Source: http://www.vermieter-forum.com/threads/mieterhoehung-nach-wohnungsausbau.11801/
Timestamp: 2016-10-24 10:40:04
Document Index: 357029796

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 559', '§ 558', '§558', '§558', '§558', '§ 559']

Mieterhöhung nach Wohnungsausbau!!!
Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Oktay21, 02.03.2012.
Hallo an alle Vermieter,
ich hoffe einige unter Euch können mir helfen. Schildere kurz mein Problem.
Habe eine Wohnung 2005 an eine Familie vermietet und ein Vertrag auf "unbestimmte Zeit" vereinbart.
Die Wohnung hat 65 m² und ist im Obergeschoss. Die Familie hat vorgeschlagen das Dachgeschoss noch auszubauen, welches dadurch bewohnbar wurde und somit wurde das Obergeschossen mit dem Dachgeschoss erweitert. Heißt, ist jetzt eine Maisonetten-Wohnung. Durch die Ausbau hat Wohnung 90 m².
Die Familie übernahm die Handwerksarbeit und ich beschafte die Materiallien.
Mein Anliegen: Nach der Ausbau möchte ich jetzt nach 4 Jahren die "Basis"miete erhöhen und würde gerne wissen, soll ich den Mietpreis nach dem Mietspiegel erhöhen oder muss ich, und das wäre mein PECH, 10% auf den aktuellen Mietpreis was der Mieter zahlt aufschlagen?
Würde mich freuen wenn Sie antworten würden.
soll ich den Mietpreis nach dem Mietspiegel erhöhen oder muss ich, und das wäre mein PECH, 10% auf den aktuellen Mietpreis was der Mieter zahlt aufschlagen?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Frage doch bitte nicht, was Du sollst, sondern was Du mit den Mietern einvernehmlich vereinbaren kannst.
Das Gesetz definiert die Einjahressperrfrist in § 558 Abs. 1 BGB wie folgt: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt."
Nur wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete liegt, kommt die Kappungsgrenze überhaupt ins Spiel. Kappungsgrenze bedeutet: Die Miete darf gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen.
Da die Miete seit 4 Jahren nicht erhöht wurde, kann sie den ortsüblichen Mietspiegel - höchsten jedoch 20% - angeglichen werden. Nach einem Jahr dann nur noch unter 20% bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist.
Da der Mietvertrag über eine Wohnung mit 65 m² läuft, kann hier - nur auf diese Wohnung - die Mieterhöhung angewendet werden.
Wegen der Nutzung des Dachgeschosses solltest Du Dich sowieso an einen Anwalt wenden, bzw. mit den Mieter einvernehmlich einen Vertrag aushandeln und ihn von einen Anwalt prüfen lassen.
Der Ausbau wurde wie gesagt vor 4 Jahren gemacht und wurde aber vertraglich nicht festgelegt nur auf einem Blatt dokumentiert, dass eine Ausbau getätigt wurde.
Wenn ich jetzt für den zusätzlichen Wohnraum einen Vertrag anfertigen will, gibt es dafür eine Vorlage oder soll ich eine individuelle erstellen?
Oder wie der Normenkunde empfiehlt zum Anwalt gehen?
... Oder wie der Normenkunde empfiehlt zum Anwalt gehen?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das scheint ein sinnvoller Schritt zu sein.
Ihr hättet vor 4 Jahren - vor Beginn der Umbauarbeiten - eine Vereinbarung zur Änderung des Mietvertrages mit eurem Mieter treffen müssen. Folgende Eckpunkte hätten geregelt werden müssen:
- Einverständnis zu den handwerklichen Eigenleistungen des Mieters
- Änderung der Wohnfläche nach Ermittlung der neuen Gesamtfläche
(die alte Wohnung wird möglicherweise durch die Treppe nach oben
dabei in der wertbaren Wohnfläche etwas kleiner) - Vereinbarung zur Mieterhöhung, in der berücksichtigt wird, dass der
Mieter Eigenleistungen erbracht hat. Das hätte einen geringeren Mietzins pro qm der neuen Wohnfläche bedingt. Irgendwie müsst ihr
ja auch etwas von eurem Invest (Materialkosten) haben!
Kleines Druckmittel gegen den Mieter (vielleicht - wenn ihr euch im baurechtlichen genauso ahnungslos verhalten habt wie gegenüber dem Mieter):
Habt Ihr den zusätzlichen Wohnraum mit Wissen der Baubehörden erstellt? - Falls nicht, könnte das bedeuten, dass ihr das nun noch nachholen wollt und der Ausbau nicht genehmigt wird (z.B. wegen Fluchtwegen, Überschreitung der zulässigen Wohnflächenzahl, etc.). Für den Mieter wäre damit Schluss mit lustig günstig wohnen. - Ihr hättet dann zwar keine zusätzlichen Mieteinnahmen, der Mieter aber auch keinen kostenlos überlassenen Wohnraum. Vielleicht gibt er dann die Wohnung auf, weil sie nun zu klein ist. Danach könnt ihr den Dachausbau vielleicht doch noch von amtlicher Seite her offiziell machen und neu vermieten - zu einer Miete, die der Wohnung gerecht wird.
P.S.: Der letzte Absatz ist nur eine Überlegung - ob das funktionieren kann, weiß ich nicht. Ansonsten könnt ihr nur mit dem Mieter versuchen eine einvernehmliche Lösung zu finden. Solange die Gesamtmiete noch deutlich unter der ortsüblichen Miete bleibt, wäre ein solcherart gefundener Kompromiss auch für den Mieter akzeptabel.
Habe mit einem Anwalt gesprochen der mir sagt : Das wenn die Mieter einverstanden sind, dass es zu einem Zusatzvertrag kommen kann für die ausgebaute Wohnfläche von 25 qm.
Ansonsten die Mieterhöhung für die Wohnfläche die im bestehenden Vertrag angegeben ist.
Noch etwas: Die Mieterhöhung, reicht es wenn ich an die Mieter ein schreiben schicke, darin der Mietspiegel und sonstige Angaben aufgelistet sind.
Oder wie wird es gemacht? Dies wäre die erste Erhöhung.
Habt Ihr den zusätzlichen Wohnraum mit Wissen der Baubehörden erstellt? - Falls nicht, könnte das bedeuten, dass ihr das nun noch nachholen wollt und der Ausbau nicht genehmigt wird (z.B. wegen Fluchtwegen, Überschreitung der zulässigen Wohnflächenzahl, etc.)
Dachausbau - normalerweise nicht genehmigungspflichtig
Überschreitung der GFZ - private Nachverdichtung, völlig ok
Für den Mieter wäre damit Schluss mit lustig günstig wohnen
Dumm nur, das er nur dafür gearbeitet hat. Da würde ich einen kulanten Mittelweg anstreben.
auch ausm Ländle
"Da würde ich einen kulanten Mittelweg anstreben."
Der Mieter wohnt nachdem Ausbau 4 Jahre lang ohne Erhöhung, finde das ist glaube ich kulant genug von mir.
Überschreitung der GFZ - private Nachverdichtung, völlig ok...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Da wäre ich mir nun nicht so sicher. Zusätzlich zum Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung, die deutschlandweit gelten, hat jedes Land seine eigene Landesbauordnung und jede Stadt unterschiedliche Bebauungspläne. Ein Gang zum Bauamt macht da ungemein schlauer.
Im übrigen war das nur ein Gedankenansatz um den Mieter etwas unter Druck zu setzen - muss man ja nicht in die Tat umsetzen.
Meinen Roman den ich zum Thema Schwarzbauten geschrieben habe, hab ich mal wieder gelöscht.
Oktay...ich wünsch dir viel Spaß. Und ein richtig dickes Portmanee...
Ooooh man......noch etwas brauche ich die Zustimmung für eine Mieterhöhung?
Denn in den Mieterhöhungsschreiben steht Anfangs das Wort:
"gem. §558 BGB möchte ich Sie um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung....".
Kann doch die Erhöhung ist doch gesetzlich erlaubt.
Jetzt machen wir mal Deutschunterricht:
"Ooooh man......noch etwas brauche ich die Zustimmung für eine Mieterhöhung?"
Du meinst wohl: "brauche ich die Zustimmung für eine Mieterhöhung?"
"Denn in den Mieterhöhungsschreiben steht Anfangs das Wort:
"gem. §558 BGB möchte ich Sie um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung...."."
Richtig(er) wäre: "gem. §558 BGB bitte ich Sie um Zustimmung zu einer Mieterhöhung...."
"Kann doch die Erhöhung ist doch gesetzlich erlaubt."
Verstehe schon, aber besser: "Ein Mieterhöhungsbegehren ist gesetzlich zulässig."
Deutschunterricht brauche ich nicht,danke.
Hatte Deutsch LK gehabt und ein paar kleine Fehler kann schonmal passieren.
Mir ist es wichtig, dass ich die Mieterhöhung ohne die Hilfe von Anwälten durchsetzen kann.
Was ist wenn der Mieter nicht zustimmt?
Was ist wenn der Mieter nicht zustimmt?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Dann müsstest Du, falls Du auf Deiner Position beharrst, ihn auf Zustimmung verklagen.
der Antwort von Berny ist nichts mehr hinzuzufügen.
Dann werde ich jetzt handeln und hoffe alles läuft glatt.
Dann werde ich jetzt handeln und hoffe alles läuft glatt. Danke an Alle.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
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Und falls weiterer Beratungsbedarf besteht: Dein Anwalt.
Thema: Mieterhöhung nach Wohnungsausbau!!!
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