Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/sentencia-1996-10680-de-junio-4-de-2012?documento=jurcol&contexto=jurcol_d2e0aac9e2b101fae0430a01015101fa&vista=STD-PC
Timestamp: 2019-11-22 01:05:14
Document Index: 147906544

Matched Legal Cases: ['artículo 129', 'artículo 13', 'artículo 55', 'artículo 50', 'artículo 44', 'artículo 136', 'artículo 62', 'artículo 36', 'artículo 38', 'artículo 1', 'artículo 16', 'artículo 16', 'artículo 16', 'artículo 16', 'artículo 80', 'artículo 156', 'artículo 1973', 'artículo 2006', 'artículo 2005', 'artículo 2006', 'artículo 2008', 'artículo 2005', 'artículo 1973', 'artículo 2000', 'artículo 2000', 'artículo 426', 'artículo 426', 'artículo 2005', 'artículo 2005', 'in fine', 'artículo 2005', 'artículo 136', 'artículo 44', 'artículo 62', 'artículo 19', 'artículo 66', 'artículo 17', 'artículo 1502', 'artículo 2000', 'artículo 2005']

﻿ Sentencia 1996-10680 de junio 4 de 2012
SENTENCIA 1996-10680 DE 04 DE JUNIO DE 2012
CONTENIDO:OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO DE RESTITUIR LA COSA A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO. SI EL ARRENDATARIO CUMPLIÓ CON LA OBLIGACIÓN DE RESTITUIR EL INMUEBLE ARRENDADO O AL MENOS SE PRESTÓ A ELLO, NO HAY LUGAR A DECLARAR RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL ALGUNA DEL ARRENDATARIO, EN TANTO ÉSTE ESTUVO DISPUESTO A HACER LA ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA AL ARRENDADOR, HABIÉNDOLA DESOCUPADO OPORTUNAMENTE.
TEMAS ESPECÍFICOS:CONTROVERSIAS CONTRACTUALES, FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN, ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, PROCESO DE RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO
Sentencia 1996-10680 de junio 4 de 2012
Rad.: 13001-23-31-000-1996-10680-01 (22109)
Actor: Henry Char Zenlaovi
La Sala revocará la sentencia del tribunal a quo, para acceder parcialmente a las súplicas de la demanda, con fundamento en el análisis de los siguientes aspectos: i) competencia; ii) objeto de la acción y motivo de la apelación; iii) caducidad; iv) lo probado en el proceso; v) régimen de derecho del contrato de arrendamiento celebrado; vi) la obligación del arrendatario de restituir la cosa a la terminación del contrato; vii) la responsabilidad del arrendatario sobre la custodia de los bienes inmuebles arrendados.
La Sala es competente para conocer de la apelación dentro de este proceso suscitado mediante la interposición de la acción de controversias contractuales, idónea de acuerdo con la legislación vigente al momento de presentación de la demanda (CCA, art. 87, reformado por D. 2304/89, art. 17), según lo imperado por el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo y por el artículo 13 del reglamento del Consejo de Estado (Ac. 58/99, modificado por Ac. 55/2003, art. 1º), que distribuyó los negocios por secciones.
Adicionalmente, le corresponde resolver el recurso de apelación en consideración a que la providencia apelada fue proferida en proceso de doble instancia, toda vez que la pretensión mayor (lucro cesante por la utilidad que indica el demandante dejó de percibir hasta el 29 de febrero de 1996 a fl. 7, cdno. 1) asciende a la suma de $273.930.240 y la mayor cuantía para la fecha de presentación de la demanda 12 de marzo de 1996 era de $13.460.000, lo cual comportaba que el proceso se tramitara en primera instancia ante los tribunales administrativos y en segunda instancia ante el Consejo de Estado.
El actor persigue la declaratoria de incumplimiento del contrato 341 de 1992 y de su “contrato adicional” 1 de 1993, por el que aquel entregó en arrendamiento todo el segundo piso del Edificio Ganem, de la Calle de la Universidad en Cartagena de Indias y el apartamento 317 del mismo edificio. Alegó en su demanda que la fiscalía “no restituyó ni ha restituido, los inmuebles en las mismas condiciones físicas en que los recibió, al punto, explicó el demandante, que con el consentimiento y aceptación del arrendatario “siguieron funcionando en dicho piso los juzgados penales municipales de Cartagena hasta el mes de agosto de 1994”.
Argumentó que el incumplimiento de la Fiscalía en la restitución del inmueble arrendado le ha generado al demandante perjuicios, indemnización que comprende según los artículos 1613 y 1614 del Código Civil el lucro cesante (cánones de arrendamiento dejados de percibir) y el daño emergente (sumas que debió pagar por concepto de reparaciones locativas y pago de servicios públicos).
La Nación-Fiscalía General de la Nación se opuso a las súplicas de la actora, afirmó que comunicó al arrendador por escrito, dando cumplimiento a lo establecido en el contrato, mediante Oficio 777 de 29 de octubre de 1993, la intención de no prorrogarlo. Esgrimió que no es cierto que la fiscalía no haya restituido el bien, pues claramente ha quedado advertida la negligencia de la sociedad demandante en la recepción del mismo, pese a su intervención a través de representante una vez terminado el contrato y que consta en el acta de 31 de enero de 1994.
El tribunal a quo, en síntesis, declaró probada la excepción de caducidad de la acción presentada por la Fiscalía General de la Nación.
El actor manifestó que la sentencia debe ser revocada, al advertir que la demanda fue presentada en tiempo. Estimó que si el arrendatario no desea continuar con el arrendamiento debe proceder a entregar el bien una vez vencido el contrato, lo que “en sana lógica jurídica” hace innecesario el requerimiento por parte del arrendador.
En tal virtud, el problema jurídico que ocupa la atención de la Sala, se concreta en resolver, de acuerdo con el acervo probatorio, (i) Si el contrato sub examine se prorrogó; (ii) si el demandado restituyó o no los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento y (iii) si hay lugar, en consecuencia, a indemnizar al arrendador con arreglo a lo pretendido en su demanda.
La Nación-Fiscalía General de la Nación formuló la excepción de “caducidad de la acción”, al estimar que si la terminación del contrato se efectuó el 31 de diciembre de 1993, la demanda debió haberse presentado hasta el 31 de diciembre de 1995.
A este respecto se tiene que el término para formular la demanda, de conformidad con el artículo 55 de la Ley 80 de 1993 —vigente para la época de los hechos— era de veinte años. En efecto, al tenor de este precepto la acción civil derivada de las acciones y omisiones a que se refieren los artículos 50, 51, 52 y 53 de esta ley prescribirá en el término de veinte (20) años. La Sala destaca que el artículo 50 refiere a que las entidades responderán por las actuaciones, abstenciones, hechos y omisiones antijurídicos que le sean imputables y que causen perjuicios a sus contratistas.
Actualmente, en esta materia rige la modificación realizada por el artículo 44 de la Ley 446 de 1998 al artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, que cambió los términos para la interposición oportuna de la acción contractual so pena de caducidad, pero que, por tratarse de una norma posterior a la presentación de la demanda que suscitó el proceso dirimido por la Sala, no será objeto de aplicación(4).
De manera que la demanda fue interpuesta en tiempo, vale decir dentro del término señalado por la ley, porque para la fecha en la cual se instauró, 12 de marzo de 1996, no había transcurrido todo el plazo indicado.
4. Los elementos fácticos relevantes probados en relación con el alegado incumplimiento del contrato de arrendamiento sub iudice.
De acuerdo con las pruebas que obran en el proceso quedaron debidamente acreditadas las siguientes circunstancias particulares y relevantes del caso sub iudice:
4.1. Que el 24 de marzo de 1992 fue celebrado el contrato de arrendamiento 341 entre la dirección general de Instrucción Criminal de Cartagena de Indias —en calidad de arrendatario— y Henry Mikhail Char Zenlaovi —en calidad de arrendador—, de todo el segundo piso y del apartamento 317 del Edificio Ganem ubicado en la Calle de la Universidad Nº 36-105 de la zona histórica de Cartagena(5).
El plazo de duración de este contrato se pactó en doce (12) meses, ente el 1º de enero y el 31 de diciembre de 1992(6) (cláusula tercera), el cual según la cláusula décima podía prorrogarse “introduciéndole modificaciones al término de duración y al canon de arrendamiento, si las partes así lo acordaren, sin perjuicio de lo dispuesto en las normas legales sobre reajustes, para tal efecto debe hacerse el trámite pertinente con dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento. Si el arrendador no manifiesta por escrito, dentro del término anterior, su deseo de no continuar con el contrato, o de hacerle reajustes al canon de arrendamiento, este se entenderá prorrogado por un término igual y bajo las mismas condiciones” (copia auténtica a fls. 24 a 27, 138 a 141, cdno. 1).
Dentro del clausulado del mencionado contrato se destacan las siguientes estipulaciones:
“Cláusula cuarta-Valor total del contrato: Para todos los efectos legales el valor del presente contrato es de cuarenta y tres millones cincuenta y seis mil ($43.056.000) pesos. Cláusula quinta-Forma de pago e imputación presupuestal: instrucción criminal pagará al arrendador o a su orden como canon mensual de arrendamiento la suma de tres millones quinientos ochenta y ocho mil (3.588.000) pesos con cargo al presupuesto de gastos de la vigencia fiscal de 1992 (...) Estos pagos serán efectuados por mensualidades vencidas. PAR.—El arrendador hará el respectivo cobro de acuerdo a los procedimientos y reglamentos de instrucción criminal y la Tesorería General de la Nación determinen para tal fin (...) Cláusula séptima-Pago de servicios públicos: Los servicios públicos de agua, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y vigilancia serán pagados por instrucción criminal (...) Cláusula octava-Mejoras: Las mejoras necesarias serán a cargo del arrendador, quien se obliga a efectuarlas en un tiempo oportuno. Instrucción criminal podrá realizar mejoras útiles y adaptaciones previo consentimiento del arrendador y quedará autorizado para retirarlas, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle el costo de los materiales, considerándolos separados. Las reparaciones locativas serán a cargo del arrendatario (C.C., arts. 1985, 1984 y 1998). Cláusula novena-Entrega y restitución del inmueble: El Director Seccional de Instrucción Criminal recibirá mediante acta el inmueble objeto del contrato en la fecha señalada en la cláusula tercera y lo restituirá en el estado en que lo recibió salvo el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos (...) Cláusula décima tercera-Caducidad: Instrucción criminal podrá declarar la caducidad de este contrato, por cualquiera de las causales previstas en el artículo 62 del Decreto 222 de 1983; salvo la establecida en el literal “a” del mismo artículo, caso en el cual a la muerte del arrendador, continuará el presente contrato en las mismas condiciones pactadas con los sucesores, quienes deberán acreditar en forma legal su calidad de tales. La caducidad se producirá por resolución motivada cuyos efectos se sustituirán a partir de su ejecutoria. En este caso, además de los efectos previstos en el artículo 36 del Decreto 222 de 1983, el inmueble quedará bajo la responsabilidad exclusiva del arrendador, desde la fecha que señala instrucción criminal. Cláusula décima cuarta-Terminación, modificación unilateral: El presente contrato se rige por los principios de terminación, modificación e interpretación unilateral por parte de instrucción criminal, conforme a lo dispuesto en el título 4 del Decreto 222 de 1983 (...)” (copia auténtica a fls. 24 a 27, 138 a 141, cdno. 1).
4.2. Que las oficinas objeto de arrendamiento fueron entregadas por el arrendador al arrendatario en buen estado. En efecto, aunque no obra en el plenario acta de entrega de los inmuebles, tres declarantes dan cuenta de esta situación y en su dicho no se advierten contradicciones y vacíos que impidan darles credibilidad.
Así, Yolanda Ríos Pardo(7), afirmó que los inmuebles fueron entregados en perfectas condiciones de ocupación a la dirección de instrucción criminal (fls. 253 a 255, cdno. 1). En sentido similar depuso Alberto Jiménez Peñata quien dijo que trabajaba en el mantenimiento del Edificio Ganem y que “las oficinas del 2º piso en el año 1992 se las entregamos a los juzgados en buen estado (...)” (fl. 256, cdno. 1).
Así mismo, Luis Tafur Díaz aseguró que “hace años le hice la parte eléctrica al Edificio Ganem”, e indicó “yo le entregué al señor Henry en perfecto estado para arrendárselos a los juzgados, abanicos, lámparas, adecuación para aire de ventana por oficina” (fls. 258 y 259, cdno. 1).
A estos tres testimonios la Sala les da crédito en punto del estado del inmueble, por considerar que su dicho es serio y verosímil y en ellos no se aprecian inconsistencias ni lagunas en la versión de los hechos narrados frente a las circunstancias de modo, tiempo y lugar que rodearon la entrega del inmueble sub lite.
4.3. Que se celebró el “contrato adicional” 1 de 1993(8) entre Henry Mikhail Char Zenlaovi —en calidad de arrendador— y la dirección nacional administrativa y financiera de la Fiscalía General de la Nación —en calidad de arrendataria— con el objeto de reajustar la renta mensual en un 25%.
En el numeral primero del citado contrato adicional se consignó: “El presente contrato celebrado entre el Director Seccional de Instrucción Criminal de Cartagena de Indias y Henry Mikhail Char Zenlaovi, con una duración inicial de doce (12) meses, comprendido entre el uno (1) del mes de enero y el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos noventa y dos (1992), con un canon mensual de arrendamiento de tres millones quinientos ochenta y ocho mil ($3.588.000) pesos, con cargo al presupuesto de gastos de la vigencia fiscal de 1992, en su cláusula décima, estipula que el presente contrato podrá prorrogarse introduciendo modificaciones al término de duración y al canon de arrendamiento, si las partes así lo acordaren, la prórroga se entenderá por un término igual y bajo las mismas condiciones” (se resalta).
Más adelante en el apartado 3 del mismo documento se lee: “El señor Henry Char (...) con escrito de fecha 27 de octubre de 1992, solicita un reajuste del 35% al contrato de arrendamiento número 341, el cual vence el 31 de diciembre de 1992”.
A su vez en el apartado 6 del mismo contrato adicional se indicó que: “La Fiscalía General de la Nación, Seccional Cartagena, pagará como canon mensual de arrendamiento la suma de cuatro millones cuatrocientos ochenta y cinco mil ($4.485.000) pesos, con cargo al presupuesto de gastos de la vigencia fiscal de 1993” (copia a fls. 29 a 30 y copia auténtica a fls. 126 a 127, cdno. 1).
4.4. Que mediante Oficio 777 de 29 de octubre de 1993 la Nación-Fiscalía General de la Nación manifestó su intención de no prorrogar el contrato 341 de 1992 (original fl. 31 y copia auténtica fl. 122, cdno. 1).
Es procedente anotar que la parte actora no solo no glosó la fecha que aparece consignada en el referido documento, sino que, además, en el hecho 4º de la demanda aludió expresamente al mismo e igualmente en el capítulo de pruebas del mismo escrito —apartado D— pidió tenerlo como medio de prueba y al efecto lo aportó en original (fl. 31, cdno. 1).
4.5. Que el 31 de enero de 1994 se reunieron Tula Estela Salgado Otero —en representación de la dirección seccional administrativa y financiera de la Fiscalía General— y Rosiris Banda de Quintero —en representación del arrendador— en el Edificio Ganem, que funciona en la Calle de la Universidad, “a fin de examinar el estado de las oficinas o locales ubicados en el segundo piso del Edificio Ganem (...) y el apartamento 317 ubicado en el tercer piso (...)” (copia auténtica fls. 53 y 54, cdno. 2) y que en tal oportunidad fueron entregados.
En efecto, en la práctica de inspección judicial con peritos ingenieros civiles con citación de la Fiscalía General de la Nación, como prueba anticipada(9), solicitada por el hoy demandante —el 22 de febrero de 1996— con el fin de determinar el estado físico de los inmuebles objeto de este contrato que “hacen parte del Edificio Ganem”(10), llevada a cabo el 14 de junio de 1996, “las partes [Henry Char Zenlaovi y la Nación-Fiscalía General de la Nación] de común acuerdo [en dicha diligencia]manifiestan al señor Juez [Segundo Civil del Circuito de Cartagena] que comoquiera que existen unas actas de entrega y revisión de las oficinas, del año 1994 (...) solicitan que los peritos dictaminen los valores pertinentes con base en dichos documentos aportados en esta diligencia [de inspección judicial]”.
De modo que las partes, pero en particular el aquí demandante —en este documento— admitió que la tantas veces citada acta de 31 de enero de 1994, comportó la entrega de las oficinas objeto de arrendamiento, (copia auténtica, fl. 49, cdno. 3), tal y como lo aseveró en su escrito de contestación de demanda la entidad accionada.
Así mismo consta en este documento que después del “estudio respectivo” que se realizó en dichos locales, se hicieron las siguientes observaciones que revelan que las oficinas del segundo piso presentaban algunos daños, mientras que a la del tercer piso (317) se le hicieron algunos arreglos quedando pendientes otros:
“Oficina 317: Revisada mediante acta de fecha 5 de enero de 1994, se hicieron los arreglos respectivos es decir: se pintó, se instaló una lámpara, se tapó el hueco donde funcionaba el aire acondicionado, quedando pendiente el arreglo del sanitario, una llave del lavaplatos y dos mitades de baldosas lineal.
Segundo piso: en la oficina 204 falta una llave de lavamanos y resanar las paredes. En las oficinas 206, 208, 209 y 211 falta instalar una (sic) abanico y una lámpara. En la oficina 210 se debe instalar dos abanicos y dos lámparas. Se debe pintar la oficina 214. Instalar un abanico en la oficina 213. En la oficina 202 se solicita arreglar la puerta, el resane de columna, una llave del lavamanos y una lámpara, instalar un sockets del bombillo del baño. En el mezanine de la oficina 202 se solicita arreglar tres sockets y colocar dos tubos en el pasillo y pintar. En la oficina 201 se solicita arreglar la tapa del hinodoro (sic) arreglar la puerta y cuatro soportes de bombillos, tapar el hueco del aire acondicionado y pintar.
Una vez finalizado lo anterior, se da por terminado y firmado por los que intervinieron (subrayas de la Sala, original del acta respectiva fl. 42)(11).
Sobre el estado de los locales la Sala se está a lo consignado en el acta en cita, no solo porque dicho documento aparece suscrito por representantes de las partes, sino porque además ellas mismas solicitaron en la práctica de prueba anticipada —como ya se indicó— estarse a lo allí previsto.
Ahora, obra declaración sobre este punto de Yolanda Ríos Pardo quien aseguró que “las oficinas 201, 203 y 317 no se podían recibir porque habían quedado en un estado muy deteriorado y a pesar de que se hizo una inspección de los daños nunca se repararon (...)”. La testigo agregó sobre el estado en que se dejaron que “el deterioro era enorme, no estaba en condiciones de una pronta ocupación, incluso con los servicios públicos cortados, los sanitarios destruidos, puertas sin llaves, la pintura horrorosa” (fls. 253 a 255, cdno. 1).
También Alberto Jiménez Peñata declaró que cuando fueron desocupadas las oficinas “las dejaron todas deterioradas, tanto como sanitarios, lavamanos (...)” (fl. 256, cdno. 1). En el mismo sentido Luis Tafur Díaz puso de presente en su declaración que las oficinas quedaron “bastante destrozadas” (fls. 258 y 259, cdno. 1).
La Sala no dará crédito a estos testimonios porque aunque dan cuentan del estado de deterioro de algunas de las oficinas, lo dicho no corresponde con lo que las partes de común acuerdo hicieron constar en el acta referida (que por demás sirvió de referente para el estudio de los peritos en la prueba anticipada practicada, justamente a solicitud de “común acuerdo” de las partes) y, por el contrario, las afirmaciones no parecen serias ni verosímiles en relación con la dimensión de los daños de las oficinas. En efecto, se aprecian varias diferencias en la versión de los hechos narrados por los declarantes en cuanto a la magnitud de los daños y lo que finalmente las propias partes hicieron constar, por lo que habrá de estarse a esto último y no les dará crédito en este aspecto a los deponentes.
4.6. Que los locales al momento de adelantar la citada diligencia de entrega 31 de enero de 1994 ya no estaban ocupados por la Fiscalía General de la Nación. Sin embargo las oficinas 204, 205, 207 y 215 continuaron siendo ocupadas por cuatro juzgados penales y una oficina de Asonal Judicial hasta agosto siguiente, tal y como se desprende del material probatorio obrante en el plenario.
En efecto, según lo consignado en Oficio 661 de 31 de enero de 1994 suscrito por la directora seccional administrativa y financiera de la Fiscalía General de la Nación con destino al Consejo Superior de la Judicatura, las oficinas 204, 205, 207 y 215 siguieron ocupadas por los juzgados penales. Allí se lee:
“(...) Desde el pasado mes de octubre de 1993, se han sostenido conversaciones con la dirección de administración judicial-Seccional Cartagena, en donde se les ha solicitado la desocupación de las oficinas 204, 205, 207 y 215 ubicadas en el Edificio Ganem Calle de la Universidad.
El 20 de diciembre de 1993 se le comunicó a la señora Lucy Delgado, presidente de Asonal Judicial, sobre el traslado de nuestras oficinas del Edificio Ganem al Edificio Decor.
En conversación sostenida con usted el día 10 de enero de 1994, nos prometió su ayuda en la pronta solución de este problema. Para mayor constancia enviamos a usted el Oficio 10 de enero 11 de 1994, solicitándole toda la colaboración al respecto.
Como usted me indicó que ya le había dado las instrucciones al respecto al doctor Marcos Vélez, tuvimos una reunión con él, en la que se comprometió a darle una pronta solución al problema, la cual no se ha dado hasta el presente, puesto que no se ha llegado a ningún acuerdo por parte de ustedes con el señor Henry Char, perjudicando de esta forma a la Fiscalía General de la Nación, ya que por este motivo no hemos podido hacer entrega del inmueble que consta de todo el segundo piso y la oficina 317 del Edificio Ganem y por el cual el señor Char nos pasa la cuenta de cobro adjunta.
Como la Fiscalía General de la Nación Seccional Cartagena desocupó el inmueble el mes de diciembre de 1993 y ustedes quedaron ocupando el mismo, a partir de enero 1º de 1994 deben ustedes pagar el arrendamiento correspondiente de ese mes.
En razón a todo lo anterior le solicito la desocupación del inmueble mencionado arriba, así como también, el pago inmediato del cano de arrendamiento del mes de enero del mismo (...)” (destacado fuera de texto original, copia auténtica fls. 51 y 52, cdno. 1).
Igualmente obra en el plenario en este sentido, Oficio DSAJ-341 de 5 de mayo de 1994 suscrito por el Director (E) de Administración Judicial Seccional Cartagena y dirigido a la directora seccional administrativa y financiera de la Fiscalía General de la Nación, en donde se indica que cuatro juzgados siguieron ocupando unas oficinas del segundo piso del Edificio Ganem:
“En atención a su Oficio 326 del 4 de mayo le ratifico lo que tantas veces le he expresado, en el sentido que la Dirección Seccional de Administración Judicial Cartagena cancelará el arrendamiento por la ocupación de los cuatro (4) juzgados penales que se encuentran en el segundo piso del Edificio Ganem de la Calle de la Universidad, desde el primero (1º) de enero de 1994 hasta la fecha de desalojo, pagando en forma proporcional a las áreas ocupadas por ellos en relación con el valor del canon mensual del contrato de arrendamiento que tenía suscrito la dirección seccional de la fiscalía en Cartagena por el referido inmueble.
En un plazo perentorio, que esperamos no exceda de quince (15) días estaremos trasladando los cuatro (4) juzgados mencionados.
(...) Estoy seguro que si usted me hubiera comunicado formal y anticipadamente su decisión de desocupar el Edificio Ganem, desde que asumí mi función como director (E) el dos (2) de noviembre de 1993, le habría encontrado una pronta solución al traslado de nuestros juzgados, que en ese entonces contábamos con suficiente disponibilidad presupuestal en el rubro de arrendamientos. Usted nunca me informó sobre el traslado, del cual solo me enteré cuando este se produjo, iniciando inmediatamente los trámites para la consecución de un inmueble aun sin contar con disponibilidad presupuestal en 1994 (...)” (destaca la Sala, copia auténtica fls. 234 y 237, cdno. 1).
Del mismo modo según Oficio DSAJ-342 de 6 de mayo de 1994 suscrito por el Director (E) de Administración Judicial Seccional Cartagena y dirigido al Consejo Seccional de la Judicatura, cuatro juzgados siguieron ocupando sendas oficinas del piso segundo del inmueble objeto de contrato de arrendamiento. Allí se lee:
“(...) a continuación le informo sobre mis gestiones adelantadas para la solución del problema de reubicación y servicios de los cuatro (4) juzgados que actualmente funcionan en el segundo piso del Edificio Ganem de la Calle de la Universidad:
1. En varias entrevistas y conversaciones telefónicas sostenidas con la doctora Tula Estella Salgado Otero directora seccional administrativa y financiera de la Fiscalía General de la Nación Seccional Cartagena le he formulado que la Dirección Seccional de Administración Judicial Cartagena financiará el costo proporcional de los cánones de arrendamiento, a partir del primero (1º) de enero de 1994 hasta cuando desalojemos el inmueble.
2. En varias ocasiones me reuní con el señor Henry Char, administrador de la firma arrendadora buscando un punto de convergencia y acuerdo para definir un contrato de arrendamiento, con resultados negativo debido a que no aceptaba la permanencia de los juzgados en los sitios que todavía ocupan, dando como alternativa tres (3) oficina para los cuatro (4) juzgados las cuales se encuentran en precarias condiciones o cuatro (4) oficinas de costo excesivamente alto. En todas las conversaciones sostenidas con el doctor Char siempre le manifesté la voluntad de la dirección seccional de cancelar el costo de arrendamiento de los cuatro (4) juzgados en forma proporcional.
3. Adelanté gestiones con la firma Araujo y Segovia Ltda. para la consecución de un inmueble con suficiente capacidad para albergar los cuatro juzgados en mención (...).
Afortunadamente el traslado resolverá esta situación y posteriormente procederemos a cancelar la deuda por arrendamiento en la forma arriba señalada (...)” (se resalta, copia auténtica fls. 234 a 236 y 239 a 240, cdno. 1).
La situación descrita [que la fiscalía entregó los locales que ocupaba y que quedaron pendientes cuatro en los que estaban ubicados unos juzgados] es corroborada por la declaración de la señora Rosiris Narcisa Banda de Quintero, quien como ya se indicó fungió como representante de la sociedad demandante en dicha diligencia (fls. 250 y 251, cdno. 1). La testigo señaló que “en el año 92 cuando la fiscalía desocupó los locales en el Edificio Ganem (...) tuvimos que hacer contacto con la parte seccional administrativa de la fiscalía para hacer un inventario y consignar en un acta el mal estado en que quedaron los inmuebles. En el expediente reposa el acta donde consta cómo quedaron los locales del 2º piso que eran los que estaban desocupados”.
Además al preguntársele sobre la citada acta que aparece a folio 42 del expediente advirtió: “(...) esos locales estaban ocupados al momento que desocuparon los del 2º piso, inclusive esos locales estuvieron ocupados casi un año. Precisamente eso era uno de los puntos en el (sic) señor Henry quería solucionar con la fiscalía, que le desocuparan todos los locales para que le hicieran entrega formal de ellos”. Al interrogársele qué entidad ocupaba las oficinas del segundo piso respondió: “Lo que recuerdo era que eran los juzgados penales en el año 1994 también funcionaba allí el sindicato Asonal” (fls. 250 y 251, cdno. 1).
Por otra parte, también declaró en sentido similar Yolanda Ríos Pardo quien indicó que: “Cuando la dirección de instrucción criminal dio por terminado el contrato nunca el señor Char pudo recibir los inmuebles en mención porque en el local 203 que tenía 16 oficinas ese local, quedaron funcionando cuatro juzgados penales, razón por la cual el señor Char se negaba a recibirlo porque todavía había ocupación y no respondían por el pago de esos inmuebles, el informe de la Fiscalía para retirarse del inmueble fue para febrero del año 93, pero dichos inmuebles siguieron ocupados hasta agosto de 1994 por los juzgados penales municipales y había una oficina de Asonal Judicial”.
La testigo igualmente puso de presente que: “(...) la desocupación no fue en un solo acto, en el mes de febrero de 1994 terminaron de desocupar las oficinas que ocupaba la fiscalía seccional y para agosto de 1994 desocuparon los juzgados penales municipales” (fls. 253 a 255, cdno. 1). A su turno, Luis Tafur Díaz declaró que la mudanza de los Juzgados se hizo en dos etapas: “una a finales de diciembre del 93 y otra en agosto del 94” (se resalta, fls. 258 y 259, cdno. 1).
En tal virtud, los elementos de juicio legalmente acopiados en este proceso permiten establecer que 4 oficinas continuaron siendo ocupadas por juzgados penales después de la fecha de terminación del contrato y hasta el mes de agosto de 1994.
4.7. Que mediante Resolución 47 de 18 de febrero de 1994 la Fiscalía General de la Nación declaró la caducidad del contrato 341 de 1992 y su adicional 1 de 1993 “a partir del 1º de enero de 1994”, ante la renuencia de la arrendadora a recibir los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento. En los considerandos de dicha resolución se dice:
“Que a pesar de que con dos meses de anticipación a la fecha estipulada para la terminación del contrato, se envió al señor Henry Char, el Oficio 777 de fecha 29 de octubre de 1993 emanado de la dirección seccional administrativa y financiera, en que se manifestó la intención de no prorrogar el contrato adicional 1 de 1993 y por sustracción de materia el 241 de marzo de 1992. Este, ha hecho caso omiso a tal manifestación de voluntad.
Que en la actualidad la Fiscalía General de la Nación Seccional Cartagena y desde el 31 de diciembre de 1993 no ocupa las instalaciones dadas en arrendamiento mediante el contrato 341 de 1992, y el Señor Henry Char se niega a recibir las mismas, muy a pesar de las múltiples solicitudes en tal sentido, so pretexto del pago de arrendamiento que no se han causado.
(...) una vez declarada la caducidad, el inmueble quedará bajo la exclusiva responsabilidad del arrendador desde la fecha en que se señale (...)” (copia fls. 32 y 33, cdno. 1 y copia auténtica fls. 119 a 120 idem).
4.8. Que frente a este acto administrativo el arrendador, mediante apoderado, interpuso recurso de reposición (copias autenticadas fls. 111 a 116 idem)(12), el cual fue decidido en Resolución 649 de 22 de septiembre de 1994, por la cual la Fiscalía General de la Nación repuso la resolución impugnada y en su lugar dispuso la terminación del contrato “por vencimiento del plazo pactado”(13) (copia a fls. 40 a 41 y copia auténtica a fls. 109 y 110, cdno. 1).
Conviene observar que si bien esta resolución alude a una terminación por parte de la entidad estatal del contrato sub examine, es evidente que no se está haciendo uso de una de la facultad excepcional de terminación unilateral, de que trata el título IV del Decreto-Ley 222 de 1983 (arts. 18 y ss.(14)), dado que lo único que se hace es recoger una situación de hecho ya presentada sobre la no prórroga del contrato.
De suerte que dicho documento no contiene una manifestación de la autotutela de la administración esto es, de aquella capacidad “como sujeto de derecho para tutelar por sí misma sus propias situaciones jurídicas”(15) que dota a la administración de la facultad de tomar decisiones ejecutorias y vinculantes para su cocontratante. O lo que es igual no se trata del ejercicio de un privilegio que le haya permitido decidir los asuntos de su competencia, sin intervención judicial previa, mediante actos administrativos, que gozan de presunción de legalidad y ejecutividad (privilège du préalable), sino que tan solo supuso la exteriorización de una situación de hecho: el vencimiento del plazo acordado para el negocio jurídico.
De lo expuesto anteriormente se concluye que está acreditado en el plenario: (i) que el contrato de arrendamiento 341 de 1992 y su “contratos adicional” 1 de 1993 terminaron por vencimiento del plazo pactado, conforme su cláusula décima, en tanto las partes no acordaron una modificación al término de duración en el plazo de dos meses allí previsto; (ii) que la entidad accionada incluso manifestó por escrito —sin tener el deber contractual de hacerlo en este caso, según se desprende de lo consignado en la citada cláusula décima— el 29 de octubre de 1993 su intención de no prorrogar dicho contrato; (iii) que el 31 de enero de 1994 las partes suscribieron “un acta de entrega y revisión” de las oficinas objeto de contrato de arrendamiento; (iv) que la parte actora dijo rehusarse a recibir los predios al estimar que no debía hacerlo por encontrarse estos en mal estado; (v) que presionada por la renuencia de la arrendadora, la entidad arrendataria primero decretó la caducidad y posteriormente al revocar el acto lo dio por “terminado” por vencimiento del plazo pactado y (vi) que las oficinas 204, 205, 207 y 215 continuaron siendo ocupadas por cuatro juzgados penales y una oficina de Asonal Judicial hasta el mes de agosto de 1994.
5. El régimen de derecho del contrato de arrendamiento celebrado y de sus “contratos adicionales”.
Muestra el acervo probatorio recaudado y valorado por la Sala que, la Dirección General de Instrucción Criminal de Cartagena de Indias suscribió, el 24 de marzo de 1992, el contrato 341 de arrendamiento de todo el segundo piso y del apartamento 317 del Edificio Ganem ubicado en la Calle de la Universidad Nº 36-105 de la zona histórica de Cartagena siete (7) oficinas con Henry Mikhail Char Zenlaovi. Luego, las mismas partes celebraron el “contrato adicional” 1 de 1993, para reajustar el canon de arrendamiento del contrato pactado inicialmente.
Fechas para las cuales se encontraba vigente el Decreto-Ley 222 de 1983 y por lo tanto, este estatuto les es aplicable a los mismos, puesto que la ley del contrato es aquella que rige al momento de su celebración, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley 153 de 1887.
Así las cosas, en vigencia del Decreto-Ley 222 de 1983, el contrato de arrendamiento celebrado por unas de las entidades públicas sujetas a su ámbito de aplicación —entre ellas la Nación, según el artículo 1º ibidem— resultaba ser un contrato de derecho privado de la administración, por oposición a los de derecho administrativo, en el entendido de que al tenor del último inciso del artículo 16de dicha normativa eran “contratos de derecho privado de la administración los demás, a menos que ley especial disponga en sentido contrario”.
En efecto, ha sostenido de antiguo esta Sala que la clasificación de administrativos correspondía a aquellos que taxativamente se relacionaron en el citado artículo 16 y por ende, los que no figuraran en ese listado —entre ellos el de arrendamiento— eran considerados como contratos de derecho privado de la administración, en los cuales podía pactarse la cláusula de caducidad (arts. 17 y 60).
También la jurisprudencia ha precisado que la inclusión de la cláusula de caducidad en los contratos celebrados por la administración, diferentes a los enlistados en el artículo 16 del Decreto 222 de 1983, no cambiaba la naturaleza jurídica del contrato, negocios que seguían bajo la égida del derecho privado y por tanto les eran aplicables las normas de derecho civil, comercial o laboral, según el caso.
De acuerdo con el criterio sentado por la Sala, las únicas consecuencias de incluir la cláusula de caducidad, eran por una parte el juzgamiento por la jurisdicción de lo contencioso administrativo, de las controversias que de él surgieran (art. 17, par.), y por otra, la inclusión ope legis de las facultades de terminar, modificar e interpretar unilateralmente el contrato(16). Dicho de otra manera, el pacto de caducidad llevaba consigo el que al contrato se le aplicaran los poderes del título IV del entonces vigente Decreto 222 de 1983, esto es, los principios de terminación, modificación e interpretación unilaterales por parte de las entidades públicas.
Ahora bien, al ocuparse de este tema la Sala dejó en claro que el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles por entidades estatales no estaba sometido a la legislación mercantil, sino que por virtud de disposiciones especiales contenidas en el citado estatuto de contratación estatal, se gobernaba por el derecho civil. Y al precisar este punto la Sección también dejó en claro otros temas relativos a su régimen jurídico aplicable(17):
c) En cuanto al régimen jurídico del contrato de arrendamiento, es necesario integrar varias normas. De una parte, el inciso 2º del artículo 16 eiusdem dispone que los contratos de derecho privado de la administración en sus efectos estarán sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, según la naturaleza de los mismos, salvo en lo concerniente a la caducidad. De otra, según el artículo 80 del mismo estatuto, los contratos que él regula —incluido el arrendamiento— se rigen por ese estatuto; mientras que los demás se rigen por las normas generales o especiales vigentes para los mismos. Y, por último, el artículo 156 ibídem prevé que para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituye acto de comercio.
Por manera que, en vigencia del Decreto 222 de 1983, el contrato de arrendamiento tenía un régimen especial, diferenciado de la materia comercial, dado que sus artículos 80 y 156 son normas especiales que exceptúan el régimen general de este contrato. Es decir, que en materia de arrendamiento de bienes inmuebles, el Código de Comercio no se aplicaba, por expresa previsión del estatuto de contratación vigente hasta el año de 1993.
Averiguada la naturaleza civil y no mercantil del contrato de arrendamiento de entidades públicas según la normatividad antes referida, no debe perderse de vista que según lo pregona el artículo 1973 del Código Civil el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa [arrendador], o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado [arrendatario]. Con apoyo en dicho precepto la Sala ha indicado los siguientes elementos y características del contrato de arrendamiento:
“... De la precitada definición se deduce que son elementos esenciales del contrato de arrendamiento de bienes los siguientes: — La concesión del goce o uso de un bien. —El precio que se paga por el uso o goce del bien. (El consentimiento de las partes)(18) Del contrato de arrendamiento surge para el arrendador la obligación de entregar el bien y permitir el uso y goce del mismo al arrendatario; para este surge la obligación de pagar el precio correspondiente al canon por la tenencia del bien, conservarlo conforme al destino del mismo y restituirlo en la oportunidad convenida. Son características del contrato de arrendamiento ser un negocio jurídico bilateral, porque se celebra entre dos sujetos de derecho; oneroso, porque el precio es uno de sus elementos esenciales en cuya ausencia el contrato se torna en comodato; conmutativo, porque es fuente de obligaciones a cargo los dos sujetos contractuales, y de tracto sucesivo, porque es de ejecución periódica, continuada, distribuida en el tiempo ‘en el cual las fases individuales de las prestaciones se pueden realizar con vencimiento fijo’ ...”(19) (resaltado de la Sala).
De otro lado, como certeramente apunta el profesor Bonivento “el arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a la otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, como contraprestación, un precio determinado”(20), figura en la cual se tipifica, sin duda, el contrato que se analiza, según se desprende del clausulado relacionado con el objeto y las obligaciones que fueron arriba expuestas.
Importa resaltar que dentro de las obligaciones que dimanan del contrato para el arrendatario, se encuentran las de usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato (C.C., art. 1996); velar por la conservación de la cosa arrendada (art. 1997 ibídem); realizar las reparaciones locativas (art. 1998 eiusdem); pagar el precio o renta convenido (arts. 2000 y ss. idem); y restituir la cosa a la terminación del contrato (C.C., arts. 2005 y ss.), obligación que será analizada más adelante en tanto es esta la que se acusa como incumplida por parte de la arrendataria demandada.
De todo lo anterior se concluye que conforme a la clasificación que en el Decreto-Ley 222 de 1983 se estableció, el negocio jurídico de arrendamiento del sub lite es un contrato de derecho privado de la administración, con cláusula de caducidad, por cuanto ella se pactó expresamente (cláusula decimatercera); y que encontraba su regulación especial en los artículos 80 y 156 a 162 de aquel estatuto, sin que por ello variara su régimen jurídico.
6. La obligación del arrendatario de restituir la cosa a la terminación del contrato.
Alega el recurrente que no hubo “entrega formal” como lo exige el artículo 2006 del Código Civil en tanto se dio una desocupación parcial; tampoco se cumplió por la fiscalía con el deber de poner a disposición del arrendador las oficinas para recibirlas y no se entregaron las llaves al arrendador.
El contrato de arrendamiento materia de este proceso y su “adicional” fueron celebrados, como ya se explicó, en vigencia del Decreto 222 de 1983, es decir, que se trata de contratos de derecho privado de la administración, a los cuales se les aplica con preferencia las normas establecidas para los mismos en los artículos 156 a 172 de ese estatuto.
Es procedente anotar que —como atinadamente enseña el profesor Gómez Estrada— el contrato de arrendamiento, como se desprende de su misma naturaleza, es temporal y por lo mismo es temporal el derecho en virtud del cual el arrendatario goza de la cosa arrendada, en tanto el arrendatario no es más que un mero tenedor de lo que se recibe en arriendo. De ahí la previsión contenida en el inciso primero del artículo 2005 del Código Civil, conforme a la cual el arrendatario está en la obligación de restituir la cosa una vez termine el contrato de arrendamiento(21), lo que entraña —como contrapartida— el deber de recibirla por parte del arrendador, sin perjuicio de que este pueda demandar al primero por los daños que presente el inmueble.
Considera la Sala que las pruebas allegadas al expediente, y anteriormente referidas, son suficientes para demostrar que:
6.1. El plazo del contrato de arrendamiento venció el 31 de diciembre de 1993 y por lo mismo no puede esgrimirse prórroga alguna.
En efecto, como ya se advirtió según la cláusula décima el contrato sub examine este podía prorrogarse “introduciéndole modificaciones al término de duración y al canon de arrendamiento, si las partes así lo acordaren, sin perjuicio de lo dispuesto en las normas legales sobre reajustes, para tal efecto debe hacerse el trámite pertinente con dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento. Si el arrendador no manifiesta por escrito, dentro del término anterior, su deseo de no continuar con el contrato, o de hacerle reajustes al canon de arrendamiento, este se entenderá prorrogado por un término igual y bajo las mismas condiciones” (copia auténtica a fls. 24 a 27, 138 a 141, cdno. 1).
Por manera que las partes, en el propio texto del negocio jurídico, de un lado, dejaron claro el carácter facultativo u optativo de la prórroga al acordar que este “podrá prorrogarse”. Al hacerlo los contratantes precisaron las condiciones de aplicación de esta cláusula: (i) Para poder prorrogar deben introducirse modificaciones al término de duración y al canon de arrendamiento, este último si así lo acordasen, pero en todo caso respetando lo prescrito por el legislador en materia de reajustes; (ii) “para tal efecto” debe hacerse el trámite pertinente con dos (2) meses de anticipación a la fecha de su vencimiento.
Y por otra parte, las partes pactaron que si el arrendador no se oponía a continuar con el contrato —previo el trámite antes descrito— este se entendía prorrogado por un término igual y bajo las mismas condiciones.
En tal virtud, de la declaración conjunta consignada en la referida cláusula se desprende que las partes entendían que para prorrogar el contrato se requería (i) una exteriorización de la voluntad en ese sentido mediante un “otrosí” y (ii) la manifestación de interés de hacerlo con dos meses de anticipación a la fecha de su vencimiento, lo cual no tuvo lugar en este caso, tal y como se desprende del material probatorio obrante en el plenario.
No debe perderse de vista que esa común intención (C.C., art. 1618) también se revela del comportamiento adelantado por las partes en cumplimiento de dicha cláusula. En efecto, en el numeral primero del “contrato adicional” 1 de 1993 se ratificó que: “El presente contrato celebrado entre el Director Seccional de Instrucción Criminal de Cartagena de Indias y Henry Mikhail Char Zenlaovi, con una duración inicial de doce (12) meses, comprendido entre el uno (1) del mes de enero y el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos noventa y dos (1992), con un canon mensual de arrendamiento de tres millones quinientos ochenta y ocho mil ($3.588.000) pesos, con cargo al presupuesto de gastos de la vigencia fiscal de 1992, en su cláusula décima, estipula que el presente contrato podrá prorrogarse introduciendo modificaciones al término de duración y al canon de arrendamiento, si las partes así lo acordaren, la prórroga se entenderá por un término igual y bajo las mismas condiciones” (se resalta).
Y por ello, en el mismo contrato “adicional” en el apartado 3º se pone de presente que para dicha prórroga el arrendador “con escrito de fecha 27 de octubre de 1992” solicitó “un reajuste del 35% al contrato de arrendamiento 341, el cual vence el 31 de diciembre de 1992”.
A partir de la communis intentio (C.C., art. 1618) que aparece exteriorizada tanto en el cuerpo de la cláusula décima transcrita, como en el comportamiento de las partes desplegado para acordar la prórroga contendida en el “contrato adicional” 1 de 1993, se concluye que las partes tenían en claro que para poder prorrogar el contrato debía manifestarse la voluntad con una antelación de cuando menos dos meses, debía llevarse a escrito el acuerdo, dándole —eso sí— la opción al arrendador en dicho plazo de manifestar su deseo de no continuar con el contrato (una suerte de “derecho de veto”), pero que si no lo hacía, se entendía prorrogado “por un término igual y bajos las mismas condiciones”. O lo que es igual, no existía —como alega el recurrente— prórroga automática del contrato 341 de 1992.
La intención de las partes no era, pues, en modo alguno que hubiese prórrogas automáticas sino que, muy por el contrario, era preciso exteriorizar formalmente esa voluntad común en un plazo determinado, todo lo cual se desprende no solo del clausulado del contrato, sino de la conducta desplegada y posterior declaración de voluntad con ocasión del contrato adicional 1 de 1993. No se olvide que uno de los rasgos distintivos de la hermenéutica del negocio jurídico estriba justamente en “la imperiosa necesidad del intérprete de los contratos de considerar los comportamientos, conductas y declaraciones congruentes de las partes, que se presentan por fuera del texto contractual, como contrato en sí y como objeto mismo del proceso interpretativo, aún cuando estén en contra de lo que el texto contractual indica”(22).
A este propósito la Sala reitera lo expuesto en reciente pronunciamiento en torno al alcance de la hermenéutica contractual y la importancia que tiene determinar el significado que tuvo para las partes en su momento una cláusula contractual:
“(...) el contenido de los artículos 1602 y 1618 del Código Civil colombiano representa el principio y fin de la institución contractual, en atención a que la autonomía de la voluntad, en condición de fuente de derechos y obligaciones, se objetiva en el contrato y cobra desarrollo pleno cuando es interpretada y se le asignan efectos conforme a la intención común de los contratantes.
(...) Este principio de la interpretación de los contratos pertenece a una larga tradición jurídica que inicia en Roma (...), tiene un punto importante en la formulación que se hace bajo la racionalización jurídica de Domat (...) y, años más adelante, de Pothier (...), para finalmente incorporarse dentro de la normatividad en los códigos civiles expedidos en Europa (...) y en América Latina durante los siglos XIX y XX”(23).
Por otro lado, es importante anotar —que sin que mediara en este contrato la obligación de hacerlo— mediante Oficio 777 de 29 de octubre de 1993 la Fiscalía General de la Nación manifestó expresamente su intención de no prorrogar dicho contrato (original fl. 31 y copia auténtica fl. 122, cdno. 1).
En tal virtud, no queda duda para la Sala de que el contrato sub examine no fue objeto de prórroga.
Ahora bien, en el recurso alega el actor que las decisiones contenidas en las resoluciones por las que se decretó primero la caducidad y luego la terminación del contrato, supusieron la revocatoria del deshaucio formulado en tiempo. A este respecto, se reitera lo ya expresado en esta providencia, en el sentido de que lo allí contenido no es una manifestación de autotela de la administración, sino que tan solo supusieron la exteriorización de una situación de hecho: el vencimiento del plazo acordado para el negocio jurídico.
6.2. El 31 de enero de 1994 las oficinas arrendadas ya se encontraban desocupadas y fueron entregadas al arrendador (según consta en la diligencia de inspección judicial practicada como prueba anticipada, fls. 49 y 50, cdno. 3), excepción hecha de las oficinas 204, 205, 207 y 215 que continuaron siendo ocupadas por cuatro juzgados penales y una oficina de Asonal Judicial hasta agosto siguiente, tal y como lo advirtió Rosiris Narcisa Banda de Quintero (fls. 250 y 251, cdno. 1) y lo ratificaron Yolanda Ríos Pardo (fls. 253 a 255, cdno. 1) y Luis Tafur Díaz (fls. 258 y 259, cdno. 1).
6.3. El demandante —y así lo esgrimió a lo largo de este proceso en sus distintas intervenciones— se negó a recibir “formalmente” los inmuebles al estimar que no debía hacerlo porque estos se encontraban en mal estado.
Así las cosas, habiendo las partes señalado un tiempo de duración del arriendo, es claro que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido, en tanto “son las partes las que consagran el término de extinción del contrato, y por tanto, la fecha señalada contractualmente, determina la duración del contrato”(24).
Quiere decir lo anterior que —una vez expirado el contrato de arrendamiento— si bien el arrendatario desocupó la mayor parte de los inmuebles y los puso a disposición del arrendador, con arreglo a lo ordenado por el artículo 2006 del Código Civil, en tanto cesó la causa para que el inquilino mantuviera las oficinas en su poder, el arrendador se abstuvo de recibirlos “formalmente” aduciendo su mal estado.
Y se dice “formalmente”, pues el propio arrendador asintió en la práctica de pruebas anticipadas que en dicha diligencia se levantó un “acta de entrega y revisión de las oficinas” (fls. 51 y 52, cdno. 3). De modo que para la Sala es claro, que injustificadamente con posterioridad dijo sustraerse de su compromiso contractual y legal de recibirlas es claro que en dicha diligencia se llevó a cabo una entrega de los predios, en este caso parcial.
La realidad probatoria permite colegir que la Nación-Fiscalía General de la Nación no incumplió su obligación de restituir los inmuebles sobre los que versa el contrato de arrendamiento, porque con la debida anticipación anunció su intención de no renovarlo y además desocupó y entregó el inmueble sin que el arrendador se atuviera a ello.
Ahora aún en gracia de discusión admitiendo que en esa diligencia no se llevó a cabo, como efectivamente ocurrió, una entrega de los bienes arrendados, encuentra la Sala que tampoco son de recibo las razones aducidas para no recibir “formalmente” los bienes.
En efecto, no es de recibo el que se pretenda —como insinúa la demanda— que cuando el arrendador se opone a la entrega de los predios —una vez expirado el tiempo estipulado para la duración del contrato— deban ser reconocidos los respectivos cánones de arrendamiento durante los años transcurridos entre la finalización del mismo y la decisión judicial que desata la controversia (el actor pide que se le reconozcan a título de lucro cesante).
Observa la Sala que —aún admitiendo hipotéticamente que no hubo entrega— contrario a lo argumentado por el demandante en el transcurso del proceso, la entidad arrendataria accionada estuvo dispuesta a restituir las oficinas a la terminación del contrato, solo que el arrendador se rehusó a recibirlas, pretextando su mal estado.
En efecto, el estatuto civil en el artículo 2008, prevé que el contrato de arrendamiento termina por la expiración del plazo estipulado para el arrendamiento(25). A su vez, el artículo 2005(26) establece la obligación del arrendatario de restituir la cosa arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento. Por consiguiente, al producirse la terminación del contrato de arrendamiento, por vencimiento del plazo, se hace exigible la obligación del arrendatario de restituir o devolver el bien objeto del arrendamiento y la del arrendador de recibirlo.
De otra parte, no debe perderse de vista que según el artículo 1973 del Código Civil el arrendamiento es un contrato en que una parte se obliga a conceder el goce de una cosa y otra a pagar por ese goce. De modo que dado su carácter bilateral si el arrendatario no ostenta el uso y goce de un predio no surge la obligación recíproca de pagar el precio.
Ahora, como señala Valencia Zea, una vez terminado el contrato de arrendamiento, pueden surgir relaciones entre arrendador y arrendatario, puesto que el primero puede convertirse en acreedor o deudor del segundo, y viceversa(27). En efecto, la legislación nacional prevé un derecho tanto para el arrendador como para el arrendatario, con ocasión de las acreencias que tengan por fuente la ejecución del contrato (C.C., arts. 1995 y 2000).
Para los efectos que interesa en el sub examine, conforme al inciso 2º del artículo 2000 eiusdem, el acreedor está facultado para seguridad del pago del precio y de las indemnizaciones a que tenga derecho, a retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren y que se entenderán que le pertenecen a menos de prueba contraria. Y como derecho patrimonial es renunciable, de modo que se extingue cuando el arrendador permite el traslado del arrendatario con los objetos con que había amueblado la cosa(28).
De modo que al establecer la legislación un derecho de retención —o si se quiere una “garantía” en calidad de depósito(29)— para el arrendador, lógicamente descarta la simultánea existencia de un “derecho” a rehusarse a recibir la cosa, cuando se deban indemnizaciones.
En otros términos, si lo que se quiere es garantizar tanto el pago de la renta o de indemnizaciones a que haya lugar la ley previó una salida: el derecho contenido el artículo 2000 de la Codificación Civil. Sin perjuicio de que el conducto regular, ante la falta de acuerdo sea que el arrendador recurra ante la jurisdicción para reclamar el pago de perjuicios y no alegar un pretendido “derecho” a oponerse a recibir, que como quedó expuesto, resulta ajeno al marco jurídico aplicable a este negocio jurídico.
Por otra parte, siguiendo en la hipótesis —descartada probatoriamente— que en el sub lite no hubo entrega, hay que resaltar que la Corte Suprema de Justicia de tiempo atrás tiene determinado con toda razón que “es natural que si el hecho de la restitución no se realiza por culpa del arrendador, el arrendatario se salva de responsabilidad comprobando que estuvo listo a hacer la entrega de la cosa arrendada”(30) (destaca la Sala).
En la misma línea esta Sección ha precisado que “... aunque estas obligaciones existen desde la suscripción misma del contrato, el cual constituye su fuente, su cumplimiento se difiere en el tiempo hasta que sobrevenga la terminación de la relación contractual, ocurrido lo cual dichas obligaciones de restitución y recibo se hacen exigibles y deben ser cumplidas”; pero aún —en gracia de discusión pues no es la hipótesis que se analiza— “el no cumplimiento de la obligación de restitución del bien arrendado por parte de arrendatario, al término del contrato, en manera alguna puede tener el efecto jurídico de extender el vínculo contractual indefinidamente, hasta el momento en que se dé el cumplimiento de la obligación de restitución, puesto que tal vínculo se extingue así subsistan algunas de las obligaciones que se originaron en él, tal como ya quedó indicado”(31).
En contrapartida al legítimo derecho del arrendador a acudir ante los jueces ante eventuales incumplimientos del arrendatario, en caso de discusión también le asiste a aquel el derecho de acudir a otro proceso de restitución de tenencia, previsto en el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil, como atinadamente recuerda la doctrina: “Solamente podrá acudir a este proceso, si ha operado alguna causal de terminación del contrato, de manera que el arrendatario pueda exigirle al arrendador que le reciba el bien. El proceso se someterá a las reglas generales ya examinadas [proceso de restitución de inmueble arrendado] (...) Si proferida la sentencia favorable, el arrendador no concurre a la diligencia en la que deba recibir el bien, el juez lo entregará provisionalmente a un secuestre, para que lo custodie hasta cuando el interesado lo reciba. Los gastos que esta actuación demande, serán sufragados por el demandado, por haberse negado a recibir”(32).
Hipótesis esta última que no aplica en el sub examine, en la medida en que como ya se expuso la parte accionada —como lo dijo en respuesta a la demanda y quedó acreditado en la diligencia de inspección judicial como prueba anticipada— al haber asumido que cumplió con su obligación de restituir, mal podía exigírsele iniciar el proceso de que trata el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil citado.
En todo caso, cuando surjan desavenciencias o criterios encontrados en relación con la ejecución del contrato, el camino es acudir ante los jueces para que ellos diriman quién resulta acreedor y quién deudor al terminar la relación negocial. Pero en modo, alguno le asiste un pretendido “derecho”, a una de las partes (en este caso el arrendador) a oponerse al cumplimiento de la obligación del otro (el arrendatario) y —menos aún— pretender el reconocimiento en sede judicial de esa situación anómala.
Como anota el profesor Devis Echandía, el origen y causa primaria del derecho procesal responde a la necesidad de “encauzar, mediante la intervención del Estado, la acción de los asociados en el deseo de proteger sus intereses”, de ahí que sin la tutela del Estado la existencia de los derechos subjetivos sería irrisoria, teórica(33).
Al descender estas consideraciones al caso sub lite, y de acuerdo con el acervo probatorio antes referido, descarta la Sala el argumento esgrimido por la demandada en cuanto que no hubo entrega formal y al no haberla se adeudan desde entonces hasta hoy, a título de lucro cesante, los respectivos cánones de arrendamiento. Por el contrario, si la entidad accionada cumplió con la obligación de restituir o (incluso aún en gracia de discusión) “al menos se prestó a ello” —como atinadamente advierte la jurisprudencia de la Corte Suprema(34)— no hay lugar a declarar responsabilidad contractual alguna del arrendatario, en tanto este estuvo dispuesto a hacer la entrega de la cosa arrendada, habiéndola desocupado oportunamente.
En otros términos, como la entidad estatal no continuó ligada contractualmente con el accionante no hay lugar a que se acceda al pretendido lucro cesante, lo cual no impedía que el arrendador reclamara en sede judicial —y por los cauces legales— el incumplimiento de la obligación de restituir la cosa en buen estado a la terminación del contrato, como se explicará más adelante.
Ahora bien, está acreditado en el plenario que cuatro oficinas continuaron siendo utilizadas por los juzgados penales y estas solo vinieron a ser desocupadas en agosto de 1994, de lo cual se infiere que se dio cumplimiento parcial a la obligación de restituir el inmueble arrendado objeto del contrato, por la entidad pública arrendataria. Ello significa que le corresponde a la arrendataria pagar el uso y goce que tuvo de las oficinas 204, 205, 207 y 215 que siguieron ocupadas por los juzgados penales en proporción al canon del contrato celebrado, porque en dicho lapso privó al arrendador del disfrute y tenencia del mismo, en el área parcialmente ocupada hasta la fecha en que finalmente dejó de usar dicha porción del inmueble.
Se recuerda que una vez finalizados los contratos de arrendamiento, con arreglo a lo dispuesto por el artículo 2005 del Código Civil, se hace exigible la obligación de restituir el inmueble arrendado en su totalidad; sucede, sin embargo, en este caso de acuerdo con las pruebas que el arrendador recibió parte del inmueble arrendado, circunstancia frente a la cual no podría proceder una indemnización equivalente al valor de la totalidad del canon convenido, sino como se señaló en forma equivalente al número de oficinas ocupadas y por el tiempo que aparece acreditado que lo estuvieron.
Que al culminar el contrato queden pendientes obligaciones para las partes, en manera alguna comporta la vigencia del vínculo contractual respecto del objeto del negocio jurídico, es decir, que persista una obligación recíproca, en los términos inicialmente convenidos, como sucede en este punto en el sub lite, en tanto la entidad accionada conservó la tenencia de cuatro de las oficinas por el término de 8 meses según da cuenta las pruebas antes analizadas.
Como el cano que se pagaba era global, para determinar el monto de lo adeudado la Sala tendrá en cuenta lo siguiente:
i) El área de construcción aproximada del segundo piso: 1.700 metros cuadrados y del apartamento 317 es de 76 metros cuadrados (cláusula primera del contrato), lo que arroja un total área arrendada de: 1.776 metros cuadrados.
ii) Valor del canon mensual: $4.485.000 (apartado 6 “contrato adicional” 1 de 1993).
iii) Oficinas que continuaron ocupadas: cuatro (204, 205, 207 y 215).
iv) Total oficinas: 15 en el segundo piso(35).
v) Período adicional: enero a agosto de 1994 (8 meses).
A efectos de determinar a cuánto corresponde el porcentaje del área ocupada y valor que deberá pagarse por el período de ocho meses se hace la siguiente operación:
1.776 m2 (área arrendada)
15 (número de oficinas)
118.4 m2 (área estimada por local)
118.4 m2 x 4= 473.6 m2 (área ocupada)
$4.485.000 (valor canon) x 1 m
Valor metro: $2.525
2.525 x 473.6 m2=1.195.840 (valor canon mensual de las 4 oficinas)
1.195.840 x 8 (número de meses)= $9.566.720
Total: $9.566.720
Actualización de ese capital, aplicando los índices de precios al consumidor certificados por el DANE, con base en la siguiente fórmula:
Vh: capital histórico o suma que se actualiza: $9.566.720.
Índice final: Es el IPC vigente a la fecha de este fallo, certificado por el DANE: 110.76.
Índice Inicial: Es el IPC vigente para la fecha en que se levantó el acta respectiva, esto es, a enero de 1994: 22,00.
Vp = $48.120.601,6
El valor del lucro cesante calculado con el IPC al mes de marzo de 2012, es de $48.120.601,6.
7. La responsabilidad del arrendatario sobre la custodia de los bienes inmuebles arrendados durante el plazo de vigencia del contrato.
Es principio general el que los contratos se celebran para ser cumplidos y como consecuencia de su fuerza obligatoria (C.C., arts. 1602 y ss.), que las partes deban ejecutar las prestaciones que emanan de él en forma íntegra, efectiva y oportuna, de suerte que el incumplimiento de las mismas, por falta de ejecución o ejecución tardía o defectuosa, es sancionada por el orden jurídico a título de responsabilidad subjetiva y por culpa, que solo admite exoneración, en principio, por causas que justifiquen la conducta no imputable al contratante fallido (fuerza mayor, caso fortuito, hecho de un tercero o culpa del cocontratante, según el caso y los términos del contrato).
O sea, lo normal es que el deudor cumpla a su acreedor el contrato ejecutando el objeto en el tiempo debido y lo anormal es que incumpla; si incumple en el momento previsto para el pago incurre en retardo y si es conminado o la ley lo establece sin que ello sea menester entra en mora (C.C., art. 1608(36)), y una vez constituido en ese estado debe responder de acuerdo con la naturaleza de la prestación (el dar, hacer o no hacer primigenio).
En los contratos de arrendamiento, el inciso final del artículo 2005 señala con claridad meridiana que en cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante el goce del bien arrendado, deberá probar el arrendatario que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable. O lo que es igual, si la parte incumple esta obligación y no logra acreditar que no se debió a su proceder (C.C., art. 2005 in fine) por ministerio de la ley se hace responsable.
Con toda razón estima el profesor Gómez Estrada que en estas circunstancias, al arrendatario le corresponde probar, dentro del proceso de responsabilidad civil que le promueva el arrendador, contra la presunción que pesa sobre él(37). A este respecto la Corte Suprema de Justicia estima que en estos eventos al arrendatario le es suficiente demostrar que el hecho productor del daño no ocurrió por su culpa, esto es, que hubo “ausencia de culpa”(38), prueba de falta de culpa que consiste en:
“Eliminar, sucesiva y completamente, de la conducta de un individuo, si no todas las conductas humanamente posibles, cualesquiera que ellas sean, por lo menos aquellas que dadas las circunstancias concretas del caso, habrían sido por su naturaleza del hecho perjudicial. Claro está que como causal de exoneración de responsabilidad para el pago de los perjuicios o pérdidas se registra la fuerza mayor y el caso fortuito. La prueba para desvirtuar la presunción corre a cargo del arrendatario”(39).
En el caso concreto, como ya se precisó, se encuentra probado que los inmuebles fueron entregados al arrendatario en buen estado(40) y es un hecho acreditado también que al vencimiento del contrato, los mismos presentaban deterioros(41) y la arrendataria no desvirtuó la presunción que pesaba sobre ella a términos del artículo 2005 del Código Civil. De modo que se presentó un incumplimiento de las obligaciones de la entidad accionada al no restituir los inmuebles en el estado en que le fueron entregados y por ello hay lugar a acceder parcialmente a las pretensiones.
Conviene anotar en cuanto a la indemnización de perjuicio a título de daño emergente, que en la práctica de la prueba anticipada las partes “de común acuerdo manifiestan al señor juez que comoquiera que existen unas actas de entrega y revisión de las oficinas (...) solicitan que los peritos dictaminen los valores pertinentes con base en dichos documentos aportados en esta diligencia [de inspección judicial]” (i) determinar el valor de las reparaciones correspondientes a las oficinas en el acta de 31 de enero de 1994, así como su valor total por los daños correspondientes a enero de 1994; (ii) determinar el valor de cada una de las reparaciones de las oficinas cuyos daños aparecen relacionados en las actas (fls. 49, 50, 53 y 54, cdno. 3).
Al rendir su experticio, los peritos designados para la prueba anticipada concluyeron que el valor de los perjuicios por reconocer conforme el acta de 31 de enero de 1994 era de $1.212.200 (fl. 82, cdno. 3).
Según los peritos los arreglos correspondientes al acta de 31 de enero de 1994, arrojan los siguientes valores (fls. 80 a 83, cdno. 3):
Pintura* $280.000
Instalación de lámpara $2.000
Tapar hueco donde funcionaba aire acondicionado $13.000
Arreglo del sanitario $12.000
Llave del lavaplatos* $11.000
Dos mitades de baldosa lineal $7.000
Costo directo [total] $325.000
Llave de lavamanos* $22.000
Resanar las paredes $80.000
Costo directo [total] $102.000
Oficinas 206 208 209 y 2011
Instalación de abanicos (cuatro) $160.000
Instalación de lámparas (cuatro) $72.000
Costo directo [total] $232.000
Instalación de abanicos (dos) $80.000
Instalación de lámparas (dos) $36.000
Costo directo [total] $116.000
Pintura* $136.000
Costo directo [total] $136.000
Pintura* $40.000
Instalación de abanico $40.000
Arreglo de una puerta $10.000
Resane columna $14.000
Arreglo de una llave de lavamanos $8.000
Arreglo de una lámpara $12.000
Instalación sockets del bombillo del baño $1.200
Arreglo de 3 sockets (mezanine) $3.600
Colocar dos tubos en el pasillo $8.000
Pintura* $20.000
Costo directo [total] $77.200
Arreglo tapa de inodoro $8.000
Reparación 4 soportes de bombillo $8.000
Tapar hueco del aire acondicionado $13.000
Pintura* $145.000
Costo directo [total] $184.000
Total $1.212.200
Total deterioro normal $694.000
Menos deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos (C.C., art. 2005), suma que resulta de sumar todos los ítems con*. $694.000
Consolidado $518.200
Vh: capital histórico o suma que se actualiza: $518.200.
El valor del daño emergente calculado con el IPC al mes de febrero de 2011, es de $2.606.546.
REVÓCASE la sentencia apelada, esto es, la proferida el 6 de febrero de 2001 por el Tribunal Administrativo de Descongestión con sede en el departamento de Antioquia Sala Sexta de Decisión, la cual quedará así:
1. CONDÉNASE a la Nación-Fiscalía General de la Nación a pagar a la Henry Char Zenlaovi la suma de dos millones seiscientos seis mil quinientos cuarenta y seis pesos ($2.606.546) por daño emergente.
2. CONDÉNASE a la Nación-Fiscalía General de la Nación a pagar a la Henry Char Zenlaovi la suma de cuarenta y ocho millones ciento veinte mil seiscientos un pesos y 6 centavos ($48.120.601,6) por lucro cesante.
La entidad pública condenada deberá realizar el pago de los anteriores perjuicios, siempre que la suma de estos no haya sido cancelada o podrá reducir de dicha indemnización el monto que aquel hubiere pagado, sin que ello justifique una demora en el pago de la indemnización adeudada.
3. La Nación-Fiscalía General de la Nación dará cumplimiento a lo dispuesto en este fallo, dentro de los términos indicados en los artículos 176 y 177 del Código Contencioso Administrativo.
5. Todas las comunicaciones que se ordenan hacer esta sentencia serán libradas por el a quo.
6. DEVUÉLVASE el expediente al tribunal de origen, una vez ejecutoriada esta providencia.
(4) El artículo 136 numeral 10 del Código Contencioso Administrativo, modificado por el artículo 44 de Ley 446 de 1998, reza: “(...) 10. En las relativas a contratos, el término de caducidad será de dos (2) años que se contará a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento. En los siguientes contratos, el término de caducidad se contará así: a) En los de ejecución instantánea, a más tardar dentro de los dos (2) años siguientes a cuando se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato; b) En los que no requieran de liquidación, a más tardar dentro de los dos (2) años siguientes contados desde la terminación del contrato por cualquier causa; c) En los que requieran de liquidación y esta sea efectuada de común acuerdo por las partes, a más tardar dentro de los dos (2) años contados desde la firma del acta; d) En los que requieran de liquidación y esta sea efectuada unilateralmente por la administración, a más tardar dentro de los dos (2) años, contados desde la ejecutaría del acto que la apruebe. Si la administración no lo liquidare durante los dos (2) meses siguientes al vencimiento del plazo convenido por las partes o, en su defecto del establecido por la ley, el interesado podrá acudir a la jurisdicción para obtener la liquidación en sede judicial a más tardar dentro de los dos (2) años siguientes al incumplimiento de la obligación de liquidar (...)”.
(5) El área de construcción aproximada del segundo piso es de 1700 metros cuadrados y del apartamento 317 es de 76 metros cuadrados privada, según la cláusula primera del contrato. En la cláusula segunda se pactó que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se destinaba a la sede de los juzgados de instrucción y de la Dirección Seccional de Instrucción Criminal. En el parágrafo de dicha estipulación se previó que el arrendatario se reservaba el derecho de instalar en este inmueble otras dependencias judiciales de servicios semejantes o auxiliares.
(6) Se advierte que a fl. 3 del contrato se consigna “Para constancia se firma en Cartagena de Indias D.T.C., a los 24 marzo 1992” (fl. 26, cdno. 1), mientras que en la referida cláusula tercera relativa a la duración del contrato se indicó: “El término de duración del presente contrato es de doce (12) meses comprendido entre el uno (1) del mes de enero y el treinta y uno (31) del mes de diciembre de mil novecientos noventa y dos (1992)” (fl. 25, cdno. 1).
(7) Quien aseguró que conocía a Henry Char desde 1981 y que trabaja para la empresa que él representa, esto es, Henry Char y Cía.
(8) El documento no tiene fecha.
(9) Conviene anotar que: (i) Esta prueba fue solicitada por el propio demandante en este proceso en el apartado B) del numeral 2º del capítulo VIII de su escrito de demanda (fl. 12, cdno. 1) petición que no fue modificada en su escrito de aclaración de la demanda (fls. 80 a 82, cdno. 1) y (ii) mediante Oficio 200 de 3 de febrero de 1998 el a quo solicitó al Juzgado Segundo Civil del Circuito “enviar con destino a este proceso fotocopias auténticas de todo el expediente que contiene la actuación judicial, de pruebas anticipadas de inspección judicial con intervención de peritos, solicitadas por Henry Char Zenlaovi y Henry Char y Cía. Ltda. con citación y audiencia de la Nación-Fiscalía General de la Nación, sobre las oficinas objeto del contrato de arrendamiento, ubicadas en el Edificio Ganem, Calle de la Universidad en esta ciudad” (fl. 219, cdno. 1).
(10) Es escrito alude a “todas las oficinas que integran el segundo piso de dicho edificio y la oficina 317” (copia auténtica fl. 2, cdno. 3).
(11) Documento aportado con la demanda, en el que se solicitó tenerlo como prueba, en el apartado H del capítulo VIII de ese escrito.
(12) Al estimar —entre otros argumentos— que la facultad de no prorrogarlo era del arrendador “si dos meses antes de su vencimiento lo expresa por escrito, voluntad que en ningún momento este ha tenido” y que al haber incumplido la entidad, no podía “declarar la caducidad al particular incumplido”. Adujo además que “parecer ser que la fiscalía olvidó que el contratante es Henmry Char Zenlaovi y que antes había afirmado que el contrato había terminado por vencimiento del plazo y el literal f) se refiere a contratos en plena ejecución” (fls. 34 a 39, cdno. 1).
(13) En los considerandos del acto administrativo citado se puso de relieve que: “dentro del término legal para ello [interponer el recurso frente a la caducidad decretada] el doctor Silvio Guevara Tamara, actuando en nombre y representación de la sociedad Henry Char y Cía. Ltda. presentó escrito solicitando la revocatoria de la citada resolución, entre otros motivos, por el hecho de que la caducidad opera para los contratos en ejecución y en la misma se afirma la terminación por vencimiento del plazo pactado (...)”. Razonó la entidad que del artículo 62 del Decreto 222 de 1983, se concluye que la caducidad “solo opera para aquellos contratos que se encuentran en ejecución y que para el caso en estudio este, había terminado por expiración del plazo pactado, por lo que, no se hacía necesario decretar la caducidad para ello”. En su lugar dispuso “declarar la terminación del contrato 341 de 24 de marzo de 1992 y su adicional el 1º de 1993, por vencimiento del plazo pactado”.
(14) Con arreglo al artículo 19 del Decreto 222 de 1983 —vigente para la época de los hechos— la resolución que decrete la terminación unilateral deberá basarse, únicamente, en consideraciones de: (i) Orden público y (ii) Coyuntura económica crítica. Eventos que no se reúnen en el sub examine y en todo caso el cuestionamiento de legalidad de ese acto administrativo no es objeto de este proceso y al tenor del artículo 66 del Código Contencioso Administrativo el citado acto administrativo está dotado de presunción de legalidad [facultad hoy consignada en el artículo 17 de la Ley 80 de 1993].
(15) Al respecto, ver García De Enterría-Eduardo y Fernández, Tomás-Ramón. Curso de derecho administrativo I, Madrid, Thomson Civitas, 2004, p. 515.
(16) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 12 de septiembre de 1996, Exp. 10494, C.P. Daniel Suárez Hernández.
(17) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 21 de julio de 2005, Exp. 13920, C.P. Alier Hernández Enríquez.
(18) Se trata más bien de un requisito general, predicable de todo contrato, según el artículo 1502 del Código Civil.
(19) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 15 de marzo de 2001, Exp. 13352, C.P. Ricardo Hoyos Duque. En sentido similar, sentencia de febrero 16 de 2001, Exp. 16596, C.P. Alier Hernández Enríquez y Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de abril 30 de 1970.
(20) Bonivento Fernández, José Alejandro. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Ediciones el Profesional, 2004, p. 421.
(21) Gómez Estrada, César. De los principales contratos civiles, Bogotá, Pama Editores, 1987, p. 236.
(22) Franco V., Diego, Introducción a la interpretación de los contratos, Estratto da “Roma E America Diritto Romano Comune” 21/2006, Mucchi Editore, p. 137.
(23) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, sentencia de 30 de junio de 2011, Exp. 38.619, Rad. 11001-0326-000-2010-00024-00, convocante: Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, convocado: Sociedad de Acueducto, Alcantarillado y Aseo de Barranquilla, naturaleza: Recurso de anulación de laudo arbitral, C.P. Danilo Rojas Betancourth.
(24) Bonivento Fernández, Los principales ... op. cit., p. 359.
(25) ART. 2008.—El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos y, especialmente por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo (apartado 2).
(26) ART. 2005.—El arrendatario está obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
(27) Valencia Zea, Arturo. Derecho civil, tomo IV De los contratos, Temis, Bogotá, 1985, p. 241.
(28) Valencia Zea, op. cit., p. 242.
(29) Autores como Alberto Zuleta Ángel y José Alejandro Bonivento expresan que en realidad lo que el artículo 2000 del Código Civil reglamenta es un depósito, tendiéndose al arrendador como depositario, para lo cual deberá instaurar las acciones judiciales necesarias para la efectividad de su pretensión, vid. Bonivento Fernández, ob. cit., pp. 357 y 358.
(30) Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 6 de mayo de 1952, M.P. Gerardo Arias Mejía, Gaceta Judicial 2115.
(31) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 8 de marzo de 2007, Exp. 15883, C.P. Mauricio Fajardo Gómez.
(32) Bejarano Guzmán, Ramiro. Procesos declarativos, Temis, Bogotá, 2005, p. 273. En sentido similar vid. López Blanco, op. cit., pp. 209 y 210.
(33) Devis Echandía, Hernando. Nociones generales de derecho procesal civil, Aguilar, Madrid, 1966, pp. 3 y 4.
(34) Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 6 de mayo de 1952, M.P. Gerardo Arias Mejía, Gaceta Judicial 2115.
(35) Esta cifra la toma en consideración de acuerdo con las pruebas obrantes en el plenario de las que se extrae que ese segundo piso tenía las oficinas 201 a 215.
(36) C.C., ART. 1608.—El deudor está en mora: 1) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora. 2) Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla. / 3) En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.
(37) Ob. cit., p. 237.
(38) G.J. núms. 1905 y 106, pp. 176 y ss.
(39) Corte Suprema de Justicia, Sala de Negocios Generales, sentencia de 30 de noviembre de 1935.
(40) Pues aunque no obra acta de entrega del inmueble hay tres declaraciones a las que la Sala les da crédito. En todo caso, conviene recordar que conforme al inciso tercero del artículo 2005 del Código Civil: “Si no constare el estado en que le fue entregada [al arrendatario] se entenderá haberla recibido en regular estado del servicio, a menos que pruebe lo contrario”.
(41) Ver supra núm. 4.8.