Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/SUBROGACION-HIPOTECARIA-boe21022019-rDGRN24012019
Timestamp: 2019-11-22 11:00:12
Document Index: 40196861

Matched Legal Cases: ['Artículo 173', 'artículo 5', 'artículo 2', 'artículo 1218', 'artículo 2', 'artículo 7', 'artículo 21']

RESOLUCIONES - SUBROGACIÓN HIPOTECARIA. - 24/01/2019
SUBROGACIÓN HIPOTECARIA.
Código Civil, Artículos 1216 y 1218
Ley Hipotecaria, Artículos 9, 18, 21, 40 y 144
Ley del Notariado, Artículos 17 y 17 bis
Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, Artículos 2, 4 y 5
Reglamento Hipotecario, Artículos 51 y 244
Reglamento Notarial, Artículo 173
Resolución de 24 de enero de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de subrogación hipotecaria.
I Por el notario de Madrid, don Jesús María Ortega Fernández, se autorizó, en fecha 6 de agosto de 2018, con el número 1.942 de protocolo, escritura pública de subrogación de préstamo hipotecario.
En dicha escritura comparecía, por un lado, la representante de la entidad "Bankinter S.A.", y por otra, los consortes y deudores, doña G. M. T. y don A. J. O. B., quienes, tras exponer que son propietarios de una finca urbana y de una cuota de otra destinada a plaza de garaje que se encontraban hipotecadas a favor de la entidad "Deutsche Bank, S.A.E." en garantía de un préstamo hipotecario, subrogaban a "Bankinter S.A." en la condición de acreedor. Como consecuencia, pactaban que pasaban a ser deudores de dicha entidad en los "términos pactados en la escritura (...) y con las modificaciones que resultan de la oferta vinculante que ha quedado unida, incluida cláusula adicional de condición de empleado (...) Los comparecientes según intervienen, aceptan esta escritura y solicitan del Sr. Registro de la Propiedad [sic] que haga constar en los libros a su cargo la subrogación efectuada en esta escritura con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5 de la expresada Ley 2/1994".
Constaban a continuación, como documentos unidos, sendas notas registrales de titularidad y cargas, certificaciones catastrales y un documento que se denomina "oferta vinculante", fechado el día 21 de junio de 2018, y que se encontraba firmado por los prestatarios y la entidad acreedora. En dicho documento, se contenía la denominada oferta vinculante sobre determinadas condiciones financieras (amortización, tipo de interés, tipo de referencia y sustitutivos, comisiones y compensaciones, contrato de cobertura de tipo máximo e intereses de demora). Constaba a continuación otro documento denominado "cláusula adicional condición de empleado" y copia de la orden de transferencia.
II Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Registro de la Propiedad de Madrid n.º 2.
Hecho: Una entidad bancaria se subroga en el préstamo hipotecario de otra Entidad bancaria en los términos pactados en la escritura que causó la inscripción 5.ª de hipoteca y se añade a continuación en la escritura ahora calificada y con las modificaciones que resultan de las ofertas vinculantes que constan incorporada incluida cláusula adicional de condición de empleado .
Tal remisión indiscriminada a una solicitud de oferta vinculante , que como documento unido se inserta, donde se amalgaman pactos obligacionales y pactos reales, es contrario al principio hipotecario de especialidad.
Puede interponerse potestativamente: (...).
Madrid, veinticuatro de septiembre de dos mil dieciocho. La registradora (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora)".
III Instada calificación sustitutoria y recaída la competencia en el registrador de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, don Gonzalo Álvarez de Lara y Maza, resolvió, en fecha 17 de octubre de 2018, en el sentido de confirmar la calificación de la registradora de la Propiedad de Madrid número 2.
IV Contra la nota de calificación sustituida, don Jesús María Ortega Fernández, notario de Madrid, interpuso recurso el día 30 de octubre de 2018 en virtud de escrito en el que alegaba, resumidamente, lo siguiente:
V La registradora, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió informe el día 8 de noviembre de 2018, ratificándose en su calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Autorizada escritura pública de subrogación de préstamo hipotecario al amparo de la previsión de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, por otorgamiento llevado a cabo por la nueva entidad de crédito y los prestatarios del préstamo hipotecario inscrito, se rechaza su inscripción porque los otorgantes se remiten, en cuanto a su contenido, al documento que se protocoliza y en el que consta la oferta vinculante a que se refiere el artículo 2 de la citada ley. A juicio de la registradora, cuya calificación confirma el registrador sustituto, "es necesario que las partes intervinientes detallen en la escritura y no por remisión, los pactos de transcendencia real, cuya modificación de la escritura de hipoteca originaria se pretende inscribir, que solicitan expresamente consten tabularmente".
2. El defecto no puede ser mantenido. Como ha recordado recientemente esta Dirección General (vid. Resolución de 11 de abril de 2016), nuestro Derecho consagra entre sus principios básicos la libertad de contratación tanto en los pactos que puedan celebrar las partes -artículos 1255 y 1257 del Código Civil- como en la libertad de forma en que los mismos pueden desenvolverse en el tráfico jurídico, sin perjuicio de la limitación de efectos de aquellos actos o contratos que, por constar meramente en documento privado, desenvuelven sus efectos entre las partes teniendo vetado su acceso a los registros de derechos cuya función esencial es hacer oponible su contenido frente a terceros; y sin perjuicio de los efectos intrínsecos del instrumento público (artículo 1218 del Código Civil en relación con los artículos 17 y 17 bis de la Ley del Notariado).
3. Esta Dirección General tiene una elaborada doctrina sobre el valor jurídico de los documentos, de contenido negocial o no, que son incorporados a las escrituras matrices bien por exigencia del ordenamiento jurídico bien por voluntad de las partes intervinientes.
De conformidad con dicha doctrina cuando las partes reconocen en la escritura pública un negocio jurídico celebrado con anterioridad en un documento privado "(...) si la escritura de reconocimiento se otorga por quienes de presente aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar los actos modificativos o traslativos a que el reconocimiento se refiere, tales actos adquieren, por la escritura, forma suficiente para su acceso al Registro" (Resolución de 9 de mayo de 1988).
De este modo, "(...) el contenido de este documento pasa a formar parte integrante de la escritura pese al particular modo de proceder en su elaboración, pues, en definitiva, dichas escrituras no son sino la plasmación documental pública de la manifestación de los otorgantes de que en su día celebraron el contrato reflejado en el documento incorporado cuyo contenido, por tanto, se integran en dicha manifestación", extendiéndose al mismo la fe notarial "(...) de modo que, el Registrador ha de estar y pasar por la exactitud de esa afirmación en tanto no sea desvirtuado judicialmente (art. 1218 del Código Civil)" (Resolución de 23 de julio de 1998).
El documento incorporado a la escritura pública "(...) desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador, y es en la póliza de constitución del seguro donde se concretan las sumas aseguradas por el mismo, dando así pleno cumplimiento al principio de determinación registral" (Resolución de 21 de marzo de 2007 referida a un supuesto de incorporación del certificado de seguro decenal exigido por los artículos 19 y 20 y la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999).
En aplicación de esta doctrina esta Dirección ha afirmado (vid. Resoluciones de 16 de noviembre de 2011, 21 de noviembre de 2014 y 11 de abril de 2016), que: "(...) si la escritura calificada -como la presente-, tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial (cfr. artículos 1218 del Código Civil, 1 y 17.bis, apartado a), de la Ley del Notariado, y 1 y 145 del Reglamento Notarial), ha de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículo 2, apartados 1.º y 2.º, de la Ley Hipotecaria y artículo 7 de su Reglamento)".
4. Así ocurre en la escritura objeto de la presente en la que la registradora no cuestiona que contiene los datos precisos para practicar la inscripción (artículo 21 de la Ley Hipotecaria), sino el hecho de que las partes se remitan, para su determinación, al contenido de la oferta vinculante (y no solicitud de oferta vinculante), que consta protocolizada. Determinado en las consideraciones anteriores que el documento protocolizado (de indudable contenido negocial en cuanto está firmado por ambas partes que así lo reconocen al emitir su declaración de voluntad), forma parte integrante de la escritura pública y disfruta por ello de sus mismos efectos, decae la calificación negativa al carecer de amparo legal.
Madrid, 24 de enero de 2019.-El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de mayo de 1988, 23 de julio de 1998, 21 de marzo de 2007, 16 de noviembre de 2011, 21 de noviembre de 2014 y 11 de abril de 2016.