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Timestamp: 2016-10-21 18:39:42+00:00
Document Index: 178141832

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 97', 'art. 271', 'art. 100', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 72', 'art. 74', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 272', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 66', 'art. 68']

4A_18/2016 (26.08.2016)
4A_18/2016 � � Arr�t du 26 ao�t 2016
A.________ SA, repr�sent�e par Me Philippe Richard,
tous les trois repr�sent�s par Me Carole Wahlen,
r�siliation ordinaire du bail, besoin propre du bailleur (art. 271 al. 1 CO);
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 9 octobre 2015.
A.a.�Le 1er janvier 2003, X.________ et Y.________ ont repris de pr�c�dents locataires le bail � loyer du 13 f�vrier 2001 intitul� " pour locaux commerciaux " et portant sur un atelier et un laboratoire au rez-de-chauss�e, un appartement de trois pi�ces au premier �tage, des combles et un garage, dans un immeuble situ� � Renens. Le bail avait commenc� le 1er juin 2001 et se terminait le 31 mai 2006, puis �tait renouvelable pour cinq ans, sauf r�siliation donn�e une ann�e � l'avance et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel net �tait de 2'540 fr. et le forfait pour le chauffage et l'eau chaude de 200 fr. Par avenant du 23 mai 2005, l'�ch�ance a �t� modifi�e en ce sens que, d�s le 31 mai 2007, le bail peut �tre r�sili� au 31 mai de chaque ann�e moyennant un pr�avis de six mois.
Il a �t� �tabli en proc�dure que le bail a �t� conclu pour un usage d'habitation, que les locaux sont am�nag�s en appartement et qu'aucune activit� artisanale n'y est exerc�e.
Puis, par contrat du 1er avril 2005 et avenant du 15 d�cembre 2006, X.________ et Z.________ sont devenues seules locataires des locaux commerciaux de 138 m2 dans le m�me immeuble pour un loyer de 850 fr. net, auquel s'ajoute un forfait de 100 fr. pour le chauffage et l'eau chaude. Le bail est r�siliable, depuis le 31 mars 2008, au 31 mars de chaque ann�e moyennant un pr�avis de six mois. Par avenant du 26 novembre 2011, X.________ a repris � son seul nom ce bail du 1er avril 2005.
Par contrat de la m�me date, les pr�nomm�es b�n�ficient d'une place de parc. Par la suite, Y.________ a conclu oralement un contrat de bail pour une seconde place de parc.
La cour cantonale a constat� que la surface totale des locaux de l'immeuble correspond � 495 m2, soit 357 m2 pour les locaux am�nag�s en appartement (dont 125 m2 au rez-de-chauss�e, 123 m2 au premier �tage et 109 m2 dans les combles) et 138 m2 pour les locaux commerciaux.
A.b.�La soci�t� A.________ SA occupe pour son activit� des locaux commerciaux � Lausanne, comprenant deux surfaces de bureaux de 47 m2 chacun, soit 94 m2 et un d�p�t de 45 m2.
Ses baux �taient de dur�e d�termin�e. Elle aurait eu la possibilit� d'exercer un droit d'option pour une reconduction pour une nouvelle p�riode de cinq ans, droit qu'elle n'a pas exerc�. Ses baux ont ainsi pris fin, le premier le 31 mars 2012 et le second le 30 novembre 2013. Le 25 janvier 2012, elle a d�pos� une requ�te de prolongation du bail.
La soci�t� A.________ SA a achet� l'immeuble lou� aux locataires pr�cit�s et en est devenue propri�taire le 12 novembre 2013.
A.c.�Moins de 10 jours plus tard, les 20 et 21 novembre 2013, A.________ a communiqu� aux locataires des r�siliations ordinaires: le bail du 13 f�vrier 2001 a �t� r�sili� pour le 31 mai 2014, le bail du 1er avril 2005 pour le 31 mars 2015, le bail de la premi�re place de parc pour le 31 mars 2014 et le bail de la seconde place de parc pour le 31 mai 2014.
Lors d'une entrevue avec les locataires le 29 novembre 2013, puis par courrier du 20 d�cembre 2013, la bailleresse a motiv� les r�siliations par son besoin urgent de r�cup�rer les locaux lou�s dans le but d'y installer ses propres bureaux et d�p�ts d'archives.
Les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de l'ouest lausannois d'une action en contestation des r�siliations et, subsidiairement, en prolongation des baux.
Les propositions de jugement rendues par la Commission ayant fait l'objet d'oppositions de la part de la bailleresse, celle-ci s'est vu d�livrer quatre autorisations de proc�der.
La bailleresse a d�pos� sa demande devant le Tribunal des baux le 16 avril 2014, concluant en substance � la validit� de toutes les r�siliations qu'elle avait signifi�es, � ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accord�e et � ce que les locataires soient condamn�s � quitter les lieux.
Le tribunal des baux a tenu une premi�re audience le 3 septembre 2014, puis une seconde le 10 octobre 2014 et a proc�d� � une inspection des locaux.
Le tribunal des baux a annul� les r�siliations de bail du 20 et 21 novembre 2013. Il a consid�r� en substance que la bailleresse avait notifi� des r�siliations ordinaires et que le besoin urgent des locaux invoqu� par la bailleresse n'avait pas �t� rendu vraisemblable, que la r�siliation qui lui avait �t� notifi�e pour les locaux qu'elle-m�me occupait � Lausanne avait �t� signifi�e il y a longtemps de sorte que tout portait � croire qu'un bail tacite avait �t� conclu.
Statuant le 9 octobre 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� l'appel de la bailleresse et confirm� le jugement attaqu�.
Contre cet arr�t, la bailleresse a interjet� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral le 11 janvier 2016, concluant en substance � la validit� des r�siliations ordinaires des quatre contrats de bail, au refus de toute prolongation et � ce que les locataires soient condamn�s � quitter les lieux d�s l'entr�e en force de l'arr�t. Elle invoque la violation des art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF et celle de l'art. 271 al. 1 CO.
Les locataires intim�s ont conclu au rejet du recours.
Chaque partie a encore d�pos� des observations.
1.�Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. c LTF) par la bailleresse qui a succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire de bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse exc�de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en mati�re civile est recevable.
D�s lors qu'il r�sulte des constatations de fait que Z.________ n'est plus cotitulaire du bail des locaux commerciaux � partir du 1er janvier 2012, elle n'a plus la qualit� pour agir en contestation de la r�siliation de ce bail.
2.1.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si ces faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La partie recourante qui soutient que les faits ont �t� constat�s d'une mani�re arbitraire doit satisfaire au principe d'all�gation (art. 106 al. 2 LTF), c'est-�-dire soulever express�ment ce grief et exposer celui-ci de fa�on claire et d�taill�e (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 133 II 249 consid. 1.4.2).
Le Tribunal f�d�ral se montre r�serv� en mati�re de constatations de fait et d'appr�ciation des preuves, vu le large pouvoir qu'il reconna�t en ce domaine aux autorit�s cantonales. Il n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectu�, sur la base des �l�ments recueillis, des d�ductions insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 265; 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2; 134 V 53 consid. 4.3; 133 II 249 consid. 1.4.3; 129 I 8 consid. 2.1).
2.2.�Le recours en mati�re civile est recevable notamment pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF). Il n'examine en principe que les questions soulev�es devant lui par les parties, � moins que la violation du droit ne soit manifeste (arr�t 4A_399/2008 du 12 novembre 2011 consid. 2.1 non publi� in ATF 135 III 112). Les parties ne peuvent s'en prendre qu'� elles-m�mes si elles abandonnent un grief ou y renoncent (ATF 140 III 86 consid. 2; arr�ts 5A_621/1013 du 20 novembre 2014 consid. 2, non publi� aux ATF 141 III 53; 5F_1/2014 du 18 f�vrier 2014 consid. 3.3 et 4A_132/2014 du 2 juin 2014 consid. 1). Le Tribunal f�d�ral n'est pas li� par l'argumentation juridique d�velopp�e par les parties ou par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en proc�dant � une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).
3.1.�Lorsque le bail est de dur�e ind�termin�e, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de r�silier le contrat pour la prochaine �ch�ance convenue en respectant le d�lai de cong� pr�vu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'� l'expiration de la p�riode convenue; au terme du contrat, la libert� contractuelle rena�t et chacun a la facult� de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arr�ts 4A_484/2012 du 28 f�vrier 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 ao�t 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La r�siliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de r�siliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce m�me si elle entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 141 III 496 consid. 4.1). En principe, le bailleur est donc libre de r�silier le bail du locataire pour des motifs �conomiques (ATF 136 III 190 consid. 2; 120 II 105 consid. 3b/bb). Le fait que le nouveau propri�taire ait la facult� de r�silier le bail de mani�re anticip�e s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-m�me ou ses proches parents ou alli�s (r�siliation extraordinaire) en vertu de l'art. 261 al. 2 let. a CO ne le prive pas du droit de r�silier le bail de mani�re ordinaire pour le m�me motif.
3.2.�La seule limite � la libert� contractuelle des parties d�coule des r�gles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. �galement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arr�t 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1).
La protection conf�r�e par les art. 271 s. CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), � savoir l'absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, la disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence, l'exercice d'un droit sans m�nagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le cong� contrevient ou non aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit: ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit " manifeste " au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108). Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif lorsqu'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le cong� appara�t purement chicanier, lorsqu'il est fond� sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un pr�texte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1).
Les r�gles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui r�gissent le rapport de confiance inh�rent � la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du cong� si le motif sur lequel il repose s'av�re incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a).
Le but de la r�glementation des art. 271 s. CO est uniquement de prot�ger le locataire contre des r�siliations abusives. Un cong� n'est pas contraire aux r�gles de la bonne foi du seul fait que la r�siliation entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'int�r�t du locataire au maintien du bail para�t plus important que celui du bailleur � ce qu'il prenne fin (arr�ts 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validit� d'un cong�, il ne faut pas proc�der � la pes�e entre l'int�r�t du bailleur � r�cup�rer son bien et celui du locataire � rester dans les locaux; cette pes�e des int�r�ts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arr�t 4A_484/2012 pr�cit� consid. 2.3.1 et les arr�ts cit�s).
3.3.�Le cong� ordinaire donn� par le bailleur pour pouvoir occuper lui-m�me l'habitation ou les locaux commerciaux n'est donc annulable que s'il se r�v�le incompatible avec les r�gles de la bonne foi au sens des art. 271 s. CO (arr�t 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5).
3.3.1.�Le besoin du bailleur d'occuper lui-m�me les locaux se rapproche beaucoup de la notion de besoin propre et urgent du bailleur lui-m�me ou de l'un de ses proches parents ou alli�s (ci-apr�s, en raccourci: le besoin propre et urgent du bailleur) que l'on trouve aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO (arr�t 4A_447/2015 du 31 mars 2016 consid. 5.2.1 destin� � la publication). Lorsqu'il s'agit d'examiner si la r�siliation ordinaire signifi�e par le bailleur viole les r�gles de la bonne foi, on peut appliquer les principes d�gag�s par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la notion de besoin propre et urgent.
Il sied toutefois de rappeler que cette notion ne joue pas le m�me r�le dans les trois dispositions l�gales. Aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, le besoin propre et urgent influe sur la validit� de la r�siliation, alors qu'� l'art. 272 al. 2 let. d CO, il n'est qu'un int�r�t parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pes�e des int�r�ts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (arr�t 4A_447/2015 d�j� cit� consid. 5.2.1).
3.3.2.�Selon la jurisprudence, le besoin du bailleur doit �tre propre, c'est-�-dire que l'utilisation des locaux doit lui �tre n�cessaire pour lui-m�me ou pour l'un de ses proches parents ou alli�s. Un motif simul�, invoqu� abusivement, n'est �videmment pas suffisant (4A_447/2015 d�j� cit� consid. 5.2.2 et les arr�ts cit�s).
Lorsque le bailleur de locaux commerciaux est une personne morale, son int�r�t se concentre dans la r�alisation de son but social, � l'exclusion de celui de ses actionnaires. Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-m�me les locaux pour son activit� �conomique � ses risques et profits, conform�ment � son but social. Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale n�cessite pr�alablement la transformation du b�timent, voire la d�molition de celui-ci et la construction d'un nouveau b�timent (cf. ATF 135 III 121, dans lequel un besoin propre a �t� admis alors que le propri�taire entendait d�molir le b�timent - abritant un atelier de carrosserie et de r�paration d'automobiles - pour r�aliser un projet de nouvelles infrastructures - en l'occurrence ferroviaires). Il importe peu �galement que son besoin propre s'�tende � l'ensemble du (nouveau) b�timent ou seulement � une partie de celui-ci (4A_447/2015 d�j� cit� consid. 5.2.2.2 et les r�f�rences cit�es).
Le juge d�cide si le nouveau propri�taire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la r�siliation (4A_447/2015 d�j� cit� consid. 5.2.2.3).
3.4.�En mati�re de r�siliation ordinaire, le motif de la r�siliation rev�t aussi une importance d�cisive: le cong� doit �tre motiv� si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'int�r�t digne de protection � la r�siliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 59 et les arr�ts cit�s).
3.4.1.�Pour d�cider de la validit� d'un cong� ordinaire, il faut donc en premier lieu conna�tre le motif r�el de ce cong�. Cette d�termination est une constatation de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3. p. 540; 130 III 699 consid. 4.1. p. 702; arr�t 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 5.1), que le Tribunal f�d�ral ne corrige que si elle est arbitraire (art. 97 al. 1 LTF en relation avec l'art. 9 Cst.; cf. supra consid. 2.1). Si le bailleur fournit un faux motif � l'appui de la r�siliation et qu'il n'est pas possible d'en �tablir le motif r�el, il faut en d�duire que le cong� ne repose sur aucun motif s�rieux ou en tout cas sur aucun motif l�gitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.3; 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3).
Pour en juger, le juge doit se placer au moment o� la r�siliation a �t� notifi�e (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 61 s. et les arr�ts cit�s).
3.4.2.�Contrairement � ce qui pr�vaut lorsque le bailleur r�silie le bail de mani�re anticip�e - cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe au bailleur (4A_447/2015 d�j� cit� consid. 5.2.4) -, il appartient au locataire, qui est le destinataire de la r�siliation, de supporter les cons�quences de l'absence de preuve d'un cong� contraire aux r�gles de la bonne foi. Le bailleur qui r�silie et qui doit motiver le cong� a toutefois le devoir de collaborer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession n�cessaires � la v�rification du motif invoqu� par lui (ATF 135 III 112 consid. 4.1. p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111).
4.1.�En l'esp�ce, la cour cantonale a retenu que la bailleresse avait notifi� des r�siliations ordinaires des baux portant tant sur le logement que sur les locaux commerciaux et les places de parc, et non des r�siliations anticip�es en application de l'art. 261 al. 2 let. a CO, m�me si celles-ci sont intervenues moins de 10 jours apr�s que l'acqu�resse soit devenue propri�taire de l'immeuble, plus pr�cis�ment apr�s son inscription au registre foncier, l'inscription au journal �tant d�terminante. Ce point n'a pas �t� contest�.
4.2.�La cour cantonale a aussi constat� que la bailleresse a invoqu� comme motif de r�siliation ordinaire son besoin propre d'utiliser les locaux en question pour exercer son activit�, parce que les baux des locaux qu'elle occupe � Lausanne ont pris fin au 31 mars 2012 et au 30 novembre 2013 et qu'elle les occupe depuis sans droit. Elle a toutefois consid�r� que ce motif n'�tait pas r�el et qu'elle ignorait quel �tait le r�el motif, pour trois raisons: en substance, parce que la bailleresse n'avait pas besoin de locaux aussi vastes, parce que les locaux litigieux n�cessiteraient des transformations pour pouvoir �tre utilis�s par elle et parce qu'elle occupe toujours les locaux de Lausanne.
Cette motivation ne peut �tre suivie car elle viole le droit f�d�ral.
Non seulement le fait que la nouvelle propri�taire bailleresse ait jusqu'ici occup� des locaux de 94 m2 et un d�p�t de 45 m2 alors que les locaux qu'elle a achet�s ont une surface totale de 495 m2, mais aussi la circonstance que des travaux de transformation de ceux-ci sont n�cessaires pour qu'elle puisse les utiliser, ne sont pas pertinents. En effet, conform�ment � la jurisprudence sus-rappel�e, il importe peu que la personne morale qui entend utiliser elle-m�me les locaux achet�s pour son activit� �conomique, � ses risques et profits, conform�ment � son but social, puisse les utiliser comme tels ou doive pr�alablement les transformer, voire les d�molir et les reconstruire avant de pouvoir les utiliser.
Elle n'a pas non plus � d�montrer avoir besoin de l'ensemble du nouveau b�timent ou seulement d'une partie de celui-ci pour ses besoins propres. C'est donc � tort que la cour cantonale lui a reproch� de n'avoir pas apport� la preuve qu'elle aurait besoin de locaux plus vastes, en produisant des pi�ces comptables attestant de l'augmentation de son volume d'affaires et confirmant la n�cessit� d'engager du personnel suppl�mentaire.
C'est �galement � tort que la cour cantonale a ni� son besoin propre d'utiliser les locaux au motif que ceux-ci ne sont pas, en l'�tat, adapt�s aux activit�s envisag�es et qu'elle devrait pour les occuper r�aliser des travaux pour les transformer en bureaux, puisque les locaux commerciaux exploit�s par la locataire sont des pi�ces donnant au nord et semi-enterr�es, ne disposant que de petites fen�tres en haut et donc tr�s sombres, que la grande salle est dot�e de fen�tres en verre d�poli sur leur partie inf�rieure, et donc peu �clair�e, ce qui l'obligerait � remplacer les vitres et abattre des murs, travaux qu'elle n'a ni all�gu�s, ni n'a d�montr� avoir envisag�s ou planifi�s.
Enfin, la cour cantonale a constat� que la bailleresse, qui �tait au b�n�fice de baux de dur�e d�termin�e sur les locaux qu'elle occupait, disposait d'un droit d'option pour une reconduction pour une nouvelle p�riode de cinq ans, qu'elle ne l'a pas exerc�, mais a ouvert une action en prolongation du bail, qui lui a �t� refus�e, de sorte que ses baux ont pris fin le 31 mars 2012 et le 30 novembre 2013. En tant que la cour cantonale a consid�r� que la bailleresse occupe toujours les locaux en question et qu'elle n'a produit des factures pour occupation illicite que pour les ann�es 2014 et 2015, mais n'en a pas produit pour 2012 et 2013, elle se base � nouveau sur un fait non pertinent: le fait que la bailleresse puisse n�gocier avec son pr�c�dent bailleur de pouvoir rester plus longtemps dans les locaux actuels ou m�me qu'elle puisse trouver d'autres locaux que ceux qu'elle a achet�s ne d�montre en rien une attitude contraire � la bonne foi. L'acqu�reur qui a investi dans l'achat d'un immeuble a un int�r�t �vident � pouvoir l'occuper personnellement plut�t que devoir chercher � louer d'autres locaux ailleurs.
En se basant ainsi sur des �l�ments non pertinents, la cour cantonale a viol� le droit f�d�ral, de sorte que sa constatation selon laquelle la bailleresse avait fourni un faux motif � l'appui des r�siliations et qu'il n'�tait pas possible d'�tablir son motif r�el ne repose sur rien.
4.3.�Il ressort au contraire des faits constat�s que les baux des locaux occup�s actuellement par la bailleresse ont pris fin les 31 mars 2012 et 30 novembre 2013 et que celle-ci a achet� l'immeuble en question - dans lequel elle entend exercer son activit� - le 12 novembre 2013. D�s lors que son besoin propre des locaux n'est pas contest� en tant que tel, cela suffit pour admettre que les r�siliations ordinaires qu'elle a signifi�es � ses locataires ne sont pas contraires � la bonne foi.
Contrairement � ce que soutiennent les locataires intim�s, on ne saurait d�duire du fait que la bailleresse a renonc� � r�silier le bail de mani�re anticip�e et a signifi� une r�siliation ordinaire, que son besoin propre et " urgent " d'utiliser les locaux serait faux et contreviendrait aux r�gles de la bonne foi, ni qu'il y aurait une contradiction � invoquer un besoin propre et � choisir la r�siliation ordinaire.
Contrairement � ce que soutiennent les intim�s, le fait que la nouvelle propri�taire pr�f�re occuper les locaux qu'elle vient d'acqu�rir plut�t que d'exercer son droit d'option pour une nouvelle p�riode sur les locaux qu'elle utilisait alors n'est pas un �l�ment d�terminant pour juger de la validit� du motif du besoin propre. Comme on l'a vu, la question de savoir si la bailleresse a besoin de locaux aussi grands et s'ils n�cessitent des transformations est non pertinente pour juger de la validit� de la r�siliation. Quant au fait qu'elle pourrait rester plus longtemps dans ses locaux actuels, il ne peut jouer de r�le que dans la pes�e des int�r�ts que le juge devra op�rer pour statuer sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO).
D'ailleurs, les intim�s eux-m�mes admettent qu'au moment de la r�siliation des baux les 20 et 21 novembre 2013, l'intim�e n'utilisait pas les locaux commerciaux, dont elle avait sous-lou� la plus grande partie, locaux qu'elle entendait redisposer � partir de fin ao�t 2014.
Ensuite, contrairement � ce que semblent penser la cour cantonale et les intim�s, d�s lors que la bailleresse entend utiliser elle-m�me les locaux, la jurisprudence applicable aux projets de r�novation et de vastes transformations est sans pertinence: en effet, la pr�sentation de projets concrets exig�e dans ces cas a pour but de permettre aux locataires de d�terminer s'ils peuvent rester durant les travaux ou si ces travaux n�cessitent qu'ils quittent les lieux.
Enfin, dans leur r�ponse, les locataires ne soutiennent pas ou plus que les locaux litigieux pourraient �tre transform�s en bureaux, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner si le besoin propre invoqu� est compatible avec les r�gles du droit administratif, la preuve de l'impossibilit� objective du projet de la bailleresse incombant d'ailleurs aux locataires. La validit� du cong� ne suppose d'ailleurs pas que les autorisations de transformer aient d�j� �t� obtenues, ni que les documents dont elles d�pendent aient �t� d�pos�s (arr�t 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 et les arr�ts cit�s).
4.4.�Force est d�s lors de constater que la bailleresse a prouv� son besoin propre et que les locataires, � qui incombait le fardeau de la preuve (cf. supra consid. 3.4.2), n'ont pas d�montr� que les r�siliations ordinaires signifi�es pour ce motif seraient contraires � la bonne foi.
Il s'ensuit que les r�siliations de bail notifi�es les 20 et 21 novembre 2013 aux locataires sont valables. La cause sera retourn�e � la cour cantonale pour examen et d�cision sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO), le besoin propre et urgent de la bailleresse devant �tre pris en compte comme un des �l�ments de la pes�e des int�r�ts du bailleur d'une part et des locataires d'autre part (cf. supra consid. 3.3.1). Contrairement � ce que pense la recourante, en l'absence de toute constatation de fait � cet �gard, le Tribunal f�d�ral n'est pas en mesure de statuer.
Les frais de la proc�dure sont mis � la charge des intim�s X.________ et Y.________, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF), l'intim�e Z.________ n'�tant partie � la proc�dure que pour la place de parc, soit un point tr�s accessoire. Les intim�s pr�cit�s verseront solidairement une indemnit� de d�pens � la recourante (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est admis, l'arr�t attaqu� est annul� et la cause est renvoy�e � la cour cantonale pour instruction et d�cision sur la prolongation des baux.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 5'000 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�s X.________ et Y.________.
3.�Les intim�s X.________ et Y.________, d�biteurs solidaires, verseront � la recourante une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.
Lausanne, le 26 ao�t 2016