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Timestamp: 2019-07-20 18:44:31
Document Index: 207629629

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Lärm durch Touristen als Grund für eine Mietminderung & Mietminderung einfacher durchsetzbar - (BGH, Urteil vom 29.02.2012) - Rechtsanwälte Bandmann & Kollegen | Hoyerswerda | Cottbus
BK admin 29. Februar 2012 Allgemein, Mietrecht & Immobilienrecht
Der Vermieter kündigte nach dem Auflaufen eines größeren Betrages den Mietvertrag mit ihm und erhob eine Räumungsklage. Hiergegen wehrte sich der Mieter und erhob u.a. Widerklage auf Rückzahlung unter Vorbehalt gezahlter Beträge und Feststellung, dass die bereits einbehaltenen Beträge zu Recht nicht gezahlt werden mussten. Damit wäre auch der Räumungsklage der Boden entzogen.
Das Amtsgericht Berlin – Mitte war dem Mieter gefolgt, das Landgericht Berlin hatte dagegen dem Vermieter Recht gegeben. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) das landgerichtliche Urteil aufgehoben und dorthin zurückverwiesen.
Der Bundesgerichtshof gab dem Landgericht bzw. Vermieter insofern Recht, als dass lediglich die Vermietung einiger Wohnungen an Touristen per se nicht als Grund für eine Minderung ausreicht. Gerade in einem Mehrfamilienhaus sind gelegentliche Störungen, z.B. durch Streit oder Feiern anderer Mieter, üblich und hinzunehmen.
Soweit diese Störungen aber über das allgemeine Maß deutlich hinausgehen, kann darin durchaus ein Mangel liegen. Der Mieter hatte hier eine solches Maß an Störungen ausreichend konkret behauptet, wie der BGH (entgegen dem Landgericht) annahm. Er hat also ausreichend genau vorgetragen bzw. wäre nun im Falle des Bestreitens durch den Vermieter Beweis zu erheben.
Nach Ansicht des BGH muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel vortragen, der die Tauglichkeit der Mietswohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch (z.B. wohnen & schlafen) beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchseinträchtigung dagegen muss er nicht angeben (z.B. Lärm mit 98 – 105 dB von 23-24 Uhr verursacht durch Tekknoartige Musik, Schmutzlache 1 m Durchmesser mit gelblicher Flüssigkeit im Flur vor dem Fahrstuhl am …). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen ist die Vorlage eines genauen Protokolls nicht notwendig. Es reicht prinzipiell, wenn eine Beschreibung erfolgt, welcher Art die Beeinträchtigung ist (z.B. Musik, Streit, Lärm auf dem Flur), wann über welche Zeitdauer und in welcher Häufigkeit diese ungefähr aufgetreten ist. Dies habe der Mieter hier ausreichend vorgetragen – so der BGH.
Der BGH hat damit die bisher sehr hohen und oft kaum erfüllbaren Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Mieters reduziert. Damit wird die Möglichkeit einer Mietminderung sicherlich erleichtert. Der deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt dieses Urteil daher auch.
Die Details wird man aber erst nach Vorlage des schriftlichen Urteils einschätzen können. Aber auch um die (reduzierten) Anforderungen des BGH zu erfüllen, sollte man als Mieter sicherheitshalber eine Art Protokoll führen bzw. sich Details aufschreiben und durch Zeugen gegenzeichnen lassen sowie Fotos machen. Insofern müssen Vermieter m.E. auch nach diesem Urteil keine Angst haben, dass Scharen von Mietern mit pauschalen, nicht überprüfbaren Behauptungen nunmehr die Miete nach Belieben kürzen. Lassen Sie sich im Streitfall vorab beraten und nicht auf eine Kündigung ankommen.
Frau Rechtsanwältin Bandmann bearbeitet vertieft das Mietrecht, (u.a. Mietminderung, Kündigung, Räumungsklage, Betriebskosten), das Maklerrecht und das Immobilienrecht. Als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Cottbus, Calau, Spremberg, Hoyerswerda & Großräschen hinaus.
Anforderung Darlegungslast Mietminderung
Lärm Schmutz Mietminderung