Source: https://www.du.cz/33/technicke-zhodnoceni-pronajateho-majetku-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EkQWDkVsOQKESdzD_gwlUezVRYFLS2WAvA/
Timestamp: 2020-06-02 13:32:35+00:00
Document Index: 2345832

Matched Legal Cases: ['§ 26', '§ 28', '§ 28', '§ 23', '§ 24', '§ 23', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 23', '§ 28', '§ 33', '§ 32', '§ 26', '§ 23']

Technické zhodnocení pronajatého majetku | Danì, úèetnictví, právo, práce a mzdy pro profesionály
9.8.2017, Ing. Jan Ambro¾, Zdroj: Verlag Dashöfer
Základní informace o této slo¾ité problematice naleznete v textu Technické zhodnocení. Jak je ovlivnìn základ danì, tj. jestli se jedná o titul pro odpisování nebo provozní náklad (opravu), rozebíráme v èlánku Technické zhodnocení a opravy.
TZ a nájem
Pøedmìtem tohoto textu je technické zhodnocení („TZ”), které se èasto objevuje u vztahù mezi pronajímatelem a nájemcem. Mù¾e mít rùznou podobu a také odli¹né daòové a úèetní dopady.
Jak je dále vysvìtleno a je to zdùraznìno poslední novelou zákona o daních z pøíjmù, nemusí se jednat pouze o pozici:
pronajímatele a nájemce, ale také u¾ivatele.
Pro výklad pou¾íváme výrazy „pronajímatel” (místo „odpisovatel¨) a „nájemce” (kterým mù¾e být té¾ u¾ivatel nebo „jiný” u¾ivatel – viz dal¹í text). S pou¾ívanými pojmy má zákon o daních z pøíjmù urèité problémy, stále nebyly v¹echny texty sjednoceny – viz napøíklad § 26 odst. 8 ZDP, v nìm¾ se pou¾ívají pouze výrazy vlastník a nájemce.
Obdobnou problematikou se zabývá té¾ èlánek Finanèní leasing.
Zákon o daních z pøíjmù øe¹í zejména následující oblasti:
KDO a za jakých podmínek je oprávnìn uplatnit daòové odpisování v pøípadì technického zhodnocení pronajatého majetku, a to podle § 28 odst. 3, resp. se zohlednìním aktuální novely zákona o daních z pøíjmù § 28 odst. 7 (èást A).
KDY dochází u pronajímatele k úpravì základu danì z pøíjmù o nepenì¾ní pøíjem – viz ustanovení § 23 odst. 6, nebo jestli je provedené technické zhodnocení souèástí nájemného (B).
JAK se posuzuje u nájemce daòová zùstatková cena pøi ukonèení obchodního vztahu podle kritérií § 24 odst. 2 písm. tb) – viz výklad v èásti C.
Daòové náklady, je-li technickým zhodnocením hrazeno nájemné, resp. vazba na § 23 odst. 6 a Pokyn D-22 (D).
V závìreèném textu uvádíme krátké poznámky k úèetnictví a k dani z pøidané hodnoty (E).
(A) PRÁVO NÁJEMCE
Hmotný majetek je oprávnìn v souladu s § 28 odst. 1 ZDP odpisovat pouze poplatník – „odpisovatel”. Platí v¹ak následující výjimka (a) a upozornit musíme na novelu zákona o daních z pøíjmù (b).
(a) Podmínky
Jestli¾e technické zhodnocení pronajatého majetku:
je hrazeno nájemcem,
vstupní cena není u odpisovatele zvý¹ena,
nájemce má písemný souhlas,
lze daòový odpis uskuteènìný nájemcem akceptovat.
Zpùsob odpisování
Nájemce je pøi tomto odpisování vázán obecnou metodikou, nesmí zapomenout na správné zatøídìní odpovídající hmotnému majetku, který je technicky zhodnocen.
Kartu zhodnocovaného hmotného majetku vede vlastník, ale „druhou” kartu pro technické zhodnocení eviduje nájemce, který provedené TZ, aè jím hrazené, nevlastní.
Spoleènost Nemo pronajímá firmì Trhy prodejní jednotku. Se souhlasem pronajímatele provedl nájemce technické zhodnocení, které daòovì odpisuje. V úèetnictví pronajímatele se tato skuteènost (zatím) nijak neprojeví (nezmìní se vstupní cena), resp. informace zaznamená jen v podrozvahové evidenci.
Nájemce eviduje na úètu MD 021 technické zhodnocení a uplatòuje úèetní a daòové odpisy. Vhodné je si v¾dy zkontrolovat odpisovou skupinu s pronajímatelem. Mù¾e uplatnit tøeba zrychlené odpisy, i kdy¾ pronajímatel odpisuje rovnomìrnì.
Podmínka daná zákonem o daních z pøíjmù je „…hrazené…”, nikoliv zaplacené. Spoleènost Trhy mù¾e uvést do u¾ívání technické zhodnocení a zahájit daòové odpisy, ani¾ by byly v¹echny související dodavatelské faktury ji¾ zaplaceny.
(b) Novela ZDP
Zákon o daních z pøíjmù byl aktualizován k 1. 7. 2017 a v novém ustanovení § 28 odst. 7 ZDP se reaguje na bì¾nì se vyskytující pøípady, které doplòují vý¹e uvedený komentovaný text § 28 odst. 3.
Nájemce a u¾ivatel „jakýkoliv”
Platí, ¾e u poplatníka, který není nájemcem ani u¾ivatelem ve smyslu ustanovení § 28 odst. 3 ZDP, kterému byl pøenechán k u¾ívání hmotný majetek, se u technického zhodnocení na tomto hmotném majetku postupuje obdobnì jako u technického zhodnocení hrazeného nájemcem.
Proto se uplatní shodný daòový re¾im u tìchto poplatníkù také v pøípadech ukonèení nájmu nebo zru¹ení souhlasu odpisovatele hmotného majetku s odpisováním nájemcem (viz § 23 odst. 6 a èást B).
„Jakýkoliv u¾ivatel”
K této zmìnì podle novely zákona o daních z pøíjmù si mù¾eme doplnit z dùvodové zprávy, ¾e cílem je:
„…roz¹íøit mo¾nosti odpisovat technické zhodnocení i na ostatní pøípady, kdy dochází k pøenechání vìci k u¾ití jinému, a to za stejných podmínek, za kterých dnes mù¾e odpisovat technické zhodnocení nájemce nebo u¾ivatel u finanèního leasingu…”.
Dosud se napøíklad omezovala aplikace ustanovení § 28 odst. 3 pro podnájemce podle Pokynu D-22 s odkazem na obèanský zákoník.
Technické zhodnocení a budoucí nájemce
Doplníme si obecnou zásadu pro situace, kdy výdaje na technické zhodnocení vynalo¾í budoucí nájemce – tj. na cizím majetku. Podle § 33 odst. 4 ZDP, stane-li se nájemcem tohoto majetku nebo jeho èásti, nezahrne-li vlastník výdaje do vstupní ceny, jde o technické zhodnocení.
Pro zajímavost si doplòme, ¾e pro pacht obchodního závodu se postupuje podle § 32b ZDP, který si klade za cíl zabránit soubìhu daòových nákladù na pachtovné a odpisy. V úèetnictví pachtýøe je toti¾ zachycen najatý majetek.
(B) NEPENÌ®NÍ PØÍJEM PRONAJÍMATELE
Z pøedchozího výkladu vyplývá, ¾e nájemce zhodnotí aktiva pronajímatele, který nemusí ¾ádné finanèní prostøedky vynakládat. Popí¹eme si základní pravidla (a) a zjistíme vý¹i pøípadného zvý¹ení základu danì u pronajímatele (b).
Zákon o daních z pøíjmù je do urèité míry benevolentní, ale jen v pøípadech, kdy je technické zhodnocení nad rámec sjednaného nájemného smluvním partnerem – nájemcem daòovì odpisováno, resp. dokud nebyla a nemusela být zvý¹ena vstupní/zùstatková cena pøedmìtného majetku u pronajímatele.
Navazujeme na pøedchozí text. Spoleènost Trhy technické zhodnocení právem daòovì odpisuje, pronajímatel nic ve svém daòovém pøiznání neøe¹í a nájemce má uznány daòové odpisy.
Pøipomínáme, ¾e nájemce mù¾e daòové odpisy podle § 26 odst. 8 ZDP pøeru¹it.
Poklidná „daòová” situace se mù¾e dramaticky zmìnit, jak potvrzují následující pøíklady.
Podle § 23 odst. 6 ZDP se stanoví, kdy se jedná o nepenì¾ní pøíjem u vlastníka (pronajímatele):
jde-li o technické zhodnocení (*) provedené nájemcem nad rámec nájemného a je odpisováno s písemným souhlasem pronajímatele a je hrazené nájemcem.
Zákon o daních z pøíjmù je v tomto bodì pøesný (*), pamatuje na dal¹í pøípady a uvádí:
„…výdaje (náklady)… nad rámec smluveného nájemného…”.
Pro zjednodu¹ení pou¾íváme jeden výraz, a to „technické zhodnocení”.
Pokud dojde k ukonèení nájmu nebo ke zru¹ení písemného souhlasu vlastníka s odpisováním, je nutné upravit u pronajímatele základ danì v daném zdaòovacím období.
Nájemní vztah byl ukonèen, proto pronajímatel zji¹»uje èástku pro úpravu základu danì (Bb) a nájemce zkoumá, jak se vypoøádá se zùstatkovou cenou technického zhodnocení (C).
(b) Vý¹e nepenì¾ního pøíjmu
Hodnotu stanovenou zákonem o daních z pøíjmù si vysvìtlíme v následující tabulce. Existuje teoreticky nìkolik rùzných variant.
Skuteènost Nepenì¾ní pøíjem
(1) Ukonèení nájmu a TZ dosud nezvý¹ilo vstupní cenu u pronajímatele a nebylo nájemcem odpisováno. Zùstatková cena pøi rovnomìrném odpisování, ale bez práva zvý¹ení odpisu v prvním roce odpisování,neboznalecký posudek.
(2) Ukonèení nájmu nebo písemné zru¹ení souhlasu s daòovým odpisováním doruèené nájemci. Zùstatková cena pøi rovnomìrném odpisování, ale bez práva zvý¹ení odpisu v prvním roce odpisování,neboznalecký posudek.