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Timestamp: 2016-10-24 23:42:01
Document Index: 19356857

Matched Legal Cases: ['Art. 55', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 43', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 8', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 18', 'Art. 63', 'Art. 64', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 64', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 8', 'BGE']

4C.128/2005 (04.05.2006)
Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Alois Schuler,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 18. Februar 2005.
X.________ (Kl�ger) ist Eigent�mer einer Liegenschaft, in welcher die A.________ AG (Beklagte) R�umlichkeiten f�r ein unternehmenseigenes Institut der Abteilung "Neue Technologie" mieten wollte. Die Parteien trafen am 11. M�rz 1988 eine Vereinbarung �ber die Kostenverteilung der Bauinvestitionen. Im Zusammenhang mit den vom Kl�ger zu �bernehmenden Investitionen wurde der Mietzins von urspr�nglich Fr. 575.-- auf Fr. 750.-- pro m2 und Jahr angehoben. Am 22. Juli 1988 unterzeichneten die Parteien den Mietvertrag. Nach erfolgtem Umbau wurde das Institut am 1. Juni 1989 er�ffnet. Der indexierte Nettomietzins belief sich auf insgesamt Fr. 483'725.-- j�hrlich zuz�glich Nebenkosten. Im Vertrag war eine Mindestdauer bis zum 31. M�rz 1995 vorgesehen mit einer Option f�r weitere sechs Jahre, welche die Mieterin zw�lf Monate im Voraus auszu�ben hatte. Eine allf�llige K�ndigung hatte ein Jahr im Voraus auf Ende M�rz/Ende September zu erfolgen. Bez�glich Ausbau war festgehalten, der Kostenverteiler richte sich nach dem Baubeschrieb vom 11. M�rz 1988. Die Beklagte machte von der Mietoption bis zum 31. M�rz 2001 Gebrauch.
Mit Schreiben vom 7. M�rz 1998 warf der Kl�ger die Frage auf, was nach dem 31. M�rz 2001 geschehen sollte. Das Mietobjekt beinhalte nicht einfach B�rofl�chen und sei nicht irgendwo gelegen. Voraussetzung f�r die �bernahme durch die Beklagte seien ganz spezielle Anforderungen gewesen, die zu sehr grossen und fast ausschliesslich von ihm getragenen Ausbaukosten gef�hrt h�tten. Der Kreis potentieller Mietinteressenten sei heute schon bekannt ebenso die Tatsache, dass der Standort f�r fast alle denkbaren Verwendungszwecke und Kombinationen gut sei. Der Kl�ger hielt daher eine Wiedervermietbarkeit tel-quel ohne Weiteres f�r m�glich. Das Problem sei nur, dass die Wiedervermietung Zeit brauche. Um Leerst�nde zu vermeiden, bat der Kl�ger um eine Vertragserg�nzung, wonach sich der Vertrag automatisch um drei Monate verl�ngere, unter Einhaltung einer K�ndigungsfrist von 24 Monaten. Binnen dieser Frist sei es m�glich, einen anderen Mieter zu finden und mit diesem einen Mietvertrag abzuschliessen. Die Vertragserg�nzung kam nicht zu Stande. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 best�tigte die Beklagte, dass sie nicht beabsichtige, das Mietverh�ltnis nach Ablauf des Mietvertrages fortzusetzen. Am 18. Januar 2000 k�ndigte die Beklagte den Mietvertrag auf den 31. M�rz 2001. Am 27. Juli 2000 schloss der Kl�ger �ber die R�umlichkeiten mit einem anderen Mieter einen neuen Mietvertrag ab. Mit Schreiben vom gleichen Tage verlangte er von der Beklagten, sie solle entweder die Liegenschaft kaufen oder ihm die spezifisch f�r das Institut investierten Kosten zur�ckerstatten und eine Entsch�digung f�r den Wertverlust entrichten. Die Beklagte kam den Forderungen nicht nach. Die R�ckgabe der Mietr�umlichkeiten fand am 29. September 2000 statt.
Mit Eingabe vom 27. August 2002 rief der Kl�ger die zust�ndige Schlichtungsstelle an und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- nebst Zins sowie den R�ckbau diverser R�ume oder an Stelle des R�ckbaus eine Teilsumme von Fr. 100'000.--. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte der Kl�ger an das Mietgericht Z�rich und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- f�r Umbaukosten und Fr. 100'000.-- als Ersatz f�r Minderwert der umgebauten R�ume. Das Mietgericht wies die Klage ab. Gleich entscheid das Obergericht des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 18. Februar 2005.
Der Kl�ger hat gegen diesen Beschluss sowohl eidgen�ssische Berufung an das Bundesgericht als auch Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des Kantons Z�rich eingereicht. Dieses wies die Beschwerde am 13. Februar 2006 ab, soweit es darauf eintrat. In der Berufung beantragt der Kl�ger dem Bundesgericht im Wesentlichen, die Urteile des Obergerichts und des Mietgerichts aufzuheben und das Verfahren an die kantonalen Instanzen zu neuer Entscheidung zur�ckzuweisen. Die Beklagte schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.
1.1 Die Berufungsschrift enth�lt keinen materiellen Antrag, wie er nach Art. 55 Abs. 1 lit. b OG erforderlich ist. Der blosse R�ckweisungsantrag gen�gt indessen, weil das Bundesgericht, sollte es die Rechtsauffassung des Kl�gers f�r begr�ndet erachten, kein Sachurteil f�llen kann, sondern die Streitsache zur weiteren Abkl�rung des Sachverhaltes an die Vorinstanz zur�ckweisen muss (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414).
1.2 Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c OG ist in der Berufungsschrift anzugeben, welche Bundesrechtss�tze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er gegen sie verst�sst. Fehl am Platz sind dagegen R�gen der Verletzung von Verfassungsrecht (Art. 43 Abs. 1 Satz 2 OG) und Ausf�hrungen, die sich in unzul�ssiger Weise gegen die tats�chlichen Feststellungen und gegen die Beweisw�rdigung der Vorinstanz richten (BGE 130 III 136 E. 1.4 S. 140; 127 III 543 E. 2c S. 547). Unbeachtlich sind ebenfalls blosse Verweise auf die Akten; inwiefern das angefochtene Urteil Bundesrecht verletzt, ist in der Berufungsschrift selbst darzulegen (BGE 126 III 198 E. 1d S. 201; 116 II 92 E. 2 S. 93 f., je mit Hinweis). Der Verweis des Kl�gers auf seine Rechtsschriften im kantonalen Verfahren bleibt daher unbeachtet.
Dass die Beklagte den Vertrag grunds�tzlich vertragskonform aufl�ste, stellt der Kl�ger in der Berufung nicht in Abrede. Er macht aber geltend, bei Abschluss des Vertrages seien beide Parteien von einem permanenten, langfristigen Mietverh�ltnis ausgegangen und h�tten die Folgen einer kurzfristigen Vertragsaufl�sung nach sechs oder zw�lf Jahren, wie sie gem�ss den vertraglichen Bestimmungen zul�ssig ist, nicht bedacht. Ihm sei zugesagt worden, dass er wirtschaftlich gleichgestellt werden solle, wie wenn die Kosten der mieterspezifischen Umbauten durch die Mieterin bezahlt w�rden. Da sich die Parteien eine kurzfristige Mietdauer nicht ernsthaft vorgestellt h�tten, seien zwei wesentliche Punkte dieser "Gleichbehandlung", n�mlich die R�ckerstattung der Investitionskosten und die Bestimmungen �ber den R�ckbau, nicht in den Vertrag aufgenommen worden. Insofern erweise sich der Vertrag als l�ckenhaft und bed�rfe der richterlichen Erg�nzung. In diesem Zusammenhang hat die Vorinstanz nach Auffassung des Kl�gers in verschiedener Weise seinen Anspruch auf Beweisf�hrung und damit Art. 8 ZGB verletzt.
2.1 Art. 8 ZGB gibt der beweispflichtigen Partei in allen bundesrechtlichen Zivilstreitigkeiten einen Anspruch darauf, f�r rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden (BGE 132 III 222 E. 2.3 S. 226; 130 III 591 E. 5.4 S. 601), wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des kantonalen Rechts entspricht (BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; 114 II 289 E. 2a S. 290, je mit Hinweisen). Die allgemeine Beweisvorschrift ist daher insbesondere verletzt, wenn der kantonale Richter Behauptungen einer Partei, unbek�mmert darum, dass sie von der Gegenpartei bestritten worden sind, als richtig hinnimmt, oder �ber rechtserhebliche Tatsachen �berhaupt nicht Beweis f�hren l�sst (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f. mit Hinweis). Art. 8 ZGB wird auch verletzt, wenn der Richter taugliche und formg�ltig beantragte Beweise zu rechtserheblichen Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen dazu weder als erstellt noch als widerlegt erachtet. Wo der Richter dagegen in W�rdigung von Beweisen zur �berzeugung gelangt, eine Tatsachenbehauptung sei bewiesen oder widerlegt, ist die Beweislastverteilung gegenstandslos und liegt Beweisw�rdigung vor, die bundesrechtlich nicht geregelt ist, auch nicht durch Art. 8 ZGB. Diese Bestimmung schreibt dem Richter nicht vor, mit welchen Mitteln der Sachverhalt abzukl�ren und wie das Ergebnis zu w�rdigen ist. Bundesrechtlich ist auch eine antizipierte Beweisw�rdigung nicht ausgeschlossen (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f.; 128 III 22 E. 2d S. 25; 122 III 219 E. 3c S. 223; 119 II 114 E. 4c S. 117; 114 II 289 E. 2a S. 290 f.). Mithin gibt Art. 8 ZGB keinen Anspruch auf Weiterungen eines erfolgreichen Beweisverfahrens, weil die Bestimmung stets an den Begriff und die Folgen der Beweislosigkeit ankn�pft.
2.2 Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den �bereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweisw�rdigung, die vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG der bundesgerichtlichen �berpr�fung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III 66 E. 3.2 S. 71, je mit Hinweisen). Erst wenn eine tats�chliche Willens�bereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht �berpr�ft diese objektivierte Auslegung von Willenserkl�rungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters �ber die �usseren Umst�nde sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grunds�tzlich gebunden ist (Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG; BGE 132 III 24 E. 4 S. 28; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III 66 E. 3.2 S. 71, 417 E. 3.2 S. 424 f., 686 E. 4.3.1 S. 689, je mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachtr�gliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann h�chstens - im Rahmen der Beweisw�rdigung - auf einen tats�chlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680; 118 II 365 E. 1 S. 366). Diese Grunds�tze gelten auch in Bezug auf die Frage, ob ein Vertrag l�ckenhaft ist. Eine Vertragsl�cke liegt vor, wenn die Parteien eine Rechtsfrage, die den Vertragsinhalt betrifft, nicht oder nicht vollst�ndig geregelt haben. Ob der Vertrag in diesem Sinne einer Erg�nzung bedarf, ist vorerst durch empirische Auslegung zu ermitteln, welche das Bundesgericht in der Berufung nicht �berpr�ft. Nur bei deren Ergebnislosigkeit gelangt die normative Auslegung zur Anwendung, welche das Bundesgericht als Rechtsfrage pr�ft (BGE 115 II 484 E. 4a S. 487 mit Hinweisen).
2.3 Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Behauptung des Kl�gers, die Parteien h�tten im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen den Fall einer vertragskonformen K�ndigung nach 6 oder 12 Jahren nicht bedacht, werde durch sein eigenes Verhalten widerlegt, habe er doch im Brief vom 7. M�rz 1998 die Frage aufgeworfen, was nach dem 31. M�rz 2001 geschehen sollte. Die Vorinstanz hat aus dem nachtr�glichen Verhalten des Kl�gers geschlossen, die Parteien h�tten bei Vertragsschluss die M�glichkeit einer fr�hzeitigen Aufl�sung des Mietverh�ltnisses bedacht, weshalb insoweit keine L�cke vorliege. Damit hat die Vorinstanz bez�glich der L�ckenhaftigkeit keine normative Auslegung vorgenommen, sondern aufgrund der tats�chlichen W�rdigung des Schreibens des Kl�gers eine f�r das Bundesgericht im Berufungsverfahren verbindliche tats�chliche Feststellung getroffen. Sie hielt die Behauptung des Kl�gers nicht etwa f�r unbewiesen, sondern gest�tzt auf das Beweisergebnis f�r widerlegt. Damit scheidet eine Verletzung von Art. 8 ZGB, der an die Folgen der Beweislosigkeit ankn�pft, aus.
2.4 Angesichts dieses Beweisergebnisses konnte die Vorinstanz die L�ckenhaftigkeit des Vertrages bundesrechtskonform verneinen. Waren sich die Parteien bei Vertragsschluss der M�glichkeit einer vertragskonformen K�ndigung nach 6 oder 12 Jahren bewusst, fehlt es diesbez�glich nicht an einer Regelung, sondern es liegt ein qualifiziertes Schweigen vor. Dem Kl�ger stehen daher keine �ber die im Vertrag getroffene Regelung hinausgehenden Anspr�che zu, und die Berufung erweist sich als unbegr�ndet. Die weiteren vom Kl�ger ger�gten Verletzungen von Art. 8 ZGB und Unzul�nglichkeiten der Sachverhaltsfeststellungen sind nicht geeignet, das Beweisergebnis, welches zur Verneinung einer Vertragsl�cke f�hrt, umzustossen, da die Berufung f�r Kritik an der Beweisw�rdigung der Vorinstanz nicht offen steht. Ebenso kann offen bleiben, ob die weiteren alternativen Begr�ndungen, mit welchen die Vorinstanz die Anspr�che des Kl�gers verneinte, zutreffen. Soweit sich eine der Begr�ndungen des angefochtenen Urteils als bundesrechtskonform erweist, fehlt das Rechtsschutzinteresse an der Beurteilung der �brigen geh�rig begr�ndeten R�gen, da dies auf einen blossen Streit �ber Entscheidungsgr�nde hinausliefe (BGE 122 III 43 E. 3 S. 45, 121 III 46 E. 2 S. 47, 116 II 721 E. 6a S. 730).
2.5 Davon abgesehen erweisen sich die Vorbringen des Kl�gers als widerspr�chlich. Er bringt einerseits vor, der Vertrag sei l�ckenhaft und deshalb zu erg�nzen. Andererseits macht er geltend, ihm sei zugesagt worden, dass er wirtschaftlich gleichgestellt werden solle, wie wenn die Kosten der mieterspezifischen Umbauten durch die Mieterin bezahlt w�rden. Best�nde eine derartige Zusage, m�sste der Kl�ger nicht auf richterliche Erg�nzung des Vertrages, sondern auf Erf�llung der Zusage klagen, sofern diese �ber das im schriftlichen Vertrag Vereinbarte hinausgeht. Die Vorinstanz schloss indessen aus dem Schreiben vom 7. M�rz 1998, der Kl�ger sei damals noch davon ausgegangen, die Weitervermietung sei tel-quel und damit wohl auch zu �hnlichen Konditionen m�glich. Kritik an diesen aus dem Schreiben in tats�chlicher Hinsicht gezogenen Schl�ssen ist in der Berufung nicht zu h�ren. Unter dieser Voraussetzung kommt aber dem K�ndigungszeitpunkt keine Bedeutung zu, da es wirtschaftlich keine Rolle spielt, von wem der Kl�ger den Mietzins erh�lt. Nahm der Kl�ger an, eine Weitervermietung sei zu �hnlichen Konditionen m�glich, bestand kein Anlass, diesbez�glich von der Beklagten Garantien zu verlangen. Die M�glichkeiten der Weitervertmietung konnte der Kl�ger selbst am besten absch�tzen. Eine entsprechende Garantie h�tte er von der Beklagten ausdr�cklich verlangen m�ssen. Die Beklagte kann nicht nachtr�glich im Rahmen der vom Kl�ger beantragten Vertragserg�nzung dazu verpflichtet werden.
Die Berufung erweist sich insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Kl�ger die Gerichtskosten zu tragen und der Beklagten eine Parteientsch�digung zu entrichten.