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Timestamp: 2020-01-25 16:53:45
Document Index: 169805019

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 543', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 540', '§ 563', '§ 540', '§ 540', '§ 1', '§ 540', '§ 553', '§ 563', '§ 1', '§ 563', '§ 563', '§ 536', '§ 555', '§ 559']

Lexikon des Mietrechts,Teil 12 - Schneideranwaelte
Mietrecht | 11.07.2014
Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 12
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Der durch Mieter, Mitmieter oder Vermieter, aber auch durch äußere Umstände – z.B. Baustellen – oder Dritte verursachte Lärm spielt in der mietrechtlichen Praxis, vor allem in Zusammenhang mit einer Mietminderung des Mieters i. S. v. § 536 BGB, aber auch in Zusammenhang mit einer Kündigung des Vermieters wegen nachhaltiger Hausfriedensstörungen i. S. d. § 543 BGB i. V. m. 569 Abs. 2 BGB, eine bedeutende Rolle. Dies gilt besonders für das Wohnraummietrecht, aber auch für das Gewerberaummietrecht. Denn grundsätzlich kann Lärm einen zur Mietminderung oder zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigenden Mietmangel bzw. Vertragsverstoß darstellen, wenn er das sog. sozial – adäquate Maß, d. h. das inbesondere in Mehrparteienhäusern unvermeidliche und damit hinzunehmende Maß, überschreitet. Ob dies der Fall ist oder nicht, ist stets eine Frage des Einzelfalles. Üblich, d. h. sozial – adäquat, und deshalb hinzunehmen ist z. B. Lärm, der durch den normalen Gebrauch einer Wohnung entsteht. Es handelt sich dabei z. B. um normalen Trittschall, Lärm, der durch das gelegentliche Fallenlassen von Gegenständen entsteht, oder Geräusche, die durch das Verschieben von Stühlen oder das Öffnen und Schließen von Türen, Fenstern oder Rollläden entsteht. Auch Lärm, der durch ein geselliges Beisammen verursacht wird, ist in gewissem Maße folgenlos hinzunehmen. Gleiches gilt für Lärm durch Hausmusik und Lärm durch Kinder. In älteren Gebäuden ist derartiger Lärm erfahrungsgemäß intensiver, weil zum Zeitpunkt deren Errichtung die Schallschutzvorschriften i. d. R. geringere Anforderungen hatten. Lärm in den Abend- und Ruhestunden ist aber grundsätzlich zu vermeiden. Darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass der Lärm ein Ausmaß angenommen hat, der das sozial – adäquate Maß übersteigt, ist derjenige der aus der Verursachung des Lärms für sich günstige Rechtsfolgen herleiten möchte. Dieser Beweis ist, was die mietrechtliche Praxis zeigt, nicht sehr leicht zu führen. Denn ob der Lärm noch üblich oder übermäßig ist, ist nicht zuletzt sehr stark von subjektiven Empfindungen abhängig, die sehr unterschiedlich sein können. Sog. Lärmprotokolle müssen grundsätzlich nicht geführt werden, sind aber erfahrungsgemäß hilfreich.
Die Lage der Wohnung spielt in Zusammenhang mit einer sog. Mieterhöhung bis zur (ortsüblichen) Vergleichsmiete i. S. d. §§ 558 ff. BGB eine Rolle. Die Lage der Wohnung ist eines der 5 wert- bzw. mietpreisbildenden Merkmale i. S. v. § 558 Abs. 2 BGB. Dabei ist zwischen der sog. Makrolage und der sog. Mikrolage zu unterscheiden. Die Makrolage beschreibt die Lage der Wohnung innerhalb der Gemeinde, also z.B. in deren Zentrum oder in einem derer außerhalb gelegenen Ortsteile. Insoweit ist zwischen guten und schlechten Lagen innerhalb der Gemeinde zu unterscheiden. Die Mikrolage beschreibt die Lage der Wohnung innerhalb des betreffenden Gebäudes, z. B. im Keller-, Erd-, Ober- oder Dachgeschoss, sowie deren Ausrichtung nach den vier Himmelsrichtungen. Wird eine Mieterhöhung nach § 558 BGB mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen begründet – § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB – so muss die Lage der Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, mit den Lagen der Wohnungen, die zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens benannt worden sind, vergleichbar sein. Dies kann z. B. dann zu verneinen sein, wenn die Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, im Innenstadtbereich, die Vergleichswohnung hingegen in einem außerhalb gelegenen Stadteil mit ländlichem Charakter belegen ist.
Der Lebenspartner oder die Lebenspartnerin der Mietpartei spielt einerseits in Zusammenhang mit der sog. Gebrauchsüberlassung an Dritte – § 540 BGB, der für alle Arten von Mietverhältnissen gilt – und andererseits in Zusammenhang mit dem sog. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters – § 563 BGB, der für alle Arten von Wohnraum gilt – ein Rolle. Gemäß § 540 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht dazu berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. § 540 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter einer Person, die nicht selbst Vertragspartner des Vermieters ist, Mitbesitz an der Mietsache einräumt, diese also dauerhaft in diese aufnimmt. Dabei ist zu unterscheiden wie folgt: Der Lebenspartner nach § 1 Abs. 1 LPartG ist dem Ehegatten gleichzustellen. Beide sind nicht „Dritte“ i. S. v. § 540 BGB, deren Aufnahmen in die Mietsache ist vielmehr vom vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters grundsätzlich gedeckt und ohne Zustimmung des Vermieters zulässig. Die Aufnahme des „gewöhnlichen“ Lebens(-abschnitts-)partners, also des Lebensgefährten oder der Lebensgefährtin, ist grundsätzlich nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig. Deren Aufnahme ist nur unter den Voraussetzungen des § 553 BGB zulässig, die allerdings gering sind. Stirbt der Mieter, der alleiniger Mieter war und mit seinem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt führte, so tritt mit dem Tod des Mieters der Lebenspartner, der nicht Mieter war, in das Mietverhältnis ein, § 563 Abs. 1 S. 2 BGB. Gemeint ist an dieser Stelle der Lebenspartner i. S. v. § 1 Abs. 1 LPartG. Der „gewöhnliche“ Lebens(-abschnitts-)partner kann nach § 563 Abs. 2 S. 4 BGB in den Mietvertrag eintreten. In beiden Fällen kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund gegen den Eintritt vorliegt.
Der Begriff „Leerstand“ spielt sowohl im wohnraum- und gewerberaummietrechtlichen Betriebskostenrecht, als auch im gewerberaummietrechtlichen Gewährleistungsrecht eine Rolle. Im mietrechtlichen Betriebskostenrecht kommt es vor, dass Wohnungen oder Gewerberäume leer stehen, etwa weil eine Neuvermietung nicht ohne weiteres möglich oder Seitens des Vermieters beabsichtigt ist, das leer stehende Objekt umzubauen oder in unvermietetem Zustand zu veräußern. Die auf den Leerstand entfallenden Betriebskosten hat im Ergebnis der Vermieter zu tragen. Denn das Risiko, nicht anschlussvermieten zu können, oder der Entschluss, nicht anschlussvermieten zu wollen, fällt ausschließlich in die Risikosphäre bzw. den ausschließlichen Einflussbereich des Vermieters. Der Vermieter ist mithin u.a. nicht dazu berechtigt, bei Verteilung der Betriebskosten nach (Wohn-) Fläche die Gesamtfläche um die auf den Leestand entfallende Fläche zu reduzieren. Im gewerberaummietrechtlichen Gewährleistungsrecht – §§ 536 ff. BGB – stellt sich die Frage, ob der Mieter von Gewerberaum in einen Einkaufszentrum die Miete mindern darf, weil im Einkaufszentrum keine Vollvermietung vorliegt, mithin Leerstand zu beklagen ist. Diese Frage ist (wohl) zu verneinen, das der Leerstand keine der Mietsache unmittelbar anhaftende (negative) Eigenschaft ist, die deren vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Auch ist grundsätzlich nicht von einer zugesicherten Eigenschaft „Vollvermietung“ oder „kein Leerstand“ auszugehen, wenn ein Mieter Gewerberaum in einem Einkaufszentrum anmietet.
Der Begriff der sog. Luxusmodernisierung spielt in Zusammenhang mit der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter, vor allem aber in Zusammenhang mit einer darauf folgenden Modernisierungsmieterhöhung eine Rolle. Nach den §§ 555 b ff. BGB hat der Mieter unter gewissen Voraussetzungen die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter zu dulden. Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, so kann er in deren Nachgang des Weiteren die ihm von dem Mieter geschuldete Miete erhöhen, §§ 559 ff BGB, wobei diese Vorschriften nur im Wohnraummietrecht gelten. Eine Grenze dieser Vermieterrechte stellt die Luxusmodernisierung dar. Eine Luxusmodernisierung muss der Mieter nicht dulden, jedenfalls aber scheidet eine Modernisierungsmieterhöhung aus. Maßstab bei der Beantwortung der Frage, ob eine Luxusmodernisierung vorliegt oder nicht, ist das Verhalten eines durchschnittlichen Hauseigentümers/Vermieters, der in sein eigenes Gebäude, das er ggfs. selbst bewohnt, investieren würde. Klassisches Beispiel für eine Luxusmodernisierung ist der Einbau eines Schwimmbads. Die hierbei entstehenden Kosten kann der Vermieter i. d. R. nicht auf den Mieter umlegen.
Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“ ist gewidmet dem Buchstagen M wie …… – und erscheint in Kürze!
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