Source: http://www.fbls.net/charges-locatives.htm
Timestamp: 2014-04-19 10:09:06+00:00
Document Index: 258877318

Matched Legal Cases: ["l'article 606", "l'article 42", "l'article 1733", "l'article 1756", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 2"]

LES CHARGES LOCATIVES r�dig� par Fr�d�ric Fabre docteur en droit.
Cliquez sur un lien bleu pour acc�der aux INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES sur : - LES CHARGES LOCATIVES - LES CHARGES DE COPROPRIETES RECUPERABLES AUPRES DU LOCATAIRE. LES CHARGES LOCATIVES Les grosses r�parations sont � la charge du bailleur alors que les petites r�parations d'entretien courant sont � la charge du locataire.
Article 606 du Code Civil Les grosses r�parations sont celles des gros murs et des vo�tes, le r�tablissement des poutres et des couvertures enti�res.
Celui des digues et des murs de sout�nement et de cl�ture aussi en entier.
Toutes les autres r�parations sont d'entretien. Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 13 juillet 2005, pourvoi N� 04-13.764, REJET
"Au sens de l'article 606 du Code civil, les r�parations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon �tat de l'immeuble tandis que les grosses r�parations int�ressent l'immeuble dans sa structure et sa solidit� g�n�rale. Les juges du fond appr�cient souverainement si une r�paration correspond � l'une ou � l'autre de ces qualifications."
Les charges r�cup�rables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1� Des services rendus li�s � l'usage des diff�rents �l�ments de la chose lou�e ; 2� Des d�penses d'entretien courant et des menues r�parations sur les �l�ments d'usage commun de la chose lou�e. Sont notamment r�cup�rables � ce titre les d�penses engag�es par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et r�pondant aux conditions de l'article
L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les op�rations et les v�rifications p�riodiques minimales et la r�paration et le remplacement de petites pi�ces pr�sentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour d�gager les personnes bloqu�es en cabine et le d�pannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3� Des impositions qui correspondent � des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fix�e par d�cret en Conseil d'Etat. Il peut y �tre d�rog� par accords collectifs locaux portant sur l'am�lioration de la s�curit� ou la prise en compte du d�veloppement durable, conclus conform�ment � l'article 42 de la loi n� 86-1290 du 23 d�cembre 1986 pr�cit�e.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une r�gularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifi�es par la communication de r�sultats ant�rieurs arr�t�s lors de la pr�c�dente r�gularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropri�t� ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget pr�visionnel. Un mois avant cette r�gularisation, le bailleur en communique au locataire le d�compte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de r�partition entre les locataires et, le cas �ch�ant, une note d'information sur les modalit�s de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois � compter de l'envoi de ce d�compte, les pi�ces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, � la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet �galement, � la demande du locataire, le r�capitulatif des charges du logement par voie d�mat�rialis�e ou par voie postale. Lorsque la r�gularisation des charges n'a pas �t� effectu�e avant le terme de l'ann�e civile suivant l'ann�e de leur exigibilit�, le paiement par le locataire est effectu� par douzi�me, s'il en fait la demande.
Pour l'application du pr�sent article, le co�t des services assur�s dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'�lectricit�, d'�nergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribu�s par r�seaux correspond � la d�pense, toutes taxes comprises, acquitt�e par le bailleur.
LE LOCATAIRE DOIT ENTRETENIR LE SYSTEME DE CHAUFFAGE DU LOGEMENT
Le locataire doit �tre assur� et entretenir au moins une fois par an la chaudi�re et les chemin�es. L'article 1733 du Code civil fait peser sur le locataire une pr�somption de responsabilit� en cas de dommages sauf faute du bailleur:
Cour de cassation chambre civile 3 Arr�t du 15 juin 2005, pourvoi N� 04-12.243
Un d�faut d'entretien imputable � un bailleur, s'il est � l'origine de l'incendie, est assimilable � un vice de construction
et n'a pas � rev�tir les caract�res de la force majeure pour exon�rer le locataire de la pr�somption de responsabilit� que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil.
Depuis juillet 2007, Le locataire peut changer de fournisseur d'�lectricit� sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Attention aux clauses qui interdisent abruptement au locataire de le faire. Elles seront consid�r�es par les juridictions comme des clauses abusives puisque depuis le 1er janvier 2008, le locataire peut retourner vers EDF qui redeviendra le fournisseur du logement dans un d�lai de six mois apr�s sa demande. Nos mod�les pr�voient une clause qui permet au propri�taire de demander au locataire de reprendre EDF au moment de son d�part.
LES DECRETS QUI FIXENT LA LISTE DES CHARGES LOCATIVES
Toutefois des d�crets successifs d�terminent les charges locatives et en cas de location d'un lot en copropri�t�, les charges de copropri�t� r�cup�rables aupr�s du locataire. Les charges non list�es restent � la charge du propri�taire des murs. Par cons�quent, le locataire ne doit l'entretien uniquement que ce qui est list� ci dessous. L'article 2 du d�cret n�87-712 du 26/08/1987 modifi� par le d�cret n� 2008-1411 du 19 d�cembre 2008 pr�voit:
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assur�s par le bailleur en r�gie et les services assur�s dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le co�t des services assur�s en r�gie inclut les d�penses de personnel d'encadrement technique charg� du contr�le direct du gardien, du concierge ou de l'employ� d'immeuble ; ces d�penses d'encadrement sont exigibles au titre des charges r�cup�rables � concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les d�penses r�cup�rables et les autres d�penses ;
b) Les d�penses de personnel r�cup�rables correspondent � la r�mun�ration et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conform�ment � son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'�limination des rejets, les d�penses correspondant � sa r�mun�ration et aux charges sociales et fiscales y aff�rentes sont exigibles au titre des charges r�cup�rables � concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les cong�s pr�vus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arr�t de travail ou en raison de l'impossibilit� mat�rielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux t�ches.
Ces d�penses ne sont exigibles qu'� concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conform�ment � son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux t�ches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les cong�s pr�vus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arr�t de travail ou en raison de l'impossibilit� mat�rielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette t�che.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'�limination des rejets est assimil� � un personnel unique pour l'application du pr�sent article.
Les �l�ments suivants ne sont pas retenus dans les d�penses mentionn�es dans les deux premiers alin�as :
― le salaire en nature ; ― l'int�ressement et la participation aux b�n�fices de l'entreprise ; ― les indemnit�s et primes de d�part � la retraite ; ― les indemnit�s de licenciement ; ― la cotisation � une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comit� d'entreprise ; ― la participation de l'employeur au comit� d'entreprise ; ― la participation de l'employeur � l'effort de construction ; ― la cotisation � la m�decine du travail.
d) Lorsqu'un employ� d'immeuble assure, conform�ment � son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'�limination des rejets, les d�penses correspondant � sa r�mun�ration et aux charges sociales et fiscales y aff�rentes sont exigibles, en totalit�, au titre des charges r�cup�rables.
Les �l�ments suivants ne sont pas retenus dans les d�penses mentionn�es dans l'alin�a pr�c�dent :
e) Le remplacement d'�l�ments d'�quipement n'est consid�r� comme assimilable aux menues r�parations que si son co�t est au plus �gal au co�t de celles-ci.
I. - Parties ext�rieures dont le locataire a l'usage exclusif.
Entretien courant, notamment des all�es, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, �lagage, �chenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; r�paration et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
Enl�vement de la mousse et des autres v�g�taux.
c) Descentes d'eaux pluviales, ch�neaux et goutti�res :
D�gorgement des conduits.
II. - Ouvertures int�rieures et ext�rieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fen�tres :
Graissage des gonds, paumelles et charni�res ;
Menues r�parations des boutons et poign�es de portes, des gonds, cr�mones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
R�fection des mastics ;
Remplacement des vitres d�t�rior�es.
c) Dispositifs d'occultation de la lumi�re tels que stores et jalousies :
d) Serrures et verrous de s�curit� :
Remplacement de petites pi�ces ainsi que des cl�s �gar�es ou d�t�rior�es.
III. - Parties int�rieures.
a) Plafonds, murs int�rieurs et cloisons :
Maintien en �tat de propret� ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques �l�ments des mat�riaux de rev�tement tels que fa�ence, mosa�que, mati�re plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable � une r�paration par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres rev�tements de sol :
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en �tat, pose de raccords de moquettes et autres rev�tements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et r�paration de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
L'article 3 d�cret n�87-712 du 26/08/1987 modifi� par le d�cret n�2008-1411 du 19 d�cembre 2008 pr�voit:
"Les d�penses aff�rentes � l'entretien courant et aux menues r�parations d'installations individuelles, qui figurent au III (ci dessus) sont r�cup�rables, lorsqu'elles sont effectu�es par le bailleur aux lieu et place du locataire."
D�gorgement :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'a�ration ;
Remplacement p�riodique des tuyaux souples de raccordement.
Remplacement des bilames, pistons, membranes, bo�tes � eau, allumage pi�zo-�lectrique, clapets et joints des appareils � gaz ;
Rin�age et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-�toupes des robinets ;
Nettoyage des d�p�ts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'�lectricit�.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; r�paration ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres �quipements mentionn�s au contrat de location.
a) Entretien courant et menues r�parations des appareils tels que r�frig�rateurs, machines � laver le linge et la vaisselle, s�che-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes � chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de t�l�vision, meubles scell�s, chemin�es, glaces et miroirs ;
b) Menues r�parations n�cessit�es par la d�pose des bourrelets ;
d) Ramonage des conduits d'�vacuation des fum�es et des gaz et conduits de ventilation.
LES CONFLITS LIES AUX CHARGES LOCATIVES
Malgr� cette liste, les charges locatives font l'objet d'un contentieux important alors que cette liste peut �tre en contradiction avec la loi, voir en ce sens:
Article 1755 du Code Civil :
Aucune des r�parations r�put�es locatives n'est � la charge des locataires quand elles ne sont occasionn�es que par v�tust� ou force majeure.
Article 1756 du Code Civil
Le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont � la charge du bailleur s'il n'y a clause contraire.
La Cour de Cassation pr�cise en cons�quence, si des charges sont locatives ou non.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 24 mars 2010, N� de pourvoi 09-10218
Mais attendu que l'article 1756 du code civil ne met � la charge du bailleur que le seul curement des puits et des fosses d'aisances ; qu'en retenant que la vidange d'une fosse septique incombait au locataire, la juridiction de proximit� a fait une exacte application du d�cret n� 87-712 du 26 ao�t 1987 relatif aux r�parations locatives;
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 29 octobre 2008, N� de pourvoi 06-21633
"Mais attendu que l'article IV d) de la liste, annex�e au d�cret n� 87-712 du 26 ao�t 1987 pr�voit que sont � la charge du locataire le rin�age et le nettoyage de corps de chauffe et tuyauteries ; qu'ayant constat� que le bail leur avait fait r�aliser un d�tartrage du chauffe-eau �lectrique avec d�pose du bloc r�sistance et souverainement retenu que l'op�ration se distinguait d'un simple nettoyage relevant de l'entretien courant, le tribunal en a exactement d�duit qu'il ne s'agissait pas d'une r�paration locative � la charge du locataire"
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du jeudi 15 mai 2008, N� de pourvoi 07-16567
"Le stockage et l'enl�vement des "encombrants" n'entrent pas dans l'�limination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges locatives annex�e au d�cret du 26 ao�t 1987"
Cour de cassation, chambre civile 3, Arr�t du 11 janvier 2006, pourvoi N� 04-20.142, CASSATION PARTIELLE
En l'absence de mise en demeure adress�e au bailleur d'avoir � effectuer les travaux et de d�cision de justice autorisant le preneur � les faire ex�cuter, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge.
LE LOCATAIRE DEVRA ENTRETENIR UN DETECTEUR DE FUMEE A PARTIR DU 8 MARS 2015
La loi n� 2010-238 du 9 mars 2010 vise � rendre obligatoire l'installation de d�tecteurs de fum�e dans tous les lieux d'habitation. Le chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est compl�t� par une section 2 ainsi r�dig�e :
Section 2 D�tecteurs de fum�e normalis�s Article L. 129-8 du Code de la Construction et de l'habitation :
Le propri�taire d'un logement installe dans celui-ci au moins un d�tecteur de fum�e normalis� et s'assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'�tablissement de l'�tat des lieux mentionn� � l'article 3-2 de la loi n� 89-462 du 6 juillet 1989 tendant � am�liorer les rapports locatifs et portant modification de la
loi n� 86-1290 du 23 d�cembre 1986. L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propri�taire, veille � l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si n�cessaire, tant qu'il occupe le logement.
Cette obligation incombe au propri�taire non occupant dans des conditions d�finies par d�cret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonni�res, les foyers, les logements de fonction et les locations meubl�es. Ce d�cret fixe �galement les mesures de s�curit� � mettre en �uvre par les propri�taires dans les parties communes des immeubles pour pr�venir le risque d'incendie. L'occupant du logement notifie cette installation � l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.
L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propri�taire, installe dans celui-ci au moins un d�tecteur de fum�e normalis�. Il veille � l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif.
Cette obligation incombe au propri�taire non occupant dans des conditions d�finies par d�cret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonni�res, les foyers, les logements de fonction et les locations meubl�es. Ce d�cret fixe �galement les mesures de s�curit� � mettre en �uvre par les propri�taires dans les parties communes des immeubles pour pr�venir le risque d'incendie.
L'occupant du logement notifie cette installation � l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.
Article L. 129-9 du Code de la Construction et de l'habitation
Un d�cret en Conseil d'Etat d�finit les modalit�s d'application de l'article L. 129-8, notamment les caract�ristiques techniques du d�tecteur de fum�e normalis� et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement.
Apr�s l'article L. 122-8 du code des assurances, il est ins�r� un article L. 122-9 ainsi r�dig� :
Article L. 129-9 du Code des Assurances
L'assureur peut pr�voir une minoration de la prime ou de la cotisation pr�vue par la police d'assurance garantissant les dommages incendie lorsqu'il est �tabli que l'assur� s'est conform� aux obligations pr�vues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l'habitation.
En cas d'oubli de pose de d�tecteur de fum�e, le contrat d'assurance est d�chu. L'article L. 113-11 du code des assurances est compl�t� par un 3� ainsi r�dig� :
Article L. 113-11 / 3� du Code des Assurances
Toutes clauses frappant de d�ch�ance l'assur� en cas de non-respect des dispositions pr�vues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l'habitation.Cette obligation entre en vigueur dans les conditions pr�vues par un d�cret en Conseil d'Etat et au plus tard au terme d'un d�lai de cinq ans � compter du 8 mars 2010 soit le 8 mars 2015.
Le D�cret n� 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif � l'installation de d�tecteurs de fum�e dans tous les lieux d'habitation pr�voit les articles R 129-12 � R 129-15 du Code de la Construction et de l'Habitation applicables � partir du 8 mars 2015.
Article R. 129-12 du Code de Construction et de l'Habitation
Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est �quip� d'au moins un d�tecteur de fum�e normalis�.
Le d�tecteur est aliment� par piles ou fonctionne � partir de l'alimentation �lectrique du logement, sous r�serve dans ce cas qu'il soit �quip� d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement �lectrique.
Le d�tecteur de fum�e doit :
― d�tecter les fum�es �mises d�s le d�but d'un incendie
― �mettre imm�diatement un signal sonore suffisant permettant de r�veiller une personne endormie dans le seul logement o� la d�tection a eu lieu.
Un arr�t� conjoint des ministres charg�s de la construction et de la s�curit� civile fixe les modalit�s d'application du pr�sent article.
Article R. 129-13 du Code de Construction et de l'Habitation
La responsabilit� de l'installation et de l'entretien du d�tecteur de fum�e normalis� vis� au R. 129-12 incombe � l'occupant du logement. Cependant, elle incombe :
― au propri�taire pour les logements � caract�re saisonnier, les logements-foyers vis�s au R. 351-55 dont la gestion est assur�e par le propri�taire ou par un organisme autres que ceux mentionn�s � l'article L. 365-4, les r�sidences h�teli�res � vocation sociale, les logements attribu�s ou lou�s en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meubl�es
― aux organismes agr��s mentionn�s � l'article L. 365-4 exer�ant les activit�s d'interm�diation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux g�r�s par ces organismes.
Article R. 129-14 du Code de Construction et de l'Habitation
Dans les parties communes des immeubles � usage d'habitation, les propri�taires mettent en �uvre des mesures de s�curit� contre l'incendie. Ces mesures indiquent les consignes � respecter en cas d'incendie et visent �galement � �viter la propagation du feu des locaux � risques vers les circulations et d�gagements. Un arr�t� conjoint des ministres en charge de la construction et de la s�curit� civile fixe les modalit�s d'application du pr�sent article.
Article R. 129-15 du Code de Construction et de l'Habitation
La notification pr�vue au troisi�me alin�a du L. 129-8 se fait par la remise d'une attestation � l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie par l'occupant ou, dans les cas pr�vus aux deuxi�me et troisi�me alin�as de l'article R. 129-13, le propri�taire ou l'organisme agr�� mentionn� � l'article L. 365-4 exer�ant les activit�s d'interm�diation locative et de gestion locative sociale.
Un arr�t� conjoint des ministres en charge de la construction, de l'�conomie et de la s�curit� civile pr�cise les informations devant figurer dans cette attestation.
LES CHARGES R�CUP�RABLES DE COPROPRI�T�
Les locataires doivent rembourser les charges de copropri�t� aff�rents aux charges locatives mais le propri�taire ne peut pas demander le remboursement des charges de copropri�t� aff�rents � l'entretien de l'immeuble. Les charges r�cup�rables sont strictement limit�es par le d�cret n�82-955 du 9 novembre 1982 modifi� par le d�cret n� 2008-1411 du 19 d�cembre 2008. LES CHARGES DE CHAUFFAGE DOIVENT �TRE INDIVIDUALISEES DANS UN IMMEUBLE COLLECTIF
Le D�cret n� 2012-545 du 23 avril 2012 relatif � la r�partition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs pr�voit une Sous-section 1 d�nomm�e Equipements et r�partition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs � usage principal d'habitation.
Article R 131-2 du code de la construction et de l'habitation
Tout immeuble collectif � usage principal d'habitation �quip� d'un chauffage commun � tout ou partie des locaux occup�s � titre privatif et fournissant � chacun de ces locaux une quantit� de chaleur r�glable par l'occupant doit �tre muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantit� de chaleur fournie ou une grandeur repr�sentative de celle-ci.
Article R 131-3 du code de la construction et de l'habitation
Les dispositions de l'article R 131-2 ne sont pas applicables :
a) Aux �tablissements d'h�tellerie et aux logements-foyers ;
b) Aux immeubles collectifs ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire d�pos�e apr�s le 1er juin 2001 ;
c) Aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consomm�e par chaque local pris s�par�ment ;
d) Aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie ;
e) Aux immeubles pourvus d'une installation de chauffage mixte comprenant un �quipement collectif compl�t� par des �quipements fixes de chauffage dont les frais d'utilisation sont pris en charge directement par les occupants ;
f) Aux immeubles collectifs ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire d�pos�e avant le 1er juin 2001 dont la consommation de chauffage est inf�rieure � un seuil fix� par arr�t�. Si cette condition n'est pas respect�e lors de la premi�re d�termination de la consommation, seuls d'importants travaux d'am�lioration de la performance �nerg�tique peuvent justifier un nouvel examen du respect de cette condition.
Un arr�t� conjoint des ministres charg�s de l'�nergie et de la construction d�finit les cas d'impossibilit� vis�s aux c et d, d�finit le seuil vis� au f, et pr�cise les modalit�s de r�partition des frais de chauffage en application du II de l'article R 131-7 et d'information des occupants.
Article R 131-4 du code de la construction et de l'habitation
Si le seuil d�fini � l'article R.* 131-3 est d�pass�, et avant toute installation des appareils pr�vus � l'article R.* 131-2, les �metteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, doivent �tre munis, � la charge du propri�taire, d'organes de r�gulation en fonction de la temp�rature int�rieure de la pi�ce, notamment des robinets thermostatiques en �tat de fonctionnement.
Article R 131-5 du code de la construction et de l'habitation
La mise en service des appareils pr�vus � l'article R 131-2 doit avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017.
Les relev�s de ces appareils doivent pouvoir �tre faits sans qu'il soit besoin de p�n�trer dans les locaux privatifs.
Article R 131-6 du code de la construction et de l'habitation
Les appareils pr�vus � l'article R 131-2 doivent �tre conformes � la r�glementation prise en application du
d�cret n� 2001-387 du 3 mai 2001 relatif au contr�le des instruments de mesure.
Article R 131-7 du code de la construction et de l'habitation
I. ― Dans les immeubles collectifs �quip�s des appareils pr�vus � l'article R.* 131-2, les frais de chauffage aff�rents � l'installation commune sont divis�s, d'une part, en frais de combustible ou d'�nergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs � la conduite et � l'entretien des installations de chauffage et les frais relatifs � l'utilisation d'�nergie �lectrique (ou �ventuellement d'autres formes d'�nergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de r�gulation, les pompes, les br�leurs et les ventilateurs.
II. - Les frais de combustible ou d'�nergie sont r�partis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.
Les frais communs de combustible ou d'�nergie sont obtenus en multipliant le total des d�penses de combustible ou d'�nergie par un coefficient �gal � 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux vis�s � l'article R 131-2 ont d�j� �t� install�s, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conserv�. Toutefois, l'assembl�e g�n�rale des copropri�taires ou le gestionnaire d'un immeuble enti�rement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.
Les frais communs sont r�partis dans les conditions fix�es par le r�glement de copropri�t� ou les documents en tenant lieu. Le total des frais individuels s'obtient par diff�rence entre le total des frais de combustible ou d'�nergie et les frais communs calcul�s comme il est dit ci-dessus. Ce total est r�parti en fonction des indications fournies par les appareils pr�vus � l'article R 131-2, les situations ou configurations thermiquement d�favorables des locaux pouvant �tre prises en compte.
III. - Les autres frais de chauffage �num�r�s au I sont r�partis dans les conditions fix�es par le r�glement de copropri�t� ou les documents en tenant lieu.
LA LISTE DES CHARGES RECUPERABLES AUPRES DU LOCATAIRE
L'article 2 du d�cret n�82-955 du 9 novembre 1982
modifi� par le d�cret n� 2008-1411 du 19 d�cembre 2008 pr�voit:
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assur�s par le bailleur en r�gie et les services assur�s dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le co�t des services assur�s en r�gie inclut les d�penses de personnel d'encadrement technique charg� du contr�le direct du gardien, du concierge ou de l'employ� d'immeuble ; ces d�penses d'encadrement sont exigibles au titre des charges r�cup�rables � concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les d�penses r�cup�rables et les autres d�penses.
b) Les d�penses de personnel r�cup�rables correspondent � la r�mun�ration et aux charges sociales et fiscales.
c) Le remplacement d'�l�ments d'�quipement n'est consid�r� comme assimilable aux menues r�parations que si son co�t est au plus �gal au co�t de celles-ci.
d) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conform�ment � son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'�limination des rejets, les d�penses correspondant � sa r�mun�ration et aux charges sociales et fiscales y aff�rentes sont exigibles au titre des charges r�cup�rables � concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les cong�s pr�vus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arr�t de travail ou en raison de l'impossibilit� mat�rielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux t�ches.
― le salaire en nature ; ― l'int�ressement et la participation aux b�n�fices de l'entreprise ; ― les indemnit�s et primes de d�part � la retraite ; ― les indemnit�s de licenciement ; ― la cotisation � une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comit� d'entreprise ; ― la participation de l'employeur au comit� d'entreprise ; ― la participation de l'employeur � l'effort de construction ;
― la cotisation � la m�decine du travail.
e) Lorsqu'un employ� d'immeuble assure, conform�ment � son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'�limination des rejets, les d�penses correspondant � sa r�mun�ration et aux charges sociales et fiscales y aff�rentes sont exigibles, en totalit�, au titre des charges r�cup�rables.
I Ascenseurs et monte-charge.
1 - D�penses d'�lectricit�
2 - D�penses d'exploitation, de menues r�parations : d'entretien courant, de menues r�parations.
Visite p�riodique, nettoyage et graissage des organes m�caniques ;
Examen semestriel des c�bles et v�rification annuelle des parachutes :
Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie :
D�pannage ne n�cessitant pas de r�parations ou fournitures.
Tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives � des produits ou � du petit mat�riel d'entretien (chiffons, graisses et huiles n�cessaires) et aux lampes d'�clairage de la cabine.
c) Menues r�parations.
De la cabine (boutons d'envoi, paumelles de porte, ferme-porte automatique, coulisseaux de cabine, dispositif de s�curit� de seuil et cellule photo �lectrique).
Des paliers (ferme porte m�canique, �lectriques ou pneumatiques, serrures �lectrom�caniques, contacts de portes et boutons d'appel).
II Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1 D�penses relatives.
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du b�timent ou de l'ensemble des b�timents ou de l'ensemble des b�timents d'habitation concern�s.
- A l'eau n�cessaire � l'entretien courant des parties communes du ou desdits b�timents, y compris la station d'�puration.
- A l'eau n�cessaire � l'entretien courant des espaces ext�rieurs, les d�penses relatives � la consommation d'eau incluant l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre d'assainissement, � l'exclusion de celles auxquelles le propri�taire est astreint en application de l'article L 35-5 du code de la sant� publique.
- Aux produits n�cessaires � l'exploitation, � l'entretien et au traitement de l'eau ;
A l'�lectricit� ;
Au combustible ou � la fourniture d'�nergie quelle que soit sa nature.
2 - D�penses d'exploitation d'entretien courant et de menues r�parations :
Nettoyage des gicleurs, �lectrodes, filtres et clapet des br�leurs;
Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contr�leurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes puisard ;
- Graissage des vannes et robinets et r�fection des presse-�toupe.
- Entretien et r�glage des appareils de r�gulation automatique et de leurs annexes ;
- V�rification et entretien des r�gulateurs de tirage.
- R�glage des vannes, robinets et t�s ne comprenant pas l'�quilibrage ;
- Purge des points de chauffage.
- Frais de contr�le de combustion.
- Entretien des �purateurs de fum�e.
- Op�rations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rin�age des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudi�res, carneaux et chemin�es.
- Frais de location, d'entretien et de relev� des compteurs individuels et g�n�raux ;
- Entretien de l'adoucisseur, du d�tartreur d'eau, du surpresseur et du d�tendeur.
- Contr�les p�riodiques visant � �viter les fuites de fluide frigorig�ne des pompes � chaleur :
- V�rification, nettoyage et graissage des organes des pompes � chaleur.
- Nettoyage p�riodique de la face ext�rieure des capteurs solaires.
b) menues r�parations dans les parties communes ou sur des �l�ments d'usage commun :
- R�paration de fuites sur raccords et joints.
- Remplacement des joints, clapets et presse-�toupe.
- Rodage des si�ges de clapets.
- Menues r�parations visant � rem�dier aux fuites de fluide frigorig�ne des pompes � chaleur.
- Recharge en fluide frigorig�ne des pompes � chaleur.
III Installations individuelles, chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives.
- D�penses d'alimentation commune de combustible
- Exploitation et entretien courant, menues r�parations.
a) Exploitation et entretien courant.
- R�glage de d�bit et temp�rature de l'eau chaude sanitaire.
- V�rification et r�glage des appareils de commande, d'asservissement, de s�curit� et de pompe.
D�pannage :
- Contr�le des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau �lectriques, contr�le de l'intensit� absorb�e.
- V�rification de l'�tat des r�sistances, des thermostats, nettoyage :
- R�glage des thermostats et contr�le de la temp�rature d'eau.
- Contr�le et r�fection d'�tanch�it� des raccordements eau froide - eau chaude
- Contr�le des groupes de s�curit�.
- Rodage des si�ges de clapets des robinets.
- R�glage des m�canismes de chasse d'eau.
b) menues r�parations.
- Remplacement des bilames, pistons membranes, bo�te � eau, allumage piezo-�lectriques, clapets et joints des appareils � gaz.
- Rin�age et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
L'article 3 d�cret n�82-955 du 9 novembre 1982
IV - Partie commune int�rieure au b�timent ou � l'ensemble des b�timents d'habitation.
1�) - D�penses relatives :
A l'�lectricit� :
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit mat�riel assimil� n�cessaires � l'entretien de propret�.
2�) - Exploitation et entretien courant, menues r�parations.
a) Entretien de la minuterie, pose, d�pose et entretien des tapis.
b) Menues r�parations des appareils d'entretien de propret� tels qu'aspirateurs
3�) - Entretien de propret� (frais de personnel).
V - espaces ext�rieurs au b�timent d'habitation.
(Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et �quipement de jeux).
1 - D�penses relatives :
- A l'�lectricit�.
- A l'essence et � l'huile.
- Aux fournitures consommables utilis�es dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'�clairage, engrais, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement � l'exclusion de celles utilis�es pour la r�fection des massifs, plates bandes ou haies.
2 -Exploitation et entretien courant :
a) Op�ration de coupe, d�sherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- Les all�es, aires de stationnement et abords.
- Les espaces verts ( pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates bandes).
- Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'�vacuation des eaux pluviales.
- Entretien du mat�riel horticole.
- Remplacement du sable des bacs, mat�riel de jeux.
b) Peinture et menues r�parations des bancs de jardin et des �quipements de jeux et grillages.
VI- Hygi�ne.
1�) - D�penses de fournitures consommables.
- Sacs en plastique et en papier n�cessaires � l'�limination des rejets ; Produits relatifs � la d�sinfection, y compris des colonnes s�ches de vide-ordures.
2�) - Exploitation et entretien courant.
- Entretien et vidange des fosses d'aisances.
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3�) - Elimination des rejets.
VII - Equipements divers du b�timent ou de l'ensemble des b�timents d'habitation.
1�) - La fourniture d'�nergie n�cessaire � la ventilation m�canique.
- Ramonage des conduits de ventilation.
- Entretien de la ventilation m�canique.
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou cod�e et des interphones.
- Visites p�riodiques � l'exception des contr�les r�glementaires de s�curit�. Nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des fa�ades vitr�es.
3�) Divers
- Abonnement des postes de t�l�phones : � la disposition des locataires.
- Droit au bail. - Taxe ou redevance d'enl�vement des ordures m�nag�res.
- Taxe de balayage.
Toutefois, malgr� cette liste pr�cise, la fronti�re entre les charges r�cup�rables ou non, est parfois mal d�finie et fait l'objet d'un contention important comme le montre les arr�ts ci dessous de la Cour de Cassation.
Le plus gros contentieux concerne les charges de concierge qui rendent service aux locataires. Leur salaire et charges salariales sont donc en partie r�cup�rable mais pas leur prime de d�part � la retraite vers�e par le propri�taire d'un immeuble. Le concierge assurait l'entretien des parties communes et la gestion des poubelles collectives. A ce titre une partie de son salaire appara�t dans les charges r�cup�rables. Lors du versement de la prime de d�part � la retraite, le propri�taire de l'immeuble r�percute le montant sur les diff�rents locataires au titre des charges locatives. Ceux-ci contestent devoir r�gler cette somme qui ne correspond � aucun service rendu et portent l'affaire en justice. Par un arr�t confirmatif du 25 juin 2008, la Cour de cassation estime que les dispositions qui d�terminent les charges r�cup�rables sont limitatives, de sorte que la prime re�ue par la gardienne � l'occasion de son d�part � la retraite ne correspondait nullement aux services qu'elle avait rendus mais � ses droits relatifs � la retraite. En cons�quence, cette prime, ne constituant pas une charge r�cup�rable, n'avait pas � �tre imput�e aux locataires.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 27 septembre 2006, Rejet
"Attendu, selon l'arr�t attaqu� (Paris, 31 mai 2005), que l�association Les Habitants du 212 et plusieurs locataires ont assign� la soci�t� civile immobili�re 212 rue Saint-Maur (la SCI) en remboursement d�un trop-per�u de charges locatives au titre des d�penses de r�mun�ration de la gardienne de leur immeuble
Attendu que la SCI fait grief � l'arr�t de dire qu'elle avait ind�ment per�u des locataires 75 % des salaires de la gardienne et qu'elle devait cesser de les leur imputer � titre de charges r�cup�rables pour l'avenir, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article 2 du d�cret du 26 ao�t 1987, lorsque l'entretien des parties communes et l'�limination des rejets sont assur�s par un gardien ou un concierge, les d�penses correspondant � sa r�mun�ration sont exigibles au titre des charges r�cup�rables � concurrence des trois quarts ; qu'elles le sont dans le cas o� le gardien assure cumulativement l'�limination des rejets et une partie de l'entretien des parties communes mais qu'en raison du nombre de b�timents regroup�s dans un m�me ensemble immobilier, il est assist� dans l'entretien des parties communes par un tiers ; qu'en retenant, dans le cas o� la gardienne assure cumulativement les t�ches d'�limination des rejets et d'entretien des parties communes mais doit �tre assist�e dans cette t�che en raison du nombre de b�timents et de l'exc�s de travail que leur entretien repr�sente, que la gardienne n'assure pas la totalit� des travaux d'entretien, la cour d'appel qui a d�cid� que la r�mun�ration de la gardienne n'�tait pas en cons�quence une charge locative r�cup�rable a, statuant ainsi, viol� le texte susvis�
Mais attendu qu'ayant retenu, � bon droit, que la r�daction de l�article 2 du d�cret du 26 ao�t 1987 implique que la r�cup�ration des trois quarts de la r�mun�ration du gardien n'est possible que dans la mesure o� l'entretien des parties communes et l'�limination des rejets sont assur�s cumulativement par le gardien ou le concierge et que l'emploi du verbe "assurer" et non du verbe "participer" dans cette disposition implique que la r�cup�ration partielle des d�penses correspondant � sa r�mun�ration n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'�limination des rejets � l'exclusion de tout partage de ces activit�s avec un tiers, la cour d'appel, qui a constat� que la gardienne de l�immeuble partageait les travaux d'entretien des parties communes avec une soci�t� de nettoyage, en a exactement d�duit que les d�penses li�es � la r�mun�ration de la premi�re n'�taient pas r�cup�rables et devaient donner lieu � restitution en faveur des locataires" Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 27 septembre 2006, Rejet
"Attendu selon l'arr�t attaqu� (Paris, 14 juin 2005), que les �poux X..., locataires, ont assign� l'Office public d'am�nagement et de construction de Paris (l'OPAC ) aux fins d'obtenir le remboursement d'un trop-per�u de charges locatives au titre des d�penses de r�mun�ration de la gardienne de leur immeuble ;
Attendu que l'OPAC fait grief � l'arr�t d'accueillir la demande alors, selon le moyen, que d'une part, ni directement, ni indirectement, la lettre de l'article 2-d du d�cret n� 82-955 du 9 novembre 1982 n'exige que les travaux d'entretien de l'immeuble soient exclusivement assum�s par le gardien ; que d'autre part, d�s lors que le gardien proc�de � l'�limination des d�chets et participe � l'entretien de l'immeuble, les d�penses aff�rentes � son emploi, � concurrence des trois quarts, constituent la contrepartie des services rendus ou des d�penses d'entretien au sens de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l�habitation et entrent, � ce titre, dans les charges r�cup�rables ; que, de troisi�me part, il serait contraire au principe d'�galit� que de consid�rer que les d�penses sont r�cup�rables quand le gardien assume la totalit� des t�ches d'entretien, et qu'elles ne le seraient pas quand les t�ches d'entretien sont partag�es entre le gardien et un tiers, alors m�me que les d�penses aff�rentes � l'emploi du gardien constituent la contrepartie, dans les deux cas, de services rendus aux locataires ; d'o� il suit qu'en statuant comme ils l'ont fait, apr�s avoir constat� que le gardien �vacuait les d�chets et participait � l'entretien de l'immeuble, les juges du fond, qui ont ajout� au texte r�glementaire une condition qui n'y figurait pas, ont viol� les articles L. 442-3 du code de la construction et de l�habitation et 2-d du d�cret n� 82-955 du 9 novembre 1982 ;Mais attendu qu'ayant retenu, � bon droit, que la r�daction de l�article 2-d du d�cret du 9 novembre 1982 implique que la r�cup�ration des trois quarts de la r�mun�ration du gardien n'est possible que dans la mesure o� l'entretien des parties communes et l'�limination des rejets sont assur�s cumulativement par le gardien ou le concierge et que l'emploi du verbe "assurer" et non du verbe "participer" dans cette disposition implique que la r�cup�ration partielle des d�penses correspondant � sa r�mun�ration n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'�limination des rejets � l'exclusion de tout partage de ces activit�s avec un tiers, la cour d'appel, qui a constat� que la gardienne de l'immeuble partageait les travaux d'entretien des parties communes avec une soci�t� de nettoyage, en a exactement d�duit que les d�penses li�es � la r�mun�ration de la premi�re n'�taient pas r�cup�rables et devaient donner lieu � restitution en faveur des locataires"