Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2019/BGH/Moeglichkeit-der-Belastung-eines-nach-dem-Wohnungseigentumsgesetz-aufgeteilten-Grundstuecks-mit-einer-Grunddienstbarkeit-zugunsten-einer-der-Sondereigentumseinheiten-Unwirksamkeit-der-Belastung-des-nach-dem-Wohnungseigentumsgesetz-aufgeteilten-Grundstuecks-mit-einer-Grunddienstbarkeit-aufgrund-des-Fehlens-des-nach-4-Abs.-1-WGV-vorgeschriebenen-Gesamtvermerks
Timestamp: 2020-07-14 06:10:27
Document Index: 322114023

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 4', '§ 4', 'BGH', '§ 22', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 53', '§ 1018', '§ 22', '§ 53', '§ 4', 'BGH', '§ 1018', '§ 1018', '§ 1018', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 4', 'BGH', '§ 53', 'BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 53', '§ 4', '§ 747', '§ 873', 'BGH', '§ 3', '§ 7', '§ 7', 'BGH', 'BGH', '§ 53', '§ 4', '§ 22', '§ 1009', '§ 1', '§ 3', 'BGH', '§ 1019', '§ 1018', '§ 1018', '§ 1018', '§ 1', '§ 1018', '§ 9', '§ 1018', '§ 4', '§ 4', '§ 1', '§ 4', '§ 84', '§ 61', '§ 36', 'BGH']

Möglichkeit der Belastung eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten; Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit aufgrund des Fehlens des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks - Rechtsportal
WGV § 4 Abs. 1
FGPrax 2019, 51
MDR 2019, 662
MietRB 2019, 139
NJW-RR 2019, 914
NZM 2019, 448
NotBZ 2019, 454
Möglichkeit der Belastung eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten; Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit aufgrund des Fehlens des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks
BGH, Beschluss vom 17.01.2019 - Aktenzeichen V ZB 81/18
DRsp Nr. 2019/4058
GBO § 22 Abs. 1 Satz 1 Ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden kann; der Eintragung der Dienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch der herrschenden Sondereigentumseinheit bedarf es hierfür nicht. WGV § 4 Abs. 1 Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt nicht zur Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit. WGV § 4 Abs. 1 Aus dem Umstand allein, dass eine Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist, kann nicht geschlossen werden, dass eine i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten vorliegt (entgegen BayObLG, MittBayNot 1995, 288 ).
BGB § 1018 ; GBO § 22 Abs. 1 S. 1; GBO § 53 Abs. 1 S. 2; WGV § 4 Abs. 1 ;
„In den Wohnungsgrundbüchern von Heiligenhafen Blatt 350 - 1015 und1017 - 1180 beantrage ich - namens der Firma […] - in Abteilung II folgendes einzutragen:
1. daß auf dem belasteten Grundstück Rohre für Fernheizung, welchevon dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von Heiligenhafen Blatt 1016, betrieben wird, verlegt werden dürfen und zu diesem Zwecke, sowie zur Reparatur und Inspektion, das belastete Grundstück von den Beauftragten des Teileigentümers betreten werden darf,
3. die Überlassung der Ausübung der Dienstbarkeit an einen Dritten istgestattet.“
(1) Das Wohnungseigentum kann Gegenstand einer Belastung mit einer Grunddienstbarkeit sein und diese kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung bestellt werden (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289 , 292). Allerdings reicht die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Belastung seines Wohnungseigentums nur so weit, wie er zu der Nutzung (§ 1018 Alt. 1 BGB ), Vornahme einer Handlung (§ 1018 Alt. 2 BGB ) oder Rechtsausübung (§ 1018 Alt. 3 BGB ) allein befugt ist. Daher kann der Wohnungseigentümer sich zwar dinglich verpflichten, ein bestimmtes Fenster seiner Wohnung nicht zu öffnen, auch wenn die Fenster zumindest teilweise im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, weil er an den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ein alleiniges Nutzungsrecht hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289 , 293). Eine Belastung seines Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit, die das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum betrifft, ist dem Wohnungseigentümer hingegen nicht gestattet. Hierfür bedarf es vielmehr einer Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289 , 294). Deshalb muss ein in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentum bestehen kann (Demharter, GBO , 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 69; Meikel/Morvilius, GBO 11. Aufl., Einl. B Rn. 191; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2948; vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1 WGV sowie Senat, Beschluss vom 23. Juli 2015 - V ZB 1/14, NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19). Ob dies der Fall ist, richtet sich nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt der Dienstbarkeit.
(2) Der Inhalt der in Rede stehenden Dienstbarkeit erforderte eine Belastung des ganzen Grundstücks, denn dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks wird unter anderem ein Leitungsrecht an dem dienenden Grundstück eingeräumt sowie das Recht, das Grundstück für Reparaturen und Inspektionen zu betreten. Diese Rechte betreffen das Grundstück als Ganzes und können somit nur durch dessen Belastung eingeräumt werden (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 36, 187 , 189; Beschluss vom 23. Juli 2015 - V ZB 1/14, NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19). Die Eintragung der Grunddienstbarkeit als Belastung (nur) der einzelnen Sondereigentumseinheiten wäre folglich inhaltlich unzulässig i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO .
(1) Welchen Inhalt die Grundbucheintragung hat, ist durch Auslegung zu ermitteln, die der Senat selbst vornehmen kann (st. Rspr.: Senat, Urteil vom 26. Oktober 1984 - V ZR 67/83, BGHZ 92, 351 , 355; Urteil vom 19. September 2008 - V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 11; Beschluss vom 6. November 2014 - V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208 Rn. 10; Beschluss vom 13. September 2018 - V ZB 2/18, FGPrax 2018, 245 Rn. 16). Das gilt sowohl für die Eintragung selbst als auch für die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung (vgl. Senat, Urteil vom 14. März 1969 - V ZR 61/66, WM 1969, 661 ; Beschluss vom 17. November 2011 - V ZB 58/11, NJW 2012, 530 Rn. 12). Bei der Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr.: Senat, Urteil vom 26. Oktober 1984 - V ZR 67/83, aaO; Urteil vom 7. Juli 2000 - V ZR 435/98, BGHZ 145, 16 , 20 f.; Urteil vom 8. Februar 2002 - V ZR 252/00, NJW 2002, 1797 , 1798; Urteil vom 15. November 2013 - V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 6; Beschluss vom 13. September 2018 - V ZB 2/18, FGPrax 2018, 245 Rn. 16).
(bb) Das Fehlen des Gesamtvermerks hat andererseits aber nicht zur Folge, dass ohne weiteres von einer inhaltlich unzulässigen Belastung der einzelnen - dienenden - Sondereigentumseinheiten auszugehen wäre (so aber BayObLG, MittBayNot 1995, 288 , 289). Aus dem Umstand allein, dass eine Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4 Abs. 1 Satz 2 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist, kann nicht geschlossen werden, dass eine i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten vorliegt. Vielmehr ist in einem solchen Fall der Inhalt der Eintragung und der Eintragungsbewilligung nach ihrem nächstliegenden Sinn zu ermitteln, der trotz fehlenden Gesamtvermerks in einer Belastung des ganzen Grundstücks liegen kann (zutreffend Meikel/Böttcher, GBO , 10. Aufl., WGV § 4 Rn. 10; Amann, MittBayNot 1995, 267 , 269; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323).
(aa) Allerdings erfordert die Belastung des ganzen Grundstücks grundsätzlich eine Eintragung der Grunddienstbarkeit in alle für das Grundstück gebildeten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher. Die Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks ist eine Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand i.S.v. § 747 Satz 2 BGB und erfordert daher materiell nach § 873 Abs. 1 BGB die Einigung des Berechtigten mit allen Wohnungs- bzw. Teileigentümern - die hier durch die Bewilligung der teilenden Alleineigentümerin nachgewiesen ist (vgl. zur Zulässigkeit der sog. Eigentümerdienstbarkeit Senat, Urteil vom 11. März 1964 - V ZR 78/62, BGHZ 41, 209 , 210; Urteil vom 8. April 1988 - V ZR 120/87, NJW 1988, 2362 , 2363) - und die Eintragung der Belastung auf dem Grundstück (vgl. Demharter, GBO , 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 96; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2948). Da für das Grundstück als Ganzes nach der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum kein eigenes Grundbuchblatt mehr besteht (§ 7 Abs. 1 Satz 3 WEG ), ist das Recht in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher (§ 7 Abs. 1 Satz 1 WEG ) einzutragen (vgl. Meikel/Morvilius, GBO , 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2949; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323; sowie auch schon Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289 , 294: „Eintragung der Dienstbarkeit auf allen Wohnungseinheiten“). Die auf dem ganzen Grundstück lastende Grunddienstbarkeit entsteht folglich nicht, wenn sie nicht in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher - die in ihrer Summe das Grundbuch des Gesamtgrundstücks bilden - eingetragen wird, und sie erlischt insgesamt, wenn sie auch nur an einem Miteigentumsanteil nachträglich in Wegfall gerät (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juni 1974 - V ZR 164/72, NJW 1974, 1552 , 1553 unter 2 c, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 62, 388 ; Beschluss vom 23. Juli 2015 - V ZB 1/14, NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19).
(bb) Das Ausbleiben der Eintragung der Grunddienstbarkeit in eines oder mehrere Wohnungsgrundbücher führt aber - ebenso wie die nachträgliche Löschung des Rechts in einzelnen Wohnungsgrundbüchern - nicht dazu, dass sich der Sinngehalt der erfolgten Eintragung ändert. Folge der unterbliebenen Eintragung in sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher oder der teilweisen Löschung des Rechts ist nicht das Vorliegen einer wirksamen, aber unzulässigen und deshalb nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschenden Belastung einzelner Sondereigentumseinheiten (so aber KG, Rpfleger 1975, 68 ; OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 149 ; OLG Düsseldorf, ZWE 2010, 460 ; KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 4 WGV Rn. 3). Vielmehr liegt eine zulässige, aber unwirksame Belastung des ganzen Grundstücks vor. Durch sie wird das Grundbuch hinsichtlich der in den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern vorgenommenen Eintragungen unrichtig und ist nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO durch deren Löschung zu berichtigen.
aa) Wie sich aus § 1009 Abs. 1 BGB ergibt, kann die Belastung des gemeinschaftlichen Grundstücks auch zugunsten eines Wohnungs- oder Teileigentümers erfolgen (vgl. OLG Zweibrücken, ZWE 2014, 123 ; Bärmann/Armbrüster, WEG , 14. Aufl., § 1 Rn. 151; Demharter, GBO , 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 96). In diesem Fall ist das ganze Grundstück als dienendes und - wie bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit an Wohnungseigentum zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289 , 292) - dasjenige Sondereigentum als herrschendes Grundstück anzusehen, für dessen Nutzung die Grunddienstbarkeit einen Vorteil im Sinne des § 1019 Satz 1 BGB zu bieten vermag. Dies ist vorliegend das Teileigentum, in dessen Bereich sich das Heizwerk befindet, da dieses durch die mittelbare Absicherung der Fernwärmebezugspflichten begünstigt wird (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155/83, WM 1984, 820 f.).
bb) Die Belastung des dienenden Gesamtgrundstücks mit der Dienstbarkeit bedarf nicht der Eintragung dieses Rechts auf der i.S.d. §§ 1018 , 1019 BGB herrschenden Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Von dem Grundsatz, dass es zur Belastung des Grundstücks, für das kein eigenes Grundbuchblatt besteht, der Eintragung des Rechts in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher bedarf, ist hinsichtlich der herrschenden Einheit eine Ausnahme zu machen.
(1) Das ergibt sich daraus, dass die Eintragung einer Grunddienstbarkeit als Belastung auf dem herrschenden Grundstück nicht zulässig ist. Ein Grundstück kann nach § 1018 BGB nur zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden. Dies schließt es aus, dass ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers desselben Grundstücks belastet wird; dasselbe Grundstück im Rechtssinne kann nicht für das gleiche Recht herrschend und dienend sein (BayObLG, DNotZ 1995, 305 ; KG, MDR 2013, 646 , 647; jurisPK-BGB/Münch, 8. Aufl., § 1018 Rn. 39; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1123). Wenn es nach dem zuvor Gesagten zulässig ist, das ganze Grundstück zugunsten des Eigentümers eines damit verbundenen Wohnungs- oder Teileigentums zu belasten, dann muss dieses Wohnungs- oder Teileigentum, obgleich es nicht nur Sondereigentum, sondern auch Miteigentum an dem belasteten Grundstück ist (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG ), als „anderes Grundstück“ im Sinne von § 1018 BGB angesehen werden. Dieses „andere Grundstück“ ist zwingend herrschendes, nicht dienendes Grundstück. Auf ihm kann die Grunddienstbarkeit nur als Begünstigung des jeweiligen Eigentümers - sog. Herrschvermerk, § 9 GBO -, nicht aber als Belastung eingetragen werden.
(2) Der Eintragung eines Herrschvermerks bedarf es zur Entstehung des Rechts ebenfalls nicht, denn dieser hat - wie das Antragserfordernis zeigt - lediglich deklaratorische Wirkung (vgl. RG, JW 1929, 745 ; MüKoBGB/Mohr, 7. Aufl., § 1018 Rn. 67; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1150). Für die Entstehung, Änderung und Aufhebung des Rechts ist nur die Eintragung auf dem Blatt des belasteten Grundstücks maßgebend. Diese, und nicht der eventuelle Vermerk auf dem Blatt des herrschenden Grundstücks, ist Grundlage für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2014 - V ZR 137/13, NZM 2015, 98 Rn. 9; Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 204/92, NJW 1994, 2947 , 2948 sowie schon RG, JW 1929, 745 , 746).
aa) Nach einhelliger Ansicht in der Literatur, der auch das Beschwerdegericht folgt, ist die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in sämtliche Wohnungsgrundbücher ungeachtet des fehlenden Gesamtvermerks wirksame Belastung des ganzen Grundstücks (so Meikel/Movilius, GBO , 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Meikel/Böttcher, GBO , 10. Aufl., WGV § 4 Rn. 10; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2949; Amann, MittBayNot 1995, 267 ; Bestelmeyer, Rpfleger 1997, 7 , 11; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323).
bb) Diese Ansicht trifft zu. Die Regelung in § 4 Abs. 1 WGV , wonach bei der Eintragung die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar sein und jeweils auf die Eintragung in den übrigen Wohnungsgrundbüchern verwiesen werden muss, stellt eine formelle Ordnungsvorschrift dar (KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 8. Aufl., Vorb. zu § 1 GBV Rn. 12; Meikel/Morvilius, GBO , 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Amann, MittBayNot 1995, 267 ; Böttcher, ZfIR 197, 321, 323). Ein Verstoß gegen Ordnungsvorschriften berührt die Wirksamkeit der vorgenommenen Eintragung nicht (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 204/92, NJW 1994, 2947 , 2948). Die Belastung des ganzen Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit erfordert nach dem zuvor Gesagten nur die Einigung des Berechtigten mit allen Wohnungs- bzw. Teileigentümern und die Eintragung der Belastung in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher (mit Ausnahme des etwaigen herrschenden Wohnungs- bzw. Teileigentums). Ist diese Eintragung - wie hier - erfolgt, so ist das Recht materiell-rechtlich entstanden, auch wenn bei der Eintragung Ordnungs- bzw. Verfahrensvorschriften über die Führung der Wohnungsgrundbücher nicht beachtet wurden. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt folglich nicht zur Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG , die Festsetzung des Gegenstandswerts auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG .
Vorinstanz: AG Oldenburg in Holstein, vom 19.07.2017
Vorinstanz: SchlHOLG, vom 08.05.2018 - Vorinstanzaktenzeichen 2 Wx 68/17
Zitieren: BGH - Beschluss vom 17.01.2019 (V ZB 81/18) - DRsp Nr. 2019/4058