Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Schuldner-im-Ausland,-Nebenkosten-fuer-Eigentumswohnung--f55137.html
Timestamp: 2019-10-19 10:31:28
Document Index: 44114251

Matched Legal Cases: ['§ 180', '§ 181', '§ 185', '§ 767', 'BGH', '§ 767']

Schuldner im Ausland, Nebenkosten für Eigentumswohnung
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28.01.2009 17:15 |
Eine Ehepaar lebt seit 10 Jahren in den USA. Aufgrund von Arbeits-losigkeit ist es derzeit nicht in der Lage die Nebenkosten zu zahlen.
Jetzt erhielt der Mieter der Wohnung eine Aufforderung, die Miete künftig an die Hausverwaltung zu zahlen. Dem Ehepaar wurde weder ein Mahnbescheid, Urteil, zuständiges Gericht oder Name und Anschrift des Gerichstvollziehers mitgeteilt ( zugestellt). Die einzige Information, die es erhalten hat, war eine Email des Mieters.
Das Ehepaar hat aber derzeit als einziges Einkommen die Mieteinnahmen der Wohnung in Höhe von 750.--€, die es für seinen Lebensunterhalt braucht. Dieser Betrag liegt unter der Pfändunggrenze. Eine Möglichkeit zur Stellungnahme wurde dem Ehepaar nicht eingeräumt.
Frage: Ist es zulässig, dass das Ehepaar keinerlei Recht zur Stellungnahme bekommt, dafür nur die Mitteilung des Gerichtsvollziehers an den Mieter? Wie kann man dem Gericht mitteilen, dass man die Miete braucht, wenn man gar keine Information hat.
Nachdem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ist davon auszugehen, dass gegen die Eigentümer der Wohnung, also das in den USA lebende Eheparr ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Aus diesem Titel geht der Gerichtsvollzieher wahrscheinlich vor.
Dieser Titel kann z.B. das Ergebnis eines gerichtlichen Mahnverfahrens sein. Hierfür ist es ausreichend wenn der Mahnbescheid ordnungsgemäß zugestellt wurde. Sollte dem Gericht irgendeine Adresse des Ehepaares in Deutschland bekannt gewesen sein, dann könnte z.B. eine Ersatzzustellung durch Einlegen in einen vorhandenen Briefkasten erfolgt sein, vgl. § 180 ZPO. Ist ein solcher Briefkasten nicht vorhanden, kann auch eine Ersatzzustellung durch Niederlegung auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts, in dessen Bezirk der Ort der Zustellung liegt, erfolgen, vgl. § 181 ZPO. Sollte gar keine Adresse bekannt sein, dann besteht auch die Möglichkeit der öffentlichen Zustellung nach § 185 ZPO. Diese ist z.B. dann möglich, wenn der Aufenthaltsort einer Person unbekannt und eine Zustellung an einen Vertreter oder Zustellungsbevollmächtigten nicht möglich ist. Des Weiteren dann, wenn eine Zustellung im Ausland nicht möglich ist oder keinen Erfolg verspricht.
Die ZPO sieht also eine Vielzahl von Zustellungsmöglichkeiten vor, ohne dass der Adressat hiervon letztendlich Kenntnis erlangt.
In dem von Ihnen geschilderten Fall, erscheint es mir allerdings nicht so recht nachvollziehbar, weshalb eine Zustellung nicht in den USA erfolgt ist. Dem aufgezeigten Sachverhalt nach, besteht die Möglichkeit, dass das Verfahren durch die Hausverwaltung eingeleitet wurde. Der Hausverwaltung ist im Normalfall die Adresse der jeweiligen Eigentümer bekannt.
Daher bestehen durchaus Anhaltspunkte dafür, dass es an einer wirksamen Zustellung fehlt und z.B. ein Mahnbescheid/Vollstreckungsbescheid nicht hätte erlassen werden dürfen.
Soweit den Eigentümern keine Dokumente vorliegen, besteht die Möglichkeit der Kontaktaufnahme mit den Mietern der Wohnung, um weitere Unterlagen zu erhalten. Über diesen Weg könnten durchaus Informationen über den Gerichtsvollzieher und das Vollstreckungsgericht erlangt werden.
Unterstellt der Mahnbescheid/Vollstreckungsbescheid wäre tatsächlich unwirksam, aufgrund der fehlerhaften Zustellung, dann könnte das Ehepaar eine Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO einreichen. Durch diese Klage kann erreicht werden, dass die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt wird. Dies hätte zur Folge, dass der Gerichtsvollzieher die Miete nicht pfänden darf.
Hierzu bedarf es aber der genauen Prüfung im Einzelfall.
Zu berücksichtigen ist jedoch, dass falls die Forderungen der Hausverwaltung oder eines anderen Gläubiger bestehen, diese weiterhin einen vollstreckbaren Titel erwirken können.
Liegt ein vollstreckbarer Titel vor, kann das Ehepaar grundsätzlich nicht einwenden, dass es die Mieteinnahmen für den Lebensunterhalt benötigt. Nach einer Entscheidung des BGH (Bundesgerichtshof) vom 21.12.2004, Az.: IXa ZB 228/03 sind Mieteinkünfte grundsätzlich auch dann uneingeschränkt pfändbar, wenn der Vermieter allein hieraus seinen Lebensunterhalt bestreitet und bei vollständiger Wegpfändung seiner Mietzinsansprüche sozialhilfebedürftig wird.
Nachfrage vom Fragesteller	28.01.2009 | 19:28
der Hausverwaltung lag die Addresse in Amerika vor. Wenn wir Vollstreckungsabwehrklage erheben, wie lange kann es dann dauern, bis die Klage erneut zugestellt wird und was würde das kosten.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2009 | 20:22
Im Rahmen der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO würde das Gericht zunächst lediglich entscheiden, ob die Vollstreckung zu lässig war oder nicht.
Würde das Gericht die derzeitige Zwangsvollstreckung für unzulässig erklären, weil z.B. der Mahnbescheid/Vollstreckungsbescheid unwirksam ist, müsste der Gläubiger einen wirksamen Vollstreckungstitel gegen Sie erlangen. Der Gläubiger kann z.B. ein Klageverfahren einleiten. Dieses kann von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten andauern. Die genaue Dauer kann leider nicht vorausgesagt werden.
Zu berücksichtigen ist auch, dass unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ein Gläubiger im Wege des sog. vorläufigen Rechtschutzes gegen das Ehepaar vorgehen kann. Diese Verfahren können innerhalb weniger Tage zu einem vorläufigen Ergebnis führen. Daraufhin könnte unter anderem eine Pfändung zum Zweck der Sicherung erfolgen.
Für eine Vollstreckungsgegenklage fallen Gerichtgebühren und wenn ein Anwalt hinzugezogen wird (vor den Landgerichten besteht in Deutschland ein Anwaltszwang), zusätzlich dessen Kosten an. Die Höhe dieser Gebühren/Kosten richtet sich grundsätzlich nach dem Wert des vollstreckbaren Anspruchs. Beläuft sich der Wert des vollstreckbaren Anspruchs auf 10.000,00 € betragen die Gerichtsgebühren zunächst 588,00 €.
WEG - Eigentümer zahlt seit Monaten keine monatlichen Nebenkosten