Source: https://www.caldana-associati.it/2016/09/22/piu-agevolazioni-per-i-contratti-di-locazione-concordati-benefici-ai-fini-delle-dirette-e-del-registro-per-contratti-convenzionati-in-comuni-ad-alta-tensione-abitativa-e-per-quelli-a-studenti-universi/
Timestamp: 2019-07-17 09:01:16+00:00
Document Index: 137974403

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 5', 'art. 8', 'art. 1', 'art 37', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 1']

Più agevolazioni per i contratti di locazione concordati Benefici ai fini delle dirette e del registro per contratti convenzionati in Comuni ad alta tensione abitativa e per quelli a studenti universitari - Caldana & Associati Studio Legale Brescia
da StudioCaldana | Set 22, 2016 | Novità |
Le recenti agevolazioni in tema di IMU e TASI per gli immobili locati a canone concordato (si veda “Riduzione di IMU e TASI del 25% per i canoni concordati” del 1° giugno 2016), applicabili a partire da quest’anno, offrono lo spunto per un esame organico della normativa e delle sue applicazioni concrete. La L. 9 dicembre 1998 n. 431, riformando i contratti di locazione ad uso abitativo, ha abrogato le disposizioni della L. 392/78 (che aveva introdotto il cosiddetto “equo canone”) e disciplinato diversamente le varie fattispecie contrattuali.
Non sono state, invece, modificate le regole dei contratti relativi ai fabbricati ad uso diverso dall’abitativo ai quali non si applicano le agevolazioni di seguito esaminate.
Attualmente, accanto al contratto ordinario avente durata di quattro anni al quale si applicano le norme del codice civile, vi sono tre fattispecie particolari. La prima riguarda i contratti convenzionati aventi durata minima di tre anni, con una proroga di ulteriori due, volta a soddisfare esigenze abitative di natura duratura ed è disciplinata dal comma 3 dell’art. 2 della L. 431/98.
La seconda tipologia comprende i contratti “di natura transitoria” che, per esigenze del locatore o del conduttore, hanno una durata variabile da uno a 18 mesi.
Infine, l’ultima si riferisce ai contratti per studenti universitari con durata compresa tra sei mesi e tre anni. Tali regole sono contenute nell’art. 5 della L. 431/98 rispettivamente al comma 1, per i contratti di natura transitoria, e ai commi 2 e 3 per quelli conclusi con studenti universitari (come integrato da decreti ministeriali).
Senza addentrarci nelle singole caratteristiche e requisiti, occorre precisare che i Comuni sono tenuti a stabilire le fasce di oscillazione all’interno delle quali, secondo l’ubicazione e le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, può essere concordato, tra le parti, il canone. Ai fini delle imposte dirette l’art. 8 comma 1 della L. 431/98 ha previsto un’agevolazione limitatamente ai contratti convenzionati per abitazioni site in Comuni ad alta tensione abitativa di cui all’art. 1 del DL 30 dicembre 1988 n. 551 oppure individuati nella delibera del CIPE del 13 novembre 2003 n. 87, nonché a quelli per studenti universitari. Tutte le altre fattispecie, ancorché “concordate”, quali i contratti di natura transitoria, scontano le imposte in misura ordinaria.
L’agevolazione consiste nella riduzione della base imponibile (da confrontare con la rendita catastale) di un ulteriore 30% a titolo forfetario, percentuale che si aggiunge al 5% previsto dal comma 4-bis dell’art 37 del TUIR. Pertanto, in presenza di tutti i requisiti, il reddito tassato sarà pari al 66,5% del canone contrattuale.
Tale percentuale è invece pari al 45,5% nel caso di immobili storici di cui al DLgs. 22 gennaio 2004 n. 42. Infatti, l’ulteriore riduzione si applica sulla deduzione forfetaria “maggiorata” del 35% introdotta dall’art. 4 comma 5-sexies lett. a) del DL 2 marzo 2012 n. 16. Le medesime regole valgono in caso di opzione per l’applicazione della “cedolare secca” di cui all’art. 3 comma 2 del DLgs. 14 marzo 2011 n. 23. In questo caso l’aliquota (da applicarsi sul canone contrattuale senza riduzioni) passa dal 21% al 10%. La riduzione, introdotta dall’art. 9 comma 1 del DL 28 marzo 2014 n. 47, opererà fino al 31 dicembre 2017, dopodiché dovrebbe essere ripristinata l’aliquota del 15%. Ai fini dell’imposta di registro sulle locazioni, il citato art. 8 comma 1 della L. 431/98 prevede, sempre per i contratti convenzionati per abitazioni site in Comuni ad alta tensione abitativa di cui all’art. 1 del DL n. 551/88 oppure individuati nella delibera del CIPE n. 87/2003, nonché a quelli per studenti universitari, una riduzione della base imponibile del 30%. L’imposta del 2% dovrà essere calcolata sul 70% del canone annuo (oppure dell’intero periodo). Anche in questo caso per le altre tipologie contrattuali si applicano le regole ordinarie.Sul fronte IMU e TASI, invece, l’art. 1 commi 53 e 54 della L. 28 dicembre 2015 n. 208 ha introdotto, a partire dall’anno 2016, un’agevolazione ex lege per tutti gli immobili oggetto di contratti convenzionati, indipendentemente dall’ubicazione geografica, per quelli di natura transitoria o per i contratti per gli studenti universitari. A essi si applica la riduzione del 25% dell’aliquota a suo tempo deliberata per tali fattispecie oppure, in mancanza, dell’aliquota ordinaria.
I Comuni possono inoltre, come avevano già fatto per gli anni passati, deliberare aliquote agevolate per determinati contratti convenzionati destinati ad abitazione principale del conduttore. In tal caso, occorrerà verificare limiti e condizioni direttamente nelle delibere comunali.