Source: https://www.rapalloimmobiliare.it/blog/
Timestamp: 2020-04-09 03:32:49+00:00
Document Index: 69712642

Matched Legal Cases: ['art. 2051', 'art. 1577', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 1577', 'art. 2051', 'art. 2051', 'art. 1588', 'art. 1755', 'art. 1755', 'art. 1755', 'art. 1453', 'art. 360', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 1102', 'art. 1170', 'art. 1102', 'art. 3', 'art. 116', 'art. 1102', 'art. 1120', 'art. 1102', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 1136', 'art. 2', 'art. 1175', 'art. 378', 'art. 360']

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Cass. Civ. Ord. 29-03-2019, n. 8769
Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quinti la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.
Per quanto riguarda gli impianti e i beni annessi alla res locata si possono prospettare profili di responsabilità del locatore, quanto del conduttore da omessa custodia ex art. 2051 c.c., in tema di danni da cose in custodia, ove si provi la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere – dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore a seconda del potere di fatto esercitato sulla res (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015;Cass. n. 1948/03). In questo senso, la figura di “custode” non è riferibile a uno status giuridico predeterminato tra il soggetto e la cosa, ma è colui che ha il “governo della cosa”, ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come “potestà di fatto”, che deve essere anche disponibilità giuridica (Cass., S.U., 11.11.1991, n. 12019). La responsabilità ex art. 2051 c.c., difatti, postula una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltrechè giuridica, tra il custode e la cosa, relazione che determina a carico di chi ha il potere fisico sulla stessa l’onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi. Il termine custode non presuppone allora, nè implica uno specifico obbligo di custodire la cosa, analogo a quello previsto, ad esempio, in tema di contatto di deposito. Viceversa, l’art. 2051 c.c., si riferisce soltanto ad uno stato di fatto. La funzione della norma, di imputare la resoonsabilita a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa, porta ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della res ed abbia, pertanto il “governo della cosa” (Cass. n. 24530/09, in motivazione).
1.4. Nel caso di locazione della cosa, pertanto, costituisce principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015; Cass. n. 20335/04; Cass. n. 1948/03; Cass. n. 11321/96; Cass. n. 12019/91) che il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quinti la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.
1.5. Diventa, quindi, un accertamento fattuale, riservato al giudice di merito, stabilire nel caso concreto chi abbia “il governo” di un determinato bene nei termini sopra precisati (Cass. n. 1948/03, cit., in motivazione).
1.6. I criteri di cui sopra devono pertanto guidare nell’individuazione del soggetto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c., nel caso di danni cagionati da beni dati in locazione. Pertanto, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare, sia dei servizi accessori e delle parti comuni dello edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, dunque, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata – ancorchè in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore – con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti ivi collocati (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015; Cass. n. 1948/03).
1.7. Alla luce dei suddetti principi, quindi, gli elementi da accertare nella fattispecie in esame, al fine della configurabilità della responsabilità del locatore ex art. 2051 c.c., necessariamente collegata a quella del conduttore definita nell’art. 1588 c.c., erano i) la sussistenza di un rapporto di custodia, nel senso sopra detto, relativamente alla cosa, accertamento il cui onere probatorio ricade sull’attore; ii) il nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo. Spetta, viceversa, al convenuto provare iii) l’esistenza del fattore estraneo, idoneo ad interrompere il nesso causale, e quindi provare il caso fortuito, tenendo presente che l’idoneità del fattore esterno è tale se presenta i caratteri della imprevedibilità e della eccezionalità (Cass. n. 25243/06).
FONTE: Tratto da: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/danni-a-terzi-risponde-il-locatore-o-il-conduttore/)
CONTRATTO PRELIMINARE: SI’ ALLA PROVVIGIONE
Cass. Civ. Sent. 13-09-2018, n. 22363
La stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’art. 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso.
Il ricorso incidentale proposto da M.J. A. è infondato.
10.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1755 c.c. e si contesta l’esistenza del diritto dell’agenzia di mediazione alla provvigione, sul rilievo che l’affare concluso non corrispondeva a quello voluto dalle parti, come del resto la Corte d’appello aveva riconosciuto, affermando che la volontà del promissario acquirente era diretta all’acquisto dell’appartamento e dei due posti auto.
Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, la stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’art. 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso (ex plurimis, Cass. 19/12/2013, n. 28456; Cass. 09/06/2009, n. 13260), come nella specie accaduto con l’esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente.
11. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1759 e 1176 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, pur avendo ricostruito nel dettaglio la vicenda, individuando tutti gli elementi dai quali sarebbe emersa la responsabilità dell’agenzia di mediazione, non ne abbia tratto le conseguenze.
12. Con il terzo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, a fronte del comportamento negligente dell’agenzia di mediazione, non ha accolto la domanda del M. e non ha dichiarato il grave inadempimento della stessa con condanna a restituire quanto ricevuto a titolo di provvigione 12.1. Le doglianze, da esaminare congiuntamente per l’evidente connessione, sono inammissibili.
La ricorrente incidentale muove da un presupposto indimostrato, e cioè che l’agenzia di mediazione avrebbe colpevolmente ignorato ovvero dolosamente taciuto l’intrasferibilità dei posti auto. Diversamente, la dettagliata ricostruzione della vicenda negoziale, che ha portato all’accoglimento della domanda proposta dal dante causa della ricorrente incidentale, ha fatto escludere alla Corte d’appello il diritto alla restituzione della provvigione, e tale valutazione non integra la denunciata violazione di legge, risolvendosi in un apprezzamento delle risultanze processuali che avrebbe potuto semmai essere censurato per vizio di motivazione, entro il paradigma delineato dall’art. 360 c.p.c., n. 5.
FONTE: Tratto da: (https:// www.avvocatofrancescofiore.it – link: https://www.avvocatofrancescofiore.it/contratto-preliminare-si-alla-provvigione/)
Cass. Civ. Sent. 12-04-2018, n. 9101
L’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1. Deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche. Si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.
Come si è già evidenziato, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici (Cass. 7938/2017), sicchè, avuto riguardo al pregiudizio lamentato dal compossessore, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1: deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche: si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.
L’installazione di un ascensore rientra dunque nei poteri dei condomini (Cass. 14096/2012) rendendosi unicamente necessario verificare il rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. (Cass. 7938/2017).
Orbene, nel caso di specie, la Corte territoriale, con adeguato apprezzamento di merito, ha ritenuto che l’innovazione apportata, lungi dal costituire una rilevante modificazione delle concrete modalità di godimento della cosa comune, rappresentasse uno strumento imprescindibile a tutela dell’interesse di D.L.E., in virtù delle sue condizioni di salute, senza alcun apprezzabile lesione dell’altrui possesso del bene comune.
In particolare, secondo la valutazione del primo giudice, specificamente richiamata dal giudice di appello, l’espletata Ctu, oltre ad escludere l’asservimento del Palazzo (OMISSIS) al contiguo edificio, e dunque la costituzione di una servitù, aveva escluso che l’ascensore arrecasse alcun pregiudizio alla stabilità ed al decoro architettonico dell’immobile, nè, in generale risultava ravvisabile alcuna apprezzabile lesione, tutelabile ex art. 1170 c.c., al possesso del bene comune in capo al ricorrente.
FONTE: Tratto da (https://www.avvocatofrancescofiore.it/condominio-installazione-di-un-ascensore/)
Cass. Civ. Ord. 05-12-2018, n. 31462
L’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c.
L’unico motivo di ricorso (col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 907 e 1102 c.c., L. n. 13 del 1989, art. 3, e art. 116 c.p.c., l’erronea valutazione delle risultanze processuali e la motivazione omessa, non idonea e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo, per avere la Corte di Appello inquadrato la fattispecie nell’ambito dell’art. 1102 c.c., anzichè delle innovazioni vietate ex art. 1120 c.c.) è inammissibile e, comunque, manifestamente infondato, in quanto l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., (Sez. 2, Sentenza n. 14096 del 03/08/2012; conf. Sez. 2, Sentenza n. 10852 del 16/05/2014).
Negli stessi termini si veda anche Cass. n. 6129/2017, la cui massima recita che l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1, e, pertanto, costituisce un’innovazione che, L. n. 13 del 1989, ex art. 2, commi 1 e 2, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., commi 2 e 3, ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal citato art. 2, comma 3; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.
FONTE Tratto da: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/ancora-sul-diritto-allinstallazione-dellascensore-nel-condominio/)
Cass. Civ. Ord. 28-03-2018, n. 7748
Dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene
1 – Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1571 e 1587 c.c., n. 2 e art. 1175 c.c.. Rileva la ricorrente che il conduttore ha l’obbligo di pagare il corrispettivo locatizio e, nel corso del rapporto, deve comportarsi secondo le regole della correttezza. Per contro i canoni di locazione maturati dall’anno 2001 all’anno 2009 non erano stati versati.
Il secondo motivo lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia, oggetto di discussione tra le parti, oltre che l’apparenza della motivazione. Rileva l’istante che il Tribunale aveva omesso di apprezzare la circostanza decisiva del mancato soddisfacimento del diritto della società locatrice alla percezione dei canoni di locazione ad essa dovuti.
Il Tribunale ha basato la sua decisione sul rilievo per cui le somme corrisposte da (OMISSIS) ai custode giudiziario avevano ad oggetto proprio i canoni di locazione, i quali costituivano frutti civili del bene pignorato. Il giudice di prime cure ha quindi escluso che la fallita avesse titolo alla percezione di somme già riscosse legittimamente dalla custodia giudiziaria.
Secondo quanto dedotto dalla ricorrente, infatti, essa, insieme alla società Crazy Sun, aveva garantito, quale terzo datore di ipoteca, il rimborso del mutuo contratto da (OMISSIS) con la Banca di Roma; a seguito dell’inadempimento della mutuataria, era stata poi promossa l’azione esecutiva, sicchè l’immobile locato era stato pignorato.
Ciò posto, il Tribunale ha fatto corretta applicazione del principio per cui, dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene (Cass. 3 ottobre 2005, n. 19323; si vedano pure Cass. 21 giugno 2011, n. 13587, Cass. 29 aprile 2015, n. 8695 e Cass. 27 giugno 2016, n. 13216, quest’ultima non massimata).
La circostanza, sottolineata da parte ricorrente nella propria memoria ex art. 378 c.p.c., per cui i canoni di locazione sarebbero stati corrisposti al custode nominato in una procedura esecutiva intrapresa dalla banca che era creditrice della società fallita, non sposta i termini della questione, giacchè quel che rileva, in questa sede, è la perdita del diritto di riscuotere i canoni da parte della locatrice, il cui immobile è stato sottoposto a pignoramento. Ulteriori questioni relative al diritto di rivalsa di Naviglio nei confronti della fallita per effetto della destinazione dei canoni al soddisfacimento del credito della banca (il quale aveva ad oggetto il rimborso del mutuo erogato a (OMISSIS)) non possono rilevare, giacchè in questa sede si controverte dell’insinuazione al passivo del corrispettivo locatizio, non di altro.
Nè il decreto impugnato evidenzia il denunciato omesso esame di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, giacchè la circostanza prospettata dalla ricorrente (afferente il mancato pagamento del canone da parte del locatore), oltre ad essere stata presa in considerazione dal Tribunale, non è affatto decisiva, avendo riguardo a quanto sopra esposto; manifestamente priva di fondamento è, poi, la deduzione, svolta all’interno del secondo motivo, del vizio consistente nella natura meramente apparente della motivazione.
FONTE Tratto da: ( da www.avvocatofrancescofiore.it- link: https://www.avvocatofrancescofiore.it/immobile-pignorato-i-canoni-di-locazione-vanno-pagati-al-custode/)
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