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Timestamp: 2019-01-16 16:05:19+00:00
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 21 ottobre 2011, n. 21907. Comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 21 ottobre 2011, n. 21907. Comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali
Corte di Cassazione – Sezione II – sentenza 21.10.2011, n. 21907. Comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali
Sentenza 21 ottobre 2011, n. 21907
I comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali, verso il condominio, per il pagamento delle spese di cui all’art. 1123 c.c., sicchè l’amministratore del condominio può esigere da ciascuno di essi l’intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori, contitolari della stessa porzione di piano.
Respinte le contestazioni relative alla validità della delibera assembleare del 19 settembre 2003 (sia perchè all’assemblea aveva ritualmente partecipato, in luogo dell’opponente S., C.F., acquirente della quota del medesimo; sia perchè la delibera in questione, in ipotesi semmai annullabile in ragione del vizio dedotto e non nulla, non era stata impugnata nei termini), il Giudice di pace ha rilevato che l’obbligazione doveva considerarsi nella specie parziaria perchè le quote di comproprietà degli immobili condominiali erano pervenute ai rispettivi titolari in base a due distinti testamenti: il S. avendone acquistato i 2/4 in forza di successione dalla madre Ca.El., ed i germani F. 1/4 ciascuno in forza di successione dalla madre Ca.Gi.. “Nel caso in esame – ha concluso il primo giudice – il pagamento degli oneri condominiali afferisce ai condebitori prò quota, trattandosi di obbligazioni, inerenti la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio (artt. 1104 e 1123 c.c.), propter rem, essendo strettamente connesse con la contitolarità del diritto di proprietà, che ha ciascun partecipante alla comunione su dette cose”. 3. – Per la cassazione della sentenza del Giudice di pace il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 dicembre 2005, sulla base di cinque motivi.
In prossimità dell’udienza il Condominio ha depositato una memoria illustrativa
Nella sentenza di questa seconda sezione 10 febbraio 1970, n. 335, si afferma che “i comproprietari pro indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, non essendo consentita, riguardo il pagamento delle spese condominiali, un’ulteriore divisione, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto il condominio”. A tale conclusione la sentenza giunge facendo leva in particolare: (a) sull’art. 68 disp. att. c.c., il quale prevede che le spese vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare, considerata nella sua unitarietà; (b) sull’art. 67 disp. att. c.c., ai cui sensi qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea condominiale.
Alla stessa soluzione perviene Cass., sez. 2^, 21 ottobre 1978, n. 4769, secondo la quale i comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali, verso il condominio, per il pagamento delle spese di cui all’art. 1123 c.c., sicchè l’amministratore del condominio può esigere da ciascuno di essi l’intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori, contitolari della stessa porzione di piano. In base a questa sentenza, “la circostanza che di quelle parti immobiliari individue il soggetto sia comproprietario, e non unico titolare, non lo esonera nè gli limita, verso il condominio, il debito. Secondo i principi della solidarietà passiva (art. 1294 cod. civ.), egli è tenuto per la totalità dell’obbligazione, salvo a ripetere dai condebitori (i contitolari delle parti immobiliari) la parte di ciascuno di essi (art. 1299 c.c.)”.
Da ultimo, il principio è stato ribadito da Cass., sez. 2^, 4 giugno 2008, n. 14813. In un caso – sempre di comunione ordinaria di un appartamento in condominio -nel quale il ricorrente si doleva della condanna al pagamento anche della quota di contributi che andava imputata all’altro comproprietario, questa Corte, nel rigettare la censura, rileva che il motivo non chiarisce “perchè nella specie dovrebbe essere derogato il principio generale di cui all’art. 1292 c.c., secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori”. 3.2. – Il Collegio intende dare continuità a questo orientamento.
3.3. – Deve pertanto enunciarsi il seguente principio di diritto: “I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perchè detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113 c.p.c., comma 2”. 3.4. – Ad avviso del Collegio, una siffatta definizione, da parte della sezione semplice, del caso sottoposto al suo esame non è precluso dal principio di diritto – espresso, in sede di risoluzione di contrasto, dalle sezioni unite con la sentenza 8 aprile 2003, n. 9148 – sulla natura parziaria e non solidale della responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio.
Ora, mentre la questione decisa dalle sezioni unite investe la natura della responsabilità dei singoli condomini in ordine alle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e il dictum da esse enunciato si risolve nell’affermazione secondo cui il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini in relazione ad unrobbligazione contrattuale dallo stesso stipulata, può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l’intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno; la questione esaminata in questa sede riguarda un caso tutt’affatto diverso, ossia se in tema di comunione ordinaria, le obbligazioni dei comproprietari, in particolare relativamente alle spese condominiali inerenti alla contitolarità prò indiviso di un appartamento facente parte di un condominio, ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale.
La regula iuris delle sezioni unite si basa, infatti, su ulteriori e concorrenti ragioni:
5.1. – Il motivo è inammissibile, perchè – essendo impugnata una pronuncia secondo equità del giudice di pace, ai sensi dell’art. 113 c.p.c., comma 2, – la censura veicolata non prospetta un’ipotesi equiparabile a quella di inesistenza della motivazione, ossia di mera apparenza della motivazione o di concreta impossibilità di comprenderne la ratio decidendi, a causa di una radicale e insanabile contraddittorietà. 6. – Il secondo mezzo del ricorso incidentale condizionato denuncia violazione della norma processuale di cui all’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, per omessa pronuncia su una domanda ed eccezione proposta dall’opponente ed in particolare sulla eccezione di invalidità della delibera.
6.1. – Il motivo è infondato, perchè – come emerge per tabulas dalla lettura della sentenza impugnata – il Giudice di pace ha esaminato la domanda di nullità della delibera, ma ha ritenuto che essa non poteva trovare ingresso nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, perchè, essendo dedotto un vizio comportante non la nullità, ma l’annullabilità della delibera, questa avrebbe dovuto essere impugnata “nei termini previsti e nelle sedi competenti”. 7. – Il ricorso principale è accolto e l’incidentale condizionato rigettato.
Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 13 luglio 2011, n. 15386....