Source: https://www.steuba.de/einkommensteuer/immobilien-besteuerung-werbungskosten/
Timestamp: 2020-04-03 22:50:06
Document Index: 9346521

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 9', '§ 9', '§ 7', '§ 7', '§ 9', '§ 12', '§ 9', '§ 7', '§ 11', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 9', '§ 9', '§ 9']

Vermietung: Was sind Einnahmen? Welche Kosten kann ich absetzen?
01 Sep Wie werden Immobilien besteuert?
VerÃ¶ffentlicht um: 12:40Uhr in Einkommensteuer	von	Michael Jonas
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Auslagenersatz: Was fÃ¤llt unter steuerfreien Ersatz bei Angestellten?
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Vermietete Immobilien in der Einkommensteuer – EinkÃ¼nfte aus Vermietung und Verpachtung
Wie hoch ist die Steuerbelastung bei einer Vermietung einer Immobilie?
Gibt es einen Freibetrag, bis zu dem bei einer Vermietung keine Steuer entsteht?
Wann muss ich eine Mieteinnahme versteuern? Dann wenn ich sie erhalte oder fÃ¼r den Monat, fÃ¼r den sie vorgesehen ist?
Welche Ausgaben kann ich als Werbungskosten bei einer Vermietung von der Steuer absetzen?
Wann kann ich die Ausgaben bei der Vermietung absetzen?
Wie berechnet sich die Abschreibung bei einer Vermietung und Verpachtung?
Was sind SchÃ¶nheitsreparaturen und welche kann ich als Werbungskosten bei der Vermietung absetzen?
ABC der Werbungskosten bei Vermietung einer Wohnung, die Sie absetzen kÃ¶nnen
Abgeld/Aufgeld Darlehen
GebÃ¼hren fÃ¼r Abwasser
Anzeigen in der Zeitung um Mieter oder KÃ¤ufer zu suchen
Anschlusskosten fÃ¼r das GebÃ¤ude
Arbeitsmittel – ArbeitsgerÃ¤te
AuÃŸenanlagen – Pflege
BaumÃ¤ngel – Beseitigung
BeitrÃ¤ge zum Hausbesitzerverein
ErschlieÃŸungskosten
InstandhaltungsrÃ¼cklage
MÃ¶bel in der Wohnung
Versicherungen fÃ¼r das GebÃ¤ude
Frankfurter leben zwischen dem grÃ¶ÃŸten Stadtwald Deutschlands und dem Mittelgebirge Taunus. Die Stadt Frankfurt ist als Zentrum einer der produktivsten und dynamischsten Regionen Europas gleichzeitig schnell und gemÃ¼tlich. Nirgendwo wird ein hÃ¶heres Tempo angeschlagen als auf der Zeil, einer der umsatzstÃ¤rksten EinkaufsstraÃŸen Deutschlands. Zum Feierabend kann man dann in den Apfelweinkneipen, in denen man sich in dem zum Teil fast dÃ¶rflichen Stadtteilen trifft, den Alltag vergessen.
Der Frankfurter GrÃ¼ngÃ¼rtel rund um den Kern von Frankfurt bietet ausreichend Platz fÃ¼r Ruhe vom Alltagsstress. Wie eine Lebensader durchzieht er die Stadt, in der man Durchatmen, Luftholen und Abstand gewinnen kann. Mit seinen rund 80 Quadratkilometern ist er Frankfurts wichtigstes Naherholungsgebiet.
Die Nachfrage nach Immobilien ist in Frankfurt hoch. Sehr beliebt sind zum Beispiel die Immobilien in Bockenheim. Hier prÃ¤gen sowohl die Immobilien im noblen Diplomatenviertel als auch Wohnungen in studentisch geprÃ¤gten HÃ¤usern das Stadtbild. Sehr unterschiedliche HÃ¤user stehen auch in Bornheim. Hier befinden sich sowohl Wohnungen in GrÃ¼nderzeit- und FachwerkhÃ¤usern als auch in Neubauten.
Der grÃ¶ÃŸte Stadtteil ist Sachsenhausen. WÃ¤hrend es im Norden eher stÃ¤dtisch zugeht, dominieren im SÃ¼den EinfamilienhÃ¤user und Eigenheime mit schÃ¶nen GrundstÃ¼cken im GrÃ¼nen. Begehrt sind auch die Immobilien in StadtwaldnÃ¤he. Hier gibt es Waldspielparks mit AbenteuerspielplÃ¤tzen, was vor allem fÃ¼r Familien mit Kindern interessant ist.
Der Nachwuchs ist in Frankfurt auch in Sachen Bildung bestens versorgt. Neben zahlreichen allgemeinbildenden Schulen befinden sich in der Stadt zwei UniversitÃ¤ten, zwei Kunsthochschulen sowie mehrere Fachhochschulen. Zahlreiche KrankenhÃ¤user, Ã„rzte und Apotheken gewÃ¤hren zudem eine gute medizinische Versorgung.
Insofern lohnt es sich bei preislich fairen Wohnungen bzw. HÃ¤usern in den Standort Frankfurt am Main zu investieren. Doch was sind die steuerlichen HintergrÃ¼nde, wenn Sie eine Wohnung bzw. ein Haus als Renditeobjekt nutzen und vermieten? Welche Steuern fallen an? Wenden Sie sich bei Fragen an uns Steuerberater aus Frankfurt – Ihre STEUBA
EinkÃ¼nfte aus Vermietung und Verpachtung gehÃ¶ren bei der Einkommensteuer zu den ÃœberschusseinkÃ¼nften, es sei denn, derartige Einahmen werden im Rahmen eines Gewerbebetriebes erzielt. Dann handelt es sich um EinkÃ¼nfte aus Gewerbebetrieb. Die gesetzliche Grundlage fÃ¼r EinkÃ¼nfte aus Vermietung und Verpachtung findet sich im Einkommensteuerrecht im Â§ 21 EStG.
Wer als Privatperson eine Immobilie besitzt, muss somit EinkÃ¼nfte aus Vermietung und Verpachtung als Einkommen versteuern. Er muss dem Fiskus diese EinkÃ¼nfte in der der Anlage V seiner SteuererklÃ¤rung offenbaren. Die EinkÃ¼nfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen, es werden von diesen noch Abschreibungen und Schuldzinsen abgezogen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die ErtrÃ¤ge aus Vermietung und Verpachtung. Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die der Mieter Ã¼berweist, zÃ¤hlen als Einnahmen.
Die Steuerbelastung ist fÃ¼r jeden individuell und hÃ¤ngt von den sonstigen EinkÃ¼nften, die Sie erzielen ab. Insofern kann eine Frage nach der Steuerbelastung an dieser Stelle nicht beantwortet werden.
An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass Verluste bei der Vermietung von EinfamilienhÃ¤usern, MehrfamilienhÃ¤usern oder Wohnungen zu einer Senkung Ihrer steuerlichen Belastung hinsichtlich anderer EinkÃ¼nfte fÃ¼hren kÃ¶nnen. Allerdings mÃ¼ssen Sie bei dauerhaften Verlusten mit einem Vorwurf der â€žLiebhabereiâ€œ rechnen
Mieteinnahmen bleiben beim Vermieter bis zu einemÂ steuerlichen GrundfreibetragÂ steuerfrei. Ãœberschreiten Ihre Mieteinnahmen zusammen mit all Ihren anderen EinkÃ¼nften diesen nicht, mÃ¼ssen sie nicht versteuert werden.
Alles, was Ã¼ber den Grundfreibetrag hinausgeht, wird mit Ihrem persÃ¶nlichen Steuersatz versteuert.Â DieserÂ Steuersatz beginnt beiÂ 14 Prozent bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen in HÃ¶he des Grundfreibetrags (ledige Personen) und steigt dann mit dem Einkommen langsam bis auf 42 Prozent ab rund 50.000 Euro an.
Zu einer steuerlichen Belastung fÃ¼hren Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzÃ¼glich eventueller KinderfreibetrÃ¤ge Ã¼bersteigt.
Zudem gilt beiÂ kurzfristiger UntervermietungÂ Ihrer eigenen Wohnung oder Ihres Hauses: Liegen die Einnahmen aus der Vermietung im gesamten Jahr unter 520 Euro, bleiben die unversteuert. Doch diese Bagatellgrenze der Finanzverwaltung ist kein Freibetrag! Das heiÃŸt: Bei hÃ¶heren Einnahmen darf der Betrag nicht pauschal von den Einnahmen abgezogen werden.
UnabhÃ¤ngig vom Zeitraum, in dem die Mietzahlung vorgesehen ist, muss sie im Jahr der tatsÃ¤chlichen Einnahme versteuert werden. Bei Scheck- oder Bargeldzahlungen gilt das Datum des Posteingangs, bei der Ãœberweisung auf das Konto der Zeitpunkt der Gutschrift. Erhalten Sie regelmÃ¤ÃŸig Zahlungen zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar fÃ¼r das jeweils andere Jahr, gilt bei der Versteuerung die wirtschaftliche ZugehÃ¶rigkeit zum entsprechenden Jahr.
Die Definition von Werbungskosten ist prinzipiell relativ einfach: Werbungskosten sind Aufwendungen, die durch den Besitz eines privatÂ vermietetenÂ oder verpachteten Gegenstandes veranlasst sind, soweit sie der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen dienen.
Wichtig ist, dass der Steuerpflichtige durch die Ausgaben in Zusammenhang mit der Vermietung wirtschaftlich belastet ist. Weiterhin muss ein Zusammenhang mit den Einnahmen bestehen. Die Aufwendungen mÃ¼ssen durch die Erzielung steuerpflichtiger EinnahmenÂ veranlasstÂ sein. Somit kÃ¶nnen auch Ã¼berhÃ¶hte, unÃ¼bliche, unzweckmÃ¤ÃŸige oder erfolglose Aufwendungen Werbungskosten sein. Auch Verluste aus der VerÃ¤uÃŸerung einer Wohnung kÃ¶nnen Werbungskosten bei derÂ Vermietung eines anderen Objekts sein. Ein zeitlicher Zusammenhang istÂ nicht erforderlich; maÃŸgebend ist allein der wirtschaftliche Zusammenhang. So sind auch vorweggenommene oder nachtrÃ¤gliche Werbungskosten abzugsfÃ¤hig. Vorweggenommene Werbungskosten sind insbesondere Finanzierungskosten, Umbau-, Modernisierungs- und sonstige Kosten, soweit sieÂ nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehÃ¶ren. NachtrÃ¤gliche Werbungskosten sind insbesondere nach Ende derÂ Vermietung gezahlte Schuldzinsen fÃ¼r die Finanzierung.
WerbungskostenÂ nachÂ Â§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG sind im Zeitpunkt des Abflusses zu berÃ¼cksichtigen. Die Erstattung von Werbungskosten fÃ¼hrt zu entsprechenden Einnahmen im Zeitpunkt des Zuflusses. Anschaffungs- und HerstellungskostenÂ hingegen sind nur im Wege der AfA zu berÃ¼cksichtigen.
Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des GebÃ¤udes oder GebÃ¤udeteils sind nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA als Werbungskosten abzugsfÃ¤hig (Â§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).
Die als Werbungskosten zu berÃ¼cksichtigenden normalen AfA fÃ¼r das GebÃ¤ude betragen bei vor dem 1.1.1925 fertiggestellten GebÃ¤uden 2,5 %, sonst 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Â§ 7 Abs. 4 EStG).
Ãœblicherweise wird ein gleich bleibender Prozentsatz auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten angewendet.Â Ausnahmen gelten im Jahr des Beginns und des Endes der Absetzung. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung kann daher nur derjenige Teil abgesetzt werden, der der Zeitdauer von der Anschaffung bis zum Ende des Jahres entspricht.Â GemÃ¤ÃŸÂ Â§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStGÂ vermindert sich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Wirtschaftsguts der Absetzungsbetrag um jeweils ein ZwÃ¶lftel fÃ¼r jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung oder Herstellung vorausgeht.
Wenn vor Einzug eines neuen Mieters Renovierungsarbeiten durchgefÃ¼hrt oder wÃ¤hrend der Mieter noch in der Immobilie wohnt zum Beispiel die Fenster erneuert werden mÃ¼ssen, kÃ¶nnen alle diesbezÃ¼glichen Kosten in der SteuererklÃ¤rung eingetragen werden. Das gilt sowohl fÃ¼r Material- als auch fÃ¼r Handwerkerkosten.
Abweichend von diesem Grundsatz kann es sich jedoch bei den Renovierungsarbeiten auch um
Anschaffungskosten oder
sog.Â anschaffungsnaheÂ Aufwendungen handeln.
Sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen sind fÃ¼r Sie unangenehm, da diese, wenn sie eine bestimmte HÃ¶he Ã¼berschreiten als nachtrÃ¤gliche Anschaffungskosten gelten und abgeschrieben werden mÃ¼ssen:
â€žZu denÂ HerstellungskostenÂ eines GebÃ¤udes gehÃ¶ren auch die Aufwendungen fÃ¼r Instandsetzungs- und ModernisierungsmaÃŸnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des GebÃ¤udes durchgefÃ¼hrt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 vom Hundert der Anschaffungskosten des GebÃ¤udes Ã¼bersteigenâ€� (anschaffungsnaheÂ Herstellungskosten,Â Â§Â 6 Abs.Â 1 Nr.Â 1a SatzÂ 1 EStG).
Entsteht durch die HerstellungsmaÃŸnahmen an einem bestehenden GebÃ¤ude nach den o. g. GrundsÃ¤tzen ein neues GebÃ¤ude, beginnt mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung eine neue Nutzungsdauer. Mit der Neuherstellung ergibt sich auch ein neues Baujahr, womit die ursprÃ¼ngliche Fertigstellung der Altbausubstanz fÃ¼r die Einordnung des AfA-Satzes nachÂ Â§Â 7 Abs.Â 4 EStGÂ keine Bedeutung mehr hat.
Die AfA-Bemessungsgrundlage setzt sich aus dem steuerlichen Restwert der Altbausubstanz zzgl. der entstandenenÂ HerstellungskostenÂ zusammen. Die AfA beginnt mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung.
Aufwendungen fÃ¼r Erhaltungsarbeiten, die Ã¼blicherweise jÃ¤hrlich anfallen, sind nicht in die Berechnung der Aufgriffsgrenze einzubeziehen (Â§Â 6 Abs.Â 1 Nr.Â 1a SatzÂ 2 EStG). Hierunter gehÃ¶ren insbesondere Aufwendungen fÃ¼r regelmÃ¤ÃŸige Wartungsarbeiten wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten. Bei einem Austausch von HeizkÃ¶rpern handelt es sich demgegenÃ¼ber nicht um Ã¼blicherweise jÃ¤hrlich anfallende Erhaltungsarbeiten.
SchÃ¶nheitsreparaturen, die nicht zu den Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten zÃ¤hlen, beseitigen MÃ¤ngel, die durch vertragsgemÃ¤ÃŸen Verbrauch entstanden sind. Darunter fallen das Tapezieren und Anstreichen der WÃ¤nde und Decken, das Streichen der FuÃŸbÃ¶den, HeizkÃ¶rper einschlieÃŸlich Heizungsrohre, der InnentÃ¼ren sowie der Fenster und AuÃŸentÃ¼ren von innen. Auch SchÃ¶nheitsreparaturen gehÃ¶ren zu den MaÃŸnahmen, die in dieÂ anschaffungsnahen Aufwendungen einzubeziehen sind.
siehe hierzu auch die BeitrÃ¤ge von Haufe
Das Abgeld/Aufgeld oder Damnum ist im Jahr der Darlehensaufnahme in voller HÃ¶he als Werbungskosten abzugsfÃ¤hig, soweit es marktÃ¼blich ist. Als marktÃ¼blich gilt bei DarlehensvertrÃ¤gen, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen werden, bei einem 5-jÃ¤hrigen Zinsfestschreibungszeitraum ein Betrag von max. 5 % der Darlehenssumme
Werbungskosten sind Zahlungen an einen Mieter, um dessen Auszug zugunsten anderer Vermietung zu erreichen. Steht die Abfindungszahlung im Zusammenhang mit einem beabsichtigten Verkauf des GebÃ¤udes oder wird sie gezahlt, um das Objekt zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, so ist sie nicht als Werbungskosten bei den EinkÃ¼nften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfÃ¤hig.
Zuzahlungen zur AblÃ¶sung eines Wohnrechts oder NieÃŸbrauchsrechts vgl. GrundstÃ¼cksÃ¼bertragungen auf AngehÃ¶rige.
Nicht abziehbar sind Abstandszahlungen zur Beseitigung eines nicht wirksam gewordenen PachtverhÃ¤ltnisses oder wegen NichterfÃ¼llung eines Kaufanwartschaftsvertrags.
Abfindungszahlungen fÃ¼r die Einwilligung des Nachbarn in das Bauvorhaben gehÃ¶ren zu den Herstellungskosten; Gleiches soll fÃ¼r die Abgeltung eines nachbarrechtlichen Nutzungsrechts oder fÃ¼r die Zahlung zur AuflÃ¶sung eines Mietvertrags zur Verwirklichung eines Bauvorhabens gelten.
stellen grundsÃ¤tzlich Werbungskosten dar; werden sie auf Mieter umgelegt, fÃ¼hrt die Erstattung zu entsprechenden Mieteinnahmen.
um Mieter (nicht einen KÃ¤ufer) zu finden, fÃ¼hren zu Werbungskosten. Im Zusammenhang mit dem Kauf eines Mietobjekts sind sie Teil der Anschaffungskosten.
Erstmals anfallende Hausanschlusskosten, d. h. die Kosten des erstmaligen Anschlusses des GebÃ¤udes an das Stromversorgungsnetz, an das Gasnetz und die Wasser- und WÃ¤rmeversorgung, soweit es sich um Anlagen des EigentÃ¼mers oder jedenfalls um Kosten fÃ¼r die Hauszuleitung des VersorgungstrÃ¤gers auf dem GrundstÃ¼ck des Steuerpflichtigen handelt, sind den im Wege der AfA zu berÃ¼cksichtigenden Herstellungskosten des GebÃ¤udes zuzurechnen. Das Gleiche gilt fÃ¼r die Kosten fÃ¼r Anlagen zur Ableitung von AbwÃ¤ssern, soweit sie auf die Anschlusskosten einschlieÃŸlich der KanalanstichgebÃ¼hr entfallen, die der HauseigentÃ¼mer fÃ¼r die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom GebÃ¤ude zum Ã¶ffentlichen Kanal aufwendet.
Die Erneuerung bestehender HausanschlÃ¼sse fÃ¼hrt zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand; dem steht nicht entgegen, dass mit der Modernisierung ggf. auch eine Verbesserung und Wertsteigerung verbunden sind.
Anschaffungskosten fÃ¼r GerÃ¤te fÃ¼r die Pflege von MietwohngrundstÃ¼cken inkl. Garten sowie Werkzeuge (Â§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 6 EStG) sind bei Anschaffungskosten bis zu 410 EUR/800 EUR (netto) sofort, im Ãœbrigen durch Abschreibungen abziehbar.
Laufende Aufwendungen fÃ¼r den Hof, die GrÃ¼nflÃ¤chen und den Garten sind grundsÃ¤tzlich Werbungskosten. Sofern die Aufwendungen des EigentÃ¼mers den Nutzgarten oder AuÃŸenanlagen betreffen, die die Mieter nicht nutzen dÃ¼rfen, gehÃ¶ren sie zu den nach Â§ 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten.
SÃ¤mtliche Kosten fÃ¼r die Erlangung einer Baugenehmigung gehÃ¶ren zu den Herstellungskosten des GebÃ¤udes, auch wenn es sich um eine von der Gemeinde erhobene Abgabe handelt.
Bei deren Kosten ist zu unterscheiden: Sind sie bereits wÃ¤hrend der Bauphase aufgetreten, handelt es sich um Herstellungskosten des GebÃ¤udes. Treten diese MÃ¤ngel nach der Fertigstellung auf, liegt regelmÃ¤ÃŸig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor
sind Werbungskosten (Â§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 EStG).
Wird ein Computer ausschlieÃŸlich oder doch weitaus Ã¼berwiegend fÃ¼r die Abrechnungen, MieterhÃ¶hungen und -umlagen sowie Ermittlung der EinkÃ¼nfte, z. B. aus einem groÃŸen Mietshaus, eingesetzt, bildet er ein Arbeitsmittel, sodass die Anschaffungskosten im Wege der AfA als Werbungskosten abziehbar sind. Eine private Mitbenutzung ist unschÃ¤dlich, soweit sie einen Nutzungsanteil von etwa 10 % nicht Ã¼bersteigt.
Als dauernde Last zu beurteilende wiederkehrende Leistungen zum Erwerb eines zum Vermieten bestimmten GrundstÃ¼cks fÃ¼hren nur i. H. d. in ihnen enthaltenen Zinsanteils zu sofort abziehbaren Werbungskosten; i. H. d. Barwerts der dauernden Last liegen Anschaffungskosten vor, die, soweit der Barwert auf das GebÃ¤ude entfÃ¤llt, nach MaÃŸgabe des Â§ 7 EStG im Wege der AfA auf die Gesamtnutzungsdauer zu verteilen sind.
Aufwendungen fÃ¼r SpÃ¼le, Kochherd und Dunstabzugshaube zÃ¤hlen zu den Herstellungskosten des GebÃ¤udes.
Der laufend gezahlte Erbbauzins ist bei einer Vermietung des GebÃ¤udes im Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten abzugsfÃ¤hig. Das Gleiche gilt fÃ¼r Einmalzahlungen und Vorauszahlungen; allerdings sind aufgrund des Â§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG Vorauszahlungen Ã¼ber 5 Jahre hinaus nunmehr auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Ist der Erbbauberechtigte wirtschaftlicher EigentÃ¼mer des auf dem ErbbaugrundstÃ¼ck errichteten GebÃ¤udes, kann er die AfA geltend machen.
Die vom Erbbauberechtigten Ã¼bernommenen ErschlieÃŸungskosten sind nach Auffassung der Verwaltung Anschaffungskosten des Erbbaurechts und nicht mehr sofort abzugsfÃ¤hige Werbungskosten. Einmalige Aufwendungen fÃ¼r den Erwerb des Erbbaurechts (z. B. Einstandszahlung, Notariatskosten, Grunderwerbsteuer) sind auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen.
BeitrÃ¤ge zur Finanzierung von erstmaligen ErschlieÃŸungsmaÃŸnahmen sind nachtrÃ¤gliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Werden hingegen ErschlieÃŸungsanlagen ersetzt oder modernisiert, fÃ¼hren dafÃ¼r erhobene ErschlieÃŸungsbeitrÃ¤ge zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, das GrundstÃ¼ck wird hierdurch ausnahmsweise in seiner Substanz oder in seinem Wesen verÃ¤ndert.
Fahrtkosten fÃ¼r den Weg zur Baustelle, wenn der Steuerpflichtige dort Arbeiten zur Errichtung des GebÃ¤udes ausfÃ¼hrt, Aufwendungen fÃ¼r Fahrtkosten zum Einkauf und Transport von Baumaterial sowie zur Anschaffung von BaugerÃ¤t stellen Werbungskosten dar.
Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten sind Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung oder Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (Â§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG), z. B. auch sonstige Geldbeschaffungskosten fÃ¼r den Erwerb des MietwohngrundstÃ¼cks, die Errichtung des GebÃ¤udes oder den Erhaltungsaufwand.
Sie sind bei Eintragung des Eigentumserwerbs Teil der Anschaffungskosten; wegen Hypothekeneintragung kÃ¶nnen sie Finanzierungskosten sein; wegen GrundstÃ¼cksverÃ¤uÃŸerung: nicht abziehbar.
Sie ist Teil der Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder des bebauten GrundstÃ¼cks; in letzterem Fall entfÃ¤llt sie teilweise auf das GebÃ¤ude. Dasselbe gilt fÃ¼r SÃ¤umniszuschlÃ¤ge zur Grunderwerbsteuer. Dagegen sind die betreffenden Aussetzungszinsen Werbungskosten. Zinsen zur Finanzierung der Grunderwerbsteuer sind Werbungskosten.
fÃ¼hrt zum Werbungskostenabzug (Â§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG).
Aufwendungen fÃ¼r ein Gutachten Ã¼ber Reparaturbedarf des GebÃ¤udes sind wie Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Betrifft das Gutachten den Zustand oder Wert eines erst noch zu erwerbenden GebÃ¤udes, gehÃ¶ren die Kosten zu dessen Anschaffungskosten, sind also nur im Rahmen der GebÃ¤udeabschreibungen zu berÃ¼cksichtigen; das Gleiche gilt auch bei teilentgeltlichem Erwerb. Wird das begutachtete Objekt nicht gekauft, sollen vorab entstandene Werbungskosten vorliegen.
Die Kosten eines Hausmeisters fÃ¼hren bei MietwohngrundstÃ¼cken zu Werbungskosten.
Sie wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen fÃ¼r das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Sie fÃ¼hrt erst bei Verausgabung durch den Verwalter fÃ¼r ErhaltungsmaÃŸnahmen zum Werbungskostenabzug. An dieser grundlegenden Bewertung hat sich auch nach EinfÃ¼hrung des Â§ 10 Abs. 6, 7 WEG in der Fassung des Gesetzes zur Ã„nderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007 nichts geÃ¤ndert.
Im Verkaufsfall fÃ¼hrt ein gesetzlicher Ãœbergang der RÃ¼cklage auf den Erwerber beim VerÃ¤uÃŸerer nicht zum Werbungskostenabzug. Zinsgutschriften aus der Anlage der InstandhaltungsrÃ¼cklage fÃ¼hren konsequenterweise sofort zu Einnahmen aus KapitalvermÃ¶gen.
sind in voller HÃ¶he Werbungskosten, wenn Ã¼ber das Konto nur die Mieteinnahmen und Vermietungswerbungskosten abgewickelt werden. Bei einem gemischten Konto sind sie entsprechend aufzuteilen.
Ist sie fÃ¼r den Erwerb des GrundstÃ¼cks angefallen, handelt es sich um Anschaffungs(neben)kosten. Ging es um die Vermittlung eines Darlehens, dessen Schuldzinsen Werbungskosten bilden, gehÃ¶rt sie auch zu den Finanzierungskosten. Werbungskosten sind auch bei der Vermittlung von Mietern gegeben.
Bei Inanspruchnahme des Maklers fÃ¼r den GrundstÃ¼cksverkauf gehÃ¶rt dessen Provision zu den nicht abziehbaren “VerÃ¤uÃŸerungskosten”.
Aufwendungen fÃ¼r EinbaumÃ¶bel gehÃ¶ren grundsÃ¤tzlich nicht zu den GebÃ¤udeherstellungskosten; Ausnahmen: Herd, SpÃ¼le und Dunstabzugshaube. Wird eine Wohnung mÃ¶bliert vermietet, bilden die AfA auf die MÃ¶bel Werbungskosten. Waren die MÃ¶bel zuvor privat genutzt, ist die bisherige private Nutzungsdauer zu berÃ¼cksichtigen.
GebÃ¼hren und Auslagenersatz des Notars fÃ¼r die Beurkundung eines Kaufvertrags gehÃ¶ren, soweit sie auf den GebÃ¤udeerwerb entfallen, zu den Anschaffungskosten des GebÃ¤udes; GebÃ¼hren und Auslagen fÃ¼r eine Hypotheken- und Grundschuldbestellung sind als Finanzierungskosten abziehbar.
Reisekosten sind uneingeschrÃ¤nkt abziehbar, sofern es sich z. B. um die gelegentlich erforderliche Besichtigung eines Mietshauses handelt. Bei regelmÃ¤ÃŸigen Fahrten zum Mietobjekt ist die KÃ¼rzung fÃ¼r Fahrten zwischen Wohnung und ArbeitsstÃ¤tte/Betrieb zu beachten (Â§ 9 Abs. 3 EStG).
Fahrten zur Ãœberwachung des im Bau befindlichen Hauses erhÃ¶hen – in voller HÃ¶he – dessen Herstellungskosten. Dasselbe gilt, wenn die Fahrten wegen Eigenleistungen am Bau gemacht werden.
Fahrtkosten, die dem erworbenen GebÃ¤ude zugerechnet werden kÃ¶nnen, zÃ¤hlen zu den Herstellungskosten dieses GebÃ¤udes.
Als Reisekosten abzugsfÃ¤hig sind auch die Fahrtkosten zum Steuerberater, soweit sie im Zusammenhang mit der Ermittlung der EinkÃ¼nfte aus Vermietung und Verpachtung stehen; als Werbungskosten abzugsfÃ¤hig sind insoweit auch Unfallkosten auf dem Weg zum Steuerberater.
Aufwendungen fÃ¼r den Schornsteinfeger sind Werbungskosten.
Schuldzinsen sind als Werbungskosten bei den EinkÃ¼nften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, soweit sie mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen; dies setzt voraus, dass das Darlehen zur Erzielung von VermietungseinkÃ¼nften aufgenommen und auch tatsÃ¤chlich hierfÃ¼r verwendet worden ist. Das ist der Fall, wenn mit dem Darlehen, fÃ¼r das die Schuldzinsen anfallen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Erhaltungsaufwendungen oder andere Werbungskosten eines der EinkÃ¼nfteerzielung dienenden GebÃ¤udes oder GebÃ¤udeteils finanziert werden.
Schuldzinsen, die der Erwerber eines zum Vermieten bestimmten GrundstÃ¼cks vereinbarungsgemÃ¤ÃŸ fÃ¼r den Zeitraum nach dem Ãœbergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren bis zur spÃ¤ter eintretenden FÃ¤lligkeit des Kaufpreises an den VerÃ¤uÃŸerer erstattet, sind als Werbungskosten abziehbar. Zu den Anschaffungskosten zÃ¤hlen die Schuldzinsen, wenn sie vor Ãœbergabe einer Immobilie an den Erwerber entstanden sind, sei es dass der BautrÃ¤ger die ihm wÃ¤hrend der Bauzeit entstandenen Zinsen dem Erwerber eines noch zu errichtenden GebÃ¤udes in Rechnung stellt, der Erwerber dem VerÃ¤uÃŸerer ein bei diesem angefallenen Disagio oder vor der Ãœbergabe entstandene Zinsen erstattet.
Zu den Schuldzinsen gehÃ¶ren auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme, insbesondere Bereitstellungszinsen und regelmÃ¤ÃŸig das Damnum, sowie sonstige Kreditkosten einschlieÃŸlich der Geldbeschaffungskosten.
Steuern, die mit dem Mietobjekt zusammenhÃ¤ngen, wie z. B. die Grundsteuer, sind Werbungskosten (Â§ 9 Abs. 1 Satz 3 EStG)
BeitrÃ¤ge zu Schadenversicherungen von GebÃ¤uden, die der Erzielung von MieteinkÃ¼nften dienen, sind als laufende Werbungskosten zu behandeln. Es macht rechtlich und wirtschaftlich keinen Unterschied, ob es im Rahmen von MieteinkÃ¼nften um Aufwendungen fÃ¼r die Erhaltung (Bewahrung vor SchÃ¤den) eines bereits entstandenen GebÃ¤udes oder eines erst entstehenden GebÃ¤udes geht. PrÃ¤mien fÃ¼r eine Bauwesenversicherung sind daher als Werbungskosten bei den EinkÃ¼nften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfÃ¤hig
Aufwendungen fÃ¼r Werkzeuge und andere Arbeitsmittel (Â§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 6 EStG) sind Werbungskosten, ggf. durch AfA zu verteilen, soweit sie der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung eines MietwohngebÃ¤udes dienen.
Werkzeuge, die nur wegen der Herstellung des MietwohngebÃ¤udes angeschafft wurden, erhÃ¶hen dessen Herstellungskosten.
Anschaffungsnahe H Einnahmen Vermietung und Verpachtung Erhaltungsaufwand Modernisierung Vermietung Werbungskosten