Source: http://centrona.de/beiratsseminar/beiratsseminar-2015.html
Timestamp: 2018-01-21 06:34:09
Document Index: 238778799

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 1004', '§ 15', '§ 14', 'Art. 2', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 16', '§ 14', 'BGH', '§ 21', '§ 25', '§ 22', '§ 22', '§ 22', 'BGH']

Beiratsseminar 2015
>> Beiratsseminar
Recht & Praxis bei der Wohnimmobilie
Wie schon in den beiden Vorjahren erläuterte der Dozent des Beiratsseminars am 07.11.2015, Herr Dr. jur. Matthias Löffler, Richter am Amtsgericht Hannover aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht.
Herr Dr. Löffler ist selbst als Beirat ehrenamtlich tätig und kennt somit die Probleme auch aus der Sicht der Beiräte und Wohnungseigentümer.
Unter Berücksichtigung, dass viele neue Beiräte anwesend waren wurden mit den Fällen auch viele Grundlagen wiederholt, so dass für diese Teilnehmer der "Einstieg" in die Materie verständlich war. Im Dialog mit den Eigentümer wurden u.a. die folgenden Themen behandelt:
Die größten Irrtümer des WEG Begrüßung durch den Geschäftsführer Wolfgang Linde
Zur Antwort bitte auf die Frage klicken.
"Die Markise muss weg!" - Wie werden Rückbauansprüche durchgesetzt?
Die Antwort findet sich in § 10 Abs. 6 WEG und in § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG:
Erfolgt eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der betroffenen Eigentümer kann
a) jeder einzelne Eigentümer seinen Rückbauanspruch auf dem Klageweg durchsetzen oder
b) die WEG diesen Rechtsanspruch geltend machen, wenn dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wird.
Zieht die Gemeinschaft die Ausübungsbefungnis an sich, verliert der einzelne Eigentümer seinen Individualanspruch. - Eine gute Verwaltung wird jedoch versuchen, auch ohne Klage und Rechtsstreit eine Lösung zu finden!
"Ich rauche wo es mir passt!" - Unterlassungsanspruch bei Rauchen auf dem Balkon?
Die Grundlage für das Miteinander der WE ist im § 14 Nr. 1 WEG geregelt:
"Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet,
- die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten
- und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst."
Im vorliegenden Fall (LG Frankfurt 2-09 S 71/13 verfügte der Raucher über zwei Balkone. Ihm wurde vom Gericht auferlegt nur noch auf einem Balkon zu rauchen. - Nach Einschätzung von Herrn Dr. Löffler würde die Entscheidung wahrscheinlich anders ausfallen, wenn nur ein Balkon vorhanden wäre. Es ist daher nur zu spekulieren, zu welchem Ergebnis die Richter in Abwägung von Art. 2 GG (Rauchen ist zwar Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. GG Artikel 2 GG, dennoch nicht uneingeschränkt zulässig.) kommen würden. - Auch hier zeigt sich, wie wichtig ein Beirat und eine Verwaltung sein können, um eine Lösung im Gespräch mit den Beteiligten - außerhalb des Rechtsweges - zu finden.
Eigentümerwechsel - Wer muss die Abrechnungsspitze zahlen?
01.02.2015 Verkauf ETW
01.03.2015 Wirtschaftlicher Übergang lt. Kaufvertrag
01.04.2015 Eintragung Eigentumswechsel im Grundbuch
01.05.2015 Eigentümerversammlung mit Beschluss über die Abrechnung 2014
Entscheidend ist, wer Grundbucheigentümer zum Zeitpunkt des Genehmigungsbeschlusses ist (BGH V ZR 17/99). Vertragliche Regelungen ändern nichts, ebenso wenig wie eine Vormerkung. Der Beschluss über die Jahresabrechnung betrifft nur die Abrechnungsspitze (BGH V ZR 171/11) = Betrag, der Wirtschaftsplan-Soll-Zahlungen abzüglich der tatsächlichen Kosten übersteigt. - Also: Keine Zahlungspflicht des Alten, nur des Neuen! Dies gilt übrigens auch für Guthaben des Voreigentümers. - Der Erwerber haftet im Rahmen der Abrechnungsspitzte aber nicht für Zahlungsrückstände des Voreigentümers auf das Hausgeld lt. Wirtschaftsplan.
Centrona erstellt übrigens in Abstimmung mit dem Erwerber zum Datum des wirtschaftlichen Übergangs eine Zwischenabrechnung, die dem Erwerber ausgehändigt wird, so dass dieser die Möglichkeit hat, ggfs. intern mit dem Veräußerer abzurechnen.
"Das ist meine Tür!" - Wer entscheidet über die Wohnungsabschlusstür?
An diesem Beispiel erläutert Dr. Löffler die oft schwierige Abgrenzungsproblematik Gemeinschaftseigentum - WEG (§§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2), Kostenumlage nach MEA (§ 16 Abs. 2) und Sondereigentum - WEer (§ 14 Nr. 1).
Mit der Entscheidung des BGH v. 25.10.2013 (V ZR 212/12) wird die bisherige Rechtsaufassung bestätigt, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums sind. Dies gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. Das heißt, die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt über die Instandhaltung/Erneuerung und trägt die Kosten dieser Maßnahmen gemeinschaftlich.
-> Eine Liste über die Zuordnung von SE/GE finden Sie übrigens im Servicebereich unter dem Artikel: "Wer zahlt die Rechnung?"
Instandhaltung, modernisierende Instandhaltung, Modernisierung und bauliche Veränderung ist doch alles gleich - oder?
Am Fall einer geplanten Erneuerung eines alten Holzvordaches gegen eine moderne Glaskonstruktion erläutert Herr Dr. Löffler die o.g. Begriffe und welche Mehrheit für entsprechende Anträge erforderlich ist:
A. Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 V Nr. 2 WEG)
z.B. Dach-/Fassadensanierung, Fällen „kranker“ Bäume
-> Einfache Mehrheit (§ 25 I, II)
B. Modernisierende Instandsetzung (§ 22 III WEG)
z.B. neue Briefkasten-/ Klingelanlage, Wärmedämmfassade
C. Modernisierung / Anpassung an Stand der Technik (§ 22 II WEG)
z.B. neue Heizung, Aufzug, Balkone
-> Doppelt qualifizierte Mehrheit
D. Bauliche Veränderungen (§ 22 I WEG)
z.B. Anbau eines Wintergartens, Aufstockung des Gebäudes
-> Zustimmung aller Beeinträchtigten
Beim Fall des Glasvordaches handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Eigentümer bedarf, da das äußere Erscheinungsbild des Hauses über eine Bagatellgrenze hinaus verändert wird.
Wer zahlt die Folgeschäden in der Wohnung nach einem Dachschaden?
Im Fall bewohnt ein Miteigentümer die Dachgeschosswohnung. Es kommt zu einem Wasserschaden, weil das Dach wegen schadhafter Ziegel undicht geworden war. (Kein Versicherungsschaden!) Der Schaden am Dach wird unverzüglich repariert.
Es gibt keine verschuldensunabhängige Haftung für Schäden am Sondereigentum wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum. Eine Haftung kann sich nur aufgrund schuldhafter Unterlassung der Beseitigung des Schadens am Gemeinschaftseigentum ergeben, aber nur für den weiteren Schaden ab Verzug. D.h. die Folgeschäden in der Wohnung für Tapezieren u.ä. trägt der einzelne Wohnungseigentümer!
Wichtig ist aber, dass diejenigen, die schuldhaft dringenden und größeren Instandhaltungen nicht zustimmen, sich persönlich ersatzpflichtig machen können (BGH V ZR 9/14).
Das Protokoll ist noch immer nicht da! - Welche Ansprüche habe ich als Wohnungseigentümer?
Will der Eigentümer Beschlüsse anfechten, muss er die Anfechtungsfrist von einem Monat nach Verkündung (Datum der Eigentümerversammlung) beachten. Daher ist es wichtig, rechtzeitig den Beschlusstext zu kennen. - Manche Verwalter versenden die Niederschrift jedoch erst wenige Tage vor/oder nach(!) dem Ende der Anfechtungsfrist.
Herr Dr. Löffler erläutert, dass lt. Gesetz der Verwalter nicht verpflichtet ist, das Protokoll an die Wohnungseigentümer zu versenden. (Bei professionellen Verwaltern ist dies meist im Verwaltervertrag festgelegt.) Seit der WEG-Rechtsreform 2007 ist der Verwalter jedoch verpflichtet eine Beschlusssammlung zu führen. Alle Beschlüsse müssen daher je nach Auslegung spätestens drei Werktage nach der Versammlung erfasst sein. Der Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht.
Bei Centrona werden die Beschlussanträge schon vor der Eigentümerversammlung weitestgehend ausformuliert und in der elektronischen Beschluss-Sammlung eingetragen. Bei der Sitzung werden ggfs. nur Änderungswünsche/Präzisierungen festgehalten. Die Beschlüsse sind dann sofort von jedem Wohnungseigentümer online im Kundenbereich abrufbar. - Da das Protokoll am Ende der Versammlung praktisch fertig ist, erhält der Verwaltungsbeirat das Protokoll i.d.R. bereits am übernächsten Werktag. Sobald dieses vom Beirat gegengezeichnet ist, erhalten alle Eigentümer das Protokoll auch in Papierform.
Rauchwarnmelderpflicht in Wohnungen in NRW - Neubewertung durch das Urteil des LG Braunschweig?
Unsicherheit ist durch ein Urteil des LG Braunschweig entstanden, das einen Beschluss über die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern als ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechend aufgehoben hat, weil die Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, nicht ausgenommen wurden (LG Braunschweig, Urteil vom 07.04.14 – 6 S 449/13, ZWE 2014, 323 mit Anm. Schultz).
Dr. Löffler weist darauf hin, dass der Verband der Wohnungseigentümer über die Anschaffung und den Betrieb von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen dürfen, auch wenn bereits Geräte in Wohnungen installiert sein sollten.
Die Nachteile eines Beschlusses überwiegen jedoch, wie im Artikel des Verbandes der Nordrhein-Westfälischen Immobilienverwalter ausführlich erläutert wird: http://www.vnwi.de/news/artikel/smid/430/articleid/86
Die obigen Punkte stellen eine Zusammenfassung des Seminars dar. - Eine verbindliche Rechtsauskunft ist damit nicht verbunden. - Die Seminarunterlagen (mit Lösungen der Fälle) erhalten die Teilnehmer auf Anfrage unter info@centrona.de.
-> Zur Anmeldung Beiratsseminar 2016