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Timestamp: 2019-06-25 09:30:41
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Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 11
Caso #11-1: Competencia como Tasador para el Encargo
El REALTOR® A vendió una propiedad industrial a un comprador que tenía una lavandería. Muchos meses después el comprador B encargó al REALTOR® A la realización de una valoración con informe para su uso en una posible fusión con otra lavandería. El REALTOR® A realizó el encargo y entregó su informe. El cliente quedó descontento con el informe considerando que la valoración estaba excesivamente bajo teniendo en cuenta el precio que él había pagado. En vista de ello contrató los servicios de un tasador especializado en propiedades industriales, y tras recibir el segundo informe de tasación, presentó una queja a la Asociación contra el REALTOR® A acusándole de incompetencia y falta de profesionalidad como tasador.
En la vista, el interrogatorio dejó claro que el REALTOR® A no podía citar otra valoración industrial que hubiera hecho, y que su experiencia como tasador se limitaba a propiedades residenciales. La vista también determinó que cuando el cliente propuso esa valoración el REALTOR® A la había aceptado de inmediato sin advertir al cliente de la limitada experiencia que tenía en ese tipo de valoraciones.
El tribunal determinó que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 11.
Caso #11-2: Obligación de informar de las ayudas recibidas en la valoración
El REALTOR® A, que había realizado una serie de valoraciones residenciales y agrícolas para un banco, recibió el encargo de valorar la propiedad inmobiliaria de una empresa que gestionaba dos grandes polígonos industriales. El REALTOR® A hizo la valoración del suelo disponible que la empresa tenía para futuro desarrollo. Para las estructuras industriales especializadas contrató a una empresa de ingenieros industriales para que le hicieran un estudio de vida útil y de costes de reposición a nuevo para incluir en la valoración. El informe fue incorporado a la valoración del REALTOR® A sin identificar a la empresa de ingeniería como autores del estudio.
Algún tiempo después de entregar el informe, uno de los ingenieros de la empresa fue invitado a hablar en una jornada sobre valoraciones organizada por la Asociación. En su charla usó como ejemplo algunas de las propiedades que figuraban en la tasación que hizo para el REALTOR® A. Al terminar, hablando informalmente con el ingeniero, el REALTOR® B se dio cuenta de que el REALTOR® A había incorporado ese estudio sin mencionar la empresa que lo había hecho ni su contribución al encargo.
El REALTOR® B presentó una queja contra el REALTOR® A alegando incumplimiento del Artículo 11 del Código Ético. Tras examinar los hechos descritos más arriba, la queja se remitió al Comité de Quejas para ser vista ante un tribunal del Comité de Estándares Profesionales. En la vista, el REALTOR® A defendió que él no había vulnerado el Artículo 11 ya que la esencia del encargo de valoración había sido dar su opinión como tasador, y que no había contratado a nadie para dar su opinión en relación con el encargo.. Simplemente había empleado a la empresa de ingeniería según dijo para asegurarse de ciertos aspectos relativos a la obsolescencia en las propiedades y sobre el coste de reposición. Aún admitiendo que había incorporado el informe de la ingeniería en su propio informe, el REALTOR® A dijo que ese material era solo incidental y que la función principal de llegar a un valor era exclusivamente suya. También declaró haber pagado a la ingeniería por sus servicios, lo que pensaba que le relevaba de cualquier obligación de citarla en el informe de valoración.
El tribunal determinó que la defensa del REALTOR® A era insuficiente, que el proceso de valoración incluye las investigaciones y cálculo en las que se apoya la opinión, que las conclusiones de la ingeniería constituían un elemento de peso en el informe de valoración, y que bajo los requisitos impuestos por el Artículo 11, el REALTOR® A debería haber identificado a la empresa y su contribución.
Caso #11-4: Advertencia de Insuficiente Experiencia en Valoraciones
Un cliente, director de un banco, encargó al REALTOR® A la valoración de un edificio de oficinas. Al discutir el asunto el REALTOR® A advirtió que aunque tenía experiencia en valoración, nunca había valorado un edificio de oficinas. El cliente manifestó su confianza en el REALTOR® A en base a muchos años de buen servicio valorando viviendas, y que a pesar de no contar con experiencia previa en edificios de oficinas, el banco quería su opinión y le pidió que aceptara el encargo del edificio de oficinas. En vista de ello el REALTOR® A aceptó el encargo y completó su informe de valoración. Más tarde el REALTOR® B vio el informe de valoración y se quejó del REALTOR® A por haber violado el Artículo 11 al aceptar una valoración fuera de su especialidad sin pedir la ayuda de expertos en edificios de oficinas.
En la vista, el cliente acudió como testigo del REALTOR® A y declaró que el encargo se le había dado a él a pesar de haber informado sobre su falta de experiencia en valoraciones de edificios de oficinas, y que el cliente estaba totalmente satisfecho con la forma en la que había desarrollado su trabajo.
El tribunal consideró que la declaración al cliente exoneraba por completo al REALTOR® A de cualquier violación del Artículo 11, ya que estaba claro que había advertido de su falta de experiencia previa en la valoración de del tipo de propiedad en cuestión, y que había recibido el encargo tras haber informado al cliente.
Caso #11-5: Competencia del Tasador para el encargo
Un cliente encargó al REALTOR® A la valoración de un edificio de apartamentos, indicando que pensaba poner el edificio a la venta. Al presentar la valoración el REALTOR® A solicitó el encargo de venta al precio que había fijado como Valor de Mercado actual del edificio. El cliente le dijo que se lo tenía que pensar. Sorprendido por lo que pensaba que era un valor bajo en la tasación del REALTOR® A, el cliente fue al REALTOR® B, le informó de su relación anterior con el REALTOR® A, y le pidió una segunda tasación del edificio. El REALTOR® B entregó su informe de valoración que era un 25% más alto que el anterior.
El cliente puso el edificio a la venta con el REALTOR® B al valor de mercado que indicó en su tasación, y el edificio se vendió al poco en ese precio.
El REALTOR® B presentó una denuncia contra el REALTOR® A acusándole de incumplimiento del Artículo 11 al haber aceptado el encargo de una valoración que estaba fuera de su nivel de experiencia y competencia.
La conclusión del tribunal fue que el REALTOR® A había violado el Artículo 11 por haber aceptado un encargo de valoración para el cual no estaba cualificado, sin obtener la asistencia competente y si advertir a su cliente de su limitada experiencia como tasador.
Caso #11-6: Obligación del tasador de tener en cuenta todos los factores de valor
Un cliente era propietario de un edificio comercial situado en unos terrenos en los que se estaba planificando una calle. Un representante municipal se puso en contacto con él para negociar la compra. El propietario encargó al REALTOR® A la valoración de la propiedad. Cuando recibió el informe de valoración le pareció muy bajo y no quiso usarlo en sus negociaciones con la ciudad. En vista de ello encargó otra valoración al REALTOR® B que resultó en un valor muy superior que pareció más adecuado al propietario, y pudo usar en una negociación satisfactoria con el ayuntamiento, evitando la expropiación.
Tras realizar la transacción el propietario presentó una reclamación ante la asociación acusando al REALTOR® A de haber vulnerado el Artículo 11 del Código Ético al no considerar todos los factores que afectaban al valor de la propiedad en su valoración por encargo del propietario. El Comité de reclamaciones estudió la reclamación y remitió el asunto al Comité de Estándares Profesionales.
En la vista, el REALTOR® A se defendió manifestando que él estaba especializado en residencial, que conocía precios de testigos por sus actividades como bróker en la zona, y que consideraba que los valores de venta de propiedades similares en la zona eran los únicos indicadores significativos del valor de mercado, que el método del coste y el de capitalización de rentas le parecían puramente académicos si el tasador podía realizar una tasación en línea con el precio que una propiedad determinada podría obtener en el mercado actual, que su valoración se había realizado de acuerdo con eso, y que estaba dispuesto a defenderla.
Al revisar la valoración del REALTOR® B el tribunal advirtió que éste había considerado la propiedad como inversión y no solo había tenido en cuenta los valores comprables de mercado de acuerdo con ventas recientes de propiedades similares, sino que también había tenido en cuenta el coste de reposición de una propiedad de inversión similar, y había capitalizado los beneficios derivados de alquileres de la propiedad, y había calculado su valoración sacando una media ponderada de los valores obtenidos por los tres sistemas.
El tribunal también advirtió que la valoración había sido un factor en el acuerdo de la ciudad de comprar, aunque podría haber usado la expropiación si hubiera pensado que el precio de venta solicitado por el propietario era excesivo. Parte de la valoración del REALTOR® B había comentado sobre los relativamente bajos valores de mercado en la zona a causa de circunstancias adversas del entorno, pero equilibraba esto con un análisis del retorno en la inversión. El tribunal concluyó que el REALTOR® A había violado el Artículo 11 del Código Ético al no haber tenido en cuenta todos los factores pertinentes que afectaban el valor al la hora de hacer su valoración.
Caso #11-10: Obligación del REALTOR® de advertir de sus intereses actuales o potenciales
Un propietario, necesitando vender su propiedad, se dirigió al REALTOR® A para que pusiera a la venta su propiedad. Llegaron a un acuerdo sobre los términos y firmaron el encargo de venta.
Algunas semanas después el REALTOR® A recibió una oferta, la presentó al cliente, y éste la aceptó. Tras solicitar el préstamo, el comprador se dirigió al REALTOR® A para pedirle que valorase la propiedad. Cuando el banco estaba preparando el crédito, se dio cuenta de que el tasador era el propio agente que había participado y presentó una denuncia ante la Asociación, alegando que el REALTOR® A no había advertido en la tasación que tenía un interés en la propiedad, y concretamente en que la venta se produjera. La denuncia se remitió al Comité de Reclamaciones para su estudio previo a someterlo a un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales de la Asociación.
En la vista el REALTOR® A manifestó que el banco estaba interpretando erróneamente el Artículo 11, tal y como se interpretaba en la Norma de Actuación 11-1, alegando que “cualquier interés actual o potencial” se refería exclusivamente a un interés sobre la propiedad. El REALTOR® A añadió que su comisión como agente se había devengado en el momento en el que un comprador interesado y capaz había presentado la oferta de compra de la propiedad y que el proceso de realización de una tasación era algo separado y aparte del proceso de mediación.
El tribunal concluyó que la defensa del REALTOR® A era alambicada, y que como era el agente del vendedor no podía actuar de forma imparcial ya que la finalización exitosa de la transacción le beneficiaría en forma de comisión.
Caso #11-11: Obligación del REALTOR® de advertir de sus intereses actuales o potenciales
Un banco pidió una valoración al REALTOR® A de una propiedad cuyo propietario había solicitado su refinanciación. El REALTOR® A realizó la valoración y más tarde el propietario decidió venderla en vez de refinanciarla. El propietario contactó al REALTOR® A que la puso a la venta, que varias semanas más tarde recibió una oferta, la presentó al propietario, y éste la aceptó.
A la hora de pedir una hipoteca, el comprador potencial dijo al banco que el propietario tenía una tasación reciente de la propiedad. Cuando el banco se dio cuenta de que el agente era el propio tasador, presentó una denuncia ante la Asociación alegando que el REALTOR® A no había advertido de su “interés actual o potencial” en la propiedad, como requiere el Artículo 11 y según la interpretación de la Norma de Actuación 11-1. La denuncia se remitió al Comité de Reclamaciones para su vista antes un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales de la Asociación.
En la vista se tomó en consideración una declaración por escrito del propietario explicando todos los hechos descritos anteriormente. El REALTOR® A declaró que la valoración se había realizado de acuerdo con la Norma de Actuación 11-1 y que solo se iniciaron conversaciones con el propietario para representarle como su agente en la venta después de que el propietario decidiera vender en lugar de refinanciar.
En vista de que la declaración sobre intereses presentes y potenciales del REALTOR® A eran correctas en el momento en el que se hizo la valoración, el tribunal determinó que el REALTOR® A no había vulnerado el Artículo 11.