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Timestamp: 2016-10-27 16:57:53
Document Index: 94527185

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 80', 'BGE', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 16', 'BGE', 'BGE']

134 II 17620. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. Politische Gemeinde Opfikon-Glattbrugg gegen unique zurich airport Flughafen Z�rich AG und Kanton Z�rich sowie Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Expropriation de droits de voisinage en raison du bruit du trafic a�rien et expropriation du droit de s'opposer au survol direct; calcul de l'indemnit� pour un bien-fonds communal avec un jardin d'enfants et des logements sociaux. L'appartenance du bien-fonds au patrimoine administratif ou financier n'est pas d�terminante pour r�soudre la question de principe de l'existence d'un dommage (consid. 11.2). Conditions pour faire valoir une possibilit� de mieux utiliser l'immeuble selon l'art. 20 al. 1 LEx (confirmation de la jurisprudence). A la date d�terminante, il ne s'agissait pas d'un usage occasionnel mais d'une exploitation sur de nombreuses ann�es. Une meilleure utilisation de l'immeuble aurait n�cessit� plusieurs d�marches, tant juridiques que mat�rielles, ainsi que de nombreuses d�penses. Lorsqu'une meilleure utilisation de l'immeuble suppose des d�penses et des investissements, on ne saurait en faire simplement abstraction lors de l'estimation (consid. 11.4). Dans les faits, l'utilisation de l'immeuble, pour un jardin d'enfants et des logements sociaux, n'�tait pas affect�e par le bruit du trafic a�rien � la date d�terminante, de sorte qu'il n'y a pas de dommage grave au sens de la jurisprudence (consid. 11.5). Faits � partir de page 177
F�r den Sachverhalt kann auf BGE 134 II 49 verwiesen werden. Vorliegend hatte die Eidgen�ssische Sch�tzungskommission �ber die Entsch�digung f�r eine Liegenschaft zu entscheiden, welche von der Politischen Gemeinde Opfikon-Glattbrugg im Erdgeschoss als Kindergarten genutzt wird und im Obergeschoss drei Sozialwohnungen umfasst.
11. Die Sch�tzungskommission hat vorliegend zun�chst anhand einer Ertragswertberechnung und einer Realwertbemessung einen Verkehrswert gesch�tzt. Sie hat den Ertragswert dabei auf Fr. 1'160'000.- festgesetzt, f�r den Kindergarten aber keinen tats�chlich erzielten, sondern einen ihrer Meinung nach erzielbaren Mietzins verwendet. Die Realwertberechnung ergab einen Betrag von Fr. 1'761'439.-, wobei unter anderem auf den Geb�udeversicherungswert abgestellt und eine mittlere Altersentwertung der Bauten von 41 % sowie ein Landwert von rund Fr. 320.-/m2 angenommen wurde. Gest�tzt auf diese Zahlen wurde der Verkehrswert schliesslich unter doppelter Gewichtung des Realwertes auf gerundet Fr. 2'070'000.- festgelegt.
Diese Aufstellung hat die Sch�tzungskommission anl�sslich der Entscheidfindung nochmals �berpr�ft und erwogen, grunds�tzlich sei BGE 134 II 176 S. 178eine Korrektur erforderlich, weil f�lschlicherweise auch der erst 1966 erbaute Geb�udeteil einbezogen worden sei. Wie in E. 5.1 (nicht publ.) gesehen, gelangte die Sch�tzungskommission in der Folge zum Schluss, es liege kein flugl�rmbedingter Minderwert vor, da die Liegenschaft im Verwaltungsverm�gen auch nach dem Stichtag wie vorgesehen habe genutzt werden k�nnen. Sie verzichtete aufgrund ihrer Beurteilung darum auf eine korrigierte Sch�tzung, weil ohnehin kein massgebender Minderwert im Sinne eines schweren Schadens vorliege.
Die Enteigner stimmen der Argumentation der Sch�tzungskommission im Wesentlichen zu. Sie streiten eine bessere Verwendungsm�glichkeit ab und bezeichnen die von der Beschwerdef�hrerin angedeuteten Alternativnutzungen als reine Spekulation. Nachdem die Nutzung des fraglichen Geb�udes seit vielen Jahren andauere, k�nne nicht von einer "Zufallsnutzung" gesprochen werden. Gest�tzt auf die konkreten Verh�ltnisse sei ein flugl�rmbedingter Minderwert zu verneinen. Da sich die Liegenschaft im Verwaltungsverm�gen befinde und daher grunds�tzlich nicht verkauft werden k�nne, stelle sich die Frage einer Ver�usserung gar nicht. Die anders lautenden Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrerin tr�fen nicht zu. Bei der allf�lligen Zusprechung einer Entsch�digung seien die Schallschutzmassnahmen anzurechnen.
Die Beschwerdef�hrerin macht demgegen�ber geltend, es sei unerheblich, ob sich die Liegenschaft im Verwaltungs- oder Finanzverm�gen befinde. Sie habe grunds�tzlich die M�glichkeit, frei dar�ber zu verf�gen. Entscheidend m�sse sein, ob sich die L�rmbelastung im Falle der Ver�usserung der Liegenschaft im freien Handel negativ auf den Verkaufspreis auswirken w�rde. Gleichzeitig verlangt sie eine Neusch�tzung durch die Eidgen�ssische Obersch�tzungskommission.
11.1 Nicht stattzugeben ist dem Begehren der Beschwerdef�hrerin um eine Neusch�tzung durch die Obersch�tzungskommission. Letztere ist kein Gremium, das als solches Sch�tzungen anstellen w�rde. Sie besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die vom Bundesgericht nach Bedarf zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden k�nnen (vgl. Art. 80 und 82 EntG [SR 711]; BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Vor Bundesgericht f�llt aber die Wiederholung von Sch�tzungsverfahren in einer Vielzahl von F�llen ausser Betracht.
11.2 Ob die Liegenschaft zum Verwaltungs- oder Finanzverm�gen geh�rt, ist nicht ausschlaggebend bei der grunds�tzlichen BGE 134 II 176 S. 179Beurteilung, ob �berhaupt ein Schaden vorliegen kann. Dieser Umstand sagt nichts �ber eine allf�llige wertm�ssige Einbusse der Liegenschaft aufgrund des Flugl�rms aus. Soweit durch Gesetz nichts anderes bestimmt ist, unterliegen auch Rechte an Grundst�cken, die einem �ffentlichen Zwecke dienen, der Enteignung (Art. 7 Abs. 1 EntG). F�r solche Grundst�cke gelten die allgemeinen Entsch�digungsgrunds�tze des Enteignungsgesetzes. Daraus, dass ein Gemeinwesen etwa eine �ffentliche Anlage als solche beibehalten und auf eine eintr�glichere Verwendung verzichtet hat, kann der Enteigner nichts zu seinen Gunsten ableiten (HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, N. 125 zu Art. 19 EntG; BGE 104 Ib 348 E. 2a und b S. 352 f.; BGE 116 Ib 241 E. 3a S. 245).
11.3 Entspricht der l�rmbedingte Schaden wie dargelegt der Differenz, die sich bei Gegen�berstellung des Verkehrswertes einer Liegenschaft vor und nach der Immissionsbelastung ergibt, so kann auch in F�llen wie dem vorliegenden grunds�tzlich nicht von Verkehrswertermittlungen abgesehen werden. Diese richtet sich f�r vermietete Mehrfamilienh�user in der Regel nach den f�r die Bewertung von Ertragsliegenschaften geltenden Grunds�tzen.
Im vorliegenden Fall gilt es jedoch, einer weiteren Besonderheit Rechnung zu tragen: Die Wohnr�ume im Obergeschoss der beiden Geb�udeteile dienen der Beschwerdef�hrerin seit Jahren als Sozialwohnungen und werden deshalb zu einem tiefen Zins vermietet. Dass die Kindergartennutzung nicht auf Gewinn ausgerichtet ist, versteht sich. Auf diese Nutzung hat der Flugl�rm keine direkten Auswirkungen. Die Beschwerdef�hrerin macht denn auch keinen konkreten Schaden aufgrund reduzierter Mietzinsen geltend. Sie vertritt aber die Auffassung, sie k�nne die Liegenschaft jederzeit ins Finanzverm�gen �berf�hren und besser verwenden. Aus ihrer Sicht h�tte der Flugl�rm in diesem Fall wertmindernden Einfluss auf das Grundst�ck.
11.4 Wird die M�glichkeit besserer Nutzung des Grundst�cks geltend gemacht, so muss auch diese in rechtlicher und tats�chlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden haben oder h�tte, ohne die Enteignung, in n�chster Zukunft eintreten m�ssen; bloss theoretische M�glichkeiten oder vage Aussichten auf eine k�nftige g�nstigere Verwendung gen�gen nicht (vgl. BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533, E. 4 S. 536; BGE 113 Ib 39 E. 3 S. 43; BGE 129 II 470 E. 5 S. 474, E. 6.1 S. 477 f., mit Hinweisen). BGE 134 II 176 S. 180
Am 1. Januar 1997 befand sich das fragliche Grundst�ck gem�ss dem Zonenplan der Stadt Opfikon vom 24. September 1995/24. April 1996 und der Bau- und Zonenordnung (BZO) vom 24. September 1995 in der dreigeschossigen Wohnzone W3 mit einer Ausn�tzungsziffer von 65 %. M�glich sind in dieser Zone 3 Vollgeschosse. In allen Wohnzonen ist nicht st�rendes Gewerbe zul�ssig, wobei der gewerblich genutzte Anteil h�chstens 20 % der Gesamtnutzfl�che betragen darf (Art. 14 lit. a der damaligen BZO). Die Beschwerdef�hrerin nutzt die Liegenschaft seit deren Erbauung im Erdgeschoss als Kindergarten (zwei Klassenzimmer, ein Materialraum, eine Garderobe und die Toiletten f�r Knaben, M�dchen und Lehrpersonen). Im Obergeschoss befinden sich eine 2-Zimmer-Wohnung, die am Stichtag f�r monatlich Fr. 545.- vermietet war, eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung zu Fr. 1'022.-/Monat und eine 5 1/2-Zimmer-Wohnung mit einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'422.- (die Mietzinse verstehen sich jeweils ohne Nebenkosten). Bei einer Grundst�cksfl�che von 2'137 m2 und einer Ausn�tzungsziffer von 65 % ist die Liegenschaft stark unternutzt im Vergleich zu den M�glichkeiten, welche sich aufgrund der Zonenordnung b�ten.
Die Beschwerdef�hrerin bestreitet nicht, dass das Grundst�ck im Sch�tzungszeitpunkt nicht optimal genutzt wurde. Wenn sie nun geltend macht, sie k�nne die Liegenschaft ohne weiteres ins Finanzverm�gen �berf�hren und gewinnbringender bewirtschaften, so ist ihr zwar darin zuzustimmen, dass einer Umwidmung vom Verwaltungs- ins Finanzverm�gen keine grunds�tzlichen rechtlichen Hindernisse entgegenst�nden. Indes geben die Enteigner zu Recht zu bedenken, dass am Stichtag keineswegs von einer Zufallsnutzung die Rede sein konnte, sondern dass es sich um eine langj�hrige entsprechende Bewirtschaftung handelte. Es h�tten sowohl in rechtlicher als auch in tats�chlicher Hinsicht mehrere Schritte unternommen und zahlreiche Aufwendungen get�tigt werden m�ssen, um das Grundst�ck besser zu nutzen. Diese Vorkehren h�tten, auch ohne die Teilenteignung, offensichtlich nicht in n�chster Zukunft abgeschlossen werden k�nnen: Einerseits w�rde eine wirtschaftlichere Nutzung der Kindergartenr�ume zumindest einen Umbau bedingen, da eine alternative, gewinnbringendere Nutzung der Klassenzimmer im jetzigen Zustand kaum denkbar ist und von der Beschwerdef�hrerin auch nicht dargelegt wird. Daran �ndert nichts, dass die Beschr�nkung des Gewerbeanteils inzwischen aufgehoben wurde (vgl. Art. 16 lit. b der BZO vom 7. Juli 2003, resp. 5. Dezember 2005 und 6. M�rz 2006). Auch BGE 134 II 176 S. 181wenn das Geb�ude zu reinen Gewerbezwecken genutzt w�rde, w�ren erhebliche bauliche Massnahmen von N�ten. Eine gewinnbringendere Vermietung des Obergeschosses bed�rfte aufgrund der bisherigen Nutzung als Sozialwohnraum und des doch schon fortgeschrittenen Alters der Geb�ude sicherlich zus�tzlicher Investitionen. Am ehesten d�rfte sich ein Abbruch anbieten. Darauf deutet der Umstand hin, dass die Schallschutzmassnahmen im Obergeschoss wegen eines m�glichen baldigen Abbruches zur�ckgestellt wurden. Diese Kosten sind jedoch ebenfalls zu ber�cksichtigen. Sodann m�sste die Beschwerdef�hrerin entweder selber als Bauherrin t�tig werden oder das Bauland ver�ussern. Schliesslich w�re allf�lligen Realisationsfristen in Form einer Abzinsung Rechnung zu tragen.
Setzt eine bessere Nutzung eines Grundst�cks Aufwendungen und Investitionen voraus, k�nnen diese bei der Wertbestimmung nicht einfach �bergangen werden (vgl. BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82, E. 6c S. 85). Wie hoch die n�tigen Investitionen im vorliegenden Fall gewesen w�ren, kann offenbleiben, da sich die M�glichkeit einer besseren Verwendung des enteigneten Grundst�cks als zu vage erweist und mit einer solchen am Stichtag nicht gerechnet werden konnte.
11.5 Aufgrund der im vorliegenden Fall nutzungsbedingt besonderen Ausgangslage kann deshalb von einer exakten Differenzberechnung abgesehen werden. In tats�chlicher Hinsicht wurde die Nutzung der Liegenschaft als Kindergarten und Sozialwohnraum am Sch�tzungstag durch den Flugl�rm nicht beeintr�chtigt, weshalb kein schwerer Schaden im Sinne der Rechtsprechung vorliegt.