Source: https://www.weka.at/wohnrecht/Judikatur/5-Ob-55-19b-OGH-31.-Juli-2019
Timestamp: 2020-04-09 14:38:17
Document Index: 306619648

Matched Legal Cases: ['OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 12', '§ 6', '§ 6', '§ 12', '§ 6', '§ 12', '§ 6', '§ 5', '§ 3', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'OGH']

5 Ob 55/19b; OGH; 31. Juli 2019 - Wohnrecht online
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Dokument-ID: 1044086
5 Ob 55/19b; OGH; 31. Juli 2019
GZ: 5 Ob 55/19b | Gericht: OGH vom 31.07.2019
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 9.348,84 (darin enthalten EUR 1.122,72 USt und EUR 2.612,50 Barauslagen) bestimmten Kosten der Verfahren erster und zweiter Instanz binnen 14 Tagen zu ersetzen.“
Die klagende Partei ist weiters schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 2.264,88 (darin enthalten EUR 1.431 Pauschalgebühr und EUR 138,98 USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die Streitteile sind Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ ***** KG *****, mit dem darauf errichteten Objekt *****. Mit den Miteigentumsanteilen der Klägerin ist Wohnungseigentum an der auf Stiege I im zweiten Stock gelegenen Wohnung top Nr 42 verbunden. Der Beklagte hat seine Miteigentumsanteile, mit welchen Wohnungseigentum am Objekt top Nr 45 verbunden ist, mit Kaufvertrag vom 04.03.2015 erworben. Ende Juli 2015 ließ er in die Trennmauer zu dem zwischen den beiden Wohnungen gelegenen Lichthof ein Fenster zum Abstellraum seiner Wohnung einbauen.
Die Klägerin erwarb ihre Miteigentumsanteile mit Kaufvertrag vom 31.10.1995 von der damaligen Alleineigentümerin, wobei zum damaligen Zeitpunkt Wohnungseigentum noch nicht begründet war. Im Kaufvertrag wurde daher festgehalten, dass mit ihren Anteilen das Recht zur Begründung von Wohnungseigentum an der Wohnung top Nr 42 verbunden ist, und ihr das Recht zur alleinigen Nutzung der Wohnung Stiege I top Nr 42 eingeräumt. Die übrigen Wohnungen und auch gemeinsame Flächen, sofern sie nicht der Nutzung der gegenständlichen Wohnung dienten, verblieben demgegenüber in der Verfügungsgewalt der Verkäuferin, der nach dem Vertrag auch das Recht zukam, diese zu veräußern, ohne dass der Erwerberin ein Ausgleichsanspruch zustehen sollte. Darüber hinaus wurde festgehalten, dass die Verkäuferin berechtigt ist, im Einzelnen genannte Um- und Ausbauarbeiten vorzunehmen, und die Käuferin bereits vorweg erklärt, diesen und einer sich daraus ergebenen Anpassung des Nutzwerts ihrer Wohnung unentgeltlich zuzustimmen. Punkt VII der Vertragsurkunde enthielt die Verpflichtung der Vertragsparteien zum Abschluss eines Wohnungseigentumsübereinkommens zwischen ihnen und den übrigen gegenwärtigen oder künftigen Miteigentümern der Liegenschaft.
Mit Bescheid vom 26.06.1996 bewilligte die Baubehörde aufgrund eines Einreichplans umfangreiche Um- und Ausbauarbeiten auf der Liegenschaft. Dieser Einreichplan beinhaltete auch Arbeiten in der späteren Wohnung des Beklagten top Nr 45. Unter anderem war in einem Raum der Wohnung die Schaffung eines Fensters mit einer Breite von 110 cm und einer Höhe von 188 cm in den Lichthof vorgesehen. Mit Bescheid vom 24.09.1998 bewilligte die Baupolizei der Klägerin aufgrund eines (eigenen) Einreichplans bauliche Änderungen in der Wohnung top Nr 42. In diesem war unter anderem das (klagegegenständliche) Fenster zum Lichthof in der Wohnung top Nr 45 dargestellt, was dem Baukonsens zu diesem Zeitpunkt entsprochen hat.
Nach dem zu TZ 337/2000 Wohnungseigentum an den einzelnen Objekten der Liegenschaft begründet worden war, erstreckte die Baubehörde die Gültigkeit der ursprünglichen Baubewilligung vom 26.06.1996 mit Bescheid vom 28.11.2002 bis zum 31.10.2003. Bis zum Ablauf der verlängerten Fertigstellungsfrist waren die mit Bescheid vom 26.6.1996 bewilligten Bauarbeiten großteils fertiggestellt. Das Fenster aus der Wohnung top Nr 45 in den Lichthof zwischen den Wohnungen der Streitteile war jedoch nicht errichtet worden.
Die Klägerin begehrte, den Beklagten schuldig zu erkennen, die bauliche Veränderung in der Mauer zum Innenhof zwischen den Wohnungen top Nr 45 und top Nr 42 rückzubauen und bauliche Maßnahmen zum Einbau eines Fensters oder einer Öffnung ab sofort zu unterlassen. Beide Wohnungen befänden sich im zweiten Stock des Gebäudes, wobei das Fenster ihres Badezimmers in den kleinen Innenhof gehe und dem vom Beklagten eingebauten Fenster gegenüber liege. Sie habe wiederholt zum Ausdruck gebracht, dass sie ihre Zustimmung zum Einbau dieses Fensters zum Innenhof verweigere. Dennoch habe der Beklagte den Einbau vorgenommen, ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer sowie eine Baubewilligung einzuholen. Die mit Bescheid vom 26.06.1996 (auch in der nunmehrigen Wohnung des Beklagten) bewilligten Umbauarbeiten seien bis zum Ablauf der verlängerten Frist nicht abgeschlossen worden. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine etwaige Zustimmung vor 20 Jahren noch immer Gültigkeit besitze. Das Fenster sei zudem nicht wie in den ursprünglichen Plänen vorgesehen mittig, sondern horizontal versetzt eingebaut worden. Ein wichtiges Interesse des Beklagten am Einbau dieses Fensters liege nicht vor, weil er den dadurch belichteten Raum als Schrankraum nutze.
Der Beklagte wendete ein, er habe das Fenster entsprechend der aufrechten Bewilligung mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer eingebaut. Auch die Klägerin habe in ihrem Kaufvertrag die Zustimmung zu sämtlichen Baumaßnahmen erteilt. Die mit Bescheid vom 26.06.1996 bewilligten planlichen Darstellungen bildeten bis heute den amtlichen Konsens. Durch den Einbau des Fensters habe er daher lediglich den konsensmäßigen Zustand hergestellt. Letztlich handle es sich dabei um eine bagatellhafte Umgestaltung, weil das Fenster in den von außen nicht einsehbaren Lichtschacht führe, sodass eine Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer nicht erforderlich sei. Eine Beschwer der Klägerin, weil das Fenster um wenige Zentimeter horizontal versetzt sei, könne nicht nachvollzogen werden. Darüber hinaus habe er die Fensterscheibe mit blickdichter Folie verklebt.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Die Baubewilligung vom 26.06.1996 sei nach Verlängerung mit Ablauf des 31.10.2003 als konsumiert anzusehen, sodass der Einbau des Fensters ohne aufrechte Bewilligung und ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer erfolgt sei.
3.1 Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Nach § 12 Abs 2 WEG 1975 in der damals geltenden Fassung (entspricht nunmehr § 6 WEG 2002) waren dem Antrag auf Einverleibung die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer über die Einräumung des Wohnungseigentums (Z 1), die Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an selbstständigen Wohnungen und sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten (Z 2) und das Gutachten über die Nutzwertberechnung oder die rechtskräftige Entscheidung über die Festsetzung der Nutzwerte (Z 3) beizulegen. Die Bescheinigung der Baubehörde konnte dabei bereits aufgrund der behördlich bewilligten Baupläne ausgestellt werden. Erstellte ein Ziviltechniker oder Sachverständiger ein solches Gutachten, war die Baubehörde zu verständigen. Da der behördlich bewilligte Bauplan für die Berechnung der Nutzflächen nach § 6 Abs 2 WEG 1975 sowie für die Bescheinigung der Baubehörde nach § 12 Abs 2 Z 2 WEG 1975 vorliegen musste, hätte sein Fehlen indirekt ein Hindernis für die Einverleibung des Wohnungseigentums begründet und zur Abweisung eines entsprechenden Grundbuchsgesuchs geführt (5 Ob 435/97z; 5 Ob 31/99s).
3.2 Die Einverleibung des Wohnungseigentums an der gegenständlichen Liegenschaft erfolgte zu TZ 337/2000 spätestens am 01.02.2000. Zu diesem Zeitpunkt waren die Baumaßnahmen zur Herstellung von Wohnungseigentumsobjekten im Dachgeschoss sowie durch Teilung oder Zusammenlegung von Einheiten, wie sie unter anderem mit Bescheid vom 26.06.1996 baubehördlich genehmigt worden waren, noch nicht abgeschlossen, weswegen die Fertigstellungsfrist mit Bescheid der Baubehörde bis 31.10.2003 verlängert wurde. Ob ein Gutachten eines Ziviltechnikers oder Sachverständigen schon auf der Grundlage der behördlich bewilligten Baupläne erfolgen konnte, war nach dem WEG 1975 zwar fraglich (vgl Vonkilch aaO, § 6 WEG Rz 12), muss aber im vorliegenden Kontext nicht näher untersucht werden. Der für die Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Bescheinigung der Baubehörde oder einem Gutachten gemäß § 12 Abs 2 Z 2 WEG 1975 konnte ebenso nur der mit Bescheid vom 26.06.1996 behördlich bewilligte Bauplan zugrunde liegen, wie der für die Einverleibung erforderlichen Berechnung der Nutzflächen nach § 6 Abs 2 WEG 1975. Unter Berücksichtigung von Zu- und/oder Abschlägen floss die Nutzfläche gemäß § 5 Abs 1 WEG 1975 in den Nutzwert ein, dessen Verhältnis zum Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte den für den Erwerb von Eigentum an einem Objekt erforderlichen Mindestanteil nach § 3 Abs 1 WEG 1975 bildete. Da feststeht, dass das Wohnungseigentum auf einer schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer (Wohnungseigentumsübereinkommen) beruht, ist der mit Bescheid vom 26.06.1996 bewilligte Bauplan, der unter anderem ein Fenster von der nunmehrigen Wohnung des Beklagten top Nr 45 in den Lichthof vorsieht, letztlich in die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer über die Einräumung von Wohnungseigentum eingeflossen.
3.3 Ausgehend davon, dass sich der mit 26.06.1996 bewilligte Bauplan über den Nutzwert bzw den Mindestanteil indirekt im Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum niederschlägt, bildet der diesem Plan entsprechende Bauzustand den vertraglichen Konsens bei der Begründung von Wohnungseigentum. Eine vom ursprünglichen Vertrag abweichende Vereinbarung aller Mit- und Wohnungseigentümer hat die Klägerin nicht behauptet. Baumaßnahmen, die der Herstellung des durch den Plan dokumentierten Zustands dienen, begründen daher auch keine Veränderung des rechtmäßigen Bestands und damit keine genehmigungspflichtige Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG. Fragen nach der Bindung eines Wohnungseigentümers an eine Zustimmung seines Rechtsvorgängers (vgl dazu 5 Ob 219/16s; Prader/Malaun, immolex 2008, 134; Vonkilch aaO, § 16 WEG Rz 58) und damit die vom Berufungsgericht als erheblich erachtete Rechtsfrage stellen sich demgegenüber nicht.
4.2 Grundsätzlich kann auf jedes Recht verzichtet werden, sofern es nicht nach seiner Zweckbestimmung unverzichtbar sein muss oder der Verzicht durch positive Gesetzesanordnung ausgeschlossen ist (RS0033976). Für die Beurteilung eines konkludent erklärten Verzichts ist nicht das Vorhandensein einer entsprechenden Absicht, sondern allein der Eindruck maßgebend, den der Erklärungsempfänger von der Erklärung und dem Gesamtverhalten seines Partners haben muss (RS0014236). Ein solcher Verzicht darf aber immer nur dann angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt ist. Hingegen ist bloße Untätigkeit des Berechtigten für sich allein noch kein Grund, einen Verzicht anzunehmen (RS0014190 [T9]). Weder der Umstand, dass die Baubewilligung mit 31.10.2003 abgelaufen ist, noch der bloße Verlauf der Zeit rechtfertigen die Annahme eines Verzichts auf das Recht zur Herstellung eines der vertraglichen Einigung aller Mit- und Wohnungseigentümer entsprechenden Zustands.
5. Da sich die Klägerin auf eine Änderung der ursprünglich der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde liegenden Vereinbarung, der indirekt auch der mit Bescheid vom 26.06.1996 behördlich bewilligte Bauplan zugrunde lag, durch alle Mit- und Wohnungseigentümer nicht berufen kann und ein Verzicht auf das Recht zur Herstellung des vereinbarungsgemäßen Zustands durch den Beklagten oder seine Rechtsvorgänger nicht zu erkennen ist, liegt entgegen der Ansicht der Klägerin in der vom Beklagten vorgenommenen Maßnahme auch keine genehmigungspflichtige Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG. Das führte in Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen zur Abweisung ihrer Begehren.
Ist eine spätere Umsetzung behördlich bewilligter Baumaßnahmen erneut genehmigungspflichtig gem § 16 Abs 2 WEG 2002?
Ob eine Maßnahme eine genehmigungspflichte Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 bewirkt, ist anhand des vertraglichen Konsenses der Mit- und Wohnungseigentümer zu beurteilen. Basiert ein Wohnungseigentumsübereinkommen auf einem behördlich bewilligten Bauplan, stellt der diesem Bauplan entsprechende Bauzustand den vertraglichen Konsens dar und sind Baumaßnahmen, die der Herstellung dieses Zustands dienen, nicht als genehmigungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 zu qualifizieren.
Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 55/19b | OGH vom 31.07.2019 | Dokument-ID: 1044062