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Timestamp: 2017-10-17 06:21:58
Document Index: 37238864

Matched Legal Cases: ['Art. 270', 'BGE', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 108', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 274', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 108', 'Art. 270', '§ 281', '§ 281']

Art. 270a al. 2, art. 274e et art. 274f CO; procédure relative à une demande de diminution du loyer.
C'est le droit fédéral qui détermine les conditions dans lesquelles les demandes tendant à la diminution du loyer peuvent être soumises d'abord à l'autorité de conciliation, puis au juge si aucun accord n'est trouvé. Les cantons doivent prévoir à tout le moins une instance judiciaire qui puisse examiner librement la réalisation des conditions de ce droit à la protection juridique institué par le droit fédéral (consid. 2).
A.- S. mietet seit 1. Oktober 1987 von der Stiftung A. eine 4 1/2-Zimmerwohnung und eine Garage an der Schwandenholzstrasse in Zürich. Die Liegenschaft wird von der T. AG verwaltet. Mit Brief vom 12. Dezember 1993 forderte S. die T. AG auf, den Mietzins von monatlich Fr. 1'913.30
BGE 121 III 266 S. 267
zuzüglich Nebenkosten zufolge Hypothekarzinssenkungen herabzusetzen, und bat um entsprechende Mitteilung innert 30 Tagen. Am 4. Januar 1994 schrieb die T. AG, es werde kaum möglich sein, das Begehren innert der gesetzten Frist zu beantworten. In einem Schreiben vom 6. Februar 1994 kam die T. AG auf die Angelegenheit zurück und teilte S. mit, eine Reduktion der aktuellen Mietzinse sei zur Zeit nicht zu verantworten, da sich für die von ihm bewohnte Liegenschaft nach wie vor eine ungenügende Ertragssituation ergebe.
In der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde, die der Beschwerdeführer in der Folge einreichte, anerkannte er zwar, dass die fristgerechte Anfechtung
BGE 121 III 266 S. 268
nach vorgängiger Anfrage beim Vermieter, wie sie Art. 270a Abs. 2 OR vorsieht, grundsätzlich Voraussetzung für die gültige Einleitung des Schlichtungsverfahrens ist. Er stellte sich jedoch auf den Standpunkt, eine Anfrage beim Vermieter sei - analog Art. 108 Ziff. 1 OR - dann nicht nötig, wenn sie sich aufgrund von dessen Verhalten zum vornherein als unnütz erweise. Das treffe auf den vorliegenden Fall zu. Da die Beschwerdegegnerin sich in ihrem Schreiben vom 6. Februar 1994 klar dahin geäussert habe, dass sie den Mietzins nicht reduzieren werde, habe es sich erübrigt, vor der Anfechtung des Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde nochmals ein Herabsetzungsbegehren an die Beschwerdegegnerin zu richten. Jedenfalls sei es eine Frage des Bundesrechts, ob das Schlichtungsverfahren unter dem Gesichtspunkt von Art. 270a OR gültig eingeleitet worden sei. Über diese Frage aber habe die Schlichtungsbehörde nicht in einem Nichteintretensentscheid befinden dürfen, der lediglich mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde an eine gerichtliche Instanz weitergezogen werden könne.
b) Der Beschwerdeführer macht an sich zu Recht geltend, dass sich die Haltung der kantonalen Instanzen mit der derogatorischen Kraft des Bundesrechts nicht vereinbaren lässt. Dieser Grundsatz verbietet es den Kantonen, mit ihren Verfahrensregelungen die Durchsetzung bundesrechtlicher Ansprüche zu vereiteln (BGE 118 II 521 E. 3c S. 527 mit Hinweis). Das hat nicht nur für materiellrechtliche, sondern auch für aufgrund des Bundesrechts bestehende verfahrensrechtliche Ansprüche zu gelten. Nach Art. 270a Abs. 2 in Verbindung mit Art. 274e und 274f OR können Begehren auf Herabsetzung des Mietzinses unter bestimmten Voraussetzungen zunächst der
BGE 121 III 266 S. 269
Schlichtungsbehörde und, falls keine Einigung zustandekommt, anschliessend dem Gericht unterbreitet werden. Die Durchsetzbarkeit dieses bundesrechtlichen Rechtsschutzanspruches setzt voraus, dass zumindest eine gerichtliche Instanz zur Verfügung steht, die seine Voraussetzungen mit voller Kognition prüfen kann.
ATF: 118 II 521, 117 II 421
Article: Art. 270a al. 2, art. 274e et art. 274f CO, Art. 274e und 274f OR, Art. 274f Abs. 1 OR, Art. 108 Ziff. 1 OR suite... , Art. 270a OR, § 281 Ziff. 3 ZPO, § 281 Ziff. 1 ZPO