Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/modernisierungen-begruendung-mieterhoehungsverlangens-3134411?pk_campaign=feed&pk_kwd=modernisierungen-begruendung-mieterhoehungsverlangens
Timestamp: 2020-08-11 07:20:46
Document Index: 124852286

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', 'BGH']

Modernisierungen - und die Begründung des Mieterhöhungsverlangens | Rechtslupe
Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat der Ver­mie­ter gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF in der Erhö­hungs­er­klä­rung dar­zu­le­gen, inwie­fern die durch­ge­führ­ten bau­li­chen Maß­nah­men den Gebrauchs­wert der Miet­sa­che nach­hal­tig erhö­hen, die all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se auf Dau­er ver­bes­sern oder eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Ener­gie und Was­ser bewir­ken [1].
Da die Miet­erhö­hung auto­ma­tisch nach kur­zer Zeit wirk­sam wird, soll die Erklä­rungs­pflicht unzu­mut­ba­re Nach­tei­le für den Mie­ter dadurch ver­hin­dern, dass die­ser die Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung über­prü­fen kann [2].
Dabei sind aller­dings an die for­mel­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kei­ne über­höh­ten Anfor­de­run­gen zu stel­len. Viel­mehr genügt es, wenn der Mie­ter den Grund der Miet­erhö­hung anhand der Erläu­te­rung als plau­si­bel nach­voll­zie­hen kann [3].
Wer­den mit einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me fäl­li­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men erspart, kann der auf die Instand­set­zung ent­fal­len­de Kos­ten­an­teil nicht auf den Mie­ter umge­legt wer­den [4]. Dem­entspre­chend muss auch aus der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hungs­er­klä­rung her­vor­ge­hen, in wel­chem Umfang durch die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men fäl­li­ge Instand­hal­tungs­kos­ten erspart wur­den [2].
Dem wird jedoch ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen gercht, in dem der Ver­mie­ter unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck bringt, dass er die streit­ge­gen­ständ­li­chen Bau­maß­nah­men als rei­ne Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men anse­he und des­halb von einem Abzug für Instand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen abge­se­hen habe [5]. Zwar war im vor­lie­gen­den Fall ein sol­cher Abzug nach den im Anschluss an das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen zwin­gend vor­zu­neh­men. Dies berührt indes aus­schließ­lich die mate­ri­el­le Begründ­etheit der Miet­erhö­hung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die for­mel­le Wirk­sam­keit der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nach § 559b Abs. 1 BGB aF, mit­tels derer ledig­lich die Nach­voll­zieh­bar­keit der vom Ver­mie­ter berech­ne­ten Erhö­hung gewähr­leis­tet wer­den soll.
Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits in einer frü­he­ren Ent­schei­dung dar­auf hin­ge­wie­sen, dass dem Mie­ter eine Über­prü­fung der Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung auch auf­grund der Erläu­te­rung im Erhö­hungs­schrei­ben nicht sel­ten nur unter Zuzie­hung sach­kun­di­ger Per­so­nen mög­lich sein wird. Bei Bau­maß­nah­men, für deren Beur­tei­lung es – wie vor­lie­gend – umfang­rei­cher tech­ni­scher Dar­le­gun­gen bedürf­te, ist es des­halb aus­rei­chend, wenn der Ver­mie­ter die durch­ge­führ­te bau­li­che Maß­nah­me so genau beschreibt, dass der Mie­ter allein anhand des­sen, wenn auch unter Zuhil­fe­nah­me einer bau­tech­nisch oder juris­tisch sach­kun­di­gen Per­son, beur­tei­len kann, ob die Bau­maß­nah­me die Anfor­de­run­gen des § 559 Abs. 1 BGB aF erfüllt [6]. Für bau­li­che Maß­nah­men zur Ein­spa­rung von Heiz­ener­gie ergibt sich dar­aus, dass der Ver­mie­ter in der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung neben einer schlag­wort­ar­ti­gen Bezeich­nung der Maß­nah­me und einer Zuord­nung zu den Posi­tio­nen der Berech­nung die­je­ni­gen Tat­sa­chen dar­le­gen muss, anhand derer über­schlä­gig beur­teilt wer­den kann, ob die bau­li­che Ände­rung eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Heiz­ener­gie bewirkt [7]. Vor die­sem Hin­ter­grund ist es aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den, dass das Beru­fungs­ge­richt die Erläu­te­rung des Ver­mie­ters, ein bis dahin unge­dämm­tes Mau­er­werk mit einer 140 mm star­ken Ther­mo­iso­lie­rung zu ver­se­hen, auch inso­weit als den Anfor­de­run­gen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aF ent­spre­chend ange­se­hen hat.
In die­sem Zusam­men­hang war der Ver­mie­ter auch nicht gehal­ten, außer­dem noch den Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten der Wän­de vor und nach Durch­füh­rung der Dämm­maß­nah­men zu ermit­teln und in der Erhö­hungs­er­klä­rung anzu­ge­ben. Etwas ande­res folgt – ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on – auch nicht aus dem BGH-Urteil vom 25.01.2006 [8], wel­ches sich mit dem Aus­tausch bereits vor­han­de­ner Iso­lier­glas­fens­ter beschäf­tig­te. In jenem Fall war der Mie­ter auf ent­spre­chen­de Ver­gleichs­wer­te zur Beschaf­fen­heit sowohl der alten als auch der neu­en Fens­ter ange­wie­sen, um den vom Ver­mie­ter in der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung behaup­te­ten Ener­gie­spar­ef­fekt über­haupt auf Plau­si­bi­li­tät über­prü­fen zu kön­nen [9]. Inso­weit weist der Bun­des­ge­richts­hof aber dar­auf hin, dass im Unter­schied dazu vor­lie­gend kei­ne Bau­tei­le aus­ge­tauscht wur­den, son­dern viel­mehr die – vom Ver­mie­ter nach Art und Maß beschrie­be­ne – Wär­me­däm­mung zum bestehen­den (bis dahin nicht gedämm­ten) Mau­er­werk schlicht hin­zu­kam, so dass die Mie­ter auf der Grund­la­ge der Erläu­te­run­gen des Ver­mie­ters – jeden­falls mit fach­li­cher Unter­stüt­zung – in der Lage waren, die zur Begrün­dung der Miet­erhö­hung behaup­te­ten Ein­spa­run­gen von Ener­gie nach­zu­voll­zie­hen.