Source: https://svjt.se/svjt/1958/14
Timestamp: 2020-08-04 16:51:51+00:00
Document Index: 37972651

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 3', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956 | SvJT
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT
Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956
AV PROFESSOR FRITJOF LEJMAN
Allmänna s pörsmål. Såsom innefattande ett mera allmänt spörsmål kan här redovisas NJA 1953 s. 618 om tomträttsinnehavares behörighet att uppsäga ett före tomträttsupplåtelsen av jordägaren slutet avtal angående nyttjanderätt till viss del av tomten. Denna nyttjanderätt hade här upplåtits för uppförande av en kiosk vid en gata i Halmstad. Tomträttsinnehavaren tillerkändes behörighet att säga upp nyttjanderättshavaren. En sådan behörighet kan ju framför allt motiveras med att tomträtten innebär en synnerligen vittgående rätt till tomten. Men det betonades i domen, att förutsättningen för behörigheten måste vara, att annat ej framgår av själva tomträttsavtalet.
Arrende. Att automatisk förlängning av arrendeavtal får anses innebära ny arrendeupplåtelse har nyligen bekräftats i NJA 1956 s.298, som närmare skall refereras nedan under de s. k. sociala arrendebestämmelserna. I fallet hade en förlängning skett på grund av arrendators optionsrätt, sedan jordägaren underlåtit vidtaga i 2 kap. 53 § omnämnda åtgärder. Frågan om de sociala bestämmelserna skulle tilllämpas ansågs därvid bero av de omständigheter, som varit rådande vid den tidpunkt, då förlängning ägde rum, d. v. s. ett år före ny arrendeperiod.
Tvist med anledning av syneförrättning förelåg i NJA 1955 s. 4. Det gällde här huruvida vid avträde av arrenderad kronoegendom bristå värmepanna kunde uppskattas enligt den s. k. slitningsprincipen. Denna innebär, att arrendatorn påföres ett belopp, motsvarande värdeminskning, d. v. s. beräknad försämring under hans arrendetid i förhållande till nyanskaffningskostnaden beträffande värmepannan. Enligt gällande grunder för förvaltning av viss kronoegendom skulle arrendatorn här städse i fullgott stånd underhålla vid egendomen befintliga byggnader och dess övriga tillhörigheter. I målet synes för tillämpning av slitningsprincipen ha åberopats, att denna allmänneligen brukats i orten. HD fann att principen icke kunde tillämpas å arrendet, då avtal därom icke träffats vare sig vid den för arrendatorn relevanta tillträdessynen eller eljest, samt då icke heller i övrigt förekommit någon omständighet, som föranlett att synemännen ägt tillämpa principen.Vederbörande hovrätt hade underkänt slitningsprincipen under uttalande att synemännen i brist på avtal därom icke ägt tillämpa princi-
Föregående översikter av nu ifrågavarande delar av obligationsrätten återfinnas i SvJT 1942 s. 315, 1946 s. 255 och 1953 s. 370.
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956 15
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 15pen oavsett vad som i andra arrendeförhållanden i orten allmänneligen brukats. Måhända kan härav anses framgå, att HD i förevarande fall velat vara mindre kategorisk på sistnämnda punkt. Man torde väl dock få antaga, att slitningsprincipens tillämpning i allmänhet skall förutsätta avtal därom.
I fallet SvJT 1955 rf s. 7 gällde spörsmålet jordägarens nybyggnadsskyldighet efter vådeld enligt 2 kap. 15 § nyttjanderättslagen. Vederbörande hovrätt ansåg icke ifrågavarande skyldighet till naturaluppfyllelse omfatta likadana byggnader som de förstörda utan ansåg tillräckligt att nybyggnaderna vore »anpassade efter fastighetens behov och planerade med hänsyn till modern jordbruksdrift och nutida krav». Å andra sidan statuerades, att en arrendator ändock måste anses berättigad att uppsäga avtalet och göra gällande skadestånd, därest de nyabyggnaderna nödvändiggjort omläggning av gårdens drift eller medfört annan olägenhet, som icke vore oväsentlig. Då de nya byggnaderna i fallet rymt ej oväsentligt mindre antal djur och gröda, inneburit en ej ringa förändring i gårdens drift och krävt särskild maskinell utrustning, befanns arrendatorn berättigad uppsäga avtalet. Härjämte utdömdes skadestånd, som med hänsyn till att det rörde sista arrendeåret av en femårsperiod, fastställdes till högre belopp än nettoinkomsten för ett vart av de tidigare arrendeåren.
I NJA 1956 s. 640 refereras ett känt rättsfall angående skyldighet för arrendatorn av den lägenhet, där den nedbrunna restaurangen Bellmansro å Djurgården i Stockholm var belägen, att bortföra resterna av byggnaden. Det rörde sig här om ett s. k. överloppshus men icke om ett sådant, som uppförts under arrendetiden, utan om ett, som förearrendetidens början hade förvärvats av arrendatorn från en tidigare arrendator. Arrendatorn hade i målet inom tre månader från arrendets upphörande, d. v. s. före den tid då överloppshus enligt 2 kap. 18 § nyttjanderättslagen förverkas till jordägaren, av denne anmodats bortförskaffa byggnadsresterna. Jordägaren åberopade i målet allmänna arrenderättsliga principer om arrendatorns skyldighet att återställa fastigheten i oförändrat skick, medan arrendatorn gjorde gällande, att den i nämnda lagstadgande arrendator medgivna rätten att bortföra överloppshus finge anses innebära, att någon skyldighet härtill icke förefanns. Utgången i målet, som i HD prövades genom avslag å dispens, blev att arrendatorn förpliktades avröja fastigheten på grund av sin nämnda skyldighet att försätta den i det skick den befann sig före byggnadens uppförande. Den omständigheten att byggnaden fanns å fastigheten vid arrendetidens början, ansågs tydligen icke heller medföra, att jordägaren skulle »stå för densamma».
I flera fall ha de s. k. sociala arrendebestämmelserna varit under bedömande. I NJA 1953 s. 212 var det närmast fråga om tolkning av begreppet brukningsdel i 1946 års lag med särskilda bestämmelser om arrende av viss kommunal jord. Samma begrepp återfinnes emellertid och har hämtats från 2 kap. 49 § nyttjanderättslagen, där det betecknar fastighet, å vilken de sociala bestämmelserna skola tillämpas, om fastighetens areal utgör högst 50 hektar odlad jord. Det rörde sig i måletom ett obebyggt område om 4,22 hektar, som icke heller skulle bebyggas av upplåtaren eller för upplåtarens räkning utan brukas tillsam-
16 FRITJOF LEJMANmans med annan jord, tillhörig arrendatorn. Denne hade på egen mark, belägen några hundra meter från det utarrenderade området, byggnader tillräckliga jämväl för detta områdes brukande. I målet åberopades utlåtanden av arrendeexperter, häradshövdingarna Wihlborg och Anderberg, mot varandra. Häri trycktes från båda håll på lagstiftarensmening, å ena sidan på att de lagar från vilka uttrycket brukningsdel närmast hämtats, nämligen de s. k. uppsikts- och vanhävdslagarna, avsåge att förebygga vanhävd och att det från denna synpunkt vore ovidkommande om det ifrågakommande jordområdet vore bebyggt eller icke, å andra sidan på att det sociala skydd, som gåves genom arrendelagenssociala bestämmelser, icke vore avsett för jordägare, som ville utökasitt jordinnehav genom att arrendera en närbelägen äga. Jfr SKARSTEDT—EKBERG—ANDERBERG, 2 uppl. s. 297. HD hänförde det ifrågavarande jordområdet under begreppet brukningsdel. Den nedre gräns för specialregleringens tillämplighet som detta begrepp markerade, innebure enligt HD:s mening, att jorden vore av omfattning och beskaffenhet, att jordbruk skulle kunna drivas därå som en ekonomisk enhet. Domen torde utvisa, att HD, som fann uttrycket brukningsdel böra tilläggas samma innebörd i de olika lagar, där det begagnades, lade särskild vikt vid den äldre lagstiftningens ståndpunkt. Häremot tillmättes det ingen betydelse, att en motsatt ståndpunkt hävdats vid föredragning inför lagrådet och ej rönt gensägelse vid senare lagbehandling hos lagråd och riksdag. — En likaledes extensiv tillämpning av 1946 års lag och därmed även av de sociala arrendebestämmelserna utvisar NJA 1953 s.224, där det rörde sig om tre obebyggda områden, vartdera om c:a 3,5 har, som utarrenderats genom särskilda kontrakt efter det att först en större egendom om 24 har, å vilken 1946 års lag otvivelaktigt var tilllämplig, upplåtits till samme arrendator. Då vid upplåtelserna av de tre områdena uppenbarligen förutsatts, att de skulle brukas tillsammans med denna egendom och med nyttjande av därå befintliga byggnader, ansågs, med hänsyn också till övriga omständigheter, 1946 års lag tilllämplig å den utarrenderade egendomen i dess helhet. De tre områdena synas här ha betraktats såsom supplement till den först utarrenderade egendomen, och om denna i sin helhet överstigit 50 har, torde vällagens tillämpning ha avvisats på grund av överskridandet av den övre arealgränsen. Det förtjänar härtill att anmärkas, att det tidigare rättsfallet NJA 1949 s. 1 ger exempel på att en efteråt arrenderad egendom, som lagts i sambruk med en tidigare arrenderad, betraktats såsomsjälvständig och ansetts falla under de sociala bestämmelserna, trots att den sammanlagda arealen överstigit 50 har. (SKARSTEDT m. fl., anf.arb., s. 309).
Spörsmålet vid vilken tidpunkt sådana förhållanden skola föreligga, som enligt 2 kap. 49 § nyttjanderättslagen föranleda tillämpning av desociala bestämmelserna, blev aktuell i NJA 1956 s. 298. Sedan ett arrendeavtal ingåtts på fem år och därefter automatiskt förlängts på ytterligare fem år, hade jordägaren under loppet av denna andra arrendeperiod bosatt sig på fastigheten och låtit mantalsskriva sig där. Frågan var, huruvida de sociala bestämmelser, som tidigare gällt för arrendet, omedelbart skulle upphöra att gälla, så att arrendatorn icke skulle ägarätt till nytt arrende vid den andra arrendeperiodens utgång. HD fann,
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956 17
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 17att denna fråga var att bedöma med hänsyn till förhållandena vid tiden för avtalets ingående, samt om det förlängts, efter förhållandena vidden tidpunkt då förlängningen ägde rum, d. v. s. — på grund av regeln om uppsägning i 53 § — ett år före den andra periodens ingång. (Jfr SKARSTEDT m. fl., anf. arb., s. 317 och NJA II 1928 s. 55.) Förlängningsperioden ansågs tydligen därvid innebära nytt avtal (jfr NJA 1946 s. 201). HD:s ståndpunkt medförde, att arrendatorn ägde rätt till nyttarrende för en tredje femårsperiod, eftersom jordägaren i fallet icke ett år före den andra periodens utgång verkställt uppsägning på sätt i 53 § sägs. (Jfr SKARSTEDT m. fl., anf. arb., s. 326 och NJA II 1944 s.238 och 244.) Anledningen till att jordägaren drev sin ståndpunkt i målet synes ha varit, att vederbörande departementschef på sin tid avslog 1936 års arrendeutrednings förslag, att förhållandena vid det ursprungliga arrendeavtalets ingående skulle vara avgörande. Detta avslag får alltså icke tolkas därhän, att man omedelbart skulle beakta varje förändring som uppkommit under arrendetiden, en åsikt som häradsrätteni målet hyst.
Slutligen bör i sammanhang med arrende anmärkas SvJT 1952 s. 847 angående verkan av ogiltighet enligt gällande jordförvärvslag å ett arrendeavtal. Sedan en person inköpt en jordbruksfastighet och kort tid därefter utarrenderat densamma, blev hans fång ogiltigt genom hans underlåtenhet att iakttaga föreskrifterna i gällande lag den 21 december 1945 om inskränkning i rätten att förvärva jordbruksfastighet. Å arrendet voro ostridigt i och för sig de sociala bestämmelserna tillämpliga. Då han sedermera genom en enkel uppsägning ett år före arrendetidens utgång anmodade arrendatorn att flytta, enär han själv ämnade bruka fastigheten, yrkade arrendatorn att bliva bibehållen vid arrendet. Vederbörande hovrätt förklarade, att denna talan i anseende till fångets ogiltighet icke kunde bifallas. Såvitt av referatet framgår, hade ogiltigheten icke åberopats av jordägaren till bestridande av arrendatorns talan. Domen synes därför innebära detsamma som att tillägga ifrågavarande ogiltighetsgrund så stark verkan, att den ex officio beaktas i rättsförhållandet mellan köparen av fastigheten och en tredje man. Det är svårt se det berättigade häri. (Jfr härmed NIAL, Om förvärv istrid mot legala förbud i TfR 1936, s. 28—29.) Såsom häradsrätten i målet — vilken dock på annan grund ogillat käromålet — funnit, torde frågan huruvida köparen sökt förvärvstillstånd sakna betydelse i det interna förhållandet mellan parterna i målet. — Icke heller en uppfattning, som framskymtar i ett hovrättsvotum och som går ut på att uppsägningen av arrendatorn skulle sakna laga verkan, därför att den uppsägandes fång varit ogillt och han icke eljest visat behörighet att verkställa uppsägning, torde under nämnda förhållanden förtjäna anslutning.
Hyra. Spörsmålet om hyresavtal skulle anses föreligga och nyttjanderättshavaren följaktligen kunna tilltvinga sig kvarbo blev aktuell i NJA 1952 s. 37, som rörde vräkning. Situationen var här den, att två bröder gemensamt ägt en fastighet och där efter överenskommelse bebott var sin lägenhet, varefter den ene brodern avflyttat och den andre fortsatt att förvalta fastigheten samt därvid i redovisningar påfört sig
2—583004. Svensk Juristtidning 1958
18 FRITJOF LEJMANsjälv hyra för den av honom bebodda lägenheten. Sedan härefter på ansökan av den avflyttade brodern fastigheten sålts på offentlig auktionenligt 6 § samäganderättslagen och inropats av honom, uppsades den andre brodern till avflyttning vid tillträdet av fastigheten. Det förhållandet att den senare under samäganderättstiden med den förres begivande bebott lägenheten, ansågs icke ha medfört uppkomsten av en hyresrätt och icke heller i övrigt förekom anledning att sådan rätt förelegat.
I några fall har frågan om tillämpning av regeln om automatisk förlängning av hyresavtal i 3 kap. 6 § nyttjanderättslagen varit föremålför bedömande. I SvJT 1955 rf s. 50 rörde det sig om ett hyresavtal på ett års tid med ett års förlängning, om uppsägning ej skedde tre månader före hyrestidens utgång. Hyresnämnd hade sedermera i sambandmed uppsägning av hyresgästen givit föreskrift, att denne skulle vara skyldig att flytta å fardag näst efter tre månader efter det fastighetsägaren bevisligen givit honom del av rivningstillstånd i fråga om fastigheten. Hyresgästen uppsades efter några år ånyo i vederbörlig ordning till slutet av ett förlängningsår. Såvitt referatet utvisar, skedde emellertid icke någon delgivning av rivningstillstånd. Hyresgästen satt därefter kvar några månader i lägenheten efter den dag till vilken han uppsagts, utan att erhålla anmaning att flytta, och hyresvärden uppbar i efterskott hyra. Hyresgästen gjorde därför gällande, att avtalet vore förlängt på obestämd tid. Vederbörande hovrätt ansåg, att hyresnämndens nyss nämnda föreskrift medförde, att avtalet icke längre kunde anses ingånget för viss tid och fann på denna grund regeln i 3 kap. 6 § nyttjanderättslagen icke tillämplig. Denna ståndpunkt, att dylik föreskrift av hyresnämnd skulle ändra själva avtalet till ett tillsvidareavtal, synes knappast acceptabel. Om däremot i samband med den senare uppsägningen rivningstillstånd verkligen delgivits hyresgästen, kunde det ha ifrågasatts, om icke hyresnämndens föreskrift angående hyresgästens allmänna skyldighet att flytta borde medföra, att hyresgästen icke vidareägde åberopa 3 kap. 6 § nyttjanderättslagen. (Jfr NJA 1950 s. 662, där avtalet dock ingåtts på obestämd tid.) — Ett betydelsefullt avgörandeträffades i NJA 1956 s. 98. Ett hyresavtal rörande en lägenhet om tre rum och kök löpte på ett års tid från den 1 oktober 1945 med villkor om förlängning, därest uppsägning ej skedde sex månader före hyrestidens utgång. Någon förlängningstid hade emellertid icke bestämts. På grund av tidigare hyresavtal hade hyresgästen bebott lägenheten sedan 1939. Hyran utgjorde 1 680 kr. för år jämte generell hyreshöjning och bränsletillägg, att erläggas förskottsvis per kvartal. Sedan hyresrådetden 12 maj 1953 medgivit en viss hyreshöjning — under påpekande att detta icke utan överenskommelse mellan parterna föranledde ändring av gällande hyresavtal — uppsade hyresvärden den 27 januari 1954 avtalet för hyresreglering. Nytt hyresavtal kom dock icke tillstånd, men hyresgästen satt kvar i lägenheten efter den 1 oktober 1954 utan att inom en månad ha blivit anmanad flytta. Då hyresvärden sedermera den 13 december s. å. uppsade hyresgästen till omedelbar avflyttning på grund av underlåtenhet att betala skillnaden mellan hyresbeloppen, invände hyresgästen, att äldre hyresvillkor alltjämte bestode. Denna invändning godkändes och 3 kap. 6 § nyttjanderättslagen ansågs
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956 19
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 19tillämplig. HD:s dom är upplysande i tre olika hänseenden. 1. Med hänsyn till den ursprungliga hyrestidens längd och övriga omständigheter, särskilt den tid för vilken hyran beräknades, ansågs hyrestiden vid underlåten uppsägning varje gång ha förlängts med samma hyrestid, d. v. s. ett år. (Jfr härmed uttalande angående förlängning av kortvariga hyresavtal med samma hyrestid hos LEJMAN, Rättsförhållandetmellan hyresvärd och hyresgäst, s. 42 och WALIN, Allmänna hyreslagen, 3 uppl., s. 32 not 5.) Mot uppfattningen på denna punkt hos HD, i vars avgörande Walin deltagit, kan genmälas, att det förefaller ej så motiverat att lägga vikt vid tiden för hyrans beräknande, då denna tid ofta beror av en tillfällighet utan att därmed förbundits någon särskild avsikt hos parterna. 2. Tvistefrågan, huruvida s. k. sedvanliga hyreskontrakt med uppsägningsklausul, d. v. s. på ett års tid med ett års förlängning vid underlåten uppsägning, skall anses innefatta bestämd hyrestid, får numera anses löst genom att HD i domen förklarat, att hyra för viss tid förelegat. 3. Med stor sannolikhet torde också få anses fastslaget, att stadgandet i 3 kap. 6 § nyttjanderättslagen enligt HD:s mening skall tillämpas även då hyresavtal tilländagår efteruppsägning samt i lag stadgad uppsägningsanledning ej förekommer och åberopas. (Jfr LEJMAN, a. a., s. 68 och WALIN, a. a., s. 37). Den uppsägning i rättsfallet, som det härvidlag rörde sig om, gällde visserligen blott hyresreglering, men någon anledning att antaga att avgörandet skulle ha utfallit annorlunda om det gällt uppsägning till avflyttning, lär väl knappast förefinnas. I detta avseende kan för övrigt åberopas NJA 1952 C 196, där det här avsedda lagrummet synes ha tillämpats även efter en uppsägning till avflyttning. I anledning av en reservation i 1956 års mål i hovrätten må slutligen tilläggas, att HD, då en hyresgäst kvarsitter såsom han gjort i målet, tydligen icke anser, att han därmed accepterat en av hyresvärden i samband med uppsägning för hyresreglering begärd högre hyra, utan tillämpar 3 kap. 6 § nyttjanderättslagen utan modifikationer.
I flera fall har HD haft att taga ställning till huruvida obehörig överlåtelse av lägenhet ägt rum. I NJA 1952 s. 34 ansågs överlåtelse ha skett, då en hyresgäst, som den 28 maj 1951 börjat avtjäna straffarbete 1 år och 3 månader, i samband därmed överenskommit med annan person, att denne under tiden 1 juni—slutet av september eller början av oktober s. å. skulle öva tillsyn över och mot utgående hyra få disponera hyresgästens lägenhet om ett rum och kök, medan dennes hustru och son vistades å annan ort. Lägenheten uthyrdes i möblerat skick. Hyresgästen och hans hustru innehade under den angivna hyrestiden nyckel till lägenheten och ägde rätt till tillträde dit. Hyresvärden hade i målet gjort gällande, att överlåtelsen säkerligen avsett längre tid, och i anledning härav betonades i hovrättens av HD fastställda dom, att överlåtelse förelåg, även om uthyrningen skett på de villkor hyresgästen uppgivit; hyresgästens förfarande ansågs icke heller vara av ringa betydenhet för hyresvärden. Avgörandet strider tydligen mothovrättsavgörandet i SvJT 1949 s. 597, och anmärkas kan, att två ledamöter av HD hade avvikande mening och ville ogilla hyresvärdens talan om förverkande, som väckts handräckningsvägen, enär de icke ansågo uppenbart att hyresrätten vore förverkad. (Jfr LEJMAN, a. a., s.
20 FRITJOF LEJMAN89 och WALIN, a. a., s. 45 not 4.) Avgörandet synes ganska strängt mot hyresgästen, och anledning att betrakta överlåtelsen såsom lika permanent som exempelvis överlåtelsen i NJA 1951 s. 582 förefaller ej ha förelegat. Den reflexionen kan ligga nära till hands, att vid bedömandet av om hyresrätten skulle anses förverkad, hänsyn tagits till att upplåtelsen i själva verket varit avsedd att räcka längre och måhända också skett mot högre hyra än den utgående. — Obehörig överlåtelse ansågs också ha ägt rum i NJA 1953 s. 518, där en medlem i en bostadsrättsförening överlåtit sin bostadsrätt utan föreningens samtycke till en person, som icke var medlem i föreningen, och i samband därmed upplåtit sin lägenhet på fem månaders tid till denne. C:a två månader efter överlåtelsen hade anmälan skett till föreningens styrelse med begäran, att förvärvaren av bostadsrätten skulle antagas till medlem av föreningen; medlemskapsfrågan hade emellertid vid tiden för målets anhängig görande ännu icke avgjorts. I motsats till vederbörande hovrätt ansåg HD — utan avseende därå att i samband med upplåtelsen bostadsrätten överlåtits — förfarandet icke vara av ringa betydenhet för föreningen, och då efter föreningens anmodan rättelse ej skett, förklarades nyttjanderätten jämlikt 47 § 3 lagen om bostadsrättsföreningar förverkad. Denna ståndpunkt synes mera rimlig här än i föregående fall i betraktande av att den skedda upplåtelsen kunde anses mera permanent.
Angående hyresvärdens allmänna skyldigheter märkes ett uttalande av hovrätt i SvJT 1953 rf s. 2. Detta mål rörde närmast frågan om hyresvärd hade offentlig-rättslig skyldighet att betala vattenavgifter till Sala stad. Det befanns i målet, att rättsförhållandet mellan hyresvärden och staden, i vars vattenledningsreglemente icke upptagits föreskrift om fastighetsägares ansvar för vattenavgift, vore av övervägande privaträttslig natur. I samband därmed uttalades emellertid, i överensstämmelse med det i föregående översikt refererade NJA 1950 s. 131, att hyresvärden »gentemot sina hyresgäster — oavsett huruledes han med dem avtalat om vattenavgifternas slutliga gäldande — icke kunde undgå skyldighet att, i den mån det berodde på hans åtgärder, möjliggöra vattentillförsel till lägenheterna». Jfr härmed LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 142 och uttalanden angående 1950 års fall i SvJT 1953 s. 380.
Beträffande hyresgästs skyldighet att nyttja lägenhet till förutsatt ändamål märkes NJA 1954 s. 509, där hyresgästs dödsbo i fråga om en bostadslägenhet om sex rum och kök m. m. satt annan person i sitt ställe. Denne begagnade emellertid lägenheten, förutom till bostad för sig själv och två andra personer, till matservering åt skolungdom. Genomsnittligt intogo femton personer därstädes två mål om dagen. Med hänsyn till omfattningen av matserveringsrörelsen fann HD:s majoritet, att lägenheten nyttjades för annat ändamål än vid upplåtelsen förutsatts, och förklarade hyresrätten förverkad, eftersom avvikelsen icke kunde anses vara utan betydelse för hyresvärden. En minoritet av två ledamöter hade i sistnämnda avseende annan mening. (Jfr NJA 1931 s.165.) — I detta sammanhang kan måhända också nämnas SvJT 1955 s. 18, där hovrätt i ett handräckningsmål icke fann uppenbart, att hyresrätt förverkats genom att hyresgäst i sin lägenhet låtit inflytta ytterli-
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956 21
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 21gare två av sina barn utöver vad vid upplåtelsen förutsatts av hyresvärden.
Åtskilliga rättsfall om verkan av underlåtenhet att betala hyra ha förekommit. I NJA 1953 s. 106 hade ett hyresavtal, enligt vilket årshyran utgjorde 2 000 kr. att betalas månadsvis med 166 kr. 67 öre, under år 1948 i vederbörlig ordning uppsagts för hyresreglering, varefter hyresnämnd beviljat hyresvärd att uttaga den generella hyreshöjning, som kunde komma att medgivas. Avtalet synes ha förlängts med nämnda villkor. Även under år 1950 hade avtalet uppsagts, och denna uppsägning hade ogiltigförklarats av hyresnämnden. Då härefter K. M:t medgav generell hyreshöjning från den 1 oktober 1951, vägrade hyresgästen under fyra månaders tid att betala hyresökningen, 7 kr. 50 öre i månaden, under förklaring att han icke träffat särskilt avtal därom. I anledning härav blev han uppsagd till avflyttning. HD fann med tre röster mot två att hyresgästen icke kunde skiljas från lägenheten och anförde till stöd härför ringheten av det belopp hyresgästen underlåtit betala samt de omständigheter han anfört till förklaring av dröjsmålet .I sistnämnda hänseende förekom, att hyresgästen uppgav sig hava glömt bort hyresnämndens beslut rörande eventuell hyreshöjning, som icke antecknats på kontraktet, samt vidare att han på hyresnämndens kansli erhållit vissa missledande upplysningar. Minoriteten ansåg hyresrätten förverkad och fann dröjsmålet icke vara av ringa betydenhet för hyresvärden, eftersom hyresgästen under en följd av månader och trots anmaningar vägrat erlägga hyreshöjningen. Enligt förf:s meningsynes ståndpunkten, att det obetalda beloppet vore för ringa för att föranleda hyresrättens förverkande, mycket rimlig. Däremot förefaller poängterandet av hyresgästens egna subjektiva förhållanden föga överensstämma med tidigare praxis. (Jfr LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst s. 226 ff.) Se i förevarande fråga också NJA 1952 C 361.
I ett par fall har hyresgäst i mål om förverkande av hyresrätt på grund av bristande hyresbetalning invänt, att han ägde tillgodohavande hos hyresvärden, överstigande bristen. I NJA 1953 s. 632 påstods hyresgästen restera med c:a 200 kr. av en till c:a 2 500 kr. avtalad grundhyra. Han invände i rättegången i hovrätten, att lägenhetensgrundhyra — båda parterna tidigare ovetande — befunnits lägre änden avtalade. Han ägde därför med hänsyn till sina tidigare hyresbetalningar i stället tillgodohavande hos hyresvärden. Trots det sena åberopandet av tillgodohavandet fann HD det böra gå i avräkning mot hyresvärdens hyresfordran, under betonande dock av att tillgodohavandet »uppkommit i hyresförhållandet mellan parterna och i övrigt icke förekommit omständighet, som föranledde till annat». Måhända har man med omständigheter, som kunnat medföra annan utgång, syftat på förekomsten av andra hyresvärdens fordringar å hyresgästen. Avgörandet synes strida mot utgången i SvJT 1921 rf s. 42 men stå i överensstämmelse med SvJT 1951 s. 260. (Det lär icke kunna öva någotinflytande på den gängse uppfattningen, att kvittning sker först i och med kvittningsförklaring. Jfr RODHE, Obligationsrätt s. 71).— Att en dylik för hyresgästen liberal ståndpunkt i fråga om åberopande av tillgodohavande icke drives mycket längre, utvisar NJA 1956 s. 479, där
22 FRITJOF LEJMANHD (med tre röster mot två) i ett handräckningsmål förklarade hyresrätt förverkad, där hyresgästen resterade med 30 kr. av en månadshyra å 90 kr. men hyresnämnd efter hyresvärdens uppsägning till avflyttning bestämt en lägre grundhyra än den avtalade hyran att gälla retroaktivt från hyresgästens inflyttning, så att tillgodohavande fördenne uppkom.
Beträffande verkan av betalning, som återsänts, märkes NJA 1952 s. 508. Hyresgästen häftade här i skuld med en månadshyra för november månad 1951 å 117 kr. 61 öre, vilken emellertid i rätt tid erlagts tillhyresvärden genom postgiro, men av denne återsänts. Vid återsändandet hade hyresvärden åberopat en av honom i oktober s. å. verkställduppsägning till omedelbar avflyttning på grund av en här ovidkommande uppsägningsanledning men denna uppsägning hade därefter förfallit. Under de följande månaderna hade hyresvärden i vederbörlig ordning erhållit och mottagit hyra till dess han den 26 mars 1952 uppsade hyresgästen till avflyttning på grund av dröjsmålet med hyran för november. Hyresvärden påstod i målet, att han framställt krav å denna hyra även under mellantiden, men denna uppgift synes av referatet att döma icke kunnat styrkas. (Rättsfallets rubrik, där det talasom att hyresvärden »senare krävt» hyresgästen å hyran, kan därför föranleda missförstånd.) HD fann i motsats till de lägre instanserna, att hyresgästen genom inbetalningen den 1 november bevarat sin hyresrätt och att hans dröjsmål med förnyad inbetalning av beloppet efter det hyresvärden återställt detta, icke medfört hyresrättens förverkande. Härmed kan jämföras NJA 1948 s. 614, där hyresrätten ansågs förverkad och där NRev:s betänkande, vars slut HD gillade, framförde åsikten, att hyresgäst varit skyldig att omedelbart på krav genomstämningen i målet erlägga hyra, som tidigare icke mottagits av hyresvärdens ställföreträdare. Jämförelsen mellan de båda domarna kan föranleda reflexionen, att hyresgästs skyldighet att »återkomma» med hyra bedömes mildare, då beloppet direkt återställts av hyresvärden. Det bör emellertid anmärkas, att hyresgästen i 1948 års fall häftade i skuld även med påföljande hyresbelopp, som icke ens erbjudits hyresvärden. — Jfr uttalande av hovrätt i SvJT 1955 rf s. 17, att den omständigheten att hyresvärd vägrat mottaga hyra, icke kan fritaga hyresgäst från skyldighet att vid anfordran ånyo erlägga den, men att lägenheten icke förverkas, om det framgår, att hyresvärden ej heller i fortsättningen varit villig godtaga erbjudna hyresbelopp. I detta fall bedömdes även frågan, om hyresgäst ägde göra avdrag å hyran för portokostnad, då hyresvärden bodde i fastigheten men hyresgästen i enlighet med hyresvärdens begäran insatt hyran å postgirokonto. Avdrag fick göras.
Ifråga om betalningssättet uttalades i NJA 1955 s. 399, att check som erbjudits hyresvärd å sådan tid å tolfte söckendagen från uppsägningen, att checkbeloppet icke kunnat av honom lyftas samma dag, icke kunde godtagas såsom fullgjord betalning. Rättelse enligt 3 kap. 34 § nyttjanderättslagen ansågs därför icke ha skett, och dröjsmålet för betalningen bedömdes icke vara av ringa betydenhet. Hyresvärden hade i HD framhållit, att han icke påstått, att hyresbetalning överhuvud taget icke skulle kunna verkställas med check. Hade checkbeloppet kun-
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956 23
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 23nat lyftas före fristens utgång, torde sannolikt betalningssättet ha godtagits. (Jfr LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst,s. 221.)
Beträffande sättet för uppsägning av hyresavtal må anmärkas NJA 1953 C 457, där uppsägning ansågs ha skett i behörig ordning, då skrivelse därom överlämnats till hyresgästens fader och uppsägningen i rekommenderat brev samma dag översänts med posten till hyresgästen själv under lägenhetens adress. Att hyresgästen faktiskt bodde åannan adress, ansågs här icke åligga hyresvärden att informera sig om. Men då i ett fall, SvJT 1956 rf s. 5, hyresgäst under två års tid icke avlämnat mantalsuppgift i den fastighet, vari han hyrde sin lägenhet, förklarade hovrätt hyresvärden få antagas ha ägt kännedom om att lägenheten icke längre vore hyresgästens hemvist eller vanliga adress. Uppsägningen under denna adress godtogs därför icke. Hyresgästen hade emellertid för det år under vilket uppsägningen skedde, mantalsskrivits å lägenheten, ehuru såsom okänd, och resultatet förefaller därför strängt för hyresvärden. (Jfr SvJT 1926 rf s. 36 och WALIN, Allmänna hyreslagen, 3 uppl., s. 201). — I NJA 1955 s. 305 förklarades hyresvärds talan om avhysning av hyresgäst icke kunna handräckningsvis bifallas, enär hyresgästens sinnesbeskaffenhet vore sådan, att hon ej förmått fatta innebörden av den till grund för avhysningen liggande uppsägningen. Jfr också om samma fråga NJA 1953 C 269.
I flera handräckningsmål från hovrätterna angående avhysning av hyresgäst har frågan om uppsägnings innehåll blivit aktuell. Det harsärskilt här gällt, huruvida uppsägning för avflyttning på grund av kontraktsbrott eller annan dylik anledning också reservationsvis skallanses innefatta uppsägning till avflyttning efter förloppet av en från uppsägningen löpande uppsägningstid. I allmänhet lär här den ståndpunkten få accepteras, att uppsägningens verkan strängt begränsas till vad den avser, detta med hänsyn till den risk hyresgästen löper att eljest försumma framställning till hyresnämnd om uppsägningens ogiltigförklarande. (Se härom vidare LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 59 ff.) Domstolarnas avgöranden synas också gå i denna riktning. Sålunda ogillades i SvJT 1955 rf s. 18 talan av detta slag mot hyresgäst — som uppsagts till omedelbar avflyttning under åberopande av kontraktsbrott — på den grund att hyresvärden ickei uppsägningen tydligt angivit, att han icke under några förhållanden ville låta hyresgästen kvarbo. Och även då uppsägningen icke gällt omedelbar avflyttning utan skett med iakttagande av kontraktsbestämduppsägningstid, har dylik talan i SvJT 1955 rf s. 17 ogillats, då uppsägningen skett endast med åberopande av att hyresvärden ansett hyresgästens »hyresrätt förverkad till avflyttning». Däremot ansågs i SvJT 1953 rf s. 61 delgivning av vräkningsansökan med hyresgäst under åberopande av att denne slutat sin anställning hos hyresvärden och i samband därmed uppsagts samt att han dessutom resterade med hyra, innefatta uppsägning att flytta efter förloppet av en från delgivningen löpande uppsägningstid. Sistnämnda domslut skedde dock med två röster mot två, och minoriteten förklarade sig ej i vräkningsansökningen tolkningsvis kunna inlägga en uppsägning av sistnämnda slag. Jfr också NJA 1954 C 526.
24 FRITJOF LEJMAN Angående ifrågasatt jämkning av hyresavtal jfr NJA 1955 s. 544, anfört nedan.
Till slut skola också här beröras några fall rörande tillämpningenav 1942 års lag om hyresreglering m. m. — Bland sådana fall märkas främst de kända rättsfallen NJA 1953 s. 120 och NJA 1953 s. 134, båda föranledda av resningsansökningar över hyresrådets utslag och avseende frågan, huruvida hyresrådets rättstillämpning uppenbart stred emot lag. I det första fallet hade hyresrådet fastställt en hyresvärds uppsägning av en ensamstående person, som hyrde en lägenhet om fem rum och kök och däri inhyste tre inneboende, till förmån för en annan hyresgäst, som för sig, hustru och två barn, i samma fastighet hyrde en lägenhet om två rum och kök. Dennes lägenhet skulle ställas till den ensamståendes förfogande. HD fann, att vid avgörandet av dylika uppsägningsmål hänsyn visserligen kunde tagas till — förutom hyresvärdens behov av lägenheten för egen eller närståendes räkning —ändamål som vore angelägna ur allmän synpunkt, men att lagen icke lämnade stöd för att en omfördelning efter behovsprövning hyresgäster emellan kunde ske av redan uthyrda lägenheter. Härav ansåg HD följa, att hyresrådets rättstillämpning stode i mindre god överensstämmelse med hyresregleringslagens grunder, ehuru den dock med hänsyn särskilt till lydelsen av lagens 7 § icke vore uppenbart stridande mot lag. Resningen lämnades utan bifall. HD:s slutliga resultat förefaller synnerligen plausibelt med hänsyn till svårigheten att avgöra, om ett ändamål skall anses angeläget ur allmän synpunkt eller icke. — I det senare målet gällde det en uppsägning av en gift, barnlös person, som hyrde en lägenhet om fyra rum och kök och som erbjudits byta lägenhet med hyresvärdens son, vilken för sig, hustru och tre barn innehade en lägenhet om tre rum och kök i samma fastighet. Hyresvärdens speciella intresse att åtkomma lägenheten för närståendes räkning medförde här, att resningsansökningen mera tveklöst lämnades utan bifall, enär hyresgästen icke förebragt omständighet av beskaffenhet att kunna föranleda resning.
Frågan om hyresregleringslagens tillämpning beträffande en tjänstebostad har berörts i NJA 1955 C 756. Bostaden innehades av en portvakt, som slutat sin anställning. Löneförmånerna hade överstigit ersättningen för lägenheten och visst värde å denna hade angivits i vederbörande arbetslista, som i övrigt icke innehöll några bestämmelserom upplåtelsen. Lägenheten var ostridigt icke utrustad med särskildaanordningar för skötseln av portvaktssysslan. Vederbörande hovrätt fanntvå fristående avtal föreligga, ett hyresavtal och ett tjänsteavtal. HD fick ej anledning yttra sig i frågan. (Jfr LEJMAN, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, s. 41 och 45.)
Förefintligheten av den rätt till förlängning av hyresförhållande, som hyresregleringslagen giver hyresgäst, har i NJA 1955 s. 530 övat visst inflytande på den ersättning hyresgäst tillerkänts i mål om expropriation av hyresrätt till hotellokaler. Hyresgästen befanns här äga rätt till gottgörelse för det han genom expropriationen nödgats frånträda lokalerna efter kortare varsel än han — i betraktande av svårigheten att anskaffa lägenhet av liknande beskaffenhet — enligt nämnda lag skäligen bort åtnjuta. Vid ersättningens bestämmande togs emellertid hän-
SVENSK RÄTTSPRAXIS OBLIGATIONSRÄTT Nyttjanderätt till fast egendom 1952—1956 25
SVENSK RÄTTSPRAXIS. OBLIGATIONSRÄTT 25syn till att lokalerna upplåtits med helt kort uppsägningstid jämte föreskrift om förlängning vid underlåten uppsägning med allenast sex månader för varje gång; detta betraktades som anmärkningsvärt, då det gällde en icke alltför obetydlig hotellrörelse. Vidare beaktades, att det redan innan lägenhetsbrist inträdde på hyresmarknaden stått klart förhyresgästen, att han med hänsyn till byggnadens rivning icke kunde räkna med ett varaktigt hyresförhållande. Något ekonomiskt värde, som föranledde fastställandet av löseskilling, ansågs hyresrätten icke i och för sig ha representerat.
Regeln att höjning av grundhyra ej påverkar gällande hyresavtal har tillämpats i NJA 1952 s. 579. Här befann sig en fastighet under genomgripande omändring, och efter hand som omändringsarbetena blevo färdiga, uthyrdes lägenheterna i fastigheten. I hyreskontrakten angåvos härvid fixa hyresbelopp. Då i kontrakten icke intagits föreskrift, att hyrorna skulle utgå med belopp i enlighet med vad hyresnämndkomme att bestämma, fick hyresvärden icke uttaga de högre grundhyror, som sedermera bestämdes av hyresnämnden, trots att dessa grundhyror av hyresnämnden tillagts giltighet från vederbörande inflyttningsdag.
I NJA 1952 s. 317 hade hyresvärd i samband med uthyrning av lägenheter i nybyggt hus mottagit kontantbelopp såsom engångsersättning för tillhandahållande av lägenheterna vid sidan av avtalad hyra. Grundhyror för lägenheterna hade emellertid härvid ännu icke varit fastställda. Förfarandet ansågs icke föranleda ansvar jämlikt 3 § första stycket och icke heller enligt 3 § fjärde stycket hyresregleringslagen, jämförda med 23 § samma lag. Detta innebär framför allt, att en dyliken gångsersättning icke jämställes med försträckning, borgensförbindelse eller annan »liknande utfästelse», som hyresvärden icke äger betinga sig av hyresgästen ens i det fall, att grundhyra ännu icke fastställts. (Jfr ZETTERBERG—HEDFELDT, Hyresregleringen, 3 uppl., s. 63.) Se vidare härom utlåtande i målet av docent Tore Strömberg, där det hävdas, att sådan engångsersättning icke gör hyresgästen ekonomiskt engagerad i fastigheten såsom i 3 § fjärde stycket avses, utan snarare på grund av 27 § i lagen måste jämställas med vanlig hyra, och därför icke ens om den utgår med uppenbart oskäligt belopp kan föranleda ansvar före grundhyras fastställande.
I NJA 1952 s. 205 har HD med stöd av 24 § hyresregleringslagen dömt till återbetalning av viss del av vederlaget, då uthyrning av bagerilokaler skett till gällande grundhyra samtidigt med att hyresvärden genom särskilt avtal till hyresgästen upplåtit själva bagerirörelsen. Skälet var att »med hänsyn till det samband som förelegat mellan uthyrningen av lokalerna och upplåtelsen av rörelsen måste det för rörelsen avtalade vederlaget, i den mån det uppenbarligen överstigit vad rörelsen vid ett objektivt bedömande högst kunnat anses värd, behandlas såsom otillåten hyra». — Ett liknande mål har i samma riktning avgjorts i NJA 1952 A 19.
I NJA 1955 s. 544 förelåg till bedömande ett intrikat fall angående en klausul i samband med ett fastighetsbyte. Vid detta hade avtalats, att den ene kontrahenten, om han icke kunde å tillträdesdagen inflytta i den av honom förvärvade fastigheten utan nödgades kvarbo i sin lä-
26 FRITJOF LEJMANgenhet i den bortbytta, skulle för denna lägenhet erlägga en årshyra av 4 000 kr. Vidare hade bestämts, att om hyresnämnd av någon anledning skulle nedsätta hyran till lägre belopp än 4 000 kr., skillnaden skulle avräknas å en revers, som medkontrahenten utfärdat i samband med bytet. Sedan hyresnämnden fastställt grundhyran till endast 2 800 kr., uppstod tvist om avräkningsklausulen vore giltig enligt 3 och 27 §§ hyresregleringslagen, 3 kap. 43 § nyttjanderättslagen samt enligt reglerna om förutsättningar och 33 § avtalslagen. Medan de lägre instanserna förklarade klausulen giltig såsom ett led i en affärsmässig uppgörelse, fann HD:s majoritet, att den vore att anse såsom obehörig jämlikt grunderna för hyresregleringslagen. Enligt majoritetens mening kunde ett avtal, varigenom en hyresgäst praktiskt hindrades att genom hänvändelse till hyresnämnd utverka nedsättning av hyran — enär en sådan hänvändelse bleve ekonomiskt verkningslös — ej betraktas som rättsligt bindande, och i förevarande fall måste ock antagas att syftet med klausulen varit att komma utanför tillämpningsområdet för hyresregleringslagen. Majoriteten tillade dock, att därmed icke vore avgjort, huruvida själva fastighetsbytet vore giltigt eller kunde hävas. En minoritet av två ledamöter fann klausulen mera direkt strida mot hyresregleringslagen såsom innebärande att en hyresgäst förpliktade sig att ersätta fastighetsägaren förlust, som uppstode genom att avtalad hyra nedsattes av hyresnämnd.
SvJT 1953 rf s. 44 rör den straffrättsliga frågan om straffbudet för avtal om högre hyra än grundhyra är begränsat till uppsåtligt överträdande.
NJA 1956 s. 209 avser den allmänt civilrättsliga frågan om en hyresgästs utfästelse till sin hyresvärd att betala höjda brandförsäkringspremier på grund av viss, av hyresgästen bedriven rörelse, kan självständigt åberopas av tredje man, i förevarande fall en annan hyresgäst i fastigheten.
Av främst exekutionsrättsligt intresse äro rättsfallen NJA 1952 s. 69,244 och 641 samt SvJT 1952 s. 440, som röra frågor angående beviljandet av handräckning enligt 192 § utsökningslagen. De ha kommenteratsav HASSLER i SvJT 1955 s. 102 och 104. Hänvisas kan också till Hassler, SvJT 1955 s. 100, beträffande NJA 1952 s. 606, där förvärv av bostadsrätt å offentlig auktion, som anordnats av konkursförvaltning, icke jämställdes med förvärv å exekutiv auktion, i följd varav förvärvet blev underkastat hyresnämnds kontroll enligt 5 § i 1942 års lag om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.
SvJT 1958 s. 14