Source: https://www.asoyriidat.fi/helho-30.10.2018-yhtion-kunnossapitovastuu-laiminlyonti-osakas-korjannut-itse-
Timestamp: 2020-05-31 04:41:22+00:00
Document Index: 21772920

Matched Legal Cases: ['kko ', '§ 1', 'kko ', 'kko ', 'Tuomioistuin ', 'tuomioistuin ']

HelHo 30.10.2018 Yhtiön kunnossapitovastuu, laiminlyönti, osakas korjannut itse, | asoyriidat.fi
Osakkeenomistajan korjausoikeus ja yhtiön korvausvastuu?
Milloin osakkeenomistaja voi ryhtyä korjaustoimiin ilman yhtiön lupaa? Normaalisti osakkeenomistaja tarvitsee yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden ym. korjaustoimiin yhtiön suostumuksen ennen korjaustoimien aloittamista. Mutta jos sellaista ei saa riittävän nopeasti tai lainkaan, voiko osakas tehdä korjaukset ja laskuttaa yhtiöltä sille kuuluva osuus. Pintojen korjaaminen kuuluu tietysti osakkaalle itselleen. Tässä tapauksessa osakkaat olivat reilu vuosi hajun havaittuaan ja siitä ilmoitettuaan ryhtyneet kylpyhuoneen korjaustoimiin ilman yhtiön lupaa. Yhtiö todettiin vastuulliseksi korjauskuluista molemmissa oikeusasteissa.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa on kunnosspitosäännökset. Sen 4 §:n mukaan:
"Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa
Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut."
Alla olevassa tapauksessa oli kysymys 1970-luvun 5 asunnon rivitalosta Helsingissä, jonka osakkaat eli kantajat olivat ostaneet 2011. He olivat 2012 ilmoittaneet oudosta hajusta isännöitsijälle ja asiaa oli yhtiön puolesta selvitetty mutta vikaa ei löytynyt. Hajun olemassaolostakin oli erimielisyyttä.
"Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.
Pykälän 3 momentin mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 24/2009 vp s. 90) on todettu, että mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuta osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulee olla vähäistä suurempi merkitys. Pelkkä esteettinen haitta ei yleensä voi olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla vähäistä suurempi, vaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa ei ole mainintaa siitä, miten nopeasti asunto-osakeyhtiön tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että yhtiön reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen lähinnä korjauksen kiireellisyydestä ja merkittävyydestä osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpyhuoneen kosteusvaurion suhteen asunto-osakeyhtiön pitää varsin pian ryhtyä toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisestä ja jossa kosteutta ei ole päässyt paljoa rakenteisiin, eikä ole havaintoja esimerkiksi sisäilmaongelmista, yhtiön reagoimisaika on pitempi. Kiiretapauksissa asunto-osakeyhtiön tulee nopeuttaa päätöksenteko- menettelyään esimerkiksi pitämällä ylimääräinen hallituksen kokous. Vähemmän kiireellisissä tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on järkevää suorittaa vasta myöhemmin yhdessä muiden vastaavien korjausten kanssa, asunto-osakeyhtiö voi varata pitemmän ajan asian valmisteluun ja käsittelyyn. Tällöin käsittely voinee viedä ainakin viikkoja.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin säännös korostaa asunto- osakeyhtiön huolellisuusvelvoitetta. Osakkaan ilmoituksen saatuaan yhtiö ei voi pelkästään ryhtyä selvittämään vikaa, vaan sen on heti poistettava ainakin välitön haitta, kuten kosteus tai mikrobivaurioituneet rakenteet (Furuhjelm - Kanerva - Kinnunen - Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki 1. 2015, s.
265 - 267).
Korvattavien kulujen osalta edellä viitatuissa esitöissä (HE 24/2009 vp s. 79
- 80) on todettu, että kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Lisäksi oikeuskirjallisuudessa on todettu, että korjaukset on suoritettava tarpeellisessa laajuudessa ja kohtuullisin kustannuksin. Siten jos esimerkiksi osakas parantaa korjaustoimen yhteydessä asuntonsa tasoa, tältä osin kustannukset kuuluvat hänen itsensä maksettavaksi (Furuhjelm ym., s. 268)."
Olennaista oli, miten yhtiö reagoi korjauskehoituksiin, jolta osin hovioikeus lausui seuraavaa:
"Osakkeenomistajat ovat yhtiölle 24.5.2013 lähettämässään sähköpostiviestissä ilmoittaneet, että Rytmi Rakennus Oy aloittaa 30.5.2013 purkutyöt.
Heidän mukaansa yhtiö oli tuolloin saanut myös Sutttten viestin tiedoksi.
Yhtiön on katsottava näin ollen tulleen viimeistään 24.5.2013 tietoiseksi vaurioiden laajuudesta ja laadusta. Vaikka osakkeenomistajat ovat ilmoittaneet remonttitöiden alkamisesta hyvin lyhyellä varoitusajalla toukokuun lopulla, yhtiön olisi tullut tässä vaiheessa ilmoittaa ryhtyvänsä toimenpiteisiin kunnossapitotöiden tekemiseksi, mitä osakkeenomistajat ovat aiemmissa kirjeissään pyytäneet vahvistettavaksi. Välttämätöntä ei ole, että yhtiö olisi välittömästi aloittanut konkreettiset kunnossapitotyöt, vaan että yhtiö olisi ilmoittanut ryhtyvänsä toimenpiteisiin esimerkiksi korjaussuunnitelman laatimiseksi. Sen sijaan Juntttnen on 25.6.2013 päivätyssä sähköpostissaan vielä noin kuukausi rakenneavausten jälkeenkin ilmoittanut, että osakkeenomistajilla ei ollut oikeutta tehdä mitään korjaus- tai rakentamistoimenpiteitä ilman yhtiön asianmukaista päätöksentekoa. Hovioikeus katsoo, että vaikka yhtiö ei olisikaan ollut tietoinen asunnontarkastuksen kolmen kuukauden odotusajasta, ei rakenteiden purkamisen jälkeen asunnontarkastuksen odottaminen ole ollut enää perusteltua.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että yhtiö ei ole viivytyksettä ryhtynyt vaurioiden laatu huomioon ottaen riittäviin toimiin kunnossapitotöiden suhteen. Yhtiön vetoamalla seikalla, että yhtiössä ei ole ollut ammatti-isännöitsijää, ei ole asiassa merkitystä, sillä asunto-osakeyhtiölaissa asetetut yhtiön velvollisuudet eivät riipu isännöitsijän ammattitasosta. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset yhtiön korvausvelvollisuudelle ovat siten täyttyneet."
Oma kysymyksensä oli, mitä yhtiön on korvattava kantajan vaatimista selvittely ja korjauskuluista. Yhtiö väitti, että suuri osa kuluista oli tarpeettomia ja tasonparannuksen tai laadunparannuksen luonteisia. Näistä on tarkemmin alla olevassa päätösperusteluissa. Hovioikeus päätyi samaan kuin käräjäoikeus eli yhtiön oli korvattava selvittely- ja korjauskuluista yhteensä n. 35.000 euroa.
Oikeuden käyntikulut olivat käräjäoikeudessa 38700e ja hovioikeudessa 13400e eli yhteensä n. 52.000 euroa, josta tosin kantajille, vaikka voittivat jutun, lankeaa vastikkeina (1/5 osa?) maksettavaksi 10.000 euroa ja lisäksi 1/5 asoy:n omista kuluista. Yhtiön oikeusturvavakuutus toki korvaa niistä osan. Tilanne on tyypillinen osakkaan ja yhtiön välisissä riidoissa.
Antamispäivä 30.10.2018
Nro 1401
Diaarinumero S 17/2004
Helsingin käräjäoikeus 15.6.2017 nro 33358 (liitteenä)
Asia Asunto-osakeyhtiöasia
Asunto Oy Jooxxxx
P. I. Phaxxxne
A. H. J. Phaxxxne
Asunto Oy Jooxxxxlle on myönnetty jatkokäsittelylupa 30.11.2017. Asiassa on toimitettu pääkäsittely 30. ja 31.8.2018.
Asunto Oy Jooxxxx (yhtiö) on vaatinut, että kanne hylätään 8.060 euroa ylittävältä osin sekä P. ja A. Phaxxxne velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 36.831,90 eurolla ja hovioikeudessa 14.892,70 eurolla korkoineen.
Osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta tehdä yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin ja järjestelmiin kohdistuvia töitä, eikä yhtiöllä ollut kustannusvastuuta osakkeenomistajan teettämistä töistä muutoin kuin laissa määritellyissä poikkeustapauksissa huoneiston sisäpuolisten korjausten osalta.
Kysymys ei ollut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:ssä tarkoitetusta kiireellisestä kunnossapitotyöstä, joka oli tarpeen lisävahingon välttämiseksi.
Asunnossa ei ollut ollut vuotavia paineistettuja putkia eikä tukkiutuneita viemäreitä, eikä kysymys ollut ollut muutoinkaan todellisesta kiiretapauksesta. Havaitut kosteusvauriot olivat olleet vanhoja ja kuivuneita sekä hiirien pesät olivat olleet hylättyjä. Lisävaurioiden välttäminen oli edellyttänyt vain sitä, ettei yläkerran käyttämättä olleessa kylpyhuoneessa valutettu vettä.
Kysymys ei ollut myöskään ollut kunnossapitotyöstä, jonka tekemättä jättäminen eli tekemisestä yhtiön toimesta normaaliaikataulussa olisi aiheuttanut osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa. Konkreettisesti aiheutunut haitta ja osapuolten tietoisuus siitä ei ollut ollut sama koko tapahtumainkulun ajan. Yhtiön reagointivelvollisuutta ei voitu soveltaa takautuvasti aikaan, jolloin haitta ei ollut ollut vähäistä suurempi, vaikka se sellaiseksi myöhemmin muodostuisikin.
P. ja A. Phaxxxne olivat omistaneet huoneiston ennen remonttia jo kaksi vuotta, eikä heillä ollut edes väitetty ilmenneen minkäänlaisia terveysongelmia. Hajuhaittoja ei ollut ilmennyt ainakaan ennen rakenteiden purkamista muutoin kuin saunaa lämmitettäessä eivätkä ne olleet olleet merkittäviä. Hajuhaitat olivat pahentuneet vasta paneeleiden avaamisen 24.5.2013 jälkeen, ja remontti oli aiheuttanut konkreettista haittaa asumiselle vasta tämän ajankohdan jälkeen. Vähäistä suurempaa haittaa ei siten ollut aiheutunut ainakaan ennen 24.5.2013. Tämänkään jälkeen huoneistossa ei ollut asianmukaisesti todettu terveyshaittaa eikä muitakaan lainmukaisia perusteita osakkeenomistajan teettämälle kunnostustyölle.
Yhtiö ei ollut syyllistynyt kunnossapitovastuutaan koskeviin laiminlyönteihin. Yhtiö ei ollut missään vaiheessa kieltäytynyt vastuullaan olevista korjauksista, vaan ilmoittanut ryhtyvänsä niihin asianmukaisten selvitysten jälkeen. Korjaukset oli ollut määrä tehdä tutkimusten ja asianmukaisen päätöksentekoprosessin jälkeen, mistä oli sovittu Phaxxxneiden ja yhtiön välillä yhtiön hallituksen kokouksessa 14.5.2013. Yhdessä sovitun etenemistavan noudattamista ei voitu pitää yhtiön laiminlyöntinä.
P. Phaxxxne oli sovitusti pyytänyt asunnontarkastusta Helsingin ympäristökeskukselta, joka oli 17.5.2013 ilmoittanut tulevasta tarkastuksesta yhtiölle. Phaxxxne oli kuitenkin 10.6.2013 peruuttanut toimenpidepyyntönsä, eikä sovittua viranomaistutkimusta koskaan tehty. Ilmoitus perumisesta oli tullut yhtiölle kaupungilta.
P. Phaxxxne oli menetellyt saavutetun yhteisymmärryksen vastaisesti. Koska yhteisymmärrys oli saavutettu ja etenemistavasta oli sovittu, yhtiön reagointiaikaa tämän jälkeisten tapahtumien osalta ei voitu laskea sovintoa edeltävistä tapahtumista, vaan vasta sen jälkeen ilmi tulleiden uusien seikkojen havaitsemishetkestä.
Hajuhaitasta oli ollut ristiriitaisia havaintoja, eikä sen syy ollut ollut vielä kenenkään osapuolen tiedossa. Kosteutta tai mikrobivaurioituneita rakenteita ei ollut havainnut kukaan. Tällöin osakkeenomistajille aiheutunut haitta oli ollut korkeintaan vähäinen.
Osakkeenomistajat olivat tehneet lisähavaintoja vaurioista 24.5.2013. Yhtiön reagointiaika näihin havaintoihin tuli laskea kyseisestä päivämäärästä eikä mistään aikaisemmasta tapahtumasta. Tällöin Phaxxxnet eivät olleet antaneet yhtiölle minkäänlaista mahdollisuutta ryhtyä mihinkään toimiin, vaan he olivat vain ilmoittaneet heti purkutöiden aloittamisesta. Phaxxxnet olivat sopineet purkutöistä jo ennen kyseistä päivää ja yhtiölle tehtyä ilmoitusta.
Tultuaan tietoiseksi hajuhaitasta yhtiöllä ei ollut ollut mahdollisuutta tehdä mitään selvityksiä, koska yhtiöllä ei ollut ollut pääsyä huoneistoon. Phaxxxnet olivat olleet ulkomailla eivätkä he olleet kutsuneet yhtiön hallituksen jäseniä tutustumaan tilanteeseen. Yhtiön ensimmäisestä mahdollisesta katselmusajasta 26.3.2013 oli kulunut Phaxxxneiden 8.4.2013 teettämään ensimmäiseen tutkimukseen alle kaksi viikkoa.
Phaxxxneiden yhtiöltä vaatima reagointiaika oli jatkuvasti ollut kohtuuttoman lyhyt tai olematon. He eivät olleet käytännössä antaneet yhtiölle minkäänlaista mahdollisuutta ryhtyä toimiin asiassa. Siltä osin kuin yhtiöllä oli ollut ylipäätänsä mahdollisuus reagoida tehtyihin havaintoihin ja ilmoituksiin se oli reagoinut lain edellyttämässä ajassa. Yhtiön edustajat olivat tutustuneet tilanteeseen useita kertoja ja yhtiö oli järjestänyt touko-heinäkuussa 2013 asian käsittelemiseksi useita kokouksia, joihin osallistuakseen hallituksen jäsenet olivat matkustaneet kesken lomiensa pitkiä matkoja. Yhtiön toimia arvioitaessa tuli ottaa huomioon, ettei yhtiöllä ollut ollut ammatti- isännöitsijää, minkä Phaxxxnet olivat tienneet.
Phaxxxneiden ilmoitukset oikeudettomasta ja omavaltaisesta remontoinnista poistivat yhtiöltä mahdollisuuden ja siten velvollisuuden suorittaa selvitykset ja korjaustoimenpiteet, minkä vuoksi osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta korvauksiin teettämistään töistä.
Hiirien ulosteiden poisto ja tilojen desifiointi, vaurioituneen lämpöeristeen vaihtaminen ja saunan katon panelointi olivat kuuluneet yhtiön vastuulle. Muilta osin kysymys oli tarpeettomista ja ylimitoitetuista korjaustoimenpiteistä, joista yhtiö ei vastannut. Osakkeenomistajat olivat teettäneet huoneistossaan huomattavasti laajemman remontin kuin mihin yhtiön vastuulla olevien vaurioiden perusteella tai ylipäätänsä oli ollut tarvetta. Yhtiöllä ei ollut velvollisuutta korvata muuta kuin kunnossapitotyön teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Asiassa oli epäselvää, mikä osa kustannuksista oli kohdistunut yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, mikä osa oli ollut rakenteiden parantamista, mikä vaurioiden korjaamista ja mikä oli ollut muita töitä.
Vaadittujen korvausten määrää arvioitaessa tuli ottaa huomioon, että Phaxxxneiden huoneistossa suoritetuilla töillä oli parannettu huoneiston tasoa ja nostettu sen arvoa huomattavasti, mistä saatu hyöty oli koitunut Phaxxxneille. Phaxxxneiden omavaltaisesta yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakenteisiin ja järjestelmiin kohdistuvien töiden teettämisestä ei todennäköisesti koitunut yhtiölle mitään hyötyä tai kustannussäästöjä myöhemmin. Yhtiö ei ollut vastuussa siitä osasta kustannuksia, joka olisi säästetty asianmukaisella kilpailutuksella.
P. ja A. Phaxxxne ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Asunto Oy Jooxxxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 13.391,48 eurolla korkoineen.
Phaxxxnet olivat suullisesti ilmoittaneet asunnossa olleesta poikkeavasta hajusta yhtiön isännöitsijälle loppukesällä 2012. Yhtiö oli tullut tällöin tietoiseksi osakkeenomistajien huoneistossa olevasta selvitystarpeesta ja mahdollisesta kunnossapitotarpeesta.
Phaxxxnet olivat 15.2.2013 tehneet kirjallisen huomautuksen yhtiölle huoneistossa saunomisen yhteydessä havaitusta poikkeavasta hajusta. Yhtiö ei varsinaisesti ollut ryhtynyt selvitystoimiin haitan olemassaolon selvittämiseksi, vaan ainoastaan oli toimittanut kysymyksiä asunnon edelliselle osakkeenomistajalle.
Phaxxxnet olivat tilanneet rakennusinsinööri J. Sutttten selvittämään havaittua hajuhaittaa ja mahdollisia korjaustarpeita. Sutttten suorittamassa katselmuksessa 8.4.2013 olivat olleet läsnä myös yhtiön isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja. Sutttten 25.4.2013 päivätty lausunto oli toimitettu välittömästi yhtiölle. Hajun syyn selvittäminen oli edellyttänyt rakenteiden avaamista.
Phaxxxneiden asiamies oli 8.5. ja 10.5.2013 toimittanut yhtiölle kirjeet, joissa oli selostettu, että yhtiön vastuulla oli lattia- ja seinärakenteiden kunnossapito ja yhtiöllä oli siihen liittyvä velvoite korvata haitan selvityskulut osakkeenomistajille. Tällöin Phaxxxnet olivat vaatineet, että yhtiö ottaisi hoitaakseen haitan selvittämisen edellyttämät jatkotoimet eli Sutttten lausunnossa todetut rakenneavaukset. Kunnossapitovastuussa oleva osapuoli vastasi myös haitan selvittelykuluista.
Sutttten lausunnon valmistumisen jälkeen yhtiö oli ehdottanut, että osakkeenomistajat pyytäisivät Helsingin kaupungin ympäristökeskuksesta terveystarkastajan asuntoon. P. Phaxxxne oli ollut yhteydessä terveystarkastajaan, jolta hän oli saanut tiedoksi, että terveystarkastaja olisi voinut tulla tarkastamaan asuntoa vasta muutaman kuukauden kuluttua.
Koska yhtiö oli ilmoittanut, ettei se korvannut osakkeenomistajien selvityskuluja eikä ryhtynyt omatoimisesti järjestämään mitään toimenpiteitä haitan selvittämiseksi ja korjaamiseksi, Phaxxxnet olivat 24.5.2013 irrottaneet saunan paneeleita Sutttten ohjeistuksen mukaisesti, jolloin rakenteissa olleet vauriot olivat paljastuneet. Asunnon molemmissa pesuhuoneissa ja niiden välisessä välipohjarakenteessa oli voitu todeta yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia haittoja ja vaurioita, kuten kosteus- ja mikrobivaurioita, hiirten pesiä ja ulosteita, vuotava yläkerran viemäriputki sekä se, että yläkerran pesuhuoneen lattialle vettä laskettaessa vesi oli valunut useista kohdin välipohjarakenteeseen. Märkätilat ja vedeneristeet olivat olleet toimimattomat.
Kosteus- ja mikrobivauriot sekä hiirten ulosteet ja pesät olivat terveyshaitta. Kaikki vaurioituneet rakenteet oli tullut poistaa ja muut rakenteet desinfioida. Purkutöiden jälkeen rakenteet oli tullut korjata erillisen korjaussuunnitelman mukaisesti. Phaxxxnet olivat 24.5.2013 välittäneet kyseiset tiedot ja aineiston yhtiölle sekä ilmoittaneet, että purkutyöt aloitetaan 30.5.2013. Yhtiölle oli ilmoitettu, että purkutyöt tehdään tuntityönä, ja toimitettu tunti- työtä koskevat hintatiedot. Yhtiön edustajat olivat 24.5.2013 olleet paikalla, kun paneeleita oli irrotettu.
Yhtiö oli siten saanut 25.4.2013 tiedon rakenteiden avaamistarpeesta hajun syyn selvittämiseksi sekä 24.5.2013 tiedon rakenteiden ja järjestelmien vaurioista sekä siitä, että vaurioituneet ja terveyshaittaa aiheuttavat rakenteet tuli poistaa huoneistosta. Lisäksi yhtiö oli saanut tiedon siitä, että korjaustöihin tuli laatia erillinen korjaussuunnitelma. Yhtiöllä oli siten ollut tilaisuus ja mahdollisuus ryhtyä kyseisiin selvitys- ja purkutoimenpiteisiin asunnon märkätilojen rakenteiden vaurioiden ja terveyshaittojen selvittämiseksi ja poistamiseksi.
Arvioitaessa sitä, oliko yhtiö toiminut kunnossapitovelvoitteensa osalta riittävän aktiivisesti, ei voitu pitää riittävänä sitä, että yhtiö oli ainoastaan pyytänyt osakkeenomistajaa tilaamaan paikalle terveystarkastajan eikä tämän jälkeen ollut tehnyt mitään kunnossapitotöitä eikä myöskään ollut ilmoittanut ryhtyvänsä niihin.
Asunnossa ei ollut ollut lainkaan pesutiloja käytössä 24.5.2013 lähtien, joten asiassa oli kysymys vähäistä suuremmasta haitasta. Silmin nähden todettujen kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden sekä hiirien ulosteiden ja pesien poistaminen asuinhuoneistosta oli sellainen kiireellinen kunnossapitotyö, jonka osakkeenomistaja oli voinut suorittaa välittömästi asuinhuoneiston asumisterveyden ja asuinkäytön turvaamiseksi siitä edes etukäteen yhtiölle ilmoittamatta.
Purkutoimenpiteet, jotka oli aloitettu Phaxxxneiden tilaamana kuusi päivää niihin ryhtymisestä ilmoittamisen jälkeen, olivat koskeneet kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden poistamista ja desifiointitoimenpiteitä. Poikkeavasta hajusta ja mahdollisista kunnossapito- ja rakenneavaustoimenpiteistä yhtiölle oli annettu suullisesti tieto melkein vuosi tätä ennen.
Vaurioituneiden rakenteiden purkutyöt olivat 7.6.2013 päättyneet, jolloin asiasta oli ilmoitettu yhtiölle. Tällöin yhtiölle oli ilmoitettu myös siitä, että asunnon molemmat märkätilat ja sauna oli korjattava ja korjauksista oli laadittava erillinen korjaussuunnitelma. Lisäksi yhtiölle oli annettu tieto urakkasopimuksesta eli korjauksen hinnasta. Yhtiöllä oli ollut tällöinkin tieto kunnostustarpeesta ja tilaisuus ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi.
Yhtiöllä oli siten ollut mahdollisuus harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sekä tarkoituksenmukaisinta tapaa työn teettämiseksi.
Phaxxxnet olivat tilanneet korjaussuunnitelman, joka oli valmistunut 11.7.2013, ja se oli toimitettu yhtiölle. Siitä, kun yhtiö oli 24.5.2013 saanut tiedon korjaussuunnitelman laatimistarpeesta, oli tuolloin kulunut puolitoista kuukautta. Yhtiöllä oli siten ollut tosiasiallinen mahdollisuus tilata korjaussuunnitelma valitsemaltaan suunnittelijalta.
Yhtiölle oli myös ilmoitettu, että korjaustyöt alkoivat 17.7.2013 ja että niiden etenemisestä ja työmaakokouksista tiedotettiin yhtiötä töiden edetessä. Ennen varsinaisiin korjaus- ja kunnossapitotöihin ryhtymistä yhtiöllä oli siten ollut melkein kaksi kuukautta aikaa harkita riittäviä toimia huoneistossa havaittujen vaurioiden korjaamiseksi.
Phaxxxnet olivat toimineet huolellisesti ja varmistaneet korjaustöiden oikeellisuuden tilaamalla erilliset suunnitelmat korjaustöihin ja valvonnan korjaustöiden suorittamista varten. Näiden tarpeellisten suunnittelu- ja valvontatoimenpiteiden aiheuttamia kustannuksia ei voitu pitää kohtuuttomina. Kulut olivat sisältäneet sekä alkuperäisen suunnittelun että suunnitelma- muutokset 26.7.2013 liittyen korjaustöiden yhteydessä havaittuihin yläpohjarakenteiden lisävaurioihin ja yhteensä kahdeksan työmaakokousta.
Kahden märkätilan ja tilojen välisen välipohjan rakenteiden sekä yläkerran märkätilan yläpohjan korjaustyöt olivat maksaneet 29.018,24 euroa. Phaxxxnet olivat pyytäneet urakkatarjousta kahdelta eri urakoitsijalta ennen töihin ryhtymistä, joten he olivat kilpailuttaneet korjaustyöt. Korjauskustannukset olivat olleet määrältään tavanomaisia eivätkä olleet sisältäneet pinnoite- tai kalustohankintoja tai niihin liittyviä työsuoritteita. Yhtiö ei ollut esittänyt, millä tavoin purku- ja kunnossapitotyöt olisi voitu suorittaa edullisemmin.
Sillä, nostiko vaurioituneiden rakenteiden ja järjestelmien korjaus asunnon arvoa, ei ollut asiassa merkitystä.
Asunto Oy Jooxxxx on vedonnut käräjäoikeuden tuomiossa mainittuihin kirjallisiin todisteisiin V1 - V41.
P. ja A. Phaxxxne ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiossa mainittuihin kirjallisiin todisteisiin K1 - K35.
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa V. Juntttsta, J. Alattta ja P. Phaxxxnea sekä todistajina J. Häntttstä, P. Saatttsta, M. Vihtttsta, Suttttta, T. Rautttta ja E. Kelttt.
Asunto Oy Jooxxxx omistaa vuonna 1978 valmistuneen viisi huoneistoa käsittävän rivitalon. P. ja A. Phaxxxne (jäljempänä myös osakkeenomistajat) ovat omistaneet 31.5.2011 ja 29.9.2014 välisenä aikana yhtiön osakkeet nrot 5 - 6, jotka oikeuttavat hallinnoimaan rivitalon huoneistoa 4 C.
Phaxxxnet olivat havainneet asunnossaan hajuhaittaa saunomisen yhteydessä. Koska heidän mielestään yhtiö ei ollut ryhtynyt selvittämään hajuhaitan syytä eikä korjaamaan mahdollisia vaurioita riittävän nopeasti, he olivat ryhtyneet toukokuussa 2013 itse purkamaan asunnon alakerrassa sijaitsevien saunatilojen seinärakenteita ja suorittaneet havaittujen vaurioiden vuoksi saunatiloissa ja yläkerran kylpyhuoneessa korjaustöitä heinä- ja syyskuun 2013 välisenä aikana.
Phaxxxnet ovat kanteessaan vaatineet asuntoyhtiötä korvaamaan sen kunnossapitovastuun perusteella vaurioiden selvittelykustannuksia, rakenteiden purkukustannuksia ja korjauksista aiheutuneita kustannuksia. Heidän mukaansa yhtiö oli perusteetta kieltäytynyt ryhtymästä vaurioiden selvitys- ja korjaustoimenpiteisiin. Yhtiö on vastustanut kannetta keskeisesti sillä perusteella, ettei sille ollut annettu riittävää mahdollisuutta ryhtyä asiassa toimenpiteisiin. Lisäksi yhtiö on katsonut, että osakkeenomistajien suorittamat korjaustoimenpiteet olivat olleet osaksi tarpeettomia ja ylimitoitettuja sekä sisältäneet sellaista tasonparannusta, joka ei kuulunut yhtiön korvattavaksi. Erityisesti yhtiö on kiistänyt korvausvelvollisuutensa kantavien rakenteiden ja ilmanvaihdon korjaamisen osalta. Yhtiö on kuitenkin suostunut korvaa- maan osakkeenomistajille aiheutuneista kustannuksista 8.060 euroa, mikä kattaa yhtiön mukaan rakenteista löytyneiden hiirien ulosteiden poistamisen ja tilojen desinfioimisen sekä vaurioituneen lämpöeristeen korjaamisen ja saunan paneloinnin.
Käräjäoikeus on hyväksynyt lausumillaan perusteilla kanteen kokonaisuudessaan.
Hovioikeudessa on yhtiön valituksen johdosta kysymys siitä, onko yhtiö velvollinen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin nojalla korvaa- maan vaaditut kustannukset kokonaisuudessaan. Tarkemmin ottaen asiassa on kysymys siitä, onko sinänsä riidattomasti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjaaminen ollut siten kiireellistä, että osakkaat ovat voineet teettää korjaustyöt yhtiön kustannuksella lisävahinkojen välttämiseksi. Kysymys on myös siitä, olisiko korjaustöiden tekemättä jättäminen aiheuttanut osakkeenomistajille vähäistä suurempaa haittaa. Viimeksi mainitun kysymyksen osalta on arvioitava myös sitä, oliko yhtiö ryhtynyt asiasta tiedon saatuaan viivytyksettä riittäviin toimiin. Mikäli yhtiön korvausvastuun edellytykset täyttyvät, asiassa on vielä ratkaistava, ovatko kaikki suoritetut korjaustoimenpiteet olleet tarpeellisia ja ovatko niistä aiheutuneet kustannukset kohtuullisia sekä sisältyykö korjauksiin sellaista tasonparannusta, joka ei kuulu yhtiön korvattavaksi.
Sovellettavat säännökset ja muut oikeusohjeet
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa ei ole mainintaa siitä, miten nopeasti asunto-osakeyhtiön tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että yhtiön reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen lähinnä korjauksen kiireellisyydestä ja merkittävyydestä osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpy- huoneen kosteusvaurion suhteen asunto-osakeyhtiön pitää varsin pian ryhtyä toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisestä ja jossa kosteutta ei ole päässyt paljoa rakenteisiin, eikä ole havaintoja esimerkiksi sisäilmaongelmista, yhtiön reagoimisaika on pitempi. Kiiretapauksissa asunto-osakeyhtiön tulee nopeuttaa päätöksenteko- menettelyään esimerkiksi pitämällä ylimääräinen hallituksen kokous. Vähemmän kiireellisissä tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaus- toimi on järkevää suorittaa vasta myöhemmin yhdessä muiden vastaavien korjausten kanssa, asunto-osakeyhtiö voi varata pitemmän ajan asian valmisteluun ja käsittelyyn. Tällöin käsittely voinee viedä ainakin viikkoja.
- 80) on todettu, että kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Lisäksi oikeuskirjallisuudessa on todettu, että korjaukset on suoritettava tarpeellisessa laajuudessa ja kohtuullisin kustannuksin. Siten jos esimerkiksi osakas parantaa korjaustoimen yhteydessä asuntonsa tasoa, tältä osin kustannukset kuuluvat hänen itsensä maksettavaksi (Furuhjelm ym., s. 268).
Tilanne ennen rakenteiden purkamista
Riidatonta on, että Phaxxxnet ovat kesällä 2012 ilmoittaneet yhtiölle saunomisen yhteydessä todetusta epämiellyttävästä hajusta. Tällöin asiaa ei vielä selvitetty tarkemmin. Ulkomaille syksyllä 2012 lähteneet Phaxxxnet ovat muistuttaneet yhtiötä 15.2.2013 kirjallisesti hajusta ja vaatineet, että syy selvitetään, kun he palaavat Suomeen maaliskuun 2013 lopussa.
Yhtiön edustajat Juntttnen ja Alattt ovat hovioikeudessa kertoneet, että he ja viimeksi mainitun puoliso olivat käyneet havainnoimassa hajua osakkeenomistajien huoneistossa maaliskuun 2013 lopulla. Kukaan heistä ei ollut havainnut asunnossa poikkeavaa hajua. Tämän jälkeen he olivat käyneet huoneistossa uudelleen 8.4.2013 rakennusmestari Sutttten suorittaman katselmuksen yhteydessä. Tuolloin Sutttten oli sanonut, että mitään navetan hajua huoneistossa ei ollut ja että ilmastointia täytyi lisätä.
Sutttten oli laatinut 25.4.2013 lausunnon katselmuksessa 8.4.2013 tehdyistä havainnoista. Lausunnon mukaan pesuhuoneessa oli tuntunut voimakas kemikaalinomainen haju, joka oli tyypillinen mikrobiperäinen tai viemärin haju. Hajuhaitta oli lieventynyt, kun poistoilmanvaihto oli kytketty täydelle teholle. Tuolloin varsinaisia kosteusvaurioita ei ollut voitu vielä todeta, mutta lausunnossa on pidetty hyvin todennäköisenä, että ajan saatossa kosteutta ja vettä oli voinut päästä rakenteisiin ja aiheuttaa niissä kosteus- ja homevaurioita. Hajun syytä ei voitu yksiselitteisesti todeta vaan syyn selvittäminen edellytti lausunnon mukaan rakenteiden purkamista. Sutttten on hovioikeudessa kertonut, että hänen katselmushetkellä havaitsemansa seikat olivat vastanneet lausunnon sisältöä.
Hovioikeus pitää Sutttten kertomusta 8.4.2013 todetusta hajusta uskottava- na. Asiassa ei ole ilmennyt mitään järkevää syytä sille, miksi hän olisi kirjoittanut lausuntoonsa 25.4.2013 paikkansa pitämättömiä seikkoja. Lisäksi sittemmin rakenteiden yhteydessä havaitut vauriot ja hajuhaitat tukevat lausuntoon kirjattua havaintoa hajusta.
Kiinteistöliiton neuvontainsinööri Häntttsen mukaan oikea toimenpide huhtikuussa 2013 oli ollut teettää asiasta selvitys. Havainnot eivät kuitenkaan olleet antaneet aihetta kiireellisiin toimenpiteisiin.
Tilanne rakenteiden purkamisen jälkeen
Phaxxxnet ovat toukokuun 2013 lopulla avanneet saunan pintarakenteita, minkä jälkeen Sutttten on 24.5.2013 tehnyt tarkastuskäynnin asuntoon.
Sutttten on 24.5.2013 päivätyssä sähköpostissaan todennut muun muassa, että välipohjarakenteessa oli ollut hyvin runsaasti hiirten ulosteita ja pesiä, runsaasti silmin havaittavia jälkiä vanhoista kosteusvaurioista sekä tummumaa ja mikrobikasvustoa eristeissä, alumiinipaperissa ja puurakenteissa.
Myös välipohjassa oleva viemäriputki oli vuotanut naulanreiästä. Sutttten on katsonut, että kaikki vaurioituneet rakenteet ja materiaalit tuli poistaa ja jäljelle jääneet rakenteet puhdistaa tai desinfioida. Sutttten on hovioikeudessa kertonut havainnoistaan samalla tavalla ja ettei hän ollut koskaan aikaisemmin missään rakennuksessa nähnyt niin paljon eläinperäistä ulostetta.
Lisäksi kun vettä oli laskettu yläkerrassa, se oli tullut läpi alakerran katosta. Sutttten olisi määrännyt asunnon heti asumiskieltoon.
Sutttten 24.5.2013 ottamista valokuvista näkyy, että rakenneavauksissa on ilmennyt muun muassa veden valumajälkiä, tummunutta villaa sekä hiirten pesiä ja ulostetta.
P. Phaxxxne on kertonut, että saunapaneeleiden purkamisen jälkeen haju oli ollut niin voimakas, ettei asunnossa ollut voinut asua. Asunnossa olisi joutunut peseytymään keittiössä. Tämän vuoksi Phaxxxnet olivat asuneet tyttären luona remontin ajan.
Häntttnen on kertonut, että rakenteissa oli voinut olla jonkinlaista mikrobikasvustoa. Tämä ei välttämättä aiheuttanut haittaa asumisterveydelle, jos mikrobeja ei päässyt sisäilmaan. Häntttnen olisi kuitenkin määrännyt yläkerran kylpyhuoneen käyttökieltoon.
Korjaustöissä urakoitsijana toiminut Rauttt on kertonut, että huoneistossa oli haissut melko voimakkaasti purkutöiden jälkeenkin. Niin ikään toinen kohteessa käynyt urakoitsija Kelttt on kertonut, että huoneistossa oli ollut selvä hajuhaitta.
Hovioikeus katsoo asiassa edellä selostetun todistelun johdosta selvitetyksi, että huoneiston märkätilat ovat olleet rakenteiden avaamisen jälkeen käyttökelvottomia kosteusvaurioiden, eläinperäisten jätösten ja veden valumisen sekä näiden vaurioiden korjaamisen vaatimien töiden vuoksi. Lisäksi asunnossa asuminen olisi voinut rakenneavausten jälkeen muodostua terveydelle haitalliseksi mikrobikasvuston vuoksi. Joka tapauksessa edellä mainittuja vaurioita koskevien kunnossapitotöiden tekemättä jättämisestä olisi aiheutunut osakkeenomistajille vähäistä suurempaa haittaa. Mahdollisen terveyshaitan ja peseytymistilojen puuttumisen vuoksi korjaustyöt ovat myös muodostuneet siten kiireelliseksi, että yhtiöltä on voinut edellyttää ryhtyvän nopeasti korjaustoimenpiteisiin.
Yhtiön menettelystä
Asiassa on seuraavaksi arvioitava, onko yhtiö ryhtynyt viivytyksettä riittäviin toimiin vaurioiden korjaamiseksi.
Edellä todetuin tavoin osakkeenomistajat ovat suullisesti ilmoittaneet yhtiölle hajuhaitoista kesällä 2012. Lisäksi osakkeenomistajat ovat 15.2.2013 toimittaneet yhtiölle kirjallisen huomautuksen, jossa osakkeenomistajat ovat ilmoittaneet Juntttselle epämiellyttävästä hajusta saunomisen yhteydessä ja maininneet aiemmasta vesivuodosta. Vielä osakkeenomistajat ovat huomautuksessaan todenneet, että hajun syytä oli vaikea arvata ennen kuin rakenteet purettiin ja että syy täytyi selvittää, kun he palasivat Suomeen seuraavan kuukauden lopulla.
Sutttten 25.4.2013 antama edellä selostettu lausunto oli P. Phaxxxnen mukaan toimitettu heti yhtiölle. Lausunnossa on suositeltu rakenteiden purkamista hajun syyn selvittämiseksi.
Phaxxxneiden asiamies on lähettänyt yhtiölle kirjeet 8. ja 10.5.2013. Ensin mainitussa kirjeessä asiamies on viitaten hajuhaittoihin ja mahdolliseen home- tai kosteusvaurioon vaatinut, että yhtiö antaa seitsemän vuorokauden sisällä kirjallisen vahvistuksen, että yhtiö ryhtyy välittömästi asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella ja velvoittamana Sutttten lausunnossa mainitsemiin korjauksiin. Lisäksi kirjeessä on vaadittu, että yhtiö vastaa tarkastuksen aiheuttamista kustannuksista. Juntttnen ja Alattt ovat 10.5.2013 lähettämässään sähköpostissa katsoneet, että oli selkeintä, että osakkeenomistajat maksoivat tarkastusta koskevan laskun. Tämän jälkeen osakkeenomistajien asiamies on edelleen vaatinut edellä mainittujen tarkastuskustannusten korvaamista.
Lisäksi asiamies on ilmoittanut, että osakkeenomistajat tulevat teettämään yhtiön kustannuksella sen vastuulle kuuluvat korjaukset.
P. Phaxxxnen mukaan he eivät olleet saaneet kirjeiden jälkeen yhtiöltä mitään ehdotusta sitä, miten asiassa edettäisiin.
Yhtiön hallitus on pitänyt kokouksen asian johdosta 14.5.2013. Ottaen huomioon sen, että osakkeenomistajat ovat olleet ulkomailla 15.2.2013 päivätyn kirjallisen huomautuksen jälkeen ja he ovat itse pyytäneet asian selvittämistä vasta matkalta palattuaan, ja sen, että Juntttsen ja Alatttn mukaan Sutttten oli 8.4.2013 pidetyssä katselmuksessa todennut, että remontti toteutettiin joka tapauksessa ja siinä yhteydessä asiaa voitiin selvittää, hovioikeus katsoo yhtiön hallituksen järjestäneen kokouksen kohtuullisessa ajassa. Kokoushetkellä osapuolten tiedossa on ollut vain poikkeava haju, eikä sen aiheuttajasta ole ollut vielä varmaa tietoa. Toisaalta tuolloin osapuolten tiedossa on ollut Sutttten 25.4.2013 päivätty lausunto, jossa on ehdotettu rakenteiden purkua ja epäilty kosteusvauriota. Lausunnossa ei ole kuitenkaan otettu kantaa ehdotettujen toimenpiteiden kiireellisyyteen. Kun vaurioista ei ole ollut vielä tarkempaa tietoa ja P. Phaxxxne on itsekin suostunut siihen menettelyyn, että hän tilaa terveystarkastajan tarkastamaan huoneiston, yhtiön toimia voidaan vielä tässä vaiheessa pitää riittävinä.
P. Phaxxxne on kertonut, että hän oli ollut yhteydessä Helsingin kaupungin terveystarkastajaan, joka oli ilmoittanut, että heillä oli ollut pitkä jono ja että tarkastus voitiin tehdä kolmen kuukauden päästä. Tähän nähden hovioikeus katsoo perustelluksi, että asiassa alettiin suunnitella vaihtoehtoisia toimenpiteitä, eikä tarkastuksen tilaamista vasta kolmen kuukauden päähän voitu pitää riittävänä toimenpiteenä.
Toukokuun 2013 lopulla osakkeenomistajat ovat aloittaneet rakenteiden avaamisen, jolloin he ovat havainneet edellä selostettuja vaurioita. Sutttten on edellä mainitussa 24.5.2013 päivätyssä sähköpostissaan todennut vaurioiden laajuuden ja ehdottanut korjaustoimenpiteitä.
Osakkeenomistajat ovat yhtiölle 24.5.2013 lähettämässään sähköpostiviestissä ilmoittaneet, että Rytmi Rakennus Oy aloittaa 30.5.2013 purkutyöt.
Yhtiön on katsottava näin ollen tulleen viimeistään 24.5.2013 tietoiseksi vaurioiden laajuudesta ja laadusta. Vaikka osakkeenomistajat ovat ilmoittaneet remonttitöiden alkamisesta hyvin lyhyellä varoitusajalla toukokuun lopulla, yhtiön olisi tullut tässä vaiheessa ilmoittaa ryhtyvänsä toimenpiteisiin kunnossapitotöiden tekemiseksi, mitä osakkeenomistajat ovat aiemmissa kirjeissään pyytäneet vahvistettavaksi. Välttämätöntä ei ole, että yhtiö olisi välittömästi aloittanut konkreettiset kunnossapitotyöt, vaan että yhtiö olisi ilmoittanut ryhtyvänsä toimenpiteisiin esimerkiksi korjaussuunnitelman laatimiseksi. Sen sijaan Juntttnen on 25.6.2013 päivätyssä sähköpostissaan vielä noin kuukausi rakenneavausten jälkeenkin ilmoittanut, että osakkeenomistajilla ei ollut oikeutta tehdä mitään korjaus- tai rakentamistoimenpiteitä ilman yhtiön asianmukaista päätöksentekoa. Hovioikeus katsoo, että
vaikka yhtiö ei olisikaan ollut tietoinen asunnontarkastuksen kolmen kuukauden odotusajasta, ei rakenteiden purkamisen jälkeen asunnontarkastuksen odottaminen ole ollut enää perusteltua.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että yhtiö ei ole viivytyksettä ryhtynyt vaurioiden laatu huomioon ottaen riittäviin toimiin kunnossapitotöiden suhteen. Yhtiön vetoamalla seikalla, että yhtiössä ei ole ollut ammatti-isännöitsijää, ei ole asiassa merkitystä, sillä asunto-osakeyhtiölaissa asetetut yhtiön velvollisuudet eivät riipu isännöitsijän ammattitasosta. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset yhtiön korvausvelvollisuudelle ovat siten täyttyneet.
Kulujen tarpeellisuus ja kohtuullisuus
Asiassa on vielä arvioitava, ovatko tehdyt korjaustoimenpiteet olleet tarpeellisia ja niistä aiheutuneet kustannukset kohtuullisia.
Yhtiö on katsonut, että hiirien ulosteiden poisto, tilojen desinfiointi, vaurioituneen lämpöeristeen vaihtaminen ja saunan katon panelointi olivat kuuluneet yhtiön vastuulle. Sen sijaan muilta osin korjaustoimenpiteet olivat olleet yhtiön mukaan tarpeettomia ja ylimitoitettuja. Edellä mainittujen lisäksi osakkeenomistajat ovat korjanneet muun muassa ilmanvaihtoputkia, käyttövesiputkia, viemäriputken ja palkistoa.
Juntttnen on kertonut, että ilmanvaihtokanavat oli aikaisemmin puhdistettu eikä putkistojen suhteen ollut ollut ongelmia. Näihin ei ollut ollut mitään tarvetta puuttua. Myöskään seinärakenteissa ei ollut ollut ongelmia, joiden vuoksi niissä olisi ollut remontin tarvetta. Myös Vihtttsen mukaan ilmanvaihto- ja vesiputkissa ei ollut ollut ongelmia. Vihtttnen on todennut valokuvasta K6.2, että kuvassa näkyi riskirakennetta, mutta se oli ollut ehjää.
Samoin palkit olivat olleet tervettä puuta.
Häntttnen on katsonut, että Sutttten toimenpide-ehdotus 10.6.2013 oli sisältänyt huoneiston tasonparannusta. Häntttsen mukaan vesivahingot ja alumiinipaperit oli ilman muuta tullut korjata, mutta ilmanvaihtoputket olivat olleet paikoillaan rakennuksen valmistumisesta alkaen. Jos näitä halusi vaihtaa, osakkeenomistajan tuli itse maksaa korjaus. Riskirakenne oli hyvä poistaa, mutta jos rakenteissa ei ollut vaurioita, tuli osakkeenomistajan kustantaa remontti siltä osin. Vesiputkien elinkaari oli 50 vuotta ja tässä tapauksessa ne olivat olleet noin 35 vuotta vanhoja, jolloin niiden vaihtaminen tuli tapahtua osakkeenomistajan omalla kustannuksella. Toisaalta Häxxxnen olisi itse suositellut, että ilmanvaihto-, viemäri- ja käyttövesiputket uusittaisiin remontin yhteydessä, koska se olisi ollut järkevä ratkaisu. Myös Vihtttnen on pitänyt osakkeenomistajien remonttia tasonparannuksena, mutta hänkin on pitänyt rakennusteknisesti järkevänä uusia kupariputki siinä yhteydessä, kun rakenteet oli avattu.
Sutttten on kertonut, että kunnossapitotöissä oli pyritty minimitoimenpiteisiin, eikä tasonparannuksesta ollut ollut kysymys. Rakenteet oli ainoastaan ennallistettu. Vedeneristeet oli tullut välttämättä uusia, koska niitä ei ollut ollut. Märkätilat eivät olleet vastanneet edes rakennusajan rakennusmääräyksiä,
koska kosteutta oli päässyt kulkeutumaan rakenteisiin. Käyttövesiputket oli sidottu rakenteisiin, jolloin ne oli ollut pakko katkaista, jotta rakenteita oli päästy purkamaan. Lisäksi niiden tekninen käyttöikä oli ollut päättymässä ja niissä oli ilmennyt sinkkikatoa. Sutttten ei ollut havainnut putkissa vuotoa, mutta hän oli pitänyt niiden uusimista järkevänä. Myös palkkeja oli pitänyt katkaista, koska muuten yläpohjan rakennetta ei olisi voinut purkaa. Ilmanvaihtoputket olivat olleet rikki, eikä niitä ollut saanut rakennusmääräysten perusteella laittaa takaisin.
Rauttt on kertonut, että hän oli ollut poistamassa valokuvissa ilmeneviä hiirten ulosteita ja villoja. Saunarakenteet olivat olleet melko huonossa kunnossa ja haju oli ollut paha. Rauttt oli havainnut kosteus- ja homejälkiä. Yläkerran lattiassa ei ollut ollut vedeneristystä, lattiarakenne oli ollut kosteusvaurioitunut ja kantava rakenne oli ollut vaurioitunut. Vaurioituneita rakenteita ei ollut voinut purkaa säästämällä käyttövesiputket. Ilmanvaihto- putkissa oli ollut reikiä ja ne olivat osittain painuneet. Ne oli Rautttn mukaan täytynyt vaihtaa, jotta ne oli saatu asianmukaiseen kuntoon. Palkkeja oli vaihdettu siltä osin kuin ne olivat olleet vaurioituneita. Palkistoa olisi ollut mahdollista säilyttää, mutta tuolloin sitä olisi tullut puhdistaa ja olisi pitänyt saada varmuus siitä, että se oli ollut puhdasta. Rauttt on katsonut, ettei ollut ollut mielekästä käyttää työtunteja puhdistamiseen, koska hintaero uusimiseen oli ollut vähäinen ja huonolla onnella vaurio olisi voinut jäädä vielä puhdistamisen jälkeenkin. Huoneistoon oli vielä jäänyt riskirakennetta. Rautttn mukaan ylimääräistä työtä ei huoneistossa ollut tehty, vaan kysymys oli ollut vaurioiden korjaamisesta. Myös Kelttt on kertonut, että hän ei olisi suositellut palkkien puhdistamista. Puutavaran vaihtaminen oli ollut hänen mielestään aiheellista ja välttämätöntä.
Hovioikeus toteaa, että Suttttella ja Rautttlla oli ollut korjaustöiden suorittajina paras mahdollisuus arvioida niiden tarpeellisuutta. Heidän kertomustensa perusteella on pidettävä näytettynä, että käyttövesiputket on täytynyt katkaista ja uusia, jotta vaurioituneet rakenteet on voitu tarkoituksenmukaisimmalla tavalla purkaa ja korjata. Niiden uusimisesta aiheutuneet kulut ovat siten olleet tarpeellisia. Niin ikään ilmanvaihtoputket ovat olleet Sutttten ja Rautttn mukaan vaurioituneita, eikä niiden asentaminen takaisin olisi ollut enää rakennusmääräysten mukaista. Lisäksi Rautttn mukaan vain vaurioituneet palkit oli vaihdettu ja Sutttten mukaan viemäriputki oli vuotanut.
Myös Häntttsen ja Vihtttsen kertomukset tukevat sitä, että ilmanvaihto-, viemäri- ja käyttövesiputket oli ollut joka tapauksessa järkevää uusia remontin yhteydessä.
Edellä mainitun todistelun perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että suoritetut korjaustoimenpiteet ovat olleet vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisia. Hovioikeus katsoo Sutttten ja Rautttn kertomusten perusteella näytetyksi myös sen, ettei kunnossapitotöissä ole ollut kysymys tasonparannuksesta, vaikka uudet rakenteet sinänsä voivat nostaa asunnon arvoa.
Myös selvittelykuluja on pidettävä edellä viitatun hallituksen esityksen perusteella tarpeellisina.
Kustannusten määrän osalta Häntttnen on todennut, että kahden pesuhuoneen ja löylyhuoneen remontti maksaisi 25.000 - 30.000 euroa. Valokuvista ilmenevien kohtien remontointi olisi maksanut 15.000 - 20.000 euroa. Mineraalivillojen, alumiinipapereiden ja saunan paneloinnin osalta remontti olisi maksanut 10.000 euroa. Vihtttnen on arvioinut saunan korjauksen hinnaksi 5.000 - 6.000 euroa. Lattioita hän ei ollut laskenut mukaan, koska hänen mukaansa niitä ei ollut tarvinnut uusia.
Sutttten on puolestaan pitänyt purku- ja korjauskustannusten määrää edullisena. Hintataso märkätilaremonteissa olisi ollut 40.000 - 50.000 euroa nyt kysymyksessä olevilla vaurioilla. Myös Rauttt on pitänyt kustannusten määrää edullisena ottaen huomioon kosteusvaurioitunut rakenne, jota oli pitänyt purkaa tarkemmin.
Kelttt on kertonut, että hän oli P. Phaxxxnen pyynnöstä käynyt huoneistossa siinä vaiheessa, kun siellä oli jo purettu kylpyhuonetta. P. Phaxxxne oli pyytänyt tarjousta, mutta Kelttt ei ollut kiinnostunut antamaan tarjousta, sillä hän oli katsonut remontin hyvin kalliiksi. Keltttlla oli ollut samanlainen urakka, jonka kustannukset olivat olleet 35.000 euroa. Hän ei olisi pystynyt tarjoamaan 29.000 euron urakkahintaa. Kelttt oli kokemuksesta tiennyt, että remontti tulisi olemaan hyvin laaja, koska kysymys oli ollut kahdesta tasosta.
Hovioikeus toteaa, että Sutttten on ollut pisimmän ajan tekemisissä kyseessä olevien kunnossapitotöiden kanssa, joten hänellä on ollut paras käsitys kunnossapitotöiden laajuudesta. Niin ikään kilpaileva urakoitsija Kelttt on pitänyt urakkahintaa edullisena. Hovioikeus katsoo sen vuoksi selvitetyksi, että aiheutuneet korjauskustannukset ovat olleet kohtuulliset.
P. Phaxxxne on kertonut, että he olivat pyytäneet kaksi tarjousta. Kelttt oli Phaxxxnen mukaan ilmoittanut, ettei hän olisi ehtinyt urakkaa tehdä, joten Phaxxxnet olivat valinneet Rautttn urakoitsijaksi. Hovioikeus katsoo, että osakkeenomistajat ovat riittävästi kilpailuttaneet urakkaa varsinkin, kun toinen tarjouspyynnön vastaanottajista on todennut remontin olleen edullinen.
Yhteenveto ja oikeudenkäyntikulut
Hovioikeus yhteenvetona toteaa, että vaurioiden korjaamatta jättämisestä olisi aiheutunut Phaxxxneille vähäistä suurempaa haittaa ja ettei yhtiö ollut tarpeellisten kunnossapitotöiden suhteen ryhtynyt viivytyksettä riittäviin toimiin. Näin ollen Phaxxxnet ovat voineet teettää edellä mainitut vaurioiden korjaamisen kannalta tarpeelliset kunnossapitotyöt yhtiön kustannuksella ja yhtiö on siten velvollinen korvaamaan heille näistä töistä aiheutuneet kohtuullisina pidettävät kustannukset. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei siten ole.
Yhtiö on hävinnyt muutoksenhaun. Näin ollen se on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan Phaxxxneiden oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. Yhtiöllä ei ole ollut huomautettavaa Phaxxxneiden oikeudenkäyntikulujen määrästä.
Asunto Oy Jooxxxx velvoitetaan suorittamaan P. ja A. Phaxxxnelle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 13.391,48 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
hovioikeudenneuvos M.-L. Nurttt
hovioikeudenneuvos L. Kivttt
hovioikeudenneuvos Å. Norttt
hovioikeuden esittelijä M. Pyöttt
Käräjätuomari M. Ahlttt
17/33358
JÄLJENNÖS AVSKRIFT
15.6.2017 L 14/18313
Phaxxxne, P. I. Phaxxxne, A. H. J.
Asunto Oy Jooxxxx 0118480-9
Asunto-osakeyhtiöasia 2.5.2014
Asunto Oy Jooxxxx (vastaaja tai yhtiö) omistaa Helsingin kaupungin 46. kaupunginosan korttelista nro 46146 tontin nro 8 ja sillä sijaitsevan rakennuksen. Rakennus on vuonna 1978 valmistunut rivitalo, jossa on viisi kokonaispinta-alaltaan 112 neliömetrin kokoista kaksikerroksista huoneistoa. Rakennuksen vesijohdot, viemärit ja ilmanvaihto ovat pääsääntöisesti alkuperäisessä kunnossa, putkiremonttia ei ole tehty.
P. ja A. Phaxxxne (kantajat) ovat omistaneet Asunto Oy Jooxxxxn osakkeet nrot 5-6, jotka oikeuttavat hallinnoimaan huoneistoa 4 C yhtiön omistamassa rivitalo-rakennuksessa. Kantajat olivat ostaneet huoneiston 4 C -osakkeet 31.5.2011 hintaan 286.000 euroa, jolloin kantajat olivat saaneet huoneiston hallintaansa. Kantajat ovat myyneet asunnon 29.9.2014. Hallinta oli siirtynyt uusille omistajille 31.1.2015 ja asunto oli tosiasiallisesti luovutettu 21.1.2015. Velaton kauppahinta oli ollut 332.000 euroa.
Asunto Oy Jooxxxxn hallitukseen on kuulunut viisi jäsentä, jolloin jokainen osakesarja on hallituksessa edustettuna. P. Phaxxxne oli valittu yhtiön hallituksen jäseneksi yhtiökokouksessa 26.4.2012 ja hän oli ollut hallituksen jäsen yhtiökokoukseen 11.6.2014 saakka. Yhtiöllä ei ole ollut ammatti-isännöitsijää, vaan isännöitsijänä on toiminut joku asukkaista, 1.10.2012 lähtien V. Juntttnen. Ennen V. Juntttsta isännöitsijänä oli toiminut Pentti Vihtttnen. Myös yhtiön huolto on hoidettu omatoimisesti, vuoroviikoin kaksi viikkoa kerrallaan.
Kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajille:
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaisena korvauksena selvittelykuluista 1.744,19 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.6.2013 lukien,
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaisena korvauksena kunnossapitotöihin liittyvistä purkutyökustannuksista 4.799,78 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.6.2013 lukien,
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaisena korvauksena korjaustöiden teettämisestä 29.018,24 euroa korkölain'4 §:n:1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30.4.2014 lukien sekä
Kantajien oikeudenkäyntikulut 39.713,78 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut ratkaisun antamispäivästä.
Alkukesästä 2012 lähtien kantajat olivat havainneet asunnossa poikkeavia hajuhaittoja ja ilmoittaneet havainnoistaan toistuvasti vastaajan silloiselle isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille. Voimakkaat hajuhavainnot olivat esiintyneet asunnossa erityisesti saunoessa.
Vastaajan edustajat olivat käyneet asunnossa tekemässä tarkastuksia mutta ilmoittaneet, ettei asunnossa ollut mitään hajuja ja että vastaaja-ei tule ryhtymään mihinkään toimenpiteisiin.
Kantajat olivat toistuvasti pyytäneet vastaajaa ryhtymään tutkimus- ja selvittelytoimiin asunnossa olevien vikojen vuoksi. Kirjallisesti kantajat olivat ilmoittaneet haitasta vastaajalle ensimmäisen kerran 15.2.2013. Koska vastaaja ei ollut suostunut selvitystoimiin, olivat kantajat tilanneet rakennusinsinööri J. Sutttten selvittämään vikoja ja tutkimaan asuntoa.
Sutttten toimittamaan katselmukseen 8.4.2013 olivat osallistuneet vastaaja, isännöitsijä sekä hallituksen puheenjohtaja. Katselmuksessa oli todettu hajuhaitan lisäksi myös muita vikoja. Huoneiston alkuperäisessä kunnossa olevissa märkätiloissa ei ollut vesi- tai kosteuseristeitä.
Lisätarkastusten sekä korjaustöiden tekeminen oli ollut välttämätöntä.
Sutttten lausunto oli toimitettu vastaajalle. Kantajat olivat myös uudistaneet vaatimuksensa vastaajan kunnossapitovelvoitteesta 6. - 8.5.2013 lähettämässään kirjeessä. Vastaaja ei kuitenkaan ollut korvannut vikojen selvittelystä aiheutuneita kustannuksia, eikä ilmoittanut ryhtyvänsä mihinkään korjaus- tai kunnossapitotoimiin kantajien asunnon osalta.
Kantajat olivat purkaneet Sutttten ohjeiden mukaisesti pesuhuoneiden pintarakenteita ja havainneet rakenteissa olevan erittäin paljon hiirien ulosteita, hiirien pesiä, kosteutta, outoa rihmastoa sekä kosteuden aiheuttamia jälkiä. Rakenteet olivat haisseet voimakkaasti. Kantajat olivat kutsuneet asunnolle yhtiön entisen isännöitsijän ja entisen hallituksen puheenjohtajan, jotka olivat kehottaneet kantajia ottamaan välittömästi yhteyttä nykyiseen isännöitsijään ja hallituksen puheenjohtajaan. Isännöitsijä Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja Alattt olivat saapuneet asunnolle, mutta he eivät olleet ottaneet kantaa asiaan ollenkaan. Kantajat olivat vaatineet vastaajaa ryhtymään toimenpiteisiin rakenteissa olevien vaurioiden ja terveyshaitan poistamiseksi jo huhtikuussa 2013.
Kantajat olivat tilanneet Sutttten tarkastuskäynnille huoneistoon. Sutttten oh kaynyt asunnossa 24.5.2013 ja todennut pesuhuoneiden välisessä välipohjarakenteessa olevan runsaasti hiiren ulosteita ja pesiä sekä että rakenteissa oh runsaasti silmin havaittavia jälkiä vanhoista kosteusvauriosta sekä tummumaa/mikrobikasvustoa eristeissä alumiinipaperissa sekä puurakenteissa. Rakenteissa oli myös llut havaittavissa kosteutta. Sutttten oli todennut, että tilassa oli selkeä mikrobiperäinen tuoksu. Kylpyhuoneiden välipohjassa kulkeva viemäri oli myös todettu rikkoutuneeksi ja yläkerran lattian vuotavan vettä välipohjaan. Sutttten oli todennut, että asunnossa oli selkeä terveyshaita hiirien ulosteiden ja pesien sekä kosteus- ja mikrobivaurioiden johdosta. Kunnostus- ja korjaustarve oli kiireellinen vuotovahingon, kosteusvaurioiden ja sisäilmahaittojen vuoksi.
Tiedot edellä mainituista havainnoista ja korjaustarpeesta oli lähetetty vastaajalle. Kantajat olivat vaatineet vastaajaa korvaamaan selvittelykulut sekä ryhtymään yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjaamiseen. Vastaaja ei ollut korvannut selvittelykustannuksia, eikä ryhtynyt asiassa mihinkään korjaustoimenpiteisiin, vaikka asunnon rakenteista oli jo löytynyt hiiren ulosteita, mikrobivaurioita ja vuotava putki. Vastaaja oli kieltäytynyt korjaamasta rakenteissa ja järjestelmissä havaittuja vikoja.
Asunnossa olevan terveyshaitan vuoksi asiassa oli oltu yhteydessä terveydensuojeluviranomaisiin. Helsingin kaupungin ympäristötarkastaja N. Kuptttnen oli 30.5.2013 ilmoittanut olevansa yhteydessä vastaajayhtiön isännöitsijään asian johdosta. Ympäristökeskuksessa asia oli vireillä, mutta viraston kiireistä johtuen asia oli ollut jonossa asunnontarkastuksen suhteen. Terveystarkastaja oli ollut korjaustarpeesta ja terveyshaitasta samaa mieltä kuin Sutttten. Terveystarkastajan mukaan korjaustarve oli ilmeinen, mutta tarkastaja ei ollut ottanut kantaa vastaajan kunnossapitovastuuseen. Asunnon tarkastukseen ei ollut enää ollut tarvetta sen jälkeen kun vaurioituneet rakenteet ja materiaalit oli purku-urakoitsijan toimesta poistettu ja asunto desinfioitu, mistä syystä kantajat olivat peruuttaneet asunnon tarkastuspyynnön.
Korjausten välttämättömyyden vuoksi ja koska vastaaja oli ilmoittanut, ettei yhtiö ryhdy asiassa toimenpiteisiin, kantajat olivat tilanneet vaurioituneiden rakenteiden ja järjestelmien purkutyöt urakoitsijalta.
Kantajat olivat pyytäneet urakkatarjousta myös toiselta urakoitsijalta. Vaurioituneet rakenteet ja materiaalit oli purettu 7.6.2013 mennessä asunnosta, jolloin purkutöiden valvojana toiminut Sutttten oli suorittanut asunnossa työmaakatselmuksen. Katselmuksessa oli todettu, että vaurioituneet rakenteet ja materiaalit oli pääosin poistettu ja jäljelle jäävät rakenteet asianmukaisesti desinfioitu ja käsitelty. Saunan lattianrajassa ja lattian sisällä olevia puurakenteita oli vielä osin ollut jäljellä.
Pesuhuoneen vanhan lattiarakenteen vaurioituneet puupalkit oli myös purettu ja yksi palkkeja kantava vaurioitunut runkotolppa oli katkaistu eteisen vastaiselta seinältä. llmanvaihtoputkiston havaittiin olleen vanhaa peltistä kurkkutorvikanavaa, joka oli ollut rutussa ja rikkoutunut ja jossa oli ollut reikiä useammassa kohdassa. Kanaviston liitoksia oli aiemmin teipattu muoviteipillä. Pesuhuoneen alakaton yläpuolella olevaa kattorakennetta oli aikaisemmin korjattu epämääräisillä levynpalasilla. Yläpohjan höyrynsulun mahdollisia puutteellisuuksia ei ollut voitu tarkastaa.
Jotta asunnon pesutilat oli saatu asumiskäyttöön kelvollisiksi, oli Sutttten näkemyksen mukaan välttämätöntä ja hyvän rakennustavan mukaista tehdä myös seuraavat asiat:
- Kaikki loput materiaalijätteet tuli imuroida ja puhdistaa rakenteet. Tilat tuli kauttaaltaan imuroida puhtaaksi.
- Kaikki vanhat ohutpeltiset ilmanvaihto "kurkkuputket" tuli uusia joko muovikanavalla tai kovapeltisellä kierresaumakanavalla ja liitokset tuli tiivistää asianmukaisesti.
- Yläkerran pesuhuoneen yläpohjarakenne tuli tarkastaa ja varmistaa höyrynsulun tiiveys.
- Kaikki mahdolliset reiät rakenteissa tuli tiivistää siten, että esimerkiksi mahdolliset hiirien tuloreitit saatiin suljettua.
- Välipohja tuli rakentaa uudestaan betonirakenteisena kantavana laattana, joka tuettiin olemassa oleviin rakenteisiin.
- Saunan lattianrajasta ja lattian sisältä tuli poistaa kaikki puuainesmateriaali.
- Eteisen vastaisen seinän välipohjarakennetta kantavat runkotolpat tuli tarvittaessa "kengittää" jotta lattian sisään ei jäänyt puurakenteita.
Katkaistu runkotolppa tuli korjata.
- Lattian alajuoksujen poiston ja puhdistuksen jälkeen jäävät rakenteet tuli desinfioida ja käsitellä kuten aiemmin muut jäljelle jäävät rakenteet.
- Yläkerran pesuhuoneen jäljelle jäävät seinärungot tuli katkaista siten, että puurakenteiset seinät alkavat vasta betonisen lattiarakenteen yläpuolelta eivätkä jää lattian sisään.
- Yläkerran pesuhuoneen seinissä olisi suositeltavaa käyttää valmiiksi käsiteltyjä kosteudenkestäviä levyjä puurunkoisten seinien osalla.
- Saunan eristeenä oli suositeltavaa käyttää esimerkiksi alumiinipaperipintaisia eristelevyjä.
- Viemärit tuli uusia puretuilta osilta käyttäen tyyppihyväksyttyjä osia ja kaivoja.
- Yläkerran pesuhuoneen vesiputket tuli uusia asianmukaisesti eristetyillä putkilla ja kaikki vesipisteet varustaa sulkuventtiilein.
- Saunan lattian vedeneriste tuli toteuttaa siten, että se voidaan liittää alakerran pesuhuoneen vedeneristeeseen.
- Vedeneristeiden tuli olla tyyppihyväksyttyjä materiaaleja ja vedeneristeet tuli suorittaa sertifioidun vedeneristäjän toimesta ja vedeneristeet tuli tarkastaa ennen pinnoitustöiden aloittamista.
- Korjaustyöstä tuli laatia erikseen tarkempi korjaustyösuunnitelma tai
-selostus tarvittavine yksityiskohtineen.
- Uusittaessa ja korjattaessa rakenteita, tuli noudattaa määräyksiä ja ohjeita sekä korjaustyöt tuli valvoa asianmukaisesti.
Korjaustoimet olivat välttämättömiä ainoastaan kosteus- ja homevaurioiden, sekä tuhoeläinvaurioiden korjaamiseksi, sekä rikkoutuneiden putkien korjaamiseksi. Korjausten yhteydessä oli välttämätöntä purkaa ja uusia myös katto-, seinä- ja lattiapinnoitteet vaurioituneiden rakenteiden kohdilta. Vastaajalla oli ollut mahdollisuus ryhtyä korjaussuunnitelman hankkimiseen sekä korjaustöitä koskevan urakan tilaamiseen ennen kantajien tilaamia suunnittelu- ja korjaustöitä.
Valvontamuistio sekä katselmuksessa otetut valokuvat oli toimitettu vastaajalle. Kantajat olivat vastaajalle toimittaneet 12.6.2013 urakkatarjouksen korjausten osalta ja 14.6.2013 selvityksen purkukustannuksista. Kantajat olivat varanneet 12.6.2013 vastaajalle mahdollisuuden teettää korjaustyöt valitsemallaan urakoitsijalla. Vastaaja oli kieltänyt kantajien asiamiestä osallistumasta 15.6.2013 pidettävään hallituksen kokoukseen, jonne kantajat oli kutsuttu. Kantajat olivat ilmoittaneet 2.7.2013 vastaajalle teettävänsä vastaajan kunnossapitovastuulle kuuluvat kunnossapitotyöt, koska vastaaja ei ollut ryhtynyt mihinkään toimiin asiassa.
Vastaajayhtiön isännöitsijä oli ilmoittanut 28.6.2013, että kyseessä ei ollut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukainen tilanne. Isännöitsijän mukaan kaikki purkutyöt, lukuun ottamatta hiiren pesien aiheuttamaa vähäistä tarvetta, olivat olleet turhia ja tarpeettomia. Vastaaja oli katsonut selvitys- ja purkutoimien olleen luvattomia ja tarpeettomia eikä vastaaja ollut katsonut olevansa korjaus- tai kunnossapitovastuussa mistään kantajien ilmoittamista korjaustoimenpiteistä.
Laboratoriotulokset pesuhuoneiden rakenteista otetuista näytteistä olivat valmistuneet 8.7.2013. Ne oli toimitettu vastaajalle, joka ei ollut reagoinut tuloksiin mitenkään. Kantajat olivat tilanneet hyvän rakennustavan mukaisesti korjaussuunnitelmat Suttttelta. Suunnitelmat olivat valmistuneet 11.7.2013 ja ne oli toimitettu vastaajalle. Kantajat olivat tilanneet urakoitsijan suorittamaan korjaustyöt ja korjausurakan aloituskokous oli pidetty asunnossa 17.7.2013. Isännöitsijä oli kutsuttu kokoukseen, mutta hän ei ollut siihen osallistunut. Vastaajayhtiön hallitus oli katsonut asiassa kiirehdityn liikaa, eikä hyväksynyt mitään toimenpiteitä asunnon korjaamisen suhteen.
Asunnon yläpohjassa oli 26.7.2013 havaittu olevan runsaasti vanhoja kosteusvaurioita, joita oli ilmeisesti yritetty aikaisempien vesikattovuotojen vuoksi peitellä paikkauksilla. Korjaustöiden valvoja Sutttten oli ilmoittanut urakoitsijalle, että vaurioituneet rakenteet oli suojattava välittömästi mikrobien leviämisriskin vuoksi tiiviillä muovikalvolla ja että tuhoeläinten desinfiointiin erikoistunut taho oli tilattava asuntoon laajojen tuhoeläinhavaintojen vuoksi.
Lisävauriohavainnoista ja -korjaustarpeista oli lähetetty tieto vastaajalle.
Seuraavassa työmaakokouksessa 5.8.2013 läsnä oli ollut myös vastaajayhtiön isännöitsijä ja hänen kutsumanaan Kiinteistöliiton neuvontainsinööri J. Häntttnen. Vastaajan edustaja ei ollut saapunut 8.8.2013, 13.8.2013, 15.8.2013, 21.8.2013, 26.8.2013 ja 29.8.2013
pidettyihin kokouksiin eikä 12.9.2013 pidettyyn lopputarkastukseen. Kantajat olivat ilmoittaneet vastaajalle kaikista kokouksista ja vastaaja oli kategorisesti kieltäytynyt osallistumasta niihin.
Kantajille on aiheutunut 1.744,19 euron tutkimus- ja selvityskustannukset sekä 4.799,78 euron viallisten ja vaurioituneiden rakenteiden ja järjestelmien purkukustannukset. Kantajat ovat vaatineet kustannusten korvaamista vastaajalta viimeistään 26.6.2013.
Kantajille on aiheutunut viallisten ja vaurioituneiden rakenteiden ja järjestelmien korjaustöistä yhteensä 24.388,39 euron kustannukset sekä viallisten ja vaurioituneiden rakenteiden ja järjestelmien korjaustöiden suunnittelusta ja valvonnasta yhteensä 4.629,85 euron kustannukset.
Kantajat ovat vaatineet kustannusten korvaamista 30.3.2014 mennessä.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § mukaan yhtiö on kunnossapitovastuussa yhtiön rakennuksesta ja huoneistosta siltä osin kuin kunnossapitovastuu ei kuulu osakkaalle.
Asunto Oy Jooxxxxn yhtiöjärjestyksen 18 §:ssä kunnossapitovastuu on määritelty siten, että osakkeenomistaja on velvollinen omalla kustannuksellaan toimittamaan huoneistonsa sisäkorjaukset. Yhtiö korjauttaa kuitenkin rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä ne lämpö-, vesi- ja viemärijohdot, jotka olivat huoneistoissa kun ne luovutettiin osakkeenomistajille tai yhtiö on myöhemmin huoneistoon laitattanut. Yhtiö suorittaa sähköjohtojen korjaukset mittariin saakka. Yhtiö ei ole velvollinen suorittamaan edellä mainittuja korjauksia, jos osakkeenomistaja tai muu huoneiston haltija on aiheuttanut vian tahallisesti tai ilmeisellä huolimattomuudella.
Kantajilla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy ilmoittaa asuntonsa poikkeavista hajuhavainnoista vastaajalle ja vaatia vastaajaa ryhtymään asiassa riittäviin ja asianmukaisiin selvitystoimiin epäilyjen vikojen osalta. Vastaaja ei ole selvitysten suhteen ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin. Asunto-osakeyhtiölakia koskevan hallituksen esityksen mukaan asunto-osakeyhtiö on velvollinen vastaamaan selvityskustannuksista.
Vastaaja on kunnossapitovastuussa yhtiön rakenteista, eli esimerkiksi lämmöneristeistä, seinärakenteista, vedeneristyksistä ja viemäriputkistoista. Vastaaja on kuitenkin kieltäytynyt ryhtymästä rakenteiden ja järjestelmien kunnossapito- ja korjaustöihin. Kaikki kantajien toimenpiteet ovat kohdistuneet sellaisiin rakenteisiin, eristeisiin ja perusjärjestelmiin, jotka kuuluvat vastaajan kunnossapitovastuulle.
Selvitykset ja korjaukset ovat olleet laajuudeltaan välttämättömiä vaurioiden ja terveyshaittojen poistamiseksi asunnosta, eikä korjaustöillä ole miltään osin muutettu asunnon käyttöjärjestystä esimerkiksi laajennuksia, tasonparannuksia tai muuta vastaavaa ei ole tehty.
Asunnon hajuhaitan ja vaurioiden tarkastuksiin sekä asunnon rakenteiden purkutöihin ja korjaustöihin ei ole ryhdytty niistä etukäteen vastaajalle ilmoittamatta ja vaatimatta vastaajaa ensisijaisesti toimimaan
kunnossapitovelvollisuutensa velvoittamana. Vaatimuksista huolimatta vastaaja ei ole ryhtynyt mihinkään edellä mainittuihin toimenpiteisiin,
jotka kantajat ovat Joutuneet teettämään terveyshaitan ja vaurioiden poistamiseksi asunnosta. Kysymys on ollut ainoastaan välttämättömistä asunnon rakenteet ennallistavista korjaustöistä, jotta asunto on saatu asumiskelpoiseksi. Rakenteissa olleet kosteus- ja mikrobivauriot putkivuodot ja tuhoeläinten ulosteet olivat olleet sellaisia, jotka olivat edellyttäneet niiden poistamista asunnosta hyvin kiireellisesti.
Asunnossa oli ollut terveyshaittoja. Ulkopuolinen valvoja oli valvonut kustannuksia ja korjaustyöt oli suoritettu hyvän rakennustavan edellyttämällä tavalla laadittuja suunnitelmia ja nykyisiä rakennusmääräyksiä noudattaen. Asunnon sisäpinnoitteet oli ollut välttämätöntä uusia rakenteiden vauriokorjausten yhteydessä. Selvitys­ ja korjaustöistä oli ilmoitettu vastaajalle ennen niihin ryhtymistä ja toimiin oli ryhdytty vasta kun vastaaja oli passiivisesti tai nimenomaisesti kieltänyt noudattamasta omaa kunnossapitovastuutaan.
Vastaaja on kiistänyt kantajien vaatimukset sekä perusteeltaan että määrältään siltä osin, kun vaatimukset ylittävät 8.060 euroa. Vastaaja on vaatinut, että kanne hylätään 8.060 euroa ylittävältä osin ja että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 36.831,90 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut ratkaisun antamispäivästä.
Kantajat olivat ostaneet nyt kysymyksessä olevan huoneiston 31.5.2011 hintaan 286.000 euroa. Asunto oli tuolloin ollut huonokuntoinen, mikä oli ollut kantajien tiedossa ja havaittavissa. Asunnon aiempi vuokralainen oli ruokkinut koiriaan takapihalla, mikä on saattanut tuolloin johtaa hiiriongelman syntymiseen. Kiinteistömaailma välitti asunnon tarjouskaupassa huonokuntoisena remontoitavaksi tarkoitettuna asuntona, jonka lähtöhinta oli 229.000 euroa. Kantajat olivat laittaneet asunnon myyntiin kesäkuussa 2014. Pyyntihinta oli silloin 336.000 euroa eli 50.000 euroa enemmän kuin ostohinta. Myyntiasiakirjoissa kantajat ovat kertoneet, että asunto oli ostettu huonokuntoisena. Esitteissä mainostetaan sitä, että asunto oli 2011-2014 välisenä aikana täysin remontoitu. Kantajat olivat myyneet omistamansa osakkeet 29.9.2014 allekirjoitetulla kauppakirjalla hintaan 332.000 euroa.
Asunnon ostettuaan kantajat olivat asuneet suurimman osan ajasta muualla kuin asunnossa. Ilmoituksensa mukaan kantajat eivät olleet käyttäneet asunnon saunaa ensimmäisenä vuotena asunnon ostettuaan. Kantajat olivat remontoineet asuntoa jo vuosina 2011-2012 ja vuonna 2013 heidän suunnitelmissaan oli tehdä pesutilojen täysremontti.
Kantajat olivat elokuussa 2012 ilmoittaneet isännöitsijä V. Juntttselle havainneensa asunnossa hajuhaittoja silloin, kun alakerran saunaa lämmitettiin. Asianosaiset olivat sopineet, että ainakin isännöitsijä tulee tarkistamaan hajuhaitat, mutta kantajat olivatkin lähteneet Thaimaahan syksyksi ja talveksi 2012. Kantajat olivat 15.2.2013 Thaimaasta lähettäneet isännöitsijä Juntttselle sähköpostia, jossa he olivat ilmoittaneet olleensa saunasta tulevasta hajuhaitasta yhteydessä asunnon edelliseen omistajaan, joka oli kertonut sisäkaton remontoimisesta vesivuodon johdosta. Kantajat olivat ilmoittaneet palaavansa Suomeen maaliskuun lopulla, jolloin hajun syy täytyisi selvittää.
Jo ennen kantajien paluuta isännöitsijä Juntttnen oli selvittänyt sähköpostitse kantajien mainitsemaa sisäkaton korjausta. Muut hallituksen jäsenet olivat päässeet pyynnöstään tutustumaan tilanteeseen paikan päällä vasta kun kantajat olisivat palanneet matkoiltaan. Isännöitsijä Juntttnen, hallituksen puheenjohtaja J. Alattt (Alattt) ja Eivor Alattt olivat 26.3.2013 menneet tutkimaan tilannetta. He eivät olleet havainneet asunnossa mitään poikkeavaa hajua, vaikka sauna oli ollut päällä.
Edellä mainitun tarkastuksen jälkeen kantajat olivat kutsuneet Juntttsen ja Alatttn uudelleen tutustumaan tilanteeseen rakennusinsinööri Sutttten kanssa 8.4.2013. Tarkastuksessa Sutttten oli todennut Juntm ja Alatttn läsnä ollessa, ettei asunnossa ollut poikkeavaa hajua, - vaan ilmanvaihdosta johtuen hieman tunkkainen ilma. Kantajat olivat ilmoittaneet aikovansa remontoida asunnon muun muassa märkätilojen osalta, jolloin Sutttten oli todennut, että rakenteiden kuntoa voidaan tutkia joka tapauksessa tehtävän kylpyhuoneremontin yhteydessä eikä sitä ennen kannattanut tehdä mitään.
Sutttten 25.4.2013 antamassa lausunnossa oli todettu, että pesuhuoneessa oli havaittu voimakasta hajua toisin kuin Sutttten oli huoneistossa Juntttselle ja Alatttlle suullisesti todennut. Sutttten oli kuitenkin todennut, että kun poistoilma kytkettiin täydelle teholle, hajuhaittaa ei pystynyt noin puolen tunnin päästä enää havainnoimaan. Sutttten oli todennut, että hajun syyn selvittäminen edellytti rakenteiden purkamista. Sutttten lausunnossa oli todettu, ettei yläkerran pesuhuonetta ollut käytetty pariin vuoteen ja että asukkaat olivat suunnitelleet täysremonttia yläkerran pesuhuoneeseen. Sutttten oli todennut märkätilojen rakenteiden olevan pääosin alkuperäisessä kunnossa. Varsinaisia kosteusvaurioita hän ei ollut havainnut, mutta totesi märkätilojen ohittaneen teknisen käyttöikänsä ja suositteli niiden uusimista.
Kantajat olivat toimittaneet Sutttten raportin Juntttselle ja Alatttlle. Juntttnen oli ilmoittanut yhtiön palaavan asiaan Alatttn palattua matkoiltaan. Jo ennen Alatttn paluuta P. Hyvtttki oli kantajien asiamiehenä 8.5.2013 lähettänyt vastaajalle kirjeen. Kirjeessä oli esitetty perusteettomia väitteitä tapahtumainkulusta ja huoneistossa tehdyistä havainnoista muun muassa terveyshaittojen osalta. Kirjeessä kantajat olivat esittäneet ensimmäisen kerran asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaisen huomautuksen kiireellisestä kunnossapitotarpeesta.
Vastaajalle oli annettu seitsemän vuorokautta aikaa vahvistaa kirjallisesti korjauksiin ryhtyminen.
Juntttnen ja Alattt olivat kantajille lähettämässään kirjeessä todenneet muun muassa, ettei Sutttten lausunto vastannut sitä mitä hän oli sanonut paikan päällä. Kiinteistömaailman edustajan P. Saatttnen oli myös käynyt tarkastelemassa hajuja niitä havaitsematta. Juntttnen Ja Alattt olivat myös todenneet, että Sutttten ehdotus, Jonka mukaan tarkastus suoritettaisiin joka tapauksessa tehtävän kylpyhuoneremontin yhteydessä, oli asianmukainen. Vastaaja ei ollut kieltäytynyt teettämästä vastuulleen mahdollisesti kuuluvia korjauksia. Hyvtttki oli kuitenkin lähettänyt vastaajalle kirjeen 10.5.2013, jossa oli todettu, että korjaukset tullaan teettämään vastaajan kustannuksella vastaajan kieltäydyttyä korjauksista. Mahdollisesta kunnossapitotarpeesta tai korjausten kiireellisyydestä ei ollut tässä vaiheessa mitään selvitystä.
Vastaaja oli käsitellyt asiaa hallituksen kokouksessa 14.5.2013, jossa myös P. Phaxxxne oli ollut läsnä. Kokouksessa oli keskusteltu hajuhaitoista ja todettu, että niitä koskevat tiedot olivat osin ristiriitaisia eikä mahdollisen hajuhaitan terveydellisistä vaikutuksista ollut tietoa. Kokouksessa oli päätetty, että P. Phaxxxne kutsuisi Helsingin kaupungin ympäristö- ja terveystarkastajan havainnoimaan mahdollisia hajuhaittoja. Vastaaja teettäisi lisätutkimukset, mikäli tarkastaja havaitsisi hajuhaittoja ja toteaisi lisätutkimusten olevan tarpeellisia.
Osapuolet olivat tässä vaiheessa saavuttaneet yksimielisyyden asian etenemistavasta ja vastaaja oli todennut, että yhtiö huolehtisi asianmukaisesti vastuulleen kuuluvista remonteista. Helsingin ympäristökeskus oli ilmoittanut tulevasta tarkastuksesta vastaajalle 17.5.2013. P. Phaxxxne oli kuitenkin peruuttanut toimenpidepyyntönsä 10.6.2013, eikä sovittua viranomaistutkimusta ollut koskaan tehty. Kantajat olivat kuitenkin ryhtyneet purkamaan märkätilojen rakenteita ennen viranomaistutkimuksen toteuttamista ja rakenteista oli löytynyt muun muassa hiiren ulosteita. Kantajien ilmoitettua tästä Juntttselle ja Alatttlle, he olivat käyneet tutustumassa tilanteeseen 23.5.2013. Juntttnen oli soittanut Helsingin ympäristökeskukselle, mistä oli kuitenkin ilmoitettu, ettei ohjeita annettu puhelimitse.
Kantajien pyynnöstä Sutttten oli 24.5.2013 käynyt huoneistossa ottamassa näytteitä ja valokuvia välikaton eristeistä ja todennut, että hiiren ulosteista voi aiheutua terveyshaittaa. Käyttämättömänä olleen yläkerran pesuhuoneen lattiasta oli todettu veden tulevan läpi. Sutttten oli lähettänyt havaintonsa tiedoksi kantajille ja Rytmi Rakennus Oy:lle. Kantajat olivat ilmoittaneet vastaajalle 24.5.2013, että Rytmi Rakennus Oy aloittaa purkutyöt 30.5.2013. Rytmi Rakennus Oy oli toimittanut tuntityöhinnastonsa ja työaika-arvionsa kantajille vasta 28.5.2013, mistä päätelleen purku-urakkaa ei ollut kilpailutettu. Yhtiölle ei ollut annettu mahdollisuutta reagoida uusiin havaintoihin ennen purkutöiden aloittamista. Vastaaja ei ollut kieltäytynyt vaurioepäilyjen selvittämisestä ja vaurioiden korjaamisesta.
Asunnossa oli 7.6.2013 pidetty katselmus, jossa paikalla oli Sutttten lisäksi ollut vastaajan edustajana M. Vihtttnen Pientalotaitajat Oy:stä. Asunnossa oli tehty yhtiön tietämättä erittäin laajat, kantaviin rakenteisiinkin kohdistuvat purkutyöt, joihin yhtiö ei ollut antanut lupaa. Puretut osat oli hävitetty niin, etteivät yhtiön edustajat päässeet niitä tutkimaan. Sutttten oli 10.6.2013 lähettänyt kantajille ja vastaajalle muistion, jossa oli ehdotettu paljon erilaisia perustavaa laatua olevia rakenteita muuttavia toimenpiteitä, vesijohtojen ja viemäreiden uusimista, parempia eristeitä, ilmanvaihtoputkien uusimista ynnä muita rakenteellisia muutoksia. Muistiossa oli ilmoitettu, että mikäli vastaaja haluasi käyttää remontissa omia urakoitsijoitaan, tuli siitä ilmoittaa 11.6.2013. Yhtiön oli mahdotonta ottaa asiaan kantaa yhdessä päivässä.
Kantajat olivat 15.6.2013 ottaneet yhteyttä M. Vihtttseen ja Vihtttnen oli vielä samana päivänä ilmoittanut kantajille seuraavaa:
-Asiassa oli selvittämättä, mistä hiiret olivat tulleet rakenteisiin ja oliko ongelma taloyhtiön vastuun piirissä.
-Saunan rakenteet olivat normaalin ja hyvän 1970-luvun rakennustavan mukaisia. Lattiassa ei ollut rakenteellisia ongelmia. Saunan uusiminen oli osakkaan vastuulla oleva asia. Seinän runkorakenteen jääminen lattian alapuolelle oli syytä muuttaa saunan uusimisen yhteydessä, vaikka rakenteet ovat täysin kuivia ja terveitä.
- Saunan purkamisesta oli alkanut suuri purkuoperaatio, jossa ilman yhtiön lupaa oli rikottu kantava välipohja ja täysin ehjät puuvasat. Kaikki materiaali oli kuljetettu pois työmaalta.
- Uusi lattia oli ollut pakko tehdä vanhan purkamisen takia, mutta sen olisi voitu tehdä puusta.
- Asunnossa oli purettu myös vesi- ja viemäriputkistoja, joissa ei ollut sellaista vikaa, että niiden purku tai ennallistaminen olisi ollut yhtiön vastuulla.
- Ilmastointi oli tehty 1970-luvun säännösten mukaisesti, se oli toiminut 37 vuotta ilman että mitään kiireellistä korjauksen tarvetta oli ilmennyt. Ilmastoinnin mahdollinen uusiminen tuli tehdä yhtiön päätöksellä eikä yksittäisen osakkaan omatoimisena työnä.
- Kylpyhuoneremontin vuoksi irrotetut sähkörasiat eivät kuuluneet yhtiön vastuulle.
- Yläkerran kylpyhuone oli toiminut 37 vuotta moitteettomasti ja silikonisaumat olivat voineet rikkoutua saunan purkamisen yhteydessä. Palkkien eheys osoitti, ettei vuoto ole ollut pitkäaikainen.
- Sutttten korjausesitykset eivät olleet yhtiön tilaamia eivätkä kuuluneet sen maksettaviksi.
- Mikäli asiassa oli pyydetty vain yksi tarjous kilpailuttamatta työtä, oli mahdollisen työn tilaaja yksin vastuussa kuluista.
- Laskut ja tarjoukset olivat selvästi ylimitoitettuja.
- Vihtttnen oli esittänyt järkevän kokonaisratkaisun, jossa mietittäisiin asia koko yhtiön kannalta ja samalla sovittaisiin mahdolliset yhtiölle myöhemmin tulevat korjaustyöt.
Yhtiön hallitus oli pitänyt asian johdosta kiireellisen kokouksen 15.6.2013. Hallitus oli todennut kantajien asunnon korjausten osalta Vihtttsen raporttiin perustuen muun muassa, että olisi ollut tarpeellista purkaa vain saunan katon panelointi, poistaa hiiren ulosteet ja vaurioituneet lämpöeristeet. Kaikki muut toimenpiteet olivat olleet tarpeettomia ja ylimitoitettuja. Yhtiön vastuulla oli ollut vain desinfiointi, uudet eristeet ja panelointi siltä osin, kun toimenpiteet olivat perusteltuja hiiren ulosteiden aiheuttaman purkutyön vuoksi. Hallitus oli päättänyt esittää ylimääräiselle yhtiökokoukselle, että urakan yhteydessä tulee kayttää ulkopuolista asia tuntijaa kunnostuksen valvonnassa. Osakkaan tulee varata hallitukselle riittävä aika tutustua työsuunnitelmiin eikä urakkaa saanut aloittaa ennen kuin hallitus oli antanut siihen luvan. Lain mukaan hallituksen jäsen ei voi osallistua hallituksen kokoukseen asiamiehen välityksellä, joten vastaaja ei ollut hyväksynyt Hyvttten osallistumista hallituksen kokoukseen.
Kantajat olivat kuitenkin omavaltaisesti ryhtyneet toteuttamaan urakkaa, ja he olivat lähettäneet Juntttselle ja Alatttlle sähköpostitse kutsun tulla käymään huoneistossa 25.6.2013, jolloin urakoitsija, urakkatyön suunnittelija ja valvoja olisivat paikalla. Juntttnen oli samana päivänä ilmoittanut kantajille, että yhtiö huolehtii perusteettomasti ja luvattomasti tehtyjen purkutöiden ennallistamistöiden teettämisestä tai antaa siihen suostumuksensa asianmukaisen selvityksen saatuaan. Kantajilla ei ollut oikeutta teettää töitä ilman yhtiön suostumusta. Juntttnen oli ilmoittanut, että asiaa tultaisiin käsittelemään 17.7.2013 pidettävässä ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksessa oli hyväksytty edellä mainitussa hallituksen kokouksessaan 15.6.2013 päätetyt asiat.
Kantajat olivat toimittaneet 11.7.2013 yhtiölle tiedoksi asunnon rakenteista otettujen näytteiden mikrobianalyysitulokset. Tuloksissa ei kuitenkaan ollut mainittu mitään terveyshaitoista vaan ainoastaan vaurion viitteistä. Yhtiön edustajilla ei ollut asiantuntemusta tulkita tuloksia eikä arvioida tutkimusten asianmukaisuutta. Yhtiöllä ei myöskään ollut syytä hankkia sitä varten erityisasiantuntijaa, koska kantajat olivat jo ilmoittaneet, että he teettävät remontin itse yhtiön kannasta riippumatta.
Heinäkuun 2013 lopulla kantajat olivat ilmoittaneet yhtiölle, että myös asunnon katon eristeistä oli löytynyt hiirien jätöksiä, kattovuotojen muovisia paikkoja ja samanlaisia ilmanvaihtoputkia kuin alemmissakin osissa. Kantajat olivat vaatineet, että tuhoeläinalan ammattilaiset kutsutaan paikalle. Juntttnen oli 31.7.2013 vastannut, että asiasta päättäminen edellyttää hallituksen päätöstä, ja että päätös tullaan tekemään viipymättä. Juntttnen ja puolueeton asiantuntija olivat sovitusti olleet menossa tarkastamaan asuntoa 1.8.2013. Sutttten oli kuitenkin 31.7.2013 peruuttanut käynnin, eikä yhtiön edustaja ja Kiinteistöliiton neuvontainsinööri J. Häntttnen olleet päässeet tarkastamaan tilannetta. Sutttten oli määrännyt uudeksi tarkastusajankohdaksi 5.8.2013, vaikka Juntttnen oli ilmoittanut, ettei ajankohta sopinut.
Juntttnen ja Häntttnen olivat päässeet tarkastuskäynnille 5.8.2013. Häntttnen oli todennut, ettei osakkaiden remontti ollut mennyt niin kuin pitäisi, ei ilmoitusten, suunnitelmien, selvitysten, kilpailutuksen eikä valvonnan osalta. Osakkaat olivat teettäneet työtä vain osakkaina, yhtiölle tulleet ilmoitukset sekä ilmoitetut aikataulut olivat vaihtuneet, siirtyneet ja tulleet aivan liian lyhyellä varoitusajalla. Yhtiö oli 10.8.2013 lähettänyt kantajille selvityksen hiirihavainnoista ja niiden torjunnasta jatkossa.
Kantajat olivat jatkaneet omatoimista töiden teettämistä välittämättä yhtiön kannasta eikä yhtiö ollut osallistunut seuraaviin kokouksiin.
Kantajat olivat vielä laajentaneet remonttia omavaltaisesti muun muassa alakerran pesuhuoneeseen ja vaatehuoneeseen. Remontissa oli muun muassa uusittu saunatilat kokonaan, korvattu vesikiertoinen lattialämmitys sähkötoimisella lämmityksellä ja uusittu valaistuksia.
Asunto Oy Jooxxxxn omistaman rakennuksen kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n ja 3
§:n sekä yhtiöjärjestyksen 18 §:n mukaisesti. Yhtiöllä on vastuu rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä kuten ilmanvaihdosta, vesijohdoista ja viemäreistä. Osakkeenomistajalla on vastuu sisäkorjauksista, paitsi jos sisäpuoliset viat johtuvat rakenteista.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.
Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu tarkoittaa samalla yhtiön kunnossapito-oikeutta. Osakkaalla ei ole oikeutta tehdä yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin ja järjestelmiin kohdistuvia töitä eikä yhtiöllä ole kustannusvastuuta osakkaan teettämistä töistä muuten kuin laissa määritellyissä poikkeustapauksissa huoneiston sisäpuolisten korjausten osalta.
Ensimmäinen poikkeus koskee todellisia kiiretapauksia, joissa kunnossapitotyö on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Tällaisesta tilanteesta ei nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa ole kysymys. Kantajien suorittamat kunnostustyöt eivät ole sellaisia esimerkiksi putkirikon tukkimiseen verrattavissa olevia töitä, joiden teettäminen vasta yhtiön asianmukaisen selvitystyön ja päätöksenteon jälkeen olisi johtanut lisävahinkoihin. Viemäriputken vuotaminen kylpyhuoneessa, jota ei käytetä eikä ole käytetty pitkään aikaan, ei ole välitöntä korjausta vaativa asia. Lisävahinkoa ei synny, jos kylpyhuoneessa ei lasketa vettä.
Toinen poikkeus edellyttää, että kunnossapitotyön tekemättä jättämisestä aiheutuisi osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa. Hallituksen esityksen 24/2009 mukaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa yhtiö olisi voinut hoitaa korjaukset normaaliaikataulussa eikä siitä olisi aiheutunut haittaa. Kantajat olivat omistaneet huoneiston jo kaksi vuotta ennen remonttia eikä heillä ole edes väitetty ilmenneen minkäänlaisia terveysongelmia. Hiiriä oli ollut talon rakenteissa jo ennen kuin kantajat olivat ostaneet asunnon. Hiiret eivät kuitenkaan ole myrkyllisiä eivätkä mitenkään harvinaisia eläimiä asuinrakennuksissa. Asunnosa ei ole asianmukaisesti todettu terveyshaittaa eikä muitakaan lainmukaisia perusteita osakkaan teettämälle kunnostustyölle ole ollut.
Kantajien mukaan asunnossa oli ollut havaittavissa ainoastaan hajuhaittaa saunaa lämmitettäessä. Kantajat olivat asuneet suuren osan ajasta toisaalla eivätkä he olleet tarvinneet saunaa ainakaan ensimmäisen asuinvuotensa aikana. Yläkerran pesuhuonetta he eivät olleet tarvinneet lainkaan. Muista kuin eristeistä ei ole väitettykään aiheutuneen haittaa kantajille. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, ettei osakkaalla aina ole oikeutta ryhtyä kunnossapitotoimiin, jos vaikkapa rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä ei täytä nykynormeja. Korjausrakentamisessa ei aina tarvitse noudattaa kulloinkin voimassa olevia rakentamismääräyksiä tai muita normeja. Riittävää on, että rakennus on aikanaan rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakennusmääräysten ja ohjeiden mukaisesti ja että rakenteet toimivat riittävällä tavalla.
Toinen poikkeus edellyttää lisäksi, että yhtiö ei kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ole ryhtynyt riittäviin toimiin. Hallituksen esityksen mukaan kysymys on tilanteista, joissa kunnossapitovastuussa oleva osapuoli on syyllistynyt laiminlyönteihin. Yhtiö ei ole missään vaiheessa kieltäytynyt sen vastuulla olevista korjauksista vaan ilmoittanut ryhtyvänsä niihin asianmukaisten selvitysten jälkeen. Yhtiö on lähtenyt siitä, että viranomaiset tai muut puolueettomat tahot tutkivat asian objektiivisesti ja korjaukset tehdään tutkimusten ja asianmukaisen päätöksentekoprosessin jälkeen.
Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että yhtiön reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen lähinnä korjausten kiireellisyydestä ja merkittävyydestä osakkeenomistajalle. Esimerkiksi jos kylpyhuoneessa havaitaan putkirikosta johtuva kosteusvaurio, yhtiön pitää varsin pian ryhtyä toimiin. Jos kysymys on vahingosta, joka johtuu vähitellen kunnossapitojaksonsa päähän tulleen vedeneristyksen heikkenemisestä, ja jos kosteutta ei juurikaan ole päässyt rakenteisiin, yhtiön reagoimisaika on pitempi.
Kiireellisissä tapauksissa yhtiön tulee nopeuttaa päätöksentekomenettelyään esimerkiksi pitämällä ylimääräinen hallituksen kokous. Vähemmän kiireellisissä tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on järkevää suorittaa yhdessä muiden vastaavien korjauksien kanssa, yhtiölle tulee varata pitempi aika asian valmisteluun ja käsittelyyn. Tällöin käsittely voinee viedä ainakin viikkoja.
Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kantajat ovat omavaltaisesti ja oikeudettomasti teettäneet töitä asunnossa. Kantajat eivät ole antaneet yhtiölle minkäänlaista mahdollisuutta ryhtyä asiassa toimiin. Kantajat_ ovat kiirehtineet asiaa yhtiön kannoista piittaamatta sekä tehneet yhtiön osallistumisen remontin valvontaan mahdottomaksi. Kantajat ovat ryhtyneet purku- ja korjaustöihin ennen sovittujen ja tarpeellisten selvitysten tekemistä. Kantajien esittämän selvityksen perusteella jää epäselväksi, mikä osa kustannuksista kohdistuu yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, mikä osa on rakenteiden parantamista, mikä vaurioiden korjaamista ja mikä muita töitä.
Kantajien yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakenteisiin ja järjestelmiin kohdistuvien töiden teettämisestä ei todennäköisesti koidu yhtiölle hyötyä tai kustannussäästöjä. Korjaukset ovat suurelta osin olleet tarpeettomia ja lisäksi kantajien tekemät korjaukset voidaan joutua purkamaan kun yhtiö aikanaan teettää koko rakennuksessa esimerkiksi vesijohto-, viemäri- ja ilmastointiremontteja.
Sekä töiden tarpeellisuutta että niistä aiheutuneiden kustannusten määrää arvioitaessa on huomioitava, että Sutttten on toiminut asiassa muun muassa kuntotarkastajana, remontin suunnittelijana, urakoitsijan hankkijana ja urakan valvojana. Kunnostustöitä ei ole kilpailutettu eikä yhtiö ainakaan voi olla vastuussa niistä kustannuksista, jotka olisi voitu säästää asianmukaisella kilpailutuksella. Kustannukset ovat ylimitoitettuja. Osakkaan tulee näyttää se, että työt on suoritettu kohtuullisin kustannuksin.
Asiassa on myös huomioitava, että kantajien asunnossa suoritetuilla · töillä on parannettu asunnon tasoa ja nostettu sen arvoa. Arvonnousu- 46.000 euroa perustuu suoritettuihin remontteihin. Asunto on ollut joka tapauksessa osakkaan vastuulla olevan remontin tarpeessa. Alkuperäisessä vuoden 1977 kunnossa olleet märkätilat ja rakenteet on uusittu kokonaan. Yhtiö ei ole missään tapauksessa vastuussa kustannusten korvaamisesta tasonparannusten osalta. Yhtiö vastaa aiemman käytännön mukaisesti ainoastaan hiirien aiheuttamista vahingoista.
Kanne on myönnetty 8.060 euron osalta. Koska kyseistä summaa on tarjottu kantajille sovintona ja he ovat siitä kieltäytyneet, tulee kantajat velvoittaa korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.
Kantajat K1. Rakennusinsinööri J. Sutttten lausunto 25.4.2013
K2. OTK P. Hyvttten kirje vastaajalle 8.5.2013
K3. Valokuvia asunnon vaurioista ja vioista 24.5.2013
K4. OTK P. Hyvttten kirje vastaajalle 29.5.2013
K5. J. Sutttten lähettämä sähköposti 10.6.2013
K6. J. Sutttten ottamat valokuvat 7.6.2013
K7. OTK P. Hyvttten kirje vastaajalle 14.6.2013
K8. Korjaussuunnitelma 11.7.2013
K9. Korjaustöiden aloituskokouksen pöytäkirja 17.7.2013
K10. Työmaakokouspöytäkirja 25.7.2013
K11. J. Sutttten ottamat valokuvat 26.7.2013
K12. Työmaakokouspöytäkirja 5.8.2013
K13. Työmaakokouspöytäkirja 8.8.2013
K14. Työmaakokouspöytäkirja 13.8.2013
K15. Työmaakokouspöytäkirja 15.8.2013
K16. Työmaakokouspöytäkirja 21.8.2013
K17. Työmaakokouspöytäkirja 26.8.2013
K18. Työmaakokouspöytäkirja 29.8.2013
K19. Työmaan loppukokouspöytäkirja 12.9.2013 K20. Jooxxxx yhtiöjärjestys
K21. Kuitit selvityskustannuksista
K22. Kuitit purkukustannuksista K23. Kuitit korjauskustannuksista
K24. V. Juntttsen sähköposti kantajille 9.5.2013 (=V8)
K25. Sähköpostiketju, kantajat, Kuptttnen ja Sutttten 7.-10.6.2013
K26. Sähköpostiketju, kantajat, Rauttt ja Sutttten 10.-12.6.2013 (= osin V17)
K27. V. Juntttsen sähköposti OTK Hyvtttelle ja kantajille 28.6.2013 (=V22)
K28. OTK Hyvttten sähköposti V. Juntttselle 13.8.2013
K29. Kantajien sähköposti hallituksen jäsenille 24.5.2013 {=V13)
K30. J. Sutttten sähköposti kantajille, Hyvtttelle ja
Rytmirakennukselle 24.5.2013 ja Rytmirakennuksen viesti kantajille ja Suttttelle 28.5.2013 (=V14)
K31. Kantajien sähköposti yhtiölle 7.6.2013 (==V16)
K32. Pientalorakentajat Oy / M. Vihtttsen sähköposti kantajille 15.6.2013 (=V19)
K33. Hallituksen kokouspöytäkirja 15.6.2013 (=V20)
K34. OTK Hyvttten kirje vastaajalle 2.7.2013 (=V23)
K35. Kantajien sähköposti Juntttselle 15.2.2013 (=V2)
V1. Huoneiston myyntiasiakirjat vuodelta 2011.
V2. Kantajien sähköposti V. Juntttselle 15.2.2013
V3. V. Juntttsen sähköposti O. Järttttsen teettämistä korjauksista 4.3.20,13 ja vastaus siihen
V4. V. Juntttsen ja kantajien välisiä sähköposteja 12.3.- 26.3.2013
V5. Kantajien ja J. Sutttten sähköposteja 3.4.2013
V6. Kantajien, Sutttten ja Hyvttten välistä sähköpostikirjeenvaihtoa 25.4.-7.5.2013
V7. Kantajien/ OTK Hyvttten kirje yhtiölle 8.5.2013
V8. V. Juntttsen ja kantajien sähköpostit ja kirjeet 9.-10.5.2013
V9. Kantajien / OTK Hyvttten kirje yhtiölle 10.5.2013
V10. Juntttsen ja Alatttn raportti muille hallituksen jäsenille 12.5.2013
V11. Hallituksen kokouksen pöytäkirja 14.5.2013 ja Hyvtttelle lähetetty raportti
V12. Helsingin ympäristökeskuksen ilmoitukset 17.5.2013 ja 11.6.2013
V13. Kantajien sähköposti hallituksen jäsenille 24.5.2013
V14. J. Sutttten sähköposti kantajille, Hyvtttelle ja Rytmirakennukselle 24.5.2013 ja Rytmirakennuksen viesti kantajille ja Suttttelle 28.5.2013
V15. Kantajien / OTK Hyvttten kirje yhtiölle 29.5.2013
V16. Kantajien sähköposti yhtiölle 7.6.2013
V17. J. Sutttten muistio kantajille ja kantajien sähköposti yhtiölle 10.6.2013
V18. Kantajien/ OTK Hyvttten kirje yhtiölle 14.6.2013
V19. Pientalorakentajat Oy/ M. Vihtttsen sähköposti kantajille 15.6.2013
V20. Hallituksen kokouspöytäkirja 15.6.2013
V21. Kantajien sähköposti yhtiölle 24.6.2013
V22. V. Juntttsen sähköposti kantajille 25.6.2013 sekä Hyvttten ja Juntttsen sähköpostit 28.6.2013
V23. Kantajien/ OTK Hyvttten kirje yhtiölle 2.7.2013
V24. Kantajien/ OTK Hyvttten sähköposti yhtiölle 11.7.2013 ja Työterveyslaitoksen analyysitulokset 8.7.2013
V25. J. Sutttten sähköposti yhtiölle 11.7.2013 ja Hyvttten sähköposti yhtiölle 12.7.2013
V26. J. Sutttten korjaustyöselostus 11.7.2013
V27. V. Juntttsen sähköpostit Suttttelle 16.7.2013 ja 24.7.2013
V28. Yhtiökokouksen kokouspöytäkirja 17.7.2013
V29. J. Sutttten sähköpostit Juntttselle 25.7.2013
V30. V. Juntttsen ja kantajien sähköpostit 31.7.2013
V31. Sutttten ja Juntttsen väliset sähköpostit 1.8.2013
V32. J. Sutttten sähköposti 5.8.2013
V33. Sutttten sähköposti 7.8.2013 ja Häntttsen sähköposti 8.8.2013
V34. V. Juntttsen sähköposti kantajille 10.8.2013
V35. V. Juntttsen sähköposti kantajille 14.8.2013
V36. Juntttsen ja Häntttsen sähköpostit 22.8.2013
V37. Juntttsen ja Häntttsen sähköpostit 2.9. ja 3.9.2013
V38. J. Sutttten remonttiselvitys 29.8.2013
V39. Huoneiston myyntiesitteet ja -asiakirjat vuodelta 2014.
V40. Kantajien, Sutttten ja ympäristötarkastaja Kuptttsen väliset sähköpostit 7.6.-10.6.2013.
V41. Asunto-osakkeiden kauppakirja 29.9.2014 ja liite 10.12.2014.
Henkilötodistajat
1. P. Phaxxxne todistelutarkoituksessa
2. Todistaja J. K. Sutttten
3. Todistaja T. R. S Rauttt
4. Todistaja E. T. Kelttt
1. V. Juntttnen todistelutarkoituksessa
2. J. Alattt todistelutarkoituksessa
3. Todistaja J. P. O. Häntttnen
4. Todistaja P. P. Saatttnen
5. Todistaja M. V. Vihtttnen
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön
kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa Ja Jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Saman pykälän 3 momentin mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että osakkeenomistajan teettämisoikeus tehostaa yhtiön kunnossapitovastuuta ja on osakkeenomistajan kannalta ensisijaiseksi tarkoitettu oikeussuojakeino. Mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuttaisi osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulisi olla vähäistä suurempi merkitys. Pelkkä esteettinen haitta ei yleensä voine olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla vähäistä suurempi, vaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen. Lisäksi osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus edellyttäisi, että yhtiölle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin. Toimenpiteiden riittävyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen. Yhtiön tai osakkeenomistajan korvattaviksi kuuluisivat korjauskustannusten lisäksi myös tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä sekä suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset. Osakkeenomistajan olisi ilmoitettava 4 §:n nojalla teettämästään työstä yhtiölle etukäteen (HE 24/2009 vp).
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole mainintaa siitä, miten nopeasti yhtiön tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Yhtiön reagoimisaika vaihteleekin tapauskohtaisesti riippuen lähinnä korjauksen kiireellisyydestä ja merkittävyydestä osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpyhuoneen kosteusvaurion suhteen yhtiön pitää varsin pian ryhtyä toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisestä ja jossa kosteutta ei ole paljon päässyt rakenteisiin, eikä ole havaintoja esimerkiksi sisäilmaongelmista, yhtiön reagoimisaika on pitempi. Kiiretapauksissa yhtiön tulee nopeuttaa päätöksentekomenettelyään esimerkiksi pitämällä ylimääräinen hallituksen kokous. Vähemmän kiireellisissä tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on järkevää suorittaa vasta
myöhemmin yhdessä muiden vastaavien korjauksien kanssa, yhtiö voi varata pitemmän ajan asian valmisteluun ja käsittelyyn. Tällöin käsittely voinee viedä ainakin viikkoja (Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki 2015 s. 265).
Kysymyksenasettelu ja esitetty näyttö
Asiassa on kysymys siitä, onko kantajilla ollut oikeus teettää korjaustyöt yhtiön kustannuksella.
Asiassa on riidatonta, että kantajat olivat loppukesästä 2012 havainneet asunnossa poikkeavia hajuhaittoja erityisesti silloin kun asunnossa saunottiin ja ilmoittaneet niistä yhtiön isännöitsijä V. Juntttselle.
Riidatonta on myös, että kantajat olivat kirjallisesti ilmoittaneet hajuhaitasta yhtiön edustajille 15.2.2013. Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja J. Alattt ja hänen vaimonsa E. Alattt olivat käyneet asunnossa 26.3.2013 havaitsematta asunnossa poikkeavaa hajua. Vielä Juntttnen ja Alattt olivat käyneet asunnossa rakennusmestari J. Sutttten suorittaman katselmuksen yhteydessä 8.4.2013. Sutttten oli 25.4.2013 antanut hajuhaitasta selvityksen ja saunan paneleita oli irrotettu Sutttten ohjeiden mukaan 24.5.2013.
Riidatonta on, että 14.5.2013 pidetyssä hallituksen kokouksessa, johon myös P. Phaxxxne oli hallituksen jäsenen ominaisuudessa osallistunut, oli keskusteltu asunnon hajuhaitasta ja päätetty, että P. Phaxxxne kutsuu Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen terveystarkastajan havainnoimaan mahdollisia hajuhaittoja. Riidatonta on vielä, että vaurioituneiden rakenteiden purkaminen asunnossa oli urakoitsijana toimineen Rytmi Rakennus Oy:n toimesta aloitettu 30.5.2013 ja korjaustyöt 17.7.2013.
Kantaja P. Phaxxxne on käräjäoikeudessa kertonut, että saunassa oli koko ajan ollut omituinen haju. Saunottaessa haju oli levinnyt myös yläkertaan. Juntttnen oli aluksi ehdottanut kemikaalien käyttämistä mahdollisen hajun poistamiseksi. Myöhemmin Juntttnen oli ehdottanut, että remontti tehtäisiin hartiavoimin A. Phaxxxnen ja erään toisen asukkaan toimesta siten, että yhtiö korvaisi saunapanelit sekä ne osat, jotka oli pakko purkaa. Koska yhtiön edustajat eivät hajun suhteen tehneet mitään, olivat kantajat pyytäneet paikalle rakennusmestari J. Sutttten, jota heille oli suositellut keittiöremonttia heille tehnyt sähkömies. Sutttten oli ehdottanut, että saunasta poistettaisiin muutama saunapaneli, jotta pystytään arvioimaan tarvitseeko rakenteita purkaa. Saunapanelien poistamisen jälkeen rakenteissa oli havaittu hiiren pesiä ja ulosteita, mustuneita villoja sekä mikrobikasvustoa. Sutttten oli myös valuttanut yläkerran pesuhuoneesta vettä, joka oli tullut rakenteiden läpi alakertaan. Tämän jälkeen sauna oli suljettu teipeillä sekä ylä- ja alakerran pesutilat olivat olleet pois käytöstä. Kantajat olivat lähteneet remonttievakkoon, koska asunnossa ei ollut otsonoinnin vuoksi voinut-­ asua. Lisäksi peseytyminen oli pitänyt tehdä keittiössä. Sutttten oli myöhemmin kantajille vielä ilmoittanut tilanteen olevan arvioituakin huonompi. Asunnosta oli löytynyt muun muassa eläviä ja kuolleita hiiriä. P. Phaxxxne oli ollut yhteydessä ympäristökeskuksen terveystarkastajaan ja täyttänyt vaaditut kaavakkeet. Terveystarkastajan paikalletulo olisi kuitenkin kestänyt ainakin muutaman kuukauden. Koska hajuhaitta ja asumishaitta olivat olleet niin suuret, ei ollut mahdollista odottaa muutamaa kuukautta.
Juntttnen ja Alattt ovat käräjäoikeudessa kertoneet, etteivät he olleet havainneet mitään hajuhaittaa asunnossa. Myös asunnossa käynyt kiinteistönvälittäjä todistajana kuultu P. Saatttnen on käräjäoikeudessa kertonut, ettei hän ollut havainnut asunnossa mitään hajuhaittaa. Juntttsen ja Alatttn käydessä asunnossa toisen kerran myös asunnossa ollut Sutttten oli todennut, ettei asunnossa haissut. Sutttten myöhemmin antama lausunto oli poikennut siitä tiedosta, minkä hän oli katselmuksessa antanut. Suttten antaman lausunnon jälkeen asiat olivat edenneet niin nopeasti, etteivät yhtiön edustajat olleet ehtieet reagoida tapahtumiin. Juntttnen ja Alattt ovat todenneet ettei yhtiö ollut missään vaiheessa kieltäytynyt sen vastuulle kuuluvien vaurioiden korjauksesta. Asiat olisi pitänyt ensin rauhassa selvittää ja sitten vasta päättää toimenpiteistä. Juntttsen mukaan remontti ei ollut kiireellinen ja kantajat olisivat voineet käyttää kylpyhuonetta ja saunaa hajusta ja vaurioista huolimatta. Haju oli epämiellyttävä, mutta ei vaarallinen. Alatttn mukaan yhtiö ei ollut palkannut rakennusalan ammattilaista käymään kohteessa, koska he olivat olleet siinä käsityksessä, että terveystarkastaja tarkastaa asunnon. Alattt ei osannut sanoa oliko asunnon sauna ja pesuhuoneet olleet käyttökelpoisia.
Kantajien vaadittua yhtiötä maksamaan asian selvittelykulut Juntttnen ja Alattt olivat 9.5.2013 lähettäneet kantajille sähköpostiviestin jossa he toteavat, että hajuhaitat olivat olleet olemassa jo kantajien muuttaessa taloon. Koska kantajat olivat joka tapauksessa tekemässä kylpyhuoneremonttia voisi hajuhaitan tarkastuksen tehdä siinä yhteydessä. Vielä Juntttnen ja Alattt olivat todenneet, että edellinen asukas ei ollut valittanut hajuhaitoista ja mikäli näin oli, oli haju syntynyt vuokralaisen aikana ja siitä kai vastaa asunnon omistaja / myyjä, jonka tulee vähintäänkin hyvittää ostajalle piilovika ja korvata muitakin aiheutuneita kuluja. Selkeintä on, että kantajat maksavat Sutttten laskun tarkastuksen tilaajina (kirjallinen todiste K24 / V8). Saman sisältöisen kirjeen Juntttnen ja Alattt olivat lähettäneet muille hallituksen jäsenille 12.5.2013 (kirjallinen todiste V10).
Insinööritoimisto Finspector Oy:n rakennusmestari J. Sutttten 25.4.2013 päivätyn lausunnon mukaan kantajien asunnossa oli 8.4.2013 suoritettu katselmus, jossa kantajien ja J. Sutttten lisäksi oli ollut läsnä isännöitsijä V. Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja J. Alattt. Lausunnon mukaan pesuhuoneessa oli tuntunut aistinvaraisesti voimakas haju. Yläkerran ja alakerran pesuhuoneet ja sauna olivat pääosin alkuperäisessä eli noin 35 vuotta vanhassa kunnossa. Lattiassa ja seinissä ei ollut veden- tai kosteudeneristettä eikä asunnossa ollut korvausilmaventtiileitä. Lausunnon mukaan hajun syytä ei voitu yksiselitteisesti todeta, joten hajun syyn selvittäminen edellytti rakenteiden purkamista.
Todistaja J. Sutttten on käräjäoikeudessa kertonut olleensa rakennusalalla työtehtävissä noin 30 vuotta, joista 20 vuotta asiantuntijatehtävissä. Hänen erikoisalansa oli kosteus- ja homevauriot. Sutttten ei ollut tuntenut kantajia entuudestaan. Katselmuksen yhteydessä asunnossa oli havaittu voimakas alkaalinen haju, joka kuitenkin oli kadonnut kun poistoilman laittoi päälle. Haju saattoi olla peräisin rakenteisiin päässeestä kosteudesta, mutta hajun lähdettä oli mahdotonta tietää ilman rakenteiden avaamista. Sutttten oli ottanut asunnosta kuvia 24.5.2013 rakenteiden avaamisen jälkeen. Rakenteiden avaamisen yhteydessä ilmeni välipohjarakenteessa hyvin runsaasti hiiren ulosteita ja pesiä. Rakenteissa oli myös runsaasti silmin
havaittavia jälkiä vanhoista kosteusvaurioista sekä mikrobikasvustoa eristeissä, alumiinipaperissa ja puurakenteissa. Puurakenteissa oli muutamin paikoin kosteutta (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.1. - 3.6.). Yläkerran pesuhuoneissa tehtiin kaksi rakenneavausta seiniin, joissa voitiin todeta levyrakenteessa lahoa / pehmenemistä sekä tummumaa / mikrobikasvustoa (kirjallinen todiste K 30 / V14). Asunnon märkätilat olivat ylittäneet teknisen käyttöikänsä eikä hajun syyn selvittämisen kanssa ollut syytä viivytellä, koska haju saattoi aiheuttaa terveyshaittaa. Kokeena oli laskettu yläkerran pesuhuoneen lattialle vettä ja vesi oli tullut läpi useasta kohdasta välipohjarakennetta. Myös välipohjassa oleva viemäriputki oli vuotanut naulanreijästä (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.7. ja 3.9.). Hajuhaitta oli erittäin voimakas ja aistinvaraisesti rakenteissa oli myös selkeä mikrobiperäinen tuoksu. Sutttten mukaan näkyvät ja runsaat eläinperäiset ulostejätökset aiheuttavat aina terveyshaitta eikä sen toteamiseksi tarvita laboratorionäytteitä. Laboratoriotutkimukset oli kuitenkin tehty rakenteista otetuista näytteistä vastaajan vaatimuksen mukaisesti. Kantavat rakenteet asunnossa eivät olleet vielä lahonneet, mikä oli Sutttten mukaan todennäköisesti johtunut märkätilojen vähäisestä käytöstä. Mikäli pesutiloja olisi käytetty normaalisti olisi mikrobikasvusto edennyt aiheuttaen lahovaurioita, jolloin rakenteet olisivat lopulta pettäneet. Sutttten on kertonut, ettei hän ole ennen nähnyt niin laajaa eläinperäisen ulosteen määrää kuin kantajien asunnossa. Rakenteiden purkamisen yhteydessä asunnon sauna sekä märkätilat olivat eristetty teipeillä, eikä niitä voinut käyttää. Asunnossa ei voinut myöskään olla ilman asianmukaista suojavarustusta ja Sutttten mielestään koko asunto oli asumiskelvoton ja se olisi tullut asettaa käyttökieltoon. Korjaustöiden aloittamisella oli siten ollut kiire ja ne oli tullut aloittaa välittömästi.
Todistaja T. Rauttt on rakennusalan diplomi insinööri ja hänellä on 10 vuoden kokemus rakennusalasta. Rauttt oli tullut tuntemaan kantajat Sutttten kautta, joka oli ottanut häneen yhteyttä asunnon purku­ ja korjaustöiden takia. Rauttt on käräjäoikeudessa kertonut, että asunto oli ollut hänelle esitettyjen kuvien mukaisessa kunnossa (kirjallinen todiste K3). Kun eläinperäiset jätökset ja villat oli purettu ja poistettu, asuntoa oli otsonoitu monta päivää, koska haju oli ollut niin paha. Seinärakenne oli haissut pahalta vaikka kaikki eritteet oli poistettu, koska haju oli pinttynyt rakenteisiin. Rautttn mukaan asunnossa pi olisi voinut asua kunnostamatta sitä. Akuutisti vuotavia vesiputkia asunnossa ei kuitenkaan ollut.
Todistaja J. Häntttnen, joka on Kiinteistöliiton Uudenmaan neuvontainsinööri, on käräjäoikeudessa kertonut, että Kiinteistöliitto palvelee asunto-osakeyhtiöitä ja niiden hallintoa ja toimii asioissa puolueettomana lausunnonantajana. Erilaisia katselmuksia kertyy Häntttselle vuosittain noin 50-100. Isännöitsijä Juntttnen oli ottanut Häntttseen yhteyttä heinä- elokuussa 2013 sähköpostitse. Juntttnen oli ilmoittanut, että eräs osakas teettä luvatta korjauksia asunnossaan ja kysynyt neuvoa, miten asiassa tulisi toimia. Vielä Juntttnen oli pyytänyt Häntttstä paikalle tutustumaan asuntoon. Häntttsen päästyä asuntoon kaikki purkutyöt oli jo tehty. Tarkoitus oli ollut, että urakoitsija olisi laittanut purettua materiaalia talteen myöhempää dokumentaatiota varten, mutta näin ei ollut tapahtunut. Häntttnen on todennut että Sutttten 25.4.2013 antaman raportin ehdotus rakenteiden purkamisesta ja hajun selvittämisestä oli oikea. Raportista ei kuitenkaan ilmennyt mitää erityisen kiireellistä, ensin tulee tutkia ja sitten arvioida asian kiireellisyys ja remontin tarve. Hyvin kiireelliset tapaukset liittyivät lähes poikkeuksetta pame1stettuJen putkien vuotamiseen. Jotakin vesivuotoa asunnossa oli kuitenkin ollut ja sen selvittäminen miksi vettä vuoti yläkerran pesuhuoneesta rakenteisiin tuli tehdä suhteellisen nopeasti ja se saattoi vaatia kohtuullisen nopeaa korjaustoimintaa. Sen sijaan terveyshaittojen arvioimiseen tarvitaan terveystarkastaja, koska rakennusalan ammattilaisella ei ollut riittävää koulutusta terveyshaittojen arvioimiseen. Rakenteissa oleva mikrobikasvusto ei välttämättä ole terveyshaitta, mutta kun rakenteet on avattu voi mikrobit levitä ilmaan ja aiheuttaa terveyshaitan. Asunnon korjaustyöt oli aloitettu suhteellisen nopeasti sen jälkeen kun yhtiö oli ottanut yhteyttä Häntttseen. Kutsut työmaakokouksiin ja katselmuksiin oli tullut niin lyhyellä varoitusajalla, ettei yhtiöllä ollut mitään mahdollisuutta reagoida tapahtumiin enää siinä vaiheessa. Häntttsen mukaan yhtiölle tulisi normaalisti antaa ainakin kaksi viikkoa aikaa reagoida osakkaan vaatimuksiin. Loma-aikana kohtuullinen reagointiaika on noin neljä viikkoa.
Todistaja M. Vihtttnen on käräjäoikeudessa kertonut olevansa rakennusarkkitehti ja talon toinen suunnittelija. Hän tunsi siten talon ja sen historian hyvin. Vihtttnen oli hajuhaitan takia pyydetty paikalle kesäkuun alussa 2013. Silloin asunnon rakenteita oli jo purettu. Vihtttnen on kertonut, että hajuhaitta oli peräisin hiiristä ja niiden jätöksistä eikä haju lähtenyt pois ilman puhdistusta. Mitään kosteusvaurioita asunnossa ei ollut, laudoissa ja rakenteissa oli valumajälkiä, jotka olivat syntyneet hiiren virtsasta. Asunnossa oli määräysten mukaiset kosteuseristeet eikä mitään vesivahinkoja ollut. Yläkerrasta laskettu vesi oli tullut rakenteiden läpi alakertaan todennäköisesti siitä syystä, että silikonisaumat olivat rikkoutuneet saunan purkamisen yhteydessä (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.7. ja 3.9.).
Yhtiö oli loppukesästä 2012 tullut tietoiseksi kantajien asunnossa olevasta hajuhaitasta. Yhtiö oli saanut hajuhaitasta kirjallisen ilmoituksen 15.2.2013. Kantajat olivat ottaneet yhteyttä rakennusmestari J. Sutttteen, joka oli tehnyt asuntoon katselmuksen 8.4.2013, jossa läsnä olivat olleet myös isännöitsijä V. Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja J. Alattt. Sutttten oli antanut asiasta kirjallisen selvityksen 25.4.2013. Siitä kun yhtiö on tullut hajuhaitasta tietoiseksi sillä on siten ollut noin kahdeksan kuukautta aikaa ryhtyä selvittämään hajun alkuperää ja kirjallisen ilmoituksen saatuaankin aikaa on ollut lähes kaksi kuukautta. Koska yhtiö ei ole ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin hajuhaitan selvittämiseksi, on kantajilla ollut oikeus itse ryhtyä selvittämään hajun syytä.
Oikeustieteen kandidaatti P. Hyvtttki oli 8.5.2013 ja 10.5.2013 lähettänyt yhtiölle kirjeet, joissa todetaan muun muassa, että kantajat ovat jo noin vuoden ajan ilmoittaneet yhtiölle asunnossa olevasta hajuhaitasta. Kirjeissä selostetaan asiantilaa koskeva lainsäädäntö ja 8.5.2013 päivätyssä kirjeessä pyydetään, että yhtiö vahvistaa seitsemän vuorokauden sisällä ryhtyvänsä asiassa välittömiin Sutttten lausunnossa mainitsemiin korjaustoimenpiteisiin (kirjalliset todisteet V7 ja V9). P. Hyvtttki oli yhtiölle lähettänyt myös muita kirjeitä muun muassa 29.5.2013 ja 14.6.2013. Kirjeissä yhtiötä on pyydetty ryhtymään välittömiin korjaustoimenpiteisiin (kirjalliset todisteet K4 ja K7). Koska yhtiö ei ollut ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin, olivat kantajat teettäneet asunnossa purku- ja korjaustyöt siten, että vaurioituneiden rakenteiden purkaminen asunnossa oli aloitettu 30.5.2013 ja korjaustyöt 17.7.2013.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Kuten oikeuskirjallisuudessa on todettu voi yhtiön reagoimisaika vähemmän kiireellisissä tapauksissa olla ainakin viikkoja.
Hallituksen kokouksessa 14.5.2013 oli keskusteltu asunnon hajuhaitasta ja päätetty, että P. Phaxxxne kutsuu Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen terveystarkastajan havainnoimaan mahdollisia hajuhaittoja. Tätä toimenpidettä asian selvittämiseksi ei voida pitää riittävänä ottaen huomioon, että asunnon hajuhaitta oli tähän mennessä jatkunut jo noin kymmenen kuukautta ja Sutttten lausunto, jossa todetaan, että hajun syy tulee selvittää rakenteita purkamalla oli annettu noin kolme viikkoa ennen hallituksen kokousta. Käräjäoikeus toteaa, että osakkaan ilmoituksen saatuaan yhtiö ei voi pelkästään ryhtyä selvittämään vikaa, vaan sen on heti poistettava ainakin välitön haitta, kuten kosteus tai mikrobivaurioituneet rakenteet.
Asiassa on käynyt ilmi, että asunnon hajuhaitta oli aiheutunut hiirien pesistä ja jätöksistä. P. Phaxxxnen, Sutttten ja Rautttn kertomuksista on käynyt ilmi, että asunnon hajuhaitta on ollut merkittävä. Juntttnen ja Alattt ovat todenneet, ettei asunnossa ollut hajuhaittaa, mutta toisaalta he ovat 9.5.2013 kantajille lähettämässään kirjeessä todenneet hajuhaitan olleen olemassa jo kantajien muuttaessa asuntoon. Paneleiden purkamisen jälkeen asunnon sauna sekä märkätilat oli eristetty, eikä niitä ollut voinut käyttää. Peseytyminen oli täytynyt suorittaa keittiössä ja asunnossa suoritettu otsonointi oli tehnyt asumisen mahdottomaksi.
Todistaja Sutttten mukaan purku- ja korjaustöiden aloittamisella oli ollut kiire, koska näkyvät ja runsaat eläinperäiset ulostejätökset aiheuttavat terveyshaitta. Myös todistaja Häntttnen on todennut, että avatuista rakenteista saattaa levitä mikrobeja sisäilmaan ja se voi aiheuttaa terveyshaittaa. Vaikka Häntttnen ei ole pitänyt korjauksia erityisen kiireellisinä, on hän todennut, että yhtiön kohtuullinen reagoimisaika on kahdesta neljään viikkoon. Saunan kattopaneelista, höyrysulusta, lämmöneristeestä ja seinän alaosasta sekä suihkuseinälevystä ja välipohjarakenteesta oli otettu materiaalinäytteet. Materiaalinäytteiden mikrobianalyysistä 8.7.2013 käy ilmi, että tulokset viittaavat vaurioon ja useissa näytteissä on vahva viite vauriosta (kirjallinen todiste V24).
Yläkerran pesuhuoneesta oli valunut vettä rakenteiden läpi alakertaan. Sekä todistaja Sutttten että todistaja Häntttsen mukaan tämä on vaatinut kohtuullisen nopeita korjaustoimia.
P. Phaxxxsen, Suxxxsen ja Rautttn kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo, että asunnossa olevilla vaurioilla on edellä kerrotuin tavoin ollut konkreettinen vaikutus tilojen käytettävyyteen ja turvallisuuteen.
Edellä mainitun asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön tulee viivytyksettä ryhtyä riittäviin toimiin kirjallisen huomautuksen saatuaan. Yhtiö on saanut kantajien kirjallisen huomautuksen 15.2.2017. Kirjallisen huomautuksen jälkeen yhtiölle on vielä toimitettu Sutttten lausunto ja useita rakennustieteen kandidaatti P. Hyvttten kirjeitä, joissa yhtiötä on kehotettu ryhtymään korjaustoimenpiteisiin. Kirjallisen huomautuksen saatuaan yhtiöllä on ollut kolme ja puoli kuukautta aikaa toimia ennen kuin purkutyöt on aloitettu asunnossa 30.5.2017. Sutttten antaman kirjallisen selvityksen jälkeenkin yhtiöllä on ollut yli viisi viikkoa aikaa ryhtyä asiassa toimenpiteisiin. Asunnon korjaustyöt ovat alkaneet 17.7.2013, joten yhtiöllä olisi vielä purkutöiden alkamisen jälkeenkin ollut mahdollisuus ryhtyä toimenpiteisiin vaurioiden korjaamiseksi. Tähän nähden sillä, että P. Hyvttten 8.5.2013 lähettämässä kirjeessä on pyydetty, että yhtiö vahvistaa seitsemän vuorokauden sisällä ryhtyvänsä asiassa välittömiin Sutttten lausunnossa mainittuihin korjaustoimenpiteisiin tai, että kutsut työmaakokouksiin ovat yhtiölle tulleet lyhyellä varoitusajalla, ei ole asiassa merkitystä.
Käräjäoikeus katsoo siten, että yhtiöllä on ollut riittävästi aikaa ryhtyä asiassa toimenpiteisiin kantajien kirjallisen huomautuksen saatuaan. Koska yhtiö ei kirjallisen huomautuksen saatuaan ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin, on kantajilta ollut oikeus teettää kunnossapitotyö, jonka tekemättä jättämisestä on aiheutunut kantajille edellä kerrotuin tavoin vähäistä suurempaa haittaa.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
Saman pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
Asunto-osakeyhtiölakia koskevan hallituksen esityksen mukaan kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on
·objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Vian olemassaolon selvittämisestä aiheutuvien kulujen osalta on käytännössä osoittautunut toimivaksi osapuolten sopiminen siitä, että kustannukset maksaa väärässä ollut taho.
Osakkeenomistajalla tulee kuitenkin olla oikeus vaatia vian selvittämistä, vaikka täyttä varmuutta siitä ei olisikaan. Muunlaista kantaa ei voida osakkeenomistajan kannalta pitää kohtuullisena. Jos osakkeenomistajalla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan (HE 24/2009 vp).
Edellä mainitussa hallituksen esityksessä todetaan vielä, että yhtiön kunnossapitovastuuta tulee arvioida niin sanotun perustason perusteella. Perustasona on pidettävä yhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaist tasoa, jonka yhtiö on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai­ hiljaisesti käytännön myötä. Eri yhtiöissä perustaso voi olla erilainen.
Perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason, yhtiön peruskorjauksessa omaksuman tason, aiemman vastaavassa tilanteessa tehdyn korjauksen tai nimenomaisen päätöksen mukaisesti. Jos yhtiössä ei ole jouduttu toteuttamaan vastaavia korjauksia vielä lainkaan eivätkä viranomaismääräykset edellytä muuta, perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason mukaisesti. Yhtiön vastuun määrittävään perustasoon vaikuttavat yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso.
Korjaustöiden minimitasoa määrittävät aina myös hyvä rakennustapa ja velvoittavat viranomaismääräykset, yhtiö ei voi noudattamaansa käytäntöön vedoten alittaa hyvän rakennustavan ja määräysten edellyttämää vähimmäistasoa.
Asunto Oy Jooxxxxn yhtiöjärjestyksen 18 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen omalla kustannuksellaan toimittamaan huoneistonsa sisäkorjaukset (kirjallinen todiste K20). Yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei siten ole laista poikkeavaa kunnossapitovastuun jakautumista.
Kantajien mukaan korjaustöissä on ollut kysymys yhtiön vastuulla olevista välttämättömistä asunnon rakenteet ennallistavista kunnossapitotöistä, jotka ovat olleet välttämättömiä asunnon saamiseksi asumiskelpoiseksi. Korjaustöissä ei miltään osin ole ollut kysymys tasonparannuksesta. Vastaajan mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle olisi kuulunut hiirien ulosteiden poisto ja tilojen desinfiointi, vaurioituneen lämpöeristeen vaihtaminen sekä saunan katon panelointi. Muilta osin kysymys on ollut tarpeettomista ja ylimitoitetuista korjaustoimenpiteistä sekä tasonparannuksesta, joista yhtiö ei vastaa.
Asiassa on siten kysymys siitä, miltä osin suoritetut korjaukset ovat
kuuluneet yhtiön kunnossapitovastuulle ja onko yhtiö velvollinen kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan kantajille heidän maksamansa selvitys-, purku- ja korjauskustannukset.
P. Phaxxxne on käräjäoikeudessa kertonut, että kantajat olivat itse maksane t kaikki pintamateriaalit kuten laatat, kylpyhuoneen kalusteet ja saunan kiukaan sekä sähkötyöt. Rytmi Rakennus Oy:n lisäksi kantajat oh at pyytänet toisen tarjouksen purku- ja korjaustöistä, mitä he eivät kuitenkaan olleet saaneet.
Hallituksen kokouksessa 15.6.2013 hallitus oli päättänyt esittää ylimääräiselle yhtiökokoukselle, että hiirten ulosteet tuli poistaa ja vaurioituneet lämpöeristeet korvata uusiin sekä välipohjan katto purkaa vahingoittuneilta osin. Kaikki muut toimenpiteet olivat täysin tarpeettomia ja ylimitoitettuja. Hallitus oli myös päättänyt esittää yhtiökokoukselle, että saunan ja yläpuolisen pesuhuoneen ennalleen saattamisen yhteydessä yhtiön tulee käyttää oikeuttaan ja velvollisuuttaan ulkopuolisen asiantuntijan asettamisessa kunnostuksen valvonnassa ja vesieristeiden ja putkien asennuksessa (kirjallinen todiste V20).
Isännöitsijä V. Juntttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että hallituksen kokouksessa 15.6.2013 oli päätetty, että kantajien suorittamat korjaustoimenpiteet olivat liiallisia ja tarpeettomia eivätkä ne kuuluneet yhtiön vastuulle. V. Juntttnen ja J. Alattt ovat kertoneet, että hallituksen päätös oli suurelta osin perustunut M. Vihtttsen näkemyksiin ja arvioon asiasta. Juntttnen ja Alattt ovat kertoneet, että ilmastointi ja putkisto ovat yhtä asuntoa lukuun ottamatta asunnoissa alkuperäisessä rakennusaikaisessa kunnossa. Ainoastaan 8-asunnossa oli tehty pieni putkiremontti.
Rakennusmestarin J. Sutttten 10.6.2013 laatimasta
toimenpide-ehdotuksesta, 11.7.2013 päivätystä pesuhuoneen ja saunan korjaustyöselosteesta sekä 29.8.2013 päivätystä alakerran pesuhuoneen remonttiselvityksestä käy ilmi korjaustöiden sisältö (kirjalliset todisteet K5, V26 ja V38). Mainitusta toimenpide-ehdotuksesta, korjaustyöselosteista sekä Sutttten käräjäoikeudessa antamasta kertomuksesta on käynyt ilmi, että kaikki vaurioituneet rakenteet ja materiaalit tuli poistaa ja jäljelle jäävät rakenteet asianmukaisesti desinfioida ja käsitellä sekä kaikki hiirien sisääntuloreijät tiivistää. Koska vauriot olivat olleet laajat oli myös kantavia rakenteita tullut purkaa. Tervettäkin rakennetta tuli nykymääräysten mukaan purkaa vähintään puoli metriä, jotta voidaan varmistaa, ettei vaurioituneita rakenteita jää jäljelle. Yläkerran ja alakerran pesuhuone sekä sauna tuli vedeneristää ja vesiputket uusia asianmukaisesti eristetyillä putkilla ja kaikki vesipisteet varustaa sulkuventtiilein. Viemärit tuli uusia puretuilta osin ja välipohja rakentaa uudestaan betonirakenteisena kantavana laattana. Yläpohjarakenne tuli tarkastaa ja varmistaa höyrysulun tiiveys. Kaikki vanhat ohutpeltiset ilmanvaihtoputket ns. kurkkuputket tuli uusia nykymääräysten mukaisiksi. Niitä ei saanut edes jättää korjaamatta, jos sellaisia havaitaan. Uusittaessa ja korjattaessa rakenteita, tuli noudattaa nykyisiä rakennusmääräyksiä ja ohjeita. Sutttten mukaan purku- ja korjauskustannukset olivat olleet varsin kohtuullisia ja tavanomaisia tällaisessa kohteessa. Korjauskustannuksissa oli ainoastaan kyse vauriokorjauksista eikä mitään tasonparannuksia ollut tehty.
Todistaja T. Rauttt on käräjäoikeudessa kertonut, että hiirien ulostetta oli ollut niin runsaasti, että rakenteita ja villoja oli pitänyt purkaa suhteellisen paljon, jotta rakenteet oli saatu korjattua (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.1., 3.2. ja 3.4). Sauna sekä alakerran- ja yläkerran pesuhuoneet oli ollut välttämätön kunnostaa. Myös välipohja oli ollut täynnä ulostejäämiä ja kosteusjälkiä, joten välipohjapalkkien korjaaminen oli tässä tapauksessa ollut järkevämpi ratkaisu kun jättää ne korjaamatta ja toivoa, etteivät ne petä (kirjallinen todiste K3, kuva 3.5.). Palkkien vaihtamisen hinta oli 200 euroa palkkia kohden ja palkkeja oli ollut yhteensä kahdeksan. Myös paneeleissa oli ollut kosteusjälkiä ja ne oli tullut vaihtaa (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.3. ja 3.8.). Tummunut villa ei sitä vastoin välttämättä ole merkki kosteusvauriosta, koska villa voi tummua monestakin syystä (kirjallinen todiste K3, kuva 3.6). Aluskatteen väleistä oli vuotanut vettä, koska tiivistys oli jäänyt tekemättä. Lisäksi höyrysulut oli tehty virheellisesti, mikä johti siihen, ettei höyrysulut estäneet kosteutta nousemasta villoihin (kirjallinen todiste K11, kuvat 11.5. ja 11.7.). Kaikki tehdyt korjaustoimenpiteet olivat olleet välttämättömiä. Rauttt on kertonut, että purku- ja kunnostustöissa­ oli korjattu vain vaurioita kuten saunarakenteet ja märkätilat, eristeet, uusi välipohja ja yläpohja: Sutttten oli pitänyt tiukasti kiinni siitä, että korjausurakka pysyi pelkästään vauriokorjauksena. Rauttt olisi itse tehnyt hieman laajempiakin korjauksia kohteeseen. Pintamateriaalit ja vesikalusteet oli laskutettu suoraan osakkailta ja osakkaat olivat itse hankkineet laatat. Purkutyöt oli tehty tuntityönä, mikä oli yleinen käytäntö vastaavissa kohteissa. Koska työn laajuus ei ole etukäteen tiedossa, ei urakkatarjouksia vastaavissa kohteissa juurikaan anneta. Rauttt piti syntyneitä purku- ja korjauskustannuksia varsin kohtuullisina vaurioihin ja korjaustoimenpiteisiin nähden.
Todistaja E. Kelttt on käräjäoikeudessa kertonut olleensa rakennusalan yrittäjä vuodesta 1989 alkaen. P. Phaxxxne oli ottanut häneen yhteyttä ja pyytänyt arvioita asunnon korjauksesta. Keltttn saapuessa paikalle asunnossa oli jo tehty purkutöitä esimerkiksi kylpyhuone oli jo purettu. Asunnossa oli huomattava hajuhaitta ja nähtävissä oli kosteusvaurioita. Kelttt on todennut, ettei hänen yrityksensä olisi pystynyt korjaamaan kohdetta 29.000 eurolla.
Vastaavan kohteen korjauskustannukset ilman kosteusvauriota olivat olleet noin 35.000 euroa. Yleensä vastaaviin kohteisiin tulee kuitenkin huomattava määrä lisätöitä, mikä tekee hinta-arvion antamisen hankalaksi. Koska kohde oli hankala, ei Kelttt ollut erityisen kiinnostunut siitä eikä hän lopulta ollut antanut urakasta kirjallista tarjousta. Koska vaurioiden lopullinen laajuus ei ollut tiedossa, ei vastaavissa kohteissa yleensä anneta urakkatarjousta vaan työ tehdään tuntityönä. Toteutuneita purkukustannuksia Kelttt piti alhaisina ja jopa edullisina.
Todistaja J. Häntttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että Sutttten ottamissa kuvissa oli se ongelma, ettei niistä ilmennyt koska ja tarkalleen mistä ne oli otettu. Häntttnen on kuitenkin kuvien perusteella todennut, että tummunut villa ei välttämättä viittaa mikrobi- tai kosteusvaurioon (kirjallinen todiste K3, kuva 3.6.). Hiirien pesät ja
jätökset on tullut poistaa ja niiden aiheuttamat vauriot ja sotkut puhdistaa. Laudoissa näyttää olevan selkeitä mikrobi- ja kosteusvaurioita (kirjallinen todiste K3, kuv 3.8.), mutta kantavat palkit eivät näytä lahonneilta ( kirjallinentodiste K3, kuvat 3.8. ja 3.9). Mikrobivauriokorjaus tarkoittaa sitä, että kevyet rakenteet puretaan ja poistetaan. Kantaviin rakenteisiin ei pääsääntöisesti saa kajota ilman rakennussuunnittelijan pätevyyden omaavan henkilön arviota. Jos kantavissa rakenteissa kuitenkin on mikrobivaurioita pyritään ne ensisijaisesti poistamaan pinnoilta hiomalla ja toissijaisesti purkamalla rakenne sen jälkeen kun muiden rakenteiden tuenta on varmistettu. Kokonaan mikrobien peitossa oleva kantava rakenne lahoaa ja sen kantavuus heikkenee. Asunnossa olevan alumiinirakenteisen ilmanvaihtokanava käyttäminen on yleistä (kirjallinen todiste K6, kuva 6.1) eikä sitä olisi tarvinnut vaihtaa. Asunnon välipohjassa näyttäisi olevan ongelmia, koska se ei ole riittävän tiivis ja vettä tippui läpi (kirjallinen todiste K3, kuva 3.9.). Asunnon kevytrakenteinen väliseinä (kirjallinen todiste K6, kuva 6.2.) oli tyypillinen talon rakennusaikana, mutta tällä hetkellä se on niin sanottu riskirakenne mikrobivaurioille. Rakennusmääräykset eivät ole taannehtivia eikä terveitä rakenteita tarvitse muuttaa nykymääräysten mukaisiksi. Vaurioituneita rakenteita korjattaessa ne tulee kuitenkin korjata nykymääräysten mukaisesti.
Häntttsen mukaan korjaustyöseloste on asianmukaisesti laadittu. Osa korjaustöistä on hänen mukaansa kuulunut yhtiölle ja osa osakkaille. Kaikissa tehdyissä korjauksissa ei ole ollut kysymys yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista vaan asunnon perustason nostamiseen tähtäävistä korjauksista, jotka ovat osakkaan vastuulla. Yhtiön kunnossapitovastuulle on ainakin kuulunut rakenteiden puhdistaminen hiirien jätöksistä sekä mikrobi- ja kosteusvaurioiden korjaaminen, vedeneristeet ja vuotavat putket. Sen sijaan kantavien rakenteiden purkaminen ja korjaaminen sekä ilmanvaihdon ja kaikkien putkien uusiminen ovat mahdollisesti olleet tarpeettomia toimenpiteitä eivätkä siten kuuluneet yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiön olisi tullut saada kilpailuttaa kunnossapitotyöt. Häntttsen mukaan on erittäin vaikea arvioida sitä summaa, minkä yhtiö on velvollinen korvaamaan sen vastuulla olevista kunnossapitotöistä. Häntttnen ei ole ollut arvioimisen kannalta oleellisina ajankohtina paikalla, mutta hän arvioi kuitenkin, että summa voisi olla noin 10.000 euron luokkaa.
Todistaja M. Vihtttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että yhtiön kunnossapitovastuulle on kuulunut hiirien jätösten puhdistus ja desinfiointi, villojen vaihto ja rakenteiden purkaminen siltä osin kuin se puhdistustyön kannalta on ollut tarpeellista. Vihtttsen arvion mukaan tämä olisi maksanut noin 4.000 euroa. Vihtttsen mukaan saunan rakenteet olivat normaalin ja hyvän 1970-luvun rakennustavan mukaisia. Saunan uusiminen oli osakkaan vastuulla oleva asia. Asunnossa oli purettu myös vesi- ja viemäriputkistoja, joissa ei ollut sellaista vikaa, että niiden purku tai ennallistaminen olisi kuulunut yhtiön vastuulle. Yläkerran kylpyhuone oli toiminut 37 vuotta moitteettomasti. Myös ilmastointi oli tehty 1970-luvun säännösten mukaisesti ja se oli toiminut 37 vuotta
ilman että mitään kiireellistä korjauksen tarvetta oli ilmennyt. Ilmastoinnin mahdollinen uusiminen olisi tullut tehdä yhtiön päätöksellä eikä yksittäisen osakkaan omatoimisena työnä. Kantavat palkit olivat puhtaat ja hyväkuntoiset eikä niitä olisi tullut purkaa (myös kirjallinen todiste V19).
Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Jos osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo.
Kuten käräjäoikeus on kunnossapitotyön teettämistä koskevan osion johtopäätöksissä todennut, on kantajilla ollut oikeus itse ryhtyä selvittämään hajun syytä, koska yhtiö ei ole ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin hajuhaitan selvittämiseksi. Yhtiön on siten korvattava tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä aiheutuvat kustannukset. Yhtiö on kiistänyt selvittelykulut sekä perusteeltaan että määrältään ja katsonut myönnetyn 8.060 euron kattavan kaikki yhtiön vastuulle kuuluvat toimenpiteet. Kantajat ovat esittäneet selvittelykuluista 1.744 euron laskut (kirjallinen todiste K21). Käräjäoikeus pitää kantajien vaatimia selvittelykuluja tarpeellisina ja kohtuullisina. Vastaaja on siten
velvollinen korvaamaan nämä kulut kantajille.
Purku- ja koljauskustannukset
P. Phaxxxnen ja todistaja Sutttten ja todistaja Rautttn kertomusten mukaan pintamateriaalit kuten laatat ja vesikalusteet oli laskutettu suoraan kantajilta. Yhtiö ei ole edes välttänyt, etteivätkö kantajat olisi itse maksaneet kunnostuksessa käytettyjä pintamateriaaleja.
P. Phaxxxnen, Sutttten ja Rautttn mukaan asuntoon oli tehty ainoastaan välttämättömiä vauriokorjauksia, mitään tasonparannuksia ei ollut tehty. Todistaja Häntttnen ja todistaja Vihtttnen ovat puolestaan katsoneet, ettei kaikki tehdyt korjaukset ole olleet tarpeellLc1 ja yhtiön vastuulle kuuluvia. Käräjäoikeus toteaa, että Sutttten on ollut mukana asunnon purku- ja kunnostustöissä alusta alkaen kun taas Häntttnen ja Vihtttnen ovat tulleet asian kanssa tekemisiin vasta sen jälkeen kun purkutyöt asunnossa oli jo tehty ja korjaustyöt käynnistyneet. Tästä syystä Suttttella on parhaat edellytykset arvioida asunnossa tehtyjen purku- ja korjaustöiden tarpeellisuutta.
Edellä selostetun asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakenteiden ja eristeiden lisäksi lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö vastaa kunnossapitovastuunsa nojalla lähtökohtaisesti niistä kustannuksista, joita aiheutuu tilojen ollessa yhtiön noudattaman perustason mukaisia. Koska yhtiössä ei vielä yhtä pientä putkiremonttia lukuun ottamatta ole jouduttu toteuttamaan vastaavia korjauksia, määräytyy korjaustöiden taso hyvän rakennustavan ja velvoittavien viranomaismääräysten mukaan. Yhtiö ei voi noudattamaansa käytäntöön vedoten alittaa hyvän rakennustavan ja määräysten edellyttämää vähimmäistasoa.
Yhtiön vastuulle on siten kuulunut kaikkien vaurioituneiden rakenteiden ja materiaalien poistaminen ja puhdistaminen, saunan ja märkätilojen vedeneristys sekä putkien ja viemärien uusiminen nykyisten rakennusmääräysten mukaisiksi. Ristiriitaista näyttöä on lähinnä esitetty kantavien rakenteiden purkamisesta ja korjaamisesta sekä ilmanvaihdon uusimisesta. Sekä rakenteet että ilmanvaihto kuuluvat edellä viitatun lain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle. Todistaja Sutttten kertoman mukaan vauriot ovat olleet niin laajat, että tervettäkin rakennetta oli nykyisten rakennusmääräysten mukaan tullut purkaa sen varmistamiseksi, ettei vaurioituneita rakenteita jää jäljelle. Sutttten kertoman mukaan myös havaitut ohutpeltiset ilmanvaihtoputket oli nykymääräysten mukaan tullut korjata. Käräjäoikeus katsoo siten, että suoritetut purku- ja korjaustyöt myös kantavien rakenteiden ja ilmanvaihdon osalta ovat olleet välttämättömiä ja kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle.
Jos osakas suorittaa yhtiön vastuulle kuuluvan korjaustoimen, hänellä on näyttövelvollisuus siitä, että korjaustyö on suoritettu oikealla tavalla ja kohtuullisin kustannuksin. Myös osakkaalta edellytetään suunnitelmien laatimista ja muissa kuin kiireellisissä tapauksissa urakan kilpailuttamista. Valitessaan korjaustavan osakas ottaa siten riskin, että yhtiö esittää vastanäyttöä siitä, että korjaus olisi ollut suoritettavissa vähäisimmillä toimin (esimerkiksi Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki 2015 s. 267).
Kantajat ovat esittäneet purkukustannuksista 4.799,78 euron laskun (kirjallinen todiste K22) ja korjauskustannuksista useita laskuja ja laskuerittelyjä yhteensä 29.018,24 euroa sisältäen suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuneet 4.629,85 euron kustannukset (kirjallinen todiste K23). P. Phaxxxne on kertonut, että kantajat olivat pyytäneet kaksi tarjousta korjausurakasta. Todistaja Keltttn kertomuksen mukaan vastaavissa kohteissa työt tehdään yleisen käytännön mukaan tuntitöinä, koska työn laajuus ei yleensä vielä töiden alkaessa ole tiedossa. Kelttt on pitänyt purku- ja korjaustöiden kustannuksia kohtuullisina.
Yhtiö on kiistänyt kantajien purku- ja korjauskustannukset sekä perusteen että määrien osalta. Yhtiö on katsonut myönnetyn 8.060 euron kattavan kaikki yhtiön vastuulle kuuluvat toimenpiteet eikä yhtiö ole erikseen ottanut kantaa purku- ja korjauskustannuksista esitettyihin laskuihin. Yhtiö on todennut, että koska kunnostustöitä ei ollut kilpailutettu, ei yhtiö voinut ainakaan olla vastuussa niistä kustannuksista, jotka olisi voitu säästää asianmukaisella kilpailutuksella.
Yhtiöllä on oikeus ja velvollisuus valvoa osakkaan suorittamia kunnossapitotöitä. Käräjäoikeus toteaa, että yhtiö olisi missä vaiheessa tahansa voinut asettaa ulkopuolisen asiantuntijan valvomaan kunnossapitotöitä. Yhtiö ei ole esittänyt mitään näyttöä siitä, että asunnossa suoritetut purku- ja kunnossapitotyöt olisi voitu suorittaa edullisemmin. Todistajat Häntttnen ja Vihtttnen eivät ole ottaneet kantaa suoritettujen korjaustöiden kustannuksiin, koska heidän lähtökohtansa on ollut, etteivät kaikki tehdyt kunnossapitotoimet ole kuuluneet yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiöllä olisi kuitenkin ollut mahdollisuus omalta osaltaan hankkia näyttöä suoritettujen kunnossapitotöiden kustannuksista. Kantajat ovat esittäneet näyttöä kustannusten kohtuullisuudesta. Käräjäoikeus katsoo siten, että kantajien esittämät purku- ja korjauskustannukset ovat olleet kohtuulliset.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että suoritetut purku- ja korjaustyöt ovat kuuluneet yhtiön kunnossapitovastuulle ja vastaaja on velvollinen kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan kantajille heidän maksamansa purku- ja korjauskustannukset.
Oikeudenkäyntikulut Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asiansa hävinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Saman luvun 8 §:n mukaan korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä.
Kantajat ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista yhteensct 39.713,78 eurolla koostuen oikeustieteen kandidaatti P. Hyvttten laskusta 36.502,78 euroa sisältäen arvonlisäveron määrän, sekä todistajainpalkkioista 1.600 euroa sekä kantajien asianosaiskuluista 1.611 euroa. Kantajien asianosaiskulut koostuvat J. Sutttten konsultaatiosta 1.011 euroa sekä kantajien oikeudenkäyntiin liittyvistä puhelinkustannuksista, matkakuluista ja käytetystä ajasta 600 euroa. Sutttten laskussa on kyse oikeudenkäynnin aikana aiheutuneesta kulusta koskien rakennusteknisen tosiseikaston konsultaatiota.
Vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa kantajien asianosais- tai oikeudenkäyntikulujen määrään lukuun ottamatta J. Sutttten laskua. Sutttten laskua ei tule hyväksyä korvattavaksi asianosaiskuluksi.Todistaja Sutttten oli vaatinut istunnossa todistajanpalkkiota, jonka kantajat olivat hyväksyneet ja jota vastaaja ei ollut paljoksunut.
Todistajanpalkkion tuli pitää sisällään kaikki todistajan, oikeudenkäynnin aikana, asian hyväksi tekemä työ. Sutttten lasku oli lähetetty vastaajalle vasta sen jälkeen kun jutun pääkäsittely olisi alkuperäisen suunnitelman mukaan jo ollut ohi eikä laskusta käynyt ilmi sen yhteys käsillä olevaan oikeudenkäyntiin eikä vastaajalle ole toimitettu laskussa mainittua liitettä, josta tehdyt työt ilmenisivät.
Vastaaja on hävinnyt asian ja on siten velvollinen korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut. Vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa kantajien asianosais- tai oikeudenkäyntikulujen määrään lukuun ottamatta J. Sutttten 1.011 euron laskua.
Kantajien asianosaiskuluina esittämässä 1.011,34 euron laskussa on kysymys Insinööritoimisto Finspector Oy:n 13.12.2016 päivätystä laskusta, joka laskuerittelyn mukaan koostuu liitteen mukaisista
asiantuntijatöistä 1O tuntia a 80 euroa sekä matkakorvauksista 15,60
euroa yhteensä 815,60 euroa lisättynä arvonlisäveron määrällä 195,74.
Asianosainen on itse velvollinen maksamaan kuulustuttamalleen
todistajalle tai asiantuntijalle korvauksen. Tuomioistuin vahvistaa pyynnöstä todistajalle maksettavan korvauksen. Todistajan tai asiantuntijan nimennyt voi omista syistään hyväksyä selvästi ylisuuren ja perustelemattoman korvausvaatimuksen. Hävinneelle asianosaiselle tämä ei kuitenkaan ole sellaisenaan korvattava kohtuullinen oikeudenkäyntikulu. Oikeudenkäyntikulujen korvaaminen asianosaiselle itselleen on poikkeuksellista. Oikeudenkäyntiin suoraan liittyvä menetys olisi oikeudenkäyntimenettelystä asianosaiselle henkilökohtaisesti aiheutuva kustannus tai muu rahallinen tappio. Tällainen olisi esimerkiksi työansion menetys sen vuoksi, että tuomioistuin on velvoittanut asianosaisen osallistumaan oikeudenkäyntiin (HE 107/1998 vp).
Todistaja J. Sutttten on käräjäoikeuden pääkäsittelyssä vaatinut todistajanpalkkiona 400 euroa, minkä määrän kantajat ovat hyväksyneet ja minkä määrän käräjäoikeus on velvoittanut kantajat korvaamaan todistaja Suttttelle. Epäselväksi on jäänyt mitä asiantuntijatöitä Sutttten lasku on koskenut. Sitä ei ole kuitenkaan esitetty käräjäoikeuden istunnossa kun Suttttelta on tiedusteltu hänen palkkiovaatimustaan.
Sutttten laskussa ei myöskään ole kyse oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheutuneesta työstä tai oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä. Vaatimus kantajien asianosaiskulujen korvaamisesta siltä osin kuin kysymys on Sutttten 1.011 euron laskusta on siten hylättävä.
Tuomiolauselma Kanne hyväksytään.
Asunto Oy Jooxxxx velvoitetaan suorittamaan P. ja A. Phaxxxnelle:
- korvauksena selvittelykuluista 1.744,19 euroa ja korvauksena purkukustannuksista 4.799,78 euroa molemmat summat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.6.2013 lukien,
- korvauksena korjaustöiden teettämisestä 29.018,24 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30.4.2014 lukien sekä
- korvauksena asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista 38.702,78 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
MUUTOKSENHAKU Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä
järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 A luvussa säädetyssä järjestyksessä tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.
Asunto Oy Jooxxxx on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä 17.7.2017.
Vastavalituksen määräpäivä 31.7.2017. Valitusosoitus liitteenä.
Puh. +358400442460