Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Probleme-mit-erstrangiger-Dienstbarkeit-bei-Erbpachtgrundstueck--f305655.html
Timestamp: 2018-02-24 13:52:29
Document Index: 196011460

Matched Legal Cases: ['Art. 63', '§ 1', '§ 94', '§ 14', '§ 10', '§10']

11.12.2017 05:46 |
Zusammenfassung: Beim Erbbaurecht fallen Eigentum am Grundstück und am auf dem Grundstück errichteten Bauwerk für eine vorher festgelegte Zeit auseinander. Das Erbbaurecht wird immer an Rangstelle 1 im Grundbuch eingetragen, um seinen Erhalt zu garantieren.
ich beabsichtige, per Dachnutzungsvertrag auf einer Dachfläche eines Gebäudeeigentümers eine Photovoltaikanlage zu installieren. Diese Anlage wird seitens einer Bank finanziert und diese fordert die Eintragung einer erstrangigen, beschränkten Dienstbarkeit in Abteilung II zum Schutz der Anlage.
Mir teilte der Gebäudebesitzer nun mit, dass er das Grundstück nicht erworben hat sondern per Erbpacht betreibt.
Meine finanzierende Bank teilte mir nun mit, dass eine einzutragende Dienstbarkeit auf einem Erbpachtgrundstück nicht möglich bzw. zu aufwendig wäre und lehnt daher die Finanzierung ab. Die Begründung des Bankberaters war, dass erstrangig der Erbbauzins eingetragen ist und es daher nicht möglich wäre, dass wir uns davor eintragen lassen können.
Ist dies so korrekt bzw. könnten Sie mir kurz erklären, was die Besonderheit des Grundbuches bei Erbpacht ist? Habe ich eine Chance, eine erstrangige Dienstbarkeit eintragen zu lassen?
Bisherige Pachtverträge bzw. Anlageninstallationen auf eigenen Grundstücken der Verpächter liefen immer reibungslos bei der Eintragung der Dienstbarkeiten.
Ich danke Ihnen für eine Rückmeldung.
Erstmal zu den Grundlagen:
Trennung von Erbbaurecht und Erbpacht:
Ich gehe davon aus das sie ein Erbbaurecht meinen. Denn die Erbpacht ist seit der Schaffung des Art. X des Kontrollratsgesetztes Nr. 45 verboten, da hierdurch der Art. 63 EGBGB aufgehoben wurde. Die Erbpacht sah ein dauerhaftes Auseinanderfallen von Nutzungs- und Eigentumsrecht vor. was den Grundprinzipien des BGB zuwider läuft.
Inhalt des Erbbaurechts:
Das Erbbaurecht hingegen ist weiterhin zulässig, es darf gegen die Entrichtung eines Erbbauzins auf einem fremden Grundstück gebaut werden (§§ 1,2 und 9 ErbbauRG).Es handelt sich um ein beschränkt dingliches Recht, das heißt, ist es erstmal eingetragen gilt es unabhängig davon, onb das Eigentum am Grundstück wechselt. Grundsätzlich fallen der Besitz am Haus(Das Eigentum aus dem Erbbaurecht) und das Eigentum am Grundstück auseinander. Das Erbbaurecht wird im voraus auf eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben, oftmals 99 oder 75 Jahre. Nach Ablauf lebt die normale BGB-Regelung wieder auf. Die normale Regel ist nach § 94 BGB das ein aufgebautes Haus wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks ist, und die Rechte im Haus sich nach den Rechten am Grundstück richten. Beim Erbbau ist es anders, hier können die Rechte am Haus separat von denen am Grundstück übertragen werden. Der Erbbauberechtigte darf also auf einem fremden Grundstück sein Haus bauen, allerdings ergeben sich grenzen, Rechte und Pflichten die damit einhergehen aus dem Erbbauvertrag. Der Grundstückseigentümer hat also die Möglichkeit, die Nutzung des Erbbaus nach eigenen Wünschen zu reglementieren. Nach Ablauf der vereinbarten Erbbauzeit fällt das Bauwerk mit all seinen Bestandteilen an den Grundstückseigentümer zurück, der Bauherr erhält eine Entschädigung.
Im Grundbuch hingegen werden nur Grundstücke ( also "Grund" und Boden) mit den jeweiligen Eigentümern erfasst. Eingetragen sind zum jeweiligen Grundstück daneben dessen Belastungen, also Nutzungsrechte, Nissbrauchrechte ( Abt II - Rechtliche Belastungen) und vor allem Sicherungen in Form von Grundschulden und Hypotheken ( Abt III- Grundpfandrechte).
Daneben gibt es noch ein Erbbaugrundbuch zur Erfassung des Erbbaurechts, auch dieses Erbbaurecht kann belastet werden(§ 14 ErbbauRG) .
Da grundsätzlich der Grundstückseigentümer einer Eintragung zustimmen muss, fallen die Rechtspositionen des Hausbesitzers (auf dessen Haus sie aufbauen wollen) und des Grundstücksbesitzers auseinander. Hier muss, damit überhaupt irgendetwas ins Grundbuch eingetragen werden kann also immer die Eintragungsbewilligung im Grundbuch des Grundstücksbesitzers vorliegen. Sind die Rechte des Erbbauberechtigten tangiert, so muss auch er der Eintragung zustimmen. Insofern ist die Eintragung in der Tat komplizierter.
Zudem muss beachtet werden, dass ein Erbbaurecht nach einer Zeit X endet, also nicht wie andere Rechte im Grundstück, bis zu ihrer Löschung bestehen bleiben. Dies wiederum dürfte die Bank davon abhalten, das Projekt zu stützen, da das Recht nach Ablauf eines vorher bereits definierten Zeitraumes, i.d.R. 99 Jahre, manchmal 75 Jahre) endet. Also selbst, wenn man nun schlau ist und nur das Erbbaurecht belasten würde ist unklar, wann das Recht endet. Zudem müsste für die erweiterte Nutzung ebenfalls der Grundstückeigentümer zu stimmen.
Ein Erbbaurecht wird immer an Rangstelle 1 der Belastungen ( Abt. II) im Grundbuch eingetragen, damit es selbst bei Zwangsversteigerung des Grundstücks erhalten bleibt (§ 10 ErbbauRG). Eine andere Rangstelle ist kaum denkbar, obwohl die Landesregierungen von der Rangstelle abweichen dürfen, wenn dies dem Erhalt des Erbbaurechts nicht schadet ( §10 Abs. 2 ErbbauRG). Diese Ausnahme hat jedoch kaum praktische Relevanz. Somit ist die Rangstelle 1 im Grundbuch tatsächlich immer von einem Erbbaurecht gesperrt, andere Rechte sind nachrangig einzutragen.
Fazit: Sie haben leider keine Möglichkeit eine erstrangige Dienstbarkeit einzutragen, denn der erste Rang ist gesetzlich durch das Erbbaurecht besetzt.
Nachfrage vom Fragesteller	14.12.2017 | 08:27
herzlichen Dank für Ihre schnelle, ausführliche Antwort.
So wie ich das nun richtig verstanden habe, gibt es das Grundbuch (für den Grundstückseigentümer) sowie das Erbbaugrundbuch (für den Nutzer des Grundstückes).
Für meine notwendige erstrangige Eintragung der Dienstbarkeit in Abteilung II wäre dieser Rang schon belegt durch die Eintragung des Erbbauzinses des Nutzers.
Zudem müsste ich nicht nur im Erbbaugrundbuch, sondern auch im Grundbuch die Eintragung vornehmen, was erschwert wird dass ich den Grundstückseigentümer gar nicht kenne.
In der Tat sieht das nun unrealisitsch aus, so dass ich vermutlich Abstand von diesem Projekt nehmen muss.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2017 | 09:13
dies ist -leider- so richtig.
Ich wünsche ihnen dennoch viel Erfolg und hoffe, sie werden noch viele weitere Projekte realisieren können.
Wenn sie mit meiner Beratung zufrieden waren, würde ich mich sehr über eine positive Bewertung ohne Abzüge freuen.
Sollten sie weitere Fragen haben oder Hilfe benötigen, bin ich gern unter meinen Profildaten für sie erreichbar.
Kontamination im Erbpachtgrundstück
Probleme mit erstrangiger Dienstbarkeit bei Erbpachtgrundstück © 2018 QNC GmbH