Source: https://www.najpravo.sk/dovodove-spravy/rok-2011/260-2011-z-z.html
Timestamp: 2020-02-25 21:58:14+00:00
Document Index: 6834957

Matched Legal Cases: ['§ 871', '§ 871', '§ 871', 'súd ', '§ 871', '§ 7', '§ 7', '§ 12', '§ 12', '§ 64', 'súd ', '§ 2', '§ 6', '§ 2', '§ 12', '§ 12', '§ 2', '§ 2', 'súd ', '§ 2', '§ 5', '§ 2', '§ 5', '§ 5', '§ 7', '§ 7', '§ 5', '§ 7', '§ 5', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 13', '§ 5', '§ 696', '§ 79', '§ 3', '§ 3', '§ 2', '§ 2', '§ 4', '§ 4', 'súd ', '§ 5', '§ 6', '§ 6', '§ 7', '§ 8', '§ 7', '§ 7', '§ 10', '§ 9', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12']

260/2011 Z. z. | Rok 2011 | Najprávo.sk - najlepší právny poradca
8.8. 2011, 06:45 | Edmund Horváth
Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, o ktorý prišli v procese znárodňovania za bývalého spoločensko-politického zriadenia. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli k bytom od štátu právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka sa právo osobného užívania zmenilo na nájom; v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú.
Zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov štát umožnil odpredaj bytov z vlastníctva obcí do vlastníctva fyzických osôb - pôvodných nájomcov. Byty v reštituovaných domoch do riešenia tohto zákona nespadali.
Podľa opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácií cien nájmu bytov, ktoré nadobudlo účinnosť 1. mája 2008 (a pred týmto termínom na základe iných právnych predpisov, ktoré regulovali cenu nájmu bytu), sa aj na nájom k bytom v domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov vzťahuje regulovaná cena nájmu. Vlastníci bytov v uvedených domoch môžu, ak sa s nájomcom vopred nedohodnú na inej vzájomne akceptovateľnej sume, požadovať za prenájom len regulovanú cenu v zmysle platného opatrenia. Regulované nájomné, ktoré je niekoľkokrát nižšie ako voľne dohodované nájomné (trhové nájomné) v porovnateľnom byte, neumožňuje vlastníkom bytov získať za prenájom toľko finančných prostriedkov, aby z nich mohli financovať potrebné opravy a rekonštrukciu vlastnených domov. Na druhej strane niektorí nájomcovia, zväčša starší občania, vkladali počas doby užívania do bytu nemalú časť vlastných finančných prostriedkov. Aj preto nie sú v súčasnosti schopní, vzhľadom na svoje nízke príjmy a majetkové pomery, platiť trhové nájomné alebo si zaobstarať iné primerané bývanie. Ochrana nájmu v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka a regulácia cien nájmu na jednej strane a snaha vlastníkov plnohodnotne uplatniť svoje vlastnícke právo, ktoré im zaručuje Ústava Slovenskej republiky, tak stoja vo vzájomnom protiklade.
Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky spolu s Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky vypracovali „Návrh zákona o ukončení niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení niektorých predpisov". Tento návrh bol prerokovaný v Hospodárskej a sociálnej rade SR (17. 12. 2007), v Stálej pracovnej komisii Legislatívnej rady vlády SR pre občianske a obchodné právo (21. 1. 2008) a následne aj v Legislatívnej rade vlády SR (5. 2. 2008), ktorá odporučila vláde, po zapracovaní vznesených pripomienok, návrh zákona schváliť. Vláda SR sa návrhom zákona zaoberala na svojom rokovaní dňa 5. 3. 2008, pričom predložený návrh neschválila a uložila ministrovi výstavby a regionálneho rozvoja v spolupráci s ďalšími zainteresovanými ministrami vypracovať nový návrh koncepčného riešenia uvedenej problematiky.
Predložený „Návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov" je vypracovaný na základe bodu B.4. uznesenia vlády SR č. 640 zo 16. 9. 2009, ktorý vláda prijala k „Návrhu koncepcie spôsobu usporiadania vzťahov súkromných vlastníkov bytových domov a nájomcov bytov dotknutých dereguláciou cien nájmu bytov" a vychádza z vládou schváleného koncepčného riešenia.
V období do konca roku 2017 sa návrhom zákona prechodne upravuje spôsob jednostranného zvyšovania ceny nájmu v bytoch, v ktorých dostali nájomcovia výpoveď bez udania dôvodu. (Predpokladané zvýšenie ceny nájmu je uvedené v prílohe č. 1 k Dôvodovej správe.)
Na základe bodu B.1. uznesenia vlády SR č. 640/2009 malo Ministerstvo financií SR do 31. decembra 2010 vypracovať a predložiť na rokovanie vlády návrh zákonnej úpravy regulácie cien nájmu bytov vo verejnom nájomnom sektore. Podľa tejto právnej normy (po jej schválení v NR SR) sa mala určovať aj maximálna výška ceny nájmu v náhradných nájomných bytoch zabezpečených zo strany obcí. Uznesením vlády SR č. 670/2010 z 6. októbra 2010 si Ministerstvo financií SR nechalo túto úlohu zrušiť.
Návrh zákona je v súlade s Ústavou SR, ústavnými zákonmi SR a s medzinárodnými zmluvami a inými medzinárodnými dokumentmi, ktorými je Slovenská republika viazaná.
Ustanovenie vymedzuje predmet zákona, ktorým sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a pri poskytovaní bytovej náhrady obcou.
Ustanovenie konkretizuje nájomné vzťahy, ktoré vznikli na základe zmeny práva osobného užívania bytu na nájom podľa § 871 ods. 1 a ods. 4 Občianskeho zákonníka.
Odsek 4 § 871 Občianskeho zákonníka sa týka nájmu služobného bytu, avšak ak byt nespĺňal kritériá ustanovené zákonom pre služobné byty, zmenilo sa právo osobného užívania na nájom a je teda potrebné pokryť aj tieto prípady.
V prípade, že v týchto bytoch došlo k zmene v osobe nájomcu z dôvodu jeho úmrtia a následného prechodu nájmu na osoby s ním žijúce v domácnosti podľa Občianskeho zákonníka, prípadne došlo k vzájomnej výmene bytov so súhlasom prenajímateľa a tieto právne vzťahy naďalej trvajú, budú predmetom vysporiadania podľa navrhovaného zákona aj vzťahy, ktoré vznikli prechodom alebo výmenou bytov, u ktorých nájomcovia nemali predchádzajúce právo osobného užívania bytu.
Zákon zužuje svoju pôsobnosť len na také byty, ktoré zároveň boli vydané oprávneným osobám podľa reštitučných zákonov. Dôvodom je, aby sa vysporiadali nájomné vzťahy, ktoré boli založené pred vydaním nehnuteľnosti pôvodným vlastníkom, ktoré aj po zmene vlastníctva bytov naďalej trvajú a ktoré sú chránené zákonom. Nakladanie s predmetom (súkromného) vlastníctva týchto osôb je obmedzené, pretože výška nájomného je stanovená právnym predpisom a zabezpečenie primeranej bytovej náhrady v intenciách Občianskeho zákonníka je za súčasných podmienok na trhu s nájomnými bytmi fakticky veľmi ťažké.
Zákon sa vzťahuje aj na byty, ktoré sa nachádzajú v domoch, ku ktorým bolo určovacou žalobou navrátené oprávnenej osobe vlastníctvo, ktoré sa predtým považovalo za vlastníctvo štátu a následne obce, a v ktorých sa uplatňovalo regulované nájomné.
V odseku 1 písm. a) sa riešia prípady, ak celý dom bol vydaný v reštitúciách oprávnenej osobe, prípadne viacerým oprávneným osobám ako aj domov, kde časť vlastní oprávnená osoba a časť obec. V praxi sú rôzne kombinácie takého spoluvlastníctva, v niektorých prípadoch je väčšinovým vlastníkom obec a reštituent vlastní len menšiu časť nehnuteľnosti, alebo naopak. Tieto podiely sú však ideálne, nie je určené, ktoré byty vlastní reštituent a ktoré obec. Preto nie je možné určiť, ktoré byty by si mohli nájomcovia odkúpiť za regulovanú cenu a ktoré by boli určené do výlučného vlastníctva prenajímateľa, ktorý by nájomcom mohol dať výpoveď bez udania dôvodu. Rozlišovať medzi nájomcami a určovať, ktorí z nich si byt odkúpiť môžu a ktorí nie, by sa nezakladalo na žiadnom reálnom podklade a právom by sa mohli nájomcovia cítiť diskriminovaní. Prevažná časť vrátených domov nie je v spoluvlastníctve obce. Vo väčšine prípadov je celý dom vo vlastníctve oprávnenej osoby alebo jej dedičov, a v týchto domoch bude môcť dať prenajímateľ výpoveď všetkým nájomcom; rovnako sa bude postupovať aj v domoch čiastočne zreštituovaných, ktorých je len malý zlomok z celkového počtu dotknutých domov.
Keďže v súčasnosti nie sú v mnohých prípadoch ukončené súdne spory týkajúce sa bytov, ktoré sú predmetom reštitúcií a preto nie je definitívne známa osoba, ktorá má postavenie prenajímateľa bytu, prípadne súd nerozhodol o určovacích žalobách spochybňujúcich vlastníctvo obce v domoch s regulovaným nájomným, zákon obsahuje osobitný postup aj pre tieto prípady.
Ďalšou skupinou bytov, ktoré spadajú pod pôsobnosť tohto zákona sú byty, ktoré sa stali súčasťou tzv. „veľkej privatizácie". Nie vždy pri privatizácii štátnych podnikov prešli podnikové byty na obce tak, ako ukladal zákon, ale sa dostali do vlastníctva toho, kto podnik privatizoval. Aj v týchto bytoch je potrebné zabezpečiť ochranu nájomcov.
Do pôsobnosti zákona patria aj byty, kde oprávnená osoba alebo jej dedičia previedli dom s bytmi alebo časť domu inej osobe, teda k účinnosti zákona už nie sú jeho vlastníkmi. Aj keď takýto nový vlastník vstupoval do právneho vzťahu vedomý si pomerov, teda s ťarchou nájomných práv, zákon sleduje v tomto prípade ochranu nájomcov, pretože noví vlastníci často nevolia korektné riešenie pre nich nevýhodných nájomných vzťahov. Pod písm. a) spadajú tie domy, ktoré vlastnia reštituenti ku dňu účinnosti tohto zákona, t. j. aj tí, ktorí si predtým dokúpili časť domu uplatnením predkupného práva podľa zákona č. 182/1993 Z. z. a ich vlastníctvo je riadne zapísané na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností a tiež tie, ktoré iná osoba od reštituentov alebo ich právnych nástupcov odkúpila.
Riešenie sa týka aj bytov v (prevažne) rodinných domoch, v ktorých bolo rozhodnutím bývalých národných výborov zriadené užívacie právo (zväčša bez súhlasu vlastníka) a v ktorých vznikol nájom podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka a k účinnosti tohto zákona trvá.
V odseku 3 je upravený rozsah osobnej pôsobnosti zákona. Zákon upresňuje, že byt môže byť aj v spoločnom nájme viacerých osôb a preto tam, kde sa použije slovo nájomca, budú mať rovnaké práva a povinnosti aj spoloční nájomcovia.
Spoločne posudzované osoby sú rozdelené do dvoch skupín. V prvej skupine je okruh blízkych príbuzných, ktorí v čase účinnosti zákona bývajú s nájomcom v spoločnej domácnosti v jednom byte a nemajú vo vlastníctve ani v nájme iný byt. V druhej skupine je širší okruh osôb ako napr. druh a družka, prípadne iné osoby, ktoré sú odkázané výživou na nájomcu, avšak musia spĺňať podmienku, že s nájomcom žijú po dobu troch rokov a nemajú vlastný byt ani iný byt v nájme. Iný byt v nájme je akýkoľvek nájom, aj na dobu určitú, keďže ak by mala spoločne posudzovaná osoba v nájme iný byt, nespĺňala by podmienku spoločnej domácnosti s nájomcom v jednom byte.
Zákon umožní prenajímateľom bytov, ktoré sú predmetom tohto zákona, vypovedať nájom bez udania dôvodu. Keďže sa navrhuje účinnosť zákona od 1. septembra 2011, lehota na podanie výpovede prenajímateľom, ktorého vlastnícke právo nie je predmetom súdneho konania, bude trvať 4 mesiace do 31. decembra 2011. Bez ohľadu na to, či bola výpoveď podaná v prvý deň lehoty alebo v posledný deň tejto lehoty, výpovedná lehota uplynie 31. decembra 2012. Nájomcovia, ktorí sú v materiálnej bytovej núdzi, budú môcť podať žiadosť o pridelenie bytovej náhrady podľa § 7 obci do 30. júna 2012. Keďže môže ísť aj o osoby staršie či zdravotne postihnuté, ktoré nemusia byť dostatočne informované a vedomé si svojich práv, zákon ustanovuje povinnosť prenajímateľovi doručiť kópiu výpovede aj obci, čo bude slúžiť k tomu, aby obec mohla usmerniť také osoby a prípadne ich upozorniť na možnosť podať žiadosť o bytovú náhradu. Osoby, ktoré nebudú rozhodnutím obce zapísané do zoznamu žiadateľov z dôvodu nesplnenia podmienok materiálnej bytovej núdze podľa tohto zákona, si budú musieť zabezpečiť vlastné bývanie sami a ich nájomný vzťah zanikne uplynutím výpovednej lehoty, t. j. 31. decembra 2012.
Ak prebieha súdne konanie o vydanie nehnuteľnosti podľa reštitučných zákonov a právoplatné rozhodnutie súdu nariadi vydanie veci oprávnenej osobe, prípadne ak prebieha súdne konanie o určenie vlastníctva k nehnuteľnosti, kde kataster nehnuteľností viedol ako vlastníka na liste vlastníctva obec a z tohto dôvodu sa uplatňovalo pri nájomnom vzťahu regulované nájomné, oprávnená osoba bude môcť dodatočne v lehote dvoch mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia súdu o vydaní nehnuteľnosti vypovedať nájom bez uvedenia dôvodu. Výpovedná lehota bude 6 mesiacov a nájomca v materiálnej bytovej núdzi bude môcť požiadať obec podľa § 7 o zabezpečenie bytovej náhrady do 2 mesiacov od doručenia výpovede.
V odseku 3 sa rieši prípad, ak nie je zrejmé, ktorá osoba je v postavení nájomcu z dôvodu prebiehajúceho konania o prechode nájmu bytu alebo výmeny bytu. Prenajímateľ by totižto mohol dať výpoveď z nájmu bytu nesprávnej osobe a nestihol by tak zákonom dovolenú výnimku dať výpoveď bez udania dôvodu, ak by sa dodatočne zistilo, že súčasný nájomca postavenie nájomcu nemal.
Odsek 4 umožňuje prenajímateľovi indikovať nájomcovi a obci, že po skončení súdneho sporu mieni ukončiť nájomný vzťah. Obec sa bude môcť pripraviť a podľa § 12 ods. 2 písm. a) zabezpečiť bytovú náhradu do 1 roka. Ak túto možnosť prenajímateľ nevyužije, obec bude vedieť zabezpečiť bytovú náhradu do dvoch rokov (§ 12 ods. 2 písm. b). Úradné potvrdenie zo súdneho spisu sa vydáva podľa § 64 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 543/2005 Z. z. o Spravovacom a kancelárskom poriadku pre okresné súdy, krajské súdy, Špeciálny súd a vojenské súdy.
Odsek 4 a 5 ustanovuje prenajímateľovi povinnosť, aby priložil doklad o tom, že ide o byt uvedený v § 2 ods. 1. Takýmto dokladom môže byť rozhodnutie súdu, ktorý konal vo veci úspešne uplatneného reštitučného nároku a v prípade, ak nehnuteľnosť bola vydaná na základe výzvy oprávnenej osoby, bližšie podrobnosti o doklade upravuje príslušný reštitučný zákon. Napr. podľa § 6 zákona č. 403/1990 Zb. je dokladom potvrdenie okresného národného výboru o odňatí veci, alebo o znárodnení. Tieto doklady môžu byť v zmysle uvedeného zákona nahradené iným vierohodným dokladom napr. výpisom z pozemkovej knihy a pod.
Veľmi dôležité je ustanovenie v odseku 6, ktorého obdobné znenie sa nachádza aj v Občianskom zákonníku a podľa ktorého nájomca, ktorý sa nachádza v materiálnej bytovej núdzi, požiadal o zabezpečenie bytovej náhrady a bol zapísaný obcou do zoznamu žiadateľov, teda s nárokom na bytovú náhradu, nemá povinnosť sa z bytu vysťahovať, kým s ním obec neuzavrie nájomnú zmluvu a kým mu neposkytne bytovú náhradu. Nájomca však v takom prípade je povinný aj naďalej riadne uhrádzať nájomné až do poskytnutia bytovej náhrady, resp. do vypratania bytu podľa § 2 ods. 1. Aj keď nájomný vzťah skončil uplynutím výpovednej lehoty, platí fikcia existencie nájomného vzťahu. Zabezpečenie bytovej náhrady je zákonom časovo vymedzené v § 12. V prípade, že by sa tento termín nedodržal, zákon obsahuje preventívno-sankčné opatrenia z dôvodu ochrany prenajímateľa v § 12 ods. 4 návrhu zákona.
V tomto ustanovení sa bližšie upravuje jednostranné zvyšovanie ceny nájmu zo strany prenajímateľa pri bytoch uvedených v § 2 ods. 1 v prechodnom období, t. j. do poskytnutia bytovej náhrady obcou, pričom prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť aj na inej vzájomne akceptovateľnej výške ceny nájmu. Úprava cien nájmu – ročné zvýšenie o 20% z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku - je rozložená do piatich rokov, t. j. do roku 2015, kedy mesačné nájomné dosiahne približne hodnotu jednej dvanástiny z 5% obstarávacej ceny bytu (príloha č. 1 k dôvodovej správe) podobne ako v § 2 ods. 1 opatrenia Ministerstva financií SR z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov.
Oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného musí mať vždy písomnú formu a prenajímateľ ho musí nájomcovi doručiť do vlastných rúk. Oznámenie musí obsahovať zdôvodnenie o tom, že výška nájomného bola určená v súlade so zákonom, aby si nájomca mohol výpočet zvýšeného nájomného prekontrolovať. V prípade spoločného nájmu bytu i v prípade spoločného nájmu bytu manželmi sa odporúča doručovať oznámenie o zvýšení nájomného všetkým nájomcom i obom manželom.
Povinnosť platiť zvýšené nájomné vznikne nájomcovi tým dňom, ktorý bude uvedený v oznámení o zvýšení nájomného. Najskôr sa tak môže stať prvý deň mesiaca, ktorý nasleduje po uplynutí troch mesiacov od doručenia oznámenia nájomcovi. Táto trojmesačná lehota sa poskytuje nájomcovi na zoznámenie sa s výškou jednostranného zvýšenia nájomného, jeho prekontrolovanie a v prípade nesúhlasu s takýmto zvýšením na podanie žaloby súdu. Keď sa nájomca obráti na súd so žalobou na určenie neplatnosti zvýšenia nájomného, nemôže prenajímateľ až do právoplatného rozhodnutia súdu nájomné zvýšiť. O tom, že sa nájomca obrátil vo veci na súd, bude prenajímateľ oboznámený súdom (ak ho o tom vopred neinformoval sám nájomca).
Odsek 1 upravuje, že právo na priznanie nároku na bytovú náhradu má len nájomca bytu podľa § 2 ods. 1, ktorý riadne podal žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady a ktorý spĺňa podmienky materiálnej bytovej núdze.
Odsek 2 definuje pojem materiálna bytová núdza. Rozumie sa ňou stav, keď nájomca a spoločne posudzované osoby nemajú vlastný byt a hodnota ich nehnuteľného a hnuteľného majetku spolu je nižšia ako je úroveň trhovej ceny bytu, ktorý spĺňa podmienky bytovej náhrady uvedenej v § 5 ods. 6 v mieste a čase vzniku nároku na jeho pridelenie. Hodnota trhovej ceny bytu sa opiera o údaje Národnej banky Slovenska uvádzané pravidelne štvrťročne podľa krajov na webovej stránke tejto banky.
V odseku 3 je vysvetlené, čo sa na účely zákona považuje za vlastný byt. Je ním, podľa tohto ustanovenia byt, ktorý má nájomca vo výlučnom vlastníctve alebo spoločne posudzované osoby vo výlučnom vlastníctve. Ak by mali tieto osoby byt v podielovom spoluvlastníctve s tretími osobami, teda nie v spoluvlastníctve navzájom (napr. zdedili podiel na dome, prípadne sú spoluvlastníkmi iného bytu), nepovažovalo by sa to za vlastný byt, ale tieto majetkové podiely by sa zohľadnili pri posudzovaní nehnuteľného majetku, z ktorého by si mal nájomca zabezpečiť vlastné bývanie. Výnimkou je byt nájomcu alebo spoločne posudzovanej osoby v prípade, ak aj výlučne vlastnia takýto byt, avšak nemohli by ho samostatne užívať, keďže ich dlhodobo užívajú iné osoby z dôvodu práva doživotného užívania bytu alebo z dôvodu existencie nájomných práv na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Nájomca alebo spoločne posudzované osoby môžu mať aj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, avšak táto nehnuteľnosť sa bude považovať za vlastný byt len vtedy, ak by podiely v danej nehnuteľnosti vlastnili spolu nájomca a spoločne posudzované osoby.
Zároveň sa za vlastný byt v bytovom dome alebo rodinnom dome považuje len taký byt, ktorý sa nachádza v katastrálnom území obce alebo v územnom obvode okresu, v ktorom je byt uvedený v § 2 ods. 1 a ktorý má nájomca v nájme. V meste Bratislava iba ak sa nachádza v katastrálnom území tohto mesta a to isté platí aj pre mesto Košice.
Za vlastný byt sa nepovažuje byt, v ktorom bolo dohodnuté podielové spoluvlastníctvo s inými osobami, vecné bremeno doživotného užívania inými osobami alebo nájom najmenej šesť mesiacov pred nadobudnutím účinnosti zákona a nájom na dobu určitú zanikne najskôr 31. decembra 2017. Zámerom je predísť špekuláciám, ktoré by tesne pred účinnosťou zákona smerovali k vzniku právnych vzťahov vyvolávajúcich zdanie materiálnej bytovej núdze.
Odsek 4 upravuje, že bytová náhrada sa musí poskytnúť v tej istej obci ako je byt, ktorý sa má vypratať. Použitý bol najvšeobecnejší pojem obec, tak ako ho pozná Ústava SR, bez ohľadu na to, či má obec viac katastrálnych území, či je vyhlásená za mesto alebo je mestom zo zákona. To znamená, že bytová náhrada môže byť zabezpečená aj v inej mestskej časti, než kde sa nachádza byt, ktorý má byť vyprataný. Zákon umožňuje dohodu nájomcu s inou obcou, ak má nájomca záujem bývať v inej obci, než v obci, v ktorej sa nachádza byt, ktorý má vypratať a iná obec bude môcť zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu. Obec, ktorá poskytne bytovú náhradu je povinná oboznámiť o tom obec na ktorej území sa nachádza byt, ktorý sa má vypratať, aby sa nestalo, že nájomca dostane náhradný byt v obidvoch obciach.
Veľkosť bytu, čo do počtu izieb v byte, sa určuje v odseku 6.
Podrobné vymedzenie charakteristík náhradných nájomných bytov upravuje osobitný právny predpis.
Nájomný vzťah v náhradnom byte zabezpečený obcou z verejných prostriedkov štátu musí byť uzavretý na dobu neurčitú, s predkupným právom v prospech nájomcu, aby takýto nájomca mal možnosť odkúpiť poskytnutý náhradný byt podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Za jeden vypratávaný byt bude poskytnutá len jedna bytová náhrada. Týmto opatrením sa má zabrániť špekulatívnemu prihlasovaniu viacerých osôb do spoločnej domácnosti nájomcu.
Žiadateľom o bytovú náhradu môže byť len nájomca (spoloční nájomcovia), ktorý sa nachádza v materiálnej bytovej núdzi tak, ako je definované v § 5, t. j. ktorí nemajú vlastný byt a ktorí si ani so spoločne posudzovanými osobami sami nedokážu obstarať vlastný byt. V žiadosti je nájomca povinný uviesť aj spoločne posudzované osoby, keďže ich právo na bývanie v byte, ktorý má byť vyprataný si tieto osoby odvodzujú od nájomcu. V prvom rade sa bude skúmať, či nájomca a spoločne posudzované osoby nemajú vlastný byt, ktorý spĺňa podmienky podľa § 5. Ak nemajú vlastný byt, bude sa posudzovať ich hnuteľný a nehnuteľný majetok.
Zákon v odseku 2 presne špecifikuje čo patrí do nehnuteľného majetku a hnuteľného majetku, ktorý nájomca a spoločne posudzované osoby uvedú v deklarácii majetku. Nájomca a spoločne posudzované osoby deklarujú hnuteľný majetok len vtedy, ak jeho súhrnná hodnota u každého z nich je vyššia ako 20 000 €. Deklaráciou majetku nájomcu a spoločne posudzovaných osôb je súpis majetku (nehnuteľného a hnuteľného), vrátane uvedenia všeobecnej ceny tohto majetku.
Žiadateľ má podľa tohto ustanovenia povinnosť ku dňu podania žiadosti deklarovať svoj majetok a majetok spoločne posudzovaných osôb. Uvedie všeobecnú cenu majetku podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o ustanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Povinnosť deklarovať majetok sa stanovuje až do právoplatnosti rozhodnutia o priznaní nároku na náhradný byt. Žiadateľ má povinnosť deklarovať majetok aj po podaní žiadosti ak nadobudne vlastný byt alebo majetok v rozsahu podliehajúcom deklarácii. Túto povinnosť má aj vtedy, ak sa rovnako zmenili aj pomery spoločne posudzovaných osôb.
Aby nedochádzalo k špekulatívnym konaniam len z dôvodu prijatia tohto zákona, nebude sa prihliadať na prípady, ak bol byt vo výlučnom vlastníctve nájomcu alebo spoločne posudzovanej osoby a táto previedla časť bytu inej osobe od momentu vyhlásenia tohto zákona v Zbierke zákonov SR, ani na zriadené vecné bremená a nájomné práva dlhodobého charakteru, v dôsledku ktorých by nemohol nájomca byt samostatne užívať. Nebude sa prihliadať ani na zmenšenie majetku žiadateľa a spoločne posudzovaných osôb právnym úkonom, ktorým nezískali primerané protiplnenie (darovanie, predaj za nízku cenu, ktorá nie je obvyklá a pod.).
Odseky 1, 3 a 4 § 7 ustanovujú časové vymedzenie, v ktorom má nájomca, ktorý je v materiálnej bytovej núdzi, požiadať o zabezpečenie bytovej náhrady. Dôsledkom nepodania žiadosti je, že jeho nárok na bytovú náhradu zaniká.
Odsek 3 § 7 je výnimkou z odseku 1, pretože žiadateľ, ktorý je nájomcom bytu, ktorého vlastníctvo je predmetom súdneho sporu, môže dostať výpoveď z nájmu bytu zo strany prenajímateľa až po súdnom určení oprávnenej osoby, ktorá môže s bytom disponovať, teda podať výpoveď.
V prípadoch, keď je prenajímateľ známy, ale vedie sa súdne konanie týkajúce sa výmeny alebo prechodu nájmu bytu, teda sú spory ohľadne osoby nájomcu, navrhuje sa, aby žiadosť o náhradný byt podala aj osoba, ktorá byt obýva. Po skončení súdneho konania má skutočný nájomca, ktorý sa nachádza v materiálnej bytovej núdzi, teda ktorého označuje zákon v § 5 ods. 1 ako žiadateľa, povinnosť podať žiadosť o zabezpečenie bytovej náhrady do 2 mesiacov v prípade, že sa prenajímateľ rozhodne dať mu výpoveď z nájmu bytu postupom, ktorý mu zákon umožňuje.
Odsek 5 § 7 nadväzuje na § 5 ods. 4 a predstavuje výnimku z miestnej príslušnosti obce určovanú všeobecne podľa miesta, kde sa nachádza nájomný byt, ktorý sa má vypratať.
V odsekoch 1 a 2 je uvedené, aké údaje má obsahovať predbežná žiadosť a žiadosť a aké doklady je potrebné k obidvom žiadostiam doložiť. Žiadateľ má podľa odseku 4 povinnosť doplniť údaje a podklady ak ho o to obec požiada, pričom lehota určená obcou nesmie byť kratšia ako pätnásť dní, aby mal žiadateľ dostatok času zabezpečiť si potrebné podklady. Pri spracovaní údajov (osobných údajov) je potrebné, aby obec dodržiavala jednotlivé ustanovenia zákona o ochrane osobných údajov.
Odsek 1 precizuje moment začatia konania o nároku na poskytnutie bytovej náhrady. Je ním podanie žiadosti o bytovú náhradu, nie podanie predbežnej žiadosti.
Odsek 2 upravuje, že účastníkom konania je žiadateľ.
Obec bude v správnom konaní môcť skúmať, či údaje, ktoré žiadateľ uviedol v žiadosti a v deklarácii majetku sú úplné a pravdivé. Cieľom skúmania údajov je predovšetkým zistenie, či žiadateľ je v materiálnej bytovej núdzi.
Aj keď sa na konanie upravené v zákone vzťahuje správny poriadok, ustanovenie odseku 4 obsahuje výnimku. Obec má na vydanie rozhodnutia o priznaní alebo nepriznaní nároku na poskytnutie bytovej náhrady 90 dní.
Odsek 6 upravuje, v prípade podania opravného prostriedku proti rozhodnutiu obce, že o opravnom prostriedku rozhoduje súd.
Ak sa podľa dokladov o majetkovej situácii, ktoré žiadateľ oznamuje až do poskytnutia bytovej náhrady, zlepšila situácia žiadateľa a osôb s ním žijúcich v spoločnej domácnosti natoľko, že je zrejmé, že by si žiadateľ bol schopný zabezpečiť bývanie z vlastných finančných prostriedkov, obec môže žiadateľa vyzvať, aby žiadosť doplnil.
Ak sú údaje poskytnuté zo strany žiadateľa nepravdivé, alebo neúplné, obec žiadateľa zo zoznamu vyškrtne. Rovnako obec žiadateľa vyškrtne, ak sa zmenila finančná situácia žiadateľa a žiadateľ o tom obci neposkytne potrebné údaje.
Žiadateľ po priznaní nároku na bytovú náhradu môže odmietnuť obcou ponúkaný byt z dôvodov a za podmienok, ktoré sú obsiahnuté v odseku 4.
Orgány verejnej moci a právnické osoby, ktoré z úradnej moci alebo ako predmet svojej činnosti vedú evidenciu fyzických osôb a ich majetku, sú povinné na písomnú žiadosť obce poskytnúť žiadané údaje. Právnickým osobám v prípade nesplnenia uvedenej povinnosti, môže obec uložiť poriadkovú pokutu.
Obec, ktorá eviduje žiadateľov o bytovú náhradu má podľa odseku 3 nielen nárok na finančné prostriedky zo štátneho rozpočtu na obstaranie náhradných nájomných bytov, ale aj na obstaranie pozemkov a na infraštruktúru spojenú s výstavbou bytov, ktoré budú bytovými náhradami.
Ustanovuje sa povinnosť obce poskytnúť bytovú náhradu za podmienok ustanovených týmto zákonom. Obec by mala postupne zabezpečovať bytové náhrady počas takmer 6 a polročného obdobia, t.j. do konca roku 2017. Ak však prebieha súdne konanie uvedené v odseku 2, ktoré bude právoplatne skončené pred rokom 2017, napr. hneď po nadobudnutí účinnosti tohto zákona, obec bude mať povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu v rovnakej lehote ako sa uvádza v odseku 1, t. j. do 31. decembra 2017. Ak sa súdne konanie skončí po roku 2017, zabezpečenie bytovej náhrady bude záležať od toho, či prenajímateľ oznámil obci svoj úmysel vypovedať nájom v dostatočnom predstihu podľa § 3 ods. 4. V tom prípade obec zabezpečí bytovú náhradu do 1 roka. Ak však túto možnosť podľa § 3 ods. 4 prenajímateľ nevyužil, obec bude potrebovať dlhšiu lehotu na splnenie si povinnosti, zákon v tomto prípade ustanovuje lehotu dvoch rokov.
Na zabezpečenie tejto povinnosti štát vytvorí podporné opatrenia finančného charakteru. Ak by obec aj napriek vytvoreným podmienkam nevyužila všetky možnosti zabezpečiť bytovú náhradu v zákonom stanovených termínoch, na dočasnú kompenzáciu strát vlastníkov bytov sa ustanovuje mechanizmus, podľa ktorého bude obec okrem nájomcu, ktorý bude platiť prenajímateľovi z dôvodu fikcie existencie nájmu bytu aj naďalej nájomné, platiť každý mesiac prenajímateľovi sumu, ktorá predstavuje polovicu sumy nájomného vypočítaného podľa § 4 ods. 1.
Ustanovenie upravuje niektoré náležitosti nájomnej zmluvy, ktorú obec uzavrie so žiadateľom v prípade, že žiadateľ je v materiálnej bytovej núdzi a bol mu v konaní o priznaní nároku na poskytnutie bytovej náhrady tento nárok obcou priznaný. Obec smie uzavrieť nájomnú zmluvu so žiadateľom najskôr po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia na budovu, v ktorej sa má poskytnúť bytová náhrada. Pred uzavretím nájomnej zmluvy má žiadateľ právo na prehliadku bytovej náhrady. Nájomnú zmluvu obec so žiadateľom uzatvára na dobu neurčitú.
Ak zanikol nájom, ktorý bol založený nájomnou zmluvou podľa § 13, podmienky ďalšieho nájmu bytových náhrad podľa § 5 ods. 4 musia byť v súlade s ustanoveniami s osobitným predpisom. V tomto prípade so zákonom č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.
Upravujú sa spoločné a splnomocňovacie ustanovenia.
Určovanie ceny nájmu bytov sa vyznačuje špecifickými znakmi, a preto sa na rozdiel od mechanizmu regulovania cien podľa zákona o cenách prostredníctvom cenových orgánov a ich rozhodnutí upravuje osobitne, v zmysle splnomocňovacieho ustanovenia § 696 Občianskeho zákonníka a zároveň sa legislatívno-technickou úpravou odstraňuje duplicitná úprava.
V Čl. III. sa navrhuje deň účinnosti zákona 1. septembra 2011.
Bratislava 6. apríla 2011
výborov Národnej rady Slovenskej republiky o výsledku prerokovania vládneho návrhu zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov (tlač 317) v druhom čítaní
Výbor Národnej rady Slovenskej republiky pre hospodárstvo, výstavbu a dopravu ako gestorský výbor k vládnemu návrhu zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov (tlač 317) (ďalej len „gestorský výbor") podáva Národnej rade Slovenskej republiky podľa § 79 ods. 1 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 350/1996 Z. z. o rokovacom poriadku Národnej rady Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov (ďalej len „rokovací poriadok") spoločnú správu výborov Národnej rady Slovenskej republiky.
Národná rada Slovenskej republiky uznesením z 19. mája 2011 č. 424 pridelila predmetný návrh zákona na prerokovanie týmto výborom:
• Ústavnoprávny výbor Národnej rady Slovenskej republiky uznesením zo 14. júna 2011 č. 206.
• Výbor Národnej rady Slovenskej republiky pre financie a rozpočet uznesením zo 14. júna 2011 č. 196.
• Výbor Národnej rady Slovenskej republiky pre hospodárstvo, výstavbu a dopravu, uznesením zo 16. júna 2011 č. 142 a uznesením z 28. júna 2011 č. 168.
• Výbor Národnej rady Slovenskej republiky pre verejnú správu a regionálny rozvoj
uznesením z 15. júna 2011 č. 83.
• Výbor Národnej rady Slovenskej republiky pre sociálne veci uznesením zo 16. júna 2011 č. 72.
1. V čl. I § 3 ods. 1 a 4 sa slová „31. decembra 2011" nahrádzajú slovami „31. marca 2012".
Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov mal pôvodne nadobudnúť účinnosť dňa 1. júla 2011. Citlivosť predkladaného legislatívneho materiálu vyvolala potrebu viacerých zásahov do jeho znenia, čo zároveň spôsobilo posun v navrhovanom termíne účinnosti na 15. septembra 2011. Pôvodne navrhovaný termín 31. decembra 2011, do ktorého môžu prenajímatelia dávať nájomcom výpovede, sa zdal byť prenajímateľom neprimerane krátky. Preto prenajímatelia požiadali o posunutie termínu, do ktorého je možné vypovedať nájom, z 31. decembra 2011 na 31. marca 2012. To isté platí aj v prípade povinnosti prenajímateľa oznámiť budúcu výpoveď nájmu v návrhu zákona predpokladaných prípadoch.
2. V čl. I § 3 ods. 5 druhá veta znie: „Prílohou kópie výpovede nájmu bytu je doklad o tom, že ide o byt podľa § 2 ods. 1".
V pôvodnom texte mal prenajímateľ navrhnutú povinnosť pripojiť k výpovedi nájmu a ku kópii výpovede nájmu doklad o tom, že ide o byt podľa § 2 ods. 1 návrhu zákona. Prenajímatelia požiadali, aby táto povinnosť platila len v prípade kópie výpovede nájmu, ktorú prenajímateľ predkladá obci. Dôvodom je obava z možného zneužitia informácií o majetkových pomeroch prenajímateľa. Zároveň sa týmto pozmeňovacím návrhom vypúšťa povinnosť prenajímateľa predkladať spoločne s kópiou výpovede nájmu aj list vlastníctva k bytu, v ktorom sa má skončiť nájom. Dôvodom je verejná prístupnosť informácií evidovaných v elektronických evidenciách katastra nehnuteľností, v ktorých si obec môže sama overiť právny vzťah prenajímateľa k nehnuteľnosti.
3. V čl. I § 4 ods. 1 sa slová „1. septembra" nahrádzajú slovami „15. septembra".
Táto navrhovaná zmena súvisí s posunutím navrhovaného dňa účinnosti zákona.
4. V čl. I § 4 ods. 3 sa slovo „troch" nahrádza slovom „dvoch".
Pozmeňovacím návrhom sa skracuje lehota troch mesiacov, počas ktorej by nájomca mohol podať žalobu na súd o určenie neplatnosti jednostranného zvýšenia nájomného. Na podnet prenajímateľov sa táto lehota navrhuje skrátiť na dva mesiace.
5. V čl. I § 5 ods. 3 písm. a) sa slová „31. decembra 2017" nahrádzajú slovami „31. decembra 2016".
Touto zmenou sa navrhuje skrátiť lehotu, v ktorej majú obce vyriešiť situáciu s poskytovaním bytových náhrad. V záujme zvýšenia ochrany vlastníkov – reštituentov – sa skracuje lehota, v ktorej má nájomca za stanovených podmienok možnosť riešiť svoju bytovú otázku žiadosťou o bytovú náhradu. Ide tak o poslaneckú iniciatívu, ako aj iniciatívu prenajímateľov.
6. V čl. I § 6 ods. 1 sa za slová „vyhotovený nájomcom" vkladajú slová „ a spoločne posudzovanými osobami".
Tento pozmeňovací návrh má predísť tomu, aby v prípade, že tzv. spoločne posudzované osoby odmietnu poskytnúť nájomcovi súpis vlastneného hnuteľného a nehnuteľného majetku a nájomca by z tohto dôvodu nemohol poskytnúť obci kompletnú deklaráciu majetku tak, ako to predpokladá návrh zákona. Preto sa navrhuje povinnosť tzv. spoločne posudzovaných osôb samostatne vyhotoviť súpis vlastneného majetku.
7. V čl. I § 6 ods. 4 sa slová „od 1. septembra 2011" nahrádzajú slovami „ od 15. septembra 2011".
Táto zmena súvisí s posunutím navrhovaného dňa účinnosti zákona.
8. V čl. I § 7 ods. 1 sa slová „30. júna 2012" nahrádzajú slovami „30. septembra 2012".
Podobne ako pri bodoch 1 a 2. V tomto prípade sa posúva termín, do ktorého budú môcť nájomcovia podať žiadosť obci o poskytnutie bytovej náhrady.
9. V čl. I sa v § 8 odseky 1 a 2 dopĺňajú písmenom d), ktoré znie:
„d) súhlas žiadateľa so spracovaním a zverejňovaním údajov uvedených v žiadosti podľa osobitného predpisu.x)".
„x) § 7 zákona č. 428/2002 Z. z. o ochrane osobných údajov v znení neskorších predpisov.".
Medzi náležitosti žiadosti o bytovú náhradu sa dopĺňa súhlas žiadateľa so spracovaním a zverejňovaním osobných údajov, ktorý je potrebný podľa § 7 zákona č. 428/2002 Z. z. o ochrane osobných údajov v znení neskorších predpisov.
10. V čl. I § 10 ods. 2 sa za slová „§ 9 ods. 8" pripájajú slová „a písomne to oznámi prenajímateľovi".
Ak zanikne nárok na bytovú náhradu v prípadoch predpokladaných návrhom zákona, obec bude povinná vyčiarknuť žiadateľa zo zoznamu žiadateľov o bytovú náhradu. Navrhuje sa povinnosť obce oznámiť písomne vyčiarknutie nájomcu zo zoznamu prenajímateľovi. Prenajímateľ by v takom prípade bol priamo uzrozumený so stavom veci a v prípade uplynutia výpovednej lehoty skončenia nájmu, by mohol bezodkladne vyzvať nájomcu na vypratanie bytu.
11. V čl. I § 12 ods. 1, 2 a 3 sa číslovka „2017" nahrádza číslovkou „2016".
V pôvodnom návrhu zákona sa ustanovila povinnosť obce, až na niektoré návrhom zákona predpokladané výnimky, poskytnúť žiadateľom o bytovú náhradu spĺňajúcim podmienky materiálnej bytovej núdze bytové náhrady do konca roku 2017. Pozmeňovacími návrhmi sa navrhuje tieto termíny skrátiť na koniec roka 2016.
12. V čl. I v § 12 sa vo všetkých tvaroch slovo „2017" nahrádza slovom „2014".
V záujme zvýšenia ochrany vlastníkov – reštituentov - sa skracuje lehota, v ktorej má nájomca za stanovených podmienok možnosť riešiť svoju bytovú otázku žiadosťou o bytovú náhradu.
13. V čl. I § 12 ods. 5 sa slová „polovici výšky mesačného nájomného" nahrádzajú slovami „rozdielu trhového mesačného nájomného a regulovaného mesačného nájomného".
Navrhovaná zmena súvisiaca s povinnosťou obce poskytnúť bytovú náhradu je motivovaná na jednej strane vytvorením účinnejšieho tlaku na obce pri zabezpečení plnenia povinnosti stanovenej zákonom, na druhej strane pri časovom posune plnenia tejto povinnosti prenajímateľovi nebudú ďalej vznikať škody z uplatňovania cenovej regulácie.
14. V čl. I § 12 ods. 6 sa slová „31. októbra 2012" nahrádzajú slovami „15. januára 2013".
Navrhovaná zmena súvisí s navrhovaným posunutím termínu podľa bodu 10, t.j. s posunutím termínu, do ktorého môžu nájomcovia predkladať obci žiadosti o poskytnutie bytovej náhrady.
15. V čl. III sa slová „1 septembra 2011" nahrádzajú slovami „15. septembra 2011".
Zmena účinnosti sa navrhuje v záujme zachovania lehôt ďalšieho legislatívneho procesu a dostatočne dlhej legisvakačnej lehote.
o bodoch 1 až 11, 13, 14 a 15 hlasovať spoločne s odporúčaním s c h v á l i ť
o bode 12 hlasovať s odporúčaním n e s c h v á l i ť.
Spoločná správa výborov Národnej rady Slovenskej republiky o výsledku prerokovania návrhu zákona v druhom čítaní bola schválená uznesením z 28. júna 2011 č. 172.
260/2011 Z.z. Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona NR SR 4. 18/1996 Z.z.