Source: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-zu-mieterhoehung-nach-modernisierung-bei-haertefall_258_501594.html
Timestamp: 2020-01-29 07:28:46
Document Index: 368970168

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 559', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH zu Mieterhöhung nach Modernisierung bei Härtefall | Immobilien | Haufe
News 10.10.2019 BGH
Bild: Adobe Stock Ob es bei Modernisierungen Ausnahmen von der Härtefallregelung gibt, muss im Einzelfall geprüft werden, so der BGH
Die obersten Zivilrichter in Karlsruhe haben außerdem die Voraussetzungen präzisiert, unter denen der Härteeinwand des Mieters (§ 559 Abs. 4 Satz 2 BGB) ausgeschlossen ist. Die Härtefallregelung greift nämlich ausnahmsweise nicht, wenn der Vermieter das Haus nur in einen "allgemein üblichen" Zustand gebracht hat oder zur Modernisierung gezwungen war, etwa aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung. Der BGH ist der Auffassung, dass dies von der Vorinstanz nicht korrekt geprüft wurde. Das Berliner Landgericht, das die Mieterhöhung von 240 Euro auf 4,16 Euro gekürzt hatte, muss den Fall noch einmal prüfen.
Sachverhalt: Hartz-IV-Empfänger seit seiner Kindheit in der Wohnung
Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 Quadratmeter großen Wohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 in Berlin, in der er seit dem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen alleine nutzt. Der Kläger bezieht Arbeitslosengeld II (umgangssprachlich Hartz IV) und erhält 463,10 Euro pro Monat für die Miete. Seit Juni 2016 liegt die monatliche Kaltmiete für die Wohnung bei 574,34 Euro. Dazu kommt ein Heizkostenvorschuss in Höhe von 90 Euro.
Die Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere und nahm einen stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Ende März 2016 erklärte die Beklagte dem Kläger gegenüber schriftlich die Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1.1.2017 um 240 Euro monatlich. Hiergegen wandte der Kläger ein, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Er erhob Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung verpflichtet sei.
Prozessverlauf: Vermieterin hält Wohnfläche von 50 Quadratmetern für angemessen
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg in erster Instanz war der Auffassung, dass der Mieter nur zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls nicht verpflichtet sei. Im Übrigen hat es die Feststellungsklage des Mieters abgewiesen.
Anders das Landgericht Berlin: Sinn und Zweck der Härtefallregelung sei gerade, dass Wohnungen nach der Modernisierung auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben. Die Richter änderten das erstinstanzliche Urteil ab und stellten fest, dass der Mieter aufgrund seines Härteeinwands ab dem 1.1.2017 nur 4,16 Euro pro Monat für die Dämmung der obersten Geschossdecke zahlen muss. Die Mieterhöhungen für den Balkonanbau und die Dämmung der Außenfassade seien unwirksam, weil sie für den Mieter jeweils eine finanzielle Härte bedeuteten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen sei. Hiergegen zog diese vor den Bundesgerichtshof.
Im Revisionsverfahren hat die Vermieterin geltend gemacht, dass für einen Einpersonenhaushalt eine Wohnfläche von 50 Quadratmetern angemessen sei. Die Wohnung des – Arbeitslosengeld II beziehenden – Mieters mit knapp 86 Quadratmetern übersteige diese Grenze erheblich. Die Entscheidung des Landgerichts laufe darauf hinaus, dass der Vermieter den "Luxus" des Mieters zu finanzieren habe.
(BGH, Urteil vom 9.10.2019, Az. VIII ZR 21/19)
AG Berlin-Charlottenburg (Urteil v. 16.8.2017, Az. 234 C 257/16)
LG Berlin (Urteil v. 14.11.2018, Az. 64 S 197/17)
BGH: Mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung
Schlagworte zum Thema: Bundesgerichtshof (BGH), Mieterhöhung, Modernisierung
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) 1Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter ...