Source: http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=31.10.2003&Aktenzeichen=V%20ZR%20423/02
Timestamp: 2013-05-18 19:04:01
Document Index: 393044179

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Rechtsprechung BGH, 31.10.2003 - V ZR 423/02 Volltextver�ffentlichungen (13)
Zustandekommen eines Beratungsvertrages durch Vorlage einer Rentierlichkeitsberechnung im Rahmen von Verhandlungen �ber Immobilienkauf
Haftung des Verk�ufers aus Beratungsvertrag bei fehlerhafter Berechnung der Rentierlichkeit
Deutsches Notarinstitut BGB �� 675, 433Zus�tzlicher Beratungsvertrag bei Immobilienanlage
Voraussetzungen eines zu einem Kaufvertrag hinzutretenden Beratungsvertrages; Beratung �ber die Rentierlichkeit einer Immobilie
Immobilien - Konkludent geschlossener Beratungsvertrag beim Grundst�ckskauf?
Rechte der K�ufer von Eigentumswohnungen gest�rkt // Gericht fordert umfassende Beratung zu Unterhaltskosten
kanzlei-klumpe.de (Leitsatz)
Umfang der Beratungspflicht des Verk�ufers/Vermittlers
Vorsicht bei Ratschl�gen!
M�ssen k�nftige Unterhaltungskosten einer Immobilie offen gelegt werden? (IBR 2004, 49)
Wird zitiert von ... (94) BGH, 20.03.2007 - XI ZR 414/04 Immobilienanlagen - Aufkl�rungspflichten �ber Risiken eines Mietpools?Wie das Berufungsgericht anhand der Abrechnungen f�r die Jahre 1997 und 1998 zutreffend aufgezeigt hat, lag ein Risiko bereits darin, dass die Verwalterin bei der Kalkulation der Aussch�ttungen Reparaturaufwand am Sondereigentum insbesondere bei einem Mieterwechsel unstreitig nicht ber�cksichtigt hatte (vgl. zur Kalkulierung entsprechender Abschl�ge BGHZ 156, 371, 377 f. und BGH, Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207) mit der Folge, dass die Aussch�ttung schon aus diesem Grund um 14, 40 DM bzw. 14 DM monatlich zu hoch kalkuliert war.
BGH, 14.01.2005 - V ZR 260/03 Immobilien - Sittenwidriger KaufvertragNicht zu beanstanden ist zwar sein rechtlicher Ausgangspunkt, wonach ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verk�ufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen dem K�ufer einen ausdr�cklichen Rat erteilt (…Senat, Urt. v. 14.3. 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8.10.2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351), was der Senat insbesondere bei von dem Verk�ufer vorgelegten Berechnungsbeispielen �ber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs angenommen hat, die den K�ufer zum Vertragsabschlu� bewegen sollen (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 6.4. 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14.3. 2003, V ZR 308/02, aaO).Weder erfordert der Abschlu� eines Beratungsvertrags die Dokumentation des Verhandlungsverlaufs noch kommt es darauf an, ob die durch das Erwerbsmodell zu erzielende steuerliche Ersparnis den Mittelpunkt der Beratung bildet (Senat, BGHZ 156, 371, 374 f.).Es gen�gt, dass sich als Ergebnis eines die Vorteile des Erwerbs hervorhebenden Verkaufsgespr�chs eine Empfehlung zum Vertragsabschlu� feststellen l��t (Senat, BGHZ 156, 371, 374;… Urt. v. 8.10.2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351).Stellt die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung f�r den erfolgreichen Abschlu� der Verkaufsbem�hungen dar und ist diese von dem Verk�ufer einem Makler oder "Repr�sentanten" �berlassen worden, kann den Umst�nden in der Regel und so auch hier eine stillschweigende Bevollm�chtigung zum Abschlu� eines Beratungsvertrags entnommen werden (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 375;… Urt. v. 14.3. 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.).Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands bildet das Kernst�ck der Beratung; sie soll den K�ufer von der M�glichkeit �berzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu k�nnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377).Bei der Berechnung des Eigenaufwands muss der Verk�ufer daher auch im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ung�nstige Ver�nderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten ber�cksichtigen (Senat, BGHZ 156, 371, 378).Schlie�t der K�ufer auf Empfehlung des Beratenden wie hier einen Mietpoolvertrag ab, durch den die am Mietpoolvertrag Beteiligten die gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung des jeweiligen Sondereigentums �bernehmen, muss der Beratende bei der Berechnung des Eigenaufwands auch das damit verbundene Kostenrisiko, etwa in Form einer angemessenen R�cklage f�r die Instandhaltung des Sondereigentums, ber�cksichtigen (Senat, BGHZ 156, 371, 378).Trifft diese Behauptung zu, liegt eine schuldhafte Verletzung des Beratungsvertrags vor, weil der Verk�ufer, der die Wirtschaftlichkeit einer zu Anlagezwecken vertriebenen Eigentumswohnung herausstellt, die nach Alter und Zustand der Wohnanlage sowie vorhandener R�cklagen absehbaren Instandhaltungskosten nicht au�er Acht lassen darf (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376).
BGH, 09.11.2007 - V ZR 25/07 Verfahrensrecht - G�teverfahren: Hemmung der Verj�hrung durch Antrag per E-Mail?Sie soll den K�ufer von der M�glichkeit �berzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu k�nnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377).
BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04 Immobilienanlagen - Hinweispflicht auf externe Entgelte?a) Wie lange eine Beratung gedauert hat, kann f�r ihre Qualit�t bedeutsam sein; f�r das Zustandekommen eines Beratungsvertrags im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrags ist sie dagegen unerheblich (Fortf�hrung der Senatsurteile v. 14. M�rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, und v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).*).Dies hat der Senat etwa in dem Fall angenommen, da� der Verk�ufer dem K�ufer Berechnungsbeispiele vorlegt, die ihn zum Kauf bewegen sollen (…Urt. v. 14. M�rz 2003 aaO; Senatsurt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).
BGH, 13.10.2006 - V ZR 66/06 Immobilien - Haftung f�r unzureichende Aufkl�rung �ber Risiken eines MietpoolsSchlie�t der K�ufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verk�ufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigent�mern anteilig ohne R�cksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen geh�ren, muss der Verk�ufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des K�ufers auch das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von Abschl�gen bei den Einnahmen oder von Zuschl�gen bei den monatlichen Belastungen, angemessen ber�cksichtigen (Fortf�hrung von Senat, BGHZ 156, 371, 378 …und Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).*).Dabei steht es einem auf Befragen des K�ufers erteilten Rat gleich, wenn der Verk�ufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel �ber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur F�rderung der Vermittlung des Gesch�fts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374).Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet das Kernst�ck der Beratung; sie soll den K�ufer von der M�glichkeit �berzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu k�nnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377).Das hat der Senat f�r das Risiko erh�hter Instandsetzungskosten bereits entschieden (BGHZ 156, 371, 378;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO).
BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03 Immobilien - Beratungsverschulden bei Finanzierungs-KaufDabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verk�ufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel �ber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Gesch�ftsabschlu� f�rdern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. M�rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies zun�chst die Aufwendungen, die der Interessent erbringen mu�, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu k�nnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377).Der Verk�ufer mu� dabei insbesondere die mit einer von ihm vorgeschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, einschlie�lich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutreffend darstellen (…vgl. Senat, Urt. v. 14. M�rz 2003, V ZR 308/02, aaO, sowie Senat, BGHZ 114, 263, 268 f�r die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschlu�) und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ung�nstige Ver�nderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der Berechnung der Finanzierungslasten ber�cksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 378).
BGH, 30.11.2007 - V ZR 284/06 Immobilienanlagen - Beratungspflichten �ber MietpoolvereinbarungenSie soll den K�ufer nicht nur von der M�glichkeit �berzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben, sondern - worauf es hier ankommt - auch halten zu k�nnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377;… Urt. v. 13. Oktober 2006 aaO).
BGH, 18.07.2008 - V ZR 71/07 Immobilienanlagen - Aufkl�rungspflicht �ber Gefahren eines Mietpoolsa) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die st�ndige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verk�ufer und K�ufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verk�ufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem K�ufer einen ausdr�cklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verk�ufer dem K�ufer Berechnungsbeispiele �ber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. M�rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris).Seine Interessen werden durch die Verpflichtung des Verk�ufers hinreichend gewahrt, den Mietertrag seri�s, d.h. nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegebenen Verh�ltnissen und unter Ber�cksichtigung von sich bereits abzeichnenden negativen Entwicklungen, zu kalkulieren (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376).Hierzu z�hlen insbesondere die Behauptung, die in die Berechnung des Eigenaufwands eingestellte Miete sei fehlerhaft kalkuliert worden, weil keine Abschl�ge f�r Leerst�nde und f�r die Instandhaltung des Sondereigentums vorgenommen worden seien (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207), sowie das Verschweigen eines im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bestehenden erheblichen und in der Kalkulation nicht ber�cksichtigten Leerstands in der Wohnanlage (vgl. dazu Senat, Beschl. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661).
LG Bielefeld, 09.06.2005 - 6 O 258/04 Gleiches gilt, wenn der Verk�ufer dem K�ufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel �ber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeif�hrung des Gesch�ftsabschlusses dienen soll (BGH, NJW 2004, Seite 64 ff mwN.).Die Bevollm�chtigung des Zeugen ergab sich dabei (stillschweigend) aus der Vertriebsstruktur (BGH NJW 2004, Seite 64/65).Denn nach dem Gesch�ftsmodell der Beklagten, das sich nicht auf einen einmaligen Leistungsaustausch in Form des Ankaufs der Wohnung beschr�nkt, sondern das die k�nftige wirtschaftliche Nutzung des Objekts einschlie�t (vgl. BGH NJW 2004, Seite 64/65), handelte es sich um eine Entscheidung �ber Zusatzeinnahmen aus Eigentum f�r die Zukunft und Alterssicherung.Insbesondere w�rde ein Hinweis des Verk�ufers auf die Ertragsrechnung im ersten Wirtschaftsjahr nicht ausreichen, wenn z.B. Renovierungsma�nahmen des Verk�ufers gerade ausreichen, dass Objekt kurzfristig rentierlich zu halten, ein folgender Absturz in die Verlustzone jedoch bereits voraussehbar ist (BGH NJW 2004, Seite 64/65).Der BGH (BGH NJW 2004, Seite 64/66) hat zur Frage der Instandhaltungsr�cklagen ausgef�hrt, dass dabei nicht au�er Acht gelassen werden d�rfte und ohne weiteres angenommen werden k�nne, dass dem Verk�ufer, der sich vor der Aufteilung und dem Verkauf des Objekts mit dessen Zustand befasst und auf dieser Grundlage f�r ausgew�hlte Renovierungsarbeiten entschieden hat, der Zustand des Objekts im �brigen verborgen geblieben ist.Nach der Rechtsprechung des BGH besteht auch im Fall eines Beratungsvertrages keine Pflicht zur Offenlegung der Innenprovision des Repr�sentanten (BGH, NJW 2004, Seite 64).
BGH, 13.06.2008 - V ZR 114/07 Immobilienanlagen - Darlegungs- und Beweislast f�r PflichtverletzungDas entspricht der st�ndigen Rechtsprechung des Senats (vgl. BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 14. M�rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206).Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands ist daher das Kernst�ck der Beratung (Senat, BGHZ 156, 371, 377;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, aaO;… Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO - std. Rspr.).
BGH, 02.07.2004 - V ZR 213/03 Immobilien - Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundst�cks
OLG Hamm, 18.08.2006 - 34 U 146/05 OLG Karlsruhe, 24.11.2004 - 15 U 4/01 Immobilienanlagen - Versto� gg. Aufkl�rungspflichten: Kaufvertrag-R�ckabwicklung
BGH, 26.06.2008 - V ZR 225/07 Verfahrensrecht - Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel in zweiter Instanz
OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 115/04 OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 104/04 OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 121/04 OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 122/04 OLG Karlsruhe, 27.11.2006 - 15 W 45/06 Aufkl�rungspflichten einer Bank im Rahmen eines finanzierten Immobilienkaufs
LG Dortmund, 29.07.2005 - 3 O 201/05 OLG Karlsruhe, 18.12.2007 - 17 U 73/07 Immobilienanlagen - Erweiterte Aufkl�rungspflicht eines Boarding-House
LG Bielefeld, 29.07.2008 - 5 O 25/05 OLG Karlsruhe, 16.11.2006 - 15 W 43/06 Aufkl�rungspflichten einer Bank bei Veranlassung zum Beitritt zu einem Mietpool; …
BGH, 25.06.2009 - III ZR 243/08 Zur�ckweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend die Pflicht zur Beratung …
BGH, 17.01.2008 - V ZR 92/07 Pflicht zum Hinweis auf m�glichen Zinsanstieg bei Vorausdarlehen zur Finanzierung …
LG Bielefeld, 10.07.2007 - 6 O 60/05 BGH, 15.05.2008 - V ZR 178/07 Umfang des rechtlichen Geh�rs im Zivilverfahren
BGH, 15.05.2008 - V ZR 179/07 Anforderungen an die Beratung �ber die Rentabilit�t einer …
LG Bielefeld, 14.03.2006 - 6 O 610/04 LG Bochum, 17.08.2006 - 1 O 265/05 OLG Brandenburg, 25.06.2008 - 3 U 108/06 Finanzierter Immobilienerwerb: Anspr�che gegen Finanzierungsinstitute wegen …
BGH, 12.01.2006 - V ZR 135/05 Pflichten des Verk�ufers einer Eigentumswohnung
OLG Oldenburg, 24.05.2007 - 8 U 129/06 Immobilienanlagen - Fehlerhafte Angabe zur Laufzeit der Finanzierung
LG Berlin, 16.12.2008 - 5 O 446/07 Immobilienanlagen - Verletzung der Aufkl�rungspflichten aus Beratungsvertrag
OLG Schleswig, 22.06.2005 - 2 W 99/05 Immobilien - Wohnungsverkauf: Wo ist Erf�llungsort?
OLG Hamm, 24.11.2006 - 34 U 61/06 R�ckabwicklung eines Wohnungskaufvertrages im Wege des Schadensersatzes bei …
LG Dortmund, 17.10.2006 - 3 O 88/05 OLG Hamm, 10.09.2007 - 22 U 34/05 Kein Beratungspflichtverletzung bei Immobilienkauf ohne unzutreffende Darstellung …
OLG Hamm, 25.10.2007 - 22 U 46/07 OLG Frankfurt, 30.06.2010 - 19 U 230/09 Zur�ckweisung nach � 522 Abs. 2 ZPO
LG Dortmund, 18.10.2007 - 4 O 226/06 LG Dortmund, 13.03.2008 - 4 O 331/06 LG D�sseldorf, 11.08.2005 - 8 O 93/05 LG Bielefeld, 17.04.2007 - 6 O 127/06 LG Dortmund, 03.12.2009 - 21 O 48/09 OLG Karlsruhe, 07.12.2010 - 17 U 133/09 LG Wuppertal, 11.08.2010 - 3 O 68/10 LG Dortmund, 26.04.2012 - 12 O 382/11 Was ist dejure.org?