Source: https://www.kuchs.de/15_6_Wirtschaftliche_Restnutzu.107.0.html
Timestamp: 2019-08-19 21:30:06
Document Index: 192419547

Matched Legal Cases: ['§ 31', 'BGH', '§ 2', 'BGH', '§ 17', '§ 94', '§ 54', '§ 56', '§ 87', '§ 19', '§ 31', '§ 19', '§ 1', 'BGH', '§ 31', '§ 108', '§ 19', '§ 19', '§ 16', '§ 31', '§ 19', 'BGH', 'BGH', '§ 15', '§ 27', '§ 2', '§ 19', '§ 31', '§ 31', '§ 15', '§ 31', '§ 31', '§ 31', '§ 83', 'BGH']

15.6 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer § 31 Sachenrechtsbereinigungsgesetz und andere Einredemöglichkeiten
OLG Dresden, 3 U 2236/95 vom 13.04.99, Gutachten
Restnutzungsdauer unter 25 Jahre
OVG Greifswald, 9K 28/97 vom 16.04.98
Wertermittlung/Teilungsmodell
BGH, V ZR 148/98, Besitzrecht § 2a, Herausgabeanspruch
BGH VZR 421/99 vom 29.09.2000
25 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer am Stichtag
= erste Geltendmachung
OLG Jena, 8 U 310/99 vom 02.11.99
Investitionen/Sanierungsmaßnahmen die am Stichtag noch nicht fertiggestellt sind - unbeachtlich.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von selbständigen Gebäuden auf fremden Boden
Zu DDR-Zeiten hatten die LPGs das Recht, auf dem von den Bauern in die LPG eingebrachten Boden, Gebäude zu errichten.
Im Grundbuch blieben die Bauern zwar Bodeneigentümer, das uneingeschränkte umfassende Nutzungsrecht, einschließlich das Recht der Er-richtung von LPG-eigenen Gebäuden, stand jedoch der LPG zu.
(§§ 17, 18, 19 und 27 LPG-Gesetz). (1)
Mit der Gebäudeerrichtung durch die LPG entstand somit abweichend von § 94 BGB selbständiges Gebäudeeigentum.
Mit dem Beitritt der 5 neuen Bundesländer zum Geltungsbereich des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland gemäß GG Artikel 23 a. F. bzw. Kapitel I und II des Einigungsvertrages (EV) vom 31.08.1990 war eine Rechtsangleichung des ehemaligen DDR-Rechts an das der Bundesrepublik Deutschland notwendig (Kapitel III EV).
Vorher hatte bereits noch die Volkskammer der DDR am 20.06.1990 im Abschnitt 8 des LwAnpG a. F. Voraussetzungen zur Bereinigung des getrennten Grundeigentums mit der Möglichkeit des freiwilligen Landtausches (§ 54 LwAnpG) und dem Bodenordnungsverfahren (§§ 56 und 64 LwAnpG) ge-schaffen.
Diese gesetzliche Möglichkeiten wurden im wesentlichen in die 1. Novelle zum LwAnpG a. F. vom 03.07.1991 vom Deutschen Bundestag übernommen. (2)
Schließlich hat der Bundesgesetzgeber mit dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz vom 21.09.1994 (3), und dort mit dem notariellen Vermittlungs-verfahren nach § 87 ff., eine gesetzliche Grundlage geschaffen, die neben zahlreichen anderen Kritikpunkten bei den einstigen zwangskollektivierten LPG-Bauern nicht selten vor allem Sorge wegen vermeintlicher oder in der praktischen Durchführung tatsächliche Vermögensverluste hervorgerufen hat. Dabei stehen zwei Rechtsvorschriften im Mittelpunkt der Kritik:
Erstens: war es die durch § 19 Sachenrechtsbereinigungsgesetz hervorgerufenen Enttäuschung über die Kaufpreisteilung (Halbteilungsmodell) und
Zweitens: war und ist es der Widerstand der Gebäudeeigentümer und Nutzer sowie mancher Gerichte bei der Verweigerung des Widerspruchsrechts auf Grund kurzer Restnutzungsdauer der Gebäude nach § 31 SachenRBerG.
Nicht selten fühlen sich die Bodeneigentümer enteignet, in Ihren Grundrechten (Artikel 13 GG) verletzt, wenn sie ihren Boden weit unter dem Verkehrswert abgeben mußten, obgleich die gesetzlichen Voraussetzung hierfür nicht vorlagen. Diese Problematik wirkt in der Praxis um so härter, als die Flurneuordnungsbehörden der Länder (Exekutive unseres Rechtsstaates) diese gesetzlichen Vorschriften des SachenRBerG nicht selten zum Nachteil der Bodeneigentümer, auch im Bodenordnungsverfahren übertrugen. Da wird i. d. R. die Restnutzungsdauer i. S. 31 Sachen-RBerG als technische und nicht die betriebswirtschaftlich viel kürzere Restnutzungsdauer berechnet und zu Grunde gelegt und durch oft amtseigene Gutach-ten "nachgewiesen", um den Widerspruch des meist ohnehin rechtlich wenig versierten Bodeneigentümer abzuwehren und das Tausch- bzw. Ankaufsrecht der LPG in neuer Rechtsform durchzusetzen.
Da werden häufig Bodenwerte i. S. § 19 SachenRBerG zugrunde gelegt, die auch bei allem Wohlwollen mindest noch einer Teilenteignung gleich kommen und mit Artikel 14 Abs. 3 GG nicht vereinbar sind. Oft haben sich daher schon die Bodeneigentümer/Bauern selbst, denen zu DDR-Zeiten zunächst das Nutzungsrecht an ihrem Boden entzogen war, die die Errichtung von LPG-Gebäuden auf ihren Grundstücken wehrlos hinnehmen mußten und die geglaubt hatten, nach der Wende auf Grund § 1 bis 3 LwAnpG wieder frei über ihren Boden verfügen und durch freien Verkauf zu marktwirtschaftlichen Bedingungen, verkaufen zu können bei der Durchsetzung des SachenRBerG und von Bodenordnungsverfahren durch die LPG und durch Behörden oder Gerichte enteignet gefühlt und wieder, auch im Rechtsstaat Bundesrepublik Deutschland, nur als macht- und rechtlose Opfer gesehen.
Das dem nicht so ist, wenn qualifizierte Beratung gefunden und in Anspruch genommen wird, wenn Bereitschaft zum Prozeßrisiko, Kampfgeist und entsprechendes Durchhaltevermögen gewährleistet ist, also alles Eigenschaften, die den Opfer des Sozialismus in 40 Jahren DDR entzogen wurden, zeigt eine neuere BGH-Entscheidung zur Frage der Restnutzungsdauer i. S. 31 SachenRBerG. (4)
Sachverhalt und Entscheidung:
Die Klägerin, eine LPG in neuer Rechtsform, betrieb eine Milchviehanlage in Gebäuden, die teilweise auf Grundstücken stehen, die dem Beklagten ehemaligen LPG-Bauer gehören. Zum anderen Teil stehen die Gebäude auf Grundstücken an denen die Klägerin in den Jahren 1992 bis 1996 das Bodeneigentum durch Kaufverträge erworben hat. Bebaut wurden die Gebäude von der ehemaligen LPG lang vor der Wende.
Die Klägerin (ehemalige LPG) unterbreitete dem Bauer im Juli 1995 ein Angebot zum Ankauf der Grundstücksteilflächen und beantragte im August 1995 die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens i. S. SachenRBerG, daß jedoch im Oktober 1995 ausgesetzt wurde, da der Bauer die Einrede nach § 31 SachenRBerG geltend gemacht hat, weil nach seiner Meinung die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude deutlich unter 25 Jahre lag, was logisch erschien, denn für solche Gebäudeanlagen (MVA) liegt bei Neubau bekanntlich die gesamte betriebswirtschaftliche Nutzungsdauer bei nur 25 bis 30 Jahre.
Die Klägerin hatte zwischenzeitlich in den Jahren 1994 bis 1997 umfangreiche Sanierungs- und Entwicklungsplanungen und Investitionen in die Anlage vorgenommen und hierfür nahezu 1 Mio. DM Fördermittel bewilligt bekommen und erhalten.
Die Klägerin behauptet, sie sei Rechtsnachfolgerin der LPG und die Ge-bäude der Milchviehanlage haben insbesondere nach den Sanierungs-maßnahmen eine Restnutzungsdauer von mindestens 25 Jahren, so daß ein Ankaufsrecht für den Grund und Boden i. S. SachenRBerG besteht.
Zunächst hatte das Landgericht in Gera festgestellt, daß die LPG in neuer Rechtsform berechtigt sei, die rund 7.000 m² Boden gemäß Sa-chenRBerG vom Bodeneigentümer zu kaufen (§ 108 SachenRBerG). (5)
Ein auf Veranlassung des Gerichts durch einen Sachverständigen vorge-legtes Gutachten hatte auf Grund der Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen eine Restnutzungsdauer von mindestens 25 Jahren ermittelt. Ausgangspunkt war dabei Ansicht des Gerichts die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer und die Anzahl der Jahre, in denen die bauliche An-lage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die technische Lebensdauer ist dabei unerheblich. Als maßgeblicher Stichtag i. S. § 19 SachenRBerG hat dabei der Sachverständige den Zeitpunkt des ersten nachweisbaren Angebot für den Kauf durch die LPG in neuer Rechtsform zugrunde gelegt.
Diese Stichtagsregelung soll nach Klarstellung des Gerichts verhindern, daß die LPG in neuer Rechtsform und Gebäudenutzerin durch verschiedene Investitionen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer erhöhen kann.
Dabei war das Gericht dem Sachverständigen gefolgt, der dargelegt hatte, daß die nach dem Stichtag ausgeführten Investitionen auf Grund der vorherigen Planung und teilweisen Fördermittelzusagen von insge-samt rund 900.000,- DM auf der Grundlage eines Sanierungs- und Entwick-lungsplanes die Restnutzungsdauer verlängere und daher 25 Jahre erreiche, vor allem aber da die Sanierungsarbeiten, die zur Erhaltung und Modernisierung der Anlage der Klägerin (LPG in neuer Rechtsform) vor dem Stichtag sich bereits so verfestigt hatten, daß das Geld zur Verfügung gestellt wurde.
Dies wollte der Bodeneigentümer so aber nicht hinnehmen und ging in die Berufung zum Oberlandesgericht nach Jena. Diese folgte der Entscheidung des Landgerichts nicht und wies die Klage des LPG in neuer Rechtsform ab. Zu dem bestritt der Bodeneigentümer nun auch die Rechtsnachfolge i. S. LwAnpG. Die Klägerin sei daher gar nicht Gebäudeeigentümer, nicht die LPG in neuer Rechtsform.
Nach einigen formellen und verfahrensrechtlichen Darlegungen stellt das Oberlandesgericht aber klar, daß die betriebswirtschaftlich, wirtschaftliche Restnutzungsdauer i. S. 31 Abs. 1 SachenRBerG abweichend von der rechtlich falschen Wertung des Sachverständigen auf den tatsächlichen Zustand der gesamten Gebäudeanlage als Einheit am Stichtag abstellt, an dem die LPG erstmals die Ankaufsansprüche nach Sachen-RBerG geltend gemacht hat. Die technische Lebensdauer des Bauwerkes so stellt das OLG in Jena klar, ist dabei ohne Bedeutung, auszugehen ist vielmehr von der wirt-schaftlichen Gesamtnutzungsdauer unter Beachtung der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1998 und der Wertermittlungsrichtlinien vom 11.06.1991. (6)
Investitionsmaßnahmen, die am Stichtag - also am Tag des 1. Geltendmachen des Ankaufsanspruchs - noch nicht durchgeführt sind, müssen daher außer Betracht bleiben, auch wenn sie am Stichtag bereits geplant oder begonnen waren (7), (8)
Das Oberlandesgericht hat daher die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die Klage der LPG in neuer Rechtsform auf Feststellung des Ankaufsrecht abgewiesen.
Dies wiederum wollte die LPG in neuer Rechtsform nicht hinnehmen und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Dieser hat mit Urteil vom 29.09.2000, V ZR 421/99 die Revision zurückgewiesen und dazu ausgeführt, daß, wie die Klägerin nun meinte, der Zeitpunkt eines "Angebots zum Vertragsabschluß" nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG hier der falsche Ansatz ist, da dieses notarielle konkrete Angebot zeitlich hinausgezögert werden könnte, um evtl. die Restnutzungsdauer verlängernde Investitionen noch durchzuführen. Hier reicht dagegen die schriftliche Erklärung (§ 16 Abs. 1 SachenRBerG), denn der Sinn der Einredemöglichkeit nach § 31 Abs. 1 SachenRBerG besteht darin, den Bereinigungsanspruch auf diejenigen Anspruchsteller zu beschränken, deren Gebäude mit längerer wirtschaftlicher - betriebswirtschaftlicher - Restnutzungsdauer eine dingliche Absicherung rechtfertigen.
Auf die weitere Einrede des Beklagten, daß hier nämlich eine Diskrepanz zwischen SachenRBerG und Bodenordnungsverfahren i. S. LwAnpG be-stehe, mußte das Gericht nicht näher eingehen, da der Anspruch aufgrund der kurzen Restnutzungsdauer bereits zurückzuweisen war.
Aufgrund des Gleichheitsgrundsatzes, Artikel 3 GG, ist es auch nur schwer vorstellbar, daß im Bodenordnungsverfahren andere, für die Bodeneigentümer ungünstigere Grundsätze gelten sollen, als im SachenRBerG. Gleichwohl wird bekanntlich bei Flur-neuordnungsverfahren nicht selten anders vorgegangen, was einer Überprüfung auf dem Rechtsweg, ggf. bis zum Bundesverfassungsgericht, nicht standhalten dürfte. Dies gilt um so mehr, als Bodenordnungsverfahren nach LwAnpG Vorrang genießen vor dem SachenRBerG, und LPG-Nachfolgeunternehmen/Gebäudenutzer durch Antrag bei der Flurneuord-nungsbehörde aus dem SachenRBerG "flüchten" könnten, um sich über das Bodenordnungsverfahren einen Vorteil zu verschaffen, der ihnen nach SachenRBerG nicht zustehen würde.
Umgekehrt dürfte die Kaufpreisteilung nach § 19 SachenRBerG im Bodenordnungsverfahren nicht zur Anwendung kommen, da diese Vorschrift im LwAnpG - sowie dem im Bodenordnungsverfahren analog anzuwendenden Flurbereinigungsgesetz - keine Rechtsgrundlage findet und das 4 Jahre spätere (1994) in Kraft getretene SachenRBerG auf das 1990/91 in Kraft getretene LwAnpG rückwirkend nicht übertragbar ist - Rückwir-kungsverbot da Schlechterstellung.
Eine Entscheidung des BGH zur Restnutzungsdauer von LPG-Gebäuden:
BGH V ZR 421/99 vom 29.09.2000
§§ 15, 16 19, 31, 61 und 108 Sachenrechtsbereinigungsgesetz
Auch bei unstrittigem selbständigem Gebäudeeigentum im Sinne von § 27 LPG-Gesetz 1982 gewährt Artikel 233 § 2 b EGBGB keinen Investitionsschutz.
Daran ändert auch der Nachweis, daß staatliche Stellen bereits Fördermittel für Investitionen - Sanierung, Modernisierung - zugesagt haben, nichts.
Auf ein konkretes, dem § 19 Sachenrechtsbereinigungsgesetz entsprechendes notarielles beurkundetes Angebot, kommt es nach § 31 (1) Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht an. Hier genügt die - formlose - Geltendmachung ohne Hinweis auf einen bestimmten Vertragsinhalt.
Der Sinn der Einredemöglichkeit nach § 31 (1) Sachenrechtsbereinigungsgesetz (kurze Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren) besteht darin, dem Bereinigungsanspruch auf diejenigen Anspruchsfälle zu beschränken, deren Gebäude mit längerer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer eine dingliche Absicherung rechtfertigt. Vorteile des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (Halbteilungsprinzip) auf Kosten des Bodeneigentümers kann sich der Nutzer nicht durch eine die Nutzung verlängernde Investition neu schaffen. Maßgebend ist daher der Gebäudezustand am Tag des ersten Geltendmachens des Anspruchs.
Der Bodeneigentümer kann sich durch §§ 15, 16 Sachenrechtsbereinigungsgesetz - Verlust des Wahlrechts - durch Aufforderung zur Ausübung des Wahlrechts an den Nutzer bei gleichzeitigem Widerspruch nach § 31 (1) Sachenrechtsbereinigungsgesetz davor schützen, wenn der Nutzer den Antragsstichtag verzögert, indem er einen solchen Antrag nicht stellt.
Dieser Entscheidung vorausgegangen war ein Urteil des OLG Jena
(Senat für Sachen- und Vermögensrecht)
8 U 310/99 vom 02.11.1999
§ 31, 61, 108 Sachenrechtsbereinigungsgesetz
Für die Bestimmung der wirtschaftlichen (betriebswirtschaftlichen) Restnutzungsdauer ist maßgeblich der Zeitpunkt (Stichtag), in dem der Nutzer Ansprüche (Ankaufsrecht/Erbbaurecht) erstmals geltend macht (§ 31 (1) Sachenrechtsbereinigungsgesetz).
Auf die technische Lebensdauer der Gebäudes - der Gebäudeanlage - kommt es nicht an. Auszugehen ist von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer unter Beachtung der Bewertungsvorschriften der Wertermittlungsverordnung vom 08.12.1988 und der Wertermittlungsrichtlinien vom 11.06.1991. §§ 83 ff. Bewertungsgesetz (Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert) sind hier nicht anwendbar.
Investitionen - Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen -, die am Stichtag noch nicht durchgeführt sind, haben bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer außer Betracht zu bleiben, auch wenn diese bereits geplant oder begonnen waren. Solche Maßnahmen können bei der Berechnung der Restnutzungsdauer nur Berücksichtigung finden, wenn diese am Stichtag fertiggestellt/abgeschlossen sind.
Für alle Gebäude einer Anlage (hier Milchviehanlage) ist ein einheitlicher Wert (wirtschaftliche Restnutzungsdauer) zu bilden, da die Gesamtanlage nur alles Ganzes sinnvoll genutzt werden kann.
(1) LPG-Gesetz vom 02.07.1982, GBl. I , Seite 443
(2) BGBl. l, 1991, Seite 1410
(3) BGBl. I, 1994, Seite 2457
(4) BGH V ZR 421/99, vom 29.09.2000
(5) Landgericht Gera, Az.: 7 O 714/96, vom 18.01.1999
(6) Dr. Meinhard u. Dr. Obeck - Handbuch für den Landwirtschaftlichen Sachverständigen, Verlag Pflug und Feder, Sankt Augustin
(7) Knauber, Rechtshandbuch Vermögen- und Investition, 410 B, C.H. Beck Verlag
(8) Knauber/Thöne, Boden- und Gebäudeeigentum, Verlag Komunikationsform GmbH Köln