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Timestamp: 2020-05-27 12:28:50
Document Index: 47131760

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 812', '§ 138', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 448', '§ 138', 'BGH', '§ 312', '§ 123', 'BGH']

BGH, Urteil vom 15. Januar 2016 – V ZR 278/14 Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrages: Berücksichtigung der vom Verkäufer übernommenen Erwerbsnebenkosten bei der Prüfung eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung › Krau Rechtsanwälte
BGH, Urteil vom 15. Januar 2016 – V ZR 278/14 Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrages: Berücksichtigung der vom Verkäufer übernommenen Erwerbsnebenkosten bei der Prüfung eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung
Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 18. April 2000, XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26. Februar 2008, XI ZR 74/06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10. Dezember 2013, XI ZR 508/12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 24).
1. Seine Annahme, die Klägerin habe nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des an die Beklagte geleisteten Kaufpreises in Höhe von 88.000 €, weil der Kaufvertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sei, ist rechtsfehlerhaft.
a) Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 5). Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % erfüllt (Senat, Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 8).
b) Dies legt zwar im Ausgangspunkt auch das Berufungsgericht zugrunde. Es gelangt aber auf der Grundlage des von ihm alternativ für die Wohnungen Nr. 7 und 8 ermittelten Verkehrswerts in Höhe von jeweils 46.000 € nur deshalb zu einer Verkehrswertüberschreitung von 91,3 %, weil es die Leistung der Klägerin mit dem Kaufpreis von 88.000 € gleichsetzt. Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind jedoch nach ständiger Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die – wie hier – in dem Kaufpreis enthaltenen und daher nicht zusätzlich von dem Käufer zu zahlenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen (vgl. BGH, Urteil vom 18. April 2000 – XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26. Februar 2008 – XI ZR 74/06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 24). Die Leistung der Klägerin beträgt deshalb lediglich 82.421,78 € (88.000 € Kaufpreis – 4.400 € Grunderwerbssteuer – 862,22 € Beurkundungskosten – 316 € Kosten der Grundbuchumschreibung), so dass sich die Verkehrswertüberschreitung auf 79,18 % beläuft. Eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten besteht deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht.
c) Anlass, von der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats, die auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung Zustimmung erfahren hat (OLG Brandenburg, Urteil vom 9. Mai 2012 – 4 U 92/10, juris Rn. 51; iE ebenso OLG Hamm, Urteil vom 22. März 2007 – 22 U 183/04, juris Rn. 51) abzuweichen, besteht nicht. Vielmehr schließt sich der Senat ihr an, weil sie richtig ist.
bb) Nicht anders ist es, wenn der Verkäufer die Erwerbsnebenkosten – hierzu gehört auch die Grunderwerbssteuer (Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 21) – trägt. Fehlt es an einer Vereinbarung der Kaufvertragsparteien, sind diese Kosten gemäß § 448 Abs. 2 BGB im Innenverhältnis von dem Käufer zu tragen. Entsprechend dieser gesetzlichen Regelung ist es auch in der Praxis üblich, in notariellen Grundstückskaufverträgen eine – deklaratorische – Klausel des Inhalts aufzunehmen, dass der Käufer die mit dem Vertrag und dessen Ausführung verbundenen Kosten und Abgaben (Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten) allein trägt (vgl. Beck’sches Notar-Handbuch/Krauß, 6. Aufl., A I.IX.1., S. 119 f.; Würzburger Notarhandbuch/Hertel, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, 4. Rn. 484 ff.). Verpflichtet sich abweichend von dieser üblichen Kostentragungsregel der Verkäufer zur Zahlung der Erwerbsnebenkosten, reduziert sich der Aufwand des Käufers entsprechend. Deshalb sind bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen (vgl. zu den Auswirkungen auf die Berechnung der Grunderwerbssteuer in diesem Fall BFH, ZNotP 2013, 436 Rn. 16).
a) Besteht – wie hier bei einer Verkehrswertüberschreitung von 79,18 % – zwar kein besonders grobes, aber jedenfalls ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, kommt die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB zwar in Betracht, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit einem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 10; BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 16). Dies verhilft der Klage aber nicht zum Erfolg, weil es an entsprechenden Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt.
b) Es steht auch nicht fest, dass die Klägerin Rückabwicklung des Kaufvertrags aufgrund des von ihr erklärten Widerrufs (§ 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bzw. aufgrund der von ihr wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB) erklärten Anfechtung des Kaufvertrages verlangen kann. Das Berufungsgericht hat dies – von seinem rechtlichen Ausgangspunkt folgerichtig – offen gelassen und hierzu keine Feststellungen getroffen.
2. Sollte das Berufungsgericht nach der neuen Verhandlung wiederum einen Rückgewähranspruch der Klägerin bejahen, wird es zu klären haben, auf welche Gegenleistung (Zug um Zug) sich ihre Rückgewährpflicht bezieht. Zur Rückübereignung der Wohnung Nr. 7 wäre die Klägerin nur dann verpflichtet, wenn sie und ihr Ehemann das Eigentum an dieser Wohnung und nicht an der Wohnung Nr. 8 erworben hätten. Dies hängt entscheidend von der zwischen den Parteien streitigen und von dem Berufungsgericht bislang nicht aufgeklärten Frage ab, ob die Käufer die Wohnung Nr. 8 vor Vertragsschluss besichtigt haben und es sich möglicherweise bei der Angabe von Nr. 7 in dem notariellen Kaufvertrag um eine unschädliche Falschbezeichnung handelt (vgl. Senat, Urteile vom 7. Dezember 2001 – V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039; vom 18. Juli 2008 – V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 18).
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