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Timestamp: 2017-09-26 11:04:44+00:00
Document Index: 175568987

Matched Legal Cases: ['art. 270', 'ATF ', 'art. 269', 'in casu', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 48', 'art. 54', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 47', 'art. 24', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 270', 'arrêt ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 3', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 3', 'art. 13', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 20', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 156', 'art. 159']

4C.203/2006 26.10.2006
4C.203/2006 /ech
toutes deux représentées par Me Jean-Claude Perroud.
contrat de bail; protection contre les loyers abusifs; renonciation conventionnelle au taux hypothécaire comme facteur de fixation du loyer;
A.a Par contrat du 15 juin 1994, la Caisse X.________ (ci-après: la Caisse de pensions) a remis à bail à B.________ un appartement de trois pièces au deuxième étage d'un immeuble, dont elle est propriétaire à Lausanne. Conclu pour une période initiale allant du 1er septembre 1994 au 1er octobre 1995, le bail se renouvelait ensuite de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation donné trois mois à l'avance. Le loyer mensuel net a été fixé à 1'180 fr. Le contrat comportait, sous la rubrique "3.6 Conditions particulières", une clause ainsi libellée:
Interprétant les deux clauses susmentionnées selon le principe de la confiance, faute d'avoir pu constater la volonté réelle des parties sur ce point, le Tribunal des baux est arrivé à la conclusion qu'il n'était pas possible d'admettre objectivement que, par ces clauses, les cocontractants entendaient exclure toute adaptation du loyer fondée sur les fluctuations du taux hypothécaire. A supposer qu'il faille néanmoins leur donner une telle signification, les clauses litigieuses étaient nulles. En effet, bien que le principe de la liberté contractuelle s'applique également en droit du bail, y compris pour la fixation du loyer, ces clauses remettaient en question tout le système élaboré par le législateur fédéral, à l'aide de normes généralement impératives, pour assurer la protection du locataire contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux. Aussi le Tribunal des baux en a-t-il fait abstraction pour fixer le loyer de chacune des deux défenderesses en pondérant les facteurs de hausse et de baisse invoqués par les parties. Il a considéré, enfin, que la bailleresse n'était pas fondée à s'opposer aux baisses de loyer requises, pour n'avoir pas réussi à établir que les loyers payés par les défenderesses se situaient dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Les magistrats cantonaux ont tout d'abord admis, à l'instar des premiers juges, que la volonté réelle des parties, relativement aux clauses litigieuses, n'avait pas été établie. En revanche, contrairement à eux, ils ont estimé que ces clauses, interprétées selon le principe de la confiance, révélaient la volonté des parties d'exclure toute adaptation du loyer en cas de fluctuation du taux hypothécaire. La Chambre des recours a cependant rejoint le Tribunal des baux pour conclure, comme lui, à la nullité des clauses incriminées. Se fondant sur l'art. 270a CO et la jurisprudence y relative (ATF 125 III 358), elle a jugé que le système de contestation établi par cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à la loi, étant donné que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte des intérêts respectifs des parties au contrat de bail. A son avis, l'exclusion pour le locataire de la possibilité de se prévaloir de la baisse du taux hypothécaire de référence vide quasiment de toute sa substance le droit conféré par cette norme impérative; elle n'est pas non plus compatible avec les art. 269a, 269b et 269c CO, dispositions elles aussi impératives, car elle implique une modification des critères légaux utilisés pour définir le loyer abusif sans que les conditions permettant de le faire, en particulier la condition de la durée minimale de cinq ans, ne soient réalisées in casu. Toujours selon les juges précédents, la bailleresse invoque en vain le principe de la liberté contractuelle, car cette liberté doit s'effacer devant une norme de droit civil qui revêt un caractère impératif. De même ne saurait-on admettre l'exception d'abus de droit du seul fait que les défenderesses ont signé les contrats contenant les clauses litigieuses, car cela reviendrait à priver les intéressées, par ce biais, de la protection conférée par des dispositions impératives de la loi. S'agissant enfin des calculs de loyers effectués par les premiers juges, l'autorité de recours les qualifie de complets et corrects, tout en observant que la demanderesse ne les conteste pas.
Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté, dans la mesure où il était recevable, par arrêt séparé de ce jour, la demanderesse a déposé un recours en réforme au Tribunal fédéral, en prenant les conclusions ci-après:
Le dispositif de l'arrêt rendu le 15 mars 2006 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, ..., est réformé comme il suit, sa nouvelle teneur étant la suivante:
II. Le jugement rendu le 17 mars 2004 par le Tribunal des baux dans la cause ... est réformé comme il suit:
I. Les requêtes adressées le 9 avril 2003 au Tribunal des baux par la Caisse X.________ contre A.________, d'une part, et B.________, d'autre part, sont admises et les hausses de loyer notifiées le 30 avril 2002 par la Caisse X.________ à A.________ et B.________ sont réputées admissibles, à concurrence des taux de répercussion arrêtés par transaction partielle des parties à l'audience du 17 mars 2004, soit 6% pour B.________ et 6,79% pour A.________.
II. Les loyers dus par A.________ et B.________ à la Caisse X.________ sont calculés en fonction des taux de répercussion découlant de la transaction partielle des parties à l'audience du 17 mars 2004, soit 6% pour B.________ et 6,79% pour A.________.
III. Les conclusions reconventionnelles en diminution de loyer prises par B.________ et A.________ le 24 juin 2003 sont rejetées.
Subsidiairement à II:
L'arrêt rendu le 15 mars 2006 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois ... est annulé."
Les moyens soulevés dans le recours en réforme seront indiqués, dans la mesure utile, lorsqu'ils seront examinés.
Les défenderesses proposent le rejet pur et simple du recours.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à faire valider les hausses de loyer notifiées aux parties adverses et dirigé contre un arrêt final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
S'agissant d'un bail reconductible tacitement, c'est-à-dire d'un bail de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), le montant de la majoration annuelle contestée doit être multiplié par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 103 II 41 consid. 1d p. 47). Il en va de même en ce qui concerne la demande de diminution du loyer. En ne tenant compte que de celle-ci, on obtient déjà, pour chacune des deux défenderesses, une valeur litigieuse supérieure à la limite de 8'000 fr. fixée à l'art. 46 OJ pour la recevabilité du recours en réforme. De surcroît, vu le cumul subjectif d'actions, les conclusions prises par ou contre les défenderesses, qui revêtent la qualité de consorts, doivent également être additionnées pour le calcul de la valeur litigieuse (art. 47 al. 1 OJ en liaison avec l'art. 24 al. 2 let. b PCF; ATF 103 II 41 consid. 1; arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2001, consid. 1a).
2.2.1 Pour interpréter une clause contractuelle selon la théorie de la confiance, le juge doit rechercher comment cette clause pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 consid. 4.1). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de l'intéressée (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2 et les références doctrinales). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 consid. 4.1; 130 III 417 consid. 3.2). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 586 consid. 4.2.3.1; 130 III 417 consid. 3.2). Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; 112 II 337 consid. 4a).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 131 III 606 consid. 4.2; 130 III 417 consid. 3.2). Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 265 consid. 3a).
2.2.2.1 Le contrat de bail liant la demanderesse à la défenderesse B.________ comporte, sous la rubrique "loyer" et la sous-rubrique "conditions particulières", la mention suivante: "La variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération dans la fixation du loyer". A côté de cette mention, il est précisé que l'IPC est de 100,40.
Les premiers juges se sont demandé si cette mention ne pourrait pas être éventuellement comprise comme une réserve mal formulée. Laissant la question ouverte, ils ont estimé que ladite clause n'était de toute façon pas suffisamment claire pour que la locataire pût en déduire une renonciation définitive des deux parties à invoquer l'évolution du taux hypothécaire à l'appui d'une majoration ou d'une demande de diminution du loyer. Avec raison, la Chambre des recours a refusé de partager ce point de vue. Il faut admettre, comme elle, que le terme variation, utilisé dans la clause analysée, renvoie nécessairement à l'avenir. On ne voit pas qu'il soit possible d'inférer du texte de celle-ci une réserve, fût-elle mal formulée (cf. l'art. 18 OBLF), la bailleresse n'ayant pas du tout laissé entendre, à la conclusion du bail, même de manière implicite, qu'elle aurait pu fixer le loyer initial à un niveau plus élevé mais qu'elle s'abstenait provisoirement de le faire. De surcroît, il n'y aurait guère de sens à admettre que, par cette clause, la bailleresse a simplement voulu informer la locataire qu'elle fixait son loyer sans égard au taux hypothécaire en vigueur à l'époque, mais qu'elle ne manquerait pas de se servir plus tard de ce facteur pour adapter le loyer. L'indication du niveau de l'IPC en regard de la clause considérée confirme d'ailleurs, de manière indirecte, la volonté, reconnaissable, de la bailleresse d'exclure l'autre facteur (i.e. le taux hypothécaire) comme motif d'adaptation du loyer.
2.2.2.2 "Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers". Cette clause, qui figure dans le bail conclu par la demanderesse avec la défenderesse A.________, sous la rubrique "dispositions complémentaires", est encore plus claire que celle qui vient d'être examinée, puisqu'elle exclut expressément le recours au facteur en question pour l'adaptation du loyer. On ne saurait donc lui donner une autre signification qu'à celle-là. Semblable interprétation n'est pas démentie par le fait que, pour calculer la part de l'augmentation du loyer des défenderesses se rapportant aux améliorations entraînant des plus-values, la bailleresse a pris en considération le taux hypothécaire du marché augmenté d'½ %. De fait, ce calcul a été opéré dans le cadre d'une majoration de loyer fondée sur un autre motif (les prestations supplémentaires du bailleur, au sens de l'art. 269a let. b, seconde hypothèse, CO) que celui visé par la clause litigieuse (les hausses de coûts, au sens de l'art. 269a let. b, première hypothèse, CO). Il s'agit là, en tout état de cause, d'une circonstance postérieure à la conclusion du contrat de bail et, partant, non pertinente. En effet, pour l'application du principe de la confiance, les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; 112 II 337 consid. 4a).
3.2.2.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, "le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais" (sur la méthode et les critères de calcul applicables pour l'examen d'une demande de diminution du loyer formulée en cours de bail, cf. l'arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 2).
Le caractère impératif de l'art. 270a CO est également reconnu, sous réserve de quelques nuances, par la quasi-totalité des auteurs qui se sont penchés sur la question (Giacomo Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in mp 1990 p. 76 ss, 77; David Lachat, Le bail à loyer [ci-après abrégé: BL], p. 66, n. 2.2, et p. 258, n. 1.5; le même, in Commentaire romand [ci-après abrégé: CR], n. 1 ad art. 270a CO; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., p. 251, n. 1.5; Schweizerisches Mietrecht: Kommentar [ci-après abrégé: SVIT-Kommentar], 2e éd., n. 2 ad art. 270a CO; Roger Weber, Commentaire bâlois, 3e éd., n. 1a ad art. 270a CO; Richard Permann/Marc Schaner, Kommentar zum Mietrecht, n. 1 ad art. 270a CO, p. 414; Anita Thanei, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinsfestsetzung, p. 52, n. 5.3; Laura Jacquemoud-Rossari, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26, n. 5.5; moins catégorique: Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 4 ad art. 270 CO). Il a encore été mis en évidence dans une récente étude portant sur la nature des dispositions du code des obligations relatives au bail à loyer (Giacomo Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts [ci-après abrégé: Nochmals ...], in mp 2006 p. 67 ss, 95 s., n. 18).
Cette opinion concordante de la jurisprudence et de la doctrine quant à la nature impérative de l'art. 270a CO trouve d'ailleurs un appui dans le droit en vigueur. Il s'agit de l'art. 3 al. 4 let. b de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (LCBD; RS.221.213.15). Sous le titre "dérogations à des dispositions impératives", cette règle de droit, qui autorise à déroger, par voie de contrat-cadre, à de telles dispositions à certaines conditions, prévoit, en effet, que "le contrat-cadre ne peut restreindre le droit du locataire de demander une diminution du loyer (art. 270a) ...". A plus forte raison, semblable restriction ne saurait-elle résulter d'un accord conclu par les parties au contrat de bail.
3.2.2.2 Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a CO doit être examiné en fonction des critères de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO, ainsi que le rappelle le premier alinéa de cette disposition. Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative (sur cette notion, cf. ATF 120 II 240 consid. 2 et les références), en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (arrêt 4C.291/2001, précité, avec des références aux ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126, 124 III 67 consid. 3 p. 69 et 121 III 163 consid. 2d/bb). Le locataire se prévaudra, le plus souvent, d'une modification des coûts, au sens de l'art. 269a let. b CO. En pratique, la baisse du taux hypothécaire joue un rôle primordial, quoique non exclusif (Lachat, BL, p. 272 s., n. 4.2.2).
Les art. 269 et 269a CO sont de droit impératif (Roncoroni, Nochmals ..., p. 109 s., n. 10; Lachat, BL, p. 282, ch. 1.5 et p. 301, ch. 1.3; Lachat, CR, n. 6 ad Intro. art. 269-270e CO; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., p. 283, n. 1.3 et p. 312, n. 1.3; SVIT-Kommentar, n. 1 ad art. 269 CO et n. 3 ad art. 269a CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO et n. 5 ad art. 269a CO; Permann/Schaner, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366 et n. 1 ad art. 269a CO, p. 380; moins catégorique: Weber, op. cit., n. 3 ad art. 269 CO). Il va sans dire qu'il n'y aurait guère de sens à édicter des règles visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs, s'il suffisait d'un accord entre les cocontractants pour en écarter l'application (Permann/Schaner, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366). On ne voit pas non plus qu'il soit possible d'abandonner aux parties le soin de décider à quelles conditions un loyer peut être taxé d'abusif, sans égard aux présomptions établies par le législateur fédéral à l'art. 269a CO pour savoir quand il ne l'est généralement pas (cf. Higi, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO). La nécessité de protéger le locataire, soit la partie faible au contrat de bail, contre les loyers abusifs exclut que l'on tolère la création d'un droit conventionnel parallèle qui viendrait concurrencer la législation ad hoc, fruit d'un long processus d'élaboration ayant débouché sur un compromis entre les intérêts antagonistes des bailleurs et des locataires. La sécurité des relations juridiques dans un domaine éminemment sensible commande d'ailleurs de ne point laisser un droit conventionnel venir se greffer sur des dispositions légales déjà suffisamment complexes. Force est d'admettre, par conséquent, que les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer (Roncoroni, op. cit., p. 109, n. 10; Lachat, BL, p. 301, n. 1.3; Lachat, CR, n. 6 ad Intro. art. 269-270e CO). En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les partenaires au contrat-cadre pourront ainsi convenir, par exemple, de règles particulières sur l'incidence du taux hypothécaire (Lachat, BL, p. 301, n. 1.3 et p. 328, n. 9.3), lesquelles seront seules applicables lors d'une modification de ce taux (art. 13 al. 2 OBLF). La portée de cette exception demeure toutefois limitée dans la mesure où il ne semble pas, en l'état, qu'un contrat-cadre y ait déjà eu recours (Lachat, CR, n. 22 ad art. 269a CO).
Ainsi, n'ayant pas été valablement exclu, le taux hypothécaire en vigueur à la conclusion des baux constituait bien une base de calcul au sens de l'art. 270a al. 1 CO. La modification de cette base de calcul, à la supposer notable, pouvait donc être invoquée par les défenderesses pour justifier leurs demandes de diminution du loyer formées en cours de bail. Contraires au droit impératif, les clauses incriminées étaient illicites et, partant, nulles (art. 20 al. 1 CO), de sorte qu'elles ne pouvaient empêcher les intéressées de réclamer une réduction de leur loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire. Que l'immeuble abritant les appartements donnés à bail fût franc d'hypothèque, son acquisition ayant été financée par des fonds propres, n'y faisait pas davantage obstacle, car il a été jugé de longue date qu'une telle circonstance ne joue pas de rôle dans un système fondé sur une structure financière théorique de l'immeuble et caractérisé par un mode de répercussion standardisé des variations du taux hypothécaire (ATF 118 II 45 consid. 2a/aa et les références, confirmé par l'ATF 120 II 302 consid. 7b).
La demanderesse soutient, enfin, que les défenderesses commettent un abus de droit et adoptent un comportement contraire à la bonne foi en se prévalant de la nullité d'une clause que chacune d'elles avait acceptée en signant le contrat de bail incluant cette clause.
Les calculs des loyers effectués par le Tribunal des baux et entérinés par la Chambre des recours ne sont pas contestés par la demanderesse, qui avait déjà renoncé à les remettre en cause devant la seconde juridiction cantonale. Il n'y a donc pas lieu de les examiner (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Pour les motifs sus-indiqués, le présent recours doit être rejeté. Par conséquent, la demanderesse, qui l'a déposé, devra payer l'émolument judiciaire afférent à la procédure fédérale (art. 156 al. 1 OJ). Elle sera, en outre, condamnée à verser aux défenderesses, qui ont déposé une réponse commune, une indemnité à titre de dépens dont celles-ci seront créancières solidaires (art. 159 al. 1 OJ).