Source: https://www.eigenheimerverband.de/fachinformation/politik_recht_steuern/themenarchiv/mieterhoehung/
Timestamp: 2016-07-29 19:39:53
Document Index: 376275247

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 560', '§ 560', '§ 561', '§ 557', '§ 557']

Eigenheimerverband - Mieterhöhung
FachinformationPolitik, Recht & SteuernThemenarchivMieterhöhung	Mieterhöhung von Wohnraum
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten sind nur noch maximal 15% zulässig
Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter auch noch die sogenannte “Kappungsgrenze” beachten. Danach darf die Miete, von Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhungen abgesehen, innerhalb von drei Jahren um maximal 20 %, in den durch Rechtsverordnung festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (wie zum Beispiel in München) sogar nur um 15 % erhöht werden.
Unabhängig von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete auch wegen einer durchgeführten Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten erhöhen. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter die Jahresmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§§ 559 ff BGB). Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Absatz 1 BGB). Sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, kann nach jeder Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangt werden (§ 560 Absatz 4 BGB).
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung hat der Mieter gemäß § 561 BGB das Recht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Da es in vielen Gemeinden keinen Mietspiegel bzw. Mietdatenbank gibt oder dieser nicht anwendbar ist und Vergleichsmieten oft nur schwer zu ermitteln sind, ist eine Mieterhöhung nach den oben genannten gesetzlichen Vorschriften in vielen Fällen nur über ein Sachverständigengutachten möglich. Um die hohen Kosten für ein Mietwertgutachten zu vermeiden, empfiehlt sich daher im Mietvertrag eine Vereinbarung über die künftige Mietanpassung zu treffen. Nach dem Gesetz zulässig ist dabei die Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557 a BGB), bei welcher die Mietsteigerung in bestimmten Zeitabständen bereits im Voraus festgelegt wird, oder die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557 b BGB), bei welcher sich der Mietzins am Verbraucherpreisindex orientiert. Dieser wird in jeder Ausgabe von „Siedlung und Eigenheim“ aktuell veröffentlicht.