Source: https://www.anwalt-kretschmer.de/urteile-mietrecht-schoenheitsreparaturen
Timestamp: 2019-02-19 12:48:43
Document Index: 337202116

Matched Legal Cases: ['§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Urteile und Tipps zu Schönheitsreparaturen – Rechtsanwalt Andreas Kretschmer
1. Muss ich Malerarbeiten in der Wohnung durchführen?
Häufig bestehen Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter, wenn es um die Frage geht, in welchem Zustand die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben ist. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Verpflichtung Schönheitsreparaturen durchzuführen kann aber auf den Mieter vertraglich übertragen werden. So ist eine Klausel im Mietvertrag wirksam, in der bestimmt wurde, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen der Mieter trägt (BGH, Urt. v. 14.07.2004, Az.: VIII ZR 339/03).
2. Darf mir der Vermieter vorschreiben, in welchem Farbton ich die Räume streichen muss?
Allerdings wird in den Schönheitsreparaturklauseln oft auch versucht, dem Mieter genau vorzuschreiben, wann er Malerarbeiten durchzuführen hat und wie. Viele dieser vorformulierten Bestimmungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam und führen schließlich dazu, dass keine Schönheitsreparaturen vom Mieter geschuldet sind. So hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18. Februar 2009 entschieden, dass eine Klausel, die eine Verpflichtung des Mieters zur Dekoration in neutralen Farbtönen auch schon im laufenden Mietverhältnis vorsieht, unwirksam ist (BGH, Urt. v. 18.02.2009, Az.: VIII ZR 166/08), weil eine derartige Klausel den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.
3. Müssen Malerarbeiten nur von einem Fachmann durchgeführt werden?
Nach der Vereinbarung im Mietvertrag muss der Mieter ferner noch die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung zu erbringen, sonst stellt eine solche Klausel ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung dar und führt zu ihrer Unwirksamkeit BGH, Urt. v. 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09).
4. Ist der Vermieter berechtigt, den Mieter zu verpflichten, spätestens nach 5 Jahren die Wände zu streichen?
Starre Fristen hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen können ebenfalls nicht vereinbart werden und führen zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel (BGH Urt. v. 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03). Auch Abgeltungsklauseln mit starrer Abgeltungsquote, die dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilige Kosten allein vom Zeitablauf abhängig auferlegen sind unzulässig (BGH, Urt. v. 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06).
5. Wie muss die Wohnung aussehen, wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet?
Sind die Renovierungsklauseln unwirksam, schuldet der Mieter lediglich eine besenreine Übergabe der Wohnung. Der Mieter muss dann lediglich grobe Verschmutzungen entfernen (BGH, Urt. v. 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124 /05).
6. Muss ich ein Übergabeprotokoll unterzeichnen?
Vorsicht ist bei der Unterzeichnung von Übergabeprotokollen geboten. Nicht selten enthalten diese Formulierungen, aufgrund derer der Mieter Mängel anerkennt oder Vereinbarungen über behauptete noch geschuldete Arbeiten bzw. die Übernahme etwaiger hieraus resultierender Kosten. Der Mieter ist nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben.
7. Kann ich die Kosten für meine Malerarbeiten geltend machen, wenn ich gar nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen?
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshof kommt ein Erstattungsanspruch des Mieters in Betracht, wenn seine vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel ohne Rechtsgrund erbracht wurden (BGH, Urt. v. 27.05.2009, Az.: VIII ZR 302/07). Allerdings bemessen sich die Kosten nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat bzw. hätte aufwenden müssen (BGH, Urt. v. 27.05.2009, Az.: VIII ZR 302/07).
8. Darf der Vermieter einer preisfreien Wohnung einfach die Miete erhöhen, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist?
Wenn die Klausel unwirksam ist, darf der Vermieter aus diesem Grund vom Mieter keine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (BGH, Urt. .v. 09.07.2008, Az.: VIII ZR 83/07).
9. Kann der Mieter verpflichtet werden, eine Endrenovierung durchzuführen?
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshof kann eine nachträglich individuell ausgehandelte, also nicht vorformulierte Vereinbarung in einem Übergabeprotokoll trotz einer unwirksamen Endrenovierungsklausel im Mietvertrag dazu führen, dass der Mieter verpflichtet ist, doch noch Schönheitsreparaturen durchzuführen (BGH, Urt. v. 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08).