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Timestamp: 2016-10-27 09:02:25
Document Index: 256705736

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 115', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 855', 'BGE', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 216', 'Art. 657', 'Art. 657', 'BGE', 'Art. 115', 'Art. 115', 'Art. 115', 'BGE', 'Art. 855', 'Art. 216']

95 II 41959. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Dezember 1969 i.S. V�gtlin gegen B�chtold AG Immobilien- und Treuhandgesellschaft
Vente immobili�re. Modification du contrat de vente - soumise � l'exigence de la forme authentique - portant sur le prix de vente ou transaction valable sansforme par laquelle une partie, vu les promesses pr�cises de son cocontractant, renonce � attaquer une vente immobili�re d�j� valablement conclue en la forme authentique? Faits � partir de page 420
BGE 95 II 419 S. 420
V�gtlin geh�rte einer einfachen Gesellschaft an, die in den Jahren 1964 bis 1966 in Mitten�geri auf der der B�chtold AG Immobilien- und Treuhandgesellschaft geh�renden Liegenschaft "Aegeripark" ein Geb�ude mit 21 Wohnungen und Nebenr�umen erstellte. Die Grundeigent�merin beabsichtigte, an der Liegenschaft Stockwerkeigentum zu begr�nden. Am 7. Dezember 1965 schloss sie mit V�gtlin einen �ffentlich beurkundeten "Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages". V�gtlin versprach ihr darin, ihr acht bestimmte Stockwerke und f�nf Pl�tze zum Abstellen von Motorwagen abzukaufen. Der Preis jeden Kaufgegenstandes wurde im Vertrag (Abschnitt I B) genannt, so ein Preis von Fr. 230 700.-- f�r die F�nfzimmerwohnung Nr. 18. Alle Kaufpreise zusammen betrugen Fr. 1062 000.-- und sollten durch Verrechnung mit einer Darlehensforderung V�gtlins an die Verk�uferin von Fr. 523 800.-- (sog. Konsortialdarlehen) und mit Hilfe eines durch Grundpfand im 1. Range gesicherten Darlehens der Bank Widemann & Co. AG von Fr. 540 000.-- getilgt werden (Abschnitt II 2). Das Grundpfand an der Wohnung Nr. 18 sollte eine Forderung dieser Bank von Fr. 120 000.-- sichern (Abschnitt I B). Unter Ziff. II 5 anerkannten die Vertragschliessenden, dass dem gesamten Kaufpreis "eine voraussichtliche Gesamtkostensumme der gesamten �berbauung von Fr. 2 850 000" zugrunde liege. Bei �berschreitung dieser Summe sollte V�gtlin am Mehrbetrag mit 44% nachschusspflichtig sein. Nach II Ziff. 6 sollten als Gesamtbaukosten s�mtliche auf dem Baukonto verbuchten Ausgaben, abz�glich eines Betrages von Fr. 100 000.-- gelten. Um die allf�llige Nachschusspflicht sicherzustellen, erkl�rte sich V�gtlin bereit, die Wohnung Nr. 18 zugunsten der Verk�uferin mit einer Grundpfandverschreibung im II. Rang von Fr. 50 000.-- zu belasten. Der Vorvertrag wurde bis 30. Juni 1967 in dem Sinne befristet, dass der K�ufer bis zu diesem Tage die Kaufgegenst�nde entweder auf Dritte oder auf seinen Namen im Grundbuch eintragen lassen m�sse.
V�gtlin verkaufte in der Folge sieben Stockwerke und vier Abstellp�tze an Dritte. Das Recht auf Nutzung des f�nften BGE 95 II 419 S. 421Abstellplatzes liess er sich am 15. Dezember 1966 selber ein r�umen.
Am 15. Dezember 1966 schloss V�gtlin ferner mit der B�chtold AG einen �ffentlich beurkundeten Kaufvertrag ab �ber das letzte der vom Vorvertrag erfassten Stockwerke, n�mlich die Wohnung Nr. 18, sowie �ber einen Miteigentumsanteil am Garagestockwerk. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 260 000.-- festgesetzt. Dieser wurde bis zum Betrage von Fr. 200 000.-- beglichen durch �bernahme der I. Hypothek, Verrechnung und Barzahlung, und f�r die restlichen Fr. 60 000.-- "durch �bernahme der bestehenden Grundpfandverschreibung von Fr. 50 000.-- unter gleichzeitiger Umwandlung und Erh�hung n einen Inhaberschuldbrief im II. Rang".
Der Kaufvertrag enth�lt ferner folgende Bestimmung:
"Mit dem Abschluss dieses Kaufvertrages sind die Bestimmungen von Ziff. 5 und 6 des Vorvertrages vom 7. Dezember 1965 erf�llt. Es wird insbesondere festgestellt, dass damit auch die Nachschusspflicht f�r 44 % gem�ss Vorvertrag, ergebend Fr. 60'000.--, von Herrn Kurt V�gtlin geleistet ist. Der Vorvertrag vom 7. Dezember 1965 wird hiermit als erf�llt aufgehoben und die Parteien erkl�ren sich hiermit gegenseitig unter allen Titeln klag- und schadlos auseinandergesetzt..."
Am 15. Februar 1967 beanstandete V�gtlin den vereinbarten Kaufpreis. Er schrieb der B�chtold AG:
"Sie haben mir am 9. Dezember 1966 er�ffnet, dass ich mich mit rd. Fr. 64'000.-- an der Baukosten�berschreitung zu beteiligen h�tte. Ich war damals in einer unbeschreiblichen moralischen Verfassung... und war unzurechnungsf�hig. In dieser Verfassung habe ich nicht gemerkt, dass ich Ihnen durch Errichtung des Schuldbriefes von Fr. 60'000.-- f�r die �berschreitung mein Todesurteil in die Hand spielte.
Heute muss ich feststellen, dass Ihre Rechnung auf keinen Fall stimmt... Eine Besprechung ist notwendig...
Die B�chtold AG antwortete am 1. M�rz 1967:
"... Die von Ihnen und uns ermittelte Summe der Kosten�berschreitung Aegeri-Park von Fr. 60'000.-- zu Ihren Lasten stellt - wie Sie wissen - einen ungef�hren Betrag dar, in der Meinung, die Angelegenheit per Saldo noch im Jahre 1966 erledigt zu haben. Nachdem Sie das Problem neu aufwerfen, sind wir selbstverst�ndlich bereit, den genauen Betrag zu ermitteln, doch hat alsdann dieser verbindliche Wirkung, auch wenn er h�her als Fr. 60'000.-- ausfallen sollte, wovon wir, auch unter W�rdigung gewisser Einwendungen Ihrerseits, �berzeugt sind...
BGE 95 II 419 S. 422
Die in der Folge zwischen den Parteien gef�hrten Verhandlungen �ber die Frage der Kosten�berschreitung f�hrten zu keiner Einigung.
V�gtlin klagte daher gegen die B�chtold AG auf Herausgabe des unbeschwerten Inhaberschuldbriefes von Fr. 60 000.-- und Zahlung von Fr. 17 377.30, eventuell auf Zahlung von Fr. 77 377.30.
Das Handelsgericht des Kantons Z�rich wies die Klage ab. Das Bundesgericht weist auf Berufung des Kl�gers hin die Sache an die Vorinstanz zur�ck.
2. Das Handelsgericht f�hrt unter Hinweis auf VON TUHR/SIEGWART I. S. 230 aus, im Schreiben der Beklagten vom 1. M�rz 1967 k�nnte deshalb keine �nderung des Kaufvertrages liegen, weil dem neuen Verkaufspreis die Form der �ffentlichen Beurkundung fehlen w�rde, wenn die genaue Berechnung nach Erstellungskosten und Vorvertrag einen h�heren als den vertraglichen Preis erg�be. Die Beklagte aber habe sich nur unter der Bedingung, dass auch dieses denkbare und von ihr sogar vermutete Ergebnis in Kauf genommen werde, zur Neuberechnung bereit erkl�rt.
a) Dem Handelsgericht ist darin beizupflichten, dass das Einverst�ndnis der Beklagten, den im Kaufvertrag vereinbarten Betrag von Fr. 60 000.-- unter bestimmten Bedingungen herabzusetzen, nicht vom Gegenversprechen des Kl�gers, ihn unter bestimmten Bedingungen zu erh�hen, losgel�st werden darf. Denn die eine Zusicherung w�re ohne die andere nicht gemacht worden. Beide sind synallagmatisch verkn�pft. Die Vereinbarung kann nur als Ganzes g�ltig oder nichtig sein. Ob sie einer Form bedurfte, darf daher nicht lediglich anhand des bedingten Versprechens der Beklagten entschieden werden, z.B. in unmittelbarer oder sinngem�sser Anwendung des Art. 115 OR, sondern das bedingte Gegenversprechen des Kl�gers ist mitzuber�cksichtigen.
b) VON TUHR/SIEGWART �ussern sich an der vom Handelsgericht angerufenen Stelle �ber den Sinn des Art. 12 OR. Das Handelsgericht will also vermutlich sagen, diese Norm h�tte die �ffentliche Beurkundung erfordert.
Art. 12 OR bestimmt, wenn f�r einen Vertrag die schriftliche Form gesetzlich vorgeschrieben sei, gelte diese Vorschrift auch BGE 95 II 419 S. 423f�r jede Ab�nderung, mit Ausnahme von erg�nzenden Nebenbestimmungen, die mit der Urkunde nicht im Widerspruch stehen. Diese Bestimmung ist nach bew�hrter Lehre sinngem�ss auf Vertr�ge anzuwenden, die der �ffentlichen Beurkundung bed�rfen (VON TUHR/SIEGWART I S. 229 Anm. 70; BECKER Art. 12 N. 5; OSER/SCH�NENBERGER Art. 12 N. 9). Darnach h�tte die Ab�nderung des im Vertrag vom 15. Dezember 1966 vereinbarten Kaufpreises der �ffentlichen Beurkundung bedurft, denn der Preis ist nicht lediglich eine erg�nzende Nebenbestimmung des Kaufes.
Art. 12 OR ist indessen auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Die Parteien verhandelten vom 15. Februar 1967 an nicht �ber die Ab�nderung einer Verpflichtung aus dem Kaufvertrag vom 15. Dezember 1966. Aus diesem Rechtsgesch�ft bestanden keine vertraglichen Pflichten mehr. Das Eigentum an den Kaufgegenst�nden war schon auf den Kl�ger �bertragen. Dieser seinerseits hatte die Kaufpreisschuld von Fr. 260 000.-- erf�llt, insbesondere auch insoweit, als sie in der Verpflichtung zur Ausstellung und �bertragung von Schuldbriefen bestanden hatte; denn es wird nicht behauptet, die Parteien h�tten verabredet, von Art. 855 ZGB abzuweichen, wonach die Errichtung eines Schuldbriefes die ihr zu Grunde liegende Schuld durch Neuerung tilgt. Dagegen war ungewiss und streitig, ob der Kl�ger einen Teil des bereits geleisteten Kaufpreises zur�ckverlangen k�nne. Der Kl�ger war der Auffassung, einen solchen R�ckforderungsanspruch zu haben. Er machte im Briefe vom 15. Februar 1967 geltend, er sei beim Abschluss des Kaufvertrages "unzurechnungsf�hig" gewesen. Damit wollte er sagen, es habe ihm die Handlungsf�higkeit gefehlt oder er habe sich in einer ausserordentlichen seelischen Verfassung irref�hren oder �bervorteilen lassen oder jedenfalls �ber die Voraussetzungen, unter denen er auf Grund des Vorvertrages Fr. 60 000.-- h�tte zahlen m�ssen, geirrt. Dieser Sinn ergibt sich namentlich aus dem Satze: "Heute muss ich feststellen, dass Ihre Rechnung auf keinen Fall stimmt...". Indem die Beklagte sich auf das hin am 1. M�rz 1967 einverstanden erkl�rte, den genauen Betrag der Baukosten zu ermitteln und dar�ber abzurechnen, und indem der Kl�ger diesen Vorschlag annahm, schlossen die Parteien einen Vergleich ab. Unter einem solchen ist die durch gegenseitige Zugest�ndnisse zustandegekommene vertragliche Beseitigung eines Streites oder einer Ungewissheit �ber ein bestehendes Rechtsverh�ltnis BGE 95 II 419 S. 424zu verstehen (BGE 20 1192 f., 36 I 769, 41 II 617, 48 II 107, 54 II 190, 82 II 375; Bundesgericht in Semjud 42 582; � 779 BGB). Im vorliegenden Falle war das aus dem angeblichen Willensmangel entstandene Rechtsverh�ltnis (Forderung aus ungerechtfertigter Bereicherung) ungewiss und streitig, und die beidseitigen Zugest�ndnisse lagen darin, dass die vorgeschlagene Abrechnung unbek�mmert darum, ob sie einen Anspruch des Kl�gers oder einen solchen der Beklagten ergeben w�rde, verbindlich sein sollte.
c) Nach Art. 11 Abs. 1 OR bed�rfen die Vertr�ge zu ihrer G�ltigkeit nur dann einer besonderen Form, wenn das Gesetz eine solche vorschreibt. F�r den aussergerichtlichen Vergleich sieht das Gesetz keine besondere Form vor. Er ist deshalb an sich formlos g�ltig (MONFRINI, La transaction extrajudiciaire dans le CO, Th�se Lausanne 1937 S. 89; SEETHALER, Der aussergerichtliche Vergleich, Diss. Z�rich 1946 S. 71; MEIER-HAYOZ, Vergleich, SJK 463 S. 4). Es verh�lt sich grunds�tzlich selbst dann nicht anders, wenn das ungewisse oder streitige Rechtsverh�ltnis, das Anlass zum Vergleich gab, einer besonderen Form bedurfte oder aus dem Abschluss eines formbed�rftigen Rechtsgesch�ftes entstanden war. So bedarf z.B. der Vergleich, der einen Streit �ber die Wirkungen oder �ber die Anfechtung eines Grundst�ckkaufes beilegt, nicht wegen seines Zusammenhanges mit diesem Vertrag schlechthin der �ffentlichen Beurkundung. Eine besondere Form muss nur eingehalten werden, wenn die im Vergleich getroffenen Abreden (oder einzelne von ihnen) die Merkmale eines formbed�rftigen Vertrages aufweisen. �ffentlich zu beurkunden ist z.B. ein Vergleich, in dem die eine Partei der anderen verspricht, ein Grundst�ck zu verkaufen oder aus einem anderen Rechtsgrunde Grundeigentum zu �bertragen (Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 657 ZGB; MEIER-HAYOZ, Vergleich, SJK 463 S. 4; MEIER-HAYOZ N. 22 zu Art. 657 ZGB), nicht aber ein Vergleich, durch den eine Partei im Hinblick auf bestimmte an sich formlos g�ltige Versprechen der Gegenpartei auf die Anfechtung eines bereits g�ltig beurkundeten Grundst�ckkaufes verzichtet.
Im vorliegenden Falle haben die Parteien im Vergleich nicht die Ver�usserung von Grundeigentum (Stockwerkeigentum) versprochen. Die im Kaufvertrag vom 15. Dezember 1966 vereinbarte �bertragung der F�nfzimmerwohnung und des Miteigentums BGE 95 II 419 S. 425am Garagestockwerk blieb unangetastet. Die Parteien haben auch nicht die Kaufpreisschuld aus dem erw�hnten Vertrag abge�ndert. Es bestand keine Kaufpreisschuld mehr, denn der Preis war schon geleistet. Vereinbart wurde nur, dass je nach dem Ergebnis der Abrechnung auf Grund der tats�chlichen Baukosten entweder a) die Beklagte ihre Forderung aus dem Schuldbrief II. Ranges herabsetze oder erlasse oder allenfalls dem Kl�ger einen bestimmten Geldbetrag zahle oder b) der Kl�ger der Beklagten einen bestimmten Geldbetrag zukommen lasse. Die gegenseitigen Versprechen auf diese alternativ bedingten Leistungen hatten einen selbst�ndigen Rechtsgrund. Er bestand nicht im Kauf, sondern ausschliesslich im Vergleich. Die beiden Versprechen brauchten daher nicht �ffentlich beurkundet zu werden.
d) Zum gleichen Ergebnis kommt man, wenn man argumentiert, die Parteien h�tten durch den Vergleich an die Stelle der im Kauf vom 15. Dezember 1966 enthaltenen Kaufpreisabrede teilweise, n�mlich soweit sie die Nachschusspflicht wegen erh�hter Baukosten betraf, wieder die Bestimmungen der Ziffern II/5 und 6 des Vorvertrages vom 7. Dezember 1965 treten lassen wollen, ohne im �brigen den Kauf als solchen anzutasten. Unter diesem Gesichtspunkt erweist sich der Vergleich inhaltlich einfach als Aufhebung der Abrede vom 15. Dezember 1966. Diese Aufhebung konnte gem�ss Art. 115 OR formlos erfolgen, denn nach bew�hrter Lehre ist diese Bestimmung nicht nur auf die Aufhebung von Forderungen, sondern auch auf die Aufhebung von Rechtsgesch�ften anwendbar (VON TUHR/SIEGWART I S. 229; BECKER Art. 115 N. 3; OSER/SCH�NENBERGER Art. 115 N. 1).
Die Aufhebung hatte zur Folge, dass wieder die Abrede nach Ziffern II/5 und 6 des Vorvertrages in Kraft trat, die durch jene vom 15. Dezember 1966 ersetzt worden war. Der Vorvertrag aber war �ffentlich beurkundet worden, ist also formg�ltig. Die Beklagte hat allerdings in der Klageantwort geltend gemacht, der Vorvertrag habe unter den Parteien schon lange vor dem Abschluss des Kaufvertrages vom 15. Dezember 1966 als in wesentlichen Punkten aufgehoben gegolten, besonders hinsichtlich der Bestimmung unter Ziffer II/6, wonach Fr. 100 000 von den auf dem Baukonto verbuchten Ausgaben abzuziehen seien. Darauf kommt aber f�r die Frage der G�ltigkeit des Vergleichs vom Fr�hjahr 1967 nichts an. Entweder ist die behauptete BGE 95 II 419 S. 426Ab�nderung des Vorvertrages seinerzeit g�ltig vereinbart worden, dann ist durch den Vergleich vom Fr�hjahr 1967 wieder der abge�nderte Vorvertrag in Kraft getreten; oder sie hat nicht stattgefunden oder war wegen Formmangels ung�ltig, dann hat der Vergleich wieder den unabge�nderten Vorvertrag in Kraft gesetzt.
Art. 855 ZGB suite... ,
Art. 216 Abs. 1 OR