Source: https://jcvaz.adv.br/2019/11/06/o-patrimonio-rural-em-afetacao-a-cedula-imobiliaria-rural-e-a-medida-provisoria-no-897-2019/
Timestamp: 2020-06-05 19:39:18+00:00
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O Patrimônio Rural em Afetação, a Cédula Imobiliária Rural e a Medida Provisória nº 897/2019 - José Carlos Vaz
O Patrimônio Rural em Afetação, a Cédula Imobiliária Rural e a Medida Provisória nº 897/2019
por José Carlos Vaz | nov/2019
Em 1º de outubro de 2019, foi editada a Medida Provisória nº 897. Fazemos análises e considerações sobre o Patrimônio de Afetação e a Cédula Imobiliária Rural, em texto que foi disponibilizado à assessoria da Comissão Mista do Congresso Nacional que está apreciando aquela Medida Provisória.
Consoante a Exposição de Motivos apresentada pela Ministra da Agricultura, pelo Ministro da Economia, e pelo Presidente do Banco Central, a MP nº 897 está inserida no “contexto do aperfeiçoamento dos mercados privados como fontes de recursos do agronegócio, notadamente via mercados financeiro e de capitais”, visando “alavancar as contratações de financiamento [e contribuir] para a retomada sustentável do crescimento econômico, além de fortalecer o setor rural”.
Para os proponentes signatários daquela EM, o patrimônio de afetação e os demais instrumentos implementados tornam “mais atrativa a oferta de crédito e favorecem a redução dos encargos financeiros cobrados aos produtores rurais e demais tomadores de crédito”, sendo destacados no texto os seguintes aspectos:
redução de custos operacionais e melhoria da qualidade das garantias oferecidas pelos produtores rurais.
maior segurança ao concedente de crédito (“uma vez que este passa a ter, em caso de inadimplência do produtor rural , autorização imediata e irretratável para se apropriar do imóvel dado em garantia para posterior alienação”).
potencial de simplificar e ampliar o acesso a recursos financeiros por parte dos proprietários de imóveis rurais, “podendo inclusive melhorar as condições de negociação nos financiamentos rurais”.
Em 7 de outubro de 2019, a Secretaria de Política Econômica, por meio de Nota Informativa “A Medida Provisória 897/2019 (MP do Agro) e a Nova Política Agrícola”, consignou que:
A política de incentivo à produção rural tem sido instrumento importante para o desenvolvimento desse setor, transformando o Brasil de importador líquido de alimentos em um dos maiores exportadores da economia global.
O atual modelo de política agrícola foi bem-sucedido, tendo alcançado seus objetivos e levando a agricultura empresarial brasileira a um alto nível de eficiência e competitividade.
Apesar do sucesso, este modelo não ficou imune a distorções. Assim, chegou o momento de corrigi-las e de intensificar a transferência de recursos públicos escassos para outros objetivos onde eles são mais necessários e serão mais efetivos.
Naquela Nota Informativa são destacadas as seguintes “distorções da atual política agrícola”:
baixo nível de focalização do crédito rural: direcionamento de recursos públicos e privados a produtores que “poderiam obter os serviços providos por conta própria”, visto que têm “todas as condições para acessar os recursos de que necessitam para financiar sua produção e investimentos no mercado financeiro livre e no mercado de capitais”.
substancial direcionamento do crédito: “ao reservar parte significativa da oferta de crédito a aplicações pré-determinadas, esse direcionamento reduz a oferta de crédito no mercado livre, aumentando os spreads bancários para aqueles tomadores que não dispõem de alguma modalidade direcionada de crédito”.
No entendimento da SPE, então, “para que se possa lograr êxito tanto na melhor focalização da subvenção ao crédito rural quanto na redução de seu direcionamento, faz-se necessário o desenvolvimento de instrumentos de estímulo ao financiamento privado da atividade agropecuária, de maneira a realizar a transição do sistema de crédito rural direcionado para um sistema de financiamento pelo mercado com o mínimo possível de perturbação na produção agropecuária”.
Sobre o financiamento ao produtor rural
O produtor rural talvez tenha sido o primeiro sujeito de relações jurídicas com vulnerabilidade reconhecida na legislação brasileira. Isso ocorreu no final dos anos 1960, quando houve farta produção de leis a respeito (Estatuto da Terra, Lei e Decreto do Crédito Rural, Decreto-lei da Política de Preços Mínimos, Decreto-lei sobre seguros, etc.), que delinearam um sistema de proteção ao produtor rural.
O auge do crédito rural como mecanismo de alocação de subsídio ocorreu na década de 1970, sendo que, a partir dos anos 80, maximizaram-se as dificuldades fiscais e econômicas do País, ocorrendo o estabelecimento de limites de financiamento e elevação das taxas de juros.
Foi naqueles anos 1980 que ocorreu a mais acirrada controvérsia envolvendo a eficiência e a eficácia do subsídio no Crédito Rural, que pode ser aferida com base no trecho abaixo transcrito, de discurso feito pelo então Ministro da Fazenda, em agosto de 1982, na abertura de um seminário internacional sobre o crédito rural:
Os que pregam a manutenção do sistema argumentam que a agricultura não sobrevive sem o crédito subsidiado. [Outros] advogam a interrupção do processo, a suspensão total e imediata do subsídio do crédito à agricultura, com a alegação de que este é o maior fator inflacionário no Brasil e que a agricultura só teria a ganhar com a extinção desses subsídios.
A manutenção indefinida dos subsídios […] não é um processo que possa ser continuado ou aprofundado; por outro lado, também a radical extinção e eliminação […] não leva em conta a realidade [da agricultura] em relação [aos artifícios, distorções e subsídios no mundo].
Não há dúvida de que precisamos reduzir substancialmente a massa de subsídios na economia brasileira como um todo e, especialmente, na área do crédito rural.
Mas […] não podemos deixar de fazê-lo de forma gradual, nem de agir, no caso da agricultura, sem considerar as peculiaridades desse setor e sua importância num contexto mais amplo, do ponto de vista econômico, social e político.
A polêmica foi de certa forma resolvida na década de 1990, quando as diversas crises macroeconômicas (com altas taxas de juros, inflação elevada e déficit público extremado), levaram ao esgotamento dos recursos públicos direcionados para o crédito rural, e ocorreu ruptura no relacionamento de produtores rurais com os bancos, culminando com um alongamento forçado das dívidas, mediante a instituição do Programa de Securitização das dívidas dos agricultores (Lei nº 9.138/1995) e do Programa Especial de Saneamento de Ativos (Resolução CMN nº 2.471/1998).
Naquele contexto de desgaste nas relações entre bancos e produtores, a agricultura brasileira, em processo de expansão para o Centro-Oeste, principalmente via plantio de soja, começou a valer-se, complementarmente ao crédito rural e ao bancário, de contratos de troca e/ou compra-e-venda de produtos agropecuários, tendo como sujeitos os produtores rurais, os fornecedores de insumos, os cerealistas, os traders. Surgiu, então, o chamado “sistema privado de financiamento”, lastreado em recursos captados pelos fornecedores e pelos traders no exterior (de empréstimos e das matrizes das empresas) e por meio de crédito bancário não rural.
Desde então, na medida em que os produtores rurais foram melhorando seus padrões de gestão e produtividade, os que não foram excluídos do processo produtivo foram recuperando a capacidade de tomar crédito, em diversas fontes, bancárias, no crédito rural ou não, e comerciais, e também acumulando recursos próprios.
A propósito do atual modelo de crédito rural, pode-se afirmar que não agrada aos produtores, aos agentes financeiros, à área econômica do Governo.
As principais queixas relativas ao crédito rural têm a ver com a sua operacionalização, burocrática, de alto custo operacional e com baixa rentabilidade; ao seu processo decisório, intempestivo, imprevisível e inconstante, bastante influenciado pelas condicionantes políticas; e à exigência de reciprocidades pelos agentes financeiros, em decorrência da concentração de operadores.
Os agentes financeiros evitam operar no crédito rural por conta de dificuldades como: alta complexidade operacional; elevado risco regulatório; baixa rentabilidade; necessidade de manutenção de equipes especializadas; risco setorial concentrado; risco agravado por decisões intempestivas do Governo ou por eventos climáticos ou problemas de mercado; impossibilidade de cobrar remuneração que corresponda ao custo operacional efetivo e ao risco assumido.
Uma leitura do arcabouço legal (que nos procedimentos destoa da situação operacional e econômica presente) traria as seguintes funções para o crédito rural:
meio de financiamento: “considera-se crédito rural o suprimento de recursos financeiros por entidades públicas e estabelecimentos de crédito particulares a produtores rurais ou a suas cooperativas para aplicação exclusiva em atividades que se enquadrem nos objetivos indicados na legislação em vigor “ (Art. 2º da Lei 4.829/1965).
indutor de tecnologias e atividades na produção rural, conforme pode ser depreendido da leitura do Art. 48 da Lei 8.171/1995.
Com a atual configuração de crédito bancário, com risco do agente financeiro, praticamente sem grandes diferenciais com relação a cadeia produtiva, nível tecnológico ou região, no que se refere a encargos, prazos, garantias e valores financiados, pouco resta de indutor ao crédito rural, podendo ser mencionados os financiamentos para máquinas e equipamentos, para o Programa ABC, para armazéns, para equipamentos e instalações para atividades produtivas em regime de integração, para o sistema cooperativista.
O que prepondera efetivamente é o crédito rural como meio de financiamento, principalmente de custeio, possibilitando:
redução do custo médio dos recursos, pois parte da matriz de recursos terá o custo do crédito rural.
imposição ao banco da necessidade de financiar, por conta da exigibilidade.
seguro indireto de renda, na forma de prorrogação, em caso de caso fortuito ou força maior.
Nos anos em que o produtor acumula bons resultados, dispõe de capital para plantar a nova safra sem necessidade de financiamento, conta com crédito dos fornecedores para comprar os insumos na base de troca por safra futura e consegue estabelecer bons parâmetros para a trava de preços. Assim, toma o crédito de custeio para dispor de uma reserva de liquidez, fazer arbitragem de juros, ter um seguro indireto contra dificuldades com a safra e habilitar-se ao crédito para investimento, e também visando arbitragem e reserva de liquidez.
Nos anos em que não está com bons resultados acumulados ou previstos, o produtor busca o crédito rural de custeio por conta da dificuldade de acesso aos fornecedores e aos traders, e da menor liquidez e volume do capital próprio.
O Sistema Nacional de Crédito Rural, mesmo sendo de complexidade e magnitude significativas, é, de certa forma, anacrônico, eis que, nas economias mais eficientes e dinâmicas, é no mercado de capitais que se busca recursos para os empreendedores e as empresas, cabendo ao Estado o papel de regulador da volatilidade da renda dos produtores rurais decorrentes da estreita dependência da evolução de processos biológicos, naturais, climáticos.
Aproximar produtor de investidor é um antigo ideal da política agrícola. O agronegócio brasileiro, com a expressividade de seus números e o potencial de crescimento que possui, pode expandir expressivamente o mercado brasileiro de capitais.
Mas essa aproximação não ocorreu ainda em toda a sua plenitude, entre outras razões, porque os potenciais investidores:
desconhecem o risco do produtor (capacidade de geração de caixa, patrimônio, dívidas e demandas judiciais e fiscais, capacidade técnica e gerencial, eficiência e regularidade produtiva).
não têm informações sobre o mercado do produtor.
não conseguem aferir o risco jurídico envolvido, o que leva a frustração ou encarecimento das estruturas negociais.
têm percepção de insegurança jurídica, ao analisar a possibilidade para investir e operar no Brasil.
Migrar o financiamento do produtor rural para o mercado requer uma agenda complexa e permanente, que enfrente os problemas aludidos no item anterior, a qual, pode-se dizer, já teve início com o advento da Cédula de Produto Rural, em 1994 (Lei nº 8.929), prosseguindo com a edição da Lei nº 11.076, que instituiu em 2004 os chamados “títulos do agronegócio”, e tendo agora um bom reforço com a implementação da Medida Provisória nº 897, esperando-se que se consiga mais avanços por meio do seu projeto de conversão em lei.
É comum confundir-se crédito com financiamento, empréstimo ou relação contratual.
Crédito é uma relação de confiança, onde alguém se dispõe a correr o risco de outra parte, convicto de que receberá, daquela, a adequada contraprestação pactuada.
Nos dizeres de Fran Martins (em “Títulos de Crédito”, 2013, p. 3), “o crédito, ou seja, a confiança que uma pessoa inspira a outra de cumprir, no futuro, obrigação atualmente assumida, veio facilitar grandemente as operações comerciais, marcando um passo avantajado para o desenvolvimento das mesmas”.
O Brasil tradicionalmente apresenta-se como país que pratica taxas de juros elevadas, em comparação ao restante do mundo, pois apresenta expressivo déficit público, concentração bancária, preferência dos investidores pela compra de títulos emitidos pelo Tesouro Nacional, inflação em patamares altos.
Essas taxas de mercado são de difícil absorção pelos produtores rurais em geral, principalmente por conta da volatilidade de sua renda, sem contar que há uma constante necessidade de investimento em novas tecnologias, reposição de equipamentos, e adequação a novas exigências regulatórias.
Uma taxa de juros é composta por elementos como o custo de captação/oportunidade do recurso, o custo operacional (despesas com a captação do recurso, a gestão do risco, a formalização do compromisso, a constituição das garantias, o controle, cobrança e recebimento da dívida), o custo fiscal, a expectativa de rentabilidade, o risco de perda.
O custo de captação/oportunidade dos recursos é claramente influenciado pelos aspectos macroeconômicos, mas é sabido que também tem embutido um custo de intermediação, de forma que muitas vezes ocorre um expressivo diferencial entre a taxa de remuneração que o poupador/investidor recebe e a taxa de juros que o tomador de crédito paga.
Assim, os produtores rurais poderão obter crédito a taxas menos onerosas se for possível reduzir a intermediação nos recursos e aproximar poupador/investidor do produtor rural.
Outras componentes da taxa de juros que podem ter reduzida a participação no custo cobrado ao produtor rural são: custo da formalização do negócio, custo do recebimento do valor devido, custo do risco atribuído ao produtor.
No que se refere aos custos de formalização do negócio com interveniência do produtor rural, destacam-se os custos cartorários, o IOF e, especificamente no caso do crédito rural, o seguro obrigatório de garantias (nos bancos públicos e nas operações com recursos do BNDES), o custo de observância e o custo operacional.
Há também uma taxa de risco embutida nos custos do crédito, decorrente do desconhecimento dos riscos da atividade produtiva rural.
Antecedentes compatíveis com as proposições do patrimônio de afetação e da cédula imobiliária rural do Projeto de Lei nº 2.053/2015 e da MP nº 987/2019
Em todos os ordenamentos jurídicos, em muitos tempos e lugares, o crédito adquiriu importância fundamental para a circulação de valores e, por consequência, realização de empreendimentos essenciais ao desenvolvimento da sociedade.
Para assegurar a satisfação do crédito, os legisladores criaram diversos institutos, atinentes à forma, eficácia e efeitos dos contratos, como as garantias reais, que visam assegurar o cumprimento de uma obrigação através de uma coisa.
Em 2014, a MP nº 656 (Lei nº 13.097/2015), instituiu o princípio da concentração de dados nas matrículas dos imóveis, merecendo destaque o Art. 54:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
Voltada ao ambiente imobiliário, a Lei nº 13.097/2015 é afim com a MP nº 897/2019, como pode ser verificado na exposição de motivos:
[…] A operação de compra e venda de um imóvel é cercada de assimetria de informação. […] O vendedor tem informações mais precisas sobre sua própria situação jurídica e financeira e sobre a situação física e jurídica do imóvel. […] O comprador e o financiador não possuem [essas informações], devendo buscá-las em fontes fidedignas.
Os registros cartorários [são importante fonte] sobre a condição jurídica do imóvel, do vendedor e do comprador, [mas] essa informação está dispersa em diversos tipos de cartórios e por toda a extensão do País.
[…] Para ter certeza da segurança jurídica da operação, o comprador deveria realizar consultas a diversos cartórios e órgãos públicos, inclusive fora da localidade onde o imóvel de interesse se localiza.
[Pelo] custo de realizar a totalidade das citadas consultas [e] pelo tempo que seria despendido para sua efetivação, ou ainda pela inexequibilidade de tal medida, os potenciais compradores dos imóveis e mesmo [os bancos] que os financiam e […] os utilizam como garantia ao financiamento [restringem-se] a realizar consultas nos órgãos que guardam uma relação geográfica mais próxima com o imóvel.
Ou seja, por desconhecimento ou economicidade, os agentes deixam de trabalhar com a totalidade das informações necessárias para aferir o risco e […] o efetivo preço da transação e as consolidam com um “vácuo informacional”, que possibilita, no futuro, a contestação ou reversão da operação. A concentração dos atos na matrícula do imóvel pode ajudar na mitigação deste “vácuo informacional”.
[A concentração de dados nas matrículas dos imóveis contribuirá] para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios, pois, num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões e, principalmente, afastaria o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes.
O artigo 37, da Lei nº 11.977/2009, estabeleceu que os serviços de registros públicos, observados prazos e condições previstas em regulamento, instituiriam sistema de registro eletrônico. Isso já vem sendo feito, seja por iniciativas regionais ou nacionais das entidades representativas dos cartórios, seja por ato do Conselho Nacional da Justiça.
O Art. 12 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 (“novo Código Florestal”) estabelece que:
Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente […]
§ 1º Em caso de fracionamento do imóvel rural, a qualquer título, inclusive para assentamentos pelo Programa de Reforma Agrária, será considerada, para fins do disposto do caput , a área do imóvel antes do fracionamento.
Sobre o patrimônio de afetação e a cédula imobiliária rural do Projeto de Lei nº 2.053/2015 e da MP nº 987/2019
É oportuno, devido e justo ressaltar que foi do Deputado Federal Roberto Balestra, de Goiás, a iniciativa de propor, por meio do Projeto de Lei nº 2.053/2015, a instituição do patrimônio rural de afetação e da cédula imobiliária rural.
Aquele PL foi aprovado pelos deputados e pelos senadores, recebendo destes duas emendas, pelo que retornou e transitou na Câmara, estando a bom tempo na pauta de deliberações por parte do plenário, havendo sobrestamento por conta da resistência do então Ministério da Fazenda em aceitar que também os créditos fiscais, trabalhistas e previdenciários fiquem submetidos à ordem de registro no patrimônio de afetação (assunto que será tratado mais à frente).
Por conta da dedicação da Frente Parlamentar da Agropecuária, e do Instituto Pensar Agro, os ministros da Agricultura e da Economia aquiesceram e propuseram a inclusão daqueles institutos na MP 897/2019.
Conforme a Exposição de Motivos do PL nº 2.053/2015, o patrimônio rural de afetação e a cédula imobiliária rural “contribuirão positivamente para o dinamismo e a segurança das transações realizadas no âmbito do agronegócio nacional […] ao conferir maior segurança ao concedente de crédito, que, no caso de inadimplência, passa a contar com autorização irretratável para a imediata transferência da titularidade da propriedade dada em garantia”, permitindo, com isso, que o produtor rural fique “melhor posicionado para prospectar no mercado condições que lhes sejam mais favoráveis para o crédito pretendido”.
Existem diferenças significativas entre as proposições do PL e da MP, especialmente no que se refere à CIR – Cédula Imobiliária Rural.
Sobre o patrimônio de afetação
A afetação é um instituto do Direito Administrativo que “significa destinar […] algo que está fora do mundo jurídico para que fique […] apto a produzir os efeitos esperados” (José Cretella Júnior, em Dicionário de Direito de Administrativo, 1978, p. 24).
Usualmente incidente sobre bens públicos, aquele instituto serviu de inspiração para uma solução que propiciasse segurança jurídica quanto à entrega de “unidades de construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador” (João Pedro Lamana Paiva, em “Do Patrimônio de Afetação – Lei nº 10.931/04 – Aspectos Fiscais – Aspectos Registrais”), que foi estabelecida por meio da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004: é o denominado “Patrimônio de Afetação”, “a segregação patrimonial de bens do incorporador”.
Posteriormente, a Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, que trata da “recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária”, estabeleceu no inciso IX do Art. 19 que:
Recentemente, foi editada a Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019, que converteu a MP da Liberdade Econômica (nº 881/2019), implementando no Código Civil (Lei nº 10.406/2002) o Art. 49-A, abaixo transcrito:
Como registrado mais acima, a adaptação do patrimônio de afetação utilizado nas incorporações imobiliárias, para o contexto dos negócios rurais, foi proposto no PL nº 2053/2015, do Deputado Roberto Balestra, já transitado na Câmara e no Senado, e no aguardo de votação final pelo plenário daquela primeira casa.
No formato do aludido PL, o patrimônio de afetação criaria um ambiente propício à captação de recursos, pelo produtor, de investidores e outros interessados em correr o risco direto do agronegócio brasileiro, desde que vislumbrem segurança jurídica e possibilidade de poder dispor de uma garantia constituída por imóveis.
Conforme o “Sumário Executivo” dos Consultores Legislativos Bruno Mattos e Silva, Gil Wadson Moura Júnior e Fernando Lagares Távora, a MP nº 897/2015:
Institui o regime de afetação, que permite ao proprietário rural segregar o imóvel rural ou parte dele para fins de prestação de garantias em operações de crédito contratadas junto a instituições financeiras.
Uma vez afetado ao pagamento da dívida, o imóvel rural ou parte dele passa, via de regra, a não responder por outras obrigações do proprietário que sejam estranhas à relação creditícia na qual serve de garantia, ressalvadas apenas as obrigações trabalhistas, previdenciárias ou fiscais do proprietário, que permanecem podendo alcançar o patrimônio afetado.
Para promover esse encapsulamento do patrimônio de afetação em relação às obrigações do proprietário, a MPV prevê que, na medida da garantia, o imóvel em regime de afetação passa a ser considerado impenhorável, não pode ser objeto de constrição judicial, não é atingido pelos efeitos da declaração de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário rural, nem integrará a massa concursal.
Além disso, enquanto sujeito ao regime de afetação, o bem não poderá ser objeto de compra e venda, doação ou qualquer outro ato translativo de propriedade por iniciativa do proprietário.
A MPV traz vedação à constituição de patrimônio de afetação sobre imóvel já gravado por hipoteca, por alienação fiduciária de coisa imóvel ou outro ônus real, ou, ainda, que tenha registrado ou averbado em sua matrícula informações sobre a existência de ações, constrições judiciais e restrições administrativas ou convencionais que limitem ou possam vir a limitar a disponibilidade do bem ou dos direitos registrados. Também não podem ser submetidos ao regime de afetação a pequena propriedade rural, o bem de família e a área de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento.
A constituição do patrimônio de afetação é feita por solicitação do proprietário ao registro de imóveis e, uma vez constituído, nenhuma garantia real pode ser constituída sobre o bem, exceto as vinculadas à emissão de Cédula Imobiliária Rural (CIR). A partir da vinculação do patrimônio de afetação a uma ou mais CIR, os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação passam a não mais se comunicar com as demais obrigações do proprietário do imóvel.
De certa forma, o patrimônio de afetação, como delineado no PL nº 2053/2015, é na prática uma espécie de “securitização” pré-constituída da garantia imobiliária a ser oferecida pelo produtor rural na medida em que precisasse captar recursos ou fazer negócios.
Como foi criado um ambiente de negócios “blindado”, os custos cartorários e de estruturação dos negócios seriam de menor expressividade, e permitiriam captações inclusive por produtores de porte médio.
Acontece que a Medida Provisória, nos termos do parágrafo único do art. 6º, restringiu o patrimônio rural em afetação a operações de crédito contratadas junto a instituições financeiras, não podendo ser usado para outros negócios jurídicos em que seja parte o produtor rural e fornecedores, adquirentes de sua produção, investidores.
Ou seja, a Medida Provisória praticou o mesmo erro do patrimônio de afetação no crédito imobiliário: protege mais as instituições financeiras que os compradores de imóveis ou os produtores rurais.
Isso comprometeu objetivos pretendidos no PL nº 2053/2015, como:
o empoderamento financeiro do produtor, que poderia libertar suas garantias hipotecárias bloqueadas pelo sistema bancário posto que, vinculadas ao crédito rural em montante largamente além do exigido legalmente e pela análise de risco, na prática ficam indisponíveis.
o acesso do produtor a recursos com melhores condições de custo e prazos, mercê da redução da intermediação entre investidor e tomador.
A redação da MP nº 897/2019 também impossibilitou a pré-constituição do patrimônio de afetação e obrigou que os prazos do patrimônio de afetação, da Cédula Imobiliária Rural e da obrigação de crédito a que esta esteja vinculada, sejam únicos.
As deficiências da Medida Provisória acima relatadas podem ser sanadas com a recepção da emenda nº 187, apresentada pelo Deputado Zé Vitor, e que poderia servir de estrutura básica para os ajustes necessários na Lei a ser editada, especificamente quanto ao patrimônio de afetação.
Verifica-se, ainda, que a MP nº 897/2019 mantém a insegurança jurídica quanto aos eventuais passivos fiscal, trabalhista e previdenciário do produtor rural, pela obscuridade de sua verificação e pela preferência executiva retroativa e autoritária que lhe é dada. Qual o investidor ponderado e cauteloso do exterior que estaria disposto a correr tal risco?
Trata-se do aspecto que gerou maior resistência ao PL nº 2053/2015, por parte do escalão técnico do Ministério da Fazenda inclusive ensejando a apresentação de duas emendas no Senado, que desfiguraram a proposta e protelaram sua transição.
O entendimento deste trabalho é de que a nova Lei deverá submeter as obrigações fiscais, trabalhistas e previdenciárias à ordem de registro de ônus e gravames e de seu vínculo ao patrimônio de afetação, como previsto no PL 2053/2015.
Assim, foi elaborada proposta de redação, constante do Anexo I, que acata o contido nas emendas nº 254 e 286 e estabelece que o patrimônio rural em afetação não será atingido por obrigações fiscais, trabalhistas ou previdenciárias do produtor rural.
Note-se que, no caso do patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias, o parágrafo único do art. 3º da Lei nº Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, estabelece que ”o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada”.
Note-se, ainda, que a Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019, que converteu a “MP da Liberdade Econômica” (MP nº 881, de 30 de abril de 2019), reconheceu que “a autonomia patrimonial das pessoas jurídicas é um instrumento lícito de alocação e segregação de riscos, estabelecido pela lei com a finalidade de estimular empreendimentos, para a geração de empregos, tributo, renda e inovação em benefício de todos”, e determinou que “em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial”, é possível a desconsideração da autonomia patrimonial.
Cabe ressaltar, também, que o Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) já dispõe que “Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”.
E o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) também estabelece que “Art. 790. São sujeitos à execução os bens: […] V – alienados ou gravados com ônus real em fraude à execução”.
Dessa forma, pelo texto proposto no Anexo I:
os bens e direitos integrantes do patrimônio rural em afetação somente responderão por dívidas e obrigações registradas e vinculadas ao patrimônio de afetação, sendo que a preferência na excução ocorrerá segundo a precedência de registro e vinculação.
outras dívidas, obrigações e efeitos de responsabilidade do constituinte do patrimônio de afetação poderão buscar sua satisfação na parte disponível deste mediante vinculação ao patrimônio de afetação, sendo que a preferência na excução ocorrerá segundo a precedência de registro e vinculação.
Em que pese consagrar o princípio da execução conforme a ordem de registro e vinculação, para qualquer obrigação a ser satisfeita por meio do patrimônio rural em afetação, a redação prevê o estabelecimento de salvaguardas com relação às fraudes contra credores e ao descumprimento de obrigações tributárias, trabalhistas e previdenciárias (objeto de preocupações constantes das justificativas da emenda 218).
Referidas salvaguardas têm o seguinte formato:
a parte do imóvel constituído em patrimônio rural em afetação e ainda não vinculada a uma obrigação, dívida ou efeito de responsabilidade do constituinte, por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, deixará de estar sujeita ao regime de afetação para satisfazer total ou parcialmente a dívida trabalhista, previdenciária ou fiscal constituída posteriormente à averbação do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel.
o patrimônio de afetação vinculado a uma CIR e remanescente após a liquidação ou execução do título retornará à disponibilidade, podendo ser excutido conforme a ordem de registro e vinculação já estabelecida.
quando da averbação do patrimônio em afetação na matrícula do imóvel, deverá ser comprovada a inexistência de execução de qualquer espécie contra o proprietário, e da regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária deste.
os gestores da dívida pública da União e das unidades da Federação em que tiver domicílio o constituinte e estiver localizado o imóvel rural receberão comunicado da constituição do patrimônio em afetação.
praticará crime de estelionato, sujeito às penas previstas na legislação vigente, aquele que fizer, na constituição de patrimônio rural em afetação, declarações falsas ou inexatas acerca do imóvel rural, da pacificidade de sua posse, e quanto a ônus ou responsabilidade de qualquer espécie.
em caso de desvio de finalidade do patrimônio rural em afetação, com o propósito de lesar credores, a autoridade judiciária poderá autorizar que incidam, sobre o patrimônio rural em afetação, os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações do seu constituinte, respeitadas as preferências registradas para terceiros de boa-fé.
Sobre a cédula imobiliária rural
Conforme a exposição de motivos do PL nº 2053/2015, a Cédula Imobiliária Rural ali proposta teria as seguintes características:
De emissão exclusiva de produtor rural, a CIR poderá ser negociada no mercado de bolsa ou de balcão; conterá cláusula em que o devedor concede autorização irretratável para que oficial de registro de imóveis proceda, em favor do credor, ao registro de transmissão da propriedade do imóvel constituído como patrimônio de afetação; e será registrada na matrícula do imóvel a ela vinculado, assim como em sistema de registro e liquidação financeira de ativos administrado por sistema autorizado a funcionar pelo Banco Central do Brasil, o que permitirá que ocorram sucessivos negócios com o mesmo título de crédito.
A forma de liquidação da CIR será previamente determinada: entrega de coisa certa, o patrimônio constituído como de afetação; ou de quantia certa, pagamento em espécie (CIR – Financeira). A liquidação mediante entrega de coisa certa poderá ser adotada, por exemplo, quando a CIR se destinar à concretização de operações de compra e venda de propriedades rurais. A liquidação mediante pagamento em espécie poderá ser usada na obtenção de crédito como o bancário ou mesmo junto a fornecedores de insumos, máquinas e equipamentosa grícolas. Assim como ocorre com todo título de crédito, o mercado encontrará as transações para as quais o uso desse novo instrumento se mostrará apropriado.
Vencida e não liquidada a CIR – Financeira, o beneficiário final obrigar-se-á a vender o imóvel a terceiros, a aplicar o valor apurado no pagamento de seu crédito e das despesas incorridas com a venda, transferência e guarda, e a entregar o saldo remanescente, se houver, ao emitente, o produtor rural.
Ao conferir maior segurança ao concedente de crédito, que, no caso de inadimplência, passa a contar com autorização irretratável para a imediata transferência da titularidade da propriedade dada em garantia, o projeto de lei ora apresentado busca simplificar, agilizar e ampliar o acesso ao crédito por parte do produtor rural que, ao dispor de um patrimônio constituído como de afetação, encontrar-se-á melhor posicionado para prospectar no mercado condições que lhes sejam mais favoráveis para o crédito pretendido. Trata-se de mais uma alternativa ao sistema tradicional de financiamento das atividades desenvolvidas no meio rural.
Já conforme o “Sumário Executivo” elaborado por Consultores Legislativos do Senado (Bruno Mattos e Silva, Gil Wadson Moura Júnior e Fernando Lagares Távora), no Capítulo III da MP, intitulado “Da Cédula Imobiliária Rural”:
É instituído esse novo título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, representativo da promessa de pagamento em dinheiro – à instituição financeira, decorrente da operação de crédito – e de sua garantia, consistente na obrigação de entregar ao credor o imóvel vinculado do patrimônio de afetação na hipótese de não ocorrer o pagamento da operação de crédito.
A emissão da CIR deve ser feita pelo proprietário do imóvel que houver constituído patrimônio de afetação e a cédula poderá ser garantida por parte ou por todo o patrimônio de afetação. No prazo de cinco dias úteis de sua emissão, a CIR deverá ser levada a registro ou a depósito em entidade autorizada a promover o registro ou depósito centralizado de ativos financeiros ou valores imobiliários, condição necessária para que a CIR tenha eficácia executiva sobre o patrimônio de afetação a ela vinculado, sendo que, uma vez registrada ou depositada, somente poderá ser negociada nos mercados regulamentados de valores imobiliários.
A CIR é considerada título executivo extrajudicial, pode ser garantida por terceiros, inclusive instituição financeira ou seguradora, podendo receber também aval, dispensado o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e avalistas. Um de seus elementos mais importantes é a autorização irretratável para que o oficial de registro transfira imediatamente para o credor a propriedade oferecida em garantia na hipótese de inadimplência no pagamento do crédito. Havendo vinculação apenas parcial da propriedade à CIR, o oficial de registro deverá efetuar o desmembramento de ofício e estabelecer matrícula própria para a transferência da propriedade correspondente à garantia.
Para fins de transferência da propriedade, a MPV faz remissão ao procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei nº 9.514, de 1997, para a alienação fiduciária em garantia de imóvel, compreendendo: i) intimação do devedor pelo oficial de registro para purgação da mora no prazo de 15 dias; ii) transferência da propriedade para a titularidade do credor após a expiração do prazo para purgação da mora; iii) realização de leilões públicos para a venda do imóvel, a fim de promover a quitação da dívida e de seus encargos. No entanto, para a cobrança do crédito da CIR, caso no segundo leilão não haja lance capaz de atingir o valor mínimo da dívida e de seus encargos, o credor poderá continuar a cobrar o devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito.
Houve grande alteração da proposta original da CIR, no PL nº 2053/2015, excessiva e descabida, pois a intervenção do Executivo na elaboração das normas deveria ficar restrita à sua executividade e plausibilidade operativa.
É razoável que o Legislativo acate propostas do Executivo que tenham a ver com a forma de se atingir o resultado, os procedimentos, a executividade do instituto a ser criado, e até sugestões valorativas, afinal o presidente da República é liderança política e membro da sociedade.
Contudo, a MP caracterizou abusiva desfiguração da CIR como apresentada ao Legislativo, e por esse aprovada (eis que tanto a Câmara como o Senado apreciaram o PL nº 2053/2015). É preciso ter presente a supremacia do Poder Legislativo como ente representativo da vontade soberana da sociedade.
A CIR como instituída pela MP nº 897/2019 é inexeqüível, sem contar que ficou restrita a um estranho meio para firmar garantia em favor de bancos, quando o que se pretendia era instituir um título de crédito representativo de venda de imóvel rural ou de promessa de pagamento em dinheiro, por meio do qual o produtor pudesse operar de forma transparente e segurança com qualquer operador de mercado.
Além disso, a MP impossibilitou a pré-constituição do patrimônio de afetação e obrigou que os prazos do patrimônio de afetação, da CIR e da obrigação de crédito a que esta esteja vinculada, sejam únicos.
E, curiosamente, a MP tratou da emissão sob a forma escritural de todos os principais títulos utilizados no agronegócio, mas deixou de fazê-lo com relação à Cédula Imobiliária Rural ali instituída.
Assim, entende-se que há necessidade de ajustamento das disposições trazidas pela Medida Provisória, recuperando o escopo do PL 2053/2015, e estabelecendo que:
a CIR poderá ser uma promessa de pagamento em dinheiro, garantida pela obrigação de transferir, em favor do credor, bem imóvel rural, ou fração deste, vinculado a patrimônio rural em afetação, sendo denominada “Cédula Imobiliária Rural para transação financeira”, ou a obrigação de transferência e entrega, em favor do credor, de bem imóvel rural, ou fração deste, vinculado a patrimônio rural em afetação, sendo denominada “Cédula Imobiliária Rural para transação real”, podendo ser condicionada ou incondicionada.
a parte do patrimônio de afetação enquanto vinculada à CIR será impenhorável e não poderá ser objeto de constrição judicial.
pratica crime de estelionato aquele que exercer pretenso direito sobre CIR para transação financeira que houver sido liquidada pelo emitente, ou sobre CIR para transação real condicionada em que não tenha ocorrido a condição.
quando do vencimento ou da baixa da CIR, a entidade responsável pelo seu registro fornecerá, ao credor final do título, documento que ateste a sua titularidade, e que terá efeito executivo extrajudicial.
a Cédula Imobiliária Rural será emitida sob forma escritural, por meio do sistema da base nacional de gravames.
os endossos ocorrerão exclusivamente por meio de anotação específica no sistema eletrônico da entidade autorizada pelo Banco Central.
os endossantes poderão criar obrigações, inclusive estipulando condições, pelas quais responderão perante o credor, complementares às do emitente da CIR, e que não poderão ser a este exigidas.
A economia brasileira depende substancialmente da produção agrícola e pecuária (21% do PIB nacional vem do agronegócio, assim como 32% dos empregos e parcela substancial do resultado da balança comercial).
O principal elo da cadeia produtiva é o produtor rural, agente e paciente em diversas relações jurídicas: na compra de insumos, contratação de financiamento ou seguro, venda da sua produção, etc. Todas envolvendo confiança e crédito com relação ao produtor, sua situação e sua capacidade produtiva.
Volume expressivo de capital, próprio ou de terceiros, é aplicado na compra de insumos e no plantio, e só será recuperado, no caso de grãos, por exemplo, 8 meses depois (se o mercado estiver bom…).
Necessidade de recursos de terceiros e externos
Segundo dados da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA), o valor bruto da produção agropecuária brasileira (VBP/CNA) em 2018 foi R$ 605,4 bilhões (64% agricultura e 35% pecuária).
Considerando uma rentabilidade de 30% sobre o VBP/CNA, que nos parece extremamente superestimada, pode-se considerar que as despesas de custeio agropecuário em 2018 tenham sido de pelo menos R$ 423,8 bilhões.
Conforme o boletim BACEN/Derop de junho de 2018, os custeios contratados com recursos do crédito rural na safra 2017/2018 totalizaram R$ 92,1 bilhões, ou seja, cerca de 21% das necessidades de custeio estimadas conforme o parágrafo anterior.
Os outros 79% vieram de onde? Dos recursos próprios dos produtores rurais, de crédito bancário e de crédito comercial concedido por fornecedores, traders e agroindústrias.
O Brasil tem poupança insuficiente e passivos financeiros e sociais de elevado montante. Há a dívida interna, o déficit previdenciário, a carência de infra-estrutura em todas as suas modalidades, e o passivo social.
O setor econômico que tem mais potencial para crescer em produção e produtividade, e com sustentabilidade, e gerar recursos para que o Brasil possa resgatar seus passivos e assegurar dignidade para toda a sociedade é o agronegócio, mas para isso serão necessários recursos que não existem no país, pois, como dito, a poupança interna é insuficiente.
Esses recursos terão que vir do exterior, onde consta que há mais de 12 trilhões de dólares aplicados em títulos públicos com remuneração negativa.
Risco e transparência nos negócios com produtores rurais
Para ter acesso a mais recursos externos, em boas condições, além da melhoria da situação macroeconômica do país, o agronegócio brasileiro precisará gerar percepção de risco aceitável para os investidores, o que exige:
da parte dos produtores, “disclosure” (transparência das informações), “accountability” (contas com base nas melhores práticas contábeis e de auditoria) e “compliance” (conformidade na observância às regras).
da parte do Estado brasileiro, segurança jurídica.
Em artigo (”A vitória da transparência”) no Valor Econômico de 21 de maio de 2015, Willian Eid Júnior faz assertivas passíveis de consideração no contexto deste trabalho:
A transparência é a base para a existência de uma sociedade justa. Devemos busca-las em todas as esferas, e a financeira é certamente a principal. É fundamental que todos possamos conhecer os fatores que afetam o ambiente em que vivemos.
Um mercado eficiente é aquele em que os preços refletem a informação, e os preços só podem refletir a informação que existe e é disseminada de forma abrangente e com baixo custo. A ausência de transparência, mesmo que das empresas limitadas, causa efeitos danosos aos mercados de ações. Ainda nos mercados financeiros, os custos de financiamentos certamente são maiores no Brasil que em países onde a transparência impera. Maiores custos de financiamento implicam em menor competitividade, tão necessária ao país, e, consequentemente, menor oferta de empregos.
Em outro artigo (“Registro único de imóveis e crédito”), ainda no Valor Econômico, porém de 27 de novembro de 2014, Viviane Castilho e Luiz Ernesto Oliveira destacaram, ao comentar a edição da Medida Provisória 656/2014:
A segurança das transações imobiliárias depende do acesso a informação de qualidade sobre a situação do imóvel e de seu proprietário. Antes de fechar o negócio, o interessado precisa saber se o proprietário responde por dívidas no mercado e garantir que a alienação do imóvel não caracterize uma fraude aos credores.
Atualmente, as informações sobre as dívidas ficam dispersas em um labirinto burocrático.
[…] a concentração de informações na matrícula é uma providência de bom senso.
Enfatizou Maria Isabel Helbling Menéres Campos (“Da Hipoteca: Caracterização, Constituição e Efeitos”, 2003, p. 12) que “para um eficaz sistema de garantias é indispensável a publicidade, proporcionando-se ao credor a maior segurança possível, e ao devedor, tendo em conta a garantia oferecida, um crédito pouco oneroso e com facilidades de pagamento”.
Conforme Maria Helena Diniz (“Sistemas de Registros de Imóveis”, 2009, p. 44), “a transferência do domínio de uma pessoa a outra requer um sinal exterior que a confirme aos olhos de todos, porque a propriedade é direito real oponível erga omnes, logo, todos deverão ter ciência das mutações de sua titulariedade”.
Tendo como base aquelas assertivas, e todas as considerações e informações constantes neste trabalho, afirma-se que o patrimônio rural em afetação e a cédula imobiliária rural, com os ajustes propostos para a MP nº 897/2019, contribuirão intensamente para o fortalecimento da capacidade do produtor rural tomar crédito, aprimorando e dando mais eficiência e segurança jurídica ao ambiente em que atuam produtores, cooperativas, fornecedores, tradings, agroindústrias, bancos e outros agentes de mercado.
Isso por conta da visibilidade patrimonial/financeira e da segregação contábil das despesas/receitas do empreendimento e do produtor que utilizar o patrimônio rural em afetação.
O registro eletrônico dos ônus, gravames e títulos vinculados à propriedade rural sujeita ao regime de afetação possibilitará aos tomadores de riscos mais segurança para dar crédito envolvendo as terras ou os bens nelas produzidos.
A cédula imobiliária rural dará segurança para investidores estrangeiros hoje ausentes do mercado brasileiro, certamente reduzindo os custos financeiros para os produtores rurais.
Além dos claros benefícios aos produtores rurais, que terão acesso a mais recursos e em melhores condições de custo e prazo, e com redução nos custos cartorários, o estabelecimento de mais segurança no ambiente de negócios possibilitará mais empregos, mais arrecadação de tributos, mais competitividade no comércio internacional dos produtos brasileiros, processados e in natura.
O peso dos custos indiretos no crédito
A redução expressiva das taxas de juros praticadas no Brasil tornaram mais explícitos os impactos na rentabilidade dos produtores rurais suscitados pelas custas e emolumentos cartorários, pelo IOF e pelo spread bancário (ainda dos mais elevados no sistema financeiro internacional).
Cabe lembrar que ainda se exige a contratação de seguro das garantias nos financiamentos concedidos direta ou indiretamente (caso dos bancos privados com recursos do BNDES) pelos bancos públicos.
A propósito do spread no crédito rural, registra-se aqui o resultado de pesquisa informal, pessoal e simples empreendida no primeiro semestre deste ano, de aferição da remuneração paga aos investidores em LCA e poupança rural, em um agente financeiro do SNCR, e dos encargos cobrados por este mesmo agente no crédito rural a taxas livres:
LCA: remuneração ao investidor de cerca de 85% do DI e encargos ao produtor entre 172 e 234% do DI, mais custos cartorários e seguro garantia.
Poupança rural: remuneração ao investidor de 70% do DI e encargos ao produtor entre 194 e 264% do DI, mais custos cartorários e seguro garantia
Com a implementação de procedimentos eletrônicos para registros e emissões de títulos, espera-se que se possa reduzir as custas e emolumentos e também o spread bancário (e não somente aumentar a rentabilidade dos bancos).
Quanto ao IOF, também adquiriu peso significativa na composição dos resultados, com a redução das taxas de juros, e serve de objeto de disputa entre emissores de títulos privados, para viabilizar a captação dos escassos recursos internos, pelo que seria importante que sua incidência fosse uniformizada para todos os títulos envolvendo produtores rurais, praticando-se a menor alíquota admitida para os demais títulos, inclusive a isenção, se esta for verificada.
Garantias e crédito
É interessante a valorização que se dá ao quesito “garantias”, quando se avalia as exigências dos tomadores de risco dispostos a conceder crédito, quando estes, em princípio, preocupam-se muito mais com a capacidade e o nível de certeza da geração de receita livre por parte do destinatário dos recursos.
Pois parece que seria muito mais importante, para assegurar o bom retorno dos recursos investidos em crédito:
conhecer as características e riscos da atividade do tomador dos recursos.
acompanhar o fluxo das receitas do tomador de recursos e seu ciclo operacional.
antecipar problemas de pagamento e oferecer soluções de reperfilamento, preservando assim a capacidade operacional e negocial do tomador de recursos.
Nesse contexto, causa estranheza a excessiva valorização do uso da hipoteca no crédito rural, que, ao que parece, decorreu:
da utilização, pelos bancos, a partir de alguns anos, visando redução de custos operacionais e otimização da sua rentabilidade, da sistemática prevista no Art. 1.487 do Código Civil de 2002 (“A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido”), para financiamentos de custeio, para os quais, até então, o usual era a exigência apenas do penhor.
da implementação pelo Banco Central do Brasil de procedimentos (para o cálculo da parcela dos ativos ponderados pelo risco referente às exposições ao risco de crédito), considerando a existência de alienação fiduciária ou hipoteca de primeiro grau como elemento determinador de menor reserva de capital por parte dos bancos.
Uma agenda permanente
Como registrado anteriormente, reforça-se que migrar o financiamento do produtor rural para o mercado requer uma agenda complexa e permanente, que teve início com a Lei nº 8.929/1994 (CPR), foi retomada com a com a edição da Lei nº 11.076 (títulos do agronegócio) e novamente agora com a MP nº 897/2019.
A par do que já foi feito e de outros avanços que virão no âmbito da Comissão Mista que analisa a Medida Provisória, em especial quanto aos registros cartorários è à descorporificação dos títulos de crédito, e espera-se, com o encaminhamento do patrimônio rural em afetação e da cédula imobiliária rural para o que pretendia o PL nº 1053/2015, aquela agenda também poderia contemplar medidas como:
a uniformização das alíquotas do IOF praticados no crédito rural e nos títulos do agronegócio, sendo sempre a menor praticada no mercado (inclusive isenção, quando admitida para outros negócios).
o incentivo à constituição do produtor rural como pessoa jurídica, com segregação patrimonial e financeira entre proprietário e empreendimento.
o estabelecimento de uma sistemática de concessão de subsídio diretamente ao produtor, que buscaria recursos diretamente no mercado, sob certas condições.
a autorização do uso de parte dos recolhimentos compulsórios sobre os depósitos à vista para a compra de CPR, CIR, CDA/WA, LCA, CDCA e CRA.
a possibilidade dos créditos de custeio poderem ser concedidos na forma de capital de giro anual, renovável a partir da prestação de contas do uso dos recursos em itens financiáveis admitidos pelo crédito rural;
a possibilidade dos créditos de custeio poderem abranger o pagamento de parcelas atinentes a compras a prazo feitas junto a fornecedores de insumos e de itens financiáveis atualmente via crédito para investimento, fixos (construção, reforma ou ampliação de benfeitorias e instalações permanentes; aquisição de máquinas e equipamentos de provável duração útil superior a 5 anos; obras de irrigação, açudagem, drenagem; florestamento, reflorestamento, desmatamento e destoca; formação de lavouras permanentes; formação ou recuperação de pastagens; eletrificação e telefonia rural; proteção, correção e recuperação do solo, inclusive a aquisição, transporte e aplicação dos insumos) e semifixos (aquisição de animais para reprodução ou cria; instalações, máquinas e equipamentos de provável duração útil não superior a 5 anos; aquisição de veículos, tratores, colheitadeiras, implementos, embarcações e aeronaves; aquisição de equipamentos empregados na medição de lavouras).
a implementação, por parte dos bancos públicos, da venda de parte de carteiras de crédito para produtores rurais e suas cooperativas, com mecanismos de compartilhamento de risco como stop loss, first loss etc.
a criação de uma agência gestora dos riscos na produção agropecuária, em especial os climáticos.
a criação de uma agência gestora das terras rurais.
a instituição de fundos garantidores para os negócios envolvendo produtores rurais.
a disponibilização de mecanismos oficiais de proteção contra a volatilidade de renda ao longo de diversos exercícios, nos moldes do Projeto de Lei nº 2.411/2015.
DA BASE NACIONAL DE GRAVAMES
Art. 6º Fica criada a Base Nacional de Gravames, organizada pelos registradores de imóveis, em cooperação com os registradores de títulos e documentos e tabeliães de protesto, e que disponibilizará, na forma desta Lei, meios eletrônicos de consulta, obtenção de certidão, cancelamento, alteração, registro e averbação de garantias reais, gravames, cessões de crédito, constrições judiciais, indisponibilidades e protestos, no âmbito da competência legal desses ofícios, com abrangência sobre todo o território nacional.
1º As consultas à Base Nacional de Gravames poderão ser feitas partir do número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), ou do número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (CNPJ), do proprietário ou garantidor, podendo ser disponibilizados outros critérios de busca.
2º Até 31 de julho de 2022, todos os atos anteriores constantes e vigentes até a edição desta lei serão inseridos na Base Nacional de Gravames, sendo dada prioridade à efetivação do previsto no Art. 6º-A desta Lei.
3º Admite-se o uso de documento eletrônico estruturado para os atos a serem praticados por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, desde que:
I – o documento seja assinado eletronicamente por quem detiver poderes para tal e contenha declaração de que seus dados correspondem ao original em poder do signatário, de que está devidamente formalizado e assinado pelas partes contratantes, na forma do parágrafo único do Art. 226-B da Lei nº 6.015/1973;
II – a assinatura eletrônica seja feita por qualquer meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que emitido no Brasil e admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.
Art. 6º-A Até 240 dias corridos da publicação desta Lei, deverão estar inseridos na Base Nacional de Gravames todos os atos constantes e vigentes relativos a imóvel rural inscrito no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, ou bem atinente à atividade produtiva rural.
1º Para efeito deste Capítulo, considera-se bem atinente à atividade produtiva rural os seguintes:
I – o fruto ou produto da atividade rural ainda não obtido ou não colhido ou não comercializado;
II – os animais mantidos ou desenvolvidos ou a nascer;
III – as culturas permanentes ou temporárias;
IV – as pastagens naturais, melhoradas ou cultivadas;
V – as florestas plantadas para uso comercial;
VI – as benfeitorias e instalações permanentes;
VII – as máquinas, tratores, veículos, equipamentos, implementos e insumos destinados especificamente à atividade agropecuária.
2º Nas situações previstas neste Artigo, o cadastro do ato na Base Nacional de Gravames incluirá o número de inscrição no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR, criado pela Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, o qual será previsto como critério adicional para buscas e pedidos de certidões.
3º Até o vencimento do prazo estabelecido no caput, deverão estar disponíveis aos usuários dos serviços cartorários todas as funcionalidades para o processamento eletrônico e remoto dos atos previstos nos artigos 127 e 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, quando relativos a imóvel rural ou bem atinente à atividade produtiva rural.
Art 6º-B Após a efetiva disponibilização do previsto no Art. 6º-A, o registro de qualquer ônus, gravame ou título referente a imóvel rural ou bem atinente à atividade produtiva rural, inclusive a averbação do patrimônio rural em afetação, deverá ser disponibilizado obrigatoriamente no sistema da Base Nacional de Gravames.
1º Decorrido o prazo do caput, a certidão de qualquer ônus, gravame ou título referente a imóvel rural ou bem atinente à atividade produtiva rural, obtida por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, produzirá plenos efeitos probatórios contra terceiros, dispensada certidão emitida por qualquer outro registro público.
2º O disposto neste artigo também se aplica à constituição de gravame ou ônus por meio de Cédula Rural Pignoratícia, de Cédula Rural Hipotecária, de Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária, de Nota de Crédito Rural, de Cédula de Produto Rural, de Cédula de Produto Rural Financeira, e de Cédula Imobiliária Rural.
3º Podem ser emitidos na forma escritural os seguintes títulos, que serão recepcionados eletronicamente, para os registros correspondentes, por meio do sistema da Base Nacional de Gravames,
V – Cédula de Produto Rural.
VI – Cédula de Produto Rural Financeira.
VII – Cédula Imobiliária Rural.
4º A emissão de titulo na forma escritural, conforme este artigo, não desobriga o emitente ou o credor das providências de registro em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, quando previstas.
5º Para efeito do disposto no § 5º deste artigo, a Base Nacional de Gravames deverá disponibilizar meios seguros e eficientes de intercâmbio de dados com a entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários.
6º A constrição judicial que decorra de gravame, ônus ou título escritural será efetuada com base em certidão emitida por meio da Base Nacional de Gravames, que terá efeito de título executivo extrajudicial.
7º Será possível expedir certidão do inteiro teor dos atos jurídicos de que tratam este Capítulo e o Capítulo II desta Lei, por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, mediante meio eletrônico de livre acesso e baixo custo para o demandante, observados requisitos de segurança que garantam a autenticidade e a integridade do documento.
DO PATRIMÔNIO RURAL EM AFETAÇÃO
Art. 6º-C O proprietário de imóvel rural, pessoa natural ou jurídica, poderá submeter seu imóvel rural ou fração dele ao regime de afetação.
Parágrafo único. No regime de afetação de que trata o caput, o terreno, as benfeitorias e as acessões nele fixadas, exceto as plantações, constituirão patrimônio rural em afetação.
Art. 7º Fica vedada a constituição de patrimônio rural em afetação incidente sobre:
I – o imóvel já gravado por hipoteca, por alienação fiduciária de coisa imóvel ou outro ônus real, ou, ainda, que tenha registrado ou averbado em sua matrícula qualquer uma das informações de que trata o art. 54 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015;
II – a pequena propriedade rural de que trata o inciso XXVI do caput do art. 5º da Constituição, assim considerada aquela de até 4 (quatro) módulos fiscais prevista na alínea “a” do inciso II do art. 4º da Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993;
III – a área de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento, o que for menor, nos termos do disposto no art. 8º da Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972; ou
IV – o bem de família previsto na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, exceto na situação prevista no § 2º do art. 4º da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990.
Art. 8º O patrimônio rural em afetação é constituído por meio de termo próprio averbado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente, por solicitação do proprietário.
1º Não pode constituir patrimônio de afetação o proprietário submetido ao regime de falência, de insolvência civil ou de recuperação judicial.
2º O patrimônio rural em afetação terá prazo de até 5 (cinco) anos, podendo ser renovado, observados os requisitos desta Lei para a sua constituição.
3º Assim que efetuada pelo cartório, a averbação do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel deverá constar de imediato na Base Nacional de Gravames.
4º O registro de ônus, gravames ou título vinculado ao imóvel em afetação somente poderá ser efetuado após cumprido o previsto no § 3º deste artigo.
5º Não serão praticados, para os atos de que trata este artigo, emolumentos e custas superiores aos do registro de hipoteca cedular rural.
Art. 9º Os bens e direitos integrantes do patrimônio em afetação:
I – não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos;
II – somente respondem por dívidas e obrigações registradas e vinculadas ao patrimônio em afetação por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, sendo que a preferência na excussão ocorrerá segundo a ordem de registro;
3º Enquanto sujeito ao regime de afetação de que trata esta Lei, o imóvel ou fração não poderá ser objeto de compra e venda, doação, parcelamento, desdobro ou qualquer outro ato translativo de propriedade por iniciativa do proprietário, salvo mediante emissão de Cédula Imobiliária Rural – CIR.
4º O imóvel ou fração sujeito ao regime de afetação de que trata esta Lei, é impenhorável e não poderá ser objeto de constrição judicial, exceto em relação às dívidas, obrigações e efeitos previamente objeto de registro específico e vinculação ao patrimônio em afetação por meio do sistema da Base Nacional de Gravames
5º Quaisquer dívidas, obrigações e efeitos de responsabilidade do constituinte do patrimônio em afetação poderão buscar sua satisfação na parte disponível deste, mediante registro e vinculação ao patrimônio em afetação por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, e conforme o disposto no inciso II.
6º Os credores de dívidas, obrigações ou efeitos de responsabilidade do constituinte do patrimônio em afetação poderão buscar sua satisfação na medida de seu vencimento, desde que assegurada a preferência de recebimento conforme a ordem de registro e vinculação ao patrimônio em afetação por meio do sistema da Base Nacional de Gravames.
7º A parte do imóvel constituído em patrimônio rural em afetação e ainda não vinculada a uma obrigação, dívida ou efeito de responsabilidade do constituinte, por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, deixará de estar sujeita ao regime de afetação para satisfazer total ou parcialmente a dívida trabalhista, previdenciária ou fiscal constituída posteriormente à averbação do patrimônio rural de afetação na matrícula do imóvel.
8º Em caso de abuso do patrimônio rural em afetação, caracterizado pelo desvio de finalidade, com o propósito de praticar atos ilícitos de qualquer natureza, ou de lesar credores, inclusive no caso de crédito tributário ou obrigações de natureza trabalhista ou previdenciária, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, autorizar que incidam, sobre o imóvel rural constituído como patrimônio rural em afetação, os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações do seu constituinte, respeitadas as preferências registradas para terceiros de boa-fé.
9 A parte do imóvel vinculado a um patrimônio rural em afetação objeto de uma Cédula Imobiliária Rural, e remanescente após a liquidação ou execução do título, retorna à disponibilidade, podendo ser excutida ou vinculada conforme a ordem de registro.
10 O sistema da Base Nacional de Gravames deverá implementar procedimento automático de informação da constituição do patrimônio rural em afetação ao órgão gestor da dívida pública da União e das unidades da Federação em que tiver domicílio o constituinte e estiver localizado o imóvel rural, bem como à Secretaria de Receita Federal da União.
Art. 10. O oficial de registro de imóveis protocolará e autuará a solicitação de registro do patrimônio rural em afetação e os documentos vinculados, na forma estabelecida nesta Lei.
Art. 11. A solicitação de que trata o art. 10 será instruída com:
I – os documentos comprobatórios:
da inscrição do imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, do domínio do requerente e da inexistência de ônus de qualquer espécie sobre o patrimônio do requerente e o imóvel rural, incluídos aqueles de natureza fiscal;
da regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária do requerente; e da inexistência de qualquer espécie de execução em que o requerente figure como parte passiva;
da regularidade das obrigações ambientais referentes ao imóvel objeto da constituição do patrimônio em afetação, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, particularmente o seu art. 78-A;
do número de certificação junto ao SISGES/INCRA do georreferenciamento do imóvel do qual a totalidade ou fração está sendo constituída como patrimônio rural em afetação;
II – a prova de atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade;
III – o memorial em que constem os nomes dos ocupantes e confrontantes com a indicação das respectivas residências; e
IV – a planta do imóvel, obtida a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica, que deverá conter as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com o grau de precisão posicional praticado pelo INCRA para a certificação do imóvel junto ao SIGEF/INCRA.
1º Os documentos de que tratam as alíneas “a” e “b” do o inciso I deste artigo compreendem as certidões negativas de débitos fiscais perante as Fazendas Públicas, bem como de distribuição forense e de protestos do proprietário do imóvel, tanto no local de seu domicílio quanto no local do imóvel, sem prejuízo de outros a critério do oficial de registro de imóveis.
2º Os documentos de que trata a alínea “c” do inciso I deste artigo compreendem a inscrição regular no Cadastro Ambiental Rural – CAR de que trata o art. 29 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, além de certidões específicas emitidas pelas autoridades ambientais federal, estadual e municipal.
3º O oficial de registro de imóveis poderá exigir a apresentação de quaisquer outros documentos ou providências que sejam destinados à garantia da regularidade do futuro destaque do imóvel decorrente da incidência do art. 24 desta Lei, para assegurar que, uma vez constituído o patrimônio de afetação, novas exigências legais supervenientes para o destaque do imóvel rural não sejam a ele aplicáveis.
Art. 12. Caso o oficial de registro de imóveis verifique desconformidade do requerimento de constituição do patrimônio rural em afetação com o disposto nesta Lei, concederá o prazo de trinta dias, contado da data da decisão, para que o interessado faça as correções necessárias, sob pena de indeferimento da solicitação.
Parágrafo único. O interessado poderá solicitar a reconsideração da decisão do oficial de registro de imóveis.
Art. 12-A Pratica crime de estelionato, sujeito às penas previstas na legislação vigente, aquele que fizer, na constituição de patrimônio em afetação, declarações falsas ou inexatas acerca do imóvel rural, da pacificidade de sua posse, e quanto a ônus ou responsabilidade de qualquer espécie.
Art. 13. Incumbe ao proprietário que constituir o patrimônio rural em afetação:
I – promover os atos necessários à administração e à preservação dos bens, direitos e obrigações que integram o patrimônio rural em afetação, inclusive por meio da adoção de medidas judiciais; e
II – manter-se adimplente com as obrigações tributárias e os encargos fiscais, previdenciários e trabalhistas de sua responsabilidade, incluída a remuneração dos trabalhadores rurais.
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel constituído como patrimônio rural em afetação ser desapropriado ou ser danificado por fato imputável a terceiro, os credores serão sub-rogados no direito à indenização devida pelo expropriante ou pelo terceiro causador do dano, até o montante necessário para liquidar ou amortizar a obrigação constituída, e observada a ordem de seu registro no sistema da Base Nacional de Gravames.
Art. 13-A. O patrimônio rural em afetação poderá ser cancelado:
I – a requerimento do seu constituinte;
III – a requerimento de qualquer interessado, demonstrando o descumprimento das condições do art. 13 desta Lei.
Art 13-B. A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 44. …………………………………………………………………………………………………..
VII – o patrimônio rural em afetação que for constituído como personalidade jurídica com responsabilidade limitada.
TÍTULO I-B
DO PATRIMÔNIO RURAL EM AFETAÇÃO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA
Art. 980-B O patrimônio rural em afetação poderá ser constituído como pessoa jurídica de responsabilidade limitada mediante sua inscrição no registro próprio e anotação dessa inscrição, com vinculação ao patrimônio em afetação, por meio do sistema da Base Nacional de Gravames.
1º Quando constituído por uma única pessoa titular da totalidade do capital social, o patrimônio rural em afetação constituído como pessoa jurídica de responsabilidade limitada será regulado, no que couber, pelas disposições aplicáveis à empresa individual de responsabilidade limitada, inclusive quanto à escrituração contábil.
2º Quando constituído por mais de uma pessoa, o patrimônio rural em afetação constituído como pessoa jurídica de responsabilidade limitada será regulado, no que couber, pelas disposições aplicáveis à sociedade limitada, inclusive quanto à escrituração contábil.
3º Quando a totalidade de seus instituidores for de pessoas naturais, ao patrimônio rural em afetação constituído de responsabilidade limitada será aplicado regime especial de tributação, correspondente, para todos os efeitos, ao regime de tributação adotado para o produtor rural pessoa natural.
4º Os negócios jurídicos entre o patrimônio em afetação de responsabilidade limitada e os seus constituintes devem observar procedimentos formais e caracterizadores das ocorrências patrimoniais e financeiras e preservar os interesses dos detentores de direitos e créditos perante o patrimônio em afetação.
5º O nome empresarial deverá ser formado pela inclusão da expressão “PRURAL” após a firma ou a denominação social.
Parágrafo único. Quando o patrimônio rural em afetação for constituído como pessoa jurídica de responsabilidade limitada, responderá apenas pelos efeitos de decretação de falência ou de recuperação judicial, dívidas trabalhistas, dívidas previdenciárias, dívidas fiscais, obrigações e demais responsabilidades aperfeiçoadas após sua constituição, não se comunicando com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos.
DA CÉDULA IMOBILIÁRIA RURAL
Art. 14. Fica instituída a Cédula Imobiliária Rural – CIR, título de crédito nominativo, líquido, certo, passível de execução extrajudicial, transferível e de livre negociação, representativa de:
I – promessa de pagamento em dinheiro, sujeita a excussão extrajudicial no caso de inadimplemento, de bem imóvel rural, ou fração deste, vinculado a patrimônio rural em afetação, nos termos desta Lei, sendo denominada “Cédula Imobiliária Rural para transação financeira”, ou
II – obrigação de transferência e entrega, em favor do credor, de bem imóvel rural, ou fração deste, vinculado a patrimônio rural em afetação, nos termos desta Lei, sendo denominada “Cédula Imobiliária Rural para transação real”, podendo ser condicionada ou incondicionada.
1º Poderá ser emitida Cédula Imobiliária Rural relativa a uma ou mais frações de imóvel rural constituído como patrimônio rural em afetação, desde que cada fração tenha os respectivos limites georreferenciados e observe as restrições do Art. 7º desta Lei e sejam respeitadas as exigências estabelecidas pela legislação ambiental e a fração mínima de parcelamento.
2º A modalidade da Cédula Imobiliária Rural, se para transação real, condicionada ou incondicionada, ou para transação financeira, deverá ser determinada na sua emissão, sendo vedada a sua alteração.
3º A Cédula Imobiliária Rural para transação real condicionada é exigível somente após cumprida a condição estabelecida, que poderá ser de pagamento pelo beneficiário final da Cédula Imobiliária Rural, ou de cumprimento de obrigação por parte do emitente.
4º Os elementos necessários à configuração da condição prevista na Cédula Imobiliária Rural para transação real condicionada deverão ser explicitados no corpo da Cédula.
5º A Cédula Imobiliária Rural para transação financeira é exigível pela soma expressa em seu contexto ou no endosso, além dos juros e demais encargos ou despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.
6º A parte do imóvel rural constituído como patrimônio rural em afetação, enquanto vinculada à Cédula Imobiliária Rural, é impenhorável e não poderá ser objeto de qualquer ato de constrição judicial.
8º A Cédula Imobiliária Rural será considerada ativo financeiro e na sua negociação haverá incidência do imposto sobre operações de crédito, câmbio e seguro nas mesmas condições da Cédula de Produto Rural instituída pela Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994.
9º A Cédula Imobiliária Rural não pode ser alterada mediante aditivo, salvo se houver prévia e expressa concordância dos demais titulares de direitos sobre o respectivo patrimônio rural em afetação.
10 A Cédula Imobiliária Rural poderá ser emitida para representar crédito garantido por garantia real, na forma do art. 3º e seguintes da Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017, hipótese em que:
I – será facultada a emissão de Cédula Imobiliária Rural para cada um dos créditos garantidos sob o mesmo contrato de abertura de limite de crédito;
II – será aplicado à alienação fiduciária o disposto no Art. 9º desta Lei e nos seus parágrafos;
11 A garantia real constituída por meio de Cédula Imobiliária Rural poderá ser excutida em qualquer das formas do Art. 1.426 de Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, dispensada a necessidade de sua previsão no título.
Art. 15. Fica legitimado para emitir a Cédula Imobiliária Rural o proprietário de imóvel rural, pessoa natural ou jurídica, que houver constituído patrimônio rural em afetação na forma desta Lei.
1º A emissão da Cédula Imobiliária Rural dá-se exclusivamente na forma escritural, sendo averbada pelo Cartório de Registro de Imóveis na matrícula do imóvel rural em que houver sido averbado o patrimônio rural em afetação, por meio do sistema da Base Nacional de Gravames, com concomitante vinculação ao patrimônio rural em afetação, e:
I – tendo eficácia executiva sobre o patrimônio rural em afetação a ela vinculado, e as eventuais outras garantias vinculadas;
II – produzindo plenos efeitos probatórios contra terceiros, dispensado para esse fim qualquer outro registro.
2º A averbação da emissão da Cédula Imobiliária Rural e o registro das garantias reais a ela vinculadas serão considerados ato único para fins de emolumentos, aplicando-se às garantias vinculadas à Cédula Imobiliária Rural os mesmos emolumentos devidos em relação à garantia constituída por meio de Cédula Rural Hipotecária.
3º O emitente da Cédula Imobiliária Rural deverá informar ao Cartório de Registro de Imóveis os dados da entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil que será responsável pelo depósito e registro da cadeia de negócios do título.
4º Pratica crime de estelionato, sujeito às penas previstas na legislação vigente, aquele que fizer, na emissão de Cédula Imobiliária Rural, declarações falsas ou inexatas quanto a ônus ou responsabilidade de qualquer espécie.
Art. 16. A Cédula Imobiliária Rural:
I – pode ser garantida por terceiros, inclusive por instituição financeira ou seguradora;
II – pode receber aval, que constará do respectivo registro ou depósito de que trata o caput do art. 16 ou da cártula, nos termos do disposto no § 2º do art. 16;
III – admite amortizações intermediárias e liquidação ou amortização antecipada, mediante anuência do credor.
1º As garantias reais constituídas por meio da Cédula Imobiliária Rural sobre o patrimônio rural em afetação serão objeto de registro na respectiva matrícula, no Registro de Imóveis, devendo o registro da garantia noticiar a emissão do título.
2º Na hipótese de serem constituídos gravames e ônus por meio de Cédula Imobiliária Rural, tal ocorrência será informada no sistema de registro mencionado no caput do Art. 17 desta Lei.
Art. 17. A Cédula Imobiliária Rural será levada a depósito em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013.
1º O registro ou o depósito mencionado no caput:
I – será efetuado por meio de intercâmbio de dados entre o sistema da Base Nacional de Gravames e o da entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil, concomitantemente à emissão do título.
II – é condição para que a Cédula Imobiliária Rural possa ser objeto de negociação.
2º A cadeia dos negócios ocorridos será anotada nos registros do sistema da entidade da entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil.
3º Aplicam-se à Cédula Imobiliária Rural, no que couber, as normas de direito cambial, com as seguintes modificações:
I – os endossos devem ser completos;
II – os endossantes respondem somente pela existência da obrigação;
III – os endossos ocorrerão exclusivamente por meio de anotação específica no do sistema da entidade da entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil;
IV – os endossantes podem atribuir-se obrigações, inclusive estipulando condições, pelas quais responderão perante o credor ou o emitente da Cédula Imobiliária Rural, complementares às do emitente do título, e que não poderão ser a este exigidas.
4º Quando do vencimento da Cédula Imobiliária Rural, a entidade responsável pelo seu registro:
I – fornecerá, ao credor final do título, documento que ateste, para todos os fins de direito, a sua titularidade, e que terá efeito executivo extrajudicial;
II – anotará os dados do credor final da Cédula Imobiliária Rural no sistema da Base Nacional de Gravames, por meio de intercâmbio de dados.
Art. 18. A Cédula Imobiliária Rural conterá os seguintes requisitos, lançados em seu contexto:
I – a denominação “CIR”, acrescida do termo “transação real” ou “transação financeira”, conforme a modalidade, bem como, no caso de CIR para transação real, se é condicionada ou incondicionada;
II – a assinatura do emitente;
III – o nome do credor, podendo conter cláusula à ordem;
IV – a data e o local da emissão;
V – no caso da Cédula Imobiliária Rural para transação financeira, a promessa do emitente de pagar o valor em dinheiro, certa, líquida e exigível no seu vencimento, devendo ser explicitados os referenciais necessários à clara definição do valor a ser utilizado no resgate do título, bem como a data, local e forma do pagamento da dívida.
VI – no caso da Cédula Imobiliária Rural para transação real condicionada, o elementos necessários à clara definição do cumprimento ou não da condição estabelecida.
VII – a data do vencimento;
VIII – a identificação do patrimônio rural em afetação vinculado à Cédula Imobiliária Rural, e do correspondente imóvel ou parte dele, bem como, no caso da Cédula Imobiliária Rural para transação financeira, a indicação, para efeito do previsto no § 2º do Art. 24 desta Lei, do valor do imóvel ou fração.
IX – a autorização irretratável para que, nas situações previstas no artigo 28 desta Lei, o oficial de registro de imóveis processe, em favor do credor, o registro de transmissão da propriedade do imóvel rural ou da fração, conforme descrito na Cédula Imobiliária Rural;
1º A identificação de que trata o inciso VI do caput deste artigo conterá o número fornecido na inscrição no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, e o número de matrícula do imóvel no registro competente, bem como as coordenadas dos vértices definidores dos limites da área rural, ou da fração constituída em patrimônio rural de afetação, representada pela Cédula Imobiliária Rural, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro.
2º A Cédula Imobiliária Rural, sem que configure requisito essencial, poderá conter outras cláusulas lançadas em seu contexto, as quais, desde que haja manifestação expressa do emitente quanto ao seu conhecimento e concordância, poderão constar de documento à parte, devendo haver sua menção no registro do depósito no sistema da entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil.
Art. 19 No caso da Cédula Imobiliária Rural para transação financeira emitida em favor de instituição financeira, poderão ser pactuados:
I – os juros sobre a dívida, capitalizados ou não, os critérios de sua incidência e, se for o caso, a periodicidade de sua capitalização, bem como as despesas e os demais encargos decorrentes da obrigação;
II – os critérios de atualização monetária ou de variação cambial como permitido em lei;
III – os casos de ocorrência de mora e de incidência das multas e penalidades contratuais, bem como as hipóteses de vencimento antecipado da dívida, a exemplo do disposto no artigo 23;
IV – os critérios de apuração e de ressarcimento, pelo emitente ou por terceiro garantidor, das despesas de cobrança da dívida e dos honorários advocatícios, judiciais ou extrajudiciais, sendo que os honorários advocatícios extrajudiciais não poderão superar o limite de dez por cento do valor total devido;
V – quando for o caso, a modalidade de garantia da dívida, sua extensão e as hipóteses de substituição de tal garantia;
VI – as obrigações a serem cumpridas pelo credor;
VII – a obrigação do credor de emitir extratos da conta corrente ou planilhas de cálculo da dívida, ou de seu saldo devedor, de acordo com os critérios estabelecidos na própria Cédula Imobiliária Rural; e
VIII – outras condições de concessão do crédito, suas garantias ou liquidação, obrigações adicionais do emitente ou do terceiro garantidor da obrigação, desde que não contrariem as disposições legais.
Art. 20 Sempre que necessário, a apuração do valor exato da obrigação, ou de seu saldo devedor, representado pela Cédula Imobiliária Rural para transação financeira emitida em favor de instituição financeira, será feita pelo credor, por meio de planilha de cálculo e, quando for o caso, de extrato emitido pelo credor, em favor da qual a Cédula Imobiliária Rural foi originalmente emitida, documentos esses que integrarão a Cédula, observado que:
I – os cálculos realizados deverão evidenciar de modo claro, preciso e de fácil entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas contratuais devidos, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela de atualização monetária ou cambial, a parcela correspondente a multas e demais penalidades contratuais, as despesas de cobrança e de honorários advocatícios devidos até a data do cálculo e, por fim, o valor total da dívida; e
II – a Cédula Imobiliária Rural representativa de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito bancário em conta corrente será emitida a favor de Instituição Financeira pelo valor total do crédito posto à disposição do emitente, competindo ao credor, nos termos deste parágrafo, discriminar nos extratos da conta corrente ou nas planilhas de cálculo, que serão anexados à Cédula, as parcelas utilizadas do crédito aberto, os aumentos do limite do crédito inicialmente concedido, as eventuais amortizações da dívida e a incidência dos encargos nos vários períodos de utilização do crédito aberto.
Art. 21. O emitente usará, até a efetiva liquidação da obrigação constituída pela Cédula Imobiliária Rural, a suas expensas e risco, o imóvel rural objeto do patrimônio rural em afetação, conforme sua destinação, e deverá empregar, na sua guarda, a diligência exigida por sua natureza.
Art. 23. O vencimento da Cédula Imobiliária Rural poderá ser antecipado pelo credor, independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial, nas seguintes hipóteses:
I – inadimplência ou descumprimento de qualquer obrigação do emitente da CIR prevista em seu contexto ou nesta Lei; ou
II – insolvência civil, falência ou recuperação judicial do emitente; ou
III – na existência de prática comprovada de desvio de bens e administração ruinosa do imóvel rural que constitui o patrimônio de afetação a ela vinculado.
Art. 24. Vencida a Cédula Imobiliária Rural e não liquidada, o credor poderá exercer de imediato o direito à transferência, para sua titularidade, do registro da propriedade da área rural constituída em patrimônio de afetação e vinculada à Cédula Imobiliária Rural, no cartório de registro de imóveis correspondente, não estando obrigado a conferir carência ou prazo para purgação de mora.
1º A transferência de titularidade mencionada no caput deste artigo será efetuada com base em certidão, que constituirá título executivo extrajudicial, emitida pela entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013.
2º Ao emitir a certidão mencionada no § 2º desta Lei, a entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, deverá fazer imediata anotação desta no sistema da Base Nacional de Gravames.
3º Quando a área rural constituída em patrimônio de afetação e vinculada à Cédula Imobiliária Rural estiver contida em imóvel rural de maior área, ou quando apenas parte do patrimônio de afetação estiver vinculado à Cédula Imobiliária Rural, o oficial de registro de imóveis, de ofício e à custa do beneficiário final, efetuará o desmembramento e estabelecerá a matrícula própria correspondente.
4º Além de responder pela evicção, o emitente da Cédula Imobiliária Rural não pode invocar em seu benefício o caso fortuito ou de força maior.
5º Fica dispensado o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e avalistas.
6º No caso de Cédula Imobiliária Rural para transação financeira vencida e não liquidada, aplicam-se, no que couber, as disposições dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, observado que:
I – no primeiro leilão, o valor mínimo para efeito de venda não poderá ser inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos;
II – se no segundo leilão de que trata o art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, e dos encargos legais, incluídos os tributos, o credor poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sobre o imóvel alienado.
7º O direito à transferência de titularidade, de Cédula Imobiliária Rural para transação real condicionada a pagamento pelo beneficiário final da Cédula Imobiliária Rural, depende da comprovação da sua efetivação.
8º O direito à transferência de titularidade, de Cédula Imobiliária Rural para transação real condicionada a cumprimento de obrigação por parte do emitente da Cédula Imobiliária Rural, depende da comprovação de que esta não foi efetivada.
9º Aplicam-se, à transferência de titularidade de Cédula Imobiliária Rural para transação real, as disposições da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, e da Lei nº 6.634, de 2 de maio de 1979, aplicáveis a pessoa natural ou jurídica estrangeira ou a esta equiparada.
10 O credor tem direito a receber, do emitente da Cédula Imobiliária Rural vencida e não liquidada, as despesas que efetuar para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.
Art. 25 Em caso de abuso na emissão da Cédula Imobiliária Rural, caracterizado pelo desvio de finalidade, com o propósito de praticar atos ilícitos de qualquer natureza, ou de lesar credores, inclusive no caso de crédito tributário ou obrigações de natureza trabalhista ou previdenciária, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, autorizar a desconstituição do título, desde que não prejudique terceiros de boa-fé.
Parágrafo único. O emitente deverá atender às solicitações, da autoridade administrativa ou do Ministério Público, de comprovação da veracidade e legitimidade do negócio efetivado por meio da Cédula Imobiliária Rural, inclusive de contraprestação que tenha sido dele decorrente ou motivada.
DO FUNDO DE AVAL FRATERNO
Art. 5º-A O Conselho Monetário Nacional poderá autorizar o financiamento de aquisições de direitos creditórios, conforme abaixo estabelecido:
I – os direitos creditórios serão relativos a compromissos vencidos e não liquidados até 30 de junho de 2019, constituídos originalmente por produtores rurais ou suas cooperativas de produção agropecuária, doravante denominados devedores, junto a pessoas jurídicas, inclusive instituições financeiras e cooperativas de produção agropecuária, doravante denominados credores originais:
na compra de insumos para produto agrícola ocorrida em 2016, ou 2017 ou 2018; ou
na contratação de serviços de colheita, transporte, armazenamento ou beneficiamento de produto colhido em 2016, ou 2017, ou 2018 ou no primeiro semestre de 2019; ou
na venda antecipada de produto agrícola realizada para entrega em 2016, ou 2017, ou 2018 ou no primeiro semestre de 2019; ou
no contratação de crédito bancário não rural, em 2016, ou 2017, ou 2018, desde que a instituição concedente daquele crédito ateste que os recursos pertinentes foram utilizados na compra à vista de insumos para produto agrícola ocorrida em 2016, ou 2017 ou 2018; ou
na constituição de dívida junto a pessoa jurídica com sede fora do Brasil, em 2016, ou 2017, ou 2018, desde que esta seja cedida para pessoa jurídica, inclusive instituição financeira, com sede e administração no Brasil, a qual passará a ser considerada, para efeito do disposto neste artigo, como credora original, e deverá demonstrar cabalmente que os recursos pertinentes àquela dívida foram utilizados na compra à vista de insumos para produto agrícola ocorrida em 2016, ou 2017 ou 2018, e, ainda, que a composição de dívida seja feita em reais (R$);
II – os direitos creditórios:
deverão ser constituídos entre devedor e credor original por meio de instrumento público de composição de dívidas, em forma, garantias e disposições conhecidas e aceitas pela entidade registradora e pelo agente financeiro;
terão valor presente declarado e ratificado pelo devedor e credor original, e cláusula de pagamento parcelado na forma do inciso III;
deverão ser registrados em entidade autorizada, pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários, a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários;
terão garantias pessoais ou reais, constituídas na forma legal e descritas no instrumento público de composição de dívidas;
III – o pagamento parcelado do valor presente declarado e ratificado pelo devedor e credor original ocorrerá conforme abaixo:
o pagamento poderá ser exigido a partir de 2 de janeiro de 2022, sendo que a liquidação deverá ocorrer até 30 de junho de 2025;
o valor parcelado será o valor presente do direito creditório dividido e exigido em parcelas únicas anuais, incluídos e capitalizados os juros e as amortizações do período;
os encargos de normalidade serão correspondentes a juros de até 8% a.a. (oito por cento ao ano), calculados diariamente pelo critério (pró-rata) dia corrido (ano de 365 dias), com base na taxa equivalente diária – desde a data do cálculo até o débito/exigibilidade – e debitados/exigidos na data do vencimento das parcelas e na liquidação da dívida;
os encargos de inadimplemento serão compostos pelos encargos financeiros contratados para o período de adimplência e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, incidentes sobre o valor inadimplido, calculados por dia de atraso e exigidos nos pagamentos parciais e na liquidação da dívida, juntamente com as amortizações de principal, proporcionalmente aos seus valores nominais, mais multa de 2% (dois por cento), calculada e exigida nos pagamentos parciais, sobre os valores amortizados e na liquidação final, sobre o saldo devedor da dívida;
IV – com relação ao instrumento de composição da dívida:
deverá constar cláusula de aquiescência, por parte do devedor, quanto à eventual negociação dos direitos creditórios, consoante previsto neste artigo;
deverá constar cláusula irrevogável estabelecendo que os pagamentos efetuados pelos devedores deverão ocorrer diretamente ao sistema de liquidação da entidade registradora dos direitos creditórios;
poderá estipular que a concretização da composição de dívidas ficará condicionada à efetivação da cessão dos direitos creditórios e/ou de financiamento de aquisição do título de crédito ou instrumento constuituinte da cessão;
deverá constar declaração do devedor e do credor original quanto à legitimidade e veracidade das dívidas objeto de composição;
V – com relação à cessão ou negociação secundária dos direitos creditórios:
deverá ser realizada por meio de título de crédito previsto no artigo 23 da Lei nº 11.076, de 30 de dezembro de 2004, ou por meio de outro instrumento que seja aceito e registrado pela entidade registradora dos direitos creditórios e autorizado pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários;
o valor nominal do título de crédito ou do instrumento será o somatório dos valores presentes dos direitos creditórios, conforme mencionado nos incisos II e III;
o resgate do título ocorrerá em parcelas únicas anuais, incluídos e capitalizados os juros e as amortizações do período;
os encargos de normalidade serão correspondentes a juros de até 8% a.a. (oito por cento ao ano), calculados diariamente pelo critério (pró-rata) dia corrido (ano de 365 dias), com base na taxa equivalente diária – desde a data do cálculo até o débito/exigibilidade – e debitados/exigidos na data do vencimento das parcelas e na liquidação do título ou instrumento;
os encargos de inadimplemento serão compostos por encargos financeiros contratados para o período de adimplência previstos no instrumento de crédito e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, incidentes sobre o valor inadimplido, calculados por dia de atraso e exigidos nos pagamentos parciais e na liquidação da dívida, juntamente com as amortizações de principal, proporcionalmente aos seus valores nominais, mais multa de 2% (dois por cento), calculada e exigida nos pagamentos parciais, sobre os valores amortizados e na liquidação final, sobre o saldo devedor da dívida;
no título de crédito ou instrumento correspondente deverão constar as garantias constituídas;
no título de crédito ou instrumento correspondente, deverá constar a quem caberá fazer o acompanhamento das garantias e da situação patrimonial e financeira do devedor, bem como a adoção de providências de cobrança e de medidas judiciais de cautela e execução que se mostrem necessárias;
no título de crédito ou instrumento correspondente, deverá constar quem arcará com a perda decorrente da inadimplência por parte do devedor, e em que condições, bem como sobre a sua sub-rogação nos direitos do credor;
no título de crédito ou instrumento correspondente deverá constar como será destinado o produto da recuperação de créditos inadimplidos, após descontadas as despesas de cobrança;
no título de crédito ou instrumento correspondente, deverá constar cláusula estabelecendo que os pagamentos efetuados pelos devedores diretamente ao sistema de liquidação da entidade registradora dos direitos creditórios constituirão resgates parciais antecipados;
a movimentação financeira dos negócios ocorrerá por meio do sistema de liquidação da entidade registradora;
no título de crédito ou instrumento correspondente, ou no regulamento da entidade registradora, poderá constar cláusula estipulando que a concretização da negociação ficará condicionada à obtenção e liberação do financiamento citado no inciso VI;
a entidade registradora poderá admitir a negociação condicionada à efetivação de financiamento para a aquisição do título de crédito ou instrumento, estabelecendo prazo e demais condições para a sua efetivação, sob pena de cancelamento do negócio;
VI – as condições dos financiamentos serão as seguintes:
a finalidade será o financiamento da aquisição do título de crédito ou instrumento citado no inciso V, representativo de direitos creditórios configurados conforme o inciso I, estabelecidos por meio de composição de dívidas na forma dos incisos II, III e IV;
os agentes financeiros serão os autorizados pelo Banco Central do Brasil;
os beneficiários serão pessoas jurídicas, inclusive instituições financeiras e fundos de investimento em direitos creditórios, com sede e administração no Brasil, aptas a atuar como investidor nos mercados regulamentados pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários, e que tenham adquirido ou venham a adquirir o título de crédito ou instrumento citado no inciso V;
o valor financiado será até 100% (cem por cento) do valor presente do direito creditório, mencionado nos incisos II e III, dividido e exigido em parcelas únicas anuais, incluídos e capitalizados os juros e as amortizações do período;
os encargos de normalidade serão correspondentes a juros de até 8% a.a. (oito por cento ao ano), calculados diariamente pelo critério (pró-rata) dia corrido (ano de 365 dias), com base na taxa equivalente diária – desde a data do cálculo até o débito/exigibilidade – e debitados/exigidos na data do vencimento das parcelas e na liquidação da operação;
os encargos de inadimplemento serão compostos pelos encargos financeiros contratados para o período de adimplência previstos no instrumento de crédito e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, incidentes sobre o valor inadimplido, calculados por dia de atraso e exigidos nos pagamentos parciais e na liquidação da dívida, juntamente com as amortizações de principal, proporcionalmente aos seus valores nominais, mais multa de 2% (dois por cento), calculada e exigida nos pagamentos parciais, sobre os valores amortizados e na liquidação final, sobre o saldo devedor da dívida;
as garantias serão definidas pelo agente financeiro, sendo obrigatória a vinculação à operação dos pagamentos a serem efetuados pelos devedores;
a liberação do financiamento contratado poderá dar-se diretamente no sistema de liquidação da entidade;
na formalização do financiamento, poderá constar cláusula estipulando que a liberação do recurso ficará condicionada à comprovação da prévia aquisição do título de crédito ou instrumento citado no inciso V, ou ao entendimento do agente financeiro com a a entidade registradora para que o recurso seja liberado diretamente ao sistema de liquidação daquela entidade, que adotará a concomitante efetivação da aquisição e o direcionamento dos direitos constituídos ao agente financeiro;
o limite de financiamento por devedor será de até R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), em todo o sistema financeiro;
a contratação dos financiamentos deverá ocorrer até 30 de junho de 2020, e as liberações poderão ocorrer até 30 de outubro de 2020;
o agente financeiro poderá reduzir em até 20% (vinte por cento) a obrigatoriedade do recolhimento compulsório sobre recursos à vista por ele captados, limitado ao saldo dos financiamentos em ser, mais o de repasses interfinanceiros que tenha realizado para que outro agente financeiro contratasse financiamento;
a regulamentação deste artigo caberá ao Banco Central do Brasil e à Comissão de Valores Imobiliários, no âmbito de suas competências ou para fim especificado e delegado pelo Conselho Monetário Nacional.
Parágrafo único. Incorre no crime previsto no artigo 9º da Lei nº 7.492, de 16 de junho de 1986, aquele prestar declaração falsa quanto à legitimidade e veracidade dos direitos creditórios de que trata este artigo.
DA SUBVENÇÃO ECONÔMICA SOB A FORMA DE
Art. 37-A A Lei nº 8.427, de 27 de maio de 1992, passa a vigorar com a seguinte inclusão:
“Art. 4º-A A subvenção, sob a forma de equalização de taxas de juros, poderá ser concedida diretamente a produtores rurais ou cooperativas de produção agropecuária que contratem crédito rural a taxas livres junto a instituição financeira, observado o teto de encargos a serem praticados e outros parâmetros a serem estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional.
1º A subvenção, sob a forma de equalização de taxas de juros, citada no caput, poderá incidir sobre aquisições, por instituições financeiras autorizadas a operar no Sistema Nacional de Crédito Rural, de títulos de crédito emitidos pelo produtor rural ou pela cooperativa de produção agropecuária, conforme regulamentação do Conselho Monetário Nacional.” (NR)
Art. 47-A O registro cartorário dos atos previstos nesta Lei será feito no prazo de 3 dias úteis.
Art. 47-B Modificam-se e incluem-se os artigos 1.426 a 1.430-B do Código Civil Brasileiro, com a seguinte redação:
“Art. 1.426. A execução das garantias é feita no legítimo interesse do credor. (NR)
1º Quando previstas no contrato, poderão também ser adotadas as seguintes formas de execução extrajudicial:
I – A venda direta do bem pelo credor, sujeita ao art. 1.427-A;
II – A apropriação direta do bem pelo credor, sujeita ao art. 1.428;
III – A execução realizada perante o Registro de Imóveis, na forma da lei especial.
2º. As modalidades descritas nos incisos I e II aplicam-se às garantias constituídas sobre quaisquer bens móveis e imóveis, ainda que oriundas de contratos não paritários, exceto quando tratar-se de imóvel bem de família, legal ou convencional.
Art. 1427. Quando houver mais de uma garantia, ou a garantia tiver por objeto diversos bens, a garantia poderá ser executada de forma conjunta ou individual, e as partes poderão dispor sobre a forma e a ordem de execução de cada garantia. (NR)
1º. A execução de uma garantia não extingue as demais; a execução da garantia real sobre um dos bens não extingue a mesma garantia sobre o outro.
2º. Poderá o juiz, a requerimento do garantidor, determinar que seja primeiro executada a garantia sobre um dos bens, ou parte deles, quando for manifestamente suficiente para o pagamento do credor.
3º. É lícito aos interessados fazer constar do contrato os valores ajustados dos bens objeto da garantia real, os quais, devidamente atualizados, serão a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. Quando a garantia recair sobre bens fungíveis, as partes poderão eleger, no contrato, índice de preços ou valor de mercado, desde que a sua divulgação seja pública.
Art. 1427-A. O credor poderá promover a venda direta do bem dado em garantia, dispensado o leilão ou qualquer forma especial, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procuração. Nas garantias sobre bem imóvel, a autorização deverá ser outorgada por escritura pública, quando o valor exceder o previsto no artigo 108.
1º. A prerrogativa descrita no caput deverá ser precedida de avaliação do bem, realizada com menos de 180 (cento e oitenta) dias da data da venda, por profissional designado por acordo ou judicialmente, não podendo o preço de venda ser inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação.
2º. O credor não será obrigado a realizar a avaliação:
I – se o bem for fungível e seu valor puder ser obtido por meio de preço divulgado publicamente e praticado em um mercado regular;
II – se o bem imóvel for objeto de loteamento ou incorporação imobiliária, e a realização da garantia, pelo empreendedor ou pelo agente financiador da aquisição, tiver como base o preço efetivo de aquisição ou o preço da unidade constante da tabela de preços vigente do empreendimento, praticada pelo empreendedor na data da realização da garantia. ou
III – se o credor for instituição financeira e observar outro critério para determinação do valor do bem que seja instituído pelo Banco Central do Brasil.
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor a ficar com o objeto da garantia, tanto por tanto, se a dívida não for paga no vencimento, mas, após o vencimento, poderá o devedor dar o bem em pagamento da dívida, desde que não o faça em prejuízo dos demais credores. (NR) §1º Poderá o contrato estipular que, com o inadimplemento, o credor tornarse-á proprietário do bem objeto de garantia real, compensando o seu valor contra o valor da dívida garantida e devolvendo ao garantidor o supérfluo, se houver.
2º. Aplicam-se, na hipótese do §1º, os §§1º e 2º do artigo precedente, podendo o contrato dispor sobre a taxa de desconto a ser aplicada sobre o valor de avaliação do bem.
Art. 1.428-A. Nas hipóteses dos artigos 1.427-A e 1.428, o devedor e o terceiro garantidor deverão ser notificados pelo credor, informando o inadimplemento, o montante da execução da garantia e os bens a serem executados, e assegurando-lhes o prazo mínimo de 5 (cinco) dias do recebimento da notificação para realizarem o pagamento, quando tratar-se de bem móvel, ou de 15 (quinze) dias, sendo o bem imóvel. Este prazo será de 30 (trinta) dias quando a garantia for fornecida no âmbito de um contrato de consumo.
1º. Quando houver outros credores com garantia de maior prioridade sobre os mesmos bens, o credor que iniciar a execução deverá notificá-los simultaneamente para, querendo, exercerem a prerrogativa descrita no artigo 1.428-B ou apresentarem os montantes dos seus créditos, para concorrerem no produto da execução.
2º. A notificação deverá ser realizada judicialmente ou por meio do Registro de Títulos e Documentos, que procederá de qualquer das formas previstas no Código de Processo Civil, podendo o credor requerer ao oficial a publicação de edital.
3º. A notificação será dispensada quando a garantia tiver por objeto bens móveis fungíveis, obrigando-se o credor a promover a sua venda na forma do artigo 1.427-A:
I – se houver risco fundado de que se percam, deteriorem ou desvalorizem, caso a garantia não seja executada de imediato;
II – se os bens forem vendidos em um mercado regulamentado de valores mobiliários.
4º. Quando houver mais de um credor com garantia sobre o bem, o credor de maior prioridade, após o pagamento do seu crédito, depositará o saldo restante judicialmente, citando-se os interessados para a formação do quadro de credores e distribuição do produto da alienação. Excetua-se esta obrigação:
I – se os credores, o devedor e o garantidor convencionarem a forma de distribuição do saldo;
II – se a garantia for realizada por um agente de garantias, comum a todos os credores, a quem caiba a distribuição.
5º. O credor será responsável perante o garantidor e os demais credores pela execução abusiva, quando realizada em descumprimento das normas previstas nesta Seção e das demais aplicáveis, ou quando o bem for vendido por preço vil, determinado na forma da lei processual.
6º. A ausência de liquidez do crédito de menor prioridade, quando houver credores convencionais, legais ou judiciais concorrendo sobre o mesmo bem, não suspenderá ou obstará a realização da garantia e o pagamento dos credores com maior prioridade.
Art. 1.428-B. Quando a execução sobre o bem for iniciada por um credor convencional, legal ou judicial, que não possua a maior prioridade, os credores com maior prioridade, sucessivamente a partir do primeiro, terão o direito de, declarando vencidas as obrigações garantidas, assumir a execução da garantia.
1º. A prerrogativa descrita no caput poderá ser exercida em até 15 (quinze) dias contados:
I – da notificação recebida nos termos do artigo 1428-A, por meio de notificação ao credor que tiver iniciado a realização da garantia;
II – da citação no processo de execução, estabelecendo-se o litisconsórcio ativo.
2º. Caberá ao credor que houver iniciado a execução fornecer os atos ou documentos relacionados à execução, na forma em que estiverem, ao credor com maior prioridade entre aqueles que tiverem se manifestado.
3º. O credor que assumir a execução deverá reembolsar o credor anterior das despesas já incorridas, em primeira prioridade, sobre os recursos obtidos a partir da garantia.
Art. 1.428-C. A execução da garantia, por um credor, não extingue as garantias dos credores com maior prioridade sobre o mesmo bem, que não exercerem a prerrogativa do artigo anterior ou que não optarem pela habilitação do próprio crédito, permanecendo vigentes perante o novo proprietário. São extintas as garantias dos credores de menor prioridade que o exequente, ainda que não tenham habilitado seus créditos, podendo, até a conclusão do procedimento expropriatório, sub-rogar-se no produto da realização, na ordem de preferência original.
Art. 1.428-D. Sem prejuízo dos artigos precedentes, o credor da garantia real subsequente terá o direito de remir a primeira, quando o devedor não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, devendo para tanto consignar a importância e citar o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la.
1º Se o devedor, intimado, não pagar a dívida, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da garantia anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.
2º Se o primeiro credor estiver promovendo a realização da garantia, o credor da segunda garantia depositará a importância do débito e as despesas já incorridas
Art. 1.430-A. Findo o prazo concedido para o pagamento da dívida, após a citação ou notificação do devedor e do garantidor, sem que tenha sido paga, o credor exequente adquire o direito à posse do bem e à sua restituição contra qualquer pessoa que o detenha.
1º. O bem móvel será restituído mediante busca e apreensão, requerida na execução ou em ação autônoma, na forma da lei especial.
2º. A reintegração na posse do imóvel será concedida para desocupação em sessenta dias, observada a lei especial, no que couber.
3º As medidas previstas neste artigo serão concedidas liminarmente, podendo ser apreciadas em plantão judiciário.
4º O credor com maior prioridade não será obrigado à entrega do bem, se exercer a prerrogativa de assumir a execução da garantia (art. 1.428-B). Caso não tenha a posse do bem, o credor com maior prioridade não poderá impedir a sua transmissão a outro credor para a execução da garantia, exceto se exercer a prerrogativa de assumi-la.
Art. 1.430-B. Não são oponíveis contra o credor e o adquirente em razão de sua excussão os negócios tendo por objeto o bem dado em garantia, incluindo os direitos reais constituídos em favor de terceiro, quando concluídos após a publicidade da garantia real, exceto se o credor tiver expressamente anuído.
1º. Conservam-se os direitos reais cuja publicidade tenha sido concluída anteriormente à publicidade das garantias reais excutidas, incluindo a posse por eles assegurada.
2º. Se o bem imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data em que o credor adquirir o direito à posse do bem, na forma do caput; a locação não poderá ser denunciada se houver havido aquiescência por escrito do credor, ou se, anteriormente à publicidade da garantia real, houver sido averbada cláusula de vigência da locação na matrícula do imóvel.
3º Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o credor ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel objeto de garantia real, por tempo superior a um ano, sem concordância por escrito do credor.”
CAPÍTULO III-B – DO PARCELAMENTO CONDICIONAL DE IMÓVEL RURAL PARA FINS DE GARANTIA
Art. 25-B. O título constitutivo de uma garantia real sobre imóvel rural, independentemente da emissão da CIR, poderá conter disposição limitando a garantia a uma ou mais parcelas determinadas do imóvel, sujeitas a futuro parcelamento, desde que atendidas as determinações desta lei.
1º. São requisitos indispensáveis para o parcelamento condicional do imóvel:
I – o imóvel estar livre e desembaraçado ou haver anuência de todos os credores constantes da respectiva matrícula;
II – a área objeto do parcelamento condicional ser igual ou superior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento, o que for menor, de que trata o art. 8º da Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972;
III – a descrição das áreas objeto da garantia, contida no respectivo título, atendidos os requisitos exigidos para o respectivo parcelamento definitivo.
2º O requerimento de registro da garantia sujeita a parcelamento condicional será instruído com o memorial descritivo georreferenciado do imóvel, com especificação das parcelas objeto da garantia e do remanescente, e a planta respectiva, elaborados com base nos requisitos técnicos determinados pelo INCRA, e sujeito ao disposto em regulamento.
Art. 25-C. O registro de garantia sujeita ao parcelamento condicional não terá como consequência o efetivo parcelamento do imóvel, exceto na hipótese de excussão da garantia.
1º. Por ocasião do registro do título de alienação do imóvel, em razão de excussão da garantia real, será aberta nova matrícula para a área excutida, averbando-se o destaque respectivo na matrícula de origem.
2º. Com o cancelamento do registro da garantia, resolve-se o parcelamento condicional, que deixará de produzir qualquer efeito”.
Art. 47-C Fica incluído o artigo 1.487-A no Código Civil Brasileiro, com a seguinte redação:
“Art. 1.487-A. Desde que previsto no título que lhe der causa, a hipoteca devidamente constituída poderá ser posteriormente estendida a novas obrigações garantidas, por requerimento do proprietário, em favor do mesmo ou de outro credor, mantidos o mesmo registro, a publicidade e a prioridade originais.
1º. Quando houver garantia ou direito de terceiro registrado posteriormente sobre o mesmo bem, a extensão descrita no caput será ineficaz em relação ao terceiro naquilo que exceder o prazo ou o valor máximo garantido constantes da especialização da garantia original.
2º. A extensão descrita no caput será objeto de averbação subsequente, na matrícula do imóvel, ordenando-se as obrigações garantidas pela data da respectiva averbação.
3º A hipoteca constituída nos termos do caput decairá no prazo legal, se outro inferior não houver sido previsto, permitida a renovação, que constitui requisito essencial para a oponibilidade perante terceiros.
4º. Durante o prazo de vigência da hipoteca, o imóvel objeto da garantia constituirá patrimônio separado, no limite do valor máximo garantido constante do registro da hipoteca, e não estará sujeito a execução por qualquer outra dívida do garantidor, não se aplicando o disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, devendo a instituição do patrimônio separado ser averbada na respectiva matrícula.
5º. Excetuam-se do disposto no §4º os direitos reais de terceiros constituídos em data anterior à hipoteca e os créditos fiscais originados do próprio imóvel.
6º. Integram o patrimônio separado as máquinas, aparelhos, instalações e construções adquiridos ou executados com o crédito, assim como quaisquer outras acessões e benfeitorias acrescidas ao imóvel objeto da garantia, durante a sua vigência, os quais não poderão ser retirados, alterados ou destruídos sem o consentimento do credor.
7º. O patrimônio separado instituído na forma do §4º não será extinto em razão da insolvência, recuperação judicial ou extrajudicial, ou qualquer modalidade de concurso de credores contra o garantidor, exceto após a satisfação das obrigações garantidas”.
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