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Timestamp: 2016-10-20 19:38:51
Document Index: 363633414

Matched Legal Cases: ['Art. 9', 'Art. 4', 'Art. 48', 'BGE', 'BGE', 'Art. 928', 'BGE', 'Art. 926', 'Art. 926', 'Art. 928', 'Art. 928', 'Art. 274', 'Art. 156']

5P.122/2004 (29.06.2004)
5P.122/2004 /bnm
Die vermietungspflichtigen Eigent�mer des Hotels Y.________, n�mlich:
vertreten durch F�rsprecher Dr. Max Meyer,
Kantonsgericht des Kantons Graub�nden, Kantonsgerichtspr�sidium, Poststrasse 14, 7002 Chur.
Art. 9 BV etc. (Besitzesschutz),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen die Verf�gung des Kantonsgerichts des Kantons Graub�nden, Kantonsgerichtspr�sidium, vom 10. Februar 2004.
Mit Verf�gung Nr. 1089/79 vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspektorat Graub�nden gest�tzt auf Art. 4 Abs. 4 der damaligen Verordnung vom 10. November 1976 �ber den Erwerb von Grundst�cken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland (VGF; AS 1976 2389) der Firma Z.________ die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswertquoten aus der Liegenschaft Parzelle Nr. 00-0000, Aparthotel "S.________" in G.________, an Personen im Ausland zu ver�ussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung bed�rfe. Die Bewilligung enthielt u.a. die Auflage einer hotelm�ssigen Bewirtschaftung sowie die Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrages mit einer Hotelbetriebsorganisation.
In der Folge wurden Einzelbewilligungen f�r den Verkauf der Wohnungen erteilt und diese verkauft. Die Eigent�mer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich verpflichteten, das Appartement mindestens sechs Monate pro Jahr zur hotelm�ssigen Weitervermietung zur Verf�gung zu stellen. Als Mietpreis wurden 43 % des reinen Logementpreises der tats�chlich besetzten Logiernacht vereinbart. Die Vertr�ge enthielten die Klausel: "Dieser Vertrag darf nur mit Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graub�nden aufgehoben oder abge�ndert werden."
Per 1. Dezember 2002 verkaufte die damalige Betreibergesellschaft, die Y.________ AG, das Sonderrecht an den Restaurations- und Hotelbetriebsr�umen sowie 5 Wohnungen an die X.________ AG. Der Kaufvertrag enthielt die Bestimmung, dass die K�uferin ausdr�cklich keine Mietvertr�ge �bernehme, wodurch aber die Pflicht zur hotelm�ssigen Bewirtschaftung nicht entfalle.
In der Folge teilte die X.________ AG den vermietungspflichtigen Stockwerkeigent�mern mit, der alte Mietvertrag sei nicht mehr in Kraft, bot ihnen aber den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit ge�nderten Konditionen an. Die Stockwerkeigent�mer lehnten die vorgeschlagenen �nderungen ab. Die meisten von ihnen k�ndigten ihrerseits am 4. September 2003 den bestehenden Mietvertrag per 30. Oktober 2003, da die X.________ AG den Mietzins gem�ss fr�herem Vertrag nicht bezahlt hatte.
Mit Gesuch vom 3. Juli 2003 beantragte die X.________ AG dem Grundbuchinspektorat Graub�nden, die vermietungspflichtigen Stockwerkeigent�mer seien zu mahnen, mit ihr einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag gem�ss Gutachten der SGH vom 20. November 2002 abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere w�hrend der Hochsaison zu unterlassen. Daraufhin erliess das Grundbuchinspektorat am 28. November 2003 eine Verf�gung, worin unter anderem festgehalten wurde, dass der Mietvertrag gem�ss Globalbewilligung Nr. 1089/79 unver�ndert als Grundlage f�r die hotelm�ssige Bewirtschaftung gelte und f�r beide Parteien verbindlich sei. Weiter wurden die Eigent�mer der Appartements verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, f�r den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. F�r die einseitige Durchsetzung von Vertrags�nderungen wurde die X.________ AG an den Zivilrichter verwiesen.
Dagegen erhob die X.________ AG Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 16. Dezember 2003 ab. Daraufhin gelangte die X.________ AG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht, welche dieses mit Urteil vom 3. Juni 2004 teilweise guthiess und die Sache zur neuen Beurteilung an das Grundbuchinspektorat zur�ckwies. Das Bundesgericht hielt fest, das Bewilligungsgesetz (BewG; SR 211.412.41) gebe den Verwaltungsbeh�rden die M�glichkeit, die Wohnungseigent�mer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte, von den Verwaltungsbeh�rden inhaltlich festgelegte �nderungen der Mietvertr�ge zu akzeptieren (Urteil des Bundesgerichts 2A.617/2003 vom 3. Juni 2004, E. 2.7).
Bereits Anfangs Dezember 2003 hatten die Eigent�mer die Schliesszylinder ihrer Wohnungen ausgewechselt, worauf die X.________ AG diese neuen Schliesszylinder wieder ausbohrte und ihrerseits neue Schl�sser anbrachte. Am 8. Dezember 2003 gelangten ein Teil der Wohnungseigent�mer mit einem Gesuch um Erlass eines Amtsbefehls an das Kreisamt Ilanz. Sie beantragten im Wesentlichen, der X.________ AG sei amtlich zu verbieten, ihre Wohnungen zu bewirtschaften bzw. bewirtschaften und bewohnen zu lassen. Mit Verf�gung vom 30. Dezember 2003 wies die Kreispr�sidentin Ilanz das Gesuch ab. Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Kantonsgerichtspr�sidium des Kantonsgerichts Graub�nden mit Verf�gung vom 10. Februar 2004 ebenfalls ab.
Die unterlegenen Wohnungseigent�mer gelangen mit staatsrechtlicher Beschwerde an das Bundesgericht. Sie beantragen im Wesentlichen die Aufhebung der Verf�gung vom 10. Februar 2004 sowie den Erlass eines Amtsbefehls gegen die X.________ AG.
1.1 Bei der angefochtenen Verf�gung handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid betreffend Besitzesschutz. Gegen einen solchen Entscheid kann staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte gef�hrt werden, weil der Besitzesschutz ausschliesslich der Wiederherstellung oder der Wahrung des bisherigen faktischen Zustandes dient, ohne dass ein Urteil dar�ber ergeht, ob diese tats�chliche Situation dem Recht entspricht. Die Gutheissung eines entsprechenden Antrages gew�hrt dem Gesuchsteller lediglich einen provisorischen Schutz. Deshalb ist der diesbez�gliche Entscheid kein Endentscheid im Sinne von Art. 48 OG (BGE 113 II 243 E. 1b S. 244 f.; Felix Sch�bi, Der Besitzesschutz, Diss. Bern 1987, S. 104). Die vorliegende Beschwerde erweist sich in dieser Hinsicht als zul�ssig.
1.2 Die staatsrechtliche Beschwerde ist grunds�tzlich rein kassatorischer Natur (BGE 120 Ia 256 E. 1b S. 257; 125 I 104 E. 1b S. 107). Es kann regelm�ssig nur die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragt werden. Soweit die Beschwerdef�hrer mehr, insbesondere den Erlass eines Amtsbefehls verlangen, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer st�tzen ihr Begehren auf Art. 928 Abs. 1 ZGB. Nach dieser Bestimmung kann der Besitzer gegen denjenigen Klage erheben, welcher den Besitz durch verbotene Eigenmacht st�rt, auch wenn dieser ein Recht zu haben behauptet. Im Rahmen einer Besitzesschutzklage wird nur �ber die Wiederherstellung oder Erhaltung des Zustandes der tats�chlichen Gewalt �ber die Sache, nicht aber �ber die Rechtm�ssigkeit dieses Zustandes bzw. �ber das Recht an der Sache entschieden (BGE 113 II 243 E. 1b S. 244; Urteil des Bundesgerichts 5P.220/2000 vom 6. September 2001, E. 2b).
2.1 Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Streit zwischen den Vermietern und ihrer Mieterin, wobei die Vermieter geltend machen, den Mietvertrag g�ltig gek�ndigt zu haben. Gem�ss herrschender Lehre sind indes die Besitzesschutzbestimmungen gerade auf das Verh�ltnis zwischen selbstst�ndigem und unselbstst�ndigem Besitzer nur beschr�nkt anwendbar (Emil W. Stark, Berner Kommentar, N. 56 ff. der Vorbem. zu Art. 926-929 ZGB; A. Homberger, Z�rcher Kommentar, N. 20 zu Art. 926 ZGB; Hans Hinderling, Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/1, 1977, S. 451 f.; Ruedi Portmann, Der Besitzesschutz des schweizerischen Zivilgesetzbuchs, Diss. Z�rich 1996, S. 48). Insbesondere liegt nach der Lehre keine Besitzesst�rung vor, wenn der Mieter nach Ablauf oder Aufl�sung des Vertrages die Sache nicht zur�ckgibt, da in diesem Fall in erster Linie die (materielle) Rechtsfrage zu entscheiden ist, ob eine Vertragsverletzung vorliegt (Emil W. Stark, a.a.O., N. 35 zu Art. 928 ZGB; A. Homberger, a.a.O., N. 11 zu Art. 928 ZGB; Ruedi Portmann, a.a.O., S. 111 f.).
2.2 Die aufgeworfenen Fragen betreffend Vermietungspflicht trotz Zahlungsverzug und G�ltigkeit der K�ndigung betreffen in erster Linie die (materielle) Rechtsbeziehung zwischen den Parteien und sind damit nicht im vorliegenden Besitzesschutzverfahren zu entscheiden. Ausf�hrungen zu den diesbez�glichen Erw�gungen des Kantonsgerichts und den R�gen der Beschwerdef�hrer er�brigen sich daher. Im Ergebnis erweist sich die angefochtene Verf�gung gest�tzt auf die oben ausgef�hrten Grunds�tze (E. 2.1) als haltbar, da es im vorliegenden Fall zumindest nicht willk�rlich erscheint, den Beschwerdef�hrern als selbstst�ndige Besitzer den Schutz aus Besitzesrecht gegen�ber der Beschwerdegegnerin als unselbstst�ndige Besitzerin zu verweigern.
2.3 Offensichtlich unzutreffend ist im �brigen die Behauptung der Beschwerdef�hrer, indem sie die Schl�sser ihrer Appartements ausgewechselt h�tten, sei bereits die Exmission der Beschwerdegegnerin erfolgt. Die Ausweisung eines Mieters - namentlich wenn sich dieser in Zahlungsr�ckstand befindet - kann nur im einem gerichtlichen Verfahren durchgef�hrt werden (SVIT-Kommentar Mietrecht, 1998, N. 2 zu Art. 274g OR).
Damit ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie schulden der Beschwerdegegnerin allerdings keine Parteientsch�digung f�r das bundesgerichtliche Verfahren, da keine Vernehmlassung eingeholt worden ist.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Graub�nden, Kantonsgerichtspr�sidium, schriftlich mitgeteilt.