Source: http://jordimarrot.blogspot.com/2012/
Timestamp: 2018-07-17 13:42:14
Document Index: 17107263

Matched Legal Cases: ['Artículo 339', 'Artículo 340', 'Artículo 341', 'artículo 343', 'Artículo 342', 'Artículo 343', 'Artículo 344', 'Artículo 345', 'Artículo 346', 'Artículo 347', 'Artículo 348', 'Artículo 349']

CIENCIA Y TECNOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN: 2012
La valoración de bienes inmuebles a efectos mercantiles
Con la entrada de España a la Unión Europea, se tuvo que adaptar las leyes mercantiles a las Directivas en materia de Sociedades de la Unión Europea. Esto comporto la reforma y modificación de la Ley de Sociedades Anónimas, el Reglamento del Registro Mercantil y posteriormente la Ley de Sociedades Mercantiles. Entre los numerosos cambios producidos por estas reformas, se introdujo por el Registro Mercantil, la obligatoriedad del nombramiento de expertos independientes para valorar ciertos bienes del patrimonio de las sociedades.
En que tipo de supuestos interviene los expertos independientes?
Los supuestos en los que ha de intervenir un experto independiente para valorar los bienes del patrimonio de las sociedades son[1]: las aportaciones no dinerarias y la transformación, la fusión o la excisión de sociedades anonimas:
Aportaciones no dinerarias (articulo 38 de la LSA).
Se consideran aportaciones no dinerarias, a aquellas aportaciones que hacen los socios o de alguno de ellos al constituir la sociedad y que no son dinero sino bienes de cualquier otra clase o en derechos. Por ejemplo es habitual aportar: solares, naves industriales, oficinas, viviendas, locales, plazas de aparcamiento, etc….
Transformación de Sociedad Anónima. (Articulo 231 de la LSA)
Cuando, sin alterar su personalidad, una sociedad anónima se convierte en cualquier otro tipo de sociedad mercantil, es necesario que se valore los bienes no dinerarios que tenga esa sociedad.
Fusión de sociedades. (Articulo 236 de la LSA)
Cuando una sociedad absorbe el patrimonio de otra sociedad, o se fusiona el de varias para construir una de nueva creación es necesario tener que valorar sus bienes no dinerarios.
Este caso es uno de los más habituales en los que interviene un experto independiente e la valoración de bienes o activos inmobiliarios, ya que cuando esto pasa casi siempre la sociedad tiene unas oficinas, unas naves industriales o algún bien inmobiliario donde dicha sociedad desarrolla su actividad y que por lo tanto requiere de una valoración.
Escisión de la sociedad. (Articulo 256 de la LSA)
Cuando se separa una parte del patrimonio de una sociedad para constituir una nueva sociedad, o para integrarlo en el patrimonio de otra sociedad preexistente, es necesario que se tenga que valorar los bienes inmobiliarios que forman este patrimonio.
Regulación del nombramiento de los expertos
El nombramiento de expertos independientes esta regulado en los artículos de la Sección I, del Capitulo II del Reglamento Mercantil[2]
Solicitud de nombramiento de expertos independientes (articulo 338)
Para solicitar el nombramiento de uno o varios expertos independientes para la elaboración de un informe, se ha de presentar una instancia por triplicado ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la constitución de la sociedad o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad, dirigiéndola al Registrador Mercantil del domicilio social y expresando las circunstancias siguientes:
Declaración de no haberse obtenido en los últimos tres meses otra valoración de los mismos bienes, realizada por experto independiente nombrado por el Registrador Mercantil.
Tramitación de la solicitud. (Artículo 339)
Una vez presentada la instancia, se practicará en el Libro Diario el correspondiente asiento de presentación, en el que se identificará al solicitante y al presentante, y se indicarán sucintamente los bienes a valorar.
Posteriormente y una vez practicado el asiento de presentación, se procederá a la apertura de un expediente numerado, cuya existencia se hará constar por nota al margen de aquel asiento. En el expediente se recogerán todas las incidencias.
Nombramiento de expertos independientes. (Artículo 340).
Tramite del nombramiento
Transcurridos quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, el Registrador Mercantil designa, un experto[3] independiente entre las personas físicas o jurídicas que pertenezcan a profesión directamente relacionada con los bienes objeto de valoración o que se hallen específicamente dedicadas a valoraciones o peritaciones. En este sentido no se distingue entre profesiones tituladas y no tituladas, pero como las normas civiles son supletorias de las mercantiles, se entiende que el Registrador Mercantil ha de preferir a los expertos titulados frente a los que no lo son.
Los expertos titulados en base a titulaciones universitarias son las que otorgan la condición de experto en determinadas materias y en principio, es suficiente para actuar profesionalmente. En general los bienes o activos a valorar son bienes inmobiliarios; solares, oficinas, naves industriales, locales, plazas de aparcamiento, trasteros, etc… Es por ello que los arquitectos, aparejadores, arquitectos técnicos y los ingenieros de edificación son los expertos más adecuados para su valoración. No obstante cuando el bien o activo inmobiliario forma parte de algún bien relacionado con alguna rama de la ingeniería también pueden actuar los ingenieros dentro de su especialidad; aeronáutico, agropecuario, de la energía, minero, telecomunicaciones, transporte, industrial, etc…
En la práctica y de la misma forma que los colegios profesionales envían a los decanatos civiles los listados de peritos según la especialidad de que se trate, también envían a los Registros Mercantiles los listados de los expertos en valoraciones y peritaciones.
Informe del experto por cada especialidad
Cuando los bienes a valorar son de naturaleza heterogénea o, aun no siéndolo, se encuentren en circunscripción perteneciente a distintos Registros Mercantiles, el Registrador puede nombrar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos. Por ejemplo; cuando se ha de valorar una nave industrial, con la maquinaria y el stock de mercancías, se puede solicitar dos o tres valoraciones diferentes, diferenciando el experto a quien se solicita y que ha de valorar cada uno, especificando por ejemplo la valoración del edificio por un lado, las maquinas por el otro y el stock de mercancías por el otro.
En la resolución por la que se nombre al experto o expertos independientes, determinará el Registrador la retribución a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cálculo.
El nombramiento se hará constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presentada, uno de los cuales se entregará o remitirá al solicitante, otro será archivado en el Registro y el tercero se remitirá al experto. En el caso de que haya pluralidad de expertos, se enviarán fotocopias diligenciadas a cada uno de los expertos nombrados por el Registro.
Incompatibilidades del experto. (Artículo 341).
Son causas de incompatibilidad para ser nombrado experto las establecidas para los peritos por la legislación Procesal Civil.
En este apartado se entiende que el Reglamento del Registro Mercantil se refiere a las tachas que establece el artículo 343 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que en su caso puede manifestar los que un perito ha de manifestar en un dictamen según se establece en el articulo 335.2 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deberá excusarse inmediatamente ante el Registrador, quien, previa notificación a los interesados, procederá a la designación de otro nuevo.
Recusación del experto. (Artículo 342).
Al igual que ocurre en los procedimientos civiles y antes de la elaboración del informe, los interesados pueden recusar al experto por concurrir causa legítima, comunicándolo al Registrador, quien a su vez lo ha de notificar al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación.
Transcurridos cinco días desde la notificación sin que el experto se haya opuesto compareciendo ante el Registrador, se anula el nombramiento procediéndose a otro nuevo.
En el caso de que el experto se oponga a la recusación, el Registrador, tiene un plazo de dos días para resolver lo que proceda.
Contra la resolución del Registrador pueden los interesados interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de quince días, a contar de la fecha de notificación de la resolución.
Nombramiento en favor de un mismo experto. (Artículo 343).
El nombramiento de un experto que ya hubiera sido designado por el mismo Registrador dentro del último año deberá ser puesto en conocimiento de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Ministerio de Justicia).
Notificación y aceptación del nombramiento. (Artículo 344).
El nombramiento se notificará al experto designado por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación.
En el plazo de cinco días a contar desde la fecha de la notificación debe el nombrado comparecer ante el Registrador para aceptar el cargo, lo cual se hace constar por diligencia en la instancia archivada en el Registro.
En el caso de que se acepte el cargo, se extiende el correspondiente asiento en el Libro de nombramientos de expertos y auditores, indicándose el número de expediente.
Una vez transcurrido el plazo a que se refiere el apartado anterior sin haber comparecido el designado, cualquiera que fuese la causa que lo haya impedido, caduca su nombramiento, procediendo el Registrador a efectuar un nuevo nombramiento.
Plazo de la emisión del informe. (Artículo 345).
Los expertos elaboran su informe por escrito razonado en el plazo de un mes a contar desde la fecha de la aceptación del nombramiento.
Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a petición del propio experto, puede conceder un plazo mayor. Estas causas han de ser motivadas siendo las más habituales el que no se haya permitido acceder a inspeccionar el edificio o también puede ser un motivo el tamaño del edificio a valorar, el tener que hacer comprobaciones administrativas complejas (urbanísticas, afectaciones, expropiaciones, etc…).
Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caduca el encargo, procediéndose por el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato.
No esta regulado específicamente, pero es aconsejable que un informe de valoración incluya las mismas pautas que se rigen para los dictámenes periciales, en la medida que le son aplicables y en todo caso debería de incluirse:
La identificación clara del edificio.
La descripción del bien que se valora, sus características, antigüedad,, estado de conservación, etc…
Comprobación de la documentación: datos catastrales, registrales, patentes, etc…
Comprobación urbanística. Es aconsejable acompañar la documentación para justificar que se ha comprobado las características urbanísticas.
Superficies consideradas del inmueble a valorar.
Descripción del criterio y métodos utilizados para su valoración.
La indicación de si el valor calculado se corresponde con el número, valor nominal (y prima de emisión, en su caso) de las acciones que se le asignaran, como contrapartida a quien aporte dicho bien.
Planos y documentación utilizada.
Emisión del informe. (Artículo 346).
Emitido el informe, el experto entregará el original a la persona que hubiera solicitado su nombramiento y comunicará tal entrega al Registrador Mercantil que lo hubiera nombrado, quien lo hará constar en el expediente, que cerrará en ese momento mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignará asimismo al margen del asiento de nombramiento.
Caducidad del informe. (Artículo 347).
Al igual que pasa con todas las valoraciones inmobiliarias, los informes emitidos para el registro mercantil caducan. En este caso su validez es de tres meses de su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso prorrogará su validez tres meses más, a contar desde la fecha de ratificación.
Percepción de la retribución. (Artículo 348)
Los expertos facturan directamente a la sociedad en cuyo nombre se hubiera solicitado el informe y, si ésta no se hubiera constituido, de quien hubiera firmado la solicitud.
Los expertos pueden solicitar provisión de fondos a cuenta de sus honorarios antes de iniciar el ejercicio de sus funciones. En la practica, nosotros facturamos la totalidad de los honorarios y solicitamos el cobro de los honorarios por adelantado o en el día de la visita de inspección, ya que una vez entregado se hace difícil su cobro.
Solicitud de nombramiento de expertos en caso de fusión y de escisión. (Artículo 349)
En caso de fusión o de escisión de sociedades, la solicitud de nombramiento de uno o varios expertos independientes para la emisión del preceptivo informe se hace individualmente por cada una de las sociedades que participan en la fusión o de las sociedades beneficiarias de la escisión.
No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el informe puede ser común a todas las sociedades que participen en la fusión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos, una persona con poder de representación por cada una de las sociedades interesadas.
En este caso la solicitud se presenta al Registrador Mercantil del domicilio social de la absorbente o del que figure en el proyecto de fusión como domicilio de la nueva sociedad a constituir, adjuntando certificación del proyecto de fusión emitida por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes.
No obstante lo dispuesto en el apartado primero, el informe podrá ser común a todas las sociedades beneficiarias de la escisión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos, una persona con poder de representación por cada una de las sociedades afectadas.
La solicitud se presentará en este caso al Registrador mercantil del domicilio de cualquiera de ellas, adjuntando certificación del proyecto de escisión emitido por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes.
[1] Los supuestos de intervención están regulados en el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. R.D. 1564/1989.
[2] El Reglamento del Registro Mercantil vigente es el aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio..
[3] Dentro del ámbito profesional, se llama experto a quien domina los fundamentos técnicos de una profesión y perito a quien además de dominar los fundamentos técnicos conoce las implicaciones jurídicas de dicha profesión.
Publicado por Jordi Marrot Tico en 7:42:00
Los peritos y técnicos en general, nos podemos encontrar con clientes que nos consultan, de forma muy preocupante y alarmados, sobre que han de hacer porque les han detectado en su vivienda o en la vivienda de algun vecino "aluminosis".
En este Blog se comenta de forma resumida la infomación basica que ha de conocerse al respecto.
¿Que és el "Aluminosis"?
El "aluminosis" es un término que los medios de comunicación popularizaron hace 20 años, a raíz del colapso de los forjados de un edificio en el barrio del Turó de la Peira de Barcelona y que a menudo se aplica, erróneamente a la simple presencia de cemento aluminoso en las viguetas de un forjado.
La utilización de cemento aluminoso para formar viguetas de hormigón, fue muy utilizado en nuestro país entre los años 1950 y 1970, siendo este un período histórico demográficamente expansivo y en el que se construyó una parte muy importante de nuestro parque edificado residencial y por lo tanto la utilización del cemento aluminoso está relacionado con unos sistemas constructivos de baja calidad, hechos con pocos medios, con escasa normativa, con una mano de obra poco cualificada y construidos con mucha precipitación y urgencia. Se considera que hay en el Estado Español, más de 900.0000 viviendas construidas con viguetas fabricadas con cemento aluminoso.
Los hormigones fabricados con cemento aluminoso experimentan, con el tiempo, la humedad y la temperatura soportada, una (conversión) transformación compleja de tipo químico que podríamos sintetizar en un cambio de estructura cristalina de la masa aglutinante. Se trata de la transformación de determinados aluminatos cálcicos hidratados, cristalizados en forma hexagonal y de estructura metaestable, en otros aluminatos cálcicos hidratados cristalizados en forma cubica. Esta transformación se produce de una forma inexorable por encima de determinada temperatura (de 16 º C a 18 º C).
Este fenómeno conlleva una pérdida de resistencia del hormigón y un aumento de la porosidad. Estas consecuencias son cuantitativamente más importantes en función del contenido de cemento por metro cúbico utilizado, de la relación agua/cemento inicial, del proceso de fabricación y especialmente del proceso de cuidado, etc ... Los valores de pérdida de resistencia respecto de las resistencias en hormigones jóvenes se cifran entre el 0% y el 70%, aproximadamente.
En todo caso este proceso de pérdida de resistencia finaliza pasados unos 7-10 años, en hormigones a temperaturas normales de servicio. Pasado este período inicial, la resistencia del material ya no merma más y, en consecuencia, se puede afirmar que las viguetas fabricadas con cemento aluminoso en el período que va de 1950 a 1970, y que están todavía en los edificios cumpliendo su misión no perderán resistencia.
Tal como ocurre en los hormigones fabricados con cemento portland, los de cemento aluminoso. en contacto con el CO2 atmosférico se carbonatan. En este caso el problema es mayor como consecuencia de su menor reserva alcalina y su mayor porosidad.
Estos hormigones también se pueden ver afectados por un ataque simultáneo de CO2 y de iones alcalinos en presencia de humedad. Se trata de un proceso poco conocido y es necesario investigarlo más, porque puede desencadenar grandes pérdidas de resistencia del hormigón. Este hecho se conoce como hidrólisis alcalina.
En todo caso y desde un punto de vista puramente técnico, no hay ninguna justificación por el que tenga que intervenirse en un forjado por el simple hecho de que sus viguetas están fabricadas con cemento aluminoso. Este es un tema bastante desconocido para mucha gente, siendo muy habitual en el ámbito de la intermediación inmobiliaria que se plantee la realización de un Test Aluminoso de las viguetas del forjado para saber si estas viguetas están fabricadas con cemento aluminoso o no, conllevando este hecho una disminución en el valor economico del inmueble e importantes diferencias que en muchos casos terminan en los tribunales de justicia.
Lo importante en todo caso es saber que hay que hacer si se ha detectado la presencia de viguetas de cemento aluminoso en un forjado.
¿Que se ha de hacer si se detecta viguetas fabricadas con cemento aluminoso?
En primer lugar no hay que preocuparse y cómo debe hacerse siempre hay que buscar la opinión de un experto y que en este caso ha de ser un técnico especializado en estructuras o en rehabilitación de estructuras, al que deberá de encargarse un dictamen, para que le pueda dar un diagnóstico del estado de conservación de las viguetas del forjado y de esta forma poder tomar las decisiones más acertadas y correctas.
Como se hace en los otros tipos de forjados esta peritación de diagnosis comportará una evaluación estructural donde se examinará de forma especial la estructura vertical, la cubierta, los tabiques y los pavimentos, buscando los síntomas que nos indiquen la presencia de problemas en el comportamiento estructural. Hay que observar el estado de conservación de las instalaciones de saneamiento y suministro de agua así como la impermeabilización de los techos y su encuentro con paramentos exteriores.
También deberá de inspeccionarse ocularmente las viguetas de los forjados. En el caso en que las viguetas de los forjados presenten algún problema, los síntomas se manifiestan de forma aparente en; (pequeños o grandes roturas, deformaciones, manchas de oxidación, cambios de color, etc ...) y estas intervenciones de diagnosis suelen llevar asociada la realización de calas en techos o paramentos y en algunos casos la realización de determinadas pruebas o ensayos de laboratorio.
En todo caso la peritación deberá hacer una interpretación cuidadosa de lo que pasa para poder emitir un diagnóstico correcto, determinando el margen de seguridad como ocurre en cualquier peritación estructural.
Como resultado de este diagnóstico se obtendrán unas conclusiones en las que se establecerá si es necesario o no una intervención en los forjados y en su defecto el establecimiento de un plan de mantenimiento.
En el caso de que sea necesario una intervención se deberá de encargar un proyecto de rehabilitación. Este proyecto deberá establecer la solución más adecuada a la lesión y que en general será alguna de las siguientes terapias;
En el caso de que no sea necesario ninguna intervención de rehabilitación, se deberá asumir y aceptar que una estructura usada con normalidad a lo largo de 40 o 50 años, y que no presente ningún tipo de síntoma de mal funcionamiento, ha demostrado sobradamente su valía y en todo caso y como ocurre con todos los edificios, hay que establecer unas instrucciones de mantenimiento específicas y unas inspecciones de comprobación, en las que se debe tomar especial atención a la presencia de humedad, que puede provocar la corrosión de la armadura . El mismo problema vinculado con la humedad lo sufren el resto de viguetas fabricadas con cemento Portland y de forma diferente pero igualmente problemático en las viguetas de acero que se pueden oxidar y las de madera que se pueden pudrir.
(El autor de este Blog recopila documentos referentes a anécdotas, informes, artículos de hechos históricos, relacionados con el ejercicio de la función pericial, accidentes, defectos estructurales, etc ... por lo que agradecería a cualquiera que tenga conocimiento o datos al respecto, pueda notificar al email del autor que se encuentra en el perfil de este blog)
Publicado por Jordi Marrot Tico en 18:39:00
Artículo publicado en la revista L'Informatiu
En el numero 333 de la revista l'Informatiu, del Col.legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d'Edificació de Barcelona, publicado este mes de septiembre, se ha editado la versión en catalán de la entrada del mes de abril de este blog que trata sobre el papel de los agentes de la edificación en la construcción de viviendas prefabricadas de madera.
Este artículo se puede consultar en la página nº 116 i 117 de este enlace:
http://www.apabcn.cat/ca_es/serveicolegiat/publicacions/informatiu/Pagines/presentacio.aspx
O directamente clicando en estos dos enlaces:
http://www.a16-01.com/pdfs/COL/2012/INF120901116.pdf
http://www.a16-01.com/pdfs/COL/2012/INF120901117.pdf
Publicado por Jordi Marrot Tico en 17:30:00
La valoración de bienes inmuebles a efectos mercan...
¿Que se ha de hacer cuando nos dicen que tenemos ...