Source: https://www.123recht.de/thema/k%C3%BCndigung%20mietrecht.html
Timestamp: 2019-05-21 05:23:22
Document Index: 160270443

Matched Legal Cases: ['§ 542', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 557', '§ 542', '§ 573', '§ 569', '§ 556', '§ 242', '§ 573', '§ 573']

Kündigung Mietrecht Miet und Pachtrecht | Themenseite 123recht.de
www.123recht.de Themenseite Kündigung Mietrecht
Rechtsberatung und Informationen zu Kündigung Mietrecht und Miet und Pachtrecht.
Die Kündigung eines Mietvertrags ist eine einseitige Willenserklärung. Mit der Kündigung wird der bestehende Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben wie z.B. der Kündigungsfrist beendet. Die Kündigung einer Mietwohnung ist im Mietrecht eines der häufigsten Streitfelder zwischen Mieter und Vermieter und beinhaltet viele Fragestellungen. Welche Arten von Kündigungen gibt es? Wie sollte eine Kündigung erfolgen? Gibt es Formvorschriften, die beachtet werden müssen?
Welche Kündigungsarten im Mietrecht gibt es?
Kann ein befristeter Mietvertrag gekündigt werden?
Kann eine Kündigung mietvertraglich ausgeschlossen werden?
Was gilt bei Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags durch den Mieter?
Wann kann ein Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?
Bestehen bei Mietverträgen Sonderkündigungsrechte für den Mieter?
Welche Formvorschriften muss der Mieter bei der Kündigung einhalten?
Wer Ist Adressat der Kündigung durch den Mieter?
Wer muss den Zugang der Kündigung durch den Mieter beweisen?
Was sind Gründe, die eine Kündigung durch den Vermieter erlauben?
Kann der Vermieter wegen Eigenbedarf für gewerbliche Nutzung kündigen?
Kann der Vermieter dem Mieter bei Nichtzahlung der Kaution kündigen?
Berechtigen wiederholte verspätete Mietzahlungen zur Kündigung?
Kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Zahlung der offenen Miete unwirksam werden?
Kann dem Mieter trotz Zahlung der offenen Miete die Räumung drohen?
Kann der Vermieter wegen Vertragsverletzungen und Störung des Hausfriedens kündigen?
Bedarf es einer Abmahnung des Vermieters vor dem Ausspruch der mietrechtlichen Kündigung?
Welche Formerfordernisse gelten für eine Kündigung durch den Vermieter?
Was muss der Vermieter bei einer Kündigung eine Wohngemeinschaft oder eines Ehepaares beachten?
Wie sollte man als Vermieter beweissicher eine Kündigung zukommen lassen?
Kann der Mieter bei einer unwirksamen Kündigung Schadenersatz vom Vermieter verlangen?
Welche Kündigungsfristen sind von Mietern und Vermietern zu beachten?
Wann muss die Kündigung zugegangen sein?
Gibt es online eine Muster Kündigung für den Mietvertrag?
1.	in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
2.	verlängert wird.
a)	für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete ...
in Verzug ist oder
Die Kündigungsmöglichkeiten teilen sich in zwei Bereiche auf:
1.) Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können durch ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beenden. In beiden Fällen muss die Kündigung schriftlich erfolgen, andernfalls ist sie unwirksam. Der Vermieter muss einen Grund für die Kündigung haben. Diesen Grund muss der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung schriftlich mitteilen.
2.) Die außerordentliche Kündigung steht ebenfalls sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zu und wird meist als „fristlose" Kündigung bezeichnet. Tatsächlich endet das Mietverhältnis bei Ausspruch einer berechtigten außerordentlichen Kündigung mit dem Ausspruch derselben. Allerdings muss von Seiten des Vermieters eine sog. „Ziehfrist" gewährt werden.
Die außerordentliche Kündigung muss sich auch auf einen wichtigen Grund stützen. Dies kann von Seiten des Mieters bspw. eine fortlaufende Belästigung sein, gegen die der Vermieter nichts unternimmt. Auf Seiten des Vermieters kann z.B. eine trotz wiederholter Aufforderung nicht gezahlte Kaution einen wichtigen Grund darstellen. Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund vorliegt, kann nur ein Fachmann überprüfen.
mehr dazu: Möglichkeiten der Kündigung und Beendigung eines Mietvertrages
Nein, nicht ohne Weiteres! Wird ein Mietvertrag bei Vertragsschluss von den Vertragsparteien befristet, das heißt lediglich für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, so ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung des Mietvertrages grundsätzlich ausgeschlossen (§ 542 II BGB). Die Parteien sind daher an die vereinbarte Mietzeit gebunden.
Im Wohnraum- wie auch im Gewerberaummietvertrag ist jedoch, trotz Befristung, eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich, wenn ein weiteres Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dies gilt auf Seiten des Vermieters insbesondere dann, wenn der Mieter nicht mehr dazu in der Lage ist, die laufenden Mietzahlungen ordnungsgemäß zu erbringen. Auch andere Pflichtverletzungen auf Seiten des Mieters, aber auch auf Seiten des Vermieters können eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)
mehr dazu: Mietrecht: Die Kündigung des befristeten Mietvertrages
Ja, das ist möglich! Der Bundesgerichtshof (BGH) hält einen formularvertraglichen Kündigungsverzicht bei unbefristeten Mietverhältnissen bis zu einem Zeitraum von 4 Jahren grundsätzlich für zulässig, wenn es sich um einen beiderseitigen Kündigungsverzicht handelt (BGH, Az.: VIII ZR 27/04). Mit einer Individualvereinbarung soll sogar ein Kündigungsverzicht des Mieters sogar bis 5 Jahre zulässig sein (BGH, VIII ZR 81/03).
Einschränkende Regelungen sind allerdings bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen. Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann das Kündigungsrecht des Mieters höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557 a Abs. 3 BGB).
(von Rechtsanwalt Roger Blum)
mehr dazu: Mietvertrag: Für welchen Zeitraum kann das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen werden?
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann nach § 542 BGB unter Beachtung der Fristen des § 573 c BGB gekündigt werden. Im Falle der Mitmiete müssen beide Partner die Kündigung erklären. (von Rechtsanwalt Olaf Bartsch)
mehr dazu: Auszug aus der Wohnung bei Trennung und Scheidung
Folgende Gründe erlauben eine fristlose Kündigung:
- Die Wohnung kann aufgrund schwerster Mängel nicht mehr so genutzt werden, wie es der Mietvertrag eigentlich vorsieht. Dies kann z.B. bei starken Lärmstörungen oder extremem Schimmelpilz der Fall sein. Der Mieter muss jedoch den Mangel angezeigt und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Mit ungenutztem Ablauf der Frist kann der Mieter fristlos kündigen.
- In der Wohnung drohen dem Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren.
Dies kann der Fall sein bei erhöhten Konzentrationen von Giftstoffen wie Asbest oder ähnlichem.
- Der Vermieter verstößt grob gegen seine mietvertraglichen Pflichten.
- Der Hausfrieden ist nachhaltig gestört. Aufgrund der Störung muss eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Dies kann z.B. der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Vermieter, Beleidigungen oder tätlichen Angriffen.
Sowohl bei Zeitmietverträgen, bei denen der Mieter noch lange an den Mietvertrag gebunden ist, als auch bei Verträgen mit gesetzlichen Kündigungsfristen kann es Sonderkündigungsrechte geben, durch die das Mietverhältnis kurzfristig beendet werden kann.
Gründe für eine Sonderkündigungsrecht können sein:
Tod des Mieters ergibt ein Sonderkündigungsrecht des Ehepartners
Wirksam ist nur eine schriftliche Kündigung, die mündliche Kündigung reicht nicht. Ebenso unwirksam sind Kündigungen, die mittels E-Mails, Fax oder Telegramm übermittelt werden.
Die Kündigung muss an alle Vermieter adressiert sein, die als solche im Mietvertrag eingetragen sind. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei den Vermietern um ein Ehepaar handelt. Umgekehrt muss die Kündigung auch von allen im Mietvertrag enthaltenen Mietern unterschrieben sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung nicht wirksam und das Mietverhältnis verlängert sich im Zweifel um mindestens einen Monat, für den die Miete weiter entrichtet werden muss. Dies ist insbesondere bei klassischen Wohngemeinschaften zu beachten. Hier müssen alle Mieter die Kündigung unterschreiben, um aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden.
mehr dazu: Kündigung des Mietvertrages - Was man als Mieter beachten muss
mehr dazu: Hinweise für Mieter zur Kündigung der Wohnung
Der Vermieter darf nur dann kündigen, wenn er einen besonderen Kündigungsgrund darlegen und nachweisen kann. Ohne einen solchen Kündigungsgrund gibt es zumeist auch keine Kündigung des Mietvertrages.
Allerdings können auch "normale" Wohnungen von dem Vermieter in einer besonderen Konstellation ohne Kündigungsgrund gekündigt werden. Eine solche "erleichterte Kündigung" ist für den Vermieter dann möglich, wenn er selbst in dem Gebäude wohnt und in dem Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind. Zwar verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um 3 weitere Monate, allerdings muss der Vermieter nicht einen der später geschilderten Kündigungsgründe vorweisen. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)
Pflichtverletzungen des Mieters:
Verhält sich der Mieter vertragsgemäß, stellt der "Eigenbedarf" in vielen Fällen die einzige Möglichkeit dar, um einen Mietvertrag zu kündigen. Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung für sich nutzen möchten. Zuletzt hat der Bundesgerichtshof nochmals klargestellt, dass es insbesondere einen Grund für eine Wohnraumkündigung darstellt, wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Wohnung zur Gründung eines eigenen Hausstandes überlassen möchten. Entscheidend hierbei ist, dass der Nutzungswunsch zumindest nachvollziehbar ist. Dem Vermieter und seinen Angehörigen ist hierbei allerdings ein gewisser Ermessenspielraum bei der Nutzung der Wohnung einzuräumen, da die Gerichte nicht in die Lebensplanung der Vermieter eingreifen möchten.
Auch die Nutzung einer Wohnung zur Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit wurde zuletzt als zulässiger Kündigungsgrund anerkannt. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)
Ja. Wohnungseigentümer können ihrem Mieter üblicherweise die Wohnung kündigen, wenn sie diese für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigen. Eigenbedarfskündigungen sind allerdings nicht nur dann zulässig, wenn die Räume als Wohnung genutzt werden sollen, sondern auch dann, wenn diese gewerblich genutzt werden sollen.
(von Rechtsanwältin Constanze Becker)
Rauchen – auch übermäßiges Rauchen - stellt eine vertragsgemäße Nutzung der Mieträume dar. Ein Rauchverbot ist nach den geltenden Gesetzen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht möglich, da dies zum Kernbestand der alltäglichen Nutzung gehört. Dies ist höchstrichterlich bereits festgestellt. Rauchen ist somit immer noch vom Vermieter hinzunehmen.
Allerdings muss es der Vermieter eines Mehrfamilienhauses nicht dulden, dass Zigarettenrauch im Treppenhaus zu unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigungen führt. Der Grund hierfür liegt in dem Schutz der körperlichen Unversehrtheit der weiteren Mieter. Da Rauchen in einer Mietwohnung gestattet ist, stellt nicht dies den Anknüpfungspunkt für den Kündigungsgrund dar, sondern das unzureichende Lüftungsverhalten, das die vorstehend genannte Beeinträchtigung begründet.
(von Rechtsanwältin Solveig Maria Curati)
mehr dazu: Ist Rauchen in der Wohnung ein Kündigungsgrund?
§ 569 Abs. 3a BGB sieht vor, dass eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Verzugs von zwei Kautionsraten möglich ist, ohne dass der Vermieter zuvor den Mieter abmahnen muss. (von Rechtsanwalt Ralf Mydlak)
mehr dazu: Änderungen im Mietrecht ...
Grundsätzlich kommt eine Kündigung auch bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung in Betracht. Sind im Mietvertrag keine abweichenden Regelungen getroffen, ist die Miete gemäß §§ 556 b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats (bei vereinbarter monatlicher Zahlungsweise) zu zahlen.
Nach wirksamer Abmahnung reicht grundsätzlich eine weitere verspätete Mietzahlung aus. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Kündigungsgründe im Mietrecht Teil 2: Wiederholt verspätete Mietzahlung, Vertragsverletzungen, Hausfriedensstörung, unerlaubte Untervermietung
mehr dazu: Mietrecht: Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Ja! Das Landgericht Berlin: Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten bewirkt nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist nicht treuwidrig im Sinne von § 242 BGB, wenn der Mieter auch früher bereits mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte (LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2014 – 65 S 366/13 –, juris). (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
Ja. Auch sonstige Vertragsverletzungen, wie z.B. Beleidigungen des Vermieters oder seiner Angestellten, Straftaten zum Nachteil des Vermieters o.ä. kommen grundsätzlich als Kündigungsgrund in Betracht. In weniger schweren Fällen ist regelmäßig eine vorherige Abmahnung erforderlich.
Die Abmahnung zieht keine unmittelbaren Rechtsfolgen nach sich. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzungen nach §§ 573 Absatz 1, 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB setzt keine vorhergehende Abmahnung voraus.
Jedoch kommt der Abmahnung erhebliches Gewicht dann zu, wenn das Fehlverhalten an sich kein erhebliches Gewicht hat, aber die Missachtung der Abmahnung ihr das erforderliche Gewicht verleiht und den Vermieter in die Position versetzt kündigen zu können.
Daraus kann nun als Faustformel abgeleitet werden, dass immer, wenn kein besonders schweres Fehlverhalten vorliegt, der Vermieter erst nach ausgesprochener Abmahnung wirksam kündigen kann. (von Rechtsanwalt Kerem Türker)
mehr dazu: Abmahnung im Mietrecht
Die Kündigung bedarf der Schriftform. Wird sie von einem Bevollmächtigten oder einer Hausverwaltung ausgesprochen, sollte stets eine Originalvollmacht mit angefügt sein.
Die Kündigung sollte nachweislich zugestellt worden sein. Am besten ist ein Bote, der Einwurf in den Briefkasten oder eine durch Zeugen belegbare Zustellung per Einschreiben mit Rückschein.
Bei einer Mietermehrheit - Eheleuten, Lebens- oder Wohngemeinschaft - muss die Kündigung an alle Mieter gerichtet werden, andernfalls ist sie unwirksam. Bestehen nun Zweifel, ob eine weitere Person Mieter geworden ist, sollte die Kündigung deshalb sicherheitshalber auch an diese gerichtet werden, denn im Zweifel gilt: Lieber zuviel, als zu wenig! (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)
mehr dazu: Erforderlichkeit der Räumungsklage auch gegen den nichtehelichen Lebenspartner des Mieters
Die Kündigung sollte unbedingt per Boten zugestellt werden. Ein Einschreiben sorgt nicht für eine gleichermaßen rechtssichere Zustellung, weil der Vermieter damit nur beweisen kann, dass der Mieter ein Schreiben erhalten hat, aber nicht welchen Inhalt das Schreiben hatte. Es ließe sich etwa vom Mieter behaupten, dass der Briefumschlag leer war. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Hinweise für Vermieter bei der Kündigung von Wohnraum
Ja! Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Mietrecht aus Sicht des Käufers oder Investors Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Stellt sich (z.B. nach einem Rechtsstreit) heraus, dass der Vermieter falsche Angaben zur Begründung einer Kündigung gemacht hat und ein Kündigungsgrund tatsächlich nicht besteht, stellt dies eine Vertragsverletzung dar und dem Mieter wird ein Anspruch auf Ersatz des ihm dadurch entstandenen Schadens zustehen. Ist die Kündigung aber bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil sie gar nicht erst begründet ist oder nicht von allen Vermietern unterschrieben oder an alle Mieter gerichtet ist, trifft den Vermieter keine Schadensersatzpflicht. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)
mehr dazu: Kein Schadensersatz bei formell unwirksamer Kündigung
Seit dem 1. September 2001 wurde die Kündigungsfrist des Mieters unabhängig von seiner Mietdauer grundsätzlich auf drei Monate gekürzt. Der Vermieter dagegen hat die alten Kündigungsfristen behalten, mit der Einschränkung, dass die maximale Kündigungsfrist auf neun Monate reduziert wurde. Für den Vermieter wächst die Kündigungsfrist von drei Monaten ab dem fünften Jahr auf sechs und ab dem achten Jahr Mietdauer auf neun Monate ( § 573 c BGB ).
mehr dazu: Das neue Mietrecht und Altverträge - Welche Kündigungsfristen gelten ?
Der Samstag zählt im Mietrecht als Werktag!
Wir empfehlen den interaktiven Generator für eine Mietvertragskündigung von 123recht.de. Sie erhalten Ihr ausformuliertes Kündigungsschreiben basierend auf Ihren Anforderungen.
Für ordentliche, außerordentliche und Sonderkündigungen Ihres Mietverhältnisses geeignet.
Kündigung Mietrecht Miet und Pachtrecht | Themenseite 123recht.de © 2019 QNC GmbH