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Timestamp: 2016-10-25 03:13:17
Document Index: 250434646

Matched Legal Cases: ['Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 560', 'Art. 71', 'Art. 17', 'Art. 83', 'Art. 266', 'Art. 106', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 262', 'BGE', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 19', 'Art. 9', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 229', 'Art. 247', 'Art. 243', 'Art. 273', 'Art. 205', 'Art. 266', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_227/2011 (10.01.2012)
Mietvertrag, Untermiete; K�ndigung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden, II. Zivilkammer, vom 7. Dezember 2010.
A.________ war Eigent�mer eines Ferienhauses in der Gemeinde Y.________ GR. Er vermietete es gem�ss m�ndlichem Vertrag f�r einen monatlichen Mietzins von Fr. 500.-- an den im Kanton Z�rich wohnhaften C.________ (Mieter); dieser war Miteigent�mer eines Nachbarhauses, das er 2007 an D.________ verkaufte. Ab dem 1. November 2008 vermietete der Mieter das von A.________ gemietete Ferienhaus, ohne die Garage, f�r den gleichen Mietzins an E.________ und F.________ (Untermieter); eine vorg�ngige Zustimmung von A.________ zur Untermiete hatte er nicht eingeholt.
Am 12. Juni 2009 �bertrug A.________ das Ferienhaus seinem Sohn A. X.________. Letzterer (Vermieter) k�ndigte vier Tage sp�ter den Vertrag mit dem Mieter mittels amtlichem Formular auf den 30. September 2009, ohne Angabe von Gr�nden. Auf diesen Termin hin hatte auch der Mieter den Untermietern gek�ndigt, die allerdings nicht auszogen und sich erfolgreich gegen ein Ausweisungsbegehren zur Wehr setzten. In der Folge vermietete der Vermieter das Ferienhaus den Untermietern.
Der Mieter gelangte am 7. Juli 2009 an die Schlichtungsstelle im Mietwesen; er schloss haupts�chlich auf Aufhebung der gegen ihn ausgesprochenen K�ndigung und subsidi�r auf eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses um f�nfzehn Monate. Eine Einigung konnte nicht erreicht werden. Mit Entscheid vom 29. September 2009 erachtete die Schlichtungsstelle die K�ndigung als missbr�uchlich und erkl�rte sie f�r ung�ltig.
Der Vermieter klagte beim Bezirksgericht Hinterrhein mit dem Begehren, die K�ndigung sei f�r g�ltig zu erkl�ren. Der Mieter schloss auf Abweisung. Mit Urteil vom 16. Juni 2010 hiess das Bezirksgericht die Klage gut und erkl�rte die K�ndigung f�r g�ltig. Es hielt fest, dass der Vermieter das Untervermieten eines Teils des Hauses zum gleichen Mietzins verst�ndlicherweise als Vertrauensbruch werten durfte, dass zwischen dem Mieter und den Untermietern Streit bestand und dass der Mieter das Mietobjekt ohnehin auf Ende Herbst 2010 verlassen wollte; unter diesen Umst�nden befand es das Bezirksgericht als legitim und folglich nicht missbr�uchlich, dass der Vermieter klare Verh�ltnisse schaffen und die ihm wohlgesinnten Untermieter zu seinen direkten Mietern machen wollte.
Der Mieter reichte Berufung ein mit dem Begehren, es sei die K�ndigung als ung�ltig zu erkl�ren. Der Vermieter schloss auf Abweisung. Mit Urteil vom 7. Dezember 2010 hiess das Kantonsgericht (II. Zivilkammer) die Berufung gut, es hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage des Vermieters auf G�ltigerkl�rung der K�ndigung ab.
Das Kantonsgericht hielt fest, der Mieter habe es zwar unterlassen, die ausdr�ckliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung einzuholen; darauf komme aber nichts an, weil eine Verweigerung der Zustimmung nicht m�glich gewesen w�re. Sodann seien die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu jenen der Miete angesichts des Umstandes, dass der Mieter zwar die Garage f�r sich behielt, aber den Untermietern Mobiliar zur Verf�gung stellte, nicht missbr�uchlich gewesen. Schliesslich habe die Untermiete dem Vermieter keine Nachteile gebracht. Der Mieter sei zur Untervermietung berechtigt gewesen und habe sein Recht nach Treu und Glauben ausge�bt, und es sei kein anderer Grund ersichtlich, der zu einem gest�rten Vertrauensverh�ltnis zwischen Vermieter und Mieter h�tte f�hren k�nnen. Da die K�ndigung wegen der Untervermietung ausgesprochen wurde, also wegen der Geltendmachung von Anspr�chen aus dem Mietvertrag, erweise sich die K�ndigung (im Sinn von Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR) als missbr�uchlich.
Ungeachtet dessen war die K�ndigung nach Auffassung des Kantonsgerichts auch noch aus einem andern Grund (im Sinn der allgemeinen Regel von Art. 271 Abs. 1 OR) missbr�uchlich. Der Vater des Vermieters habe sp�testens im November 2008, als er noch Eigent�mer des Hauses war, von der Untervermietung erfahren, habe nicht widersprochen und damit nachtr�glich konkludent zugestimmt. Es sei nun widerspr�chlich, acht Monate sp�ter wegen mangelnder Zustimmung zur Untervermietung den Mietvertrag zu k�ndigen, und das zus�tzlich in einem Zeitpunkt, als der Vertrag mit den Untermietern schon wieder gek�ndigt worden war.
Sodann befand das Kantonsgericht, dass die vom Vermieter sp�ter genannten K�ndigungsgr�nde nicht geh�rt werden k�nnen. So sei die Begr�ndung neu, er habe f�r das neu erworbene Haus den Mieter selber aussuchen wollen und der Mieter habe sich gegen�ber den Untermietern unlauter verhalten; das habe er erst in der Klageschrift an das Bezirksgericht geltend gemacht. Auch mache der Umstand, dass der Mieter dar�ber ver�rgert sei, dass der Vermieter einen Vertag mit den Untermietern geschlossen hat, seine K�ndigungsanfechtung nicht missbr�uchlich. Schliesslich sei auch unbeachtlich, ob der Mieter mehrmals K�ndigungsabsichten ge�ussert habe, da die strittige K�ndigung durch den Vermieter nie ausdr�cklich damit begr�ndet worden sei.
Die Begr�ndung des Bezirksgerichts fand das Kantonsgericht nicht haltbar. Dieses habe verkannt, dass die K�ndigung in der relevanten Stellungnahme zuhanden der Schlichtungsstelle weder mit dem Streit zwischen Mieter und Untervermieter noch mit der Schaffung klarer Mietverh�ltnisse oder der freien Wahl des Mieters begr�ndet wurde. Das Bezirksgericht habe sich damit unzul�ssigerweise auf nachgeschobene Gr�nde gest�tzt statt auf die vom Vermieter urspr�nglich abgegebene Begr�ndung.
Der Mieter starb am 24. Dezember 2010, nach F�llung des kantonsgerichtlichen Urteils. Die schriftliche Ausfertigung wurde den Parteivertretern am 8. M�rz 2011 zugestellt.
Der Vermieter (nachfolgend: Beschwerdef�hrer) reichte am 7. April 2011 Beschwerde in Zivilsachen ein. Er schliesst dahin, es sei die K�ndigung vom 16. Juni 2009 f�r g�ltig zu erkl�ren.
Das Verfahren wurde bis zum Entscheid �ber den Antritt der Erbschaft des verstorbenen Mieters sistiert. Am 26. Juli 2011 teilte die testamentarische Alleinerbin D.________ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) mit, sie habe die Erbschaft angenommen.
1.1 Die Beschwerdegegnerin ist in ihrer Eigenschaft als Alleinerbin des verstorbenen Mieters an seine Stelle im h�ngigen Verfahren getreten (Art. 560 ZGB, Art. 71 BGG i.V.m. Art. 17 Abs. 3 BZP [SR 273] und Art. 83 Abs. 4 Satz 2 ZPO [SR 272]). Mietverh�ltnisse gehen auf die Erben �ber (vgl. Art. 266i OR); das Verfahren ist infolge Ablebens des Mieters nicht gegenstandslos geworden.
1.2.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem andern als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen. Mit Blick auf die Begr�ndungspflicht des Beschwerdef�hrers (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 135 II 384 E. 2.2.1; 133 II 249 E. 1.4.1; je mit Hinweisen). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht pr�ft das Bundesgericht ohnehin nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
1.2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer r�gt eine Verletzung von Art. 271 und Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR. Er bestreitet, dass die K�ndigung des Mietvertrages gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstiess.
2.1 Die strittige K�ndigung ist eine ordentliche K�ndigung. Es geht im vorliegenden Fall nicht um eine ausserordentliche K�ndigung aus wichtigen Gr�nden (vgl. Art. 266g OR) und nicht um eine K�ndigung w�hrend eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder innert der darauffolgenden dreij�hrigen Sperrfrist (vgl. Art. 271a Abs. 1 Bst. d und e und Abs. 3 OR), die nur aus bestimmten Gr�nden zul�ssig sind, f�r deren Vorliegen die Partei, die den Mietvertrag k�ndigt, die Beweislast tr�gt.
Eine ordentliche K�ndigung setzt keine besonderen K�ndigungsgr�nde voraus. Mieter und Vermieter sind grunds�tzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verst�sst (Art. 271 Abs. 1 OR).
Allgemein gilt eine K�ndigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und sch�tzenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverh�ltnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die K�ndigung f�r den Mieter eine H�rte darstellt, gen�gt nicht; eine solche H�rte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem Empf�nger der K�ndigung zu beweisen, dass die K�ndigung aus einem verp�nten oder ohne sch�tzenswerten Grund erfolgte; der K�ndigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die K�ndigung auf Ersuchen hin zu begr�nden (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 Bst. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG; SR 221.213.11]) und im Bestreitungsfall alle f�r die Beurteilung des K�ndigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begr�ndung kann ein Indiz daf�r sein, dass ein sch�tzenswertes Interesse an der K�ndigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene K�ndigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 136 III 190 E. 2; 135 III 112 E. 4.1; 132 III 737 E. 3.4.2; Urteil 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3, in: SJ 2011 I S. 69).
Ob eine K�ndigung gegen Treu und Glauben verst�sst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird. F�llt der Grund, aus welchem die K�ndigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die K�ndigung nicht nachtr�glich treuwidrig (Urteil 4C.333/1997 vom 8. Mai 1998 E. 3b, in: CdB 1998 S. 108).
2.2.1 Das Gesetz z�hlt beispielhaft Gr�nde auf, bei deren Vorliegen die K�ndigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar ist (Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die K�ndigung ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Anspr�che aus dem Mietverh�ltnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR). Zu diesen Anspr�chen z�hlt unter anderem das Recht des Mieters, die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise unterzuvermieten (Art. 262 Abs. 1 OR; Urteil 4C.155/2000 vom 30. August 2000 E. 2a, in: SJ 2001 I S. 19).
Voraussetzung f�r den K�ndigungsschutz ist, dass der Mieter zur Untervermietung �berhaupt berechtigt ist. Das ist, abweichende vertragliche Abmachung vorbehalten, nur dann der Fall, wenn der Mieter beabsichtigt, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen. Ansonsten setzt er im Ergebnis auf dem Umweg �ber die Untermiete einen Nachmieter ein, als w�re er selber Eigent�mer; darin liegt ein Rechtsmissbrauch und es kann sich der Mieter nicht auf das gesetzlich vorgesehene Recht zur Untervermietung berufen (BGE 134 III 446 E. 2.4). Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht f�r F�lle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandaufenthalts, vor�bergehend nicht nutzen kann und f�r die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gr�nden einem Dritten �berl�sst, oder f�r F�lle, in denen eine Wohnung infolge Wegzuges oder Todes von Familienangeh�rigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Dritten �berlassen wird.
Der Mieter, der eine Mietwohnung verl�sst, weiss nicht, ob er, je nach Entwicklung der Dinge, nicht dort wieder einziehen m�chte; er kann deshalb, insbesondere in Zeiten der Wohnungsknappheit, ein Interesse haben, die Wohnung nicht definitiv aufzugeben. Daraus aber folgt das Risiko, dass zahlreiche Mieter ausziehen, ohne den Mietvertrag zu k�ndigen, das Mietobjekt auf unbestimmte Zeit untervermieten und so anstelle des Eigent�mers den wahren Bewohner der Mietwohnung bestimmen. Die vage M�glichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selber zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung nicht; eine solche ist umso mehr ausgeschlossen, wenn eine allf�llige R�ckkehr �berhaupt nicht in Betracht f�llt (Urteil 4A_367/2010 vom 4. Oktober 2010 E. 2.1, in: CdB 2011 S. 15). Die �berhandnahme langdauernder Untermietverh�ltnisse oder sukzessiver Untermietvertr�ge (Kettenvertr�ge) w�re im �brigen weder im Interesse der Eigent�mer noch in jenem der Mieter (vgl. Urteil 4A_487/2008 vom 10. M�rz 2009 E. 2.3, in: CdB 2009 S. 67 f.).
2.2.2 Gem�ss Feststellung des Kantonsgerichts hat einerseits der Beschwerdef�hrer in seiner Eingabe an die Schlichtungsstelle vorgebracht, dass der Mieter m�ndlich die Absicht ge�ussert hatte, das Mietverh�ltnis zu k�ndigen und ins Nachbarhaus zu ziehen, und hat andererseits der Mieter eine solche Absicht bestritten. Das Kantonsgericht hat - anders als noch das Bezirksgericht - festgehalten, dass trotz Zeugenaussage des Vaters des Beschwerdef�hrers eine unzweideutige K�ndigungsabsicht des Mieters nicht erstellt ist. Damit hat es aber nicht festgestellt, der Mieter habe im Gegenteil die konkrete Absicht gehabt, das Mietobjekt wieder selber zu nutzen; eine tats�chliche Feststellung hier�ber fehlt. Der Mieter tr�gt die Beweislast f�r die Treuwidrigkeit der K�ndigung und folglich daf�r, dass er im vorliegenden Fall zur Untervermietung berechtigt war, also insbesondere daf�r, dass er das Mietobjekt sp�ter wieder selber nutzen wollte. Der Beweis hierf�r wurde, zumindest bisher, nicht erbracht, womit auch nicht erwiesen ist, dass der Mieter zur Untervermietung berechtigt war und so nach Treu und Glauben einen Anspruch aus dem Mietvertrag wahrgenommen hat. Die Beschwerdegegnerin als dessen Rechtsnachfolgerin kann sich auf dieser Grundlage nicht auf Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR berufen.
Der Beschwerdef�hrer bringt vor, die K�ndigung sei ohnehin nicht treuwidrig, weil der Mieter es unterlassen hat, die vorg�ngige Zustimmung des Vermieters einzuholen, und er so das Vertrauensverh�ltnis zwischen ihnen zerst�rt hat. Es wurde schon entschieden, dass eine solche Unterlassung in Zusammenhang mit einer gesetzm�ssigen Untervermietung gar eine ausserordentliche K�ndigung rechtfertigen kann, wenn auch erst nach einer Verwarnung (BGE 134 III 446 E. 2.2). Die G�ltigkeit einer ordentlichen K�ndigung h�ngt von weit weniger strengen Anforderungen ab als eine ausserordentliche; sie darf nur Treu und Glauben nicht widersprechen. Es ist nicht auszuschliessen, dass der Umstand, dass der Mieter - allenfalls wider besseres Wissen - f�r eine gesetzm�ssige Untervermietung keine vorg�ngige Zustimmung des Vermieters einholt, grunds�tzlich geeignet ist, das Vertrauensverh�ltnis zwischen den Vertragsparteien derart zu ersch�ttern, dass eine ordentliche K�ndigung als nicht treuwidrig erscheint. Zum Vertrauensverh�ltnis zwischen Beschwerdef�hrer und Mieter fehlen im angefochtenen Urteil jedoch die notwendigen tats�chlichen Feststellungen.
2.3 Anders als beispielsweise bei der Mietzinserh�hung (Art. 269d OR, Art. 19 Abs. 1 Bst. a VMWG) schreibt das Gesetz bei der ordentlichen K�ndigung nicht vor, bis wann Gr�nde f�r die K�ndigung vorgebracht werden k�nnen (vgl. Art. 9 VMWG); es schreibt insbesondere nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Gegenpartei um Angabe der Gr�nde oder sp�testens im Schlichtungsverfahren zu geschehen habe. Nichts anderes ergibt sich aus den prozessrechtlichen Vorschriften. Unter dem im vorliegenden Fall vor den kantonalen Beh�rden noch anwendbaren alten Recht hatten die Schlichtungsbeh�rde und zumindest der erstinstanzliche Richter den Sachverhalt in Mietstreitigkeiten von Amtes wegen zu ermitteln (aArt. 274d Abs. 3 OR [AS 1990 822]), weshalb Gr�nde f�r die K�ndigung grunds�tzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen Richter vorgebracht werden konnten (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b). Daran �ndert sich unter dem neuen Recht nichts. Dieses sieht vor, dass in F�llen des K�ndigungsschutzes in Mietsachen das erstinstanzliche Gericht neue Tatsachen und Beweismittel bis zum Zeitpunkt der Urteilsf�llung ber�cksichtigt (Art. 229 Abs. 3, Art. 247 Abs. 2 Bst. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO); �berdies ist das vorangehende Schlichtungsverfahren vertraulich und d�rfen Aussagen der Parteien weder protokolliert noch sp�ter im Entscheidverfahren verwendet werden, so dass im Gerichtsverfahren ohnehin kaum eindeutig feststehen d�rfte, was anl�sslich des Schlichtungsverfahrens vorgebracht wurde (Art. 273 Abs. 4 OR; Art. 205 ZPO).
Das Gesetz schliesst sodann, unter Vorbehalt des Verbots rechtsmissbr�uchlichen Verhaltens, auch ein sp�teres Nachschieben zus�tzlicher K�ndigungsgr�nde nicht aus; das Nachschieben kann allenfalls ein Indiz zu Ungunsten der k�ndigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen, schliesst aber die Ber�cksichtigung der neuen Gr�nde nicht von vornherein aus. Die Erg�nzung oder Pr�zisierung schon vorgebrachter K�ndigungsgr�nde schliesslich ist an sich ohne weiteres zul�ssig (vgl. DAVID LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 603 Ziff. 3.3; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail � loyer, SVIT-Kommentar, 2011, N. 8 zu Art. 266l-266o OR und N. 51 f. zu Art. 271 OR; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 121 und N. 140 ff. zu Art. 271 OR).
Der Umstand allein, dass Gr�nde f�r die K�ndigung erst in der Klageschrift an das Bezirksgericht vorgebracht wurden, rechtfertigte es somit nicht, sie nicht zu pr�fen. Das gilt insbesondere f�r jene Gr�nde, die in Zusammenhang mit der Untervermietung stehen und eher als Erg�nzung eines schon vorgebrachten Grundes zu betrachten sind. Die Vorinstanz hat sie zu pr�fen.
Das Kantonsgericht hat in einer subsidi�ren Begr�ndung festgehalten, der Vater des Beschwerdef�hrers habe als damaliger Vermieter sp�testens im November 2008 um die Untervermietung und deren Bedingungen gewusst und sie trotzdem w�hrend Monaten geduldet, und es hat dieses passive Verhalten als nachtr�gliche konkludente Zustimmung zur Untervermietung gewertet. Es fand daher, es sei widerspr�chlich, Mitte Juni 2009 wegen der Untervermietung zu k�ndigen.
Laut Beschwerdef�hrer ist die Feststellung, wonach sein Vater die Untermiete monatelang stillschweigend geduldet habe, offensichtlich unrichtig. Er behauptet, sein Vater habe bereits Mitte Februar 2009 die K�ndigung m�ndlich angek�ndet, und beruft sich auf eine Beilage zur erstinstanzlichen Klageantwort, die das Kantonsgericht nicht erw�hnt; bei dieser Beilage handelt es sich um einen vom Mieter selber zu den Akten gegebenen, vom 17. Februar 2009 datierten eingeschriebenen Brief, mit welchem der Mieter dem Vater des Beschwerdef�hrers sein grosses Erstaunen dar�ber ausdr�ckt, dass dieser das Mietverh�ltnis per 30. Juni 2009 aufl�sen wolle. Die tats�chliche Feststellung im angefochtenen Entscheid, aus der die Vorinstanz eine Zustimmung zur Untervermietung ableitet, erscheint damit offensichtlich unrichtig.
Der Umstand, dass der Vater des Beschwerdef�hrers ein vertrags- oder gesetzwidriges Verhalten des Mieters, aus welchem Grund auch immer, geduldet h�tte, schl�sse im �brigen nicht notwendigerweise aus, dass dieses unkorrekte Verhalten des Mieters das Vertrauensverh�ltnis zum Beschwerdef�hrer dennoch dauernd beeintr�chtigt hat und eine ordentliche K�ndigung deswegen nicht treuwidrig w�re. Es geht vorliegend nicht um einen Grund f�r eine ausserordentliche K�ndigung, dessen Geltendmachung der Vater durch Zuwarten verwirkt hat, sondern um das Vertrauensverh�ltnis zwischen Beschwerdef�hrer und Mieter im Zeitpunkt der K�ndigung. Inwiefern dieses Vertrauensverh�ltnis beeintr�chtigt war und aus welchem Grund, wurde nicht festgestellt.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden vom 7. Dezember 2010 ist aufzuheben und die Sache zur Erg�nzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Die Gerichts- und Parteikosten gehen zu Lasten der Beschwerdegegnerin (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden vom 7. Dezember 2010 aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.