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Timestamp: 2016-10-27 11:12:56+00:00
Document Index: 78419066

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 117', 'art. 74', 'art. 51', 'art. 51', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 45', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 269', 'art. 14', 'art. 269', 'ATF ']

4A_731/2012 (21.05.2013)
4A_731/2012 � � Arr�t du 21 mai 2013
X.________ SA, repr�sent�e par Me Serge Demierre,
recours contre l'arr�t de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 5 novembre 2012, rectifi� le 2 janvier 2013.
D.________ est locataire d'un appartement de 5,5 pi�ces dans l'immeuble sis 31, rue .... Depuis le 1
er�novembre 2000, le loyer annuel est fix� � 10'296 fr.; le taux hypoth�caire de r�f�rence �tait alors de 4,5% et l'indice suisse des prix � la consommation (ISPC) �tait fix� � 101.5 points.
Par avis officiel du 6 ao�t 2009 adress� � D.________, la SI A.________ SA a port� le loyer annuel � 13'656 fr. d�s le 1
er�avril 2010; l'augmentation de 280 fr. par mois �tait motiv�e par des prestations suppl�mentaires (travaux � plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommand�e accompagnant l'avis de majoration, il �tait pr�cis� que "le calcul de r�percussion sur [le] loyer des travaux � plus-value permet[tait] une augmentation de 590 fr.60 par pi�ce."
D.________ a contest� la hausse de loyer devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. La tentative de conciliation a �chou�.
X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle concluait � ce que le loyer annuel soit fix� � 13'074 fr. depuis le 1
er�avril 2010, ce qui correspondait � une hausse mensuelle de 231 fr.50, obtenue selon le calcul suivant:
D.________ ([5,5 x 608 fr.30] : 12)���������������������278 fr.80
la hausse de l'ISPC�����������������������������������-�47 fr.30
Pr�tention en augmentation du loyer mensuel��������������231 fr.50
Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a admis partiellement la demande. Il a fix� � 88'638 fr. le montant pouvant �tre r�percut� annuellement sur les loyers de tout l'immeuble. Il a ensuite rapport� ce montant � l'�tat locatif avant travaux, qui s'�levait � 592'464 fr., pour aboutir � une hausse de loyer de 14,96% en raison des travaux � plus-value. Par ailleurs, la diminution du taux hypoth�caire de r�f�rence depuis la derni�re fixation de loyer justifiait une r�duction du loyer de 15,25%, compens�e � raison de 5,36% par la hausse de l'ISPC. En d�finitive, le loyer pouvait �tre major� de 5,07% repr�sentant 522 fr. par an. Le tribunal a ainsi fix� le nouveau loyer annuel � 10'812 fr. d�s le 1er avril 2010.
La bailleresse a interjet� appel. Elle concluait d�sormais � la fixation du loyer annuel � 11'013 fr.50 depuis le 1er avril 2012, ce qui repr�sentait une augmentation de 717 fr.50 par an, soit 59 fr.80 par mois. L'appelante critiquait uniquement la cl� adopt�e par les premiers juges pour r�partir le co�t des travaux � plus-value entre les locataires de l'immeuble.
La locataire a form� un appel joint, par lequel elle concluait au d�boutement de la bailleresse de ses conclusions en hausse de loyer.
Dans le dispositif de son arr�t du 5 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement querell�. Dans les consid�rants de la d�cision, elle a jug� que le Tribunal des baux et loyers n'avait pas outrepass� son large pouvoir d'appr�ciation en choisissant de r�partir les co�ts entre locataires au prorata des loyers - syst�me usuel et admis � plusieurs reprises par le Tribunal f�d�ral -, plut�t que d'appliquer la cl� de r�partition en fonction du nombre de pi�ces, pr�conis�e par la bailleresse. La cour cantonale relevait ensuite que l'appelante principale devait �tre d�bout�e de ses conclusions, car la hausse de loyer de 14,96% induite par les travaux � plus-value �tait plus que compens�e par la baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence de 15,25%, la bailleresse n'�tant au surplus pas recevable � invoquer le rench�rissement pour le capital expos� aux risques.
D.________ a demand� la rectification de l'arr�t du 5 novembre 2012. Par arr�t du 2 janvier 2013, la Chambre des baux et loyers a admis la requ�te et rectifi� le dispositif de l'arr�t susmentionn� en d�boutant X.________ SA de ses conclusions en hausse de loyer.
X.________ SA interjette un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t du 5 novembre 2012. Dans les deux recours, elle prend les conclusions principales suivantes:
II. Le loyer annuel est fix� � 11'013 fr.50 (...) depuis le 1
er�juillet 2012.
La bailleresse forme �galement un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t rectificatif du 2 janvier 2013. Leur teneur est identique � celle des recours d�pos�s contre l'arr�t du 5 novembre 2012.
D.________ propose le rejet des recours.
X.________ SA a interjet� une seconde s�rie de recours contre l'arr�t rectificatif du 2 janvier 2013. Leur teneur est identique � celle des recours en mati�re civile et recours constitutionnel d�pos�s contre l'arr�t du 5 novembre 2012.
Selon la jurisprudence, l'arr�t rectificatif fait courir un nouveau d�lai de recours, mais uniquement pour les points concern�s par la rectification, � l'exclusion des moyens que les parties auraient pu et d� invoquer � l'encontre du premier arr�t (cf. ATF 131 III 164 consid. 1.2.3 p. 168 s. et 137 III 86 consid. 1.2 p. 87). Par ailleurs, il convient de rappeler le principe selon lequel l'arr�t rectificatif r�troagit de sorte que l'arr�t rectifi� est d'embl�e valable (arr�t 4A_474/2012 du 8 f�vrier 2013 consid. 2). Comme, en l'esp�ce, la rectification concerne un point de l'arr�t cantonal qui ne rev�t aucune incidence sur les premiers recours, ceux-ci sont, sur le principe, recevables (cf. arr�t pr�cit� du 8 f�vrier 2013 consid. 2). Il faut en conclure que les seconds recours au contenu semblable, dirig�s contre l'arr�t rectificatif, n'�taient pas n�cessaires et sont donc sans objet.
2.1.�Devant le Tribunal f�d�ral, la recourante conclut, � la fois, � ce que la hausse de loyer du 6 ao�t 2009 - portant le loyer annuel � 13'656 fr. - soit d�clar�e non abusive et � la fixation du loyer �11'013 fr.50�par an. Ind�pendamment du fait que ces deux chefs de conclusions ne sont gu�re compatibles, il convient de constater que la premi�re conclusion, qui n'a pas �t� formul�e en appel, est nouvelle et, par cons�quent, irrecevable (art. 99 al. 2 et art. 117 LTF).
2.2.�Dans le droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est ouvert en principe que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Devant l'autorit� pr�c�dente, la hausse de loyer litigieuse s'�levait � 717 fr.50 par an (art. 51 al. 1 let. a LTF). Multipli� par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), ce chiffre donne un total de 14'350 fr. Le recours n'est pas recevable�ratione valoris.
2.3.�Le recours en mati�re civile est interjet� par la partie qui a succomb� en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF). Il est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
2.4.�Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
2.5.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
2.6.�Le m�moire de r�ponse au Tribunal f�d�ral est sign�, pour l'intim�e, par Me Fran�ois Zutter, en qualit� d'avocat. Devant les instances cantonales, la locataire �tait d�fendue par l'ASLOCA, pour laquelle le m�me Fran�ois Zutter agissait. Dans une telle constellation, l'avocat ne satisfait pas � l'exigence l�gale d'ind�pendance et la partie n'est donc pas valablement repr�sent�e (arr�t 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1 destin� � la publication).
3.1.�La hausse de loyer litigieuse est fond�e sur des investissements cr�ant des plus-values et sur des am�liorations �nerg�tiques (cf. art. 269a let. b CO et art. 14 OBLF). Ces prestations suppl�mentaires ont �t� fournies � la suite de travaux effectu�s dans tout l'immeuble (r�fection des fa�ades et de la toiture avec isolation, remplacement des fen�tres, stores, mains courantes et garde-corps, etc.). Comme d�j� relev�, aucune disposition du droit f�d�ral ne prescrit comment r�partir les co�ts en question entre les appartements de l'immeuble. Il est admis que plusieurs m�thodes entrent en ligne de compte (consid. 2.2 supra). Selon un principe d�duit de l'art. 269 CO, le caract�re admissible d'un loyer s'appr�cie pour le local lou�, et non en fonction du rendement de l'immeuble entier (cf. ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186). La cl� de r�partition appliqu�e doit ainsi refl�ter la mesure dans laquelle chaque objet lou� profite de la r�novation (�LACHAT, op. cit., p. 486;�CORBOZ, op. cit., p. 22;�HIGI, Z�rcher Kommentar, 4
3.2.�En l'esp�ce, la bailleresse a vari� dans sa pr�tention en augmentation du loyer mensuel, passant de 280 fr. dans l'avis officiel du 6 ao�t 2009 � 231 fr.50 dans ses conclusions de premi�re instance, puis � 59 fr.80 en appel et devant le Tribunal f�d�ral. En revanche, elle a toujours indiqu� qu'elle se fondait sur une hausse admissible par pi�ce. Les prestations suppl�mentaires ici en cause concernaient tous les logements de l'immeuble. S'agissant d'importantes r�novations relatives essentiellement � l'enveloppe du b�timent (fa�ades, fen�tres, balcons, toiture), une r�partition des co�ts selon le nombre de pi�ces par appartement appara�t appropri�e � la mesure dans laquelle chaque logement profite de la r�novation; elle n'est en rien insoutenable. Le Tribunal des baux et loyers, suivi par la cour cantonale, n'�tait d�s lors pas habilit� � modifier le syst�me de r�partition des co�ts appliqu� par la recourante. En proc�dant � une r�partition au prorata des loyers dans les circonstances de l'esp�ce, il a outrepass� son pouvoir d'appr�ciation et la Chambre des baux et loyers aurait d� le constater.
Les recours d�pos�s contre l'arr�t rectificatif du 2 janvier 2013 sont sans objet.
Le recours constitutionnel subsidiaire d�pos� contre l'arr�t cantonal du 5 novembre 2012, rectifi� le 2 janvier 2013, est irrecevable.
Le recours en mati�re civile d�pos� contre l'arr�t cantonal du 5 novembre 2012, rectifi� le 2 janvier 2013, est admis dans la mesure o� il est recevable, l'arr�t attaqu� est annul� et la cause est renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.