Source: http://berlin.kanzlei-offermann.de/leistungen/zwangsversteigerungsrecht.html
Timestamp: 2018-02-25 13:27:03
Document Index: 358715917

Matched Legal Cases: ['§ 19', '§ 36', '§ 74', '§ 85', '§ 81', '§ 81', '§ 81', '§ 90', '§ 56', '§ 90', '§ 92', '§ 92', '§ 49', '§ 50', '§ 29', '§ 107', '§ 117', '§ 879', '§ 109', '§ 7000']

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Die Regelungen zum Zwangsversteigerungsverfahren finden sich im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Im Nachfolgenden soll ein kompakter Überblick über den Ablauf des Zwangsversteigerungs-verfahrens sowie Besonderheiten und Problemfälle skizziert werden.
Liegen sodann alle erforderlichen Voraussetzungen vor, d. h. ist die Beschlagnahme des Grundstü-ckes erfolgt, die Mitteilungen des Grundbuchamtes gemäß § 19 II und III ZVG eingegangen und sind aus dem Grundbuch auch keinerlei Rechte ersichtlich, die der Zwangsversteigerung oder aber der Fortsetzung des laufenden Verfahrens entgegenstehen könnten, ist weiterhin auch die Frist für einen möglichen Vollstreckungsschutzantrag abgelaufen bzw. die Rechtskraft desjenigen Beschlusses eingetreten, mit welchem der Vollstreckungsschutzantrag zurückgewiesen wurde, und wurde schlussendlich der Verkehrswert festgesetzt, kann das Vollstreckungsgericht den Versteigerungstermin anberaumen. § 36 II ZVG schreibt hierzu vor, dass ein solcher Versteigerungstermin möglichst sechs Monate zuvor anzuberaumen ist. Im Fall nach einer einstweiligen Einstellung soll diese Zeitspanne aber nicht länger als zwei Monate betragen. Sofern eine Zuschlagsversagung nach § 74 a I ZVG (abgegebenes Meistgebot liegt unter 7/10 des Grundstückswertes) oder § 85 a I ZVG (Meistgebot liegt unter 1/2 des Grundstückswertes) im ersten Termin vorliegt, dürfen bei Neuanberaumung eines weiteren Versteigerungstermins zwischen dem ersten und diesem Termin nicht mehr als sechs Monate (gleichzeitig aber nicht weniger als drei Monate) liegen. Der Versteigerungsort wird nach Ermessen des Gerichts bestimmt, d. h. die Versteigerung findet entweder an der Gerichtsstelle selbst oder an einem anderen Ort im Gerichtsbezirk statt. Die Terminbestimmung muss (zumindest) einmal veröf-fentlicht werden, dies erfolgt in der Regel im amtlichen Bekanntmachungsblatt und/oder mittlerweile über das Internet, aber immer sechs Wochen vor dem Termin, damit alle Beteiligten genügend Zeit erhalten, sich auf den Termin vorzubereiten und gegebenenfalls erforderliche Unterlagen einzusehen bzw. anderweitige Vorbereitungen zu treffen. Gleichfalls muss die Terminladung an alle Beteiligten zugestellt werden, dies spätestens vier Wochen vor dem Termin. Ebenso muss innerhalb der gleichen Zeit der Anordnungs- und/oder Beitritts- und/oder Fortsetzungsbeschluss an den Schuldner zugestellt werden. Im Laufe der vierten Woche vor dem Termin sind im Übrigen dann auch an alle Beteiligten die erforderlichen Mitteilungen, d. h. auf wessen Antrag sowie wegen welcher Ansprüche die Zwangsversteigerung erfolgt, zuzustellen.
Ab diesem Zeitpunkt beginnt die (mindestens) 30-minütige "Bietstunde". Diese kann zwar durchaus mehrfach unterbrochen werden, insgesamt muss sie aber ohne Unterbrechungen mindestens 30 Minuten dauern. Unterbrechungen von einer Stunde oder sogar über ein Wochenende sind hier durchaus denkbar. Regelmäßig kann dies der Fall sein, um doch noch vorhandene Probleme beispielsweise mit Vollmachten etc. beseitigen zu können. Die Bietstunde wird jedenfalls solange fortgesetzt, bis das Meistgebot festgestellt werden kann, da keine höheren Gebote mehr abgegeben wurden und der Schluss der Versteigerung verkündet wurde. Sie endet also nicht unbedingt mit dem dreimaligen Aufruf des Meistgebots. Auch danach ist nämlich vorgesehen, dass der Rechtspfleger noch ein weiteres Mal nach Geboten fragt. Erst wenn danach keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden schließt der Rechtspfleger die Bietstunde auch formell und lässt den Zeitpunkt zeitgenau in das Sitzungsprotokoll aufnehmen.
Der Zuschlag wird gemäß § 81 I ZVG dem Meistbietenden erteilt, Ausnahmen sind Fälle gemäß § 81 II ZVG (Abtretung des Rechts im Versteigerungstermin) oder § 81 III ZVG (nachträgliche Erklärung, in Vollmacht gehandelt zu haben). Die Zuschlagsentscheidung erfolgt im Beschlusswege, dieser wird im Versteigerungstermin oder in einem besonderen Termin verkündet und ist damit auch sofort wirksam. Der Beschluss wird nach dem Verfahren zugestellt und der Zuschlag bei dem Finanzamt angezeigt, das für die Erhebung der Grunderwerbssteuer zuständig ist. Durch den Zuschlag wird unter anderem zunächst einmal der Eigentumsübergang gemäß § 90 ZVG bewirkt. Dieser ist also unabhängig von einer Eintragung im Grundbuch der gar der Bezahlung. Vom Eigentumsübergang umfasst sind auch die mitversteigerten Gegenstände, beispielsweise Zubehör und subjektiv-dingliche Rechte. Zum anderen wird auch der Übergang von Gefahr, Nutzen und Lasten gemäß §§ 56 und 57 ZVG bewirkt, d. h. Gefahren zufälliger Beschädigungen (auch hinsichtlich der mitversteigerten Gegenstände). Ab dem Zuschlag an haftet der Ersteher auch bereits für die bis Ende des Kalenderjahres anteilig anfallende Grundsteuer. Im Übrigen tritt der Ersteher in ein etwaiges Miet- bzw. Pachtverhältnis ein. Weiterhin erlöschen mit Wirksamwerden des Zuschlages gemäß § 90 I ZVG alle Rechte, die nicht nach dem Versteigerungsbedingungen bestehenbleiben sollen. An ihre Stelle treten gemäß § 92 ZVG dann entsprechende Er-satzansprüche. Mit ihnen werden die entsprechenden Berechtigten entschädigt. Hierunter fallen beispielsweise ein Nießbrauchrecht, für das gemäß § 92 II ZVG eine Geldrente vorgesehen ist, oder ablösende Rechte, an deren Stelle eine Ablösesumme tritt. Mit dem Zuschlag erhält der Ersteher im Übrigen einen vollstreckbaren Titel gegen den Eigenbesitzer auf Räumung des Grundstückes bzw. auch Herausgabe. Dieser Titel erstreckt sich auch auf Dritte als Besitzer (beispielsweise Fami-lienangehörige). Der Ersteher haftet neben seinen Verpflichtungen aus dem Meistgebot aber auch gemäß § 49 II ZVG für die Zinsen aus dem Bargebot, für eine eventuelle Zahlungspflicht gemäß §§ 50 und 51 ZVG sowie gemäß § 29 GKG für die Kosten des Zuschlages.
Die Frist für die Beschwerde gegen eine Zuschlagserteilung beträgt zwei Wochen, sie beginnt für Beteiligte, die nicht im Versteigerungstermin und auch nicht in einem Verkündungstermin anwesend bzw. vertreten waren, mit der Zustellung der Entscheidung, für alle weiteren anwesenden Beteiligten läuft die Frist bereits ab Verkündung. Bei einer sofortigen Beschwerde gegen eine Zuschlagsversagung ist aber immer der Tag der Verkündung maßgeblich und nicht erst die Zustellung. Für den Ersteher beginnt gesondert mit der Zustellung erneut die Beschwerdefrist zu laufen. Für ihn laufen also sozusagen zwei gesonderte Fristen - einmal als Beteiligter des Verfahrens und einmal als Ersteher. In der Regel ist der Ersteher aber nicht beschwert, nämlich dann nicht, wenn er das durch Zuschlag erhalten hat, worum er sich mit seinem Gebot ja bemüht hatte. Auch eine falsche Feststellung des Gebots kann er nicht rügen.
Jedes Gebot muss während der Bietstunde mündlich abgegeben werden. Die Möglichkeit einer vorherigen oder nachträglichen, auch schriftlichen oder beurkundeten Abgabe ist stets ausgeschlossen. Soll ein abgegebenes Gebot überboten werden muss es mindestens einen Cent höher als das abgegebene Gebot sein. Dabei muss das erste Gebot mindestens dem geringsten Gebot entsprechen. Unwirksame Gebote, beispielsweise Gebote von Geschäftsunfähigen oder bei Fehlen einer Vollmacht, sind sofort vom Rechtspfleger zurückzuweisen. Unwirksam ist ein Gebot auch, wenn es gleich hoch oder sogar niedriger als ein (noch) wirksames vorangegangenes Gebot ist. An ein wirksames Gebot ist der Bieter immer gebunden, er kann dieses nicht mehr zurücknehmen. Denkbar ist lediglich eine Anfechtung wegen Irrtums über wesentliche Eigenschaften des Grundstücks. Irrtümer über Grundstücksmängel oder sonstige Motivirrtümer sind jedoch kein Anfechtungsgrund. Eine berechtigte Anfechtung sollte in jedem Fall noch vor Zuschlagserteilung ausgesprochen werden, muss aber jedenfalls unverzüglich nach Entdeckung des Irrtums erklärt werden. Eine Anfechtung führt im Übrigen aber in aller Regel zu einem Schadenser-satzanspruch gegenüber dem Anfechtenden. Wird ein zugelassenes Gebot wirksam angefochten muss mit dem Bieten erneut begonnen werden, anderenfalls muss über die Anfechtung direkt entschieden werden, so dass gegebenenfalls noch geboten werden kann. Zu beachten ist, dass nach Rechtskraft des Zuschlages eine Anfechtung nicht mehr möglich ist.
Gibt ein Bieter ein Gebot ab, besteht die Möglichkeit, dass ein Beteiligter, der aus dem Bargebot des abgegebenen Gebots Zahlungen erhalten würde, von diesem eine Sicherheitsleistung verlangt. Diese Forderung kann aber nur sofort nach Abgabe des Gebotes erfolgen und das Gericht muss hierüber sofort entscheiden, gegebenenfalls muss die Sicherheit auch an Ort und Stelle geleistet werden. Erst dann wird vom Gericht darüber entschieden, ob das Gebot zugelassen oder zurückgewiesen wird. Die Sicherheit wird regelmäßig 10 % des Verkehrswertes betragen. Die Sicherheitsleistung ist durch Bankbürgschaft (diese muss unbefristet, unbedingt und selbstschuldnerisch und von einem Kreditinstitut, das im Geltungsbereich des ZVG zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigt ist, angegeben worden sowie im Inland zu erfüllen sein), Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck oder rechtzeitige Überweisung (im Versteigerungstermin muss in diesem Fall dem Rechtspfleger bereits ein Nachweis darüber vorliegen, dass die Gutschrift erfolgt ist) an die Gerichtskasse beigebracht werden. Ein Scheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein. Sollte vorab die Sicherheit durch Überweisung geleistet worden sein und der Interessent erhält dann im Versteigerungstermin den Zuschlag nicht, muss der Rechtspfleger die Auszah-lung/Rücküberweisung ausdrücklich anordnen, bevor eine Gutschrift erfolgt. Da eine solche Verfahrensweise oftmals sehr lange Zeit in Anspruch findet sie in der Praxis wenig Anwendung. Eine Barzahlung ist seit dem Jahr März 2007 überhaupt nicht mehr möglich.
Der Versteigerungserlös wird in einem besonderen Verteilungsverfahren verteilt. Das Gericht be-stimmt diesen Termin von Amts wegen und lässt die Ladung mindestens zwei Wochen zuvor an die Beteiligten und den Ersteher zustellen. Der Termin ist nicht öffentlich. In der Regel wird der Vertei-lungstermin etwa sechs Wochen nach Wirksamwerden des Zuschlages stattfinden.
Im Verteilungstermin wird ein Teilungsplan aufgestellt. Er wird sofort mit den anwesenden Beteilig-ten mündlich verhandelt. Gemäß § 107 ZVG wird die Teilungsmasse festgestellt, anschließend die bestehenbleibenden Rechte aufgezählt, zuletzt die Schuldenmasse genannt. Die Teilungsmasse setzt sich zusammen aus dem barzuzahlenden Teil des Meistgebots zuzüglich der Zinsen, dem Erlös aus solchen Gegenständen, die gegebenenfalls versteigert oder anderweitig verwertet werden konnten, eventuell dem Betrag, der vom Ersteher zu zahlen ist, falls ein nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibendes Recht doch noch wegfällt und Versicherungsgelder, die etwa durch gesonderte Bedingungen vom Zuschlag ausgeschlossen sind, auch wenn sie zur Teilungsmasse gehören. Die Schuldenmasse setzt sich zusammen aus all denjenigen Ansprüchen, mit denen am Versteigerungserlös ein Anteil geltend gemacht werden soll. Vorab werden die Verfahrenskosten aus dem Versteigerungserlös entnommen. Sodann wird die Zuteilung der verbleibenden Teilungsmasse auf die Schuldenmasse vorgenommen, wobei insbesondere die Rangfolge der zugeteilten Ansprüche genannt wird. Gemäß § 117 I ZVG muss der Versteigerungserlös sofort ausgezahlt werden, ist also der Versteigerungserlös in Geld vorhanden wird eine Barauszahlung an die anwesenden Beteiligten vorgenommen (bei Vertretung muss eine Geldempfangsvollmacht vorgelegt werden). Die Verteilung an die nicht anwesenden Beteiligten erfolgt durch Anordnung von Amts wegen. Ein etwaiger Überschuss nach Verteilung steht im Übrigen dem Grundstückseigentümer zu.
Können sich beispielsweise (frühere) Eheleute, Miteigentümer, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder aber die Teilhaber einer Erbengemeinschaft über eine Verwertung des gemeinsamen Haus- oder Wohnungseigentums (Eigentumswohnung) nicht rechtsgeschäftlich, also durch notarielle Beurkundung, einigen, bleibt in der Regel nur noch die so genannte "Teilungsversteigerung", d. h. die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Hierdurch wird das unteilbare Grundstück, bzw. die unteilbare Eigentumswohnung umgewandelt in dann unter den Miteigentümern aufteilbares Vermögen.
Anders als im von Gläubigerseite betriebenen Forderungszwangsversteigerungsverfahren richtet sich das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung nicht nach dem bestrangigsten Gläubiger, diesen gibt es hier ja in dieser Form nicht. Das geringste Gebot richtet sich vielmehr nach dem jeweiligen Antragsteller (Miteigentümer), weshalb hier vorrangig die Frage zu klären ist, welche Rechte dem Auseinandersetzungsverlangen eines Miteigentümers vorgehen und damit bestehen-bleiben, bzw. auch, welche Rechte erlöschen. Das geringste Gebot setzt sich in der Teilungsversteigerung zusammen aus den den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden an dem Grundstück und weiter alle Rechte, die einem dieser Rechte vorgehen oder aber gleichstehen. Für den Fall, dass bei einem Anteil also ein größerer Betrag als bei einem anderen zu berücksichtigen sein wird, erhöht sich der Barteil des geringsten Gebots um eben diesen zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen Betrag. Jeder Miteigentümer soll seinen eigenen Anteil also nur unbeschadet der darauf ruhenden Belastungen veräußern können. Allerdings erlöschen gleichzeitig die nur den Miteigentumsanteil des Antragsgegners belastenden Rechte. Dies aus dem Grund, da nicht das bereits früher bestehende Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft beeinträchtigt werden soll. Das geringste Gebot muss also alle nur den Anteil des Antragstellers belastenden Grundstücksrechte (dies auch dann, wenn sie erst nach dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen worden sind oder rechtzeitig angemeldet wurden), alle den Anteil des Antragstellers belastenden Grundstücksrechte, welche auch den Anteil eines oder aller Antragsgegner belasten, sowie alle Grundstücksrechte, die einem der vor-genannten Rechte gemäß § 879 BGB (d. h. durch Rangverhältnisse) vorgehen oder auch gleichstehen, abdecken.
Die Erlösverteilung unterscheidet sich ebenfalls nur geringfügig zur Erlösverteilung in der durch Gläubiger betriebenen Forderungsversteigerung. Ebenfalls werden aus dem Versteigerungserlös zunächst die Verfahrenskosten entnommen und anschließend diejenigen Rechte befriedigt, die durch Zahlung gemäß § 109 II ZVG ("Der Überschuss wird auf die Rechte, welche durch Zahlung zu decken sind, verteilt.") zu decken sind. Der danach verbleibende Erlösüberschuss wird dann aber nicht durch das Gericht verteilt. Er wird der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt, denn Ziel der Teilungsversteigerung ist es ja, das unteilbare Grundstück, bzw. die Eigentumswohnung in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Sofern zwischen den bisherigen Teilhabern keine außergerichtliche Einigung über eine Verteilung möglich ist, wird eine Auszahlung des Überschusses nur an alle gemeinsam vorgenommen.
- Tätigkeit im Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens;
- im Zwangsversteigerungsverfahren für die Tätigkeit im Verteilungsverfahren, auch für eine Mitwirkung an einer außergerichtlichen Verteilung sowie
- für die Tätigkeit im Verfahren über Anträge auf einstweilige Einstellung oder der Beschränkung der Zwangsvollstreckung und einstweiligen Einstellung des Verfahrens sowie für Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner mit dem Ziel der Aufhebung des Verfahrens.
- Fotokopierkosten gemäß § 7000 VV RVG (0,50 € jeweils für die ersten 50 Seiten und 0,15 € für jede weitere Seite zu fertigender Fotokopien);
- Pauschale für die Entgelte von Post- und Telekommunikationsdienstleistungen gemäß Nr. 7002 VV RVG (20 % der Gebühren, höchstens jedoch 20,00 €);
- Fahrtkosten bei Benutzung des eigenen Pkw gemäß Nr. 7003 VV RVG ((0,30 € pro gefahrenen Kilometer), bei Benutzung anderer Verkehrsmittel die vollen Fahrtkosten soweit sie angemessen sind;
- Tage- und Abwesenheitsgelder gemäß Nr. 7005 VV RVG (je nach Abwesenheit zwischen 20,00 € und 60,00 €) sowie
- Umsatzsteuer gemäß Nr. 7008 VV RVG auf die Vergütung in voller Höhe.