Source: http://marterer.com/author/marterer
Timestamp: 2017-11-23 23:48:32
Document Index: 38091384

Matched Legal Cases: ['§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Autor: Marterer
In Zeiten niedriger Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen, da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen.
Bestehende Mietverhältnisse werden häufig nur unzureichend thematisiert. Ganz egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der Käufer sie selbst bewohnen will, ist die Regelung des § 566 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in jedes bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird dann mit dem Käufer als neuem Eigentümer fortgesetzt.
Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverhältnis nicht erwähnt, kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen führen. Der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen muss daher immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags muss deshalb geklärt werden, ob der Käufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Der Notar wird dann sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Punkte hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bedürfen.
Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu übergeben ist, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Damit muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem höheren Preis verkaufen zu können, gibt dem bisherigen Eigentümer grundsätzlich noch keinen Kündigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem Verkäufer steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Käufer kann deshalb wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam kündigen. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch den Notar im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend informieren zu lassen.
Für Käufer und Verkäufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk auch auf bestehende Mietverhältnisse zu haben und sich beim Abschluss des Kaufvertrags beraten zu lassen.
Autor MartererVeröffentlicht am 17. Juli 2017 Kategorien Mietrecht
Grundsätze zur Belegeinsicht
Praktische Vornahme der Belegeinsicht
Autor MartererVeröffentlicht am 28. Juni 2017 Kategorien Mietrecht
Kündigungsschutz für Senioren
Senioren als Wohnraummieter haben Möglichkeiten, über die andere nicht verfügen. Ein Beispiel dafür ist der Kündigungsschutz.
Die gesetzliche Bestimmung, wonach der Mieter über die Gründe des Widerspruchs auf Verlangen des Vermieters Auskunft erteilen soll, stellt lediglich eine Obliegenheit ohne nachteilige Rechtsfolgen dar.
Autor MartererVeröffentlicht am 16. Mai 2017 28. Juni 2017 Kategorien Mietrecht
Der geschiedene Ehemann kann die Herabsetzung des Unterhalts für die geschiedene Ehefrau verlangen, wenn er wieder geheiratet hat und nunmehr auch seiner neuen Ehefrau unterhaltspflichtig ist. In welchem Umfang er gegenüber der neuen Ehefrau unterhaltspflichtig ist, bestimmt sich dann allerdings nicht nach der frei wählbaren Rollenverteilung innerhalb der neuen Ehe, sondern nach den strengeren Maßstäben, wie sie auch für geschiedene Ehegatten gelten.
Im Rahmen der Unterhaltsberechnung hat der BGH hingegen nicht akzeptiert, dass die neue Ehefrau – anders als die geschiedene Frau – nicht erwerbstätig ist. Vielmehr seien für die geschiedene wie für die neue Ehefrau die gleichen Maßstäbe anzuwenden. Zwar sei die Rollenverteilung in der neuen Ehe gesetzlich zulässig und könne nicht als rechtsmissbräuchlich bewertet werden. Die Rollenverteilung betreffe indessen nur das Innenverhältnis zwischen den neuen Ehegatten. Dass diese im Verhältnis zum geschiedenen Ehegatten nicht ausschlaggebend sein dürfe, ergebe sich bereits aus der vom Gesetzgeber im anderen Zusammenhang getroffenen Entscheidung, wonach für den geschiedenen und den neuen Ehegatten im Hinblick auf die Erwerbsverpflichtung die gleichen Maßstäbe gelten sollten. Daher sei der Unterhalt der neuen Ehefrau zum Zwecke der Gleichbehandlung so zu ermitteln, als wäre die neue Ehe ebenfalls geschieden (BGH, XII ZR 65/09).
Autor MartererVeröffentlicht am 10. Mai 2017 Kategorien Familienrecht
Rückständige Unterhaltsforderungen unterliegen der Verwirkung. Sie müssen deshalb binnen Jahresfrist geltend gemacht werden. Anderenfalls droht die Verwirkung; d.h. der rückständige Unterhalt kann nicht mehr geltend gemacht (eingeklagt oder auch vollstreckt) werden.
Hierauf hat das Thüringer Oberlandesgericht (OLG) hingewiesen. Anlass der Entscheidung war die Klage eines Vaters, der sich gegen die Vollstreckung eines im März 2003 ergangenen Unterhaltsurteils zur Wehr gesetzt hat. Dies tat er zu Recht, denn die beiden minderjährigen Töchter hatten nach dem Urteil mehr als fünf Jahre verstreichen lassen und den Vater erst im Oktober 2007 wieder zur Zahlung aufgefordert. Damit war der rückständige Unterhalt zum großen Teil verwirkt. Nur die ab Oktober 2006 aufgelaufenen Rückstände muss der Vater noch bezahlen; die älteren Rückstände können die Töchter nicht mehr verlangen.
Zur Begründung wiesen die Richter darauf hin, dass Ansprüche auf rückständigen Unterhalt für den Zeitraum vor dem 1.10.2006 wegen langjähriger Nichtgeltendmachung verwirkt seien. Für Unterhaltsrückstände gelte nichts anderes als für andere in der Vergangenheit fällige Ansprüche. Sie unterlägen der Verwirkung, wenn sich ihre Geltendmachung unter dem Gesichtspunkt illoyal verspäteter Rechtsausübung als unzulässig darstelle. Dass die Verjährung der Unterhaltsansprüche eines minderjährigen Kindes bis zu dessen Volljährigkeit gehemmt sei, ändere hieran nichts, wenn aus besonderen Gründen sowohl das „Zeit- als auch das Umstandsmoment“ der Verwirkung erfüllt sei. Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei das Zeitmoment bereits nach etwas mehr als einem Jahr erfüllt; anderenfalls könnten Unterhaltsrückstände zu einer erdrückenden Schuldenlast anwachsen. Das Umstandsmoment frage danach, ob sich der Schuldner mit Rücksicht auf das Verhalten des Gläubigers darauf einrichten durfte und auch darauf eingerichtet habe, dass das Recht auch künftig nicht mehr geltend gemacht werde. Von einem dringend auf den Unterhalt angewiesenen Gläubiger müsse erwartet werden, dass er sich zeitnah um dessen Durchsetzung kümmere. Werde hiervon abgesehen, erwecke dies regelmäßig den Eindruck, der Unterhaltsgläubiger sei in dem fraglichen Zeitraum nicht bedürftig (OLG Thüringen, 2 WF 85/09).
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sah vor, dass er die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Weiterhin war vereinbart, dass die Renovierung nach Erforderlichkeit, spätestens aber zum Ende des Mietverhältnisses vorgenommen werden müsse. Dabei müssten die Schönheitsreparaturen insbesondere umfassen: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände. Weil der Mieter die Renovierungen nicht durchgeführt hatte, klagte der Vermieter auf Schadenersatz.
Seine Klage blieb jedoch in allen Instanzen erfolglos. Der BGH nutze die Entscheidung, seine Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbgestaltungsklauseln zu verfeinern. Schon früher hatte er entschieden, dass eine Vertragsklausel unwirksam sei, die Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben“ vorsehe, sofern sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sei, sondern auch für Schönheitsreparaturen im Laufe des Mietverhältnisses gelte. Durch die Vorgabe der Farben werde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe. Im vorliegenden Fall ging die Formulierung „Weißen der Decken“ zulasten des Vermieters. Die Richter stellten klar, dass es nicht fernliegend sei, unter dem Begriff „Weißen“ nicht nur ein Synonym zu „streichen“, sondern einen Anstrich in der Farbe Weiß zu verstehen. Könne der Mieter die Klausel auch in dieser Weise verstehen, liege ebenfalls eine Einschränkung seines persönlichen Lebensbereichs vor. Die Klausel sei daher unwirksam, der Vermieter könne folglich auch keinen Schadenersatz für die unterbliebene Renovierung verlangen (BGH, VIII ZR 224/07; VIII ZR 344/08).
Autor MartererVeröffentlicht am 10. Mai 2017 Kategorien Mietrecht
Vorgetäuschte Arbeitsunfähigkeit kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen
Der Beweiswert einer Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung ist erschüttert, wenn feststeht, dass ein Arbeitnehmer erklärt hat, er könne eine angebotene Schwarzarbeit ausführen. Eine derart vorgetäuschte Arbeitsunfähigkeit berechtigt den Arbeitgeber zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung.
Autor MartererVeröffentlicht am 22. März 2017 Kategorien Arbeitsrecht
Wärmedämmung einer Grenzwand
Nachbar muss Überbau nicht hinnehmen
Autor MartererVeröffentlicht am 20. März 2017 Kategorien Baurecht
In solch einer Konstellation könne auch bereits nach einem Jahr von einer verfestigten Lebensgemeinschaft ausgegangen werden, so die Richter. Der bedürftige Ehepartner habe sich endgültig aus der ehelichen Solidarität gelöst. Damit habe er zu erkennen gegeben, dass er diese nicht mehr benötigt. Vor diesem Hintergrund sei es dem ehemaligen Partner nicht zumutbar, weiteren Unterhalt zu leisten. Auf einen entsprechenden Hinweisbeschluss des OLG hat die Ehefrau ihre Beschwerde gegen die Entscheidung erster Instanz zurückgenommen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.11.2016, 4 UF 78/16).
Autor MartererVeröffentlicht am 15. März 2017 Kategorien Familienrecht