Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c2106356.html
Timestamp: 2020-02-23 04:55:05+00:00
Document Index: 179381222

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 19', 'art. 14', 'arrêt ', 'art. 9', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 19', 'art. 15']

DFR - BGE 106 II 356
BGE 106 II 356
L'immeuble "En Barmottes A" à Bex, construit en 1964, a été acquis à fin décembre 1971 par la Caisse de retraite du personnel de la BCV pour un montant total de 1'865'000 fr. Il n'est grevé d'aucune charge hypothécaire.
Par lettre du 25 janvier 1978, les locataires de l'immeuble ont requis une diminution de leurs loyers; ils relevaient qu'une hausse de loyer motivée par une augmentation des charges et du taux de l'intérêt hypothécaire leur avait été notifiée le 1er avril 1975, et que depuis 1976, deux voire trois baisses de ce taux avaient eu lieu.
Après refus du bailleur puis échec de la conciliation devant la commission compétente, 23 locataires, soit Alfred de Gaspari et 22 consorts, ont saisi l'autorité judiciaire et conclu à ce que leur loyer respectif fût réduit de 14% dès le 1er janvier 1978, 21% dès le 1er septembre 1978 et 24,5% dès le 1er avril 1979. En cours d'instance, ils ont modifié leurs conclusions en ce sens que la réduction demandée est de 12,36% dès le 1er janvier 1978 et de 24% dès le 1er avril 1979. La défenderesse a conclu à libération.
Les demandeurs recourent au Tribunal fédéral. Ils concluent à la réformation de l'arrêt cantonal en ce sens que leurs loyers, non compris l'acompte de chauffage et d'eau chaude, sont réduits de 13,08% dès le 1er janvier - subsidiairement 1er juillet - 1978 et de 19,8% dès le 1er juillet 1979.
1.- La Cour cantonale examine, au regard de l'art. 19 AMSL, si la baisse régulière du taux de l'intérêt hypothécaire depuis 1977 fait apparaître les loyers de l'immeuble de la défenderesse comme abusifs, c'est-à-dire procurant au bailleur un rendement excessif au sens des art. 14 et 15 AMSL. Pour déterminer le rendement de l'immeuble à l'époque où la baisse de loyer a été requise, elle se fonde sur la valeur dite réelle estimée par l'expert ou sur le prix d'achat indexé à 100% sur l'indice des prix à la consommation de 1971 à 1978. Selon le montant des charges et revenus portés en compte, y compris les charges hypothécaires potentielles calculées au taux de 4,5% sur 60% du capital initial, elle aboutit pour 1978 à un rendement net de 1,89 à 2,38%. L'autorité cantonale considère que ces rendements ne sont manifestement pas excessifs et qu'il n'y a dès lors pas lieu à réduction des loyers.
Les demandeurs prennent pour base de leur calcul le capital investi en 1971, date d'acquisition de l'immeuble, indexé à raison de 40% sur l'indice des prix à la consommation. Ils admettent la mise en compte d'intérêts hypothécaires potentiels calculés sur 60% de la valeur ainsi déterminée, de la moyenne des charges d'exploitation des trois dernières années et d'une rémunération des fonds propres ne devant pas dépasser de plus de 0,5% le taux des prêts hypothécaires en premier rang. Ils parviennent à un revenu locatif qui excède le revenu locatif admissible de 13,08% pour 1978 et de 19,8% dès le 1er juillet 1979, vu la persistance de la baisse du taux de l'intérêt hypothécaire en 1979.
2.- L'arrêt attaqué ne peut être suivi ni quant à la méthode appliquée ni quant aux prémisses sur lesquelles elle se fonde. Le rendement procuré au bailleur par l'immeuble, quel qu'en soit le mode de calcul, ne saurait être qualifié de non excessif sans que l'on ait déterminé au préalable un taux de rendement convenable constituant une base de comparaison. La Cour cantonale a en outre calculé le rendement net sur la valeur totale de l'immeuble. Or le rendement admissible au sens de l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 doit être déterminé par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propriétaire. Cet arrêté permet en effet au bailleur de fixer un loyer qui couvre ses charges et procure un rendement convenable au capital propre investi; c'est donc le rendement net de ce capital qui ne doit pas se révéler excessif (GMÜR/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, 2e éd., 1979, p. 50). Enfin, la Cour cantonale s'écarte à tort des principes posés à l'art. 9 OSL, lorsqu'elle se fonde sur le prix d'achat de l'immeuble indexé à 100% sur la variation de l'indice des prix à la consommation, ou sur une valeur de l'immeuble étrangère à son prix de revient ou à son prix d'achat.
3.- a) Selon l'art. 19 AMSL, le locataire peut contester le montant du loyer qu'il estime être devenu abusif en raison d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. Cette modification doit être intervenue depuis la dernière fixation du loyer, qui constitue le moment déterminant pour la comparaison des anciennes et des nouvelles bases de calcul (ATF 106 II 167 ss., consid. 3, 4b; GMÜR/CAVIEZEL, op.cit., p. 99).
b) Les art. 14 et 15 AMSL étant applicables, le bailleur peut opposer en compensation à la demande du locataire des motifs justifiés de hausse. Mais ce qui vaut pour les facteurs de baisse vaut aussi pour les facteurs de hausse: le bailleur ne peut invoquer que les modifications survenues depuis la dernière fixation du loyer. On peut certes réserver au propriétaire le droit de faire valoir qu'il n'avait pas épuisé auparavant toutes les possibilités de hausse (GMÜR/CAVIEZEL, op. cit., p. 100). Cette réserve devrait cependant être appliquée de façon très restrictive, dans les seuls cas où la retenue dont le bailleur aurait fait preuve ressort clairement de ses notifications de hausse. Permettre au propriétaire de remettre en cause le montant du dernier loyer fixé, en dehors de ces cas exceptionnels, reviendrait en effet à astreindre le locataire à une procédure probatoire longue et coûteuse, qui rendrait illusoire l'application de l'art. 19 AMSL en dépit d'une baisse notable des frais, et notamment de la chute du taux de l'intérêt hypothécaire.
4.- a) Selon l'art. 9 al. 2 OSL, une augmentation du taux de l'intérêt hypothécaire de 1/4% donne droit, en règle générale, à une hausse de loyer de 31/2% au plus. Une diminution de ce taux doit donner droit, de même, à une baisse de loyer correspondante. Le taux de réduction du loyer doit cependant être adapté afin de respecter la proportion adoptée par le législateur, à l'art. 9 al. 2 OSL, entre loyer initial et loyer modifié, c'est-à-dire d'obtenir le même rapport entre loyer initial et loyer majoré, en cas de hausse, qu'entre loyer diminué et loyer initial, en cas de baisse. Cette proportion s'établit de la manière suivante: 100 loyer initial 96,62 loyer diminué ----- ------------- = ----- ------------- 103,5 loyer majoré 100 loyer initial
Au 1er février 1978, le taux de l'intérêt hypothécaire avait baissé de 1% par rapport à 1975. Selon les art. 19 AMSL et 9 al. 2 OSL et le principe posé ci-dessus, cette diminution justifiait en principe une réduction des loyers des demandeurs de 13,52% (4 x 3,38). Au 1er juillet 1979, le taux hypothécaire avait encore baissé de 1%. Les demandeurs ont droit dès lors à une réduction supplémentaire de 13,52%, calculée sur le loyer précédemment réduit à 86,48% (100-13,52), soit à une baisse de 11,69% qui ajoutée à la première, donne 25,21% (13,52 + 11,69).
5.- Le droit à la réduction et les taux de celle-ci étant établis, il faut examiner si et dans quelle mesure la défenderesse peut opposer en compensation des facteurs de hausse au sens de l'art. 15 AMSL (augmentation des charges, prestations supplémentaires du bailleur, maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques), survenus après la dernière fixation du loyer en 1975.
L'état locatif s'élevant ici à 159'396 fr., l'augmentation des charges à concurrence de 5'500 fr. représente une hausse de coûts de 3,45% qui peut être opposée en compensation à la réduction de 25,21% résultant de la diminution du taux de l'intérêt hypothécaire au 1er juillet 1979.
6.- Les loyers des demandeurs, non compris l'acompte de chauffage et d'eau chaude, devront dès lors être réduits dans la mesure suivante: