Source: https://www.businessinfo.cz/navody/nemovitosti-ppbi/3/
Timestamp: 2020-03-28 12:12:25+00:00
Document Index: 14172442

Matched Legal Cases: ['§ 1158', 'Čl. 11', '§ 2235', '§ 10', '§ 2302', 'soud ']

Nemovitosti | Strana 3 z 9 | BusinessInfo.cz
Ustanovení § 1158 a násl. občanského zákoníku obsahují úpravu bytového spoluvlastnictví, tedy institutu, který vymezuje práva vlastníků jednotek v domě jako spoluvlastníků domu, resp. nemovité věci, jejíž součástí je dům.
Dle občanského zákoníku je bytové spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.
Vedle obecných ustanovení upravuje občanský zákoník:
vznik jednotky,
výstavbu domu s jednotkami,
práva a povinnosti vlastníka jednotky,
správu domu a pozemku, a
Jedním ze základních pojmů úpravy bytového spoluvlastnictví je jednotka (dříve užíván pojem bytová jednotka), zahrnující byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci jako věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Převodem jednotky dojde tedy nejen k převodu bytu, ale zároveň i k převodu podílu na společných částech nemovité věci. Jednotka je věc nemovitá.
Vlastnické právo vlastníka bytu nebo nebytového prostoru vykazuje stejnou právní ochranu jako vlastnické právo k jinému předmětu; omezit vlastníka bytu či nebytového prostoru v nakládání je možné jen na základě zákona (Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod).
S vlastnictvím jednotky v domě je spojeno členství ve společenství vlastníků, které je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků se založí schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Od účinnosti občanského zákoníku tedy společenství vlastníků nevzniká za stanovených podmínek ze zákona, ale na základě zakladatelského právního jednání. Společenství vlastníků musí existovat tam, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud je v domě méně než pět jednotek, může být společenství založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.
Nájem bytu a nájem domu jsou upraveny v ustanoveních § 2235 a násl. občanského zákoníku, a to v rámci speciálních ustanovení navazujících na obecná ustanovení o nájmu.
Nájemní smlouvou se pronajímatel obecně zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu se použití v případě že se jedná o nájem bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Jedná-li se však pouze o přenechání bytu nebo domu k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu, ustanovení o nájmu bytu a domu se nepoužijí.
Bytem se dle občanského zákoníku rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si však pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Z hlediska soukromého práva o ochrany nájemního vztahu je tedy nerozhodné, k jakému účelu byl byt určen rozhodnutím příslušného správního orgánu, tj. kolaudačním rozhodnutím. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu, na druhou stranu je nezbytné zvážit i další konsekvence, a to například nemožnost nahlášení nájemce v takovém bytě k trvalému pobytu atd. (Pozn. dle ust. § 10 zákona 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, smí být trvalý pobyt obyvatel hlášen v objektu, který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci).
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou také, pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří let v dobré víře, že nájem je po právu.
Nájemné se sjednává pevnou částkou, ohledně které se má za to, že představuje nájemné za jeden měsíc. Pokud strany výši nájemného nesjednají, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Strany si mohou dohodnout každoroční zvyšování nájemného.
Dohodnou-li se strany na složení jistoty, nesmí být vyšší než trojnásobek nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci s tím, že si započte, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
K ukončení nájmu dochází uplynutím sjednané doby nájmu nebo výpovědí.
Nedohodnou-li se smluvní strany jinak, platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Výzva k opuštění bytu vyžaduje písemnou formu.
Písemnou formu vyžaduje také výpověď z nájmu bytu, přičemž vypovídá-li nájemní smlouvu pronajímatel, je povinen současně poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Výpovědí lze ukončit nejen nájem sjednaný na dobu neurčitou, ale v zákonem stanovených případech také nájem sjednaný na dobu určitou.
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem (zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno), má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Pro vztah pronajímatele a nájemce a jakékoli vzájemné ujednání těchto stran platí, že ze zákona se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Obdobně jako nájem bytu a nájem domu je i nájem prostoru sloužícího podnikání upraveny v rámci speciálních ustanovení občanského zákoníku navazujících na obecná ustanovení o nájmu, a to konkrétně v ustanoveních § 2302 a násl. občanského zákoníku.
Ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání se použijí, na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.
Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.
Nájemce může nemovitou věc, kde se nachází prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Pronajímatel může udělení souhlasu odmítnout pouze z vážných důvodů. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.
Nájem prostoru sloužícího podnikání končí uplynutím sjednané doby nájmu nebo uplynutím výpovědní doby.
Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.
Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět v tříměsíční výpovědní době i před uplynutím ujednané doby,
Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a to v tříměsíční výpovědní době:
porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli (např. je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání).
Ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi písemně námitky. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.