Source: https://wohnungswirtschaft.online/pruefung-belegeinsicht-und-einwendungen/
Timestamp: 2018-12-12 19:46:08
Document Index: 221356563

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 269', 'BGH', '§ 29', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 287', '§ 273', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 274', 'BGH', '§ 556', '§ 20', 'BGH', '§ 28', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH']

Prüfung, Belegeinsicht und Einwendungen - wohnungswirtschaft.online
Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung kann richtig sein. Sie kann aber auch falsch sein. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind Betriebskostenabrechnungen sogar überwiegend falsch. Das fordert einen Widerspruch durch den Mieter geradezu heraus. Ein solcher Widerspruch sollte 3 Elemente enthalten: Prüfung (Plausibilitätsprüfung, Tiefenprüfung), Belegeinsicht und schließlich die Mitteilung der Einwendungen.
Die Betriebskosten waren 2016 nach der Beratungsstatistik des Deutschen Mieterbundes mit 34,3 % aller Beratungsfälle das mit Abstand wichtigste Thema in der Rechtsberatung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratungs- und Prozessstatistik”). Auch wenn Widersprüche trotzdem kein Massenphänomen sind, so machen sie dem Vermieter oder Verwalter doch eine Menge Arbeit. Wir versuchen Sie auf unserer Website mit Informationen und Argumenten bei der Beurteilung und Bearbeitung der Einwände Ihrer Mieter zu unterstützen. Bei welchen gibt man besser gleich nach? Wo muss man konsequent bleiben? Wie tief muss man in den einzelnen Fallkonstellationen einsteigen? Gibt es vielleicht eine ganz einfache Antwort? Oft liegt die Lösung auf der Hand. Man muss sie nur sehen.
Als Mieter bekommt man meistens eine Betriebskostenabrechnung, die zu hoch erscheint. Der Nachbar in der Etage darüber mit der gleichen Wohnung bekommt ein Guthaben ausgezahlt, während man selbst eine Nachzahlung und dann zukünftig auch noch höhere Vorauszahlungen überweisen soll? Wir wollen auch Mietern Informationen und Argumente an die Hand geben für die Formulierung ihres Widerspruchs, damit Sie wirklich nur dass bezahlen müssen, was unabwendbar ist.
1. Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung
Wer als Mieter eine Betriebskostenabrechnung bekommt, achtet in der Regel zunächst einmal darauf, ob er etwas nachzahlen muss oder ein Guthaben erwarten kann. Zu einer echten Prüfung sind die meisten Mieter gar nicht in der Lage. Dafür ist die Materie mittlerweile zu komplex, vor allem dann, wenn eine Zentralheizung vorhanden ist und daher die Vorgaben der Heizkostenverordnung beachtet werden müssen. Und je größer die abgerechnete Wirtschaftseinheit ist, desto unübersichtlicher wird die Abrechnung.
Um eine Betriebskostenabrechnung dennoch prüfen zu können, empfiehlt sich ein Vorgehen in 2 Schritten. Im ersten Schritt prüft man ohne Belegeinsicht nur anhand der vorliegenden Abrechnung. Dies ist eine Plausibilitätsprüfung, mit der man kontrolliert, ob die Abrechnung den formalen Anforderungen entspricht, ob die inhaltlichen Anforderungen eingehalten wurden, ob die Beträge rechnerisch korrekt ermittelt und ob die Kosten plausibel sind. Damit weiß man noch nicht, ob die abgerechneten Kosten wirklich angefallen, umlagefähig und korrekt verteilt wurden. Denn das erfährt man nur im Rahmen des zweiten Schritts, der Tiefenprüfung, die voraussetzt, dass man beim Vermieter oder der Verwaltung die Belege eingesehen hat.
Ob die Kosten plausibel sind, kann man durch den Vergleich der eigenen Kosten mit anderen Kosten ermitteln. Dazu sollte man sie immer auf den Betrag in Euro pro Quadratmeter und Monat umrechnen, damit man einen einheitlichen Wert bekommt.
Zunächst einmal kann man die Kosten mit denen des gesamten Gebäudes zu vergleichen. Hier darf es bei den Kosten, die nach dem Verhältnis der Wohnfläche verteilt werden, eigentlich keine Abweichungen geben. Bei den verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung und Wasser wird es immer Abweichungen geben, die sich aber im Rahmen halten sollten. Bei großen Abweichungen sollte man versuchen, eine Erklärung dafür zu finden.
In einem zweiten Schritt kann man die eigenen Kosten (Und die des Gebäudes) mit denen des Vorjahres vergleichen. Abweichungen nach oben oder unten kann es immer geben und der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, sie zu erläutern. Aber man bekommt auf diese Weise einen Anhaltspunkt, ob es sich lohnt, beim Vermieter nachzufragen oder eventuell sogar die Belege einzusehen.
Des weiteren kann man die eigenen Kosten mit denen einer anderen ähnlichen Wohnung in dem Gebäude zu vergleichen. An die Daten sollte man relativ einfach kommen, wenn man die Beziehungen zur Nachbarschaft ein wenig pflegt. Auch hier wird es immer Abweichungen geben, die sich aber im Rahmen halten sollten. Bei großen Abweichungen sollte man versuchen, eine Erklärung dafür zu finden.
Schließlich kann man die eigenen Kosten auch noch mit allgemein zugänglichen Betriebskostentabellen vergleichen. Das ist allerdings die unsicherste Methode und kann nur als Anhaltspunkt für größere Abweichungen dienen, wenn das ganze Gebäude betroffen ist und die internen Vergleiche nicht weiterführen.
Bei allen diesen Vergleichen muss man immer zwei Punkte beachten: Verglichen werden Kosten, nicht Salden. Denn die Salden sind neben den Kosten auch von der Höhe der geleisteten Vorauszahlungen abhängig. Und dabei kann es erhebliche Unterschiede geben. Diesen gedanklichen Fehler machen Mieter immer wieder, die die Abrechnung für falsch halten, weil sie 100 € nachzahlen sollen, während der Nachbar mit der gleichen Wohnung 50 € zurückbekommt. Dabei achten sie häufig nicht auf unterschiedlich hohe Vorauszahlungen und auf unterschiedliche Verbräuche
Außerdem muss man besonders vorsichtig sein, wenn man nur einen Teil des Jahres in der Wohnung gewohnt hat. Denn man kann bei den Heizkosten nicht einfach aufs Jahr hochrechnen. Dafür muss man die unterschiedlichen Wärmeverbräuche der verschiedenen Jahreszeiten mit beachten, was am besten mit den sogenannten Gradtagszahlen berechnet werden kann.
Wenn sich aus der Plausibilitätsprüfung keine unklaren Werte ergeben, lohnt es sich in der Regel nicht, beim Vermieter weiter nachzufragen und in die Tiefenprüfung einzusteigen. Dies ist nämlich ziemlich aufwendig, für den Mieter und für den Vermieter. Im ihrem Rahmen lässt man sich nämlich im Büro des Vermieters die Verträge und Rechnungen vorlegen und überprüft diese. Sind die berechneten Betriebskosten tatsächlich bezahlt worden? Gibt es für alle Zahlungen einen Beleg? Liegt den Belegen ein Auftrag zugrunde? Bezieht dieser sich nur auf umlagefähige Kosten? Wurden die Abgrenzungen zwischen den Jahren und verschiedenen Gebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten richtig vorgenommen? All diese Fragen kann man nur beantworten, wenn man die Abrechnungsunterlagen einsieht. Aber man sollte sich als Mieter oder Mietervertreter dabei nichts vormachen: Bei größeren Gebäuden oder Wirtschaftseinheiten kann das schon mal ein paar Stunden dauern. Und alle Fragen kann man auch dann nicht klären. Ob zum Beispiel die Zähler richtig abgelesen wurden kann man nur glauben, aber auch bei einer Tiefenprüfung nicht kontrollieren. Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung hat ihre natürlichen Grenzen. Und ihre praktischen, da Aufwand und Nutzen in einem vertretbaren Verhältnis zueinander stehen müssen.
2. Die Belegeinsicht
Es gibt Einwendungen, die der Mieter ohne weiteres erheben kann, z.B. wenn der Abrechnungsmaßstab nicht korrekt ist oder wenn seine Vorauszahlungen nicht richtig berücksichtigt wurden. Andere Einwendungen setzen jedoch die Kenntnis der betriebskostenrelevanten Verträge und Rechnungen voraus, z.B. soweit es um die Angemessenheit der gezahlten Entgelte für den Hausmeister geht (=Tiefenprüfung). Zur Überprüfung der Abrechnung steht dem Mieter daher ein Belegeinsichtsrecht in alle der Abrechnung zugrundeliegenden Unterlagen zu (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 281).
Das Einsichtsrecht muss der Mieter geltend machen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, es von sich aus anzubieten.
Der Vermieter muss dem Mieter alle für die Prüfung der Abrechnung relevanten Unterlagen vorlegen, also insbesondere Verträge und Rechnungen. Führt der Vermieter sein Büro papierlos kann er dem Mieter die Unterlagen auch am Bildschirm zeigen. Die Debatte, ob der Mieter einen Anspruch auf „Originalbelege” (=Papierbelege) hat, geht an der wohnungswirtschaftlichen Realität vorbei. Viele Vermieter lassen sich die Rechnungen nur noch elektronisch zusenden oder digitalisieren Papierrechnungen und vernichten dann das Original. Das Einsichtsrecht soll den Mieter auch nur in die Lage versetzen, die Ansätze in der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Dafür benötigt man kein papiernes Original. Nur wenn aus welchen Gründen auch immer die Gefahr besteht, dass der elektronische Beleg nicht mit der Realität übereinstimmt, muss der Vermieter nachweisen, dass die Zahlung mit der Rechnung und diese mit dem Vertrag übereinstimmt. Das kommt jedoch nur selten vor.
Das Einsichtsrecht bezieht sich nur auf die Unterlagen des Vermieters. Er muss die Belege vorlegen, die den von ihm aufgewandten Kosten zugrundeliegen. Dabei geht es um die Verträge mit Dienstleistern und die entsprechenden Verträge. Eigenbelege des Vermieters genügen nicht. Allerdings ist er auch nicht verpflichtet (Er kann das in der Regel auch gar nicht), Nachweise über die dem beauftragten Unternehmen (Zum Beispiel der Reinigungsfirma) entstandenen Kosten zu erbringen (BGH, Urt. v. 3.7.2013 – VIII ZR 322/12), und zwar auch dann nicht, wenn es sich um eine Tochtergesellschaft des Vermieters handelt.
Das Einsichtsrecht besteht auch in Bezug auf relevante Daten anderer Wohnungen, etwa die Verbrauchsdaten der anderen Mieter hinsichtlich der Heiz- und Wasserkosten (BGH, Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17). Anders kann der Mieter nicht nachvollziehen, ob bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 286). Dem stehen auch Gesichtspunkte des Datenschutzes nicht entgegen. Allerdings besteht das Einsichtsrecht nur bezüglich der Verbrauchsdaten, nicht hinsichtlich anderer Daten der anderen Mieter (Z.B. deren Vorauszahlungen). Der Mieter hat daher keinen Anspruch darauf, dass er die Abrechnungen der anderen Mieter sieht. Listen, aus denen sich die Wohnung, deren Größe und der Verbrauch ergeben, sind ausreichend.
Dieses Einsichtsrecht ist nach § 269 BGB am Sitz des Vermieters bzw. der Hausverwaltung auszuüben. Der Mieter hat also kein Recht darauf, dass ihm die Unterlagen ins Haus gebracht werden. Befindet sich der Sitz des Vermieters allerdings nicht am Ort des Mietobjekts und sitzt dort auch nicht die Hausverwaltung, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege dort vorgelegt werden (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 298).
Die Unterlagen sind dem Mieter in geordneter Form vorzulegen. Sie müssen so sortiert sein, dass er seine Abrechnung mit möglichst wenig Aufwand nachvollziehen kann. Dies erfordert in der Regel eine Gliederung nach den verschiedenen Kostenarten.
Bei einer Eigentumswohnung muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die bei der Hausverwaltung archivierten Belege verschaffen. Es genügt nicht, wenn er als Beleg auf die ihm zugegangene Wohngeldabrechnung verweist (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 289).
Das Einsichtsrecht muss nicht persönlich ausgeübt werden. Der Mieter darf es durch einen fachkundigen Dritten (Einen Rechtsanwalt oder einen Mitarbeiter des Mietervereins) ausüben oder sich von diesem begleiten lassen (BGH, Urteil vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05).
Die Kosten der Belegeinsicht, insbesondere die Kosten für die Zeit seines Personals, trägt der Vermieter. Es handelt sich dabei um Verwaltungskosten, die der Vermieter aus der Nettokaltmiete zu tragen hat. Der Mieter trägt seine eigenen Kosten, insbesondere die für die Anfahrt, seinen Personalaufwand und die Begleitung durch einen fachkundigen Dritten.
Für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus sieht § 29 Absatz 2 Satz 1 NMV vor, dass der Mieter an Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Diese Regelung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05) nicht entsprechend auf den preisfreien Wohnungsbau anzuwenden. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat daher grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Auch wenn im Einzelfall viele gute Gründe dafür sprechen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 310 ff), gibt es für einen solchen Anspruch keine Rechtsgrundlage. Wie immer im Zivilrecht kann es jedoch nach § 242 BGB (Treu und Glauben) Ausnahmen aus Zumutbarkeitsgründen geben (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 317 ff). Dafür genügt es nach dem Urteil des BGH jedoch nicht, dass der Mieter bereit ist, dem Vermieter die Auslagen für die Anfertigung der Kopien zu erstatten. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen nach Treu und Glauben setzt vielmehr voraus, dass ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das kann der Fall sein wenn sich die Verwaltung an einem anderen Ort befindet oder der Mieter krank oder gebrechlich ist. Andererseits steht es dem Vermieter jederzeit frei, dem Mieter Belegkopien zu übersenden. Häufig ist damit weniger Aufwand verbunden als mit der stundenlangen Beaufsichtigung des Mieters bei der Belegeinsicht.
Wenn der Vermieter oder Verwalter dem Mieter auf dessen Wunsch hin Belegkopien erstellt und übersendet, darf er im Gegenzug die Erstattung der ihm dadurch entstehenden Kosten verlangen. Die Gerichte gehen von einem Anspruch in Höhe von ca. 25 Cent pro Kopie aus. So hat das Amtsgericht Delmenhorst in einem Urteil vom 21.08.2003 (4b C 5160/03) ausgeführt, das Gericht schätze gemäß § 287 ZPO den angemessenen Kostenaufwand für eine Kopie auf 0,25 €. Der Mieterin sei zuzugeben, dass der Verwaltungsaufwand auch anfallen würde, wenn die Vermieterin die Unterlagen heraussucht, ordnet und vorlegt, sofern die Mieterin von ihrem Recht Gebrauch machen würde, die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Vermieterin einzusehen. Die Kopierkosten für selbstgenutzte Kopierer dürften sich auf höchstens 0,05 € pro Kopie belaufen, so dass 0,20 € für den sonstigen Verwaltungsaufwand inklusive der Versandkosten hinzuzurechnen seien. Eine höhere Pauschale wäre der Sache nach unangemessen. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat diesen Betrag in einem Urteil vom 20. März 2013 (213 C 371/12) bestätigt und dazu ausgeführt, der Betrag von 0,25 € pro zu kopierender Seite sei angemessen zur pauschalen Abdeckung bzw. Abgeltung der der Vermieterin mit der Anfertigung der Kopien entstehenden Kosten. Auch das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 11.6.2014 (65 S 233/13) den Betrag von 0,25 € je Kopie bestätigt.
Einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Belegkopien hat der Vermieter jedoch nur dann, wenn er die Kopien auf Wunsch des Mieters anfertigt und versendet. Fertigt der Vermieter die Kopien an, um sich selbst den Aufwand für die Belegeinsicht zu ersparen, so muss er die Kosten dafür selbst tragen (Amtsgericht Bingen, Urteil vom 18.01.2016, 21 C 197/15).
Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an einer eventuellen Nachzahlung aus der Abrechnung als auch an den weiteren Betriebskostenvorauszahlungen zu (BGH, Urteil vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05; BGH, Urteil vom 7.2.2018 – VIII ZR 189/17). Der BGH wertet dieses Verhalten des Vermieters sogar als unzulässige Rechtsausübung mit der Folge, dass eine entsprechende Zahlungsklage des Vermieters abweichend von § 274 BGB nicht zu einer Verurteilung Zug-um-Zug, sondern zu einer Klageabweisung führt (BGH, Urteil vom 7.2.2018 – VIII ZR 189/17). Außerdem darf der Mieter in einem eventuellen Zahlungsprozess um eine Betriebskostennachzahlung die Kosten mit Nichtwissen bestreiten.
Nimmt umgekehrt der Mieter die ihm gebotene Möglichkeit der Belegeinsicht nicht wahr, ist ein Bestreiten mit Nichtwissen unzulässig, da der Mieter Kenntnis von den der Forderung zugrundeliegenden Tatsachen hätte erlangen können.
3. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung
Ist der Mieter der Auffassung, dass seine Betriebskostenabrechnung nicht korrekt ist, muss er dies dem Vermieter mitteilen. In der Sprache des Gesetzes: Er muss seine Einwendungen mitteilen.
Ausgangspunkt ist dabei § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB. Danach hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Sinn und Zweck der Ausschlussfrist liegt darin, dass Mieter und Vermieter Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung erlangen. Nach Ablauf der Frist gilt diese daher als richtig, soweit keine Einwendungen erhoben wurden.
Die Ausschlussfrist gilt nicht für Sozialwohnungen alter Art, weil § 20 Absatz 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält (BGH, Urteil vom 20.7.2005 – VIII ZR 371/04). Für öffentlich geförderten Wohnraum neuer Art, der seit 1. 1. 2001 nach Maßgabe des WoFG gefördert wird, dürfte sich dieselbe Folge aus § 28 Abs. 2 WoFG ergeben (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 254).
Die Frist beginnt nach § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB mit dem Zugang der Abrechnung. Dies setzt aber auch voraus, dass die Abrechnung zumindest den formellen Anforderungen entspricht. Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 III 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Versäumnisurt. v. 8.12.2010 – VIII ZR 27/10).
Die Frist endet nach § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB mit Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung. Geht dem Mieter also zum Beispiel die Abrechnung für 2016 am 14. August 2017 zu, so endet die Einwendungsfrist am 31. August 2018.
Eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann fristwahrend, wenn der Mieter seine Beanstandung ausreichend konkret vorbringt. Es reicht nicht aus, wenn er lediglich beanstandet, eine Kostenposition sei „völlig überhöht“ oder wenn er vom Vermieter eine „Überprüfung der Abrechnung“ verlangt. Es muss vielmehr erkennbar sein, welche Position aus welchem Grund beanstandet wird, damit der Vermieter gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist. Wenn die Einwendungen diesen Anforderungen nicht entsprechen, wird auch die Einwendungsfrist nicht gewahrt (Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 11.7.2017 – 67 S 129/17). Wenn sich zum Beispiel eine Kostenposition von einem Abrechnungsjahr zum anderen vervierfacht (Siehe z.B. Landgericht Rostock, Urteil vom 19. Mai 2017, 1 S 198/16), ist das ein Grund, dagegen einen Einwand zu erheben.Ein professionell arbeitender Vermieter würde dies daher schon von sich aus in der Abrechnung erläutern. Ein anderer Einwand könnte sein, dass sonstige Betriebskosten abgerechnet wurden, die mietvertraglich nicht benannt sind. Oder das es einen starken Anstieg des abgerechneten Wasserverbrauchs in einem Jahr gab, in dem sich ein Wasserrohrbruch ereignete. Dann liegt nämlich die Vermutung nahe, dass der Vermieter diesen Verbrauch nicht vorab herausgerechnet hat.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, die der Mieter bereits gegen frühere Abrechnungen vorgebracht hat, muss er trotzdem wiederholen (BGH, Urteil vom 12.5.2010 – VIII ZR 185/09). Das nach der Gesetzesbegründung angestrebte Ziel der Rechtssicherheit (BT-Dr 14/5663, S. 79 = NZM 2001, 798 [801]) erfordere es, dass das Einwendungsrecht des Mieters gegenüber jeder Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist, die der Mieter nicht innerhalb der Zwölf-Monats-Frist beanstandet hat. Denn das Ziel des Gesetzes, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen, würde verfehlt, wenn auf Grund der Beanstandung einer früheren Abrechnung für eine spätere Betriebskostenabrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass diese Abrechnung innerhalb der Frist (erneut) beanstandet wird, sondern die spätere Abrechnung auch nach Ablauf von zwölf Monaten noch unter Bezugnahme auf die gegenüber einer früheren Abrechnung erhobene Einwendung angegriffen werden könnte. Deshalb sei die erneute und wiederholte Geltendmachung von Einwendungen gegen die vertragliche Umlagefähigkeit von Betriebskosten nicht eine unnötige Förmelei, sondern geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen. Es sei dem Mieter auch zuzumuten, eine Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölf-Monats-Frist und nicht erst danach erneut zu beanstanden, wenn er diese Abrechnung aus dem gleichen Grund wie eine frühere Abrechnung für nicht gerechtfertigt halte. Diese Haltung des BGH ist zwar umstritten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 265), kann aber als gesetzt gelten. Daran wird sich in den nächsten Jahren nichts ändern, so dass man als Mieter gehalten ist, jedes Jahr den gleichen Einwand vorzubringen, wenn man die Abrechnung für falsch hält. Im Zeitalter der E-Mail ist der Aufwand dafür auch vergleichsweise gering, so dass man an dieser Stelle kein unnötiges Risiko eingehen sollte.
Besonders anspruchsvoll sind Einwendungen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Insoweit verweisen wir auf unseren Beitrag zur Betriebskostenhöhe.
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