Source: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000027127504&fastReqId=2016082604&fastPos=1
Timestamp: 2018-12-15 22:00:47+00:00
Document Index: 282361306

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 1641", "l'article 1641", "l'article 1641", "l'article 1641", "l'article 1644", "l'article 1641", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382", "l'article 1382", "l'article 1382", "l'article 1638"]

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2013, 11-28.783, Publié au bulletin | Legifrance
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2013, 11-28.783, Publié au bulletin
N° de pourvoi: 11-28783
Me Haas, SCP Baraduc et Duhamel, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait condamné in solidum les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 30. 000  au titre de la perte de valeur du terrain sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame Y... ont acquis le terrain le 2 décembre 2004 pour un coût de 266. 786 , outre les frais de notaire, après avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention préalable du permis de construire ; que l'arrêté de permis de construire en date du 4 février 2005 précise que les prescriptions du directeur de la société du canal de Provence du 24 janvier 2005, qui sont jointes, devront être strictement respectées, prescriptions rappelant les contraintes liées à la présence de canalisations et invitant à un repérage théorique du tracé de la canalisation, puis avant l'implantation définitive du projet, à la réalisation de sondages pour déterminer la position exacte des canalisations et de leur profondeur, en indiquant enfin que si le projet respecte les servitudes et leurs contraintes spécifiques, un avis favorable sera donné, et que sinon le demandeur aura le choix entre modifier l'implantation du projet ou prendre à sa charge les frais de déplacement de la conduite ; que le 17 février 2005, et après repérage facturé à Monsieur et Madame Y... à la somme de 837, 2 0  la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale a émis un avis défavorable au projet présenté par monsieur et madame Y... ; que ces derniers ont alors fait procéder au déplacement de la canalisation, selon devis de la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale, en date du 15 avril 2005, accepté le 3 août 2005, sollicitant qu'un raccordement à la canalisation puisse être fait en même temps que ce déplacement, avec précision donnée quant à l'emplacement souhaité pour le raccordement ; que le coût de la déviation s'est élevé à la somme de 9. 333, 29  TTC ; qu'il est constant que l'existence de la servitude conventionnelle dont bénéficie la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale sur la parcelle, ne figurait pas dans l'acte de vente et que Monsieur et Madame Y... ne l'ont apprise qu'après signature de celui-ci, lors de l'obtention du permis de construire ; que la présence de cette servitude les a contraint à un choix, faire déplacer la canalisation ou modifier l'implantation du projet de construction ; assiette, soit sur une largeur de 1, 50 m de part et d'autre de son axe et sur toute sa longueur, soit environ 28, 50 m, et la nécessité d'aménagements particuliers pour son franchissement, comme en justifie le courrier de la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale en date du 7 mars 2005 ; que la servitude existant au profit de la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale constitue en conséquence un vice caché, dont les conséquences sont telles que monsieur et madame Y... n'auraient pas contracté ou à un moindre prix s'ils en avaient connu l'existence, même si le terrain demeurait constructible et que leur projet initial était réalisable après déplacement de la canalisation, les contraintes liées à la présence de celle-ci constituant nécessairement un élément déterminant de leur consentement ou non à la vente ; que le risque pris par Monsieur et Madame Y... en renonçant à la condition suspensive de l'obtention du permis de construire n'implique pas renoncement des acquéreurs à se prévaloir de l'existence d'un vice caché, mais peut seulement avoir une incidence sur l'appréciation d'éventuels dommages et intérêts complémentaires, dans l'hypothèse où ils seraient recevables à en solliciter ; qu'ils sont donc bien fondés à exercer l'action estimatoire à l'encontre de leurs vendeurs ; que la diminution de valeur du terrain doit être chiffrée en fonction des possibilités d'utilisation limitées d'une bande de terrain, ainsi que du surcoût engendré par la présence de la canalisation, caractérisé par la nécessité de réaliser une protection de celle-ci pour permettre le passage d'engins, ainsi qu'un mur de soutènement et un radier de protection, chiffrés par le constructeur de Monsieur et Madame Y... aux sommes respectives de 2. 500  et 51. 832  ; qu'il convient toutefois de prendre également en considération le fait que monsieur et madame Y... ont revendu le terrain litigieux en septembre 2007 pour une somme de 290. 000 , mais qu'entre 2004 et 2007, le prix des terrains était à la hausse et qu'ils n'en ont pas bénéficié ; qu'au vu de ces éléments, il convient de fixer à la somme de 30. 000  l'indemnité à laquelle Monsieur et Madame Y... peuvent prétendre à l'encontre de monsieur et madame X... » ;
ALORS 1°) QUE : le vice caché garanti par le vendeur au sens de l'article 1641 du code civil consiste en un défaut dans les qualités matérielles de la chose et ne saurait résulter du droit d'un tiers sur cette chose ; que la servitude conventionnelle non apparente de la société Canal de Provence, non déclarée aux acquéreurs au moment de la vente du terrain litigieux, ne constituait donc pas un défaut caché de la chose vendue au sens de ce texte ; qu'en condamnant les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 30. 000  au titre de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
ALORS 4°) QU': en tout état de cause, lorsque la chose vendue est affectée d'un vice caché, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; que la réduction du prix doit alors être arbitrée par experts ; qu'en fixant la réduction de prix accordée à Monsieur et Madame Y... à la somme de 30. 000 , sans avoir au préalable obtenu l'avis d'un expert sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil ;
ALORS 5°) QUE : en toute hypothèse, l'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés ; que la réduction du prix doit être proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose ; que la cour d'appel a elle-même constaté que les époux Y... avaient acquis en 2004 le terrain litigieux pour le prix de 266. 786  et l'avaient revendu en 2007 pour la somme de 290. 000 , après avoir dépensé en 2005 : 837, 20  de frais de repérage de la canalisation en question et 9. 333, 29  pour la déplacer et permettre la réalisation de leur projet ; qu'il en résultait que les époux Y... avaient réalisé la revente du terrain nu avec une plus-value nette de frais de 13. 033, 51  en trois ans ; qu'en retenant que la présence de la canalisation avait engendré une perte de valeur du terrain justifiant une réduction du prix de 30. 000 , la cour d'appel n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement déféré sur ce point, débouté les époux X... de leur appel en garantie à l'encontre de la SCP Alain Z...  Gilbert A...  Jean-Luc B...-Olivier A...- Xavier C...-Pascal Z... et de la société Canal de Provence ;
ALORS 3°) QUE : l'arrêt énonce que le bénéficiaire de la servitude, à savoir la société Canal de Provence, n'avait pas publié son titre ; que de ce seul fait, celle-ci avait commis une faute qui était la cause génératrice du préjudice subi par les époux X... résultant de l'absence de publicité de la servitude et de leur condamnation à devoir restituer aux époux Y... la somme de 30. 000  sur le prix qu'ils avaient convenu pour la vente du terrain litigieux ; qu'en retenant que la société Canal de Provence n'avait commis aucune faute en relation de cause à effet avec le préjudice invoqué par les exposants, la cour d'appel a encore violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS 4°) QU': en tout état de cause, la cour d'appel a relevé que Maître D..., notaire, qui était membre de la SCP notariale Alain Z...  Gilbert A...  Jean-Luc B...-Olivier A...- Xavier C...-Pascal Z..., n'avait pas formalisé l'acte de constitution de la servitude non apparente conventionnellement consentie en 1972 par Monsieur E...à la société Canal de Provence malgré les demandes répétées, formulées en leur temps, de cette dernière ; qu'il était acquis aux débats que le même notaire n'avait pas mentionné cette servitude dans l'acte d'acquisition des époux X... du 19 octobre 1979 dont il était le rédacteur ; que cette faute professionnelle était la cause génératrice du préjudice subi par les exposants résultant de l'absence de publicité de la servitude et de leur condamnation à devoir restituer aux époux Y... la somme de 30. 000  sur le prix qu'ils avaient convenu pour la vente du terrain litigieux ; qu'en déboutant les époux X... de leur appel en garantie à l'encontre que de la SCP notariale Alain Z...  Gilbert A...  Jean-Luc B...-Olivier A...- Xavier C...-Pascal Z..., la cour d'appel a violé à ce titre encore l'article 1382 du code civil.
ALORS QUE les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles ont fait l'objet de la publicité foncière ; qu'en ne publiant pas son titre, le bénéficiaire d'une servitude commet une faute de nature à entraîner sa responsabilité en cas de préjudice causé aux tiers acquéreurs par la présence de ladite servitude ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que la servitude non apparente conventionnellement consentie en 1972, par M. E...à la société Canal de Provence pour le passage sur le terrain litigieux d'une canalisation, n'était ni mentionnée dans l'acte de vente au profit des époux X... ni publiée à la conservation des hypothèques et qu'elle n'a été révélée aux époux Y... qu'après la vente conclue avec les époux X... ; que la cour d'appel a également relevé que si les époux Y... avaient connu l'existence de cette canalisation, ils n'auront donné du terrain qu'un moindre prix, ce qui établissait un lien de causalité direct entre la faute de la société Canal de Provence et le préjudice des époux Y... ; qu'en déboutant néanmoins ces derniers de leurs demandes à l'encontre de la société Canal de Provence, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
ECLI:FR:CCASS:2013:C300242
Publication : Bulletin 2013, III, n° 32
Titrages et résumés : VENTE - Garantie - Eviction - Charges non déclarées - Servitudes non apparentes - Canalisation - Vice caché (non)
Une canalisation dont l'existence n'a été révélée aux acquéreurs d'un terrain à bâtir qu'après la vente et qui fait l'objet d'une servitude conventionnelle ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du code civil
articles 1638 et 1641 du code civil