Source: http://www.dalproprietario.it/affitti/guide/uso_cosa_comune.php
Timestamp: 2019-04-25 11:48:31+00:00
Document Index: 64971882

Matched Legal Cases: ['art. 70', 'art. 1102', 'art. 936', 'art. 1102', 'sentenza ', 'art. 1102', 'art. 1108', 'art. 1103', 'art. 1117', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 1138', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 1102', 'art. 1118', 'art. 1123', 'art. 14', 'art. 1102', 'art.1102', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 1102']

Condominio, aree spazi condominiali, amministratore assemblea condominiale, codice civile: Dalproprietario
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q) Targhe e insegne (apposizione);
L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni - né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare.
Ove una fattispecie trovi specifica disciplina nell'art. 1102, che regola l'uso della cosa comune da parte dei partecipanti alla comunione, è preclusa l'applicazione alla stessa, in via analogica, dell'art. 936 c.c. in materia di accessione. non essendo consentito il ricorso alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe (c.c. analogia legis) in assenza di una qualsivoglia lacuna dell'ordinamento.
* Cass. civ., sez. II, 26 luglio 1983, n. 5132, Bono c. D'Accordo.
La destinazione della cosa comune - che, a norma dell'art. 1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione non può alterare - dev'essere determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l'uso della cosa, giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi, e di fatto, quali le caratteristiche della cosa; e dev'essere cassata con rinvio la sentenza del merito che esclude essere stata alterata la destinazione di un pozzo comune dalla costruzione di un impianto di adduzione dell'acqua ad una casa di proprietà singola, senza accertare se ciò abbia implicato limitazioni allo sfruttamento da parte degli altri partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858, Cond. Via Ronci c. Soc. Getfa.
Quando tra alcuni comunisti insorga controversia sulle modalità di uso della cosa comune, ancorché riguardanti una modificazione che, non incidendo sull'estensione dei diritti degli altri partecipanti (art. 1102, comma secondo, cod. civ.) né eccedendo l'ordinaria amministrazione (art. 1108 cod. civ.), tende al suo migliore godimento, nel giudizio instaurato fra i comunisti in disaccordo, non v'è litisconsorzio necessario di tutti gli altri partecipanti alla comunione.
* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3964, Cond. Napoli c. Comotti.
* Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982, n. 5647, Ferrari c. Oneta.
In tema di comunione, il diritto di ciascun partecipante di cedere ad altri il godimento della cosa, nei limiti della sua quota (art. 1103 cod. civ.), implica che al partecipante medesimo deve riconoscersi anche la facoltà di costituire, sempre nei limiti della sua quota, un diritto reale di uso a favore di un terzo.
L'art. 1117, n. 3, c.c., elenca, in via del tutto esemplificativa, le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all'uso comune e che il legislatore ha voluto comuni ai proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, facendo salva la diversa volontà di detti proprietari o del loro autore; conseguentemente, un forno sistemato su un pianerottolo comune, in difetto di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei proprietari, ben può ritenersi destinato all'uso e al godimento comune, come accessorio di parti od opere comuni, da presumersi del pari comune.
La norma dell'art. 1102 c.c., concernente la facoltà del condomino di apportare modifiche a sue spese per il migliore godimento della cosa comune, è derogabile per regolamento condominiale avente efficacia contrattuale in quanto sottoscritto da tutti i condomini, ma tale deroga deve risultare in modo espresso e non può ritenersi implicitamente disposta per la previsione nel regolamento dell'assoggettamento a delibera assembleare (a maggioranza qualificata) delle modificazioni alle cose comuni finalizzate al miglior godimento delle cose stesse, da parte della pluralità condominiale, dato che queste ultime comportano non solo l'incidenza della spesa su tutti i condomini, ma altresì la modifica in tutto o in parte nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto della cosa comune, a differenza delle modificazioni apportabili dal singolo condomino, che non possono incidere che sul pari uso (anche potenziale) degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 854, Pascale ed altri c. Cond. V. Petrarca 175, Napoli.
L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino perché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.
A norma dell'art. 1138 c.c., l'assemblea dei condomini può, in sede di formazione o di modifica del regolamento condominiale, regolare, a maggioranza, le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni (istituendo, se del caso, l'uso turnario degli stessi), ma non anche disciplinare la misura e l'intensità di esso quale risulta dal titolo di acquisto o dalla legge ed, in particolare dall'art. 1102 c.c., limitando tale godimento ad una soltanto delle forme di uso di cui la cosa comune sia suscettibile secondo la sua destinazione. Le norme del regolamento condominiale che introducano tali limitazioni specialmente nel caso in cui queste possono incidere sull'utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, hanno carattere convenzionale, nel senso che, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto, ovvero con atti separati e, se, invece, deliberate dall'assemblea condominiale, debbono essere approvate all'unanimità. Inoltre, i vincoli da esse costituiti, avendo natura di oneri reali, per poter essere opposti ai terzi acquirenti a titolo particolare, debbono essere trascritti nei pubblici registri, ovvero accettati nei singoli negozi di acquisto.
L'annessione effettuata da un singolo condomino di una porzione della cosa comune a locale di sua proprietà esclusiva e la correlativa sottrazione di tale porzione al pari diritto degli altri condomini, configurano violazione del disposto dell'art. 1102 cod. civ., il quale, nel permettere a ciascun condomino di servirsi della cosa comune e di apportarvi le modifiche necessarie per il migliore godimento, pone come condizione limitativa il divieto di alterare la destinazione e quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.
In un condominio composto da meno di dieci condomini, sebbene non sussista l'obbligo giuridico di formare un apposito regolamento che disciplini l'uso della cosa comune, tuttavia il potere della maggioranza dei condomini di disporre o meno le modalità per il miglior godimento della cosa comune trova il suo limite nel rispetto della condizione che il diritto di comproprietà possa estrinsecarsi liberamente e, in ogni caso, non può menomare le facoltà attribuite dalla legge all'amministratore.
L'assemblea condominiale può, in sede di approvazione del regolamento, e con le maggioranze previste dall'art. 1136 cod. civ., imporre ai singoli condomini limitazioni all'uso e alla destinazione dei loro appartamenti, quando tali destinazioni, per loro natura, necessariamente implichino un uso eccessivo o sproporzionato delle cose comuni ovvero ne alterino la destinazione. Di conseguenza, spetta al condomino dissenziente provare l'esistenza di un regolamento contrattuale che, accettato dai singoli compratori, abbia fissato una determinata destinazione dell'edificio.
A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120, comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio. contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691, Muraro c. Zuccato, in Arch. loc. e cond. 1993, 706.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608, Zecca c. Rossi.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691, Muraro c. Zuccato.
L'unità sistematica tra la disposizione dell'art. 1118 comma 1 c.c., a norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, e la disposizione del comma 1 dell'art. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e differenziali tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni (che possono essere attribuiti in proporzione diversa - maggiore o minore - rispetto a quella della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e degli oneri di gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli condomini indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose comuni o dall'uso. (Nella specie, è stata riconosciuta la validità dell'accordo che attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore, un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione di tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia delle stesse).
* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1995, n. 7546, Bernardini c. Masieri e altri.
Il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale costituisce un modo di fruizione del bene comune e come tale ai sensi degli artt. 1118 e 1123 cod. civ. deve essere proporzionato alla proprietà.
* Pret. civ. Roma, 13 luglio 1989, Vianelli e altra c. Condominio "Le quattro rose" sito in Ardea, via Latina - località nuova Florida, in Arch. loc. e cond. 1989, 757.
Il diritto del condomino di usare le parti comuni dell'edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso (artt. 1102 e 1139 c.c.), implica per questi ultimi l'obbligo di comportarsi in modo da non rendere impossibile, e ingiustificatamente più gravoso, l'uso del singolo e così il dovere di quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso del condomino. Pertanto, qualora un terzo estraneo alla comunione, ma di cui il condomino debba necessariamente avvalersi per la sua posizione di monopolio o supremazia, contesti il diritto del condomino di fare un certo uso legittimo della cosa comune senza il preventivo nulla-osta degli altri condomini, costoro non possono rifiutarne il rilascio, sempreché il rifiuto non risulti in concreto giustificato da un ragionevole motivo. (Nella specie l'Acea e la Soc. Romana Gas, richiesti da un condomino dell'installazione dei servizi di acqua e gas, avevano preteso il preventivo nulla-osta del condominio).
Il conduttore, cui è consentito trarne dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può utilizzare le parti comuni dell'edificio condominiale, ove è sito l'immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario. Consegue che, ove non sia stato escluso dal contratto, il conduttore può apporre sul muro perimetrale dell'edificio condominiale targhe od insegne atte a pubblicitare la sua attività commerciale svolta nel locale locatogli.
E' illegittima la collocazione, da parte di un condomino, di insegne luminose, targhe e cartelli pubblicitari sul portone di ingresso, sul muro e nel corridoio dell'atrio condominiale, in quanto tale utilizzazione, non concessa dal condominio, è comunque in contrasto con la funzione o la destinazione tipica di tali parti comuni.
La controversia relativa alla rimozione di un'insegna apposta sulla facciata dell'edificio condominiale in violazione del regolamento di condominio, deve essere compresa tra quelle aventi ad oggetto le modalità e l' uso dei servizi condominiali, ora di competenza del giudice di pace.
E' suscettibile di valutazione economica l'azione, basata sul divieto contenuto nel regolamento di condominio, diretta alla rimozione di un'insegna dalla facciata dell'edificio condominiale. Siffatta azione va inquadrata negli obblighi di fare, che trovano sistemazione nell'ambito dell'art. 14 c.p.c., secondo il quale. se la somma non è stata indicata o il valore non dichiarato, la causa si presume di competenza del giudice adito, senza possibilità di poterne contestare il valore a mente del comma 2, atteso che la lite non concerne somme di denaro o beni mobili.
L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può avvenire tanto secondo la destinazione usuale della cosa stessa, quanto in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti alla comunione, sempre però nell'ambito della destinazione normale della cosa senza alterazione del rapporto di equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti attuali e anche potenziali di tutti i comproprietari, ma non quando quel godimento peculiare e inconsueto del singolo compartecipante determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari. (Nella specie, si è ritenuto che il comproprietario di una striscia di terreno non abbia il diritto di occupare lo spazio aereo sovrastante la striscia stessa con una costruzione sullo stesso aggettante, in quanto in tal caso la occupazione si risolve in una utilizzazione particolare realizzata mediante la stabile incorporazione al contiguo bene del singolo comproprietario di una porzione dello spazio aereo sovrastante il bene comune).
La cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari pertanto, è legittima la costruzione di sporti sul cortile, (sulla strada o sul passaggio comune) se sia realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile, che è di regola, quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti (e, per la strada, quella di permettere il transito dei condomini) né le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. (Nella specie, trattavasi del telaio e dei battenti degli infissi, in posizione di completa apertura o di completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel muro prospiciente il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile, dato che nel tratto precedente il passaggio era ristretto da un'antica sporgenza).
* Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1981, n. 5954, Pirolozzi c. Pinolozzi.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2451, Ferrara c. Carosello.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1979, n. 6338, Borra c. Galli.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1976, n. 1348.
Il regolamento condominiale contrattuale - il quale viene ad esistenza nel momento in cui, contestualmente al primo atto di vendita di una frazione esclusiva dell'edificio, comportante la nascita del condominio, l'acquirente ne accetta le varie clausole - può contenere, oltre all'indicazione delle parti dell'edificio di proprietà comune ed alle norme relative all'amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817 e 818, secondo comma, c.c., con l'ulteriore conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione di proprietà esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da parte del titolare della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore sia previsto l'uso esclusivo di quella parte comune, può essere considerato sufficiente ai fini dell'indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita.
* Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1992, n. 6892.
A norma dell' art.1102 cod. civ. l'utilizzazione della cosa comune da parte di uno dei partecipanti alla comunione, anche se più intensa o diversa da quella degli altri, non vale di per sé sola a mutare il titolo del possesso, e, quindi, ad attrarre la cosa comune o parte di essa nella sfera della disponibilità esclusiva del singolo comunista, il quale, ove intenda espandere il suo possesso in via esclusiva sul bene, pur non dovendo necessariamente compiere gli atti di "interversio possessionis", previsti dagli artt. 1141 e 1164 cod. civ., rispettivamente per il mutamento della detenzione in possesso, e del possesso di un diritto reale su cosa altrui, in possesso corrispondente all'esercizio della proprietà, deve tuttavia concretarsi in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui.
L'originario proprietario di tutto l'edificio divenuto poi condominiale ovvero tutti i condomini possono conferire ad un singolo condomino sulla cosa comune un particolare diritto, il quale alteri la destinazione funzionale della cosa comune; e questo particolare diritto secondo la volontà delle parti interessate può avere contenuto meramente obbligatorio con effetti limitati alle parti contraenti, ovvero il contenuto reale di una servitù.
Allorquando sia possibile l'uso frazionato della cosa comune in considerazione della sua natura e destinazione, i partecipanti alla comunione (ovvero il giudice in caso di controversia sulle modalità d'uso) possono accordarsi circa l'utilizzazione di parte di questa da uno dei comproprietari purché, a norma dell'art. 1102 cod. civ., tale utilizzazione rientri tra quelle cui è destinata la cosa comune e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comproprietari.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe nell'utilizzare la cosa medesima deve consentire agli altri, a norma dell'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico perché l'identità, nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che per stabilire se l'uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti al condominio - e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 - non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
*Cass. civ., sez. II, 11 luglio 1975, n. 2746.
L'accordo di tutti i condomini che, anche imponendo divieti (nella specie proibizione di occupare temporaneamente le parti comuni dell'edificio), tenda ad assicurare ai condomini stessi un migliore e più funzionale godimento delle cose e dei servizi comuni attenendo alla disciplina delle modalità di uso di questi, è sempre modificabile con una deliberazione assembleare, senza necessità di un successivo consenso di tutti i condomini che l'hanno in precedenza stipulata.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 21 giugno 1991.
La disposizione dell'art. 1102, comma 2, c.c., secondo la quale il partecipante alla comunione non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso impedisce al compossessore che abbia utilizzato la cosa comune oltre i limiti della propria quota non solo l'usucapione ma anche la tutela possessoria del potere di fatto esercitato fino a quando questo non si riveli incompatibile con l'altrui possesso.
*Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1983, n. 4908, Coppola c. Codella.