Source: https://www.advokaten.at/de/informationen/entscheidungen/schimmelbildungindermietwohnung.php
Timestamp: 2020-02-17 09:40:51
Document Index: 316581669

Matched Legal Cases: ['OGH', '§ 502', '§ 502', '§ 49', '§ 49', '§ 1096']

Schimmelbildung in der Mietwohnung | Rechtsanwälte in Vorarlberg (Feldkirch, Sulz, Montafon)
Bei einer Mietwohnung hat der Vermieter dafür einzustehen, dass eine Nutzung in ortsüblicher Weise möglich ist.
Tritt Schimmel auf, der durch ein normales Lüftungsverhalten nicht verhindert werden kann, ist der Vermieter und nicht der Mieter dafür verantwortlich. Der Bestandnehmer wird für die Dauer und im Maße der Unbrauchbarkeit des Mietobjektes von der Entrichtung des Mietzinses befreit.
Anlassfall einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof behandelten außerordentlichen Revision war die Klage eines Vermieters auf Mietzins und Räumung. Die Mieter hatten die Miete aufgrund einer Schimmelbildung in der Wohnung im Ausmaß von zunächst 30 % und später 60 % gemindert.
Zumutbares Lüftungsverhalten wird vorausgesetzt
Während die Vorinstanzen dem Klagebegehren teilweise Folge gegeben und lediglich eine Mietzinsminderung von 15 % angenommen haben, hat der Oberste Gerichtshof die Entscheidungen aufgehoben und die Rechtssache an die Erstinstanz zurückverwiesen. Es seien zu einer abschließenden Beurteilung noch Feststellungen notwendig, ob die Beklagten das ihnen zumutbare Lüftungsverhalten vernachlässigt hätten und ob dadurch relevant zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit und der Schimmelbildung beigetragen worden sei (8 Ob 34/17h).
OGH | 8 Ob 34/17h | 28.09.2017 |
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofs Prof. Dr. Spenling als Vorsitzenden, die Hofräte und Hofrätinnen Dr. Tarmann-Prentner, Dr. Brenn, Mag. Korn und Dr. Stefula als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei B***** regGenmbH, *****, vertreten durch Dr. Klaus Plätzer, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die beklagten Parteien 1. A***** N*****, 2. B***** N*****, beide vertreten durch Mag. Alfred Hütteneder, Mag. Michaela Hütteneder-Estermann, Rechtsanwälte in Bad Hofgastein, wegen 12.539,94 EUR sA, infolge Revision der beklagten Parteien (Revisionsinteresse 9.004,63 EUR) gegen das Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 8. Februar 2017, GZ 22 R 291/16x-29, mit dem der Berufung der beklagten Parteien gegen das Urteil des Bezirksgerichts St. Johann im Pongau vom 28. Juli 2016, GZ 2 C 935/15h-25, nicht Folge gegeben wurde, den
Nach § 502 Abs 5 Z 2 ZPO gelten die wertmäßigen Revisionsbeschränkungen des § 502 Abs 2 und Abs 3 nicht für die unter § 49 Abs 2 Z 5 JN fallenden Streitigkeiten, wenn dabei über eine Kündigung, über eine Räumung oder über das Bestehen oder Nichtbestehen des Vertrags entschieden wird. Zweck der Sonderregelung ist es, die in Streitigkeiten nach § 49 Abs 2 Z 5 JN gefällten Entscheidungen in Fällen, in denen der Verlust des Bestandobjekts droht, unabhängig von Bewertungsfragen revisibel zu machen. Zur Lösung von Abgrenzungsfragen ist darauf abzustellen, ob etwas mit der Frage der Auflösung des Bestandvertrags so eng zusammenhängt, dass ein getrenntes Schicksal in der Anfechtbarkeit unbefriedigend wäre (RIS-Justiz RS0120190).
Nach § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn das Bestandobjekt bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Übernehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt. Im Zweifel ist von einer geschuldeten „mittleren Brauchbarkeit“ auszugehen (RIS-Justiz RS0020926). Die Zinsminderung tritt kraft Gesetzes und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers ein (RIS-Justiz RS0021443; RS0021420). Der Anspruch besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung (RIS-Justiz RS0107866). Das Ausmaß der Zinsminderung richtet sich nach Grad und Dauer der Beeinträchtigung (RIS-Justiz RS0021324), wobei der Vertragszweck im Vordergrund steht. Es ist eine Verwendbarkeit zu fordern, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt (RIS-Justiz RS0021054; RS0020926; RS0021324).
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein Mieter mit dem Auftreten von Schimmelbildung in zum Wohnen gewidmeten Räumlichkeiten weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit zu rechnen braucht. Schimmelbildung kann, wenngleich je nach Art und Ausmaß, so doch, wenn sie nicht bloß oberflächlich ist, sogar gesundheitliche Nachteile nach sich ziehen. Daher ist grundsätzlich auch davon auszugehen, dass Schimmel der (mittleren) Brauchbarkeit entgegensteht (vgl Prader, Mietrechtliche Fragen rund um die Schimmelbildung, immolex 2012, 334).
Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden darf und nutzbar ist (vgl dazu anschaulich LG für ZRS Wien, 40 R 104/08b). Bei der wie ausgeführt üblicherweise anzunehmenden, durchschnittlichen Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjekts wird der Mieter daher auch erwarten können, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann. Ist ein darüber hinausgehendes Lüftungsverhalten erforderlich, um Schimmelbildung zu verhindern, wird in der Regel davon auszugehen sein, dass dies an der Beschaffenheit des Bestandobjekts, nicht am normalen Wohnverhalten des Bestandnehmers liegt.
Dr. Spenling