Source: https://www.law-news.ch/2017/06/mietrecht-referenzzinssatzrueckgang-mietzinsreduktion-verlangen-ja-oder-nein
Timestamp: 2019-12-14 19:51:11
Document Index: 43147251

Matched Legal Cases: ['Art. 12', 'Art. 14', 'Art. 15', 'Art. 270', 'Art. 269', 'Art. 269']

Referenzzinssatzrückgang: Mietzinsreduktion verlangen? – Ja oder Nein? » Anpassung der Mieten, Hypothekarzinssatzentwicklung, Reduktion, Referenzzinssatz, Senkungsanspruch » Berichte, Mietrecht » Law-News
Start Berichte Mietrecht – Referenzzinssatzrückgang: Mietzinsreduktion verlangen? – Ja oder Nein?
Mietervorgehen? Vermieterverhalten?
Bei jedem Referenzzinssatzrückgang sind in den Medien Schlagzeilen wie „Mieter verschenken Milliarden“ zu lesen. Mieter würden statt ihre Senkungsansprüche geltend zu machen, zu viel Mietzins für ihre Wohnung bezahlen.
Dabei wird die Berichterstattung oft auf den Punkt der Referenzzinssatz-Reduktion und die damit verbundene Möglichkeit, ein Mietzinssenkungsbegehren für weitere Prozentpunkte stellen zu können, reduziert. Weniger medienwirksam, komplexer darzustellen und schwieriger für den Leser verständlich ist, dass der Referenzzinssatz nur einer von mehreren Mietzinsbestimmungsfaktoren ist.
Der Mieter sollte, bevor er ein Mietzinssenkungsbegehren stellt, die vermieterseitige Betrachtungsweise der Mietzinssituation und die vom Vermieter zu erwartende Reaktion in seine Überlegungen miteinbeziehen.
Grundlage für die Mietzinssenkung, die infolge einer Anpassung des Referenzzinssatzes erfolgen soll, bildet der hypothekarische Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich veröffentlicht.
Der Referenzzinssatz wird gestützt auf den vierteljährlich erhobenen hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken erhoben und in Viertelprozenten festgesetzt. Wie berichtet (Mietzinssenkung Mietzinsreduktion) wurde er per 02.06.2017 von 1,75 % um 0,25 % auf 1,5 % gesenkt.
Als der Referenzzinssatz als Messgrösse für die Mietzinsentwicklung im Herbst 2008 eingeführt wurde, lag er bei 3,5 %. Seither ging er kontinuierlich auf erwähnte 1,5 % zurück (vgl. nachfolgende Tabelle).
Entwicklung Durchschnittszinssatz und Referenzzinssatz
bei Mietverhältnissen
Durchschnitts-zinssatz
1,5 % 02.03.2019 1,45 % 31.12.2018
1,5 % 04.12.2018 1,47 % 30.09.2018
1,5 % 04.09.2018 1,49 % 30.06.2018
1,5 % 02.06.2018 1,51 % 31.03.2018
1,5 % 02.03.2018 1,53 % 31.12.2017
1,5 % 02.12.2017 1,56 % 30.09.2017
1,5 % 02.09.2017 1,58 % 30.06.2017
1,5 % 02.06.2017 1,61 % 31.03.2017
1,75 % 02.03.2017 1,64 % 31.12.2016
1,75 % 02.12.2016 1,67 % 30.09.2016
1,75 % 02.09.2016 1,70 % 30.06.2016
1,75 % 02.06.2016 1,73 % 31.03.2016
1,75 % 02.03.2016 1,76 % 31.12.2015
1,75 % 02.12.2015 1,80 % 30.09.2015
1,75 % 02.09.2015 1,83 % 30.06.2015
1,75 % 02.06.2015 1,86 % 31.03.2015
2 % 03.03.2015 1,89 % 31.12.2014
2 % 02.12.2014 1,92 % 30.09.2014
2 % 02.09.2014 1,95 % 30.06.2014
2 % 03.06.2014 1,98 % 31.03.2014
2 % 04.03.2014 2,02 % 31.12.2013
2 % 03.12.2013 2,06 % 30.09.2013
Quelle: Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz | bwo.admin.ch
Update: Tabelle aktualisiert am 02.03.2019
Quelle: Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz | bwo.admin.ch | Darstellung: © LAWMEDIA
Anpassungszeitpunkt für die neueste Referenzzinssatzsenkung
Die Mietzinsanpassung aus diesem Referenzzinssatzrückgang müsste per 01.10.2017 erfolgen.
Will der Mieter die Mietzinsreduktion auf den nächstmöglichen Termin erhalten, muss er, sofern der Vermieter nicht von sich aus eine Mietsenkung mitteilt, vor Ende Monat dem Vermieter die briefliche Mietzinsreduktionsaufforderung zugestellt haben (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“).
Kein Automatismus – Mieter muss beim Referenzzinssatzrückgang tätig werden
Der Gesetzgeber hat bewusst keinen Automatismus vorgesehen, weder beim Referenzzins-Rückgang, noch bei einer -Erhöhung.
Reduziert der Vermieter den Mietzins im Anschluss an den Referenzzinssatz-Rückgang nicht, muss sich der Mieter überlegen, ob und wenn ja, wie er die Mietzinssenkung veranlasst (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“)
Möchte der Mieter allerdings, dass die Mietzinssenkung aus der Referenzzinssatzreduktion auf 1,5 % auf den frühestmöglichen Termin wirksam wird, muss er dafür besorgt, dass sein Begehren bis Ende Juni 2017 beim Vermieter oder bei der Verwaltung eintrifft. Die Mietzinssenkung wird, sofern und soweit sie akzeptiert wird, auf den Tag nach dem nächsten Kündigungstermin wirksam (in der Regel der 1. Oktober 2017).
Voraussetzung für einen Senkungsanspruch + nicht bekannte Kosten des Vermieters
Ein Mietzins-Senkungsanspruch besteht nur, wenn der Vermieter einen „übersetzten Ertrag“ erzielt (OR 269, siehe Box am Artikelende). Als zulässige Erträge gelten:
Nettorendite von 2 % und weniger
Bruttorendite von 3,5 und weniger bei Neubauten
Erzielt ein Vermieter keinen kostendeckenden Ertrag, muss er den Mietzins nicht senken (vom Bundesgericht schon mehrmals bestätigt).
Der Mieter kann also auch eine referenzsatz-bedingte Mietzinsreduktion nur durchsetzen, wenn der Vermieter einen „übersetzten Ertrag“ erzielt. Es besteht also kein Automatismus nach dem Motto „Referenzzinssatzsenkung = Mietzinssenkung“.
Diese Ausgangslage macht die ganze Sache für den Mieter unberechenbar: Er kennt die Kalkulationsgrundlagen des Vermieters nicht; er läuft Gefahr, ein Begehren zu stellen, welches der Vermieter möglicherweise mit Erfolg abwehren kann.
Deshalb sollte er in seinem Schreiben an den Vermieter die Bekanntgabe der Ablehnungsgründe verlangen, auch zur Themenfixation in einer allfälligen Mietzinsherabsetzungsstreitigkeit (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“).
Senkungsanspruch um bis zu 2,91 %, aber …
Der neue Referenzzinssatz-Rückgang ergibt für alle Mieter in der Schweiz einen Anspruch auf Mietzinssenkung um bis zu 2,91 %.
Dieser Senkungsanspruch gilt allerdings nicht absolut.
… Einzelfallabhängigkeit
Ob eine Mietzinssenkung tatsächlich opportun ist und wenn ja, um wie viel, hängt vom individuell konkreten Einzelfall ab.
Grundsätzlich ist eine Mietzinssenkung nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich.
Keine referenzzinssatz-rückgangsbedingte Mietzinsreduktion ist möglich bei folgenden Mietverhältnissen:
Mietverträge mit Indexmieten (bei Wohnungsmieten nicht zulässig)
Mietverträge mit staatlich verbilligten Mieten (zB bei (Wohnbau-)Genossenschaften
Mietverträge, welche ein Unterschreiten des Anfangsmietzinses ausschliessen (Mietzins darf trotzdessen nicht missbräuchlich sein)
Basis für die Mietzinssenkung
Als Basis für die Beurteilung des Mietzinssenkungs-Quantitativs bildet der bei Abschluss des Mietvertrages oder der letzten Mietzinsanpassung massgebende Referenzzinssatz. Ab dieser Basis kann der effektive Senkungsanspruch errechnet werden (vgl. VMWG 13 am Ende des Artikels).
Mietzinsherabsetzungsanspruch für mehrere Referenzzinssatzsenkungen in Vergangenheit
Hat schon länger keine Mietzinsreduktion stattgefunden, kann sich der grundsätzliche Senkungsanspruch höher sein. Darüber gibt die nachfolgende Tabelle Auskunft.
Aufgelaufene Mietzinsherabsetzungsansprüche aus mehreren Referenzzinssatzreduktionen
Der aktuelle Nettomietzins beruht auf einem Zinssatz von: Maximaler Senkungsanspruch bei Referenzzins 1.5%*
3.5% 19.35%
3.25% 17.36%
3.0% 15.25%
2.75% 13.04%
2.5% 10.71%
2.25% 8.26%
2.0% 5.66%
1.75% 2.91%
* Der Vermieter kann dagegen 40% der Teuerung sowie gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten verrechnen.
Quelle: Viel Lärm um die Mieten | nzz.ch | Darstellung: © LAWMEDIA
Vermieterrechte + ihre Einflussfaktoren
fehlender kostendeckender Ertrag
und / oder aufrechnen:
allenfalls gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten
pauschal rund 0,5 Prozentpunkte pro Jahr
40 % der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung
Vorbehaltenes Recht auf Mietzinserhöhung infolge eines orts- oder quartierüblich höheren Mietzinses
Vermieter kann die Anpassung der Miete an die quartierüblichen Mieten geltend machen
Die Mietzinshöhe in Ihrem Quartier können Sie nachverfolgen unter:
Preisentwicklung für Wohnungen und Häuser | comparis.ch
Lehnt der Vermieter ein Senkungsbegehren des Mieters mit der Begründung ab, keinen kostendeckenden Ertrag zu erzielen, muss er in einem allfälligen Mietzinsherabsetzungsverfahren die Zulässigkeit seines Liegenschaftenertrags beweisen.
Bei Altliegenschaften kann der Vermieter einen Senkungsanspruch auch unter Berufung auf die fehlende Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses ablehnen; er trägt die schwierige behauptungs- und Beweislast hiefür.
Wertvermehrende Investitionen | wertvermehrende-investitionen.ch
Hypothekarzins beim Vermieter
Ein Punkt der doch noch angesprochen werden muss, ist die fehlende Korrelation von effektivem Mietzins und effektiv vom Vermieter bezahlter Hypothekarzinsen.
Der Referenzzinssatz orientiert sich an der Zinsentwicklung der sog. „Variablen Hypothek“ der Banken.
Es muss nicht sein, dass der Vermieter bei der Fremdfinanzierung eine klassische „Variable Hypothek“ gewählt hat bzw., dass er zu früheren Zeiten des Hypothekarzinsrückgangs, in der Beurteilung, der Hypothekarzins könne nicht noch weiterfallen, eine langfristige Hypothek, zB „Festhypothek“ auf 10, 15 oder gar 20 Jahre, abgeschlossen hat. Heute liegt der Vermieter mit der damaligen Einschätzung falsch, wenn man in der obigen Tabelle die Hypothekarzinsentwicklung der letzten Jahre anschaut. Im Verhältnis zur Bank ist der Vermieter in seiner Verpflichtung gebunden.
Bei der Ermittlung, ob ein für die Mietzinsherabsetzung vorausgesetzter „übermässiger Ertrag“ vorliegt, sind natürlich diese im Nachhinein ungünstigen Refinanzierungskosten zu berücksichtigen.
Hypothekenarten | hypothekar-kredit.ch
Thema im richtigen Licht sehen
Ausgangslage bildet der Mietvertrag, in welchem sich die Parteien auf einen bestimmten Mietzins zu dem im Abschlusszeitpunkt anwendbaren Referenzzinssatz einigten. Der Refinanzierungsteil des Vermieters ist nur eine von mehreren Mietzinsgestaltungskomponenten.
Vermieterverhalten
Jeder Vermieter hat sein eigenes Konzept, allgemein, auf die betreffende Liegenschaft bezogen und hinsichtlich des konkreten Mieters.
Bei professionellen Grundeigentümern bzw. Vermietern besteht eher die Möglichkeit, dass diese nach einer Referenzzinssatzreduktion generell über die Bücher und flächendeckend eine Mieterzinssenkung gewähren, als semiprofessionelle private Grundeigentümer mit Gewinnoptimierungsinteresse und Administrationsaversion.
Informationen aus der Mietpraxis
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) geht davon aus, dass eine Referenzzinssenkung bei etwa 20 bis 25% der Fälle zu einer Mietzinssenkung führt.
Bei professionellen Vermietern dürfte die Weitergabequote bei 40% und mehr Prozenten liegen.
Zu den Vermietern, die Senkungen automatisch weitergeben, zählen u.a.
(Wohnbau-)Genossenschaften
Bei den (Lebens-)Versicherern, die zur Sicherung ihrer Policenbestände umfangreich Grund- resp. Wohneigentum halten, ist die Praxis uneinheitlich.
Mancher Grundeigentümer macht sich auch im Rahmen der sog. „owner-Strategie“ im Zusammenhang mit dem Lebenszyklus der Immobilie, mit der Mieterstruktur oder mit dem Mieterverhalten Gedanken, ob er die Liegenschaft in den nächsten Lebenszyklus führen oder gar durch einen Ersatzneubau ersetzen will. Im Einzelnen:
Interesse am Mieterauszug
Liegenschaften(gesamt)sanierung mit der Möglichkeit zur „Leerkündigung“
Das berechtigte Mieterverhalten kann solche Eigentümerüberlegungen beschleunigen und dazu führen, dass der Mieter zwar für kurze Zeit weniger zahlen, dafür aber schneller als erwartet bzw. erhofft ein neue Bleibe suchen muss. Wie sagt ein Sprichwort: „Unverhofft kommt oft“.
Einleitung: Wertvermehrende Investitionen | wertvermehrende-investitionen.ch
Es gibt Mieter, die sehen die Referenzzinssenkungssache in reiner Anspruchshaltung. Sie hätten unter allen Umständen ein Herabsetzungsrecht auf den nächsten Kündigungstermin. Das Senkungsschreiben sei das billigste Instrument um schwer verdientes Geld zu sparen. Der Vermieter müsse sich dann wehren und der unentgeltliche Rechtsweg sei hierfür geschaffen.
Die meisten Mieter sehen die Sache nicht so einseitig (vgl. nachfolgende Box) und prüfen ihre Chancen, wägen die Vor- und Nachteile eines Senkungsbegehrens ab und folgen nicht sklavisch der Referenzzinssatzentwicklung. Es gibt auch für den Mieter gute Gründe zuzuwarten, bis es seitens des Vermieters zur Anstandssache wird, eine Mietzinssenkung einzuleiten (vgl. hiezu nachfolgend „Zuwarten und Ursachen“).
Von Seiten institutioneller Wohnportfolioeigentümer ist bekannt, dass nach jeder Referenzzinssatzsenkung rund ein Viertel ihrer Mieter sich melden.
Die Hemmschwelle, sich bei den professionellen Vermietern zu melden, scheint kleiner zu sein, als beim privaten Wohnungsvermieter, den man erfahrungsgemäss kennt oder zu ihm ein persönliches Verhältnis pflegt.
Zuwarten und Ursachen
Für ein Zuwarten mit der Mietzinsanpassung seitens des Mieters, seitens des Vermieters oder beiderseits sprechen:
Der Mieter ist ängstlich und gewichtet seine Abhängigkeit besonders stark
Der Mieter schätzt Lage und / oder Ausgestaltung des Mietobjektes und will dessen Nutzung keinesfalls gefährden
Der Mieter schätzt es, dass der Vermieter die Mietzinserhöhungsmöglichkeiten (langjähriges Mietverhältnis, Renovation usw.) auch nicht ausgeschöpft hat
Der Mieter würdigt das faire Verhalten des Vermieters insgesamt
Der Mieter befürchtet, dass der Vermieter über unausgeschöpftes Mietzinserhöhungs-Potential verfügt (Ortsüblichkeit, Unterhalts- und Betriebskosten)
Die Mietliegenschaft befindet sich in einem Alter, in dem der Vermieter lebenszyklusbedingt eine Generalüberholung resp. ein Ersatzneubau überlegen muss und dieser Entscheid durch Mietzinssenkungsbegehren beschleunigt werden könnte
Der Mieter ist nicht pekuniär fokussiert und bevorzugt ein stabiles Mietverhältnis
Der Mieter denkt, dass der Vermieter bei einem Zinsanstieg ebenso anspruchsfokussiert reagiert und damit das Kostenpendel zurückschlagen könnte
Der Mieter will einmal warten und zuschauen, wann der Vermieter selber eine Mietzinssenkung einräumt; wartet der Vermieter zu lange zu, kann der Mieter immer noch (für künftige) Mietzinse die entsprechende Reduktion verlangen (Verhalten nach typisch schweizerischer Mentalität)
Der Vermieter stützt sich auf das anwendbare Recht, wo keine automatische Mietzinsreduktion bei einer Referenzzinssatzsenkung vorgesehen ist
Vermieterzuwarten, bis sich der Mieter meldet, ist korrekt
Private Grundeigentümer, die ohne Liegenschaftenverwaltung vermieten, sehen oft nicht ein oder sind überfordert, den Mietzins entsprechend zu senken
Die Untätigkeit des Vermieters weckt beim Mieter die Erwartungshaltung, dass auch im Falle eines Hypothekarzinsanstiegs keine Mietzinserhöhung folgt
Mit dem Untätigbleiben des Vermieters ist es dann vorbei, wenn der Mieter seinen Mietzinssenkungsbrief zustellt
Der Vermieter hat das Senkungsbegehren zu prüfen und zu beantworten oder den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin zu senken
Der Vermieter kennt seine Immobilienrendite und betrachtet diese als ungenügend
Der Mieter ist anspruchsvoll, schwierig und / oder bezahlt nicht pünktlich, weshalb der Vermieter hofft, dieser ziehe in eine günstigere oder für ihn vorteilhaftere Wohnung
Bei Mieter und Vermieter gemeinsam
Kontinuität bietet beiden Parteien eine gewisse Budgetsicherheit, die beidseits geschätzt wird
Es soll ein Vermieter-Mieter-Konflikt vermieden werden (friedliche Koexistenz)
Möglicherweise geben nicht das harte Zahlenmaterial, sondern die Softfacts den Ausschlag pro oder contra Mietzinsherabsetzungsbegehren.
Veranlassung der Mietzinsreduktion
Die Durchführung eines Mietzinsreduktionsvorhabens erfolgt am besten nach den betriebswirtschaftlichen Projektprinzipien:
Der sorgfältige Mieter prüft, ob sein Senkungsbegehren Aussicht auf Erfolg hat; es wäre peinlich, wenn es offensichtlich aussichtslos wäre; anderen Mietern ist dies völlig gleichgültig, wenn sie nur weniger Miete bezahlen müssen; die Kostenlosigkeit des Mietzinsherabsetzungsverfahrens fördert eine solche Denkweise.
Die einzelnen Prüfelemente sind:
Rechnen vor dem Handeln
Berechnen Sie mit einem Mietzinsrechner Ihre neue Miete
Beachten Sie aber allfällige Mietzinsanpassungen, die der Vermieter geltend machen kann
Mietzinsrechner der Gerichte Zürich
Mietzinsrechner | gerichte-zh.ch
Senkungsanspruch von 2,91 % oder mehr
Keine Einrede des Vermieters einer mangelnden Rendite
Geringere Gegenkosten des Vermieters
Kostensteigerung (ca. 0,5 % p.a.)
Teuerung (40 % der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung)
Aufrechnung höherer Miete infolge fehlender Orts- oder Quartierüblichkeit
Die Gegenkosten ergeben sich ggf. aus dem Antwortschreiben des Vermieters auf das mieterseitige Senkungsschreiben hin.
Ergeben die Berechnungen eine Chance auf Mietzinssenkung (Hardfacts) und sprechen die Softfacts nicht für eine Zurückhaltung, liegt es am Mieter zu entscheiden, ob er
das Mietzinssenkungsschreiben an den Vermieter versendet
nach abschlägigem Bescheid oder Reaktionslosigkeit des Vermieters das Klageformular auf Mietzinsherabsetzung der Mietschlichtungsstelle einreicht.
Für die Umsetzung des Mietzinsherabsetzungsanliegens, für welches Sie sich entschieden haben, ist folgendes notwendig:
Briefliche Mietzinssenkungs-Aufforderung an den Vermieter per Einschreiben
Können Sie eine Mietzinsreduktion beanspruchen, nutzen Sie einen Musterbrief (siehe nachfolgende Box), um eine Mietzinssenkung auf nächsten Kündigungstermin zu verlangen
Briefkopie und Aufbewahrung der Postaufgabebestätigung nicht vergessen
Schlichtungsbegehren bei der Mietschlichtungsbehörde
Falls der Vermieter nicht innerhalb von 30 Tagen auf Ihren Mietzinsherabsetzungsbrief antwortet, können Sie sich innerhalb der nächsten 30 Tage seit dem Briefversand an die zuständige kantonale Mietschlichtungsstelle wenden und die Mietzinsherabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen (siehe nachfolgende Box).
Kopie der Eingabe an die Mietschlichtungsstelle und Postaufgabebestätigung aufbewahren.
Das Verfahren vor der Mietschlichtungsstelle ist kostenlos
Mietzinsherabsetzungsbegehren | miet-schlichtungsverfahren.ch
Muster Mietzinssenkung infolge Referenzzinssatzrückgangs
Musterschreiben: Mietzinssenkung | mietzinsreduktion.ch
Muster Klageformular: Mietzinsherabsetzungsbegehren
Klageformular: Mietzinsherabsetzungsbegehren | mietzinsreduktion.ch
Mietermarkt als Korrekturdruck
Die expansive Bautätigkeit, weil Immobilienanlagen in dieser Tiefzinsphase noch guten Ertrag abwerfen und bei dieser Anlagekategorie keine Negativzinsen zu bezahlen sind, und der Rückgang der Einwanderer resp. Zuzüger führen zu einem mittlerweile auch den Wohnungsmarkt erreichten Überangebot an Mieträumen, mit Leerstandsfolge. Diese „Mietermarktlage“ hinterlässt natürlich auch bei den Mietzinsen von Neubauten und Bestandesobjekten Spuren. Der Vermieter und vor allem auch die Liegenschaftenverwaltungen (Bewirtschafter) müssen heute mit den Mietern pfleglicher umgehen und dazu zählt auch das Thema Mietzins. Will der Vermieter kostenintensive Mieterwechsel und sonstige Unruhe in seiner Liegenschaft vermeiden, muss er das Thema einer referenzzinssatz-rückgangsbedingten Mietzinsherabsetzung proaktiv angehen und von sich aus senken, ausser er habe eben andere gute Gründe aus der Kosten- oder bisherigen Mietzinsgestaltung. Ob bei der „Mietermarktlage“ den Mieter die Vergangenheit interessiert, entscheidet alleine der Mieter mit Begehren oder Wohnungswechsel.
Der jetzige Rückgang des Referenzzinssatzes dürfte für längere Zeit vorerst der letzte sein. Für eine weitere Referenzzinssatzsenkung von jetzt 1,5 Prozentpunkten auf 1,25 Prozentpunkte müsste der hypothekarische Durchschnittszinssatz, der dem Referenzzinssatz zu Grunde liegt, um mehr als 0,23 Prozentpunkte sinken. Die Gefahr eines Referenzzinssatzanstiegs ist insofern limitiert, als der dem Referenzzinssatz zugrunde liegende Durchschnittswert nur mit Verzögerung reagiert und die Mieten sich gegenwärtig konstant entwickeln.
Die an die individuellen Verhältnisse gebundene Mietzinssenkung sollte nicht überhastet werden, auch wenn die Medien jedes Quartalsende, wo sich der Referenzzinssatz reduziert, an die Mieter appellieren, Mietzinssenkungsbegehren ihren Vermietern zu stellen.
Bei Berücksichtigung aller Umstände und eines korrekten Vermieterverhaltens muss der Kontinuität eines streitlosen Mietverhältnisses, bei dem nicht für dieses und jenes Buch geführt wird, ebenfalls ein gewisser Respekt gezollt werden.
Art. 12a VMWG: Referenzzinssatz für Hypotheken
1 Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt ein Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt.
2 Das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement (EVD) gibt den Referenzzinssatz vierteljährlich bekannt.
3 Das EVD kann für den technischen Vollzug der Datenerhebung und die Berechnung des Durchschnittszinssatzes für inländische Hypothekarforderungen Dritte beiziehen.
4 Es erlässt Bestimmungen über die technische Definition, Erhebung und Veröffentlichung des Durchschnittszinssatzes für inländische Hypothekarforderungen gemäss Absatz 1. Die Banken müssen dem EVD die notwendigen Daten melden.
Art. 14 VMWG Mehrleistungen des Vermieters
3bis Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.
Art. 15 VMWG Bruttorendite
Art. 270a OR E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer
Art. 269 OR A. Missbräuchliche Mietzinse / I. Regel
Art. 269a OR A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen
lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
Hypothekarzinssatzentwicklung