Source: https://www.e-glossa.it/wiki/distanza_fra_costruzioni.aspx
Timestamp: 2020-07-07 08:13:01+00:00
Document Index: 54440717

Matched Legal Cases: ['art. 873', 'art. 873', 'art. 41', 'art. 873', 'art. 9', 'art. 41', 'art. 9', 'art.2653']

La norma fondamentale in materia è contenuta nell'art. 873 cod. civ., in base al quale, al fine di evitare intercapedini fra costruzioni poste sul confine delle proprietà, dette costruzioni devono essere unite o aderenti ovvero, in alternativa, distanti almeno tre metri una dall'altra, salve le maggiori (mai minori: cfr. Cass. Civ., Sez.II, 19554/09 con la quale è stato stabilito che la nozione di "costruzione" sia rimessa esclusivamente alla legge e non già alla normativa secondaria) distanze eventualmente prescritte dai regolamenti locali. La vigenza di essi non è peraltro retroattiva (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 14915/2015).
Ma cosa deve intendersi con il termine "costruzione"? Non lo è, secondo la giurisprudenza, il muro che adempia alla mera funzione di contenimento del dislivello naturale del terreno (Cass. Civ., Sez. II, 14710/2019). La regola relativa alle distanze non si applica agli ampliamenti delle costruzioni preesistenti che non producano modifiche della precedente sagoma in altezza o in larghezza sul fronte verso il confine (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 14543/04; cfr. tuttavia Cass. Civ., Sez.II, 18272/07 nella direzione potenzialmente contraria, nell'eventualità di costruzione in sopraelevazione che sia allineata in senso verticale rispetto all'altrui sottostante proprietà preesistente, nell'ipotesi in cui quest'ultima appartenga allo stesso soggetto proprietario dell'area confinante, nonchè Cass. Civ., Sez. II, 15390/2014 sempre in materia di modifica della falda della copertura). Essa si applica invece anche in relazione alle costruzioni che possano essere reputate accessorie (Consiglio di Stato, Sez. IV, 836/2019).
Si può inoltre riferire che la regola del rispetto delle distanze in parola si applica analogamente alle c.d. "ricostruzioni" di fabbricati preesistenti (distrutti per eventi umani o naturali). Ogni variazione della sagoma rispetto a quella precedente darebbe vita ad una costruzione che potrebbe essere qualificata come "nuova". Ciò, si badi bene, non soltanto in relazione alle parti eccedenti in altezza, larghezza e profondità quelle preesistenti, dovendo l'intera edificazione essere considerata come tale (Cass. Civ. Sez. II, 17176/08).
Occorre notare che, per effetto dell'intervento di ulteriore normativa di carattere urbanistico, in concreto i regolamenti comunali possono, in quanto meno restrittivi rispetto a queste norme, risultare inapplicabili, valendo le prescrizioni speciali del codice come misure di salvaguardia proprio in quanto più rigorose (Cass. Civ. Sez. II, 6695/94). Vi sono inoltre elenchi di Comuni in relazione ai quali viene disposta la inapplicabilità delle prescrizioni della legge urbanistica (L. 1150/42) così come modificata dalla c.d. "Legge ponte" 765/67 (Cass. Civ. Sez. II, 4623/93). Se poi si considera che in tanto rinvengono efficacia le norme regolamentari, in quanto in concreto prescrivano limiti più severi rispetto a quelli di cui all'art. 873 cod. civ., ritenendosi che, in difetto di concerta prescrizione, quest'ultima norma comunque mantenga la propria efficacia (pur tenendo conto del modo di disporre dell'art. 41 quinquies della legge 1150/1942 come modificata dalla Legge 765/67: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 7804/91), diviene dunque evidente che l'art. 873 cod. civ. conserva una propria sfera di applicazione di grande importanza, pur contenendo un importante rinvio alla normativa secondaria. Occorre aggiungere che l'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n.1444, emanato in esecuzione della predetta norma sussidiaria di cui all'art. 41 quinquies della Legge 1150/42, ha imposto una distanza minima inderogabile di dieci metri tra pareti finestrate e quelle di edifici antistanti, direttamente incidendo sui regolamenti edilizi comunali, vale a dire imponendo tali limiti ai Comuni nella adozione o nella revisione degli strumenti urbanistici. Non era del tutto chiaro il limite di operatività di siffatta norma: se cioè essa vincolasse soltanto l'amministrazione comunale (così Cass. Civ. Sez. II, 3371/01 ed anche Cass. Civ. Sez. II, 633/03) ovvero se venisse direttamente ad incidere nei rapporti interprivati (in questo senso, cfr. Cass. Civ. Sez. II, 4413/01). Questo è l'orientamento attualmente prevalente. E' notevole osservare che, quando il predetto art. 9 diviene in concreto applicabile (ciò che è possibile anche in esito alla disapplicazione delle disposizioni degli strumenti urbanistici contrastanti con il medesimo, disapplicazione che ben può essere operata dal giudice civile: Cass. Civ. Sez. II, 21899/04), norme regolamentari assurgono al rango di fonte primaria proprio in relazione al rinvio recettizio contenuto nella norma in esame. Nè appare possibile, nell'ipotesi di violazione, evitare la sanzione ripristinatoria semplicemente eliminando la caratteristica di "veduta" dell'apertura finestrata della parete, degradando tale apertura a mera "luce" (in questo senso cfr. Cass. Civ., Sez. II, 4834/2019).
Occorre inoltre rilevare come la domanda giudiziale intesa a denunziare la violazione delle distanze legali tra le costruzioni e ad ottenere il ripristino dello status quo ante, sia stata qualificata in chiave di negatoria servitutis, come tale soggetta a trascrizione ai sensi del n.3 dell'art.2653 cod.civ. (Cass. Civ. Sez.Unite, 13523/06). Inversamente la pattuizione con la quale i proprietari di fondi posti a confine si accordano (ma di accordo deve pur sempre trattarsi, non essendo sufficiente l'espressione unilaterale di intento: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 14711/2019) derogando alla normativa in tema di distanze minime tra le costruzioni da origine ad una servitù prediale avente il corrispondente contenuto. La natura reale di questo diritto da conto di come esso possa anche scaturire in esito alla maturazione del termine per l'usucapione (Cass. Civ., Sez. II, 18888/2014; si veda anche Cass. Civ., Sez.II, 24014/2014).