Source: http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/sondereigentum/
Timestamp: 2015-07-01 15:10:53
Document Index: 303529786

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 3', '§ 5', '§ 5', '§ 3', '§ 14', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 14', '§ 5']

Sondereigentum / Wohnungseigentum	Umgangssprachlich lässt sich Sondereigentum als das Eigentum in einer Wohnungseigentumsanlage definieren, das einem Wohnungseigentümer alleine gehört und ausschließlich durch ihn genutzt wird. Dazu gehören ferner im Allgemeinen auch die innenliegenden Bauteile der Wohnung.
Einführung: Diese durchaus verständliche Definition greift allerdings zu kurz. Um den Begriff des Sondereigentums letztlich zu erfassen und Streitfälle in der Praxis juristisch zu klären, muss zwangsläufig auf das Gesetz zurückgegriffen werden. Die Vielzahl richterlicher Entscheidungen verdeutlicht, wie maßgeblich der gesetzliche Ansatz ist.
Will man den Interessenkonflikt zwischen den Wohnungseigentümern lösen, ist eine klare juristische Abgrenzung unabdingbar. Jeder, der im Wohnungseigentum seine Zukunft sieht, sollte die Gegebenheiten kennen. Vor allem muss er wissen, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Kompromiss zwischen den Interessen der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt. Jeder Wohnungseigentümer ist Teil dieses Kompromisses!
Sondereigentum immer im Zusammenhang mit Gemeinschaftseigentum bewerten
Der Unterschied begründet die Kostentragungspflicht
Diese gesetzlichen Ansätze bestimmen die Zuordnung
Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung prägt die Zuordnung
1. Sondereigentum immer im Zusammenhang mit Gemeinschaftseigentum bewerten
Verständnisfördernd ist es, wenn der Begriff des Sondereigentums zugleich im Zusammenhang mit der Definition des Gemeinschaftseigentums nachvollzogen wird. Pauschal lässt sich sagen, dass Gemeinschaftseigentum alles ist, was nicht Sondereigentum ist und umgekehrt.
2. Der Unterschied begründet die Kostentragungspflicht
Die Unterscheidung und Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in der Praxis ungemein wichtig. Danach richtet sich insbesondere, ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft für die Instandhaltung oder Instandsetzung einzelner Bauteile verantwortlich ist.
Beispiel: Terrassen im Erdgeschoss. Auch wenn der Wohnungseigentümer, zu dessen Wohnung die EG-Terrasse gehört, diese ausschließlich nutzt, muss die Gemeinschaft den Sanierungsaufwand bezahlen, wenn sich die Terrassenplatten aufgrund des absinkenden Unterbodens absenken.
3. Diese gesetzlichen Ansätze bestimmen die Zuordnung
Der Begriff des Sondereigentums wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mehrfach umrissen. Der Begriff setzt sich wie aus Puzzleteilen zusammen und lässt sich aus mehreren Ansätzen erklären. Verständlich wird der Begriff Sondereigentum erst, wenn man sich alle Erklärungsversuche zu Gemüte führt.
a. § 1 II WEG:
§ 1 II WEG bestimmt grundlegend, dass das Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist.
b. § 1 III WEG: Zugleich kann gemäß § 1 III WEG Sondereigentum auch Teileigentum sein. Teileigentum ist nämlich das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Damit sind vor allem Gewerberäume, Büroräume und sonstige, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume gemeint.
Sondereigentum (Wohnungseigentum) lässt sich somit als Kombination von Alleineigentum an einer Wohnung („die eigenen vier Wände“) und einem ideellen, rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderen, den gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen oder Gebäudeteilen verstehen.
c. § 3 WEG: Nochmals klarstellend definiert § 3 WEG „Sondereigentum“ als Miteigentum an einem Grundstück, das durch Vertrag (Teilungsvertrag/Teilungserklärung) der Miteigentümer in der Weise beschränkt wird, dass jedem der Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Zugleich heißt es, dass Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen eingeräumt werden kann (Teileigentum).
d. § 5 I WEG: Noch genauer wird das Gesetz in § 5 I WEG. Danach versteht sich Sondereigentum als die in § 3 WEG beschriebenen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG zulässige Maß (siehe dazu den Inhalt der Gemeinschaftsordnung) hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.
Somit macht das Gesetz deutlich, dass sich Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums nur unter Bezugnahme auf das Gemeinschaftseigentum abgrenzen und definieren lässt. Beide Begriffe dürfen nicht isoliert betrachtet werden.
e. § 5 II WEG: Weiter weist § 5 II WEG daraufhin, dass Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (z.B. Außenseite der Fenster, Wohnungsabschlusstür).
Gleiches gilt für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (Treppenaufgang, Briefkastenanlage).
Streitfälle lassen sich letztlich nur unter Einbeziehung dieser gesetzlich begrifflichen Umschreibungen entscheiden.
4. Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung prägt die Zuordnung
Die begriffliche Zuordnung von Gebäudeteilen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum orientiert sich in erster Linie an der Ausgestaltung der Räume hinsichtlich ihrer baulichen Eignung und Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Auf die Art ihrer tatsächlichen Nutzung kommt es dazu nicht an.
Beispiel: Eine Markise ist zwar unmittelbar mit einer Wohnung (Sondereigentum) verbunden. Da sie ein fassadengestaltendes Element ist, wird sie in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Gleiches gilt für die Wohnungsabschlusstür.
Ausgehend von § 5 II WEG lassen sich neben der abgeschlossenen Wohnung diejenigen Gebäudeteile dem Sondereigentum zuordnen, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer über das nach § 14 WEG hinaus zulässige Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
5. Sondereigentum – Was gehört dazu und was nicht?
Zum Sondereigentum gehört zunächst die in sich abgeschlossene Wohnung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Zu den damit verbundenen Bauteilen der Wohnung gehören die nicht tragenden Zwischenwände der Wohnung, Innentüren, Innenputz, Tapeten, Deckenunterseiten (Paneele, Putz), Fußbodenbelag (Fliesen, Parkett, Teppiche), Heizkörperventile, Armaturen, Waschbecken, Bad, Duscheinrichtungen, Wasserhähne, Klimaanlage, Kabelanschlussdose, Antennensteckdose, Balkoninnenraum.
Nahezu zu jedem Bauteil gibt es richterliche Entscheidungen. Die praktische Problematik sei am Beispiel der Terrassen verdeutlicht. Im Übrigen wird auf die jeweiligen Textbeiträge zu den einzelnen Bauteilen verwiesen.
Terrassen: Die Dachterrasse kann Sondereigentum sein, allerdings nur insoweit, als ihre Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes nicht maßgebend sind. Insoweit sind regelmäßig nur die Dachterrassenfläche und der Terrassenraum sondereigentumsfähig (BayObLG WuM 1994, 152).
Befindet sich die Terrasse im Erdgeschoss, wird Sondereigentum meist abgelehnt, da es sich bei der ebenerdigen Terrasse nicht um einen umbauten Raum handelt. Hier kommt regelmäßig ein Sondernutzungsrecht in Betracht.
Bei einer Terrasse sind also die tragenden und isolierenden Teile der Terrassendecke dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Die Bauteile, die eine Begehung und Benutzbarkeit als Terrasse erforderlich oder nützlich machen, gehören hingegen zum Sondereigentum (OLG Odenburg 8 T 11/83). Die zur Sicherung des Gebäudes gegen Feuchtigkeit notwendige Schicht am Boden einer Dachterrasse gehört daher unabdingbar zum Gemeinschaftseigentum und muss im Fall der Sanierungsbedürftigkeit aus der Gemeinschaftskasse bezahlt werden (OLG Frankfurt 20 W 357/85).
Gemeinschaftseigentum – Was gehört dazu, was nicht? Wo liegen die Streitfälle? Terrassen: Gemeinschafts-, Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht? Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum (Sondereigentum) Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum oder Hobbyraum Fenster – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum? von Dennis Hundt
Teilungserklärung ändern | Infos zur Änderung der Teilungserklärung
[…] oder eines Objektes erklärt, welche Teile hiervon zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer […]
folgende Situation, der Mieter verlässt die Wohnung um Wäsche zu waschen, sperrt die Wohnungstür 1x ab kommt zurück und kann die Wohnungseingangstür trotz Schlüssel nicht mehr öffnen – Schlüsseldienst muss kommen und stellt fest, dass die „Schlossfalle“ gebrochen ist – vermutlich Materialfehler (Türe/Schloss ist bereits ca. 9 Jahre alt) – um die Türe öffnen zu können wird in die Türe beim Schloss ein Loch von ca. 3/5 cm gebohrt um die Problematik lösen zu können. Die Tür kann nicht mehr repariert werden, d. h auch noch eine neue Tür neben dem Schloss.
Wer muss die Türe bezahlen Wohnungseigentümer oder eventuell. Hausgemeinschaft (laut Teilungserklärung Wohnungseigentümer – ist dies im Einklang mit aktueller Rechtsprechung)?
ich kenne mich mit dem WEG-Recht nicht so tiefgründig aus, dass ich hier verbindlich Stellung beziehen könnte. Ebenso verhält es sich mit meinen Kenntnissen zur aktuellen WEG-Rechtsprechung.
Trotzdem möchte ich Ihnen meine Meinung nicht vorenthalten. Ich denke, dass das Schloss zum Sondereigentum gehört. Der Schaden am Außenblatt der Tür (Gemeinschaftseigentum) ist entstanden, da das Sondereigentum defekt war. Ich denke, daher muss der Schaden an der Tür auf den Wohnungseigentümer zurückgeführt werden. Kurz: Meiner Meinung nach, muss der Wohnungseigentümer das Schloss und die Tür bezahlen.
Beispiel: Nehmen wir an, eine Armatur am Waschbecken (Sondereigentum) reißt, platzt oder was auch immer und verursacht einen Wasserschaden. Die Deckenbalken (Gemeinschaftseigentum) werden beschädigt. Auch für diesen Schaden wird in meinen Augen nicht die WEG aufkommen müssen, sondern der Eigentümer, der den Wasserschaden durch sein Sondereigentum verursacht hat.
Wie gesagt, das ist nur meine – nicht sonderlich qualifizierte – Meinung zu Ihrem speziellen Fall.
Hallo H. Hundt
Bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit zwei Doppelhäusern zu je 24 Wohneinheiten. Zu diesen 48 Wohnungen gehören ebenso viele Garagen, die als Sondereigentum deklariert bzw. im Grundbuch eingetragen sind. Nun sollen diese Garagen elektrifiziert werden, das heißt mit einem Stromanschluß, Stromleitung und Verteilerdose bis zu jeder Garage, versehen werden.
Die Kosten sollen lt. Beschluß in heutigen Eigentümerversammlung, mit einer kleinen Mehrheit, aus den Rücklagen des Gemeinschaftseigentumes (Hausgeld) entnommen werden.
Ist das rechtlich gesehen in Ordnung? Oder müssen die Garageneigentümer die Kosten selbst tragen?
ich weiß es leider nicht. Allerdings wird wohl kein Eigentümer benachteiligt, da ja alle eine Garage haben. Gut, vielleicht möchte nicht jeder den Anschluss nutzen, aber so ist es in einer Gemeinschaft.
Mein Gefühl sagt mir, dass das in Ordnung sein könnte, da ja auch zum Großteil ins Gemeinschaftseigentums (Verlegung der Leitung auf dem Grundstück) eingegriffen wird.
Aber gut, wie gesagt, ich vermute nur.
R.Wilckens
in meiner vermieteten Eigentumswohnung ist ein Wasserschaden entstanden. Durch einen heraus geschraubten Abfluss in der Dusche. Die Mieterin sagt aber, sie habe nichts geschraubt. Der Monteur sagt auch, dass das auch ohne Fremdeinwirkung kaputt gehen kann. Muss ich die Kosten übernehmen oder die Haftpflicht meiner Mieterin?
R. Wilckens
Hallo Herr Wilckens,
ich sehe die Verantwortung eher bei Ihnen. Sie sind als Vermieter für die Instandhaltung und Reparaturen in der Wohnung verantwortlich.
Bin ich für diesen Schaden auch verantwortlich wenn im nachhinein noch festgestellt wird das die Mieterin den Abfluss doch heraus geschraubt hat?
wenn der Mieter (nachweislich) für den Schaden verantwortlich ist, dann wird er auch für den Schaden aufkommen müssen, bzw. dessen Haftpflichtversicherung (soweit vorhanden).
Ich denke, es wird aber sicherlich schwierig die Schuldfrage sicher zu klären.
ich habe in einem drei Familienhaus eine Eigentumswohnung. Zum Haus gehört eine Tiegarage,
die einem Besitzer als Sondereigentum zugeschrieben ist. An der Seitenwand und Decke ist ein Wasserschaden entstanden. Muß ich mich an den Reparaturkosten beteiligen?
Hallo Herr / Frau Sasse,
das kann ich Ihnen mit den wenigen Informationen nicht sagen. Woher kommt der Wasserschaden? Wer hat den Wasserschaden verursacht? Wo genau ist der Wasserschaden aufgetreten (außen / innen)?
vielen Dank für Ihre Antwort. Einzelheiten: Eine Seitenwand im Erdreich ist undicht, sodass Wasser in die Garage eindringen konnte. Ferner befindet sich auf dem Garagendach eine Pflanzenwanne, aus der das Wasser durch das Dach eingedrungen ist. Es handelt sich um ein drei Familienhaus. Ein Besitzer hat die Garage als Sondereigentum. Muss ich mich an den Kosten beteiligen?
ich schildere Ihnen gerne meine subjektive Meinung. Ich denke, das sowohl das Dach, als auch die Außenwand der Tiefgarage zum Gemeinschaftseigentum zählt. Daher gehe ich davon aus, dass die Gemeinschaft als Ganzes für die Instandhaltung und Instandsetzung aufkommt.
Milde, Bruno
ich bin Mitglied eines Eigentümerverwaltungsbeirates und habe folgendes Problem:
Eine Eigentümerin lässt an ihrem Fenster den Verschluss/Verriegelung justieren. Die Hausverwaltung zahlt aus dem Gemeinschaftskonto. Sie lässt an ihrem Rollo das Kegelrad, das zum Öffnen/Schließen des Rollos erforderlich ist, reparieren. Die Hausverwaltung zahlt die Rechnung aus dem Gemeinschaftskonto.
Wir sind der Meinung, beide Sachverhalte betreffen „Innenschäden“, für die der Eigentümer zahlen muss. Es sind keine fassadenprägende Objekte.
Liegen wir falsch. Ich bitte um Meinung.
danke für die Frage. Ich habe mich kurz zum Thema belesen, allerdings keine eindeutige Antwort gefunden.
Rahmen und Verglasung = Gemeinschaftseigentum (BayObLG, WuM 1995, S. 326)
Innenanstrich der Fenster + Griffe / Beschläge = Sondereigentum (OLG Bremen, DWE 1987, S. 59).
Ich persönlich würde die Verriegelung schon zum Rahmen zählen und zu dessen Funktionsfähigkeit. Aber das ist meine individuelle Einschätzung. Gleiches gilt dann in meinen Augen auch für das Rollo / die Jalousien.
In einer WEG:
Im Keller hinter dem Stromzâhler verläuft nur ein Kabel für die betroffene Wohnung durch die Wand bis dieses in die Wohnung geht. Wie gesagt ist das Kabel nur für diese eine Wohnung. Bis zum Abzweig in die Wohnung, ist das Kabel Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
P.S. Hinter jedem Zâhler läuft immer nur ein Kabel pro Wohnung in diese dann!
ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit 5 Wohnungen.
In einer der OG-Wohnungen ist durch Frost und Materialschaden der Bodenbelag (Fliesen) der Terrasse/Loggia defekt. Die Reparatur soll nach Meinung einiger Eigentümer aus der Instandhaltungsrücklage bzw. im Rahmen einer Sonderumlage von der Eigentümergemeinschaft finanziert werden.
Gehört ein Balkon zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
wen nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart ist, gehört der Bodenbelang (auch fest verlegte Fliesen) zum Sondereigentum der einzelnen Wohnungen. Folglich ist auch der Eigentümer dafür verantwortlich.
In einem Haus mit 2 Eigentumswohnungen ist ein Schaden in der Unterwohnung durch Wassereintritt über eine defekte Balkongeländerinstallation (Altbestand – ca. 50 Jahre? – Metallstreben im Boden) entstanden. Muss der Besitzer aus der Oberwohnung, zu dessen Sondereigentum entsprechender Balkon gehört; für ein neues Geländer und damit zusammenhängende Kosten alleine aufkommen oder zahlen die Hauseigentümer anteilig?
Die alten Halterungen müssen aus dem Balkonboden entfernt werden und somit ist das Geländer nicht mehr nutzbar. Es muss ein neues Geländer fachgerecht hergestellt und montiert werden.
die Balkonbrüstung / das Balkongeländer prägt das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes uns gehört zum Gemeinschaftseigentum. Folglich muss in meinen Augen die Gemeinschaft die Erneuerung des Balkongeländers zahlen.
Hallo Hr. Hundt, ich habe zwei Fragen:
1) In einem Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen besitzen wir die Dachgeschosswohnung ohne Balkon. An einem Balkon sind Abplatzungen der Fassade und Korrosion des Balkonträgers aufgetreten, die repariert werden sollen. Gehört der Balkon zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum und wie muss abgerechnet werden?
2) Am Dach der von uns bewohnten Dachgeschosswohnung ist ein Marderschaden aufgetreten. Die Beseitigung des Schadens umfasste auch die Dachdämmung. Hat die Schadensregulierung also auch die Instandsetzung der Wärmedämmung durch die Eigentümergemeinschaft zu erfolgen?
Hallo Herr / Frau Heuberger,
die Außenfassade eines Balkons beeinflusst die Gestaltung der Immobilie und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Ebenso die Balkonträger (tragende Konstruktion).
Ich würde auch stark vermuten, dass der Schaden am Dach und an der Dämmung zu Lasten der Gemeinschaft geht. Dachsteine und Dämmung zählen in meinen Augen klar zum Gemeinschaftseigentum.
Frage: Wenn ich eine Anliegen bzgl. meiner Eigentumswohnung habe, ist die Antwort Ihrerseits kostenfrei?
Hallo Frau Göthel,
ja, ich bemühe mich sinnvolle Antworten zu geben. Kostenfrei. Bitte schildern Sie Ihr Anliegen möglichst ausführlich.
In meiner Eigentumswohnung habe ich einen Heizkörper gegen einen größeren austauschen lassen und in einem weiteren Raum einen weiteren installieren lassen (Vorrichtung war bereits vorhanden). Die Kosten habe ich selbst getragen und auch veranlasst das neue Verbrauchszähler (Montage an den Heizkörpern) installiert wurden.
Heute habe ich erfahren, dass ich dieses über die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte genehmigen lassen müssen und die Kosten auch von der Gemeinschaft getragen worden wären (ein anderer Eigentümer stellte nämlich den Antrag zum Austausch). Der Austausch erfolgte bereits im Jahr 2006. Der Grund war, dass die EG Wohnung aufgrund der darunter liegenden Parkmöglichkeiten, Garagen nicht warm genug wurde.
Der Hausverwalter meinte, dass man nicht einfach an der Heizung durch Austausch von Heizkörpern „herum manipulieren“ könnte.
Können irgendwelche rechtlichen Konsequenzen auf mich zukommen?
ich kann Ihnen leider nicht sagen, was für Konsequenzen drohen könnten. Im Grunde kann Ihnen ja nur was passieren, wenn ein Schaden angerichtet wurde. Wenn zum Beispiel Abrechnungen geändert / korrigiert werden müssten. Viel mehr fällt mir dazu aber auch nicht ein.
wir haben eine Einzelgarage in einer anderen Eigentümergemeinschaft, als unsere Wohnung. Diese Garage ist – wie 2 weitere – in dem Wohnhaus integriert, stellen praktisch das Erdgeschoss mit insges. 3 großen Garagentoren dar. In der Teilungserklärung sind die Garagen als Sondereigentum bezeichnet, demnach muessten wir wohl eine Tuerreparatur selbst bezahlen.
In unsererer Garage verlaufen die Heizungsrohre der darüber gelegenen Wohnung, (viele Jahre nach der Teilungserklärung von uns freundlicherweise genehmigt). Das Garagentor stellt demnach nicht nur für unseren Garageninhalt eine Sicherheit da und prägt das Aussehen des Hauses entscheidend. Ist eine Kostenteilung möglich, oder müssen wir 100% selbst bezahlen?
Herzlichen Dank für Ihre Info;
Hallo Herr / Frau Schindler,
ich halte weniger die Heizungsrohe als vielmehr die Prägung des Hausfassade für entscheidend. Ich denke, es verhält sich hier so wie mit Fenstern oder Wohnungstüren. Von innen können Sie machen was Sie wollen, die äußere Ansicht ist Gemeinschaftseigentum. Ich würde also versuchen mich sinnvoll mit der Gemeinschaft zu einigen und die Kosten zumindest in einem angemessen Verhältnis zu teilen (je nach Schaden / Reparaturbedarf).
es handelt sich um ein 3-Familien-Haus, die Wohnungen gehören 3 verschiedenen Eigentümern und sind alle fremdvermietet. Die Garage gehört zum Sondereigentum der unteren Wohnung.
Lt. Teilungserklärung gehören „die lichten Räume der Wohnungen und der Garage“ zum Sondereigentum. Nun hat sich ein Wasserschaden auf dem Garagendach ereignet, welcher auch schon die Seitenwände der Garage beschädigt hat. Ist der Eigentümer der Parterrewohnung zuständig oder muss dieser Schaden von der Eigentümergemeinschaft getragen werden?
Zudem gibt es einen Wasserschaden am Balkon des 1. OG´s. Dieser Balkon wurde vor ca. 5 Jahren – wie wir heute festgestellt haben – unsachgemäss instandgesetzt. Das Geländer wurde damals einfach unten „abgeflext“, ohne dass eine Isolierung erfolgte. Das hatte zur Folge, dass das Wasser ungehindert eindringen konnte und nun der Balkon – lt. Auskunft eines Dachdeckers – bis auf den Beton abgetragen und erneuert werden muss. Ist hier der Eigentümer der Wohnung oder die Gemeinschaft zuständig? Für den zum Haus gehörenden Garten hat der Parterre-Eigentümer das alleine Nutzungsrecht (bzw. dessen MIeter). Hier muss nun der den Garten umgrenzende Jägerzaun erneuert werden. Auch hier fragen wir uns, ob diese Instandsetzung durch den einzelnen Eigentümer oder die Gemeinschaft getragen werden muss. Ebenso muss ein Treppengeländer (Treppe vom Gartenbereich in den Keller) ersetzt werden. Hier stellt sich uns dieselbe Frage. Vielen Dank für Ihre Meinung,
die „lichten Räume“ meint alles was sich zwischen Fussboden, Decken und tragenden Wände befindet. Tragende Wände, Dach, Außenfassade ist Gemeinschaftseigentum. Für den Schaden am Garagendach ist also die Gemeinschaft verantwortlich.
Alles was die Außenansicht eines Balkons beeinflusst zählt ebenso zum Gemeinschaftseigentum. Also z.B. das Geländer.
Bei dem Zaun sehe ich eher den Eigentümer mit dem Sondernutzungsrecht in der Pflicht. Hier würde ich an Ihrer Stelle aber in die Teilungserklärung schauen. Vielleicht findet hierzu eine Regelung. Vereinfacht könnte man sagen: Der, der den Zaun erstellt hat, muss auch die Instandhaltung / die Erneuerung zahlen.
Ich muss nun auch mal etwas fragen: Wir haben eine ETW mit Terasse und Garten. Nun haben wir einen motor Roller der Defekt war und mein Mann hat diesen Roller auf der Terrasse repariert, wobei es leider auch zu Benzin gerüchen kam. Nun hat sich die Nachbarin beschwert das wäre alles hier Verboten sowas darf keiner auf der Terrasse reparieren.
Da muss ich noch zusagen der Boden war mit Folie ausgelegt und somit kam ja nichts ins Erdreich. Hier nun die Frage, hat sie recht oder darf ich meine Terasse so nutzen wie ich es brauche? In der Hausordnung und der Teilungserklärung steht nur das jeder seinen Garten und Sondereigentum selber gestalten und nutzen darf. Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus
ich denke die KFZ-Repartur darf nicht auf der Terrasse erfolgen. Das steht in der Hausordnung und in der Teilungserklärung zwar nicht geschrieben, aber das bringt die normale Nutzung einer Terrasse mit sich, dass diese nur angemessen genutzt werden darf. Ich denke also Ihre Nachbarin ist durchaus im Recht und muss die Reparatur nicht hinnehmen.
Ein Lüftungsmotor im Badezimmer – Sonder oder Gemeinschaftseigentum?
Grit Wünsche
Ich habe eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage,bestehend aus 3 Wohnhäusern mit je 6 Wohnungen. Die zwei Häuser in Straße A und die oberen 2 Wohnungen in Straße B verfügen über je eine Tiefgarage (Sondereigentum) die von der Straße A zugänglich ist. In der Eigentümerversammlung 2012 mußte ich erfahren, dass die Wohngeldrücklage für die geplante Instandhaltung der Tiefgarage – ca.12000 € – genutzt werden soll. Damit werden auch die 4 Mieter (zu denen ich gehöre) in Straße B, die keine Tiefgarage als Sondereigentum besitzen, zur Kostenübernahme herangezogen.
Ist das rechtens? Für Ihre Auskunft bedanke ich mich im Voraus.
Hallo Frau Wünsche,
es kommt wohl drauf an was instand gesetzt werden soll. Wenn es sich dabei um Gemeinschaftseigentum (z.B. tragende Wände) handelt, ist wohl auch die Gemeinschaft verantwortlich. Wenn bei einer anderen Wohnung die Fenster von außen gestrichen werden oder ein Balkon saniert wird, dann trifft es auch die gesamte Gemeinschaft (das nur als Beispiel).
Car Sten Pess
in der Teilungserklärung meiner vermieteten Eigentumswohnung steht, dass die Wohnungstür komplett zum Sondereigentum zählt? Ist das rechtens oder nichtig?
Gruß Car Sten
Hallo Herr Pess,
ob die Außenseite der Tür (Gemeinschaftseigentum) zu Sondereigentum erklärt werden kann, kann ich Ihnen leider nicht sagen. In jeden Fall kann die Gemeinschaft aber Regelungen in der Teilungserklärung zur Kostenübernahme bei Instandhaltungen treffen.
Ich besitze einen Tiefgaragen-Stellplatz der zum Sondereigentum zählt. Ich möchte diesen durch eine Abmauerung auf dem Sondereigentum als sichere Aufbewahrung für z.B. Fahrräder nutzen. Benötige ich dazu die Zustimmung aller Eigentümer oder nur der Betroffenen (Nachbarplätze)?
davon würde ich schwer ausgehen. Es wäre ja auch wirklich unschön, wenn jeder Eigentümer seinen Platz beliebig ummauern könnte.
Ich würde gerne Ihre Meinung zu folgenden beiden Sondereigentum-Fällen hören:
1. Ein Eigentümer hat seinen Dachterasse (Sondereigentum) seit 10 Jahren nicht mehr warten lassen. Der Balkon ist marode viele Gummidichtungen defekt. Ist ein Eigentümer dazu verpflichtet seine Dachterasse jedes Jahr warten zu lassen (Dichtungen, wetterfester Anstrich) oder ist die Verwaltung dafür zuständig ? Was passiert bei einem Schaden (siehe Punkt 2) z.B. Wassereinbruch am Dachbalkon ? Wer kommt für die Kosten auf
(Eigentümer/Gemeinschaft) ?
2. Am Dachbalkon (Sondereigentum) entsteht ein Riss im Bitumen. Es dringt Regenwasser ein.
Der Mieter informiert die Eigentümerin, diese gibt dem Mieter die Adresse Ihrers Dachdeckers.
Verwaltung und Miteigentümer werden nicht informiert. Nach 3 Monaten möchte die Eigentümerin
das Geld von der WEG erstattet haben. Sie begründet ihr handeln mit der Aussage das Sie schnell reagieren musste, da Regenwasser durch den Balkon in die Wohnung eindrang. Muss die WEG zahlen ? Mit freundlichen Grüssen
ich würde vermuten, dass die Bitumen-Absichtung zum Gemeinschaftseigentum zählt (ähnlich zu betrachten wie eine Dacheindeckung oder Fassadenputz, vermute ich). Damit wäre wahrscheinlich die Gemeinschaft in der Pflicht, da es gemeinschaftliches Eigentum ist.
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich dachte bisher, dass der offizielle Weg immer über die Hausverwaltung geht. NUR die kann Handwerker für das Gemeinschaftseigentum bestellen ?
Ist damit nicht jeder Anspruch an die WEG nichtig ?
Hallo Herr Zimmerer,
im Zweifel sollte die Gemeinschaft sich rechtlich beraten lassen – mehr kann ich leider nicht dazu schreiben.
Nun weißt ich nicht ob meine Frage zu speziell für diesen Rahmen ist.
Wie verhält es sich mit der Kostenaufteilung wenn im Rahmen einer Teilungserklärung die Fenster als Sondereigentum beschrieben sind, diese Fenster jedoch in einer Wand verbaut sind und zum Tausch der Fenster die Wand ebenfalls erneuert wird?
Zum Hintergrund: Die Fenster und Türe sind zu einer Loggia gerichtet und die Wand unterhalb der Fenster besteht aus Holz und ist druch einen Schaden am Bodenbelag der Loggia (Gemeinschaftseigentum) beschädigt worden (Wasserschaden Holz ist nun morsch). Handelt es sich bei dieser Wand um ein Sondereigentum?
Wäre eine Kostenaufspaltung zwischen Wand und Fenster möglich? Schließlich kommen durch Aus- und Einbau einer ganzen Wand im vergleich zum Tausch von Fenstern erhebliche Mehrkosten zusammen.
Wer haftet für durch Schäden am Gemeinschaftseigentum entstandene Schäden an Sondereigentum?
der Fall ist in der Tat sehr speziell – ich kann Ihnen leider keinen Tipp geben.
Ihre Kommentare habe ich mit Interesse gelesen und würde gerne Sie nach Ihrer Meinung zu meinem Fall fragen.
Meine Eigentumswohnung befindet sich in einem Mittelhaus , wo insgesamt zwei Wohnungen sind. Die Treppe zu meiner Wohnung führt nur zu meiner Eigentumswohnung. Meine Frage ist , ob ich in dem Bereich direkt vor dem Eingang zu meiner Wohnung eine kleine Garderobe an die Wand gegenüber meiner Eingangstür anbringen darf. Benötige ich von den Nachbarn im anliegenden Nebenhaus eine Zusage?
Danke im Voraus für Ihre Zeit und Ihre Hilfe.
egal ob anderen Eigentümer den Hausflur betreten. Sie können nicht einfach eine Garderobe an eine Wand des Gemeinschaftseigentums anbringen.
Dankeschön für schnelle und kompetente Antwort.
wir sind eine WEG mit 8 Reihenhäusern. Laut der Teilungserklärung hat jede Partei einen klar abgegrenzten Bereich mit Plan. Für Fassade, Dach etc. gilt Sondernutzungsrecht mit Instanthaltungspflicht. Ausdrücklich steht, dass diese Bereiche mit Sondernutzungsrecht wie Sondereigentum behandelt werden dürfen. Ausdrücklich steht auch die freie Versicherungswahl bei Sondereigentum und Bereichen mit Sondernutzungsrecht.
Da wir eine gemeinschaftliche Heizung in Technikzentrale haben, haben wir eine Hauswervaltung.
Zuerst drängte sie uns auf Abschluss einer gemeinschaftlichen Versicherung über sie mit Rahmenvertrag für das gesamte Gelände. Diese haben wir unmittelbar schriftlich abgelehnt. (Wir haben bereits eine eigene Gebäudeversicherung). Alle anderen haben zugestimmt. Die Hausverwaltung hat nun für unseren Anteil (1/8) am Gemeinschaftseigentum auf die Summe des gesammten Gemeinschaftseigentum festgelegt. (Also 8 mal soviel, das entspricht 55 EUR pro Jahr).
Auf unsere Nachfrage, wie diese Summe zustande kommt, geht Sie nicht ein und redet drumrum und weißt uns darauf hin, wir hätten uns doch in eine WEG eingekauft.
Im neuen Wirtschaftsplan hat Sie die Gesamtkosten der Versicherung durch 8 geteilt und wir sollen 160 EUR vorstrecken. Auf der Versammlung soll ja über den Plan abgestimmt werden um ihn fällig zu stellen.
Wir haben Sie darauf hingewiesen, dass kein Eigentümmer über das Sondereigentum abstimmen darf. Die HW widerspricht und will uns weissmachen, dass der größte Teil kein Sondereigentum ist und nur Sondernutzungsrecht hat.
Darf sich die HW so einmischen und die Kosten so umlegen?
ich habe eine Eigentumswohnung, zu der ein großer Balkon gehört. Dieser Balkon ist mit Estrich versehen, dessen Instandsetzung der Hausgemeinschaft obliegt, da Gemeinschaftseigentum. Die Fliesen auf dem Estrich, die der Vorwohnungseigentümer verlegt hat, sind Sondereigentum. Jetzt ist der Estrich undicht, sodass der unter mir wohnende Eigentümer Wasserschäden an seiner Betondecke hat. Ich soll nun auf meine Kosten die Fliesen abschlagen und entsorgen, um dann wiederum neue zu legen, damit der Estrich erneuert werden kann. Die Erneuerung des Estrichs übernimmt die Hausgemeinschaft. Muss ich wirklich für die Kosten aufkommen?
danke für die spannende Frage. Leider kann ich zur konkreten Kostenverteilung in Ihrem Fall nichts sagen.
Ich habe 1 Garage als Sondereigentum auf dem Grundstück einer Wohngemeinschaft zahle monatlich 15€ an die Gemeinschaft als Rücklage. Meine Frage: Vom Dach dringt Wasser in die Garagen (10) muß die Gemeinschaft die Reparatur durchführen lassen auch wenn die Rücklage für die Garagen nicht ausreichend ist.
Meiner Meinung nach ja hier geht es ja um Substanzerhalt!
K.H. Roy
wenn die Garagen Gemeinschaftseigentum ist, muss auch der Eigentümer (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) für die Instandhaltung sorgen.
kann die Eigentümergemeinschaft bei der Eigentümerversammlung die Übernahme der Kosten für ein Baumaßnahme im Sondereigentum mit Mehrheit beschließen. Noch dazu wenn dies nicht in der Einladung zur Versammlung angekündigt wurde und nicht alle Eigentümer anwesend waren.
Einem einzelnen Eigentümer von insgesamt 16 soll eine Silikondämmplatte spendiert werden, weil eine Wand angeblich Schimmel ansetzt. Es gibt keine Schäden an der Fassade, eine Dämmung der Fassade wurde mit Mehrheit abgelehnt.
Sie sollten recherchieren, wann ein Beschluss angefochten werden darf. Wenn der Beschluss nicht in den Tops der Einladung genannt wurde, sehe ich schon große Probleme.
Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft und haben einen Panzerriegel mit Außenschloss nach außen montieren lassen.
Kann das die Hauseigentümergesellschaft verbieten, weil nicht alle Türen gleich aussehen?
Außerdem haben wir neue Türschlösser einbauen lassen, weil die Sicherungskarte für die Zylinder
auch die Hausverwaltung besitzt und wir darüber keine Kontrolle haben.
Danke für Ihre Antworten und
wenn Sie die äußere Wohnungstür verändern, verändern Sie in aller Regel Gemeinschaftseigentum. Viele Grüße
Volk Werner
wir sind eine WEG mit 8 Wohnungen. In der Teilungserklärung steht u.a.: In Ergänzung von § 5 WEG wird festgelegt, dass zum Sondereingentum gehören:
1. Die Wasserleitungen vom Anschluß an die gemeinsame Steigleitung an, 2. usw. bis 5. Die Balkone Nr. 4, 5, 6 im Obergeschoß, 6. die Rolläden.
Nun gab es eine Beton-/Balkonsanierung mit „Kosten Balkonbretter“ sowie „Anbringung neuer Brüstung /Sichtschutz“. Die gesamten Kosten belaufen sich auf über 7.000 Euro.
Werden diese Kosten nun auf alle 8 Eigentümer umgelelgt oder müssen die betreffenden 3 Wohnungseigentümer selbst dafür aufkommen?
Für einen kurzen Bescheid wäre ich Ihnen sehr dankbar!
die Brüstung beeinträchtigt die äußere Erscheinung des Immobilie und ist daher im Normalfall Gemeinschaftseigentum (zumindest die Außenansicht). Wenn Ihre Teilungserklärung die Brüstung dem jeweiligen Eigentümern zuordnet, sehe ich persönlich diese auch in der Kostentragungspflicht. Im Zweifel sollten Sie den Sachverhalt rechtlichen prüfen lassen, schließlich geht es um eine Menge Geld.
wir sind Mitglied einer WEG mit insgesamt 7 Parteien, es gibt 4 Garagen und 3 Stellplätze.
2 Garagen sind im Haus integriert, 2 Garagen sind freistehend auf dem Grundstück direkt vor dem Haus. Links neben dem Garagenbau geht der Weg zum Hauseingang entlang, rechts davon die Einfahrt zu einem der Stellplätze und den beiden anderen Garagen.
Die rechte Garage muß aufgrund des von der geteerten Einfahrt zu den hinteren Garagen einsickerndem Wasser grundsaniert werden, da der Putz abfällt und das Fundament beschädigt ist.
Es gibt eine Teilungserklärung von 1982, die besagt, daß die Garagen komplett Sondereigentum sind und damit der Besitzer grundsätzlich für alle Kosten aufkommen muß. Ist dies korrekt, oder muß die Eigentümergemeinschaft für die Sanierungskosten aufkommen?
ich bin Mieterin einer Eigentumswohnung. In dem Haus befinden sich zehn Wohnungen. Nun wurde in einige der Kellerräume eingebrochen, es wurde nicht wirklich viel geklaut aber die Türen bzw. die Türrahmen wurden mehr oder weniger stark beschädigt. Nun meine Frage, wer kummert sich um die Instandsetzung der Türen? Zählen die Kellerräume zum Sondereigentum? Muss mein Vermieter oder die Hausverwaltung darum kümmern? Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüße
Hallo, Herr Hundt, ein Problem bewegt mich: In unserer WEG gibt es neben Wohnungen (je 49 / 1.000stel MEA) auch Sondereigentum an Tiefgaragenstellplätzen (je 1/1.000stel MEA) innerhalb der Tiefgarage.
Nicht alle Wohnungseigentümer besitzen einen TG-Stellplatz. Die Teilungserklärung regelt, dass alle gemeinschaftlichen Betriebskosten der Tiefgaragennutzung (Strom, Reinigung usw.) nach MEA umgelegt werden. Dabei wird jedoch nicht unterschieden, ob der verbrauchte Strom dem SE (konkret: einzelnes SE am TG-Stellplatz innerhalb der Tiefgarage) oder dem Gemeinschaftseigentum zufloss. Wenn ein Sondereigentümer TG sein Auto zu seinem Stellplatz fährt, nutzt er gemeinschaftlichen Strom ja auch zwangsläufig zur Ausleuchtung seines Sondereigentums. Gleiches gilt für die Reinigung der TG, bei deren Kosten nicht zwischen den Flächen SE und den Flächen GemE unterschieden wird. Ist die Umlage von Kosten des Sondereigentums in obigem Falle auf die Gemeinschaft mangels konkreter Erfassung bzw. Abgrenzung rechtens? Ist ein entsprechender Beschluss der WEG (in der die TG-Eigentümer diejenigen ohne TG-Stellplatz dominieren), der eine derartige Umlage beschließt, rechtens?
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