Source: http://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/fl169.htm
Timestamp: 2017-06-23 10:23:35
Document Index: 243085777

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

Mietrecht / Infoblätter / Info 169: Die Mietpreisbremse bei WiedervermietungInfo 169: Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung Stand: 5/15
Am 1.6.2015 ist das das Mietrechtsnovellierungsgesetz (BGBl. 2015, Seite 610) – die sogenannte „Mietpreisbremse“ – in Kraft getreten. Auch der Berliner Senat hat die erforderliche Landesverordnung (GVBl 2015, Seite 101) rechtzeitig erlassen. Bei Mietverträgen, die ab dem 1.6.2015 abgeschlossen werden, sollte daher geprüft werden, ob die vereinbarte Miete die von der Mietpreisbremse vorgegebene Obergrenze überschreitet.
Mit der vom Berliner Mieterverein seit langem geforderten Mietpreisbremse gibt es jetzt erstmals gesetzliche Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die versuchen, überzogenen Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages einen Riegel vorzuschieben. Leider wurden im Gesetzgebungsverfahren unsere Verbesserungsvorschläge nicht berücksichtigt. So lässt das neue Gesetz zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher zu, mit denen eine strikte Begrenzung der Wiedervermietungsmieten umgangen werden kann.
Bisher konnte der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages – anders, als in bestehenden Mietverhältnissen – praktisch an Miete fordern, was er wollte. Eine wirksame gesetzliche Begrenzung gab es selbst mit den Regelungen des Wirtschaftsstrafgesetzes und Strafgesetzbuches nicht. Konsequenz war, dass die Mieten bei Wiedervermietung teilweise exorbitant stiegen. Sie lagen beispielsweise in Berlin bei anhaltend hoher Nachfrage nach Wohnungen teilweise 40 Prozent über den Mieten, die in bestehenden Mietverhältnissen gezahlt wurden. Deshalb musste diese Mietpreisentwicklung gebremst werden.
Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses modernisiert, die mögliche Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, oder modernisiert der Vermieter zwischen Beendigung des bisherigen und Abschluss des neuen Mietverhältnisses, gilt nach § 556 e Abs. 2 BGB: Der Vermieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus 10 Prozent fordern zuzüglich des Betrages der modernisierungsbedingten Mieterhöhung, wie sie auch in einem laufenden Mietverhältnis gezahlt werden müsste (11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete). Etwas anderes gilt jedoch für umfassende Modernisierungen (siehe unten: die Ausnahmen).
Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend und nicht automatisch. Sie gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Die können von den jeweiligen Landesregierungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren festgelegt werden (§ 556 d Abs. 2 BGB). Für das gesamte Stadtgebiet hat der Berliner Senat die entsprechende Rechtsverordnung (GVBl. 2015, Seite 101) beschlossen.
Mieter müssen einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse rügen (§ 556 g Abs. 2 BGB). Das Gesetz spricht von einer „qualifizierten Rüge“. Hierzu reicht es aus, wenn der Mieter schriftlich bzw. in Textform die nach seiner Ansicht zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) ermittelt und sich darauf beruft. Auf eine evtl. höhere Vormiete oder durchgeführte Modernisierung muss er allenfalls eingehen, wenn der Vermieter hierüber schon beim Vertragsabschluss informiert hat. Die überhöhte Miete, das heißt den unzulässig hohen Teil der Miete, muss der Vermieter nach Erhalt der qualifizierten Rüge reduzieren. Mieter haben einen entsprechenden Rückforderungsanspruch, aber letztlich nur für die künftigen Mieten, die nach der Rüge fällig werden, nicht für die Vergangenheit, das heißt für Zeiträume vor Abgabe der qualifizierten Rüge.
Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter Auskünfte über Tatsachen geben, die für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötigt werden, dem Mieter aber nicht zugänglich sind (§ 556 g Abs. 3 BGB). Gemeint sind Auskünfte zur Baualtersklasse des Hauses, zur Miethöhe im vorherigen Mietverhältnis, zu durchgeführten Modernisierungsarbeiten oder zur Frage Neubau bzw. umfassend modernisiert oder nicht.
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2. Die Rüge qualifiziert erheben!
Damit Sie keine Rechte verschenken, müssen Sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber ihrem Vermieter qualifiziert rügen. Dazu sollten Sie ihm schriftlich darlegen, um welchen konkreten Betrag die mietvertraglich vereinbarte Miete nach dem im Mai 2015 veröffentlichten Berliner Mietspiegel 2015 und unter Berücksichtigung des 10-prozentigen Zuschlags überhöht ist. Um den zutreffenden Wert mit Hilfe des Berliner Mietspiegels zu ermitteln, können Sie sich des auf der Internetseite der Senatsverwaltung zugänglichen Berechnungs-Programms bedienen
Absender: Berlin, den
Im Hinblick auf die allgemein bekannte Wohnungsknappheit in Berlin sahen wir uns gezwungen, diesen hohen Mietpreis zu akzeptieren. Zwischenzeitlich haben wir aber feststellen können, dass für unsere Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 eine wesentlich niedrigere Nettomiete pro Quadratmeter ortsüblich ist.
Es liegen folgende Sondermerkmale vor:
Gemäß § 556 d BGB in Verbindung mit der Berliner Rechtsverordnung (sog. „Mietpreisbreme“) ist die vereinbarte Miete insoweit nichtig, als sie die ortsübliche Miete um mehr als 10 Prozent übersteigt.
höchstzulässige Miete: 8,14 € x [z.B. 100] Quadratmeter = 814,- €
Ausgefüllte Spanneneinordnung
[falls durch Sondermerkmale der Spannenraum noch nicht ausgeschöpft ist]
Der Gesetzeswortlaut zur „Mietpreisbremse“
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556 d und 556 e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.
21.05.2017 Beratungszentren