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Timestamp: 2018-12-10 04:55:59
Document Index: 191216691

Matched Legal Cases: ['§ 569', '§ 543', 'BGH', '§ 543', 'BGH', '§ 543']

Verkürzung der Kündigungsfrist bei Schimmel - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Mieter Verkürzung der Kündigun...
| 09.12.2008 10:31 |
Bedingt durch diese Situation hätte ich folgende Frage (eigentlich sind es zwei Fragen):
Reicht ein ärztliches Attest über die allergische Reaktion auf Schimmel aus, damit wir nicht erst zum 01.04.2009 sondern zum 01.01.2009 ausziehen können?
Und wäre der Vermieter nicht prinzipiell schadensersatzpflichtig (bezüglich der Umzugskosten oder auch unserer Einbauküche, die wir in diese Wohnung haben einbauen lassen)?
Mieter BGB Frist Mieter
I. Der Erfolg einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses setzt voraus, daß Ihnen ein "wichtiger Grund" zur Seite steht. Ein solcher liegt für einen Mieter auch dann vor, wenn der gemiete Wohnraum so beschaffen ist, daß seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 i. V. mit § 543 Abs. 1 BGB).
Allerdings ist eine außerordentliche Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung im Grundsatz erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (BGH, Urt. v. 18.04.2007 - VIII ZR 182/06). Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 BGB ausnahmsweise nur dann nicht, wenn dies offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Hier wird allenfalls die zweite Ausnahme in Betracht zu ziehen sein; denn der Schimmelbefall dürfte zu beseitigen sein, so daß das Setzen einer Abhilfefrist nicht von vornheren sinnlos ist.
II. Im übrigen müßten Sie darlegen und beweisen, daß ein Ausnahmefall vorliegt, also eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.
Insoweit können Sie sich ohne weiteres auf ein ärztliches Attest stützen, das eine allergische Reaktion bescheinigt. Ob ein solches Attest ausreicht, um eine Kündigung ohne vorherige Fristsetzung zu rechtfertigen, hängt naturgemäß von seinem genauen Inhalt ab.
Dies gilt umso mehr, als der Bundesgerichtshof in dem bereits zitierten Urteil darauf hingewiesen hat, daß Schimmelpilz in Mieträumen nicht automatisch die Gesundheit der Bewohner gefährdet. Ob eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, läßt sich - so der BGH - nicht allgemein beantworten und kann vielfach nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden.
Nachfrage vom Fragesteller	09.12.2008 | 12:45
Denn wenn ich Ihre Antwort lese, bekomme ich den Eindruck, dass in meinem Fall der Tatbestand für eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen (nach § 543 Abs. 3 BGB) nicht erfüllt ist.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2008 | 15:00
Natürlich könnte im vorliegenden Fall eine außerordentliche Kündigung auch zulässig sein, wenn Sie dem Vermieter zuvor keine Frist zur Abhilfe setzen.
Allerdings müssen Sie die Tatsachen, die einen solchen Ausnahmefall begründen, darlegen und beweisen (können), und hat ein Gericht bei der Beurteilung dessen, was "besondere Gründe" sind, die "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen" eine sofortige Kündigung rechtfertigen, verhältnismäßig viel Spielraum.
So hat beispielsweise das LG Stendal (Urt. v. 24.03.2005 - 22 S 140/04) eine Kündigung ohne vorherige Fristsetzung für unwirksam erachtet, wenn sich die Ursache der Gesundheitsgefährdung ohne weiteres beseitigen läßt, und der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit ist.
Sie gehen deshalb das Risiko ein, daß ein Gericht eine sofortige Kündigung im Nachhinein schon deshalb für unwirksam erachtet, weil Sie dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung keine Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Dies gilt umso mehr, wenn Ihr Vermieter bereit und in der Lage ist, den Schimmel noch vor Ablauf des Jahres beseitigen zu lassen, und Sie ohnehin erst zum 01.01.2009 ausziehen würden.
Bewertung des Fragestellers 11.12.2008 | 09:25
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