Source: http://www.alac.torino.it/faq-su-mediazione/
Timestamp: 2019-02-18 00:13:09+00:00
Document Index: 22180096

Matched Legal Cases: ['art 2020', 'art. 71', 'sentenza ', 'art. 5', 'art. 1136', 'art. 1136', 'sentenza ']

FAQ su mediazione - ALAC Torino
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LA RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE IN MANIERA SEMPLICE, VELOCE, ECONOMICA:
LA MEDIAZIONE CONDOMINIALE
Nell’ambito della riforma del condominio (L.11 dicembre 2012 n. 220), entrata in vigore il 18 giugno 2013, il nuovo art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile ha introdotto la disciplina della mediazione nelle controversie condominiali.
Il ricorso alla mediazione in tale ambito, reintrodotta come obbligatoria dal “decreto fare”, risulta di fatto ancora la via da preferire rispetto al ricorso alla giustizia ordinaria per motivi, soprattutto, di velocità ed economicità della procedura.
Come dovrebbe essere ormai noto, la mediazione è un metodo alternativo alla giustizia ordinaria per risolvere le controversie su diritti disponibili – come lo sono appunto quelli che nascono con l’appartenenza ad un condominio – che consente a due o più parti in lite fra loro di rivolgersi ad un organismo pubblico o privato di mediazione per cercare di dirimere la loro controversia. Il mediatore, che non è un giudice e, quindi, non è legato all’applicazione delle norme vigenti in materia, ha il compito di far dialogare le parti da una posizione di assoluta neutralità ed imparzialità, per cercare di far loro concludere un accordo che sia di reciproca soddisfazione per risolvere la controversia originatasi.
I grandi vantaggi di una tale procedura, rispetto al ricorso alla giustizia ordinaria dei Tribunali, sono la velocità – 4 mesi dal deposito della domanda di mediazione – e l’economicità – ogni Organismo di mediazione ha un proprio tariffario, modellato su quello fissato con Regolamento ministeriale, suddiviso per scaglioni in base al valore della lite: per fare un esempio, per una lite di valore compreso fra € 250.000,00 ed € 500.000,00, il costo dell’intera procedura può variare fra € 1.000,00 ed € 2.000,00. Occorre, inoltre, tener presente che un accordo formalizzato in sede di mediazione ha valore di giudicato, al pari di una sentenza emessa dal giudice, se fatto omologare dal Tribunale.
Fatta questa premessa, Vi esponiamo più nello specifico, le caratteristiche di una mediazione in ambito condominiale, così come riportate nella nuova normativa sul condominio.
1) Quali controversie dovranno essere discusse in mediazione?
Tutte le controversie che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni contenute nel codice civile in tema di condominio, nulla escluso. Vi rientrano, pertanto, le questioni relative alle parti comuni dell’edificio, a migliorie, innovazioni, manutenzione e ricostruzione, quelle relative alla ripartizione delle spese, l’impugnativa delle delibere – così come lo scioglimento del condominio, la revisione dei valori dei piani e delle unità immobiliari, le infrazioni al regolamento e così via.
Prima di procedere ad instaurare una controversia giudiziaria in materia condominiale, chi intende agire in giudizio deve adesso invitare il proprio “avversario” ad un incontro informativo sulla mediazione, da svolgere dinanzi ad un mediatore di un’organismo accreditato presso il Ministero della Giustizia (art. 5, comma 1, del d. lgs. 28/2010, come modificato dal “decreto fare” nell’agosto 2013).
In esito a tale incontro, le parti posso decidere se procedere alla mediazione – sostenendone il modesot costo – oppure se lasciar perdere ed affrontare il contenzioso gudiziario.
L’incontro informativo sulla mediazione va visto come un’opportunità per evitare una lite e non come un seccante formalismo.
E’ quindi bene che le parti partecipino di persona all’incontro e, in tale circostanza, esse valutino seriamente di procedere alla mediazione. In definitiva, a chi giova coltivare un contenzioso, che potrebbe essere risolto in breve tempo e con costi limitati, grazie alla mediazione?
2) Come si propone una mediazione condominiale?
Il Condomino o l’Amministratore del Condominio presenta la domanda di mediazione ad un Organismo che deve avere sede, principale o locale, nella circoscrizione del Tribunale ove si trova il Condominio.
3) L’Amministratore del Condominio può presentare la domanda di mediazione?
Per promuovere o per accettare la mediazione, l’amministratore deve essere autorizzato da una delibera assembleare, assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136 c. 2 del Codice Civile (cioè “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore del Condominio”).
La norma prevede che all’ Amministratore sia dato il tempo necessario per convocare l’assemblea e ottenere le necessarie delibere.
4) Il Condomino ha solo 30 giorni (decorrenti dalla data dell’assemblea, se dissenziente, o dal ricevimento di copia del verbale, se assente) per impugnare la delibera: come si raccorda questo termine decadenziale con la domanda di mediazione?
La comunicazione della domanda di mediazione blocca il termine decadenziale di 30 giorni.
E’ essenziale sottolineare che non è il deposito della domanda a impedire la decadenza ma la sua comunicazione all’Amministratore del Condominio. E’ quindi necessario che il Condomino, oltre a presentare la domanda di mediazione all’Organismo, invii altra copia della domanda, sottoscritta, all’Amministratore del Condominio con modalità idonee a dimostrare la data di ricevimento: con raccomandata a.r., pec o, perfino, tramite Ufficiale Giudiziario (quest’ultima è la soluzione più sicura ed economica, dato che non vi sono spese di notifica).
5) Presentata la domanda, cosa succede?
L’Organismo nomina il Mediatore, informa la Parte invitata in mediazione e fissa il primo incontro, in cui spiega alle parti in cosa la mediazione consiste.
Se le parti concordano di dare corso effettivo alla mediazione, quest’ultima ha inizio.
In tale ipotesi, di fronte al Mediatore, le Parti, che – quando la mediazione rappresenta una condizione di procedibilità, sono tenute a farsi assistere da un legale di proprio fiducia (obbligo quest’ultimo che solleva qualche dubbio di compatibilità rispetto alle norme comunitarie in materia di mediazione) – espongono le ragioni della controversia, discutono, individuano e confrontano i propri interessi, allo scopo di pervenire ad una soluzione condivisa, di mutua utilità.
Si possono prevedere sessioni separate: in esse, ciascuna Parte avrà la possibilità di fornire al solo Mediatore le informazioni che reputa utili alla risoluzione della controversia, ma che non intende rendere conoscibili all’altra Parte.
Le Parti, in mediazione, hanno l’opportunità di trattare tutti gli aspetti della controversia, compresi quelli che in Tribunale non troverebbero spazio, ma che spesso sono fondamentali, perché attengono ai rapporti personali tra le Parti. Ciò consente di pervenire a soluzioni più durature ed efficaci.
6) Che valore ha l’accordo raggiunto in sede di mediazione?
L’accordo vincola le Parti e quindi l’Amministratore deve essere preventivamente autorizzato dall’assemblea con il citato quorum deliberativo di cui all’art. 1136, 2° c. cod.
7) E in caso di inadempimento?
E’ importante sapere che l’accordo di mediazione può acquisire rapidamente valore di titolo esecutivo e consentire l’azione esecutiva.
A differenza dell’accordo di transazione sottoscritto con scrittura privata, la cui inadempienza rende indispensabile ricorrere al Giudice perché emetta una sentenza o un decreto ingiuntivo, l’accordo conciliativo richiede solo l’omologazione da parte del Tribunale (e cioè la verifica formale che non violi norme fondamentali dello Stato). Dopo il decreto di omologa, l’accordo viene dotato di formula esecutiva e consente di agire subito in via esecutiva.
8) Quanto costa la mediazione?
La rapidità e informalità della procedura consentono costi contenuti. Inoltre, il costo resta invariato, anche se si rendono necessari più incontri.
All’avvio della mediazione, al Procedente si chiede solo di versare le spese di segreteria per l’apertura della pratica, pari a € 40,00 oltre IVA
Analogo costo si applica alle altre Parti invitate in mediazione.
Se successivamente, in base all’esito dell’incontro informativo sulla mediazione, le parti decidono di darvi corso (cosa che si suggerisce caldamente di valutare come una concreta opportunità), ciascun organismo di mediazione applicherà il proprio tariffario, che normalmente prende come parametro di riferimento il valore della controversia.
9) L’accordo può riguardare trasferimenti immobiliari, la costituzione, modifica o estinzione di servitù o altri diritti reali? Oppure l’iscrizione di una ipoteca?
Certamente. Se l’accordo riguarda diritti reali ed è destinato ad essere trascritto nei registri immobiliari occorre però che le firme siano autenticate da un Notaio.
10) Quali sono vantaggi fiscali?
L’accordo concluso in mediazione è esente fino a € 50.000,00 dall’imposta di registro (un trasferimento immobiliare, ad esempio, non sarà imponibile fino a tale importo e l’imposta si applicherà solo sull’eventuale ulteriore valore; l’ipoteca concessa a garanzia di un debito costerà meno).
Le spese di mediazione, inoltre, costituiscono credito d’imposta (fino a € 500,00 in caso di accordo, fino a € 250,00 in caso contrario).
11) Come si può facilitare il ricorso alla mediazione condominiale?
Inserendo nel regolamento di condominio una clausola di mediazione.
In definitiva: la mediazione è lo strumento più efficace per trovare una soluzione alle controversie di condominio prevenendo (o risolvendo) liti giudiziarie.
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