Source: http://www.unicondominio.eu/gli-strumenti-per-il-recupero-delle-quote.html
Timestamp: 2018-12-15 00:11:57+00:00
Document Index: 159418841

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 63', 'art. 1130', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 36', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 20', 'art. 1130', 'art. 63', 'art. 1104', 'art. 7', 'art.712', 'art.712', 'art. 16', 'art.18', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 31', 'art. 32', 'art. 577', 'art. 126', 'art. 119', 'art. 63', 'art. 1130']

Gli strumenti per il recupero delle quote - Unicondominio - L'università del Condominio
Gli strumenti per il recupero delle quote
Gli strumenti per il recupero delle quote condominiali a disposizione degli Amministratori dei diversi Paesi europei
La morosità in Italia prima e dopo la Riforma del Condominio
Stando ad una statistica diffusa da ANACI nel 2013 e riguardante un periodo immediatamente antecedente l'entrata in vigore della Riforma del Condominio, la percentuale di morosità si attestava mediamente nella misura del 30% (fonte: https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2013/10/04/94555-spese-condominiali-uno-su-cinque-non-paga).
Una più recente statistica curata da CONFABITARE e CONFAMMINISTRARE evidenziava che nell'anno 2016 la percentuale di morosità da rate condominiali si attestava su una percentuale media del 25% raggiungendo, nelle grandi città come Milano, Roma, Napoli e Torino, picchi tra il 30% e quasi il 34% (fonte: http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2017-02-21/la-morosita-condominio-sale-stelle-2016-111802.shtml?uuid=AEsiZiZ).
Le novità introdotte dalla Riforma del Condominio in tema di recupero dei crediti
Come noto, l' art. 1129 c.c. come modificato dalla Legge 220/2012, ha introdotto l'obbligo per l'amministratore - salvo dispensa deliberata dall'assemblea - di attivarsi per il recupero dei crediti condominiali "entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso".
Inoltre, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. in caso di morosità protratta per un semestre, "l'amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato". In questo caso, rispetto alla normativa ante Riforma, non occorre più che tale ipotesi venga prevista nel regolamento condominiale, ma rimangono dubbi su quali siano i servizi riconducibili nella categoria di quelli "suscettibili di godimento separato" e come tali sospendibili al moroso.
Ancora, è stata disposta la responsabilità solidale dei condòmini in regola con i pagamenti con quelli morosi solo in seconda battuta, ossia esclusivamente qualora il creditore risultasse insoddisfatto nonostante l'escussione dei secondi. Tuttavia è noto come diversi Tribunali concedano ai terzi creditori la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale e tale blocco ha inevitabilmente effetti anche su quelli in regola con i pagamenti.
Un'utile strumento di informazione per i diretti interessati circa l'esistenza di un debito condominiale è l'attestazione dell'amministratore relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali di cui all'art. 1130, punto 9, c.c. (anch'esso rappresenta una novità rispetto alla normativa in vigore prima del 18 giugno 2013) richiesta dai condòmini in special modo quando si sta compravendendo un immobile. Con tale dichiarazione, il promittente acquirente viene a conoscenza di eventuali situazioni di morosità in relazione all'immobile che sta acquistando e la relativa richiesta evita spiacevoli sorprese. In tal modo, lo sfogo naturale di tale dichiarazione è che l'acquirente si trattenga dal prezzo pattuito l'eventuale morosità così da regolarizzare velocemente la situazione debitoria. Peccato, però, che se è vero che la normativa impone l'obbligo per l'amministratore di rilasciare tale attestazione, non vige, invece, alcun vincolo a richiederla sicchè spesso la morosità permane limitandosi, il subentrato a risponderne solo per l'anno in corso e per quello precedente all'acquisto, ex art. 63 disp att.c.c.
Lo strumento principale dell'amministratore italiano per ottenere il ripianamento dei debiti rimane il decreto ingiuntivo che, sulla base di un piano di riparto approvato dall'assemblea, può anche essere emesso con modalità di immediata esecutività (art. 63 disp att. c.c.). Tuttavia, si osserva che le attese per ottenere l'emanazione del provvedimento giudiziale, sono di parecchi mesi e dunque anche qualora ci si attivi tempestivamente con tale azione, nel frattempo si corre comunque il rischio di azioni da parte dei terzi creditori che possono consistere in sospensioni nella fornitura di servizi comuni o a loro volta in ulteriori decreti ingiuntivi.
Il recupero crediti nei diversi Paesi europei
Ci si chiede: ma se le novità introdotte dalla Riforma del Condominio non si sono rivelate efficaci, cos'altro poteva essere fatto?
Delle risposte possono essere ipotizzate in virtù di una valutazione su quanto avviene in altri ordinamenti operanti nel nostro continente, in cui certi strumenti sono stati da tempo adottati come anche illustrato nell'unica opera completa che lo scrivente conosce afferente al diritto condominiale nei vari Paesi europei: “Il condominio nelle legislazioni europee” , edizione 2010, a cura di ANACI.
Certamente i contesti in cui vengono attuati gli strumenti illustrati di seguito, sono diversi dall'Italia. Si evidenziano retaggi culturali differenti, ma anche una diversa concezione dell'amministratore dove, fuori dall'Italia, per poter esercitare, gli è in molti casi richiesta innanzitutto la laurea o comunque una formazione specifica di stampo universitario.
In Francia, ad esempio, l'amministratore (che alla formazione universitaria deve anche obbligatoriamente aggiungere una polizza professionale ed una garanzia fideiussoria sull'attività prestata) innanzi tutto può chiedere ai morosi gli interessi, al tasso legale ap­plicato in materia civile e commerciale, che decorrono dalla data del sollecito formale (art. 36, Decreto 223/1967 e s.m.i.). In Italia, l'amministratore, per poter applicare interessi moratori, necessita di una delibera adottata all'unanimità o che tale possibilità sia prevista nel Regolamento condominiale (Cass., 30 aprile 2013, n. 10196). Dunque in Francia viene senz'altro agevolato il ricorso a detto strumento che assume connotati sanzionatori e risarcitori.
Altro mezzo tipico dell'ordinamento francese utile per il recupero dei crediti in Condominio è l'iscrizione di ipoteca legale sull'immobile appartenente al moroso. Tale procedura viene avviata dall'amministratore anche senza l’ausilio di un avvocato essendo sufficiente la richiesta ad un ufficiale giudiziario di mettere in mora il condòmino in ritardo coi i pagamenti. La messa in mora deve ovviamente indicare i termini temporali per l'adempimento, scaduti i quali l'amministratore può chiedere l’immediata trascrizione di ipoteca dell'immobile “à la Conservation des hypothèques” con il costo della formalità direttamente a carico del debitore e senza necessità di pronuncia giudiziaria (art. 19, legge 557/1965 e s.m.i.). Anche questa seconda fase può essere avviata direttamente dall'amministratore senza necessità di rivolgersi ad un legale, bastando la consegna dell'atto di messa in mora ad un notaio, unitamente alla copia conforme del verbale di assemblea che ha deliberato il riparto nonchè ai documenti contabili che comprovano il saldo negativo del condòmino (art. 19 legge 10 luglio 1965).
Infine l'amministratore ha il potere di fare opposizione alla vendita del lotto (ossia dell’immobile) di proprietà del condòmino moroso, col fine di ot­tenere direttamente dall’acquirente e senza procedura giudiziale, la parte di prezzo corrispondente al credito condominiale. Si tratta di un procedimento che si sviluppa attorno all’obbligo di coinvolgere l'amministratore affinchè egli produca una dichiarazione sullo stato dei pagamenti riguardanti l'immobile di cui sta trattando la compravendita. L'art. 20, legge 557/1965 e s.m.i., in particolare, dispone che "qualora il venditore non abbia presentato al notaio una dichiarazione dell'amministratore che risalga a meno di un mese dalla data di presentazione e nella quale si attesti che il venditore non ha alcuna pendenza nei confronti del Condominio, il notaio dovrà comunicare l'avvenuto trasferimento di proprietà all'amministratore del condominio a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno entro quindici giorni dal giorno (incluso) di tale trasferimento." Dunque il venditore deve ottenere la dichiarazione in questione firmata dall'amministratore e trasmetterla al notaio; in difetto, sarà quest'ultimo a notificare all’amministratore l’avvenuto trasferimento.
A questo punto l’amministratore, entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione formale, potrà opporsi indicando l’importo e i motivi del credito, al fine di “ottenere il pagamento degli importi pen­denti a carico del vecchio proprietario”.
Anche in Italia esiste l'istituto della dichiarazione sullo stato dei pagamenti in relazione ad un dato immobile (art. 1130, punto 9, c.c.), tuttavia si evidenzia l'obbligo dell'amministratore di rilasciare detta dichiarazione solo se richiesto dalla parte interessata. Non sussiste, invece, alcun obbligo a carico delle parti della compravendita, ne' del notaio che cura la procedura, nel richiederla con la conseguenza che in caso di morosità, il compratore potrebbe negare l'accollo dei debiti maturati in epoca precedente al rogito, superiore all'anno precedente a quello in cui ha acquistato l'immobile. Come noto, difatti, l'art. 63 disp. att. c.c. limita la solidarietà del compratore con il venditore all'anno in corso e a quello precedente, con la data di riferimento rappresentata da quella del rogito notarile. In tal senso, tale norma costituisce una disposizione speciale rispetto all'art. 1104 c.c. secondo cui, in tema di comunione, la solidarietà tra subentrato e subentrante si estende senza limiti temporali.
Tra l'altro l'amministratore italiano non potrà procedere con decreto ingiuntivo per recuperare il dovuto nei confronti del venditore, soggetto sul quale incombe il pagamento delle quote risalenti ad un periodo precedente ai due anni, in quanto tale strumento giudiziale è utilizzabile dal rappresentante legale del Condominio solo nei confronti di coloro che hanno lo status di condòmini (Cass., 14 luglio 1988 n.4606; Cass. 27 novembre 1989 n.5160; Cass. 09 settembre 2008 n.23345; Cass. 09 novembre 2009 n.23686). E' evidente che se condòmino è il soggetto proprietario di una unità immobiliare nel Condominio, dal momento in cui vende cessa di essere tale e, dunque, nei confronti del venditore l'amministratore potrà avviare solo un'azione giudiziale ordinaria con ricorso al Tribunale o al Giudice di Pace in funzione del valore della morosità. Sempre, poi, nella speranza che egli rimanga rintracciabile, che non sia andato ad abitare all'estero e che abbia ancora la proprietà di beni pignorabili, tutte ipotesi che inciderebbero ulteriormente sulla difficoltà di recupero del dovuto.
La normativa francese prevede anche un altro onere a carico del moroso: il pagamento delle voci di spesa conseguenti alla morosità. L'articolo 10-1, modificato dall' art. 7 della Legge n. 526 del 12 maggio 2009, dispone che vadano poste esclusivamente a carico del condòmino interessato le seguenti voci di spesa:
b) I compensi dovuti all'amministratore per le attività che è tenuto a compiere ai fini della redazione delle dichiarazioni e del documento informativo per il notaio (état daté) nell'ambito del trasferimento a titolo oneroso di un lotto o di una sua frazione."
In Italia, invece, la giurisprudenza (Cass., 26 aprile 1994, n. 3946; Cass., 06 ottobre 2008, n. 24696) censura la pratica di imputare le spese legali per il sollecito al condòmino moroso, con la conseguenza che l'adozione a semplice maggioranza di una delibera di approvazione di un bilancio che contenga l'addebito al privato di dette spese, sarebbe viziata ed in particolare passibile di nullità. Ovviamente fatto salvo che l'addebito personale non sia stato disposto da regolamento condominiale o derivi da spese di soccombenza da lite disposte dal giudice.
Tale figura, nominata dal presidente del Tribunale su ricorso dell'amministratore in carica, oppure dei condòmini o addirittura del Presidente della Repubblica, assume tutte le funzioni inerenti la gestione del complesso condominiale ai quali se ne aggiunge una importantissima: la richiesta da inoltrare al presidente del Tribunale, di sospendere per un periodo massimo di sei mesi, tutti i procedimenti pendenti a carico del Condominio comprese attività tese alla risoluzione di contratti di somministrazioni o inerenti procedure esecutive. In questo modo viene concesso al Condominio un congruo lasso di tempo per recuperare le morosità.
In Spagna, in aggiunta alle azioni legali di recupero crediti, sono previsti a carico dei morosi degli svantaggi in relazione alle assemblee di Condominio: il soggetto preposto alla trasmissione degli inviti a partecipare (in Spagna non è l'amministratore, bensì il presidente) deve indicare i loro nominativi negli avvisi di convocazione di assemblea ed essi non potranno votare alla relativa riunione.
Ma, come anticipato, il legislatore spagnolo non si è fermato a questo ed ha disposto un ulteriore peso a carico del moroso: egli non può votare alla riunione. Chiaramente il congelamento del diritto di voto è strettamente connessa alla morosità, sicchè al pagamento del dovuto, egli tornerà a poter manifestare la propria volontà già in occasione della prima assemblea utile successiva. Si tratta, dunque, di un diritto sospeso in attesa della regolarizzazione della sua posizione debitoria. Un po' come avvisare i diretti interessati che se non partecipano economicamente alla gestione della cosa comune corrispondendo quote emesse legittimamente dall'amministratore, non potranno decidere su essa.
In Portogallo, il verbale di assemblea in cui si trascrive l'approvazione dei bilanci e delle relative tabelle di ripartizione spese, è il fondamento del processo esecutivo nei confronti dei morosi: dunque tale documento è già titolo esecutivo. Il procedimento giudiziale presso il Tribunale de la Istancia, non necessita del patrocinio di un legale, bastando invece, la sola firma per sottoscrizione dell'amministratore.
In Svizzera, per il recupero delle morosità derivanti dal mancato pagamento dei contributi, l’amministratore, per conto della comunione, ha a disposizione due ulteriori strumenti:
1. la facoltà di costituire una ipoteca legale sulla quota di ciascun comproprietario;
2. il diritto di ritenzione.
La costituzione dell'ipoteca, ex art.712i, c.c. svizzero, ha il fine di garantire i crediti condominiali. L’ipoteca viene iscritta su semplice istanza dell’amministratore previo consenso del titolare; se il consenso non c'è, è necessa­ria una procedura giudiziaria.
Il diritto di ritenzione consiste, come in Italia, nella facoltà attribuita al creditore di trattenere a sé una cosa che avrebbe invece dovuto restituire al proprietario nella sua veste di debitore, col fine di spingerlo ad eseguire la propria prestazione, e a pagare, dunque, il proprio debito al creditore stesso. Tale strumento viene utilizzato sulle cose mobili che si trovano nei locali dei com­proprietari e servono all’uso o al godimento degli stessi (art.712k, c.c.s.).
In Germania il pagamento delle quote condominiali è un "impegno di fronte agli altri condòmini" (art. 16, comma 2, Legge del 15 marzo 1951) e il protrarsi della morosità per oltre 3 mesi per un importo complessivo che superi il 3% del valore unitario della sua quota condominiale, comporta l'esclusione del condòmino stesso, ai sensi dell'art.18, comma 2, sub 2, Legge 15 marzo 1951. L'esclusione in questione viene deliberata a maggioranza assoluta (ossia la metà più uno degli aventi diritto al voto) e comporta che il soggetto ceda spontaneamente la sua proprietà.
Dunque la conseguenza della morosità, nella legislazione tedesca, è estrema: la vendita della proprietà. Un po' come se vigesse l'avvertimento: "se non vuoi partecipare alle spese per garantire i servizi in Condominio, non puoi abitare qui!". Condizione necessaria e sufficiente per escludere il condòmino è che si verifichi la combinazione tra 3 ipotesi:
1. la morosità rientri tra i parametri quantitativi (3 mesi consecutivi);
2. che sussistano anche i parametri qualitativi (per un valore che superi il 3% del valore unitario della sua quota condominiale)
3. che la relativa delibera sia adottata con un quorum pari alla maggioranza degli aventi diritto.
In tal caso il moroso diviene un soggetto non più gradito ai suoi vicini e viene messo in condizioni di andar via.
La prima opzione che viene posta al soggetto che abbia maturato un ritardo nell'adempimento è la cessione volontaria della sua quota. E' anche sufficiente un concordato preventivo, ossia un impegno del moroso a cedere la sua proprietà.
In Ungheria, l'amministratore, per recuperare le morosità, ha a disposizione la messa in ipoteca dell'immobile appartenente al moroso nonché la quota parte della proprietà comune. Le norme che disciplinano questo strumento sono gli artt. 30, 31 e 32 della legge del 01 gennaio 2005.
In Polonia l'art. 14 della Legge del 24 giugno 1994 spiega da cosa siano costituite le quote condominiali. L'art. 15, comma 1, prevede che le rate debbano essere corrisposte con cadenza mensile ed entro il giorno 10.
In Austria, il legislatore ha disposto una soluzione preventiva contro il rischio di sospensione di servizi comuni per morosità: l'obbligo, ex art. 31 70° Legge Federale del 2002, di istituzione di un fondo di riserva in una misura adeguata a coprire le spese future tenendo conto dell'andamento presumibile delle spese. Si tratta di un fondo a parte rispetto alle quote condominiali e questo lo si deduce dalla dizione utilizzata nella norma (fondo "di riserva"), nonché dall'art. 32 nella parte in cui precisa che le quote condominiali includono il contributo del fondo.
In Belgio, l'amministratore istituisce, ex art. 577-11, paragrafo 2, punto 1, Legge del 30 giugno 1994, il "fondo comune di rotazione" da affiancare alle quote condominiali ordinarie, da cui attingere per far fronte alle spese comuni qualora le rate dovessero risultare insufficienti. La consistenza economica di tale fondo dovrà tener conto, oltre che dell'entità delle spese annuali, anche della regolarità nei pagamenti dei vari condòmini in modo da fornire congrui margini di sicurezza nella sostenibilità dei costi inerenti i servizi comuni.
Per capire l'utilità di tale metodologia immaginiamo un Condominio medio di 20 unità immobiliari di 70 mq ciascuna. Ipotizziamo che le spese di ristrutturazione dei prospetti esterni di un edificio ammontino, ad oggi, a 150 mila euro. Effettuando approssimativamente una suddivisione in parti uguali al solo fine di calcolare l'addebito medio (è noto che correttamente si dovrebbero applicare i millesimi), la quota parte di ciascuna famiglia sarà di euro 7.500,00.
Anche in Olanda è prevista l'istituzione di un fondo di riserva (art. 126 c.c.) che, però, può essere utilizzato solo per spese straordinarie definite come quelle non rientrabili nella gestione ordinaria.
In Slovenia l'art. 119 del codice sul diritto della proprietà stabilisce l'obbligo di istituire il fondo di riserva nei Condomini che va depositato in un conto specifico con gestione di competenza dell'amministratore. La norma precisa anche che gli introiti del fondo vanno utilizzati solo per spese inerenti le migliorie o per coprire eventuali finanziamenti.
Si osserva che in questo Paese, il ricorso al finanziamento è una pratica gestibile anche direttamente dall'amministratore il quale può erogare mutui o prestiti a tassi agevolati. L'obbligatorietà per ciascun compartecipante di corrispondere la propria quota parte, è rafforzata dalla previsione di attuare l'esecuzione forzata grazie al titolo rappresentato semplicemente dalla richiesta scritta dell'amministratore.
Abbiamo, dunque, visto che in altri Paesi europei la morosità viene intesa come una pesante criticità e in quanto tale, per ottenere il ripianamento dei debiti, non si esita a ricorrere a rimedi estremi che vanno dall'etichetta di moroso, alla trascrizione di ipoteca sull'immobile, o alla vendita coattiva dell'immobile, passando per la maggior facilità con cui si recuperano i sospesi in caso di compravendita immobiliare
A parere di chi scrive, gli strumenti esaminati dovrebbero rappresentare uno spunto di riflessione per il legislatore nostrano affinchè non si limiti a generare complessità nel nostro sistema, ma introduca elementi utilizzabili per realizzare il buon andamento nell'ambito dell'amministrazione di un Condominio, che idealmente si concretizza in un ambiente in cui non vi siano morosità rilevanti e vi sia un'armonia generale sui comportamenti dei condòmini.
Ad esempio, tanto per iniziare, l'art. 63 disp att. c.c. andrebbe modificato nel senso di estendere la solidarietà tra subentrante e venditore per un tempo pari almeno alla prescrizione quinquiennale dei crediti condominiali. Inoltre andrebbe previsto l'obbligo per il notaio di chiedere la dichiarazione all'amministratore sullo stato dei pagamenti, mentre sappiamo che allo stato attuale vi è solo l'obbligo per l'amministratore a produrre tale atto, ma solo se richiesto.
Interessanti sono state anche le iniziative per prevenire la morosità, come l'obbligo di istituzione di appositi fondi.
In Italia l'unica norma in ambito condominiale che fa riferimento all'accantonamento di somme ad un fondo speciale è l'art. 1130, punto 4, c.c. che, però, per come è stata formulata, si è prestata a diverse interpretazioni.
Invece, la previsione di un obbligo inerente l'istituzione di un fondo pari, ad esempio, ad un anno di spese ordinarie, ridurrebbe praticamente a zero il rischio di insolvenza nei confronti dei terzi fornitori. Allo stato attuale, invece, tale attività rientra nella facoltà di ciascun Condominio ed allora, per incentivarlo, si potrebbero prevedere agevolazioni fiscali come ad esempio la detrazioni fiscale di quanto accantonato a tal fine.
http://www.condominioweb.com/gli-strumenti-per-il-recupero-delle-quote-condominiali-in-europa.14394