Source: http://www.mdr-recht.de/63268.htm
Timestamp: 2020-08-09 02:15:31
Document Index: 152340332

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 242', 'BGH']

BGH v. 8.7.2020 - VIII ZR 163/18 u.a.
AnsprÃ¼che des Mieters einer unrenoviert Ã¼berlassenen Wohnung auf DurchfÃ¼hrung von SchÃ¶nheitsreparaturen durch den Vermieter
Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemÃ¤ÃŸ Ã¼berlassen wurde und auf den die SchÃ¶nheitsreparaturen nicht wirksam abgewÃ¤lzt wurden, kann vom Vermieter die DurchfÃ¼hrung von SchÃ¶nheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfÃ¼r anfallenden Kosten (regelmÃ¤ÃŸig zur HÃ¤lfte) zu beteiligen, weil die AusfÃ¼hrung der SchÃ¶nheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemÃ¤ÃŸen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn fÃ¼hrt.
+++ VIII ZR 163/18 +++
Die KlÃ¤ger mieteten im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei Ãœberlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert habe, forderten sie die Beklagte im MÃ¤rz 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemÃ¤ÃŸ einem beigefÃ¼gten Kostenvoranschlag ausfÃ¼hren zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses iHv ca. 7.000 â‚¬ gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.
Zur BegrÃ¼ndung hatte das LG ausgefÃ¼hrt, den KlÃ¤gern stehe ein Vorschussanspruch aus Â§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu, da die Mietsache aufgrund ihres dekorativen VerschleiÃŸes nicht mangelhaft (Â§ 536 Abs. 1 BGB) geworden sei. Da die SchÃ¶nheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei, sei zwar grundsÃ¤tzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Auch sei davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum (unrenovierten) Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch hÃ¤tten die KlÃ¤ger diesen Zustand als vertragsgemÃ¤ÃŸ akzeptiert, so dass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter von vornherein ausscheide, zumal dadurch eine deutlich Ã¼ber den vertragsgemÃ¤ÃŸ geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung erzielt wÃ¼rde, welche die Beklagte nicht schulde. Ein Anspruch des Mieters auf ein TÃ¤tigwerden des Vermieters bestehe nur dann, wenn die Wohnung zwischenzeitlich "verkommen" und "SubstanzschÃ¤den" vorzubeugen sei. DafÃ¼r sei nichts ersichtlich.
+++ VIII ZR 270/18 +++
In diesem Verfahren begehrt der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter SchÃ¶nheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der RechtsvorgÃ¤ngerin der Vermieterin unrenoviert Ã¼berlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszufÃ¼hren. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Zur BegrÃ¼ndung hatte das LG hier ausgefÃ¼hrt, dem Beklagten stehe ein Anspruch auf DurchfÃ¼hrung der von ihm geforderten Instandhaltungsarbeiten aus Â§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zwar bestimme sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Danach wÃ¤re die KlÃ¤gerin (Vermieterin) aufgrund der unrenoviert Ã¼berlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen VerschleiÃŸ den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollstÃ¤ndige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang.
Jedoch sei in FÃ¤llen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemÃ¤ÃŸe sei. Der Vermieter mÃ¼sse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen - jedoch unwirksamen - "Renovierungsprogramm", wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die SchÃ¶nheitsreparaturen hÃ¤tte ausfÃ¼hren mÃ¼ssen, spiegelbildlich festhalten lassen.
Der BGH hat jetzt in beiden FÃ¤llen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurÃ¼ckverwiesen.
Zwar sind die Berufungskammern in beiden FÃ¤llen zutreffend davon ausgegangen, dass die Ãœbertragung der SchÃ¶nheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung Ã¼berlassen und ihnen hierfÃ¼r kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung bestÃ¤tigt, wonach in diesen FÃ¤llen an die Stelle der unwirksamen SchÃ¶nheitsreparaturklausel die gesetzlich (Â§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.
FÃ¼r eine von der Vermieterseite befÃ¼rwortete ergÃ¤nzende Vertragsauslegung, die ohnehin nicht zu dem - einseitig an den Interessen des Vermieters orientierten - Ergebnis fÃ¼hren kÃ¶nnte, dass dem Mieter die AusfÃ¼hrung von Arbeiten auf eigene Kosten freistehe, der Vermieter SchÃ¶nheitsreparaturen unter keinen UmstÃ¤nden auszufÃ¼hren habe, ist deshalb kein Raum. Ebenso wenig kann - anders als einige Literaturstimmen und das Berufungsgericht im Verfahren VIII ZR 270/18 meinen - der unwirksamen Formularklausel der Inhalt beigemessen werden, der Vermieter mÃ¼sse sich spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen und deshalb treffe ihn - ohne RÃ¼cksicht auf den (vertragsgemÃ¤ÃŸen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn - eine uneingeschrÃ¤nkte Renovierungspflicht.
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsÃ¤tzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Ãœberlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen Ã¼ber vom Vermieter noch auszufÃ¼hrende Arbeiten getroffen wurden.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im Verfahren VIII ZR 163/18 fÃ¼hrt das aber nicht dazu, dass InstandhaltungsansprÃ¼che der Mieter unabhÃ¤ngig von dem weiteren VerschleiÃŸ der Dekoration von vornherein auszuscheiden hÃ¤tten. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfÃ¤ngliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat - was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.
Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemÃ¤ÃŸen) Anfangszustandes idR nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernÃ¼nftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine DurchfÃ¼hrung von SchÃ¶nheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwÃ¤rtigen MietverhÃ¤ltnis beseitigt werden und der Mieter nach DurchfÃ¼hrung der SchÃ¶nheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemÃ¤ÃŸen Zustand bei Mietbeginn erhÃ¤lt, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (Â§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen FÃ¤llen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafÃ¼r erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmÃ¤ÃŸig eine hÃ¤lftige Kostenbeteiligung bedeuten.
Begehrt der Mieter (wie im Verfahren VIII ZR 270/18) die Vornahme der SchÃ¶nheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines ZurÃ¼ckbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der DurchfÃ¼hrung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren VIII ZR 163/18) fÃ¼hrt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.
Beide Verfahren waren an das jeweilige Berufungsgericht zurÃ¼ckzuverweisen, da noch weitere Feststellungen zu treffen sind und den Parteien Gelegenheit zur ErgÃ¤nzung ihres Sachvortrags und Anpassung ihrer AntrÃ¤ge zu geben ist.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.07.2020 14:39
Quelle: BGH PM Nr. 90 vom 8.7.2020