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Timestamp: 2016-10-24 03:32:27+00:00
Document Index: 260997676

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 270', 'art. 100', 'art. 76', 'art. 72', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 67', 'art. 97', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 19', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 90', 'art. 62', 'art. 67', 'art. 128', 'art. 142', 'ATF ', 'art. 67', 'art. 85', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 97', 'art. 9', 'art. 105', 'art. 67', 'art. 2', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 62', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 67', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 247', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 42', 'art. 66']

4A_517/2014 (02.02.2015)
4A_517/2014 � � Arr�t du 2 f�vrier 2015
Mmes et M. les Juges f�d�raux Kiss, Pr�sidente, KIett, Kolly, Hohl et Niquille.
toutes les deux repr�sent�es par Me Pierre Mathyer,
nullit� du loyer initial, prescription de l'action en restitution du trop-per�u (art. 67 al. 1 CO), fixation judiciaire du loyer initial;
A.a.�Par contrat du 10 septembre 2009, A.________ SA et B.________ ont remis � bail � A.C.________ et B.C.________, moyennant paiement d'un loyer mensuel net de 1'810 fr., charges en sus, un appartement de trois pi�ces et demie au chemin xxx, � Nyon, � partir du 1er novembre 2009. Le taux hypoth�caire �tait fix� � 3% et l'indice suisse des prix � la consommation �tait celui du 1er novembre 2009.
La formule officielle impos�e par l'art. 270 al. 2 CO n'a pas �t� communiqu�e aux locataires.
Il r�sulte du dossier que le loyer net pay� par le pr�c�dent locataire �tait de 1'770 fr.
A.________ SA avait acquis la moiti� de l'immeuble concern� le 19 d�cembre 1987 et B.________ l'autre moiti� le 1er juillet 1993.
A.b.�Les �poux locataires se sont s�par�s � une date qui demeure litigieuse. L'�poux a pris � bail avec sa nouvelle compagne un appartement � Lausanne par contrat du 13 avril 2011, auquel �tait joint la formule officielle de notification de loyer pour la conclusion d'un nouveau bail.
A.c.�Le 29 juin 2012, B.C.________ et A.C.________ ont demand� aux bailleresses une r�duction du loyer conform�ment � l'�volution du taux hypoth�caire et de l'IPC. Celles-ci ont refus�.
Par lettre du 22 juillet 2012, les locataires ont pris acte de ce refus et ont indiqu� qu'ils venaient d'apprendre qu'ils auraient d� recevoir la notification du loyer initial sur formule officielle au moment de la signature du contrat de bail.
Le 26 juillet 2012, B.C.________ et A.C.________ ont introduit une requ�te de conciliation tendant � la r�duction de leur loyer aupr�s de la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du canton de Vaud, qu'ils ont compl�t�e � l'audience du 2 octobre 2012 devant la commission d'une demande en fixation judiciaire du loyer initial en raison de la nullit� du loyer convenu. Apr�s �chec de la conciliation et d�livrance de l'autorisation de proc�der, ils ont d�pos� leur demande en fixation judiciaire du loyer initial devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant � ce que celui-ci soit fix� � 800 fr. d�s le 1er novembre 2009, puis r�duit � 610 fr. � compter du 1er novembre 2012, et � la condamnation des d�fenderesses � leur rembourser le trop-per�u. Ils ont �galement sollicit� une r�duction de la garantie de loyer.
Par jugement du 19 d�cembre 2013, le tribunal des baux a fix� le loyer mensuel initial d� par les locataires � 1'500 fr. par mois d�s le 1er novembre 2009, d�terminant les param�tres applicables (taux hypoth�caire et indice suisse des prix � la consommation), et le loyer mensuel d� d�s le 1er novembre 2012 � 1'380 fr. 75, arr�tant � nouveau les param�tres, et condamn� solidairement les bailleresses � rembourser aux locataires le trop-per�u durant la p�riode du 1er novembre 2009 au 31 d�cembre 2013, soit le montant de 17'169 fr. 50. Il a �galement r�duit le montant de la garantie de loyer constitu�e de 5'430 fr. � 4'500 fr.
Statuant le 11 juin 2014, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a rejet� l'appel des bailleresses et confirm� le jugement de premi�re instance.
Contre cet arr�t, les bailleresses ont interjet� un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal f�d�ral le 11 septembre 2014, concluant en substance � sa r�forme en ce sens que la demande des locataires est rejet�e, subsidiairement � son annulation et au renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Invoquant le jugement de premi�re instance et l'arr�t cantonal, les intim�s s'en sont remis � justice. La cour cantonale s'est r�f�r�e � son arr�t.
L'effet suspensif a �t� attribu� au recours par ordonnance pr�sidentielle du 9 octobre 2014.
Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1, 46 al. 1 let. b et 45 al. 1 LTF) par les bailleresses qui ont succomb� dans leurs conclusions (art. 76 LTF) tendant au rejet de l'action des locataires en fixation du loyer initial et en restitution du trop-per�u (art. 72 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu sur appel par un tribunal cantonal sup�rieur (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en mati�re civile est recevable au regard de ces dispositions.
Le recours constitutionnel interjet� par les recourantes est donc irrecevable. Celles-ci m�connaissent d'ailleurs l'articulation des voies de recours au Tribunal f�d�ral et les motifs qui peuvent �tre invoqu�s dans l'une et l'autre. En effet, il n'est pas n�cessaire d'interjeter un recours constitutionnel pour faire valoir des griefs d'arbitraire dans les constatations de fait et l'appr�ciation des preuves d�s lors que le recours en mati�re civile est recevable pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), lequel comprend les droits constitutionnels (ATF 133 I 201 consid. 1; 133 III 462 consid. 2.3; 134 III 379 consid. 1.2). Les griefs d'arbitraire invoqu�s par les recourantes dans leur recours constitutionnel seront donc trait�s dans le recours en mati�re civile.
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) � l'�tat de fait constat� dans l'arr�t cantonal (ou � l'�tat de fait qu'il aura rectifi� ou compl�t� apr�s examen des griefs du recours). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�).
Les bailleresses recourantes se plaignent tout d'abord d'arbitraire dans l'�tablissement des faits (art. 9 Cst.). Elles soutiennent qu'il est arbitraire de retenir que les �poux ont v�cu ensemble dans l'appartement de Nyon du 1er novembre 2009 jusqu'au 1er mars 2011; selon elles, ils n'y auraient jamais fait m�nage commun. Elles demandent la correction de l'�tat de fait sur ce point, estimant que cette constatation arbitraire a eu une incidence sur la d�cision attaqu�e puisque l'�poux a sign� deux contrats de bail avec son amie, � Pully en 2011, puis � Lausanne aussi en 2011, et qu'� ces deux reprises, il a donc re�u un contrat de bail accompagn� de la formule officielle. Elles en d�duisent que les locataires ont su au plus tard lors de la signature du contrat de l'appartement de Lausanne le 13 avril 2011 que la formule officielle �tait obligatoire et quelles �taient les cons�quences de l'absence de celle-ci.
Par ce grief alambiqu�, les bailleresses remettent en r�alit� en cause le moment auquel les locataires ont eu connaissance de la nullit� du loyer initial et, partant, de leur droit de r�p�tition du trop-per�u, qui se prescrit par un an conform�ment � l'art. 67 al. 1 CO. D�s lors qu'elles invoquent que le locataire en a eu connaissance le 13 avril 2011, il importe peu de savoir si le demandeur a ou non fait m�nage commun avec son �pouse jusqu'au 1er mars 2011, cette constatation ne pouvant avoir aucune influence sur la connaissance qu'elles entendent lui imputer (art. 97 al. 1
La cour cantonale a admis que les locataires avaient eu connaissance de la nullit� du loyer initial le 19 juillet 2012. Les bailleresses recourantes soutiennent qu'ils l'ont su au plus tard le 13 avril 2011.
4.1.�En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de p�nurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionn�e � l'art. 269d CO, pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette facult�.
4.1.1.�Selon la jurisprudence, lorsque la formule officielle, qui doit �tre notifi�e au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose lou�e (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF), n'a pas �t� utilis�e par le bailleur, ce vice de forme entra�ne la nullit� du loyer convenu. Cette formule a en effet pour but d'informer le locataire de sa possibilit� de saisir l'autorit� de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles; elle sert � emp�cher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire. L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer vers� par le pr�c�dent locataire et, cas �ch�ant, la motivation d'une �ventuelle hausse de loyer sont indispensables. Il ne suffit pas que le locataire ait eu vent du loyer vers� par l'ancien locataire par une autre voie, par exemple � la suite d'une information d�livr�e par ce dernier (ATF 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.1 et 3.2 et les arr�ts cit�s).
4.1.2.�Lorsque la fixation du loyer initial est ainsi nulle, le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'�ventuel trop-per�u. Il s'agit l� d'un cumul de deux actions (art. 90 CPC) : la premi�re tend, apr�s constatation (� titre pr�judiciel) de la nullit� du loyer convenu, � la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que cons�quence de la premi�re, vise � la restitution des prestations effectu�es sans cause conform�ment aux r�gles de l'enrichissement ill�gitime (art. 62 ss CO). Puisque le l�gislateur n'a pas pr�vu de r�gle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple � la dur�e du bail, seules les r�gles de la prescription peuvent constituer une limite � l'int�r�t du locataire � agir en justice. L'action pour cause d'enrichissement ill�gitime se prescrit par un an � compter du jour o� il a eu connaissance de son droit de r�p�tition et, dans tous les cas, par dix ans d�s la naissance de ce droit, conform�ment � l'art. 67 al. 1 CO - l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas -, de sorte que tant que cette action n'est pas prescrite ou que le d�biteur n'a pas soulev� l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a �galement un int�r�t � son action en fixation judiciaire du loyer (ATF 4A_168/2014 d�j� cit� consid. 3.2.3).
Le cr�ancier a connaissance de son droit de r�p�tition - et le d�lai de prescription relatif d'un an commence � courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il conna�t suffisamment d'�l�ments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'�tre chiffr�e (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte � son patrimoine, de l'absence de cause du d�placement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est d�terminant le moment de la connaissance effective de sa pr�tention, et non celui o� il aurait pu conna�tre son droit en faisant preuve de l'attention command�e par les circonstances (ATF 129 III 503 consid. 3.4; 109 II 433 consid. 2; sur ce crit�re cf. �galement l'ATF 111 II 55 consid. 3a pour l'action en dommages-int�r�ts). Dans le cas du locataire qui n'a pas re�u la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire pr�c�dent ou de la motivation de la hausse, entra�ne la nullit� du loyer initial, que le loyer qu'il a vers� �tait trop �lev� et qu'il �tait, partant, abusif.
La constatation de ce qu'une personne savait ou ignorait � un moment donn� rel�ve du fait et, sauf arbitraire (art. 97 al. 1 LTF; art. 9 Cst.), lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF). Rel�ve en revanche du droit la question de savoir si cette constatation remplit les conditions de la connaissance au sens de l'art. 67 al. 1 CO.
4.1.3.�Le bailleur peut toujours tenter d'invoquer que le locataire qui agit contre lui abuse manifestement de son droit. Le principe de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) permet de corriger les effets de la loi dans certains cas o� l'exercice d'un droit all�gu� cr�erait une injustice manifeste. Le juge appr�cie la question au regard des circonstances concr�tes. L'emploi dans le texte de l'art. 2 al. 2 CC du qualificatif "manifeste" d�montre que l'abus de droit doit �tre admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de fa�on contraire � son but, la disproportion manifeste des int�r�ts en pr�sence, l'exercice d'un droit sans m�nagement ou l'attitude contradictoire (ATF 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 consid. 3.3.1).
Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la jurisprudence a retenu qu'une exception au droit de r�p�tition des art. 62 ss CO peut �tre admise, par exemple, lorsque le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas �ch�ant, ult�rieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1a p. 189, cit� notamment dans les arr�ts 4C.134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1; cf. �galement ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renonc� express�ment et en toute connaissance de cause � la notification de la formule officielle et a ex�cut� de son plein gr� l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c-d, cit� notamment dans l'arr�t 4C.134/2001 d�j� cit� consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir pay�, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, � lui seul, conduire � la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3; arr�ts 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 2.1, non publi� in ATF 139 III 249, mais in Pra 2013 n� 113 p. 876; 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.2; 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 3.2; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3, r�s. in JdT 2012 II 113).
Au titre de l'utilisation d'une institution juridique de fa�on contraire � son but, la jurisprudence a retenu, entre autres exemples, que le locataire qui soul�ve la nullit� du loyer convenu pour s'opposer � la r�siliation imm�diate du contrat et � son expulsion commet un abus de droit (ATF 137 III 547 consid. 2.3 p. 549; arr�t 4C.315/2000 du 5 f�vrier 2001 consid. 4c, in CdB 2001 p. 77, mentionn� dans l'arr�t 4A_129/2011 d�j� cit� consid. 2.3; cf. �galement ATF 138 III 401 consid. 2.4).
4.2.�Appr�ciant les d�clarations de l'Asloca, la cour cantonale a retenu que les locataires ont appris les cons�quences juridiques de l'absence de notification - sur formule officielle - du loyer pay� par le locataire pr�c�dent lorsqu'ils ont consult� cette association le 19 juillet 2012. Consid�rant que les locataires ont d�pos� leur requ�te devant la commission de conciliation le 26 juillet 2012 et conclu � la nullit� du loyer initial lors de la s�ance de cette commission le 2 octobre 2012, elle a estim� qu'il n'y a pas eu " d'abus de droit " de la part des locataires.
Comme on l'a vu, c'est � partir du moment o� le locataire sait que l'absence de la formule officielle entra�ne la nullit� du loyer initial et que le loyer qu'il a vers� �tait trop �lev� et, partant, abusif, que court le d�lai de prescription d'un an de l'art. 67 al. 1 CO. Il ne s'agit pas l� d'une cause d'abus de droit.
Lorsque, sous le titre erron� d'abus de droit, les recourantes font valoir que l'�poux locataire a re�u une formule officielle lors de la conclusion du bail de l'appartement qu'il a lou� avec son amie le 13 avril 2011, qu'il savait donc d�s ce moment-l� qu'une telle formule ne lui avait pas �t� communiqu�e lors de la conclusion du bail litigieux du 10 septembre 2009 et quelles �taient les cons�quences de cette absence, elles ne critiquent pas l'appr�ciation de la cour cantonale qui a fix� la date de la connaissance des locataires au 19 juillet 2012, sur la base des d�clarations de l'Asloca, et ne d�montrent donc pas en quoi cette appr�ciation serait arbitraire. Leur grief est donc irrecevable.
En soi, contrairement � ce qu'a retenu la cour cantonale, il n'est pas " inutile et sans pertinence " de savoir si la connaissance du locataire peut lui avoir �t� apport�e par la signature d'un autre bail. Certes, le locataire, � d�faut d'avoir re�u la formule officielle, ignore le montant du loyer pay� par le pr�c�dent locataire, ce qui entra�ne la nullit� du loyer initial; toutefois, s'il a effectivement pris connaissance de son droit de r�p�tition (cf. supra consid. 4.1.2), il n'est alors pas autoris� � diff�rer sa demande en justice tant et aussi longtemps qu'il ignore cette information. En d'autres termes, le fait que le locataire ignore le montant du loyer du pr�c�dent locataire n'emp�che pas son droit de r�p�tition de commencer � se prescrire.
�Comme on l'a vu, le d�lai de prescription relatif d'un an de l'art. 67 al. 1 CO court d�s que le l�s� a une connaissance de la mesure approximative de l'atteinte � son patrimoine, de l'absence de cause du d�placement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. En l'esp�ce toutefois, lorsque les recourantes affirment que l'�poux locataire " savait " et " connaissait " les cons�quences de l'absence de la formule officielle le 13 avril 2011 d�j�, elles ne se basent sur aucune constatation de fait de l'arr�t attaqu�. En r�alit�, elles entendent par l� que le locataire aurait pu ou d� savoir, s'il avait fait preuve de l'attention command�e par les circonstances, s'il avait lu la formule annex�e � son nouveau bail, que le loyer initial du bail litigieux �tait nul. Or, comme on l'a vu, ce n'est pas ce que le locataire aurait pu ou d� savoir qui est d�terminant dans l'application de l'art. 67 al. 1 CO, mais uniquement ce qu'il savait effectivement.
�Il s'ensuit que, vu que leur connaissance effective est intervenue le 19 juillet 2012, l'action des locataires en enrichissement ill�gitime n'est pas prescrite. Et aucune circonstance constitutive d'un abus de droit du locataire ne r�sulte du dossier.
A titre subsidiaire, les bailleresses recourantes estiment que le loyer net admissible devrait �tre fix� � 1'770 fr. (acompte de chauffage et d'eau chaude en sus), et non, comme l'a pr�vu la cour cantonale, � 1'500 fr. d�s le 1er novembre 2009, puis � 1'380 fr. 75 d�s le 1er novembre 2012. Elles " comprennent " certes " que le juge fixe le loyer admissible sur la base de son exp�rience et de crit�res g�n�raux lorsqu'il n'a pas les pi�ces permettant d'effectuer le calcul du rendement net ". Elles estiment toutefois avoir produit les comptes de l'immeuble sur de tr�s nombreuses ann�es et, partant, que le juge avait tous les �l�ments en mains pour calculer un rendement admissible. Elles concluent � ce que le loyer soit arr�t� � celui que payait le pr�c�dent locataire, soit le montant de 1'770 fr. net qui ressort du dossier.
5.1.�Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas �t� communiqu�e, le juge doit compl�ter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64).
5.1.1.�En principe, le juge partira du crit�re absolu que constitue le rendement non excessif de la chose lou�e (art. 269 CO), ce crit�re ayant la primaut� sur les autres m�thodes de d�termination du loyer non abusif.
Si le montant ainsi obtenu n'est pas excessif, le loyer ne saurait �tre corrig� et augment� � la hauteur des loyers usuels de la localit� ou du quartier, car le loyer serait alors n�cessairement abusif au regard de l'art. 269 CO. En revanche, le juge peut se fonder sur le crit�re des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial � un niveau plus bas que le loyer obtenu conform�ment au crit�re du rendement non excessif de la chose; le bailleur qui n'a pas respect� l'art. 270 al. 2 CO qui impose l'utilisation de la formule officielle pour notifier le loyer initial peut se voir opposer les loyers du march� (arr�t 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1 et les arr�ts cit�s). Lorsque l'immeuble a �t� construit ou acquis il y a plusieurs d�cennies, il est admis que, � certaines conditions, la hi�rarchie entre les deux crit�res soit invers�e au profit du crit�re des loyers comparatifs (ATF 140 III 433 consid. 3.1).
Si le rendement net d�termin� n'est pas excessif, il ne saurait non plus �tre question de reprendre le loyer sup�rieur pay� par le pr�c�dent locataire, car le loyer abusif (ou qui le serait devenu � la suite d'une diminution des co�ts) pay� par l'ancien preneur est �galement vis� par l'objectif constitutionnel et l�gal de protection contre les loyers abusifs (ATF 120 II 341 consid. 6a; 4A_250/2012 du 28 ao�t 2012 consid. 2.4, publi� in SJ 2013 I 49).
5.1.2.�Pour d�terminer si la chose lou�e procure au bailleur un rendement excessif (art. 269 CO) conform�ment au premier crit�re indiqu� ci-dessus, il faut proc�der � une analyse du rendement net de celle-ci. Pour le calculer, il est n�cessaire de conna�tre le rapport entre les fonds propres r�ellement investis dans la chose remise � bail et le loyer, apr�s d�duction des charges d'exploitation et des int�r�ts d�biteurs sur les capitaux emprunt�s. Pour d�terminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du co�t de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix d'acquisition est manifestement exag�r�, et soustraire le montant des fonds �trangers (emprunts garantis ou non par hypoth�que). Le co�t de revient comprend notamment les frais d'acquisition du terrain et le co�t de la construction de l'immeuble, ou de son am�lioration. Si l'immeuble a �t� achet� construit, le prix effectivement pay� par l'acheteur est en principe d�terminant, m�me s'il est inf�rieur � la valeur du march�. La prise en consid�ration d'un prix pr�f�rentiel n'est admise que dans des circonstances particuli�res, par exemple si l'immeuble a �t� acquis dans le cadre du partage d'une succession ou par une donation mixte (arr�t 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 3.2 et les nombreux arr�ts cit�s).
La maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) n'oblige pas le juge � instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position (ATF 139 III 13 consid. 3.2; arr�t 4A_198/2014 d�j� cit� consid. 4.2). Lorsque le bailleur n'a pas apport� les �l�ments n�cessaires pour permettre un calcul du rendement net, �l�ments qu'il est le seul � d�tenir, le juge est autoris� � se baser, faute de mieux, sur des donn�es statistiques, m�me si elles ne sont pas suffisamment diff�renci�es au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (4A_250/2012 d�j� cit� consid. 2.4), ou sur son exp�rience (arr�t 4A_198/2014 d�j� cit� consid. 4.5). Le juge cantonal dispose en effet d'une grande marge d'appr�ciation lorsqu'il doit fixer le loyer initial. Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec retenue la d�cision qu'il prend � cet �gard (4A_198/2014 d�j� cit� consid. 4.2).
5.2.�En l'esp�ce, la cour cantonale a constat� que les bailleresses n'ont pas produit les pi�ces n�cessaires requises par le tribunal des baux pour calculer le rendement net de l'immeuble. Elle a consid�r� que la production de ces pi�ces pouvait pourtant �tre exig�e d'elles.
�Tout en admettant n'avoir pas produit ces pi�ces, les bailleresses recourantes estiment que " le juge avait entre les mains par le biais des comptes de l'immeuble sur de tr�s nombreuses ann�es, tous les �l�ments pour calculer le rendement admissible ". Les recourantes m�connaissent par l� que, selon la jurisprudence, le prix d'achat de l'immeuble, respectivement le prix d'achat du terrain et de la construction, ainsi que le montant des fonds propres investis et le montant des capitaux emprunt�s, sont des �l�ments indispensables pour calculer le rendement net. Il s'ensuit que leur critique, si tant est qu'elle soit suffisamment motiv�e (cf. art. 42 al. 2 LTF), est infond�e.
�En l'absence d'�l�ments permettant de calculer le rendement net, dont les bailleresses sont responsables, le crit�re de la comparaison avec les loyers usuels de la localit� ou du quartier ne peut entrer en consid�ration. Il en va de m�me du loyer pay� par le locataire pr�c�dent. �tant dans l'impossibilit� de calculer le rendement net, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en confirmant le loyer fix� par le tribunal des baux sur la base de son exp�rience - 180 � 200 fr. le m2 par an pour un appartement de 3,5 pi�ces comprenant un �quipement comparable et dont la situation est comparable -, ce d'autant plus que ce tribunal est compos� de sp�cialistes en mati�re immobili�re, qui connaissent l'�tat du march� du logement dans le canton de Vaud.
Il s'ensuit que le recours en mati�re civile doit �tre rejet�, dans la tr�s faible mesure o� il est recevable.
�Les frais de la proc�dure doivent �tre mis solidairement � la charge des recourantes, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). Les locataires intim�s n'�tant pas assist�s d'un avocat, il n'y a pas lieu de leur allouer de d�pens.