Source: http://www.mdr-recht.de/53929.htm
Timestamp: 2019-01-22 13:31:15
Document Index: 146792240

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 535', 'BGH', 'BGH']

BGH v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 u.a.
Schimmelpilz? Keine Mietminderung fÃ¼r WÃ¤rmebrÃ¼cken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung Ã¼blichen Bauzustands
WÃ¤rmebrÃ¼cken in den AuÃŸenwÃ¤nden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des GebÃ¤udes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Das den Mietern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende LÃ¼ftungsverhalten - etwa zweimal tÃ¤glich 15 Minuten - ist zumutbar.
Die KlÃ¤ger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden. Die KlÃ¤ger machen unter Berufung auf MÃ¤ngel der Wohnungen jeweils GewÃ¤hrleistungsansprÃ¼che geltend und begehren dabei u.a. wegen der "Gefahr von Schimmelpilzbildung" in den gemieteten RÃ¤umen die Feststellung einer nÃ¤her bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete (Â§ 536 BGB) sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses fÃ¼r die MÃ¤ngelbeseitigung.
Das LG stellte in beiden Verfahren (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete fest und verurteilte die Beklagte im Verfahren VIII ZR 271/17 Ã¼berdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses i.H.v. 12.000 â‚¬ zur Anbringung einer InnendÃ¤mmung. Dies stÃ¼tzte es jeweils (u.a.) maÃŸgeblich auf die ErwÃ¤gung, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von WÃ¤rmebrÃ¼cken in den AuÃŸenwÃ¤nden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" bestehe. Zwar hÃ¤tten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dÃ¼rfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen "Mindeststandard zeitgemÃ¤ÃŸen Wohnens" erwarten, der heutigen MaÃŸstÃ¤ben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gÃ¼ltigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der WÃ¤rmebrÃ¼cken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit "alltagsÃ¼blichem LÃ¼ftungs- und Heizverhalten" nicht verhindern kÃ¶nnten.
Denn von einem Mieter kÃ¶nne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die Ã¼brigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine MÃ¶bel ohne Abstand an den AuÃŸenwÃ¤nden aufzustellen. Auch ein sog. QuerlÃ¼ften ("Durchzug") kÃ¶nne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges StoÃŸlÃ¼ften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Bei alledem komme es auch nicht darauf an, wieviel Feuchtigkeit durch das konkrete Nutzungsverhalten der jeweiligen Mieter entstehe, solange es sich im Rahmen des vertragsgemÃ¤ÃŸen Gebrauchs (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewege. Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsÃ¤chlich aufgetreten sei.
Auf die Revisionen der Beklagten hob der BGH beide Berufungsurteile auf. Im Verfahren VIII ZR 67/18 wies der BGH die Klage ab. Im Verfahren VIII ZR 271/17 verwies er die Sache im Hinblick auf andere geltend gemachte MÃ¤ngel zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurÃ¼ck.
WÃ¤rmebrÃ¼cken in den AuÃŸenwÃ¤nden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des GebÃ¤udes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.
Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemÃ¤ÃŸen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (u.a.) ein Recht zur Mietminderung (Â§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (Â§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewÃ¤hrt, setzt eine fÃ¼r den Mieter nachteilige Abweichung des tatsÃ¤chlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten RÃ¤ume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen Ã¼blich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsÃ¤tzlich der bei Errichtung des GebÃ¤udes geltende MaÃŸstab anzulegen. Diesem MaÃŸstab entsprechen die Wohnungen der KlÃ¤ger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, GebÃ¤ude mit einer WÃ¤rmedÃ¤mmung auszustatten und war demgemÃ¤ÃŸ das Vorhandensein von WÃ¤rmebrÃ¼cken allgemein Ã¼blicher Bauzustand.
Die gegenteilige Rechtsauffassung des LG, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen HÃ¶chstwerten zumutbarer LÃ¼ftungsintervalle und von ihm aufgestellter "GrundsÃ¤tze zeitgemÃ¤ÃŸen Wohnens" hergeleitet hat, ist mit geltendem Recht nicht vereinbar. Sie lÃ¤sst sich auch nicht unter RÃ¼ckgriff auf eine Senatsentscheidung begrÃ¼nden, die in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist (BGH v. 26.7.2004 - VIII ZR 281/03) und die darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei ElektrogerÃ¤ten ermÃ¶glicht. Auf die Beschaffenheit der Wohnung bzgl. der WÃ¤rmedÃ¤mmung ist diese Entscheidung nicht Ã¼bertragbar.
Die Berufung des LG auf Erfordernisse "zeitgemÃ¤ÃŸen Wohnens" rechtfertigt es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der WÃ¤rmedÃ¤mmung nicht nach den oben genannten MaÃŸstÃ¤ben, sondern - unter einseitiger BerÃ¼cksichtigung von Mieterinteressen - allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dÃ¼rfe und ihm an LÃ¼ftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen MaÃŸstab zuzumuten sei. Letztlich lÃ¤uft die Argumentation des LG darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch fÃ¼r eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhÃ¤ngig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft.
Auch trifft die Annahme des LG nicht zu, das den KlÃ¤gern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende LÃ¼ftungsverhalten sei fÃ¼r einen Mieter unzumutbar. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bzgl. der LÃ¼ftung der WohnrÃ¤ume, ist jeweils unter BerÃ¼cksichtigung der UmstÃ¤nde des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend ist der gerichtliche SachverstÃ¤ndige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein tÃ¤glich zweimaliges StoÃŸlÃ¼ften von rd. 15 Minuten bzw. ein tÃ¤glich dreimaliges StoÃŸlÃ¼ften von rd. 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den AuÃŸenwÃ¤nden zu vermeiden und sich im Falle von "QuerlÃ¼ften" (gleichzeitiges Ã–ffnen mehrerer Fenster) die erforderliche LÃ¼ftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. DafÃ¼r, dass ein solches LÃ¼ftungsverhalten generell unzumutbar sei, bestehen keine Anhaltspunkte.
Die Entscheidungen des LG waren danach aufzuheben, soweit das LG wegen der in den AuÃŸenwÃ¤nden vorhandenen WÃ¤rmebrÃ¼cken und der dadurch verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung einen Mangel der Wohnungen bejaht und den darauf gestÃ¼tzten Begehren der KlÃ¤ger auf Feststellung einer Mietminderung bzw. auf Zahlung eines Kostenvorschusses fÃ¼r eine InnendÃ¤mmung stattgegeben hat; diese AnsprÃ¼che stehen den KlÃ¤gern nach den heutigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht zu. In dem Verfahren VIII ZR 271/17, in dem das LG auch Durchfeuchtungen des Mauerwerks infolge schadhaft gewordener Bauteile festgestellt hatte, war die Sache wegen der HÃ¶he der hierfÃ¼r anzusetzenden Minderung an das LG zurÃ¼ckzuverweisen.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 05.12.2018 17:20
Quelle: BGH PM Nr. 179 vom 5.12.2018