Source: http://kancelariadkk.pl/aktualizacja-oplaty-rocznej-tryb-zmiany-stawki-przypadku-zbycia-prawa-uzytkowania-wieczystego-rzecz-operatora-systemu-dystrybucyjnego/
Timestamp: 2020-06-06 01:02:32+00:00
Document Index: 16155353

Matched Legal Cases: ['art. 73', 'art. 78', 'art. 78', 'art. 80', 'art. 78', 'art. 199', 'art. 80', 'art. 64', 'art. 70', 'art. 77', 'art. 72', 'art. 6', 'art. 73', 'art. 78', 'art. 73', 'art. 78', 'art. 78', 'art. 81', 'art.78', 'art. 78']

Aktualizacja opłaty rocznej i tryb zmiany jej stawki w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz Operatora Systemu Dystrybucyjnego DKK
Aktualizacja opłaty rocznej i tryb zmiany jej stawki w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz Operatora Systemu Dystrybucyjnego
Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym. Jeżeli jego zbycie następuje już po wzniesieniu na gruncie budynków i innych urządzeń przez poprzednich użytkowników wieczystych (dotyczy przypadków gdy zagospodarowanie nieruchomości miało polegać na jej zabudowie) to prawo to nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynku wzniesionego przez użytkownika wieczystego.
Użytkowanie wieczyste jest jednocześnie prawem odpłatnym. W przypadku zaistnienia ustawowych warunków właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) jest uprawniony do wypowiedzenia dotychczasowej opłaty i zaproponowania jej w nowej (wyższej) wysokości.
Użytkownik wieczysty może dążyć do zniweczenia skutków prawnych takiego wypowiedzenia i w tym celu skorzystać z instrumentów prawnych przewidzianych w ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U z 2015 r., poz. 1774, ze zm.), zwanej w dalszej treści: „u. g. n.”. Dla wywołania zamierzonych skutków należy ściśle kierować się trybem przewidzianym w przepisach ww. ustawy.
Potwierdza to prowadzone przez Kancelarię DKK postępowanie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Rzeszowie dotyczące prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem, w którym zlokalizowana została stacja transformatorowa. Grunt ten został nabyty przez przedsiębiorcę energetycznego zajmującego się dystrybucją energii elektrycznej (OSD) od podmiotu, który nie korzystał z preferencyjnej stawki opłaty rocznej (nie prowadził działalności mieszczącej się w zakresie pojęcia „celu publicznego”). Skutkiem tego Prezydent Miasta Rzeszowa dokonał aktualizacji opłaty przyjmując za podstawę dotychczasową (wyższą) stawkę procentową.
Podstawą ustalenia wysokości opłaty rocznej jest wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 73 ust. 5 u.g. n. wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych oraz udzielanych bonifikat i sposób zapłaty tych opłat ustala się w umowie.
Powyższe oznacza, że określenie ww. opłat należy do essentialianegotii umowy o ustanowienie wieczystego użytkowania.
Przy dokonywaniu zmiany wysokości dotychczasowej opłaty stosowany jest tryb postępowania określony w art. 78 – 81 u. g. n. Instrumentem inicjującym postępowanie aktualizajne jest wypowiedzenie. Czynność ta ma charakter jednostronnej czynności prawnej stanowiącej rodzaj „oferty” dotyczącej zmiany wysokości opłaty.
Użytkownik wieczysty może (w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia) złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (zwanego dalej: „SKO”) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Na SKO spoczywa obowiązek dążenia do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do niej nie dojdzie, SKO orzeka o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej opłaty.
Następnie od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw wterminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u. g. n. zastępuje pozew (art. 80 ust. 2 u. g. n.).
Prawidłowe oznaczenie strony postępowania
Rozwiązanie polegające na określeniu we wniosku właściwego organu przeciwko któremu jest on składany, czyli innymi słowy, obowiązek zastosowania się użytkownika wieczystego do wymogów art. 78 ust. 3 u. g. n. stanowi niewątpliwą wadę omawianych regulacji.
Za stronę postępowania w przedmiocie aktualizacji (odpowiednio: zmiany stawki procentowej) opłaty rocznej nie może być bowiem uznany organ, lecz właściciel nieruchomości.
Powyższy problem wyraźnie aktualizuje się na etapie złożenia sprzeciwu od orzeczenia SKO (warunkującego przekazanie sprawy do sądu powszechnego). W tym przypadku właściwy organ nie posiada zdolności sądowej (art. 199 § 1 pkt 3 k. p. c.). W tym kierunku wypowiedział się również SN w wyroku z dnia 15.05.2009 r., sygn. akt: II CSK 681/08, w którym przyjął, że art. 80 ust. 1 u. g. n. nie stanowi przepisu szczególnego w stosunku do art. 64 k. p. c. w zakresie dotyczącym kwestii zdolności sądowej w procesie wszczętym w sprawie aktualizacji opłaty rocznej.
Powyżej wskazana nieścisłość ustawodawcy powinna zostać usunięta przez sąd z urzędu (przebieg postępowania nie budzi wątpliwości, że organ występował jako reprezentant Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) Nie należy jednak wykluczyć sytuacji, w której sąd wezwie użytkownika wieczystego do sprecyzowania oznaczenia strony pozwanej (na podstawie art. 70 § 1 k. p. c.).
Preferencyjna stawka dla podmiotów realizujących „cel publiczny”
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa. Przepis art. 77 ust. 1 u. g. n. wyraźnie wskazuje, że zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu „dotychczasowej” stawki procentowej.
Nabycie prawa użytkowania wieczystego przez OSD może jednak wywołać skutek uzasadniający zmianę stawki procentowej opłaty rocznej. Przepis art. 72 ust. 3 pkt 4 u. g. n. uzależnia przyznanie 1 % preferencyjnej stawki od spełnienia przesłanki realizacji „celu publicznego” w rozumieniu art. 6 ust. 2 u. g. n. Celem publicznym jest zatem m. in. budowa i utrzymanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.
Co istotne, ww. przepis nie uzależnia możliwości zastosowania preferencyjnej stawki od tego kto „cel publiczny” realizuje i czy podmiot ten był inwestorem w zakresie wybudowanych urządzeń.
Problem zbiegu przesłanek do zmiany wysokości opłaty rocznej
Mając na uwadze uwagi przedstawione powyżej, ustalenie wysokości należnej opłaty rocznej następuje w oparciu o dwa czynniki:
wartośćnieruchomości,
sposób jej wykorzystania (który bezpośrednio rzutuje na wysokość za- stosowanej stawki).
Stosownie do treści art. 73 ust. 2 u. g. n. stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może ulec zmianie jeżeli zostały spełnione następujące warunki:
w czasie trwania użytkowania wieczystego nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości,
zmiana ma charakter trwały,
zmiana sposobu korzystania z nieruchomości spowodowała zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
Wskazówki w tym zakresie nakreślił SN w uchwale z dnia 19.09.1997 r., III CZP 44/97 na podstawie przepisów nieobowiązującej już ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości: „Jeżeli po oddaniu gruntu w wieczyste użyt- kowanie nastąpiła zmiana w stosunkach w odniesieniu do przeznaczenia i zabudowy gruntu to dopuszczalna jest również odpowiednia zmiana ustalonej w poprzednim okresie stawki procentowej opłaty za wieczyste użytkowanie”.
W kontekście powyższego należy zaznaczyć, że postępowanie aktualizacyjne i postępowanie w przedmiocie zmiany stawki procentowej to postępowania, które należy zainicjować niezależnie od siebie. W obecnym stanie prawnym sformalizowane postępowanie przewidziane w art. 78 – 81 u. g. n. dotyczy obligatoryjnie obu czynników kształtujących wymiar opłaty rocznej.
Na powyższe kilkukrotnie zwracał uwagę Sąd Najwyższy i sądy powszechne.
W wyroku z dnia 6.12.2007 r., sygn. akt: IV CSK 326/2007 Sąd Najwyższy sformułował pogląd: „Jeżeli postępowanie dotyczy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tylko ze względu na zmianę wartości nieruchomości to na etapie postępowania sądowego niedopuszczalne jest rozszerzenie żądania i objęcie tym postępowaniem także zmiany stawki procentowej tej opłaty”.
W wyroku z dnia 5.07.2013 r., sygn. akt: IV CNP 82/12, SN oddalił skargę kasacyjną użytkowników wieczystych, wskazując w uzasadnieniu że nie wszczęli oni procedury zmierzającej do zaktualizowania stawki, według której ma być obliczana opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości a okoliczności mające świadczyć o tym że przez czynności faktyczne doprowadzili do zmiany celu na który nieruchomość została im oddana w użytkowanie wieczyste przytoczyli w sprzeciwie od oświadczenia pozwanej gminy aktualizującego im wysokość opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości.
Jednoznaczne stanowisko zajął również Sąd Apelacyjny w Gdańsku z dnia 20.06.2013 r., sygn. akt: I ACa 291/13, który wskazał że: „Skoro wypowiedzenie dokonane przez pozwaną dotyczyło jedynie aktualizacji opłaty tylko ze względu na zmianę wartości nieruchomości to skarżąca nie mogła skutecznie rozszerzyć przedmiotu tego postępowania przez objęcie nim także zmiany stawki procentowej opłaty”.
Tryb dokonywania zmiany stawki procentowej opłaty rocznej
Zgodnie z art. 73 ust. 2 u. g. n. przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78 – 81 u. g. n. Zmiana stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wymaga zatem wypowiedzenia i zachowania trybu określonego przy przeprowadzaniu aktualizacji opłat rocznych.
Zasadniczą różnicą pomiędzy tymi postępowaniami polega na tym, że ewentualne orzeczenie sądu powszechnego w zakresie zmiany stawki procentowej posiada charakter prawnokształtujący (powoduje zmianę stosunku prawnego) i nie ogranicza się jak w przypadku aktualizacji opłaty jedynie do stwierdzenia, że jest ona nieuzasadniona (art. 78 ust. 2 u. g. n.).
Jak postąpić w przypadku zbiegu przesłanek?
W przypadku istnienia przesłanek zarówno do aktualizacji opłaty rocznej jak i zmiany stawki, w pierwszej kolejności powinno zostać przeprowadzone postępowanie w przedmiocie zmiany stawki procentowej, a następnie w przedmiocie aktualizacji opłaty.
Niezwłoczne zainicjowanie postępowania w przedmiocie zmiany stawki procentowej leży w interesie OSD. Stosownie do treści art. 81ust.4u.g.n.wzw.zart.78ust.1u.g.n. zmiana stawki opłaty obowiązuje od dnia 1-go stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.
Brak reakcji organu na wniosek
Warto pamiętać że w obecnym stanie prawnym użytkownik wieczysty jest uprawniony do skierowania sprawy do SKO w przypadku, gdy właściwy organ nie rozpatrzy żądania zmiany stawki procentowej w terminie 30 dni. Użyt- kownik ma na to 90 dni od dnia doręczenia żądania.
Skierowanie wniosku o zmianę stawki procentowej do SKO uczyni bezprzedmiotowym postępowanie zainicjowane wnioskiem złożonym do właściwego organu. Jednocześnie, jeżeli w tym samym czasie przed SKO toczy się postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłaty, kolegium jest władne rozstrzygnąć spór w zakresie obu spornych kwestii.
Rozkład ciężaru dowodu w postępowaniu aktualizacyjnym określa art. 78 ust. 3 u. g. n.
Zgodnie z ogólną zasadą ciężar wykazania przesłanek uzasadniających wzrost wysokości opłaty rocznej spoczywa na właścicielu, który wypowiada dotychczasową opłatę. Powołany przepis jest przepisem szczególnym (o charak- terze materialnoprawnym) i ma zastosowanie na etapie postępowania administracyjnego i sądowego. Nie ma przy tym znaczenia, że to właściciel nieruchomości jest stroną pozwaną w postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez użytkownika wieczystego od orzeczenia SKO.
Odwrotne zasady obowiązują w przypadku, jeżeli to użytkownik wieczysty dąży do zmiany stawki procentowej ze względu na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Wówczas musi tę okoliczność wykazać (por. uzasadnienie wyroku SA w Poznaniu z dnia 2.02.2012 r., sygn. akt: I ACa 1208/11).
Zastosowanie się do powyższych reguł powin-no umożliwić SKO pozytywne rozpatrzenie wniosków OSD (jeżeli jest on nabywcą prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego infrastrukturą elektroenergetyczną) i w konsekwencji skorzystanie z preferencyjnej stawki procentowej.
Autor: Tomasz Zaremba