Source: http://immobilien-bad-honnef.de/Immobilienbewertung/Immobilienbewertung.html
Timestamp: 2019-03-21 21:47:57
Document Index: 177706963

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§138', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 313']

Mitglied im DGNB:
DGNB-Standard:
Angefangen vom Einsatz bestimmter Materialien bis hin zur Berücksichtigung von Wohlfühlfaktoren: All diese Kriterien spielen bei der Bewertung von Gebäuden eine Rolle und bestimmen letztlich auch, wie nachhaltig ein Bauwerk ist. Für die objektive Bewertung und Beschreibung der Nachhaltigkeit von Gebäuden und Quartieren gibt es das DGNB Zertifizierungssystem, das in seiner Form einzigartig ist.
Denn es bewertet die Qualität im umfassenden Sinne, über den kompletten Gebäudelebenszyklus von 50 Jahren hinweg.
Je nach Erfüllungsgrad dieser Kriterien vergibt die DGNB Zertifikate in Platin, Gold, Silber oder Bronze.
Anlässe zur Erstellung von Immobliengutachten eines öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung sind z.B.:
- Beleihungen (kreditwirtschaftliche Wertermittlung)
- Aufdecken von stillen Reserven
- Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt/ steuerliche Sachverhalte
Checklisten der relevanten Unterlagen:
Checkliste der Unterlagen für die Wertermittlung von Wohnhäusern
(Immobilienbewertung-Checkliste-EFH.pdf - Größe: 51,43 KB)
Immobilienbewertung Checkliste der Unterlagen
Checkliste der Unterlagen für die Bewertung von Wohneigentum
(Immobilienbewertung-Checkliste-WEG.pdf - Größe: 51,69 KB)
- Sie können auf das Bild des Dokuments klicken, um es zu laden (öffnen).
Checkliste der Unterlagen für die Bewertung von Gewerbeimmobilien
(Immobilienbewertung-Checkliste Gewerbe.pdf - Größe: 51,20 KB)
Erstellung von Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) & Beleihungswertgutachten für:
- gerichtliche und außergerichtliche Vermögensauseinandersetzungen
- die Beleihung zum Zwecke der Fremdfinanzierung (Beleihungswert)
- Bilanzierungsgrundlagen (IAS/IFRS/HGB)
- Immobilien- oder Portfolio – Ratings (bspw. i.V.m. Basel II)
- die Verhandlungsgrundlage für allgemeine Immobilientransaktionen
- die Entscheidungsgrundlage für Immobilienkauf bzw Immobilienverkauf
Im Gegensatz zu anderen Vermögensgütern verhindert die relativ lange Lebensdauer, die geringe Transaktionshäufigkeit und die Heterogenität von Immobilien eine echte Bewertung durch den Markt.
Die realitätsnahe Simulation dieses Marktes obliegt daher Sachverständigen bzw. Gutachtern.
Eigentümer von Immobilienbeständen bedürfen der Sachkompetenz zur fundierten Ermittlung von Werten und Renditen ebenso wie Fondsgesellschaften, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, Projektentwickler, Banken, Gerichte und Versicherungen.
Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001 sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich).
Erstellung von Mietwertgutachten im Rahmen von:
- Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungsmieten und
Gewerberaummieten (gerichtlich und außergerichtlich)
- Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen
(Wohnen / Gewerbe)
- Schiedsgerichtsverfahren- Mietwertermittlung für allgemeine
Mietpreisverhandlungen (Wohnen / Gewerbe)
- Schiedsgutachterberufungen
Was ist ein Wert? Was ist ein Preis?
Grundsätzlich bemisst sich der Wert eines Objektes, wie z.B. einer Sache oder einer Immobilie, aus dem Nutzen, welchen man dem Objekt beimisst.
Der Nutzen definiert sich dabei als die Fähigkeit bestimmte Anliegen zu befriedigen. Bei dem Wert handelt es sich also um keine abstrakte, dem Gut anhaftende Eigenschaft, sondern vielmehr um eine genau definierte Subjekt- Objekt-Beziehung unter den Bedingungen rationalen Verhaltens. Der ökonomische Wert einer Immobilie bestimmt sich demnach aus dem subjektiven Nutzen, welchen der Eigentümer aus ihm ziehen kann.
Die Immobilienbewertung zielt demgemäß primär darauf ab, diesen Nutzen zu bestimmen und zu bewerten. Der Immobilienwert ist nun vom Immobilienpreis abzugrenzen. Während es sich bei Immobilienwerten um potentielle, d.h. nicht realisierte Preise handelt, geht es beim Immobilienpreis um den Geldbetrag, welcher das Resultat vorheriger Einigungsgespräche ist.
Demnach kann der Preis über oder unter dem eigentlichen Wert der Immobilie liegen. Bei dem Wert handelt es sich im Allgemeinen lediglich um eine Schätzung, die nicht zwangsläufig mit dem tatsächlich ausgehandelten und bezahlten Preis übereinstimmen muss.
Letztendlich wird im Normalfall der Preis einer Immobilie zwischen den einzelnen Wertvorstellungen von Käufer und Verkäufer liegen. Er ergibt sich somit aus dem funktionalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage. Der Wert ist anhand seiner objektiven Eigenschaften durch einen Sachverständigen simulierbar, der Preis hingegen lässt sich aufgrund seiner Subjektivität nur schwer abbilden.
Mietminderungstabelle mit ca. 200 Gerichtsurteilen zum Thema Mietwertminderung:
Im Rahmen der Wertermittlung werden auch übliche sichtbare bautechnische Mängel und Schäden berücksichtigt.
Für ein ausführliches bautechnisches Gutachten wenden Sie sich jedoch bitte an eine/n Bausachverständige/n
ENERGIEAUSWEIS (bedarfsorientiert):
Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977 und nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten) sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen.
ENERGIEAUSWEIS (verbrauchsorientiert):
Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden.
Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch gemäß EnEV angegeben werden.
• bei Wohngebäuden: für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche. Vereinfachend bei der Ermittlung der Gebäudenutzfläche darf die Wohnfläche mit 1,2, bei Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit 1,35 multipliziert werden.
Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer:
BFH: Gutachten für Erbschaft- und Schenkungsteuer nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
„Die Immobilienbewertung eines Objektes erfolgt durch das Finanzamt. Die Wertermittlung erfolgt nach dem BewG für steuerliche Bewertungen, jedoch kann das typisierte und vereinfachte Verfahren nicht alle Bewertungskriterien berücksichtigen", erklärt Bernhard Bischoff, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. „So kann es sein, dass ein Objekt zu hoch bewertet wird und entsprechend auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu hoch ausfällt. Hier braucht es den Sachverstand eines qualifizierten Experten".
Köln war in der Vergangenheit das Schlusslicht bei der Miet- und Kaufpreisentwicklung der TOP 5 Metropolen in Deutschland. Die Preissteigerungen waren hier im Vergleich zu den anderen Großstädten eher moderat. In Zukunft dürften sich in der Domstadt die Preise auch eher seitwärts bis leicht steigend entwickeln. Das Stadtgebiet ist hinsichtlich seiner demografischen Struktur sehr unterschiedlich. Entscheidend für den Erfolg eines Immobilieninvestments in Köln ist die richtige Wahl des Mikrostandorts, wobei hier in jedem Fall die zentralen Lagen bevorzugt werden sollten. Kölner TOP-Lagen haben aber auch in Zukunft gute Aussichten auf eine positive Wertentwicklung.
Hamburg gehört zu den beliebtesten Standorten in Deutschland. Miet- und Kaufpreise sind in der Vergangenheit förmlich explodiert und werden auch in Zukunft noch weiter steigen. Neben den bekannten TOP-Lagen an Alster und Elbe haben sich speziell die Kieze im Zentrum wie St. Pauli und St. Georg mit Hafen-City und die Gegend um Rotherbaum stark entwickelt. Die Preise sind bereits jetzt hoch, aber ein Ende der Preissteigerungen ist bei hoher Nachfrage und geringem Angebot nicht in Sicht. Aber auch in der Hansestadt ist die Lage innerhalb des Stadtgebiets sehr wichtig. Es gilt der Grundsatz: je zentraler desto besser.
Immobilienmarkt Frankfurt:
Frankfurt, als eine der drei TOP-Städte in Deutschland, hat in der Vergangenheit trotz, oder vielleicht sogar wegen der Finanzkrise, bei den Immobilienpreisen eine stabile Entwicklung gezeigt. Sowohl bei Miet-, als auch bei Kaufpreisen konnte die Metropole am Main einen stabilen Aufwärtstrend vorweisen. Frankfurt ist aber auch die Metropole in Deutschland mit der stärksten Volatilität und den größten Preisunterschieden im Stadtgebiet. Umso wichtiger ist dort die Lage innerhalb des Stadtgebiets. Insgesamt ist und bleibt Frankfurt jedoch auch in Zukunft TOP.
Berlin erfindet sich neu. Ehemalige Kieze werden zu In-Vierteln. Toplagen entstehen neu. Speziell die Quartiere im Zentrum erleben einen wahren Boom. Trotz der teilweisen massiven Preissteigerungen in der Vergangenheit sind die Miet- und Kaufpreise für eine Europäische Hauptstadt aber immer noch sensationell günstig. Ein gutes Indiz dafür, dass in der Bundeshauptstadt wohl auch in Zukunft noch Luft für weitere Preissteigerungen vorhanden ist. Jedoch: wo viel Licht ist, gibt’s viel Schatten. Deshalb ist bei der Wahl des richtigen Standorts innerhalb des Stadtgebiets besondere Vorsicht geboten.
München ist mit Abstand der begehrteste Immobilienstandort in Deutschland. Immobilien werden dort momentan mehr zugeteilt als verkauft, beziehungsweise vermietet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. Dies führte in der Vergangenheit zu deutlichen Preissteigerungen. Aktuell scheint sich aber der massive Aufwärtstrend leicht abzuschwächen. Speziell bei den Mieten scheint die Grenze des Bezahlbaren langsam erreicht zu sein. München wird aber auch in Zukunft im gesamten Stadtgebiet teuer und begehrt bleiben.
- Beleihungswert nach § 16 PfandBG, BelWertV unter Berücksichtigung der
Qualitätssstandards der HypZert
Schwerpunkte Immobilienbewertung:
Das Sachverständigenbüro Schubach verbindet langjährige Erfahrung bei der Bewertung von Rendite- und Gewerbeobjekten mit einem umfassenden Verständnis der jeweiligen Kundenmärkte. So entstehen Gutachten, die Risiken und Chancen branchengerecht erfassen, abbilden und für Käufer wie Verkäufer tragfähige Argumente liefern. Nicht selten erfassen unsere Gutachten dabei Details, die unsere Kunden zu einem entscheidenden Vorteil ausbauen können.
• Bewertung von Gewerbe-Immobilien (gewerblich genutzte Grundstücke, Produktion, Logistik, Bürogebäude u.a.)
• Bewertung von Immobilien zur Kapitalanlage (offene/geschlossene Immobilienfonds, Spezialfonds)
• Bewertung von Managementimmobilien (Freizeitanlagen, Hotels, Restaurants sowie Alten- und Pflegeheimen, Seniorenresidenzen, Rehakliniken)
• Bewertung von Sozialimmobilien (Kindergärten, Schulen, Kirchen und Einrichtungen des betreuten Wohnens und Wohn-Pflege-Gemeinschaften)
• Spezialgebiet: Bewertung von energetisch sanierten Gebäuden und sog. "Green Buildings" bzw. "Blue Buildings"
• Ermittlung von Verkehrswerten / Marktwerten von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern
• Bewertung von Einzelhandelsimmobilien
(SB-Märkte, Kaufhäuser, Einkaufszentren)
• Bewertung von Rechten und Belastungen
• Beleihungwertermittlung nach BelWertV
• Verkehrwertermittlung in Erbschaftssachen (z.B. Erbengemeinschaft)
Verkehrswertermittlung in Steuerangelegenheiten (Erbschaft, Schenkung) Die schematische Berechnung des Gemeinwertes nach dem Bewertungsgesetz (BewG) kann zu einer deutlichen Überbewertung der Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer führen. Das Bewertungsgesetz (§138 BewG) erlaubt deshalb den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes durch ein qualifiziertes Gutachten. Die Kosten für das Gutachten können sich durch eine entsprechende Steuerersparnis schnell bezahlt machen.
Unser Tätigkeitsspektrum erstreckt sich von Wohnimmobilien über gewerbliche Objekte bis hin zu Spezialimmobilien. Das Leistungsangebot umfasst dabei sowohl das klassische Einzelgutachten über eine Immobilie, aber auch Kaufpreis-Stellungnahmen (allgemeinsprachlich „Kurzgutachten“) und Beratungen im Rahmen von Ankauf-/ Verkaufsentscheidungen.?
Die Begutachtung von größeren Immobilienbeständen, in Form von Clusterbegutachtungen oder auch als Portfoliobewertungen, findet ebenfalls regelmäßig statt.
Darüber hinaus ist Herr Schubach spezialisiert
Gerne stehen wir in unserem Büro für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung!
Bei Bilanzierungen. Für Konzernabschlüsse von kapitalmarktorientierten Unternehmen
(seit 1. Januar 2005 Verpflichtung nach IAS)
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.
An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche die Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöhen.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt.
Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die Revision hatte keinen Erfolg, denn neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze (hier in Höhe von 15%) - besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergebe sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem stehe bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters falle.
Quelle: Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle Nr. 189/2015 vom 18.11.2015)
Im Anschluss an dieses Urteil stellen sich natürlich diverse Fragen:
Was ist denn die tatsächliche Wohnfläche? Für den frei finanzierten Wohnraum existiert keine gesetzliche Definition der Wohnfläche.
Nach welcher Berechnungsvorschrift ist die tatsächliche Wohnfläche zu berechnen? Für den frei finanzierten Wohnraum existiert keine Berechnungsvorschrift.
Wie genau ist die Wohnfläche im Einzelfall zu ermitteln? Wirklich, wie in obigem Sachverhalt, auf 2 Nachkommastellen? Das würde einen sehr hohen (und sehr teuren) Vermessungsaufwand erfordern.
Können - wie bisher - bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum zulassungsfähige Räume unverändert als Wohnraum vermietet werden und zählen diese dann zur Wohnfläche? Wäre eine solche Vereinbarung ggf. auch ein "vertraglich fingierter Umstand"?
Dieses Urteil wirft also zentrale Fragestellungen wieder auf den Tisch. Vielleicht gerade noch rechtzeitig, weil der Bundesgesetzgeber zur Zeit den Entwurf für das 2. Mietrechtspaket erarbeitet. Ansonsten darf man gespannt sein auf die - noch unveröffentlichte - Urteilsbegründung und ob darin auf die oben gestellten Fragen aus der Praxis näher eingegangen wird.
(Ertragswert-Richtlinie.pdf - Größe: 1,04 MB)
Die aktuelle Ertragswert-Richtlinie
Was ist die TEGoVA ? Was ist ein REV?
Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR):
Die Immobilienmärkte in Deutschland sind ständig in Bewegung und die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie wirbelt fachliche und technische Prozesse in der Kreditwirtschaft erheblich durcheinander. Dies bedeutet für die Kreditwirtschaft gravierende Änderungen und einen ständigen Informationsbedarf in der Wohnungsbaufinanzierung.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR) zieht für die Kreditwirtschaft gravierende Änderungen nach sich.
TEGoVA ist der europäische Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen mit Sitz in Brüssel/Belgien. Sein Hauptziel ist die Schaffung und Verbreitung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis und für die Ausbildung und Qualifikation sowie Corporate Governance und Ethik der Gutachter. TEGoVA unterstützt seine Mitgliedsverbände bei der Einführung und Umsetzung dieser Standards.
TEGoVA vertritt die Interessen von 59 Verbänden aus 32 Ländern mit insgesamt über 70.000 Mitgliedern und arbeitet mit europäischen Gesetzgebern und politischen Entscheidungsträgern auf dem Gebiet der Bewertung eng zusammen.
Zum REV dürfen nur Sachverständige der Immobilienbewertung ernannt werden, die die fachlichen Voraussetzungen der überdurchschnittlichen Qualifikation zur Immobilienbewertung erfüllen, die "European Valuation Standards" der TEGoVA befolgen, dauerhafte lebenslange Fortbildung betreiben, persönlich integer sind und unabhängig die Immobilienbewertung vollziehen.
Zum REV dürfen nur Gutachter der Immobilienbewertung ernannt werden, die die fachlichen Voraussetzungen der überdurchschnittlichen Qualifikation erfüllen. Dann dürfen sie den außerhalb von Deutschland anerkannten Titel führen.
Die TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) ist ein europaweiter Zusammenschluss der Verbände der Immobilienbewerter. Ziel ist die Etablierung von europaweiten Standards in der Immobilienbewertung. Europaweit soll eine einheitlich hohe Qualifikation der Sachverständigen sichergestellt werden.
Die rev-Sachverständigen müssen die europäischen Bewertungsstandards der TEGoVA einhalten (European Valuation Standards).
Die auch geforderte lebenslange Fortbildung ist eigentlich eine Selbstverständlichkeit.
Datenschutzerklärung Immobilienbewertung
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