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Timestamp: 2016-10-23 16:18:41+00:00
Document Index: 87233653

Matched Legal Cases: ['art. 35', 'art. 35', 'art. 1', 'art. 35', 'art. 9', 'art. 1', 'art. 14', 'art. 14']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 248 del 17.06.2008
212. Prova del valore normale nei trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva
finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari erogati per importi
superiori al costo di acquisto
specificato in oggetto, concernente l'interpretazione dell'art. 35 comma 23-bis del DL n. 223
del 2006, è stato esposto il seguente
La società istante, esercente attività di
costruzione e vendita immobiliare, intende vendere un immobile ad uso abitativo,
appena ultimato, al prezzo di euro......., applicando l'imposta sul valore
aggiunto nella misura del 4%, in quanto trattasi di immobile per il quale
ricorrono i requisiti per usufruire dell'agevolazione c.d. "prima
casa". Per l'acquisto, il cessionario intende stipulare un contratto di
mutuo per un importo superiore al costo dell'immobile (pari ad euro.......), al
fine di sostenere anche le spese accessorie alla compravendita.
In forza della vigente disciplina relativa
all'accertamento del valore normale nei trasferimenti immobiliari, nelle ipotesi
in cui il trasferimento immobiliare sia finanziato mediante mutui fondiari o
finanziamenti bancari, il valore normale ai fini IVA non può essere inferiore
Pertanto, l'istante chiede di conoscere quale importo
debba essere indicato in fattura e in sede di stipulazione del contratto di
compravendita, nonché se il ricavo da iscrivere in bilancio tra i componenti
positivi ai fini delle imposte dirette debba o meno coincidere con l'imponibile
A giudizio dell'istante, nell'atto di compravendita
deve essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito (pari ad
euro........), mentre l'Iva deve essere assolta, ai sensi del comma 23-bis
dell'art. 35 del D.L. 223
del 2006, su euro........., salvo che dal contratto di mutuo non emerga che il
finanziamento sia erogato in parte per l'acquisto dell'immobile, in parte per le
spese accessorie e sia, altresì, indicata chiaramente la misura.
L'istante, dopo aver fatto presente che tale questione
assume esclusivo rilievo ai fini Iva (pur potendo creare disallineamenti ai fini
della imposte dirette), è dell'avviso che le disposizioni che hanno introdotto
le richiamate presunzioni trovano applicazione per i soli contratti di
compravendita stipulati successivamente all'entrata in vigore della legge n. 248
del 2006, come anche chiarito dalla norma di interpretazione autentica contenuta
nell'art. 1, comma 265,
L'articolo 35, comma 2, del D.L. n. 223
del 2006, inserendo un nuovo periodo nel comma 3 dell'articolo 54 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633,
ha previsto che, per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative
pertinenze, la prova dell'esistenza di operazioni imponibili per un ammontare
superiore a quanto dichiarato o l'inesattezza delle operazioni che danno diritto
alla detrazione "... si intende integrata anche se l'esistenza delle
operazioni imponibili o l'inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma
sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai
sensi dell'articolo 14 del presente decreto".
Come chiarito con circolare n. 28/E del 4 agosto 2006, per
effetto di tale disposizione gli uffici - relativamente alle operazioni aventi
ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze - possono
rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva quando il corrispettivo
della cessione medesima sia dichiarato in misura inferiore al "valore
normale" del bene determinato, ai sensi del richiamato articolo 14 del d.P.R. n. 633 del 1972, come il
"prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della
stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo
stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata
l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi".
Analoga disposizione è stata introdotta, ai fini delle
imposte sui redditi, dall'art. 35,
comma 3, del D.L. 223 del 2006 che, modificando l'articolo 39, comma 1, lettera d), del D.P.R. 29
settembre 1973, n. 600, ha attribuito agli uffici finanziari il potere di
rettificare direttamente il reddito d'impresa in base al "valore
normale" dei beni immobili ceduti quando tale valore, determinato ai sensi
dell'art. 9 del d.P.R. 22
dicembre 1986, n. 917 (Tuir), risulti superiore al corrispettivo dichiarato.
L'articolo 35, comma 23-bis, del citato
D.L. 223 del 2006, inserito dalla legge di conversione, ha inoltre introdotto
uno specifico criterio di determinazione del valore normale ai fini IVA nella
cessione dei beni immobili basato sull'ammontare del finanziamento, stabilendo
che "per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante
mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui
all'articolo 54 del decreto del
Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, terzo comma, ultimo periodo
il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o
finanziamento erogato".
Ad uno sguardo d'insieme emerge che, al fine di
contrastare fenomeni evasivi realizzati mediante simulazione del prezzo di
vendita degli immobili, con il richiamato articolo 35, commi 2, 3 e 23- bis,
sono state introdotte delle presunzioni in favore dell'Amministrazione
finanziaria che, per gli atti formati dal 4 luglio 2006 (cfr art. 1, comma 265, della legge 24 dicembre
2007, n. 244), non è più tenuta a fornire prova diretta del fatto presunto.
Peraltro, nonostante l'entità minima del valore
normale dei trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA (finanziati mediante
mutui) risulti individuata ex lege, non si determina un'equiparazione assoluta
tra importo del finanziamento e valore normale, destinata a valere
indipendentemente dai criteri fissati dall'art. 14, del D.P.R. n. 633 del 1972. Ciò
significa che l'Amministrazione non è vincolata dal criterio dell'importo del
finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ex art. 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, risulti
essere superiore all'ammontare della sottostante operazione di credito.
Del resto, come chiarito con circolare n. 11/E del 2007, le richiamate
disposizioni del D.L. n. 223 del 2006 non hanno modificato il profilo
sostanziale dei singoli ambiti impositivi, con la conseguenza che devono
ritenersi immutati i criteri di determinazione della base imponibile Iva nonché
di determinazione dei ricavi ai fini delle imposte sui redditi.
Ciò premesso, con riferimento al caso prospettato -
come anche chiarito con la risoluzione n. 122/E
del 1 giugno 2007, cui si rinvia - se il cessionario stipula un contratto di
mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato nell'atto di
compravendita al fine di sostenere anche altre spese relative all'acquisto
dell'immobile, coerentemente con la natura di presunzione legale relativa delle
richiamate disposizioni, in sede di accertamento è sempre possibile fornire
prova che l'ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione
del valore normale è solo parte di quello risultante dall'operazione di credito
ovvero che lo stesso non è finalizzato all'acquisto dell'immobile. A tale fine,
se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è
destinata a sostenere l'acquisto dell'immobile, per vincere la presunzione
occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto
ammontare. Sarà, pertanto, cura delle parti conservare adeguata documentazione
al fine di superare la presunzione prevista dalla legge.
Non può, al contrario, ritenersi corretto che il
cedente fatturi in via preventiva importi in misura superiore a quelli
dichiarati in atto - che, in linea di principio, coincidono con quelli effettivi
- al solo fine di inibire il potere di rettifica dell'ufficio.
La scrivente, conformemente al parere espresso dalla
Direzione Regionale, infatti, dell'avviso che nell'atto di compravendita
dell'immobile debba essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito tra
le parti e che l'Iva debba essere assolta sulla base dell'ammontare complessivo
dei corrispettivi dovuti al cedente, secondo le condizioni contrattuali. Ai fini
delle imposte dirette, invece, il ricavo della cessione sarà determinato, ai
sensi dell'articolo 85 del
D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (c.d. "Nuovo Tuir"), sulla base del
corrispettivo della cessione del bene alla cui produzione o al cui scambio è
diretta l'attività dell'impresa che, per le considerazioni sopra espresse,
coinciderà con l'importo indicato in fattura.
istruzioni e i principi enunciati nella presente risoluzione vengano