Source: https://www.kuendigung-mietvertrag.org/sonderfall/ausserordentlich/
Timestamp: 2019-02-21 04:46:31
Document Index: 376836546

Matched Legal Cases: ['§543', '§568', '§569', '§543', '§543', '§543', '§573', '§575', '§573', '§573', '§540']

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages
Im Sinne der fristlosen Kündigung sind einige Fälle von besonderer Kündigung eines Mietverhältnisses bereits abgedeckt, andere wiederum sind als außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zu bezeichnen. Wo liegen die feinen Unterschiede?
Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages kann dann erfolgen, wenn es unzumutbar ist, dass ein Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände im Einzelfall in der Mietsache verbleiben kann (§543 Abs.1 BGB). Die außerordentliche Kündigung kann durch den Mieter oder Vermieter erfolgen und ist eine Generalklausel. Eine Ausnahme bildet die Gesundheitsgefährdung.
Hier kann der Mieter ohne eine Abmahnung dem Vermieter fristlos kündigen. Im Falle einer Gesundheitsgefährdung besteht das Kündigungsrecht auch dann, wenn dem Mieter zu Beginn der Vertragslaufzeit der entsprechende Mangel bereits bekannt war. Diese Bedingungen gelten für alle Räume in denen sich Mieter aufhalten, also neben dem Wohnraum auch für Büroräume, Läden und Werkstätten und Ähnliches.
Die Form der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags – Schriftlich und Original
Wie alle Kündigungsformen muss auch die außerordentliche Kündigung durch Mieter oder Vermieter in der Schriftform und im Original erfolgen (§568 Abs.1 BGB). Sie darf nicht mündlich, per SMS, E-Mail oder Fax erfolgen. Eine auf diese Weise eingereichte Kündigung ist wirkungslos. Bei der außerordentlich fristlosen Kündigung des Mietvertrages setzen Mieter oder Vermieter selbst eine Frist fest.
Die Kündigung muss allerdings aus Gründen die sich aus dem Mietrecht ableiten erfolgen. Die Begründung muss in der Kündigung ausgeführt werden (§569 Abs.4 BGB). Als Mindestvoraussetzung muss eine weitere Vertragsfortsetzung oder ein Verbleiben in der Wohnung während der gesetzlichen Kündigungsfrist in jedem Fall unzumutbar sein.
Fristen und Gründe für die Kündigung ohne zeitliche Begrenzung – Für den Mieter
An der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung fehlt es, wenn der Mieter zu lange damit wartet, den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Die Frist, in der die Abmahnung und Kündigung zu erflogen hat, sollte zwei Monate nach Entdeckung des Mangels nicht überschreiten. Der Mangel muss in jedem Fall nachgewiesen werden. Pauschale Behauptungen und haltlose Anschuldigungen reichen für eine Kündigung im beiderseitigen Sinne nicht aus.
Der Vermieter muss zunächst, unter Berücksichtigung aller Interessen, die Möglichkeit erhalten den Vorwurf zu prüfen und zu beseitigen. Nach dieser Frist ist eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags zulässig. Wirksam wird sie nach Eingang beim Vermieter. Eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter kann aus folgenden Gründen erfolgen:
Ein weiteres Verbleiben in der Mietsache innerhalb einer Frist ist unzumutbar. (§543 Abs.1 BGB)
Beispiel: Betriebskosten werden falsch abgerechnet und die Einsicht in die Belege verweigert LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 24. Juni 2003, Az: 65 S 421/02.
Nicht rechtzeitige Einräumung von vertraglichem Gebrauch oder nachträglicher Entzug der Mietsache. Bedingt durch Sach- oder Rechtsmangel. (§543 Abs.2 Nr.1)
Beispiel: Auch vom Mieter nicht benutzte Wohnungen dürfen vom Vermieter nicht einfach in Besitz genommen werden.
Gesundheitsgefährdung. Diese muss dauerhaft gegeben sein und von der Mietsache ausgehen. Die Gefährdung muss als erheblich zu beurteilen sein.
Beispiel: Feuchtigkeit und Geruch, Lärmbelästigung, Schwamm- und Schimmelbildung, Einsturzgefahr oder erhöhte Formaldehydkonzentrationen innerhalb der Wohnung
Gründe für die Kündigung ohne zeitliche Begrenzung – Für den Vermieter
Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter kann an den Mieter aus folgenden Gründen erfolgen:
Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Mietsache wird vom Mieter zu einem anderen als dem zugedachten Zweck benutzt.
Zahlungsverzug des Mieters. Zahlungsversäumnis der Miete von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Terminen in einer Höhe die eine Monatsmiete übersteigt. Oder ein Betrag der insgesamt zwei Monatsmieten übersteigt.
Störung des Hausfriedens. Beispiel: laute Musik in den Ruhezeiten, unberechtigte Untervermietung und Haustierhaltung, unterlassene Treppenhausreinigung und allgemeine Lärmbelästigung
Auch hier muss der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages eine Frist oder Abmahnung vorausgehen. Der Kündigungsgrund muss in einer Verletzung einer Pflicht im Mietvertrag bestehen. Muster für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages liegen auf dem Portal für Mieter und Vermieter zum Download bereit.
Die außerordentliche fristlose Kündigung – Abmahnung und deren Wegfall
Will man eine Mietsache fristlos kündigen muss der Kündigung selbst eine Abmahnung vorausgehen. Vor Ablauf eines bestimmten Zeitraumes muss beiden Parteien die Möglichkeit gegeben werden zu prüfen, ob die Gründe gerechtfertigt sind. Von einer Abmahnung abgesehen werden kann insbesondere, wenn sie im Vorfeld keinen Erfolg verspricht, die Pflichtverletzung im Sinne der Mietsache zu gravierend ist oder bei Zahlungsverzug der Miete durch den Mieter (§543 Abs.1 2 BGB).
Die außerordentliche befristete Kündigung – Tod, Lebenszeit, Untervermietung
Die außerordentliche befristete Kündigung gilt für unbefristete Mietverträge (§573 d BGB) und ebenso für Zeitmietverträge (§575 a BGB). Sie regelt all jene Fälle von nicht ordentlicher Kündigung, die mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages nicht abgegolten werden. Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags bedarf aufseiten des Vermieters zwingend ein berechtigtes Interesse. Bei einer außerordentlichen Kündigung durch den Mieter muss dieses nicht in jedem Fall gegeben sein. In den folgenden Fällen kommt es zu einer außerordentlichen befristeten Kündigung:
Tod des Mieters (§§573 a Abs.2, 563, 563a, 564 BGB) Das Mietverhältnis wird mit eintrittsberechtigten Personen, überlebenden Mitmietern oder den Erben fortgesetzt.
Mietverhältnis von mehr als 30 Jahren (§§573 d Abs.2, 544 Satz 1 BGB) Das Mietverhältnis ist vom Vermieter erst nach 30 Jahren außerordentlich kündbar. Davor ist eine Kündigung wirkungslos.
Untervermietung (§540 Abs.1 BGB) Verweigert der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung an Dritte, kann der Mieter eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags einreichen.
Sollten nach dem Tod des Mieters die anderen infrage kommenden Personen die Miete nicht antreten wollen, reicht ein formloses Schreiben an den Vermieter. Dieses muss innerhalb des ersten Monats nach Kenntnisnahme des Todes eingereicht werden. Das Schreiben ersetzt eine Kündigung und muss keine Gründe enthalten, danach wird der Mietvertrag nicht fortgesetzt. Müssen mehrere Mieter für die Mietsache des Verstorbenen einstehen, müssen alle Personen das Schreiben gegenzeichnen.
Auch der Vermieter kann der eintretenden Person binnen einer Frist von einem Monat den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Allerdings kann dies in diesem Zeitraum fristlos nur aufgrund eines gewichtigen Grundes geschehen. Nach Ablauf dieser Zeit ist keine außerordentliche Kündigung mehr möglich. Eine Kündigung muss hiernach eine ordentliche Kündigung sein. Im Falle eines langen Mietverhältnisses ist eine Kündigung auch dann unwirksam, wenn der Vertrag über die Lebenszeit des Mieters abgeschlossen wurde. Im Falle der Untervermietung ist eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter nur möglich, wenn seitens des Vermieters keine berechtigten Ablehnungsgründe bestehen.
Gegenstück zur Kündigungsbefugnis – Härtefälle und Sozialklausel
Als Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters hat der Gesetzgeber dem Mieter einige Mittel an die Hand gegeben. Im Falle einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter fällt der Mieter unter den Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Härtefall erreicht werden kann. Dieses Recht steht dem Mieter bei einer berechtigten fristlosen Kündigung nicht zu.
Wichtige Härtegründe können nach geltendem Recht unter anderem Fehlen von Ersatzwohnraum, hohes Alter, Schwangerschaft, Kinder, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder eine lange Mietdauer sein, sofern diese nachgewiesen werden können. Härtegründe müssen rechtzeitig angegeben werden. Die Sozialklausel kann an dieser Stelle auch Abhilfe schaffen. Sie besagt, dass eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags im Interesse des Vermieters im Einzelfall im Sinne des Mieters zu hart und nicht zu rechtfertigen ist. Diese Mechanismen geben dem Mieter ein Instrument an die Hand sich wegen wichtiger Gründe gegen eventuelle Willkür und Ungerechtigkeit zur Wehr zu setzen. Ein Muster für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages befindet sich zum Download auf dem Portal.
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