Source: http://www.iurisprudente.com/2016/04/es-la-segregacion-un-acto-estrictamente.html
Timestamp: 2020-04-06 11:07:24
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Iuris Prudente: ¿Es la segregación un acto estrictamente hipotecario? La acreditación de la división material con anterioridad a la escritura y la licencia administrativa. La Resolución DGRN de 16 de febrero de 2016.
¿Es la segregación un acto estrictamente hipotecario? La acreditación de la división material con anterioridad a la escritura y la licencia administrativa. La Resolución DGRN de 16 de febrero de 2016.
Trabajando la tierra. Pal Gauguin. 1873.
En el BOE de 11 de marzo de 2016 aparece publicada la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016, posiblemente una de las más interesantes desde el punto de vista práctico de los últimos tiempos (ver nota final sobre nueva doctrina de la DGRN).
El caso concreto que decide la DGRN se refiere a la división de un local en régimen de propiedad horizontal, en relación con las nuevas exigencias introducidas en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Resumidamente, en esta resolución la DGRN confirma la necesidad de licencia administrativa para la segregación de un local en un edificio en régimen de propiedad horizontal, rechazando que esta exigencia esté limitada a los complejos inmobiliarios, quedando siempre a salvo los casos del artículo 26.6 del actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (antiguo 17.6 de la Ley del Suelo de 2008); declara que la autorización de la comunidad de propietarios a la modificación hipotecaria del local, que exige el referido precepto, puede ser concedida tanto manera anticipada mediante una cláusula estatutaria, como específicamente para el acto por acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación; ratifica su tesis de que este artículo 10.3.b LPH es una norma estatal básica aplicable en todo el territorio con independencia de que la legislación urbanística autonómica aplicable exija o no licencia para la división de locales en propiedad horizontal (lo que sigue sin convencerme, aunque habrá que aceptarlo como doctrina reiterada); y, por último, siendo esto lo más trascendente a mi entender, considera que puede prescindirse de dicha autorización administrativa cuando se acredite mediante informe técnico que la división material del local se produjo con anterioridad a los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Comencemos por recordar que la DGRN había declarado que los actos de división o segregación de fincas son de naturaleza estrictamente hipotecaria, en el sentido de que no se consuman hasta que acceden al registro, lo que ha servido de argumento para aplicarles la legislación vigente en el momento de la presentación del título en el registro de la propiedad, cualquiera que fuera la fecha de otorgamiento de la escritura pública (o sentencia) en la que el acto se hubiera formalizado. Como ejemplo de esta tesis cabe citar:
La Resolución DGRN de 27 de enero de 2012.
En el caso, se trataba de una escritura de segregación de una finca rústica del año 1984. El registrador deniega la inscripción por considerar que la escritura infringía tanto la normativa sobre unidades mínimas de cultivo como la que exige la licencia municipal para segregación, siendo la normativa invocada en calificación posterior al tiempo de otorgamiento de la escritura.
La DGRN confirma la calificación registral. En el concreto punto de la exigencia de licencia administrativa, argumenta sobre posibilidad de aplicar la normativa vigente al tiempo de la inscripción de la segregación con apoyo en la naturaleza estrictamente registral del acto de segregación o división, que se contrapone, por cierto, al de declaración de obra nueva, respecto al cual previas resoluciones habían optado por aplicar la legislación vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura de obra nueva y no la vigente al tiempo de la inscripción, distinguiendo la DGRN la naturaleza de la obra nueva y de la de los actos de división y segregación de fincas. Dice la DGRN:
"El alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador en su calificación fue abordado por las Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, –aunque respecto de una obra nueva, para lo que se escogió la fecha de la escritura prefiriéndola a la de la terminación de la obra–; se trataba de un caso fáctico –realización y existencia de una obra– y no puramente registral como el que nos ocupa –segregación–; por eso en ellas se determinó que serían de aplicación las normas vigentes en el momento de otorgamiento de los documentos correspondientes, aunque las obras se hubiesen ejecutado en un momento anterior, de manera que fueron de aplicación los textos legales vigentes en el momento del otorgamiento de la escritura, ya que el objeto de las disposiciones en que basa el Registrador su calificación es la inscripción registral; pero en el caso que nos ocupa, al tratarse de un acto estrictamente registral, la calificación del Registrador no solo debe basarse en apreciar que por el Notario se han exigido los controles administrativos vigentes en ese momento, sino también que los otros aplicables en el momento de la presentación en el Registro concurren para la protección del tercero y la publicidad correspondiente".
- La Resolución DGRN de 23 de julio de 2012, que confirma la doctrina de la de 27 de enero de 2012, con el mismo argumento sobre el carácter estrictamente registral del acto de segregación. A mayor abundamiento, declara la resolución que ya en el año 1984, fecha del otorgamiento de la escritura de segregación del caso, la ley urbanística aplicable (Ley del Suelo de 1976) exigía a los notarios y registradores la solicitud de licencia administrativa para formalizar la división de terrenos (artículo 96.3 Ley del Suelo 1976; aunque el referido artículo se encuadraba dentro de la regulación de las parcelaciones urbanísticas), y que un informe del Alcalde refiriéndose a la coincidencia de las fincas resultantes de la división con determinadas parcelas catastrales no implica ni licencia administrativa ni conformidad del Ayuntamiento con el acto de división.
Pero, frente a esta posición, considero más razonable sostener que la segregación o división produce sus efectos al margen del registro, sin entrar ahora en qué requisitos se precisan para entender producida extraregistralmente una división o segregación de finca.
Piénsese, por ejemplo, en la cuestión de la capacidad para realizar el acto. El único momento lógico a tener en cuenta a dichos efectos es el de la formalización o realización de la segregación o división, sin que una posterior modificación de la capacidad o de las circunstancias del autor el acto deba afectar a su validez o eficacia, y ello aunque esa modificación de la capacidad fuera anterior a la inscripción. Así se entiende de modo general para el caso de la hipoteca, aunque en este caso la ley sí exija legalmente la inscripción como requisito de perfección del acto, lo que no sucede en el de división o segregación de terrenos.
Además, esta tesis, llevada a su extremo, nos llevaría a conclusiones claramente rechazables, como la de que sobre fincas no inscritas, o no cabe división, o el fraccionamiento material de la misma no constituye una verdadera división, contradiciendo esto último de modo claro la finalidad de la legislación urbanística.
En este sentido, la Resolución DGRN de 2 de julio de 2013, con apoyo en una previa resolución de 8 de septiembre de 2009, admite expresamente la segregación de una finca no inscrita y la posterior inmatriculación de la segregada, aunque el título previo al inmatriculable se refiera a la total finca matriz, sin que sea exigible la inmatriculación de dicha finca matriz, sin perjuicio de la exigencia de licencia administrativa para dicha segregación de finca no inscrita. Dice esta resolución:
"En cuanto al segundo defecto debe ser revocado. Esta Dirección General, ha venido admitiendo la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca mayor que sufre la segregación (finca matriz). En tal sentido, la Resolución de esta Dirección General de 8 de septiembre de 2009, que en un caso como el que nos ocupa, entendió exigible la acreditación de la correspondiente licencia de segregación, pero admitiendo que la finca procedente de segregación es directamente inmatriculable, sin necesidad de previa inscripción de la finca matriz de la que procede".
Por último, señalar como legislación urbanística, particularmente el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en ningún momento limita el concepto de división de fincas para la formación de otras nuevas a las inscritas.
La posterior evolución de la doctrina de la DGRN, si bien nominalmente sigue manteniendo esta posición sobre el carácter estrictamente registral del acto se segregación o división, en realidad no extrae de la misma sus últimas consecuencias, pues acaba por admitir que el acto de división o segregación de finca se realice y tenga efectos al margen del registro, y por ello se puede computar desde dicha realización extraregistral del acto los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
La división o segregación de fincas se asimila, en esta nueva tesis de la DGRN, a la declaración de obra nueva, en la que cabe prescindir de la exigencia de aportación de la licencia urbanística de obra (y de otros requisitos adicionales) una vez acreditado el transcurso del plazo para la prescripción de la acción de reposición urbanística (que puede ser distinto al plazo de prescripción de la infracción administrativa), lo que está recogido legislativamente en actual artículo 28 apartado 4 del Texto Refundido Ley del Suelo de 2015, solución que se aplica por la DGRN analógicamente a los casos de divisiones de fincas. Pero, como hemos dicho, anteriores resoluciones de la DGRN habían considerado de distinta naturaleza la declaración de obra nueva y la segregación o división de fincas. Mientras no cabe dudar de que una edificación existe y se incorpora por accesión al suelo desde que se construye, cumpla o no los requisitos de legalidad urbanística (lo que la DGRN calificaba de "caso fáctico"), admitir que la división o segregación de una finca se puede producir fuera del registro, implica decidir sobre la naturaleza del acto, y supone apartarse de su consideración como acto estrictamente hipotecario.
Esta esta línea interpretativa, que ahora se culmina con la más reciente resolución de 15 de febrero de 2016, cabe citar las siguientes resoluciones:
- La Resolución DGRN de 17 de octubre de 2014.
En el caso se trataba de una elevación a público de un documento privado de segregación y venta (fechado en el año 1974). A la escritura de elevación a público se acompañaba una certificación municipal, conforme a la cual: "la referida parcela catastral consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita".
La DGRN, después de considerar que la legislación urbanística aplicable (en el caso, la de Madrid) no contempla la certificación de innecesariedad, considera que la certificación administrativa que declara la infracción de la posible prescripción administrativa es suficiente para la inscripción, y aunque la propia resolución nos indica que el plazo a tener en cuenta es el de la prescripción de la acción de reposición de la legalidad y no el de prescripción de infacciones urbanísticas, concluye que solo en el caso de que los actos afecten a zonas verdes o espacios públicos esta acción de reposición es imprescritible.
- La Resolución DGRN de 5 de mayo de 2015 resuelve el caso de una escritura de segregación y compra de una finca rústica, otorgada en 1986 y presentada a inscripción en el año 2015, acompañada de una certificación administrativa de innecesariedad de licencia de división. El registrador suspende la inscripción, exigiendo autorización administrativa para la segregación, alegando la doctrina de la DGRN sobre el carácter estrictamente registral de los actos de segregación. La DGRN revoca la calificación.
Sin rechazar que la legislación aplicable a la segregación deba ser la de la fecha de presentación de la escritura a inscripción, e insistir en que esta no está agotada o consumada hasta la inscripción, considera que no pueden obviarse los efectos derivados de la realización de la segregación y parte de la fecha de la escritura pública para apreciar la posible prescripción de la acción administrativa de reposición de la legalidad urbanística.
La DGRN tiene en cuenta que este procedimiento está admitido expresamente para el acceso de edificaciones al registro, y considera que no hay razón para rechazarlo cuando se trata de actos "menos invasivos del suelo", como las segregaciones o parcelaciones.
"Esta Dirección General en su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como establece claramente el artículo 203 de la misma Ley (de Madrid), «las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley».
De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa".
En el caso existía una certificación administrativa de innecesariedad de licencia, la cual, aunque no es propiamente la ratio decidendi, obviamente se valora por la DGRN, dedicándole un fundamento de derecho propio.
- La Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016.
Es de observar que, en anterior resolución que citamos, de 5 de mayo de 2015, la segregación se había formalizado en escritura pública, y es desde la misma que se computa el plazo de prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística.
Pero en la Resolución de 15 de febrero de 2016, el caso presenta dos particularidades, que implican una clara flexibilización de la postura del Centro Directivo:
- Se admite la consumación de la segregación o división, y el inicio del cómputo del plazo de prescripción de la acción de reposición, desde la simple división material del local, aunque dicha división no se hubiera formalizado en escritura.
Esto no excluye que si el acto de segregación o división se formalizó en escritura pública, la misma escritura es prueba bastante de la consumación de la misma desde su fecha, y deban computarse desde el otorgamiento los plazos de prescripción de la acción de reposición de legalidad urbanística.
- Permite acreditar dicha división material mediante un informe o certificado técnico. En el caso, la antigüedad de la división material se entendió justificada mediante la comparecencia de un arquitecto en la misma escritura, declarando el técnico que la división material se había producido hacía más de ocho años, "circunstancia que acredita y certifica por su conocimiento del edificio desde hace años".
- Se valora, por último, la inexistencia de anotación preventiva de expediente de reposición de legalidad y, como última cautela, se afirma que el registrador comunicará la operación al Ayuntamiento competente.
Siguiendo esta tesis, ya no sería necesario que el acto de división constase formalizado documentalmente, ni en escritura pública, ni en documento privado con reflejo catastral, como en los casos de las dos anteriores resoluciones citadas, sino que se admite la existencia del acto de división o segregación no solo extraregistral sino también extradocumental, con la referencia a la división material de la finca.
En el caso de la resolución de 15 de febrero de 2015 se trataba de un local en régimen de propiedad horizontal, y es de suponer que la aludida división material consistió en la realización de obras arquitectónicas que individualizaron el local como espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
En el caso de que se trate de fincas no edificadas, rústicas o urbanas, entiendo que también debe admitirse la posibilidad de su segregación o división material al margen del registro. Las ya citadas Resoluciones DGRN de 17 de octubre de 2014 y de 5 de mayo de 2015 se refirieron, precisamente, a casos de divisiones de fincas rústicas no edificadas, y aunque en dichos supuestos existía una formalización documental del acto, no parece que deba rechazarse de plano la aplicación de la nueva doctrina sobre división puramente material a estos casos de fincas no edificadas. La propia Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016 invoca, como antecedentes de su posición, las previas resoluciones citadas. Pero, asumiendo esta tesis, sí debemos plantearnos qué requisitos son necesarios para entender que una finca no edificada ha quedado dividida o segregada materialmente fuera del registro, y también fuera del documento, lo que está en relación con el concepto jurídico de finca.
El artículo 26.1.a del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, nos proporciona un concepto legal de finca:
"la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo".
En el ámbito doctrinal es clásica la definición de Roca Sastre, quien definió la finca como un trozo de la superficie terrestre, cerrado por una línea poligonal, cuya titularidad corresponde a una persona o conjunto de personas.
García García (Teoría general de los bienes y las cosas. RCDI. Marzo-Abril 2003), tomando en cuenta el fenómeno particular de la finca dentro de edificios en régimen de propiedad horizontal, nos da el siguiente concepto de finca: "un bien inmueble consistente en un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a un solo propietario o a varios en comunidad, que opera en el tráfico jurídico como una unidad y que es susceptible de abrir folio registral".
Estos conceptos giran en torno a la noción de individualización, como carácter propio de la categoría general de cosa, de la que la finca es una de sus especies, y que se expresa como exigencia de una delimitación suficiente, pero sin que exista un criterio cierto y absoluto para determinar cuando una finca está suficientemente delimitada. En el propio ámbito de la propiedad horizontal no será lo mismo la individualización de un local o vivienda, que implicará normalmente elementos físicos de separación, que la individualización de una plaza de garaje, que suele tener lugar mediante el simple dibujo de la zona ocupada por la plaza en el suelo del local.
En el caso de una finca no edificada, a mi entender, debe seguirse el criterio de exigir un elemento físico de separación suficiente para individualizar la finca, pero siempre conforme a su naturaleza. El Código Civil reconoce el derecho al propietario cerrar o cercar la finca por medio de "paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo" (artículo 388). Así, si existiera entre las fincas que se dividen materialmente algún elemento de separación físico, como paredes, zanjas, apertura de caminos, setos, o incluso vallados o cercas, cuya antigüedad pudiese ser certificada mediante informe técnico, no existe razón para entender que la división material de las fincas no se produjo con desde la existencia de la separación física. Más dudoso sería el caso de que la pretendida individualización se realizase sin elementos de cierre constatables.
La Resolución DGRN de 17 de septiembre de 2002 declaró que el que se expresara en la descripción de una finca que está atravesada por caminos "constituye simplemente una descripción de la conformación física actual de la finca, que da lugar a una peculiar descripción de la misma, pero no significa división de ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que aquélla sigue siendo un único objeto jurídico". Sin embargo, esto no excluye, a mi entender, que un camino pueda suponer una auténtica separación física entre dos fincas que las individualice. El propio Código Civil excluye la existencia de retracto de colindantes entre fincas separadas por "arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas" (artículo 1523 Código Civil).
Pero junto a la delimitación física, en los conceptos legales y doctrinales de finca examinados aparece otro elemento que se valora a efectos de su individualización: la titularidad exclusiva o compartida de la misma. Si el acto de división o segregación fue seguido de la transmisión de las fincas divididas o segregadas, ello contribuirá ciertamente a la individualización de las fincas separadas. Sin embargo, a mi entender, y aunque sea materia discutible, y con consecuencias no siempre favorables, como veremos, incluso conservando un mismo sujeto la titularidad de las fincas resultantes de una división material, si existe un elemento de separación con entidad física bastante, ello sería suficiente para entenderlas divididas materialmente. En el caso de la resolución que analizamos de 15 de febrero de 2016, la apreciación de la división material del local no se condicionó a la transmisión de la titularidad de los locales resultantes a un tercero, y esta doctrina se puede trasladar a las fincas no edificadas.
No obstante, por flexible y conveniente que nos pueda resultar esta tesis, no debe hacernos olvidar la otra cara de la moneda, pues si defendemos que la división material resultante de la instalación un elemento físico de separación por un propietario que incluso conserve la propiedad de las fincas o locales separados, equivale a un acto de segregación o división jurídica, que es lo que ha venido a sostener la DGRN en su reciente resolución, ello puede suponer para quien realice tal acto, en cuanto no esté amparado por la preceptiva licencia, la comisión de una infracción urbanística, con la posibilidad de imposición de las correspondientes sanciones administrativas. Por ello, para que el acto de división material pueda ser considerado como verdadera segregación o división jurídica, entiendo que debe ser manifiesta la voluntad del propietario en tal sentido. Y aunque desde el punto de vista notarial y registral, puede ser determinante a tal fin el otorgamiento a posteriori de la correspondiente escritura que así lo constate, como podría resultar de la resolución que analizamos, desde el punto de vista sancionador administrativo debería acreditarse por la Administración esa voluntad de realizar una segregación o división jurídica para que se pudiera considerar cometida una infracción administrativa.
Todo esto se puede combinar con otros factores individualizadores, como el destino de las fincas resultantes de la división, o la situación catastral de las fincas, que en alguna de las resoluciones citadas fue tomada como base para acreditar su individualización.
La doctrina expuesta sobre la admisión del concepto de división material de una finca producida extraregistralmente, puede trasladarse, a mi juicio, a supuestos análogos. Me ocuparé brevemente de dos de estos: la división horizontal y los complejos inmobiliarios.
Si de lo que se tratara es de apreciar la existencia de una división horizontal de una edificación, que puede estar sujeta a licencia administrativa, bien por exigirlo expresamente la legislación urbanística aplicable, bien porque se considere la división horizontal un cambio de uso urbanístico sujeto a licencia (por ejemplo, división horizontal de una vivienda unifamiliar), debe partirse de la admisión legal de la figura de la propiedad horizontal de hecho. El artículo 2.b de dicha LPH declara ser aplicación la propia Ley: "A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal". Y el mismo artículo declara expresamente aplicable a estas propiedades horizontales de hecho el régimen de la LPH en todo "lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes". Partiendo del reconocimiento jurídico de estas propiedades horizontales de hecho, cabe concluir que, si se justificara la división material del edificio en pisos y locales independientes con los requisitos suficientes, según la LPH, para constituir espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, desde la referida división material podría contarse el plazo de prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística, pudiendo prescindirse, una vez transcurrido dicho plazo, de la hipotética licencia administrativa para el acto de división horizontal.
Como ya he señalado en otra entrada del blog (http://www.iurisprudente.com/2015/01/el-ajuste-de-la-division-horizontal-la.html), la Resolución DGRN de 16 de septiembre de 2014 ya se planteó esta posibilidad, aunque la DGRN no llegó entonces a resolver en cuanto al fondo, por considerar que el defecto de falta de licencia para la división horizontal no fue alegado en la calificación inicial, sino en la del registrador sustituto. A mi juicio, la nueva Resolución de 15 de marzo de 2016 supone un refuerzo para la admisión de esta tesis.
Entiendo que la misma consideración, con matices, puede hacerse para los complejos inmobiliarios privados, cuya constitución está sujeta a licencia conforme al artículo 26.6 del actual Texto Refundido de la Ley del Suelo, siempre sin perjuicio de las excepciones allí previstas.
En particular, es de reseñar la posibilidad de encuadrar en la excepción del artículo 26.6.b del actual Texto Refundido de la Ley del Suelo ("Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.) el caso de un complejo inmobiliario constituido por edificaciones sobre las que hubiera prescrito la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Las Resoluciones DGRN de 28 de mayo de 2014 y 17 de octubre de 2014 declararon:
“la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación”.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 25 de abril de 2018, en un supuesto de división horizontal tumbada, sujeto a la legislación autonómica madrileña, para el que se considera necesaria licencia administrativa por asimilarlo a un supuesto de división de fincas, en la medida que suponga una alteración del uso de la vivienda, pasando a ser de unifamiliar a uso colectivo, distingue el caso de segregación del suelo del que tiene lugar en edificaciones, argumentando que:
"Deben diferenciarse, por tanto, los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción; mas a los segundos, en cuanto supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción".
En consecuencia se exige un título administrativo habilitante, aunque parece que este título sí podrá ser la declaración administrativa de que han transcurrido los plazos de reposición de legalidad urbanística, en el cual se identifiquen debidamente las parcelas resultantes
La Resolución DGRN de 1 de junio de 2018, también en un caso de división horizontal tumbada de en dos viviendas de una previa vivienda inscrita como unifamiliar, con asignación del uso en exclusiva de un patio a cada una de ellas, sujeta a la legislación urbanística madrileña, la considera sujeta a licencia administrativa tanto por ser un cambio de uso como por implicar una división o parcelación de terrenos, declarando que no cabe salvar la licencia por la supuesta prescripción de las acciones de disciplina urbanística.
Después de redactada la entrada, se ha dictado la Resolución DGRN de 5 de mayo de 2016, que muestra un criterio claramente más restrictivo del mostrado por la misma DGRN apenas tres meses antes. En el caso, se trata de una escritura de segregación y venta de una finca rústica, otorgada en el año 1997 y presentada a inscripción en el año 2015. El registrador suspende la inscripción exigiendo la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad. La DGRN, después de reiterar su tradicional doctrina sobre la aplicación retroactiva de los requisitos exigidos a las segregaciones por la legislación urbanística, destacando que ya en la fecha del otorgamiento de la escritura se imponía por esa legislación a los notarios y registradores la obligación de exigir licencia o declaración de innecesariedad para formalizar segregaciones, en cuanto al particular argumento de la prescripción de la posible infracción urbanística, que debería contarse, según lo que hemos expresado, al menos desde la formalización de la escritura, lo despacha, rechazándolo, con un par párrafos, declarando:
"Ahora bien, la posible aplicación analógica a los actos de parcelación, del régimen registral de acceso de edificaciones fuera de ordenación o asimilado –actual artículo 28.4 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre– debe hacerse conforme a la propia naturaleza de los actos jurídicos de división o segregación de fincas. En particular, debe atenderse al carácter puramente fáctico o de hecho que presenta la terminación de la obra, elemento decisivo para computar los correspondientes plazos de prescripción, aunque la misma se declare de forma fehaciente y con plenos efectos jurídicos en un momento posterior; respecto a la naturaleza eminentemente jurídica que tienen los actos de división o segregación, presupuesto para la actuación de parcelación, cuya fecha fehaciente se ha de referir a la de escritura pública de su otorgamiento".
Es sorprendente lo transcrito, pues después de señalar que, a efectos de la prescripción de la infracción, "la fecha fehaciente se ha de referir a la escritura" (aunque la previa resolución de febrero de 2016, como hemos analizado, admitió su acreditación por certificación técnica), no estima el recurso, sin indicar por qué dicha doctrina no se aplica al caso, cuando la escritura presentada a inscripción era del año 1997. Lo único que se me ocurre es que se haya tenido en cuenta que dicha escritura de 1997 fue presentada a inscripción con otra complementaria de 2015, llamada de actualización de linderos, y se haya tomado como fecha de cómputo de la prescripción la de esta segunda escritura complementaria, que presuntamente sería necesaria para lograr la inscripción, pero se hecha de menos en la DGRN una mayor claridad al respecto.
La posterior Resolución DGRN de 7 de marzo de 2017 aplica la doctrina de la prescripción del acto se segregación realizado extraregistralmente, matizándola en el sentido de exigir una declaración administrativa de transcurso de los plazos de reposición de la legalidad, siempre que además se acredite fehacientemente su antigüedad, diferenciando el caso del de las edificaciones, por considerar que en las segregaciones o divisiones falta la apariencia que tienen las primeras. En el caso, la escritura pública de división material de finca y disolución de comunidad se otorga en el año 1989 y se presenta a inscripción en el año 2016. Aparte de otras cuestiones relativas a la georreferenciación de la parcela segregada, la calificación registral exige la presentación de licencia administrativa de división. Dice la DGRN:
"Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales. Por lo que se reitera la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y 5 de mayo de 2016, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo. Declaración administrativa que no resulta acreditada en el presente supuesto, por lo que procede confirmar la calificación, de modo que las alegaciones de los recurrentes respecto a la antigüedad de la parcelación deberán ventilarse en el seno del procedimiento administrativo y, en su caso, contencioso-administrativo".
La Resolución DGRN de 11 de julio de 2017, relativa a la constitución de un complejo inmobiliario privado, se plantea, de conformidad con su última doctrina sobre la cuestión en segregaciones o divisiones, si cabe la inscripción de un complejo inmobiliario sin licencia administrativa justificando la constitución del complejo en una fecha desde la cual hubieran transcurrido los plazos de prescripción de la acción administrativa de restablecimiento de la legalidad urbanística. Esta posibilidad se admite en términos generales, aunque se reitera la doctrina de Resolución de 7 de octubre de 2017, exigiendo la acreditación del transcurso de dicho plazo mediante un documento administrativo. No obstante, los términos literales del párrafo que se transcribirá parecen admitir la acreditación de la antigüedad por otros medios documentales fehacientes, sin precisar estos (quizás podría entenderse esto referido a la existencia de una escritura pública con antigüedad suficiente para entender transcurridos dichos plazos, aunque la cuestión dista de estar clara):
La Resolución DGRN de 25 de abril de 2018, relativa a la constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada, sujeto a la legislación autonómica madrileña, para la que se considera necesaria la licencia administrativa, a pesar de que la legislación aplicable no la exija específicamente para la constitución de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, por considerarlo asimilable a un acto de división del suelo cuando suponga un cambio del uso inicial (de vivienda unifamiliar a uso colectivo), rechazando que el régimen de acceso de las edificaciones por prescripción sea extensible al acto de constitución de las mismas en régimen de propiedad horizontal tumbada. En consecuencia se exige un título administrativo habilitante, aunque parece que este título sí podrá ser la declaración administrativa de que han transcurrido los plazos de reposición de legalidad urbanística, en el cual se identifiquen debidamente las parcelas resultantes. Dice la DGRN:
"Finalmente, en cuanto a la alegación del recurrente sobre la procedencia del acceso registral de la escritura calificada sobre la base de la antigüedad acreditada, cabe citar aquí la reciente Resolución de 19 de febrero de 2018, al reconocer el diferente tratamiento entre las edificaciones o elementos integrantes de las mismas y las parcelaciones o divisiones de cierta antigüedad, pues éstas, según se razona, si bien presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto no requiere previa declaración municipal, sin embargo, no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales. No cabe invocar la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de agosto de 2017, pues por un lado, todas estas Resoluciones siguen partiendo de la exigencia de un título administrativo habilitante de la inscripción, en lo que se refiere a los actos de división de suelo, a diferencia de los edificatorios. Sin perjuicio de que tal título habilitante pueda ser la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo. Deben diferenciarse, por tanto, los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción; mas a los segundos, en cuanto supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción".
La Resolución DGRN de 1 de junio de 2018, también en un caso de división horizontal tumbada de en dos viviendas de una previa vivienda inscrita como unifamiliar, con asignación del uso en exclusiva de un patio a cada una de ellas, sujeta a la legislación urbanística madrileña, la considera sujeta a licencia administrativa tanto por ser un cambio de uso como por implicar una división o parcelación de terrenos, declarando que no cabe salvar la licencia por la supuesta prescripción de las acciones de disciplina urbanística, con la misma doctrina antes señalada sobre la necesidad de un título administrativo habilitante. En cuanto a la cuestión de la parcelación, dice la Resolución:+
"Finalmente, en cuanto a la alegación de las recurrentes sobre la procedencia del acceso registral de la escritura calificada sobre la base de la antigüedad acreditada, cabe citar aquí la reciente Resolución de 19 de febrero de 2018, al reconocer el diferente tratamiento entre las edificaciones o elementos integrantes de las mismas y las parcelaciones o divisiones de cierta antigüedad, pues éstas, según se razona, si bien presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto no requiere previa declaración municipal, sin embargo, no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales. No cabe invocar la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de agosto de 2017, pues por un lado, todas estas resoluciones siguen partiendo de la exigencia de un título administrativo habilitante de la inscripción, en lo que se refiere a los actos de división de suelo, a diferencia de los edificatorios. Sin perjuicio de que tal título habilitante pueda ser la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo. Deben diferenciarse, por tanto, los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción; mas a los segundos, en cuanto supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción".
La Resolución DGRN 13 de febrero de 2019 de reitera esta doctrina para el caso de una segregación. Aun admitiendo los efectos de la segregación "antigua" y la posibilidad de acceso al registro de la propiedad por analogía a lo dispuesto con las obras nuevas, acreditando el transcurso de los plazos de prescripción de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, matiza esta analogía, exigiendo "la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación".
- Aplicación del artículo 10.3 LPH a los actos de división horizontal ordinaria.
Los únicos casos en que no sería exigible licencia son aquellos en que la licencia de obra ya previese la existencia de diversas viviendas en la edificación, o bien se pudiese acreditar la antigüedad, no ya de la edificación, sino la de las respectivas viviendas como elementos independientes. Pero, aunque la cuestión no se plantea directamente, la referencia a las matices en la aplicación del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de división plantea si es aplicable la misma doctrina señalada para estos, esto es, la necesidad de un documento administrativo que justifique la prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 10:30:00
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