Source: http://www.gevestor.de/details/modernisierung-nicht-erwuenscht-was-man-tun-kann-714012.html
Timestamp: 2017-09-22 11:46:24
Document Index: 155934289

Matched Legal Cases: ['§ 554', '§ 554', '§ 559', 'BGH', '§ 559', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 559', 'BGH']

Modernisierung nicht erwünscht: Was man tun kann
Eigentlich müsste sich jeder Mieter über eine solche Verbesserung seiner Mietwohnung oder des Hauses freuen.
In der Praxis sieht es aber oft anders aus.
Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder von Teilen des Gebäudes, Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser und Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums.
Tatsächlich versuchen viele Mieter, die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mit allen Mitteln zu verhindern.
Zum einen bringen diese nämlich zunächst viel Schmutz und Unannehmlichkeiten für Ihren Mieter mit sich; zum anderen – das dürfte der entscheidende Grund sein – sind Sie als Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierung zur Mieterhöhung berechtigt.
Gesetz sieht Duldungspflicht nur für freiwillige Modernisierung vor
Daher hat der Gesetzgeber in § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nicht nur die Möglichkeit der Mieterhöhung geregelt, sondern auch eine grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Modernisierungsarbeiten sowie eine Ankündigungspflicht für den Vermieter festgelegt.
Diese Pflichten gelten aber nur, wenn Sie als Vermieter freiwillig Modernisierungsarbeiten durchführen lassen.
Bauliche Maßnahmen, „die der Vermieter nicht zu vertreten hat“, fallen dagegen nicht unter § 554 BGB, sondern unter § 559 BGB. Diese Vorschrift beinhaltet zwar die Möglichkeit der Mieterhöhung, sieht aber keine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich der Durchführung der Arbeiten vor.
Maßnahmen, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben, sind insbesondere alle behördlich angeordneten baulichen Maßnahmen.
BGH: Auch behördlich angeordnete Modernisierung ist zu dulden
Die Tatsache, dass § 559 BGB keine Pflicht zur Duldung der Modernisierung vorsieht, konnte bislang zu Schwierigkeiten für Sie führen. Ihr Mieter konnte diese Norm nämlich so verstehen, dass er sich gegen von Ihnen nicht zuvertretene bauliche Maßnahmen sperren kann.
Zu dieser Problematik hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) geäußert und entschieden: Mieter müssen bauliche Maßnahmen aufgrund einer behördlichen Anordnung dulden (BGH, Urteil v. 04.03.09, Az. VIII ZR 110/08).
Umweltamt hatte Vermieter zum Einbau der Heizung verpflichtet
Im entschiedenen Fall hatte der Bezirksschornsteinfeger festgestellt, dass die Gasöfen in den Wohnungen eines Mietshauses die geltenden Abgasgrenzwerte nicht einhielten. Das Umweltamt verpflichtete den Vermieter daraufhin, eine neue Heizungsanlage einzubauen.
Daraufhin entschloss sich der Vermieter zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Einer seiner Mieter weigerte sich aber, die mit dem Einbau beauftragten Handwerker in seine Wohnung zu lassen. Das Betreten der Wohnung war aber erforderlich, um die notwendigen Arbeiten durchzuführen.
Behörde drohte Vermieter Bußgeld an
Dem Vermieter waren zunächst die Hände gebunden. Trotzdem drohte ihm das Umweltamt ein Bußgeld für den Fall an, dass der Anschluss der Wohnungen an die Heizungsanlage nicht unverzüglich erfolgte. Der Vermieter verklagte den Mieter daraufhin auf Duldung der baulichen Maßnahme.
BGH: Mieter muss Arbeiten dulden
Der BGH gab dem Vermieter recht. Der Mieter musste die Durchführung der Arbeiten dulden.
Auch wenn die baulichen Arbeiten hier nicht der gesetzlichen Modernisierungsvorschrift unterliegen, ergibt sich eine Duldungspflicht nach dem BGH dennoch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben.
Sperrt sich Ihr Mieter also gegen bauliche Maßnahmen, die Sie nicht zu vertreten haben, können Sie ihn darauf hinweisen, dass er diese nach Treu und Glauben zu dulden hat.
Vermieter muss Maßnahme ankündigen
Auch wenn § 559 BGB eine Ankündigungsfrist nicht vorsieht, sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, Ihre bauliche Maßnahme anzukündigen.
Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme.
Wichtig: Nach der Entscheidung des BGH ist Ihr Mieter auch verpflichtet, an einer zeitnahen Terminabstimmung mitzuwirken.