Source: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/hilfe-mietrecht/zahlen-statt-renovieren-neues-bgh-urteil-streicht-abgeltungsklauseln
Timestamp: 2017-07-21 14:41:53
Document Index: 320870121

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 12', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28']

Zahlen statt renovieren: Neues BGH-Urteil streicht Abgeltungsklauseln | Hilfe Mietrecht | meineimmobilie.de
Teilen 11 0	Zahlen statt renovieren: Neues BGH-Urteil streicht Abgeltungsklauseln	Worum geht´s
Eine Quotenhaftungsklausel ist neuerdings immer unwirksam, weil die Abgeltung unberechenbar ist.
AbgeltungsklauselAbgeltungsklauselQuotenhaftungsklauselRenovierungRenovierungsanteilRenovierungsklauselSchönheitsreparaturenSchönheitsreparaturenklausel
Jetzt hat der BGH Quotenabgeltungsklauseln noch einmal etwas genauer unter die Lupe genommen. Sehr zum Leidwesen mancher Vermieter. Ein klare Absage aus Karlsruhe: Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam! Bekannt ist, dass Sie Ihre Renovierungsfristen im Mietvertrag flexibel gestalten müssen. Haben Sie dagegen starre Renovierungsfristen im Mietvertrag stehen, wonach Ihr Mieter „spätestens“ nach Ablauf bestimmter Fristen streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam.
Bisher war es bei Quotenabgeltungsklauseln noch so: Da mussten Sie nur ein gewisses Maß an Flexibilität zeigen. Also keine starre Fristen und transparente Berechnungsweise.
Unter Abgeltungsklausel versteht man eine Regelung, wonach der Mieter die anteiligen Renovierungskosten übernehmen muss, wenn er vor Ablauf der eigentlichen Renovierungsfristen auszieht.
Abgeltungsklausel: Was bisher galt
Bisher hielt der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln grundsätzlich für wirksam. Noch 2013 hatte er sich darüber Gedanken gemacht, wie der Vermieter die Kosten für die Renovierung nachweisen und berechnen muss.
Wie detailliert Sie dabei Ihre Abgeltungsklausel formulieren müssen, zeigte ein BGH-Urteil (BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12) zum Kostenvoranschlag bei Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag:
Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen ... (Auszug aus dem Mietvertrag)
Wie der BGH jetzt zu Abgeltungsklauseln steht
Bisher hielt der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln grundsätzlich für wirksam. Jetzt die Kehrtwende: Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam, weil sich die Abgeltung nicht berechnen lässt (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13).
Wer vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht, muss weder pinseln noch zahlen
Wenn Sie eine Abgeltungsklausel im Mietvertrag haben und Ihr Mieter auszieht bevor die typischen Renovierungsintervalle (Flur, Küche und Bad alle 3 Jahre, Haupträume der Wohnung alle 5 Jahre) abgelaufen sind, können Sie jetzt nicht mehr anteilig die Renovierungskosten fordern.
Also beispielsweise nach einem Jahr 30 Prozent der Renovierungskosten für Flur, Küche und Bad bzw. 20 Prozent der Renovierungskosten für die Haupträume wie Schlafzimmer oder Wohnzimmer. Denn Quotenklauseln stellen ab sofort eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und sind unwirksam.
Schätzungsweise mindestens jeder 2. Mietvertrag betroffen
Der deutsche Mieterbund schätzt, dass mindestens jeder 2. Mietvertrag in Deutschland davon betroffen ist. Schuld daran ist das Berechnungsproblem beim zu zahlenden Renovierungsanteil des Mieters. Weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommen kann. Das gilt unabhängig von der Frage, ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war. "Abgeltungsdrama": Vermieter müssen mit Rückforderungen rechnen
Das BGH-Urteil zu den Abgeltungsquoten hat verheerende Folgen für Vermieter: Es ist nicht nur so, dass sie keine Abgeltung mehr vereinbaren bzw. vom Mieter fordern können. Sie müssen auch noch mit Rückforderungen der Mieter rechnen, die eine solche Abgeltung bezahlt bzw. stattdessen lieber gleich renoviert haben.
Allerdings: Für diesen Rückforderungsanspruch dürfte eine Verjährungsfrist von 6 Monaten gelten. Die beginnt schon mit Mietvertragsende zu laufen.
Gleiches gilt für Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernommen und beim Auszug renoviert haben. Da der Bundesgerichtshof ebenfalls entschieden hat, dass die Kombination Anfangsrenovierung/laufende Renovierung unwirksam ist, müssen auch solche Vermieter mit Rückforderungen rechnen. Doch auch hierfür gilt die 6-Monats-Frist. > Artikel merken
News: Wenn im Mietvertrag vorgeschrieben wird, in welcher Farbe der Mieter die Türen und Fenster zu streichen hat, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden. 1 4
Dass Schönheitsreparaturen eine heikle Sache sind, ist ein alter Hut. Scheitern Sie jedoch bereits an starren Renovierungsfristen oder einer Weiß-Streich-Pflicht in der Verpflichtungsklausel, fehlt es am Fundament. Das bedeutet dann: Es bleibt bei der gesetzlichen Regelung, dass der Vermieter die Instandhaltungs- und damit auch die Renovierungspflicht trifft.
Haben Sie eine Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag, "infiziert" die jedoch nicht die Renovierungspflicht im Übrigen. Das bedeutet: Ist das "Fundament", nämlich die Übertragung der Renovierungsfrist ansonsten wirksam, bleibt es auch dabei, dass der Mieter renovieren muss.
Mieter, die aufgrund einer jetzt unwirksamen Quotenabgeltungsklausel renoviert bzw. bezahlt haben, können die Renovierungskosten zurückfordern. Allerdings verjährt dieser Anspruch nach 6 Monaten. Gerechnet wird ab dem Zeitpunkt der Mietvertragsbeendigung! Rechtssichere Mietverträge
Abgeltungsklausel > WeiterlesenWeitere Inhalte zu „Abgeltungsklausel”20.10.2015 | 8-Punkte-Checkliste zu den ...26.03.2015 | Renovierungspflicht: Die ...19.03.2015 | Hammer-Urteil für alle Vermieter: ...> Weitere Inhalte zu „Abgeltungsklausel”QuotenhaftungsklauselZieht der Mieter aus, muss er nur dann renovieren, wenn er eine entsprechende Klausel im Mietvertrag hat und die Renovierung auch fällig und notwendig ist. Ist das vor Ablauf der Renovierungsfrist ... > WeiterlesenWeitere Inhalte zu „Quotenhaftungsklausel”20.10.2015 | 8-Punkte-Checkliste zu den ...26.03.2015 | Renovierungspflicht: Die ...19.03.2015 | Hammer-Urteil für alle Vermieter: ...> Weitere Inhalte zu „Quotenhaftungsklausel”SchönheitsreparaturenklauselEine Schönheitsreparaturenklausel gehört in jeden guten Mietvertrag. Wer diese Pflicht nicht auf seinen Mieter überträgt, muss selbst beim Mieter anrücken, um regelmäßig zu renovieren. Je mehr ... > WeiterlesenWeitere Inhalte zu „Schönheitsreparaturenklausel”24.05.2017 | Risse an der Decke: Reicht es, wenn ...23.05.2017 | Mietaufhebungsvertrag: Wenn der ...01.03.2017 | Aschermittwoch: Die 7 wichtigsten ...> Weitere Inhalte zu „Schönheitsreparaturenklausel”SchönheitsreparaturenWas Schönheitsreparaturen sind, klärt § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung . Nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der ... > WeiterlesenWeitere Inhalte zu „Schönheitsreparaturen”24.05.2017 | Risse an der Decke: Reicht es, wenn ...23.05.2017 | Mietaufhebungsvertrag: Wenn der ...01.03.2017 | Aschermittwoch: Die 7 wichtigsten ...> Weitere Inhalte zu „Schönheitsreparaturen”