Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-II-422%3Afr
Timestamp: 2016-10-28 02:43:06+00:00
Document Index: 49912819

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 13', 'ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 26', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 18', 'art. 15', 'art. 269', 'art. 13', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 13', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 26', 'art. 9']

118 II 42283. Arr�t de la Ire Cour civile du 12 novembre 1992 dans la cause B. contre Compagnie d'assurances X. (recours en r�forme)
Majoration de loyer; d�but de la p�riode de comparaison pour l'application de la m�thode relative. Pour juger de l'admissibilit� d'une majoration de loyer, dans le cadre de la m�thode relative, il faut tenir compte de tous les facteurs de hausse qui n'ont pas �t� pris en consid�ration lors de la derni�re fixation du loyer, � moins que l'absence d'une r�serve valablement formul�e n'y fasse obstacle (pr�cision de la jurisprudence; consid. 3). R�percussion des variations ant�rieures du taux hypoth�caire (art. 9 al. 2bis OSL; art. 13 al. 4 OBLF). Jusqu'o� convient-il de remonter dans le pass� pour v�rifier si les variations ant�rieures du taux hypoth�caire de r�f�rence ont �t� effectivement r�percut�es sur le loyer? Question laiss�e ind�cise. Mani�re de proc�der � une telle v�rification r�trospective (consid. 4a). Application concr�te de la m�thode retenue (consid. 4b). Faits � partir de page 423
A.- Par contrat du 11 mars 1986, la Compagnie d'assurances X. a remis � bail � B. un appartement de quatre pi�ces et demie au sixi�me �tage d'un immeuble sis � Gen�ve. Le bail, conclu pour la p�riode comprise entre le 1er mai 1986 et le 31 mars 1987, se renouvelait tacitement pour de nouvelles p�riodes venant � �ch�ance le 30 septembre, le 30 juin ou le 31 mars. Le loyer annuel initial se montait � 10'440 francs, la provision pour le chauffage et l'eau chaude � 2'040 francs. A l'�poque, le taux hypoth�caire de r�f�rence - soit celui qu'applique la Banque hypoth�caire du canton de Gen�ve - �tait de 5 1/2%; il a �t� ramen� � 5 1/4% d�s le 1er avril 1987, puis � 5% d�s le 1er septembre 1988 et a ensuite �t� relev�, d'un 1/2 point chaque fois, le 1er juillet 1989 (5 1/2%) et le 1er octobre de la m�me ann�e (6%).
Le 10 d�cembre 1987, B. s'est vu notifier une augmentation de son loyer annuel, lequel a �t� fix� � 10'860 francs, d�s le 1er avril 1988, motif pris d'une "adaptation du loyer suite au remplacement des fen�tres, � l'exclusion de tous autres motifs". Il ne l'a pas contest�e.
Par avis de majoration du 9 juin 1989, la bailleresse a notifi� � son locataire, qui ne l'a pas non plus contest�e, une nouvelle majoration de loyer, faisant passer celui-ci � 11'952 francs par an, la provision pour charges �tant, en revanche, ramen�e � 1'632 francs, le tout � compter du 1er octobre 1989. Les rubriques topiques de la formule officielle utilis�e � cette fin indiquaient ce qui suit:
- Hausse du taux hypoth�caire � 5 1/4%.
Maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (Indice suisse avril 1989, 114,8 pts). Hausse des co�ts d'exploitation.
Motifs pr�cis des pr�tentions ci-dessus:
- R�duction des acomptes de chauffage et d'eau chaude.
- Adaptation partielle aux loyers usuels du quartier qui se montent actuellement pour cet objet � Fr. 1.180,00/mensuel (Bases: taux hypoth�caire � 5 1/4%, indice suisse avril 1989, 114,8 pts).
Demeure r�serv�e la possibilit� de faire valoir d'autres hausses jusqu'� ce que la valeur du loyer usuel du quartier mentionn�e ci-dessus soit atteinte."
Le 8 d�cembre 1989, la bailleresse a notifi� un troisi�me avis de majoration � B. pour l'informer que son loyer serait port� � 12'792 francs d�s le 1er avril 1990. Cet avis contenait les pr�cisions suivantes: BGE 118 II 422 S. 424
- Hausse du taux hypoth�caire � 5 3/4% (= + 7%).
(Base maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques: indice suisse avril 1989, 114,8 pts/niveau des co�ts d'exploitation/autres frais: 30.09.1989.)
- Les loyers usuels du quartier se montent actuellement pour cet objet � Fr. 1.270,00/mensuel (Bases: taux hypoth�caire � 5 3/4%, indice suisse avril 1989, 114,8 pts. Niveau des co�ts d'exploitation: 30.09.1989.)
Demeure r�serv�e la possibilit� de faire valoir d'autres adaptations selon les crit�res mentionn�es (sic)."
Le locataire s'est oppos� � cette majoration de loyer et la tentative de conciliation a �chou�.
B.- Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, statuant le 16 avril 1991, a d�bout� la demanderesse de toutes ses conclusions.
Sur appel de la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le jugement de premi�re instance et fix� � 12'792 francs, charges non comprises, d�s le 4 avril 1990, le loyer annuel de l'appartement lou� par B.
C.- Le d�fendeur recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Il conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � la fixation du loyer annuel litigieux � 11'952 francs, sans les charges, d�s le 1er avril 1990.
La demanderesse propose le rejet du recours et la confirmation dudit arr�t.
1. S'agissant d'un bail reconductible tacitement, c'est-�-dire d'un bail de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 166 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation de loyer contest�e, soit 840 francs par an, montant qu'il convient de multiplier par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 103 II 47 consid. 1). On obtient un total de 16'800 francs. Le recours est ainsi recevable au regard de l'art. 46 OJ.
2. En vertu de l'art. 26 al. 1 de l'ordonnance du Conseil f�d�ral du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs et autres pr�tentions abusives du bailleur en mati�re de baux d'habitations ou de BGE 118 II 422 S. 425locaux commerciaux sont applicables aux loyers initiaux ou aux majorations de loyer fix�s ou notifi�s avec effet apr�s le 1er juillet 1990. En l'occurrence, l'avis de majoration a �t� notifi� avant cette date (8 d�cembre 1989) et la hausse projet�e devait entrer en vigueur avant celle-ci �galement (1er avril 1990). En application de la r�gle qui vient d'�tre �nonc�e, la validit� de cette hausse sera donc examin�e � la lumi�re des dispositions de l'ancien droit.
3. Dans son recours en r�forme, le d�fendeur, suivant en cela l'opinion des premiers juges, expose que, si l'on tient compte, conform�ment � la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, du taux hypoth�caire de r�f�rence � la date de l'entr�e en vigueur du dernier loyer (1er octobre 1989), soit 6%, et qu'on le compare � celui qui avait cours � la date � laquelle la hausse sollicit�e devait prendre effet, soit 6% �galement, la demanderesse ne peut pas fonder la hausse litigieuse sur la pr�tendue variation du taux hypoth�caire intervenue depuis la derni�re fixation du loyer. La cour cantonale et la demanderesse consid�rent, quant � elles, que la validit� de ladite hausse doit �tre examin�e en fonction du taux connu par la bailleresse au moment de la notification de la pr�c�dente hausse de loyer.
a) aa) Selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, la date de la derni�re fixation de loyer est, en principe, celle de l'entr�e en vigueur du dernier loyer (ATF 111 II 380 consid. 2, ATF 108 II 140 consid. 2c, ATF 107 II 261 consid. 2, ATF 106 II 166); cette jurisprudence n'a d'ailleurs pas toujours �t� constante (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e �d., p. 224, note 36) et d'aucuns ont relev�, ici et l�, des cas dans lesquels le Tribunal f�d�ral �tait parti - sans donner d'explication, il est vrai - de la derni�re notification de hausse (voir, entre autres exemples, les arr�ts cit�s par ROCHAT, La jurisprudence r�cente en mati�re de loyer abusif, in JdT 1983 I 12, BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 62, note 220 in fine, EGLI, Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'AMSL, in RJB 124/1988, p. 57, et CORBOZ, in SJ 1991, p. 311, note 2). Voil� dix ans, ROCHAT (op.cit., p. 13) avait d�j� mis en �vidence l'inconv�nient majeur qu'entra�nerait la solution actuelle, si elle �tait appliqu�e � la lettre, comme le propose le d�fendeur, � savoir l'impossibilit� pour le bailleur de r�percuter les augmentations de co�ts, en particulier la hausse du taux hypoth�caire de r�f�rence, intervenues entre la notification d'une pr�c�dente majoration de loyer et son entr�e en vigueur. Pour parer � ce grave inconv�nient, le Tribunal f�d�ral, recourant � la notion de r�serve tacite, a conc�d� aux parties la facult� de formuler des BGE 118 II 422 S. 426r�serves quant � l'�volution du loyer entre la notification de la hausse et son entr�e en vigueur, en pr�cisant la date de r�f�rence utilis�e, notamment pour le taux de l'int�r�t hypoth�caire et l'indice des prix � la consommation (arr�ts non publi�s du 30 avril 1985, dans la cause Patria, consid. 2a, et du 5 novembre 1985, dans la cause S.I. R�sidence de la Tourelle 2, consid. 1). Mais il a aussi laiss� ouverte la question de savoir s'il fallait s'en tenir dans tous les cas � la date de l'entr�e en vigueur du dernier loyer (arr�t non publi� du 25 octobre 1984 dans la cause S.I. R�sidence de la Tourelle 1c G., consid. 1b, reproduit in SJ 1985 p. 241 ss); � une occasion, il est m�me all� jusqu'� confirmer, en toute connaissance de cause, un arr�t dans lequel la cour cantonale avait pris en consid�ration la date de notification de l'avis de majoration pour tenir compte de ce que le contrat de bail imposait le respect d'un long d�lai (plus d'un an) entre la notification des hausses et leur entr�e en vigueur (arr�t non publi� du 5 mars 1985, dans la cause S.I. March� Centre c. H., consid. 3a, reproduit in SJ 1985 p. 385 ss).
Des critiques ont �t� �mises � l'encontre de la solution consistant � se fonder sur la date d'entr�e en vigueur du dernier loyer et � admettre l'existence d'une r�serve tacite relativement aux facteurs de hausse apparus entre la notification de l'avis de majoration et cette derni�re date (cf., parmi d'autres, LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 2e �d., p. 244/245, n. 2.4). On lui reproche, notamment, d'�tre incompatible non seulement avec le nouveau droit, qui exige que le montant auquel le bailleur renonce soit indiqu� en francs ou en pour-cent du loyer (art. 18 OBLF), mais d�j� avec la notion de r�serve, qui postule la connaissance par le bailleur du motif de hausse auquel il renonce provisoirement en tout ou en partie et de l'ampleur de l'augmentation de loyer que ce motif pourrait justifier (HABERMACHER-DROZ, Pratique r�cente en mati�re de loyers, 7e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1992, p. 17). La solution contest�e est jug�e contraire au principe de la confiance par cet auteur (voir d�j� BARBEY, Ibid.), car elle n�glige le fait que, tant lors de la conclusion du bail qu'� l'occasion d'une majoration de loyer, aussi bien l'offre du bailleur que l'acceptation du locataire sont fond�es sur les �l�ments connus au moment o� l'offre a �t� formul�e (Ibid.). Ces critiques ont conduit les tribunaux genevois et vaudois � affirmer qu'ils s'�carteraient volontairement � l'avenir de la jurisprudence du Tribunal f�d�ral (voir, par exemple, un jugement rendu le 2 octobre 1991 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause soci�t� W. c. H., ainsi qu'un arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et BGE 118 II 422 S. 427loyers du canton de Gen�ve du 10 avril 1992 publi�s, respectivement, in Cahiers du bail, 1/92, p. 17 ss, sp�c. p. 19, et 2/92, p. 40 ss, l'arr�t genevois �tant suivi d'un bref commentaire o� il est indiqu� que le syst�me abandonn� "avait fait l'objet d'une critique quasiment unanime des milieux int�ress�s, tous bords confondus").
bb) Il ressort de cet examen r�trospectif de sa jurisprudence en la mati�re que le Tribunal f�d�ral n'a jamais eu l'intention d'exclure, en jouant sur le point de d�part de la p�riode de r�f�rence, la possibilit� pour le bailleur de r�percuter sur le loyer l'augmentation des co�ts intervenue entre la notification de la derni�re hausse de loyer et son entr�e en vigueur. Et pour cause: il n'e�t pu le faire sans m�conna�tre la volont� du l�gislateur, qui a entendu ne sanctionner que les loyers abusifs; or, pr�cis�ment, ceux qui sont justifi�s par des hausses de co�ts ne m�ritent pas un tel qualificatif en r�gle g�n�rale (art. 15 al. 1 let. b AMSL et art. 269a let. b CO). La formulation de l'un ou l'autre des arr�ts pr�cit�s a, semble-t-il, jet� une certaine confusion dans les esprits, puisque aussi bien des tribunaux cantonaux, s'appuyant sur une partie de la doctrine, ont cru - � tort cependant - pouvoir y d�celer une telle intention. Il est vrai, cependant, que la jurisprudence actuelle privil�gie trop le crit�re temporel - la date de la notification, respectivement celle de l'entr�e en vigueur, de la derni�re hausse de loyer -, lequel ne permet pas � lui seul d'appr�hender toutes les hypoth�ses envisageables, en particulier celle o� le bailleur a tenu compte, lors de la notification de la pr�c�dente augmentation de loyer, d'une hausse annonc�e du taux hypoth�caire de r�f�rence, qui devait intervenir avant l'entr�e en vigueur du loyer major�. Aussi conviendra-t-il, � l'avenir, de mettre davantage l'accent sur les �l�ments mat�riels qui ont �t� retenus lors de la derni�re fixation du loyer plut�t que de se concentrer sur le moment o� la pr�c�dente augmentation de loyer a �t� notifi�e ou est entr�e en vigueur. Par cons�quent, pour juger de l'admissibilit� d'une majoration de loyer, dans le cadre de la m�thode de calcul relative, on tiendra compte de tous les facteurs de hausse qui n'auront pas �t� pris en consid�ration lors de la derni�re fixation du loyer, � moins que l'absence d'une r�serve valablement formul�e n'y fasse obstacle le cas �ch�ant. Toutefois, suivant les circonstances, la majoration de loyer, admissible au regard de cette r�gle, ne le sera en d�finitive que partiellement, voire pas du tout, faute d'une r�percussion suffisante ou de toute r�percussion sur le loyer d'une baisse ant�rieure du taux hypoth�caire (art. 13 al. 4 OBLF; cf. consid. 4 ci-dessous).
b) En l'esp�ce, � l'�poque de la notification au d�fendeur de la derni�re hausse de loyer non contest�e, soit le 9 juin 1989, le taux hypoth�caire de r�f�rence �tait de 5%. Toutefois, la demanderesse savait, alors d�j�, que ce taux allait �tre port� � 5 1/2% avec effet au 1er juillet 1989, et ce facteur de hausse a �t� pris en consid�ration par elle. Dans ces conditions, c'est � bon droit que la Chambre d'appel a retenu le taux de 5 1/2% comme premier terme de comparaison. Partant de l�, elle a admis � juste titre que la hausse de 1/2% du taux hypoth�caire de r�f�rence (passage de 5 1/2% � 6%), avec effet au 1er octobre 1989, qui est intervenue entre le 1er juillet 1989 et la date d'entr�e en vigueur de la majoration de loyer contest�e - le taux est rest� le m�me entre le moment o� cette majoration a �t� notifi�e et celui o� elle devait prendre effet - justifiait, en principe, une augmentation de 7%, en vertu de l'art. 9 al. 3 let. b OSL, faisant passer ainsi le loyer annuel du d�fendeur de 11'952 francs � 12'792 francs. Elle a eu raison, il sied de le pr�ciser, d'examiner uniquement l'�volution du taux hypoth�caire de r�f�rence, en faisant abstraction du taux diff�rent mentionn� dans les avis de majoration (ATF 118 II 45 ss).
4. Le d�fendeur reproche, par ailleurs, � la cour cantonale d'avoir omis d'appliquer l'art. 9 al. 2bis OSL. Il pr�cise, � cet �gard, qu'il avait express�ment requis l'application de cette disposition dans une �criture du 11 d�cembre 1990 � laquelle il avait renvoy� la Chambre d'appel. A son avis, la hausse de loyer litigieuse ne saurait �tre admise sur le vu de cette disposition.
a) Aux termes de l'art. 9 al. 2bis OSL, lors d'une modification de loyer suite � un changement de taux de l'int�r�t hypoth�caire, il y a lieu de voir si et dans quelle mesure les changements ant�rieurs ont �t� r�percut�s. Cette disposition, qui est entr�e en vigueur le 18 septembre 1989, �tait applicable aux baux modifi�s d�s cette date (RO 1989 p. 1856); elle a �t� reprise, sous une autre formulation, par l'art. 13 al. 4 OBLF actuellement en vigueur (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 228, note 55). L'interpr�tation de ces deux dispositions soul�ve de nombreuses et d�licates questions (� ce sujet, cf. parmi d'autres auteurs: HABERMACHER-DROZ, op.cit., p. 6 ss; M.-CL. JEANPR�TRE, La protection contre les loyers abusifs ou d'autres pr�tentions abusives du bailleur, in Repertorio di giurisprudenza patria, 123/1990, p. 10 ss, ch. 4; TR�MPY, Bedeutung des revidierten Art. 9 Abs. 2bis VMM, in mietrechtspraxis (mp), 1989, p. 146 ss; pour des exemples d'application de l'art. 13 al. 4 OBLF, resp. de l'art. 9 al. 2bis OSL, cf., outre les arr�ts ATF 117 II 452 ss et 458 ss, le jugement vaudois pr�cit� reproduit dans les Cahiers du bail, 1/92, p. 17 ss, sp�c. BGE 118 II 422 S. 429p. 20 ss, ainsi que les d�cisions publi�es in mp 1991 p. 92 ss, 96 ss et 1990 p. 116 ss, et in Communications de l'Office f�d�ral du logement concernant le droit du loyer, No 23, p. 21 ss; voir aussi les d�cisions r�pertori�es par ROLLINI, La jurisprudence relative � l'art. 13 alin�a 4 OBLF, in Cahiers du bail, 2/92, p. 33 ss). Dans la pr�sente esp�ce, il n'est pas n�cessaire d'aborder la plupart d'entre elles. Peut, en particulier, demeurer ind�cise la plus �pineuse, qui consiste � d�terminer jusqu'o� il convient de remonter dans le pass�. En effet, comme l'art. 9 al. 2bis OSL n'est entr� en vigueur que post�rieurement � la notification de la derni�re hausse de loyer non contest�e fond�e sur une hausse du taux hypoth�caire, le d�fendeur ne pouvait pas invoquer � l'�poque cette disposition pour faire v�rifier si les baisses du taux hypoth�caire intervenues auparavant avaient �t� r�percut�es sur son loyer; telle est la raison pour laquelle il ne serait pas possible, en l'esp�ce, voul�t-on adopter l'une des solutions envisageables, de ne remonter que jusqu'� la derni�re modification du loyer cons�cutive � une variation du taux hypoth�caire, ce qui conduirait, si on le faisait, � constater que le taux de r�f�rence n'a pas baiss� depuis lors et, partant, � ent�riner la majoration de loyer litigieuse.
De quelle mani�re la v�rification r�trospective doit-elle �tre faite? Une premi�re m�thode consiste � calculer la hausse de loyer admissible entre le d�but du bail et la hausse litigieuse, en tenant compte des facteurs de hausse relatifs et en faisant abstraction des modifications de loyer intervenues entre ces deux fixations; si le loyer contest� est sup�rieur au loyer ainsi calcul�, on admettra que les baisses du taux hypoth�caire n'ont pas ou pas suffisamment �t� r�percut�es et l'on d�duira (tout ou partie) de la diff�rence obtenue. Toutefois, outre qu'elle suppose un retour en arri�re jusqu'au d�but du bail - d�marche dont l'admissibilit� reste encore � d�montrer, cette question ayant �t� laiss�e ouverte dans le cas particulier -, une telle m�thode, comme le rel�ve � juste titre HABERMACHER-DROZ (op.cit., p. 8), si elle a le m�rite de la simplicit�, ne tient en revanche pas compte des motifs invoqu�s par le bailleur, auxquels le Tribunal f�d�ral attache pourtant une importance d�cisive; d'autre part, elle n'est gu�re applicable lorsqu'une hausse ant�rieure est fond�e sur d'autres facteurs de hausse, tel celui des loyers usuels. Avec cette auteur (Ibid.), il y a donc lieu de lui pr�f�rer la m�thode appliqu�e par les tribunaux vaudois. Ainsi, le juge devra se r�f�rer aux modifications effectives du loyer intervenues durant la p�riode � prendre en consid�ration et les r�examiner successivement, selon la m�thode relative, en tenant compte des motifs invoqu�s par le bailleur � l'appui de BGE 118 II 422 S. 430chacune d'elles. C'est dire qu'il fera abstraction des compensations implicites all�gu�es par le bailleur, s'agissant des facteurs de hausse mentionn�s dans les diff�rents avis de majoration examin�s r�trospectivement, pour ne retenir que celles qui ont �t� express�ment motiv�es (ATF 117 II 460 /461 consid. 2a et les r�f�rences).
b) Dans l'intervalle s�parant le d�but du bail (1er mai 1986) de l'entr�e en vigueur de la premi�re hausse de loyer non contest�e (1er avril 1988), le taux hypoth�caire de r�f�rence a pass�, le 1er avril 1987, de 5 1/2% � 5 1/4%. Cette diminution du taux e�t justifi� une r�duction de loyer de 3,38%. Elle n'a pas �t� compens�e avec la majoration notifi�e le 10 d�cembre 1987, laquelle se fondait exclusivement sur des prestations suppl�mentaires du bailleur (remplacement des fen�tres). Si donc la r�duction du taux avait �t� r�percut�e sur le loyer annuel du d�fendeur, ce loyer n'aurait pas d� d�passer 10'507 francs en chiffres ronds apr�s le 1er avril 1988, alors qu'il s'est �lev�, en r�alit�, � 10'860 francs.
Le taux hypoth�caire de r�f�rence a baiss� � nouveau d'un quart de point le 1er septembre 1988 - soit avant la notification, le 9 juin 1989, de la seconde hausse non contest�e d'un peu plus de 10%, qui a port� le loyer du d�fendeur � 11'952 francs par an d�s le 1er octobre 1989 -, ce qui e�t command� une nouvelle r�duction de loyer de 3,38%. La bailleresse n'a pas tenu compte de cet �tat de choses et n'a en tout cas pas indiqu� express�ment que le montant du loyer major� r�sultait de la compensation entre les facteurs de hausse invoqu�s et le facteur de r�duction que constituait la diminution du taux hypoth�caire de r�f�rence. En effet, la majoration de loyer en question �tait motiv�e par la hausse de 1/2% du taux hypoth�caire de r�f�rence qui devait passer de 5% � 5 1/2% le 1er juillet 1989 (cf. consid. 3b ci-dessus), hausse qui permettait d'augmenter le loyer de 7%, et, pour les quelque 3% restants, par le rench�rissement et la hausse des co�ts d'exploitation. Il appara�t donc que cette majoration de loyer r�sultait effectivement de la r�percussion int�grale des facteurs de hausse invoqu�s � son appui, sans que l'un de ceux-ci ait servi � compenser la r�duction de loyer de 3,38% qu'e�t justifi�e la baisse d'un quart de point du taux hypoth�caire de r�f�rence. Par cons�quent, le dernier loyer annuel non contest�, entr� en vigueur le 1er octobre 1989, n'aurait pas d� exc�der le montant de 11'203 francs en chiffres ronds, si le pr�c�dent loyer admissible (10'507 francs) avait �t� r�duit de 3,38% lors de l'entr�e en vigueur de la baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence.
Comme la derni�re hausse de loyer de 7%, qui fait l'objet du pr�sent litige et qui est fond�e exclusivement sur la hausse d'un BGE 118 II 422 S. 431demi-point du taux hypoth�caire de r�f�rence, est justifi�e (cf. consid. 3b ci-dessus), le loyer annuel du d�fendeur, arr�t� au 1er avril 1990, devrait s'�lever � 11'987 francs. Ce montant �tant inf�rieur � celui qui est mentionn� dans l'avis de majoration du 8 d�cembre 1989 (12'792 francs), l'augmentation de loyer en cause appara�t inadmissible dans la mesure o� elle l'exc�de, faute pour le bailleur d'avoir r�percut�, conform�ment � l'art. 9 al. 2bis OSL, les deux baisses successives du taux hypoth�caire de r�f�rence intervenues ant�rieurement. Dans ces conditions, il y a lieu d'admettre partiellement le recours et de r�former l'arr�t attaqu� en ce sens que la majoration de loyer requise par la demanderesse, � compter du 1er avril 1990, ne sera admise que jusqu'� concurrence d'un montant de 11'987 francs par an, charges non comprises. Le loyer ainsi rectifi� correspond � un taux hypoth�caire de r�f�rence de 6%.
Admet partiellement le recours et r�forme l'arr�t attaqu� en ce sens que la majoration du loyer du d�fendeur, � compter du 1er avril 1990, est reconnue valable jusqu'� concurrence d'un montant annuel de 11'987 francs, charges non comprises, la demande �tant rejet�e pour le surplus.
114 II 166,
103 II 47,
111 II 380,
108 II 140 suite... ,
107 II 261,
106 II 166,
117 II 460
art. 26 al. 1 de l'ordonnance du Conseil f�d�ral du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11),
art. 9 al. 3 let. b OSL