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Timestamp: 2016-10-28 14:06:55+00:00
Document Index: 216657836

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 271', 'art. 74', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 99', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 1', 'art. 26', 'art. 1', 'art. 36', 'art. 261', 'art. 253', 'art. 109', 'art. 271', 'art. 36', 'art. 66']

4A_241/2010 (10.08.2010)
4A_241/2010 � � Arr�t du 10 ao�t 2010
X.________, repr�sent�e par Me Mauro Poggia,
H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par Me Karin Grobet Thorens,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 15 mars 2010.
La SI A.________, alors propri�taire, a remis � bail � H.Y.________, � compter du 1er juin 1977, un appartement de trois pi�ces ainsi qu'une grande chambrette dans un immeuble, � Gen�ve. Le loyer, sans les charges, a �t� fix� en dernier lieu � 750 fr. par mois.
Au mois de septembre 2004, X.________ a acquis l'immeuble, devenant la bailleresse.
Par deux avis officiels du 3 juin 2005, adress�s l'un � H.Y.________ et l'autre � son �pouse F.Y.________, la bailleresse a r�sili� le contrat pour le 31 octobre 2005, affirmant qu'elle avait besoin des locaux lou�s pour son fr�re.
H.Y.________ et F.Y.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, concluant principalement � l'annulation du cong�, subsidiairement � une prolongation du bail. Ils ont soutenu en substance que le besoin de la bailleresse n'�tait pas �tabli, qu'il ne s'agissait que d'un pr�texte et que celle-ci avait d'autres occasions de loger ses proches.
Par d�cision du 13 d�cembre 2005, la Commission de conciliation a admis la validit� du cong�, mais a accord� aux locataires une premi�re prolongation du bail de deux ans.
Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, par jugement du 11 octobre 2007, a d�clar� le cong� valable, octroyant aux locataires une unique prolongation du bail de trois ans.
Sur appel de H.Y.________ et F.Y.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 6 octobre 2008, a consid�r� qu'il ne fallait pas entrer en mati�re sur la question de la validit� du cong� et a accord� une prolongation de bail de quatre ans.
Statuant sur le recours en mati�re civile exerc� par le locataire et son �pouse contre l'arr�t du 6 octobre 2008, le Tribunal f�d�ral, par l'arr�t 4A_519/2008 du 6 f�vrier 2009, a annul� la d�cision pr�cit�e de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers et lui a renvoy� la cause pour nouvelle d�cision sur la question de la validit� du cong�.
Par arr�t du 15 mars 2010, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le jugement rendu le 11 octobre 2007 par le Tribunal des baux et loyers et, se pronon�ant sur le fond, a annul� le cong� donn� le 3 juin 2005 � H.Y.________ et � F.Y.________. Proc�dant � une appr�ciation des preuves apport�es, la cour cantonale est parvenue � la conviction que le motif de cong� invoqu� (le besoin du fr�re) n'�tait qu'un pr�texte.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 15 mars 2010. Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'�tablissement des faits et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � ce qu'il soit constat�, d'une part, que le cong� notifi� � H.Y.________ et � F.Y.________ le 3 juin 2005 pour le 31 octobre 2005 a �t� valablement donn� et, d'autre part, que les locataires ont �puis� toute prolongation de bail au 31 octobre 2009, cette question ayant perdu son objet.
1.1.�Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire; elles ne peuvent donc �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par un recours en mati�re civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En mati�re de droit du bail � loyer, cette valeur s'�l�ve � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
En cas de litige portant sur la r�siliation d'un bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement. Pour d�terminer la prochaine �ch�ance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s conf�r�e par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en consid�ration la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�t 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461).
Le loyer annuel pay� par les intim�s se montant sans les charges � 9'000 fr., la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
Interjet� pour le reste par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2.�Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut de toute mani�re demander une correction de l'�tat de fait que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).�
En l'esp�ce, la recourante pr�sente, sur une dizaine de pages, sa propre version des faits, �maill�e de critiques � l'adresse de la cour cantonale. D�s lors qu'il n'est invoqu� de mani�re pr�cise ni violation du droit ni arbitraire, il n'y a pas lieu d'en tenir compte et il faut raisonner sur la base de l'�tat de fait contenu dans l'arr�t cantonal, sous r�serve de l'examen des griefs de faits soulev�s par la recourante dans la partie � en droit � de son �criture.
2.1.�La recourante se plaint en premier lieu d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral n'annulera la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.). S'agissant plus pr�cis�ment de l'appr�ciation des preuves, la d�cision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.1.1.�La recourante reproche � la cour cantonale d'avoir retenu que le cong� avait �t� donn� pour mettre le logement � disposition � d'un proche parent �, alors que la lettre d'accompagnement pr�cisait qu'il s'agissait de son fr�re. Ce grief confine � la t�m�rit�. En effet, sous lettre C de l'arr�t attaqu�, il est clairement indiqu� que l'avis officiel mentionnait le besoin � d'un proche parent � et que le courrier accompagnateur pr�cisait qu'il s'agissait du fr�re. Cette description des faits est conforme aux pi�ces produites et � la version donn�e devant le Tribunal f�d�ral par la recourante elle-m�me. En r�alit�, la recourante s'en prend � un autre passage de l'arr�t attaqu� (consid. 4.2 p. 13) o� la cour cantonale rel�ve que l'urgence du besoin n'a �t� invoqu�e qu'en cours de proc�dure. La recourante ne conteste pas que l'urgence n'�tait mentionn�e ni dans l'avis sur formule officielle, ni dans la lettre d'accompagnement. L'�tat de fait a donc �t� correctement dress� et le grief est d�pourvu de tout fondement.
2.1.2.�La recourante fait grief � la Chambre d'appel d'avoir retenu que son fr�re avait � trouv� une nouvelle compagne apr�s sa s�paration intervenue en 2005 �, faisant observer qu'il avait rencontr� sa compagne avant de se s�parer de son �pouse.
En r�alit�, sous lettre E, la cour cantonale a correctement observ� que le fr�re d�sirait vivre avec sa nouvelle compagne, sans pr�ciser � quel moment cette relation a �t� nou�e. Il est vrai que par la suite (consid. 4.2 p. 13), la cour cantonale s'est exprim�e en des termes qui montrent qu'elle a pens� que cette relation n'�tait n�e qu'apr�s la s�paration. Elle n'a cependant nullement admis que la liaison �tait post�rieure � la notification du cong� litigieux. En cons�quence, la cour cantonale a bien retenu que le d�sir de vivre avec sa nouvelle compagne existait au moment de la r�siliation, de sorte que savoir � quel moment cette liaison a �t� nou�e est absolument sans pertinence pour l'issue du litige (art. 97 al. 1 LTF).
2.1.3.�La cour cantonale a observ� que la recourante avait affirm�, � l'�vidence pour d�montrer le besoin d'un logement plus grand, que l'une des filles de son fr�re vivait aupr�s de lui; entendu comme t�moin, le fr�re a d�clar� que sa fille ne venait que � de temps en temps chez lui �.
La recourante critique ces constatations de fait, mais sans vraiment les contester. Elle ne fait qu'ergoter � ce sujet, sans d�montrer que l'une ou l'autre de ces constatations serait arbitraire. En cons�quence, il ne se justifie pas davantage de rectifier l'�tat de fait cantonal.
2.1.4.�La recourante avait all�gu� que la compagne de son fr�re �tait enceinte, donnant � penser qu'il aurait besoin d'un logement plus grand pour l'enfant. Or, le fr�re de la recourante, entendu comme t�moin, a d�clar� que sa compagne n'avait pas d'enfant. La cour cantonale en a d�duit que la recourante n'avait pas dit la v�rit� sur ce point.
Dans son recours, la bailleresse explique maintenant que son fr�re avait pr�cis�, lors de son audition en qualit� de t�moin, que, certes, sa compagne n'avait pas d'enfant � pour l'instant �, ce qui impliquait le d�sir d'en avoir un. Pourtant, le d�sir d'avoir un enfant n'�quivaut aucunement � une grossesse et ne d�montre aucun besoin urgent d'un logement plus spacieux. La pr�cision que la recourante voudrait apporter est donc impropre � influer sur le sort de la querelle (art. 97 al. 1 LTF).
La recourante indique encore que la compagne de son fr�re aurait fait une fausse couche, mais il s'agit d'un fait qui n'a pas �t� �tabli et qui appara�t m�me comme nouveau dans la proc�dure, ce qui exclut qu'il soit pris en consid�ration (art. 99 al. 1 LTF).
2.1.5.�La cour cantonale a retenu qu'un appartement de trois pi�ces et demie s'�tait lib�r� au 31 mars 2005. La recourante ne pr�tend pas que le besoin de son fr�re n'existait pas encore � cette date ou qu'elle ne pouvait pas lui attribuer ce logement. Elle soutient que cette habitation �tait diff�rente de celle lou�e aux intim�s. Il ressort des constatations cantonales - non contest�es - que l'appartement lou� aux intim�s comporte trois pi�ces et une chambrette, soit au total trois pi�ces et demie. L'appartement qui s'est lib�r� au 31 mars 2005 comptait �galement trois pi�ces et demie. On ne voit donc pas pourquoi il ne serait pas �quivalent. La recourante, clamant l'arbitraire, semble dire que cet appartement n'est pas compos� de la m�me mani�re, mais il s'agit l� d'un fait qui ne ressort nullement de l'arr�t cantonal et dont la recourante n'a apport� aucune preuve devant le Tribunal f�d�ral. Il n'est donc pas d�montr� que la cour cantonale a constat� les faits arbitrairement en retenant que cet appartement aurait pu �tre attribu� au fr�re de la recourante.
2.1.6.�La recourante reproche � la cour cantonale d'avoir pris en compte, pour d�terminer si le motif du cong� n'�tait qu'un pr�texte, le fait que des logements se sont lib�r�s par la suite et auraient pu �tre attribu�s � son fr�re.
Lorsqu'il doit d�terminer le motif r�el d'un cong�, le juge doit proc�der � une appr�ciation de toutes les preuves qui lui sont apport�es. Des faits post�rieurs au cong� peuvent �clairer la volont� du bailleur au moment o� il a r�sili� le bail. Contrairement � ce que soutient la recourante, il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits post�rieurs en vue de reconstituer ce que devait �tre la volont� r�elle au moment d�terminant (cf. ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arr�ts cit�s).
2.2.�La premi�re question litigieuse � r�soudre est de savoir pour quelles raisons r�elles la recourante a donn� cong� aux intim�s.
Savoir quels sont les motifs r�els d'une r�siliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702).
Le Tribunal f�d�ral est donc en principe li� par la constatation cantonale (art. 105 al. 1 LTF) selon laquelle le motif avanc� par la bailleresse (le besoin de son fr�re) n'�tait qu'un pr�texte fallacieux.
Il ne peut s'en �carter que si la constatation est manifestement inexacte (art. 105 al. 2 LTF), c'est-�-dire arbitraire (cf. ci-dessus consid. 1.3). Avant d'examiner la question, il faut pr�alablement rappeler qu'il incombe � la partie qui invoque l'arbitraire de montrer en quoi la d�cision cantonale serait manifestement insoutenable (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246).
La recourante a pr�tendu qu'elle avait donn� le cong� pour mettre le logement � disposition de son fr�re qui, habitant momentan�ment dans un deux pi�ces, avait besoin d'un logement plus grand. Pour �tayer ce besoin, elle a affirm� qu'une des filles de ce dernier vivait avec lui. Or, cette affirmation s'est r�v�l�e fausse.
Elle a all�gu� aussi que la compagne de son fr�re �tait enceinte, ce qui sugg�rait l'id�e d'une naissance prochaine et d'un besoin accru de surface. Or, la compagne du fr�re de la recourante n'a pas eu d'enfant et aucune grossesse n'a �t� prouv�e.
Sachant que l'appartement litigieux comporte trois pi�ces et demie, il a �t� �tabli qu'un autre appartement de trois pi�ces et demie dans le m�me immeuble avait �t� lib�r� au 31 mars 2005, soit environ deux mois avant le cong� litigieux. On ne voit pas ce qui aurait emp�ch� la recourante de mettre ce logement, qui se lib�rait spontan�ment, � la disposition de son fr�re si le besoin de celui-ci �tait s�rieux, �tant observ� qu'il n'a �t� ni all�gu� ni prouv� que son besoin serait apparu seulement entre le 31 mars et le 3 juin 2005.
Par la suite, d'autres logements appartenant � la recourante se sont lib�r�s et cette derni�re, alors m�me qu'il apparaissait que la proc�dure contre les intim�s allait durer, n'a attribu� aucun de ces logements � son fr�re, pr�f�rant les louer � d'autres parents ou amis, lesquels, dans plusieurs cas, les ont ensuite sous-lou�s ou laiss�s vacants.
Au vu de l'ensemble de ces �l�ments, la cour cantonale a acquis la conviction que le besoin du fr�re n'�tait qu'un mauvais pr�texte. Cette appr�ciation est peut-�tre discutable, mais elle ne peut pas �tre qualifi�e d'arbitraire. En cons�quence, le Tribunal f�d�ral se trouve li� par la constatation que le motif de cong� all�gu� n'�tait qu'un pr�texte sp�cieux.
2.3.�Il reste � en tirer les cons�quences juridiques.
Il faut consid�rer comme contraire aux r�gles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le cong� qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un pr�texte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
La doctrine et la jurisprudence admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif � l'appui de la r�siliation alors qu'il n'est pas possible d'en �tablir le motif r�el, il faut en d�duire que le cong� ne repose sur aucun motif s�rieux ou en tout cas aucun motif l�gitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arr�t 4A_64/2010 du 29 avril 2010, consid. 2.3; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e �d. 1996, n� 115 ad art. 271 CO; ROGER WEBER, in: Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d. 2007, n� 33 ad art. 271/271a CO; DAVID LACHAT, in: Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 11 ad art. 271 CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, Lausanne 2008, p. 732; BERNARD CORBOZ, Les cong�s affect�s d'un vice, in: 9�me S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 22; GIACOMO RONCORONI, Le nouveau droit du bail � loyer, in: 6�me S�minaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.).
D�s l'instant o� il a �t� retenu en fait que le motif avanc� � l'appui de la r�siliation du 3 juin 2005 n'�tait qu'un mauvais pr�texte et que le motif r�el ne pouvait pas �tre �tabli, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral, singuli�rement l'art. 271 al. 1 CO, en annulant ledit cong� pour la raison qu'aucun motif l�gitime n'apparaissait le justifier.
Quant aux garanties constitutionnelles invoqu�es en passant par la recourante (art. 1 du Protocole additionnel n� 1 � la Convention europ�enne de sauvegarde des droits de l'homme et des libert�s fondamentales (CEDH), art. 26 Cst.), elles ne lui sont d'aucun secours.
Tout d'abord, le Protocole additionnel n� 1 du 20 mars 1952 � la CEDH, qui garantit en particulier la propri�t� des biens (art. 1), a �t� sign� le 29 mars 1976, mais non ratifi� � ce jour par la Suisse. Autrement dit, cet acte n'est pas entr� en vigueur � l'�gard de la Suisse.
A teneur de l'art. 36 al. 1 Cst., toute restriction d'un droit fondamental doit �tre fond�e sur une base l�gale, les restrictions graves devant �tre pr�vues par une loi. Le bail conclu avec l'intim� est pass� � la recourante lorsqu'elle a acquis l'immeuble en septembre 2004, cela en application de l'art. 261 al. 1 CO. La recourante est depuis lors soumise, dans ses relations contractuelles avec les intim�s, aux dispositions des art. 253 ss CO relatives au bail � loyer.
L'art. 109 al. 1 Cst. pr�voit que la Conf�d�ration, afin de lutter contre les abus en mati�re de bail � loyer, l�gif�re notamment sur l'annulabilit� des cong�s abusifs. A partir de ce mandat constitutionnel, le l�gislateur a �dict� l'art. 271 al. 1 CO qui pr�voit que le juge annule les cong�s qui contreviennent aux r�gles de la bonne foi.
La restriction � la garantie de la propri�t� d�coulant pour le propri�taire de voir annul�, le cas �ch�ant, le cong� qu'il a donn� � ses locataires en raison de son caract�re abusif repose sur une base l�gale claire. Elle est de surcro�t justifi�e par un int�r�t public et proportionn�e au but vis� (art. 36 al. 2 et 3 Cst.).
Vu l'issue du diff�rend, les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).