Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_similar_documents&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2019&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&docid=aza%3A%2F%2F24-04-2003-H_249-2001&rank=1&highlight_docid=atf%3A%2F%2F94-I-173%3Ade&number_of_ranks=377&azaclir=clir
Timestamp: 2019-07-24 07:36:09
Document Index: 213188222

Matched Legal Cases: ['Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', '§ 1', 'Art. 3', '§ 1', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 3', 'Art. 19']

Einspruch gegen Liegenschaftsverkauf (Art. 19 EGG).
1. Begriff des landwirtschaftlichen Heimwesens. Anwendung auf eine Besitzung, deren in der Bauzone liegender Teil - ohne die Hausliegenschaft - nach dem kantonalen Einführungsgesetz von der Unterstellung unter das EGG ausgenommen ist. Gegen den Verkauf einer in der Landwirtschaftszone liegenden Parzelle kann Einspruch erhoben werden (Erw. 1).
2. Infolge dieses Verkaufs würde das landwirtschaftliche Gewerbe seine Existenzfähigkeit verlieren (Erw. 2).
3. Wichtige Gründe, welche die Aufhebung des Gewerbes rechtfertigen könnten. Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Verkäufers (Berichtigung der Rechtsprechung) (Erw. 3, 4).
4. Gutheissung des Einspruchs, weil der Eigentümer des Heimwesens Land in der Bauzone, das dem EGG nicht unterstellt ist, verkaufen könnte (Erw. 5).
A.- Landwirt Paul Heinis, der Beschwerdeführer, ist Eigentümer eines Hofes mit 517,17 a Land in Ettingen und Therwil (Basel-Landschaft). Er und seine Ehefrau bewirtschaften den Besitz selbst. 7 Parzellen im Umfang von 183,63 a, darunter die Hausliegenschaft, befinden sich im Baugebiet, das im neuen Bebauungs- und Zonenplan der Gemeinde Ettingen ausgeschieden ist; 5 Parzellen im Ausmass von 80,40 a liegen ausserhalb des Baugebietes, aber innerhalb des (erweiterten) Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes dieser Gemeinde,
BGE 94 I 173 S. 175
4 Parzellen im Umfang von 105,55 a in deren Landwirtschaftszone und eine 124,13 a messende Parzelle (Nr. 254.1) in der Landwirtschaftszone der Nachbargemeinde Therwil. Zum Anwesen des Beschwerdeführers gehören ferner 23,46 a Wald. Zudem verfügt er über 280 a Pachtland.
Auf jeden Fall liege kein erhaltungsfähiger Betrieb vor. Keines der Kinder des Beschwerdeführers wolle den Hof als
BGE 94 I 173 S. 176
Selbstbewirtschafter übernehmen. Der im 58. Lebensjahr stehende Beschwerdeführer nehme zwar noch mit dem alten, baufälligen und unzweckmässig eingerichteten Ökonomiegebäude vorlieb; einem allfälligen Käufer könnte es jedoch nicht genügen. Ein Neubau falle ausser Betracht, da der Betrieb aus einer Mehrzahl weit auseinander liegender Einzelfelder bestehe, die nicht so bewirtschaftet werden könnten, dass der Ertrag eine Verzinsung und Amortisation des zu investierenden Kapitals gewährleiste. Der Zukauf von Land, für das auch ausserhalb der Bauzone mindestens Fr. 20.- je m2 bezahlt werden müssten, komme nicht in Frage.
Allerdings liegen nun einige zum Grundbesitz des Beschwerdeführers gehörende Parzellen, darunter die Hausliegenschaft, in der von der Gemeinde Ettingen kürzlich ausgeschiedenen Bauzone, doch kann daraus nicht geschlossen werden, dass das Hofgut den Charakter eines landwirtschaftlichen Heimwesens im Sinne des Art. 19 EGG verloren habe. Wäre die Hausliegenschaft infolge ihrer Zuteilung zur Bauzone dem EGG nicht mehr unterstellt, so könnte freilich das Heimwesen durch Verkauf dieses Bestandteils aufgelöst werden, ohne dass dagegen Einspruch erhoben werden könnte. Indessen ist das EGG - und damit auch das Einspruchsverfahren - nach wie vor auf "das Wohn- und Ökonomiegebäude nebst einem angemessenen Umschwung" anwendbar; nur das übrige in der Bauzone gelegene Land ist davon ausgenommen (§ 1 EG zum EGG). Diese vom kantonalen Recht getroffene Unterscheidung ist mit dem EGG durchaus vereinbar. Nach Art. 3 EGG können die Kantone die Anwendung dieses Gesetzes auf Bauzonen, die für die Entwicklung einer Ortschaft unentbehrlich sind, ausschliessen. Gestützt hierauf hat der Kanton Basel-Landschaft in § 1 EG zum EGG die Gebiete, die von den Gemeinden mit Genehmigung des Regierungsrates als unentbehrlich für ihre bauliche Entwicklung bezeichnet werden, von der Anwendung des EGG ausgenommen (Abs. 1-3), mit dem Vorbehalt, dass "die in der Bauzone gelegenen, zu einem landwirtschaftlichen Betriebe gehörenden Wohn- und Ökonomiegebäude nebst einem angemessenen Umschwung" dem Bundesgesetz weiterhin unterstellt sind (Abs. 4). Diese Ordnung steht durchweg im Einklang mit Art. 3 EGG. Mit dem erwähnten Vorbehalt hat der Kanton lediglich festgestellt, dass die
BGE 94 I 173 S. 178
darunter fallenden Objekte nicht zu den für die bauliche Entwicklung der Ortschaften unentbehrlichen Bauzonen im Sinne des Art. 3 EGG gerechnet werden können; er hat damit diese Bauzonen in einer besonderen Weise abgegrenzt, wozu er nach dem Bundesgesetz befugt war. Diese Abgrenzung ist auch sachlich gerechtfertigt. Hätte der Kanton die zu einem landwirtschaftlichen Betriebe gehörenden Hausliegenschaften, die in einer Bauzone liegen, ebenfalls von der Anwendung des EGG ausgeschlossen, so hätte er seine Bestrebungen zur Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes, welche ihn zur Einführung des Einspruchsverfahrens veranlasst haben, selber durchkreuzt.
3. Zu prüfen bleibt, ob der umstrittene Verkauf sich
BGE 94 I 173 S. 179
durch wichtige Gründe rechtfertigen lasse. Die in Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG erwähnten Beispiele - Verkauf zur Überbauung oder zur gewerblichen oder industriellen Ausnützung des Bodens - fallen ausser Betracht, was nicht bestritten ist. Der Beschwerdeführer macht jedoch geltend, es lägen andere wichtige Gründe im Sinne dieser Bestimmung vor.
Anderseits wiegt das öffentliche Interesse an der Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes in einem Falle, wie er hier vorliegt, nicht besonders schwer. Das Heimwesen des Beschwerdeführers ist klein, und das dazu gehörende Land besteht aus mehreren Parzellen, die teilweise weit verstreut sind. Die
BGE 94 I 173 S. 180
Leistungsfähigkeit der schweizerischen Landwirtschaft wird nicht stark beeinträchtigt, wenn ein solches Heimwesen weiter verkleinert wird oder eingeht; das öffentliche Interesse wird dadurch weit weniger berührt als durch die Schmälerung oder das Verschwinden grosser und gut arrondierter Heimwesen, die sich für eine rationelle Bewirtschaftung nach neuzeitlichen Methoden viel besser eignen.
Die Ausführungen in BGE 89 I 61 werden jedoch nicht allen Fällen gerecht und sind daher zu berichtigen. Wie das Bundesgericht bereits in BGE 92 I 313 /4 festgestellt hat, ist im einzelnen Fall abzuwägen, ob nach den gegebenen Verhältnissen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Heimwesens oder das Interesse des Eigentümers an einem Verkauf, der die Existenzfähigkeit des landwirtschaftlichen Gewerbes aufhebt, den Vorzug verdient. Dem Eigentümer kann nicht unter allen Umständen entgegengehalten werden, dass er das Heimwesen als Ganzes an jemanden, der es der Landwirtschaft erhalten will, verkaufen könne. Ein Verkauf des Ganzen zur weiteren landwirtschaftlichen Nutzung wird in der Regel nur möglich sein, wenn der Preis den durch den landwirtschaftlichen Ertrag bestimmten Wert nicht übersteigt. Ist aber das zum Heimwesen gehörende Land in weitem Umfange Bauland oder Bauerwartungsland geworden, für welches bei freier Verkäuflichkeit ein jenen Ertragswert beträchtlich übersteigender Preis erhältlich ist, so kann dem Eigentümer nicht zugemutet werden, das
BGE 94 I 173 S. 181
Ganze zu einem Preis zu verkaufen, der weit unter dem Verkehrswert liegt.
5. Im vorliegenden Fall ist jedoch auch zu beachten, dass der Beschwerdeführer einige Parzellen in der Bauzone besitzt, die er verkaufen könnte, ohne dass Einspruch erhoben werden könnte. Es dürfte ihm möglich sein, solches Land zu einem Preise zu veräussern, der ihm die gewünschte Verbesserung seiner Vermögenslage gestattet. Zu diesem Zwecke genügt unter Umständen schon der Verkauf einer verhältnismässig kleinen Baulandfläche, durch deren Wegfall die Existenz des Heimwesens nicht entscheidend gefährdet wird. Wäre der landwirtschaftliche Betrieb nach einem solchen Teilverkauf für den Beschwerdeführer und seine Ehefrau angesichts ihres Alters
BGE 94 I 173 S. 182
und Gesundheitszustandes noch immer zu gross, so könnte er zunächst durch Aufgabe des Pachtlandes weiter verkleinert werden. Angesichts dieser Möglichkeiten kann jedenfalls zur Zeit nicht angenommen werden, dass der beabsichtigte Verkauf der in der Landwirtschaftszone von Therwil gelegenen grossen Kulturlandparzelle sich durch wichtige Gründe rechtfertigen lässt. Unter den gegenwärtig noch vorliegenden Umständen überwiegt das öffentliche Interesse an der Erhaltung des landwirtschaftlichen Heimwesens gegenüber dem an sich verständlichen Wunsch des Beschwerdeführers, sich durch die Veräusserung dieser Parzelle liquide Mittel zur Verbesserung seiner Vermögensverhältnisse zu verschaffen.
BGE: 89 I 231, 92 I 316, 92 I 313, 89 I 61 mehr... , 82 I 264, 92 I 417, 92 I 419
Artikel: Art. 19 EGG, Art. 3 EGG, Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG