Source: https://hgv-berlin-steglitz.de/rechtsprechung/wohungseigentumsrecht/268-weg-verwaltung-in-zeiten-der-corona-krise
Timestamp: 2020-08-10 18:42:27
Document Index: 213266874

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 23', 'Art. 2', '§ 6', '§ 27', '§ 21', '§ 179', 'Art. 240', '§ 1', 'Art. 240', '§ 1', 'Art. 240', '§ 1', 'Art. 240', '§ 1', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 165', '§ 35', 'Art. 2', '§ 6', '§ 6']

WEG-Verwaltung in Zeiten der Corona-Krise - HGV-Berlin-Steglitz
Empfehlungen für WEG Verwalter und Eigentümer
Die Eigentümer können derzeit ihr Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen nicht ausüben. Denn die WEG-Verwaltung muss ihr Büro derzeit für die Öffentlichkeit schließen.
Im Einzelfall, in dem ein Dokument dringend benötigt wird, könnte der Eigentümer einen Anspruch auf Übersendung einer Kopie haben. Die Verwaltung sollte prüfen, ob sie in diesem Fall einen vertraglichen Anspruch auf eine Zusatzvergütung hat.
Derzeit keine normale Eigentümerversammlung
Die Durchführung normaler Eigentümerversammlungen ist derzeit praktisch nicht möglich, bei größeren Gemeinschaften ist sie schon aufgrund der behördlichen Anordnung verboten.
Der Verwalter ist daher berechtigt und in der Regel auch verpflichtet, Versammlungen, die bereits angesetzt worden sind, abzusagen. Die Regelung in § 23 Abs. 1 WEG, nach der mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen ist, besagt nicht, dass die Versammlung unbedingt in der ersten Jahreshälfte stattfinden muss.
Ein schriftliches Beschlussverfahren ist problematisch. Zwar kann gemäß § 23 Abs. 3 WEG die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung durch einen schriftlichen Umlaufbeschluss ersetzt werden. Einem solchen Beschluss müssen jedoch sämtliche Eigentümer in Schriftform zustimmen. Da die Textform nicht genügt, reicht eine E-Mail nicht aus. Es muss eine Urkunde mit einer Unterschrift eingereicht werden. Dies dürfte nur bei kleinen Gemeinschaften möglich sein.
„Ein-Mann-Versammlung“
Soll dennoch eine Versammlung abgehalten werden, weil dringende Entscheidungen getroffen werden müssen, die nicht auf den Verwalter delegiert werden können, empfiehlt es sich, eine sog. „Ein-Mann-Versammlung“ mit eingeschränkter Tagesordnung abzuhalten. Die Tagesordnung sollte auf den Punkt beschränkt werden, der einer dringenden Entscheidung bedarf.
Zugleich sollte den Eigentümern dringend nahe gelegt werden, entweder dem Verwalter oder dem Beiratsvorsitzenden ein Vertretungsvollmacht auszustellen, die ggf. mit einer Weisung versehen werden kann. Der Verwalter sollte darauf hinweisen, dass er die persönliche Teilnahme an der Versammlung nicht verbieten kann, die Durchführung der Versammlung aber ablehnen wird, wenn einzelne Eigentümer persönlich erscheinen.
Von virtuellen Eigentümerversammlungen etwa per Video- oder Telefonkonferenz ist abzuraten, da es dafür derzeit noch keine Rechtsgrundlage gibt. Zulässig ist es lediglich, dass der Vertreter des Eigentümers mit diesem während der Versammlung auf digitale Weise Kontakt aufnimmt und Anweisungen einholt.
Die sich aus dem letzten Wirtschaftsplan ergebenden laufenden Zahlungsverpflichtungen müssen von den Eigentümern weiterhin erfüllt werden, auch wenn es derzeit nicht möglich ist, den Wirtschaftsplan durch einen Beschluss zu genehmigen. Häufig ergibt sich dies aus einer Fortgeltungsklausel, die mit dem letzten Wirtschaftsplan von vielen Gemeinschaften vorsorglich beschlossen worden ist. Besteht kein solcher Beschluss, ergibt sich dies aus der Regelung in Art. 2 § 6 Abs. 2 des zum 28.3. 2020 in Kraft gesetzten Covid-19-Gesetzes.
Befugnisse des Verwalters nach dem WEG
Durch das Covisd-19-Gesetz sind keine zusätzlichen Befugnisse des Verwalters zur Beauftragung von Instandsetzungsmaßnahmen eingeführt worden. Dies hielt der Gesetzgeber nicht für erforderlich, weil bereits in § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG eine Notfallkompetenz des Verwalters geregelt ist. Nach der Rechtsprechung der Zivilgerichte berechtigt diese Regelung den Verwalter jedoch nur dazu, Aufträge für einstweilige Sicherungs- und Schutzmaßnahmen zu erteilen, nicht aber zur Beauftragung „endgültiger“ Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten. Gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG muss über Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich durch Beschluss entschieden werden. Auch der Beirat kann dem Verwalter insofern keinen Auftrag erteilen. Wenn der Verwalter eine Baumaßnahme ohne entsprechenden Beschluss in Auftrag gibt, können die Eigentümer die Bezahlung der Rechnung verweigern und ggf. sogar Schadenersatz verlangen. Da der Verwalter als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat, haftet er den Auftragnehmern gemäß § 179 BGB.
Der Verwalter ist daher gut beraten, im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, ob er nach der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag berechtigt ist, den entsprechenden Auftrag auch ohne ausdrücklichen Beschluss zu erteilen. Allerdings ist zu befürchten, dass die Rechtsprechung Regelungen in dem Verwaltervertrag für unwirksam erklärt, wonach dieser über die Durchführung kleinerer Maßnahmen in Abstimmung mit dem Beirat selbständig entscheiden darf.
Als zulässig wird allerdings ein sog. Vorratsbeschluss anerkannt, in dem der Verwalter sich die Befugnis zur Erteilung von Aufträgen für die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums einräumen lässt, wenn diese „doppelt gedeckelt“ ist. Die Kosten müssen sowohl für den Einzelauftrag als auch die Jahressumme begrenzt sein.
Regelungen über die Erhebung einer Sonderumlage sieht das Covid-19-Gesetz nicht vor. Ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer kann der Verwalter daher auch bei Liquiditätsproblemen keine Sonderumlage erheben. Ein Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage ist unzulässig.
Zahlungsmoratorium aufgrund von Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB für Verbraucher
Durch das Covid-19-Gesetz ist in Art. 240 EBGB ein § 1 Abs. 1 eingefügt worden, nach dem Verbrauchern bei vor dem 8. März 2020 abgeschlossenen Dauerschuldverhältnissen ein Leistungs-verweigerungsrecht zusteht, wenn sie ihren Zahlungsverpflichtungen aufgrund der Corona-Krise nicht nachkommen können. Voraussetzung ist, dass die ihnen gewährten Leistungen zur angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind.
Diese Regelung ist jedoch nach der herrschenden Meinung auf die Forderungen der WEG an die einzelnen Eigentümer nicht anwendbar, weil die WEG selbst Verbraucherin ist und es sich deshalb bei dem Rechtsverhältnis zwischen der WEG und dem einzelnen Eigentümer nicht um einen Verbrauchervertrag handelt.
Zahlungsmoratorium für Kleinstunternehmer aufgrund von Art. 240 § 1 Abs. 2 EGBGB
Gemäß Art. 240 § 1 Abs. 2 EGBGB haben jedoch Kleinstunternehmer ein entsprechendes Leistungsverweigerungsrecht, wenn sie ihren Zahlungspflichten aufgrund der Corona-Krise nur unter Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen ihres Erwerbslebens nachkommen können. Als Kleinst-unternehmer gelten Unternehmen, die weniger als 10 Personen beschäftigen und deren Jahresumsatz bzw. Jahresbilanz 2 Mio. EURO nicht überschreitet. Hierunter dürfte eine große Zahl von Teileigentümern fallen, die etwa eine Gastwirtschaft betreiben, die gegenwärtig behördlich geschlossen ist. Möglicherweise fallen hierunter auch Eigentümer vermieteter Wohnungen, wenn diese aufgrund der Anzahl der Wohnungen als Unternehmer anzusehen sind. Ob Hausgeldansprüche aufgrund eines Dauerschuldverhältnisses geschuldet werden, ist aber streitig und bisher noch nicht geklärt (vgl. BGH V ZR 250/19).
Der Verwalter hat keine Befugnis, dem Eigentümer Hausgeldansprüche und andere Forderungen der Gemeinschaft zu stunden und Ratenzahlungen zu gewähren.
Während das Covid-19-Gesetz zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans eine Sonderregelung enthält, hat man für die Erstellung und Genehmigung der Jahresabrechnung keine entsprechende Regelung getroffen.
Kann die Jahresabrechnung trotz der Probleme aufgrund der Corona-Krise erstellt werden, so muss der Verwalter diese den Eigentümer trotz des fehlenden Genehmigungsbeschlusses zur Verfügung stellen.
Da derzeit keine Eigentümerversammlungen abgehalten werden können, kann der Beschluss zur Genehmigung der Jahressabrechnung nicht gefasst werden. Ohne diesen Beschluss entsteht jedoch keine Verpflichtung des Eigentümers, eine negative Abrechnungsspitze auszugleichen. Dement-sprechend entsteht auch eine Verpflichtung der Gemeinschaft, zum Ausgleich einer positiven Abrechnungsspitze.
Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermieten, benötigen die Jahresabrechnung für die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern. Da der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB über die Betriebskostenabrechnung bis zum Ende des Jahres abrechnen muss, kommt er in Schwierigkeiten, wenn ihm bis dahin keine genehmigte Jahresabrechnung vorliegt. Hier kann man sich als Vermieter damit behelfen, dass man die nicht genehmigte Jahresabrechnung verwendet und den Mieter darauf hinweist, dass die Jahresabrechnung des WEG Verwalters noch nicht genehmigt ist und sich daher möglicherweise noch ändert. Ergibt die später genehmigte Jahresabrechnung eine Nachforderung des Vermieters, so ist er an deren Geltendmachung durch die Frist des § 556 Abs. 3 BGB nicht gehindert, weil ihn insofern kein Verschulden trifft
Einkommensteuererklärung des Vermieters
Anders als von manchen angenommen wird, macht der Vermieter in seiner Einkommen-steuererklärung als Werbungskosten nicht das in diesem Jahre gezahlte Hausgeld geltend, sondern die sich aus der Jahresabrechnung des Verwalter von diesem verausgabten Werbungskosten. Das an den Verwalter gezahlte Hausgeld gilt in der Einkommensteuer erst dann als abgeflossen, wenn der Verwalter es verausgabt hat. Bis dahin ist es weiterhin dem Eigentümer zuzurechnen. Solange die Jahresabrechnung noch nicht genehmigt ist, muss der Vermieter deswegen das Finanzamt darauf hinweisen, dass seine Einkommensteuerklärung nur vorläufig ist und sich die Höhe der Werbungskosten noch ändern kann. Normalerweise wird das Finanzamt den Steuerbescheid deswegen gemäß § 165 AO vorläufig erlassen. Anderenfalls muss der Vermieter gegen seinen Einkommensteuerbescheid Einspruch einlegen. Dieses Problem stellt sich verschärft, wenn die Jahresabrechnung bis zum Termin für die Abgabe der Steuererklärung nicht vorliegt. In diesem Fall sollte man um Fristverlängerung bitten. Sollte diese nicht gewährt werden, muss man eine vorläufige Steuererklärung abgeben.
Die Bescheinigung über die Aufwendungen nach § 35 a EStG kann der Verwalter auch ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer ausstellen, da diese nicht Bestandteil der Jahres-abrechnung ist.
Außerdem lässt die Finanzverwaltung es zu, dass Eigentümer und Mieter die Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen anhand der Jahresabrechnung geltend machen, die in dem Jahr genehmigt worden ist, für das sie Steuererklärung abgeben. Damit will die Finanzverwaltung Probleme vermeiden, die sich dadurch ergeben, dass die Steuererklärung abgegeben werden muss bevor die Jahresabrechnung des WEG Verwalters von den Eigentümern genehmigt worden ist. Für die Einkommensteuerklärung 2019 können Eigentümer und Vermieter deshalb die Jahresabrechnung verwenden, die für das Jahr 2018 aufgestellt – und genehmigt - worden ist.
Für die Verwalterbestellung hat das Covid-19-Gesetz eine Sonderregelung geschaffen. Dies war für die Fälle notwendig, in denen die Amtszeit des Verwalters abläuft und wegen der fehlenden Möglichkeit, eine Eigentümerversammlung abzuhalten, kein Beschluss über die Bestellung des Verwalters getroffen werden kann. Nach Art. 2 § 6 Abs. 1 bleibt der zuletzt bestellte Verwalter über die ursprünglich beschlossene Amtszeit hinaus bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Die Regelung tritt am 31.12.2021 außer Kraft.
Ist die Bestellung als Verwalter bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 28.3.2020 abgelaufen, soll nach der Gesetzesbegründung die Regelung des § 6 Abs. 1 ebenfalls gelten, sodass der Verwalter ab dem 28.3.2020 wieder im Amt ist. Wenn die Eigentümer dies nicht wollen, müssen sie einen schriftlichen Beschluss fassen oder eine „Ein-Mann-Versammlung“ abhalten und einen neuen Verwalter bestellen.