Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ibpb-2-2-4511-680-15-mma
Timestamp: 2017-10-23 13:33:30+00:00
Document Index: 70913713

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 924', 'art. 925', 'art. 926', 'art. 195', 'art. 210', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 14']

IBPB-2-2/4511-680/15/MMa | Interpretacja indywidualna
1. Czy Wnioskodawca jest zwolniony z podatku od części nieruchomości otrzymanej w spadku?
2. Czy podstawa opodatkowania wynosi 67.500 zł?
3. Czy wyszczególnione koszty uzyskania przychodu oraz poniesione koszty na cele mieszkaniowe wlicza się w całości?
4. Czy wymienione koszty uzyskania przychodu zostały uwzględnione poprawnie?
5. Czy Wnioskodawca może uwzględniać w kosztach uzyskania przychodu opłaty, które dotyczą składanych przez Wnioskodawcę wniosków ale zostały przelane z konta bankowego małżonka?
6. Czy zaliczkę z marca 2015 r. w wysokości 25.600 zł oraz koszty notarialne aktu z 10 marca 2015 r. Wnioskodawca może zaliczyć jako koszty poniesione na cele mieszkaniowe?
7. Czy raty kredytu Wnioskodawca może wliczyć jako koszty poniesione na cele mieszkaniowe?
8. Czy koszty dotyczące wykończenia mieszkania i zakupionych na ten cel materiałów Wnioskodawca może zaliczyć w koszty poniesione na cele mieszkaniowe?
9. Na podstawie wskazanych w opisie przychodów i kosztów, ile powinien wynosić podatek od sprzedaży nieruchomości?
IBPB-2-2/4511-680/15/MMainterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 13 listopada 2015 r. (data otrzymania 17 listopada 2015 r.), uzupełnionym 2 lutego 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki:
w części dotyczącej sprzedaży udziałów w nieruchomości nabytych w spadku po rodzicach, ustalenia kwoty podlegającej opodatkowaniu, możliwości zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na wykończenie lokalu mieszkalnego oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów notarialnych dotyczących sporządzenia umowy z 18 lipca 2013 r. – jest prawidłowe,
W dniu 17 listopada 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki.
W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 19 stycznia 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-680/15/MMa wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 2 lutego 2016 r.
W 2012 r. Wnioskodawca złożył wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po rodzicach w celu uregulowania kwestii własności nieruchomości (działka nr 1602/1). Na podstawie wniosku Wnioskodawcy zostało wydane 4 września 2012 r. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po rodzicach, na podstawie którego Wnioskodawca otrzymał 7/16 części ww. nieruchomości. Zgodnie z decyzjami właściwego pod względem lokalizacji działki Naczelnika Urzędu Skarbowego, podatek zapłacono.
Rok później Wnioskodawca nabył na zasadzie kupna udział 2/16 części ww. nieruchomości od jednego ze spadkobierców – A.L. Odbyło się to na podstawie Aktu Notarialnego z 18 lipca 2013 r., dotyczącego sprzedaży części działki nr 1602/1.
Natomiast w 2014 r. Wnioskodawca złożył wniosek o zgodny dział spadku pomiędzy nim (9/16), a ostatnim poza nim spadkobiercą – M.K. (7/16). Na podstawie wniosku wydano postanowienie z 13 sierpnia 2014 r. o zgodny dział spadku, na podstawie którego część działki nr 1602/1 należąca do M.K. została przyznana Wnioskodawcy.
W dniu 10 kwietnia 2015 r. na podstawie Aktu Notarialnego nr 950/2015 Wnioskodawca sprzedał nieruchomość stanowiącą działkę nr 1602/1. Wartość sprzedaży wyniosła 120.000,00 zł.
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca musi zapłacić 19% podatku od 9/16 części, to jest od 67.500,00 zł, uzyskanych w 2013 r. i w 2014 r. Z odprowadzania podatku od 7/16 części nabytej na drodze spadku Wnioskodawca jest zwolniony ze względu na upłynięcie pięciu lat od daty nabycia spadku. W przypadku ojca termin nabycia to 23 październik 2002 r, a w przypadku matki termin nabycia to 24 listopada 2004 r.
W związku z ww. wydarzeniami, podjętymi przez Wnioskodawcę działaniami oraz odpowiedzialnością za nieruchomość po śmierci rodziców, Wnioskodawca poniósł następujące koszty uzyskania przychodu:
podatek rolny i podatek od nieruchomości dotyczący działki 1602/1 w wysokości:
za 2012 r. – 91,00 zł;
za 2013 r. – 95,00 zł;
za 2014 r. – 118,00 zł;
za 2015 r. – 84,00 zł (w sumie 388 zł),
opłaty sądowe dotyczące wniosku o stwierdzenie nabycia spadku po rodzicach z 4 czerwca 2012 r. – 100 zł,
opłata sądowa dotycząca odpisu postanowienia sądu z 4 września 2012 r. – 12,00 zł,
opłata sądowa dotycząca wniosku o zmianę wpisów w Księdze Wieczystej zgodnie z postanowieniem sądu z 4 września 2012 r. – 30,00 zł,
koszty sporządzenia Aktu Notarialnego z 10 kwietnia 2015 r. – 307,50 zł,
podatek od spadku po matce – 440,00 zł,
koszty sporządzenia Aktu Notarialnego z 18 lipca 2013 r. – 779,60 zł,
opłata sądowa dotycząca wniosku o zgodny dział spadku z 15 kwietnia 2014 r. – 300,00 zł,
opłata za uzyskanie wypisu z rejestru gruntów w celu załączenia do wniosku o zmianę danych w Księdze Wieczystej w Sądzie Rejonowym z 27 października 2014 r. – 50,00 zł,
opłata sądowa do Sądu Rejonowego, Wydział Ksiąg Wieczystych z 27 października 2014 r. – 240,00 zł,
opłata za uzyskanie wypisu z rejestru gruntów w celu załączenia do wniosku o poprawę danych w Księdze Wieczystej w Sądzie Rejonowym z 31 marca 2015 r. – 50,00 zł.
W sumie Wnioskodawca poniósł wydatki w wysokości 2.697,10 zł z tytułu kosztów uzyskania przychodów.
Następnie w 2015 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył nieruchomość o wartości 256.000,00 zł. na podstawie Aktów Notarialnych:
z 10 marca 2015 r. dotyczącego przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego,
z 11 maja 2015 r. dotyczącego sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego za kwotę 256.000,00 zł.
W celu zakupu nieruchomości małżonkowie zawarli w kwietniu 2015 r. umowę o kredyt hipoteczny w banku na kwotę 200.000,00 zł. Pozostałą część ceny nieruchomości Wnioskodawca uiścił na podstawie zaliczki w marcu – 25.600,00 zł oraz dopłaty 30.400,00 w maju, zgodnie z Aktami Notarialnymi wymienionymi powyżej.
Przychody ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca przeznaczył na koszty sporządzenia powyższych aktów notarialnych:
faktura – koszt sporządzenia Aktu Notarialnego z 10 marca 2015 r. – 1.121,70 zł,
faktura – koszt sporządzenia Aktu Notarialnego z 11 maja 2015 r. – 2.417,76 zł.
Suma kosztów notarialnych wyniosła 3.539,46 zł.
Następnie w celu przystosowania nieruchomości do celów mieszkalnych Wnioskodawca poniósł m.in. następujące koszty:
faktura na kwotę 12.000,00 zł – zaliczka na wykończenie mieszkania – data zapłaty 30 kwietnia 2015 r.,
faktura na kwotę 19.901,74 zł – wykończenie + biały montaż – data zapłaty 2 czerwca 2015 r.,
faktura na kwotę 389,00 zł – zakup zlewu i baterii kuchennej,
faktura na kwotę 60,51 zł – zakup zaworu do zlewu – data zapłaty 21 maja 2015 r.,
faktura na kwotę 149,40 zł (data zapłaty 19 maja 2015 r.) + faktura korygująca na kwotę – 49,80 zł (data zapłaty 10 lipca 2015 r.) – zakup glazury do kuchni,
raty kredytu hipotecznego z okresu maj-październik 2015 r. na kwotę 4.896,30 zł.
Suma poniesionych kosztów wyniosła: 37.347,15 zł.
W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że dział spadku z 2014 r. nie wiązał się z żadnymi spłatami ani dopłatami na niczyją rzecz.
Udział 2/16 w opisanej nieruchomości Wnioskodawca kupił za środki pochodzące z majątku osobistego i na swój majątek osobisty.
Umowa z bankiem dotycząca zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego miała miejsce 24 kwietnia 2015 r.
Zapłata za fakturę z 10 marca 2015 r. dotyczącą kosztu sporządzenia aktu notarialnego (umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego) w kwocie 1.121,70 zł nastąpiła 10 marca 2015 r. Zapłata nastąpiła w gotówce.
Wnioskodawca wskazał, że kwoty 12.000,00 zł oraz 19.901,74 zł dotyczą zapłaty za usługi wykończeniowe:
prace fliziarskie (układanie glazury, gruntowanie podłoża, układanie terakoty, izolowanie płynną izolacją),
wykończenie prac fliziarskich (silikonowanie, cięcie płytek pod kątem),
prace parkieciarskie (układanie paneli, listew, wykonanie listew ozdobnych),
prace malarskie (malowanie ścian, sufitów),
biały montaż (montaż umywalki z syfonem, baterii umywalkowej, WC wiszącego, stelażu WC, kabiny prysznicowej, baterii natryskowej i zaworów, zabudowa stelaża),
przeróbki hydrauliczne i elektryczne,
wyburzenie ściany pomiędzy pokojami i przeróbki elektryczne,
postawienie ściany w technologii GK i przeróbki elektryczne,
obróbka szpalet, przejść przez drzwi,
zamknięcie przejścia z korytarza do salonu,
wykonanie dodatkowego gniazda do zmywarki na osobnym zabezpieczeniu,
wykonanie gniazda w ścianie do piekarnika, okapu mikrofalówki,
wykonanie oświetlenia w pokoju.
Wykończenie mieszkania obejmowało zakup takich materiałów jak:
muszla WC, deska,
umywalka łazienkowa, bateria,
kabina prysznicowa z brodzikiem, obudowa brodzika, nogi brodzika, syfon, bateria,
drzwi, klamki, ościeżnice, zamki,
panele podłogowe i listwy przypodłogowe,
klej do płytek, fuga, taśma uszczelniająca, folia w płynie, grunt, silikon,
zaworek do baterii umywalkowej, pralki i zmywarki.
Czy Wnioskodawca jest zwolniony z podatku od części nieruchomości otrzymanej w spadku...
Czy podstawa opodatkowania wynosi 67.500 zł...
Czy wyszczególnione koszty uzyskania przychodu oraz poniesione koszty na cele mieszkaniowe wlicza się w całości...
Czy wymienione koszty uzyskania przychodu zostały uwzględnione poprawnie...
Czy Wnioskodawca może uwzględniać w kosztach uzyskania przychodu opłaty, które dotyczą składanych przez Wnioskodawcę wniosków ale zostały przelane z konta bankowego małżonka...
Czy zaliczkę z marca 2015 r. w wysokości 25.600 zł oraz koszty notarialne aktu z 10 marca 2015 r. Wnioskodawca może zaliczyć jako koszty poniesione na cele mieszkaniowe...
Czy raty kredytu Wnioskodawca może wliczyć jako koszty poniesione na cele mieszkaniowe...
Czy koszty dotyczące wykończenia mieszkania i zakupionych na ten cel materiałów Wnioskodawca może zaliczyć w koszty poniesione na cele mieszkaniowe...
Na podstawie wskazanych w opisie przychodów i kosztów, ile powinien wynosić podatek od sprzedaży nieruchomości...
Ad. 5. Tak.
Ad. 6. Tak.
Ad. 7. Tak.
Ad. 8. Tak.
Ad. 9. Podatek nie jest należny.
Wobec powyższego przepisu należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na mocy postanowienia sądu z 4 września 2012 r. Wnioskodawca w spadku po rodzicach nabył udział 7/16 w nieruchomości – działce nr 1602/1. Wnioskodawca wskazał, że nabycie udziału po ojcu nastąpiło 23 października 2002 r. natomiast nabycie udziału po matce nastąpiło 24 listopada 2004 r. Kolejne udziały, tj. udział 2/16 w ww. nieruchomości Wnioskodawca nabył 18 lipca 2013 r. w drodze kupna od A.L. – jednego ze spadkobierców. Nabycie to nastąpiło z majątku osobistego Wnioskodawcy. Następnie postanowieniem sądu z 13 sierpnia 2014 r. o zgodny dział spadku Wnioskodawca otrzymał udział 7/16 należący do spadkobiercy M.K., tym samym Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem działki nr 1602/1. Dział spadku odbył się bez spłat na czyjąkolwiek rzecz. Wnioskodawca 10 kwietnia 2015 r. sprzedał działkę nr 1602/1 za kwotę 120.000 zł.
W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Stosownie do art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego – powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu, jednakże dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest zawsze data śmierci spadkodawcy. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy. W omawianej sprawie Wnioskodawca wskazał, że nabycie spadku po ojcu i matce nastąpiło odpowiednio w 2002 r. i 2004 r.
Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.
Dział spadku i zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom (spadkobiercom) w rzeczy wspólnej i odbyły się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności spadkobierca (współwłaściciel) nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio nabył w spadku, czy też w inny sposób to nabycie w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności, w części przekraczającej udział w spadku, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu działu spadku i zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpił dział spadku i zniesienie współwłasności.
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawcy przysługiwał udział 7/16 w masie spadkowej po zmarłych w 2002 r. i w 2004 r. rodzicach. Zatem udziały jakie Wnioskodawca nabył w drodze kupna 18 lipca 2013 r. tj. udział 2/16 oraz udział 7/16 jaki Wnioskodawca otrzymał w wyniku działu spadku 13 sierpnia 2014 r. powiększyły stan jego majątku osobistego jaki mu przysługiwał w spadku a zatem ww. daty należy utożsamiać z nabyciem tych udziałów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, z powyższych rozważań wynika zatem, że ww. działkę nr 1602/1 Wnioskodawca nabył w różnym czasie i w różny sposób:
łączny udział 7/16 nabył w części w 2002 r. i w 2004 r. w spadku po rodzicach,
udział 2/16 nabył w 2013 r. w drodze kupna od A.L.,
udział 7/16 nabył w 2014 r. w wyniku działu spadku.
Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył. Ponieważ nabycie łącznego udziału 7/16 w spadku po rodzicach nastąpiło odpowiednio w 2002 r. i w 2004 r., a więc pięcioletni termin o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął odpowiednio 31 grudnia 2007 r. i 31 grudnia 2009 r., to ta część przychodu jaka przypada na udział 7/16 nabyty w spadku po rodzicach uzyskana przez Wnioskodawcę ze sprzedaży 10 kwietnia 2015 r. działki nr 1602/1 nie stanowi dla niego źródła przychodu a tym samym nie będzie podlegać w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Natomiast źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu będzie ta część przychodu ze sprzedaży ww. działki jaka przypada na udział 2/16 nabyty w 2013 r. i udział 7/16 otrzymany w 2014 r. w wyniku działu spadku z uwagi na okoliczność, że sprzedaży dokonano przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie ww. udziałów. Innymi słowy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie 9/16 przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr 1602/1 a oceniając skutki podatkowe tej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli Wnioskodawca poniósł tego rodzaju koszty, to koszty te będą dotyczyły sprzedaży całej działki nr 1602/1, którą w różnych udziałach Wnioskodawca nabył w różnych datach. Tymczasem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie odpłatne zbycie udziału nabytego w 2013 r. i 2014 r. W związku z tym tylko ta część przychodu jaka podlega opodatkowaniu będzie mogła zostać pomniejszona o poniesione przez Wnioskodawcę koszty odpłatnego zbycia przypadające na ten udział. Innymi słowy jeżeli Wnioskodawca poniósł ww. koszty to tylko 9/16 tej kwoty pomniejszało będzie przychód ze sprzedaży działki nr 1602/1. Bowiem pozostałe 7/16 kosztów odpłatnego zbycia przypada na udział nabyty w 2002 r. i 2004 r. Skoro przychód przypadający na ten udział nie podlega opodatkowaniu, to rozliczeniu nie będą też podlegały ewentualne koszty odpłatnego zbycia przypadające na ten udział.
W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6d – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Przepisy art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny stanowią, co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i tylko wymienione w ww. przepisach wydatki i nakłady mogą stanowić dla Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku udziału w nieruchomości nabytego w 2013 r. w drodze kupna, a więc nabytego w sposób odpłatny, do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można w myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
udokumentowane koszty nabycia,
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast w przypadku udziału w nieruchomości nabytego w 2014 r. w drodze działu spadku, który miał charakter nieodpłatny, do kosztów uzyskania przychodu – zgodnie z art. 22 6d ww. ustawy – zaliczyć można:
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania,
zapłacony podatek od spadków i darowizn.
Zatem z grupy wydatków jakie Wnioskodawca wymienił jako koszty uzyskania przychodów niewątpliwie kosztem tym będzie wydatek poniesiony na sporządzenie aktu notarialnego z 18 lipca 2013 r. w kwocie 779,60 zł. Wydatek ten mieści się w kategorii kosztów uzyskania przychodu określonej w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i stanowi podstawę do pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr 1602/1. Do kategorii kosztów uzyskania przychodu z grupy wydatków wymienionych przez Wnioskodawcę zaliczyć można by było na podstawie art. 22 ust. 6d zapłacony podatek od spadku po matce jednakże z uwagi na okoliczność, że ta część ceny uzyskanej ze sprzedaży ww. działki jaka przypada na udział nabyty w spadku po rodzicach nie stanowi źródła podlegającego opodatkowaniu to podatek ten nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu skoro przychód ze sprzedaży nieruchomości w tej części nie wystąpił. Pozostałe wydatki wskazane przez Wnioskodawcę jako koszty uzyskania przychodu nie spełniają dyspozycji określonych w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z czym nie mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu i pomniejszać przychodu ze sprzedaży działki nr 1602/1. Wydatki te nie stanowią ani kosztów nabycia (w odniesieniu do udziału 2/16 nabytego w sposób odpłatny) ani też udokumentowanych nakładów zwiększających wartość nieruchomości. Wydatków tych – za wyjątkiem wskazanym poniżej – nie można również rozpatrywać w kategoriach kosztów odpłatnego zbycia.
W tym miejscu wskazać jednak należy, że Wnioskodawca do grupy kosztów uzyskania przychodów chciał zaliczyć koszty sporządzenia aktu notarialnego z 10 kwietnia 2015 r. dotyczącego sprzedaży działki nr 1602/1 w kwocie 307,50 zł. Zauważyć należy, że kwota ta jak wskazano powyżej nie wypełnia dyspozycji określonej w art. 22 ust 6c i ust. 6d w związku z czym w żadnym wypadku nie stanowi kosztu uzyskania przychodu niemniej jednak jako koszt odpłatnego zbycia działki nr 1602/1 może pomniejszać przychód uzyskany ze sprzedaży tej działki. Pamiętać jednak należy, że wydatek na sporządzenie aktu notarialnego dotyczy sprzedaży całej ww. działki zatem koszt odpłatnego zbycia dla Wnioskodawcy będzie stanowiła proporcjonalnie przypadająca na udział nabyty w 2013 r. i w 2014 r. część tego wydatku.
W świetle powyższych wyjaśnień za bezprzedmiotową uznać należy zatem odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 5 dotyczące możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wskazanych we wniosku ORD-IN opłat, które dotyczą składanych przez Wnioskodawcę wniosków ale zostały przelane z konta bankowego małżonka Wnioskodawcy.
Jednocześnie przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lii a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca 10 kwietnia 2015 r. sprzedał działkę nr 1602/1. Środki uzyskane z tej sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył m.in. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego 24 kwietnia 2015 r. na zakup innej nieruchomości – lokalu mieszkalnego.
Przepisy cytowanego powyżej art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazują, że ważne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. W świetle powyższego, w przypadku gdy Wnioskodawca najpierw sprzedał działkę nr 1602/1 a środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości wydatkował na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego po dniu sprzedaży ww. działki, wydatek ten nie będzie korzystał ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, gdyż nie został spełniony podstawowy warunek uprawniający do zwolnienia, tj. kredyt nie został zaciągnięty przed dniem dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem kwota przeznaczona przez Wnioskodawcę na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia uznania zaliczki i kosztów notarialnych sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego z 10 marca 2015 r. jako wydatków na cele mieszkaniowe. Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że ustawodawca wyraźnie sprecyzował warunki, od spełnienia których uzależnione jest prawo podatnika do skorzystania z ulgi podatkowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotny jest bowiem zapis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, z którego wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu. Ustawodawca jednoznacznie wprowadził do treści przepisu zapis, że zwolnienie obejmuje przychód z odpłatnego zbycia wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia.
W niniejszej sprawie Wnioskodawca wskazał, że 10 marca 2015 r. zawarł przedwstępna umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, na podstawie której miał nabyć ww. lokal mieszkalny. Sprzedaż działki przez Wnioskodawcę nastąpiła natomiast 10 kwietnia 2015 r. Zatem mając na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, kwota zaliczki wynikająca z umowy przedwstępnej nabycia lokalu mieszkalnego nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na okoliczność, że w momencie kiedy Wnioskodawca ponosił ww. wydatek nie dysponował jeszcze środkami ze sprzedaży działki nr 1602/1 gdyż tej sprzedaży Wnioskodawca jeszcze nie dokonał. Zapłata zaliczki na nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiła przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. W związku z tym skoro Wnioskodawca na moment poniesienia ww. wydatku nie posiadał jeszcze środków ze sprzedaży działki nr 1602/1, kwota wydatkowana na zaliczkę nie może zostać uznana za kwotę, która korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania.
Z opisanych powyżej względów wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie również zapłata za fakturę dotyczącą kosztów sporządzenia aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży z 10 marca 2015 r.
Ostatnią kwestią do rozstrzygnięcia jest możliwość zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków jakie Wnioskodawca poniósł na usługi wykończeniowe i na zakup materiałów przeznaczonych na ten cel. Stosownie do powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest przeznaczenie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym zostało ono dokonane, na własne cele mieszkaniowe, które zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy obejmują budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Przy czym zgodnie z cytowanym wcześniej art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny lokal, o którym mowa w ww. przepisie rozumie się lokal stanowiący własność lub współwłasność podatnika. To oznacza, że w momencie wydatkowania środków ze sprzedaży, względnie w okresie jaki został przewidziany przez ustawodawcę na wydatkowanie środków ze sprzedaży, musi być spełniony warunek określony tym przepisem, czyli lokal mieszkalny musi stanowić własność lub współwłasność podatnika (a więc podatnikowi musi przysługiwać tytuł własności/współwłasności do lokalu). Jeżeli nawet w chwili ponoszenia wydatków na cele wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy podatnik nie dysponuje tytułem własności/współwłasności, to najpóźniej tytuł taki podatnik powinien uzyskać ostatniego dnia okresu o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kiedy może wydatkować środki na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Zatem wydatki na wykończenie lokalu mogą zostać uznane za poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy poniesione będą w okresie od dnia sprzedaży działki nr 1602/1 a najpóźniej ostatniego dnia okresu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie czyli 31 grudnia 2017 r.
W tym miejscu wskazać należy że skoro przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy pojęcia budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). W myśl art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego – ilekroć w ustawie jest mowa o budowie należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Zaś zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy – przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast jeżeli w ustawie jest mowa o przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).
Niezależnie od tego, do których prac zostałoby zakwalifikowane wykończenie mieszkania, to wszystkie poniesione przez Wnioskodawcę i wskazane we wniosku wydatki mogą podlegać zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w odniesieniu do wydatków obejmujących prace fliziarskie i ich wykończenie, prace parkieciarskie, malarskie, biały montaż, montaż drzwi, przeróbki hydrauliczne i elektryczne, wyburzenie ściany pomiędzy pokojami, postawienie ściany w technologii GK, obróbka szpalet, przejść przez drzwi, zamknięcie przejścia z korytarza do salonu, wykonanie dodatkowego gniazda do zmywarki na osobnym zabezpieczeniu, wykonanie gniazda w ścianie do piekarnika, okapu, mikrofalówki, wykonanie oświetlenia w pokoju oraz wydatków na zakup materiałów takich jak zlew, bateria kuchenna, zawór do zlewu, farba, płytki ścienne i podłogowe, muszla WC z deską, zestaw podtynkowy WC, umywalka łazienkowa, bateria, kabina prysznicowa z brodzikiem, obudowa brodzika, nogi brodzika, syfon, bateria, drzwi, klamki, ościeżnice, zamki, panele podłogowe i listwy przypodłogowe, klej do płytek, fuga, taśma uszczelniająca, folia w płynie, grunt, silikon, syfon do pralki, zaworek do baterii umywalkowej, pralki i zmywarki stwierdzić należy, że wydatki te spełniają dyspozycję przepisu art. 21 ust. 1 pkt 25 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a zatem będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podarku dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo zauważyć należy, że Organ nie może wyliczać kwoty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Organ nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży nieruchomości, lecz może co najwyżej wskazać sposób wyliczenia ww. kwot. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawcę we wniosku kwot dokonać wyliczenia wysokości podatku do zapłaty przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży działki nr 1602/1. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty podatku powinien dokonać Wnioskodawca z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji Organ.
sprzedaż działki nr 1602/1 w części odpowiadającej łącznemu udziałowi 7/16 nabytemu w spadku po rodzicach nie stanowi źródła przychodu, a zatem nie podlega opodatkowaniu,
opodatkowaniu podlega natomiast przychód ze sprzedaży przypadający na udział nabyty w 2013 r. i 2014 r. (120.000 zł x 9/16 = 67.500 zł),
z wymienionych przez Wnioskodawcę we wniosku w pozycji 1-11 wydatków do kosztów uzyskania przychodu może on zaliczyć jedynie koszty sporządzenia aktu notarialnego z 18 lipca 2013 r. w kwocie 779,60 zł, natomiast do kosztów odpłatnego zbycia koszty sporządzenia aktu notarialnego z 10 kwietnia 2015 r. w odpowiedniej proporcji,
za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie mogą zostać uznane: zaliczka z 10 marca 2010 r. zapłacona przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jak również koszty notarialne dotyczące sporządzenia tejże umowy oraz spłata kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego,
wszystkie wskazane przez Wnioskodawcę wydatki poniesione na wykończenie lokalu mieszkalnego, tj. usługi wykończeniowe i materiały mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.
ITPB4/4511-621/15/MS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > IBPB-2-2/4511-680/15/MMa