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Timestamp: 2016-10-23 22:18:54
Document Index: 205910687

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 8', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 6', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 6', 'Art. 8', 'BGE', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 681', 'BGE', 'Art. 13', 'Art. 13', 'Art. 14', 'Art. 681', 'Art. 14', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 6', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 681', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 6', 'Art. 14', 'Art. 16', 'Art. 13']

109 II 24555. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 22. September 1983 i.S. Erben des Jakob Bommer-Hagen und Karl Flammer gegen Alfons Bommer-Fuchs (Berufung)
Action en rectification du RF exerc�e par une personne titulaire d'un droit de pr�emption, au sens de l'art. 6 al. 1 LPR, et mise au courant de la vente du bien-fonds seulement apr�s coup. 1. Calcul de la valeur litigieuse (consid. 1). 2. Vente � un tiers d'une parcelle rattach�e � une exploitation agricole, malgr� le droit de pr�emption valablement invoqu� par un ayant droit au sens de la LPR, visiblement dans le but de r�duire la superficie totale de l'exploitation et de la ramener en dessous de la limite requise pour l'application des dispositions de la LPR r�gissant l'exercice du droit de pr�emption. Dans un tel cas, pour juger de la validit� de la vente d'une seconde parcelle, il y a lieu de raisonner comme si la premi�re parcelle �tait encore inscrite au RF au nom du propri�taire de l'exploitation agricole (consid. 4). 3. Par "communication" de la conclusion de la vente, au sens de l'art. 14 al. 1 LPR, il faut entendre celle que le conservateur est tenu de faire aux titulaires du droit de pr�emption, conform�ment � l'art. 13 al. 3 LPR (consid. 6). 4. Conditions auxquelles il peut �tre oppos� � l'exception tir�e de la d�ch�ance du droit de pr�emption (art. 14 al. 2 LPR) que celle-ci heurte le principe de la bonne foi de l'art. 2 CC (consid. 7). Faits � partir de page 246
BGE 109 II 245 S. 246
Der 1896 geborene Jakob Bommer war Eigent�mer eines urspr�nglich 5,27 ha Kulturland und Wald umfassenden Landwirtschaftsbetriebes in St. Margarethen. Am 11. November 1974 verkaufte er 2,78 ha Kulturland (Parzelle Nr. 312) an Max B�rge, worauf Alfons Bommer-Fuchs, einer seiner S�hne, am 29. Mai 1975 dem Grundbuchamt Sirnach gegen�ber vorsorglich die Aus�bung des Vorkaufsrechtes erkl�rte. Der Kaufvertrag zwischen Jakob Bommer und Max B�rge wurde gleichwohl ins Grundbuch eingetragen.
In der Folge erhob Alfons Bommer gegen die Erben seines inzwischen verstorbenen Vaters und gegen Max B�rge Klage auf �nderung des Grundbucheintrages in dem Sinne, dass Max B�rge als Eigent�mer der strittigen Liegenschaft zu l�schen und an dessen Stelle die Erbengemeinschaft bzw. gest�tzt auf die Aus�bung des Vorkaufsrechtes er selbst einzutragen sei. Nachdem das Bundesgericht am 24. April 1979 eine Berufung der Beklagtschaft gegen einen R�ckweisungsentscheid des Obergerichts des Kantons Thurgau abgewiesen hatte, erkannte das Bezirksgericht M�nchwilen mit Endurteil vom 1. April 1980, dass Max B�rge als Eigent�mer zu l�schen und stattdessen Alfons Bommer einzutragen sei.BGE 109 II 245 S. 247
Am 30. Juli 1976 hatte Jakob Bommer die Parzelle Nr. 115 im Halte von 10 415 m2 Kulturland f�r Fr. 4.--/m2 an Karl Flammer jun. verkauft. Das Grundbuchamt liess Alfons Bommer keine Orientierung �ber diesen Kaufvertrag zukommen. Im Januar 1977 wurden Pl�ne f�r ein Bauvorhaben von Karl Flammer auf der Parzelle Nr. 115 �ffentlich aufgelegt. Nachdem Jakob Bommer am 28. Januar 1977 gestorben war, leitete Alfons Bommer am 1. Februar 1977 durch Einreichung des Vorstandsbegehrens gegen dessen Erben und gegen Karl Flammer das vorliegende Verfahren ein. Durch Schreiben vom 8. Februar 1977 erhielt er vom Grundbuchamt Sirnach auf Anfrage hin die Best�tigung des Verkaufes der Parzelle Nr. 115 an Karl Flammer. Mit Eingabe vom 22. Februar 1977 an das Grundbuchamt machte Alfons Bommer alsdann das Vorkaufsrecht bez�glich dieser Parzelle geltend.
Nachdem am 23. Mai 1977 der Vermittlungsvorstand durchgef�hrt worden war, reichte der Kl�ger beim Bezirksgericht M�nchwilen mit Eingabe vom 22. Juni 1977 die Weisung ein. Der Prozess wurde bis zur Erledigung der Grundbuchberichtigungsklage betreffend den Verkauf der Parzelle Nr. 312 an Max B�rge sistiert. Nach Wiederaufnahme des Verfahrens reichte der Kl�ger unter dem 8. September 1980 die Klageschrift ein mit folgenden Rechtsbegehren:
"1. Es sei der Eintrag im Grundbuch St. Margarethen TG, d.d. 30. Juli 1976, mit dem Beklagten Nr. 2 als Eigent�mer von Parzelle Nr. 112 (richtig: Nr. 115) ... im Halte von 10 415 m2 Feld in der "H�he", zu l�schen, das Grundbuch entsprechend zu berichtigen und damit der Grundbuchstand vor dem zu berichtigenden Eintrag mit den Beklagten Nr. 1 einschliesslich des Kl�gers (Rechtsnachfolger von Jakob Bommer, geboren 2. Februar 1899, verstorben am 28. Januar 1977, wohnhaft gewesen in Sedel-St. Margarethen) als Eigent�mer wieder herzustellen.
2. Das Grundbuchamt Sirnach sei anzuweisen und zu erm�chtigen, den Grundbucheintrag gem�ss Ziff. 1 zu l�schen bzw. vorzunehmen.
3. Dem Kl�ger sei das Nachklagerecht vorzubehalten."
Das Bezirksgericht sch�tzte in seinem Urteil vom 28. Januar 1982 die Klage vollumf�nglich, und eine von den Beklagten erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Thurgau am 14. September 1982 ab.
Den obergerichtlichen Entscheid haben die Beklagten sowohl mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung von Art. 4 BV BGE 109 II 245 S. 248als auch mit Berufung beim Bundesgericht angefochten. Mit der Berufung beantragen sie, es sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen; allenfalls sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Der Kl�ger stellt den Antrag, auf die Berufung sei nicht einzutreten; allenfalls sei sie abzuweisen.
1. In der Berufungsantwort wird mit beachtlichen Gr�nden geltend gemacht, der Ertragswert der Parzelle Nr. 115 erreiche nicht Fr. 8'000.--. Daraus wird abgeleitet, dass der f�r eine Berufung erforderliche Streitwert nicht gegeben sei.
Nach Art. 36 Abs. 1 OG wird der Wert des Streitgegenstandes durch das kl�gerische Rechtsbegehren bestimmt. Streitgegenstand ist im vorliegenden Fall die vom Kl�ger verlangte Grundbuchberichtigung, mit der die strittige Parzelle zun�chst ins Eigentum der Erben des Jakob Bommer-Hagen �berf�hrt werden soll, damit sie in der Folge aufgrund des vorbehaltenen Nachklagerechts zum Ertragswert auf den Kl�ger �bertragen werden kann. Das Klagebegehren beruht auf dem Vorkaufsrecht, mit dem der Kl�ger das vom Erblasser zum Preise von etwas �ber Fr. 41'000.-- an den Zweitbeklagten verkaufte Grundst�ck zum Ertragswert an sich ziehen will. Das kl�gerische Interesse besteht somit im Erwerb des strittigen Grundst�cks zum Ertragswert, w�hrend das Interesse der Beklagten darauf gerichtet ist, dass es beim Verkauf des Landes zum Preise von rund Fr. 41'000.-- an den Zweitbeklagten bleibt. Das beklagtische Interesse �bersteigt somit dasjenige des Kl�gers bei weitem und liegt nicht nur h�her als Fr. 8'000.--, sondern auch h�her als Fr. 15'000.--.
F�r den Fall, dass kl�gerisches und beklagtisches Interesse finanziell nicht gleich hoch zu werten sind, bestimmt das Bundesgesetz �ber die Organisation der Bundesrechtspflege nichts. WURZBURGER (Les conditions objectives du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, Diss. Lausanne 1964, S. 136, Ziff. 190) ist der Ansicht, es m�sse auf das h�here Interesse abgestellt werden. Die gleiche Auffassung vertritt auch SCHULLER (Die Berechnung des Streitwertes, Diss. Z�rich 1974, S. 95). Bei der Streitwertberechnung im Zusammenhang mit Grunddienstbarkeiten stellt das Bundesgericht schon seit langem auf das h�here Interesse der Beteiligten ab, und auch f�r den Fall der Einr�umung eines Notwegrechts BGE 109 II 245 S. 249hat es sich in diesem Sinne ge�ussert (vgl. BGE 92 II 65 E. 4 mit Hinweisen). Es rechtfertigt sich, in einem Fall wie dem vorliegenden gleich zu entscheiden. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten.
3. Werden ein landwirtschaftliches Gewerbe oder wesentliche Teile davon verkauft, so steht den Nachkommen, dem Ehegatten und den Eltern des Verk�ufers ein Vorkaufsrecht zu (Art. 6 Abs. 1 EGG). Unbestritten ist im vorliegenden Fall, dass die verkaufte Parzelle zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen geh�rte und dass der Kl�ger an sich als eine der nach EGG vorkaufsberechtigten Personen gilt. Die Beklagten beanstanden hingegen in grunds�tzlicher Hinsicht, dass auf den am 30. Juli 1976 beurkundeten und ins Grundbuch eingetragenen Kaufvertrag zwischen Jakob Bommer und dem Zweitbeklagten die Bestimmungen des EGG �ber das Vorkaufsrecht �berhaupt angewendet worden seien. Zu Unrecht habe das Obergericht die verkaufte Parzelle Nr. 115 im Umfange von 10 415 m2 als einen wesentlichen Teil des Heimwesens Bommer qualifiziert. Ferner habe der Kl�ger sein Vorkaufsrecht zu sp�t ausge�bt, und zudem sei dieses verwirkt.
4. Gem�ss Art. 16 Abs. 1 EGG k�nnen die Kantone f�r landwirtschaftliche Gewerbe oder f�r Liegenschaften bis zu 3 ha die Bestimmungen �ber das Vorkaufsrecht einschr�nken oder unanwendbar erkl�ren. Von diesem Vorbehalt hat der Kanton Thurgau in dem Sinne Gebrauch gemacht, dass � 3 Abs. 1 des kantonalen EG zum EGG bestimmt, das Bundesgesetz finde keine Anwendung auf Heimwesen unter 3 ha.
a) Im Zeitpunkt der vorliegend angefochtenen Hand�nderung war als Eigent�mer der im Jahre 1974 verkauften Parzelle Nr. 312 noch immer Max B�rge eingetragen. Das landwirtschaftliche Gewerbe des Jakob Bommer von urspr�nglich 5,27 ha umfasste somit aus dieser Sicht nur noch etwa 2,5 ha, also weniger als 3 ha.
b) Das Obergericht h�lt fest, es sei ihm aus dem Prozess betreffend die Hand�nderung Bommer/B�rge bekannt, dass jener Verkauf ganz offenkundig einzig und allein zu dem Zweck get�tigt worden sei, den Kl�ger als Vorkaufsberechtigten bzw. sp�teren Erben auszuschliessen. Wie es nunmehr feststellen m�sse, habe dieser Zweck durch zwei verschiedene Mittel erreicht werden wollen; einerseits dadurch, dass der erw�hnte erste Kaufvertrag trotz des vom Kl�ger in rechtsg�ltiger Weise geltend gemachten Vorkaufsrechtes vollzogen worden sei, und andererseits sollte ganz BGE 109 II 245 S. 250offensichtlich durch die Zerlegung in mehrere Parzellen und durch den widerrechtlichen Vollzug des Kaufvertrages mit Max B�rge das dem Kl�ger zustehende Vorkaufsrecht, wenn nicht f�r das ganze Heimwesen, so doch zumindest f�r den Restbetrieb ausgeschlossen werden. Die Vorinstanz liess offen, ob jeder Restbestand eines landwirtschaftlichen Heimwesens, das jemals 3 ha gemessen habe, dem EGG unterstehe. Sie hielt jedoch daf�r, dass in einem Fall, da in kurzen zeitlichen Abst�nden Parzellen eines landwirtschaftlichen Heimwesens verkauft w�rden, anzunehmen sei, dies geschehe zur Umgehung des Vorkaufsrechtes nach EGG und sei deshalb rechtsmissbr�uchlich; es sei deshalb davon auszugehen, dass dem Kl�ger auch bez�glich des im vorliegenden Verfahren strittigen Grundst�cks ein Vorkaufsrecht zugestanden habe.
c) Die Beklagten wenden hiegegen ein, sie h�tten im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren sich mit Nachdruck darauf berufen und auch zum Beweis verstellt, dass Jakob Bommer und der Zweitbeklagte beim Abschluss und bei der grundbuchlichen Eintragung ihres Kaufvertrages ohne die geringste Einschr�nkung gutgl�ubig gewesen seien und gehandelt h�tten. Indem das Obergericht ohne Abnahme der anerbotenen Beweise auf B�sgl�ubigkeit von Jakob Bommer geschlossen habe, habe es sowohl Art. 3 als auch Art. 8 ZGB verletzt.
Wie es sich damit verh�lt, braucht hier weiter nicht er�rtert zu werden. In seinem Entscheid 86 II 427 ff. hielt das Bundesgericht fest, dass der Umgehung des Gesetzes T�r und Tor ge�ffnet w�re, wenn der Eigent�mer eines landwirtschaftlichen Gewerbes die Aus�bung des Vorkaufsrechtes nach EGG dadurch ausschliessen k�nnte, dass er den Hof in Parzellen zerlegt und diese an verschiedene Personen verkauft; die Aufl�sung eines Bauerngutes durch dessen Verkauf in Teilst�cken verm�ge die Anwendung der Art. 6 ff. EGG nicht zu verhindern (S. 431). Die Verh�ltnisse liegen in der vorliegenden Sache zwar nicht genau gleich wie in jenem Fall, wo verschiedene Parzellen gleichzeitig h�tten verkauft werden sollen. Der zeitliche Abstand zwischen dem Verkauf an Max B�rge (vom 11. November 1974) und demjenigen an den Zweitbeklagten (vom 30. Juli 1976) ist jedoch nicht so gross, dass hier anders zu entscheiden w�re. Vielmehr sind die Vorg�nge um die beiden Verk�ufe in ihrem Zusammenhang zu w�rdigen. Dabei ist unter Hinweis auf die entsprechende Klausel im ersten Vertrag (Ziffer 4) vor allem festzuhalten, dass es Jakob Bommer von allem Anfang an darum ging, die Grundst�cke an eine nicht vorkaufsberechtigte BGE 109 II 245 S. 251Person zu ver�ussern. Andererseits war aber dem Kl�ger stets daran gelegen, die Grundst�cke zu erwerben.
Nach dem Gesagten ist es so zu halten, wie wenn beim Abschluss des strittigen Vertrages das an B�rge verkaufte Grundst�ck noch auf den Namen von Jakob Bommer eingetragen gewesen w�re. Dabei mag offen bleiben, ob anders zu entscheiden gewesen w�re, wenn die beiden Ver�usserungen nicht als Einheit zu betrachten gewesen w�ren. Das EGG ist demnach grunds�tzlich anwendbar.
5. Nach Art. 6 Abs. 1 EGG steht das Vorkaufsrecht den Berechtigten nur dann zu, wenn mindestens ein wesentlicher Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes verkauft wird. Diese Voraussetzung ist erf�llt, wenn Teile ver�ussert werden, bei deren Wegfall der landwirtschaftliche Betrieb seine wirtschaftliche Existenzf�higkeit und Selbst�ndigkeit verliert (vgl. JOST, Handkommentar N. 4b zu Art. 6 EGG; JOST, Die Vorkaufsrechte, in: Das neue landwirtschaftliche Bodenrecht der Schweiz, S. 38). Das Bundesgericht hat bereits in seinem Urteil vom 24. April 1979 in Sachen Erben des Jakob Bommer und Max B�rge gegen den Kl�ger festgehalten, das EGG erfasse auch den b�uerlichen Kleinbetrieb, und zwar selbst denjenigen, der f�r sich allein einer Bauernfamilie keine ausreichende landwirtschaftliche Existenz zu bieten verm�ge (vgl. dazu auch BGE 97 II 282 f. E. 4 und BGE 91 II 241 f. E. 1). Bei der W�rdigung der vorliegend gegebenen Verh�ltnisse ist die Vorinstanz angesichts der Ausf�hrungen in Erw�gung 4, die sinngem�ss auch hier gelten, zu Recht von einem Betrieb von gut f�nf Hektaren ausgegangen, und sie hat das ihr in diesem Punkt zustehende Ermessen weder missbraucht noch �berschritten, wenn sie festgehalten hat, die an den Zweitbeklagten verkauften 10 415 m2 stellten einen betr�chtlichen Teil davon dar.
Die Beklagten werfen dem Obergericht in diesem Zusammenhang zwar eine Verletzung von Art. 8 ZGB vor, weil es die von ihnen beantragte Expertise nicht angeordnet habe. Was als wesentlicher Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 6 Abs. 1 EGG gilt, ist weitgehend eine Rechtsfrage. Im �brigen durfte die Vorinstanz auf ihre Kenntnisse aus dem Prozess in Sachen B�rge sowie auf ihren eigenen Sachverstand abstellen. Wo die kantonale Instanz �ber den massgebenden Sachverhalt positive Feststellungen getroffen hat, ist die R�ge der Verletzung von Art. 8 ZGB ohnehin gegenstandslos (vgl. BGE 98 II 86 mit Hinweisen).BGE 109 II 245 S. 252
6. Nach Art. 14 Abs. 1 EGG hat der Berechtigte das Vorkaufsrecht binnen einem Monat, seitdem ihm die Mitteilung vom Abschluss des Kaufvertrages zugegangen ist, durch Erkl�rung gegen�ber dem Grundbuchverwalter geltend zu machen. Im Unterschied zum Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 681 ZGB, wo die Frist auch mit einer zuf�lligen Kenntnisnahme zu laufen beginnt (vgl. dazu BGE 83 II 519 E. 2), wird der Beginn des Fristenlaufes hier ausdr�cklich an die "Mitteilung vom Abschluss des Kaufvertrages" gekn�pft. Diese Regelung steht in engem Zusammenhang mit den �brigen Bestimmungen des EGG betreffend das Vorkaufsrecht. So schreibt Art. 13 Abs. 3 EGG vor, dass der Grundbuchverwalter den vorkaufsberechtigten Personen die Anmeldung eines Kaufvertrages unverz�glich mitzuteilen hat, und zwar unter Hinweis auf die Frist zur Geltendmachung ihres Rechtes. Angesichts dieser Ordnung, die dem Vorkaufsberechtigten die Aus�bung seines Rechtes erleichtern soll (vgl. JOST, Handkommentar N. 6 zu Art. 13 EGG), ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass unter der Mitteilung gem�ss Art. 14 Abs. 1 EGG diejenige des Grundbuchverwalters zu verstehen ist. Es ist daher in der Tat unerheblich, ob der Kl�ger bereits anl�sslich der Kenntnisnahme von der Baupublikation habe davon ausgehen m�ssen, dass ein Vorkaufsfall vorliege. In Anbetracht des klaren Wortlautes des geltenden Rechts sind die Vorbringen der Beklagten betreffend die Entstehungsgeschichte des EGG von vornherein unbehelflich. Das gleiche gilt f�r deren Hinweise auf die Rechtsprechung. Die zu dieser Frage angef�hrten Urteile befassten sich n�mlich mit dem Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 681 bzw. 682 ZGB.
Aufgrund des angefochtenen Urteils steht f�r das Bundesgericht verbindlich fest, dass die grundbuchamtliche Mitteilung dem Kl�ger am 8. Februar 1977 zugegangen ist und dass dieser sein Vorkaufsrecht am 22. Februar 1977 ausge�bt hat. Die einmonatige Frist von Art. 14 Abs. 1 EGG wurde mithin eingehalten.
7. a) Nach Art. 14 Abs. 2 EGG erlischt das Vorkaufsrecht in jedem Falle mit Ablauf von drei Monaten seit der Anmeldung des Kaufvertrages beim Grundbuch. Wie beim rechtsgesch�ftlichen Vorkaufsrecht handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (BGE 102 II 379 E. 2). Die Verwirkung tritt somit selbst dann ein, wenn die Mitteilung des Grundbuchamtes gem�ss Art. 14 Abs.
1 EGG aus irgendeinem Grund unterblieben ist oder den Berechtigten nicht erreicht hat. Es geht bei der erw�hnten Frist darum, eine l�ngere Rechtsunsicherheit f�r K�ufer und Verk�ufer m�glichst zu BGE 109 II 245 S. 253vermeiden (vgl. JOST, Handkommentar N. 3 zu Art. 14 EGG). Die mit dem Vorkaufsrecht des Art. 6 EGG verbundene zwingende Beschr�nkung der Vertragsfreiheit des Eigent�mers soll nicht unn�tig lang bestehen bleiben. Die kurze Verwirkungsfrist bringt freilich die Gefahr einer Benachteiligung des Vorkaufsberechtigten mit sich. In F�llen, da eine rechtzeitige Geltendmachung des Vorkaufsrechtes durch ein doloses Verhalten verhindert wurde, kann der Verwirkungseinrede jedoch mit Art. 2 ZGB begegnet werden.
b) Der zwischen Jakob Bommer und dem Zweitbeklagten geschlossene Kauf wurde am 30. Juli 1976 ins Grundbuch eingetragen. Wird auf die Erkl�rung vom 22. Februar 1977 abgestellt, ergibt sich, dass der Kl�ger das Vorkaufsrecht weit mehr als drei Monate nach dem Grundbucheintrag geltend gemacht hat. Die Vorinstanz ist indessen der Ansicht, es m�sse die Erkl�rung des Kl�gers vom 29. Mai 1975 betreffend die Aus�bung des Vorkaufsrechtes beim Verkauf der Parzelle Nr. 312 an Max B�rge auch hinsichtlich des vorliegend strittigen Verkaufes als Aus�bungserkl�rung betrachtet werden. Von einer Vers�umnis der dreimonatigen Verwirkungsfrist k�nne deshalb nicht die Rede sein. Dem ist nicht beizupflichten. Die Erkl�rung vom 29. Mai 1975 bezog sich ausdr�cklich auf den am 11. November 1974 erfolgten Verkauf der Parzelle Nr. 312 an Max B�rge. Im damaligen Zeitpunkt war noch v�llig offen, ob Jakob Bommer weitere Anteile seines Heimwesens verkaufen werde. Jedenfalls wurde der Kaufvertrag mit dem Zweitbeklagten erst am 30. Juli 1976 �ffentlich beurkundet und in das Grundbuch eingetragen. Die Erkl�rung eines Vorkaufsberechtigten, das gesetzliche Vorkaufsrecht aus�ben zu wollen, setzt als rechtsbegr�ndende Gestaltungserkl�rung voraus, dass ein konkreter Kaufvertrag abgeschlossen worden ist oder zumindest unmittelbar bevorsteht (vgl. BGE 108 II 193). Der Berechtigte wie der Verpflichtete m�ssen wissen, was f�r eine konkrete Kaufsobligation �berhaupt begr�ndet werden soll. Die erw�hnte Erkl�rung muss bestimmt und eindeutig sowie bedingungslos sein und ist unwiderruflich (vgl. BGE 81 II 245 E. 1; JOST, Handkommentar N. 4a zu Art. 14 EGG; MEIER-HAYOZ, N. 224 zu Art. 681). Solange aber weder die Verkaufsabsicht noch der Umfang des zu verkaufenden Grundst�cks noch grunds�tzlich auch der Preis feststehen, kann eine Aus�bungserkl�rung diese Voraussetzungen gar nicht erf�llen.
c) Der Kl�ger h�lt der Verwirkungseinrede der Beklagten entgegen, sie verstosse gegen Art. 2 ZGB. Die Vorinstanz hat diese BGE 109 II 245 S. 254Auffassung geteilt und den kl�gerischen Anspruch auch mit dieser Begr�ndung als nicht verwirkt betrachtet. Sie stellte in diesem Zusammenhang fest, dass alle Beklagten um die Vorkaufsberechtigung des Kl�gers gewusst h�tten. Zumindest die Erstbeklagten seien sodann ganz eindeutig darauf aus gewesen, den Kl�ger an der �bernahme des v�terlichen Heimwesens zu den g�nstigen Bedingungen des EGG zu hindern. Auch dem Zweitbeklagten seien offensichtlich die Absichten des Kl�gers bekannt gewesen. Den Beklagten sei ganz einfach jedes Mittel recht gewesen, durch welches dem Kl�ger die Aus�bung seines Vorkaufsrechtes verunm�glicht werden sollte.
Die Beklagten wenden ein, sie seien in jeder Hinsicht gutgl�ubig gewesen. Indem das Obergericht sie nicht zum entsprechenden Beweis zugelassen habe, habe es gegen Art. 8 ZGB verstossen. Ausserdem habe die Vorinstanz auch Art. 3 ZGB verletzt, da sie zu Unrecht dem Kl�ger nicht den Beweis f�r ihren b�sen Glauben bzw. f�r rechtsmissbr�uchliche Verhaltensweisen des Jakob Bommer und des Zweitbeklagten zugeschoben habe. Im �brigen h�tten sie, die Beklagten, nicht die geringste Handlung vorgenommen, welche darauf hinausgelaufen w�re, dass der Grundbuchverwalter keine Mitteilung an den Kl�ger gemacht habe; sie h�tten ja nicht einmal in Erw�gung gezogen, dass ein Vorkaufsfall gegeben sei.
Dass sie gar nicht daran gedacht h�tten, dem Kl�ger k�nnte ein Vorkaufsrecht bez�glich der Parzelle Nr. 115 zustehen, scheinen die Beklagten damit begr�nden zu wollen, dass nach dem Verkauf der Parzelle Nr. 312 an B�rge die einschl�gigen Bestimmungen des EGG auf das landwirtschaftliche Gewerbe des Jakob Bommer gar nicht mehr anwendbar gewesen seien. Insofern sind ihre Vorbringen jedoch von vornherein unbehelflich. Wie aus Erw�gung 4 erhellt, d�rfen die beiden Verk�ufe nicht einzeln betrachtet werden. Was zudem die Erstbeklagten betrifft, so haben sich diese als Rechtsnachfolger von Jakob Bommer dessen Wissen und Handeln anrechnen zu lassen. Jakob Bommer muss nun aber gewusst haben, dass die an Max B�rge verkaufte Parzelle Nr. 312 mit einem gesetzlichen Vorkaufsrecht belastet war. Denn nur so l�sst sich die Klausel im Vertrag mit B�rge erkl�ren, wonach jener nur gelte, wenn die Vorkaufsberechtigten gem�ss EG zum EGG auf die Aus�bung des Vorkaufsrechtes verzichteten. Jedenfalls mit Bezug auf Jakob Bommer ist aus dem Gesagten ohne weiteres zu schliessen, dass es ihm von Anfang an darum gegangen war, den BGE 109 II 245 S. 255Kl�ger an der �bernahme des v�terlichen Heimwesens zu den g�nstigen Bedingungen des EGG zu hindern. Ob das gleiche von den Erstbeklagten gesagt werden kann, mag dahingestellt bleiben, da sie sich das Verhalten ihres Rechtsvorg�ngers entgegenhalten lassen m�ssen.
Sodann ist darauf hinzuweisen, dass laut Entscheid des urteilenden Gerichts vom 24. April 1979 in Sachen B�rge der Kl�ger seinem Vater Jakob Bommer am 19. November 1974 mitgeteilt hatte, dass er die an Max B�rge verkaufte Parzelle Nr. 312 seinerseits k�uflich erwerben wolle. Mit Schreiben seines Anwalts vom 29. Mai 1975 an das Grundbuchamt erkl�rte der Kl�ger ferner vorsorglich, d.h. f�r den Fall, dass ein Vorkaufsfall �berhaupt eingetreten sein sollte, bez�glich der gleichen Parzelle das Vorkaufsrecht auszu�ben. Trotz dieser eindeutigen Haltung des Kl�gers liess es Jakob Bommer zu, dass der Vertrag �ber den Verkauf der Parzelle Nr. 312 an Max B�rge ins Grundbuch eingetragen wurde. Dieser Eintrag f�hrte dann dazu, dass die Fl�che seines landwirtschaftlichen Gewerbes unter die Drei-Hektaren-Limite sank und dass sich der Grundbuchverwalter deshalb nicht mehr veranlasst sah, beim zweiten Verkauf die durch das EGG gebotenen Massnahmen, insbesondere die Mitteilung an den Kl�ger, anzuordnen.
Dass der Kl�ger vom Verkauf der Parzelle Nr. 115 an den Zweitbeklagten zu sp�t erfuhr und sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig geltend machen konnte, ist nach dem Gesagten letztlich auf ein fehlerhaftes Verhalten von Jakob Bommer zur�ckzuf�hren. Wenn die Erstbeklagten als dessen Rechtsnachfolger die Einrede der Verwirkung erheben, verstossen sie deshalb gegen Treu und Glauben (vgl. SPIRO, Die Begrenzung privater Rechte durch Verj�hrungs-, Verwirkungs- und Fatalfristen, 2. Bd., S. 1056). Insofern verletzt der angefochtene Entscheid kein Bundesrecht.
Das Obergericht h�lt fest, die Absichten des Kl�gers seien auch dem Zweitbeklagten offensichtlich bekannt gewesen. Diese Feststellung der Vorinstanz reicht indessen nicht aus, auch dem Zweitbeklagten entgegenzuhalten, die Einrede der Verwirkung verstosse gegen Art. 2 ZGB. Letzteres k�nnte nur dann gesagt werden, wenn der Zweitbeklagte vom Verkauf der Parzelle Nr. 312 an Max B�rge Kenntnis gehabt und dar�ber hinaus auch gewusst haben sollte, dass jene Hand�nderung den Zweck hatte, im Sinne des oben Ausgef�hrten die Anwendbarkeit des EGG und damit das Vorkaufsrecht des Kl�gers auszuschalten. Feststellungen dar�ber, was der Zweitbeklagte �ber die Hand�nderung Jakob Bommer/Max B�rge BGE 109 II 245 S. 256konkret gewusst habe, fehlen im angefochtenen Entscheid. Das Obergericht f�hrt zwar aus, den Beklagten - also sowohl den Erben des Jakob Bommer wie auch Karl Flammer - sei ganz einfach jedes Mittel recht gewesen, um dem Kl�ger die Aus�bung seines Vorkaufsrechtes zu vereiteln. Darin kann jedoch nicht eine tats�chliche Feststellung im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG erblickt werden, die f�r das Bundesgericht verbindlich w�re. Vielmehr handelt es sich bei der vorinstanzlichen Feststellung um eine moralische Wertung. Was den Zweitbeklagten betrifft, so ist nicht ersichtlich, worauf sich das Obergericht hiebei gest�tzt hat. Die vorhandenen tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid reichen nach dem Gesagten nicht aus, den vom Kl�ger geltend gemachten Anspruch abschliessend zu beurteilen. Das angefochtene Urteil ist deshalb aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, damit diese im Sinne des oben Ausgef�hrten das Wissen des Zweitbeklagten im Zusammenhang mit beiden Hand�nderungen n�her abkl�re und hernach neu entscheide.
92 II 65,
97 II 282,
91 II 241,
98 II 86 suite... ,
83 II 519,
102 II 379,
108 II 193,
81 II 245
art. 14 al. 1 LPR,
Art. 6 ff. EGG,
art. 13 al. 3 LPR,
art. 14 al. 2 LPR,
Art. 14 EGG,
Art. 16 Abs. 1 EGG,
Art. 13 EGG,