Source: http://gni-bauoekonomie.ch/shortcodes/
Timestamp: 2019-07-16 10:04:17
Document Index: 159337296

Matched Legal Cases: ['Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

GNi Bauökonomie AG | Glossar
Unter Amortisation versteht man die ratenweise Rückzahlung einer Schuld. Üblicherweise werden Hypotheken mit rund 1% pro Jahr zurückbezahlt. Die Zweite Hypothek sollte innerhalb von 15 Jahren bzw. spätestens bei Erreichen des Rentenalters amortisiert sein. Die Rückzahlung kann als Direkte Amortisation oder Indirekte Amortisation vereinbart werden. Siehe auch: Direkte Amortisation und Indirekte Amortisation.
Unter den Anlagekosten versteht man entweder die Gestehungskosten bei der Erstellung eines Neubaus wie Land-, Bau- sowie Umgebungs- und Baunebenkosten (z.B. Gebühren, Baukreditzinsen) oder den Kaufpreis einer bestehenden bzw. schlüsselfertigen Liegenschaft. Wertvermehrende Investitionen werden ebenfalls den Anlagekosten hinzugerechnet. Die Anlagekosten werden u.a. zur Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer herangezogen.
Die Ausnützungsziffer (AZ) bezeichnet die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) und der anrechenbaren Landfläche. Sie definiert die maximal zulässige Bebauung eines Grundstückes.
Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0.4 darf die Bruttogeschossfläche 400 m2 nicht überschreiten.
Das Baurecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, auf fremdem Boden einen Baukörper zu erstellen. Der Baurechtgeber (Landbesitzer) erhält vom Baurechtnehmer (Liegenschaftenbesitzer) einen jährlichen Baurechtszins. Die Dauer des Baurechtes ist gesetzlich auf höchstens 99 Jahre beschränkt. Der Vertrag auf Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechtes bedarf zu seiner Gültigkeit der Form einer öffentlichen Beurkundung. Die Dienstbarkeit entsteht mit Eintragung im Grundbuch. Sie kann für höchstens 99 Jahre vereinbart werden. Eine spätere Verlängerung auf eine neue Dauer von höchstens 99 Jahren ist jederzeit zulässig, kann jedoch nicht im Voraus vereinbart werden. Meistens fällt nach Ablauf dieser Frist der Bau gegen eine angemessene Entschädigung an den Baurechtgeber. Bei Immobilien im Baurecht müssen weniger Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht erworben wird. Jedoch fallen nebst dem Baurechtszins meist auch Hypothekarzinse für die Liegenschaft an. In der Zentralschweiz kommt das Baurecht nur selten zur Anwendung.
Bauzonen sind Gebiete, welche nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften bebaut werden können. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt. Die Bauzone kennt verschiedene Nutzungseinschränkungen, z.B. Kernzone, Wohnzone, Industrie- und Gewerbezone usw. Ausserhalb der festgelegten Bauzonen sind in der Schweiz nur landwirtschaftliche und standortgebundene Bauten zulässig.
Der Bilanzwert ist der Wert einer Liegenschaft, der aus der Bilanz hervorgeht. Er ist identisch mit dem Buchwert. Dieser entspricht wiederum dem Anschaffungswert abzüglich Abschreibungen.
Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.
Die Bruttowohnfläche beinhaltet sämtliche, innerhalb der Wohnung liegenden Flächen (Wohnräume, Nebenräume, Gänge, Treppen) zuzüglich der Aussenwandquerschnitte, jedoch nicht ausserhalb liegende Flächen wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume. Für einen Wohnungsinteressierten ist diese Zahl nicht aussagekräftig und irreführend. Siehe: Nettowohnfläche.
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothekarschuld durch die vereinbarten Amortisationsleistungen effektiv reduziert. Die Höhe der Amortisationsleistungen sowie der Rückzahlungsrhythmus (z.B. vierteljährlich) werden u.a. unter Berücksichtigung der finanziellen Situation des Hypothekarschuldners im Voraus vereinbart. Mit jeder Rückzahlung verkleinert der Hypothekarschuldner seine Hypothekarschuld und somit grundsätzlich auch seine Zinsbelastung. Siehe auch Indirekte Amortisation.
Die kontinuierliche jährliche Äufnung von Geldmitteln in einem Erneuerungsfonds dient als Rückstellung für künftige grössere Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten. Damit kann eine hohe finanzielle Belastung des einzelnen Stockwerkeigentümers durch eine unerwartete Sanierung verhindert werden. Meistens wird die Errichtung des Erneuerungsfonds im Begründungsakt oder im Reglement verankert. Andernfalls kann die Eigentümerversammlung auch später jederzeit die Errichtung eines Erneuerungsfonds durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss (oder nach Mehrheitsbestimmungen gemäss Reglement) anordnen. Die Höhe der jährlichen Beiträge kann entweder durch Beschluss der Eigentümerversammlung jeweils für ein Jahr festgesetzt werden, oder der jährliche Beitrag wird bereits zum Voraus im Stockwerkeigentümerreglement festgelegt. Als praktikable Ansätze haben sich jährlich ca. 0,2 bis 0,5 % des Assekuranzwertes (Gebäudeversicherungswert) erwiesen. Letzterer ist eine sinnvolle Bemessungsgrundlage, da der künftige Erneuerungsbedarf vor allem die Gebäudesubstanz betrifft. Üblicherweise, wenn nichts anderes im Reglement festgelegt ist, wird die jährliche Einlage nach Massgabe der Wertquoten, analog zu den Gemeinschaftskosten, unter den Eigentümern verteilt. Wenn die Beiträge nicht bezahlt werden, kann die Gemeinschaft Sicherungsmittel nach Art. 712i und 712k ZGB ergreifen (Pfandrecht, Retentionsrecht). Da ein Anwachsen des zweckgebundenen Fondsvermögens ins Unermessliche verhindert werden soll, wird oft eine Obergrenze festgelegt. Lehre und Praxis empfehlen dafür Ansätze von 2 bis 10% des Assekuranzwertes. Das einbezahlte Geld bleibt auch bei einem Verkauf der Stockwerkeinheit im Fonds. Der Verkäufer kann nicht verlangen, dass ihm «sein» Anteil ausbezahlt wird. Das Fondsvermögen gehört der Gemeinschaft, weshalb auch das Konto auf den Namen der Gemeinschaft lautet.
Beim Ertragswert handelt es sich um die Grösse einer Liegenschaftsschätzung auf der Basis der Mieterträge. Ertragswertmethode: Der Ertragswert wird durch Division des jährlichen Mietertrages (oder des Mietwertes) mit einem angemessenen Kapitalisierungszinsfuss berechnet. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinsfuss für 1. Hypotheken.
Berechnung: Jahresmietertrag multipliziert mit 100, dividiert durch den Kapitalisierungszinsfuss.
Die meisten Käufer von Wohneigentum greifen für die Finanzierung auf Hypothekardarlehen von Banken zurück. Insgesamt sollte dabei der Anteil Eigenkapital mindestens 20% des gesamten Kaufpreises (Verkehrswert) betragen. Als Eigenmittel können nebst dem Ersparten oder Bodenbesitz auch die Vorsorgegelder der 3. und der 2. Säule eingebracht werden, und zwar grundsätzlich entweder als Verpfändung oder als Vorbezug. Eine Verpfändung führt nicht zu einer Erhöhung des Eigenkapitals, sondern zu einer höheren Hypothek (mehr als 80% des Kaufpreises). Wegen der guten Deckung gewähren Banken häufig für die ganze Hypothek den günstigeren Zinssatz der ersten Hypothek. Ein weiterer Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass die Altersleistung und bei der 2. Säule zudem der Versicherungsschutz in vollem Umfang bestehen bleiben. Anders ist es bei einem Vorbezug: Hier sinkt die Zinsbelastung. Auf der anderen Seite wird jedoch das Altersguthaben reduziert. Eine Bank, die ein Hypothekardarlehen gewährt, verlangt als Sicherheit das Objekt, das mit dem Darlehen finanziert wird, als Pfand.
Die erste Hypothek kann in der Regel bis 65% des Verkehrswertes betragen. Ist dies für die Finanzierung nicht ausreichend, kann eine zweite Hypothek bis zu einer Höhe von 80%, d.h. für weitere 15%, aufgenommen werden. Aufgrund des höheren Risikos erheben viele Banken für eine zweite Hypothek einen höheren Zinssatz. Die zweite Hypothek muss in der Regel amortisiert werden. Als Faustregel gilt, dass bei einer Finanzierung mit 80% Fremdkapital die laufenden Kosten pro Jahr ca. 5% des Kaufpreises betragen. Dieser Betrag wiederum sollte einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen, da sonst die Liegenschaft als nicht mehr tragbar gilt. Für die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten rechnet man im allgemeinen mit ca. 1% der Anlagesumme.
Beim Grundbuch handelt es sich um das Öffentliche Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkungen, bestehend aus dem Hauptbuch, dem Tagebuch, dem Plan für das Grundbuch und den Belegen.
Der Grundbuchauszug ist ein Auszug aus dem Hauptbuch und gibt die darin über ein bestimmtes Grundstück enthaltenen rechtswirksamen Daten wieder. Er enthält zudem die Bezeichnung des Grundstücks und den Zeitpunkt der Erstellung, den Hinweis auf Anmeldungen, die im Tagebuch, aber noch nicht im Hauptbuch eingetragen sind sowie weitere Angaben mit Bezug auf das Stammgrundstück (bei Miteigentum und bei den als Grundstücke aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechten). Der Grundbuchauszug kann über das Grundbuchamt bzw. Notariat bezogen werden.
Ein Grundpfandrecht ist ein beschränktes, dingliches Recht, das dem Berechtigten (Grundpfandgläubiger) die Befugnis einräumt, ein Grundstück zwangsverwerten zu lassen, um aus dem Erlös die Bezahlung der sichergestellten Forderung zu erhalten. Der Eigentümer des Pfandobjekts (Pfandgeber) muss nicht identisch mit dem Schuldner der sichergestellten Forderung sein. Das Grundpfandrecht gewährt dem Grundpfandgläubiger jedoch kein Recht auf die Nutzung oder den Gebrauch des Pfandobjektes. Es können mehrere Grundstücke desselben Eigentümers oder verschiedener Eigentümer unter Solidarhaftung verpfändet werden. In jedem Fall sind die Grundstücke genau anzugeben. Im Bereich des Bäuerlichen Bodenrechts bestehen Sondervorschriften zur Pfandbelastung.
Das Schweizerische Zivilrecht kennt den Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung. Die Grundpfandverschreibung dient zur Sicherstellung der Erfüllung einer beliebigen, gegenwärtigen oder zukünftigen oder bloss möglichen Forderung. Die Errichtung einer Grundpfandverschreibung erfolgt grundsätzlich aufgrund eines öffentlich beurkundeten Vertrages mit Eintragung und Publikation im Grundbuch. Mit Erfüllung der Forderung geht das Pfandrecht von Gesetzes wegen unter und ist im Grundbuch zu löschen. Beim Schuldbrief wird eine Forderung begründet und das Pfandrecht in einem Wertpapier verbrieft. Die Errichtung des Schuldbriefs wird mit Ausstellung des Pfandtitels und Eintragung im Grundbuch sowie im Gläubigerregister vorgenommen. In der Regel besteht neben dem Schuldbrief ein Grundverhältnis (z.B. Kreditvertrag), für das der Schuldbrief als Sicherheit dient. Mit Tilgung der Schulden aus dem Grundverhältnis ist der Schuldbrief dem Schuldner übertragen auszuhändigen, damit der Schuldbrief neu belehnt werden kann. Das Pfandrecht geht erst mit Entkräftung des Wertpapiers unter.
Grundstückgewinne können auf verschiedenem Weg besteuert werden, sei es durch eine Sondersteuer – meist Grundstückgewinnsteuer genannt – oder durch die ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer. Diese Abgabe erheben die Kantone, nicht aber der Bund (ausser bei gewerbsmässig erzielten Gewinnen). Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücken und Liegenschaften und wird dem Verkäufer in Rechnung gestellt. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Verkaufserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Die Steuer hängt hauptsächlich von der Besitzdauer der Liegenschaft und der Höhe des Gewinnes ab. Wird der Verkaufserlös einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft innert zweier Jahre zum Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, so wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben (latente Steuer). Der Grundeigentümer sollte Bauabrechnungen, Kaufvertrag oder Rechnungen bei Wert vermehrenden Investitionen unbedingt aufbewahren.
Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Steuerobjekt der Übergang eines dinglichen Rechtes an Grundstücken von einer Person auf eine andere ist. Es handelt sich also um eine Abgabe, die auf dem Grundstückgeschäft als solchem erhoben wird. Handänderungssteuern werden in der Schweiz – ausser in den Kantonen ZH und SZ, welche keine solche Steuer erheben – von den Kantonen und/oder ihren Gemeinden, nicht aber vom Bund erhoben. Die Terminologie der kantonalen Steuergesetze ist indessen nicht einheitlich. So wird die Handänderungssteuer als «Abgabe», «Steuer» oder als «Gebühr» bezeichnet. Eigentlichen Gebührencharakter (Grundbuchgebühr) weisen die Handänderungsabgaben jedoch nur in den Kantonen GL, SH, UR und ZG auf. In den übrigen Kantonen wird die Handänderungsabgabe entweder als eigentliche Steuer oder als
Gemengsteuer, d.h. in Verbindung mit einer Kausalabgabe, erhoben. Die Handänderungssteuer ist grundsätzlich vom Erwerber zu tragen, ausser in den Kt. BE und BS. Hälftig (Verkäufer und Käufer) zu bezahlen ist sie im Kanton BL, OW und AR. In einzelnen Kantonen besteht zudem eine Solidarhaftung. Die Höhe der Steuerabgabe unterscheidet sich kantonal. Sie wird jeweils je nach kantonal prozentualem Ansatz von der Vertragssumme (Verkaufspreis) errechnet. Kantonale Ansätze (Steuer oder Gebühr) des Handänderungswertes: BE: 1.8%, LU 1.5%, UR 2.0%, OW 1.5%, NW 1.0%, GL 0.5%, ZG 0.4%, FR 1.5%, SO 2.2%, BS 3.0%, BL je 1.25%, SH 0.7%, AR 2.0%, AI 1.0%, SG 1.0%, GR 1.5%, AG 0.5%, TG 1.0%, TI bis 1.0%, VD 2.2%, VS bis 1.2%, NE 3.3%, GE 3.0%, JU 2.1%, ZH keine, SZ keine. Teilweise Redukionen bei Eigentumsübertragungen zwischen Eltern und Kindern oder unter Ehegatten.
Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Arten dieser Grundpfandrechte sind in der Schweiz die Grundpfandverschreibung und der Schuldbrief.
Erste Hypothek: genannt auch erstrangige Hypothek, Hypothek im ersten Rang. Hypothekardarlehen, bei dem das Grundstück bis zu der von den Banken festgelegten Grenze von rund zwei Dritteln der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes belehnt wird.
Zweite Hypothek: gennant auch zweitrangige Hypothek, Hypothek im zweiten Rang. Hypothekardarlehen, das normalerweise in einer Belehnungshöhe zwischen etwa 65% und 80% der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes gewährt wird. Die zweite Hypothek ist höher verzinslich als die erste Hypothek und muss in der Regel amortisiert werden. Siehe auch: Amortisation.
Bei der indirekten Amortisation leistet der Hypothekarschuldner keine direkten Rückzahlungen an die Hypothekarschuld. Stattdessen spart der Hypothekarschuldner den vereinbarten Amortisationsbetrag auf einem Vorsorgekonto der Säule 3a an, welches der Bank als Sicherheit für die Hypothek verpfändet wird. Damit steigt sein Vorsorgeguthaben an, andererseits verbleibt seine Hypothek auf der ursprünglichen Höhe. Mit der indirekten Amortisation baut der Hypothekarschuldner eine Vorsorge auf und profitiert zusätzlich vom Steuerprivileg auf Vorsorgesparen. Siehe auch Direkte Amortisation.
Die Kubatur bezeichnet den umbauten Raum in m3, das Gebäudevolumen. Kubaturen werden nach den SIA Normen oder nach den Normen der kantonalen Gebäudeversicherungen berechnet. Diese Kennzahl wird auch bei der Berechnung der Wertquote eingesetzt.
Als Landfläche gilt die Fläche der vom Baugesuch erfassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzonen.
Abkürzung für London Interbank Offered Rate. Der Libor gilt als wichtiger Referenzzins für viele Finanzmarktgeschäfte. Er wird täglich um 11:00 Uhr Londonzeit festgelegt. Dabei melden 20 international tätige Grossbanken den Zinssatz, zu dem sie anderen Banken Geld leihen. Die vier tiefsten und die vier höchsten Zinssätze werden gestrichen und aus den verbleibenden 12 wird der Durchschnitt ermittelt. Dieser Wert ergibt dann den an diesem Tag gültigen Liborsatz, der in den wichtigsten Finanzmedien publiziert wird. Der Liborsatz ist nur für die wichtigsten 10 Währungen erhältlich: Schweizer Franken, US Dollar, Euro, Britisches Pfund, Japanischer Yen, Australischer Dollar, Kanadischer Dollar, Neuseeland-Dollar, Dänische Krone und Schwedische Krone.
Minergie® ist ein Qualitätslabel für Neubauten und modernisierte Altbauten. Hoher Komfort wird durch eine energieeffiziente und optional durch eine gesunde Bauweise erreicht. Der Verein Minergie wird von Bund, Kantonen und Wirtschaft gemeinsam getragen. Der Standard und das Qualitätslabel sind als internationale Marken geschützt. Das Label wird als Zertifikat für Gebäude ausgegeben, die neu erstellt respektive saniert einen entsprechenden Energienachweis erfüllen. Im Zentrum steht der Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäudenutzern. Ermöglicht wird dieser Komfort durch eine hochwertige energieeffiziente Gebäudehülle und eine systematische Lufterneuerung. Das Label bietet vier Standards an. Minergie sichert auch eine verbesserte Werterhaltung des Gebäudes. Der Energieverbrauch gilt als Leitgrösse, um die geforderte Bauqualität zu bewerten. Relevant ist einerseits die zugeführte Endenergie, das heisst die gesamte zugeführte Energie für Raumheizung, Wassererwärmung und Lufterneuerung. Andererseits wird der Heizwärmebedarf, als Qualitätsmass für eine energieeffiziente Gebäudehülle, bewertet. Die folgenden Anforderungen müssen eingehalten werden: Primäranforderung an die Gebäudehülle, ganzjährig kontrollierbarer Luftwechsel, Minergie-Grenzwert (gewichtete Energiekennzahl), Nachweis über den thermischen Komfort im Sommer, Zusatzanforderungen je nach Gebäudekategorie betreffend Beleuchtung, gewerbliche Kälte und Wärmeerzeugung, Begrenzung der Mehrkosten gegenüber konventionellen Vergleichsobjekten auf maximal 10%. Bei Minergie wird das Ziel als Grenzwert im Energieverbrauch definiert. Die Wege dazu sind vielfältig. Wichtig ist, dass das ganze Gebäude als integrales System betrachtet wird: die Gebäudehülle mit der Haustechnik.
Generell muss der Eigentümer für die Werterhaltung der Liegenschaft und für die anfallenden Betriebskosten (z.B. für Heizung, Elektrizität usw.) mit jährlichen Neben- und Unterhaltskosten von ca. 1% der Anlagekosten bzw. vom Verkehrswert rechnen. Bei älteren Liegenschaften können diese Kosten auch höher ausfallen.
Die Nettowohnfläche (NWF) bezeichnet die Summe aller begeh- und belegbaren Bodenflächen innerhalb einer Wohnung inklusive wohnungsinterner Treppen oder mobilen Bauteilen und Einbauten (Schränke, Cheminée), aber ohne Aussenwandquerschnitte und Tür- und Fensternischen sowie ohne Aussenbereiche und Raumteile, die weniger als 150 cm hoch sind. Diese Angabe ist für Wohnungsinteressierte massgebend und sollte für Objektvergleiche angefragt werden, falls sie beim Angebot nicht aufgeführt ist.
Das Reglement ist eine von der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. bei der Begründung des Stockwerkeigentums erlassene Nutzungs- und Verwaltungsordnung, welche in Ergänzung zum Gesetz Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben des Verwalters enthält. Das Reglement kann die gesetzliche Regelung dort, wo diese nicht zwingend ist, auch abändern. Das Reglement kann im Grundbuch angemerkt werden. Obwohl des Reglement eine grosse praktische Bedeutung hat, ist es nicht notwendigerweise Bestandteil des Begründungsaktes. Von Gesetzes wegen besteht aber ein Anspruch jedes Stockwerkeigentümers auf Erlass eines solchen Reglements (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Wird das Reglement nicht bei Begründung des Stockwerkeigentums, sondern später erlassen, ist ein Beschluss der Stockwerkeigentümer mit qualifiziertem Mehr (Mehr der Personen und nach Anteilen) erforderlich. Nicht jede Einzelheit soll und kann mit dem Reglement geregelt werden. Für diese Zwecke kann auf eine Hausordnung zurückgegriffen werden. Inhalt der Hausordnung sind Vorschriften administrativer und organisatorischer Natur (Waschküchenbenutzung, Reinigung, Türschliessung etc.).
Renditen im Immobilien- und Schätzungswesen
Renditen sind Kennzahlen, die sich aus der Auswertung von Verkehrswertschätzungen ergeben. Sie gehören nicht zur Verkehrswertschätzung, sondern zu deren Analyse. Aus Renditen lassen sich keine Verkehrswerte errechnen.
Die Brutto-Rendite (BR): Die Bruttorendite ist die Verhältniszahl zwischen den am Stichtag erzielten Bruttoertrag und dem Verkehrswert der Immobilie.
Die Kostendeckende Brutto-Rendite (KBR) wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Liegenschaftskostenrechnung in die Berechnung eingesetzt wird. Bei Einfamilienhäusern liegt die KBR erfahrungsgemäss um 1-2 Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken.
Die Netto-Rendite (NR): Die Nettorendite ist die Verhältniszahl zwischen den am Stichtag erzielten Nettoertrag und dem Verkehrswert der Immobilie.
Die Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite ist die Verhältniszahl zwischen den am Stichtag resultierenden Ertragsüberschuss und dem investierten Eigenkapital.
Wer ein Haus kaufen, umbauen oder renovieren will, benötigt dazu oft Fremdkapital und nimmt deshalb eine Hypothek auf. Der Begriff “Hypothek” ist dem ZGB jedoch fremd. Was im Volksmund mit dem aufgenommenen Geld gleichgesetzt wird, besteht rechtlich aus zwei Komponenten, aus der Forderung der Kreditgeberin und dem Pfandrecht am Grundstück. Ist die verpfändete Sache ein Grundstück, so spricht man von einem Grundpfand. Das Gesetz kennt noch zwei Arten von Grundpfändern, die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief. Beide können nur durch einen Eintrag im Grundbuch begründet werden, und zwar gestützt auf einen öffentlich beurkundeten, d.h. notariell errichteten Vertrag. Praktisch am bedeutsamsten ist der Schuldbrief. Schuldbriefe existieren in zwei Formen. Der traditionelle Papier-Schuldbrief zeichnet sich dadurch aus, dass sowohl die Forderung der Kreditgeberin als auch das Pfandrecht in einem Wertpapier, d.h. einer handelbaren Urkunde ähnlich einer Aktie oder Obligation, verkörpert ist. Wer die Risiken eines Papier-Schuldbriefes vermeiden will, hat seit 1. Januar 2012 die Möglichkeit, einen Register-Schuldbrief zu errichten. Dieser wird nur im Grundbuch eingetragen und lautet immer auf den Namen der Gläubigerin oder des Grundeigentümers. Auch die Übertragung der Forderung und des Pfandrechts erfolgt ausschliesslich durch Eintragung im Grundbuch. Papier-Schuldbriefe, die vor dem 1. Januar 2012 errichtet wurden, können in einem vereinfachten Verfahren in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden.
Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) betreut das schweizerische Normenwerk des Bauwesens. Die Normen sind anerkannte Regeln der Baukunde. Mit seinem Normenwerk stellt der SIA seinen Mitgliedern und allen am Bau Beteiligten geeignete Hilfsmittel zur Berufsausübung zur Verfügung. Die Pflege der bestehenden Normen, die Integration der europäischen Normung sowie eine sinn- und massvolle Weiterentwicklung des Normenwerks gehört zu den Hauptaufgaben der dafür eingesetzten Kommissionen.
Das Stockwerkeigentum unterscheidet zwischen Sonderrecht und Sondernutzungsrecht. Beide Begriffe räumen dem einzelnen Stockwerkeigentümer das Recht ein, bestimmte Gebäudeteile für sich selbst zu nutzen und zwar so, dass alle anderen Stockwerkeigentümer davon ausgeschlossen sind. Nicht abschliessbare Gebäude- und Liegenschaftsteile wie Gartensitzplätze, Terrassen oder Parkplätze werden mit einem Sondernutzungsrecht versehen, oft auch als ausschliessliches Nutzungsrecht bezeichnet. Siehe auch: Stockwerkeigentum.
Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen, privaten oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang ins sich abgeschlossen und abschliessbar sein müssen. Siehe auch: Stockwerkeigentum.
Der Steuerwert wird durch eine Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz ermittelt. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder – über die Berechnung des Eigenmietwerts – für die Einkommenssteuer. Bei der Berechnung sind der Ertragswert und der Verkehrswert massgebend. Eine mögliche, grobe Errechnung: doppelter Ertragswert plus einfacher Verkehrswert dividiert durch drei entspricht dem ungefähren Steuerwert.
Das Stockwerkeigentum unterscheidet zwischen Sonderrecht und Sondernutzungsrecht. Beide Begriffe räumen dem einzelnen Stockwerkeigentümer das Recht ein, bestimmte Gebäudeteile für sich selbst zu nutzen und zwar so, dass alle anderen Stockwerkeigentümer davon ausgeschlossen sind. Das Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Es handelt sich um ein Miteigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft, deren Umfang mit der Wertquote definiert wird. Wohnung, Keller, Estrich, Disponibelräume sowie andere räumlich abgeschlossene Teile werden als Sonderrecht bezeichnet. Um einen Raum mit einem Sonderrecht zu versehen, muss er zwingend durch Boden, Decke und Wände umschlossen und abschliessbar sein. Nicht abschliessbare Gebäude- und Liegenschaftsteile wie Gartensitzplätze, Terrassen oder Parkplätze werden mit einem Sondernutzungsrecht versehen, oft auch als ausschliessliches Nutzungsrecht bezeichnet. Einstellhallenplätze können demnach nicht als Sonderrecht vergeben werden, ausser wenn für die Einstellhalle als Ganzes ein Sonderrecht begründet und in eine eigene Stockwerkeinheit transferiert wird. Die so geschaffene Stockwerkeinheit Einstellhalle kann darauf in einzelne Abstellplätze im Miteigentum aufgeteilt werden.
Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen der Höhe des Bruttolohnes und den Ausgaben für das Grundstück. Die Tragbarkeit wird in Prozenten ausgedrückt und sollte nicht mehr als einen Drittel des Bruttolohnes ausmachen. Die Ausgaben setzen sich zusammen aus: Kalkulatorischer Zinssatz (z.B. 5% der Hypothekarschuld), den Neben- und Unterhaltskosten (z.B. 1% der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes) und den Amortisationen (z.B. 1% der Hypothekarschuld).
Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre.
Der Begriff Verkehrswert ist in der Schweiz in vielen Gesetzen, Verordnungen und weiteren Erlassen verankert, es fehlt jedoch eine per Verordnung oder Gesetz festgelegte Definition. Zur Interpretation des Verkehrswertes dienen hauptsächlich die Umschreibungen des Bundesgerichtes in den Entscheiden BGE 103 IA und BGE 128 I 240:
BGE 103 IA 103: “Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.”
BGE 128 I 240: “…..gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert. der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.”
Bei der zweiten Definiton irritiert, dass im Geschäftsverkehr ein Wert erzielbar sein soll, wo doch bekanntlich Preise erzielt werden. Das Bundesgericht verwechselt Wert mit Preis.
Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert sind bedeutungs- und wertmässig identisch.
Der Versicherungswert, auch Assekuranzwert genannt, wird mittels einer Gebäudeschätzung zwecks Bestimmung der Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im Schadenfall ermittelt. Der Wert des Bodens wird nicht in den Versicherungswert einbezogen, da der Baugrund im Brand- oder Elementarschadenfall nicht untergeht. Die meisten öffentlich-rechtlichen Feuerversicherungsanstalten decken heute den Neuwert des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert versichert. Dieser Wert findet auch Anwendung bei der Berechnung des Erneuerungsfonds.
Bei der Begründung von Stockwerkeigentum ist die räumliche Ausscheidung (Miteigentumsanteil) und der Anteil der einzelnen Stockwerkeinheiten in Hundertsteln oder Tausendsteln des Wertes der Liegenschaft oder des Baurechtes anzugeben. Die Wertquote ist dem Miteigentumsanteil nicht gleichzusetzen. Im Gegensatz zum Miteigentumsanteil ist die Wertquote keine wirtschaftlich genau messbare Grösse. Die Wertquote ist umfassender und stellt eine abstrakte Verhältniszahl dar, welche den Umfang des Nutzwertes der einzelnen Einheiten sowie das Ausmass der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers am gemeinsamen Rechtsobjekt rechnerisch zum Ausdruck bringen soll. Sie wird anhand von messbaren Grössen (Kubatur, NWF etc.) und qualitativen Gesichtspunkten (Lage, Sicht, Geschoss etc.) berechnet. Die Wertquote soll dem Umstand Rechnung tragen, dass beim Stockwerkeigentum der Wertanteil mit dem Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen fest verbunden ist. Die Wertquote ist die massgebende Bestimmungsgrösse für die Aufteilung der Betriebs- und Nebenkosten und des Erneuerungsfonds sowie für das Stimmrecht. Sie bezieht sich demnach sowohl auf die Rechte als auch auf die Pflichten des Stockwerkeigentümers.