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Timestamp: 2016-10-24 08:50:38+00:00
Document Index: 327033306

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 74', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 9', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 560', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 266', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'in fine', 'art. 274', 'art. 404', 'ATF ', 'art. 274', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 317', 'art. 274', 'art. 317', 'art. 308', 'art. 317', 'art. 405', 'ATF ', 'art. 317', 'art. 317', 'art. 247', 'art. 243', 'art. 229', 'ATF ', 'art. 317', 'art. 317', 'art. 229', 'ATF ', 'art. 317', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 317', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 269', 'art. 66', 'art. 68']

4A_397/2013 (11.02.2014)
4A_397/2013 � � Arr�t du 11 f�vrier 2014
Fondation X.________, repr�sent�e par Me Jean-Marc Siegrist,
tous trois repr�sent�s par Me Jean-Pierre Oberson,
Depuis octobre 1962, Z.________ �tait locataire d'un appartement de six pi�ces dans un immeuble situ� au quai ... n� xxx � Gen�ve. Il louait �galement une place de parc ext�rieure, en vertu d'un contrat de bail distinct.
L'immeuble a chang� de propri�taires, la derni�re en date �tant la Fondation X.________, qui a aussi acquis les deux immeubles attenants (n�
os�yyy et zzz). Entre 2006 et 2008, elle a fait proc�der � des travaux dans les trois �difices.
Le locataire pr�cit� est d�c�d� le 14 f�vrier 2010, laissant pour h�ritiers ses trois fils A.Z.________, B.Z.________ et C.Z.________. Ce dernier est venu s'installer dans l'appartement, qui n'a subi aucune r�novation depuis de tr�s nombreuses ann�es. Le loyer, fix� en dernier lieu le 1er janvier 2004, est de 1'593 fr. par mois, soit 19'116 fr. par an, charges non comprises.
Par avis officiels du 2 ao�t 2010, adress�s aux trois h�ritiers, la bailleresse a r�sili� les baux aff�rents � l'appartement et � la place de parc pour le 30 septembre 2011. Elle a pr�cis� qu'elle souhaitait reprendre la libre disposition de l'appartement.
B.a.�Les h�ritiers du locataire (ci-apr�s: les locataires) ont contest� les r�siliations par requ�te du 30 ao�t 2010 adress�e � la Commission genevoise de conciliation en mati�re de baux et loyers. Le 14 septembre 2010, l'avocat de la bailleresse a motiv� les cong�s de la fa�on suivante: sa cliente entendait pouvoir mettre le logement � disposition d'autres locataires et obtenir "un loyer nettement sup�rieur" au montant actuel. Le loyer n'�tait plus en rapport avec les qualit�s et la situation de l'appartement. Dans le m�me immeuble, trois appartements similaires avaient pu �tre lou�s � des montants compris entre 10'000 fr. et 15'000 fr. par mois, charges non comprises.
Par d�cision du 25 ao�t 2011, l'autorit� de conciliation a constat� la validit� du cong� [recte: des cong�s] notifi�[s] pour le 30 septembre 2011; elle a accord� une unique prolongation de bail jusqu'au 30 septembre 2013.
Le 30 septembre 2011, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers. Ils ont conclu principalement � l'annulation des cong�s, subsidiairement � l'octroi d'une prolongation jusqu'au 30 septembre 2015. Les locataires ont requis la production de pi�ces particuli�res et de tout document permettant d'effectuer un calcul de rendement.
Par ordonnance du 4 novembre 2011, le Tribunal a invit� la bailleresse � produire les pi�ces n�cessaires au calcul de rendement net, dont en particulier "le d�tail des amortissements des dettes hypoth�caires/chirographaires, en pr�cisant les dates auxquelles ils [avaie]nt �t� effectu�s, depuis l'achat de l'immeuble". Il �tait pr�cis� que les documents comptables devaient �tre sign�s par les propri�taires ou certifi�s conformes par leur fiduciaire, la production de pi�ces en vrac �tant insuffisante. La bailleresse voyait son attention attir�e sur les conclusions qui pouvaient �tre tir�es si elle refusait de produire ces pi�ces, � savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif. Dans le dispositif de l'ordonnance, le Tribunal invitait la bailleresse � remettre toute pi�ce justificative aff�rente aux charges de l'immeuble et fixait un d�lai pour d�poser une r�ponse et produire un calcul de rendement.
La bailleresse a produit diverses pi�ces.
Par jugement du 14 septembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a annul� les cong�s donn�s pour le 30 septembre 2011 et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. Le tribunal a constat� que les r�siliations �taient motiv�es par le souhait de relouer l'appartement plus cher � un tiers. Il a examin� si la bailleresse, d'apr�s le calcul de rendement net, �tait effectivement en droit d'exiger un loyer plus �lev�. Il a notamment fait les observations suivantes: les charges financi�res et amortissements all�gu�s reposaient sur un d�compte lacunaire peu lisible d�pourvu de force probante (pi�ce 11 de la d�fenderesse). Toutefois, les montants all�gu�s pouvaient �tre int�gr�s dans le calcul de rendement, car l'on aboutissait de toute fa�on � un r�sultat favorable aux locataires. En revanche, il n'y avait pas � tenir compte des montants articul�s pour les travaux de r�novation effectu�s entre 2006 et 2008: il n'�tait pas d�montr� qu'ils aient �t� financ�s par des fonds propres, ni qu'ils aient profit� au locataire. L'on obtenait en d�finitive un loyer maximal admissible sup�rieur de 92 fr. au loyer actuel de 19'116 fr. Ce dernier procurait d�j� un rendement suffisant � la bailleresse, qui avait contrevenu aux r�gles de la bonne foi en r�siliant les baux.
B.b.�La bailleresse a d�f�r� cette d�cision � la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, qui l'a confirm�e par arr�t du 24 juin 2013. La Chambre retient notamment ce qui suit: la pi�ce 11 relative aux int�r�ts et amortissements est effectivement d�pourvue de valeur probante. L'on ne peut d�s lors rien retenir � ce titre dans le calcul de rendement. Cela suffit en soi � sceller le sort de la cause. Quoi qu'il en soit, l'on devrait au mieux admettre que 50 % des travaux r�alis�s pour un co�t de 7'129'626 fr. ont entra�n� une plus-value (art. 14 al. 1 OBLF; RS 221.213.11). M�me en int�grant ce montant (3'564'813 fr.) dans le calcul de rendement, l'on obtiendrait un loyer maximal admissible encore inf�rieur � celui retenu par les premiers juges.
La bailleresse saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile. A titre principal, elle requiert que les cong�s signifi�s pour le 30 septembre 2011 soient d�clar�s valables et qu'il soit pris acte qu'elle consent � accorder une unique prolongation de bail d'une ann�e.
Les locataires intim�s concluent au rejet du recours, subsidiairement � une prolongation de bail jusqu'au 30 septembre 2015. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise pour les conflits en mati�re de bail � loyer est manifestement atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF). Cette conclusion s'impose d�j� au regard du loyer annuel de l'appartement (19'116 fr., charges non comprises) et de la protection triennale dont jouiraient les locataires si le cong� devait �tre annul� (cf. art. 271a al. 1 let. e CO et ATF 137 III 389 consid. 1.1). Les autres conditions de recevabilit� sont �galement r�alis�es.
Le recours peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). L'autorit� de c�ans applique ce droit d'office, sous r�serve des droits fondamentaux tels que la prohibition de l'arbitraire (art. 9 Cst.). Pour ceux-ci pr�vaut le principe d'all�gation: le recourant doit dire quel droit ou principe constitutionnel est viol� et exposer de mani�re claire et circonstanci�e, si possible document�e, en quoi consiste la violation (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.2; 133 II 249 consid. 1.4.2 et 1.4.3).
Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits retenus par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que s'ils ont �t� �tablis en violation du droit ou de fa�on manifestement inexacte, c'est-�-dire arbitraire, ce qu'il incombe en principe au recourant de d�noncer (cf. art. 97 al. 1 LTF; ATF 133 IV 286 consid. 6.2).
Au vu de ce qui pr�c�de, l'on ne saurait prendre en compte la version des faits divergente pr�sent�e par la recourante - ni celle, �galement divergente, des intim�s. Sont r�serv�s les points faisant l'objet d'un grief.
3.1.�La recourante d�nonce une application erron�e de l'art. 271 CO, qui d�clare le cong� annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. Elle soutient qu'apr�s le d�c�s du locataire, elle �tait en droit de r�silier le bail pour relouer l'appartement � la personne de son choix, sans avoir � "pr�ciser le loyer qu'elle d�sirait percevoir, ni encore son caract�re non abusif". La Cour de justice lui aurait d�ni� � tort le droit de r�cup�rer la ma�trise de son bien apr�s que le locataire d�c�d� eut occup� les locaux pendant des dizaines d'ann�es. L'on ne saurait permettre � une m�me famille de se transf�rer de g�n�ration en g�n�ration le bail d'un appartement bon march� sans que le bailleur ne puisse jamais s'y opposer. La cour lui aurait attribu� � tort l'unique intention d'obtenir un loyer nettement sup�rieur.
3.2.�L'argumentation contient des griefs de fait et de droit. D�terminer le motif r�el du cong� est une question de fait. En revanche, dire si le cong� contrevient aux r�gles de la bonne foi et doit �tre annul� rel�ve du droit.
3.3.�Le d�c�s du locataire ne met pas fin au contrat de bail, sauf clause contraire des parties (cf. ATF 115 II 258 consid. 3a et, entre autres, Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1995, n� 13 ad art. 266i CO; Jean Guinand, D�c�s du bailleur, d�c�s du locataire, quelles cons�quences?, in 7e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1992, p. 3 n. 5 et p. 11 n. 32 s.). Le contrat se poursuit avec les h�ritiers du locataire, qui reprennent les droits et obligations du d�funt (art. 560 CC; arr�t 4C.252/2005 du 6 f�vrier 2006 consid. 3 et les auteurs cit�s, in SJ 2006 I 365; ATF 80 I 312 consid. 2 p. 315). Le bailleur doit donc respecter les conditions l�gales et contractuelles de r�siliation (cf. Higi, op. cit., nos 15 et 17 ad art. 266i CO), et notamment satisfaire aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le d�c�s du locataire n'est toutefois pas d�pourvu d'incidences. Les h�ritiers n'auront pas n�cessairement le m�me rapport que le d�funt avec la chose lou�e, le m�me int�r�t � maintenir le contrat. Pour ce motif, la loi leur accorde un droit de r�siliation anticip� pour le prochain terme l�gal (art. 266i CO).
3.4.�Selon l'arr�t attaqu�, le v�ritable motif de la r�siliation est d'obtenir un loyer plus �lev�, et non pas de r�cup�rer la ma�trise de la chose lou�e pour l'attribuer � une personne choisie. La recourante objecte que si elle recherchait uniquement un loyer plus �lev�, elle se serait content�e de majorer le loyer des h�ritiers, comme l'y autorisait la plus-value apport�e par les travaux. L'on peut r�torquer que m�me si la bailleresse avait un motif d'augmenter le loyer des cocontractants, cela n'exclurait pas qu'elle cherche � obtenir une augmentation plus importante de la part d'un nouveau locataire. Dans sa motivation �crite du 14 septembre 2010, la recourante a �mis le souhait de mettre l'appartement � disposition d'autres personnes, tout en exprimant clairement la volont� d'obtenir un loyer "nettement sup�rieur" � celui de 1'593 fr.; elle a pr�cis� avoir obtenu entre 10'000 fr. et 15'000 fr. pour des appartements semblables dans le m�me immeuble. En revanche, elle n'a pas pr�tendu vouloir attribuer le logement � un locataire particulier, ou � un certain type de locataire; elle n'a �mis aucune plainte contre la personne des h�ritiers, en particulier l'occupant des locaux. En d�finitive, il faut conc�der que si la volont� de changer de locataire �tait certainement bien r�elle, il n'est pas arbitraire, dans le contexte d�crit ci-dessus, de conclure que cette volont� �tait sous-tendue uniquement par un mobile �conomique, soit l'obtention d'un rendement sup�rieur.
Il convient d�s lors d'examiner si le cong� fond� sur un tel motif est conforme aux r�gles de la bonne foi.
3.5.1.�Selon la jurisprudence, il est en soi admissible de r�silier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev� que celui pay� par le locataire cong�di�. Toutefois, le cong� dict� par des motifs �conomiques ne doit pas servir de pr�texte � la poursuite d'un but illicite tel que la perception d'un loyer abusif. La r�siliation est contraire � la bonne foi, et partant annulable, si l'application de la m�thode de calcul absolue permet d'exclure que le bailleur puisse majorer l�galement le loyer, parce que celui-ci est d�j� conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement parce qu'il procure d�j� un rendement suffisant (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110).
3.5.2.�Le bailleur ne saurait se soustraire � cette jurisprudence, m�me dans les cas o� le locataire cong�di� a h�rit� du bail contract� par un d�funt parent plusieurs d�cennies auparavant. Le bailleur peut l�gitimement vouloir adapter le loyer apr�s une si longue p�riode, mais il reste tenu, � l'�gard du nouveau locataire, de respecter les r�gles de protection contre les loyers abusifs. La cour cantonale a commenc� par conc�der qu'apr�s 48 ans d'occupation par le m�me locataire, la bailleresse devrait pouvoir r�silier � son d�c�s le bail transf�r� � ses h�ritiers, faute de quoi elle ne pourrait jamais r�cup�rer la ma�trise de son bien, sauf � justifier d'un motif particulier. Toutefois, apr�s cette remarque, la cour a appliqu� la jurisprudence pr�cit�e et examin� si la bailleresse pouvait exiger du nouveau locataire un loyer sup�rieur non abusif. Cette d�marche est conforme au droit f�d�ral.
3.6.�La recourante para�t se plaindre de ce que l'autorit� pr�c�dente lui aurait reproch� ind�ment d'avoir m�l� les m�thodes relative et absolue pour justifier une hausse de loyer. A lire l'arr�t attaqu� (consid. 5.3 p. 11), le reproche porte uniquement sur les calculs pr�sent�s devant le tribunal de premi�re instance, dont la recourante admet qu'ils m�langeaient les deux m�thodes. Pour le surplus, la recourante ne conteste � juste titre pas que dans le cadre d'un cong� fond� sur un motif �conomique, il s'agit de d�terminer si un loyer sup�rieur est admissible en application de la m�thode absolue. Elle ne soutient pas que le calcul de rendement effectu� par l'autorit� pr�c�dente serait entach� d'une erreur de m�thode. Tout au plus critique-t-elle le refus de prendre en compte certains investissements et charges qu'elle consid�re comme prouv�s, griefs qu'il convient de passer en revue.
4.1.�La Cour de justice aurait enfreint le droit f�d�ral en refusant de retenir un fait pertinent pour le calcul de rendement, � savoir que la bailleresse avait amorti � concurrence de 5'219'481 fr. les emprunts contract�s pour l'acquisition du bloc d'immeubles. En d�niant toute force probante � la pi�ce 11 produite et en ne permettant pas � la bailleresse de compl�ter ses preuves, la cour aurait vers� dans l'arbitraire et n�glig� son devoir d'interpellation d�coulant de la maxime inquisitoire sociale. Elle aurait aussi viol� le droit d'�tre entendu et le droit � la preuve.
4.2.�La recourante ne conteste pas que le bailleur doit collaborer � la manifestation de la v�rit� en produisant les pi�ces n�cessaires pour le calcul de rendement; � d�faut, le juge peut g�n�ralement d�duire sans arbitraire que le bailleur n'avait pas de motif de cong� valable (cf. ATF 120 II 105 consid. 3c�
in fine; arr�ts 4A_ 345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I 34).
En l'occurrence, pour prouver les amortissements all�gu�s, la recourante a fourni un relev� informatique d'une page, dat� du 15 d�cembre 2011, qui recense l'�volution d�croissante de divers "financements" jusqu'au 31 ao�t 2010 et liste les int�r�ts trimestriels per�us sur ces dettes d�croissantes (pi�ce 11 d�f., bordereau du 16 d�cembre 2011).
Dans un consid�rant th�orique, la cour d'appel a soulign�, r�f�rence doctrinale � l'appui, que pour le calcul de rendement, le bailleur doit produire "les documents comptables eux-m�mes, certifi�s conformes", et "pas seulement des tableaux chiffr�s �tablis apr�s la naissance du litige, pour les besoins de la cause" (arr�t attaqu�, p. 10 et la r�f. � David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 428). A l'instar des premiers juges, elle a conclu que la pi�ce 11 �tait d�pourvue de force probante.
Ce faisant, la cour a proc�d� � une appr�ciation des preuves, de sorte que le droit � la preuve n'est pas en cause. Cette appr�ciation est exempte d'arbitraire (sur cette notion, cf. par ex. ATF 137 I 1 consid. 2.4 et 136 III 552 consid. 4.2). En effet, il n'est pas insoutenable de nier toute force probante � une telle pi�ce, dont on ignore qui l'a �tablie et sur quelle base (jgt de 1�re instance, p. 6
in fine�). L'on ne dispose ainsi d'aucune assurance que ce r�capitulatif, dat� du jour pr�c�dant sa production au tribunal, a �t� �tabli par une personne digne de foi sur la base de pi�ces justificatives. Rien n'indique qu'il s'agisse de l'extrait d'un fichier informatique utilis� pour la tenue d'une comptabilit� enregistrant chaque op�ration sur la base d'une pi�ce justificative. C'est dans ce sens qu'il faut comprendre l'exigence de documents comptables "certifi�s conformes". Enfin, l'argument selon lequel les locataires n'ont pas pu prouver l'inexactitude de la pi�ce produite n'est pas pertinent; ils n'avaient pas � le faire, d�s lors que celle-ci �tait d�pourvue de force probante.
4.3.�La recourante pr�tend aussi avoir �tabli que les int�r�ts des dettes hypoth�caires et chirographaires repr�sentaient en 2009 une charge de 620'723 fr.; le Tribunal des baux, et dans sa foul�e la Cour de justice, auraient retenu ind�ment un montant inf�rieur (591'106 fr.).
En r�alit�, la recourante assoit le montant des int�r�ts sur la m�me pi�ce 11, qui est d�pourvue de valeur probante (infra, consid. 4.2), ce qui cl�t toute discussion. La Cour de justice n'a pas dit le contraire (arr�t attaqu�, p. 10), m�me si, au stade du calcul de rendement, elle a simplement rappel� que les amortissements n'avaient pas � �tre pris en compte.
4.4.�La recourante pose ensuite la question de savoir si le Tribunal des baux aurait d� l'inviter � compl�ter ses preuves, en vertu de la maxime inquisitoire sociale.
Il n'est pas contest� que la proc�dure devant le Tribunal des baux �tait encore r�gie par l'ancien droit, soit les anciens art. 274 ss CO et l'ancienne loi de proc�dure civile genevoise (aLPC/GE; art. 404 al. 1 CPC [RS 272]; cf. ATF 138 III 792 consid. 2.6).
L'ancien art. 274d al. 3 CO prescrivait au juge d'�tablir les faits d'office, les parties �tant tenues de lui pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. La jurisprudence a apport� les pr�cisions suivantes: cette disposition institue une "maxime inquisitoire sociale" ou "maxime des d�bats att�nu�e". Fond�e sur des motifs de politique sociale, elle vise � prot�ger la partie �conomiquement faible, � assurer l'�galit� des parties et � acc�l�rer la proc�dure. Elle ne lib�re pas les parties de la responsabilit� d'�tablir l'�tat de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques. Le juge doit se contenter d'exercer son devoir d'interpellation (�
Fragepflicht�) et d'attirer l'attention des parties sur leur devoir de collaborer et sur la production des preuves. Il doit en outre s'assurer que les all�gations et offres de preuves sont compl�tes, s'il a des motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge se limite � inviter les parties � d�signer les moyens de preuve et � les produire (ATF 125 III 231 consid. 4a; plus r�cemment, ATF 136 III 74 consid. 3.1�
En l'occurrence, le Tribunal des baux a ordonn� par d�cision du 4 novembre 2011 la production des documents permettant le calcul de rendement, notamment le d�tail des amortissements des dettes hypoth�caires et chirographaires. Il a pr�cis� de mani�re g�n�rale que les documents comptables devaient �tre sign�s par les propri�taires ou certifi�s conformes par leur fiduciaire, la production de pi�ces en vrac �tant insuffisante. La bailleresse �tait assist�e d'un avocat "rompu au droit du bail", pour reprendre les termes du jugement de premi�re instance. Les locataires �taient pour leur part repr�sent�s par la section genevoise de l'ASLOCA. Dans un tel contexte, le tribunal n'�tait pas tenu de passer en revue les pi�ces produites par la bailleresse pour contr�ler leur valeur probante, ni de permettre � l'int�ress�e de compl�ter ses moyens de preuve apr�s avoir constat� l'insuffisance des pi�ces produites. La recourante tente vainement d'�tablir un parall�le avec l'affaire jug�e aux arr�ts 4P.201/2005 et 4C.287/2005; la bailleresse avait produit des d�comptes internes aff�rents aux charges d'exploitation et s'�tait alors vu impartir un d�lai pour produire des pi�ces comptables pertinentes. Toutefois, le Tribunal des baux avait agi � la demande des locataires, qui contestaient la force probante des pi�ces produites. De surcro�t, les arr�ts ne mentionnent pas que la bailleresse �tait assist�e d'un avocat. La cour de c�ans ne s'est donc pas prononc�e sur un �ventuel devoir d'interpellation lorsque des pi�ces non probantes sont produites par une partie assist�e d'un mandataire professionnel. Elle a simplement constat� que l'art. 274d al. 3 CO n'obligeait pas le tribunal � suppl�er � l'inaction de la bailleresse apr�s qu'elle eut �t� d�ment avertie que ses pi�ces n'�taient pas pertinentes.
En bref, l'art. 274d al. 3 CO ne saurait servir � r�parer la n�gligence ou l'erreur d'appr�ciation qu'a pu commettre la partie bailleresse assist�e d'un avocat. Pour le surplus, la recourante ne plaide pas que le tribunal aurait d� attirer son attention sur les possibilit�s restreintes de produire des preuves en appel (cf. art. 317 CPC et infra consid. 4.5); s'agissant d'une partie assist�e, un avertissement ne s'imposait effectivement pas, m�me en tenant compte du changement de droit. Le grief tir� de l'art. 274d al. 3 CO se r�v�le donc infond�. Il s'ensuit le rejet des griefs relatifs au droit d'�tre entendu et au droit � la preuve, qui se confondent avec le moyen trait� ci-dessus.
4.5.1.�La recourante reproche encore � l'autorit� pr�c�dente d'avoir �cart� les pi�ces nouvelles produites en appel, par une application "excessivement rigoureuse" de l'art. 317 CPC, qui conduirait � des in�galit�s de traitement. L'argumentation est la suivante: l'ancienne proc�dure genevoise (art. 308 al. 2 aLPC/GE) permettait sans restriction la production de preuves en appel. La recourante n'avait pas � anticiper qu'un changement de loi la priverait de cette facult�. Il faudrait admettre que l'art. 317 CPC autorise implicitement la production de pi�ces nouvelles en appel lorsque les proc�dures de premi�re instance ont �t� trait�es selon l'ancienne LPC genevoise. A d�faut, l'on cr�erait des in�galit�s de traitement, car l'application du nouveau droit � la proc�dure d'appel d�pend de la date de r�ception du jugement [sic!], soit un fait ind�pendant de la volont� des parties.
4.5.2.�La Cour de justice ne para�t pas contester que sous l'ancien droit cantonal, la bailleresse aurait pu produire des pi�ces nouvelles en appel.
Quoi qu'il en soit, l'appel �tait en l'occurrence r�gi par le CPC, puisque le jugement de premi�re instance avait �t� envoy� apr�s l'entr�e en vigueur de cette loi (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 130). L'art. 317 al. 1 let. b CPC emp�che le justiciable de se pr�valoir en appel de faits ou moyens de preuve qu'il aurait pu pr�senter en premi�re instance s'il avait fait preuve de la diligence requise. La cour de c�ans a �t� amen�e � pr�ciser, dans un arr�t publi� le 28 janvier 2013, que l'art. 317 CPC s'applique aussi aux proc�dures simplifi�es dans lesquelles le juge �tablit les faits d'office (art. 247 al. 2 CPC) - ce qui concerne pr�cis�ment le pr�sent litige (art. 243 al. 2 let. c CPC); il est exclu d'appliquer par analogie l'art. 229 al. 3 CPC, destin� en principe � la proc�dure de premi�re instance, et qui prescrit que le juge admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux d�lib�rations (ATF 138 III 625 consid. 2.2).
Contrairement � ce que plaide la recourante, il n'est pas n�cessaire d'�largir par voie pr�torienne les cas dans lesquels la production de preuves nouvelles est admissible en appel. Il s'agit en r�alit� d'examiner si la recourante a fait preuve en premi�re instance de toute la diligence requise, au sens de l'art. 317 al. 1 let. b CPC.
Comme le souligne l'arr�t attaqu�, la recourante ne saurait avoir �t� surprise par le changement de loi. Le CPC �tait d�j� en vigueur depuis neuf mois lorsque les locataires ont d�pos� leur demande devant le Tribunal des baux le 30 septembre 2011. Ind�pendamment de la date d'envoi du jugement � intervenir, il �tait patent que le nouveau droit s'appliquerait � la proc�dure d'appel. La recourante, qui �tait assist�e d'un avocat, devait donc int�grer cette donn�e dans sa mani�re de proc�der en premi�re instance. Il est vrai qu'� l'�poque, il existait des incertitudes sur l'application de l'art. 317 CPC dans les proc�dures simplifi�es soumises � la maxime inquisitoire; une majorit� des auteurs semblait se dessiner en faveur d'une application analogique de l'art. 229 al. 3 CPC (cf. ATF 138 III 625 consid. 2.2 p. 626). Toutefois, la recourante n'en tire pas argument. Quoi qu'il en soit, face � un tel conflit doctrinal, la diligence commandait de produire sans tarder les pi�ces disponibles, cas �ch�ant de demander un d�lai pour rassembler toutes les pi�ces. La Cour de justice n'a donc pas viol� l'art. 317 al. 1 let. b CPC en d�clarant irrecevables les pi�ces produites en appel.
4.6.�En d�finitive, la Cour de justice n'a pas viol� le droit f�d�ral en refusant de retenir les amortissements et int�r�ts all�gu�s au motif qu'ils n'�taient pas prouv�s, et en renon�ant � les int�grer dans le calcul de rendement.
5.1.�La recourante formule encore des griefs concernant la prise en compte des travaux de r�novation dans le calcul de rendement. Elle critique le fait que 50 % seulement des montants investis � ce titre ont �t� pris en compte dans le calcul de rendement. Il aurait fallu selon elle en int�grer le 100 %.
5.2.�Dans le calcul de rendement net, sont notamment pris en compte les fonds propres investis par le bailleur dans des travaux entra�nant une plus-value (cf. ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174; 122 III 257 consid. 3a). Il est souvent difficile de distinguer entre travaux d'entretien et travaux de plus-value. L'art. 14 al. 1 2�me phrase OBLF (RS 221.213.11), qui se rapporte � l'art. 269a let. b CO, �nonce qu'en r�gle g�n�rale, les frais caus�s par d'importantes r�parations sont consid�r�s, � raison de 50 � 70 %, comme des investissements cr�ant des plus-values. Il s'agit d'une pr�somption r�fragable, qui tombe si la part exacte de l'investissement entra�nant une plus-value peut �tre d�termin�e (ATF 118 II 415 consid. 3a).
5.3.�L'arr�t attaqu� retient qu'entre 2006 et 2008, la bailleresse a proc�d� � des travaux de r�novation sur les trois immeubles (nos xxx, yyy et zzz. Dans la proc�dure, elle a produit un d�compte g�n�ral �tabli par son bureau d'architectes, contenant un descriptif sommaire des travaux; il en ressortait que le co�t total des travaux s'�levait � 13'834'582 fr. La bailleresse a admis que sur ce montant, seuls 7'129'626 fr. concernait les parties communes des immeubles.
La Cour de justice a propos� une argumentation alternative � celle consistant � dire que la preuve du financement des travaux par des fonds propres n'avait pas �t� rapport�e. Elle a constat� que sur le montant de 7'129'626 fr. invoqu� par l'int�ress�e, seul le 50 % (3'564'813 fr.) pourrait au maximum �tre pris en consid�ration comme travaux de plus-value. Le d�compte produit n'�tant pas suffisamment pr�cis, aucun �l�ment probant ne justifiait de s'�carter du pourcentage forfaitaire de 50 � 70 % retenu � l'art. 14 al. 1 OBLF, respectivement de retenir un pourcentage sup�rieur au minimum de 50 %.
5.4.�La recourante ne d�montre pas en quoi la constatation sur l'impr�cision du d�compte serait arbitraire. Elle se borne � dire que le d�compte permet de d�finir les travaux � plus-value, sans la moindre d�monstration circonstanci�e. Par ailleurs, pour les motifs d�j� indiqu�s, le Tribunal des baux n'avait pas � inviter la bailleresse � compl�ter ses preuves, et il n'�tait pas contraire � l'art. 317 CPC de d�clarer irrecevables les pi�ces nouvelles produites en appel. Il faut d�s lors s'en tenir au fait que les pi�ces produites ne permettent pas de discerner le montant r�el de la plus-value.
La recourante conteste l'applicabilit� de l'art. 14 al. 1 OBLF. En se r�f�rant � David Lachat (op. cit., p. 431 n. 56 en bas de page), elle souligne que seule la plus-value r�elle est d�terminante, � l'exclusion de la plus-value th�orique de l'OBLF. En r�alit�, dans la mesure o� la recourante n'a pas �tabli la plus-value r�elle, il est pr�f�rable de lui appliquer l'art. 14 OBLF plut�t que de ne retenir aucune plus-value. Pour le surplus, il est exact que l'art. 14 OBLF est li� � l'art. 269a let. b CO, qui institue un crit�re relatif de fixation du loyer, servant � d�terminer si la hausse r�clam�e au locataire actuel en raison de prestations suppl�mentaires se justifie au regard du loyer convenu ant�rieurement (cf. arr�t attaqu�, p. 11). L'on ne voit toutefois pas pour quel motif la r�gle de r�partition forfaitaire entre entretien et plus-value ne pourrait pas non plus s'appliquer lorsqu'il s'agit d'effectuer un calcul de rendement net, o� il est aussi n�cessaire de distinguer entre travaux d'entretien et travaux de plus-value (pour un exemple d'application, cf. arr�t 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.5).
Force est d�s lors de constater que la prise en compte de 50 % du co�t des travaux invoqu� par la recourante appara�t comme un maximum admissible. Pour l'issue de la cause, il importe peu de savoir si la bailleresse a ou non financ� ces travaux par des fonds propres, le calcul �tant de toute fa�on favorable aux locataires.
5.5.�La cour cantonale n'�voque pas la question du rench�rissement des 3'564'813 fr. par hypoth�se investis dans des travaux � plus-value. Selon l'�tat de fait, les travaux ont �t� effectu�s entre 2006 et 2008. Or, si l'on mesure l'�volution de l'indice suisse des prix � la consommation entre d�cembre 2008 (fin pr�sum�e des travaux) et ao�t 2010 (date de la r�siliation), l'on obtient une variation de 0 % (cf. la calculatrice de rench�rissement propos�e sur le site internet de l'Office f�d�ral de la statistique, www. bfs.admin.ch). Il est en tout cas exclu d'appliquer le taux de 10,96 % revendiqu� par la recourante, qui se fonde sur le taux appliqu� aux fonds investis lors de l'acquisition de l'immeuble (date retenue: mars 1998). Au demeurant, m�me en retenant ce taux, le calcul de rendement resterait d�favorable � la bailleresse.
En d�finitive, la recourante �choue � faire introduire dans le calcul de rendement des postes suppl�mentaires ou des montants sup�rieurs � ceux retenus par l'autorit� pr�c�dente. La possibilit� de percevoir un loyer plus �lev� d'un nouveau locataire n'est ainsi pas d�montr�e. Dans ces circonstances, la cour d'appel n'a pas enfreint le droit f�d�ral en concluant que le cong� contrevenait aux r�gles de la bonne foi. La situation est diff�rente de celle jug�e � l'arr�t 4A_414/2009 du 9 d�cembre 2009, o� le cong� avait �t� d�clar� valable. Le fils de la locataire �tait venu occuper l'appartement de 5,5 pi�ces au d�c�s de celle-ci. Toutefois, il n'utilisait l'appartement que le week-end, travaillant dans un autre canton pendant la semaine. La bailleresse affirmait vouloir r�nover l'appartement puis le relouer � une famille. Le cong� ne portait pas atteinte � un besoin de logement indispensable et il n'existait aucun indice de sp�culation immobili�re, le calcul du loyer maximal admissible n'ayant pas �t� demand�.
Dans la mesure o� la recourante succombe, elle supportera les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 3'500 fr. � titre de d�pens.