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Timestamp: 2017-08-17 13:41:22+00:00
Document Index: 98310009

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 63", "l'article 45", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1134", "l'article 1134", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 23", 'arrêt ']

droit des baux - Blog juridique de Marie SACCHET
15 octobre 2012 1 15 /10 /octobre /2012 11:44
Cet arrêt rendu le 14 février 2012 par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 février 2012, n°11-11115) rappelle une nouvelle fois la nécessité pour les bailleurs d'être extrêment attentifs à la rédaction de la clause relative aux activités autorisés dans les locaux loués, sous peine de ne pouvoir se prévaloir du déplafonnement du loyer lors du renouvellement des baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, par application de l'article R. 145-11 du Code de commerce.
La notion de "local à usage exclusif de bureaux" a en effet tendance à être utilisée largement par les rédacteurs de baux, et ce afin de permettre le déplafonnement du loyer en fin de bail.
Néanmoins, le régime applicable aux loaux à usage exclusifs de bureaux étant défavorable au preneur, la notion de "local à usage exclusif de bureaux" est interprété restrictivement par les juges du fond.
Ainsi, si le caractère d'usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir dans les locaux loués des clients ou fournisseurs, les juges s'assurent qu'il ne saurait être fait d'actes de commerce dans les locaux loués (notamment par le dépôt et la livraison de marchandises, la vente d'objets ou articles publicitaires...).
Il avait ainsi déjà été jugé qu'une clause "tous commerces" interdit de se prévaloir du déplafonnement institué par l'article R. 145-11 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 14 mars 1979, Bull. civ. III, n°65).
Il a également été jugé que la clause du bail autorisant le preneur à sous-louer ou céder en tout ou partie son droit au bail à tout commerce de son choix interdit l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 7 juillet 1993, Bull. civ. III, n°108). Le fait que la clause ait ou non reçu application est indifférent, selon la Cour d'appel de Versailles (Cour d'Appel de Versailles, 11 juin 1998, BICC 1999, n°346).
La Cour de cassation avait néanmoins admis l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce, malgré la clause autorisant la cession du droit au bail à un successeur tous commerces (Cass. 3e civ., 16 décembre 1992, Rev. Loyers 1993, 215).
L'arrêt du 14 février 2012 met fin à la latitude accordée par la Cour de cassation dans son arrêt du 16 décembre 1992.
S'il avait été admis que l'activité de commerce de banque n'interdisait pas l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce, dès lors que cette activité est essentiellement d'ordre compatble, administratif et juridique nonobstant la réception de clients (Cass. 3e civ., 31 octobre 1989, Bull. civ. III, n°202), l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce est en l'espèce refusée à raison de la stipulation contenue dans la clause de cession du bail, laquelle prévoyait que "le preneur pourra céder son droit au présent bail, avec le consentement exprès et par écrit du bailleur dans une autre activité, à charge de demeurer garant et solidaire de son cessionnaire
En d'autres termes, dès lors que la clause de cession ne limite pas l'activité susceptible d'être exercée dans les locaux loués par le sucesseur du preneur, en cas de cession du droit au bail, l'article R. 145-11 du Code de commerce ne saurait recevoir application, nonobstant la stipulation d'un "bail à usage exclusif de bureaux".
Attendu de la décision : "Attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de la clause litigieuse, que la cour d'appel a retenu que cette clause ne limitait pas l'activité susceptible d'être exercée dans les lieux, en cas de cession du droit au bail, à un usage exclusif de bureaux, de sorte que l'article R. 145-11 du code de commerce n'était pas applicable à la fixation des loyers des baux renouvelés"
3 février 2012 5 03 /02 /février /2012 17:51
Le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011, pris pour l’application de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'article 63 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011, relatif à l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) a été publié au Journal Officiel du 30 décembre dernier.
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a été créé pour servir de référence à la révision des baux professionnels autres que les loyers commerciaux, à la place de l'indice du coût de la construction, actuellement utilisé.
Le recours à ce nouvel indice de référence, d'application conventionnelle, sera conditionné par l'accord des parties au bail professionnel pour les secteurs concernés. Les parties auront donc le choix entre l'indice des loyers des activités tertiaires et l'indice du coût à la construction.
Le décret précise que les activités qui entrent dans son champ d'application sont les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales pour lesquelles a déjà été constitué un indice des loyers commerciaux (ILC).
Le décret précise également que l'ILAT pourra être utilisé pour la location d'espaces de bureaux, pour les activités des professions libérales et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques.
Le décret fixe les modalités de calcul de ce nouvel indice : « L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), calculé sur une base trimestrielle, est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs du niveau des prix à la consommation, de celui des prix de la construction neuve et de celui du produit intérieur brut en valeur », selon le règle de calcul suivante : ILAT = 50 % IPCL + 25 % ICC + 25 % PIB, étant précisé que, comme pour l’ICC et l’ILC, l’ILAT sera calculé et publié trimestriellement par l'INSEE.
Chacune des composantes de l’ILAT sera constitué de la moyenne de l'indice concerné sur les douze derniers mois consécutifs
26 mai 2011 4 26 /05 /mai /2011 17:18
[...] 10° Les loyers prévus par les conventions portant sur un local à usage des activités prévues au deuxième alinéa de l'article L. 112-2. »
14 mai 2011 6 14 /05 /mai /2011 11:28
La Commission des Affaires Economiques de l’Assemblée Nationale s’est penchée sur la délicate question de la vacance des locaux commerciaux, notamment en centre-ville, sur l’origine de cette vacance et surtout les moyens d’y remédier.
La Commission avance plusieurs raisons possibles pour expliquer la vacance des locaux commerciaux :
Le régime des baux commerciaux dérogatoires,
Les loyers trop élevés,
La concurrence des commerces de périphérie.
Parce qu’il s’écarte de la durée minimale de neuf ans qui figure à l’article L. 145-4 du Code de commerce, le régime des baux dérogatoires est généralement considéré comme une source d’instabilité des locataires, entraînant mécaniquement des périodes de vacance des locaux.
Dans la pratique, les baux dérogatoires ne sont pas la cause principale de la vacance constatée, notamment des les centres-villes. Il est même démontré que ces conventions peuvent constituer un facteur de souplesse et de développement de l’activité économique (ainsi que l’indique le rapport, les baux dérogatoires permettent notamment de revitaliser les centres-villes, en réimplantant des commerces le temps d’en trouver de plus pérennes).
Afin d’assurer une plus grande sécurité juridique de ces conventions pour les cocontractants, il est cependant proposé d’en réformer le régime et plus particulièrement les conséquences juridiques de l’arrivée du terme de ce bail dérogatoire.
Il est tout d’abord proposé de clarifier les régimes respectifs du bail saisonnier, du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire (propositions °1 et 2), et ce afin d’assurer une plus grande sécurité juridique des conventions conclues.
S’agissant plus particulièrement du bail dérogatoire, il est proposé :
De limiter expressément la durée totale des baux dérogatoires à deux ans (proposition n°4) ;
D’interdire expressément la faculté pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour l’exploitation du même fonds, à l’expiration du délai de deux ans correspondant à la durée maximale du bail dérogatoire (proposition n°4) ;
De mettre fin à la formation automatique d’un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession des locaux loués : les relations entre bailleur et preneur ne seraient poursuivies dans le cadre d’un bail commercial que dans l’hypothèse d’accord exprès des deux parties sur la conclusions d’un bail commercial ou dans celle où, une partie ayant offert de conclure un bail commercial dans un délai de deux ans avant l’expiration du bail dérogatoire, l’autre partie n’aurait pas refusé expressément (accord tacite) cette offre avant l’expiration du bail (proposition n°4) ;
De soumettre de façon obligatoire les baux dérogatoires à la formalité de l’enregistrement auprès de l’administration fiscale, afin d’assurer une date certaine à ces conventions (proposition n°5).
La vacance des locaux commerciaux peut surtout s’expliquer par l’augmentation irraisonnée des loyers de ce type de surfaces.
Cette progression importante des loyers s’explique notamment par les fluctuations de l’indice INSEE du coût de la construction (ICC), qui a connu de fortes augmentations depuis le début des années 2000 (nonobstant un léger effet correctif constaté au 4e trimestre 2008 et aux 1e et 2e trimestres 2009).
Le recours à l’ICC, dont l’évolution a été très rapide au cours des dernières années, a eu de lourdes conséquences en entraînant d’importantes augmentations des charges pour les preneurs.
L’instauration de l’indice des loyers commerciaux (ILC) par la loi de modernisation de l’économique du 4 août 2008 a permis de limiter l’augmentation des loyers, pour les baux ayant opté pour cet indice. Cet indice a en effet connu une progression plus lissée et modérée que l’ICC :
1er trimestre 2010 : ICC = + 0,33 %, l’ILC = -1,33 %
4e trimestre 2009 : ICC = -1,05 %, ILC = -1,88 %
3e trimestre 2009 : ICC = - 5,77 %, ILC = - 1,22 %
2e trimestre 2009 : ICC = - 4,10 %, ILC = + 0,84 %
1er trimestre 2009 : ICC = + 0,40 %, ILC = + 2,73 %
4e trimestre 2008 : ICC = + 3,32 %, ILC = + 4,16 %
3e trimestre 2008 : ICC = + 10,46 %, ILC = + 4,48 %
2e trimestre 2008 : ICC = + 8,85 %, ILC = + 3,85 %
Cet indice s’applique aux baux des locataires commerçants ou artisans, qui exercent une activité commerciale ou artisanale dans les locaux loués.
Cet indice ne présente cependant aucun caractère obligatoire pour les parties concernées, qui peuvent soit l’utiliser, soit continuer de faire référence à l’ICC pour les révisions annuelles ou triennales du loyer ou pour établir les règles de plafonnement lors du renouvellement du bail.
Il est donc proposé que l’ILC devienne le seul indice utilisable en raison de son adaptation aux réalités de l’activité économique (proposition n°3).
La référence à l’ICC serait ainsi supprimer de l’article L. 145-34 du Code de commerce, de sorte que l’ILC devienne le seul indice utilisable pour la fixation du loyer de renouvellement du bail.
Aucune modification de l’article L. 145-38 du Code n’est cependant envisagée par le rapport d’information, de sorte que la révision du loyer en cours de bail continuerait à s’effectuer par référence à l’ICC.
La concurrence des commerces de périphérie
Le rapport pointe également la concurrence des commerces de périphérie pour expliquer la vacance des locaux commerciaux de centre-ville, justifiant ce phénomène par le comportement de consommateurs qui choisissent, depuis plusieurs décennies, les commerces regroupés à la périphérie des villes.
Afin d’endiguer ce phénomène, il est proposé d’instituer un droit de préférence du preneur en cas de vente des locaux par le propriétaire (proposition n°7).
Afin de lutter contre la nuisance esthétique que pose un local vacant et non entretenu dans une rue fortement commerçante, le rapport propose enfin d’introduire un nouvel article L. 582-2 dans le Code de l’environnement, afin d’imposer au propriétaire de commerces (vacants ou non) de veiller à ce que ceux-ci présentent toujours une bonne apparence et contribuent à l’amélioration de l’aspect et de la bonne tenue des voies fréquentées, dans le respect de l’image de la ville (proposition n°8). Cette obligation ne serait instituée que dans certaines zones, à définir.
Télécharger le rapport d'information de la Commission :
12 février 2011 6 12 /02 /février /2011 17:00
4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours. »
- Un état des consommations afférentes à l’immeuble loué,
- Un descriptif technique détaillé des installations et équipements énergétiques de l’immeuble loué (tels que chauffage, climatisation, ventilation, isolation, éclairage, distribution d’eau, gestion des déchets),
- Un mesurage détaillé des performances environnementales de l’immeuble, avec distinction des consommations intrinsèques de l’immeuble et des consommations liées à l’utilisation des locaux loués,
- Les objectifs d’amélioration des consommations de l’immeuble, en fonction des caractéristiques de l’immeuble et de l’activité exercée par le Preneur dans les locaux loués,
- Les obligations qui pourront s’imposer au Preneur en vue de limiter les consommations énergétiques liées à l’utilisation des locaux loués,
- La périodicité de l’obligation de suivi des consommations environnementales de l’immeuble,
- Les modalités de rencontres périodiques des Parties en vue de décider des ajustements ou travaux d’amélioration énergétique qu’elles estimeront nécessaires.
- leurs obligations respectives aux fins d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble loué,
- les moyens à mettre en œuvre pour y parvenir,
- la description, le chiffrage et la répartition du coût des travaux d’amélioration éventuellement définis,
- les conditions de réalisation des travaux d’amélioration éventuellement définis et leur impact sur les conditions d’exploitation des locaux loués par le Preneur,
- les modalités et outils de mesurage périodiques des performances environnementales de l’immeuble,
- une clause de rendez-vous afin d’analyser l’efficacité des moyens convenus et de déterminer les actions correctives éventuelles à mettre en œuvre.
26 août 2009 3 26 /08 /août /2009 17:23
Cet article fait suite à l'article du 6 juin 2009, repris et complété.
La loi n°2008-776 du 4 août 2008, dite loi de modernisation de l’économie, a modifié l’article L. 145-9 du Code de commerce, relatif au préavis à respecter afin de délivrer un congé dans le cadre d’un bail commercial, comme suit :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. »
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. »
En outre, ces modalités de délivrance, applicables au congé délivré en fin de bail, sont a fortiori applicables au congé délivré à l’échéance de chaque période triennale, en raison de la rédaction de l’article L. 145-4 du Code de commerce : « à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9. »
Comme nous l’avions expliqué dans un précédent article (http://mdae.over-blog.com/article-26652676.html), la modification de l’article L. 145-9 visait à clarifier l’application du délai de préavis à respecter pour délivrer congé, la référence aux usages locaux étant aujourd’hui dépassée, difficilement lisible et source d’inégalités juridiques selon les régions d’application.
La loi de modernisation de l’économie a donc inséré la référence au trimestre civil, qui avait l’avantage de la clarté et de l’applicabilité uniforme sur l’ensemble du territoire français.
La rédaction du nouvel article L. 145-9 a cependant été malheureuse, dans la mesure où l’ancienne structure de l’article L. 145-9 du Code de commerce a été conservée, à savoir le critère cumulatif à la fois du délai de six mois et du dernier jour du trimestre civil.
Un doute s’était ainsi créé (les auteurs exprimant des opinions divergentes) : devait-on considérer qu’un congé, délivré au moins six mois à l’avance, (i) ne pouvait en tout état de cause produire effet que pour le dernier jour du trimestre civil suivant ou (ii) devait produire effet six mois après l’envoi dès lors qu’il était envoyé pour le terme contractuel ?
Face à ces incertitudes, le Secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services a précisé les modalités de calcul du délai de préavis, dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 5 mai 2009 (page 4326) :
Question : « Mme Martine Pinville attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services sur une difficulté d'application d'une disposition de l'article 45 de la loi n° 2008-776 qui modifie l'article L. 145-9 du code de commerce quant au préavis d'un congé donné par un locataire exerçant une activité commerciale. Selon les nouvelles dispositions, « les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil au moins six mois à l'avance ». Par ailleurs, l'article L. 145-4 du code de commerce prévoit « la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 ». Compte tenu de la référence au trimestre civil, elle souhaite savoir si le congé doit être signifié avec un préavis de six mois augmenté du temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil suivant l'expiration du délai de six mois du bail, ou avec un préavis de six mois pour le dernier jour de la date d'expiration du bail. »
Réponse : « L'article L. 145-4 du code de commerce dispose qu’à défaut de convention contraire, le preneur d'un local commercial a la faculté de donner congé au bailleur dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du même code. Cet article L. 145-9 indique que les baux commerciaux « ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance ». Cette formulation s'est substituée à l'occasion du vote de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 à celle faisant référence aux « usages locaux » en matière de délai de préavis, afin d'uniformiser ces délais sur l'ensemble du territoire français. L'expression « congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance » doit s'entendre de la manière suivante : le délai de six mois, constitué de deux trimestres, doit, au minimum, toujours être respecté. À ce délai minimum de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre.
Concrètement, si un locataire entend quitter les lieux et qu'il envoie, par exemple, son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil). »
Le Secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services effectue donc une lecture stricte des nouvelles dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Par son caractère général, ne distinguant pas les deux périodes du bail commercial que sont la période contractuelle initiale et la période de tacite prorogation, cette réponse ministérielle laisse en effet penser que, désormais, tout congé (qu'il soit délivré pour le terme du bail ou lors d'une échéance triennale) ne pourra l'être que pour le dernier jour du trimestre civil faisant suite à l'échéance, et non plus pour ladite échéance contractuelle.
De sorte qu'à la lecture de la réponse ministérielle du 5 mai 2009, les solutions à retenir seraient les suivantes :
Demande de renouvellement Congé sans offre de renouvellement
délivré au moins 6 mois à l'avance Délivré moins de 6 mois avant l'échéance ou en tacite prorogation Délivré au moins 6 mois à l'avance Délivré moins de 6 mois avant l'échéance ou en tacite prorogation
Le nouveau bail ne prendra en principe effet qu’au premier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
Cependant, l’article L. 145-9 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent conventionnellement prévoir que le nouveau bail prendra effet le lendemain du terme contractuel du bail échu. Le nouveau bail ne prendra en principe effet qu’au premier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
Cependant, l’article L. 145-9 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent conventionnellement prévoir que le nouveau bail a pris effet le lendemain du terme contractuel du bail échu.
Le bail n’expirera qu’au dernier jour du trimestre civil suivant le terme contractuel du bail.
Ainsi, si un bail a été conclu à effet du 1er avril, et si le congé est délivré pour l’échéance et au moins 6 mois à l’avance, le bail expirera pour le terme contractuel (car il correspond au dernier jour d’un trimestre civil : le 31 mars).
Par contre, si un bail a été conclu à effet du 4 juillet, et si le congé a été délivré pour l’échéance (savoir le 3 juillet) et au moins 6 mois à l’avance, le bail prendra fin au 30 septembre (dernier jour du trimestre civil suivant le terme contractuel du bail).
Le bail n’expirera qu’au dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
A cet égard, l’exemple pris par le Secrétaire d’État dans sa réponse est illustrant : « si un locataire entend quitter les lieux et qu'il envoie son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil). »
Un récent arrêt de la Cour de cassation vient cependant, en partie, contredire cette réponse ministérielle (Cass. 3e civ., 23 juin 2009, n° 08-18.507).
En l'espèce, la cour d'appel avait retenu, pour un bail commercial conclu au Croisic à effet du 4 août 1995, que la date d'usage pour le Croisic étant le 24 juin, le congé aurait dû être délivré pour le 24 juin 2004.
La Cour de cassation casse l'arrêt au motif que "le bail, dont la durée ne pouvait être inférieure à 9 ans, expirait le 3 août 2004 et que le terme d'usage ne pouvait être retenu qu'en cas de reconduction tacite du bail."
Le pourvoi soutenait pertinemment que "le terme d'usage en matière de bail commercial n'est préféré au terme contractuel que lorsque ce dernier a été dépassé."
Dès lors que la Cour de cassation retient que la règle de l'article L. 145-9 du Code de commerce, selon laquelle les baux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux ne s'applique qu'en cas de reconduction tacite du bail, il convient de tirer les conclusions suivantes :
- que ce soit pour l'échéance triennale ou pour le terme contractuel, le congé doit être donné pour lesdites échéances, sans avoir à respecter le terme d'usage ;
- ce n'est qu'en période de tacite reconduction du bail, c'est-à-dire au delà de son terme et en l'absence de congé ou demande de renouvellement formulés par l'une ou l'autre des parties, que le congé doit alors être délivré en respectant le terme d'usage.
Bien que rendue au visa de l'ancienne rédaction de l'article L. 145-9, la formule retenue par la Cour de cassation est parfaitement transposable à la nouvelle rédaction de cet article : "le dernier jour du trimestre civil ne pouvait être retenu qu'en cas de reconduction tacite du bail."
Ainsi, il résulte de cette solution qu'il convient désormais de distinguer :
Le nouveau bail prendra effet le lendemain du terme contractuel du bail échu. Le nouveau bail ne prendra en principe effet qu’au premier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
Le bail expirera au terme contractuel du bail.
La Cour de cassation prend, dans cet arrêt du 23 juin 2009, un parti conforme à la liberté du commerce et de l'industrie et à l'article 1134 du Code civil (aux termes duquel les conventions régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites).
Au contraire, la solution retenue par la réponse ministérielle du 5 mai 2009 oblige le locataire qui veut quitter les lieux en donnant congé à payer jusqu'à 3 mois de loyer de plus, afin d'attendre la fin du trimestre civil, en violation de l'article 1134 du Code civil (le locataire ne pouvant se prévaloir du terme fixé dans la convention le liant au bailleur) et sans respect de sa liberté de commerce et d'industrie.
Le bail a vocation à prendre fin au terme fixé dans le contrat par les parties. S'il se prolonge au-delà (à défaut de congé ou demande de renouvellement), il devient à durée indéterminé (par dérogation aux baux civils régis par les articles 1736 et 1737 du Code civil) et il convient alors que la loi fixe de manière impérative les dates pour lesquelles le congé peut être donné.
C'est ce que réaffirme la Cour de cassation dans cet arrêt du 23 juin 2009.
En tout état de cause, et dans l'attente d'une position tranchée de la Cour de cassation sur la lecture du nouvel article L. 145-9 du Code de commerce, il sera à conseiller, pour la conclusion ou le renouvellement de futurs baux commerciaux, de caler la date de prise d’effet de ces baux sur le premier jour d’un trimestre civil, quitte à prévoir des délais de mise à disposition anticipée afin de gérer la période courant de la date d’accord des parties sur la mise à disposition des locaux au premier jour du trimestre civil considéré.
6 juin 2009 6 06 /06 /juin /2009 11:28
Clarification du délai de préavis applicable aux baux commerciaux
Pour mesure les effets de cette réponse ministérielle, il convient d’analyser les différents types de congé qui peuvent être délivrés :
Il sera à conseiller, pour la conclusion ou le renouvellement de futurs baux commerciaux, de caler la date de prise d’effet de ces baux sur le premier jour d’un trimestre civil, quitte à prévoir des délais de mise à disposition anticipée afin de gérer la période courant de la date d’accord des parties sur la mise à disposition des locaux au premier jour du trimestre civil considéré.
Toutes les clés de l'applicabilité de l’indice sur les loyers commerciaux enfin publiées : consécration législative, publication du décret d'application et calcul du premier ILC par l'INSEE
15 septembre 2008 1 15 /09 /septembre /2008 11:04
Revirement de jurisprudence en matière de déplafonnement du loyer renouvelé suite à la réalisation de travaux d'amélioration par le bailleur (Cass. Com., 9 juillet 2008)
Un arrêté récent de la Cour de cassation (Com, 9 juillet 2008, pourvoi n°07-16605) a procédé à un revirement de jurisprudence en matière d’appréciation des conditions de déplafonnement du loyer renouvelé par application des dispositions des articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 al.2 du décret du 30 septembre 1953.
1. L’état du droit : le déplafonnement du loyer renouvelé dans l’hypothèse de modifications notables
II résulte des dispositions de l’article L. 145-34 C.com., que le plafonnement du loyer renouvelé peut être écarté lorsque des modifications notables des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 C.com. sont intervenues au cours du bail écoulé et qu'elles ont eu une incidence sur l'exploitation commerciale.
Ces modifications doivent être notables et leur caractère notable doit avoir été relevé par le juge du fond, qui doit au besoin procéder d'office à cette recherche.
Les modifications doivent être intervenues au cours du bail expiré et doivent avoir un impact sur le fonds considéré.
Les modifications invoquées doivent porter sur l'un des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 C.com. mais l'évolution des prix pratiqués dans le voisinage n'est pas susceptible de constituer un motif de déplafonnement. Les éléments de la valeur locative susceptibles d'être invoqués sont ainsi les suivants :
les caractéristiques propres du local (L. 145-33-1° C.com.) : modification de la consistance des lieux (par adjonction de surface ou réunion de locaux, par exemple). Mais la modification doit être notable, ce caractère s'appréciant non seulement au regard de la surface concernée, mais également en fonction de l'intérêt présenté pour le locataire. Des travaux importants nécessités par la vétusté n'entraînent pas le déplafonnement du loyer ;
la destination contractuelle (L. 145-33-2° C.com.) : ainsi, par exemple pour une extension de la destination contractuelle : l'adjonction de la vente de livres à celle d’imprimerie, éditions, fournitures de bureaux constitue une modification notable de la destination justifiant le déplafonnement. Cette modification permettra de déplafonner, même si le bailleur a perçu une augmentation de loyer. En effet, pour la Cour de cassation, le versement d'une contrepartie financière en capital n'est pas un obstacle au déplafonnement ;
les obligations respectives des parties (L. 145-33-3° C.com.) : la Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que l'augmentation importante de l'impôt foncier à la charge du bailleur, pouvait constituer un motif de déplafonnement. Une autorisation nouvelle donnée au preneur (location-gérance, sous-location…) peut également constituer une modification notable des obligations respectives des parties. Mais cette autorisation doit être permanente. La modification conventionnelle du loyer au cours du bail peut également justifier le déplafonnement. En revanche, l'augmentation des charges de copropriété n'a pas été retenue comme un motif de déplafonnement. Quand un locataire accepte un avantage en cours de bail, même s’il a consenti un supplément de loyer pour obtenir cet avantage, le bailleur pourra s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement du loyer. Le locataire doit donc faire attention de demander au bailleur de renoncer à se prévaloir de cette clause de déplafonnement en même temps qu’il accorde l’autorisation concernée ;
les facteurs locaux de commercialité (L. 145-33-4° C.com.) : comme par exemple la rénovation d'un quartier, son évolution démographique, la construction de nouveaux logements, l'ouverture d'une station de métro, d'un parc de stationnement, la création d'une voie piétonne ou de nouveaux transports en commun… Ce critère est assez subjectif.
Afin d'apprécier l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, il n'y a pas lieu de s'attacher à l'évolution du chiffre d'affaires du locataire. Un courant jurisprudentiel considère que cette appréciation peut se faire non pas en fonction des causes d'évolution, mais au regard de ses effets : l'augmentation des prix de cession de fonds de commerce ou des valeurs locatives qui traduisent la plus grande attractivité d'un secteur pour les commerçants désireux de s'y installer.
Mais, si une augmentation des prix de cession peut être prise en compte au titre des éléments caractérisant l'évolution des facteurs locaux de commercialité, elle ne peut, en l'absence d'autres éléments, à elle seule, justifier un déplafonnement. L'implantation de grandes enseignes est également souvent invoquée.
La jurisprudence a ajouté à l'article L. 145-34 C.com. une condition supplémentaire : la modification des facteurs locaux de commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce considéré ; par exemple l'implantation massive de prêt-à-porter n'aura pas d'incidence sur un magasin d'antiquités. Manque ainsi de base légale l'arrêt qui déplafonne le loyer sans relever, après avoir au besoin d'office procédé à une recherche sur ce point, que les modifications des facteurs locaux de commercialité qu'il retient présentent un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués par le preneur.
Enfin, la Cour de cassation considère que la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être retenue que si elle a un intérêt pour le commerce effectivement exploité, par opposition aux activités commerciales contractuellement autorisées, mais non exploitées.
La Cour de cassation tend à accueillir plus favorablement que dans le passé les motifs de déplafonnement. Ainsi, ont été considérées comme constitutives d'un motif de déplafonnement :
la modification défavorable des facteurs locaux de commercialité, à propos d'un bail consenti à un commerce de pharmacie, alors que la population du quartier avait fortement baissé pendant la durée du bail expiré ;
l'addition de plusieurs modifications mineures des éléments de la valeur locative, constituant globalement une modification notable.
Dans tous les cas, la charge de la preuve du motif de déplafonnement pèse sur le bailleur.
Par application de l'article 23-3 al.2 du décret du 30 septembre 1953, les améliorations apportées aux lieux loués pendant la durée du bail ne sont prises en considération pour la fixation du loyer du bail à renouveler que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge.
2. Le revirement de jurisprudence
Par un arrêt du 9 juillet 2008, la Cour de cassation a considéré qu’il ne suffisait pas qu’il y a amélioration notable des locaux pour entraîner le déplafonnement du loyer. Les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur au cours du bail ne peuvent constituer un motif de déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité du locataire.
La Cour de cassation adopte donc la même position qu’en matière de modification des facteurs locaux de commercialité et ajoute une nouvelle condition en exigeant que les travaux d’amélioration effectués par le bailleur soient des travaux d’amélioration notables ayant un impact économique favorable sur l’activité du locataire.
En l’espèce, les travaux réalisés par le bailleur (ravalement des façades, pose de digicodes, installation d’un ascenseur) ont rendu l’immeuble plus confortable et attractif. Cependant, ils n’ont pas eu d’effet sur l’activité du locataire (enseignement et vente de sculptures) dans la mesure où les élèves s’inscrivaient en raison essentiellement de la réputation de l’école et que la clientèle intéressée par l’acquisition de sculptures n’était pas une clientèle de passage.
3. Le cas particulier des travaux d’amélioration effectués par le preneur
Dans l'hypothèse où le preneur a, au cours du bail expiré, réalisé des travaux d’amélioration et, dès lors que :
ces améliorations constituent une modification notable des caractéristiques du local ;
et font accession au bailleur en fin de bail,
soit le bailleur a participé d'une manière significative au financement des travaux, par un apport de trésorerie, par un abattement ou une franchise de loyers : dans ce cas, le bailleur bénéficiera du déplafonnement des loyers lors du premier renouvellement suivant la date de réalisation des travaux ;
soit le bailleur n'a pas apporté un tel financement, il devra alors attendre le deuxième renouvellement après la date de réalisation des travaux pour bénéficier du déplafonnement.
Toutefois, il est admis par la jurisprudence que le bailleur pourra se prévaloir du déplafonnement lors du premier renouvellement, si la modification des caractéristiques des locaux s'accompagne d'une modification de l'assiette du bail.
Si l'accession n'intervient qu'en fin de jouissance, c'est-à-dire au moment où le locataire quitte les lieux, le bailleur ne pourra jamais se prévaloir des travaux d'amélioration effectués par le preneur en tant que motif de déplafonnement, puisqu'il n'en devient propriétaire qu'au jour du départ du locataire (3e civ, 21 mars 2001).