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Timestamp: 2020-07-07 18:47:13+00:00
Document Index: 106397525

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1489', 'art. 1480', 'art. 1489', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1489']

Il consumo di suolo, la necessità di recuperare le aree dismesse (con la conseguente loro conversione all'utilizzo residenziale) e la loro cessione sono questioni di indubbia attualità.
Al fine prevenire il contenzioso che spesso sorge a seguito dell'accertamento di concentrazioni di sostanze inquinanti superiori ai limiti di legge – accertamento che sovente interviene proprio durante l'esecuzione delle opere – compratore e venditore dovrebbero affidarsi ad una due diligence che dedichi particolare attenzione alle attività produttive svolte sulle aree, la destinazione urbanistica – attuale e futura – di queste ultime, i costi per l'eventuale bonifica ed i soggetti che dovranno farsene carico.
Tuttavia le vertenze giudiziarie afferenti i costi di bonifica del sito rivelatosi inquinato sono frequenti; è del resto evidente l'interesse dell'acquiente ad agire giudizialmente al fine di vedersi riconosciuti i costi sopportati per la bonifica dell'area compravenduta.
Qui di seguito alcune considerazioni in ordine al fondamento delle pretese dell'acquirente del fondo del sito rivelatosi inquinato, prendendo spunto da una recente sentenza del Tribunale di Bergamo che pare volgere verso una oggettivizzazione della responsabilità del venditore dell'area.
La legge individua i soggetti in capo ai quali gravano gli oneri di bonifica di un’area inquinata.
L’obbligo di procedere alla bonifica è posto, in primo luogo, a carico del responsabile dell’inquinamento. Ciò prevede il Decreto Legislativo 152/06, così come del resto prevedeva la normativa previgente.
Il Decreto Legislativo in argomento contempla il caso in cui fosse il proprietario (ancorché incolpevole) del sito inquinato a dare spontaneamente ingresso alla procedura di bonifica, avendone questi la piena facoltà di provvedervi.
In particolare, l’intervento del proprietario (lo si ribdisce, in ipotesi incolpevole rispetto al fenomeno dell'inquinamento) del sito rivelatosi inquinato è giustificato – oltre che dalla necessità di rimuovere le sostanze inquinanti per poter proseguire nei lavori – dalla previsione di legge secondo cui gli interventi di messa in sicurezza, bonifica e ripristino ambientale costituiscono onere reale, che grava sulle aree inquinate per i costi afferenti la bonifica del sito.
La legge prevede che le spese sostenute per la messa in sicurezza, la bonifica ed il ripristino ambientale sono assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree medesime, privilegio che può essere esercitato anche in pregiudizio dei diritti acquisiti da terzi sull’immobile.
La legge ribadisce la qualificazione in termini di onere reale degli interventi di bonifica, così come ribadisce che le procedure per gli interventi di bonifica “possono essere comunque attivate su iniziativa degli interessati non responsabili” quale è, pacificamente, il proprietario del sito inquinato.
In termini di onere reale, quindi, viene espressamente qualificato dalla normativa cui si è fatto riferimento, e nei medesimi termini si esprime pure la giurisprudenza.
In tale prospettiva v'è spazio per ritenere applicabile in fattispecie di tal fatta la norma di cui all’art. 1489 del codice civile, secondo cui “se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480”.
L'importanza di una tale qualificazione giuridica di un'eventuale azione giudiziale del proprietario del fondo rivelatosi inquinato nei confronti del venditore sono evidentissime.
Innanzitutto l'azione sarebbe svincolata dai risicatissimi termini di prescrizione del diritto previsti in tema di compravendita (garanzia per vizi e difetti o per la mancanza delle qualità promesse); l'azione ex art. 1489 del codice civile deve invero ritenersi soggetta al termine di prescrizione ordinario decennale.
Ed ancora, l'azione, di sicura natura contrattuale, prescinde dalla dimostrazione – e dall'esistenza stessa – di una qualsiasi responsabilità in capo al venditore (che potrebbe lui stesso essere incolpevole rispetto al fenomeno dell'inquinamento dell'area), ma si fonda esclusivamente sul dato oggettivo dell'esistenza dell'inquindamento e del conseguente onere reale; da ciò la riduzione del prezzo di vendita.
La norma in argomento contempla altresì il diritto in capo all'acquirente al risarcimento del danno (questione altra rispetto alla riduzione del prezzo di compravendita), che potrà avere ingresso, secondo le regole generali, a fronte dell'allegazione e della dimostrazione in giudizio dell'esistenza del danno, della sua entità e della riconducibilità causale al fatto (inquinamento dell'area).
In questi termini si è espresso il Tribunale di Bergamo (sentenza n. 1478/2015), che ha riconosciuto all'acquirente dell'area rivelatasi inquinata il diritto di ottenere una somma pari ai costi sopportati per la bonifica del sito. In tale sentenza si legge che “la sola presenza di un simile onere, tale da determinare un decremento di valore del bene in misura pari ai costi necessari per la bonifica, indipendentemente dall'elemento soggettivo del dolo o della colpa, giustifica dunque l'accoglimento della domanda nei confronti della società venditrice della porzione immobiliare intererssata dai fenomeni di inquinamento”, confermando così l'esperibilità del rimedio di cui all'art. 1489 codice civile nel caso di sito rivelatosi inquinato, e ciò – ed è, a parere di chi scrive, aspetto di notevole rilevanza – a prescindere dall'accertamento della responsabilità del venditore.
Si tratta di pronuncia di sicuro interesse e per certi versi innovativa, che sembra andare oltre all'indirizzo espresso dalla giurisprudenza della Suprema Corte (in particolare da Cass. n. 2982/2012), secondo cui l'onere reale può essere motivo di riduzione del prezzo in presenza di un provvedimento amministrativo prescrivente la bonifica o il ripristino ambientale conseguente ad una procedura di bonifica attivata a carico del proprietario del fondo, prima della vendita dell'immobile. Il Tribunale di Bergamo, quanto meno in questa sentenza, pare invece prescindere da tale presupposto.