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Timestamp: 2019-05-22 18:38:14
Document Index: 149909873

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 311', '§ 435', '§ 280', '§ 276', 'BGH', 'BGH', '§ 322', '§ 311', '§ 283', '§ 311', 'BGH', '§ 311', '§ 275', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 929', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 275', 'BGH', '§ 311', '§ 283', '§ 284', '§ 284', '§ 433', '§ 311', '§ 281', 'BGH', '§ 433', '§ 435', '§ 435', '§ 435', 'BGH', '§ 323', 'BGH', '§ 435', 'BGH', '§ 433', '§280', '§ 281', '§ 280', '§ 280', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 280', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 281', '§ 280', 'BGH', '§ 276', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', '§ 281', 'BGH', '§ 275', '§ 433', '§ 435', '§ 280', 'BGH', '§ 280', 'BGH']

BGH NJW 2007, 3777
►Grundstückskauf: Verpflichtungen des Verkäufers.► Abgrenzung Nichterfüllung - Unmöglichkeit (§§ 311a II, 283, 275 BGB) bei vorübergehendem Leistungshindernis. ► Nichterfüllung oder Rechtsmangel (§ 435 BGB). ► Pflichtverletzung durch Nichtleistung (§§ 280 I, 281 I BGB) nur erfolgsbezogen oder auch handlungsbezogen ?. ► Verpflichtung des Verkäufers, Leistungshindernisse zu beseitigen; Vertretenmüssen (§ 276 BGB)
BGH Urteil vom 19. 10. 2007 (V ZR 211/06) NJW 2007, 3777 (zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen)
Fall (Im Grundbuch doppelt gebuchter Bodenraum)
Zu einem Wohngebäude in Hamburg-Blankenese gehörten mehrere Eigentumswohnungen, u. a. die Wohnungen, die auf den Grundbuchblättern 44 und 46 aufgeführt sind. Zur Wohnung 46 gehörten die Bodenräume Nr. 19 und Nr. 21 als Abstellräume. Im Jahre 1992 vereinbarten die damaligen Eigentümer eine Änderung der Teilungserklärung dahin, dass der Bodenraum Nr. 19 künftig zur Wohnung 44 gehört; zu diesem Zweck sollte er von der Wohnung 46 abgeschrieben und der Wohnung 44 zugeschrieben werden; auch sollten bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Im Jahr 1993 wurde im Grundbuch zwar auf Blatt 44 eingetragen, dass dem Sondereigentum der Abstellraum Nr. 19 im Dachgeschoss zugeordnet werde. Auf Blatt 46 wurde jedoch nichts geändert. Auch wurden weder bauliche Veränderungen vorgenommen noch wurde der Raum 19 vom Eigentümer der Wohnung 44 in Gebrauch genommen.
Am 22. 1. 2004 verkaufte B, Eigentümerin der Wohnung 46, diese an K. In dem notariellen Vertrag wurde als Kaufgegenstand angegeben „Wohnung 46, verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen Nr. 19 und Nr. 21“, dies unter Bezugnahme auf die entsprechende Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Im Februar 2004 verlangte Eigentümer T der Wohnung 44 von B unter Berufung auf die Vorgänge 1992/3 die Räumung des Abstellraums Nr. 19 und erhob schließlich eine darauf gerichtete Klage. Beim Grundbuchamt beantragte er die Abschreibung des Raumes Nr. 19 von Blatt 46. Das Grundbuchamt stellte sich - irrtümlich - auf den Standpunkt, eine Umschreibung sei schon im Jahre 1993 erfolgt, und wies den Antrag zurück. Es hielt aber auf Grund der irrtümlichen Beurteilung der Eigentumslage die Eintragung auf dem Blatt der Wohnung 46 für unrichtig und nahm eine Rötung des Bodenraums Nr. 19 bei der Wohnung 46 vor. Hiergegen legte der Notar im Auftrag der B den zulässigen Rechtsbehelf ein, der aber vom Landgericht, das sich der Rechtsauffassung des Grundbuchamts anschloss, zurückgewiesen wurde. Inzwischen hatte K den Kaufpreis auf das Konto des Notars überwiesen. Der Notar bemerkte die Rötung des mitverkauften Bodenraums, hielt deshalb die vertragsgemäße Eigentumsverschaffung zu Gunsten der K nicht mehr für gesichert und leitete den Kaufpreis nicht an B weiter.
K setzte B eine Frist zur Erfüllung des Kaufvertrages durch Sicherung der Eigentumsumschreibung auch an dem Bodenraum und erklärte nach deren Ablauf den Rücktritt vom Vertrag. Anschließend einigten sich K und B zur Vermeidung weiterer Schäden auf die Rückabwicklung des Vertrages, behielten sich aber die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vor. Nunmehr verlangt K von B Ersatz der ihr durch die Nichtdurchführung des Vertrages entstandenen Schäden einschließlich ihrer Makler- und Finanzierungskosten. B legt dar, dass es ihr innerhalb der von K gesetzten Frist nicht möglich war, in dem Streit mit T die Eigentumslage im Hinblick auf den Bodenraum Nr. 19 zu klären.
Ist der Schadensersatzanspruch der K gegen B begründet ?
A. Es kommt ein Anspruch der K gegen B wegen Unmöglichkeit der von B zu erbringenden Leistung in Betracht. B könnte es unmöglich gewesen sein, den mitverkauften Bodenraum Nr. 19 zu übereignen.
I. Für die anwendbaren Vorschriften ist von Bedeutung, dass es hier nicht um die Gegenleistung, den Kaufpreis, geht; insoweit ist der Vertrag rückabgewickelt, K hat den auf Notaranderkonto gezahlten Betrag offenbar zurückerhalten. Deshalb scheiden §§ 322 ff. BGB als Anspruchsgrundlagen aus. In Betracht kommt ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen Unmöglichkeit der Leistung selbst. Hierfür ist § 311a II BGB Anspruchsgrundlage, wenn die Unmöglichkeit bereits bei Vertragsschluss bestand, oder § 283 BGB im Falle einer nachträglich eingetretenen Unmöglichkeit. Zunächst ist § 311a II zu prüfen. (Der BGH prüft unter Rdnrn. 15 ff. §§ 311a II, 283 zusammen, und zwar zunächst daraufhin, ob überhaupt Unmöglichkeit vorliegt.)
II. B könnte es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 22. 1. 2004 unmöglich (§ 275 I BGB) gewesen sein, den Bodenraum Nr. 19 zu übereignen.
1. Das ist der Fall, wenn B nicht mehr Eigentümerin des Bodenraums Nr. 19 (künftig nur: Nr. 19) war und Eigentümer T nicht bereit war, ihn abzugeben. Ursprünglich gehörte die Nr. 19 zur Wohnung 46. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer der Wohnungen 44 und 46 sich 1992 über einen Eigentumswechsel geeinigt haben. Weiterhin war eine Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern der beteiligten Wohnungen (Umschreibung) erforderlich.
a) 1992/1993 ist eine solche Umschreibung nicht erfolgt. Die bloße Zuordnung zu der Wohnung 44 genügte nicht, solange die Nr. 19 auch bei der Wohnung 46 eingetragen blieb. In solchem Fall bleibt für den Nutzer des Grundbuchs der Eindruck, der Bestand des Sondereigentums der Wohnung 46 (Wohnung plus Nebenräume Nr. 19 und 21) sei unverändert (BGH Rdnr. 18).
b) Die Rötung im Jahre 2004 bedeutete ebenfalls keine Eintragung eines stattzufindenden Eigentumswechsels (BGH Rdnr. 21). Vielmehr hätte zunächst die unzutreffende Eintragung von 1993 berichtigt und danach eine ordnungsgemäße Umschreibung erfolgen müssen.
BGH Rdnr. 19: Die Änderung der Teilungserklärung und die 1993 vorgenommenen Eintragungen hatten mithin nicht zur Folge, dass das Sondereigentum an dem Bodenraum Nr. 19 nicht mehr der auf Blatt 46 gebuchten Wohnung zugeordnet war.
c) Auch ein zwischenzeitlicher gutgläubiger Erwerb scheidet aus. BGH Rdnr. 20: Zu einem Eigentumsverlust durch gutgläubigen Erwerb von T konnte es nicht kommen. Die für den Abstellraum Nr. 19 vorgesehene Fläche war auf zwei Grundbuchblättern gebucht. Bei einer solchen Doppelbuchung fehlt es an der Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb (vgl.…BGH LM § 929 BGB Nr. 2).
B war also noch Eigentümerin der Nr. 19. Die Eigentumslage führte nicht zur Unmöglichkeit der Eigentumsübertragung.
2. Eine Unmöglichkeit könnte sich daraus ergeben, dass die unklaren Buchungen einer gesetzmäßigen Eigentumsübertragung entgegen standen.
a) BGH Rdnr. 22: Allerdings stand der Umschreibung des Eigentums auf die Kl. …ein Leistungshindernis aus der unklaren Grundbuchlage entgegen, nachdem sich T auf Grund der Doppelbuchung des Eigentums an dem Abstellraum berühmte, das Grundbuchamt dessen Auffassung zur Eigentumslage teilte und die Eintragung des Bodenraums auf dem Grundbuchblatt der Wohnung der Bekl. rötete.
b) BGH Rdnr. 24: Dieses Leistungshindernis war nur ein vorübergehendes, das spätestens mit Eintritt der Rechtskraft einer Entscheidung in dem Rechtsstreit über das Eigentumsrecht zwischen T und der Bekl. behoben gewesen wäre. Ein vorübergehendes Leistungshindernis führt aber noch nicht zur Unmöglichkeit.Ein zeitweiliges Erfüllungshindernis ist einem dauernden nur dann gleich zu achten, wenn durch das Hindernis die Erreichung des Vertragszwecks in Frage gestellt ist und der einen oder anderen Partei bei billiger Abwägung der beiderseitigen Belange nicht mehr zugemutet werden könnte, die Leistung dann noch zu fordern oder zu erbringen (BGH LM § 275 Nr. 3 und 7; BGHZ 47, 48 [50]; 83, 197 [200]). Dabei ist die Frage, ob ein Leistungshindernis zu einer dauernden oder nur vorübergehenden Unmöglichkeit führt, nach dem Zeitpunkt des Eintritts des Hindernisses zu beurteilen…
Rdnr. 25: Gemessen daran führt ein zeitweiliges Leistungshindernis auf Grund der unklaren Grundbuchlage nicht zu einer dauernden Unmöglichkeit der Erfüllung des Kaufvertrages durch den materiell-rechtlich berechtigten Verkäufer, da die für den Vertragsvollzug erforderliche Klarstellung nötigenfalls durch ein gerichtliches Verfahren herbeigeführt werden kann. Grundstückskaufverträge werden nicht schon dadurch hinfällig, dass solche Verfahren Zeit in Anspruch nehmen…
3. Somit lag bei Vertragsschluss keine Unmöglichkeit vor. Ein Anspruch aus § 311a II besteht nicht. Eine spätere Änderung der Verhältnisse ist nicht eingetreten, so dass auch eine nachträgliche Unmöglichkeit nicht gegeben ist und ein Anspruch aus § 283 ebenfalls ausscheidet. Da der Aufwendungsersatzanspruch nach § 284 einen Schadensersatzanspruch voraussetzt, dieser aber über Unmöglichkeit nicht begründet werden kann, lässt sich der Anspruch der K auch nicht auf § 284 stützen.
B. In Betracht kommt ein Schadensersatzanspruch wegen eines Rechtsmangels nach §§ 433 I 2, 435, 437 Nr. 3 BGB i. V. mit § 311a II BGB, wenn es sich um einen ursprünglichen, oder § 281 BGB, wenn es sich um einen nachträglichen Mangel handelt.
I. Ein Kaufvertrag ist zwischen K und B am 22. 1. 1992 geschlossen worden.
II. Es müsste ein Rechtsmangel vorliegen.
1. Der BGH zieht in Betracht, dass ein Rechtsmangel darin liegen könnte, dass die Durchführung des Kaufvertrages gescheitert ist, verneint das aber. Rdnr. 27: Bleibt der Vollzug des Kaufvertrags stecken, so führt das nicht zu einem Rechtsmangel, sondern dazu, dass der Verkäufer seine Pflicht zur Übereignung der verkauften Sache nach § 433 I 1 BGB nicht erfüllt hat (folgen Nachw., u. a. auf Saenger, in: Hk-BGB, 5. Aufl., § 435 Rdnr. 3; Palandt/Weidenkaff, § 435 Rdnr. 8; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB, Neubearb. 2004, § 435 Rdnr. 13; zu einer abw. Meinung Rdnr. 28). Selbst wenn T als Dritter Eigentum an dem Bodenraum gehabt hätte, würde es sich nicht um einen Rechtsmangel handeln, sondern es bliebe Nichterfüllung (BGH Rdnr. 29). In solchem Fall kann der Käufer nach § 323 vorgehen - so wie K das im vorliegenden Fall auch getan hat -, Mängelansprüche stehen ihm nicht zu.
2. Ein Rechtsmangel könnte darin gesehen werden, dass der Raum Nr. 19 seit 1993 auch auf dem Wohnungsgrundbuchblatt 44 verzeichnet war. BGH Rdnr. 29: Zwar stellt § 435 S. 2 BGB einem Mangel im Recht den Fall gleich, dass im Grundbuch ein nicht bestehendes Recht eingetragen ist. Hierfür reicht aber eine unrichtige Eintragung nicht aus. Vielmehr erweitert die Vorschrift die Rechtsmangelhaftung allein auf eingetragene Scheinbelastungen (folgen Nachw.) Um eine Scheinbelastung handelt es sich hier aber nicht. Vielmehr handelt es sich um eine sonstige Störung, die zur Nichterfüllung geführt hat.
BGH Rdnr. 29 a. E. zu den Fällen 1. und 2.: In beiden Fällen verletzt der Verkäufer eines Grundstücks seine Pflicht aus § 433 I 1 BGB, wenn es wegen eines Leistungshindernisses nicht zur Umschreibung des Eigentums kommt.
Ein Schadensersatzanspruch wegen eines Rechtsmangels besteht nicht.
C. Es könnte ein Schadensersatzanspruch wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung gegeben sein (§§280 I, III, 281 BGB).
I. Zwischen K und B bestand ein Kaufvertrag. Daraus war B verpflichtet, der K auch das Eigentum an dem Raum Nr. 19 zu verschaffen.
II. B müsste diese Pflicht verletzt haben. Da K Schadensersatz statt der Leistung verlangt, ist gemäß § 281 I 1 erforderlich, dass B die geschuldete Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt. Hier kommt nur Nichterbringung der Leistung in Betracht.
1. Eine Pflichtverletzung könnte bereits darin gesehen werden, dass B die Übereignung der Nr. 19 tatsächlich nicht vorgenommen hat (wobei die Frage des Vertretenmüssen noch ausgeklammert bleibt).
a) Bisher wurde ganz überwiegend davon ausgegangen, dass bereits der Nichteintritt des geschuldeten Erfolgs als objektive Vertragsverletzung zu werten ist (MünchKomm/Ernst, 5. Aufl., § 280 Rdnr. 12 ff.; Palandt/Heinrichs, 67. Aufl., § 280 Rdnr. 13). Dementsprechend hatte das OLG Hamburg im vorliegenden Fall angenommen (BGH Rdnr. 32), „dass die Bekl. ihre Pflicht zur Eigentumsübertragung schon deshalb verletzt hat, weil es nicht zur Umschreibung im Grundbuch gekommen ist.“ Dabei handelt es sich um die erfolgsbezogene Bestimmung der Pflichtverletzung im Unterschied zur handlungsbezogenen (dazu b). Normalerweise wird allerdings der Erfolg durch die Handlung herbeigeführt bzw. bleibt der Erfolg mangels Handlung aus, so dass es auf die Unterscheidung Erfolg - Handlung nicht ankommt. Im vorliegenden Fall ist das aber wegen der notwendigen Mitwirkung des Grundbuchamts anders.
b) Der BGH unterscheidet, ebenso wie er zwischen Nichterfüllung und Rechtsmangel unterschieden hat, auch hier zwischen Nichterfüllung und Pflichtverletzung. Rdnr. 32: Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch kann der Verkäufer eines Grundstücks nicht selbst herbeiführen. Die behördliche Tätigkeit ist daher auch nicht Gegenstand der rechtsgeschäftlichen Verpflichtung des Verkäufers (…). Der Verkäufer eines Grundstücks schuldet vielmehr nur die Handlungen, die für die Umschreibung des Eigentums erforderlich sind, jedoch nicht den Erfolg selbst (…BGH MDR 1971, 1475, 737).
Somit ergibt sich allein aus der Nichtverschaffung des Eigentums an der Nr. 19 noch keine Pflichtverletzung i. S. der §§ 280 I, 281.
2. Mit der Verpflichtung zur Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) und der Erteilung der Eintragungsbewilligung sind die Handlungspflichten der B als Grundstücksverkäuferin aber noch nicht abschließend aufgeführt. BGH Rdnr. 33:: Der Grundstückverkäufer erfüllt seine vertragliche Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung nicht stets bereits dadurch, dass er die Auflassung erklärt und die Eintragung des Käufers im Grundbuch bewilligt. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) hat er vielmehr an der Erreichung des Vertragszwecks und des Leistungserfolgs so weit mitzuwirken, wie dies erforderlich und ihm zumutbar ist (…). Zu den Pflichten des Verkäufers gehört es daher, auch Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch
bereits bei Vertragsschluss im Wege sind (dazu nachfolgend a) oder
erst nachträglich entstehen (dazu b)
(RGZ 113, 403 [405]; 118, 100 [102]; BGH MDR 1971, 737).
a) Ein bereits bei Vertragsschluss bestehendes Hindernis war die Doppelbuchung der Nr. 19. BGH Rdnr. 34: Die Bekl. hatte keine Vorsorge für die vertragsgemäße Umschreibung getroffen hat, wofür sie die Buchposition von T entweder bereits vor Vertragsschluss hätte beseitigen oder die für die vertragsgemäße Umschreibung erforderlichen Erklärungen, wie sie später in dem zwischen ihr und T abgeschlossenen Vergleich protokolliert wurden [im Originalfall war später ein solcher Vergleich abgeschlossen worden], hätte einholen müssen. Darin ist eine objektive Pflichtverletzung (§ 280 I 1) zu sehen, die zu der späteren Nichtleistung (§ 281 I 1) geführt hat.
B haftet dafür aber nicht, wenn sie diesen Verlauf nicht zu vertreten hat (§§ 280 I 2; 276).
aa) Ein Vertretenmüssen könnte sich daraus ergeben, dass B für dieses bereits bei Vertragsschluss bestehende, also anfängliche Leistungshindernis eine Garantiehaftung treffen würde. Wie der BGH unter Rdnrn. 36 -38 darlegt, wurde eine solche Haftung nach früherem Schuldrecht angenommen. Die gesetzlichen Grundlagen für die Begründung einer Garantiehaftung haben sich indes mit der Schuldrechtsmodernisierung grundlegend verändert, weil die gesetzlichen Garantiehaftungstatbestände beseitigt und die Schadensersatzpflicht generell an ein Verschulden der Verkäufers geknüpft worden ist. Deshalb besteht heute kein Grund mehr für die Annahme einer immanenten Garantie des Schuldners für sein bei Vertragsschluss bestehendes Leistungsvermögen. Eine Garantie kann zwar noch vereinbart werden (§ 276 I 1), wofür im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte bestehen. Aus Garantiehaftung hat B die Pflichtverletzung nicht zu vertreten.
bb) Ein Vertretenmüssen der B setzt somit ein Verschulden voraus. Ansatzpunkt für ein schuldhaftes Verhalten der B vor Verkauf der Eigentumswohnung kann nur sein, dass B die Doppelbuchung des Raumes Nr. 19 auch auf dem Grundbuchblatt der Wohnung 44 nicht erkannt hat. BGH Rdnr. 43: Aus dem Grundbuchblatt der zu veräußernden Wohnung ergaben sich - vor der Rötung durch das Grundbuchamt - keine Anhaltspunkte für die Doppelbuchung des Bodenraumes, der im Bestandsverzeichnis ausdrücklich auf geführt…war. Bauliche Veränderungen, aus denen sich Zweifel für die Zugehörigkeit zur Wohnung 46 hätten ergeben können, waren nicht vorgenommen worden. Mangels solcher Anhaltspunkte war die Bekl. nicht zu einer weiteren Erkundigung…verpflichtet…
Somit lässt sich aus dem Verhalten der B vor dem Verkauf und beim Verkauf der Wohnung kein Schluss darauf ziehen, dass B das Leistungshindernis zu vertreten hat.
b) Möglich ist aber, dass B (so BGH Rdnr. 44) schuldhaft ihre Pflicht verletzt hat, die Hindernisse zu beseitigen, die nach dem Vertragsschluss bei dessen Durchführung auftraten… Die Durchführung des Vertrags wurde hier dadurch behindert, dass sich T des Eigentums an dem Abstellraum berühmte, das Grundbuchamt rechtsirrtümlich dessen Auffassung teilte, die Eintragung des Bodenraumes auf dem Grundbuchblatt rötete, der Notar deshalb die vertragsgemäße Umschreibung des Eigentums als nicht gewährleistet ansah und den Vollzug des Vertrags einstellte.
Diese Hindernisse hat B nicht beseitigt. Auch hier stellt sich wieder die Frage, ob B insoweit schuldhaft gehandelt hat.
aa) Im Verhältnis zum Grundbuchamt hat B nicht schuldhaft gehandelt. Sie hat über den Notar die richtigen Anträge stellen lassen und gegen die rechtsirrtümlichen Maßnahmen des Grundbuchamts Rechtsbehelfe einlegen lassen. BGH Rdnr. 45: Dass das Grundbuchamt an seiner unrichtigen Rechtsauffassung festhielt, stellt keinen von der Verkäuferin zu vertretenden Umstand dar. Ebenso wenig hat B zu vertreten, dass das LG dem Rechtsbehelf zu Unrecht nicht statt gab.
bb) Ob der Notar Erfüllungsgehilfe der B war, für dessen Verschulden sie nach § 278 einzustehen hätte, lässt der BGH unter Rdnr. 46 offen. Denn der Notar hat nicht schuldhaft gehandelt. Er musste der Auffassung des Grundbuchamts und des LG Rechnung tragen, wonach der Raum Nr. 19 nicht mehr zur Wohnung 46 gehöre. In diesem Fall wäre ein Eigentumserwerb der K an dem Raum tatsächlich nicht mehr gewährleistet gewesen, weshalb der Notar berechtigt war, den weiteren Vollzug des Vertrages einzustellen.
cc) B hätte ihre Leistung erbringen können, wenn T zu einem Verzicht auf seine Position im Hinblick auf den Raum 19 bereit gewesen wäre. Im Originalfall hat der BGH einen Vortrag der insoweit beweisbelasteten B (§ 281 I 2) vermisst, aus dem sich ergab, dass B alles Mögliche und Zumutbare im Verhältnis zu T getan hat, und hat deshalb das Verfahren an das OLG zurückverwiesen (Rdnrn. 50, 51). Im obigen Sachverhalt findet sich aber der - vom BGH Rdnr. 51 a. E. vermisste - Satz, dass es B innerhalb der von K gesetzten Frist nicht möglich war, in dem Streit mit T die Eigentumslage im Hinblick auf den Bodenraum Nr. 19 zu klären. Hierfür spricht auch, dass offenbar die Zeitspanne zwischen der Einsicht, dass das Grundbuchamt zu einer Änderung seiner Ansicht nicht gezwungen werden kann, und dem Ende der von K gesetzten Frist eher kurz war. Deshalb lässt sich ein Verschulden der B auch insoweit verneinen.
K hat keinen Anspruch gegen B auf Schadensersatz.
Unmöglichkeit i. S. des § 275 ist grundsätzlich nur die dauernde Unmöglichkeit. Ein vorübergehendes Erfüllungshindernis ist einem dauernden nur dann gleich zu achten, wenn durch das Hindernis die Erreichung des Vertragszwecks in Frage gestellt ist und der einen oder anderen Partei nicht mehr zugemutet werden kann, die Leistung dann noch zu fordern oder zu erbringen. Bei einem Grundstückskaufvertrag führt ein zeitweiliges Leistungshindernis auf Grund einer unklaren Grundbuchlage nicht zu einer dauernden Unmöglichkeit, da die für den Vertragsvollzug erforderliche Klarstellung durch ein gerichtliches Verfahren herbeigeführt werden kann.
Kein Rechtsmangel i. S. der §§ 433 I 2, 435, 437 liegt in der bloßen Nichterfüllung der Verkäuferpflicht, auch nicht, wenn „der Vollzug des Kaufvertrags stecken bleibt“ oder wenn die gleichzeitige Buchung des zu übertragenden Rechts auf einem anderen Grundbuchblatt die Umschreibung verhindert. § 435, 2 meint nur Scheinbelastungen.
In der Nichterfüllung einer Vertragspflicht liegt noch keine Pflichtverletzung i. S. der §§ 280, 281. Insoweit genügt eine allein auf den (Nicht-)Erfolg abstellende Betrachtungsweise nicht. Bedeutung hat das, wenn der Verkäufer eines Grundstücks seine Übereignungspflicht wegen fehlender Mitwirkung des Grundbuchamts nicht erfüllt. Der Verkäufer schuldet lediglich die von ihm zu erbringenden Handlungen. Hat er diese vorgenommen und ist die Übereignung allein am Grundbuchamt gescheitert, hat er keine Pflichtverletzung begangen.
BGH LS 3: Der Verkäufer hat auf Grund seiner Eigentumsverschaffungspflicht alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit das erforderlich und zumutbar ist. Hierzu gehört es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen. Bei der Frage, ob er diese Pflicht schuldhaft verletzt hat oder ob er sich nach §§ 280 I 2, 276 entlasten kann, ist zwischen den Vorgängen vor und bei Abschluss des Vertrags und den Vorgängen danach zu unterscheiden.
BGH LS 2: Für nach dem 1. 1. 2002 abgeschlossene Kaufverträge kann nicht mehr angenommen werden, dass dem Leistungsversprechen des Verkäufers auch eine Garantie für sein Leistungsvermögen immanent ist.