Source: https://www.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-18018-und-VIII-ZR-16717_Eigenbedarfskuendigung-Bundesgerichtshof-mahnt-sorgfaeltige-Sachverhaltsaufklaerung-bei-Haertefallklausel-an.news27440.htm
Timestamp: 2020-06-05 13:55:34
Document Index: 23778583

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', '§ 574', '§ 574', 'BGH', '§ 574', '§ 574']

Urteil > VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17 | BGH - Eigenbedarfskündigung: Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an < kostenlose-urteile.de
Sachverhalt im Verfahren VIII ZR 180/18:
Beklagte widerspricht Kündigung mit Verweis auf lange Mietdauer und Demenzerkrankung
Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage ab. Es erachtete zwar die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Klägers für wirksam, bestimmte jedoch wegen eines von ihm bejahten Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (§ 574 a Abs. 2 Satz 2 BGB).
Sachverhalt im Verfahren VIII ZR 167/17:
Erzwungener Umzug würde nach eigener Aussage zu erheblicher Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Mieters führen
Berufungsgericht verneint Vorliegen unzumutbarer Härte
Die Vorinstanzen erachteten die Eigenbedarfskündigung für begründet und gaben der Räumungsklage der Kläger (ohne eine Beweisaufnahme über den streitigen Eigenbedarf) statt. Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 4 wurde gleichfalls nicht eingeholt. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte hat das Berufungsgericht mit der Begründung verneint, dass sich aus dem für den Beklagten zu 4 vorgelegten Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe.
BGH verweist auf notwendige umfassende Sachverhaltsaufklärung
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen. Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen seien, sei eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).
Bildung allgemeiner Fallgruppen nicht möglich
Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden. So würden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und würden laut Bundesgerichtshof deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen.
Gericht müssen sich bei möglichen Härtefällen im Zweifel mittels sachverständiger Hilfe genaues Bild der Sachlage verschaffen
Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels indes substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte - wie der Senats bereits mit Urteil vom 15. März 2017 ausgesprochen hat - beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.
Regelmäßig von Amts wegen einzuholendes Sachverständigengutachten soll angemessene Abwägung bei Härtefallprüfung ermöglichen
Härtefallabwägung wurde auf nicht tragfähiger tatsächlicher Grundlage vorgenommen
Berufungsgericht hätte Zeugenbeweis über Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Bedarfs erheben müssen
In dem Verfahren 167/17 hat das Berufungsgericht schon die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung rechtsfehlerhaft bejaht, weil es sich - trotz Bestreitens des Eigenbedarfs durch die Beklagten - mit dem schriftsätzlichen Vortrag der Kläger begnügt hat, statt den angebotenen Zeugenbeweis über die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Bedarfs zu erheben und gegebenenfalls die Klägerin zu 1 persönlich anzuhören. Zudem hat das Berufungsgericht die für den Beklagten zu 4 substantiiert dargelegten und durch Atteste belegten Härtegründe bagatellisiert und ebenfalls versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen. Letztlich hat es ohne die erforderliche konkrete Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters der Vermieterseite den Vorrang eingeräumt.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. [...]
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2 Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Vorinstanzen zu VIII ZR 180/18: Amtsgericht Charlottenburg - Urteil vom 17. Juli 2017 - 231 C 565/16 Landgericht Berlin - Urteil vom 9. Mai 2018 - 64 S 176/17 und Vorinstanten zu VIII ZR 167/17: Amtsgericht Halle - Urteil vom 11. Oktober 2016 - 95 C 1281/16 Landgericht Halle -Urteil vom 5. Juli 2017 - 1 S 245/16
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.05.2019 [Aktenzeichen: VIII ZR 167/17]
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.05.2019 [Aktenzeichen: VIII ZR 180/18]
Urteile zu den Schlagwörtern: Eigenbedarfskündigung | Kündigung wegen Eigenbedarfs | Härtefall | Härtegrund | Härteklausel | Härtefallklausel | Härtefallregelung
Dokument-Nr. 27440
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