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Timestamp: 2017-04-27 15:01:23
Document Index: 253339747

Matched Legal Cases: ['Art. 21', 'Art. 2', 'Art. 21', 'Art. 1', 'Art. 21', 'Art. 28', 'Art. 21', 'Art. 2', 'Art. 216', 'Art. 2', 'Art. 1045', 'Art. 1051', 'Art. 42', '§ 883', 'Art. 1266', 'Art. 1274']

Kauf und Erwerb einer Immobilie in Griechenland - | rechtsanwalt-griechenland.net
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Auswahl der ImmobilieBesteuerung von Immobilien in GriechenlandBei Erwerb anfallende Steuern und GebührenΦ.Μ.Α. = Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Grunderwerbssteuer)Das System der objektiven WertermittlungBefreiungen von der GrunderwerbssteuerΤέλος Συναλλαγής Ακινήτων (Übertragungsgebühr)Befreiungen von der ÜbertragungsgebührΦ.Α.Υ. = Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος (Steuer wegen automatischer Wertsteigerung)Befreiungen von der Steuer wegen automatischer WertsteigerungΦ.Π.Α. = Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Mehrwertsteuer)Während des Eigentums anfallende SteuernΕ.Τ.ΑΚ. = Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (Grundsteuer)Τ.Α.Π = Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Kommunale Immobiliengebühr)Τέλη καθαριότητας και φωτισμού, ΤΚΦ (Straßenreinigungs- und Beleuchtungsgebühr)Einkommenssteuer (φόρος εισοδήματος) auf MieteinnahmenAbkommen zur Vermeidung der DoppelbesteuerungSteuern bei weiterer Übertragung der ImmobilieBeschränkungen des ImmobilienerwerbsPrüfung des Eigentumstitels, Recherche im HypothekenamtBeantragung einer Steuernummer in GriechenlandKaufvertrag und weitere Voraussetzungen des EigentumserwerbsVerfügungsberechtigter VeräußererWirksame schuldrechtliche EinigungNotarielle BeurkundungAnwaltszwangWeitere Urkunden und Bescheinigungen, die vorliegen müssenEintragung in das Transkriptionsbuch (Hypothekenamt)Anwesenheitsrecht eines Maklers bei der Beurkundung Vorvertrag und Sicherungshypothek zu Gunsten des KäufersDer VorvertragDie SicherungshypothekAuflösend bedingte Übereignung und KaufpreishypothekAuflösend bedingte ÜbereignungKaufpreishypothekKosten für Notar, Anwalt, Hypothekenamt und ggf. MaklerNotarkostenAnwaltskostenKosten der Eintragung im HypothekenamtMaklerkostenKosten im europäischen Vergleich
- Investitionsobjekt: Erwerbs-, Erhaltungs- und Veräußerungskosten, insbesondere auch Erwerbsnebenkosten und zu erwartende Steuerlast für institutionelle Anleger bzw. Privatpersonen. - Ferienhaus: Klare Eigentumsverhältnisse (in kleinen Gemeinden oder auch auf Inseln ist es nicht selten so, dass Immobilien über Generationen weitervererbt wurden, ohne dass eine Eintragung im Hypothekenamt erfolgte, die Dorfgemeinde wusste ja, wem es gehört), Verkehrsanbindung (Erreichbarkeit auf dem Luft- und Wasserweg, im Winter werden beispielsweise viele Flug- und Schiffsverbindungen zu Inseln eingestellt oder eingeschränkt), Wasserversorgung (die ausreichende Wasserversorgung ist nicht immer sicher), eventuell zu erzielende Mieteinnahmen, zu erwartende Steuerlast. - Etagenwohnung oder Stadtwohnung: Bauvorhaben in der Nachbarschaft, Verhältnisse in der Eigentümergemeinschaft, öffentlich-rechtliche Nutzungsmöglichkeiten, in der Nachbarschaft eventuell noch nicht ausgenutzte Änderung (Erhöhung) der zulässigen Geschosszahl. In bereits seit Jahrzenten gewachsenen Stadtvierteln, in welchen lange Zeit die zulässige Geschosszahl auf beispielsweise vier begrenzt war, kann eine Eigentumswohnung im sechsten Stock eines nach Änderung der zulässigen Geschosszahl neu und höher errichteten Wohnhauses attraktiv und preiserhöhend sein. Hier ist aber nicht auszuschließen, dass ein Nachbarhaus abgerissen und ebenfalls sechsstöckig - oder gar höher - neu errichtet wird. - Bauland: Erschließungskosten (Straßenanbindung, Elektrifizierung, Wasserversorgung), Voraussetzungen für eine Baugenehmigung, Umfang einer Baugenehmigung.
"Derzeit noch", weil mit dem Gesetz 3427/2005 und anderen Regelungen die Besteuerung von Immobilien in Griechenland kürzlich grundlegend reformiert wurde. Ziel ist eine Entlastung und Vereinfachung der Besteuerung, weg von pauschaler prozentualer Besteuerung des Verkaufswerts, hin zu einer Besteuerung der Wertentwicklung des Eigentums. Insgesamt wird die Steuerlast für Immobilienübertragungen dadurch sinken, die Besteuerung wird sachgerechter. Im Einzelnen sind die Neuerungen in der Folge bei den jeweiligen Steuerarten dargelegt. Nachteil der Reform ist, dass noch über Jahre ein duales System herrschen wird, Besteuerung entweder nach altem oder nach neuem Recht, abhängig davon, wann die zu übertragende Immobilie in das Eigentum des Veräußerers gelangt ist, also einzelfallabhängig. Auch hierzu in der Folge mehr. Die geläufigsten Steuern und Gebühren lassen sich aus Sicht des Eigentümers chronologisch in drei Kategorien einteilen: Anfall bei Erwerb der Immobilie, Anfall während des Eigentums, Anfall bei Verkauf der Immobilie oder sonstiger Übertragung des Eigentums.
Sie fällt nicht mehr an, wenn eine Immobilie übertragen wird, die durch den Veräußerer nach dem 01.01.2006 erworben wurde. In diesem Fall unterliegt die Übertragung nicht der Grunderwerbssteuer, sondern der "Steuer wegen automatischer Wertsteigerung" und der "Übertragungsgebühr". Dies ergibt sich aus Art. 21 Nr. 6 und aus Art. 2 Nr. 1 des Gesetzes 3427/2005 (Gesetzestext in griechischer Sprache), in welchen es heißt: Art. 21 Nr. 6: "Μεταβιβάσεις υποκείμενες σε φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος δεν υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.).""Übertragungen, die der Besteuerung wegen automatischer Wertsteigerung unterliegen, unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer". und
"Im Fall des Erwerbs einer Immobilie oder eines ideellen Teils hieran oder eines dinglichen Rechts an einer Immobilie oder an einem ideellen Teil einer Immobilie, der aus jedwedem Rechtsgrund nach dem 01.01.2006 erfolgte und in der Folge entgeltlich weiterveräußert wird, wird Steuer wegen automatischer Wertsteigerung auf die Differenz zwischen Erwerbspreis und Weiterveräußerungspreis erhoben. Als Erwerb einer Immobilie in diesem Sinne ist der Kauf oder anderweitige Erwerb gemeint, unabhängig von der Art der Überschreibung." Es werden also noch viele Jahre vergehen, in denen entweder die Grunderwerbssteuer oder die Steuer wegen automatischer Wertsteigerung erhoben werden, abhängig davon, wann der Veräußerer einer Immobilie diese seinerseits erworben hat (vor oder nach dem 01.01.2006).
Wurde eine Immobilie oder ein dingliches Recht durch den Veräußerer also vor dem 01.01.2006 erworben, ist bei der Weiterveräußerung Grunderwerbssteuer zu zahlen:Steuerschuldner ist der Erwerber der Immobilie.Grunderwerbssteuer fällt bei Kauf einer Immobilie in Höhe von 7%, 9% oder 11% an.Wenn die Immobilie außerhalb eines Bebauungsplanes liegt und keine zuständige Feuerwehr existiert, werden 15.000,- EUR ihres objektiven Werts mit 7% besteuert, der darüber hinausgehende Wert mit 9%.Liegt die Immobilie innerhalb eines Bebauungsplans oder wird eine für ihren Standort zuständige Feuerwehr betrieben, erhöht sich der Steuersatz von 7% auf 9%.Der über 15.000,- Euro hinausgehende objektive Wert einer Immobilie wird entsprechend mit 9% oder mit 11% besteuert.
Der für die Steuer und Gebühren maßgebliche objektive Wert einer ImmobilieFrüher war für die bei dem Erwerb einer Immobilie anfallenden Steuern und Gebühren alleine der im notariell beurkundeten Kaufvertrag genannte Preis, also der von den Parteien bestimmte Preis, maßgeblich. Je niedriger dieser Preis war, desto weniger Steuern und Gebühren waren zu zahlen. Dementsprechend war es fast schon selbstverständlich, dass die in den Verträgen bezifferten Preise wesentlich niedriger waren, als die tatsächlich gezahlten. Für die Vertragsparteien hatte dieses rechtswidrige Vorgehen neben der Steuer- und Gebührenersparnis auch Nachteile: Über den entsprechend abgeschlossenen und (falsch) beurkundeten Verträgen hing das Damoklesschwert der Nichtigkeit. Auch wurden häufig Scheingeschäfte abgeschlossen, die der Sicherung des Kaufpreisanspruchs für den Verkäufer dienen sollten. Beispielsweise wurde neben dem beurkundeten (sehr geringen) Kaufpreis noch ein Darlehensvertrag abgeschlossen, nach welchem der Verkäufer dem Käufer ein Darlehen gewährt und auch ausgezahlt hatte. Tatsächlich gab es diese Auszahlung nie, auf diese Weise sollte lediglich der Rückzahlungsanspruch begründet werden und so der nicht beurkundete Kaufpreisanspruch abgesichert werden.Weil dieses Vorgehen eher die Regel als die Ausnahme war, führte der griechische Gesetzgeber bereits vor Jahren das heute geltende System der obkektiven Wertermittlung ein, um der erheblichen Steuerhinterziehung entgegenzuwirken.Danach ist für die Steuern und Gebühren grundsätzlich der vom Finanzamt festgesetzte Wert einer Immobilie maßgeblich. Der von den Parteien beurkundete und tatsächlich bezahlte Wert ist nur dann maßgeblich, wenn er höher ist, als der vom Finanzamt festgesetzte.Der Wert wird nach sogenannten objektiven Kriterien wie Ort, Art, Größe, Baujahr, Stockwerk, individueller Lage, wirtschaftlicher Nutzbarkeit und anderen Kriterien ermittelt. In Gebieten, für die ein Stadtplan existiert, bestehen den Stadtteilen entsprechende Preiszonen, die für den objektiven Wert maßgeblich sind. Sofern das System der objektiven Wertermittlung in einzelnen Regionen noch nicht angewendet wird, erfolgt die Wertermittlung durch Schätzung seitens der Finanzbehörden anhand von Vergleichsfällen.Der Nachteil des Systems ist, dass die sogenannten objektiven Werte den tatsächlichen Marktwerten meistens hinterherhinken. Das ist nicht weiter schmerzhaft, wenn der Marktwert über dem "objektiven Wert" liegt. Die letzte Erhöhung der "objektiven Werte" hat in Verbindung mit sinkenden tatsächlichen Marktpreisen dazu geführt, dass die "objektiven Werte" in vielen Fällen weit über dem tatsächlichen Marktwert liegen.
Von der Übertragungsgebühr befreit sind unter anderem:der Immobilienerwerb, für den nach Art. 1 des Gesetzes 1078/1980 eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer wegen Erwerbs der ersten Immobilie besteht (s.o.),die Einbringung und Übertragung von Immobilien im Rahmen von Umwandlungen oder Fusionen von Unternehmen gem. Gesetz 1297/1972, die Einbringung und Übertragung von Immobilien im Rahmen von Umwandlungen und Fusionen gem. Gesetz 2166/1993,der Widerruf von Zwangsenteignungen, die Übertragung von Immobilien an eine Α.Ε.Ε.Α.Π. gem. Art. 21 des Gesetzes 2778/1999.
Die Steuer wegen automatischer Wertsteigerung beträgt20% der vorgenannten Wertdifferenz, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 5 Jahre liegen,10%, wenn die Immobilie vor mehr als 5 Jahren erworben wurde,5%, wenn die Immobilie vor mehr als 15 Jahren erworben wurde undsie entfällt, wenn die Immobilie vor mehr als 25 Jahren erworben wurde.
Von der Besteuerung wegen automatischer Wertsteigerung befreit sind unter anderem:Die nach Begründung eines Titels über die Übertragung einer Geschossflächenzahl (ein dinglicher Titel sui generis nach griechischem Recht) darauf folgende erste Übertragung dieses Titels. Der Verkauf eines Bauwerks, das durch eine natürliche oder juristische Person errichtet wurde, die ein Unternehmen betreibt, welches Bauwerke errichtet und verkauft und deren Gewinn aus dieser Tätigkeit der Einkommenssteuer unterliegt.Die Übertragung einer Immobilie von jedweder Art eines Unternehmens, wenn die Übertragung der Einkommenssteuer gemäß den Regelungen des Art. 28 Nr.3 lit. ζ des Einkommenssteuergesetzes unterliegt.Die Übertragung einer Immobilie von einer Α.Ε.Ε.Α.Π. (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, vergleichbar den Real Estate Investment Trusts (REIT) aus dem amerikanischen Rechtsraum bzw. der in Deutschland seit 2007 eingeführten Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen) gem. Art. 21 des Gesetzes 2778/1999 oder von einer 100 prozentigen Tochtergesellschaft einer Α.Ε.Ε.Α.Π.
berechnet. Im Regelfall wird die Gebühr über die Stromrechnung geltend gemacht. Bei nicht an das Stromnetz angeschlossenen Immobilien ist eine Anmeldung bei der Gemeinde erforderlich, Eigentumstitel und Plan sind der Anmeldung beizufügen. Die kommunale Immobiliengebühr ist bei unterlassener Anmeldung für den Zeitraum von bis zu fünf Jahren rückwirkend zu zahlen, zuzüglich einer Erhöhung von 200% wegen Nichtmeldung. Τέλη καθαριότητας και φωτισμού, ΤΚΦ (Strassenreinigungs- und Beleuchtungsgebühr)
Größe: Ist das fragliche Grundstück größer als 250.000 m2, so ist jeder Verkauf und auch jede andere Begründung eines dinglichen Rechts hieran betreffend die 250.000 m2 übersteigende Größe unwirksam, unter bestimmten Voraussetzungen auch hinsichtlich des gesamten Grundstücks. Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes 3250/1924, Gesetz 2148/1952, AP 33/1992, AP 86/1993.Grenzgebiet: In Grenzgebieten ist der Erwerb einer Immobilie durch die zuständige Präfektur zu genehmigen. Der Erwerbszweck muss erklärt werden (Ferienimmobilie, Kapitalanlage), einem entsprechenden Antrag wird regelmäßig stattgegeben.Waldgebiet: Die Teilung eines Waldgrundstücks im Wege der Auseinandersetzung zwischen Miteigentümern, durch teilweisen Verkauf oder durch jedwedes andere Rechtsgeschäft ist nur mit entsprechender Erlaubnis des Agrarministeriums zulässig.Der Kauf eines ohne Erlaubnis geteilten Waldgrundstücks ist unwirksam (Art. 216 Abs. 1 a des Forstgesetzes). Die Ersitzung eines im Eigentum des Staats stehenden Waldgrundstücks ist nicht möglich. Der Kauf eines vermeintlich durch Ersitzung in das Eigentum eines Privatverkäufers gelangten Grundstücks ist unwirksam.Ausnahme: Die Ersitzung von staatlichen Waldgrundstücken ist wirksam, wenn ein dreißigjähriger Besitz des Grundstücks bereits am 11.09.1915 vollendet war.Leuchttürme: Gem. Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes 1629/1951 ist der Erwerb von Privateigentum im Umkreis von 200 Metern Entfernung von einem Leuchtturm verboten. Bestehendes Privateigentum kann enteignet werden.Militärgebiete: Der Eigentumserwerb in Militärgebieten ist ausgeschlossen, Auskunft erteilt die zuständige Präfektur.
Warum ist die "Prüfung des Eigentumstitels" in Griechenland vor dem Kauf erforderlich?Kurz und knapp: Weil es in Griechenland (noch) kein mit der Wirkung des öffentlichen Glaubens versehenes Grundbuch gibt und weil das griechische Recht derzeit keinen gutgläubigen Erwerb von Immobilieneigentum zulässt.Wer eine Immobilie kauft, will sicher sein, dass er nach Kauf auch tatsächlich lastenfreies Eigentum erworben hat. Das setzt unter anderem voraus, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist, die er verkauft und überträgt und hierzu auch berechtigt ist.Die meist ausreichende Klärung dieser Voraussetzung leistet in Deutschland ein Auszug aus dem Grundbuch. Der im Grundbuchauszug eingetragene Eigentümer kann über die Immobilie verfügen. Sollte der eingetragene Eigentümer aus unbekannten Gründen nicht über die Immobilie verfügen können, ist das für eine wirksame Verfügung unschädlich. Der Käufer darf auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen und erwirbt trotzdem - gutgläubig - Eigentum vom Nichtberechtigten, wenn alle weiteren Erwerbsvoraussetzungen erfüllt sind.Anders in Griechenland. Vom Transskriptionsbuch im Hypothekenamt geht kein öffentlicher Glaube aus, gutgläubiger Erwerb einer Immobilie ist nicht möglich. Zwingende Voraussetzung für den wirksamen Erwerb von Eigentum an einer Immobilie in Griechenland ist unter anderem, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer der zu übertragenden Immobilie ist.Der Verkäufer einer Immobilie ist grundsätzlich nur dann rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie, wenn er selbst das Eigentum von einem rechtmäßigen Eigentümer (durch Kauf, Schenkung, Tausch oder Erbfolge) erworben hat und dieser wiederum ebenfalls von einem rechtmäßigen Eigentümer erworben hat.. und so fort. Jeder einzelne vergangene Vorgang der Übertragung des Eigentums muss grundsätzlich auf seine Wirksamkeit überprüft werden, um die Berechtigung des aktuell in Rede stehenden Verkäufers zur Übertragung des Eigentums sicherzustellen.Weil eine in die Vergangenheit gerichtete "unendliche" Überprüfung praktisch unmöglich ist und als Ausgleich für die fehlende Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs, greift an dieser Stelle der in Griechenland rechtlich und praktisch stark ausgebildete Erwerbstatbestand der Ersitzung: Nach Art. 1045 des griechischen BGB (Έκτακτη χρησικτησία) wird derjenige Eigentümer, der eine bewegliche oder unbewegliche Sache (Immbobilie) 20 Jahre in seinem Besitz hat, auch wenn er sie von jemandem erworben hat, der nicht Eigentümer war. In Verbindung mit Art. 1051 gr. BGB (Προσαύξηση χρόνου), der regelt, dass für die erforderliche Zeit des Besitzes (20 Jahre) auch die Besitzzeit des Vorbesitzers hinzuzurechnen ist, ergibt sich damit, dass ein Zeitraum von 20 Jahren zu überprüfen ist.Es muss daher über 20 Jahre jeder vergangene Erwerbstatbestand (Kauf, Schenkung, Tausch, Erbfolge) hinsichtlich aller Wirksamkeitsvoraussetzungen - abgesehen von der Berechtigung - überprüft werden.Ebenso ist zu prüfen, ob Klagen, Pfändungen, sonstige Belastungen oder Hypotheken an der fraglichen Immobilie bestehen.Wie wird geprüft?Die zu prüfenden Verträge oder sonstigen Eigentumstitel und Belastungen sind im Hypothekenamt nicht katastermäßig nach der Lage der Immobilie (alle Eintragungen sind bei der Immobilie zu finden), sondern alphabetisch nach dem Familiennamen des Berechtigten im Transskriptionsbuch archiviert. Eine katastermäßige Erfassung nach Flurstücken wird derzeit eingeführt, ist aber noch nicht flächendeckend abgeschlossen. Selbst in den Bezirken, in welchen die katastermäßige Erfassung abgeschlossen ist und Katasterämter bestehen, ist für die Frage der vergangenen Erwerbstatbestände auf die Archive der parallel weiterbetriebenen Hypothekenämter zurückzugreifen (Stand: Januar 2009). Bis zur völligen Lösung vom System der Hypothekenämter dürfte noch einige Zeit vergehen. Ziel der derzeit in Griechenland betriebenen katastermäßigen Erfassung ist jedenfalls die Einführung eines rechtlich und tatsächlich mit dem deutschen Grundbuchsystem gleichwertigen Rechtsinstituts.Bei der Überprüfung des rechtlichen Schicksals einer Immobilie, die in den vergangenen 20 Jahren etliche Male verkauft oder übertragen wurde, ist also nach wie vor zwingend der alphabetische Pfad in den Archiven des Hypothekenamtes abzugehen: Jeder einzelne Übertragungsvorgang wird auf seine Wirksamkeit geprüft und liefert mit dem Namen des Veräußerers zugleich die Information über den Namen des vorangegangenen Eigentümers oder Besitzers, unter dem als nächstes gesucht werden muss. Dies setzt sich fort, bis der Zeitraum von 20 Jahren abgedeckt und überprüft wurde. In komplizierten Fällen kann dieses Vorgehen mehrere Tage in Anspruch nehmen.Wer prüft?Es besteht die Möglichkeit, eine entsprechende Prüfung und Bescheinigung bei dem örtlich zuständigen Hypothekenamt zu beantragen. Dieses Vorgehen birgt allerdings Nachteile. Zum einen ist die Bearbeitungszeit erfahrungsgemäß sehr lang. Zum anderen ist das Hypothekenamt nur schwer haftbar zu machen, wenn die Prüfung fehlerhaft sein sollte. Es ist üblich und zu empfehlen, mit der Prüfung einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Bearbeitung erfolgt regelmäßig zügiger und der Rechtsanwalt kann für die Richtigkeit des Ergebnisses seiner Prüfung leichter haftbar gemacht werden.Kosten der PrüfungIm Fall der Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Prüfung, ist die Vereinbarung eines gesonderten Honorars für diese Tätigkeit zu empfehlen. Abzuraten ist von einer Honorarvereinbarung, welche die Tätigkeit für einen Immobilienerwerb insgesamt "im Paket" vergütet. Denn sollte die Prüfung der Rechtsverhältnisse an der Immobilie ein negatives Ergebnis haben, besteht an einer weiteren Tätigkeit des Rechtsanwalts in dieser Sache kein Interesse mehr. Um hier eine klare Trennung zu fördern und die Risiken der Rückforderung eines etwa schon gezahlten Vorschusses gering zu halten, bietet sich die Vereinbarung eines gesonderten Honorars für die Prüfung an.Da die in Rede stehende Prüfung in Einzelfällen sehr zeitintensiv und fachlich anspruchsvoll sein kann, ist eine pauschale Bezifferung der zu erwartenden Kosten kaum möglich. Zu rechnen ist mit Kosten von 100,- bis 1000,- Euro, abhängig von eventueller Fahrt- und Arbeitszeit.
verfügungsberechtigter Veräußerer: Der Veräußerer muss verfügungsberechtigt sein. Dies ist im Regelfall der Eigentümer. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten ist (noch) nicht möglich. Ob der Veräußerer verfügungsberechtigt ist, ergibt sich aus der zuvor beschriebenen Recherche im Hypothekenamt. wirksame schuldrechtliche Einigung: Das griechische Recht trennt nicht scharf zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft, das nach deutschem Recht bekannte Abstraktionsprinzip gilt nicht. Wenn das Verpflichtungsgeschäft nicht wirksam zustande gekommen ist, kommt auch die dingliche Einigung nicht wirksam zustande. Fällt die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts allerdings erst nach der dinglichen Einigung weg (beispielsweise wegen Anfechtung des Kaufvertrags nach Einigung und Eintragung), führt dies nicht automatisch auch zur Unwirksamkeit der dinglichen Einigung.
Anwaltszwang:Nach Art. 42 des griechischen Rechtsanwaltsgesetzes (Κώδικας περί δικηγόρων) müssen bei der notariellen Beurkundung einer Vielzahl von gegenseitigen Verträgen (beispielsweise bei einem Vergleich, einem Unternehmensverkauf oder bei Begründung, Übertragung, Veränderung oder Löschung eines Rechts an einer Immobilie oder an einem Schiff und in anderen Fällen)beide Parteien anwaltlich vertreten sein, wenn der Gegenstandswert29.347,0286 EUR(im Zuständigkeitsbereich der Rechtsanwaltskammer Athen)bzw.11.738,8114 EUR(in den Zuständigkeitsbereichen der übrigen Rechtsanwaltskammern)überschreitet.Im einzelnen gibt es Ausnahmetatbestände für elterliche Schenkungen, für Übertragungen von Agrargrundstücken, für Vereinigungen von Grundstücken, für verschiedene Träger der kommunalen Selbstverwaltung, für Mitgiftverträge, für Schenkungen zwischen Blutsverwandten ersten Grades u.a.Eine anwaltliche Vertretung bei der notariellen Beurkundung ist ohne weiteres möglich. Die hierfür erforderliche Vollmacht kann auch im Ausland errichtet werden, entweder vor dem für den Wohnort des Vertretenen zuständigen griechischen Konsul oder vor einem deutschen Notar. Entsprechende Vollmachten sind im Downloadbereich zu finden.
Weitere Urkunden und Bescheinigungen, die vorliegen müssen, damit der Notar die Beurkundung durchführen darf:Bescheinigungen des griechischen FinanzamtsBescheinigung über die Entrichtung der anfallenden Steuer;Bescheinigung über die Besteuerung des aus der Immobilie erwirtschafteten Einkommens des Veräußerers oder EV darüber, dass kein Einkommen erwirtschaftet wurde;Steuererklärung des Verkäufers über sein Grundvermögen in Griechenland;Bescheinigung über die steuerliche Zuverlässigkeit des Erwerbers, wenn dieser einen Wohnsitz in Griechenland hat;Bescheinigung über die Anmeldung bei dem Katasteramt, wenn ein für das Grundstück zuständiges Katasteramt existiert, Katasterauszug;Bescheinigung der Kommunalbehörde darüber, dass alle kommunalen Abgaben/Steuern entrichtet sind;Die Baugenehmigung, wenn das Grundstück bebaut ist und der Bau nicht vor 1983 erfolgte; ggf. eine eidesstattliche Versicherung darüber, dass der Bau vor 1983 errichtet wurde;Der Bauplan oder die topographische Zeichnung;Bescheinigung über die Zahlung der Gebühren an die Anwaltskammer.
Die im deutschen Recht übliche Vormerkung nach §§ 883 f. BGB zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines dinglichen Rechts gibt es im griechischen Recht nicht. Stattdessen wird der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung entweder durch eine Sicherungshypothek oder durch einen Vorvertrag gesichert. Der Vorvertrag: In einem notariell beurkundeten Vorvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zu einer Vertragsstrafe für den Fall, dass der Hauptvertrag der Übertragung des Grundeigentums nicht zustandekommt. Weiter kann hier geregelt werden, dass die Mitwirkung des Verkäufers bei der Durchführung des Hauptvertrags nicht mehr erforderlich ist, indem dem Käufer Vollmacht zur Vertretung des Verkäufers hierbei erteilt wird.Der Vorvertrag bietet keinerlei dingliche Sicherheit, er wirkt lediglich schuldrechtlich: Der Verkäufer schuldet die vereinbarte Vertragsstrafe, wenn es nicht zum Hauptvertrag kommt. Auch die Möglichkeit, den Hauptvertrag ohne Beteiligung des Verkäufers im Wege des Selbstkontrahierens zu schließen bietet keine Gewähr dafür, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen anderen Käufer verkauft, denn der Verkäufer kann trotz des Vorvertrags noch wirksam über sein Eigentum verfügen.
Die Sicherungshypothek: Die Eintragung einer Sicherungshypothek ist im Vergleich zum Vorvertrag ein stärkeres Sicherungsmittel, sie wirkt dinglich. Aus ihr kann in der jeweiligen Höhe die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betrieben werden, auch wenn die Immobilie vom Verkäufer an einen Dritten verkauft wird, was hierdurch erschwert wird. Die Bestellung einer Sicherungshypothek ist aber mit erheblichen Kosten verbunden und deshalb beim Immobilienkauf unüblich. Sie bietet sich aber dann an, wenn vor Vertragsabschluss eine Anzahlung geleistet werden soll. Im übrigen selbstverständlich in Finanzierungsfällen. Möglich sind auch Kombinationen aus Vorvertrag mit Vollmacht zum Selbstkontrahieren und Sicherungshypothek.Die aus dem deutschen Recht bekannte Grundschuld gibt es im griechischen Recht nicht.
Kaufpreishypothek: Größtmögliche Sicherheit erhält der Verkäufer, wenn er sich nach Art. 1266 des griechischen BGB eine Kaufpreishypothek eintragen läßt, die entsprechende Bewilligungserklärung des Käufers ist notariell zu beurkunden und wird praktischerweise bereits in den ebenfalls notariell zu beurkundenden Kaufvertrag mit aufgenommen. Kostengünstiger ist die Vormerkung einer Kaufpreishypothek nach Art. 1274 des griechischen BGB durch gerichtliche Verfügung, welche auf Antrag von Käufer und Verkäufer sofort (binnen Tagesfrist) ergeht. Oft besteht gar kein Bedürfnis zur Sicherung des Kaufpreisanspruches, weil der Kaufpreis direkt bei Beurkundung des Kaufvertrags im Notariat bezahlt wird. In diesem Fall ist ein Quittungsvermerk in den Vertrag aufzunehmen.
Notarkosten: Maßgeblich für die Notarkosten ist der im Kaufvertrag genannte oder der vom Finanzamt bestimmte Wert der Immobilie. Hier besteht leider keine Wahlfreiheit, einzig der höhere der beiden Werte ist maßgeblich. Bis zu einem Wert von 11.738,67 EUR erhält der Notar hieraus 3%. Aus dem darüber hinausgehenden Wert erhält der Notar 0,5 %.Am Beispiel eines Wertes von insgesamt 300.000,- EUR ergibt danach, dass die Notarkosten hier mit3% aus 11.738,67 EUR = 352,16 EURund0,5% aus 288.261,33 EUR = 1.441,31 EUR,insgesamt also mit 1.793,47 EUR zu beziffern wären.Hinzu kommen Kosten für Abschriften und ähnliches. Für die Notarkosten haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar gemeinsam, zwischen den Parteien kann abweichendes vereinbart werden.
Anwaltskosten: Bei den meisten Immobilienkaufverträgen besteht auf beiden Seiten Anwaltszwang (siehe oben). Die Anwaltsgebühren errechnen sich ebenfalls prozentual aus dem Wert. Bis zu einem Wert von 44.021,- EUR errechnen sich die Anwaltsgebühren hieraus mit 1%, aus dem darüber hinausgehenden Wert errechnen sie sich mit 0.5%. Am Beispiel eines Wertes von 300.000,- EUR ergibt sich danach, dass die Anwaltsgebühren hier mit1% aus 44.021,- EUR = 440,21 EURund0,5% aus 255.979,- EUR = 1.279,90 EUR,insgesamt also mit 1.720,11 EUR zu beziffern wären.Unter Berücksichtigung des Umstands, dass meist zwingend zwei Anwälte beteiligt sind, ist der Betrag auf 3.440,22 EUR zu verdoppeln.Die vorgenannten prozentual zu errechnenden Anwaltskosten stellen das in Griechenland zu zahlende Mindesthonorar dar. Daneben wird üblicherweise für die sonstige Vertragsabwicklung, insbesondere für die Prüfung der Eigentumsverhältnisse im Hypothekenamt, ein gesondertes Honorar zwischen Anwalt und Mandant vereinbart.Jede der Parteien trägt ihre Anwaltskosten üblicherweise selbst.
Grundbuchkosten: Die Kosten für die Eintragung im Hypothekenamt betragen 0,45% des Werts.Am vorgenannten Wertbeispiel von 300.000,- EUR wären dies 1.350,- EUR.Die Umschreibungskosten trägt der Käufer.
Maklerkosten: Sollte ein Makler am Zustandekommen des Vertrags beteiligt gewesen sein, so errechnet sich dessen Provision mit bis zu 2% aus dem Kaufpreis, bis zu dieser Höhe ist eine Maklerprovision üblich, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.Hier wären bei einem Kaufpreis von 300.000,- also zusätzlich bis zu 6.000,- EUR zu veranschlagen.Am Beispiel eines maßgeblichen Immobilienwerts von 300.000,- EUR ist also für Notar-, Anwalts- und Grundbuchkosten mit einer Gesamtbelastung von wenigstens 6.583,69 EUR zu rechnen (wobei hierin die Anwaltskosten beider Parteien enthalten sind). Hinzu kommen gegebenenfalls nach den vorausgegangenen Ausführungen anfallende Steuern und eventuell ein gesondert vereinbartes Anwaltshonorar und Maklerkosten.
Offensichtlich wird die sachlich kaum zu rechtfertigende Höhe der Notar- und Anwaltskosten auch in einer von der Europäischen Kommission (Generaldirektion Wettbewerb) in Auftrag gegebenen Studie des Zentrums für Europäische Rechtspolitik an der Universität Bremen, aus welcher hervorgeht, dass die entsprechenden Kosten in Griechenland mit Abstand die höchsten in allen EU Ländern sind, wobei etwa anfallende Steuern in den folgenden Beträgen nicht berücksichtigt sind: Die einzigen Mitgliedsländer der EU, in welchen für den Kauf einer Immobilie zwingend zwei Anwälte und ein Notar kostenproduzierend beteiligt sein müssen, sind Griechenland und Ungarn. In allen anderen Ländern bestehen weniger aufwändige und kostengünstigere Verfahren.