Source: https://www.immobilien-elite.com/2019/11/08/erben-haften-nicht-grundsaetzlich-fuer-mietschulden/
Timestamp: 2019-11-13 14:28:18
Document Index: 360866573

Matched Legal Cases: ['§ 564', 'BGH', '§ 564', 'BGH', '§ 564', 'BGH', '§ 564', '§ 564', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

von mhe · Veröffentlicht 8. November 2019 · Aktualisiert 8. November 2019
Dass der Erbe eines Mieters nicht grundsätzlich für Mietschulden haftet, stellte der Bundesgerichtshof im September 2019 klar. Auch wenn ein Wohnraummietverhältnis durch Erbschaft übergegangen ist, haftet der Erbe nicht zwingend für Mietforderungen wenn er das Mietverhältnis nicht per Sonderkündigungsrecht gekündigt hat.
Der Bruder eines Mieters war bei dessen Tod im August 2014 Erbe geworden und deshalb das Mietverhältnis auf ihn übergegangen. Der Erbe machte von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 564 Satz 2 BGB keinen Gebrauch. Eine Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses war erfolgreich. Nachdem im Januar 2016 die Zwangsräumung der Mietwohnung erfolgt war, verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung von rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung. Der Erbe war der Ansicht, dass er für die ausstehende Miete und die Nutzungsentschädigung nicht persönlich haften müsse.
Der BGH entschied in diesem Rechtsstreit, dass der Erbe zumindest eine Nutzungsentschädigung schuldete weil er seiner Pflicht zur Herausgabe der Mietwohnung nach wirksamer Kündigung des Vermieters nicht nachkam. Der Erbe war gemäß § 564 Satz 1 BGB als Mieter in das Mietverhältnis eingetreten. Und deshalb hätte er eigentlich auch mit dem Nachlass als auch persönlich für Forderungen aus dem Mietverhältnis haften müssen. Der Erbe konnte seine Haftung zunächst aber auf den Nachlass beschränken.
Maßgeblich im durch den BGH entschiedenen Rechtsstreit war, um wessen Schuld es sich bei den streitigen Forderungen des Vermieters auf Miete und Nutzungsentschädigung handelte. Gemäß § 564 Satz 2 BGB sind sowohl ein Vermieter als auch ein Erbe eines Mieters berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Wenn ein betroffener Erbe oder ein Vermieter dieses Kündigungsrecht ausüben, bleiben nach dem Tod des Mieters bis zum Ende des Mietverhältnisses fälligen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten. Ein Erbe haftet dann nicht persönlich. Ob ein Erbe, der von dem Kündigungsrechts keinen Gebrauch macht, für fällig werdende Mietforderungen unbeschränkt haftet, ist umstritten. Der BGH stellte deshalb klar, dass auch ohne Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 564 Satz 2 BGB keine persönliche Haftung eines Erben eintritt. Denn auch wenn ein betroffener Erbe von seinem Kündigungsrecht gemäß § 564 Satz 2 BGB keinen Gebrauch macht, bedeutet dies nicht, dass er Rechte und Pflichten als Mieter übernehmen will. Wenn der Erbe eines Mieters allerdings den fälligen Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nicht erfüllt, kann sich eine persönliche Haftung ergeben. Im durch den BGH entschiedenen Rechtsstreit war der Erbe nach der Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Wohnung an den Vermieter herauszugeben. Gegen diese Pflicht hatte der Erbe verstoßen, so dass er grundsätzlich persönlich für eine Nutzungsentschädigung haftete (BGH, Urteil v. 25.09.19, Az. VIII ZR 138/18).
Tags: BGHErbeKündigungMietausfallMietverhältnisNutzungsentschädigungWohnungZwangsräumung
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