Source: http://commercialist.blogspot.com/2007/07/affitto-dazienda-profili-civilistici.html
Timestamp: 2016-10-22 23:28:06+00:00
Document Index: 146549641

Matched Legal Cases: ['art. 2562', 'art. 2556', 'art. 1617', 'art. 1621', 'art. 2557', 'art. 2561', 'art. 2561', 'art. 2561', 'art. 2561', 'art. 1624', 'e contrario', 'art. 2561', 'art. 2112', 'art. 2558']

AFFITTO D'AZIENDA: PROFILI CIVILISTICI
Abbiamo visto cos’è l’azienda.L’azienda può formare oggetto di atti di disposizione di diversa natura: può essere venduta, conferita in società, donata, e sulla stessa possono altresì essere costituiti diritti reali o personali di godimento a favore di terzi.L’affitto d’azienda fa parte di quest’ultima categoria ed è disciplinato direttamente dall’art. 2562 c.c. al quale si affiancano alcune norme riguardanti i contratti d’affitto in genere ed altre relative all’azienda.L’affitto d’azienda può essere definito come un contratto con il quale il concedente trasferisce all’affittuario il diritto di godimento dell’azienda a fronte del pagamento di un canone periodico e per un periodo di tempo determinato. L’affitto può riguardare l’intera azienda o più aziende possedute dallo stesso imprenditore, ovvero un solo ramo dell’attività. Innanzitutto la forma: come esplicitamente previsto dall’art. 2556 c.c. i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto, salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda o per la particolare natura del contratto (ad esempio se l’azienda comprende un immobile la forma scritta dovrà essere un atto pubblico o una scrittura privata). Nel caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata, inoltre, c’è l’obbligo di iscrizione dell’atto nel registro delle imprese entro 30 giorni dalla stipula, a cura del notaio rogante o autenticante.Gli obblighi: la stipula di un contratto d’affitto d’azienda impone degli obblighi sia in capo al concedente sia in capo all’affittuario; alcuni di tali obblighi sono derogabili, altri sono sempre applicabili indipendentemente dalla loro inclusione nelle clausole contrattuali o da diverso accordo tra le parti.Gli obblighi per il concedente posso individuarsi nei seguenti:conservazione dell’azienda in modo da poter servire all’uso pattuito (art. 1617 c.c.). Tale disposizione è da ritenersi non derogabile perché, in caso contrario, l’affittuario potrebbe trovarsi nella condizione di non poter godere dell’azienda affittata;obbligo di eseguire le riparazioni straordinarie (art. 1621 c.c.). Poiché il confine tra ordinario e straordinario spesso non è così netto, è consigliabile definire nel contratto in modo molto dettagliato quali riparazioni s’intendono di un tipo e quali dell’altro;divieto di concorrenza per tutta la durata dell’affitto (art. 2557 c.c., comma 4). Tale norma non può essere derogabile poiché se il concedente esercitasse attività concorrenziale svuoterebbe l’azienda di quel bene immateriale che viene chiamato avviamento e che rende un semplice complesso di beni un’azienda.Gli obblighi per l’affittuario possono individuarsi, invece, nei seguenti:obbligo di esercizio dell’azienda sotto la ditta che la contraddistingue (art. 2561 c.c., comma 1). Abbiamo già visto cosa sia la ditta e quale sia la funzione distintiva;obbligo di gestire l’azienda affittata senza modificarne la destinazione (art. 2561 c.c., comma 2). L’affittuario, cioè, deve svolgere la medesima attività che svolgeva il concedente;obbligo di conservazione dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti in generale e di occuparsi della manutenzione ordinaria (art. 2561 c.c., comma 2);obbligo di conservazione delle normali dotazioni di scorte (art. 2561 c.c., comma 2);obbligo di pagamento di un canone;divieto di subaffitto e cessione dell’affitto senza consenso del concedente (art. 1624 c.c.) salvo espresso e contrario accordo delle parti.Nel contratto d’affitto d’azienda assumono particolare importanza gli allegati. Quelli generalmente inclusi nella prassi commerciali sono:l’inventario: tale documento è espressamente previsto dall’art. 2561 c.c., comma 4 e serve innanzitutto a delimitare con chiarezza i confini dell’azienda concessa in affitto ed in secondo luogo, una volta confrontato con un nuovo inventario redatto al termine dell’affitto, a definire le eventuali differenze sorte nel periodo di godimento dell’affittuario da conguagliare in denaro;dettaglio delle manutenzioni ordinarie e straordinarie: per i motivi già illustrati;dettaglio specificante le condizioni di trasferimento dei lavoratori anche in relazione a quanto espressamente previsto dall’art. 2112 c.c. (il rapporto di lavoro continua con l’affittuario e il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano), ovviamente in presenza di lavoro dipendente.Aspetti interessanti si hanno anche per quanto riguarda la successione nei contratti e nella disciplina di crediti e debiti:successione nei contratti: se non è pattuito diversamente, l’affittuario subentra nei contratti stipulati nell’esercizio dell’azienda non aventi carattere personale (art. 2558 c.c.);crediti e debiti: salvo diverse pattuizioni, il concedente rimane titolare dei crediti aziendali esistenti al momento del conferimento, li amministra ed è l’unico legittimato alla loro riscossione; per quanto riguarda i debiti antecedenti l’affitto, invece, il concedente ne risponderà sempre esclusivamente, non essendo prevista la possibilità di diverso accordo tra le parti, se non per i debiti relativi al lavoro dipendente.Nei prossimi post il trattamento contabile e fiscale dell’affitto d’azienda. Pubblicato da
Tutto questo per dire che dovremo comprarci un'attività e darla in affitto? Magari un bar? :)
Chissà...comunque è il bar posta...
Cose tra me e lui...
I beni e i diritti oggetto dell'affitto vengono decisi dal proprietario e dall'affittuario in sede di stipula del contratto d'affitto. Quindi la legge non specifica cosa dev'essere trasferito, l'importante è che sia affittata un'azienda e cioè un complesso di beni che consenta lo svolgimento dell'attività d'impresa.
vorrei sapere se una S.r.l. che vuole dare in affitto d'azienda un'attivita' commerciale deve avere il benestare di tutti i soci o e' sufficiente solo la maggioranza. grazie
22 aprile 2008 13:52
Salve, sono il titolare di un locale con licenza a+ b (bar ristorante) Per scelta, da anni apro solo la sera ma mi è stata fatta una proposta di gestione per il giorno come ristorante. Premetto che la sera facciam solo cocktail bar e pizzeria veloce con fornetto elettrico ma che la cucina è attrezzata di tutto. E' possibile fare un contratto e cedere la gestione a terzi solo per il mezzogiorno tenendo la sera la mia normale conduzione e proprietà? Grazie. Fernando
@Anonimo del 3 maggio: che significa macchinari propri? Facevano parte dell'azienda in affitto o no?@Fernando: potrebbe essere un affitto di ramo d'azienda ma mi sorgono dei dubbi sulla licenza..la cosa migliore è approfondire con un consulente nel dettaglio, in queste poche righe potrei non essere preciso.
Nel caso di cessione d'azienda sussiste tra il cedente ed il cessionario una responsabilità solidale per i debiti d'azienda.Cosa succede nell'affitto d'azienda?Ovvero, il locatore d'azienda è responsabile solidalmente con il conduttore per eventuali debiti contro l'erario contratti dal conduttore?Grazie
16 maggio 2008 16:37
tontogrilla
Sono socia di una snc che da anni ha affittato un'azienda (negozio al dettaglio),abbiamo ora ottenuto una riduzione del canone di affitto (non il fisso che resta sempre uguale, ma il conguaglio annuo).La cosa si presenta come "appendice" al contratto registrato in data ecc ecc, con effetto retroattivo al 1 settembre 2007, come registrarlo? E' dovuta una penale per tardiva registrazione o no? Grazie
space_cowboy_76
Io sono un lavoratore che fa parte di un affitto di ramo d'azienda. L'"affittuario" come si deve comportare con il mio stipendio? Quindi TFR, ferie maturate nella ditta affittata, scatti d'anzianità ecc...
sono titolare di una srl. Ho un locale commerciale di 1.500 mq con annessa autorizzazione alla vendita di prodotti non alimentri. voglio affittare un ramo d'azienda per questo locale con annessa autorizzazione ( attualmente il locle e' vuoto ). come mi devo comportare e a cosa vado incontro sia io sia l'affittuario?
Salve. avrei bisogno di un informazione. nel caso di una pizzeria, il cui proprietario ha solo l'attività mentre i muri sono in affitto e di proprietà di un altro, se un acquirente acquista dal proprietario dell'attività la licenza di questa, effettuando quindi un passaggio di proprietà dell'azienda da società a società, con quella licenza passano, oltre a spese e affitto verso il proprietario dei muri, anche i debiti accumulati dalla precedente società che deteneva la licenza, talora ve ne siano, o restano al proprietario iniziale?in caso di passaggio dei debiti come si può ovviare il problema? grazie
Ho preso in affitto un'azienda con ristorante e parco con laghetto, posso dare in gestione, ad altri società e non, il parco e laghetto, senza remunerazione in cambio dei lavori di manutenzione? o si configura come subaffitto?
Ho una attivita commerciale in gestione. Da oltre 25 anni. Durante questi 25 anni ho sostenuto tutte le spese straordianrie, riguardanti l'immobile e la attività. Acquisto di beni strumentali insomma tutto, ho rimodernazto l'attività per lavorare. Ho sempre pagato il canone per l'affitto d'azienda. Non ho mai avuto nulla in cambio se non continui aumenti che ho sempre pagato, perchè non avevo altro e ho assolto al compito di capo famiglia in codesto modo. Mi rendo conto che ho investito moltissimo in una attività non mia, ma non potevo fare altrimenti. Oggi i propietari vorrebbero mandarmi via. Posso far valere i miei diritti in sede civile e cosa posso ottenere di concreto. Grazie
Buongiorno, vorrei sapere che se cedo la mia edicola in affitto di azienda, il contratto di somministrazione dei giornali e riviste rimane intestato a me o passa all'affittuario? E nel caso in cui la titolarità mi rimanga, qualora il locatario non pagasse le forniture, il distributore di giornali potrebbe rivalersi su di me? Grazie e Saluti
3 ottobre 2009 11:51
lA MIA DOMANDA è NELL'AFFITTO D'AZIENDA è POSSIBILE AFFITTARE ANCHE BENI DI CONSUMO?mI SPIEGO NEL CASO DI UN SUPERMERCATO OLTRE ALL'ATTREZZARURA SI PUO' AFFITTARE UN STOC DI MERCE E QUANDO FINISCE L'AFFITTO D'AZIENDA PREVIO INVENTARIO SE HO UNA DIFFERENZA NEGATIVA PER LA MERCE CHE HO VENDUTO COME LA PAGO PREVIO FATTURA O....
mA QUALI DIRITTO POSSO FAR VALERE DOPO LA GESTIONE DI 28 ANNI CON CONTRATTO PRIMA IN FRANCIASE POI IN AFFITTO D'AZIENDA QUANDO A CEL SERENO TI ARRIVA UN FULMINE COME DISDETTA DI AFFITTO SENZA SPIEGAZIONE LA LEGGE E' SEMPRE DALLA PARTE DELLE MULTINAZIONALI O DA CHI HA I SOLDI O ANCHE DA QUEL POVERO CRISTO CHE SI TROVA SENZA LAVORO E LASCIAR UN FATTURATO COSTRUITO CON IL SUDORE QUOTIDIANO
MA SVEGLIATEVI!!!!!!!!! NON SI PUO' STARE 28 ANNI IN AFFITTO D'AZIENDA, SENZA AVERE QUALCHE CERTEZZA PER QUANDO EVENTUALMENTE CI SARA' UNA DISDETTA.
sono francese e occorro sapere quale sono le differenze tra l'affitto di azienda del diritto italiano e la location gérance del diritto francese! ho bisogno di sapere quali sono le particolarità dell'affitto di azienda di una spa..
Salve!sto per dare in affitto di ramo d'azienda la mia propietà di ristorante bar pizzeria con sala ricevimenti, da premettere che l'immobile e di propietà della famiglia per cui io ho un contratto di comodato d'uso gratuito. Cosa devo fare?Posso includere nel fitto d'azienda anche l'immobile?Inoltre l'intenzione del fittuario è quella dopo un anno di acquistare la gestione, devo fare un compromesso anche per questa evenienza? Allorchè a questo punto rimarrebbe da fare soltantoun contratto di affitto dei locali commerciali.Quali sarebbero poi i requisiti del fittuario a livello amministrativo, visto che il fitto comprende anche le licenze e le autorizzazioni? Ancora, i contratti devo essere fatti davanti ad un notaio e registrati? L'azienda è ditta individuale, devo fare la cancellazione dal rec ed inps dopo l'affitto? I nuovi fittuari vorrebbero inoltre già cambiare insegna e nome al locale, possono farlo? Gradirei mi rispondeste al più presto.Coordiali Saluti.
vorrei sapere ma se al proprietario del locale non viene comunicato l'avvenuta sublocazione cosa succede?
salve sono angelo sto per dare in gestione (fitto aziendale)il mio bar ,il problema e che la propietaria delle mura di cui ho un contratto d'affitto registrato mi ha imposto che il mio stessocontratto venga stipulato col nuovo gestore la domanda e quando il nuovo gestore andra via il contratto delle mur ritornera in mio possesso????
Ciao a tutti,io ho un pò di soldi da investire (diciamo tipo 40.000€), la mia idea sarebbe unirmi ad un socio, comprare un'attività (pizzeria a taglio), rimodernizzarla e darla in affitto d'azienda. Pensate che sia un buon investimento?Grazie in anticipo per la vostra attenzione.
vorrei prendere in gestione una rivendita di pane, quale ramo aziendale del panificio principale che continuerebbe ad essere gestito dal concedente, nella stessa città. il concedente non mi permetterebbe di apportare prodotti nuovi, se non producendoli anche per lui (oltre a tutti gli altri prodotti, che sarei comunque obbligata ad acquistare da lui). questo mi sembra andare contro al divieto di concorrenza.sapete dirmi se posso far valere le mie ragioni??grazie mille a tutti
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ciao! ho un dubbio: sono in trattativa x un bar in affitto,mi ha detto che in affitto ho la gestione del locale,mura, attrezzature e la licenza.. ma io x esercitare non dovrei avere la mia di licenze? cioè dovrei fare il corso S.A.B.? perchè poi non avrei dei problemi ad esercitare con una licenza a nome di un'altro?? non ho proprio chiara questa cosa..mi potete aiutare?! grazie
ma se sul contratto di locazione dice che e' fatto assoluto divieto sublocare i vani locali anche solo in parte puo'essere affittata l'azienda senza il consenso del locatore dell'immobile?
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ho affittato un azienda ma il concedente non e in regola col canone dell insegna la voltura non si puo fare? adesso avendo la stessa insegna cosa devo fareeeeee
in mancanza di una previsione contrattuale, la disdetta dal contratto di affitto quanto tempo prima deve essere inviata al locatore?Se invece è prevista una durata, es 4 anni, la disdetta prima del termine espone ad azioni da parte del locare?Grazie
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è possibile contestare un contratto d'affitto di ramo d'azienda di bar gastronomico che tra le attrezzature prevede solo banchi frigo, tavoli e sedie? esiste un articolo al quale appellarsi? grazie
se affitto un negozio di pane e latte da un panificio, la licenza del negozio è di proprietà del panificio, affitto anche questa (licenza)? oppure devo chiedere una nuova licenza al comune?
ho un ristorante in fitto di ramo d'azienda contratto 3 più tre ora mi è stato inviato la disdetta che non mi verrà rinnovato il contratto per i prossimi tre anni ,e devo stare fino alla fine del contratto che dicono sia a marzo ,possibbile che non posso andare via prima ?aiutatemi,premesso che sul contratto ce scritto che hanno l'obbligo di inviarmi raccomandata di non rinnovo sei mesi prima della scadenza del contratto ed io devo stare qui sei mesi pagare l'affitto sapendo che devo andare via ?chiedo un aiuto grazie
Salve,vorrei terminare il mio contratto d'azienda un anno prima della fine legale. Il preavviso sarebbe di tre mesi ma ormai ne mancano solo due, a quali problemi vado incontro se lo termino ugualmente?Grazie.
ciao sono Debora. Vorrei sapere cosa posso fare per rientrare in possesso della mia attività data in gestione visto che non vengo pagata da mesi. Ho speranze o dovrò finire sul lastrico visto che gli affitti delle mura sono a mio carico? Vi ringrazio anticipatamente
Io e i miei fratelli siamo possesori di un bar e relative licenze ereditate. Non essendo una ditta, possiamo stipulare un affitto d'azienda?Oppure dobbiamo costituirci in società per poterlo effettuare?
Scusate,non riesco a capire che cosa l'affittuario deve fare se vuole ,al momento che subentra nell'azienda,per licenziare alcuni dei dipendenti della precedente gestione.Qualcuno sa darmi un'indicazione al riguardo.L'azienda e' composta al momento da dipendenti a tempo indeterminato.Grazie
20 dicembre 2010 00:01
Salve, in caso di cessione di ramo d'azienda, con l'azienda ceduta in affitto e il cessionario che subentra nel contratto d'affitto degli immobili dove l'azienda ceduta esercitava e esercitera l'impresa, il cessionario ora anche locatario/conduttore, che obblighi di comunicazione ha nei confronti del locatore?
buongiorno vorrei sapere se l'affitto d'azienda di un supermercato mi deve dare per legge tutto quello che necessita per la gestione di questo. Mi spiego meglio: pago un fitto d'azienda ma i proprietari mi fornivano soltanto di un banco salumeria, un murale freschi e una cella frigorifera (tutti di almeno 20 anni fa!!). Io quindi ho dovuto acquistare due mobili casse, due casse, tre bilance salumeria, due frigoriferi per i surgelati, ecc ecc...posso rifarmi sul contratto?? grazie
Buonasera. Per due anni sono stata titolare di un bar in affitto d'azienda ma poi ho scoperto che la licenza di tipo B di cui mi servivo per lo svolgimento della mia attività era intestata ad un morto e non erano mai state fatte le necessarie volture. <<<<<vorrei sapere se la licenza è elemento essenziale del contratto d'affitto di ramo d'azienda per poter poi prendere eventuali decisioni.
salve.dovrei prendere in gestione una pizzeria pagando il canone mensilmente.mi basta una scrittura privata autenticata e registrata all'ufficio delle entrate o mi serve per forza un notaio???
3 dicembre 2011 16:19
Una società ha preso in affitto un ramo di un'altra società che ora si trova in stato di fallimento.Vorrei sapere cosa occorre fare per cancellare dalla visura camerale i dati relativi alla locazione del ramo d'azienda, dato che il contratto non è più in essere.
NELL'AFFITTO DI RAMO D'AZIENDA DI UNA SOCIETA' IN LIQUIDAZIONE ( CON TENTATIVO DI CONCORDATO MA BUONE PROBABILITA' DI FALLIMENTO)- CHE TIPO DI RISCHIO CORRE L'AFFITTUARIO ?C'E' PERICOLO DI REVOCA ?E COSA AVVIENE NELLA REVOCA?GRAZIE SALUTI FRANCO
6 gennaio 2012 08:25
salve abbiamo in affitto d'azienda un bar da quasi 5 annidove gran parte delle attrezzaturee arredamento sono nostre e adesso vorremmo vendere ma chi compra puo' solo fare un contratto di sub affitto (sotto consenso del proprietario)con opizione d'acquisto. ma chi deve comprare nn ha capito bene cosa mi paghera'e' un dilemma siamo pronti per l'atto ma siamo fermi a questa clausula di opizione grazie
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6 febbraio 2013 05:30
salve quanto deve incidere un affitto stagionale di 5 mesi su un fatturato di 130000 può su un contratto di 6 anni ogni anno chiedere il 10 per 100 in più su una cifra iniziale di 20000 escuse utenze grazie Piero
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Salve...5 anni fa presi ngestione un bar con un contratto di ramo d azzienda...premetto che il titolare del bar e anche proprietario delle mura.dopo circa un mese ho avuto un controllo dove e venuto fuori che il locale non era a norma,mancava l afibilita'.il proprietario mi assicuro che avrebbe risolto in breve tempo possibile.ad oggi ancora niente.qualche giorno fa abbiamo preso un accordo ..gli lasciavo il bar e dato che non gli ho dato il preavviso lui mi avrebbe firmato un accordo preso da entrambi le parti.ieri dovevamo chiudere il tutto e lui si e tirato indietro e non ha firmato,e per di piu non vuole restituirmi la cauzione mi ha minacciato di rivolgersi da un legale.cosa devo fare??posso recarmi da un avvocato e fargli inviare una raccomandata dicendogli che ho lasciato il bar per inadembienza??
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