Source: https://koehler-magdeburg.de/minderungsrecht-wegen-wegfalls-von-plaetzen-in-alten-und-pflegeheim/
Timestamp: 2019-12-15 05:39:10
Document Index: 341693918

Matched Legal Cases: ['§ 14', '§ 31', '§ 581', '§ 536', 'BGH', '§ 581', '§ 581', '§ 31']

Minderungsrecht wegen des Wegfalls von Plätzen in einem Alten- und Pflegeheim – Kanzlei Ulrich Koehler
In der Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 09.11.2010, Az.: 24 U 223/09, wurde seitens der Heimaufsicht eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung ausgesprochen und die Heimaufsicht hat verboten 22 Heimplätze zu belegen, da diese Zimmer nicht den Größenanforderungen des § 14 Abs. 1 der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV) entsprechen würden. Der Heimbetreiber hätte die Möglichkeit gehabt, einen Dispens nach § 31 Abs. 1 HeimMindBauV zu beantragen, was dieser allerdings unterlassen hat, so dass der Verpächter der Einrichtung dem Betreiber und Pächter des Hauses diesen Umstand im Prozess zum Vorwurf gemacht hat und weiter auf die vollständige Bezahlung der Pacht bestanden hat.
Auf diese Frage ist es aber im konkreten Fall nicht angekommen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte letztendlich zu entscheiden, welche Auswirkungen die Anordnung der Heimaufsicht hat, 22 Plätze nicht mehr belegen zu dürfen. Fraglich ist daher, welche Konsequenzen entstehen, wenn eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung als Fehler im Sinne des Pachtvertrages, §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. BGB, anzusehen ist.
Bereits vor einigen Jahren wurde vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 24.07.2007, Az. XII ZR 24/06, entschieden, dass das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellt, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 – VIII ZR 232/87 – NJW 1988, 2664, 2665; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rn. 228 f.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 14, Rn. 259 ff.). Für das Pachtrecht gilt nichts anderes, da § 581 Abs. 2 BGB ausdrücklich darauf verweist, dass das Mietrecht entsprechend anzuwenden ist.
Auf jeden Fall ist eine Abweichung von der Ist-Beschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit der Pachtsache durch die Anordnung der Heimaufsicht hier festzustellen, die sich nachteilig auf das Pachtverhältnis auswirkt.
Das Gericht hat ausdrücklich offen gelassen, ob die in Rede stehenden Gebrauchsbeschränkungen anfängliche, also schon bei Vertragsschluss latent vorhandene, oder erst nachträglich mit Zustellung der Verbotsverfügung eingetretene Mängel darstellen. Denn gemäß §§ 581, 535 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Verpächter dafür zu sorgen, dass der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch der Pachtsache nicht nur bei Vertragsschluss, sondern während der gesamten Pachtzeit uneingeschränkt gewährleistet ist. Weder nach dem Gesetz noch nach den Klauseln des Pachtvertrags ist das hier in Rede stehende Risiko wirksam auf den beklagten Heimbetreiber verlagert worden.
Das Gericht hat daraus gefolgert, dass auch die Klägerin, als Verpächterin des Heims, bei der Heimaufsicht hätte intervenieren und in Betracht kommende Befreiungen hätte beantragen können und müssen, um den eingetretenen Fehler wieder zu beseitigen.
Im Ergebnis dieser Entscheidung konnte der Pächter den Pachtzins entsprechend kürzen und damit den Pachtzins verringern. Das vom Gericht gefundene Ergebnis ist schon deshalb interessensgerecht, da der Verpächter während der gesamten Pachtzeit den Pachtgegenstand uneingeschränkt zur Verfügung stellen muss und der Heimbetreiber sonst Plätze bezahlen müsste, die er nicht belegen kann. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass er nach § 31 Abs. 1 Heim MindBauV, der trotz der Einführung des Wohn- und Teilhabegesetzes in Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt, noch weiter gilt oder zumindest im Zeitpunkt der Entscheidung noch galt, selber eine Ausnahme hätte beantragen können. Es war nämlich nicht abzusehen, ob er diesen Dispens von der Heimmindestbauverordnung hätte erhalten können.