Source: http://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-pruefen/
Timestamp: 2018-06-21 08:32:09
Document Index: 105904847

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 558', '§ 174', '§ 558', '§ 558', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 536', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 561', '§558', '§ 559', '§ 559', '§ 558', '§558', '§558', '§ 7', '§ 7', '§ 558', '§ 558', '§ 557']

Mieterhöhungen sind ein Kompromiss zwischen den finanziellen Interessen von Mieter und Vermieter. Um diesen Interessen beiderseits einigermaßen gerecht zu werden, die das Gesetz den Weg, unter denen der Vermieter eine Mieterhöhung einfordern, im Detail vor.
Der Vermieter muss eine Reihe formaler und materieller Aspekte beachten. Aus diesem Grunde sind viele Mieterhöhungsschreiben unwirksam. Wer als Mieter die Gegebenheiten kennt, kann zumindest einer unangemessene Mieterhöhung entgegentreten. Zu diesem Zweck ist eine Checkliste hilfreich.
Mieter (und Vermieter) können diesen Artikel nutzen um eine Mieterhöhung Schritt für Schritt zu prüfen und die entsprechenden Konsequenzen aus möglichen Fehlern ableiten.
Inhalt: Checkliste Schritt für Schritt abarbeiten
1. Lesen Sie Ihren Mietvertrag!
2. Staffel- oder Indexmiete vereinbart?
3. Änderungskündigung ist unzulässig!
4. Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (Details a – o)
5. Mieterhöhung bei Modernisierung
5.1. Prüfung vor Beginn der Baumaßnahme (Details a – e)
5.2. Prüfung nach Durchführung der Baumaßnahme (Details a – k)
Prüfen Sie, aus welchem Grund die Mieterhöhung erfolgt. Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten, eine Mieterhöhung zu begründen. Je nachdem gelten unterschiedliche Voraussetzungen. In Betracht kommt die Mieterhöhung aufgrund der
Vereinbarung einer Staffelmiete oder
Vereinbarung einer Indexmiete,
die Mieterhöhung im Hinblick auf die ortsüblichen Vergleichsmiete,
die Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme oder
die indirekte Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten.
Ist mietvertraglich eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, sind die Voraussetzungen genau vorgezeichnet. Details stehen im Mietvertrag. Der Vermieter hat in diesen Fällen einen vertraglichen Anspruch auf die Mieterhöhung und braucht sich nicht mehr um Gründe zu kümmern. Die Mieterhöhungen treten faktisch automatisch ein, so wie sie im Mietvertrag vorgegeben sind.
Eine bloße Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung schließt das Gesetz aus. Eine solche liegt vor, wenn der Vermieter Ihr Mietverhältnis kündigt und Ihnen zugleich den Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer erhöhten Miete anbieten will. Dieser Weg ist unzulässig, da der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen kann, wenn er dazu ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB geltend machen kann (z.B. Eigenbedarf).
4. Mieterhöhung auf Vergleichsmiete
Will der Vermieter die Miete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen ist § 558 BGB maßgebend. Der Vermieter ist auf Ihre ausdrückliche Zustimmung angewiesen. Er kann die Miete mangels mietvertraglicher Vereinbarung nicht durch einseitige Erklärung erhöhen. Die Mieterhöhung tritt auch nicht automatisch von selbst in Kraft.
Im Detail muss der Vermieter folgende Aspekte berücksichtigen. Diese sollten Sie überprüfen.
a. Wurde die Jahressperrfrist eingehalten?
Der Vermieter kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung verlangen.
b. Ist Ihre Miete 15 Monate lang unverändert?
Auch wenn der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung verlangen kann, muss die laufende Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Erst danach ist eine erneute Mieterhöhung möglich.
Die dafür insgesamt maßgeblichen Fristen sollten Sie im Detail nachrechnen.
c. Wurde die Kappungsgrenze beachtet?
Rechnen Sie nach, ob der Vermieter die örtliche Kappungsgrenze berücksichtigt hat. Danach dürfen die Mieterhöhungen der letzten 3 Jahren insgesamt oder die aktuelle Mieterhöhung nicht mehr als 20 % der vor drei Jahren maßgeblichen Miete ausmachen. Maßgebliches Ausgangsdatum ist die Miethöhe vor 3 Jahren. Wohnen Sie noch keine 3 Jahre in der Wohnung, darf die Jahresfrist nicht etwa vom Abschlussdatum des Mietvertrages berechnet werden. Maßgebend ist vielmehr der Beginn des Mietverhältnisses.
Achten Sie darauf, dass beispielsweise in Berlin oder in Bayern in mehr als 90 Gemeinden die Kappungsgrenze von 20 auf 15 % reduziert wurde.
d. Wurde die Textform eingehalten?
Sie haben Anspruch darauf, dass der Vermieter Ihnen die Mieterhöhung in Textform übermittelt. Dies bedeutet, dass die Mieterhöhung schriftlich übermittelt werden muss. Sie braucht nicht persönlich unterschrieben zu sein.
e. Wurden alle Mieter angeschrieben?
Haben Sie die Wohnung nicht alleine angemietet, muss der Vermieter alle Mieter anschreiben. Bei Ehepartnern genügt eine gemeinsame Adressierung. Im Prinzip kann der Vermieter den Fehler noch im Gerichtsverfahren korrigieren, riskiert aber dann, dass er die Verfahrenskosten tragen muss.
f. Haben alle Vermieter die Mieterhöhung erklärt?
Haben auf der Vermieterseite mehrere Personen den Mietvertrag abgeschlossen, muss das Mieterhöhungsschreiben von allen Vermietern stammen. Alternativ kann ein Vermieter stellvertretend für einen anderen Vermieter handeln. Ist dem Schreiben keine Originalvollmacht beigefügt, dürfen Sie das Mieterhöhungsverlangen zurückweisen, müssen dies aber unverzüglich tun (§ 174 BGB). Wird die Vollmacht dann übersandt, ist der Fehler bereinigt.
g. Hat der Vermieter Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung eingefordert?
Der Vermieter muss Sie ausdrücklich zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Die bloße Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete genügt formal nicht. Sie können dann nämlich nicht erkennen, dass der Vermieter auf Ihre Zustimmung angewiesen ist.
h. Wurde die Mieterhöhung begründet?
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen begründen. Dazu kann er auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines Bausachverständigen oder auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer benachbarten Gemeinde verweisen.
Je nach Wahl der Begründung spielen weitere Details eine Rolle. So muss beim Verweis auf einen Mietspiegel, der Mietzinsspannen enthält, die richtige Spanne bestimmt werden. Nimmt der Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug, ist dieser dem Mieterhöhungsschreiben in Kopie beizufügen, es sei denn, der Mietspiegel ist auch Ihnen zugänglich. Wird auf Vergleichswohnungen verwiesen, müssen diese so beschrieben werden, dass Sie diese problemlos identifizieren können.
i. Sind die Vergleichswohnungen vergleichbar?
Egal, wie der Vermieter die Mieterhöhung begründet. Jede Begründung muss die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen und nachweisen. Maßgeblich ist § 558 II BGB. Die Wohnungen, auf die zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug genommen wird, müssen mit Ihrer Wohnung vergleichbar sein. Fehlt die Vergleichbarkeit oder sind einzelne Vergleichskriterien zu beanstanden, können Sie Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern.
j. Überlegungsfrist nutzen:
Kann der Vermieter die Mieterhöhung mit Verweis auf die ortsübliche Miete begründen, müssen Sie der Mieterhöhung zustimmen. Dazu haben Sie nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreiben bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, sich Ihre Zustimmung zu überlegen (Überlegungsfrist des § 558b II BGB). Beachten Sie, dass Ihr Schweigen als Ablehnung gilt.
Lassen Sie sich bei Bedarf mietrechtlich beraten.
Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, müssen Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals bezahlen.
k. Vorformulierte Zustimmungserklärung:
Oft schickt der Vermieter zusammen mit dem Mieterhöhungsschreiben eine vorbereitete Zustimmungserklärung mit, mit der Bitte, diese zu unterschreiben und an ihn zurückzusenden. Ihre schriftliche Zustimmung dient Beweiszwecken. Sofern die Mieterhöhung begründet erscheint, sollten Sie die Erklärung unterschreiben und zurückschicken.
l. Sonderkündigungsrecht als Alternative?
Als Mieter steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sind. Sie können das Mietverhältnis nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
m. Vorsicht: Riskieren Sie nicht die Zustimmungsklage des Vermieters:
Stimmen Sie der Mieterhöhung bis zum Ablauf seiner Überlegungsfrist nicht zu oder nur teilweise zu und lehnen die Mieterhöhung teilweise ab, kann sich der Vermieter damit abfinden. Andernfalls muss er Klage einreichen. Mit der Zustimmungsklage bei Gericht kann er beantragen, Sie zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen. Dann prüft das Gericht, inwieweit die Mieterhöhung begründet ist. Werden Sie verurteilt, tragen Sie auch die Kosten des Verfahrens.
Der Vermieter muss die Zustimmungsklage binnen dreier weiterer Monate nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist erheben. Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und kann auch nicht im Einvernehmen mit Ihnen verlängert werden.
Erweist sich das Mieterhöhungsschreiben im Prozess als fehlerhaft erweist, kann der Vermieter seinen Fehler korrigieren. Zugleich gewährt Ihnen das Gesetz aber erneut eine Überlegungsfrist.
n. Beachten Sie den Zahlungstermin:
Werden Sie gerichtlich zur Zustimmung verurteilt, müssen Sie die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mieterhöhung wirksam begründet hat, bezahlen.
o. Vorsicht: Kündigung bei Zahlungsverzug:
Zahlen Sie auch danach die Mieterhöhung nicht, kann der Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis fristlos kündigen. Statt zu kündigen, kann der Vermieter auch Zahlungsklage bei Gericht erheben und die rückständigen Beträge einklagen.
Bei der Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme gelten andere Voraussetzungen als bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Maßgebend sind §§ 555b, 559 BGB.
5.1. Prüfung vor Beginn der Baumaßnahme
a. Handelt es sich um Instandhaltung oder Modernisierung?
Klären Sie vorab, ob es sich um eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme handelt. Diese sind kein Grund für eine Mieterhöhung. Da sie dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dienen, muss der Vermieter sämtliche Kosten selbst tragen.
Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die das Gesetz in § 555b BGB bezeichnet. Maßnahmen, durch die Primärenergie eingespart oder neuer Wohnraum geschaffen wird, gehen zu Lasten des Vermieters. Umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die eine energetische Modernisierung oder Einsparung des Energieverbrauchs zum Gegenstand haben oder den Gebrauchs- oder Wohnwert Ihrer Wohnung verbessern.
b. Gibt es eine Modernisierungsankündigung?
Der Vermieter muss Ihnen Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn ankündigen.
c. Wurde die Textform beachtet?
Die Modernisierungsankündigung muss schriftlich erfolgen.
d. Ist der gesetzliche vorgegebene Inhalt der Modernisierungsankündigung beachtet?
Sie sind verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB) und können im Fall energetischer Modernisierungsmaßnahmen drei Monate lang wegen der baubedingten Unannehmlichkeiten kein Minderungsrecht ausüben (§ 536 Ia BGB).
Mit der Ankündigung muss Sie der Vermieter informieren (§ 555c BGB):
Hinweis auf Form und Frist der Möglichkeit Ihres Härteeinwands (§ 555d III BGB).
e. Beziehen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht ein:
Bereits mit der Modernisierungsankündigung können Sie Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und sich billigeren Wohnraum suchen (§ 555e BGB). Danach können Sie nach Erhalt der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigungsfrist ist der Ablauf des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung.
5.2. Prüfung nach Durchführung der Baumaßnahmen
a. Wurde die maximale Kostenumlage bis 11 % eingehalten?
Nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf die Jahreskaltmiete aufschlagen.
b. Wurden ausschließlich Modernisierungskosten berechnet?
Aufwendungen für reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muss der Vermieter herauszurechnen und gegebenenfalls schätzen (§ 559 II BGB).
c. Ist die Aufteilung der Modernisierungskosten erfolgt?
Sind mehrere Wohnungen betroffen, muss der Vermieter die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen (§ 559 III BGB). Dabei ist ein nachvollziehbarer Umlegungsmaßstab (z.B. Wohnfläche) zugrundezulegen.
d. Begründen Ihre Lebensumstände einen Härtefall?
Die Mieterhöhung ist nach dem Gesetz ausgeschlossen, wenn sie auch unter Einbeziehung geringerer Betriebskosten eine unangemessene Härte für Sie oder Ihre Familie bedeuten würde (§ 559 IV 1 BGB). Sie können sich nicht auf einen Härteeinwand berufen, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme gesetzlich verpflichtet ist (§ 559 IV 2 BGB).
e. Wurden Drittmittel angerechnet?
Der Vermieter muss bei der Kalkulation der Mieterhöhung öffentliche Fördermittel und Mieterdarlehen berücksichtigen.
f. Wurde die Textform beachtet?
Die Mieterhöhung ist Ihnen zwingend in Textform mitzuteilen.
g. Wurden die Kosten erläutert?
Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter die durch die Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten berechnen und erläutern. Dazu kann er hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§§ 559b I 3, 555c III BGB).
h. Beachten Sie die Fälligkeit der Mieterhöhung:
Ist die Mieterhöhung wirksam begründet, müssen Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals bezahlen. Diese Frist verlängert sich um weitere 6 Monate auf 9 Monate, wenn die Modernisierungsankündigung nicht ordnungsgemäß war oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.
i. Vorsicht: Riskieren Sie keine Zahlungsklage:
Erkennen Sie die Mieterhöhung nicht an, kann Sie der Vermieter auf Zahlung der Miete verklagen. Da die Mieterhöhung auch ohne Ihre Zustimmung wirksam ist, kann der Vermieter statt der Zustimmungsklage sofort eine Zahlungsklage erheben und beantragen, Sie zur Zahlung der Miete bzw. der Mieterhöhungsrückstände zu verurteilen.
j. Ist das Sonderkündigungsrecht eine Alternative für Sie?
Unabhängig vom Sonderkündigungsrecht nach der Modernisierungsankündigung steht Ihnen auch noch mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Sie könnten sich dann billigeren Wohnraum suchen (§ 561 BGB). Sie können das Mietverhältnis nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
k. Beachten Sie das Wahlrecht des Vermieters:
Alternativ zur Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter die Mieterhöhung auch mit Verweis auf die ortsübliche Miete begründen und Ihre Zustimmung einfordern. Wird die Wohnung nämlich modernisiert (z.B. Einbau von Isolierglasfenster statt Einfachverglasung) steigt der Mietwert, so dass die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden kann. Diese neue Miete ist dann wiederum Grundlage für spätere Mieterhöhungen.
74 Antworten auf "Mieterhöhung prüfen: Checkliste für Mieter zum Überprüfen einer Mieterhöhung"
09.06.2015 - 12:14 Antworten
mein Vermieter hat mir in den Briefkasten vor 1 Woche (31.05.15) einen Brief mit folgendem Inhalt geschmissen:
Betrifft: Mietanpassung
bitte überweisen Sie ab dem 01.09.15 monatlich und pünktlich zum letzten tag des Monats 480€ zzgl. NK auf das ihnen bekannte konto.
– Ist diese Mietanpassung wirksam?
– Falls nicht, muß ich widersprechen/reagieren?
11.06.2015 - 10:37 Antworten
wie Sie gelesen haben, muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen, z.B. mit einen Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
17.06.2015 - 17:06 Antworten
Vom Vermieter wurde mir korrekt die Mieterhöhung um 15% auf die Kaltmiete berechnet und auch der Zeitpunkt der letzten Erhöhung genannt. Mit der Einverständniserklärung würde ich die erhöhte Miete bereits nach 34 Monaten zahlen, also „unter 3 Jahre“.
Wie ist die gesetzliche Festlegung „innerhalb von 3 Jahren“ zu verstehen und anzuwenden?
18.06.2015 - 09:52 Antworten
Hallo Ortlieb,
der Vermieter darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% anheben (in einigen Regionen nur um 15%).
18.06.2015 - 16:24 Antworten
Hallo Herr Hundt, danke für die Antwort.
Die Höhe der Mieterhöhung (15%) ist klar, diese wird auch korrekt eingehalten.
Es geht mir in meiner Frage um die zeitliche Komponente.
„innerhalb von 3 Jahren“ bedeutet: 1x in 3 Jahren = 36 Monaten?
Die Mieterhöhung soll bereits nach 34 Monaten (seit der letzten Erhöhung) in Kraft treten.
Der Gesetzestext und seine Anwendung ist mir nicht verständlich, deshalb die Frage.
22.06.2015 - 13:10 Antworten
innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um maximal 15/20% erhöhen. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
21.06.2015 - 09:34 Antworten
von unserem Vermieter wird eine Mieterhöhung eingefordert, obwohl meine Mitbewohnerin erst vor zwei Monaten eingezogen ist. Allerdings hat sie keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen, sondern ist durch eine Zusatzvereinbarung statt einer anderen Mieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Die Miete berechnet sich laut Hauptmietvertrag und ist seit 2010 unverändert. Gilt als Beginn des Mietverhältnisses also der alte Mietvertrag von 2010 oder die Zusatzvereinbarung?
22.06.2015 - 12:55 Antworten
das Mietverhältnis hat bei einem Mieterwechsel weiterhin Bestand (mit allen Rechten und Pflichten auf beiden Seiten).
15.07.2015 - 15:10 Antworten
als Vermieter habe ich 2 Stck. Gewerbe-Mieter (einer seit seit Feb.2013 und der andere seit Mai.2013).
Im Mietvertrag wurde vereinbart das die Miete unverändert bis 2016 fest steht. Beide zahlen 10.- €/qm die Ortsüblichen Miete für Gewerbe liegt zwischen 5.- und 20.- €/qm.
Kann ich nun einen einfachen Brief aufsetzen und auf die Erhöhung ab Jan.2016 hinweisen oder muß ich dort bestimmte Richtlinien einhalten ?!? Wie geschrieben handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag mit der festlegung – Miete fest bis 2016. Vielen Dank für Ihre Hilfe.
15.07.2015 - 15:36 Antworten
ich weis leider nicht, was Sie genau im Mietvertrag vereinbart haben. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie sich fachlichen Rat holen. Wenn Sie ab 2016 eine feste Miete vereinbart haben, spricht in meinen Augen nicht gegen ein Erinnerungsschreiben.
15.07.2015 - 15:46 Antworten
lieben Dank für Ihre rasche Rückmeldung, dort wurde lediglich vermerkt das die Miete (beim Abschluß des Vertrages in 2013) bis 2016 unverändert bleibt. Mehr nicht – also keinerlei Summen oder Prozentangaben.
Nun möchte ich die Miete dementsprechend je Mieter um 50.- € gesamt erhöhen womit die Mieter dann immer noch weit unter dem liegen was andere Mieter hier zahlen. Wir sprechen hier von einer Erhöhung von ca. 11 %.
14.09.2015 - 20:05 Antworten
informative Seite, Top. Unser Vermieter ließ uns ein Schreiben einwerfen, ab Oktober würden die zum Wohnmietraum mitvermieteten Stellplätze (Garage wird zudem auch vermietet) 10.- Euro teurer.
In dem Schreiben wurde keine Begründung angeben, außerdem zeitlich sehr knapp. Schreiben ist vom 05.09. heute, 14.09. wurde es uns in den Briefkasten geworfen. Zudem haben wir einen Mietvertrag, der eine Mindestmietdauer von 4 Jahren vorschreibt (allerdings ohne Angabe von Gründen)…
Dieses Schreiben könnte demnach doch „ignoriert“ werden. Natürlich möchte ich das Gespräch mit dem Vermieter suchen, aber ich hätte mich gerne abgesichert.
Ich freue mich auf eine Antwort…
15.09.2015 - 09:16 Antworten
ohne die Mieterhöhung und den Mietvertrag zu prüfen, kann man leider nicht viel zu Ihrer Schilderung sagen. Ich habe aber hier noch einen Artikel-Tipp für Sie: Mieterhöhung für eine Garage – Was ist möglich? (Garagenmietvertrag)
15.09.2015 - 16:57 Antworten
fristgerecht wurde uns eine Mieterhöhung mitgeteilt. Nach Überprüfung des Mietspiegels Berlin stelle ich fest, dass 3 Mietmerkmale nicht erfüllt werden, die zum Abzug führen. Teile ich das meinem Vermieter jetzt mit und lehne eine Mieterhöhung daher ab?
P.Röpke
15.09.2015 - 17:46 Antworten
ich würde ihm das mitteilen und eine Teilzustimmung abgeben. Sie sollten sich aber sehr sicher sein, denn wenn der Vermieter Ernst macht und aus Zustimmung klagt und Sie falsch liegen, haben Sie die Probleme / Kosten.
19.11.2015 - 09:58 Antworten
ich wollte fragen ob Vermieter = Eigentümer der Wohnung andere Gesetze gelten als
wie z.B. für Wohnungsbaugesellschaften??
Denn ich habe eine Mieterhöhung von Ihm bekommen und der will jetzt schon nach 2 Wochen eine
Antwort und ich soll jetzt ab den 01.01.16 die neue Miete bezahlen.
Ich denke da bei dem §558 an die 2 monatige Bedenkzeit und nach dem 3 Monat muss man dann
den neuen Mietpreis bezahlen.
20.11.2015 - 02:40 Antworten
natürlich gelten die gleichen BGB Paragrafen.
01.01.2016 - 10:47 Antworten
meine Vermieterin hat als Grund der Mieterhöhung angegeben, dass ihr das die Bank geraten hat da sie die Abschlussfinanzierung des Hauses finanzieren muss. Die Mieterhöhung ist 10 Tage vor Monatsende gekommen und soll nun ab kommenden Monat wirken!!!! Gibt es ein Musterschreiben, wenn ich um Bedenkzeit bitten möchte?
01.01.2016 - 16:22 Antworten
ich würde der Mieterhöhung widersprechen, da sich die Vermieterin nicht an die gesetzlichen Fristen gehalten hat.
01.02.2016 - 23:23 Antworten
habe heute die Mitteilung über Sanierungsarbeiten und die damit verbundene Mieterhöhung erhalten. Aufgeführt wird eine komplette Sanierung einer leerstehenden Wohnung in der über 40 Jahre nichts gemacht wurde. Die Mieterin ist letzes Jahr ausgezogen. Der Vermieter will auch diese Baumaßnahme auf alle Mieter umlegen. Ist das rechtens?
Und ist es sinnvoll, die angekündigten Baumaßnahmen mit der späteren Mieterhöhung anwältlich prüfen zu lassen?
01.02.2016 - 23:45 Antworten
wenn ich Sie richtig verstehe, sollten die Sanierungsarbeiten in einer anderen Wohnung auf alle Mieter umgelegt werden. Das ist so natürlich nicht möglich. Diese Arbeiten erhöhen ja nicht Ihren Wohnwert. (Ausnahmen könnten zum Beispiel Dammarbeiten am Dach / in einer DG-Wohnung sein).
Lassen Sie sich bei Bedarf auf jeden Fall rechtlich beraten.
12.02.2016 - 18:40 Antworten
ich habe von meinem Vermieter eine formal richtige Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach aktuellem Mietspiegel bekommen. Ich finde aber 3 Wohnwertmerkmale, die zu Abschlägen führen und habe diese dem Vermieter mitgeteilt (u.a. geht es dabei um Bodenbeläge). Dieser lehnt die Abschläge ab bezieht sich auf ein angebliches Wohnungsübergabeprotokoll, in dem teilweise komplett andere Bodenbeläge angeben sind, als zur Übergabe in der Wohnung verbaut waren.
Die wichtigste Frage: Muss der Vermieter vor Gericht nachweisen, dass die Mieterhöhung auch in der exakten Höhe begründet war? D.h. wird die Klage fallen gelassen, wenn auch nur einer der drei Abschläge als zutreffend eingestuft wird?
Ist der Vermieter verpflichtet mir Einsicht in das Wohungsübergabeprotokoll zu gewähren? Hätte dieses Vorrang vor Gericht auch wenn ich jede Menge Zeugen habe, die bestätigen können, dass die in dem angeblichen Wohnungsübergabeprotokoll angegebenen Bodenbeläge nicht verbaut waren?
12.02.2016 - 23:12 Antworten
wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen, müsste Ihr Vermieter aus Zustimmung klagen. Als Mieter sollten Sie ggf. über eine Teilzustimmung nachdenken. Zum Protokoll und den tatsächlichen Gegebenheiten kann ich Ihnen leider nicht sagen. Es wird die Frage aufkommen, warum Sie ein Protokoll unterschrieben und den Zustand der Böden damit bestätigt haben.
01.03.2016 - 21:45 Antworten
Ihre Zusammenfassungen zu der unterschiedlichen Themathiken sind super. Musste trotzdem paarmal die Texte studieren- rechtssprache ist schwierig. Wir bekamen am 29.02.16 email vom Vermieter mit folgendem Text:
Zum 01.04.2016 passen wir den Mietzins für unsere Wohnung an den allgemeinen Mietspiegel wie folgt an:
· Monatliche Grundmiete: 810 EUR
· Kosten Tiefgarage: 50 EUR
· Betriebskosten: 130 EUR
Laut deinen Hinweisen ist dieses Schreiben zwar in Textform aber durch nicht einhalten folgenden Punkte ungültig:
– die ausdrückliche Zustimmung zur Mieterhöhung nicht aufgefordert wurde
– Überlegungfrist nicht eingehalten wurde
– allgemeinen Mietspiegel oder einen Mietdatenbank gibt es bei uns nicht ( habe bei der Gemeinde angefragt)
Was soll ich den jetzt machen: still abwarten? Falls er die nächste Runde korrekt gestaltet hat er nur eine Möglichkeit der Begründung- 3 Vergleichbare Wohnungen, korrekt?
01.03.2016 - 22:26 Antworten
ich würde einen formal nicht korrekten Mieterhöhung widersprechen. Alles andere bringt in der Praxis Schwierigkeiten und schürt Konflikte. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Ute Vahldiek
08.03.2016 - 11:02 Antworten
wie bekommt man das Baujahr, was ja beim Mietenspiegel preislich nicht unerheblich ist, raus?
Ich denke, dass unsere Wohnungsbaugesellschaft da flunkert. Das Haus wird älter gemacht, als es ist, um den Preis der Mieterhöhung höher zu gestalten.
08.03.2016 - 11:40 Antworten
wer sich einigermaßen auskennt, kann ein Baujahr ungefähr an der Fassade oder auch an der Dachform erkennen. Vielleicht fragen Sie einfach nach einem Beleg für das Baujahr, z.B. Bauzeichnungen mit Datum oder ähnliches.
11.08.2016 - 08:23 Antworten
erstmal vielen Dank für die sehr informative Seite.
Kurz zu meinem Problem: Mein Vermieter hat im ganzen Haus die Fenster ausgetauscht, in dem ich zur Miete wohne und will jetzt die Miete entsprechend um 11% der Kosten erhöhen.
Jetzt sind die Fenster 1. von innen noch gar nicht fertig, also man sieht noch Bauschaum usw. Im vorbeigehen sagte er mir, darum könne ich mich ja kümmern, würde ja nicht viel kosten.
Und 2. gab es keine schriftliche Ankündigung der Modernisierung (die Ende Juni stattgefunden hat), allerdings hat er mir am 3. August ein Mieterhöhungsschreiben in die Hand gedrückt, wonach ich ab September die höhere Miete zahlen soll.
Kann ich mich auf meine Überlegungsfrist bis dann Ende Oktober berufen und dann auch noch verlangen, dass die Modernisierungsarbeiten auch von ihm noch vollendet werden, bevor die höhere Miete eintritt? Bzw. kann ich wegen fehlendem Modernisierungsankündigung auch was tun?
Danke und LG Hans Zimmer
11.08.2016 - 10:42 Antworten
ich würde den Vermieter auf die gesetzlichen Regelungen verweisen. Mehr dazu finden Sie hier: Checkliste: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Auch muss der Vermieter die Modernisierung natürlich abschließen und kann Sie nicht auf ein vom Bauschaum eingefasstes Fenster sitzen lassen.
08.10.2016 - 08:13 Antworten
unser Vermieter hat uns nach teilweise erfolgten energetischen Sanierungsmassnahmen eine maximale Mieterhöhung um 11% der aufgewendeten Kosten gem. Paragraph 559 BGB zugestellt.
Die in den beigefügten Kostenaufstellungen genannten Massnahmen wurden teilweise aber noch nicht durchgeführt, dies ist im Laufe des Oktober/November 2016 erst geplant, werden aber dennoch bereits für den Umfang der Mieterhöhung zum 1.1.2017 herangezogen.
Kann der Vermieter diese evtl. bereits von ihm angezahlten Kosten (darüber habe ich natürlich keine Information) für die noch ausstehenden Massnahmen bereits vor ihrer Durchführung in einer Mieterhöhung anführen?
09.10.2016 - 17:42 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Checkliste: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
08.11.2016 - 00:00 Antworten
am 30. Oktober habe ich eine Mieterhöhung bekommen. Dieser soll ich bis ende November zustimmen.
a) sehe ich das richtig, dass diese Zustimmungsfrist zu kurz ist. Eigentlich ist der Vermieter verpflichtet mir bis ende Dezember für die Zustimmung Zeit zu lassen?
b) Ist dies schon ein Grund dafür, dass die Mieterhöhung unzulässig ist und der Vermieter mir eine neue Mieterhöhung zusenden muss?
09.11.2016 - 10:23 Antworten
„§ 558 BGB (6): Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
09.11.2016 - 22:34 Antworten
vielen Dank für die Antwort. Heißt das, dass nur die Frist unwirksam ist und ich einen Monat mehr Zeit habe zuzustimmen oder bedeutet dies, dass die ganze Mieterhöhung unwirksam ist und der Vermieter mir eine neue Mieterhöhung zusenden muss?
Nico Nalb
08.12.2016 - 13:12 Antworten
unser Vermieter hat uns heute (07.12.16) ein Schreiben in den Briefkasten gesteckt dass sich die Betriebskosten nun durch mehr Personen (wir wurden im April Eltern) im Haus erhöht haben und er deswegen die Miete zum 01.01.17 um 20€ erhöhen will. Dazu ist noch zu sagen dass es für alle 7 Wohnungen im Haus nur eine einzige Wasseruhr gibt. Wird durch die mangelnde Begründung das gesamte Schreiben nichtig oder nur die Frist? Meiner Meinung nach ist das keine zulässige Begründung und bedarf daher keines Widerspruchs?
08.12.2016 - 17:04 Antworten
wenn es bei Ihnen für 2015 zu einer Nachzahlung kam, ist eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung zum neuen Jahr absolut üblich.
09.12.2016 - 07:57 Antworten
wir wohnen seit 5 Jahren dort und zahlen 80€ NK im Monat, sprich 960€ im Jahr. Wir bekamen mit den Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre immer mindestens 600€ zurück, dieses Jahr sogar über 700€. Wir haben digitale Zähler an den Heizkörpern und können in der Abrechnung genau sehen welcher Heizkörper wieviel verbraucht hat, das passt soweit alles. Mit welcher Begründung kann der Vermieter nun eine höhere Vorauszahlung verlangen wenn wir ohnehin Jahr um Jahr so viel zurückbekommen haben?
09.12.2016 - 12:14 Antworten
eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung kann nur mit steigenden Nebenkosten oder einer Nachzahlung aus dem Vorjahr begründet werden. Wenn Sie immer ein Guthaben hatten, sehe ich keine Möglichkeit die Vorauszahlungen zu erhöhen. Das würde auch keinen Sinn machen.
02.01.2017 - 19:30 Antworten
folgendes Problem stellte sich uns am Ende des vergangenen Jahres: Wie in jedem Jahr, lesen wir den Wasserzähler Ende November und den Gas- und Stromzähler Anfang Dezember ab. Bei der Ablesung des Wasserzählers, stellte sich ein extrem hoher Mehrverbrauch zum Vorjahr heraus. Die Ursache war nach Auffallen schnell gefunden. Auf Grund eines Schadens (durchrosten durch das Alter) im Warmwasserspeicher wurde ständig Frischwasser nachgepumpt und sofort in die Kanalisation abgeleitet, also ein permanenter Wasserverbrauch. Dies ist uns bis zum Ablesezeitpunkt nicht aufgefallen, da sich die Wasseruhr hinter der Küchenzeile befindet und nicht ständig einsehbar ist.Die Vermieter ließen den Warmwasserkessel auswechseln und stellten uns nur den normalen Verbrauch in Rechnung. Im Dezember dann kam die Abrechnung unseres Gasversorgers. Dabei stellte sich auch hier ein enormer Mehrverbrauch heraus, der eine sehr hohe Gasnachzahlung für uns bedeutete. Ich informierte den Vermieter darüber, da sich durch ein Telefonat mit der Firma, die den Kessel reparierten, herausstellte, dass auch dieser extrem hohe Verbrauch mit dem Defekt zusammenhängt. Der Vermieter weigert sich, die Differenz zu zahlen. Statt dessen hatten wir am 31.12.2016 ein Schreiben im Briefkasten. Unser Vermieter teilt mit, dass er: „auf Grund der letzten Vorkommnisse und der daraus entstandenen Mehrkosten…. die Miete zum 01.02.2017 um 15% (60 Euro) erhöht.
Wie stellt sich die Lage rechtlich dar?
03.01.2017 - 09:33 Antworten
in meine Augen können Sie nicht für Kosten verantwortlich gemacht werden, deren Verbrach Sie nicht verursacht haben. Genaues sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Eine Mieterhöhung nach §558 BGB ist grundsätzlich denkbar – hier sollten Sie aber auch die Rechtmäßigkeit und – in Ihrem Fall – vor allem die Begründung prüfen.
17.02.2017 - 13:58 Antworten
In einer Wohnung ist durch ein Wasserschaden entstanden (defektes Gerät), bei dem Feuchtigkeit unter dem PVC-Belag die Wände hochgezogen ist. Daraufhin musste die Wohnung (32m²) komplett saniert werden, also Fußböden heraus, die Wand zwischen Küche und Bad wurde z.T. geöffnet. Das Bad (vorher ca. 40 Jahre alt) wurde saniert, einfacher Standard, altes Waschbecken wurde weiterbenutzt, neue Dusche und neue Toilette sowie PVC-Boden (Badgröße ca. 3m²), vorher war Fliesenboden vorhanden. Die alte Gastherme (23 Jahre) wurde herausgenommen und der Heizkreislauf an eine bereits vorhandenen Therme neueren Datums angeschlossen.
Der Mieter mußte für 4 Monate die Wohnung räumen, es wurde eine leerstehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung gestellt.
Der Vermieter hat nun mit Hilfe eines neuen Mietvertrages die Miete um ca. 35 % erhöht. Leider, leider fühlte sich der Mieter unter Druck gesetzt und hat den neuen Mietvertrag unterschrieben (ursprüngliche Mieterhöhung sollte 45 % betragen, wurde heruntergehandelt; die Unterzeichnung fand in der Ausweichwohnung statt).
In der Stadt besteht eine Kappungsgrenze von 15 % und die Mietpreisbremse.
Der alte Mietvertrag besteht seit mehr als 20 Jahren, eine Kaution wurde seinerzeit nicht vereinbart. Im neuen Mietvertrag ist nun die Zahlung einer Kaution verankert.
Meine Frage ist nun: Ist das Kind mit Unterschrift des neuen Vertrages in den Brunnen gefallen, oder kann man hier evtl. noch etwas retten?
Der Vermieter hat durch den neuen Mietvertrag die Kappungsgrenze umgangen, die neue erhöhte Miete ist sofort fällig und nicht erst in 3 Monaten, und er hat dadurch ebenso vermieden, die Kosten der Baumaßnahmen/Instandsetzung offenzulegen, falls er wegen Modernisierung hätte erhöhen wollen. Wiederholte nachträgliche Bitten um eine Offenlegung der Kosten wurden vom Vermieter ignoriert.
20.02.2017 - 09:24 Antworten
das ggf. überhaupt keine Mieterhöhung möglich gewesen wäre (Vgl. Instandhaltung / Modernisierung), ist Ihnen sicherlich klar. In wie weit Sie gegen den Vertrag vorgehen können, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen.
21.02.2017 - 17:47 Antworten
Wir haben soweit ich mich erinnern kann bis jetzt ausschließlich Mietpreiserhöhungen auf Grund des Verbraucherpreisindexes erfahren. Jetzt haben wir ein Schreiben erhalten, indem steht, dass der Hauptmietzins an den von der europäischen Zentralbank veröffentlichten 6 M Eurobond gebunden ist und der mit uns vereinbarten Anpassung unterliegt. Das ist mir neu weshalb ich fragen wollte ob das rechtens ist.
N.Maler
18.03.2017 - 22:49 Antworten
Hallo, ich habe eine Mieterhöhung nach 12 Jahren bekommen. Mein Vermieter beruft sich auf den örtlichen Mietspiegel. Ich habe unser momentan älteres Haus mit den Tabellen des Mietspiegels berechnet. Unser Bad ist nicht mehr in bestem Zustand, zudem haben wir einen nachträglichen Anbau, der im Winter Eiskalt ist da er nicht gedämmt ist! Dadurch haben wir auch einen höheren Energieverbrauch. Kann ich dies vieleicht vorbringen um nicht ganz so viel Miete bezahlen zu müssen! Mit etwas Erhöhung bin ich ja einverstanden. Was würden Sie raten?? Danke
20.03.2017 - 09:09 Antworten
Hallo N. Maler,
gleichen Sie Ihre Spanieneinordnung (im Mietspiegel) mit der des Vermieters ab.
07.04.2017 - 09:37 Antworten
wir haben eine Mieterhöhung erhalten und wollen gern wissen, ob es eine Ausreichende Begründung ist, dass der Vermieter die Miete noch nie erhöht hat (Wohnen dort schon länger als 15 Jahre). Es wurde zwar auf die Kappung von 20% hingewiesen, aber auf keinen Mietspiegel etc. Reicht die Info aus?
07.04.2017 - 14:01 Antworten
ich weiss nicht, ob Ihre Mieterhöhung allen Formvorschriften genügt – der Vermieter kann die Miete aber nach §558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.
10.04.2017 - 07:25 Antworten
lieben Dank für Ihre Antwort. Uns geht es um die Formvorschrift. Wir wissen das unser Vermieter die Miete anpassen darf (liegt derzeit etwas unter dem Mietspiegel). Wir möchten aber auch, dass er die Formvorschrift einhält und nicht nur sagt, so ich erhöhe jetzt weil ich es noch nie gemacht habe.
In dem Erhöhungsschreiben wird nicht auf den Mietspiegel etc. hingewiesen, daher werden wir erstmal die Erhöhung ablehnen (Zumal das Erhöhungsschreiben nicht von ihm geschrieben wurde, sondern von der Hausverwaltung – und die sollte doch wissen wie das geschrieben werden muss
Wir wissen das wir letzendlich zustimmen müssen, es sollte aber alles formal richtig sein. Von uns wird das ja auch verlangt.
24.04.2017 - 18:37 Antworten
Mein Vermieter hat mir eine Mieterhöhung geschickt und sich nicht an die Fristen gehalten. Sonst alles ok. Ich hab widersprochen und ihn auf den Fehler hingewiesen. Läuft die Frist jetzt neu? Muss er mir also eine neue Mieterhöhung schicken mit Fristen, als wäre die erste nie verschickt worden? Oder darf er sich auf das ursprüngliche Datum beziehen, an dem die fehlerhafte Erhöhung ausgesprochen wurde?
16.07.2017 - 12:04 Antworten
wir haben ein Schreiben vom Vermieter mit folgendem Text bekommen:
„gem. § 7 des Mietvertrages möchten wir die monatliche Kaltmiete ab 01.08.17 von 498,00 Euro auf 598,00 Euro erhöhen und damit an die ortsüblichen Mieten anpassen. Die Miete erhöht sich jährlich um 10,00 beginnend ab August 2018.
Durch Unterzeichnung der beigefügten Kopie erklären Sie bitte Ihr Einverständnis.“
Meines Erachtens ist diese Mieterhöhung unwirksam, da die Begründung nicht ausreicht (bei uns gibt es keinen amtlichen Mietspiegel), die Kappungsgrenze von 20 % und die Jahresfrist nicht eingehalten wurde.
§ 7 unseres Mietvertrages regelt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach Maßgabe des § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) verlangen kann. – Allerdings muss er doch die Vergleichsmiete dann durch ein Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen belegen ???
Liege ich recht in der Annahme, dieses Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam ? Darf ich trotzdem das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen ? Wir würden dann die Wohnung zum 30.09.17 kündigen ?!
22.07.2017 - 13:25 Antworten
weisen Sie den Vermieter doch darauf hin, dass die Frist nicht passt. Sie der Erhöhung zum korrekten Zeitpunkt nicht zustimmen und von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Bitte lassen Sie sich im Zweifel zu Ihrem Einzelfall und geplanten Vorgehen rechtlich beraten.
25.07.2017 - 11:28 Antworten
die Frist war richtig, da wir das Schreiben bereits im Mai bekommen haben. Wir haben uns nur Gedanken gemacht, ob wir diesem Erhöhungsverlangen zustimmen müssen oder nicht. Daher stellte sich mir die Frage, ob dieses Erhöhungsverlangen formell unwirksam ist. Ich dachte, die Begründung fehlt – da sie ja nur geschrieben haben, dass sie auf die ortsübliche Miete erhöhen wollen. Die Kappungsgrenze ist zwar nur minimal überschritten, aber drüber ist drüber. Und dann zusätzlich zu der ortsüblichen Miete auch noch eine Staffelmiete ab nächstes Jahr zu verlangen, finde ich dreist. Allerdings möchte ich die Zustimmungsverweigerung richtig begründen. Leider haben wir keine Wohnung zum September gefunden, so dass wir das Sonderkündigungsrecht doch nicht in Anspruch nehmen können.
29.09.2017 - 07:55 Antworten
die mir vorliegende Ankündigung der Erhöhung der Miete von aktuell 6,96 €/qm auf 7,62 €/qm berechnet sich u.a. auf einem vorliegenden Energieausweis (bedarfsorientiert, „energetische“ Sanierung in 2013) und dem aktuellen Mietspiegel 2016. Das Gebäude ist von 1950, kommt nach „energetischer Sanierung“ auf einen Energiebedarf von 77 kWh/(qm*a) und einen Primärenergiebedarf von 87 kWh/(qm*a). Auf Grund dieses Wertes darf die Miete mit einem Aufschlag von 7% erhöht werden.
Im Rahmen der Überlegungsfrist habe ich beim Vermieter Unterlagen zur Berechnung des Energieausweises nachgefragt. Dies wurde mir mit der Begründung „die Unterlagen liegen uns nicht vor“ und „der Energieausweis wurde von einer Fachfirma erstellt, die haben die Unterlagen“ verwehrt.
Ich habe dann unter Abzug der 7% den Wert von 7,55 €/qm der neuen Miete errechnet und dem Vermieter vorgeschlagen, mir eine diesbezügliche Mieterhöhung zukommen zu lassen.
Die beiden Mieten liegen zwar nur unwesentlich auseinander, damit fällt aber die Vergleichsmiete von 8,09 €/qm auf 7,55 €/qm, was damit eine weitere Erhöhung um weitere 0,54 €/qm verhindern würde.
Kann ich aus Zweifeln am vorliegenden Energieausweis die Zustimmung „berechtigt“ verweigern ??
Wie wird sich das Amtsgericht verhalten:
– meinem Wunsch auf Nachweis der Berechnung zustimmen ??
– mich verurteilen zu zahlen und damit auch die Kosten zu tragen ??
Abgabefrist wäre morgen, 30.09.2017, leider hat sich der Vermieter immer viel Zeit gelassen, die letzte Aufforderung der Zustimmung ist vom 21.09.2017.
29.09.2017 - 10:14 Antworten
der Energieausweis scheint Ihnen vorzuliegen. Ohne recherchiert zu haben – kenne ich keine Rechtsprechung, die dem Mieter zusagt, dass dieser ein Recht auf die Unterlagen zur Erstellung des Energieausweises hat.
30.09.2017 - 05:36 Antworten
Der Energieausweis liegt mir vor. Jetzt besteht ein bedarfsorientierter Energieausweis ja nur aus „einer Seite“, eigentlich nur aus „einer Zahl“. Im Rahmen der Überlegungsfrist möchte ich diese Zahl doch prüfen können.
Was ist der rechtliche Sinn der Überlegungsfrist:
(a) Ist diese Frist dazu da die vorgelegt Mieterhöhung zu überprüfen (also auch nachzurechnen) ??
(b) Oder ist diese Frist nur dazu da, dass ich mir überlege, ob ich das Mietverhältnis weiterführen möchte / kann ??
(c) Oder ..
30.09.2017 - 13:01 Antworten
ich denke Sie müssen gut abwägen, wie weit Sie dem Vermieter „auf die Füße treten“ wollen. Das kann zumindest auch nach hinten losgehen. So hat z.B. ein Mieter im Rahmen der Anmietung einer Wohnung in Recht auf einen Energieausweis (auf Einsicht) – m.W. aber kein Recht zur Überprüfung der Erstellung.
damit müsste ich selbst einen Gegen-Energieausweis erstellen lassen um damit dann vor Gericht zu streiten ??
Irgendwie kann ich mir nicht vorstellen, dass ich es einfach nur „zu akzeptieren“ habe, dass mir ein Vermieter einen Energieausweis vorlegt und ich „damit leben muss“.
MfG Roman Aix
28.10.2017 - 06:23 Antworten
wie verhält es sich in Bezug auf den Passus bei der Form, dass der Vermieter bei einer Mieterhöhung
„alle Mieter“ anschreiben muss? Sind damit alle tatsächlich in der Mietwohnung lebenden Personen gemeint, oder auch alle Personen, die den Mietvertrag mit unterschrieben haben (z..b. als „Bürgen“). Müssen diese auch angeschrieben werden?
28.10.2017 - 14:24 Antworten
Mieter sind die Personen, die im Mietvertrag benannt sind und diesen auch unterschrieben haben. Ein Bürge ist hingegen kein Mieter, sondern Bürge.
07.11.2017 - 17:50 Antworten
Hallo. Ich habe bisher 400 Euro Kaltmiete und 150 Euro Nebenkosten gezahlt. Habe nun ein Schreiben erhalten mit dem Betreff Mieteranpassung. Ab 01.02.17 wird sie angepasst. Begründung des Vermieters war, dass jahrelang der Mietpreis stabil gehalten wurde. Nun soll ich 650 Euro Kaltmiete und 150 Nebenkosten bezahlen. Ist das rechtens? Ich wohne in Bayern. Wohin kann ich mich wenden, falls es nicht korrekt ist was mein Vermieter gemacht hat? Danke im voraus. Mit freundlichen Grüßen
07.11.2017 - 20:31 Antworten
Hallo T. Kaj,
prüfen Sie erstmal, um was für eine Mieterhöhung es sich tatsächlich handelt.
08.11.2017 - 10:50 Antworten
Hallo. Danke für Ihre schnelle Antwort. Wie mein Vermieter in dem Schreiben schon erwähnt hatte: Da jahrelang keine Mieterhöhung stattgefunden hat, hebt er den Mietpreis an. Das sind 60 % mehr Miete als bisher. Für eine Wohnung, die im DG ist und 60 qm hat. Ist es korrekt, dass die Miete alle drei Jahre um max. 20 % angehoben werden darf? Das sind aber 60 %. Sollte ich einen Anwalt einschalten? Mit freundlichen Grüßen
08.11.2017 - 10:56 Antworten
der Vermieter kann den Mietpreis nicht einfach willkürlich anheben. Er muss die Erhöhung begründen (z.B. auf Ortsüblichkeit) und natürlich auch die Kappungsgrenze beachten (20% z.T. auch 15%)-
05.12.2017 - 19:18 Antworten
mein Vermieter hat mir gestern verkündet dass er die Miete von 400 auf 440 (warm) anheben will. Strom zahle ich selber. Noch dazu kommt ab Frühjahr ein Stellplatz von 20,00 €. Ich muss noch anfügen dass er das letzte Mal die Miete 2013 angehoben hat. Ich wohne nun seit ca. 17 Jahren in dieser ca. 45 qm Wohnung BJ ca. 1956. Nur wurden in diesem Zeitraum keine Reparaturen vorgenommen. Nur kleine Notfallreparaturen wenn das Wasser nicht mehr funktionierte. Von der Haustür und den Fenster zieht es rein. Wurden bereits von mir so weit es ging abgedichtet. Auch gab es schon Tage wo die Heizung nur lauwarm war und ich bei 16 Grad in der Früh aufgestanden bin. Habe mir schon eine Elektroheizung zugelegt.
Ferner nennt er als Grund der Erhöhung weil mein Freund jedes zweite Wochenende bei mir ist.
Meine Frage ist ob er eigentlich die Miete anheben darf obwohl noch nie Modernisierungen vorgenommen wurden ? Oder langt es aus weil drei Jahre die Miete nicht angehoben wurde ?
Haben Sie vielleicht einen Tipp wie ich am besten vorgehen kann da ich mich hier eigentlich recht wohl fühle.
05.12.2017 - 19:41 Antworten
das klingt für mich nach einer Erhöhung aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete – das hat mit Modernisierung nichts zu tun. Trotzdem würde ich die Erhöhung sorgfältig überprüfen.
27.12.2017 - 10:01 Antworten
vielen Dank für diese sehr übersichtliche und informative Internetseite!!
Wir haben eine Mieterhöhung erhalten, nach Mietspiegel, leider scheint soweit alles den Vorschriften zu entsprechen. Die einzige Frage, die ich nirgends finden kann, gilt bei Zustellung der Mieterhöhung eine 3 Tagefrist, wie bei Bescheiden? Wir haben eine Mieterhöhung vom 28.11.17 am 28.11.17 vorab per E-Mail und am 29.11.17 per Einwurf-Einschreiben erhalten. gilt hier eine 3 Tagefrist, d.h. die Erhöhung gilt erst wie am 01.12.17 zugegangen und ist damit nicht fristgerecht und nichtig?
28.12.2017 - 16:21 Antworten
was meinen Sie mit „leider scheint soweit alles den Vorschriften zu entsprechen“? Warum Sollte ein Schreiben das Ihnen am 29.11. zugeht, erst als am 01.12. zugegangen gelten?
19.02.2018 - 15:12 Antworten
unser Vermieter will unsere Kaltmiete um fast 20 Prozent anheben. Es ist unsere erste Mieterhöhung und sie ist, soweit ich es einschâtzen kann, auch rechtmäßig (Anpassung an Mietspiegel). Ich frage mich nur, was mit den Mängeln in Wohnung, Hausflur und Hof ist? Kann man sein Einverständnis von Reparaturen abhängig machen? Z.B. Steht bei Regen in unserem Hof das Wasser cm-hoch und man kommt nicht trockenen Fußes vom Auto zur Haustür. Der Hausflur wurde 10 Jahre nicht renoviert. Müssen wir trotzdem die Erhöhung hinnehmen?
19.02.2018 - 18:46 Antworten
eine Mieterhöhung hat i.d.R. nichts mit möglicherweise notwendigen Reparaturen zu tun. Mängel und ein allgemein schlechter Zustand „drücken“ ggf. auf die Einordnung in den Mietspiegel oder können ggf. zu einer Mietminderung berechtigen.
29.03.2018 - 12:09 Antworten
mein Vermieter will die Miete um 20 Prozent von 340 auf 408 Euro erhöhen, das wären 6,19€ pro qm.
Er macht geltend, dass in drei gleichwertigen Objekte, die er vermietet, sogar 6,99€ pro qm gezahlt werden.
Der Mietspiegel des Ortes liegt aber bei etwa 5,50€. Zudem wohne ich in einer Altbauwohnung mit hohen Heizkosten, weil es an Dämmung fehlt, und sie bietet auch sonst keinerlei Vorzüge, weshalb meine Wohnung also unter dem Mietspiegel liegen müsste.
Ist seine Mieterhöhung rechtens, weil er Vergleichswohnungen nennen kann, in denen mehr gezahlt wird, oder ist der Mietspiegel des Ortes maßgebend?
15.05.2018 - 20:10 Antworten
Unser Vermieter hat uns ein Schreiben eingeworfen, mit der Info über eine Mieterhöhung aufgrund von Sanierungsarbeiten (Fenster werden ausgetauscht) und einer neuen Außenanlage.
Aktuell zahlen wir eine Kaltmiete von 1090,00 €. Die Mieterhöhung beträgt kalkulatorisch 154,51 €, er bietet uns aber eine Erhöhung von 100 € pro Monat an, sonfern wir bis zum 01.06. schriftlich zustimmen. Andernfalls erfolgt die Umlegung nach den tatsächlich angefallenen Kosten gegen Vorlage der Rechnungen.
In unserem Mietvertrag wurde eine jährliche Staffelmiete vereinbart. Die erste Erhöhung erfolgt am 01.07.2018 ( ein Jahr nach Einzug) und beträgt 1112,00 €
Zusätzlich ist im Verrag eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559 b ausgeschlossen.
1. Ist eine Erhöhung durch die genannten Sanierungsarbeiten überhaupt rechtlich zulässig?
2. Angenommen sie ist zulässig, darf dann sowohl eine Mieterhöhung durch die Sanierungsmaßnahmen und eine Erhöhung durch die staffelmiete erfolgen?
16.05.2018 - 07:59 Antworten
bei einer Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter nicht aufgrund einer Modernisierung die Miete erhöhen, das ist nach BGB (§ 557a Staffelmiete) ausgeschlossen und auch in Ihrem Mietvertrag.
01.06.2018 - 14:03 Antworten
mein Vermieter hat mir ein Schreiben mit einer Mieterhöhung ab 01.08.2018 geschickt. Er begründet dies mit dem Mietspiegel (dieser liegt auch dem Schreiben bei), die Erhöhung liegt Innerhalb der 3 Jahre und bei 15%. Jetzt das große ABER:
Es bestehen mehrere Mängel in der Wohnung, u.a. ein Wasserschaden im Fenstersturzbereich mit Schimmelbildung, welche noch nicht vollständig behoben sind und wo ich schon eine Frist bis 31.07.2018 zur vollständigen Beseitigung gesetzt habe, ansonsten folgt meinerseits eine Mietminderung im entsprechenden Prozentsatz (damals detailliert im Schreiben an den Vermieter aufgeführt).
Muss ich die Mieterhöhung akzeptieren, wenn eigentlich noch mehrere Mängel bestehen, die z.T. seit Jahren nicht beseitigt wurden, obwohl sie schriftlich gemeldet sind??
03.06.2018 - 20:15 Antworten
die Mängel können zur Mietminderung berechtigen, stehen i.d.R. aber die Mieterhöhung nicht im Weg.
⇐ Mieterhöhung: Wann die Zustimmung des Mieters nötig ist (und wann nicht)
Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten ⇒
Mieterhöhung bei Mieterwechsel / Neuvermietung – Wo liegen die Grenzen?