Source: http://www.hug-lauf.de/recht.html
Timestamp: 2017-11-20 07:32:58
Document Index: 74424102

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 543', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 6', '§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 543', 'BGH', '§ 2', '§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH']

Haus & Grund - Mietrecht
Recht ► Archiv	Steuern
Ab 01. November 2015 Meldegesetz: Vermieter müssen
Ein- und Auszug bestätigen ⇒ Wohnungsgeberbestätigung für Mieter
Mietpreisbremse gilt nicht für Lauf und Umgebung
In Mittelfranken gilt sie für Nürnberg, Fürth und Erlangen
Mietrechtsnovelle seit 01. Mai 2013 in Kraft
Das Mietrechtsänderungsgesetz - (MietRÄndG) beinhaltet nach Jahrzehnten auch eine Stärkung der Rechtsposition des Vermieters, indem es die Durchführung energetischer Modernisierung unterstützt und die Durchsetzung von Räumungstiteln vereinfachen soll.
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können zukünftig die Bundesländer per Rechtsverordnung eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren von 20 % auf 15 % einführen. Eine wird in § 558 Absatz 3 BGB eingefügt.
Betriebskostenabrechnung - Mieter leistet die Nachzahlung nicht
Wie können Sie vorgehen, wenn Ihr Mieter die Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung nicht leistet?
Sie können Ihren Mieter anschreiben und ihn auffordern die Betriebskosten nachzuzahlen.
So fordern Sie Ihren Mieter zur Zahlung auf
Weiere Möglichkeiten und Beartung erhalten Sie in unserer Geschäftsstelle
ständig unregelmäßiger Mieteingang muss nicht hingenommen werden
Ein Mieter, der trotz Abmahnung, ständig unpünktlich die Meite zahlt, muss mit einer fristlosen Kündigung aufgrund § 543 Abs. 1 BGB, rechnen.
Ein Mieter zahlte sechsmal innerhalb von neun Monaten seine Meite unpünktlich und wurde viermal deswegen abgemahnt. Nach dem nächsten Zahlungsrückstand kündigte der Vermieter fristlos.
Ständig unpünktliche Mietzahlungen sind ärgerlich.
Einmal schwindet das Vertrauen des Vermieters in den Mieter. Auf der anderen Seite bedeutet es einen erhöhten Verwaltungsauswand, während des Monats zusätzlich die Mieteingänge zu überprüfen um dann doch enttäuscht fest zu stellen, dass die Zahlung noch nicht eingegangen ist.
Oftmals nimmt der Mieter leider keinen Kontakt mit dem Vermieter auf, um die verspätete Zahlung zu entschuldigen und zu erklären. Anrufe beim Mieter enden oft mit Versprechungen, die Miete sei schon überwiesen oder wird "morgen" überwiesen. Also wieder Kontoauszüge kontrollieren, oftmals ohne den zugesagten Zahlungseingang festzustellen.
Seit der Mietrechtsreform 2001 wurde im § 556b Abs. 1 BGB festgelegt, dass die Miete zu Beginn, bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte, also bei Wohnimmobilien in der Regel des jeweiligen Monats, zu entrichten ist.
Der Samstag wird hier vom BGH nicht als Werktag gezählt.
Unpünktliche Mietzahlung: Abmahnung durch den Vermieter
Zahlt ein Mieter wiederholt unpünktlich, ist der Vermieter berechtigt, ihn mit Hinweis auf den § 556b Abs. 1 BGB und den entsprechenden Paragraphen aus dem Mietvertrag (bei Mietverträgen von Haus & Grund Nürnberg: § 6), abzumahnen und zur pünktlichen Mietzahlung unter Androhung der fristlosen Kündigung aufzufordern.
Manche Mieter begründen die unregelmäßigen Zahlungen mit verspäteten Zahlungen der Ämter. Es ist aber so, dass der Mieter seine Zahlungseingänge und Guthaben seines Girokontos so kontrollieren muss, dass er pünktlich seine Miete zahlen kann.
Zahlt die Behörde dem Mieter unpünktlich sein Geld aus und kann er deswegen seine Miete nicht rechtzeitig bezahlen, muss er darauf hinwirken, dass die Behörde sein Anliegen schneller bearbeitet und ihm sein Geld auszahlt.
Kann er ein solches Bemühen nicht nachweisen, darf der Vermieter ihm wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen kündigen.
Eine oder mehrere Abmahnungen sollen dem Mieter Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern und ihm die Chance zur Fortsetzung des Vertragsverhältnisses einräumen.
In diesem Zusammenhang müsse auch die Auswirkung einer Abmahnung berücksichtigt werden. Insbesondere nach einer fortdauernd unpünktlichen Zahlung des Mieters müsse sein Verhalten nach Erhalt der Abmahnung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine künftige pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen nicht vor, wenn der Mieter auch im Anschluss an die Abmahnung(en) sein Verhalten fortsetzt.
Bringen Abmahnungen keine pünktlichen Mietzahlungen, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund, gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB fristlos zu kündigen.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus.
Der BGH geht in seinem Urteil vom 11.01.2006 VIII ZR 364/04, davon aus, dass eine fristlose Kündigung, nach mehrmaliger Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung, möglich ist. Dazu reicht eine einmalige weitere verspätete Mietzahlung.
Klarer ist die Rechtslage, wenn der Mieter gar nicht bezahlt:
Bezahlt der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine keine Miete oder bleibt einen erheblichen Teil der Miete schuldig ist der Vermieter berechtigt, dass Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen.
Dies gilt auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Der letzte Schritt: Die Räumungsklage
Zahlt der Mieter immer noch nicht und zieht auch nicht aus der Wohnung aus, ist Klage geboten.
Spätestens jetzt sollten Sie einen Rechtanwalt konsultieren.
Viele Vermieter scheuen den Aufwand und die Kosten einer Klage. Leider ist es aber meist so, dass Mieter die unregelmäßig und dann irgendwann gar nicht mehr zahlen, Ihr Verhalten nicht ändern. Wenn keine Reaktion oder nur fruchtlose Versprechen auf Abmahnung und fristlose Kündigung vom Mieter kommen, ist es angebracht, mit der Räumungsklage nicht mehr zu warten.
Welche juristischen Möglichkeiten sie haben und was in Ihrem Fall sinnvoll ist, erfahren Sie bei einem Beratungsgespräch in unserer Rechtsberatung für die Mitglieder von Haus & Grund Lauf und Umgebung.
- BHG- Urteil vom 01.06.2011 VIII ZR 91/10
- BGH-Urteil vom 11.01.2006 VIII ZR 364/04
- LG Frankfurt a.M. Urteil vom 15.07.2010 11S342/09
Nachbarstreit und Sommerzeit
Der beste Nachbarstreit ist der, der nicht entsteht. Eine Idealvorstellung, wie seit Kain und Abel bekannt ist. Die Wirklichkeit sieht leider anders aus. Ob dies nun in der menschlichen Natur begründet oder durch vielfältige – z.T. weit übertriebene – Berichterstattung in den Medien zu verantworten ist, kann offen bleiben. Tatsache ist allemal, dass derartige Streitigkeiten oft mit außergewöhnlicher Hartnäckigkeit und Intensität geführt werden. Hierbei ist es letztlich gleichgültig, ob es sich nun um Lärm vom Nachbarn, häufiges und rauchintensives Grillen, Überwuchs von Pflanzen, Überwachung durch Kameras oder aber ideelle Immissionen durch Gartenzwerge, Nacktsonnen oder ähnliche Aktivitäten handelt. Nachfolgend sollen ohne Anspruch auf Vollständigkeit Gerichtsentscheidungen kurz angesprochen werden, die sich mit den jeweiligen Problemgebieten befasst haben. Um der Jahreszeit Rechnung zu tragen, wurden speziell Streitigkeiten herausgegriffen, die im Sommer auftreten.
1. Lärmimmissionen
Kaum ausrottbar ist die Ansicht, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern und damit die Nachtruhe stören.
Dass dies nicht so ist, hat z.B. das OLG Düsseldorf 1990 entschieden. Dort ging es um den Betrieb eines Kassettenrecorders bei geöffneter Balkontür und das Singen und Tanzen von 16 Gästen. Klargestellt wurde durch das Gericht, dass wegen der vorrangigen schutzwürdigen Belange seiner Nachbarn der Wohnungsinhaber den Lärm durch geeignete Maßnahmen verhindern hätte müssen.
In ähnliche Richtung geht auch eine Entscheidung des LG Frankfurt aus dem Jahre 1989. Dort hieß es, dass Haus- und Gartenfeste im üblichen Umfang – etwa 4x im Sommer – bis 22.00 Uhr hinzunehmen seien. Klargestellt wurde aber, dass immer der Einzelfall entscheidet.
Vielfältige Entscheidungen sind in den letzten Jahren zur Thematik „Kinderlärm“, der von Spielplätzen, aus Hinter- und Garagenhöfen bzw. Wohnungen dringt, ergangen. Generell ist in der Rechtsprechung bei Streitigkeiten um Kinderlärm eine deutliche Tendenz zu mehr Großzügigkeit zu Gunsten der Kinder bzw. deren Eltern feststellbar. Dem Spielbedürfnis der Kinder, ungestört schreien, lachen und toben zu dürfen, räumen die Gerichte immer häufiger den Vorrang vor dem Ruhebedürfnis der Erwachsenen ein.
So hat z.B. das Verwaltungsgericht Koblenz entschieden:„Geräuschfreie Mittagspausen können ………… nicht mehr gefordert werden“.
Das LG Wuppertal vertrat in einem Urteil aus dem Jahr 2008 die Ansicht, dass der üblicherweise von Kindern erzeugte Spiellärm auch dann keine Kündigung des Wohnungsmietvertrages rechtfertige, wenn Kinder statt auf dem vorgesehenen Spielplatz der Wohnanlage, trotz eines Verbotsschildes, auf dem daneben liegenden Garagenhof lärmen.
Entsprechend der Tendenz in der Rechtsprechung wird z.Zt. im Deutschen Bundestag über einen Antrag beraten, das Bundesimmissionsschutzgesetz dahingehend zu ändern, dass Kinderlärm nicht als schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Gesetzes bewertet wird.
Kaum eine in heimischen Gärten im Sommer ausgeübte Freizeitaktivität beschäftigt so häufig die Gerichte wie das Grillen. Unterschiedlichste Entscheidungen zu dieser Thematik sind ergangen.
So gestattete das AG München 2003 in einem Urteil das Grillen im Zeitraum Mai bis August eines Jahres insgesamt 16x, das AG Berlin-Schöneberg 2007 für einen Zeitraum von 2 Stunden bis 25x jährlich, das OLG Oldenburg im Jahr 2002 4x im Jahr bis 24.00 Uhr, das AG Langen 1995 1x wöchentlich und das AG Westerstede im Jahre 2009 2x monatlich und beschränkt auf 10x im Jahr. Weniger großzügig war das AG Bonn im Jahre 1997, das Grillen lediglich 1x im Monat nach vorheriger Anmeldung (48 h) beim Nachbarn gestattete.
Generell kommt es auch beim Grillen auf den jeweiligen Einzelfall an. Wer trotz anderweitiger Möglichkeiten direkt an der Grundstücksgrenze mit größtmöglicher Rauchentwicklung regelmäßig den Nachbarn „einnebelt“, darf sich sicherlich nicht über ein einschränkendes Gerichtsurteils wundern.
Ideelle Immissionen ästhetischer oder optischer Natur
Kaum zu glauben, aber auch Gartenzwerge beschäftigen bis hinauf zum OLG die Justiz.
So kam das OLG Hamburg in einer, allerdings schon etwas älteren Entscheidung, zum Ergebnis, dass auch völlig normale Gartenzwerge, die weder durch beleidigende körperliche Gesten noch durch eine „verbesserungsfähige“ Kleiderordnung auffielen, schon aufgrund ihrer roten Zipfelmützen beeinträchtigen können. Das Gericht erkannte einen Beseitigungsanspruch an. Heute ist es wohl so, dass nur dann ein Entfernungsanspruch besteht, wenn die Gartenzwerge etwas sittlich Anstößiges darstellen. Was dabei allerdings im Einzelnen als sittlich anstößig betrachtet wird, ist ausgesprochen streitig.
Grundsätzlich ebenfalls keine Abwehransprüche gibt es bei Nacktsonnen des Nachbarn. Hier wurde bereits vom Reichsgericht entschieden, dass der Anblick von Nacktbadenden keine „Einwirkung“ auf ein anderes Grundstück ist, die einen Abwehranspruch gibt. Das AG Merzig stellte in einer Entscheidung aus dem Jahre 2005 fest, dass Sonnenbaden im unbekleideten Zustand nicht den Hausfrieden störe. Etwas anderes gilt freilich dann, wenn Anstands- und Sittlichkeitsgefühle anderer verletzt werden, insbesondere also, wenn Minderjährige einen Blick auf die Szenerie werfen können.
Rechtsanwalt, Lauf
Darf ein WEG-Verwalter Maklercourtage verlangen?
Über diese Frage scheiden sich schon seit Jahren die Geister. Die Höhe und der Umfang von Maklergebühren (Courtage) ist im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt.
Im § 2, Abs. 2 WoVermRG ist beschrieben, wann dem Wohnungsvermittler kein Anspruch auf ein Entgelt für die Vermittlung von der Wohnung zu steht.
In verschiedenen Internetforen wird Mietern empfohlen die Maklercourtage vom Verwalter zurückzufordern oder erst gar nicht zu bezahlen, weil gegen den § 2 Abs. 2 WoVermRG verstoßen wurde.
In welchen Fällen stimmt das und wann nicht?
Schon im Jahr 2003 hat sich der BGH mit dem Thema befasst und klargestellt, dass ein WEG-Verwalter, der nach dem WEG-Gesetz eingesetzt ist, grundsätzlich nicht gehindert ist, eine Courtage für die Vermittlung eines Mietvertrages zu erheben (BGH, III ZR 299/02, Urteil vom 13.3.2003).
Sofern der WEG-Verwalter also nur das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage verwaltet und nicht das neu zu vermietende Sondereigentum, kann er für die Vermittlung der Wohnung eine Maklercourtage berechnen.
In diesem Fall steht der Verwalter nicht in solcher Nähe zum Wohnungseigentümer, dass der Provisionsausschluss nach § 2 Abs. 2 WoVermRG gerechtfertigt wäre.
Über die Bestellung eines WEG-Verwalters beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit. So müssen auch Miteigentümer, die mit dem Verwalter nicht einverstanden sind, die Verwaltung akzeptieren.
Die Verwaltung seines Sondereigentums kann jeder Eigentümer frei entscheiden. Wenn der Verwalter des Sondereigentums eine Wohnung vermittelt, darf er keine Maklercourtage erheben.
Wie ist die Rechtslage, wenn eine Wohnung verkauft wird?
Sofern der Käufer über die enge wirtschaftliche Verflechtung des Maklers mit dem Vertragsgegener (=Verkäufer) in Kenntnis ist, ist auch hier die Maklercourtage zu bezahlen. (BGH, III ZR 287/02, Urteil vom 06.02.2003).
Wohnflächenberechnung Infoblatt von Haus & Grund Deutschland
Die II. Berechnungsverordnung (II.BV) wurde zum 01. Januar 2004 durch die Wohnflächenverordnung WoFlV) abgelöst. Die II.BV hat weiterhin Gültigkeit, wenn die Wohnfläche für den Wohnraum bis zum 31.12.2003 nach der II. BV ermittelt wurde.
Üblich ist seit 2004 die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, zulässig ist aber auch die Berechnung nach der DIN 277. Für den nicht öffentlich geförderten Wohnungsbau können beide Methoden, für den öffentlich geförderten Wohnungsbau (z.B. Sozialwohnungen) darf nur die WoFlV angewandt werden.
Infoblatt zur Wohnflächenberechnung von Haus & Grund Deutschland
Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag
Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „Cirka"-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Er­heblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen.
Um hier keinen Anlass für spätere Streiterein zwischen Mietern und Vermietern zu geben, werden schon seit Jahren in den aktuellen Mietvertragsformularen keine Angaben zur Wohnfläche gemacht.
Diese sollten auch nicht handschriftlich hinzugefügt werden.