Source: http://jpm-copro.com/Cass%2020-05-2009-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 03:56:33+00:00
Document Index: 176317845

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Cass 20/05/2009-1
Organisation initiale de l’immeuble en syndicats secondaires
Condition de pluralité des bâtiments
Intrication des bâtiments ; condition non respectée
Annulation des syndicats secondaires (oui)
Rétroactivité de l’annulation (non)
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 20 mai 2009
Cour d’appel de Paris du 11 octobre 2007
N° de pourvoi: 07-22051 ; 08-10043 ; 08-10495
Joint les pourvois n° P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2007), que la société civile immobilière de l’immeuble avenue d’Italie et Mme X..., à laquelle se sont joints des membres de sa famille (la SCI et les consorts X...), propriétaires indivis de lots de copropriété, ont assigné le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris (le syndicat principal) et les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B des immeubles 133-139 avenue d’Italie (les syndicats secondaires) pour voir déclarer non écrit l’article 33 du règlement de copropriété constituant un syndicat principal pour l’administration générale et des syndicats secondaires par bâtiments et dire ces syndicats secondaires inexistants ;
Sur la recevabilité des pourvois n° P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495 contestée par la défense :
Attendu que les pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043 ont été formés le 31 décembre 2007 et le 3 janvier 2008, d’une part, par des personnes dépourvues de pouvoir pour agir au nom des syndicats secondaires supprimés, d’autre part, par des copropriétaires qui étaient seulement intervenus à titre accessoire devant la cour d’appel ; que ces pourvois ne sont pas recevables ;
Attendu dès lors que les pourvois incidents aux pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043, formés après l’expiration du délai donné pour agir à titre principal, sont irrecevables ;
Et attendu que le pourvoi n° Y 08-10.495 a été formé le 14 janvier 2008, dans le délai de l’article 612 du code de procédure civile, d’une part, par le mandataire ad hoc spécialement désigné pour agir au nom des syndicats secondaires, d’autre part, par des copropriétaires ; que ce pourvoi est recevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal n° Y 08-10.495 :
Attendu que les syndicats secondaires et certains copropriétaires font grief à l’arrêt d’accueillir les demandes de la SCI et des consorts X... de déclarer non écrite la clause n° 33 du règlement de copropriété et d’ordonner la suppression des syndicats secondaires, alors, selon le moyen :
1°/ que la faculté, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, pour les copropriétaires des lots composant l’un ou plusieurs de ces bâtiments, de décider, en assemblée spéciale, la constitution d’un syndicat secondaire, n’exclut pas la possibilité, pour le règlement de copropriété fondateur, de créer dès l’origine des syndicats secondaires aux fins pour ceux-ci d’assurer la gestion interne de certains bâtiments identifiés par ce règlement de copropriété ; qu’en retenant, après avoir constaté que la création des syndicats secondaires pour les bâtiments A et B résultait du règlement de copropriété, que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 déterminait les conditions de fond applicables à la création des syndicats secondaires et était applicable à la présente espèce, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble l’article 1134 du code civil ;
2°/ que l’existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le règlement de copropriété et de l’organisation expressément stipulée par ce même document qui en prévoit également la gestion séparée ; qu’en retenant que la condition de distinction des bâtiments prévue par la loi pour la création de syndicats secondaires n’était pas remplie en l’espèce, sans s’expliquer sur l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la liberté contractuelle était limitée par les dispositions d’ordre public de la loi et que le législateur avait voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et souverainement relevé qu’il résultait des photographies, y compris aériennes, des plans et schémas, que les “bâtiments A et B” étaient d’un seul tenant et n’en constituaient qu’un seul, même si une partie du bâtiment avait deux étages de plus que l’autre, la cour d’appel, qui a constaté que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue par la loi pour permettre la création de syndicats secondaires n’était pas caractérisée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident n° Y 08-10.495 :
Attendu que la SCI et les consorts X... ainsi que divers copropriétaires font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir déclarer inexistants les syndicats secondaires, alors, selon le moyen, que toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle ne peut produire aucun effet, pour le passé comme pour l’avenir ; qu’il s’ensuit que le syndicat secondaire institué par une clause réputée non écrite du règlement de copropriété est censé n’avoir jamais existé ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que l’article 33 du règlement de copropriété est réputé non écrit, en tant qu’il institue des syndicats secondaires, en violation de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui en subordonne la création à l’existence de bâtiments matériellement distincts ; qu’en décidant que les syndicats secondaires doivent être supprimés pour l’avenir seulement, et non pour le passé comme le soutenaient la SCI et les consorts X..., tout en considérant qu’ils n’étaient pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l’égard des tiers et que l’irrégularité de leur constitution ne préjudiciait pas aux droits des tiers, la cour d’appel a violé l’article 43, aliné 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ;
DECLARE irrecevables les pourvois principaux et incidents n° P 07-22.051 et H 08-10.043 ;
REJETTE le pourvoi n° Y 08-10.495 ;
La Cour de cassation présente dans le présent arrêt des solutions juridiques importantes :
La condition de pluralité des bâtiments, qui doivent être matériellement séparés, s’applique uniformément dans tous les cas de constitution de syndicats secondaires. Et donc à celui d’une organisation conventionnelle initiale comme en l’espèce.
Elle s’applique même aux organisations initiales conventionnelles antérieures à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965. Notons qu’en l’espèce était invoquée l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans.
Dans ce cas particulier la demande de la SCI et des consorts X... ainsi que divers copropriétaires tendait à voir déclarer inexistants les syndicats secondaires.
La Cour de cassation rejette cette prétention et juge que « même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ; »
Certains y voient une application de la théorie de l'apparence, selon laquelle, au nom de la sécurité juridique, les tiers de bonne foi qui agissent sous l'empire de l'erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent ni du propriétaire véritable, mais en sont investis par l'effet de la loi (Civ. 1re, 22 juill. 1986, Bull. civ. I, n° 214 ; R., p. 161 ; Gaz. Pal. 1987. 1. Somm. 60, obs. Piedelièvre ; 9 janv. 1996, Bull. civ. I, n° 15 ; JCP 1997. I. 4010, n° 3, obs. Périnet-Marquet).
Cela est admissible pour des entrepreneurs ou fournisseurs ayant traité avec les syndicats secondaires. Mais les copropriétaires ne sont pas des tiers entre eux.
Nous n’entrerons pas ici plus avant dans la controverse relative à la théorie des clauses réputées non écrites, considérées comme n’ayant jamais existé, mais dont les effets antérieurs sont néanmoins maintenus jusqu’à la décision ordonnant leur suppression. Contentons nous de noter que le présent arrêt constituera un élément nouveau et important de la « dispute ».
L’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris a été organisé en un syndicat principal et deux syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B dès la création de la copropriété (article 33 du règlement de copropriété).
Nous avons indiqué (2-3-5-2) que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu :
« Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments, réunis en assemblée spéciale, peuvent décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire »
permet d’adopter cette organisation à tout moment de la vie de la copropriété, sous réserve que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments. Nous avons ajouté que cette organisation était connue et pratiquée bien avant la loi de 1965 et qu’il demeurait possible de l’adopter dès la création de la copropriété, soit lors de la construction du groupe de bâtiments soit lors de la division de la propriété d’un groupe existant.
La société civile immobilière de l’immeuble avenue d’Italie et Mme X..., à laquelle se sont joints des membres de sa famille (la SCI et les consorts X...), propriétaires indivis de lots de copropriété, ont assigné le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris (le syndicat principal) et les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B des immeubles 133-139 avenue d’Italie (les syndicats secondaires) pour voir déclarer non écrit l’article 33 du règlement de copropriété constituant un syndicat principal pour l’administration générale et des syndicats secondaires par bâtiments et dire ces syndicats secondaires inexistants
Cette demande était fondée sur le fait que les “bâtiments A et B” étaient d’un seul tenant et n’en constituaient qu’un seul, même si une partie du bâtiment avait deux étages de plus que l’autre. Il s’avère que cette affirmation est exacte. Il n’existe qu’un seul bâtiment avec intrication complexe des parties communes dépendant ces « bâtiments » A et B.
Les syndicats secondaires faisaient valoir :
1) Que les dispositions de l’article 27 ne trouvaient application que dans le cas particulier qu’il prévoit, c’est à dire la création de syndicats secondaires après la naissance de la copropriété.
2) Que l’existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le règlement de copropriété et de l’organisation expressément stipulée par ce même document qui en prévoit également la gestion séparée
Le premier argument n’est pas dépourvu d’intérêt en ce qui concerne les copropriétés antérieures à la loi de 1965. Nous pensons en particulier aux bâtiments accolés en « bande » comportant en commun des fondations uniques et une couverture commune. On parle alors de « copropriétés par escaliers », chaque bâtiment étant doté d’un accès et d’un escalier unique et généralement d’un numéro de voie propre.
Réserve faite de ces cas particuliers, mais assez nombreux, il est évident que l’organisation en syndicats secondaires ne pouvait, dès avant 1965, présenter d’intérêt qu’en présence de bâtiments physiquement séparés.
En l’espèce, l’intrication des bâtiments s’opposait dans la pratique, avant comme après 1965, à la création d’une organisation en syndicats secondaires. Il n’en est pas moins exact que l’on trouve dans certaines anciennes copropriétés des montages complexes constituant des syndicats secondaires en fonction de la nature et de la destination de certains lots.
Quant au second argument, il ne peut être retenu, le cas échéant, que pour la création de parties communes à certains copropriétaires seulement, déjà connue et pratiquée avant 1965, et même avant la loi du 28 juin 1938.
C’est donc fort logiquement que la Cour d’appel a déclaré non écrite la clause de l’article 33 du règlement de copropriété, ce qui entraîne la disparition des syndicats secondaires.
La SCI et les consorts X... ainsi que divers copropriétaires souhaitaient également voir déclarer inexistants les syndicats secondaires » […] dès lors que « toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle ne peut produire aucun effet, pour le passé comme pour l’avenir »
Sur ce point la Cour de cassation approuve encore la Cour d’appel qui a rejeté cette prétention : « Mais attendu que l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ; »
Nous trouvons donc ici une exception à la règle voulant qu’une clause réputée non écrite n’ait jamais existé. A notre avis, il devrait en exister bien d’autres, sans parler des cas dans lesquels une clause réputée non écrite en 1980 a été déclarée à nouveau licite vingt ans après !
Certains juristes y voient une application de la théorie de l’apparence. Ainsi Jean-Marc Roux, dans la Revue des loyers (juin 2009, jurisprudence, p. 296) écrit : « la solution rappelle l'hypothèse de la société de fait consécutive au prononcé d'une nullité par une juridiction ». Il en évoque les conséquences : « Non seulement les contrats et autres actes passés par les syndicat secondaires seront-ils maintenus, mais leurs patrimoines (actif et passif) seront transférés au syndicat principal, désormais seul et unique personne morale à conserver l'entier immeuble et à administrer les parties communes ».
Cette solution est séduisante pour ce qui est des rapports des syndicats secondaires avec des tiers externes (fournisseurs et prestataires de services notamment). Elle ne saurait s’appliquer aux relations juridiques internes. Il est théoriquement vrai que « les patrimoines des syndicats secondaires seront transférés au syndicat principal », mais on sait que le patrimoine d’un syndicat de copropriétaires est purement virtuel. Les biens mobiliers et immobiliers sont indivis entre les copropriétaires et il en va de même pour la trésorerie dont ils sont propriétaires, chacun pour son solde à un instant donné. La liquidation des syndicats secondaires est donc dépourvue d’incidence sur les patrimoines des copropriétaires.
Mais les décisions prises par les assemblées des syndicats secondaires conserveront leurs effets. Ainsi pour des autorisations accordées à des copropriétaires par exemple. Il ne s’agit plus alors d’une fiction juridique mais de l’effet palpable d’une décision reportée dans un procès-verbal d’assemblée qui conservera sa valeur initiale.
Au final, le principal enseignement de l’arrêt tient à la relativisation de cette fiction ! La vérité est que rien ne peut faire qu’une clause inscrite dans un règlement de copropriété n’ait jamais existé.
En cas de litige, les effets de sa suppression doivent dépendre avant tout de sa licéité, et a fortiori de son illégalité, à la date de la rédaction du règlement de copropriété ou de son insertion dans le règlement.
Qui peut sérieusement prétendre qu’une clause d’un règlement de copropriété établi en 1926, devenue illicite en vertu de la loi de 1965, enfin réputée non écrite en 1982 par une décision judiciaire n’a jamais existé ?
S’agissant de la clause de solidarité entre les propriétaires indivis d’un lot pour le paiement des charges, un courant majoritaire de jurisprudence l’a réputée non écrite pendant des dizaines d’années. Par un arrêt du 1er décembre 2004, la Cour de cassation a jugé que cette clause est licite dans le cas d’une indivision conventionnelle. La solution a ensuite été étendue aux indivisions successorales. Les juristes prudents ont bien fait de maintenir les clauses « douteuses » à l’occasion des adaptations de règlements de copropriété !
Il faudra enfin s’intéresser aux opérations pratiques rendues nécessaires par l’arrêt : modifications du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, liquidation des syndicats secondaires, adaptation de certains contrats avec des tiers, etc…
Moyen produit par la SCP ROGER et SEVAUX, avocat aux Conseils pour M. Y..., ès qualités, et les quatorze autres demandeurs au pourvoi principal n° Y 08-10.495
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré non écrite la clause n°33 du règlement de copropriété instituant les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E de l’immeuble sis 133-139 avenue d’Italie à Paris 13ème, ordonné la suppression des syndicats secondaires ainsi que la publication de la décision à la Conservation des hypothèques de Paris aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 133-139 avenue d’Italie ;
1°) Aux motifs propres que comme le disent eux-mêmes les appelants intervenants, la copropriété est un « espace limité de liberté contractuelle » ; que la liberté contractuelle est limitée par les dispositions d’ordre public de la loi ; que celle-ci définit les conditions de fond qui doivent être remplies pour que des syndicats secondaires puissent être créés ; qu’il n’y a aucune raison que ces conditions de fond ne s’appliquent pas lorsque les syndicats sont créés selon des conditions de forme non prévues par la loi, c’est-à-dire en fait de manière irrégulière quant à la forme ; que le texte a une portée générale ; que le législateur a voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ; qu’il ne peut avoir voulu, ce qui n’aurait aucune raison d’être, qu’il puisse y avoir des syndicats secondaires lorsque la copropriété comporte un seul bâtiment, pourvu que ce soit le syndicat principal qui l’ait décidé ;
Et aux motifs, adoptés des premiers juges, que l’article 33 du règlement de copropriété prévoit qu’« il est constitué, pour l’administration générale de l’ensemble immobilier, objet du présent règlement de copropriété, un syndicat principal et, pour gestion interne de chacun des bâtiments de cet ensemble immobilier un syndicat secondaire pour le bâtiment A, un autre pour le bâtiment B et un autre pour les deux bâtiments D et E » ; que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire » ; que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette loi sont réputées non écrites ; qu’il ne peut être contesté que l’article 43 de la loi s’applique aux clauses des règlements de copropriété existants et qu’en vertu de cet article, les dispositions de l’article 27 sus-visé sont d’ordre public, qu’en conséquence, toute clause d’un règlement de copropriété qui lui serait contraire doit être réputée non écrite ;
Alors, d’une part, que la faculté, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, pour les copropriétaires des lots composant l’un ou plusieurs de ces bâtiments, de décider, en assemblée spéciale, la constitution d’un syndicat secondaire, n’exclut pas la possibilité, pour le règlement de copropriété fondateur, de créer dès l’origine des syndicats secondaires aux fins pour ceux-ci d’assurer la gestion interne de certains bâtiments identifiés par ce règlement de copropriété ; qu’en retenant, après avoir constaté que la création des syndicats secondaires pour les bâtiments A et B résultait du règlement de copropriété, que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 déterminait les conditions de fond applicables à la création des syndicats secondaires et était applicable à la présente espèce, la Cour d’appel a violé ce texte, ensemble l’article 1134 du Code civil ;
2°) Aux motifs propres qu’il résulte des photographies y compris aérienne, des plans et des schémas versés aux débats que les bâtiments A et B sont d’un seul tenant et n’en constituent qu’un seul, même si une partie du bâtiment a deux étages de plus que l’autre ; que la photographie de face fait apparaître un seul bâtiment, dont le quart inférieur est occupé par un garage Citroën, et les trois quarts supérieurs, légèrement en forme de S, par des logements ; que le syndicat principal remarque que l’ensemble des bâtiments sont imbriqués les uns dans les autres et communiquent entre eux, que les deux sous-sols des bâtiments A, B et E sont d’un seul tenant, que le rez-de-chaussée et le 1er étage sont également d’un même tenant et que les niveaux supérieurs qui s’élèvent jusqu’à 14 niveaux en une partie, 16 niveaux en une autre partie de la surface occupée par le sous-sol, sont structurellement uniques et d’un seul tenant ; que la SCI de l’immeuble Avenue d’Italie et les consorts X... indiquent aussi que les deux sous-sols sont d’un seul tenant, qu’au rez-de-chaussée il n’y a aucune séparation entre les bâtiments théoriques A, B, D et E, que ce dernier s’arrête au premier niveau mais qu’au second niveau, il n’y a aucune séparation dans ce qui est appelé bâtiment A, B et D, que les sous-sols, rez-de-chaussée, 1er et 2ème niveaux du local commercial s’étendent sur toute la copropriété, qu’aucune circulation n’est possible à pied ou en voiture sans traverser en permanence l’ensemble des quatre espaces ; que l’autonomie de gestion administrative issue des parties communes spéciales concernent deux groupes de copropriétaires, le groupe habitation et le groupe commercial ;
que ceux-ci ne correspondent pas à la réunion en bâtiments et en syndicats secondaires ; que les locaux commerciaux se situent aux niveaux inférieurs de l’ensemble de l’immeuble et les locaux d’habitation aux niveaux supérieurs de celui-ci ; que les différentes parties de l’immeuble appelées bâtiments apparaissent physiquement constituer un seul bâtiment et sont interdépendantes ; que les éléments que font valoir les appelants et intervenants, notamment le fait que l’un des bâtiments ait 16 étages et l’autre 14, que l’un soit légèrement en retrait par rapport à l’autre, donnant en fait seulement aux étages supérieurs du bâtiment son apparence d’une structure en S, ne sont pas de nature à combattre efficacement les autres éléments rappelés ci-dessus et par les intimés ; que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue par la loi pour permettre la création des syndicats secondaires n’est pas réunie en l’espèce ;
Et aux motifs, adoptés des premiers juges, que Maître Z..., huissier a, par constat du 15 décembre 2003, dressé un état descriptif de l’ensemble immobilier sis 133-139 avenue d’Italie dont il résulte que : - au deuxième sous-sol, les lieux sont d’un seul tenant et d’un seul ensemble et sont utilisés dans leur intégralité à usage d’entrepôt de voitures neuves en ce qui concerne les bâtiments A, B, D et E ; - le premier sous-sol se compose d’une partie utilisée à usage d’entrepôt de voitures (bâtiment E et D) et une zone cloisonnée utilisée à usage d’entrepôt de pièces détachées (bâtiment A et B) et qu’il n’y a aucune séparation entre les bâtiments A et B et les bâtiments D et E ; - au premier étage, constitué d’un atelier de réparation et d’une zone d’exposition de voitures, aucune séparation n’est apparente entre les bâtiments D et E et entre les bâtiments A et B qui sont d’un seul tenant ; - au deuxième étage, utilisé à usage de stockage de voitures, aucune séparation n’est apparente entre les bâtiments A, B et D ; - au rez-dechaussée, il n’y a aucune séparation entre les bâtiments A et D et les bâtiments A et B utilisés comme hall d’exposition de voitures, de même qu’il n’existe aucune séparation entre les bâtiments D et E, le constat précisant que les séparations dans les bâtiments A et B se font par zone d’activité et non par bâtiment ; - au 5ème étage, aucune séparation entre les bâtiments A et B ; - les rampes d’accès permettant aux voitures d’accéder depuis le rez-de-chaussée aux deux sous-sols et aux deux niveaux supérieurs sont situés uniquement dans le bâtiment D ; qu’il résulte de ce constat que l’ensemble immobilier sis 133-139 avenue d’Italie sont sic étroitement imbriqués notamment du fait d’un même local commercial à usage de garage qui s’étend sur les deux sous-sols, le rez-de-chaussée, les premiers et seconds niveaux des quatre bâtiments connexes ; qu’en conséquence, la condition de l’existence de bâtiments distincts autonomes permettant une gestion séparée au sens de l’article 27 de la loi justifiant la création de syndicats secondaires n’est pas remplie en l’espèce ;
Alors, d’autre part, que l’existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le règlement de copropriété et de l’organisation expressément stipulée par ce même document qui en prévoit également la gestion séparée ; qu’en retenant que la condition de distinction des bâtiments prévus par la loi pour la création de syndicats secondaires n’était pas remplie en l’espèce, sans s’expliquer sur l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyen produit par la SCP BOULLEZ, avocat aux Conseils pour la SCI de l’immeuble avenue d’Italie à Paris et les consorts X..., demandeurs au pourvoi incident
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la SCI de l’immeuble avenue d’Italie, Mmes Renée, Geneviève et Catherine X..., Mme Brigitte A..., les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments D et E de l’immeuble 133/139 de l’avenue d’Italie, de la demande qu’ils avaient formées afin de voir déclarer inexistants les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le Tribunal en a tiré les justes conséquences ; que la Cour ne peut, comme le lui demandent la SCI et les consorts X..., dire que les syndicats secondaires sont réputés n’avoir jamais existé ; que l’irrégularité de leur constitution ne peut préjudicier aux droits des tiers ; qu’ils ont acquis la personnalité juridique de manière opposable aux tiers et ne sont pas inexistants ; qu’ils doivent seulement être supprimés, comme l’a ordonné le Tribunal, cette suppression entraînant le transfert de leur patrimoine actif et passif au syndicat principal dont ils sont des émanations irrégulières ;
ALORS QUE toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite, est censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle ne peut produire aucun effet, pour le passé comme pour l’avenir ; qu’il s’ensuit que le syndicat secondaire institué par une clause réputée non écrite du règlement de copropriété est censé n’avoir jamais existé ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que l’article 33 du règlement de copropriété est réputé non écrit, en tant qu’il institue des syndicats secondaires, en violation de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui en subordonne la création à l’existence de bâtiments matériellement distincts ; qu’en décidant que les syndicats secondaires doivent être supprimés pour l’avenir seulement, et non pour le passé comme le soutenaient les exposants, tout en considérant qu’ils n’étaient pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l’égard des tiers et que l’irrégularité de leur constitution ne préjudiciait aux droits des tiers, la Cour d’appel a violé l’article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.