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Timestamp: 2016-10-26 21:06:41+00:00
Document Index: 240986255

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 3', 'art. 10', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 97', 'art. 839', 'art. 253', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'art. 184', 'art. 846', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 866', 'art. 846', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 105', 'in casu']

Soci�t� Y.________, intim�e,
repr�sent�e par Me Jacques Berta.
�vacuation imm�diate,
A.a Les �poux H.X.________ et F.X.________ ont souscrit et lib�r� des parts sociales de la Soci�t� Y.________ (ci-apr�s: la coop�rative) � concurrence de 2'200 fr. Selon ses statuts, cette soci�t� a "pour but de procurer � ses membres des logements familiaux salubres, agr�ables et � bon march� dans des quartiers urbains" (art. 2); les appartements sont destin�s � �tre lou�s en priorit� aux membres de la coop�rative (art. 3); un membre de la coop�rative peut en �tre exclu lorsqu'il agit intentionnellement en contradiction avec les statuts ou avec les d�cisions obligatoires des organes comp�tents de la soci�t� ou pour d'autres justes motifs (art. 10 al. 1 let. b et c).
A la suite de l'acquisition de ces parts sociales, la coop�rative a remis � bail aux �poux H.X.________ et F.X.________ (ci-apr�s: les locataires) un appartement de trois pi�ces et deux chambrettes au 3e �tage de l'immeuble dont elle est propri�taire � la rue ..., � Gen�ve. Le bail �tait conclu pour la p�riode du 1er novembre 2000 au 31 octobre 2001 et se renouvelait ensuite tacitement d'ann�e en ann�e; en dernier lieu, le loyer annuel s'�levait � 8'736 fr., sans les charges. Parall�lement, un autre contrat a �t� conclu entre les parties portant sur la location d'une place de stationnement.
A.b Le 27 mars 2002, la coop�rative a inform� les locataires qu'elle avait re�u des plaintes de leurs voisins, d�rang�s notamment par des cris, des �clats de voix, ainsi que par leur attitude agressive, et les a mis en demeure de mettre un terme � leur comportement, sous menace de r�siliation du bail pour justes motifs.
Par deux fois, les 21 mai 2003 et 1er septembre 2003, la coop�rative a interpell� les locataires au sujet d'objets personnels qu'ils avaient entrepos�s dans le garage � v�los commun.
Le 16 f�vrier 2004, plusieurs locataires ont adress� au g�rant de l'immeuble une p�tition pour se plaindre du comportement adopt� par la famille X.________ � l'�gard du responsable du service d'immeuble.
Par lettre recommand�e du 26 f�vrier 2004, la coop�rative a invit� les �poux X.________ � prendre contact avec son pr�sident; il leur �tait reproch� le d�p�t d'objets personnels sur le palier et dans les locaux communs au sous-sol, leur vulgarit� et agressivit� verbale, en particulier � l'encontre de la concierge de l'immeuble, ainsi que des cris provenant de leur appartement qui perturbaient la tranquillit� des voisins.
Les �poux X.________ n'ont pas r�pondu � l'invitation et la coop�rative leur a adress� un nouveau courrier recommand�, le 16 avril 2004, les mettant en garde que le conseil d'administration de la coop�rative avait pris la d�cision irr�vocable de r�silier le bail si leur comportement suscitait de nouvelles plaintes; il leur �tait � nouveau reproch� leur comportement vis-�-vis du voisinage en g�n�ral, singuli�rement � l'�gard de la concierge, le bruit provenant de leur logement, ainsi que leur sans-g�ne dans l'utilisation de la buanderie, le linge restant fr�quemment 24 heures dans la machine avant d'�tre sorti et suspendu plusieurs jours sur l'�tendage.
Au d�but de l'ann�e 2006, des locataires se sont plaints une nouvelle fois aupr�s des membres du conseil d'administration de la coop�rative du comportement bruyant adopt� par les �poux X.________.
Le 15 f�vrier 2006, le conseil d'administration a pris la d�cision de charger le g�rant de l'immeuble de r�silier, pour justes motifs et pour la prochaine �ch�ance l�gale, le bail de la famille X.________. En revanche, le conseil d'administration n'a pas prononc� l'exclusion des coop�rateurs de la soci�t�.
Le 7 mars 2006, des avis de r�siliation du bail ont �t� adress�s tant � H.X.________ qu'� F.X.________ aussi bien pour l'appartement (� l'�ch�ance du 31 octobre 2006) que pour la place de stationnement (� l'�ch�ance du 15 novembre 2006). La r�siliation �tait fond�e sur les nuisances au voisinage (bruit, encombrement du palier, non-respect des r�gles d'utilisation des parties communes) et se r�f�rait aux mises en demeure des 26 f�vrier et 16 avril 2004.
Les locataires ont requis l'annulation du cong�, tandis que la coop�rative a demand� leur �vacuation. Les deux causes ont �t� jointes devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Se fondant sur deux t�moignages, le tribunal a retenu que les �poux X.________ se disputaient fr�quemment et si violemment que cela effrayait les enfants; sur la base de six t�moignages, il a �galement constat� qu'ils s'en prenaient au concierge de l'immeuble. Par jugement du 9 mars 2009, le tribunal a d�clar� valable le cong� donn� aux locataires et a ordonn� leur �vacuation, consid�rant qu'ils avaient manqu� d'�gards envers leurs voisins, en adoptant, de mani�re persistante, un comportement tr�s bruyant et une attitude agressive et irrespectueuse.
Saisie d'un appel �manant des locataires, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� ce jugement par arr�t du 5 octobre 2009.
H.X.________ et F.X.________ exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t pr�cit�. Hormis quelques critiques concernant l'�tablissement des faits, les recourants soutiennent principalement que la coop�rative ne pouvait pas r�silier le bail avant de les avoir exclus de la soci�t� coop�rative. Ils concluent, principalement, � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au constat que le cong� est nul, subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale. Ils ont par ailleurs sollicit� l'effet suspensif qui leur a �t� accord� par ordonnance pr�sidentielle du 3 d�cembre 2009.
1.1 S'agissant d'une affaire p�cuniaire dans le domaine du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est en principe recevable que si la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). En cas de contestation d'un cong�, il faut additionner les loyers de la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1); lorsque la contestation �mane du locataire - comme c'est le cas en l'esp�ce -, il faut donc au moins compter trois ans de loyer en raison de la p�riode de protection pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO. Le loyer annuel de l'appartement s'�levant � 8'736 fr., la valeur litigieuse requise est atteinte
Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions tendant � l'annulation du cong� re�u (art. 76 al. 1 LTF), et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). De surcro�t, une correction de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, les recourants font valoir que la cour cantonale a pu �tre influenc�e par une p�tition des voisins du 15 d�cembre 2006, alors que les signataires n'ont pas assist� � l'incident qui l'a occasionn�e, lequel ne serait pas �tabli. Il n'y a pas lieu de compl�ter l'�tat de fait sur ce point, parce que cette p�tition ne joue manifestement pas un r�le d�cisif (art. 97 al. 1 LTF). Les recourants ne contestent pas que F.X.________ a eu des altercations avec une locataire de l'immeuble. Le cong� a �t� valid� en raison d'exc�s de bruit persistants, d'altercations r�p�t�es et de nombreux irrespects de l'ordre de la maison. Il s'agit donc d'un ensemble de faits, qui ne sont pas vraiment contest�s dans le recours. La cour cantonale a retenu - sans que les recourants n'invoquent l'arbitraire - que des locataires se sont plaints une nouvelle fois au d�but de l'ann�e 2006, ce qui a provoqu� les r�siliations du 7 mars 2006. On ne voit pas que cette p�tition du 15 d�cembre 2006, qui n'est m�me pas mentionn�e dans l'arr�t cantonal, puisse jouer un quelconque r�le pour appr�cier la validit� des cong�s intervenus plus de neuf mois auparavant. La discussion concerne donc un fait impropre � influer sur le sort de la cause.
Contrairement � ce que soutiennent les recourants, il n'y a rien d'arbitraire � pr�f�rer une d�position faite sous la foi du serment et sous le contr�le du juge � une d�claration �crite ant�rieure obtenue par une partie, tant il est notoire qu'il peut �tre difficile, en t�te-�-t�te, de refuser de signer un document.
Que diff�rents voisins n'aient pas assist� aux altercations entre F.X.________ et une locataire tierce ne permet pas de d�duire que ces altercations n'ont pas eu lieu, ce d'autant plus que les recourants eux-m�mes admettent un certain nombre de disputes. L'argumentation pr�sent�e ne permet pas d'�tablir que l'�tat de fait a �t� dress� de mani�re arbitraire par la cour cantonale. Les recourants tentent seulement, de mani�re appellatoire, d'extraire certains �l�ments du dossier dans l'espoir de minimiser les reproches qui leur sont adress�s. Il n'y a rien l� qui permette de conclure � l'arbitraire, si bien que le raisonnement juridique doit �tre conduit sur la base de l'�tat de fait retenu par la Chambre d'appel.
2.1 Les recourants soutiennent que leur bail ne pouvait pas �tre r�sili� avant qu'ils n'aient �t� exclus de la soci�t� coop�rative.
La cour cantonale a estim� au contraire que les deux rapports juridiques �taient en l'esp�ce ind�pendants et qu'il ne s'agissait pas d'un contrat mixte. Elle en a d�duit que l'interf�rence r�sultant de leur finalit� �tait respect�e, �tant donn� que les motifs de r�siliation du bail permettaient aussi l'exclusion de la soci�t� coop�rative.
2.2 Le coop�rateur-locataire et la coop�rative d'habitation sont li�s par deux rapports de droit: un rapport corporatif, de caract�re social, qui se cr�e entre la soci�t� coop�rative et son nouveau membre lors de l'acquisition de la qualit� d'associ� (art. 839 ss CO), d'une part, et un rapport d'obligation, de caract�re individuel, qui r�sulte de la conclusion du contrat de bail � loyer par la soci�t� coop�rative avec ce nouveau membre (art. 253 ss CO), d'autre part (ATF 134 III 159 consid. 5.2.3 p. 163).
2.3 Ces deux rapports juridiques, fond�s l'un et l'autre sur un accord des volont�s, g�n�rent certaines interf�rences, essentiellement au stade de la r�siliation, en raison de la convergence des buts. En effet, celui qui adh�re � une coop�rative d'habitation agit pour obtenir ainsi l'usage d'un logement et la soci�t� coop�rative a elle-m�me pour but de procurer des logements � ses membres. Par le contrat de bail, la soci�t� coop�rative c�de l'usage d'un logement d�termin�, moyennant l'engagement du locataire de payer le loyer. D�s lors qu'il a acquis des parts sociales (et effectu� normalement pour cela une mise de fonds), le coop�rateur-locataire se retrouve membre de la soci�t� qui est propri�taire de l'immeuble. La r�siliation unilat�rale du bail par la coop�rative d'habitation a pour effet de priver le coop�rateur-locataire contre sa volont� de l'usage du logement et de faire dispara�tre ainsi au moins l'essentiel de son int�r�t � �tre membre de la soci�t� coop�rative. Pour tenir compte de cette interf�rence entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous r�serve de dispositions particuli�res dans le contrat de bail, que la r�siliation du bail ne pouvait intervenir que pour un motif qui permettrait �galement l'exclusion de la soci�t� coop�rative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le syst�me de la coop�rative d'habitation, la possibilit� de r�silier librement le bail en respectant le terme et l'�ch�ance convenus est donc supprim�e (ATF 134 III 159 consid. 5.2.3 p. 163 s.; 118 II 168 consid. 3b/aa p. 171).
2.4 La jurisprudence cit�e se prononce sur les motifs qui permettent de r�silier le bail, mais elle ne traite en rien la mani�re de proc�der pour retirer au coop�rateur-locataire l'usage du logement lou�.
Dans le seul cas qui portait sur une r�siliation (ATF 118 II 168), la coop�rative avait choisi de prononcer simultan�ment l'exclusion de la coop�rative et de r�silier le bail. La doctrine consid�re qu'il est souhaitable, en cas de justes motifs, de proc�der de cette fa�on (Barbara Truog, Zur K�ndigung genossenschaftlicher Mietverh�ltnisse am Beispiel des Urteils des Genfer Appellationsgerichtes vom 3. Juni 1991, Mietrechtspraxis 1/1992, p. 40), tout en admettant qu'il n'est pas exclu que les deux actes juridiques n'interviennent pas simultan�ment et donnent lieu � deux proc�dures s�par�es (Truog, op. cit., p. 39).
Dans le cas examin� par la jurisprudence (ATF 118 II 168), la question de l'exclusion de la soci�t� coop�rative avait �t� tranch�e en premier lieu par l'autorit� cantonale (ATF 118 II 168 consid. 3b/bb p. 172). Se basant apparemment sur ce pr�c�dent, la doctrine en d�duit que l'exclusion de la soci�t� coop�rative doit toujours �tre tranch�e avant la question de la r�siliation du bail (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n� 3.6, p. 91 et n� 5.2, p. 635 s.; Anita Thanei, Ausgew�hlte Entscheide zum K�ndigungsschutz, Fachreihe Mietrecht n� 4, 1996, p. 5; Urs Engler, Zur K�ndigung genossenschaftlicher Mietvertr�ge, Mietrechtspraxis 2/2000, p. 57).
Il est �vident que s'il fallait faire trancher d�finitivement la question de l'exclusion de la soci�t� coop�rative - le cas �ch�ant en allant jusqu'au Tribunal f�d�ral - avant de pouvoir commencer une proc�dure de r�siliation du bail, il en r�sulterait un atermoiement consid�rable dans la r�cup�ration du logement, qui pourrait �tre extr�mement pr�judiciable dans des cas de suspension de paiements, de d�g�ts persistants caus�s � la chose lou�e ou de manques d'�gards r�p�t�s et graves envers les voisins.
Il faut donc examiner la question, non trait�e par la jurisprudence, de la relation entre l'exclusion de la soci�t� coop�rative et la r�siliation du bail. Cette question d�pend �videmment du lien que les parties ont voulu cr�er entre les deux rapports juridiques qui caract�risent la situation du coop�rateur-locataire.
2.4.1 Selon les principes g�n�raux, les cocontractants peuvent convenir de lier entre eux deux rapports juridiques d'une mani�re telle que l'extinction de l'un entra�ne celle de l'autre, aucun des rapports ne pouvant persister ind�pendamment de l'autre; on parle alors de contrats coupl�s, interd�pendants, li�s ou connexes (ATF 115 II 452 consid. 3a p. 454; Ernst Kramer, Commentaire bernois, n� 64 ad art. 19-20 CO; Amstutz/Schluep, Obligationenrecht I, 4e �d., in Commentaire b�lois, n� 10 ad Einleitung vor Art. 184 ss CO; Luc Th�venoz, in Commentaire romand, Code des obligations I, n� 14 ad Introduction art. 184-529 CO, p. 978; Ingeborg Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 5e �d. 2009, n� 3.17, p. 12). Un tel lien peut �tre pr�vu dans les statuts d'une coop�rative d'habitation (Susy B. Moser, Wohnbaugenossenschaften, th�se Zurich 1978, p. 168). Dans un tel cas de figure, une seule manifestation de volont� suffit pour mettre fin aux deux rapports juridiques. Les parties conviennent des motifs de r�siliation sous r�serve de dispositions imp�ratives. Si la r�siliation �mane de la soci�t� coop�rative, on peut admettre que la possibilit� de recourir � l'assembl�e g�n�rale (art. 846 al. 3 CO) doit �tre ouverte avant que la r�siliation ne soit consid�r�e comme d�finitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la r�siliation doit �tre port�e devant le tribunal comp�tent pour examiner le rapport de droit pr�pond�rant (Lachat, op. cit., n� 3.1, p. 88), soit, dans le cas d'un coop�rateur-locataire, les tribunaux comp�tents en mati�re de baux et loyers. Il n'est en effet pas douteux que le but reconnaissable du coop�rateur-locataire est d'obtenir, moyennant paiement, la cession de l'usage d'un logement. Comme on le voit, il n'y a qu'une seule proc�dure, et non pas deux proc�dures successives.
En l'esp�ce, il n'appara�t nullement que les parties aient voulu lier l'appartenance � la soci�t� coop�rative et la conclusion du bail d'une mani�re telle que l'un de ces rapports de droit ne puisse pas survivre � l'autre. Il ne ressort pas des constatations cantonales que l'acquisition des parts sociales donnait aux recourants le droit de louer un appartement d�termin�. Selon les statuts, les appartements sont destin�s � �tre lou�s "en priorit�" aux membres de la coop�rative, ce qui montre qu'il n'est pas exclu de dissocier la qualit� de coop�rateur et celle de locataire. Les clauses concernant l'exclusion d'un coop�rateur ne traitent pas de la r�siliation du bail. Il faut donc en conclure que les deux rapports juridiques n'ont pas �t� li�s par la volont� des parties.
2.4.2 Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas �t� coupl�s par un accord sp�cifique, chacun d'eux peut prendre fin ind�pendamment de l'autre. Dans cette hypoth�se, on peut concevoir qu'il y ait, de fa�on non simultan�e, une d�cision d'exclusion de la coop�rative et une r�siliation du bail, chaque acte pouvant donner lieu � sa propre proc�dure devant l'autorit� comp�tente (Truog, op. cit., p. 39). Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive � l'autre. Ainsi, un coop�rateur peut �tre exclu de la soci�t�, mais rester n�anmoins locataire sur la base du contrat de bail (Moser, op. cit., p. 167 s.). Il est aussi imaginable que, malgr� la r�siliation du bail, le coop�rateur conserve son soci�tariat (Roland Ruedin, Soci�t� coop�rative d'habitation et bail � loyer, in 8e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1994, p. 27). Si la coop�rative, qui a r�sili� le bail et r�cup�r� le logement, ne voit pas d'int�r�t � exclure son membre et que ce dernier ne voit pas d'int�r�t � exercer son droit de sortie, on ne discerne pas quels principes juridiques interdiraient aux parties de maintenir ce rapport de droit, �tant rappel� qu'en mati�re contractuelle les parties sont en principe seules juges de leur int�r�t (art. 19 CO).
En l'occurrence, les deux rapports juridiques n'ont pas �t� coupl�s, de sorte que la soci�t� coop�rative �tait en droit de r�silier le bail sans exclure les recourants de la soci�t�. Il n'en demeure pas moins qu'en raison de l'interf�rence des buts, le bail ne pouvait pas �tre r�sili� pour un motif qui n'aurait pas permis l'exclusion de la coop�rative (ATF 134 III 159 consid. 5.2.3 p. 164; 118 II 168 consid. 3b/aa p. 171).
2.5 Le manque persistant d'�gards envers les voisins, lequel autorise la r�siliation extraordinaire du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, constitue �galement, du point de vue du droit de la soci�t� coop�rative, une violation du devoir de fid�lit� d�duite de l'art. 866 CO permettant une exclusion de la coop�rative pour justes motifs (art. 846 al. 2 CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n� 67 ad Vorbemerkungen zu Art. 266-266o CO).
Ainsi, au vu du motif retenu par la cour cantonale, la coop�rative avait la facult� de r�silier le bail, sans qu'elle soit tenue, pr�alablement ou simultan�ment, d'exclure son membre de la soci�t�. L'exclusion ou la sortie du membre sont ind�pendants de la r�siliation du bail.
Les exc�s de bruit (arr�t 4C.79/1998 du 4 juin 1998 consid. 2, in SJ 1999 I p. 25 et Pra 1998 n� 153 p. 816) et l'irrespect des r�gles d'utilisation des parties communes (cf. sur le devoir de diligence du locataire: Higi, op. cit., n� 10 ad art. 257f CO) constituent, en cas de persistance malgr� avertissement, des motifs typiques de cong� pour manque d'�gards envers les voisins.
Encore faut-il que les faits retenus soient d'une gravit� suffisante pour qu'il soit permis d'admettre que la continuation du rapport juridique ne pouvait pas �tre exig�e (arr�t 4C.331/2004 du 17 mars 2005 consid. 1.1.4; Higi, op. cit., n� 58 ss ad art. 257f CO). Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), si la r�siliation r�pond � un motif suffisamment grave; � cette fin, il prend en consid�ration tous les �l�ments concrets du cas particulier. Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale; il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou, � l'inverse, lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111 s.).
La cour cantonale a constat� que les recourants se livraient entre eux � des disputes violentes et bruyantes qui effrayaient les enfants et qu'ils se montraient agressifs, singuli�rement � l'�gard de la concierge. Bien qu'ils s'efforcent de les minimiser, les recourants ne contestent pas vraiment ces faits. Il a �t� relev� �galement qu'ils ne respectaient pas les r�gles sur l'utilisation des locaux communs, ce qui n'est pas non plus contest�. Ils ont �t� d�ment mis en face de leurs obligations et avertis du risque de r�siliation; n�anmoins, ils ont persist� dans leur attitude. Sur ce point �galement, les recourants ne critiquent pas les constatations cantonales. Au vu des faits �tablis - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) -, on ne voit pas que la cour cantonale ait viol� le droit f�d�ral, notamment abus� de son pouvoir d'appr�ciation, en retenant qu'il y avait in casu de justes motifs, compatibles �galement avec le droit de la coop�rative, permettant la r�siliation du bail.