Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Aussperrung-des-Bauherrn-durch-den-Bautraeger-rechtens--f151604.html
Timestamp: 2018-06-22 07:11:12
Document Index: 196065645

Matched Legal Cases: ['§ 273', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 11', '§ 94', '§ 93', '§ 97', '§ 648']

| 25.06.2011 19:42 |
wir haben am 14. Februar 2010 einen Bauvertrag mit einem Generalunternehmer unterschrieben, der eine Bauzeit von 6 Monaten nach Beginn der Arbeiten auf der Baustelle vorsieht.
Für die Abschlagszahlungen ist ein Zahlungsplan für die Erreichung bestimmter Bauzustände, wie z.B. Richten, Fertigstellung Innenputz etc. vereinbart.
Die AGB des Bauträgers enthalten einen Paragraphen "Besitz am Bauvorhaben":
Die Bauherren räumen der Baufirma an dem Bauvorhaben bis zu dessen Übergabe an die Bauherren alleinigen unmittelbaren Besitz ein. Die Baufirma wird den Bauherren diesen Besitz rückübertragen, wenn die Bauherren ungekürzte Schlusszahlung an die Baufirma geleistet haben. Sollte sich ein Bauherr gegen den Willen der Baufirma Besitz oder Mitbesitz an dem Bauvorhaben verschaffen, ist die Baufirma berechtigt, Besitzschutzansprüche geltend zu machen.
Der sich aus dem Bauvertrag und Bauablauf ergebende Gesamtfertigstellungstermin ist seit über 5 Monaten überschritten. Der Bauträger wurde rechtzeitig schriftlich in Verzug gesetzt und Schadenersatzansprüche geltend gemacht.
Zum heutigen Termin ist noch kein Estrich eingebaut. Bauherrenseitig wurden nach Vertragsschluss keine Änderungen vorgenommen.
Während des Bauablaufs ergaben sich zahlreiche, wesentliche Mängel. Diese wurden von einem extern, durch die Bauherrschaft beauftragten Statiker festgestellt und dann jeweils im Nachgang durch die Baufirma beseitigt. Aufgrund der ständigen Mängel und des Bauzeitverzugs wurden die Abschlagszahlungen ab einem gewissen Zeitpunkt einbehalten. Entsprechende Mängelanzeigen und Schriftverkehr zu den Zahlungseinbehalten wurde gepflegt. Der Bauträger hat aufgrund der nach seiner Auffassung fälligen, unbezahlten Abschlagsrechnungen Behinderung nach VOB/B angemeldet.
Aufgrund des immer massiver werdenden Verzugs wurde nun eine Nachfristsetzung für die noch fehlenden Gewerke angekündigt, mit anschließender Vertragskündigung und Ersatzvornahme, falls die Arbeiten nicht ab sofort deutlich beschleunigt werden. Für den Fall der zügigen Fortsetzung der Arbeiten wurden Abschlagszahlungen entsprechend dem tatsächlichen Bautenstand, abzüglich eines Sicherheitseinbehalts angekündigt. Eine korrekte Abrechnung des Bauvorhabens wurde in diesem Zuge für jeden Fall schriftlich zugesichert.
Kurz nach dem Schreiben hat die Baufirma das Schloss der Bautür austauschen lassen und ein Schreiben mit folgendem Text am Haus ausgehängt:
"Hiermit erklären wir, dass wir das Haus in Besitz genommen haben, da die Bauherren das Haus in Besitz nehmen wollen, ohne dass eine Abnahme, Übergabe und Bezahlung mit unserer Unternehmung vorgenommen wurde. Der Besitz ist uns vertraglich bis zur 100%-Zahlung und Abnahme von den Bauherren übertragen worden. Zuwiderhandlung ist strafbar! Wir werden jeden anzeigen, der sich gegen unseren Besitz stellt und eventuell Schlösser aufbohrt oder sich den Besitz anderweitig beschafft. Eine Kopie dieses Aushanges ist an die örtliche Polizeidienststelle gegangen.
2. Der Aushang am Haus stellt meines Erachtens eine Verleumdung dar, da hier eine strafbare Handlung vorgegaukelt wird, die bauherrenseitig niemals angekündigt wurde oder angedacht war. Vielmehr wurde angekündigt, nur für den Fall der Nichtfortsetzung oder weiterhin schleppenden Fortsetzung der Arbeiten, absolut legale, rechtliche Schritte einzuleiten.
Stellt dieses Vorgehen der Baufirma eine Verleumdung dar und wie kann man sich ggf. am schnellsten und wirkungsvollsten dagegen wehren?
Wir haben versucht, Strafanzeige wegen Verleumdung gegen die Baufirma zu stellen, wurden aber von der Polizeidienststelle an einen Anwalt verwiesen.
3. Die wichtigste Frage ist der Besitz am Bauvorhaben. Nach unserer Rechtsauffassung kann die AGB-Klausel der Baufirma, die zweifelsfrei mit dem Vertrag unterschrieben wurde, nicht beliebig lange Besitzansprüche der Baufirma begründen. Unseres Erachtens ist es, wenn überhaupt, möglich, derartige Besitzansprüche während der vertraglich vorgesehenen Bauzeit vollumfänglich geltend zu machen. Nach der Rechtsauffassung der Baufirma könnte diese theoretisch noch weitere Monate und vielleicht Jahre bauen und dies immer im Besitz des Bauvorhabens. Davon abgesehen kann auch die 100%-Zahlung aus unserer Sicht nur dann als Voraussetzung für die Rückübertragung des Besitzes an den Bauherren herangezogen werden, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht wurde. Weist die Leistung wesentliche qualitative oder terminliche Mängel auf, dann kann nach unserer Rechtsauffassung auch nach Unterzeichnung der AGB des Bauträgers im "Kleingedruckten" kein Besitzanspruch der Baufirma als Zwangsmittel angewandt werden. Liegen wir mit dieser Rechtsauffassung richtig oder falsch?
Nach unserer Rechtsauffassung kann der Bauträger sich nicht zu seinen Gunsten einfach einzelne "Rosinen" aus dem Bauvertrag heraussuchen und eigene, wesentliche Vertragsverpflichtungen dabei außer Acht lassen. Aufgrund des massiven Bauverzuges und immer wieder auftretender Mängel in jedem Gewerk möchten wir, unabhängig von einem ursprünglich einmal niedergeschriebenen Zahlungsplan, erst die funktionierende Leistung sehen, bevor wir bezahlen.
Für die Beantwortung der 3 Fragen und konstruktive Ratschläge bedanken wir uns im Voraus!
Schon bei einem Bauvertrag ohne Einbeziehung der VOB/B stellen die §§ 273, 320 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) dem Auftragnehmer ein Zurückbehaltungsrecht zur Verfügung, wenn der Auftraggeber die Abschlagsrechnungen nicht rechtzeitig zahlt. Er darf dann die Arbeiten einstellen.
Bei einem Bauvertrag unter Einbeziehung der VOB/B können die Arbeiten auf Grundlage des § 16 Nr. 5 Abs. 3 Satz 3 VOB/B eingestellt werden. Vorab hat der Unternehmer jedoch dem Auftraggeber nach Fälligkeit der Abschlagsrechnung eine angemessene Nachfrist zur Zahlung gemäß § 16 Nr. 5 Abs. 3 Satz l VOB/B zu setzen (auch Verzugsschadensersatz und –zinsen kommen daneben in Betracht). Außerdem hat er die Arbeitseinstellung anzudrohen; dieses ungeachtet des Umstandes, dass § 16 Nr. 5 Abs. 3 Satz 3 VOB/B diesbezüglich keinerlei Ausführungen enthält.
Dieses müsste dann hier entsprechend dem oben dargestellten Verfahrensablauf von Ihrem Vertragspartner derart in die Wege geleitet worden sein, möglichst schriftlich zu Beweiszwecken, was hier vielleicht gar nicht geschehen ist.
„Wer wider besseres Wissen in Beziehung auf einen anderen eine unwahre Tatsache behauptet oder verbreitet, welche denselben verächtlich zu machen oder in der öffentlichen Meinung herabzuwürdigen oder dessen Kredit zu gefährden geeignet ist, wird mit Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder mit Geldstrafe und, wenn die Tat öffentlich, in einer Versammlung oder durch Verbreiten von Schriften (§ 11 Abs. 3) begangen ist, mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft."
In der Tat wird Ihnen nach meiner ersten Einschätzung zumindest ein Versuch einer Straftat (Hausfriedensbruch etc.) unterstellt, was so der Polizei bekannt gegeben wurde.
Lassen Sie sich nicht von der Polizei abwimmeln und auf einen Anwalt verweisen, dass macht diese nach meiner Erfahrung allzu gerne. Wird ein Anwalt tätig, kostet dieses nämlich mehrere hundert Euro (was Ihnen keiner ersetzt), ich meinen Mandanten jedenfalls grundsätzlich dazu rate, selbst dieses zu Protokoll der Polizei zu geben, die verpflichtet ist den Sachverhalt aufzunehmen und zu ermitteln.
Denn in Bezug auf bewegliche Sachen, die wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind oder werden (§ 94 BGB), ist ein Eigentumsvorbehalt nicht möglich, weil diese Sachen sonderrechtsunfähig sind (§ 93 BGB). Zubehör (§ 97 BGB), das im Zweifel zusammen mit dem Grundstück verkauft wird, kann dagegen unter Eigentumsvorbehalt veräußert werden.
Die mir bekannten Musterverträge enthalten solche Klauseln jedenfalls in Bezug auf einzubauende Bauteile nicht.
Der Bundesrat wollte nach Angaben des Deutschen Bundestages vom 14.02.2006 Handwerksbetriebe in die Lage versetzen, ihre Werklohnforderung effektiver als bisher zu sichern. Für sie wie auch für alle Werkunternehmer sollen die kaufrechtlichen Regelungen zum Eigentumsvorbehalt künftig in veränderter Form gelten, damit der Handwerker bei Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Bestellers sein Eigentum an eingebauten Produkten sichern kann. Dies ging aus einem von der Länderkammer eingebrachten Gesetzentwurf (BT-Drs. 16/511) hervor.
Daraus hervorgegangen ist aber nur die nach § 648a BGB bestehende Möglichkeit der Bauhandwerkersicherung:
Nachfrage vom Fragesteller	07.07.2011 | 14:27
zunächst vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die uns sehr geholfen hat. Wir haben daraufhin sofort Strafantrag in allen drei Punkten gestellt.
Zu einer Formulierung in Ihrer Antwort, auf die wir uns nach Ihrer Ausführung auch unbedingt stützen sollten, würde ich Sie noch um eine kurze, nährere Erläuterung bitten, wie dieser Satz gemeint ist:
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2011 | 14:46
Bewertung des Fragestellers 07.07.2011 | 14:19
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