Source: https://www.ngnb.nl/opslagruimte-bij-horeca-is-290-bedrijfsruimte/
Timestamp: 2019-12-05 14:47:28+00:00
Document Index: 77968325

Matched Legal Cases: ['Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'Gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Gerechtshof Amsterdam: opslagruimte bij horeca is 290-bedrijfsruimte
Opslagruimte bij horeca is 290-bedrijfsruimte
Gerechtshof Amsterdam 21 augustus 2018, WR 2019, 55
Het Gerechtshof Amsterdam boog zich over de vraag hoe een huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Is dit een huurovereenkomst in de zin van artikel 290-bedrijfsruimte en kan de huurder aanspraak maken op de daarin geregelde huurbescherming? Of gaat het om een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW en heeft hij die bescherming niet?
Huurder huurt een kelder aan de Spuistraat in Amsterdam. Verhuurder is sinds 1 april 2004 eigenaar van deze bedrijfsruimte, maar de huurovereenkomst is al eerder met zijn rechtsopvolger aangegaan. Huurder is enig bestuurder van een besloten vennootschap die de naast de gehuurde kelderruimte gevestigde horecaonderneming exploiteert. Omdat de gemeente de verhuurder aanschrijft in verband met gebreken aan de kelder, zegt hij de huurovereenkomst op en vraagt huurder deze per 1 februari 2018 te ontruimen. De huurder weigert en verhuurder start een kort geding. De kort-geding-rechter veroordeelt de huurder om de kelder leeg op te leveren. Kort daarop start de huurder een procedure als bedoeld in artikel 7:230a BW. In die procedure stelt hij primair dat geen sprake is van 230a-bedrijfsruimte, maar van 290-bedrijfsruimte. Hij verzoekt de rechter daarom hem niet ontvankelijk te verklaren in de 230a-procedure. Subsidiair verzoekt hij de schorsing van zijn ontruimingsverplichting te verlengen tot 1 februari 2019. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van 7:290-bedrijfsruimte en verklaart de huurder niet-ontvankelijk. De verhuurder gaat in hoger beroep.
Het gerechtshof oordeelt eerst over de vraag of hoger beroep wel mogelijk is. In artikel 7:230a lid 8 BW staat namelijk dat tegen een uitspraak van de kantonrechter als bedoeld in dat artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Het hof stelt echter vast dat deze beperking niet geldt voor zogenoemde “voorvragen”. De vraag of een huurder in zijn verzoek wel of niet ontvankelijk is betreft een dergelijke voorvraag en daarom acht het gerechtshof zich bevoegd het door verhuurder gestarte hoger beroep inhoudelijk in behandeling te nemen.
Bij deze inhoudelijke beoordeling stelt het hof de vraag centraal of de kelder als een “onroerende aanhorigheid” in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW kan worden aangemerkt. Het hof overweegt dat daarvoor noodzakelijk maar ook voldoende is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de gehuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door huurder gebezigde ruimte als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BU 5602) stelt het hof vast dat daarbij niet van belang is of de andere door de huurder (als bedrijfsruimte) gebruikte ruimte door hem (van dezelfde verhuurder of van een derde) wordt gehuurd, dan wel krachtens een andere titel (bijvoorbeeld eigendom) bij hem in gebruik is.
Op grond van de in het dossier relevante feiten en omstandigheden stelt het hof vast dat de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst ermee heeft ingestemd dat de kelder zou worden bestemd om ten behoeve van de horeca-onderneming te worden gebruikt. Ook het feit dat de huurder zelf niet de exploitant van deze horeca-onderneming is, kan de verhuurder niet baten. Er is een voldoende relevant verband tussen de huurder en de exploiterende vennootschap om te kunnen oordelen dat het feit dat de kelder en de bedrijfsruimte door verschillende rechtssubjecten worden gehuurd er niet aan in de weg staat de kelder als “aanhorigheid” te beschouwen. Het hof verwerpt het door de verhuurder ingestelde beroep.
In nummer 2 van Huurrecht 2018 is een soortgelijke zaak besproken. Net als in deze kwestie gaat het in die zaak om een situatie dat de (overeengekomen) bestemming niet lijkt wat zij is. Verhuurder huurt aan huurder opslagruimte en dit moet op zichzelf als 7:230a-bedrijfsruimte worden aangemerkt. De huurder daarvan kan in de regel geen aanspraak maken op huurbescherming. Ook in deze zaak kwam de verhuurder echter van een koude kermis thuis. Kennelijk was bij aanvang van de huurovereenkomst al afgesproken dat de huurder de opslagruimte zou gebruiken ten behoeve van de naastgelegen horeca-ruimte die door de vennootschap waarvan huurder de bestuurder was, wordt geëxploiteerd. Omdat de verhuurder destijds instemde met de bestemming als kelderruimte ten behoeve van die bedrijfsruimte, komt het hof kort gezegd tot de conclusie dat de ruimte als “onroerende aanhorigheid” als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 moet worden aangemerkt. Tot zover niets nieuws, omdat dit min of meer vaste rechtspraak is. Wat voor mij wel nieuw is, is dat het hof oordeelt dat het in deze situatie niet uitmaakt dat niet de huurder zelf, een privépersoon, maar de besloten vennootschap waarvan hij bestuurder is, de naastgelegen horeca-onderneming exploiteert. Op grond van wat huurder in dit verband heeft aangevoerd, concludeert het hof dat tussen hem en zijn vennootschap een “voldoende relevant verband” bestaat om te kunnen oordelen dat weliswaar sprake is van verschillende entiteiten (de huurder van de kelder en de eigenaar van de naastgelegen horeca-onderneming) maar dat dit er niet aan in de weg staat dat de kelder toch als aanhorigheid als bedoeld in de wet kan worden aangemerkt. Dit volgt verder niet uit de uitspraak, maar wellicht is hierbij (mede) de gedachte geweest dat de huurder de ruimte onderverhuurde, dan wel in gebruik gaf aan zijn eigen vennootschap, dit ten behoeve van de horeca-onderneming. Dit lijkt in de procedure verder niet te zijn aangevoerd, dus hiernaar blijft het gissen.
Waarom verzocht de huurder de kantonrechter (en daarmee ook het gerechtshof in hoger beroep) om hem niet-ontvankelijk te verklaren? Artikel 7:230a regelt de mogelijkheid voor de huurder om de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden te verlengen tot een jaar. Als de rechter van mening is dat de belangen van de huurder bij een tijdelijke verlenging van het gebruik zwaarder wegen dan die van de verhuurder bij een beëindiging ervan kan hij op verzoek van de huurder een dergelijke verlenging tot maximaal een jaar uitspreken. Dit kan twee keer worden herhaald zodat de ontruimingsbescherming maximaal drie jaar bedraagt. Deze regeling geldt alleen als sprake is van 230a-bedrijfsruimte. Indien de rechter dit verzoek (gedeeltelijk) toewijst of afwijst, is van die uitspraak geen hoger beroep mogelijk. Maar daar ging het de huurder in deze kwestie niet om. Voor hem was relevant dat zou komen vast te staan dat geen sprake was van 230a-bedrijfsruimte maar juist van 290-bedrijfsruimte. In dat geval biedt de wet hem immers een grote mate van huurbescherming. Door primair te vorderen zich als huurder in het verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, moet de rechter – voordat wordt toegekomen aan de vraag of de ontruimingsbescherming kan worden verlengd – eerst een oordeel vellen over de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Concludeert het rechter dat dit een 230a-bestemming is, moet hij vervolgens een oordeel vellen over het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming. Concludeert de rechter dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, stelt hij daarmee tegelijkertijd vast dat de huurder in zijn verzoek tot verlenging van die ontruimingsbescherming niet kan worden ontvangen, waarmee vaststaat dat de huurder aanspraak kan maken op de bescherming die artikel 7:290 e.v. BW hem biedt. De beslissing op die vraag is wel vatbaar voor hoger beroep. Uit de uitspraak volgt dat de huurder het gehuurde heeft ontruimd nadat hij daartoe in kort geding was veroordeeld. Met deze uitspraak in de hand kan de huurder zich bij de verhuurder melden en verlangen dat hij het gehuurde weer aan hem ter beschikking stelt. Kan de verhuurder dat niet meer omdat de ruimte opnieuw verhuurd is (en deze huurder te goeder trouw is), is verhuurder jegens huurder schadeplichtig.