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Timestamp: 2019-03-20 03:33:21
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Matched Legal Cases: ['Art. 3', '§ 19', '§ 12', '§ 10', '§ 138', 'Art. 3', '§ 16', '§ 138', '§ 176', '§ 99', '§ 198', '§ 192', '§ 195', '§ 189', '§ 189', '§ 145', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 28', '§ 13', '§ 138', '§ 145', '§ 146', '§ 138', '§ 138', '§ 158', '§ 138', '§ 138', '§ 138', '§ 148', '§ 148', '§ 145', '§ 145', '§ 145', '§ 146', '§ 146', '§ 145', '§ 145', '§ 145', '§ 145', '§ 196', '§ 138', '§ 193', '§ 196', '§ 145', '§ 145', '§ 138', '§ 146', '§ 146', '§ 146', '§ 146', '§ 146', '§ 146', '§ 138', '§ 146', '§ 79', '§ 146', '§ 146', '§ 147', '§ 147', '§ 145', '§ 139', '§ 147', '§ 146', '§ 147', '§ 7', '§ 22', '§ 30', '§ 23', '§ 27', '§ 9', '§ 30', '§ 23', '§ 9', '§ 11', '§ 19', '§ 12', '§ 138', '§ 138', '§ 145', '§ 145', '§ 196', '§ 138', '§ 138', '§ 145', '§ 139', '§ 9', '§ 11', '§ 19', '§ 12', '§ 138', '§ 138', '§ 145', '§ 139', '§ 139', '§ 139', '§ 146']

Bedarfsbewertung - Lexikon des Steuerrechts - smartsteuer
Bedarfsbewertung – Lexikon des Steuerrechts
1 Durchführung der Bedarfsbewertung
3 Grundbesitzwerte
3.2 Regelung nach der ErbStRG ab 2009
3.2.2 Bewertung des Grundvermögens
3.2.3 Verschonungsregeln beim Grundvermögen
3.3 »Alte« Rechtslage bis 31.12.2008
3.3.1 Maßgebliche Wertverhältnisse
3.3.2 Ansatz des gemeinen Werts
3.3.3 Bewertung von Grundstücken
3.3.3.1 Unbebaute Grundstücke
3.3.3.2 Bebaute Grundstücke
3.3.4.1 Vergleich Einheitsbewertung mit bisheriger Bedarfsbewertung
3.3.4.2 Bedarfsbewertung im Erbfall bzgl. eines Einfamilienhauses
4 Übriges Vermögen
5 Aktuelle Änderungen
1. Durchführung der Bedarfsbewertung
Zu unterscheiden ist zwischen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer ab dem 1.1.2009 und Bedarfsbewertungen für Zwecke der Erbschaftsteuer bis zum 31.12.2008 sowie für Zwecke der Grunderwerbsteuer.
Damit steht keineswegs fest, dass keinerlei verfassungsrechtliche Bedenken gegen das neue ErbSt-Recht bestehen. Wegen der Verfassungsmäßigkeit der Bedarfsbewertung für Zwecke der Grunderwerbsteuer sind noch Revisionsverfahren anhängig (vgl. FG Münster Urteil vom 17.9.2008, 8 K 4809/06 GrE II NR 64/08). Die Finanzverwaltung erteilt derartige Bescheide bereits im Hinblick auf den Beschluss des BFH vom 27.5.2009 (II R 64/08).
Auf der Basis des am 2.6.2015 veröffentlichten Referentenentwurfs hat die Bundesregierung am 8.7.2015 den Regierungsentwurf zum Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts beschlossen und veröffentlicht (s. dazu zur ausführlichen Darstellung → Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts).
Der BFH hat erhebliche Zweifel, dass die derzeitigen Regelungen zur Einheitsbewertung dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz des Art. 3 GG genügen. Der BFH legte mit Beschluss vom 22.10.2014 (LEXinform 0442658) ein entsprechendes Verfahren dem BVerfG vor. In diesem ist der BFH der Ansicht, dass die im Streitfall anzuwendenden Vorschriften über die Einheitsbewertung (§§ 19, 20, 21, 76 Abs. 1, 93 Abs. 1 Satz 2 BewG) verfassungswidrig sind und deshalb dem Einheitswert vom 1.1.2009 nicht zugrundegelegt werden dürfen. Zur Begründung stellte der BFH fest, dass der Hauptfeststellungszeitpunkt gesetzlich im Jahre 1965 auf den 1.1.1964 festgelegt wurde. Dies erfolgte mit der Maßgabe, dass Wertverhältnisse für Einheitswerte künftig alle sechs Jahre neu bestimmt werden. Der Gesetzgeber hätte also von 1965 an alle 5 bis 6 Jahre einen neuen Hauptfeststellungszeitpunkt mit neuen maßgeblichen Wertverhältnissen bestimmen müssen. Seit dieser Zeit wurde aber mangels spezieller gesetzlicher Anordnung keine neue Hauptfeststellung mehr durchgeführt. Diese Verknüpfung des Hauptfeststellungszeitpunkts mit den tatsächlichen Wertverhältnissen sollte die Gleichmäßigkeit der Bewertung sichern. Nur wenn sich die »tatsächlichen Verhältnisse« (z.B. Größe des Grundstücks) ändern, führt diese Änderung zu einer Wertfortschreibung des Einheitswerts. Die verminderte Ertragskraft eines Grundstücks (z.B. durch veränderte Einzelhandelsstruktur und damit veränderte Käuferströme, sinkende Kaufkraft der Region) führt jedoch nach ständiger Rechtsprechung des BFH nicht zu einer Veränderung der »tatsächlichen Verhältnisse«, sondern betrifft lediglich die »Wertverhältnisse«, die zu keinen neuen Einheitswerten führen.
Die Bewertungsgrundsätze bestimmen sich nach § 12 ErbStG. Die Bereicherung eines Erwerbers (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG) ist, soweit sie der Besteuerung unterliegt, nach den allgemeinen und besonderen Bewertungsvorschriften des BewG zu bewerten (R 35 ErbStR). Zu bewerten ist
das → Betriebsvermögen,
das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und
das übrige Vermögen.
Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen siehe den Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen vom 15.3.2006 (3 – S-3190/16, BStBl I 2006, 314).
3. Grundbesitzwerte
Der → Grundbesitz war seit dem 1.1.1996 nicht mehr mit den Einheitswerten (→ Einheitswertfeststellungen), sondern mit Grundbesitzwerten zu erfassen, die nach den §§ 138 bis 150 BewG zu ermitteln sind.
Abb.: Bedarfsbewertung nach bisherigem Recht
Infolge der Feststellung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des Erbschaftsteuergesetzes wurde Ende 2008 das Erbschaftsteuergesetz umfassend novelliert. Die neue Rechtslage wird grundsätzlich für alle Erwerbe nach dem 31.12.2008 angewandt.
Nach Art. 3 ErbStRG kann ein Erwerber auch schon für Erwerbe von Todes wegen auf die neuen gesetzlichen Regelungen optieren, wenn der Erwerb von Todes wegen nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 erfolgte. In diesem Fall werden alle neuen gesetzlichen Regelungen – mit Ausnahme der ab dem 1.1.2009 geltenden persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG – angewendet. Dies betrifft insbesondere die neuen Bewertungs- und Verschonungsregelungen. An die Stelle der bisherigen Grundbesitzwerte nach den §§ 138 ff. BewG treten die der §§ 176 ff. BewG. Ferner ist die explizite Regelung zu den Betriebsgrundstücken in § 99 Abs. 2 BewG entfallen, so dass sich der Umfang nunmehr ausschließlich nach ertragsteuerlichen Grundsätzen richtet.
3.2. Regelung nach der ErbStRG ab 2009
3.2.2. Bewertung des Grundvermögens
Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt
Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Markt keine übliche Miete ermitteln lässt; sonstige bebaute Grundstücke
Ferner ist die Möglichkeit eines Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes gegeben (vgl. § 198 BewG). Weitere Sondervorschriften und besondere Bewertungsmethoden sind – wie im bisherigen Recht – u.a. für Erbbaurechte (§§ 192 ff. BewG) und Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG) geregelt.
Das mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz 2009 neu geregelte Sachwertverfahren wurde im Rahmen des Beitreibungsrichtlinien-Umsetzungsgesetzes durch eine Anpassung des II. Teils der Anlage 24 des BewG überarbeitet. Die Überarbeitung des II. Teils der Anlage 24 des Bewertungsgesetzes wurde für erforderlich gehalten, um die tatsächliche Ermittlung des gemeinen Werts im Sachwertverfahren nach §§ 189 bis 191 BewG zu gewährleisten. Mit der Präzisierung der Gebäudeklassen werden erste praktische Erfahrungen bei der Anwendung des Erbschaftsteuerreformgesetzes umgesetzt. Die Regelherstellungskosten werden anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes an die Entwicklung der Baupreise angepasst. Dies wurde zur Gewährleistung der Ermittlung des gemeinen Werts im Sachwertverfahren nach §§ 189–191 BewG erforderlich. Die Änderungen treten zum 1.1.2012 in Kraft.
In Einzelfällen können aufgrund fehlender Marktdaten keine Bodenrichtwerte ermittelt werden. Um die Gleichmäßigkeit der Besteuerung zu gewährleisten, werden die Finanzbehörden durch das Beitreibungsrichtlinien-Umsetzungsgesetz berechtigt, für das zu bewertende Grundstück einen Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen (§ 145 Abs. 3 Satz 1 und 4 BewG). Diese Änderung tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.
3.2.3. Verschonungsregeln beim Grundvermögen
Die gesetzlichen Verschonungsregeln für den Erwerb von Grundvermögen sind in § 13c ErbStG enthalten. Danach sind Grundstücke i.S.d. § 13c Abs. 3 ErbStG nur mit 90 % des Wertes anzusetzen, der sich nach den nunmehr anzuwendenden Bewertungsvorschriften ergibt. Zu den begünstigten Grundstücken zählen nur solche bebauten Grundstücke oder Grundstücksteile, die
Hinzuweisen ist ferner auf die Änderungen in § 13 ErbStG. Neben vielen kleineren Änderungen ist hier insbes. zu beachten, dass die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner steuerfrei bleiben soll, wenn die Immobilie nach dem Erwerb zehn Jahre lang von dem Erwerber selbst zu Wohnzwecken genutzt wird (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Gleiches gilt dann, wenn der Erwerb von Todes wegen an Kinder oder Kindern von verstorbenen Kindern erfolgt, hier jedoch nur bis zu einer Fläche von 200 qm (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Für beide Fälle ist jedoch zwingend zu beachten, dass die Steuerbefreiung rückwirkend (ex tunc) wegfällt, es sei denn, dass die Selbstnutzung aus einem zwingenden objektiven Grund aufgegeben wird. Obgleich diese Rückausnahme von dem Wegfall der Steuerbefreiung grundsätzlich zu begrüßen ist, birgt sie aufgrund der im Gesetz verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe per se eine Unsicherheit, die erst im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung geklärt werden dürfte.
Ferner ist in § 28 Abs. 3 ErbStG geregelt, dass bei Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses bzw. Wohnungseigentums die darauf entfallende Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden kann, wenn anderenfalls zur Entrichtung der Erbschaftsteuer das Grundstück veräußert werden müsste. Bei Erwerb von Todes wegen erfolgt die Stundung zinslos. Details zum Wegfall der Stundung sind an entsprechender Stelle geregelt.
Die erbschaft- und schenkungsteuerliche Begünstigung von Baudenkmälern wird zudem dadurch erhöht, dass die in § 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ErbStG festgelegte 60 %ige Befreiung für Grundbesitz und Teile von Grundbesitz auf 85 % erhöht wird.
3.3. »Alte« Rechtslage bis 31.12.2008
3.3.1. Maßgebliche Wertverhältnisse
Bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und bei unbebauten Grundstücken waren die Wertverhältnisse zum 1.1.1996 maßgebend (§§ 138 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 4 sowie § 145 Abs. 3 BewG). Für bebaute Grundstücke galten die Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt (§ 146 Abs. 2 BewG).
Mit dem Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006 (BGBl I 2006, 2878) wurden die Vorschriften zur Grundbesitzbewertung geändert. Die Änderung der Vorschriften war erforderlich, weil die Bindung an die Wertverhältnisse zum 1.1.1996, die in § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG vorgeschrieben war, nach § 138 Abs. 4 BewG bis zum 31.12.2006 befristet war. Die Neuregelungen galten erstmals für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 (§ 158 Abs. 1 BewG).
Nach § 138 Abs. 1 BewG werden Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt festgestellt.
Bei der Ermittlung der Grundbesitzwerte sollten nicht nur die tatsächlichen Verhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt, sondern stets auch die Wertverhältnisse von diesem Zeitpunkt zugrunde gelegt werden (Satz 1). Aufgegeben wurde die Festschreibung von allgemeinen Wertverhältnissen eines bestimmten Stichtags (bisher 1.1.1996). Diese ist bei der Bewertung von Grundstücken nicht erforderlich, weil hier aktuelle Bodenrichtwerte zur Verfügung stehen und aktuelle Mieten schon bisher Grundlage der Wertermittlung sind.
§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG bestimmte, dass die Finanzämter auch für Zwecke dieser Grundbesitzbewertung örtliche Erhebungen durchführen können und dass die nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Behörden die Umstände mitzuteilen haben, die für die Feststellung der Grundbesitzwerte von Bedeutung sind.
3.3.2. Ansatz des gemeinen Werts
Trotz vorsichtiger Wertermittlung ließen sich wegen der notwendigen Vereinfachung des Bewertungsverfahrens Werte, die über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen, nicht in allen Fällen vermeiden. Damit sich die vereinfachte Grundstücksbewertung für den Stpfl., insbesondere bei der ErbSt, nicht zu seinem Nachteil auswirkt, konnte der Stpfl. nach § 138 Abs. 4 BewG a.F. gegenüber dem FA nachweisen, dass der tatsächliche Grundstückswert im Besteuerungszeitpunkt niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert. In diesem Fall war der tatsächliche Grundstückswert als steuerlicher Grundstückswert anzusetzen. Der Nachweis des tatsächlichen Grundstückswerts war unabhängig vom anzuwendenden Bewertungsverfahren nur einheitlich für die gesamte zu bewertende wirtschaftliche Einheit möglich. Dies galt auch in Erbbaurechtsfällen (§ 148 BewG) sowie in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 148a BewG).
Der Nachweis wurde regelmäßig durch ein Gutachten eines Grundstückssachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis konnte unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt als Nachweis dienen. Eine Glaubhaftmachung reichte dagegen nicht aus.
3.3.3. Bewertung von Grundstücken
3.3.3.1. Unbebaute Grundstücke
Nach § 145 Abs. 1 Satz 1 BewG sind unbebaute Grundstücke solche Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (§ 145 Abs. 1 Satz 2 BewG). Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 145 Abs. 1 BewG).
Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut, als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2 BewG) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3 BewG) weniger als 1 % des nach § 145 Abs. 3 BewG anzusetzenden Werts beträgt (§ 145 Abs. 2 Satz 1 BewG). Durch die Umschreibung »auf Dauer« wird klargestellt, dass kein unbebautes Grundstück vorliegt, wenn bereits vorhandene Gebäude im Besteuerungszeitpunkt wegen baulicher Mängel oder fehlender Ausstattungsmerkmale (z.B. Heizung, Wohnungstüren) vorübergehend nicht benutzbar sind.
Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist (§ 145 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Wertermittlung unbebauter Grundstücke
Nach den Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006 (BGBl I 2006, 2878) erfolgt die Bewertung der unbebauten Grundstücke nicht mehr nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1996. Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich nach seiner Fläche und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert (§ 145 Abs. 3 BewG i.V.m. § 196 des Baugesetzbuches). Der so ermittelte Wert umfasst den Grund und Boden sowie den Wert der Außenanlagen (R 160 Abs. 1 ErbStR). Der Stpfl. kann einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen (§ 138 Abs. 4 BewG).
Ausgangsgröße für die Ermittlung der Bodenwerte sind die aktuellen Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen aus den von ihnen zu führenden Kaufpreissammlungen abgeleitet wurden (§ 193 Abs. 3 i.V.m. § 196 Abs. 1 BauGB). Die Bodenrichtwerte werden nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs und hierzu ergangener landesrechtlicher Ausführungsvorschriften regelmäßig im Abstand von zwei Jahren von den Gutachterausschüssen ermittelt. § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG stellt klar, dass die Bodenrichtwerte zu dem sich nach diesen Vorschriften ergebenden letzten Feststellungsstichtag, der dem Besteuerungszeitpunkt vorausging, zugrunde zu legen sind. Dies gilt auch, wenn die Gutachterausschüsse die zu diesem Stichtag zu ermittelnden Werte erst nach dem Besteuerungszeitpunkt festgestellt und dem FA mitgeteilt haben. § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG schließt eine Gesetzeslücke für die Bewertungsfälle, in denen die Gutachterausschüsse nicht verpflichtet sind, Bodenrichtwerte festzustellen (Flächen, die nicht Bauland sind).
Ein unbebautes Grundstück wird zum 3.1.2007 verschenkt. Der Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss zum 1.1.2005 beträgt 200 €/qm, der zum 1.1.2007 230 €/qm.
Der letztgenannte Wert zum 1.1.2007 wird erst im April 2007 in der Sitzung des Gutachterausschusses beschlossen und dem Finanzamt im Mai 2007 mitgeteilt.
Bei der Bewertung muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 €/qm ausgehen (zuletzt vor dem Besteuerungszeitpunkt »zu ermittelnder« Wert)
Die bisherige Möglichkeit, gegenüber dem FA nachzuweisen, dass der tatsächliche Grundstückswert im Besteuerungszeitpunkt niedriger als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert ist, bleibt erhalten und wird in § 138 Abs. 4 BewG übernommen
3.3.3.2. Bebaute Grundstücke
Zur wirtschaftlichen Einheit bebauter Grundstücke gehören
die Außenanlagen,
sonstige wesentliche Bestandteile und
das Zubehör (R 164 Abs. 2 ErbStR).
Der Grundstückswert wird nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
Der Grundstückswert ergibt sich regelmäßig durch (R 166 ErbStR)
die Anwendung eines Vervielfältigers von 12,5 (§ 146 Abs. 2 BewG)
auf die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete bzw. übliche Miete (§ 146 Abs. 2 Sätze 2 bis 4 BewG),
abzüglich der Wertminderung wegen Alters (§ 146 Abs. 4 BewG),
bei Wohngrundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht um einen Zuschlag von 20 % (§ 146 Abs. 5 BewG).
Der so ermittelte Wert darf nicht geringer sein als der Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG; R 176 ErbStR).
Nach § 138 Abs. 4 BewG kann der Stpfl. einen geringeren gemeinen Wert nachweisen.
Die Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarung für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben (§ 146 Abs. 2 Satz 2 BewG; R 167 ErbStR). Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.
Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist der Grundbesitzwert nur aus der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete zu ermitteln (Änderung durch das Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006, BGBl I 2006, 2878). Die bisherige Gesetzesregelung, wonach die maßgebende Jahresmiete aus dem Durchschnitt der in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Mieten abzuleiten ist, wurde abgeschafft.
In Anlehnung an § 79 Abs. 2 BewG wurde durch das Jahressteuergesetz 2007 (BGBl I 2006, 2878) die Regelung zur Anwendung der üblichen Miete in § 146 Abs. 3 BewG neu gefasst.
Die übliche Miete ist nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen das Grundstück oder Grundstücksteile
zeitweise ungenutzt sind,
eigengenutzt sind,
zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
vom Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Zur Ermittlung der üblichen Miete siehe R 172 ErbStR.
Steuerbilanzwertverfahren
Nach § 147 Abs. 1 BewG erfolgt die Bedarfsbewertung bebauter Grundstücke nach diesem Verfahren, wenn eine übliche Miete nicht ermittelbar ist (siehe R 178 Abs. 1 Satz 1 und 4 ErbStR). Das Bewertungsverfahren beschreibt § 147 Abs. 2 BewG (R 179 ErbStR):
Ermittlung des Bodenwerts (§ 145 Abs. 3 BewG):
Fläche × Bodenrichtwert × 0,7.
Ermittlung des Gebäudewerts:
Wertermittlung nach ertragsteuerrechtlichen Vorschriften (Steuerbilanzwert).
Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt den Grundstückswert, der nach § 139 BewG gerundet wird.
Ein Fabrikgrundstück (4 000 qm, Bodenrichtwert 40 €) ist mit einem Betriebsgebäude bebaut. Eine übliche Miete ist nicht ermittelbar. In der Bilanz zum 31.12.08 ist der Wert des Gebäudes mit 600 000 € ausgewiesen. In der ersten Jahreshälfte 09 sind an diesem Gebäude umfangreiche Herstellungsmaßnahmen durchgeführt worden, die zu einer Erhöhung des Bilanzansatzes um 500 000 € führen. Die Abschreibungen für 09 betragen 48 000 €. Der Betrieb mit dem Grundstück geht zum 1.10.09 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge über.
Wert des Grund und Bodens:
4 000 qm × 40 € × 0,7&equals;
Der Gebäudewert kann aus dem letzten Bilanzansatz in der Weise entwickelt werden, dass der Ausgangsbetrag von 600 000 € um die nachträglichen Herstellungskosten von 500 000 € erhöht und um die anteiligen Abschreibungen bis zum 1.10.09, also um 36 000 €, gekürzt wird. Es ergibt sich dann ein Stichtagswert zum 1.10.09 von
Befinden sich auf einem Grundstück neben Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert anzusetzen sind, auch solche, die nach dem Ertragswertverfahren (§ 146 BewG) zu bewerten wären, richtet sich die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach § 147 BewG (R 178 Abs. 8 ErbStR).
Bei Gebäuden, die sich im Privatvermögen befinden, ist für den Gebäudewert von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich zu verrechnender Zuschüsse und der bis zum Besteuerungszeitpunkt in Anspruch genommenen Abschreibungen auszugehen. Für Zeiten, in denen ein Gebäude oder Gebäudeteil nicht der Einkünfteerzielung diente und deshalb keine Abschreibungen in Anspruch genommen werden konnten, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG zu mindern (R 179 Abs. 4 ErbStR).
3.3.4.1. Vergleich Einheitsbewertung mit bisheriger Bedarfsbewertung
Karl Schulz (K.S.) hat ein unbebautes Grundstück. Der Einheitswert zum 1.1.1964 wurde wie folgt ermittelt:
1 200 qm × 10 DM (qm-Preis) &equals; 12 000 DM Einheitswert.
Zum 1.4.2002 verkauft K.S. 600 qm zum Verkaufspreis von 100 €/qm an Heide Fiedler (H.F.) zur Nutzung als Bauplatz. Der Bodenrichtwert zum 1.1.1996 betrug 150 DM.
Welche Feststellungen sind zum 1.1.2003 für die GrSt zu treffen?
Zu ermitteln ist der Grundstückswert nach der Bedarfsbewertung, unterstellt wird dafür ein Erbfall am 1.4.2002.
Zu ermitteln ist der Grundstückswert nach der Bedarfsbewertung, unterstellt wird dafür ein Erbfall am 1.4.2007. Der Bodenrichtwert im Erbfall beträgt 90 €.
Feststellungen für die Grundsteuer
Für K.S. ist zum 1.1.2003 eine Wertfortschreibung nach unten zu prüfen (§ 22 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 BewG). Die absolute Grenze von mehr als 5 000 DM (Abweichung 6 000 DM) ist überschritten. Der neue Einheitswert beträgt somit 6 000 DM; umgerechnet in Euro (§ 30 Satz 1 und 2 BewG) 3 067 €.
Für H.F. ist gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BewG eine Nachfeststellung vorzunehmen. Maßgeblich sind gem. § 27 BewG die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt. Der Einheitswert beträgt 6 000 DM &equals; gemeiner Wert gem. § 9 BewG, umgerechnet 3 067 € (§ 30 BewG). Nachfeststellungszeitpunkt ist gem. § 23 Abs. 2 Satz 2 BewG der 1.1.2003.
Erbfall 1.4.2002
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG entsteht die ErbSt mit dem Tod des Erblassers (1.4.2002). Der Tag der Steuerentstehung ist auch Bewertungsstichtag für die Wertermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 11 ErbStG). Bei dem unbebauten Grundstück handelt es sich um Grundbesitz i.S.d. § 19 Abs. 1 BewG. Nach § 12 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 ErbStG ist der Grundbesitz mit dem Grundbesitzwert anzusetzen. Ab 1.1.1996 werden die Einheitswerte bei der Erbschaftsteuer nicht mehr angesetzt (siehe § 138 Abs. 1 BewG). Anstelle des Einheitswerts wird zum Besteuerungszeitpunkt ein Grundstückswert ermittelt (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG). Diese Bedarfsbewertung unbebauter Grundstücke erfolgt nach § 145 BewG. Nach § 145 Abs. 3 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke nach ihrer Fläche und den um 20 % ermäßigten Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden aus den von diesen zu führenden Kaufpreissammlungen abgeleitet (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1996 zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen (R 160 ErbStR). Maßgeblich für die Bedarfsbewertung sind die Wertverhältnisse zum 1.1.1996 und die tatsächlichen Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt (§ 138 Abs. 1 BewG). Die Wertverhältnisse zum 1.1.1996 gelten für Feststellungen von Grundbesitzwerten bis zum 31.12.2006 (§ 138 Abs. 4 BewG).
Ermittlung des Grundstückswertes: 600 qm × 150 DM &equals;
Abschlag nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG: 20 % von 90 000 DM &equals;
Bedarfswert für das unbebaute Grundstück
72 000 DM
Der in Euro umgerechnete Wert beträgt 36 813 €. Der Grundstückswert wird gem. § 139 BewG auf volle 500 € nach unten abgerundet und beträgt 36 500 €.
Erbfall 1.4.2007
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG entsteht die ErbSt mit dem Tod des Erblassers (1.4.2007). Der Tag der Steuerentstehung ist auch Bewertungsstichtag für die Wertermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 11 ErbStG). Bei dem unbebauten Grundstück handelt es sich um Grundbesitz i.S.d. § 19 Abs. 1 BewG. Nach § 12 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 ErbStG ist der Grundbesitz mit dem Grundbesitzwert anzusetzen. Zum Besteuerungszeitpunkt wird ein Grundstückswert ermittelt (§ 138 Abs. 1 Satz 1 BewG). Die Grundbesitzwerte werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt festgestellt (§ 138 Abs. 1 BewG).
Ermittlung des Grundstückswertes: 600 qm × 90 € &equals;
Abschlag nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG: 20 % von 54 000 € &equals;
./. 10 800 €
Der Grundstückswert wird gem. § 139 BewG auf volle 500 € nach unten abgerundet und beträgt 43 000 €.
3.3.4.2. Bedarfsbewertung im Erbfall bzgl. eines Einfamilienhauses
Der am 1.9.2003 verstorbene Erblasser hinterlässt ein vermietetes Einfamilienhaus, das seit Mitte 1983 bezugsfertig war. Die 95 qm große Wohnung war in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitraum (Mietermittlungszeitraum i.S.d. R 170 Abs. 1 Satz 2 ErbStR) für monatlich 420 € – ohne Betriebskosten – vermietet. Die Grundstücksgröße beträgt 880 qm, der Bodenrichtwert zum 1.1.1996 beläuft sich auf 900 DM/qm.
Jahresmiete (420 € × 12 Monate &equals;)
Da der Mindestwert den Ertragswert (68 000 €) überschreitet, ist der Mindestwert für Zwecke der Folgebesteuerung (hier: ErbSt) anzusetzen. Der Grundbesitzwert beläuft sich somit nach Abrundung gem. § 139 BewG auf 323 500 €.
Besteuerungszeitpunkt ist der 1.9.2007. Die im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Miete beträgt 550 €/Monat. Der Bodenrichtwert im Besteuerungszeitpunkt beträgt 500 €.
Da der Mindestwert den Ertragswert (87 000 €) überschreitet, ist der Mindestwert für Zwecke der Folgebesteuerung (hier: ErbSt) anzusetzen. Der Grundbesitzwert beläuft sich somit (Abrundung gem. § 139 BewG nicht erforderlich) auf 352 000 €.
Bei der Frage, wann gem. § 146 Abs. 5 BewG mehr als zwei Wohnungen vorliegen, ist der Wohnungsbegriff der Einheitsbewertung anzuwenden (vgl. BFH Urteil vom 26.9.2007, II R 74/05, BFH/NV 2007, 2390).
Zum übrigen Vermögen gehören insbesondere:
Sachleistungsansprüche (R 92 ErbStR),
Erfindungen und Urheberrechte (R 93 ErbStR),
übrige körperliche Vermögensgegenstände (R 94 ErbStR),
Wertpapiere, Aktien und sonstige Anteile (R 95 ff. ErbStR),
Kapitalforderungen und Schulden (R 109 ErbStR),
Bundesschatzbriefe, Finanzierungsschätze und Sparbriefe (R 110 ErbStR),
Renten-, Nießbrauchs- und Nutzungsrechte (R 113 ErbStR).
5. Aktuelle Änderungen
Eisele, Erbschaftsteuerliche Bewertung nicht notierter Anteile an Kapitalgesellschaften, Steuer & Studium 2001, 415; Eisele, Die Bedarfsbewertung des Grundbesitzes, NWB Fach 10, 1379; Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung und Mindestwert, Steuer & Studium 2004, 31 und 229; Stöckel, Grundbesitzwert für bebaute Grundstücke, NWB Fach 10, 1515; Hegemann, Bewertungsrechtliche Behandlung des gewillkürten Betriebsvermögens, Steuer & Studium 2006, 247; Eisele, Jahressteuergesetz 2007: Neuerungen im erbschaftsteuerlichen Bewertungsrecht, INF 2007, 136; Radeisen, Die Erbschaftsteuerreform 2008/2009, Stuttgart 2008.