Source: https://rheinrecht.blog/tag/kundigung/
Timestamp: 2017-02-20 20:01:20
Document Index: 154304909

Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH']

Kündigung | Rheinrecht
von Andreas Schwartmann am 6. Februar 2017
| Hinterlasse einen Kommentar	Mich erreichte heute folgende Anfrage:
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:Kündigung, Räumungsklage, Schadensersatz	Gerichtsschelte
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:berufung, Gerichtsschelte, Kündigung, Räumungsklage	Kündigungssperrfrist
von Andreas Schwartmann am 6. Januar 2017
| Hinterlasse einen Kommentar	Meine Mandantin möchte ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs den Wohnraummietvertrag kündigen. Sie schickte mir den Entwurf des Kündigungsschreibens mit der Anmerkung: “Laut Gesetz gibt es bei Eigentumswechsel eine Sperrfrist von 3 Jahren.”
Eine Sperrfrist für die Kündigung von Wohnraummietverträgen sieht das Gesetz in § 577a BGB für den Fall vor, dass der Vermieter für die betroffene Wohnung Wohnraumeigentum begründet und sie an einen Dritten veräußert. Nur für den Fall also, dass ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die vermietete und an den Mieter überlassene Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft, muss dieser bis zum erstmaligen Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 577a Abs. 1 BGB eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren beachten. Das gilt übrigens auch für einen nachfolgenden Erwerber: Dieser tritt in die laufende Sperrfrist ein.
In Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, sieht § 577a Abs. 2 BGB sogar eine Sperrfrist von bis zu 10 Jahren vor. Dazu muss der Landesgesetzgeber eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen. In Nordrhein-Westfalen ist das derzeit die Kündigungssperrfristverordnung (KSpVO NRW) vom 24.01.2012. Diese sieht z.B. für Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster eine Sperrfrist von 8 Jahren vor.
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:Eigenbedarf, Kündigung, Sperrfrist, Umwandlung, Wohneigentum	Eigenbedarfskündigung nach nur drei Jahren: Kein Rechtsmissbrauch!
von Andreas Schwartmann am 20. März 2013
| Hinterlasse einen Kommentar	Einer Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis erst seit 3 Jahren besteht, wenn der Eigenbedarfsgrund erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und vorher für den Vermieter nicht absehbar war.
Veröffentlicht in: Diverses	| Schlagwörter:Eigenbedarf, Kündigung, Rechtsmissbrauch, Vorhersehbarkeit	Separate Kündigung einer mitvermieteten Garage: Unzulässig!
Veröffentlicht in: Diverses	| Schlagwörter:Eigenbedarf, Garage, Kündigung, Mietvertrag, Verkauf, Wohnraum	Kündigung: Auch bei Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke zulässig!
| Hinterlasse einen Kommentar	Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein berechtigtes Interesse für die Kündigung einer Mietwohnung durch den Vermieter auch vorliegen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11).
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Vermieter den Wohnraummietvertrag gekündigt, weil seine Ehefrau dorthin ihre Anwaltskanzlei verlegen wollte. Der Senat hat dies als berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB gewertet, denn die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit sei nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.
Der Vermieter braucht nicht immer Eigenbedarf, um einen Wohnraummietvertrag kündigen zu dürfen. Der Eigenbedarf ist lediglich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „insbesondere“ als Beispiel für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung aufgeführt – aber eben nicht ausschließlich. Ein berechtigtes Interesse, das nach § 573 Abs. 1 BGB i.d.R. Voraussetzung für eine Kündigung durch den Vermieter ist, kann sich auch aus anderen Gründen ergeben. Ein solcher kann nach der Entscheidung des BGH nun auch vorliegen, wenn die Mietsache für berufliche Zwecke verwendet werden soll.
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:berechtigtes Interesse, berufliche Nutzung, Eigenbedarf, Kündigung	Kündigung des Mietvertrages und der Mieter räumt nicht: Was tun?
von Andreas Schwartmann am 9. August 2012
| 5 Kommentare	Ist ein Mietverhältnis gekündigt, verliert der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist sein Recht zum Besitz an der Mietsache: Er muss ausziehen und die Mietsache, also die Wohnung oder das Haus geräumt an den Vermieter herausgeben. Geschieht das nicht, zieht der Mieter nicht aus oder verschwindet unbekannt, hinterlässt aber seine Wonungseinrichtung, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er nun vorgehen muss, um die Mietsache schnellstmöglich leer zu bekommen und neu vermieten zu können. Jeder weitere Tag bringt schließlich einen finanziellen Verlust mit sich.
Keinesfalls darf der Vermieter selbst Hand anlegen: Die eigenhändige Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist unzulässig. Bestellt der Vermieter also einen Möbelwagen und ein paar starke Männer, die den Mieter mit Sack und Pack vor die Tür setzen, macht er sich nicht nur strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch), sondern auch wegen verbotener Eigenmacht schadensersatzpflichtig. Zudem kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken, die den Vermieter nicht nur viel Geld kostet, sondern auch dazu führt, dass er den Mieter wieder in die Wohnung lassen muss – dieses Recht kann der dann nämlich mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsweise durchsetzen.
Zahlt der Kläger den geforderten Gerichtskostenvorschuss brav ein, stellt das Gericht die Klage dem Mieter zu. Dieser erhält in der Regel 14 Tage Zeit, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und weitere 14 Tage, um inhaltlich auf die Klage zu erwidern. Verstreicht die erste Frist ohne Reaktion des beklagten Mieters, kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und aus diesem umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.
Ist der Rechtsstreit dann irgendwann entscheidungsreif, wird das Gericht ein Urteil verkünden: Dem Räumungsantrag wird entweder entsprochen – oder die Klage wird abgewiesen. In beiden Fällen wird der Unterlegene in der Regel Berufung beim Rechtsmittelgericht einlegen können, in Wohnungsmietsachen also beim Landgericht. Dort geht das Verfahren dann in die nächste Runde und mit einer Verfahrensdauer von weiteren langen Monaten muss gerechnet werden, wenn die Berufung nicht offensichtlicher Unfug ist.
Zwar steht dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Verfahrens- und Räumungskosten zu. Dieser Anspruch lässt sich aber oft nicht realisieren, weil bei dem Mieter nichts zu holen ist. „Einem nackten Mann …“ – das Sprichwort ist bekannt. Deshalb ist es entscheidend, mit der Erhebung einer Räumungsklage nicht zu warten, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Denn das Räumungsklageverfahren kann, wie dargestellt, sehr lange Zeit in Anspruch nehmen und in dieser Zeit kann die Mietsache nicht wirtschaftlich genutzt werden und bringt keine Einnahmen. Oft zögern Vermieter mit der Erhebung der Klage, weil sie die entstehenden Kosten scheuen und darauf hoffen, dass der Mieter dann doch noch freiwillig auszieht und räumt. Wird diese Hoffnung enttäuscht, ist der Schaden am Ende aber noch größer, weil wieder unnötig Zeit ins Land gezogen ist. Und Zeit ist in diesem Fall tatsächlich Geld.
Veröffentlicht in: Diverses	| Schlagwörter:Herausgabe, Kündigung, Räumungsklage, verbotene Eigenmacht	BGH: Kein Konzept – kein Studentenwohnheim
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:berechtigtes Interesse, Eigenbedarf, Kündigung, Mietvertrag	AG Bonn: Stillschweigende Entlassung aus dem Mietverhältnis nach 27 Jahren