Source: http://www.notbz.de/50135.htm
Timestamp: 2018-02-24 02:27:57
Document Index: 151795671

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 578', '§ 578', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 242']

BGH 27.9.2017, XII ZR 114/16
Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des Â§ 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Es verstÃ¶ÃŸt allerdings gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachtrÃ¤glich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lÃ¤stig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lÃ¶sen.
Der Beklagte hatte im Dezember 1998 von der K-AG LadenrÃ¤ume angemietet. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB) und die Hausordnung waren als Bestandteile in den Vertrag einbezogen. Darin war auch geregelt, dass zu den Betriebskosten u.a. die fÃ¼r die MÃ¼llabfuhr zu entrichtenden GebÃ¼hren gehÃ¶rten. Im Oktober 2006 schlossen die Vertragsparteien einen "1. Nachtrag zum Mietvertrag 1998". Mit diesem ersetzten sie u.a. unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags im Ãœbrigen die im ursprÃ¼nglichen Mietvertrag enthaltene Indexklausel. AuÃŸerdem enthielt der Nachtrag eine beiderseitige Verpflichtung zur Einhaltung der Schriftform.
Im Dezember 2009 folgte ein "2. Nachtrag zum Mietvertrag 1998 nebst 1. Nachtrag 2006". Auf Vermieterseite war daran die aufgrund zwischenzeitlichen Eigentumserwerbs in die Vermieterstellung eingetretene G. S.Ã .r.l. & Co. KG beteiligt. Diese wiederum hatte mit notariellem Kaufvertrag zuvor das GrundstÃ¼ck an die KlÃ¤gerin verkauft. Im 2. Nachtrag wurde u.a. unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags und des ersten Nachtrags die Mietzeit bis zum 31.5.2020 verlÃ¤ngert. AuÃŸerdem verpflichteten sich die Parteien, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und ErklÃ¤rungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gem. Â§ 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss des Nachtrages sowie weiteren NachtrÃ¤gen, GenÃ¼ge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kÃ¼ndigen.
Im Januar 2011 legte die KlÃ¤gerin dem Beklagten schriftlich das Begehren dar, die Wertsicherungsklausel dahingehend zu Ã¤ndern, dass bei VerÃ¤nderung des Verbraucherpreisindex um 5 % eine entsprechende Ã„nderung der Miete eintreten solle. Der Beklagte vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich "6 % einverstanden", unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an die KlÃ¤gerin zurÃ¼ck. Diese teilte dem Beklagten im Mai 2011 mit, dass der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6 % gestiegen sei und sich daher eine entsprechend erhÃ¶hte Miete ergebe, die der Beklagte fortan auch entrichtete.
Mit Schreiben vom 20.6.2014 erklÃ¤rte die KlÃ¤gerin die ordentliche KÃ¼ndigung zum 31.12.2014. Ihre auf RÃ¤umung und Herausgabe gerichtete Klage wies das LG ab. Im Berufungsverfahren legte die KlÃ¤gerin ein Schreiben des Beklagten vor, mit dem dieser sich gegen die Aufnahme von MÃ¼llgebÃ¼hren in die Betriebskostenabrechnung 2013 gewandt und ausgefÃ¼hrt hatte, mit dem frÃ¼heren EigentÃ¼mer habe es eine Absprache gegeben, dass fÃ¼r ihn den Beklagten keine MÃ¼lltonne angeschafft werde. Sowohl die Berufung als auch die Revision der KlÃ¤gerin blieben ohne Erfolg.
Obwohl der Mietvertrag, in den die KlÃ¤gerin gem. Â§Â§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, nicht der Schriftform nach Â§Â§ 578 Abs. 1, 550 S. 1 BGB entspricht, ist die KlÃ¤gerin nach Treu und Glauben gehindert, von dem aus Â§Â§ 550 S. 1, 542 Abs. 1 BGB folgenden ordentlichen KÃ¼ndigungsrecht Gebrauch zu machen.
Eine Treuwidrigkeit folgte hier insbesondere nicht aus der im zweiten Nachtrag enthaltenen sog. Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind. Inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Ãœbrigen Rechtswirkungen mit Blick auf Â§ 550 BGB zukommen kÃ¶nnen, hat der Senat bislang offen gelassen. Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur auch in jÃ¼ngerer Zeit verschiedene Auffassungen vertreten. Der Senat ist allerdings der Auffassung, dass Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des Â§ 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Sie kÃ¶nnen fÃ¼r sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kÃ¼ndigen.
Es verstÃ¶ÃŸt allerdings gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei - wie hier - eine nachtrÃ¤glich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lÃ¤stig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lÃ¶sen. Es konnte allein die KlÃ¤gerin von der VertragsÃ¤nderung profitieren, weil wesentlich frÃ¼her als nach der alten Regelung eine MieterhÃ¶hung aufgrund der Steigerung des Verbraucherpreisindex eingetreten war. Eine auf dieser KÃ¼ndigung beruhende Vertragsbeendigung wÃ¤re ein schlechthin untragbares Ergebnis, so dass der KlÃ¤gerin die Berufung auf den SchriftformverstoÃŸ gem. Â§ 242 BGB versagt ist.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 07.11.2017 10:54