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Timestamp: 2020-08-10 21:46:44
Document Index: 334183293

Matched Legal Cases: ['Art. 2', 'Art. 50', 'Art. 41', 'Art. 19', 'Art. 41', 'Art. 30', 'Art. 33', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 679', 'Art. 684', 'Art. 679', 'Art. 684', 'Art. 679', 'Art. 5', 'Art. 679', 'Art. 91', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 76', 'Art. 5', 'Art. 23', 'BGE', 'Art. 10', 'Art. 23', 'Art. 23', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'Art. 679', 'Art. 23', 'Art. 25', 'Art. 23', 'Art. 5', 'Art. 76', 'Art. 41', 'BGE', 'Art. 679', 'Art. 5', 'Art. 23', 'Art. 679', 'Art. 41', 'Art. 2', 'Art. 50', 'Art. 41', 'Art. 30', 'Art. 91', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 76', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 25', 'Art. 76']

Droit des locataires et des fermiers à une indemnité d'expropriation.
Les droits des locataires et des fermiers à une indemnité d'expropriation se déterminent uniquement d'après la loi fédérale sur l'expropriation (consid. 2, 4a).
L'expropriation de droits découlant des rapports de voisinage équivaut à la constitution d'une servitude foncière obligeant le propriétaire du fonds servant à tolérer des immissions. Seul ledit propriétaire peut prétendre une indemnité en raison de cette servitude, compte tenu de la dépréciation du bien-fonds qui en résulte (consid. 3).
Les locataires et fermiers ne peuvent faire valoir une prétention à une indemnité:
- que si l'expropriation conduit à une extinction avant terme du contrat ou empiète sur leurs droits contractuels (consid. 4a);
- que pour la période s'étendant jusqu'au terme de congé le plus proche (consid. 4b);
- que pour les dommages postérieurs à la conclusion du contrat (consid. 4c).
1. Es ist unbestritten, dass dem Kanton Zürich als Inhaber der Konzession für den Flugplatz Kloten das Enteignungsrecht im Sinne von Art. 2 und 3 Abs. 2 EntG in Verbindung mit Art. 50 Abs. 1 LFG (nach alter, vor dem 1. Januar 1974 geltender Fassung) verliehen worden ist. Der Präsident der Schätzungskommission hat daher zu Recht auf Begehren des Kantons ein Enteignungsverfahren zur Beurteilung der angemeldeten Entschädigungsforderungen eröffnet. Ein Vorentscheid über die Rechtzeitigkeit der Forderungseingaben im Sinne von Art. 41 Abs. 2 EntG und Art. 19 V für die eidg. Schätzungskommissionen musste nicht gefällt werden, da die Verwirkung nach Art. 41 EntG nur dann eintreten kann, wenn bereits ein Enteignungsverfahren stattgefunden hat, d.h. wenn eine öffentliche Planauflage (Art. 30 EntG) durchgeführt oder den Betroffenen eine persönliche Anzeige (Art. 33 f. EntG) zugestellt worden ist, was hier beides nicht zutrifft (vgl. BGE 106 Ib 235 E. 2; BGE 105 Ib 9 ff. E. 2 mit Hinweisen).
(BGE 59 II 136 f.; BGE 104 II 17 f. E. 1, BGE 83 II 379 f. E. 1, BGE 79 I 204, BGE 75 II 120; MEIER-HAYOZ, N. 51 zu Art. 679 ZGB, N. 186 f. zu Art. 684 ZGB, HAAB, N. 10 zu Art. 679 ZGB, N. 14 zu Art. 684 ZGB, STARK, Das Wesen der Haftpflicht des Grundeigentümers nach Art. 679 ZGB, S. 195).
(HESS, N. 3, 17, 23 zu Art. 5 EntG, MEIER-HAYOZ, N. 155 zu Art. 679 ZGB; VPB 17, 144/45 Nr. 143). Nach Art. 91 EntG erwirbt der Werkeigentümer bzw. Enteigner die von ihm beanspruchte Dienstbarkeit durch die Bezahlung der Enteignungsentschädigung oder der nach Art. 19bis Abs. 2 EntG festgesetzten Anzahlung, ohne dass es der Eintragung ins Grundbuch bedürfte.
Handelt es sich somit bei der Enteignung von Nachbarrechten um die zwangsweise Einräumung einer Servitut, so gelangen für die Bemessung der Entschädigung die Regeln über die Teilenteignung zur Anwendung. Der Enteignete hat Anspruch auf Ersatz des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung erleidet, d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstückes und jenem des belasteten Grundstückes ergibt (Art. 19 lit. b EntG; BGE 103 Ib 99, BGE 102 Ib 176; ZBl 77/1976 S. 158; HESS, N. 16 zu Art. 19 EntG). Die Enteignungsentschädigung ist vom ersten Auftreten der übermässigen Einwirkungen an zu verzinsen, da von diesem Zeitpunkt an die beanspruchten Rechte faktisch in Besitz genommen werden (vgl. Art. 76 Abs. 5 EntG; nicht publ. Entscheid vom 8. Mai 1974 i.S. Knecht E. 6).
4. Nach Art. 5 Abs. 1 EntG können indessen neben den dinglichen Rechten an Grundstücken auch die persönlichen - obligatorischen - Rechte von Mietern und Pächtern des von der Expropriation betroffenen Grundstückes Enteignungsobjekt sein. Hiezu wird in Art. 23 Abs. 2 EntG bestimmt, dass Mieter und Pächter Ersatz allen Schadens verlangen können, der ihnen aus der vorzeitigen Aufhebung ihrer vor Einleitung des Enteignungsverfahrens abgeschlossenen Miet- und Pachtverträge entsteht. Es stellt sich die Frage, ob und inwieweit den Mietern und Pächtern auf Grund dieser Bestimmungen auch ein Entschädigungsanspruch für Immissionen zustehe.
a) Das Bundesgericht anerkannte noch unter dem alten Enteignungsrecht eine Verpflichtung des Enteigners, den Mietern und Pächtern den durch die Enteignung bedingten, aus der vorzeitigen Auflösung der Verträge entstehenden Schaden zu
ersetzen, obschon das Bundesgesetz vom 1. Mai 1850 keine entsprechende Vorschrift enthielt (vgl. Geschäftsbericht des Bundesgerichtes für das Jahr 1874, BBl 1875 I S. 146 f.; BGE 8 S. 302 f. und 21 S. 401 ff. E. 2, 3). Anknüpfend an diese Rechtsprechung sah JAEGER in seinem Entwurf für ein neues Enteignungsgesetz den Grundsatz vor, dass die Enteignungsentschädigung auch den Schaden umfasse, "der Mietern und Pächtern des Enteigneten infolge der Enteignung notwendig entsteht" (Art. 10 Ziff. 4 des Vorentwurfes; Erläuternder Bericht zum Vorentwurf, S. 25 f.). Ins Gesetz wurde schliesslich der eingeschränktere Text von Art. 23 Abs. 2 EntG aufgenommen, und zwar auf Anregung der Sekundärbahnen hin, welche den Schadenersatzanspruch der Mieter und Pächter auf den Fall der vorzeitigen Auflösung des bestehenden Vertrages beschränken wollten (vgl. Ergänzender Bericht zum zweiten Entwurf JAEGER, S. 18 f.). Das heisst nun allerdings nicht, dass nach geltendem Recht eine Entschädigung nur bei vorzeitiger Vertragsauflösung zu leisten sei. Eine Entschädigungspflicht des Enteigners kann sich auch in jenen Fällen ergeben, in denen die den Mietern und Pächtern aus dem Vertrag zustehenden Rechte eingeschränkt werden, d.h. der vertragsgemässe Gebrauch der Sache beeinträchtigt wird. Bei der Auslegung von Art. 23 Abs. 2 EntG ist nämlich der erst im Laufe der parlamentarischen Beratungen ins Gesetz eingefügte Art. 5 Abs. 2 EntG mitzuberücksichtigen, wonach die Gegenstand der Enteignung bildenden Rechte "dauernd oder vorübergehend entzogen oder beschränkt" werden können, ohne dass eine Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatorischen Rechten getroffen würde. So ist bereits in BGE 93 I 303 E. 4 (letzter Absatz) festgehalten worden, dass die als Folge der Enteignung eintretende Schmälerung des vertragsgemässen Gebrauches (Störung eines Hotelbetriebes durch Bauarbeiten an der Nationalstrasse) für den Enteigner eine Entschädigungspflicht auslösen kann.
Auch bei solchen Eingriffen des Enteigners in Miet- und Pachtverhältnisse bilden nicht dingliche Rechte an Grundstücken - einschliesslich des Abwehranspruches gegenüber Immissionen - das Enteignungsobjekt, sondern das durch den Vertrag verliehene Recht auf ungestörten Gebrauch und volle Nutzung der Miet- oder Pachtsache. Zwar hat das Bundesgericht in BGE 93 I 302 E. 4 (zweiter Absatz) selbst erklärt, der Mieter sei deshalb für die Immissionen zu entschädigen, weil
der obligatorisch Berechtigte gleich wie der Eigentümer auf Unterlassung der übermässigen Einwirkungen klagen könne. Wie bereits dargelegt, ist jedoch die zivilrechtliche Stellung der Mieter und Pächter nicht bestimmend für deren Rechtsstellung im Enteignungsverfahren; diese wird allein durch das Enteignungsrecht umschrieben. Nach dem Enteignungsgesetz steht aber dem Mieter oder Pächter, falls ihm die in Art. 679 ZGB vorgesehenen Rechtsbehelfe gegen übermässige Immissionen nicht zur Verfügung stehen, nur dann und insoweit ein Anspruch auf Schadenersatz zu, als durch die Enteignung des Grundeigentümers und Vertragspartners in seine vertragliche Rechte eingegriffen wird.
c) Nach Art. 23 Abs. 2 EntG können Mieter und Pächter nur den Ersatz des Schadens verlangen, der ihnen aus der vorzeitigen Auflösung ihrer vor Einleitung des Enteignungsverfahrens abgeschlossenen Verträge entsteht. Art. 25 EntG schliesst zudem in allgemeiner Weise jede Entschädigung für Rechte und Ansprüche aus, die durch widerrechtliche oder missbräuchliche Handlungen oder nur zu dem Zwecke begründet wurden, eine Entschädigung zu erwirken. Wenn nun, wie dargelegt, eine Entschädigung nicht nur im Falle vorzeitiger Auflösung der Miet- und Pachtverträge geschuldet wird, sondern auch dann, wenn die vertraglichen Gebrauchs- und Nutzungsrechte geschmälert werden, so ergibt sich aus diesen Bestimmungen, dass für Beeinträchtigungen, die schon bei Vertragsschluss
bestanden haben, kein Ersatzanspruch erhoben werden kann. Allerdings ist Art. 23 Abs. 2 EntG, sofern Immissionsentschädigungen im Spiele sind, nicht in dem Sinne zu verstehen, dass die Entschädigungspflicht nur für jene Verträge dahinfalle, die erst nach formeller Verfahrenseröffnung abgeschlossen werden; massgebend muss hier der Zeitpunkt des Immissionseintrittes sein. Da ein Werkeigentümer kaum aus eigenem Antrieb ein Verfahren zur ausschliesslichen Abgeltung von Immissionen einleiten wird - schon weil er die Enteigneten nicht kennt (vgl. HESS, N. 4 zu Art. 5 EntG) - und es in der Regel den Betroffenen obliegt, ein Gesuch um Verfahrenseröffnung zu stellen, ist in solchen Fällen der Zeitpunkt der formellen Verfahrenseinleitung mehr oder weniger zufällig. Die zu enteignenden Rechte der Nachbarn werden indessen, sobald Immissionen auftreten, vom Werkeigentümer faktisch in Besitz genommen. Dieser Eingriff des Enteigners ist, wie hinsichtlich der Verzinsungspflicht schon dargelegt (E. 3a), der vorzeitigen Inbesitznahme im Sinne von Art. 76 EntG gleichzustellen. Immissionen sind ausserdem ihrem Wesen nach wahrnehmbar und somit publik; sie können den Vertragsschliessenden nicht unbekannt sein. Wenn auch diese Form der Publizität nicht genügt, um die in Art. 41 EntG vorgesehene Verwirkungsfrist auszulösen, da dieser Rechtsnachteil den Enteigneten ausdrücklich angedroht werden muss, so unterliegen doch die Entschädigungsbegehren für Immissionen vom Zeitpunkt des Schadenseintritts an der Verjährung (BGE 105 Ib 9 ff. E. 2, 15 ff. E. 3d).
Bestehen bei Vertragsabschluss die von einem öffentlichen Werk herrührenden Beinträchtigungen schon, so kann der Mieter oder Pächter diesem Umstand bei der Zinsfestsetzung Rechnung tragen und wird in der Regel nicht den gleichen Zins bezahlen, den er für den ungestörten Gebrauch der Sache zu leisten bereit gewesen wäre. Nimmt er seine eigenen Interessen in dieser Hinsicht nicht wahr, so kann er sich nicht nachträglich am Enteigner schadlos halten. Wenn für Mieter und Pächter im Enteignungsverfahren die Möglichkeit geschaffen wurde, ihre Ersatzbegehren direkt an den Enteigner zu richten, so geschah dies einzig zur Vermeidung der Schwierigkeiten, die entstünden, wenn die Geschädigten mit ihren Ersatzansprüchen an den Grundeigentümer verwiesen würden, den an der Nichteinhaltung der Verträge keine Schuld trifft (vgl. Botschaft des
Bundesrates zum Bundesgesetz über die Enteignung, BBl 1926 II S. 37). Dagegen war es wohl kaum die Absicht des Gesetzgebers, die Mieter und Pächter ihrer Sorgfaltspflichten zu entledigen die ihnen bei Abschluss oder Erneuerung eines Vertrags obliegen, noch wollte er ihr Stillhalten dem Eigentümer gegenüber damit honorieren, dass er ihnen die Mittel zur - jederzeitigen - Haftbarmachung des Staates als Werkeigentümer zur Verfügung stellt.
ATF: 105 IB 9, 106 IB 235, 104 II 17, 83 II 379 suite... , 102 IB 351, 100 IB 195, 96 II 348, 94 I 297, 93 I 300, 105 IB 14, 103 IB 99, 102 IB 176, 93 I 303, 93 I 302, 95 I 309, 106 IB 226
Article: Art. 679 ZGB, Art. 5 EntG, Art. 23 Abs. 2 EntG, Art. 679 und 684 ZGB suite... , Art. 41 EntG, Art. 2 und 3 Abs. 2 EntG, Art. 50 Abs. 1 LFG, Art. 41 Abs. 2 EntG, Art. 30 EntG, Art. 91 EntG, Art. 19bis Abs. 2 EntG, Art. 19 lit. b EntG, Art. 19 EntG, Art. 76 Abs. 5 EntG, Art. 5 Abs. 1 EntG, Art. 5 Abs. 2 EntG, Art. 25 EntG, Art. 76 EntG