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Timestamp: 2016-12-02 22:57:25+00:00
Document Index: 108178350

Matched Legal Cases: ['artigo 225', 'artigo 290', 'artigo 59', 'artigo 213', 'artigo 213', 'artigo 213', 'artigo 5', 'artigo 26', 'artigo 1', 'artigo 9', 'in fine', 'artigo 213', 'artigo 74', 'artigo 35', 'artigo 32']

⭐Atualização CNGCE nº 14/2012 Provimento nº 63/2012-CGJ, de 19/12/12.
Atualização CNGCE nº 14/2012 Provimento nº 63/2012-CGJ, de 19/12/12.
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Maria Clara Rios Cruz
1 Os Registradores do Estado não poderão efetuar registro sem que seja apresentada a expressa anuência do agente financeiro credor de instrumentos particulares de contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis, quando celebrados entre particulares No caso de cédulas de crédito em que figure imóvel dado em garantia hipotecária, a cédula será registrada no Livro de Registro Auxiliar, e a hipoteca na matrícula do imóvel, fazendo-se nesta remissão àquela Será registrada no Livro 3 a convenção de condomínio, arquivandose o original, quando se tratar de instrumento particular Será feita, a requerimento do interessado, a averbação de construção, de reconstrução, de demolição ou modificação de prédio, de unificação ou de desmembramento de imóvel, devendo o pedido ser instruído com certidão comprobatória expedida pelo órgão competente da Prefeitura Municipal Será dispensável a apresentação dessa certidão comprobatória no caso de fusão de matrículas de imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, especialmente se o requerimento vier instruído com a aprovação da planta da edificação a ser erguida no imóvel resultante da fusão, adotando-se, em qualquer caso, rigorosa cautela na verificação da área, medidas, características e confrontações desse imóvel final.** Será averbada, à vista de requerimento instruído com documento comprobatório do óbito e do imposto devido, se for o caso, a extinção do usufruto por morte do usufrutuário O registro do pacto antenupcial, sem prejuízo das averbações previstas nos artigos 167, II, 1, e 244 da Lei de Registros Públicos, será feito, após a celebração do casamento, na circunscrição do domicílio conjugal declarado na escritura ou a requerimento da parte interessada Quando o instrumento, público ou judicial, indicar o número da matrícula do imóvel, poderá o Oficial considerar cumpridas as exigências do artigo 225 da Lei 6.015/73, nos atos que contiverem a transmissão do domínio ou de direitos, bem como a constituição de ônus reais e de garantia Será exigida, para a averbação da emancipação, certidão de sua prévia anotação no assento de nascimento do emancipado Figurando como locador massa falida, concordatário, herança jacente ou vacante, ou havendo cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel locado, não se fará o registro de instrumento do contrato de locação sem alvará judicial Mesmo quando determinados pelo Juiz da causa, são devidos os emolumentos relativos a registro de ações e de penhora, ressalvados os casos de isenção legal Os Oficiais de Registro de Imóveis são obrigados a indagar do interessado se este está adquirindo, pela primeira vez, imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a fim de fazer jus aos benefícios do artigo 290 da Lei 6.015/73, exigindo do interessado declaração por escrito nesse2 sentido Quando o imóvel estiver registrado nos atuais Ofícios de Registro de imóveis, o novo título, devido à criação de outros Ofícios e fixação de nova competência territorial, será apresentado a registro no Ofício da circunscrição onde o imóvel esteja situado, juntamente com a certidão atualizada comprobatória do registro anterior e dos ônus existentes Será feita pelo Serviço onde estiver registrada, que fornecerá certidão correspondente, a averbação do cancelamento de registro de ônus reais. As demais certidões referentes ao imóvel serão fornecidas pelo Serviço da Circunscrição em que este esteja, mediante requisição das informações necessárias ao Serviço no qual estiver registrado As certidões serão fornecidas no prazo de cinco dias, contados do pedido, tendo validade de trinta dias as relativas a ônus reais, contados da data de sua expedição. Nas revalidações de certidões serão observados iguais prazos Será processada ex officio a averbação das modificações do registro do loteamento ou do último registro correspondente, quando a designação e numeração das unidades urbanas do Estado de Mato Grosso forem alteradas por lei Os senhores titulares dos Registros Gerais de Imóveis só poderão expedir certidões negativas comprobatórias da inexistência de domínio particular quando de posse de circunstanciado relatório da autoridade que proceder à pesquisa nos registros públicos ou de certidão do próprio INCRA ou INTERMAT, declarando a inexistência de domínio particular em áreas rurais declaradas indispensáveis à segurança e ao desenvolvimento nacional, ficando assim a responsabilidade por possíveis erros em tais certidões a serem expedidas pelo Cartório de Registro de Imóveis transferida à autoridade ou ao órgão fornecedor dos elementos de convicção utilizados pelo Cartório Os registradores imobiliários deverão consultar o INTERMAT ou o INCRA, conforme o caso, sempre que lhes forem apresentadas certidões ou títulos desses órgãos, e estas consultas devem ser respondidas no prazo de 30(trinta) dias. (* Redação alterada pelo Provimento n.º 14/10-CGJ) Nenhum título expedido pelo INTERMAT poderá ser levado a registro se estiver desacompanhado do DOCUMENTO DE INFORMAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DIRI Não serão registrados ou averbados os atos de transmissão inter vivos ou causa mortis, ou de constituição de ônus reais sobre imóveis situados na zona rural, sem a apresentação de certidão negativa de dívidas expedida pelo IBAMA, referentes a multas previstas no Código Florestal e nas leis supletivas.** Determina que todas as matrículas dos imóveis localizados na fronteira com a Bolívia sejam escritas na cor vermelha. (item acrescido pelo Provimento nº 35/2012-CGJ)3 Determina que os registradores de imóveis das serventias localizadas nos municípios de fronteira mantenham também em arquivo identificado e separado das demais, as matrículas referentes aos imóveis da fronteira entre Brasil e Bolívia. (item acrescido pelo Provimento nº 35/2012-CGJ) Que seja atualizado o sistema eletrônico dos Cartórios para otimizar o acesso às matrículas nele cadastradas e que pertençam à fronteira internacional de Mato Grosso. (item acrescido pelo Provimento nº 35/2012-CGJ) Determino que o material referente à retificação e procedimento de registros imobiliários, elaborado após estudos da Comissão Fundiária, seja incluído, como forma de anexo, à CNGCE, tornando obrigatória à observância dos seus termos. (item acrescido pelo Provimento nº 63/2012-CGJ)4 RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO Coordenação: COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO. Redação: MARIA APARECIDA BIANCHIN PACHECO Oficiala do Registro de Imóveis de Poxoréu-MT Elaboração: Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso ANOREG/MT Instituto de Terras de Mato Grosso INTERMAT Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA Procuradoria Geral do Estado de Mato Grosso Ordem dos Advogados do Brasil, seccional Mato Grosso Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de Mato Grosso CREA Associação Brasileira de Georreferenciamento e Geomática ABRAGEO Revisão: Comissão de Assuntos Fundiários, instituída no âmbito da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso pelas Portarias 70 e 73 de 2011 CGJ. Julho 20125 1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Visando evitar interpretações conflitantes no que concerne à retificação nos registros imobiliários, as entidades acima nominadas, reunidas, aprofundaram os estudos da matéria para a correta aplicação da Lei de Registros Públicos, e sensíveis à necessidade da uniformização de procedimentos, como também à qualificação dos profissionais, implementam a elaboração do presente TRABALHO DE COOPERAÇÃO TÉCNICA DESTINADO À RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, distribuído da seguinte forma: Capítulo I: 1 Dispositivos Legais / Considerações preliminares/ Hipóteses de Retificação. 2 Classificação dos Procedimentos para retificação de registro. 2.1 Retificação quanto ao promovente. 2.2 Retificação quanto à forma. 2.3 Retificação quanto ao procedimento. 2.4 Retificação quanto ao foro. 3 Intervenção do MP e do Juiz. 4 Nulidades: art. 214 da Lei 6.015/73. Capítulo II: Sugestão de Roteiro de Padronização de Retificação TRABALHO TÉCNICO DESTINADO À RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO PROCEDIMENTOS. Utilizando-se da cooperação, mecanismo contemporâneo, desburocratizado e ágil para a regulação e regularização fundiária do Estado e dos títulos que ingressam, ou já constam, nos Registros de Imóveis, a Comissão de Assuntos Fundiários elaborou o presente material, como parte de seus trabalhos, a fim de fornecer aos integrantes da Comissão e seus respectivos públicos, enquanto jurisdicionados, associados, membros, ou servidores, um roteiro de atuação escrito de forma acessível e que abrange as dúvidas mais recorrentes, que geram maior número de demandas nas diretorias dos foros e na própria Corregedoria, onde desemboca a irresignação dos usuários dos serviços extrajudiciais, nestes incluídos os profissionais técnicos que atuam na regularização e retificação de registros de imóveis. Como visto, o presente trabalho foi elaborado em dois capítulos. O primeiro apresenta uma análise geral dos artigos 212, 213 e 214 da Lei de Registros Públicos e o6 segundo, um roteiro de trabalho que atende aos magistrados, registradores, engenheiros, técnicos dos institutos de gestão de terras, advogados e demais interessados no tema. A finalidade não foi de esgotar o assunto abordado, mas sim de elaborar material eficiente e de consulta fácil e rápida atendendo também à demanda da sociedade atual de otimização do tempo com conteúdo atualizado e baseado nos entendimentos que mais se adéquam à realidade de terras e registros do Estado de Mato Grosso, com noções importantes e que devem ser observadas no trato das retificações de registros imobiliários. 1.1 DISPOSITIVOS LEGAIS e HIPÓTESES DE RETIFICAÇÃO A Lei nº , de 02/08/2004, em seu artigo 59 alterou a redação dos artigos 212, 213 e 214 da Lei nº 6.015/73 Lei de Registros Públicos, que passaram a ter a seguinte redação: Art Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. (Incluído pela Lei nº , de 2004) Art O oficial retificará o registro ou a averbação: (Redação dada pela Lei nº , de 2004) I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: (Incluído pela Lei nº , de 2004) a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; (Incluída pela Lei nº , de 2004) b) indicação ou atualização de confrontação; (Incluída pela Lei nº , de 2004) c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; (Incluída pela Lei nº , de 2004)7 d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; (Incluída pela Lei nº , de 2004) e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; (Incluída pela Lei nº , de 2004) f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; (Incluída pela Lei nº , de 2004) g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; (Incluída pela Lei nº , de 2004) II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 1 o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) 2 o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) 3 o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no 2 o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. (Redação dada pela Lei nº , de 2004)8 4 o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) 5 o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) 6 o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 7 o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tãosomente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 8 o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 9 o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 11. Independe de retificação: (Incluído pela Lei nº , de 2004)9 I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos; (Redação dada pela Lei nº , de 2011) II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, 3 o e 4 o, e 225, 3 o, desta Lei. (Incluído pela Lei nº , de 2004) III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais; (Incluído pela Lei nº , de 2011) IV - a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei n o , de 7 de julho de 2009; e (Incluído pela Lei nº , de 2011) V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei n o , de 7 de julho de (Incluído pela Lei nº , de 2011) 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas10 que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. (Incluído pela Lei nº , de 2011). Da leitura dos dispositivos, aliados à doutrina atual sobre o tema, extraem-se as seguintes considerações: A Retificação aplica-se ao registro propriamente dito, à averbação e à matrícula, não obstante os artigos acima mencionarem apenas o registro. No Registro de Imóveis, podem ser retificados: - DIREITOS: quando o descompasso entre o registro e realidade refere-se ao direito inscrito; ex: título causal refere-se a venda da nua-propriedade com reserva de usufruto e no registro consta a alienação da propriedade plena. - FATOS: correção de imprecisões nas características do imóvel, medidas, descrição ( intramuros ); identificação do titular do direito real (estado civil nºs de documentos de identificação). Nas hipóteses de retificação dos direitos e/ou fatos elencados no inciso I, do art. 213, deverão ser observados os critérios a seguir mencionados: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título: - atentar ao princípio da fidelidade; - em caso de erro material, é prudente que a averbação retificatória de ofício seja comunicada ao interessado; - em situações de maior complexidade que exijam interpretação do conteúdo do(s) título(s) judicial(is), a averbação retificatória deve dar-se a requerimento do interessado, podendo o oficial encaminhá-la ao juiz corregedor; - se houver necessidade de diligências ou novas provas, o oficial deverá indeferir, orientando o interessado para buscar a retificação pela via judicial. b) indicação ou atualização de confrontação: - exige análise apurada, pois a mudança dos confrontantes poderá alterar a localização do imóvel; Ex: imóvel confina do lado direito com lote 12 e à esquerda com lote 14, se a referência for alterada para lotes 14 e 16, o imóvel experimentará alteração em sua base física.11 - descrições antigas: indicam o nome do proprietário confrontante dificuldade na correção pode-se exigir a indicação do número da matrícula do imóvel confrontante, certidão de inteiro teor e cadeia dominial; - prudência: só praticá-la a requerimento do interessado. c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial: - exige documento oficial (certidão atualizada da lei que alterou a denominação); - não envolve a abertura de novas ruas, pois este procedimento exige minucioso levantamento, com apuração das matrículas e/ou transcrições desfalcadas pelo logradouro; - pode ser realizada de ofício pelo registrador. d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais: - cautela e prudência retificação unilateral que pode causar danos a terceiros; - necessário que a matrícula apresente todas as medidas do imóvel, com indicação das perimetrais e de sua área, pois não pode haver alteração das medidas perimetrais. Se não preencher tais requisitos, será o caso da retificação bilateral prevista no inciso II do art. 213; - depende de requerimento e documentos que comprovem o exato formato geográfico do imóvel (planta aprovada e/ou certificada pelo órgão público competente - Prefeitura e/ou INCRA - se a área se enquadrar nos prazos do Decreto nº 4.449/2002); - verificação pelo oficial, se a inserção de rumos ou ângulos de deflexão não alterarem a figura do imóvel, pois, mesmo com a manutenção das medidas perimetrais pode ocorrer sensível variação da área do imóvel e até de sua base física. Atualmente tem-se como exemplo desse item a alteração do sistema DATUM para SIRGAS, adotado no Brasil para precisar as coordenadas via satélite, nas descrições de imóveis rurais. e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro: - não pode modificar a base descritiva do imóvel; - viável apenas se as medidas possam ser deduzidas do contexto registral;12 - inserção: maior facilidade em terrenos retangulares ou quadrados; em terrenos triangulares ou em forma de trapézios exigem maior cautela; - alteração: somente quando flagrante o desacerto existente e a modificação da área concorre para a harmonização das informações tabulares; - cautela: requerimento acompanhado de elementos suficientes comprobatórios que permitam concluir que o formato dó imóvel retificando sempre foi o mesmo: fotos, plantas, plantas oficiais de parcelamento, etc.; planta, memorial descritivo e ART, elaborados por profissional competente. f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação: - migração de medidas de um imóvel já retificado para o imóvel confrontante (retificando); - exige que os imóveis sejam confrontantes laterais ou com divisa estabelecida aos fundos, desde que estas sejam coincidentes, com absoluta coerência e simetria de medidas; - comprovação de simetria: documentos usados para a retificação do imóvel confrontante; planta de loteamento regular arquivada em cartório (desde que o imóvel paradigma não tenha alterado o desenho poligonal do imóvel); - prudência: requerimento do interessado, dado a sua natureza, pois é capaz de interferir em dado estrutural do ato de registro ou mesmo alterá-lo. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas: - cautela: exigir documentos oficiais ou documentos púbicos dotados de fé pública ou de autenticidade comprobatórios, para a qualificação presente e da qualificação feita à época da aquisição (pode ser que na qualificação constem apenas nºs de documentos necessário verificar filiação, data e local de nascimento, etc.); - documentos úteis: certidões, declarações ou protocolos, bem como provas emprestadas ou extraídas de processos judiciais; - quando decorrer de mera correção comprovada por certidões de casamento, nascimento, passaporte, cédula de identidade, formal de partilha, etc. pode ser feita de ofício, mesmo que existam pretensos reflexos na esfera de direitos de terceiros;13 - correção de estado civil: muita cautela, determinam alterações patrimoniais; observar exigência de pacto antenupcial registrado; - correção ou complementação de qualificação de titular que ostente nome comum: muita cautela riscos ligados à homonímia provocam transferência patrimonial indevida. Ex: qualificação de um José da Silva em lugar de outro; nestes casos, exigir documentos pessoais do titular do domínio, certidão reprográfica da escritura pública para comparação de assinaturas, juntada de declaração de rendimentos do Imposto de Renda, que inclua o imóvel na declaração de bens do alienante; juntada da via original da escritura; verificação da compatibilidade de idade e ajuste com o que existe na qualificação; a posse do imóvel; o recolhimento dos tributos incidentes sobre o imóvel; - só pode ser feita diretamente no RI, se houver provas preexistentes, caso contrário, deverá ser promovida a retificação judicial. O inciso II do artigo 213, define as hipóteses de retificação bilateral/consensual. Para esta, é importante se observar os seguintes termos: - ocorre em caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área; - dever sempre ser instruída com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura CREA; - os confrontantes e/ou outros interessados participam, devendo expressar sua anuência na própria planta ou em documento apartado inequívoco; - pelo mesmo procedimento poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão somente os confinantes das áreas remanescentes; - pelo mesmo procedimento, as áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados; - independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.14 O parágrafo 8º do artigo 213 estabelece o mesmo tratamento entre as áreas públicas e as particulares desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados. A retificação de divisas por meio de escritura pública (parágrafo 9º) com recolhimento do devido imposto de transmissão, assim como o respeito ao módulo mínimo para as áreas rurais, sempre foi permitida nas condições hoje normatizadas na Lei de Registros Públicos. Há ainda, normatização sobre as hipóteses para exclusão de retificação (artigo 213, parágrafo11), quando se tratar de regularização fundiária (Lei nº /01- Estatuto das Cidades) ou para a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, parágrafos 3º e 4º e 225, parágrafo 3º, ambos da Lei de Registros Públicos (Georreferenciamento e Certificação). A lei dispensou a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, parágrafos 3º e 4º e 225, parágrafo 3º da LRP (Georreferenciamento e Certificação) da prévia certificação, em razão dela ser uma espécie do gênero retificação. O procedimento e rito adotado para averbar a certificação de um georreferenciamento são no mínimo idênticos, senão mais detalhado e burocrático que a retificação do registro. O objetivo da Lei foi evitar a prática de dois atos com a mesma finalidade. Além disso, a averbação de certificação de georreferenciamento sempre irá depender da anuência expressa dos confrontantes (parágrafo 6º do art. 9º do Decreto 4.449), não se confundido com a dispensa do INCRA em exigir tais anuências quando do procedimento de certificação junto àquele órgão, que, segundo a norma de execução atual, exige apenas que o proprietário declare e indique quem são os confrontantes, através de documento registrado em Títulos e Documentos. De outro norte, diz-se que o maior entrave à retificação administrativa no Estado de Mato Grosso é o limite do aumento de área para que se permita a realização da averbação de retificação pela forma consensual. Há entendimento que permite a retificação se ela for realizada intramuros, independentemente da área retificada. O entendimento contrário exige título de aquisição da propriedade (registro de mandado de usucapião). Também, há quem defenda ser possível a retificação de área superior a cinco por cento (5%), mas, para isso, os imóveis confrontantes também deverão integrar15 o levantamento, isto é, deverão ser perfeitamente descritos, localizados, caracterizados, a fim de permitir a certeza de que não houve a sobreposição de áreas. E outros que sustentam não existir limite de diferença de área entre a descrição tabular e o levantamento atual para decidir pelo deferimento ou não da retificação; o que existe é a obrigatoriedade de a divergência não representar acréscimo ou diminuição, mas tão-somente erro do registro. Independente da corrente à qual o registrador ou o magistrado se filie, é importante que haja segurança naquilo que se registra, não sendo razoável estabelecer um limite numérico para solução de todo e qualquer caso concreto, já que a lei não determina tal critério objetivo. Deve-se sempre afastar a possibilidade de inclusão de área no imóvel, através da retificação administrativa, baseando-se em todos os documentos apresentados pelo interessado e fornecidos pelos órgãos de gestão de terras. Quanto maior a divergência, maior a necessidade de comprovação de ser erro do registro e não inclusão indevida de área na retificação; devendo, uma vez presentes os indícios que a permite, ser denegado o pedido, se as provas não forem muito robustas para permitir a retificação. Assim, pode ser razoável que para a retificação de imóveis rurais, se utilize o limite de 5%, sem necessidade de realização de um levantamento conjunto de todos os imóveis oriundos do mesmo título primitivo, mas o critério não pode ser rígido porque muitas descrições primitivas são precárias, além do que, a legislação não estabelece limites objetivos para aumento ou diminuição de tamanho de área. Não obstante tal direcionamento é imprescindível que o Estado conheça de todo e qualquer procedimento de retificação, pois que a Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXII, garante a todos, indistintamente, o Direito de Propriedade e no inciso IV do artigo 26 inclui entre os bens do Estado as terras devolutas não compreendidas entre as da União. Portanto, o Estado possui o direito fundamental de propriedade e, assim, pode e deve enquanto titular de interesses públicos agir para que seu direito seja tutelado, garantido. Ele o Estado detém o poder de ser proprietário de terras devolutas que não se incluem nas terras da União. Assim, tem o direito de fiscalizar as aquisições e transferências de áreas, garantindo que se incorpore ao patrimônio privado apenas as áreas que originariamente16 titulou, atuando na discriminação de seu patrimônio, até para que não lhe seja tolhido o direito de arrecadar as áreas que lhe pertencem. Nesse sentido, o Código de Terras do Estado de Mato Grosso Lei 3.922/1977 em seu artigo 1º definiu o seguinte: Art. 1º - São do domínio do Estado de Mato Grosso as terras: a) Transferidas ao seu patrimônio pela Constituição Federal de 24 de fevereiro de 1891; b) Arrecadadas como herança jacente; c) Que não estejam, por título legítimo, sob domínio de terceiros; d) De ilhas fluviais, situadas em seus rios interiores; e) Adquiridas por qualquer outro meio legal. Relacionou, portanto, os bens que lhe são de interesse e legitimou a atuação do INTERMAT, inserindo-o no contexto jurídico-agrário estadual como responsável pelo zelo e pela gestão do patrimônio. Segue: Art O INTERMAT poderá proceder, administrativamente, à verificação de área de qualquer propriedade, originariamente alienada pelo Estado, desde que ocorram indícios de estar o adquirente ocupando área superior à constante no título de domínio. 1º - Constatada pela medição e demarcação, a existência de área maior que a mencionada nos limites e linhas do título, será o excedente vendido pelo Estado, preferencialmente ao titular do domínio, com acréscimo das despesas decorrentes. 2º - Não poderá, o portador do título definitivo, pretender como excesso qualquer área fora ou além dos limites consignados em seu título, sendo tal área considerada terra devoluta. 3º - O excesso que se verificar será alienado, de preferência, ao ocupante, que pagará o preço estabelecido para o município onde estiver localizada a área. 4º - Não exercitando o ocupante o direito de preferência, será o excesso alienado através de licitação (artigo 9º). Todo o exposto demonstra que o Estado, mesmo atuando na burocratização dos procedimentos que envolvem a comercialização de terras em seu território, o faz no exercício de direito que constitucionalmente detém e, numa análise mais aprofundada, detém em tutela do interesse de todos os cidadãos que o compõem. Há flagrante interesse público no patrimônio deferido ao Estado, já que o patrimônio do Estado serve ao público. Aliás, a essência do Estado é o público e o território. E essas máximas relativizam os argumentos de ofensas a direitos privados praticadas pelo Estado.17 Ressalta-se que, para o convencimento do Registrador quanto ao pedido de retificação apresentado, mesmo que aparentemente tenham sido cumpridos todos os requisitos previstos em lei (apresentação dos documentos e das anuências necessárias), poderão ser realizadas diligências para constatar, com seus próprios sentidos, a real situação do imóvel, sua correta localização, caracterização etc., bem como, exigir outras informações que possam auxiliar no procedimento de retificação, inclusive estudos cadastrais e/ou certidões de legitimidade de origem. 2 CLASSIFICAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS PARA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO Os artigos da Lei de Registros Públicos (LRP) referem à Retificação do Registro, e por extensão, à averbação e à matrícula (arts. 212 e 213). A palavra retificar significa tornar reto e, por extensão, corrigir. Assim, retificar um registro é corrigir um registro válido, mas que se ressente de uma ou mais irregularidades. A retificação poderá ocorrer unilateralmente ou bilateralmente. O que diferencia a retificação unilateral da consensual (bilateral) é a potencialidade de danos para terceiros atingidos ou alijados. Assim, se durante a instrução houver a comprovação de que a retificação atinge terceiros, a retificação unilateral deve ser transmudada para consensual, exceto nos casos de qualificação subjetiva baseada em documentos oficiais ou públicos. Se não houver consenso, a retificação deverá ocorrer pelo procedimento judicial. Os instrumentos ou meios para a retificação do registro imobiliário podem ser resumidos nos seguintes: 1. Voluntariamente pelas partes, por meio de Escritura Pública de rerratificação, que depois será levada a registro; 2. Administrativamente, por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de ofício; 3. Administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem notificação de terceiros, com ou sem decisão judicial; 4. Administrativamente a requerimento dos confrontantes;18 5. Judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art. 216 da LRP, a requerimento de qualquer interessado. Art O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. (Renumerado do art. 217 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). O legislador ampliou os poderes do Oficial do Registro de Imóveis para a simplificação do procedimento de retificação do registro e elencou as hipóteses em que o Oficial poderá atuar "de ofício", retirando tanto quanto possível a intervenção do Juiz no processo retificatório. O objetivo foi simplificar o sistema, normatizando algumas questões que já vinham sendo objeto de posicionamento pelo Judiciário, mas o interessado, em qualquer situação, continua com a possibilidade de requerer a retificação na via judicial. 2.1 RETIFICAÇÃO QUANTO AO PROMOVENTE A retificação pode ser feita: a) de ofício, pelo Oficial de Registro de Imóvel (213, I, "a" e "e"); b) pelo interessado, pessoa em cujo nome consta o registro (213, I, "a" a "g" e II); c) pelos confrontantes (213, II, in fine); d) pelo terceiro prejudicado (CF 5, XXII, XXXIII, XXXV, XXXVI, LIV e LV)). A redação do atual art. 213 apresenta as hipóteses em que a retificação poder ser feita "de ofício" e a "requerimento do interessado"; todavia o artigo foi subdividido em dois itens, sendo que no "item I" consta as hipóteses de retificação pelo "oficial e a requerimento do interessado" e no "item II" as hipóteses de retificação somente a "requerimento do interessado". Tem-se entendido que o oficial só pode fazer a retificação de ofício nas hipóteses da "alínea a", isto é, "omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título" e na hipótese da "alínea e" quando houver "alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas19 perimetrais constantes do registro", vez que não comprometem terceiros e nem os princípios informativos do registro. Estas alterações "de ofício" devem ser feitas mediante "averbação" com justificativas dos fatos e se necessário dando-se ciência ao interessado para eventual recurso. A demais hipóteses elencadas no inciso I, bem como, no inciso II, são casos que só chegam ao conhecimento do Oficial, a requerimento do interessado. No inciso II, o legislador enfrentou uma questão controvertida, qual seja a possibilidade de retificação para alteração de área a maior, fato que sempre gerou polêmica. Entende-se que os Oficiais de Registro devem agir com a devida cautela, lançando mão dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, para em casos de dúvidas, exigir provas a fim de garantir a necessária segurança jurídica, e, nos casos indicados, levar o fato ao conhecimento do Juiz Corregedor, que certamente, se o aumento for muito significativo, ou se houver impugnações sérias, remeterá o interessado para as vias ordinárias, principalmente considerando que o Ministério Público não funciona mais nos procedimentos retificatórios administrativos. Mas em casos normais, a retificação a maior será possível. Quando o pedido visa apenas adequar o título às reais dimensões do terreno ou à situação fática, devidamente delimitado, sem prejuízo dos confrontantes ou quando deixou de exprimir a exata adequação do título com o imóvel, é possível a retificação via administrativa; se houver impugnação fundamentada e esta não versar sobre o direito de propriedade, o Oficial remeterá os autos ao Juiz Corregedor que poderá decidir de plano ou mediante instrução sumária, ou, remeterá as partes às vias ordinárias quando for questionado direito de propriedade. (Art 213, parágrafo 6º). 2.2 RETIFICAÇÃO QUANTO À FORMA procedimentos: O novo sistema permite que a retificação obedeça aos seguintes a) procedimento administrativo simplificado, de ofício;20 b) procedimento administrativo simplificado a requerimento do interessado ou dos confrontantes; c) procedimento administrativo com notificação de terceiros; d) procedimento administrativo, com impugnação sem acordo e decisão do Juiz Corregedor; e) procedimento judicial, pelas vias ordinárias, garantido o contraditório. O procedimento administrativo retificatório simplificado pode se processar de ofício, determinando o Oficial que seja feita a retificação, nas hipóteses acima referenciadas, ou a requerimento do interessado, mediante simples petição com a prova do alegado. O Oficial do Registro de Imóvel passou a ter uma função mais atuante na retificação, pois preside o procedimento administrativo simplificado, manda processálo, indefere-o, pode exigir diligências, e notifica os interessados, acolhendo ou não o pedido. É evidente que o procedimento de "Dúvida" previsto no art. 198 e seguintes da LRP, permanece intangível. A Suscitação de Dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante do título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição do registro pretendido. 2.3 RETIFICAÇÃO QUANTO AO PROCEDIMENTO Com as alterações introduzidas pela Lei nº /2004, temos os seguintes meios para promover as retificações: a) por escritura pública, levada depois a registro; b) por ato do oficial, de ofício; c) por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado como de ofício, com ou sem decisão judicial; d) por processo judicial contencioso (ação ordinária). 2.4 RETIFICAÇÃO QUANTO AO FORO Exibir mais
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