Source: https://www.zra-gmbh.de/aktuell/archiv/mietrecht/
Timestamp: 2019-04-21 20:58:57
Document Index: 111189927

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 569', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 575', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27']

Eigenmächtige Vermietung bei Wohnungsrecht: Miete muss nicht ausgekehrt werden
Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Betriebskosten- vorauszahlung
Gewerberaummiet Umlage von Betriebskosten muss eindeutig bestimmt sein
Schönheitsreparaturen: „Weißen-Klausel“ ist in AGB unwirksam
Mietsicherheit: Fremdgeschäftsführer kann nach Ausscheiden von ihm selbst gestellte Sicherheit nicht kündigen
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dieser bezog seit 2011 vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Vermieter weiter. Dieser erklärte daraufhin wegen der Mietrückstände die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das zuständige Jobcenter verpflichtete sich aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts, die aufgelaufenen Mietschulden zu übernehmen. Im Juli 2013 wurde das Sozialamt für den Mieter zuständig. Der Mieter beantragte dort Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Das Sozialamt lehnte die Übernahme der Wohnungskosten jedoch ab. Hiergegen erhob der Mieter Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz beim Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im April 2014, die Mieten von September 2013 bis Juni 2014 zu übernehmen. In der Zwischenzeit hatte der Vermieter wegen der ausbleibenden Mietzahlungen erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, die Berufung des Mieters ist zurückgewiesen worden.
Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung müssen darüber hinaus nicht die im Gesetz genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den bestimmten im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründen (zu denen auch der vorliegende gehört) um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestell (BGH, Urteil vom 4.2.2015, VIII ZR 175/14).
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der ab dem 01.11.04 eine Wohnung gemietet hatte. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmung: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.04 und endet am 31.10.11, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mit Schreiben vom 28.2.11 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.11. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.
Die Revision des Mieters hatte beim BGH Erfolg. Die Richter verwiesen zunächst darauf, dass vorliegend die Befristung des Mietvertrags unwirksam sei. Die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB würden nicht vorliegen. Daher gelte der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Weiter waren die Richter der Auffassung, dass die dadurch im Vertrag entstandene Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen sei. Dabei sei zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.2.11 sei daher unwirksam (BGH, VIII ZR 388/12).
Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
Bei einer unberechtigten Vermietung durch den Wohnungs-berechtigten besteht daher nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) kein Anspruch des Eigentümers auf Auskehrung der vereinnahmten Mieten. Der Eigentümer könnte nur die Unterlassung der unerlaubten Nutzung verlangen und wäre nicht selbst zu einer Vermietung berechtigt.
Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) machten aber auch deutlich, dass eine daneben ausdrücklich vereinbarte Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ gleichwohl unabhängig davon wirksam sein könne (BGH, XII ZR 112/10).
So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter waren der Auffassung, dass eine Kontrollpflicht nur bestehe, wenn es konkrete Anzeichen für eine drohende Verstopfung gebe. Das sei beispielsweise der Fall, wenn in der Nähe des Hauses so hohe Bäume stehen würden, dass deren Laub in großem Umfang auf das Dach und in die Regenrinnen riesele. In diesem Falle müsse der Vermieter mit Laubverstopfungen rechnen (OLG Düsseldorf, 24 U 256/11).
Dieser Auffassung ist das Amtsgericht (AG) Bad Segeberg in einem Fall, in dem Mieter und Vermieter über die Ursachen einer Schimmelbildung in der Wohnung stritten. Der Vermieter ließ deshalb eine Klimamessung durchführen. Der Mieter klagte vergeblich auf Bekanntgabe ihres Ergebnisses. Das AG begründete seine Entscheidung mit der Art der Auskunft. In allen Fällen, in denen dem Mieter ein Auskunftsanspruch zugebilligt werde, könne die Information nur vom Vermieter selbst erteilt werden. So liege der Fall hier aber nicht. Dem Mieter stehe es frei, selbst eine Klimamessung oder ein selbstständiges Beweisverfahren durchzuführen, um die für die Wahrnehmung seiner Rechte erforderlichen Informationen zu erlangen (AG Bad Segeberg, 17 C 21/12).
Für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss nicht angegeben werden, aus welchen Gebäuden eine Ab-rechnungseinheit besteht.
So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Mieters, der mit seinem Vermieter über die Art und Weise der Betriebskostenabrechnung in Streit geraten war. Die Richter machten deutlich, dass den Vermieter hier die Darlegungs- und Beweislast zur Einordnung der Kosten treffe. Im Übrigen sei die Umlage „Kosten für das Management“ intransparent sowie dem Grund und der Höhe nach unbestimmt. Sie benachteilige den gewerblichen Mieter unangemessen. Eine geltungserhaltende Reduktion auf einen wirksamen Teil sei nicht zulässig (OLG Düsseldorf, I-24 U 153/10).
Die Mieterin hat den Vermieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Der Vermieter hat im Gegenzug die Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage des Vermieters ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvor-auszahlungen errechne.
Dieser Ansicht ist der Bundesgerichtshof (BGH). In einer aktuellen Entscheidung macht er deutlich, dass eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Eine Staffelmietvereinbarung, in der die Miete oder die Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nach-folgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist ebenfalls nicht insgesamt unwirksam. Auch hier ist die Vereinbarung für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH, VIII ZR 197/11).
Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig machte in seiner Ent-scheidung deutlich, dass Unklarheiten zulasten des Vermieters gehen würden. Für den Mieter müsse sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er tragen müsse. Nur so könne er sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten machen. Die Umlage könne allerdings auch durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebs-kostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (jetzt: Betriebskostenverordnung) vereinbart werden (OLG Schleswig, 4 U 7/11).
Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter machten deutlich, dass sich in einer Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren habe. Die Abrechnung müsse so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das könne der Mieter aber nur, wenn er erkennen könne, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters
abzustellen (KG, 8 U 124/11).
Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen. Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte. Haben mehrere Rechtsanwälte zwar jeweils einen eigenständigen Mietvertrag über ihre Kanzleiräume geschlossen, sind sie jedoch über einen Außensozietätsvertrag als Partner verbunden, obliegt es ihnen, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden - gegebenenfalls auch nachwirkenden - Konkurrenzschutz zu sorgen. Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Konkurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, ist es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen (OLG Hamm, I-7 U 54/10).