Source: http://www.notar-dols-berlin.de/beratung/mietrecht/blog/
Timestamp: 2013-12-12 21:50:45
Document Index: 390294467

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Blog - Mietrecht
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Auf meinen Blog-Seiten werde ich sie k�nftig regelm��ig �ber die neuesten Entwicklungen der Rechtsprechung zu den Themen Mietrecht
Zwangsversteigerungsrecht und Insolvenzrecht
Ich w�nsche viel Spa� beim Lesen und hoffe, Ihnen in diesem Block
wertvolle Informationen zur Verf�gung stellen zu k�nnen.
BGH: Vermieter hat Anspruch auf Einbau von funkbasierten Ableseger�ten
Ein Mieter hat den Einbau eines funkbasierten Heizenergie- und Warmwasserz�hler zu dulden. Ein solcher Anspruch ergibt sich laut Bundesgerichtshof unter anderem aus � 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO. Diese Norm erfasse nicht nur die Erstausstattung der Mietr�ume mit Heizkostenerfassungsger�ten und den Austausch unbrauchbar gewordener Ger�te, sondern begr�nde auch eine Duldungspflicht des Mieters f�r den Austausch noch funktionst�chtiger durch modernere Systeme (Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 326/10).
Mieterin verweigerte Austausch der Ableseeinrichtungen
In dem vom BGH mitgeteilten Fall hatte die Eigent�merin eines Mehrfamilienhauses, in der auch die Beklagte eine Wohnung angemietet hatte, im Mai 2009 ihren Mietern mitgeteilt, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Der Verbrauch des Anwesens, das mit einer Zentralheizung ausgestattet ist, wurde bisher �ber Verbrauchserfassungsger�te f�r W�rme, Warm- und Kaltwasser erfasst. Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begr�ndung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen.
BGH bejaht Duldungspflicht der Mieterin
Nach den Vorinstanzen entschied nunmehr auch der Bundesgerichtshof zugunsten der Vermieterin, dass die Mieterin den Austausch zu dulden habe. Neben � 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkostenVO, der eine Duldungspflicht des Mieters f�r den Austausch noch funktionst�chtiger Messger�te durch modernere Systeme begr�nde, ergebe sich auch aus � 554 Abs. 2 BGB ein Duldungsanspruch.
Wohnwertverbesserung durch funkbasierte Ableseger�te
Ferner best�tigte der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanz, durch den Einbau von funkbasierten Ableseger�ten werde der Wohnwert verbessert. Insbesondere k�nne es den Wert der Wohnung erh�hen, wenn diese zum Zweck der Ablesung nicht betreten werden m�sse, zumal die Mieterin ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserz�hler dulden m�sse und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden k�nne.
Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung w�hrend der Mietzeit verj�hrt nicht
Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von M�ngeln w�hrend der Mietzeit ist nach Auffassung des BGH unverj�hrbar. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.02.2010 hervor. Nach Auffassung der Richter ist der Vermieter dauerhaft verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht ersch�pfe sich nicht in einer einmaligen Handlung, sondern entstehe best�ndig neu und k�nne schon deshalb nicht verj�hren (Az.: VIII ZR 104/09).
Die Kl�gerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das �ber der Wohnung der Kl�gerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Kl�gerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie lie� im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchf�hren, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verj�hrung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Kl�gerin stattgegeben.
Vertragliche Dauerverpflichtung entsteht immer wieder neu
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des BGH ist der Mietgebrauch der Kl�gerin durch den unzureichenden Schallschutz beeintr�chtigt und sie kann deshalb gem�� � 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen. Dieser Anspruch sei auch nicht verj�hrt. Denn der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs sei w�hrend der Mietzeit unverj�hrbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus � 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handele es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht ersch�pfe sich nicht in einer einmaligen Handlung des �berlassens, sondern gehe dahin, die Mietsache w�hrend der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung k�nne w�hrend des Bestehens des Vertragsverh�ltnisses schon begrifflich nicht verj�hren, denn sie entstehe w�hrend dieses Zeitraums gleichsam st�ndig neu.
3. Recht auf regelm��igen Elektro-Check?
Vermieter sind nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in ihren Mietwohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweise auf M�ngel regelm��ig durch einen Elektrofachmann �berpr�fen zu lassen. Mit dieser Grundsatzentscheidung lehnte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 321/07) Schadensersatzanspr�che eines Mieters ab. Der hatte argumentiert, ein Brand in der benachbarten Wohnung habe auch zu Sch�den in seiner Wohnung gef�hrt und sei auf einen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube zur�ckzuf�hren. Durch eine Generalinspektion der elektrischen Anlagen h�tte der Brand verhindert werden k�nnen. Weil ein derartiger Elektro-Check aber nicht durchgef�hrt wurde, sei ihm letztlich ein Schaden in H�he von 2.630 Euro in seiner Wohnung entstanden.
Der Bundesgerichtshof betonte, dass der Vermieter verpflichtet sei, die Mietsache insgesamt in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Erf�hrt er von M�ngeln, von denen Gefahren f�r die Mietwohnungen ausgehen k�nnten, muss er unverz�glich aktiv werden. Dagegen sei es nicht erforderlich, dass er eine regelm��ige Generalinspektion oder einen so genannten E-Check vornimmt. Dies k�nne allenfalls im Einzelfall verlangt werden, wenn es immer wieder zu ungew�hnlichen St�rungen kommt, deren Ursache nicht offensichtlich ist.
F�r Mieter hat diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch positive Seiten. Eine regelm��ig durchzuf�hrende Inspektion aller Elektroleitungen und Elektroger�te w�re unpraktikabel und unwirtschaftlich. Vor allem w�rde hierdurch eine neue Betriebskostenart geschaffen. Denn die laufenden Kosten eines derartigen Elektro-Checks m�ssten Mieter �ber die Betriebskostenabrechnung zahlen. 4. D�rfen Mieter den Hausgarten nutzen?
Ob ein Hausgarten genutzt werden darf, wer sich um die Gartenpflege k�mmern muss, was die Kinder im Garten d�rfen oder wie die rechtliche Situation bei Gartenpartys oder Grill-Feten ist, das haben verschiedene Gerichte schon alles entschieden. Jetzt muss sich nur noch jede der Vertrags- und Mietparteien an die Regelungen halten, wobei man sich nat�rlich auch g�tig in einem pers�nlichen Gespr�ch einig werden kann. Es muss ja nicht immer gleich vor Gericht enden. Eine schriftliche Vereinbarung kann aber trotzdem nicht schaden. Gartennutzung
Bei Mehr-Familienh�usern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verf�gung steht. Mieter eines Ein-Familienhauses haben den Garten grunds�tzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG K�ln 19 U 132/93).
Der Vermieter muss grunds�tzlich die Au�enanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten k�nnen als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgew�lzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).
Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder sich das aus den Umst�nden ergibt, zum Beispiel bei Ein-Familienh�usern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasenm�hen, Beetfl�chen umgraben oder Unkraut j�ten (LG Detmold 2 S 180/88).
Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, d�rfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78).
Der Mieter darf in seinem Garten ein Planschbecken und eine Hundeh�tte aufstellen oder einen Komposthaufen anlegen (AG Hamburg-Wandsbek 713 b C 736/95, LG Regensburg S 320/83).
Stehen im Garten Obstb�ume oder Beerenstr�ucher und ist der Mieter f�r die Gartenpflege zust�ndig, darf er auch ernten. Ausnahme: Mieter und Vermieter haben ausdr�cklich etwas anderes vereinbart (AG Leverkusen 28 C 277/93).
Grillen im Garten ist grunds�tzlich erlaubt. Voraussetzung ist, dass kein Qualm konzentriert in die Wohnung oder in die Schlafr�ume der Nachbarn zieht. Am besten vorher Nachbarn informieren und R�cksicht nehmen (LG Stuttgart 10 T 359/96; AG Bonn 6 C 565/96).
Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet k�nnen Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).
5. Wie d�rfen Mieter die Gemeinschaftsfl�chen nutzen?
als Mieter eine Wohnung anmietet, hat nicht nur ein Recht, die
Mietr�ume zu nutzen. Er hat auch das Recht, die Gemeinschaftsfl�chen
des Hauses zu benutzen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH V ZR
F�r den konkreten Fall hatte das Urteil zur Konsequenz,
dass der Vermieter nicht verbieten durfte, dass eine Firma
Branchenb�cher im Hauseingang auslegt. Denn die Mieter des Hauses
h�tten das Recht, auch auf diese Art und Weise Sendungen, die zum
Beispiel nicht in den Briefkasten passen, in Empfang zu nehmen. Gemeinschaftsfl�chen sind f�r alle da
kam, dass die nicht von den Bewohnern mitgenommenen Branchenb�cher
wieder eingesammelt wurden und weder eine Verm�llung des Hausflures
noch irgendwelche Gef�hrdungen oder Bel�stigungen drohten. Mit dieser
Entscheidung hat der Bundesgerichtshof Rechtssicherheit und
Rechtsklarheit f�r hunderttausende von Haushalten geschaffen. Denn das
h�chste deutsche Gericht erkl�rte zudem, welche Rechte Mieter im
Regelfall bei Gemeinschaftsfl�chen geltend machen k�nnen. Dies ist
insbesondere f�r Familien mit kleinen Kindern oder auch f�r behinderte
Mieter von Vorteil.
Anspruch auf Stellplatz f�r Kinderwagen und Rollstuhl
ist nach den Ausf�hrungen des Bundesgerichtshofs ein Mieter berechtigt,
einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Haus abzustellen, wenn er
hierauf angewiesen ist und die Gr��e des Hausflurs das Abstellen
zul�sst. Der Vermieter darf Besuchern oder Verwandten des Mieters das
Betreten des Hauses nicht verbieten. Er kann sich nicht darauf berufen,
er sei Eigent�mer.
Pakete und Sendungen kann der Mieter auch
dadurch entgegennehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden. Genauso
haben Mieter das Recht, sich eine Tageszeitung ins Haus liefern zu
lassen. Auch das Kinderspiel im Hof ist abgedeckt durch das
Mieterrecht, Gemeinschaftsfl�chen des Hauses nutzen zu d�rfen.
Fahrr�nder d�rfen allerdings nur nach Vereinbarung im Hausflur
abgestellt werden. 6. Schadenersatz wegen Rauchens in der Wohnung?
es kurz zu machen: Es ist eindeutig klargestellt worden, dass Rauchen
in der Wohnung grunds�tzlich zul�ssig ist und keine
Schadensersatzanspr�che nach sich ziehen kann, kommentierte der
Pr�sident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, das
Raucherurteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 37/07).
der Entscheidung der Karlsruher Richter machten sich Raucher nur
ausnahmsweise schadensersatzpflichtig. Voraussetzung w�re, dass durch
exzessives Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht w�rden,
die sich nicht mehr durch normale Sch�nheitsreparaturen beseitigen
lie�en. Raucherspuren in der Wohnung k�nnen leicht beseitigt werden
Sch�nheitsreparaturen sind Anstreicharbeiten bzw. Tapezierarbeiten,
Streichen der Fu�b�den, Heizk�rper einschlie�lich Heizrohre, der
Innent�ren sowie der Fenster und Au�ent�ren von innen gemeint. Rips
dazu weiter: "Gut ist, dass jetzt nicht zwischen normalem und
exzessivem Rauchen unterschieden werden muss. Raucherspuren in der
Wohnung, die durch einfache Renovierungsarbeiten, durch Anstreichen und
Tapezieren beseitigt werden k�nnen, l�sen nie Schadensersatzforderungen
des Vermieters aus.
Reparaturklausel muss wirksam sein
dieser Entscheidung wird der Vermieter auch nicht benachteiligt. Bei
Verwendung einer wirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag muss der
Mieter seine Abwohn- und Rauchspuren beseitigen. Anders w�re es nur,
wenn die Sch�nheitsreparaturklausel unwirksam ist. Hier m�sse der
Mieter nicht renovieren und im Regelfall auch als Raucher keinen
7. Mietminderung bei Trocknungsger�te-Einsatz?
zur Trocknung von Wassersch�den wochenlang Trocknungsger�te in der
Wohnung aufgestellt werden m�ssen, ist die Wohnungsnutzung f�r den
Mieter unzumutbar. Die Miete ist um 100 Prozent gemindert, entschied
das Amtsgericht Berlin-Sch�neberg (109 C 256/07).
Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) waren aufgrund von
jahrelangen Undichtigkeiten im Bereich der Wasseruhren gro�e Wasser-,
Feuchtigkeits- und Schimmelsch�den in der Mieterwohnung aufgetreten. Im
Zuge der Sanierungsarbeiten mussten f�r knapp 3 Wochen auch zwei
Trocknungsger�te in der Wohnung aufgestellt werden, die t�glich von
6.00 bis 22.00 Uhr liefen. Dabei entstand ein Ger�uschpegel von 50
Leben in der Wohnung unzumutbar
diesen Voraussetzungen sei ein Leben in der Wohnung f�r den Mieter
schon aufgrund des L�rmpegels unzumutbar, entschied das Amtsgericht.
Zumal der Mieter sich ganzt�gig in der Wohnung aufhielt, tags�ber
ausschlafen musste, weil er nachts Taxi fuhr. Bei einem Ger�uschpegel
von 50 dB(A) k�nne weder in der Wohnung geschlafen noch konzentriert
gearbeitet werden. 100 Prozent Mietminderung wegen Unbewohnbarkeit
Amtsgericht wies darauf hin, dass nach der Technischen Anleitung L�rm
die Immissionsrichtwerte bei Ger�usch�bertragung innerhalb von Geb�uden
tags�ber bei 35 dB(A) und nachts bei 25 dB(A) liegen. Wegen der
fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung war der Mieter von der Zahlung der
Miete befreit, und konnte letztlich um 100 Prozent die Miete k�rzen.
Auch Ausweichwohnung musste bezahlt werden
Vermieter musste au�erdem zus�tzlich 107,92 Euro an den Mieter zahlen,
und zwar f�r die durch den Betrieb der Trocknungsger�te entstandenen
Stromkosten in der Mieterwohnung. Au�erdem erhielt der Mieter noch
Kosten f�r ein Ausweichquartier in H�he einer Monatsmiete von 325 Euro
gezahlt, weil er aus der unbewohnbaren Wohnung ausgezogen war und
kurzfristig eine Ausweichwohnung angemietet hatte.
8. Trittschallschutz in Altbauwohnung Pflicht?
technischen Standards, z.B. beim Trittschallschutz, m�ssen im
Altbauwohnungsbereich eingehalten werden? Bleiben technische Normen,
die noch beim Bau des Hauses galten, einschl�gig oder sind es
DIN-Vorgaben und VDI-Richtlinien, die beim Abschluss des Mietvertrages
zu beachten waren, oder sind nach aktuellen Umbau- und Ausbauma�nahmen
die jetzigen, die neuesten Vorschriften einzuhalten?
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 355/03) entschied dann, dass die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen ma�geblich seien. 20 Prozent Mietminderung f�r fehlenden Trittschallschutz
hatten eine moderne Trittschalld�mmung f�r ein vor 1918 errichtetes
Haus in Hamburg eingeklagt. Sie waren 1987 in die oberste Etage des
Hauses eingezogen. Im Jahr 2001 baute der Vermieter das Dachgeschoss
aus, setzte noch zwei Wohngeschosse auf das Geb�ude. Die ehemaligen
Abstellr�ume werden seitdem als Wohnungen genutzt. Wegen des
mangelhaften Schallschutzes minderten die Mieter die Miete um 20
Prozent und klagten auf nachtr�glichen Einbau einer
Schallschutzd�mmung. Laut Gutachten ging von den ausgebauten Wohnungen
ein Trittschall von 58,5 Dezibel aus. Die aktuellen Grenzwerte der
DIN-Norm liegen bei 53 Dezibel f�r normalen und bei 46 Dezibel f�r
erh�hten Schallschutz.
Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Mieter einer Altbauwohnung
ohne eine besondere vertragliche Vereinbarung grunds�tzlich nicht
verlangen kann, dass der Vermieter die Wohnung in einen Zustand
versetzt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages
Nimmt der Vermieter aber bauliche Ver�nderungen vor,
die - wie hier - auch L�rmimmissionen, das hei�t Beeintr�chtigungen,
zur Folge haben k�nnen, kann der Mieter erwarten, dass
L�rmschutzma�nahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zurzeit
des Umbaus geltenden DIN-Normen entsprechen.
Im Altbau kein Anspruch auf erh�hten Schallschutz
Mieter haben Anspruch auf Herstellung eines normalen
Trittschallschutzes von 53 Dezibel. Dagegen besteht der Anspruch auf
erh�hten Schallschutz mit einem Grenzwert von 46 Dezibel nicht schon
deshalb, weil die Mieter vor der Aufstockung in der obersten Wohnung
keinerlei Trittschallbel�stigungen ausgesetzt waren. Anspruch auf
erh�hten Trittschallschutz h�tten die Mieter aber, wenn ihnen der
Vermieter beim Ausbau des Dachgeschosses eine entsprechende Zusage
gemacht h�tte.
9. Nachzug des Partners
ein Mieter seinen Lebensgef�hrten in seiner Mietwohnung aufnehmen oder
nachziehen lassen, braucht er die Erlaubnis des Vermieters, urteilte
der Bundesgerichtshof (VIII ZR 371/02). Gleichzeitig erkl�rte das
h�chste deutsche Gericht, der Vermieter m�sse die Erlaubnis im
Regelfall erteilen.
In dem jetzt entschiedenen Fall hatte eine
Mieterin ihren Lebensgef�hrten in die Wohnung aufgenommen. Die
Vermieterin weigerte sich aber, der Mitbenutzung der Wohnung
zuzustimmen, solange ihr nicht die pers�nlichen Daten des
Lebensgef�hrten mitgeteilt w�rden.
Recht, wie der Bundesgerichtshof meinte. Ein Mieter sei ohne Erlaubnis
des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietwohnung einem
Dritten zu �berlassen. Das bestimme Paragraph 540, Absatz 1 des
B�rgerlichen Gesetzbuches. Der Lebensgef�hrte sei ein Dritter im Sinne
des Gesetzes. Anders, so der Bundesgerichtshof, als beispielsweise
Besucher oder Familienangeh�rige des Mieters.
Familienangeh�rige - so schon fr�here Urteile - sind keine Dritten im
Sinne des Gesetzes. Das bedeutet, Mieter k�nnen ihre Eltern oder Kinder
in die Mietwohnung aufnehmen, ohne vorher den Vermieter um Erlaubnis zu
fragen. Das Gleiche gilt f�r den Ehepartner, auch er kann problemlos
nachziehen, ohne dass es auf eine Vermieterzustimmung ankommt.
Berechtigtes Interesse gen�gt f�r den Einzug
auch das Zusammenziehen oder das Zusammenleben mit einem Dritten, einem
Lebensgef�hrten, kann der Vermieter letztlich weder verhindern noch
verbieten. Auch das steht im Gesetz. Nach Paragraph 553, Absatz 1, des
B�rgerlichen Gesetzbuches hat der Mieter Anspruch auf die Erteilung der
Erlaubnis zur Aufnahme eines Dritten, wenn er ein berechtigtes
Interesse hat. Das ist bei der Begr�ndung einer Lebensgemeinschaft oder
Partnerschaft nat�rlich der Fall. Erlaubnis des Einzugs reine Formsache
betonte der Bundesgerichtshof, dass der auf h�chst pers�nlichen Motiven
beruhende und auch nicht n�her zu begr�ndende Wunsch des Mieters, eine
nichteheliche Lebensgemeinschaft einzugehen, praktisch immer ausreicht,
um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des "Dritten" in die
Wohnung darzulegen. Dann k�nnte der Vermieter die Erlaubnis nur
verweigern, wenn es durch die Aufnahme des Lebensgef�hrten zu einer
�berbelegung der Wohnung k�me. Das wiederum ist kaum vorstellbar.
10. Anspruch auf eine Parabolantenne?
Urteil des Bundesgerichtshofs zu Parabolantennen ist richtig, denn es
lasse Einzelfallentscheidungen zu und fordere eine gerechte Abw�gung
der Mieter- und Vermieterinteressen, kommentierte der Mieterbund die
Entscheidung. Dabei ging es um die Frage, ob eine Parabolantenne
aufgestellt werden darf (VIII ZR 207/04).
hatte zu entscheiden, ob trotz mietvertraglichen Verbots der Mieter
eine Parabolantenne auf dem Fu�boden des Balkons ohne feste Verbindung
zum Geb�ude aufstellen durfte. Das Gericht erkl�rte, dass der Vermieter
nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, der Aufstellung einer
Parabolantenne zuzustimmen. Urteil des Bundesgerichtshofes l�sst Einzelfallentscheidung zu
sei aber, dass sich der Mieter auf sein durch Artikel 5 des
Grundgesetzes gesch�tztes Informationsinteresse berufen kann und weder
eine Substanzverletzung des Eigentums noch eine nennenswerte
�sthetische Beeintr�chtigung zu erwarten ist. Das w�re beispielsweise
der Fall, wenn die Parabolantenne eine geringf�gige optische
Beeintr�chtigung verursacht, weil sie zum Beispiel auf dem Fu�boden im
hinteren Bereich eines sichtgesch�tzten Balkons aufgestellt ist.
Ohne Kabelanschluss besteht Anspruch auf Parabolantenne
Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass trotz eines Kabelanschlusses
im Haus ein Anspruch auf eine Parabolantenne bestehen kann. Je
geringf�giger die denkbaren Eigentumsbeeintr�chtigungen sind, desto
gr��er sind die Chancen des Mieters f�r eine Parabolantenne.
sei das Haus nicht verkabelt, k�nne der Mieter immer die Zustimmung des
Vermieters fordern, wenn er eine eigene Parabolantenne anbringen will.
11. Abrechnungsfrist f�r Vermieter
Der Bundesgerichtshof (Az: VIII ZR 107/08) entschied, dass die zw�lfmonatige Abrechnungsfrist f�r Betriebskostenabrechnungen nur eingehalten wird, wenn Mieter innerhalb dieser Frist die Abrechnung auch tats�chlich erhalten haben. Dabei reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die Unterlagen innerhalb der Zw�lfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Post erh�lt.
So muss eine Abrechnung f�r das Kalenderjahr 2009 beispielsweise sp�testens am 31. Dezember 2010 bei dem Mieter eingetroffen sein. Auf sp�ter eingehende Abrechnungen muss ein Mieter keine Nachzahlungen leisten.
Auch wenn es um die Abgabe von K�ndigungserkl�rungen oder Mieterh�hungen geht und Fristen einzuhalten sind, ist immer der Zugang der Erkl�rung beim Vertragspartner entscheidend. Es empfiehlt sich daher, wichtige Post per Einschreiben mit R�ckschein zu verschicken oder pers�nlich in den Briefkasten des Vertragspartners zu werfen, um anschlie�end den Zugang beweisen zu k�nnen. Ein Einwurf-Einschreiben ist nach der Rechtsprechung nicht geeignet, den Zugang zu beweisen. Bei Einschreiben mit R�ckschein besteht zwar die Gefahr, dass der Postempf�nger nicht zu Hause ist. Mit Erhalt des Benachrichtigungsscheins ist die Post noch nicht zugegangen, sondern erst dann, wenn der Adressat seine Post abgeholt hat. Wenn der Empf�nger den Zugang vereitelt, indem er das Einschreiben nicht abholt, muss notfalls die Zustellung �ber einen Gerichtsvollzieher erfolgen. 12. Was sind Hausmeisterkosten?
Rechnet der Vermieter �ber die Betriebskosten ab, d�rfen in der Position Hausmeister/Hauswart keine Kosten f�r Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten enthalten sein. Das best�tigte der Bundesgerichtshof jetzt noch einmal in seiner j�ngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 27/07).
Gleichzeitig formulierten die Karlsruher Richter aber eindeutige Vorgaben f�r die Abrechnung der Betriebskostenposition Hausmeister/Hauswart. Danach muss der Vermieter die Hauswartskosten differenziert nach umlagef�higen Hauswartst�tigkeiten und nicht umlagef�higen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufschl�sseln. Nicht umlagef�hige Betriebskosten m�ssen rausgerechnet werden
Die nicht umlagef�higen Kosten m�ssen aus den Hauswartskosten herausgerechnet werden. Ein pauschaler Abzug in H�he von zum Beispiel zehn Prozent f�r nicht umlagef�hige Arbeiten und Kosten ist unzul�ssig. Das gilt zumindest dann, wenn der Mieter die H�he des Pauschal-Abzuges bezweifelt. Tats�chlich geh�rt die Position Hausmeister zu den umstrittensten Kosten in der j�hrlichen Betriebskostenabrechnung. Grund hierf�r ist, dass neben den klassischen Hauswartsaufgaben, wie Pr�f- und Wartungsarbeiten, Gartenpflege oder Hausreinigung, der Hausmeister oft noch kleine Reparaturen durchf�hrt, Ausbesserungen macht oder Interessenten die Wohnung zeigt. F�r solche Aufgaben muss der Mieter aber nach dem Gesetz nicht zahlen, auch nicht �ber die Betriebskostenabrechnung.
13. Mieter erteilt eigenm�chtig Reparaturauftrag
Die Mieter hatten in diesem Fall die defekte Heizung durch einen Installateur reparieren lassen und von ihrem Vermieter dann die Erstattung der Rechnung gefordert. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/06) ist es f�r einen derartigen Ersatzanspruch unter anderem Voraussetzung, dass der Vermieter mit der M�ngelbeseitigung in Verzug ist oder dass die umgehende M�ngelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist. Beide Voraussetzungen sahen die Karlsruher Richter vorliegend als nicht erf�llt an. Die Entscheidung ist laut des Deutschen Mieterbundes juristisch in Ordnung. Sie zeigt, wie gef�hrlich es f�r Mieter ist, eigenm�chtig Reparaturauftr�ge zu erteilen. Eindeutige Regelungen bei Wohnungsm�ngeln
Bei M�ngeln in der Wohnung sollte am besten vorher der Mieterverein eingeschaltet und befragt werden. Nach dem Gesetz gibt es eindeutige Regelungen, wie im Falle von Wohnungsm�ngeln zu verfahren ist. Als Erstes muss der Vermieter informiert werden, am besten schriftlich. Er ist dann verpflichtet, die M�ngel zu beseitigen. Erst die Mahnung, dann den Reparaturauftrag eigenm�chtig stellen
Bis zur Schadensbeseitigung oder Reparatur ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Bleibt der Vermieter unt�tig, muss der Mieter ihn in Verzug setzen, das hei�t, die Schadensbeseitigung anmahnen. R�hrt sich der Vermieter dann immer noch nicht, kann der Mieter die M�ngelbeseitigung selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zur�ckverlangen oder mit der Miete verrechnen.
Anders verh�lt es sich in Notf�llen, wenn zum Beispiel am Wochenende dringender Handlungsbedarf besteht und Vermieter oder Hausverwaltung nicht erreichbar sind.
BGH: Miete darf bei Schimmelpilzbefall der Wohnung nur bei vorheriger Anzeige des Mangels zur�ckbehalten werden
Der Mieter kann wegen eines Mangels der Wohnung ein Zur�ckbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die f�llig werden, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem sich die Mieter auf einen Schimmelpilzbefall der vermieteten Wohnung berufen hatten. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt sei, k�nne das Zur�ckbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erf�llen, hei�t es in der Begr�ndung des Urteils vom 03.11.2010 (Az.: VIII ZR 330/09).
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Kl�gers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten f�r die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und f�r Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 05.06.2007 erkl�rte der Kl�ger die fristlose K�ndigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der K�ndigung mit Schreiben vom 14.06.2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Kl�ger hat mit seiner Klage unter anderem R�umung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der R�umungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abge�ndert und die R�umungsklage abgewiesen. Es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zur�ckbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen k�nnten.
Zur�ckbehaltungsrecht besteht nur f�r nach M�ngelanzeige f�llig werdende Mieten
Die dagegen gerichtete Revision des Kl�gers hatte Erfolg und f�hrte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen R�umungsurteils. Der BGH hat entschieden, dass ein Zur�ckbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie f�r einen Zeitraum vor der Anzeige des dem Vermieter zuvor nicht bekannten Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht komme. Das Zur�ckbehaltungsrecht des � 320 BGB diene dazu, auf den Schuldner Druck zur Erf�llung der eigenen Verbindlichkeit auszu�ben. Ein Zur�ckbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels f�llig werdenden Mieten.
BGH: Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers dürfen für Betriebskostenabrechnung verwendet werden
Die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Dabei kann der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt werden, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.11.2010 hervor (Az.: VIII ZR 112/10).
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung komme es allein darauf an, so der BGH, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Beruhten die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten komme die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu, so der BGH. In diesem Fall müsse der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend seien. Gelinge dem Vermieter dieser Nachweis, stehe � 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG einer Verwendung der Messwerte nicht entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.
Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, kann der Vermieter von einem der Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten auch dann verlangen,
wenn die Betriebskostenabrechnung nur diesem, nicht aber den �brigen Mietern zugegangen ist. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.04.2010 entschieden. Denn mehrere Personen auf der Mieterseite hafteten f�r die Mietforderungen einschlie�lich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Die �bermittlung der Betriebskostenabrechnung diene nur
der F�lligstellung der Nachzahlungsforderung und m�sse nicht gegen�ber allen Gesamtschuldnern einheitlich erfolgen, so der BGH in seiner Begr�ndung (Az.: VIII ZR 263/09).
Die Beklagte ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung f�r Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit einem an die Beklagte und ihren Ehemann gerichteten Schreiben vom 05.12.2006 rechnete die klagende Vermieterin die Nebenkosten f�r das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag. Ein Teilbetrag von 254,89 Euro entfiel dabei auf Heizkosten, die in diesem Schreiben nicht n�her aufgeschl�sselt wurden. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergaben sich aber aus einer f�r das Jahr 2005 erstellten Heizkostenabrechnung vom 27.11.2006.
Allerdings war diese nur an die Beklagte adressiert worden und auch
nur ihr zugegangen. Die Beklagte und ihr Ehemann lehnten die geforderte
Nachzahlung ab. Das Amtsgericht hat beide Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung der �kalten Betriebskosten� und die Beklagte dar�ber hinaus zur Heizkostennachzahlung in H�he von 254,89 Euro verurteilt. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von
�kalten Betriebskosten� aufgehoben. Die Nachzahlungsverpflichtung der Beklagten wurde jedoch best�tigt. Die Beklage legte dagegen Revision ein.
Die Revision hatte keinen Erfolg. Die Beklagte sei zur Heizkostennachzahlung verpflichtet. Der Vermieter sei nicht gehindert, die nach � 556 Abs. 3 BGB geschuldete Betriebskostenabrechnung nur einem
Mieter mitzuteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des ausgewiesenen
Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Der BGH begr�ndet dies damit, dass mehrere Personen auf der Mieterseite f�r die Mietforderungen
einschlie�lich der Nebenkosten als Gesamtschuldner hafteten. Der Vermieter sei deshalb berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (� 421 Satz 1 BGB).
Betriebskostenabrechnung stellt Nachzahlungsforderung nur f�llig
Mit der �bermittlung einer formell ordnungsgem��en Abrechnung an den Mieter werde der sich aus der Abrechnung ergebende Saldo nur f�llig gestellt. Diese F�lligstellung m�sse nicht gegen�ber allen Gesamtschuldnern einheitlich erfolgen. Laut BGH ist der Einwand, der Vermieter k�nne in diesem Fall nach � 421 BGB auch den Mieter, dem keine
Abrechnung erteilt worden sei, auf Nachzahlungen in Anspruch nehmen, schon deshalb nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegen�ber gerade nicht f�llig gestellt wurde.
BGH: Erstattungsanspruch f�r Renovierungskosten bei unwirksamer Sch�nheitsreparaturklausel verj�hrt nach sechs Monaten
Die in � 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verj�hrungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverh�ltnisses erfasst auch den Erstattungsanspruch eines Mieters f�r Kosten einer Renovierung, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Sch�nheitsreparaturklausel vorgenommen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.05.2011 entschieden (Az.: VIII ZR 195/10).
Der Kl�ger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchf�hrung von Sch�nheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kl�ger und seine Ehefrau lie�en die Wohnung vor der R�ckgabe am Ende des
Mietverh�ltnisses f�r 2.687 Euro renovieren. Sp�ter erfuhren sie, dass sie zur Ausf�hrung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Sch�nheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22.12.2009 eingereichten Klage hat der Kl�ger, dem die Anspr�che seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 Euro nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verj�hrung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Kl�gers zur�ckgewiesen.
Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verj�hrt
Die dagegen gerichtete Revision des Kl�gers blieb ohne Erfolg. Der BGH hat – in �bereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei
Klageerhebung bereits verj�hrt war, weil die in � 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verj�hrungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverh�ltnisses auch Ersatzanspr�che des Mieters wegen Sch�nheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgef�hrt hat.