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Timestamp: 2019-12-05 22:23:56
Document Index: 390156024

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 556', '§ 9', '§ 4', '§ 535', '§ 315', 'BGH', '§ 4', '§ 315', '§ 6', '§ 9', '§ 4', '§ 286', '§ 92']

AG Wedding, 6a C 119/06: AG Wedding: betriebskosten, abrechnung, wohnung, nachforderung, einzug, zusammensetzung, teilzahlung, verwandtschaft, anzeichen, zustellung
Urteil des AG Wedding vom 30.03.2006, 6a C 119/06
Aktenzeichen: 6a C 119/06
AG Wedding: betriebskosten, abrechnung, wohnung, nachforderung, einzug, zusammensetzung, teilzahlung, verwandtschaft, anzeichen, zustellung
Entscheidungsdatum: 21.02.2007 Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB, § 9b HeizkostenV
Wohnraummiete: Vorwegabzug der Betriebskosten bei gemischter Wohn- und Gewerbenutzung; Abrechnung der
Warmwasserkosten bei Nutzerwechsel; Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen
1. Die Beklagte wird verurteil, an die Klägerin 1.623,14 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 285,97 Euro seit dem 30.03.2006, aus 230,00 Euro seit dem 04.08.2006 und aus 1.107,17 Euro seit dem 31.01.2007 zu zahlen.
1Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in der ..., 1 ... Berlin. Grundlage des Mietverhältnisses ist ein Mietvertrag vom 26. August 2004. Das Mietverhältnis begann zum 15. September 2004. Gemäß § 4 des Mietvertrages betrug die Netto-Miete für den hier fraglichen Zeitraum Januar 2006 bis Januar 2007 zunächst monatlich 319,30 Euro und ab Oktober 2006 monatlich 328,28 Euro. Daneben waren monatliche Nebenkostenvorauszahlungen von 70,00 Euro für die kalten Betriebskosten und auf 30,00 Euro für die Heizungs- und Warmwasserkosten vorgesehen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Blatt 18 bis 21R der Akten Bezug genommen.
2Mit Schreiben vom 16. November 2005 erteilte die Klägerin der Beklagten Abrechnungen über die Betriebskosten und Heizkosten für das Jahr 2004. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 174,74 Euro, die Heizkostenabrechnung mit einer Nachforderung von 262,86 Euro. Zugleich erhöhte die Klägerin die monatlichen Vorauszahlungen ab Januar 2006 auf 120,00 Euro für die Betriebskosten und auf 70,00 Euro für die Heizkosten. Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 16. November 2005 wird auf Blatt 23 bis 25R der Akten Bezug genommen.
3Die Beklagte zahlte zunächst weder die Nachforderungsbeträge noch die erhöhten Vorschüsse. Mit Schreiben vom 7. April 2006 teilte dann der Berliner Mieterverein der Klägerin mit, er betrachte die Betriebskostenabrechnung wegen eines Fehlers für nicht fällig, akzeptiere jedoch bei der Heizkostenabrechnung einen Nachzahlungsbetrag von 171,03 Euro. Insoweit werde er der Beklagten empfehlen, auch den erhöhten Vorschuss von nunmehr 70 Euro zu zahlen. Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 7. April 2006 wird auf Blatt 38 bis 39 der Akten Bezug genommen.
4Die Beklagte zahlte im April 2006 insgesamt 331,03 Euro Miete, nämlich 171,03 Euro auf die Heizkostenabrechnung, jeweils 30,00 Euro auf die Vorschussforderungen für Januar bis April 2006 sowie weitere 40,00 Euro ohne konkrete Zahlungsbestimmung. Anschließend entrichtete sie ab Mai 2006 monatlich 459,30 Euro.
5Mit Schreiben vom 19. Juni 2006 erteilte die Klägerin der Beklagten die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 818,97 Euro, die Heizkostenabrechnung mit einer Nachforderung von 26,42 Euro. Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 19. Juni 2006 wird auf Bl. 83 bis 85R der Akten Bezug genommen. Die Beklagte leistete auf diese Abrechnungen keine Zahlungen. Ab August 2006 wurden die Vorschüsse um insgesamt 15,00 Euro monatlich reduziert.
6Die Klägerin hat gegen die Beklagte am 27. März 2006 einen Mahnbescheid über 617,00
6Die Klägerin hat gegen die Beklagte am 27. März 2006 einen Mahnbescheid über 617,00 Euro erwirkt, der die Betriebskostenabrechnung 2004 (174,14 Euro), die Heizkostenabrechnung 2004 (262,86 Euro) und restliche Nebenkostenvorauszahlungen für Januar und Februar 2006 (2 x 90,00 = 180,00 Euro) betraf. Gegen den am 30. März 2006 zugestellten Mahnbescheid hat die Beklagte in Höhe von 285,97 Euro Widerspruch eingelegt. Wegen der restlichen 331,03 Euro (171,03 Euro auf die Heizkostenabrechnung 2004 sowie jeweils 30,00 Euro Nebenkostenvorschüsse für Januar bis April 2006 plus weiterer 40,00 Euro), ist ein Teilvollstreckungsbescheid ergangen.
8die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.709,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %- Punkten über dem Basiszins aus 285,97 Euro seit dem 30.03.2006, aus 230,00 Euro seit dem 04.08.2006 sowie aus 1.193,71 Euro seit Rechtshängigkeit der Klageerhöhung (31.01.2007) zu zahlen.
11 Sie behauptet, ein – unstreitig – während des Abrechnungszeitraums 2004 in einer Ladenfläche des Gebäudes betriebener Hundesalon habe täglich mindestens dreißig Hunde gebadet und getränkt. Dadurch sei es zu einem übermäßigen Wasserverbrauch gekommen. Außerdem habe der Warmwasserzähler in der Wohnung bei ihrem Einzug einen Stand von 210,53 m 3 angezeigt.
12 Das Gericht hat Beweis über den Stand des Warmwasserzählers erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 27. Dezember 2006 durch Vernehmung des Zeugen T. D. D. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Blatt 87 der Akten Bezug genommen.
13 In Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und sonstigen Aktenteilen.
14 Die Klage ist ganz überwiegend begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB restliche Mietzahlungen von insgesamt 1.623,14 Euro verlangen.
15 a) Betriebskostennachzahlung 2004
16Die Beklagte ist verpflichtet, den Nachzahlungsbetrag von 174,14 Euro zu entrichten. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 ist nicht zu beanstanden. Die Klägerin war entgegen der Auffassung der Beklagten nicht aus Gründen der Billigkeit (§§ 315, 316 BGB) verpflichtet, die Wasserkosten für den Hundesalon gesondert zu erfassen und vorab abzuziehen. Eine Nebenkostenabrechnung ist stets davon geprägt, dass die einzelnen Nutzer unterschiedlich zur Entstehung der Gesamtkosten beitragen, so dass der Mieter im Interesse einer einfachen und praktikablen Abrechnung gewisse Ungenauigkeiten hinnehmen muss. Daher kann in einem Gebäude mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten unterbleiben, wenn dies nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung des Wohnraummieters führt (BGH NJW 2006, 1420). So liegt die Sache hier. Ein Hundesalon verursacht nicht grundsätzlich einen spürbar höheren Wasserverbrauch als ein Wohnraummieter. Der Trinkwasserverbrauch der Hunde dürfte schwerlich über dem Trinkwasserverbrauch zum Kochen und für Getränke von Wohnungsmietern liegen. Auch der Wasserverbrauch beim Baden der Hunde liegt grundsätzlich noch im Rahmen des Verbrauchs, den auch eine Wohnungsnutzung durch mehrere Personen mit intensivem Duschen, Baden, Spülen und Wäschewaschen verursachen kann. Etwas anderes kommt lediglich in Betracht, wenn es sich um einen außergewöhnlich stark genutzten Hundesalon handelt. Für diesen besonderen Umstand trägt der Mieter die Darlegungsund Beweislast. Die Beklagte hat jedoch für ihre Behauptungen zum Umfang des Geschäftsbetriebs des Hundesalons trotz der konkreten Erwiderung der Klägern keinen Beweis angetreten.
17 b) Erhöhte Betriebskostenvorauszahlung
18Die Beklagte ist auch zur Zahlung der um 50,00 Euro erhöhten Betriebskostenvorauszahlung von Januar 2006 bis Januar 2007, also von insgesamt 550,00 Euro, verpflichtet. Nach § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages vom 26. August 2004 ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskosten nach eine Abrechnung angemessen zu
Vermieter berechtigt, die Betriebskosten nach eine Abrechnung angemessen zu erhöhen. Dieses Leistungsbestimmungsrecht (vgl. § 315 BGB) hat die Klägerin ordnungsgemäß ausgeübt. Da sich die ursprünglichen Vorauszahlungen als deutlich zu gering erwiesen hatten, durfte sie die Vorschüsse deutlich erhöhen. Der zusätzliche Betrag von 50,00 Euro auf dann (70 + 50 = 120 Euro) war dabei durchaus realistisch, wie auch das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung 2005 belegt.
19 c) Heizkostenabrechnung 2004
20Auf die Heizkostenabrechnung 2004 kann die Klägerin noch einen Nachzahlungsbetrag von 6,68 Euro verlangen.
21Die Heizkostenabrechnung ist im Hinblick auf die zwei von der Beklagten konkret vorgetragenen Beanstandungen hin zu korrigieren. Zum einen ist die angesetzte Heizfläche entsprechend § 6 Ziff. 9 des Mietvertrages von 92,43 qm auf 92,00 qm zu reduzieren. Damit sinken die Grundkosten auf 69,92 Euro. Zum anderen ist die Warmwasserabrechnung bei den Verbrauchskosten auf (212,39 ./. 210,43) 1,96 m 3 abzusenken, wodurch insoweit die Kosten anstatt 85,06 Euro nur 13,51 Euro betragen.
Bei einem Nutzerwechsel ist keine Schätzung zulässig, sondern gemäß § 9 b Heizkostenverordnung der tatsächliche Stand der Verbrauchsmessgeräte maßgebend.
Hier stand die Warmwasseruhr bei Einzug der Beklagten auf 210,43 m 3 . Das ist durch die Aussage des Zeugen T. D. D. bewiesen. Die Aussage ist glaubhaft. Es ist nicht unüblich und entspricht allgemeiner Empfehlung, sich als neuer Mieter die Zählerstände in der Wohnung zu notieren. Der Zeuge hat auch von sich aus eingeräumt, den konkreten Stand der Wasseruhr aus dem Gedächtnis nur noch ungefähr gewusst und deshalb später in den Unterlagen nachgesehen zu haben. Dies alles ist nachvollziehbar und ohne Anzeichen von Widersprüchlichkeit und mangelnder Plausibilität. Der Zeuge ist auch glaubwürdig. Es bestehen keine Hinweise darauf, dass die Aussage durch die enge Verwandtschaft zur Beklagten beeinflusst worden ist. Der Zeuge hat auf das Gericht einen aufrichtigen und um korrekte Angaben bemühten Eindruck gemacht.
23Der Zahlbetrag aus der Heizkostenabrechnung beläuft sich unter Berücksichtigung der Korrekturen auf (69,92 + 163,96 + 35,32 + 13,51) 282,71 Euro. Das ergibt abzüglich der Vorauszahlungen von 105,00 Euro ein Nachzahlungsforderung von 177,71 Euro. Berücksichtigt man weiter die bereits geleistete Teilzahlung von 171,03 Euro, verbleiben noch (282,71 ./. 105,00 ./. 171,03) 6,68 Euro.
24 d) Betriebskostenabrechnung 2005
25Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 schuldet die Beklagte den dort ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von 818,97 Euro. Die Abrechnung ist entgegen ihrer Ansicht nicht zu beanstanden. Die Kosten der Schädlingsbekämpfung sind in § 4 des Mietvertrages ausdrücklich als umlagefähig genannt. Gegen ihre Einbeziehung in die Betriebskostenabrechnung bestehen daher keine Bedenken.
26 e) Heizkostenabrechnung 2004
27Aus der Heizkostenabrechnung 2005 schuldet die Beklagte 25,03 Euro. Hier ist wiederum die beheizte Fläche auf 92,00 Euro zu korrigieren, so dass sich die Grundkosten um 1,39 Euro verringern.
28 f) Gesamtergebnis
29Unter Berücksichtigung der vorangegangenen Überlegungen sowie der Staffelmietvereinbarung schuldet die Beklagte insgesamt noch 1.623,14 Euro. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass sich die im April 2006 ohne Zahlungsbestimmung geleisteten 40,00 Euro unter Berücksichtigung des Schreibens des Berliner Mietervereins vom 7. April 2006 auf die Heizkostenvorauszahlung bezog. Hier war die Beklagte offenbar durch ein Versehen des Mietervereins zunächst von einer Erhöhung um lediglich 30,00 Euro ausgegangen, hat dann aber den Fehler bemerkt und die Differenz von jeweils 10,00 Euro für die Monate Januar bis April 2006 nachgezahlt.
30Die Zusammensetzung der noch offenen Beträge ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:
32 Die Beklagte schuldet gemäß § 286 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB Verzugszinsen ab dem 30. März 2006 in der geforderten Höhe von 285,97, nämlich für die Heizkostenabrechnung 2004 sowie für die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in den Monaten Januar bis März 2006. Aus 230,00 Euro schuldet sie antragsgemäß Verzugszinsen wegen der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen für April bis August 2006 ab dem 4. August 2006 und aus den restlichen 1.107,17 Euro schuldet sie Verzugszinsen ab Zustellung der Klageerweiterung in der mündlichen Verhandlung am 31. Januar 2007.
33 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
34 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf 709 ZPO.
6a C 119/06
Betriebskosten, Abrechnung, Wohnung, Nachforderung, Einzug, Zusammensetzung, Teilzahlung, Verwandtschaft, Anzeichen, Zustellung