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Timestamp: 2016-12-03 17:42:21
Document Index: 120387305

Matched Legal Cases: ['§ 45', '§ 55', '§ 1', '§ 13', '§ 1', '§ 1', '§ 17', 'Art. 14', '§ 45', '§ 45', '§ 66', '§ 52', '§ 66', '§ 60', '§ 93', 'Art. 14', '§ 1', 'Art. 14', '§ 59', '§ 45', 'Art. 14', '§ 214', '§ 154', '§ 167', '§ 708', '§ 47', '§ 10', '§ 39', '§ 52']

Bayerischer VGH, Urteil vom 11. Juli 2011 - Az. 1 N 10.335 x
Bayerischer VGHRechtsprechungUrteil vom 11. Juli 2011 - Az. 1 N 10.335
Bayerischer VGH · Urteil vom 11. Juli 2011 · Az. 1 N 10.335
1 N 10.335
openJur 2012, 116896
TenorI. Der Bebauungsplan Nr. 1148 „M... Zentrum“ der Gemeinde M... ist unwirksam.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand Die Antragsteller wenden sich als Eigentümer überplanter Grundstücke gegen den Bebauungsplan Nr. 1148 „M... Zentrum“ der Antragsgegnerin vom 26. Februar 2009.
1. Die Antragstellerin zu 1. ist Eigentümerin des mit einem von ihr und ihrem Ehemann selbst genutzten, 1966 errichteten Einfamilienhaus bebauten Grundstücks Fl.Nr. ... Gemarkung M... mit einer Grundfläche von 296 m². Die Antragsteller zu 2. und 3. sind als Eheleute Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. ... Gemarkung M... (1.021 m²); auf dem Grundstück befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt vier vermieteten Wohnungen und ca. 650 m² Gewerbefläche in drei zusammenhängenden Gebäudeteilen. Der Antragstellerin zu 4. gehört das 1.341 m² große Grundstück Fl.Nr. ... Gemarkung M..., auf dem sich ein Wohn- und ein Geschäftshaus mit ca. 1.000 m² Nutzfläche befinden; sowohl das nördlich gelegene, um das Jahr 1910 errichtete wie auch das südliche, 1954 errichtete Haus wurden um die Jahrtausendwende renoviert. Die Antragsteller zu 5. bis 9. sind als Mitglieder einer Erbengemeinschaft Eigentümer des ca. 1.000 m² großen, 1937 errichteten Mehrfamilienhauses mit drei vermieteten Wohnungen auf dem Grundstück Fl.Nr. ... Gemarkung M...
2. Am 12. Februar 2004 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplans „M... Zentrum“ mit dem Ziel, die städtebauliche Entwicklung der Ortsmitte in geordnete Bahnen zu lenken und das Ortsbild neu zu gestalten. Das überwiegend bebaute Plangebiet, dessen größte Einzelnutzung eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle ist, beträgt 1,9 ha und wird im Süden sowie Osten durch die Bahnhofstraße (Staatsstraße 2054), im Norden durch die Josef-Sedlmayr-Straße und im Nordwesten durch die vor dem Rathaus verlaufende Schulstraße sowie im südwestlichen Bereich durch den Huttenloherweg begrenzt. Im Jahr 2006 wurden vier Architektenbüros eingeladen, ihre Vorstellungen zur Gestaltung der neuen Ortsmitte vorzulegen. In seiner Sitzung am 31. Mai 2007 beschloss der Gemeinderat - dem Vorschlag einer „Empfehlungskommission“ folgend - , einen der Entwürfe zur Grundlage des Bebauungsplans zu machen. Im Rahmen einer am 19. November 2008 abgehaltenen Besprechung lehnten die Antragsteller den Vorschlag der Antragsgegnerin, einen Umlegungsvertrag abzuschließen, überwiegend ab. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung erhoben alle Antragsteller mit Schreiben vom 6. Februar 2009 diverse Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf.
In seiner Sitzung am 18. Februar 2009 behandelte der Gemeinderat die Einwendungen und wies insbesondere darauf hin, dass die Planungsziele, deren Verwirklichung die Umlegung dienen solle, die Einschränkung der Privatnützigkeit des Eigentums rechtfertigten und die Antragsteller für ihre eingebrachten Grundstücke an anderer Stelle im Bebauungsplangebiet Flächen mit entsprechendem Baurecht erhielten. Der anschließend als Satzung beschlossene Bebauungsplan ist nach ortsüblicher Bekanntmachung am 27. Februar 2009 in Kraft getreten.
Er sieht für das nördlich der Riedlstraße und östlich des Rathauses gelegene Drittel des Plangebiets, in dem sich die Grundstücke der Antragsteller zu 1. bis 3. befinden, einen bis zur Bahnhofstraße reichenden Marktplatz (Fußgängerbereich) vor. Im südlichen Bereich wird ein allgemeines Wohngebiet mit ca. 0,28 ha ausgewiesen; außerdem sind drei Mischgebiete mit insgesamt ca. 0,56 ha vorgesehen. Die festgesetzten Verkehrsflächen betragen insgesamt 1,06 ha. Die derzeitigen Grundstücksgrenzen im Plangebiet sollen durch neue „vorgeschlagene Grundstücksgrenzen“ ersetzt werden; die Anwesen der Antragsteller zu 1. bis 4. werden als „abzubrechende Baukörper“ dargestellt. Das Planungserfordernis ergebe sich einerseits aus der Umstrukturierung der Landwirtschaft, andererseits aus Defiziten im Bereich der gewerblichen Wirtschaft in M... Es solle ein neues Ortszentrum in zentraler Lage mit hoher Aufenthaltsqualität geschaffen werden, wofür in erster Linie der neue Marktplatz, dessen Gestaltung Gegenstand einer eigenen Planung sei, Gewähr biete. Die brachliegenden landwirtschaftlichen Hofflächen würden einer angemessenen Nutzung insbesondere im Hinblick auf eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zugeführt werden. Die im Planungsgebiet liegenden Teile der Schul- und Riedlstraße würden als Anliegerstraßen verkehrsberuhigt ausgebaut. Am nördlichen Marktplatz sei eine gastronomische Nutzung mit entsprechenden Freischankflächen vorgesehen, außerdem die Errichtung eines Marktbrunnens als Symbol für die Ortsmitte. Das Plangebiet werde mit qualitativer Einzelhandelsnutzung zum „Herz“ der Gemeinde entwickelt. Zur Neugestaltung sei es erforderlich, die benötigten Grundstücke durch Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB so neu zu ordnen, dass für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstünden; eine Regelung der Bodenordnung könne auch auf freiwilliger Basis im Wege von städtebaulichen Verträgen erfolgen. Gegenüber dem derzeitigen Gebäudebestand ergebe sich durch die Planung eine Erhöhung der Geschossfläche von 4.300 m² auf 10.785 m². Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung sei im Hinblick auf die Lage im Ortszentrum, aber auch im Hinblick auf die benachbarten Gebäudestrukturen angemessen.
3. Zur Begründung ihrer am 12. Februar 2010 eingegangenen Normenkontrollanträge machen die Antragsteller geltend, der Bebauungsplan „M... Zentrum“ verstoße gegen das Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit und gegen das Abwägungsgebot. Unter Zugrundelegung der von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien zur Notwendigkeit, das städtebauliche Konzepte in angemessener Zeit zu realisieren, sei der Bebauungsplan unwirksam. Der etwa für Planfeststellungen nach dem Bundesfernstraßengesetz für die Verwirklichung des Vorhabens maximal vorgesehene Zeitraum von zehn Jahren sei nicht einhaltbar. Der Bebauungsplan sei auch über einen erheblich längeren Zeitraum hinweg nicht vollzugsfähig, da die Antragsteller nicht beabsichtigten, ihre Grundstücke zu verkaufen oder an einer freiwilligen Umlegung mitzuwirken, vielmehr die Restnutzungsdauer der Wohnanwesen von mindestens 50 Jahren auszunutzen planten. Das Gebot einer gerechten Abwägung sei verletzt, weil die Antragsgegnerin die Berücksichtigung der Eigentümerpositionen völlig verkannt, sämtliche vorhandenen und ausgeübten Nutzungen „weggeplant“ und die Anwesen zum Abriss vorgesehen habe. Dies werde besonders augenscheinlich bei den Antragstellern zu 1. bis 3., für deren Grundstücke der Bebauungsplan öffentliche Verkehrsflächen vorsehe. Durch den Bebauungsplan seien alle Antragsteller derzeit auf passiven Bestand beschränkt, so dass seit seinem Inkrafttreten Nutzungsänderungen, Erweiterungen oder auch Wiedererrichtungen nach Brand aus dem Gesichtspunkt eines „erweiterten Bestandsschutzes“ nicht mehr zulässig seien. Dass die privaten Belange bei der Abwägungsentscheidung keine Rolle gespielt hätten, ergebe sich schon aus der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 18. Februar 2009. Im Übrigen habe es die Antragsgegnerin unterlassen, Planungsalternativen zu untersuchen. Das Bundesverfassungsgericht habe in seinem Beschluss vom 19. Dezember 2002 (1 BvR 1402/01) hervorgehoben, dass eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers auch dadurch vermieden werden könne, dass andere Möglichkeiten, die eine weitergehende Schonung des Grundbesitzes zuließen, untersucht würden. Die Zuteilung anderer Flächen mit entsprechendem Baurecht könne keinen adäquaten Ersatz für bebaute und rentabel vermietete Wohnungen darstellen. Die Antragstellerin zu 1. werde darüber hinaus ganz erheblich in ihrer persönlichen Lebensführung betroffen, denn sie bewohne ihr Anwesen selbst. Auch die bei einer Umlegung entstehenden sonstigen Nachteile seien nicht in die Abwägung eingestellt worden. Dazu gehöre insbesondere der nach § 55 Abs. 2 BauGB vorzunehmende erhebliche Flächenabzug für öffentliche Flächen. Für die Antragstellerin zu 1., die im Rahmen der Umlegung ein nur 296 m² großes Grundstück einlegen könne, bestehe keine Möglichkeit, an anderer Stelle im Plangebiet ein Einfamilienhausgrundstück zugeteilt zu bekommen. Aufgrund der zu erwartenden erheblichen Dauer eines Umlegungsverfahrens von mindestens fünf Jahren bis zum rechtskräftigen Abschluss ergebe sich eine außerordentlich schwere und nur mit wirtschaftlichen Einbußen erreichbare Vermietung der bestehenden Anwesen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sei eine beabsichtigte Umlegung zur Abmilderung von Eigentumsbetroffenheiten nur dann geeignet, wenn ein fairer Ausgleich zwischen Lastenausgleich und wertgleicher Abfindung möglich sei und schon bei der Planung bedacht werde. Der allgemeine Hinweis in der Begründung des Bebauungsplans auf die jederzeit bestehende Möglichkeit, ein Umlegungsverfahren durchführen zu können, greife zu kurz und bedeute einen Abwägungsausfall.
festzustellen, dass der Bebauungsplan „M... Zentrum“ unwirksam ist.
Die Planung scheitere nicht am behaupteten Fehlen der Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB, denn bloße Zweifel an der Verwirklichungsfähigkeit des Plans reichten für die Annahme eines hierfür erforderlichen unüberwindlichen Hindernisses nicht aus. Ein bestehender Bebauungsplan trete wegen nachträglicher Funktionslosigkeit allenfalls dann außer Kraft, wenn offenkundig sei, dass er jegliche Tauglichkeit zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung verloren habe. Die Antragsgegnerin habe aber mit der Umsetzung der planerischen Festsetzungen gerade erst begonnen und strebe nach wie vor eine einvernehmliche Lösung mit den Eigentümern der im Plangebiet gelegenen Grundstücke an. Mehrere Grundstücke seien bereits erworben worden. Die privaten Belange der Antragsteller seien berücksichtigt worden; zwar seien die mit der Realisierung des städtebaulichen Konzepts einhergehenden Eingriffe in den Bestand unvermeidlich, denn das Ziel des Bebauungsplans, eine städtebauliche Ordnung der künftigen Ortsmitte zu schaffen, könne anders nicht erreicht werden. Andererseits schaffe jedoch die Planung ein insgesamt deutlich höheres Baurecht, weshalb auch für die Antragsteller Baurechtsmehrungen zu erwarten seien, die in einem Umlegungsverfahren weitergegeben werden könnten. Dieses Verfahren sei allerdings dann entbehrlich, wenn die Antragsteller Hand in Hand mit der Gemeinde an einer Stärkung der Zentrumsfunktionen und der Schaffung eines Ortszentrums als Identifikationspunkt für alle Gemeindebürger mitwirkten.
Am 9. Juni 2011 fasste der Gemeinderat den Aufstellungsbeschluss zur im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 2 BauGB zu erlassenden 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1148. Danach soll u.a. der auf den Grundstücken der Antragsteller - mit Ausnahme des Grundstücks der Antragstellerin zu 4. - vorhandene Gebäudebestand durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan festgeschrieben werden. Für das Grundstück der Antragstellerin zu 4. verbleibe es danach bei der nennenswerten Verbesserung gegenüber dem bisher auf ihrem Grundstück liegenden Baurecht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten sowie die von der Antragsgegnerin vorgelegten Bebauungsplanakten Bezug genommen.
Gründe1. Die Normenkontrollanträge sind zulässig; alle vier betroffenen Grundstücke der insgesamt neun Antragsteller befinden sich innerhalb des vom angegriffenen Bebauungsplan „M... Zentrum“ erfassten Plangebiets. Während die Umsetzung des Bebauungsplans für die Grundstücke aller Antragsteller zur Aufhebung der bisherigen Grundstücksgrenzen mit der Folge des rechtlichen Untergangs der Flurstücke führt, sind darüber hinaus die den Antragstellern zu 1. bis 4. gehörenden Gebäude zum Abbruch vorgesehen.
2. Die Normenkontrollanträge sind begründet.
Der Bebauungsplan entspricht zwar dem Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit (2.1); die Antragsgegnerin hat jedoch die aus dem verfassungsrechtlichen Eigentumsrecht folgenden Belange der Antragsteller zu 1. bis 4. am Erhalt ihres derzeitigen Gebäudebestandes nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt (2.2).
2.1 Der angefochtene Bebauungsplan entspricht dem Gebot der Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB), weil er durch die von der Antragsgegnerin genannten städtebaulichen Ziele gerechtfertigt ist. Im Rahmen dieser Prüfung ist allein maßgeblich, ob nach den planerischen Vorstellungen der Gemeinde aus städtebaulicher Sicht der Bebauungsplan erforderlich ist; § 1 Abs. 3 BauGB verhindert eine Planung nur dann, wenn sie erkennbar von keiner städtebaulichen Konzeption getragen ist und deshalb einen groben und einigermaßen offensichtlichen Missgriff darstellt (vgl. BVerwG vom 22.1.1993 BauR 1993, 585, 587).
2.1.1 Aus den vorgelegten Normaufstellungsakten ergibt sich die jahrzehntelange Vorgeschichte des mit der Planung von der Antragsgegnerin verfolgten Projekts, eine neue Ortsmitte zu schaffen. Die damit im Einzelnen verbundenen Ziele ergeben sich aus der Ausschreibung eines städtebaulichen Wettbewerbs, der mit der Dokumentation „Plangutachten Ortsmitte“ (März 2007) seinen Abschluss gefunden hat, in der vier im Rahmen des Wettbewerbs erstellte Planentwürfe näher untersucht und bewertet werden. Die einzelnen Ziele der Bebauungsplanung werden dann in der Begründung (S. 3 und 6) zum angegriffenen Bebauungsplan dargestellt. Danach ergibt sich, dass insbesondere eine brachliegende, ehemals einer landwirtschaftlichen Hofstelle dienende Fläche eine Neustrukturierung der Ortsmitte erfordere. Außerdem seien im Bereich der gewerblichen Wirtschaft, vor allem bei der Einzelhandelsversorgung, entstandene Defizite zu beseitigen; in zentraler Lage solle daher eine neue Ortsmitte geschaffen und zugleich neue „Konzentrationszonen für Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen“ geschaffen und bestehende Einrichtungen gestärkt werden. Die neue Ortsmitte soll um den geplanten neuen Markplatz vor dem Rathaus von M... als Fußgängerzone hergestellt werden, um einen Platz mit hoher Aufenthaltsqualität zu schaffen, der außer gastronomischen Nutzungen mit Freischankflächen auch Raum für Veranstaltungen und Märkte der Gemeinde bieten soll. Zugleich ist die Errichtung eines Marktbrunnens als „Symbol der Ortsmitte“ vorgesehen. Die detailliert dargestellten Zielsetzungen der Planung sind städtebaulich gerechtfertigt.
2.1.2 Die Erforderlichkeit der Planung kann nicht mit dem Argument in Frage gestellt werden, im Hinblick auf die ablehnende Haltung der Antragsteller, ihre Grundstücke freiwillig zur Verfügung zu stellen, werde ein Umlegungsverfahren mit sich anschließenden langjährigen gerichtlichen Auseinandersetzungen unausweichlich mit der Folge, dass die gesamte Planung nicht in einem angemessenen Zeitraum, für den etwa zehn Jahre zu veranschlagen seien, realisiert werden könne.
Die Erforderlichkeit einer Planung insgesamt kann nur dann in Frage stehen, wenn unüberwindliche Hindernisse tatsächlicher oder rechtlicher Art vorliegen, die die Umsetzung der Planung auf unabsehbare Zeit verhindern; bloße Zweifel an der Realisierbarkeit eines Plans reichen für die Annahme eines unüberwindlichen Hindernisses nicht aus (vgl. BVerwG vom 18.11.2004 NVwZ 2005, 442 = 4 CN 11/03 <juris> RdNr. 34). Das Vorliegen unüberwindlicher Hindernisse in diesem Sinn ist im vorliegenden Fall nicht erkennbar. Auch der von den Antragstellern herangezogene § 17 c Nr. 1 FStrG verlangt nur, dass mit der Umsetzung des Vorhabens innerhalb von zehn Jahren begonnen worden sein muss, ohne dass es schon innerhalb dieser Frist fertiggestellt werden muss. Der Senat erachtet darüber hinaus eine analoge Anwendung dieser speziell auf die ihrer Natur nach linienförmigen Straßenbauvorhaben zugeschnittenen Vorschrift auf großflächige städtebauliche Planungen wie die vorliegende schon deshalb nicht für möglich, weil der „Umbau“ eines Stadtzentrums wegen der vorgegebenen Strukturen nicht ohne weiteres in einem überschaubaren zehnjährigen Zeitraum geleistet werden kann, sondern durchaus in bestimmten Konstellationen eine länger dauernde Umsetzung erfordern kann. Für die großflächige Umgestaltung eines Stadtteils mit Errichtung eines Bürgerhauses und neuer Erschließung hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Beschl. v. 22.4.1998 Az. 3 S 2241/97 <juris> RdNr. 25) im Hinblick darauf, dass das gesamte Vorhaben nicht innerhalb von zehn Jahren finanziert werden könne, angenommen, dass dieser Zeitraum bis zur (vollständigen) Verwirklichung der Bau-leitplanung zu kurz sei, um von einem dauerhaften Realisierungshindernis sprechen zu können.
2.1.3 Die Erforderlichkeit der Planung wird im vorliegenden Fall auch nicht durch die Behauptung in Zweifel gezogen, das vor Realisierung unabdingbar durchzuführende Umlegungsverfahren scheitere bereits von vornherein an der Verletzung der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie der Antragsteller.
Die mit Art. 14 Abs. 1 GG zusammenhängenden Fragen sind nämlich nicht im Rahmen der Erforderlichkeit der Planung zu prüfen, sondern betreffen die gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen der Beteiligten. Ob die Erforderlichkeit der Planung ausnahmsweise in einer Situation in Frage stehen kann, in der ein Umlegungsverfahren unter keinem denkbaren rechtlichen Aspekt in Frage kommt - etwa weil schon die Voraussetzungen des § 45 Satz 1 BauGB nicht vorliegen -, kann offenbleiben, weil eine derartige Situation hier nicht erkennbar ist. Allein der Hinweis der Antragsteller auf ihre fehlende freiwillige Mitwirkung an der Umsetzung der Planung und auf die andernfalls eintretende Zerstörung von wirtschaftlich erhaltungswürdigem Gebäudebestand reicht hierfür nicht aus. Denn § 45 BauGB sieht ausdrücklich auch für „bebaute Bereiche“ eine Umlegung vor; die betroffenen eigentumsrechtlichen Interessen sind im Grundsatz allerdings schon im Rahmen der planerischen Entscheidung abzuwägen (dazu: 2.2.1), während das Umlegungsverfahren der exakten Ermittlung der betroffenen Eigentumswerte dient, denen dann im Umlegungsplan (§ 66 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Rechnung zu tragen ist. Dementsprechend können einzelne, die Umlegung erschwerende Grundstücke „ganz oder teilweise ausgenommen werden“ (§ 52 Abs. 2 BauGB) und der Umlegungsplan kann hinter den Grenzen des Umlegungsgebiets zurückbleiben (§ 66 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Auch die weiteren angesprochenen, im Bebauungsplan nicht gelösten Konflikte (Mietausfälle/-minderungen während des laufenden Umlegungsverfahrens sowie noch nicht abgeschriebene Aufwendungen für Renovierungen und Ausbau der Bestandsgebäude) vermögen die grundsätzliche Erforderlichkeit der Planung nicht in Frage zu stellen (vgl. § 60 Satz 1, 2 i.V.m. § 93 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, wonach Entschädigungen für durch die Umlegung „eintretende Vermögensnachteile“ im Umlegungsplan festzusetzen sind). Vor dem Hintergrund dieses Instrumentariums verbietet sich eine Prüfung der Erforderlichkeit im Hinblick auf die befürchteten wirtschaftlichen Einbußen, die nach der gesetzgeberischen Konzeption abschließend erst im Umlegungsverfahren behandelt werden müssen.
2.2 Der angefochtene Bebauungsplan ist jedoch unwirksam, weil die Antragsgegnerin die sich aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebenden Eigentumsbelange (zumindest) der Antragsteller zu 1. bis 4. nicht ausreichend ermittelt hat und daher auch nicht sachgerecht abwägen konnte (2.2.1). Dieser Abwägungsmangel führt zur Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans (2.2.2).
2.2.1 Das Gebot der gerechten Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) sämtlicher betroffener öffentlicher und privater Belange verlangt, dass eine Abwägung überhaupt stattfindet, in die Abwägung alle Belange eingestellt werden, die nach Lage des Falles zu berücksichtigen sind, und die Bedeutung der einzelnen Belange nicht verkannt wird. Außerdem muss das Abwägungsergebnis einen Ausgleich zwischen den ermittelten öffentlichen und privaten Belangen bilden, der zur objektiven Gewichtigkeit der einzelnen Belange nicht außer Verhältnis steht. Wenn die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet hat, verletzt sie das Abwägungsgebot nicht dadurch, dass sie einem Belang den Vorzug einräumt und damit notwendiger Weise einen anderen zurückstellt (BVerwG vom 12.12.1969 BVerwGE 34, 301; vom 5.7.1974 BVerwGE 45, 309).
Im vorliegenden Fall einer fast vollständigen Neuplanung eines bestehenden Ortskerns stehen - anders als im Falle einer Planung auf der „grünen Wiese“ - Bestandsinteressen der betroffenen Eigentümer im Vordergrund, deren Gebäude den Neubauten weichen sollen. Bei einer derartigen Planung ist Art. 14 Abs. 1 GG, der das Grundeigentum in seinem konkreten Bestand schützt, im Rahmen des Abwägungsgebots zu beachten und ein dem Einzelfall gerecht werdender Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Ver-hältnismäßigkeit herbeizuführen (vgl. BVerfG vom 19.12.2002 NVwZ 2003, 727 = 1 BvR 1402/01 <juris> RdNr. 19). Zwar bleiben regelmäßig die im Umlegungsverfahren zu behandelnden Zuteilungsinteressen der einzelnen Beteiligten bei der planerischen Abwägung außer Betracht (vgl. VGH BW vom 29.9.1981 ZfBR 1982, 48); ausnahmsweise muss aber bereits im Bebauungsplan- und nicht erst im Umlegungsverfahren der Zuteilungsanspruch eines konkret betroffenen Eigentümers berücksichtigt werden, wenn etwa ein besonderes Interesse am möglichst ungeschmälerten Erhalt bestimmter Grundstücksflächen besteht, das durch eine bestimmte planerische Festsetzung ausgeschlossen wird und daher kein neues bebaubares Grundstück zugeteilt werden kann, sondern nur noch die Abfindung in Geld (vgl. § 59 Abs. 2 BauGB) bleibt (VGH BW vom 29.9.1981 a.a.O.).
Unter Beachtung dieser Maßstäbe ist der Bebauungsplan mit den verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrechten der Antragsteller zu 1. bis 4. nicht zu vereinbaren.
2.2.1.1 Die Antragsgegnerin hat - ausweislich der dem Senat vorliegenden Normaufstellungsakten - das Interesse der Antragstellerin zu 1., weiterhin in dem ihr gehörenden und zum Abriss vorgesehenen Einfamilienhaus zu wohnen, nicht ermittelt und gewichtet; infolge dessen hat sie sich auch nicht damit auseinandergesetzt, dass die Bebauungsplanung keine Einfamilienhäuser vorsieht und der Antragstellerin zu 1. daher allenfalls Wohnungseigentum an einem der neu zu errichtenden Geschossbauten nach dem Wohnungseigentumsgesetz zugewiesen werden könnte. Ob damit ihren Interessen in zumutbarer Weise Rechnung getragen wird, wurde nicht geprüft; hierfür reicht der Verweis in der Begründung des Bebauungsplans auf die notwendige Neuordnung des Plangebiets im Wege der Umlegung ebensowenig aus wie der Hinweis darauf, dass sich die nach dem Bebauungsplan zulässige Geschossfläche gegenüber dem Ist-Zustand von ca. 4.300 m² auf ca. 10.785 m² mehr als verdoppele und damit ausreichende vermögensrechtliche Kompensationsmasse zur Verfügung stehe. Der hierin erkennbar werdende Ansatz, wenn nur genügend neu zu verteilendes Baurecht geschaffen werde, reiche dies aus, um über das (nicht detailliert ermittelte) Interesse am Erhalt der bestehenden Gebäude hinwegzukommen, mißachtet den von der Verfassung vorgegebenen Grundsatz des Vorrangs der Bestandsgarantie vor der Wertgarantie. Die Interessen der Antragstellerin zu 1. am Erhalt ihres Einfamilienhauses werden auf diese Weise mit dem öffentlichen Interesse an einer vollständigen städte-baulichen Neuordnung des Plangebiets nicht in der gebotenen Weise abgewogen.
Der Planung ist darüber hinaus - nicht nur im Hinblick auf die Antragstellerin zu 1., sondern auch auf die Antragsteller zu 2. bis 4. - unverhältnismäßig, weil die Antrags-gegnerin nicht geprüft hat, ob das von ihr verfolgte städtebauliche Ziel nicht auch unter weitergehender Schonung des bestehenden Grundeigentums zu erreichen gewesen wäre (vgl. BVerfG a.a.O. RdNr. 17). Wie die nunmehr eingeleitete und in der mündlichen Verhandlung näher erläuterte Änderungsplanung zeigt, ist die Schaffung einer neuen Ortsmitte und damit die Verwirklichung der städtebaulichen Absichten der Antragsgegnerin grundsätzlich auch möglich, ohne die Wohn- und Geschäftsgebäude zumindest der Antragsteller zu 1. bis 3. zu beseitigen. Damit zeigt die Antragsgegnerin selbst einen Weg auf, wie sie unter Beachtung der Interessen der Eigentümer am Erhalt der vorhandenen Bausubstanz ihre städtebaulichen Vorstellungen verwirklichen kann.
2.2.1.2 Die fehlerhafte Abwägung kann auch nicht im nachfolgenden Umlegungs-verfahren geheilt oder gar insgesamt dorthin verlagert werden. Vielmehr ist zu beachten, dass wegen der zwischen Bauleitplanung einerseits und Umlegungs-verfahren andererseits bestehenden Wechselwirkung schon bei der planerischen Festsetzung die Möglichkeiten der nachfolgenden bodenordnenden Maßnahmen mit in den Blick zu nehmen sind (vgl. VGH BW vom 29.9.1981, a.a.O.).
Im vorliegenden Fall hätte sich demnach die Antragsgegnerin bereits bei der Abwägung damit auseinandersetzen müssen, welche Folgen einer bestimmten planerischen Festsetzung sich für den künftigen Zuteilungsanspruch der einzelnen Eigentümer ergeben. Die Frage, ob beispielsweise der Antragstellerin zu 1. der Verzicht auf ein Einfamilienhaus zumutbar ist, kann schon deshalb nicht mehr sinnvoll im Umlegungsverfahren geprüft werden, weil der Bebauungsplan im Umlegungsgebiet keine Einfamilienhäuser vorsieht. Nur wenn die Frage, ob das Bestandsinteresse der Antragstellerin zu 1. überwunden werden kann, im Bauplanungsverfahren bejaht werden durfte, kann das Verfahren der Baulandumlegung einen angemessenen, auch ihre Belange ausreichend berücksichtigenden Interessenausgleich schaffen (vgl. hierzu: BVerfG vom 22.5.2001 NVwZ 2001, 1023 = 1 BvR 1512/97 u.a. <juris>). Denn die Baulandumlegung selbst ist keine Enteignung, sondern aktualisiert die in den §§ 45 ff. BauGB vorgesehene Möglichkeit, die Grundstücke im Umlegungsgebiet zum Zwecke ihrer plangerechten Nutzung neu zu ordnen. Daneben sind im Umlegungsverfahren auch sämtliche weiteren vermögensrechtlichen Fragen (z.B. Entschädigungen für den Verlust von Gebäudebestand etc.) zu regeln. Jedenfalls setzt die Umlegung eine den verfassungsrechtlichen Anforderungen des Art. 14 GG entsprechende Abwägung der Frage, ob überhaupt eine Beseitigung der bestehenden Gebäude verlangt werden kann, im Planungsverfahren voraus.
Damit sind (zumindest) die Belange der Antragsteller zu 1. bis 4. in unzureichender Weise ermittelt und in die Abwägung eingestellt worden. Weil allein diese Mängel bereits zur Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans führen (vgl. 2.2.2), kann dahinstehen, ob auch im Hinblick auf das Grundstück der Erbengemeinschaft (Antragsteller zu 5. bis 9.), bei dem nur eine Garage, nicht aber das Wohngebäude zum Abriss vorgesehen ist, ein Abwägungsmängel vorliegt.
2.2.2 Die Abwägungsmängel sind nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB beachtlich. Ihre Offensichtlichkeit ergibt sich aus den Normaufstellungsakten. Die Mängel haben sich auch auf das Abwägungsergebnis ausgewirkt, denn es erscheint „konkret möglich“, dass die Antragsgegnerin, hätte sie die eigentumsrechtlichen Betroffenheiten in ihrer Tragweite erkannt, von Anfang an anders geplant hätte (vgl. BVerwG vom 21.8.1981 BVerwGE 64, 33), etwa so, wie im Rahmen der nunmehr angestrebten Änderungsplanung vorgesehen.
Die festgestellten Mängel haben nicht nur die Unwirksamkeit der die Antragsteller zu 1. bis 4. unmittelbar betreffenden Festsetzungen, sondern die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge. Eine auf lediglich einen Teil der Festsetzungen beschränkte Unwirksamkeit kann ohne Eingriff in die Planungshoheit nur dann festgestellt werden, wenn die übrigen Festsetzungen auch ohne den unwirksamen Teil sinnvoll bleiben und nach dem mutmaßlichen Willen der Gemeinde im Zeitpunkt der Planaufstellung anzunehmen ist, dass sie auch ohne diesen Teil erlassen worden wären (BVerwG vom 23.4.2009 BVerwGE 133,377 = DVBl 2009, 1178/1181 m.w.N.). Dies ist hier nicht der Fall, da die Grundstücke der Antragsteller zu 1. bis 4. von zentraler Bedeutung für die im angegriffenen Bebauungsplan enthaltene städtebauliche Konzeption sind.
3. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen, weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V. mit §§ 708 ff. ZPO.
Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO muss die Antragsgegnerin Nummer I der Entscheidungsformel nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils in derselben Weise veröffentlichen wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 BauGB).
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 39 Abs. 1, § 52 Abs. 1, 7 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004 und legt für jedes der vier betroffenen Grundstücke einen Streitwert von 15.000 Euro zugrunde.
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