Source: https://www.ewindykacja24.pl/zakup-lokalu-po-zmarlym-ktory-mial-dlugi-249-m.html
Timestamp: 2019-09-18 07:39:15+00:00
Document Index: 41608281

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'Art. 74', 'art. 1031', 'art. 74', 'art. 1032', 'art. 527']

Zakup lokalu po zmarłym który miał długi
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-05-09
Około 2 lata temu zmarł ojciec mojej żony, rodzina teścia (moja żona, dwójka jej rodzeństwa oraz mama) przyjęła spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Okazało się, że długi znacznie przekraczają majątek. Nie udało się sprzedać lokalu użytkowego po teściu. Czy ja mógłbym go kupić? Jest na nim hipoteka pod pożyczki. Dodam, że mamy z żoną rozdzielność. Czy po ewentualnym zakupie inni wierzyciele mogą mnie nękać?
Jak sam Pan opisał, lokal jest obciążony hipotekę. Nabywając lokal z takim obciążeniem, musi się Pan liczyć z odpowiedzialnością rzeczową (odpowiedzialnością tym lokalem) za ciążące na nim zobowiązania. Mimo iż lokal zmieni właściciela – wierzyciel wpisany do hipoteki nadal może egzekwować należność z lokalu. W takiej sytuacji odpowiedzialność wobec wierzyciela ponosi dłużnik osobisty (spadkobiercy) ponoszą odpowiedzialność pełną, a dłużnik hipoteczny (rzeczowy) tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Obaj odpowiadają wobec wierzyciela in solidum: zaspokojenie wierzytelności przez jednego z nich zwalnia pozostałego.
Zgodnie z art. 74 o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego”. Art. 74 nawiązuje do ograniczenia – przewidzianego w art. 1031 Kodeksu cywilnego – odpowiedzialności spadkobiercy za długi spadkowe. Chodzi tu o spadkobiercę dłużnika osobistego, który przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Oznacza to, że w razie dochodzenia praw wynikających z hipoteki właściciel nieruchomości będący dłużnikiem osobistym wierzyciela hipotecznego nie będzie mógł skutecznie powołać się na to, że jego odpowiedzialność za długi spadkowe jest ograniczona w wyniku przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza.
Jednakże według orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1983 r., sygn. akt III CZP 40/83 (OSNCP 4/84, poz. 46), „w wypadku gdy hipoteka przymusowa została ustanowiona na podstawie tytułu egzekucyjnego, zawierającego ograniczenie odpowiedzialności spadkobiercy do wartości spadku, spadkobierca dłużnika w toku egzekucji z nieruchomości obciążonej tak powstałą hipoteką przymusową może skutecznie powołać się na ograniczenie swej odpowiedzialności za długi spadkowe”.
Jak trafnie zauważyła E. Skowrońska w glosie do tego orzeczenia (OSPiKA 5/84, poz. 110), art. 74 ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy hipoteka została ustanowiona za życia spadkodawcy. Dłużnikiem był więc już spadkodawca, a dopiero na jego miejsce weszli jego spadkobiercy. Tylko w takiej sytuacji istnieje potrzeba ochrony interesów wierzyciela hipotecznego. Nie może on bowiem znaleźć się w gorszym położeniu, niż był za życia spadkodawcy. Do tego zaś doprowadziłaby możliwość powołania się przez spadkobierców na ograniczenie ich odpowiedzialności ze względu na przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Odmiennie natomiast – jak w przytoczonym orzeczeniu Sądu Najwyższego – przedstawia się sprawa w razie ustanowienia hipoteki już po śmierci spadkodawcy.
Niestety spłata niektórych wierzycieli pociąga za sobą dotkliwe skutki. Jeśli spadkobierca, który przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza, spłacając niektóre długi spadkowe, wiedział o istnieniu innych długów spadkowych, ponosi odpowiedzialność za te długi ponad wartość stanu czynnego spadku, jednakże tylko do takiej wysokości, w jakiej byłby obowiązany je zaspokoić, gdyby spłacał należycie wszystkie długi spadkowe (art. 1032 § 2 Kodeksu cywilnego). Spłacając należycie wszystkie długi spadkowe, postąpi Pan prawidłowo, zaspokajając wierzyciela z kategorii dziewiątej, zatem pozostali wierzyciele znani oraz ewentualnie ujawnieni później nie będą mogli skutecznie domagać się od Pana spłaty ich wierzytelności.
Oznacza to, że każdego wierzyciela należy spłacić proporcjonalnie.
Zakup tej nieruchomości niesie ryzyko uznania czynności prawnej za dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli. Zgodnie z art. 527:
Oznacza to, że egzekucja będzie mogła być prowadzona z nieruchomości, mimo iż ta nieruchomość już nie stanowi majątku spadkobierców odpowiedzialnych za długi.
▸ Czy odpowiadam za długi syna?
▸ Darowizna dla osoby spłacającej długi
▸ Ochrona dziedziczonego majątku przed komornikiem