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Timestamp: 2016-09-27 06:59:18+00:00
Document Index: 166664128

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 106', 'art. 90', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 12', 'ATF ', 'art. 106', "l'article 2", 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 26', 'art. 36', 'ATF ', 'in fine', 'art. 66']

1C_579/2015 (04.07.2016)
1C_579/2015 � � Arr�t du 4 juillet 2016
tous les deux repr�sent�s par Me Fran�ois Bellanger, avocat,
autorisation de d�molir et de construire,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 29 septembre 2015.
Le 2 mars 2011, A.________ SA (requ�rante) et B.________ (propri�taire) ont form� une demande d'autorisation de construire un ensemble de logements avec commerces au rez et garage souterrain sur les parcelles n� 4'544 et 2'323 de la commune de Plan-les-Ouates, en zone 4B (villages et hameaux) prot�g�e. Le projet implique la d�molition de trois immeubles anciens situ�s au 137, 139 et 141 de la route de Saint-Julien, comprenant actuellement des commerces et dix logements de 33,5 pi�ces au total pour une surface de plancher globale de 944 m�. Les nouveaux immeubles, d'un seul tenant, comprennent des commerces et appartements au rez, ainsi que deux �tages plus combles, soit dix appartements locatifs aux loyers contr�l�s et 13 appartements en PPE ou � loyers libres.
Le projet a donn� lieu � deux pr�avis n�gatifs de la Commission des monuments de la nature et des sites, Sous-commission d'architecture (ci-apr�s: CMNS) des 21 juin 2011 et 18 septembre 2012. Selon un rapport d'analyse historique et architecturale, le recensement architectural attribuait la note 3 (int�ressant) � l'immeuble n� 137 et 4+ (bonne int�gration du volume et de la substance) au n
os�139 et 141. Les b�timents s'int�graient parfaitement dans l'environnement b�ti historique de type "village-rue" avec des jardins privatifs situ�s � l'arri�re du c�t� du Mail. D'autres b�timents (les nos 116 et 143 de la route de Saint-Julien) avaient connu d'heureuses restaurations et il devait en aller de m�me pour les b�timents concern�s. La commune de Plan-les-Ouates a �mis en premier lieu un pr�avis d�favorable en estimant que l'architecture propos�e ne s'accordait pas avec l'aspect villageois en raison de l'absence d'une toiture � deux pans. Dans un second pr�avis, apr�s modification du projet, elle s'est d�clar�e favorable avec des r�serves mineures.
Par d�cision du 12 novembre 2013, le D�partement cantonal de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie (ci-apr�s: le DALE) a refus� l'autorisation en se fondant notamment sur le pr�avis de la CMNS et sur la clause d'esth�tique de l'art. 15 al. 1 de la loi genevoise sur les constructions et installations diverses (LCI).
Ce refus a �t� confirm�, sur recours des constructeurs, le 10 avril 2014 par le Tribunal administratif de premi�re instance, puis par arr�t du 29 septembre 2015 de la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve. Le refus du d�partement pouvait se fonder sur la clause d'esth�tique de l'art. 106 al. 1 LCI, applicable aux villages prot�g�s. L'application de cette clause pour rejeter la demande de d�molition ne constituait pas une mesure de protection d�guis�e ind�pendante des caract�ristiques du nouveau projet. Le pr�avis de la CMNS, �tabli apr�s une inspection locale, �tait contraignant. Il reposait sur des consid�rations raisonnables, le projet ne s'int�grant pas � l'environnement. Les transformations successives apport�es sur les b�timents concern�s ou sur d'autres immeubles des environs justifiaient d'autant plus le besoin de protection. L'obligation de tirer parti du b�ti existant, moins contraignante qu'une mesure de classement ou une obligation d'affectation, n'�tait pas disproportion-n�e; les devis cens�s d�montrer qu'une r�novation l�g�re ou lourde ne serait pas rentable, ne se r�f�raient pas � des projets concrets.
A.________ SA et B.________ forment un recours en mati�re de droit public contre l'arr�t cantonal. Ils demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t ainsi que les d�cisions de refus de d�molir et de construire, et d'ordonner au DALE de d�livrer les autorisations.
La Chambre administrative persiste dans le dispositif et les consid�rants de son arr�t. Le DALE conclut au rejet du recours. Les recourants ont d�pos� de nouvelles observations, persistant dans leurs motifs et leurs conclusions.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours en mati�re de droit public est en principe recevable, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Les recourants ont pris part � la proc�dure de recours devant le Tribunal cantonal. Ils sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu� qui confirme le refus d'une autorisation de d�molir et de construire. Ils ont donc qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilit� du recours sont r�unies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
Dans un premier grief, les recourants se plaignent d'�tablissement incomplet des faits. Les trois immeubles existants comprennent dix logements et 33,5 pi�ces au total d'une surface moyenne de 20.83 m�. Ils ne sont pas lou�s et ne pourraient l'�tre dans l'�tat actuel. Le projet permettrait la r�alisation de 23 appartements de 101 pi�ces au total, dont 10 appartements soumis aux normes de la LDTR (contr�le des loyers). Bien que l'instruction ait port� sur ces faits, l'arr�t attaqu� les passerait sous silence alors qu'il s'agirait d'un �l�ment d�terminant notamment sous l'angle de la proportionnalit�.
2.1.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), � moins que ceux-ci n'aient �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF. La correction du vice doit �tre susceptible d'influer sur le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 LTF; ATF 141 II 14 consid. 1.6 p. 24; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, l'autorit� tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision (ATF 134 V 53 consid. 4.3; 129 I 8 consid. 2.1; 118 Ia 28 consid. 1b et les arr�ts cit�s).
2.2.�Les faits invoqu�s par les recourants n'ont pas �t� �cart�s par la cour cantonale. Celle-ci rappelle au contraire (consid. 17 de l'arr�t attaqu�) la teneur du projet litigieux, soit la r�alisation de surfaces commerciales ainsi que de 23 logements pour 101 pi�ces au total. Les surfaces de plancher respectives sont �galement pr�cis�es. L'argument des recourants doit ainsi �tre �cart� en tant qu'il vise l'�tablissement des faits.
Les recourants contestent que l'art. 106 LCI puisse constituer une base l�gale suffisante pour justifier une interdiction de d�molir. Cette disposition permet au d�partement de d�roger aux r�gles de distances pour permettre une implantation optimale des constructions dans les villages prot�g�s, mais ne suffirait pas � fonder un refus d'autorisation. Les recourants se plaignent par ailleurs d'une application arbitraire de cette norme: selon la partie en fait de l'arr�t, le DALE n'aurait appliqu� que les art. 12. al. 5 LALAT et 15 al 1 LCI; la cour cantonale aurait confondu le besoin de protection des immeubles existants et l'impact du projet lui-m�me.
3.1.�Appel� � revoir l'interpr�tation d'une norme cantonale ou communale sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si celle-ci appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi d�fendue par l'autorit� cantonale ne s'av�re pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation en cause, cette interpr�tation sera confirm�e, m�me si une autre solution - m�me pr�f�rable - para�t possible. En outre, pour qu'une d�cision soit annul�e au titre de l'arbitraire, il ne suffit pas qu'elle se fonde sur une motivation insoutenable; encore faut-il qu'elle apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 141 I 172 consid. 4.3.1 p. 177; 137 I 1 consid. 2.4 p. 5).
3.2.�Figurant dans la section relative aux villages prot�g�s, l'art. 106 LCI a la teneur suivante:
Art. 106 Dispositions sp�ciales
1 Dans les villages prot�g�s, le d�partement, sur pr�avis de la commune et de la commission des monuments, de la nature et des sites, fixe dans chaque cas particulier l'implantation, le gabarit, le volume et le style des constructions � �difier, de mani�re � sauvegarder le caract�re architectural et l'�chelle de ces agglom�rations ainsi que le site environnant. Le d�partement peut en cons�quence, � titre exceptionnel, d�roger aux dispositions r�gissant les distances entre b�timents, les distances aux limites de propri�t�s et les vues droites. Lors de travaux de r�fection de fa�ades ou de toitures, la commune et la commission des monuments, de la nature et des sites sont �galement consult�es.
2 Il en est de m�me des enseignes, attributs de commerce, panneaux, r�clames, vitrines mobiles et autres objets soumis � la vue du public.
3 La pose de panneaux solaires thermiques et photovolta�ques peut �tre autoris�e.
�������Plan localis� de quartier
4 Le d�partement peut �galement subordonner l'autorisation de construire � l'adoption pr�alable d'un plan localis� de quartier; dans ce cas, la proc�dure applicable est celle pr�vue par l'article 2 de la loi sur l'extension des voies de communication et l'am�nagement des quartiers ou localit�s, du 9 mars 1929.
Cette disposition est sp�cialement applicable aux villages prot�g�s et conf�re un large pouvoir d'appr�ciation au d�partement comp�tent. Celui-ci peut fixer lui-m�me les r�gles applicables aux constructions dans le but de sauvegarder le caract�re d'un village et le site environnant, et d�roger aux dispositions ordinaires. Ce large pouvoir d'appr�ciation et de d�cision implique la possibilit� de refuser un projet qui, ne respectant pas ces prescriptions sp�ciales, porterait une atteinte excessive au caract�re d'un village prot�g�, soit que les b�timents existants m�ritent une protection particuli�re, soit que le projet en lui m�me n'est pas satisfaisant du point de vue de l'int�gration. En l'occurrence, la d�cision du DAEL retient d'une part, en se fondant sur l'avis de la CMNS exig� par la m�me disposition, que les immeubles existants donnent une coh�rence historique et une lisibilit� au "village-rue" d'origine, et d'autre part que le projet de construction ne s'int�gre pas � l'environnement b�ti. En ce sens, l'arr�t attaqu� n'a rien d'arbitraire quand il rel�ve que le projet n'�tait pas de nature � pr�server le site environnant.
Les recourants estiment ensuite que l'art. 15 al. 1 LCI permettrait de refuser une construction, mais non de s'opposer � une d�molition. L'alin�a 3 de cette disposition permet simplement d'exiger la pr�sentation d'un projet assurant une nouvelle construction dans les dix ans. Un refus absolu de d�molir et une obligation de conserver les b�timents ne serait possible que par la biais d'une mesure de classement ou de mise � l'inventaire, assortie d'une protection juridique suffisante.
4.1.�L'art. 15 LCI constitue une norme g�n�rale d'esth�tique ainsi libell�e:
1 Le d�partement peut interdire ou n'autoriser que sous r�serve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou son aspect ext�rieur nuirait au caract�re ou � l'int�r�t d'un quartier, d'une rue ou d'un chemin, d'un site naturel ou de points de vue accessibles au public.
2 La d�cision du d�partement se fonde notamment sur le pr�avis de la commission d'architecture ou, pour les objets qui sont de son ressort, sur celui de la commission des monuments, de la nature et des sites. Elle tient compte �galement, le cas �ch�ant, de ceux �mis par la commune ou les services comp�tents du d�partement.
3 Le d�partement peut subordonner la d�livrance d'une autorisation de d�molir � la pr�sentation pr�alable par le requ�rant d'un projet de nouvelle construction dont l'ex�cution soit assur�e dans un d�lai maximum de 10 ans. La loi sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation est r�serv�e.
4.2.�En l'occurrence, l'interdiction de d�molir est �troitement li�e � l'interdiction de construire; elle est motiv�e tant par le besoin de protection du village que par le caract�re insatisfaisant du projet pr�sent�. Il appara�t raisonnable, dans un tel cas, d'exclure la destruction des b�timents tant qu'une solution de remplacement satisfaisante n'est pas pr�sent�e. Tel est aussi le sens de l'art. 15 al. 3 LCI qui permet d'exiger la pr�sentation pr�alable d'un projet satisfaisant. Il n'en d�coule pas pour autant que ce refus de l'autorisation de d�molition serait absolu. La CMNS demande certes la pr�servation des b�timents, mais n'exclut pas une r�habilitation sous forme de r�novation, l'essentiel �tant le maintien des gabarits existants et le respect des jardins privatifs situ�s � l'arri�re des b�timents. Il n'est pas non plus exclu qu'une reconstruction puisse �tre autoris�e pour autant que le caract�re des immeubles (en premier lieu les fa�ades et les toits) et les gabarits actuels soient respect�s.
Les dispositions pr�cit�es constituent d�s lors des bases l�gales suffisantes pour refuser l'autorisation de construire et de d�molir. Il n'y a aucun arbitraire sur ce point.
Invoquant le principe de la proportionnalit�, les recourants reprochent � la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte de tous les avantages pr�sent�s par leur projet par rapport au maintien de l'�tat existant: la cr�ation de 23 appartements (contre 10 appartements v�tustes actuellement), une augmentation de la qualit� des logements et de la taille moyenne des pi�ces, la soumission de dix logements aux normes de la LDTR ainsi que l'am�nagement de commerces au rez. Contrairement � ce que retient la cour cantonale, la d�cision de refus ne laissera pas de place pour l'�laboration d'un projet rentable et serait assimilable � un classement ou � une mise � l'inventaire. Le maintien de l'affectation actuelle serait impos� et les recourants auraient d�montr� qu'une r�novation susceptible d'�tre autoris�e ne permettrait pas d'obtenir un rendement acceptable. Enfin, contrairement � ce que retient l'arr�t attaqu�, les recourants ne seraient pas responsables de l'�tat de v�tust� des b�timents.
5.1.�Un refus d'autorisation de d�molir et de construire motiv� par des motifs d'am�nagement ou de droit des constructions repr�sente une atteinte au droit de propri�t� qui n'est compatible avec l'art. 26 Cst. que pour autant qu'elle repose sur un int�r�t public suffisant et respecte les principes de la proportionnalit� et de l'�galit� devant la loi (art. 36 Cst.). Le Tribunal f�d�ral examine en principe librement si une restriction de la propri�t� se justifie par un int�r�t public et si cet int�r�t l'emporte sur l'int�r�t priv� auquel il s'oppose; il jouit d'une m�me latitude lorsqu'il s'agit d'appr�cier si une telle restriction viole le principe de la proportionnalit�. Il s'impose toutefois une certaine retenue lorsqu'il s'agit de tenir compte de circonstances locales ou de trancher de pures questions d'appr�ciation (ATF 136 I 265 consid. 2.3 p. 270; 135 I 302 consid. 1.2 p. 305).
5.2.�L'int�r�t public oppos� aux requ�tes des recourants consiste dans le maintien du caract�re de village-rue de Plan-les-Ouates. Le pr�avis de la CMNS, sur lequel s'est fond� le d�partement, a �t� rendu apr�s une inspection locale et sur la base d'un rapport d'analyse historique. Celui-ci constate la subsistance d'un �tat d'origine pour les fa�ades du n� 137 et pour la partie la plus ancienne du n� 141, pour laquelle il serait ais� et souhaitable de r�tablir compl�tement l'�tat d'origine. Le m�me rapport confirme �galement l'attribution de la note 4+ pour les immeubles 139 et 141 (bonne int�gration par le volume et la substance) selon le recensement architectural, ainsi que la note 3 (int�ressant) pour le n� 137. Les immeubles, malgr� certaines transformations, sont consid�r�s comme s'int�grant parfaitement avec l'environnement b�ti, leur pr�sence donnant une coh�rence historique et une lisibilit� au village-rue d'origine. Le rapport souligne encore les efforts de la commune pour valoriser le contexte b�ti, notamment par l'am�nagement soign� du Mail situ� � l'arri�re, ainsi que la pr�sence des jardins privatifs qui, avec les faibles gabarits, contribuent � la qualification du site. A titre d'exemples de restaurations heureuses, il mentionne le Caf� de la Place au n� 143 et le n� 116 de la m�me route.
Les recourants ne contestent pas l'int�r�t public � la protection des trois objets, tel que d�fini ci-dessus. Ils estiment qu'il leur serait impossible de valoriser leurs biens de mani�re raisonnable. Force est de reconna�tre qu'en dehors du projet propos�, dont le gabarit et l'aspect ne correspond manifestement pas � l'objectif de protection et d'int�gration, ils n'ont pr�sent� aucune variante s�rieuse, se limitant � �voquer quelques estimations pour une r�novation l�g�re sans que cette variante n'ait fait l'objet d'une �tude s�rieuse. Les recourants soutiennent par ailleurs qu'une r�novation lourde serait impossible car elle impliquerait des modifications substantielles et une d�molition partielle incompatible avec les exigences pos�es par la CMNS. Le d�partement rappelle toutefois que lors de l'inspection locale du 9 octobre 2014, la repr�sentante du Service des monuments et des sites a pr�cis� que l'int�rieur du b�timent n'�tait pas prot�g�, l'essentiel �tant, selon la repr�sentante de la CMNS, la fa�ade c�t� rue ainsi que le gabarit et la toiture. Cela laisse la place � des projets de r�novation, y compris importante, susceptibles de procurer aux recourants une rentabilit� suffisante. La d�cision de refus n'est donc pas comparable � un arr�t� de classement ou de mise � l'inventaire. Au demeurant, les recourants connaissaient les r�gles applicables en zone 4B prot�g�e, de m�me que les notes attribu�es aux immeubles lors du recensement architectural; ils ne pouvaient d�s lors, compte tenu de ces restrictions, exiger de pouvoir en retirer un rendement maximal.
Quant � l'int�r�t public li� � la construction de nouveaux logements, il est �videmment important dans le canton de Gen�ve. Toutefois, l'int�r�t oppos� � la conservation du patrimoine b�ti, peut �galement justifier une limitation de ce point de vue. Selon l'arr�t attaqu�, la plupart des logements ne sont actuellement plus occup�s en raison de leur v�tust�. Une r�novation, m�me l�g�re, pourrait en tout cas permettre de rem�dier � cet �tat de choses, voire d'augmenter l�g�rement le nombre d'appartements. Compte tenu de la r�serve que doit s'imposer le Tribunal f�d�ral lorsque la pes�e d'int�r�ts d�pend �troitement des circonstances locales et de questions d'appr�ciation, l'arr�t attaqu� ne pr�te pas le flanc � la critique en consid�rant in fine que cette partie du territoire communal n'est pas destin�e � une densification.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours est rejet�. Conform�ment � l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis � la charge des recourants qui succombent.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire des recourants, au D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie et � la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative.