Source: https://www.kanzlei-frobel.de/blog-mietrecht/
Timestamp: 2018-12-12 17:21:34
Document Index: 263712993

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Störung des Hausfriedens: Rechtsverfolgung durch Eigentümergemeinschaft hat Vorrang vor Einzelklagen
Eins ist klar: Wird in einer Wohnungseigentumsanlage der Prostitution nachgegangen, kann Unterlassung verlangt werden. Aber wer darf das? Der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft?
Wohnrecht versus Nießbrauchsrecht: Vorsicht bei Eigentumsübertragungen und zukunftsorientierten Wohnvereinbarungen
Kann das eingetragene Wohnrecht aus Gesundheitsgründen nicht wahrgenommen werden und wird daraufhin die Wohnung vermietet, stellt sich die Frage, wem die Mieteinnahmen zustehen.
Einzelne Glättestellen: Verletzung der Räum- und Streupflicht nur nach allgemeiner Glättebildung möglich
Ausgerechnet mitten im Sommer hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Streupflicht bei Eis- und Schneeglätte beschäftigt. Eine interessante Entscheidung nicht nur für Eigentümer von Grundstücken, sondern auch für Mieter, die eine Streupflicht haben.
Betreuungsdienstleistung kein Wohnzweck: Wenn die angemietete Eigentumswohnung zur Kita wird
Vor den Gerichten wurde schon häufig wegen Kinderlärm in Wohnungseigentumsanlagen gestritten. Doch was hat es zur Folge, wenn eine angemietete Eigentumswohnung von einer Tagesmutter zur Betreuung von Kindern genutzt wird? Eine Antwort darauf gab kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH).
Ungerechtfertigte Mietminderung: Mietzahlungen unter Vorbehalt schützen vor Kündigung
Vom Mieter vorgenommene Mietminderungen haben zur Folge, dass der Vermieter seine Miete nicht mehr in vollem Unfang erhält. Häufig wissen Mieter jedoch nicht, in welcher Höhe sie mindern dürfen und warum überhaupt ein Mangel entstanden ist. Und was geschieht, wenn sich später herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat?
Betriebskostenerhöhung: Kündigung bei Nichtzahlung
Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis im Rahmen der Gesetze kündigen.
Hitze im Büro: Protokollpflicht bei Mietminderung wegen zu hoher Raumtemperaturen
Die Sommerzeit bringt immer wieder Rechtsstreitigkeiten über die Temperatur in Mieträumen mit sich. Nun gibt es hierzu ein neues Urteil des Kammergerichts Berlin (KG).
Bei Lärmbelästigung: Für Mietminderung keine konkreten Protokollierungspflichten vonnöten
Die Mieter einer Wohnung hatten die Miete um 20 % gemindert, da in dem Mehrfamilienhaus einige Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt worden waren, wodurch sich die langjährigen Mieter belästigt fühlten. Da kein Lärmprotokoll vorlag, wollte der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptieren und kündigte den Mietern wegen Zahlungsverzugs fristlos. Dies ließ der mit der Sache befasste Bundesgerichtshof (BGH) jedoch nicht durchgehen. Eine Mietminderung erfordert keine nähere Begründung, denn der Mieter muss lediglich einen konkreten Mangel vortragen, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Ein Lärmprotokoll ist nach dem BGH nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn ein Mieter die Mietmängel - also zum Beispiel Partygeräusche, Musik oder Ähnliches - beschreibt und genau angibt, zu welcher Tageszeit, wie lange und wie häufig diese Störungen auftreten.
Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss Verträge vorlegen
Nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. Gilt dies aber auch für Verträge, also beispielsweise die Liefervereinbarungen für Fernwärme? Und welche Rechte stehen dem Mieter zu?
Nebenkostenzahlungen: Kein Recht zur Erhöhung bei inhaltlichen Fehlern in Jahresabrechnung
Da man die Nebenkostenzahlungen wegen regelmäßig steigender Kosten auch die "Zweite Miete" nennt, gibt es immer wieder Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter - insbesondere über die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen.
Heizungsregulierung im Winter: Raumtemperatur muss in Mietwohnung nachts mindestens 18 Grad betragen
Der Begriff "Kaltmiete" bedeutet nicht, dass eine Wohnung nicht geheizt werden muss - im Gegenteil. Wie vor kurzem das Landgericht Wuppertal entschieden hat, muss die nächtliche Raumtemperatur in einer Mietwohnung im Winter in Wohn- und Schlafräumen 18 Grad oder mehr betragen. Das Gericht gab damit der Klage eines Mieters statt, der eine Raumtemperatur von nur 14 Grad nicht hatte hinnehmen wollen.
Andauernde Störungen: Mietminderung wegen Lärm durch Touristen
Besteht an einer Mietwohnung ein Mangel, kann der betroffene Mieter grundsätzlich die Miete mindern. Es stellt sich jedoch die Frage, ob eine Mietkürzung im Einzelfall zulässig ist und wie hoch diese ausfallen darf.
Eigentumswohnung: Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umlegen
Zwei Wohnungseigentümer wandten sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-)Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Eigentümer waren jedoch der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen.
Vorsicht bei Eigenkonstruktionen: Selbstverursachter Schimmelbefall berechtigt nicht zur Mietminderung
Besteht in einer Wohnung ein Mangel, muss der Mieter diesen dem Vermieter so bald wie möglich mitteilen, um daraufhin ggf. die Mietzahlungen entsprechend kürzen zu können. Schimmelbefall ist grundsätzlich ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel.
Mietverträge werden in aller Regel schriftlich abgeschlossen. Das bietet beiden Vertragsparteien eine gewisse Rechtssicherheit und erleichtet die Beurteilung in einem eventuellen Streitfall. Es ist jedoch grundsätzlich auch möglich, einen Mietvertrag mündlich zu vereinbaren.
Wohnungseigentumsgemeinschaft: Kein Anspruch auf Beseitigung von Videokameras, die eigenes Eigentum schützen sollen
Besteht ein Haus aus mehreren Wohneinheiten und gehören diese verschiedenen Eigentümern, bilden die einzelnen Wohnungseigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei gibt es im Vergleich zum Alleineigentum an einem Haus bestimmte Besonderheiten zu beachten. So steht beispielsweise jedem einzelnen Eigentümer das alleinige Eigentum an seiner Wohnung sowie ein Anteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. gemeinsamer Garten, Parkplatz etc.) zu. Insbesondere in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum sind bestimmte Spielregeln zu beachten. Wie damit umgegangen wird, legen die Eigentümer in der regelmäßig abzuhaltenden Eigentümerversammlung fest.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Entscheidung zu der Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht.
Das Landgericht Magdeburg hat entschieden, dass die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Nebenkosten gehören, die auf den Mieter umlegbar und daher von diesem zu zahlen sind.
In Nordrhein-Westfalen: Rauchmelder in Wohnungen sollen zur Pflicht werden
Die NRW-Landesregierung will den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen zur Pflicht machen. Dabei sollen Mieter oder selbstnutzende Eigentümer für die Installation und Wartung verantwortlich sein. Geplant ist, die Novelle im Herbst vorzulegen.
Wohnungseigentümergemeinschaft: Fehlende Zustimmung zu baulicher Maßnahme
Besteht ein Haus aus mehreren Wohnungen mit unterschiedlichen Eigentümern, entsteht eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Besonderheit besteht hier darin, dass jeder Einzelne das alleinige Eigentum an seiner Wohnung und ein anteiliges Miteigentum am gesamten Haus beziehungsweise am Grundstück hat. Dies bringt diverse Rechte und Pflichten für die einzelnen Wohnungseigentümer mit sich.
Grundsätzlich ist ein Vermieter berechtigt, die Abrechnungsmethode der monatlichen Nebenkostenzahlungen einseitig zu ändern. Dies kann er dann tun, wenn die Nebenkosten nicht pauschal, sondern anhand des tatsächlichen Verbrauchs abgerechnet werden. Normalerweise müssen die Nebenkosten anteilig im Verhältnis zur Wohnfläche ermittelt werden - je größer die Mietwohnung, desto höher der Nebenkostenanteil. Haben die Mietvertragsparteien etwas anderes vereinbart, wie z.B. niedrigere Nebenkosten aufgrund alter Heizkörper, hat der Vermieter die Möglichkeit, dies künftig zu ändern. Ein häufiger Grund für eine solche Änderung ist beispielsweise die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.
In jeden Briefkasten darf so lange Werbematerial eingeworfen werden, bis ein entsprechend angebrachter Hinweis dies untersagt oder dem Versender von Werbepost ausdrücklich mitgeteilt wird, dass man von ihm keine Werbung wünscht. Daher befinden sich an zahlreichen deutschen Briefkästen Aufkleber mit der Aufschrift "Bitte keine Werbung einwerfen!".
Keine Mieterpflicht: Gründe für Mietminderung müssen nicht detailliert dargelegt werden
Grundsätzlich darf ein Mieter seine Mietzahlungen kürzen, sofern ein nicht nur unerheblicher Mangel an der Mietsache besteht.
Pauschale Nebenkostenzahlungen: Auskunftsrecht des Mieters nur bei konkreten Hinweisen auf Reduzierung
Normalerweise setzt sich die Mietzahlung aus der eigentlichen Miete und einer monatlichen Abschlagszahlung für die regelmäßig anfallenden Betriebskosten zusammen. Diese auch als "Zweite Miete" bezeichneten Nebenkosten werden regelmäßig auf Basis der tatsächlich aufgelaufenen bzw. zukünftig zu erwartenden Betriebskosten berechnet. Es kann jedoch auch eine pauschale Zahlung vereinbart werden, so dass der Mieter beispielsweise keine jährliche Betriebskostenabrechnung erhält.
Es gibt diverse Mängel, die im Laufe eines Mietvertrags an der Mietsache auftreten können. In aller Regel steht dem Mieter dann ein Anspruch auf Minderung der Mietzahlungen zu, solange der Mangel seitens des Vermieters nicht beseitigt wird.
Ist eine Wohnungstür so kaputt, dass sie auf jeden Fall repariert oder gar ausgetauscht werden muss, stellt sich Mietern die Frage, ob sie selbst zahlen müssen oder der Vermieter die Kosten dafür zu tragen hat.
Wohnungseigentum: Die Nutzungsart bestimmter Räume kann verbindlich festgelegt werden
Gehört ein Mehrfamilienhaus nicht nur einem Eigentümer, da die einzelnen Wohnungen an mehrere veräußert sind, erfolgt die Aufteilung des Grundstücks bzw. des Hauses im Rahmen einer sogenannten Teilungserklärung. Darin kann u.a. festgelegt werden, welchem Eigentümer welche Wohnung bzw. welcher Parkplatz gehört und was auf welche Art genutzt werden kann. Auch eine Nutzung von bestimmten Räumlichkeiten - etwa als gewerbliche Fläche oder als reiner Abstellraum - kann darin festgelegt werden. Die Nutzung als privater Wohnraum der darin deklarierten Räume wäre somit ausgeschlossen.
Nebenkostenabrechnung: Mieter hat nur ein eingeschränktes Prüfungsrecht
Die monatlichen Mietzahlungen setzen sich aus dem Mietentgelt und einer Abschlagszahlung für die Nebenkosten - wie etwa Wasser- oder Gas-Kosten - zusammen. Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung werden dann die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet, so dass entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung auf den Mieter zukommt. Damit Mieter diese Jahresrechnung kontrollieren können, haben sie dem Vermieter gegenüber einen Anspruch auf Einsicht in die entsprechenden Belege. Dieses Kontrollrecht geht allerdings nicht so weit, dass dem Mieter auch Zugang zu Messeinrichtungen, wie z.B. dem Wasserzähler, gewährt werden muss.
Unabhängig vom Verschulden: Vermieter haftet bei eigenmächtiger Inbesitznahme einer Mietsache
Mit Abschluss eines Mietvertrags geht das Recht, die Mietsache zu nutzen, vom Vermieter auf den Mieter über. Der Vermieter verpflichtet sich mit dem Mietvertrag automatisch, die Mietsache dem Mieter gegen Zahlung eines Entgelts zu überlassen. Er darf die Mietsache dann nur noch mit Einwilligung des Mieters oder aber aufgrund eines gerichtlichen Urteils selbst nutzen.
Nebenkostenabrechnung: Vereinbarung über einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums zulässig
Die regelmäßige Nebenkostenabrechnung, die Mieter von ihrem Vermieter erhalten und auf deren Basis die monatlichen Abschlagszahlungen für den nächsten Abrechnungszeitraum festgelegt werden, hat grundsätzlich innerhalb eines Jahres zu erfolgen. Abrechnungen für Zeiträume, die mehr als zwölf Monate zurückliegen, kann der Vermieter nicht mehr geltend machen. Eine hiervon für den Mieter nachteilig abweichende Regelung ist unwirksam.
Wohnungseigentum: Jeder Miteigentümer kann Verwalter abberufen und Notverwalter bestellen
Wohnungseigentümer haben ein anteiliges Miteigentum an einem Haus, in dem es in aller Regel noch mindestens einen weiteren Wohnungseigentümer gibt. Da es nicht zwingend ist, dass die Eigentümer in ihrer Wohnung leben, wird ein Mehrfamilienhaus oft sowohl von Mietern als auch von Eigentümern bewohnt. Und da nicht ein (Mit-)Eigentümer über das gesamte Objekt allein verfügen kann, gibt es für Wohnungseigentum gewisse Sonderregelungen. Diese bestimmen u.a., dass ein Verwalter zu berufen ist, der die administrativen Aufgaben übernimmt, indem er z.B. für eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten sorgt.
Liegt ein Mangel der Mietsache vor, hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Minderung der Mietzahlungen. Es existieren zwar recht gute Anhaltspunkte hinsichtlich der Höhe der möglichen Mietminderungen in unterschiedlichen Einzelfällen, allerdings sind diese nicht "in Stein gemeißelt".
Verwaltungsaufwand : Klausel über Kostenumlage in gewerblichem Mietvertrag zulässig
Anders als in einem privaten Mietverhältnis kann in einem Mietvertrag über gewerblich zu nutzende Räumlichkeiten vereinbart werden, dass vom Mieter zusätzliche Kosten zu übernehmen sind. Wenn sich die Vertragsparteien einigen, darf der gewerbliche Vermieter dem Mieter also mehr Kosten auferlegen, als im Gesetz hinsichtlich privater Mietverträge vorgesehen sind.
Ruhestörung: Nächtliches Betätigen elektrischer Rollläden ist keine unzumutbare Lärmbelästigung
In Mietshäusern mit mehreren Parteien ist gegenseitige Rücksichtnahme oberstes Gebot. Ob bellende Hunde, schreiende Kinder oder streitende Ehepaare - eine gewisse Toleranz muss jede Mietpartei walten lassen. Nicht jedes Geräusch ist automatisch eine "unzumutbare Lärmbelästigung". Nachbarn müssen es z.B.hinnehmen, dass elektrische Rollläden auch in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens betätigt werden.
Nebenkostenabrechnung: Mieter muss Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot beweisen
Vermieter müssen bei der Abrechnung der Nebenkosten den Mietern gegenüber das Gebot der Wirtschaftlichkeit befolgen. Bei allen Entscheidungen, die sich auf die vom Mieter zu tragenden Kosten auswirken, muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten.
Betriebskostenvorauszahlungen: Anpassung ist nur für die Zukunft möglich
Mi 03 Aug 2011
Die Nebenkosten für Mietwohnungen sind so abzurechnen, dass die monatlichen Abschlagszahlungen der tatsächlichen Summe in der Endabrechnung möglichst nahe kommen. Dadurch soll verhindert werden, dass eine der Mietvertragsparteien die Nebenkosten vorfinanzieren muss. Es besteht deshalb grundsätzlich die Möglichkeit, im Laufe eines Mietvertragsverhältnisses die Höhe der monatlichen Nebenkostenzahlungen anzupassen.
Mietminderung: Bruttomiete gilt als Bemessungsgrundlage für Mietminderungen
Besteht an der Mietsache ein Mangel, ist der Mieter zur Minderung der von ihm zu leistenden Mietzahlung berechtigt. Voraussetzung hierfür ist, dass:
Nebenkostenabrechnung: Nicht jeder formelle Mangel ist relevant
Die jährliche Abrechnung der Nebenkosten muss inhaltlich wie auch formell richtig sein. Erst mit Erteilung einer insgesamt korrekten Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter einen Anspruch auf die Begleichung des Betrags durch den Mieter.
Gehören die Wohnungen in einem Mehrparteienhaus verschiedenen Eigentümern, bilden diese eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese muss im Rahmen von regelmäßigen Mitgliederversammlungen beispielsweise beschließen, wie der zukünftige Wirtschaftsplan gestaltet sein soll, ob größere Anschaffungen notwendig sind oder ob etwa ein neuer Verwalter eingesetzt werden soll.
Betriebskostenbelege: Mieter hat im Zweifel Anspruch auf Einsicht am Ort des Mietobjekts
Jährlich erhalten Mieter eine Abrechnung über die angefallenen Neben- oder Betriebskosten. Sie haben dabei auch einen Anspruch auf Einsicht in die entsprechenden Belege. Dabei stellt sich gar nicht so selten die Frage, wo Einsicht zu nehmen ist. Je größer die Entfernung zwischen den beiden Vertragsparteien ist, desto relevanter ist diese Frage - und das nicht nur wegen der zurzeit hohen Benzinpreise.
Nebenkostenabrechnung: Einwendungen auch noch nach einem Jahr möglich
Das Jahr geht, die Nebenkostenabrechnung kommt - und mit ihr auch der alljährliche Ärger mit Zahlen und Fakten rund um dieses komplizierte Thema. Genauso wie der Vermieter ein Jahr Zeit hat, die Abrechnung für das zurückliegende Mietjahr zu erstellen, hat der Mieter ab Erhalt der Abrechnung ein Jahr Zeit, sich gegen etwaige Fehler zu wehren.
Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter seine Mietzahlungen kürzen kann, wenn die tatsächliche Größe der Wohnung die im Mietvertrag angegebene Größe unterschreitet, haben deutsche Gerichte schon mehrfach beantwortet. Überwiegende Auffassung dabei: Ist die angemietete Wohnung mehr als 10 % kleiner als vom Vermieter angegeben, so steht dem Mieter ein Recht auf Mietminderung zu.
Es gibt bestimmte Gründe, aus denen sich zugunsten des Mieters ein Anspruch auf Kürzung der Mietzahlungen ergeben kann. Dazu zählt unter anderem auch der Umstand, dass er keinen Strom (mehr) hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in solch einem Fall zu entscheiden, lehnte einen Mietminderungsanspruch des Mieters jedoch ab.
Mietzahlungen setzen sich aus der eigentlichen Miete und den Nebenkosten (also Heizung, Wasser etc.) zusammen, die Summe ergibt die sogenannte Warmmiete. Mieter zahlen also monatlich einen bestimmten Anteil auf die zu erwartenden Nebenkosten. Nach einem Jahr ermittelt der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten, die vom Mieter zu tragen sind. Hat dieser zu wenig geleistet, das heißt waren seine monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen zu gering, muss er den Fehlbetrag ausgleichen. Hat er jedoch zu viel gezahlt, weil die Kosten niedriger ausgefallen sind als erwartet, erhält er den zu viel geleisteten Betrag wiederum zurückerstattet.
Grundsätzlich darf ein Mieter darauf vertrauen, dass sich die von ihm gemietete Wohnung in dem Zustand befindet, der vertraglich mit dem Vermieter vereinbart wurde. Ist dies nicht der Fall, hat der Mieter das Recht, seine Mietzahlungen entsprechend zu kürzen.
Mietmangel: In Wohnräumen müssen es mindestens 20 Grad sein
Es kann vorkommen, dass eine Heizung kurzzeitig oder auch längerfristig ausfällt, so dass die Temperatur in der Wohnung sinkt. Besonders in den kalten Jahreszeiten ist dies mehr als ärgerlich, bei längerer Dauer möglicherweise sogar gesundheitsgefährdend. Daher kann in einer defekten und nicht rechtzeitig reparierten Heizung bzw. der daraus resultierenden Temperatur ein Mietmangel gesehen werden. Und dieser berechtigt den betroffenen Mieter zu einer Minderung der Mietzahlungen.