Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=10518&p=103570
Timestamp: 2018-08-15 23:03:43+00:00
Document Index: 91288982

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 206', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 140', 'art. 206', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 6', 'art. 3', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 25', 'art. 23', 'art. 25', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 5']

Montaż klimatyzatora na elewacji; uchwała negatywna - Wspólnota Mieszkaniowa
#1 Post autor: piotrusb » 26-04-2018, 10:22
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 stycznia 2018 r., sygn. akt I ACa 728/17.
W pierwszej kolejności wypada wskazać, że ściana zewnętrzna budynku i elewacja budynku z pewnością stanowią przedmiot przymusowej współwłasności właścicieli lokali, o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ustawodawca w art. 3 ust. 2 u.w.l. wskazał, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten odwołuje się zatem do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które "nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". W judykaturze postuluje się, by pojęciu "użytku" na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 nadać szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (tak m.in. SA w S. w wyroku z dnia 29 grudnia 2016 r. w sprawie I ACa 523/16).
Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową regulują przepisy art. 206 i 207 k.c., uzupełnione jednak poprzez art. 12 u.w.l. i 13 u.w.l. W myśl przepisu art. 12 u.w.l., przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Każdy właściciel lokalu ma więc prawo do bezpośredniego korzystania z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli i przeznaczenie nieruchomości wspólnej (tak SA w Szczecinie w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r. w sprawie I ACa 587/12).
W tym kontekście całkowicie chybione pozostają zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przepisu art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 u.w.l. w zakresie, w jakim skarżący próbuje wywodzić, że umieszczenie przez jednego z członków wspólnoty klimatyzatora na ścianie zewnętrznej budynku, na jego elewacji nie ogranicza współposiadania i prawa do korzystania z przedmiotu współwłasności przez pozostałych właścicieli, a co więcej - jak wydaje się wynikać z uzasadnienia zarzutu naruszenia przepisu art. 12 ust. 1 w związku z art. 6 k.c. - z zasady jest sposobem korzystania zgodnym z przeznaczeniem tej części wspólnej, a zatem wykazanie okoliczności przeciwnych tj. ingerencji na skutek działania powoda w prawa pozostałych członków wspólnoty do współkorzystania z części wspólnej nieruchomości i związaną z tym zmianę jej przeznaczenia wymaga dowodu, którego ciężar obciąża stronę pozwaną. Wbrew wywodom apelującego, ściana zewnętrzna budynku wielorodzinnego i jego elewacja z istoty swej nie jest przeznaczona na indywidualny montaż urządzeń wentylacyjnych czy klimatyzacyjnych służących jedynie jednemu z właścicieli lokali. Przeznaczenie tych części wspólnych determinują bowiem wymogi konstrukcyjne i architektoniczne samego budynku, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332). Nie wymaga również dowodu teza, że umieszczenie urządzenia klimatyzacyjnego oraz przewodów umożliwiających korzystanie z niego na elewacji budynku przez jednego z właścicieli lokali, w rozpatrywanej sprawie przez powoda, powoduje trwałe przeznaczenie zajętej części wspólnej wyłącznie na jego potrzeby, co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele. W tym stanie rzeczy, bez potrzeby prowadzenia w tej kwestii postępowania dowodowego należało przyjąć, że umieszczenie przez powoda klimatyzatora na elewacji budynku stanowiło ingerencję w prawo współkorzystania przez pozostałych członków pozwanej Wspólnoty z części wspólnej budynku i naruszało jej przeznaczenie. Warto podkreślić, że wbrew tezom apelacji, w realiach sporu wnioski te dodatkowo potwierdzają wyniki postępowania dowodowego, które wykazało, że montaż urządzenia klimatyzacyjnego wiązał się z uszkodzeniem elewacji zewnętrznej i obniżeniem jej walorów estetycznych, zaś samo urządzenie emituje hałas, na który skarżą się inni członkowie pozwanej Wspólnoty.
Także w judykaturze kwestia montażu urządzeń klimatyzacyjnych, tablic, banerów itp. na elewacji budynków ujmowana jest jednolicie. W wielu orzeczeniach podkreśla się, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. Umieszczanie na elewacji budynku wszelkich urządzeń, tablic, banerów i innego tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały określającej zasady korzystania (tak SA w Poznaniu w wyroku z dnia 28 lipca 2016 r. w sprawie I ACa 152/16; podobnie SA w Szczecinie w wyroku z dnia 6 marca 2014 r. w sprawie I ACa 679/13; SA w Ł. w uzasadnieniu wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. w sprawie I ACa 1803/14; SA w K. w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 lutego 2017 r. w sprawie I ACa 1401/16).
Przekładając powyższe rozważania na okoliczności rozpatrywanej sprawy należy odrzucić twierdzenia apelującego o braku podstaw dla podjęcia uchwały Wspólnoty w przedmiocie wyrażenia zgody na montaż przez powoda urządzeń klimatyzacyjnych na elewacji budynku, a także te wywody apelacji, które zmierzały do wykazania, iż skarżący uzyskał tego rodzaju zgodę na podstawie pisma zarządu Wspólnoty. W świetle przepisu art. 22 ust. 2 i 3 pkt 4 u.w.l. nie może budzić wątpliwości, że kwestia zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, a tak należy ocenić zamontowanie klimatyzatorów na elewacji budynku, wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności. Przewidzianej w powołanym przepisie uchwały w żadnym razie nie może zastąpić zgoda zarządu Wspólnoty. W realiach sporu interpretacja pisma z dnia 8 marca 2016 r. nie daje przy tym podstaw dla wyprowadzenia wniosku, iż tego rodzaju bezwarunkowa zgoda zarządu pozwanej Wspólnoty na montaż klimatyzatorów została udzielona. W treści tego dokumentu zarząd strony pozwanej zwraca bowiem uwagę na potrzebę uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na dokonanie planowanej przez powoda czynności, natomiast dalsza część pisma odnosi się raczej do warunków technicznych prac montażowych, które muszą zostać spełnione niezależnie od podstawowego wymogu uzyskania pozytywnej uchwały w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.
Konieczność uzyskania zgody właścicieli lokali w trybie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 4 u.w.l. istnieje zatem w każdej sytuacji, także wtedy, gdy zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej chce dokonać tylko jeden z właścicieli we własnym interesie. W tym kontekście doniosłości prawnej pozbawione są dywagacje apelującego dotyczące braku ogólnych zasad montażu tego rodzaju urządzeń przez właścicieli lokali w pozwanej Wspólnocie, czy też montażu podobnych urządzeń w budynkach należących do innych wspólnot mieszkaniowych.
W sytuacji, w której nie budzi wątpliwości konieczność podjęcia przez pozwaną Wspólnotę stosownej uchwały o wyrażeniu zgody na montaż przez powoda urządzeń klimatyzacyjnych na elewacji budynku, należało przede wszystkim ocenić, czy istotnie została ona podjęta z zachowaniem wymogów z art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l. Innymi słowy, należy rozważyć, czy w realiach sporu istnieje przedmiot zaskarżenia powództwem opartym na przepisie art. 25 ust. 1 u.w.l.
Lektura pozwu, odpowiedzi na pozew, a także uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do wniosku, iż zarówno strony sporu, jak i Sądu pierwszej instancji zakładały, iż w rozpatrywanej sprawie doszło do podjęcia w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwały o odmowie wyrażenia zgody na montaż przez powoda klimatyzatorów. Stanowisko to nie doczekało się jednak żadnej pogłębionej argumentacji, zwłaszcza w świetle wyników głosowania, w których za uchwałą nie opowiedziała się wymagana w świetle art. 23 ust. 2 u.w.l. większość głosujących. Analizowane zagadnienie wiąże się z koncepcją tzw. uchwał negatywnych, prezentowaną niekiedy w orzecznictwie, w myśl której nie podjęcie uchwały o określonej w projekcie treści, wobec oddania większości głosów przeciw uchwale, utożsamiane jest z podjęciem uchwały o przeciwstawnym - w stosunku do projektu – brzmieniu (por. wyrok SA w Gdańsku z dnia 23 stycznia 2014 r. w sprawie I ACa 679/13). W ocenie Sądu Apelacyjnego, w składzie rozpoznającym apelację, brak jest jednak zarówno podstaw logicznych, jak i prawnych dla zaakceptowania tego rodzaju poglądu. Odmowa podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w żadnym razie nie jest równoznaczna z podjęciem uchwały o odmiennej, negatywnej treści. Jak trafnie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 czerwca 2016 r. w sprawie I ACa 307/16, „celem powództwa z art. 25 u.w.l. jest uchylenie uchwały podjętej przez właścicieli lokali, to jest zniweczenie stosunków prawnych z niej wynikających. Warunkiem takiego powództwa jest zatem istnienie (powstanie) takich - wymagających uchylenia stosunków - wynikających z uchwały, która została skutecznie podjęta, czyli istnieje (…). Artykuł 25 u.w.l. nie obejmuje swoją dyspozycją możliwości zaskarżenia tzw. uchwały negatywnej. O podjęciu uchwały negatywnej można mówić wyłącznie wtedy, gdyby projektem uchwały objęto jakąś negatywna treść (np. odmowę zgody) a większość głosujących wsparłaby taką negatywną dyspozycję. Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość głosów członków wspólnoty - właścicieli lokali, głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści. Stanowisko o istnieniu "uchwały negatywnej" bazuje tu na swoistym domniemaniu podjęcia uchwały o przeciwnej treści niż uchwała głosowana - do czego nie ma podstaw. Jak bowiem wynika z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów oddanych za uchwałą. Istotą podjęcia uchwały jest uzyskanie przez nią w głosowaniu większości głosów.” Przedstawione stanowisko jest akceptowane w orzecznictwie sądów powszechnych, gdzie dodatkowo zwraca się uwagę, że nie zachodzą dostateczne podstawy logiczne do usprawiedliwienia poglądu, iż opowiedzenie się przeciwko uchwale o określonej treści, oznacza głosowanie za uchwałą o treści przeciwstawnej. Oczywiste jest, że podmiot głosujący przeciwko pierwszej z nich, może nie być zainteresowany podjęciem drugiej, dając temu wyraz np. poprzez wstrzymanie się od głosu ( por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 21 stycznia 2015 r. w sprawie I ACa 1036/14; wyrok SA w Katowicach z dnia 13 września 2016 r. w sprawie I ACa 296/16; SA w S. z dnia 5 stycznia 2017 r. w sprawie I ACa 729/15).(..)
Jedynie zatem na marginesie wypada zasygnalizować, że nawet przy przyjęciu odmiennej koncepcji o istnieniu w rozpatrywanej sprawie tzw. uchwały negatywnej, niezasadny pozostaje zarzut naruszenia przepisu art. 23 ust. 1 w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l. Powód nie wykazał w toku sporu, by tego rodzaju uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub jego interesy jako właściciela lokalu. Kwestia rzekomo nierównego traktowania członków wspólnoty została dostatecznie wyjaśniona w toku postępowania. Strona pozwana wykazała bowiem, że jedyny inny zamontowany na części wspólnej klimatyzator został tam umieszczony przed związaniem pozwanej Wspólnoty, na etapie wznoszenia budynku. Z kolei naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Nie jest zatem wystarczające subiektywne przekonanie powoda o naruszeniu jego interesu w sytuacji, w której postępowanie dowodowe wykazało, że w opinii innych właścicieli lokali zamontowany już klimatyzator oszpeca budynek i niszczy elewację, stanowi źródło uciążliwego hałasu. Z pewnością w rozpatrywanej sprawie nie doszło także do naruszenia przepisu art. 5 k.c., który nie stanowi samoistnej podstawy dla uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-30_001
Re: Montaż klimatyzatora na elewacji; uchwała negatywna
#2 Post autor: napad » 26-04-2018, 11:04
W naszej wspólnocie pomimo uchwały negatywnej właściciel zamontował klimatyzacje ,co prawda nie na elewacji ale na dachu w części która jest bezpośrednio nad jego lokalem.Oczywiście sprawa nadaję się do sądu?
#3 Post autor: elmaz » 26-04-2018, 23:38
Oczywiście tak. Należy wezwać go do demontażu np. w terminie 7 dni, a później skierować sprawę do sądu.