Source: http://www.kanzlei-schliecker.de/category/mietrecht/
Timestamp: 2018-09-22 13:15:12
Document Index: 359381329

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 573', 'Art. 14', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mietrecht Archive - Kanzlei Schliecker
- 27. Sep. 2017 -
Kinderlärm noch zumutbar?
Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin eines Mehrfamilienhauses die Miete auf Grund einer unzumutbaren Lärmbelästigung gemindert. Diese kam aus der darüberliegenden Wohnung und wurde durch Trampeln, Springen und Schreien von zwei Kleinkindern und durch lautstarke Auseinandersetzungen mit deren Eltern verursacht. Dies wurde durch die Klägerin in einem detaillierten Lärmprotokoll festgehalten.
Das entsprechende Amts- und Landgericht hatten die Klage zunächst abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Langerichts nun auf (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16). In einem Mehrfamilienhaus seien gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Lärm grundsätzlich hinzunehmen. Es sollte aber bei jeder Art von Lärm auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Gerade bei Kinderlärm sind die Erziehungsberechtigten auch verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten, so dass das zumutbare Maß an Lärmimmission nicht überschritten wird. Dieses muss im Einzelfall bestimmt werden, wobei hier Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräusche sowie das Alter und den Gesundheitszustand des Kindes zu berücksichtigen sind. Das im vorliegenden Fall erstellte „Lärmprotokoll“ war für diese Bewertung allerdings nicht ausschlaggebend.
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- 21. Feb. 2017 -
Selbstständige müssen für ihre Altersversorgung etwas tun. Häufig bietet es sich an, Wohnungen zu bauen und zu vermieten. Im Alter hat man dann die Mieteinnahmen.
Ein größerer Teil der Bevölkerung in Deutschland kann sich kein Eigentum leisten. Er muss mieten. Was passiert, wenn dann die Wohnung verkauft werden soll? Steht der Mieter dann im Regen?
Wie meistens in Deutschland haben wir aber eine sehr differenzierte Regelung. Im Mietrecht wird danach differenziert, ob der Mieter in eine klassische Mietwohnung oder in eine Eigentumswohnung eingezogen ist. Bei der Eigentumswohnung geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter selbst wissen kann, dass die Eigentumswohnung eventuell einmal verkauft wird oder dass der Eigentümer Eigenbedarf geltend macht. Hier gilt der normale Kündigungsschutz des Mietrechts.
Anders ist die Rechtslage, wenn aus einer normalen Mietwohnung eine Eigentumswohnung gemacht wird. Experten sprechen hier von Umwandlung. In diesem Fall wird der Mieter zusätzlich geschützt.
Zum einen gilt der allgemeine Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgeführt wird. Für den Fall der Umwandlung hat der Gesetzgeber aber zwei weitere Schutzrechte vorgesehen: Hier besteht im Regelfall ein dreijähriger Kündigungsschutz, der mit der Umwandlung beginnt. In Städten mit einem besonderen Wohnungsbedarfs, wie zum Beispiel Berlin, ist diese Frist auf zehn Jahre ausgedehnt worden.
Der Gesetzgeber billigt dem Mieter aber auch ein Vorkaufsrecht zu. Abgesehen von Ausnahmefällen hat der Mieter das Recht, in den vom Vermieter abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Wer als Mieter also etwas Kapital angespart hat, kann dann zum Eigentümer werden. Bei den heute niedrigen Zinsen dürften das nicht nur Wenige finanzieren können.
Dass ein solches Vorkaufsrecht besteht, ist aber nicht jedem Eigentümer bekannt. Auch alle Notare scheinen hier nicht zu informieren. Was passiert, wenn der Eigentümer dem Mieter die Wohnung nicht anbietet? Mit dieser Frage hat sich kürzlich der Bundesgerichtshof befasst. Der BGH sprach dem Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch zu. Dies kann für den Verkäufer und ehemaligen Vermieter also durchaus teuer werden.
Quintessenz: Wer größere Geschäfte tätigen will, macht sich am besten vorher klug. Wenn er dann falsch beraten wird, hat er seinerseits einen Anspruch gegen den Rechtsanwalt.
- 13. Sep. 2016 -
Vermieter können ein Mietverhältnis nicht einfach kündigen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Mieter mit dem Vermieter unter einem Dach wohnt. In normalen Mietshäusern hat der Mieter Kündigungsschutz, abgesehen von den Fällen, in denen ein Mieter die Miete nicht zahlt oder den Hausfrieden erheblich stört. Es sind wenig Gründe, auf die der Vermieter das Kündigungsrecht stützen kann.
Einer dieser Gründe ist der so genannte Eigenbedarf. Dieser liegt gemäß § 573 BGB dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Mit Rücksicht auf Art. 14 GG, der das Eigentum schützt, ist die Rechtsprechung in letzter Zeit zunehmend großzügiger geworden und stellt keine hohen Ansprüche mehr an das Tatbestandsmerkmal .
Manche Vermieter treiben es aber zu weit. Eine leer stehende Wohnung lässt sich besser und schneller sowie zu einem höheren Preis verkaufen. Manche Vermieter täuschen dann einen Eigenbedarf vor. Es wird dann vorgetragen, dass Angehörige in die Wohnung einziehen. Nicht selten schließt sich dann ein Kündigungsprozess an, der vor dem Amtsgericht mit einem Vergleich endet. Der Vermieter zahlt der Mieter einen gewissen Abstand, damit dieser die Wohnung verlässt.
Nicht selten sind Mieter sehr verärgert über den „Rausschmiss”. Sie prüfen später, ob denn tatsächlich ein Angehöriger in der Wohnung lebt. Manchmal stellen sie fest, dass Eigengebrauch nur vorgetäuscht war.
Es stellt sich dann die Frage, ob in einem solchen Fall der Vergleich angegriffen werden können.
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit Urteil vom 10.05.2016 mit einem solchen Fall zu tun. Der BGH erklärte, dass allein die Tatsache dass nach der Eigenbedarfskündigung erst ein Angehöriger einzieht, Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausschließt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Angehörige nach kurzer Zeit wieder aussieht.
Amtsgerichte wehren sich im Regelfall dagegen, dass Prozesse, die durch Vergleich abgeschlossen worden sind, von einer Seite wieder aufgerollt werden solle. Dies ist menschlich verständlich. Der Bundesgerichtshof hat hierfür aber nur dann Verständnis, wenn in einem Räumungsvergleich auch Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollen. Wenn hierzu im Vergleich nichts gesagt wird, können also weiterhin Schadenersatzansprüche des Mieters geltend gemacht werden.
Wenn der Vermieter im Prozess darauf drängt, dass auch Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollen, muss der Mieter sehr hellhörig werden. Es muss sehr gut überlegt werden, ob ein solcher Vergleich wirklich abgeschlossen wird.
Vergleiche BGH vom 10.05.2016 VIII ZR 214/50
Rechtsanwalt Friedrich Kellersmann, Fachanwalt für Arbeitrecht
- 17. Feb. 2016 -
Vereinfachte Betriebskostenabrechnung nach BGH-Urteil
Eine Vermieterin hatte geklagt, nachdem der Mieter wegen einer angeblich formell fehlerhaften Nebenkostenabrechnung die Nachzahlung der Nebenkosten verweigert hatte. Dieser hatte bemängelt, dass neben der für seine Wohnung anfallenden Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr die jeweiligen Gesamtkosten des Gebäudes nicht aufgeführt waren. (mehr…)
- 16. Nov. 2015 -
Mieter müssen bestimmte Reparaturen übernehmen
Die Kostenübernahme von Reparaturen in Mietwohnungen ist häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Die Instandsetzung ist meist Pflicht des Vermieters – doch es gibt Ausnahmen. Das BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Wohnung oder das Haus in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. (mehr…)
Eine Änderung im Melderecht wirkt sich insbesondere für Vermieter aus, nämlich die Wiedereinführung der sogenannten Vermieterbescheinigung (Wohnungsgeberbestätigung). Um Scheinanmeldungen wirksam vorzubeugen, sind Vermieter ab 1.11.2015 wieder dazu verpflichtet, bei der An- und Abmeldung eines Mieters beim Einwohnermeldeamt durch schriftliche Bestätigung des Ein- bzw. Auszugs des Mieters, mitzuwirken, d.h. der Vermieter muss dem Mieter eine Vermieterbescheinigung ausstellen. (mehr…)