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Timestamp: 2018-01-17 10:32:36
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DIE BETRIEBSKOSTEN ABRECHUNG EINFACH ERKLÄRT. VERSCHENKEN SIE KEIN GELD ! Als Vermieter müssen Sie lediglich 5 Grundregeln beachten ! – Anwalt für Mietrecht und Immobilienrecht
BY Angelika Sworski 2. März 2015
Jeder Vermieter kann eine wirksame Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn er die nachfolgenden 5 Grundregeln beachtet.
Nur mit einer „ ordnungsgemäßen“ Betriebskostenabrechnung wahren Sie die vom Gesetz gefordert 1-jährige Abrechnungsfrist und können somit Ihre Nachzahlungen durchsetzen.
Wurde im Mietvertrag eine Pauschale, Inklusivmiete oder eine Bruttomiete vereinbart, dann müssen Sie nicht abrechnen. Haben Sie Vorauszahlungen vereinbart, dann müssen Sie nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraums abrechnen. Eine rechtlich unanfechtbare Betriebskostenabrechnung zu erstellen, steht nicht im Gesetz sondern wurde durch die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH geregelt. Sie muss zwingend enthalten:
1.Grundregel: Welche Betriebskosten wurden tatsächlich vereinbart ?
Bevor Sie mit der tatsächlichen Aufschlüsselung der Kosten beginnen, müssen Sie im Mietvertrag bereits festgelegt haben welche Kosten von Ihrem Mieter zu tragen sind. Sämtliche Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen können, müssen sich aus dem vereinbarten Mietvertrag ergeben. Was hier nicht vereinbart wurde, muss Ihr Mieter auch nicht tragen. Die umlegbaren Kosten müssen eindeutig bezeichnet sein; es darf kein Zweifel aufkommen, sonst ist die Vereinbarung unwirksam und der Vermieter trägt diese Kosten (BGH, Urteil vom 02.05.2012, AZ: XII ZR 88/10). Wenn Sie im Mietvertrag auf die „Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnungen“ oder „Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV“ vereinbart haben, sind Sie auf der sicheren Seite. Schwierig in diesem Zusammenhang ist nur was unter Ziffer 17 der Betriebskostenverordnung zu verstehen ist. Jedenfalls müssen auch die „sonstigen Kosten“ ausdrücklich im Mietvertrag angegeben sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, AZ: VIII ZR 167/03).
Ausnahmsweise können auch sonstige später entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn Sie z. B. Ihre Wohnung modernisiert haben, wie z. B. regelmäßige Kosten eines später eingerichteten Breidbandkabelanschlusses ( BGH, Urteil vom 27.06.2007, AZ: VIII ZR 202/06) oder (BGH, Urteil vom 27.09.2008 AZ: VIII ZR 80/06).
Bitte achten Sie darauf, dass einmalig anfallende Kosten für etwaige Reparaturen etc. keine Betriebskosten sind, und daher nicht von Ihrem Mieter zu tragen sind. Nur wiederkehrende und immer wieder anfallende Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind auf den Mieter umlegbar.
2.Grundregel: Gesamtkosten
In der Betriebskostenabrechnung müssen sämtliche Kosten für jede einzelne Betriebskostenrechnung als Gesamtkosten angegeben werden. Hierbei können Sie sämtliche Kosten angeben, die während der Abrechnungsperiode angefallen sind, sogenanntes „Abflussprinzip“. Sie dürfen die Kosten auf verschiedene Abrechnungsräume nur dann verteilen, sog. „Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip“ , wenn diese Abrechnungsmethode mit dem Mieter vereinbart wurde, oder wenn es sich hierbei um Heiz- oder Warmwasserkosten handelt.
Bei Mischmietverhältnissen müssen Sie ebenfalls die Gesamtkosten zunächst angeben, (BGH, Urteil vom 01.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10). Hier können Sie gleichartige Kosten zusammenfassen, so z. B. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, für Frisch- und Schmutzwasser soweit diese einheitlich von einem Frischwasserzähler erfasst werden ( BGH, Urteil vom 15.07.2009, AZ: VIII ZR 340/08).
3.Grundregel:Verteilungsschlüssel
Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung für den Kostenverteilungsschlüssel vorgenommen wurde, dann gilt die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel. Wenn Sie einen Bruchteil oder einen Prozentsatz vereinbart haben, müssen Sie in der Abrechnung jedenfalls die (Gesamt-) Bezugsgröße angeben aus dem sich der Prozentsatz errechnet. Kann der Mieter dies nicht nachvollziehen/nachrechnen ist Ihre Abrechnung formell fehlerhaft und damit rechtlich unwirksam.
Das gilt ebenfalls bei Personenschlüsseln, und auch hier müssen Sie grundsätzlich die Zahl der Nutzer des Gebäudes nennen. Hierbei soll es nach der Rechtsprechung nicht genügen, dass Sie sich auf eine Melderegisterauskunft berufen, und damit die gesamte Personenanzahl angeben. Sie müssen sich vielmehr vor Ort erkundigen, ob und wie viele Personen das Haus bewohnen (BGH, Urteil vom 23.01.2008, AZ: VIII ZR 82/07).
Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass die der Berechnung eine falsche Wohnfläche zu Grunde gelegt haben, dann ist dies unschädlich, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % ausmacht (BGH, Urteil vom 31.10.2007, AZ: VIII ZR 261/06). Bei Leerstand gilt der Grundsatz, dass das Leerstandrisiko vom Vermieter zu tragen ist und er dadurch für sämtliche Kosten alleine einsteht (BGH, Urteil vom 08.01.2013, AZ: VIII ZR 180/12).
4.Grundregel: Anteil des Mieters berechnen
Anhand der Gesamtkosten und eines Verteilerschlüssels können Sie nun die auf den Mieter anfallenden Kosten berechnen und in der Abrechnung angeben.
5.Grundregel: Vorauszahlungen abziehen
Ziehen Sie alle Vorauszahlungen des Mieters von diesen Kosten ab. Wenn Sie hierbei möglicherweise nicht die richtige Höhe angeben, weil z. B. eine Mietminderung geltend gemacht wurde, etc. ist Ihre Abrechnung jedenfalls nicht formell unwirksam. Ein solcher Fehler kann jederzeit, innerhalb der Verjährungsfrist, nachberechnet werden.
Sie müssen außerdem dafür sorgen, dass Ihre Abrechnung den Mieter auch erreicht. Wenn der Mieter den Zugang Ihrer Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist bestreitet , müssen Sie nachweisen, dass die Abrechnung ihn erreicht hat. Wurde die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und Ihre Abrechnung richtet sich nur gegen einen Mieter, dann muss auch nur der eine Mieter die Nachzahlung tragen. Sie haben keinen Anspruch gegen den anderen Mieter, der in der Abrechnung nicht genannt wurde.
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