Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=50688
Timestamp: 2018-11-13 20:18:51
Document Index: 120557552

Matched Legal Cases: ['§ 188', '§ 188', '§ 274', '§ 273', '§ 188', '§ 188', '§ 13', '§ 16', '§ 150', '§ 303', '§ 11', '§ 188', '§ 303', '§ 1', 'Art 13', '§ 28', '§ 2', '§ 1', '§ 6']

Vermietung von fremdfinanzierten Eigentumswohnungen - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Senat) des UFSW vom 07.12.2010, RV/0854-W/09
Vermietung von fremdfinanzierten Eigentumswohnungen
Der Unabhängige Finanzsenat hat durch die Vorsitzende Hofrätin Dr. Judith Leodolter und die weiteren Mitglieder ADir. Reg.Rat Magdalena Edler, Dr. Robert Zsifkovits und Mag. Harald Österreicher über die Berufungen des Bw, Adresse, vom 1. August 2007 und vom 12. Februar 2009 gegen die Bescheide des Finanzamtes Wien 12/13/14 Purkersdorf vom 13. Juli 2007 und vom 13. Jänner 2009 betreffend Wiederaufnahme des Verfahrens hinsichtlich Umsatzsteuer für 2004 und 2005 sowie hinsichtlich einheitlicher und gesonderter Feststellung von Einkünften gem. § 188 BAO für das Jahr 2004, Umsatzsteuer für die Jahre 2004 und 2005, die Nichtfeststellung von Einkünften gemäß § 188 BAO für die Jahre 2004 bis 2007 weiters über die gemäß § 274 BAO als gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer für die Jahre 2006 und 2007 gerichtet geltende Berufung (ursprünglich gerichtet gewesen gegen die Festsetzung der Umsatzsteuer für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2006 und den Zeitraum Jänner bis März 2007) und Festsetzung der Umsatzsteuer für den Zeitraum Jänner bis September 2008 nach der am 11. November 2010 in 1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 7, durchgeführten Berufungsverhandlung entschieden:
Der Berufung gegen den Bescheid betreffend Wiederaufnahme des Verfahrens hinsichtlich Umsatzsteuer für das Kalenderjahr 2005 wird Folge gegeben.
Die Berufung gegen den aus dem Rechtsbestand ausgeschiedenen Bescheid betreffend Umsatzsteuer für das Kalenderjahr 2005 wird gemäß § 273 BAO als unzulässig geworden zurückgewiesen.
Die Berufung gegen die Bescheide betreffend Wiederaufnahme des Vefahrens hinsichtlich Umsatzsteuer 2004 sowie hinsichtlich einheitlicher und gesonderter Feststellung von Einkünften gemäß § 188 BAO für das Jahr 2004, betreffend Umsatzsteuer 2004, 2006 und 2007 sowie Festsetzung von Umsatzsteuer für den Zeitraum Jänner bis September 2008 und Nichtfeststellung der Einkünfte gemäß § 188 BAO für die Jahre 2004 bis 2007 wird als unbegründet abgewiesen.
Mit Kaufvertrag vom 12. Mai 2004 erwarben die Bw. - beide in der Schweiz wohnhaft - von der Firma X. unter gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums iSd §§ 13 ff Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) je 26/10043 und 25/10043 Anteile an der Liegenschaft A (W 27 Stg I /Top 127 samt PKW-Stellplatz 73 und W 10 Stg III /Top 310 samt PKW - Stellplatz 82) um den vereinbarten Kaufpreis von € 339.656,80 (brutto).
Nach Punkt V des Kaufvertrages sind die vertragsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte vermietet (lt. Mietverträgen vom 6. Dezember 2000 und vom 2. November 2000 haben die Mietverhältnisse am 1.Dezember 2000 und am 1. November 2000 begonnen). Der Mietzins besteht aus dem Hauptmietzins iHv € 337,27 und € 317,51(wertgesichert auf Basis des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex), den anteiligen Betriebskosten, Nebenkosten, öffentlichen Abgaben und dem Anteil am Beitrag zur Rücklage gem. § 16 WEG. Weiters ist der Mieter zur Bezahlung der Umsatzsteuer verpflichtet (Punkt 1.6.).
Der Gesamtfinanzierungsbedarf (Kaufpreis samt Kauf- und Finanzierungsnebenkosten) betrug insgesamt € 381.638,38. Die Finanzierung der Wohnungskäufe erfolgte mittels eines endfälligen, während der Laufzeit nicht rückzahlbaren Fremdwährungskredites (in CHF) und dem Aufbau eines Tilgungsträgers zur Finanzierung der Kreditrückzahlung am Ende der Kreditlaufzeit.
Laut Kreditzusage vom 28. April 2004 erklärt sich die Sparkasse Y bereit, zum Zwecke des Kaufs der Wohnungen W 27 Stg I samt PKW-Abstellplatz 73 und W 10 Stg III samt PKW Abstellplatz 82, einen einmal aus nutzbaren Fremdwährungskredit im Gegenwert von € 381.638,38 zur Verfügung zu stellen.
- ein verbüchertes Pfandrecht im Höchstbetrag von € 458.000,00; - die Verpfändung der Rechte und Ansprüche aus einer Erlebensversicherungen im Ausmaß von € 84.915,00.
Im Zuge eines im Juni 2006 durchgeführten Vorhalteverfahrens legte die steuerliche Vertretung am 28. August 2006 eine Prognoserechnung für die Jahre 2004 - 2025 für beide Wohnungen vor. Diese wies in einem Zeitraum von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss für die W 27 Stg I von € 11.920,17 und für W 10 Stg III von € 14.995,28 aus.
Hauptmietzins 2005: € 5.013,79 ab 2006 jährlich gesteigert um 2,5%
Stellplatzmiete 2005: € 780,00; ab 2006 jährlich gesteigert um 2,5%
Betriebskosten bzw. sonstiger Aufwand 2005: € 666,08 bzw. € 121,22; 2006: € 682,73 bzw. € 124,25; ab 2007 jährlich erhöht um 2,5%
AfA/Wohnung 1,5% bzw. Einrichtung 10%: € 1.768,56 bzw. € 300,00
Zinsenaufwand (2,5%): 2005 - 2025 € 3.759,50
Wohnung Top 310:
Hauptmietzins 2005: € 4.917,17 ab 2006 jährlich gesteigert um 2,5%
Stellplatzmiete 2005: € 802,86; ab 2006 jährlich gesteigert um 2,5%
Betriebskosten bzw. sonstiger Aufwand 2005: € 644,16 bzw. € 121,22; 2006: € 660,26 bzw. € 124,25; ab 2007 jährlich erhöht um 2,5%
AfA/Wohnung 1,5% bzw. Einrichtung 10%: € 1.837,04 bzw. € 300,00
Zinsenaufwand (2,5%): 2005 - 2014 € 3.902,17; ab 2015 je € 3.152,17
Der Kreditzinsenaufwand wurde vom Nettoanschaffungspreis der Liegenschaft ohne darauf entfallende Umsatzsteuer und ohne Einbezug der mitfinanzierten Anschaffungsnebenkosten errechnet. Der ab 2015 niedrigere Zinsenaufwand wurde mit einer Sondertilgung von € 30.000,00 nach Ende des 10. Jahres begründet. Erstmalig vorgelegte Blätter "Modellrechnung" und "Liquiditätsübersicht" wiesen eine entsprechende Sondertilgung aus:
283.047,33
56.609,47
339.656,80
6.793,14
11.887,99
3.396,57
22.077,69
361.734,49
9.043,36
4.340,81
Devisenspesen
10.128,57
23.512,74
385.247,23
56.609,00
113.218,93
-385.247,23
-355.247,23
361.218,38
5.971,15
Im Gefolge einer gem. § 150 BAO durchgeführten Außenprüfung wurde die Frage der Einkunftsquelleneigenschaft der Vermietungstätigkeit geprüft. Im Prüferbericht vom 13. Juli 2007 wird dazu ausgeführt:
Mit Kaufvertrag vom 12. Mai 2004 erwarben die Abgabenpflichtigen Liegenschaftsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an der Liegenschaft sowie PKW-Stellplätze um € 138.793,00 + 20% USt (27.758,60) und um € 144.254,33 + 20% USt (28.850,87).
Im Zuge der Wohnungskäufe machten die Abgabenpflichtige Vorsteuern in Höhe von € 58.722,52 geltend.
Mietverträge für die Wohnungen und Kfz-Stellplätze
Kreditzusage der Sparkasse Y
Die Prognoserechnung sieht eine jährliche Indexsteigerung der Wohnungs- und Kfz-Stellplatzmieten mit 2,5% vor, die Betriebskosten und der sonstige Aufwand wurden ebenfalls mit 2,5% valorisiert. Aus den Anschaffungskosten wurde ein Anteil für Grund und Boden in Höhe von 20% ausgeschieden. Außerdem ist eine Sondertilgung in Höhe von € 30.000,00 am Ende des 10. Jahres in die Prognoserechnung für Top 310 eingebaut. Ein laufender Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten soll erstmals für Top 127 im Jahr 9 (2012) und ein Gesamtüberschuss erstmals im Jahr 15 (2018) erwirtschaftet werden. Für den Prognosezeitraum von 20 Jahren sieht die Prognoserechnung für Top 127 einen Totalüberschuss von € 9.523,40 vor. Für Top 310 soll erstmals ein laufender Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten im Jahr 11 (2014) und ein Gesamtüberschuss erstmals im Jahr 15 (2018) erwirtschaftet werden. Für den Prognosezeitraum von 20 Jahren sieht die Prognoserechnung für Top 310 einen Totalüberschuss von € 14.995,28 vor.
Zur Deckung der Investitionskosten von wird eine Kreditzusage der Sparkasse Y über einen einmal ausnutzbaren, endfälligen Fremdwährungskredit in Schweizer Franken im Gegenwert von € 381.638,38 vorgelegt.
In der Prognoserechnung wurden für die Jahre 1 bis 20 Zinsaufwendungen in Höhe von jährlich € 3.759,50 für Top 127 und für Top 310 für die Jahre 1 bis 10 Zinsaufwendungen in Höhe von jährlich € 3.902,17 angesetzt, für die Jahre 11 bis 20 wurde der Zinsaufwand infolge der behaupteten Sondertilgung auf € 3.152,17 für das Top 310 reduziert. Für das Jahr 2004 wurde in der Steuererklärung ein Zinsaufwand in Höhe von € 5.118,32 gegenüber € 4.469,31 in der Prognoserechnung für beide Wohnungen berücksichtigt. Sonstige Finanzierungskosten wie Darlehensgebühr, Pfandbestellungsurkunde etc. wurden in der Prognoserechnung nicht in Ansatz gebracht. Der in der Prognoserechnung in Ansatz gebrachte Zinsaufwand ist wie folgt zu berechnen:
Kaufpreis netto Top 127
150.379,82
Kaufpreis netto Top 310
156.086,90
3.902,17
126.086,90
Zur Deckung der Kreditsumme am Ende der Laufzeit verpflichten sich die Kreditnehmer, zwei Tilgungsträger in Form von Lebensversicherungen (LV) aufzubauen. Die 1. LV wird aus einem Einmalerlag zu Vertragsbeginn bestehend aus dem Vorsteuerguthaben und einer Eigenleistung gespeist, für die 2. LV ist eine laufende monatliche Prämie zu entrichten. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Verzinsung iHv 4,75% sollen die beiden Tilgungsträger den offenen Kreditbetrag von € 381.638,38 abdecken. Erreichen die beiden Tilgungsträger am Ende der Kreditlaufzeit die Kreditsumme nicht, so ist der offene Kreditbetrag in 60 Monatsraten zu begleichen. Beide Tilgungsträger dienen gleichzeitig auch als Sicherstellung für den Fremdwährungskredit. Außerdem sichert sich die Kreditgeberin ein Pfandrecht an den erworbenen Liegenschaftsanteilen.
Nach ständiger Rechtssprechung des VwGH haben künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten in einer realitätsnahen Ertragsprognoserechnung ihren unverzichtbaren Platz (VwGH. vom 27.5.2003, Zl. 99/14/0331). Bei Erstellung einer realitätsnahen Prognoserechnung ist daher für den Zeitraum von 20 Jahren mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen zu rechnen.
In der Prognoserechnung lt. BP sind daher Instandhaltungs - bzw. Instandsetzungskosten mit 2% der Nettomiete (sehr vorsichtige Kalkulation/Mindestansatz) berücksichtigt worden. Vom steuerlichen Vertreter wurde in der vorgelegten Prognoserechnung diesbezüglich nichts angesetzt.
Die Finanzierung des Ankaufs der Liegenschaftsanteile erfolgte auf Basis der Bruttoanschaffungskosten. Wie bereits ausgeführt, soll die in der Rechnung über den Kauf ausgewiesene Umsatzsteuer nicht die Kreditbelastung verringern, sondern soll bei Gutschrift auf dem Steuerkonto zum Aufbau eines Tilgungsträgers verwendet werden.
Der gesamte aufgenommene Kredit als Basis für die Zinsermittlung für die Prognoserechnung beträgt daher € 381.638.38
Kreditbetrag für beide Wohnungen
€ 381.638,38
€ 12.021,61
Unter Berücksichtigung der o. a. Änderungen ergibt sich aus der Vermietung der gg. Eigentumswohnungen sowie aus der Vermietung des Kfz-Stellplatzes 73 für den Prognosezeitraum 2004 bis 2024 ein Gesamtverlust von € -39.379,00 und aus Top 310 sowie dem Kfz-Abstellplatz 82 ein Gesamtverlust von € -45.108,00
Für die Jahre 2006 und 2007 erfolgte eine neuerliche Außenprüfung, in deren Verlauf eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben für den Zeitraum Jänner 2006 bis September 2008 sowie Zinsbestätigungen der Sparkasse Y für 2007 und bis September 2008 vorgelegt wurden. Entsprechend dieser Aufstellung wurden in der von der BP adaptierten Prognoserechnung für die Jahre bis 2007 die tatsächlichen Einnahmen und Zinsaufwendungen zum Ansatz gebracht und für die Jahre ab 2008 der Zinssatz von 3,15% angewendet.
Gestützt auf die Prüfungsfeststellungen setzte das Finanzamt im gem. § 303 (4) BAO wieder aufgenommenen Verfahren mit Bescheid vom 13. Juli 2007 die Umsatzsteuer für das Jahr 2004 mit € 725,67 fest. Die Umsatzsteuer für das Jahr 2005 wurde mit € 1.309,67 festgesetzt; für den Nachschauzeitraum 1/2006 - 3/2007 bzw. 1-9/2008 wurde die den Mietern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer gemäß § 11 Abs 14 UStG 1994 bescheidmäßig vorgeschrieben. Mit Bescheiden vom 13. Jänner 2009 wurde die Umsatzsteuer für 2006 und 2007 mit € 1.292,24 bzw. € 1.322,83 festgesetzt.
Weiters sprach das Finanzamt (für das Jahr 2004 im wiederaufgenommenen Verfahren) mit Bescheiden vom 13. Juli 2007 bzw. 13. Jänner 2009 das Unterbleiben einer Feststellung von Einkünften für die Jahre 2004, 2005, 2006 und 2007 aus.
In der gegen die Wiederaufnahme der Verfahren betreffend einheitliche und gesonderte Feststellung von Einkünften gem. § 188 BAO für 2004 und Umsatzsteuer 2004 und 2005 sowie gegen die Nichtfeststellungsbescheide und Umsatzsteuerbescheide 2004 und 2005 und Festsetzung der Umsatzsteuer 1-12/2006 und 1-3/2007 erhobenen Berufung sowie in der inhaltlich gleich lautenden Berufung gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer und Nichtfeststellung von Einkünften für 2006 und 2007 und Umsatzsteuerfestsetzungsbescheide 1-9/2008 wird ausgeführt:
Die von der Finanzverwaltung durchgeführte Prognoserechnung bzw. berichtigte Prognoserechnung entspreche nicht den Tatsachen. Tatsächlich hätten die Bw. - wie in der vorgelegten Prognoserechnung dargelegt - eine vorzeitige Tilgung von € 30.000,00 im 10. Jahr vorgesehen und wäre diese auch mit dem Kreditinstitut vereinbart worden. Die Anführung einer vorzeitigen Tilgung im Kreditvertrag sei nicht erforderlich. Erforderlich sei vielmehr, dass die Bw. diese vorzeitige Tilgung so vornehmen werde und dies auch in der Prognoserechnung offen gelegt worden sei.
In der Folge erließ das Finanzamt einen Mängelbehebungsauftrag hinsichtlich der Wiederaufnahmebescheide betreffend Umsatzsteuer 2004 und 2005 und Feststellung von Einkünften 2004.
Der steuerliche Vertreter der Bw. hat den Antrag auf Durchführung der mündlichen Verhandlung mit Schreiben vom 23. Februar 2009 zurückgezogen.
1. Wiederaufnahme der Verfahren betreffend Umsatzsteuer 2004 und Feststellung von Einkünften für das Jahr 2004
Die Verfügung der Wiederaufnahme steht im Ermessen, mit dem Ziel eines insgesamt rechtmäßigen Ergebnisses. Daher ist bei der Ermessensübung grundsätzlich dem Prinzip derRechtsrichtigkeit der Vorrang vor jenem der Rechtsbeständigkeit (Rechtskraft) zu geben (Ritz, aaO, Tz. 37 zu § 303).
Im gegenständlichen Fall erfolgte die Erlassung der Erstbescheide betreffend Umsatzsteuer und Feststellung von Einkünften für das Jahr 2004 am 13. Juli 2005 bzw am 8. September 2005 auf Grund der in den eingereichten Abgabenerklärungen enthaltenen Angaben.
Erst im Zuge der hinsichtlich der Jahre 2004 und 2005 durchgeführten Außenprüfung bzw. im Rahmen eines im Jahr 2006 durchgeführten Vorhalteverfahrens wurden dem Finanzamt am 28. August 2006 sämtliche Bezug nehmenden Unterlagen (Kaufvertrag, Kreditvertrag, Mietvertrag, Prognoserechnung, Modellrechnung, Mietenpoolvereinbarung) vorgelegt und verfügte das Finanzamt auf Grund der dadurch erlangten Kenntnis des zu Grunde liegenden Sachverhaltes bzw. der neu hervorgekommenen Tatsache, dass die objektive Ertragsfähigkeit der Betätigung nicht gegeben ist, die Wiederaufnahme der Verfahren hinsichtlich Umsatzsteuer und Einkünftefeststellung.
Den Berufungsausführungen der steuerlichen Vertretung ist insoweit zuzustimmen, als die Frage der Liebhaberei keinen tauglichen Wiederaufnahmegrund darstellt, weil es sich dabei um eine Rechtsfrage handelt, die bereits bei Erlassung der Erstbescheide von der Abgabenbehörde gewürdigt hätte werden müssen. Es darf jedoch in diesem Zusammenhang nicht übersehen werden, dass das Finanzamt im Zeitpunkt der Erlassung der Erstbescheide über die für die Beurteilung der Frage des Vorliegens einer Einkunftsquelle maßgeblichen Unterlagen (noch) nicht verfügte und daher zu diesem Zeitpunkt für die Abgabenbehörde nicht ersichtlich war, in welchem Zeitraum ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielbar sein wird. Erstmals im Jahre 2006 am 28. August wurde dem Finanzamt der Inhalt der in Erfüllung eines Ergänzungsauftrages vorgelegten maßgeblichen Unterlagen, wie Kaufvertrag, Bedingungen der Fremdfinanzierung (Kreditvertrag), Mietvertrag, Prognoserechnung, Modellrechnung etc. bekannt.
Wie bereits ausgeführt, ging das Finanzamt im Zeitpunkt der Bescheiderlassung entsprechend der eingereichten Umsatz- bzw. Feststellungserklärung hinsichtlich der Vermietung der Liegenschaft A vom Vorliegen einer Einkunftsquelle aus. Erst durch die im Zuge eines Vorhalteverfahrens, zum Teil im Gefolge der durchgeführten Außenprüfung vorgelegten Unterlagen erlangte das Finanzamt über den zu Grunde liegenden, maßgeblichen Sachverhalt Kenntnis und wurde daher den Erstbescheiden insoweit ein unvollständiger Sachverhalt zu Grunde gelegt. Dass der Abgabenbehörde sämtliche entscheidungsrelevanten Umstände bereits im Zeitpunkt der Bescheiderlassung bekannt gewesen wären, wird von den Bw. gar nicht behauptet.
Erst durch die Kenntnis der entsprechenden Unterlagen wurde die Möglichkeit geschaffen, bisher unbekannten, aber entscheidungswesentlichen Sachverhaltselementen Rechnung zutragen.
Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen vermag daher das Berufungsvorbringen, wonach die Wiederaufnahmeberechtigung für das Jahr 2004 nicht gegeben sei, nicht zu überzeugen.
Im Hinblick darauf, dass im vorliegenden Fall der Kaufvertrag, der Mietvertrag, der Projektentwurf, die Bedingungen der Fremdfinanzierung (Kreditzusage) und die Prognoserechnung erst im Rahmen eines im Jahr 2006 geführten Vorhalteverfahrens vorgelegt worden sind und das Finanzamt sohin erst auf Grund dieser Unterlagen in der Lage war, die maßgeblichen Tatsachen respektive das Nichtvorliegen einer Einkunftsquelle festzustellen, war nach Auffassung des UFS dem Finanzamt im Zeitpunkt der Bescheiderlassung der entscheidungswesentliche Sachverhalt insoweit nicht vollständig bekannt und erweist sich demzufolge die Wiederaufnahme des Umsatzsteuerverfahrens 2004 sowie des Feststellungsverfahrens 2004 als gerechtfertigt.
Wiederaufnahme Umsatzsteuer 2005
Der Erstbescheid betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2005 wurde am 11. September 2006 auf Grund der in der elektronisch eingereichten Abgabenerklärung enthaltenen Angaben erlassen. Betreffend die Wiederaufnahme des Verfahrens zur Umsatzsteuer für das Kalenderjahr 2005 ist auszuführen, dass zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung dem Finanzamt bereits sämtliche Unterlagen (Kaufvertrag, Kreditzusage, Mietvertrag, Prognoserechnung, Modellrechnung) vorgelegen sind.
Sohin ist davon auszugehen, dass das Finanzamt im Zeitpunkt der Erlassung des Erstbescheides vom vorliegenden Sachverhalt bereits Kenntnis erlangt hatte und bereits zu diesem Zeitpunkt bei richtiger rechtlicher Subsumtion zu der im wieder aufgenommenen Verfahren neu erlassenen Entscheidung hätte gelangen können.
Der Wiederaufnahmebescheid betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2005 war demzufolge aufzuheben.
Das Verfahren tritt damit in jenes Stadium zurück, in dem es sich befand bevor der Wiederaufnahmebescheid erlassen wurde. Der Umsatzsteuerbescheid vom 13. Juli 2007 scheidet daher ex lege aus dem Rechtsbestand aus und der Erstbescheid vom 11. September 2006 lebt wieder auf. Damit ist aber auch die Berufung gegen den Umsatzsteuerbescheid für das Jahr 2005 vom 13. Juli 2007 als unzulässig (geworden) zurückzuweisen.
Der Prüfer hat die von der steuerlichen Vertretung vorgelegte Prognoserechnung insoweit adaptiert, als ausgabenseitig zusätzlich Instandhaltungs- bzw, Instandsetzungsaufwendungen iHv 2% der Nettomiete sowie die Zahlungen in den Mietenpool (€ 236,00 bzw. € 228,00 jährlich) in Ansatz gebracht wurden. Weiters wurde der jährliche Zinsaufwand unter Heranziehung eines Zinssatzes inklusive Marge von 3,15%s (an Stelle des in Ansatz gebrachten Zinssatzes von 2,5% und ausgehend von den Bruttoanschaffungskosten (inkl. USt sowie sämtlicher Nebenkosten) auf € 5.891,00 bzw. € 6.131,00 korrigiert und solcherart nach 22 Jahren ein negatives Gesamtergebnis von € 53.120,00 bzw. € 58.274,00 (nach Berücksichtigung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für die Jahre bis 2007) errechnet.
Bezüglich der vom Prüfer zusätzlich berücksichtigten Instandhaltungs- bzw, Instandsetzungsaufwendungen ist darauf hinzuweisen, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in einer realitätsnahen Ertragsprognose künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten zu berücksichtigen sind (vgl. VwGH 19.4.2007, 2006/15/0055, mwN). Die Frage, ob in den vergangenen Jahren tatsächlich Reparaturaufwendungen angefallen sind oder nicht, ist dabei nicht entscheidend (vgl. VwGH 20.9.2006, 2005/14/0093). Hinsichtlich der Höhe des vom Prüfer berücksichtigten Betrages ist auszuführen, dass ein Ansatz von 2% der Nettomiete ohnehin die unterste Grenze darstellt. Abgesehen davon wurden diesbezüglich weder dem Grunde noch der Höhe nach konkrete Einwendungen erhoben.
Was die durch die BP vorgenommene Änderung des Zinssatzes betrifft, ist festzuhalten, dass laut Kreditvertrag vom 28.04. 2004 als Indikator für die Verzinsung des in Anspruch genommenen Fremdwährungskredites der 3-Monats-LIBOR dient, wobei ein Aufschlag von 1,5% p. a. (Marge) auf den Indikator vorzunehmen ist. Der derzeitige Zinssatz stellt eine durch die gegenwärtige Finanzkrise geprägte Momentaufnahme dar. Folglich kann der Zinssatz aber auch wieder entsprechend steigen. Bestätigung findet dies auch durch eine Betrachtung der langfristigen Zinsentwicklung des 3-Monats-Libor: Lag der Indikator in der Hochzinsphase zu Beginn der neunziger Jahre noch bei rund 9%, erreichte er nach zwischenzeitigen Tiefständen in den Jahren 1996 bis 1999 gegen Ende des Jahres 2000 wieder rd. 3,5% und im Oktober 2008 rd. 3%; allein im November 2008 fiel er von rd. 2,8% auf rd. 1,25%. Da die Prognoserechnung über einen längeren Zeitraum zu erstellen ist und die Annahme eines derart geringen durchschnittlichen Zinssatzes (0,9% ohne Aufschlag) über einen langjährigen Zeitraum - wie oben dargestellt - im Widerspruch zur allgemeinen Lebenserfahrung steht, kann die vorgelegte Prognoserechnung auch hinsichtlich des in Ansatz gebrachten Zinssatzes nicht als realistisch angesehen werden. Vielmehr kommt nach Auffassung des UFS der vom Prüfer aus dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (1995 bis 2005) errechnete Zinssatz inklusive Marge von 3,15% der wirtschaftlichen Realität am nächsten.
Den Berufungseinwendungen betreffend die Nichtberücksichtigung der Sondertilgung iHv € 30.000,00 im 10. Jahr wird entgegengehalten:
Gegenständlich wurde eine Sondertilgung in Höhe von € 30.000,00 der Aktenlage zufolge erstmals im Zuge der anlässlich des Vorhalteverfahrens vorgelegten Prognoserechnung deklariert.
Anzumerken ist, dass in dem vorgelegten Kreditvertrag vom 28.04.2004 eine geplante vorzeitige Kapitaltilgung nicht angeführt ist.
Aber selbst eine Berücksichtigung der behaupteten Sondertilgung im Ausmaß von € 30.000,00 im 10. Jahr bei der Wohnung Top 310 würde angesichts der von der Betriebsprüfung geänderten Ansätze zu keinem positiven Gesamtüberschuss innerhalb von 20 Jahren führen:
Berechnung des Zinsaufwandes der Wohnung Top 310 nach Sondertilgung auf Basis der Bruttoanschaffungskosten:
3.971,73
4.916,73
-39.917
-42.437
-47.046
-51.059
-40.547
-43.267
-52.831
-54.443
-58.274
-47.720
Ergänzend wird in gemeinschaftsrechtlicher Hinsicht bemerkt, dass der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 16.2.2006, 2004/14/0082, zum Ergebnis gelangt ist, dass umsatzsteuerliche Liebhaberei bei Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum iSd § 1 Abs. 2 LVO vor dem Hintergrund des Gemeinschaftsrechts (Art 13 Teil B Buchstabe b der Sechsten MwSt-Richtlinie) als Umsatzsteuerbefreiung (mit Vorsteuerausschluss) anzusehen ist. In sachverhaltsmäßiger Hinsicht erfordere die aus § 28 Abs. 5 Z 4 und § 2 Abs. 5 Z 2 UStG 1994 iVm § 1 Abs. 2 und § 6 LVO 1993 abgeleitete Rechtsfolge aber, dass Wohnraum vermietet worden ist, der sich nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maß für eine Nutzung im Rahmen der Lebensführung eigne, also der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses (des Vermieters) dienen könne. Daran kann nach Überzeugung des Unabhängigen Finanzsenates im Hinblick auf die vermieteten Kleinwohnungen jedoch kein Zweifel bestehen. Am Ergebnis, dass die strittige Vorsteuer keine steuerliche Berücksichtigung finden kann, ändert sich dadurch nichts.
Findok-Nr: 50688.1, aufgenommen am: 23.09.2011 08:37:03, Dokument-ID: 90528fe3-cebb-4e43-8024-c62568919e5d, Segment-ID: 61376df0-0323-4f1e-b681-162bc623df0b