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Timestamp: 2014-04-17 07:15:34
Document Index: 249908551

Matched Legal Cases: ['artículo 38', 'artículo 10', 'artículo 11', 'artículo 1216', 'artículo 36', 'artículo 17', 'artículo 9', 'artículo 323', 'artículo 17', 'artículo 1280', 'artículo 10', 'artículo 1218', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 4', 'artículo 33']

RESOLUCION de 7 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ulrike Vranas, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Puerto de la Cruz, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa
RESOLUCION de 7 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ulrike Vranas, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Puerto de la Cruz, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa	Norma Vigente	RESOLUCION de 7 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ulrike Vranas, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Puerto de la Cruz, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa Mis Leyes
RESOLUCION de 7 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ulrike Vranas, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Puerto de la Cruz, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	RESOLUCIÓN de 7 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ulrike Vranas, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Puerto de la Cruz, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa.
En el recurso interpuesto por la Letrada doña Ana Hidalgo Alberca, en nombre de doña Ulrike Vranas, contra la negativa del Registrador de la Propiedad interino de Puerto de la Cruz, don José Félix Merino Escartín, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa.
El día 24 de octubre de 1984, con número 2450/1984 de su archivo, el Notario alemán de Simbach am Inn, Sr. D. Friedrich Lemberger, autorizó un documento en el que don Otto Friedrich August Neumann, viudo y residente en Bad Füssing (Alemania), vendía a favor de doña Ulrike Vranas (nacida Plachetsky), residente en Berlín, la mitad indivisa de su propiedad sobre un apartamento sito en el Puerto de la Cruz (Tenerife), reservándose con carácter gratuito un derecho de usufructo vitalicio sobre la finca descrita, todo ello con consentimiento de la copropietaria de la otra mitad indivisa de la finca doña Olga Plachetsky, nacida Panek (de igual residencia y domicilio que el vendedor), y por precio confesado recibido de 17.000 antiguos marcos alemanes. Dicho apartamento había sido adquirido por el Sr. Neumann, viudo, y la Sra. Plachetsky, viuda, por entonces también ambos residentes en Alemania, mediante escritura notarial española inscrita en el Registro de la Propiedad español.
El día 29 de enero de 2004, el citado documento notarial alemán de compraventa y reserva de usufructo vitalicio se presentó ante la Oficina Liquidadora de la Consejería de Economía, Hacienda y Comercio del Gobierno de la Comunidad Autónoma de Canarias, solicitándose la exención por prescripción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En igual fecha se autoliquidó el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente a la extinción del usufructo por fallecimiento de don Otto Friedrich August Neumann, acaecido en Ried ¡ni hmkreis (Austria) el día 29 de agosto de 2002, según certificación de defunción expedida por el Registro Civil de dicha ciudad.
Declarada así la liquidación de uno y otro impuestos, se presentó en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar de radicación de la finca, copia, debidamente apostillada, del citado documento notarial alemán de compraventa, con su traducción oficial, acompañando a ello (según obra en el expediente) una así denominada "Certificación de Hechos", expedida en 24 de noviembre de 2003, en lengua castellana, por el Notario alemán (de Munich) Sr. D. Peter Gantzer, debidamente apostillada, donde dicho Notario, aparte de dar testimonio en relación del documento notarial alemán de compraventa antes mencionado, así como de que la capacidad legal de los contratantes debe entenderse apreciada implícitamente en todo documento notarial alemán si no consta lo contrario, y de la transcripción literal en castellano del certificado de defunción del Sr. Neumann emitido por el Registro Civil de Ried ¡ni Innkreis (Austria) -cuyo documento original en alemán se anexa-, consigna, asimismo, como "hecho objeto de certificación" su personal juicio valorativo acerca de ciertos aspectos interpretativos del ordenamiento jurídico español, formulando una petición de inscripción en el Registro de la Propiedad español (también como certificación de un hecho). Junto a tales documentos, hay otra instancia suscrita y presentada en ese mismo Registro por don Walter Gerd Plambeck Anderl, solicitando la cancelación del usufructo por fallecimiento del Sr. Neumann, acreditado con la correspondiente certificación de defunción que se acompaña con la autoliquidación del impuesto que se adjunta.
Presentada tal documentación en el Registro de la Propiedad Puerto de la Cruz, fue objeto de la siguiente calificación:
«Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz. Calificación practicada por don José Félix Merino Escartín, Registrador de la Propiedad Interino de Puerto de la Cruz, en relación con el título que causó el Asiento 2.105 del Diario 24°.
Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura denominada de compraventa otorgada ante Notario alemán.
Nota de calificación: No se practica la inscripción de dicho documento porque no se considera adecuado para acceder al Registro de la Propiedad español, al carecer de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales muy diferente del alemán.
Fundamentos de Derecho: Dicha calificación se basa en el Convenio de la Haya de 5 de Octubre de 1961, los artículos 9.11, 10.1, 11, 12.1, 12.2, 609.2, 1216, 1217, 1218 y 1278 del Código Civil, 1, 2, 3, 4, 14, 15, 16, 18, 46.2 de la Ley Hipotecaria, 600.3 y 954.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 33, 34, 36, 77, 78, 79, 80, 81, 82 del Reglamento Hipotecario, 147 del Reglamento Notarial, arts. 3 y concordantes del Real Decreto 664/1.999, de 23 de Abril, sobre Inversiones exteriores; las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de Marzo de 1.955, 27 de Febrero de 1.964, 23 de Junio de 1.977, 4 de Octubre de 1.982, 20 de Febrero de 1.986 y 20 de Julio de 1.992, y Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 18 de Enero de 1.945, 29 de Septiembre de 1.965, 13 de Diciembre de 1.985, 14 de Enero de 1.993, 7 y 8 de Noviembre de 1.996, 11 de Junio de 1.999 y 15 de Marzo de 2.000, y, finalmente, en contestación de la Dirección General de Registros y Notariado, de quince de Junio de dos mil, a consulta realizada por Notario alemán.
No se practica Anotación de Suspensión por no haber sido solicitado expresamente.
Contra esta nota de calificación cabe interponer en esta Oficina o en los lugares previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre, durante el plazo de un mes a contar desde la recepción de la notificación, recurso ante la Dirección General de Registros y Notariado del Ministerio de Justicia. Asimismo tiene reconocido el interesado en los quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa el derecho a solicitar una nueva calificación que practicaría el registrador sustituto al que le correspondiera por turno, conforme a las reglas contenidas en el Real Decreto 1039/2003 de 1 de Agosto.
Puerto de la Cruz, 12 de mayo de 2.004.-El Registrador. (Sigue firma ilegible y está el sello del Registro). Fdo.: José Félix Merino Escartín. Hnos.:.-Base: Valor declarado.-N.°: 1 arancel-Solución que se propugna: Ratificación, aclaración de lo acordado y adecuación al derecho español por parte de los firmantes o sus herederos, ante Notario o Cónsul español.»
Frente a la anterior calificación registral denegatoria de la inscripción, a Letrada doña Ana Hidalgo Alberca, en nombre y representación de doña I lrike Vranas, interpuso recurso gubernativo en el que alegó: 1.° Que el documento presentado, cuya inscripción se deniega, es empero un título público inscribible, consistente en una escritura de compraventa autorizada por un Notario alemán, en que se vende la nuda propiedad de una mitad indivisa sobre una finca urbana sita en España, siendo así que la calificación registral denegatoria no se refiere al contenido de la escritura en cuestión, sino que se basa en un juicio de carácter subjetivo, como es la consideración de que el documento presentado no es adecuado para acceder al Registro de la Propiedad español por carecer de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad muy diferente del alemán, calificación registral insuficiente y jurídicamente lábil, a juicio de la recurrente, al no hacer cita de las normas de derecho civil o registral que se hubieran conculcado o cuyo cumplimiento se hubiese omitido, sin precisar la nota recurrida qué extremos de la escritura no se adaptan a la legislación española o son incompatibles con la misma; 2.° Que, al contrario, la escritura en cuestión sí se adapta a las exigencias del sistema legal español y no a las del alemán, siendo irrelevante aquí cuál sea el sistema alemán de transmisión de la propiedad inmobiliaria que preocupa al funcionario calificador, por ser improcedente invocar una legislación extranjera para determinar el régimen de acceso al Registro de la Propiedad español, ya que la transmisión y publicidad de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en España se sujeta exclusivamente a la legislación española, por imperativo del artículo 10.1 del Código civil español, en relación con el artículo 11.2 del mismo cuerpo legal, de modo que el título transmisivo presentado a inscripción en este caso es un documento público, tal y como exige la legislación española, aunque se haya formalizado ante Notario extranjero, un título formal hábil para ser inscrito, dado que la función notarial en España y en Alemania es muy similar y que, en este sentido, el Notario alemán es "empleado público competente" a los efectos del artículo 1216 del Código civil español, en relación con los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Hipotecaria española y el artículo 36 de su Reglamento, manteniéndose una equivalencia de las formas, al reunir el documento ante Notario alemán los presupuestos mínimos imprescindibles que caracterizan el documento público español; 3.° Que no desvirtúa la argumentación anterior la Resolución de esta Dirección General de 15 de marzo de 2000, si fuera contraria al Derecho vigente, pareciéndole, en efecto, de dudosa legalidad a la recurrente; 4.° Que no existe ni una sola disposición legal en el ordenamiento jurídico español que fundamente la afirmación de que la escritura de transmisión de la propiedad ante un Notario alemán carezca de fuerza legal en España; 5.° Que el documento notarial alemán de compraventa de inmueble en España entre no residentes, en este caso, era además de fecha anterior a la entrada en vigor del Real Decreto 671/1992, cuyo artículo 17 sometía las inversiones extranjeras a la intervención de fedatario público español, exigencia definitivamente eliminada por virtud del Real Decreto 664/1999, de 23 de abril, sobre inversiones extranjeras, de donde se desprende, a juicio de la recurrente, que la venta entre no residentes de un inmueble sito en España, como inversión extranjera, no tiene por qué formalizarse necesariamente ante un Notario español; y 6°. Que, concurriendo todos los requisitos sustantivos y formales para haberse transmitido la propiedad sobre la finca vendida mediante la escritura notarial alemana, el bien en cuestión ya no forma parte del caudal hereditario del vendedor, por lo que resulta improcedente exigir, para su inscripción, la ratificación por sus herederos, aparte de la virtual imposibilidad de dicho trámite, al desconocer la compradora quiénes sean, y si existen o no, tales herederos.
La Registradora Titular del Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz, doña Lucía López de Sagredo Martos, formuló informe mediante escrito de 21 de junio de 2004 en el que se ratificó la calificación impugnada, y elevó el expediente del recurso a esta Dirección General mediante escrito con fecha de 24 de junio de 204, que tuvo entrada en este Centro el 2 de julio de 2004.
Vistos el artículo 9 del Convenio de Ronia de 19 de junio de 1980 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (texto consolidado en D.O.C.E. C 27 de 26 de enero de 1998); el Convenio de la Haya de 5 de Octubre de 1961; el artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; los artículos 9, 10, 11, 12, 609, 1216 a 1218, 1278 a 1280, 1462 del Código civil; los artículos 2, 3, 4 y 18 de la Ley Hipotecaria, y 33, 34, 36, 418 y 418 a, b, c y d, de su Reglamento; el artículo 17 bis de la Ley del Notariado, y los artículos 147 y 170 a 175 del Reglamento Notarial; los artículos 3 y concordantes del Real Decreto 664/1999, de 23 de abril, sobre inversiones exteriores; la Ley sobre zonas de interés para la defensa nacional, de 8 de marzo de 1975, su Reglamento y disposiciones complementarias; las sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1919, 26 de abril de 1929, 15 de marzo de 1955, 14 de noviembre de 1963, 27 de febrero de 1964, 23 de junio de 1977, 4 de octubre de 1982, 13 de octubre de 1983, 20 de febrero de 1986 y 1 de marzo de 1993; y las Resoluciones de esta Dirección General de 18 de enero de 1945, 29 de septiembre de 1965, 13 de diciembre de 1.985, 4 de enero de 1.993, 7 y 8 de noviembre de 1.996, 11 de junio de 1.999, 15 de marzo de 2.000, 21 de abril de 2003 y 18 de enero de 2005 (ésta del Sistema Notarial).
1. El recurso interpuesto suscita la cuestión de si puede o no tener acceso al Registro de la Propiedad español la compraventa de un inmueble sito en España formalizada ante Notario alemán por vendedor y comprador de nacionalidad alemana no residentes en España, una vez cumplimentado el trámite de la Apostilla del Convenio de la Haya. Se trata, pues, de un supuesto de tráfico externo intracomunitario de un inmueble sito en España, que plantea un problema de calificación de la forma aplicable al fondo del negocio, en cuanto a su idoneidad para producir determinados efectos jurídicos, como son, en particular, en este caso, los de reconocer al contrato de compraventa así formalizado notarialmente en el extranjero, en principio, valor suficiente, por sí solo, como título traslativo del dominio, inscribible en el Registro de la Propiedad español.
2. La sujeción del tráfico inmobiliario al doble control notarial y registral constituye una medida de política legislativa que pretende potenciar la eficiencia de un mercado y paliar sus riesgos de conflictividad o litigiosidad, ante la nocividad social y económica del fraude inmobiliario, pues, aparte de la desprotección del derecho a la vivienda, la incertidumbre sobre la titulación retraería la libre circulación de la propiedad inmueble con el resultado de una pérdida de capacidad de endeudamiento y dinamismo empresarial. Esta preocupación por la fluidez y seguridad jurídica del tráfico inmobiliario justifica la exigencia legal de escritura pública como base de la publicidad registral para la transmisión de la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles (artículo 1280 del Código civil y artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria).
Un Notario extranjero carecería de medios equivalentes para controlar con igual nivel de satisfacción todos estos extremos y, en general, de habilitación para asesorar a las partes sobre las consecuencias legales y fiscales de una transmisión inmobiliaria en el marco de un ordenamiento jurídico aplicable, como sería el español (artículo 10.1 del Código civil), ajeno a su competencia y a su jurispericia. El desvalim lento del comprador en el documento notarial extranjero se agrava, además, al no poder un Notario extranjero acceder directamente por vía telemática, como un Notario español, al Registro de la Propiedad, para consultar el estado previo de titularidad y cargas de la finca ni ordenar la práctica preventiva de un asiento de presentación consiguiente a su intervención (véase la Resolución de esta Dirección General de 15 de marzo de 2000). Es cierto que el interesado siempre puede dispensar al Notario autorizante de recabar esa información registral o de instar por vía telemática el asiento de presentación, pero no hay equivalencia entre una forma notarial con un derecho renunciable y otra con un derecho inexistente. Esa falta de equivalencia se acentúa aún más, en materia de contratación inmobiliaria, al considerar las posibilidades de utilización de la firma digital en cuanto al acceso, no sólo al Registro, sino también al Catastro y otras Oficinas públicas.
Pero el Notario interviene para salvaguardar no sólo el interés de los contratantes, sino también de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no sólo entre las partes, sino además -como dice el artículo 1218 del Código civil- en «contra de tercero». La tercivalencia de la escritura pública de compraventa de un inmueble obliga al Notario español a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervención, de dejar inutilizados los títulos del transferente (artículos 1219 del Código civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras. Piénsese en la notificación inexcusable al arrendatario, si el inmueble estuviera arrendado, o en la verificación de la licencia administrativa previa a una segregación o parcelación (reciente todavía el recuerdo de las antiguas parcelaciones clandestinas), o en la consideración de la posible inclusión de la finca dentro de las áreas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario español debe verificar, aparte de comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la póliza del seguro decenal en términos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaración de obra nueva o un acta de finalización de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularización de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protección oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificación, que el Notario debe controlar.
3. Con independencia de la eficacia de un contrato como fuente de obligaciones entre la partes, su valor como título traslativo del dominio desborda el ámbito de la ley rectora del contrato, pues la ergaom iricidad de los derechos reales queda fuera del alcance de la autonomía privada. Cada Estado regula de modo propio y diferenciado el momento o el sistema de transmisión del dominio de los bienes situados en su territorio. Por ello, el Convenio de Roma (ratificado por España) sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales, en su artículo 9.6, admite la «vis attractiva» de la «lex re¡ sitae» y que el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario quede sometido, en cuanto a la forma, a las normas imperativas de la ley del país en que el inmueble esté sito, en consonancia con el artículo 10.1 de nuestro Código civil, al sujetar la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, a la ley del lugar donde se hallen.
La escritura pública de compraventa formalizada ante Notario español es el instrumento de un contrato, pero, además, el título traslativo del
dominio, que va a operar como tal en el tráfico jurídico. Es así, también, el título inscribible en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, el documento notarial extranjero en que se vende un inmueble sito en España puede valer, todo lo más, como instrumento de un contrato, fuente de obligaciones entre las partes conforme a la ley rectora del contrato, pero no como título de inmediata eficacia traslativa del dominio, al carecer de la fuerza legal equivalente a la escritura pública española como título y modo para transmitir la propiedad, no siendo, por eso mismo, tampoco título inscribible (artículo 4 de la Ley Hipotecaria), al no poder fundamentar, por sí solo, de manera inmediata, la inscripción registral (artículo 33 del Reglamento Hipotecario).
La compraventa formalizada en el documento notarial extranjero facultará a los contratantes para compelerse recíprocamente, en ejecución del mismo, a otorgar la correspondiente escritura ante Notario español que sirva de título transmisivo de la propiedad inscribible en el Registro, debiendo concurrir todos los contratantes a su otorgamiento, salvo que se hubiese incluido en el contrato alguna cláusula de apoderamiento al efecto (normalmente, a favor de la parte compradora), de indudable eficacia, al menos «inter vivos», por venir recogida en un documento notarial extranjero que tiene pleno valor como forma del consentimiento. Al no operar, sin embargo, tal simplificación en el caso del presente recurso, la dificultad de reunir a todos los contratantes (o sus herederos), que aduce la recurrente, como argumentación jurídica, no puede ser tenida en cuenta.
Madrid, 7 de febrero de 2005.-La Directora General, Pilar BlancoMorales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Puerto de la Cruz.
RESOLUCION de 7 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ulrike Vranas, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Puerto de la Cruz, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa	Trámites