Source: https://www.immobiliaremazzilli.it/web/news.asp?id=3992&title=il_neo_condomino_non_risponde_mai_per_la_morosita__oltre_il_biennio&language=ita
Timestamp: 2019-06-25 13:24:19+00:00
Document Index: 142266471

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 63', 'art. 72', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 1104', 'art. 1139', 'sentenza ']

Un nuovo condominio, acquirente di un immobile all'asta, impugnava delle delibere assembleari con le quali gli venivano addebitati gli oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario già esecutato, per un periodo che andava oltre il biennio precedente alla vendita. Evidenziava lo stesso anche l'illegittimità del regolamento condominiale e, in particolare, dell'art. 11, nella parte in cui imponeva a carico dei nuovi proprietari anche i debiti per i contributi condominiali maturati dal precedente condomino. Il Tribunale di Torino nell'accogliere la domanda, dichiarava nulle sia le deliberazioni assembleari che la menzionata clausola regolamentare, tuttavia, a seguito del gravame interposto dal condominio, la Corte d'Appello di Torino, in riforma della decisione di primo grado, affermava il principio per cui <<l'accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all'art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c. nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall'obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l'anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile all'autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell'acquirente condomino l'accollo di debiti maturati, costituenti "obligationes propter rem", dal condomino dante causa in esercizi precedenti.>>.
Ricorre per cassazione il nuovo condomino, deducendo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione dell'art. 63 disp. att. Cc. La Corte di Cassazione dà atto della novità della questione nonché dell'innovativo principio della Corte di merito, per cui <<il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo>>, pertanto, in sostanza,
risulterebbe possibile ritenere la responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità oltre il biennio precedente all'acquisto in virtù di apposita clausola regolamentare, costituente una obbligazione "propter rem" (vale a dire un debito fondato sul diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa), ritiene non condivisibile il ragionamento operato dalla Corte d'Appello. La Suprema Corte, infatti, ritiene che a ciò ostino due ordini di motivi. Il primo, quello per cui l'acquirente <<è comunque estraneo -prima dell'acquisto- al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all'evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative).>>. Dall'altro lato, quello relativo alla possibilità di qualificare detti debiti come "obligationes propter rem", <<giova, all'uopo, rammentare i principi - già affermati da questa Corte - per cui, "in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione dì proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, (già) secondo co., disp. att. c.c. e non già l'art. 1104 c.c. atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina" (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979).>>. In definitiva, quindi, il ricorso deve essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza e rinvio della stessa ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino, che dovrà attenersi al principio predetto. Scarica pdf Cass. civ., II Sez., 12.04.2019, n. 10346