Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F94-II-270%3Afr
Timestamp: 2016-10-26 17:24:47
Document Index: 48919211

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 63']

94 II 27042. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 26. November 1968 in Sachen Ernst und Hans D�nner gegen Gebr. Wyrsch.
Vente immobili�re (art. 216 CO). L'acte authentique doit couvrir tous les points essentiels du contrat. Il doit notamment indiquer le prix de vente et toutes les contreprestations promises pour l'immeuble, tels qu'ils furent convenus. Faits � partir de page 271
A.- Die Br�der Ernst und Hans D�nner sind Eigent�mer der Grundst�cke Nr. 233 und 234 (Liegenschaft "Friedberg") in Kreuzlingen-Ost. Durch �ffentlich beurkundeten Vertrag vom 28. August 1963 verkauften sie diese Parzellen zum Preise von Fr. 391'000.-- an die Kollektivgesellschaft Gebr�der Wyrsch, die mit Grundst�cken handelt und �berbauungen besorgt. Die K�uferin verpflichtete sich gem�ss Ziff. 1 der "ferneren Bestimmungen" das "Kaufsobjekt zum Zwecke der �berbauung mit Mehrfamilienh�usern" bis zur grundbuchlichen Fertigung des Vertrages neu zu parzellieren. Die Verk�ufer hatten anderseits Anspruch auf Zuweisung einer Parzelle im Ausmass von ca. 1'200 m2, die somit nicht als mitverkauft galt, sondern in ihrem Eigentum blieb. Die K�uferin hatte auf Anrechnung an den Preis eine Grundpfandschuld von Fr. 186'000.-- zu �bernehmen und sie ab 1. November 1963 zu verzinsen. Fr. 130'000.-- zahlte sie den Verk�ufern am Tage des Vertragsabschlusses. Weitere Fr. 40'000.-- sollten mit der Werklohnforderung verrechnet werden, welche die K�uferin gegen die Verk�ufer durch Erstellung des unter Ziff. 8 der "ferneren Bestimmungen" erw�hnten Wohnhauses erlangen w�rde. Fr. 35'000.-- waren beim Grundbucheintrag zu zahlen.
In der Folge wurde die Parzellierung durchgef�hrt und die Frist zur grundbuchlichen Fertigung mehrmals verl�ngert.
Am 30. M�rz 1965 erschienen die Parteien auf dem Grundbuchamt. Die Verk�ufer lehnten die Eigentums�bertragung mit der Begr�ndung ab, die K�uferin b�te im heutigen Zeitpunkt keine gen�gende Gew�hr f�r die Erstellung des in Ziff. 8 vorgesehenen Mehrfamilienhauses. Sie verlangte verschiedene Sicherheiten, was von der K�uferin abgelehnt wurde.
B.- Am 29. Dezember 1965 klagte die Firma Gebr�der Wyrsch gegen die Br�der D�nner auf R�ckerstattung der Anzahlung BGE 94 II 270 S. 272von Fr. 130'000.--, auf Zahlung der "Reukaufsumme" von Fr. 130'000.-- und auf Ersetzung der von der Kl�gerin am 11. Juni und 23. November 1964 bezahlten zwei Zinsraten von je Fr. 3'612.90 f�r die �bernommene Grundpfandschuld.
Die Beklagten zogen die Sache an das Obergericht des Kantons Thurgau weiter. Sie anerkannten eine Schuld von Fr. 137'225.80 nebst 5% Zins seit 6. Februar 1967, n�mlich den erhaltenen Teil des Kaufpreises und die Grundpfandzinsen, und zahlten der Kl�gerin am 21. M�rz 1967 den erw�hnten Betrag, dagegen nicht den Zins. Soweit die Klage weiter ging, beantragten sie deren Abweisung.
Das Obergericht hiess die Berufung am 9. Mai 1968 teilweise gut. Es verpflichtete die Beklagten, der Kl�gerin, �ber den bereits bezahlten Betrag hinaus solidarisch weitere Fr. 65'000.-- nebst 5% Zins seit 28. September 1965 zu zahlen, ferner die Zinsen zu 5% von den bezahlten Fr. 137'225.80.
C.- Das Bundesgericht hat die Berufung der Beklagten gutgeheissen und die Anschlussberufung der Kl�gerin abgewiesen.
Die Beklagten machen geltend, im Vertrag vom 28. August 1963 seien der Kaufpreis und der Werklohn miteinander verkn�pft gewesen und beide um Fr. 160'000.-- zu niedrig beurkundet worden. Die Parteien h�tten in Wirklichkeit einen Kaufpreis von rund F. 550'000.-- und einen Werklohn von mindestens Fr. 624'000.-- gewollt, denn sie h�tten mit einem Preis des Landes von rund Fr. 60.- je m2 gerechnet, und die Kl�gerin h�tte f�r die Erstellung des Hauses, wie sie dem kantonalen B�ro f�r Bauwirtschaft selber angegeben habe, Fr. 624'000 aufwenden m�ssen. Der Vertrag leide somit an einem von Amtes wegen zu beachtenden Formmangel, der ihn nichtig mache.
Die in Art. 216 Abs. 1 OR vorgesehene �ffentliche Beurkundung, ohne die der Kauf eines Grundst�cks nicht g�ltig ist, muss alle wesentlichen Punkte des Vertrages decken, insbesondere auch die ganze f�r das Grundst�ck versprochene Gegenleistung (BGE 51 II 573,BGE 53 II 164,BGE 68 II 233,BGE 75 II 148, BGE 94 II 270 S. 27378 II 224, 84 II 374, 86 II 36, 230, 260, 400, 87 II 30, 88 II 160, 90 II 37, 156, 296, 92 II 324, 93 II 104).
Der Kaufpreis ist ein wesentlicher Punkt des Kaufes. Auch das Versprechen des K�ufers, dem Verk�ufer auf einer auszuscheidenden Parzelle zu bestimmtem Preise ein bestimmtes Haus zu bauen, war im vorliegenden Falle wesentlich (vgl. BGE 90 II 37).
Sowohl der Kaufpreis als auch der Werklohn mussten daher in der �ffentlichen Urkunde richtig angef�hrt werden, d.h. in der H�he, in der sie vereinbart worden waren. Dagegen brauchten sie nicht dem Verkehrswert oder �berhaupt einem objektiven Wert des Kaufgegenstandes, bzw. des zu erstellenden Werkes zu entsprechen, ja nicht einmal dem Werte, den diese Leistungen nach der Vorstellung der Parteien hatten. Die Vertragschliessenden waren nicht verpflichtet, den Kaufgegenstand zu einem objektiv richtigen oder ihrer Vorstellung entsprechenden Werte zu verkaufen und den Werklohn in der H�he eines objektiven oder ihrer Vorstellung entsprechenden Wertes, z.B. in der H�he der Erstellungskosten, zu vereinbaren. Die Vertragsfreiheit (Art. 19 OR) erlaubte ihnen, sich auf beliebig tiefere oder h�here Preise zu einigen. Ob sie durch Vereinbarung tieferer Preise die Festsetzung von Geb�hren oder Steuern erschwerten, ist f�r die Frage, ob zivilrechtlich eine Falschbeurkundung vorliege, unerheblich. Die Vertragschliessenden waren nicht gehalten, dem Fiskalrecht zuliebe einen bestimmten Gesichtspunkten Rechnung tragenden Kaufpreis und Werklohn abzumachen und beurkunden zu lassen. Eine zivilrechtliche Falschbeurkundung l�ge nur vor, wenn die Parteien in der Urkunde einen anderen Willen vorgespiegelt h�tten, als sie ihn ausserhalb der Urkunde gegenseitig �bereinstimmend ge�ussert hatten. Nur in diesem Falle l�ge eine Simulation im Sinne des Art. 18 OR vor.
Im vorliegenden Falle sind deren Voraussetzungen nicht erf�llt. Das Obergericht stellt verbindlich fest, dass die Beklagten nicht dem kantonalen Prozessrecht entsprechend rechtzeitig vorgebracht haben, die Parteien h�tten als Abschluss der Vertragsverhandlungen endg�ltig h�here Verg�tungen vereinbart, als sie beurkunden liessen, denn sie h�tten in der Klageantwort nur behauptet, man sei bei den Verhandlungen von einem Erstellungspreis f�r das Haus von etwa Fr. 620'000.-- und einem Kaufpreis f�r die Grundst�cke von etwa Fr. 550'000.-- BGE 94 II 270 S. 274ausgegangen und habe dann "Reduktionen im kongruenten Ausmass von je ca. Fr. 160'000.-- vorgenommen". Das Obergericht bezeichnet dieses Vorgehen als ein beidseitig bewusstes und ernstlich gewolltes Entgegenkommen bez�glich der Vertragskonditionen; der Liegenschaftskaufpreis von Fr. 391'000.-- sei von beiden Parteien im Zeitpunkt des Vertragschlusses ernstlich gewollt gewesen, wie anderseits auch der �usserst billige Preis von Fr. 465'000.-- f�r das Mehrfamilienhaus. Diese Feststellungen �ber den wirklichen Willen der Vertragschliessenden betreffen tats�chliche Verh�ltnisse und binden daher das Bundesgericht (Art. 63 Abs. 2 OG). Dass der Richter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes Formm�ngel eines Vertrages von Amtes wegen zu ber�cksichtigen hat, bedeutet nicht, das Bundesgericht d�rfe sich �ber tats�chliche Feststellungen der kantonalen Instanz hinwegsetzen oder dieses habe den Sachverhalt von Amtes wegen, unabh�ngig von den kantonalen Vorschriften �ber die Behauptungspflicht, abzukl�ren.
Haben die Parteien somit ihren Willen und ihre Willens�usserungen �ber die H�he des Kaufpreises und des Werklohnes nicht unrichtig beurkunden lassen, so leidet der Vertrag nicht an einem Formmangel.
90 II 37