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Timestamp: 2016-10-22 11:55:12
Document Index: 288404744

Matched Legal Cases: ['Art. 45', 'Art. 54', 'Art. 54', 'Art. 59', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 31', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 269', 'Art. 253', 'BGE', 'Art. 21', 'Art. 17', 'BGE', 'Art. 45', 'Art. 2', 'Art. 5', 'Art. 9', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 21', 'Art. 105', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_261/2011 (23.08.2011)
Bundesamt f�r Wohnungswesen, Storchengasse 6, 2540 Grenchen.
Wohnbau- und Eigentumsf�rderung nach WEG (Mietzinskontrolle, Rechtsmissbrauch),
Y.________ ist Mieterin einer Wohnung in A.________. Eigent�merin und Vermieterin ist die X.________. Die Liegenschaft verf�gt �ber 70 Mietwohnungen, die gem�ss Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) verbilligt werden.
Am 30. Oktober 2008 k�ndigte die X.________ gegen�ber Y.________ per 1. Januar 2009 eine Mietzinserh�hung von bisher Fr. 1'350.-- auf neu Fr. 1'431.-- pro Monat an. Mit Schreiben vom 18. November 2008 teilte die X.________ der Mieterin dann jedoch mit, die Ank�ndigung vom 30. Oktober 2008 sei hinf�llig; der Mietzins werde ab 1. Januar 2009 nicht nur auf Fr. 1'431.-- sondern gar auf Fr. 1'706.-- erh�ht. Da Y.________ hiermit nicht einverstanden war, gelangte sie an das Bundesamt f�r Wohnungswesen (BWO). Aufgrund dessen Vermittlungsbem�hungen einigten sich die Parteien in der Folge auf eine Erh�hung des Mietzinses auf Fr. 1'431.-- ab 1. Januar 2009.
Am 2. Juni 2009 er�ffnete die X.________ gegen�ber Y.________ erneut eine Mietzinserh�hung: Per 1. Oktober 2009 steige die Miete auf Fr. 1'706.-- pro Monat.
Y.________ ersuchte das BWO daraufhin, diese neuerliche Mietzinserh�hung aufzuheben. Mit Verf�gung vom 10. Mai 2010 hiess das Bundesamt das Begehren der Mieterin gut und hob die per 1. Oktober 2009 mitgeteilte Mietzinserh�hung auf. Die X.________ erhob dagegen Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht. Dieses wies das Rechtsmittel mit Urteil vom 18. Februar 2011 ab. Sowohl das BWO als auch das Bundesverwaltungsgericht erachteten die Mietzinserh�hung als rechtsmissbr�uchlich und daher unzul�ssig.
Mit Eingabe vom 23. M�rz 2011 f�hrt die X.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit dem Antrag, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die am 2. Juni 2009 angek�ndigte Mietzinserh�hung per 1. Oktober 2009 g�ltig sei.
Das BWO und Y.________ schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesverwaltungsgericht und das Eidgen�ssische Volkswirtschaftsdepartement verzichten auf eine Vernehmlassung.
1.1 Mietzinse, welche aufgrund des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes verbilligt werden, unterliegen der Mietzins�berwachung gem�ss Art. 45 WEG durch das BWO (Art. 54 Abs. 2 WEG; Art. 54 i.V.m. Art. 59 Abs. 5 des Bundesgesetzes vom 21. M�rz 2003 �ber die F�rderung von preisg�nstigem Wohnraum [Wohnraumf�rderungsgesetz, WFG; SR 842]; Art. 17 der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz [VWEG; SR 843.1]). Der Mieter kann den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen beim BWO auf ihre Rechtm�ssigkeit �berpr�fen lassen (Art. 17a VWEG). Die entsprechenden Verf�gungen des Bundesamtes sind beim Bundesverwaltungsgericht und anschliessend mittels Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht anfechtbar (Art. 31 und 33 lit. d VGG; Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. a BGG). Diese �ffentlich-rechtliche Mietzinskontrolle schliesst die Anwendung der Bestimmungen �ber die Anfechtung missbr�uchlicher Mietzinse nach Art. 269 ff. OR aus (Art. 253b Abs. 3 OR; BGE 135 III 591 E. 4.2.1 S. 593 mit Hinweisen).
1.2 F�r die nach Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz verbilligten Wohnungen wird ein Mietzins- und Finanzierungsplan erstellt (Art. 21 VWEG). Nach Massgabe dieses Plans genehmigt das BWO die auf dieser Basis errechneten Mietzinse (Art. 17 Abs. 2 VWEG). Vorliegend ist unbestritten, dass die Mietzinserh�hung auf Fr. 1'706.-- dem Mietzinsplan entspricht.
1.3 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 125 E. 2.6.4 S. 133 erkannt, dass sich die dem BWO obliegende Mietzins�berwachung im Sinne von Art. 45 WEG nur auf die Einhaltung der im Mietzinsplan festgelegten Mietzinse beziehe. Wohl gest�tzt darauf vertrat das Bundesamt urspr�nglich die Auffassung, es sei zur Pr�fung eines behaupteten Rechtsmissbrauchs nicht zust�ndig, wenn durch eine Mietzinserh�hung der gem�ss Mietzinsplan zul�ssige Mietzins nicht �berschritten werde. In der Folge kam das BWO aber auf seine Beurteilung zur�ck und pr�fte in seiner Verf�gung vom 10. Mai 2010 die im Streit liegende Mietzinserh�hung auch unter dem Aspekt der Rechtsmissbr�uchlichkeit. Gleiches tat in der Folge auch die Vorinstanz. Diese Vorgehensweise ist zutreffend: Das Rechtsmissbrauchsverbot, das im Privatrecht in Art. 2 Abs. 2 ZGB verankert ist, gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch im �ffentlichen Recht. Es leitet sich ab aus dem Anspruch des B�rgers, nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) sowie willk�rfrei (Art. 9 BV) behandelt zu werden (BGE 132 I 249 E. 5 S. 252 f.; 131 V 97 E. 4.3.1 S. 102; ROHNER, in: Ehrenzeller / Mastronardi / Schweizer / Vallender [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung - Kommentar, 2. Aufl. 2008, Rz. 56 ff. zu Art. 9; eingehend THOMAS G�CHTER, Rechtsmissbrauch im �ffentlichen Recht: unter besonderer Ber�cksichtigung des Bundessozialversicherungsrechts, 2005, S. 113 ff.). Das Rechtsmissbrauchsverbot ist daher von allen rechtsanwendenden Beh�rden im Rahmen ihrer Zust�ndigkeiten zu beachten und anzuwenden.
Im vorliegenden Verfahren ist ausschliesslich die Frage streitig, ob die Vorinstanz das Verhalten der Beschwerdef�hrerin als rechtsmissbr�uchlich beurteilen durfte. Die Beschwerdef�hrerin stellt dies in Abrede und beruft sich im Wesentlichen darauf, dass das Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz eine spezielle Mietzinskontrolle vorsehe, welche sicherstelle, dass der maximal m�gliche Mietzins der Kostenmiete entspreche; seien diese Vorschriften wie im vorliegenden Fall eingehalten, verbleibe kein Raum mehr f�r eine Anwendung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots.
2.1 Wo das Gesetz spezialrechtliche Normen aufstellt, um Missbrauchssituationen zu vermeiden, kann die gesetzliche Regelung abschliessend sein, was die Berufung auf das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot ausschliesst (vgl. BGE 133 III 175 E. 3.3 S. 178 ff.). Wo sich die spezialrechtliche Regelung demgegen�ber nicht als abschliessend erweist ist, kann durchaus Raum f�r die Anwendung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots bleiben (vgl. BGE 134 III 108 E. 7.1 S. 110 ff. mit Hinweisen). Allerdings ist das Rechtsmissbrauchsverbot dann auf seinen Kernbereich einzuschr�nken (BGE 2C_327/2010 vom 19. Mai 2011 E. 5.1.1 [zur Publikation vorgesehen]). Dieser Kernbereich beinhaltet namentlich den Schutz davor, dass ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht sch�tzen will (BGE 131 I 185 E. 3.2.4 S. 192 f.; G�CHTER, a.a.O., S. 175).
2.2 Die gesetzliche Regelung des Mietzinsplans gem�ss Art. 21 WEG bezweckt und gew�hrleistet, dass der Vermieter einen angemessenen, jedoch nicht �berm�ssigen Ertrag erwirtschaften kann. Diese Regelung sch�tzt die Mieter somit vor jenen missbr�uchlichen Mietzinsforderungen, welche sich aus dem Bestreben nach �berm�ssigem Gewinn ergeben: H�lt der Vermieter den Mietzinsplan ein, kann ihm nicht vorgeworfen werden, er wolle einen missbr�uchlich hohen Mietertrag erzielen.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin kann daraus aber nicht geschlossen werden, dass eine Erh�hung des Mietzinses auf das maximale Niveau gem�ss Mietzinsplan unter keinen Umst�nden rechtsmissbr�uchlich oder willk�rlich ist: Es sind durchaus Verhaltensweisen denkbar, die nicht das Erzielen eines missbr�uchlich hohen Mietertrags, sondern die Verwirklichung von anderen, ebenfalls nicht sch�tzenswerten Interessen bezwecken.
Im vorliegenden Fall hat das Bundesverwaltungsgericht die Mietzinserh�hung denn auch nicht mit der Begr�ndung als missbr�uchlich bezeichnet, dass dadurch ein �berh�hter Mietzins angestrebt werde. Vielmehr hat es festgestellt, dass die Beschwerdef�hrerin nur bei einer einzigen Wohnung - derjenigen der Beschwerdegegnerin - eine Mietzinsanpassung vorgenommen habe, obwohl die Liegenschaft insgesamt 70 Wohnungen umfasse. Daraus folge, dass das Motiv f�r die Erh�hung nicht etwa die Finanzlage der Beschwerdef�hrerin gewesen sei, sondern deren Wunsch, die Mieterin f�r ihre Verhaltensweise zu sanktionieren, was unzul�ssig sei.
2.3 Den Erw�gungen der Vorinstanz ist zuzustimmen: Die M�glichkeit einer Anpassung des Mietzinses wird in der Tat zu zweckfremden Zielen missbraucht und beruht auf reiner Willk�r, wenn sie dazu verwendet wird, die andere Vertragspartei f�r rechtm�ssige Verhaltensweisen zu sanktionieren, namentlich daf�r, dass sich die Mieterin gegen eine ihres Erachtens unzul�ssige Mietzinserh�hung gewehrt hat.
Zwar k�nnte es entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht grunds�tzlich als missbr�uchlich bezeichnet werden, wenn ein Vermieter selektiv bei denjenigen Mietern den Mietzins erh�ht, welche einen signifikant �berdurchschnittlichen Aufwand verursachen, z.B. durch Erhebung offensichtlich unbegr�ndeter Eingaben: Diesfalls w�re nicht einzusehen, weshalb die von einer einzelnen Mieterin generierten Kosten nicht auf die Verursacherin abgew�lzt, sondern stattdessen der Gesamtheit aller Mieter auferlegt werden sollten. Von einer solchen Situation darf hier indes nicht ausgegangen werden, zumal die Vorinstanz in diesem Zusammenhang festgestellt hat, die Beschwerdef�hrerin habe bei Weitem nicht belegt, dass die Beschwerdegegnerin einen derartigen Verwaltungsaufwand verursacht habe, welcher eine j�hrliche Erh�hung des Mietzinses im Umfang von Fr. 3'300.-- als gerechtfertigt erscheinen lasse (E. 8.4 des angefochtenen Entscheids). Diese Feststellung wird von der Beschwerdef�hrerin nicht bestritten und bindet somit das Bundesgericht (Art. 105 BGG). Bei dieser Sachlage ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die streitige Mietzinserh�hung in der Tat ein Racheakt war, der auf Willk�r beruhte.
Daran �ndert auch das Argument der Beschwerdef�hrerin nichts, das BWO habe im Rahmen seiner Vermittlung im Januar 2009 die damals beabsichtigte Erh�hung nicht unter Hinweis auf das Rechtsmissbrauchsverbot aufgehoben, sondern einzig wegen der Nichteinhaltung der Frist zur Mietzinsanpassung: Der Umstand, dass die damalige Erh�hung bereits wegen der Nichteinhaltung der Frist als unzul�ssig erachtet wurde, schliesst nicht aus, dass sie auch materiell rechtsmissbr�uchlich und willk�rlich war. Zudem vertrat das Bundesamt damals noch die Meinung, es sei f�r die Beurteilung des Rechtsmissbrauchs gar nicht zust�ndig (vgl. E. 1.3 hiervor). Im �brigen handelte es sich beim Schreiben des Bundesamtes vom 12. Januar 2009 aber ohnehin nicht um eine Verf�gung, sondern lediglich um einen Einigungsvorschlag, der die Beh�rde von vornherein nicht zu binden vermag.
Nach dem Ausgef�hrten erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet, weswegen sie abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tr�gt die Beschwerdef�hrerin die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (Art. 66 Abs. 1 BGG). Zudem schuldet sie der Beschwerdegegnerin eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin hat der Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Beschwerdegegnerin, dem Bundesamt f�r Wohnungswesen, dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung II, sowie dem Eidgen�ssischen Volkswirtschaftsdepartement schriftlich mitgeteilt.