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Timestamp: 2016-10-22 16:10:20
Document Index: 169849678

Matched Legal Cases: ['Art. 273', 'Art. 273', 'Art. 273', 'BGE', 'Art. 45', 'Art. 46', 'BGE', 'BGer', 'Art. 46', 'Art. 63', 'Art. 64', 'BGE', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 222', 'Art. 55', 'Art. 43', 'Art. 271', 'Art. 273', 'Art. 273', 'BGer', 'Art. 273', 'Art. 273', 'Art. 8', 'Art. 273', 'Art. 8', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 274', 'Art. 273', 'Art. 273', 'Art. 270', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 156']

4C.116/2003 (16.10.2003)
Beklagter und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Dohner,
Kl�ger und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. J�rg P. M�ller.
Mietverh�ltnis; Ausweisung,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 17. M�rz 2003.
B.________ vermietete mit Vertrag vom 19. April 1999 C.________ auf der Liegenschaft X.________, eine Scheune mit Verkaufsraum sowie zirka zw�lf Autoabstellpl�tze. Der Mietzins betrug Fr. 24'000.-- pro Jahr. In Ziffer 27 des Vertrages wurde festgehalten, dem Mieter sei bekannt, dass es sich bei der Scheune um ein Abbruchobjekt handle.
Mit Vertrag vom 25. April 2000 vermietete der Mieter auf der von ihm gemieteten Liegenschaft A.________ als Untermieter einen Imbissstandplatz zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 800.--. Im Untermietvertrag wurde vereinbart, dass er fr�hestens auf den 1. Mai 2005 k�ndbar sei und der Untermieter bei einer fr�heren Aufl�sung den Mietvertrag mit dem Eigent�mer weiterf�hren k�nne. Gem�ss einer nachtr�glichen m�ndlichen Vereinbarung hat der Mieter dem Untermieter f�r monatlich Fr. 200.-- zus�tzlich einen Lagerraum in der Scheune untervermietet.
Am 19. M�rz 2002 k�ndigte der Vermieter den Mietvertrag mit amtlichem Formular wegen Abbruchs der Scheune und Realisierung eines Neubauprojektes auf den 1. Oktober 2002. Daraufhin k�ndigte der Mieter am 21. M�rz 2002 dem Untermieter den Untermietvertrag mit amtlichen Formular auf den gleichen Termin.
Der Untermieter focht die K�ndigung des Mieters am 23. April 2002 bei der Schlichtungsbeh�rde von Uster an und stellte dem Sinne nach die Begehren, es sei festzustellen, dass das Untermietverh�ltnis betreffend den Imbissstandplatz sowie den Lagerraum auf den streitberufenen Vermieter �bergegangen sei und es sei die K�ndigung des Mieters f�r ung�ltig zu erkl�ren; eventualiter sei festzustellen, dass diese K�ndigung erst auf den 30. September 2005 g�ltig sei; subeventualiter sei das Mietverh�ltnis angemessen zu erstrecken. Zur Begr�ndung machte der Untermieter insbesondere geltend, der Untermietvertrag habe der Umgehung der Vorschriften �ber den K�ndigungsschutz gedient, weshalb der Vermieter bei der K�ndigung des Mietverh�ltnisses gegen�ber dem Mieter gem�ss Art. 273b Abs. 2 OR von Gesetzes wegen an dessen Stelle in den Untermietvertrag eingetreten sei.
Mit Beschluss vom 12. August 2002 wies die Schlichtungsbeh�rde das Hauptbegehren des Untermieters ab und hiess das Eventualbegehren gut und stellte demnach fest, dass die K�ndigung des Mieters erst auf den 30. September 2005 g�ltig sei. Mit Eingabe vom 30. September 2002 erhob der Untermieter beim Mietgericht des Bezirks Uster gegen den Mieter und den Vermieter Klage, mit der er die bereits vor der Schlichtungsbeh�rde gestellten Antr�ge erneuerte.
Ebenfalls mit Eingabe vom 30. September 2002 klagte der Vermieter (nachstehend: Kl�ger) beim Einzelrichter des Bezirks Uster auf Ausweisung des Untermieters (nachstehend: Beklagter). In diesem Verfahren schlossen die Parteien an der Verhandlung vom 29. Oktober 2002 einen Vergleich ab, der jedoch vom Beklagten mit Eingabe vom 8. November 2000 widerrufen wurde.
Mit Verf�gung vom 17. Dezember 2002 hiess der Einzelrichter das Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren gut und befahl dem Beklagten unter Androhung des Zwangsvollzugs im Unterlassungsfall, den Imbissstandplatz und den Lagerraum in der Scheune auf der Liegenschaft X.________, per sofort zu r�umen und zu verlassen. Zudem wurde das Stadtammannamt D�bendorf angewiesen, diesen Befehl (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen des Kl�gers zu vollstrecken, n�tigenfalls unter Beizug der Polizei, wobei der Kl�ger die Vollstreckungskosten vorzuschiessen habe, welche ihm vom Beklagten zu ersetzen seien. Zur Begr�ndung f�hrte der Einzelrichter an, die K�ndigungsschutzbestimmungen �ber Wohn- und Gesch�ftsr�ume gelangten nicht zur Anwendung, da der Standplatz als Hauptmietobjekt keine abgeschlossene R�umlichkeit sei. Damit k�nne offen bleiben, ob ein Umgehungstatbestand gem�ss Art. 273b Abs. 2 OR vorliege.
Der Beklagte rekurrierte gegen die Verf�gung des Einzelrichters vom 17. Dezember 2002 an das Obergericht des Kantons Z�rich. Dieses wies den Rekurs mit Beschluss vom 17. M�rz 2003 ab und best�tigte die angefochtene Verf�gung. Das Obergericht ging entgegen der Annahme des Einzelrichters davon aus, die Bestimmungen �ber die Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen k�men zur Anwendung. Es kam jedoch zum Ergebnis, es liege kein Umgehungstatbestand im Sinne Art. 273b Abs. 2 OR vor.
Eine gegen den Beschluss des Obergerichts gerichtete Nichtigkeitsbeschwerde des Beklagten hat das Kassationsgericht des Kantons Z�rich am 16. Juli 2003 abgewiesen, soweit es darauf eintrat.
Der Beklagte hat gegen den Beschluss des Obergerichts vom 17. M�rz 2003 auch eine eidgen�ssische Berufung erhoben. Damit stellt er die Antr�ge, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und auf die Klage sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen.
Der Kl�ger schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden k�nne.
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen ob und inwieweit auf ein bei ihm eingereichtes Rechtsmittel eingetreten werden kann (BGE 125 I 412 E. 1a S. 414; 125 II 29 E. 1a S. 299)
1.1 In Zivilrechtsstreitigkeiten ist abgesehen von hier nicht in Betracht fallenden Ausnahmen (Art. 45 OG) die Berufung nur zul�ssig, wenn der Streitwert nach Massgabe der Rechtsbegehren, wie sie vor der letzten kantonalen Instanz noch streitig waren, wenigstens Fr. 8'000.-- betr�gt (Art. 46 OG). Wird die G�ltigkeit einer K�ndigung bestritten, so berechnet sich der Streitwert aufgrund des Zeitraumes, w�hrend dem der Vertrag fortdauern w�rde, wenn die K�ndigung nicht g�ltig w�re. Dieser Zeitraum erstreckt sich bis zum Zeitpunkt, auf den eine weitere K�ndigung ausgesprochen worden ist oder erfolgen k�nnte (BGE 111 II 384 E. 1 S. 386 E. 1, best�tigt im Urteil des BGer. 4C.258/1993 vom 23. September 1993, E. 1). Der Beklagte als Untermieter widersetzt sich der Ausweisung, weil er von der M�glichkeit der Anfechtung der K�ndigung auf den 1. Oktober 2002 Gebrauch machen will und sich dabei auf einen bis zum 1. Mai 2005 unk�ndbaren Untermietvertrag st�tzt. Der Streitwert gem�ss Art. 46 OG ist damit erreicht, weil sich der Mietzins von monatlich Fr. 1'000.-- im Zeitraum vom 1. Oktober 2002 bis zum 1. M�rz 2005 auf Fr. 31'000.-- bel�uft. Die �brigen Voraussetzungen f�r das generelle Eintreten auf die Berufung sind unter dem Vorbehalt der Zul�ssigkeit einzelner R�gen ohne weiteres gegeben.
1.2 Im Berufungsverfahren hat das Bundesgericht seiner Entscheidung die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz als wahr und vollst�ndig zu Grunde zu legen, es sei denn, sie beruhten auf einem offensichtlichen Versehen, seien unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zu Stande gekommen oder bed�rften der Erg�nzung, weil das Sachgericht in fehlerhafter Rechtsanwendung einen gesetzlichen Tatbestand nicht oder nicht hinreichend kl�rte, obgleich ihm entscheidwesentliche Behauptungen und Beweisantr�ge dazu prozesskonform unterbreitet worden waren (Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG; BGE 123 III 110 E. 2). Eine blosse Kritik an der Beweisw�rdigung des Sachgerichts ist, soweit nicht Vorschriften des Bundesrechts in Frage stehen, in der Berufung ausgeschlossen (BGE 120 II 97 E. 2b).
1.3 Er�rterungen �ber die Verletzung kantonalen Rechts sind im Berufungsverfahren unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Auf die R�ge, das Obergericht habe verkannt, dass keine liquiden Verh�ltnisse im Sinne von Art. 222 Ziff. 2 der Z�rcher Zivilprozessordnung vorgelegen h�tten, weshalb es die Zul�ssigkeit des Befehlsverfahrens zu Unrecht bejaht habe, ist daher nicht einzutreten.
1.4 Mit Berufung k�nnen keine neuen Tatsachen vorgebracht werden (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Die Vorbringen des Beklagten, wonach der Untervermieter noch immer im Besitz des Mietobjektes sei und der Nachfolgemieter das Mietverh�ltnis noch nicht angetreten habe, sind neu und demnach unbeachtlich.
1.5 Die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte kann mit der Berufung nicht ger�gt werden, da insoweit die staatsrechtliche Beschwerde vorbehalten ist (Art. 43 Abs. 1 OG). Auf die Berufung ist daher nicht einzutreten, soweit der Beklagte implizit eine Verletzung des verfassungsm�ssigen Anspruchs auf rechtliches Geh�r geltend macht, wenn er ausf�hrt, das Obergericht habe von ihm vorgebrachte Argumente nicht gepr�ft.
2.1 Der Abschnitt �ber den K�ndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen (Art. 271 ff. OR) gilt f�r die Untermiete grunds�tzlich nur, so lange das Mietverh�ltnis nicht aufgel�st ist (Art. 273b Abs. 1 OR). Dem Untermieter wird jedoch ohne R�cksicht auf das Hauptmietverh�ltnis K�ndigungsschutz gew�hrt, wenn die Untermiete haupts�chlich die Umgehung der Vorschriften �ber den K�ndigungsschutz bezweckt (Art. 273b Abs. 2 Satz 1). Dies trifft nicht auf jede vertragliche Konstruktion zu, die eine Ausschaltung bestimmter K�ndigungsschutzbestimmungen bewirken kann. Erforderlich ist vielmehr, dass die Beseitigung des K�ndigungsschutzes der haupts�chliche Zweck einer Umgehungskonstruktion oder -abrede ist (Urteil des BGer. 4C.300/2000 vom 29. M�rz 2001, E. 3c/aa). Trifft dies zu, so tritt der Vermieter, der das Hauptmietverh�ltnis gek�ndigt hat, von Gesetzes wegen an Stelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein (Art. 273b Abs. 2 Satz 2 OR).
2.2 Das Obergericht kam zum Ergebnis, die vom Beklagten angerufenen Umst�nde liessen nicht darauf schliessen, dass im Zeitpunkt der Begr�ndung des Untermietverh�ltnisses oder bei dessen K�ndigung Abreden zwischen dem Vermieter und dem Mieter haupts�chlich zur Umgehung der K�ndigungsschutzbestimmungen gegen�ber dem Untermieter getroffen worden seien. Der Kl�ger sei daher nicht gem�ss Art. 273b Abs. 2 OR in den Untermietvertrag des Beklagten eingetreten, weshalb dieser gegen�ber dem Kl�ger keinen K�ndigungsschutz beanspruchen k�nne.
2.3 Der Beklagte r�gt, das Obergericht habe Art. 8 ZGB verletzt, da es zu Unrecht angenommen habe, ihn w�rde bez�glich des Umgehungstatbestandes gem�ss Art. 273b Abs. 2 OG eine Beweispflicht treffen. Diese R�ge ist unbegr�ndet, da der Beklagte, der Rechte aus der Umgehungsabsicht des Kl�gers ableitet, diese Absicht gem�ss Art. 8 ZGB zu beweisen hat.
2.4 Alsdann macht der Beklagte dem Sinne nach geltend, das Obergericht habe die Untersuchungsmaxime gem�ss Art. 274d Abs. 3 OR verletzt, da es bez�glich der Umgehungsabsicht in tats�chlicher Hinsicht keine tieferen Abkl�rungen vorgenommen habe.
F�r Verfahren bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen schreibt Art. 274d Abs. 3 OR den Schlichtungsbeh�rden und Gerichten vor, dass sie den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und die Beweise nach freiem Ermessen zu w�rdigen haben, wobei ihnen die Parteien alle f�r die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorzulegen haben. Aus dieser Mitwirkungspflicht der Parteien ergibt sich, dass Art. 274d Abs. 3 OR keine umfassende Untersuchungsmaxime vorschreibt. Das Gericht hat lediglich seine Fragepflicht auszu�ben, die Parteien auf ihre Mitwirkungspflicht sowie das Beibringen von Beweisen hinzuweisen. Zudem hat es sich �ber die Vollst�ndigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbez�glich ernsthafte Zweifel bestehen. Die richterliche Initiative geht insoweit nicht �ber eine Aufforderung an die Parteien hinaus, Beweismittel zu nennen und beizubringen (BGE 125 III 231 E. 4a S. 238 f.). Dass eine solche Aufforderung erforderlich gewesen sei, macht der Beklagte zu Recht nicht geltend, da er anwaltlich vertreten war und das Obergericht von seiner Sachverhaltsdarstellung ausging. Eine Verletzung von Art. 274d Abs. 3 OR ist daher zu verneinen.
2.5 Weiter macht der Beklagte zusammengefasst geltend, das Obergericht habe aus den unbestrittenen Umst�nden auf eine Umgehungsabsicht schliessen m�ssen. Damit �bt der Beklagte unzul�ssige Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung (vgl. E. 1.2). Inwiefern das Obergericht von einem falschen rechtlichen Verst�ndnis von Art. 273 Abs. 2 OR ausgegangen sein soll, legt der Beklagte nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Das Obergericht hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn es annahm, der Kl�ger sei nicht gem�ss Art. 273 Abs. 2 OR in das Untermietverh�ltnis eingetreten. Der Beklagte konnte daher nach der Beendigung des Hauptmietverh�ltnisses als Untermieter keinen K�ndigungsschutz beanspruchen, weshalb das definitiv beendigte Untermietverh�ltnis w�hrend des Gerichtsverfahrens nicht gem�ss Art. 270e lit. b OR weiterbesehen konnte und sich f�r den Ausweisungsrichter entgegen der Meinung des Beklagten die Frage der Kompetenzattraktion im Sinne von Art. 274g OR nicht stellte (vgl. Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 5 zu Art. 274g OR).
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG).
Der Beklagte hat den Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.