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Timestamp: 2018-02-21 19:34:43+00:00
Document Index: 182572012

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 261', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 266', 'art. 36', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 266', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 138', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 105', 'art. 261', 'art. 1', 'art. 269', 'art. 253', 'art. 106', 'art. 266', 'art. 253', 'art. 261', 'art. 812', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 261', 'art. 273', 'art. 257', 'art. 269', 'art. 8']

34. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X. et F.X. contre Y. SA (recours en matière civile)
Art. 266n OR; Kündigung der Miete der Familienwohnung.
Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, von denen mindestens einer Mieter ist, geniessen den Schutz der Art. 266m bis 266n OR. Den Mieter eines Geschäftsraums, der während laufender Mietdauer mit seiner Familie in das Mietobjekt einzieht, trifft die Nebenpflicht, diese Situation dem Vermieter anzuzeigen (E. 2).
Art. 77 OR; Empfangstheorie.
Für die Zustellung der Kündigung gilt im Mietrecht die uneingeschränkte Empfangstheorie (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 3).
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Or, selon la doctrine, les locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail (ce qui est le cas en l'espèce), doivent bénéficier de la protection accordée par les art. 266m à 266n CO (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n° 4 ad art. 266m CO p. 717; LACHAT ET AL., Das Mietrecht für die Praxis [ci-après: Mietrecht], 8e éd. 2009, ch. 4/4.2.9 p. 60; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1994, n° 42 ad art. 253a-253b CO; ROGER WEBER, in Commentaire bâlois, Obligationenrecht, vol. I, 4e éd. 2007, n° 14 ad art. 253a/253b CO; LACHAT, Bail, op. cit., p. 121). Ces opinions sont convaincantes, car une famille
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ne saurait être privée de la possibilité d'invoquer les normes protectrices susmentionnées sous le seul prétexte qu'elle habite, peut-être par nécessités économiques, dans les locaux qu'elle a pris à bail afin de mener une activité économique.
Dans le cas présent, les recourants n'ont pas prétendu avoir informé l'adjudicataire de la parcelle n° 304 que H.X. et sa famille s'étaient installés dans deux des appartements de l'hôtel-restaurant qui y est bâti. Du moment que l'intimée a acquis l'immeuble dans une vente forcée lors de la seconde mise à prix, en particulier sans le bail conclu par les recourants avec les anciennes propriétaires, et que le
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bien-fonds contenait essentiellement des locaux commerciaux à usage d'hôtel-restaurant, il incombait aux demandeurs de faire part à l'adjudicataire qu'une partie des locaux pris à bail servait également de logement de famille. Les recourants étaient parfaitement à même d'atteindre la bailleresse, puisque trois jours seulement après la vente forcée, soit le 18 février 2008, leur conseil d'alors a écrit à l'intimée que les locataires étaient titulaires d'un bail portant sur une partie de l'immeuble acquis aux enchères par celle-ci et que la bailleresse était mise en demeure d'opérer dans les cinq jours divers travaux dans le bâtiment. Les recourants n'ont cependant pas averti l'intimée, dans ce courrier du 18 février 2008, de la constitution en cours de bail (i.e. plusieurs années après sa passation avec les anciennes propriétaires de l'immeuble) d'un logement familial dans les locaux à usage d'hôtel-restaurant. En se prévalant, dans ce contexte particulier, de la nullité du congé sur la base de l'art. 266o CO, au motif que cet acte n'aurait pas été notifié à l'épouse de l'un d'eux, laquelle n'est pas titulaire du bail, les recourants commettent une entorse au principe de la bonne foi, qui ne mérite pas d'être protégée judiciairement.
3.1.1 La résiliation de bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat soumise à réception (cf. parmi les auteurs récents: LACHAT, Bail, op. cit., p. 638 ch. 7.1; BOHNET/MONTINI, op. cit., nos 3 et 4 ad art. 266a CO).
D'après l'art. 261 al. 2 let. a CO, l'acquéreur qui a obtenu la propriété d'habitations ou de locaux commerciaux, après la conclusion du bail, dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite peut résilier le contrat de manière anticipée pour le prochain terme légal en observant le délai de congé légal, pour autant qu'il fasse valoir un
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besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Il est dejurisprudence que l'adjudicataire, qui devient propriétaire d'un bien-fonds dans une vente forcée à la suite d'une double mise à prix, a la faculté de résilier un bail de longue durée pour le prochain terme légal, même s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent (ATF 128 III 82 consid. 2; ATF 125 III 123 consid. 1e). Ce droit de donner le congé, sans avoir à respecter l'échéance et le préavis prévus contractuellement, est un privilège de l'adjudicataire (cf. WEBER, op. cit., n° 6 ad art. 261 CO; LACHAT, Bail, op. cit., p. 690 ch. 4.2.3).
L'art. 266d CO dispose que, pour les locaux commerciaux, le délai de congé est de six mois pour le terme fixé par l'usage local; dans le canton de Vaud, les termes usuels sont le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre à midi (art. 36 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, constituant le Contrat-cadre vaudois déclaré de force obligatoire au 1er décembre 2001; LACHAT, Bail, op. cit., p. 650 en haut et p. 104 ch. 4.3).
S'agissant d'un pli ordinaire communiqué par la poste, la manifestation de volonté est reçue lorsqu'elle est déposée dans la boîte aux
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lettres ou la case postale du destinataire si l'on peut escompter qu'il lève le courrier à ce moment-là; savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas déterminant (ATF 118 II 42 consid. 3b p. 44 et les références doctrinales). Un tel envoi simple ne fait cependant pas preuve de sa réception (ATF 105 III 43 consid. 2a p. 45).
En ce qui concerne une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 107 II 189 consid. 2 p. 192; cf. KRAMER, op. cit., n° 88 ad art. 1 CO; FABIENNE HOHL, Procédure, op. cit., ch. 920-924 p. 171/172; BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 4 ad art. 266a CO).
3.1.3 Dans deux cas en matière de bail, la jurisprudence du Tribunal fédéral a dérogé à la théorie de la réception absolue. Il s'agit de la communication, par pli recommandé, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO (ATF 107 II 189 consid. 2) et de celle de la sommation de payer instituée par l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 147 consid. 2). Pour ces deux éventualités, à l'instar de ce qui prévaut pour les délais de procédure (cf. art. 138 al. 3 du Code
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de procédure civile du 19 décembre 2008 [RS 272]; ATF 130 III 396 consid. 1.2.3; ATF 111 V 99 consid. 2b p. 101), si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est dite relative.
En outre, le système de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts antagonistes des deux parties, à savoir ceux de l'émetteur et du destinataire. L'expéditeur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment où il parvient dans la sphère d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, à l'intérieur de sa sphère d'influence, de prendre connaissance tardivement,
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respectivement de ne pas prendre connaissance du support de communication. Cet équilibre serait rompu si la théorie relative de la réception devait s'appliquer sans limite.
BGE: 107 II 189, 128 III 82, 125 III 123, 118 II 42 mehr... , 129 III 18, 130 II 425, 125 III 257, 123 III 70, 123 III 220, 123 III 67, 105 III 43, 119 II 147, 130 III 396, 111 V 99
Artikel: Art. 266n OR, art. 266o CO, art. 266a CO, art. 266d CO mehr... , art. 257d CO, Art. 77 OR, art. 105 al. 1 LTF, art. 261 al. 2 let. a CO, art. 1 CO, art. 269d CO, art. 253 CO, art. 106 al. 2 LTF, art. 266m CO, art. 253a-253b CO, art. 261 al. 1 CO, art. 812 CC, art. 2 al. 1 CC, art. 2 al. 2 CC, art. 261 CO, art. 273 CO, art. 257d al. 1 CO, art. 269d al. 1 CO, art. 8 CC