Source: http://www.mdr-recht.de/61518.htm
Timestamp: 2020-02-17 18:38:29
Document Index: 378623282

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

BegrÃ¼ndung eines MieterhÃ¶hungsverlangens anhand von Vergleichswohnungen aus Ã¶ffentlich gefÃ¶rdertem preisgebundenem Wohnraum
Ein MieterhÃ¶hungsverlangen, das zur BegrÃ¼ndung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (Â§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um Ã¶ffentlich gefÃ¶rderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.
Die Parteien streiten Ã¼ber die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu einer von der KlÃ¤gerin begehrten MieterhÃ¶hung. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieterin einer Wohnung der KlÃ¤gerin in B. Die Wohnung ist Teil eines GebÃ¤udekomplexes, fÃ¼r dessen Errichtung FÃ¶rdermittel mit Bescheiden aus den Jahren 1966/1971 bewilligt wurden und die einer Preisbindung unterliegen.
Mit Schreiben vom 10.2.2016 forderte die KlÃ¤gerin die Beklagte auf, einer ErhÃ¶hung der Nettokaltmiete ab dem 1.5.2016 von rd. 343 â‚¬ um 19 â‚¬ auf insgesamt mtl. 362 â‚¬, was einer Miete von 5 â‚¬/qm entspricht, zuzustimmen. Das Schreiben nimmt zur BegrÃ¼ndung des ErhÃ¶hungsverlangens Bezug auf fÃ¼nf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 â‚¬/qm und 5,16 â‚¬/qm, bei denen es sich ebenfalls um Ã¶ffentlich gefÃ¶rderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung.
Mit der vom LG gegebenen BegrÃ¼ndung kann der von der KlÃ¤gerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten MieterhÃ¶hung (Â§ 558 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Das LG hat zu Unrecht angenommen, das ErhÃ¶hungsverlangen genÃ¼ge nicht den formellen Voraussetzungen des Â§ 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB, weil darin auf Vergleichswohnungen Bezug genommen wurde, die einer Preisbindung unterliegen.
Das LG hat die Anforderungen an das MieterhÃ¶hungsverlangen Ã¼berspannt, indem es angenommen hat, ein Vermieter kÃ¶nne als Vergleichswohnungen i.S.d. Â§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB stets nur preisfreien Wohnraum heranziehen. Bereits der Wortlaut der vorgenannten Vorschrift sieht eine solche EinschrÃ¤nkung nicht vor. Sie ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des BegrÃ¼ndungserfordernisses. Zwar ist bei der Bildung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete gem. Â§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die MiethÃ¶he durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer FÃ¶rderzusage festgelegt worden ist, was vorliegend auf sÃ¤mtliche Vergleichswohnungen zutrifft.
Hierauf abstellend wird die Auffassung vertreten, dass die Benennung von Wohnungen aus dem preisgebundenen Wohnungsmarkt generell nicht zur BegrÃ¼ndung eines ErhÃ¶hungsverlangens nach Â§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geeignet sei, weil eine ErhÃ¶hung gem. Â§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nur bis zur ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete mÃ¶glich sei, an deren Bildung preisgebundene Wohnungen gem. Â§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht teilnÃ¤hmen. Diese Ansicht verkennt jedoch, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im MieterhÃ¶hungsverlangen nicht dazu dient, bereits den Nachweis der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete zu fÃ¼hren. Sie soll vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das ErhÃ¶hungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und ggf. mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu Ã¼berprÃ¼fen.
Dem Mieter ist es hiernach - entgegen der Auffassung des LG - nicht nur zumutbar, aufgrund der im ErhÃ¶hungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen; das ErhÃ¶hungsverlangen dient vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befÃ¤higen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen wird der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen Ã¼ber die in Â§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB benannten Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch Ã¼ber die gezahlte Miete anzustellen. So besteht die MÃ¶glichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handelt und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet ist.
Die hierzu erforderlichen Informationen wurden der Beklagten im Schreiben vom 10.2.2016 gegeben. Sie wurde hierdurch in die Lage versetzt, sich ein Bild davon zu machen, wie sich das gegenwÃ¤rtige Mietniveau fÃ¼r vergleichbare Wohnungen nach den AusfÃ¼hrungen der KlÃ¤gerin darstellt, und konnte diese Angaben - im Bedarfsfall durch Nachfrage bei der KlÃ¤gerin zur Preisbindung der Vergleichswohnungen - Ã¼berprÃ¼fen. Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des ErhÃ¶hungsverlangens die tatsÃ¤chliche ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete nicht abschlieÃŸend mittels der Vergleichswohnungen Ã¼berprÃ¼fen kann, steht der formellen Wirksamkeit des ErhÃ¶hungsverlangens - anders als das LG meint - nicht entgegen.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 27.01.2020 10:11