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Timestamp: 2016-10-26 11:23:28+00:00
Document Index: 209498226

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 86', 'art. 49', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 19', 'art. 20', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 253', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 1', 'art. 270', 'art. 65', 'art. 68']

1C_184/2013 � � Arr�t du 8 janvier 2014
repr�sent�s par Me Karin Grobet Thorens, avocate,
Hospice g�n�ral, cours de Rive 12, 1204 Gen�ve, repr�sent� par Me Dominique Burger, avocate,
autorisation de construire, contr�le des loyers,
recours contre l'arr�t de la Chambre administrative de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve du 18 d�cembre 2012.
Le 9 avril 2003, le D�partement des constructions et des technologies de l'information de la R�publique et canton de Gen�ve, devenu par la suite le D�partement de l'urbanisme, a d�livr� � l'Hospice G�n�ral l'autorisation de r�nover un appartement de cinq pi�ces sis au premier �tage de l'immeuble de l'avenue L�on-Gaud 11, � Gen�ve. Selon la condition n� 5 de cette autorisation, le logement devait �tre destin� � la location et son loyer actuel de 19'224 fr. par an rester inchang� pendant une p�riode de trois ans � dater de la remise en location apr�s travaux.
Le 3 juin 2003, A.________ et B.________ ont conclu avec l'Hospice g�n�ral un contrat de bail � loyer portant sur cet appartement pour une dur�e de cinq ans, index� du 1
er�ao�t 2003 au 31 juillet 2008. Les parties ont convenu que le loyer annuel serait de 19'224 fr. du 1
er�ao�t 2003 au 31 juillet 2006, puis de 32'592 fr. du 1
er�ao�t 2006 au 31 juillet 2008, plus 2'160 fr. de charges. L'avis de fixation du loyer initial reprenait ces montants et pr�cisait que la hausse convenue par la clause d'�chelonnement �tait motiv�e par une adaptation aux loyers usuels du quartier selon l'art. 269a let. a CO.
Le 8 avril 2008, la r�gie immobili�re a notifi� aux �poux A.________ et B.________ un avis de majoration de loyer augmentant celui-ci � 42'000 fr. d�s le 1
er�ao�t 2008. Le loyer �tait r�put� index� au 100% de l'�volution de l'indice suisse au prix de la consommation et l'augmentation de loyer motiv�e par l'adaptation aux loyers usuels du quartier.
Le 30 avril 2008, les �poux A.________ et B.________ ont saisi la Commission cantonale de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te en contestation de loyer. Ils ont alors appris � cette occasion que le loyer annuel initial de leur appartement avait �t� fix� suivant l'autorisation de construire du D�partement du 9 avril 2003.
Le 10 novembre 2008, les �poux A.________ et B.________ ont requis du D�partement qu'il invite la bailleresse � rectifier le contrat de bail du 3 juin 2003 afin de supprimer l'�chelon introduit apr�s la p�riode de contr�le des loyers de trois ans qu'ils tenaient pour non conforme � l'autorisation de construire du 9 avril 2003 et � la loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR).
Par d�cision du 9 mars 2009, le D�partement a constat� que le loyer de l'appartement concern� de 19'224 fr. l'an, tel que fix� dans le contrat de bail du 3 juin 2003, �tait compatible avec la condition n� 5 de l'autorisation de construire d�livr�e le 9 avril 2003. Il a en outre rappel� que le contr�le du loyer fix� par l'autorisation de construire s'�tendait sur une dur�e de trois ans et qu'il ne saurait porter au-del� du 31 juillet 2006. L'�chelon convenu dans le contrat de bail du 3 juin 2003 relevait pour le surplus du droit priv�.
Statuant le 12 octobre 2010 sur recours des �poux A.________ et B.________, la Commission cantonale de recours en mati�re administrative a annul� cette d�cision et renvoy� le dossier au D�partement pour qu'il proc�de � la rectification du contrat de bail du 3 juin 2003, lequel devait uniquement porter sur une dur�e de trois ans, conform�ment � l'autorisation de construire du 9 avril 2003. Elle a estim� qu'en incluant un �chelonnement de loyer de plus de 50% d�s la fin de la p�riode de contr�le de trois ans dans le bail initial, l'Hospice g�n�ral avait recouru � un proc�d� qui n'�tait pas conforme � l'int�r�t public li� � la bonne foi en affaires et � l'objectif poursuivi par la LDTR.
La Chambre administrative de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve a admis le recours interjet� par l'Hospice g�n�ral contre cette d�cision qu'elle a annul�e et a r�tabli la d�cision du D�partement du 9 mars 2009. Elle a constat� que le contrat de bail � loyer initial du 3 juin 2003 respectait le loyer fix� pendant la p�riode de contr�le dans l'autorisation de construire du 9 avril 2003 et que le D�partement ne pouvait pas intervenir sur le montant du loyer d� au-del� de cette p�riode de trois ans sans outrepasser ses comp�tences.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ et B.________ demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t, qu'ils tiennent pour arbitraire et contraire au droit priv� ainsi qu'au principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral, de confirmer la d�cision de la Commission cantonale de recours en mati�re administrative du 12 octobre 2010 et d'ordonner � l'Hospice g�n�ral de leur restituer le trop-per�u de loyers "avec int�r�ts � 5% calcul�s � date moyenne".
L'Hospice g�n�ral et le D�partement de l'urbanisme concluent au rejet du recours. Le Tribunal cantonal se r�f�re � son arr�t.
Dirig� contre une d�cision rendue dans le domaine du droit public des constructions, le recours est recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Les recourants sont particuli�rement touch�s par la d�cision attaqu�e, qui refuse de rectifier leur contrat de bail � loyer initial et de leur restituer le trop-per�u de loyers. Ils ont donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Pour le surplus, form� en temps utile contre une d�cision finale prise en derni�re instance cantonale, le recours est recevable au regard des art. 86 al. 1 let. d, 90 et 100 al. 1 LTF.
Les recourants soutiennent que le refus d'ordonner la rectification du contrat de bail � loyer du 3 juin 2003 en supprimant la clause d'�chelonnement consacrerait plusieurs violations du droit priv� f�d�ral en lien avec le principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral et une application arbitraire du droit cantonal.
2.1.�Selon l'art. 49 al. 1 Cst., le droit f�d�ral prime le droit cantonal qui lui est contraire. Ce principe constitutionnel de la primaut� du droit f�d�ral fait obstacle � l'application de r�gles cantonales qui �ludent des prescriptions de droit f�d�ral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empi�tent sur des mati�res que le l�gislateur f�d�ral a r�glement�es de fa�on exhaustive (ATF 137 I 167 consid. 3.4 p. 174). La jurisprudence admet qu'il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, r�gl�s exhaustivement par le droit f�d�ral (ATF 131 I 333 consid. 2.2 p. 335). Les cantons demeurent cependant libres d'�dicter des mesures destin�es � combattre la p�nurie sur le march� locatif, par exemple en soumettant � autorisation la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation (ATF 101 Ia 502; 99 Ia 604; 89 I 178). Si l'institution d'un contr�le permanent et g�n�ral des loyers est incompatible avec le droit f�d�ral (ATF 116 Ia 401 consid. 4b/aa p. 408), il est possible en revanche de conditionner l'autorisation de r�nover des logements � un contr�le des loyers pendant une dur�e de dix ans (ATF 101 Ia 502). Le Tribunal f�d�ral a ainsi rappel� � de multiples reprises que les dispositions cantonales qui soumettent � une autorisation les transformations de maisons d'habitation et qui imposent un contr�le des loyers ne sont en principe pas contraires aux r�gles du droit civil f�d�ral qui r�gissent les rapports entre bailleurs et locataires (ATF 116 Ia 401; 101 Ia 502; 99 Ia 604). Il a ainsi confirm� que les r�gles de contr�le temporaire des loyers pr�vues par la loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation respectaient le principe de primaut� du droit f�d�ral (arr�t 1P.20/2005 du 18 mars 2005). Ces r�glementations cantonales portent une atteinte �vidente � la libert� contractuelle �nonc�e � l'art. 19 CO. Le droit public peut en effet interdire, ou au contraire imposer, la conclusion de contrats entre certaines personnes, sans que cela ne viole en soi le droit f�d�ral. La libert� contractuelle b�n�ficie certes de la protection assur�e par le principe de primaut� du droit f�d�ral (ATF 131 I 333 consid. 2.3 p. 337). Elle n'est toutefois pas illimit�e: elle est notamment soumise aux restrictions qui sont r�serv�es � l'art. 19 al. 1 et 2 CO ainsi qu'� l'art. 20 CO. Certaines d�rogations � cette libert� peuvent aussi se justifier, notamment dans le domaine du logement (ATF 113 Ia 126 consid. 8c p. 139). Ainsi, l'inscription, dans le contrat de bail et pour la dur�e du contr�le, du loyer arr�t� en application des crit�res de la LDTR concourt � l'objectif de politique sociale de maintien d'un certain parc locatif. Cette intervention �tatique, � l'instar du contr�le du loyer, est limit�e dans le temps, les parties demeurant libres de modifier le contrat de bail � l'issue de la p�riode de trois ans. Certes, l'ordre de rectifier le bail initial peut avoir de facto une incidence sur la d�termination du loyer admissible une fois l'objet immobilier sorti du contr�le cantonal, puisque le dernier loyer peut servir de crit�re dans la mesure pr�vue par les r�gles du droit f�d�ral du bail. Mais c'est ainsi tout au plus l'�tat de fait qui aura �t� orient� par la r�gularisation du bail initial. L'obligation d'inscrire dans le bail le loyer fix� par l'autorit� administrative dans l'autorisation de r�nover ne viole ainsi pas le principe de la primaut� du droit f�d�ral (arr�t 1C_496/2012 du 12 f�vrier 2013 consid. 2.2 in SJ 2013 I p. 493 et les arr�ts cit�s).
Dans un arr�t ant�rieur, la Cour de c�ans a constat� que l'obligation impos�e par le D�partement au propri�taire d'�tablir un nouveau bail conforme d�s la fin de la p�riode de contr�le des loyers allait plus loin que le simple respect de l'autorisation de construire dans la mesure o� elle implique un nouvel accord entre les partenaires contractuels, avec la fixation �ventuelle d'un nouveau loyer. La conclusion obligatoire d'un tel contrat heurtait le principe de la libert� contractuelle qui b�n�ficie de la protection assur�e par le principe de primaut� du droit f�d�ral (ATF 135 I 233 consid. 5.4 p. 250). Une d�rogation n'entrait pas en ligne de compte car la LDTR ne s'appliquait pas � la fixation du montant du loyer apr�s la p�riode de contr�le officiel des loyers. Il importait � cet �gard peu que le loyer fix� � ce moment e�t vraisemblablement �t� inf�rieur si le loyer pr�c�dent avait �t� conforme � l'�tat locatif pris en compte dans l'autorisation de r�nover, cette question relevant non plus du droit public cantonal, mais du droit priv� f�d�ral (arr�t 1C_250/2010 du 26 ao�t 2010 consid. 3.3).
En d'autres termes, les dispositions de la LDTR instaurant le contr�le des loyers fondent la comp�tence du D�partement de l'urbanisme d'imposer l'inscription, dans le contrat de bail concern�, du montant du loyer fix� dans l'autorisation de r�nover pendant le contr�le et de rectifier un bail � loyer qui s'en �carterait (arr�t 1C_496/2012 du 12 f�vrier 2013 consid. 3.2.2 in SJ 2013 I p. 495). En revanche, elles ne lui permettent pas d'intervenir sur le loyer post�rieur � la p�riode de contr�le en imposant aux parties la conclusion d'un nouveau bail qui tiendrait compte du loyer fix� dans l'autorisation de r�nover en application de la LDTR (arr�t 1C_250/2010 du 26 ao�t 2010 consid. 3.3).
2.2.�En l'occurrence, le D�partement a fait une application correcte de la comp�tence qui lui �tait d�volue en vertu de la LDTR en s'assurant que le contrat de bail � loyer initial du 3 juin 2003 �tait conforme � la condition relative au contr�le des loyers assortie � l'autorisation de r�nover qu'il avait d�livr�e le 9 avril 2003. Dans la mesure o� tel �tait le cas en l'esp�ce, il n'�tait pas habilit� � v�rifier le loyer fix� dans la clause d'�chelonnement pour les deux ann�es suivant la p�riode post�rieure au contr�le �tatique et, le cas �ch�ant, � annuler celle-ci. Les �poux A.________ et B.________ auraient ainsi d� contester le contrat de bail � loyer devant les juridictions civiles dans le d�lai de trente jours pr�vu par l'art. 270 CO s'ils entendaient s'opposer � l'�chelon qui devait prendre effet apr�s la p�riode de contr�le des loyers de trois ans (ATF 121 III 397 consid. 2b/aa p. 401; cf. arr�t 4A_13/2013 du 28 mai 2013 ). Cette question relevait en effet non plus du droit public cantonal, mais du droit priv� f�d�ral et �chappait � la comp�tence des autorit�s administratives (cf. arr�t 1C_250/2010 du 26 ao�t 2010 consid. 3.3). Les �poux A.________ et B.________ invoquent en vain l'art. 253b al. 3 CO. Le fait qu'ils ne pouvaient pas contester devant les juridictions civiles le montant fix� dans le contrat de bail pour les trois premi�res ann�es par l'autorit� administrative en vertu de cette disposition ne faisait pas obstacle � un �ventuel recours fond� sur l'art. 270 CO contre le contrat de bail initial tendant � l'annulation de la clause d'�chelonnement.
Les recourants soutiennent que le proc�d� consistant � pr�voir, dans le contrat de bail initial, un �chelon qui ne tiendrait pas compte du loyer fix� par l'autorit� administrative pour la p�riode de contr�le serait contraire � la LDTR car le loyer pris en consid�ration pour une �ventuelle majoration ult�rieure sera non pas celui qui a �t� arr�t� par le D�partement, mais le loyer �chelonn� qui s'�carte en l'occurrence de plus de 50% du loyer initial. L'intim�e aurait d� leur notifier une augmentation de bail sur formulaire officiel � l'�ch�ance du d�lai de trois ans et ne pouvait pr�voir d'embl�e une augmentation du loyer par l'�chelon. Cette fa�on de proc�der serait celle pr�conis�e par le Tribunal f�d�ral dans l'arr�t 1P.20/2005, dont la cour cantonale se serait �cart�e sans raison.
Les recourants se m�prennent sur la port�e de cet arr�t. Dans cette affaire, le contrat de bail, conclu pour cinq ans, arr�tait le loyer � un montant sup�rieur � celui fix� dans l'autorisation de r�nover m�me s'il avait �t� ramen� au montant arr�t� par l'autorit� administrative pour la dur�e du contr�le, soit les trois premi�res ann�es du contrat. La cour de c�ans a consid�r� que ce proc�d� n'�tait pas anodin et justifiait la rectification du contrat de bail dans le sens de la fixation d'un loyer initial conforme � l'autorisation de construire d�livr�e par le D�partement pour les trois ans soumis au contr�le �tatique. Le contrat de bail devait indiquer le loyer effectif, s'agissant d'un �l�ment essentiel du contrat. De plus, il �tait conforme � l'int�r�t public li� � la bonne foi en affaires et � l'objectif poursuivi par la LDTR visant � pr�server le parc locatif correspondant aux besoins de la population que le loyer pris en compte pour une �ventuelle majoration apr�s la fin du contr�le cantonal soit celui fix� par le D�partement et non celui plus �lev� indiqu� dans les contrats de bail litigieux. La cour de c�ans n'a en revanche pas remis express�ment en cause la pratique des loyers �chelonn�s, qui ne faisait pas l'objet du litige, rappelant au contraire que le propri�taire �tait libre de majorer le loyer selon les r�gles du droit civil apr�s la fin de la p�riode de contr�le de trois ans. L'annulation de la clause d'�chelonnement pr�vue dans le contrat de bail reviendrait � interdire aux parties la conclusion d'un bail �chelonn� pourtant pr�vu par le droit f�d�ral (art. 269c CO) et � leur imposer un contrat d'une dur�e limit�e � celle du contr�le officiel du loyer selon la LDTR. Une telle intervention ne peut pas se fonder sur la LDTR et consacrerait une immixtion inadmissible de l'autorit� administrative dans la libert� contractuelle des parties garantie aux art. 1
eret 19 CO. Les autres arguments invoqu�s ne permettent pas de tenir la solution retenue pour arbitraire ou d'une autre mani�re comme non conforme au droit.
Cela �tant, il n'y a pas lieu d'examiner si l'augmentation de loyer pr�vue dans la clause d'�chelonnement est excessive parce qu'elle n'aurait pas �t� calcul�e sur la base d'un loyer initial conforme � la LDTR. Il en va de m�me du point de savoir si le contrat de bail initial et l'avis de fixation du loyer initial ne devraient pas �tre consid�r�s comme nuls parce qu'ils ne pr�cisent pas que le loyer de 19'224 fr. �tait justifi� par la d�cision du D�partement prise en application de la LDTR, ou si l'intim� a commis un abus de droit en leur reprochant de ne pas avoir exerc� son droit � la contestation du loyer initial alors qu'il n'aurait pas rempli ses obligations d�coulant des art. 270 al. 2 CO et 19 OBLF. Ces questions auraient en effet d� �tre soulev�es dans un recours interjet� devant les juridictions civiles contre le contrat de bail � loyer initial.
Le recours doit par cons�quent �tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable, aux frais des recourants qui succombent (art. 65 al. 1 et 66 al. 1 LTF). Ces derniers verseront solidairement une indemnit� de d�pens � l'intim� qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 LTF); cet �tablissement n'agit en effet pas directement en l'occurrence dans le cadre des t�ches de droit public qui lui sont assign�es.
Les recourants verseront solidairement � l'intim� la somme de 2'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties, ainsi qu'au D�partement de l'urbanisme et � la Chambre administrative de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve.