Source: https://openjur.de/u/2111252.html
Timestamp: 2019-07-21 10:18:25
Document Index: 206294990

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', 'BGH']

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 203/17 - openJur
openJur 2018, 5909
Es ist beschlossen, dass die Schäden an dem Gemeinschaftseigentum des Gebäudes B. 14 in H. im Bereich der zu den Teileigentumseinheiten Nr. 1 bis 3 gehörenden Räume sowie die Ursache der Schäden, festgestellt und beschrieben in den Gutachten des Ingenieurbüros A. + H. vom 27. Januar 2010 und des Architekten St. S. vom 15.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. In der Vorbemerkung zu der Teilungserklärung heißt es: "Auf dem vorgenannten Grundbesitz befindet sich ein Gebäude aus dem Jahre 1890, total renoviert, mit 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (...)." Die drei Teileigentumseinheiten der Kläger befinden sich im Souterrain des Gebäudes. Sie werden in der Teilungserklärung als "Laden" (Nr. 1) bzw. "Büro"
(Nr. 2 und 3) bezeichnet und derzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände der Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Die Ursache für die Schäden liegt in einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salzen. Ein gutachterlich vorgeschlagenes "Minimalprogramm" wurde ohne Erfolg durchgeführt. In der Eigentümerversammlung vom 31. März 2015 wurde der zu TOP 2a gestellte Antrag der Kläger, Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Souterrains auf der Grundlage der Empfehlungen aus den beiden Privatgutachten unter Beachtung allgemein anerkannter Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzungszwecks beseitigen zu lassen, mehrheitlich abgelehnt. Auch der weitere Antrag, wonach die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden gemäß den Empfehlungen der beiden Privatgutachten erfolgen soll (TOP 2b), fand keine Mehrheit. Zu TOP 2f beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, ein weiteres Sachverständigengutachten zu alternativen Sanierungsmöglichkeiten in Bezug auf die Herstellung einer baualtersgemäßen "Souterrainfläche" einzuholen; unter anderem sollte das Gutachten klären, welche Souterrainabdichtung im Rahmen der Baualtersklasse geschuldet ist, und ob der Trocknungszustand der Baualtersklasse entspricht.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts widerspricht die Ablehnung des Beschlussantrags zu TOP 2a ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beklagten seien verpflichtet, die Feuchtigkeitsschäden wie beantragt zu sanieren. Eines weiteren Gutachtens bedürfe es nicht, weil die Ursachen bereits feststünden und sich der Sachverhalt seit Einholung der beiden Gutachten nicht verändert habe. Entgegen der Auffassung der Beklagten gehörten die Durchfeuchtungen nicht zu dem planmäßigen Zustand der Teileigentumseinheiten. Darauf, ob die Abdichtung den bei Errichtung des Gebäudes im Jahr 1890 geltenden Regeln der Technik entspreche, komme es wegen der fast hundert Jahre später erfolgten Aufteilung nicht an. Maßgeblich sei vielmehr der "Sollzustand" des Gebäudes nach der Teilungserklärung, in der das Gebäude als "total renoviert" bezeichnet werde. Die Teileigentumseinheiten im Souterrain dienten als gewerblich voll nutzbare Räumlichkeiten. Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums müsse die Nutzung zu dem vorgesehenen Zweck gewährleisten. Die Kläger hätten Anspruch auf Beseitigung der Ursachen nach heutigen Baustandards und müssten sich nicht mit einem "Kaschieren" der gravierenden Durchfeuchtungen zufrieden geben.
Die auf den Beschlussantrag zu TOP 2b bezogenen Klageanträge hätten ebenfalls Erfolg, weil die Beklagten auch insoweit zur Zustimmung verpflichtet seien. Nach dem Ergebnis des gerichtlichen Sachverständigengutachtens entspreche nur die beantragte Art der Sanierung ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Einwand der Beklagten, sie hätten diese Frage - wie das Gericht - zunächst durch ein weiteres Gutachten überprüfen dürfen, sei unberechtigt. Selbst wenn es insoweit auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommen sollte, hätte dem Antrag aus objektiver Sicht entsprochen werden müssen. Mit den beiden Gutachten habe bereits eine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorgelegen. Mit der zu TOP 2f beschlossenen Einholung eines weiteren Gutachtens hätten die Wohnungseigentümer keine aktuelle Bestandsaufnahme beabsichtigt, sondern eine Art "Rechtsgutachten" einholen wollen mit dem erkennbar gewünschten Ergebnis, dass der Zustand der Souterraineinheiten baualtersklassengerecht und von den Klägern hinzunehmen sei. Dies entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
bb) Um zu beurteilen, ob eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, muss geklärt werden, wie das Gemeinschaftseigentum beschaffen sein muss. Maßgeblich hierfür sind zunächst die Vorgaben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen. Das gilt auch dann, wenn es sich um anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums handelt; denn die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zuzuordnen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 16).
(1) Den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge sind die Außen- und Innenwände der Teileigentumseinheiten im Fußpunkt bis zur Höhe von 1 m massiv durchfeuchtet. Dass die Revision die Feuchtigkeitsschäden als "äußerst gering" bezeichnet und für "optische Beeinträchtigungen" hält, ist angesichts der Erkenntnisse aus dem als Beleg angeführten Privatgutachten sowie aus dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen gerichtlichen Sachverständigengutachten und den darin enthaltenen Lichtbildern nicht nachvollziehbar und stellt die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht in Frage.
(2) Die zweckentsprechende Nutzung der drei Teileigentumseinheiten wird hierdurch erheblich beeinträchtigt. Dienen Sondereigentumseinheiten zu Wohnzwecken, müssen derartige Durchfeuchtungen schon wegen der erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf Wohnkomfort und Gesundheit sowie auf den optischen Eindruck des Sondereigentums beseitigt werden. Nichts anderes gilt hinsichtlich selbständiger Teileigentumseinheiten, die - wie hier - als Büro oder Laden dienen. Teileigentumseinheiten mit einer solchen Zweckbestimmung müssen ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 8). Massive Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände müssen deshalb weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten hingenommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten ist (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2005, 184, 185).
(a) Richtig ist zwar, dass sich grundsätzlich nach den bei der Errichtung des Gebäudes geltenden Baustandards bemisst, welchen Zustand das Gemeinschaftseigentum aufweisen muss. Deshalb richtet sich beispielsweise der zu gewährende Schallschutz im Grundsatz nach den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10 f.; Urteil vom 27. Fe- bruar 2015 - V ZR 73/14, ZfIR 2015, 391 Rn. 7), und die Wohnungseigentümer sind regelmäßig nicht dazu verpflichtet, eine an späteren technischen Entwicklungen orientierte schallschutztechnische "Ertüchtigung" vorzunehmen (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, juris Rn. 14).
(b) Dabei geht es aber in erster Linie um die Bestimmung des "Sollzustands", der bei Instandsetzungen oder Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums erzielt bzw. erhalten werden muss; dieser wird unter anderem durch die bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Baustandards, aber auch durch die Qualität der Bauweise und die Ausstattung des Gebäudes geprägt. Hieraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass in älteren oder in einfachen Bauten auch gravierende bauliche Mängel hingenommen werden müssten, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten - wie hier - erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen; der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums muss - wie oben in Rn. 10 ausgeführt - jedenfalls die Verwirklichung des in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Zwecks ermöglichen. Deshalb kommt der in der Teilungserklärung enthaltenen Angabe, wonach das Gebäude als "total renoviert" bezeichnet wird, insoweit keine Bedeutung zu; die Rechtslage wäre nicht anders, wenn die Teilungserklärung eine solche Erklärung nicht enthielte.
(a) Es verhält sich insofern nicht anders, als wenn das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Nutzung des Gebäudes nicht erfüllt und einzelne Einheiten aus diesem Grund nicht zu dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Zweck genutzt werden können. Dann sind die Wohnungseigentümer nach ständiger Rechtsprechung des Senats verpflichtet, Maßnahmen zur Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum zu ergreifen (Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 177/11, ZMR 2012, 713 Rn. 10; Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW-RR 2017, 462 Rn. 13; Urteil vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 8). Ebenso müssen sie die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums veranlassen, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (vgl. bereits Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 10 f.).
(b) Derartige bauliche Mängel lassen sich - anders als Abweichungen zwischen der tatsächlichen Bauausführung und dem Aufteilungsplan - durch eine Anpassung der Teilungserklärung naturgemäß nicht beheben. Ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Ist die Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung durch eine Änderung der Teilungserklärung allenfalls vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert wird, hier etwa durch eine Änderung dahingehend, dass die Teileigentumseinheiten (nur) als Keller dienen. Ob Durchfeuchtungen einer als Keller dienenden Teileigentumseinheit unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Anpassung der Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen können, bedarf keiner Entscheidung. Denn abgesehen davon, dass ein Anpassungsanspruch nicht Gegenstand des Verfahrens ist (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, juris Rn. 17; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17, juris Rn. 18 ff.), handelte es sich um einen äußerst gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer, die ihre Einheiten nicht mehr - wie zuvor - als Büro bzw. Laden nutzen könnten. Deshalb kann eine solche Anpassung der Gemeinschaftsordnung allenfalls in Ausnahmefällen als ultima ratio und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung in Betracht gezogen werden (vgl. Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17, juris Rn. 16 a.E.). Von einem solchen Ausnahmefall kann hier nicht ausgegangen werden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich die Feuchtigkeit beheben. Die von den Klägern mit 300.000 € bezifferten Kosten sind zwar für sich genommen hoch. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stehen. Eine "Opfergrenze" für einzelne Wohnungseigentümer hat der Senat ohnehin nicht anerkannt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 12 ff.).
AG Hamburg, Entscheidung vom 07.12.2015 - 11 C 22/15 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 28.06.2017 - 318 S 9/16 -
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