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Timestamp: 2016-10-23 12:14:35
Document Index: 190634013

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 261', 'Art. 257', 'Art. 839', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 101', 'Art. 262', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 102', 'BGE', 'BGE', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 109', 'BGE', 'Art. 107', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 18']

123 III 12421. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 27. Februar 1997 i.S. B. AG gegen Z. (Berufung)
Art. 257f al. 3 CO, art. 101 CO, 102 ss CO. R�siliation extraordinaire d'un bail. Une obligation du locataire de faire radier d'�ventuelles hypoth�ques des artisans et entrepreneurs, qui ont �t� annot�es ou inscrites dans le cadre de travaux de construction ex�cut�s conform�ment au contrat par un sous-locataire, n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 257f CO (consid. 2). Si le locataire, apr�s avoir �t� interpell�, ne fait pas radier les hypoth�ques des artisans et entrepreneurs, il viole le contrat de bail et se trouve dans la position du d�biteur en demeure. Le bailleur est alors en droit de r�silier le bail, sur la base des art. 107/108 CO. Validit� d'une r�siliation extraordinaire, nonobstant la r�f�rence erron�e � l'art. 257f al. 3 CO comme fondement juridique de celle-ci (consid. 3). Faits � partir de page 125
"Der Mieter gew�hrleistet, dass seitens der beteiligten Handwerker, Unternehmer und Lieferanten keine Bauhandwerkerpfandrechte angemeldet werden. Geschieht dies trotzdem, hat der Mieter daf�r zu sorgen, dass diese Pfandrechte sofort auf seine Kosten im Grundbuch gel�scht werden. Im Unterlassungsfall haftet er f�r den dem Vermieter daraus entstandenen Schaden."
Im Zusammenhang mit einem Umbau des Mietobjekts durch Y. bewilligte der Amtsgerichtspr�sident I von Luzern die vorl�ufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten auf dem Mietobjekt im Betrage von vorerst Fr. 242'546.--. Z. setzte der B. AG mit Schreiben vom 19. M�rz 1996 eine Frist von 30 Tagen, f�r deren L�schung besorgt zu sein, und drohte ihr f�r den Unterlassungsfall die fristlose K�ndigung des Mietvertrages an. Mit Schreiben vom 2.April 1996 zeigte sie ihr die Vormerkung weiterer B auhandwerkerpfandrechte im Betrage von �ber Fr. 100'000.-- an und erneuerte ihre K�ndigungsandrohung f�r den Fall deren Fortbestands. Am 22. April 1996 setzte sie ihr eine letzte Frist bis zum 3. Mai 1996, f�r die L�schung der Pfandrechte besorgt zu sein. Nach unben�tztem Ablauf dieser Frist k�ndigte sie den Mietvertrag am 7. Mai 1996 BGE 123 III 124 S. 126unter Berufung auf Art. 257f Abs. 3 OR auf den 30. Juni 1996. Die B. AG focht diese K�ndigung am 10. Mai 1996 bei der zust�ndigen Schlichtungsstelle an. Z. ihrerseits stellte am 18. Juni 1996 gegen die B. AG und Y. ein Ausweisungsbegehren.
Mit Entscheid vom 6. August 1996 stellte der Amtsgerichtspr�sident III von Luzern die Ung�ltigkeit der K�ndigung vom 7. Mai 1996 fest und wies das Ausweisungsgesuch ab.
Die B. AG f�hrt eidgen�ssische Berufung, welche vom Bundesgericht abgewiesen wird.
2. Nach Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter den Vertrag ausserordentlich k�ndigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zu Sorgfalt und R�cksichtnahme verletzt, und dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses nicht mehr zumutbar ist. Nach Auffassung der Vorinstanz steht diese K�ndigungsbefugnis auch dem Vermieter zu, welcher entgegen einer Vertragspflicht des Mieters nicht von Bauhandwerkerpfandrechten entlastet wird, welche dieser zu vertreten hat. Diese Gesetzesauslegung ist rechtsirrt�mlich.
a) Art. 257f OR steht unter der Marginalie "Sorgfalt und R�cksichtnahme" und befasst sich mit den Pflichten des Mieters beim Gebrauch der Mietsache. Abs. 3 der Bestimmung sanktioniert dementsprechend nur Verletzungen von mieterseitigen Gebrauchspflichten, nicht von Vertragspflichten schlechthin (HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 9 zu Art. 257f OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 9 zu Art. 257f OR). Der Gesetzeswortlaut ist bloss insoweit zu eng, als Art. 257f OR nicht allein zu einem sorgf�ltigen und r�cksichtsvollen, sondern allgemein zu einem vertragsgem�ssen Gebrauch der Mietsache verpflichtet. Die Bestimmung untersagt daher beispielsweise auch vertragswidrige Nutzungsarten (etwa Umnutzungen von Wohn- und Gesch�ftsr�umlichkeiten) oder verpflichtet zum vertraglichen Gebrauch (etwa bei der Gesch�ftsmiete), selbst wenn die Pflichtverletzung sich nicht in fehlender Sorgfalt oder R�cksichtnahme manifestiert (HIGI, a.a.O., N. 9 und 28 f. zu Art. 257f OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 7 zu Art. 257f OR; WEBER/ZIHLMANN, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, BGE 123 III 124 S. 1272. Aufl., N. 1 zu Art. 257f OR; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3. Aufl., Z�rich 1992, Rz. 3.1.2 S. 314; zum alten Recht SCHMID, Z�rcher Kommentar, N. 1 zu Art. 261 aOR).
b) Eine Verpflichtung des Mieters, allf�llige Bauhandwerkerpfandrechte abzul�sen, welche im Zuge vertragskonformer Bauarbeiten vorgemerkt oder eingetragen werden, f�llt nicht unter den Regelungsbereich von Art. 257f OR. Sie hat nicht unmittelbar den Gebrauch der Mietsache, sondern die Freistellung des Vermieters von Verbindlichkeiten zum Gegenstand, die nicht aus vertragswidrigem Gebrauch, sondern aus gesetzlicher Dritthaftung f�r vertragskonform eingegangene Verbindlichkeiten entstanden sind. Inhaltlich ist sie auf Befriedigung oder Sicherstellung (Art. 839 Abs. 2 ZGB) der pfandgesicherten Forderungen gerichtet, und steht damit ausserhalb des Gebrauchsnexus im Sinne von Art. 257f OR (vgl. SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 9 zu Art. 257f OR). Die streitige K�ndigung l�sst sich daher nicht aus Art. 257f Abs. 3 OR begr�nden.
3. Das bedeutet indessen nicht, dass die streitige K�ndigung wirkungslos war und das Ausweisungsbegehren daher abzuweisen ist.
a) Vorauszuschicken ist, dass die Beklagte nach den Grunds�tzen von Art. 101 OR f�r das Verhalten ihres Untermieters wie f�r eigenes einzustehen hat (Art. 262 Abs. 3 OR; BGE 117 II E. 2 S. 66 f. mit Hinweisen). Mithin war sie nach richtigem Vertragsverst�ndnis auch verpflichtet, Bauhandwerkerpfandrechte abzul�sen, welche durch Arbeitsvergebungen des Untermieters bewirkt wurden.
b) Indem die Beklagte die vorgemerkten Pfandrechte innert der ihr in zumutbarem Ausmass gesetzten und zus�tzlich erstreckten Frist nicht abl�ste, verletzte sie den Mietvertrag und geriet in Schuldnerverzug. Da nicht die rechtzeitige Tilgung einer Mietzins- oder Nebenkostenforderung ausblieb, findet darauf die mietrechtliche Sonderordnung des Schuldnerverzugs nach Art. 257d OR keine Anwendung (HIGI, a.a.O., N. 11 zu Art. 257d OR). Indessen konsumiert die Spezialregelung in Art. 257d OR das allgemeine Verzugsrecht nur im Umfang ihres Tatbestandes. Anderweitiger Schuldnerverzug untersteht den Bestimmungen des Art. 102 ff. OR (BGE 54 II 183 E. 3 S. 187; BGE 97 II 58 E. 3 S. 62/63; HIGI, a.a.O., N. 25 zu Art. 257d OR). Dabei tritt im Dauerschuldverh�ltnis, wie die Miete eines darstellt, an die Stelle des Rechts zum Vertragsr�cktritt dasjenige zur Vertragsk�ndigung (BGE 97 II 58 E. 7 S. 66; WIEGAND, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 2. Aufl., N. 10 zu Art. 109 OR; GAUCH/SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 6. Aufl., Rz. 3090 mit weiteren Hinweisen).BGE 123 III 124 S. 128
Mit Schreiben vom 19. M�rz und 2. April 1996 mahnte die Kl�gerin die ausstehende Vertragspflicht und setzte der Beklagten gleichzeitig eine Nachfrist zur Erf�llung von vorerst 30 Tagen und danach mit Schreiben vom 22. April 1996 bis zum 3. Mai 1996. Nach deren unben�tztem Ablauf k�ndigte sie den Mietvertrag am 7. Mai 1996 auf den 30. Juni 1996. Insoweit gen�gte sie ihren Obliegenheiten gem�ss Art. 107/8 OR. Allerdings ist die zu beachtende K�ndigungsfrist im allgemeinen Verzugsrecht nicht geregelt. Die Rechtsprechung scheint - jedenfalls altrechtlich - von der M�glichkeit einer fristlosen K�ndigung auszugehen (BGE 97 II 58 E. 6 S. 65). In der Literatur wird von einer ordentlichen K�ndigung gesprochen, ohne dass indessen n�her ausgef�hrt wird, was darunter im befristeten Vertragsverh�ltnis zu verstehen sei (HIGI, a.a.O., N. 25 zu Art. 257d OR). Sinn und Zweck des Verzugsrechts erheischen einerseits mindestens in der langj�hrig befristeten Miete die M�glichkeit einer - gegen�ber der vertraglichen Beendigung - vorzeitigen K�ndigung, andernfalls die verzugsrechtliche L�sungsbefugnis toter Buchstabe bliebe. Angesichts der f�r den Haupttatbestand des Mietvertrages getroffenen Ordnung ist andererseits aus systematischen �berlegungen die M�glichkeit einer fristlosen K�ndigung zu verneinen und eine L�sung zu finden, die entweder die Frist von Art. 257d Abs. 2 OR oder diejenige der K�ndigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g Abs. 1 OR �bernimmt. Ob das eine oder das andere sachgerecht ist, kann im vorliegenden Verfahren offenbleiben. Die von Art. 257d OR vorgeschriebenen Fristen wurden durch die Kl�gerin gewahrt. W�ren sie analog Art. 266g Abs. 1 OR zu bestimmen, f�nde sinngem�ss Art. 266a Abs. 2 OR Anwendung, und w�re die K�ndigung auf eine Frist von sechs Monaten (Art. 266d OR) ab Empfang der Erkl�rung vom 7. Mai 1996 zu stellen, welche jedenfalls im Zeitpunkt der verf�gten R�umung des Mietobjekts (30. November 1996) wirksam geworden w�re.
Die Parteien haben die Verpflichtung der Beklagten, f�r die Abl�sung allf�lliger Bauhandwerkerpfandrechte besorgt zu sein, vertraglich ausdr�cklich geregelt. Daraus und aus der wirtschaftlichen Bedeutung der Bestimmung kann jedenfalls nicht auf das Vorliegen einer blossen Nebenleistungspflicht geschlossen werden, deren Verletzung nach wohl herrschender Auffassung eine Aufhebung des Vertrages nicht rechtfertigen w�rde (vgl. Gauch/Schluep, a.a.O., Rz. 3081).
d) Indessen bleibt zu pr�fen, ob die zu Unrecht auf Art. 257f Abs. 3 OR gest�tzte K�ndigung unter einem anderen Titel als zul�ssige - ausserordentliche - K�ndigung wirksam geworden ist. Aus BGE 123 III 124 S. 129dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im allgemeinen ein Umdeutungsausschluss (HIGI, a.a.O., N. 72 zu Art. 257f und N. 16 zu Art. 266g OR; WEBER/ZIHLMANN, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 2. Aufl., N. 11 zu Art. 257d und N. 9 zu Art. 257f OR; a.A. SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 53 zu Art. 257f OR). Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Aus�bung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grunds�tzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unsch�dlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gest�tzt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche K�ndigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er - rechtsirrt�mlich - als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserkl�rung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verf�gung steht, welche seinen Anspruch st�tzt. Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine K�ndigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen. So verh�lt es sich im vorliegenden Fall. Nach dem Gesagten hat daher die Vorinstanz im Ergebnis kein Bundesrecht verletzt, wenn sie eine rechtswirksame K�ndigung der Kl�gerin bejaht und dementsprechend das Ausweisungsbegehren gutgeheissen hat.