Source: https://www.jusmeum.de/urteil/lg_wiesbaden/0541977393e30397d1f834b3a43877a55e2bcc47bcb0a33817d11eddb82d3e60
Timestamp: 2018-12-12 17:39:49
Document Index: 5471402

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 23', '§ 23', '§ 3', '§ 260', '§ 44', '§ 259', '§ 15', '§ 45', '§ 23', '§ 43', '§ 23', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 23', '§ 15', '§ 3', '§ 15', '§ 23', '§ 43', '§ 23', '§ 260', '§ 1004', '§ 3', '§ 1004', '§ 15', '§ 13', '§ 15', '§ 10', '§ 8', '§ 5', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 14', '§ 11', '§ 1004', '§ 1004', '§ 44', '§ 47', '§ 48', '§ 48']

LG Wiesbaden, 4 T 300/07: LG Wiesbaden: anfechtung, verwalter, gebäude, eigentümer, wirtschaftliche einheit, unterlassen, nichtigkeit, umbau, abrechnung, auflage
Urteil des LG Wiesbaden vom 20.12.2007, 4 T 300/07
4 T 300/07
LG Wiesbaden: anfechtung, verwalter, gebäude, eigentümer, wirtschaftliche einheit, unterlassen, nichtigkeit, umbau, abrechnung, auflage
Anfechtung, Verwalter, Gebäude, Eigentümer, Wirtschaftliche einheit, Unterlassen, Nichtigkeit, Umbau, Abrechnung, Auflage
Quelle: Gericht: LG Wiesbaden 4. Zivilkammer
Normen: § 15 Abs 3 WoEigG, § 23 Abs 4 S 1 WoEigG, § 23 Abs 4 S 1aF WoEigG
Aktenzeichen: 4 T 300/07
Wohnungseigentümergemeinschaft: Anfechtung zweier inhaltsgleicher Beschlüsse; Nutzung einer gewerblichen Teileigentumseinheit als Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens
Die sofortigen Beschwerden werden zurückgewiesen. Hinsichtlich der Beschlussanfechtung zu TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.12.2006 wird die Sache an das Amtsgericht zur Entscheidung in eigener Zuständigkeit zurückverwiesen.
Die Antragsteller tragen als Gesamtschuldner 50%, der Antragsteller zu 1) weitere 25% und der Antragsteller zu 2) weitere 25% der Gerichtskosten des Verfahrens; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Beschluss des Amtsgerichts vom 15.2.2007 bleibt bis zur rechtskräftigen Entscheidung aufrechterhalten.
Der Beschwerdewert für das Verfahren des Antragstellers zu 1) wird auf EUR 205.120 festgesetzt.
Der Beschwerdewert für das Verfahren des Antragstellers zu 2) wird auf EUR 205.620 festgesetzt.
1Der Antragsteller zu 2) und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... und .... Der Antragsteller zu 1) ist der ehemalige Eigentümer eines 157/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück ... verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erd- und Untergeschoss Nr. 501, in dem vormals ein Supermarkt betrieben wurde ("Supermarkt"). Der Verwalter stimmte der Veräußerung an den Antragsteller zu 2) zu.
2Der Antragsteller zu 2) wurde am 18.12.2006 als Eigentümer im Grundbuch, welches in Bezug genommen wird (Bl. 48ff d. A.), eingetragen. Der Antragsteller beabsichtigt, das Gebäude in ein Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens umzuwandeln.
3Gemäß § 3 Ziffer 2 Gemeinschaftsordnung ("GemO") ist eine Nutzung dieser Einheit als gewerbliche Einheit stets gestattet, ohne dass es der Zustimmung des Verwalters bedarf. Laut der Gemeinschaftsordnung gilt dies auch "für rechtmäßige Nutzungsänderungen". Wegen der Einzelheiten der Gemeinschaftsordnung wird auf Bl. 5 ff d. A. verwiesen.
4Gegenstand dieses Verfahrens sind die Beschlüsse unter TOP 2, TOP 3, TOP 4, TOP 12 und TOP 13 sowie TOP 7, die in der Wohnungseigentümerversammlung ("WEV") vom 4.12.2006 gefasst wurden sowie die Bestellung eines Notverwalters und die
vom 4.12.2006 gefasst wurden sowie die Bestellung eines Notverwalters und die Verwalterbestellung in der WEV vom 4.10.2005.
5TOP 2, 3 und 4 betreffen die Genehmigungen der Gesamtabrechnungen, der Einzelabrechnungen und die Entlastung des Verwalters für die Jahre 2003, 2004 und 2005, denen der Antragsteller zu 1) in der WEV zustimmte. Wegen der Einzelheiten der Jahres- und Einzelabrechnungen wird auf Bl. 739 ff d. A. verwiesen.
6In TOP 7 hat die WEV beschlossen, den Wirtschaftsplan 2005 fortzuschreiben.
7In TOP 12 wurde beschlossen: "die Eigentümergemeinschaft stimmt einer Umwandlung der Zweckbestimmung der gewerblichen Einheit in einen Raum religiöser Andacht und Betätigung nicht zu" (Bl. 58 d. A.).
8Unter TOP 13 hat die WEV beschlossen, dass die Verwaltung beauftragt und bevollmächtigt ist, sofort durch einen Rechtsanwalt der vorstehend beschriebenen Zweckänderung gerichtlich entgegen zu treten, sobald dies deutlich wird oder schon deutlich geworden ist.
9Wegen der Einzelheiten der Beschlussinhalte wird auf Bl. 54 ff d. A. verwiesen.
10 Am 4.10.2005 fand eine WEV statt, in der der jetzige Verwalter bestellt wurde. Am 25.8.2006 hat der Antragsteller zu 1) ein Schreiben unterzeichnet, in dem er im Gegenzug zum Erhalt der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung der Sondereigentumseinheit "Supermarkt" auf eine "Weiterung der Streitsituation" mit dem Verwalter verzichtet (Bl. 186 d. A.). Ferner stellte er mit gleichem Datum dem Verwalter eine Vollmacht für die Abstimmung in einer WEV am 29.8.2006 aus (Bl. 163 f d. A.). Die Beschlüsse unter TOP 2, 3, 4 und 7 der WEV vom 4.12.2006 wurden inhaltsgleich bereits in einer WEV am 29.8.2006 gefasst. Die Beschlüsse unter TOP 12 und 13 wurden in eine WEV am 5.10.2006 inhaltsgleich gefasst. Der Antragsteller zu 1) hat diese Beschlüsse aus den Wohnungseigentümerversammlungen vom 29.8.2006 und 5.10.2006 angefochten. In dem Verfahren vor dem Amtsgericht Wiesbaden (AZ: 61 UR II 217/06) hat der Antragsteller zu 1) am 19.12.2006 die Anfechtung übereinstimmend mit den Antragsgegnern für erledigt erklärt. Die Kammer hat die Akte des Verfahrens vor dem Amtsgericht Wiesbaden AZ: 61 UR II 217/06 beigezogen, es wird auf die Protokolle der WEV vom 29.8.2006 und 5.10.2006 verwiesen, Bl. 37 ff und 115 f d. A.
11 Die in Bezug genommene Beschlussanfechtung der Beschlüsse zu TOP 12, 13 und 7 des Antragstellers zu 2) datiert vom 20.12.2006 und ist bei Gericht am 22.12.2006 eingegangen (Bl. 1 ff d. A.). Die ebenfalls in Bezug genommene Beschlussanfechtung der Beschlüsse zu TOP 2, 3, 4, 12 und 13 des Antragstellers zu 1) datiert vom 4.1.2007 und ist am selben Tage bei Gericht eingegangen (Bl. 77 ff d. A.).
12 Die Antragsgegner haben mit Datum vom 18.1.2007 Gegenanträge gestellt. Sie beantragten, an die Antragsgegner z. H. der Verwaltung die Baupläne mit den erläuternden Texten, die zum Bescheid der Aufsichtsbehörde vom 18.4.2006, AZ: 6302 – 630797/06 führten, in vollständiger Ablichtung auszuhändigen, ggfs. Zug um Zug gegen Zahlung der Fotokopiekosten; dem Antragsteller aufzugeben es zu unterlassen, die Teileigentumseinheit, eingetragen in den Grundakten des Amtsgerichts in Wiesbaden von ..., 157/1000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche, ..., verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss und Untergeschoss Nr. 501 (Supermarkt) als religiöses Zentrum, für religiöse Betätigung zu nutzen oder nutzen zu lassen; es zu unterlassen, mit den Bauarbeiten an der bezeichneten Teileigentumseinheit fortzufahren; es zu dulden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch zwei von ihr beziehungsweise der Verwaltung ausgewählten Personen das ihr gehörende Teileigentum, in der Teilungserklärung vom 21.6.1993 bezeichnet als "Gewerbliche Einheit Miteigentumsanteil von 157/1000stel" besichtigt; für den Fall der Zuwiderhandlung dem Antragsteller zu 2) Ordnungsgelder beziehungsweise Ordnungshaft anzuordnen.
13 Am 15.2.2007 beschloss das Amtsgericht im Wege der einstweiligen Anordnung einen Baustopp hinsichtlich des Umbaus des Supermarkts. Wegen der Einzelheiten wird auf die einstweilige Anordnung Bl. 213ff d. A. verwiesen.
14 Mit Beschluss vom 21.5.2007 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragssteller
14 Mit Beschluss vom 21.5.2007 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragssteller zurückgewiesen und denen der Antragsgegner mit Einschränkung stattgegeben. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der rechtlichen Gründe wird auf den Beschluss des Amtsgerichts vom 21.05.2007 Bezug genommen (Bl. 489 ff d. A.).
15 Mit Datum vom 30.05.2007 legten die Antragsteller sofortige Beschwerden gegen den Beschluss des Amtsgerichts ein. Mit Schriftsatz vom 26.09.2007 begründeten die Antragsteller die Beschwerden.
16 Der Antragsteller zu 1) beantragt in der Beschwerdeinstanz, unter Aufhebung des Beschlusses des AG Wiesbaden vom 21.5.2007, im Verfahren 61 UR II 305/06, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.12.2006 erfasst unter TOP 2, TOP 3, TOP 4, TOP 12, TOP 13 aufzuheben und der Antragsteller zu 2) beantragt, die Beschlüsse unter TOP 12, TOP 13 und TOP 7 aufzuheben und die Gegenanträge zurückzuweisen. Ferner beantragen sie, die Nichtigkeit des unter TOP 12 erfolgten Beschlusses festzustellen, die Nichtigkeit der Verwalterbestellung vom 4.10.2005 festzustellen, die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung über die Abrechnungszeiträume 2003, 2004 und 2005 durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu überprüfen, den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gemäß § 260 Abs. 2 BGB zu verpflichten sowie die Firma ... Hausverwaltung im Wege der einstweiligen Anordnung gemäß § 44 Abs. 3 WEG als Notverwalter zu verpflichten.
17 Die Antragsgegner beantragen, die Anträge abzuweisen und halten an ihren Gegenanträgen fest, wobei die Antragsgegner die Anträge der Verwaltung, die Baupläne mit den erläuternden Texten auszuhändigen, sowie es zu dulden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihr gehörende Teileigentum besichtigen, zurück genommen hat.
18 Der Antragsteller zu 1) führt zur Begründung der Beschwerde aus, dass, soweit die Beschlüsse der WEV vom 29.8.2006, die inhaltsgleich mit TOP 2, 3, und 4 der WEV vom 4.12.2006 sind, in der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2006 für erledigt erklärt worden sind, dies nur geschehen sei, weil die Antragsgegner erklärt hätten, sie wollten nicht mehr an der Rechtsgeltung der Beschlüsse, die vor dem 4.12.2006 gefasst wurden, festhalten.
19 Hinsichtlich der Anfechtung der Jahresabrechnung führt der Antragsteller zu 1) aus, dass ihm Auskunft über das gesamte Rechnungswesen der Gemeinschaft zustehe. Dazu gehöre auch die Vorlage einer Gesamtjahresabrechnung. Die von der Verwaltung vorgelegte Abrechnung sei für ihn nicht prüfbar und rechnerisch nicht schlüssig. Hinsichtlich der Jahresabrechnungen 2003 bis 2005 würden ihm insbesondere folgende Unterlagen fehlen: Aufstellung aller Einnahmen der Gesamtgemeinschaft, eine Geldverkehrsrechnung mit Bekanntgabe der Bankbestände zum Beginn und Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode, individuelle Heizkostenabrechnung, Vermögensstatus, Zusammenstellung der Ergebnisse der Einzelabrechnungen. Ferner fehle das Journal (Bl. 829 d. A.).
20 Die zusammengefasste Abrechnung für das Sondereigentum für das Jahr 2005 sei willkürlich. Die Aufstellung "Status der Eigentümergemeinschaft für 2005" sei in mehrfacher Hinsicht falsch. Nicht ersichtlich sei wie das Bankguthaben von Euro 137,09 auf Euro 100,93 sinken konnte. Ferner sei der Posten "Versicherungen" in der Einzelaufstellung und der Gesamtaufstellung nicht eindeutig und unterschiedlich. Die Instandhaltungsrücklage sei lediglich in einer Einzelabrechnung aufgeführt und finde kein Pendant in einer anderen Aufstellung und es fehle die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Schließlich sei keine ordnungsgemäße Einzelabrechnung vorhanden, da diese nicht den Verteilerschlüssel angeben würde. Aufgrund der vielfältigen Fehler sei eine schlichte Ergänzung der Jahresabrechnung nicht mehr möglich.
21 Die Abrechnungen 2004 und 2003 würden sich auf die Darstellung der Gesamtausgaben der Gemeinschaft sowie den Einnahmen der Gemeinschaft beschränken. Letztlich trägt der Antragsteller zu 1) vor, dass überhaupt kein Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung zustande gekommen sei, da die Beschlussfassung unter Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen erfolgte, die nach Verständnis der Verwaltung gleichzeitig die Gesamtabrechnungen gewesen seien, da die Gesamtkosten mit ausgewiesen wurden (Bl. 821 d. A.).
22 Aufgrund der Mängel in den Jahresabrechnungen seien auch die Entlastungsbeschlüsse des Verwalters aufzuheben, da sie nicht ordnungsgemäßer
Entlastungsbeschlüsse des Verwalters aufzuheben, da sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Ferner habe der Verwalter aufgrund Vollmacht wohl unzulässigerweise über seine eigene Entlastung entschieden. Aufgrund des Schreibens vom 25.08.2006 habe der Antragsteller zu 1) lediglich davon Abstand genommen, dem Verwalter die "Sünden der Vergangenheit" weiter anzulasten. Ferner habe der Verwalter in einem Parallelverfahren mit dem Aktenzeichen 61 UR II 74/07 eingestanden, dass er bezogen auf ein anderes Objekt weder eine Geldverkehrsrechnung noch einen Vermögensstatus ordnungsgemäß aufgestellt habe. Dies bestätige auch das Gutachten des Sachverständigen ... im Parallelverfahren 61 UR II 178/05. Der Antragsteller zu 1) ist der Auffassung, dass nunmehr zwingend die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung gemäß § 259 Abs. 2 BGB durch den Verwalter geboten sei.
23 Die Antragsteller sind der Auffassung, dass die Frage der Zweckbestimmung des Teileigentums gem. TOP 12 einer Beschlussfassung durch die Eigentümer entzogen sei. Es liege in der Kompetenz des Teileigentümers, der eine eigene Untergemeinschaft bilde, die Änderung der Nutzung zu bestimmen. In der Teilungserklärung sowie im Aufteilungsplan sei die Teileigentumseinheit nicht als Gewerbeeinheit bezeichnet, sondern stets als "Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen". Der vermerkte Gebrauchszweck habe lediglich die Qualität eines Nutzungsvorschlags.
24 Hinsichtlich des ehemaligen Supermarktes sei auszuführen, dass dieser räumlich mindestens 30 m vom übrigen Baukörper entfernt sei, der Eingang baulich verdeckt, auf der der Wohnbebauung abgewandten Seite, circa 120 m von der Wohnbebauung entfernt. Die Besucherzahl des Gebetshauses und Gemeindezentrums beschränke sich auf circa 20 Personen pro Tag, überwiegend ohne Pkw. Der vorherige Supermarkt sei pro Monat von durchschnittlichen Käuferzahlen von 14.000 (1994), 14.500 (1995) und 16.000 (1996) besucht worden. Ferner habe der Supermarkt 10 Ganztagsbeschäftigte und 3 Teilzeitbeschäftigte gehabt, die nicht im näheren Umfeld wohnten. Die Stammbesetzung im Gemeindezentrum beliefe sich lediglich auf 3 Personen.
25 Die Öffnungszeiten des Gebetshauses und Gemeindezentrums seien täglich von 11:00 bis 21:00 Uhr. Während des Ramadan, einen Monat im Jahr, fände ein gemeinsames Essen vor und nach Sonnenuntergang statt, wohingegen die Ladenschlusszeiten eines Supermarktes aufgehoben seien und dieser lediglich feiertags und sonntags geschlossen sei. Ferner sei von den Gebeten außerhalb des Gebäudes nichts zu hören, Alkohol werde nicht ausgegeben. Bei einem Supermarkt käme es zu Kundengesprächen außerhalb des Ladenlokals sowie zu ständig wechselnden Besuchern und damit verbundenem konstanten Anfahrt- und Abfahrtslärm sowie Lieferverkehr per Lkw zur Nachtzeit. Geplant sei eine Begegnungsstätte für die Gemeindemitglieder der muslimischen Gemeinde. Das Betreiben eines Gemeindezentrums sei keine Berufsausübung. Es solle ein Ladengeschäft mit Lagerräumen geben, ein Vorstandszimmer, Schulungsräume, eine getrennte Toilettenanlage, ein Mehrzweckraum mit Bibliothek, Tischtennisplatte, Tischfußball, Café, Internet-Plätzen sowie zwei Gebetsräume, für Frauen (für 39 Personen) und Männer (136 Personen), sowie zur Abrundung des Bildes Vorräume mit entsprechenden Schuhregalen. Die Gemeinde habe rund 160 Mitglieder, überwiegend Männer, die sich im Einzugsbereich von circa 40 km befänden. Allein während des Freitagsgebets seien zwischen 12:30 und 13:30 Uhr jeweils 60-70 Personen anwesend. Die Räume würden von maximal 80-110 Personen genutzt. Die Größe der Gebetsräume beruhe auf Planzahlen, die sich aber bei typisierender Betrachtung der Nutzung der Räume auf die Hälfte reduzierten, da ausreichend Platz für ein stilles und ungestörtes Gebet sein müsse. Ferner hätten sie mit 20 Stellplätzen ausreichend Parkplätze.
26 Das Anfechtungsrecht des Antragstellers zu 1) zu TOP 12 und 13 ergebe sich daraus, dass er auch weiterhin ein Interesse daran habe, als ehrlicher Kaufmann zu gelten.
27 Die Entscheidung zu TOP 12 sei nichtig aufgrund absoluter Unzuständigkeit der WEV. Die Öffnungsklausel gemäß § 15 der Gemeinschaftsordnung sei auch nicht einschlägig, da ein sachlicher Grund fehle.
28 Die Anwaltsbeauftragung sei nichtig, da mit ihr ein rechtswidriges Ziel der Gemeinschaft verfolgt würde.
29 Zu TOP 7 ist der Antragsteller zu 2) der Auffassung, dass über den Wirtschaftsplan der Untergemeinschaft lediglich diese abzustimmen habe und nicht die gesamte
der Untergemeinschaft lediglich diese abzustimmen habe und nicht die gesamte Gemeinschaft. Der Plan sei im November 2005 beschlossen und es ergäbe sich daraus nicht, ob er für das Jahr 2005 oder 2006 beschlossen worden sei. Ferner ist er der Auffassung, dass das Amtsgericht in seinem Beschluss vom 21.5.2007 noch nicht über diesen Antrag entschieden habe.
30 Ferner sind die Antragsteller der Auffassung, dass der Baustopp nicht aufrecht zu erhalten sei. Der bisherige Umbau betraf nicht das Gemeinschaftseigentum sondern lediglich das Sondereigentum. Dieser Umbau sei nicht abhängig von der Verwalterzustimmung gewesen. Sie behaupten ferner, dass seit Erlass der einstweiligen Anordnung keine weiteren Baumaßnahmen stattgefunden hätten. Der Einbau von Fenstern sei noch nicht konkret. Die Verkaufsfläche sei nicht durch tragende Zwischenwände baulich verändert worden. Innerhalb des Teileigentums sollen lediglich Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.
31 Ein Umbau in ein Ladengeschäft für Lebensmittel, einen Friseur (Abstellraum 1), eine Teeküche, das Vereinsbüro, den Abstellraum, den Eingangsbereich, die Trennmauer zum Gebetsraum und die Toiletten seien eine gewerbliche Nutzung und dürften daher gebaut werden. Ferner müsse die vorhandene Warmluftheizung gegen Heizkörper ausgetauscht werden, da eine Warmluftheizung kostspieliger sei und Heizkörper den Wärmebedarf reduzierten (Bl. 712/713 d. A.).
32 Der Verwalter sei am 4.10.2005 in der Wohnungseigentümerversammlung nur von den Untergemeinschaften "Wohnungen" und "Garage" gewählt worden. Die Untergemeinschaft "Supermarkt" sei nicht eingeladen gewesen, daher sei die Verwalterbestellung nichtig. Ein Notverwalter sei zu bestellen.
33 Die Antragsgegner wenden ein, der Antragsteller zu 1) habe in dem Schreiben vom 25.8.2006 auf seine Anfechtungsrechte verzichtet, weil er mit dem Verkauf an den Antragsteller zu 2) ein günstiges Angebot erhielt, dessen Abwicklung er möglichst schnell durchführen wollte. Ferner könnten die gewünschten individuellen Heizkostendaten selbst erstellt werden, da das Teileigentum über eine eigene Heizanlage verfüge. Der Umbau des Marktes in ein Gebetshaus würde dem Großkomplex insgesamt eine religiös kirchliche Ausrichtung geben mit der Folge, dass die Sondereigentümer nicht mehr verfügen könnten, da kein Bürger interessiert daran sei, sich eine Wohnung in einer Anlage zu suchen, die von religiöser Zuwendung beherrscht sei. Die Belastung durch Gespräche vor und nach dem Gebet wäre erheblich höher als bei Supermarktbesuchern, die sich lediglich zuwinkten. Ferner sei bei einer Besucherzahl von 20 Personen fraglich, warum die Moschee in der Oranienstraße aufgegeben worden sei. Die Wohnungseigentümer könnten auch nicht auf den Parkplätzen, die dem Antragsteller zu 2) zugeordnet sind, parken, sondern würden um Räumung ersucht.
34 Es ist gerichtsbekannt, dass am 13.8.2007 eine Wohnungseigentümerversammlung stattfand, in der die bisherige Verwaltung erneut mehrheitlich bestätigt wurde. Der Antragsteller zu 2) beantragte im Wege der einstweiligen Verfügung am 19.9.2007 die einstweilige Außerkraftsetzung dieses Beschlusses und die Bestellung eines Notverwalters. Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung wurde zurückgewiesen (AG Wiesbaden, AZ: 91 C 5028/07 – 78). Die Hauptsache ist noch nicht entschieden und ebenfalls beim AG Wiesbaden unter AZ: 92 C 4933/07 – 81 anhängig.
35 Wegen des weiteren Sachvortrags werden die Schriftsätze der Parteien sowie die Niederschrift der öffentlichen Verhandlung vom 26.10.2007 (Bl. 803ff d. A.) in Bezug genommen.
36 Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller sind gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 FGG statthaft, jedoch in der Sache unbegründet.
37 Sofern der Antragsteller zu 1) die Beschlussfassung zu den Jahresabrechnungen angefochten hat, fehlt ihm bereits das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung der Beschlüsse unter TOP 2, 3 und 4.
38 Zwar fehlt das Rechtsschutzbedürfnis nicht, weil der Antragsteller zu 1) den angefochtenen Beschlüssen in der WEV zustimmte, denn das Anfechtungsrecht dient nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern auch dem
Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an ordnungsgemäßer Verwaltung. Dazu gehört auch, dass rechtswidrige oder fehlerhafte Beschlüsse nicht durchgeführt werden müssen (BayObLG, 7.4.1988, AZ: 2 Z 156/87 (nach JURIS)).
39 Jedoch wurden die Beschlüsse unter TOP 2, 3 und 4 bereits inhaltsgleich in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.8.2006 gefasst. Das Rechtsschutzbedürfnis für einen Beschlussanfechtungsantrag entfällt, wenn ein inhaltsgleicher Beschluss Bestandskraft erlangt hat (BayObLG, 12.1.2005, AZ: 2 ZBR 187/04 (nach JURIS)). Denn der bestandskräftige Erstbeschluss entfaltet dieselben rechtlichen Wirkungen wie der angefochtene Zweitbeschluss, so dass mit der Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses keine Änderung der Rechtslage verbunden wäre.
40 Die Beschlüsse aus der WEV vom 29.8.2006 sind auch bestandskräftig geworden. Zwar hat der Antragsteller zu 1) diese Beschlüsse ursprünglich angefochten, jedoch hat er in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Wiesbaden am 19.12.2006 in dem Verfahren 61 UR II 217/06 die Anfechtung für erledigt erklärt. Da gem. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG i. V. m. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ein Beschluss erst ungültig ist, wenn dieser gerichtlich für ungültig erklärt wurde, entfalten die Beschlüsse vom 29.8.2006 weiterhin rechtliche Wirkung.
41 Etwas anderes kann auch nicht deswegen gelten, weil der Antragsteller zu 1) vorträgt, dass die Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2006 im Verfahren 61 UR II 217/06 erklärt hätten, dass die Beschlüsse vor dem 4.12.2006 keine Rechtsgeltung mehr haben sollten. Denn ein Beschluss ist erst ohne rechtliche Wirkungen, wenn er vom Gericht für ungültig erklärt wurde oder die Wohnungseigentümer diesen in einer Wohnungseigentümerversammlung aufgehoben haben. Aus der Niederschrift der öffentlichen Verhandlung ist auch nicht ersichtlich, dass ein Verzicht der Geltendmachung von Rechten aus den Wohnungseigentümerbeschlüssen in der mündlichen Verhandlung erklärt wurde.
42 Der Antrag des Antragstellers zu 1) hat auch nicht deswegen Erfolg, weil die Beschlüsse über die Gesamt- und Einzelabrechnungen nichtig sind oder keine der Bestandskraft fähigen Beschlüsse gefasst wurden.
43 Grundsätzlich können Mängel der Abrechnung nur nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG durch Anfechtung des Eigentümerbeschlusses geltend gemacht werden. Unter Umständen besteht ein gerichtlich durchsetzbarer Ergänzungsanspruch (Münchener Kommentar, BGB, 4. Auflage, § 28 WEG, Rn. 21). Beschlüsse über die Abrechnungen sind nur in besonderen Einzelfällen nichtig, wie beispielsweise bei absoluter Unzuständigkeit der WEV über bestimmte Kostenpositionen zu entscheiden (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 28, Rn. 117), ansonsten sind Beschlüsse über die Gesamt- und Einzelabrechnungen lediglich anfechtbar.
44 Besondere Umstände, die zu einer Nichtigkeit der Gesamt- oder Einzelabrechnungen für die Jahre 2003 – 2005 führen, sind hier nicht ersichtlich. Die vom Antragsteller zu 1) vorgetragenen Gründe führen lediglich zu einer Anfechtbarkeit bzw. einem Ergänzungsanspruch. Denn soweit der Antragssteller zu 1) einwendet, die Einzelabrechnungen 2003 und 2004 würden insgesamt fehlen, mag dies zwar ein Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung darstellen, führt jedoch nicht zu Nichtigkeit, sondern zur Anfechtbarkeit bzw. zu einem Ergänzungsanspruch des Beschlusses über die Gesamtjahresabrechnung (Palandt, BGB, 67. Auflage, § 28 WEG, Rn. 17; Staudinger, BGB, 2005, § 28 WEG, Rn. 549). Gleiches gilt für behauptete Fehler bei den Kontoständen, den Ausgaben für Versicherungen und der Heizkosten (Palandt, BGB, 67. Auflage, § 28 WEG, Rn. 17). Sollte der Verteilerschlüssel fehlerhaft bei der Aufteilung der Kosten angewandt worden sein, führt dies lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses und nicht zur Nichtigkeit (BayObLG, 3.3.1994, 2 Z BR 129/93 (nach JURIS); Staudinger, BGB, 2005, § 28 WEG, Rn. 555). Sofern der Antragsteller die Jahresabrechnung mit dem Argument angreift, die Instandhaltungsrücklage finde sich nicht in der Gesamtabrechnung wieder bzw. die Entwicklung sei nicht erkennbar, würde auch hierin lediglich ein zur Anfechtbarkeit führender Grund vorliegen, da dieser Punkt durch Ergänzung korrigiert werden kann.
45 Ferner handelt es sich auch um der Bestandskraft fähige Beschlüsse. Ein nicht der Bestandskraft fähiger Beschluss über eine Gesamtjahresabrechnung liegt dann vor, wenn die Gesamtjahresabrechnung lediglich aus sämtlichen Einzelabrechnungen besteht, die neben den Kosten für den einzelnen Wohnungseigentümer schlicht die Gesamtkosten des Jahres benennt
Wohnungseigentümer schlicht die Gesamtkosten des Jahres benennt ("Kosten/Jahr") (OLG Düsseldorf, 3.8.2007, I-3 Wx 84/07 (nach JURIS)). Vorliegend hat die Verwaltung allerdings Jahresabrechnungen zur Entscheidung vorgelegt, die nicht schlicht die Gesamtkosten ausweisen. Vielmehr sind die Gesamtkosten nochmals untergliedert in die einzelnen Kostenpositionen sowie eine Aufstellung der Einnahmen nach Eigentümern. Aus dieser Abrechnung ist detailliert ersichtlich, welche Kosten pro Position entstanden sind und welchen Anteil die jeweilige Untergemeinschaft daran trägt. Die auf Grundlage dieser Jahresabrechnungen erfolgten Genehmigungsbeschlüsse sind somit auch der Bestandskraft fähig.
46 Da die inhaltsgleichen Beschlüsse vom 29.8.2006 bestandskräftig geworden und nicht nichtig sind, fehlt dem Antragsteller zu 1) für die vorliegende Anfechtung der nachfolgenden Beschlüsse aus der WEV vom 4.12.2006 das Rechtsschutzbedürfnis.
47 Sofern der Antragsteller zu 2) auch TOP 7 der WEV vom 4.12.2006 angefochten hat und in der Beschwerdeinstanz zu dieser Anfechtung vorträgt, ist erstinstanzlich noch nicht über TOP 7 entschieden worden. Denn in der öffentlichen Verhandlung vom 6.3.2007 vor dem Amtsgericht wurde der Antrag zu TOP 7 nicht mehr gestellt und dann in der Entscheidung des Amtsgerichts vom 21.5.2007 nicht mehr berücksichtigt. Die Gründe enthalten keine Feststellungen zur Anfechtung des TOP 7. Somit ist bisher auch keine Entscheidung über den Antrag gefasst worden. Die nicht erneute Stellung des Antrags in der öffentlichen Verhandlung vom 26.10.2007 ist auch keine Rücknahme des Antrags. Denn im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist eine Antragstellung in der mündlichen Verhandlung nicht notwendig. Vielmehr ist die Sache insoweit noch beim Amtsgericht anhängig und dem Amtsgericht zur Entscheidung in eigener Zuständigkeit zurück zu geben.
48 Da auch die Beschlüsse unter TOP 12 und TOP 13 in der WEV vom 4.12.2006 zum zweiten Mal gefasst wurden nachdem sie inhaltsgleich in der WEV vom 5.10.2006 beschlossen wurden, fehlt sowohl dem Antragsteller zu 1) als auch dem Antragsteller zu 2) aus den oben dargelegten Gründen für die Beschlussanfechtung das Rechtsschutzbedürfnis. Daher kann dahinstehen, ob der Antragsteller zu 1) nach Übertragung des Eigentums überhaupt noch ein schützenswertes Interesse hat.
49 Das Rechtsschutzbedürfnis ist auch nicht deswegen gegeben, weil die Beschlüsse nichtig sind und damit kein wirksamer Erstbeschluss vom 5.10.2006 bzw. 4.12.2006 vorliegt. Eine Nichtigkeit wäre in Betracht gekommen, wenn der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz gefehlt hätte (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 23 Rn. 143). Vorliegend konnten die Wohnungseigentümer jedoch über den ordnungsgemäßen Gebrauch des Supermarkts beschließen, da jeder Wohnungseigentümer gem. § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Das Verlangen ordnungsgemäßen Gebrauchs kann wie vorliegend auch auf das Unterlassen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung gerichtet sein. Vorliegend haben die Wohnungseigentümer für das Teileigentum "Supermarkt" in § 3 Nr. 2 GemO eine Regelung getroffen.
50 Das Verlangen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs entsprechend der Gemeinschaftsordnung kann in der WEV durchgesetzt werden. Die WEV hat vorliegend durch die Beschlussfassung keine neue Gebrauchsregelung getroffen, sondern lediglich festgestellt, dass der beabsichtigte Gebrauch aufgrund der Gemeinschaftsordnung unzulässig ist. Sofern die Wortwahl des Beschlusstextes die Vermutung zulässt, die Eigentümer hätten eine neue Gebrauchsregelung getroffen, muss der Beschluss dahingehend ausgelegt werden, dass er lediglich feststellen sollte, welcher Gebrauch des Teileigentums aufgrund der Gemeinschaftsordnung zulässig war. Denn die Eigentümer wollen sich im Zweifel in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung bewegen (OLG Zweibrücken, 5.6.2007, AZ: 3 W 98/07 (nach JURIS)). Eine Beschlussfassung, die eine Gebrauchsregelung beinhaltet, hätte aber ihre Kompetenz überschritten. Ferner ist bei der Auslegung von Beschlüssen der objektive Erklärungswert maßgeblich; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an (OLG Frankfurt a. M., 19.6.2007, AZ: 20 W 403 (nach JURIS)). Daher ist es auch unerheblich, ob der einzelne Wohnungseigentümer womöglich davon ausging, dass mit diesem Beschluss eine neue Regelung über die Nutzung des Supermarkts getroffen
Beschluss eine neue Regelung über die Nutzung des Supermarkts getroffen werde. Objektiv betrachtet wollten die Antragsgegner feststellen, dass die Nutzung als religiöses Zentrum nicht mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang steht. Die Antragsgegner haben mithin nicht ihre Beschlusskompetenz überschritten. Der von ihnen gefasste Beschluss ist also nur anfechtbar und anhand der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu überprüfen. Da den Antragsgegnern ein Recht zur Durchsetzung des Anspruchs gem. § 15 Abs. 3 WEG zusteht, ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts gem. TOP 13 auch nicht rechtswidrig.
51 Zur Prüfung, ob die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, kommt es vorliegend allerdings nicht, da den Antragstellern – wie oben bereits dargelegt – auch für die Anfechtung der Punkte unter TOP 12 und 13 wegen Vorliegens wirksamer und bestandskräftiger inhaltsgleicher Beschlüsse das Rechtsschutzbedürfnis fehlt.
52 Soweit der Antragsteller zu 2) beantragt, einen Notverwalter zu bestellen, fehlt ihm ebenfalls das Rechtsschutzbedürfnis. Denn die WEV hat mit Beschluss vom 13.8.2007 den bisherigen Verwalter erneut im Amt bestätigt, so dass ein Verwalter bestellt ist und für eine Notverwalterbestellung kein Raum mehr ist. Zwar ist dieser Beschluss angefochten, jedoch bleibt er solange wirksam, bis er für ungültig erklärt wurde (§ 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG). In der Hauptsache ist jedoch noch nicht entschieden.
53 Der Antrag auf Feststellung, dass die Verwalterbestellung in der WEV vom 4.10.2005 nichtig war, wurde erstinstanzlich nicht gestellt. In erster Instanz wurde mit Schriftsatz vom 4.1.2007 (Bl. 63 d. A.) lediglich die Bestellung eines Notverwalters beantragt. Zwar hätte dies unter Umständen auch die inzidente Prüfung erfasst, ob die Bestellung des Verwalters aufgrund Beschlusses der WEV vom 4.10.2005 wirksam war, jedoch ist hierfür aus vorerwähnten Gründen zweitinstanzlich kein Raum (Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., § 23, Rn. 7). Ein Bedürfnis für die Feststellung der Nichtigkeit der Verwalterbestellung in zweiter Instanz ist daher nicht ersichtlich.
54 Sofern der Antragsteller beantragen, die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung über die Abrechnungszeiträume 2003, 2004 und 2005 durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu überprüfen, handelt es sich um Anträge, die erstmals in der zweiten Instanz gestellt wurden. Das Rechtsschutzbedürfnis für diesen Antrag fehlt, da wie zuvor erörtert, bereits die Anfechtung der Jahresabrechnungen nicht statthaft ist. Gleiches gilt für den Antrag auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gemäß § 260 Abs. 2 BGB.
55 Soweit der Antragsteller zu 2) eine Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Wiesbaden vom 21.5.2007 über die Gegenanträge begehrt, ist die Beschwerde unbegründet. Denn soweit die Anträge betroffen sind, der Verwaltung die Baupläne mit den erläuternden Texten auszuhändigen sowie es zu dulden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das dem Antragsteller zu 2) gehörende Teileigentum besichtigen, sind diese zurück genommen. Soweit die Ansprüche der Antragsgegner auf Unterlassung der Nutzung des Teileigentums als religiöses Zentrum und der Fortsetzung der Bauarbeiten gerichtet war, war diesen in entsprechender Anwendung des § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB stattzugeben. Denn nach § 3 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die Nutzung als Gebetshaus und Gemeindezentrum nicht zulässig.
56 Die Antragsgegner haben auch ein Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag, obwohl sie bereits in der WEV vom 5.10.2006 und 4.12.2006 eine Feststellung zum Gebrauch getroffen haben. Denn zum einen ist die Antragsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers nicht deswegen ausgeschlossen, weil bereits ein Eigentümerbeschluss vorliegt, da die Interessen an der Durchsetzung des Anspruchs zwischen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft durchaus unterschiedlich sein können, z. B. wenn die Gemeinschaft das Verfahren zunächst aussetzt (OLG München, 16.11.2007, AZ: 32 Wx 111/07 (nach JURIS)). Zum anderen beinhaltet der von den Antragsgegnern gefasste Beschluss keine Grundlage für die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs. Zwar kommt in dem Beschluss implizit zum Ausdruck, dass die Antragsgegner es zu unterlassen haben, den Supermarkt in ein religiöses Zentrum umzubauen, jedoch enthält er keine konstitutive Leistungspflicht.
57 Um durch die Beschlussfassung konstitutiv eine Leistungspflicht festzulegen,
57 Um durch die Beschlussfassung konstitutiv eine Leistungspflicht festzulegen, hätten die Antragsgegner bei Beschlussfassung das Bewusstsein und den Willen haben müssen, die Sonderverpflichtung gerade durch den Beschluss konstitutiv, also unabhängig von möglichen gesetzlichen Ansprüchen, festzulegen. Dies muss nach Wortlaut und Sinn des Beschlusses durch Auslegung ermittelt werden (OLG Zweibrücken, 5.6.2007, AZ: 3 W 98/07 (nach JURIS)).
58 Diese Auslegung, die an objektiven Grundsätzen auszurichten ist, geht vorliegend dahin, dass der Beschluss der WEV zu TOP 12 lediglich die gerichtliche Verfolgung eines möglichen Unterlassungsanspruchs gegen den Eigentümer des Teileigentums "Supermarkt" vorbereiten sollte. Die Beschlüsse wurden auch noch zu einem Zeitpunkt gefasst, als der Antragsteller zu 2) noch nicht Eigentümer war und nur er hatte die Absicht, ein religiöses Zentrum einzurichten. Der in den Augen der Antragsgegner Leistungsverpflichtete war zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und wäre durch eine konstitutive Leistungspflicht nicht betroffen gewesen. Dass die Antragsgegner bei Beschlussfassung zur Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens handelten, ergibt sich auch aus der Formulierung unter TOP 13, da dort vorgesehen ist, dass ein Rechtsanwalt beauftragt wird um der vorstehend beschriebenen Zweckänderung gerichtlich entgegen zu treten, sobald dies deutlich wird oder schon deutlich geworden ist. Damit wurde aber gerade nicht der unmittelbare Zweck verfolgt, einen Anspruch konstitutiv festzulegen, sondern vielmehr sicherzustellen, dass ein gesetzlicher Unterlassungsanspruch, wenn erforderlich, durchgesetzt wird.
59 Gemäß § 1004 BGB kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird (OLG Hamm, 12.4.2005, AZ: 15 W 29/05). Wie bereits zuvor erörtert kann nach § 15 Abs. 3 WEG jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sonder- oder Teileigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich hieraus keine Regelung ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies umfasst auch das Unterlassen eines nicht der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Gebrauchs (BayObLG, 9.5.1994, 2Z BR 23/94 (nach JURIS)).
60 Für das Bestehen des Unterlassungsanspruchs kommt es entscheidend darauf an, ob die Nutzung des Teileigentums "Supermarkt" als Gebetshaus und Gemeindezentrum der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Zweckbestimmung widerspricht und deshalb von den Antragsgegnern nicht hingenommen werden muss.
61 Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Entgegenstehende Rechte Dritter können sich insbesondere aus Gebrauchsregelungen der Wohnungseigentümer im Sinn des § 15 Abs. 1 WEG ergeben. In Betracht kommen dabei Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG. Den Charakter solcher Vereinbarungen haben auch in der Teilungserklärung getroffene Regelungen (vgl. § 8 Abs. 2 i. V. m. § 5 Abs. 4 WEG).
62 Vorliegend wurde die Einheit "Supermarkt" im Aufteilungsplan vom 21.6.1993 als "gewerbliche Einheit" bezeichnet. In Verbindung mit § 3 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung ergibt sich, dass diese Einheit auch stets als gewerbliche Einheit genutzt werden durfte. Denn danach ist eine gewerbliche Nutzung der Einheit "Supermarkt" stets ohne Zustimmung des Verwalters gestattet. Gleiches soll aber auch gelten für eine rechtmäßige Nutzungsänderung.
63 Sofern der Antragsteller zu 2) einwendet, dass die Einheit laut Grundbuch lediglich als Sondereigentum an "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen" beschrieben ist, so dass jede rechtmäßige Nutzung zulässig sei, ist das in dieser Allgemeinheit nicht richtig. Denn auch im Grundbuch ist der Vermerk enthalten "(Supermarkt)", was auf eine gewerbliche Nutzung schließen lässt. Im Übrigen ist insoweit die Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Aufgrund der systematischen Stellung der Ausnahmeregelung gem. § 3 Nr. 2 GemO in der GemO, nämlich bei den Regelungen über die Umwandlung von Wohnungseigentum zur gewerblichen oder beruflichen Nutzung, könnte als zustimmungsfreie "rechtmäßige" Nutzungsänderung jede andere Nutzung verstanden werden, soweit sie
Nutzungsänderung jede andere Nutzung verstanden werden, soweit sie "gewerblich" oder "beruflich" ist. Diese Auslegung ist allerdings nicht vom Wortlaut des § 3 Nr. 2 GemO gedeckt, da hier lediglich jede "rechtmäßige" Nutzung angesprochen ist.
64 Es kommt daher für die Frage der Zulässigkeit einer Nutzung maßgeblich darauf an, welche Nutzung tatsächlich in den Räumen stattfindet und ob diese Nutzung die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als gewerbliche Einheit (Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG). Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung maßgeblich (OLG Hamm, 12.4.2005, AZ: 15 W 29/05 zur Umwandlung eines Ladens in Räume eines religiösen Vereins; OLG Frankfurt, 21.7.2005, AZ: 20 W 284/03; BayObLG, 9.5.1994, AZ: 2Z BR 23/94 (nach JURIS)). Für diese Betrachtung ist der Gebrauch nach Art und Durchführung zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen (OLG Frankfurt a. a. O.). Auf die Erweislichkeit konkreter Beeinträchtigungen kommt es nicht an, es genügt, dass mit ihnen beim gewöhnlichen Gang der Dinge zu rechnen ist (BayObLG, 15.7.1999, AZ: 2Z BR 94/99; KG Berlin, 13.2.2007, AZ: 24 W 347/06 (nach JURIS)).
65 Da das Sondereigentum ursprünglich als Supermarkt gebaut und genutzt wurde, muss für die typisierende Betrachtung ein Vergleich zwischen der Belastung der Wohnungseigentümer durch das Betreiben eines Supermarkts im Vergleich zur Belastung durch Betreiben eines Gebetshauses und Gemeindezentrums erfolgen. Nur wenn die Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer durch die Nutzung als Gebetshaus und Gemeindezentrum größer ist und es daher zu einer Mehrbelastung der Wohnungseigentümer kommt, handelt es sich um einen von der Gemeinschaftsordnung nicht mehr gedeckten Gebrauch.
66 Im vorliegenden Fall kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen der typisierenden Betrachtung durch die Nutzung als Gebetsraum bzw. Gemeindezentrum zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.
67 Zwar ist es richtig, dass die Ladenöffnungszeiten mittlerweile aufgehoben sind, jedoch sind die Supermärkte bis maximal 22.00 Uhr geöffnet und vor allem sonntags und an Feiertagen geschlossen. D. h. mindestens einen Tag in der Woche herrschte bisher kein Verkehr von eintreffenden Menschen und an- und abfahrenden Kfz. Bei einem Gemeindezentrum ist damit zu rechnen, dass auch an Sonn- und Feiertagen Veranstaltungen stattfinden. Da genau an diesen Tagen aber die meisten Wohnungseigentümer zu Hause sind, weil sie nicht arbeiten müssen, kommt es durch die ankommenden und den Ort wieder verlassenden Menschen zu einer deutlichen Mehrbelastung der Wohnungseigentümer.
68 Auch wenn lediglich das Freitagsgebet für Muslime verpflichtend ist, wird es in der Regel auch an normalen Wochentagen zu Mehrbelastungen kommen, da sich die Gemeindemitglieder auch neben den Gebetszeiten zu Veranstaltungen treffen werden (LG Freiburg, 11.2.2005, AZ: 2 O 451/04 (nach JURIS)). Die Nutzung als Gemeindezentrum beinhaltet, dass Veranstaltungen stattfinden. Veranstaltungen haben aber zumeist fixe Anfangs- und Endzeiten, zu denen dann auch gruppenweise große Menschenmengen an- und abreisen. Es kommt dann zu einer erheblich höheren Lärmemission als bei einem Supermarkt, bei dem die Personen einzeln oder zu zweit und nur in sehr seltenen Fällen in einer größeren Anzahl den Markt verlassen. Denn Menschen in Gruppen unterhalten sich, lachen und diskutieren.
69 Sofern das Gebäude als Gemeindezentrum genutzt wird und damit als Ort des Aufenthalts in der Freizeit, wird es auch zu längeren Gesprächen außerhalb des Gebäudes kommen. Es ist Sinn und Zweck eines Gemeindezentrums, eine Begegnungsstätte für verschiedene Gruppen und Generationen innerhalb derselben Glaubensrichtung zu sein. Dies beinhaltet aber gerade, dass Menschen miteinander in Kontakt treten, um sich gedanklich auszutauschen, einander zu verstehen, Kontakte zu knüpfen und sich sozial zu integrieren. Dies wird auch unterstützt durch die Gestaltung des Gebäudes mit einer Teeküche, Sportmöglichkeiten und Vereinsräumen. Daneben soll auch eine Hausaufgabenhilfe und weitere Kurse angeboten werden. Auch ist dadurch mit einer vermehrten Anzahl von Jugendlichen zu rechnen, die nach der Schule das Gemeindezentrum und die dort angebotenen Aktivitäten nutzen.
70 Gerade diese Eigenschaft eines Gemeindezentrums ist einem Supermarkt fremd.
70 Gerade diese Eigenschaft eines Gemeindezentrums ist einem Supermarkt fremd. Ein Supermarkt ist eher von einer kühlen, unpersönlichen und unkommunikativen Atmosphäre geprägt, die nicht zum Verweilen und Gespräch animiert. Gespräche zwischen mehreren Menschen stellen bei einem Ladengeschäft im Vergleich zu einer Begegnungsstätte eher eine Randerscheinung dar (so auch KG Berlin, 13.2.2007, AZ: 24 W 347/06 (nach JURIS)).
71 Selbst bei einer in absoluten Zahlen höheren Besucherzahl des Supermarkts pro Tag als des Gemeindezentrums ist die Verweildauer eines Supermarktbesuchers wesentlich kürzer als in einem Gebetshaus oder Gemeindezentrum.
72 Der Antragsteller trägt zwar vor, dass lediglich 20 Personen zum täglichen Gebet kommen und lediglich freitags zwischen 60-70. Jedoch ist geplant, dass 175 Menschen einen Platz zum Beten finden, damit würde die Belastung der An- und Abfahrenden erheblich steigen. Sofern der Antragsteller zu 2) vorträgt, der Raum sei nicht für 175 Menschen ausgelegt, sondern für weniger, da die einzelnen Gläubigen beim Gebet mehr Platz brauchen, ist dies nicht ganz nachvollziehbar. Denn die Planung sah von Anfang an einen Gebetsraum vor, so dass der Architekt auch die entsprechende Größe des Raums an der geplanten Nutzung des Raums ausrichtet und berechnet. Im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise ist davon auszugehen, dass die Gebetsräume nicht überdimensioniert sind, sondern in dem Umfang, in dem sie neu errichtet werden, auch benutzt werden. Zu den Stoßzeiten wird auch damit zu rechnen sein, dass nicht alle Gemeindebesucher hinreichend Parkmöglichkeiten vorfinden, da trotz der geplanten Größe und der erwarteten Besucherzahl lediglich 20 Stellplätze zur Verfügung stehen.
73 Sofern der Antragsteller zu 2) vorträgt, die Stammbesetzung des Gemeindezentrums betrage lediglich drei Personen im Vergleich zu 10 Voll- und 3 Teilzeitbeschäftigten im Supermarkt, kann hieraus weder eine Mehr- noch eine Wenigerbelastung für die Antragsgegner hergeleitet werden. Denn sowohl die drei Personen Stammbesetzung des Gemeindezentrums als auch die Beschäftigten des Supermarkts haben gemeinsam, dass sie sich den ganzen Tag im Gebäude aufhalten. Inwiefern es relevant ist, dass die Stammbesetzung des Gemeindezentrums im Umkreis wohnt und zu Fuß kommt, ist nicht ersichtlich.
74 Dass kein Alkohol ausgeschenkt wird, ist kein Abgrenzungskriterium, denn normalerweise wird auch beim Einkaufen kein Alkohol konsumiert. Ebenso wenig maßgeblich ist die Entfernung des Gebäudes von den Wohneinheiten. Denn diese bestand auch schon für den Supermarkt.
75 Der vorliegende Fall ist auch nicht vergleichbar mit der Entscheidung des OLG Hamm (12.4.2005, AZ: 15 W 29/05 (nach JURIS)). Denn anders als in der Entscheidung des OLG Hamm, in dessen Fall aus einem Ladenlokal ein Zentrum der kurdisch-ezidischen Religionsgemeinschaft wurde, ist vorliegend die Einheit "Supermarkt" nicht umgeben von anderen Gewerbeeinheiten. Eine gewerbliche Nutzung auch anderer Einheiten gibt einer Wohnanlage einen anderen Charakter, so dass auch für die typisierende Betrachtungsweise ein anderer Maßstab anzuwenden ist. Denn bei gewerblichen Einheiten besteht von vornherein eine andere Geräuschemissionen als bei Wohneinheiten. Im vorliegenden Fall besteht die Wohnungseigentumsanlage ansonsten aus Wohneinheiten. Daher ist es hier gerechtfertigt keine Vergleichbarkeit mit dem Fall den das OLG Hamm zu entscheiden hatte anzunehmen.
76 Sofern der Antragsteller vorträgt, es handele sich bei dem "Supermarkt" um eine eigene Untergemeinschaft, die selbständig die Nutzung beschließen könne, ist hierfür keine rechtliche Grundlage ersichtlich. Aus § 11 lit. B. der GemO ergibt sich lediglich im Zusammenhang mit den Kosten eine dahingehende Regelung. Es ist aber kein Anhaltspunkt dafür in der GemO enthalten, dass sich diese Regelung auch auf die sonstigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer beziehen solle (anders im Falle des LG Saarbrücken, 7.12.2005, AZ: 5 T 387/05, in dem die Teilungserklärung vorsah, dass jedes Gebäude der Gesamtwohnungseigentümeranlage als wirtschaftliche Einheit zu verwalten ist und jeder Wohnblock über seine Angelegenheiten zu beschließen hat.).
77 Wie die Abwägung sämtlicher Gesichtspunkte zeigt, ist die Beeinträchtigung durch die Nutzung als Gebetshaus und Gemeindezentrum bei normalem Lauf der Dinge für die umliegenden Anwohner der Wohngemeinschaft erheblich höher als die vorherige Nutzung als Supermarkt und daher nicht mehr von der Gemeinschaftsordnung gedeckt.
78 Da es zu einem ordnungsgemäßen, der Teilungserklärung entsprechenden Gebrauch gehört, kein Gebetshaus und Gemeindezentrum zu betreiben, haben die Antragsgegner auch einen Anspruch auf Unterlassen dieses Gebrauchs (§§ 1004 BGB, 15 WEG).
79 Daraus folgt auch die Zulässigkeit eines Baustopps, soweit es Umbauten im Zusammenhang mit der Einrichtung eines Gebetshauses und Gemeindezentrums betrifft. Sofern der Antragsteller zu 2) vorträgt, ihm müsse zumindest ermöglicht werden, das Ladengeschäft, den Friseur, die Teeküche, das Vereinsbüro, den Abstellraum, den Eingangsbereich, die Trennmauer zum Gebetsraum und die Toiletten einzubauen, da diese sich im Rahmen der Zweckbestimmung "gewerbliche" Nutzung bewegten, ist dem nicht zuzustimmen. Denn der Umbau erfolgt immer noch vor dem Hintergrund ein Gemeindezentrum und Gebetshaus zu errichten. Es ist nicht beabsichtigt und von dem Antragsteller hierzu auch nichts vorgetragen, dass das Gebäude eine neue Zweckbestimmung erhalten hat. Das Gemeindezentrum ist insoweit als eine Einheit zu betrachten. Die Möglichkeit, dass einzelne Teile des Vorhabens nicht rein religiösen Zwecken dienen, führt nicht zur Zulässigkeit des Ausbaus dieser einzelnen Teile, da es sich um ein Gesamtkonzept handelt, bei dem die religiöse Ausrichtung im Vordergrund steht. Daher ist auch der Umbau in ein nicht mehr von der GemO gedecktes Gebäude gebrauchswidrig und zu unterlassen (§§ 1004 BGB, 15 WEG).
80 Sofern der Antragsteller die Überprüfung der einstweiligen Anordnung vom 15.2.2007 anregt, hat die Kammer die Anregung zur Veranlassung genommen, um die Anordnung zu überprüfen und gegebenenfalls selbst entsprechende Anordnungen zu treffen. Hierzu ist das Beschwerdegericht auch befugt (Staudinger, BGB, 13. Aufl., § 44 Rn. 35). Von Amts wegen ist auch in dieser Instanz zu prüfen, ob der Baustopp aufrecht zu erhalten ist.
81 Wie bereits erörtert, haben die Antragsgegner einen Anspruch auf Unterlassung der Umwandlung des Teileigentums "Supermarkt" in einen Raum religiöser Betätigung. Damit dieser Anspruch nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens gegebenenfalls noch durchsetzbar ist, war im Wege der einstweiligen Anordnung zu verhindern, dass bis zum Abschluss des Verfahrens faktisch eine Situation geschaffen wird, die als schützenswert gilt. Da eine vollständige Nutzungsuntersagung im Wege der einstweiligen Anordnung einen erheblichen Eingriff in die Rechtsposition des Antragstellers zu 2) darstellen würde und die Entscheidung der Hauptsache vorgreifen würde, war die Anordnung eines Baustopps das mildere Mittel. Auch unter dem Gesichtspunkt eines Umbaus der Heizungsanlage, ist der Baustopp gerechtfertigt. Denn die momentane Heizungsanlage mag zwar für die Nutzung der Räumlichkeiten als Gebetshaus und Gemeindezentrum unpraktisch und kostspieliger sein, jedoch ist sie funktionsfähig. Sollte die Zweckänderung des Gebäudes in einen Raum religiöser Betätigung auch von der nächsten Instanz als unzulässig angesehen werden, müssten die Antragsteller zu 2) die Heizungsanlage gegebenenfalls wieder zurück bauen, wenn das Gebäude wieder als Ladengeschäft genutzt wird. Der Rückbau dürfte aber wesentlich teurer sein als das Betreiben der Heizanlage in ihrem momentanen Zustand. Die einstweilige Anordnung ist bis zur rechtskräftigen Entscheidung aufrecht zu erhalten.
82 Es entspricht der Billigkeit den Antragstellern wegen ihres Unterliegens die Gerichtskosten im Verhältnis zum Wert ihrer Anträge aufzuerlegen; für eine Erstattung außergerichtlicher Kosten der Antragsgegner ist jedoch kein Raum, § 47 WEG. Soweit die Antragsteller gleichlautende Anfechtungsanträge gestellt haben, haften sie für die Kosten gesamtschuldnerisch.
83 Der Beschwerdewert war gem. § 48 Abs. 3 WEG für dass Verfahren des Antragstellers zu 1) auf EUR 205.120 und des Antragstellers zu 2) auf EUR 205.620 festzusetzen. Der Beschwerdewert im Verfahren des Antragstellers zu 1) setzt sich zusammen aus dem Wert der Anfechtungen der TOP 2, 3, 4 und TOP 12. Für die Anfechtung der Jahresabrechnungen war von 20% des Gesamtbetrags der Abrechnungen 2003-2005 auszugehen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 48, Rn. 22 m. w. N.), rund EUR 105.120. Der Wert der Anfechtung des TOP 12 bemisst sich am Nutzungsinteresse der Einheit als gewerbliche Einheit und religiöses Zentrum. Dieser Wert beläuft sich gemessen am Kaufpreis auf geschätzt EUR
Zentrum. Dieser Wert beläuft sich gemessen am Kaufpreis auf geschätzt EUR 100.000.
84 Der Beschwerdewert im Verfahren des Antragstellers zu 2) setzt sich zusammen aus dem Wert der Anfechtung von TOP 12, den Gegenanträgen sowie der Notverwalterbestellung. Dabei beläuft sich der Wert der Gegenanträge auf denselben Betrag wie der für TOP 12 angesetzte von EUR 100.000. Der Wert der Notverwalterbestellung wurde nach der durchschnittlichen Verwaltervergütung eines Verwalters der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft für sechs Monate festgesetzt, EUR 5620.
85 Dem Antrag unter TOP 13 wurde kein eigener, überschießender wirtschaftlicher Wert im Hinblick auf TOP 12 beigemessen. Gleiches gilt für den Gegenantrag des Baustopps im Hinblick auf die Nutzungsunterlassung.