Source: https://www.eporady24.pl/wypowiedzenie-najmu-lokalu-komunalnego-z-powodu-otrzymania-w-spadku-czesci-mieszkania,pytania,18,120,27196.html
Timestamp: 2020-07-04 23:45:05+00:00
Document Index: 31775597

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 691', 'art. 11', 'art. 2', 'art. 204', 'art. 195', 'art. 221', 'art. 230', 'art. 6', 'art. 232', 'art. 227', 'art. 292', 'art. 917', 'art. 918']

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 01.01.2020
Mój lokal się we wrześniu spalił, administracja postanowiła go wyremontować na własny koszt. Jest to lokal komunalny. Przyczyną pożaru było zwarcie w instalacji elektrycznej. Mieszkałem w nim z niepełnosprawna żoną, oboje byliśmy głównymi lokatorami. Niestety żona zmarła w międzyczasie, a ja dostałem wypowiedzenie umowy najmu, ponieważ po ojcu dostałem 1/4 lokalu własnościowego, który w całości ma powierzchnię 40 m2, z czego pokoje zajmują niecałe 30 m2. Czy wypowiedzenie jest słuszne?
Remont lokalu komunalnego przez gminę
Odnośnie remontu: Właściciel mieszkania – a faktycznie ktoś go reprezentujący (np. ktoś z kierownictwa Panu znanej administracji) – podjął decyzję o wyremontowaniu składnika mienia komunalnego (czyli odnośnego mieszkania). To wprost oczywiste, że właściciel remontuje rzecz do niego należącą; własność – ustawowo określona w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – oznacza zarówno uprawnienia (przez wiele osób bardzo mocno akcentowane), ale także obowiązki (np. dotyczące napraw lub remontów). Prawdopodobnie w związku z remontem zostało zapewnione mieszkanie zamienne; taki obowiązek wynajmującego przewidziano w artykule 10 ustęp 4 ustawy o ochronie praw lokatorów – przepis ten stanowi: Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Nie można zupełnie wykluczyć, że prawdziwą przyczyną wypowiedzenia umowy najmu jest zamiar niedopuszczenia Pana do korzystania z wyremontowanego mieszkania; tego nie wiem i daleki jestem od formułowania zachęt, by Pan zgodził się przyjąć inne mieszkanie komunalne – zwracam uwagę na Pańskie uprawnienie (z zacytowanego przepisu prawnego), by ułatwić Panu opracowanie własnej strategii.
Ustalenie głównego najemcy lokalu komunalnego
Określenie „główny najemca” (chociaż używane jest także przez prawników) ma charakter potoczny (a więc mało precyzyjny). Proszę dokładnie (w świetle dokumentów) sprawdzić, kto był najemcą za życia Pańskiej żony. Z tym się może wiązać zagadnienie wstąpienia w prawo najmu na podstawie art. 691 K.c., który brzmi:
Niezależnie od szczegółów samo skierowanie do Pana wypowiedzenia umowy najmu oznacza, że wynajmujący traktuje Pana jako najemcę (i to zapewne jedynego) odnośnego mieszkania komunalnego. Wypowiedzenia dokonano w celu doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu.
Wypowiedzenie najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu
Proszę zwrócić uwagę na wskazane w wypowiedzeniu umowy najmu przyczyny wypowiedzenia (być może wraz ze wskazaniem podstawy prawnej). W świetle Pańskich słów, może chodzić o przesłankę wypowiedzenia umowy najmu, którą przewidziano w art. 11 ustęp 3 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem: (...) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.
Być może wynajmujący skoncentrował się na spełnieniu (o ile one są spełnione) kryteriów, przewidzianych dla lokalu zamiennego – chodzi o kryteria wskazane w art. 2 punkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni).
Posiadanie wyłącznie udziału w innym lokalu
Proponuję zestawić dokładnie sytuację ze wskazanymi w tymże przepisie przesłankami wypowiedzenia umowy najmu. Zdarzają się złożone (a nawet bardzo złożone) sytuacje. Czasem komuś przysługuje (np. na podstawie dziedziczenia) ileś udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.) nieruchomości z dużym domem, ale nie ma możliwości korzystania z niego (zaś w Pańskim przypadku chodzi o niezbyt duże mieszkanie, w tytule prawnym do którego Panu przysługuje 1/4 udziałów). Dość częstą przyczyną niemożliwości skorzystania jest używanie mieszkania lub domu przez kogoś innego – czasem przez liczną rodzinę, a niekiedy przez niewiele osób, ale w grę wchodzi poważny konflikt między współwłaścicielami. Wprawdzie dość często w domach mieszkalnych lub na nieruchomościach z domami mieszkalnymi faktycznie dałoby się urządzić nowe mieszkanie (np. na poddaszu lub przez zmianę przeznaczenia jakiegoś budynku gospodarczego), ale prace dostosowawcze wymagają czasu (a to oznacza niemożność zamieszkania przez przynajmniej kilka miesięcy), a ponadto trzeba liczyć się z problemami (np. brak prawnego dostępu do drogi publicznej może uniemożliwiać legalne przeprowadzenie prac budowlanych o dużym zakresie).
Działania najemcy po otrzymaniu wypowiedzenia umowy
Stało się: umowa najmu została wypowiedziana i wypowiedzenie może spowodować rozwiązanie umowy najmu. Teraz bardzo dużo zależy od Pańskiej formalnej reakcji. Wprawdzie można prosić (np. pisać podania lub wnioski, spotykać się z osobami na ważnych stanowiskach decyzyjnych) – co może Pan uznać za właściwe, ale samo proszenie nie wstrzyma skutków prawnych, które może wywołać już dokonane wypowiedzenie. Kierowanie pism lub innego rodzaju starania (np. rozmowa z prezydentem miasta, burmistrzem, wójtem) można realizować także po skierowaniu sprawy na drogę sądową. Jeżeli Panu zależy na utrzymaniu statusu najemcy mieszkania komunalnego – czy to wyremontowanego, czy to innego (ale odpowiedniego, przez Pana sprawdzonego i zaakceptowanego) – to proszę bardzo poważnie rozważyć niezwłoczne (czyli bez zbędnej zwłoki) skierowanie sprawy na drogę sądową; bez czekania na upływ okresu wypowiedzenia – tylko wcześniej.
Dowody, że najemca nadal potrzebuje mieszkania komunalnego
W sporach prawnych duże (niekiedy wprost kluczowe) znaczenie mają dowody. Ważna jest także odpowiednia aktywność – np. (odnośnie do sporów cywilnych) art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Proszę zastanowić się nad tym, jak Pan mógłby wywiązać się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których by Pan wywodził skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.. W postępowaniu dowodowym (art. 227 i następne K.p.c.) mogą być przeprowadzane dowody różnego rodzaju; np. z zeznań, z dokumentów, z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.) – by sędzia poznał bezpośrednio sytuację.
Powierzchnia mieszkania (i pokoi w nim), do którego Pan odziedziczył udziały, to nie wszystko. Stan mieszkania, liczba osób z niego korzystających lub chcących korzystać (zwłaszcza z udziałem tych, którym przysługują udziały w tytule prawnym do lokalu), ewentualny spór między osobami, którym przysługują udziały – to przykładowe istotne okoliczności, których mogłyby dotyczyć Pańskie twierdzenia (także na drodze sądowej) oraz dowody (proponowane przez Pana, bez liczenia, „aż sąd zauważy”).
Kluczowe znaczenie będzie miało orzeczenie sądu (jeżeli Pan skorzysta z drogi sądowej) lub zmiana stanowiska wynajmującego – proszę unikać odwlekania decyzji w czasie, ponieważ wraz z upływem okresu wypowiedzenia Pan przestanie być najemcą (niezależnie od merytorycznej oceny wypowiedzenia). Poza zakresem właściwości prawników usługowych jest wydawania wiążących decyzji – do tego niezbędne jest władztwo publiczne (np. sądów w sprawach cywilnych).
Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Panu dobrze chronić swe uprawnienia w związku z mieszkaniem komunalnym. Propozycje ewentualnej ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) proszę traktować poważnie – także w tym sensie, że należałoby bardzo dokładnie sprawdzić ewentualnie zaproponowane inne mieszkanie komunalne (a sporo takich mieszkań ma wady, także ukryte, a nawet celowo zamaskowane).