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Timestamp: 2016-10-24 03:28:50+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 272', 'art. 4', 'art. 272', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 99']

135 III 121
135 III 12117. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause Etat de Gen�ve contre X. (recours en mati�re civile)
4A_318/2008 du 11 novembre 2008
Art. 272 al. 2 let. d CO; locaux commerciaux actuellement lou�s, existant sur un bien-fonds que le bailleur veut affecter, apr�s d�molition du b�timent, � un projet d'infrastructure important; prolongation judiciaire du bail � loyer. D�s le moment o� le bailleur sera autoris� � commencer les travaux, mais pas avant, son besoin du bien lou� primera celui du locataire. Le juge ne peut pas accorder une prolongation du bail � l'�ch�ance ind�termin�e, li�e � l'entr�e en force ex�cutoire de l'autorisation administrative n�cessaire au projet. Il doit accorder une premi�re prolongation de dur�e d�termin�e; le moment venu, si l'�tat du projet le justifie et si les autres conditions l�gales sont satisfaites, le locataire demandera une seconde prolongation (consid. 2-5). Faits � partir de page 122
BGE 135 III 121 S. 122
Depuis 1961, un atelier de carrosserie et de r�paration d'automobiles est exploit� dans des locaux sis sur un bien-fonds de Gen�ve, o� se trouve �galement la gare des Eaux-Vives qui est la t�te de ligne du chemin de fer Gen�ve - Annemasse. Les locaux sont actuellement pris en location par X., celui-ci ayant conclu, le 29 septembre 1994, un contrat de bail � loyer avec l'Etat de Gen�ve qui est propri�taire du fonds et du chemin de fer. Le locataire acquitte un loyer annuel au montant de 12'720 fr., charges en sus.
Le 24 f�vrier 2004, le bailleur a r�sili� ce contrat avec effet au 31 d�cembre suivant, en raison de l'avancement d'un projet de liaison ferroviaire Gen�ve-Cornavin - Gen�ve-Eaux-Vives - Annemasse (ci-apr�s: la liaison CEVA) destin� � remplacer l'infrastructure actuelle. Le trac� et les am�nagements pr�vus empi�tent sur les surfaces lou�es et n�cessitent la d�molition des b�timents.
Le 25 mars 2004, devant la commission de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, le locataire a ouvert action contre le bailleur. Sa demande tendait principalement � l'annulation du cong�, qu'il tenait pour abusif; subsidiairement, la demande tendait � la prolongation du bail. L'Etat d�fendeur a pris des conclusions selon lesquelles il acquies�ait � une prolongation unique, qui arriverait � �ch�ance le jour o� la d�cision d'approbation des plans de la liaison CEVA, � prendre par l'autorit� administrative f�d�rale, acquerrait force ex�cutoire.
Le tribunal s'est prononc� le 17 octobre 2007; il a reconnu la validit� du cong� et accord� au demandeur une unique prolongation du contrat, jusqu'� l'entr�e en force ex�cutoire de la d�cision d'approbation des plans, mais au plus tard jusqu'au 31 d�cembre 2010.
Le demandeur ayant appel� de ce jugement, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 16 juin 2008. Elle a r�form� la d�cision en ce sens que le demandeur b�n�ficie d'une prolongation de son bail jusqu'au 31 d�cembre 2010.
Le 6 mai 2008, l'Office f�d�ral des transports a pris une d�cision d'approbation des plans de la liaison CEVA; contre ce prononc�, des recours sont actuellement pendants devant le Tribunal administratif f�d�ral. BGE 135 III 121 S. 123
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, le d�fendeur a requis le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que le demandeur soit reconnu au b�n�fice d'une unique prolongation de son bail, qui expirera six mois apr�s l'entr�e en force ex�cutoire de la d�cision d'approbation des plans de la liaison CEVA.
Le demandeur a conclu au rejet du recours.
Le Tribunal f�d�ral a partiellement admis le recours, dans la mesure o� celui-ci �tait recevable; il a r�form� l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que le demandeur obtient, pour le bail � loyer le liant au d�fendeur, une premi�re prolongation expirant au 30 juin 2009.
2. Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une dur�e de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des cons�quences p�nibles et que les int�r�ts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
En l'occurrence, il est constant que les parties se sont li�es par un bail de locaux commerciaux.
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant � donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, de m�me que la situation sur le march� locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230). Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir BGE 135 III 121 S. 124d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (m�me arr�t; voir aussi ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111/112).
3. Le Tribunal des baux et loyers a �valu� les int�r�ts respectifs des parties et il est parvenu � la conclusion que d�s le moment o� le d�fendeur pourra commencer les travaux de la liaison CEVA, son int�r�t � r�cup�rer les biens lou�s primera celui du demandeur � les conserver plus longtemps. Il a donc accord� une prolongation unique qui devait expirer � l'entr�e en force ex�cutoire de la d�cision d'approbation des plans, mais sans d�passer le maximum l�gal de six ans.
La Chambre d'appel a retenu que le droit f�d�ral ne permet pas d'accorder, comme l'a fait le tribunal, une prolongation � l'�ch�ance ind�termin�e, et que le juge est au contraire tenu, s'il accorde une prolongation, de sp�cifier une dur�e ou une date d'�ch�ance pr�cises. Elle a r�form� le jugement pour fixer la dur�e de la prolongation au maximum l�gal de six ans. Quant au laps ainsi retenu, la Chambre d'appel s'est exprim�e comme suit: "Le bailleur ne s'�tant pas oppos� � la prolongation de six ans accord�e, � titre subsidiaire, � l'appelant, il n'y a pas lieu d'examiner si cette dur�e devrait �tre raccourcie."
Parmi d'autres griefs, le d�fendeur reproche � la Chambre d'appel de n'avoir pas effectu� la pes�e d'int�r�ts exig�e par la loi. Il invoque aussi la d�cision d'approbation des plans intervenue le 6 mai 2008, dont, semble-t-il, il ne s'est pas pr�valu dans l'instance pr�c�dente, en affirmant qu'elle pourrait entrer en force rapidement. Dans sa r�ponse au recours, le demandeur all�gue que cette d�cision, loin d'autoriser le commencement des travaux dans le secteur de la gare des Eaux-Vives, invite les ma�tres de l'ouvrage � fournir des plans suppl�mentaires, et que, de plus, des recours sont interjet�s contre elle.
Selon l'art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni aucune preuve nouvelle ne peuvent �tre pr�sent�s en instance f�d�rale, "� moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente". Il n'appartient donc pas au Tribunal f�d�ral de se faire remettre la d�cision d'approbation des plans, dont seules quelques pages sont produites, pour en discuter la port�e; les arguments d�velopp�s � ce sujet sont irrecevables. BGE 135 III 121 S. 125
4. En doctrine, plusieurs auteurs estiment que l'�ch�ance d'une prolongation de bail ne peut pas �tre valablement reli�e � un �v�nement futur et incertain, tel que l'entr�e en force d'une autorisation de construire � obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la d�molition de la chose lou�e. Ils exposent que cette solution engendrerait une ins�curit� inacceptable, d'une part parce que le locataire serait incit� � retarder, s'il le peut, l'accomplissement de la condition fix�e par le jugement, et d'autre part parce que, en soi, constater ledit accomplissement pourrait constituer une nouvelle source de litige (RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, 3e �d. 2008, n� 12 ad art. 272b CO; MARKUS MOSER, Die Erstreckung des Mietverh�ltnisses nach Artikel 267a-267f des Obligationenrechts, 1975, p. 106/107; voir aussi DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, ch. 4.8 p. 785; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 1996, no 9 ad art. 272b CO; BRUNO GIGER, Die Erstreckung des Mietverh�ltnisses, 1995, p. 124; JEAN-PIERRE MENGE, K�ndigung und K�ndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umlichkeiten, th�se B�le 1993, p. 150/151). Aucun auteur n'exprime l'opinion contraire, et il est �vident qu'une d�cision de prolongation doit renseigner clairement les deux parties quant au moment o� le contrat prolong� arrivera � �ch�ance. Conform�ment � l'opinion de la Chambre d'appel, il est ainsi exclu que la dur�e d'une prolongation judiciaire du bail � loyer soit ind�termin�e et qu'elle d�pende d'un �v�nement incertain. Par cons�quent, le recours est mal fond� dans la mesure o� il tend � une solution de ce type.
5. Selon l'art. 272 al. 2 let. d CO, le juge doit notamment prendre en consid�ration le besoin que le bailleur peut avoir � utiliser lui-m�me les locaux lou�s, ainsi que l'urgence de ce besoin. En l'esp�ce, l'int�r�t du demandeur devra, le moment venu, c�der le pas � celui du d�fendeur, en ce sens que la pr�sence de celui-l� dans les locaux concern�s ne devra pas se trouver � l'origine d'un retard dans la r�alisation du projet CEVA. Cette appr�ciation des premiers juges n'a pas �t� contredite par la Chambre d'appel et elle n'est pas non plus, sinon par de simples d�n�gations, mise en doute dans la r�ponse au recours. N�anmoins, la Chambre d'appel n'a pas tenu compte de l'int�r�t du d�fendeur et elle a accord� d'embl�e, sans plus de discussion, une prolongation de six ans au demandeur. Ce proc�d� est incompatible avec l'art. 272 al. 2 let. d CO. Compte tenu qu'il est difficile de pr�voir le moment o� le demandeur devra �vacuer les lieux, sauf � nuire gravement aux int�r�ts du d�fendeur, BGE 135 III 121 S. 126et qu'une �vacuation imm�diate aurait pour lui des cons�quences p�nibles, il s'impose de ne lui accorder qu'une prolongation de dur�e inf�rieure � six ans, mais susceptible de renouvellement. Au besoin, � supposer que le demandeur ne parvienne pas � trouver d'autres locaux avant l'�ch�ance, il demandera une seconde prolongation de son bail; les autorit�s statueront alors selon la situation des parties et l'�tat du projet CEVA au moment de cette nouvelle d�cision (cf. BISANG ET AL., op. cit., no 7 ad art. 272b CO; LACHAT, op. cit., ch. 4.2 p. 783). En consid�ration du laps dont le demandeur a d�j� b�n�fici�, il se justifie de fixer l'�ch�ance de la premi�re prolongation au 30 juin 2009.
125 III 226,
133 III 201,
132 III 109
Art. 272 al. 2 let,
art. 272 al. 2 CO suite... ,
art. 99 al. 1 LTF