Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/anfechtung-und-rueckabwicklung-des-immobilienkaufvertrages_064493.html
Timestamp: 2018-12-17 08:36:02
Document Index: 20384661

Matched Legal Cases: ['§ 434', '§ 434', '§434', 'BGH', '§ 444', 'BGH', 'BGH', '§ 323']

Können Immobilienkaufverträge ohne weiteres rückabgewickelt werden?
Soweit der Vertrag über eine gebrauchte Immobilie einmal geschlossen wurde, kann er nicht mehr ohne weiteres rückabgewickelt werden. Vielmehr bedarf es hierfür in der Regel besonderer Gründe.
Vertraglicher Ausschluss der Gewährleistung?
Insbesondere sind bei Kaufverträgen über Gebrauchtimmobilien üblicherweise die Gewährleistungsrechte des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Sollte dann im Nachhinein ein Mangel festgestellt werden, können in der Regel keine Rechte (Rücktritt, Minderung etc.) mehr aus dem Vertrag hergeleitet werden.
Anfechtung und Gewährleistung trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss?
Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur für solche Mängel gelten soll, die darin bestehen, dass die Sache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) bzw. sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) (BGH Urteil vom 29.11.2006, VIII ZR 92/06). Soweit daher in diesem Fall die vereinbarte Beschaffenheit der Sache nicht gegeben ist, stehen dem Käufer unter den gesetzlichen Vorgaben die üblichen Gewährleistungsansprüche (Rücktritt, Minderung etc. zu.)
Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift auch dann nicht, wenn dem Verkäufer ein Mangel vor Abschluss des Vertrages bekannt war, der Käufer diesen nicht kannte und der Verkäufer den Mangel arglistig nicht offengelegt hat. In diesem Fall kann der Käufer sowohl den Vertrag anfechten, als auch Gewährleistungsansprüche (Rücktritt, Minderung, Schadensersatz) geltend machen.
Ein arglistiges Verschweigen setzt dabei nach der Rechtsprechung voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt- oder für möglich hält. Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetztes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang. Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Merkmal der Arglist erfasst demnach, ebenso wie § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.
Bei Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Vor allem wesentliche Fehler einer Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden.
Wesentliche Fehler einer Kaufsache, die der Verkäufer grds. auch ungefragt zu offenbaren hat!
Zu solchen wesentlichen Fehlern gehören insbesondere:
Die Kontaminierung eines Grundstücks mit Öl stellt einen offenbarungspflichtigen Umstand dar; der Verkäufer handelt arglistig, wenn er diesen Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder zumindest für möglich hält (BGH, Urteil vom 22.02.2002, Az.: V ZR 113/01).
- je nach den Umständen des Einzelfalls die falsche Angabe des Baujahres (OLG Rostock, Urt. vom 10.09.2009, 3 U 229/08, OLG Hamm, Urt. vom 29.04.2010, Az.: 127/09)
Müssen die Mängel im Falle der Arglist ein gewisses Gewicht haben?
Eine den Rücktritt ausschließende unerhebliche Pflichtverletzung ist in der Regel zu verneinen, wenn der Verkäufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäuscht hat. Denn wird der Abschluss eines Vertrages durch arglistiges Verhalten einer Partei herbeigeführt, so verdient deren Vertrauen in den Bestand des Rechtsgeschäfts keinen Schutz. Vielmehr bleibt es bei diesen Fällen bei dem allgemeinen Vorrang des Gläubigerinteresses an einer Rückabwicklung des Vertrages, ohne dass es hierzu einer weiteren Abwägung bedürfte. Etwas anderes kann im Einzelfall dann gelten, wenn die Pflichtverletzung des Verkäufers trotz Vorliegens einer arglistigen Täuschung derart unbedeutend ist, dass eine verständige Vertragspartei ohne weiteres am Vertrag festhalten würde - was bei Mängeln mit Bagatellcharakter in Betracht zu ziehen ist (BGH, Urt. vom 24.03.2006, V ZR 173/05).
Etwas anderes gilt dann, wenn der Verkäufer nicht arglistig getäuscht hat, sondern „bloß“ eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht vorliegt. In diesem Fall reicht eine bloß unerhebliche Pflichtverletzung für § 323 BGB nicht aus.
Anfechtung und Gewährleistung auch bei offensichtlichen Mängeln?
Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Übergabe von Unterlagen vor Vertragsschluss erfüllt?
Rechtsfolgen der Anfechtung?
Besteht ein Anspruch auf Rückerstattung der Maklerprovision unmittelbar gegenüber dem Makler?
Ist der Kaufpreis schon gezahlt, die Eigentumsumschreibung aber noch nicht erfolgt birgt ein Rücktritt und eine Anfechtung erhebliche Risiken für den Käufer.
Übernimmt die Rechtsschutzversicherung den Fall?
Um formale Fehler bei der Wahrnehmung seiner Rechte zu vermeiden, sollte man, sobald Mängel festgestellt wurden, die weitere Vorgehensweise mit einem Rechtsanwalt abstimmen. Hierfür stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.