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Timestamp: 2020-08-13 05:34:23
Document Index: 266700714

Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 8', 'Artículo 6', 'Artículo 38', 'Artículo 168', 'Artículo 53', 'artículo 1']

Boletín de Pequeñas Noticias Nº 274
Martes 15 de Noviembre de 2005 - Nº: 274
Pequeñas Noticias investiga
Sería más económico el encargado con vivienda
La vivienda del encargado no encarecería las expensas mensuales Al observar los importes que se deben abonar por ley, un encargado permanente sin vivienda sería un 5% más caro que uno con vivienda De no contar el trabajador con vivienda, al consorcio todavía le quedaría por resolver la atención de los servicios centrales y las urgencias fuera del horario de trabajo.
[BPN-15/11/05] En una investigación realizada por Pequeñas Noticias sobre un total de 67 consorcios ubicados en distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y tomando como base las expensas ya liquidadas del mes de octubre de 2005, se pudo observar que el costo...
DDJJ’s 2004
Ya se enviaron casi la totalidad de las cédulas de notificaciones a los administradores que no presentaron las Declaraciones Juradas el año pasado y más del 50 por ciento ya presentó su descargo La mayoría de los administradores serán sancionados porque los argumentos de sus justificativos no se consideran válidos.
Nadie es tan anónimo por la Lic. Silvia Mashta
Una especialista en el campo de la violencia familiar, desde la psicología clínica, acerca su mirada profesional sobre algunos aspectos de los autores de anónimos Serían personajes marginados, solitarios y con un discurso absoluto En la mayoría de los casos habrían sido víctimas pasivas del terror que intentan imponer.
El pasado lunes 7 de octubre en la reunión que organiza la Comisión de Consorcios del Centro de Gestión y Participación 2 Norte el Dr. Jorge Maldonado expuso sobre las asambleas de consorcios Tomó como base el proyecto de ley del presidente de la Fundación Liga del Consorcista Explicó cómo este proyecto agilizaría la toma de decisiones en el consorcios mediante la figura del mandato tácito.
Sería reelecto el Dr. Atilio Alterini
Del 24 al 28 de octubre hubo elecciones en las trece facultades de la Universidad de Buenos Aires para elegir a los Consejos Directivos En el centro de Estudiantes de la Facultad de Derecho ganó nuevamente la lista de Izquierda Nuevo Derecho y en graduados y profesores triunfaron las listas que apoyan al actual decano, Dr. Atilio Alterini En noviembre y diciembre, ellos serán los que elegirán a los nuevos decanos y vicedecanos de la facultad.
Taller de Copropietarios del CGP Nº 6
Evite siniestros en su consorcio
El pasado jueves 10 de noviembre, en el marco del seminario "Inseguridad en la ciudad de Buenos Aires, situación en propiedad horizontal", se presentó un díptico sobre la prevención de siniestros en los consorcios Fue elaborado por el Taller de Copropietarios que se realiza en el Centro de Gestión y Participación Nº 6 En este volante se aconseja a los consorcistas sobre el uso de matafuegos, ascensores, calderas y electricidad.
Me piden que facture como monotributista
Sigo siendo administrador
Antes de la próxima lluvia
Encargado de mi consorcio
Una gotera importante
Se levantó el parqué
Vencimientos Noviembre/2005
La legisladora porteña Silvia La Ruffa solicitó el 20 de octubre al Poder Ejecutivo que, a través del organismo correspondiente y en un plazo no mayor de treinta días, presente un informe sobre cómo se está aplicando la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal Entre los puntos que exige figura que el registro especifique la cantidad de multas aplicadas en los últimos dos años y cómo proceden en el control de administradores de consorcios.
Cobarde ataque contra medios independientes
Manos anónimas realizaron una campaña de descalificación contra algunos integrantes de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal mediante el envío de e-mails masivos Su presunto autor –que dice ser administrador- comenzó esta campaña por no adherir con las ideas que expresaron ciertas entrevistados en algunos de estos medios.
UCRA-AIPH
El pasado jueves 10 la Unión de Consorcista de la República Argentina y la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal anunciaron que trabajarán de forma conjunta para participar en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo En la sala "José Luis Cabezas" del Congreso de la Nación, realizaron una conferencia de prensa en la que destacaron que no harán una guerra contra los encargados pero que lucharán para que se terminen "sus privilegios".
1ª Jornada Barrial "Ciudades Accesibles"
El pasado domingo 30 de octubre se realizó la 1ª Jornada Barrial "Ciudades Accesibles" organizada por la Comisión de Discapacidad del Consejo Consultivo Honorario del Centro de Gestión y Participación Nº 7, REDI, AMSCA, Acceso Ya, Fundación Rumbos y AMIA El objetivo del encuentro fue generar propuestas básicas para una plena integración de personas con discapacidades y articular políticas para despojar las barreras arquitectónicas, físicas, y culturales de la ciudad.
En mi caso, yo no soy morosa
por la Dra. Marta B. Kastanauskas
Sospecha de violencia familiar
¡Desde el Jardín de la República! (8/11)
Los beneficiarios de la indemnización (7/11)
Medicina laboral (2/11)
Norma IRAM sobre liquidación de expensas (2/11)
Los $120 ya se publicaron (2/11)
Asignaciones no compensadas (1/11)
Cra. María Lucía Martínez & Asoc.
[BPN-15/11/05] En una investigación realizada por Pequeñas Noticias sobre un total de 67 consorcios ubicados en distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y tomando como base las expensas ya liquidadas del mes de octubre de 2005, se pudo observar que el costo laboral de tener en el edificio a un encargado permanente sin vivienda es un 5,32% más caro que tener uno con vivienda.
Para la comparación de los dos haberes mensuales, el del encargado sin vivienda y el del encargado con vivienda, se tomaron los valores de bolsillo y los adicionales de las escalas salariales vigentes más los decretos 2005/04 y 1295/05 que sumados incrementan los valores brutos mensuales de bolsillo en 180 pesos remunerativos.
El costo laboral para el consorcio de un trabajador sin vivienda asciende a 1.674,81 pesos y el de un trabajador con vivienda a 1.590,19 pesos. De estos valores surge que el encargado sin vivienda es 84,62 pesos más caro que el encargado con vivienda, o sea un 5,32 % más. Quedarían aún algunas problemas por resolver al haberse retirado el trabajador del consorcio finalizada su jornada laboral.
Es interesante analizar que en el caso de que al trabajador con vivienda se le paguen los abonos de los servicios (luz, gas, teléfono, etc...), el valor de éstos se compensan con la diferencia de 60 pesos que existe en el básico de bolsillo del encargado permanente con vivienda ($754) y el del encargado sin vivienda ($814). Otro ítem que incide en el incremento del haber bruto del encargado sin vivienda es la cantidad de horas extras al 100% que necesita para retirar los residuos el día domingo ya que éste se vería obligado a viajar desde su domicilio hasta el edificio.
La composición del sueldo
Para comparar los sueldos de ambos trabajadores, con y sin vivienda, se efectuaron sobre la base de un encargado permanente de un edificio de 3º categoría que posee 30 unidades funcionales de las que el trabajador retira los residuos. La antigüedad promedio del encargado se estimó en 13 años; al trabajador con vivienda se le otorgó 2 horas al 100% por cada domingo que retiró los residuos y al encargado sin vivienda 3 horas teniendo en cuenta el tiempo de viaje de ida y vuelta hasta su domicilio.
ambos haberes
Básico de bolsillo
Horas extras al 100%
Dto. 1295/05
1.298,05
De acuerdo a esta tabla, analizando la diferencia total del importe bruto de un encargado permanente sin vivienda, se aprecia que es 116,45 pesos más costoso que uno con vivienda. La diferencia de aportes del trabajador no incide, pues el empleador no se los da al empleado aunque los deposita según estipula la ley vigente. El total de estos descuentos es del 21% imaginando que aportan su jubilación al régimen de reparto (11%). En el caso que el trabajador optase por el régimen de capitalización debería aportar el 7% en lugar del 11%.
En el caso de las contribuciones que debe afrontar el empleador, o sea el consorcio de propietarios, el total correspondiente es del 26,5% sobre el haber bruto. A estos valores se le agregó el costo de una Aseguradora de Riesgos del Trabajo (ART) del mercado que por la prestación de ese servicio cobra una alícuota del 2,243% sobre el total bruto de haberes más una cuota fija de $3.06 más $0,60 correspondiente al Fondo para Hipoacúsicos según lo estipula la ley.
Contribuciones y otros egresos
Diferencia entre ambos haberes
Contribuciones 26,50% 343,98 26,50% 313,12 30,86
Alícuota 2,243% 29,12 2,243% 26,50 2,61
3,66 0,00
Abono Metrogás 17,80 -17,80
Abono Teléfono 17,50 -17,50
Abono Luz 30,00 -30,00
TOTALES 376,76 408,59 -31,83
En este caso la diferencia del costo de las contribuciones patronales más la ART y los abonos básicos de los servicios de la vivienda del la portería superan en 31,83 pesos a los costos del encargado permanente sin vivienda.
Diferencia en Haberes Brutos
Diferencia en Contribuciones + ART + Abonos
A modo de resumen se puede observar que la diferencia total del costo laboral de un trabajador sin vivienda es 84,62 pesos o sea un 5,32% más caro que uno con vivienda.
Además de la diferencia económica que representa que el trabajador no haga uso de la vivienda, al consorcio todavía le quedan por resolver temas como la atención de los servicios centrales –en caso de que existan-, las urgencias, problemas que puedan surgir con los ascensores fuera del horario de trabajo y otros menores que pueden hacer al funcionamiento del edificio.
Por otra parte los administradores consultados aseguraron que otras desventajas de tener un encargado sin vivienda es el control del cumplimiento de los horarios de entrada y salida –tanto por la mañana como por la tarde- pues es habitual que al ser un trabajador sin vivienda en el horario de descanso realice otra actividad y su reingreso al turno de la tarde se complique.
Con respecto a la incidencia del costo laboral (sueldo más cargas sociales) coincidieron en decir que está en el orden del 22 al 60% del total de gastos del consorcio y que algunas de las variables que juegan en estos números pueden ser la antigüedad del edificio, los gastos de mantenimiento, la cantidad de trabajadores y servicios adicionales como la seguridad.
Es importante remarcar que si bien los valores con los que se trabajó son los actualmente vigentes, el ejemplo de los haberes surgió de un promedio entre entre los haberes de los 67 consorcios estudiados y que los resultados pueden presentar diferencias si se lo compara con cualquier caso en particular.
Dirección General de Protección y Defensa del Consumidor de la Ciudad de Bs. As.: Esmeralda 340
[BPN-15/11/05] La Lic. Silvia La Ruffa (Frente para la Victoria) presentó el pasado 20 de octubre un proyecto de resolución en la Legislatura Porteña en el que le solicita al Poder Ejecutivo que a través del organismo que considere competente informe en un plazo no mayor de treinta días sobre una serie de puntos relacionados con la aplicación de la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPA).
La Licenciada Silvia La Ruffa es legisladora de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por el Frente Para la Victoria desde el 10 de diciembre de 2003 hasta fines del 2005.
Actualmente, es miembro de las comisiones de Asuntos Constitucionales, Seguridad, Relaciones Interjurisdiccionales y Defensa de Consumidores y Usuarios.
Nació el 7 de Mayo de 1974 en la Ciudad de Buenos Aires, es licenciada en Ciencias Políticas de la Universidad de Belgrano y es investigadora especialista en temas de seguridad.
Asimismo, también es docente universitaria de la Universidad de Belgrano y de la UADE.
Durante 2001 y hasta 2003, fue secretaria nacional de Programas y Proyectos de Unión por Todos.
Fue Directora Nacional de Inspección Federal del Trabajo, coordinadora de programas de la Secretaría de Política Criminal y Asuntos Penitenciarios, directora del Departamento de Proyectos y Planificación del Instituto de Políticas Públicas de Seguridad Ciudadana y Directora Provincial del Programa Comunidad - Policía, Subsecretaría de Relaciones con la Comunidad del Ministerio de Justicia y Seguridad de la Provincia de Buenos Aires.
"Para resguardar los derechos de los consorcistas como consumidores y usuarios es muy importante que el Ejecutivo informe a esta Legislatura sobre el control de los administradores", destacó la Lic. La Ruffa en uno de los argumentos que formaron parte del documento que presentó al Ejecutivo. Y en ese sentido se destacó que su objetivo "es conocer fehacientemente el funcionamiento del Registro Público de Administradores".
Asimismo, recalcó que es importante conocer "si el Poder Ejecutivo está tomando los recaudos necesarios para controlar la actividad de los Administradores de Consorcios" debido a que considera que el cumplimiento de la Ley 941 "es muy necesario ya que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, un millón novecientas mil personas viven en edificios y sus expensas mueven anualmente muchísimo dinero". Por otra parte agregó que el monto "que pagan los consorcistas en sus expensas amerita contar con información certera".
La Lic. La Ruffa exige que el Ejecutivo Porteño presente información detallada sobre cinco ítems que apuntan a evaluar cómo está funcionando el RPA que preside el Arq. Miguel Fortuna, director general de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires:
"1) Especificar cómo se procede al control de administradores de consorcios y si se verifican todos los requisitos que se necesitan para inscribir a los administradores, tal como reza el artículo 4 de la Ley 941;
2) Especificar con cuánta regularidad se actualizan los datos del Registro Público de Administradores de Consorcios y si se realizan inspecciones en los consorcios para constatar los datos;
3) Precisar de qué manera, el Poder Ejecutivo verifica si los administradores toman en cuenta los requisitos exigidos para contratar a los prestadores que realizan reparaciones y ofrecen servicios en los edificios, tal como establece el artículo 8 de la Ley 941;
4) Especificar la cantidad de multas aplicadas en los últimos dos años;
5) Precisar cuáles administradores han sido excluidos del registro y cuál fue el motivo de dicha exclusión".
Según la legisladora es "indispensable el control del Estado en este tema sensible y que hace a la calidad de la vida cotidiana de los porteños".
[BPN-15/11/05] El coordinador administrativo del Registro Público de Administradores, Sr. Aníbal Daniel Díaz, destacó en una comunicación telefónica exclusiva con Pequeñas Noticias que de las 1.290 cédulas de notificación que tenían que enviar a los administradores que no presentaron las Declaraciones Juradas (DDJJ) ya "se despacharon más del 90 por ciento... y más del 50 por ciento de los administradores notificados ya presentaron sus descargos".
El Sr. Díaz explicó que en este momento el área jurídica del registro "está evaluando los descargos presentados y ella va a ser la encargada de dictaminar" aunque adelantó que, de acuerdo a los argumentos que él estuvo leyendo, "la mayoría de los administradores podrían ser sancionados. Creo que van a ser mínimos los casos exceptuados. Es pequeño el margen de administradores que pudieron justificar por qué no pudieron presentar las DDJJ el año pasado... la mayoría va a ser sancionado".
El Sr. Aníbal Díaz desmintió terminantemente que se haya postergado la presentación de las declaraciones juradas correspondientes a este año por un pedido expreso de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH). Explicó, en este sentido, que durante el trascurso de la PH Expo 2005 se dirigió al Dr. Acosta y Lara, presidente del AIERH –con el que compartieron una Mesa Redonda que trató sobre Código de Buenas Prácticas Comerciales- para recriminarle la difusión de un hecho que consideró inexacto.
Si bien subrayó que todavía no se comenzaron a aplicar sanciones advirtió que "nosotros aplicaremos las sanciones por medio de una disposición que firma el director general de Protección y Defensa del Consumidor, Arq. Miguel Fortuna ".
Asimismo, respecto a los argumentos que presentaron los administradores señaló que "en el mix de los descargos hay de todo". Sostuvo que algunos manifestaron que "estaban de paro cuando iban a buscar los certificados de Juicios Universales y Reincidencia por lo que no pudieron presentar los papeles en término". Sin embargo el Sr. Díaz consideró que "la mayoría adujo enfermedad. Lo que sucede es que son muy pocos los casos en los que realmente se acompañaron estos argumentos con documentación valedera".
Además, destacó que hay "un porcentaje de administradores que intenta eludir la recepción de las notificaciones. En realidad a efectos administrativos y jurídicos si se niega a firmar, dejamos la notificación "pegada en puerta". Para nosotros eso ya es suficiente: quedó notificado independientemente de que no recibamos la cédula firmada".
El Sr. Díaz explicó que cada uno de los descargos son analizados de manera particular y que no se considerará de la misma forma la infracción de "un administrador que declara que no tuvo actividad, a otro que tiene un consorcio o a otro que tiene 35 consorcios. La infracción es igual para los tres pero la sanción económica no va a ser la misma".
Por último informó a los administradores que "si traen ahora la DDJJ faltante –fuera del término legal previsto- no se soluciona el problema. No queda todo en la nada. A los fines informativos de nuestra base de datos de las DDJJ’s lo que figurará es que esa declaración fue presentada fuera de término y el hecho imputativo administrativo corre en forma paralela".
El nuevo aplicativo
Por otra parte, destacó que modificaron el formulario de las DDJJ’s: "le hemos agregado datos y ahora estamos en pleno desarrollo del programa. Estamos probando el sistema y si todo sale bien a mediados de diciembre ya lo tendremos en el sitio de la Ciudad de Buenos Aires para que los administradores puedan empezar, por lo menos, a hacer las del año 2004".
Según Aníbal Díaz entre los datos que se incorporaron a las declaraciones juradas están el "control de plagas, empresas de seguridad, categoría de los edificios que administran y cantidades de unidades funcionales".
En noviembre, el jueves 17 a las 19 hs. Entrada libre y gratuita
[BPN-15/11/05] Durante las semanas pasadas se distribuyeron en forma masiva por Internet e-mails que desacreditaban a algunos de los medios integrantes de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH). Estos estaban firmados por un sujeto que se identificaba como administrador y que, de esa forma, expresaba violentamente su desacuerdo con las ideas que expresaron en público algunos entrevistados.
Claudio García de Rivas: director de Pequeñas Noticias y presidente de UMIPH
Consultado sobre este tema el presidente de UMIPH y director de Pequeñas Noticias, Sr. Claudio García de Rivas, destacó que "en esta primer etapa democrática se manifiesta claramente que la sociedad argentina está necesitada de debatir en forma amplia sus problemas en busca de soluciones. Este tipo de accionares son propios de aquellos 'nostálgicos' que se han quedado en el tiempo añorando las épocas en que se podía hacer 'desaparecer' a aquellos que se atrevían a pensar diferente a ellos".
Según el Sr. García de Rivas no es casual que estos ataques se hayan producido contra miembros de UMIPH: "nuestra entidad está compuesta por casi todos los medios independientes que tratan sobre propiedad horizontal y esto se refuerza aún más porque entre sus integrantes hay administradores, abogados, contadores, arquitectos, ingenieros, periodistas, etc..." a lo que agregó: "esta diversidad de miradas e intereses, esta independencia en los criterios editoriales, sólo puede generar molestias a dos tipos de personas: los que tienen intereses inconfesables o los que, por sus características personales, son incapaces de integrarse a esta incipiente etapa de vida democrática y participativa".
Dra. Diana Sevitz: conductora de programa "Consorcios Hoy" y secretaria de UMIPH
La Dra. Diana Sevitz, co-conductora del programa de radio "Consorcios Hoy" (Radio Urbana FM 88.3 todos los miércoles de 18 a 19 hs.) junto a la Cra. Liliana Corzo, aclaró sobre este tema que este tipo de ataques contra los medios independientes de la propiedad horizontal no cambiará la agenda de entrevistas o notas que realiza la producción de su programa: "nosotros en la radio tenemos todo tipo de invitados: propietarios, administradores, proveedores, encargados, entidades de administradores, legisladores y funcionarios. Cada uno de ellos tiene su visión particular o corporativa para la solución de los problemas que aqueja a su sector. Nosotros le damos todo el espacio que sea necesario para que lo pueda exponer. Esto quedó demostrado a lo largo de los cuatro años interrumpidos en el aire de "Consorcios Hoy" que fue, y es, una tribuna abierta a todos los integrantes de la comunidad consorcial".
Adm. Jorge Ferrera: columnista en "Reflexiones a la medianoche" y miembro de la Comisión Directiva de UMIPH
Por su parte el Adm. Jorge Ferrera, responsable de la columna dedicada a los consorcios del programa de la TV por cable "Reflexiones a la medianoche" (miércoles y viernes a las 00:30 en los canales 61 de Cablevisión y 77 de Multicanal), reflexionó que no es la primera vez que se producen este tipo de ataques. El 3 de diciembre del 2002, en pleno proceso de debate por lo que en aquel momento era el proyecto de ley de un Registro Público de Administradores para la Ciudad de Buenos Aires había recibido amenazas telefónicas intimándolo a abandonar la cobertura de ese tema. "Dejate de joder con la ley", le dijo por teléfono una voz que no se identificó. "Este cobarde acto no sólo no me hizo abandonar mis principios sino que me dio fuerza para seguir luchando por la jerarquización de la profesión de los administradores de consorcios", concluyó.
Cr. Norberto Wilinski: director de Ediciones PropHor y tesorero de UMIPH
El contador y administrador Norberto Wilinski, director de Ediciones PropHor (www.prophor.com.ar), aclaró que UMIPH se creó, entre otras cosas, para luchar contra este tipo de ataques en los que se mezcla el autoritarismo, la cobardía, la falta de ideas y en algunos casos hasta la discriminación. "Los años de oscurantismo se terminaron", explicó el Cr. Wilinski a este medio. "En aras del bien común hay que informar y capacitar no sólo a los administradores sino también a los propietarios y encargados. Esa es la tarea de UMIPH que se creó sobre la base del pluralismo y la independencia. No vamos a resignar ninguno de esos valores".
"Este tipo de ataques sólo lo pueden tener aquellos medios que realmente son independientes", explicó el Sr. García de Rivas. "Los que pertenecen a alguna entidad representan intereses puntuales muy concretos y las diferencias que puedan tener con otras entidades en general se resuelven a nivel institucional y es raro que lo hagan público desde sus propios medios".
"Nosotros en UMIPH vamos a seguir luchando por darle voz a todos los actores de la comunidad consorcial, no importa si son muchos o pocos, ricos o pobres, individuos o instituciones", resaltó García de Rivas y concluyó: "UMIPH es una herramienta que garantiza una solución a los problemas a partir de un debate amplio, respetuoso y donde absolutamente todos puedan participar".
Lic. Silvia Mashta
[BPN-15/11/05] La persona que se maneja bajo la forma de un anónimo, tiene la necesidad de esconderse por no poder afrontar la responsabilidad de sus actos. Es por esto, que se considera una conducta de grave inmadurez emocional. Pero, por otra parte, en él subyace una fantasía de omnipotencia y de control sobre los otros.
Intenta provocar un miedo paralizante, colocando al destinatario del anónimo en una situación de objeto indefenso. De esta forma manipula y juega con las posibles fantasías persecutorias de su víctima.
En la mayoría de los casos, estas personas, también fueron víctimas pasivas de ese terror que hoy intentan reeditar con otros, pero ahora –ya adultos- desde la posición activa del agresor.
Tienen un discurso absoluto, sin posibilidad de modificación frente a las posibles respuestas de los demás. Esto se debe a que el intercambio con el otro sería impensable para él, no existe negociación posible, ya que ocupa un lugar marginado, solitario y no reconoce a sus pares.
En su fantasía se encuentran solamente él y su víctima a la que imagina dominada e impotente.
La Lic. Silvia Mashta es Lic. en Psicología Clínica y trabaja en el Hospital Álvarez en el Área de Violencia Familiar.
Sra. Alicia Giménez y Dr. Marcos Bergenfeld presidentes de UCRA y APIPH
El pasado jueves 10 la Unión de Consorcista de la República Argentina y la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal anunciaron que trabajarán de forma conjunta para participar en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo En la sala "José Luis Cabezas" del Congreso de la Nación realizaron una conferencia de prensa en la que destacaron que no harán una guerra contra los encargados pero que lucharán para que se terminen "sus privilegios".
[BPN-15/11/05] La Unión de Consorcista de la República Argentina (UCRA) y la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) decidieron unirse y trabajar de manera conjunta con el objetivo de participar de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. Así lo anunciaron el pasado jueves 10 de octubre la presidenta de UCRA, Sra. Alicia Giménez y el presidente de APIPH, Dr. Marcos Bergenfeld, en una conferencia de prensa que se desarrolló en la sala "José Luis Cabezas" del Congreso de la Nación. En ese evento destacaron que "el principal punto en cuestión es que [los propietarios] carecemos de representación gremial para asistir a las paritarias...".
En el inicio del encuentro se leyó y entregó a los presentes un escrito en el que ambas entidades, representantes de propietarios, amenazaron: "en la propiedad horizontal la perspectiva es que, a no mucho andar, desaparezcan los encargados", aunque abrieron una línea de diálogo al expresar que "la alternativa a ello es un razonable acuerdo de partes" <texto original>.
Durante la conferencia ambos presidentes eligieron tratar seis temas que consideraron los principales problemas que vive la comunidad consorcial. Entre éstos figuraron la posición de los administradores frente a los consorcistas, los convenios colectivos de trabajo, el aumento de las expensas, lo que consideraron como "las conquistas y privilegios de los encargados" y la representación gremial de los propietarios.
El sector empleador
"Los consorcistas hemos decidido francamente encarar la representación en las discusiones paritarias", destacó la Sra. Gimenez. Señaló también que en las negociaciones de las CCT "los consorcistas, propietarios e inquilinos, no estamos representados. No nos consideran empleadores de los encargados de edificio y es la única convención en la que no están los legítimos representantes de la patronal".
Asimismo, advirtió que "los administradores, que pretenden representarnos [a los propietarios] saben perfectamente que no tienen mandato para ello". En este sentido, subrayó que hay un proyecto de solicitud al Poder Ejecutivo Nacional de la diputada Arq. Beatriz Daher (Bloque Justicialista) que apunta a que "los propietarios de departamentos, integrantes de consorcios, tengan participación activa, por intermedio de las entidades que los agrupan, en las negociaciones de los CCT".
El asesor de la diputada –presente en el acto- expresó la continuidad del apoyo de la Arq. Daher a esta causa y subrayó que "en razón de los procedimientos legislativos la diputada va a volver a presentar este proyecto en marzo en busca del apoyo de las comisiones y así intentar llegar al Ejecutivo".
Por otra parte, también expresó su adhesión el asesor de la diputada Inés Pérez Suárez (Partido Justicialista) que destacó: "la diputada me pidió que les manifieste que junto a otros propietarios, en calidad de consorcistas, han planteado en la justicia la nulidad de la resolución del Ministerio de Trabajo que homologó el convenio colectivo del 2004". Además, señaló que presentó "un proyecto de ley con una reforma total de la ley de propiedad horizontal que pese a muchos intentos no se ha tratado todavía efectivamente a nivel de diputados".
Uno de los asesores del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC), también presente ese día, sostuvo que "habría que tratar este tema con los doctores Alterini -que están justamente como profesionales de consulta en la Comisión de Legislación General- para que se aclare cuáles son las facultades del administrador".
Por su parte, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Dr. Radamés Marini, pidió la palabra para solidarizarse "con este reclamo que me parece muy atinado. Celebro que exista esta preocupación por parte de los propietarios".
"Los privilegios de los encargados"
El Dr. Bergenfeld consideró que "el famoso departamento que los consorcios entregan a los porteros es en realidad una de las luchas más importante que vamos a desarrollar". Destacó que, según las cifras que él maneja, "los porteros trabajan 196 horas de las 720 horas que tiene el mes. Es decir que 524 horas no tenemos a nadie que esté cuidando la casa".
En este sentido, subrayó que va a luchar para "que el portero trabaje como cualquier otra persona... que venga a las 8 de la mañana y se vaya a las 12 del mediodía a hacer la siesta como le corresponde. Este es uno de los objetivos de la batalla que estamos empezando los propietarios".
Asimismo, reiteró que "todas estas conquistas sociales que fueron consiguiendo los encargados nos ha llevado a una situación de desesperación a muchos copropietarios que ven como se les está rematando su vivienda... tanta gente que cobra 390 pesos de jubilación y tiene que pagar 220 de expensas".
Finalizó su exposición y destacó: "quiero llevar tranquilidad a las familias de los encargados que están preocupadas y tratando por todos los medios de demonizarnos. Nosotros no vamos a ir a una guerra santa, simplemente vamos a tratar de retroceder todos los avances que han tenido hasta el presente o por lo menos detenerlos".
Cra. María Lucía Martínez
Comisión de Consorcios del CGP 2 Norte: Sra. María Cristina Mazzitelli, la Sra. Teresa Villanueva y el Dr. Jorge Maldonado
[BPN-15/11/05] La reunión que organiza la Comisión de Consorcios todos los lunes en la "Sala de Arte" del Centro de Gestión y Participación N° 2 Norte contó el pasado 7 de octubre con la participación especial del Dr. Jorge Maldonado quien disertó sobre las asambleas de los consorcios de propiedad horizontal.
Durante el encuentro, coordinado por las Sras. Teresa Villanueva y María Cristina Mazzitelli, el Dr. Maldonado desarrolló su charla interactiva tomando como base el proyecto de ley de su colega el Dr. Osvaldo Loisi -presidente de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH)- presentado en el Congreso Nacional por intermedio de la diputada Inés Pérez Suárez (Partido Justicialista) (BPN Nº 213 del 24/5/04: "Peón 4 Rey").
El Dr. Maldonado, entre otras cosas, explicó a los consorcistas presentes que "las asambleas son las herramientas que tienen para controlar al administrador. Las asambleas deberían ser un espacio de participación y decisión. Lo que sucede es que los propietarios o no las usan, o las usan mal".
Consideró también que es muy baja la participación en las asambleas de los consorcios, destacó que el Dr. Loisi -para remediar esta situación- en su propuesta incorporó la figura del mandato tácito y señaló que "si bien este proyecto aún no es ley, es interesante".
Ante la baja participación de los consorcistas para tratar temas de interés común en las asambleas de sus edificios el Dr. Maldonado explicó que "para salvar ese problema este proyecto tiene un mecanismo que se llama mandato tácito. Su funcionamiento es sencillo: aquellos propietarios que no participan de una asamblea -estando bien notificados de su convocatoria- de hecho le están confiriendo su mandato a la mayoría que decide sobre un tema determinado".
Para Maldonado este proyecto profundiza la democracia y argumentó que "el Dr. Loisi se basa en una realidad: la gente es negligente frente a la asamblea y es justamente la asamblea el órgano que permite el ejercicio pleno de la democracia".
En este sentido, subrayó que con el mandato tácito se "fomenta la participación porque se le está diciendo al propietario que si no va a la asamblea se va a decidir por él. Se le dice: 'yo le aconsejo que vaya...' y entiendo que es un sano consejo".
Asimismo, reflexionó que "mucha gente es hija del rigor. Si no hay una especie de consecuencia, -para no decir sanción que no es un término adecuado- le da lo mismo. De esta forma el consorcio termina perjudicándose, incluido el que no va".
Para Maldonado la asamblea debería ser un "cuerpo deliberante en el que se conversa" pero advirtió que a veces en las asambleas los consorcistas "se agreden, mucha gente va con sus violencias precontenidas y las vuelca en estas reuniones. Hay también resentimientos con los vecinos y a veces se llega hasta el insulto, cuando no a la agresión física". Estos son algunos de los motivos que hacen que "la asamblea que debería ser un lugar deliberativo se transforme en un lugar desagradable y estresante".
Por otra parte, aconsejó a los propietarios que en cada una de las asambleas "es importante ir y dejar constancia de las oposiciones, de las impugnaciones y de las opiniones. Que todo lo que suceda quede constatado en el acta porque ese puede ser un elemento a través del cual el día de mañana el propietario pueda formular un reclamo".
[BPN-15/11/05] La Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires (UBA) eligió entre el 24 y 28 de octubre a los consejeros que integrarán el gobierno de esta facultad en los claustros de estudiantes, docentes y graduados. Durante noviembre y diciembre este Consejo Directivo será el encargado de elegir a los nuevos decanos y vicedecanos de esta facultad.
Recordemos que según Fundación Reunión de Administradores el actual decano de la facultad de Derecho, Dr. Atilio Alterini –que en poco tiempo participará de las elecciones para ser reelegido- firmó un convenio por cinco años con esta entidad. A partir de este acuerdo los administradores podrían estudiar en una universidad pública una carrera que les otorgue el título oficial de Administrador de Propiedad Horizontal.
Todavía no hay definiciones concretas respecto a cómo va a dictarse esta carrera y habrá que esperar las decisiones que tome el Dr. Alterini, si es reelecto, o el nuevo decano -en caso de que los claustros elijan a nuevas autoridades- para conocer cuál va a ser la posición que tomen sobre el acuerdo firmado.
Sin embargo, el Dr. Alterini llegaría tranquilo a las próximas elecciones de decano porque, según los datos que difundió la UBA, su lista de profesores alcanzó el 71,5 por ciento de los 592 votos, mientras que la lista opositora Protagonismo Docente, solo el 26 por ciento.
En Graduados ganó Abogados Pluralistas con el 52.93 por ciento -1.210 votos-. Es de destacar que de los 8236 graduados empadronados, participaron sólo 2297. Asimismo, Estudiantes Nuevo derecho logró toda la representación con el 41.48 por ciento -11.321 votos-. Esta lista representa al Partido Socialista que responde al Sr. Norberto Laporta.
Cada facultad de la UBA está gobernada por un Consejo Directivo que elige a su Decano. Éste está integrado por ocho representantes del claustro de profesores, cuatro de graduados y cuatro de estudiantes. Estos miembros serán los encargados de elegir al decano que deberá obtener un total de al menos nueve de esos 16 votos
Por otra parte, la izquierda y los grupos independientes mantuvieron su liderazgo en ocho de los 13 centros estudiantiles de las distintas facultades de la UBA. La elección de docentes y graduados estuvo más disputada. Estas elecciones, de alguna manera, anticiparon cómo será el panorama de las próximas elecciones de autoridades de la UBA.
Además, la semana pasada se votó para elegir a los integrantes del Consejo Superior de la UBA. Ellos serán quienes acompañarán la gestión del nuevo rector para el período 2006-2010 que se elegirá en abril de 2006 para suceder al Dr. Guillermo Jaim Etcheverry.
Martes 22 de Noviembre de 2005 – 17:00 a 21:00 horas.
"ENCUENTRO NACIONAL INMOBILIARIO Y
DE PROPIEDAD HORIZONTAL"
En simultaneo vídeo conferencia con:
Mar del Plata, Córdoba, Rosario, Mendoza y Bahía Blanca.
Arq. Luis Ángel De Marco, Decano de la Facultad Regional Buenos Aires de la Universidad Tecnológica Nacional.
Sr. Néstor Pirosanto, Presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.
"EN ARQUITECTURA – LA FISONOMÍA Y COSMÉTICA"
Disertante: Arq. Luis Grossman – Diario La Nación.
"PROPIEDAD HORIZONTAL EN COUNTRIES – PROYECTOS DE LEY EN CONSIDERACIÓN EN EL CONGRESO - RATIFICACIÓN DE PLANOS Y MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD"
Disertante: Escribano Horacio Colman Lerner.
"ARBITRAJE UNA SOLUCIÓN ADECUADA PARA SOLUCIONAR CONFLICTOS EN EL ÁREA INMOBILIARIA Y EN PROPIEDAD HORIZONTAL"
Disertante: Dra. Diana Claudia Sevitz - Abogada – Mediadora – Especialista en Propiedad Horizontal – Arbitro Institucional Nº 66 de los Tribunales Arbitrales de Consumo.
Moderador: Dr. Cristóbal Orlando Ruano – Secretario de la CAPHyAI.
Cierre del Encuentro: Entrega de Certificados de Asistencia.
Lugar: Aula Magna de la Universidad Tecnológica Nacional, Facultad Regional de Buenos Aires.
Medrano 951 Capital Federal.
Informes: 4201-7274
Inscripción: conferencias-universidad@fibertel.com.ar
(Enviando Nombre y Apellido, Profesión, Teléfono y E-mail).
1º Jornada Barrial "Ciudades Accesibles" que se desarrolló en la Escuela de Formación Profesional Nº 24 de esta ciudad.
[BPN-15/11/05] "En esta jornada debemos generar propuestas básicas para obtener una plena integración y equiparación de oportunidades de las personas con necesidades especiales y de movilidad reducida", destacó el Sr. Raúl Guinzburg, coordinador de la Comisión de Discapacidad y representante de REDI, en el inicio de la primera Jornada Barrial "Ciudades Accesibles" que se realizó el domingo 30 de octubre.
Este encuentro fue organizado por la Comisión de Discapacidad del Consejo Consultivo Honorario del Centro de Gestión y Participación (CGP) Nº 7, Red por los Derechos de las Personas con Discapacidad (REDI), Acceso Ya, Fundación Rumbos, AMSCA y AMIA y se hizo en la sede de la Escuela de Formación Profesional Nº 24.
El Sr. Guinzburg destacó que a partir de la colaboración de todos los ciudadanos se deben generar iniciativas que apunten a la integración e igualdad de oportunidades para todos los seres humanos. "Esta jornada busca articular políticas para lograr despojar de la ciudad las barreras arquitectónicas, las barreras físicas, y las barreras culturales que aún existen", subrayó Guinzburg sobre las condiciones de accesibilidad de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Asimismo, señaló que para hacer una ciudad más accesible "es muy importante lo que la gente pueda sugerir y proyectar. No tendremos soluciones mágicas de inmediato sino que se trata de un plan sistemático a corto, mediano y largo plazo".
Además, destacó que en esta tarea es esencial la colaboración de toda la sociedad: "hay que concientizar a los vecinos sobre la necesidad de solidarizarse e involucrarse activamente en este tema que evidentemente es vital para las personas con necesidades especiales". El reflexionó que "todos los ciudadanos aunque no padezcan ninguna discapacidad deben tener muy presente que nadie, absolutamente nadie, está exenta de adquirirla".
Por otra parte, el Sr. Guinzburg consideró que "viajar en transportes públicos constituye un grave problema que afecta no solo a las personas con discapacidad sino a las de movilidad reducida". Explicó que el problema fundamental "es el estacionamiento indebido de coches, camiones y otros obstáculos que obligan, por ejemplo, al conductor de un colectivo a parar en el medio de la calzada con los consiguientes trastornos que afectan a las personas de la tercera edad".
En este sentido, subrayó que ya presentó un proyecto en distintas áreas gubernamentales, nacional y de la Ciudad, con el objetivo de modificar el Código de Estacionamiento Ley 634. "Se trata de prohibir el estacionamiento sobre la mano derecha, si no en forma total, por lo menos en las arterias donde transitan líneas de transporte público de colectivos. Y en el peor de los casos solo en las cuadras completas donde tienen sus paradas", señaló.
Finalizó destacando que "quizás sea una quimera, pero si hay consenso vecinal, apoyo irrestricto al proyecto, aunque no exista decisión política pero sí decisión comunitaria, podremos llegar a una solución. El egoísmo o indiferencia, como la desidia y la incompetencia, juegan en contra de nuestros ideales. La fuerza y la unión solo se consigue si hay una voluntad colectiva y permanente para conseguir los objetivos".
[BPN-15/11/05] Durante el seminario sobre "Inseguridad en la Ciudad de Buenos Aires, Situación en Propiedad Horizontal, que se realizó el pasado jueves 10 de noviembre en el Instituto de Formación Profesional Superior en Seguridad, se presentó el díctico "Evite siniestros en su consorcio" elaborado por el Taller de Copropietarios que organiza sus reuniones en el Centro de Gestión y Participación N° 6 (CGP Nº 6).
El encuentro contó con la presencia del Lic. Dante Zambudio, el Lic. Raúl Villa y el Sr. Guillermo Agresta, Director General del CGP N° 6. Además, estaba prevista la participación del subsecretario de Seguridad Urbana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), Sr. Claudio M. Suárez, quien no pudo asistir por tener a su cargo el operativo de seguridad que se estaba llevando a cabo en la Legislatura porteña por el tratamiento del posible juicio político al Jefe de Gobierno, Dr. Aníbal Ibarra.
El díctico fue diseñado por las directoras del taller de copropietarios, Dra. Diana Sevitz y Cra. Liliana Corzo, la coordinadora Sra. Alejandra Albide y contó con la colaboración de Beatriz Coquibus. En este volante se destaca que "la mayoría de los siniestros que se producen en los edificios de departamentos son evitables" y se advierte que "solo se requiere poner atención en algunas cuestiones fundamentales".
En cuanto a las prevenciones en los departamentos se aconseja: que no se sobrecarguen las tomas múltiples, conocidas como "zapatillas", con aparatos que demanden mayor consumo y que se utilicen aquellas que posean fusible; que no se arrojen por los desagües líquidos inflamables -kerosene, aguarrás, solventes- y no se deje absolutamente nada encendido -velas, artefactos eléctricos, hornallas, etc...- al retirarse de la casa. Se recuerda que es obligatorio instalar disyuntores en todas las viviendas.
Matafuegos y ascensores
Respecto a las prevenciones en el edificio se advierte que los matafuegos son obligatorios y que la administración es la responsable de su control, mantenimiento y recarga; que los ascensores deben estar controlados por conservadores habilitados e inscriptos en el Gobierno de la Ciudad y al mismo tiempo, deben exhibirse las obleas correspondientes. Sobre las calderas se informa que los edificios están obligados a tener un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que podrían ocasionarse.
Asimismo, en el volante se destaca que la Ley 257 dispone que los propietarios deben conservar y mantener: balcones, terrazas, azoteas, barandas, carteleras, cornisas, saledizos, ménsulas, letreros, maceteros, revestimientos de mármol, cerámicos, maderas, cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, entre otros elementos.
Por otra parte, en cuanto a la iluminación de emergencia se destaca que la caja de escalera debe contar con una iluminación de emergencia acorde, que pueden ser con equipos alimentados con una batería propia o permanentemente conectados a la red de energía eléctrica.
Talleres Participativos sobre Propiedad Horizontal.
UCRA ofrece un ciclo de reuniones para tratar temas de interés común en Consorcios de Propiedad Horizontal.
Días Martes del mes de Noviembre de 2005
Uruguay 740 2° Piso 19 Horas
Ley 941 - Comentarios por la Sra. Alicia Giménez
Ing. Norberto Villar
Liquidación sueldo de encargados de edificio y Legislación vigente complementaria.
Cra. Lidia Gioia Baruzzini
Asambleas – Convocatoria
Organizados por la Comisión de Capacitación de UCRA
Acérquese - Participe - Asóciese
Informes 4393-9659 - 4824-3532
ucra@argentina.com
En mi caso, yo no soy morosa por C. B.
Me dirijo a Uds. para comentarles la situación como consorcista, en la que me encuentro respecto al Registro Público de Administradores (RPA) que hasta ahora, según parece, sólo sirve para comportarse como "base de datos" estática, limitada e incontrolable, respecto a los artículos que componen la Ley 941/03 que le dio origen y que creo debería controlar y hacer cumplir a los administradores las funciones básicas de lealtad comercial, transparencia y claridad en la rendición de cuentas y responsabilidades a los consorcios que representan. Les planteo la situación (de la cual poseo la documentación correspondiente):
1.- Ante el incumplimiento de la Cláusula Transitoria 2da. en Asambleas Ordinarias año 2003/2004, por parte del Administrador del Edificio, realicé la denuncia correspondiente ante el ente responsable de dicho registro, antes de la fecha de la Asamblea correspondiente a este año.
Al día de la fecha no he tenido más que respuestas que tratan de justificar la falta de diligencia y compromiso para saber discernir entre lo urgente y lo importante para cada consorcista que llega con una denuncia por incumplimientos, y determinar así el menor plazo posible para el cumplimiento de las Sanciones establecidas por el Art. 11 de dicha ley. ¿Cuál es la razón entonces para que exista?
2.- Además, al consultar la situación del Administrador ante el Registro, me confirman que al día de la fecha no tiene presentada la DDJJ 2003 por lo tanto, según el informe del Registro, "no tiene Renovada su matrícula anual" ¿Esto qué significa? ¿Puede igualmente administrar en estas condiciones, la cantidad aproximada de 20 consorcios? Pienso que, al igual que sucede en la mayoría de los consorcios como el mío, son épocas de Asambleas Ordinarias que, de acuerdo a voto, determinarán un plazo de Administración entre mínimo 1 ó 2 años (de acuerdo a cada reglamento), la intimación a presentar dicha DDJJ y la sanción por falta de justificación... Bien, gracias! A la espera se encuentran...
Entonces mi consulta es para quien representa un control el RPA: ¿cuáles son los plazos en que hace cumplir lo que debería, a los suyos o a los nuestros? ¿qué sentido tiene que seamos los consorcistas responsables de controlar, cuando quienes deberían responder ante nuestros requerimientos avalados por una ley, no lo hacen?
"Una cosa es tener responsabilidades y otra ser responsable"
Quiero adherirme además a la Sra. María del Carmen Capezzera, respecto de sentirme molesta por los dichos del Arq. Miguel Fortuna. Ya que en mi caso no soy "morosa" y además ejerzo los derechos que me confiere el ser una ciudadana responsable.
Creo que con estas expresiones el Sr. Fortuna sólo demuestra su incapacidad para aceptar que los consorcistas tenemos derechos y obligaciones, como los administradores. Su actitud, demuestra la solicitud implícita de impunidad para quienes no califican dentro del grupo de los "verdaderos, responsables y honestos administradores" que ejercen este oficio (¿profesión...?), que desde luego creo que existen.
A modo de ejemplo detallo algunas de las irregularidades que se cometen en nuestro consorcio:
- No detalla comprobantes en las Liquidaciones de Expensas, no detalla situación patrimonial ni financiera del consorcio.
- El consorcio no posee cuenta, por lo tanto, él recauda en efectivo y lo deposita en su cuenta (de la cual desconocemos el número)
- Incumplió e incumple con cláusulas reglamentarias (Ej. llamados a Asambleas Ordinarias, no presenta documentación, etc.)
- Incumple con los plazos para el cumplimiento de Ordenanzas y Leyes Municipales, etc.
Si a esta catarsis pueden darle respuestas, se los agradeceré.
A pedido de la lectora sus datos quedaron reservados en la redacción
Agradecimiento por la Dra. Marta B. Kastanauskas
Me es grato dirigirme a Ud. para felicitarlo por el Boletín de Pequeñas Noticias, los cuales me permiten estar continuamente actualizada en las tareas que desempeño (Administración y Auditoría de Consorcios).
Desde ya mi agradecimiento, ya que recibo por e-mail sus boletines.
Saludo a Ud. y todo su Equipo con la mayor consideración.
Dra. Marta B. Kastanauskas
Guantanamera - Puerto Madero - Cena/Show Mario David Oviedo (DNI ...618)
1 cupón invitación de Promo Manía Full Amelia Alonso (DNI ...659)
Sospecha de violencia familiar por Mónica
Quería verter mi opinión sobre la inquietud que manifiesta el señor Roberto acerca de los ruidos molestos ("A los gritos e insultos" en Boletín de Pequeñas Noticias N° 273). Sin hacer ningún juicio sobre lo vertido por el lector, ya que no conozco la situación real por la que atraviesa su consorcio, es fundamental incorporar la idea de sospecha de violencia familiar en algunas situaciones. En este caso el tema deja de pertenecer al ámbito privado por estar en riesgo la vida de la/s persona/s y esto nos transforma en responsables en cuanto no denunciemos la situación. Muchas muertes de niños y mujeres -víctimas privilegiadas- se podrían haber evitado si algún vecino hubiera intervenido a tiempo (hay casos publicados al respecto). No es cuestión de "taparse los oídos" sino escuchar un poco mas allá y estar alertas. En relación a esto quiero trasladar lo que manifestó en una entrevista al doctor Atilio Álvarez, el Defensor de Menores:
"...comunicar la sospecha de que existe un menor en riesgo es una forma de contribuir a que la justicia actúe y haga efectivo un derecho: denunciar es solicitar ayuda para la protección de un niño y el denunciante no tiene que probar el maltrato, la justicia se encargará de hacerlo..."
"...aún hay mucho por hacer en materia de programas de educación y comunicación: nadie puede decir que todo lo que se denuncia es todo lo que sucede... ¿Cuántas veces en un consorcio uno escucha llorar y llorar a una criatura sin que nadie la atienda? Y si se denuncia ¿por qué es? Porque molesta el ruido".
Extraído de http://www.salvador.edu.ar/asterisco/i/actualidad/actualidad_maltrato.html
Considero fundamental que se incorpore en estos Boletines, como una forma de prevenir, difundir, sensibilizar y concientizar, información sobre estos temas para ampliar la mirada y no caer sólo en observaciones normativas que puestas en práctica terminan, sin saberlo, sosteniendo la violencia.
Dónde realizar una denuncia o solicitar asesoramiento por maltrato :
Carlos Pellegrini 211 7º piso
Tel.: 4323-8000 / 0800-666-8537
Línea TE AYUDO:
Tel.: 4393-6464 (lunes a viernes, de 9 a 21)
Servicio Telefónico de Violencia Familiar
Tel.: 4393-6446 / 6447 (todos los días, las 24 horas.)
Montes de Oca 40- Capital Federal
Tel.: 4307-5269
Gallo 1330- Capital Federal
Tel.:4962-9229
Programa de prevención y Tratamiento de la Violencia Familiar
Maipú 171 PB- Capital Federal.
Atiende de lunes a viernes, de 9 a 17 horas.
Tel.: 4326-6575 / 5822.
Secretaría de Minoridad
Tucumán 1393 5º piso- Capital Federal
Tel.: 4373-2985
Cualquier comisaría
Agradezco a Pequeñas Noticias este noble espacio de expresión.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 29 de noviembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Pizza Cero - Madero Este - Almuerzo/Cena
Estimados amigos, hace poco que recibo el boletín informativo de Uds. Me resulta muy valioso y claro en sus conceptos.
Desde hace 8 años administro un Consorcio de 19 departamentos en la localidad de Villa Bosch, provincia de Bs. As. Consta de PB y 2 pisos por escalera. No hay portero ni encargado. Mis funciones en algunos casos se desdibuja por esta carencia. En realidad, nos manejamos con las mejores intenciones, que no siempre alcanzan.
Tenemos Libro de Actas, existe un Consejo de Administración y realizamos reuniones permanentemente.
No tomo determinaciones de peso sin consultar con ellos.
Soy propietaria de un departamento desde el año 1977, en el cual viví hasta el año pasado. Hoy vivo en frente, y es casi lo mismo respecto a la atención del edificio. Por mis funciones cobro de honorarios $ 250.- mensuales, cuya constancia es un recibo común. Soy jubilada.
En la liquidación de expensas figura como honorarios de administración, ellos me piden que facture como monotributista, cosa que es imposible por mi condición de jubilada, sino piden que figure como gastos extraordinarios en la liquidación de expensas. No sé que es lo correcto. ¿Podrían aclararme este tema por favor?
Además desearía obtener información sobre empresas que brinden el servicio de limpieza a edificios. Hemos tenido serios problemas con personas de la zona trabajando por horas, que siempre es más barato, pero nos salió más caro. Por eso hoy día y desde hace 8 años estamos trabajando con una empresa que nos provee de una persona que viene 2 veces por semana, cumpliendo entre 3 a 4 horas semanales, con un costo de $ 250.- mensuales, que les parece muy caro. No es mi forma de pensar, por eso me gustaría tener otros precios para llevarlos a la próxima reunión.
Agradeciéndoles de antemano y a la espera de vuestras noticias, les saludo muy atentamente.
(29/9/2005)
Estimada Sra. María del Carmen:
En primer término deseo aclararle que cualquier persona que desarrolla una actividad onerosa debe tributar sea cual fuere su condición, por ejemplo jubilada o no. Y en el caso de los Consorcios de Propietarios el hecho de ser Representante Legal, que conlleva numerosas responsabilidades legales dada la diversidad de tareas a desarrollar, lo convierte en imprescindible. Hay que tomar conciencia que administrar correctamente no solo es llevar los números en forma clara o no tomar decisiones y trasladarlas a los propietarios o tener un buen programa de computación, sino que esto es solo una milésima parte.
Un buen administrador no debe olvidar, como primera regla, que cada uno de los gastos mensuales que realiza (desde el más insignificante al más importante) deben estar respaldados por un comprobante legal. Específicamente el tema de honorarios lo correcto y legal, reitero, es que Ud. se inscriba en la AFIP y en Rentas. Es decir, que sus vecinos lo que le están pidiendo es lo que corresponde, es lo trivial. Por favor no estoy pretendiendo dar con esto una clase magistral.
Por otra parte, referente al tema de las empresas que efectúan la limpieza en los consorcios de propiedad horizontal al momento de la contratación deben tenerse en cuenta una serie de pautas legales de mayor importancia que el precio que se paga, como exigir mensualmente -contra el pago de la factura habitual por los servicios- el formulario F.931 de la AFIP sellado y pagado con la nómina de empleados (donde deben figurar las personas que concurren periódicamente al edificio) y el pago del SOM (Sindicato de Obrero de Maestranza).
Solicítoles quieran tener la amabilidad de asesorarme acerca de lo siguiente:
En estos momentos soy administrador de un consorcio de propietarios de un edificio situado en Pinamar, Provincia de Buenos Aires.
Llegué a constituirme en administrador a raíz de haber sido propietario de una de las unidades del consorcio que posteriormente he vendido. Por tal circunstancia renuncié varias veces por escrito enviado a todos los propietarios como también en el Orden del Día de la Asamblea Extraordinaria convocada al efecto de nombrar nuevo administrador, con el resultado de que no tuve respuesta a las cartas de renuncia como tampoco hubo decisión alguna en la Asamblea a fin de nombrar a mi sucesor en la administración.
Por ende sigo siendo, pese a mi voluntad, administrador del consorcio, siendo esta una carga que por mi edad no estoy en condiciones de mantener.
El consorcio no tiene libros rubricados y solo una copia del reglamento de copropiedad, no certificada.
Quisiera saber los pasos a seguir de acuerdo a v/ sugerencia, a fin de desligarme del cargo de administrador.
Agradézcoles v/ respuesta y mientras tanto salúdoles atte.
Alberto José G
Para renunciar a su cargo convoque a una asamblea, ya sea ordinaria u extraordinaria, según corresponda, y en el orden del día haga figurar renuncia indeclinable del Sr. administrador.
El día de la asamblea presente la rendición final de cuentas para su aprobación, y hágales llegar a los propietarios copia de la misma con 30 días de anticipación para que los propietarios puedan verificar, si lo desean, toda la documentación de ingresos y egresos en el lugar que Ud. detalle y establezca los días y horarios.
Cuando llegue al punto del orden del día de su renuncia, haga constar en el libro de actas la documentación que entrega y si no se la quieren recibir o no le quieren aceptar la renuncia, al ser la misma indeclinable deje asentado en el libro de actas en qué escribanía va a dejar toda la documentación del consorcio para que los propietarios la puedan retirar por intermedio del nuevo administrador que designen.
Espero haber sido de utilidad y, ante cualquier duda, el Rincón Solidario está a tu disposición
ENCARGADO SUPLENTE: Administración de consorcios busca suplentes como encargado para cubrir vacaciones en Capital Federal con experiencia comprobable - Comunicarse al 4855-4757 ó 4856-9259 de lunes a viernes de 10 a 13 y 15 a 18 horas o escribir a: administracion@estudioshw.com.ar
ENCARGADO DE EDIFICIO: Sr. Juan Carlos Rech - Teléfono: 4602-6916 de 8 a 17- Capital Federal - E-mail: kalyrech@web-mail.com.ar
ENCARGADO DE PORTERÍA: Con experiencia y referencias - Sr. Eduardo Alfonso Porcel - 41 años, casado SIN HIJOS A CARGO - Capital Federal - TE: 4552-1640 ó (15)501-6831
Administro un consorcio cuya fachada originariamente tenían unos maceteros bajo las ventanas. En algún momento se decidió, por problemas de humedad, anular esos maceteros y se les colocó una pequeña losa en la abertura superior. Para aprovechar el espacio, los departamentos abrieron la pared hacia el ex-macetero y "crearon" una especie de mueble guarda-tutti, (como un placard ganado al espacio aéreo).
El tema es que con el tiempo esa losa se rompió y ahora el agua de lluvia se mete dentro de esos placares.
Pregunto: ¿esos maceteros pertenecen al consorcio o a cada unidad funcional? Lo duda surge porque un propietario pretende que la reparación de esa losa corra por cuenta del consorcio.
Necesitaría respuesta urgente, antes de que vuelva a llover. Gracias.
Técnicamente la fachada principal es la proyección hacia la vía pública del volumen exterior de un edificio sobre un plano vertical paralelo a la línea municipal. Es conocido que la enumeración del Art. 2º de ley 13.512 no es taxativa y precisamente la fachada del edificio no está comprendida en la enumeración del Art. 2º de la ley 13.512; pese a ello, no dudamos en considerarla de propiedad común.
La opinión de Bendersky nos ilustra de la siguiente manera: ”Desde el punto de vista arquitectónico la fachada es asimilable a un muro maestro. Tiene la función principal de sostén de los planos horizontales. Desde el punto de vista estético es la ”principal” faceta externa; y en cuanto a la naturaleza jurídica del muro frontal constituye un bien de propiedad y uso común. La faz interna del muro tiene una función ”accesoria” de utilización exclusiva de los respectivos dueños (colocación de placards, adornos, etc.)”
Por su parte, la Cámara de Apelaciones de Mar del Plata tiene sentado criterio al respecto, habiendo resuelto que dado que la fachada constituye un complejo arquitectónico integral, no es admisible que, sin autorización de todos los consorcistas de un edificio de propiedad horizontal, la afecte uno mediante innovaciones hechas a título personal, y lo hace quien cubre un balcón descubierto con un toldo o cierra con vidrios, no siendo necesario que ello provoque perjuicios, pues basta la violación de las normas del reglamento para que se ordene la destrucción de lo indebidamente hecho.
El valor predominante, ligado íntimamente con la fachada del edificio en su calidad de cosa común, es la estética del edificio, que constituye un valor preservado por la Ley 13.512 (ver Art. 5º última parte) que normalmente se concreta en la uniformidad del frente del edificio.
Como consecuencia de lo hasta aquí expuesto, si los maceteros a los cuales se hace referencia integran el hormigón de la fachada no cabría duda de su carácter de común, y por ende las reparaciones serían a cargo del consorcio.
También es de tener en cuenta que el consorcio habría consentido la utilización de dicho sector para un destino de depósito de pequeñas cosas, ya que de no haber sido así -independientemente de su carácter común- el propietario podría ser responsable por el uso indebido de dichos maceteros.
De todos modos tengo como principio básico, por razones de seguridad y eventual responsabilidad del consorcio por los daños que pudiere ocasionar a terceros la caída de trozos de la fachada con responsabilidad objetiva (Art. 1113 del Código Civil), asumir como gasto común todo lo referido a vicios constructivos en un sector tan neurálgico del edificio como es la fachada.
Dr. Brailovsky mucho agradeceré me informe al respecto:
Al encargado de mi edificio se le asignó desde su ingreso el horario de 7 a l2 y 17 a 20 horas de lunes a viernes y los sábados 7 a 13 horas. Los días de semana comienza a las 6 y media de la mañana (porque su mujer se va a trabajar a las 6hs) a las 8,30 horas ya termino su tarea y se dedica exclusivamente al cuidado y atención de dos hijos de edad escolar. A las l3 horas los lleva a la escuela, el se va a otro trabajo hasta las 16,30 horas, comienza nuevamente a las 17 hasta las 20 horas que retirar la basura, inmediatamente sale toda la familia (esposa e hijos), en algunas oportunidades los observe juntando plásticos por las calles del barrio.
Los días sábados comienza a igual horario pero al terminar con la limpieza de todos los días, no se lo ve más hasta que a las 12 horas solapadamente abandona el trabajo para ir a otro, y regresa a las 16 horas, a las 20,50 vuelve a irse a otro trabajo y regresa a las 5,30.
Lo que hemos observado que tiene la portería como lugar estratégico para sus otras actividades y que cuando tiene libre o sale o tiene otro trabajo... ¿que pasará si hay una emergencia? ya lo hemos encarado al administrador porque también en horario de trabajo siempre tiene visitas, familiares o amigos (que por cierto son bastantes, por las carcajadas que escuchamos) ¿Cómo proceder? Algunas veces hasta se quedan a dormir.
¿Cuántas horas debe cumplir semanalmente?
(23/10/2005)
Gracias por su consulta porque ratifica la confianza que muchos ponen en nosotros.
En primer lugar, debo aclararle que responderé a su consulta SOLAMENTE en lo general, porque en lo particular debería Ud. recurrir a un abogado a fin de que la oriente a Ud. o al Sr. Administrador del consorcio en este espinoso tema.
Y digo espinoso, porque sí, alguna espina puede lastimar.
¿Por qué? Porque evidentemente el consorcio debería hacer cumplir la Ley 12981 y el CCT 378/04 (ratificado y modificado por el actual CCT del sector).
Recomiendo que estudie detenidamente esos textos legales porque claramente establecen los horarios de descanso del encargado y, por supuesto, los horarios en que "a contrario sensu" SÍ puede trabajar.
Y esa Ley 12981 está en un todo de acuerdo con la Ley 20744, que establece el máximo de 48 horas semanales, cuya distribución queda a cargo del empleador, único capacitado para organizar las tareas (y distribuir horarios), pero respetando los descansos obligatorios.
Descansos que, con acuerdo del empleado, podrán modificarse o dejarse de lado, pero que son la excepción a la norma: la "rara avis" del horario.
Y dentro del horario vigente, el empleado no solo deberá RESPETARLO y estar presente, sino que DEBERÁ ESTAR TRABAJANDO.
¿En qué? solo lo puede decir el que organiza el trabajo (el consorcio, y por ende, el administrador).
Pero ya no es más "como antes", cuando en un anterior CCT del sector afirmaba que, cumplidas las tareas, el empleado consorcial con vivienda debía estar a disposición en "la vivienda". Así que ahora debe estar "trabajando" y cumpliendo su horario.
Que un empleado consorcial tenga DOS trabajos, o algunos "rebusques", o "changas", mire: no es cosa rara. Lo único que deberá preguntarse es si ello obsta al cumplimiento del horario por parte del empleado, o si perjudica al empleador.
Pero el verbo potencial, el "podría", más exactamente "que podría pasar..." no podrá Ud. tenerlo en cuenta hasta que "algo" ocurra.
Porque el derecho no se guía (en general, por supuesto), por el "podría ...." sino por los fríos hechos.
Y si "algo" ocurre porque el encargado "no estaba" cuando y donde debía, entonces Ud. tendrá la posibilidad de sancionarlo, o incluso de concluir con el sinalagma laboral (vulgo: "echarlo con causa").
Pero claro, Ud. lo sanciona, lo echa, y el empleado podrá demandar aún sin causa.
O si Ud. lo "molesta" con su pretensión de que cumpla sus tareas y horario, y podrá hasta considerarse despedido.
Y por supuesto, como barato que es, podrá hacer juicio.
Juicio que podrá ganar el consorcio fundado en buenas razones pero que, aún así, deberá pagar a su abogado, al perito, etc. etc.
Así que, volviendo al comienzo de mi respuesta, le recomiendo que consulte en particular a un abogado de confianza, para guiarlos en este espinoso tema, que SÍ TIENE SOLUCIÓN pero que, claro, no es barata.
Saludo a Ud. muy atentamente,
En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Noviembre/2005, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
Sr. García Rivas:
Esta vez me dirijo a Uds. solicitando un consejo:
En una unidad propiedad de mi hija - l ambiente - se ha producido desde el 8/9 una gotera importante en el baño, que además de impedirle ducharse y/o lavarse, a raíz de la gotera se ha roto la puerta de dicho baño. Por lo tanto, desde entonces no puede habitar su unidad.
Desde aquella fecha hemos hecho numerosos reclamos verbales y telefónicos a la administración, y pese a que han enviado a un plomero para tratar de encontrar el desperfecto -aparentemente en el piso superior- hasta la fecha todo sigue igual. Esta semana envié una carta documento, intimando a reparar la gotera dentro de 72 hs. de recibida la misma y reservándome el derecho a promover juicio por daños y perjuicios por obligar a mi hija a residir en una pensión durante ese tiempo. A la fecha 7/10 aún no ha sido reparada la gotera y por supuesto avanzó la humedad al único ambiente.
Deseo saber cómo actuar a partir de ahora. La carta documento no me ha sido contestada.
Oportunamente llamé a Aguas Argentinas solicitando el corte de agua al edificio y cuando llegaron, el encargado les mintió diciendo que ya estaba solucionado.
En primer lugar habrá que determinar si el daño proviene de partes comunes del consorcio o privativas de la unidad que se encuentra sobre el baño de su departamento.-
Hecho lo cual y de cumplirse con los presupuestos de la responsabilidad civil (hecho dañoso, relación de causalidad, factor de atribución, culpa o dolo o, en el supuesto de responsabilidad objetiva, vicio o riesgo de la cosa) Ud. bien puede iniciar la correspondiente acción de daños y perjuicios al titular de la unidad de donde proviene el hecho perjudicial o al Consorcio si el daño es derivado de la propiedad horizontal, en ambas hipótesis en sede civil.-
Los tribunales han dicho, entre muchos precedentes, que: "En los casos de humedades e inundaciones responde el Consorcio cuando la causa del daño está en las partes comunes" (cfr. CN Civ. Sala H, 28/11/1996 in re "Cimino, Ignacia M. c/ Consorcio de Propietarios Humahuaca 4642", LL 1997-E, Pág.. 1031 S-39.863) para hacer lugar al reclamo de daños materiales.
También, si correspondiere, Ud. podrá demandar el reconocimiento de daño moral. Reiteradamente se ha dicho que el daño moral es inmaterial o extrapatrimonial y representa los padecimientos soportados y futuros que tuvieron su origen o agravamiento en el hecho ilícito. Lo dañado son bienes de goce, afección y percepción emocional y física, no estimables por el equivalente pecuniario, pero sí considerables para la satisfacción por medio de sucedáneos de goce, afección y mitigación al sufrimiento emocional y físico (CN Civ. Sala C, octubre 13/1992, "Varde c/Ferrocarriles", voto del Dr. Cifuentes; id. Sala C, noviembre 27/1992, "Vinaya c/Empresa Ferrocarriles Argentinos", L.L. T.1993-D-278, fallo Nº 91.599).
La jurisprudencia ha sido recepticia de estas consideraciones en, por citar sólo algunos de los profusos antecedentes, "Grucki, Graciela c/ Consorcio de Propietarios Mariscal Fco. Solano López 3541 de Capital Federal" (CN Civ. Sala F, 27/02/04 F.107.627, LL T 2004 D, Pág. 491-496); "Monserrat, Gerardo Francisco c/ Consorcio de Propietarios Cangallo 1578/86 (C. Nac. Civ. Sala B 08/08/2001 JA-2002-I-801); "Verdinelli, Emilio c/ Consorcio de Propietarios Monoblock G calle Newton 1125 Barrio Tiro Federal (LLBA 1998, 623) (Cam. 1ª de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, Sala II 25/03/97) y C Nac. Esp. Civ. y Com. Sala 6a. (27/07/1988) in re "Rensino, N. y otra vs. Consorcio de Copropietarios Edificio Callao 1690/2 esquina Guido 1820/2/4 s/ Daños y perjuicios" en la que se expresó que "el daño moral es procedente en razón de la demora del consorcio en realizar la reparación integral…", y en "Rivamonte, Mario V. c/ Consorcio de Propietarios Edificio Nº 29 Barrio Gral. Savio (ED. 147-523) en el que la Sala F de la CN. Civ. (agosto 25-991) sentenció que: "En virtud de los perjuicios sufridos por el actor en su unidad sujeta a propiedad horizontal a raíz de infiltraciones prolongadas en el tiempo, éste sufrió un auténtico daño en bienes extrapatrimoniales tales como el derecho al bienestar, a la paz en el hogar, a sentir seguridad en su interior, y a sentir resguardada su salud física y espiritual y la de su familia, los cuáles al ser ilícitamente lesionados dan origen a la indemnización por daño moral".En estos casos, se reclama un monto estimado por la parte damnificada y será el juez quien, en definitiva, resolverá según su leal saber y entender y las reglas de la sana crítica (Vg. Art. 165 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
Además, Ud. podrá incorporar como rubros de su demanda, si se pudiese demostrar, el denominado lucro cesante, si el inmueble se utiliza en actividad comercial o profesional o se encuentra destinado a renta, por lo que habrá que determinar y aportar los elementos probatorios para cuantificar la magnitud de lo resignado.
Conviene señalar, que el perjudicado también estaría en condiciones, de poder probarlo, de reclamar el llamado daño emergente y la pérdida de chance en ocasión de que el hecho le impidiese, por ejemplo vender la propiedad. La pérdida de chance es entendida como la posibilidad suficiente de obtener una ventaja patrimonial o de evitar una pérdida (cfr. CN Civ. Sala M 07-08-92 "Tanda, Mikio c/ Consorcio de Copropietarios de Edificio Larrea 1042" y autos " Coosuschi, Julio c/ Consorcio de Propietarios Paraguay 3290", CN Civ. Sala V 31-08-88).
Objeto de reclamo, desde ya, podrá constituir la privación de uso de la unidad, y los consiguientes gastos de traslado y alojamiento en otro lugar en el caso de no haber podido mantener en condiciones normales, habituales y propias del medio en que se desenvuelve la persona la habitación de su casa o, derechamente, el lugar haya quedado en situación de inhabitabilidad.-
Y también, de prosperar, recibir una indemnización por la conocida como pérdida del valor venal de la cosa. Así expresa un fallo de nuestros jueces que "…Si el departamento de la actora sufrió desperfectos y deterioros provocados por filtraciones provenientes de la azotea del edificio, es procedente su reclamo de indemnización de la pérdida del valor venal de su propiedad...El propietario de un departamento deteriorado por filtraciones provenientes de la azotea del edificio puede reclamar al consorcio la indemnización de la pérdida del valor venal del mismo, calculándola sobre su necesidad de reparación y el costo consiguiente, pues es tal suma la que ofrecerá de menos un eventual comprador o estimará quien tase el bien con fines de garantía. Ante el deterioro de un departamento por filtraciones provenientes de la azotea del edificio, el propietario puede reclamar al consorcio la indemnización de la pérdida del valor venal, pues no está obligado a efectuar arreglos en el bien dañado y, una vez compensada la pérdida sufrida en su patrimonio, puede dar a la indemnización recibida en dinero el destino que prefiera (CN Civ. Sala I 24/10/95, "Fryszberg de Kerdman, Elsa c/ Consorcio de Propietarios Río de Janeiro 909", LL 1996-C-285; JA, 1997-IV síntesis).
Todo lo arriba comentado se fundamenta, entre otros, en los Arts. 512, 513, 519. 521, 522, 1067, 1068, 1079, 1109 y 1113 y ccdantes. del Código Civil. Y, doctrinariamente, en la teoría general de la responsabilidad civil y en el llamado derecho de daños. Así, nuestros autores modernamente hablan que ante el incumplimiento del agente responsable del hecho dañoso cabe la reparación integral de dicho daño.
Sin embargo, es dable esperar que provenga de partes comunes o privativas, los responsables se hagan cargo de solucionar inmediatamente la penosa situación y reparar el daño ocasionado, sin necesidad de que Ud. deba pleitear. De no ser así, consulte a su abogado de confianza.
Lo saluda con distinguida atención.
Se levantó el "parqué"
Buenas tardes, sé que en algún boletín leí alguna aclaración a la pregunta que abajo les voy a formular, pero no recuerdo en cuál.
El caso concreto es que por rotura de caños de agua que pasan a través de un living y comedor desde la cocina hacia el baño, el parqué se hincho, pudrió y levantó en una unidad. En una Asamblea se votó para que un plomero arreglara las cañerías rotas y se colocara solo el parqué dañado. Para nuestra sorpresa, un tiempo después, nos enteramos -vía liquidación de expensas- que el administrador también le había cambiado una buena parte del parqué del dormitorio, ya que el propietario adujo que ese también se había dañado por la humedad.
Mi pregunta concreta es: ¿corresponde que el consorcio, vía expensas, tengamos que pagar la compra de parqué, colocación, etc., en un área que no tenía nada que ver con el lugar por donde pasan las cañerías?
Mucho apreciare v/amable respuesta.
Deberé contestar a su consulta en base a un principio general que se aplica en estos casos.
Y así lo haré porque una situación como la que Ud. describe obligaría al abogado a verificar una serie de elementos, comenzando por una inspección ocular en ese departamento.
Hecha esta advertencia, le diré que ya sea que la filtración de humedad se haya originado en un sector de carácter común del edificio o de uno exclusivo de algún copropietario, la unidad dañada debe ser indemnizada.
Esta indemnización puede adoptar dos formas: a) de ser técnicamente posible, deben ejecutarse los trabajos necesarios para dejar el lugar en una situación prácticamente igual al momento anterior al comienzo del deterioro; b) si esto no es posible, deberán reemplazarse esos trabajos por una suma de dinero que cubra todos los daños y perjuicios ocasionados, pudiendo llegar a contemplarse inclusive tanto el daño psicológico como el moral.
En cualquiera de los dos supuestos mencionados, la indemnización o reparación debe ajustarse a lo efectivamente dañado y, además, no debe implicar para el propietario de ese departamento un enriquecimiento ilícito, o sea, un abusivo e injustificado mejoramiento de su propiedad.
En el caso en particular por el que Ud. consulta, si se puede determinar fehacientemente que se ejecutaron trabajos que no correspondían por no pertenecer exactamente al sector efectivamente dañado, deberá efectuarse no sólo el pertinente reclamo al propietario indebidamente beneficiado sino también exigir explicaciones al administrador que los autorizó y abonó con fondos del Consorcio.
¡Desde el Jardín de la República!
La presente consulta está efectuada por un Consorcio de Copropietarios de la ciudad de San Miguel de Tucumán, CUIT 30-..., y la misma se refiere a los haberes de nuestro personal de maestranza: "Personal Asimilado Sin Vivienda de 2° Categoría".
Nuestra duda concreta es:
1.- Con fecha Junio/2005 recibimos un boletín de ustedes por e-mail en el cual se informaba el aumento en los haberes de Mayo 2005 y Junio 2005 de $ 717.- a $ 778, es decir, $ 61.-, pero que si bien estaba el aumento aún no se había homologado.
Tal cual se indicaba en dicho boletín, y no obstante haber liquidado ya el mes de Mayo/2005, este Consorcio liquidó en los haberes de Junio/05 el aumento de $ 61.- correspondiente a ese mes, y liquidó el retroactivo de los $ 61.- de Mayo 2005 - ($ 778.- de Mayo/05 y $ 778.- para Junio/05).
2.- Pero aquí viene nuestra duda ya que recibimos en el día de la fecha una nota del Sindicato (SUTERH) en la cual nos dice que desde el mes de Julio/2005 el sueldo básico para nuestro personal cuya categoría enunciamos precedentemente es de $ 838.- Al pie de la planilla de haberes que adjunta a su nota se que indica que "...el Decreto 1347 de $ 60.- no debe incluirse en el sueldo básico. Liquidar como ítem separado"...
En los haberes de nuestro personal hemos liquidado como sueldo básico $ 778.- para los meses de Julio/05, Agosto/05, Septiembre/05 y Octubre/05, entendiendo que desde el aumento de Mayo y Junio/05 no existían más aumentos, solo faltaba la homologación y que lo que indica la planilla de Suterh de $ 838.- se conformaban por los $ 778.- del básico mas $ 60.- del Decreto 1347 que pasó en Abril/05 de no remunerativo a remunerativo.
Evidentemente nos damos cuenta que estamos en un error pero necesitamos saber lo siguiente:
A) ¿cómo fue que el sueldo básico de junio de $ 778.- pasó a ser $ 838.- a partir de julio/05?
B) ¿en la misma resolución que se establece el aumento de mayo y junio/2005 se estableció el aumento de julio/05?
C) ¿quiere decir que el aumento de mayo y junio/05 fue de $ 61.- ($778 menos $ 717.- hasta abril/05) y el de julio es de $ 60.-, considerando que la diferencia entre los $ 778.- y $ 838 es $ 60.- y no $ 61.-?
D) ¿los conceptos a liquidar desde julio/05 hasta septiembre/05 serían:
* Sueldo básico $ 838.-
* Decreto 1347 $ 60.-
Y a partir de octubre/05 serían:
* Decreto 2005/04 $ 120.- ?
Rogamos por favor contestar nuestro mail a la dirección de correo electrónico xxxx@arnet.com.ar a la mayor brevedad posible.
Mercedes y Miriam
Estimadas Mercedes y Miriam, antes que nada les enviamos desde aquí un saludo enorme porque nos alegra mucho poder estar en contacto con ustedes que están tan lejos físicamente pero tan cerca gracias a Internet. Y ahora sí nos ponemos a trabajar.
El tema de los aumentos se trabajó en muchos Boletines de Pequeñas Noticias desde notas, Correo de lectores y hasta opiniones.
En el boletín Nº 266 del 9 de agosto de 2005 la nota "¡Al fin homologadas (pero no publicadas)!" trató el tema de la homologación (BO 18/8/05 - Resolución S.T. Nº 243 del Ministerio de Trabajo) y en muchos otros se trató el aumento propiamente dicho que, desde un principio, fue en dos etapas: un aumento para los meses de Mayo y Junio de 2005 y otro a partir del mes de Julio de 2005 y que sigue vigente hasta la fecha además de los dos decretos como ustedes muy bien ponen en este mail. Incluso se analizó muy detalladamente el aumento que se produjo en cada categoría y en cada función.
Otros de los boletines donde se trató el tema y que pueden consultarlos desde el sitio www.pequenasnoticias.com.ar son:
¡Al fin homologadas... (pero no publicadas)!
Aumento de salarios: el Ministerio homologó las famosas escalas salariales.
Aumentos salariales: la Cámara de Propiedad Horizontal anticipó que su gestión contra la recategorización fracasará.
Nuevas planillas salariales
¿Las definitivas...?
Aumentos salariales: el SUTERH y FATERyH repartieron las planillas que estarías vigentes para Julio/05.
Aumentos salariales: la planilla vigente a Julio/2005.
Efectivamente, en el primer aumento la función "Personal asimilado sin vivienda de 2° categoría" pasó de $717 a $778 en Mayo y se mantuvo también para Junio. Luego a partir de Julio pasó a $838 y se mantienen hasta la fecha. Independientemente a estos valores, se debe agregar el Dto. 2005/04 de $60 y a partir de Octubre de 2005 el Dto. 1295/05 de $120, ambas sumas remunerativas.
Para no olvidarme las consultas del mail, ahora las contesto en orden:
A) En realidad fue un solo aumento que se cumplió en dos etapas: de $717 a $778 y luego de $778 a $838.
B) Sí, el primer aumento fue para los meses de mayo y junio; el segundo y último estuvo vigente a partir de julio y hasta el presente.
C) Exacto. La primer etapa del aumento fue de $61 y la segunda fue de $60, lo cual suma un aumento total de $121, independientemente de los decretos.
D) Correcto, solo te corrijo el número de los decretos: los $60 fueron establecidos por el Dto. 2005/04 Artículo 6 (BO 6/1/05) y los $120 por el Dto. 1295/05 (BO 25/10/05)
Otra vez un saludo enorme y espero les sea de utilidad esta respuesta!!!
Los beneficiarios de la indemnización
En el número 270 se menciona como beneficiarios de la indemnización por fallecimiento del trabajador, los indicados en el Artículo 38 de la Ley 18.037, el cual fue derogado por el Artículo 168 de la Ley 24.241. Por tal razón, la remisión debe actualmente ser dirigida a Artículo 53 de la Ley 24.241, norma equivalente a la derogada, que reza: "Pensión por fallecimiento. Derechohabientes. En caso de muerte del jubilado, del beneficiario del retiro por invalidez o del afiliado en actividad, gozarán de pensión los siguientes parientes del causante: viudo o viuda; conviviente; hijos o hijas solteras e hijas viudas siempre que no gozaren de jubilación, pensión, retiro o prestación no contributiva, salvo que optaren por la pensión que acuerda la presente, todos ellos hasta los 18 años de edad". (Fuente bibliográfica: Carlos Alberto Etala, Contrato de trabajo Ley 20.744 T. O. comentado).
Dado que la nómina de parientes y los requisitos no coinciden con los publicados, espero resulte útil la rectificación.
María Virginia Rodríguez Arias (Abogada)
Estimada María Virginia, agradecemos de sobremanera la minuciosidad con la que lees el boletín y el valioso aporte para todos los lectores y para nosotros mismos.
Realmente apreciamos este tipo de participación para ayudarnos a brindar la mejor información posible.
Hola, ¿cómo están? La verdad es que me encanta el boletín y siempre se aprende algo nuevo. Espectacular... ¡¡¡ sigan así !!!
Quisiera hacerles una consulta: en el edificio donde vivo se paga rigurosamente todos los meses por Medicina Laboral - Ley 19587 ¿esto es obligatorio? ¿no alcanza con la obra social y ART?
Estimada Ana, realmente nos llena de satisfacción tu mensaje y nos obliga a seguir adelante y mejorar cada vez.
La Ley 19.587 es la Ley de Seguridad e Higiene y obliga a tener un responsable médico por los empleados y a llevar un legajo en el cual quedan los antecedentes para futuros informes laborales. Por otra parte el empleador –o sea el consorcio de propietarios- es responsable por los exámenes de ingreso y egreso de cada trabajador. Hay empresas de medicina laboral que cubren este gasto pues de lo contrario lo tendría que afrontar el consorcio. Además hay exámenes médicos que se deben realizar anualmente y son sin cargo en estas empresas.
Tanto la Obra Social como la ART no tienen incumbencia en este tipo de exámenes.
Norma IRAM sobre liquidación de expensas
Tengo mucho interés en conocer el texto de la norma IRAM 65.006 referida a la liquidación de Expensas Comunes.
¿Qué puedo hacer para conseguirlo?
Estimado Joaquín, hace ya mucho tiempo se realizó una nota sobre el contenido de la Norma IRAM 65.006 correspondiente a las Liquidaciones de Expensas Comunes. El Boletín en cuestión fue el Nº 107 del 29 de abril de 2002 y para acceder a él podés ingresar a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar y luego hacer clic en el icono ubicado arriba, en el centro de la ventana que tiene por dibujo un diario. Así llegarás a todos los boletines publicados desde el número 0 hasta el último.
Por otra parte si necesitás el texto de la norma deberías acercarte a Perú 552/556 que es la dirección del Instituto Argentino de Normalización y Certificación IRAM donde tendrás que comprarla. Para más información el teléfono del Instituto es 4346-0600 .
Los $120 ya se publicaron
Necesito saber si ya se publicó que con los haberes del mes de octubre tenemos que pasar los $ 100.- del decreto 2005/04 como $120.- remunerativos.
Espero puedan responderme a la brevedad.
Hola Verónica, el decreto que estás buscando se publicó en el Boletín Oficial del día 25 de octubre con el número 1295/05 y su 1º Artículo dice: "Dispónese que a partir del 1º de octubre de 2005, la suma establecida por artículo 1º del Decreto Nº 2005/04, tendrá carácter remunerativo y ascenderá a un total de pesos ciento veinte ($ 120.-)".
Asignaciones no compensadas
Soy un asiduo lector, y con referencia al Formulario 931 y a las asignaciones familiares me quedó una duda: ¿y si lo compensado fuera menor a lo pagado entonces sí se debería solicitar el reintegro correspondiente?
Tengo una encargada soltera y según el F.931, éste le compensa al Consorcio $79.22 de asignaciones familiares pagadas. ¿Corresponde que solicite el reintegro dado que por recibo de sueldos ella no percibe nada? En caso afirmativo ¿como hago?
¡Gracias y adelante con la página, así uno nunca se siente solo!
¡Hola Pedro! ¡Qué bueno que te sientas acompañado con el Boletín de Pequeñas Noticias! Nada más parecido a nuestro objetivo: acompañarlos en esta tarea tan especial de administrar consorcios.
Antes de hablar del reintegro de las asignaciones que no te compensa el F.931, quiero aclarar que la trabajadora debe recibir el importe completo de las asignaciones familiares sin importar que sean compensadas o no por el formulario, eso es parte de otro trámite. Entiendo que en este caso se abonan con el sueldo y no está incluida en el sistema de Pago Directo de las Asignaciones Familiares.
El importe que no es compensado por el F.931 puede ser solicitado por el administrador siempre y cuando haya completado una serie de comprobantes ante el ANSES. En su momento los comprobantes a completar eran:
a) por única vez, el formulario ANSES PS.2.43 llamado "Declaración Jurada Solicitud de Acreditación Directa de Reintegros de Asignaciones Familiares Sistema Nacional de Pagos" con los datos de la cuenta bancaria donde se solicitará la acreditación de los reintegros.
b) el formulario ANSES PS.2.32. llamado "Solicitud de Reintegros de Asignaciones Familiares" se completa por cada mes en el que la declaración jurada mensual (F.931) no compensa el total de las asignaciones familiares pagadas.
Actualmente se puede elegir en qué cuenta se desea que ANSES deposite el reintegro, pero por si algo ha cambiado te diría que ingreses al sitio www.anses.gov.ar para darle una miradita por si algo se modificó.
Número de Edición: 274 (2º edición)
Fecha de publicación: 15 de noviembre de 2005
Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias