Source: https://www.anwalt-sommerfeld.de/mietrecht/zulaessigkeit-einer-saldoklage-in-mietsachen/
Timestamp: 2020-08-13 09:01:18
Document Index: 191434621

Matched Legal Cases: ['§ 366', '§ 366', '§ 199', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 199']

Zulässigkeit einer „Saldoklage" in Mietsachen - Rechtsanwalt Martin Sommerfeld Rechtsanwalt Martin Sommerfeld
a) Die Vorschrift des § 366 II BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der „geringeren Sicherheit” maßgebend. Dies fuhrt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung.
b) Werden Bruttomietruckstande aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 II BGB ein weiteres Mai heranzuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Ruckstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeitraumen stammen, daraus, dass die älteren Ruckstände zuerst verjähren (vgl. § 199 I BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (im Anschluss an BGH NJW 1965, 1373; BGHZ 91, 375 = NJW 1984, 2404; BGHZ 179, 1 = NJW 2009, 1071 Rn. 9; BGH. NZM 2015, 51). Bezüglich der Mietrückstande, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 I BGB regelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums „ältere Schuld”.