Source: http://quechoisir-montpellier.org/logement/150-le-contrat-de-bail
Timestamp: 2018-03-21 22:24:23+00:00
Document Index: 37857177

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 22', 'art. 2292', 'art. 22', 'art. 2298', 'art. 2293', 'art. 24', 'art. 2290', 'art. 2302', 'art. 3', 'art. 1731', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 3']

Vous avez trouvé un logement qui (espérons-le) correspond à vos attentes. Vous allez tout d'abord signer un contrat de bail qui doit obéir à certaines règles et contenir certaines informations. Certaines clauses du contrat peuvent être abusives et n'ont donc pas lieu d'être (elles sont supposées non écrites).
Vous allez verser un dépôt de garantie (limité à un mois) et peut être votre bailleur vous aura demandé une caution.
Avant d'entrer dans les lieux vous allez établir attentivement un état des lieux et le logement que vous allez occuper doit être non seulement décent mais en bon état d'usage et de réparation.
1. La conclusion du contrat de bail
Une fois le logement trouvé, le locataire doit signer un contrat qui énumère les droits et obligations du propriétaire bailleur. À ce titre, le propriétaire bailleur est tenu de vous fournir un certain nombre d'informations avant tout engagement.
A) Les informations obligatoires
Le diagnostic technique : le propriétaire bailleur doit vous fournir un dossier de diagnostic technique, qui comprend un diagnostic de performance énergétique (évaluation de la consommation en énergie du logement) et un certificat de risque d'exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Dans les zones couvertes par un plan de prévention de risques technologiques, naturels ou de sismicité (se renseigner à la mairie du lieu où se situe le logement), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
L'antenne de télévision : le bailleur est également tenu d'informer le locataire des moyens existants de recevoir la télévision (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). De plus, si la location est sise dans un immeuble collectif, le locataire pourra, à ses frais, demander au bailleur l'adaptation de l'antenne ou la pose d'une antenne (art. 1er de la loi no 66-457 du 2 juillet 1966). En revanche, de telles obligations n'existent pas en matière de location de maison individuelle, sauf à ce que le contrat le prévoie.
Attention : si le bailleur est responsable de la délivrance de ces informations, il n'en va pas de même lorsque l'information est bien délivrée mais que les renseignements qu'elle contient sont erronés (sauf mauvaise foi avérée de la part du bailleur).
Le loyer et les charges : le montant du loyer doit être indiqué sur le contrat. Mais en ce qui concerne les charges, l'obligation de vous informer sur leur montant est un peu plus floue.
Si aucune provision sur charges n'est demandée : dans ce cas, le bailleur n'a pas d'obligation particulière de vous renseigner sur leur montant au moment de la conclusion du contrat, sauf à ce que le logement se situe dans une copropriété, et dans ce cas le locataire doit être informé de la quote­part du lot loué dans chacune des catégories de charges. Mais cela n'indique pas clairement le montant. Même s'il n'est pas fait référence aux charges dans le contrat, le locataire est tenu de les assumer.
Si des provisions sur charges sont demandées : leur montant doit être clairement indiqué dans le contrat. De plus, on doit vous fournir des justificatifs permettant de déterminer cette provision (budget prévisionnel si le logement est dans une copropriété ou précédentes régularisations s'il a été loué avant).
À noter : la sous-évaluation litigieuse de la provision mensuelle sur charges, si elle ne vicie pas le consentement des locataires à la convention locative, a toutefois causé un préjudice à ces derniers qui ont mésestimé le montant des charges qu'ils allaient devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi le préjudice, dont le bailleur doit répondre (cour d'appel de Paris 6e ch. sect. C du 29 octobre 2003, no 2002-20651, + cour d'appel de Paris du 26 juin 2008, AJDI 2008.858).
Est-ce que le bailleur doit m'informer sur la superficie réelle de mon logement ? Depuis le 27 mars 2009 (art. 3 L. 6/7/89), le contrat de bail doit indiquer, outre la désignation, la consistance et la destination des lieux loués, la surface habitable. En cas d'information erronée, le locataire est en droit de demander au bailleur une indemnité.
Surface habitable : « Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
B) Les clauses abusives
Le locataire informé sur l'objet du contrat peut signer en connaissance de cause. Seulement, il existe des clauses dans ce contrat qui ne peuvent pas être insérées, car elles sont considérées par la loi comme abusives (l' article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de ces clauses).
Il ne peut notamment exiger un prélèvement automatique, ou de laisser visiter les lieux plus de deux heures par jour...
C) Le dépôt de garantie et la caution
Le dépôt de garantie : Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (c'est à dire hors charges).
→ On ne peut pas demander au locataire, en plus du dépôt de garantie, la remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
→ Le dépôt de garantie demeure inchangé pendant toute la durée de la location et devra vous être restitué dans un délai de deux mois, sous certaines conditions (état des lieux, charges... ) en fin de bail.
La caution : La caution est l'acte par lequel une personne, tierce au contrat de location, s'engage à payer les sommes dues par le locataire au titre de ce contrat, si le locataire ne paye pas lui-même. Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire, cette dernière étant tenue à des obligations plus contraignantes que la caution simple.
Attention : le non-renouvellement du cautionnement peut constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé (six mois avant la fin de la période triennale) au locataire si une clause dans le bail prévoit que le locataire est tenu, en cas de résiliation de la caution, de faire un nouveau cautionnement (tribunal de grande instance de Paris, 27 septembre 2000 (ou cour d'appel de Paris, 6e ch. B, 14 janvier 1999, AJDI 1999).
2. L'engagement de la caution
A) Le formalisme
Quel que soit le type de location (même sous la loi de 1989), la caution doit signer un acte écrit (art. 2292, Code civil). Cet acte doit stipuler clairement la nature et l'étendue de l'obligation de la caution (dans le cas où la somme ne peut pas être déterminée au moment de la conclusion de l'acte), principe posé notamment par la Cour de cassation du 12 novembre 1987. Tout acte de cautionnement trop vague sera annulé.
Pour la loi de 1989, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
B) Les droits de la caution
Le bénéficie de discussion : c'est le droit qu'a la caution simple (non solidaire) de demander, avant de devoir payer le bailleur, que ce dernier épuise les voies de recours contre le locataire (art. 2298, code civil.).
Mais il se peut qu'une clause prévoie que la caution simple (non solidaire) renonce au bénéficie de discussion : dans ce cas, elle devra payer le bailleur quand bien même ce dernier n'aurait pas mis en cause le locataire. À charge pour la caution de se retourner contre le locataire.
L'information de la caution :
Quel que soit le type de location (même loi de 1989) : la caution doit être informée par le bailleur de l'évolution de la créance due par le débiteur principal (le locataire) au moins annuellement (art. 2293, Code civil.). Si par exemple le loyer a été révisé ou augmenté, la caution doit pouvoir en être informée, sans quoi la caution ne sera pas tenue des pénalités et intérêts de retard.
Location soumise à la loi de 1989 : la caution doit, en plus de ce qui est prévu ci-dessus, se voir notifier le commandement de payer adressé au locataire en cas d'impayé. La sanction reste que la caution ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
3. La durée de l'engagement
A) À durée déterminée
La caution sera tenue pendant toute la durée prévue dans l'acte de cautionnement sauf à ce que le locataire parte avant la fin de la période de l'engagement de la caution.
Il se peut qu'il soit indiqué dans l'acte de cautionnement : « pendant la durée du bail, renouvelé deux fois pour la même durée ». Dans ce cas l'engagement est bien à durée déterminée.
B) À durée indéterminée
Quel que soit le type de location (sauf pour la loi de 1989) : la caution pourra résilier à tout moment, la résiliation prenant effet à la réception de la lettre recommandé avec accusé de réception.
Location soumise à la loi de 1989 : la caution dans ce cas pourra résilier à tout moment, et ne sera tenue que jusqu'à l'échéance du bail au cours duquel le bailleur a reçu la notification.
Il se peut qu'il soit indiqué que la caution s'engage pendant « toute la durée du bail initial et de son renouvellement éventuel et/ou de sa reconduction » : dans ce cas, l'engagement de la caution est à durée indéterminée, car il n'est pas précisé le nombre de renouvellements et/ou de reconductions.
4. L'étendue de l'engagement
Comme on l'a vu ci-dessus l'acte de cautionnement doit préciser l'étendue de l'obligation contractée, sans quoi l'acte de caution est nul.
L'acte de cautionnement peut indiquer qu'elle s'étend aux loyers et charges, aux réparations locatives, dégradations et pertes pendant la jouissance, aux indemnités d'occupation.
En revanche, la caution ne saurait être tenue à des obligations dont le locataire n'a pas à répondre (exemples : réparations non locatives, dégradations dues à un cas de force majeur...) [art. 2290, Code civil.]. Toute clause qui irait dans ce sens ne pourrait être valable.
S'il existe plusieurs cautions pour la même obligation ?
Les cautions solidaires : dans ce cas, le bailleur créancier pourra agir pour la totalité des sommes dues par le locataire, contre n'importe laquelle des cautions solidaires. À charge pour cette dernière de demander le remboursement auprès des autres cautions et/ou du locataire.
Les cautions simples : s'il n'y a pas de clause d'indivisibilité dans le contrat de cautionnement, alors la caution ne sera tenue que du montant de la dette divisé par le nombre de cautions. Cependant, si les autres cautions sont insolvables, dans ce cas, la caution simple devra payer la totalité de la dette, quand bien même elle bénéficiait de la division de la dette (art. 2302 et 2303, Code civil).
S'il y a vente du bien loué, la caution est-elle tenue, vis-à-vis du nouveau bailleur, de garantir les impayés du locataire ?
Il y a une transmission de plein droit de la caution au nouveau propriétaire, c'est-à-dire que la caution est engagée vis-à-vis du nouveau bailleur automatiquement, sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire.
5. L'état des lieux d'entrée
C'est un acte important lors de la conclusion du bail, pour lequel le locataire doit être extrêmement vigilant. Il est obligatoire et contradictoire (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur peut-il l'établir unilatéralement ?
Non, l'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, les deux devant signer le document. Si ce n'est pas le cas, alors le bailleur ne pourra pas s'en servir de preuve, et il ne pourra pas bénéficier de la présomption de bon état du logement de l'art. 1731 Code Civil s'il n'a pas convié le locataire à cet état des lieux.
L'état des lieux est effectué par un agent immobilier qui veut me facturer sa réalisation. En a-t-il le droit ?
Si l'état des lieux est fait par une agence, aucun frais ne peut être demandé au locataire, même s'il est invité à son établissement. En effet l'établissement d'un état des lieux (différent du constat d'huissier) doit être gratuit.
Est-ce que le bailleur qui fait établir à sa convenance l'état des lieux par un huissier peut m'en faire supporter la moitié du coût que représente cette prestation ?
Le bailleur doit vous proposer un état des lieux contradictoire (c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire uniquement). Il ne pourra pas exiger du locataire de participer par moitié aux frais d'établissement de l'état des lieux s'il passe directement par un huissier pour convenance personnelle, par exemple.
Dans quel cas le locataire serait tenu de participer aux frais d'huissier pour le constat d'état des lieux ?
Si l'état des lieux contradictoire n'est pas possible (locataire indisponible ou divergence sur son contenu) ou que le locataire et le bailleur sont d'accord pour prendre un huissier, il faut que celui qui le diligente prévienne l'autre au moins sept jours avant sa venue, sans quoi on ne peut pas demander à la partie qui n'a pas été convoquée au constat la moitié des frais (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).
Est-ce que le bailleur peut exiger que je vienne faire l'état des lieux à une date qu'il fixe unilatéralement ?
L'état des lieux doit être fait lorsque la remise des clés a lieu, pas avant ni après (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle s'impose aux parties, le bailleur ne pouvant imposer une autre date.
6. La délivrance d'un logement décent et en bon usage
Le bailleur doit fournir au locataire, au moment de la conclusion du contrat, un logement non seulement décent (voir la liste des critères du logement décent du décret du 30 janvier 2002), mais également en bon état d'usage et de réparation (les deux notions sont distinctes) [art. 6 de la loi du 6 juillet 1989].
Lors de la prise de possession, je me suis rendu compte que le chauffage n'était pas aux normes, est-ce que je peux demander à mon bailleur de prendre en charge la réfection de ce chauffage ?
Dans ce cas, si le chauffage ne présente aucune dangerosité et qu'il fonctionne, alors on ne peut pas exiger du bailleur qu'il le mette aux normes. En revanche, s'il est défectueux, le bailleur doit le réparer ou le remplacer (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989), de même si l'installation présente une dangerosité (art. 3 du décret du 30 janvier 2002). Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette installation devraient être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation.