Source: http://www.notariadesevillanervion.com/2009/05/la-subrogacion-y-novacion-de-prestamos.html
Timestamp: 2017-05-24 17:32:52
Document Index: 7091601

Matched Legal Cases: ['artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 13', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 12', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 13', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 153', 'artículo 2', 'artículo 4', 'artículo 5', 'artículo\n4', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 2']

NOTARIA DE NERVIÓN: La subrogación y novación de préstamos hipotecarios. La hipoteca recargable.
Para posibilitar el cambio de acreedor en los préstamos hipotecarios el art. 1211 ha sido desarrollado por la ley 2/94 de 30 de marzo sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios introduciendo una regulación específica que intentan, por una parte limitar los gastos que se deriva de un cambio de acreedor hipotecario y por otra facilitar la liquidación a practicar entre entidades financierar como consecuencia de la subrogación y de la necesaria leatad comercial recíproca. La ley 2/94 ha sido modificada por la ley 36/2003 de 11 de noviembre de médidas de reforma económica, por la ley 41/2007 de regulación del mercado hipotecario y por último recientemente por Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. La ley 2/94 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios distingue dos supuestos:
b) Subrogación del préstamo hipotecario: Si el cliente no logra que le mejoren las condiciones del préstamo puede acudir a la posibilidad de trasladar el préstamo a otra entidad. Es lo que se conoce con el nombre de subrogación de entidad acreedora, que no hay que confundir con la llamada subrogación del deudor, que se produce cuando el inmueble hipotecado se vende y el nuevo comprador asume la hipoteca. El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante donde se contienen las nuevas condiciones que se ofrecen. Esta oferta vinculante se notifica por acta notarial a la primera entidad para que en el plazo de siete día emita una certificación de la deuda. La entidad notificada dispone de quince días desde la notificación para neutralizar la subrogación mediante el ejercicio de su derecho de enervación igualando la oferta de la nueva entidad. Si el derecho de enervación no se ejercita la nueva entidad formaliza con el deudor escritura pública de subrogación en cuya virtud la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior a la que se le transfiere el importe de lo adeudado y se subroga en el préstamo existente, respetando las condiciones anteriores, salvo lo concerniente la nuevas condiciones del tipio de interés o plazo. Pero veamos con mas detenimiento el procedimiento siguiendo el tenor literal de la ley:
En el artículo 2 se regulan los Requisitos de la subrogación: 1.- La no necesidad del consentimiento de la entidad acreedora:
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. Se ha discutido si el procedimiento subrogatorio es sólo aplicable a los préstamos y no a los créditos hipotecarios. La doctrina entiende que los créditos hipotecarios que tienen agotada su disponibilidad en realidad funcionan como un préstamo y no tiene sentido su exclusión del ámbito de la ley. Por tanto si se renuncia a la disponibilidad del crédito o esta disponibilidad ya no es posible por haberse agotado cabe interpretar que la subrogación puede hacerse tambien con respecto a un crédito hipotecario, subrogación que por otra parte la ley establece como obligatoria cuando el credito hipotecario concurra con un prestamo hipotecario a favor de la misma entidad. La interpretación contraria lo único que pueda hacer es favorecer que las entidades instrumenten la financiación a través de un crédito y no de un préstamo para evitar la subrogación de otra entidad. 2.- La oferta vinculante:
La entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación.Este plazo de quince días es simultáneo con el de siete. Hay siete días para entregar la certificación y quince para enervar la subrogación. La DGRN en la Resolución de 23 de septiembre de 2009 entiende que sin certificación no puede haber enervación. Transcurrido los quince días sin que se haya ejercitado el derecho de enervación, hayase entregado o no certificación de la deuda, puede cerrarse el acta de notificación y requerimiento y autorizarse la escritura de subrogación. Cabe también que se renuncia anticipadamente al derecho de enervación en virtud de apoderado con facultades suficientes. El derecho de enervación se asemeja mucho a un derecho de adquisición preferente. El derecho de enervación existe para la entidad acreedora siempre que entregue certificación de la deuda. El plazo para enervar de quince días, no lo es propiamente para enervar, sino para manifestar el propósito o intención de enervar o paralizar la subrogación. Para evitar que la enervación no vaya seguida de una inmediata novación modificativa la disposición adicional segunda de el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero determina que la entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación deberá comparecer por medio de apoderado de la misma ante el notario que haya efectuado la notificación, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad. Por tanto, el derecho de enervación ha dejado de ser una mera declaración de principios y requiere que se concrete de forma efectiva mediante la entrega al deudor de una nueva oferta vinculante. Esta entrega puede hacerse ante el mismo notario que ha hecho la notificación. Caso que no conste acreditada la entrega de la oferta vinculante después de diez días hábiles la subrogación queda desbloqueada y contínua su curso.
Si no hay enervación, para que la subrogación surta efectos, siempre que haya certificación de la deuda, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará indicación expresa que se efectúa a tal efecto. El Notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario así como que no se ha producido la enervación.La subrogación se produce no sólo respecto del capital pendiente de pago, sino tambien respecto de los intereses pendientes y la comisión de cancelación anticipada. En principio la Jurisprudencia sólo admitiía la subrogación por el capital pendiente, Pero a partir de la Res. 21 de febrero de 2001 se admitió la extensión de la subrogación a los intereses pendientes y la comisión por pago anticipado. Esta extensión supone de hecho una recarga tácita del capital. 7.- La subrogación por depósito a disposición de la entidad acreedora.
En el artículo 4 se refiere en su párrafo 1 a los extremos del prestamo que se pueden modificar en virtud de una subrogación acreedora. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas. No hay por tanto la posibilidad de hacer otro tipo de modificación o hacer la subrogación simplemente por el deseo de cambiar de entidad. En cambio en el p. 2 amplia el ambito de la modificación para las escrituras de novación modificativas de préstamos hipotecarios ya que éstas escrituras podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
Selección de jurisprudencia registral: 1.- AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE VENCIMIENTO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO FIGURANDO ANOTADO UN EMBARGO INTERMEDIO A FAVOR DE LA TGSS. Resolución de 22 de noviembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lugo n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación. Hechos: Se trata de una escritura de novación de un préstamo hipotecario concertado en 2010 entre una entidad financiera española y una sociedad, en la que, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria, se amplía el plazo de duración, una vez concluido el inicial.Tras la hipoteca, aparece practicada una anotación de embargo en favor de la Tesorería General de la Seguridad Social.
- el supuesto de incremento en la cifra de responsabilidad hipotecaria y - el supuesto de ampliación en el plazo de duración
Tras estas dos cuestiones preliminares, pasa a tratar del punto fundamental para la resolución de caso: analiza el alcance de la expresión «en estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior» y se pregunta si el consentimiento requerido se extiende potencialmente sólo a los derechos inscritos o también a los anotados, interpretando la expresión “titulares de derechos inscritos” en sentido amplio. Pero, para fijar su criterio, distingue entre los dos supuestos de ampliación: A) Incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria. Considera evidente que el consentimiento de los titulares intermedios sea aplicable tanto a los de «derechos inscritos» como a los de «derechos anotados».
se debate en el presente recurso sobre si la novación de préstamo hipotecario por ampliación del plazo inicialmente convenido sin ampliación de capital afecta al rango de la inscripción de hipoteca novada si existen cargas intermedias y los titulares de las mismas no prestan su consentimiento a la referida ampliación. Para dar solución a la cuestión planteada, es necesario resolver dos problemas previos acerca de la interpretación del apartado 3 del artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, según la redacción dada por el artículo 13.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
Pero, en segundo lugar, la expresión «por este incremento o ampliación» debe relacionarse con «la alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita» a que se refiere inicialmente el propio apartado 3 del artículo 4 y con la referencia en el inciso siguiente a la posibilidad de «mantener el rango». Sería completamente excesivo e incluso absurdo, que por el hecho de aumentar unas cifras de responsabilidad o ampliar el plazo se produjera la pérdida del rango de la hipoteca inscrita, cuando se trata de simples aditamentos a la responsabilidad y al plazo de una hipoteca que salvo en cuanto a esos aditamentos, ya figura con rango ganado por el hecho de haberse practicado en su día la inscripción. Es más coherente interpretar atendiendo a la finalidad y al contexto del precepto, que «la alteración o pérdida del rango» y el «mantenimiento, en su caso, del rango» lo son sólo en relación con los supuestos de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» y de «ampliación del plazo del préstamo» de la hipoteca inscrita, y no que se trate de una alteración del rango de la hipoteca ya inscrita, pues supondría una sanción excesiva para un derecho real ya adquirido, que por el mero hecho de realizarse unas novaciones modificativas darían al traste con un rango ya adquirido. Lo lógico es sancionar la alteración de rango de la hipoteca inscrita sólo en cuanto al incremento de la cifra o en cuanto a la ampliación del plazo si no se obtiene el consentimiento de los titulares de derechos inscritos, pues en otro caso, éstos obtendrían un enriquecimiento injusto y no sería coherente el acto realizado con el resultado producido. Queda por resolver otro problema de interpretación del precepto, y es el del inciso siguiente del mismo apartado 3 del artículo 4 de la Ley de subrogación y modificación, cuando dice: «En estos casos (los de incremento de la cifra o ampliación del plazo) necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria».
3.- NOVACION DE HIPOTECA CON AMPLIACION DE PLAZO. PARA MANTENER EL RANGO DE LA HIPOTECA POR DICHA AMPLIACIÓN ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS. Resolución de 7 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de préstamo con garantía hipotecaria. Dice la DGRN que “la modificación por ampliación del plazo no puede llevarse a cabo, si existen inscripciones intermedias, sin consentimiento de su titular pues la inscripción de la modificación (a diferencia de otros supuestos, vid. Resolución de 30 de septiembre de 1987) altera el contenido de la obligación garantizada en términos tales que inevitablemente afecta a su titularidad. Como razonan las Resoluciones de 22 de noviembre de 2012, los derechos reales inscritos con posterioridad a la hipoteca cuyo plazo de préstamo se amplía son derechos de constitución voluntaria que se contraen y consienten partiendo de los datos o elementos que constan en el Registro, entre los cuales está el plazo de vencimiento del préstamo de la hipoteca anterior en el rango, que como elemento esencial afecta a la propia constitución de la hipoteca (cfr. artículo 12.1 de la Ley Hipotecaria). En las hipotecas, como derechos reales de garantía existe siempre la fase de garantía o de seguridad y en caso de incumplimiento existirá otra fase que es la de realización de valor o ejecución, no siendo indiferente para el titular de una segunda hipoteca inscrita que los constituyentes de la primera amplíen el plazo del préstamo, pues dado el sistema de avance de puestos, la expectativa de mejorar el rango, que es fundamental en la constitución de una segunda hipoteca, quedaría mermada o eliminada. Y a ello se une que en las hipotecas la fase de garantía se refiere al cumplimiento de las obligaciones, en que el titular de la segunda hipoteca puede tener interés en que la hipoteca primera se cumpla dentro del plazo pactado para la misma y así, una vez pagada dentro de plazo y extinguida sin necesidad de la fase de ejecución, la segunda hipoteca pasaría a ocupar el rango de primera. Al menos esa posibilidad exige que, cuando se amplía el plazo de una primera hipoteca, se exija el consentimiento de los titulares de segundas o posteriores hipotecas para que den su consentimiento a esa ampliación de plazo que les puede privar de una expectativa de mejorar el rango en tiempo oportuno, y para que valoren si la ampliación de plazo de la primera les representa un perjuicio o un beneficio.
4. NOVACIÓN DE HIPOTECA CON AMPLIACIÓN DEL PLAZO EXISTIENDO HIPOTECA INTERMEDIA. Resolución de 21 de abril de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado. El registrador deniega la inscripción y exige el consentimiento expreso del titular de la segunda hipoteca, aunque sea el mismo en ambos casos, ya que la novación de la primera con alteración de plazo, de inscribirse sin dicho consentimiento, implica una pérdida de rango de la primera en cuanto al plazo ampliado por lo que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 4.3 de la Ley 2/94. En cuanto al fondo del asunto, al tratarse de novación con ampliación de plazo con un mismo acreedor hipotecario desestima el recurso, pues señala que, por tratarse de derechos reales y operar en la esfera registral y frente a terceros, el consentimiento del único acreedor hipotecario, titular también de la carga intermedia, tiene que ser expreso no bastando el consentimiento tácito, ya que ello determina el rango hipotecario de la ampliación de plazo. Entiende el Centro Directivo que “la modificación por ampliación del plazo no puede llevarse a cabo, si existen inscripciones intermedias, sin consentimiento de su titular”.
Recuerda su doctrina de que la pérdida de rango en los casos de novación con ampliación de plazo, se refiere a la parte ampliada del plazo, no a la preexistente, que mantiene su rango, y que por titular de carga intermedia entiende el de una hipoteca, pero no el titular de un embargo pues dicha novación no le es oponible. Recuerda también, en relación al artículo 4.3 de la Ley 2/1994, que si se tratara de una modificación de hipoteca por ampliación de la responsabilidad hipotecaria no será necesario el consentimiento de ningún acreedor intermedio, ni hipotecario ni de embargos, pues la ampliación no les es oponible, operando la ampliación en el ámbito registral en cuanto al rango hipotecario como si se tratara de una hipoteca diferente de la inicial, es decir como si existieran dos hipotecas diferentes.
de la DGRN de 14 de mayo de 2015: Consentimiento de los titulares de los derechos anotados para la inscripción de una novación modificativa de hipoteca
presente expediente, se presenta escritura de novación y ampliación de la
responsabilidad hipotecaria de una hipoteca de máximo en garantía de cuenta
corriente de crédito, por la que las partes convienen la ampliación del plazo
de amortización del mismo, en la que también se amplía el límite de la cuenta
de crédito garantizada que pasa de 300.000 euros a 500.000 euros, y la
registradora no practica la inscripción por encontrarse anotadas, antes de
presentarse la escritura calificada, tres anotaciones preventivas de embargo
posteriores en rango a la hipoteca que es novada. La cuestión del recurso,
por tanto, consiste en determinar si la novación de la hipoteca de máximo –en
garantía de cuenta corriente de crédito– por ampliación del plazo inicialmente
convenido y con aumento del límite de la cuenta de crédito, afecta al rango de
la inscripción de hipoteca novada o de su ampliación, existiendo cargas
intermedias, en este caso embargos, y los titulares de las mismas no prestan su
consentimiento a la referida doble ampliación del plazo y de la responsabilidad
a) En primer lugar, con carácter general, se ha considerado que
la pérdida de rango de que habla el citado artículo 4.3, no obstante la expresión
literal «la alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita» (y lo
inscrito sólo puede ser lo ya existente), es más coherente interpretarla
atendiendo a la finalidad y al contexto total del precepto, concretamente a la
expresión posterior de «por ese incremento o ampliación», y entender, en
consecuencia, que la alteración o pérdida del rango y el mantenimiento, en su caso,
del rango, lo son sólo en relación con los supuestos posteriores de «incremento
de la cifra de responsabilidad hipotecaria» y de «ampliación del plazo del préstamo»
de la hipoteca inscrita. No es posible entender que se trate de una alteración
del rango de la misma hipoteca ya inscrita, ya que supondría una sanción
excesiva para un derecho real ya adquirido e inscrito, que por el mero hecho de
realizarse unas novaciones modificativas se pierda un rango ya adquirido.
b) Paralelamente a esa conclusión e intentando ser
congruente con ella, esta Dirección General ha sostenido hasta ahora que el
fraccionamiento o división de la hipoteca en dos hipotecas independientes, cada
una con su propio rango, que genera la anterior interpretación, se produce no sólo
en los casos de «incremento de la responsabilidad hipotecaria» (por la cantidad
en que se amplíe la responsabilidad), como era la interpretación tradicional,
sino también en los casos de «ampliación del plazo» (por el plazo en que se
amplíe la duración de la hipoteca), aunque simultáneamente no se pacte un
aumento de la responsabilidad hipotecaria, porque a esos dos conceptos se
refiere la citada expresión «por este incremento o ampliación». Sin embargo, en
cuanto a los efectos de esta dicotomía de la hipoteca, en concreto respecto a
la cuestión de qué titulares de derechos inscritos posteriores han de aceptar
la novación para que no se altere el rango de la hipoteca novada, se distinguía
entre el caso de aumento de responsabilidad hipotecaria y el de novación por
ampliación de plazo. Así, en el primer caso de incremento de la responsabilidad
hipotecaria, los titulares posteriores que han de consentir serán tanto los de
derechos «inscritos» como los de derechos «anotados» (éstos se consideran
comprendidos dentro del concepto de cargas posteriores del inciso final del artículo
que se integra con la expresión derechos inscritos en su sentido genérico),
pues ambos resultan perjudicados ya que en caso de ejecución quedará un menor
remanente en favor de los mismos. Por el contrario, en los supuestos de
ampliación de plazo hay que distinguir entre unos y otros derechos: los «inscritos»
son derechos reales de constitución voluntaria que se inscriben sobre la base
de la situación registral existente en el momento de su inscripción, por lo que
la alteración (ampliación de plazo) de una hipoteca previamente inscrita les
supone un perjuicio (se retrasa en el tiempo la posibilidad de que ese derecho
real posterior mejore de rango por cancelación de la hipoteca previa) y, por
tanto, habrán de consentir la novación. Sin embargo, las anotaciones de embargo
y otros derechos anotados son de constitución forzosa. c) En cuanto a las características o alcance de ese
fraccionamiento o división de la hipoteca originaría en dos hipotecas, una la
de la constitución propiamente dicha que conserva el rango y otra la de
ampliación, que viene a equipararse a una segunda hipoteca, situación que se
produce en caso de existir terceros titulares de derechos inscritos o anotados
con rango posterior que no consientan la novación; tratándose del supuesto de «incremento
de la responsabilidad hipotecaria», se ha expresado en numerosas Resoluciones
(cfr. Resoluciones de 12 de mayo de 2011 y 24 de febrero y 2 de abril de 2014)
que la segunda hipoteca garantizará la cantidad en que se incremente la
responsabilidad hipotecaria, lo que no presenta dificultad atendiendo a la
naturaleza y estructura de la hipoteca. Se da la circunstancia que todas esas
resoluciones se han referido a supuestos en los que las partes contratantes han
llevado a cabo ampliaciones de capital y han convenido la ampliación de la
responsabilidad hipotecaria por toda la cifra de dicha ampliación, pero ello no
prejuzga que sean posibles otras alternativas a las que luego se aludirá.
Pero, por lo que respecta al supuesto de simple «ampliación
del plazo» y división de la hipoteca, en caso de existir terceros titulares de
derechos inscritos con rango posterior que no consientan la novación, las
resoluciones que se han referido a esta cuestión sólo indican que la segunda
hipoteca lo será «por el plazo en que se amplíe la duración de la obligación»,
lo que no se entiende si nos atenemos a la naturaleza y estructura de la
hipoteca, sin que se explique en modo alguno por esas resoluciones en qué
consiste esa segunda hipoteca.
Estas conclusiones no resultan totalmente satisfactorias
desde una triple perspectiva: primero, porque no se aborda el tema clave de la
reforma llevada a cabo por la Ley 41/2007, que era si el reformado artículo 4.3
de la Ley 2/1994 permitía la denominada «recarga» de la hipoteca, como sostenía
un sector doctrinal mayoritario. En segundo lugar, porque no se determina en qué
consiste esa segunda hipoteca «por el plazo en que se amplíe la duración de la
obligación». Por último, porque se utiliza como argumentos consecuencias y no
premisas, o dicho de otra manera, la ampliación del plazo de la obligación
garantizada con una hipoteca perjudicará a los titulares de derecho inscritos
posteriores y mermará sus expectativas de mejora de rango por la cancelación de
la hipoteca previa, en la medida que la norma no determinara el mantenimiento
del rango para tal supuesto, pero no cuando sí determinara ese mantenimiento
del rango porque, en tal caso, el acreedor posterior al inscribir ya sería
conocedor de ese efecto jurídico y, por tanto, de cuáles son sus reales
En consecuencia, se entiende que la correcta comprensión del
artículo 4.3 no puede fundamentarse en una aparente interpretación literal del
precepto dada su difícil redacción, que no contribuye a aclarar suficientemente
la exposición de motivos de la Ley 41/2007 que lo reforma, por lo que hay que
acudir, como se ha hecho respecto a los efectos concretos de la pérdida del
rango, a una interpretación fundamentalmente finalista y sistemática. Lo único
que queda claro de la lectura del artículo es la existencia de dos supuestos
diferenciados ya que en tal sentido se pronuncian los incisos segundo, tercero
y cuarto del mismo que utilizan las expresiones: «en estos casos», «en ambos
supuestos» y «en ningún caso».
Respecto a la interpretación finalista, de la Exposición de
Motivos de la Ley 41/2007 resulta que la voluntad del legislador fue
flexibilizar el derecho real de hipoteca ya que «la novación de los préstamos
hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por la interpretación
restrictiva que del concepto de novación modificativa hacía la Ley 2/1994» por
lo que se afirma en dicha Exposición de Motivos que «lo que ahora se adopta es
una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de manera
que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación jurídica
y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción
de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración
de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración
del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras
condiciones financieras del préstamo». Congruentemente con esa intención de
ampliar los supuestos de novación meramente modificativa, los párrafos 2º y 3º
del artículo 4 de la Ley establecen, en primer lugar, en una correcta
interpretación literal que no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida
del rango de la hipoteca inscrita ni la ampliación o reducción de capital, ni
la alteración del plazo ni ninguna de las otras modificaciones previstas en el
apartado 2.º; es decir, que por sí sola la ampliación del capital no genera un
incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de razón
de ser su inclusión en el apartado 2º, ni tampoco por sí sola la ampliación del
plazo puede generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación
del plazo por esa misma razón. La expresión «en ningún caso… excepto cuando…» sólo
puede interpretarse en el sentido de que la ampliación del capital o del plazo
necesitan la concurrencia de otra circunstancia para generar ese efecto,
debiendo la labor de interpretación centrarse en determinar cuál es ese factor
A este respecto, ninguna duda cabe a este Centro Directivo
que la respuesta a esa pregunta debe buscarse en la disposición transitoria única
de la propia Ley 41/2007 que al establecer que «la ampliación de capital, sin
alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos
previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (…) sólo será
aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la
presente Ley», configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de
hipoteca que se distingue del precedente. Por tanto, parece obligado reconocer
que ese nuevo modelo es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores
de la norma de introducir la «recarga» de la hipoteca, como medio de
flexibilización de la accesoriedad de la misma a fin de convertirla en un
instrumento financiero más útil para el deudor.
En todo caso, esta disposición transitoria única apunta a
que el factor determinante para la correcta interpretación del artículo de
referencia es la concurrencia del pacto de ampliación de capital de tal manera
que el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de poder integrar algún
supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones del tipo de
interés con fijación de un tope a efectos hipotecarios superior) del siguiente
modo: la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida
del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la
cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo
por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital.
Con esta interpretación se reconoce la posibilidad de la recarga de la
hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas
del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos
con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la
cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios,
y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única.
Además, esta interpretación también permite dar coherencia
al contenido de la segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la
división de la garantía: El primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del
capital exceda de la recarga posible en los términos antes indicados, en cuyo
caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada
por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más las correspondientes cifras
para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, costas, etc.). Y el
segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada, precedida o
seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo caso
la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la
total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la
ampliación o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más
las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.
No se desconoce que en la práctica financiera lo habitual es
que las escrituras de ampliación del capital comprendan la simultánea ampliación
del plazo de la obligación, lo que limita en buena medida la eficacia de la
reforma legal, pero, a este respecto no debe olvidarse que la admisión de la
recarga de la hipoteca supone una excepción a la aplicación de los principios
de prioridad registral y accesoriedad de la hipoteca que afecta a los terceros
titulares de derechos inscritos o anotados, por lo que la interpretación de la
norma debe hacerse en sus propios términos, los cuales impiden prescindir del
concepto de «ampliación del plazo» como condicionante de la pérdida de rango,
pero no circunscribirlo a los márgenes que resulten de una interpretación
integradora y sistemática. En definitiva el plazo se configura, además de su
función de amortización, como el período de tiempo dentro del cual es
susceptible de admitirse la recarga de la hipoteca. Ahora bien, debe
entenderse, pues si no sería sencillo vulnerar la norma, que la ampliación del
capital sin exceder de la posible recarga, es decir, sin pérdida de rango por
no suponer aumento de responsabilidad hipotecaria, excluye, existiendo
terceros, la posibilidad de la ampliación del plazo de la obligación. Y, del
mismo modo, la ampliación del plazo, que como se analiza en el fundamento de
Derecho sexto tampoco implica la pérdida de rango, excluye, en presencia de
terceros, la posibilidad de utilización de la recarga en una posterior ampliación
Por último, refuerza esta conclusión la prohibición
contenida en el último inciso del artículo 4.3 de la Ley 2/1994, al disponer
que «en ningún caso será posible hacerlo (mantener el rango) cuando conste
registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente (de la deuda
garantizada) en la ejecución de cargas posteriores», ya que pone de manifiesto
la vinculación de ambos supuestos –en ninguno caso dice el párrafo– de pérdida
del rango de la hipoteca con la existencia de una ampliación de capital.
Respecto de las implicaciones de la recarga en el ámbito
concursal (cfr. artículos 71 y 73 de la Ley Concursal) exceden de la materia de
este recurso, pero en todo caso son menores que las que genera la hipoteca
global o flotante del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, por lo que no
pueden considerarse un problema para su admisibilidad.
Por lo que respecta a los efectos sobre el rango de la
hipoteca inscrita de la simple convención de ampliación del plazo de
vencimiento de la obligación garantizada, de las conclusiones del fundamento de
derecho anterior resulta que, tanto si existen terceros titulares de derechos
anotados posteriormente, como se ha afirmado siempre por esta Dirección
General, como si esos terceros lo son de derechos inscritos, ese pacto es
perfectamente válido e inscribible sin pérdida de rango de la hipoteca
inscrita, aun en ausencia del consentimiento de los titulares de esos derechos
inscritos o anotados con posterioridad. Así, es difícil entender que si el supuesto de mera ampliación
del capital, que sí incrementa el riesgo de incumplimiento y, en consecuencia,
de ejecución de la hipoteca preferente, parece claro, según se ha expuesto
anteriormente, que no determina la necesidad de contar con el consentimiento de
los acreedores posteriores, salvo cuando vaya acompañada de un aumento de la
responsabilidad hipotecaria, tanto más parce que no es necesario exigirlo
cuando sólo se aumenta el plazo de pago que, como regla general, lejos de
perjudicar a los titulares de derechos inscritos posteriores a la hipoteca
modificada, realmente les favorece en la medida que hace más improbable que se
ejecute la hipoteca ante su impago y se purguen sus inscripciones.
Es de señalar, por otra parte, que la propia reforma llevada
a cabo por la Ley 41/2007 añadió un nuevo párrafo al artículo 2 de la Ley
2/1994 que regula el procedimiento de subrogación en los préstamos
hipotecarios, nueva norma que impone a la entidad de crédito que pretenda
subrogarse activamente en un préstamo o crédito hipotecario de otra entidad del
mismo tipo, la obligación de subrogarse no sólo en ese concreto préstamo o crédito
sino en todos los demás de carácter hipotecario de los que la misma entidad
fuere titular sobre la misma finca gravada. Esta reforma es un claro indicio de
la convicción del legislador acerca de que esta subrogación, en que sólo se
permite modificar «las condiciones del tipo de interés, la alteración del plazo
del préstamo, o ambas» (artículo 4.1 de la Ley 2/1994), tiene lugar sin pérdida
de rango de la hipoteca objeto de la misma, ya que, en caso contrario, esta
obligación sería superflua porque se impone fundamentalmente por razones de
rango hipotecario, para evitar que las cargas posteriores de la entidad
subrogada sean objeto de purga por la ejecución de la hipoteca anterior en que
se haya subrogado otra entidad.
Por último, esta convicción del legislador viene avalada
también por la normativa posterior, especialmente por el Real Decreto–ley
hipotecarios sin recursos, que reconociendo en su artículo 5.5 que las
novaciones forzosas que regula «tendrán los efectos previstos en el artículo
4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos
Hipotecarios», luego en el número 1 del Código de Buenas Prácticas impone
forzosamente como una de las medidas de reestructuración de la deuda de los
prestatarios comprendidos dentro del ámbito de su aplicación por encontrase en
riesgo de exclusión social: «la ampliación del plazo de amortización hasta un
total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo», lo que no se aviene
bien con que esa ampliación forzosa del plazo pueda provocar, por sí sola, la pérdida
de rango de la hipoteca que garantiza esa operación. Máxime si se tiene en
cuenta que en el propio número 1 del Código de Buenas Prácticas sólo se señala
como voluntaria la reunificación de las deudas (ampliación de capital) que sí
es susceptible –según la cuantía– de provocar la pérdida del rango, y en el número
3 del Código de Buenas Prácticas, al imponer la dación en pago para el caso de
que la reestructuración de la deuda no sea viable, excluye esta medida «en los
casos en que la vivienda esté gravada con cargas posteriores», lo que pone de
manifiesto la intención del legislador de no perjudicar en términos de rango a
los acreedores directamente afectados y, en consecuencia, si no les protege a
esos efectos en los casos de ampliación del plazo o alteración de las
condiciones de los intereses, es porque no estima que lo necesiten.
Ciñéndonos, finalmente, al concreto supuesto que es
objeto del recurso, y aplicando las conclusiones expuestas, que en este caso
coinciden con las de todas las resoluciones citadas, al tratarse de un supuesto
de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación, con simultánea
ampliación de capital –límite del crédito– e incremento de las responsabilidad
hipotecaria y concurriendo la existencia de anotaciones de embargo posteriores,
se hace necesario el consentimiento de los titulares de dichos derechos
anotados con rango posterior; de forma que la ausencia de tal consentimiento
implicará la pérdida del rango preferente de esa ampliación, e impedirá también
la práctica de la inscripción de la ampliación de hipoteca aunque lo sea con el
rango que le corresponda conforme a la fecha de su inscripción actual, si no
media el consentimiento expreso por parte de la entidad acreedora para su
inscripción en tales condiciones, por afectar tales estipulaciones al contenido
esencial del derecho real de hipoteca (rango, plazo y responsabilidad
La circunstancia de referirse el supuesto de hecho objeto
del recurso a una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta de crédito
no altera la solución anterior, ya que, por un lado, es reiterada la doctrina
de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2/1994, tanto
las relativas a la subrogación como a la modificación, a los préstamos y a los
créditos hipotecarios, y, por otro, porque precisamente el plazo de la cuenta
corriente de crédito cumple una función similar que la que tiene el plazo
respecto de la recarga: determinar el plazo de amortización final y, a su vez,
el tiempo en que las distintas disposiciones de capital, en los términos
pactados, son posibles. Así, paralelamente a lo expuesto hasta ahora, no tiene
la misma transcendencia respecto de terceros inscritos o anotados la ampliación
del plazo de una cuenta corriente de crédito en que simultáneamente se suprima
la posibilidad de nuevas disposiciones, porque sólo tiene como finalidad
facilitar el pago de una deuda anterior, se asimilaría a la simple ampliación
del plazo del préstamo y no exigiría el consentimiento de dichos terceros para
el mantenimiento del rango de la hipoteca; y la misma ampliación del plazo de
la cuenta corriente de crédito que vaya acompañada de la posibilidad de
disponer otra vez hasta la cifra total del crédito convenido y garantizado, que
se asimilaría a la simultánea ampliación de capital, aunque la responsabilidad
hipotecaria máxima no se alterara, y sí exigiría dicho consentimiento de los
terceros. Cuanto más será necesario este consentimiento en el supuesto que
tratamos, en que junto a la ampliación del plazo de la cuenta de crédito y la
posibilidad de nuevas disposiciones (identificadas como suministros), se amplía
la cuantía total a que pueden ascender las mismas y tiene lugar el consiguiente
aumento de la responsabilidad hipotecaria.
Esta resolución pretende aclarar, rectificando en gran parte, el criterio de la DGRN acerca de esta espinosa materia. Con carácter general señala que “el artículo 4.3 puede leerse (…) del siguiente modo: “la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. “
Me parece muy interesante este articulo, pero me queda la duda de ¿a quién debe presentar la entidad acreedora el certificado de saldos?¿ante la nueva entidad financiera que pretende subrogar la hipoteca? o ¿ante el mismo notario que le realizó la notificacion?Gracias
Si se cambia de banco una hipoteca de por ej. 300.000 € de los que quedan pendientes 290.000 € a otro banco y a la vez se incrementa la hipoteca a 305.000 € ¿sólo se pagarían actos jurídicos por los 5.000 de incremento?
Si una hipoteca de 300.000 € de la que quedan pendientes 290.000 € la cambio a otro banco con mejor interés y a la vez aumento la hipoteca a 305.000 € ¿solo pagaría actos jurídicos por los 5.000 € de incremento?
Después de casi un año de tener el blog me encuentro con la sorpresa de tres comentarios que me apresuro a contestar aunque tarde.En cuanto a la pregunta de Raul la ley no lo dice con claridad pero el certificado debe presentarse al notario requirente.En cuanto a la pregunta de Roberto el impuesto de AJD se paga por el importe de la ampliación que sería 15.000 aunque el capital pendiente de pago se incremente solo en 5000 ya que lo que grava el impuesto es la ampliación del prestamo con independencia de cual sea el capital pendiente de pago.Un saludo y perdón por el retraso, pero pensaba que nadie leía este blog.
Hola.En una novación por baja de uno de los titulares, quien tiene que pagar los gastos?el que se hace cargo de la hipoteca?gracias.
Lo usual es que los gastos lo abonen por mitad. Pero siempre cabe la posibilidad de pactar el pago por el prestatario no liberado o el pago por el prestatario que se libera de responsabilidad. Dependerá de cada caso.
Muchas gracias por tu respuesta. Y tranquilo, algunos te seguiremos leyendo. Gracias otra vez.
tengo un prestamo hipotecario y digamos que lo tengo por un capital de 100.000 euros hace unos 9 años ahora quiero ampliar el prestamo a 140.000 y la entidad bancaria me dice que las condiciones que suscribí en su dia ya no son las mismas si amplio dicho capital y eltipo de interes de un 0,75 % + euribor que tengo me pasaria a un 1,50 % asi como tener que suscribir una serie de productos con dicha entidad si quiero ampliar , como son plan de pensiones, seguro de vida , seguro de hogar etc... que todos ya conocemos y de los cuales ya tengo algunos con otras entidades pero ellos me obligan a contratar con ellos , quisiera saber :1. Me pueden cambiar el tipo de interes por querer ampliar el capital de dicho prestamo2.Me pueden obligar a tener que aceptar dichos porductos por querer ampliar el prestamo .La verdad me siento ultrajado Gracias y yo tamnien leo esta pagina .
Gracias por su interés. Me pregunta usted acerca de la ampliación de su hipoteca. Esta ampliación se considera como una segunda hipoteca, y el efecto sería el mismo que si cancelase la antigua y constituyese una nueva. Si usted quiere que se respeten la condiciones de la antigua hipoteca diga a su banco que no la toque y que se constituya una segunda hipoteca. La ampliación de la hipoteca supone una modificación que no admite que una parte del préstamo esté sujeto a unas condiciones y la parte restante a otras condiciones distintas. En cuanto a la vinculación que le pide el banco para concederle el préstamo es una práctica bancaria generalizada. La primera opción es la constitución de segunda hipoteca ( el banco no puede alegar que si la primera hipoteca pasa a otro banco la segunda quedara relegada, ya que la actual ley impone la asunción de todas las hipotecas en caso de subrogación)) En segundo lugar lo puede hacer usted es buscar otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. En tercer lugar aceptar la ampliación y posteriormente cambiar la hipoteca a otro banco en virtud de subrogación acreedora. Un saludo.
Buenos dias, queria hacerle unas preguntas sobre una subrogacion que hice.Hace unos meses me subrogue a una hipoteca de una vivienda que tenia otra persona y firmamos escritura de compraventa con subrogacion y novacion, en la cual solo se amplia el tiempo de 15 a 3o años. A parte con el banco firmamos un contrato de novacion modificativa de prestamo hipotecario para mejorar las condiciones que tenia el anterior deudor. Queia saber que comisiones deben de cobrar por la escritura y por el contrato privado con el banco.Muchas gracisa por todo, un saludo.
Con respecto a la pregunta de Vicente de las comisiones por subrogación y novación de préstamos. Estas comisiones la tienen los bancos en las ofertas vinculantes que presentan a los clientes antes de la firma. La comisión por subrogación en préstamos hipotecario suele ser del 0,5 al 1, y la comisión por novación se suele establecer en el 0,5 salvo el plazo que algunas entidades lo rebajan al 0,10. Un saludo
Por lo que he visto hasta el momento, la enervación exije igualar o mejorar las condiciones que se establecen en la oferta vinculante. ¿Todas las condiciones o bien simplemente el diferencial? Ej: si una hipoteca tiene un suelo hipotecario y la oferta vinculante del "nuevo" banco elimina este suelo además de mejorar el diferencial, entiendo que "igualar condiciones" engloba TODAS las condiciones.Gracias
Efectivamente la enervación no puede ser parcial. Si el banco que presenta la oferta elimina el suelo de interés mínimo el banco que pretenda enervar tiene que pasar por esa condición o abstenerse de enervar.
Buenos días. Es muy interesante la información dada, pero no me resuelve una duda que por mas que leo no tengo nada claro.En el supuesto de disolución de sociedad de gananciales, la esposa compra al marido su mitad del piso, llega a un acuerdo con el banco para liberarle de la hipoteca restante, de la cual sólo se modifica eso. La cantidad pendiente y los plazos de amortización, interés, etc no varían. Esta "nueva" Escritura, de la que desaparece el exmarido como obligado hipotecario, ¿es Subrogación o es Novación? es importante a efectos fiscales del ITPAJD puesto que algunos supuestos están exentos y otros no. Gracias.
Javier, en el supuesto que me plantea de que uno de los esposos se queda con la vivivienda y con la hipoteca no hay subrogación y si novación subjetiva o modificación de hipoteca por liberación de deudor y por tanto está exenta de AJD.
Buenas tardes, he leído su blog y me alegra ver su disposición a aclararnos a los profanos términos tan complejos y de tanta repercusión en nuestras economías. ¿Una novación con sólo cambio de interés lleva gastos de notaría y registro? Estoy en trámite de subrogar mi hipoteca de 105.000€. El director de mi banco ha recibido la oferta vinculante, que ellos no pueden igualar, y me oferta una novación con peores condiciones pero "privada", sin pasar por Notaría, para "evitarme los gastos de notaría, registro, comision, etc" (sic). ¿no será para retenerme como cliente sin tener que igualar la oferta vinculante? Tengo entendido que ante una novación el notario debe dar fé de que se igualan (ó mejoran) las condiciones ¿no será esto lo que quieren evitar? Por otra parte, la notaría del banco subrogante ha enviado mi oferta vinculante pero la notificacion del notario se refería a otras personas distintas a mí ¿qué pasa con eso? Gracias por anticipado.
Con relación a la cuestión que plantea Mª Joaquina de una novación modificativo de un prestamo hipotecario en que se mejora el tipo de interes. Tiene que ponderar el coste de esta modificación entre 500 y 600 euros y la oferta privada que le hace el banco inferior a la señalada por el banco que pretende la subrogación. En cuanto a la otra cuestión del envío de la oferta vinculante, esta tiene que ser notificada a través de notario a la entidad que tiene la hipoteca, y esta decidir si iguala o no las condiciones. Si no costesta en el plazo de quince días desde la notificación se puede formalizar el cambio de hipoteca en favor de la nueva entidad.
Jose María, solo he entrado a ver una de las respuestas que me servían en mi caso particular, pues estoy intentando subrogarme con otra entidad por el suelo de la actual. Pero quisiera felicitarle por el excelente artículo y sus excelentes aclaraciones.Muchas gracias, ojalá hubiera más gente como usted.
¿Qué sucedería si tienes un "suelo" en el tipo de interés y otro banco te hace una oferta vinculante en la que el diferencial es peor pero, al no existir suelo, en la práctica te sale mucho más rentable .... mientras el euribor no suba por encima de un determinado umbral?¿En qué condiciones se consideraría una mejora y, por tanto, el notario autorizaría, llegado el caso, la escritura de subrogación?Gracias.
En cuanto a lo que plantea Jsaura la cuestión es interesante. Yo creo que si se elimina el suelo en el interes hay una clara mejora con respecto al otro préstamo y es posible la subrogación. La mejora hay que ponderarla en el momento en que se produciría la subrogación. Sería absurdo no permitir la subrogación en un prestamo que tiene un mínimo de un cuatro por ciento aunque el diferencial del euribor sea cero.
Hola. ¿Puedo negarme a ir al Notario a firmar la subrogación si previamente, a pesar de haberlo solicitado reiteradamente, no me han permitido ver el borrador de las escrituras? La gestora del banco que me subroga me ha asegurado que lo habían comunicado a la Notaría, y que éstos se comprometieron a enviarme el borrador hace varios dias, pero yo tengo cita para firmar el martes a 1ª hora, hoy es sabado y no la tengo. ¿Qué puedo hacer? Tengo entendido que la ley me da 3 dias para examinar el borrador antes de firmar.
María Joaquina usted puede negarse a firmar. Le sugiero que vaya el lunes (hoy) a la notaria y pida un borrador.
Tengo una duda sobre si la novación es solo de plazo ¿pueden modificar el interés? tengo una hipoteca al EUR+1, la entidad me dice que si amplia el plazo de amortización me cambiarían el interés entre el 3,65% y el 12% fijo. A ver si me puede decir algoGracias
Estimada María: La novación puede ser sólo del plazo y no tiene porque ser también del tipo de interes que se pude mantener.
Buenas tardes José María:Quería agradecerle antes de nada tanto sus publicaciones como su predisposición para con nosotros, los lectores de su blog.Dicho esto, tengo un par de dudas en relación a una subrogación que querría consultar con usted para conocer qué opinión le merecen.a) ¿Cabría la posibilidad de no dar la opción al banco actual de enervarse? Esta pregunta nace de mi interpretación (no sé si incorrecta, parcial...) del párrafo: "(...) La no necesidad del consentimiento de la entidad acreedora: El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella (...)"Es decir, como si fuera una "cancelación anticipada", pero sin ser la figura de cancelación como tal. O, por contra, ¿se refiere más bien el texto a que puedo hacer contacto con otro banco y disponer de una oferta vinculante sin autorización previa pero, sí o sí, el banco actual conocerá la oferta vinculante y podrá contraofertar?b) A efectos de cálculo de la comisión de cancelación, ¿una novación modificativa "equivale" a una constitución de hipoteca?. Es decir, una hipoteca con novación posterior al 27 de abril de 2003, ¿se podría beneficiar del límite de 0.5% en la comisión de cancelación?.Muchas gracias y un cordial saludo.
Manuel el derecho de enervar está concedido por ley y no se puede obviar. Sólo si no entrega certificación de la deuda en el plazo de siete días hábiles se pierde este derecho.En cuanto a la comisión de cancelación que se produce como consecuencia del cambio de hipoteca a otra entidad a partir del 2007 existe una limitación de 0,5 si se trata de una vivienda y el titular es una persona física. En cuanto a las hipotecas constiuidas antes del 2007 habrá que estar a lo disponga la escritura de constitución.
Por favor necesito que alguien me ayude, hice en abril una novacion de la hipoteca para que los costes del recibo fueran menores al mes...Ahora me han cancelado sin previo aviso ni por el seguro ni por la caja el seguro de vida; supuestamente me dicen que yo al hacer esa novacion, amortize el prestamoo que tenia, y creo que lo que intentan es que desista y me conforme pero...tengo esclerosis multiple desde este año, y llevo 4 pagando este seguro...es asi? tienen razon? o sigo luchando.Gracias, un saludo
Estimada Maite lo de cancelación de su seguro de vida como consecuencia de una novación de hipoteca es algo extraño. Lo mejor que puede hacer es solicitar el número y dirección del defensor del consumidor del banco y exponerle el caso. Tambien puede ir usted directamente a la oficina de protección al consumidor y presentar una queja.
Miércoles 25 de Marzo,Muchas gracias por mantener este blog. Paso a exponer mi problema:Hechos: tengo una hipoteca sobre 2ª vivienda en buenas condiciones económicas. La constituí en 2003 por un importe de 105000 €, con deuda pendiente ahora de 66.669,59 € y un tipo de interés de euribor +0,60 (la tasación fue de 210.000 € y la responsabilidad hiptecaria de 450.000 €)1ª Consulta: ¿Podría “recargar” esa hipoteca, mediante una devolución de lo amortizado, es decir un préstamo de 38.330,41 €, con los mínimos gastos posibles de Notaría, Registro e impuestos (quizás mediando documento privado si eso fuera legal y el Banco se aviniera a hacerlo así)?.Hasta hace unos meses no hubiera habido problemas, por parte del Banco, pero, ahora, las primeras impresiones no son buenas, ya que el Banco me solicita una serie de condiciones que poco tienen que ver con la seguridad de la operación y mi solvencia (nunca he tenido el más mínimo impago o demora en recibos en los muchos años que he trabajado con él) y sí tienen mucho que ver con un intento exagerado de aprovechar la ocasión para hacer más negocio (piden traspaso de valores, insinúan subida de tipo de interés, necesidad de tasación, imponen gestoría, etc). Por eso paso a la:2ª Consulta: Puesto que la responsabilidad hipotecaria es muy alta y cubre de sobra la hipoteca “recargada” y el valor del piso es manifiestamente superior, a pesar de la actual depreciación, a los 105.000 € en que quedaría el importe total, quiero prepararme una alternativa en forma de subrogación de esa hipoteca. ¿Podría esa posible subrogación “ampliar el capital del préstamo hipotecario sin alterar la cifra de la responsabilidad hipotecaria”?; ¿se podría hacer en la misma escritura de subrogación o sería necesaria otra escritura?, ¿qué costes conllevaría esa(s) operación(es) en Notaría, Registro e impuestos?.He estudiado su documento, que es lo mejor que he encontrado en Internet sobre estos temas, y del texto de su documento entresaco estas citas que me parece que tienen algo que ver con mis consultas, con el ruego de que me las comente: cita 1ª: “a partir de la Res. 21 de febrero de 2001 se admitió la extensión de la subrogación a los intereses pendientes y la comisión por pago anticipado. Esta extensión supone de hecho una recarga tácita del capital”cita 2ª: El párrafo tercero del artículo 4 de la ley regula la incidencia la subrogación y modificación del préstamo hipotecario en cuanto al rango de la hipoteca subrogada o modificada. ….Del tenor literal de esta norma se deduce que es posible ampliar el capital del préstamo hipotecario sin alterar la cifra de la responsabilidad hipotecaria y por tanto sin que se produzca la alteración o pérdida de rango hipotecario. Parece que el precepto da entrada en nuestro derecho a la figura de la hipoteca recargable”. Muchas gracias de antemano.Jesús o Navaz,25 de marzo de 2010 22:25
Estimado Jesús: En cuanto al tema de la hipoteca recargable que me plantea es una cuestión que no está todavía suficientemente clara en la doctrina por lo que conviene ser cautos.En principio los préstamos (no los créditos) concedidos por las entidades financieras que se hayan ido amortizando pueden ser “revitalizados” o “recargados” acordando el acreedor y el deudor la ampliación del principal, ya hasta el límite (sumando principal pendiente y ampliación) de la deuda inicial, ya incluso más allá con el consentimiento de los titulares registrales posteriores. Pero tenga en cuenta que sólo serían recargables las hipotecas bancarias constituidas a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007 (9 de diciembre de 2007), aunque no se hayan constituido expresamente como tales.No creo que el banco admita una recarga de la hipoteca en documentación privada. Puede hacer una ampliación de la hipoteca sin aumentar la responsabilidad hipotecaria en virtud de una escritura de novación o bien subrogar la hipoteca a otra entidad y en el mismo título o en otro formalizar un aumento por recarga que nunca exceda de la responsabilidad hipotecaria inicial.
Muchísimas gracias por la precisión y rapidez de la contestación.Su trabajo está llenando un hueco importante en la información hipotecaria, ya que, cada vez con mayor claridad, vemos que los Bancos son mucho más vendedores que asesores y sería muy ingenuo fiarse de los que son juez y parte.Jesús
Hola D. José Mª: En su amable contestación ud. me dice que: "Puede hacer una ampliación de la hipoteca sin aumentar la responsabilidad hipotecaria en virtud de una escritura de novación o bien subrogar la hipoteca a otra entidad y en el mismo título o en otro formalizar un aumento por recarga que nunca exceda de la responsabilidad hipotecaria inicial".Mis nuevas preguntas son:a) ¿cómo consigo hacer una ampliación sin aumentar la responsabilidad hipotecaria, siendo el importe de esa responsabilidad potestad del Banco?b) en el supuesto de subrogación ¿cambia la fecha de la hipoteca y se constituye una nueva fecha?.Pregunto esto porque si no cambia la fecha seguiré sin poder recargar la hipoteca de 2003,a no ser que ud. esté hablando de una "recarga" que no es técnicamente tal sino una mera ampliación de capital.c)¿cuáles son los costes de Notario, Registro e impuestos en uno y otro caso?. He leído que ud. ha explicado ya a otro consultante que el I.A. J. D. se aplica al capital inicial (no al pendiente)+ al importe de la ampliación, pero ¿qué sucede en la recarga (en el supuesto de que en la subrogación pueda hacerse una verdadera recarga)? y ¿cuáles son los otros costes que hay que pagar?Muchas gracias de nuevo,Jesús
En cuanto a la cuestiones que me plantea Navaz: La ampliación de hipoteca sin aumentar la responsabilidad hipotecaria sólo puede hacerla con el consentimiento de la otra parte contratante. Si no hay acuerdo puede usted subrogar la hipoteca con otra entidad y acordar con ella después o en el mismo acto una novación modificativa.En cuanto a la fecha de la hipoteca a efectos de una posible ampliación sin modificación de responsabilidad hipotecaria la fecha de la hipoteca es la de su constitución con independencia de las subrogaciones que puedan producirse después. Si su hipoteca es de 2003 parece que no cabe una recarga porque la ley 41/2007 no sería de aplicación retroactiva según la doctrina que he podido consultar. De todas formas consulte con su banco y si no hay titulares de cargas posteriores a su hipoteca no habría incoveniente en hacer la recarga. En otro caso la única opción es la ampliación de hipoteca simple.Y en cuanto al coste de la ampliación por recarga estaria exenta de IAJD porque no supone incremento de responsabilidad hipotecaria. Los honorarios de notaría y registros se determian en función de la cuantia.
Muchas gracias de nuevo y, abusando de su amabilidad,me permito pedirle una aclaración para el supuesto de una subrogación con simultánea ampliación de capital: ¿si en la escritura de la hipoteca subrogada hubiera una cláusula de ampliación de capital prestado (hasta la cifra inicial prestada) y se consiguiera del Banco subrogante que no hubiera incremento de la responsabilidad hipotecaria, habría que pagar, o no, el impuesto de actos jurídicos documentados?. Por una parte, parece que no, ya que el I.A.J.D. grava no el capital prestado sino la responsabilidad hipotecaria (y eso ya está pagado, puesto que no habría variación del importe), pero, por otra parte, parece que sí, ya que constaría en la escritura una cifra del importe de la ampliación y ese importe no había pagado I.A.J.D. Muy agradecido,Jesús
No es una cuestión que esté resuelta. Aunque creo que estaría exenta he encontrado opiniones partidarias de su tributación por lo que lo mejor sería es que haga una consulta en la delegación de hacienda autonómica de su domicilio. Le extracto la opinión de un enlace de la página de notariosy registradores.com:La Dirección General de Tributos ha afirmado hasta la saciedad que cualquier otra novación que tenga contenido valuable estará sujeta a tributación, y así por ejemplo considera tal la conversión de un préstamo en euros en un préstamo en divisas ( Consulta vinculante de 6 de marzo de 2006 ) o la novación consistente en la modificación de la forma de amortización pactando un cambio en el método o sistema de amortización ( Consulta de la DGT de 27 de marzo de 2008 ). Como se puede comprobar no cabe duda alguna de que la recarga de la hipoteca se consideraría una novación de la hipoteca ( artículo 2 de la Ley 2/1994 ), no exenta y por tanto sujeta a tributación por AJD. http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/mercadohipotecario/HIPOTECA%20RECARGABLE%20Y%20NOVACION.doc
Buenas tardes y lo primero gracias por la información que aparece en su artículo. Estoy buscando mejorar mi hipoteca y por fin he entendido un poco el proceso de subrogación.En el RD 716/2009 art.5.2 dice"En ningún caso podrá repercutirse el coste del aval bancario o seguro sobre el deudor hipotecario" y veo que en mi hipoteca firmada en mayo de 2008, el banco me repercute de una sola vez el coste de un seguro de crédito (unos 6600€)del que es el tomador y beneficiario, por posible impago al ser la hipoteca superior al 80% de la tasación. ¿Sería posible asumiendo que ese seguro cubre toda la vida de la hipoteca (que no lo se) pedir la devolución proporcional desde la fecha en que el RD entró en vigor, o al menos desde la fecha en que subrogue el préstamo con otra entidad?.Muchas gracias y un saludo.Marta
Con respecto a la pregunta de Dulce. Creo que al ser la hipoteca anterior al RD no puede pedir la devolución proporcional del coste del seguro. No obstante puede hacer usted una consulta al defensor de su banco.
Hola. Soy residente en Navarra. Tengo un prestamo hipotecario a tipo variable a euribor + 1,85 suscrito en abril de 2014. Ahora mismo debo 89,000 EUR. La revision anual se haráa con el euribor de mayo, de modo que es posible que el interes sea menor que 1,85% para el proximo año. a hipoteca vence en Abril del 2036. Me quiero pasara a otra entidad que me da una hipoteca mixat con el 1,99% fijo los 10 primeros años, y euribor + 0,99% de ahi en adelante. Alternativamente esta entidad me ofrece si opto por tipo variable, euribor + 0,99. Al subrogarme ampliaría el plazo a 35 años y coger 40,000 EUR mas. Podria subrogarme a la hipoteca mixta (lo pregunto porque el interes el peor en este momento, aunque el plazo es mayor) ? O tendria que subrograme a la variable y de ahi pasarme a la mixta mediante una novacion?Y finalmente, pagan el IAJD solo los 40,000 Euros nuevos o la totalidad de los 129,000 ?Muchas gracias
Estimado Jaime: Para cambiar la hipoteca a otra entidad hay que mejorar la condiciones de tu hipoteca actual bien en cuanto al tipo de interés o bien en cuanto al plazo. Si las condiciones son peores el banco va enervar la subrogación seguro. Por eso creo que lo mejor es que te cambies a la hipoteca mixta Euribor + 0,95 en la que además hay una ampliación de plazo. Primero se hace la subrogación y después se amplia la hipoteca. La tributación es por el capital ampliado más interés costas y gastos, es decir la base es la responsabilidad hipotecaria ampliada. La otra alternativa que tienes pero más costosa es cancelar la hipoteca y constituir una nueva. 5 de abril de 2016, 12:49
HolaQueria su me puedes aclarar una cuestión: si en una subrogación el banco actual en el que tengo mi hipoteca iguala la oferta en todos los términos, estoy obligado a quedarme o puedo irme a la nueva entidad de tidos modos.Muchas gracias.
16 de agosto de 2016, 23:08
Hola Dragonflies: Veo ahora su correo después de vacaciones. Si el banco le iguala las condiciones no puede haber subrogación o cambio de acreedor. Lo que si puede hacer usted es cancelar la anterior hipoteca y constituir una nueva. Claro esto es más caro porque no tiene beneficios fiscales.
29 de agosto de 2016, 11:17
Muchas gracias.Claro me queda del todo, ahora.
30 de agosto de 2016, 21:41
jose joaquin aranda roldan
Hola, tengo una subrogación con cláusula suelo, demandé a la entidad caixabank y en la vista previa al juicio se me dicta sentencia de que el promotor es el que debería de haberme informado de la hipoteca, he apelado a la audiencia provincial y mi letrado me advierte de que también perderemos el juicio, ya que en Sevilla las subrogaciones no las conceden los jueces, viéndome tener que llegar hasta el Supremo para que ponga orden en el asunto y el tiempo que ese proceso lleva. Mi pregunta es, está el banco obligado a informar al comprador de la casa del promotor de la hipoteca en todo momento???? Un saludo
Buenos días José Joaquín: Me da la impresión de que no se trata de a quien corresponde hacer la información sino más bien de una cláusula que se ha determinado que es nula por abusiva. Esto lo ha refrendado el Tribunal Europeo la semana pasada. 27 de diciembre de 2016, 10:03
Buenos dias: quería hacer una consulta en relación a los gastos relacionados con una hipoteca.Yo tenía una hipoteca con Caja Vital, y pague los gastos de registro, notario, seguro de vida, tasación etc.En 2008 obtuve mejores condiciones en Barclays y el banco se subrogo. Terminé de pagar la hipoteca en mayo de 2013. Con la sentencia del tribunal supremo en la que parece que los gastos debía pagarlos el banco, me gustaría saber si los gastos que pagué al contratar con Caja Vital se los puedo reclamar a Barclays (que actualmente es CaixaBank)? Alguien me dijo que sí, ya que en una subrogación, el nuevo banco adquier los derechos y obligaciones del anterior, pero yo tengo dudas, ya que este último banco no tuvo nada que ver con lo que yo pagué, y además ahora es otra entidad. Pero por otra parte a Caja Vital ya no le puedo reclamar nada porque ya habría prescrito.Espero una respuesta suya, muchas gracias de antemano.Carmen5 de febero de 2017
5 de febrero de 2017, 3:04
Buenos días Carmen: Para poder hacer una reclamación tiene que indagar quien compró o absorbió Caja Vital. 10 de febrero de 2017, 13:39
Buenos días, Caja Vital ahora es Kutxa Bank. Pero yo ya cancelé la hipoteca con Caja Vital en 2008. Mi pregunta es si puedo reclamar esos gastos a quien se subrogó en la hipoteca, que en este caso es Barclays.Gracias
Buenas tardes Carmen: La reclamación, si procede, tendrá que hacerla a Kutxa Bank como sucesora de Caja Vidal.
Alba Font Merino
Buenas tardes. En primer lugar quisiera agradecer que compartan sus conocimientos por este medio, así como atender las dudas sobre este tema tan de actualidad y complejo.Quisiera hacer dos preguntas sobre este asunto:1º: La subrogación de un préstamo hipotecario sin ampliación de capital ni de plazo,acogido a la Ley 2/1994, supone la cancelación del préstamo causante y otra nueva operación en el préstamo subrogado o la sustitución de un acreedor por otro manteniéndose el mismo préstamo hipotecario. En algunas sentencias encuentro la primera de las posiciones, aunque yo discrepo.2º: Si tanto el préstamo causante como el subrogado contemplan las cláusulas suelo, aunque con mejoras en las condiciones financieras, ¿se tendría que demandar a ambas entidades o sólo a la subrogada y actualmente en vigor?.Muchísimas gracias de antemano. 4 de abril de 2017, 17:42
Buenos días Alba: La subrogación es una novación del acreedor que no extingue el préstamo que sigue siendo el mismo aunque con otro acreedor y con mejores condiciones. Desconozco la jurisprudencia que dices. En cuanto al tema de las cláusulas suelo creo que habría que estar al tiempo del devengo de los intereses. Si la clausula suelo ha originado un sobregiro de intereses durante toda la vida del préstamo habrá que demandar a las dos entidades. Pero si el sobregiro se produce sólo después de la subrogación la demanda tiene que hacerse exclusivamente contra la entidad subrogada.Un saludo 5 de abril de 2017, 9:59
Notaria de Nervión:Centralita: tfn 954546207tfn 954934764fax 954662746Por correo puede contactar en :blanca@notariadenervion.comNotarios:José María Sánchez-Ros Gómez.Correo: jmsanchezros@notariadenervion.comTomás Marcos Martín.Correo: tomasmarcos@notariadenervion.comOficiales.Alejandro Sánchez-Ros Sánchezcorreo: alejandro@notariadenervion.comJesús Pontivero Trigocorreo: jesus@notariadenervion.comPilar García Urbinacorreo: pilar@notariadenervion.comJuan Antonio Brioso Fernándezcorreo: juanantonio@notariadenervion.comJoaquín Terán Sánchezcorreo: jteran@despacho.notariado.orgConsuelo Rodríguez Pérezcorreo: consuelo@notariadenervion.comContabilidad.Pablo Sánchez-Ros Gómezcorreo: pablo@notariadenervion.comÁngel Becerra Reinacorreo: angel@notariadenervion.comPólizas.José Manuel Gómez Jiménezcorreo: polizas@notariadenervion.comMaría del Carmen Sánchez-Ros Gómezcorreo: polizas@notariadenervión.comCopias.María Teresa Hernández Muñozcorreo: tere@notariadenervion.comMaría Teresa Villa Camposcorreo: copias@notariadenervion.comBlanca Laguillo Gómez-Salvagocorreo: blanca@notariadenervion.com