Source: http://rechtsanwalt-reichwald.com/Baurecht/bauvertrag-nichtig-notarielle-beurkundung-kuendigung-ruecktritt-auslegung-kaufvertrag-schadensersatz.html
Timestamp: 2018-12-10 17:37:38
Document Index: 367700669

Matched Legal Cases: ['§ 311', '§ 125', 'BGH', '§ 649', '§ 311', '§ 311', '§ 311']

Anwalt Reichwald in Oranienburg bauvertrag-nichtig-notarielle-beurkundung-kuendigung-ruecktritt-auslegung-kaufvertrag-schadensersatz | Baurecht | Zivilrecht
Grundsätzlich gilt, dass ein Bauvertrag (Werkvertrag) keiner Schriftform bedarf, d.h. mündlich zwischen den Parteien (formfrei) abgeschlossen werden kann. In der Praxis jedoch üblich und auch in der Regel ratsam ist es, den Bauvertrag schriftlich abzuschließen, da bereits der Umfang der zu erbringenden Leistungen zu umfassend ist, um diese im Streitfall unter Beweis zu stellen. Eine mündliche Vereinbarung würde viele zu regelnde Einzelheiten offen lassen, von deren Vorliegen zumeist lediglich (nur) eine der Vertragsparteien ausgegangen ist, welche jedoch nicht Gegenstand der vertraglichen Verhandlungen und Inhalt des Vertrages zwischen den Parteien geworden wären und zumeist der Anlass eines Streits sind. Um letztendlich der Auslegung eines Vertrages hinsichtlich des Umfangs der vom Werkunternehmer (Auftragnehmer, Unternehmer) geschuldeten Leistungen zu entgehen und um letztendlich einen Streit über den Umfang der geschuldeten Leistungen zu vermeiden, sollte ein Werkvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden.
Ist der Bauvertrag nach dem Willen des Bestellers (Auftraggebers, Bauherr) von einer Bedingung abhängig oder soll gar deren Bestand hiervon abhängig gemacht werden, so sollte auch dies ausdrücklich in dem Bauvertrag aufgenommen werden.
In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass für Arbeiten auf oder an einem Grundstück bereits vor dem Erwerb des Grundstückes durch den Auftraggeber (Besteller, Bauherr) ein Werkvertrag geschlossen wird. Im Falle des Erwerbs eines Grundstückes ist der dahingehende Kaufvertrag bzw. die Verpflichtung des Eigentümers an einem Grundstück zur Übertragung oder deren Erwerb gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell zu beurkunden.
Schließt der zukünftige Erwerber eines Grundstücks vor Abschluss des Kaufvertrages einen Bauvertrag/Werkvertrag über zum Beispiel ein nach dem Erwerb zu errichtendes Eigenheim ab, so stellt sich in rechtlicher Hinsicht die Frage, ob auch der ansonsten nicht notariell zu beurkundende Bauvertrag/Werkvertrag ebenfalls der notariellen Beurkundung bedarf. Wäre dies der Fall und wurde dieser demnach nicht notariell beurkundet, so wäre der Bauvertrag/Werkvertrag gemäß § 125 BGB nichtig und beständen daher auch keine Ansprüche des Bauunternehmers gegen seinen Vertragspartner hieraus.
Beispielgebend hierfür hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 22.07.2010-AZ.: VII 246/08) die Kriterien für die Annahme der Beurkundungsbedürftigkeit eines Bauvertrages noch einmal sehr ausführlich dargestellt. Im vorliegenden Fall hatte der Beklagte (Besteller, Auftraggeber, Bauherr) vor dem Erwerb eines Grundstückes einen schriftlich nicht notariell beurkundeten Bauvertrag mit dem Kläger (Unternehmer, Auftragnehmer) abgeschlossen, in welchem unter anderem folgendes vereinbart wurde:
"Der Bauherr erhält ein kostenfreies Rücktrittsrecht vom Bauvertrag, sollte er das Grundstück … nicht erwerben. Angestrebt ist eine Bebauung der Nebengebäude und sollte im Rahmen einer Bauvoranfrage mit den zuständigen Bauamt abgestimmt werden."
Da es nicht zum Kauf des Grundstücks durch den Beklagten kam, machte dieser von seinem „Rücktrittsrecht“ Gebrauch. Dem Rücktritt widersprach der Kläger, da nach seiner Ansicht die Voraussetzungen für einen Rücktritt nicht vorlägen und begehrte letztendlich aufgrund der von ihm angenommenen Kündigung des Bauvertrages u.a. eine ihm nach seiner Ansicht zustehende Vergütung, welche er unter Berücksichtigung der Regelungen in § 649 BGB konkret berechnete.
Ein dahingehender Anspruch des Klägers aus dem Bauvertrag würde bereits nicht bestehen, wenn dieser notariell hätte beurkundet werden müssen und somit -unter Zugrundelegung der oben genannten Ausführungen- nichtig wäre.
Grundsätzlich gilt, dass sich die gesetzlich angeordnete Schriftform gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auch auf einen Bauvertrag erstreckt, wenn dieser mit dem beabsichtigten Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen bzw. nicht jeder Vertrag unabhängig voneinander fortbestehen soll, so dass in dem Fall, in welchem der eine Vertrag nicht zu Stande kommt, dies auch für den Bestand des anderen Vertrages gelten soll. In den Fällen, in welchen die Verträge nicht wechselseitig voneinander abhängig sind, greift das Formerfordernis des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt, jedoch nicht umgekehrt.
Der Umstand, dass im Bauvertrag der Grundstückserwerb nicht geregelt ist, steht der Annahme einer rechtlichen Einheit des Bau-und Kaufvertrages nicht entgegen, da diese auch dann vorliegen kann, wenn beide Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden, wovon selbst dann auszugehen ist, wenn die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des Grundstückskaufvertrages. Gegen diese Einheit dieser beiden Verträge spricht auch nicht die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts in dem Bauvertrag.
Bei der Beantwortung der Frage, ob die beiden Verträge eine Einheit bilden, kommt es nicht maßgeblich auf den Willen der Parteien des Grundstückskaufvertrages an, da dieser in der Regel vor Abschluss des Bauvertrages nicht feststellbar ist. Insoweit kommt es vielmehr darauf an, ob nach den Willen der Vertragsparteien des Bauvertrages der erst später erfolgte und für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb von den Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen.
Insoweit reicht es jedoch nicht aus, dass die Parteien eine Abhängigkeit des Bauvertrages vom später beabsichtigten Grundstückserwerb wollen. Vielmehr ist darauf abzustellen, dass in Abhängigkeit von den Willen der Vertragsparteien des Grundstückserwerbs der Bestand des Bauvertrages abhängt, was darauf beruht, dass maßgeblich für die Beurkundungspflicht die Abhängigkeit des Grundstücksvertrages von einer etwaigen anderen Abrede ist, welche ausnahmsweise den Rückgriff auf die Formvorschrift des § 311 b BGB rechtfertigen kann. Beide Verträge müssen daher notariell beurkundet werden, wenn nach den Willen der Parteien der Grundstückskaufvertrag entfallen soll, wenn der Bauvertrag gekündigt oder gar nicht geschlossen wird.
Insoweit ist es bereits ausreichend, wenn in dem Bauvertrag ein Verknüpfungswille feststellbar ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht.Von diesen Verknüpfungswillen kann nicht bereits ausgegangen werden, wenn der Besteller für die Durchführung des Bauvertrages ein Grundstück benötigt oder gar in dem Bauvertrag von einem bestimmten von dem Auftraggeber (Besteller) in Betracht gezogenen Grundstück ausgegangen wird. Der Verknüpfungswille der Vertragsparteien kann jedoch angenommen werden, wenn die Parteien des Bauvertrages und diejenigen des Kaufvertrages identisch sind oder der Unternehmer (Bauunternehmer, Auftragnehmer) maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat, was sich im Bauvertrag dahingehend manifestiert, dass die Bebauung auf einen bestimmten Grundstück erfolgen soll. In den Fällen, in welchen der Unternehmer keinen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat, bedarf es des Vorliegens anderer besonderer Umstände, aufgrund derer Rückschlüsse gezogen werden können, welche letztendlich die Beurkundungsbedürftigkeit des Bauvertrages rechtfertigen.
Sollten Sie bereits vor dem Erwerb eines Grundstückes einen Bauvertrag geschlossen haben und etwaige Ansprüche des Bauunternehmers im Streit sein, sollten Sie eine Beratung bei einem Rechtsanwalt in Anspruch nehmen, um letztendlich überprüfen zu lassen, inwieweit eine etwaige Forderung des Bauunternehmers aus einem solchen Vertrag gerechtfertigt ist. Bei Streitigkeiten mit Ihrem Vertragspartner vertrete ich Sie als Rechtsanwalt in Oranienburg im Baurecht, sei es im Rahmen der Abwehr von unbegründeten Forderungen, wie auch bei der aktiven Durchsetzung Ihrer Ansprüche.