Source: https://issuu.com/arispjus/docs/arispjus_24
Timestamp: 2019-05-23 12:18:01+00:00
Document Index: 108452957

Matched Legal Cases: ['artigo 54', 'artigo 247', 'artigo 85', 'artigo 98', 'artigo 485', 'artigo 12', 'artigo 6', 'artigo 2', 'artigo 7', 'artigo 1', 'artigo 7', 'Artigo 7', 'artigo 1', 'artigo 2', 'Artigo 2', 'artigo 9', 'artigo 31', 'artigo 155', 'artigo 214', 'artigo 202', 'Artigo 246', 'artigo 214']

ARISPJUS #24 by ARISPJUS - Issuu
No 24 ABRIL/2018
ENTREVISTA José Renato Nalini
de programadores e de produtores de aplicativos e desenvolvimento de softwares que acelerem a arte registrária, sem prejuízo da segurança jurídica e da transparência republicana. O senhor acredita que a experiência adquirida na Secretária de Educação do Estado de São Paulo pode ser aplicada de algum modo à UniRegistral? Sem dúvida. Conheço hoje o universo da Rede Pública, uma estrutura de dimensão gigantesca e complexa e sei das urgências de São Paulo e do Brasil quanto à formação de quadros especializados que possam se dedicar a atividades profissionais prazerosas e especializadas. Vinte e seis meses à frente da mais difícil dentre as pastas do maior Estado da Federação acrescentaram expertise que será muito útil para o trabalho a ser desenvolvido na UniRegistral. Afora os contatos com autoridades consideradas as mais qualificadas na educação, ensino e aprendizado, pensadores que oferecem sistemática didática e pedagógica aproveitável em qualquer instituição voltada ao cultivo do saber, como é a UniRegistral.
Quais são os principais projetos idealizados pelo senhor para UniRegistral? Pretendo colher opinião de todos os destinatários da UniRegistral, para conhecer seus anseios, demandas e expectativas. A intenção é atender a todos os nichos da especialíssima função registral. Além do desenvolvimento de doutrina jurídica, é preciso investir intensamente no uso das novas tecnologias, na busca de ampliação dos préstimos a serem oferecidos pelas delegações, na simplificação das rotinas e na descoberta criativa de sistemáticas que confiram eficiência ainda maior ao serviço. Também se procurará atender a necessidades específicas, seja no campo da gestão, seja no aprendizado de outro idioma, na formação
O senhor conhece o Estado de São Paulo com muita propriedade, tendo realizado visitas correcionais em praticamente todas as Serventias Extrajudiciais do Interior e da Capital à época em que foi Corregedor Geral da Justiça, tendo visitado também todas as regiões do interior como Presidente do Tribunal de Justiça. Quais são as principais carências do interior? Como a UniRegistral poderia auxiliar na capacitação dos funcionários e dos titulares destes Cartórios? A UniRegistral já possui um acervo precioso de conhecimento especializado, altamente sofisticado e suficiente para evidenciar que o Registro de Imóveis paulista é um dos mais eficientes e apurados de todo o planeta. Agora, o foco deve ser o servidor que está na linha de frente. Auscultá-lo, auxiliá-lo a adotar práticas inteligentes para tornar o serviço mais ágil e melhor, incentivá-lo a criar modalidades de atuação que simplifiquem a rotina e flexibilizem a burocracia, ARISP JUS 1
inovar em busca de novas opções para a ampliação da capacidade de préstimos por parte das delegações registrárias, tudo isso sem descuidar de seu preparo. Tanto para galgar postos mais avançados na carreira, como para se submeter com galhardia e condições de superar as dificuldades e ser vitorioso, nos sucessivos concursos de outorga de delegações a serem realizados
daqui por diante. Também é importante o papel da UniRegistral para o treino do funcionalismo em relação às exigências normativas correcionais e da contribuição da linha de frente para a permanente atualização das Normas de Serviço, que não podem ignorar a relevância da participação daqueles que têm o dever de ofício de observá-las.
ARTIGO PRIMEIRAS IMPRESSÕES DO DECRETO PRESIDENCIAL N° 9.310/2018 (15/03/2018) E DA SUA INCIDÊNCIA NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA IDEALIZADA PELA LEI Nº 13.465/2017 – NOÇÕES GERAIS E O ABUSO NA ISENÇÃO DE EMOLUMENTOS Por Alberto Gentil de Almeida Pedroso
1.	INTRODUÇÃO A Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017 (norma legislativa responsável pela conversão da Medida Provisória nº 756/2016 em lei) promoveu profundas alterações no sistema legal aplicado à regularização fundiária urbana – mudanças sensíveis na Alienação Fiduciária de bem imóvel, no modelo da regularização fundiária urbana, além de criar novos instituto jurídicos como o direito de laje, o condomínio urbano simples e o condomínio de lote, dentre outras reformas.
O Decreto Presidencial n° 9.310 de 15 de março de 2018 anunciou em seu preambulo instituir as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelecer os procedimentos para a avaliação e alienação dos imóveis da União. O objetivo do artigo é comparar criticamente algumas “inovações” do Decreto n° 9.310/18 e sua real possibilidade ou necessidade de fazê-las – limitada a análise a dois pontos: regras gerais da Reurb e a gratuidade de emolumentos. 2.
DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE A REURB
Inicialmente vale destacar a reiteração, pelo disposto no art. 1º, parágrafo 2º do Decreto, que a Reurb promovida por meio da legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes em até 22 de dezembro de 2016 (data da edição da Medida Provisória n° 759/2016), ou seja, há um marco temporal, em princípio rígido para utilização dos instrumentos de regularização fundiária da Lei n° 13.465/17. É de salientar que a rigidez quanto ao marco temporal limite da Lei nº 13.465/2017, acompanhada pelo Decreto nº 9.310/18, é de difícil constatação fática, ante as constantes e rápidas mutações do uso do solo urbano pelos ocupantes – o que impossibilita a precisão inflexível exigida. O art. 2º do Decreto, em mera repetição ao disposto no art. 10 da Lei nº 13.465/17, reafirma quais os objetivos da Reurb a serem observados pela União, Estados, Distrito Federal e pelos Municípios: I - identificar os núcleos urbanos informais a serem regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior; II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes; III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população ARISP JUS 3
de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados; IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda; V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade; VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas; VII - garantir a efetivação da função social da propriedade; VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes; IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo; X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais; XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher; XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
Os incisos I a XII, do art. 2º, do Decreto, são de profunda importância, merecendo releitura constante pelo operador do Direito para sanar lacunas do texto normativo ou mesmo dúvidas interpretativas, sempre na busca dos melhores caminhos para efetivação da finalidade da regularização fundiária. Nos termos do que dispõe a Lei n° 13.465/2017, em seu art. 10, é missão fundamental da União, Estados, Distrito Federal e Municípios identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior (art. 10, I), bem como criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes (art. 10, II), ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados (art. 10, III), promovendo a integração social e a geração de emprego e renda (art. 10, IV), sempre estimulando a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade (art. 10, V), garantindo o direito social à moradia digna 4
e às condições de vida adequadas (art.10, VI). 2.1	CONCEITOS NORMATIVOS PARA FINS DE REURB (Lei nº 13.465/17 e Decreto Presidencial nº 9.310/18) Ainda repisando o que previu a Lei nº 13.465/17, em seu art. 11, o art. 3º do Decreto nº 9.310/18 apresenta para fins de regularização fundiária urbana (Reurb) os conceitos dos principais institutos: I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural; II - núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização; III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município ou pelo Distrito Federal (a parte grifada foi acrescida pelo Decreto nº 9.310/18); IV - demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município; V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ou pelo Distrito Federal (a parte grifada foi acrescida pelo Decreto nº 9.310/18) ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos; VI - legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma da Lei nº 13.465/17 e neste Decreto, e do qual conste a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse; VII - legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre
unidade imobiliária objeto da Reurb; VIII - ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais.
O termo de compromisso contido na CRF (Certidão de Regularização Fundiária), conforme disposto no art. 3º, paragrafo 2º, Decreto nº 9.310/18, conterá o cronograma da execução de obras e serviços e da implantação da infraestrutura essencial e poderá prever compensações urbanísticas e ambientais, quando necessárias. A falta de regular expedição da CRF pelo Município ou pelo Distrito Federal, quando prenotada para qualificação registral, poderá gerar a devolução do titulo pelo Registrador de Imóveis da circunscrição imobiliária competente para registro. NOTA 1: Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos art. 64 e art. 65 da Lei nº 12.615/2012, e será obrigatória a elaboração de estudo técnico que comprove que as intervenções de regularização fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior com a adoção das medidas nele preconizadas, inclusive por meio de compensações ambientais, quando necessárias – cabendo aos Municípios e ao Distrito Federal a aprovação do projeto de regularização fundiária do núcleo urbano informal (art. 3º, paragrafo 3º, do Decreto). NOTA 2: Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de unidade de conservação de uso sustentável que - nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000 - admita a regularização, a anuência do órgão gestor da unidade será exigida, desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização fundiária impliquem a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, o órgão gestor da unidade de conservação de uso sustentável deverá se manifestar,
para fins de Reurb, no prazo de noventa dias, contado da data do protocolo da solicitação (art. 3º, paragrafo 5º, do Decreto). Todavia, na hipótese de recusa à anuência pelo órgão gestor da unidade, este emitirá parecer, técnica e legalmente fundamentado, que justifique a negativa para realização da Reurb (art. 3º, paragrafo 6º, do Decreto). NOTA 3: Na Reurb em núcleos urbanos informais situados às margens de reservatório artificial de água destinado à geração de energia ou ao abastecimento público, a faixa da área de preservação permanente consistirá na distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum (art. 3º, parágrafo 7º, do Decreto n° 9.310/18). NOTA 4: Não é admitida a Reurb em núcleos urbanos informais situados em áreas indispensáveis à segurança nacional ou de interesse da defesa, assim reconhecidas em ato do Presidente da República (art. 3º, parágrafo 8º, do Decreto n° 9.310/18). Consideramse áreas indispensáveis à segurança nacional para fins do disposto no Decreto, os locais e as adjacências onde o Presidente da República e o Vice-Presidente da República trabalham ou residem oficialmente durante o mandato presidencial, e das infraestruturas críticas, cujas instalações, serviços e bens, se forem interrompidos ou destruídos, provocarão sérios impactos à sociedade e ao Estado. (art. 3º, parágrafo 10, do Decreto n° 9.310/18) NOTA 5: O Decreto n° 9.310/18 (assim como a Lei n° 13.465/18) se aplica aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei nº 5.868, de 1972 (art. 3º, parágrafo 13, do Decreto n° 9.310/18). NOTA 6: Após a Reurb de núcleos urbanos informais situados em áreas qualificadas como rurais, os Municípios e o Distrito Federal poderão efetuar o cadastramento das novas unidades imobiliárias, para fins de lançamento dos tributos municipais e distritais ARISP JUS 5
(art. 3º, parágrafo 14, do Decreto n° 9.310/18). 2.2	MODALIDADES DE REURB (ART. 13 DA LEI Nº 13.465/17 E ART. 5º DO DECRETO Nº 9.310/18) São duas as modalidades de Reurb: (i) de Interesse Social, Reurb S; ou (ii) de Interesse Específico, Reurb E. A Reurb S é modalidade de regularização fundiária destinada aos núcleos urbanos ocupados predominantemente por população de baixa renda (conceito aberto de economia que merece verificação no caso concreto pelo Poder Público), assim declarado por ato do Poder Executivo Municipal (por meio de procedimento administrativo – conforme dispõe o art. 28 e seguintes da Lei nº 13.465/17). A Reurb E é modalidade de regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadre na definição de população de baixa renda, de acordo com análise da Municipalidade. NOTA 1: No mesmo núcleo urbano informal, poderá haver as duas modalidades de Reurb, desde que a parte seja ocupada predominantemente por população de baixa renda regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio de Reurb-E (art. 5º, parágrafo 4º, do Decreto n° 9.310/18). Na Reurb, os Municípios poderão admitir o uso misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado (art. 5º, parágrafo 5º, do Decreto n° 9.310/18). NOTA 2: A regularização fundiária de núcleos urbanos informais constituídos por unidades imobiliárias não residenciais poderá ser feita por meio de Reurb-E (art. 5º, parágrafo 6º, do Decreto n° 9.310/18).
3. ISENÇÕES DE CUSTAS E EMOLUMENTOS APLICÁVEIS A REURB (AMPLIAÇÃO INDEVIDA E A INCONSTITUCIONALIDADE DA NORMA) Dispõe o art. 13, § 1º, Lei nº 13465/17 – serão isentos de custas e emolumentos entre outros, os seguintes atos registrais relacionados apenas à Reurb S (lembrando que cabe ao Poder Executivo Municipal a qualificação da Reurb em social ou de interesse especifico, incidindo a gratuidade em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas – art. 13, § 5º): (i) o primeiro registro de Reurb S, o qual confere direitos reais aos beneficiários; (ii) registro de legitimação fundiária; (iii) registro do título de legitimação e posse e sua conversão em título de propriedade; (iv) registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e do projeto de regularização, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada; (v) primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até 70 m2; (vi) aquisição do primeiro direito real da unidade imobiliária derivada da Reurb S; (vii) primeiro registro de direito real de laje; (viii) fornecimento de certidões de registro para os atos previstos no art. 13, Lei nº 13.465/17.
O Decreto nº 9.310/18, em seu artigo 54, além de reproduzir todas as hipóteses previstas na Lei 13.465/17 ainda previu a incidência da isenção de emolumentos para: VIII - a averbação das edificações de conjuntos habitacionais ou condomínios. Vale salientar que a hipótese aqui prevista é mais ampla que aquilo disposto no art. 13, parágrafo 3º, da Lei nº 13.465/17, pois a isenção de emolumentos era restrita aos conjuntos habitacionais ou condomínios construídos pelo poder público, diretamente ou por meio da administração pública indireta, que já se encontrassem implantados até 22 de dezembro de 2016;
IX - a abertura de matrícula para a área objeto da regularização fundiária, quando necessária; X - a abertura de matrículas individualizadas para as áreas públicas resultantes do projeto de regularização; Conforme estabelece o art. 55 do Decreto n° 9.310/18: é vedado ao Oficial do Cartório de Registro de imóveis exigir comprovação de pagamento ou quitação de tributos, entendidos como impostos, taxas, contribuições ou penalidades e demais figuras tributárias nos atos de registros ou averbações relativos a Reurb-S (conforme dispõe o art. 13, parágrafo 2º, da Lei nº 13.465/17) – exceção ao dever de fiscalização previsto no art. 30, XI, da Lei nº 8.935/94. NOTA 1: Para a dispensa de custas e emolumentos prevista na Lei nº 13.465, de 2017, será apresentado o título de legitimação fundiária, de posse ou outro instrumento de aquisição, pelos legitimados ou pelos ocupantes, ao oficial do cartório de registro de imóveis competente, no prazo máximo de um ano, contado da data de emissão do título (art. 56 do Decreto nº 9.310/18). NOTA 2: As isenções de custas e emolumentos aplicam-se a partir da classificação prevista nos art. 13 e art. 30, caput, inciso I, da Lei nº 13.465, de 2017, pela autoridade competente, como Reurb-S (art. 53, parágrafo 2º do Decreto nº 9.310/18). Para a aplicação das isenções de custas e emolumentos na fase de processamento administrativo da Reurb-S anterior à emissão da CRF, o interessado apresentará documento emitido pela autoridade competente que ateste a classificação da regularização do núcleo urbano informal como Reurb-S, na forma prevista no art. 5º do Decreto (art. 53, parágrafo 3º do Decreto nº 9.310/18). Por fim, mas não menos importante, acresço, a título de reflexão jurídica, minha humilde posição no tocante a evidente inconstitucionalidade do disposto no art. 13, § 1º da Lei nº 13.465/17 e também do art. 54 do Decreto nº 9.310/18 em razão do que dispõe o art. 151, inciso
III, da Constituição Federal. A Constituição Federal em seu art. 151, inciso III, veda a União instituir isenções de tributos de competência dos Estados, Distrito Federal ou dos Municípios (a natureza jurídica de tributo dos emolumentos do extrajudicial, instituídos pelos Estados da Federação, encontra-se consolidada no E. Supremo Tribunal Federal: ADI 1378-ES, j. 13.10.2010, DJ de 9.2.2011, rel. Min. Dias Toffoli.). Assim, reconhecida a natureza jurídica de tributo para os emolumentos extrajudiciais instituídos pelos Estados – conforme posição pacifica do E. STF – é inconstitucional a isenção prevista no art. 13, § 1º da Lei nº 13.465/17 (fundamento idêntico para sustentar a inconstitucionalidade do disposto no art. 98, inciso IX, do CPC/15 – ou seja lei federal que isenta o particular do pagamento de emolumentos previstos por lei estadual), bem como pelos mesmos motivos também do art. 54 do Decreto Presidencial n° 9.310/18. 4. CONSIDERAÇÕES FINAIS O artigo objetivou, resumidamente, apresentar dois pontos de destaque e preocupação do Decreto Presidencial n° 9.310/18: noções gerais de Reurb e a isenção de emolumentos. Ainda que louvável a iniciativa presidencial na edição do Decreto – com pontuais esclarecimentos do funcionamento administrativo da Reurb – acredito que muito do texto acabou por pecar pela repetição exaustiva da Lei nº 13.465/2017, havendo infelizmente excessos reprováveis no tocante aos emolumentos impropriamente isentos e em algumas disposições referentes à regularização fundiária. A marginalização de inúmeras áreas de terra no país não é bem vida, pois fomenta a sonegação fiscal, aumenta os conflitos fundiários, desassossega o ocupante de boafé, dentre outros malefícios. A necessidade de reforma do sistema de regularização fundiário é necessária, mas deve-se manter minimamente a técnica legislativa a fim de tutelar a segurança jurídica.
ARTIGO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: AS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI Nº 13.465/2017 E SUAS IMPLICAÇÕES NO SISTEMA DE INTIMAÇÃO PARA RETOMADA E ALIENAÇÃO DO BEM Por Ralpho de Barros Monteiro Filho
A Alienação Fiduciária em Garantia – considerada um divisor de águas em nosso Direito – foi inicialmente concebida para as relações jurídicas relativas a bens móveis. Posteriormente, não havendo nada que indicasse impossibilidade ou inconveniência do seu uso, passou-se a aplicar também para os negócios imobiliários. São múltiplos os regimes jurídicos que regulam a Alienação Fiduciária, a depender do seu objeto – tratase da aplicação do principio da regência específica. No que tange especificamente à propriedade fiduciária sobre bens imóveis, ela será disciplinada pela Lei nº 9.514/97, mesmo quando os protagonistas forem ou não instituições financeiras. O Código Civil, contudo, mantém posição de destaque, permanecendo como 8
fonte subsidiária para questões pontuais. A mencionada Lei nº 9.514/97 deu à Alienação Fiduciária uma notável estrutura, a qual será aqui dividida em ciclos: o primeiro ciclo é o da contratação. O art. 22, caput, da Lei nº 9.514/97, fala, ao definir a Alienação Fiduciária, de maneira técnica, em contratação da transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel do imóvel. O termo – contratação – é preciso, porque, neste momento, ainda não se há de falar em constituição da Alienação Fiduciária (e nem sempre assim fez o legislador, que, às vezes, confunde contratação com constituição). Após a contratação é que passamos ao segundo ciclo da constituição. O art. 23 da Lei nº 9.514/97 (e o art. 167, I, 35, da LRP) deixa claro que somente a partir do registro no competente RI (é o termo da lei – melhor seria falar em atribuição) é que surge propriedade fiduciária sobre o bem imóvel. O que se registra é, portanto, o contrato (título registrário). A constituição acarreta dois efeitos imediatos: primeiro dá-se o desdobramento da posse, ficando o devedor-fiduciante com a direta e o credor-fiduciário com a indireta (dentro do que permite, mesmo, o art. 1.197 – uma posse não anula a outra); o segundo efeito é a criação de propriedade resolúvel para o credor (também chamado de domínio imperfeito, porque subordinado a durar somente até o cumprimento de uma cláusula, até o implemento de condição resolutiva ou o vencimento de um prazo). Desse último efeito retira-se, com clareza, a finalidade de garantia desta propriedade criada. Em breve síntese, o ciclo da Alienação Fiduciária se inicia com o contrato de alienação e posterior registro da transmissão da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel que é objeto de garantia; com o término do prazo e do pagamento – que se espera realizar – resolve-se a propriedade fiduciária, averbando-se o seu cancelamento na mesma matrícula, a vista do termo de quitação que é fornecido pelo credor-fiduciário (com firma reconhecida). Entretanto, o objeto do presente artigo é analisar o procedimento que a Lei nº 9.514/97
prevê, à luz das alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, no caso de inadimplemento, que dará ensejo a posterior retomada e alienação do bem. Para tanto, é preciso, primeiramente, observar a ocorrência da mora. Esta, na Alienação Fiduciária de imóveis, segue a regra geral do CC (primeira parte do art. 397) e se considera perfeita com o advento do termo de vencimento e a ausência de pagamento. Tratase de mora ex re, em que dies interpellat pro homine (o dia interpela o homem). É também o que deflui do art. 26, caput, da Lei nº 9.514/97. Não se deve confundir as providências legais subsequentes com a constituição em mora. São providências que têm por finalidade precípua, na esteira do que leciona Orlando Gomes, de dar inequívoca ciência ao devedor de que pretende receber o valor devido e comprovar a situação de mora (que já aconteceu) para fins de consolidação da propriedade. Abre oportunidade, também, para a purgação da mora. Sobre as providências legais a serem observadas, o art. 26 da Lei nº 9.514/97, em seu primeiro parágrafo, aduz que, primeiramente, o fiduciante, ou seu representante legal, deverá ser intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, somados os juros, às penalidades e aos demais encargos contratuais e legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Importante notar que o parágrafo segundo do supramencionado artigo afirma que o contrato deverá fixar um prazo de carência para que se dê início ao procedimento de cobrança-consolidação da propriedade, cujo dies a quo é a mora (vencimento da obrigação). Só se notifica o devedor-fiduciante, portanto, após o transcurso deste prazo (semelhante ao que acontece na Lei de Incorporações, mas a Lei nº 4.591/64 já fixa prazo legal – falta de pagamento de três prestações ou atraso de 90 dias).
Implementado o referido prazo de carência, será, então, requerida pelo credor – e instruída com demonstrativo do débito (ainda que não exigido pela lei) – a intimação do devedor, diretamente ao Oficial do RI (onde estiver matriculado o imóvel objeto da alienação). O Oficial poderá fazer diretamente ou por meio do RTD, ou, ainda, por meio do Correio, com aviso de recebimento (neste caso, só terá validade se assinada pelo devedor pessoalmente ou pelo seu procurador). É neste procedimento de intimação que a Lei nº 13.465/2017 fez importantes alterações. Uma das alterações tem como objeto solucionar um fato que recorrentemente ocorre e trazia grandes entraves ao prosseguimento do procedimento – trata-se da suspeita de ocultação do devedor. Com a alteração promovida na lei, hoje, havendo tal suspeita, que se configura quando, por duas vezes, o oficial de registro ou serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, resta autorizada que faça a denominada “intimação por hora certa”, ou seja, será intimada qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicandose subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 do Código de Processo Civil. O transcrito dispositivo legal está afinado com o CPC, que diminuiu para duas as tentativas de intimação, e não mais três, como no anterior CPC/73. Outra alteração introduzida pela lei nº 13.465/2017 trata da intimação a ser realizada em condomínio edilício. O parágrafo 3º B diz que “nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3ºA poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.” Insta mencionar que a referência ao parágrafo 3ºA me parece equivocada, tendo em vista que se limita aos casos de intimação daquele que tenta se ocultar. Tenho a impressão de que a citação pode ser feita ao “responsável pelo recebimento de correspondência” de qualquer forma (ou seja, que a ARISP JUS 9
referência, a meu ver, deveria ser ao parágrafo 3º).
Uma outra interessante alteração promovida pela mencionada Lei nº 13.465/2017 trata-se da inclusão do parágrafo único no art. 24, cujo teor também possui especial interesse na fase ora analisada, ou seja, quando constatado o inadimplemento. Referido parágrafo trata da orientação de que o primeiro leilão seja realizado pelo maior valor observado dentre o convencionado em contrato e o utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI. Referido dispositivo visa, ao estabelecer um valor mínimo para a venda do imóvel em leilão, impedir entraves ao procedimento extrajudicial com a judicialização de questões acerca de eventual defasagem do valor indicado no contrato para efeitos de leilão do imóvel, comparando-o ao seu valor de mercado.
A lei nº 13.465/17 também trouxe alterações no que tange ao dever de intimação do devedor para a realização do leilão. A lei estabelece que essa obrigação poderá ser realizada através de envio de correspondência para os endereços disponibilizados no contrato e, também, para endereço eletrônico. Importa inferir que a utilização de meio eletrônico para intimação é forma que se coaduna com as novas diretrizes para processos judiciais e extra, cujas atividades estão, cada vez mais, sendo executadas através de meios eletrônicos e que são favoráveis ao devedor, uma vez que lhe proporciona obter conhecimento do leilão de modo mais célere e, inclusive, diminui custas.
A Lei nº 13.465/17 também trouxe alterações aplicáveis exclusivamente nas operações de Alienação Fiduciária em garantia de financiamentos habitacionais. Uma, trata do prazo para averbação da consolidação da propriedade que, segundo o parágrafo 1º do incluso art.26-A será de 30 dias a contar da purgação da mora, enquanto as demais operações imobiliárias seguem a regra geral do art. 26, parágrafo 1º de 15 dias. Outra alteração diz respeito ao fato de que a existência de ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse, segundo teor do art. 30, parágrafo único. Vale dizer que até que se ocorra a averbação da consolidação da propriedade será possível ao devedor purgar a mora, contudo, desejando ele reaver o imóvel após consolidada a propriedade, lhe restará apenas a opção de realizar nova contratação e/ou exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel até a data do segundo leilão. Ressalte-se que a lei é expressa ao definir a data do segundo leilão como limite temporal para o exercício do mencionado direito de preferência 10 ARISP JUS
Analisadas as referidas alterações oriundas da Lei nº 13.465/17 e suas implicações no procedimento de retomada e alienação do bem, é possível afirmar, sem qualquer pretensão de esgotar o tema, que todas enfrentaram situações pontuais que a prática revelou ser causa para o engessamento do procedimento extrajudicial, devido à constante judicialização de questões antes obscuras. Assim, acredito que, se as alterações legislativas alcançarem os objetivos ora evidenciados, quais sejam, a diminuição de processos judiciais e a atribuir consequente celeridade ao procedimento extrajudicial, tal fato só tende a contribuir para a estabilidade de todo o sistema financeiro imobiliário.
ÍNDICE DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 Apelação nº 1002133-36.2016.8.26.0099 - Pág. 12
DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 Apelação nº 1000045-62.2016.8.26.0604 - Pág. 13
DECISÃO JURISDICIONAL #1 Parecer 399-2017-E - PROC. 1058147-03.2017.8.26.0100 - Pág. 15
DECISÃO JURISDICIONAL #2 Parecer 385-2017-E - PROC. 1040580-82.2015.8.26.0114 - Pág. 17
DECISÃO JURISDICIONAL #3 Parecer 332-2017-E - PROC. 1002337-20.2017.8.26.0625 - Pág. 19
DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1002133-36.2016.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que é apelante JOSÉ ROBERTO DE FREITAS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI (Presidente sem voto), ALCIDES LEOPOLDO E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO. São Paulo, 20 de março de 2018. Natan Zelinschi de Arruda Relator Apelação Cível n.º 1.002.133-36.2016.8.26.0099 Apelantes: JOSÉ ROBERTO DE	FREITAS E ANA NASCIMENTO LEITE DE FREITAS Apelado: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA Comarca: BRAGANÇA PAULISTA Voto n.º 39.512 Indenização por danos materiais e morais. Apelantes inadimplentes em aquisição de imóvel com garantia de Alienação Fiduciária sofreram execução extrajudicial. Alegação de que o cartório pertencente à delegação ao apelado deixara de observar o endereço correto para a notificação não pode sobressair. Credora notificante é quem apresenta os dados ao Cartório que presta serviços. Alegação de erro essencial sem consistência. Pequeno erro material que não tivera nenhuma pertinência no desfecho. Validade e eficácia do procedimento realizado. Pretensão dos apelantes é busca de formalismo exacerbado, com o escopo de vantagem indevida. Regularidade da execução ficou caracterizada. Improcedência da ação se apresenta adequada. Apelo desprovido. 12 ARISP JUS
1. Apelação interposta tempestivamente com base na r. sentença de págs. 386/394, que julgou improcedente ação de indenização envolvendo procedimento de notificação e outros itens correlatos abrangendo venda de imóvel, haja vista a inadimplência de adquirentes. Alegam os apelantes que atrasaram os pagamentos de parcelas do consórcio, havendo procedimento de execução extrajudicial, culminando com a consolidação da propriedade do imóvel à Caixa Consórcios S/A e arrematação, a posteriori, por terceiros. Dizem que o procedimento ocorrera com celeridade, porém, houve irregularidades, ressaltando a avaliação do imóvel, pois várias regras que tratam da Alienação Fiduciária, inclusive o procedimento para a consolidação da propriedade, deixaram de ser obedecidas, reportandose, ainda, a provimentos da Corregedoria Geral de Justiça. Destacam que a notificação fora assinada por outrem, e que o procedimento de purgação da mora já fora viciado desde o início, inclusive não levando em conta o correto endereço dos apelantes, pois se encontravam em local certo e sabido, sendo que a notificação por edital foi antecipada, sem exaurimento, além de erro no nome da coautora, ocasionando, inclusive, nulidade do edital. Expõem que o prazo para purgação da mora vencera antecipadamente, enquanto que o ITBI fora pago em 15 de março de 2013, também apontando os valores dos imóveis. Declaram que foram submetidos a severo estresse, requerendo indenização por danos morais e o provimento do recurso. O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a pretensão dos apelantes, págs. 423/440. É o relatório. 2. A r. sentença apelada merece ser mantida. Os próprios apelantes fizeram constar que nunca residiram nos imóveis leiloados, os quais se encontravam locados, portanto, de nada adiantaria diligenciar nos endereços dos imóveis leiloados. Ademais, a diligência fora feita na Rua José Raposo de Medeiros, n.º 30, apartamento 44, endereço indicado pela credora notificante, não havendo nenhuma irregularidade na notificação praticada pelo apelado em relação ao local. Por outro lado, Alberto Branco Júnior estava investido de poderes para representar a Caixa Consórcios S/A,
Administradora de Consórcios, bastando analisar o instrumento de mandato arquivado em Cartório, com base no artigo 247 do Provimento n.º 58/89 da Corregedoria Geral de Justiça, tanto que os próprios recorrentes outorgaram procuração ao Dr. Alberto Branco Júnior, págs. 82/83. Assim, a representação se apresentava regular, consequentemente, o Cartório efetuou a notificação no endereço apresentado pelo fiduciante, não havendo erro, pois nada consta de que tivesse ocorrido atualização de endereço. No mais, apesar de constar no relatório de pág. 76 o nome da coautora Ana Maria Leite de Freitas, o correto seria Ana Nascimento Leite de Freitas, contudo, ainda assim, permite a perfeita identificação da interessada, logo, o erro material é insuficiente para desconstituir a finalidade pretendida, enquanto que no relatório de ocorrências os dados estão todos corretos, inclusive no cabeçalho do relatório de pág. 87, bem como no edital de pág. 97, e com o registro da carta de arrematação, configurando que todos os requisitos legais durante o procedimento foram cumpridos. Ademais, o instrumento de arrematação apresentado para registro não faz nenhuma menção a eventuais edificações no imóvel, não havendo nos autos comprovação de averbação da construção, nem mesmo expedição de habite-se, portanto, sem suporte a pretensão dos recorrentes. Assim, os apelantes vêm bem busca de formalismo exacerbado, com intuito de vantagem indevida, apresentando ilações e conjecturas sobre erros insignificantes para a validade e eficácia do que fora realizado, porém, não se vislumbra conteúdo suficiente para inquinar o procedimento abrangendo execução extrajudicial, não havendo, assim, supedâneo para alteração da sentença em exame. Ademais, eventual divergência quanto ao endereço correto caberia alguma pretensão perante a instituição financeira notificante e não ao cartório que se limitara a prestar serviços com base no que fora oferecido pelo interessado. 3. Em decorrência do desfecho da demanda, majora-se a verba honorária para 20% do valor da causa, em observância ao artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, com a ressalva do artigo 98,§ 3º, do mesmo Estatuto Processual, em caso de execução.
4. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao apelo. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA RELATOR
DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1000045-62.2016.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que é apelante MAHIL IMOVEIS LTDA(SUCESSORA DE ), é apelado IGREJA CRISTÃ PRESBITERIANA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI (Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY. São Paulo, 16 de março de 2018. Augusto Rezende Relator Apelação nº 1000045-62.2016.8.26.0604 Apelante: Mahil Imoveis Ltda. Apelada: Igreja Cristã Presbiteriana Comarca: Sumaré Juíza de primeiro grau: Ana Lia Beall Voto nº 5.954 Reivindicatória. Ilegitimidade ativa. Extinção do feito sem resolução do mérito. Ação que compete ao titular do domínio, assim considerado aquele que constar do registro imobiliário. Incorporação que não foi averbada na matrícula do imóvel. Sentença mantida. Recurso improvido.
RELATÓRIO Trata-se de apelação interposta contra r. sentença de fls. 235/237 que, em autos de ação reivindicatória, reconheceu ARISP JUS 13
a ilegitimidade da parte ativa e, em consequência, julgou extinto o processo nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Inconformada, apela a autora, alegando que incorporou a empresa Said Jorge Loteamentos S/C Ltda, a qual figura como coproprietária do imóvel em testilha. Afirma que com a incorporação, absorveu o patrimônio da incorporada, tornando- se sua substituta em todos os seus direitos e obrigações. Diz que embora não tenha averbado a incorporação na respectiva matrícula do bem, não pode ser impedida de exercer os poderes inerentes ao domínio, porquanto o registro atual em nome da incorporada não deixa de ter sua validade e eficácia. Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo anotado. É o relatório. ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO Sustenta a autora Mahil Imóveis Ltda ser coproprietária de lote de terreno que está sendo ocupado indevidamente pela ré, motivo pelo qual postula seja ela condenada a restituir o imóvel e a pagar indenização pelo tempo de ocupação. A r. sentença julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade da parte ativa, e por isso foi interposto o presente recurso, que não merece acolhimento. Como é de sedimentada doutrina, “A ação reivindicatória tem caráter essencialmente dominial e por isso só pode ser utilizada pelo proprietário, por quem tenha ‘jus in re’. Nessa ação o autor deve provar o seu domínio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com o respectivo registro, e descrevendo o imóvel com suas confrontações, bem como demonstrar que a coisa reivindicanda se encontra na posse do réu. Três, portanto, os pressupostos de admissibilidade de tal ação: a) a titularidade do domínio, pelo autor, da área reivindicanda; b) a individuação da coisa; e c) a posse injusta do réu” (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro, Ed. Saraiva, 3ª ed., volume V, p. 211). Aliás, é reiterado o entendimento jurisprudencial no sentido de que “a reivindicação é ação real, que compete ao senhor da coisa para havê-la do poder de terceiro que 14 ARISP JUS
injustamente a detenha. Tem por causa o domínio e se dirige ao detentor ou possuidor atual, de boa ou má-fé. Basta à legitimidade ativa, que o autor se diga proprietário do bem” (STJ - Recurso Ordinário 10/DF, Rel. Min. Castro Filho, j. 03/06/2003). É o que se depreende do CC art. 1.228, que garante ao proprietário da coisa direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Ocorre, contudo, que a autora não logrou comprovar a qualidade de proprietária do imóvel em disputa, porquanto, na matrícula do imóvel acostada, a fls. 26/28, figuram como titulares do domínio Puche Loteamentos S/C Ltda. e Said Jorge Loteamentos S/C Ltda., e não Mahil Imóveis Ltda. E ainda que a autora tenha incorporado a sociedade Said Jorge Loteamentos S/C Ltda. (fls. 7/19), tal alteração não foi averbada, de modo que não houve efetiva transferência da propriedade. Sabido que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (CC art. 1.227). Em verdade, “a certidão de registro do instrumento contratual de incorporação junto ao cartório de registro competente constitui título aquisitivo dos bens imóveis da sociedade incorporada pela sociedade incorporadora, mas a transmissão da propriedade à sociedade incorporadora somente se opera com o registro desse título na respetiva matrícula, o que não ocorreu. Até que a autora promova a averbação da incorporação na matrícula do imóvel, adquirindo assim a qualidade de coproprietária, carece de legitimidade ativa para intentar ação reivindicatória contra aqueles que, indevidamente, o ocupem” (Apelação nº 1000059-46.2016.8.26.0604, Rel.ª Mary Grün, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 01/03/2018). Nada há, portanto, a ser alterado na sentença, que subsiste, integralmente. Ante o exposto, nego provimento ao recurso. É como voto.
Augusto Rezende Relator
DECISÃO JURISDICIONAL #1 CONCLUSÃO Em 31 de outubro de 2017, conclusos ao Excelentíssimo Senhor Desembargador PEREIRA CALÇAS, DD. Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. (399/2017-E) Registro de Imóveis – Averbação de cancelamento de usufruto, pela morte da usufrutuária – Consolidação da propriedade em nome do nu-proprietário – Exigência do Sr. Oficial de complementação do ITCMD, por 1/3 do valor do bem, uma vez já ter havido recolhimento do tributo, por 2/3 do valor do bem, quando da instituição do usufruto – Exigência afastada pela MM. Juíza Corregedora Permanente – Consolidação da propriedade que não caracteriza hipótese de incidência do tributo – Precedente desta Corregedoria Geral – Decreto regulamentar nº 46.655/2002, que, na espécie, extrapola seus limites – Parecer pelo desprovimento do recurso.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça, Trata-se de recurso administrativo tirado de r. sentença que deferiu pedido de providências, para afastar exigência formulada como requisito para averbação de extinção de usufruto, de recolhimento de ITCMD, calculado sobre um terço do valor do imóvel, de forma a complementar o recolhimento pretérito do tributo, efetuado ao tempo da instituição do usufruto, à base de dois terços do valor do imóvel. Sustenta o recorrente que o Decreto 46.655/02 regulamentou o momento do recolhimento do ITCMD, pela fração de um terço, quando da consolidação da propriedade plena do imóvel. A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso. É o relatório. Segundo o registrador, a interessada, por ocasião da instituição do usufruto, recolheu ITCMD sobre 2/3 do valor venal do imóvel, na forma do artigo 12, § 2º, IV, do Decreto
nº 46.655/2002. Faltaria, portanto, ainda de acordo com o entendimento do Sr. Oficial, o recolhimento de um terço do tributo, devido por ocasião do falecimento da usufrutuária. O tema é de antigo conhecimento desta Corregedoria Geral da Justiça, que sedimentou entendimento de que a fração tributária não é devida. Pertinente o invulgar parecer do então Juiz Assessor da Corregedoria, Dr. Álvaro Luiz Valery Mirra, devidamente aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. Luiz Elias Tâmbara, que esclarece à saciedade os fundamentos jurídicos que afastam a incidência do recolhimento exigido: “O recurso comporta provimento, merecendo acolhida os
argumentos expendidos pela Recorrente, em conformidade, inclusive, com decisão normativa do Ilustríssimo Senhor Coordenador da Administração Tributária do Estado de São Paulo, recentemente proferida (Decisão Normativa CAT - 10, de 22.06.2009 - DOE 23.06.2009, p. 14). De acordo com a referida decisão normativa, que aprovou entendimento expresso na Resposta à Consulta n. 152/2008, de 13.05.2009: “1 - Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica, tendo em vista os requerimentos de averbação de cancelamento de usufruto decorrente de óbito do usufrutuário, indaga se as isenções do ITCMD referentes à transmissão de imóveis e valores, previstas no artigo 6º, I, alíneas ‘a’ e ‘b’, e I, alínea ‘a’, da Lei nº 10.705/2000 aplicamse à extinção do usufruto. 2 - Para melhor entendimento da matéria, transcrevemos o dispositivo constitucional que outorga aos Estados e ao Distrito Federal a competência para a instituição do Imposto sobre Transmissão ‘Causa Mortis’ e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCMD, nos seguintes termos: ‘Art. 155 - Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre: I - transmissão ‘causa mortis’ e doação, de quaisquer bens ou direitos (...)’. 3 - No exercício dessa competência, o Estado de São Paulo instituiu o imposto por meio da Lei 10.705/2000, que em seu artigo 2º dispõe: ‘Art. 2º - O imposto incide sobre a transmissão de qualquer bem ou direito havido: I - por sucessão legítima ou testamentária, inclusive a sucessão provisória; II - por doação’. 4 - Conforme se verifica, no que se refere à transmissão em decorrência da morte, para a lei paulista, somente ocorre ARISP JUS 15
o fato gerador do ITCMD quando o ‘de cujus’ transmitir bens ou direitos aos seus herdeiros, sejam eles legítimos ou testamentários, ou ao legatário. Tanto é assim que a Lei 10.705/2000, ao tratar dos contribuintes do imposto na transmissão ‘causa mortis’, somente se refere ao herdeiro e ao legatário (artigo 7º, inciso I), não havendo qualquer previsão de exigência do imposto em relação àquele que recebe bem ou direito em decorrência da morte de outrem sem, no entanto, ser seu sucessor hereditário, ou em razão de testamento. 5 - É importante destacar que o usufruto é sempre temporário, sendo que, por força do artigo 1.410, inciso I, do Código Civil, no máximo será vitalício. Assim, sem prejuízo do disposto nos artigos 1.411 e 1.946 do Código Civil, o usufrutuário não transmite, por sucessão hereditária ou testamentária, o direito de usufruto. 6 - Nesse sentido, com a morte do usufrutuário do imóvel, a propriedade plena se consolida na pessoa do nu-proprietário. E, na legislação paulista, não há previsão de incidência do ITCMD quando da consolidação da propriedade plena, ou quando da extinção do usufruto. 7 - Vale lembrar que o direito de propriedade, embora possa ser cindido quanto ao seu exercício, é uno. Em virtude da própria natureza temporária do usufruto, o verdadeiro proprietário do bem, em última análise, é o titular da nuapropriedade, já que a extinção do usufruto é inevitável. 8 - Releva considerar também que, mesmo que se considere a consolidação da propriedade pela extinção do usufruto como uma transmissão de “direitos”, não se trata de transmissão hereditária ou testamentária de modo a ensejar a cobrança do ITCMD, ainda que, coincidentemente, o nu-proprietário seja herdeiro legítimo do usufrutuário. 9 - Assim, em conclusão, na situação apresentada não há incidência do ITCMD” (autos nº 2009/38005).
É certo que, em 26 de fevereiro de 2010, por meio da Decisão Normativa CAT – 3/10, a Fazenda do Estado modificou o entendimento acima transcrito, passando a defender que, com o cancelamento do usufruto, seria necessária a complementação do ITCMD, caso o recolhimento inicial tenha sido feito com base em 2/3 do valor do bem (fls. 39/40). No entanto, pelos próprios argumentos apresentados pela Fazenda do Estado na Decisão Normativa CAT - 10, de 22/6/2009, não há que se falar em complementação do recolhimento do ITCMD na hipótese de cancelamento de usufruto. Com efeito, a Lei Estadual nº 10.705/2000, que institui o ITCMD, estabelece em seu artigo 7º:
Artigo 7º - São contribuintes do imposto: I - na transmissão “causa mortis”: o herdeiro ou o legatário; II - no fideicomisso: o fiduciário; III - na doação: o donatário; IV- na cessão de herança ou de bem ou direito a título não oneroso: o cessionário.
O nu-proprietário do bem, que receberá a propriedade plena do imóvel com a morte do usufrutuário, por força do artigo 1.410, I, do Código Civil, não se enquadra em nenhuma das hipóteses acima mencionadas. Não é fiduciário nem cessionário; foi donatário, mas não recebe o usufruto do bem por doação; e embora possa eventualmente ser herdeiro ou legatário, também não é nessa qualidade que recebe o usufruto. Além disso, dispõe o artigo 2º da Lei Estadual nº 10.705/2000: Artigo 2º - O imposto incide sobre a transmissão de qualquer bem ou direito havido: I - por sucessão legítima ou testamentária, inclusive a sucessão provisória; II - por doação.
Mais uma vez, a hipótese que aqui se analisa não se encaixa nas previsões da Lei Estadual. A consolidação da propriedade não pode ser tida como transmissão decorrente de sucessão legítima ou testamentária e muito menos de doação. Por fim, o artigo 9º, § 2º, IV, da mesma Lei Estadual estabelece que, na transmissão não onerosa da nuapropriedade, a base de cálculo do ITCMD é equivalente a 2/3 do valor do bem. Por outro lado, não há na Lei menção alguma à complementação desse valor por ocasião da consolidação da propriedade. Não há dúvida de que o artigo 31 do Decreto nº 46.655/2002, que regulamenta a Lei Estadual nº 10.705/2000, expressamente prevê a necessidade de complementação do ITCMD. por ocasião da consolidação da propriedade plena na pessoa do nu-proprietário. Essa hipótese de incidência, todavia, diante dos limites estabelecidos pela Constituição Federal (artigo 155, I, da CF1) e do silêncio absoluto da Lei Estadual que o instituiu, 1 Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir
não poderia ser criada por decreto regulamentar. Os julgados das Câmaras de Direito Público deste Tribunal de Justiça não se afastam desse entendimento: APELAÇÃO CÍVEL. Mandado de Segurança. ITCMD. Cancelamento de usufruto, sem recolhimento do imposto. Admissibilidade. Tributo que deve incidir apenas nos casos de transmissão causa mortis e doação, nos termos do art. 155, da CF. Concessão da segurança em primeiro grau. Manutenção da r. sentença. Precedentes. Recurso não provido. (Apelação nº 1018585-65.2016.8.26.0053, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Antônio Celso Faria, j. em 19/10/2016). “EMBARGOS INFRINGENTES TRIBUTÁRIO - ITCMD REPETIÇÃO DE INDÉBITO DOAÇÃO DE AÇÕES DE EMPRESA HOLDING BASE DE CÁLCULO. Equivocado, o entendimento da embargante ao confundir o ativo que integra o patrimônio da holding, com o valor patrimonial de suas ações. “É muito simplório adotar-se como base de cálculo do ITCMD na hipótese de doação de ações de uma holding o valor de papéis que podem porque dos autos não há qualquer prova nesse sentido compor o seu ativo”. TRIBUTAÇÃO DE EXTINÇÃO DE USUFRUTO Inocorrência do fato gerador da transferência. Decreto 46.655/02, ao regulamentar a Lei 10.705/00, previu a obrigatoriedade de recolhimento do ITCMD sobre 1/3 do valor do bem, por ocasião da consolidação da propriedade plena, o que constitui nova hipótese de incidência do ITCMD, criada por norma regulamentar, extrapolando os limites da norma regulamentada. Embargos infringentes rejeitados” (Embargos Infringentes nº 000699754.2011.8.26.0053/50000, 3ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Camargo Pereira, j. em 4/11/2014).
Portanto, o óbice levantado pelo registrador haveria mesmo de ser afastado. Nesses termos, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso. Sub censura. São Paulo, 6 de dezembro de 2017. Carlos Henrique André Lisboa Juiz Assessor da Corregedoria impostos sobre: I - transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos.
DECISÃO Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 7 de dezembro de 2017. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça
DECISÃO JURISDICIONAL #2 CONCLUSÃO Em 25 de outubro de 2017, conclusos ao Excelentíssimo Senhor Desembargador PEREIRA CALÇAS, DD. Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. (385/2017-E) RECURSO ADMINISTRATIVO – Pedido de Providências – Pretensão de cancelamento de averbação de doação de área destinada às vias públicas em loteamento aprovado pela Prefeitura Municipal de Campinas – Loteamento que não chegou a ser registrado e executado – Irrelevância – Doação que se aperfeiçoou – Impossibilidade de cancelamento – Necessidade de solução amigável ou contenciosa junto à Municipalidade donatária – Pedido de providências improcedente – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça, Cuida-se de recurso administrativo tirado de r. sentença que manteve a recusa do Oficial em proceder a cancelamento de registro da transcrição n. 31.827 e das averbações correspondentes nas transcrições n. 13.159 e 16.534, a teor de que a doação outorgada à Municipalidade de Campinas já havia se aperfeiçoado. Alega, em síntese, que: 1) a doação estava subordinada a condição suspensiva, que nunca se concretizou, uma vez que nunca houve implantação do loteamento, permanecendo íntegra a gleba de terras em que se pretendia empreender o projeto e sendo necessária aprovação de novo projeto de ARISP JUS 17
loteamento; 2) buscou atender a lei complementar municipal n. 35/2012, 3) houve reconhecimento judicial de que não há loteamento no local; 4) a interpretação dada na sentença implica ofensa ao princípio da especialidade objetiva, na medida em que não estão referidas, nas transcrições, as quadras e os lotes do empreendimento; 5) a decisão fere o direito de propriedade da recorrente, porque caberia ao serviço delegado descrever e indicar as áreas remanescentes à doação; 6) em caso de manutenção da sentença, que seja determinada abertura de matrícula das áreas remanescentes à doação. A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso. É o relatório. Opino. Zlata Kaplan Rubinsky, recorrente, herdou de seu falecido marido, Samuel Rubinsky Netto, o imóvel denominado “Sítio Piú”, correspondente às transcrições n. 13.159 e 16.534. Seu falecido marido havia planejado realizar loteamento no local, tendo, para esse fim, obtido autorização municipal e, ainda, celebrado negócio jurídico de doação de áreas que seriam destinadas ao Município de Campinas (vias públicas e praça). Pretende, agora, o cancelamento das averbações referentes à doação e da transcrição n. 31.827, a teor de que o loteamento nunca foi registrado e de que a doação havia sido firmada sob condição suspensiva, estando subordinada à completa execução de todas as obras e serviços necessários à implantação do loteamento, o que nunca se concretizou. Pois bem. Em que pesem as razões apresentadas pela recorrente, considero que foi acertada a r. decisão guerreada. Não está em questão o fato de que o loteamento, embora aprovado, não chegou a ser registrado. Tampouco é relevante o fato de que foi reconhecido esse fato em ação judicial destinada a tratar da incidência de imposto predial e territorial urbano sobre o loteamento. Da mesma forma, não cabe aqui analisar e avaliar o que seria melhor ao interesse público e se a legislação municipal vigente estaria ou não em consonância com a pretensão da recorrente. 18 ARISP JUS
O que releva é analisar se é possível obter, administrativamente, o cancelamento das averbações e da transcrição de doação que teve a Municipalidade como beneficiária. A resposta parece ser negativa, uma vez que a doação se aperfeiçoou e, ainda que assim não fosse, não houve anuência da donatária, por meio de escritura pública. Como bem observou o MM. Juiz sentenciante, o recebimento do arruamento pela Prefeitura não se confunde com a aceitação da doação, em caráter definitivo. Aquele diz respeito à validação de toda infraestrutura a ser providenciada pelo loteador, ao passo que a segunda diz respeito à aceitação de receber a titularidade dominial da área correspondente às vias públicas. A doação não contem condição suspensiva alguma, como se depreende da leitura da escritura pública transcrita na r. sentença: “(...)Que, em obediência a esse dispositivo legal, eles outorgantes doam, como de fato doado tem, à outorgada municipalidade de Campinas (...). Que assim transmitem na pessoa da outorgada toda a posse, domínio, direitos e ação que nas áreas descritas vinham exercendo, obrigando-se eles outorgantes por si e por seus herdeiros e sucessores a fazerem esta doação sempre bôa, firme e valiosa na forma da Lei. (...)”. Quanto ao recebimento do arruamento, é tratado em outro trecho da escritura: “(...) ficando o recebimento do arruamento por parte da prefeitura condicionado à completa execução de todas as obras e serviços mencionados (...)”. O “recebimento do arruamento” diz respeito ao reconhecimento, por parte do Poder Público Municipal, de que as obras de infraestrutura nas vias públicas que incumbiam ao loteador haviam sido concluídas e que, portanto, a Municipalidade poderia assumir, a partir de então, a conservação dessas vias já prontas. Portanto, não prospera a tese de que a doação teria sido firmada sob condição suspensiva. Não é por outro motivo que as averbações da doação nas transcrições n. 13.159 e 16.534, assim como a transcrição dessa escritura (n. 31.827) não fazem qualquer referência a condição suspensiva. O fato de a Municipalidade ter expedido certidão
assumindo a não concretização do loteamento e apontando a necessidade de submissão de novo projeto que se coadune com as normas vigentes não significa que, em razão disso, a doação perdeu sua eficácia. Significa que a interessada deverá providenciar o necessário para sanar a irregularidade decorrente da inércia daquele que tomou a iniciativa de promover o loteamento. Não têm a Municipalidade e tampouco o Oficial Registrador culpa pela omissão ou mudança de planos do particular. Eventual dissonância da transcrição em relação a princípios registrais e às normas vigentes não justifica que se cancele, por meio de simples ato administrativo, ato jurídico perfeito. Cabe à interessada, portanto, buscar solução consensual da questão junto à Municipalidade, o que difere de apenas buscar certidão da não concretização do loteamento. Poderá, ainda, pleitear solução pela via jurisdicional. Entretanto, nesta sede administrativa, não há falar em singelo cancelamento de averbações referentes a doação perfeita e acabada e tampouco em “abertura de matrículas das áreas remanescentes à doação” sem que haja solução acerca do empreendimento anunciado e não concretizado. Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo. Sub censura. São Paulo, 17 de novembro de 2017. Tatiana Magosso Juíza Assessora da Corregedoria DECISÃO Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora desta Corregedoria Geral de Justiça, para o fim de negar provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 21 de novembro de 2017. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça
DECISÃO JURISDICIONAL #3 CONCLUSÃO Em 22 de agosto de 2017, conclusos ao Excelentíssimo Senhor Desembargador PEREIRA CALÇAS, DD. Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. (332/2017-E) Recurso administrativo – Decisão proferida pela Corregedoria Permanente que determinou o bloqueio de matrículas – Recurso de credor fiduciário prejudicado pelo bloqueio – Bloqueio administrativo, previsto no artigo 214, § 3º, da Lei nº 6.015/73, que pressupõe que novas inscrições possam efetivamente causar danos de difícil reparação – Suposto vício registral alegado por pessoa que nem remotamente é afetada por ele – Suposto prejudicado pela falta de inscrição de faixa de terra cujos interesses foram preservados pela averbação de retificação imobiliária – Parecer pelo provimento do recurso, para determinar o desbloqueio das matrículas.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça, JGP Canvas Distressed Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não-Padronizados interpôs recurso administrativo contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis e Anexos de Taubaté, que determinou o bloqueio das matrículas 139.473, 139.474, 139.475 e 4.539 e, por consequência, impediu a averbação da consolidação de propriedade fiduciária requerida por meio do protocolo nº 364.225. Alega a recorrente, em resumo, que: o procedimento de consolidação de propriedade que lhe interessa foi injustamente suspenso; o pedido de cancelamento das alienações fiduciárias foi feito por avalista, pessoa que somente será beneficiada pela consolidação da propriedade; não houve erro registral no transporte das garantias fiduciárias para as matrículas resultantes do desmembramento da matrícula nº 4.539; os bloqueios determinados, por vias transversas, blindaram o patrimônio da devedora fiduciante; a sentença condiciona o levantamento do bloqueio à propositura de demanda pelo avalista, fato que provavelmente jamais ocorrerá; a existência de servidão administrativa omitida na matrícula não justifica o bloqueio. Pede, por fim, o desbloqueio das matrículas ARISP JUS 19
nº 139.473, 139.474, 139.475 e 4.539 todas do Registro de Imóveis de Taubaté (fls. 143/161). Contrarrazões a fls. 288/315. A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 327/329). É o relatório. Opino. Inicialmente, destaco que o caso é de se receber a apelação – cabível exclusivamente em procedimento de dúvida, na forma do artigo 202 da lei nº 6.015/73 – como recurso administrativo, cabível genericamente contra decisões proferidas por Juízes Corregedores Permanentes1. De acordo com as informações prestadas pela Oficial (fls. 1/7): a) em novembro de 1976, a matrícula nº 4.539 foi aberta, titulada por Granja Piloto Ltda., com área total de 79,86 hectares (fls. 82); b) em junho de 1980, o imóvel foi adquirido por Cooperativa Agrícola de Cotia (R.37/M-4.539 – fls. 87); c) em junho de 2014, a descrição do imóvel foi retificada (Av.52/M-4.539 – fls. 90) d) em setembro de 2014, em ação de liquidação extrajudicial proposta por Unibanco União de Bancos Brasileiros S/A e outros contra Cooperativa Agrícola de Cotia, o bem foi arrematado por Eben 10 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. (R.53/M-4.539 – fls. 91); e) também em setembro de 2014, a proprietária Eben 10 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. alienou fiuduciariamente o imóvel a Bny Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A, na qualidade de administradora de JGP Distressed Fundo de 1 Artigo 246 - De todos os atos e decisões dos Juízes corregedores permanentes. sôbre matéria administrativa ou disciplinar, caberá recurso voluntário para o Corregedor Geral da Justiça, interposto no prazo de 15 (quinze) dias, por petição fundamentada, contendo as razões do pedido de reforma da decisão. 20 ARISP JUS
Investimento em Direitos Creditórios Não-Padronizados (R.54/M-4.539 – fls. 92); f) em março de 2015, o imóvel foi parcialmente desapropriado (Av.55/M-4.539 – fls. 92) e, em razão desse destaque, nova retificação foi requerida. Por ocasião do exame dos títulos, constatou-se que o imóvel era cortado por uma faixa de terra de propriedade de Light Serviços de Eletricidade S/A, por onde passa linha de transmissão de energia; g) em virtude da desapropriação e da descoberta da linha de transmissão, a matrícula nº 4.539 foi encerrada, com a abertura de três matrículas novas: 139.473, 139.474 e 139.475 (Av.56/M-4.539 – fls. 93), para as quais foram transportadas a informação relativa à Alienação Fiduciária (cf. Av.1-M-139.473 – fls. 101/102; Av.1-M-139.474 – fls. 103/104; Av.1-M-139.475 – fls.106); Verificada a mora no empréstimo garantido por Alienação Fiduciária e iniciado o procedimento de consolidação da propriedade do bem em favor da credora fiduciante, Paulo César Pinelli, coavalista na avença (fls. 259 e 262), apresentou requerimento solicitando: 1) imediata suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária; e 2) a retificação das averbações referentes à Alienação Fiduciária que foram indevidamente inseridas nos imóveis de matrículas nº 139.473, 139.474 e 139.475. Por meio da sentença de fls. 134/135, tanto o pedido de suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, como o requerimento de retificação das averbações foram indeferidos. No entanto, acolhendo pleito do Ministério Público, o MM. Juiz Corregedor Permanente determinou o bloqueio das matrículas nº 139.473, 139.474, 139.475, bem como o da matrícula primitiva, 4.539. Como ponderado pelo recorrente, todavia, o bloqueio das matrículas não se justifica e deve ser revisto. Embora o § 3º do artigo 214 da Lei nº 6.015/73 admita o bloqueio de matrículas na esfera administrativa, essa medida pressupõe que novas inscrições possam efetivamente causar danos de difícil reparação. Em outras palavras, o simples receio de um dano, cuja ocorrência seja improvável, não justifica medida gravosa como o bloqueio de matrícula.
Cabe assinalar, de início, que a ordem de bloqueio determinada em primeiro grau coloca o recorrente em situação extremamente desvantajosa, por suposto vício registral a que não deu causa. Isso porque a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel dado em garantia fica obstada pelos bloqueios. Ou seja, concedido um empréstimo de R$20.000.000,00 (fls. 260), ficou o credor impedido de executar a principal garantia que lhe foi dada por conta dos bloqueios das matrículas. Além disso, uma pessoa que nunca foi proprietária do imóvel dado em garantia nem dos imóveis que resultaram da segunda retificação e que, indiretamente, se beneficiará com a consolidação da propriedade, pois deixará de responder pelo débito como avalista, alega um vício registral que nem de longe lhe afeta. O ponto a que se apega o recorrido – preservação da faixa de terra de propriedade de Light Serviços de Eletricidade S/A – somente interessa a essa empresa. E mais do que isso. A partir do momento em que se constatou a existência de faixa de terra de propriedade de Light Serviços de Eletricidade S/A, essa área foi preservada, o que resultou no encerramento da matrícula primitiva (4.539) e na abertura de três novas (139.473, 139.474 e 139.475). Como bem explicado pela registradora, “com a desapropriação de uma área de 33.935,13m² pela Prefeitura local, a devedora fiduciante provocou nova retificação, que além de excluir essa área desapropriada, excluiu, também, aquela desapropriada no passado pela Light” (fls. 5). Isto é, mesmo os interesses da Light Serviços de Eletricidade S/A estão aparentemente preservados.
Por todas essas razões, a reforma da decisão de primeiro grau se impõe, pois não há motivo razoável a justificar a manutenção dos bloqueios. Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de receber a apelação como recurso administrativo, dando-lhe provimento, para determinar o desbloqueio das matrículas nº 139.473, 139.474, 139.475 e 4.539 todas do Registro de Imóveis e Anexos de Taubaté. Sub censura. São Paulo, 13 de setembro de 2017. Carlos Henrique André Lisboa Juiz Assessor da Corregedoria DECISÃO Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele dou provimento, para determinar o desbloqueio das matrículas nº 139.473, 139.474, 139.475 e 4.539 todas do Registro de Imóveis e Anexos de Taubaté. Publique-se. São Paulo, 14 de setembro de 2017. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça
Ressalte-se, por fim, que o transporte da garantia fiduciária da matrícula primitiva para aquelas que surgiram a partir do procedimento de retificação é medida adequada, que encontra amparo no item 56.1 do Capítulo XX das NSCGJ: 56.1. Se na certidão constar ônus ou ações, o oficial fará a abertura da matrícula e em seguida (AV. 1) averbará sua existência, consignando sua origem, natureza e valor, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório. Por tais averbações não são devidos emolumentos e custas.
ARISPJUS #24