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Timestamp: 2019-12-06 21:38:17
Document Index: 103880879

Matched Legal Cases: ['OGH', '§ 21', '§ 21', '§ 21', 'OGH', '§ 21', '§ 21']

OGH: Betriebskostenabrechnung – Recht des ehemaligen Mieters zur Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs nach § 21 Abs 5 MRG gegenüber dem Vermieter?
Hat der Vermieter von der Möglichkeit der Pauschalierung nach § 21 Abs 3 MRG Gebrauch gemacht und ist im Zeitpunkt der Abrechnung die Wohnung nicht vermietet, darf der Vermieter zwar einen Überschussbetrag behalten, hat gleichzeitig aber auch einen Fehlbetrag selbst zu tragen
Schlagworte: Mietrecht, ehemaliger Mieter, Betriebskostenabrechnung, Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs, Pauschalierung
§ 21 MRG
GZ 5 Ob 133/11m, 25.08.2011
Das Rekursgericht erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für zulässig, weil noch keine höchstgerichtliche Rsp für den Fall vorliege, dass im Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnung für das vorangegangene Jahr an der betreffenden Wohnung kein neues Mietverhältnis besteht.
OGH: Die Frage, ob der Antragstellerin als ehemaliger Mieterin ein Recht zur Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs nach § 21 Abs 5 MRG gegenüber dem Vermieter zukommt, hängt entscheidend davon ab, wie die von ihr während des aufrechten Bestandverhältnisses zu jedem Zinstermin mit gleichbleibendem Teilbetrag bezahlten Betriebskosten zu qualifizieren sind, wenn der Vermieter von der Möglichkeit der Pauschalierung nach § 21 Abs 3 MRG Gebrauch gemacht hat.
Handelte es sich bei den monatlichen Betriebskostenzahlungen um Akontierungen eines erst nach Abrechnung im Folgejahr feststehenden und fälligen Gesamtbetriebskostenbetrags, bestünde naturgemäß ein rechtliches Interesse früherer Mieter an der Ermittlung des Gesamtbetrags und der Feststellung eines Überschuss- oder Fehlbetrags.
Seit der Entscheidung 5 Ob 24/85 entspricht es aber mit einer einzigen Ausnahme (6 Ob 696/88) einhelliger höchstgerichtlicher Rsp, dass die (rechtmäßig vorgeschriebene) Pauschalrate ein selbständiger gesetzlicher Mietzinsbestandteil ist, der ohne Rücksicht auf eine spätere Abrechnung geschuldet wird und nicht eine Akontierung laufender Betriebskosten.
Daraus folgert die Rsp ebenfalls unter Billigung der dargestellten Lehrmeinungen, dass derjenige, der im Zeitpunkt der Abrechnung (konkret zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung) Hauptmieter ist, Anspruch auf den sich ergebenden Überschussbetrag hat und gleichzeitig die Verpflichtung, einen sich aus der Abrechnung ergebenden Fehlbetrag zu leisten.
Als logische Konsequenz ergibt sich daraus, dass dann, wenn im Zeitpunkt der Abrechnung eine Wohnung nicht vermietet ist, der Vermieter zwar einen Überschussbetrag behalten darf, gleichzeitig aber auch einen Fehlbetrag selbst zu tragen hat.
Ob diesfalls noch Raum für (allenfalls in einem streitigen Verfahren durchzusetzende) bereicherungsrechtliche Ansprüche bleibt, muss hier nicht beantwortet werden.