Source: http://gesatz.de/gesetze.aspx?gesetz=BelWertV
Timestamp: 2017-08-18 01:13:31
Document Index: 302694329

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 2', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 8', '§ 14', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 19', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 19', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 15', '§ 4', '§ 16', '§ 4', '§ 7', '§ 4', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 11', '§ 12', '§ 5', '§ 5', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 11', '§ 9', '§ 9', '§ 12', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 11', '§ 11', '§ 10', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 13', '§ 13', '§ 9', '§ 8', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 14', '§ 14', '§ 16', '§ 14', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 17', '§ 17', '§ 17', '§ 17', '§ 18', '§ 18', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 15', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 15', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 4', '§ 23', '§ 23', '§ 2', '§ 23', '§ 23', '§ 24', '§ 24', '§ 5', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 7', '§ 24', '§ 6', '§ 24', '§ 4', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 25', '§ 5', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 25', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 27', '§ 27', '§ 28', '§ 28']

BelWertV | Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grun
vom 12. Mai 2006 (BGBl. I S. 1175), die durch Artikel 1 der Verordnung vom 16. September 2009 (BGBl. I S. 3041) geändert worden ist
§ 1 BelWertV
§ 1 Satz 1 BelWertV
§ 2 BelWertV
§ 2 Satz 1 BelWertV
§ 3 BelWertV
§ 3 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
§ 3 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 4 BelWertV
§ 4 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Zur Ermittlung des Beleihungswerts sind der Ertragswert (§§ 8 bis 13) und der Sachwert (§§ 14 bis 18) des Beleihungsobjekts getrennt zu ermitteln.
§ 4 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Der Beleihungswert ist unter Berücksichtigung dieser Werte nach Maßgabe der Absätze 2 bis 6 abzuleiten.
§ 4 Abs. 1 Satz 3 BelWertV
3Das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen.
§ 4 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Bei Wohnungs- und Teileigentum ist ergänzend das Vergleichswertverfahren nach § 19 durchzuführen und der Vergleichswert als Kontrollwert bei der Ermittlung des Beleihungswerts zu berücksichtigen.
§ 4 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Bei Eigentumswohnungen und einzelnen, in sich selbständigen gewerblich genutzten Einheiten kann in diesen Fällen eine Ermittlung des Sachwerts entfallen.
§ 4 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
(3) 1Maßgeblich für die Ermittlung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf.
§ 4 Abs. 3 Satz 2 BelWertV
2Bleibt in diesen Fällen der Sachwert oder der Vergleichswert des Beleihungsobjekts um mehr als 20 Prozent hinter dem Ertragswert zurück, bedarf es einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und ihrer Kapitalisierung.
§ 4 Abs. 3 Satz 3 BelWertV
3Bestätigt sich hierbei der anfangs ermittelte Ertragswert, bedarf das Ergebnis der Überprüfung einer nachvollziehbaren Begründung, andernfalls ist der Ertragswert entsprechend zu mindern.
§ 4 Abs. 4 Satz 1 BelWertV
(4) 1Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen kann der Beleihungswert am Sachwert orientiert werden und eine Ertragswertermittlung entfallen, wenn das zu bewertende Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und bei gewöhnlicher Marktentwicklung nach den Umständen des Einzelfalls vorausgesetzt werden kann, dass das Objekt von potenziellen Erwerbern für die eigene Nutzung dauerhaft nachgefragt wird.
§ 4 Abs. 4 Satz 2 BelWertV
2Der Beleihungswert kann in diesen Fällen auch an einem nach § 19 ermittelten Vergleichswert orientiert werden; neben der Ertragswertermittlung kann hierbei auch die Sachwertermittlung entfallen.
§ 4 Abs. 4 Satz 3 BelWertV
3Bei Ein- und Zweifamilienhäusern darf eine Orientierung am Vergleichswert jedoch nur dann erfolgen, wenn der Ermittlung aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten zugrunde liegen, die auch hinsichtlich der Größe der Wohnfläche mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmen.
§ 4 Abs. 5 Satz 1 BelWertV
(5) 1Ein zum Zeitpunkt der Bewertung erkennbarer Instandhaltungsrückstau oder sonstiger baulicher Aufwand sowie Baumängel und Bauschäden sind auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Aufwendungen oder nach Erfahrungssätzen als gesonderter Wertabschlag zu berücksichtigen.
§ 4 Abs. 5 Satz 2 BelWertV
2Der Beleihungswert ist entsprechend anzupassen.
§ 4 Abs. 6 Satz 1 BelWertV
(6) 1Bei im Bau befindlichen Objekten ist der Beleihungswert der Zustandswert.
§ 4 Abs. 6 Satz 2 BelWertV
2Dieser ist die Summe aus dem Bodenwert (§ 15) und dem anteiligen Wert der baulichen Anlage.
§ 4 Abs. 6 Satz 3 BelWertV
3Der anteilige Wert der baulichen Anlage errechnet sich aus dem Wert der baulichen Anlage des fertig gestellten Objekts (§ 16) und dem erreichten Bautenstand.
§ 4 Abs. 6 Satz 4 BelWertV
4Der in Ansatz gebrachte Bautenstand ist von einer von der Pfandbriefbank auszuwählenden, fachkundigen, von Bauplanung und -ausführung unabhängigen Person festzustellen; § 7 Abs. 1 Satz 1 gilt entsprechend.
§ 4 Abs. 6 Satz 5 BelWertV
5In den Fällen, in denen der Ertragswert des planmäßig fertig gestellten Objekts unter dessen Sachwert liegt, darf der Zustandswert den anteiligen Ertragswert, der prozentual dem jeweiligen Bautenstand entspricht, nicht überschreiten.
§ 5 BelWertV
§ 5 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
§ 5 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 5 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2In besonderen Fällen, etwa im Rahmen von Kooperationen oder bei Portfoliokäufen, können für andere Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen erstellte Gutachten zugrunde gelegt werden, wenn
§ 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BelWertV
§ 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BelWertV
§ 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BelWertV
§ 5 Abs. 2 Satz 3 BelWertV
3Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, dürfen nicht zugrunde gelegt werden.
§ 5 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
(3) 1Das Gutachten muss zur Objekt- und Standortqualität, zum regionalen Immobilienmarkt, zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften und zur Beleihungsfähigkeit des Objekts, seiner Verwertbarkeit und Vermietbarkeit Stellung nehmen.
§ 5 Abs. 3 Satz 2 BelWertV
2Das Gutachten hat sich auch damit auseinander zu setzen, ob für die begutachtete Immobilie ein genügend großer potenzieller Käufer- und Nutzerkreis besteht und somit die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit und ihrer ausreichenden Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet ist; ein im Zeitablauf zu erwartender Wertverlust ist darzustellen und insbesondere bei der Bemessung des Modernisierungsrisikos (§ 11 Abs. 7) und der Restnutzungsdauer (§ 12 Abs. 2 ) zu berücksichtigen.
§ 5 Abs. 3 Satz 3 BelWertV
3Die wesentlichen Bewertungsparameter und getroffenen Annahmen sind nachvollziehbar darzulegen und zu begründen.
§ 5 Abs. 4 Satz 1 BelWertV
§ 6 BelWertV
§ 6 Satz 1 BelWertV
1Der Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen; eine entsprechende Qualifikation wird bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet.
§ 6 Satz 2 BelWertV
2Bei der Auswahl des Gutachters hat sich die Pfandbriefbank davon zu überzeugen, dass der Gutachter neben langjähriger Berufserfahrung in der Wertermittlung von Immobilien speziell über die zur Erstellung von Beleihungswertgutachten notwendigen Kenntnisse, insbesondere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, verfügt.
§ 7 BelWertV
§ 7 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Der Gutachter muss sowohl vom Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess als auch von Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung unabhängig sein.
§ 7 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Er darf nicht in einem verwandtschaftlichen, einem sonstigen rechtlichen oder einem wirtschaftlichen Verhältnis zum Darlehensnehmer stehen und darf kein eigenes Interesse am Ergebnis des Gutachtens haben.
§ 7 Abs. 1 Satz 3 BelWertV
§ 7 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 8 BelWertV
§ 8 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
§ 8 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 8 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
§ 9 BelWertV
§ 9 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage ist vom nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen.
§ 9 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 10) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 11).
§ 9 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 9 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Der Verzinsung ist der für die Kapitalisierung nach § 12 maßgebende Kapitalisierungszinssatz zugrunde zu legen.
§ 9 Abs. 2 Satz 3 BelWertV
3Ist das Grundstück wesentlich größer als es einer der baulichen Anlage angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
§ 9 Abs. 2 Satz 4 BelWertV
4In der Wertermittlung ist die zusätzliche Nutzung und Verwertung dieser Teilfläche auch in baurechtlicher Hinsicht nachvollziehbar darzulegen.
§ 9 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
§ 10 BelWertV
§ 10 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Bei der Ermittlung des Rohertrags darf nur der Ertrag berücksichtigt werden, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann.
§ 10 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten Miete, ist im Regelfall die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen.
§ 10 Abs. 1 Satz 3 BelWertV
3Die Mietfläche entspricht der vermietbaren Wohnfläche bei wohnwirtschaftlicher Nutzung oder der dauerhaft vermietbaren Nutzfläche bei gewerblicher Nutzung.
§ 10 Abs. 1 Satz 4 BelWertV
4Bei verschiedenen Nutzungsarten sind die anteiligen Erträge getrennt darzustellen.
§ 10 Abs. 1 Satz 5 BelWertV
5Umlagen, die vom Mieter oder Pächter zur Deckung von Betriebskosten zu zahlen sind, sind nicht zu berücksichtigen.
§ 10 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 10 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
§ 11 BelWertV
§ 11 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Der nach § 10 ermittelte Rohertrag ist um die üblicherweise beim Vermieter verbleibenden Bewirtschaftungskosten zu kürzen.
§ 11 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Dafür sind ertragsmindernde, aus langfristiger Markterfahrung gewonnene Einzelkostenansätze für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und gegebenenfalls weitere nicht durch Umlagen gedeckte Betriebskosten anzusetzen sowie objektartenspezifisch ein Modernisierungsrisiko nach Absatz 7 zu berücksichtigen.
§ 11 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Die Einzelkostenansätze haben sich innerhalb der nach Anlage 1 zulässigen Bandbreiten zu bewegen, sofern nicht die besonderen Umstände des Einzelfalls einen höheren Ansatz erfordern.
§ 11 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Ein erkennbares, akutes Mietausfallwagnis, welches über dem angesetzten Erfahrungssatz liegt, ist als gesonderter Wertabschlag in Höhe des erwarteten Ausfalls anzusetzen.
§ 11 Abs. 2 Satz 3 BelWertV
3Die Mindesthöhe für den Bewirtschaftungskostenabzug insgesamt beträgt 15 Prozent des Rohertrags.
§ 11 Abs. 2 Satz 4 BelWertV
4Im Ergebnis dürfen aber die tatsächlichen oder kalkulierten Bewirtschaftungskosten eines Objekts nicht unterschritten werden.
§ 11 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BelWertV
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BelWertV
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BelWertV
§ 11 Abs. 4 Satz 1 BelWertV
(4) 1Instandhaltungskosten im Sinne des Absatzes 1 Satz 2 sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlage während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
§ 11 Abs. 4 Satz 2 BelWertV
2Sie umfassen die laufende Instandhaltung und regelmäßige Instandsetzung der baulichen Anlage, nicht jedoch deren Modernisierung.
§ 11 Abs. 5 Satz 1 BelWertV
(5) 1Mietausfallwagnis im Sinne des Absatzes 1 Satz 2 ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht.
§ 11 Abs. 5 Satz 2 BelWertV
2Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
§ 11 Abs. 6 Satz 1 BelWertV
§ 11 Abs. 7 Satz 1 BelWertV
(7) 1Die Kosten für notwendige Anpassungsmaßnahmen, die zusätzlich zu den Instandhaltungskosten zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der dauerhaften Sicherung des Mietausgangsniveaus notwendig sind, bilden das Modernisierungsrisiko nach Absatz 1 Satz 2.
§ 11 Abs. 7 Satz 2 BelWertV
2Sie sind als prozentualer Anteil an den Neubaukosten darzustellen.
§ 12 BelWertV
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
§ 12 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist im Gegensatz zur technischen Lebensdauer ausschließlich auf den Zeitraum abzustellen, in dem die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich betrieben werden kann.
§ 12 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist unter Berücksichtigung der sich in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden Nutzeranforderungen objektspezifisch anhand der Fragestellung, wie lange die Vermietbarkeit des Objekts zu den angenommenen Erträgen gesichert erscheint, einzuschätzen.
§ 12 Abs. 2 Satz 3 BelWertV
3Die in Anlage 2 genannten Erfahrungssätze für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen sind zu berücksichtigen.
§ 12 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
(3) 1Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dem angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reinerträge eines Grundstücks auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung nach vorsichtiger Schätzung erfahrungsgemäß diskontiert werden.
§ 12 Abs. 3 Satz 2 BelWertV
2Er muss aus der regional maßgeblichen langfristigen Marktentwicklung abgeleitet werden.
§ 12 Abs. 3 Satz 3 BelWertV
3Je höher das Ertrags- und Verkaufsrisiko der Immobilie einzustufen ist, umso höher muss auch der Kapitalisierungszinssatz gewählt werden.
§ 12 Abs. 3 Satz 4 BelWertV
4Verschiedene Nutzungsarten sind jeweils gesondert zu betrachten.
§ 12 Abs. 4 Satz 1 BelWertV
(4) 1Bei wohnwirtschaftlicher Nutzung darf der Kapitalisierungszinssatz nicht unter 5 Prozent, bei gewerblicher Nutzung unbeschadet des Satzes 3 nicht unter 6 Prozent in Ansatz gebracht werden (Mindestsätze).
§ 12 Abs. 4 Satz 2 BelWertV
2Die in Anlage 3 genannten Bandbreiten für einzelne Nutzungsarten sind zugrunde zu legen.
§ 12 Abs. 4 Satz 3 BelWertV
3Die untere Grenze der jeweiligen Bandbreite darf bei gewerblich genutzten Objekten um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, wenn es sich um erstklassige Immobilien handelt.
§ 12 Abs. 4 Satz 4 BelWertV
4Dies ist dann der Fall, wenn mindestens folgende Kriterien erfüllt sind:
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 1 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 2 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 3 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 4 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 5 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 6 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 7 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 8 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 9 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 4 Nr. 10 BelWertV
§ 12 Abs. 4 Satz 5 BelWertV
5Ein Unterschreiten nach Satz 3 bedarf im Gutachten der besonderen, nachvollziehbaren Begründung.
§ 13 BelWertV
§ 13 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 9 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage, so ist als Ertragswert des Beleihungsobjekts abweichend von § 8 Abs. 3 nur der Bodenwert anzusetzen.
§ 13 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, die aufzuwenden wären, um das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken anzugleichen.
§ 13 Abs. 1 Satz 3 BelWertV
3Gewöhnliche Kosten im Sinne des Satzes 2 sind insbesondere die Abbruchkosten für die baulichen Anlagen.
§ 13 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 13 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
§ 14 BelWertV
§ 14 Satz 1 BelWertV
1Der Sachwert des Beleihungsobjekts setzt sich aus dem Bodenwert und dem nach § 16 zu ermittelnden Wert der baulichen Anlage zusammen.
§ 14 Satz 2 BelWertV
2Zu der baulichen Anlage gehören auch die Außenanlagen.
§ 15 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BelWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BelWertV
§ 15 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Der Bodenwert ist nach Quadratmetern der Grundstücksfläche anzusetzen.
§ 15 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Bei der Ermittlung des Bodenwerts darf keine höherwertige Nutzung als zulässig zugrunde gelegt werden.
§ 16 BelWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Zur Ermittlung des Werts der baulichen Anlage sind die aus Erfahrungssätzen abzuleitenden Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit des zu bewertenden Gebäudes zu vervielfachen (Herstellungswert).
§ 16 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Die angesetzten Herstellungskosten müssen regional und objektspezifisch angemessen sein.
§ 16 Abs. 1 Satz 3 BelWertV
3Wertmäßig zu berücksichtigen sind dabei insbesondere
§ 16 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BelWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BelWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BelWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 BelWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 BelWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 3 Nr. 6 BelWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 4 BelWertV
4Die Kosten für Außenanlagen dürfen im Regelfall mit nicht mehr als 5 Prozent des Herstellungswerts angesetzt werden.
§ 16 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Um eventuellen Baupreissenkungen und damit der nachhaltigen Gültigkeit der Ansätze Rechnung zu tragen, ist der nach Absatz 1 ermittelte Herstellungswert um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent zu kürzen.
§ 16 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Aus allen Bewertungen müssen der Ausgangswert je Raum- oder Flächeneinheit, der Sicherheitsabschlag sowie gegebenenfalls die Wertminderung wegen Alters ersichtlich sein.
§ 16 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
(3) 1Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen, können nur in üblicher Höhe und soweit Berücksichtigung finden, wie ihnen eine dauernde Werterhöhung entspricht.
§ 16 Abs. 3 Satz 2 BelWertV
2Der Ansatz von Baunebenkosten ist auf bis zu 20 Prozent des nach Absatz 2 verminderten Herstellungswerts beschränkt.
§ 17 BelWertV
§ 17 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Nutzungsdauer der baulichen Anlage; sie ist in einem Prozentsatz des Herstellungswerts auszudrücken.
§ 17 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlage von einer gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden.
§ 17 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 18 BelWertV
§ 18 Satz 1 BelWertV
§ 19 BelWertV
§ 19 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Zur Ermittlung des Vergleichswerts sind nachhaltig erzielbare Vergleichspreise von Objekten heranzuziehen, die hinsichtlich der maßgeblich ihren Wert beeinflussenden Merkmale, insbesondere Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten, mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmen; die Vergleichspreise können aus Kaufpreis- oder anderen Marktdatensammlungen entnommen werden.
§ 19 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Von dem so ermittelten Ausgangswert ist ein Sicherheitsabschlag in Höhe von mindestens 10 Prozent in Abzug zu bringen.
§ 19 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 20 BelWertV
§ 20 Satz 1 BelWertV
1Bei der Wertermittlung von Bauland ist sowohl dessen Entwicklungszustand als auch der künftige Bedarf an Baugrundstücken zu prüfen.
§ 20 Satz 2 BelWertV
2Zu Bebauungsrecht, Erschließungszustand und eventuellen Altlasten ist im Gutachten Stellung zu nehmen.
§ 20 Satz 3 BelWertV
3Nur gesichertes Bebauungsrecht darf berücksichtigt werden.
§ 20 Satz 4 BelWertV
4Der Wertansatz ist unter Berücksichtigung der vorgefundenen Grundstücksmerkmale aus geeigneten Vergleichswerten abzuleiten.
§ 20 Satz 5 BelWertV
5§ 15 Abs. 2 ist entsprechend anzuwenden.
§ 21 BelWertV
§ 21 Satz 1 BelWertV
1Bei der Beleihung von Erbbaurechten ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu berücksichtigen.
§ 21 Satz 2 BelWertV
2Sich aus dem Erbbaurecht ergebenden Einschränkungen ist durch angemessene Wertabschläge ausreichend Rechnung zu tragen.
§ 21 Satz 3 BelWertV
3Im Gutachten ist darzulegen, ob und wie lange das Erbbaurecht im Hinblick auf seine Laufzeit und die bei seiner Beendigung für das Bauwerk vereinbarte Entschädigungsregelung angemessen verwertbar erscheint.
§ 21 Satz 4 BelWertV
4Die Regelung gilt für andere grundstücksgleiche Rechte und solche Rechte einer ausländischen Rechtsordnung, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind, entsprechend.
§ 22 BelWertV
§ 22 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
§ 22 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Im Falle unbebauter Grundstücke (Acker, Grünland, Obst- und Weinbauflächen, Wald) ist der Wert der Grundstücke unter Berücksichtigung der vorgefundenen Grundstücksmerkmale aus geeigneten Vergleichspreisen abzuleiten; § 15 ist entsprechend anzuwenden.
§ 22 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Dabei sind Art, Struktur und Größe des Grundstücks im Hinblick auf regionale Gegebenheiten unter besonderer Berücksichtigung der Bodenqualität und der klimatischen Bedingungen im Gutachten besonders zu würdigen und bei der Ableitung des Bodenwerts zu berücksichtigen.
§ 22 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
(3) 1Sofern bebaute Grundstücke bei der Bewertung einbezogen werden sollen, sind für diese jeweils der Ertragswert und der Sachwert zu ermitteln.
§ 22 Abs. 3 Satz 2 BelWertV
2Den Gebäuden kann ein eigenständiger Wert, der bei der Beleihungswertermittlung berücksichtigt werden kann, nur dann beigemessen werden, wenn sie selbständig und auch außerhalb des jeweiligen landwirtschaftlichen Betriebs genutzt werden können.
§ 22 Abs. 3 Satz 3 BelWertV
3§ 4 Abs. 4 ist entsprechend anzuwenden.
§ 23 BelWertV
§ 23 Satz 1 BelWertV
1Maschinen und Betriebseinrichtungen sind bei der Ermittlung des Sachwerts grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen, sofern sie nicht wesentliche Bestandteile des Gegenstands der Beleihungswertermittlung im Sinne des § 2 sind.
§ 23 Satz 2 BelWertV
2Der Wert solcher wesentlicher Bestandteile ist, wenn sich das Grundpfandrecht darauf erstreckt, unter Berücksichtigung einer normalen Abschreibung und ausreichender Abschläge für Abnutzung und technische Entwertung gesondert zu schätzen.
§ 23 Satz 3 BelWertV
3Sofern bei Maschinen infolge der technischen Entwicklung mit einer schnellen Überalterung zu rechnen ist, können diese wertmäßig nicht angesetzt werden.
§ 24 BelWertV
§ 24 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Bei der Beleihung eines im Inland gelegenen wohnwirtschaftlich genutzten Objekts kann auf die Erstellung eines Gutachtens nach § 5 verzichtet werden, wenn der auf dem Objekt abzusichernde Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten den Betrag von 400.000 Euro nicht übersteigt.
§ 24 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Bei einer teilweise gewerblichen Nutzung des Objekts darf jedoch der darauf entfallende Ertragsanteil ein Drittel des Rohertrags nicht überschreiten.
§ 24 Abs. 1 Satz 3 BelWertV
3Anstelle des Gutachtens ist eine vereinfachte Wertermittlung zu erstellen oder erstellen zu lassen, die den übrigen Anforderungen dieser Verordnung genügen muss.
§ 24 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Die Person, die im Falle des Absatzes 1 die Wertermittlung durchführt und erstellt, muss für die Beleihungswertermittlung der dort genannten Objekte ausreichend geschult und qualifiziert sein.
§ 24 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Sie darf nicht identisch sein mit der Person, die die abschließende Kreditentscheidung trifft oder den Beleihungswert festsetzt; § 7 Abs. 1 Satz 2 gilt entsprechend.
§ 24 Abs. 2 Satz 3 BelWertV
3Die Pfandbriefbank hat die Ordnungsmäßigkeit der Wertermittlungen mittels einer in regelmäßigen Abständen durch Gutachter vorzunehmenden Überprüfung einer hinreichend großen Zahl repräsentativer Stichproben sicherzustellen; die §§ 6 und 7 sind entsprechend anzuwenden.
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
(3) 1Abweichend von § 4 Abs. 1 Satz 3 kann in Fällen des Absatzes 1 eine Besichtigung des zu bewertenden Objekts dann unterbleiben, wenn
§ 24 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BelWertV
§ 24 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BelWertV
§ 24 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BelWertV
§ 24 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BelWertV
§ 24 Abs. 3 Satz 2 BelWertV
2Die Gründe für das Unterbleiben der Besichtigung sind in nachvollziehbarer Weise zu dokumentieren.
§ 24 Abs. 3a Satz 1 BelWertV
§ 24 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 BelWertV
§ 24 Abs. 3a Satz 1 Nr. 2 BelWertV
§ 24 Abs. 4 Satz 1 BelWertV
(4) 1Bei Erwerb einer Vielzahl von Darlehensforderungen im Sinne des Absatzes 1 von anderen Kreditinstituten oder Versicherungsunternehmen können von diesen oder für diese erstellte vereinfachte Wertermittlungen zugrunde gelegt werden, wenn
§ 24 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BelWertV
§ 24 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BelWertV
§ 24 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BelWertV
§ 24 Abs. 4 Satz 2 BelWertV
2Die nach Satz 1 Nr. 2 erforderliche Plausibilitätsprüfung kann auf eine repräsentative, das erworbene Portfolio regional und objektmäßig abbildende Anzahl von Bewertungen beschränkt werden.
§ 24 Abs. 4 Satz 3 BelWertV
3Ergibt sich hierbei, dass die seinerzeit ermittelten Werte der Beleihungsobjekte nicht nur in Einzelfällen zu hoch angesetzt worden sind oder ergeben sich sonstige Zweifel bezüglich der Angemessenheit der ermittelten Werte, so ist in Abhängigkeit vom Ergebnis der Überprüfung die Stichprobe angemessen auszuweiten oder eine Einzelprüfung aller Bewertungen für bestimmte Regionen oder Objekttypen oder eine vollständige Neubewertung bestimmter oder aller Beleihungsobjekte nach Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit Absatz 2 Satz 1 und 2 durchzuführen.
§ 24 Abs. 4 Satz 4 BelWertV
4Die Wertermittlungen nach Satz 1 sind in die nach Absatz 2 Satz 3 vorzunehmende Überprüfung einzubeziehen.
§ 25 BelWertV
§ 25 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
§ 25 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
(2) 1Bei der Ermittlung des Beleihungswerts können wesentliche Informationen, Daten und Einschätzungen aus einem in Bezug auf das zu bewertende Objekt erstellten landesspezifischen Gutachten herangezogen werden, sofern dieses Gutachten auf transparenten und von Fachkreisen anerkannten Bewertungsmethoden beruht und die wesentlichen Informationen zur Ermittlung des Beleihungswerts enthält.
§ 25 Abs. 2 Satz 2 BelWertV
2Das landesspezifische Gutachten darf zum Zeitpunkt der Beleihungswertermittlung nicht älter als zwei Jahre sein und muss den Vorgaben des § 4 Abs. 1 Satz 3, des § 5 Abs. 2 Satz 1 und 3 und Abs. 3 sowie der §§ 6 und 7 entsprechend erstellt worden sein.
§ 25 Abs. 2 Satz 3 BelWertV
3Die aus dem landesspezifischen Gutachten entnommenen Daten und Parameter sind in dem nach § 5 Abs. 1 zu erstellenden Beleihungswertgutachten kenntlich zu machen.
§ 25 Abs. 2 Satz 4 BelWertV
4Auf eine erneute Besichtigung des Objekts im Rahmen der Beleihungswertermittlung kann verzichtet werden, wenn das landesspezifische Gutachten die im Rahmen der seinerzeitigen Besichtigung gewonnenen Erkenntnisse ausreichend beschreibt sowie alle notwendigen Informationen zu Lage, Ausstattung und Zustand des Objekts enthält.
§ 25 Abs. 3 Satz 1 BelWertV
§ 25 Abs. 4 Satz 1 BelWertV
§ 25 Abs. 5 Satz 1 BelWertV
§ 26 BelWertV
§ 26 Abs. 1 Satz 1 BelWertV
(1) 1Bestehen Anhaltspunkte, dass sich die Grundlagen der Beleihungswertermittlung nicht nur unerheblich verschlechtert haben, sind diese zu überprüfen.
§ 26 Abs. 1 Satz 2 BelWertV
2Dies gilt insbesondere dann, wenn das allgemeine Preisniveau auf dem jeweiligen regionalen Immobilienmarkt in einem die Sicherheit der Beleihung gefährdenden Umfang gesunken ist.
§ 26 Abs. 1 Satz 3 BelWertV
3Sofern es sich nicht um eigengenutzte Wohnimmobilien handelt, ist eine Überprüfung auch dann vorzunehmen, wenn die auf dem Beleihungsobjekt abgesicherte Forderung einen wesentlichen Leistungsrückstand von mindestens 90 Tagen aufweist.
§ 26 Abs. 1 Satz 4 BelWertV
4Der Beleihungswert ist bei Bedarf zu mindern.
§ 26 Abs. 2 Satz 1 BelWertV
§ 27 BelWertV
§ 27 Satz 1 BelWertV
§ 28 BelWertV
§ 28 Satz 1 BelWertV