Source: http://www.assipi.it/news-assipi-ipoteca-sulla-casa/
Timestamp: 2018-03-24 21:44:20+00:00
Document Index: 3903293

Matched Legal Cases: ['art. 2808', 'art. 2808', 'art. 2810', 'art. 2827', 'art. 2847', 'art. 2808', 'art. 2817', 'art. 28134', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2821', 'art. 2825', 'art. 2825', 'art. 2878', 'art. 2847']

News Assipi: Ipoteca sulla casa: cos'è, cosa comporta e come si cancella (21/02/18) - Assipi
News Assipi: Ipoteca sulla casa: cos’è, cosa comporta e come si cancella (21/02/18)
News Assipi Ipoteca: L’ipoteca è un diritto reale di garanzia sopra un bene immobile. Tale diritto viene quindi costituito a garanzia di un credito e serve in caso d’inadempimento da parte del debitore.
È chiaro in tal senso il primo comma dell’art. 2808 del codice civile a mente quale l’ipoteca conferisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, ciò anche ove vi sia un terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
L’ipoteca, quindi, consente di essere preferiti ad altri creditori nell’ambito di una procedura espropriativa, ove gli stessi non siano privilegiati, nonché proprio in ragione dell’esistenza di tal vincolo, di essere avvisati dell’iniziativa giudiziale di espropriazione.
Il secondo comma dell’art. 2808 c.c. specifica che “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”.
L’iscrizione ne determina il grado: di primo grado, ossia quella iscritta per prima, dà alla persona in favore della quale è stata iscritta precedenza su quelle successive.
Quella concessa mediante scrittura privata non ha effetto verso terzi, né verso successive ipoteche che trascritte per prime assumono un grado maggiore.
L’ipoteca, solitamente, viene iscritta per una somma pari al valore del credito, più quello di costi e spese ed oneri accessori allo stesso.
Quanto all’oggetto dell’ipoteca, l’art. 2810 c.c. specifica che la stessa può essere concessa su:
b) l’usufrutto dei beni stessi;
d) il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.
È opinione condivisa che non si possa accendere sui diritti di uso ed abitazione, stante il carattere strettamente personale, nonché su quello di servitù, in ragione della sua stretta connessione con i fondi dominante e servente; in effetti non avrebbe senso espropriare una servitù che sarebbe, poi, inutilizzabile.
Si iscrive nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile (art. 2827 c.c.) e ha una durata di vent’anni rinnovabili prima della sua scadenza; all’iscrizione tardiva segue la perdita del grado acquisito con la originaria/precedente iscrizione (art. 2847 e ss. c.c.)
Quando iscriverla?
Il terzo comma dell’art. 2808 del codice civile ne distingue tre tipologie: legale, giudiziale, volontaria. Partiamo dalla primo tipologia: fornirne la nozione vuol dire comprendere quando possano essere iscritte.
La legale è quella riconosciuta dalla legge in favore del creditore ed in ragione della particolarità del credito vantato. Si tratta di ipotesi tipiche, ossia specificamente individuate dalla legge.
L’art. 2817 del codice civile individua tre specifiche ipotesi di legale, in favore:
a) dell’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
c) dello Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.
Quanto all’ipoteca legale in favore dell’alienante – ad esempio quando il versamento anche solo parziale del prezzo dell’immobile o altri obblighi sono adempiuti successivamente alla vendita – ed a quella previsti dalla lettera b), la legge prevede comunque la possibilità di rinunciarvi; diversamente deve essere iscritta d’ufficio (art. 28134 c.c.).
La giudiziale è quel diritto reale di garanzia che può essere iscritto in ragione di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o di un obbligo di fare, nonché per i provvedimenti giudiziali aventi effetto di sentenza (es. ordinanze, decreti ingiuntivi), nonché sulla base di lodi arbitrali e sentenze straniere rese esecutive (artt. 2818-2820 c.c.).
Il concessionario della riscossione, nell’iscriverla per crediti di cui è tenuto a curare la riscossione deve seguire ben precise regole che, ad esempio, gli impediscono di pignorare la prima casa di abitazione se l’importo complessivo del credito non supera € 120.000,00.
Tali limiti non valgono nei rapporti tra privati, sicché deve ritenersi astrattamente possibile l’iscrizione di una giudiziale in ragione di un decreto ingiuntivo emesso per poche centinaia o migliaia di euro.
La volontaria, come specifica lo stesso attributo, è costituita in ragione della dichiarazione volontaria della persona che la concede (art. 2821 c.c.). La volontaria deve essere concessa per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, ma la sua iscrizione avviene solamente per atto pubblico o scrittura privata le cui sottoscrizioni sono accertata giudizialmente. Come dire: meglio fin da subito l’atto notarile.
Classico esempio di volontaria è quella concessa alla banca dalla persona che acquista un’unità immobiliare, sull’unità immobiliare stessa. Nulla vieta che possa essere concessa su un altro bene, oppure da un terzo su un bene di sua proprietà a garanzia del credito erogato ad altra persona.
Ssi può iscrivere anche su beni indivisi, ad esempio su una quota di comunione (art. 2825 c.c.): in tal caso, specifica la legge essa “produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione” (art. 2825, primo comma, c.c.), o chiaramente sulla somma di denaro nel caso di cessione.
All’iscrizione accedono dei costi (bolli, eventuali atto notarile) che sono a carico della persona contro cui è iscritta.
L’estinzione è quel fenomeno che fa venire meno il diritto reale di garanzia. L’art. 2878 del codice civile elenca le cause di estinzione del diritto, che sono:
1) la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione della iscrizione entro vent’anni (art. 2847 c.c.), salvo nuova iscrizione;
3) l’estinzione dell’obbligazione;
4) il perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’articolo 2742 (cioè prelazioni e privilegi sulle somme dovute dall’assicuratore in ragione del perimento);
7) la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione.
Come si può notare, dunque, l’estinzione può avvenire per più di una ragione, non per forza connessa con l’adempimento dell’obbligazione in ragione della quale la stessa era stata iscritta.
La cancellazione, contrariamente all’iscrizione, è quella formalità a seguito della quale, sul bene immobile (o su un diritto reale sopra di esso) non risultano più iscritte ipoteche.
Essa, evidentemente, è strettamente connessa con l’estinzione e può avvenire a seguito di spontanea dichiarazione delle parti o su sentenza. La legge prevede anche la possibilità di presentare ricorso all’Autorità Giudiziaria ove il conservatore dei pubblici registri immobiliari rifiuti le formalità della cancellazione.
È utile ricordare che ai sensi della legge n. 40 del 2007, così detta legge Bersani, la banca è obbligata a comunicare all’Agenzia delle entrate (ex conservatoria) la richiesta di cancellazione entro trenta giorni della estinzione del mutuo.
https://www.idealista.it/news/finanza/mutui/2018/02/19/125332-ipoteca-sulla-casa-cose-cosa-comporta-e-come-si-cancella