Source: http://mariarachid.blogspot.com/2014/06/ley-de-locaciones-urbanas-con-destino.html
Timestamp: 2017-09-26 02:04:50
Document Index: 367075760

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'Artículo 22', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 13', 'artículo 43', 'Artículo 14', 'Artículo 15', 'Artículo 16', 'Artículo 17', 'artículo 13', 'Artículo 18', 'Artículo 19', 'Artículo 20', 'Artículo 21', 'Artículo 22', 'Artículo 23', 'Artículo 24', 'Artículo 25', 'Artículo 26', 'Artículo 27', 'artículo 24', 'Artículo 28', 'Artículo 29', 'Artículo 30', 'Artículo 31', 'Artículo 32', 'Artículo 33', 'Artículo 34', 'artículo 4', 'Artículo 4', 'Artículo 35', 'artículo 5', 'Artículo 5', 'Artículo 36', 'artículo 7', 'Artículo 7', 'Artículo 37', 'artículo 9', 'Artículo 9', 'Artículo 38', 'artículo 12', 'Artículo 12', 'Artículo 8', 'Artículo 39', 'artículo 13', 'Artículo 13', 'Artículo 40', 'artículo 16', 'Artículo 16', 'Artículo 41', 'artículo 18', 'Artículo 18', 'Artículo 42', 'artículo 24', 'Artículo 24', 'Artículo 43', 'artículo 440', 'Artículo 44', 'Artículo 45', 'Artículo 46', 'Artículo 47', 'Artículo 48', 'Artículo 49', 'Artículo 50', 'Artículo 51', 'Artículo 52', 'Artículo 53', 'Artículo 54', 'artículo 52', 'Artículo 55', 'Artículo 56', 'artículo 52', 'Artículo 57', 'Artículo 58', 'Artículo 59', 'Artículo 60', 'artículo 59', 'Artículo 61', 'artículo 59', 'Artículo 62', 'artículo 59', 'Artículo 59', 'Artículo 63', 'Artículo 64', 'artículo 43', 'Artículo 65', 'Artículo 66', 'Artículo 67', 'Artículo 68', 'artículo 57', 'Artículo 69', 'Artículo 70', 'Artículo 71', 'artículo 2', 'artículo 27', 'artículo 31', 'artículo 21', 'artículo 22']

María Rachid: Ley de Locaciones Urbanas con destino a Vivienda
Ley de Locaciones Urbanas con destino a Vivienda
En coautoria con ARAGON, JORGE ESTEBAN
Artículo 1°.- Objeto. La presente ley tiene por objeto establecer el régimen de locaciones urbanas con destino a vivienda en el marco de los artículos 31 y 27 inciso 7, de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
a) Regular el uso de suelo destinado a locación urbana y su instrumentación;
b) Desestimar y desalentar la ociosidad de inmuebles de la Ciudad;
c) Garantizar el acceso a la vivienda de las personas;
d) Regular la política pública local de promoción de los alquileres con destino a vivienda conforme lo establecido en el Artículo 22 de la Ley Nacional Nº 23.091; y
e) Establecer el régimen de protección de locatarios/as.
Artículo 3°.- Ámbito de aplicación. La presente ley es de aplicación para todos los inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 4º.- Orden Público. El régimen de la presente ley se integra con la Ley 23.091 y el Código Civil de la Nación. Las disposiciones previstas en la presente ley son de orden público y constituye normativa sobre el uso del suelo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
CAPÍTULO II - REGULACIÓN DEL USO DE SUELO
Artículo 5°.- Uso de suelo. Todo uso de suelo con fines de locación de vivienda debe cumplir con la función social de dicho inmueble, debiendo priorizarse el interés social, cultural y ambiental en su utilización.
Artículo 6°.- Función social del uso. El uso de suelo es conforme a su función social cuando el inmueble objeto es empleado:
a) De acuerdo al uso para el cual fue creado, garantizando el uso ambientalmente sostenible del territorio, la promoción de la vivienda digna y la justicia social;
b) Compatibilizando el interés del/de la propietario/a con el interés social, cultural y ambiental;
c) Satisfaciendo las necesidades sociales de hábitat digno; y
d) Cumpliendo las obligaciones legales impuestas.
Artículo 7°.- Uso de locación con destino a vivienda. Se consideran que están destinados al uso de locación con destino a vivienda, aquellos inmuebles:
a) Que estén afectados, o estén siendo ofertados para ser afectados, a un contrato de locación de inmueble con destino a vivienda;
b) Que, independientemente de la habilitación con la que cuenten, se destinen al alojamiento de personas por un período mayor a seis (6) meses o cuando éstas lo constituyan residencia permanente; y/o
c) Que se encuentren ociosos conforme lo descripto en la presente ley.
CAPÍTULO III- CONTRATOS SOBRE USO DE LOCACIÓN CON DESTINO A VIVIENDA
Artículo 8°.- Contratos. Todo contrato que tenga por objeto afectar el uso de un inmueble a locación con destino a vivienda debe satisfacer las condiciones impuestas en la presente ley, tanto en el momento de su celebración como en su ejecución.
Artículo 9°.- Modelo de Contrato de Locación Urbana. La Autoridad de Aplicación debe elaborar un Modelo de Contrato de Locación Urbana, en el cual constarán cláusulas justas, razonables y equitativas, siendo el mismo de aplicación voluntaria para las partes.
Artículo 10.- Contratos que no se ajusten al modelo. Cuando no se utilice el Modelo de Contrato de Locación Urbana se debe presumir, salvo prueba en contrario, que el contrato ha sido redactado íntegramente por la locadora y se debe interpretar a favor de la locataria cualquier ausencia de equilibrio contractual.
Artículo 11.- Forma. Los contratos deben formalizarse por escrito. De no mediar contrato por escrito, se debe considerar que rigen entre las partes las cláusulas previstas en el Modelo de Contrato de Locación Urbana.
Artículo 12.- Registro. Todo contrato de locación debe registrarse ante la Autoridad de Aplicación. Las personas locadoras y los/as Corredores/as Inmobiliarias están obligados/as a registrarlos dentro de los diez (10) días hábiles de configurado el primero de cualquiera de los siguientes hechos, o situaciones:
a) La instrumentación y/o celebración del contrato;
b) La entrega de la llave del inmueble y/o la toma de posesión; o
c) La primera percepción del canon locativo.
Las personas locatarias están facultadas a registrar el contrato y pueden hacerlo en cualquier momento, aún vencido el plazo del contrato de locación. Asimismo, pueden denunciar si la persona locadora traslada el costo de la sanción prevista en el artículo siguiente, a los fines de que la Autoridad de Aplicación arbitre las medidas para evitarlo.
Artículo 13.- Omisión de registro. La falta de registro de los contratos celebrados es pasible de las siguientes sanciones:
a) A los/as Corredores/as Inmobiliarios, se le deben aplicar las previstas en el artículo 43 de la Ley Nº 2.340; y
b) A las personas locadoras, se les debe aplicar un incremento del doscientos por ciento (200%) de lo pagado por Impuesto Inmobiliario y de la tasa de Alumbrado Barrido y Limpieza, desde la fecha en que debió haberse registrado hasta su efectivo registro.
Artículo 14.- Plazo. El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda es de tres (3) años. Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo.
Artículo 15.- Precio. El precio del canon locativo mensual no debe superar al 0,7% del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) del inmueble.
Artículo 16.-Valor Inmobiliario de Referencia. El Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) se obtiene según lo establecido en la Resolución 435/2011 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP) o en la normativa que lo sustituya. El VIR debe incorporar criterios preestablecidos que contemplen al menos: ubicación antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad y servicios.
Artículo 17.- Sobreprecios. La parte locataria tiene derecho a que la parte locadora le reintegre con intereses la diferencia entre lo abonado durante la vigencia del contrato y lo estipulado en el artículo 13. Dicha suma debe ser reintegrada, ajustada conforme la variación del Valor Inmobiliario de Referencia del inmueble locado, al momento de que se efectúe su devolución.
Artículo 18.- Períodos de pago. El canon locativo se paga en períodos mensuales. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no puede ser anterior al día diez (10) de cada mes.
Artículo 19.- Medios de pago. El canon locativo debe abonarse en una cuenta bancaria.
Es obligación de la parte locadora determinar una cuenta bancaria a fin de que la parte locataria abone el canon locativo mensual. En toda operación de depósito o transferencia debe consignarse la causa de pago.
Artículo 20.- Cuenta bancaria. El Banco Ciudad de Buenos Aires debe ofrecer una cuenta bancaria, sin costos adicionales, para personas que acrediten ser locadoras y destinen tales cuentas a la percepción de canon locativo. El Banco de la Ciudad debe informar a la Autoridad de Aplicación los pagos registrados.
Artículo 21.- Moneda. Las obligaciones monetarias del contrato deben estipularse en moneda de curso legal, y son nulas las clausulas que pacten obligaciones en otras monedas.
Artículo 22.- Utilización de moneda extranjera. En caso de que se estipulen obligaciones en moneda extranjera y se paguen en dicha moneda o en su equivalente en moneda de curso legal, la parte que pagó puede exigir al momento de finalizado el contrato, que se le reintegre la diferencia entre lo que valía la moneda extranjera y lo que vale al momento de finalizado el contrato.
Artículo 23.- Ajustes. Las partes pueden ajustar anualmente el precio del canon locativo, en base a la variación del Valor Inmobiliario de Referencia fijado en los artículos 13 y 14. Se prohíbe todo otro tipo de ajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del alquiler, durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí dispuesto. En caso de incumplir lo aquí dispuesto, la parte locataria puede exigir la devolución del doble de la suma abonada de más, al finalizar el contrato.
Artículo 24.- Depósito en garantía. A fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma no mayor a un (1) mes de canon locativo. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deben serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades deben ser devueltas reajustadas en base a la variación que haya tenido el Valor Inmobiliario de Referencia.
Artículo 25.- Uso del Depósito. En caso de ser necesarias reparaciones a cargo de la parte locataria, originadas en el uso inapropiado que hiciera del bien, se puede convenir que ésta las haga a su costa, y recuperar el depósito en garantía una vez realizadas las reparaciones; o que las efectúe la parte locadora, afectando a tal fin todo o parte de dicha garantía.
Artículo 26.- Gastos. Debe quedar a cargo de la parte locadora afrontar las erogaciones de tasas, contribuciones e impuestos que recaigan sobre el inmueble y el pago de las expensas extraordinarias. Debe considerarse nula cualquier clausula que imponga a la parte locataria soportar estos gastos.
Artículo 27.- Devolución de Gastos. En caso de que la parte locataria afronte gastos de los descriptos en el artículo 24 y no le sean reintegrados por la parte locadora en un plazo menor a treinta (30) días, habiéndole intimado a ello, aquella puede pedir el doble de lo abonado en cualquier momento de la relación, aun habiendo finalizado el contrato. Se considera que la parte locataria abonó tales gastos, si exhibe una copia del comprobante de pago de tales gastos, la intimación hecha para su devolución, y la parte locataria no acredita, mediante recibo, haber reintegrado dichas sumas.
Artículo 28.- Continuación de la parte locataria. En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento de la parte locataria, el contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento de su plazo, por quienes acrediten haber convivido en el inmueble.
Artículo 29.- Resolución anticipada de la parte locataria. La parte locataria puede, transcurridos los seis primeros meses de vigencia del contrato, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión a la parte locadora con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que se reintegre el inmueble. La parte locataria, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia del contrato, debe abonar a la parte locadora, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de canon locativo al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Artículo 30.- Resolución anticipada de la parte locadora. La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente el contrato. Existe justa causa cuando la parte locataria incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa de la locataria, la locadora debe previamente constituirla en mora, intimándola en forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a quince (15) días corridos. Resuelto debidamente el contrato la locadora puede demandar judicialmente a la locataria por desalojo.
Artículo 31.- Desalojo. En el proceso de desalojo es obligatoria la participación de la Autoridad de aplicación, la cual, además de aportar los antecedentes de la relación contractual de que disponga, debe velar por el respeto, en el proceso, de las garantías y Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las personas desalojadas.
Artículo 32.- Pago proporcional por resolución anticipada. En caso de resolución anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide con la fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda.
Artículo 33.- Reconducción del contrato. En defecto de previsión específica en el contrato, si la parte locadora decide no renovarlo, debe notificar su decisión en forma expresa y fehaciente a la parte locataria, con una antelación mínima de sesenta (60) días corridos a la finalización del contrato. La violación de esta condición da derecho a la locataria a tener por operado el principio de ejecución del nuevo contrato.
CAPITULO IV- SISTEMA DE GARANTIA BANCARIA- MODIFICACION
Artículo 34.- Alcance de la Garantía Bancaria: Incorpórase a la Ley N° 3720, como artículo 4° bis, el siguiente texto:
"Artículo 4° bis.- Alcance de la Garantía Bancaria. La Garantía Bancaria debe garantizar todas y cada una de las obligaciones asumidas por la/el locatario/a en el contrato de locación. No se admite ninguna sustracción de obligaciones, limitación temporal, monetaria ni de otra índole, por parte del Banco Ciudad."
Artículo 35.- Contrato. Modifícase el artículo 5° de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera
"Artículo 5º.- Contrato. El Banco Ciudad debe utilizar el Modelo de Contrato de Locación Urbana previsto en la Ley de Locaciones urbanas con Destino a Vivienda, el cual debe ser suscripto por las tres partes, incluyendo al Banco Ciudad como único garante."
Artículo 36.- Plazo de Contrato- Garantía. Modifícase el artículo 7° de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 7º.- Plazo de Contrato. El Contrato de Garantía Bancaria tendrá un plazo equivalente al contrato de locación respectivo."
Artículo 37.- Interés. Modifícase el artículo 9° de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 9º.- Pago de la comisión de la Garantía Bancaria. El/la locatario/a podrá abonar la comisión de la Garantía Bancaria optando por algunas de las siguientes formas de pago:
Financiado en seis (6) cuotas iguales sin interés.
Cincuenta por ciento (50%) al contado y el saldo en doce (12) cuotas sin interés."
Artículo 38.- Comisión por renovación o prórroga. Modifícase el artículo 12 de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Artículo 12.- Comisión por renovación o prórroga de la Garantía Bancaria. En caso de haberse cumplido con lo dispuesto en el Artículo 8º, el costo de la comisión por renovación o prórroga de la Garantía Bancaria tendrá en todos los casos un descuento mayor al cincuenta por ciento (50%) de la pautada para el primer contrato locativo, según el detalle que fije la reglamentación de la presente."
Artículo 39.- Pago de Comisión- Exención. Incorpórase a la Ley N° 3720, como artículo 13 bis, el siguiente texto:
"Artículo 13 bis.- Pago de Comisión- Exención. Están exentas del pago de la comisión de la Garantía Bancaria aquellas personas que perciban una suma mensual menor a dos (2) salarios mínimo vital y móvil, o aquellas que reciban cualquier tipo de subsidio o plan social de la Ciudad o de la Nación".
Artículo 40.- Modifícase el artículo 16 de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 16.- Requisitos. Requisitos del/de la locador/a:
Deberá ser mayor de dieciocho (18) años, presentar DNI y acreditar la tenencia legítima de la propiedad.
El bien objeto de la locación debe encontrarse dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires."
Artículo 41.- Nueva solicitud. Modifícase el artículo 18 de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 18.- Nueva solicitud. El solicitante que no haya precalificado podrá volver a solicitar el trámite de calificación una vez que consiga reunir las condiciones previstas en la presente ley."
Artículo 42.- Precio para personas extranjeras. Modifícase el artículo 24 de la Ley N 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 24.- Costo y plazo de la Garantía Bancaria para personas extranjeras. El costo de la comisión y el plazo de la Garantía Bancaria para personas extranjeras serán los establecidos en los artículos 7°, 11 y 12 de la presente ley."
Artículo 43.- Impuesto de sellos - Exención. Incorporase al artículo 440 del Código Fiscal, como inciso 68, el siguiente texto:
"68. Los contratos celebrados con el Banco Ciudad en el marco del Sistema de Garantía Bancaria (Ley N° 3720)."
CAPÍTULO V - FONDO PARA LOCACIONES URBANAS.
Artículo 44. - Fondo para locaciones urbanas. Créase el Fondo para Locaciones Urbanas destinadas a Vivienda Única, con el objeto de:
a) Otorgar las garantías bancarias previstas en la Ley N° 3720;
b) Otorgar subsidios o prestamos para cubrir el depósito inicial y los gastos de mudanza;
c) Conceder subsidios para que personas en situación de calle y/o personas en situación de vulnerabilidad puedan alquilar inmuebles destinados a vivienda única; y
d) Fomentar la rehabilitación, construcción y adquisición de viviendas y edificios de viviendas para ser alquiladas.
Artículo 45.- Integración del Fondo. El patrimonio del Fondo se constituirá mediante:
a) Los montos que se le destinen anualmente en la Ley de Presupuesto;
b) Los montos percibidos en función de la aplicación de la presente Ley y la Ley N° 3720;
c) Los aportes de entidades públicas y privadas nacionales o extranjeras;
d) Los derechos que le fueran cedidos por cualquier persona pública o privada;
e) El producido de sus propias actividades e inversiones; y
f) Los fondos producidos de la tributación de las viviendas ociosas.
Artículo 46.- Fideicomiso. A los efectos de los artículos 42 y 43, se debe constituir un fideicomiso en los términos de la Ley Nacional N° 24.441, que tenga como fiduciario al Banco de la Ciudad, el cual debe cumplir su labor conforme lo determine la reglamentación y el Contrato de Fideicomiso. El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires será el fiduciante del mismo.
Artículo 47.- Subsidio para rehabilitaciones y refacciones. La Autoridad de Aplicación debe brindar subsidios para rehabilitaciones, construcciones y/o refacciones, con la finalidad de fomentar la disponibilidad de viviendas y de edificios de viviendas para ser habitadas. Los/as propietarios/as que reciban el mismo, se comprometen a ejecutar inmediatamente las obras proyectadas y a alquilar o habitar esas viviendas.
Artículo 48.- Subsidio para depósito y mudanza. La Autoridad de Aplicación debe brindar subsidios a los/as locatarios/as que alquilen inmuebles incorporados a la presente ley, para cubrir el depósito inicial y/o el costo de la mudanza.
Artículo 49.- Subsidios para el pago del canon locativo. La autoridad de Aplicación debe Conceder subsidios totales o parciales para el pago de canon locativo de personas en situación de calle, personas cuyos ingresos mensuales no sean mayores a dos (2) salarios mínimos vitales y móviles, y/o aquellas que reciban cualquier tipo de subsidio o plan social de la Ciudad o de la Nación, puedan alquilar inmuebles destinados a vivienda única.
Artículo 50.- Adjudicación de planes de vivienda. Las personas que fueran beneficiarias del subsidio previsto en el artículo anterior, tienen prioridad de adjudicación en los planes de vivienda administrados o en ejecución por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, quien debe hacer reserva de un porcentaje no inferior al 20% de las unidades construidas o por construir y sin adjudicar, para ser destinadas a estas personas.
CAPÍTULO VI - CONTRIBUCIÓN TRIBUTARIA ESPECIAL.
Artículo 51.- Inmuebles ociosos. El inmueble desocupado es contrario al interés social y es pasible de una tributación especial de los/as propietarios/as, como medida para promover la locación de inmuebles ociosos, atendiendo a las necesidades sociales en la materia.
Artículo 52.- Definición. A los fines de la presente ley, se considera que un inmueble es ocioso cuando conjuntamente:
a) Permanecen deshabitados por un plazo mayor a seis (6) meses consecutivos;
b) Pertenecen a una persona que posean más de un (1) inmueble;
c) No posean ningún contrato de locación vigente ni puedan demostrar el uso del inmueble; y
d) No posean causa justificada para su desocupación.
Artículo 53.- Causa justificada. Se considera que hay causa justificada cuando el inmueble esté en proceso de construcción o el/la propietario/a no haya podido ponerlo en alquiler por razones involuntarias o de fuerza mayor. La causa justificada no se presume y debe ser acreditada por cualquier medio de prueba.
Artículo 54.- Tributación especial. Los inmuebles comprendidos en el artículo 52 deben abonar el trescientos por ciento (300%) del Impuesto Inmobiliario y de la tasa de Alumbrado Barrido y Limpieza.
Artículo 55.- Ocupación temporaria del inmueble. Sin perjuicio de la tributación especial, los/as propietarios/as de aquellos inmuebles que permanezcan ociosos por el plazo de un (1) año, serán intimados/as para que pongan en uso el inmueble de referencia bajo apercibimiento de que la Autoridad de Aplicación, transcurrido dos (2) meses desde dicha notificación, declare la Ocupación Temporaria a los fines de proceder a la locación del inmueble, pagando por consignación el alquiler al/a propietario/a conforme lo establecido en la presente ley.
Artículo 56.- Prueba de la Ociosidad. El requisito establecido en el artículo 52 a) se tendrá por acreditado según:
a) Consumos y/o promedios de consumos de servicios de electricidad, gas natural (de poseer) y agua, que no se condigan con el uso de la propiedad en función del tamaño de la propiedad, capacidad de habitantes y la ubicación geográfica;
b) Falta de contratación de servicios;
c) Dos (2) testigos que denuncien la ociosidad; u
d) Otros medios probatorios que determine la Autoridad.
Acreditada éstas circunstancias, o alguna de ellas, se presume la ociosidad del bien y corresponde al/a la propietario demostrar lo contrario ante la Autoridad.
Artículo 57.- Agente de información. Las empresas prestadoras de servicios públicos quedan designadas como agentes de información, a los fines de advertir la posible existencia de inmuebles ociosos conforme lo determine la reglamentación.
Artículo 58.- Relevamiento. La Autoridad de Aplicación debe efectuar relevamientos periódicos con el fin de determinar aquellos inmuebles susceptibles de ser considerados ociosos.
CAPÍTULO VII - INTERVENCIÓN DE CORREDORES/AS INMOBILIARIOS/AS
Artículo 59.- Intermediación de Corredor/a. En caso de que el contrato se celebre con la intermediación de un/a Corredor/a Inmobiliario/a, la suma que corresponda a comisiones u honorarios por sus servicios no pueden superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por las partes.
Asimismo, otros honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal, serán solventados por mitades por las partes.
Artículo 60.- Comisión superior a la establecida. En caso de que el/la Corredor/a Inmobiliario/a cobre a la parte locataria una comisión superior a la establecida en el artículo 59 o no haya garantizado con su accionar que los gastos sean solventados por mitades por las partes, aquella tiene derecho a solicitarle al Corredor/a la devolución del triple de lo abonado de más hasta transcurridos seis (6) meses de la finalización del contrato de locación.
Artículo 61.- Información. Los/as corredores/as inmobiliarios/as deben colocar en el local u oficina en el que desempeñen sus tareas, en un lugar visible por el público, un letrero cuyas características serán definidas por la Autoridad de aplicación, mediante el cual deben informar al público de forma clara y veraz acerca de la limitación prevista en el artículo 59.
Artículo 62.- Omisión de información. En caso de que el/la Corredor/a omita informar a la parte locataria la existencia de lo dispuesto en el artículo 59 y/o la colocación del letrero dispuesto por al Artículo 59, ésta tiene derecho a requerirle que le abone el equivalente a un (1) mes de alquiler.
Artículo 63.- Procedimiento. Sin perjuicio de las facultades sancionatorias conferidas por ley al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las consecuencias previstas en los artículos 60 y 62 son pasibles de ser aplicadas, a través del procedimiento establecido por la Ley N° 757.
Artículo 64.- Fiscalización y Sanciones. La fiscalización del cumplimiento de los deberes establecidos en los artículos 59 y 61 de la presente, quedará a cargo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por Ley N° 2.340. En caso de detectarse incumplimientos, se aplicarán a quien resulte responsable las sanciones establecidas en el artículo 43 de la Ley Nº 2.340.
CAPÍTULO VIII - AUTORIDAD DE APLICACIÓN
Artículo 65.- Autoridad de Aplicación. La Autoridad de Aplicación de la presente ley será el Instituto de la Vivienda de la Ciudad o el organismo que determine el Poder Ejecutivo.
Artículo 66.- Funciones. Son funciones de la Autoridad de Aplicación, entre otras:
a) Elaborar el Modelo de Contrato de Locación Urbana;
b) Brindar información a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda;
c) Llevar adelante campañas de información, con participación de las Comunas, dirigidas principalmente a los sectores más vulnerados de nuestra sociedad, y garantizar toda medida que tienda al reconocimiento del derecho a una vivienda digna de las personas en emergencia habitacional.
d) Realizar y mantener actualizado un registro zonificado de los inmuebles destinados a alquiler de vivienda, categorizados según la cantidad de habitaciones, valuación del inmueble y características de los mismos.
e) Llevar un registro de viviendas ociosas, determinar tal carácter, e informar a los órganos correspondientes a fin de que establezcan las medidas que correspondan conforme lo establecido en la presente ley;
f) Homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda que cumplan las condiciones legales aplicables;
g) Velar por el cumplimiento de la presente ley, de sus reglamentaciones y demás normativa complementaria;
h) Fomentar las locaciones urbanas en la Ciudad de Buenos Aires, con énfasis en las Comunas que estuvieran en emergencia locativa.
i) Realizar un registro de personas aspirantes a arrendar un inmueble dentro del radio de la Ciudad.
j) Realizar campañas de inclusión de viviendas ociosas al mercado de alquileres con fines de vivienda única, difundiendo los beneficios y exenciones tributarias a los propietarios/as que así lo dispongan voluntariamente;
k) Coordinar, proponer y estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción, remodelación y rehabilitación de viviendas destinadas a ser arrendadas en el marco de la presente ley.
l) Promover la articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con el fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la mayor efectividad en la vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley tutela;
m) Garantizar la participación de las Comunas en todas aquellas cuestiones que sean de su competencia;
n) Realizar las demás funciones que le asigna la presente ley, su reglamentación, normas modificatorias o complementarias.
Artículo 67.- Abrogación. Abrógase la Ley Nº 3588.
Artículo 68.- Derogación. Deróganse el artículo 57 de la Ley Nº 2340, y los artículos 25 y 26 de la Ley N° 3720.
Artículo 69.- Irrectroactividad. La presente ley no es de carácter retroactivo y rige para todos los contratos celebrados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Artículo 70.- Reglamentación. El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los sesenta (60) días de su promulgación.
Artículo 71.- Comuníquese, etc.
El presente proyecto de ley tiene por objeto establecer un régimen de locaciones urbanas destinadas a viviendas, instaurando una política habitacional que tienda a satisfacer las necesidades sociales de la Ciudad.
El mismo, fue presentado y puesto a consideración en el "III Congreso por el Derecho a la Vivienda", realizado en la Facultad de Filosofía y Letras de la Universidad Nacional de Buenos Aires el 14 de diciembre de 2013, en el cual participaron numerosas organizaciones sociales y en donde se resolvió, entre otras cosas, impulsar la sanción de la ley de alquileres como pilar esencial para el diseño de un plan integral de vivienda para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Esta iniciativa parlamentaria se ha nutrido y ha armonizado las propuestas ya presentadas en esta Legislatura elaboradas con el mismo espíritu. Entre otras, recoge y desarrolla las contenidas en los expedientes N° 724-D-2006 (Diputada M.C. Baltroc); 2295-D-2008 (Diputada M.C. Cabandié); 2416-D-2013 (Diputado M.C. Cabandié); 1734-D-2013 (Diputada M.C. Sánchez Andía); 3292-D-2012 (Diputado M.C. Ibarra) y 1619-D-2013 (Diputado M.C Gentili).
La Ciudad de Buenos Aires exhibe desde hace 60 años un estancamiento poblacional que ronda los 2,9 millones de habitantes. Conforme al último censo, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires posee suficientes viviendas como para alojar a 2,02 personas en cada una de ellas[1]. Esto es así debido a que la Ciudad posee un total de 1.423.973 viviendas y 2.890.151 habitantes.
De ese total de viviendas existentes, 340.975 se encuentran deshabitadas (24%). Esto refleja la existencia de un preocupante volumen de ociosidad del parque habitacional existente, que no sólo no está siendo destinado a satisfacer el acuciante problema de vivienda, sino que tampoco opera reduciendo el precio de las propiedades o sus alquileres, conforme se desprendería de las más elementales reglas ortodoxas del mercado.
En este sentido, la descripción actual de la problemática permite hacer una conclusión preliminar: el déficit habitacional no necesariamente se solucionará con la construcción de más viviendas y, como corolario, requiere indispensablemente la adopción de medidas locales que incidan sustancialmente en la realidad particular de nuestra Ciudad.
La causa principal de este fenómeno es que actualmente la vivienda constituye más una mercancía, que un bien social destinado a ser habitado, estableciéndose así como reserva de valor sometida a especulación económico-financiera en vez de configurarse como bien a través del cual se da cumplimiento a un derecho.
En 2010 el porcentaje de inquilinos/as ascendió y ahora representan el 29,9% (343.443 hogares). Simultáneamente, los datos del último censo indican que han disminuido los hogares compuestos por propietarios/as de la vivienda en la que residen, pasando de un 68% a un 56%. La conjunción de estos datos pone en evidencia la dificultad de acceder a la vivienda propia, a pesar de haberse construido en el período 2000-2010, un promedio de 1.332.939 m2 residenciales por año.
Adicionalmente, y como agravante del diagnóstico, cabe destacar que las categorías que caracterizan la informalidad crecieron el 69% respecto del resto de los regímenes de tenencia. Aproximadamente 500.000 personas viven en situación de emergencia habitacional, padeciendo graves problemas relacionados con el acceso a la vivienda y condiciones de habitabilidad en general. De ese número, 210.000 personas viven en barrios de emergencia y 30.000 en asentamientos urbanos.
El panorama no es alentador: aumentaron los/as inquilinos/as, disminuyeron los/as propietarios/as, se amplió la brecha existente entre los salarios y el precio de las viviendas, aumentaron los costos de la intermediación inmobiliaria y crecieron las dificultades de las personas locatarias para contar con las garantías exigidas por las locadoras. El acceso a la propiedad y al alquiler de una vivienda es cada vez más dificultoso para los sectores vulnerados, e incluso para los de clase media.
Por otra parte, cabe destacar que el déficit habitacional no es un problema aislado de la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, encontramos en ella el porcentaje más elevado de viviendas desocupas en relación al total de las existentes, siendo de un 24% en contraposición del 18% que acusa el porcentaje a nivel nacional.
Por este motivo, es sumamente necesaria una inmediata intervención local en la dinámica actual del mercado inmobiliario, siendo indispensable la adopción de mecanismos y regulaciones que tiendan a brindar protección a los/as locatarios/as, ante las situaciones que les impiden o restringen el pleno ejercicio de sus derechos.
Como consecuencia del panorama anteriormente descripto, una gran cantidad de habitantes de la Ciudad se encuentra hoy en peligro habitacional, haciendo enormes esfuerzos y sufriendo privaciones para pagar alquileres desmedidamente incrementados, o descendiendo en su calidad de vida al optar por viviendas de menores dimensiones o inadecuadas para sus necesidades, resignando el acceso a los espacios urbanos donde desarrollan sus actividades, recayendo en el hacinamiento o emigrando a barrios de emergencia.
Producto de esta suerte de "burbuja inmobiliaria", se ha generado una exacerbada suba del valor de los alquileres en el último tiempo, con actualizaciones que superan sobradamente las variaciones de precios generales. Esta misma "burbuja" crea a su vez una demanda ficticia en el sector de construcción, produciendo un notable incremento de los valores inmobiliarios y de la cantidad de sueldos necesarios para acceder a una vivienda digna y poder satisfacer así ese derecho.
El mercado, por su parte, parece no reaccionar frente a este fenómeno y en las situaciones en que si lo hace, parece reaccionar en sentido contrario al deseado por el conjunto de la sociedad.
Los inmuebles que año tras año incorpora la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, no están destinados a resolver los problemas habitacionales. Por el contrario, permanecen ociosos realimentando una demanda ficticia de "inmuebles para reserva de valor" y ejerciendo una intensa presión sobre los valores inmobiliarios.
Como consecuencia de todo lo anterior, puede observarse claramente la generación de una cuádruple exclusión:
- Económica, en tanto se excluye a quienes no pueden pagar precios abultados de alquileres o de la compra de propiedad;
- Contractual, en tanto se reduce la oferta de alquileres y se presiona sobre las condiciones de contratación;
- Urbana, en tanto esta demanda exagerada alimenta la construcción no planificada y reconfigura la fisonomía de barrios posicionados en el mercado;
- Arquitectónica, en tanto crea una oferta de inmuebles ficticios destinados a ser "reservas financieras" y no propiedades destinadas a ser habitadas, con características que los hacen inhabitables.
Por ello, deviene imprescindible la intervención estatal con políticas tributarias concretas, para alterar las ecuaciones que fomentan un mercado inmobiliario cuyo objetivo principal es satisfacer una necesidad financiera (restándole capital a las actividades productivas) y no la satisfacción de derechos sociales, que privilegien el carácter de "bien de uso" de la vivienda por sobre su carácter de "mercancía", tal como lo enuncia el artículo 2º de la Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad del Foro de Sao Pablo, promovida por ONU-Hábitat.
La Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, en su artículo 27, establece: "La Ciudad desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueve: (…) La regulación de los usos del suelo, la localización de las actividades."
Así mismo, su artículo 31 dispone: "La Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Para ello: 1. Resuelve progresivamente el déficit habitacional, de infraestructura y servicios, dando prioridad a las personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de escasos recursos. 2. Auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos, promueve los planes autogestionados, la integración urbanística y social de los pobladores marginados, la recuperación de las viviendas precarias y la regularización dominial y catastral, con criterios de radicación definitiva. 3. Regula los establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que encubran locaciones" (el resaltado nos pertenece).
En el ámbito nacional, la Ley Nº 23.091 que regula los alquileres desde hace décadas, en su artículo 21 denominado "Viviendas deshabitadas", faculta al entonces municipio de la Ciudad de Buenos Aires para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas; en su artículo 22, invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios para promover locaciones destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.
Sin embargo, desde el dictado de la Constitución de la Ciudad, que cambiara su estatuto jurídico instituyendo su autonomía, nada se ha hecho legislativamente en materia de locaciones urbanas.
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuenta con plena autonomía para tener mayor incumbencia en toda cuestión de índole social, siendo esta problemática una cuestión central que afecta cada vez más a una mayor cantidad de hogares.
En este sentido, resulta de vital importancia el desarrollo de legislación local que priorice el acceso a inmuebles destinados a ser vivienda única, sobre aquellos destinados a satisfacer una acumulación inmobiliaria desmedida. Y si se diera tal acumulación, se debe priorizar aquella situación en donde los inmuebles son puestos al servicio de la satisfacción de las necesidades de vivienda de la sociedad, de aquella situación en donde permanecen ociosos.
De esta manera, la Ciudad estaría en sintonía con las múltiples jurisdicciones a nivel provincial y de otras ciudades del mundo que reconocen[2], cada vez en mayor medida, la importancia de regular e intervenir en el mercado de alquileres.
Por todo lo expuesto, solicitamos el acompañamiento y la aprobación del presente proyecto de ley[3].
[1] Fuente: Elaboración propia en base a los Censos 2001 y 2010.
[2] Casos como España, Francia, Reino Unido, Uruguay, Bélgica, etc.
[3] Se agradece la colaboración de los/as asesores/as Martín Muñoz y Vanesa Calderón, así como también los aportes realizados por Sebastián Demiryi, Silvia Burlando y Marta Yané del Movimiento Evita y los/as militantes de la Mesa Nacional por la Igualdad.