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Timestamp: 2020-07-07 07:17:57
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Matched Legal Cases: ['artículo 569', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'artículo 6', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 13', 'Artículo 14', 'artículo 569', 'Artículo 569', 'artículo 569', 'Artículo 569', 'artículo 569', 'Artículo 569']

BOE.es - Documento DOGC-f-2019-90495
Documento DOGC-f-2019-90495
Decreto-ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña en el ámbito de la prenda.
«DOGC» núm. 7881, de 23 de mayo de 2019, páginas 1 a 9 (9 págs.)
DOGC-f-2019-90495
Esta situación comporta un agravio y una desventaja económica comparativa derivado de las diferencias entre la vigente regulación catalana de la prenda y la regulación del derecho civil aplicable al resto de territorios que no tienen una regulación propia de la prenda y, por lo tanto, para los destinatarios de las normas.
Precisamente para dar respuesta a esta necesidad socioeconómica, que requiere de una garantía real y a la vez flexible, se dispone la incorporación de esta nueva regulación en el libro quinto y se atiende a la urgencia de contar con una regulación más competitiva y ventajosa para el conjunto de empresas y ciudadanos de Cataluña.
a) Regular la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
1.º Que sea destinada a constituir la residencia permanente del arrendatario. 2.º Que se sitúe en un área declarada con mercado tenso de vivienda.
3.º Que no se encuentre sujeto a un régimen de protección oficial.
b) Modificar el artículo 569 del Código civil de Cataluña, relativo a la prenda.
Artículo 2. Áreas con mercado tenso de vivienda.
a) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
b) Que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar supere claramente el de la media del territorio de Cataluña.
c) Que un aumento eventual de la densidad demográfica en el municipio no se corresponda con el aumento necesario del parque de vivienda.
d) Que haya disponibles menos viviendas vacantes en relación con la media del territorio de Cataluña en situaciones de fuerte incremento de la demanda residencial.
e) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento claramente superior a la tasa interanual del índice de precios al consumo del área afectada.
Artículo 3. Declaración de área con mercado tenso de vivienda.
1. La competencia para efectuar la declaración de área con mercado tenso de vivienda y su revisión corresponde:
a) Al departamento de la Generalidad de Cataluña competente en materia de vivienda.
b) En la ciudad de Barcelona, al Ayuntamiento, mediante un acuerdo del Pleno municipal.
2. La iniciativa para efectuar la declaración puede partir del municipio o municipios afectados o de los entes locales supramunicipales en que se encuentren integrados.
3. Para formular la declaración es necesaria una memoria explicativa de los motivos, en la que se acredite qué circunstancias la justifican, y un informe preceptivo del ayuntamiento o ayuntamientos de los municipios afectados, y que se observen los trámites de consulta, audiencia e información pública previstos en el procedimiento de elaboración de disposiciones de carácter general.
4. La declaración y sus revisiones se deben publicar en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya y en los portales de transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados.
Artículo 4. Contenido de la declaración y temporalidad.
1. La declaración de área con mercado tenso de vivienda debe incluir una relación de las actuaciones que la administración que la insta y, si es diferente de esta, también la que la formula llevarán a cabo, en su periodo de duración, con el fin de atenuar o revertir la situación de mercado tenso, en ejercicio de sus competencias y en colaboración con otras administraciones en el marco de los instrumentos locales, supralocales y generales de planificación y programación de vivienda.
2. La declaración debe indicar su duración, que no puede exceder de un plazo de cinco años desde la publicación de la declaración. La declaración puede ser revisada, acortando la duración o dejándola sin efecto, si cambian las circunstancias durante su vigencia y puede también ser prorrogada o reiterada si la situación lo justifica, por el mismo periodo máximo de tiempo.
Artículo 5. Índice de referencia de precios de alquiler.
Artículo 6. Determinación de la renta inicial.
Artículo 7. Precio de referencia.
1. El precio de referencia se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que se tienen en consideración para calcular el índice.
2. En el escrito en el que se formaliza el contrato de arrendamiento se debe adjuntar el documento que genera el sistema de indexación informando del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en €/m², con sus márgenes inferior y superior. Los datos obtenidos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.
3. El contrato debe indicar el importe exacto que las partes contratantes consideran precio de referencia dentro de los márgenes expresados por el sistema de indexación, vistas todas las circunstancias de la finca arrendada que deben ser ponderadas. Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideración por el sistema de indexación que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada deba ir más allá del margen superior, hay que justificar debidamente en el contrato las razones de la desviación. En ningún caso, sin embargo, la desviación puede superar el margen superior en más de un cinco por ciento.
4. Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior expresados por el sistema de indexación.
Artículo 8. Revisión de la renta.
Artículo 9. Gastos generales y de servicios individuales.
Artículo 10. Contratos preexistentes de renta superior al precio de referencia.
1. Si la vivienda objeto de contrato de arrendamiento en área declarada de mercado tenso se encontraba previamente arrendada y la renta percibida por el arrendador superaba en el momento de la extinción del contrato la que resultaría de aplicar la regla del artículo 6, se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En este caso, es necesario acreditar la cuantía y la fecha de devengo de la última renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato.
2. La regla del apartado 1 se aplica también a los contratos que sean renovación de un contrato previo entre las mismas partes.
3. En los contratos a los que se refiere el apartado 1 se puede pactar la revisión anual de la renta y la asunción de gastos generales y servicios individuales por el arrendatario, en los términos y dentro de los límites legales. La revisión anual de la renta, en caso de pacto, se debe efectuar con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión.
4. A efectos de determinar la renta del contrato precedente, no se deben tomar en consideración eventuales aumentos de renta acordados el año previo a la extinción del contrato que no resulten de la aplicación de las reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la ley.
Artículo 11. Viviendas de nueva edificación o rehabilitadas destinadas a arrendamiento.
Artículo 12. Obras de mejora.
Artículo 13. Reembolso de cantidades percibidas en exceso.
Artículo 14. Ofertas de arrendamiento de vivienda en áreas declaradas de mercado tenso.
Disposición adicional primera. Resolución extrajudicial de conflictos.
Disposición adicional segunda. Procedimiento judicial.
Disposición adicional tercera. Régimen de alquiler de viviendas de mayor superficie.
Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes.
Disposición transitoria segunda. Régimen de las viviendas de nueva edificación o rehabilitadas destinadas a arrendamiento.
Disposición final primera. Regulación del contrato de arrendamiento de fincas urbanas.
Disposición final segunda. Modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña.
1. Se modifica el artículo 569-13, que queda redactado de la siguiente forma:
«Artículo 569-13. Requisitos de constitución.
1. La prenda, constituida por cualquier título, requiere:
a) La transmisión de la posesión de los bienes a los acreedores o a terceras personas, de acuerdo con las pignorantes, por cualquier medio admitido por este código.
b) El poder de libre disposición del bien mueble pignorado por la persona que lo pignora.
2. La prenda tan sólo tiene efectos contra terceras personas desde el momento en que la fecha en que se ha acordado constituirla consta en un documento público.
3. La prenda de créditos se debe constituir en un documento público y se debe notificar al deudor o deudora del crédito pignorado. Esta persona se libera de la obligación si paga a su acreedor o acreedora antes de tener conocimiento de la prenda.»
2. Se modifica el artículo 569-15, que queda redactado de la siguiente forma:
«Artículo 569-15. Pluralidad de prendas e indivisibilidad.
1. Un bien pignorado se puede volver a pignorar, salvo pacto en contra. La persona que pignore tiene la carga de manifestar, en el momento de la constitución de la nueva prenda, la existencia y las condiciones de las prendas anteriores.
2. En caso de ejecución, la prioridad entre las diversas prendas viene determinada por la fecha de su constitución, salvo pacto en contrario.
3. La garantía es indivisible, aunque se dividan el crédito o la deuda.»
3. Se modifica el artículo 569-20, que queda redactado de la siguiente forma:
«Artículo 569-20. Realización del valor del bien pignorado.
1. Los acreedores, una vez vencida la deuda garantizada con la prenda, pueden realizar el valor del bien pignorado, de acuerdo con lo que establece este artículo, si han requerido el pago a los deudores y si en el plazo de un mes no hay oposición judicial de estos acompañada de la consignación o del afianzamiento del valor de la deuda por una entidad de crédito.
2. El notario o notaria, en los casos de pignoración de participaciones sociales o de acciones nominativas, debe notificar, de oficio, a la sociedad el inicio del proceso.
3. Las personas acreedoras pignoraticias y las pignorantes pueden acordar que cualquiera de ellas o una tercera persona venda el bien pignorado. Este acuerdo, que se debe formalizar en un documento público, debe contener los criterios de la enajenación y el plazo en el que se debe cumplir, que no puede superar los seis meses, y se debe notificar fehacientemente a los titulares conocidos de derechos reales sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posición de las personas acreedoras pignoraticias.
4. Las personas acreedoras pignoraticias, si no hay un acuerdo para la venta directa, pueden enajenar el bien por medio de una subasta notarial si aportan al notario o notaria que lo autoriza el título de constitución de la prenda y el requerimiento de pago y le garantizan la falta de oposición judicial, de acuerdo con las reglas siguientes:
a) La subasta, salvo pacto en contra, se debe hacer en cualquier notaría del municipio donde los deudores tienen el domicilio, si está en Cataluña, a elección de los acreedores. Si no hay ninguna notaría en dicho municipio, se debe hacer en cualquiera de las que haya en el distrito notarial.
b) Se deben citar a la subasta las personas deudoras, las pignorantes, si son otras personas, las acreedoras pignoraticias si hay más de una prenda, y las otras titulares de derechos reales sobre el bien. La notificación se hace de acuerdo con lo que establece la legislación notarial. La subasta se debe anunciar, con un mínimo de cinco y un máximo de quince días hábiles de antelación con respecto a la fecha de esta, en uno de los diarios de más circulación en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
5. Las personas acreedoras pignoraticias, si la prenda recae sobre dinero o sobre un título representativo de dinero, siempre que sea por una cantidad líquida y exigible, los pueden hacer suyos, sin necesidad de subasta previa, pero solamente hasta el límite del importe del crédito garantizado, con el único requisito de notificarlo fehacientemente a las personas deudoras antes de hacerlo.
6. La enajenación, si la prenda recae sobre valores cotizables y otros instrumentos financieros que se asimilan de acuerdo con las leyes, se debe hacer según el procedimiento específico que establece la legislación aplicable en materia de mercado de valores.
7. Las personas deudoras, si los objetos pignorados son diversos, pueden exigir que termine la realización cuando la enajenación de algunos ya haya cubierto la deuda garantizada y los gastos de la ejecución.
8. La ejecución que establece este artículo es aplicable supletoriamente a las prendas que constituyen los montes de piedad legalmente reconocidos y a las prendas de garantía financiera.»
Disposición final tercera. Competencia.
Barcelona, 21 de mayo de 2019.–El Presidente de la Generalidad de Cataluña, Joaquim Torra i Pla.–La Consejera de Justicia, Ester Capella i Farré.
Fecha de derogación: 05/07/2019
SE DEROGA, por Acuerdo de 26 de junio de 2019 (Ref. DOGC-f-2019-90510).
CORRECCION de erratas en DOGC. num. 7890 de 5 de junio de 2019 (Ref. DOGC-f-2019-90503).
DEROGA la disposición final 6 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre (Ref. BOE-A-2017-522).
MODIFICA los arts. 569-13, 569-15 y 569-20 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo (Ref. BOE-A-2006-11130).