Source: https://www.testyprofi.cz/33/dan-z-nabyti-nemovitych-veci-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4ErOHXqjyP4IQEAQvIxduCnk/?uri_view_type=5
Timestamp: 2019-11-16 22:27:08+00:00
Document Index: 28356969

Matched Legal Cases: ['§ 41', '§ 15', '§ 36', '§ 22', '§ 23', '§ 17', '§ 6']

Daò z nabytí nemovitých vìcí | testyprofi.cz
opravné polo¾ky náklady datum vystavení faktury døíve ne¾ DUZP dlouhodobý nehmotný majetek zásoby zpùsob A daòovì uznatelné náklady závazky daò z nabytí nemovitých vìcí výnosy pohledávky kapitálové úèty dlouhodobý hmotný majetek daòový øád zásoby krátkodobý finanèní majetek
12.10.2016, Ing. Jan Zábrodský, Ing. Ondøej Burian , Zdroj: Verlag Dashöfer
Ing. Jan Zábrodský, Ing. Ondøej Burian
Od 1. 1. 2014 vstoupilo v úèinnost Zákonné opatøení Senátu è. 340/2013 Sb., které zavedlo v rámci rekodifikace právních pøedpisù novou daò – daò z nabytí nemovitých vìcí (dále jen „ZDNV”), která nahrazuje døívìj¹í daò z pøevodu nemovitostí (dále jen „ZDDPN”). K 1. listopadu 2016 pak vstupuje v úèinnost významná novela tohoto pøedpisu (254/2016 Sb.). Zmìny novelou zavedené jsou v tomto èlánku ji¾ zapracovány.
Pøedmìtem danì z nabytí nemovitých vìcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité vìci, která je pozemkem, stavbou, jednotkou, nebo která je právem stavby, èi spoluvlastnickým podílem k uvedeným nemovitým vìcem.
Pøedmìtem ZDNV jsou v¾dy pouze nemovité vìci nacházející se na území ÈR.
Pøedmìtem danì je takté¾ nabytí vlastnického práva k vý¹e uvedeným vìcem na základì zaji¹»ovacího pøevodu práva, nebo na základì úplatného postoupení pohledávky zaji¹»ovacím pøevodem práva.
Za zvlá¹tní pøípady nabytí vlastnického práva, kde fakticky k nabytí vlastnického práva nedochází (jde o právní fikci z pohledu ZDNV), se pova¾uje vyèlenìní nebo nabytí nemovité vìci do svìøenského fondu, nebo nabytí stavby, která se stane souèástí pozemku a která byla samostatnou nemovitou vìcí, souèástí práva stavby, nebo byla neoprávnìnì zøízena na tomto pozemku.
V praxi se mù¾e jednat napøíklad o pøípady, kdy vlastník pozemku nabude samostatnou nemovitou vìc (stavbu), která je na jeho pozemku, ale nepatøí do jeho vlastnictví.
Pøedmìtem danì není nabytí vlastnického práva k nemovité vìci
v rámci provádìní pozemkových úprav,
pøi pøemìnách obchodní korporací,
poskytnuté jako náhrada pøi vyvlastnìní.
Stav do 31. øíjna 2016
Podle právní úpravy úèinné do 31. øíjna 2016 (pøed novelou 254/2016 Sb.) platilo, ¾e poplatníkem ZDNV byl primárnì pøevodce vlastnického práva, a to pøi nabytí vlastnického práva koupí nebo smìnou; nabyvatel byl pouze ruèitelem.
Zároveò ale smluvní strany mìly mo¾nost vyjádøit v kupní smlouvì svou právní vùli, aby poplatníkem danì z nabytí byl nabyvatel vlastnického práva k pøevádìné nemovitosti. Osoba poplatníka tedy nebyla pro tyto bì¾né pøípady (pøevod vlastnictví kupní smlouvou) napevno stanovena zákonem, ale zákon umo¾òoval urèitou variabilitu: dával úèastníkùm obchodu mo¾nost, aby si smluvnì sjednaly, která z obou stran bude v pozici poplatníka danì.
Tato dohoda pøitom musela být smluvnì zakotvena v kupní smlouvì v okam¾iku pøevodu vlastnického práva. To znamená, ¾e nelze toto stanovit zpìtnì dodatkem ke kupní smlouvì. Takté¾ byla podstatná správná formulace – „poplatníkem danì z nabytí nemovitých vìcí je nabyvatel”.
V kupní smlouvì bylo stanoveno: „Prodávající a kupující se dohodli, ¾e ZDNV zaplatí kupující” V tomto pøípadì bude poplatníkem danì pøevodce, a to vèetnì povinnosti daò odvést správci danì.
Smluvní ustanovení musí výslovnì urèit, ¾e „…nabyvatel je poplatníkem”; nepostaèuje, ¾e se nabyvatel pouze zavá¾e k úhradì danì.
V uvedeném pøíkladu zùstává poplatníkem danì pøevodce, ten je povinen podat daòové pøiznání a od nìj bude finanèní úøad daò vymáhat, pokud nebude (kýmkoli z obou stran smlouvy) uhrazena. Neuhradí-li v¹ak v dané situaci nabyvatel daò, mù¾e se pøevodce do¾adovat po nabyvateli náhrady ¹kody, vzniklé neplnìním povinnosti stanovené ve smlouvì.
V kupní smlouvì bylo stanoveno: „Kupující se zavazuje èinit ve¹keré úkony v rámci daòového øízení…”. Opìt i tato formulace není dostateèná pro zmìnu v osobì poplatníka danì.
V pøípadì jiných pøevodù, ne¾li koupí nebo smìnou, je poplatníkem danì nabyvatel (obdobnì jako døíve v rámci zákona o dani dìdické, darovací a danì z pøevodu nemovitostí).
Jde napøíklad o pøípady výkonu rozhodnutí, exekuci, vyvlastnìní, vydr¾ení, nabytí nemovité vìci v insolvenèním øízení nebo ve veøejné dra¾bì, vkladu nemovité vìci do obchodních korporací atd.
Shora uvedené pøíklady ukazují, ¾e ve vìci urèení osoby poplatníka danì byla právní úprava, umo¾òující soukromoprávní dohodu ohlednì osoby poplatníka, pomìrnì komplikovaná, resp. èinila v praxi potí¾e. Proto je s úèinností od 1. listopadu 2016 stanoveno ¾e poplatníkem danì z nabytí je v¾dy výhradnì nabyvatel, a to bez ohledu na dal¹í faktory (právní titul, právní vùle obou obchodujících stran). Zároveò se zru¹il institut ruèení nabyvatele za nezaplacenou daò podle § 41 ZDNV: je-li nabyvatel poplatníkem, je ruèení za daò jinou osobou nadbyteèné.
Nová právní úprava ohlednì urèení osoby poplatníka danì zavedená novelou è. 254/2016 Sb. (a stejnì tak jiné zmìny novelizací stanovené) se vztahují na takové pøevody nemovitostí, jejich¾ právní úèinky nastaly poèínaje 1. listopadem 2016; rozhodné je tedy obecnì den, kdy pøíslu¹ná právní dokumentace (návrh na zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí) je podán katastrálnímu úøadu, proto¾e k tomuto dni nastávají právní úèinky pøevodu. (Konkrétní datum vyznaèené katastrálním úøadem lze najít jak na pøíslu¹ném paré kupní smlouvy, které bylo katastrálnímu úøadu podáno, tak napø. na výpisu z katastru nemovitostí.).
Základ danì nejlépe znázoròuje následující obrázek. Cena sjednaná se porovnává s cenou obvyklou, novì v¹ak i s tzv. smìrnou hodnotou. Obecnì (tedy s urèitými dílèími výjimkami, napøíklad pro pøípad nabytí smìnou) lze postup pøi stanovení základu danì vyjádøit tímto pøehledným schématem:
Základem ZDNV je nabývací hodnota sní¾ená o uznatelný výdaj. Pro zji¹tìní nabývací ceny se porovnává:
srovnávací daòová hodnota.
Ta vy¹¹í z porovnávaných cen je pova¾ována za nabývací cenu pro úèely danì z nabytí nemovitých vìcí.
Cenou sjednanou se rozumí hodnota penì¾ní èi nepenì¾ní úhrady za nabytí vlastnického práva. Napøíklad pøi prodeji nemovité vìci se jedná o domluvenou kupní cenu. Pokud pùjde o úhradu nepenì¾ní, tj. napøíklad movitou (auto, stroj…) nebo nemovitou vìcí (pozemek, bytová jednotka…), cena sjednaná se v¾dy uva¾uje na úrovni vèetnì DPH.
Poplatník pøitom má mo¾nost porovnávat sjednanou cenu nejen s cenou dle znaleckého posudku – zji¹tìná cena, ale i s tzv. smìrnou hodnotou, resp. 75 % dané hodnoty.
Smìrná hodnota by mìla být tzv. cenou obvyklou, která vychází z cen nemovitých vìcí v místì, èase, druhu, stavu, stáøí, vybavení atd. srovnatelném. § 15 ZDNV stanovuje, ve kterých pøípadech se smìrná hodnota urèuje nebo naopak nestanovuje. Ve vìt¹inì obvyklých transakcí, kdy jde napøíklad o pøevod pozemku èi pozemku s RD, bytových jednotek, se mù¾e poplatník rozhodnout vyu¾ít tohoto zjednodu¹ení.
Vyhlá¹ka
Detailním stanovením smìrné hodnoty se zabývá provádìcí vyhlá¹ka k ZDNV è. 419/2013 Sb. Poplatníci si pøitom mohou zjistit smìrnou hodnotu pomocí kalkulátoru na stránkách Èeské daòové správy: http://smernahodnota.financnisprava.cz/ .
Uznatelným výdajem jsou pouze výdaje za znalecký posudek, a to jen v pøípadech, kdy je znalecký posudek zákonným opatøením vy¾adován. Podle § 36 ZDNV je znalecký posudek vy¾adován pouze v pøípadech, kdy nabývací cenou je zji¹tìná cena, nebo v pøípadech, kdy se sjednaná cena porovnává s cenou zji¹tìnou.
Je-li znalecký posudek vy¾adován, uplatní-li poplatník tento výdaj, pøikládá k daòovému pøiznání doklad o zaplacení výdaje za znalecký posudek jako pøílohu.
Pan Rù¾ièka prodal svùj byt za 2 mil. Kè, vypoètená orientaèní smìrná hodnota èiní 3 mil. Kè. Zároveò si pan Rù¾ièka nechal za 5 tis. Kè vypracovat znalecký posudek, kde byla zji¹tìna cena 2,8 mil. Kè. Jaký bude základ danì?
Pan Rù¾ièka bude porovnávat dosa¾enou prodejní cenu bytu (2 mil. Kè) s ni¾¹í z mo¾ných srovnávacích daòových hodnot. Srovnávací daòovou hodnotou mù¾e být buï 75 % smìrné hodnoty (co¾ je 2,25 mil. Kè) nebo 75 % ze zji¹tìné ceny (co¾ je 2,1 mil. Kè). Aby daòová povinnost byla co nejni¾¹í, pou¾ije pan Rù¾ièka jako srovnávací daòovou hodnotu cenu zji¹tìnou (2,1 mil. Kè). Proto¾e tato cena je vy¹¹í ne¾ cena sjednaná, vyjde se pøi stanovení základu danì z této zji¹tìné ceny. Jako uznatelný výdaj se zároveò uplatní cena znaleckého posudku. Základ danì tedy bude èinit 2,095 mil. Kè (tedy 2,1 mil. Kè mínus 5 tis. Kè).
Pozn.: Cenu znaleckého posudku by bylo mo¾né odeèíst i v pøípadì, ¾e by sjednaná prodejní cena byla vy¹¹í (tøeba 2,3 mil. Kè) a základ danì by se odvozoval z ceny sjednané; podstatné je, zda pøedmìtný znalecký posudek je vy¾adovanou pøílohou daòového pøiznání.
Má-li poplatník právo volby, tak jak je tomu v pøedchozím pøíkladu, doporuèujeme postupovat obezøetnì v následujících krocích:
zkontrolovat, ¾e je skuteènì mo¾né volit varianty základu danì,
V § 22 ZDNV jsou stanoveny pøípady, kdy je základem danì v¾dy pouze cena sjednaná. Jedná se o pøípady nabytí vlastnického práva k nemovité vìci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudr¾nosti. Dále jde o pøípady nabytí vlastnického práva k nemovité vìci ujednané ve smlouvì o výstavbì, které je nabyto za úèelem vzniku nové jednotky nebo zmìny dosavadní jednotky nástavbou, pøístavbou nebo stavební úpravou (tj. napø. vybudování nové bytové jednotky v podkroví, které bylo do té doby spoleènou èástí domu).
V § 23 ZDNV jsou stanoveny pøípady, kdy je základem danì v¾dy pouze cena zji¹tìná. Jde o pøípady nabytí vlastnického práva k nemovité vìci na základì finanèním leasingu, zaji¹»ovaného pøevodu práva, úplatného postoupení pohledávky zaji¹tìné zaji¹»ovacím pøevodem práva, nebo nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho èásti, jejich¾ je tato nemovitá vìc souèástí.
Výluènì cena zji¹tìná se také pou¾ije v pøípadì, je-li souèasnì s nabytím nemovité vìci nabýváno vlastnické právo k jinému majetku a sjednanou cenu nemovité vìci nelze pro úèely ZDNV samostatnì stanovit. (tj. napø. prodej závodu). V §§ 17 – 21 ZDNV stanovuje speciální základ danì pro nìkteré dal¹í vyjmenované pøípady. Základem danì je tzv. zvlá¹tní cena, která pøedstavuje (uvádíme pouze neúplný výèet):
cenu dosa¾enou vydra¾ením (pøípadnì pøedra¾ek) – v pøípadech výkonu rozhodnutí prodejem nemovité vìci podle obèanského soudního øádu, pøi exekuci èi pøi prodeji ve veøejné dra¾bì,
cenu uvedenou ve spoleèenské smlouvì – v pøípadech vkladù do osobní spoleènosti,
cenu urèenou znalcem – v pøípadì vkladu do dru¾stva,
cenu urèenou znalcem – v pøípadì vkladu do kapitálové spoleènosti,
cenu urèenou dle zákona o obchodních korporacích – v pøípadì vkladu zvy¹ujícího základní kapitál kapitálové spoleènosti nebo pøíplatku spoleèníka nad rámec základního kapitálu,
cenu dosa¾enou pøi prodeji mimo dra¾bu v rámci insolvenèního øízení,
cenu dosa¾enou prodejem majetku èlenského státu EU (pozn. èlenským státem se uva¾uje i ÈR), nebo jiného státu, atd.
Cizí mìna
V pøípadech, kdy je úplata sjednána v cizí mìnì, pro pøepoèet se pou¾ije kurz vyhlá¹ený ÈNB ke dni nabytí vlastnického práva, a to bez ohledu na sjednané platební podmínky (napø. rozlo¾ení na splátky apod.).
Den nabytí vlastnictví k nemovité vìci
Den nabytí vlastnictví k nemovité vìci lze rozdìlit na tøi skupiny. Jedná-li se:
o smluvní pøevod nemovité vìci, která se nezapisuje do katastru nemovitostí, je tímto dnem den úèinnosti smlouvy,
pokud jde o smluvní pøevod nemovité vìci zapisující se do katastru nemovitostí, rozhodující je den zápisu v katastru nemovitostí,
v ostatních pøípadech je tímto dnem den úèinnosti rozhodnutí v dané zále¾itosti o pøevodu vlastnictví k nemovité vìci.
Od ZDNV jsou osvobozená nabytí vlastnictví nemovitých vìcí taxativnì uvedených v §§ 6 – 9 ZDNV.
Novì se osvobození nevztahuje na nepenì¾ité vklady nemovitých vìcí do obchodních korporací, které byly do roku 31. 12. 2013 osvobozeny (za splnìní podmínky úèasti ve spoleènosti po dobu min. 5 let).
Od danì z nabytí nemovitých vìcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k novým stavbám urèeným pro bydlení, resp. staveb, u kterých lze pøedpokládat, ¾e je k bydlení nabyvatel vyu¾ije.
Osvobození se vztahuje zejména na nové rodinné domy a bytové jednotky vè. podílu na spoleèných èástech domu, pøièem¾ jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor ne¾ gará¾, sklep èi komoru u¾ívanou spoleènì s bytem. Toto osvobození je pøevzato ze zákona o dani dìdické, darovací a dani z pøevodu nemovitostí; reflektuje novou terminologii obèanského zákoníku, av¹ak pøiná¹í i drobné zmìny.
Novì ZDNV ji¾ nepodmiòuje pøiznání tohoto osvobození podnikatelskou èinností pøevodce. Zároveò osvobození lze vyu¾ít maximálnì po dobu 5 let od kolaudace (v pøípadì stavby na stavební povolení) nebo od uplynutí 30 dnù od oznámení zámìru stavebníka zaèít s u¾íváním stavby (v pøípadì stavby na ohlá¹ení).
Osvobození se pøitom uplatní i na pøevod souvisejícího pozemku, a také na pøevod práva stavby. Zákon osvobozuje první úplatné nabytí vlastnického práva k:
pozemku nebo právu stavby, jejich¾ souèástí je dokonèená nebo u¾ívaná stavba rodinného domu,
dokonèená nebo u¾ívaná stavbì rodinného domu,
dokonèené nebo u¾ívané jednotce, nezahrnující nebytový prostor jiný ne¾ gará¾, sklep nebo komoru u¾ívané spoleènì s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, pøístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu (nejde-li pouze o rozdìlení nebo slouèení stávajících jednotek).
S úèinností od 1. listopadu 2016 byl pøitom pùvodní pojem „nová stavba”, resp. „nová jednotka” nahrazen pojmem „dokonèená nebo u¾ívaná stavba”, resp. „…jednotka”. Pro praxi to znamená, ¾e pøevod rozestavìné novostavby (je¾ není dokonèená ani u¾ívaná) nepo¾ívá osvobození od danì z nabytí a je nutné jej zdanit! Podle dùvodové zprávy k novele è. 254/2016 Sb. je úèelem zamezit neoprávnìnému vícenásobnému osvobození jedné a té¾e stavby, k nìmu¾ mù¾e docházet tím, ¾e rozestavìné stavby nejsou zapisovány v katastru nemovitostí a správce danì tak nemá mo¾nost ovìøit, zda jde o prvé, nebo opakované nabytí.
Pøevod do/z vlastnictví státu
Dal¹ím titulem osvobození je nabytí vlastnického práva k nemovité vìci èlenským státem EU (tedy i ÈR), jiným státem, je-li zaruèena vzájemnost, a územním samosprávným celkem v uvedených pøípadech. Také je osvobozeno (nenaru¹uje-li tento pøevod vnitøní trh EU) nabytí vlastnictví k nemovité vìci z majetku èlenských státù EU, jiných státù, je-li zachována vzájemnost, a…