Source: https://jus.com.br/artigos/37347/comissao-de-corretagem-aspectos-legais
Timestamp: 2018-12-19 09:49:50+00:00
Document Index: 87738667

Matched Legal Cases: ['artigo 722', 'artigo 725', 'artigo 490', 'Artigo 490', 'artigo 490', 'artigo 490']

Comissão de Corretagem: aspectos legais - Jus.com.br | Jus Navigandi
Comissão de Corretagem: aspectos legais
Luiza Lahdo
Diante a ascensão do mercado imobiliário, dúvidas quanto a legalidade da cobrança de comissão de corretagem ao comprador tornou-se um dos principais debates do judiciário. Este artigo tem como objetivo, demonstrar as principais correntes existentes.
A Profissão regulamentada na lei 6.530/78, bem como, a partir do artigo 722, do Código Civil, prevê que tais profissionais, contratados com o objetivo de intermediar compra, venda, locação e permuta de imóveis, atue a fim de alcançar o que seu mandante lhe solicitou.
Destarte, o corretor de imóveis é contratado para que, após as devidas instruções, atue em busca de alcançar o melhor negócio ao seu cliente, nascendo assim a chamada "autêntica corretagem", como vem sendo apresentada pelos tribunais.
Entretanto, a divergência presente neste caso, carece em virtude das intermediações corriqueiras em "stands" de vendas de imóveis na planta. Isto porque, vem entendendo a corrente majoritária de que tal conduta, difere da prevista na legislação, não havendo o efetivo trabalho de corretagem, o qual gera o recebimento da remuneração prevista nos artigos 725 e 726, ambos do Código Civil, pagas pelo comprador.
A configuração da abusiva cobrança da remuneração do corretor ao comprador, ocorre em virtude da ausência de contratação dos serviços acima expostos, pois atuaria tais profissionais em favor única e exclusivamente da construtora, sem que houvesse efetiva contratação de intermediação dos compradores, senão, vejamos alguns entendimentos:
" (...) Na hipótese dos autos, está claro que não foi o réu que
contratou os serviços de corretagem.
O réu, por sua iniciativa, foi quem buscou o imóvel, sem qualquer
intermediação da autora.
A autora montou um stand de vendas para comercialização dos
imóvel, sendo de responsabilidade da construtora (vendedora) o
pagamento dos serviços de corretagem(...)
(Sentença proferida pelo Doutor Juiz de Direito Ricardo Venturini
Brosco. 36º Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo
Processo nº 0170658-34.2012.8.26.0100 )".
"(...) Na prática, imóveis comprados na planta, como no caso dos
autos, são vendidos em "stands" de vendas das incorporadoras,
instalados no próprio local do empreendimento, e nos quais o
potencial comprador dirige-se diretamente aos representantes da
empresa que ali se encontram para venda de unidades e
Essa prática, no entanto, não se confunde com a contratação de
um corretor de imóveis - pessoa física jurídica - para realização
da função específica à atividade consistente na aproximação entre
um vendedor e um comprador, que lhe delegam esta tarefa e que,
por isso, o remuneram por meio da comissão de corretagem,
prevista no artigo 725, do Código Civil (...)
(Acórdão nº 0045487-28.2011.8.26.0577, Relator Miguel Brandi,
7º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, Publicado no DJE: 06/03/2015)".
Desta forma, entendendo os magistrados ter o marco inicial da prestação de serviço de corretagem nos "stands" de vendas das incorporadoras, a atuação do corretor de imóveis apresenta-se como mero acessório ao contrato firmado, pois, o potencial comprador dirigiu-se diretamente ao local e ali, sem que houvesse delegação, contratação efetiva de qualquer prestação de serviço, acaba por pagar serviço de responsabilidade do vendedor (construtora), real interessado e aquirente do serviço apresentado (corretagem).
Em contra partida, atualmente, a corrente que ganha espaço perante nossa corte defende a possibilidade do "pacto sunt servanda", respaldada no que prevê o artigo 490 do Código Civil, in verbis:
" Artigo 490 - Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de
escritura e registro a cargo do comprador; e a cargo do vendedor
as da tradição".
Isto posto, a letra da lei não deixa dúvida quanto a possibilita de que os encargos referentes a tradição podem ser derrogadas pelas partes, ou seja, venham ser estipulados e cumpridos conforme estabelecido entre os envolvidos no negócio jurídico. Senão vejamos alguns entendimentos da corte nacional:
" (...) De fato, no artigo 490, Código Civil, existe regra a qual
aponta ser encargo do vendedor o pagamento da comissão de
Todavia, comentada regra não é cogente, podendo ser derrogada
pelas partes, tal como no caso se fez, na cláusula 18,"f", do contrato
celebrado pelas partes (fls.30/31).
A pratica revelada na contratação, inclusive, é corriqueira nestes
negócios imobiliários, sendo que somente poderia vir a ser coibida
com a edição de norma expressa que a proibisse, pois, persistindo a
atual conjuntura legislativa, é apenas faculdade do proprietário
vendedor negociar seu imóvel arcando com os encargos da
corretagem, por não estar obrigado a fazer diferente.
Esclareça-se, ainda, que a regra do artigo 490, do Código Civil,
somente se aplicaria em seus termos quando fosse silente o
contrato de venda e compra (...)
(Apelação nº 0025820-67.2012.8.26.0562, Relator João Batista
Vilhena, 10º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, Publicado no DJE: 30/04/2013)".
"(...) Nenhum desacerto se verifica na cobrança de taxa de
corretagem em negócios envolvendo a compra e venda de bem
imóvel. As partes podem livremente pactuar quem ficará obrigado
pelo pagamento destas verbas, ainda mais quando a informação não
deixa dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor a ser despendido.
(...) (Apelação nº 1000920-23.2014.8.26.0565, Relator Rosangela
Telles, 2º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo, Publicado no DJE: 15/12/2014)".
Vistos, cabe salientar a importância de que com base no princípio da boa-fé e da transparência, basilares do direito do consumidor, os prominentes compradores se assegura total e amplo esclarecimento acerca da referida prestação de serviço de corretagem, o qual a partir de seu conhecimento e anuência, assumem o encargo.
Assim sendo, apesar da breve explanação quanto aos principais questionamentos acerca da corretagem ainda não pacificado em nossos tribunais, torna-se importante destacar a particularidade de cada situação fática que envolve a aquisição de imóveis na planta. Não podendo ser de ante mão tido como abusiva ou não a cobrança de tais serviços ao comprador. Devendo para tanto, análise dos documentos existentes na relação jurídica e demais aspectos que contribuem para elucidação do caso em concreto.
Advogada, estudante de pós-graduação em Direito Constitucional
Fernando Rocha 01/07/2015 02:03
Bom texto, Gostei de alguns itens colocados porem confuso em outros.
Quando o assunto "Comissão de Corretagem: aspectos legais" é abordado no âmbito jurídico os advogados esquecem que os corretores de imoveis podem atuar em diversas áreas:
O corretor de imóveis tem ampla área de atuação, podendo trabalhar por conta própria ou em corretoras, construtoras, empresas de loteamento e judiciárias. Num mercado cada vez mais competitivo, o ideal é que ele se especialize em uma das áreas da negociação imobiliária, podendo atuar com imóveis usados, rurais, LANÇAMENTOS "(stands" de vendas de imóveis na planta), loteamentos, administração de aluguéis, administração de condomínios, avaliação imobiliária. Nessas diversas áreas, poderá ainda escolher trabalhar com imóvel popular, médio ou luxo.
AINDA NÃO ENCONTREI NENHUM ARTIGO NO CODIGO DEDEFESA DO CONSUMIDOR QUE TRATE COM CLAREZA A AREA DE ATUAÇÃO LANÇAMENTO.
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Ver tópico (6803 documentos)
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Ver tópico (1862 documentos)
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Ver tópico (87 documentos)
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Ver tópico (4745 documentos)
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Ver tópico (7038 documentos)
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Ver tópico (1285 documentos)
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Ver tópico (791 documentos)
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Ver tópico (344 documentos)
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. Ver tópico (948 documentos)