Source: http://www.censu.it/pdl-lupi-nuova-lun-luglio-2014/
Timestamp: 2017-09-21 10:35:36+00:00
Document Index: 152217670

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 5', 'art. 7', 'art.9', 'art.17', 'art. 9', 'art. 9', 'art.12', 'art.17', 'art.14', 'art. 17', 'art.13', 'art.20', 'art. 14', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 6', 'art.9', 'art. 14', 'art.15', 'art. 16', 'art. 17', 'art. 7', 'art. 12', 'art. 7', 'art.5', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 9']

PdL Lupi – nuova LUN – luglio 2014 | CeNSU – Centro Nazionale Studi Urbanistici
Osservazioni alla bozza di ddl “PRINCIPI IN MATERIA DI POLITICHE PUBBLICHE TERRITORIALI E TRASFORMAZIONE URBANA” formulata dal gruppo di lavoro “Rinnovo urbano” del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
La bozza del disegno di legge riguardante i principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana è sicuramente un necessario sforzo di revisione del quadro normativo urbanistico nazionale, che riafferma l’interesse per la materia, dando una possibilità almeno teorica di riallineamento delle diverse leggi regionali all’interno di un telaio normativo.
Tuttavia l’articolato proposto presenta delle ambiguità, per diversi motivi.
Manca il coordinamento esplicito con due importanti novità normative: il disegno di legge sul contenimento del consumo di suolo, in discussione alla commissione consiliare della Camera, e la Legge “Delrio”, sulla riforma delle Provincie. Da più parti si era auspicato che queste proposte potessero costituire l’avvio del processo di riforma della LUN, ma le tre iniziative sembrano viaggiare (almeno per ora) rigorosamente separate.
Il dettato normativo proposto è chiaramente sbilanciato sugli aspetti legati al regime di proprietà e alla fiscalità. Scritto con un linguaggio giuridico, risulta debolissimo sui tradizionali contenuti propri dell’urbanistica “fisica”: le invarianti territoriali, la valutazione ambientale dei piani, il paesaggio, le aree extraurbane, il consumo di suolo e la sostenibilità e l’efficienza energetica, i temi urgenti del dissesto idrogeologico di fronte alla vulnerabilità del territorio, della tutela del paesaggio e della co-pianificazione, della compatibilità ambientale dei piani nelle aree sismiche, dell’apporto recente delle conoscenze in campo informatico applicate al territorio, che potrebbero portare a grandi risparmi di tempo e ad una maggiore trasparenza e flessibilità degli strumenti urbanistici.
Non sembra trovare eco nel testo la diffusa critica alla complessità e farraginosità dell’apparato pianificatorio urbanistico, riproponendo il doppio livello del piano comunale, senza distinzione tra le grandi città ed i piccolissimi comuni e tra le diverse fasi di approvazione, tralasciando di inserire l’ineludibile necessità di tempi perentori di approvazione.
La semplificazione evocata non trova nessun riscontro operativo, se non il solito rimando ad atti normativi successivi di incerta emanazione.
Il testo divulgato cerca indubbiamente di sciogliere alcuni importanti nodi riguardanti il regime dei suoli: dal ruolo della proprietà privata, alla commerciabilità dei diritti edificatori, alla perequazione, alla fiscalità urbana, mantenendosi però ambiguamente a metà tra una legge di principi ed uno strumento regolativo, senza tener conto delle difficoltà che l’applicazione di tali principi ha riscontrato nelle regioni dove sono stati previsti dalle norme regionali.
Importante il riferimento al rinnovo urbano, visto il rilievo che esso assume nel particolare momento storico per una auspicabile ripresa economica e per il contenimento del consumo di suolo. Merita più determinazione l’affermazione che la rigenerazione è di per sé contributo alla costruzione della città pubblica!
Gli ingegneri comunque non faranno mancare il loro apporto costruttivo ad un percorso positivo e strategico per l’avvenire del Paese.
Caserta, 10 settembre 2014
Il Direttivo del Centro Nazionale Studi Urbanistici
Allegati: versione della bozza DDL presentata da Lupi il 24 luglio:
Umberto Petruccelli scrive:
Osservazioni alla proposta di Legge Urbanistica Nazionale
Si condividono nella sostanza tutte le osservazioni sollevate alla proposta di LUN dal CeNSU nazionale (documento di M. Tira del 12.06.2014) e dal CeNSU-PZ (documento del 17.06.2014).
Pertanto, nel seguito ci si sofferma soltanto su aspetti non evidenziati dai documenti anzidetti.
Con riferimento agli aspetti tecnici è auspicabile che la Legge imponga alle regioni e queste ai comuni dei processi di pianificazione che siano per quanto possibile rigorosi e che pertanto adottino metodologie quantitative per il supporto alle decisioni più importanti e per la quantificazione dei principali parametri operativi. A tal fine sarebbe oltremodo utile in particolare introdurre (per esempio nell’ambito dell’art. 5) l’obbligo per la DQR di specificare la procedura quantitativa utilizzata in sede di stesura della stessa per determinare le densità sulla base delle caratteristiche e delle necessità prese in considerazione ai sensi del comma 6 dell’art. 5.
Sempre nello stesso comma, sarebbe opportuno richiamare, fra gli aspetti da tenere in considerazione per la definizione delle densità edilizie ottimali dettate dalla DQR, anche le necessità di mobilità con diverse modalità di trasporto della popolazione residente e presente sul territorio interessato, necessità attualmente non citate nel testo.
Infine, per perseguire l’obiettivo del rigore scientifico ai diversi livelli di pianificazione, sarebbe necessario che la LUN imponesse alle regioni di definire, nella DQR, modelli, metodi e procedure da utilizzare in sede di redazione dei piani urbanistici comunali e sovra-comunali per la verifica quantitativa del soddisfacimento delle esigenze di mobilità con le modalità più appropriate.
Sotto l’aspetto della fiscalità, che ha ruolo fondamentale nell’orientare e governare i processi, è da rilevare una inopportuna penalizzazione delle zone a bassa densità edilizia, ingiustificata anche alla luce del condivisibile obiettivo di limitare il consumo di suolo. Infatti è noto che una urbanistica di qualità difficilmente si concilia con densità insediative elevate.
Detta penalizzazione si rileva già nel comma 11 dell’art. 7 (che obbliga la legge regionale a prevedere un contributo per oneri di urbanizzazione in misura inversamente proporzionale alla densità) per ritrovarsi nel comma 5 dell’art.9. Qui in particolare si accomunano fittiziamente le imposte comunali locali sugli immobili (leggasi IMU o altra tassa sulla proprietà / possesso) e le imposte sui servizi indivisibili (leggasi TASI) applicando ad entrambe il principio del beneficio che porta ancora una volta a penalizzare in termini di tassazione le zone a minore densità edilizia. In proposito è bene evidenziare che il principio del beneficio reso, applicabile soltanto ai servizi indivisibili e non certo alla proprietà (quindi alla sola TASI e non all’IMU), è applicabile solo in presenza di uno stesso livello di qualità e quantità di servizi indivisibili erogati nelle zone a diversa densità edilizia, cosa che non si verifica praticamente mai. Infatti le zone densamente insediate presentano, per evidenti motivi di razionale distribuzione delle risorse, un’offerta di servizi quali illuminazione pubblica, manutenzione stradale, arredo e verde urbano, nonché trasporto pubblico, sempre di quantità e qualità superiori rispetto alle zone a bassa densità edilizia.
Stesso discorso si rileva al comma 9 dell’art.17, dove il condivisibile obiettivo di incentivare interventi di rinnovo urbano viene perseguito attraverso una discutibile imposizione fiscale sugli immobili caratterizzata da una proporzionalità inversa alla densità edilizia e addirittura una “premialità volumetrica” che rischia di addensare zone eccessivamente insediate caratterizzate da dotazioni di servizi già oggi insufficienti (quali parcheggi o spazi verdi).
Sempre con riferimento alla fiscalità, eccessivo appare il comma 10 dell’art. 9 nel sottrarre a qualsiasi tassazione gli immobili soggetti a vincolo di interesse generale di ogni genere, indipendentemente dal valore o dalla propensione a produrre reddito. Per questa categoria di immobili sarebbe più giusto prevedere una riduzione della tassazione che tenga conto dei maggiori oneri conseguenti ai vincoli su di essi apposti anziché una totale esenzione quale immediata conseguenza della presenza del vincolo.
In tema di agevolazioni fiscali sarebbe molto utile, al fine di favorire la messa in sicurezza del patrimonio immobiliare nelle aree classificate sismiche, sancire l’obbligatorietà di prevedere, nella disciplina dell’imposta sui redditi delle persone fisiche, specifiche agevolazioni fiscali per gli interventi di adeguamento sismico degli edifici privati in modo da fissare tale beneficio come principio.
Allo scopo di limitare il prelievo fiscale sugli immobili e quindi porre i presupposti di un rilancio dell’edilizia sarebbe opportuno che la legge contemperasse la possibilità di una deducibilità almeno parziale dei tributi immobiliari locali dalle imposte sui redditi per le persone fisiche.
Particolare impatto negativo, per gli effetti che può produrre sul mercato immobiliare, presenta la non applicabilità dei tributi immobiliari agli immobili non utilizzati, destinati alla vendita o alla rivendita, sancita dal comma 9 dell’art. 9. La norma infatti facilita alle società immobiliari e alle imprese di costruzione la realizzazione di speculazioni e conseguentemente permette loro di incidere sui prezzi del mercato acquistando gli immobili e tenendoli fuori dal mercato anche per molti anni senza pagare tributi sulla proprietà o sui servizi indivisibili.
In materia di trasferibilità e commercializzazione dei diritti edificatori (art.12) oltre a rilevare la difficile applicabilità del principio (perequativo per i proprietari dei suoli ricadenti nelle aree di intervento ma non certo per gli altri), il comma 4 ingessa eccessivamente la pianificazione comunale in quanto obbliga il comune ad indennizzare a valore di mercato i titolari di diritti edificatori acquisiti a titolo di perequazione, compensazione e premialità qualora gli stessi diritti vengano poi ridotti o annullati per effetto di varianti al piano urbanistico non obbligatorie per legge. Ciò in modo assolutamente indipendente dall’eventuale danno prodotto ai titolari dall’attribuzione e successiva sottrazione degli stessi diritti edificatori, danno che potrebbe anche non esistere affatto e che invece sarebbe giusto verificare e valutare caso per caso per prendere in considerazione un possibile indennizzo.
In relazione al rinnovo urbano (art.17) è da riflettere sulla opportunità sancita dal comma 7 di rendere possibile la realizzazione di operazioni di rinnovo urbano anche in assenza o in difformità di pianificazione operativa: è giusto aggirare attraverso un accordo fra Comune e privati interessati lo strumento urbanistico che, in quanto soggetto ad un iter di approvazione lungo e complesso, dovrebbe interpretare abbastanza fedelmente la volontà ed i bisogni di tutte la parti sociali?
Sarebbe più che mai opportuno, nelle zone dichiarate sismiche, subordinare il rilascio di autorizzazioni per le trasformazioni urbane (di cui all’art.14) o per il rinnovo urbano (di cui all’art. 17) nonché il riconoscimento di premialità finalizzate a promuovere interventi di riqualificazione edilizia, urbana e ambientale (di cui all’art.13), alla realizzazione del completo adeguamento sismico delle strutture di tutti gli edifici con qualsiasi destinazione d’uso compresi nelle aree di intervento e per i quali non sia effettuata la completa demolizione. Ciò permetterebbe di mettere in sicurezza il patrimonio edilizio che si intende conservare nelle zone da rinnovare o trasformare.
Le norme per qualificare ed incentivare l’edilizia residenziale sociale sono trattate negli artt. 19 e 20 del disegno di legge che stabilisce la funzione svolta da questo tipo di edilizia consistente nell’assicurare “il diritto sociale all’abitazione a favore degli individui e dei nuclei familiari che non sono in grado, anche per situazioni di disagio economico e sociale, di accedere al libero mercato ….”.
In proposito va tuttavia ricordato che l’obiettivo condiviso di garantire l’abitazione a tutte le fasce sociali va perseguito, non soltanto predisponendo un’offerta a prezzi “sociali” inferiori a quelli di mercato ma contenendo i prezzi di mercato in modo da rendere il mercato delle abitazioni accessibile al maggior numero di fasce sociali. Come è noto, il prezzo di un bene (anche dell’abitazione) è la somma del costo di produzione e dell’utile del produttore; l’utile ed il costo tendono al valore minimo in un mercato perfetto, situazione praticamente quasi mai realizzabile, tanto meno nel settore degli immobili per la presenza di monopoli di posizione, posizioni dominanti e barriere di ingresso. Dunque la condizione di oligopolio tipica del mercato delle costruzioni produce molto spesso un aumento dell’utile del produttore ed anche una limitata efficienza del ciclo produttivo con extracosti regolarmente scaricati sugli acquirenti i quali manifestano da sempre una elevata disponibilità a pagare per l’acquisto dell’abitazione. Una offerta qualitativamente e quantitativamente adeguata di edilizia residenziale sociale, se è vero che produce un effetto calmierante sui prezzi dell’edilizia privata di livello modesto (molto meno su quella di livello maggiore), purtuttavia non incide sensibilmente sui costi di produzione.
Dunque si ritiene che sia compito della Legge urbanistica nazionale porre i presupposti per il contenimento dei costi di produzione e recupero. In particolare è presumibile che economie di produzione possano ottenersi dalla velocizzazione dell’iter di redazione ed approvazione degli strumenti urbanistici, di rilascio delle autorizzazioni necessarie e di acquisizione delle aree da trasformare, aspetti non trattati nella proposta di legge e che invece richiedono di essere approfonditi.
Ancora in tema di edilizia sociale, alquanto pericolosa si presenta la norma dettata dal comma 5 dell’art.20 che sancisce la possibilità di realizzare alloggi sociali attraverso lo strumento del permesso di costruire in deroga, ai sensi e per gli effetti dell’art. 14 del DPR 6 giugno 2001 n.380, cioè la possibilità di andare in deroga ai limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati stabiliti nelle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi. Detta deroga mette a rischio la qualità edilizia ed urbanistica delle zone destinate ad edilizia sociale.
9 agosto 2014 alle 07:35
Grazie a te, Flavio, per l’iniziativa della pagina sul sito CeNSU.
Speriamo di riuscire a sollevare un ampio dibattito costruttivo.
Dionisio Vianello scrive:
PDL Lupi – Note Vianello
1– Considerazioni di carattere generale
1.1 – Una valutazione articolata
Dato l’ampiezza e la profondità degli argomenti trattati non appare facile – e forse non è nemmeno necessario ed auspicabile – formulare un giudizio complessivo sulla proposta di legge. Come sempre la valutazione non può che essere articolata, distinguendo:
i capitoli e punti condivisibili e sostanzialmente accettabili in toto;
altri che, pure condivisibili nell’intento, abbisognano di ulteriori integrazioni ed approfondimenti;
altri che invece richiedono una revisione profonda e sostanziale;
i temi mancanti, e quindi da inserire ex novo.
Manca comunque – e si dovrà fare – una relazione illustrativa che collochi la proposta nel contesto del dibattito in corso, soprattutto con riferimento alle numerose proposte di legge in materia urbanistica presentate dal governo e da singoli parlamentari negli ultimi due anni.
1.2 – Il contesto legislativo in materia urbanistica
Sotto gli ultimi tre governi – Monti, Letta, Renzi – le tematiche del territorio sono state oggetto di una continua e crescente attenzione da parte delle forze politiche, culturali e sociali. Sono giacenti in parlamento ben 11 proposte di legge di carattere generale e specifico; si veda l’elenco allegato.
E’ quindi importante capire quale sarà il destino del Pdl Lupi, se ci sono prospettive concrete di approvazione od è destinato a finire negli affollatissimi binari morti delle commissioni parlamentari, ed in particolare se il dibattito in aula lo assocerà ad altre proposte da tempo presentate. In primis il Pdl 2039/2014 sul consumo di suolo, presentato da ben 5 ministri dello stesso governo Renzi (Lupi compreso) nel febbraio scorso. Argomento questo – il consumo di suolo – che si palesa come una vistosa mancanza nel Pdl Lupi.
A nostro parere una proposta come quella di Lupi, che ha l’ambizione di costituire il quadro di riferimento generale per il governo del territorio, non può non tener conto di questo punto cruciale. Non avrebbe infatti alcun senso suddividere la materia in due provvedimenti, tutto deve essere riportato in un unico contenitore che diventerà alla fine la tanto auspicata riforma urbanistica.
1.3 – Sul linguaggio
Un appunto va invece riservato al “linguaggio”, spesso poco chiaro e comprensibile. L’impressione è che si siano fuse insieme espressioni tratte dalla tecnica urbanistica con altre di natura giuridica (queste ultime nettamente prevalenti). E’ indispensabile che nella fase finale, dopo le integrazioni e modifiche derivanti dal dibattito politico, venga operata una rilettura (e riscrittura) unitaria da parte di un’unica mano. Come riferimento metodologico non si può non ricordare la vecchia e gloriosa legge urbanistica originaria 1150/1942, esempio insuperato di semplicità e chiarezza.
1.4 – I documenti CeNSU ed AUDIS
Sui temi in discussione si richiamano i numerosi documenti prodotti da CeNSU ed AUDIS (vedasi l’allegato). Sulla questione principale affrontata dalla legge – diritto di proprietà e regime dei suoli – va ricordato che due anni fa, nel 2012, una apposita commissione di esperti coordinata dal Prof. Paolo Stella Richter su espresso incarico di ANCE, CNAPPC, CNI, Aspesi, FIAIP, Tecnoborsa, aveva elaborato una proposta di legge in materia di regime dei suoli e diritto di proprietà. Proposta peraltro inoltrata alle competenti commissioni parlamentari, ma senza esito alcuno. Tuttavia, non solo per rispetto a chi vi ha lavorato ma per l’interesse degli argomenti trattati, in gran parte coincidenti con quelli del Pdl Lupi, nell’analisi che verrà sviluppata si farà spesso riferimento a quella proposta.
2 – Osservazioni e proposte
Sui contenuti essenziali del Pdl si formulano le seguenti osservazioni e proposte articolate secondo i capitoli (“capi”) fondamentali del dispositivo.
2.1 – Titolo I° – Principi fondamentali in materia di governo del territorio, proprietà immobiliare e accordi pubblico-privato
Capo I° – Politiche pubbliche territoriali, principi fondamentali di governo del territorio, principi della pianificazione e relativi strumenti
Il Pdl si pone l’obiettivo di fornire un quadro di riferimento unitario alle legislazioni regionali in materia di pianificazione, al fine di dare maggiore omogeneità all’apparato (piani, strumenti, procedure) – organizzato dalle regioni in più di 30 anni di attivismo spesso frenetico. Ben venga quindi il tentativo di dare un quadro se non unitario almeno non contraddittorio all’operato delle regioni. Anche se è prevedibile che queste, gelosissime del loro potere, adducendo motivi di competenza impugneranno la manovra statale presso la Corte Costituzionale. La questione dovrà probabilmente essere ripresa nella riforma del Titolo V della costituzione, inserendo la potestà dello stato di coordinare i sistemi legislativi delle regioni, ivi compreso il sistema di pianificazione.
Condivisa la premessa generale appaiono però deboli ed incompleti gli articoli relativi alla pianificazione (artt. 5-6-7). Da decenni tutti gli addetti ai lavori – amministratori, professionisti, operatori, ambientalisti – sparano a zero sul sistema di pianificazione attualmente in vigore, lamentando la complessità e farraginosità del moloch urbanistico costruito dalle Regioni in quarant’anni di forsennata produzione legislativa. Critica che si appunta sull’eccesso di piani territoriali sopra il Comune (regionale, provinciali e altri ancora), sul doppio livello del piano comunale che ha prodotto in sostanza due piani separati invece che uno solo, sull’imposizione di un unico modello di piano uguale per le grandi città ed i piccolissimi Comuni, ed innumerevoli altre criticità che ora non è il caso di riportare. Tant’è che anche i più accaniti sostenitori di questo perverso modello stanno facendo autocritica; preso atto che il sistema non funziona sono arrivati alla conclusione che forse è arrivato il momento di cambiare. Ebbene, il Pdl Lupi all’art. 7, ignorando bellamente tutte le critiche, stabilisce che va bene così, non occorre cambiare proprio niente. Conclusione assurda ed inconcepibile, anche perché in tal modo il sistema diventa obbligatorio anche per quelle regioni – come la Lombardia – che avevano scelto percorsi diversi e alternativi.
Sulle modifiche da apportare si rimanda ai documenti prodotti da CeNSU ed AUDIS (vedi allegati) che in estrema sintesi prevedono:
semplificazione dei livelli di pianificazione territoriale: sopra il comune deve esserci un solo livello. quello regionale;
piani di area vasta ed intercomunali a geometria variabile e flessibile, da redigere solo dove è necessario; affidati alle città metropolitane ed alle unioni dei comuni in regime di copianificazione con la regione;
abolizione del doppio livello di pianificazione comunale: piano strutturale da sostituire con un documento programmatico senza valore conformativo e quindi senza conseguenze di fiscalità urbana, da attuarsi attraverso piani operativi per area e/o settore, non necessariamente estesi a tutto il territorio comunale;
modelli di pianificazione diversi per i grandi comuni (piano strategico intercomunale) e per i piccoli comuni, dove può essere sufficiente un programma di fabbricazione rivisitato;
revisione sostanziale del concetto di standard, passando dal vecchio sistema dei parametri quantitativi ad una logica fondata sulla qualità dei requisiti prestazionali (perfomances).
Non si comprende il motivo del ripescaggio delle province (art. 7) come organismi ai quali dovrebbe essere affidata la pianificazione di area vasta. Non si dovevano abolire? Tre enti, stato, regioni, comuni, ed organismi intermedi come aree metropolitane ed unioni dei comuni, costituiscono un sistema più che sufficiente per realizzare un corretto governo del territorio.
Secondo queste linee vanno quindi sostanzialmente riveduti gli articoli del Capo I°. Non ci dimentichiamo che l’assetto della pianificazione è di competenza regionale per cui la legge dovrà limitarsi ad enunciare i principi generali ai quali dovranno adeguarsi le singole regioni.
Tra gli obiettivi di politica del territorio riportati all’art. 1 non compaiono i capitoli riguardanti l’ambiente ed il paesaggio. Si tratta di tematiche che sono oggetto di pianificazioni separate da quelle del territorio, situazione che ha determinato in passato innumerevoli casi di confusione e contrasto, non di rado sfociati in contenzioso. Citiamo come esempio i piani paesistici regionali, strumenti della cui necessità nessuno dubita, ma che ogni volta entrano in conflitto con la pianificazione urbanistica. Da sempre gli Ingegneri si sono opposti alle cosidette “pianificazioni separate” che vanno invece riportate in un unico recapito, i piani territoriali e urbanistici. Sempre in questa sede vanno definiti in modo univoco compiti e ruoli della VAS collegata alla pianificazione, nonché il complesso delle indagini preliminari relative alle tematiche ambientali e paesaggistiche (Statuto del territorio, o simili).
2.2 – Capo II° – Principi e strumenti a garanzia del trattamento unitario ed equo della proprietà privata e fiscalità immobiliare
Correttamente la proposta di legge affronta con maggiore ampiezza e profondità le questioni urbanistiche riservate alla competenza statale, regime dei suoli e diritto di proprietà. La lunghissima assenza legislativa dello stato ha favorito la proliferazione di una quantità di normative regionali che risultano prive di copertura giuridica in quanto attinenti al diritto di proprietà.
In sostanza si recepisce il criterio di perequazione già da tempo introdotto nelle legislazioni regionali e diffusamente applicato nei piani urbanistici secondo tre finalità:
assicurare un trattamento equo a tutte le proprietà private incluse nelle zone destinate all’edificazione;
costituire un’alternativa all’esproprio tradizionale mediante la compensazione con la cessione di diritti edificatori;
incentivare interventi aventi interesse pubblico e/o generale attraverso la premialità.
Anzitutto una considerazione di metodo. L’indifferenza assoluta delle proprietà private rispetto alle scelte di piano è una utopia irraggiungibile, come sa benissimo chi ha fatto anche un solo piano urbanistico. Il crisma che qualifica le diverse parti di un territorio, urbano od agricolo che sia, è proprio la differenza. Voler stabilire per legge (art. 8, comma 1) che il governo del territorio è regolato in funzione del “riconoscimento e garanzia della proprietà privata, la sua appartenenza ed il suo godimento” è una posizione irragionevole, per di più pericolosa perché – se sanzionata per legge – potrebbe essere fonte di pericoloso contenzioso. Solo la fiscalità può garantire un trattamento omogeneo alle proprietà private (vedi art. 9). Tutto quello che si può fare nei piani è già contenuto nei commi 3-4 dell’art. 8: i vincoli di carattere generale (ad esempio quelli paesistici) non vanno compensati, gli altri sì.
Molti gli appunti da fare in tema di perequazione. Il primo fondamentale riguarda la necessità di chiarire una volta per tutte il significato e la valenza giuridica del termine “diritti edificatori”, definendo nel contempo contenuti e limiti della proprietà fondiaria. Può risultare utile a tale scopo distinguere le diverse tipologie che caratterizzano le aree in ordine all’edificabilità (e quindi al piano) come fa la proposta Stella Richter: aree edificate, aree edificabili, aree non edificabili, aree edificabili a particolari condizioni, ecc. Se non si parte dai concetti fondativi si rischia di restare nel vago lasciando come sempre alla magistratura amministrativa un compito di supplenza rispetto al potere legislativo.
Un secondo appunto di ordine pratico riguarda gli ostacoli di cui è disseminato il percorso perequativo, tanti e tali da bloccarne molto spesso l’applicazione. Nella pratica numerosi sono infatti i provvedimenti approvati, pochi quelli concretamente avviati, pochissimi quelli attuati. In tempo di crisi l’incentivo del metro cubo in regalo non ha più quel richiamo irresistibile che aveva in passato. Anche perché il mercato è pieno di aree di generazione (che producono metricubi per i proprietari espropriati) ma pochissime sono le aree di trasferimento effettivamente disponibili. Per cui in sostanza il mercato è nelle mani dei pochi proprietari delle aree di atterraggio, mentre il proprietario dei diritti edificatori è costretto a vagare per la città alla ricerca di qualche soggetto disponibile ad accogliere i suoi metri cubi. Occorre affrontare con decisione gli ostacoli pratici che impediscono l’applicazione della perequazione. Va quindi prescritto che nei piani devono essere individuate le aree di atterraggio dei diritti edificatori derivanti da compensazioni e premialità. A tale scopo può essere utile che i comuni abbiano la possibilità di acquisire aree da utilizzare per il trasferimento dei diritti derivanti da interventi di compensazione. Obiettivo che può essere realizzato ammettendola possibilità che il comune possa riservare a questo scopo una quota parte della edificabilità prevista nelle zone di trasformazione o espansione; come previsto ad esempio nel PRG di Roma e specificato nell’art. 6 comma 2 della proposta Stella Richter.
Sembra inoltre – ma non è chiaro – che si voglia perseguire la volatilità dei diritti edificatori, nel senso che questi possano atterrare in qualsiasi zona edificabile del piano. Ipotesi che può andar bene negli Stati Uniti – dove la grande disponibilità di spazi determina una sostanziale indifferenza rispetto alle destinazioni di piano – ma che può rivelarsi disastrosa in ambienti fortemente storicizzati come l’Europa. Deve essere quindi precisato che nei piani devono essere individuate sia le aree di generazione che quelle di atterraggio dei diritti edificatori.
Si concorda pienamente con l’intento di potenziare la fiscalità immobiliare; obiettivo da sempre auspicato dagli Ingegneri italiani. Infatti solo con la fiscalità si può raggiungere un duplice obiettivo, la riduzione del consumo di suolo ed un trattamento non sperequato delle proprietà private. Si richiamano in merito gli illuminanti scritti di Guido Colombo, soprattutto sulla possibilità di utilizzare gli strumenti fiscali anche in funzione di obiettivi di politica urbanistica. A tale scopo va adeguatamente potenziato il comma 2 dell’art.9.
Infine non sarebbe male che la legge, anche al fine di rendere più completo il capitolo sul regime dei suoli, riportasse in un apposito nuovo articolo 13/bis “Indennità di esproprio” la normativa vigente sugli espropri, aggiornata con la perequazione, come previsto anche nella proposta Stella Richter. In particolare va definito che il valore venale degli immobili da espropriare va diminuito non solo degli oneri di legge ma anche dei costi di bonifica e di quota parte degli interventi di potenziamento infrastrutturale che si rendono necessari.
2.3 – Capo III° – Accordi tra amministrazione e privati in ambito urbanistico e giurisdizione
La programmazione negoziata – introdotta dagli anni ’90 e messa in atto dai comuni attraverso i cosidetti “programmi complessi” – ha profondamente cambiato la prassi della pianificazione nel nostro paese, riuscendo ad ovviare almeno in parte alle disfunzioni del sistema di pianificazione. Procedure che vanno quindi confermate e migliorate eliminando i vincoli e le incongruenze che ne appesantiscono il percorso di approvazione, in particolare le fasi di valutazione urbanistica ed aconomico-finanziaria; si vedano in proposito i documenti AUDIS.
La programmazione negoziata si regge sull’apporto dei privati che collaborano (ed in molti casi sostituiscono) le istituzioni nella realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale. Ciò avviene nei progetti di maggior rilievo dimensionale e strategico, in particolare in quelli di trasformazione delle aree ed immobili dismessi, dove la questione centrale riguarda il contributo straordinario che i privati dovrebbero dare al comune per le opere aggiuntive.
A questo proposito si rileva che rispetto al testo precedente del Pdl Lupi, presentato nel Maggio 2014, è stato eliminato l’art. 14 –“Contributo straordinario per le trasformazioni urbane”. Tale articolo riprendeva la legge 122/2012 che prevedeva di applicare un contributo straordinario della misura massima del 66% (riducibile fino al 30% per interventi di rigenerazione e risparmio energetico) dell’incremento di valore immobiliare per finalità pubbliche o di interesse generale. Norma prevista per il PRG di Roma (Veltroni), che a Roma ha bloccato molti progetti creando pesanti contenziosi. Con la crisi del mercato immobiliare il costo delle aree, soprattutto quelle acquistate nei primi anni duemila, è calato almeno del 40%, per cui in questi casi anche con il cambio d’uso non si realizza plusvalore, ma rimane una perdita secca. Per arrivare allo scopo si passa attraverso un piano finanziario che dovrebbe calcolare l’incremento di valore delle aree, operazione che comporta trattative lunghissime tra pubblico e privato, spesso senza conclusione alcuna, come dimostrano i numerosi casi abortiti o rimasti al palo.
Sulla vexata quaestio esprimiamo molto sinteticamente la nostra posizione, rinviando ai documenti allegati per maggiori dettagli:
riteniamo errato ed inapplicabile il dettato della 122/2012, tanto più nella critica situazione attuale nella quale questi interventi andrebbero invece incentivati;
impostando la questione in questo modo in molti casi si è in presenza di una riduzione di valore della aree (soprattutto se acquistate nei primi anni ‘2000) e non di un incremento;
tuttavia va tenuto conto che i progetti di trasformazione urbana, soprattutto nel caso di grandi aree ed immobili dismessi, comportano quasi sempre la necessità di un potenziamento della rete infrastrutturale e dei trasporti pubblici, che non può essere addossato interamente alla collettività;
nella pratica è quasi sempre impossibile scaricare questi costi sul privato, l’intervento non sarebbe più conveniente;
nelle aree di trasformazione va inoltre tenuto conto degli oneri di bonifica, spesso talmente pesanti da compromettere il bilancio economico del progetto;
in conclusione i casi sono moltissimi e svariati, per cui non è possibile dare una indicazione cogente in sede di legge;
è quindi sufficiente precisare che in sede istruttoria va valutato il deficit infrastrutturale e le modalità di copertura della spesa tra risorse pubbliche e private; se questo non risulta possibile, il progetto va accantonato e rinviato a tempi migliori.
La norma va quindi ripresa nei termini indicati inserendo un apposito nuovo articolo 15/bis, che comunque potrebbe essere compreso anche nel successivo Titolo II°.
2.4 – Titolo II° – Politiche urbane, edilizia sociale e semplificazioni in materia edilizia
2.4.1 – Consumo di suolo
C’è un grande assente in questa legge, ed è il consumo di suolo. Assenza incomprensibile, perché negli ultimi due anni – governo Monti, governo Letta e adesso Renzi – non abbiamo fatto altro che discutere e accapigliarci sulle varie proposte di legge sfornate dai successivi ministri. Dove è andato a finire il Ddl 2039 presentato da ben 5 ministri del governo Renzi (compreso Lupi)? Cosa è successo? Abbiamo scherzato? Questo sì sarebbe veramente riprovevole, ma può darsi che la spiegazione sia più semplice. Forse il ministro Lupi intende portare avanti tutte due le cose, la riforma urbanistica e la legge sul consumo di suolo e rigenerazione. Oppure no? Ai posteri l’ardua sentenza. In conclusione il consumo di suolo deve trovare sede in questa legge, ed il suo posto è proprio in un nuovo articolo posto all’inizio del Titolo II° che tratta appunto delle politiche territoriali.
Occorre quindi prevedere un nuovo art.15/ter “Consumo di suolo”. Sul merito:
si suggerisce di seguire la linea tedesca che in sede di legge ha indicato la mission, prevedendo di abbreviare i tempi per raggiungere gli obiettivi fissati dalla Comunità Europea (consumo zero tra 50 anni);
nel contempo ha previsto di muoversi soprattutto mediante manovre fiscali;
lo stato, mediante propri atti, definirà anche le modalità urbanistiche, in particolare meglio la percentuale di nuove aree edificabili rispetto al totale già edificato piuttosto che una quantità massima di aree edificabili da distribuire a regioni e comuni come previsto nel Ddl 2039/2014;
questa linea potrà comportare anche una riduzione delle aree di espansione previste dai piani, obiettivo da raggiungere gradualmente anche per effetto della riduzione della domanda a seguito della crisi edilizia.
2.4.2 – Rinnovo urbano
La rigenerazione urbana occupa uno spazio consistente nel Pdl, anche se il titolo dell’art. 16 “Rinnovo urbano” rischia di ingenerare confusione mettendo insieme interventi che non sono esattamente la stessa cosa, e per di più sono disciplinati da normative diverse. Nella pratica – ma anche nella normativa vigente – si distinguono infatti gli interventi di rinnovo edilizio da quelli di rigenerazione urbana, che a loro volta potrebbero essere suddivisi in ulteriori sub-categorie: ad esempio interventi di trasformazione di aree dismesse, riuso di immobili pubblici, riqualificazione di vecchi quartieri, servizi pubblici e reti impiantistiche, ed altri ancora. Inconveniente che si deve eliminare distinguendo almeno le due categorie principali.
Si sottolinea positivamente una importante affermazione: l’art. 17 comma 3 stabilisce che “l’approvazione delle operazioni di rinnovo funzionale e rigenerazione urbana comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere e l’urgenza ed indifferibilità dei lavori”. Si risponde positivamente in tal modo ad una delle richieste che appaiono indispensabili per riavviare la rigenerazione, presentate da AUDIS nel recente convegno di Modena. L’articolo va però sviluppato più a fondo dando facoltà ai comuni, anche al fine di rimettere in gioco le aree bloccate da proprietari assenti o assenteisti, di individuare nel piano le aree strategiche di interesse pubblico. Sulle quali poi indire una gara tra promotori privati per presentare ed attuare in regime di concessione il progetto di riqualificazione; dove l’interesse pubblico si configura nella realizzazione di servizi – ed in questo modo la cosa sarebbe possibile anche con le norme attuali – ma anche solo allo scopo di miglioramento ambientale. Ovviamente rimane al proprietario il diritto di prelazione.
Il documento AUDIS di Modena propone inoltre una radicale semplificazione delle procedure di approvazione di questi interventi, che possono essere riprese in questa sede come indicazione di metodo, da attuarsi però attraverso provvedimenti regionali.
Qualcosa di più merita il capitolo delle bonifiche, che sempre più spesso sta diventando un blocco insuperabile per progetti Fondamentale è modificare la normativa nazionale, eccessivamente complicata, rigida e restrittiva, seguendo gli esempi stranieri, soprattutto quelli tedeschi, che tanto successo hanno avuto nel caso della Ruhr. Si segnalano a tale proposito gli importanti contributi di AUDIS. La materia potrebbe essere trattata – almeno per quanto riguarda i risvolti urbanistici – in un apposito nuovo articolo 17/bis “Bonifica delle aree ed immobili dismessi”.
Riporto il commento di Carlo Monti; il suo documento, già inviato via mail, è nella sezione contributi scientifici
in vista del nostro incontro di Caserta e dell’impegno a commentare il DpL Lupi vi invio alcune note che ho scritto dopo aver letto il documento che ha mandato
Dionisio Vianello. Penso che come sempre dobbiamo essergli molto grati perché fatto una sintesi organica delle critiche e soprattutto delle nostre proposte già maturate.
Dato che condivido sostanzialmente il suo documento, ho pensato che la cosa migliore che potevo fare fosse usarlo come base, scrivendo solo qualche sottolineatura e qualche osservazione/proposta di “emendamento”. In particolare queste riguardano due mie “fissazioni”: una, che riguarda meno questo PdL, è la fusione/unione dei
piccoli comuni, di cui ultimamente si parla poco, ma è essenziale per il funzionamento del governo del territorio, e l’altra è a mio parere la “concentrazione” in
un unico luogo del quadro dei vincoli ambientali (in senso lato, Statuto dei luoghi, Carta unica del territorio o come lo si voglia chiamare), che si ponga come riferimento obbligatorio per i piani locali.
Cari saluti e arrivederci a Caserta
Angelo Breida scrive:
Osservazioni e considerazioni sulla proposta di Ddl LUPI in materia di governo del Territorio.
Nel condividere in sostanza tutte le osservazioni già predisposte ed inviate dagli iscritti al CeNSU , ci limiteremo ad alcune considerazioni sulla proposta di Legge, che eventualmente potranno essere ulteriore spunto di riflessione.
Si ha l’impressione che il Governo, sull’onda del fare a tutti i costi , metta in cantiere diverse proposte che però dovrebbero essere analizzate contestualmente ( es. consumo di suolo e LUN ; decreto sblocca Italia con il pacchetto semplificazioni , dal quale però pare sia già stato escluso “ Il Regolamento Edilizio Unico” ecc.).
Passando ad analizzare il Ddl:
Il testo si propone di ridefinire, integrare e rinnovare le norme urbanistiche a valenza nazionale ferme al 1942, con un quadro normativo unitario.
Lo scopo è pertanto di fare riappropriare allo Stato lo spazio nella politica territoriale.
Il Ddl costituito da due titoli, di cui il titolo I composto di 16 articoli è dedicato ai principi fondamentali in materia di governo del territorio, proprietà immobiliare e accordi pubblico –privato ; il titolo II composto da 5 articoli, riguarda la politiche di rinnovo urbano, l’edilizia sociale e la delega al Governo per la riscrittura del testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2011 . Il contenuto del disegno incide pertanto su diversi argomenti di grande rilevanza della materia urbanistica e del governo del territorio quali:
Conferenza Aperta nella quale vengono coinvolti gli esperti del settore;
Riforma degli standard previsti dal DM 1444 e competenza attribuita alle REGIONI
Trasferibilità degli oneri pianificatori;
Pianificazione territoriale di area vasta
Vengono inseriti e ridefiniti i concetti di Perequazione e Compensazione;
Regolamento edilizio quadro; ( ora escluso dal Decreto sblocca Italia)
Rinnovo urbano;
Riduzione tasse nelle aree formicaio;
Edilizia sociale;
Riordino dei titoli autorizzativi con modifica della 380;
Vengono ora proposte alcune considerazioni sugli articoli del Ddl:
Art. 5 c. 6 :
La Regione nell’ambito della DQR elabora la cartografia di base e gli studi di settore che le amministrazioni locali ed i privati dovranno utilizzare ( parlando di privati si intendono le proposte formulate ai sensi del comma 7 dell’art. 7).
Art. 6 c. 2,5,6
Non si parla più di spazi pubblici ma gli stessi sono sostituiti da dotazioni territoriali che comprendono tutto un insieme di funzioni di interesse generale; è ovvia la volontà di eliminare ogni riferimento agli standard urbanistici, delegando alle regioni . La Regione determina oltre alle dotazioni territoriali anche i limiti di riferimento di densità edilizia, di altezza ecc. .Dalla data di entrata in vigore della legge regionale perde efficacia il D.M. 1444.
Viene un po’ mortificata la pianificazione comunale ridotta a una componente di carattere programmatorio ed una di carattere operativo. La prima ha efficacia ricognitiva e conoscitiva , la seconda ha efficacia operativa.
Secondo la legge, il piano operativo deve essere approvato dal comune entro 5 o 10 anni , pena la decadenza delle previsioni del piano a contenuto programmatorio.
Il solo riferimento al contenimento del suolo è inserito nel comma 11 differenziando l’entità del contributo per oneri di urbanizzazione.
Sul piano operativo e sul documento programmatorio la legge non parla più di eventuali possibilità di osservazioni .
Art. 10-11- 12
La proposta di legge perfeziona gli istituti della perequazione e compensazione già inseriti da diverse regioni nelle loro leggi urbanistiche. L’art. 12 riconosce a tutti gli effetti un diritto edificatorio derivante o da perequazione, compensazione o premialità. Produce pertanto un debito che l’Amministrazione comunale è chiamata ad indennizzare . Tale meccanismo può rendere perpetua la rendita. Desta dubbi il fatto che le volumetrie create dagli strumenti urbanistici non si possano azzerare al decadere del piano che li ha create.
La legge suddivide gli interventi in ERS e ERPS la distinzione fra le due categorie non è molto chiara né sulle categorie dei beneficiari quanto sulla commerciabilità.
Il comma 5 prevede inoltre che la realizzazione degli alloggi sociali può avvenire anche con permesso a costruire in deroga , un controsenso nei confronti della pianificazione.
In ordine alla semplificazione tante novità, ma nessuna reale semplificazione delle procedure. Tutto è rinviato ad un decreto legislativo di riordino e semplificazione.
Riporto il commento di Giorgio Sandrone
Confronto sulla Proposta DDL “Lupi”
Centro Nazionale Studi Urbanistici – CASERTA 09/09/2014
Il DDL Lupi costituisce l’ultimo dei tanti DDL letti negli ultimi anni. Auspicando che i tempi siano finalmente maturi per una nuova legge quadro sulla pianificazione territoriale in grado di superare la L. 1140/42, il CeNSU è interessato a partecipare al dibattito, dando il suo contributo.
Appare immediatamente una legge di grandi principi, peraltro genericamente condivisibili, in particolare dove, finalmente, si da supporto giuridico a strumenti utilizzati dalla pianificazione come perequazione, premialità, trasferimento di capacità edificatorie, ecc. senza il dovuto supporto legislativo.
Si condivide inoltre l’assunto volto alla pianificazione mediante lo strumento della fiscalità e della necessità di rendere sempre economicamente possibile il mantenimento dei fabbricati in buono stato.
Tutte queste valutazioni non ci esimono però dall’affrontare una valutazione di tipo critico che vuole comunque risultare costruttiva, alla ricerca di un testo maggiormente condivisibile. Si cercherà pertanto di esprimere per punti i nostri suggerimenti, auspicando possano integrarsi con il documento in preparazione dalla sede del CeNSU.
La legge pur trattando di principi, deve dare indirizzi omogenei alle regioni, preposte alla “interpretazione” dei principi espressi. Preoccupano le esplicite deleghe lasciate alle regioni su troppi aspetti. Si ritiene opportuno citare la definizione dei livelli di servizio mimino richiesto e la loro quantificazione per il superamento del DM 1444/68. Non siamo uno stato federale e, pur con le dovute particolarità le condizioni minime di servizio devono essere dettate dallo Stato e non dalle singole regioni;
Il DDL appare privo dei necessari approfondimenti dei principi enunciati, forse in attesa di conoscere gli esiti della modifica al titolo quinto della costituzione. Il testo del DDL deve farsi carico di chiarire l’impostazione che questo Governo intende attribuire alla modifica costituzionale.
La legge in quanto di principi dovrebbe maggiormente esprimersi sulla intersettorialità necessaria per formare decisioni e strumenti necessari alla formazione del territorio. Non ci sono accenni alle procedure ambientali di VAS e VIA, scarsa é la relazione con le dovute valutazioni socio-economiche, appare marginale la ricerca di obiettivi quali lo sviluppo, con il quale, in tale contesto non intendiamo riferirci a nuovo consumo di territorio, tutt’altro …;
Non convince il richiamo alla riqualificazione delle aree dismesse, alla loro rifunzionalizzazione. Qui il DDL pare si accontenti di riprendere le indicazioni del “piano casa” e degli strumenti in deroga introdotti dalla L. 106/11. Manca l’attesa evoluzione normativa di questi primi interventi, lasciando trasparire, forse, una mancata piena coscienza che questi interventi sono il solo futuro sostenibile … Infatti il DDL tace clamorosamente su un tema cardine per la gestione del territorio come il Consumo del suolo! E questa legge se vuole essere all’altezza delle attese deve prendere una chiara posizione in merito.
La compensazione, la premialità, la trasferibilità dei diritti edificatori; tutti strumenti pienamente condivisibili che devono però essere affinati nella loro definizione e finalità, affinché non venga meno la chiara guida del legislatore, escludendo il più possibile, il ricorso ex post alla magistratura per chiarire aspetti lasciati in ombra dalle leggi. Si chiede inoltre uno sforzo di fantasia: possibile che le premialità siano sempre e solo volumetriche? Non escludo che in qualche caso possano ancora essere utili, ma spesso di capacità edificatoria c’è né già in esubero nella pianificazione vigente … Il legislatore deve avere il coraggio di sondare altre strade! AD ESEMPIO CON UNA SERIA E VERA DEFISCALIZZAZIONE e non con palliativi asfittici come quelli in discussione di questi tempi nel decreto “sblocca Italia”. Il comparto edilizio è al limite dal tracollo: si deve avere il coraggio di riconoscerlo e di rianimarlo con cure adeguate! (Indipendentemente che la proprietà risulti di persona fisica o giuridica).
Nei casi di recupero di complessi industriali, l’attenzione del legislatore alle questioni connesse alla bonifica, ed un loro finanziamento diretto da parte dello Stato, risulterebbero la migliore risposta alla richiesta di limitare il consumo di suolo e indirizzare tutti gli operatori del settore, ad una politica territoriale ambientalmente più sostenibile.
Questo DDL dovrebbe dimostrare la svolta, il cambiamento, l’evoluzione della Pubblica Amministrazione verso un rapporto paritetico con il cittadino disponendo, finalmente, l’obbligatorietà per tutte le leggi di settore e degli strumenti di pianificazione dei tempi prescrittivi per gli enti pubblici. Basta con la barbarie degli obblighi improcrastinabili in capo al cittadino, contrapposta alla più ampia discrezionalità concessa agli Enti (trasparenza e vera semplificazione).
In ultimo, ma non per importanza, si chiede una limitazione dei livelli di panificazione! A cosa servono ancora i piani provinciali se questo Governo elimina le Province? Saranno le regioni che, nell’ambito del loro QTR definiranno eventuali ambiti … A livello nazionale va inoltre chiarito il rapporto tra QTN e accordi Stato Regioni: quale rileva e come sono coordinate le loro funzioni. Uno strumento prevale sull’altro in una continua rincorsa? Non si condivide inoltre il doppio livello della pianificazione comunale opposto in modo così esplicito all’art. 7 lettere a e b, in quanto le esperienze maturate dall’applicazione delle leggi regionali che lo prevedono non sono convincenti.
Insomma, work in progress …, c’é ancora molto da fare. Bisogna lavorarci duramente, tutti assieme.
Comitato Scientifico CeNSU
Renato Brignani scrive:
11 settembre 2014 alle 09:13
Coordinatore: Ing Renato Brignani
Commento.circa la bozza ministeriale:
Principi fondamentali di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana.
Si apprezza sia stato costituito un gruppo di lavoro ministeriale finalizzato ad un’ adeguamento ed una riforma delle leggi nazionali vigenti ( tutte di lunga data).
Tuttavia pur toccando alcuni temi attuali che necessitano di un indirizzo chiaro ed innovativo, rimane una proposta troppo generalista e non risolutiva delle maggiori problematiche e criticita’ .
Alla luce della lettura del testo legislativo andremo con estrema sintesi ad individuare , quale nostro parere, alcuni punti positivi da mantenere e sviluppare e le criticita’ o manchevolezze da evidenziare.
1 DQT art.5 probabilmente troppo farraginoso ed di lentissima elaborazione , dovrebbe essere individuato uno strumento molto piu’ snello che consenta modifiche rapide .
2 DQR ( PTR per regione lombardia ) sia solo ad indirizzo strategico regionale . Contenga i criteri di riduzione e controllo del consumo dei suoli. Obblighi gli enti proposti a stimare gli incrementi di popolazione solo su dati oggettivi e certificati.
Contenga i criteri e le incentivazioni circa la rigenerazione e riqualificazione urbana.
Art. 6 comma5 : venga predisposto a cura dello stato un regolamento tecnico di riferimento circa tutti i parametri tecnici riguardanti l’ urbanistica al fine di uniformare a livello nazionale il linguaggio tecnico ed in particolare regolamentare le distanze , le fascie di rispetto etc.
Art 7 Ben venga finalmente una netta distinzione tra la pianificazione ad efficacia ricognitiva e conoscitiva – punto a) e una pianificazione operativa ed esecutiva punto b). Si mantenga sempre a tutti i livelli di pianificazione tale criterio .
art. 7 punto 9 : si renda obbligatoria la pianificazione intercomunale tra comuni limitrofi inferiori a 10.000 abitanti per una migliore ed economica pianificazione.
Art. 9 ben vengano chiariti gli aspetti fiscali immobiliari al limite con una legge ad hoc dedicata ad essi distinta dalla pura urbanistica. Le attuali sperequazioni circa la tassazione di aree di fatto non esecutive e dunque non realmente edificabili ( peraltro a scadenza ogni 5 anni).
Art. 11, 12,13 andrebbero ampliati e meglio sviluppati.
Art 15 e 16 ben vengano meriterebbero ulteriore sviluppo concreto circa la formazione dei consorzi ed agevolazioni e incentivazioni nelle permute e nelle compravendite.
Manchevolezze:Totalmente assenti
1, la riduzione del consumo di suolo
2. Rigenerazione Urbana
3. La coopianificazione tra Enti locali e le Soprintendenze nelle zone paesaggisticamente vincolate. Troppi sono i casi di totale conflittualita’ a danno di cittadini ed imprese.
Marcello Capucci scrive:
Un presupposto: che si discuta nel merito una proposta di nuova legge urbanistica, è certamente un fatto positivo. E da qui bisogna partire, contribuendo tutti in modo fattivo e costruttivo.
Ciò non toglie che la proposta di legge abbia a mio avviso molte lacune, che provo a riassumere in alcuni punti essenziali.
Cito il punto in assoluto più critico: la legge non ha una visione alta, d’insieme, del problema di rimetter mano alle nostre città.
E’ vero che vuole essere una legge di governo del “territorio”, ma per come è fatto questo paese, che nelle “città” ha la sua storia fondante, la città deve essere al centro del problema.
La legge è invece accecata da fatti procedurali. Lo denuncia financo il titolo: una “proposta di nuova legge urbanistica” è una cosa, un testo di “principi in materia di politiche territoriali e trasformazione urbana” è un ibrido assai confuso. E di principi io ne leggo ben pochi, in verità.
L’art. 1, che dovrebbe definire oggetto e finalità del testo, è debole. A parte alcune ovvietà, e una interessante presa d’atto – se non verrà clamorosamente strumentalizzata – che anche la proprietà privata è parte attiva nei processi di trasformazione e governo del territorio, non delinea chiare e innovative linee di azione.
In molti hanno notato come manchi la questione del consumo di suolo: doveva certamente stare qui, tra i principi generali.
Il testo della proposta affronta le questioni intrappolato in un’ottica squisitamente procedurale. Troppo intrappolato e troppo procedurale: anche gli elementi potenzialmente interessanti non vengono messi a sistema e finalizzati, quanto piuttosto sembrano rimanere semplicemente elencati, quale presa d’atto delle sperimentazioni più o meno fortunate di questi ultimi anni.
Mancando principi e finalità chiaramente enunciate, mancano anche obiettivi e strumenti conseguenti per ottenerli.
A me ad esempio di finalità ne basterebbe una: “questa legge serve per fare città più belle”.
Provocatoriamente (ma non troppo), s’intende. Ma se questa fosse la finalità, potremmo lavorare per definire un contorno di principi generali, ad esempio in tema di utilizzo corretto del suolo, di costruzione di comunità, di progetto di spazio pubblico, di ambiente ed ecologia urbana; per poi mettere a disposizione gli strumenti di lavoro, da fornire ai Comuni ed ai professionisti, capaci di esplorare scelte progettuali e di dar loro gambe.
Mi piacerebbe ad esempio leggere una definizione meno stanca di perequazione come “riduzione delle diversità di trattamento … ed equa distribuzione dei benefici …” per intravedere finalmente nella prassi perequativa uno dei più rilevanti strumenti per il progetto urbano, che unita ad altre voci sparpagliate qua e là nel testo senza alcuna correlazione (compensazione, trasferimenti dei diritti edificatori, premialità, fiscalità) potrebbero costituire finalmente un “coltellino svizzero” di strumenti operativi per il progetto di straordinaria efficacia: se però qualcuno comincia a pensarci.
Senza il quale progetto, l’esito di queste pratiche è spasso più dannoso che benefico: perché vengono lette, interpretate ed utilizzate unicamente nella loro valenza economico/finanziaria: il che, se è ammissibile per l’operatore immobiliare, lo è molto meno da parte di una pubblica amministrazione.
Se la legge avesse chiaro davvero di cosa occuparsi, tante dimenticanze non ci sarebbero state: il termine città compare solo tre volte, e sempre riferito alla tema del degrado; non si parla mai di centro storico, di periferie, di ambiente, di spazio pubblico, di abitanti, di cittadini (se non per ricordarsi di farli partecipare…)
Insomma, non si parla di ciò di cui si dovrebbe parlare davvero: di città vera, di fatti reali: quei fatti, quella fisicità che va fatta bene fin da subito, perché in questo campo, quando si sbaglia, è per sempre.
In compenso, si straparla di procedure, competenze (ma le Provincie non le avevano eliminate?), burocrazie: il tutto però orientato alla semplificazione. La legge invece complica, eccome: eppure far peggio di oggi pareva difficile.
La DQT dell’art. 5 sembra più che altro il pretesto per non aver avuto la capacità di individuare i principi, e per demandare oltre – molto oltre – il problema.
La DQR pare pura follia: un goffo e tragico tentativo che dovrebbe portare a sintesi addirittura gli aspetti relativi alle “culture insediative locali”. Le Regioni, che negli ultimi vent’anni non sono neppure state in grado di far utilizzare definizioni standard delle grandezze-chiave (superfici, altezze, distanze), ora sarebbero chiamate a definire anche densità edilizie ottimali, standard-obiettivo, e delle davvero lungimiranti “zone territoriali unitarie” (alla faccia della inattualità dello zoning!).
Permangono i due livelli di pianificazione: il piano strutturale parrebbe scalzato da un ritorno di fiamma della programmazione e della strategia, mentre il piano operativo resiste al suo posto, sostanzialmente immutato, ma con 5 anni non più di durata (che non mi pare venga definita) ma bensì di comprensibile “gestazione” (10 per le Città Metropolitane.). Mentre, nel frattempo, continueremo ad avere comuni di duemila abitanti impegnati nella formulazione di fondamentali piani strategici di ventennale respiro …
Le cose migliori, si diceva, non sono grandi novità, ma sostanziali prese d’atto di sperimentazioni che da decenni vanno avanti: vale così per la perequazione, per la trasferibilità dei diritti edificatori, per il contributo straordinario, per il principio di non conformazione della fase strutturale, per le riflessioni sulla durata e compensazione dei vincoli.
Con riguardo alla fiscalità, è un gran bene che finalmente qualcuno si ricordi di trattarla assieme all’urbanistica. Fin troppo, viene da dire: l’art. 9 pare più uno stralcio di qualche finanziaria, in un testo di legge urbanistica occorrerebbe forse meno, magari più chiaro. Un principio che sancisca che fisco e tassazione conseguente incentivano le operazioni di uso intelligente (contenimento, riuso) del territorio urbano (una traccia interessante c’è, nella idea di una tassazione inversamente progressiva alle densità edilizie), ma senza necessità di scendere, ora, in sfuggenti dettagli. Che rischiano di essere decisamente poco credibili se, solo pochi mesi fa, sono stati inspiegabilmente azzerati i già scarsi aiuti fiscali attribuiti ad alcuni strumenti urbanistici (ricomposizioni fondiarie, piani di recupero).
In sintesi, mi verrebbe da dire: la proposta prende atto e comincia a dare un sostegno legislativo a diverse prassi e sperimentazioni di questi anni. Si pone in maniera importante alcune questioni: fiscali, operative, di rapporto pubblico/privato. Porta sul tavolo il problema del rimettere mano alla città esistente, parlando di rinnovo urbano.
Cerca di tenere assieme tanti aspetti, ma lo fa in maniera un po’ maldestra: su questo si può ancora lavorare, rileggendo, uniformando, raccordando tra loro articoli e rimandi, alleggerendo in alcuni passaggi ed approfondimenti che potrebbero tranquillamente fare parte di successivi atti operativi.
Ma il problema è un altro: bene le procedure, bene le competenze, bene i documenti, i livelli ed i contenuti degli strumenti, se però prima si è capito a che cosa servono: per quale idea di città e di territorio si vuole lavorare. Aspetti, a mio avviso, assai carenti e confusi nel testo attuale, e difficilmente recuperabili all’ultimo minuto.