Source: https://openjur.de/u/86896.html
Timestamp: 2020-04-03 02:21:43
Document Index: 24865507

Matched Legal Cases: ['§ 313', '§ 3', '§ 313', '§ 117', '§ 138', '§ 3', '§ 313', '§ 139', '§ 3', '§ 313', '§ 313', '§ 313', '§ 313', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 313', '§ 313', 'BGH', '§ 313', '§ 313', 'BGH', '§ 117', '§ 138', '§ 117', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 3', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 3', 'BGH', 'BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 3', 'BGH', '§ 44', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 97']

OLG Köln, Urteil vom 11.07.2001 - 13 U 196/00 - openJur
Urteil vom 11.07.2001 - 13 U 196/00
OLG Köln, Urteil vom 11.07.2001 - 13 U 196/00
openJur 2011, 15019
vorher: Az. 2 O 150/00
Die Berufung des Klägers gegen das am 5. Juli 2000 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bonn - 2 O 150/00 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung, die auch in Form der Bürgschaft einer deutschen GroÃŸbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden kann, in Höhe von 17.000,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger begehrt, die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde des Notars G. in W. vom 01.06.1984, UR-Nr. 1065/1984, in welcher er im Umfang des Sicherungszweckes der in der Urkunde bestellten Grundschuld auch die persönliche Haftung übernommen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, für unzulässig zu erklären. In der Sache streiten die Parteien um die (Form-) Wirksamkeit der von dem Kläger eingegangenen Darlehensverpflichtung, den Umfang der Zweckerklärung für die Grundschuld sowie die Verletzung etwaiger Aufklärungspflichten durch die Beklagte.
Der Kläger schloss am 01.06.1984 - zu dem Zeitpunkt noch Auszubildender mit einem Nettoverdienst von 600,00 DM - gemeinsam mit seinen Geschwistern M. und C. H. sowie seiner Schwägerin M. H. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, UR-Nr. 1064/84 des Notars G. in W. (Bl. 29 ff. d. A.), über den Erwerb des im Grundbuch von W. Bl. 0466 eingetragenen Grundbesitzes R.-S.-Weg. Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks war der Zeuge R., Geschäftsführer der K. GmbH (im folgenden: K. GmbH). In der Vertragsurkunde wurde der Kaufpreis mit 385.000,00 DM angegeben, wobei zugleich ein Teilbetrag in Höhe von 105.000,00 DM als von den Käufern gezahlt quittiert wurde; tatsächlich betrug der Kaufpreis "nur" 280.000,00 DM und es waren noch keine Leistungen der Käufer erbracht. Der Kläger, die Eheleute M. und M. H. sowie C. H. wurden zu je 1/4 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 1992 übernahm M. H. den Eigentumsanteil von C. H., den diese zwischenzeitlich auf einen weiteren Bruder (P. H.) übertragen hatte, so dass die Eigentümergemeinschaft seitdem aus dem Kläger und dem Bruder M. H. zu je 1/4 und aus der Schwägerin M. H. zu 1/2 besteht. Die Beklagte hatte die früheren Miteigentümer C. H. und P. H. jeweils aus der Haftung entlassen.
Um den Kaufpreis zu finanzieren, schlossen der Kläger und die übrigen Käufer am gleichen Tag, dem 01.06.1984, mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über den Betrag von 280.000,00 DM. Der Kontakt zwischen den Parteien wurde vom Zeugen R. vermittelt. Die Darlehenszusage war bereits am 14.05.1984 erfolgt. Sowohl in der Zusage als auch im Darlehensvertrag ist angeführt, dass das Darlehen der (Mit-) Finanzierung des Kaufpreises für den Erwerb des Grundstücks dient. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ablichtungen der Darlehenszusage (Bl. 93 ff. d. A.) und des Darlehensvertrages (Bl. 43 ff. d. A.) verwiesen.
Zur Sicherung des Darlehens bestellten die Käufer der Beklagten mit notarieller Urkunde vom selben Tage, UR-Nr. 1065/1984 des Notars W. G. in W. (Bl. 37 ff. d. A.), eine Grundschuld an dem Grundstück in Höhe des Darlehensbetrages, übernahmen insoweit die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen (II 4. der Bestellungsurkunde). Als Sicherungszweck der Grundschuld ist unter Ziffer II 1. der von der Beklagten vorformulierten Bestellungsurkunde angegeben, dass diese "zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der Bank aus der Darlehensgewährung sowie aus etwaigen anderen - auch künftigen - Rechtsverhältnissen, auch mit einzelnen Beteiligten" gegen die Käufer dient.
In den Jahren 1986/1987 kam es zu einem Rechtsstreit zwischen den Käufern und dem Verkäufer, dem Zeugen R., vor dem Landgericht Bonn - 2 O 451/86 - wegen behaupteter Mängel an dem verkauften Haus. In diesem Rechtsstreit stellten die Parteien unstreitig, dass der Nettokaufpreis 300.000,00 DM betragen habe, die Differenz von 20.000,00 DM zu den gezahlten und von der Beklagten finanzierten 280.000,00 DM jedoch vom Verkäufer nicht abgefordert worden, da für restliche Arbeiten am Haus gedacht gewesen sei. Der Rechtsstreit endete mit einem Vergleich, in welchem die Parteien darüber einig waren, dass der Kaufvertrag bestehen bleibt. Der Zeuge R. verpflichtete sich, noch weitere Arbeiten am Hause durchzuführen.
Im Verhältnis zu der Beklagten erfolgten die Zahlungen auf Zinsen und zur Tilgung des Darlehens von Beginn an nicht so wie vorgesehen. Auf Antrag der Beklagten ordnete Anfang 1987 das Amtsgericht Waldbröl wegen eines Teilbetrages von 22.518,65 DM das Zwangsversteigerungsverfahren an. Zu dessen Abwendung trat der Kläger am 29.07.1988, wie auch seine Geschwister, den pfändbaren Teil seines Gehalts an die Beklagte ab (Bl. 109 d. A.). Im Zuge des Zwangsversteigerungsverfahrens erteilte der Kläger seinem Bruder M. H. unter dem 11.07.1987 schriftliche Vollmacht zur Wahrnehmung seiner Interessen gegenüber der Beklagten (Bl. 98 d. A.). In der Folge richtete die Beklagte die Korrespondenz mit der Eigentümergemeinschaft überwiegend an den Bruder des Klägers, M. H..
Bruder und Schwägerin des Klägers, die zusammen mit den Eltern des Klägers und weiteren Familienmitgliedern das auf dem gekauften Grundstück befindliche Haus bewohnt hatten, stellten vor einiger Zeit die Zahlungen an die Beklagte ein. Der Kläger versuchte im Jahre 1997 vergeblich, seine Entlassung aus der persönlichen Haft zu erreichen.
Auf Antrag der Beklagten wegen erneuter Zahlungsrückstände ordnete das Amtsgericht Waldbröl mit Beschlüssen vom 22.10. und 25.10.1999 die Zwangsversteigerung (2 K 102/99, Bl. 68 f. d. A.) und die Zwangsverwaltung (2 L 17/99, Bl. 70 f. d. A.) des Grundbesitzes an. Über den Ausgang der Verfahren ist bislang nichts bekannt. Mit Schreiben vom 10.01.2000 (Bl. 74 d. A.) teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sich die Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag zum 31.12.1999 auf 318.940,56 DM beliefen.
Der Kläger, der sich mit der Klage gegen eine drohende Inanspruchnahme aus der notariellen Urkunde, UR-Nr. 1065/1984 vom 01.06.1984, wendet, hat die Ansicht vertreten, die Beklagte habe ihn konkludent aus der Schuldhaft entlassen, nachdem sie ihn jahrelang nicht in Anspruch genommen habe. Er hat behauptet, er habe den Kauf- und Darlehensvertrag wie auch die Grundschuldbestellung mit Wissen des Zeugen R. nur "pro forma" abgeschlossen, um den Geschwistern den Erwerb des Hauses zu ermöglichen; er sei die Verpflichtung nicht aus Eigeninteresse eingegangen, sondern allein aufgrund der familiären Bindung zu seinen Geschwistern und Eltern. Für ihn habe eine eigene finanzielle Verpflichtung nicht entstehen sollen.
Der Kläger hat ferner die Ansicht vertreten, die Beklagte habe vor Vertragsschluss pflichtwidrig weder die Werthaltigkeit des Kaufobjekts noch die Leistungsfähigkeit der Schuldner überprüft. Hätte sie ein Wertgutachten erstellen lassen, hätte sie erkennen können, dass der Wert des zu finanzierenden Objekts weit unter dem beurkundeten Kaufpreis von 385.000,00 DM, aber auch unter 280.000,00 DM gelegen habe. So habe ein im März 1987 eingeholtes Wertgutachten lediglich einen Grundstückswert von 199.000,00 DM ausgewiesen. Das Wissen des Zeugen R. in Ansehung des Wertes und des falsch beurkundeten Kaufpreises müsse sich die Beklagte zurechnen lassen.
Der Kläger hat ferner die Ansicht vertreten, der Darlehensvertrag sei unwirksam, da es sich nur um ein Scheingeschäft gehandelt habe und dieser überdies wegen einer wirtschaftlichen Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag nach § 313 S. 1 BGB ebenfalls beurkundungsbedürftig gewesen sei. Darüber hinaus sei seine Verpflichtung sittenwidrig gewesen. Zudem sei die Sicherungszweckabrede bei der Grundschuldbestellung gemäß § 3 AGBG, da überraschend, nicht wirksam in den Vertrag einbezogen worden.
Hinsichtlich der Zinsansprüche und etwaiger Schadensersatzansprüche aus Verzug hat der Kläger die Einrede der Verjährung erhoben.
die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars W. G. in W., UR-Nr. 1065/1984, vom 01.06.1984 gegen Herrn M. H., geboren am 10.03.1964, für unzulässig zu erklären.
Sie hat bestritten, den Zeugen R. mit der Vermittlung von Darlehen beauftragt zu haben, und hat die Ansicht vertreten, dessen Wissen sich nicht zurechnen lassen zu müssen. Sie hat ferner darauf hingewiesen, zu keinem Zeitpunkt den Kläger aus der Haftung entlassen oder freigestellt zu haben; sie habe im übrigen in den Jahren 1994 und 1995 auch einige Schreiben an den Kläger unmittelbar und nicht nur an dessen Bruder M. gerichtet. Über sämtliche Umstände, die die Anbahnung des Kaufvertrages beträfen, sei ihr nichts bekannt; insbesondere sei sie stets von einem Kaufpreis in Höhe von 385.000,00 DM ausgegangen. Ein vor Abschluss des Kaufvertrages in Auftrag gegebenes Wertgutachten habe einen ausreichenden Beleihungswert ergeben.
Sie habe keinerlei Aufklärungspflichten gehabt, vielmehr hätten zu ihrem Nachteil Käufer und Verkäufer kollusiv zusammen gewirkt.
Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil vom 05.07.2000, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 181 ff. d. A.), die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde sei zulässig, da die dingliche und persönliche Haftung des Klägers wirksam vereinbart worden sei. Das Landgericht hat sich im Einzelnen mit den Fragen einer etwaigen Nichtigkeit des Darlehensvertrages nach § 313 S. 1 BGB, nach § 117 Abs. 1 BGB sowie nach § 138 Abs. 1 BGB auseinander gesetzt und diese jeweils verneint. Es hat des weiteren eine etwaige Unwirksamkeit der formularmäßig übernommenen persönlichen Haftung nach dem AGB-Gesetz verneint. Zwar verstoße die zu weit gehende Zweckerklärung gegen § 3 AGBG, jedoch führe eine ergänzende Vertragsauslegung dazu, dass an deren Stelle die Zweckerklärung mit dem zulässigen Umfang trete und zwar mit dem Inhalt, dass lediglich das Darlehen, welches Anlass für die Besicherung war, der Zweckerklärung zugrunde zu legen sei. Mögliche Gegenansprüche des Klägers gegen die Beklagte wegen Aufklärungspflichtverletzung hat das Landgericht unter Hinweis darauf verneint, dass die Beklagte für ein etwaiges Fehlverhalten des Kreditmittlers nicht einzustehen habe und Prüfungen der Bonität des Klägers sowie der Werthaltigkeit des zu erwerbenden Grundstücks nicht im Interesse des Klägers lägen bzw. der Beklagten keine entsprechende Pflicht im Verhältnis zum Kläger oblegen habe. Schließlich hat das Landgericht auch die Einrede der Verjährung nicht als der Zwangsvollstreckung entgegenstehend angesehen, da mehrere die Verjährung hemmende Stundungsabreden getroffen worden seien und nicht erkennbar sei, in welcher Höhe etwaige Zinsansprüche verjährt sein könnten.
Mit der am 07.08.2000 eingegangenen und rechtzeitig begründeten Berufung gegen das ihm am 18.07.2000 zugestellte Urteil verfolgt der Kläger sein ursprüngliches Begehren weiter. Er ist der Ansicht, mit dem Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks hätten auch der Darlehensvertrag und die Grundschuldbestellungsvereinbarung beurkundet werden müssen, da diese mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit gebildet hätten und daher nach § 313 S. 1 BGB insgesamt vom Beurkundungserfordernis erfasst worden seien. Zur Begründung bezieht sich der Kläger auf die wechselseitigen Bezugnahmen in den einzelnen Verträgen sowie auf die Tatsache, dass alle Verträge am selben Tag und in den Räumlichkeiten des Notars G. unterzeichnet worden seien. In die Einheit von Kaufvertrag und Darlehensvertrag sei auch die Grundschuldbestellungsvereinbarung einzubeziehen, so dass die Nichtigkeit der Verträge nach § 139 BGB auch die Nichtigkeit dieser Vereinbarung zur Folge habe. Der Kläger macht des weiteren geltend, die Beklagte habe sich pflichtwidrig verhalten, indem sie nach ihrer Behauptung ein Wertgutachten über das zu erwerbende Grundstück eingeholt, die Kosten hierfür dem Kläger und den anderen Erwerbern in Rechnung gestellt, diesen das Gutachten aber zu keinem Zeitpunkt zur Kenntnis gegeben habe. Aus dem Gutachten müsse sich ergeben, dass der Kaufpreis weit übersetzt sei, worauf die Beklagte den Kläger und die anderen Erwerber habe hinweisen müssen. Schließlich ist der Kläger der Auffassung, dass die Zweckerklärung gemäß § 3 AGB-Gesetz unwirksam sei, da zu weitgehend. Eine ergänzende Vertragsauslegung komme in Ansehung der persönlichen Haftung nicht in Betracht, da zugunsten der Beklagten noch die - allerdings hinsichtlich des Sicherungszwecks reduzierte - dingliche Haftung verbleibe.
die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde des Notars W. G., W., vom 01.06.1984 - Urk.-Nr. 1065/84 - für unzulässig zu erklären, hilfsweise, ihm Sicherheitsleistung auch in Form der Bürgschaft einer Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu gewähren.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und weist darauf hin, dass lediglich der typische Fall einer Immobilienfinanzierung vorliege und danach eine rechtliche Einheit der Verträge nicht angenommen werden könne. Für den Fall, dass gleichwohl Nichtigkeit nach § 313 S. 1 BGB gegeben sei, habe sich mit Eigentumserwerb des Klägers die nach § 313 S. 2 BGB eingetretene Heilung auf alle Vereinbarungen, und damit auch auf den Darlehensvertrag und die Grundschuldbestellung erstreckt. Sofern die Zweckerklärung für die Sicherungsgrundschuld zu weit gefasst sein könnte, da sie sich nicht nur auf sonstige Ansprüche der Beklagten gegen den Kläger, sondern auch gegen die anderen Erwerber beziehe, führe dies nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Sicherungsabrede, sondern es trete an deren Stelle eine beschränkte Abrede mit dem Inhalt, dass nur das Darlehen gesichert werden solle, dessen Gewährung Anlass für die Vereinbarung gewesen sei.
In der mündlichen Verhandlung am 30.05.2001 hat die Beklagte in Ablichtung ein unter dem 01.06.1984 erstelltes Wertgutachten eines Architekten H. aus D. betreffend das von dem Kläger und seinen Geschwistern erworbene Grundstück vorgelegt, das einen Verkaufswert von 385.000,00 DM und einen Beleihungswert von 347.000,00 DM ausweist; wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Gutachtens Bl. 295 ff. d. A. Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst der eingereichten Unterlagen verwiesen.
Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung die Klage abgewiesen. Das Berufungsvorbringen führt zu keiner anderen Beurteilung.
Die Klage ist zulässig. Die Beklagte geht derzeit zwar nur aus der Grundschuld vor und nicht aus der persönlichen Haftungserklärung. Es "droht" jedoch die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde auch in Ansehung der persönlichen Haftung des Klägers. Die Beklagte hat angeführt, lediglich "bislang", bis zu einer abschließenden Entscheidung über eine persönliche Inanspruchnahme des Klägers, nur aus dem dinglichen Titel vorzugehen; sie hat darüber hinaus dem Vortrag des Klägers nicht widersprochen, es sei mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem Titel auch aufgrund der persönlichen Haftung zu rechnen, wenn die Beklagte nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens mit einem Teil ihrer Forderung ausfalle.
Der Darlehensvertrag und die im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung getroffenen Vereinbarungen sind nicht gemäß §§ 313 S. 1, 125, 139 BGB nichtig. Es liegt kein über den typischerweise bei fremdfinanziertem Grundstückserwerb üblichen wirtschaftlichen Zusammenhang der verschiedenen Verträge hinausgehender Zusammenhang vor, der eine rechtliche Einheit der Geschäfte zu begründen vermag. Darüber hinaus wäre nach § 313 S. 2 BGB ein etwaiger Formmangel beim Abschluss des Darlehensvertrages und der Vereinbarungen aus Anlass der Grundschuldbestellung mit der Eintragung des Klägers und der anderen Erwerber als Eigentümer im Grundbuch geheilt.
Zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Darlehensvertrag liegt auch auf der Grundlage des Vorbringens des Klägers keine rechtliche Einheit in dem Sinne vor, dass ein einheitliches Rechtsgeschäft gewollt war und die verschiedenen Vereinbarungen "miteinander stehen und fallen" sollten; auch die Darlegungen in der Berufungsbegründung belegen lediglich den üblichen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Geschäften.
Nach ständiger Rechtsprechung unterliegt der Beurkundungspflicht nach § 313 S. 1 BGB nicht nur der Grundstückskaufvertrag, sondern von der Beurkundungspflicht werden alle Vereinbarungen umfasst, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Beurkundungsbedürftig sind daher auch ansonsten formlos wirksame Vereinbarungen, wenn sie mit dem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bilden, weil sie nach dem Willen der Parteien "miteinander stehen und fallen" sollen (BGH NJW 1986, 1983, 1984; 1994, 2885; 1998, 3196). Ein einheitlicher Vertrag kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der Vertragsparteien einen solchen Einheitswillen erkennen lässt, die andere diesen Einheitswillen aber anerkennt oder zumindest hinnimmt (BGH NJW 1986, 1983, 1984). Es genügt dagegen nicht, dass lediglich ein wirtschaftlicher Zusammenhang oder dass ein Geschäft im Vertrauen auf das Zustandekommen des anderen vorgenommen wird.
Werden verschiedene Vereinbarungen in mehreren Urkunden, auch notariellen Urkunden, niedergelegt, so spricht eine tatsächliche Vermutung gegen eine rechtliche Einheit. Diese wird grundsätzlich nicht durch einen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Vereinbarungen widerlegt (BGH NJW 1986, 1983, 1984; 1987, 1069; 1988, 1781, 1782). Zwar hindert die Tatsache, dass an den verschiedenen Vereinbarungen verschiedene Vertragsparteien beteiligt sind, nicht von vornherein die Annahme einer rechtlichen Einheit. Dieser Umstand verstärkt jedoch die gegen eine rechtliche Einheit sprechende Vermutung.
Die vorliegend gegen eine rechtliche Einheit zwischen dem mit dem Zeugen R. geschlossenen Grundstückskaufvertrag und dem mit der Beklagten geschlossenen Darlehensvertrag sprechende Vermutung ist nicht widerlegt. Die jeweils wechselseitigen Bezugnahmen in den einzelnen Urkunden lassen sich allein aufgrund des wirtschaftlichen Zusammenhangs der Geschäfte erklären und belegen keine weitergehende Verbindung. Die Beklagte hat ein Interesse daran, zu wissen und auch sicherzustellen, wofür die Darlehenssumme verwandt wird, nämlich zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks. Hiernach bemisst sich zum einen ihr wirtschaftliches Risiko und zum anderen ihre Kalkulation. Soweit der Kläger geltend macht, durch ein anderes Kreditinstitut habe eine Finanzierung mangels Bonität der Kreditnehmer nicht erfolgen können, ist auch dies unerheblich. Dem Kläger und den anderen Erwerbern kam es nicht darauf an, gerade mit der Beklagten den Darlehensvertrag abzuschließen. Dies zeigt sich u. a. daran, dass der Kläger selbst vorgibt, keine konkrete Vorstellung von einer bestimmten Bank, die den Erwerb des Grundstücks finanzieren sollte, gehabt zu haben. Natürlich konnte der Grundstückserwerb nur gelingen und der Grundstückskaufvertrag nur abgeschlossen werden, wenn die Finanzierung des Kaufpreises gesichert war. Dies ist jedoch typisch bei der Finanzierung eines Grundstückserwerbs, ohne dass deshalb eine rechtliche Einheit zwischen den Verträgen besteht. Für den Kläger war zudem ersichtlich - was sich auch dem rechtsunkundigen Laien aufdrängt (vgl. BGH NJW-RR 1987, 523; OLG Braunschweig WM 1998, 1223; OLG Hamm WM 1998, 1230, 1233) -, dass die Beklagte als kreditgebende Bank und der Veräußerer verschiedene Personen waren, die ihre eigenen, jeweils verschiedenen Interessen verfolgten. Diese Trennung dokumentiert sich nach außen hin gerade in dem Abschluss mehrerer Vereinbarungen und in der grundpfandrechtlichen Absicherung zugunsten der Beklagten als kreditgebender Bank.
Im Falle einer etwaigen Formnichtigkeit des Darlehensvertrages und der Grundschuldbestellung nach § 313 S. 1 BGB wäre dieser Mangel durch Eintragung des Klägers und der übrigen Erwerber im Grundbuch nach § 313 S. 2 BGB geheilt worden. Die Heilung des Formmangels umfasst den gesamten Grundstückskaufvertrag einschließlich etwaiger nicht beurkundeter Nebenabreden und der mit dem Kaufvertrag zusammenhängenden anderen Rechtsgeschäfte (BGH NJW 1974, 136; 1994, 2885, 2886; Palandt, 60. Aufl. 2001, § 313 Rn. 55). Dies gilt auch dann, wenn die anderen Rechtsgeschäfte nicht zwischen den Parteien des Kaufvertrages geschlossen worden sind, sondern nur zwischen einer Kaufvertragspartei und einem Dritten (Kanzleiter in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., 1994, § 313 Rn. 79). Denn soweit sich ausnahmsweise der Formzwang auch auf Absprachen mit Dritten erstreckt, ist es nur konsequent, dass sich auch die Heilungswirkung darauf erstreckt (BGH NJW 1974, 136).
In seiner Berufungsbegründung wendet sich der Kläger nicht mehr ausdrücklich gegen die Annahme des Landgerichts, dass der Darlehensvertrag weder nach § 117 Abs. 1 BGB noch nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. Unter Bezugnahme auf die zutreffenden Ausführungen in dem angegriffenen Urteil weist der Senat lediglich ergänzend auf folgendes hin:
Der Darlehensvertrag war, da als solcher gewollt, kein Scheingeschäft. Sollte für den Grundstückskaufvertrag im Hinblick darauf, dass die Verpflichtung zur Zahlung eines in Wahrheit nicht geschuldeten Kaufpreises (385.000,00 DM) beurkundet worden ist, trotz der weiter beurkundeten, wahrheitswidrig angegebenen Tatsache der teilweisen Erfüllung (so dass sich aus dem beurkundeten Vertrag letztlich eine bestehende Verpflichtung in Höhe des gewollten und vereinbarten Kaufpreises von 280.000,00 DM ergibt) etwas anderes gegolten haben, d. h. der - beurkundete - Kaufvertrag nach § 117 Abs.1 BGB nichtig gewesen sein, so hätte dies auf den Darlehensvertrag keinen Einfluss. Denn dieser bildet, wie dargelegt, mit dem Kaufvertrag keine rechtliche Einheit, so dass eine etwaige Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht automatisch die Nichtigkeit auch des Darlehensvertrages zur Folge gehabt hätte. Darüberhinaus wäre eine etwaige Formunwirksamkeit des Kaufvertrages gemäß § 313 S. 2 BGB geheilt worden. Diese Heilung hätte auch einen mit dem Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bildenden Darlehensvertrag erfasst.
Allein die Tatsache, dass der Kläger eine Verpflichtung eingegangen ist, die ihn zunächst finanziell überfordert haben mag, hat den Darlehensvertrag noch nicht sittenwidrig gemacht. Zum einen ist dann, wenn sich mehrere Darlehensnehmer als Gesamtschuldner verpflichten und diese ein gemeinsames Interesse an der Kreditgewährung haben, hinsichtlich der Einkommensverhältnisse und der Möglichkeiten der Kredittilgung auf die Schuldner insgesamt abzustellen (BGH NJW 1999, 135). Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Kläger nicht lediglich die eigene (Mit-)Haftung im Interesse Dritter übernommen, sondern dass er selbst auch einen unmittelbaren Vorteil dadurch erlangt hat, dass er zu 1/4 Miteigentümer des erworbenen Hausgrundstücks geworden ist (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BGH NJW 2001, 815, 817).
Die in der Grundschuldbestellungsurkunde enthaltene Sicherungszweckserklärung verstößt jedenfalls insoweit nicht gegen § 3 AGBG bzw. ist insoweit nicht überraschend und damit wirksamer Bestandteil der Vereinbarung geworden, als sie die dingliche und persönliche Haftung des Klägers auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten des Klägers erstreckt.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Prüfung einer Zweckerklärung am Maßstab von § 3 AGBG danach zu differenzieren, ob es sich um Forderungen gegen den Sicherungsgeber oder um solche gegen Dritte handelt. Die formularmäßige Ausdehnung der dinglichen Haftung des Sicherungsgebers auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten eines Dritten ist in der Regel überraschend im Sinne des § 3 AGBG, weil dies regelmäßig von den Erwartungen des Sicherungsgebers, der die Sicherheit aus einem konkreten Anlass zugunsten des Sicherungsnehmers bestellt, abweicht. Dagegen verstößt die Erstreckung der dinglichen Haftung auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten des Sicherungsgebers nicht gegen § 3 AGBG, weil für ihn das damit verbundene Risiko überschaubar und im Hinblick auf die künftigen Forderungen vermeidbar ist und er angesichts der allgemeinen Üblichkeit damit rechnen muss (BGH NJW 2000, 2675, 2676).
Danach ist die Erstreckung der dinglichen Haftung gemäß Ziffer II 1. der Grundschuldbestellung auf alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der Beklagten aus Darlehensgewährung sowie auch aus etwaigen anderen Rechtsverhältnissen bezogen auf Verpflichtungen des Klägers nicht zu beanstanden. Unerheblich ist dabei auch, dass diese Verbindlichkeiten den Kläger als einen von mehreren Gesamtschuldnern treffen. Offen bleiben kann, ob die Rechtsprechung des BGH, a. a. O., dahingehend zu verstehen ist, dass sich bei mehreren Sicherungsgebern, die zugleich Gesamtschuldner sind, bei einer weiten Zweckerklärung die Haftung eines jeden Gesamtschuldners auch auf die künftigen sonstigen Rechtsverhältnisse, die zwischen den anderen Gesamtschuldnern und dem Kreditgeber begründet werden, erstrecken können soll, d. h. die Klausel insgesamt nicht als überraschend anzusehen ist, oder ob - so das Landgericht in dem angegriffenen Urteil - die anderen Gesamtschuldner im Sinne der vorgenannten Grundsätze als Dritte anzusehen sind, d. h. eine Haftung für alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten der anderen Gesamtschuldner, die nicht zugleich auch eine Verbindlichkeit eines in Anspruch Genommenen darstellen, als überraschend gewertet werden muss. Denn selbst dann, wenn die Sicherungszweckerklärung wegen sonstiger Verbindlichkeiten der übrigen Darlehensnehmer und Sicherungsgeber, hier der Geschwister und Schwägerin des Klägers, für den Kläger als überraschend im Sinne von § 3 AGBG anzusehen sein sollte, bleibt die Zweckerklärung jedenfalls insoweit wirksam und Bestandteil der Vereinbarung, als sie eigene Verbindlichkeiten des Klägers und solche, für die er gesamtschuldnerisch haftet, betrifft (vgl. BGH a. a. O., S. 2676). Dies ist im Hinblick auf die Verbindlichkeiten, wegen derer die Beklagte die Zwangsvollstreckung betreibt und in Ansehung der persönlichen Haftung noch in Aussicht nimmt, der Fall.
Die Grundsätze für die Reichweite der Sicherungszweckerklärung bezüglich der dinglichen Haftung gelten auch für die persönliche Haftung.
Nach Ziffer II 4. der Grundschuldbestellung ist die persönliche Haftung auf die Zahlung des Geldbetrages, dessen Höhe der vereinbarten Grundschuld entspricht, beschränkt. Der Kläger und die übrigen Kreditnehmer haben sich in Ansehung dieser persönlichen Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.
Die Übernahme der persönlichen Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages durch den persönlichen Schuldner stellt ein abstraktes Schuldanerkenntnis dar und kann auch formularmäßig ohne Verstoß gegen das AGBG erfolgen (vgl. Nobbe, Bankrecht - Aktuelle höchst- und obergerichtliche Rechtsprechung, 1999, Rn. 892 f m. N.). Regelmäßig wird dadurch lediglich die dingliche Haftung verstärkt. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2000, 2675 f.) gelten für die Frage der wirksamen Einbeziehung der Regelung die gleichen Grundsätze wie bei der dinglichen Haftung, d. h. auch bezüglich der persönlichen Haftung begegnet die Erstreckung auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten dann keinen Bedenken, wenn Sicherungsgeber und Kreditnehmer identisch sind. Dies gilt selbst dann entsprechend, wenn der die persönliche Haftung Übernehmende nicht selbst Eigentümer oder Miteigentümer des belasteten Grundstücks ist und eine Grundschuld durch Übernahme der persönlichen Haftung lediglich verstärkt (BGH a.a.O.). Auch ihm gegenüber verstößt eine weite Zweckerklärung insoweit nicht gegen § 3 AGBG, als dadurch Forderungen einbezogen werden, die sich gegen ihn, den Sicherungsgeber, sei es als Alleinschuldner, sei es als Gesamtschuldner, richten.
Für die vom Kläger vorgenommene Differenzierung zwischen persönlicher und dinglicher Haftung dahingehend, dass es angesichts der Aufrechterhaltung bzw. Einbeziehung der Klausel über die dingliche Haftung - soweit es um eigene Verbindlichkeiten in der Person des Klägers geht - einer gleichgerichteten Einbeziehung auch der persönlichen Haftung nicht bedürfe, besteht weder ein sachlicher Grund noch findet sich dafür in der Rechtsprechung ein Anhalt. Die Übernahme der persönlichen Haftung zusätzlich zur dinglichen Haftung dient dazu, die dingliche Haftung durch eine zusätzliche Sicherung zu stärken, wobei der Umfang der persönlichen Haftung, was sich auch aus II 4. der Grundschuldbestellungsurkunde ergibt, nicht weiter als der Umfang der dinglichen Haftung geht. Soweit die Sicherungszweckerklärung hinsichtlich der dinglichen Haftung nicht als überraschend im Sinne von § 3 AGBG anzusehen ist und daher wirksam in den Vertrag einbezogen wird, soweit hat dies auch in Ansehung der persönlichen Haftungsübernahme zu gelten. Auch der BGH, a. a. O., geht davon aus, dass die von ihm aufgestellten Grundsätze sowohl für die dingliche Haftung als auch für eine zusätzliche persönliche Haftungsübernahme gelten.
Die Beklagte hat keine ihr gegenüber dem Kläger obliegende Aufklärungspflicht verletzt. Das Verhalten und etwaige Kenntnisse des Zeugen R. muss sich die Beklagte allenfalls insoweit zurechnen lassen, wie dies den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft.
Den Kreditgeber, hier die Beklagte, trifft gegenüber dem Kreditnehmer jedenfalls nicht die Pflicht, dessen Kreditwürdigkeit und Leistungsfähigkeit zu prüfen (Senat WM 1999, 1817). Der Kreditnehmer kennt seine finanziellen Verhältnisse selbst am besten und muss grundsätzlich in eigener Verantwortung und eigenem Interesse prüfen, ob er die eingegangene Verpflichtung erfüllen kann (Nobbe a.a.O., Rn.462; Siel in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 2. Aufl. 2001, § 44 Rn.14).
Der Kläger kann daher vorliegend nicht damit gehört werden, auch die Beklagte habe erkennen müssen, dass nicht nur er, sondern auch die anderen Kreditnehmer insgesamt nicht in der Lage sein würden, die Kreditverpflichtung zu erfüllen.
Ferner besteht keine Pflichtverletzung der Beklagten im Verhältnis zum Kläger darin, dass diese die eingeräumten Sicherheiten möglicherweise nicht bzw. nur unzureichend geprüft hat. War das Grundstück entsprechend der Behauptung des Klägers erheblich weniger wert als der gezahlte Kaufpreis, so war auch die in Höhe des Kaufpreises eingeräumte Grundschuld und damit die der Beklagten gewährte Sicherheit nicht werthaltig genug, um das ganze Risiko abzudecken. Insoweit liegt dies jedoch im alleinigen Risikobereich der Beklagten. Ob und in wie weit eine Bank die eingeräumten Sicherheiten prüft, liegt ausschließlich in ihrem Interesse und nicht im Interesse des Kreditnehmers (BGH NJW 1998, 305; 1992, 1820; Senat WM 1999, 1817). Auf den Inhalt des im Termin vom 30.05.2001 vorgelegten Wertgutachtens kommt es daher an dieser Stelle nicht an.
Der Beklagten hat auch keine sonstige Aufklärungspflicht oblegen. Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Kreditgeber grundsätzlich nicht verpflichtet, den Kreditnehmer über Gefahren und Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären. Er kann regelmäßig davon ausgehen, dass der Kreditnehmer sich selbst die notwendigen Kenntnisse verschafft oder über entsprechende Erfahrungen verfügt, um die allgemeinen Risiken der Kreditaufnahme und auch etwaige besondere Risiken im Zusammenhang mit der Verwendung des Kredits zu erkennen. Eine Aufklärungspflicht kommt nach den besonderen Umständen des Einzelfalls nur dann in Betracht, wenn der Kreditgeber einen konkreten Wissensvorsprung hat, wenn er selbst einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand schafft, wenn er seine Rolle als Kreditgeber überschreitet oder wenn er sich in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt (aus jüngerer Zeit BGH ZIP 1999, 574, 575; NJW 2000, 3558, 3559; Nobbe, a. a. O., Rn. 459 - 470).
Vorliegend ergibt sich eine Aufklärungspflicht der Beklagten insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprunges. Der Kläger hat - insoweit zum Teil überholt durch Vorlage des Gutachtens durch die Beklagte - geltend gemacht, der Beklagten müsse aufgrund des von ihr eingeholten Gutachtens der Zustand des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes ebenso bekannt gewesen sein wie die Tatsache, dass der Kaufpreis erheblich über dem Wert des Objektes gelegen habe und dadurch die Erwerber durch den Verkäufer übervorteilt worden seien.
Was den behaupteten Zustand des Objekts angeht, so begründen etwaige entsprechende Kenntnisse der Beklagten keine Aufklärungspflicht. Abgesehen davon, dass das Gutachten keine Angaben enthält, aus denen auf gravierende Mängel des Hauses zu schließen wäre, darf der Kreditgeber grundsätzlich davon ausgehen, dass sich der Kreditnehmer über den Zustand des von ihm zu erwerbenden Hauses selbst ins Bild setzt. Nur dann, wenn der Kreditgeber konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass er insoweit über überlegenes Wissen verfügt, kann sich eine Aufklärungspflicht ergeben (BGH NJW 2000, 2352, 2353). Anhaltspunkte hierfür liegen nicht vor.
Auch muss sich die Beklagte nicht etwaige Kenntnisse des Zeugen R. zurechnen lassen. Soweit dieser den Kläger und die anderen Kreditnehmer über Mängel des verkauften Hauses getäuscht haben sollte, geschah dies in seiner Eigenschaft als Verkäufer des Grundstücks - als solchen haben der Kläger und die übrigen Käufer den Zeugen auch gerichtlich in Anspruch genommen - und nicht als etwaiger Erfüllungsgehilfe der Beklagten im Rahmen der Anbahnung des Kreditvertrages (zur beschränkten Zurechnung nach Pflichtenkreisen vgl. BGH NJW 2000, 3558, 3559; Senat WM 1999, 1817, 1818).
Zur Begründung einer Aufklärungspflicht ist auch grundsätzlich ein etwaiger Wissensvorsprung des Kreditgebers darüber nicht ausreichend, dass der von dem Kreditnehmer an den Vertragspartner zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Wert des zu erwerbenden Objekts steht (BGH NJW 2000, 2353). Dies kann nach der Rechtsprechung des BGH a. a. O., allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn der Kreditgeber von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden ausgehen muss, etwa wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.
Vorliegend ist insoweit auszugehen von dem tatsächlich gewollten und vereinbarten Kaufpreis i. H. v. 280.000,00 DM. Im Verhältnis zu der Beklagten kann der Kläger nicht den überhöhten, von den Parteien nicht gewollten Kaufpreis i. H. v. 385.000,00 DM zugrundelegen. Den Käufern war bewusst, dass der hohe, im Vertrag festgelegte Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Wert entsprach. Eine sittenwidrige Übervorteilung könnte demnach nur dann angenommen werden, wenn der tatsächliche Wert des Objektes sich in einer Größenordnung von etwa 140.000,00 DM bis 150.000,00 DM im Jahre 1984 bewegt hätte. Davon geht aber der Kläger selbst nicht aus. Nach dem 1987 eingeholten Gutachten des Objekts betrug der Verkehrswert 199.000,00 DM. Unter Berücksichtigung einer Wertsteigerung binnen 3 Jahren nimmt selbst der Kläger einen mutmaßlichen Wert in der Größenordnung von etwa 190.000,00 DM an.
Im übrigen ist durch das von der Beklagten im Termin am 30.05.2001 vorgelegte Gutachten des Architekten H. einer etwaigen Aufklärungspflichtverletzung in diesem Punkt von vornherein der Boden entzogen worden. Das Gutachten bescheinigt einen Verkaufswert von 385.000,00 DM, also in Höhe des beurkundeten überhöhten Kaufpreises. Eine Aufklärungspflicht könnte der Beklagten daher nur dann oblegen haben, wenn klar auf der Hand gelegen hätte und auch für sie ohne weiteres erkennbar gewesen wäre, dass das Gutachten inhaltlich falsch ist und in Wahrheit ein Wert in der Größenordnung von nur 140.000,00 - 150.000,00 DM anzusetzen gewesen wäre. Für eine solche Annahme fehlt es aber an jedweden Anhaltspunkten. Die Beklagte war nicht einmal verpflichtet, im Interesse des Klägers ein eigenes Gutachten einzuholen; sie war noch weniger gehalten, nach Vorlage des eingeholten Gutachtens weitergehende Nachforschungen zum Wert des Grundstücks anzustellen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 108 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 S. 1 ZPO.
Streitwert der Berufung und Beschwer des Klägers durch dieses Urteil: 280.000,00 DM (Wert des Nennbetrages der Grundschuld, persönliche Haftung entsprechend).
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