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Timestamp: 2016-10-22 09:06:26+00:00
Document Index: 47243949

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'in fine', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 269', 'art. 156']

4C.255/2000 (03.01.2001)
M.________, demandeur et recourant, repr�sent� par Me Patrick Blaser, avocat � Gen�ve,
D.________, d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Sabina Mascotto, avocate � Gen�ve;
A.- Au d�but de 1994, M.________ est devenu propri�taire d'un immeuble � Gen�ve, dans lequel D.________ �tait locataire d'un appartement de trois pi�ces et demie depuis plusieurs ann�es. Apr�s avoir renonc� � une augmentation de loyer notifi�e en 1995 et avoir �t� d�bout� le 15 septembre 1997 de nouvelles conclusions en majoration par le Tribunal des baux et loyers de Gen�ve, le bailleur a notifi� � sa locataire, le 9 d�cembre 1997, un nouvel avis de hausse du loyer annuel faisant passer celui-ci de 9852 fr. � 16 800 fr. d�s le 1er avril 1998. Il invoquait � l'appui de cette hausse la r�adaptation aux loyers usuels pratiqu�s dans la localit� et en particulier dans le quartier (art. 269a let. a CO).
La locataire s'est oppos�e � cette majoration; apr�s �chec de la conciliation, le bailleur a saisi le Tribunal des baux et loyers, concluant � la validation de la hausse de loyer. Sur ordre dudit tribunal, il a produit un m�moire compl�mentaire et des pi�ces. La d�fenderesse a form� alors une demande reconventionnelle, concluant � ce que son loyer soit r�duit de 15,6% d�s le 1er avril 1998, en raison de la baisse du taux hypoth�caire. Le demandeur a produit un nouveau m�moire et des pi�ces compl�mentaires.
Par jugement du 28 octobre 1999, le Tribunal des baux et loyers a d�bout� le demandeur de ses conclusions en validation de hausse de loyer, admis la demande reconventionnelle de baisse de loyer � hauteur de 15,6%, dit que le loyer annuel de la d�fenderesse �tait fix� � 8316 fr. d�s le 1er avril 1999, sans les charges, et condamn� le bailleur � restituer � sa locataire le trop-per�u de loyer d�s cette date.
B.- Statuant sur appel du demandeur, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 23 juin 2000, a confirm� le jugement pr�cit�. La Chambre d'appel s'est r�f�r�e � la jurisprudence du Tribunal f�d�ral (ATF 123 III 317 consid. 4), selon laquelle le bailleur qui se pr�vaut du crit�re des loyers comparatifs doit �tablir que les loyers de comparaison ont r�agi � la baisse du taux hypoth�caire. Constatant qu'en l'esp�ce le jugement entrepris retient que le bailleur n'a fourni aucun �l�ment montrant l'�volution des loyers malgr� deux ordonnances lui ayant imparti des d�lais pour compl�ter son dossier, la cour cantonale a consid�r� que ce seul motif �tait suffisant pour rejeter l'appel. Elle a encore relev� que la motivation de l'appel �tait manifestement insuffisante en tant qu'il s'en prenait au jugement d�f�r�, qui avait retenu que plusieurs des �l�ments de comparaison fournis par le propri�taire n'�taient pas admissibles au point de vue de leur emplacement.
L'autorit� cantonale a enfin consid�r� que le premier juge n'avait pas � ordonner des enqu�tes pour suppl�er � la carence du demandeur, qui n'avait pas apport� en cours d'instance les renseignements qui lui �taient demand�s.
C.- Le demandeur exerce un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Il conclut � l'annulation de l'arr�t de la Chambre d'appel et au renvoi de la cause � cette juridiction pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
La d�fenderesse propose la confirmation de l'arr�t attaqu�.
1.- a) S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de la baisse de loyer annuel contest�e dans la derni�re instance cantonale, puis de multiplier ce montant par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1). En l'esp�ce, il s'agissait de 1536 fr. par ann�e (9852 fr. - 8316 fr.). Ce montant, rapport� sur vingt ans, donne un total de 30 720 fr. La valeur litigieuse � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est par cons�quent atteinte.
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a; 119 II 353 consid. 5c/aa). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). L'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale ne peut �tre remise en cause (ATF 125 III 78 consid. 3a, 368 consid. 3 in fine; 122 III 26 consid. 4a/aa, 61 consid. 2c/bb).
2.- a) A l'appui de son recours, le demandeur invoque en premier lieu la violation de l'art. 8 CC. Il soutient qu'il a clairement demand� au Tribunal des baux et loyers l'ouverture d'enqu�tes par t�moins ainsi qu'un transport sur place, et qu'il a �galement conclu dans son m�moire d'appel � ce que la Chambre d'appel renvoie la cause aux premiers juges pour qu'ils compl�tent l'instruction portant sur les loyers comparatifs. Pour n'avoir pas donn� suite � l'offre de preuves du bailleur, les juridictions cantonales auraient viol� le droit � la preuve du recourant institu� par l'art. 8 CC.
b) En n'ordonnant pas un compl�ment de preuves, soit les auditions ou un transport sur place qui lui �taient demand�s, la cour cantonale a agi en application du droit de proc�dure cantonal. En effet, dire quelles sont les mesures probatoires qui doivent �tre administr�es rel�ve du droit cantonal et nullement des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve. Il s'agit donc l� de questions qui ne peuvent pas donner lieu � un recours en r�forme (cf. Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in: SJ 2000 II p. 37).
Au reste, le moyen tir� de l'art. 8 CC n'a pas, en l'occurrence, de port�e propre, mais se confond avec le grief de la violation de l'art. 274d al. 3 CO, qui sera examin� ci-dessous (consid. 2b de l'arr�t non publi� du 18 mai 1998 dans la cause 4C.161/1997).
3.- a) Le recourant fait valoir en deuxi�me lieu que l'art. 274d al. 3 CO, instituant le principe de la maxime inquisitoire, impose au juge, lorsque la demande ne para�t pas d'embl�e vou�e � l'�chec, d'inviter les parties � pr�ciser leurs all�gu�s et de v�rifier, par un transport sur place, la force probante des exemples comparatifs qui lui sont soumis. Et il invoque dans ce sens la propre jurisprudence de la Chambre d'appel, ainsi que celle du Tribunal des baux du canton de Vaud.
b) L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'�tablir d'office l'�tat des faits, les parties devant lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires � trancher le litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, ou d'une maxime des d�bats att�nu�e. Le but de cette instruction est de prot�ger la partie �conomiquement faible, d'assurer l'�galit� entre parties et d'acc�l�rer la proc�dure. La maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un partie renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les plaideurs et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les pr�senter (ATF 125 III 231 consid. 4a; arr�t du 18 mai 1998 dans la cause 4C.161/1997, consid. 2a publi� in: SJ 1998 p. 645).
En constatant, en l'esp�ce, que le demandeur n'a fourni aucun �l�ment montrant l'�volution des loyers invoqu�s � titre comparatif, cela malgr� deux ordonnances lui donnant des d�lais pour compl�ter le dossier, et en consid�rant que ce seul motif �tait suffisant pour rejeter l'appel, la cour cantonale n'a nullement viol� l'art. 274d al. 3 CO. Elle a appr�ci� le caract�re peu probant et peu pertinent des pi�ces produites. Et, par une appr�ciation anticip�e des moyens propos�s, elle a reconnu l'inutilit� des enqu�tes requises par le recourant. Or, l'art. 274d al. 3 CO laisse le juge libre dans sa mani�re d'appr�cier les preuves.
Le deuxi�me moyen se r�v�le mal fond�.
4.- a) Le recourant se plaint enfin d'une violation de l'art. 269a let. a CO en insistant sur le caract�re probant des loyers comparatifs qu'il fait valoir.
b) Apr�s avoir retenu, en se r�f�rant aux faits constat�s par les premiers juges, qu'il n'existait pas d'�l�ments prouvant l'�volution des loyers comparatifs, la cour cantonale n'avait pas � faire application de la disposition l�gale invoqu�e. D'autant plus qu'elle avait repris la constatation selon laquelle plusieurs des �l�ments de comparaison ne devaient pas �tre consid�r�s comme �tant situ�s dans le m�me quartier que l'immeuble litigieux.
Enfin, c'est en vertu du droit de proc�dure cantonal, qui ne peut �tre critiqu� par la voie de la r�forme, que la Chambre d'appel n'est pas entr�e en mati�re sur le moyen du recourant dirig� contre la constatation relative � l'emplacement des immeubles � comparer avec le sien.
Le dernier grief est d�nu� de tout fondement.
5.- Le pr�sent recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�, l'arr�t critiqu� �tant confirm�.
Vu l'issue du recours, les frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale doivent �tre mis � la charge du recourant qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).