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Timestamp: 2018-06-20 08:17:03
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MANUAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS Ramón Cerdá
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Juan Manuel Olivera Tebar
1 MANUAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS Ramón Cerdá Manual Patrocinado por: Venta de sociedades Limitadas y Anónimas en 24 Horas.
2 -1- Título: Autor: Editor: I.S.B.N.: Depósito Legal: Impreso en España MANUAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS Ramón Cerdá Sanjuán Ramón Cerdá Sanjuán Exento V COLECCIÓN PUBLICACIONES GMC - NÚMERO X
3 -2- Los mejores libros son aquéllos que quienes los leen creen que también ellos pudieron haberlos escrito. Pascal Queréis escribir bien? Pues sed amenos. José Castro y Serrano (Prometo intentarlo)
4 -3- EDITADO POR GESTIÓN Y MECANIZACIONES CONTABLES SL C/ del Pare Ferrán Alcina, 4 y 6 bajos - Ontinyent Teléfono: Fax: página web: Ontinyent, agosto de 1999 GMC y sus logotipos son marcas registradas como nombre comercial y como marca de servicios.
5 -4- A Merche, mi esposa y compañera de la cual siempre he recibido su apoyo incondicional, tanto a nivel personal como empresarial Un hombre honrado no encontrará jamás una amiga mejor que su esposa. Rousseau
6 -5- INTRODUCCIÓN: Ya puedo decir que es toda una tradición que durante el mes de agosto de cada año, desde GMC realicemos este proyecto que es nuestra publicación anual. Como ya decía Cicerón, no hay momento de la vida que esté libre de deberes. Con esta son ya diez las publicaciones, además de las circulares semanales (blancas), circulares sobre ayudas (amarillas), cuadernos mensuales, separatas, artículos en prensa local, comarcal y nacional, y otras publicaciones que continuamente realizamos. El formato electrónico no incluye los indices sistemático y ordinario que figuran en la versión papel. Cierto es que como tantas veces, los temas que tratamos son bastante técnicos, pero una vez más me he esforzado personalmente en que la lectura sea fácil y en lo que se pueda, amena. Se trata una vez más de realizar un pequeño manual de introducción al tema que cada año tratamos; este año el de comunidades de propietarios y arrendamientos urbanos, sin pretender realizar una obra excepcional en cuanto a su contenido. Se pueden encontrar otros libros que hablen de estos asuntos de forma más extensa y detallada, incluso podemos recomendar algunos de los que figuran en nuestra sección de bibliografía, pero mi meta, como siempre, es contribuir realizando un pequeño compendio del tema en cuestión, que además de que espero que sea de utilidad, resulte de agradable lectura. Por otra parte, cada uno de los dos temas tratados en esta publicación era suficiente para la realización por sí de un libro, pero dado que guardan una gran relación entre sí y que insisto en que no quiero cansar ni aburrir, he preferido condensar mayormente los temas e incidir solo en aquellos puntos que me parecen más interesantes.
7 -6- AGRADECIMIENTOS: Principalmente y como cada año, quiero dar las gracias a todos nuestros clientes y amigos que hacen posible que la trayectoria de GMC haya seguido en su línea ascendente. Son ya nueve los años que estamos dando servicio a las empresas, y nuestra meta es seguir mejorando cada día. El pasado año, en nuestra publicación MANUAL DE NEGOCIACIÓN BANCARIA colaboraron desinteresadamente algunas personas, a las cuales agradecí sinceramente su colaboración. En esta ocasión quiero reiterarles mi agradecimiento especial, y destacar a aquellas personas que han colaborado en esta edición, entre los que se encuentran mi amigo Vicente Lucas que ha tenido la amabilidad de redactar el prólogo de este modesto libro, además de que ha confiado en GMC para la sección que mensualmente se publica en FORO JURÍDICO, titulada DIARIO DE AVISOS DEL ASESOR FISCAL, la cual tengo el honor de firmar desde su inicio; a mi hijo Adrián que es el que ha preparado las fotos de entre las cuales hemos seleccionado la que ha servido de base para el diseño de la portada y ha dibujado una excelente viñeta para alegrar el contenido del libro. A Lola que como cada año corrige las primeras pruebas de mis libros antes de su publicación. También quiero agradecer a todos los abogados y asesores de toda España que han confiado en nuestro servicio de TRAMITACIÓN DE SOCIEDADES LIMITADAS en 24 horas y han hecho uso del mismo para sus clientes desde febrero de 1998, fecha en que lanzamos el servicio a nivel nacional, entre los cuales quisiera destacar a José Antonio López de ALICANTE TRADEMARK PROFESSIONALS con el cual además, nuestro despacho ha alcanzado un importante acuerdo de colaboración para la tramitación de todo tipo de marcas y patentes. A la revista QUO el interés mostrado en nuestro servicio de 24 horas, así como la publicación del análisis del mismo en su número de febrero de A la revista EMPRENDEDORES la entrevista publicada en su número de septiembre. Al Periódic d Ontinyent y a Crónica, la cesión de sus espacios para la publicación de mis artículos. Por último agradecer a FORINTEC, y en especial a José Luis Muñoz y a Javier Manglano, el apoyo recibido para la implantación de los sistemas de calidad según las normas ISO 9.000, dado que nuestra empresa se encuentra actualmente en periodo de certificación por parte de AENOR. Gracias a todos los mencionados y que disculpen aquellos a quienes haya podido omitir. Ramón Cerdá
8 Vicente Lucas (izquierda), Director de FORO JURÍDICO, acompañado de D. Lucio Agnelli, vicepresidente de la Fundación Tercer Milenio. Organizador del Congreso Mundial sobre la carta de los deberes del hombre. PRÓLOGO DE LA PRIMERA EDICIÓN: -7- Me encargas, Ramón, que prologue tu nuevo libro, encargo que acepto no ajeno a la responsabilidad que ello implica, pero sin olvidar, que la amistad que me dispensas despeja cualquier asomo de duda. Este libro, es hijo del constante trabajo profesional, siempre incansable que Ramón Cerdá pone en práctica todos los días. Pues en esencia, el autor, en su empeño diario, está preparado para afrontar los retos de los cambios legislativos más fundamentales que afecten al mundo de la empresa, y de las relaciones jurídicas entre particulares. Este manual está cocinado, cual plato original y genuino, con la mano firme y práctica de quien acostumbra a no perder el tiempo ni hacerlo perder. Sus condimentos tienen la sal del conocimiento práctico, y están salteados con una pizca de ironía reflexiva que alerta de que aquello que se lee puede necesitar una nueva lectura, para sacarle todo el gusto. Hablar de temas de vecindad o de arrendamientos, entraña ciertos riesgos, pero, como lo hace Ramón, sin enjundiosas frases, convierte la lectura o consulta de su libro en un sencillo ejercicio de prestación de servicios profesionales para aquéllos que necesitan, de cuando en cuando refrescar su saber en estos temas. Un reto que Ramón ha vencido, una vez más, con el único empeño de satisfacer al lector en los momentos puntuales en que pueda necesitar de una consulta rápida o discernir interrogantes que se plantean en los momentos más inesperados. El libro tiene dos ventajas sobresalientes a saber: La fácil lectura con que está redactado, como ya he referido antes y la frescura que sus comentarios expresados con una gracia tan particular que define el estilo propio del autor. Concluyo diciendo que siendo estas materias tan áridas en ocasiones, el modo en que Ramón nos adentra en las cuestiones más relevantes y espinosas de estas leyes se hacen comprensibles incluso para los no iniciados. Por ello os recomiendo que este plato no os lo comáis de golpe, sino degustándolo en varias ocasiones, y en breves bocados, paladeando el buen hacer profesional con el que Ramón nos ha obsequiado con este libro.
9 -8- Adrián Cerdá PRIMERA PARTE LAS COMUNIDADES DE VECINOS Lo que no es útil para la colmena no lo es tampoco para la abeja. MARCO AURELIO Con la medida que midas serás medido TALMUD
10 -9- Nosotros nos procuramos nuestros amigos; nosotros nos procuramos nuestros enemigos; pero Dios nos procura el vecino de al lado. Chesterton
11 -10- VECINOS: Vecinos, quién no los ha odiado alguna vez?. Según una encuesta que realizó BAT ESPAÑA, los vecinos ruidosos o poco considerados son la tercera causa de mayor irritación para los españoles. Ligeramente por encima se encuentran la basura y los conductores descorteses, y se le da mucha menos importancia al mal servicio de los comercios y a la embriaguez ajena. Lo cierto es que la convivencia es harto difícil dentro y fuera del domicilio, pero en esta sociedad en la que vivimos, con altos niveles de estrés, ruidos y polución, lo que todo el mundo quiere es estar tranquilo y descansar cuando llega a su casa agotado; de ahí la alta sensibilidad ante los ruidos de los vecinos, el olor a barbacoa del vecino del patio, o el jaleo que montan unos cuantos chiquillos que han alquilado el bajo para estas fiestas. Eso sin tener en cuenta al típico vecino aficionado a las telecomunicaciones al que no le importa invadir las ondas marcianas y acaba generando interferencias continuas en la TV, justo en el programa favorito de uno. Riñas familiares, gritos espeluznantes que salen de un aparato de radio con música heavy... si además pertenecemos a una familia media que pasa calor en casa porque no tiene aire acondicionado, estaremos con las ventanas abiertas disfrutando del aire calentito que entra por ellas y parecerá que tenemos a los Rollings en el comedor de casa con batería y todo. Por suerte los deseos no siempre se cumplen. Cuantos estrangulamientos y accidentes macabros ocurrirían si no?. Pero los vecinos también tienen su corazoncito; de hecho según una encuesta del CIS, un 7 por ciento de los españoles dijo que ayudaba a vecinos mayores de 65 años que no se valían por si mismos. En caso de catástrofe natural o de accidentes, el 37'8%de los españoles confiaría mucho en sus vecinos, y el 46,6 por ciento, bastante. Este muestreo demuestra que la confianza en los vecinos en estas circunstancias supera a la que se da en iguales circunstancias a la policía o al ejército. En otro muestreo del CIS realizado en 61 municipios se preguntó con qué tipo de gente le molestaría compartir rellano. Según la encuesta, molestaba compartir rellano con las personas que consumen drogas, los alcohólicos, los ex-presidiarios, enfermos de sida, fanáticos de extrema derecha, homosexuales, los de otra raza, los de extrema izquierda, trabajadores inmigrantes, madres solteras y estudiantes, por este orden. Pero lo que también irrita un montón es el vecino moroso, en España la morosidad en general es un problema. Según las estadísticas, el 83% de las viviendas de este país son propiedad de quien las habita; hay comunidades de propietarios en los edificios o inmuebles españoles. En gastos de comunidad se mueven 2 billones de pesetas anuales de las casas en propiedad y millones de las de alquiler. En España los morosos deben a las comunidades millones de pesetas; sólo en la provincia de Alicante se calculan millones. En cada comunidad hay una media de un 10 y un 20% de propietarios que no pagan. Además, es conocido que en las juntas de vecinos quienes más critican y se dejan oír son precisamente los que menos pagan, aunque es algo habitual que ocurre también en el mundo empresarial, donde los clientes que no pagan o pagan mal son precisamente los que más le complican la vida al empresario y los que peor hablan de la empresa; debe ser un acto reflejo de defensa. Ataca para que no te ataquen; como quien lo primero que le dice a uno cuando le ve es que ha vuelto a engordar, acaso no se han mirado en el espejo esa mañana?. La raza humana es así. Actualmente además, sobretodo en urbanizaciones, existe un problema de convivencia añadido, trágicamente de actualidad, que son los perros peligrosos, los cuales ya se han cobrado numerosas vidas en los últimos meses. De hecho ya existen proyectos de Ley para intentar acabar con el problema. En este tipo de comunidades (a las urbanizaciones me refiero), hay otros problemas, distintos a los de las comunidades de la ciudad, pero en ocasiones peores. Tienen la ventaja de que la relación no es tan cercana y por lo tanto uno se entera menos de sus vecinos, pero siempre está el vecino que tiene la manía de estar quemando cosas las 24 horas del día, el que tiene una granja de a saber qué animales que apestan, sobretodo en verano, el que tira tracas por la noche cuando gana su equipo de fútbol, a pesar de estar prohibido, o el que monta jolgorios a las horas más insospechadas en su piscina. Si además se trata de una urbanización moderna, es muy habitual compartir servicios como el de piscina, lo cual todavía genera un mayor número de problemas. Algunos de estos problemas de siempre puede solucionarlos en parte la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que el pasado mes de abril de este año 1999 ha mejorado la redacción de la original de El cobro de morosos promete ser más fácil, y los vecinos que realmente resulten altamente molestos podrán empezar a tener problemas serios de convivencia si no acatan las normas de la comunidad. Cuando ya el pasado año por estas fechas empecé a recopilar información para este libro que entonces era solo un proyecto, creía que todavía estaría en vigor la LEY 49/1.960 de 21 de Julio sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE número 176 del 23 de julio del mencionado año No obstante, hace unos pocos meses, concretamente en abril pasado, se publicó una reforma a esta ley, la cual lógicamente tendré en cuenta a la hora de redactar todo lo relacionado con las comunidades de propietarios. Tal y como se indica en la propia exposición de motivos de esta última reforma, el largo periodo de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1998 de 23 de febrero como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación
12 de la propiedad horizontal. Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la relación en determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios como el de porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc. Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de la misma. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas de la comunidad, etcétera. Básicamente en realidad estos dos son los conceptos que han incidido en la última reforma: por una parte las disposiciones dictadas contra la morosidad, y por otro lado, la flexibilización de las mayorías previsto para la adopción de ciertos acuerdos. Empezaremos por desglosar las vías a través de las cuales se ha pretendido acabar con estas conductas de los vecinos morosos: PROCEDIMIENTO JUDICIAL PARA EL COBRO DE LO ADEUDADO A LA COMUNIDAD. El procedimiento judicial está previsto en el artículo 21 de la Ley 8/1999; resulta más ágil y eficaz. Las ventajas del procedimiento podríamos resumirlas del siguiente modo: No es obligatoria la intervención de abogado ni de procurador, lo cual puede en principio abaratar el procedimiento, aunque no siempre es lo aconsejable y muchas veces conviene contar con el apoyo, al menos del abogado. Inexistencia de mínimos para reclamar; es suficiente una liquidación aprobada por la Junta y el justificante de la notificación al propietario moroso. Hay un plazo de 20 días para que el deudor acredite el pago, o bien justifique el motivo de su disconformidad. Si no existe contestación, el Juez podrá solicitar la ejecución de la cantidad adeudada más los correspondientes intereses, costas, gastos extrajudiciales, etc. Si por el contrario existe oposición, podrá no obstante solicitar el embargo preventivo de los bienes del moroso. Embargo que se podrá evitar si el deudor presenta un aval bancario. La deuda devengará un interés equivalente al legal del dinero más dos puntos. Las deudas posteriores a la fecha de presentación de la demanda se podrán acumular y serán ejecutadas a la vez sin necesidad de realizar nuevas reclamaciones. Si el deudor presenta recurso, deberá consignar previamente las cantidades reclamadas. Con la Ley anterior, era necesaria la intervención de abogado y procurador, y no se podían reclamar deudas inferiores a pesetas. PÉRDIDA DEL DERECHO DE VOTO: Hay autores a los que les parece excesiva esta medida que priva del derecho de voto al moroso; bajo mi punto de vista es perfectamente aceptable porque para que la comunidad funcione necesita un mínimo de ingresos, y si existen morosos en la comunidad (en casi todas hay alguno), es el resto de vecinos el que debe de ingresar una mayor cantidad para que la comunidad pueda atender sus compromisos. El vetarle el derecho de voto servirá por lo menos para colorearle la cara y que le quede claro que no puede participar de las decisiones si no participa de los gastos. El moroso (esta palabra se evita en muchas publicaciones y la sustituyen por deudor; bajo mi punto de vista uno es deudor mientras no le ha vencido la deuda y se convierte en moroso cuando el plazo de ingresar ya ha transcurrido, es decir que aquí siempre estaremos hablando de morosos y no de deudores, aunque suene algo peor.al fin y al cabo qué es un moroso?. Según la enciclopedia, el MOROSO es aquél cliente o deudor que no satisface sus obligaciones en la fecha de vencimiento o durante el ejercicio económico) podrá participar en las deliberaciones y manifestar su opinión sobre los temas del orden del día, pero no podrán votar, a no ser que previamente hubiesen impugnado judicialmente sus deudas, o bien hubiesen consignado estas judicial o notarialmente. En realidad, la Ley no debería siquiera permitirles asistir a las juntas porque están siendo un perjuicio para la comunidad, y su asistencia será cuanto menos incómoda para otros copropietarios PUBLICIDAD DEL MOROSO: El acta de la junta deberá reflejar los datos de los copropietarios privados del derecho de voto cuya persona y cuota de participación no serán tenidas en cuenta a efectos de
13 -12- alcanzar las mayorías exigidas por la Ley. Para ello, previamente ya en la convocatoria se habrán detallado los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas, advirtiendo en la propia convocatoria que ello supondrá la privación del derecho de voto. Medida disuasoria con la cual estoy también totalmente de acuerdo, al contrario de otros autores que la califican de desproporcionada. Al fin y al cabo, cualquier medida que no entre en la clara violencia, debiera ser admitida si va en beneficio de la comunidad; digo lo de que no entre en la calificación de violencia, porque también existen métodos claramente violentos a los que se han visto abocados algunos copropietarios con el fin de poder cobrar las deudas. Según manifestó Julio Madurga, -coordinador de la iniciativa legislativa que ha promovido este importante cambio de la Ley- a Interviu en septiembre de 1997, una junta de propietarios realizó el llamado procedimiento ejecutivo: Clavetearon la puerta de la casa del moroso, con él dentro, de tal manera que no pudiera salir hasta que no pagara sus deudas. Y lo hizo, pasando los billetes por la rendija inferior de la puerta. En Valladolid murió apuñalado en 1996 el presidente de una comunidad de vecinos a manos del secretario de la misma, tras discutir sobre el pago de la pintura del edificio. Y sería injusto pensar que los morosos son siempre gente que no puede pagar; una gran parte son los llamados okupas de cuello blanco que simplemente se niegan a pagar las cuotas aprobadas por el resto de vecinos. Sin ir más lejos, el archiconocido Luis Roldán se le llegaron a embargar los muebles para afrontar el pago de su deuda de cinco millones que mantenía con su comunidad de vecinos. Sin duda era también un caso extremo pero real; la deuda media de los morosos se estima que está en las pesetas y la deuda global se calcula que pueda ascender a millones de pesetas, siendo las comunidades con mayor índice de morosidad las de Andalucía, Cataluña y Madrid. Antes de la aprobación de la nueva Ley, el recurso judicial existente debía estar bien meditado porque resultaba caro; antes de tomar la decisión convenía calibrar la deuda. Según manifestaba Jaime Blanco, presidente de los administradores de fincas en Madrid en 1996, no convenía recurrir ante los tribunales cantidades inferiores a las pesetas, porque los gastos mínimos del proceso oscilaban entre las y las pesetas, siempre que la sentencia fuera favorable para la comunidad, y cantidades superiores si finalmente los tribunales fallaban a favor del moroso. Lo habitual era llegar al juzgado con deudas de unas pesetas, que es como hemos indicado antes la cantidad media que suelen acumular los vecinos morosos. El moroso medio tiene un elevado componente de desprecio hacia los demás, suele ser un varón instalado en las comunidades de Madrid o Cataluña, vive en un piso caro de 120 metros en régimen de bienes gananciales, posee un coche de gama media-alta y se muestra de forma pícara en todas sus relaciones. Por lo menos con los cambios actuales no será necesario esperar a que la deuda crezca demasiado y se le podrá parar los pies antes a este tipo de individuos. FALTA DE LEGITIMACIÓN PARA IMPUGNAR ACUERDOS: Además de carecer de voto, tampoco podrán impugnar los acuerdos adoptados por la comunidad, porque tal y como se indica en el artículo 18, para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Este punto ha sido tachado de inconstitucional; espero sinceramente que no llegue al Tribunal Constitucional, y si lo hace que no se le de la razón a quien piensa de este modo. AFECCIÓN REAL DEL INMUEBLE CON CARÁCTER PREFERENTE A LA COMUNIDAD: Ya la Ley anterior indicaba algo sobre la afección del inmueble al pago de los gastos generales, pero no se tenía en cuenta el carácter preferente que se antepone ahora incluso a las hipotecas. Se altera claramente el orden de prelación establecido en el artículo del Código Civil. INCORPORACIÓN A LAS ESCRITURAS DE VENTA DE INMUEBLES DE LA CERTIFICACIÓN DEL SECRETARIO: A partir de ahora, cuando se venda un inmueble, hay que garantizar que se encuentra al día en sus deudas con la comunidad; para ello habrá que aportar una certificación expedida por el secretario que acredite la manifestación del vendedor de estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. Este punto ha sido cuestionado por los Notarios porque consideran que este certificado está ocasionando más problemas de los que resuelve; según el presidente del Consejo General del Notariado y decano del Colegio Notarial de Madrid, Juan Bolás, porque el certificado no basta para que el Notario lo avale en la formalización de las escrituras, dado que para hacerlo, previamente ha de cerciorarse de que los firmantes son quienes dicen ser y es ahí donde surgen los problemas porque resulta difícil conseguir que el presidente se persone en la Notaría. COMUNICACIÓN OBLIGATORIA AL SECRETARIO DE UN DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES: Con el fin de que ningún propietario que no viva en la comunidad pueda alegar desconocimiento ni indefensión, la Ley establece la obligación de todo propietario de comunicar al secretario un domicilio a efectos de notificaciones relacionadas con la comunidad. De no existir esta comunicación fehaciente, se considerará como domicilio el piso o local correspondiente y surtirá plenos efectos la comunicación entregada al ocupante del mismo. Si tampoco fuera posible, se podrá realizar la comunicación vía tablón de anuncios de la comunidad.
14 -13- POR ÚLTIMO, LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DEL VENDEDOR QUE NO HA COMUNICADO EL CAMBIO DE TITULARIDAD: Si se vende el piso o local y no se comunica a la comunidad de propietarios, el vendedor será responsable solidario de las deudas que se generen a la comunidad con posterioridad a la venta, salvo que se pueda demostrar que la comunidad ha tenido conocimiento del hecho por otra vía o la transmisión ha resultado notoria. COMO SIEMPRE, UNOS A FAVOR Y OTROS EN CONTRA: A primera vista, quién iba a estar en contra de una legislación que permita el cobro a los morosos reticentes y permita una mejor habitabilidad de las comunidades de propietarios?... Está claro que los morosos, a los que se les puede complicar bastante la situación si la Ley es correctamente aplicada. Pero parece ser que no solo a los morosos les ha molestado la ley, porque de hecho y antes de que fuera aprobada, concretamente en febrero de este año (recordemos que la Ley se aprobó en abril), ya algunos sectores, como el de los administradores de fincas, valoraban positivamente el proyecto, y otros se oponían duramente; es el caso de la Unión Progresista de Secretarios Judiciales (UPS) que mantuvo una huelga en protesta por el contenido del proyecto. Los secretarios judiciales consideran que la futura Ley de Enjuiciamiento relegará su figura y mermará sus funciones en los juzgados. Además, afirman que el texto es regresivo y que mantiene excesivos trámites escritos sin cumplir su objetivo de simplificar el proceso y de acortar la duración de los procedimientos. No sé lo que opinará el lector al respecto, pero sinceramente lo único regresivo que veo es la actitud de estos personajes que no se muy bien lo que quieren defender. No quiero con esto ofender a nadie, pero creo que si esta medida perjudica en algo a la labor de estas personas, en todo caso lo único que cabría argumentar es que solicitaran otras atribuciones relacionadas con estas acciones en contra de los morosos, y no decir simplemente que mermará sus funciones.... FLEXIBILIZACIÓN DEL RÉGIMEN DE MAYORÍAS: Este es el otro punto que comentaba que resultaba trascendente en la modificación de la Ley. Se podrían resumir en la siguiente tabla (artículo 13 de la nueva Ley que modifica el artículo 17 de la anterior): Aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos. Es el único punto donde se ha mantenido la unanimidad; según mi criterio, resulta excesivo y puede perjudicar a la comunidad, debiendo ser suficiente la mayoría para modificarlo. Establecimiento o supresión de servicios de ascensor, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, así como el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalía. En el recuento de votos se considerarán como votos favorables los de los propietarios ausentes a la Junta, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo, no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días naturales. Instalación de servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. Conviene tener en cuenta que el coste de instalación, así como los de conservación y mantenimiento de estas infraestructuras no podrán repercutirse a aquéllos vecinos que no hubiesen votado a favor. Si con posterioridad a la instalación solicitasen el acceso a dichos servicios, deberán abonar el importe que les hubiese correspondido, más el interés legal correspondiente. Otros acuerdos distintos a los detallados en los puntos anteriores Unanimidad 3/5 partes del total de los propietarios que representen al menos las 3/5 partes de las cuotas de participación. Mayoría simple 1/3 del total de propietarios que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación. Mayoría de propietarios que representen a su vez más de la mitad de las cuotas de participación. Hasta aquí he detallado los puntos más destacables de la modificación de la Ley; no obstante esta no se limita a estos puntos, sino que cabría destacar otros puntos.
15 -14- OTRAS NOVEDADES INTERESANTES: Será necesario constituir un fondo de reserva para el mantenimiento y conservación de los edificios. Dicho fondo deberá de contar con una dotación mínima que equivalga al 5% del presupuesto ordinario de la comunidad del año anterior. A pesar de lo indicado, este 5% podrá ser de tan solo el 2,5% el primer año. Regulación de los Conjuntos Inmobiliarios que podrán constituirse como una sola comunidad de propietarios. La reglamentación parece ir dirigida a los complejos residenciales y no se ha profundizado como hubiera sido de interés en centros de ocio y comerciales entre otros conjuntos inmobiliarios. Privación del derecho al uso de la vivienda o local por causa de realización de actividades prohibidas, dañosas o que contravengan las disposiciones generales sobre las actividades molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas. Imagino que se incluirán en este apartado las inmorales y dañosas para la finca que también quedan incluidas de forma genérica en el artículo 7 de la antigua Ley. Creo que es destacable entre el resto de modificaciones por su importancia, ya que el Juez podrá prohibir el derecho al uso de la vivienda por un periodo de tiempo de hasta tres años. Si además el infractor no fuese propietario de la vivienda en cuestión, el Juez podrá declarar extinguidos de forma definitiva los derechos relacionados con la vivienda o local, procediendo a la expulsión del inquilino. Curiosamente esta norma no ha sido tan criticada como otras anteriores relacionadas con los morosos, cuando aquí está en juego el derecho a disponer de una vivienda. Según mi parecer, si bien comparto el espíritu de la norma, puede ser un nido importante de conflictos, al menos cuando estemos hablando de vivienda habitual. Por su importancia, este punto lo desarrollaré más adelante. Necesidad de adaptar los Estatutos de la Comunidad si alguno de ellos resulta contrario a la nueva Legislación. Existe el plazo de un año para proceder a la adaptación. La ITV de los edificios. Incluyo este punto aquí por su interés, a pesar de que no tiene nada que ver con la nueva legislación. En definitiva se trata de ordenanzas aprobadas por ciertos Ayuntamientos. Concretamente la ciudad de Madrid ha aprobado recientemente una ordenanza que entrará en vigor el próximo año 2000, sobre la conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones. Lo que se pretende con esta ordenanza es fomentar la preservación de los inmuebles de la ciudad evitando su deterioro. El Ayuntamiento ha previsto multas de hasta pesetas para aquéllos propietarios que reciban tres advertencias sin tomar las medidas oportunas. La inspección técnica será expedida por arquitecto o arquitecto técnico competente, quien emitirá un certificado sobre el buen estado del inmueble, o en su caso, de las medidas que hubiese que tomar para su buena conservación. El coste por inmueble se calcula que estará entre las y las pesetas. En principio, el Ayuntamiento de Madrid, calcula que estarán obligados a pasarla unos edificios que son los que ya han cumplido más de 20 años. El Ayuntamiento prevé sufragar parte de los gastos mediante subvenciones a fondo perdido, al menos para las rentas más bajas. Madrid ha seguido de ese modo los pasos de Cataluña, en la cual desde 1998 los propietarios de los edificios con una antigüedad superior a los diez años deben de disponer de un certificado de seguridad que deberá ser renovado como máximo cada seis años. La Generalitat Catalana y el Ayuntamiento de Barcelona ofrecen subvenciones económicas y administrativas para facilitar el cumplimiento de estas inspecciones. ALGUNOS CONCEPTOS DE INTERÉS: Propiedad horizontal Declaración de obra nueva Forma de propiedad sobre las diferentes viviendas y locales de una finca urbana, o de cualquier otra parte de la misma que sea susceptible de aprovechamiento independiente, lo que equivale por otra parte al derecho de copropiedad de los elementos comunes del inmueble. Curiosamente si el inmueble consta de cuatro o menos viviendas, los titulares podrán acogerse si lo prefieren al régimen de administración del Código Civil que queda regulado en el artículo 398, el cual en resumen dice que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Si no resultare mayoría, o el acuerdo fuere gravemente perjudicial a los interesados de la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Si en lugar de hablar de una finca urbana hablamos de una urbanización, por defecto tampoco estará regida por la LPH, sino por el artículo 392 del Código Civil. La Declaración de obra nueva se realiza mediante escritura que bien el constructor o bien el promotor del inmueble realiza ante notario. Es necesario justificar la licencia de obras y la certificación de finalización de la obra, en la cual además estarán las características físicas del inmueble en cuestión.
16 Inmatriculac ión Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad -15- Constitución del régimen d e p ropiedad horizontal T í t u l o constitutivo Memoria de calidades Multipropied ad En la misma escritura de declaración de obra nueva, es normal incluir ya la constitución del régimen de propiedad horizontal, dividiendo el total del inmueble en elementos independientes que pueden ser pisos, garajes, trasteros, etc., indicando además la cuota de participación de cada uno de estos elementos y aquellos elementos que son comunes a todos los propietarios. El título constitutivo es el documento público con el cual se origina la propiedad Horizontal (véase punto anterior). Puede incluir los estatutos del inmueble Relación detallada de los distintos materiales que han sido utilizados en la construcción del inmueble. Forma de propiedad regulada recientemente en la Ley 42/98 de 15 de diciembre, en la cual varias personas ostentan la titularidad conjunta sobre un bien inmueble, repartiéndose el tiempo de uso del mismo, el derecho de aprovechamiento y los gastos. Se utiliza generalmente para periodos vacacionales y da derecho al uso durante una semana al año (u otro periodo contratado), pudiendo cambiar de lugar de vacaciones cada vez en base al citado intercambio de inmuebles. LAS ACTIVIDADES MOLESTAS Y PROHIBIDAS EN LA NUEVA LEY: En general quedan prohibidas todas aquéllas actividades que siendo realizadas por las personas que habitan el inmueble, de un modo u otro y en mayor o menor grado puedan perturbar o perjudicar la convivencia pacífica de los vecinos. La nueva Ley ha previsto un procedimiento para hacer cesar de forma inmediata aquellas actividades que sean realmente molestas, dañosas o perjudiciales o bien que se encuentren prohibidas de por sí o por su inclusión en los estatutos de la comunidad. La acción de cesación se regula actualmente en el artículo 7.2 de la Ley 49/1960 modificada por la Ley 8/1999 y que dice: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Estas prohibiciones no van dirigidas solo a los propietarios, sino también a los posibles inquilinos en aquéllos casos en que la propiedad esté arrendada, y también se extiende a los familiares que convivan, no solo al titular del bien. En buena teoría, la prohibición debería de extenderse a los conocidos como OKUPAS, nuevo fenómeno social del que hablaré más adelante. Las actividades prohibidas pueden ser de dos tipos como ya he indicado: las que figuran como tales en los estatutos, o bien aquellas que de por sí sean dañosas para la finca o se encuentren así reguladas por otra legislación. Empezaré por las prohibidas en los Estatutos; la Ley de Propiedad Horizontal permite que en los Estatutos de la comunidad se establezcan reglas especiales que no estando prohibidas por las leyes, no quieran permitirse en la comunidad. Los estatutos pueden por lo tanto prohibir la realización de ciertas actividades, o indicar que solamente podrán dedicarse a ciertas cosas (por ejemplo viviendas). También podrá indicarse que en los bajos del inmueble no podrán instalarse negocios como bares, restaurantes o discotecas por resultar molestos para la comunidad, aunque legalmente sí que se pudieran instalar según las ordenanzas municipales y resto de legislación vigente. No obstante, la jurisprudencia podrá restringir algunas de estas prohibiciones, no admitiendo en principio el hecho de que se prohíba cualquier actividad comercial en los bajos del inmueble por entenderse que va en contra de la libertad de empresa y en contra del interés general de los consumidores y usuarios. En el Boletín Oficial del Estado del 7 de diciembre de 1961 se publicó el Decreto 2.414/1961 de 30 de noviembre, el cual describía las actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas (marginal 1736 del Repertorio Cronológico de Legislación Aranzadi 1961):
17 -16- Molestas Insalubres Nocivas Peligrosas Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o substancias que eliminen. Se calificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana. Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola. Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes. PROCEDIMIENTO PARA QUE CESE UNA ACTIVIDAD MOLESTA: El procedimiento que hay que seguir lo podemos dividir en dos partes fundamentales. En primer lugar hay que realizar un requerimiento previo de cesación por apercibimiento de iniciar acciones judiciales, y en segundo lugar, en caso de que el individuo o individuos hagan caso omiso del requerimiento, se deberá de celebrar una junta para autorizar al presidente para nombrar abogado y procurador y presentar una demanda ante el juzgado de primera instancia de la localidad. El requerimiento previo como digo ha de incluir también el apercibimiento de que se iniciarán trámites legales si se hace caso omiso del mismo, no siendo suficiente con una invitación a cesar la actividad en cuestión. El requerimiento, además, deberá de realizarse de forma fehaciente, siendo recomendable el conducto notarial. El artículo 7.2 de la Ley P.H. dice: El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el requerimiento no es debidamente atendido, en Junta de propietarios se acordará iniciar el proceso judicial tendente a defender los derechos de los copropietarios perjudicados. Cuando se presente la demanda, se deberá de acompañar necesariamente la certificación del secretario-administrador del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios para iniciar la acción legal. A estos efectos, la Ley nos dice textualmente: Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición. Una vez presentada la demanda, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Se podrá también acordar cuantas medidas cautelares se consideraran necesarias para asegurar la efectividad de la orden de cesación de la actividad. La demanda deberá de dirigirse contra el propietario, o en su caso si fuere distinto, contra el ocupante de la vivienda. Las consecuencias de esta demanda son importantes: Declaración del cese definitivo de la actividad Indemnización de daños y perjuicios a solicitud de los perjudicados, en cantidad que indique el Juez. Privación del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años en función de la gravedad, o por tiempo indefinido en caso de que se trate de un arrendamiento, quedando por lo tanto extinguido el contrato y procediendo al inmediato lanzamiento del inquilino. Aunque en parte pudiera parecer inconstitucional como ya he comentado, según una reciente sentencia del Tribunal Constitucional del 8 de marzo (sentencia 28/1999), en la privación del derecho de uso de vivienda no existe vulneración del derecho fundamental a la libertad de elección de residencia.
18 -17- O T RAS ACTIVIDADES ILEGALES - LOS OKUPAS- : Aunque la Nueva Ley no lo contempla para nada (la antigua tampoco), me parece oportuno incluir unas breves reseñas al respecto. El movimiento OKUPA cada vez más de actualidad y extendido, es, creo yo, otra de las modernas lacras de nuestra sociedad. Se trata de habitar ( s i n permiso de los propietarios), pisos o locales que no están siendo utilizados, a unque no necesariamente abandonados. Es cierto que actualmente existen muchas v i v i e n d a s desocupadas, pero a mi parecer, el hecho de que estén desocupadas no da derecho a un extraño a apoderarse de ellas sin autorización expresa del propietario. Yo mismo tuve sin utilizar un piso durante varios años, y desde luego hubiera denunciado cualquier síntoma de ocupación ilegal. Aun así, a pesar de lo evidente que parece el tema, existen defensores acérrimos del movimiento OKUPA, aunque no se si seguirían pensando lo mismo en el caso de que por circunstancias de la vida tuvieran que cambiar de domicilio durante un tiempo y su vivienda anterior se viera acosada y maltratada por unos extraños que sin permiso de nadie se hubieran adueñado de ella; a veces es fácil ser tolerante cuando los perjudicados son otros. En uno de los últimos número de la revista MUY INTERESANTE, de la cual soy seguidor y devoro habitualmente, se han publicado precisamente en la sección PROS Y CONTRAS las opiniones de Andrés Aberasturi (a favor de la despenalización) y la de José Rofes (en contra). Por su interés, y dado que cito la fuente de forma clara, me he permitido el transcribir textualmente el contenido de ambas opiniones:
19 -18- DEBERÍA DESPENALIZARSE LA OKUPACIÓN? Según Andrés Aberasturi, SI: periodista, colaborador de diversos medios de comunicación. Con las excepciones necesarias que confirman la regla, el movimiento okupa es uno de los más coherentes, justos y solidarios de los que han intentado sacudir este árbol seco y descorazonador que es el fin del siglo XX. Sé que estas afirmaciones no van a ser compartidas por nadie, y que cuando me declare -dentro de unas líneas- enemigo de la propiedad privada tal y como se entiende, el pensamiento único me va a poner en cuarentena, porque si algo que gusta a nuestra sociedad es levantar vallas, blindar puertas y reforzar ventanas. El movimiento okupa nació hace ya demasiados años como para mantenerse vivo si no tuviera un fondo de verdad y de justicia. No es por tanto una moda, sino más bien una constante, y no responde solo a una necesidad material, sino que trasciende hasta convertirse en una reivindicación tal vez utópica, en una forma de entender el estado de las cosas. Queda claro que estoy defendiendo un movimiento que nada tiene que ver con los que ocupan una vivienda particular habitada, aprovechando la ausencia de sus moradores, y ni tan siquiera -aunque me cueste- con los que entran en una sin habitar y toman posesión de ella en nombre de la necesidad y de la Constitución. El derecho a la propiedad privada debería tener límites, pero, sobre todo, lo que resulta inaceptable es la posibilidad de heredar lo que no se ha ganado con el propio esfuerzo y que supera lo que razonablemente se pueda utilizar. Siempre he pensado que la tierra -rústica o urbana, la tierra como concepto- no puede ser propiedad de nadie porque es propiedad de todos y sólo admitiría una propiedad interina y limitada de lo que cada uno es capaz de ganar con su trabajo. A partir de ahí se comprenderá que defienda el derecho de todos a tomar lo que a todos pertenece, siempre naturalmente que lo que se ocupe no tenga una utilidad práctica y que, una vez tomado, se ponga al servicio de la comunidad. Tratar de explicar esto en unas pocas líneas resulta muy difícil como entender que el 80 por ciento de la riqueza del mundo se concentra en el 20% de los habitantes. La única forma de romper esa espiral de concentración, que a todos nos parece injusta, es limitando el derecho de la propiedad. Mientras esto no se haga, la desigualdad aumentará más y más. El movimiento okupa me parece en este sentido un paso importante de conciencia reivindicativa y de enfrentamiento a un sistema moralmente reprobable, que no solo no castiga el afán de poseer sin compartir sino que lo legitima y hasta bendice. Según José Rofes, NO: Abogado, profesor de derecho penal Cuando se me solicitó que escribiera a favor del mantenimiento del nuevo delito del que popularmente se dice castiga las conductas de los okupas, me produjo una cierta nostalgia no hallarme en la más cómoda posición de mi compañero de página. Sin embargo, pasados unos momentos, mi lógica jurídica y total respeto al principio de legalidad me hizo sentir sensatamente cómodo en mi posición de defensor de la criminalización de tal conducta. Las pretensiones despenalizadoras parten de una errónea interpretación de este delito. No toda ocupación pacífica de un inmueble, vivienda o edificio debe ser considerada delictiva, y sí solo aquellas conductas de asentamiento que, con carácter de permanencia, son llevadas a cabo por personas, en un lugar cerrado o delimitado que es susceptible de albergarlas. Deben eliminarse, por tanto, las ocupaciones de edificaciones derruidas, incapaces de servir de albergue permanente, así como aquéllas otras ocupaciones meramente temporales. Además, dichas conductas deben carecer de consentimiento, bien por manifestación expresa del propietario, bien por actitud de mera complacencia. Ésta existe siempre que no se produzca una actuación concreta de defensa de la posesión ocupada, o lo que es lo mismo, consentimiento tácito. No creo que pueda sustentarse, con un mínimo de seriedad, que la jurisdicción civil es suficiente para proteger los ataques a la posesión de inmuebles, cuando dicho ataque se produce sin violencia, pues quizás tampoco cabría el mantenimiento del hurto, en cuanto ataque a la posesión de bienes muebles sin violencia o intimidación. Sobre todo, no podemos admitir especulaciones, como que todo español tiene derecho a una vivienda digna, conforme al artículo 47 de la Constitución Española, o que dichas conductas son manifestación de una cultura alternativa, que al ejercitarse sin violencia suponen unas gotas de heterodoxia o diversión a la gris vida ordinaria. Esa pretensión despenalizadora no ha sido la voluntad de los españoles representada por nuestro Parlamento. Además, debe significarse que el llamado Código Penal de la democracia fue producto de un consenso muy especial entre todas las fuerzas políticas, en un periodo legislativo ausente de mayorías absolutas y en un contexto político presidido por el enfrentamiento escandaloso, la constante agresividad y la permanente utilización de los escándalos ajenos en provecho propio. Respetemos ese consenso y la Ley que de éste nació.... Lo que sobra a los ricos es patrimonio de los pobres San Agustín En una vieja edición de 1945 del libro TRATADO DE ECONOMÍA del profesor Espejo de Hinojosa, titulado
20 -19- PRINCIPIOS DE ECONOMÍA POLÍTICA MODERNA en su edición de 1951, he encontrado algunos comentarios, sobre el fenómeno OKUPA, visto desde otro punto de vista, y más bien referido a las tierras y no a los edificios, aunque puede valer la equivalencia....para justificar la propiedad de la tierra existen diversas teorías, tales como la de la ocupación, la de la prescripción y la del trabajo. La teoría de la ocupación puede decirse que se remonta al origen del derecho de propiedad, teniendo en cuenta el aforismo jurídico de que las cosas que no tienen dueño son del primero que las ocupa. Pero si la ocupación es, sin duda, preferible al derecho del más fuerte, que imperaba entre las tribus salvajes o el llamado derecho de conquista, ella no tiene, sin embargo, virtualidad bastante para servir de base a la propiedad individual. La teoría de la prescripción, desligándose hasta cierto punto de la forma primitiva en que pudieran haberse obtenido las tierras (por simple ocupación o conquista), dado lo difícil que sería justificar en cada caso el título originario del derecho de propiedad, ha venido a consagrar este derecho mediante el transcurso de un periodo de tiempo más o menos largo (quince a treinta años), y si durante el mismo nadie reclama, queda consagrada la tierra a favor del poseedor de la misma. DE PROFESIÓN OKUPA: Prácticamente en todo el mundo, la ocupación es ilegal, lo cual por otra parte parece bastante lógico, con independencia de posibles ideas contrarias. En cambio en Holanda la ocupación de edificios deshabitados no tiene ninguna consecuencia para el invasor. Más concretamente en Amsterdam, se toleran los ocupantes ilegales por la escasez de viviendas. Según el alcalde de esta ciudad, una casa que no se está usando no sirve para nada. Ante situaciones de este tipo, lógicamente la creatividad empresarial tenía que surgir, y de hecho se han creado en Holanda varias compañías que proporcionan ocupantes por contrato para cubrir las necesidades de un propietario hasta que éste consiga un inquilino permanente o hasta que vuelva a necesitar la vivienda. Siempre que el edificio esté ocupado, los ocupantes ilegales no lo pueden invadir. De esta manera, alquilando los servicios de los okupas por contrato, se protegen de los okupas ilegales, creando una apariencia de legalidad y de habitabilidad. La empresa Ad hoc cuenta con más de clientes en todo el país, y tiene centenares más en lista de espera. La mayoría son estudiantes, pero otros tienen distintos trabajos, y la única forma de conseguir una vivienda temporalmente es esta. Las empresas que se dedican a este negocio ganan el dinero de los inquilinos temporales; al propietario del edificio en general no le cuesta nada, salvo seguir pagando los servicios públicos de la vivienda en cuestión, y de ese modo pueden recuperarla cuando quieran, cosa que sería más difícil si tuvieran que lidiar con los verdaderos okupas. Por otra arte, los okupas profesionales tienen donde vivir con coste cero; la ocupación por contrato se basa principalmente en la confianza. Cada nuevo trabajador de este oficio debe tener referencias de otro y someterse a una entrevista, así como firmar un contrato. Además de hacer un pequeño depósito, el ocupante legal debe acatar ciertas normas de convivencia; puede cultivar marihuana para uso personal pero no puede organizar fiestas sin autorización, y debe de estar dispuesto a mudarse en cualquier momento.