Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/wirksamkeit-einer-mietvertragsverlaengerungsklausel/
Timestamp: 2020-08-14 22:35:01
Document Index: 259793003

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 568', '§ 247', '§ 535', '§ 568', '§ 573', '§ 2', '§ 2', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 545', '§ 2', '§ 545', '§ 568', '§ 545', '§ 568', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 280', '§ 254', '§ 254', '§ 293', '§ 254', '§ 254', '§ 300', '§ 286', '§ 293', '§ 987', '§ 546', '§ 546', '§ 99', '§ 100', '§ 987', '§ 812', '§ 546', '§ 546', '§ 818', '§ 818', '§ 546', '§ 91', '§ 708']

Irrtum über Fortbestand des Mietvertrages
AG Schöneberg – Az.: 15 C 384/11 – Urteil vom 17.04.2012
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 7. März 2010 ab demselben Tag vom Kläger eine möblierte Ein-Zimmer-Wohnung in der L.straße in B.. Vereinbart war eine monatliche Gesamtmiete von 390 €. Der Mietvertrag enthält in § 2 Abs. 1 b folgende Regelung:
„Das Mietverhältnis beginnt am 7.03.2010 und endet am 31.3.2011. Es verlängert sich jedoch jeweils um 6 Monate […], wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2).“
§ 2 Abs. 2 des Mietvertrages lautet auszugsweise:
„Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind […].“
§ 2 Abs. 5 des Mietvertrages statuiert Folgendes:
„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so verlängert sich das Mietverhältnis abweichend von § 568 BGB nicht stillschweigend.“
Für die Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anlage zur Klageschrift (Bl. 4 bis 7 d.A.) verwiesen. Das Haus, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, ist ein Mehrfamilienhaus. Dieses besteht aus vier Wohneinheiten, die räumlich voneinander getrennt sind und von denen eine vom Kläger bewohnt wird.
Der Beklagte erklärte mit Schreiben vom 28. Februar 2011 die Kündigung des Mietvertrages. Der Kläger teilte ihm mit, er gehe davon aus, dass das Mietverhältnis damit zum 30. September 2011 beendet sei. Der Beklagte ließ dem Kläger über seinen Rechtsanwalt mit Schreiben vom 17. März 2011 mitteilen, dass er von einer Vertragsbeendigung zum 31. Mai 2011 ausgehe.
Unter dem 1. Juni 2011 forderte der Beklagte über seinen Rechtsanwalt den Kläger auf, binnen einer Frist von einer Woche mitzuteilen, wann die Rückgabe der Wohnung erfolgen könne. Daraufhin erklärte der Kläger schriftlich unter dem 15. Juni 2011, die Übergabe werde bei „Beendigung des Mietverhältnisses“ erfolgen und hielt an seiner Auffassung, der Vertrag ende erst zum 30. September, fest. Für die Einzelheiten des Schreibens wird auf die Anlage 1 zum Schriftsatz vom 2. Januar 2012, Bl. 55 d.A., Bezug genommen.
Nachdem der Beklagte über seinen Rechtsanwalt den Kläger unter dem 23. September 2011 wiederum zur Rücknahme der Wohnung aufforderte, erfolgte die Übergabe in der am 4. Oktober 2011.
Der Kläger macht mit seiner Klage die Zahlung der Mieten für die Monate Juni, Juli, August und September 2011 geltend.
Er beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.560 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus je 390,00 € seit dem 7. Juni, 6. Juli, 4. August und 6. September 2011 zu zahlen.
Der Beklagte macht geltend, er habe im Juni und Juli 2011 wiederholt erfolglos versucht, den Kläger anrufen. Als er ihn schließlich erreicht habe, habe der Kläger erklärt, er sei nicht bereit, den Schlüssel zur Wohnung des Beklagten zu übernehmen. Der Kläger sei mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug gewesen. Er sei am 30. Mai 2011 ausgezogen. Der Kläger habe seinen Auszug am 15. Mai 2011 beobachtet. Er habe erneut mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 24. August 2011 erklärt, dass von einer Kündigung zum 31. März 2011 auszugehen sei und habe den Kläger zur Rücknahme der Wohnung aufgefordert.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages durch den Beklagten zu.
Ein Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus einem Mietvertrag zwischen den Parteien, vgl. § 535 Abs. 2 BGB. Der Mietvertrag bestand in den Monaten Juni bis September 2011, für welche der Kläger Mietzahlung fordert, nicht mehr. Er war durch die Kündigung des Beklagten vom 28. Februar 2011 mit Wirkung zum 31. Mai 2011 beendet worden.
Die Kündigung erfolgte schriftlich, also formgemäß nach § 568 Abs. 1 BGB. Sie erfolgte auch unstreitig bis zum dritten Werktag des Monats April, so dass das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 S. 1 BGB mit Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Mai 2011, endete.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages, soweit er statuiert, das Mietverhältnis verlängere sich jeweils um 6 Monate, sofern es nicht gekündigt sei. Ob diese Formulierung – wie von der Klägerin vorgetragen – so zu verstehen ist, dass die Kündigung gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrages drei Monate vor dem 31. März 2011 erfolgen müsse, kann hier dahinstehen. Sollte die Klausel nämlich einen Beendigungszeitpunkt anordnen, der erst nach demjenigen Zeitpunkt liegt, der gemäß § 573c Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblich ist, wäre sie gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Denn insofern würde sie entgegen § 573c Abs. 4 Var. 1 BGB von § 573c Abs. 1 BGB abweichen. § 573c BGB ist nämlich zwischen den Parteien zwingendes Recht, weil er für den vorliegenden Mietvertrag über Wohnraum gemäß § 549 Abs. 2 BGB nicht abgedungen werden konnte.
Es liegt kein Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, weil die vom Beklagten gemietete Wohnung nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet war. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Beklagte die Wohnung lediglich zur Deckung eines vorübergehenden Sonderbedarfs gemietet hätte. Dann hätten im Vertrag nicht nur eine kurzfristige, überschaubare Vertragsdauer, sondern auch ein Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, zum Ausdruck kommen müssen (vgl. OLG Bremen, Rechtsentscheid v. 07.11.1980 – Az. 1 UH 1/80 (a), WuM 1981, 8; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 549 Rn. 4; Gramlich, in: ders., Mietrecht, 11. Auflage 2010, BGB § 549 Anm. 1). Schon ob ersteres gegeben ist, lässt sich bezweifeln; gegen eine überschaubare Vertragsdauer spricht, dass das Mietverhältnis nach dem Vertrag nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt enden sollte, sondern beliebig lange laufen konnte. Jedenfalls aber ist dafür, dass die Überlassung der Wohnung nur einen vorübergehenden Sonderbedarf des Beklagten decken sollte, nichts vorgetragen. Allein die Tatsache, dass die Wohnung möbliert vermietet wurde, genügt dafür nicht. Auch möblierte Wohnungen können zur Deckung eines unbefristeten Wohnbedarfs vermietet werden. Insofern kommt es nicht auf eine typisierte Betrachtung, sondern eine Berücksichtigung des konkret zwischen den Parteien vereinbarten Vertragszwecks an. Dass für einen Vertragszweck, der den kurzfristigen Sonderbedarf des Beklagten nahelegt, nichts dargetan ist, muss mithin zu Lasten der insofern darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin (vgl. Teichmann, in: Jauernig, BGB, 14. Auflage 2011, Rn. 5 a.E.) gehen.
Ferner liegt auch kein Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Dass der Vermieter dasselbe Haus bewohnt, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, ändert daran nichts. Es handelt sich bei der Wohnung nämlich gleichwohl nicht um einen Teil des vom Vermieter bewohnten Raumes im Sinne der Norm. Dafür ist es nämlich erforderlich, dass die Wohnung funktional in den Wohnbereich des Vermieters einbezogen ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 549 Rn. 9). Dies ist aber hier nicht gegeben. Die streitgegenständliche Wohnung ist im fraglichen Haus separat verschließbar und schon nach dem Mietvertrag (Bl. 4 d.A.) mit eigener Küche, Diele und eigenem Bad mit Toilette versehen. Sie ist damit nicht funktional einer anderen Wohnung untergegliedert, sondern eigenständiger, abgetrennter Wohnbereich.
Auch eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages gemäß § 545 BGB scheidet aus. Dabei kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen der Norm vorlagen; jedenfalls ergibt sich aus § 2 Abs. 5 des Mietvertrages, dass die Rechtsfolge des § 545 BGB abgedungen war. Dass die Parteien insofern § 568 BGB zitiert haben, schadet nicht, weil erkennbar die Regelung des § 545 BGB gemeint war, die vor der Schuldrechtsreform in § 568 BGB a.F. niedergelegt war.
Ein Anspruch auf Zahlung ergibt sich auch nicht aus § 546a Abs. 1 BGB. Zwar hat der Beklagte dem Kläger die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses, also nach dem 31. Mai 2011, bis Anfang Oktober 2011 nicht zurückgegeben. Gleichwohl liegt darin für den streitgegenständlichen Zeitraum der Monate Juni bis September kein Vorenthalten im Sinne der Norm. Der Begriff des Vorenthaltens setzt nämlich voraus, dass die Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters, mithin dem des Klägers, widerspricht (ständige Rspr. des Bundesgerichtshofes, vgl. nur Urt. v. 16.11.2005 – Az. VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 [13] m.w.N.; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 546a Rn. 45; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, BGB § 546a Rn. 17 f.).
Eben dies war hier aber nicht der Fall. Der Kläger hatte keinen Willen, der auf eine Übernahme der Mietsache vom Mieter gerichtet war. Denn dieser Wille fehlt regelmäßig schon dann, wenn der Vermieter irrtümlich von einem Fortbestehen des Mietvertrages ausgeht (Bundesgerichtshof, Urt. v. 22.03.1960 – Az. VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909; LG Osnabrück, Urt. v. 15.03.2000 – Az. 1 S 719/99, NJW-RR 2000, 1176; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, BGB § 546a Rn. 18). So liegt der Fall hier. Bereits zwischen dem Zeitpunkt der Kündigung und dem Schreiben des Rechtsanwaltes des Beklagten vom 17. März 2011 hatte der Kläger gegenüber dem Beklagten erklärt, er nehme einen Fortbestand des Mietvertrages bis zum 30. September 2011 an. Ein mangelnder Rücknahmewille perpetuierte sich auch über das Ende des Mietvertrages, also den 30. Mai 2011, hinaus. Dies zeigt sich schon darin, dass der Kläger unter dem 15. Juni 2011 erklärte, die Wohnungsübergabe werde erst nach „Beendigung des Mietverhältnisses“ erfolgen und er halte an seiner Rechtsauffassung über das Ende des Mietvertrages zum 30. September 2011 fest.
Ein Zahlungsanspruch ergibt sich auch nicht aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.
Selbst wenn man von einer Verletzung der Rückgabepflicht aus dem beendeten Mietvertrag durch den Beklagten in der Zeit vom 1. Juni bis 30. September 2011 ausginge, stünde einem etwaigen Schadensersatzanspruch des Klägers § 254 Abs. 1 BGB entgegen. Der Kläger wollte nach den bisherigen Ausführungen die Rückgabe nicht annehmen. Ein fehlender Rücknahmewille ergab sich schon aus der Äußerung seiner Rechtsmeinung über ein Vertragsende zum 30. September 2011 und trat auch in seinem Schreiben vom 15. Juni 2011 zweifelsfrei zutage. Soweit ihm also durch die mangels Übergabe fehlende Möglichkeit der Weitervermietung der Wohnung überhaupt ein Schaden entstanden sein sollte, hat der insofern darlegungs- und beweisbelastete Kläger ihn nicht nur nicht dargetan. Er wäre auch gemäß § 254 Abs. 1 BGB nicht ersatzfähig. Denn er wäre im Sinne der Norm dadurch verursacht worden, dass der Kläger selbst den Besitz an der Wohnung nicht übernehmen wollte. Der ersichtlich übergabebereite Beklagte wurde durch die Weigerung des Klägers daran gehindert, diesem den Besitz wieder zu verschaffen. Damit läge ein Mitverschuldensanteil in Höhe von 100 Prozent auf Seiten des Klägers vor. Der Beklagte musste aufgrund des Schreibens des Klägers nicht erneut die Wohnung anbieten. Der Kläger konnte auch nicht aus dem Schweigen des Beklagten davon ausgehen, dass der Beklagte seine Rechtsauffassung teilt.
Auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob sich der Kläger insofern mit der Annahme der Wohnungsübergabe nach § 293 BGB im Gläubigerverzug befand, kommt es nicht an. Für die Regelung des § 254 Abs. 1 BGB ist die tatsächliche Schadensverursachung entscheidend, nicht aber, ob die Verursachung gerade auf einem Verzug beruht oder überhaupt rechtspflichtwidrig ist (vgl. nur Oetker, in: Säcker/Rixecker, Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2007, § 254 Rn. 29). Die Wirkung eines Gläubigerverzuges erschöpft sich vielmehr grundsätzlich gemäß § 300 BGB in einer Haftungsmilderung für den Schuldner.
Im Übrigen war der Kläger als Vermieter seinerseits nach Mietende verpflichtet, die Wohnung zurückzunehmen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.04.2003 – Az. 63 S 292/02, Grundeigentum 2003, 880). Davon ausgehend befand er sich mit der Rücknahmepflicht, die zu erfüllen er selbst schuldete, mit Zugang des Schreibens des Rechtsanwalts des Beklagten vom 1. Juni 2011 gemäß § 286 Abs. 1 BGB in Schuldnerverzug (vgl. zur Konstellation einer Kombination aus Gläubiger- und Schuldnerverzug in einer Person Grüneberg, in: Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 293 Rn. 6). Soweit dies der Fall war, könnte der Beklagte deswegen auch seinerseits einem Schadensersatzanspruch des Klägers im Wege der Einrede der unzulässigen Rechtsausübung wegen der Pflicht zur baldigen Rückgewähr einen eigenen Ersatzanspruch entgegenhalten.
Ein Zahlungsanspruch folgt auch nicht aus §§ 987, 990 BGB. Diese Anspruchsgrundlage ist zwar neben § 546a BGB anwendbar (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 546a Rn. 103). Dafür, dass aber der Beklagte tatsächlich Nutzungen, also Früchte oder Gebrauchsvorteile nach §§ 99 f. BGB, gezogen hat, ist aber nichts dargetan. Aus der bloßen Möglichkeit, die streitgegenständliche Wohnung zwischen dem 1. Juni und 30. September 2011 zu nutzen, ergibt sich nämlich kein Gebrauchsvorteil i.S.d. § 100 BGB i.V.m. § 987 BGB. Für die Nutzung der Wohnung durch den Beklagten ist der Kläger darlegungspflichtig.
Letztlich scheidet auch ein Zahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB aus.
Zwar ist die Leistungskondiktion neben § 546a BGB anwendbar (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 546a Rn. 103) und der Beklagte hat den Besitz an der Wohnung durch Leistung des Klägers für die Zeit vom 1. Juni bis 30. September 2011 ohne Rechtsgrund erlangt. Ebenso scheidet auch eine Rückgewähr des Besitzes für den vergangenen Zeitraum mangels Möglichkeit zur Herausgabe aus, so dass der Beklagte grundsätzlich gemäß § 818 Abs. 2 BGB zur Zahlung von Wertersatz verpflichtet ist.
Gleichwohl ist hier aber eine Pflicht zur Zahlung von Wertersatz wegen § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Denn gemäß dieser Norm hat der Beklagte für den Besitz nur insoweit Ersatz zu leisten, wie er tatsächlich bereichert ist. Dafür reicht die bloße Möglichkeit der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nicht. Für eine tatsächliche Nutzung der Wohnung durch den Beklagten zwischen dem 1. Juni und dem 30. September 2011, im Rahmen derer der Beklagte beispielsweise dort Gegenstände gelagert oder die Wohnung bewohnt hat, ist nichts dargetan. Für das Vorliegen einer Bereicherung beim Beklagten ist aber der Kläger darlegungs- und beweisbelastet. Er muss also als Vermieter, der nach Mietvertragsende entgegen dem Willen des Mieters die Mietsache nicht zurücknimmt, darlegen und im Bestreitensfalle beweisen, dass eine solche tatsächliche Nutzung durch den Mieter im fraglichen Zeitraum vorgelegen hat (so auch LG Osnabrück, Urt. v. 15.03.2000 – Az. 1 S 719/99, NJW-RR 2000, 1176; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, BGB § 546a Rn. 18).
Nach alledem folgen die prozessualen Nebenentscheidungen hinsichtlich der Kosten aus § 91 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.