Source: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-unwirksame-befristung-kann-als-kuendigungsausschluss-gelten_258_187680.html
Timestamp: 2016-10-21 22:06:48
Document Index: 343283200

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 575', '§ 575', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH: Unwirksame Befristung kann als Kündigungsausschluss gelten | Immobilien | Haufe
10.07.2013 | BGH
Unwirksame Befristung kann als Kündigungsausschluss gelten
Grundlose Befristung eines Wohnraummietvertrags ist unwirksam
Enthält ein Wohnraummietvertrag eine unwirksame Befristung, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein für die Dauer der Befristung geltender beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen sein.
HintergrundDie Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Vertrag enthält folgende individualvertraglich vereinbarte Bestimmung:
"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."Am 28.2.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011. Der Mieter akzeptiert die Kündigung nicht.EntscheidungDie Kündigung ist unwirksam, denn für die Dauer der unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen.Die Befristung des Mietvertrags war unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Vertragsbestimmung unwirksam ist.Da das beiderseitig verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Weil es sich um eine Individualvereinbarung handelt, kann der Kündigungsausschluss auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer allgemeinen Geschäftsbedingung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht.Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.2.2011 ist daher unwirksam.(BGH, Urteil v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12)Haufe Online Redaktion/PM des BGH v. 10.7.2013
Mietvertrag, Kündigungsausschluss, Befristung, Kündigung, Mietrecht
In eigener Sache: Haufe Gruppe und FIO Systems kooperieren
Kaution abwohnen ist unzulässig
Einheitliche Rauchwarnmelder in der WEG
Defekte Telefonleitung rechtfertigt Minderung
Verwalterwahl: Amtszeit muss eindeutig bestimmt sein
WEG-Verwalter kann jederzeit gehen
Due Diligence vor der nächsten digitalen Revolution
Nachzahlung von Miete heilt ordentliche Kündigung nicht
Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen umfassend zulässig
Zulässige und unzulässige Vertragsklauseln
Zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
Haufe-Shop: Vermieter-Ratgeber
Kompetente Hilfe für Vermieter
Gerade beim Vermieten gilt: Kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen. Deshalb hilft Ihnen dieses Buch, sicher und rentabel zu vermieten. Nutzen Sie diese Praxistipps und kennen Sie Ihre Rechte! Inklusive allen Informationen zur Mietpreisbremse.Weiter
Formularvertragliche Ausschlussvereinbarung mit längerer als 4-jähriger Laufzeit
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (amtlicher Leitsatz des BGH). In einem ...mehr