Source: http://bancheclienti.ilcaso.it/sezioni/Condominio/legittimita
Timestamp: 2018-11-19 01:02:32+00:00
Document Index: 123996816

Matched Legal Cases: ['art. 360', 'art. 360', 'art. 1137', 'art. 1350', 'art. 2059', 'art. 1129', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 21', 'art. 1102', 'art. 1127']

Il Condominio - Archivio
Condominio, regolamento di natura contrattuale e ricorso per cassazione.
Condominio - Regolamento di natura contrattuale - Atto privato - Conseguenze in tema di proposizione del ricorso per cassazione.
Il regolamento di condominio di natura contrattuale è, in ogni caso, un atto di produzione privata, anche nei suoi effetti tipicamente regolamentari, cioè incidenti sulle modalità di godimento delle parti comuni dell'edificio; ne consegue che, non avendo il medesimo natura di atto normativo generale e astratto, il ricorso per cassazione col quale si lamenti la violazione o falsa applicazione delle norme di tale regolamento non è proponibile ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., ma solo come vizio di motivazione ai sensi del n. 5) del medesimo art. 360. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 07 August 2018, n. 20567.
Delibera dell'assemblea di condominio che priva il condomino dei propri diritti su una parte comune dell'edificio.
Condominio – Delibera dell'assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio – Danno – Condanna del condominio al risarcimento del danno.
La delibera dell'assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest'ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l'attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo. Essendo la nullità della delibera dell'assemblea fatto ostativo all'insorgere del potere - dovere dell'amministratore di eseguire la stessa, l'azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 26 September 2018, n. 23076.
Consenso verbale del proprietario di un fondo alla costruzione di una terrazza a distanza illegale.
Rapporti di vicinato - Distanze legali - Costruzione di una terrazza a distanza illegale - Consenso verbale espresso dal proprietario del fondo vicino - Inidoneità alla costituzione della servitù - Necessità della forma scritta "ad substantiam" - Prova testimoniale articolata sul punto - Inammissibilità - Fattispecie.
Il consenso espresso verbalmente dal proprietario di un fondo alla costruzione da parte del vicino di una terrazza a distanza illegale è inidoneo alla costituzione di un vincolo di natura reale, essendo prescritta per la costituzione delle servitù la forma scritta "ad substantiam" (art. 1350, n. 4, c.c.), con la conseguenza che è inammissibile la prova testimoniale articolata sul punto. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha escluso che i convenuti avrebbero potuto provare con testimoni l'esistenza di un accordo volto a consentire il posizionamento di un muro invadendo per mt. 0,75 il fondo confinante). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 22 August 2018, n. 20958.
Condominio negli edifici e impedimento anche solo potenziale all’uso della cosa comune.
Condominio negli edifici - Uso della cosa comune da parte di uno dei condomini - Impedimento all’uso, anche solo potenziale, degli altri - Danno "in re ipsa" - Limiti - Distinzione fra danno patrimoniale e non patrimoniale - Fondamento - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, ove l'uso della cosa comune da parte di uno dei condomini avvenga in modo da impedire quello, anche solo potenziale, degli altri partecipanti, mentre il danno patrimoniale per il lucro interrotto è da ritenere "in re ipsa", non altrettanto è da dirsi in relazione al danno non patrimoniale, quale disagio psico-fisico conseguente alla mancata utilizzazione di un'area comune condominiale, potendosi ammettere il ristoro di tale ultima posta risarcitoria solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale o nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell'art. 2059 c.c., e sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva escluso il risarcimento del danno non patrimoniale in un caso di occupazione stabile, mediante un'autovettura lasciata in sosta per l'intero giorno e da oltre un anno, dello spazio antistante la rampa di accesso al garage condominiale). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 04 July 2018, n. 17460.
Spazi che accedono al soffitto ed al pavimento non essenziali alla struttura divisoria.
Condominio - Spazi che accedono al soffitto ed al pavimento non essenziali alla struttura divisoria - Esclusione dalla comunione - Controsoffittatura - Possesso - Spettanza - Esercizio "solo animo" - Condizioni - Fattispecie.
In tema di piani sovrapposti di un edificio appartenente a proprietari diversi, gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento e non sono essenziali alla struttura divisoria restano esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale, ben potendo il possesso su di essi essere mantenuto "solo animo". (Nella specie, la S.C. ha escluso la natura condominiale dello spazio vuoto esistente fra il solaio ed il controsoffitto e ha ritenuto che il proprietario dell'appartamento sovrastante, collocando al di sotto degli assi di sostegno delle travi del suo pavimento dei tubi e delle condutture, avesse compiuto uno spoglio in danno del possesso esercitato "solo animo" dal proprietario dell'immobile sottostante). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 June 2018, n. 15048.
Annullamento della delibera condominiale per motivi diversi da quelli dedotti dalla parte.
Impugnazione di delibera condominiale – Principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato – Annullamento per altra ragione o annullamento di altre delibere adottate nella stessa adunanza – Inammissibilità – Fondamento.
La domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l'annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente opposte in quanto, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l'intera adunanza, l'assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all'una o all'altra. (Fattispecie in tema di vizi di vizi di annullabilità della delibera). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 25 June 2018, n. 16675.
Impugnazione di delibera condominiale e principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
La domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l'annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente opposte in quanto, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l'intera adunanza, l'assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all'una o all'altra. (Fattispecie in tema di vizi di vizi di annullabilità della delibera). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 25 June 2018, n. 16675.
Cessazione dell'amministratore del condominio e prorogatio dei poteri fino alla sostituzione.
Cessazione carica amministratore condominio per scadenza del termine o per dimissioni - "Prorogatio" dei poteri fino alla sostituzione - Delibera contraria dell'assemblea condominiale - Conseguenze.
La "perpetuatio" di poteri in capo all'amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta "perpetuatio" all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico. Cassazione civile, sez. II, 17 May 2018, n. 12120.
La disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio.
Opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio - Vedute - Rispetto delle distanze - Necessità - Esclusione - Fondamento - Destinazione del padre di famiglia.
In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia. Cassazione civile, sez. II, 10 May 2018, n. 11287.
Condominio: muri perimetrali e muri maestri al fine della presunzione di comunione.
Condominio - Parti comuni dell'edificio - Muri in posizione avanzata od arretrata rispetto a perimetro immobile o in coincidenza con proprietà esclusive - Parti comuni - Configurabilità - Fondamento.
I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile. Cassazione civile, sez. II, 10 May 2018, n. 11288.
Se l’inferriata consente di affacciarsi sul fondo del vicino la finestra è una veduta.
Luci e vedute – Finestra munita di inferriata – Possibilità di sporgere il capo e vedere in ogni direzione – Natura di veduta – Affermazione.
Affinché sussista una veduta, è necessario, oltre al requisito della inspectio, anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale, senza ricorrere all’impiego di mezzi artificiali.
Un’apertura munita di inferriata può essere considerata veduta, anziché luce, nel caso in cui abbia maglie così larghe da consentire di esporre il capo in ogni direzione ovvero non sia aderente alla superficie esterna del muro, ma se ne distacchi tanto da consentire di sporgere il capo oltre tale muro. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 10 May 2018, n. 11319.
Vietato eseguire opere sulle aree ad uso pubblico, anche se di proprietà privata.
Ordinanza ingiunzione ai sensi dell’art. 21 D. Lgs. 30/04/1992 n. 285 (Codice della strada) – Soggezione delle aree alle norme del Codice della strada – Irrilevanza della titolarità, pubblica o privata, della proprietà – Rilievo della destinazione ad uso pubblico della superficie.
Ai fini dell’applicabilità della disciplina del codice della strada, non rileva la proprietà della strada, bensì la destinazione di essa ad uso pubblico, in quanto è l’uso pubblico a giustificare, per evidenti ragioni di ordine e sicurezza collettiva, la soggezione delle aree alle norme del codice della strada. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 05 June 2018, n. 14367.
Commette appropriazione indebita l’amministratore che trattiene i versamenti dei condomini senza pagare le spese del condominio.
Appropriazione indebita – Amministratore di condominio – Mancato pagamento di debiti condominiali – A fronte della riscossione dei contributi dei condomini – Sussiste.
L’amministratore di condominio instaura con i condomini un rapporto di mandato nel cui ambito può ricevere dagli stessi somme di denaro al fine di provvedere all’esecuzione di specifici pagamenti o da riversare nella cassa condominiale onde far fronte alle spese di gestione del condominio. In virtù dei generali principi in tema di consumazione del reato di appropriazione indebita, è ravvisabile un’oggettiva interversione del possesso ogniqualvolta l’amministratore, anziché dare corso ai suoi obblighi, dia alle somme a lui rimesse dai condomini una destinazione del tutto incompatibile con il mandato ricevuto e coerente invece con sue finalità personali.
[Nella fattispecie, la prova della ricorrenza degli elementi costitutivi del reato era costituita dal mancato pagamento di numerose spese condominiali e dal conseguente indebito impossessamento della somma a ciò destinata da parte dell’amministratore, di fatto costringendo il nuovo amministratore a costituire un fondo cassa a carico dei condomini per fare fronte ai debiti mai precedentemente estinti.] (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione penale, 07 May 2018, n. 19729.
Eliminazione delle barriere architettoniche e installazione di ascensore su area comune.
Condominio - Eliminazione delle barriere architettoniche - Installazione di un ascensore su area comune - Diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione - Facoltà del singolo condomino.
L'installazione di un ascensore rientra dunque nei poteri dei condomini (Cass. 14096/2012) rendendosi unicamente necessario verificare il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c. (Cass. 7938/2017). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 12 April 2018, n. 9101.
Regolamento contrattuale, clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive.
Condominio – Regolamento contrattuale – Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive – Opponibilità ai successivi acquirenti – Mancata trascrizione in apposita nota – Eccezione in senso lato – Conseguenze.
La questione relativa alla mancata trascrizione in un'apposita nota di una clausola del regolamento di condominio contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, quanto di un'eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 March 2018, n. 6769.
Aree destinate a parcheggio e riserva della proprietà esclusiva del costruttore.
Condominio - Aree destinate a parcheggio - Riserva della proprietà esclusiva del costruttore - Nullità dei negozi traslativi - Conseguenze in caso di mancato esperimento dell'azione di nullità - Delibera assembleare di assegnazione ai condomini delle aree - Nullità.
La delibera di un condominio che disciplini il godimento di un'area esterna alle mura perimetrali dell'edificio, assegnando direttamente i posti macchina sulla stessa insistenti ai condomini, è nulla, qualora la detta area sia rimasta di proprietà del costruttore del fabbricato e gli acquirenti degli immobili, illegittimamente privati del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio, non abbiano agito per accertare giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione "ope legis". (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 March 2018, n. 8014.
Condominio: compenso aggiuntivo all'amministratore.
Condominio - Attività dell'amministratore non esorbitante dal mandato - Compenso - Inclusione nel corrispettivo riconosciuto al momento del conferimento del mandato - Delibera di riconoscimento di un compenso straordinario - Ammissibilità.
In tema di condominio, per quanto l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, rientra nelle competenze dell'assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 March 2018, n. 5014.
Divieto di sopraelevazione e condizioni statiche dell'edificio.
Condominio - Sopraelevazione - Divieto di sopraelevazione preclusa dalle condizioni statiche dell'edificio - Portata - Inosservanza della normativa antisismica - Inclusione - Fondamento - Concessione in sanatoria - Rilevanza - Esclusione.
L'art. 1127, comma 2, c.c., il quale fa divieto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 January 2018, n. 2115.