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Timestamp: 2016-10-26 11:37:20+00:00
Document Index: 255662240

Matched Legal Cases: ['art. 20', 'ATF ', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ']

108 II 14028. Arr�t de la Ire Cour civile du 26 avril 1982 dans la cause Loup contre Caisse de retraite de Zyma S.A. (recours de droit public)
Notification, selon l'art. 20 AMSL, d'un avenant au bail qui met � la charge du locataire, � titre de frais accessoires, une taxe nouvelle pour l'enl�vement des ordures, assise sur les immeubles. Il est arbitraire d'appr�cier la l�gitimit� de cette pr�tention nouvelle du bailleur sans permettre au preneur de faire valoir que la hausse de co�ts r�sultant de l'introduction de la taxe est compens�e par des r�ductions de diverses autres charges. Faits � partir de page 140
A.- Depuis avril 1974, Paul Loup est locataire d'un appartement dans un immeuble sis � Nyon, propri�t� de la Caisse de retraite de Zyma S.A. En 1976, la commune de Nyon institua une taxe pour l'enl�vement des ordures, due par les propri�taires d'immeubles. La bailleresse introduisit, � ce titre, une somme de 45 fr. 60 dans le d�compte de chauffage et d'eau chaude qu'elle BGE 108 II 140 S. 141adressa � Loup pour la p�riode du 1er mai 1977 au 30 avril 1978. Elle fut condamn�e � lui restituer ce montant, faute d'une disposition contractuelle mettant de telles taxes � la charge du preneur.
Le 18 juillet 1979, la Caisse de retraite de Zyma S.A. fit savoir � Loup, sur formule officielle, qu'elle �levait une "pr�tention nouvelle", qui devait prendre effet � l'�ch�ance du contrat et dont l'objet �tait le suivant:
"Clause compl�mentaire au contrat: le locataire participe au paiement
des taxes publiques, notamment de la taxe sur l'enl�vement des ordures
pr�lev�e par la commune de Nyon. Le propri�taire pr�sente un d�compte
concernant la r�partition de cette charge �tabli sur la base du volume des
locaux lou�s. La part du locataire pourra �tre port�e dans le compte de
B.- La Caisse de retraite de Zyma S.A. a agi pour faire reconna�tre le bien-fond� de ses nouvelles pr�tentions. Elle a �t� d�bout�e par un jugement rendu le 19 ao�t 1980 par le pr�sident du Tribunal du district de Nyon et confirm� le 4 novembre 1980 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud. L'autorit� cantonale a consid�r� que la bailleresse, qui devait supporter une charge nouvelle, ne pouvait que proposer une augmentation de loyer et non la modification du bail pour y introduire une clause mettant ces frais suppl�mentaires � la charge du preneur. Statuant sur recours de droit public le 1er juin 1981, la Cour de c�ans a jug� cette opinion arbitraire et a annul� l'arr�t rendu le 4 novembre 1980 par la Chambre des recours (ATF 107 II 264 ss).
La Chambre des recours du Tribunal cantonal a statu� � nouveau par arr�t du 24 novembre 1981 et a reconnu bien fond�es les pr�tentions nouvelles �lev�es par la Caisse de retraite de Zyma S.A.
C.- Paul Loup a interjet� un recours de droit public pour arbitraire.
Le Tribunal f�d�ral a admis le recours dans la mesure o� il �tait recevable et annul� l'arr�t attaqu�.
1. (Irrecevabilit� de conclusions qui vont au-del� de l'annulation de l'acte attaqu�.) BGE 108 II 140 S. 142
2. L'introduction d'une taxe assise sur les immeubles, qui n'est pas compens�e par l'octroi d'avantages nouveaux, repr�sente pour le propri�taire un accroissement de ses charges. Il peut en principe s'en pr�valoir pour demander une hausse correspondante de ses loyers, selon l'art. 15 al. 1 lettre b AMSL, ou pour introduire dans le bail une clause mettant la taxe � la charge de ses locataires � titre de frais accessoires.
Le propri�taire qui choisit de reporter la taxe nouvelle par une augmentation de loyer doit se laisser opposer d'�ventuels facteurs de baisse, qui peuvent compenser tout ou partie de la hausse demand�e (ATF 106 II 356 ss). La Cour cantonale estime que tel n'est en revanche pas le cas lorsque le propri�taire choisit d'introduire une clause mettant la taxe nouvelle � la charge du locataire, � titre de frais accessoires. Le recourant, qui affirme avoir all�gu� et prouv� l'existence de facteurs de baisse, tient ce point de vue pour arbitraire.
Les parties � un contrat de bail ne sauraient mettre en cause le montant de leur loyer � l'occasion de chacun des comptes p�riodiques �tablis pour les charges qu'elles sont convenues de traiter comme frais accessoires. Elles peuvent toutefois le faire lors de l'introduction d'une clause qui fait supporter au preneur, � titre des frais accessoires, des charges qui eussent incomb� au bailleur de par la loi. Une telle clause entra�ne en effet une augmentation de l'ensemble des prestations dues par le preneur, � moins qu'elle ne soit compens�e par une baisse �quivalente du loyer proprement dit, et elle peut donc �tre assimil�e � une hausse de loyer. Partant, il est impossible d'appr�cier si cette aggravation de la position du locataire repr�sente un abus sans prendre en consid�ration l'ensemble et des facteurs de hausse et des facteurs de baisse. On aboutirait sinon � privil�gier, sans aucune raison, le propri�taire qui reporte directement une taxe nouvelle sur ses locataires, en la traitant comme frais accessoires, par rapport � celui qui ne ferait que l'invoquer pour demander une augmentation de loyer proprement dite. La solution retenue par la Cour cantonale appara�t d�s lors incompatible avec l'esprit de la loi. Elle heurte, de plus, le sentiment de la justice et de l'�quit�. Elle permettrait au bailleur d'invoquer des charges nouvelles pour �lever des pr�tentions accrues, sans avoir � se laisser opposer les all�gements dont il a pu b�n�ficier par ailleurs. Elle fonderait l'aggravation de la position du locataire sur un accroissement des charges du propri�taire, alors que l'ensemble de ces charges pourrait n'avoir BGE 108 II 140 S. 143pas augment�, voire avoir diminu�. On ne saurait, au demeurant, renvoyer le locataire � faire valoir les facteurs de baisse dans une instance ind�pendante introduite en conformit� de l'art. 19 AMSL. Il n'a en principe aucune raison de solliciter une baisse tant que le propri�taire accepte de supporter lui-m�me des taxes nouvelles qui compensent la r�duction de certains autres de ses frais. Et lorsque le propri�taire demande l'introduction d'une clause mettant ces taxes � la charge du locataire, � titre de frais accessoires, ce dernier peut avoir, sans sa faute, laiss� passer le d�lai pour solliciter une baisse de loyer correspondante, prenant effet � la m�me date (ATF 107 II 260 ss). Arbitraire dans la mesure o� elle d�nie au recourant le droit d'opposer des facteurs de baisse de loyer aux pr�tentions nouvelles de l'intim�e, la d�cision attaqu�e doit donc �tre annul�e.