Source: https://www.mietrechtsiegen.de/betriebskostenabrechnung-verfristung-von-einwendungen/
Timestamp: 2019-06-19 13:21:25
Document Index: 106040830

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 535', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 566', '§ 556', 'BGH', '§ 9', '§ 8', '§ 556', '§ 280', '§ 291', '§ 288', '§ 92', '§ 708']

Betriebskostenabrechnung – Verfristung von Einwendungen
AG Hamburg, Az.: 48 C 51/16, Urteil vom 15.09.2016
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 154,59 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.01.2016 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 54 % und die Beklagte 46 % zu tragen.
Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung einer offenen Betriebskostenabrechnung sowie den Ersatz von Bankrücklastkosten.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung belegen in der … . Nach dem Mietvertrag (Anlage K4, Bl. 94ff der Akte) hat die Beklagte die umlegbaren Betriebskosten zu tragen (§ 2 des Mietvertrags).
Mit Schreiben vom 25.06.2013 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2012 ab (Anlage K1, Bl. 11ff der Akte). Gemäß dieser Abrechnung fielen für die Beklagte zum einen Betriebskosten in Höhe von € 848,07 und zum anderen Heizkosten in Höhe von € 1.191,28 an, auf welche die Beklagte € 804,00 und € 864,00 respektive vorausgezahlt hatte. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von € 371,35, den die Klägerin nachfolgend mit Schreiben vom 04.06.2015 auf € 334,60 reduziert hatte (Anlage K2, Bl. 24ff der Akte).
Mit Schreiben vom 28.11.2013 widersprach die Beklagte durch den Mieterverein zu Hamburg von 1890 r.V. diversen Positionen der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen 2012 und bat hinsichtlich der Positionen: Gehwegreinigung Privatwege, Hausreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Grünanlagenpflege, Strom, Stromaußenanlagen, Versicherungen und Heizkosten – Brennstoffkosten Einsichtnahme in bzw. Vorlage sämtliche zugrunde liegenden Verträge, Leistungsbeschreibungen und Rechnungen. Darüber hinaus monierte die Beklagte auch weitere Positionen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung, ohne bezüglicher dieser Einsichtnahme oder Vorlage zu begehren (im Einzelnen: Anlage B1, Bl. 51ff d.A.).
Nach Einsichtnahme in die Belegunterlagen der Betriebskostenabrechnung 2012 am 09.04.2015 nahm die Beklagte erneut durch den Mietverein zu Hamburg von 1890 r.V. mit Schreiben vom 20.04.2015 (Anlage B2, Bl. 53ff. d.A.) zur Betriebskostenabrechnung Stellung. Hierauf erwiderte die Klägerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 04.06.2015, Anlage K2 (Bl. 24ff. d.A.), in dem sie die oben genannte Korrektur vornahm, weitere Einwendungen jedoch zurückwies. Mit Schreiben vom 14.10.15 (Anlage B4, Bl. 59f. d.A.) ergänzte der Mieterverein für die Beklagte die bisherigen Ausführungen.
Neben dem Betriebskostensaldo begehrt die Klägerin den Ersatz von Bankrücklastschriftgebühren in Höhe von € 13,22, die sich aus Rückbuchungen durch die Beklagte im Dezember 2013 (€ 8,00) und September 2014 (€ 5,22) ergeben.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte den noch offenen Betrag von Höhe von € 334,60 schuldet, da die Einwendungen der Sache nach unbegründet seien.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 334,60 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2013 sowie € 13,22 Bankrücklastkosten zu zahlen.
Die Beklagte trägt vor: Die Heizkostenabrechnung sei nicht zutreffend. Die Gesamtheizkosten beliefen sich auf € 150.523,23, wie dies auf Anlage 4, Seite 2 der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen werde und nicht wie es in Anlage 4 auf Seite 3 heißt auf € 183.596,33 (Bl. 48 der Akte). Zudem habe das Kaltwasser nur nach Verbrauch abgerechnet werden dürfen. Zudem hätten sich die Fernwärmekosten am Preis für leichtes Heizöl orientieren müssen (Bl. 50 der Akte).
Die Klägerin habe im Rahmen der Einsichtnahme nicht sämtliche Bescheide für die Grundsteuer vorgelegt und der Vorwegabzug für die Tiefgarage sei nicht belegt worden (Bl. 49 der Akte).
Hinsichtlich der Position Aufzugswartung seien auch nicht umlagefähige Instandsetzungskosten in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden. Es sei ein Abzug von mindestens 30% vorzunehmen (Bl. 49 der Akte).
Der Kostenaufwand für die Schädlingsbekämpfung von € 200,00 pro Stunde sei unwirtschaftlich und daher unangemessen (Bl. 49 der Akte).
Hinsichtlich der Position Grünanlagenpflege/Hauswart sei der eigentliche Vertrag mit der Firma … nicht vorgelegt worden. Aus einem für eine andere Liegenschaft vorgelegten Vertrag ergebe sich allerdings, dass in den Hauswartkosten auch zahlreiche nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten enthalten seien. Diese Hauswartkosten dürfen daher nicht abgerechnet werden (Bl. 49f der Akte).
Hinsichtlich der Kosten für die Reinigung der Laubengänge sei zum einen die Höhe der in Ansatz gebrachten Kosten wie auch der Verteilerschlüssel auch nach Einsichtnahme nicht nachvollziehbar (Bl. 50 der Akte).
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze einschließlich Anlagen verwiesen.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte noch einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von € 154,49 aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. der mietvertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Übernahme der Betriebs- und Heizkosten, der Abrechnung vom 25.06.2013 und der Korrektur vom 04.06.2015.
a) Die Beklagte ist mit ihren Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für 2012 zum Großteil nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen. Sie hat ihre Einwendungen entweder rechtzeitig oder ohne es vertreten zu müssen verspätet vorgebracht.
Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Eine spätere Geltendmachung ist nur möglich, wenn der Mieter den Ablauf der Frist nicht zu vertreten hat. Macht der Mieter keine Einwendungen geltend, wird die Abrechnung nach Ablauf der Jahresfrist für den Mieter selbst dann verbindlich, wenn sie fehlerhaft erfolgt ist, etwa weil sie mietvertraglich nicht umlagefähige Kosten enthalten hat (vgl. BGH Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 80/07, BGH, Urteil vom 11.05.2016, Az.: VIII ZR 209/15, juris-online).
Die Beklagte monierte die Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2013 innerhalb der gesetzlichen Prüffrist, da sie ihre Einwendungen mit Schreiben vom 28.11.2013 geltend gemacht. Sie hatte ihre Einwendungen im Einzelnen begründet und – soweit sie es zur weiteren Begründung ihrer Einwendungen offenbar für erforderlich – gleichzeitig Einsicht in und Vorlage der Belege gefordert hatte. Soweit sie in dem Schreiben vom 25.06.2013 bzgl. einzelner Punkte lediglich Belegeinsicht forderte und ihre diesbezüglichen Einwendungen erst mit Schreiben vom 20.04.2015 konkretisiert, erfolgte die verspätete Erhebung der Einwendungen zumindest ohne dass sie dies zu vertreten gehabt hätte. Aus der vorgelegten Korrespondenz ergibt sich, dass die von der Beklagten begehrte Belegeinsicht am 09.04.2015 gewährt wurde. Macht der Mieter seine Einwendungen erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist geltend, weil ihm erst nach Ablauf der Frist die (rechtzeitig begehrte) Belegeinsicht gewährt wurde, so hat er den Ablauf der Einwendungsausschlussfrist im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht zu vertreten (so Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 Rn. 500; Lützenkirchen: Die Einwendungsausschlussfrist im Betriebskostenrecht, NZM 2002, 512 (513), zitiert beides nach beck-online).
Die Beklagte erhob die Einwendungen wirksam, weil sie diese ausreichend konkret formulierte. Ziel der Ausschlussfrist ist, möglichst binnen eines Jahres nach Zugang der Abrechnung eine klare Sachlage zu schaffen. Aus diesem Grund ist es erforderlich, dass der Mieter konkrete Beanstandungen erhebt, damit der Vermieter erkennen kann, wo genau der Mieter einen Korrekturanlass sieht. Hierzu reicht z.B. der Hinweis, dass die Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr nicht nachvollziehbar gestiegen sind (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, VI Rn. 262f, S. 425 so wohl auch AG Berlin-Wedding, Urteil vom 16.06.2014, 19a C 15/14, BeckRS 2014, 14944, das sich ausdrückl. auf die Kommentierung von Langenberg bezieht) oder auch das der Verteilungsschlüssel sich mit den Gesamt – und Einzelkosten nicht in Einklang bringen lässt, wie im streitgegenständlichen Fall zum Teil vorgebracht wurde. Nicht erforderlich ist hingegen, dass der Mieter grundsätzlich vorab zur Vorbereitung seiner Einwände schon Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen hat, um die Verspätung seiner Beanstandungen zu vermeiden, da zum einen eine solche Einschränkung dem Gesetzestext nicht zu entnehmen ist und zum anderen der Sinn und Zweck der Regelung – Klarheit über Natur der Einwendungen zu erhalten – dies nicht grundsätzlich erfordert; hierfür ist es vielmehr genügend, dass der Mieter seine Einwendungen konkretisiert. Andernfalls würde der mit der Einsichtnahme verbundene beträchtliche Aufwand zu einer sachlich nicht gerechtfertigte Einschränkung für die Ausübung des Rechts des Mieters darstellen (Langenberg/Zehelein aaO). Hinzu kommt, dass, wenn die Belegeinsicht rechtzeitig gefordert wurde und diese erst nach Ablauf der Jahresfrist – wie im vorliegenden Fall – gewährt wurde, es dem Mieter nach § 566 Abs. 3 Satz 6 BGB obliegen würde, darzulegen und ggfs. zu beweisen, dass er die (nach Belegeinsicht) nicht (mehr) rechtzeitige Geltendmachung der Einwendungen nicht zu vertreten habe. Zwar ist davon auszugehen, dass der Mieter den Ablauf der Einwendungsausschlussfrist nicht zu vertreten, wenn der Vermieter ihm innerhalb der Frist nicht die Ausübung seiner Kontrollrechte durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen oder Überwendung der Abrechnungsunterlagen in Kopie ermöglicht hat (so Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 Rn. 500; Lützenkirchen: Die Einwendungsausschlussfrist im Betriebskostenrecht, NZM 2002, 512 (513), zitiert beides nach beck-online), gleichwohl verbliebe es bei dem Mieter die Umstände der Belegeinsicht darzulegen und zu beweisen, sollten diese streitig sein.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 06.05.2003, 24 U 99/02, I-24 U 99/02, juris Rn. 16 in diesem führt das OLG Düsseldorf aus, dass das Recht zur Einsichtnahme stehe dem Mieter zu, um die Richtigkeit jeder Kostenposition überprüfen zu können. Daraus folge zugleich, dass nur konkrete Angriffe einzelner Kostenpositionen außergerichtlich und auch im Prozess wirksame Rügen darstellten. Verzichte ein Mieter darauf, die Kostenbelege einzusehen und kann er deshalb konkrete Rügen nicht erheben, sei ihm auch im Prozess der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten. Das Gericht versteht diese Entscheidung so, dass die vorherige Einsichtnahme nur dann verlangt wird, wenn ansonsten keine konkreten Einwendungen erhoben werden können. Was eine konkrete Einwendung darstellt, ist jedoch im Einzelfall bezogen auf die jeweilige Kostenposition zu erörtern. Ebenso vermag das Gericht der Entscheidung des AG Wetzlar vom 04.06.2012, 38 C 264/12 (38), zitiert nach juris online, nicht entnehmen, dass grundsätzlich vor Einwendungserhebung eine Belegeinsicht erforderlich sei; die Entscheidung thematisiert im Schwerpunkt, ob der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber einem Betriebskostensaldo geltend machen kann, wenn er dem Vermieter, nachdem dieser seine Bereitschaft zur Belegeinsicht erklärt, den Ort der möglichen Einsichtnahme angegeben und die Klägerseite um Mitteilung eines Termins gebeten hat, einen solchen Termin nicht genannt hat, und verneint dies, weil der Mieter, der eine ihm eröffnete Gelegenheit zur Belegeinsichtnahme nicht nutzt, keine inhaltlichen Einwendungen gegen die ihm erteilte Abrechnung erheben kann (AG Wetzlar vom 04.06.2012, 38 C 264/12 (38), Rn. 29 zitiert nach juris online). In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hat der Mieter jedoch gar keine konkreten Einwendungen erhoben.
b) Hinsichtlich der von der Beklagten im Einzelnen monierten Heiz- und Betriebskostenpositionen gilt folgendes:
aa) Heizkosten
Die Beklagte erhob die Einwendungen bzgl. der Heizkosten rechtzeitig. Bereits in dem Schreiben vom 28.11.2013 wies die Beklagte darauf hin dass die Heizkosten unzutreffend berechnet worden seien. Auf eine Belegeinsicht kam es hierfür nicht an, da sich die unzutreffende Berechnung unmittelbar aus der Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2013 selbst ergibt:
Nach Anlage 4, Seite 2 der Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2013 betragen die Heizkosten € 150.523,23. Die Heizkosten setzen sich 81,25 % der einheitlich entstandenen Kosten in Höhe von € 176.389,89 (€ 165.521,63 Fernwärme in WMh, € 3.115,49 Betriebsstrom und € 7.752,77 Verbrauchserfassung, Anlage 4 Seite 1), d.h. € 143.316,79 und aus den „nicht einheitlich (entstanden) Kosten (neK) HZ in Höhe von € 7.206,44 zusammen (€ 7.206,44 Gerätemiete Heizung, Anlage 4 Seite 1). Gleichwohl wird in der Anlage 4 auf Seite 3 bei Berechnung der von der Beklagten zu tragenden Heizkosten von einem Betrag in Höhe von € 183.596,33 ausgegangen. Berechnet man die Heizkosten aus € 150.523,33, ergeben sich für die Beklagte Heizkosten in Höhe von € 847,49 (anstelle von € 1.033,70).
Stellt man den Betrag € 847,49 Heizungskosten in die Berechnung ein und belässt die übrigen Beträge (Warmwasserkosten in Höhe von € 66,78 (Anlage 4 Seite 4) und die Kaltwasserkosten € 60,44 (Anlage 4 Seite 4), ergibt sich ein von der Beklagten geschuldeter Betrag in Höhe von € 974,74. Setzt man diesen Betrag in die Abrechnung Anlage 1, Seite 1 (Anlage K1, Bl. 13 der Akte) ein, so ergibt sich ein von der Nachzahlungsbetrag der Beklagten in Höhe von € 141,10.
Entsprechend der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, Rn. 14 nach juris-online), dass nach Fristablauf ein materieller Fehler in einer ansonsten formell ordnungsgemäß erstellten Abrechnung nicht zu Lasten des Mieters korrigiert werden kann, sind auch nicht sämtliche Zahlen der Heizkostenabrechnung neu zu berechnen, da eine Berechnung der Warmwasserkosten zu Mehrkosten für die Beklagte führen würde (€ 122,01 anstelle von € 66,78). Nach der genannten Entscheidung gilt das Nachberechnungsverbot sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung.
Soweit die Beklagte meint, dass Kaltwasser nur nach Verbrauch hätte abgerechnet werden dürfen, spricht dem § 9 Abs. 4 i.V.m § 8 Abs. 1 HeizKostV entgegen.
Der Einwand der Beklagten, dass die Fernwärmekosten sich nicht am Preis für leichtes Heizöl orientieren dürfe, ist – auch nach entsprechendem Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 08.06.2016 – nicht weitere konkretisiert und durch entsprechende Zahlen belegt worden.
bb) Grundsteuer
Hinsichtlich der Grundsteuer wurden Einwendungen nicht rechtzeitig geltend gemacht. In dem Schreiben vom 28.11.2013 moniert die Beklagte weder die für die Grundsteuer in Ansatz gebrachten Beträge noch forderte sie bezüglich der Grundsteuerbeträge Belegeinsicht.
Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB hat zur Folge, dass es bei den fristgerecht angebrachten Beanstandungen sein Bewenden hat. Bezogen sich die Rügen wie streitgegenständliche auf einzelne Betriebskostenarten, ist der Mieter nach Fristablauf weder berechtigt, noch andere Bestandteile der Abrechnung zu reklamieren, noch, diese Rügen fallen zu lassen und durch andere zu ersetzen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, VI Rn. 267, S. 426).
cc) Aufzugswartung
Die Beklagte erhob die Einwendungen bzgl. der Kosten der Aufzugswartung rechtzeitig. Bereits in dem Schreiben vom 28.11.2013 wies die Beklagte drauf hin, dass die Kosten für die Aufzugswartung nicht in Gänze anzutreffen seien, weil diese auch von der Klägerin zu tragende Instandsetzungsmaßnahme umfassen würden und die Beträge nicht nachvollzogen werden könnten.
Die Einwendungen der Beklagten sind allerdings nicht berechtigt. Bezüglich der Aufzugwartung erfolgte die Umlage ausweislich der Anlage K1 entsprechend der qm Zahl des „Quartier 3.2″, bestehend aus zwei Häusern (… und …), qm insgesamt 2.514,05, (Anlage 1 Seite 1 und Anlage 2 Seite 2 der Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2013, Bl. 13ff der Akte), im Verhältnis zu qm Zahl der streitgegenständlichen Wohnung mit 55,49 qm. Die angesetzten Kosten ergeben sich aus dem Pauschalpreis für zwei Aufzüge gemäß Wartungsvertrag Basis vom 16.04.2012 (Anlage K6, Bl. 121 der Akte) in Höhe je € 2.400 netto, für zwei 4.800,00, brutto € 5.712 und anteilig für zehn Monate des Jahres 2012, weil der vorgelegte Vertrag erst ab dem 01.03.2012 begann. Der von der Beklagten geltend gemachte Abzug in Höhe von 30% aufgrund nicht umlagefähiger Instandsetzungskosten ergibt sich nicht aus den Vertragsunterlagen (Bl. 123 d. A.) der Klägerin mit dem Aufzugsunternehmen. Die in Ziffer 3a und 3c des Vertrages genannten Leistungen rechtfertigen einen Abzug nicht, da es sich um eine umlagefähige Basiswartung handelt, ein Hinweis auf Instandhaltungsarbeiten findet sich nicht.
dd) Schädlingsbekämpfung
Ob die Beklagte gegen die Position Schädlingsbekämpfung mit ihrer Forderung um weitere Informationen und Einsichtnahme im Schreiben vom 28.11.2013 oder zumindest nach Einsichtnahme mit Schreiben vom 20.04.2015 rechtzeitig rügte, kann dahinstehen, da jedenfalls die nunmehr erhoben Einwendungen nicht durchgreifen. Soweit die Beklagte der Klägerin einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorwirft, wurde dieser Vorwurf – auch nach Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 08.06.2016 – nicht durch Vorlage von günstigeren Vergleichsangeboten substantiiert.
ee) Grünanlagenpflege/Hauswart
Die Beklagte ist mit ihren Einwendungen hinsichtlich der Kosten des Hauswartes ausgeschlossen. Die Beklagte hatte lediglich hinsichtlich der Kosten der Grünanlagenpflege Belegeinsicht in ihrem Schreiben vom 28.11.2013 gefordert. Sie wäre entsprechend mit (konkretisierenden) Einwendungen in ihrem Schreiben vom 20.04.2015 diesbezüglich nicht ausgeschlossen. Allerdings beziehen sich die Einwendungen im Schreiben vom 20.04.2015 wie auch im Prozess auf die mit Schreiben vom 28.11.2013 (noch) nicht angesprochenen Hauswartkosten.
Bezogen sich die Rügen wie streitgegenständliche auf einzelne Betriebskostenarten, ist der Mieter nach Fristablauf weder berechtigt, noch andere Bestandteile der Abrechnung zu reklamieren, noch, diese Rügen fallen zu lassen und durch andere zu ersetzen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, VI Rn. 267, S. 426).
ff) Laubengänge
Die Beklagte erhob die Einwendungen bzgl. der Kosten der Aufzugswartung rechtzeitig. Bereits in dem Schreiben vom 28.11.2013 wies die Beklagte unter der Überschrift „Gehwegreinigung Privatwege” darauf hin, dass die Verteilung der € 5.783,39 nicht nachvollzogen werde könne, forderte Belegeinsicht und konkretisierte nach Belegeinsicht ihre Einwendungen mit Schreiben vom 20.04.2015 (Anlage B2) unter Ziffer 7 „Reinigung Laubengänge Q4/Hausreinigung”.
Zu den substantiierten Einwendungen der Beklagten hat die Klägerin weder vorgerichtlich noch im Rahmen des Prozesses Stellung bezogen. Die Kosten der Reinigung der Laubengänge kann die Klägerin daher nicht von der Beklagten ersetzt verfangen, da sie diese nicht hinreichend substantiierte.
c) Insgesamt ergibt sich nach oben gesagtem hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung folgendes:
Der Klägerin steht ein Nachforderungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung in Höhe von € 141,10 Betriebskosten zu. Der Vorauszahlung der Beklagten auf die Heizkosten in Höhe von € 864,00 stehen tatsächlich angefallene Heizkosten in Höhe von € 1,005,10 zzgl. € 30,36 Mietgebühren gegenüber.
Symbolfoto: gvictoria/Bigstock
Der Klägerin steht ein Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung (i.e.S.) in Höhe von € 13,49 zu. Abzüglich der zu Recht von der Beklagten gerügten Betriebskostenansätze sind anteilig zu Lasten der Beklagten Betriebskosten in Höhe von € 817,49 entstanden. Darauf leistete die Beklagte Vorauszahlungen in Höhe von € 804,00.
2. Die Bankrücklastkosten sind aufgrund der teilweise fehlerhaften Abrechnung der Klägerin nicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB von der Beklagten als Schadensersatz zu ersetzen. Die Klägerin war nicht berechtigt gewesen. Der Beklagten kann eine Pflichtverletzung nicht vorgeworfen werden.
3. Die Zinsentscheidung beruht auf § 291 BGB in Verbindung mit § 288 Abs. 1 BGB. Die Klägerin trägt keine vor diesem Zeitpunkt liegenden verzugsbegründenden Tatsachen vor. Allein dass die Klägerin in dem Schreiben vom 29.06.2013 ankündigte, den Forderungsbetrag am 01.12.2013 von deren Konto einzuziehen, setzte die Beklagte nicht in Verzug.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11 Alt. 2, 713 ZPO.
Wohnungsräumung bei Selbstmordabsichten des Mieters Kinderlärm ein Mietmangel?