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Timestamp: 2014-07-30 00:55:45
Document Index: 76211304

Matched Legal Cases: ['artículo 396', 'artículo 3', 'artículo 396', 'artículo 7', 'artículo 3', 'artículo 7', 'artículo 9', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 11', 'artículo 17']

Elementos comunes y elementos privativos en una comunidad de propietarios
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Publicado por Noticias Jurídicas
Junio -2001
El artículo 396 C.C. dice “los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ello susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada”.
El artículo 3 de la L.P.H. dice que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 C.C. corresponde al dueño de cada piso o local “el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario”.
Conforme el artículo 7.1 L.P.H. “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.
A este respecto cabe citar la S.T.S. de 6/11/1996i que señala que “el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad”.
Este derecho de disposición viene reconocido en el último párrafo del artículo 3 de la L.P.H.: “Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.
El propio párrafo tercero del art. 396 C.C. señala que en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derechos de tanteo ni de retracto. La frase “por este solo título” que emplea dicha forma hay que entenderla referida a que los mentados derechos no se darán por el simple hecho de la enajenación de un piso o local. Sin embargo, sí cabe la creación de aquellos derechos si los mismos han sido establecidos en el título constitutivo o en los estatutos que rijan el inmueble.
Actividades prohibidas. No se pueden realizar en los pisos o locales “actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, a tenor del artículo 7.2 L.P.H.
Conservación del piso o local. Según establece el artículo 9.1 b), “los propietarios han de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.
Conforme el artículo 396 del C.C.ii son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. Dicho artículo establece una enumeración de los elementos que pueden considerarse como comunes. Es necesario hablar aquí de la diferente regulación que había antes de la Ley 8/99 y después. Antes de la reforma, el C.C. establecía una serie de supuestos considerados como numerus clausus, con lo cual sólo podían calificarse como comunes los que señalaba el C.C. Sin embargo, tras la reforma del artículo 396, operada a través de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyó la cláusula “y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”. Por tanto, ahora se puede calificar la enumeración de abierta, de numerus apertus.
Conforme el ya citado artículo 396 C.C. “las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división”.
“Sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable” (art. 396 C.C.)
Conforme el art. 9.1 d), los propietarios tienen la obligación de “permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores”. O sea, para mantener en buen estado las partes comunes y las privativas, así como para establecer servicios comunes de interés general.
Conforme el artículo 11.1 L.P.H. “ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características”
¿Qué debe entenderse por innovaciones? “Las producidas por aquellas obras que alterando bien de hecho bien de derecho la situación preexistente del inmueble a que estos autos se refieren, van dirigidas a lograr su mejora como tal a la vez que a proporcionar un más cómodo uso y disfrute del mismo por parte de todos los propietarios de sus pisos y locales” (S.T.S. 14/7/92)vi.
La misma regulación se da en el artículo 17.2 de la L.P.H.: “la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios (…) podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal”.
ii Art. 396 C.C.: son elemento comunes, el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada del espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
iii ROSAT ACED y otros, Comentarios a la nueva ley de Propiedad Horizontal, Tirant lo Blanch, Valencia, 1.999, página 148.
iv PONS GONZÁLEZ y DEL ARCO TORRES, Régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, Comares, Granada, 2000, páginas 66 y 67.