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Timestamp: 2016-10-21 09:10:23
Document Index: 6857489

Matched Legal Cases: ['Art. 3', 'Art. 57', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 86', 'Art. 269', 'Art. 11', 'Art. 43', 'Art. 84', 'Art. 269', 'Art. 11', 'Art. 84', 'Art. 43', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 156', 'Art. 159']

4P.136/2003 (13.01.2004)
4P.136/2003 /lma
Beschwerdef�hrer, vertreten durch Advokat Andreas B�guin,
Einwohnergemeinde der Stadt-Basel, 4001 Basel,
handelnd durch die Zentralstelle f�r staatlichen Liegenschaftsverkehr des Kantons Basel-Stadt, Fischmarkt 10, 4051 Basel, und diese vertreten durch Advokat Lukas Polivka,
Art. 3, 5, 9 und 29 Abs. 2 BV (Zivilprozess; Willk�r; Treu und Glauben; rechtliches Geh�r),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, vom 26. M�rz 2003.
Seit 1. Februar 1986 ist A.________ (Beschwerdef�hrer) Mieter einer Vierzimmerwohnung in der Liegenschaft Y.________. Vermieterin ist die Liegenschaftenverwaltung der Stadt-Basel (Beschwerdegegnerin). Seit 1. Juli 1995 ist der Beschwerdef�hrer zus�tzlich Mieter von zwei Mansardenzimmern in derselben Liegenschaft. Bei den Mietobjekten handelt es sich um ehemalige Kommunalwohnungen. Die Mieter dieser Wohnungen profitierten unabh�ngig von ihren finanziellen Verh�ltnissen von grundverbilligten Mietzinsen. Der aktuelle Nettomietzins f�r die Vierzimmerwohnung betr�gt Fr. 476.-- und f�r die beiden Mansardenzimmer je Fr. 75.--.
Am 1. Januar 1995 sind das Mietbeitragsgesetz (MBG, SG 890.500) und die Mietbeitragsverordnung (MIVO, SG 890.510) in Kraft getreten. Dadurch �nderte sich das System insofern, als jetzt nicht mehr Wohnungen subventioniert werden, sondern die einzelnen Mieter finanzielle Hilfe erhalten, soweit sie diese ben�tigen.
Mit amtlichem Formular vom 11. September 2000 teilte die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdef�hrer eine Erh�hung des Nettomietzinses f�r die Vierzimmerwohnung per 1. Mai 2001 von Fr. 476.-- auf Fr. 662.-- mit. Die Erh�hung wurde mit einer Anpassung an die orts- und quartier�blichen Mietzinsen begr�ndet. Mit gleicher Begr�ndung wurden auch die Mieten f�r die Mansardenzimmer von Fr. 75.-- auf je Fr. 121.-- erh�ht.
Diese Mietzinserh�hung wurde vom Beschwerdef�hrer bei der Staatlichen Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten angefochten. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob die Beschwerdegegnerin beim Zivilgerichtspr�sidenten Klage. Mit Urteil vom 12. Juli 2001 wurde festgestellt, dass der Nettomietzins f�r die Vierzimmerwohnung mit Wirkung ab 1. Mai 2001 Fr. 662.-- sowie f�r die beiden Mansarden je Fr. 121.-- jeweils zuz�glich Nebenkosten betrage. Eine vom Beschwerdef�hrer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde hiess das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 16. August 2002 gut, hob das Urteil des Zivilgerichtspr�sidenten vom 12. Juli 2001 auf, wies die Klage ab und stellte fest, dass die am 11. September 2000 per 1. Mai 2001 angek�ndigten Mietzinserh�hungen f�r die Vierzimmerwohnung und f�r die beiden Mansarden unzul�ssig bzw. nichtig seien. Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdegegnerin Berufung ans Bundesgericht und beanstandete die Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserh�hung f�r die Vierzimmerwohnung; in Bezug auf die Mansardenzimmer blieb das Urteil des Appellationsgerichtes vom 16. August 2002 unangefochten. Mit Urteil vom 31. Januar 2003 hiess das Bundesgericht die Berufung teilweise gut, hob das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt vom 16. August 2002 auf und wies die Sache zur Neuentscheidung ans Appellationsgericht zur�ck (4C.330/2002, publ. in MRA 2003 S. 39 ff.). Im Anschluss daran hiess das Appellationsgericht die Beschwerde des Beschwerdef�hrers mit Urteil vom 26. M�rz 2003 teilweise gut und erkl�rte die Mietzinserh�hungen f�r die beiden Einzimmerwohnungen bzw. Mansarden f�r ung�ltig. Im �brigen wurde die Beschwerde abgewiesen und das Urteil des Zivilgerichtspr�sidenten insoweit best�tigt, als es einen Mietzins ab 1. Mai 2001 von Fr. 662.-- f�r die Vierzimmerwohnung als nicht missbr�uchlich bezeichnete.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 13. Juni 2003 beantragt der Beschwerdef�hrer dem Bundesgericht, das Urteil des Appellationsgerichtes vom 26. M�rz 2003 sei insoweit aufzuheben, als damit seine Beschwerde abgewiesen und das Urteil des Zivilgerichtspr�sidenten in Bezug auf die Vierzimmerwohnung best�tigt worden sei.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der staatsrechtlichen Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Appellationsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
In der gleichen Sache gelangt der Beschwerdef�hrer auch mit Berufung ans Bundesgericht.
Erhebt eine Partei gleichzeitig staatsrechtliche Beschwerde und Berufung, so ist in der Regel zuerst �ber die staatsrechtliche Beschwerde zu befinden, und der Entscheid �ber die Berufung wird ausgesetzt (Art. 57 Abs. 5 OG). Der Verfahrensantrag des Beschwerdef�hrers, die Beschwerde und Berufung seien entsprechend BGE 111 II 398 ff. ausnahmsweise gleichzeitig zu beurteilen, ist abzuweisen. W�hrend im erw�hnten Fall weder auf die Berufung noch auf die Beschwerde einzutreten war, weil nur eine von mehreren selbst�ndigen Begr�ndungen im angefochtenen Urteil beanstandet worden war, k�nnen die Rechtsmittel im vorliegenden Fall nicht mit der identischen Begr�ndung erledigt werden. Es rechtfertigt sich daher, entsprechend dem erw�hnten Grundsatz zun�chst die Beschwerde und alsdann die Berufung zu behandeln.
Der Zivilgerichtspr�sident hat in seinem Urteil vom 12. Juli 2001 festgehalten, ein Vergleich der angefochtenen Mietzinserh�hung mit dem vom Statistischen Amt des Kantons Basel-Stadt herausgegebenen "Mietpreisraster" zeige, dass der angefochtene Mietzins derart weit unter den statistisch erhobenen Werten liege, dass von einem missbr�uchlichen Mietzins keine Rede sein k�nne. Dies treffe umso mehr zu, als die Vermieterschaft immerhin f�nf �hnliche Objekte zum Vergleich angeboten habe, bei welchen die Mietzinse wesentlich h�her l�gen als die hier zu beurteilende Mietzinserh�hung.
Das Appellationsgericht hat in seinem Urteil vom 26. M�rz 2003 ausgef�hrt, dass gem�ss Art. 11 Abs. 4 VMWG (SR 221.213.11) bei der Ermittlung der orts- und quartier�blichen Mietzinse amtliche Statistiken ber�cksichtigt werden d�rften. Wenn wie im Fall des Basler "Mietpreisrasters" eine qualitativ gute amtliche Statistik vorliege und der zur Diskussion stehende Mietzins erheblich niedriger als der nach der Statistik �bliche Zins sei, m�sse davon abgesehen werden k�nnen, die vom Bundesgericht verlangte strikte Beweisf�hrung mit mindestens f�nf Vergleichobjekten zu verlangen. Wie es sich damit verhalte, k�nne aber offen gelassen werden, da sich der Zivilgerichtspr�sident bei seinem Entscheid nicht nur auf die amtliche Statistik, sondern auch auf f�nf von der Beschwerdegegnerin angef�hrte Vergleichsobjekte gest�tzt habe. Die vom Beschwerdef�hrer an den Vergleichsobjekten erhobene pauschale Kritik gen�ge dem im kantonalen Beschwerdeverfahren geltenden R�geprinzip nicht. Vielmehr w�re es am Beschwerdef�hrer gewesen, in der Beschwerde detailliert auszuf�hren, aus welchen Gr�nden auf diese Objekte nicht h�tte abgestellt werden d�rfen. Da die f�nf Vergleichsobjekte nicht substanziiert beanstandet worden seien, sei ohne weitere Pr�fung davon auszugehen, dass der Nachweis der Orts- und Quartier�blichkeit schon mit den f�nf angef�hrten Vergleichsobjekten erbracht worden sei. Insgesamt k�nne von einem missbr�uchlichen Mietzins keine Rede sein.
3.1 Soweit der Beschwerdef�hrer geltend macht, der Zivilgerichtspr�sident habe sich in seinem Urteil vom 12. Juli 2001 nicht mit seinen Einw�nden zu den Vergleichsobjekten auseinander gesetzt und damit seinen Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Die staatsrechtliche Beschwerde ist nur gegen den letztinstanzlichen kantonalen Entscheid zul�ssig (Art. 86 Abs. 1 OG). Daran �ndert auch das Argument des Beschwerdef�hrers nichts, das Appellationsgericht habe auf die Erw�gungen der Vorinstanz verwiesen, weshalb das Urteil des Zivilgerichtspr�sidenten vom 1. Juli 2001 Teil des angefochtenen Urteils geworden sei. Entgegen der Darstellung des Beschwerdef�hrers hat das Appellationsgericht nicht auf die Begr�ndung des Zivilgerichtspr�sidenten "verwiesen", sondern lediglich festgehalten, das erstinstanzliche Urteil sei nicht entsprechend den Bestimmungen des kantonalen Prozessrechtes substanziiert angefochten worden.
3.2 Ferner ist auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten, als eine willk�rliche Anwendung von Art. 269a lit. a OR und Art. 11 VMWG ger�gt wird. Die Verletzung von Bundesrecht kann mit Berufung ger�gt werden (Art. 43 Abs. 1 OR). Eine staatsrechtliche Beschwerde steht nicht zur Verf�gung (Art. 84 Abs. 2 OG).
3.3 Schliesslich erweist sich die Beschwerde auch insoweit als unzul�ssig, als geltend gemacht wird, das Appellationsgericht h�tte nicht auf die amtliche Statistik - im vorliegenden Fall der "Mietpreisraster" der Stadt-Basel - abstellen d�rfen, um das orts- und quartier�bliche Mietzinsniveau zu bestimmen. Wie sich der orts- und quartier�bliche Mietzins bestimmt, ist eine Frage des Bundesrechtes (Art. 269a lit. a OR und Art. 11 VMWG). Wie erw�hnt ist die Kritik an der Anwendung von Bundesrecht im Beschwerdeverfahren unzul�ssig (Art. 84 Abs. 2 OG), weil diese R�ge in der Berufung zu erheben w�re (Art. 43 Abs. 1 OG).
4.1 Weiter wirft der Beschwerdef�hrer dem Appellationsgericht vor, in willk�rlicher Weise davon ausgegangen zu sein, dass die vom Beschwerdef�hrer an den Vergleichsobjekten erhobene pauschale Kritik dem im kantonalen Beschwerdeverfahren geltenden R�geprinzip nicht gen�ge. Da der Zivilgerichtspr�sident offensichtlich gar nicht auf die f�nf Vergleichsobjekte abgestellt habe, sei es unlogisch und widerspr�chlich, vom Beschwerdef�hrer im kantonalen Beschwerdeverfahren konkrete und substanziierte Beanstandungen der f�nf Vergleichsobjekte zu verlangen.
4.2 Dazu ist zu bemerken, dass der Zivilgerichtspr�sident entgegen der Darstellung des Beschwerdef�hrers f�r die Beurteilung der orts- und quartier�blichen Mietzinse unter anderem nebst der amtlichen Statistik auch auf die f�nf Vergleichsobjekte abgestellt hat. Nachdem der Zivilgerichtspr�sident festgehalten hatte, dass der angefochtene Mietzins aufgrund eines Vergleiches mit der amtlichen Statistik offensichtlich nicht missbr�uchlich sei, f�hrte er weiter aus, dies treffe umso mehr zu, als die Beschwerdegegnerin immerhin f�nf �hnliche Objekte zum Vergleich angeboten habe, bei welchen die Mietzinsen wesentliche h�her l�gen als die umstrittene Mietzinserh�hung. Da der Zivilgerichtspr�sident im Sinn einer kumulativen Begr�ndung ("Dies trifft umso mehr zu...") auf die f�nf Vergleichsobjekte abgestellt hat, h�tte im kantonalen Beschwerdeverfahren Anlass zu einer substanziierten Beanstandung der f�nf Vergleichsobjekte bestanden. Von einer willk�rlichen Anwendung von kantonalem Prozessrecht - und damit einer Verletzung von Art. 9 BV - kann unter diesen Umst�nden keine Rede sein. Inwiefern der Geh�rsanspruch - und damit Art. 29 Abs. 2 BV - in diesem Zusammenhang verletzt worden sein soll, ist nicht ersichtlich.
Aus diesen Gr�nden erweist sich die staatsrechtliche Beschwerde als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Der Beschwerdef�hrer hat die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.