Source: http://docplayer.se/919234-C-uppsats-hyreshojning-vid-renovering.html
Timestamp: 2017-09-26 14:57:53+00:00
Document Index: 37338387

Matched Legal Cases: ['de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'De lege lata', 'de lege ferenda', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ']

C-UPPSATS. Hyreshöjning vid renovering - PDF
C-UPPSATS. Hyreshöjning vid renovering
Download "C-UPPSATS. Hyreshöjning vid renovering"
1 C-UPPSATS 2005:067 Hyreshöjning vid renovering En utredning av hyresvärdens möjligheter Anders Grahn Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Samhällsvetenskap 2005:067 - ISSN: ISRN: LTU-CUPP--05/067--SE
2 Förord Förord Denna C-uppsats i rättsvetenskap är en examensuppsats omfattande tio akademiska poäng. Uppsatsen är skriven under vårterminen 2005 vid den Rättsvetenskapliga enheten tillhörande Institutionen för Industriell Ekonomi och Samhällsvetenskap, avdelningen för Samhällsvetenskap, vid Luleå tekniska universitet. Många personer har under arbetets gång varit till stort stöd. Jag vill här tacka er alla. Utan er tid och insiktsfulla information hade uppsatsen blivit mycket svårare att genomföra. Jag vill framför allt rikta ett varmt tack till min handledare Bertil Bengtsson för värdefull och insiktsfull feedback. Luleå Anders Grahn I
3 Abstrakt Abstrakt Syftet med denna uppsats var att utforska möjligheterna en hyresvärd har att höja hyran när denne renoverar en lägenhet. En traditionell juridisk metod användes för att uppnå detta syfte. För att kunna höja hyran måste hyresvärden höja lägenhetens bruksvärde. Detta då bruksvärdessystemet begränsar hur mycket hyra hyresvärden kan debitera hyresgästerna. När hyresvärden renoverar en lägenhet begränsas hyresvärden i stor utsträckning av hyresgästernas samtycke till renoveringen. Detta då hyresgästerna har ett lagstadgat inflytande på förbättrings- och ändringsåtgärder. En av uppsatsens slutsatser var att det lättaste sättet för hyresvärden att höja hyran uppstår när en stor renovering genomförs, som kan klassificeras som en större ombyggnad av fastigheten, då hyresgästerna i det fallet har väsentligt mindre inflytande över åtgärderna. Uppsatsen avslutades med rekommendationer de lege ferenda. II
4 Abstract Abstract The purpose of this thesis was to examine the potential a landlord has to increase the rent when renovating an apartment. In order to achieve this purpose a traditional legal method was used. To be able to raise the rent the landlord needs to increase the user value of the apartment. This is because the user value system limits the amount of rent a landlord can charge the tenants. When renovating an apartment the landlord is significantly limited by the tenants support of the renovation. This is because the tenants have a legally binding influence over improvements and alterations done to the property. One of the findings presented was that the easiest way to raise the rent is to conduct a substantial renovation that would qualify as a major rebuilding of the property. Then, the tenant s ability to influence the rebuilding is substantially reduced. The thesis was finalized with some recommendations de lege ferenda. III
5 Innehållsförteckning Innehållsförteckning 1 Inledning Presentation av ämnesområdet Syfte Metod Referensram Hyresavtalstyper Prövningen av hyresvillkor Kollektiva förhandlingar Förhandlingsordningen och förhandlingsöverenskommelser Förhandlingsordningens uppkomst Proceduren vid strandade förhandlingar Bruksvärdesprincipen Allmännyttan Fastställande av bruksvärdet Faktorer som påverkar bruksvärdet Kvittning av bruksvärdesfaktorer Jämförelselägenheter Skälighetsbedömningen Hyreshöjning vid ny hyresgäst Förstagångshyra Större ombyggnad och förhandlingsskyldigheten Hyreshöjning vid ökad standard Påtaglighetsrekvisitet Hyresgästens förhandlar själv det individuella systemet Prövning av hyrestvister Möjligheterna att yrka hyreshöjning Hyresgästens bestämmanderätt vid olika åtgärder Större ombyggnad och besittningsskyddet Erforderligt tillstånd Praxis i tillståndsfrågan Tillståndspliktigt eller ej Passivitetsregeln Praktiska aspekter avseende hyreshöjning och renovering Renoveringsåtgärder bekostade av annan än hyresvärden Slutsatser Avslutande diskussion De lege lata kontra de lege ferenda Källförteckning
6 Förkortningar Förkortningar Nedanstående förkortningar har genomgående använts i uppsatsen. HFL: Hyresförhandlingslagen (1978:304) Hyreslagen: Jordabalkens tolfte kapitel JB: Jordabalken (1970:994) Nämndlagen: Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder RBD: Rättsfall från bostadsdomstolen; först i nummerordning sedan efter årtal RH: Rättsfall från hovrätten; årtal först sedan efter i nummerordning 2
7 1 Inledning Inledning Det inledande kapitlet består av en beskrivning av de övergripande aspekter som ligger till grund för den problemställning jag valt att utreda i uppsatsen. Problemställningen konkretiseras i syftesformuleringen i avsnitt 1.2. Kapitlet avslutas med en beskrivning av den metod som nyttjats för att uppnå syftet samt vissa metodologiska överväganden som gjorts. 1.1 Presentation av ämnesområdet Den vanligaste frågan som hyresgästen och hyresvärden tvistar om är hyran 1. Tidigare reglerades hyressättningen av en hyresregleringslag, men sedan denna borttogs är hyressättningen i princip fri. Detta innebär dock inte att hyresvärden har friheten att sätta vilken hyra denne vill utan hyressättningen begränsas av ett flertal ramar. Hyra kan bestämmas på individuell nivå eller på kollektiv nivå 2. Om hyran bestäms individuellt sker förhandlingar om denna direkt mellan hyresvärden och hyresgästen. Om å andra sidan hyran bestäms på kollektiv nivå sker förhandlingar mellan hyresvärden (i vissa fall också tillsammans med en hyresvärdsorganisation om hyresvärden är medlem i någon sådan) och en hyresgästorganisation som representerar hyresgästens intressen. Den lagreglering som berör individuellt förhandlad hyra återfinns i JB 12 kap, medan det kollektiva hyresförhandlingssystemet behandlas i HFL. En prövning av hyresvillkoren enligt HFL ska dock enligt lagens 22 ske med samma lagrum som prövningen av en individuellt förhandlad hyra, det vill säga med stöd av JB 12 kap 55. Detta innebär att i det fall tvist uppkommer om hyran skall denna bestämmas med stöd av det så kallade bruksvärdesystemet. Bruksvärdesystemet infördes år 1969 i syfte att dels förhindra att hyresvärden tar ut oskäliga hyror, och dels att stärka hyresgästens besittningsskydd 3. Besittningsskyddet är nära sammankopplat med hyresvärdens möjligheter till hyreshöjningar i sitt fastighetsbestånd 4. Detta eftersom besittningsskyddet skulle kunna sättas ur spel om hyresvärden får fria händer att höja hyran hur som helst. En allmän diskussion som ofta förts i Sverige berör de hyresskillnader som i praktiken föreligger mellan olika lägenheter 5. Detta då det finns en uppfattning om att attraktiva lägenheter i centrala lägen ofta är underprissatta samtidigt som hyresgäster i mindre attraktiva lägen ibland anses få betala högre hyror än vad som kan vara motiverat. Hyresgästerna har ett betydande inflytande på hyresvärdens möjligheter att renovera lägenheterna genom bestämmelsen i JB 12 kap 18 d som ger hyresgästerna inflytande över förbättrings och ändringsåtgärder. Om hyresvärden har för avsikt att genomföra en omfattande ombyggnation har dock hyresvärden under vissa omständigheter möjlighet att avsluta hyresförhållandet med hyresgästerna varvid besittningsskyddet upphör 6. Underskrider hyran för en lägenhet dess bruksvärde finns möjligheter för hyresvärden att höja hyran tills dess den inte är påtagligt högre än bruksvärdet 7. Denna hyreshöjning 1 Grauers, F. (1998, s 174). 2 Op cit, s Dir. 2003:52. 4 Prop. 1974:150, s Dir. 2003:52. 6 JB 12 kap 46 första stycket, fjärde punkten. 7 JB 12 kap 55 första stycket. 3
8 Inledning ska föregås av förhandlingar som, om överenskommelse ej kan nås, kan komma att leda till att hyreshöjningen fastställs av hyresnämnden. 1.2 Syfte Syftet med uppsatsen är att utreda hyresvärdens möjligheter till hyreshöjning när hyresvärden renoverar bostadslägenheter som upplåts med hyresrätt. 1.3 Metod Denna uppsats tar sin utgångspunkt i rättskällorna lagtext, förarbeten till lagtext och domstolspraxis. Rättsvetenskaplig doktrin har också spelat en betydande roll i uppsatsen, men främst som hjälp för att orientera mig inom området. I så stor utsträckning som möjligt har jag valt att söka upp ursprungsreferenser till det i doktrinen omskrivna. Detta för att kunna möjliggöra att uppsnappa nyansskillnader som annars kunde ha gått förlorade om jag i större utsträckning förlitat mig på den syn på det avhandlade rättsområdet som framträder ur doktrinen. Därtill anser jag att min strävan efter att finna ursprungsreferenser borde ha stärkt den källkritiska granskningen i uppsatsen. Som en följd av uppsatsens syftesformulering är uppsatsen skriven ur hyresvärdens perspektiv. 4
9 2 Referensram Referensram I referensramen avhandlas de olika aspekter som bedömts nödvändiga att utreda för att erhålla en lösning på den problemställning som konkretiserats i uppsatsens syfte. 2.1 Hyresavtalstyper Som huvudregel ingås hyresavtal på obestämd tid enligt JB 12 kap 3 första stycket. Enligt samma stycke ska denna typ av avtal sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresavtal kan även ingås på bestämd tid enligt samma paragrafs andra stycke. Ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inget annat avtalats. Om hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd skall dock alltid avtalet sägas upp för att upphöra att gälla 8. Uppsägningen av ett hyresavtal är förenat med omfattande regler som stärker hyresgästens besittningsskydd. Dessa regler utelämnas i denna framställning för att kunna avgränsa utredningen. Endast i de fall där en redogörelse av uppsägningsmöjligheterna bedöms som nödvändiga för förståelsen av framställningen har dessa inkluderats. 2.2 Prövningen av hyresvillkor Prövningen av hyresvillkor har frikopplats från reglerna om besittningsskyddet 9. Detta innebär att hyresvärden och hyresgästen kan, oberoende av reglerna om uppsägning av hyresförhållandet, ta upp förhandlingar med varandra om ändring av hyresvillkoren. Om förhandlingarna inte leder till något resultat kan också parterna hos hyresnämnden ansöka om att hyresvillkoren ska ändras. 2.3 Kollektiva förhandlingar För bostadlägenhetshyresvärdar är hyresförhandlingslagen (HFL) tillämplig om hyresgästerna är organiserade. Detta framgår av lagens 1 första stycket. Lagen är inte tillämplig på lokalhyresförhållanden, utan sådana hyresförhållanden får i sin helhet baseras på avtalsmässiga överenskommelser i det fall att kollektiva förhandlingar önskas ske 10. Vissa bostadshyreslägenheter undantas dock från HFLs tillämpningsområde. Detta anges i HFL 1 andra stycket där det framgår att lägenheter som används till fritidsändamål ej omfattas av lagen, liksom ej heller när det är fråga om få (två eller färre) uthyrningsenheter. Parterna i den kollektiva förhandlingen under HFL är på den ena sidan hyresvärden ensam eller denne jämte en organisation av fastighetsägare och på den andra sidan en hyresgästorganisation 11. Konkret innebär detta att förhandlingar inte kan föras på en central nivå eftersom hyresvärden alltid måste själv delta i förhandlingarna. Om förhandlingar ändå skulle föras på central nivå, som till exempel mellan Sveriges Fastighetsägarförbund och Hyresgästernas Riksförbund, blir konsekvensen att de centrala förhandlingarna inte blir bindande för hyresgästen och hyresvärden. 8 JB 12 kap 3 andra stycket, andra meningen. 9 Bengtsson, B. & Victorin, A. (2004), s Billquist, B. & Olsson, L. (2001), s Op cit, s 26. 5
10 2.3.1 Förhandlingsordningen och förhandlingsöverenskommelser Enligt HFL 1 första stycket, andra meningen sker förhandlingen mellan parterna på grundval av en förhandlingsordning. En förhandlingsordning kan tillkomma på två olika sätt 12. Förhandlingsordningen kan avtalas fram mellan de parter som omfattas av HFL, eller komma till stånd genom beslut av hyresnämnden. Som framgår av HFL 9 har både hyresgästssidan liksom hyresvärdssidan rätt att begära av hyresnämnden att få frågan om förhandlingsordning prövad. Vad förhandlingsordningen konkret innebär framgår av HFL 5 första stycket. Där stadgas att hyresvärden är skyldig att på eget initiativ förhandla med en hyresgästorganisation i fråga om bland annat höjning av hyran för en lägenhet och bestämmande av hyran för en ny hyresgäst. Det senare i det fall den begärda hyran överskrider den tidigare hyresgästens hyra. I denna så kallade primära förhandlingsskyldighet omfattas inte enbart att hyresvärden tar initiativ till en förhandling utan även en skyldighet att genomföra förhandlingen. Detta eftersom lagrummet ursprungligen hade lydelsen att hyresvärden var skyldig att påkalla förhandling. Denna ordalydelse kunde dock föranleda tveksamhet om huruvida hyresvärden endast var skyldig att ta initiativ till en förhandling eller om själva förhandlingen måste ha genomförts. Mot denna bakgrund genomfördes 1994 en förändring av ordalydelsen till den i dag gällande 13. Detta medförde att hyresvärden blev skyldig att genomföra en fullständig förhandling. För att de förhandlingsöverenskommelser som träffas mellan parterna ska vara bindande dem emellan ska enligt HFL 2 första stycket en så kallad förhandlingsklausul infogas i hyresavtalet. Den konkreta innebörden av detta blir enligt paragrafen att förhandlingsöverenskommelser som träffas gällande hyra eller andra överenskommelser som träffas på grundval av förhandlingsordningen blir bindande för hyresgästen. Mot denna bundenhet står hyresgästens möjligheter enligt HFL 22 att få förhandlingsöverenskommelserna prövade av hyresnämnden 14. I målet RBD 10:86 uttalade bostadsdomstolen att denna möjlighet att få förhandlingsöverenskommelser prövade har sin grund att öka rättssäkerheten för hyresgästen. Denna rättssäkerhetsgaranti att få villkoren prövade saknas när hyresgästen själv förhandlat om hyran. Bostadsdomstolen uttalade att uppenbarligen behövs inte denna typ av rättssäkerhetsgaranti när hyresgästen själv förhandlat om villkoren. Saknar en hyresgäst förhandlingsklausul i hyresavtalet trots att lägenheten omfattas av en förhandlingsordning är hyresgästen inte bunden av de förhandlingsöverenskommelser som träffas mellan förhandlingsordningens parter. Detta är en följd av kravet på förhandlingsklausul för att binda hyresgästerna av förhandlingsöverenskommelser. I de fall där omständigheterna är sådana att hyresgästen inte binds av dessa överenskommelser är det inte heller möjligt för hyresgästen att ansöka om ändring av överenskommelsen enligt HFL 22 då hyresgästen saknar behörighet att söka sådan ändring 15. Om en lägenhet omfattas av förhandlingsordning är enligt HFL 23 avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen själv på de områden förhandlingsordningen gäller ogiltiga, om avtalen ej föregåtts av en förhandling. En förhandlingsordning omfattar enligt HFL 3 och 6 som huvudregel samtliga lägenheter i ett eller flera hus. I HFL 3 andra och tredje stycke framgår i vilka fall en förhandlingsordning inte omfattar alla lägenheter. Så är fallet när hyresvärden och hyresgästen avtalsvis överenskommit att 12 Billquist, B. & Olsson, L. (2001), s Op cit, s RBD 10: Billquist, B. & Olsson, L. (2001), s
11 hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul eller när hyresnämnden beslutat likaledes. Oberoende av tillvägagångssätt kan sådant beslut tidigast ske efter att hyresförhållandet varat i minst tre månader. För övrigt kan också nämnas att endast en förhandlingsordning för samma hyreshus tillåts 16. Till skillnad från rättsläget inom arbetsmarknaden finns det inom hyreslagstiftningen inga tillåtna eller påföljdsfria stridsåtgärder att ta till 17. Detta innebär att hyresgästerna kan exempelvis ej underlåta att betala hyran och hyresvärden kan ej heller vägra hyresgästerna att nyttja lägenheterna vid tvist om hyresvillkoren. Om förhandling i enlighet med förhandlingsordningen har skett, men någon överenskommelse har inte lyckats uppnås har både hyresvärden liksom hyresgästen rätt enligt HFL 24 att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett. Som framgår av paragrafens första stycke är lagen är utformad så att hyresgästorganisationen kopplas bort från tvisten och hyresnämnden avgör målet direkt mellan hyresvärden och hyresgästen. Detta innebär att antalet villkorstvister i hyresnämnden blir lika många som förhandlingarna avsett. För att kunna få detta att bli praktiskt hanterbart finns särskilda regler om masshantering i 9 tredje stycket och 30 första stycket nämndlagen 18. På så sätt kan hyresnämnden först behandla och avgöra ett eller flera pilotfall och därefter avgöra liknande fall efter ett förenklat förfarande. Vid en prövning i hyresnämnden av en tvist där överenskommelse ej kunnat uppnås ska enligt HFL 25 hyresnämnden fastställa hyran och andra hyresvillkor i enlighet med JB 12 kap 55, den så kallade bruksvärdesregeln Förhandlingsordningens uppkomst Förhandlingsordningen är alltså en grundläggande faktor som krävs för att kollektiva förhandlingar ska kunna ske. Om hyresgästerna och hyresvärden inte kan en enas om att en förhandlingsordnings ska införas och frågan förs vidare till hyresnämnden uppstår frågan om hur stor del av hyresgästerna som måste förespråka att en förhandlingsordning ska införas för att hyresnämnden ska bifalla ett sådant yrkande. I målet RH 2000:46 uppstod just denna fråga. En hyresgästsförening hade gjort en enkätundersökning bland 30 procent av de boende i hyreshuset varvid samtliga av de undersökta hyresgästerna uttalat sig positivt inställda till att omfattas av en förhandlingsordning. Hovrätten tillmätte stor betydelse att ingen av de som aktivt tillkännagivit sin mening uttryckt en negativ inställning till att omfattas av en förhandlingsordning. Vidare ansåg hovrätten att de undersökta hyresgästerna kunde anses utgöra ett representativt urval av lägenheterna i hyreshuset. Därför ansåg hovrätten att förhandlingsordning skulle införas. För övrigt uttalade också hovrätten att huruvida de undersökta hyresgästerna är medlemmar eller ej i den hyresgästsförening som ska företräda hyresgästerna saknar betydelse för domstolens bedömning av enkätsvaren Proceduren vid strandade förhandlingar I de fall förhandlingsskyldigheten enligt HFL 5 fullgjorts och avtal om ny hyra inte lyckats uppnås har hyresvärden två alternativa möjligheter för att fastställa ny hyra 19. Hyresvärden kan träffa individuella avtal med hyresgästerna som blir bindande dem emellan. Detta enligt en motsatsvis tolkning av HFL 23 första stycket första meningen 16 Prop. 1996/97:30, s 43 ff. 17 Billquist, B. & Olsson, L. (2001), s Op cit, s RBD 12:91. 7
12 då det ifrågavarande lagrummet anger när träffade avtal är ogiltiga 20. Den andra möjligheten är att ärendet driva till hyresnämnden för avgörande. Denna möjlighet återfinns i HFL Har hyresvärden drivit ett ärende till hyresnämnden och där erhållit beslut om frågan, kan inte hyresvärden därefter på annat sätt förändra hyresvillkoren utan att först uppfylla den primära förhandlingsskyldigheten i HFL 5. Denna fråga behandlades i rättsfallet RBD 12:91. Domstolen uttalade att som framgår av HFL 25 är beslut varigenom hyresvillkoren ändras att anse som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning. Då hyresvärden hade yrkat ersättningar av hyresgästerna som kunde klassificeras såsom ändringar av hyesvillkor efter domstolens beslut, innebar detta att hyresvärden agerat i strid med HFL 5. Detta medförde att hyresvärden med stöd av HFL 26 gjort sig skadeståndsskyldig gentemot hyresgästsföreningen. I lagförarbetena 22 om den primära förhandlingsskyldigheten framhålls att hyresvärden inte bör ha möjlighet att gå förbi en hyresgästsorganisation och träffa avtal med de enskilda hyresgästerna. Detta då hyresgästerna erhållit en rättighet att företrädas av en organisation i kollektiva förhandlingar med hyresvärden. Vidare framhålls också att det från allmän hyresgästsynpunkt föreligger ett intresse av att motverka avtal om hyreshöjning som inte föregåtts av förhandlingar enligt förhandlingsordningen. Av detta kan utläsas att såväl lagstiftaren som domstolen velat hålla starkt på att förhandlingar enligt den primära förhandlingsskyldigheten i HFL 5 ska ske. 2.4 Bruksvärdesprincipen Den ovanstående diskussionen om HFL har visat att vid tvister om hyran är den så kallade bruksvärdesregeln i JB 12 kap 55 en grundval att falla tillbaka på vid en tvist om hyressättningen (som nämnts i inledningen används också denna regel för individuellt förhandlade hyror). Det direkta besittningsskyddet i bruksvärdessystemet utgör hyresgästens rättighet att i de flesta fall vid hyrestidens slut få hyresförhållandet förlängt 23. Om detta är hyresgästens enda besittningsskydd skulle hyresgästens skydd lätt kunna urholkas om hyresvärden fritt har möjlighet att kräva den hyra denne önskar för att förlänga hyresförhållandet. Bruksvärdessystemet tar sin utgångspunkt i att hyressättningen mellan hyresgäst och hyresvärd i princip är fri. En övre gräns för hyresnivån sätter dock bruksvärdesregeln, genom att den i praktiken innebär en spärr mot oskäliga hyror 24. Hyresgästen har rätt att vid förlängning av avtalet få den av värden yrkade hyran prövad av hyresnämnden 25. Konkret innebär detta att hyran vid förlängning av hyresförhållandet ska utgå med skäligt belopp. Vid en prövning i hyresnämnden ska denna ta ställning till huruvida den av hyresvärden yrkade hyran är oskälig eller ej. Ursprungligen var den ifrågavarande paragrafen, idag JB 12 kap. 55, utformad på ett sätt som innebar att om den hyra hyresvärden fordrar inte var oskälig skulle dennes yrkande godtas 26. Detta berodde på att lagparagrafen tog sin utgångspunkt i att det var hyresvärdens krav som skulle prövas. Denna formulering stod då i kontrast till faktumet 20 Billquist, B. & Olsson, L. (2001), s 153 ff. 21 RBD 12:91 22 Prop 1977/78:175, s 121 ff. 23 SOU 1981:77, s Holmqvist, L. (1997, s 420). 25 SOU 1981:77, s Holmqvist, L. (1997, s 420). 8
13 att såväl hyresvärden som hyresgästen kunde begära en prövning av villkoren. Därför genomfördes en lagändring 1984 som medförde att detta företräde för hyresvärdens ståndpunkt upphörde, varvid parterna i större utsträckning blev likställda. Huvudprincipen bakom bruksvärdessystemet förblev emellertid oförändrat, varvid hyresnämnden vid en tvist ska bestämma hyran till ett skäligt belopp. För att en hyra ska vara att anse som oskälig krävs att den påtagligt överskrider den hyra som utgår för andra bostadslägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är att anse som likvärdiga 27. I målet RBD 21:91 uttalade bostadsdomstolen att om hyresvärdens yrkande ligger i nivå med eller under den riktpunkt som framkommit vid jämförelseprövningen ska hyresvärdens krav godtas. Vidare uttalade bostadsdomstolen att även hyror som ligger något över jämförelsenivån skall godtas (se mer i avsnittet om påtaglighetsrekvisitet nedan) Allmännyttan När hyran för en lägenhet ska bruksvärdesprövas ska hyran för prövningslägenheten i första hand jämföras med jämförelsematerial från allmännyttan och specifikt så den typ av allmännyttiga bostadsföretag som kallas kommunala bostadsföretag 28. Som allmännyttigt bostadsföretag saknas i princip vinstsyfte 29. Detta innebär dock inte, som man kan tro, att verksamheten inte får gå med vinst. Lagen 30 är utformad så att på det aktiekapital ägaren tillskjutit det allmännyttiga bostadsföretaget tillåts att skälig utdelning lämnas. Följaktligen tillåts att verksamheten drivs med vinst då detta är en förutsättning för att utdelning ska kunna lämnas. Ett kommunalt bostadsföretag är ett allmännyttigt företag i vilket en kommun har det bestämmande inflytandet över 31. För att förenkla framställningen i uppsatsen används genomgående ordet allmännyttan eller allmännyttiga bostadsföretag för att beteckna den typ av allmännyttiga bostadsföretag som kallas kommunala bostadsföretag. Detta eftersom vedertaget språkbruk betecknar just de kommunala bostadsföretagen som allmännyttan och inte de allmännyttiga bostadsföretagen i allmänhet 32. Hyran för lägenheter som tillhör allmännyttiga bostadsföretag fastställs efter förhandlingar mellan företaget och en organisation av hyresgäster oftast tillhöriga hyresgästernas riksförbund 33. Hyran bestäms med utgångspunkt i att den ska täcka företagets självkostnader vilket innebär att de ska täcka direkta kostnader plus en skälig förräntning på det insatta kapitalet 34. Självkostnaderna beräknas på företagsnivå och inte per fastighet varvid det har varit vanligt att de årliga hyresökningarna fördelats så att hyresgästerna i de äldre husen fått bära en större andel av de totala kostnaderna än vad som varit motiverat med hänsyn till kostnaderna för dessa hus. Detta är den så kallade solidariska hyressättningsprincipen 35. När de allmännyttiga bostadsföretagen fastställt det hyresuttag som krävs för att täcka självkostnaderna och förräntningen på det insatta kapitalet fördelas hyresuttaget ut på de i beståndet ingående fastigheterna 36. Denna fördelning sker i enlighet med lägenheternas 27 SOU 1981:77, s JB 12 kap 55 andra stycket. 29 Lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, Lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, 1 andra stycket. 31 Lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, 2 första stycket. 32 SOU 2004:91, s SOU 1981:77, s SOU 2004:91, s Prop. 1993/94:199, s 44 f. 36 SOU 2004:91, s 44. 9
14 relativa bruksvärde genom ett poängsystem där hänsyn tas till bland annat lägenhetens storlek, utrustning, geografiska läge, närservice och närmiljö Fastställande av bruksvärdet När bruksvärdet på en lägenhet ska fastställas är det enligt förarbetena inte fråga om att uppskatta lägenhetens värde i pengar utan istället om att jämföra lägenhetens beskaffenhet mot andra åberopade lägenheter 37. Utifrån denna jämförelse ska sedan en bedömning göras av om prövningslägenheten är att anse som jämförbar med jämförelselägenheterna. För att prövningslägenheten ska kunna anses likvärdig med en jämförelselägenhet uttalades det i förarbetena att det krävs att de i grova drag motsvarar varandra. Detta innebär att lägenheterna ska vara avsedda för samma ändamål, ha ungefär samma bostadsyta och modernitetsgrad 38. Vidare uttalades i förarbetena att en relativt stor tolerans behövs gällande vilka lägenheter som kan utgöra jämförelsematerial för att jämförelsematerialet ska bli tillräckligt stort och därmed mera rättvisande. Å andra sidan uttalades också att avvikelserna inte får bli för stora då jämförelseprövningen då kan bli alltför skönsmässig. I målet RBD 8:91 uttalade bostadsdomstolen kategoriskt att då prövningslägenheten var en två rums lägenhet kunde ingen jämförelse ske med en jämförelselägenhet som var ett rum och kök. Vidare uttalades att då ytan i tvårumslägenheten var 53 kvadratmeter kunde ingen jämförelse ske med en jämförelselägenhet som hade en yta uppgående till 61,5 kvadratmeter på grund av att skillnaden i yta för stor Faktorer som påverkar bruksvärdet I propositionen 39 till vad som ursprungligen var JB 12 kap 55, dess 48, förklarades vad innebörden av bruksvärde avsåg. Detta var vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenheten och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumentens synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. Vidare angavs att vid bestämmandet av bruksvärdet skulle byggnadsår, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader samt andra särskilda betingelser för hyresrätten bortses från. En rad faktorer nämndes som inverkar på lägenhetens beskaffenhet. Dessa var lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom hyreshuset, reparationsstandard och ljudisolering. I förarbetena angavs vidare att inte enbart faktorer hänförliga till lägenheten i sig inverkar på dess bruksvärde. Faktorer som angavs utgjorde tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer angavs också påverka bruksvärdet. Att dessa faktorer som inte enbart är hänförliga till lägenheten vunnit tillämpning i rättspraxis uttalades av bostadsdomstolen i målet RBD 21:91 där samtliga dessa faktorer nämndes såsom faktorer inverkande på lägenhetens bruksvärde. Förutom de ovannämnda faktorerna inverkar också om underhållet på lägenheten är eftersatt. Dessa skillnader i underhåll ska dock vara mer omfattande än de allmänna skillnader i underhållsskicket som normalt förekommer Prop. 1974:150, s Ibid. 39 Op cit, s 311 f och Prop. 1968:91 Bih A s 44 och Prop. 1993/1994:199, s
15 De omständigheter som inverkar på bruksvärdet ska enligt propositionen 41 bedömas objektivt, det vill säga utan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vidare ska bedömningar av bruksvärde grundas på ett genomsnittligt hushålls värderingar. Att hyreshusets byggnadsår i förarbetena anges sakna betydelse är något som i princip vunnit tillämpning i rättspraxis 42. Bostadsdomstolen ville dock nyansera bilden av detta genom att framhäva att skilda byggnadsår ofta tar sig uttryck i att lägenheternas planlösning och standard skiljer sig på ett sätt som påverkar bruksvärdet. Därmed menade bostadsdomstolen att i allmänhet blir det praktiska resultatet att bara lägenheter som färdigställts under i stort sett samma tidsperiod kan anses likvärdiga. Bostadsdomstolen påpekade dock att detta inte alltid är fallet utan det kan till och med förekomma att äldre hus kan ha bättre standard än ett yngre Kvittning av bruksvärdesfaktorer Huruvida i bruksvärdesprövningen olika faktorer han kvittas mot varandra tog bostadsdomstolen ställning till i målet RBD 46:80. I målet skulle avgöras om en prövningsfastighet, centralt belägen fastighet med närhet till parker och rekreation, kunde jämställas med fastigheter med väsentligt sämre läge men med överlägsen planlösning, modernitetsgrad, utrustningsstandard och yttre närmiljö. Som framträder av detta skulle således i sig ojämförliga fastigheter prövas om deras respektive fördelar och nackdelar kunde kvittas mot varandra varvid fastigheterna i så fall skulle i grova drag vara jämförbara. Bostadsdomstolen diskuterade först för- och nackdelar vid utvärderingen av jämförelsematerialet. Den konstaterade att om kravet på likvärdighet ur bruksvärdessynpunkt ställs alltför högt finns risken att det möjliga jämförelsematerialet blir alltför begränsat för att kunna bedöma hyresnivån för en sådan lägenhet som tvisten gäller. Om å andra sidan alltför stora avvikelser mellan prövningslägenheten och jämförelsematerialet tillåts så finns risken att jämförelseprövningen blir alltför skönsmässig. Vid tillkomsten av hyressättningsnormerna uttalades det att kvittning av bruksvärdesfaktorer bör tillåtas för att kunna säkerställa att jämförelsematerialet inte blir för begränsat 43. Detta innebär att om en lägenhet i något avseende är av sämre beskaffenhet bör det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägenheten i annat avseende är bättre. Bostadsdomstolen uttalade dock i det ifrågavarande målet (RBD 46:80) att när det gäller en prövning av likvärdigheten mellan lägenheter bör en viss varsamhet tillämpas gällande kvittningen av plus- och minusfaktorer. Detta eftersom annars kan jämförelsematerialet lätt komma inrymma lägenheter som skiljer sig för mycket från prövningslägenheten. Domstolen uttalade vidare att kvittning bör i princip begränsas till att komma ifråga när det gäller faktorer av någorlunda likartat slag. Som en följd av detta slog bostadsdomstolen fast att ett gott läge inte kan kvittas mot faktorer hänförliga till själva lägenheten eller det hus i vilket lägenheten är belägen. För att förtydliga uttalade domstolen även att denna slags begränsning av kvittningsrätt gäller enbart när det är fråga om att fastställa vilka lägenheter som ska anses vara likvärdiga ur bruksvärdessynpunkt. I andra avseenden uttalade domstolen att läget självfallet ska tillmätas betydelse vid hyressättningen, både i fråga om en allmän skälighetsprövning av hyran såväl som en ren jämförelseprövning. Därmed kommer, om likvärdighet bort- 41 Prop. 1974:150, s 311 f och 1968:91 Bih A s 44 och RBD 21:91 43 Prop. 1968:91, Bihang A, s
16 sett från miljön och läget föreligger, det bättre eller sämre läget och miljön att påverka bruksvärdet. Detta mål (RBD 46:80) får anses innebära att kvittningsmöjligheterna på detta specifika område har inskränkts jämfört med de kvittningsmöjligheter som framträdde i och med RBD 39:79. Detta eftersom i 1979 års mål tillät domstolen kvittning av prövningsfastighetens centrala läge och goda miljö mot jämförelsefastighetens bättre tekniska standard vid bedömningen av vilka fastigheter som kan utgöra jämförelsematerial vid en skälighetsprövning av yrkade hyror. Gällande rätt, i och med fallet RBD 46:80, blir således att kvittningsmöjligheterna beträffande lägesfaktorer mot andra faktorer får anses vara begränsade. I ett nyare mål 44 tog bostadsdomstolen också i viss mån ställning till kvittningsmöjligheten bland bruksvärdesfaktorerna. Att betona är dock att prövningslägenheten och jämförelselägenheten var likvärdiga i avseendena bostadsyta, planlösning, standard och modernitetsgrad. I målet tilläts kvittning mellan prövningslägenhetens högre standard i form av främst snickerier och golvbeläggning mot jämförelselägenhetens något sämre läge. Av detta kan utläsas att viss kvittning av läget mot andra faktorer trots allt är möjligt Jämförelselägenheter Som framgår av JB 12 kap 55 andra stycket ska vid en prövning av hyran jämförelse göras främst medvad hyran uppgår till i lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Genom en lagändring 1975 knöts bruksvärdesprövningen närmare de allmännyttiga företagens hyror. Detta berodde enligt departementschefen 45 på att det kunde anses såsom tveksamt om de allmännyttiga företagens hyressättning i rättstillämpningen fått den prisledande funktion lagstiftaren ursprungligen avsett med paragrafen. Departementschefen anförde vidare att som allmän riktpunkt borde normen vara att det allmännyttiga lägenhetsbeståndet godtas vid fastställandet av hyran för jämförelselägenheterna. Detta givet att antalet allmännyttiga lägenheter var så stort att det kunde sägas ge underlag för tillförlitliga slutsatser om hyresnivån för det allmännyttiga beståndet. Departementschefen menade vidare att endast i de fall när det inte ingår, eller ingår av så liten del, allmännyttiga lägenheter borde privatägda fastighetsbestånd få avgörande inflytande på jämförelsehyran. I förarbetena 46 till bruksvärdesreglerna angavs också att avsikten med att allmännyttan tjänar som jämförelseobjekt vid bruksvärdesprövningen är att eftersom allmännyttan tillämpar självkostnadsprincipen så dämpas den allmänna hyresnivån. Vidare uttalades att ett självklart krav som måste ställas på allmännyttan för att den ska kunna utgöra jämförelsematerial är att hyressättningen är korrekt och representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. Denna självklarhet har framträtt i domstolspraxis, eller i vart fall när det varit fråga om hyressänkningar. I målet RH 1999:90 hade hyrorna i ett allmännyttigt företag hade stått som riktpunkt för hyrorna i en privatägd fastighet. Hyrorna i allmännyttans fastighet hade sedermera 44 RBD 8: Prop. 1974:150 s, Ibid. 12
17 sänkts kraftigt (från 1500 kronor till 1100 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta). Hyresgästerna i den privatägda fastigheten krävde därefter att deras hyra skulle sänkas i motsvarande mån. Detta eftersom de åberopade att hyran ej var skälig enligt bruksvärdesregeln i JB 12 kap 55 då den påtagligt överskred hyran i lägenheter som var bruksvärdemässigt likvärdiga. Hovrätten fann att bestämmelsen i JB 12 kap 55 ger domstolen möjlighet att utesluta underprissatta lägenheter som jämförelsematerial varvid den följaktligen prövade om den åberopade jämförelsefastigheten hos allmännyttan var underprissatt. Hovrätten fann att så var fallet varvid de underprissatta lägenheterna hos allmännyttan uteslöts från jämförelsematerialet. Om allmännyttans hyreslägenheter däremot har en hyra som påverkats av någon form av subvention har bostadsdomstolen varit ovillig att utesluta dessa hyror som jämförelsematerial. Detta har visats i RBD 44:79 där ett allmännyttigt företag hade erhållit ett statligt underhållslån och på så vis kunnat hålla nere hyran. Domstolen tillät ändå att dessa lägenheters hyra användes som jämförelsematerial. Hyresvärden kan lätt få intrycket att bara någon enstaka topphyra läggs fram som jämförelsematerial så kan detta nyttjas vid bedömningen av huruvida bruksvärdet på prövningslägenheten är skäligt. Så är dock inte fallet. I den ursprungliga propositionen 47 till bruksvärdessystemet uttalades det att enstaka topphyror ska uteslutas från jämförelsematerialet. Det uttalades vidare att hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna endast ska godtas om de kan anses ge ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet på lägenheterna. Huruvida en lägenhetshyra blivit fastställd genom en förhandlingsöverenskommelse eller ej saknar betydelse ifråga om den kan utgöra jämförelsematerial när hyresnämnden har att fastställa om en viss lägenhet har skälig hyra enligt JB 12 kap Som stöd för detta uttalande använde sig hovrätten av faktumet att varken lagtext eller förarbeten kräver att hyran för en jämförelselägenhet måste ha förhandlats mellan hyresvärd och hyresgästsförening för att kunna utgöra jämförelsematerial. Därför menade hovrätten att det inte finns någon grund att utesluta denna typ av jämförelselägenheter som jämförelsematerial. Hovrätten uttalade vidare att de lägenheter som i jämförelsematerialet bildar den högsta hyresnivån (givet att lägenheterna i grova drag är jämförbara) ska användas vid provningen av hyran på viss lägenhet där skälighetsfråga enligt bruksvärdet var i fråga. Om prövningslägenheten har en hyra understigande jämförelsematerialet ska hyran för prövningslägenheten betraktas som skälig. Detta visades av målet RBD 39:79 där fråga var om vilket yrkande om jämförelselägenhet som skulle bifallas när båda parters yrkande av domstolen kunde anses innehålla lägenheter som ur bruksvärdessynpunkt grovt sett var jämförbara med prövningslägenheten. Bostadsdomstolen uttalade att de jämförelselägenheter som bildade det högsta hyresnivåerna skulle tjäna som riktpunkt för bedömningen av de yrkade hyrornas skälighet. Detta synsätt bibehölls i ett senare mål (RH 2000:45) där hovrätten likaledes uttalade att de lägenheter som bildar högsta hyran i jämförelsematerialet skulle användas vid prövningen av hyran för prövningslägenheten. Beträffande frågan om det enbart är parterna i målet som får föra in jämförelsematerial vid en skälighetsprövning av hyran uttalade bostadsdomstolen i målet RBD 8:78 att 47 Prop. 1968:91, Bihang A, s RH 2000:45 13
18 bedömningen i princip ska grunda sig på det material parterna åberopar. Om detta material inte kan läggas till grund för nämndens avgörande menade domstolen att hyresnämnden får tillföra erforderligt jämförelsematerial för att kunna avgöra målet. Bostadsdomstolen påpekade dock att avgörandet får endast grundas på detta tillförda material om parterna i målet tagit del av materialet och beretts tillfälle att yttra sig över detta. För övrigt kan också nämnas att även om prövningslägenheten och jämförelselägenheterna befunnits likvärdiga finns det inget som hindrar att, om parterna därom är överens, att ytskillnader mellan prövningslägenheten och jämförelselägenheterna beaktas vid hyressättningen 49. Skälet till att detta kan vara väsentligt är att bruksvärdet inte påverkas av om ytan är någon kvadratmeter större eller mindre Skälighetsbedömningen Om det material parterna åberopar som jämförelselägenheter inte kan läggas till grund för domstolens bedömning eller om inget jämförelsematerial alls åberopas har domstolen möjligheten att genomföra en allmän skälighetsbedömning av vad hyran för prövningslägenheten ska uppgå till 51. Skälighetsbedömningen är sålunda en utväg domstolen kan ta när jämförelsematerial inte finns att tillgå. Denna nödlösning har dock i praktiken blivit rätt så frekvent använd av domstolarna vid hyressättningstvister. I en utredning 52 tillsatt på regeringens begäran uttalas från hyresbostadsmarknadens parter att domstolarna ofta fastställer en tvistig hyra efter en allmän skälighetsbedömning och inte så som hyreslagen stadgar, efter en direkt jämförelse med andra med prövningslägenheten likvärdiga lägenheter. Om hyran för en lägenhet fastställs av hyresnämnden genom en skälighetsbedömning är det detta belopp som gäller som hyra. Därmed finns inget utrymme för påtaglighetsrekvisitet 53 (se härom nedan). Detta sätt att fastställa hyran kan för hyresvärden visa sig vara en intäktsmässig förlust då påtaglighetsrekvisitet hade möjliggjort för hyresvärden att sätta hyran något högre än jämförelselägenheterna. 2.5 Hyreshöjning vid ny hyresgäst År 1984 reviderades lagtexten i HFL 5 första stycket, första punkten så att förhandlingsskyldigheten beträffande höjning av hyran ändrades till höjning av hyran för en lägenhet. Hyresvärden hade före 1984 kunnat höja en genom förhandlingsöverenskommelse fastställd hyra vid uthyrning till ny hyresgäst utan att genomföra nya förhandlingar. Genom omarbetningen av lagparagrafen innebär lydelsen nu att en träffad förhandlingsöverenskommelse om hyran förblir gällande även när en hyresgäst flyttat och hyresvärden tecknar avtal med en ny hyresgäst Förstagångshyra Enligt förarbetena (i lagens specialmotivering) till HFL 5 framgår att som huvudregel omfattas inte första gången hyresavtal träffas med en hyresgäst av förhandlings- 49 RBD 21:91 50 Holmqvist, L. (1997), s RBD 21:91 52 SOU 2004:91, s Holmqvist, L. (1997), s Billquist, B. & Olsson, L. (2001), s 64 f. 14
19 skyldighet 55. Som diskuterats ovan omformulerades den ifrågavarande paragrafen för att inte reglerna om förstagångshyror skulle vara tillämpbara varje gång en lägenhet bytte hyresgäst utan endast när det var fråga om förstagångsinflyttning till en lägenhet. I rättspraxis har förarbetsuttalandet om förstagångshyror vunnit tillämning på det sätt lagstiftaren avsett. I rättsfallet RBD 13:94 uttalade bostadsdomstolen att om det är fråga om så kallade inflyttningshyror, det vill säga när en lägenhet upplåts för allra första gången, omfattas inte hyrorna av den primära förhandlingsskyldigheten i HFL 5. Dessa hyror kan då ej heller vara ogiltiga enligt HFL 23. Domstolen framhöll att så även är fallet om fastigheten omfattas av en förhandlingsordning. För att inflyttningshyror ska vara föremål för en förhandlingsskyldighet krävs det att förhandlingsordningens parter genom avtal utökar den primära förhandlingsskyldigheten till att även omfatta inflyttningshyror 56. Om en sådan utökad primär förhandlingsskyldighet åsidosätts kan dock inte någon ogiltighetspåföljd eller återbetalningsskyldighet enligt HFL 23 göras gällande utan den påföljd som står till buds är endast skadestånd enligt HFL Detta beror på att HFL 23 endast hänvisar tillbaka på den primära förhandlingsskyldigheten i HFL 5 första stycket. Eftersom förstagångshyror som huvudregel inte omfattas av någon förhandlingsskyldighet innebär detta att den hyra som hyresvärden överenskommer med hyresgästen blir också den hyra som utgår för lägenheten. Med detta som bakgrund finns det anledning att tro att hyresnivån i mycket attraktiva lägen kan bli hur hög som helst; det vill säga det någon maximalt är villig att betala. Så är dock inte fallet. Enligt den nuvarande lagstiftningen har en hyresgäst möjlighet att begära att en hyra för en nybyggd lägenhet ska bruksvärdesprövas 58. En sådan prövning kan följaktligen innebära att den överenskomna hyran sänks om den påtagligt överskrider vad bruksvärdesprövningen visar att hyran ska vara 59. Denna rättighet för hyresgästen att få sin förstagångshyra prövad av hyresnämnden kan tidigast träda i kraft efter sex månader förflutit sedan hyresavtalet ingåtts 60. Detta innebär att om hyresnämnden finner att förstagångshyran är oskälig så är den ändå giltig fram till dess att ett halvår förflutit från det hyresavtalet tecknades. 2.6 Större ombyggnad och förhandlingsskyldigheten Om bostadshyresfastigheten genomgår en i det närmaste total ombyggnad anses detta medföra att de nya hyrorna ska ses på samma sätt som om det gällde fastställandet av förstagångshyror. Detta gäller även om hyreshuset sedan tidigare omfattas av en förhandlingsordning. I rättsfallet RBD 13:94 prövades just detta varvid domstolen fann att någon primär förhandlingsskyldighet inte förelåg. I målet hade förändringar skett i de flesta lägenheternas yta och rumsindelning och därtill hade en ny lägenhet tillkommit. Ursprungligen fanns åtta lägenheter som genom om- och tillbyggnad utökats till nio. Av dessa var sex stycken föremål för domstolens prövning. Två lägenheter hade endast fått en marginell ökning av bostadsytan (med en kvadratmeter). Två lägenheter hade fått 58 procent större lägenhetsyta och en lägenhet 21 procent större lägenhetsyta. Vidare hade en tvättstuga tillkommit och de allmänna utrymmena hade utökats. 55 Prop. 1977/78:175, s Ibid. 57 Ibid. 58 Dir. 2003:52 och Prop 1996/97:30, s JB 12 kap 55 första stycket. 60 JB 12 kap 55 c 15
20 Domstolen fann att detta var tillräckligt för att ombyggnationen kunde betecknas såsom likvärdig med nyproduktion i avseendet förhandlingsskyldigheten enligt HFL. Bostadsdomstolen kommenterade dock inte närmare vilka faktorer som den tillmätte betydelse varvid det utifrån detta inte går att dra någon glasklar linje mellan när en ombyggnad rubbar den primära förhandlingsskyldigheten eller ej. Otvetydigt är dock att när ombyggnationen blir så pass omfattande som var fallet i RBD 13:94 så uppstår ej någon primär förhandlingsskyldighet. Domstolen uttalade vidare i målet att även om det blir fråga om att betrakta lägenheterna såsom förstagångsupplåtelser ur HFLs synvinkel så förblir den existerande förhandlingsordningen gällande. Då nybyggda lägenheter i praktiken kan ha en högre hyra än vad gamla lägenheter kan det vara attraktivt för en hyresvärd att kunna nyttja nybyggda lägenheter som jämförelseobjekt för att därmed kunna ta ut en högre hyra. I målet RBD 8:91 uppkom fråga om just detta var möjligt. Det ifrågavarande hyreshuset hade genomgått en omfattande renovering med byte av ledningar för el, vatten och avlopp. All sanitetsutrustning hade också bytts ut liksom köksinredningarna. Vidare hade en fullständig yttre renovering av hyreshuset skett. Hyresvärden ville att den yrkade hyran skulle jämföras med nyproducerade lägenheter medan hyresgästerna hävdade att jämförelse istället borde ske med andra renoverade hyreshus där hyrorna var lägre satta än i de nybyggda lägenheterna. Bostadsdomstolen fann att i de lägenheter där en direkt jämförelse kunde göras använde domstolen också hyrorna i de nyproducerade lägenheterna som jämförelsematerial. I detta sammanhang kan det också vara läge att erinra om att lagens förarbeten förordar att hyreshusets byggnadsår ska sakna betydelse för hyressättningen (se mer i avsnittet om faktorer som påverkar bruksvärdet). 2.7 Hyreshöjning vid ökad standard Om hyresvärden höjer standarden i en lägenhet finns förutsättningar för en hyreshöjning. I målet RBD 9:88 hade hyresvärden installerat kabel-tv i lägenheterna. Efter en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden (ett allmännyttigt företag) och hyresgästföreningen beslutades om en hyreshöjning på omkring en procent av hyran. Fråga uppstod om denna hyreshöjning kunde medföra att överenskommen hyra blivit oskälig. Bostadsdomstolen uttalade först att en hyreshöjning på en procent inte kunde medföra att hyran blev påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Bostadsdomstolen gick därefter tillbaka till förarbetena 61 och konstaterade att en överenskommen hyra kan på grund av särskilda omständigheter vara att betrakta såsom oskälig även om den inte påtagligt överskrider hyran för likvärdiga lägenheter. Slutligen konstaterade domstolen att det faktum att hyresgästen motsätter sig installation av kabel-tv inte utgjorde en sådan omständighet. 2.8 Påtaglighetsrekvisitet I JB 12 kap 55 första stycket, andra meningen anges att hyran inte får vara påtagligt högre än hyran i andra lägenheter som bruksvärdemässigt är likvärdiga. I förarbetena förklaras detta rekvisit med att det kan behövas ett utrymme för hyreshöjningar utöver den hyresnivå som konstaterats vid jämförelseprövningen 62. Det påpekas dock i dessa förarbeten att utrymmet för hyreshöjningar inte bör vara större än vad som är motiverat 61 Prop. 1968:91 Bihang A, s 55 och prop. 1977/78:175, s 215 samt prop. 1983/84:137, s Prop. 1974:150, s
BESLUT 2015-01-30 Stockholm
1 SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 Rotel 020104 BESLUT 2015-01-30 Stockholm Mål nr ÖH 386-14 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Stockholm, beslut 2013-12-10 i ärende nr 11724-12, 11725-12 och 11727-12, se bilaga
Skyddsregeln i 12 kap 55 5st hyreslagen
Skyddsregeln i 12 kap 55 5st hyreslagen -uppfyller den sitt syfte eller bör lagstiftningen förändras? Kandidatuppsats i affärsjuridik (fastighetsrätt) Författare: Ruth Bernhold Handledare: Anneli Linhard
1 SVEA HOVRÄTT BESLUT Mål nr Avdelning 02 2016-12-23 Rotel 020106 Stockholm ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Malmö, beslut 2016-05-18 i ärende nr 826-16, se bilaga A KLAGANDE A.L MOTPART M.T SAKEN Fastställande
Hyressättning vid ombyggnation
Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 275 Hyressättning vid ombyggnation Författare: Ida Staffas Jenny Svensson Stockholm 2005 Handledare: