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Timestamp: 2019-10-20 18:39:13
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Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 343', 'artículo 17', 'artículo 641', 'artículo 17', 'artículo 100']

Centro de Estudios Tributarios - Reporte Tributario Nº64 Septiembre 2015
En esta sexagésima cuarta edición del Reporte Tributario, Nº64 septiembre/2015, seguiremos analizando aspectos relacionados con la reforma tributaria contenida en la Ley 20.780 y en este número, nos abocaremos a estudiar el nuevo tratamiento del mayor valor en la enajenación de bienes raíces, o de las cuotas o derechos sobre dichos bienes poseídos en comunidad.
La Ley de reforma tributaria Nº 20.780 introdujo una serie de importantes cambios en la tributación de estas operaciones. Hasta el día de hoy, son sólo algunos elementos los que deben ser considerados para determinar la tributación que afectará un acto de este tipo, como por ejemplo, la existencia de habitualidad, la relación que existe entre vendedor y comprador. Tras la entrada en vigencia de la nueva norma, no sólo se eliminan algunos de estos factores, sino que también entran a tallar otros, por lo que los asesores deberán requerir mayores antecedentes de parte de sus clientes al momento de determinar con propiedad el régimen y el monto de impuestos que gravará la operación. Por esta razón, creemos que resulta fundamental que nuestros lectores conozcan con mayor detalle la nueva reglamentación.
La tributación del mayor valor que se genere en las enajenaciones ocurridas hasta el 31 de diciembre de 2016, de bienes raíces, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes poseídos en comunidad, cualquiera sea a fecha de adquisición de los mismos, corresponderá a la definida en la Ley sobre Impuesto a la Renta1 y a las instrucciones emitidas por el Servicio de Impuestos Internos2 vigentes hasta dicha fecha3.
A través del siguiente esquema se pueden visualizar las normas de la LIR aplicables, según la fecha de enajenación y adquisición, respecto al mayor valor generado en la enajenación de bienes raíces, o de cuotas o derechos sobre ellos:
La norma vigente hasta el 31 de diciembre de 2016 establece que uno de los requisitos para que el mayor valor sea catalogado como un ingreso no constitutivo de renta1 es que la enajenación puede ser efectuada por sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, salvo que los bienes raíces, derechos o cuotas sobre dichos bienes enajenados formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.
Según lo descrito en el párrafo anterior, las sociedades de personas podían generar un ingreso no renta sólo en la medida que sus socios fueran personas naturales2 y dicha sociedad no declarase alguna renta efectiva en la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa, como sería el caso de un contribuyente acogido al sistema de presunción de renta o contabilidad simplificada.
1 En adelante indistintamente INR.
1 En adelante indistintamente IGC o IA, respetivamente.
Conforme a las disposiciones establecidas en la letra b) del inciso primero del N° 8 del artículo 17 de la LIR, en concordancia con lo señalado en el inciso tercero del mismo N° 8, podrán acogerse a lo dispuesto en dicha norma las personas naturales domiciliadas o residentes en Chile que no determinen el Impuesto de Primera Categoría1 sobre renta efectivas.
Ahora bien, una persona natural con domicilio o residencia en Chile no determina el IDPC sobre rentas efectivas cuando2 :
• No tiene giro comercial o industrial, o no desarrolla una actividad de la primera categoría gravada con el IDPC.
• Desarrolla una actividad de la primera categoría, pero lo hace acogido al régimen de renta presunta a que se refiere el artículo 343 de la LIR, cumpliendo los requisitos legales para tal efecto.
• Desarrolla una actividad por la cual obtiene sólo rentas de segunda categoría.
• Desarrolla una actividad por la cual sólo obtiene rentas exentas del IDPC.
• Sólo obtiene rentas del IGC.
b.- Determinación del mayor valor.
Precio de Venta. Corresponde a aquel fijado libremente por las partes, el cual queda reflejado en la escritura de compraventa del bien raíz.
No obstante lo anterior, el inciso cuarto del N° 8 del artículo 17 de la LIR, establece que el SII podrá aplicar lo dispuesto en el artículo 641 del Código Tributario, cuando el valor de la enajenación de un bien raíz o de otros bienes o valores que se transfieran2 sea notoriamente superior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicación similares en la localidad respectiva, o de los corrientes en plaza, considerando las circunstancias en que se realiza la operación.
El valor de adquisición del bien raíz debe actualizarse de acuerdo al porcentaje de variación del IPC4 entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la enajenación. Al mismo tiempo, las mejoras deberán reajustarse en el porcentaje de variación del IPC entre el mes anterior a la mejora y el mes anterior a la enajenación.
Cabe señalar que, para formar parte del valor de adquisición, las mejoras deben cumplir con los siguientes requisitos5:
La mencionada resolución señala que la comunicación deberá efectuarse a través del Formulario N° 2897, en la dirección regional correspondiente a su domicilio o en la dirección de grandes contribuyentes, según corresponda, existiendo la posibilidad de presentar dicho formulario en formato electrónico a través del sitio web www.sii.cl para aquellos contribuyentes que no posean bienes en comunidad.
i. Régimen del INR. De acuerdo a lo establecido en el inciso cuarto de la letra b) del inciso primero del N° 8 del artículo 17 de la LIR, el mayor valor generado en la enajenación de bienes raíces, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes poseídos en comunidad, constituirá INR siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación1 haya transcurrido un plazo superior a un año, pero sólo en aquella parte que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, y cumpliendo los requisitos anteriormente enunciados, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento2.
También estará afecto al régimen general de tributación el mayor valor que se genere en la enajenación de bienes raíces que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueñas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, o aquellas que se lleven a cabo con empresas relacionadas o del mismo grupo empresarial en los términos de los artículos 96 al 100 de la Ley N° 18.045, sobre mercado de valores, cualquiera sea la naturaleza jurídica de las entidades respectivas, salvo el cónyuge o parientes hasta el segundo grado de consanguinidad de las personas señaladas en la letra c), del artículo 100 antes aludido4.
1 Tratándose de bienes raíces, o de derechos o cuotas de dichos bienes poseídos en comunidad, para efectos del cómputo de los plazos señalados deberá estarse a la fecha de la inscripción del respectivo título en el Registro de Propiedad del
2 Conservador de Bienes Raíces.
iii.Las pérdidas a compensar deben ser acreditadas fehacientemente ante el SII. En este sentido entenderíamos que dicha acreditación se efectuaría a través de cualquier medio de prueba contemplado en nuestra legislación.
VIGENCIA DE LAS MODIFICACIONES.