Source: https://riscaffitto.it/blog/la-formula-governativa/sblocca-casa-norme-per-laffitto-riscatto
Timestamp: 2019-07-19 00:03:57+00:00
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Sblocca Casa: la fattispecie di contratto regolata dall'art. 23 | Riscaffitto
Sblocca Casa: la fattispecie di contratto regolata dall'art. 23
LE NUOVE NORME: approfondimento sull'art. 23 dello "sblocca casa".
Con l'art. 23 del decreto "sblocca casa" del 12 settembre 14, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale ed entrato in vigore sabato 13 settembre, successivamente convertito in legge con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, vengono inserite alcune norme per regolamentare una nuova particolare fattispecie contrattuale a godimento anticipato e pagamento differito.
Il Testo del decreto-legge n.133 del 12 settembre 2014 cd ”Sblocca Italia” come convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164
Il testo dell'art.23 sull'affitto riscatto agisce in due modi: agevolazioni e norme.
"LE AGEVOLAZIONI"
Le agevolazioni consistono invece, contrariamente ad una lettura inizialmente estesa a tutti i contratti anche fuori dell'ambito del Social Housing, essenzialmente nel fatto che, non occorre più pagare tutta l'IVA al momento del contratto di Affitto riscatto.
Il problema riguarda, come più volte lamentato dalle Associazioni dell'edilizia e degli Agenti Immobiliari, dal Notariato e da Domoforum, le compravendite con forme miste di locazione finalizzata alla vendita ove il venditore fosse soggetto Iva, (in pratica i Costruttori), ed è particolarmente gravoso nel caso di conduttori/compratori privati, in quanto per essi l'IVA è un costo.
Il problema si era ingenerato con la circolare 28/e del 21.06.11 dell'Agenzia delle Entrate e con le sue norme antielusive che impongono la fatturazione integrale e l'intera decorrenza fiscale, per i soggetti Iva, al momento del contratto di "affitto riscatto", "acquisto programmato" o Rent to Buy.
Con il seguente risultato: il conduttore/compratore si trova a dover pagare l'intera IVA sull'intero prezzo. Inoltre, dal momento che, decorso un anno dall'emissione della fattura, non è possibile recuperare l'imposta con una Nota di Accredito a storno, in caso di modifica dell'intestatario del contratto, o di recesso dal contratto, l'Iva pagata rischia di essere "persa" ed introitata dall'Erario.
La nuova Legge presenta tuttavia alcune criticità e genera ancora maggiore confusione per il Rent to Buy, l'affitto riscatto e le altre formule di godimento anticipato!
Il 12 settembre 2014 veniva emanato il D.L. 133 (Sblocca casa).
Successivamente il Decreto veniva convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, la quale introduceva all'art. 23 il comma 1 bis relativo alla possibilità per il conduttore di non esercitare il diritto di acquisto.
La legge non utilizza il termine "facoltà di recesso" in quanto si recede da un impegno, ma il conduttore, come vedremo, non assume obblighi (salvo curiosamente pagare penali nel caso decida di non acquistare).
Tutto il mondo immobiliare salutava con fervore il Decreto, indubbiamente sintomo di attenzione all'argomento da parte del Governo e che traduceva in obbligo di legge alcune forti raccomandazioni (peraltro già presenti in tutte le pagine del sito Riscaffitto) relativamente alla necessità della trascrizione dei contratti, alla convenienza anche per il venditore di concedere una facoltà di recesso al compratore e di ricondurre ai limiti del codice del consumo la soglia (1/8) di rate impagate per la risoluzione contrattuale.
Senonché nei mesi successivi, sono sorti alcuni dubbi, abbiamo avuto molti interventi interpretativi, si sono tenuti convegni e sono state diffuse circolari da parte di autorevoli Istituti, quali ad esempio la Fimaa, il Notariato, la Confedilizia e che ci permettono ora di comprendere appieno la vera portata e soprattutto i limiti dell'articolo di legge .
La Fimaa di Torino, ad esempio, ha emanato e diffuso una circolare in cui la "ratio legis" del breve art. 23 viene enfatizzata fino a sostenere che esso:
"...disciplina in maniera puntuale i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, cioè delle operazioni di c.d. rent to buy. Con tale espressione si indicano, ad esempio, i contratti di locazione con patto di futura vendita, ovvero i contratti che consentono l'iniziale attribuzione dell'immobile in godimento, con impegno futuro all'acquisto. Operazioni di tal genere hanno avuto ampia diffusione negli ultimi anni, a causa della crisi del mercato immobiliare. Per questo motivo, il legislatore ha voluto disciplinarli come figura contrattuale tipica, fornendone una disciplina civilistica, in modo da rendere più agevole e sicura la stipula di operazioni di rent to buy. La nuova fattispecie tipica viene definita come il contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La nuova tipologia contrattuale coniuga quindi in un'unica fattispecie caratteri propri della locazione e della compravendita...." (Avv. Giuseppe Baravaglio, consulente legale, Dott. Stefano Spina, consulente fiscale.).
In sostanza la Fimaa, dopo avere per anni sostenuto una asserita problematica "atipicità" dei contratti misti, saluta con grande fervore l'art. 23 del Decreto 133/14 attribuendogli l'estensione di "disciplina" dell'intera materia, divenuta a suo parere "tipica" e riferendola per di più ai contratti di locazione con patto di futura vendita, cioè all'affitto-riscatto con impegno di entrambe le parti, che come vedremo non c'entra con la fattispecie delineata con l'art.23 del DL Sblocca Casa.
La prima parziale smentita della interpretazione estensiva torinese arriva proprio da un Comunicato Stampa della FIMAA nazionale in cui il Presidente Angeletti dichiara: ".. bene il rent to Buy ma prima di promuoverlo aspettiamo i chiarimenti fiscali da parte dell'Agenzia delle Entrate... " (tali chiarimenti riguarderanno la sola fattispecie regolata dall'art. 23).
Angeletti esprime poi soddisfazione per le norme, benvenute, a suo dire, nonostante il “problemino” delle provvigioni ritardate fino a 10 anni, e infatti afferma "... anche se il pagamento della provvigione spettante per legge all'Agente immobiliare nel caso del rent to buy viene diluito nel tempo,ciò non toglie che tale soluzione, ove applicabile, sia uno strumento utile per gli operatori del settore dell'intermediazione immobiliare", dimostrando di intendere la fattispecie quale quella restrittiva prospettata dall'art. 23 e come vedremo dal Notariato.
In sostanza la Fimaa sostiene che bisogna pazientare per l'incasso delle provvigioni che avverrà in 3, 4 o 5 anni e al massimo 10, se e quando il conduttore deciderà di acquistare: gli Agenti Immobiliari capiranno e porteranno la dovuta pazienza.
Il Notariato ci ha messo poi del suo: ha pubblicato un "decalogo sul Rent to Buy" definendolo uno "dei possibili schemi contrattuali", riconoscendo con questo quindi che ve ne possono essere altri, ma focalizzando i suoi interventi ad una sola formula, quella dichiarata aderente all'art. 23 del DL 133/14 come convertito con la L.164/14.
La diffusione mediatica dei due elaborati (Decalogo e schema contrattuale) da parte di un tale Istituto, cui viene riconosciuto un valore di dotta imparzialità, è stata tale da indurre cittadini e addetti ai lavori a ritenere che questa sia "l'unica formula" per vendere e comprare immobili con i contratti "a godimento anticipato".
A titolo esemplificativo, il Notariato trascura di evidenziare ai venditori che nella formula proposta non è previsto il versamento di caparra e sostiene erroneamente che la procedura "di rilascio del bene" in caso di inadempienza sia più rapida di quella dello sfratto, cosa non vera, come qualsiasi legale potrà dimostrare.
Il Decalogo del Notariato appare orientato in più punti (leggi il punto 2) a rassicurare i conduttori, i quali in effetti con tale formula, indicata come "prevista dalla legge", non hanno alcun obbligo formale di acquisto.
Il Notariato inoltre non avvisa gli Agenti Immobiliari che con tale formula non maturano alcun diritto al compenso per la vendita, almeno fino a quando essa non avvenga per decisione unilaterale ed aleatoria del compratore.
La presa di posizione del Notariato appare quindi fortemente sbilanciata in favore dell'acquirente, nell'errato presupposto di una maggior valenza contrattuale del medesimo, anche in considerazione della convenienza dei conduttori a poter contare su una offerta sostenuta, oggi ancora molto scarsa proprio per i dubbi sulla possibilità di riappropriarsi dell'immobile in caso di inadempienza.
L'aleatorietà unilaterale della formula, dove il conduttore non si obbliga all'acquisto, non versa caparra ed è titolare di un potestativo diritto di non acquistare, riconduce la fattispecie formulata dal Notariato, più che al Rent to Buy, alla Locazione con Contratto di opzione, peraltro per sua natura non trascrivibile, proprio per l'aleatoria unilateralità dell'opzione.
La Confedilizia in un successivo intervento diffonde invece un "Contratto di concessione in godimento" in funzione di acquisto di immobile (Art. 23, D.L. 12.09.2014, n. 133) in cui entrambe le parti si impegnano, entro un termine essenziale, l'una a vendere e l'altra ad acquistare.
In questo caso vi è il versamento iniziale di una caparra ed il versamento mensile di un canone del quale una parte a titolo di acconto prezzo.
Il contratto proposto dalla Confedilizia , al contrario delle intenzioni dichiarate, non rispetta né l'art. 23 né i dettami del comma 1-bis del predetto art.23 che recita: ". Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito".
Non è nemmeno contrattualmente previsto nel testo diffuso dalla Confedilizia, in violazione del comma 1 bis dell'art. 23, il mancato esercizio del diritto di acquisto, se non per inadempienza (comma 5).
La conseguenza di tale confusione è che gli aspetti fiscali della nuova disciplina, non regolati nello Sblocca casa, sono tutti da individuare in via interpretativa ovvero attraverso integrazioni della normativa approvata (comunque nel rispetto della ratio della disposizione) che mira ad agevolare l'accesso alla proprietà immobiliare.
Dalle predette tre diverse posizioni divergenti, in cui paiono altrettanto divergenti gli interessi di Agenti, Compratori e Venditori, rappresentati dai tre Istituti citati (Fimaa, Notariato e Confedilizia)
Tutti e tre gli Istituti plaudono ed interpretano, facendolo proprio ognuno a modo suo, l'Art. 23 della Legge Sblocca Casa:
1 Fimaa Torino proclama un nuovo corso per favorire vendite e provvigioni, intravedendo nel brevissimo articolo 23 tutte le necessarie fattispecie compiutamente disciplinate, senza nemmeno chiedersi se gli Agenti Immobiliari hanno compreso le poche norme fino in fondo, mentre la Fimaa Nazionale avanza prudentemente dubbi, ma si adegua e attende conferme.
2 Il Notariato rassicura i compratori, in nome della difficoltà di vendita di venditori ed agenti immobiliari, interpretando l'art. 23 come soluzione possibile grazie alla completa sottomissione dei proprietari alla volontà potestativa di un nuovo inquilinato il quale, con la sola spesa dell'atto notarile di trascrizione, potrà poi recuperare, se e quando vorrà, i canoni versati, pagando però il Notaio e procrastinando ad un tempo incerto l'eventuale pagamento del prezzo, delle imposte e delle provvigioni.
3 La Confedilizia ritiene di consigliare i suoi associati proprietari e Imprese affinché sottoscrivano impegni di vendita e acquisto con termini essenziali e clausole risolutive in caso di inadempienza, senza permettere un recesso al compratore (e fin qui tutto legittimo anche se non condivisibile), ma dichiarando erroneamente che tale contratto è redatto ai sensi dell'art.23 del Dl. 133/14.
A nostro modesto parere il legislatore attraverso l'art. 23 si poneva semplicemente l'obbiettivo di porre alcune chiare norme significative per favorire lo sviluppo di una formula disegnata appositamente per le imprese di costruzione e per le banche che le hanno finanziate, allo scopo di permettere in qualche modo il frazionamento e l'ammortamento dei mutui edilizi.
Chiaro che l'interesse bancario sia stato in questo senso determinante.
Ecco di seguito il testo dell'art. 23, che come si può notare, non è un Testo Unico organico e compiuto e lascia qualche spazio alla fantasia per le parti non trattate.
Art. 23 DL 133/14 - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili
1. La trascrizione del contratto di affitto riscatto diventa obbligatoria
I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
NB: La norma non indica come formulare il contratto, ma solo di trascriverlo.
1-bis. - Le parti definiscono la quota di canone che il concedente deve restituire in caso di recesso. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprieta' dell'immobile entro il termine stabilito.
NB. La norma impone di indicare quali somme devono essere restituite nel caso il compratore non eserciti il diritto di acquisto, per cui occorre inserire la "facoltà di non esercitare il diritto" (poiché si recede da un impegno e qui, formalmente, il conduttore non si impegna, anche se con tutta probabilità viene penalizzato se non esercita il diritto) e indicare quanto viene restituito (le imprese si stanno orientando sulla restituzione del 10% delle somme versate a titolo di acconto)
2. Per la risoluzione non basta 1 rata impagata
NB. La norma è peggiorativa per l'acquirente a confronto con lo 1/8 previsto dal Codice del consumo, per cui occorrono molte più rate impagate per la risoluzione
3. L'effetto prenotativo (protettivo) della trascrizione dura fino a 10 anni (e non più solo 3 anni)
Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.
NB. La norma dice "ai contratti di cui al comma 1" per cui la durata fino ai dieci anni è riservata solo alla fattispecie regolata dall'art 23 mentre affitto riscatto, Rentobuy, acquisto sicuro e inversus restano volontariamente trascrivibili in base al 2645 CC
4. Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente al contratto
Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
NB. Manca a parere di Riscaffitto la delega al compratore, in caso di mutuo frazionato, ad avere informazioni sulla regolarità dei pagamenti e ad effettuarli in danno in caso di more. Non si deve dimenticare che l'ipoteca della banca per il mutuo contratto dal proprietario viene prima della trascrizione del contratto e pertanto sia le quote di acconto versate mensilmente (art. 23) che l'eventuale corrispettivo per l'opzione versato al contratto, non sono protetti nel caso tutt'altro che raro in cui la vendita all'asta eventualmente promossa dalla Banca sortisca un ricavo inferiore o uguale a quello del mutuo.
5. Norme in caso di inadempienza
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha invece diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
NB. L'inadempienza del proprietario è punita con la semplice restituzione degli acconti ricevuti maggiorati degli interessi legali (dello 0,5%) per cui se i prezzi aumentano il proprietario può trovare conveniente vendere ad altri, mentre in caso di inadempienza del conduttore gli acconti versati, secondo gli accordi previsti, vengono introitati come se fossero una caparra (e la circolare 4/E dell'Agenzia delle Entrate, in caso di immobili soggetti ad Iva, permette al venditore di modificare le fatture degli acconti in esente Iva ex art.15 Dpr 633/72 e quindi di introitarsi anche l'Iva pagata!) In buona sostanza pare venir meno l'applicabilità in caso di venditore inadempiente dell'invocato art. 2932 CC (adempimento specifico) in favore di una risoluzione per un'inadempienza pianificabile e vantaggiosa.
6. Norme in caso di fallimento
In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
NB. Di nuovo, e positivo, c'è che in caso di fallimento del proprietario il contratto non può essere sciolto.
7. Viene richiamata la norma sull'alloggio sociale
Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".
NB. La fattispecie regolata dall'art. 23 è applicabile nel "social housing" anche dove vi sia un impegno reciproco all'acquisto. Ma ciò è riferito solo ai contratti di social housing e quindi non a quelli tra privati
8. Norma di salvaguardia
L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.
In buona sostanza nella formula regolata dall'art. 23 abbiamo molte criticità, che produrranno con tutta probabilità numerosi contenziosi:
Il contratto, seppur non cauzionato, deve essere trascritto, e la trascrizione dura quanto il contratto e cioè fino a dieci anni (tale possibilità è solo per la formula di cui all'art. 23 mentre per le formule affitto riscatto, Rentobuy ecc dura fino a tre anni)
Il venditore si impegna a vendere, ma in caso di propria inadempienza (vedi comma 5) trattiene i canoni, restituisce solo le somme ricevute a titolo di acconto ed è libero di vendere ad altri, (con conseguente impossibilità per il conduttore di far valere l'adempimento specifico e la trascrizioneai sensi invocato art. 2932 CC)
Il conduttore non si impegna, ma nel caso non eserciti il suo "diritto" di acquistare (vedi comma 1 bis) perde quanto sarà stato previsto in contratto, in ragione della percentuale degli acconti pattuita a tale scopo, i quali diventano giuridicamente e fiscalmente penale (come se fosse stata una caparra a senso unico)
In caso di rate impagate superiori ad 1/20, anziché l'ottavo previsto dal Codice del Consumo, il venditore può già invocare la risoluzione del contratto (comma 2)
ASPETTI FISCALI DELL'ART. 23
Prontamente il mondo immobiliare ha iniziato ad interrogarsi sugli aspetti fiscali relativi alle nuove norme introdotte a cui queste ultime non fanno cenno.
Soprattutto si attendeva un pronunciamento sulla vexata quaestio del regime Iva, per il quale, ai sensi della circolare 28/E 2011 e della Risoluzione 338/E 2008 , le imprese devono, al momento del contratto RenToBuy, emettere la fattura esponendo la relativa Iva per l'intero prezzo dell'immobile, contro la quale giustamente da anni la Confedilizia e l''Ance si battono, poiché estremamente penalizzante.
Dal momento che il decreto Sblocca casa non ha disciplinato dal punto di vista tributario la fattispecie introdotta dall'art. 23, ulteriori chiarimenti, riguardanti soprattutto il caso in cui l'acquirente rinunci all'acquisto, sono stati annunciati già a fine 2014 dal vice direttore generale dell'Agenzia delle entrate Eduardo Ursilli.
Ursilli fornisce già a gennaio 2015 in una intervista su Casa24plus, alcune anticipazioni: "Potrebbe accadere che le parti gonfino la parte destinata ad anticipo per sottrarla alla tassazione del reddito da fabbricati. E che il proprietario si cauteli trattenendone una buona fetta a titolo di risarcimento danni. Come agenzia stiamo pertanto valutando la possibilità di considerare la parte trattenuta come parte del reddito da fabbricati".
Per quanto riguarda invece la possibilità che un proprietario scelga il cd rent to buy (in realtà la fattispecie dell'art.23) per posticipare il rogito dopo cinque anni dall'acquisto di un'abitazione non principale, in modo da non pagare imposte sulla plusvalenza, il vice direttore ha fatto sapere che "l'orientamento è di non considerare tale operazione elusiva, ma una lecita opportunità prevista dalla nuova norma Si pensi a chi deve vendere l'immobile prima dei cinque anni dall'acquisto: con il rent to buy può trovare subito il potenziale acquirente ma spostando il termine della compravendita, in modo da scavalcare il quinquennio e superare così l'ostacolo della plusvalenza".. Ora è arrivata una specifica disciplina sul piano tributario, (la circolare 4/E 2015) ma anche essa è riferita solo alla fattispecie delineata dall'art.23.
Quindi, a rigore, solo utilizzando la formula regolata dall’art. 23 si potrà godere delle agevolazioni previste, quali quella del venditore che potrà eludere la plusvalenza grazie alla predetta interpretazione dell’A.d.E., oppure di poter evitare il pagamento dell’IVA su tutto il prezzo come dalle considerazioni seguenti.
Ursilli ha evidenziato infatti come, a livello generale, se si esercita l'opzione di acquisto e il rent to buy "fila liscio", non si pongano particolari problemi: del corrispettivo mensile pagato dall'inquilino, per il proprietario una parte rileva quale canone di locazione (e quindi reddito di fabbricati) e un'altra va imputata a prezzo d'acquisto eventuale e quindi tassata al momento della cessione.
Diverso caso se il proprietario si cautela trattenendone una buona fetta a titolo di risarcimento danni. “Allora, attenzione: chissà che non si arrivi a considerare quella parte trattenuta come erogazione, quindi attratta nel reddito di fabbricati" “…. gli uffici si sono dunque posti al lavoro per studiare i possibili "aggiramenti".
Il 19 febbraio l'Agenzia delle Entrate finalmente emana quindi la Circolare 4/e:
Questo è il Comunicato stampa di presentazione
E' tutto lampante: i chiarimenti fiscali riguardano solo la formulazione delineata con l'art. 23 dello Sblocca Casa.
La confusione è tuttavia ai massimi poiché anche l'Agenzia denomina alquanto impropriamente "Rent to Buy" la fattispecie delineata dall'art. 23.
Questa formula ha le seguenti caratteristiche, che non sono quelle del Rent to Buy, ma che sono invece molto simili al contratto di locazione con patto di opzione d'acquisto.
1. Il conduttore NON si impegna all'acquisto e NON versa caparre
2. Il venditore non incassa caparre, si impegna unilateralmente a vendere e vincola tale suo impegno con trascrizione in Conservatoria
3. Il conduttore ha diritto di acquistare entro il termine fissato e nel frattempo versa un canone mensile di cui una quota per l'affitto e il conseguente godimento dell'immobile e la restante quota come acconto sul prezzo
4. Il conduttore ha facoltà di non esercitare il suo diritto di acquistare semplicemente comunicandolo prima della scadenza del termine ed in tal caso (vedi comma 1 bis) il venditore potrà trattenere la quota del canone incassata per il godimento e potrà trattenere una quota (o tutto) il canone versato come acconto, a seconda degli accordi, che diverrà quindi "penale".
Curioso, vero? Il conduttore non si impegna ma se non esercita il suo diritto può perdere in parte o del tutto gli acconti versati che diventano penale.
L'Agenzia delle Entrate perfeziona il tutto con la seguente "perla": il conduttore dovrà pagare sulla quota di Canone mensile destinato ad acconto prezzo l'imposta di registro al 3% o l'Iva al 4 % se prima casa 10 se seconda o 22 se bene strumentale.
Tradotto: se il conduttore "non esercita il diritto di acquistare" le somme che perderà saranno le quote di canone mensile pagate a titolo di acconto, oltre alla quota pagata per la detenzione a titolo di affitto.
L'imposta di registro del 3% resterà in quel caso introitata dallo Stato, mentre nel caso di contratto soggetto ad IVA essa verrà introitata dal venditore, in genere un'impresa di costruzioni, la quale "dovrà" effettuare una Nota di variazione delle fatture emesse per gli acconti ricevuti in cui l'intero importo (compresa l’Iva) diverrà "penale esente da iva ex art. 15 DPR 633/72", costituendo così una maggiorazione della penale a favore dell'impresa che introiterà l'Iva incassata. Diceva Andreotti: "a pensar male si fa peccato ma a volte ci s'azzecca". La ratio dell'art. 23 e della fattispecie delineata è la convenienza delle imprese, delle banche, dei Notai e dei "consumatori" intesi come compratori/conduttori.
Agli agenti immobiliari anche in questo caso non hanno chiesto nessun parere, come se non esistessero, se non per applaudire per mezzo delle proprie Associazioni! Ma è molto probabile che i venditori privati riterranno improponibile una formula in cui non incassano alcuna caparra e devono comunque bloccare il proprio immobile con una trascrizione, a fronte di un contratto che non è, almeno formalmente, impegnativo per il conduttore.
Con buona pace di tutti, probabilmente anche gli Agenti immobiliari eviteranno la durissima fatica di convincere un venditore privato a sottoscrivere un contratto penalizzante, per poi vedersi riconoscere il solo compenso per la componente affitto, visto che il compenso per la vendita ci sarà solo se e quando il conduttore deciderà di andare in atto.