Source: https://interpretacje-podatkowe.org/podatnik/0114-kdip1-3-4012-550-2018-2-mk
Timestamp: 2019-01-17 12:41:59+00:00
Document Index: 51415441

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 15', 'art. 9', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 41', 'art. 83', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 122', 'art. 129', 'art. 146', 'art. 146', 'art. 41', 'art. 109', 'art. 110', 'art. 2', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 43', 'art. 21', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 195', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43']

♦ › Podatnik › 0114-KDIP1-3.4012.550.2018.2.MK
Opodatkowania sprzedaży działki gruntu.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2018 r. (data wpływu 24 września 2018 r.) uzupełnionym pismem w dniu 30 listopada 2018 r. (data wpływu 3 grudnia 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.550.2018.1.MK (doręczone Stronie w dniu 23 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu – jest prawidłowe.
W dniu 24 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej uzupełniony pismem z dnia 30 listopada 2018 r. (data wpływu 3 grudnia 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.550.2018.1.MK (skutecznie doręczonym w dniu 23 listopada 2018 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu.
Podatnik - osoba fizyczna - nie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zawarł w dniu 22 grudnia 1993 r. w formie pisemnej z innymi osobami fizycznymi umowę o wspólne inwestowanie (dalej zwaną również „Umową”). Wszystkie będące stronami Umowy osoby fizyczne zawierały Umowę nie w związku z prowadzoną przez te osoby działalnością gospodarczą.
Mocą powyższej Umowy, jedna z osób fizycznych - stron Umowy (zwana dalej „powiernikiem”), zobowiązała się względem pozostałych osób fizycznych - stron Umowy, w tym wobec podatnika, do powierniczego nabycia w imieniu własnym oraz pozostałych stron Umowy prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, o powierzchni około 25 hektarów (dalej „nieruchomość”).
W treści Umowy w związku z planowanym zakupem nieruchomości strony zobowiązały się do wpłacenia na rachunek bankowy powiernika oznaczonych sum pieniężnych. Każda z osób fizycznych miała wpłacić taką samą kwotę wyrażoną w złotych polskich. Zleceniodawca oraz pozostałe osoby fizyczne - strony Umowy przekazały powiernikowi uzgodnione kwoty, co umożliwiło nabycie przez powiernika do majątku dorobkowego powiernika i małżonki powiernika, mocą aktu notarialnego w dniu 28 grudnia 1993 roku, od osób trzecich opisanej powyżej nieruchomości. Nieruchomość składała się z dwóch działek gruntu.
Następnie, w dniach 19 kwietnia 2016 roku oraz 27 kwietnia 2016 roku zostały zawarte notarialne umowy wydania (przeniesienia w formie aktu notarialnego) na rzecz stron umowy z dnia 22 grudnia 1993 roku udziału wynoszącego po 1/4 (jeden łamane przez cztery) części w opisanej wyżej nabytej nieruchomości. Powyższe, zawarte umowy stanowiły wykonanie postanowień umowy o wspólne inwestowanie i jako takie stanowiły one ostateczne wypełnienie postanowień umowy o wspólne inwestowanie. Powyższe czynności, związane z wydaniem - przeniesieniem części nieruchomości zostały przy tym poprzedzone uzyskaniem w roku 2012 przez strony umowy o wspólne inwestowanie interpretacji indywidualnych podatkowych nr IPPB2/415-543/12-2/AK IPPB2/436-265/12-2/AF, IPPB2/415-544/12-2/AK, oraz IPPB2/436-264/12-2/AF mających na celu potwierdzenie skutków podatkowych rozliczenia takiej zawartej w przeszłości Umowy.
Podatnik pragnie dalej wyjaśnić, iż działki wchodzące w skład nieruchomości, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, oznaczone są symbolami właściwymi dla gruntów niebudowlanych, tj. gruntów zadrzewionych, zakrzewionych, na użytkach rolnych, łąkach trwałych, nieużytkach, gruntach ornych i gruntach pod rowami. Celem przy tym zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru zbycia. Nieruchomość geodezyjnie składa się z dwóch działek gruntu. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowana przez żadnego ze współwłaścicieli, tzn. nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, ani wykorzystywana w innym niż rolniczym celu. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana w celu zarobkowym, ani do innych czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Z zastrzeżeniem poniższych okoliczności - związanych z zobowiązaniami wynikającymi z umowy przedwstępnej, nie jest też planowane jakiekolwiek jej użytkowanie do dnia jej zbycia. Również z zastrzeżeniem opisanej dalej umowy przedwstępnej oraz jej postanowień, współwłaściciele nie udostępniali ani nie udostępniają przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim na podstawie odpłatnych lub nieodpłatnych umów cywilnoprawnych
Mocą przywołanej umowy przedwstępnej, podmiot trzeci zobowiązał się do nabycia części nieruchomości, tj. do nabycia jednej z działek gruntu stanowiącej około trzech piątych powierzchni całości nieruchomości. W rękach zaś obecnych właścicieli pozostanie działka gruntu o powierzchni około dwóch piątych powierzchni nieruchomości. Nabywca na terenie nabywanej nieruchomości, przy wykorzystaniu nie tylko działki będącej współwłasnością podatnika, ale również innych działek sąsiednich, nabywanych od innych podmiotów trzecich (nie współwłaścicieli nieruchomości), ma zamiar zrealizować inwestycję w postaci parku logistyczno-produkcyjno-magazynowego o łącznej powierzchni od 70 tys. m² do 110 tys. m² Opisaną powyżej pozostałą część nieruchomości współwłaściciele planują również zbyć, przy czym podatnik nie dysponuje obecnie wiedzą, czy nastąpi to jedną, czy też wieloma transakcjami oraz czy dojdzie do tego po dokonaniu podziału geodezyjnego, czy zbycie nastąpi w całości.
Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przyszłemu nabywcy - z mocy samej umowy przedwstępnej - przysługuje prawo dysponowania częścią nieruchomości, która ma być na jego rzecz zbyta. Powyższe prawo dysponowania może zostać wykorzystane dla celów koniecznych do uzyskania przez tegoż nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę parku o funkcji przemysłowej, logistycznej i magazynowej o powierzchni od 70 tys. m² do 110 tys. m², a ponadto do przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także prawo do prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż część nieruchomości, która ma być zbyta wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.
uzyskanie przez nabywcę na jego koszt warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na zbywanej części nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą kolidować z planowaną przez nabywcę inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez nabywcę pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
W celu realizacji powyższych zobowiązań oraz warunków po spełnieniu, których może dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, współwłaściciele nieruchomości na okres od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży udzielili osobie wskazanej przez przyszłego nabywcę nieodwołalnego pełnomocnictwa do:
uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
Pomimo udzielenia pełnomocnictwa, zbywcy nieruchomości (w tym Podatnik) nie są obowiązani do opłacenia czynności pełnomocnika, w przypadku nie dojścia do skutku umowy sprzedaży, nieruchomość - jeśli zostaną na niej wykonane jakieś prace - powinna zostać przywrócona do stanu pierwotnego. Wszystkie przy tym czynności pełnomocnika, chociaż podejmowane są w celu realizacji interesu nabywcy, formalnie są podejmowane w imieniu i na rzecz obecnych właścicieli nieruchomości - w tym Podatnika.
Powtórzyć należy, iż powyższe warunki nabycia nieruchomości zostały zastrzeżone na korzyść nabywcy, co oznacza, że nabywca może zarówno podjąć wszystkie działania na mocy umowy przedwstępnej, jak i może nie podjąć żadnych działań z umowy przedwstępnej wynikających, a i tak nabyć cześć nieruchomości w takim stanie, w jakim się ona obecnie znajduje, tj. nabyć nieruchomość mającą charakter niebudowlany.
Podatnik (Wnioskodawca) prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności gospodarczej podatnika (Wnioskodawcy) nie jest zagospodarowanie lub obrót nieruchomościami. Podatnik (Wnioskodawca) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Małżonka podatnika (Wnioskodawcy) nie prowadzi działalności gospodarczej. Podatnik (wnioskodawca) wraz z małżonką nie zbywali w okresie ostatnich 5 lat żadnych nieruchomości.
Ponadto, Wnioskodawca w uzupełnieniu wskazał, że:
dla działki objętej wnioskiem o wydanie interpretacji, która jest objęta przedwstępną umową sprzedaży - wedle stanu na dzień złożenia wniosku o interpretację, jak również zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie został sporządzony, a w konsekwencji nie obowiązuje jakikolwiek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie w dacie zdarzenia przyszłego (sprzedaży działki gruntu), plan taki może być już uchwalony i może obowiązywać, jak również w dalszym ciągu może nie być uchwalony.
W konsekwencji, w dacie zdarzenia przyszłego (sprzedaży działki gruntu) możliwe będzie, że do zdarzenia przyszłego dojdzie pomimo, że działka gruntu nie będzie objęta zarówno obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wnioskodawca wskazał, iż aktualnie sytuacja planistyczna w zakresie przedmiotowej działki gruntu jest następująca:
w kwietniu 2017 r. Rada Gminy podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla terenu, na którym położona jest działka będąca przedmiotem transakcji. Obecnie trwa etap wyłożenia do publicznego wglądu projektu MPZP i składania uwag do tego projektu. W projekcie MPZP teren na którym położona jest przedmiotowa działka jest oznaczony jako: PU „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej”.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W kontekście powyższego należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 12 2006, str. 1, z późn. zm.).
W powyższej kwestii wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, a ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Jak wynika z powyższych orzeczeń, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W ocenie Podatnika zawarcie umowy przedwstępnej z dnia 15 czerwca 2018 roku, w tym udzielenie pełnomocnictw nabywcy do podjęcia określonych działań związanych z planowaną komercyjną zabudową, w tym do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji oraz szeregu innych czynności opisanych we wniosku, może być uznane za podjęcie przez Podatnika świadomych działań mających na celu sprzedaż przedmiotowej działki, w sposób profesjonalny i z zyskiem.
Okoliczność przy tym. iż czynności te będą podejmowane de facto przez nabywcę, względnie pełnomocnika wskazanego przez nabywcę, nie ma znaczenia o tyle, iż działania takich podmiotów do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dokonywane są w imieniu obecnych właścicieli nieruchomości, w tym Podatnika. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności może zatem wynikać, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter. W konsekwencji, takie działania mogą być uznane za nienależące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie istotne jest również to, że współwłaściciele w tym wnioskodawca od chwili nabycia, w żaden sposób nie zamierzali wykorzystywać nieruchomości do celów prywatnych. Intencja nabycia oraz podejmowane już czynności, a także zamiar sprzedaży w przyszłości również pozostałej części nieruchomości, po wydzieleniu geodezyjnym mniejszych działek gruntu, bądź w całości świadczą o tym, że zamiarem współwłaścicieli w tym Podatnika (wnioskodawcy) jest sukcesywna sprzedaż posiadanych przez niego nieruchomości. Oznacza to, że zakłada on działalność w zakresie ich sprzedaży, która charakteryzować się będzie stałością i powtarzalnością tych czynności. Zatem, sprzedaż przez Podatnika współwłasności w działce gruntu wchodzącej w skład nieruchomości wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Podatnik występuje w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w ocenie Podatnika sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości przez Podatnika nastąpi w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie istnieją bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Podatnika w przedmiocie zbycia nieruchomości (działek), która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji, sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie w ocenie Podatnika podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) Przez towary - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Podstawowa stawka podatku od towarów i usług stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83 art. 119 ust. 7 art. 120 ust. 2 i 3 art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13 art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Jednakże ustawodawca zwalniając od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera bowiem definicji pojęć zawartych we wskazanym przepisie. Z tych tez względów, sformułowania w przepisie tym zawarte należy interpretować według wykładni językowej.
Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę, należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. ) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzenne) przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.
Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr. 193 poz. 1287 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa Prawo Geodezyjne” ilekroć w ustawie Prawo Geodezyjne jest mowa o ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) - rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Stosownie do art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo Geodezyjne, ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.
W myśl art. 21 ust. 1 ustawy Prawo Geodezyjne podstawę planowania gospodarczego planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające o różnych przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania terenu. Tak więc charakter terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany czy tez szerzej - przeznaczony pod zabudowę. Jeżeli natomiast plan nie istnieje, decyzję zakwalifikowania danego obszaru poszukiwać należy w ewidencji budynków i gruntów, chyba że datą późniejszą została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje takie wydaje się wyłącznie w przypadku braku planu zagospodarowania terenu.
Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy o klasyfikacji danego terenu decydują zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków. W dniu 17 stycznia 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wydał wyrok w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt I FPS 8/10), w którym orzekł m.in., że „w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100 poz. 1086), w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”.
Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz treść powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że w ocenie Podatnika, jeśli w dacie, w której będzie dochodziło do zbycia nieruchomości w związku z zawarciem umowy przedwstępnej z dnia 15 czerwca 2018 roku, nie będzie w dalszym ciągu uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, a dodatkowo jeśli w tej dacie z ewidencji gruntów będzie wynikało, iż działka gruntu stanowi grunty niebudowlane, tj. grunty zadrzewione, zakrzewione na użytkach rolnych, łąkach trwałych, nieużytkach, gruntach ornych i gruntach pod rowami, to ich planowana dostawa korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z póżn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawnia go do tego wysokość jego
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że zostały zawarte notarialne umowy wydania (przeniesienia w formie aktu notarialnego) na rzecz stron umowy z dnia 22 grudnia 1993 roku (umowa o wspólne inwestowanie) udziału wynoszącego po 1/4 części nieruchomości składającej się z 2 działek o łącznej powierzchni 25 ha do majątku wspólnego Wnioskodawcy i małżonki Wnioskodawcy. Celem zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru zbycia. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowana przez żadnego ze współwłaścicieli, tzn. nie była na niej prowadzona działalność rolnicza, ani wykorzystywana w innym niż rolniczym celu. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana w celu zarobkowym, ani do innych czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Współwłaściciele nie udostępniali ani nie udostępniają przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim na podstawie odpłatnych lub nieodpłatnych umów cywilnoprawnych. W dniu 15 czerwca 2018 roku pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, a podmiotem trzecim prowadzącym działalność gospodarczą związaną z wznoszeniem centrów logistycznych, została zawarta w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna sprzedaży jednej z działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości. Żaden ze współwłaścicieli nieruchomości nie prowadził działalności marketingowej związanej z pozyskaniem nabywcy nieruchomości. Do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży części nieruchomości, zgodnie z umową z dnia 15 czerwca 2018 roku ma dojść nie później niż do dnia 15 września 2019 roku po spełnieniu warunków wynikających i opisanych w umowie przedwstępnej. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej nabywcy przysługuje prawo dysponowania częścią nieruchomości, która ma być na jego rzecz zbyta. Współwłaściciele nieruchomości na okres od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży udzielili osobie wskazanej przez przyszłego nabywcę nieodwołalnego pełnomocnictwa do m.in.: uzyskania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest zbywana część nieruchomości, zmieniającego przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez nabywcę inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu doprowadzenie stanu prawnego zbywanej części nieruchomości do oczekiwań nabywcy, uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru i uzyskania koniecznych decyzji m.in. o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z małżonką nie zbywali w okresie ostatnich 5 lat żadnych nieruchomości.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działki gruntu wchodzącej w skład nieruchomości.
Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału działki należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży przedmiotowego gruntu, wszystkie konieczne do przeprowadzenia czynności, w szczególności wystąpienie o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podejmowanie działań faktycznych i prawnych mających na celu doprowadzenie stanu prawnego zbywanej części nieruchomości do oczekiwań nabywcy, uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru i zyskania koniecznych decyzji przeprowadzi umocowany przez Wnioskodawcę Pełnomocnik (Nabywca).
Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Zatem fakt, że powyższe działania m.in. polegające na wystąpieniu o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podejmowanie działań faktycznych i prawnych mających na celu doprowadzenie stanu prawnego zbywanej części nieruchomości do oczekiwań nabywcy, uzyskania warunków technicznych, składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, oraz uzyskania koniecznych decyzji, nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osobę trzecią nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osobę trzecią wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoba trzecia dokonując ww. działań uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, przejawiającego się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownego pełnomocnictwa Nabywcy skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane przez Wnioskodawcę w jej imieniu i na jej korzyść, ponieważ to on jako właściciel nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotowym gruntem.
W konsekwencji Wnioskodawca stworzył sobie okoliczności do zarobku na handlu towarem w postaci udziału w nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca razem z innymi współwłaścicielami nabył udział w nieruchomości na podstawie umowy o wspólne inwestowanie – czyli w celu inwestycyjnym. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a on sam działa jako podatnik VAT.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia czy sprzedaż działki korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zatem należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że sprzedaż działki, dla której nie będzie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.
0114-KDIP1-3.4012.550.2018.2.MK