Source: http://www.urbs.de/archiv/geld/geld147.htm
Timestamp: 2017-11-19 15:52:57
Document Index: 362918326

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 195']

urbs-media: Provisionen, Fondsbeitritt
Vorsicht vor hohen Innenprovisionen bei geschlossenen Immobilienfonds
urbs-media, 30.8.2004: Unter dem Begriff "Innenprovision" versteht man die Zahlungen, die der Initiator eines Fondsprojekts an die Vermittlungsfirmen bezahlt. Für den Kapitalanleger bedeutet dies, dass nur ein Teil seiner Investition tatsächlich werthaltig angelegt wird und ein gewisser Prozentsatz der Anlagesumme in die Taschen der Vermittlungsfirmen fließt. Unter dem Strich zahlen Kapitalanleger in derartigen Fällen also im Regelfall doppelt, einmal in Form eines so genannten Agios (Aufgelds) und zusätzlich in Form der vorgenannten Innenprovision. Zusammen können derartige Zahlungen dann leicht 25 bis 30 Prozent der Anlagesumme betragen und führen dazu, dass die Fondsbeteiligung nur dann eine Rendite abwirft, wenn die entsprechende Immobilie (z.B. ein Einkaufszentrum) überdurchschnittliche Mieteinnahmen erzielt.
Der Bundesgerichtshof hatte sich jetzt mit einem Fall zu befassen, in dem sich die Innenprovisionen insgesamt auf etwa 25 Prozent der Anlagesumme beliefen. Mit anderen Worten: Von 10.000 Euro Kapital flossen nur 7.500 Euro in das Anlageobjekt und die Vermittler verdienten 2.500 Euro. Dabei ging die tatsächliche Höhe der Innenprovision aus dem Anlageprospekt nur teilweise hervor, denn die Fondsfirma bezifferte die offene Innenprovision (an versteckter Stelle im Investitionsplan) auf lediglich 20 Prozent. Weitere 5 Prozent wurden den Vermittlern zusätzlich als verdeckte Innenprovision gewährt.
Der BGH kommt hier zu dem Ergebnis, dass Innenprovisionen deutlich ausgewiesen werden müssen, wenn diese in unüblicher Höhe gezahlt werden. Zwar legt sich der BGH bei der zulässigen Größe nicht eindeutig fest, diese Aufklärungspflicht dürfte nach den Urteilsgründen vermutlich aber zumindest dann bestehen, wenn die Innenprovision 15 Prozent der Anlagesumme überschreiten. Im Urteilsfall hat der BGH die Vertriebsfirma daher zum Schadensersatz verurteilt, weil der Anleger geltend machen konnte, dass er in Kenntnis der unüblichen Innenprovision von 25 Prozent dem Fonds nicht beigetreten wäre.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.2.2004 - III ZR 359/02)
urbs-media Praxistipp: Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeigt im übrigen eindeutig, dass man sich auch von klangvollen Namen nicht blenden lassen darf. Bei der Vermittlungsfirma handelte es sich nämlich um die Firma "Investor und Treuhand" von Mario Ohoven, dem Präsidenten des Bundesverbandes der mittelständischen Wirtschaft (BVMW).
Das BGH-Urteil hat nach Meinung von Rechtsexperten über den Fall von Provisionen im Zusammenhang mit der Vermittlung von Fondsanteilen auch Auswirkungen auf die Haftung für den Vertrieb von so genannten Schrottimmobilien. Insbesondere nach der Wiedervereinigung hatten einige Banken in enger Zusammenarbeit mit regelrechten Drückerkolonnen mehrere zehntausend (man spricht teilweise sogar von bis zu 300.000) Wohnungen an arglose Anleger mit faschen Versprechungen verkauft. Auch bei diesen Geschäften sind hohe verdeckte Innenprovisionen an die Vermittler gezahlt worden, und zwar teilweise bis zu 40 und 50 Prozent des Kaufpreises. Auch hier müssten die geschädigten Anleger dann in Anlehnung an das vorgenannte BGH-Urteil einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Vermittler geltend machen können, weil diese Provisionen im Regelfall verschwiegen worden sind.
Wer jetzt über Schadensersatzansprüche nachdenkt, sollte sich aber beeilen. Denn hier gilt die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB. Wegen der Neuregelung der Verjährungsfristen zum 1.1.2002 durch die Schuldrechtsreform verjähren nach der einschlägigen Übergangsregelung zum Ende des Jahres 2004 jetzt auch alle diejenigen Schadensersatzansprüche, die vor dem 1.1.2002 entstanden sind und für die damit eigentlich die alte 30-jährige Verjährungsfrist gelten würde.