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Timestamp: 2017-07-25 03:12:21
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCÓN. A.C.
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Raquel María Soledad Cárdenas García
1 C?ffi& INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCÓN. A.C. "FACTORES APLICADOS A LA HOMOLOGACIÓN DE LOS ESTUDIOS DE VALOR, PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE INTERÉS SOCIAL" TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA ARQ. JOSÉCARLOSOSORIOISLAS ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CON FORME AL ACUERDO No , DE FECHA 18 DE MAYO DEL PACHUCA DE SOTO HGO JULIO DEL 2007.2 La grandeza de un ideac no es accanzarfo, sino Cuchar y)oreq accanzarco es soco una recompensa* ^Agradecimientos: SA mis padres por eíamor que siempre me fian brindado. JA mí esposa y mí Fajo por ec apoyo y comprensión durante todo este tiempo. JA dios porbrindarme Ca oportunidad de conccuír esta meta. JA mis amigos portodo etapoyo durante todo este tiempo.3 ÍNDICE INTRODUCCIÓN Descripción del Problema y Justificación. Objetivo. CAPITULO 1. MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL 1.1. Definición de Perito Valuador 1.2. Conceptos de Valuación Definición de Estudio de Valor Definición de Dictamen Técnico de Calidad Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizados a la Vivienda Estudios de Valor Que es un Comparable Definición de Homologación. CAPITULO 2. PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS PARA LA PRÁCTICA Y REVISION DE AVALÚOS A TERRENOS Articulo No Articulo NO Articulo No. 15. Factores de Eficiencia de Suelo Factor Zona (Fzo.) Factor Ubicación (Fub.) Factor Frente (FFr.) Factores de Forma (FFo.) Rectángulo Inscrito (R.) Areas Restantes Porción Anterior (Pa.) Porción Posterior (Pp.) Areas Irregulares con Frente a la Calle (Ac.)4 Areas Irregulares Interiores Factorde Superficie (Fsu.) Factor Resultantede Tierra (FRe.) 2.4. Factoresde EficienciaAplicables a Terrenos Urbanos Méritos y Deméritos Factor Zona (Fzo) Factor de Ubicación (Fub) Factor Frente (Ffr) 2.5. Aplicaciónde Formulas a Terrenos Factor por Topografía Factor PromedioAplicable al TerrenoSujeto FactordeFondo Factorde Área FactordeForma Factor por Inundación 2.6. MétododeCostoenlaUrbanización Desglose de Partidas CAPITULO 3 PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS, PARA LA PRÁCTICA YREVISION DE AVALÚOS A CONSTRUCCIONES Articulo No. 16. Elaboración yrevisióndel ValordelaConstrucción 3.2. Articulo No. 17. FactoresdeEficienciadelaConstrucción 3.3. Articulo No. 18. Elaboración yrevisiónde Avalúos de Inmuebles 3.4. Articulo No. 19.Elaboración yrevisióndel Valor Utilizado 3.5. Articulo No. 20. Valuación yrevisiónde Instalaciones Especiales 3.6. Valuación de Construcciones5 Factoresde Eficienciaen las Construcciones Factorde Gradode Conservación (Feo) Factorde Edad delasconstrucciones (Fed) 3.7. Modos de Uso Aplicaciónde Formulas a Construcciones Urbanas Factor dedemerito por Edad (Fed) Factor de DepreciaciónTotal Factor de Conservación Tablade vida ÚtilesTotales CAPITULO 4 LINEAMIENTOS PARA EL EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS ENLINEA III Lineamientos, Objeto y Ámbitode Aplicación 4.2. Requisitos de Procedibilidad 4.3. Verificación del Lote y delosservicios 4.4. MontodelCrédito 4.5. Constitución degarantía Hipotecaria 4.6. Pago de Diferencias 4.7. Valor dela Vivienda 4.8. Pago de las Ministraciones 4.9. Plazo paralaconstrucción dela Vivienda Presentación de Documentación PadróndeConstructores del Infonavit ContratodeObra aprecio Alzado y tiempo Determinado Fianza Supervisión Alcances dela Supervisión Normas Procedimientos y especificaciones dela Construcción DesarrollodelasObras6 4.17. Expedientes Maestros AMA. Modificaciones al Proyecto Ejecutivo Bitácora de Obra Avances de Construcción CAPITULO 5. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA A SEGUIR PARA LA HOMOLOGACIÓN. CAPITULO 6. PROPUESTA DE FACTORES QUE DEBEN APLICARSE A LOS ESTUDIOS DE VALOR PARA HACER HOMOLOGACIONES CONSISTENTES. CONCLUSIONES ANEXOS Anexo 1 Solicitud de Estudio de Valor Anexo 2 Cédula de Presentación Anexo 3 Programa de Obra Anexo 4 Presupuesto de Construcción Anexo 5 Formato de Estudio de Valor, Aplicado a Créditos Hipotecarios del Infonavit Denominado Línea III GLOSARIO DE TÉRMINOS Y DEFINICIONES. BIBLIOGRAFÍA.7 INTRODUCCIÓN. La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos parafines determinados. En una sociedad que no sólo permite sino que estimula la posesión de propiedades y que está envuelta en obras públicas de índole múltiple, surge la necesidad de valuar la propiedad. La valuación se emplea en el desarrollo de las actividades económicas gubernamentales, legales y sociales de nuestra sociedad; siendo para ello esencial poseer un conocimiento y un criterio profesional en materia de Ingeniería. La palabra propiedad se aplica a las cosas físicas, como también a los derechos legales involucrados, ya sean estos derechos tangibles o intangibles. La valuación, según los conceptos modernos, cubre tres aspectos fundamentales que son: 1. La valuación oestimación de valor de la propiedad. 2. La estimación del costo de reponer o reproducir unapropiedad. 3. El pronóstico de la capacidad generadora de ingresos o ganancias de ciertas clases de propiedades. Algunos trabajos de valuación requieren la determinación de rangos de valor o de costo estimado, con o sin una declaración colateral de la cifra más probable dentro deese rango.8 23 Se considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional de la valuación,determinar tal rango de valor o de estimación de costo. Dado que por su propia naturaleza la determinación por el Perito Valuador del monto devalor o costo estimado no puede ser exacta, es una práctica correcta en la valuación el añadir a dichos resultados numéricos una nota referente al grado de confiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en términos de porcentajes positivos y negativos. El objetivo de realizar una valuación puede ser la estimación de varios valores basados en hipótesis diferentes. Se considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación producir e informar dichos resultados diferentes, siempre que el Perito Valuador seguíe por los principios establecidos. Inspección. Investigación. Análisis y Descripción de la Propiedad a Valuar. La valuación de un bien es un procedimiento basado en el análisis de todas las características que incrementan o disminuyen su valor. La buena práctica de la valuación requiere que la inspección, investigación y estudio del Perito Valuador sean lo suficientemente detallados para analizar todas las características pertinentes. 29 S3 La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien sea tangible ointangible y cubra adecuadamente lo siguiente: (a) Identificación del bien. (a) Derechos y restricciones legales incluidas en el título o documentos que acrediten la Propiedad, (c) Lascaracterísticas del bien que incrementan o disminuyen su valor. En el caso de bienes inmuebles y mejoras de bienes raíces en proyecto, la identificación es particularmente importante para evitar que personas sin escrúpulos usen la valuación para aplicarla apropiedades diferentes. En general, los derechos legales de propiedad de los bienes muebles son obvios, y no es necesario enumerarlos; pero en el caso de inmuebles, la enumeración de restricciones de zonificación, códigos de construcción, servidumbres, arrendamientos, etc., son elementos esenciales para la descripción. Se entiende, sin embargo, que los derechos legales de propiedad de un inmueble es materia legal, no de valuación, y que el Perito Valuador descarga sus obligaciones en este respecto, cuando incluye las fuentes de donde se obtuvieron estos datos. La condición física de la propiedad mueble o inmueble es un elemento que puede aumentar o disminuir su valor. La buena práctica de la valuación requiere que se inspeccione e investigue adecuadamente toda propiedad para determinar su condición física. 310 MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA Y JUSTIFICACIÓN. La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien, delimitado en un reporte justificado, para llevarse acabo se utilizan procedimientos valuatorios generalmente aceptados y con un propósito determinado, apoyándose en criterios validos por la lógica,además de ser realizados con ética profesional. El estudio de valor es el documento el cual consiste en sustentar por medio de una hipótesis el valor de mercado de un inmueble inexistente que se valuara y realizara por medio de un dictamen técnico de calidad, siendo este a proyecto terminado. Teniendo como fuente principal de información la memoria descriptiva del proyecto, el proyecto ejecutivo, y el presupuesto de la obra, así como la información de campo recabada en el lugar. Este documento dependerá de los factores aplicados, así como su homologación correcta para la obtención del valor del inmueble proyectado, con un cierto grado de confiabilidad, apoyándonos por un método estadístico. El estudio de valor debe de expresar con exactitud el costo del inmueble proyectado a su fecha de terminación así como la objetividad de la información contenida, el alcance del documento, tiempo de durabilidad y autoría del mismo e institución que lo avala. Por lo tanto la formulación del problema se plantea con la siguiente cuestión. Cuales son los factores que se deben aplicar a los estudios de valor así comosu homologación correcta para obtener un resultado confiable? 411 M En este caso particular se especificara y analizara los factores que deberán intervenir en la homologación de los estudios de valor, ya que es uno de los puntos importantes en la obtención del valor del inmueble por medio de los enfoques utilizados (enfoque físico y de mercado). Cabe mencionar que los factores aplicados a los estudios de valor, son para la obtención de créditos hipotecarios para la construcción de vivienda enterreno propio. Que es un factor de eficiencia? Que es un factor de homologación? Que es la homologación? Qué factores sedeben aplicar a losestudios devalor? ESQUEMA DEL PROBLEMA. DEDUCCIÓN: La incorrecta aplicación de los factores así como su homologación, el resultado no es confiable. INDUCCIÓN: El resultado noes veraz si existen puntos débiles. ABDUCCIÓN: Existen puntos débiles en la homologación de los factores. 512 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN OBJETIVOS. GENERAL. Especificar los atributos que deben tener los bienes inmuebles para considerarse comparables, así como los factores aplicables para su homologación. Obteniendo como resultado un método valido y confiable aplicado a losestudios de valor. PARTICULARES. Elaboración de un marco teórico de los factores aplicables a losestudios de valor. Identificación de los atributos de los bienes inmuebles para considerarse comparables con el sujeto a valuar. La obtención de un método confiable para la homologación de los factores, aplicado al enfoque físico yde mercado del predio y construcción en particular. 613 MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL CAPITULO I. MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL. 1.1 Definición de Perito Valuador. Porel Ing. Arq.Carlos Nevada Castañeda. Director de Control y Análisis técnico de la banca hipotecaria de BBVA Bancomer Respondo con una sola frase: "El dinero cambia de manos con base en los valores proporcionados por los peritos valuadores". Esto quiere decir que un avaluó o serie de avalúos mal realizados puede acabar con el patrimonio de una familia. Todos tenemos una idea aproximada de cuánto puede valer nuestra casa, sobre todo cuando tenemos la suerte de enterarnos en cuánto vendió el vecino. Automáticamente la comparamos con la nuestra y hacemos un cálculo intuitivo. A esto le llamamos "primer nivel de valuación " y el reporte es verbal. Otra práctica común es la de contratar I los servicios de un profesional inmobiliario, que se basa en la experiencia de los montos de cierre de las operaciones recientes para fijar un precio, el cual normalmente resulta adecuado. A este se lo conoce como "segundo nivel de valuación" y se basa en una combinación deconocimiento, experiencia e intuición. Éstos son ejemplos de avalúos informales. Sin embargo, existe un tercer nivel en la valuación y es el que está conformado por los peritos valuadores. Éstos profesionales son principalmente ingenieros civiles o arquitectos que se dedican profesionalmente a la práctica de la valuación inmobiliaria. Significa que además de haber estudiado esas carreras universitarias han estudiado un postgrado en valuación, y sus propios colegas a través de su colegio profesional los reconocen 714 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN Como peritos en materia de valuación, tal como se reconoce a un Perito en Estructuras. Además del método comparable de mercado (que normalmente utilizan los dos primeros niveles de valuación) están obligados a estimar el "valor físico" y el "valor de capitalización de rentas", Este avalúo se conoce como "avalúo formal" y en México es cada vez más profesional. Su reporte es generalmente por escrito y está basado en un análisis pericia! de los datos, que son necesarios cuando el conocimiento y la intuición no resultan suficientes. 1.2 Concepto de Valuación. Lavaluación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de una propiedad o bien, para lograr este objetivo, se utilizan procedimientos valuatorios con un propósito determinado, siempre apoyados por técnicas y criterios ejecutados con unalto grado de ética profesional. Un avalúo es la estimación del valor de una propiedad o un bien a una fecha determinada, el mérito de cualquier avalúo depende en gran parte de la habilidad, experiencia y buen juicio de la persona por lo que es necesario conocer y dominar algunas técnicas o disciplinas que ayudan ala realización de un dictamen técnico. El avalúo debe incluir una descripción de la propiedad o bien en cuestión, la opinión del Valuador acerca de las condiciones en las que se encuentra, disponibilidad para un propósito dado, su valor expresado en unidad monetaria en condiciones de libre mercado yla fecha enque se realizo dicho avalúo. 815 1.3 Definición de Estudio devalor. Es el documento, en el cual el perito valuador sustenta por medio de una hipótesis, el valor de un inmueble proyectado a futuro. Tendiendo en cuenta que una hipótesis es un proceso de investigación entre dos o más variables que se apoyan en conocimientos sistemáticos, que dan una respuesta aun problema y se pone a prueba para determinar su validez de un suceso que pueda ocurrir en un determinado momento. Se realiza un análisis del proyecto en el cual interviene una metodología fundamentada en la descripción del proyecto, presupuesto de obra alzada y procedimientos constructivos. Estos elementos mencionados intervendrán junto con el valor del terreno donde se llevara a cabo el proyecto, donde estos conceptos influirán en la determinación del valor del inmueble proyectado, en este caso para la obtención de un crédito hipotecario en donde el perito valuador califica el proyecto por medio de un dictamen técnico de calidad. 1.4Definición de Dictamen Técnico de Calidad. Es el documento que se elabora en el Sistema Electrónico de Avalúo a través del cual el perito valuador, analiza y califica de acuerdo al Instructivo correspondiente la calidad del inmueble respecto a su ubicación, características urbanas y arquitectónicas y determina si el inmueble asegura por 30 años como mínimo la garantía hipotecaria ( no se encuentra en zonas de riesgo, garantiza la seguridad estructural y durabilidad, cuenta con disponibilidad de los servicios básicos de agua potable,drenaje y alcantarillado y energía eléctrica). 916 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN Una vez realizado por el perito valuador el Dictamen, este puede tener 4 estatus de acuerdo a su resultado: 1. Aprobado con 70 puntos omás sin elementos de descalificación. 2. Aprobado con 70 puntos o más sin elementos de descalificación, pero con conceptos sujetos a aprobación de la Delegación Regional del INFONAVIT. En este caso la Delegación de acuerdo al Instructivo para el llenado del Dictamen Técnico de Calidad. Deberá emitir, o no,la aprobación correspondiente. 3. No aprobado porcontar conconceptos que descalifiquen. 4. Noaprobado portener menos de 70 puntos. 1.5 Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados ala vivienda. Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del articulo 7 de la ley de transparencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado, la cual tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de crédito garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados ala vivienda. 1017 MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Estudios de Valor. Séptima. Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición diagonal con marca de agua entodas las hojas delestudio. Para la realización de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o colectiva se emplearan los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los cuales requieren ser sustentados con escritura de la propiedad, boleta predial, o ensu caso, boleta de agua y proyecto arquitectónico. Octava. Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción además de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la hipótesis de la vivienda terminada, deberá señalarse el valor correspondiente alde su estado actual. 1.6 Que es un comparable: Es el inmueble el cual contiene características similares, en cuanto a su diseño construcción, uso funcional y ubicación,dentro de la valuación recibe el nombre de comparable, el cual permite la homologación de los factores que intervienen para laobtención delvalor del inmueble. En la valuación de inmuebles objeto de créditos hipotecarios garantizados para la vivienda a nivel nacional, la Sociedad Hipotecaria Federal establece que deberán presentarse seis casos de inmuebles que reflejen adecuadamente en el avaluó o estudio de valor la situación actual del mercado. De estos comparables es preciso considerar sus atributos o factores, para establecer una escala de valores que dan una relación numérica aplicable al 1118 MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL M inmueble sujeto a valuar. Los atributos sirven para determinar cual será el factor de homologación. Cuando el resultado de la homologación tenga una variación estadística mayor que las premisas de un análisis estadístico, será un indicador indudable deque ese comparable deberá ser sustituido por otro. En resumen se enlista los atributos primordiales que debe de contener un inmueble para que se considere comparable y a su vez garantice una homologación técnicamente confiable. Tabla de atributos que debe de contener un comparable del inmueble que se valúa Usoactual del inmueble. Superficie de terreno (m2) Superficie de construcción (m2) Niveles en la edificación Ubicación de la zona (Estado, Municipio, Comunidad, Localidad. Etc.) Ubicación del inmueble en la zona (Fraccionamiento Residencial - Interés social, Colonia, Barrio etc.) Infraestructura de la zona (Agua potable, Electrificación, Vialidades, Alumbrado Publico, Drenaje.) Equipamiento Urbano ( Centros Comerciales, Mercados, Escuelas, Hospitales, Centros de Salud etc. Unidades Deportivas). Calidad del Proyecto. Nivel Económico de la Construcción. Estado de Conservación. 1219 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN 1.7 Definición de homologación. Es el resultado de la comparación y ajuste de las características cuantitativas y cualitativas de un comparable con el bien objeto de estudio. En donde la acción y efecto de equiparar, registrar y poner en relación de igualdad de los objetos a través de ciertas normas o características, en donde intervienen los comparables, que son los inmuebles del que se conoce su valor y características similares o contrastantes con respecto del bien objeto de estudio. Donde el ajuste es el procedimiento de aumento o disminución del valor del comparable para igualarlo virtualmente con el bien en estudio, utilizando la ponderación que es la estimación de la participación porcentual de los comparables, en función de la confiabilidad desus características, que mediante el análisis y homologación permite estimar el valor del inmueble en estudio. En la siguiente recopilación de "Rangos y Formulas de Ajuste" responde a uno de los compromisos del INDAABIN, consagrado en el articulo 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de mayo del 2004, con el propósito de homogenizar las herramientas de trabajo de los peritos valuadores. Por lo regular el perito valuador se auxilia en su trabajo analítico de una serie de conceptos que influyen en la determinación del valor de un bien. Estos aspectos o elementos de comparación son comúnmente llamados factores de ajuste y permiten con base en su experiencia y capacidad, analizar el comportamiento del mercado de bienes inmuebles o muebles. Es de suma importancia el no emplearlos de manera indiscriminada y si aplicarlos con la salvedad del caso y dependiendo de las características particulares del bien enestudio. 1320 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN ^ g El uso de los rangos, formulas y factores de ajuste contenidos en el presente documento es obligatorio para todo el personal que participa en el proceso valuatorio, no obstante, el conocimiento, experiencia y buen juicio del perito valuador es insustituible, por lo que esta en posibilidades de aplicar otro distinto, siempre y cuando, sea señalado de manera clara en su informe de avaluó u estudio de valor y explicando la forma de calcularlo y su fundamento. 1421 23 CAPÍTULO II. Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la Práctica y Revisión deavalúos a Terrenos Artículo 13. La autoridad fiscal aplicará para la revisión de avalúos, el método de comprobación establecido en este capítulo, así como los indicadores del mercado inmobiliario reflejados en los valores unitarios de referencia y en los factores de eficiencia. En cuanto a la aplicación de valores de suelo y construcción, así como de los deméritos de las construcciones en avalúos con efectos fiscales, se atenderá alos valores unitarios y deméritos contenidos en el manual vigente en la época en que se practique el avalúo Artículo 14. Para efectos de elaboración y revisión de los avalúos, seentenderá por: I.- Valores Unitarios de Suelo: Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla por área y corredor de valor, aprobados y publicados en la Ley. II.- Zona de valor: Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano,tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria; 111.-Corredor de valor: Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes 1522 colindan con una vialidad pública, independientemente de su acceso o entrada principal, se ha convertido en uncorredor de valor con mayor actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los inmuebles antes señalados Factores deeficiencia del suelo. A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de referencia que lecorresponde. Artículo 15.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del terreno respectivo son: Factor de Zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un zona devalor específica, para la aplicación de este factor seentenderá por: a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en la zona de valor en donde se ubique el inmueble Factor de Ubicación (FUb). Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica. 1623 BS Factor de Frente (FFr). Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos Factor de Forma (FFo). Factor que influye en elvalor unitario del área ocorredor devalor, ensu aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por: Rectángulo inscrito (Ri). El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, ounode los frentes del predio Áreas restantes (Ar). Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito Porción anterior (Pa). La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes quetengan frente aalguna vía deacceso. 1724 Porción Posterior (Pp). La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente en una vía deacceso Áreas irregulares confrente alacalle (Ac). Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior Áreas irregulares interiores (Ai). Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior. El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo Factor desuperficie (FSu). Factor que afecta el valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por: a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor de valor Factor resultante detierra (FRe). Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados en este artículo. 1825 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN 2.4. Factores de eficiencia aplicables a terrenos urbanos El valor del terreno de un lote se determina multiplicando su superficie en metros cuadrados por el valor unitario fijado a la calle de su ubicación y por los factores de mérito odemérito que seestablecen a continuación: Méritos y deméritos Factor de Zona (Fzo). Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor especifica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de transito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. Características Único frente a la calle tipo predominante Al menos un frente a calle superior ala calle tipo o predominante o aun parque o plaza Único frente a todos los frentes a calle inferior ala calle tipo o predominante Ajuste a a26 Factor de Ubicación (Fub). Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo. Ajuste Tipo de Predio Terreno Oculto sin frente Terreno Intermedio 1 frente Terreno enesquina 2 frentes Terreno Cabecero 3 frentes Terreno Manzanero 4 frentes Habitacional 1.10 a a a a Factor de Frente (FFr). Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno con relación a los lotes tipos de la manzana. Ajuste Tipo de Terreno Frente mayor al terreno tipo o predominante Frente igual al terreno tipo o predominante Frente menor al terreno tipo o predominante Habitacional 1.05 a a27 2.5. Aplicación deformulas a terrenos Factor por Topografía. Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composición del suelo. El perito valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía, ya que habrá casos que en lugar de demerito sedeberá premiar. Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente. m Fm = 1 - para m < 1 Fm = 0.50 para m) 1 Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente. Fm = 1 para m < 1 Fm = para m)\ Para terrenos a nivel de calle Fm = Factor de la pendiente de lasuperficie media del terreno, m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal. 1 = Pendiente máxima (45 ). 2128 Factor promedio aplicable al terreno sujeto. Esta formula tiene lafunción de ofrecer un factor un factor homologado en la que intervienen tres elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo o predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera conjunta bajoel sistema de las raíces cúbicas. Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se busque ajusfar (frente, profundidad o área). Donde:,m 3,m 3ra FT V PS V AS Fp = Factor promedio. FS = Frente del lote sujeto. FT = Frente del lote tipo. PT = Profundidad del lote tipo. PS = Profundidad del lote sujeto. AT = Área del lote tipo. AS = Área del lote sujeto. 22 Mostrar más
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