Source: https://prawolasu.com/czy-mozna-odzyskac-lokal-od-najemcy-niesprawiajacego-problemow/
Timestamp: 2020-08-11 12:30:33+00:00
Document Index: 22627890

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 11', 'art. 64', 'art. 75', 'art. 11', 'art. 75', 'art. 11']

Czy można odzyskać lokal od najemcy niesprawiającego problemów? - Prawo lasu - Prawo lasu
W Polsce przewidziano dosyć szeroką ochronę praw lokatora (oczywiście mającą zastosowanie tylko w przypadku, gdy lokatorzy umieją wyegzekwować swoje prawa, albo właściciele lokali ich przestrzegają 😉 ), znajdującą odzwierciedlenie w treści ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy ustawy przewidują ścisły katalog przypadków, w których można rozwiązać odpłatny najem. Przewidziane w ustawie przyczyny mogą być spowodowane przez najemcę (np. brak płatności czynszu), jak i nie być od niego zależne. I nad tą drugą opcją pochylimy się w niniejszym artykule.
Wyobraźmy więc sobie idealnego najemcę, który nie zalega z czynszem, nie niszczy lokalu, nie podnajmuje go bez zgody właściciela oraz Nadleśniczego, który nie dysponuje już wolnymi lokalami, a właśnie zatrudnił podleśniczego z drugiego końca Polski, który nie może znaleźć mieszkania chociażby z uwagi na brak dostępności na rynku nieruchomości lokali przeznaczonych na najem. Jeśli dotychczasowy najemca i Nadleśniczy nie dojdą do porozumienia w sprawie zakończenia umowy najmu, to tak naprawdę możliwości jest niewiele.
Ustawodawca bowiem zakłada, że stosunek najmu powinien cechować się jak największą stałością i być rozwiązywany jedynie z poważnych przyczyn.
W konsekwencji, w opisywanym powyżej przypadku możliwe jest jedynie skorzystanie z art. 11 ust. 1o wspomnianej powyżej ustawy, który stanowi, że: „Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.” W przypadku braku konsensusu stron, Nadleśnictwo powinno wystąpić z pozwem o rozwiązanie umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu, ale może to zrobić jedynie z ważnych przyczyn, które nie są bliżej zdefiniowane, a więc tak naprawdę będą podlegać ocenie sądu. To sąd zadecyduje, czy rzeczywiście istnieją takie przyczyny, co potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 października 2018 r. (sygn. akt: I CNP 12/18): „Zawarte w art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234, ze zm.) pojęcie „ważnych przyczyn” nie jest pojęciem bliżej sprecyzowanym. Powoduje to, że przepis ten pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym wypadku, przy uwzględnieniu z jednej strony konstytucyjnej zasady ochrony własności (art. 64), a z drugiej również konstytucyjnej zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych (art. 75). Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu zachodzą więc wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy.”
W pozwie należy zatem bardzo skrupulatnie opisać przyczyny rozwiązania stosunku najmu i potrzebę odzyskania lokalu przez Nadleśnictwo, w szczególności dokumentując brak innych wolnych lokali czy też trudną sytuację na rynku nieruchomości, a także opisać znane Nadleśnictwu fakty dotyczące możliwości zajęcia przez dotychczasowego najemcę innego lokalu .
W kontekście opisywanego powyżej przypadku zastanawiające może być to, czy Nadleśnictwo nie mogłoby skorzystać z rozwiązań przewidzianych w art. 11 ust. 4 lub ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami: „4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. 5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.” Kres wszelkim wątpliwościom położył Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 6 listopada 2008 r. (sygn. akt: P 60/07) uznając, że przewidziane w zacytowanych powyżej przepisach prawo przysługuje jedynie właścicielom mieszkań będących osobami fizycznymi, a nie instytucjonalnymi: „Odnosząc się do tak uzasadnionego pytania prawnego, Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że kwestionowany przepis w rzeczywistości odnosi się, w zakresie objętym pytaniem prawnym, tylko do właściciela będącego osobą fizyczną. Kwestionowany przepis nie przewiduje jednak, jak twierdzi pytający sąd, osłabienia ochrony własności w zależności od statusu właściciela, a jedynie przewiduje sytuację, że właściciel będący osobą fizyczną (lub inne wskazane w ustawie osoby z nim związane) mogą znajdować się w sytuacji prawnej, która związana jest z zaspokojeniem ich potrzeb mieszkaniowych (art. 75 Konstytucji), i jako takie mają prawo do zaspokojenia ich z wynajmowanego lokalu w pierwszej kolejności, przed najemcami niespokrewnionymi z właścicielem. Osoba prawna z definicji krewnych mieć nie może. Nie ulega również wątpliwości, że tylko osobom fizycznym przysługuje wskazane w art. 11 ust. 4 i 5 ustawy uprawnienie do „zamieszkania”. Nie ma to związku z nierównym traktowaniem własności osób fizycznych i osób prawnych, jak to sugeruje sąd.”
Odzyskanie lokalu z zasobu mieszkaniowego Nadleśnictwa nie musi być łatwe, a w razie problemów z najemcą, który nie chce opuścić mieszkania z powodów przez siebie niezawinionych, konieczna może być ingerencja sądu. Dlatego przed najmem mieszkania, w szczególności osobie spoza grona pracowników Nadleśnictwa, należy gruntownie rozważyć czy w przyszłości taki lokal może nie być potrzebny np. nowemu pracownikowi.