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Timestamp: 2016-10-25 17:21:25
Document Index: 30148437

Matched Legal Cases: ['Art. 261', 'Art. 28', 'Art. 274', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 343', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 64', 'BGE', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 261', 'Art. 272', 'Art. 261', 'BGE', 'BGE', 'Art. 267', 'BGE', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 261', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 272', 'Art. 271', 'Art. 261', 'Art. 267', 'BGE', 'Art. 34', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 271', 'Art. 28', 'Art. 343', 'Art. 267', 'Art. 34', 'Art. 272']

118 II 5011. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 21. Januar 1992 i.S. Pepo C. gegen Hans und C�cile S. (Berufung)
Art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a, 274d al. 3 CO; droit du bail � loyer; principe de l'instruction d'office; besoin urgent. 1. Port�e du principe de l'instruction d'office dans la proc�dure de recours cantonale (consid. 2a). 2. Le besoin urgent, qui permet de faire abstraction du d�lai d'interdiction de r�silier le bail, ne suppose pas que le bailleur soit confront� � la p�nurie de logements; il peut aussi exister lorsque, pour des motifs d'ordre �conomique, on ne peut exiger du bailleur qu'il renonce � la jouissance de l'appartement lou� (consid. 3 et 4). Faits � partir de page 51
Pepo C. ist seit 1971 Mieter einer 3 1/2-Zimmerwohnung. Im Fr�hjahr 1990 fand im Anschluss an die Ank�ndigung einer Mietzinserh�hung zwischen ihm und seiner damaligen Vermieterin vor der Schlichtungsstelle ein Verfahren statt, dessen Scheitern mit Verf�gung vom 5. April 1990 festgestellt wurde. Die Vermieterin verzichtete auf die Anrufung des Richters, was gem�ss der damals geltenden Vorschrift von Art. 28 Abs. 3 BMM eine zweij�hrige K�ndigungssperre nach sich zog.
Mit Kaufvertrag vom 30. Mai 1990 und Grundbucheintrag vom 13. Juni 1990 erwarben die Eheleute Hans und C�cile S. die von C. gemietete Wohnung. Sie k�ndigten den Mietvertrag am 4. Juni 1990 auf den 30. September 1990 und am 16. Juli 1990 vorsorglich ein zweites Mal auf den 31. M�rz 1991. Auf Begehren des Mieters stellte die Schlichtungsstelle am 18. September 1990 die Ung�ltigkeit beider K�ndigungen fest.
Das Ehepaar S. reichte darauf beim Einzelrichter im summarischen Verfahren beim Kantonsgerichtspr�sidium Zug gegen C. Klage ein. Der Einzelrichter stellte mit Entscheid vom 19. M�rz 1991 die Nichtigkeit der ersten K�ndigung fest, erkl�rte dagegen die zweite K�ndigung vom 16. Juli 1990 f�r g�ltig, erstreckte das Mietverh�ltnis indessen um ein Jahr bis zum 31. M�rz 1992 und erh�hte den bisherigen Mietzins f�r die Dauer der Erstreckung um Fr. 370.-- auf Fr. 1'000.-- pro Monat. Gegen diesen Entscheid reichte der Beklagte bei der Justizkommission des Obergerichts Zug Beschwerde ein mit den Antr�gen, auch die zweite K�ndigung vom 16. Juli 1990 f�r ung�ltig zu erkl�ren, eventuell das Mietverh�ltnis um achtzehn Monate zu erstrecken. Mit Urteil vom 27. Juni 1991 wies die Justizkommission die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat.
2. a) Der Beklagte wirft der Justizkommission eine Verletzung von Art. 274d Abs. 3 OR vor, weil sie nicht von sich aus abgekl�rt habe, ob das von den Kl�gern behauptete Interesse an der Selbstnutzung der Wohnung tats�chlich bestehe.
Gem�ss Art. 274d Abs. 3 OR hat der Richter den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen; die Parteien m�ssen ihm jedoch alle f�r die Beurteilung des Streitfalles notwendigen Unterlagen einreichen. Im vorliegenden Fall braucht nicht entschieden zu werden, welche Bedeutung dieser Regel im erstinstanzlichen kantonalen Verfahren zukommt. Im Rechtsmittelverfahren f�hrt sie jedenfalls nicht dazu, dass jede vom kantonalen Recht festgesetzte Beschr�nkung des Untersuchungsgrundsatzes unbeachtlich wird.
Die Kantone sind insbesondere frei, die Kognition der zweiten Instanz beispielsweise durch eine Novenverbot zu beschr�nken (vgl. BGE 107 II 237 E. 3 zu Art. 343 Abs. 4 OR). Art. 274 OR beh�lt denn auch die Prozesshoheit der Kantone ausdr�cklich vor.
Dem angefochtenen Urteil l�sst sich nicht entnehmen, dass der Beklagte im Verfahren vor der Justizkommission ger�gt hat, der Sachverhalt sei hinsichtlich des behaupteten Eigenbedarfs der Kl�ger ungen�gend abgekl�rt worden. Wie die Justizkommission indessen festh�lt, muss die kantonale Beschwerde gem�ss � 210 Abs. 1 ZPO/ZG begr�ndet werden, wobei blosse Verweisungen auf Vorbringen im erstinstanzlichen Verfahren nicht ausreichen. Dieses R�geprinzip h�lt vor Art. 274d Abs. 3 OR stand, da es als Voraussetzung eines geordnet ablaufenden Rechtsmittelverfahrens unerl�sslich ist. Die Justizkommission war deshalb von Bundesrechts wegen nicht verpflichtet, von sich aus - d.h. ohne entsprechende R�ge - den vom Einzelrichter festgestellten Sachverhalt zu �berpr�fen. Der Beklagte macht im �brigen nicht geltend, die Justizkommission habe von ihm im kantonalen Beschwerdeverfahren g�ltig vorgebrachte Tatsachenbehauptungen �bergangen oder �bersehen, weshalb der Sachverhalt gem�ss Art. 64 OG zu erg�nzen sei (vgl. BGE 115 II 485 E. 2a). Aus der Beschwerdeschrift vom 1. April 1991 ergibt sich denn auch, dass der Beklagte zur Frage des Eigenbedarfs lediglich geltend gemacht hatte, die Kl�ger k�nnten sich wegen Verwirkung und Rechtsmissbrauchs nicht darauf berufen. Auf diese beiden Einw�nde ist die Justizkommission jedoch eingetreten.
3. Gem�ss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR steht die Sperrfrist, die im Anschluss an das Schlichtungsverfahren gilt, der K�ndigung des Vermieters BGE 118 II 50 S. 53dann nicht entgegen, wenn diese wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters selbst oder naher Verwandter oder Verschw�gerter erfolgt. Unbestritten ist, dass die Kl�ger als K�ufer der vermieteten Wohnung in das bestehende Mietverh�ltnis eingetreten sind, es aber unterlassen haben, den Mietvertrag gem�ss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR auf den n�chsten gesetzlichen Termin zu k�ndigen. Ebenfalls unangefochten ist sodann die Auffassung der Justizkommission, dass die von den Kl�gern am 16. Juli 1990 ausgesprochene K�ndigung in den Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR f�llt. Streitig ist dagegen die Auslegung des Begriffs des dringenden Eigenbedarfs im Sinne dieser Vorschrift. W�hrend dem angefochtenen Urteil die Ansicht zugrunde liegt, der dringende Eigenbedarf sei auch dann gegeben, wenn der Vermieter ausschliesslich wirtschaftliche Gr�nde f�r eine Selbstnutzung nachweisen k�nne, wird mit der Berufung sinngem�ss geltend gemacht, f�r die Annahme dringenden Eigenbedarfs sei es unerl�sslich, dass beim Vermieter eine mit seinen Wohnverh�ltnissen zusammenh�ngende Zwangslage bestehe.
a) Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich im geltenden Recht nicht nur in Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, sondern auch in Art. 261 Abs. 2 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR. Gem�ss dieser letzteren Bestimmung ist bei der Beurteilung des Gesuchs um Erstreckung des Mietverh�ltnisses eine Interessenabw�gung vorzunehmen, wobei insbesondere ein allf�lliger Eigenbedarf des Vermieters und dessen Dringlichkeit zu ber�cksichtigen ist. Nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR kann der neue Eigent�mer einer vermieteten Wohnung das Mietverh�ltnis mit der gesetzlichen Frist auf den n�chsten gesetzlichen Termin k�ndigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf geltend macht.
Da gleiche Gesetzesbegriffe grunds�tzlich gleich auszulegen sind (vgl. BGE 104 Ib 272), ist zu pr�fen, welche Bedeutung dem Begriff des dringenden Eigenbedarfs in allen drei erw�hnten Gesetzesvorschriften zukommt. Dabei ist in erster Linie auf die Entstehungsgeschichte abzustellen, da die Revision des Mietrechtes erst kurze Zeit zur�ckliegt. Das gilt umso mehr, als sich zudem zeigen wird, dass aus den parlamentarischen Beratungen klar hervorgeht, warum und in welchen Punkten der Gesetzgeber die vorher geltende gesetzliche Ordnung �ndern wollte (vgl. BGE 113 II 355 E. 2a).
b) Im fr�heren Recht fehlte der Begriff des dringenden Eigenbedarfs. Erw�hnt war lediglich der Eigenbedarf des Vermieters, der gem�ss Art. 267c lit. c aOR eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses ausschloss. Eine Einschr�nkung dieses Ausschlussgrundes durch das BGE 118 II 50 S. 54zus�tzliche Erfordernis der Dringlichkeit wurde vom Bundesgericht abgelehnt (BGE 99 II 52 /3). Im Entwurf des Bundesrates zur Revision der mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts (BBl 1985 I 1410ff.) wurde der Begriff des Eigenbedarfs - wie nach fr�herem Recht - nur bei der Erstreckung des Mietverh�ltnisses erw�hnt. Gem�ss Art. 272 Abs. 2 lit. d des Entwurfs bildete der Eigenbedarf des Vermieters aber nicht mehr einen absoluten Ausschlussgrund der Erstreckung, sondern einen von mehreren Umst�nden, die bei der Abw�gung der Parteiinteressen ber�cksichtigt werden m�ssen. Mit der zus�tzlichen Erw�hnung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs sollte die Relativierung des Ausschlussgrundes gekennzeichnet und zudem festgehalten werden, dass die Dringlichkeit bei der Festlegung der Erstreckungsdauer eine Rolle spielt. Schliesslich sollte die Neuerung nach Auffassung des Bundesrates verhindern, dass sich der Vermieter auf einen nicht bestehenden Eigenbedarf beruft und damit den Schutz des Mieters illusorisch macht (BBl 1985 I 1461/2).
c) Wie sodann aus den parlamentarischen Beratungen zu den heute geltenden Fassungen von Art. 261 Abs. 2 lit. a und Art. 271a Abs. 3 OR hervorgeht, wurde der Eigenbedarf des Vermieters als Grund f�r die vorzeitige Beendigung des Mietverh�ltnisses anerkannt. Nur der bloss vorget�uschten und damit rechtsmissbr�uchlichen Berufung darauf sollte ein Riegel geschoben werden (Amtl.Bull. 1988 SR S. 176: Voten Piller und BR Kopp; Amtl.Bull. 1989 NR S. 539: Votum Gysin). Den Beratungen l�sst sich ausserdem entnehmen, dass das legitime Nutzungsbed�rfnis des Eigent�mers grunds�tzlich den Vorrang vor den Interessen des Mieters haben soll (Amtl. Bull. 1988 SR S. 176: Votum Affolter; Amtl.Bull. 1989 NR S. 504: Votum Leuba; Amtl.Bull. 1989 NR S. 539: Votum Gysin; Amtl.Bull. 1989 NR S. 549: Votum Leuenberger). Dieses Interesse des Eigent�mers wurde durch den Begriff des dringenden Eigenbedarfs genauer umschrieben. Darunter wurde ein unmittelbarer, tats�chlicher und aktueller Bedarf verstanden (Amtl.Bull. 1989 NR S. 539: Votum Gysin; Amtl.Bull. 1989 SR S. 425: Votum BR Koller). Ein solcher Bedarf ist dann gegeben, wenn bei objektiver W�rdigung der Umst�nde ein Zuwarten mit der Selbstnutzung f�r den Vermieter als nicht zumutbar erscheint. Ein bloss zuk�nftig m�glicher Bedarf gen�gt deshalb nicht (Amtl.Bull. 1989 SR S. 424: Votum Piller; Amtl. Bull. 1989 SR S. 425: Votum BR Koller). Schliesslich wurde darauf hingewiesen, dass eine K�ndigung gem�ss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR die Erstreckung des Mietverh�ltnisses nicht ausschliesse, weil in einem solchen Fall das Interesse des Mieters an BGE 118 II 50 S. 55der Erstreckung und jenes des Vermieters am Eigenbedarf gegenseitig abzuw�gen seien (Amtl.Bull. 1989 NR S. 539: Votum Gysin).
d) Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR setzt somit nicht eine Zwangs- oder gar Notlage des Vermieters voraus, die ausschliesslich auf seine Wohnverh�ltnisse zur�ckzuf�hren ist. Ein solcher Eigenbedarf ist vielmehr immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gr�nden nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid �ber diese Frage sind alle erheblichen Umst�nde des Einzelfalles zu w�rdigen. Zu ber�cksichtigen ist ausserdem, dass das Erfordernis der Dringlichkeit nicht nur zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen ist. Es m�ssen deshalb Gr�nde vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt. Kein dringender Eigenbedarf ist zum Beispiel dann gegeben, wenn ein naher Verwandter des Eigent�mers nur darum in die Wohnung einziehen will, weil sie im Vergleich zu seiner bisherigen Wohnung etwas mehr Sonne oder Aussicht bietet (Amtl.Bull. 1989 SR S. 424: Votum Piller).
4. Aufgrund der Feststellungen im kantonalen Verfahren steht in tats�chlicher Hinsicht fest, dass die Kl�ger die dem Beklagten vermietete Eigentumswohnung f�r Fr. 326'000.-- gekauft haben und f�r die Verzinsung des Fremdkapitals �ber Fr. 1'600.-- im Monat aufbringen m�ssen. Sie erzielen aus Erwerbst�tigkeit zusammen ein monatliches Nettoeinkommen von Fr. 5'480.-- und bezahlen f�r ihre jetzige Wohnung Fr. 1'780.-- Mietzins im Monat. Der Beklagte bezahlte ihnen seinerseits - wie bereits erw�hnt - bis zum Entscheid des Einzelrichters vom 19. M�rz 1991 Fr. 630.-- Mietzins im Monat.
Unter diesen Umst�nden einen dringenden Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR zu bejahen, verst�sst nicht gegen Bundesrecht. Wie ALFRED KOLLER (Probleme beim Verkauf vermieteter Wohnliegenschaften, in: ZBGR 1991/72 S. 208) zutreffend festh�lt, beruht der Entscheid �ber diese Frage weitgehend auf richterlichem Ermessen. Solche Ermessensentscheide �berpr�ft das Bundesgericht zwar an sich frei. Es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die h�tten beachtet werden m�ssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich BGE 118 II 50 S. 56unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 116 II 299 E. 5a, 115 II 32 E. 1b mit Hinweisen).
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. In der Literatur finden sich zwar unterschiedliche Meinungen. So wollen Lachat/Micheli (Le nouveau droit du bail, S. 304 Rz. 4.2.5) die Anwendung von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR auf den Sachverhalt beschr�nken, wo der Vermieter oder Eigent�mer darauf angewiesen ist, das Mietobjekt selbst benutzen zu k�nnen, weil er sonst keine Wohnm�glichkeit hat. Eine derart enge Auslegung des Begriffes des dringenden Eigenbedarfs ist indessen aus den bereits erw�hnten Gr�nden abzulehnen. Andere Autoren anerkennen denn auch, dass auf seiten des Vermieters keine eigentliche Wohnungsnot vorliegen muss, sondern wirtschaftliche Belastungen gen�gen. Im SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT (N 50 zu Art. 272 OR) wird als Beispiel der Fall des Vermieters erw�hnt, der dazu gezwungen ist, vor Ablauf einer befristeten Baubewilligung mit Umbauarbeiten am Mietgegenstand zu beginnen. Nach BARBEY (Commentaire du droit du bail, N 150 zu Art. 271-271a OR) kann dringender Eigenbedarf dann gegeben sein, wenn es f�r den Vermieter, der Eigent�mer der vermieteten Wohnung ist, finanziell untragbar erscheint, die Differenz zwischen seinem eigenen h�heren Mietzins und jenem seines Mieters auf die Dauer aufzubringen. KOLLER (a.a.O., S. 207/8) schliesslich �bernimmt die allgemeine, in den parlamentarischen Beratungen verwendete Umschreibung, wonach ein dringender Eigenbedarf im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR dann vorliegt, wenn es f�r den neuen Eigent�mer unzumutbar ist, die vertragliche K�ndigungsfrist einzuhalten oder den Ablauf der bestimmten vertraglichen Dauer abzuwarten.
Nicht massgebend ist sodann der Einwand, die Kl�ger verhielten sich treuwidrig oder widerspr�chlich, weil sie bereits im Zeitpunkt des Kaufes der vermieteten Wohnung die sich daraus f�r sie ergebenden finanziellen Folgen h�tten voraussehen m�ssen. Die entsprechende �berlegung mag dort berechtigt sein, wo es um die Erstreckung eines von Anfang an zwischen den gleichen Parteien geschlossenen Mietverh�ltnisses geht (vgl. dazu Hasenb�hler, Aus der basellandschaftlichen Rechtsprechung zu den Art. 267a-267f OR, in: BJM 1972 S. 8). Denn diesfalls gehen beide Parteien mit dem Abschluss des Vertrages gewollt ein Vertrauensverh�ltnis ein, welchem der Vermieter zuwiderhandelt, falls er zur Begr�ndung des Eigenbedarfs Umst�nde geltend macht, die bereits zur Zeit des Vertragsschlusses eingetreten waren. Im zu beurteilenden Fall liegen die Verh�ltnisse indessen anders. Den Kl�gern kann nicht - in sinngem�sser �bertragung des erw�hnten Argumentes - BGE 118 II 50 S. 57vorgeworfen werden, sie h�tten ihre Lage selbst verschuldet. Eine solche Betrachtungsweise w�rde dazu f�hren, dass nur derjenige Erwerber einer vermieteten Wohnung dringenden Eigenbedarf geltend machen k�nnte, welcher die Wohnung gekauft hat, um einer bereits bestehenden, unverschuldeten Notlage abzuhelfen. Das vertr�gt sich nicht mit der in den parlamentarischen Beratungen zum Ausdruck gebrachten Auffassung, wonach das Interesse des Eigent�mers an der Benutzung der eigenen Wohnung grunds�tzlich vor jenem des Mieters Vorrang hat. Zu ber�cksichtigen ist ausserdem, dass der Bund gem�ss Art. 34sexies Abs. 1 BV namentlich beauftragt ist, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu f�rdern. Dieser verfassungsrechtlichen Zielsetzung ist auch bei der Auslegung von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR Rechnung zu tragen. Damit liesse sich aber nicht vereinbaren, den Kl�gern die Berufung auf den dringenden Eigenbedarf zu versagen, da sie aufgrund ihrer relativ bescheidenen finanziellen Verh�ltnisse kaum in der Lage w�ren, unter Umst�nden w�hrend Jahren die sich aus der nicht kostendeckenden Vermietung ihrer Wohnung ergebende Belastung zu tragen. F�r andere Personen in �hnlichen Verh�ltnissen bedeutete das praktisch den Ausschluss vom Erwerb von Wohnungseigentum.
Entgegen der Behauptung des Beklagten steht der angefochtene Entscheid sodann nicht im Widerspruch zu BGE 110 II 254 /5. Zwar hat das Bundesgericht dort erkl�rt, das Interesse des Vermieters, die Mietsache teurer und f�r eine l�ngere Dauer zu vermieten, schliesse die Erstreckung des Mietverh�ltnisses nicht aus, da der Vermieter eine Erh�hung des Mietzinses verlangen k�nne. Einerseits ist in diesem Zusammenhang aber nicht die Frage der Erstreckung, sondern jene der Zul�ssigkeit der K�ndigung gem�ss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR zu beurteilen. Andererseits ist schon vom Einzelrichter darauf hingewiesen worden, dass der Beklagte mit einem monatlichen Einkommen von Fr. 1'800.-- ohnehin nicht in der Lage w�re, einen kostendeckenden Mietzins zu zahlen.
Zu Recht haben die kantonalen Gerichte auch nicht auf die Praxis zu Art. 17 BMM abgestellt (vgl. dazu BGE 114 II 75 E. 3). Zum einen machte diese - heute durch Art. 270 OR ersetzte - Bestimmung die Anfechtung des Anfangsmietzinses ausdr�cklich von einer Notlage des Mieters abh�ngig. Wie bereits festgehalten worden ist, setzt dagegen die Anwendung von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR keine solche Notlage voraus. Zum andern ist auch der Gegenstand dieser beiden Gesetzesbestimmungen grunds�tzlich verschieden. Denn w�hrend die eine Vorschrift die Frage regelt, unter welchen Umst�nden der vertraglich vereinbarte Anfangsmietzins angefochten werden kann, befasst sich BGE 118 II 50 S. 58die andere mit der Frage, wann die von Gesetzes wegen geltenden K�ndigungssperrfristen ausnahmsweise nicht anwendbar sind.
Der angefochtene Entscheid erscheint schliesslich nicht als offensichtlich unbillig. Zu ber�cksichtigen ist dabei auch das Zusammenspiel von Art. 261 Abs. 2 lit. a und Art. 271a Abs. 3 OR einerseits sowie Art. 272 Abs. 2 lit. d OR andererseits. Danach schliesst eine wegen dringenden Eigenbedarfs zul�ssige K�ndigung die Erstreckung des Mietverh�ltnisses nicht aus. Der Richter ist vielmehr gehalten, eine zus�tzliche Interessenabw�gung vorzunehmen, bei welcher die Dringlichkeit des Eigenbedarfs als Massstab f�r die Erstreckungsdauer dient. Auf diese Weise kann den gegenseitigen Interessen von Mieter und Vermieter sachgerecht Rechnung getragen werden. So sind denn auch die kantonalen Gerichte im vorliegenden Fall vorgegangen, indem sie zwar die Zul�ssigkeit der K�ndigung bejahten, das Mietverh�ltnis jedoch - erstmals - um ein Jahr erstreckten. Dieses Gesamtergebnis ist weder offensichtlich unbillig noch ungerecht, so dass f�r das Bundesgericht kein Anlass besteht, in den Ermessensentscheid einzugreifen.
107 II 237,
104 IB 272,
113 II 355 suite... ,
99 II 52,
110 II 254,
114 II 75
Art. 271a Abs. 3 lit. a OR,
Art. 28 Abs. 3 BMM suite... ,
Art. 343 Abs. 4 OR,
� 210 Abs. 1 ZPO,
Art. 267a-267f OR,
Art. 34sexies Abs. 1 BV,
Art. 272 Abs. 2 lit. d OR