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Timestamp: 2016-10-22 16:14:19
Document Index: 37181831

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 26', 'Art. 27', 'Art. 29', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 88', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 26', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 86', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 90', 'Art. 26', 'Art. 36', 'Art. 26', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 31', 'Art. 27', 'BGE', 'Art. 90', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'Art. 33', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 24', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 75', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 156', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.771/2001 (05.05.2003)
1P.771/2001
1P.773/2001 /zga
Bundesgerichtspr�sident Aemisegger, Pr�sident, Bundesrichter F�raud, Ersatzrichter Bochsler, Gerichtsschreiber Haag.
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Gunter Blickle, L�wenstrasse 25, 8001 Z�rich,
1P.773/2001
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39, 8027 Z�rich,
Stadt Z�rich, vertreten durch die Bausektion der Stadt Z�rich, Badenerstrasse 141, Postfach, 8021 Z�rich,
Baurekurskommission I des Kantons Z�rich, Neue B�rse, Selnaustrasse 32, 8001 Z�rich,
Art. 8, 9, 26, 27 und 29 BV
(Baubewilligung und Beseitigungsbefehl),
Staatsrechtliche Beschwerden gegen den Entscheid
des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 24. Oktober 2001.
X.________ ist Eigent�merin des Geb�udes Vers. Nr. --- an der Z.________strasse in Z�rich. In den zuvor als B�ro und Labor genutzten R�umlichkeiten bietet die Mieterin Y.________ seit 8. September 1995 im 1. Obergeschoss und zudem seit etwa Mai 1999 auch im 2. Obergeschoss ausschliesslich sexgewerbliche Dienstleistungen an. Am 19. Juli 2000 verweigerte die Bausektion der Stadt Z�rich der Mieterin die nachtr�gliche baurechtliche Bewilligung f�r diese eigenm�chtig vorgenommene Nutzungs�nderung. Zugleich befahl sie ihr und der Grundeigent�merin, den rechtm�ssigen Zustand bis sp�testens drei Monate ab Rechtskraft des Beschlusses wiederherzustellen.
Gegen den Beschluss der Bausektion erhoben X.________ und Y.________ Rekurs an die Baurekurskommission I des Kantons Z�rich und beantragten insbesondere, die vorgenommene Nutzungs�nderung sei zu bewilligen. Die Baurekurskommission hiess die Rekurse insoweit teilweise gut, als sie die Wiederherstellungsanordnung f�r das 1. Obergeschoss betrafen. Im �brigen wurden die Rechtsmittel abgewiesen.
Gegen den Entscheid der Baurekurskommission I erhoben sowohl die Stadt Z�rich als auch X.________ und Y.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich. W�hrend die Stadt Z�rich beantragte, der angefochtene Rekursentscheid sei teilweise aufzuheben und der Beschluss der Bausektion sei wiederherzustellen, stellten X.________ und Y.________ den im Wesentlichen �bereinstimmenden Antrag, der Entscheid der Baurekurskommission sei insofern aufzuheben, als der Rekurs abgewiesen worden sei. Demgem�ss sei der Beschluss der Bausektion auch bez�glich der R�ume im 2. Obergeschoss aufzuheben und die Stadt Z�rich anzuweisen, die baurechtliche Bewilligung f�r die Einrichtung von sexgewerblichen Salons im 1. und 2. Obergeschoss zu erteilen. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde der Stadt Z�rich gut und stellte den Beschluss der Bausektion wieder her, soweit ihn die Baurekurskommission I aufgehoben hatte. Die Beschwerden von X.________ und Y.________ wies es ab.
Mit separaten Eingaben vom 10. Dezember 2001 erheben X.________ (Verfahren 1P.771/2001) und Y.________ (Verfahren 1P.773/2001) gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. Oktober 2001 staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV), der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV), der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV), des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV), und Y.________ zus�tzlich wegen Verletzung des Gebots rechtsgleicher Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV). Die Beschwerdef�hrerinnen beantragen �bereinstimmend, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Akten seien zur neuen Entscheidung an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Die Baurekurskommission verzichtet auf eine Stellungnahme zu den Beschwerden. Die Bausektion der Stadt Z�rich schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich in einem zweiten Schriftenwechsel zur Streitsache zu �ussern.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 23. Januar 2002 wurde den beiden Beschwerden auf Antrag der Beschwerdef�hrerinnen hin aufschiebende Wirkung beigelegt.
Die beiden staatsrechtlichen Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid, betreffen den gleichen Sachverhalt und lauten inhaltlich weitgehend gleich. Aus prozess�konomischen Gr�nden sind sie deshalb zu vereinigen und in einem einzigen Urteil zu erledigen (BGE 122 II 367 E. 1a).
Die Beschwerdef�hrerinnen sind nach Art. 88 OG zur Beschwerdef�hrung berechtigt, soweit sie durch den angefochtenen Entscheid in ihren aktuellen und rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen sind. Planungsrechtliche Eigentumsbeschr�nkungen - wie das hier umstrittene Verbot, die Liegenschaft sexgewerblich zu nutzen - richten sich in erster Linie an die betroffene Eigent�merin. Diese ist daher befugt, eine Verletzung der von ihr angerufenen Grundrechte zu r�gen. Verf�gungsadressatin und vom Beseitigungsbefehl unmittelbar betroffen ist zudem auch die Mieterin. Sie ist daher ebenfalls zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert, soweit sie sich bez�glich des beanstandeten Eingriffs im Geltungsbereich der angerufenen Grundrechte befindet. Das trifft ohne weiteres f�r die R�gen der Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots (Art. 8 Abs. 1 BV), des Willk�rverbots (Art. 9 BV) und des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV) zu. Da die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) auch den Besitz sch�tzt und das Sexgewerbe grunds�tzlich unter dem Schutz der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) steht, kann sie sich auch auf diese Grundrechte berufen (BGE 120 Ia 120 E. 1b; 105 Ia 43 E. 1c S. 46, je mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1P.191/1997 vom 26. November 1997, E. 1b).
Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind grunds�tzlich erf�llt und geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Auf die beiden Beschwerden ist daher unter dem Vorbehalt einzutreten, dass die R�gen geh�rig begr�ndet sind und das Novenverbot respektiert wird (Art. 86 Abs. 1 und 90 Abs. 1 lit. b OG).
Die Beschwerdef�hrerinnen beanstanden die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r nach Art. 29 Abs. 2 BV. Diese R�ge pr�ft das Bundesgericht mit freier Kognition (BGE 126 I 19 E. 2a S. 21 f.).
Aus der Garantie des rechtlichen Geh�rs ergibt sich der Anspruch, dass die Beh�rde die Vorbringen der in ihrer Rechtsstellung Betroffenen sorgf�ltig und ernsthaft pr�ft und beim Entscheid ber�cksichtigt. Folge dieser Pr�fungspflicht ist insbesondere die beh�rdliche Begr�ndungspflicht. Die Begr�ndung eines Verwaltungsakts oder eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten k�nnen. Das ist nur m�glich, wenn sich sowohl die Betroffenen als auch die Rechtsmittelinstanzen �ber die Tragweite des Entscheids ein Bild machen k�nnen. In diesem Sinne m�ssen wenigstens kurz die �berlegungen genannt werden, von denen sich die Beh�rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid st�tzt. Das bedeutet jedoch nicht, dass sich die Beh�rde ausdr�cklich mit jeder tatbest�ndlichen Behauptung, mit jedem rechtlichen Einwand und mit jedem Beweismittel auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschr�nken (BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 mit Hinweisen).
3.1 Die Beschwerdef�hrerinnen kritisierten vor Verwaltungsgericht, Art. 24c Abs. 3 der kommunalen Bau- und Zonenordnung in der Fassung vom 24. November 1999 (BZO 1999), der sexgewerbliche Salons in Gebieten mit einem Wohnanteil von mindestens 50% nicht zulasse, verletze die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit. Das Verwaltungsgericht f�hrte dazu aus, es sei im Lichte dieser Grundrechte nicht zu beanstanden, dass Sexsalons nach dieser ausdr�cklichen Vorschrift schon bei einem Wohnfl�chenanteil von 50% untersagt seien und nicht - wie nach der fr�heren Praxis - bei einem solchen Anteil von �ber 50%. Denn nach wie vor st�nde ein erheblicher Teil des Stadtgebiets f�r derartige Etablissements offen. Im �brigen w�rden die Voraussetzungen f�r eine akzessorische �berpr�fung von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 fehlen. Die Beschwerdef�hrerinnen behaupten, es fehle an einer Begr�ndung, warum die genannten Verfassungsrechte nicht verletzt seien bzw. warum eine akzessorische �berpr�fung unzul�ssig sei.
Das Verwaltungsgericht hat die fehlenden Voraussetzungen f�r eine akzessorische �berpr�fung von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 unter Hinweis auf die einschl�gige Literatur verneint (Alfred K�lz/J�rg Bosshart/Martin R�hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Z�rich, 2. Auflage, Z�rich 1999, � 19 N. 27 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Diese Begr�ndung ist zwar knapp, doch ergeben sich daraus die Entscheidgr�nde mit hinreichender Klarheit. Die Beschwerdef�hrerinnen konnten den Entscheid denn auch sachgerecht anfechten. Somit wurde der Anspruch auf rechtliches Geh�r nicht verletzt. Ob sich das Verwaltungsgericht von zutreffenden �berlegungen leiten liess, ist nicht eine Frage des rechtlichen Geh�rs, sondern des materiellen Rechts. Soweit die Feststellung des Verwaltungsgerichts kritisiert wird, wonach immer noch ein erheblicher Teil des Stadtgebiets f�r Etablissements der vorliegenden Art offen stehe, beschl�gt dies nicht das rechtliche Geh�r, sondern die Sachverhaltsfeststellung.
3.2 Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r wird auch insoweit geltend gemacht, als sich das Verwaltungsgericht nicht mit der Argumentation auseinandergesetzt habe, wonach sich die Liegenschaft angesichts der Immissionen nicht f�r Wohnzwecke eigne. Diese Kritik ist schon allein deshalb unbegr�ndet, weil die Eingaben an das Verwaltungsgericht keine derart absolute Aussage enthalten. Es wurde dort vielmehr behauptet, das Wohnen sei kaum zumutbar. Im �brigen begr�ndete das Verwaltungsgericht seine gegenteilige Auffassung hinreichend.
3.3 Die Grundeigent�merin behauptet sodann, sie habe unter Hinweis auf eine Auskunft der Baupolizei im Jahre 1995 und die damalige Situation stets geltend gemacht, dass f�r den Wechsel vom Werbeb�ro zum diskreten und stillen Sexsalon kein Baugesuch und damit auch keine Baubewilligung notwendig gewesen sei. Zu diesem f�r den Vertrauensschutz und die Bestandesgarantie wesentlichen Argument nehme der angefochtene Entscheid �berhaupt nicht Stellung, so dass auch diesbez�glich der Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt sei. Zur Untermauerung dieser Behauptung wird auf den Entscheid der Baurekurskommission hingewiesen.
Es ist zutreffend, dass die formelle Bewilligungspflicht Gegenstand des Rekursverfahrens war. Dabei erwog die Baurekurskommission, dass dieser Frage nicht weiter nachzugehen sei, nachdem die Mieterin ein Gesuch um eine baurechtliche Bewilligung eingereicht habe und ein entsprechendes Bewilligungsverfahren durchgef�hrt worden sei. Im Gegensatz zum Rekursverfahren wurde im verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Bewilligungsbed�rftigkeit des Sexsalons nicht mehr bestritten. Es wird somit auch diesbez�glich zu Unrecht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r ger�gt.
Auch die Mieterin macht geltend, sie habe eine Bewilligungspflicht mangels relevanter Nutzungs�nderung stets bestritten. Aus dem (nachtr�glich) eingereichten Baubewilligungsgesuch k�nne nicht geschlossen werden, dass eine bewilligungspflichtige Nutzungs�nderung bzw. eine andere Nutzung im Sinne von � 357 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vorliege.
Die Behauptung, die Nutzungs�nderung sei nicht bewilligungspflichtig, ist unzutreffend. Sie l�sst sich insbesondere nicht auf Erw�gung 4 des Entscheids der Baurekurskommission vom 26. Januar 2001 abst�tzen. Danach hat einzig die Grundeigent�merin eine Bewilligungspflicht mangels relevanter Nutzungs�nderung bestritten, nicht aber die Mieterin. Etwas anderes ergibt sich denn auch nicht aus ihrer Rekursschrift. Auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren bestritt die Mieterin die Bewilligungspflicht nicht. Es handelt sich hierbei somit um eine erstmals vor Bundesgericht aufgestellte Behauptung. Neue tats�chliche Vorbringen sind im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde - abgesehen von hier nicht zutreffenden Ausnahmen - nicht zul�ssig (BGE 128 I 354 E. 6c S. 357 mit Hinweisen). Auf die erw�hnte Behauptung ist daher nicht weiter einzugehen.
Die Beschwerdef�hrerinnen beanstanden teilweise die verwaltungsgerichtlichen Sachverhaltsfeststellungen. Im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde ist das Bundesgericht grunds�tzlich an die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Beh�rden gebunden. Es kann daher nur pr�fen, ob die Feststellungen, welche im kantonalen Verfahren bez�glich des rechtlich relevanten Sachverhalts gemacht wurden, willk�rlich erfolgten (BGE 128 I 177 E. 2.2 S. 183 mit Hinweis).
Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Missachtung des Willk�rverbots nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Dabei gen�gt es nicht, dass die Begr�ndung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willk�rlich erweisen (BGE 127 I 38 E. 2a S. 41, 60 E. 5a S. 70, je mit Hinweisen).
5.1 Die Beschwerdef�hrerinnen machen zun�chst geltend, die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass nach wie vor ein erheblicher Teil des Stadtgebiets f�r sexgewerbliche Etablissements zur Verf�gung stehe, sei offensichtlich unzutreffend. Bei Ber�cksichtigung s�mtlicher Zonen mit einem Wohnanteil von 50 oder mehr Prozent gem�ss der BZO 1999 verblieben nur etwa 5 bis 10% des bebauten Stadtgebiets, in welchen noch sexgewerbliche Salons bewilligt werden k�nnten.
Die Bausektion der Stadt Z�rich h�lt den Behauptungen der Beschwerdef�hrerinnen zu Recht entgegen, dass sexgewerbliche Betriebe ausser in Wohnzonen mit einem Wohnanteil unter 50% auch in Industriezonen mit Handels- und Dienstleistungsbetrieben zul�ssig sind. Zudem ist das Bed�rfnis nach derartigen Betrieben im Vergleich zu den andern Nutzungsbed�rfnissen in der Stadt Z�rich von untergeordneter Bedeutung. Das Verwaltungsgericht durfte daher willk�rfrei feststellen, dass f�r sexgewerbliche Betriebe weiterhin ein erheblicher Teil des Stadtgebiets zur Verf�gung steht.
5.2 Die Grundeigent�merin kritisiert zudem, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht ausgef�hrt, dass es noch andere Wohnlagen in Z�rich mit unzumutbaren Wohnqualit�ten gebe. Eine derartige Feststellung hat das Verwaltungsgericht jedoch nicht getroffen. Vielmehr hielt es fest, dass zahlreiche Wohnlagen in der Stadt Z�rich eine �hnliche Verkehrsl�rmbelastung wie an der Ecke Z.________strasse aufweisen w�rden. Von unzumutbarer Wohnqualit�t ist hierbei keine Rede. Im �brigen wird in der Beschwerde nicht substanziiert, inwiefern diese Sachverhaltsfeststellung des Verwaltungsgerichts offensichtlich falsch sein soll. Auf diesen Beschwerdepunkt ist daher nicht einzutreten (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG).
Die Beschwerdef�hrerinnen r�gen in verschiedener Hinsicht eine Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit (Art. 26 und 27 BV).
6.1 Eigentumsbeschr�nkungen halten vor der Verfassung stand, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im �ffentlichen Interesse erfolgen und verh�ltnism�ssig sind (Art. 36 in Verbindung mit Art. 26 BV; BGE 128 I 327 E. 4.1 S. 337 f.; 125 II 129 E. 8 S. 141, je mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung trifft die Unterstellung einer Liegenschaft unter einen Wohnanteilsplan weder den Eigent�mer noch den Mieter besonders schwer (BGE 115 Ia 378 E. 3b/bb S. 380; Urteil des Bundesgerichts 1P.191/1997 vom 26. November 1997 E. 2a). Die hierf�r als Grundlage herangezogene kantonale und kommunale Gesetzgebung ist daher auf Willk�r hin zu pr�fen (BGE 124 II 538 E. 2 S. 540 f. mit Hinweisen). Grunds�tzlich frei zu pr�fen ist dagegen, ob die Eigentumsbeschr�nkung im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist, wobei sich das Bundesgericht bei der Beurteilung lokaler Gegebenheiten, welche die kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken als das Bundesgericht, sowie bei ausgesprochenen Ermessensfragen eine gewisse Zur�ckhaltung auferlegt (BGE 119 Ia 348 E. 2a S. 353, 445 E. 3c S. 451; 119 Ib 254 E. 2b S. 265, je mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit h�lt ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vern�nftigen Verh�ltnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschr�nkungen, steht (BGE 128 I 3 E. 3e/cc S. 15 mit Hinweisen).
6.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Handels- und Gewerbefreiheit (Art. 31 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874, aBV), die auch auf die Wirtschaftsfreiheit gem�ss Art. 27 BV anwendbar ist, steht eine raumplanerisch bedingte Massnahme, die zu einer Einschr�nkung der gewerblichen Bet�tigungsm�glichkeit f�hrt, nicht im Widerspruch zu diesem Grundrecht, es sei denn, es w�rde unter dem Deckmantel der Raumplanung ein Eingriff in den wirtschaftlichen Wettbewerb bezweckt oder die Handels- und Gewerbefreiheit w�rde durch die in Frage stehende Massnahme ihres Gehalts entleert (Urteile des Bundesgerichts 1P.191/1997 vom 26. November 1997 E. 2c; 2P.270/1996 vom 21. M�rz 1997 in Pra 86/1997 Nr. 101 S. 545, E. 3e; BGE 119 Ia 378 E. 4b S. 381; 110 Ia 167 E. 7b/bb S. 174; 102 Ia 104 E. 5a S. 116). Entsprechende Behauptungen, die den Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG entsprechen w�rden, lassen sich den Eingaben der Beschwerdef�hrerinnen nicht entnehmen. Ihrer Berufung auf die Wirtschaftsfreiheit kommt unter diesen Umst�nden keine selbst�ndige Bedeutung zu.
Es ist unbestritten, dass die Zweck�nderung im 1. und 2. Obergeschoss von B�ros bzw. B�ros/Labor in sexgewerbliche Salons ohne Bewilligung erfolgte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Bauten, die ohne Bewilligung errichtet wurden, grunds�tzlich zu beseitigen. Der Abbruch trotz fehlender Baubewilligung kann jedoch unterbleiben, wenn die Baute materiell nicht baurechtswidrig ist und nachtr�glich bewilligt werden kann. Bei der Pr�fung der Frage, ob eine baurechtliche Bewilligung bei rechtzeitiger Einreichung des Gesuchs h�tte erteilt werden k�nnen, ist grunds�tzlich auf den Rechtszustand abzustellen, der im Zeitpunkt der Errichtung einer Baute galt. Eine Ausnahme rechtfertigt sich, wenn bei der Beurteilung einer Abbruchverf�gung milderes Recht gilt, nach welchem die Baute zul�ssig w�re (BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 252 mit Hinweis).
7.1 Die Baurekurskommission h�lt in ihrem Entscheid fest, dass das streitbetroffene Grundst�ck nach der Ersatzbauordnung der kantonalen Baudirektion vom 9. Mai/7. Dezember 1995 (BD-BZO 1995) in der Wohnzone W4 mit einem Mindestwohnanteil von 60% liege. Dieser Mindestwohnanteil werde klarerweise unterschritten. Der vom Gemeinderat der Stadt Z�rich am 7. Juni 2000 festgesetzte Teil III der noch nicht in Kraft getretenen Revisionsvorlage der kommunalen Bau- und Zonenordnung 1999 (BZO 1999) weise die Liegenschaft der Quartiererhaltungszone II mit einem Wohnanteil von 50% zu. Der Wechsel von der bisherigen B�ronutzung zu einem sexgewerblichen Salon der "gehobenen Luxusklasse" stelle keine wesentliche �nderung der bisherigen, in ihrem Bestand gesch�tzten Nichtwohnnutzung dar. Weiter f�hrte die Baurekurskommission aus, Bordelle und Massagesalons seien nach einem Entscheid des kantonalen Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 1997 in Zonen mit einem Wohnanteil von �ber 50% wegen der mutmasslich anfallenden ideellen Immissionen zonenfremd. Davon sei auch vorliegend auszugehen, weshalb die umstrittene Bewerbung als neue Abweichung von Vorschriften im Sinne von � 357 Abs. 1 PBG zu gelten habe. Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 verlange zwar nur noch einen Wohnanteil von 50%, schliesse aber sexgewerbliche Salons und vergleichbare Einrichtungen aus. Die Nutzungs�nderung sei somit mit dem materiellen Recht nicht vereinbar.
Es sei daher zu pr�fen, ob der rechtm�ssige Zustand wiederhergestellt werden m�sse. Dabei hielt die Baurekurskommission zun�chst fest, dass zur Zeit der Zweck�nderung im 1. Obergeschoss anfangs September 1995 noch die Bau- und Zonenordnung vom 12. Juni 1963 in Kraft gewesen sei, die f�r das fragliche Grundst�ck einen Wohnfl�chenanteil von 50% statuiert habe. Mit der im Rahmen von � 234 PBG zu ber�cksichtigenden Ersatzbauordnung (BD-BZO 1995) vom 9. Mai/7. Dezember 1995 sei die Parzelle der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% zugewiesen worden. Mangels einer schon damals gefestigten Praxis habe in jenem Zeitpunkt die Umnutzung des 1. Obergeschosses nicht als zonenwidrig aufgefasst werden k�nnen. Insoweit liege daher keine "andere Nutzung" im Sinne von � 357 Abs. 1 PBG vor, so dass auch der neuen Nichtwohnnutzung die Bestandesgarantie h�tte zuerkannt werden m�ssen. F�r das 1. Obergeschoss sei der Beseitigungsbefehl der Stadt Z�rich daher nicht haltbar. Indessen sch�tzte die Baurekurskommission I den Beseitigungsbefehl, soweit er die im 2. Obergeschoss im Mai 1999 vorgenommene Nutzungs�nderung betraf. Das nunmehr geltende Recht bzw. die neue Rechtsprechung h�tte eine solche Nutzung untersagt. Weil Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 an dieser Situation nichts mehr �ndere, bestehe kein Anlass, mit dem Vollzug bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts zuzuwarten.
7.2 Auch das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die Nutzungs�nderung nach dem inzwischen in Kraft getretenen Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 nicht mehr bewilligt werden k�nnte. Die akzessorische �berpr�fung von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 auf seine Verfassungsm�ssigkeit lehnte es ab.
Im Hinblick auf das fr�here Recht bezeichnete auch das Verwaltungsgericht f�r den Zeitpunkt September 1995 die BD-BZO 1995 als massgebend. Diese habe f�r das betroffene Grundst�ck einen Wohnanteil von 60% festgelegt. Entgegen der Auffassung der Baurekurskommission k�nne indessen nicht gesagt werden, dass der Ausschluss von sexgewerblichen Betrieben in Zonen mit einem �berwiegenden Wohnanteil erst ab Januar 1997 gefestigte Praxis gewesen sei. Die Stadt Z�rich sei schon seit Ende 1994 konstant restriktiv vorgegangen, was auch durch verwaltungsgerichtliche Pr�judizien vom 24. Januar 1997 best�tigt werde. Damit stehe fest, dass die Zweck�nderung im 1. Obergeschoss bei rechtzeitiger Einreichung eines Gesuchs nicht bewilligt worden w�re. In der Folge habe das Verwaltungsgericht diese Praxis best�tigt. Bei der Erweiterung des sexgewerblichen Salons im Mai 1999 auf das 2. Obergeschoss sei somit die Unvertr�glichkeit dieser Nutzung mit der stadtz�rcherischen Nutzungsplanung offenkundig festgestanden. Das Verwaltungsgericht pr�fte alsdann, ob die nach seiner Auffassung baurechtswidrigen Nutzungs�nderungen unter dem Schutz der Bestandesgarantie stehen. Es kam zum Schluss, dass die hierf�r erforderlichen Voraussetzungen gem�ss � 357 Abs. 1 Satz 1 PBG nicht gegeben seien.
7.3 Die Beschwerdef�hrerinnen beanstanden unter Berufung auf BGE 116 Ia 207, dass das Verwaltungsgericht die vorfrageweise �berpr�fung der Verfassungsm�ssigkeit von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 abgelehnt hat. Ein Nutzungsverbot und ein Abbruchbefehl d�rften nur erlassen werden, wenn die getroffenen baulichen Massnahmen sowohl nach dem Recht zum Errichtungszeitpunkt als auch nach s�mtlichen darauf folgenden Rechtslagen rechtswidrig seien. In diesem Rahmen sei daher auch zu �berpr�fen, ob eine Bestimmung der Bau- und Nutzungsordnung dem �bergeordneten Recht entspreche. Andernfalls m�ssten materiell bewilligungsf�hige Bauten und Nutzungen beseitigt werden, was die Eigentumsgarantie und bei gewerblicher Nutzung die Wirtschaftsfreiheit in unzul�ssiger Weise verletze.
7.3.1 Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung sind die kantonalen Gerichte verpflichtet, auf Verlangen des Rechtssuchenden vorfrageweise das anzuwendende kantonale und kommunale Recht auf seine �bereinstimmung mit der Bundesverfassung zu pr�fen (BGE 127 I 185 E. 2 S. 187 mit Hinweisen). Allerdings ist die Anfechtung eines Nutzungsplans bei dessen sp�terer Anwendung - etwa im Baubewilligungsverfahren nur unter bestimmten Voraussetzungen zul�ssig (BGE 127 I 103 E. 6b S. 105 f.; 121 II 317 E. 12c S. 346; Heinz Aemisegger/ Stephan Haag, Kommentar zum RPG, Art. 33 N. 63). Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht f�r Normen, die nicht dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartographisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben (BGE 116 Ia 207 E. 3b S. 211; vgl. zum Ganzen auch: Urteil des Bundesgerichts 1P.193/1997 vom 5. September 1997, in ZBl 100/1999 S. 218, E. 3).
7.3.2 Die Regelung von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 schliesst sexgewerbliche Salons und vergleichbare Einrichtungen in den Gebieten mit einem Wohnanteil von mindestens 50% aus. Sie pr�zisiert die in diesen Gebieten geltende rechtliche Ordnung, so dass sie sich als Bestandteil des Zonenplans selbst erweist. Bilden Zonenplan und Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 ein untrennbares Ganzes, ist die �berpr�fbarkeit der Zonenvorschrift nicht einfach nach den Regeln zu beurteilen, die f�r die Anfechtung von Rechtss�tzen gelten, sondern grunds�tzlich nach denjenigen Grunds�tzen, die bei der Anfechtung von Zonenpl�nen massgebend sind (BGE 106 Ia 383 E. 3b S. 387). Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 h�tte daher im damaligen Erlassverfahren angefochten werden m�ssen. Nachtr�glich, das heisst im vorliegenden Anwendungsverfahren, ist jedoch eine vorfrageweise �berpr�fung dieser Norm auf die Verfassungsm�ssigkeit nicht mehr zul�ssig. Dies muss insbesondere im vorliegenden Verfahren gelten, in welchem Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 nur insoweit von Belang ist, als sich die Frage stellt, ob nach Vornahme der Nutzungs�nderung milderes Recht geschaffen wurde, nach welchem die Nutzungs�nderung bewilligt werden k�nnte.
7.3.3 Die von den Beschwerdef�hrerinnen erhobenen Einw�nde sind im �brigen unbegr�ndet. In BGE 116 Ia 207 war eine in einer Ausf�hrungsvorschrift zum Zonenplan enthaltene Verpflichtung �ber die Umwandlung von Zweitwohnungen in Hauptwohnungen zu beurteilen. Hierbei handelte es sich um eine generelle und abstrakte Regelung, welche auf alle gegenw�rtigen und zuk�nftigen Wohnungen anwendbar sein sollte. Das Unterscheidungskriterium f�r die Zuweisung zur einen oder andern Kategorie war vorwiegend an die pers�nlichen Verh�ltnisse des Benutzers gekn�pft. Hingegen regelte diese Vorschrift weder die Art, noch die Natur oder den Umfang der im Zonenplan kartographisch dargestellten Nutzung (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3c S. 212). Darin liegt denn auch der wesentliche Unterschied zum hier kritisierten Art. 24c Abs. 3 BZO 1999, der sexgewerbliche Betriebe in den im Zonenplan mit einem Wohnanteil von mindestens 50% bezeichneten Gebieten generell untersagt. Unbehelflich ist auch der Einwand, dass ohne akzessorische �berpr�fung die Gefahr bestehe, eine materiell bewilligungsf�hige Baute oder Nutzung beseitigen zu m�ssen. Die Grenzen, die dem kantonalen Richter bei der vorfrageweise Pr�fung der Verfassungsm�ssigkeit von Pl�nen sowie Bau - und Zonenvorschriften gesteckt sind, garantieren einerseits die Aus�bung der dem Betroffenen gegen die Eingriffe zustehenden Abwehrrechte, gew�hrleisten andererseits aber auch die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit der Planung und der damit verbundenen Vorschriften und verhindern, dass ein unhaltbarer, mit den Zwecken der Raumplanung (Art. 75 BV) unvereinbarer Zustand der Rechtsunsicherheit entsteht (BGE 106 Ia 383 E. 3c S. 388). Damit sind auch allenfalls verfassungswidrige Anwendungsakte nicht absolut ausgeschlossen. Die Frage der Verfassungsm�ssigkeit von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 ist somit nicht weiter zu pr�fen. Auch die �brige Kritik der Beschwerdef�hrerinnen vermag an dieser Rechtslage nichts zu �ndern.
Das Verwaltungsgericht pr�fte, ob der sexgewerbliche Salon nach dem im Zeitpunkt seiner Einrichtung geltenden Recht h�tte bewilligt werden k�nnen. Umstritten ist, nach welchem fr�heren Recht die Zweck�nderungen zu beurteilen sind.
8.1 In Bezug auf das 1. Obergeschoss war nach Auffassung des Verwaltungsgerichts im Zeitpunkt der Zweck�nderung am 8. September 1995 die BD-BZO 1995 zu beachten. Danach habe die Liegenschaft der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% angeh�rt. Zu jenem Zeitpunkt sei zwar die BD-BZO 1995 nicht rechtskr�ftig gewesen, der dort vorgesehene Wohnfl�chenanteil habe jedoch als planungsrechtliche Festlegung im Sinne von � 234 PBG beachtet werden m�ssen. Gegen diese Ausf�hrungen wird geltend gemacht, es sei nicht ersichtlich, inwiefern eine aufsichtsrechtliche Massnahme der kantonalen Baudirektion eine planungsrechtliche Vorwirkung haben k�nne. Eine fehlende Regelung habe jedenfalls hinsichtlich des hier interessierenden Wohnanteilplans nicht vorgelegen und ebenso gehe es nicht um eine gemeinder�tlich beantragte Festlegung. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts entbehre der gesetzlichen Grundlage und sei mithin willk�rlich.
8.1.1 Nach der kommunalen Bauordnung aus dem Jahre 1963 lag die Liegenschaft in der Wohnzone B mit einem Wohnanteil von 50%. Am 17. Mai 1992 stimmte das Volk einer neuen Bau- und Zonenordnung zu (BZO 1992), mit der das Grundst�ck der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% zugewiesen wurde. Dagegen wurden 430 Rekurse erhoben und gr�sstenteils an den Regierungsrat weitergezogen. Da die BZO 1992 deswegen nicht in Kraft gesetzt werden konnte, erliess die kantonale Baudirektion am 9. Mai 1995 ohne vorhergehende �ffentliche Auflage eine vorl�ufige Regelung (BD-BZO 1995; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, 3. Auflage, Band I, Z�rich 1999, S. 117 N. 427; Christoph Fritzsche/Peter B�sch, Z�rcher Planungs- und Baurecht, 2. Auflage, W�denswil 2000, S. 77). Sie trat fr�hestens am 14. Juni 1996 in Kraft. Die hier interessierende Liegenschaft wurde danach gleich wie nach der BZO 1992 der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% zugeordnet.
8.1.2 Wie das Verwaltungsgericht zu Recht erwog, handelt es sich beim Wohnfl�chenanteil um eine planungsrechtliche Festlegung, die gem�ss � 234 PBG im Baubewilligungsverfahren zu beachten ist. Diese Vorwirkung gilt auch f�r die Zeit, w�hrend der die planungsrechtliche Festlegung wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt werden kann (� 235 PBG). Die letzten Verfahren gegen die BZO 1992 konnten erst Ende 1999 erledigt werden (Christoph Fritzsche/Peter B�sch, a.a.O., S. 77). Da jedoch die kantonale Baudirektion die BD-BZO 1995 auf den 14. Juni 1996 in Kraft gesetzt hatte, vermochte die BZO 1992 sp�testens ab diesem Zeitpunkt keine Vorwirkung mehr zu entfalten (vgl. dazu Walter Haller/Peter Karlen, a.a.O., S. 117 N. 428). Ob der BZO 1992 diese Vorwirkung jedoch bereits fr�her, das heisst mit Erlass der BD-BZO am 9. Mai 1995 nicht mehr zukam, kann hier offen bleiben. Wird der BD-BZO 1995 keine Vorwirkung zuerkannt, so wirkte bis zu deren Inkraftsetzung am 14. Juni 1996 die BZO 1992 vor. Andernfalls war im Zeitpunkt der ersten Nutzungs�nderung (8. September 1995) die Vorwirkung der BD-BZO 1995 zu beachten. Im einen wie im andern Fall �ndert sich dadurch am Ausgang des Verfahrens bez�glich der Nutzungs�nderung im 1. Obergeschoss nichts. Denn - wie erw�hnt - war die streitbetroffene Liegenschaft gem�ss der BD-BZO 1995 gleich wie nach der BZO 1992 der Wohnzone W4 mit einer Wohnanteilsfl�che von 60% zugewiesen.
Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der Beschwerdef�hrerinnen, dass die Wohnanteilsverpflichtung von 60% nach der BD-BZO 1995 aufgrund der neuen Berechnungsweise einem Wohnanteil von 50% nach der fr�heren Berechnung gem�ss BZO 1992 entspreche. Auch wenn die Berechnungsweise in der BD-BZO 1995 etwas ge�ndert wurde, so hat dies keine entscheidenden Auswirkungen auf die Frage der Zonenkonformit�t einer Baute bzw. Nutzung. Jedenfalls durfte das Verwaltungsgericht hinsichtlich dieser Frage ohne Willk�r auf den in der jeweils geltenden Bau- und Zonenordnung festgelegten prozentualen Wohnanteil abstellen.
8.2 In Bezug auf das 2. Obergeschoss erfolgte die Nutzungs�nderung von B�ro/Labor in einen sexgewerblichen Salon nach den �bereinstimmenden Feststellungen der Parteien etwa im Mai 1999. Der Teil III der BZO 1999 vermochte zu diesem Zeitpunkt noch keine planungsrechtliche Vorwirkung zu entfalten, da er vom Stadtrat erst am 7. Juli 1999 verabschiedet wurde. Im Zeitpunkt der Nutzungs�nderung im 2. Obergeschoss galt demnach die damals rechtskr�ftige BD-BZO 1995. Das Verwaltungsgericht hat sich somit bei der Nutzungs�nderung im 2. Obergeschoss zu Recht auf diese Ordnung abgest�tzt.
8.3 Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die BZO 1992 und die BD-BZO 1995 in den hier interessierenden Punkten der Zonenzugeh�rigkeit (W4) und des Wohnanteils (60%) �bereinstimmen. Die unterschiedliche Berechnungsweise des Wohnanteils f�llt nicht ins Gewicht. Ob im Zeitpunkt der Nutzungs�nderung im 1. Obergeschoss am 8. September 1995 die BZO 1992 oder die BD-BZO 1995 anwendbar war, kann daher offen bleiben. Dass sich das Verwaltungsgericht diesbez�glich auf die BD-BZO 1995 abgest�tzt hat, erweist sich im Ergebnis nicht als unhaltbar. F�r die Nutzungs�nderung im 2. Obergeschoss im Mai 1999 hat das Verwaltungsgericht zu Recht die BD-BZO 1995 als massgebend erachtet. Soweit es um die Anwendung des im Zeitpunkt der jeweiligen Nutzungs�nderung massgebenden Rechts geht, kann dem Verwaltungsgericht somit keine Willk�r zur Last gelegt werden.
Die Beschwerdef�hrerinnen werfen dem Verwaltungsgericht vor, sein Entscheid beruhe auf einer unzul�ssigen funktionalen Betrachtungsweise. Das Bundesgericht habe im Entscheid 1P.191/1997 vom 26. November 1997 eine derartige Betrachtungsweise nur in Zonen mit einem - hier nicht zutreffenden - hohen Wohnanteil als zul�ssig erkl�rt. Die Verweigerung der nachtr�glichen Bewilligung sei willk�rlich.
9.1 In der hier massgebenden Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% sind h�chstens "m�ssig st�rende" Betriebe zul�ssig (Art. 15 Abs. 2 BD-BZO 1995 und Art. 15 Abs. 2 BZO 1992). Das Bundesgericht hatte im angerufenen Entscheid 1P.191/1997 vom 26. November 1997 keine Veranlassung, sich mit der Frage zu befassen, ob aufgrund der Immissionsvorschriften gem�ss Art. 15 Abs. 2 BD-BZO 1995 bzw. Art. 15 Abs. 2 BDO 1992 bordell�hnliche Betriebe auch in Zonen mit einem Wohnanteil unter 80% als unzul�ssig erkl�rt werden d�rfen. Insbesondere brauchte es sich nicht mit der schon damals von der Stadt Z�rich geltend gemachten Praxis auseinanderzusetzen, die bordell�hnliche Betriebe in Wohnzonen mit einem Wohnanteil von bereits �ber 50% nicht zul�sst. Dasselbe trifft auch zu, soweit es um die Frage geht, ob ein sexgewerblicher Salon die zul�ssigen Immissionen in einer Zone W4 mit einem Wohnanteil von 60% �berschreitet. Die Parteien k�nnen daher aus dem Bundesgerichtsentscheid 1P.191/1997 vom 26. November 1997 nichts f�r sich ableiten.
9.2 Die Qualifizierung ideeller Immissionen als stark st�rend setzt nach dem erw�hnten Bundesgerichtsentscheid ein erhebliches Konfliktpotential zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen voraus. Ab welchem Wohnanteil ein derartiges Konfliktpotential zwischen sexgewerblicher und Wohnnutzung zu bejahen ist, braucht auch hier nicht abschliessend gepr�ft zu werden. Bei einem Wohnanteil von mindestens 60% in einer Zone W4 ist es jedenfalls nicht willk�rlich, auf ein dicht �berbautes Gebiet mit einem hohen Wohnanteil bzw. einer intensiven Wohnnutzung zu schliessen. Es ist daher vertretbar, auch in einer solchen Zone mit einem Wohnanteil von 60% sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen als stark st�rend einzustufen. Soweit die Beschwerdef�hrerinnen dem Verwaltungsgericht eine unzul�ssige bzw. willk�rliche funktionale Betrachtungsweise vorwerfen, ist ihre Beschwerde somit unbegr�ndet.
Umstritten ist, seit wann die Stadt Z�rich in Anwendung von Art. 15 Abs. 2 BD-BZO 1995 bzw. Art. 15 Abs. 2 BZO 1992 sexgewerbliche Salons als stark st�rende Betriebe einstuft. Das Verwaltungsgericht erwog, dass die Stadt Z�rich bez�glich sexgewerblicher Betriebe in Zonen mit einem �berwiegenden Wohnanteil nach ihren unwidersprochenen Darlegungen schon seit Ende 1994 konstant eine restriktive Praxis verfolge. Zudem verwies es dazu auf die eigenen Pr�judizien. Nach seiner Auffassung w�ren daher die Zweck�nderungen im 1. und 2. Obergeschoss bei jeweils rechtzeitiger Einreichung des Gesuchs nicht bewilligt worden.
10.1 Die Beschwerdef�hrerinnen wenden zu Recht ein, dass sie die Darlegungen der Stadt Z�rich nicht unwidersprochen liessen. Ihren Beschwerdeantworten an das Verwaltungsgericht ist denn auch klar zu entnehmen, dass sie die behauptete Praxis bestritten und insbesondere geltend machten, von einer Praxis k�nne bez�glich der Nutzungs�nderung im 1. Obergeschoss nach nur zwei zuvor ergangenen Entscheiden keine Rede sein. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass es sich bei den beiden Entscheiden aus den Jahren 1994 und 1995 im einen Fall um einen vorgeschriebenen Wohnanteil von 83% und auch im anderen Fall um einen weit �ber 60% liegenden Wohnanteil gehandelt habe. Die Feststellung des Verwaltungsgerichts, die Darlegungen der Stadt Z�rich seien unwidersprochen geblieben, ist demnach nicht haltbar.
10.2 Die Akten des vorliegenden Verfahrens enthalten keine Unterlagen, welche eine zuverl�ssige Aussage dar�ber zulassen, unter welchen Voraussetzungen nach Ende 1994 Bewilligungen f�r sexgewerbliche Betriebe erteilt wurden. Die beiden vom Verwaltungsgericht erw�hnten Pr�judizien belegen jedenfalls nicht, dass damals auch bereits Gesuche f�r sexgewerbliche Nutzungen in Gebieten mit einem Wohnanteil von 60% abgelehnt wurden. Indessen bestehen Indizien, dass die Bausektion der Stadt Z�rich erst im Laufe des Jahres 1995 dazu �berging, eine Praxis zu bilden, nach welcher sexgewerbliche Betriebe in Gebieten mit einem Wohnanteil von 50% nicht mehr bewilligt werden sollten (Protokollauszug vom 6. September 1995 �ber die Sitzung der Kreisarchitekten vom 23. August 1995). Ob jedoch die Nutzungs�nderung im 1. Obergeschoss bei rechtzeitiger Baueingabe noch bewilligt worden w�re, l�sst sich anhand der Akten nicht schl�ssig beantworten. Jedenfalls findet die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die Stadt Z�rich sexgewerbliche Betriebe in Zonen mit �berwiegendem Wohnanteil, das heisst insbesondere auch in Zonen mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von nicht �ber 60%, schon seit Ende 1994 nicht mehr zugelassen habe, in den Akten keine St�tze. Nur f�r den Fall, dass eine solche Praxis nachgewiesen werden k�nnte, d�rfte die von den Beschwerdef�hrerinnen geltend gemachte Bestandesgarantie bez�glich der bisher nicht f�r Wohnzwecke genutzten R�umlichkeiten unter der einschr�nkenden Vorschrift von � 357 Abs. 1 Satz 1 PBG gepr�ft werden. Nachdem die von den Beschwerdef�hrerinnen im 1. Obergeschoss vorgenommene Nutzungs�nderung nach der im September 1995 geltenden planungsrechtlichen Grundlage (s. vorne E. 8.1.2) h�tte bewilligt werden k�nnen, w�re es Sache der zust�ndigen Baubewilligungsbeh�rde, eine allf�llige bereits damals ge�bte versch�rfte Praxis darzulegen. Auch wenn an einen solchen Nachweis einer strengeren Praxis keine hohen Anforderungen zu stellen sind, verm�gen die in den Akten genannten zwei Pr�judizien die Verweigerung der Nutzungs�nderung in Bezug auf das 1. Obergeschoss nicht zu begr�nden, da sie Situationen mit weit h�heren Wohnanteilen betrafen.
Daraus ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid in Bezug auf das 1. Obergeschoss unhaltbar und damit willk�rlich ist. Die Beschwerde ist insoweit gutzuheissen und der angefochtene Entscheid in diesem Umfang aufzuheben.
10.3 In Bezug auf das 2. Obergeschoss bestreiten die Beschwerdef�hrerinnen nicht, dass die erw�hnte Praxis der Stadt Z�rich, welche die umstrittene Nutzung nicht zul�sst, im Zeitpunkt der Ausdehnung des sexgewerblichen Salons auf dieses Geschoss im Mai 1999 bereits gefestigt und ihnen auch bekannt war. Es hat somit als erstellt zu gelten, dass die Nutzungs�nderung im 2. Obergeschoss von B�ro/Labor in einen sexgewerblichen Salon bei rechtzeitiger Einreichung eines Gesuchs nicht bewilligt worden w�re.
Das Verwaltungsgericht pr�fte sodann, ob eine nachtr�gliche Bewilligung gest�tzt auf die Bestandesgarantie erteilt werden kann. Es kam zum Schluss, dass die hierf�r erforderlichen Voraussetzungen gem�ss � 357 Abs. 1 Satz 1 PBG fehlen. Die Beschwerdef�hrerinnen machen geltend, dass diese Bestimmung vorliegend gar nicht anwendbar sei und das Verwaltungsgericht daher auch diesbez�glich willk�rlich gehandelt habe. Da der Entscheid des Verwaltungsgerichts betreffend das 1. Obergeschoss bereits aus andern Gr�nden (vgl. vorne E. 10.2) aufzuheben ist, braucht insofern auf diese R�ge nicht eingegangen zu werden. Hingegen ist sie zu pr�fen, soweit sie das 2. Obergeschoss betrifft.
11.1 Gem�ss � 357 Abs. 1 Satz 1 PBG d�rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugef�hrt werden, sofern sie sich f�r eine zonengem�sse Nutzung nicht eignen, wenn keine �berwiegenden �ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Der Einwand, dass die umstrittene �nderung keine andere Nutzung im Sinne dieser Bestimmung sei, trifft f�r das 2. Obergeschoss nicht zu. Im Gegensatz zur vorherigen Nutzung als B�ro/Labor handelt es sich bei dem seit Mai 1999 bestehenden sexgewerblichen Salon - wie vorne E. 9.1 dargelegt - um einen stark st�renden und damit zonenwidrigen Betrieb. Die Anwendung von � 357 Abs. 1 Satz 1 PBG ist daher schon allein aus diesem Grund nicht zu beanstanden, so dass es entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerinnen nicht darauf ankommt, welches Gewicht den mit der Nutzungs�nderung verbundenen baulichen (Umbau-)Massnahmen beizumessen ist.
11.2 Das Verwaltungsgericht kam ohne Willk�r zum Schluss, dass die Voraussetzungen gem�ss � 357 Abs. 1 Satz 1 PBG f�r eine nachtr�gliche Bewilligung nicht gegeben sind. Der Ausschluss zonenwidriger Nutzungen aus einer Wohnzone liegt im �ffentlichen Interesse (Urteil des Bundesgerichts 1P.191/1997 vom 26. November 1997, E. 6), und das Verbot der sexgewerblichen Nutzung im 2. Obergeschoss trifft die Beschwerdef�hrerinnen nicht unverh�ltnism�ssig. Letzteres machen sie denn auch nicht substanziiert geltend.
12. Schliesslich wird eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots ger�gt, weil im Gegensatz zu sexgewerblichen Salons nach der Praxis der Bausektion sexgewerbliche Dienstleistungen, die von Personen in ihrer Privatwohnung angeboten w�rden, auch in den Zonen mit einem Wohnanteil von �ber 50% ohne Weiteres erlaubt seien. Auch auf diese R�ge ist nur insoweit einzugehen, als die Bewilligung f�r den sexgewerblichen Salon im 2. Obergeschoss verweigert wurde (vgl. vorne E. 11).
12.1 Gem�ss dem in Art. 8 Abs. 1 BV enthaltenen Grundsatz der Rechtsgleichheit ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Nach der Rechtsprechung verletzt die rechtsanwendende Beh�rde die Rechtsgleichheit, wenn sie zwei tats�chlich gleiche Situationen ohne sachlichen Grund unterschiedlich behandelt und zwei tats�chlich verschiedene Situationen ohne sachlichen Grund gleich behandelt. Dabei ist entscheidend, dass die zu behandelnden Sachverhalte in Bezug auf die relevanten Tatsachen gleich bzw. ungleich sind (BGE 127 I 185 E. 5 S. 192; 202 E. 3f/aa S. 209, je mit Hinweisen).
12.2 Die beanstandete Praxis der Bausektion ist unbestritten und wird auch im angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts best�tigt. Die danach getroffene Unterscheidung zwischen Angeboten von sexuellen Dienstleistungen in einem Salon oder einer �hnlichen Einrichtung einerseits und von Personen in ihrer Privatwohnung andererseits erscheint auf den ersten Blick in der Tat fragw�rdig, da auch die letzteren zu ideellen Immissionen f�hren k�nnen. Allein dieser Umstand ist jedoch nicht massgebend. Entscheidend ist vielmehr, ob das Angebot sexueller Dienstleistungen von Personen in ihrer Privatwohnung zu gleich hohen, ideellen Immissionen f�hrt wie bei einem sexgewerblich betriebenen Salon. Diese Frage kann ohne Willk�r verneint werden. Die ausschliessliche Nutzung von Wohnungen f�r sexgewerbliche T�tigkeiten mit mehreren Arbeitspl�tzen und einer in der Regel damit verbundenen Organisationsstruktur, wie es bei Bordellen typisch ist, vermag eine H�hereinstufung der ideellen Immissionen im Vergleich zu den sexgewerblichen Dienstleistungen von Personen in ihrer Privatwohnung durchaus zu rechtfertigen. Es ist jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit nicht zu beanstanden, dass nach der im Zeitpunkt der Einrichtung des 2. Obergeschosses gefestigten st�dtischen Praxis sexgewerbliche Salons im Vergleich zu sexgewerblichen Dienstleistungen von Personen in ihrer Privatwohnung als stark st�rend und nicht bloss als m�ssig st�rend im Sinne des damals geltenden Art. 15 Abs. 2 BZO 1995 eingestuft und daher als zonenwidrig erkl�rt wurden.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die beiden staatsrechtlichen Beschwerden bez�glich der sexgewerblichen Nutzung im 1. Obergeschoss gutzuheissen sind und das angefochtene Urteil insofern aufzuheben ist. Im �brigen sind die beiden staatsrechtlichen Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Hat keine Partei vollst�ndig obsiegt, k�nnen die Kosten verh�ltnism�ssig verlegt werden (Art. 156 Abs. 3 OG). Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens erscheint es gerechtfertigt, die H�lfte der Gerichtskosten den Beschwerdef�hrerinnen aufzuerlegen. Die Stadt Z�rich ist von der Kostentragung befreit (Art. 156 Abs. 2 OG). Zufolge ihres teilweisen Obsiegens ist den Beschwerdef�hrerinnen eine reduzierte Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 159 Abs. 3 OG).
Die staatsrechtlichen Beschwerden werden teilweise gutgeheissen, und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich wird aufgehoben, soweit damit die Beschwerde der Stadt Z�rich gutgeheissen und der Entscheid der Baurekurskommission I vom 26. Januar 2001 bez�glich das 1. Obergeschoss des streitbetroffenen Geb�udes aufgehoben wurde.
Im �brigen werden die beiden staatsrechtlichen Beschwerden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die reduzierte Gerichtsgeb�hr von Fr. 4'000.-- wird den Beschwerdef�hrerinnen je zur H�lfte auferlegt.
Die Stadt Z�rich hat den Beschwerdef�hrerinnen eine Parteientsch�digung von je Fr. 1'500.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrerinnen, der Stadt Z�rich, der Baurekurskommission I und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich schriftlich mitgeteilt.