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Timestamp: 2019-12-06 23:50:02+00:00
Document Index: 52511658

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 261', 'arrêt ', 'art. 271', 'art. 271', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 97', 'arrêt ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 66', 'ATF ']

4A_641/2014 - 2015-02-23 - Vertragsrecht - contrat de bail à loyer; résiliation
Les bailleurs ont porté la cause devant le Tribunal des baux et loyers en invoquant un besoin urgent d'occuper l'appartement litigieux. Par jugement du 22 juin 2011, le Tribunal a annulé le second congé, au motif qu'il avait été donné pendant une procédure judiciaire (relative au premier congé) et que les bailleurs n'avaient pas rendu vraisemblable leur besoin urgent d'occuper l'appartement (art. 271a al. 1 let. d
et al. 3 let. a CO).
Le recourant soutient d'abord que la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1
CO) parce que les intimés n'auraient pas respecté leur engagement de reprendre le bail conformément aux conditions que le Département des constructions avait posées en application de la LDTR (loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation; RS/GE L 5 20).
L'autorité précédente a jugé que la seconde résiliation avait été donnée pendant la procédure consécutive à la première résiliation (cf. art. 271a al. 1 let. d
CO), mais qu'elle était néanmoins valable parce que les intimés pouvaient se prévaloir d'un besoin urgent pour eux-mêmes (art. 271a al. 3 let. a
CO). Le recourant conteste le besoin urgent; les intimés relèvent qu'ils ne sont pas les auteurs du premier congé.
2.1. Lorsque les intimés ont donné le second congé le 24 février 2009, une procédure en contestation du premier congé donné par la précédente propriétaire était pendante. Alors que l'ancienne procédure genevoise ne réglementait pas la substitution de parties (ATF 131 I 57 consid. 2.1 p. 62), la Cour de justice a jugé que les intimés avaient remplacé de plein droit l'ancienne bailleresse dans la procédure en cours, par l'effet de l'art. 261 al. 1
CO (arrêt du 18 janvier 2010, consid. 2.1). La participation à la procédure pendante n'est de toute façon pas décisive, pour les motifs qui vont être exposés.
A teneur de l'art. 271a al. 1 let. d
CO, le congé est annulable lorsqu'il a été donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire procède au mépris des règles de la bonne foi. Selon la jurisprudence, le but de cette protection est d'éviter que le bailleur puisse se débarrasser d'une procédure judiciaire déplaisante par une résiliation du bail. La disposition s'applique indépendamment du motif spécifique pour lequel le bailleur entend résilier dans le cas particulier. Les exceptions à la règle sont limitativement énumérées à l'art. 271a al. 3
CO. Le champ d'application de la protection ne doit pas être délimité étroitement afin qu'elle puisse remplir son but. Enfin, la disposition s'applique même si le bailleur ignore l'existence de la procédure pendante au moment où il résilie (arrêt 4A_482/2014 du 20 janvier 2015 consid. 2, destiné à la publication; ATF 131 III 33 consid. 3). Dans ces circonstances, le fait que les nouveaux bailleurs n'ont pas eux-mêmes donné le premier congé est sans pertinence. Peu importe, aussi, qu'ils participent ou non à la procédure pendante au moment où ils donnent le congé. Est seul déterminant le fait qu'ils ont
signifié le congé alors qu'une procédure en rapport avec le bail était en cours; un tel congé est en principe annulable.
2.2. A teneur de l'art. 271a al. 3 let. a
CO, le congé donné pendant une procédure en cours est exceptionnellement valable s'il est donné en raison d'un besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux.
LTF); en tant que cour suprême, il est instance de révision du droit et non pas juge du fait. Il peut certes, à titre exceptionnel, rectifier ou compléter les faits qui ont été établis de façon manifestement inexacte - c'est-à-dire arbitraire - ou en violation du droit et ce, pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1
LTF). Néanmoins, la partie recourante qui entend s'écarter des faits retenus dans l'arrêt attaqué doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions pour ce faire seraient réalisées; lorsque le grief a trait au caractère arbitraire de l'établissement des faits, les exigences de motivation sont celles, plus strictes, de l'art. 106 al. 2
LTF. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire à l'encontre de l'état de fait ou de l'appréciation des preuves (ATF 137 II 353 consid. 5.1; 133 II 249 consid. 1.4.3).
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Le recourant supporte les frais judiciaires (art. 66
LTF). Il n'est pas alloué de dépens aux intimés dès lors qu'ils ont procédé sans avocat (ATF 133 III 439 consid. 4).
Décision : 4A_641/2014
Date : 23. Februar 2015
Publié : 07. April 2015
118-II-50 • 128-I-206 • 129-I-8 • 131-I-57 • 131-III-33 • 132-I-13 • 132-III-737 • 133-II-249 • 133-III-439 • 135-III-112 • 136-III-552 • 137-I-1 • 137-II-353
4A_482/2014 • 4A_641/2014 • 4A_724/2012
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