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Timestamp: 2020-08-04 13:43:11+00:00
Document Index: 91011495

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 23', 'art 41', 'art 7', 'art 8', 'art. 8', 'art. 41', 'art. 7']

Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento – d'Ambrosio Borselli – Studio Legale Associato
Febbraio 11, 2020by Edgardo Diomede d'Ambrosio Borselli
Articolo 7.1 (Cartolarizzazione di crediti deteriorati da parte di banche e intermediari finanziari)
Alle cessioni di crediti, qualificati come deteriorati in base alle disposizioni dell’autorità competente, ceduti da banche e intermediari finanziari iscritti nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico bancario aventi sede legale in Italia ovvero, su istanza del debitore, effettuate nell’ambito di operazioni aventi una valenza sociale che prevedano la concessione in locazione al debitore, da parte della società veicolo di appoggio, dell’immobile costituito in garanzia del credito ceduto (in grassetto la parte aggiunta dall’art. 1, comma 445, L. 27.12.2019, n. 160 in vigore dal 01.01.2020), si applicano altresì le disposizioni del presente articolo.
Le società di cartolarizzazione di cui all’articolo 3 che si sono rese cessionarie dei crediti di cui al comma 1 possono concedere finanziamenti finalizzati a migliorare le prospettive di recupero di tali crediti e a favorire il ritorno in bonis del debitore ceduto, nel rispetto delle condizioni previste all’articolo 1, comma 1-ter.
Nell’ambito di piani di riequilibrio economico e finanziario concordati con il soggetto cedente o di accordi stipulati ai sensi degli articoli 124, 160, 182-bis e 186-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, ovvero, dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, degli articoli 57, 60, 84, 85 e 240 del medesimo decreto legislativo, ovvero di analoghi accordi o procedure volti al risanamento o alla ristrutturazione previsti da altre disposizioni di legge, le società di cartolarizzazione di cui all’articolo 3 possono acquisire o sottoscrivere azioni, quote e altri titoli e strumenti partecipativi derivanti dalla conversione di parte dei crediti del cedente e concedere finanziamenti al fine di migliorare le prospettive di recupero dei crediti oggetto di cessione e di favorire il ritorno in bonis del debitore ceduto. Non si applicano in questo caso le disposizioni degli articoli 2467 e 2497-quinquies del codice civile. Le somme in qualsiasi modo rivenienti da tali azioni, quote e altri titoli e strumenti partecipativi sono assimilate, agli effetti della presente legge, ai pagamenti effettuati dai debitori ceduti e sono destinate in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi e al pagamento dei costi dell’operazione. Il finanziamento può essere concesso anche ad assuntori di passività dei debitori ceduti ovvero a soggetti con i quali i medesimi debitori hanno rapporti di controllo o di collegamento ai sensi dell’articolo 2359 del codice civile. (1)
Possono essere costituite una o più società veicolo d’appoggio, nella forma di società di capitali, aventi come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, direttamente o attraverso una o più ulteriori società veicolo d’appoggio, autorizzate ad assumere, totalmente o parzialmente, il debito originario, i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi o costituiti, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, ivi compresi i beni oggetto di contratti di locazione finanziaria, anche se risolti, eventualmente insieme con i rapporti derivanti da tali contratti. Il trasferimento dei suddetti beni e diritti può avvenire anche ai sensi dei commi 2 e 3 dell’articolo 58 del testo unico bancario, nonché dei commi 4, 5 e 6 del medesimo articolo, anche se non avente a oggetto beni o rapporti giuridici individuabili in blocco. Le stesse modalità si applicano ai trasferimenti ai sensi del comma 5 del presente articolo. Le somme in qualsiasi modo rivenienti dalla detenzione, gestione o dismissione di tali beni e diritti sono dovute dalla società veicolo d’appoggio alla società di cartolarizzazione di cui all’articolo 3, sono assimilate, agli effetti della presente legge, ai pagamenti effettuati dai debitori ceduti e sono destinate in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi e al pagamento dei costi dell’operazione. I beni, diritti e le somme in qualsiasi modo derivanti dai medesimi nonché ogni altro diritto acquisito nell’ambito dell’operazione di cui al presente comma, o al successivo comma 5, costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle società stesse e da quello relativo alle altre operazioni. Sul patrimonio separato non sono ammesse azioni da parte di creditori diversi dalla società di cartolarizzazione nell’interesse dei portatori dei titoli emessi dalla società per la cartolarizzazione dei crediti. (1)
4-bis. Si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa sugli atti e le operazioni inerenti il trasferimento a qualsiasi titolo, anche in sede giudiziale o concorsuale, dei beni e diritti di cui ai commi 4 e 5, in favore della società veicolo d’appoggio, inclusi eventuali accolli di debito, e le garanzie di qualunque tipo, da chiunque e in qualsiasi momento prestate, in favore della società di cartolarizzazione o altro finanziatore ed in relazione all’operazione di cartolarizzazione, a valere sui beni e diritti acquistati dalle società veicolo d’appoggio ai sensi del comma 4, le relative eventuali surroghe, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali, ivi comprese le relative cessioni di credito. (1)
4-ter. Alla società veicolo d’appoggio cessionaria dei contratti e rapporti di locazione finanziaria e dei beni derivanti da tale attività si applicano le disposizioni in materia fiscale applicabili alle società che esercitano attività di locazione finanziaria. Alle cessioni di immobili oggetto di contratti di leasing risolti o altrimenti cessati per fatto dell’utilizzatore effettuate alla e dalla medesima società si applica l’articolo 35, comma 10-ter.1, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248. Per le trascrizioni nei pubblici registri e volture catastali effettuate a qualunque titolo in relazione ai beni e diritti acquisiti dalla società veicolo d’appoggio le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. (1)
4-quater. Per gli atti e i provvedimenti recanti il successivo trasferimento, a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, della proprietà o di diritti reali, anche di garanzia, sui beni immobili acquistati dalle società veicolo d’appoggio in relazione all’operazione di cartolarizzazione, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa, a condizione che l’acquirente dichiari, nel relativo atto, che intende trasferirli entro cinque anni dalla data di acquisto. Ove non si realizzi tale condizione entro il quinquennio successivo, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute dall’acquirente nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento, oltre agli interessi di mora di cui all’articolo 55, comma 3, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del quinquennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria. Resta fermo quanto previsto dal comma 5. (1)
4-quinquies. Gli atti e i provvedimenti di cui al comma 4-quater emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all’acquirente ricorrano le condizioni previste alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota. (1)
Qualora la cessione abbia ad oggetto, unitamente ai beni oggetto di locazione finanziaria, i relativi contratti di locazione finanziaria ovvero i rapporti giuridici derivanti dalla risoluzione di tali contratti, la società veicolo d’appoggio di cui al comma 4 deve essere consolidata nel bilancio di una banca o di un intermediario finanziario di cui all’articolo 106 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, anche se non facente parte di un gruppo bancario, e deve essere costituita per specifiche operazioni di cartolarizzazione e destinata a essere liquidata una volta conclusa l’operazione; le limitazioni dell’oggetto sociale, delle possibilità operative e della capacità di indebitamento devono risultare dalla disciplina contrattuale e statutaria. Gli adempimenti derivanti dai contratti e rapporti di locazione finanziaria ceduti ai sensi del presente articolo sono eseguiti dal soggetto che presta i servizi indicati nell’articolo 2, comma 3, lettera c), ovvero da un soggetto abilitato all’esercizio dell’attività di locazione finanziaria individuato ai sensi del comma 8 del presente articolo. Le disposizioni in materia fiscale applicabili alle società che esercitano attività di locazione finanziaria si applicano integralmente alla società veicolo d’appoggio cessionaria dei contratti e rapporti di locazione finanziaria e dei beni derivanti da tale attività. Alle cessioni di immobili effettuate dalla medesima società si applicano integralmente le agevolazioni originariamente previste dall’articolo 35, comma 10-ter.1, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248. (1)
Per gli effetti di cui all’articolo 4, comma 2, le cessioni effettuate da parte di banche e intermediari finanziari ai sensi del presente articolo, aventi ad oggetto crediti non individuati in blocco, sono pubblicate mediante iscrizione nel registro delle imprese e pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso di avvenuta cessione, recante indicazione del cedente, del cessionario, della data di cessione, delle informazioni orientative sulla tipologia di rapporti da cui i crediti ceduti derivano e sul periodo in cui tali rapporti sono sorti o sorgeranno, nonché del sito internet in cui il cedente e il cessionario renderanno disponibili, fino alla loro estinzione, i dati indicativi dei crediti ceduti e la conferma della avvenuta cessione ai debitori ceduti che ne faranno richiesta. Dalla data di pubblicazione della notizia dell’avvenuta cessione nella Gazzetta Ufficiale, nei confronti dei debitori ceduti si producono gli effetti indicati all’articolo 1264 del codice civile&#160;e i privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestati o comunque esistenti a favore del cedente, nonché le trascrizioni nei pubblici registri degli atti di acquisto dei beni oggetto di locazione finanziaria compresi nella cessione conservano la loro validità e il loro grado a favore del cessionario, senza necessità di alcuna formalità o annotazione. Restano altresì applicabili le discipline speciali, anche di carattere processuale, previste per i crediti ceduti.
Nel caso previsto dal comma 2, la gestione dei crediti ceduti e dei finanziamenti concessi dalla società di cartolarizzazione di cui all’articolo 3 è affidata a una banca o a un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico bancario.
Nel caso previsto dal comma 3, la società di cartolarizzazione individua un soggetto di adeguata competenza e dotato delle necessarie abilitazioni o autorizzazioni in conformità alle disposizioni di legge applicabili, cui sono conferiti, nell’interesse dei portatori dei titoli, compiti di gestione o amministrazione e potere di rappresentanza. Qualora tale soggetto sia una banca, un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico bancario, una società di intermediazione mobiliare o una società di gestione del risparmio, lo stesso soggetto verifica altresì la conformità dell’attività e delle operazioni della società di cartolarizzazione di cui all’articolo 3 alla legge e al prospetto informativo.
8-bis. Ove l’operazione di cui al comma 1 rivesta una valenza sociale in forza della partecipazione di un’associazione di promozione sociale iscritta al registro da almeno cinque anni, ovvero di società o ente dalla stessa istituiti, che assista il futuro conduttore nella stipulazione del contratto di locazione con la società veicolo di appoggio, il limite temporale di cui al primo periodo del comma 4-quater è di quindici anni dalla data di acquisto e comunque non inferiore alla durata della locazione. L’eventuale soggetto cedente alla società veicolo di appoggio è esonerato dalla consegna dei documenti relativi alla regolarità urbanistico-edilizia e fiscale, qualora entro sei mesi dalla cessione sia avviata l’istruttoria per la procedura per la citata documentazione e la medesima procedura sia conclusa nel limite massimo di trentasei mesi. L’esonero non è esteso alla successiva vendita effettuata dalla società veicolo d’appoggio. Nel caso di trasferimento effettuato a partire dal 2020 alla società veicolo d’appoggio, l’immobile è esente dall’imposta municipale propria, se lo stesso continua ad essere utilizzato come abitazione principale del debitore del credito ceduto che ne aveva il possesso prima della cessione. L’esenzione non si applica per gli immobili classificati nelle categorie catastali A1, A8 e A9. (comma aggiunto dall’art. 1, comma 445, L. 27.12.2019, n. 160 in vigore dal 01.01.20206)
(1) Il presente comma è stato così modificato dall'art. 23, comma 1, lett. c), D.L. 30.04.2019, n. 34 con decorrenza dal 01.05.2019, così come modificato dall'allegato alla legge di conversione, L. 28.06.2019, n. 58, con decorrenza dal 30.06.2019.
Il fondo Salvacasa è finalmente legge dopo ben 5 anni di gestazione nelle aule parlamentari!
Analizziamo la norma ed il relativo funzionamento dello strumento che, insieme all’art 41 bis della legge 19 dicembre 2019, n. 157, (approvato negli stessi giorni del comma 445 della legge di stabilità 2020 che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, la 130 del 1999) che consente ai debitori esecutati di ottenere la rinegoziazione del mutuo in sofferenza (si legga al riguardo “La nuova forma di esdebitatione!!! Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”), promette di risolvere le ormai troppe situazioni di famiglie che a causa della crisi sono in procinto di perdere la propria abitazione ad un’asta che non avrà, nella maggior parte dei casi, nemmeno l’effetto di liberale dai debiti, famiglie che senza gli interventi che auspichiamo e attendiamo da anni, e che finalmente stanno trovando attenzione da parte del legislatore, stanno diventando un enorme costo sociale per uno stato in cui l’edilizia popolare è così poco e mal sviluppata!
Finalmente dunque l’annoso problema delle esecuzioni immobiliari viene affrontato non più solo dal punto di vista dei fondi “avvoltoio”, per oggetto sociale e per vocazione votati esclusivamente al profitto ad ogni costo. Si è deciso dunque, finalmente, di affrontare il problema del mercato delle insolvenze e delle sue garanzie (i cd Npl, non performing loans e gli Utp, unlikely to pay) salvaguardando la funzione sociale primaria del bene casa.
Il fondo salvacasa funzionerà attraverso il sistema delle società di cartolarizzazione (di qui la modifica contenuta nell’art 7.1 della l. 130/99 che si occupa della Cartolarizzazione di crediti deteriorati da parte di banche e intermediari finanziari) con la particolarità che tali società , invece di essere gestite da banche o società finanziarie private, avranno finalità sociale e saranno affidate a specifiche associazioni ed Onlus.
Va ricordato che le società di cartolarizzazione, che si finanziano sul mercato emettendo obbligazioni (ossia prestiti da privati od enti sul mercato cd obbligazionario) operano abitualmente acquistando crediti deteriorati (ossia in sofferenza) ma garantiti da immobili direttamente dalle banche che quei crediti (mutui) hanno erogato. Questi crediti, vengono solitamente acquistati ad un prezzo molto basso rispetto al loro valore nominale (un credito coperto da ipoteca mediamente viene acquistato al 20% del suo valore nominale) e a pacchetti di crediti (da qui il nome di società di cartolarizzazione).
In sostanza si tratta di una ordinaria operazione di mercato ma, dopo l’acquisto dei pacchetti di crediti immobiliari insoluti dalle banche, il fondo offre al vecchio proprietario che ha perso il suo immobile all’asta la possibilità di continuare ad abitare nella sua ex casa, pagando un canone di locazione proporzionato alla cifra sborsata dal fondo e, trascorso un periodo di tempo, persino di riacquistarla ad un prezzo prefissato e non lontano da quello pagato dalla società di cartolarizzazione con valenza sociale.
Le facilitazioni alla realizzabilità dell’operazione, previste dalla norma sono, sia dal punto di vista fiscale, che da quello urbanistico-catastale, infatti, dal punto di vista fiscale:
1) imposta di registro ipotecaria e catastale dei successivi trasferimenti vengono previste in misura fissa di 200 euro ciascuna per un totale di 600 euro, per un arco temporale che può arrivare fino a 15 o più anni (se la locazione dura più di 15 anni), pertanto il debitore potrà avere un tempo molto lungo per riacquistare l’immobile dal fondo ( dalla società veicolo, si veda art 8 bis che richiama il 4 quater) risparmiando sulle imposte di acquisto dell’immobile (che ricordiamo sarebbero di norma del 2% o del 9% quanto all’imposta di registro prima o seconda casa e fisse le ipotecaria e catastale, con il minimo di 1100 euro totali)
2) la società veicolo d’appoggio, è esentata dal pagamento dell’Imu, quando l’immobile continua ad essere utilizzato come abitazione principale del debitore esecutato che ha subito l’espropriazione con relativa vendita all’asta (ultima parte del comma 8 bis).
Dal punto di vista urbanistico-catastale lo stesso art. 8 bis prevede che “L’eventuale soggetto cedente alla società veicolo di appoggio è esonerato dalla consegna dei documenti relativi alla regolarità urbanistico-edilizia e fiscale” pertanto la società che acquisirà l’immobile per gestirlo nel migliore dei modi (al fine di realizzare sia l’interesse del debitore ad una locazione equa, che quello degli investitori del fondo ad una equa remunerazione) potrà acquisire anche immobili irregolari dal punto di vista urbanistico o catastale (che come sappiamo non potrebbero essere trasferiti sul mercato ordinario al contrario che a quello delle aste, si legga al riguardo “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”), occupandosi di regolarizzarli per poi rivenderli perfettamente conformi sia dal punto di vista urbanistico che catastale.
L’obiettivo della norma e dell’intera operazione è decisamente ambizioso mirando a sanare quel circolo vizioso che oggi si sviluppa in tre fasi:
A) la prima in cui il debitore, o il suo coniuge, perde il lavoro non riuscendo più a pagare regolarmente le rate del mutuo,
B) seconda fase in cui il debitore si trova pignorata la casa, che non riesce nemmeno a vendere fuori dall’asta, in quanto il valore degli immobili, a causa di quella stessa crisi, che ha condotto il debitore a perdere il lavoro, si sono enormemente svalutati,
C) terza fase in cui il debitore perde la casa ad un prezzo irrisorio col risultato di restare ampiamente indebitato col rischio (sempre più probabile da quando il grosso del mercato degli npl è passato in mano ai fondi speculativi ed alle relative società di recupero crediti) di vedersi pignorato il quinto dello stipendio a vita.
Tutto ciò col risultato di rovinare definitivamente la vita ad una famiglia senza che la banca che aveva erogato il credito recuperi se non la minima parte di quanto erogato, e col risultato ulteriore che l’affare si materializza esclusivamente in capo agli speculatori, (che si tratti degli acquirenti all’asta a prezzo stracciato o ai fondi avvoltoio),
Questo drammatico percorso che tanti italiani ha coinvolto e sta coinvolgendo in questi ultimi anni, ha un costo sociale ed economico enorme che si era sottovalutato nelle riforme degli ultimi 6 anni, tutte tese a salvare il sistema bancario (si legga al riguardo, per approfondire i danni sociali e soprattutto economici al mercato immobiliare l’articolo “Perchè il cd decreto Salvabanche Dl 59/16 si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“ ) e che ora, finalmente, con le ultimissime norme (dell’art. 41 bis della legge 19 dicembre 2019, n. 157 abbiamo detto sopra), sembra sia finalmente arrivato all’attenzione di un legislatore (delle eventuali modifiche agli artt. 586 cpc e 560 cpc, relativo all’ordine di liberazione anticipato che si stanno discutendo in parlamento e che potrebbero trovare spazio come emendamenti nella legge di conversione del cosiddetto milleproroghe, ossia il decreto legge 30 dicembre 2019, n. 162 entrato in vigore il 31.12.2019, parleremo non appena entro il prossimo 29 febbraio lo stesso decreto sarà convertito in legge), che appare orientato a creare una rete di sicurezza a protezione di quei nuclei familiari più esposti alla crisi e ai tempi sempre più rapidi delle esecuzioni immobiliari, senza però dimenticare le esigenze di mercato delle società che gestiscono quei fondi (che dovranno comunque trovare una equa, ma non come oggi iperspeculativa, remunarazione del capitale investito).
Resta da verificare, a parere di chi scrive, se ci sarà la reale disponibilità da parte degli investitori istituzionali a finanziare adeguatamente il fondo.
Ad ogni modo lo Studio Associato d’Ambrosio Borselli già opera da anni, nell’ambito della propria clientela, secondo i principi e gli indirizzi che hanno ispirato la riforma dell’art. 7.1 della L. 130/9, per cui chi fosse interessato alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, (conserviamo infatti una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete, nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ) legga “Come comprare casa all’asta in accordo col debitore e ottenere grande redditività”