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Timestamp: 2019-12-13 08:46:34
Document Index: 142947461

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Sentencia nº 110 de Tribunal Supremo de Justicia - Juzgado de Sustanciación - Sala Plena de 4 de Marzo de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 635061525
Número de Expediente: 12-1095
Exp. 12-1095
El 27 de septiembre de 2012, el abogado P.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 2788, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano E.F.D., interpuso ante esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente:
A.C. ante la violación del Principio de la Cosa Juzgada, incurrida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en asunto (sic) N° AP31-V-10-2588, ratificada (sic) por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en la Alzada en el Recurso de Apelación interpuesto en Expediente (sic) N° 11.10549, en la acción de DESALOJO incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.D.V. en contra de mi Poderdante (Mayúsculas y negritas del escrito).
El 27 de septiembre de 2012, se recibió escrito del abogado P.M.C., apoderado judicial del ciudadano E.F.D. (folios 328 al 345).
El 10 de octubre de 2012, se dio cuenta en Sala del expediente, designándose como ponente al Magistrado J.J.M.J., quien, con tal carácter, suscribe el presente fallo.
El 26 de febrero de 2013, esta Sala mediante decisión n° 123, admitió la acción de amparo contra la decisión dictada el 28 de marzo de 2012, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por ser éste Juzgado el que agotó la doble instancia y puso fin al juicio en el que resultó vencido la parte aquí accionante.
El 23 de abril de 2013, se recibió diligencia del ciudadano E.F.D. (folio 360).
El 8 de mayo de 2013, en virtud de la elección de la nueva Junta Directiva del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Plena, esta Sala Constitucional quedó conformada de la siguiente forma: Magistrada Gladys Gutiérrez Alvarado, Presidenta; Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, Vicepresidente, y los Magistrados y Magistradas Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, C.Z.d.M., A.D.R. y J.J.M.J..
El 20 de mayo de 2013, se recibió escrito de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. (folios 371 al 445).
El 20 de mayo de 2013, se recibió diligencia de los referidos ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. (folios 446 y 447).
Los días 27 de mayo y 03 de junio de 2013, la abogada O.R.M.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el n.° 40.264, apoderada judicial de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., solicitó que se fijara la oportunidad para la celebración de audiencia constitucional.
El 17 de octubre de 2013, en virtud de la ausencia temporal del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se reconstituyó la Sala Constitucional de la siguiente manera: Magistrada G.M.G.A., en su condición de Presidenta, Magistrado J.J.M.J., como Vicepresidente, y los Magistrados: Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, C.Z.d.M., Arcadio de Jesús Delgado Rosales y L.F.D.B., según consta del Acta de Instalación correspondiente. Se ratificó la ponencia del expediente al Magistrado A.D.R., quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
El 21 de noviembre de 2013, la abogada F.F.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el n.° 54.364, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano E.F.D., solicitó el decreto de la medida preventiva innominada a los fines de ordenar la suspensión de actuaciones de ejecución del fallo en el juicio por desalojo que cursa en el Juzgado Décimo Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (folios 452 al 472). Dicha solicitud fue ratificada mediante diligencia presentada el 19 de mayo de 2014.
El 25 de noviembre de 2013, la abogada R.M.L. informó a esta Sala “que ya se solicitó al órgano encargado de ubicarle, proveer (…) vivienda transitoria o definitiva a saber la Superintendencia Nacional de Arrendamientos (…)” (folios 473 al 475).
En reunión del 5 de febrero de 2014, convocada a los fines de la reincorporación a la Sala del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en virtud de haber finalizado la licencia que le fue concedida por la Sala Plena de este m.T. para que se separara temporalmente del cargo, por motivo de salud, esta Sala quedó constituida de la siguiente manera: Magistrada G.M.G.A., Presidenta; Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, Vicepresidente; y los Magistrados Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, C.Z.d.M., A.D.R. y J.J.M.J..
El 25 y 30 de junio de 2014, se recibieron diligencias presentada por la abogada O.R.M.L. (folios 478 al 479 y 481).
El 2 de julio de 2014, se recibió escrito y anexos presentado por la abogada F.F.D., apoderada judicial del ciudadano E.F.D. (folios 483 al 594).
El 29 de julio de 2014, se recibió diligencia presentada por la abogada O.R.M.L. (folios 595 al 597).
El 24 de septiembre de 2014, se recibió diligencia presentada por la abogada O.R.M.L. (folio 598).
El 9 y 15 de enero de 2015, se recibieron diligencias presentadas por la abogada F.F.D. (folio 600 y 603).
El 19 de enero, 12 de febrero de 2015, se recibieron diligencias presentadas por la abogada O.R.M.L., solicitando la fijación de la audiencia oral y pública (folio 606 y 611).
El 20 de enero de 2015, se recibió escrito presentado por la abogada O.R.M.L. (folio 608).
El 6 y 21 de abril, y 25 de mayo de 2015, se recibieron diligencias y anexos presentadas por la abogada F.F.D. (folio 613, 615 al 623, 626 al 736).
Mediante decisión n.° 728, dictada el 18 de junio de 2015, esta Sala Constitucional acordó la medida cautelar solicitada por la abogada F.F.D., actuando en representación del ciudadano E.F.D., y en consecuencia, ordenó al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, suspender, en el estado en se encontraba, la ejecución de la sentencia dictada el 11 de abril de 2011, hasta tanto se decidera el presente amparo.
El 18 y 25 de junio, 23 de julio de 2015, se recibieron diligencias y anexos presentados por la abogada F.F.D..
El 9 de julio, 29 de septiembre de 2015, se recibieron diligencias presentadas por la abogada O.R.M.L..
El 11 de noviembre de 2015, esta Sala Constitucional dejó constancia de haber realizado las notificaciones correspondientes y fijó para el día martes 17 de noviembre de 2015, la celebración de la audiencia oral en el presente p.d.a. constitucional.
El 17 de noviembre de 2015, no se llevó a cabo la audiencia oral por cuanto las partes no asistieron.
El 20 de noviembre de 2015, se recibieron escrito y anexos presentados por la abogada F.L.F.D., actuando en representación del ciudadano E.F.D., a los fines de justificar su ausencia a la audiencia oral y de solicitar a esta Sala fije una nueva oportunidad para la celebración de la audiencia constitucional. Además de ello señaló lo siguiente:
(…) Consta de las actas procesales que rielan en este expediente 2012-1095, en el juicio de A.C. contra la Sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del (…) Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de Marzo de 2012, donde aparece que se cometió fraude procesal al habérsele negado totalmente a mi representado EL DERECHO PARA ADQUIRIR CON PREFERENCIA EL INMUEBLE OBJETO DEL ARRENDAMIENTO EN EL EJERCICIO DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el cual se trató de disimular en el expediente que se ofertó tal derecho de Preferencia sobre un inmueble conformado en su totalidad por Dos (2) Salones para Comercio en la Planta Baja, Dos (2) Casas para Habitación en la Planta Alta y Seis (6) Casitas con frente al Sur, todo formado en un solo cuerpo, y el cual dicho inmueble no podía venderse como propiedad específica pues estaba constituido por derechos pro indivisos, cuestión que de por sí materializó la ausencia del derecho del Retracto Legal Arrendaticio que correspondía a mi mandante (padre) (…).
En fechas 26 y 30 de noviembre de 2015, se recibieron diligencias presentadas por la abogada O.R.M.L., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.D.V..
El 23 de diciembre de 2015, se constituyó esta Sala Constitucional en virtud de la incorporación de los Magistrados designados por la Asamblea Nacional en sesión extraordinaria celebrada el 23 del mismo mes y año, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.816, del 23 de diciembre de 2015, quedó integrada de la siguiente forma: Magistrada G.M.G.A., Presidenta; Magistrado A.D.R., Vicepresidente; y los Magistrados y Magistradas C.Z.d.M., J.J.M.J., C.O.R., L.F.D.B. y L.B.S.A..
En diligencia del 12 enero y 3 de febrero de 2016, la abogada O.R.M.L., solicitó pronunciamiento.
Efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala pasa a decidir la acción de amparo interpuesta, previas las consideraciones siguientes:
De los recaudos que acompañan el escrito contentivo de la acción de a.c., se desprenden los siguientes antecedentes:
El 01 de julio de 1986, el ciudadano E.F.D. celebró contrato de arrendamiento con la Compañía Anónima Sucesora de P.P.D., sobre un inmueble (casa) distinguido con el n.° 34-1, situado en la Calle Los Totumos, el Cementerio, Parroquia S.R., Caracas.
El 01 de agosto de 1998, como consecuencia del cambio de administración, el ciudadano E.F.D. celebró un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la ciudadana B.A., quien actúa en su condición de apoderada judicial de la propietaria del inmueble, sociedad mercantil B.G.R. y Cia.
El 18 de diciembre de 2001, la propietaria del inmueble procedió, mediante notificación judicial, a ofrecer en venta, al ciudadano E.F.D., el inmueble arrendado, fijando como precio la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,00).
El 05 de febrero de 2004, transcurridos dos (2) años y un (1) mes, la propietaria antes identificada, “negoció” el inmueble arrendado con los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., fijando como precio de la venta la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00).
El 16 de julio de 2004, los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., por intermedio de su apoderado, solicitaron medida de entrega material del inmueble arrendado contra la vendedora B.G. R y Cia, por solicitud admitida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., el cual comisionó para su práctica al Juzgado Décimo Noveno de Municipio, el cual se trasladó y constituyó en el domicilio del ciudadano E.F.D., el 30 de noviembre de 2004, a objeto de proceder a la entrega material solicitada, a la cual éste se opuso.
Cursa al folio 429 del expediente, copia certificada del registro de vivienda principal de fecha 30 de agosto de 2005, a nombre de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V. y en la cual se evidencia que la adquisición de la vivienda fue el 05 de febrero de 2004.
El 27 de noviembre de 2006, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró lo siguiente.
SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano E.F. contra la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. y los ciudadanos E.V. y O.V.;
SIN LUGAR la reconvención por DESALOJO propuesta por los ciudadanos E.V. y O.V. contra el ciudadano E.F.;
INADMISIBLE la reconvención por INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS propuesta por los ciudadanos E.V. y O.V. contra la sociedad mercantil B.G.R. & CIA.
Las costas de la demanda principal se cargan al demandante y las de la reconvención a los reconvinientes.
Por cuanto la presente decisión se profiere intempestivamente por demora, se ordena la notificación de las partes mediante boleta (…) [Mayúsculas, negritas y subrayado de la decisión].
Contra dicha decisión, tanto la parte actora, ciudadano E.F.D., y la parte demandada, ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., ejercieron recurso de apelación en fechas 12 de marzo de 2007 y 02 de abril de 2007, respectivamente, por lo que, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia dictada el 30 de julio de 2008, declaró lo siguiente:
SIN LUGAR los recursos de apelación ejercidos tanto por los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., así como por la parte actora, ciudadano E.F.D., en contra de la sentencia definitiva proferida el 27 de noviembre de 2006 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con las motivaciones aquí expuestas.
SIN LUGAR la demanda que por retracto arrendaticio interpuso el ciudadano E.F.D. en contra de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., así como también en contra de la sociedad mercantil B.G.R. & CIA, antes identificados.
SIN LUGAR la acción reconvencional de desalojo planteada por los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., en contra de la parte actora, ciudadano E.F.D..
INADMISIBLE la acción reconvencional indemnizatoria propuesta por los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., en contra de la sociedad mercantil también demandada, B.G.R. & CIA.
Por haber quedado confirmado el fallo proferido en primera instancia, se condena en costas a los ciudadanos codemandados E.J.V.R. y O.V.V., al no haber prosperado la reconvención, así como a la parte actora, ciudadano E.F.D., al no haber prosperado la demanda principal (…).
Dado que esta sentencia es dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes (…) [Mayúsculas, negritas y subrayado de la decisión].
El 13 de julio de 2010, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda de desalojo presentada por la abogada R.M.L., apoderada judicial de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., contra el ciudadano E.F.D..
El 28 de octubre de 2010, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto, señaló que, por ocupaciones urgentes y preferentes, difiere dictar sentencia definitiva en la causa n.° AP31-V-2010-002588, para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes.
Mediante diligencias de fechas 11 y 18 de noviembre, 13 diciembre de 2010, 11 de enero y 09 de febrero de 2011, y en escrito de fecha 02 de marzo de 2011, dirigidos al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana R.M.L., apoderada judicial de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., solicitó a dicho Tribunal dictar sentencia de fondo.
El 11 de abril de 2011, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la pretensión de desalojo interpuesta por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., en contra del ciudadano E.F.D., de acuerdo con lo contemplado en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de haber comprobado la necesidad de los accionantes de ocupar el bien inmueble arrendado, por cuanto el ciudadano E.J.V.R., ocupaba en calidad de arrendamiento un inmueble en donde cancelaba la cantidad de un mil bolívares fuertes (Bs. 1.000,00), mensuales. Asimismo, el referido Tribunal condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble, lo cual debía verificarse una vez transcurrido el plazo improrrogable de seis (06) meses, contados a partir de la notificación que se hiciera de la sentencia definitivamente firme, a tenor de lo dispuesto en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem.
El 02 de mayo de 2011, el ciudadano E.F.D., apeló de la anterior decisión, la cual, por auto del 04 de mayo de 2011, fue admitida en ambos efectos y remitida al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 20 de mayo de 2011, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas acordó suspender temporalmente el referido juicio hasta tanto constara en autos haberse tramitado por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento que resultare idóneo en ese caso, según lo descrito en el artículo 6 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, el 06 de mayo de 2011, bajo el número 39.668.
El 06 de julio de 2011, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto, negó las solicitudes presentadas por la apoderada judicial de los ciudadanos E.V.R. y O.V.d.V., consistentes, en primer lugar, en la remisión del expediente al tribunal de la causa, por cuanto, en su criterio, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, no debió ser oído por el Juez de Municipio, en base a la Resolución 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de marzo de 2009, por medio de la cual se modificó, entre otras cosas, la competencia por la cuantía; y, en segundo lugar, en cuanto a la notificación del Síndico Procurador Municipal del Municipio Libertador, según lo establecido en el Decreto de Prohibición de Desalojo Forzoso del Municipio Libertador del Distrito Capital publicado en Gaceta Municipal n.° 3119, del 05 de marzo de 2009.
El 20 de enero de 2012, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reanudó la referida causa judicial al estado en que se encontraba para el momento en que se acordó la suspensión de la misma, ordenando la notificación de las partes. Dicha decisión estuvo fundamentada en el análisis efectuado por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como, a las normas contenidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en la que dejó establecido que la intención del mencionado Decreto Ley no era la paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, que lo correcto era la prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia donde debía suspenderse, hasta tanto se aplicaran y verificaran los mecanismos procedimentales que establece dicho Decreto Ley.
El 08 de febrero de 2012, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
El 09 de marzo de 2012, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de garantizar los derechos constitucionales al debido proceso, la tutela judicial efectiva y el principio de legalidad de los actos, procedió a revocar el auto antes referido de fecha 08 de febrero de 2012, y acordó, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijar el tercer (3°) día de despacho siguiente para la realización de la audiencia oral prevista en dicha Ley, la cual se llevó a cabo el 16 de marzo de 2012, y en la que se dejó constancia de la comparecencia de la abogada R.M.L., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos E.V.R. y O.V.D.V., parte actora, y de la no comparecencia de la parte demandada, ciudadano E.F.D., ni por si ni por medio de apoderado judicial.
Cursa en el expediente escrito suscrito por la ciudadana R.M.L., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., dirigido al Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, Dirección de Inquilinato, sin sello de recibido por parte de dicho Ministerio, mediante el cual, la referida abogada, con el objeto de darle cumplimiento al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 39.668, del 06 de mayo de 2011, interpuso:
Solicitud administrativa dirigida en contra del ciudadano E.F.D. (…) quien ocupa en calidad de arrendatario la única vivienda con que cuentan mis mandantes la cual registraron como vivienda principal, como consta en copia de Registro de Vivienda Principal contenida en el Expediente No. V-06.796.476, Número de Registro 1453501515083930 (Mayúsculas y negritas del escrito).
El 16 de marzo de 2012, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio lectura del dispositivo en la causa judicial contentiva de acción de desalojo interpuesta por la abogada R.M.L., apoderada judicial de los ciudadanos E.V.R. y O.V.d.V., parte actora, en contra del ciudadano E.F.D., y en la cual comparecieron los referidos ciudadanos acompañados de su apoderada, y se dejó constancia de la no comparecencia del ciudadano E.F.D., ni por si ni por medio de apoderado judicial. Sin embargo, se observa al folio 151, copia certificada de constancia médica otorgada el 13 de marzo de 2012, al referido ciudadano.
El 28 de marzo de 2012, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente:
SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadano E.F.D., (…) contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de abril de 2012, que declaró Con Lugar la demanda de Desalojo incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.D.V. contra el ciudadano E.F.D..
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Desalojo incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.D.V. contra el ciudadano E.F.D. (…). Y, en consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble arrendado constituido por una casa identificada con el número 34-, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumos, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C. (…).
No hay condena en las costas, en virtud de que no hubo vencimiento total (Mayúsculas, negritas y subrayado de la decisión).
Cursa a los folios 584 al 586, copia certificada de la comunicación n.° SUNAVI N° MC-2879/11-10, del 21 de diciembre de 2012, emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y dirigida al Juzgado Décimo Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en la que se indicó lo siguiente:
(…) Visto lo anterior, esta Superintendencia Nacional de arrendamientos de Vivienda, debe exhortar al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a reactivar el proceso judicial contenido en el expediente AP31-V-2010-002588, nomenclatura de ese juzgado, y proceder para todos los efectos ulteriores del mismo conforme lo disponen los artículos 12°, 13° y 14° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.”.
El apoderado judicial del ciudadano E.F.D., inició su escrito señalando que cursó por ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas acción de desalojo en contra de su poderdante, incoada por los ciudadanos “sedicentes propietarios” E.J.V.R. y O.V.d.V., alegando requerir el inmueble para ocuparlo, y el cual tiene arrendado y habita su poderdante “desde hace poco más de veintiséis (26) años”, y donde tiene constituido su hogar conyugal.
Que, igualmente, dichos ciudadanos accionaron por atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, fundamentando su acción en los artículos 34, literales a y b, y 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir:
(…) que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas y en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, respectivamente.
Asimismo, textualmente indicó que:
Señalaba la parte actora y ello conviene recalcar aquí, que el ciudadano E.F.D. había accionado Retracto Legal Arrendaticio, y que había sido declarado sin lugar (…).
En el proceso que nos ocupa, el Representante de la parte Demanda (sic) E.F.D. (…), en el acto de la litis-contestatio alegó que la parte Actora había argumentado el supuesto atraso en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de su mandante (hoy mi Poderdante), en términos tan imprecisos que dificultaban su derecho a la defensa, y rechazaba dicha información; y así mismo, que su Representado (…), había pagado en forma diligente las pensiones de arrendamiento, conforme a las copias certificadas del Expediente distinguido con el N° 2001-3538, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de esta Circunscripción Judicial sobre las Consignaciones de los cánones de arrendamiento, de las cuales se evidenciaba que el Arrendatario en algunas oportunidades pagaba dos (2), tres (3) y hasta cinco (5) cánones de arrendamiento, pero en forma anticipada; igualmente alegaba, que no existía una necesidad real por parte de los Demandantes de ocupar el inmueble arrendado, con preferencia su Mandante [sic] (hoy mi Poderdante), tenía ésta como un hecho determinante, capaz de ejercer un daño grave en la esfera jurídica de los mismos que haga preferible trasladar ese daño a su representado, desalojándolo del inmueble; y finalmente, que los ingresos que percibía su mandante y que se refería a pensiones donde había trabajado y del Instituto Nacional de los Seguros Sociales, eran exiguas y eran las que constituían los únicos medios de subsistencia de él y su cónyuge (Mayúsculas y negritas del escrito).
De igual forma, indicó que:
El Tribunal de la causa, en su sentencia definitiva, al referirse a la primera causal invocada por la parte actora, atraso en los cánones de arrendamiento, la declaró sin lugar, con fundamento en el Principio Dispositivo consagrado en el Artículo (sic) 12 del Código de Procedimiento Civil (…).
A la segunda causal, la necesidad de ocupar el inmueble la declaró con lugar, y luego de la citada sentencia me fue otorgado Poder Apud-Acta, con el cual ejercí en nombre del ciudadano E.F.D., Recurso de Apelación que admitido por el Juzgado de la causa, conforme a la norma establecida en el Artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, conoció en Alzada el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, donde como consecuencia del “Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas” (sic), al ingresar al Tribunal en Alzada quedó suspendida; no obstante, la representación de la parte actora solicitó la devolución al Tribunal de la causa “diz que” por incompetencia del Superior en razón de la cuantía, sin embargo, la reciente “Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda”, consagra en su artículo 123: “De la Sentencia definitiva se oirá apelación ambos (sic) efectos independiente de su cuantía, debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo…”, disposición que fue invocada en esa oportunidad, por cuanto por la condición de débil jurídico del arrendatario que le confiere nuestra Legislación y la Doctrina, tiene aplicación en forma retroactiva.
Asimismo, el accionante indicó lo siguiente:
Pese a haberse planteado que el Juzgado Décimo Noveno (19°) de Municipio había violado el principio de la cosa juzgada, toda vez que había declarado con lugar la misma causal sobre el cual el Tribunal Superior Noveno (9°) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial había declarado sin lugar, siendo las mismas partes, la misma causa, la misma casa, y con el mismo carácter, sin que se hubieran producido y planteado hechos nuevos y distintos o hubiesen surgido nuevos elementos, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, que conoció en Alzada ratificó la decisión apelada, aduciendo que la cosa juzgada ha sido definida como autoridad de una sentencia judicial, cuando no existen contra ella medios de impugnación que permitan modificarla (…).
Y al analizar las actas procesales del expediente, con respecto a la alegación de excepción de cosa juzgada, entra a determinar si se da la misma causa, objeto y partes y establece: “En cuanto a la cosa demandada la reconvención propuesta pretende el desalojo del inmueble constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy Urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumos, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C.. Y en el presente juicio por desalojo, la cosa demandada la constituye un inmueble conformado por una casa identificada con el número 34-1, ubicado en lo Cármenes del Rincón (hoy Urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumos, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C. (…).
- en cuanto a la causa: (i) la reconvención por desalojo, no consta a este Tribunal las situaciones de hecho alegadas por la antigua reconvincente (sic); ya que, solo consta en autos la copia certificada de la sentencia emanada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de lo cual esta Juzgadora no puede evidenciar las circunstancias de hecho en las que se basó la reconviniente en este proceso actora (sic) hará solicitar el desalojo y (ii) en el presente juicio por desalojo, la actora funda su pretensión en la falta de pago del demandado arrendatario producto del retardo en la consignación de los cánones de arrendamiento y la presunta necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado por encontrarse actualmente arrendados, aunado a ello, esta sentenciadora que los alegatos de derecho como lo son la presunta necesidad justificada de ocupar el inmueble de mi propiedad y la falta de pago son fundadas en situaciones cambiantes a través del tiempo, en relación a que, las distintas necesidades que puedan (sic) tener una persona en un momento determinado, pueden ser totalmente opuestas a las de otro momento determinado, aún siendo la misma persona quien las padezca.
- En cuanto a las partes: 1) En la reconvención por desalojo, la parte demanda reconvincente (sic) fueron los ciudadanos E.V.R. y O.V.V. contra E.F.D.. Y en el presente juicio por desalojo las partes son los ciudadanos E.V.R. y O.V.V. contra el ciudadano E.F.D. (Mayúsculas y negritas del escrito y negritas de esta decisión).
De igual forma, el accionante indicó que la cosa juzgada era de orden público y que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 49, prohibía el doble juzgamiento por los mismos hechos. Asimismo, citó los artículos 27, 49 y 55 eiusdem; los artículos 1, 2, 13 y 15 de la Ley Orgánica de A.S.D. y Garantías Constitucionales, y el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, el accionante solicitó a.c., en su entendido, ante la violación del principio de la cosa juzgada por parte del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la causa n.° AP31-V-10-2588, contentiva de la acción de desalojo incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. en contra de su poderdante, y ratificada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la citada Circunscripción Judicial.
En la decisión n.° 123, dictada por esta Sala el 26 de febrero de 2013, mediante la cual se admitió la presente acción de amparo, se indicó que, si bien la misma fue interpuesta contra la decisión dictada, el 11 de abril de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró con lugar la pretensión de desalojo interpuesta por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., contra el ciudadano E.F.D., se estimó que el fallo accionado en amparo era el dictado, el 28 de marzo de 2012, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que confirmó la anterior decisión, ya que, era éste el que agotó la doble instancia y puso fin al juicio en el que resultó vencida la parte accionante, tal y como se aprecia de la siguiente transcripción de dicho fallo:
(…) Fue alegada ante esta Alzada, por parte de la parte demandada, la existencia de cosa juzgada en la presente causa, por haber una sentencia previa emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Así, cabe entonces, ya que ha sido alegada la excepción de cosa juzgada hacer un análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, a los fines de determinar si se da la misma causa, objeto y partes.
- En cuanto a la cosa demandada: (i) la reconvención propuesta pretende el desalojo de inmueble constituido una casa (sic) identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C.. Y (ii), en el presente juicio por desalojo, la cosa demandada la constituye un inmueble conformado por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumos, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C..
- En cuanto a la causa: (i) la reconvención por desalojo, no consta a este Tribunal las situaciones de hecho alegadas por la antigua reconviniente; ya que, solo consta en autos la copia certificada de la sentencia emanada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de lo cual esta Juzgadora no puede evidenciar las circunstancias de hecho en las que se basó la reconviniente –en este proceso actora- para solicitar el desalojo (sic). Y (ii) en el presente juicio por desalojo, la actora funda su pretensión en la falta de pago del demandado Arrendatario –producto del retardo en la consignación de los cánones de arrendamiento- y la presunta necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado –por encontrarse actualmente arrendados; aunado a ello, esta Sentenciadora considera que los alegatos de derecho como lo son la presunta necesidad justificada de ocupar el inmueble de su propiedad y la falta de pago, son fundadas en situaciones cambiantes a través del tiempo, en relación a que, las distintas necesidades que puedan tener una persona en un momento determinado, pueden ser totalmente opuestas a las de otro momento dterminado (sic), aun siendo la misma persona quien las padezca.
- En cuanto a las partes: (i) En la reconvención por desalojo, la parte demandada reconviniente fueron los ciudadanos E.V.R. y O.V.V. contra el ciudadano E.F.D.. Y (ii) en el presente juicio por desalojo las partes son los ciudadanos E.V.R. y O.V.V. contra el ciudadano E.F.D..
Precisado lo anterior, se concluye que al no haber igualdad en las causas de ambas pretensiones, en lo que respecta a las situaciones de hecho, por no constar al Tribunal cuales fueron alegadas en la reconvención por desalojo; y aunado a que la necesidad que pueda llegar a tener una persona varía según las situaciones de tiempo, lugar y hecho, es por lo que esta Juzgadora considera que resulta Improcedente el alegato de Cosa Juzgada alegado por parte del demandado ciudadano ELEAZAR FIGUERA DÍAZ. ASI SE DECIDE.
- Alegatos de las partes.-
La parte actora.-
Alegó la parte actora en su libelo de demanda los siguientes hechos:
• Que la ciudadana B.A., procediendo en su carácter de apoderada de la sociedad en nombre colectivo “BERNARDO G.R. & COMPÁÑÍA”, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable, el 28.01.2004, a los ciudadanos E.V.R. y O.V.d.V., el inmueble objeto de este litigio, constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C.
• Que, la relación arrendaticia entre el demandado y el anterior arrendador, se inició el día 01.07.1986, mientras que el segundo y último contrato de arrendamiento se suscribió de forma privada en fecha 01.08.1998, siendo el mismo a tiempo indeterminado.
• Que, el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de cien bolívares fuertes (BsF. 100,00), el cual aún cancela el arrendatario con atraso, conforme consta de las consignaciones arrendaticias hechas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, toda vez que consigna dos (02), tres (03), cuatro (04) y cinco (05) cánones de arrendamiento, cuya conducta está enmarcada en el supuesto establecido en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que, mientras el arrendatario consigna con atraso la cantidad de cien bolívares fuertes (BsF. 100,00), ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por concepto de alquiler de la casa propiedad de sus mandantes, éstos están cancelando la cantidad de un mil bolívares fuertes (BsF. 1.000,00), por concepto de alquiler del bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 17, ubicada en el Callejón Trujillo del Barrio Los Eucaliptos, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.
• Que vista la necesidad que tienen los propietarios de ocupar el inmueble arrendado, quienes se han visto en la necesidad de vivir bajo la protección familiar mientras pagaban el crédito hipotecario y ahora cancelando alquiler, por encontrarse actualmente viviendo en un inmueble arrendado.
La parte demandada.-
Alegó la parte demandada en su contestación a la demanda (f. 108 al 113) lo siguiente:
• Que, acepta y reconoce que su representado mantuvo una relación contractual de carácter arrendaticio a tiempo indeterminado con la sociedad en nombre colectivo B.G.R. y Cía., por el bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 34-1, ubicada en el lugar denominado Los Cármenes del Rincón (hoy Urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumos, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el día 01.07.1986, la cual fue ratificada a través del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01.08.1998.
• Que, acepta y reconoce que en virtud del contrato de compra venta de fecha 05.02.2004, los hoy demandantes son los propietarios del inmueble que su mandante habita desde hace más de veinticuatro (24) años, siendo que desde esa fecha se constituyeron en los arrendadores del mismo, en virtud de la subrogación materializada.
• Que, la parte actora argumentó el supuesto atraso en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de su mandante, en términos tan imprecisos que dificultan enormemente el ejercicio de su derecho a la defensa, por lo que niega y rechaza tal afirmación.
• Que, su representado ha pagado en forma diligente las pensiones de arriendo conforme se evidencia de las copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 2001-3538, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales se evidencia que el arrendatario en algunas oportunidades paga dos (02), tres (03) y hasta cinco (05) cánones de arrendamiento, pero en forma anticipada.
• Que, no existe una necesidad real por parte de los demandantes de ocupar el inmueble arrendado, con preferencia su mandante (sic), tenida ésta como un hecho determinante, capaz de ejercer un daño grave en la esfera jurídica de los mismos que haga preferible trasladar ese daño a su representado, desalojándolo del inmueble.
• Que, producto de toda una vida al servicio del Estado, su mandante actualmente es pensionado del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente, en donde laboró como conductor de vehículos pesados, siendo que en la actualidad percibe por ese concepto, la cantidad de novecientos noventa y dos bolívares (BsF. 992,00), que le son depositados en una cuenta que a tal efecto le fue abierta en el Banco de Venezuela, lo que se suma a la pensión del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, por la cantidad de un mil doscientos veintitrés bolívares (BsF. 1.223,00), que le es depositada en una cuenta del nuevo Banco Bicentenario, que unidas tales cantidades representan el único modo de subsistencia de su mandante y su esposa, quienes además del elevado costo de la cesta básica, tienen que lidiar con una serie de enfermedades producto de su avanzada edad.
Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.
(…) 4.- Del Mérito de la Causa.-
Pretende la parte actora, el Desalojo de un inmueble constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C., del cual son propietarios y que actualmente se encuentra arrendada al ciudadano E.F.D., quien desde el 01.07.1986, es Arrendatario del referido inmueble. Fundamenta, la parte demandante, la presente acción de Desalojo, en el ya derogado artículo 34 del antiguo Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 91 ordinales 1 y 2 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo a la falta de pago por parte del Arrendatario, parte demandada en el presente proceso, y la necesidad de la demandante, de ocupar la vivienda objeto del presente litigio, por actualmente encontrarse arrendado en otro inmueble, siendo propietario del mismo.-
Como fundamento de los alegatos esgrimidos, la parte demandante consigna copia de Documento de Propiedad del inmueble, cuyo Desalojo se demanda; copia de los dos Contratos de Arrendamientos suscritos entre el anterior propietario y la parte demandada; Registro de Vivienda Principal; Contrato de Suministro Eléctrico, Contrato de Opción a Compra Venta, Copias Certificadas de las consignaciones arrendaticias y Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por la parte actora, como Arrendataria de un Inmueble.-
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, reconoce que suscribió y mantuvo una relación arrendaticia con la antigua propietaria del inmueble desde el día 01.07.1986, hasta la actualidad; y a la vez, acepta que la parte demandante es la actual propietaria del inmueble supra descrito. En contraposición niega, rechaza y contradice que el Arrendatario haya pagado con atraso los cánones de arrendamiento pues la parte demandante no expresa con claridad cual mensualidad se encuentra atrasada ni los períodos en que el demandado dejó de consignar al Tribunal de Municipio competente para recibir el pago de los referidos cánones de arrendamiento y que incluso muestra de ello es la diligencia con la que el Arrendatario consignaba por anticipado las mensualidades de uno (01), dos (02), tres (03) y hasta cinco (05) cánones de arrendamiento.
Contradice, niega y rechaza también, el alegato esgrimido por la actora referido a la necesidad que tienen los propietarios de ocupar el inmueble debido a que actualmente se encuentran arrendados teniendo una vivienda propia, al decir que la demandante nunca tuvo el ánimo de ocupar la vivienda porque era de su conocimiento que la misma se encontraba ocupada por el demandado y su actual esposa; y que la demandante pretende desconocer toda la normativa arrendaticia en Venezuela, al no respetar la relación arrendaticia y tratar de no subrogarse en las obligaciones de la antigua arrendadora.-
La relación arrendaticia, según dispone el artículo 1.579 del Código Civil, se establece en un contrato por el cual las partes contratantes se obligan hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entiende entonces, que el propietario conserva el poder de disposición de la cosa arrendada y transfiere únicamente el poder de usar la cosa, obligándose a hacer gozar al arrendatario quien disfrutara por cierto tiempo de una cosa mueble (muebles y enseres) e inmueble (locales comerciales, en este juicio), a cambio de una contraprestación o remuneración, que es el canon de arrendamiento, claramente establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes.
En cuanto a las obligaciones del arrendador, se tiene que la principal obligación del arrendador es hacer gozar (usar) de la cosa al arrendatario y, en consecuencia debe entregarla en buen estado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato (Arts. 1585 y 1586 Cciv.). Por su parte, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
Ahora bien, el artículo 1594 del Código Civil, nos establece que el arrendatario debe devolver el inmueble tal y como la recibió de conformidad a la descripción hecha en el contrato de arrendamiento y si en el mismo no se encuentra ninguna descripción, se producirá la presunción iuris tantum en contra del inquilino mediante la cual se entiende que recibió el inmueble en buen estado.
Es menester señalar en este punto, como regula nuestro Código Civil los efectos que provoca el contrato sobre las partes firmantes, es así como los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:
Alega la actora el incumplimiento en las consignaciones del pago del canon de arrendamiento por parte del Arrendatario, por haberlas realizado extemporáneamente. Establece el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual deroga el artículo 34 del decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
La actora alega la consignación tardía del pago correspondiente a varios meses, lo que configuraría un incumplimiento a la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento de fecha 01.08.1998, la cual estipula:
…EL ARRENDATARIO se obliga a pagar con toda puntualidad durante los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado…
Ahora bien, esta juzgadora observa de las actas del expedientes, que la representación judicial de la parte actora no especifico (sic) en ningún momento cuales meses incumplió el Arrendatario. Es más, lo que se evidencia de las copias certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la cual se observa consignaciones por parte de la demandada a favor de la propietaria del inmueble objeto del presente litigio, en las que, aún sin precisar la demandante los meses o períodos de incumplimiento, se observa un pago consecuente y seguido de la arrendataria, -desde el mes de enero del año 2004 al mes de marzo del 2010- por lo que es criterio de esta Juzgadora que de no existir precisión en la identificación de los meses demandados, no puede la parte demandada demostrar su solvencia respectiva, por lo que lo ajustado a Derecho es declarar Improcedente el alegato esgrimido por la parte demandante, fundamentándose en el derogado –sólo en lo concerniente a bienes Inmuebles destinados a vivienda- artículo 34, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente hoy con el artículo 91 de la Ley para la regularización de Arrendamientos de Vivienda, y ASI SE DECIDE.-
**De la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.
La actora alega la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la Arrendadora propietaria, por encontrarse actualmente viviendo en un inmueble Arrendado, todo de acuerdo con el literal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en la actualidad, a la luz de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se encuentra configurado el numeral “2” del artículo 91, cuya primera parte fue supra transcrita, el cual establece:
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
Es menester, por imperio del legislador, que la accionante demuestre que se encuentra ante una justificada necesidad –ella o un pariente consanguíneos dentro del segundo grado- de ocupar el inmueble de su propiedad, de lo cual, esta Juzgadora, evidencia que riela de los folios 143 al 145, contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito en fecha 07.02.2007, najo (sic) el No. 54, del Tomo 07, entre la ciudadana I.V.A., como parte Arrendadora, y el ciudadano E.V.R., fungiendo como Arrendataria y parte demandante en el presente proceso, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el No. 17, ubicada en el Callejón Trujillo del Barrio Los Eucaliptos, de la Urbanización San Martín, Parroquia San J.d.M.L.d.D.C., el cual se encuentra destinado a vivienda del cual se desprende que la parte actora en la presente acción de Desalojo es arrendataria del mismo y por lo tanto habita en él. Ahora bien, considera quien aquí sentencia, que el parte demandante al encontrarse actualmente Arrendado, está en un constante riesgo de ser desalojado del inmueble y quedar en un estado total de desamparo, riesgo que corre innecesariamente al ser propietario de una vivienda, la cual –es importante señalar- no ha podido disfrutar desde que realizó la compra por encontrarse ocupado por el demandado Arrendatario; lo cual aunado al hecho de que la Actora pactó un canon de arrendamiento de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, con su Arrendadora, los cuales tiene que pagar la parte actora consecutivamente, lo que significa un gasto significativo e innecesario teniendo una propiedad donde puede vivir. Es por ello, que esta Superioridad considera como justificada y probada la necesidad de ocupar el inmueble por parte del actor, al encontrarse en estos momentos habitando en una vivienda arrendada, y en consecuencia procedente la demanda por Desalojo incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano E.F.D.. ASÍ SE DECIDE.
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadano E.F.D., debidamente asistido por el abogado P.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 2.788, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 11 de abril de 2012, que declaró Con Lugar la demanda de Desalojo incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano E.F.D..
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Desalojo incoada (sic) por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano E.F.D., ambos identificadas (sic) a los autos. Y, en consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble arrendado constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C.. ASÍ SE DECLARA.
No hay condena en las costas, en virtud de que no hubo vencimiento total.
Corresponde a esta Sala pronunciarse acerca de la acción de a.c. ejercida, y al efecto se observa:
Que durante la tramitación del proceso, las partes se encontraban a derecho y se fijó la audiencia oral y pública para el día martes 17 de noviembre de 2015, siendo que el accionante no hizo acto de presencia el día antes señalado, tampoco solicitó con anticipación el diferimiento de dicho acto, ni alegó circunstancia que le impidiera asistir o de ser el caso contar con la asistencia técnica requerida, pues como consta al folio 21 de la pieza 1 del presente expediente, confirió poder a los abogados F.F.D., E.E.K. y P.M.C.; apreciándose de las actas que conforman el presente expediente que, el día viernes 20 de noviembre de 2015, se recibieron escrito y anexos presentados por la abogada F.L.F.D., actuando en representación del ciudadano E.F.D., mediante el cual, señaló expresamente que no pudo asistir a la audiencia por motivos de salud, por afección presentada el mismo día 17 y por fallecimiento de un familiar en días anteriores al fijado para el acto.
Frente a lo anterior, esta Sala Constitucional ha establecido en su jurisprudencia reiterada que la falta de comparecencia del presunto agraviado dará por terminado el procedimiento, y visto que en el presente caso, los alegatos esgrimidos como fundamento del amparo ejercido no causan en principio afectación al orden público ni a las buenas costumbres, pues los hechos se limitan a la esfera particular del accionante en amparo, es por lo que se declara terminado el procedimiento por abandono del trámite en la presente acción de a.c.. Así se decide.
No obstante lo anterior, en un Estado Social de Derecho y de Justicia como el que impera en el vigente Texto Fundamental, esta Sala es la competente para garantizar la supremacía de las normas y principios constitucionales, por cuando su incolumidad, pueda verse quebrantado por un fallo de cualquier tribunal de la República, incluso de una de las Salas de este M.T., puede a.d.d. y dejarlas sin efecto, con el objeto de garantizar la integridad y supremacía de la Constitución, pese a la desestimación de la pretensión que hubiese sido interpuesta (vid. sentencia N° 664/08). Ello en virtud de la condición de esta Sala de máxima garante del derecho positivo y custodia de los derechos fundamentales, lo cual implica que está obligada a permanecer alerta ante cualquier situación que pueda menoscabar una garantía constitucional.
Por ello, del estudio detenido de las actas que conforman el presente expediente, estima que existen razones para examinar los procesos judiciales que dieron origen al presente amparo, y proceder a la revisión de oficio de los fallos pronunciados y que tienen carácter de definitivamente firme, de conformidad con lo previsto en el cardinal 10 del artículo 336 del Texto fundamental, en concordancia con lo dispuesto en el numeral 10 del artículo 25 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, como lo ha efectuado en otras oportunidades, entre otras, en sentencia n.° 1344 del 10 de octubre de 2012. Al respecto, se observa:
En primer lugar, se observa que en sentencia dictada el 30 de julio de 2008, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declaró lo siguiente:
Como fundamento de la decisión, el prenombrado Juzgado Superior indicó (véanse folios 284 al 290, pieza 1) lo siguiente:
(…) Establecidos los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, de seguidas pasa este juzgador a analizar si se cumplen en el presente juicio, así:
• Tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble como inquilino del mismo. Este requisito, en virtud de lo alegado por todas las partes en este juicio, constituye un hecho admitido y por lo tanto, cierto y válido. Así pues, el demandante ciudadano E.F.D., cumple plenamente con este requisito.
• Que se encuentre solvente en los pagos. En cuanto ello, resultó demostrado en juicio el alegato esgrimido por la sociedad mercantil codemandada, B.G.R. & CIA, que para la oportunidad en que el demandante, ciudadano E.F.D. ejerció su derecho de retracto arrendaticio –esto es, al 22 de febrero de 2005, por ser la fecha de admisión de la demanda- éste se encontraba insolvente en el pago de las pensiones locativas, así como también se encontraba insolvente en el cumplimiento de tal obligación, para la oportunidad en que se efectuó la compraventa del inmueble de autos entre la sociedad mercantil codemandada y los ciudadanos codemandados E.J.V.R. y O.V.V.; esto es, al 05 de febrero de 2004. Por tanto, queda evidenciado de autos que este segundo requisito concurrente no aparece cumplido y, en tal sentido, al estar ausente resulta entonces que el demandante no tenía el derecho preferente de retracto arrendaticio que invoca. Así se establece.
En virtud de lo precedentemente expuesto, quien aquí sentencia declara inoficioso el análisis del tercer requisito de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, esto es (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario, pues las condiciones que debe cumplir el arrendador en este juicio son concurrentes y al faltar una de ellas, ya hace improcedente la demanda e innecesario analizar los demás alegatos y probanzas.
En consecuencia, declara esta superioridad que la solicitud de nulidad que por vía del ejercicio de esta acción se hiciera del contrato de compraventa protocolizado el 05 de febrero de 2004 ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 1, Tomo 17, Protocolo Primero, suscrito entre la entonces propietaria del inmueble, la sociedad mercantil codemandada B.G.R. & CIA y los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., resulta totalmente improcedente y, así se declara.
Habiendo pretendido la parte actora como segunda pretensión que se le declare como el legítimo arrendatario del inmueble constituido por la casa No. 34-1, situado en la Calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas, en virtud de haberlo arrendado el 01 de agosto de 1998 de la sociedad mercantil codemandada B.G.R. & CÍA, el cual previamente también lo tuvo arrendado desde el 01 de julio de 1986 de la COMPAÑÍA ANÓNIMA, SUCESORA DE P.P.D., ha quedado establecido en este fallo que todo ello constituyen hechos admitidos por las partes de este juicio, por lo que esta superioridad dio por ciertos y válidos tales hechos, constituyendo la parte actora el arrendatario del inmueble de autos. Así se declara.
Como tercera pretensión actora, solicitó se declare que le fueron conculcados sus derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio y que sean condenados los demandados a venderle el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones que constan en el aludido contrato de compraventa.
Al constar en autos lo contrario a tal pretensión, por cuanto nada probó el demandante respecto a que le fueron conculcados sus derechos preferentes –antes bien, quedó demostrado que se encontraba insolvente en su obligación de pagar judicialmente las pensiones locativas- y evidenciado de autos que al 05 de agosto de 2004 –oportunidad en la cual se efectuó la protocolización del contrato de compraventa inmobiliaria entre las partes demandadas- ya había el demandante perdido su derecho preferente ofertivo y retracto legal arrendaticio, forzosamente esta superioridad declara improcedente su solicitud de condena a los demandados de que se le venda el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones que entre las partes demandadas se asumieron; y, por tanto, se declarará sin lugar la demanda en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
Los ciudadanos codemandados habiendo alegado no ser responsables de que la sociedad mercantil codemandada no hubiese nuevamente notificado judicialmente a la parte actora, ya que ésta se encontraba obligada a notificar de manera auténtica “…su aceptación o rechazo a la oferta…” que se le hizo el 26 de diciembre de 2001, dentro del término de 15 días calendarios contados a partir de la fecha del ofrecimiento, cumple esta superioridad en advertir que aun cuando para tal oportunidad la sociedad mercantil codemandada efectuó una oferta judicial de venta a la parte actora, ello en modo alguno resulta vinculante al fondo de los hechos que han quedado aquí resueltos, en virtud de que independientemente del transcurso del tiempo habido entre dicha notificación judicial y la negociación de compraventa inmobiliaria que efectuaron en fecha 05 de agosto de 2004, la parte actora ya había perdido su derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio en virtud de encontrarse insolvente en el pago judicial de sus pensiones locativas y ello hace que de inmediato quede la sociedad mercantil codemandada relevada de su obligación de hacerle nueva oferta de venta inmobiliaria y, mucho más aun, quedaron relevados los ciudadanos codemandados de su obligación de notificar al arrendatario –hoy parte actora- de notificarle expresamente la compraventa inmobiliaria por ellos efectuada. Así pues, es obvio que los ciudadanos codemandados no resultan responsables, en virtud de lo aquí expuesto. Así se decide.
Finalmente y para el evento de que la demanda hubiese sido declarada con lugar, los ciudadanos codemandados pretendieron subsidiariamente el reintegro del precio pagado por concepto de compraventa del inmueble de autos; en virtud de lo cual expusieron alegatos relativos a la forma como este precio fue por ellos pagado.
Siendo que en el presente fallo, la demanda incoada por el ciudadano E.F.D. ha sido declarada improcedente tal pretensión subsidiaria no amerita pronunciamiento de mérito, en virtud que dicho contrato de compraventa no ha quedado declarado nulo. Así se decide.
Corresponde ahora dirimir todos los asuntos de fondo trabados en la pretensión reconvencional por desocupación y entrega material que los ciudadanos codemandados plantearon en contra de la parte actora. En tal sentido, peticionaron que la parte actora les haga formal entrega material del inmueble, habiendo argüido tempestivamente en su escrito reconvencional y contestación a la demanda, que en virtud de ser ellos “…los legítimos propietarios necesitan para sí y sus dos menores hijos habitar la propiedad que adquirieron y en consecuencia condene …, a entregar el inmueble arrendado libre de personas y de bienes a sus legítimos propietarios…”, invocando lo previsto en los literales “b” y “d” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que al no haber manifestado el demandante la aceptación de la oferta que al 26 de diciembre de 2003 se le hizo, entonces la sociedad mercantil codemandada quedó en libertad para darles en venta el inmueble en cuestión. También alegaron que el demandante le cambió el uso al cual estaba obligado dar al inmueble de autos, afirmando que lo fue de carácter comercial, mientras que éste le daba un uso de vivienda. Por tanto, que la parte actora contravino el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con la sociedad mercantil codemandada, por lo que incurrió en incumplimiento en el mismo, perdiendo así su derecho preferente para adquirir dicho inmueble.
Así pues, en virtud del mandato contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los ciudadanos codemandados reconvinientes se encuentran obligados a demostrar la necesidad de ocupar el inmueble por ellos invocada, así como el incumplimiento contractual –también invocado por ellos- de cambio de uso pactado del inmueble de autos.
En lo atinente al alegato de necesidad de ocupar el inmueble, ello en modo alguno se desprende del análisis probatorio cumplido en el presente fallo judicial –el cual en este particular queda reproducido- pues tan solo se evidenció que éstos inscribieron como vivienda principal dicho inmueble mas no demostraron la necesidad argüida de ocuparlo con sus menores hijos, respecto de los cuales tampoco demostraron filiación alguna y, mucho menos, demostraron alguna otra circunstancia que hubiese evidenciado su necesidad de ocuparlo y consecuente desalojo inmobiliario.
Por otra parte, en cuanto al alegato de incumplimiento por parte del demandante en el uso contractual dado al inmueble en cuestión, aduciendo que se había convenido un uso comercial y éste le daba un uso de habitación, se desprende del fallo recurrido que el juez a quo considero que al indicarse expresamente en la cláusula primera del contrato de arrendamiento sucrito (sic) en fecha 01 de agosto de 1998, que el objeto del contrato de arrendamiento consistía en una casa de habitación, concluyó que los términos de la referida estipulación en cuanto al uso del inmueble no eran diáfanos, siendo deducible que el mismo está destinado a vivienda, por cuanto se trata de “una casa de habitación” citando a título de ejemplo lo previsto en el artículo 1.613 del Código Civil, que reza: “… Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de un familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial arrienda…”.
Sobre este aspecto, la parte recurrente señaló que el sentenciador de la primera instancia excluyó lo previsto en la cláusula tercera de dicho contrato que establece que el destino del inmueble era de uso comercial, arguyendo igualmente que nada impide que una casa de habitación pueda ser destinada para el uso comercial.
Así las cosas, considera pertinente quien aquí decide transcribir lo que al respecto indican las referidas cláusulas del contrato locativo de fecha 01 de agosto de 1998:
Cláusula Primera: “… LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en tal concepto, un inmueble distinguido con el No. 34- 1 consistente en una Casa de Habitación, situada en la Calle los Totumos, el Cementerio, Caracas…”
Cláusula Tercera: “… El inmueble dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado de aseo y apropiado para el uso a que se destina, que es: exclusivamente comercio, excluyendo cualquier otro uso...”.
De la trascripción ut supra realizada, se puede inferir que existe sin lugar a dudas contradicción en cuanto al uso del inmueble arrendado, dada la forma como quedaron redactadas las referidas estipulaciones, lo que implica que debe este sentenciador pasar a interpretar las mismas tomando en cuenta el fin perseguido por las partes contratantes, la naturaleza de las normas que resguardan la relación arrendaticia,- artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, teniendo como apoyo lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:
Artículo 12: “… Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad.
Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe….”.
Por manera pues, que tomando en cuenta que en el contrato primigenio de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 1986, aportado en original al escrito libelar marcado con la letra “B” , se desprende de su cláusula segunda que el inmueble antes mencionado se dio en arrendamiento para ser utilizado únicamente para “habitarlo con su familia” y dada la contradicción que presentan las cláusulas antes reseñadas del contrato suscrito el 01 de agosto de 1995, aunado al hecho de que las pruebas aportadas al proceso, especialmente del acta de la entrega material que se pretendió realizar en fecha 30 de noviembre de 2004, (f. 40 al 44, primera pieza) y del acta de la inspección judicial realizada por el juzgado a quo, se desprende que en el inmueble objeto de arrendamiento se encuentran bienes muebles de uso doméstico y en ningún caso se constató el uso de mobiliario de tipo comercial, resulta acorde con lo consagrado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y lo más acertado interpretar ex artículo 12 antes citado que el uso del inmueble en el caso de marras es de vivienda o habitación, por consiguiente no se configura el incumplimiento alegado.
En consecuencia, al no haber quedado demostradas las causales invocadas conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declara improcedente la pretensión reconvencional de desalojo y consecuente entrega material del inmueble de autos y, así se decide.
Finalmente, pasa esta superioridad a emitir pronunciamiento judicial respecto a lo que los ciudadanos codemandados establecieron era una “reconvención subsidiaria” indemnizatoria, no en contra de la parte actora, sino propuesta en contra de la sociedad mercantil codemandada; de la cual, precisamente éstos ciudadanos conforman un litisconsorcio pasivo.
A tal fin, arguyeron que la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. en fecha 30 de junio de 2003 suscribió con ellos un contrato de opción de compraventa respecto del inmueble de autos, el cual consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, bajo el No. 04, Tomo 77. Que en la cláusula quinta del aludido contrato, ambas partes suscriptoras establecieron que el inmueble en cuestión se encontraba habitado y en proceso de desocupación, quedando a cuenta de la entonces sociedad mercantil codemandada, entonces propietaria del mismo, los gastos y costos correspondientes para ello, por lo que se obligó a hacerles entrega del mismo, completamente libre de personas y bienes. Sin embargo, según alegaron, la sociedad mercantil codemandada en lugar de seguir el procedimiento de desocupación, les vendió el inmueble incumpliendo tal acuerdo, motivo por el cual procedieron a solicitar judicialmente la entrega material del inmueble mediante un proceso que quedó fallido. Afirmaron que en la oportunidad de suscribir el convenio de opción de compraventa -30 de junio de 2003- entregaron en calidad de arras la suma de Bs. 2.000.000,oo –hoy, Bs.F 2.000,oo- mediante cheque no endosable No. 00306101 contra el Banco de Venezuela, y pagaron por concepto de gastos de autenticación, la suma de Bs. 116.500,oo –hoy, Bs.F 1.165,oo- según copia de planilla No. 128571 de esa misma fecha que la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao expidió.
Que en dicho convenio, la sociedad mercantil codemandada se obligó a resolver el problema judicial que mantenía con la parte actora, tal y como en la cláusula quinta se estableció. Que mediante préstamo con garantía hipotecaria, la parte actora recibió la suma de Bs. 56.700.000,oo –hoy, Bs.F 56.700,oo- según documento autenticado el 28 de enero de 2004 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 02, Tomo 11; y según planilla No. 161741 pagó por concepto de gastos, la suma de Bs. 63.365,oo –hoy, Bs.F 6.336,50- que posteriormente fue protocolizado en fecha 05 de febrero de 2004 ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, bajo el No. 01, Tomo 17, Protocolo Primero, para lo cual pagó por concepto de gastos de registro la suma de Bs. 445.786,oo –hoy, Bs.F 4.478,oo- constituyendo a tal efecto hipotecas de primer y segundo grado, respectivamente a favor del Banco de Venezuela y de la Caja de Ahorros de Banvenez, siendo que una vez perfeccionada la compraventa, la sociedad mercantil codemandada se obligó a efectuar la tradición legal y el saneamiento de ley. Que no se le ha cumplido con la entrega material del inmueble que les fue vendido, por lo que se vieron necesitados de otorgar instrumento poder al abogado R.R.G. quien redactó la solicitud de entrega material a la cual la parte actora hiciera formal oposición. Que ahora se ven involucrados en la presente demanda de retracto arrendaticio, y se encuentran sin sus ahorros, sin casa y pagando dos garantías hipotecarias en una suma mensual de Bs. 8.382.519,21 –hoy, Bs.F 8.382,52- por lo que su patrimonio se ve afectado en la cantidad de Bs. 68.285.075,77 –hoy, Bs.F 68.285,10- así como igualmente sufren daño moral por sostener el presente juicio. Que el incumplimiento en la obligación de entrega material del bien vendido, constituye la relación de causalidad entre el daño sufrido y el hecho que les ha causado daño patrimonial que pretenden la sociedad mercantil codemandada les indemnice; constituyendo prueba de ello, los recaudos documentales ya mencionados. Que el daño moral, producido psicológicamente, está referido a la frustración sufrida con ocasión de la ilusión por obtener vivienda y asumir sus gastos y costos, y no poder aun poseerla; daño moral éste que estimaron en la suma de Bs. 100.000.000,oo, hoy equivalente a Bs.F 100.000,oo. En tal sentido y con base a todos estos argumentos, pretendieron la condena a la sociedad mercantil codemandada en este proceso judicial, al pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento en la entrega inmobiliaria, así como el pago de todos y cada uno de los gastos incurridos con ocasión de la negociación de compraventa cumplida. Pretensión esta que formularon expresamente se hiciese luego de la decisión de lo que denominaron el juicio principal, pretendiendo el pronunciamiento judicial de manera “subsidiaria” respecto a estos daños y perjuicios y daño moral reclamados, para lo cual solicitaron la condena a la sociedad mercantil codemandada al pago de Bs.F 168.285,10 más intereses moratorios contemplados en el artículo 1.271 del Código Civil, que subsidiariamente también pidieron se les reconozca, con su correspondiente indexación respecto a los daños y perjuicios sufridos.
Así planteada esta acción reconvencional que sus proponentes denominaron “subsidiaria” y ejercieron no en contra de la parte actora sino en contra de la sociedad mercantil codemandada en este juicio, destaca quien aquí sentencia lo que el legislador patrio estableció en los artículos 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el aparte in fine del artículo 361 eiudem, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 361: “… Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación…”
Artículo 365:”… Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340…”.
Artículo 366: “… El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario….”
Siendo que toda reconvención debe valerse por si misma y debe contener expresada “…con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica el artículo 340…” según el aludido artículo 365 señala. Y, precisando aun más en su definición, el legislador patrio dispuso en el artículo 367 del citado Código Adjetivo Civil, que quien da contestación a la acción reconvencional es la parte actora.
Entonces, toda acción reconvencional es una contraofensiva explícita del demandado en contra de la parte actora. Por ello también se le denomina “mutua petición”. Y para que resulte admisible, se requiere que tanto entre la demanda incoada y la demanda reconvencional exista lo que en doctrina se denomina como una conexión entre ambas, de tal manera que si no se hubiese accionado por vía reconvencional sino por demanda aparte, procedería entonces la acumulación de ambas demandas, teniendo tanto a la parte actora reconvenida como a la parte demandada reconviniente una conexión de causas debido a la cualidad que dichos sujetos procesales presentan.
Así pues, en el presente caso los ciudadanos codemandados no reconvienen a la parte actora, sino a la sociedad mercantil codemandada con ellos en este juicio. Mientras que la demanda reconvencional debe contener pretensiones que la parte demandada en un juicio, precisamente, reclama de la parte actora.
Y esculcadas aun mas las pretensiones reconvencionales indemnizatorias planteadas por dichos ciudadanos codemandados, éstos las fundamentan alegando incumplimiento contractual por parte de la sociedad mercantil codemandada, en virtud de un negocio jurídico que en nada tiene que ver con los fundamentos respecto de los cuales aparece invocado por parte del demandante o parte actora, su derecho a ejercer retracto legal.
No existe tampoco y por tanto, relación de conexidad alguna entre la demandada principal y la acción reconvencional “subsidiariamente” señalada por los ciudadanos codemandados reconvinientes, en contra de su colitigante. Acción indemnizatoria derivada de un alegado incumplimiento contractual, totalmente incompatible con el procedimiento especial que el derecho de retracto arrendaticio demandado sustancia.
En consecuencia, con fundamento a lo aquí expuesto esta superioridad declara inadmisible dicha acción reconvencional indemnizatoria, resultando inoficioso cualquier análisis probatorio desplegado respecto a este punto, y así se decide.
Congruentes con lo aquí dirimido, resulta forzoso para este ad quem declarar sin lugar las apelaciones ejercidas y confirmar el fallo recurrido que declaró sin lugar la demanda de retracto arrendaticio incoada, sin lugar la acción reconvencional de desalojo propuesta, e inadmisible la acción reconvencional indemnizatoria planteada y así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine del presente dictamen. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
En ese sentido, a los efectos de verificar la infracción a las normas adjetivas que rigen el retracto legal y la preferencia ofertiva, que son de orden público, considera necesario esta Sala hacer expresa mención a las disposiciones de la ley vigente para el momento de interposición de la demanda por retracto legal, como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece, lo siguiente:
No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Atendiendo a lo establecido en dichas normas, esta Sala pasa a verificar los términos en que quedó planteada la litis en el juicio originario.
Siendo ello así, aprecia esta Sala que según consta de las copias certificadas cursantes en autos, en el escrito libelar (folios 34 y 35, pieza 1), presentado por la abogada F.F.D., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano E.F.D., parte demandante –hoy accionante en amparo- alegó que el 01 de julio de 1986, su representado celebró contrato de arrendamiento con la Compañía Anónima Sucesora de P.P.D. sobre un inmueble (casa) distinguido con el N° 34-1, situado en la calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas.
Que el 01 de agosto de 1998, como consecuencia del cambio de administración, su representado ciudadano E.F.D. celebró un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la abogada B.A., apoderada judicial de la propietaria del inmueble sociedad mercantil B.G.R. y Cía.
Que el 18 de diciembre de 2001, la propietaria del inmueble antes identificada, procedió mediante notificación judicial a ofrecer en venta a su representado el inmueble arrendado, fijando como precio la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,00), pagadero de contado al otorgarse el respectivo documento en venta ante la correspondiente oficina subalterna de registro público.
Que el 05 de febrero de 2004, transcurridos dos (2) años y un (1) mes sin volver a notificar a su poderdante, la propietaria arrendadora “Bernardo G.R. y Cía”, “negoció el inmueble arrendado con los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V. (…), fijando como precio de la venta en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.45.000.000,00)”.
Que el 16 de julio de 2004, cinco meses después de otorgado el documento de venta, los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., por intermedio de su apoderado solicitaron medida de entrega material del inmueble arrendado por su representado, contra la vendedora B.G.R. y Cía, por solicitud admitida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., el cual comisionó para su práctica al Juzgado Décimo Noveno del Municipio, el cual se trasladó y constituyó en el domicilio de su representado el día 30 de noviembre de 2004, a objeto de proceder a la entrega material solicitada “a la cual me opuse de conformidad con los artículos 929 y 930 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando dicha oposición en causa legal (…)”.
Que de los hechos anteriormente expuestos se evidenciaba lo siguiente:
) Que la propietaria arrendadora B.G.R. y Cía, no cursó a mi representado, transcurridos más de ciento ochenta (180) días contados desde la fecha 18 de Diciembre de 2001, una nueva notificación judicial de oferta de venta del inmueble arrendado, violentando lo previsto por el artículo 45 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 2°) Que al dar en venta el inmueble arrendado en fecha 05 de Febrero de 2004, sin el consentimiento de mi mandante, procedió fraudulentamente en connivencia con los adquirentes quienes conocían la relación arrendataria existente, a conculcar el derecho de preferencia y el derecho de subrogación previstos en los artículos 42 y 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 3°) Que el otorgamiento de documento de compra-venta del inmueble arrendado se efectuó en fraude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que dicho acto está viciado de nulidad absoluta, es ineficaz e inexistente, no produce efecto jurídico alguno ni entre las partes ni contra terceros. 4°) Que los adquirentes aún en el caso de haber adquirido el inmueble de buena fe, infringiendo el artículo 47 del referido Decreto, al no haber efectuado la notificación prevista en dicho artículo; y 5°) Que la fecha cierta para ejercer el derecho de retracto por mi representado es el día 30 de noviembre de 2004, ya que en esta fecha tuvo conocimiento a través del Juzgado Comisionado, de la compra-venta del inmueble del cual es legítimo arrendatario (…).
Por todo lo anteriormente expuesto, es que ocurro ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando de conformidad con los artículos anteriormente señalados y en especial los artículos 42, 43, 44, 45, 47 y 48 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a la Sociedad Mercantil “Bernardo G.R. y Cía” anteriormente identificada, y a los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., igualmente identificados, a fin de que convengan o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:
En la nulidad del contrato de venta otorgado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de Febrero de 2004, registrado bajo el N° 1, tomo 17, Protocolo Primero.
En que mi representado E.F.D. antes identificado es legítimo arrendatario del inmueble objeto de la compra-venta efectuada en fecha 05 de febrero de 2004.
En que mi representado le conculcaron sus derechos de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio previstos en los artículos 42 y 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal en vender a mi representado el inmueble arrendado objeto de la venta en los mismos términos y condiciones que constan en el contrato de compra-venta de fecha 05 de Febrero de 2004.
En pagar los costos y costas del presente juicio.
Para todos los efectos legales estima la presente demanda en la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00). (resaltado de esta Sala).
Asimismo, se observa igualmente de las copias certificadas cursantes en autos, que la parte demandada en el juicio de retracto legal, ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., alegaron que la parte demandante ciudadano E.F.D. se encontraba insolvente en los pagos del canon de arrendamiento, hecho por el cual se declaró improcedente la demanda de retracto legal.
En este orden de ideas, se observa igualmente de autos que durante el juicio fueron promovidos los siguientes medios probatorios:
1) Marcado “B”, contrato de arrendamiento celebrado el 01 de julio de 1986, entre el ciudadano E.F.D. y la Compañía Anónima Sucesora de P.P.D. sobre un inmueble (casa) distinguido con el N° 34-1, situado en la calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas (pieza 2).
2) Marcado “C”, contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano E.F. y la abogada B.A., apoderada judicial de la propietaria del inmueble sociedad mercantil B.G.R. y Cía. (pieza 2).
3) Marcado “D”, copia certificada de la notificación judicial realizada por la abogada B.A., apoderada judicial de la propietaria del inmueble sociedad mercantil B.G.R. y Cía, al ciudadano E.F., mediante el cual le ofreció en venta el inmueble en cuestión (pieza 2).
4) Documento contentivo de la venta realizada el 05 de febrero de 2004, por la propietaria arrendadora “Bernardo G.R. y Cía”, a los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V. del inmueble supra identificado, por la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs.45.000.000,00).
Asimismo, aprecia esta Sala que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 27 de noviembre de 2006, declaró lo siguiente:
Como fundamento de la decisión, el prenombrado Juzgado Tercero de Primera Instancia indicó (véanse folios 242 al 253, pieza 1) lo siguiente:
Encuentra el Tribunal que la pretensión deducida por el ciudadano E.F. se contrae a ejercer el derecho de retracto como consecuencia del contrato de arrendamiento que mantendría con la sociedad mercantil B.G.R. & CIA., por virtud de que ésta le habría vendido el inmueble arrendado a los ciudadanos E.V. y O.V. sin habérselo ofrecido previamente a él.
El retracto legal en materia arrendaticia se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, según lo establecido en el dispositivo 43 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior
De la norma transcrita podemos determinar los elementos que distinguen la institución y, en ese sentido establecer que, al estar estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como un derecho, es irrenunciable por parte del arrendatario a quien no se ha ofrecido en venta el inmueble que ocupa en tal calidad en primer lugar y con preferencia del tercer adquirente del mismo, o cuando se ha hecho pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos por el artículo 44 ibidem o, dentro de cualquiera de los supuestos del artículo 48 ejusdem. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquirente y; aunque se trata de cualquier acto de transferencia inmobiliaria, se refiere especialmente a la venta, pues puede que la traslación provenga de una obligación contraída con anterioridad al inicio de la relación locativa, como podría ocurrir en el caso de la constitución de una hipoteca y cuya ejecución se verifica estando ya entablada la relación arrendaticia, caso en el cual el arrendatario no podría pretender subrogarse en el derecho del acreedor hipotecario.
Los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio vienen determinados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, agregando algunos propios de la institución. Dichos requisitos determinan la carga probatoria del demandante y se detallan de seguidas:
Respecto al arrendatario: 1.- que tenga más de dos (02) años como tal; 2.- esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias; 3.- satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble cuyo retracto se pretende y; 4.- que ejerza el derecho dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de notificación que le haga el adquirente de la negociación celebrada.
Respecto al propietario arrendador: 1.- que no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem; 2.- que se haya realizado dicha notificación omitiendo alguno de sus requisitos; 3.- que efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado o; 4.- que sus condiciones fueren más favorables a las ofrecidas al arrendatario.
Respecto al tercero adquirente: 1.- que haga la notificación cierta de la negociación que celebró con el propietario arrendador y; 2.- que anexe a dicha notificación copia del documento contentivo de la negociación.
En el caso de estos autos, resulta un hecho admitido por las partes que la relación locativa existente entre la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. y el ciudadano E.F. se ha prolongado por un período que supera el lapso de dos (02) años, cuestión que además se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la abogado B.A., actuando en representación de la primera y, el último, el 01 de agosto de 1998 (folios 69 al 73).
En lo atinente a la solvencia del arrendatario en el pago de las pensiones arrendaticias la representación de la empresa B.G.R. & CIA. alegó que las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandante a favor de la abogada B.A. ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por concepto de canon de arrendamiento de la casa distinguida con el Nº 34-1, situada en la calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas, correspondiente a los meses de julio de 2001; marzo, abril, julio y octubre de 2003, marzo y abril de 2004 y; febrero de 2005, fueron realizadas extemporáneamente, lo cual deriva en que el ciudadano E.F. se encuentre en estado de insolvencia, al no haber sido realizadas dichas consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal como prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, atendiendo a que conforme a la cláusula cuarta de la contratación locativa que les vincula, el canon debe pagarse durante los primeros cinco (5) días de cada mes por adelantado.
Respecto a la manera como habría de cancelarse el canon correspondiente, las partes estipularon en el contrato de arrendamiento lo siguiente:
“…CUARTA: El canon de arrendamiento ha sido convenido de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes en la cantidad de BOLIVARES CIEN MIL (Bs. 100.000,oo) mensuales; que el ARRENDATARIO se obliga a pagar con toda puntualidad durante los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado…”
Como puede colegirse del texto de la anterior disposición contractual, es cierta la aseveración formulada por la parte actora, del deber del demandado de pagar mensualmente el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado, correspondiendo entonces establecer si antes del 20 de diciembre de 2004, oportunidad de presentación de la demanda, el demandante se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias.
De las copias certificadas del expediente Nº 20013538 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se desprende que el arrendatario consigna ante dicho Tribunal las pensiones causadas por la relación locativa que mantiene con la demandada, sociedad mercantil B.G.R. & CIA.
En ese sentido, la ley que rige la materia locativa inmobiliaria preceptúa que la solvencia del arrendatario que paga el canon consignándolo en un Tribunal ante la negativa del arrendador de recibirlo, depende de que se verifique conforme a lo dispuesto en el Título VII de la misma. Dicho título parte del artículo 51, el cual dispone lo siguiente:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Se desprende entonces que, vencida la pensión de arrendamiento pactada entre las partes y, si el arrendador se negare a recibir su pago, el arrendatario puede satisfacer una de sus obligaciones principales por disposición del artículo 1.592 del Código Civil, consignando sucesivamente, mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la ubicación del inmueble el monto exacto correspondiente al canon; dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mismo; identificándose e indicando el carácter con el que actúa, identificando también al beneficiario e indicando su dirección.
En ese sentido, la demandada, sociedad mercantil B.G.R. & CIA. alegó que las consignaciones del arrendatario eran extemporáneas y, por ende éste se encontraba insolvente en la oportunidad de solicitar el retracto, pues vencido el canon los días cinco (05) de cada mes, el ciudadano E.F. sólo podía hacerlo hasta el veinte (20) de cada mes, cuestión que habría infringido, específicamente los meses de julio de 2001; marzo, abril, julio y octubre de 2003, marzo y abril de 2004 y; febrero de 2005. La última oportunidad, resulta inatendible por quien decide, toda vez que el planteamiento de la litis ocurrió con anterioridad. Sin embargo, de las copias certificadas del referido expediente de consignaciones se desprende que, en efecto, la consignación correspondiente al mes de julio de 2001 fue realizada el día 25 de dicho mes y año, a saber, cinco (05) días después del lapso que confiere la ley para ello.
Aquellas pensiones correspondientes a los meses de marzo, abril, julio y octubre de 2003 fueron consignadas por el arrendatario los días 24, 23, 21 y 27, respectivamente, a saber, cuatro (04), tres (03), un (01) y siete (07) días después de lo dispuesto en la ley. Finalmente, el canon correspondiente a los meses de marzo y abril de 2004 fue consignado el día 22 en el primero de los casos y, el 21 en el último, es decir, dos (02) y un (01) día después de la oportunidad correspondiente.
Lo anterior deriva en que el demandante, ciudadano E.F., se encontraba en estado de insolvencia para la oportunidad en la cual pretendió el ejercicio de su derecho de retracto, toda vez que la consideración de satisfacción de la obligación de pagar el canon convenido cuando éste se consigna en un Tribunal, depende del cumplimiento de las condiciones dispuestas en el título correspondiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuestión que no logró demostrar el arrendatario y, así se declara.
Dilucidado como ha sido que el demandante se encontraba en estado de insolvencia para la oportunidad en la cual pretendió el ejercicio de su derecho de retracto, presupuesto indispensable respecto al arrendatario en estos casos, resulta inoficioso el análisis del resto de los alegatos aducidos por las partes y, forzoso para quien decide declarar la improcedencia de la demanda y, así será decido.-
En la oportunidad de la contestación la representación judicial de los codemandados, ciudadanos E.V. y O.V. reconvino al ciudadano E.F. por desalojo con sustento en que éste habría cambiado el destino del inmueble, es decir, que aún cuando se le habría arrendado para fines comerciales, estaría usándolo como vivienda y, en adición ellos tendrían la necesidad de ocupar el inmueble.
Las causales invocadas por los codemandados reconvinientes como sustento de su mutua petición se encuentran recogidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:
“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”.
En ese sentido, era carga de los codemandados reconvinientes acreditar que el arrendatario cambió el uso atribuido al inmueble en el contrato y, que tienen la necesidad de ocupar el inmueble.
De la lectura efectuada al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 1998 entre el ciudadano E.F. y la sociedad mercantil B.G.R. & CIA., específicamente de cláusula primera, se desprende que el inmueble dado en arrendamiento por la última al primero está destinado a vivienda. En efecto, dicha cláusula establece lo siguiente:
“…PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en tal concepto, un inmueble distinguido con el N. 34-1, consistente en una Casa de habitación, situada en la Calle Los Totumos, el Cementerio, Caracas…”.
Así las cosas, si bien los términos de dicha cláusula en lo que al uso del inmueble se refiere no son diáfanos, es deducible que el mismo está destinado a vivienda de la indicación de que se trata de “…una Casa de habitación…”, términos que encuadran con los empleados por el legislador patrio, por ejemplo, en el artículo 1.613 del Código Civil:
“Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda…”. Ello deriva en que los codemandados reconvinientes debían probar que se estaba usando con fines distintos. En tal sentido, promovieron la inspección judicial valorada en capítulo precedente y, de cuyo análisis de dedujeron como circunstancias relevantes a la litis que, no se observó ningún cartel que indicara el funcionamiento de algún local comercial y; que por la ventana se observaron algunos objetos propios de una vivienda, lo cual no sólo no desvirtúa que el arrendatario da al inmueble el uso al que se destinó en la contratación locativa en cuestión, sino que por el contrario, lo confirma y, así se declara.
De otra parte, la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V., ante su alegato de necesidad de ocupación del inmueble, debían acreditarlo. Para ello, no promovieron prueba alguna que demostrara la circunstancia objetiva de necesitar ocupar el inmueble que les corresponde en propiedad y su vendedora dio en arrendamiento al demandante reconvenido y, así se declara.
Evidenciados estos hechos, se impone entonces para este jurisdicente el deber aclarar que por imperativo de ley las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, así como el haber quedado libertadas de sus obligaciones, ello se desprende del texto del artículo 1.354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
En armonía con lo anterior, el dispositivo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba
La carga de los codemandados reconvinientes en este sentido, era probar la existencia de las causales de desalojo invocadas. Sin embargo, no promovieron ningún medio probatorio al efecto, lo que conlleva a la declaratoria de improcedencia de la mutua petición propuesta contra el ciudadano E.F. conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código Adjetivo Civil y, así será decidido.
En el mismo escrito de contestación, la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V. reconvino a quienes con ellos conforman un litisconsorcio pasivo, a saber, la codemandada sociedad mercantil B.G.R. & CIA. por indemnización de daños materiales y morales.
Ante ello, encuentra este Despacho que la reconvención según Voet, es la petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa del demandante, fundándose en la misma causa o en causa distinta a la de aquél y; para H.L.R.“.a.s. una nueva demanda, interpuesta en el curso de un juicio, por el DEMANDADO contra el DEMANDANTE…”.
Dichos criterios doctrinales ponen de manifiesto la circunstancia de que la reconvención o mutua petición sólo puede ser propuesta por el demandado contra el demandante, aunado a que dicho medio ataque obedece a que, de ser propuesta de forma autónoma, la demanda por vía reconvencional sería conexa a la principal, pues a los dos (02) litigantes les atañen ambas causas y, siendo el mismo juez competente, en aras de la economía procesal es procedente el ingreso de la misma aunque no haya identidad de sujetos, título ni objeto.
No obstante, en el caso de estos autos los codemandados, ciudadanos E.V. y O.V. reconvinieron a la empresa B.G.R. & CIA. a los fines de que le indemnizara por los presuntos daños materiales y morales que le habrían causado, cuestión que resulta a todas luces impermisible, pues dicha sociedad mercantil funge como litisconsorte pasiva de aquellos en la causa que motiva la actual controversia.
La jurisprudencia del M.T. ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en la decisión Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…
. (negrillas y subrayado del Tribunal).-
En el caso sub examine se está en presencia del tercero de los supuestos de inadmisibilidad de la reclamación, es decir, no cumple con los requisitos de existencia o validez que el derecho procesal exige, toda vez que contraría los principios en los que se funda la institución de la reconvención al haber sido propuesta contra un litisconsorte, lo que hace ab initio y sin ningún género de dudas, inadmisible la mutua petición impetrada.
Dilucidado entonces que la reconvención presentada por los ciudadanos codemandados contra la empresa que con ellos constituye un litisconsorcio pasivo se hace improponible en la forma que ha sido planteada en virtud de las reflexiones explanadas con antelación, lo ajustado a derecho es que este jurisdicente, en aplicación de la doctrina sentada por nuestra Suprema Jurisdicción, que permite pronunciar la declaratoria de inadmisión de la reclamación en cualquier estado y grado de la causa, por su carácter de eminente orden público, declare de igual forma la inadmisibilidad de dicha mutua petición y, así será decidido.
Siendo ello así, se evidencia que en la referida sentencia se declaró sin lugar la demanda por retracto legal, sin que hubiese un pronunciamiento expreso sobre la infracción a las normas adjetivas que rigen el derecho a ejercer el retracto legal de la parte aquí accionante y la preferencia legal ofertiva, siendo ello un asunto de eminente orden público, toda vez que a la parte aquí actora, se le ofreció en venta el inmueble arrendado, el 18 de diciembre de 2001, fijando como precio la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,00), pagadero de contado al otorgarse el respectivo documento en venta ante la correspondiente oficina subalterna de registro público, a lo cual el inquilino no accedió, siendo que transcurridos dos (2) años y un (1) mes sin notificar al mismo, la propietaria arrendadora “Bernardo G.R. y Cía”, “negoció el inmueble arrendado con los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V. (…), fijando como precio de la venta en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.45.000.000,00)”, esto es, por una cantidad, casi tres veces menor, que la ofrecida al inquilino, y a sus espaldas, siendo que el inmueble está destinado a vivienda, y en esta materia las normas que regulan los procedimientos aplicables no pueden ser relajadas ni siquiera por pactos entre las partes.
Incluso, la abogada F.L.F.D., actuando en representación del ciudadano E.F.D., señaló a esta Sala en el escrito presentado el 20 de noviembre de 2015, que se cometió un fraude procesal al habérsele negado totalmente a su representado el derecho para adquirir con preferencia el inmueble objeto del arrendamiento en el ejercicio del retracto legal arrendaticio, el cual se trató de disimular en el expediente que se ofertó tal derecho de Preferencia sobre un inmueble conformado en su totalidad por Dos (2) Salones para Comercio en la Planta Baja, Dos (2) Casas para Habitación en la Planta Alta y Seis (6) Casitas con frente al Sur, todo formado en un solo cuerpo, y el cual dicho inmueble no podía venderse como propiedad específica pues estaba constituido por derechos pro indivisos, cuestión que de por sí materializó la ausencia del derecho del Retracto Legal Arrendaticio que correspondía a su mandante.
Por ello, en atención a lo constatado, y vista la conclusión a la que arribó el Juzgado Superior Segundo del 30 de julio de 2008 (folio 285 de la misma pieza), se estima que éste último, como alzada, al decidir sin advertir los vicios de orden público ocurridos en el procedimiento ofertivo del inmueble, lesionó el debido proceso y el derecho a la defensa de la parte demandante (ciudadano E.F.D.), al no examinar y determinar las violaciones a normas de orden público, que obligan al propietario arrendador a notificar al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble objeto de arrendamiento, y a dejar transcurrir el lapso de ley (quince días) para que el arrendatario manifieste su aceptación o rechazo a la propuesta, siendo que en el supuesto que transcurra dicho lapso sin que el arrendatario acepte el ofrecimiento, el arrendador queda en libertad de vender el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta; lo cual no ocurrió en este caso, al ofrecer en venta el mismo inmueble a un tercero sin notificar al inquilino que ocupa el mismo, por un precio aproximadamente tres veces menor al fijado en el ofrecimiento a quien por ley ostenta el derecho preferente, y que en este caso es el ciudadano E.F.D..
Además, se fundamentó en la insolvencia del prenombrado ciudadano, cuando del análisis probatorio efectuado por el juzgado de primera instancia en fecha 27 de noviembre de 2006 (folios 245 al 248 de la pieza n° 1 del presente expediente), cuya sentencia dicho Juzgado Superior confirmó, se revela que el arrendatario efectuaba las consignaciones del canon de arrendamiento en un Tribunal de la República, tal como consta a los folios 32 y 33 de la misma pieza. En efecto, constata esta Sala que para la fecha de interposición de la demanda de retracto legal (20 de diciembre de 2004), el ciudadano E.F.D. se encontraba solvente, pues aparecen efectuados los pagos consecuentes de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2004 (como lo estableció con posterioridad el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en sentencia dictada el 28 de marzo de 2012 –véase folio 178 de la primera pieza-, y en específico, el correspondiente al mes de diciembre de dicho año, cuyo depósito aparece realizado en la certificación del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio en fecha 6 de diciembre de 2004, dentro del lapso establecido en la Ley que rige la materia. Por lo que estimar la existencia de un estado de insolvencia, por el supuesto retardo en las consignaciones efectuadas respecto a años anteriores a aquel en que se interpuso la demanda de retracto legal, representa una infracción al acceso a los órganos de justicia, como lo postula el artículo 26 de la Constitución, mucho menos para declarar el fondo del mérito del asunto debatido, pues en un Estado Social de Derecho y de Justicia, el proceso tal y como lo indica el artículo 257 constitucional tiene que ser instrumento para el logro de la justicia.
En consideración a lo anterior, la sentencia dictada el 30 de julio de 2008, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, debe anularse debiendo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, reponerse la causa al estado de que un Juzgado Superior con la misma competencia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas –por vía de la distribución de ley- dicte nueva decisión, respecto a la demanda de retracto legal que incoó el ciudadano E.F. contra la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. y los ciudadanos E.V. y O.V.. Así se decide.
Ahora bien esta Sala al momento de admitir la acción de a.c. ejercida por el ciudadano E.F. contra esa decisión que acordó su desalojo del inmueble ocupado en calidad de vivienda, dictó medida cautelar en decisión n.° 728, dictada el 18 de junio de 2015, en la cual se ordenó al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, suspender, en el estado en se encontraba, la ejecución de la sentencia dictada el 11 de abril de 2011, hasta tanto se decidera el presente amparo, el cual como antes se decidió fue declarado su abandono, lo que supone el cese de sus efectos.
En segundo lugar, se observa que -con posterioridad al juicio por retracto legal referido supra- en el cual se incoó, tramitó y declaró sin lugar la reconvención por desalojo interpuesta por los ciudadanos E.V. y O.V. contra el ciudadano E.F., dichos ciudadanos procedieron a demandar nuevamente el desalojo en fecha 13 de julio de 2010, demanda que fue conocida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al declarar mediante decisión dictada el 11 de abril de 2011, con lugar el desalojo de conformidad con lo contemplado en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de haber comprobado la necesidad de los accionantes de ocupar el bien inmueble arrendado, por cuanto el ciudadano E.J.V.R., ocupaba en calidad de arrendamiento un inmueble en donde cancelaba la cantidad de un mil bolívares fuertes (Bs. 1.000,00), mensuales. Asimismo, el referido Tribunal condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble, lo cual debía verificarse una vez transcurrido el plazo improrrogable de seis (06) meses, contados a partir de la notificación que se hiciera de la sentencia definitivamente firme, a tenor de lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 34 eiusdem.
Ahora bien, en la reconvención por desalojo, fundamentada en el cambio de uso del inmueble, el cual quedó desestimado, y en la necesidad de ocupar el mismo, el Juzgado Tercero en la decisión de fecha 27 de noviembre de 2006 (v. folio 250 de la primera pieza) indicó expresamente, que:
…la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V., ante su alegato de necesidad de ocupación del inmueble debían acreditarlo. Para ello, no promovieron prueba alguna que demostrara la circunstancia objetiva de necesitar ocupar el inmueble que les corresponde en propiedad y su vendedora dio en arrendamiento al demandante reconvenido, y así se declara
De esta decisión, se observa a los autos (v. folio 256 de la primera pieza) que los referidos ciudadanos apelaron y fue oída en ambos efectos, mediante auto del 18 de abril de 2007, siendo que el 21 de mayo de 2007, presentaron escrito ante el Juzgado Superior Segundo, el cual en el fallo dictado el 30 de julio de 2008, confirmó –entre otras cosas- la declaratoria sin lugar de la reconvención por desalojo, señalando expresamente en la motiva, lo siguiente:
En lo atinente al alegato de necesidad de ocupar el inmueble, ello en modo alguno se desprende del análisis probatorio cumplido en el presente fallo judicial –el cual en este particular queda reproducido- pues tan solo se evidenció que éstos inscribieron como vivienda principal dicho inmueble mas no demostraron la necesidad argüida de ocuparlo con sus menores hijos, respecto de los cuales tampoco demostraron filiación alguna y, mucho menos, demostraron alguna otra circunstancia que hubiese evidenciado su necesidad de ocuparlo y consecuente desalojo inmobiliario
Se observa que el 13 de julio de 2010, los ciudadanos E.V. y O.V.V. demandaron nuevamente el desalojo del inmueble, alegando la necesidad de ocupar el inmueble y la falta de pago del canon de arrendamiento, causal esta que fue desestimada, siendo que fue la necesidad de ocupar el inmueble el fundamento utilizado tanto por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio en sentencia dictada el 11 de abril de 2011, como por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas –al conocer en alzada- en sentencia dictada el 28 de marzo de 2012, para ordenar el desalojo al ciudadano E.F.D. del inmueble ocupado, observándose de la motiva de dicho fallo, lo siguiente:
…que el (sic) parte demandante al encontrarse actualmente arrendado está en un constante riesgo de ser desalojado del inmueble y quedar en un estado total de desamparo, riesgo que corre innecesariamente al ser propietario de una vivienda, la cual –es importante señalar- no ha podido disfrutar desde que realizó la compra por encontrarse ocupado por el demandado arrendatario; lo cual aunado al hecho de que la Actora pactó un canon de arrendamiento de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, con su Arrendadora, los cuales tiene que pagar la parte actora consecutivamente, lo que significa un gasto significativo e innecesario teniendo una propiedad donde puede vivir. Es por ello, que esta Superioridad considera como justificada y probada la necesidad de ocupar el inmueble por parte del actor, al encontrarse en estos momentos habitando en una vivienda arrendada…
Al respecto, se observa que el contrato de arrendamiento antes aludido, suscrito el 7 de febrero de 2007 (ver, folio 671 de la pieza principal) por I.V.A. (como parte arrendadora) con el ciudadano E.V.., fue el único documento tomado en consideración para estimar que existía un riesgo de los ciudadanos E.V. y O.V.V. de ser desalojados del inmueble que ocupan en arriendo, y declarar la necesidad de los mismos de ocupar el inmueble que habita como arrendatario el ciudadano E.F.D. y ordenar su desalojo.
Lo anterior revela que no hubo análisis sobre la situación económica esgrimida por el arrendatario (como adulto mayor pensionado por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales), ni siquiera respecto a su alegato de que no existe una necesidad real por parte de los propietarios de ocupar el inmueble arrendado, con preferencia a él, como hecho determinante “…capaz de ejercer un daño grave a la esfera jurídica de los mismos que haga preferible trasladar ese daño a su representado desalojándolo del inmueble”, (ver folio 58 de la pieza principal), por lo que esta Sala estima que el Juzgado Superior Primero incurrió en el vicio de incongruencia omisiva, al no dar expresa respuesta al alegato del ciudadano E.F..
De conformidad con lo expuesto, resulta pertinente citar la doctrina sentada por esta Sala Constitucional en sentencia n° 2465 del 15 de octubre de 2002, (caso: J.P.M.C.), respecto del vicio de incongruencia omisiva, en la que precisó:
La jurisprudencia ha entendido por ‘incongruencia omisiva’ como el ‘desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distintas de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia’ (sentencia del Tribunal Constitucional Español 187/2000 del 10 de julio).
Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisiva de un fallo impugnado a través de la acción de a.c., debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice juzgada fue efectivamente planteada.
Pero no toda omisión debe entenderse como violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva, sino aquella que se refiere a la pretensión de la parte en el juicio y no sobre meros alegatos en defensa de esas mismas pretensiones, puesto que estas últimas no requieren un pronunciamiento tan minucioso como las primeras y no imponen los límites de la controversia, ello en consonancia con lo preceptuado en el numeral 8 del artículo 49 de la vigente Constitución que exige una ´omisión injustificada`.
En atención a ello, aplicando el criterio y entrando ya al análisis del presente asunto, observa la Sala que en la causa contentiva de la demanda de desalojo, el ciudadano E.F., a través de su representación judicial ante la necesidad de ocupar el inmueble alegada por los ciudadanos E.V. y O.V.V., indicó además de su situación económica, el hecho de que no existía una necesidad real de los propietarios de ocupar tal inmueble, asunto que en pro de los derechos a obtener una respuesta adecuada, a la tutela judicial efectiva, y a la justicia social que impera en nuestro Texto Fundamental, debió considerarse, estimarse y analizarse, pues pudo producir un resultado radicalmente distinto al fallo declarativo del desalojo ordenado.
No obstante, de las actas del expediente, se observa que ya antes de dictarse la sentencia por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 30 de julio de 2008 declarando sin lugar la reconvención por desalojo, los ciudadanos E.V. y la ciudadana O.V.V., habían suscrito el 7 de febrero de 2007, el contrato sobre el inmueble que alegan ocupan como arrendatarios; y sin embargo, propusieron posteriormente una nueva demanda de desalojo, el 13 de julio de 2010, basado en la misma causal –necesidad de ocupar el inmueble- apoyándose en esa oportunidad en ese contrato de arrendamiento suscrito en 2007; circunstancia que revela la existencia de cosa juzgada sobre la causa pedida, pues las circunstancias de hecho alegadas no habían variado, pero ya habían sido decididas en forma definitiva por el Juzgado Superior Segundo al confirmar la declaratoria de sin lugar de la reconvención por desalojo, al comprobar -como se transcribió supra- que no aportaron elementos probatorios para demostrar la necesidad de ocuparlo (v. folio 286 de la primera pieza del expediente).
Para precisar sobre la violación de la cosa juzgada, vicio también alegado por el ciudadano E.F.D. en la oportunidad procesal correspondiente, esta Sala observa lo siguiente:
1) En la decisión dictada el 28 de marzo de 2012, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., ante el alegato de la existencia de la cosa juzgada por parte del demandado ciudadano E.F.D., señaló lo siguiente:
- Que en cuanto a la cosa demandada:
(i) En la reconvención propuesta por los demandados ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el demandante ciudadano Eleazar Figueras Díaz, se pretende el desalojo de un inmueble constituido por una casa distinguida con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumos, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C..
(ii) En el presente juicio por desalojo ejercida por los demandantes ciudadanos E.J.V.R. y O.V.D.V. contra el demandado ciudadano E.F.D., la cosa demandada la constituye el mismo inmueble.
- En cuanto a la identidad de causa:
(i) El referido Juzgado Superior señaló que no pudo evidenciar las circunstancias de hecho en las que se basó la parte reconviniente, ciudadanos E.J.V.R. y O.V.D.V.. Sin embargo, esta Sala observa de la sentencia dictada el 30 de julio de 2008, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y T.d.Á.M.d.C., que los referidos ciudadanos en su condición de codemandados reconvinientes solicitaron la desocupación y entrega material del inmueble en contra de la parte actora ciudadano E.F.D. invocando a) la necesidad de ocupar el inmueble en virtud de ser los legítimos propietarios y que necesitan para sí y sus dos menores hijos habitar la propiedad que adquirieron, siendo que al no haber manifestado el demandante E.F., la aceptación de la oferta que el 26 de diciembre de 2003 se le hizo, entonces, en su decir, la sociedad mercantil codemandada quedó en libertad para darles en venta el inmueble en cuestión. También alegaron b) que el demandante le cambió el uso al cual estaba obligado dar al inmueble de autos, afirmando que lo fue de carácter comercial, mientras que éste le daba un uso de vivienda.
(ii) En el presente juicio de desalojo, la parte actora, ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., fundan su pretensión en la a) falta de pago del demandado arrendatario ciudadano E.F.D., producto en el retardo en la consignación de los cánones de arrendamientos, y la b) presunta necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado por encontrarse arrendados.
- En cuanto a la identidad de las partes:
(i) En la reconvención por desalojo la parte demandada reconviniente fueron los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el demandante reconvenido ciudadano E.F.D..
(ii) En el juicio de desalojo la parte accionante son los referidos ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano demandado E.F.D..
Ahora bien, concluyó el referido Juzgado Superior que al no haber igualdad en las causas de ambas pretensiones, en lo que respecta a las situaciones de hecho, por no constar a dicho Tribunal cuáles fueron alegadas en la reconvención por desalojo, y aunado a que la necesidad que pueda llegar a tener una persona varía según las situaciones de tiempo, lugar y hecho, es por lo que consideró improcedente el alegato de la cosa juzgada invocado por el ciudadano E.F.D..
Sin embargo, esta Sala del cotejo de las actas del presente asunto estima que existe coincidencia en la identidad de las partes, objeto y causa entre la reconvención por desalojo incoada ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.Á.M.d.C., por los ciudadanos demandados E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano demandante E.F.D.; y la demanda por desalojo intentada por los referidos ciudadanos demandantes E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano demandado E.F.D., ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Al respecto, en relación a la identidad de la causa, los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. en la demanda de desalojo se fundamentaron en hechos que alegaron en el anterior juicio de retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano E.F.D., a saber, la necesidad de ocupar el inmueble, cuyas circunstancias no variaron pues aun cuando argumentaron el cambio de uso en la primera demanda y en la segunda la falta de pago, se constató el subterfugio procesal, ya que la finalidad era el logro del desalojo del inmueble, basada en la misma causal, necesidad de ocuparlo, lo cual había sido objeto de pronunciamiento.
Ello así, el artículo 1.395 del Código Civil establece lo siguiente: “La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son: 1° Los actos que la Ley declara nulos sin atender más que a su cualidad, como hechos en fraude de sus disposiciones. 2° Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas. 3° La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”.
Por otra parte, el artículo 49, cardinal 7, de la Constitución de la República Bolivariana establece: “El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas, en consecuencia (…) 7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente”.
Asimismo, en sentencia de esta Sala Constitucional del 30 de mayo de 2002, expediente n.° 01-1584, se señaló: “En el derecho venezolano, la inviolabilidad de la cosa juzgada es, en principio, inquebrantable y su protección se extrema tal como lo expresa la Constitución en su artículo 49, cardinal 7”.
Así las cosas, esta Sala estima que efectivamente existe cosa juzgada, principio lesionado tanto por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por ser el que agotó la doble instancia y puso fin al juicio en el que resultó vencido la parte aquí accionante, por lo que resulta procedente de oficio declarar ha lugar la revisión constitucional de la sentencia dictada el 28 de marzo de 2012 por el Juzgado Superior Primero antes señalado; y en consecuencia, se anula dicho pronunciamiento y el del Juzgado Décimo Noveno antes nombrado, declarándose la extinción del proceso de desalojo incoado por los ciudadanos E.V. y O.V.V. contra el ciudadano E.F.D.. Así se decide.
- El TERMINADO EL PROCEDIMIENTO POR ABANDONO DEL TRÁMITE en la acción de a.c. interpuesta por el ciudadano E.F.D. contra la decisión dictada el 28 de marzo de 2012, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y el CESE de los efectos de la medida de suspensión acordada en sentencia n.° 728, dictada el 18 de junio de 2015.
- Por las razones esgrimidas en la motiva de este fallo, se REVISA DE OFICIO, la sentencia dictada el 30 de julio de 2008, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, la cual se ANULA. En consecuencia, se REPONE la causa al estado de que el Juzgado Superior al que corresponda por distribución, dicte nueva decisión en torno a la demanda incoada por el ciudadano E.F.D. contra la sociedad mercantil B.G.R. & CIA, y los ciudadanos E.V. y O.V.V..
- Se REVISA DE OFICIO, la sentencia dictada el 28 de marzo de 2012, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil , Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, en consecuencia, se ANULA dicho fallo así como el dictado por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de dicha Circunscripción Judicial en fecha 11 de abril de 2011, y se declara la EXTINCIÓN del proceso de desalojo ejercida por los ciudadanos E.V. y O.V.V. contra el ciudadano E.F.D..
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase copia certificada de la presente decisión al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cúmplase lo ordenado.
Exp. N.° 12-1095