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Timestamp: 2018-09-21 12:15:55
Document Index: 208824120

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21']

Verwalterbestellung, keine Einholung von Angeboten bei Wiederwahl des amtierenden Verwalters, V ZR 96/10
BGH, Urteil vom 1. April 2011, V ZR 96/10
Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden
Der Beizuladende wurde 1998 für die Dauer von fünf Jahren zum ersten Verwalter der aus den Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Er blieb in dieser Eigenschaft auch nach Ablauf der ersten Amtsperiode am 30. April 2003 tätig, weil alle Beteiligten die Notwendigkeit einer Neubestellung übersehen hatten. Dieses Versehen fiel in einem parallelen Rechtsstreit der Parteien wegen der Anfechtung von Beschlüssen aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Dezember 2008 auf. Daraufhin lud die Vorsitzende des Beirats der Wohnungseigentümergemeinschaft die insgesamt 24 Wohnungseigentümer mit Schreiben vom 2. April 2009 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 20. April 2009 ein, in der unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 eine Anpassung der jährlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage auf 5.000 € innerhalb des Wirtschaftsplans 2009, zu TOP 2 eine Sonderzahlung 2009 von insgesamt 5.000 € in die Instandhal-
tungsrücklage und zu TOP 3 die Verwalterbestellung, der Verwaltervertrag und die Verwaltervollmacht behandelt werden sollten. Zu TOP 3 hieß es in der Einladung, der Verwalter solle auf der Grundlage eines Angebots für einen Verwaltervertrag ab dem 21. April 2009 erneut zum Verwalter bestellt und mit einer Vollmacht nach dem der Einladung beigefügten Muster versehen werden. Auf der Eigentümerversammlung zogen die Eigentümer die Behandlung von TOP 3 vor und beschlossen, den Beizuladenden auf der Grundlage seines Angebots für den Verwaltervertrag mit einigen inhaltlichen Änderungen erneut für die Dauer von fünf Jahren zum Verwalter zu bestellen. Sie beschlossen ferner, auf die Instandhaltungsrücklage im Jahre 2009 insgesamt 5.000 € zu zahlen. Die sofortige Zahlung dieses Betrags in die Instandhaltungsrücklage in einer Summe im Wege einer Sonderumlage lehnten sie ab. Gegen diese Beschlüsse wenden sich die Kläger mit der Beschlussanfechtungsklage.
aa) Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentü-mer nur bei einer Neubestellung (OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 35; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5), nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamburg, ZWE 2002, 483, 484 unter 3; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526 unter 2; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 22; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 21; Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 148; anders offenbar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3). Etwas anderes gilt danach nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.
(1) Die Wohnungseigentümer haben die amtierende Verwaltung wiederbestellt. Diese war zwar seit dem 1. Mai 2003 nicht mehr förmlich bestellt; es gab auch keinen gültigen Verwaltervertrag. Darauf kommt es aber für die Frage, ob bei der Bestellung des Verwalters Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung vorzulegen sind, nicht an. Alternativangebote brauchen die Wohnungseigentümer vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht einzuholen, weil sie dem Gesichtspunkt, dass sie den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, den Vorrang gegenüber möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters den Vorzug geben dürfen. Dieser Gesichtspunkt greift auch hier. Das Fehlen einer förmlichen Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter hat nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungstätigkeit ge-führt. Diese ist vielmehr nahtlos fortgesetzt worden. Die Wohnungseigentümer haben zudem darüber diskutiert, ob zusätzliche Angebote eingeholt werden sollten, und sich dagegen entschieden, weil sie eine Fortsetzung der nicht un-terbrochenen Tätigkeit des Beizuladenden für sachgerecht hielten. Das widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Zwar hat der Beizuladende versäumt, für seine Wiederbestellung oder die Bestellung eines anderen Verwalters rechtzeitig Sorge zu tragen. Hierbei handelt es sich aber um ein einmaliges, zudem kollektives Versehen, weil der Fehler weder dem Beirat, dem die Klägerin selbst angehört hat, noch den Woh-nungseigentümern aufgefallen ist. Dass die Verwaltungstätigkeit des Beizuladenden aus anderen Gründen zu beanstanden ist, haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der Kläger, der Beizuladende habe in der Vergangenheit die gebotene jährliche Wohnungsei-gentümerversammlung nicht immer durchgeführt. Dieser Vortrag ist unzuzureichend. Ihm lässt sich schon nicht entnehmen, ob der Beizuladende es während der Zeit seiner förmlichen Bestellung als Verwalter, also bis zum 30. April 2003, versäumt hat, zu den jährlichen Eigentümerversammlungen einzuladen oder in der Zeit danach, in welcher er dazu schon mangels Bestellung nicht verpflichtet war. Das bedarf aber keiner Vertiefung, weil das behauptete Defizit in der Amtsführung des Beigeladenen nach eigenem Vortrag der Kläger zwischenzeitlich abgestellt worden ist.
2. Nicht zu beanstanden sind auch die Beschlüsse zu TOP 2 und 3, durch welche die Wohnungseigentümer im Ergebnis beschlossen haben, die Zahlung von 5.000 € auf die Instandhaltungsrücklage im Verlauf des Wirtschaftsjahres 2009 sukzessive aufzubringen und nicht, wie mit TOP 3 vorgeschlagen und von den Klägern angestrebt, im Wege der Sonderumlage in einem Zuge.
b) Die beschlossene Form der Aufbringung der Zahlung auf die Instand-haltungsrücklage ist indes in der Sache nicht zu beanstanden.
aa) Das ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht schon daraus, dass die Kläger zu Top 3 eine Sonderumlage beantragt haben und ein konkreter Anlass hierfür nicht besteht. Der Antrag der Kläger zielte erkennbar nicht darauf ab, zur Abdeckung aktuell aufgelaufener Defizite oder zur Finanzierung einer konkreten Einzelmaßnahme eine Sonderumlage im technischen Sinne des Wortes aufzubringen. Vielmehr ergab sich aus dem Antrag, dass er die Aufbringung der unstreitig erforderlichen Zahlung von 5.000 € auf die Instandhaltungsrücklage in einem Zuge und nicht gestreckt über das Wirtschaftsjahr 2009 erreichen wollte. Dann aber kommt es nicht auf einen konkreten Anlass, sondern darauf an, ob die Zurückweisung einer sofortigen Aufstockung ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach.
bb) Das ist nicht der Fall. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nur auf, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln. In welchem Zeitraum diese angesammelt werden muss, legt die Vorschrift nicht fest. Deshalb haben die Wohnungseigentümer nicht nur bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen der ord-nungsgemäßen Verwaltung ein Ermessen (BayObLG, NZM 1999, 34, 35 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 959; Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 124; Rie-cke/Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 254; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rn. 206). Dieses Ermessen mag sich im Einzelfall reduzieren und die sofortige Aufstockung einer Instandhaltungsrücklage erforderlich machen. Gesichtspunkte, die eine solche Ermessensreduktion begründen oder auch nur nahe legen, haben die Kläger nicht vorgetragen. Sie haben lediglich auf das - mit etwa zehn Jahren zudem nicht besonders hohe - Alter des Gebäudes und darauf hingewiesen, dass nach Ablauf von zehn Jahren Reparaturen anfallen können. Konkrete zu erwartende Reparaturen, die mit den vorhandenen Mitteln nicht bezahlt werden könnten, haben die Kläger dagegen nicht vorgetragen. Mit der bloßen theoretischen Möglichkeit größeren Reparaturbedarfs lässt sich eine Einschränkung des Gestaltungsermessens der Wohnungseigentümermehrheit nicht begründen. Hinzu kommt, dass plötzlich auftretende Sonderbedürfnisse durch eine dann anlassbezogene wirkliche Sonderumlage finanziert werden können.