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Timestamp: 2019-02-15 23:34:19
Document Index: 359061009

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 573', '§ 21', '§ 573', '§ 91', '§ 708']

AG Bremen: Keine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB bei nur wesentlich geringerem Verkaufserlöss mit Mietern – Kanzleibeier.eu
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AG Bremen, Urteil vom 01.09.2009 – Az.: 18 C 0289/08
Verkündet am 01.08.2009
Prozessbevollm.: RAe Dr. L. & Partner, Bremen,
1) Herr X, Bremen
2) Frau X, Bremen
Prozessbevollm.: für Beklagter zu 1, Beklagte zu 2: RAe Beier & Beier, Bremen, zu H/2008/046
hat das Amtsgericht Bremen auf die mündliche Verhandlung vom 04. August 2009 durch Richterin am Amtsgericht X für Recht erkannt:
Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Klägerin begehrt die Räumung des von den Beklagten gemieteten Hauses X in Bremen, dessen Eigentümerin sie ist. Sie hat den Beklagten am 13.06.08 gekündigt, weil sie beabsichtigte, das Haus zu verkaufen. Das Mietverhältnis der Parteien begann am 01.11.2004 und es ist eine monatliche Miete von 600 vereinbart.
Die Klägerin trägt vor, sie sei Rentnerin und beziehe eine Rente von 847,36 netto. Für das Haus bestehe eine Restverbindlichkeit von 12.000 Euro, worauf sie monatlich 137 zahle. Sie wolle aufgrund ihres Alters und ihrer finanziellen Verhältnisse nicht mehr das Risiko einer weiteren Finanzierung tragen. Außerdem stünden mittelfristig bei dem älteren Haus Reparaturen an. Sie sei deshalb dringend darauf angewiesen, das Haus zu verkaufen, die Verbindlichkeiten für das Objekt abzulösen und mit dem restlichen Kaufpreis ihre monatlichen Einkünfte aufzustocken. Das Haus sei ohne Mieter zu einem Preis von 70.000 Euro zu verkaufen, mit Mietern jedoch überhaupt nicht. Die Beklagten schreckten auch durch ihr Verhalten die wenigen Interessenten ab. So habe sich das Haus während der Besichtigungen in einem erschreckend unaufgeräumten Zustand befunden und die Beklagten hätten erzählt, dass sie nie aus dem Haus ausziehen würden.
1. das Reihenhaus X,28239 Bremen, bestehend aus 3 Zimmern, einem Bodenraum, einem Vollkeller sowie einem Nebengebäude zum 30.09.2008 geräumt an die Klägerin herauszugeben;
2. vorgerichtliche Rechtsanwaltgebühren in Höhe von 661,16 zu zahlen.
Die Beklagten tragen vor, sie hätten der Klägerin vor Abschluss des Mietvertrages deutlich gemacht, dass sie an einem längerfristigen Mietvertrag interessiert seien. Die Klägerin habe ihnen zugesichert, dass sie mindestens 12 bis 15 Jahre in dem Haus wohnen könnten. Es sei zwischen den Parteien vor Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden, dass bei größeren Reparaturen und Ausbauten die Klägerin die Materialkosten tragen würde und die Beklagten für die Herstellung verantwortlich sein würden. Dies sei in § 21 des Mietvertrages festgelegt worden. Die Klägerin habe nach dem Auszug ihres Sohnes aus dem Haus im Jahr 2004 keine Veranlassung gesehen, dass Haus zu veräußern, sondern es an die Beklagten vermietet. Die Klägerin erhalte neben ihrer Rente noch die Mieteinkünfte aus dem von dem Beklagten gemieteten Haus. Hilfsweise würden sich die Beklagten darauf berufen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine besondere Härte darstellen würde. Die Beklagte zu 2 befinde sich im letzten Lehrjahr und müsse in diesem Jahr Prüfungen ablegen. Die Zwillinge der Beklagten würden in diesem Jahr in die in unmittelbarer Nähe gelegene Grundschule eingeschult. Auch der gesundheitliche Zustand des Beklagten zu 1 spreche gegen einen Umzug und die BAgiS – West würde als Leistungsträger einem Umzug aus Kostengründen nicht zustimmen.
Das Gericht hat mit Beschlüssen vom 25.11.08 und 23.12.08 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen X (Maklerin) sowie durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 25.11.08 verwiesen sowie auf das Gutachten des Sachverständigen X vom 03.04.09.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung des von den Beklagten gemieteten Hauses, weil ihre Kündigung vom 13.06.08 nicht nach § 573 Abs.2 Ziff. 3 BGB wirksam war. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und ihr dadurch erhebliche Nachteile entstehen.
Die Zeugin X hat zwar ausgesagt, dass sie als Maklerin das Haus der Klägerin für 70.000 Euro hätte verkaufen können, wenn es leer gewesen wäre. Sie hätte auch einen Interessenten gehabt, der es für 60.000 Euro hätte kaufen wollen, wenn die Beklagten noch darin wohnten. Dieser habe aber später wegen Eigenbedarf kündigen wollen und habe gehört, dass die Beklagten auf gar keinen Fall ausziehen wollten. Deshalb habe er das Haus nicht mehr kaufen wollen. Ein vermietetes Einfamilienhaus sei sozusagen überhaupt nicht zu verkaufen.
Dem stehen jedoch die Ausführungen des Sachverständigen X in seinem Gutachten gegenüber. Er schätzt den Verkehrs – / Marktwert für das Hausgrundstück auf 69.400 Euro und führt aus, dass es für 70.000 Euro in freiem Zustand zu verkaufen wäre. Er verneint die Annahme, dass es mit Mietern überhaupt nicht zu veräußern sei. Bei einer Nettorendite (d.h. abzüglich der Kosten für Verwaltung und Betriebskosten) von 6.200 Euro pro Jahr könnte sich ein Käufer finden, der das vermietete Haus für nicht mehr als 62.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten wie z.B. Maklergebühr und Grunderwerbssteuer) kaufen würde.
Das Gericht folgt den Ausführungen des Sachverständigen, an dessen Kompetenz das Gericht keinen Zweifel hat. Danach steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Umstand, dass das Haus vermietet ist, die angemessene Verwertung nicht hindert. Auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Klägerin kann das Gericht nicht feststellen, dass ihr zur Zeit durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen. Größere Reparaturen stehen augenblicklich nicht an und nach den Ausführungen des Sachverständigen geht das Gericht davon aus, dass die Klägerin über kurz oder lang das Haus auch mit den Beklagten als Mietern wird verkaufen können.
Der Mindererlös, den die Klägerin für das vermietet Haus erzielen kann, beträgt nur etwa 10.000 Euro, sodass sich auch daraus kein erheblicher Nachteil für die Klägerin ergibt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.