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Timestamp: 2016-10-24 23:37:54+00:00
Document Index: 21170279

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 18', 'art. 13', 'art. 10', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 10', 'art. 18', 'art. 13', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 13', 'art. 18', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 10', 'art. 18', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 13']

102 II 349
102 II 34950. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 16 novembre 1976 dans la cause de Jans contre S.I. rue de Moillebeau 50
Contestation de loyers �chelonn�s; art. 10 al. 2 AMSL, 13 al. 2 OSL. L'�chelonnement des loyers doit �tre communiqu� au preneur au moyen de la formule pr�vue par l'art. 18 AMSL. Dans sa teneur du 10 juillet 1972, l'art. 13 al. 2 OSL n'obligeait en revanche pas le bailleur � notifier chaque augmentation sur cette formule. Faits � partir de page 349
BGE 102 II 349 S. 349
Alex de Jans est locataire d'un appartement de six pi�ces et demie dans l'immeuble appartenant � la Soci�t� immobili�re Rue de Moillebeau No 50, � Gen�ve. Celle-ci lui a notifi� le 7 d�cembre 1972, sur formule officielle, une majoration de loyer �chelonn�e sur trois ans: le loyer annuel passait de 12'120 fr. � 13'080 fr. pour la p�riode du 1er avril 1973 au 31 mars 1974, � 14'100 fr. du 1er avril 1974 au 31 mars 1975 et � 15'240 fr. du 1er avril 1975 au 31 mars 1976. La bailleresse a confirm� la troisi�me hausse, par avis donn� sur formule officielle le 13 mars 1975.
Par requ�te parvenue � la Commission de conciliation le 27 mars 1975, de Jans a contest� cette majoration. Il a demand� � l'autorit� de prononcer la nullit� de la hausse du loyer de 13'080 fr. � 14'100 fr. d�s le 1er avril 1974 parce qu'elle n'avait pas �t� confirm�e sur formule officielle, et de la majoration � 15'240 fr. d�s le 1er avril 1975, parce qu'elle �tait abusive.
Le 27 janvier 1976, la Chambre des baux et loyers du canton de Gen�ve a donn� acte � la d�fenderesse de ce qu'elle renon�ait � l'augmentation de loyer qui devait prendre effet le 1er avril 1975, d�clar� nul et de nul effet le "deuxi�me �chelon BGE 102 II 349 S. 350de hausse pr�vu dans l'avis de majoration du 7 d�cembre 1972" et constat� que le loyer s'�levait � 13'080 fr. par an d�s le 1er avril 1973.
La Cour de justice du canton de Gen�ve a annule ce jugement par arr�t du 20 mai 1976 et d�clar� licite "le 2e �chelon de loyer fix� � 14'100 fr. l'an du 1er avril 1974 au 31 mars 1975".
Le demandeur recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral en concluant, principalement, � ce qu'il soit prononc� "que l'augmentation de loyer pr�vue avec effet au 1er avril 1974 dans le bail de M. de Jans n'est pas exigible et que le loyer licite est de 13'080 fr. l'an" et, subsidiairement, au renvoi de la cause � la Chambre des baux et loyers afin qu'elle se prononce sur le caract�re abusif de ladite augmentation de loyer.
2. Selon l'arr�t d�f�r�, l'art. 10 al. 2 de l'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, du 30 juin 1972 (AMSL), r�serve la possibilit� de contester "l'�chelonnement", par quoi il faut comprendre l'ensemble des �chelons; en notifiant les trois hausses successives sur formule officielle, le 7 d�cembre 1972, la d�fenderesse a donn� au demandeur la possibilit� de contester tous les �chelons ou l'un d'entre eux; il ressort de l'art. 13 al. 2 de l'ordonnance du 10 juillet 1972 (OSL), dans sa teneur ant�rieure au 1er mars 1975, que lorsque l'�chelonnement a �t� notifi� sur formule officielle, il n'y a plus d'obligation de proc�der � une nouvelle notification lors de l'entr�e en vigueur de chaque �chelon; ce n'est que depuis l'entr�e en vigueur de l'art. 13 al. 2 nouveau que chaque �chelon doit �tre � nouveau notifi�, pour renouveler la possibilit� donn�e au locataire de contester les augmentations de loyer initialement accept�es et qui pourraient ne plus �tre justifi�es en raison des conditions �conomiques du moment; la Chambre des baux et loyers a donc admis � tort la nullit� du deuxi�me �chelon de hausse, parce qu'il n'a pas �t� notifi� s�par�ment sur formule officielle.
Le demandeur invoque une violation des art. 10 al. 2 AMSL et 13 al. 2 (ancienne teneur) OSL. Selon lui, ces dispositions permettraient au locataire de contester toute augmentation de loyer r�sultant d'un �chelonnement convenu dans le BGE 102 II 349 S. 351bail, et obligeraient le bailleur � notifier cette augmentation sur la formule officielle institu�e par l'art. 18 AMSL, afin d'informer le locataire de son droit d'opposition. La modification de l'art. 13 al. 2 OSL en 1975 aurait eu pour but non pas d'instituer l'obligation - qui existait d�j� - de notifier au locataire, sur formule officielle, les augmentations de loyer r�sultant d'un �chelonnement, mais de pr�ciser le moment o� cette notification devait intervenir.
3. L'art. 10 al. 1 AMSL autorise les conventions pr�voyant des loyers �chelonn�s � condition que le bail soit conclu pour trois ans au moins. Est cependant r�serv�e, aux termes de l'art. 10 al. 2, "la possibilit� de contester cet �chelonnement en vertu du pr�sent arr�t�". Selon l'art. 18 al. 1 AMSL, le bailleur qui a l'intention de majorer le loyer convenu dans le bail est tenu d'en informer le preneur par un avis �crit indiquant le montant, la date et les motifs de la majoration. Cet avis doit �tre donn� sur une formule officielle indiquant que le preneur peut contester le montant du loyer conform�ment � l'art. 19 (art. 18 al. 2), sous peine de nullit� (al. 3). L'art. 19 permet au preneur de contester devant la Commission de conciliation, dans les trente jours, la majoration de loyer qu'il estime abusive; sinon, la majoration est consid�r�e comme accept�e.
L'art. 13 al. 1 OSL pr�cise les indications que doit contenir la formule destin�e � communiquer au locataire les hausses de loyers au sens de l'art. 18 AMSL. Aux termes de l'art. 13 al. 2, dans sa teneur du 10 juillet 1972, "le 1er al. est applicable par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer en fonction d'un indice ou d'un �chelonnement convenus". Dans sa teneur du 5 f�vrier 1975, l'art. 13 al. 2 ajoute notamment que "lorsque la hausse du loyer est fix�e selon un �chelonnement convenu, chaque augmentation sera communiqu�e au plus t�t quatre mois avant son entr�e en vigueur". Avec raison, le demandeur ne pr�tend pas que ce texte, entr� en vigueur le 1er mars 1975 soit applicable � la hausse de loyer litigieuse, qui a �t� notifi�e le 7 d�cembre 1972 et a pris effet le 1er avril 1974. La seule question qui se pose d�s lors est de savoir si, apr�s la notification de l'"�chelonnement" le 7 d�cembre 1972, la deuxi�me augmentation que celui-ci pr�voyait devait faire l'objet d'une nouvelle notification selon la l�gislation alors applicable.
BGE 102 II 349 S. 352
Cette question doit �tre r�solue par la n�gative. L'art. 13 al. 2 ancien OSL signifie que la formule de notification de l'�chelonnement convenu par les parties doit contenir toutes les indications exig�es par le 1er alin�a. Il permet d'utiliser une seule formule pour les diverses hausses r�sultant de l'�chelonnement. Les art. 10 al. 2 AMSL, 18 AMSL et 13 al. 2 ancien OSL garantissent simplement au preneur la possibilit� de contester l'�chelonnement selon la proc�dure fix�e par l'arr�t�. Les majorations de loyer r�sultant d'une convention d'�chelonnement conclue par les parties sont ainsi nulles en vertu de l'art. 18 al. 3 AMSL si elles n'ont pas fait l'objet d'un avis conforme aux exigences de l'art. 13 al. 1 OSL. Mais jusqu'� l'entr�e en vigueur de l'art. 13 al. 2, dans sa nouvelle teneur du 5 f�vrier 1975, aucune disposition n'obligeait le bailleur � notifier sur formule officielle chacune des hausses pr�vues par l'�chelonnement. Il ressort d'ailleurs du texte du D�partement f�d�ral de l'�conomie publique, reproduit par le recourant, qu'une telle notification ne correspondait pas non plus � une pratique uniforme, en Suisse romande. C'est pr�cis�ment, selon ce texte, pour permettre de suivre partout la m�me pratique qu'a �t� propos� l'art. 13 al. 2 nouveau OSL, fixant l'obligation de communiquer chaque augmentation au plus t�t quatre mois avant son entr�e en vigueur.
En l'esp�ce, l'avis concernant les trois majorations de loyer qui devaient prendre effet au 1er avril des ann�es 1973, 1974 et 1975 a �t� notifi� sur formule officielle au demandeur le 7 d�cembre 1972. Le demandeur n'a pas contest� cet �chelonnement et a pay� le nouveau loyer r�sultant des deux premi�res augmentations. C'est le 26 mars 1975 seulement qu'il a d�clar� faire opposition � l'avis qui lui avait �t� communiqu� le 13 mars et confirmait la troisi�me majoration � partir du 1er avril 1975, en demandant par la m�me occasion � l'autorit� de d�clarer nulle la deuxi�me augmentation, parce qu'elle n'avait pas fait l'objet d'un avis donn� sur formule officielle. Dans la mesure o� elle concernait la troisi�me majoration, qui lui avait �t� notifi�e par un nouvel avis selon l'art. 13 al. 2 nouveau OSL, cette opposition �tait faite en temps utile. Elle �tait en revanche tardive au regard de l'art. 19 AMSL en tant qu'elle visait le loyer fix� � partir du 1er avril 1974, qui devait �tre consid�r� comme accept� faute d'avoir �t� contest� dans les trente jours suivant la r�ception de l'avis du 7 d�cembre 1972 BGE 102 II 349 S. 353et qu'il avait de surcro�t pay� conform�ment � cet avis. Le demandeur ne saurait se pr�valoir, ainsi qu'on l'a vu, du fait que la deuxi�me augmentation ne lui a pas �t� confirm�e avant son entr�e en vigueur. Les conclusions du recours sont d�s lors priv�es de fondement.
Rejette le recours et confirme l'arr�t rendu par la Cour de justice du canton de Gen�ve le 20 mai 1976.
art. 10 al. 2 AMSL,
art. 13 al. 2 OSL