Source: http://www.studiocataldi.it/condominio/amministratore-del-condominio.asp
Timestamp: 2014-09-24 02:25:12+00:00
Document Index: 87014626

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 1129', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 59', 'art. 1003', 'art. 1138', 'art. 1136', 'art. 1129', 'art. 1131', 'art. 1129', 'art. 1131', 'art. 64']

L�amministratore del condominio: nomina, conferma e revoca
L�amministratore del condominio
Condominio: guida legale sul condominioA cura dell�avv. Alessandro Gallucci e della Dott.ssa Licia Albertazziavvgallucci@gmail.com
Indice della guida al condominio:
+ I IL CONDOMINIO IN GENERALE
Il concetto di condominio: Definizione, natura e novit� introdotte dalla riforma
+ II LE PARTI COMUNI Art. 1117 c.c.
Cosa sono le parti comuni
I sottotetti
I portoni di’ingresso
I vestiboli, gli anditi e i portici
Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune
I locali per i servizi in comune
Opere, installazioni e manufatti destinati all'uso comune
Il decoro architettonico
I balconi, le verande e le finestre
Diritti dei condomini sulle cose comuni e indivisibilità
Le aree destinate a parcheggio
+ III LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Concetti generali sulla ripartizione delle spese
La ripartizione delle spese in base all’accordo delle parti
Il criterio legale di ripartizione delle spese
Le tabelle millesimali contrattuali
Le tabelle millesimali c.d. giudiziali
Le tabelle millesimali c.d. assembleari
L’approvazione delle tabelle millesimali: un caso concreto
Tabelle millesimali:raccolta di articoli e sentenze
La natura delle obbligazioni condominiali
Il fondo cassa (o fondo speciale)
+ IV GLI ORGANI DEL CONDOMINIO
Un chiarimento preliminare
L’amministratore: nomina, conferma e revoca
Le attribuzioni dell’amministratore di condominio e la natura del suo rapporto con il condominio
La rappresentanza dell’amministratore
I provvedimenti dell’amministratore
La prorogatio dei poteri dell’amministratore
L’amministratore di condominio e la privacy
Il ruolo del singolo condomino
Telecamere in condominio
+ V IL CONDOMINIO E L’AUTORITA’ GIUDIZIARIA
Le liti attive e passive
Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso: procedimento, legittimazione attiva e passiva
Il dissenso rispetto alle liti: modalità di comunicazione e risvolti pratici
L’impugnazione delle delibere condominiali
La mediazione in condominio
Vedi anche: Cosa fare quando il condomino e' moroso (di Manuela Margilio)
+ VI IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Procedura per l'approvazione del regolamento condominiale
La revisione del regolamento condominiale: un caso pratico
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» Articoli e sentenze in materia di condominio
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L�amministratore: nomina, conferma e revoca
L�amministratore � "l�organo esecutivo" del condominio. Il codice civile disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca dell�amministratore. Prevede che l'amministratore sia obbligatoriamente nominato superato un certo numero di condomini e disciplina le modalit� di nomina e revoca da parte dall�Autorit� Giudiziaria. Andiamo per gradi.
Chi pu� essere nominato amministratore? Sino a pochissimo tempo fa, prima della riforma, n� il codice civile, n� le leggi speciali ponevano dei limiti allo svolgimento della professione di amministratore condominiale. Ci� significava che potevano svolgere questa professione tutti coloro i quali avessero la capacit� d�agire, senza necessit� di qualifiche particolari. In assenza di una precisa disciplina, anche la Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sul caso, ha affermato: "non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non pu� essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 preleggi).
Orbene, la capacit� generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell'ordinamento. Nell'ambito della capacit� generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprende la possibilit� di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio.
Ci� in conformit� con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In tempi meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dall'assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione: di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l'incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilit� ascritte all'amministratore dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributati come sostituto d'imposta). E' ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle societ� (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami ". (cos� Cass. 22840 del 2006).
Pertanto amministratore di condominio allo stato attuale, e fatti salvi improvvisi revirement, potr� essere tanto una persona fisica quanto una persona giuridica.
Oggi l'articolo 71bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell'esercizio dell'attivit� di amministratore. Tra i pi� rilevanti, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. Ammettendo che questi ultimi due requisiti possono essere derogati nel caso in cui venga nominato amministratore �uno dei condomini dello stabile�. La legge prevede altres� che possano esercitare questa attivit� anche le societ�, sempre nel rispetto dei canoni elencati.
Chiarito ci�, vediamo quando � obbligatorio che il condominio nomini un amministratore. Il primo comma dell�art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono pi� di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore � fatta dall'autorit� giudiziaria su ricorso di uno o pi� condomini o dell'amministratore dimissionario." Una volta che un condominio � composto da nove condomini (intendendo per condomini cinque diversi proprietari di distinte unit� immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore. In sostanza per quelle compagini con meno di nove condomini (c.d. �piccoli condomini� nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cio� quelli con due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio. Riunitasi l�assemblea � necessario capire quali siano i quorum necessari alla nomina di un amministratore. L�art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell�amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all�assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la met� del valore dell'edificio). E� normale chiedersi come si calcoli la maggioranza quando un condominio non � dotato di tabelle millesimali. Fermo restando che per una soluzione "certa" della vicenda il modo migliore � quello di ricorrere all�Autorit� Giudiziaria, molto spesso accade che per quieto vivere o per contenimento dei costi non si giunga davanti ad un giudice, cercando di risolvere la questione in assemblea. In questi casi ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota, pertanto la nomina dell�amministratore dovr� ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote. Si tratta, giova ribadirlo, di una soluzione tampone, frutto dell�accordo delle parti che presta sempre il fianco ad obiezioni potenzialmente insuperabili. Questo per quanto concerne la nomina fatta dall�assemblea.
Pu� accadere, tuttavia, che l�assemblea non riesca a nominare un amministratore. Senza indagare i motivi, che possono essere i pi� vari e non interessano questa trattazione, vediamo quali sono i rimedi che ogni condomino pu� approntare per ottenere la nomina dell�amministratore. La soluzione,contenuta nell�art. 1129 c.c., � il ricorso all�Autorit� Giudiziaria. Modi e termini dell�azione sono contenuti nell�art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina
dell'amministratore o per la designazione dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non � proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte pi� rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l'altra parte. Contro tale provvedimento si pu� proporre reclamo al presidente della corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione".
La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altres� che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilit� civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l'amministratore potrebbe intraprendere.
Un�ultima annotazione in tema di nomina dell�amministratore. Questo, superati gli otto condomini � organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorch� contrattuale, potr� derogare impedendo la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.).
Una volta nominato, l�amministratore dura in carica per un anno
ed aggiunge testualmente la legge che tale termine �si intende rinnovato per eguale durata�. Vedremo dopo i compiti che egli dovr� svolgere ed il tipo di rapporto giuridico che si instaura con il condominio. Ora ci interessa capire cosa succede alla scadenza del termine. Le soluzioni sono, sostanzialmente due: la conferma dell�amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore. Il quesito che si � posto all�attenzione degli interpreti � se esista una differenza tra nomina e conferma. A parte le chiare ed evidenti
differenze linguistiche, ci� che interessa l�interprete e se esista o meno una differenza sui quorum necessari per i due atti. Una primo risalente indirizzo riteneva i due atti differenti cosicch� per la conferma riteneva necessari i quorum semplici previsti per il tipo di convocazione (es. in seconda convocazione 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi). L�orientamento attuale , che trova riscontro almeno dalla fine degli anni settanta (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), ritiene che "non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma � necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali" (cos� Cass. n. 4269 del 1994).
Concludiamo le vicende relative alla costituzione - estinzione del rapporto amministratore - codominio parlando della revoca dell�amministratore. L�art. 1129 c.c. recita "la revoca dell'amministratore pu� essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalit� previste dal regolamento di condominio�.
Pu� altres� essere revocato dall'autorit� giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarit��.
La prima ipotesi � quella pi� classica. Durante lo svolgimento
dell�incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l�assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, pu� revocare l�amministratore. Questo avr� diritto esclusivamente al compenso per l�opera svolta, nonch� al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno. Si tratta, � evidente, di una scelta, che nella maggior parte dei casi, viene fatta quando non c�� pi� il rapporto di fiducia tra condominio e professionista.
Gli altri casi regolati dall�art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale. Si tratta di due ipotesi ben precise e tassative ed in una, l�ultima, di difficile applicazione stante la sua genericit�. Innanzitutto legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, � ogni condomino. Il caso indicato dall�art. 1131 c.c. riguarda la violazione dell�obbligo di informare tempestivamente l�assemblea nei casi notifica di atti
o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarit� rappresentano, come � intuibile una formula aperta che necessita di una verifica costante in relazione al singolo caso. Proprio per questo motivo il legislatore � intervenuto integrando l'articolo 1129 c.c. Con determinate previsioni. L'elenco � tuttavia esemplificativo e non tassativo e le fattispecie andranno analizzate caso per caso. Tra le altre, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione
del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio (su questo aspetto ci si soffermer� pi� avanti).
Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi, dall�art. 64 disp. att. del codice civile: "Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'unidicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale pu� essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione".Indice della guida al condominioContatta l'autore Avv. Alessandro Gallucciavvgallucci@gmail.com