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Timestamp: 2019-11-13 16:59:07
Document Index: 98685265

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 13', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

TERMIN: 29.11.2019 (Freitag)
Veranstaltung: Jahresabschlussveranstaltung 2019 - „Feenhafte Weihnachten“
Ort: Saalfelder Feengrotten | Saalfeld | Thüringen
3. DDIV-Branchenbarometer: Ergebnisse liegen vor
Unternehmen planen deutliche Erhöhung der Grundvergütung
Positive Umsatzaussichten für 2015
Suche nach Fachpersonal weiter schwierig
Professionalisierungsdruck steigt: Branche hält Mindestanforderungen und gesetzliche Weiterbildungspflicht für unabdingbar
Die novellierte TrinkwV überfordert Kleinstverwaltungen
Energetische Sanierung und altersgerechter Umbau in WEG schleppend
Im Durchschnitt steigen die Vergütungssätze bei einer Erstbestellung des Verwalters in 2015 um knapp 8 Prozent. Bei Bestandsobjekten ist eine durchschnittliche Erhöhung von über 5 Prozent geplant. Das ergab die Auswertung des 3. DDIV-Branchenbarometers, welches vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter durchgeführt wurde. Von den 391 an der Umfrage teilgenommenen Unternehmen streben über 60 Prozent eine Erhöhung an. Dabei ist festzustellen: je größer das Unternehmen, umso höher die Bereitschaft die Vergütungssätze anzuheben. Bei Kleinstverwaltungen (bis 400 verwalteten Einheiten (WE)) sehen dies nur knapp 34 Prozent vor, bei mittleren Unternehmen (bis zu 3.000 WE) sind es über 70 Prozent, die eine Steigerung im Bestand durchsetzen wollen. Bei großen Unternehmen (über 3.000 WE) sind es sogar über 85 Prozent. Ähnlich fällt die prozentuale Verteilung bei der Erhöhung der Vergütungssätze im Rahmen einer Erstbestellung aus.
Diese Aussage deckt sich mit den Umsatzerwartungen für 2015. Danach rechnen 69 Prozent aller Verwaltungen mit steigenden Umsätzen. Knapp 80 Prozent der Unternehmen, die einen Bestand von über 3.000 WE verwalten, rechnen mit Umsatzsteigerungen, 52 Prozent von ihnen sogar mit einem Wachstum von deutlich über 5 Prozent. Ähnlich positiv sind auch die Gewinnerwartungen: Knapp 70 Prozent aller Unternehmen gaben an, dass ihr Geschäftsgewinn in 2014 gegenüber 2013 gestiegen ist; 65 Prozent rechnen auch in 2015 mit einem Wachstum. Hingegen attestieren sich 18 Prozent der Kleinstverwaltungen (bis 400 WE) in diesem Jahr Gewinnverluste.
Als problematisch stufen die Unternehmen die Suche nach Fachpersonal ein. Gaben in 2014 lediglich 62 Prozent der befragten Unternehmen an, einen Fachkräftemangel zu befürchteten, sehen dies aktuell knapp 80 Prozent als eine der größten Herausforderungen der Zukunft. Gefragt sind vor allem WEG-Verwalter und Mietverwalter. Bereits im laufenden Jahr planen ein Viertel aller Unternehmen weitere Einstellungen. Allerdings wissen sie nicht, ob sie geeignetes Personal finden werden.
Fehlendes Fachpersonal aber auch die Selbstreflexion der Tätigkeit führen dazu, dass 99 Prozent aller befragten Unternehmen sich für Mindestanforderungen aussprechen. Die überwältigende Mehrheit halten als Pflichtversicherungen eine Vermögensschadenhaft-pflichtversicherung (90 Prozent) und eine Betriebshaftpflichtversicherung (82 Prozent) für geboten. 78 Prozent aller Unternehmen plädieren für einen Fach- und Sachkundenachweis als Mindestanforderung und immerhin 72 Prozent sehen eine verbindliche Fort- und Weiterbildungspflicht als unumgänglich. 52 Prozent der Verwaltungen halten den Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung für sinnvoll und 60 Prozent sprechen sich für den Nachweis eines Führungszeugnisses aus.
Einmal mehr zeigen die Ergebnisse der DDIV-Strukturerhebung, dass nicht alle Verwaltungen mit den heutigen Anforderungen Schritt halten können. Ein beredtes Beispiel dafür ist die gesetzlich festgeschriebene Erstbeprobung des Trinkwassers im Rahmen der novellierten Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Bis zum 31. Dezember 2013 hätte diese absolviert sein müssen. Es zeigt sich aber, dass nur knapp die Hälfte der Haus- und Immobilienverwaltungen ihre verwalteten Einheiten auf Legionellen untersucht haben. Bei Kleinstverwaltungen (bis 400 WE) haben gar ein Viertel der Unternehmen erst weniger als 20 Prozent ihres Bestandes erstbeprobt.
Auch klimapolitische Vorgaben der Bundesregierung finden in Wohnungseigentümergemeinschaften kaum Beachtung. Danach haben über 37 Prozent aller Verwaltungen im vergangenen Jahr keine energetischen Sanierungen durchgeführt. Die Sanierungsbereitschaft nimmt dabei weiter ab, je kleiner die Verwaltung ist. Zudem ist ein Rückgang der Inanspruchnahme von KfW-Mitteln um rund 25 Prozent zu konstatieren (im Vergleich zur DDIV/KfW-Studie 2014, Mittelabfrage für 2013). Gerade einmal 15 Prozent der Unternehmen haben im vergangenen Jahr einen altersgerechten Umbau betreut. Auch hier zeigt sich, je kleiner das Unternehmen, umso geringer eine Umsetzung.
Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) als die Branchenvertretung für Haus- und Immobilienverwaltungen in Deutschland begrüßt die hohe Anzahl an Unternehmen, die beabsichtigen ihre Vergütungssätze zu erhöhen: Wir wollen langfristig, dass sich die Qualität der Leistung auch im Preis widerspiegelt. Die aktuellen Ergebnisse sind ein erster Schritt in die richtige Richtung", so Wolfgang D. Heckeler, Präsident des DDIV.
Die Auswertungen zeigen jedoch auch deutlich, dass die Anforderungen an die Tätigkeit immer komplexer werden und der Markt dem nicht immer gerecht werden kann. Das Beispiel der Erstbeprobung auf Legionellen spricht signifikant dafür. Zwar mag es mitunter zu Kapazitätsengpässen gekommen sein, jedoch kann dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass die gesetzlichen Vorgaben weit verfehlt wurden. Der Benachteiligte ist der Verbraucher  und dies umfasst Mieter und Eigentümer gleichermaßen.
Der hohe prognostizierte Fachkräftemangel verdeutlicht einmal mehr, wie wichtig es ist, eigenes Personal aus- und weiterzubilden und langfristig an das Unternehmen zu binden.
Dies bestätigen auch die Ergebnisse zur energetischen Sanierung und zum altersgerechten Umbau. Es sind nicht immer die Eigentümergemeinschaften die nicht wollen. Oft ist es auch der Verwalter, der einfach nicht kann. Es fehlen schlichtweg die Kenntnisse, um derartig vielfältige Prozesse anzustoßen und professionell zu begleiten", ist sich Heckeler sicher.
Gestärkt sieht sich der DDIV hingegen in seinen Anstrengungen zur Einführung von Mindestanforderungen für Verwalter, deren Umsetzung die Bundesregierung im Koalitionsvertrag zugesagt hat. Nahezu 100 Prozent der Verwaltungen sehen den Bedarf. Mehr Unterstützung kann man in der Politik nicht bekommen. Eine Verabschiedung durch den Bundestag in 2015 ist daher überfällig und notwendig", so Heckeler.
Gleiches gilt für die Pflicht zur Betriebshaftpflichtversicherung, die neben der Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung verbindlich durch den Gesetzgeber zu verankern ist. Der Schutz von Vermögen, die Qualität der Dienstleistung und die weitgehende Garantie zur Umsetzung gesetzgeberischer und klimapolitischer Vorgaben sind nur durch Mindestanforderungen und Anreizsysteme für Verwaltungen umzusetzen. Wann, wenn nicht jetzt?" so der DDIV-Präsident abschließend.
Über das 3. DDIV-Branchenbarometer:
Von Januar bis März 2015 befragte der DDIV Immobilienverwaltungen in ganz Deutschland über deren Struktur, Mitarbeiterentwicklung, Umsatz- und Gewinnaussichten sowie zu deren Vergütungsstrukturen. 391 Unternehmen nahmen daran teil. Die ausführlichen Ergebnisse der Umfrage sowie entsprechende Grafiken können unter presse@ddiv.de angefordert werden.
Mietpreisbremse: Regulierung kommt nicht überall
Viel wurde gestritten um die Mietpreisbremse. Nun steht die Einführung fest. Ab Juli diesen Jahres können Länder über deren Einführung in regional angespannten Wohnungsmärkten entscheiden. Doch schon jetzt wird deutlich: Nicht überall wird die Regulierung kommen. So sehen die Bundesländer Saarland und Sachsen-Anhalt derzeit keinen Bedarf für die Einführung. Auch in Sachsen und Niedersachsen gibt es aktuell noch keine klare Einschätzung dazu. Derzeit sind die Landesregierungen angehalten, die Lage in den betreffenden Regionen zu prüfen.
Vielerorts wird erst einmal der Markt eingehend beobachtet - so warten Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern die Prüfung ab. Die zehn übrigen Landesregierungen planen hingegen die zeitnahe Einführung der Mietpreisbremse:. In welchem Umfang diese angewandt werden soll, unterscheidet sich je nach Bundesland und Region. Während Rheinland-Pfalz die Umsetzung in Landesteilen plant, möchte die Bundeshauptstadt Berlin die Mietpreisregulierung flächendeckend einführen. Wie diese genau auf den regionalen Mietmarkt angepasst wird, hängt von der Definition der individuellen Gebietskulissen ab.
Energieeffizienz und Wohnkomfort: Politik in der Pflicht
Wenn es um effiziente und gesunde Wohnräume geht, ist die Politik in der Pflicht. Das empfiehlt eine aktuelle Studie des Buildings Performance Institut Europe (BPIE) mit Sitz in Brüssel. Um dies sicherzustellen, sollen die regulatorischen Rahmenbedingungen verbessert werden und Aspekte wie Innenraumluftqualität, Wärmebehaglichkeit und Tageslicht, in die Bauvorschriften einfließen.
Für die Studie analysierte das BPIE die baurechtlichen Vorschriften von acht EU-Mitgliedstaaten, darunter auch Deutschland. Laut des Institutes verbringen Menschen zwischen 60 und 90 Prozent ihres Lebens in Gebäuden. Entsprechend wichtig ist es, Innenraumluftqualität, Wärmebehaglichkeit sowie Tageslicht in Wohngebäuden sicherzustellen. Darauf würden allerdings die Bauordnungen nicht dezidiert eingehen. Dabei ist beispielsweise Tageslicht und Raumluft ein wichtiger Parameter für das Wohlbefinden. Dies ist insbesondere bei der energetischen Sanierung von Gebäuden relevant, da nach einer Modernisierung Gebäude zwar besser gedämmt aber auch luftdichter sind. Kriterien für Energieeffizienz baurechtlich festzulegen genügt daher nicht, vielmehr muss der Wohnkomfort berücksichtigt werden.
In der Bundesrepublik beispielsweise wird ein Mindestmaß an Lüftung empfohlen  eine genaue Vorgabe besteht nicht. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) empfiehlt Luftdichte und Luftaustausch, macht in der praktischen Umsetzung allerdings kaum verbindliche Angaben. Inwieweit die entwickelte DIN-Norm auch baurechtlich verankert werden kann, soll 2017 im Rahmen der EnEV Novelle geklärt werden.
Die komplette Studie des Buildings Performance Institut Europe (BPIE) steht » hier zum Download zur Verfügung.
Oettinger integriert Immobilienwirtschaft in seine digitalen Agenda
Die Digitalisierung wird alle Sektoren und Bereiche revolutionieren" verkündete Günther Oettinger, EU-Kommissar für Digitale Wirtschaft und Gesellschaft gegenüber der BID in Brüssel. Diese Revolution wird vor der Immobilie nicht Halt machen. So wie Wasser, Strom und Straße muss auch der digitale Anschluss an die Welt allgemein gesichert sein, um im privaten und beruflichen Leben zukunftsfähig zu bleiben", so Oettinger.
Das Thema trifft die Immobilienwirtschaft nicht unvorbereitet. Im Wohnungswirtschaftlichen Rat, der im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit beratend zur Seite steht, steht das Thema ebenfalls auf der Agenda. Insbesondere mit Blick auf den demografischen Wandel könne beispielsweise über smarte Technologien älteren Menschen oder Personen mit besonderem Unterstützungsbedarf möglichst lange ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden ermöglicht werden.
Dazu muss allerdings von staatlicher Seite insbesondere die Datensicherheit garantiert und der Infrastrukturausbau vorangebracht werden. Erste Schritte sind laut Oettinger hierzu in der Planung. Gemeinsam mit der Europäischen Investitionsbank sollen Finanzierungslücken beim Breitbandausbau geschlossen werden. Auch wolle man sich in der Staatengemeinschaft bald auf eine europäische Kultur der Datensicherheit" verständigen.
Zum Thema Energie und Ressourceneffizienz tauschten sich die Mitglieder der BID mit weiteren Vertreterinnen und Vertretern der Kommission aus den zuständigen Bereichen vor Ort aus. Für DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler war nicht erst seit diesem Treffen klar, dass Verwalterinteressen auch in Brüssel vorangetrieben werden müssen.
BGH stärkt Verbraucherschutz für Wohnungseigentümergemeinschaften
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil die umstrittene Frage der Verbrauchereigenschaft von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bei Rechtsgeschäften bejaht. Damit unterstreicht das Gericht die Besonderheit von WEG, die in Deutschland über 22 % des gesamten Wohnungsbestandes auf sich vereinen. Der Verbraucherschutz gilt auch dann, wenn zum Beispiel ein gewerblicher Vermieter Mitglied des Verbundes ist oder die WEG durch einen Verwalter vertreten wird. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt die Klarstellung, weist aber auch darauf hin, dass die Entscheidung Auswirkungen auf zukünftige und bestehende Verträge einer WEG mit Dritten haben kann. Formularmäßige Verwalterverträge fallen jetzt somit unter das AGB-Recht. Der DDIV empfiehlt die Verwendung seiner eigenen Musterverträge, die die Verbrauchereigenschaft der WEG bereits berücksichtigen.
Im Rahmen von Rechtsgeschäften ist eine WEG als Verbraucher anzusehen, unabhängig davon, ob sie von einem gewerblich tätigen Verwalter vertreten wird oder ihr mehrere gewerblich tätige Eigentümer angehören. Sobald der WEG mindestens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft abschließt, das weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient, trifft auf sie die Verbrauchereigenschaft im Sinne von § 13 BGB zu. Damit ist eine WEG nun in der Regel als Verbraucher anzusehen.
Verbraucherschutz greift besonders bei Standardverträgen – AGB-Recht anwendbar
Die Verbrauchereigenschaft einer WEG hat besonders Auswirkungen bei der Verwendung von Formular- und Standardverträgen. Bei Formularverträgen, also Verträgen, die mehrfach verwendet werden und vorformulierte Vertragsbedingungen beinhalten, gilt nun ein besonderer Schutz: denn anders als bei Formularverträgen zwischen Unternehmern unterliegen diese der Inhaltskontrolle nach dem BGB, wenn sie mit einem Verbraucher geschlossen werden. Demnach sind WEG nun auch vor Klauseln beispielsweise in AGBs geschützt, die dem Verbraucherschutz widersprechen.
DDIV-Verwalterverträge erfüllen Verbraucherschutzvorgaben
Die Regelungen gelten auch für standardisierte Verwalterverträge. Sofern eine WEG dafür einen Formularvertrag verwendet hat, müssen sich einzelne Bestimmungen an den Geboten von Treu und Glauben messen lassen sowie klar und unmissverständlich formuliert sein. Dem entsprechen die Musterverträge des DDIV, die für WEG-Verwaltung, Sondereigentums- und Miethausverwaltung verfügbar sind. Die rechtssicheren Musterverträge wurden von der Immobilien Zeitung bereits als „klar, WEG-freundlich formuliert und damit empfehlenswert“ bewertet. Den Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände stehen die Vertragsmuster kostenfrei im » DDIV-Intranet zur Verfügung. Verwaltungsunternehmen, die noch nicht Mitglied sind, können diese über die » Website und den Shop des DDIV beziehen.
BGH klärt umstrittene Rechtslage
Im zu entscheidenden Fall ging es um einen Gasliefervertrag. Der BGH stellte klar, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliert, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes unabdingbar Mitglied einer WEG wird. Entsprechend sah das Gericht die Preisanpassungsklausel im Liefervertrag als unwirksam an, da sie Verbraucher benachteiligen. Damit klärt der BGH eine lange in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Rechtsfrage. Ausschlaggebend für den BGH war, dass die WEG bei Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel nicht gewerblich handelt, sondern zur Deckung des eigenen Bedarfs. Die Verbrauchereigenschaft besteht unverändert, auch wenn die WEG sich bei Vertragsabschluss durch einen gewerblich tätigen Immobilienverwalter vertreten lässt. Das Gericht hebt hervor, dass es für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen an kommt.
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