).
Tržní hodnotu obecně nejlépe vystihuje hodnota stanovená porovnávací metodou, shrnující
zkušenosti s obvyklou obchodovatelností obdobného majetku v regionu.
cena věcná (dle cenového předpisu)
1 922 000,-Kč
cena porovnávacím (srovnávacím) způsobem
1.970.000,-Kč
Po porovnání jednotlivých hodnot, zvážení všech aspektů, pozitivních a negativních faktorů a
převážně s ohledem na polohu nemovitostí a stav, byla navržena obvyklá cena (tržní hodnota)
nemovitostí včetně součástí ve výši 1.900.000,-Kč.
D. Odborný odhad - cena obvyklá
Slovy : (jeden milion devět set tisíc korun českých)
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v
Hradci Králové ze dne 27. dubna 2000, č. j. Spr. 2630/ 99 pro základní obor ekonomika, odvětví
ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a
Jsem si vědom důsledků vědomě nepravdivého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 479-22-14 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 479-22-14.
počet stran A4 v příloze:
Informativní snímek katastrální mapy
Informativní snímek katastrální mapy:
Výřez z územního plánu:
195 EX 485-09znalec - Rodinný dům, včetně pozemků a
dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vych...
d) Pro ovocné dřeviny rostoucí na pozemcích v zastavěném území evidovaných v katastru nemovitostí jako druh pozemku zahrada, zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha se způsobem využití pozem...
pozemek parcelní číslo St. 73 o výměře 260 m2 – zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Slezské předměstí č. p. 92 – rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcelní číslo St. 73,
Znalecký posudek č. 964-74/2014 - Byt 3+1, podíl 1/5, včetně
- věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva fin...
včetně jejich součástí a příslušenství V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozum...
Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 39/2015
Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměři...
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné...
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I
V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá prá...
výroční zpráva - Jihočeské muzeum v Českých Budějovicích
navrh0146_p9 - příloha
291444 3 znalecký posudek
P 1903 č.p. 1086 a 1252 Vizovice exekuce JUDr. Macková.rtf