Source: http://www.agtvm.com/Gravamenes_ocultos.htm
Timestamp: 2019-03-19 01:34:06
Document Index: 227476416

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1483', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 398']

GRAVÁMENES OCULTOS. Impago de las cuotas extraordinarias por el vendedor del inmueble. Apreciación del artículo 1.483 del Código Civil.
Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 1 de febrero de 2003 (Rollo 467/2001).
PRIMERO.- El recurso de apelación literalmente se funda en la infracción de lo establecido en el artículo 1.483 del Código Civil y la jurisprudencia interpretativa del precepto, citando expresamente la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1992. No obstante, en el recurso de apelación se plantean básicamente dos cuestiones: 1) Si la ocultación de la obligación de pagar las cuotas extraordinarias puede calificarse de gravamen a los efectos del artículo 1.483 del Código Civil; y 2) Si procedía indemnizar la cantidad reclamada en concepto de daños y perjuicios. Al respecto debemos precisar que la acción del artículo 1.483 del Código Civil es la de gravámenes ocultos de las fincas. Los requisitos legales para que pueda prosperar dicha acción son los siguientes: 1) el gravamen debe ser oculto, es decir, que esté constituida por alguna carga o servidumbre no aparente y no consignada en la escritura (artículo 1.483, apartado 1), a lo cual debe agregarse, aunque el Código no lo diga, que el gravamen no conste en el Registro de la Propiedad porque, de otro modo, el comprador, pudo conocer perfectamente el estado del inmueble y, si sufre perjuicio debe imputárselo a sí mismo; 2) debe presumirse que el comprador no hubiera adquirido la finca de haber conocido la existencia del gravamen (artículo 1.483, apartado 1); y 3) que la acción si es la de rescisión se ejercite dentro del plazo de un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura; y si se trata de la acción de indemnización, como es la ejercitada en el presente pleito, puede solicitarse dentro de ese mismo plazo, y, además, transcurrido el mismo dentro de otro período igual, a contar desde el día en que haya descubierto el comprador la carga o servidumbre (artículo 1.483, apartado 2 y 3). En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1983 declaró "la facultad que el artículo 1.483 del Código Civil concede al comprador para pedir la rescisión del contrato de compraventa o, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, está supeditada a la concurrencia de los siguientes presupuestos de hecho: 1º) que se trate de la venta de una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente; 2º) que tal carga o servidumbre no se mencione en la escritura de transmisión, y 3ª) que sea de tal importancia que de haberla conocido el comprador deba presumirse que no la habría adquirido". En el presente caso, realmente no se trata de una carga o gravamen de derecho real que afecte a la finca, pues la cuestión radica en que se había aprobado el pago por cada copropietario de la Comunidad de Propiedad Horizontal, en la proporción correspondiente, resultando que a los actores, nuevos compradores de la vivienda, les correspondía abonar la cantidad de 520.500 ptas., cantidad importante dado que el precio abonado por la venta fue de 6.500.000 ptas., según consta en la escritura pública. El apelante considera que no procede aplicar el artículo 1.483 porque no se trata de una carga o servidumbre no aparente, citando al efecto la Sentencia de 16 de diciembre de 1992 relativa a la limitaciones urbanísticas. Efectivamente es cierta tal doctrina, como así se reitera por otras Sentencias del Tribunal Supremo, entre ellas la de 23 de octubre de 1997, según la cual: " La Sala sentenciadora no aplicó preceptos que se aportan y por tanto no incurrió en infracción de los mismos. Estos hacen referencia a los supuestos de saneamiento cuando la finca vendida estuviera gravada con carga o servidumbre no aparente que se oculta y defectos que la hagan impropia para el uso a que se destina; Estas circunstancias no concurren en el supuesto objeto de esta controversia procesal, ya que si bien la compraventa se efectuó sin más cargas y gravámenes (pacto sexto) que la hipoteca que recoge la cláusula cuarta, los incumplimientos en los que incurrieron los recurrentes no se integran en tales vicios y ocultaciones, pues no se trata de propios gravámenes, al referirse el artículo 1483 a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes (Sentencia de 15 diciembre 1992, que cita las de 27 enero 1906 y 28 febrero 1990). Ahora bien, el supuesto enjuiciado no puede considerarse una limitación derivada del régimen urbanístico del suelo, con sus correspondientes obligaciones respecto a licencias urbanísticas y planeamiento urbanístico, sino que se trata de una obligación que correspondía satisfacer a la vendedora, ya que como propietaria de la vivienda debía pagar las correspondientes derramas extraordinarias, lo cual se estableció por la Comunidad en Junta convocada al efecto, que, como tal acuerdo comunitario, obliga a todos. Ciertamente no puede asimilarse a una servidumbre no aparente la obligación de pagar dichos importes, pero sí se trata de una carga que, quiérase o no, está afecta a un inmueble. Este inmueble precisamente se vendió sin comunicar la vendedora a los compradores la existencia del gravamen. No debe olvidarse que la jurisprudencia ha declarado que el texto del artículo 1.483 del Código Civil, relativo a sí la finca estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, "es interpretado por la doctrina científica en el sentido de que tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho" (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992). En el presente caso, nos encontramos con la concurrencia de las siguientes circunstancias: 1) En la escritura pública no se dijo nada sobre dicha obligación de pago de las derramas extraordinarias, pese a que se vendía el inmueble por siete millones, si bien después se aceptó que fuera por 6.500.000 ptas.; 2) Se ocultó dicho dato a los compradores, pese a que la vendedora debía conocerlo, ya que no se les comunicó nada ni antes ni después de formalizar la compraventa; 3) La paga de dichas cantidades está afecta al inmueble, ya que los obligados son los propietarios de las viviendas o locales de negocio constituidos en régimen de propiedad horizontal; y 4) Es evidente que los compradores no querían pagar un precio más alto del pactado por las partes, de donde se deduce que no habrían comprado el piso en el supuesto de conocer que debían pagar más cantidad. En consecuencia, se considera que dicha obligación de pago se debe asimilar al concepto de carga del artículo 1.483 del Código Civil, dado que afecta al inmueble comprado y perjudica de manera efectiva a los compradores, razón por la que la acción ejercitada era procedente. Por lo tanto, debe desestimarse la primera de las alegaciones del recurso de apelación.
Respecto a la cuestión de la indemnización, es evidente que los actores, según los acuerdos de la Junta de Propietarios, a los actores como propietarios del apartamento de la planta 2ª, puerta 5ª, les corresponde satisfacer una cantidad total de 472.245 ptas., divididas en dos derramas de 156.150 pesetas y una tercera de 159.945, habiéndose acreditado que las dos primeras ya han sido satisfechas, según el certificado de la entidad FINCAS PALMYRA, SA y el certificado de IBER CAJA, de los cuales también se desprende que han satisfecho las cantidades de 149.529 ptas., y 22.092 ptas., habiéndose pagado las primeras en fechas de 13 de diciembre de 1999 y 7 de enero de 2000, mientras que las otras cantidades se abonaron en fechas de 11 de julio y 26 de septiembre de 2000. De estas consideraciones se infiere que los actores han pagado parte o todo el importe de las derramas, ya que no consta si las dos últimas cantidades las pagaron en dicho concepto o se refieren a otros gastos comunitarios. No obstante, tal apreciación resulta irrelevante, pues, aunque no se hubiera pagado el resto de la cantidad por obras de rehabilitación, los actores están obligados a pagarla en el futuro, por lo que el daño se produce igual en su patrimonio. De ello se deduce que, al optar por la acción de indemnización, prevista en el artículo 1.483 del Código Civil y estimar que concurren los requisitos exigidos, procedía abonarles en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos, ya que ellos ignoraban cuando compraron el apartamento que tenía que satisfacer la cantidad de 472.245 pesetas en concepto de obras de rehabilitación de la fachada del Edificio de los APARTAMENTOS SAYONARA, de Salou, por lo que también debe desestimarse la segunda de las alegaciones del recurso de apelación y, por ende, el presente recurso interpuesto contra la Sentencia de 19 de octubre de 2001, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.
SEGUNDO.- La desestimación del recurso de apelación implica que deba condenarse a la parte apelante, conforme al principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 398 de la LEC de 2000.
VISTOS los artículos 1.483 y concordantes del Código Civil, los citados y la jurisprudencia aplicable.
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 19 de octubre de 2001, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.