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Timestamp: 2020-04-09 16:55:08
Document Index: 46576159

Matched Legal Cases: ['§ 575', '§ 550', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 147', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 281', 'BGH', 'BGH', '§ 818', 'BGH']

Rechtsanwälte Prof. Huber & Heike - Mietrecht
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Rechtsanwalt Christian Heike, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Befristete Mietverhältnisse/Schriftformerfordernis
Anders als bei Gewerberaummietverhältnissen sind im Wohnraummietrecht lediglich sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge gemäß § 575 BGB zulässig. Wirksamkeitsvoraussetzung von befristeten Wohnungsmietverträgen ist daher, dass ein Befristungsgrund vorliegt. Befristungsgründe können sein: die geplante Eigennutzung, vorgesehene Baumaßnahmen oder ein Betriebsbedarf.
In Mietverträgen über Gewerberaummietverhältnisse sind derartige Gründe nicht erforderlich. Alle befristeten Mietverhältnisse sind grundsätzlich auch formlos wirksam.
Gemäß § 550 BGB müssen befristete Mietverhältnisse von länger als einem Jahr schriftlich abgefasst sein. Andernfalls gelten sie auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und können unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen auch vor Ablauf der vorgesehenen Befristung gekündigt werden. Aus diesen Gründen ist es zahlreichen Streitigkeiten über die wirksame Befristung und die Einhaltung der Schriftform gekommen, wenn einer der Mietvertragsparteien nicht mehr unter der Einhaltung der vorgesehenen Befristung des Mietvertrages, sondern einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses interessiert war. Aus diesen Gründen gibt es zu dieser Thematik auch eine Vielzahl von BGH-Entscheidungen. Im Folgenden werden einzelne aktuelle Entscheidungen dargestellt.
1. Schriftform betrifft auch Änderungs- oder Zusatzvereinbarungen von Mietverträgen. Wenn wirksam befristete, schriftliche Mietverträge durch mündliche Vereinbarungen oder durch sogenanntes schlüssiges Verhalten abgeändert werden, führt dies dazu, dass die Schriftform des Mietvertrages insgesamt nicht mehr gewahrt und das Mietverhältnis daher unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen vorzeitig beendet werden kann (vgl. BGH Vortrag vom 19.09.2007, NZM 2008, 84 ZMR 2008, 105).
Diese Folge tritt nur dann nicht ein, wenn die Abänderung oder die zusätzliche Vereinbarung nur von unwesentlicher Bedeutung ist (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2007, ZMR 2008, 371).
Aus diesem Grund werden in Mietverträgen häufig sogenannte Nachholklauseln eingearbeitet. Da grundsätzlich keine Partei verpflichtet ist, eine erforderliche Form nachzuholen oder an der Formwahrung mitzuwirken, empfiehlt es sich eine solche Nachholpflicht im Mietvertrag zu vereinbaren. Danach verpflichten sich die Vertragsparteien jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben die erforderlich sind, um das Schriftformerfordernis zu erfüllen. Gleichzeitig verpflichten sich die Parteien darauf zu verzichten, unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen (vgl. Kammergericht Berlin, Urteil vom 13.11.2006 NZM 2007, 402). Dies entspricht zwar herrschender Meinung. Die Wirksamkeit derartiger Klauseln ist allerdings umstritten (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008, NZM 2008, 646).
Ebenso werden in den Mietverträgen regelmäßig sogenannte Schriftformklauseln aufgenommen. Danach sollen die Mietvertragsparteien verpflichtet werden, sämtliche Vereinbarungen lediglich unter Einhaltung der Schriftform abzuschließen. In der Rechtsprechung wurde dann jedoch bei mündlichen Vereinbarungen angenommen, dass mit der mündlichen Vereinbarung auch die Schriftformklausel konkludent mit aufgehoben worden sei. In der Folge war durch diese mündlichen Zusatzvereinbarungen die Schriftform des Mietvertrages wiederum nicht gewahrt, so dass dieser vorzeitig gekündigt werden konnte.
Aus diesem Grund wird in Verträgen regelmäßig die qualifizierte, doppelte Schriftformklausel aufgenommen. Nach dieser Klausel ist vorgesehen, dass auch die Aufhebung der Schriftform nur schriftlich und nicht mündlich erreicht werden kann. Nach dem Beschluss des OLG Rostock vom 19.05.2009, NZM 2009, 705, werden derartige Schriftformklauseln jedoch, wegen Verstoß gegen § 307 BGB, für unwirksam gehalten, da derartige Klauseln intransparent seien und den Vertragspartner unangemessen benachteiligen.
In manchen Fällen haben Nachtragsvereinbarungen jedoch auch heilende Wirkung bei vorrangegangen Schriftformmängeln. Durch formgerechte Nachtragsvereinbarungen, die auf einen ursprünglich nicht formgerechten Mietvertrag Bezug nehmen, kommt ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande. Derartige Fälle sind insbesondere bei einer „Vermietung vom Reißbrett“ gegeben.
Danach ist es für die Einhaltung der Schriftform nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Es reicht aus, wenn diese Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden (vgl. BGH, NZM 2008, 484 und BGH Urteil vom 29.04.2009, NZM 2009, 515).
Es ist daher von besonderer Bedeutung bei befristeten Mietverhältnissen auf die Einhaltung der Schriftform zu achten.
Unabhängig von dieser Problematik müssen auch Angebot und Annahme eines Mietvertrages gem. § 147 BGB innerhalb angemessener Zeit erfolgen. Bei einem schriftlichen Mietvertrag, der von einer Mietvertragspartei unterzeichnet und dann der anderen Mietvertragspartei zur Unterzeichnung übersandt wird oder übergeben wird, führt die Unterzeichnung des anderen Vertragspartners nur dann zu einem wirksamen Vertrag, wenn dies innerhalb eines angemessenen Zeitraumes erfolgt. Für einen angemessenen Zeitraum werden 2 bis maximal 3 Wochen angenommen. Liegt zwischen der Unterzeichnung der beiden Vertragsparteien ein längerer Zeitraum, wurde der Vertrag insgesamt nicht wirksam abgeschlossen. Auch hierauf ist daher zu achten, wenn eine vorzeitige Vertragsbeendigung vermieden werden soll.
Kanzlei Prof. Huber & Heike, Rechtsanwälte
Minderungsrechte des Mieters wegen Flächenabweichung von mehr als 10 %
In Mietverträgen wird häufig die konkrete Wohnfläche angegeben. Stellt sich später heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, ergibt sich daraus für den Mieter ein entsprechendes Minderungsrecht, welches rückwirkend bis zum Eintritt der Verjährung, d. h. mindestens 3 Jahre, geltend gemacht werden kann. Für die zutreffende Berechnung der Flächen gilt zunächst das im Vertrag Vereinbarte. Soweit im Vertrag hierzu keine konkrete Regelung getroffen ist, soll die jeweils ortsübliche Berechnung gelten. In München soll für die ortsübliche Berechnung der Wohnflächen Din 283 gelten. Ansonsten gelten die jeweils zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses einschlägigen Verordnungen zur Flächenberechnungen wie die zweite Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung.
Die gleiche Problematik liegt auch bei Mieterhöhungsbegehren vor. Bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen. In Folge dessen ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (vgl. BGH vom 08.07.2009, WuM 2009, 460).
Neben der sogenannten Grundmiete fallen Nebenkosten wie die allgemeinen Betriebskosten, sowie die Heiz- und Warmwasserkosten an. Da diese in den vergangenen Jahren immer mehr gestiegen sind, kommt es auch in diesem Zusammenhang häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Dabei ist entweder strittig, ob bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind oder ob Betriebskostenabrechnungen wirksam sind.
Grundsätzlich können Kosten der Instandhaltung, insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen, nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten von Reparaturen hat daher grundsätzlich der Vermieter zu tragen. Strittig war, ob die Kosten für Reinigung und Wartung von Heizungen und Öltanks auf Mieter umlegbar sind. Dies hat der BGH nunmehr bejaht. In seinem Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 221/08, hat der BGH entschieden, dass auch die etwaigen in einem vierjährigen Tonus entstehenden Kosten für die Überprüfung einer Elektroanlage oder die innerhalb von mehreren Jahren erforderlichen Tankreinigungskosten jeweils in dem Jahr auf den Mieter umzulegen sind, in dem sie entstehen.
Ob über Betriebskosten einmal jährlich abzurechnen ist, hängt auch von der vertraglichen Vereinbarung ab, soweit zwischen den Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, sind mit der jeweiligen Zahlung alle Betriebskosten abgegolten. Eine jährliche Abrechnung erfolgt nicht (etwas anderes ergibt sich nur für die Heiz- und Warmwasserkosten über die jeweils nach der Heizkostenverordnung abzurechnen ist).
Regelmäßig werden jedoch sogenannte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart. Über diese ist einmal jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss, auch im Hinblick auf den Abrechnungsschlüssel, sowie die einzelnen Positionen nachvollziehbar und verständlich sein. Andernfalls sind etwaige Nachforderungen jedenfalls nicht fällig. Im Übrigen können Nachforderungen vom Vermieter nur binnen eines Jahres nach Ablauf des Wirtschaftszeitraumes über dem abzurechnen ist geltend gemacht werden (§ 556 BGB). Soweit die Parteien für den abzurechnenden Zeitraum das Kalenderjahr vereinbart haben, können daher beispielsweise für die Betriebskosten im Jahr 2008 lediglich dann Nachforderungen geltend gemacht werden, wenn die Abrechnung hierüber dem Mieter bis zum 31.12.2009 zugegangen ist (§ 556 Abs. 3 BGB).
Andererseits hat auch der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnungen innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung bekanntzugeben. Andernfalls hat er die Nachforderungen zu leisten, ohne dass etwaige berechtigte Einwendungen berücksichtigt werden (vgl. § 556 Abs. 3 BGB).
Grundsätzlich darf der Mieter von Wohnräumen, diese lediglich zum vereinbarten Zweck nutzen. Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung ist grundsätzlich nicht zulässig. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung, die nach außen nicht in Erscheinung tritt und zu keiner höheren Abnutzung als das Wohnen und zu keiner Belästigung der Mitbewohner führt, ist regelmäßig durch den Mietgebrauch „Wohnen“ gedeckt. Dies kann z. B. für Schriftsteller oder ähnliche Büroarbeiten gelten. Der BGH hatte jedoch auch in einem Fall, in dem der Mieter Mitarbeiter in der Wohnung beschäftige und die gewerblichen Tätigkeiten eine gewisse Außenwirkung hatte, festgestellt, dass der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen (vgl. BGH Urteil vom 14.07.2009, NZM 2009, 658). Der BGH ging in diesem Fall davon aus, dass zwar der Regelfall durch diese Nutzung überschritten war, dass ein Publikumsverkehr jedoch nicht ins Gewicht fiel, da keine weitergehende als eine übliche Wohnungsnutzung (Besuche) vorlag. Zwar lag eine teilgewerbliche Nutzung vor, diese war jedoch durch den Vermieter zu genehmigen.
Soweit die gewerbliche Nutzung der Wohnung zu einer größeren Beeinträchtigung der Wohnung führt als die reine Wohnraumnutzung, ist der Vermieter keinesfalls zur Genehmigung verpflichtet. Er kann den Mieter vielmehr unter Fristsetzung zur Unterlassung auffordern und bei weiteren Versstößen nach entsprechender Abmahnung das Mietverhältnis kündigen.
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet Renovierungen am Mietobjekt durchzuführen. Auch wenn die Einrichtungen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Etwas anderes ergibt sich nur dann, wenn durch den aktuellen Zustand eine Gefährdung des Mieters besteht oder bereits Schäden am Mietobjekt entstanden sind. In diesen Fällen hat der Vermieter Reparatur- bzw. Renovierungsarbeiten durchzuführen. Der Vermieter ist daher nicht verpflichtet ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen oder Elektrogeräte in der Wohnung seiner Mieter vorzunehmen (vgl. BGH Urteil vom 15.10.2008, NZM 2008, 927).
Ferner handelt der Vermieter nicht schuldhaft, wenn er es unterlässt die wasserführenden Rohre turnusgemäß untersuchen zu lassen (vgl. BGH, WuM 2008,719).
Häufiger Streitgegenstand ist Feuchtigkeit in den Wohnungen. In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von wenigen Zentimetern (unter 5 cm) Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können. Der Wohnungsmieter ist nicht verpflichtet Möbel mit einem Mindestabstand von 5 cm zur Außenwand aufzustellen, wenn hierüber keine wirksame Vereinbarung geschlossen wurde. Grundsätzlich hat zwar der Vermieter das Recht über Art und Weise der Mängelbeseitigung zu entscheiden. Dieses Recht darf jedoch nicht zu einer unzulässigen Änderung des vertragsgemäßen Gerbrauchs führen. Sollte eine von ihm beabsichtigte Innendämmung zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden dazu führen, dass der Mieter seine Möbel in einem Abstand von 10-15 cm von der Wand entfernt aufstellen müsste, ist eine derartige „Mangelbeseitigung“ nicht zulässig.
Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg, WuM 2009, 582, darf der Mieter einer Wohnung davon ausgehen, dass das Mietobjekt bauphysikalisch so beschaffen ist, dass auch große Möbel an den Außenwänden aufgestellt werden können, ohne das Feuchtigkeitsschäden entstehen.
Bei Ende des Mietverhältnisses entsteht häufig Streit darüber, ob der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, d.h. insbesondere Wände und Decken, Türen, Türrahmen, Fensterrahmen und Heizkörper zu streichen hat.
Da nach den gesetzlichen Vorschriften grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, trifft dem Mieter nur dann eine Verpflichtung diese Arbeiten durchzuführen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart worden ist. In der Vergangenheit sind eine Vielzahl von BGH Entscheidungen ergangen, die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturen festgestellt haben, danach sind sogenannte Schlussrenovierungsklauseln unwirksam, da ein unzulässiger Summierungseffekt entsteht. Häufig ergänzen Vermieter im Mietvertrag die bestehende (wirksame) Schönheitsreparaturklausel dadurch, dass der Mieter bei Mietende verpflichtet ist die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Da der Mieter durch diese Regelung dazu verpflichtet wäre, die Schönheitsreparaturen am Mietende auch dann durchzuführen, wenn er sie gerade vor beispielsweise vor einem halben Jahr durchgeführt hätte und daher grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen fällig wären, geht der BGH von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters aus. Die Klausel ist unwirksam.
Mit einer ähnlichen Begründung sind auch Schönheitsreparaturen unwirksam, in denen sogenannte starre Fristenpläne enthalten sind. Soweit im Mietvertrag ohne jeden Zusatz wie „im Allgemeinen“, „in der Regel“ o.ä. vereinbart wurde, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen innerhalb fester Fristen, z. B. unter Berücksichtigung der entsprechenden Räume alle 3, 5 bzw. 7 Jahre durchzuführen hat, sind auch diese Klauseln unwirksam, da sie die individuelle Abnutzung und Fälligkeit im Einzelfall nicht hinreichend berücksichtigen. Ferner war auch der Umfang der Schönheitsreparaturenverpflichtung immer wieder strittig. Wenn im Mietvertrag Schönheitsreparaturen gefordert werden, die über den Katalog des § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung hinausgehen, sind diese gemäß § 307 BGB unzulässig und dies führt zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel (vgl. BGH Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08). Danach ist beispielsweise die Verpflichtung des Außenanstrichs von Türen und Fenstern nicht wirksam auf Mieter umlegbar.
Umstritten ist regelmäßig auch ob die Grundreinigung des Teppichbodens bei Beendigung des Mietverhältnisses formularmäßig vereinbart werden kann. Dies wurde bejaht, da diese Maßnahme begrifflich zu den Schönheitsreparaturen zählt (vgl. BGH Urteil vom 08.10.2008). In diesem Fall hatten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses grundsätzlich die Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter vereinbart. Nach der Entscheidung des BGH umfasst diese Verpflichtung auch die Grundreinigung des Teppichbodens.
In der jüngeren Vergangenheit ergingen auch diverse Entscheidungen des BGH zur Farbwahl des Mieters bei Durchführung der Schönheitsreparaturen. Nach der Entscheidung des BGH vom 18.06.2008, NZM 2008, 605, ist eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Im Ergebnis ist der Mieter insgesamt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Entscheidung wurde nochmals im Urteil des BGH vom 18.02.2009, NZM 2009, 313, bestätigt. Danach ist die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Schönheitsreparatur während der Mietzeit in vorgegebener Farbwahl unwirksam, wenn hierfür kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.
Auch in der Entscheidung des BGH vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 344/08, wurde festgestellt, dass eine Klausel, wonach Wände und Decken im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu weißeln wären, unwirksam sind, da derartige Klauseln das Farbwahl- und Gestaltungsermessen des Mieters während der Mietzeit unangemessen einschränken. Auch in diesem Fall ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam. In derartigen Fällen hat der Mieter auch nicht den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, d. h. er muss auch von ihm vorgenommene Anstriche in „kräftigen Farben“ nicht beseitigen.
Etwas anderes kann bei Klauseln gelten, die sich auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung beziehen, z. B. in der sogenannten Holzklausel. Danach sind lackierte Holzteile in dem Farbton zurückzugeben wie sie bei Vertragsbeginn vorgegeben waren. Nach der Entscheidung des BGH vom 22.10.2008, NZM 2008, 926, bezieht sich diese Klausel nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, zu dem ein Farbwahlermessen des Mieters nicht mehr besteht. In diesem Fall hatte der Vermieter nach Ansicht des BGH ein Interesse daran, die Wohnung farblich in einen vermietbaren Zustand zurückzuerhalten. Das Gestaltungsermessen des Mieters wird dadurch nicht ausgeschlossen. Er hat bezüglich der farbig gestrichenen Holzteile einen gewissen Spielraum.
Die Vereinbarung einer Schlussrenovierung im Übergabeprotokoll kann als Individualvereinbarung wirksam sein, auch wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag selbst, beispielsweise wegen Vereinbarung von starren Fristen, unwirksam war (vgl. BGH Urteil vom 14.01.2009, NZM 2009, 233).
Einzelprobleme bei Schönheitsreparaturen
Stellen Nikotinverfärbungen eine zur beseitigende Beschädigung der Mietsache oder eine (lediglich) im Rahmen von Schönheitsreparaturen zu beseitigende Abnutzungserscheinung dar?
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 28.06.2006, NJW 2006, 2915, entschieden, dass ein Mieter der in der Wohnung raucht und dadurch Ablagerungen verursacht, sich grundsätzlich nicht vertragswidrig verhält, wenn keine einschränkende Vereinbarung getroffen wurde. Mit der Entscheidung vom 03.05.2008, NZM 2008, 318, hat der BGH jedoch auch festgestellt, dass das Rauchen in einer Mietwohnung nur dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und daher eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet ist, wenn durch das Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, sondern darüberhinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. In diesem Fall hat der Mieter die Schadensbeseitigungsarbeiten auch dann durchzuführen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Gewerberaummietverhältnissen
Es entspricht nunmehr ständiger Rechtsprechung des BGH, dass sogenannte starre Fristenpläne auch bei Mietverhältnissen über Gewerberäume unwirksam sind. Der Mieter von Gewerberäumen ist in diesem Fall ebenfalls nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (vgl. BGH Urteil vom 08.10.2008).
Schadensersatz wegen Unterlassen von Schönheitsreparaturen
Soweit der Mieter zum Mietende die Schönheitsreparaturen trotz wirksamer Klausel nicht durchgeführt hat, muss der Vermieter ihm eine Frist gemäß § 281 BGB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen, um ein Anspruch auf Schadensersatz zu erhalten.
Schadensersatz bei Durchführung von Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Renovierungsklausel
Soweit ein Mieter Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt hat, hat der Vermieter dennoch kein Schadensersatzanspruch wenn der Mieter nicht wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war und die Schadensbeseitigung durch (erneute) Durchführung von nunmehr ordnungsgemäßen Schönheitsreparaturen erreicht würde (vgl. BGH Urteil vom 18.02.2009, NZM 2009, 313).
Auswirkungen bei unwirksamer Renovierungsklausel
Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, auch wenn der Mieter nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde und damit grundsätzlich dem Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft. Das Amtsgericht Frankfurt hat hierzu ausgeführt:
„Wird eine unrenovierte Wohnung vermietet, ist der Vermieter zur Schönheitsreparatur nicht verpflichtet, wenn die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind. Der unrenovierte Zustand gilt als der vertraglich vereinbarte Zustand.“
Der Mieter kann auch keinen Aufwendungsersatz, sondern lediglich einen Bereicherungsanspruch in Höhe der erforderlichen Aufwendungen geltend machen (vgl. BGH Urteil vom 27.05.2009, WUM 2009, 395). Danach hatte ein Mieter der aufgrund einer unerkannt wirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vorgenommen hatte, keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz in Höhe der Kosten für einen Fachbetrieb. Nach § 818 Abs. 2 BGB bemisst sich der geschuldete Wertersatz nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewandt hat oder aufwenden müsste.
In Betracht kommt jedoch ein Schadensersatzanspruch des Mieters, wenn der Vermieter ihm vorsätzlich oder fahrlässig zur Durchführung von nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen veranlasst hat (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2009, WUM 2009, 395).
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