Source: https://www.lettredelimmobilier.com/P-2142-451-A1-desequilibre-significatif-et-article-l-212-1-du-code-de-la-consommation.html
Timestamp: 2019-04-24 04:28:32+00:00
Document Index: 275413926

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Déséquilibre significatif et art. L.212-1 Code de la consommation, Actifs / Propriete Immobilière, Lettre de l'Immobilier
Déséquilibre significatif et article L.212-1 du Code de la consommation
Cass. civ. 1ère, 16 mai 2018, n°17-11.337, Publié au bulletin
2 juillet 2018 - Vu : 1138
Aux termes de l'article L.212-1 du Code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
LETTRE DE L'IMMOBILIER MAI - JUIN 2018
Ce qu’il faut retenir : Aux termes de l'article L.212-1 du Code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. L'appréciation du caractère abusif de ces clauses ne concerne pas celles qui portent sur l'objet principal du contrat, pour autant qu'elles soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Pour approfondir : En l’espèce, le 10 octobre 2008, M. et Mme X (les emprunteurs) ont fait procéder à une étude personnalisée de leur situation patrimoniale par la société I, spécialisée dans le conseil en gestion de patrimoine et la commercialisation de biens immobiliers à des fins d'optimisation fiscale ; le 13 octobre 2008 et le 12 mars 2009, ils ont signé des contrats de réservation portant sur l'acquisition de trois appartements et d'emplacements de parking ; suivant offres acceptées les 16 décembre 2008 et 5 octobre 2009, la société B (la banque) leur a consenti trois prêts immobiliers, libellés en francs suisses et remboursables en euros ; qu'invoquant des manquements de la société F, venant aux droits de la société I (le conseil en gestion), et de la banque à leurs obligations contractuelles, les emprunteurs les ont assignées en responsabilité et indemnisation.
Les emprunteurs font grief à l'arrêt de rejeter l'intégralité de leurs demandes.
L'arrêt critiqué relève que l'étude de la situation personnelle des emprunteurs a été réalisée par le conseil en gestion, que le financement évoqué dans le document concerne un prêt en euros, dont les caractéristiques ne sont pas celles du prêt, que les courriels produits aux débats n'émanent pas du conseil en gestion et ne préconisent pas la souscription de tels prêts, et qu'il n'est établi ni que les trois contrats de prêts litigieux aient été signés par l'intermédiaire de cette société ni, a fortiori, que celle-ci ait manqué à ses obligations à leur égard et leur ait tenu un discours trompeur sur l'inexistence d'un risque de change ; que, de ces seuls motifs, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ou que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, sans modifier l'objet du litige et abstraction faite de motifs surabondants, déduire, sans se contredire et hors toute dénaturation, que le conseil en gestion n'avait pas manqué à ses obligations à l'égard des emprunteurs ; que le moyen n'est pas fondé.
Mais au visa de l'article L.132-1, devenu l'article L.212-1 du Code de la consommation, l’arrêt commenté (Cass. civ. 1ère, 16 mai 2018, n°17-11.337, Publié au bulletin) retient :
« Attendu que la Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu'il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l'applique pas, sauf si le consommateur s'y oppose (CJCE, arrêt du 4 juin 2009, Pannon, C-243/08) ;
Attendu qu'aux termes du texte susvisé, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que l'appréciation du caractère abusif de ces clauses ne concerne pas celles qui portent sur l'objet principal du contrat, pour autant qu'elles soient rédigées de façon claire et compréhensible ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée contre la banque, l'arrêt se borne à retenir qu'aucune faute n'est caractérisée à son encontre ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il résultait des éléments de fait et de droit débattus devant elle que, selon le contrat litigieux, toute dépréciation de l'euro par rapport au franc suisse avait pour conséquence d'augmenter le montant du capital restant dû et, ainsi, la durée d'amortissement du prêt d'un délai maximum de cinq ans, de sorte qu'il lui incombait, à supposer que la clause litigieuse ne définisse pas l'objet principal du contrat ou, dans le cas contraire, qu'elle ne soit pas rédigée de façon claire et compréhensible, de rechercher d'office si le risque de change ne pesait pas exclusivement sur l'emprunteur, et si, en conséquence, ladite clause n'avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment du consommateur, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
A rapprocher : Déséquilibre significatif (article 442-6, I, 2° du code de commerce) - Panorama de jurisprudence
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Cet arrêt publié au bulletin nous enseigne, par des faits inédits, que si le propriétaire d’un bien immobilier bénéficie d’une présomption de propriété des accessoires de ce bien suivant le principe « l’accessoire suit le principal » de l’article 546 du Code civil, cette présomption peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription acquisitive du propriétaire de la parcelle sur laquelle sont situés lesdits accessoires.