Source: https://www.ebnerstolz.de/de/bgh-zur-ermittlung-der-ortsueblichen-vergleichsmiete-durch-den-tatrichter-15672.html
Timestamp: 2019-10-19 10:29:56
Document Index: 33508932

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558']

BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter - Ebner Stolz
BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter
Urteil des BGH vom 29.2.2012 - VIII ZR 346/10
Die Beklag­ten hat­ten im Juni 2005 eine Sechs-Zim­mer-Woh­nung in Karls­ruhe von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin ange­mie­tet. Für die 193 qm Wohn­fläche wur­den 1.250 € monat­li­che Kalt­miete ver­ein­bart. Die Klä­ge­rin begehrte im Juli 2009 unter Benen­nung von drei Ver­g­leichs­woh­nun­gen mit Mie­ten von 7,80 €/qm, 7,94 €/qm und 8,54 €/qm die Zustim­mung der Beklag­ten zu einer Erhöh­ung der Kalt­miete um 200 €. Die Beklag­ten ver­wei­ger­ten die Zustim­mung.
AG und LG gaben der auf Zustim­mung zu der Mie­t­er­höh­ung gerich­te­ten Klage nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens und Anhör­ung des Gut­ach­ters statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Klage zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.
Ein Anspruch der Klä­ge­rin auf Zustim­mung zu der gel­tend gemach­ten Mie­t­er­höh­ung konnte mit der vom Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung bejaht wer­den.
Das Beru­fungs­ge­richt hatte rechts­feh­ler­haft ange­nom­men, dass die gesamte Miet­spanne der vom Sach­ver­stän­di­gen in das Gut­ach­ten ein­be­zo­ge­nen Ver­g­leichs­woh­nun­gen zug­leich die Band­b­reite der kon­k­re­ten Ein­zel­ver­g­leichs­miete dar­s­telle. Das traf aller­dings nicht zu. Eine sol­che Auf­fas­sung würde dazu füh­ren, dass der Ver­mie­ter ohne Wei­te­res die in einem Gebiet bezahlte Spit­zen­miete ver­lan­gen könnte. Das sieht das Gesetz aller­dings nicht vor. Viel­mehr kann der Ver­mie­ter nach § 558 Abs. 1 u. 2 BGB nur die Miete ver­lan­gen, die als zu ermit­telnde Ein­zel­ver­g­leichs­miete inn­er­halb der Spanne der durch Neu­ver­mie­tun­gen und Bestands­mie­te­n­än­de­run­gen der letz­ten vier Jahre gepräg­ten orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete in dem betref­fen­den Gebiet liegt.
Bei einer wie hier sehr weit aus­ein­an­der gehen­den Streu­ung der Ver­g­leichs­mie­ten hat der Tatrich­ter mit Unter­stüt­zung des Sach­ver­stän­di­gen auf der Grund­lage einer aus­rei­chend gro­ßen, reprä­sen­ta­ti­ven Stich­probe ver­g­leich­ba­rer Woh­nun­gen zunächst das breite Spek­trum der am Markt tat­säch­lich gezahl­ten Mie­ten auf den enge­ren Bereich der Ent­gelte zu beg­ren­zen, der als Spanne der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete anzu­se­hen ist. Diese Ein­g­ren­zung auf den Bereich der "übli­chen Ent­gelte" gem. § 558 Abs. 2 S. 1 BGB hat das Beru­fungs­ge­richt jedoch ver­säumt.
Wenn die Spanne der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete rechts­feh­ler­f­rei ermit­telt wurde, ist in deren Rah­men die Ein­zel­ver­g­leichs­miete vom Tatrich­ter zu bestim­men. Auch das wurde hier ver­säumt. Die Ein­zel­ver­g­leichs­miete als "kon­k­rete" orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete wird in der Regel durch Ein­stu­fung der Woh­nung inn­er­halb der Spanne auf­grund zusätz­li­cher qua­li­ta­ti­ver Kri­te­rien näher bestimmt wer­den kön­nen. Ebenso mag es mög­lich sein, vom Mit­tel­wert der Spanne aus­zu­ge­hen und auf­grund beson­de­rer Qua­li­täts­merk­male der zu bewer­ten­den Woh­nung Zu- oder Abschläge vor­zu­neh­men. Dabei kann der Tatrich­ter, wie aus­ge­führt, im Ergeb­nis zu einer punkt­ge­nauen Ein­zel­ver­g­leichs­miete, aber auch zu einer Band­b­reite der Ein­zel­ver­g­leichs­miete gelan­gen. Bei gerin­ger Markt­st­reu­ung kann die Band­b­reite der Ein­zel­ver­g­leichs­miete auch mit der Spanne der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete übe­r­ein­stim­men. Auch diese Beur­tei­lung obliegt dem Tatrich­ter mit Unter­stüt­zung des Sach­ver­stän­di­gen.