Source: https://www.yourxpert.de/antwort/weg-fehlende-information-ueber-aktuellen-zustand-unserer-tiefgarage-seit-2018.b26976.html
Timestamp: 2020-07-06 22:59:00
Document Index: 16587948

Matched Legal Cases: ['§ 666', '§ 675', '§ 4', '§ 666', '§ 666', '§ 666', '§ 27', '§ 27', '§ 666', '§ 675', '§ 675', '§ 666', '§ 675', '§ 27', '§ 675']

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25.05.2020 | Preis: 101 € | Immobilienrecht
Vorab Zusammenfassung:
Verwaltung ist Tochtergesellschaft vom Bauherrn, 2 Beiräte in weiteren Objekten des Bauherrn tätig.
Unsere Tiefgarage weist ziemliche Mängel auf, wie auch von einem Gutachter bestätigt. Deswegen auch eine Gewährleistungsverlängerung bis 2024 (statt 2020). Gutachter hat 2018 ca. 8 Empfehlungen ausgesprochen: Durchfeuchtung Parkplätze – z.B. Beobachtung weiterhin, ob das Wasser von außen eintritt oder Grundwasser (weiße Wanne) etc., Rissbildung durch zu hohen Betonboden (100 mm statt 50) etc., etc.
Ich hatte bei der Verwaltung angefragt, was mit diesen Empfehlungen des Gutachters geschehen sei. Diese gab meine Fragen an den Beirat weiter, der mir pauschal geantwortet hat: alle aufgeführten Punkte sind erledigt, neue oder noch nicht vollständig abgedichtete Risse werden beobachtet, gemeldet an den Bauherrn und natürlich an den Gutachter zur Endabnahme 2014 weitergeleitet. (????)
Auf meine Nachfragen: welche der Punkte wie und wann erledigt wurden und welche Mängel seit Abgabe des Gutachtens vom April 2018 bis heute aufgetreten seien bekam ich die Antwort: Einzelne Fragen der Eigentümer müssen angeblich nicht individuell beantwortet werden. Auf der letzten Eigentümerversammlung in 2019 habe ich die Punkte vom Gutachter aufgeführt, der Beirat konnte überhaupt keine Antwort geben …. „Sei ihm nicht bekannt, dass empfohlene Punkte des Gutachters überhaupt vorhanden sind“ ….. Außer mir waren nur noch weitere 6 Eigentümer genauso informiert. Keine Aufnahme im Protokoll, keine Antwort.
Deswegen hatte man mir empfohlen, gemäß Auskunftsanspruch, aus § 666 und § 675 BGB, der Verwaltung eine Frist zu setzen. Das habe ich getan, bis 22.05.20 Frist gesetzt.
Seit 2018 wissen nur der Bauherr, die Verwaltung und der Beirat Bescheid, was in der Tiefgarage für Mängel auftreten, ob und wann diese erledigt werden, wurden und die Empfehlungen des Gutachters umgesetzt wurden und wann und wie. Haben wir als Eigentümer nicht das Recht, über den Zustand unseres Eigentums mindestens jährlich Details = wie viele neue Risse, wie viele neue Durchfeuchtungen und an welchen Stellen - zu erfahren und nicht erst wieder zur Endabnahme in 2024?
Am 19.05.20 habe ich eine Antwort auf meine Fristsetzung (Informationen speziell auf meine Frage wegen Umsetzung der Gutachter-Empfehlungen) erhalten:
„ Ihr o.g. Schreiben habe ich zur Kenntnis genommen, bin allerdings etwas irritiert über den Inhalt.Wie Sie wissen, sind wir mit der kaufmännischen Betreuung des Objektes von der WEG beauftragt worden. Es gehört nicht zu unseren Aufgaben, 65 einzelnen Eigentümern separate Erläuterungen über den Stand der Mängelbearbeitung des Bauträgers zu erteilen. Gern können Sie gegen Kostenübernahme den zuständigen Gutachter Herrn …. befragen (hat jeder Eigentümer erhalten), der von der WEG beauftragt wurde. Hierzu verweisen wir auf § 4 , Ziffer 4 des bestehenden Verwaltervertrages.Ihr Hinweis auf § 666 BGB betrifft vermutlich das Vertragsverhältnis zwischen des Bauherrn .,..und der WEG.
Zur entgeltlichen Geschäftsbesorgung meinen Sie sicher den Verwaltervertrag mit der WEG. Bitte nennen Sie den Passus, der hiermit im Zusammenhang mit der Mängelbearbeitung steht .
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir das Thema erst wieder in der kommenden Eigentümerversammlung für ALLE
Hierzu habe ich jetzt folgende Fragen:
1.	siehe oben: …§ 666. Bitte nennen Sie den Passus, der hiermit im Zusammenhang mit der Mängelbearbeitung steht ???
2.	Haben wir als Eigentümergemeinschaft – unabhängig von den Gutachter-Empfehlungen – keinen Anspruch auf mindestens jährliche detaillierte IST-Situation unserer Wohnanlage, hier speziell auch jährlichen Zustand der Tiefgarage (wegen Gewährleistungesverlängerung)??? Oder müssen wir jährlich einen Gutachter beauftragen, der uns über den aktuellen Zustand in diesem Fall Tiefgarage informiert???
3.	Ist es nicht Aufgabe der Verwaltung, aktiv -in welchen Zeitabständen auch immer – uns einen Zustandsbericht über unser Eigentum zu geben mindestens jährlich auf der Eigentümerversammlung???
4.	Ist unser Beirat nicht aufgefordert / verpflichtet, uns über die ihm bekannten, an ihn herangetragenen Mängel als Gemeinschaft zu informieren (natürlich unter Datenschutz, es geht nicht darum, welcher Eigentümer wann einen Mangel gemeldet hat, sondern wo der Mangel an unseren Gemeinschaftseigentum aufgetreten ist)???
5.	Ist eigentlich gesetzlich gesehen ein Informationsaustausch nur zwischen Bauherr, Verwaltung, Beirat möglich – ohne gleichzeitige Information an alle Eigentümer, min. jährlich anläßlich Versammlung???
Die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht bezieht sich auf beides, auf die Verhältnisse WEG - Bauunternehmer und WEG - Hausverwaltung.
Insbesondere hinsichtlich letzterer können sich nach der Rechtsprechung auf die §§ 666, 675 BGB berufen.
Das gilt auch im Hinblick auf die von der WEG-Hausverwaltung pflichtgemäß koordinierte Mängelhaftung, was das Gemeinschaftseigentum anbelangt.
Das ergibt sich aus dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz),
§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
Die dem Verwalter nach den § 27 Abs. 1–3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse sind unabdingbar. Sie können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (Abs. 4).
Sie müssen auch nicht jährlich einen Gutachter beauftragen.
Jährlich ergibt sich schon im Rahmen der Wirtschaftsplanung und der Pflicht zur Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung diese Rechenschafts- und Auskunftsverpflichtung, wobei allerdings in der Tat die Auskünfte gebündelt werden können und nicht jeder Eigentümer individuell einen Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung hat.
Auch der Beirat ist gleichermaßen derart gefordert, jedenfalls dann, wenn er etwas selbst erfahren hat und nicht nur, wie sonst allgemein die Verpflichtung nach dem Gesetz besteht, er den Verwalter unterstützt.
Zu trennen ist da hinsichtlich des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Hinsichtlich letzterem hat ein Austausch zwischen allen Beteiligten, die Sie genannt haben, stattzufinden.
Warum sich hier der Hausverwaltung und der Beirat dem verweigern, kann ich mir nicht erklären. Rechtlich ist die Lage klar, da vertraglich und gesetzlich der Verwalter und der Beirat berufen sind, bei der Mängelbeseitigung mitzuwirken und fortwährend Bericht darüber zu erstatten beziehungsweise Auskünfte konkreter Art zu erteilen.
Sicherlich können sie das im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung erledigen, hier ist das aber sicherlich alle paar Monate notwendig, jedenfalls wenn Sie selbst dort anfragen.
Herr Hesterberg ist sehr sachkundig auf meine Fragen eingegangen!
Auf meine "zusätzlichen Fragen" hat er mich darauf hingewiesen, dass diese eine weitere Anfrage auslösen würden, was ich auch nachvollziehen konnte.
Aus meiner Sicht: ein sehr kompetenter Anwalt, der wirklich auch auf die einzelnen Fragen eingeht, ohne sich nur auf übergeordnete, pauschalisierte Übersichten zu beziehen!
Ich beantrage, die Gemeinschaft möge beschließen, dass uns als Eigentümer sämtliche Mängel an unserem Gemeinschaftseigentum Tiefgarage – ob Durchfeuchtungen oder Risse, oder anderes - seit April 2018 BIS AKTUELL MAI 2020 und WEITERHIN - ohne zeitliche Begrenzung - schriftlich im Detail zur Verfügung gestellt werden, mindestens 1 x jährlich. DAMIT NICHT NUR Bauherr; Handwerksfirma; BEIRAT UND EVTL. VERWALTUNG EINEN AKTUELLEN ZUSTANDSBERICHT ÜBER UNSER GEMEINSCHAFTSEIGENTUM HABEN, SONDERN AUCH DIE EIGENTÜMER SELBST!
Begründung: Dazu gehört u. a. die Beantwortung folgender Fragen:
-	Und wenn doch, warum erhalten wir als Eigentümer keine Begehungsberichte mehr? Oder dürfen seitdem nur unsere Beiräte davon Kenntnis haben?
-	Wenn nein, gibt es eine neue, andere Vorgehensweise und woher sollen wir dann wissen, was mit unserem Gemeinschaftseigentum seit 2017 bis heute und auch die darüber hinaus gehenden Monate und Jahre bis zum verlängerten Ablauf in 2024 passiert?
-	Unabhängig von den hier aufgezeigten Punkten, bin ich ziemlich ins Grübeln gekommen über mindestens die Begehung vom April 2017..
-	Am 17.04.2017 haben daran teilgenommen die Fachleute des Bauherrn, Handwerksfirma (Hersteller), unsere Verwaltung, unser Beirat.. Haben festgestellt:
-	Der Grundwasserstand liegt ca. 0,20 über der O. K. Sohle der Tiefgarage
-	Belüftung erfolgt über Garagentor und angrenzenden Gebäuden
-	Nässe: Kondenswasser entsteht bei großen Temperaturschwankungen
Grundwasser: … dringt bei dem anstehenden Grundwasserstand an undichten Stellen der Konstruktion permanent ein
-	Die gesamte Sohle war trocken am 19.04.17
-	Lediglich Zufahrtsrampe hat eine nasse Stelle
-	Sonstige nasse oder feuchte Stellen konnten nicht identifiziert werden
-	Wassereintritt durch die Deckenkonstruktion konnte die letzten Monate nicht festgestellt werden.
-	10 Tage später durch mehrere Nachbarn auch eine Tiefgaragenbegehung:
…Fotos entfernt ….
„Sieben Eigentümer, incl. meiner Person, hatten am 29.04.2017 eine gemeinsame Begehung unter Anleitung von Herrn …und Herrn … der Tiefgarage. Sie haben uns mehrere Stellen gezeigt, die ich alleine nie gesehen hätte, sowohl Deckendurchfeuchtungen als auch Bodenrisse, welche fotografisch von mehreren Personen festgehalten wurden. Diese sehen auch nicht so aus, als wenn sie gerade vor einer Woche neu entstanden seien – zwischen Begehung der Bauherrn-Runde und der Eigentümer-Runde am 29.04.2017, lagen 10 Tage.
Heißt aus meiner Sicht: „ein total geschönter Bericht, der nicht den Tatsachen entsprach“.
P.S. Wir reden hier über hunderte von Rissen und zig Durchfeuchtungen, die weiterhin monatlich zig Mal auftreten, wie Nachbarn schildern.
TOP Thema 2:
Die Gemeinschaft möge beschließen, dass jährlich eine Begehung unserer Tiefgarage bis mindestens März 2024 stattfindet (Ablauf Gewährleistungspflicht). Die Begehung könnte aus meiner Sicht auch durch interessierte Eigentümer durchgeführt und sollte schriftlich festgehalten werden.
Begründung: Auf meine Nachfrage nach weiteren Begehungsprotokollen (letztmalig April 2017) hat mir jetzt der Beirat mitgeteilt, dass es sich hierbei nur um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bauherrn und Herstellerfirma handeln würde.
Wir müssen jährlich – durch welche Vorgehensweise auch immer – sicherstellen, dass wir als Eigentümer den aktuellen Stand der Tiefgarage schriftlich im Detail erfahren. (könnte ich neu hinzufügen: NEU: die bisherigen Auskünfte von unserem Beirat sollten aus meiner Sicht um die Begehung ergänzt werden. Nur so sind wir in der Lage, aufgrund eines jährlichen Zustandsberichtes uns sachgemäß informieren zu können)??
Wir können aus meiner Sicht nicht bis Ablauf der Frist 2024 warten und gar nichts tun. Auch die jetzige Verlängerung war begründet und ist der Aufmerksamkeit vieler Eigentümer geschuldet.
•	Mir reicht es nicht, auf unseren Eigentümerversammlungen 2 Sätze vom wohlwollenden Beirat zu hören, die dann auch nicht stimmten (..eine Begehung hat stattgefunden, bis auf einen nassen Fleck alles in Ordnung, 1 Woche später durch Nachbarn festgestellt: neue Risse und Deckendurchfeuchtung – dokumentiert). Antwort Beirat :NULL, protokolliert: NULL! Keiner -außer mir- protestiert. Habe ich Anspruch auf Protokollierung solcher sehr wichtigen Fragen mit NULL-Antwort??
Eine Gewährleistungsverlängerung um 4 Jahre bekommt man nicht, wenn eigentlich alles in Ordnung ist! Ich bin leider aber wohl die einzige Eigentümerin, die sich sowohl das technische Werk des Gutachters durchgelesen hat, und auch wenn ich über Betonabdeckungen und „weiße Wannen“ keine Ahnung habe, kann ich aber die deutschen Sätze des Gutachters lesen, wo er Empfehlungen zur Beobachtung der Wasserschäden etc. ausspricht. Antwort vom Beirat: alles erledigt. Bereits der Gutachter hatte in 2018 handschriftlich notiert, dass der Beirat ein großes Verständnis für den Bauherrn zeigt (ist an alle verteilt worden, also kein Geheimnis).
Zu dem Absatz 4. … Auch der Beirat ist gefordert …
Folgende Anmerkung: Tiefgaragenmängel sollten eigentlich immer an den Bauherrn gemeldet werden mit Kopie an Verwaltung. In der Realität sieht es so aus: … der Beirat ist vor Ort, dem wird etwas gemeldet, dieser gibt es weiter an den Bauherrn….Selten nur eine schriftliche Notiz … wenn sich ein Eigentümer beschwert, dass Mangel xy immer noch nicht erledigt ist. Wir als Eigentümergemeinschaft erfahren nie etwas über gemeldet Mängel, wo, in welcher Anzahl etc. Nur unser Beirat und Bauherr wissen darüber Bescheid.
Ein „Austausch“ – wie unter Punkt 5. Erwähnt- findet nicht statt … außer s. o. 2 Sätze auf der Eigentümerversammlung, die konkret auch noch falsch waren.
In Ihrem vorletzten Absatz:
Warum sich hier die Hausverwaltung (Tochtergesellschaft des Bauherrn) und der Beirat dem verweigern …
… und fortwährend Bericht darüber zu erstatten…. (… nicht tun…)
Ist genau mein Punkt:
Was kann ich dagegen tun, wenn genau das nicht passiert?? Natürlich nicht für mich persönlich, sondern für alle Eigentümer …. und auch für mich???
Ich habe bezüglich Gutachter-Empfehlung (nur ein Teil meiner Anforderungen) … und der nicht bekannten Umsetzung, Erledigung eine Fristsetzung per 22.05.20 ausgesprochen (Bezug auf § 666 und § 675 BGB), habe o. a. Schreiben der Verwaltung erhalten: „§ 675: bitte teilen Sie uns den Passus mit, der mit der Mängelbeseitigung in Verbindung steht.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir das Thema erst wieder in der kommenden Eigentümerversammlung für ALLE Eigentümer aufnehmen werden.
Wie und mit welchem TOP-Thema werde ich wohl erst wissen anlässlich der Einladung.
Sehr geehrter Herr Hesterberg, ich bin zwar fast 80 Jahre alt, aber immer noch geistig in der Lage, irgendwelche Ungereimtheiten zu erkennen und diese nicht hinzunehmen. Bitte entschuldigen Sie diese längere Nachfrage, ich warte auf Ihre Antwort!
Grieta Vosough
27.05.2020 22:33 Uhr
Leider geht das über den Umfang dieser Erstberatung deutlich hinaus und kann nur im Rahmen einer weiteren Anfrage von mir beantwortet werden, wobei ich natürlich Ihnen die hier gezahlte Vergütung anrechnen und gut schreiben kann.
Dazu kann ich Ihnen auch ein passendes Angebot erstellen.
Nachfragen kann ich natürlich noch beantworten, auch vor meinem Urlaub ab übermorgen, aber ein Angebot für eine weitere Tätigkeit kann ich Ihnen erst für die Zeit ab dem 8.6.2020 unterbreiten, wenn das für Sie in Ordnung ist.
Wie gesagt, gerne antworte ich Ihnen noch ergänzend zu Ihren Nachfragen, aber hinsichtlich der neuen Sachen und insbesondere hinsichtlich der Formulierung eines Antrages oder mehrere Anträge für eine Eigentümerversammlung bedarf es eines neuen Angebotes.
Sehr geehrter Herr Hesterberg, 28.05.20
Ihre Antwort wegen meiner neu aufgeworfenen Fragen kann ich verstehen.
Zur Zeit möchte ich einen Anwalt nicht einschalten, ich hoffe, dass ich die Mehrheit bei unserer demnächst stattfindenden Versammlung überzeugen kann, dass WIR uns alle (und nicht nur ich alleine) um unser Eigentum- hier speziell die Tiefgarage kümmern müssen.
Sollte das wieder nicht funktionieren, würde ich ggbf. auf Sie zukommen, obwohl ich hier eigentlich nur friedlich leben will und natürlich in meinem Alter eigentlich gar keine Aufregung mehr vertrage..
Da Sie ab übermorgen in Urlaub sind – viel Spaß- bitte ich um möglichst schnelle Antwort, vielen Dank. Sollte sich danach noch eine 2. Nachfrage ergeben, an wen kann ich mich dann wenden wegen des in Kürze stattfindenden Versammlungstermins?
Nun zu einigen Nachfragen:
Unter Absatz 3 meiner Anfrage vom 25.05.20 habe ich aufgeführt, dass ich anläßlich der Eigentümerversammlung (nicht individuell) die Fragen nach der Gutachterempfehlung gestellt habe, nachdem der Beirat 2 nachweislich falsche Aussagen gemacht hatte. Wurde aber nicht protokolliert „… wir können nicht alles protokollieren…“. Habe ich Anspruch in so einer wichtigen Frage auf Protokollierung?
In Ihrer Antwort 2 und 3 vom 25.05.20 verweisen Sie darauf, dass die Auskünfte „gebündelt“ werden können und nicht jeder Eigentümer individuell einen Anspruch auf Auskünfte hat. Ich bin aber leider die einzige Eigentümerin, die sich übergeordnet für alle Eigentümer = es sind 100, Gutachten durchliest, Punkten nachgehen will und natürlich über den jährlichen IST-Zustand etwas erfahren möchte. Muss ich also vor der Versammlung alle Eigentümer ansprechen, damit es keine „individuelle“ Frage ist?
Unter Punkt 4 Ihrer Antwort vom 25.05.20 : .. auch der Beirat ist gefordert ….
Was bedeutet das? Wie und wann und in welcher Form müsste er das tun?
Unter Punkt 5. Ihrer Antwort vom 25.05.20: „ Warum sich hier die Hausverwaltung und der Beirat verweigern…“
Sie weisen darauf hin, das „rechtlich ist die Lage klar“….. Können Sie mir bitte genau das Gesetz und den genau entsprechenden Passus und gesetzl. Auslegung mitteilen. (In meiner Anfrage vom 25.05.20 hatte ich in meiner Fristsetzung auf die § 666 und § 675 BGB pauschal verwiesen. Herausgekommen ist die Nachfrage der Verwaltung an mich, wo im Verwaltervertrag der Passus mit der Mängelbeseitigung steht. Hier steht auch nur ganz pauschal: „Die Instandsetzungsmaßnahmen sind vom Verwalter in Auftrag zu geben, zu überprüfen und abzunehmen +
„.. ein Sachverständiger kann bestellt werden … und die Mängel in einem Protokoll festhalten. Es steht nichts Konkretes in diesem Verwaltervertrag, was auf „die Nachverfolgung“, Auskunftserteilung oder Mängelbearbeitung hinweist.
Deswegen gehe ich davon aus, dass ausser diesem individuellen Vertrag der Gesetzgeber sicher noch mehr Verantwortlichkeiten vorgegeben hat???
Genauso bitte ich Sie darum für:“….mitzuwirken und fortwährend Bericht darüber zu erstatten und beziehungsweise Auskünfte konkreter Art zu erteilen…“
mir den Paragraphen, genauen Text, Auslegung, Bezug auf evtl. erfolgte Gerichtsbeschlüsse.
-Was bedeutet fortwährend? Monatlich, jährlich?
Wie muss der Bericht aussehen? Können 2 oder 3 Sätze reichen über eine Tiefgarage mit 100 Stellplätzen, mit einer Gewährleistungsverlängerung um 4 Jahre? Mit Empfehlungen vom Gutachter, 1 Satz vom Beirat: alles erledigt?
Wann müssen diese „Auskünfte“ konkreter Art erteilt werden? Jährlich zur Versammlung, erst zum Ende Gewährleistungsfrist in 4 Jahren?
Und was kann oder muss ich tun, wenn auch anlässlich Eigentümerversammlung sowohl die Verwaltung als auch Beirat keine konkreten Auskünfte erteilen, sondern wieder pauschal:“ alles ist in Ordnung“, oder falsche Aussagen machen?
28.05.2020 23:44 Uhr
Danke für Ihre Information hinsichtlich Ihre geplanten Vorgehens - Sie können sich gerne an eine(n) Kollegen/In wenden, die hier WEG-Fälle bearbeiten.
Ja, Sie haben einen Anspruch auf Protokollierung solch wichtigen Fragen. Ein Protokoll hat vollständig und richtig zu sein.
ALLE sind zu informieren, unabhängig davon, ob Sie allein ein Gutachten lesen oder auch andere.
Eine individuelle Antwort ist entbehrlich, ein gleichförmiges Schreiben in regelmäßigen Abständen reicht.
Der Beirat ist etwas weniger als der Verwalter gefordert, aber wenn er mitwirkt und in diesem Rahmen etwas erfährt, muss er es Ihnen und den anderen WEG-Eigentümern offenbaren.
Die Vorschriften des WEG, § 27, und die des BGB, §§ 675, 666 BGB, reichen als Grundlage aus.
Weiteres ist über die Ursprungsfragen hinaus doch nur im Rahmen einer neuen Anfrage möglich, da dieses deutlich mehr in die Tiefe und Breite geht als bisher.
Es gibt hier schon Probleme (wie ich herausgefunden habe), die passenden Urteile zu finden; da gibt es nur hauptsächlich Schrifttum.
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