Source: https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-document.seam?documentId=nrptembsgbpxa4s7gezf6427gq2da
Timestamp: 2020-07-06 20:18:26+00:00
Document Index: 29496538

Matched Legal Cases: ['§ 2235', '§ 2', 'zákona č. 240', 'soud ', 'zákona č. 191', '§ 69', '§ 3', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 2291', '§ 2288']

PR 12/2020 s. 440 - Beck-online
PR 12/2020 s. 440
Právní rozhledy 12/2020, s. 440
Ochrana nájmu bytu
[Právní rozhledy 12/2020, s. 440]
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D., Praha, Olomouc*
Nejprve je třeba zabývat se otázkou ústavnosti obou zákonů.1 Nová pravidla se totiž dotýkají práva vlastnit majetek, když omezují právo pronajímatele ukončit nájem i v případě, že nájemce hrubě (či ještě závažněji) porušuje svoji základní povinnost; pravidla však pronajímatele nezbavují práva na nájemné. Nutí ale pronajímatele setrvat v závazku a na čas na něho přenášejí ekonomické problémy tížící primárně nájemce. Bude-li se nájemce rozhodovat při omezených statcích, za co je utratí, je pravděpodobné, že se rozhodne vyrovnat přednostně platební povinnosti, u nichž mu hrozí vyšší sankce; v čase se tak může stát, že nájemce, který by nájem do dne splatnosti zaplatit mohl, později na zaplacení mít nebude, neboť peníze utratí za jiné věci. Stát tím na pronajímatele de facto přenáší plnění své sociální funkce.
Na druhou stranu je třeba říci, že kogentní pravidla chránící nájemce bytu nejsou žádnou novinkou. Stačí se podívat na § 2235 či 2239 ObčZ. Kogentní pravidla v soukromém právu tradičně chrání určitý veřejný zájem.2 Co jím je zde? Může to být jistá snaha „zmrazit“ status quo, aby pronajímatelé nečinili ukvapená rozhodnutí pod vlivem současné krize, v oblasti bydlení se k tomu může přidat snaha bránit bezdomovectví, v oblasti podnikání zase snaha udržet podnikatelům prostory, v nichž budou moci po zrušení mimořádných opatření pokračovat ve svém podnikání.
První kategorii tvoří krizová opatření podle § 2 písm. c) zákona č. 240/2000 Sb․, krizový zákon, která přijala vláda. V cit. ustanovení krizového zákona se uvádí, že krizovým opatřením je
usnesení vlády č. 72/2020 Sb. (od 13. 3. 2020 se zakazuje přítomnost veřejnosti v provozovnách poskytovatelů některých služeb – posilovny, solária, sauny, hudební a společenské kluby apod.),3
usnesení vlády č. 80/2020 Sb. (od 14. 3. 2020 se zakazuje maloobchodní prodej na tržnicích a tržištích),4
usnesení vlády č. 82/2020 Sb. (od 14. 3. 2020 se zakazuje maloobchodní prodej a prodej služeb v provozovnách – s výjimkami, a rovněž se zakazuje přítomnost veřejnosti v provozovnách stravovacích služeb – s výjimkami; zde upozorňuji, že hned usnesení vlády č. 84/2020 Sb. předchozí opatření následující den podstatně změnilo, navíc doplnilo zákaz poskytování ubytovacích služeb).5
Poté, co zasáhl Městský soud v Praze6 a zrušil některá mimořádná opatření Ministerstva zdravotnictví, vydala vláda dne 23. 4. 2020 další krizová opatření (č. 193 až 198/2020 Sb.). I s nimi je nutno počítat.
Během legislativního procesu bylo upozorňováno,7 že v předloženém návrhu je zásadní nedostatek, neboť mezi mimořádná opatření nebyla zahrnuta drtivá většina opatření vydávaných MZ. Ochrana by tak měla být poskytnuta pouze velmi malému počtu nájemců bytů, kteří budou schopni prokázat, že se v prodlení s placením nájmu ocitli převážně v důsledku krizových opatření vlády (necháme-li stranou specifický případ Litovelska).
Přijatá regulace je regulací nesystémovou, při jejímž výkladu i dotváření bychom měli být maximálně zdrženliví a volit spíše restriktivní přístup. Navíc nahlédneme-li do zákona č. 191/2020 Sb.,8 jsou v něm též vymezována mimořádná opatření a zákonodárce mezi ně výslovně zahrnul všechna opatření vydaná MZ. To samé platí o nařízení vlády č. 202/2020 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů.
Chybu se pokusil odstranit Senát, když přijal pozměňovací návrh,9 v jehož důsledku by mimořádným opatřením podle zákona o ochraně nájemců bytů bylo každé mimořádné opatření MZ vydané podle § 69 odst. 1 VeřZdr. Ministryně Dostálová k tomu při projednávání v Poslanecké sněmovně uvedla:
„Je samozřejmě škoda, že pozměňovací návrhy vrácené ze Senátu se posuzují jako celek. Pokud by se daly rozložit, což ale nejde, tak s mnohými bych souhlasila. Bohužel ale vzhledem k tomu, že byl vlastně uplatněn pozměňovací návrh týkající se státních záruk, ke kterým je i zásadní nesouhlas Ministerstva financí, dovoluji si tedy požádat, aby byl návrh schválen ve znění schváleném Poslaneckou sněmovnou.“10
Z uvedeného lze soudit, že předkladatel si byl vědom své chyby, rád by ji i opravil, ale z určitých důvodů to pro něj nebylo možné. Za takové situace lze mezeru v zákoně označit za nevědomou,11 což dává možnost vyplnit ji za pomoci analogie tak, aby mohl být naplněn účel zákona a bylo zabráněno absurdním hodnotovým rozporům.
Problémů s daným pravidlem je hned několik. Aby mohl úřad práce vystavovat potvrzení, musel by k tomu být v zákoně zmocněn; takové zmocnění však v zákoně chybí. Přijde-li tudíž nájemce na úřad práce s žádostí o potvrzení, úřad práce mu je nemůže vydat (dokonce bych řekl, že mu je nesmí vydat, neboť k tomu není kompetentní). Dále se nájemci ukládá povinnost doložit úřadu práce určité podklady – jejich formu a náležitosti má stanovit metodický pokyn. Jenže metodický pokyn není právním předpisem a může zavazovat pouze úřad práce, je-li vydán nadřízeným orgánem (ne však Ministerstvem pro místní rozvoj, jak uváděl ve svém návrhu poslanec Luzar),12 ne však nájemce; v zákoně ani není řešeno, kdo má metodický pokyn vydat – sám Úřad práce, nebo Ministerstvo práce a sociálních věcí? Mimochodem, formu a náležitosti žádosti by dokonce nemohl stanovit ani prováděcí předpis (např. vyhláška).
„Je jasné, že se ten zákon nezabývá splatností neuhrazených pohledávek pronajímatele vůči nájemci, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce v rozhodné době neuhradil. Proto navrhujeme, aby byla nájemci uložena povinnost uhradit takovéto pohledávky do konce ochranné doby. Tímto bude zároveň stanoven okamžik, k jakému bude pronajímateli umožněno vymáhat neuhrazené nájemné po nájemci.“13
I zákon o ochraně nájemců prostor sloužících podnikání po nájemci požaduje, aby pronajímateli osvědčil, že k prodlení došlo v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Konkrétně mu má podle § 3 odst. 3 předložit listiny, které danou skutečnost osvědčují. Tato povinnost je výsledkem poslaneckého pozměňovacího návrhu Vojtěcha Munzara (ODS), přičemž v jeho odůvodnění čteme, že takovou listinou může být např. listina o skončení pracovního poměru, o snížení mzdy apod. To je však absurdní, neboť nájemce-podnikatel takové listiny nemá.14
Zkoumané zákony vykazují při své krátkosti velmi mnoho vážných legislativních nedostatků. S nadsázkou lze říci, že by jejich rozbor stačil na semestrální výuku předmětu „Jak nepsat zákony“. Otázkou zůstává též jejich praktičnost, když v účinnost vstoupily až měsíc a půl po vyhlášení nouzového stavu. Řada pronajímatelů již v té době vedla s nájemci jednání o slevě či odkladu placení nájemného, přičemž tyto zákony mohly v některých nájemcích vyvolat nesprávný dojem, že nájemné v době krize platit nemusí. Přijaté zákony nutí nájemce jít s pronajímatelem do konfliktu, což je špatně. Horší je, že následně přichází stát s nabídkou zaplacení části nájemného, pokud se smluvní strany dohodnou na určité slevě.15
Autor je akademickým pracovníkem na Právnické fakultě UP v Olomouci, členem Legislativní rady vlády a of counsel v advokátní kanceláři PRK Partners. Příspěvek vyjadřuje jeho osobní názory.
Oba zákony byly napadeny ústavní stížností skupiny senátorů, žádá se jejich zrušení ke dni 31. 12. 2020. Pokud by ke zrušení skutečně došlo, nájemců by se to nedotklo, neboť tento den končí též ochranná doba podle obou zákonů, pouze by to znamenalo, že pronajímatelé přijdou o právo vypovědět nájem z důvodu nedoplacení dlužného nájemného do konce ochranné doby.
Srov. např. Melzer, F., Tégl, P. Komentář k § 1, in Melzer, F., Tégl, P. et al. Občanský zákoník – velký komentář. Sv. I. § 1–117. 1. vyd. Praha: Leges, 2013, s. 29 a násl., nebo Eliáš, K. Ohled na veřejný pořádek jako výraz veřejného zájmu v soukromém právu a osnov nového občanského zákoníku, in Bejček, J. (ed.) Veřejný zájem v soukromém právu. Brno: Masarykova univerzita, 2008.
Mimochodem, toto opatření nebylo ke dni 15. 5. 2020 výslovně zrušeno.
Opatření bylo zrušeno ke dni 26. 4. 2020.
Tato krizová opatření byla zrušena ke dni 24. 3. 2020 (usnesením vlády č. 127/2020 Sb.), byla tedy účinná pouze 10, resp. 9 dní.
Rozsudek z 23. 4. 2020, sp. zn. 14 A 41/2020, https://www.justice.cz.
Např. i mnou – viz https://www.facebook.com/petr.bezouska.75/posts/10219869665685190.
Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zakona a občanského soudního řádu.
https://www.senat.cz/.
https://www.psp.cz/.
Viz např. Melzer, F. Metodologie nalézání práva. Úvod do právní argumentace. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 232–233.
http://www.psp.cz/.
Stát zaplatí za podnikatele třetinu nájemného, plánuje Babiš. https://www.novinky.cz/.
Přehled souvislostí Související předpisy (10) Cituje (1) Aktuální k datu Historie Editorial Záložky
Souvislosti k PR 12/2020 s. 440
§ 1 27.04.2020 -
§ 2291 [Zvlášť závažné porušení povinnosti nájemcem] 01.01.2014 -
§ 2288 [Výpověď nájmu pronajímatelem] 01.01.2014 -