Source: https://www.gutachter-immobilien.net/wissenswertes/wichtige-begriffe/
Timestamp: 2018-05-22 13:27:35
Document Index: 303028639

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 30', '§ 17', '§ 9', '§ 891', '§ 1030', '§ 873', '§ 21', '§ 15', '§ 14', '§ 194', '§ 194', '§ 1093']

wichtige Begriffe zur Immobilienbewertung - Immobiliengutachter Düsseldorf
wichtige Begriffe zum Thema "Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken" bzw. der Bewertung von Immobilien
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.)
Wertermittlungsstichtag (WEST)
Der Beleihungswert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist ein wesentlicher Kennwert für die Kreditaufnahme. Die Vorgehensweise bei der Beleihungswertermittlung ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt. Die angewandten Verfahren zur Beleihungswertermittlung sind dabei sehr ähnlich, wie bei der Verkehrswertermittlung Vergleichswertverfahre, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren). Der Unterschied zum Verkehrswert liegt darin, dass der Verkehrswert stichtagsbezogen ist (Wertermittlungsstichtag), der Beleihungswert dagegen zeitraumbezogen. Der Verkehrswert gibt den Preis an, der zu einem bestimmten Stichtag wahrscheinlich zu erzielen wäre. Der Beleihungswert soll dagegen den Wert angeben, der mit großer Wahrscheinlichkeit über die gesamte Laufzeit eines Darlehens realisierbar sein wird. Er darf nicht über dem Verkehrswert liegen. Sinn und Zweck der Beleihungswertermittlung ist es: "...einen Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängiig von vorübergehenden, etwa konjunkturbedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann..." zu ermitteln.
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind nach Abschnitt 6 der SW-RL (Sachwertrichtlinie) definiert als:
"... wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die erheblich vom Üblichen abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst."
Im Bewertungsgesetz (BewG) wird die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenstäden geregelt. Es gilt für alle Abgaben und Steuern, die durch Bundesgesetz geregelt sind. Aber auch im Landes- und Kommunalrecht wird auf das Bewertungsgesetz verwiesen.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Bodenwert eines Gebietes mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen.
Er wird aus getätigten Grundstücksverkäufen mittels der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ermittelt.
Für bebaute Grundstücke erfolgt eine Rückrechnung des Bodenwertanteils.
Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen können der Datenbank BORISplus NRW entnommen werden.
Bei der Heranziehung eines Bodenrichtwertes zur Bewertung eines konkreten Grundstücks ist die Vergleichbarkeit des Bewertungsgrundstücks mit dem Richtwertgrundstück zu berücksichtigen. Dies ist ein Sachverhalt, den gerade "Nichtfachleute" häufig nicht berücksichtigen. Will man den Bodenwert eines Grundstücks ermitteln (Bewertungsgrundstück), dann müssen die Eigenschaften dieses Grundstücks mit denen des Richtwertgrundstücks, für den der Bodenrichtwert gilt, gegenübergestellt werden und der Bodenwert muss ggfls angepasst werden.
Beispiel: Das zu bewertende Grundstück hat eine Fläche von 1.000 m2 und eine Grundstückstiefe von 50 m. Der Bodenrichtwert für die Bodenrichtwertzone in der das Bewertungsgrundstück liegt, beträgt 500 €/m2. Das Richtwertgrundstück, auf den sich der Bodenwert bezieht, hat eine Tiefe von nur 35 m bei einer Grundstücksgröße von 700 m2. Wie die abweichende Grundstückstiefe nun im Rahmen der Bewertung zu behandeln ist, kann i.d.R. dem Gutachtermarktbericht entnommen werden. Es wäre auf jeden Fall fahrlässig, ohne weitere Recherche auf die gesamte Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks den Bodenrichtwert anzuwenden. Gleiches gilt auch für die anderen Grundstückseigenschaften.
Das Erbbaurecht ist nach § 1 Abs.1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) wie folgt definiert:
Anschaulich kann man sich das Erbbaurecht wie ein fiktives, über dem realen Grundstück schwebendes eigenes Grundstück vorstellen, das durch rechtliche bzw. vertragliche Regelungen entstanden ist. Ein auf den Erbbaurecht errichtetes Bauwerk, z.B. ein Haus, steht dann auf dem fiktiven Grundstück, dem Erbbaurecht und nicht auf dem realen (physischen) Grundstück (Erbbaugrundstück).
Aus dieser Vorstellung ergeben sich folgende Konsequenzen:
Rechtlich betrachtet ist das Bauwerk (z.B. Haus) auf dem erbbaurecht errichtet
Das Bauwerk ist damit nicht wesentlicher Bestandteil des (realen) Grundstücks
Eigentümer des Bauwerks ist nicht der Grundstückseigentümer
Das Bauwerk ist vielmehr wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts
Eigentümer des Bauwerks bzw. Gebäudes ist der Erbbauberechtigte
Der Erbbauberechtigte (Erbbaurechtsnehmer) kann - von gewissen Einschränkungen abgesehen - mit seinem "fiktiven" Grundstück ebenso verfahren wie ein Grundstückseigentümer.
Erbbaurechte können gehandelt werden wie Grundstücke.
Das Erbbaurecht verfügt über diverse Eigenschaften:
es kann veräußert werden
es kann vererbt werden
es kann belastet werden (Grundschuld/Hypothek)
es ist nicht auf einen Gebäudeteil beschränkbar (z.B. nur ein Stockwerk)
es gibt keine Beschränkungen durch auflösende Bedingungen im Erbbaurechtsvertrag
Das Erbbaurecht kann - und wird i.d.R. auch - zeitlich befristet (z.B. 99 Jahre) .
Beim Erlöschen des Erbbaurechts wird das Gebäude wieder wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
Auf der Grundlage des ErbbauRG und § 30 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Bruchteilsberechtigungen an einem Erbbaurecht entstehen und erworben werden (Wohnungs- und Teilerbbaurecht). Das Wohnungserbbaurecht ist verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnräumen, das Teilerbbaurecht mit dem Teileigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.
Für ein Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuch angelegt, das wie ein "normales" Grundbuch aufgebaut ist. Es gibt dann für das "reale" Grundstück ein Grundstücksgrundbuch und für das Erbbaurecht ein Erbbaugrundbuch.
Im Erbbaurechtsvertrag wird i.d.R die Zahlung eines Erbauzinses als Entgelt für die Bodennutzung festgelegt. Der Erbbauzins kann nur zugunsten des Grundstückseigentümers eingetragen werden, d.h. er ist fest mit dem Eigentum am Grundstück verbunden. Bei einem Eigentümerwechsel geht das Recht auf den Erhalt des Erbbauzinses auf den neuen Eigentümer über.. Der Anspruch auf den Erbbauzins wird durch die Eintargung einer sogenannten Erbbauzins-Reallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs gesichert.
Für den Erbbauzins sind in der Regel Anpassungsklauseln über den Zeitraum des Erbbaurechts festgelegt. Die Erhöhung des Erbbauzins ist gesetzlich begrenzt. Sie darf nicht über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen (z.B. Lebenshaltungskosten, Lohn- und Gehaltsentwicklungen). Eine Änderung des Erbauzinses darf frühestens 3 Jahre nach Vertragsabschluss und frühestens 3 Jahre nach der letzten Erhöhung erfolgen.
Die Laufzeit von Erbbaurechten ist prinzipiell frei verhandelbar. In der Praxis durchgesetzt haben sich für gewerblich genutzte Grundstücke mind. 40 Jahre, bei Grundstücken für die Errichtung von Wohngebäuden z.B. 75 - 99 Jahre. Für eine problemlose Beleihung mit Grundpfandrechten sollte die Laufzeit mindestens 75 Jahre betragen.
Nach dem Ablauf des Erbbaurechts wird ein auf dem Erbbaurecht bestehendes Gebäude Eigentum des Grundstückseigentümers. Hierfür wird ggfls. eine Entschädigungszahlung fällig.
Das Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2(1) ImmoWertV) wird hauptsächlich für die Verkehrswertermittlung für Renditeobjekte, wie
Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser oder Zinshäuser, Eigentumswohnungen)
Geschäftsgrundstücke (z.B. Büro- und Geschäftshäuser) und
Spezialimmobilien (z.B. Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen, etc.)
Das vereinfachte Schema für die Ertragswertermittlung sieht wie folgt aus:
= Jahresreinertrag des Grundstücks
x Barwertfaktor
= Ertragswert der baulichen Anlage
+/- ggfls. Marktanpassung
+/- b.o.G. (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)
Baumängel / Schäden
über-/unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand
grundstücksbezogene Besonderheiten
Over-/Underrent
= Verkehrswert des Grundstücks auf Basis des Ertragswertverfahrens
Barwertfaktor = (qn - 1) / ((qn x (q-1))
q = 1 + p (p = Zinssatz i.e. Liegenschaftszins)
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x 1 / qn
Das Ertragswertverfahren beruht auf der Kapitalisierung (Erragswert = Barwert) der mit dem Bewertungsobjekt marktüblich erzielbaren Reinerträgen. Das vorgehend dargestellte Rechenschema beruht auf der Annahme periodisch konstanter Reinerträge. Unterliegen die zukünftigen Reinerträge Schwankungen (Auslaufen von Mietverträgen, Staffelmieten, geplanter Mietausfall für Renovierungen bei Leerstand, etc.) wird der Barwert durch jeweilige Abzinsung der periodisch variierenden Erträge ermittelt (wird häufig auch als Discounted-Cash-Flow Verfahren bezeichnet).
Unter dem "gemeinen Wert" ist quasi das Gleiche, wie unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen. Er wird hauptsächlich im Zusammenhang mit der Besteuerung verwendet (z.B. Erbschafts- oder Schenkungssteuer) und ist ein Rechtsbegriff, für den es eine Legaldefinition in § 9 BewG (Bewertungsgesetz) gibt.
Wichtig ist, dass der gemeine Wert immer den Bruttowert umfasst, d.h. er beinhaltet auch die Umsatzsteuer.
Zweck der Institution Gutachterausschuss ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. In Nordrhein-Westfalen sind die Gutachterausschüsse bei den Vermessungs- und Katasterämtern der jeweiligen kreisfreien Städte und Landkreise angesiedelt.
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse bekommen Kopien von allen in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträgen von den Notaren übersandt. Die in den Kaufverträgen aufgeführten Kaufpreise und alle wertrelevanten Daten werden (in aggregierter Form) in die sogenannte Kaufpreissammlung aufgenommen. Diese Daten werden dann ausgewertet und unter mathematisch-statistischen Gesichtspunkten veröffentlicht.
Die von den Gutachterausschüssen gesammelten und ausgewerteten Daten stellen die Grundlage von Verkehrswertgutachten dar.
Nachfolgende von den Gutachterausschüssen gesammelten Daten bzw. aus deren Auswertung ermittelten Kennwerte werden publiziert bzw. sind bei den Ausschüssen abfragbar:
Liegenschaftszinssätze bzw. Kapitalisierungszinssätze
Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren
Darüber hinaus werden regelmäßg (jährlich, aber teilweise auch unterjährig) Immobilienmarktberichte bzw. Grundstücksmarktberichte erstellt und veröffentlicht.
Alle Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte (z.B. Erbbaurechte) werden im Grundbuch registriert. Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt. Grundbuchamt ist jeweils das Amtgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Grundbuch enthält alle Grundstücke eines Grundbuchbezirks.
Das Grundbuch als Gesamtheit besteht wiederum aus Grundbuchblättern, in denen die einzelnen Grundstücke geführt werden (wenn im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) von Grundbuch gesprochen wird, ist hier - im Gegensatz zur Grundbuchordnung (GBO)) - das Grundbuchblatt gemeint).
In das Grundbuch werden alle an dem Grundstück bestehenden Rechte eingetragen, insbesondere die Eigentumsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks.
Eintragungen im Grundbuch betreffen nur privatrechtliche Verpflichtungen gegenüber Dritten. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegenüber Behörden stehen im Baulastenverzeichnis.
Jedes Grundbuchblatt nach GBO (Grundbuch nach BGB) besteht aus fünf Teilen:
Auf dem Deckblatt (Aufschrift) sind das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Grundbuchblatt-Nr. sowie das Datum der letzten Änderung sowie des Ausdrucks angegeben
Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke, die grundstücksgleichen rechte, Miteigentumsanteile und eingetretene Veränderungen im Bestand im Bestand eingetragen. In das Bestandsverzeichnis können zudem "Herrschaftsvermerke" aufgenommen sein,die das herrschende Recht an einem fremden Grundstück dokumentieren.
den drei Abteilungen
In der Abteilung I wird der Eigentümer des Grundstücks eingetragen.
Bei den Sonderformen Erbbaugrundbuch und Wohnungsgrundbuch dient die Abt. I der Eintragung des Erbbauberechtigten bzw. des Wohnungseigentümers (Gleiches gilt auch für das Teileigentum).
In der Abt. II werden werden alle grundbuchlichen Belastungen eines Grundstücks bzw. Grundstückteils - mit Ausnahme von Hypotheken, Grund- und Rentenschulden - eingetragen.
Des weiteren werden auch Vormerkungen und Widersprüche zu den. o.g. Belastungen vermerkt.
In der Abt. III werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden und die sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen.
Jedes im Bestandsverzeichnis unter einer laufenden Nummer eingetragenes Grundstück bildet ein selbständiges Rechtsobjekt (Buchgrundstück).
Sonderformen des Grundbuchs sind z.B.:
das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch
das Erbbaurechtsgrundbuch
das Wohnungs- und Teilerbbaurechtsgrundbuch
Gemäß § 891 BGB (Gesetzliche Vermutung) gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen das Recht eingetragen oder die Unrichtigkeit bekannt ist.
Voraussetzung für die Einsichtnahme in das Grundbuch ist der Nachweis des "berechtigten Interesses".
Der Nachweis erfolgt im Allgemeinen durch Vollmacht des Eigentümers oder durch eine gerichtliche Beauftragung.
Er drückt - vereinfachend gesagt - das wirtschaftliche "Risiko" der jeweiligen Objektklasse aus.
Nach der Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ist der Liegenschaftszins:"... der Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert gebundene Kapital verzinst, wobei sich der Zinssatz nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis im Verhältnis zum Verkehrswert bemisst."
Liegenschaftszinssätze werden in regelmäßigen Abständen von den Gutachterausschüssen ermittelt.
Eine Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu einer Erhöhung des Ertragswertes und umgekehrt.
Der Begriff Marktwert wird im Rahmen von Wertermittlungen gleich (synonym) wie der Begriff Verkehrswert verwendet (Marktwert = Verkehrswert).
Der Nießbrauch (§§ 1030 bis 1089 BGB) ist ein Nutzungsrecht.
Er gewährt dem Nießbraucher das Recht, die Nutzung aus einer Sache, einem Recht oder einem Vermögen - ganz oder teilweise - zu ziehen.
Es ist das umfassendste Nutzungsrecht, das den Eigentümer von der Nutzung der Sache ausschließt, wobei aber Entgeldlichkeit vereinbart werden kann.
Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht an einem an einem Grundstück (und den darauf befindlichen Gebäuden).
Er ist höchstpersönlich und nicht veräußerlich und nicht vererblich. Die Ausübung kann jedoch einem Dritten überlassen werden.
Der Nießbraucher kann das Grundstück bzw. das/die Gebäude auch verpachten und vermieten, wobei die Mieteinnahmen dann dem Nießbraucher zustehen.
Der Nießbrauch unterscheidet sich vom Eigentum am Grundstück nur insoweit, dass es dem Nießbraucher kein Recht zur Einwirkung auf die Substanz des Grundstücks gibt. Dem Nießbraucher stehen alle Einnahmen aus dem Grundstück zu.
Demzufolge gehören dem Nießbraucher eines Miet- und Pachtverhältnisses die Miet- und Pachtzinseinnahmen auch, wenn das Grundstück vor der Bestellung des Nießbrauchs bereits vermietet war. Der Nießbraucher ist nach Entstehung des Rechts auch berechtigt, einen Miet- und Pachtvertrag selbst abzuschließen.
Nießbraucher sind im Baurecht als Nachbarn den Grundstückseigentümern gleichgestellt.
Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt wie bei anderen dinglichen Grundstücksbelastungen durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch nach § 873 BGB.
Die gesetzlichen Verpflichtungen des Nießbrauchnehmers sind:
Der nießbrauchnehmer ist zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zum erhalt des Grundstücks verpflichtet.
Er trägt den gewöhnlichen Unterhaltungsaufwand, der Eigentümer trägt die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten
Der Nießbraucher trägt die zur Zeit der Bestellung des Rechts auf dem Grundstück ruhenden privatwirtschaftlichen Lasten, insbesondere:
Zinsen der Hypotheken und Grundschulden
sowie die aufgrund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen
Er hat für die Dauer des Rechts die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten (mit Ausnahme der außergewöhnlichen Lasten) zu tragen
Grundsteuer, Kosten für Müllabfuhr, Kanalgebühren, etc.
Er hat das Gebäude gegen Brandschäden und sonstige Unfälle zu versichern.
Der verbleibende Eigentümer hat alle außergewöhnlichen Grundstücksbelastungen zu tragen:
Ausgleichsbeiträge (in der Sanierung)
Umlegungsbeiträge und Ausgleichsbeiträge nach Kommunalabgabengesetz
Der gesetzliche Inhalt des Nießbrauchrechts kann vertraglich geändert werden, jedoch nur soweit, wie es das Wesen des Nießbrauchs nicht verändert (es können z.B. einzelne Nuzungen ausgeschlossen werden).
Mithilfe des Sachwertfaktors wird der ermittelte, vorläufige Sachwert eines Grundstücks an die regional und zeitliche Marktlage angepasst.
Diese, vielleicht etwas komplizierte Definition wird leichter verständlich, wenn man sich vorstellt, dass zwei identische Häuser auf identisch großen Grundstücken an zwei völlig unterschiedlichen Orten gebaut wurden. An Ort A herrscht eine sehr starke Nachfrage nach Immobilien, die kaum befriedigt werden kann, während an Ort B z.B. aufgrund schlechter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen Immobilien kaum veräusserbar sind. Da beide Immobilien identisch gebaut sind, führt die Ermittlung des Zeitwerts für die Gebäude und Nebenanlagen zum gleichen Ergebnis. Die jeweiligen Bodenwerte werden aufgrund der unterschiedlichen Marktverhältnisse an den Orten A + B stark differieren, sodass die vorläufigen Sachwerte beider Immobilien (Zeitwert Gebäude + Bodenwert) voneinander abweichen. Jedoch nur in dem Maße der jeweiligen Bodenwerte. Die unterschiedlichen Marktlagen wirken sich jedoch auf den Gesamtkomplex Gebäude + Boden aus. Die zu erfassen ist Aufgabe des Sachwertfaktors, der die Berücksichtigung der unterschiedlichen Marktlagen bei der Ermittlung der Verkehrswerte erlaubt.
Die Sachwertfaktoren werden von den Gutachterausschüssen aus den tatsächlichen Kauffällen durch Rückwärtsrechnung ermittelt. Je nach Gutachterausschuss liegen diese Faktoren in mehr oder weniger starker Differenzierung vor (Mikrolagen, Gebäudetype, Grundstücksgrößen, etc.).
Das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) kommt charakteristischerweise bei üblicherweise selbstgenutzten Immobilien (Ein-/Zweifamilienhäuser) für die Verkehrswertermittlung zur Anwendung. Es kann aber auch für andere Immobilien herangezogen werden.
Ausgangpunkt für die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren sind die Normherstellungskosten in Abhängigkeit vom Gebäudetyp und dem Ausstattungsstandard.
Die Normherstellungskosten werden heute weit überwiegend aus der NHK2010 abgeleitet.
Das Bewertungsschema kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden:
Ausgangswert Normalherstellungskosten
in Abhängigkeit von Gebäudetyp und Gebäudeausstattung
+/- Zu-/Abschäge
= Kostenkennwert
Korrektur wg. Grundrissart und Wohnungsgröße
Korrektur wg Baupreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag (WEST)
= Normalherstellungskosten zum WEST
x maßgebliche Fläche bzw. Kubatur
+/- Alterswertminderung
= Zeitwert Normgebäude
+ besonders zu veranschlagende Bauteile (Zeitwerte)
+ sonstige besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (Zeitwerte)
+ Zeitwert Nebengebäude (z.B. Garage)
= Zeitwert der Gebäude und Außenanlagen insgesamt
+ Bodenwert (modellkonf.)
= vorl. Sachwert
= vorläufiger (marktangepasster) Sachwert
= Verkehrswert des Grundstücks nach dem Sachwertverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) ist ein Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken und Immobilien.
Das Vergleichswertverfahren folgt dem Grundgedanken, dass eine Sache so viel wert ist, wie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter vergleichbaren Bedingungen in der Vergangenheit bereits für eine vergleichbare Sache gezahlt wurde.
Man unter scheidet zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.
Beim direkten Vergleichswertverfahren geht man davon aus, dass zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Wertermittlungsobjektes nur solche Vergleichsimmobilien herangezogen werden, die hinsichtlich der wertbestimmenden Zustandsmerkmale mit dem zu bewertenden bebauten oder unbebauten Grundstück übereinstimmen (unmittelbarer Preisvergleich). In der Praxis der Wertermittlung kommt dieser Fall allerdings sehr selten vor, da sich Immobilien i.d.R. relevant unterscheiden.
Beim indirekten Vergleichswertverfahren weichen die Vergleichsgrundstücke in Bezug auf die Zustandsmerkmale und/oder den Zeitpunkt des Verkaufs von den Merkmalen des Wertermittlungsobjekts ab. Sie erfüllen die Voraussetzungen des unmittelbaren Preisvergleichs hinsichtlich der Datenqualität nicht. Daher ist es notwendig, die Vergleichsgrundstücke vergleichbar zu machen (mittelbarer Preisvergleich).
Unterschiede in wertrelevanten Merkmalen können durch Zu- und Abschläge (§ 14 WertV) oder in anderer geeigneter Weise (z.B. durch geeignete Korrekturfaktoren oder mit Hilfe von statistischen Verfahren) ausgeglichen werden.
Als wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale gelten insbesondere:
Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung
Grundstücksgröße und -gestalt
tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit
Bei bebauten Grundstücken sind zudem:
Baujahr und Baugestaltung
Darüber hinaus ist zu beachten, dass mengenmäßige Repräsentativität gegeben ist. Aus statistischer Sicht sollten mindestens 10 - 15 Vergleichspreise vorliegen, um einen aussagekräftigen Vergleich durchführen zu können.
Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks wie folgt definiert:
In dieser Definition sind folgende wesentliche Elemente enthalten:
Der Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung des Verkehrswerts bezieht.
Es ist vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr auszugehen.
Der gewöhnliche Geschäftsverkehr wird hierbei gleichgesetzt mit dem "freien Markt", d.h. Käufer und Verkäufer befinden sich nicht unter Zeitdruck, Zwang oder Not und es sind allein objektive Merkmale preisbestimmend. Teilweise wird in die Definition des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs die totale Informationsfreiheit einbezogen, d.h. alle Medien stehen jedem Marktteilnehmer offen.
Es sind alle rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands zu berücksichtigen.
Hierbei ist zu beachten, dass dieser Teil der Definition in Verbindung mit 1. (Zeitpunkt) zu sehen ist. Wird die Wertermittlung für einen in der Vergangenheit liegenden Stichtag durchgeführt, können z.B. die rechtlichen Gegebenheiten andere wie heute gewesen sein. So kann z.B. eine zwischenzeitliche Änderung des Bebauungsplans zu einer Wertveränderung eines Grundstücks geführt haben. Gerade wenn die Wertermittlung für zwei verschiedene Stichtage durchgeführt wird, müssen solche Faktoren berücksichtigt werden.
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, die zu einem Kauf oder Verkauf führen oder führten, sind nicht zu berücksichtigen.
Mit diesem Teil der Definition werden z.B. besondere persönliche Verhältnisse, wie z.B. "innerfamiliäre" Geschäfte ausgeschlossen.
Kurz und knapp kann man den Verkehrswert auch als den Wert bezeichnen, der sich im normalen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde (Jedermannswert).
In Fachkreisen hat sich der Begriff Verkehrswert gegenüber dem Marktwert weitgehend durchgesetzt. So wird z.B. ein Gutachten zur Immobilienbewertung auch als "Verkehrswertgutachten" bezeichnet.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu mindestens einem Stichtag (Wertermittlungsstichtag) ermittelt.
Der Wertermittlungsstichtag ist das Datum, für den der Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks bzw. einer immobilie ermittelt wird.
Der Wertermittlungsstichtag kann die aktuelle Situation erfassen, aber auch in der Vergangenheit liegen. Je nach Zweck der Wertermittlung kann im Rahmen eines Gutachtens auch der Wert für mehrere Wertermittlungsstichtage ermittelt werden, um z.B. die Wertdifferenz zwischen (z.B. zwei) verschiedenen Stichtagen zu dokumentieren.
Das Wohnrecht berechtigt den Inhaber des Rechts dazu, eine Immobilie - ganz oder nur zum Teil - zu bewohnen. Es ist im Grundstücksrecht unter dem § 1093 BGB gesetzlich geregelt.
Das Wohnrecht kann für eine ganze Immobilie (z.B. ein Einfamilienhaus), einen abgeschlossenen Teil (z.B. eine Wohnung) oder auch einen Teilbereich (z.B. ein oder mehrere Zimmer) bestehen. Damiot verbunden ist auch das Recht, gemeinschaftlich genutzte Anlagen (z.B. Eingangsbereich, Flure, etc.) mit zu benutzen.
Wann wird ein Wohnrecht i.d.R erteilt?
Die häufigtsen Fälle sind, dass Eltern ihren Kindern im Zuge eines vorzeitigen Erbes eine immobilie übertragen, sich dafür aber ein lebenslanges Wohnrecht einräumen.
Eine andere Konstellation ist, dass für den Lebenspartner ein Wohnrecht eingeräumt wird, damit dieser im Falle des eigenen Todes weiterhin in der immobilie leben kann. Diese Vorgehensweise ist immer dann überlegenswert, wenn der Lebenspartner die Immobilie nicht in direkter Erbfolge erhält und die Möglichkeit besteht, dass die zukünftigen Erben ihm das weitere Wohnen dort verwehren könnten(!).
Ein Wohnrecht wird in aller Regel von einem Notar beurkundet und in das Grundbuch eingetargen. Damit ist das Wohnrecht direkt an die Immobilie gebunden und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft, Schenkung oder Verkauf bestehen. Es sein denn, der Wohnrechtinhaber stimmt einer Löschung des Wohnrechts zu.
Das Wohnrecht kann unentgeltlich (der häufigste Fall), teilentgeltlich oder entgeltlich ausgestaltet werden. Grundsätzlich wird der Verkauf einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie erheblich erschwert. Es wirkt sich damit wertmindernd auf eine Immobilie aus. Anders ausgedrückt: Dem eingetragenen Wohnrecht ist ein eigener Wert zuzumessen, um den sich der Wert der Immobilie vermindert.
Im Rahmen einer Wertermittlung wird der Betrag dieses Wertes quantifiziert.