Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/mietminderung.16011/
Timestamp: 2016-12-10 01:12:17
Document Index: 302202558

Matched Legal Cases: ['BGH', '§543', '§573', '§543', '§569', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 543']

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Gast 2, 09.03.2014.
mein Mieter kürzt unberechtigt die Miete. Habe Mahnbescheid erlassen darauf hat der Mieter Widerspruch eingelegt. Es ist davon auszugehen dass die Mietkürzung nicht rechtens ist und der Mieter wird wohl zur Zahlung verurteilt.
Meine Frage, kann ich wegen unberechtigter Mietkürzung kündigen sobald ich das Urteil habe. Oder wie gehe ich vor um den aus dem Haus zu haben.
Er wohnt schon seit 10 Jahren dort, und wegen meiner gewollten Mieterhöhung nach 10 Jahren, ging der Mieter zum Rea und kam auf die Idee der Mietkürzung. Die Mietsache ist in Ordnung. Wie kann ich den raus bekommen wegen ungerechtfertigter Mietkürzungen. Es ist nun der zweite Monat wo er die Miete um Euro 95.-- gekürzt hat.
Abmahnung wegen unvollständiger Mietzahlung. Bei weiteren unvollst. Zahlungen nochmal, nach dem Urteil dann oderntliche Kündigung bzw. fristlose wenn mehr als 1 MM aber ob das funktioniert ist fraglich da der mieter nach dem urteil die fehlenden mieten ja nachüberweisen wird. Die oderntliche sollte das aber nicht tangieren.
bzw. fristlose wenn mehr als 1 MM ....Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Öhm ? Fristlos, wenn 2 MM offen sind.
So sehe ich das jedenfalls...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nicht nur du: BGH VIII ZR 138/11
@ pharao: Wohl eher eine Frage der Sichtweise:
Wenn der Mieter Januar einzieht, keine Miete zahlt, ist er ab, meinetwegen 6. Februar fristlos kündbar. Es fehlen natürlich 2 MM aber eigentlich schuldet der Mieter ja erst 1,21 Mieten, da meine Leistung ja erst zu ende des Monats voll erbracht ist. Wir meinen dasselbe, gebe dir aber insofern recht als deine Sichtweise für den TE verständlicher ist.
Habe das so ausgedrückt weil ich früher ob dieser Unklarheit immer meinte dass der nicht zahlende Mieter erst ab März kündbar wäre weil er erst dann mit 2 MM in der Schuld steht.
da die Miete monatlich Euro 650-- beträgt und lediglich um Euro 100 gekürzt wird, so dauert es sehr lang bis 2 Monatsmieten zusammen kommen und ich fristlos kündigen könnte.
Also ich schreibe nun jedes mal Abmahnungen über den gekürzten Betrag. Nach wie vielen Abmahnungen kann ich dann kündigen und wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer Mietzeit von 10 Jahren. Wäre schön wenn mir dies jemand sagen könnte.
Wie oft soll ich abmahnen bis ich die ordentliche Kündigung rausschicke
Es ist nun erst der 2te Monat, dass er gemindert hat.
Kann mir jemand sagen wie lang die Kündigungsfrist ist bei 10 jähriger Mietdauer
Wenn der Mieter Januar einzieht, keine Miete zahlt, ist er ab, meinetwegen 6. Februar fristlos kündbar. Es fehlen natürlich 2 MM aber eigentlich schuldet der Mieter ja erst 1,21 Mieten, da meine Leistung ja erst zu ende des Monats voll erbracht ist. Wir meinen dasselbe, gebe dir aber insofern recht als deine Sichtweise für den TE verständlicher ist.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hi Bütokrat,
ja, wir meinen letztlich das gleiche, aber deine Begründung ist so falsch und zudem m.E. eher verwirrend. Die Miete muss i.d.R. laut Mietvertrag spätestens am 3. Werktag eingehen, ganz egal ob deine Leistung (also die Zuverfügungstellung der Wohnung) am Monatsende erst voll erbracht ist. Kommt die Miete des jeweiligen Monats also nicht bis i.d.R. zum 3.Werktag, dann befindet sich der Mieter in Zahlungsverzug.
Nach wie vielen Abmahnungen kann ich dann kündigen ...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Laut §543 (3) BGB ist die ... Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
So betrachtet bedarf es nur einer Abmahnung. Jedoch wird eine Klage vermutlich im Sande verlaufen, wenn dem Mieter nach dieser Abmahnung keine angemessene Frist zur Abhilfe gelassen wurde (d.h. Abmahnung um 12:30 Uhr - und fristlose Kündigung um 13:00 Uhr des gleichen Tages, wird nicht funktionieren).
Im Übrigen sollten bei lediglich einer Abmahnung sowohl die Kündigung - als auch die Abmahnung - nachweisbar zugestellt werden ... und fleißige Forumleser wissen bereits, dass sich Einschreiben hierfür nicht eignen.
... wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer Mietzeit von 10 Jahren.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hm, lass mal überlegen ... wie lange könnte die Frist bei einer fristlosen Kündigung wohl sein? Spaß beiseite: Für die ordentliche Kündigung verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahres um jeweils 3 Monate (§573c BGB) - d.h. hier wohl auf 9 Monate (falls im Mietvertrag nicht eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde).
Wäre schön wenn mir dies jemand sagen könnte.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Öhm ... ich glaub´ teamspeak o.ä. wird hier nicht unterstützt.
Mietminderung ungerechtfertigt
@ Papabär, ich meine, das ich keine fristlose Kündigung schicken kann, da bei einer Mietminderung von rund Euro 100.-- monatlich bei einer Miete von Euro 650.-- es sehr lange dauert bist ich 2Monatsmieten Rückstände habe. Ich müsste also von einer ordentlichen Kündigung ausgehen. Ich danke für die Mitteilung, dass dies bei 10 jähriger Mietdauer wohl neun Monate sind.
Ich gehe davon aus, dass ich den Prozess wegen ungerechtfertigten Mietminderung aus dem Mahnverfahren gewinnen werde. Ich gehe davon aus, dass der Mieter dann die gekürzte Miete nachbezahlt. Kann ich dann trotzdem ordentlich kündigen, wegen Verstoß gegen den Mietvertrag . Er hätte ja auch die Mietzahlungen unter Vorbehalt machen können und nicht einfach kürzen.
@ Papabär, ich meine, das ich keine fristlose Kündigung schicken kann, da bei einer Mietminderung von rund Euro 100.-- monatlich bei einer Miete von Euro 650.-- es sehr lange dauert bist ich 2Monatsmieten Rückstände habe.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Man kann sich über die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung natürlich trefflich streiten - man kann allerdings auch einfach mal einen Blick ins Gesetz wagen:
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 3. der Mieter
Konkret bedeutet dies, dass bei Verzug von einer Miete und einem nicht unerheblichen Teil einer Miete (d.h. 1 Cent) die Voraussetzung erfüllt ist.
Wenn ich mich nicht verrechnet habe und der Mieter seine Minderung beibehält, dürfte es 7 Monate bis zur friloKü dauern ... 2 davon sind schon um.
Im Übrigen müsste - allerding lasse ich mich da gerne korrigieren - eine fristlose Kündigung auch nach §543 (3) möglich sein ... erfolglose Abmahnung vorausgesetzt.
Ich gehe davon aus, dass der Mieter dann die gekürzte Miete nachbezahlt. Kann ich dann trotzdem ordentlich kündigen, wegen Verstoß gegen den Mietvertrag . Er hätte ja auch die Mietzahlungen unter Vorbehalt machen können und nicht einfach kürzen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Sobald der Mieter seinen Rückstand ausgeglichen hat, besteht kein Kündigungsgrund mehr. Bis dahin wäre eine friloKü mit einem gültigen Kündigungsgrund natürlich per´se möglich - allerdings kann der Mieter den wichtigen Grund durch Zahlung heilen (vgl. §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) ... daher ja auch die Empfehlung vom Bürokraten, "hilfsweise fristgerecht" zu kündigen.
Ich verwende in Abmahnungen wegen Zahlungsverzug, als angedrohte Konsequenz und Rechtsbelehrung folgenden Text, der zugleich auch die relevanten Paragraphen 573, 543 und 569 BGB wunderbar "eindeutscht":
Sollten Sie Ihr vertragswidriges Verhalten auch nach dieser Abmahnung nicht unterlassen, beziehungsweise mit Aussenständen in Höhe einer Monatsmiete, länger als einen Monat in Verzug sein, werden wir das Mietverhältnis ordentlich gemäß § 573 BGB kündigen, da wir als Vermieter in diesem Falle ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.
(siehe auch BGH, VIII ZR 364/04 ; BGH, VIII ZR 107/12 ; BGH, WM 2006, 195 ; AG Schöneberg Az: 7 C 483/81)
Sollten Sie mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug sein, der die Miete für zwei Monate erreicht, oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug sein(*), werden wir Ihnen zudem das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen gemäß § 543 BGB und § 569 BGB.
Eine weitere Abmahnung ist hierbei ggf. entbehrlich, wenn von einer offensichtlichen Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters ausgegangen werden kann, bzw. wenn zu erkennen ist dass die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des § 543 Absatz 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(*) eine Miete "plus ein Cent" wird hier oft genannt und sollte gerichtsfest sein. Ich würde mich jedoch lieber nicht darauf einlassen und einen "Sicherheitspuffer" anrechnen (z. B. 1,2 oder 1,5 Mieten, was in der Praxis sowieso viel wahrscheinlicher ist).
Zeitraum und Forderungshöhe sind also maßgeblich dafür, ob man nur ordentlich, oder fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen kann.
Einer Kündigung sollten einige Abmahnungen, mindestens aber eine zeitnahe Abmahnung, vorangegangen sein.
Es macht Sinn, bei einer fristlosen Kündigung hilfsweise zusätzlich eine ordentliche Kündigung auszusprechen.
Und wenn sich bei - oder nach - einer ordentlichen Kündigung auch noch die Möglichkeit einer zusätzlichen - oder nachträglichen - fristlosen Kündigung ergibt, sollte man diese Gelegenheit nutzen.
Merke: Eine fristlose Kündigung wegen Aussenständen kann durch Zahlung geheilt werden, eine fristgerechte ordentliche jedoch NICHT.
Merke: Rückstände von weniger als einer Monatsgesamtmiete, egal über welchen Zeitraum, rechtfertigen normalerweise KEINE Kündigung.
Merke: Ausführliche und wiederholte Rechtsbelehrungen und "gut gemeinte" Warnungen sind sehr empfehlenswert, für den Fall dass die Angelegenheit vor Gericht landet. Ob aufrichtig oder vorgetäuscht, ist unerheblich. Auf diese Weise wird auch deutlich, dass alleine der Mieter durch sein uneinsichtiges Fehlverhalten für die Misere verantwortlich ist.
Sehr wichtig ist auch die Zuordnung der Zahlungen, um exakt festzuhalten wann und wie lange welcher Rückstand besteht:
Egal ob bei Kündigung, Zahlungsklage oder beidem: der Vermieter muss die ausstehenden Monatsmieten genau zuzuordnen und eingegangene (Teil-)Zahlungen ordnungsgemäß auf entweder die älteste Forderung oder die vom Mieter bestimmte Miete zu verrechnen.
Hat der Mieter bei der Überweisung von Zahlungen keine Tilgungsbestimmung getroffen, so hat der Vermieter die Zahlungen den ältesten ausstehenden Forderungen zuzurechnen und diese zu tilgen. Das Forderungskonto ist dann entsprechend fortzuschreiben.
Hat der Mieter eine klare Bestimmung der Tilgung, z.B. Miete - 02/2014 - getroffen, so darf der Vermieter diesen Betrag auch NUR zur Tilgung dieser Miete verwenden.
Die Zustellung von Abmahnungen und Kündigungen sollte per Gerichtsvollzieher bzw. Postzustellungsurkunde oder durch einen geeigneten Boten erfolgen, wenn man einen Nachweis sowohl über die Zustellung als auch über den Inhalt erhalten möchte. Ein Einschreiben ist nicht ausreichend (höchstens für weniger wichtige "Zwischendurch-Abmahnungen" um am Ball zu bleiben). Nachteilig ist die oft lange Zustellzeit von zwei bis vier Wochen. Eine Kündigung sollte daher doppelt erfolgen, also z. B. per Gerichtsvollzieher, und zudem vorher per Einwurf-Einschreiben oder persönlich überreicht mit Zeugen.
Das "gerichtsfeste" Vorgehen bei fortgesetzter geringer Unterzahlung ist meiner Auffassung nach also folgendes:
Die Pflichtverletzungen stets zeitnah und situationsbezogen angepasst abmahnen (egal ob oder welche Kündigungsart sich ergeben wird).
Dann schliesslich ordentlich kündigen sobald nach einigen Monaten ein Rückstand von geringfügig mehr als einer Monatsgesamtmiete erreicht ist. Wobei dieser gesamte Betrag seit mindestens einem Monat offen sein muss, und auf die unmittelbar drohende Kündigung vorher in einer weiteren Abmahnung hingewiesen werden sollte.
Sollten die Voraussetzungen gegeben sein (siehe oben), wird vorrangig fristlos (und natürlich hilfsweise fristgerecht) gekündigt. Ansonsten nur ordentlich (aber unter Ankündigung fristlos), da bei einem Rückstand von z. B. 1,2 oder 1,5 Mieten noch keine fristlose Kündigung möglich ist. AUSSER, der Rückstand wäre unmittelbar in zwei aufeinanderfolgenden Monaten entstanden.
Ich möchte darauf hinweisen dass mir die detaillierten Vorlagen und Videos von IMMOBOOKS sehr geholfen haben und nach wie vor helfen:
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