Source: https://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-locazioni-residenziale/le-locazioni-ad-uso-abitativo-regolamentazione-giuridica-e-quadro-normativo-1709.aspx
Timestamp: 2019-12-09 02:40:21+00:00
Document Index: 139165427

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art.13', 'art. 13', 'art. 2', 'art. 3', 'art.3']

Le locazioni ad uso abitativo: regolamentazione giuridica e quadro normativo (Locazioni) - GuideLegali.it
La disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili urbani ad uso abitativo
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Con l’introduzione della l.431/1998 recante la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili urbani ad uso abitativo, la materia della locazione risulta fortemente innovata. L’ambito applicativo della normativa, come già chiarito, è limitato alle sole locazioni di immobili ad uso abitativo, restando escluse le locazioni di immobili ad uso diverso che rimangono regolamentate dalla legge dell’equo canone.
La disciplina data dalla legge 431/1998 risulta connotata da innovativi punti fermi ed essenziali, sia nella regolamentazione contrattuale, sia nella disciplina generale.
Viene sancita anzitutto l’obbligatorietà della forma scritta del contratto: l’art. 1 comma IV della citata legge prevede che dall’entrata in vigore della normativa, per la stipula di validi contratti di locazione è prevista la forma scritta.
Ebbene, la previsione di una forma scritta a pena di nullità, ha un’evidente finalità riconducibile alla necessità di tutela del conduttore inquilino e in generale di salvaguardia dell’ordinamento innanzi al fenomeno della contrattazione di fatto o di quella c.d. in nero. La forma scritta consente infatti di fissare due degli elementi fondamentali della locazione ovvero, la durata e il canone.
Pertanto diverse previsioni della stessa legge apprestano una reale tutela al conduttore inquilino nell’ipotesi in esame. In particolare l’art.13 prevede peculiari sistemi di tutela in caso di patti contrari alla legge.
Il V comma della norma sancisce la possibilità per l’inquilino di agire innanzi all’Autorità giudiziaria nella circostanza in cui il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto locatizio di fatto, violando l’obbligatorietà della forma scritta.
A ciò può conseguire la nuova determinazione del canone locatizio da parte dello stesso giudice in misura non superiore a quanto previsto dagli accordi nell’ambito delle locazioni c.d. concertate di cui si dirà in seguito. Non solo. L’autorità giudiziaria potrà altresì condannare il proprietario locatore alla restituzione delle somme percepite in eccedenza rispetto alla misura del canone determinato secondo le suindicate modalità.
Altre sanzioni riguardano l’ipotesi in cui sia pattuito un canone di locazione diverso e superiore rispetto a quello risultante dalla contrattazione scritta. Il comma 1 dell’art. 13 precisa la nullità della pattuizione di specie mentre il comma 2 predispone un vero e proprio strumento processuale che consente nel termine di 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato di demandare la restituzione delle somme corrisposte in misura eccedente rispetto al canone fissato nel contratto.
Anche il comma 4 della citata norma specifica la nullità di qualsiasi pattuizione volte ad attribuire al locatore un canone superiore a quello convenuto o definito contrattualmente, sia con riferimento alla locazione di canone libero, che quella a canone concordato.
La Legge 431/98 prevede inoltre in specifiche ipotesi la necessità di registrazione del contratto.
Come si avrà modo di vedere in seguito, nella normalità dei casi il proprietario registra il contratto presso il competente Ufficio del Registro con pagamento della relativa imposta. Circa le modalità e gli adempimenti necessari si rinvia specificatamente all’approfondimento in materia.
Con riferimento alle locazioni ad uso abitativo la legge Zagatti prevede 2 differenziati schemi contrattuali: i contratti a canone libero (MODELLO ORDINARIO) e i contratti a canone convenzionato o concordato. (MODELLO ALTERNATIVO).
La prima tipologia contrattuale prevede la possibilità per le parti di stabilire liberamente senza alcun intervento di controllo l’intero contenuto del contratto, nonché l’ammontare del canone di locazione, salvi i limiti di cui all’art. 2 1° comma.
Tale modello prevede tuttavia una limitazione rigida con riferimento alla durata del rapporto. Essa è infatti fissata nel minimo di anni 4 per la prima scadenza con la possibilità di rinnovo automatico per ulteriori 4 anni. (modello c.d. 4+4)
Qualsiasi durata inferiore rientra nelle ipotesi di cui si accennava in precedenza, di nullità dei patti in deroga.
E’ tuttavia fatta salva la facoltà di diniego del rinnovo del contratto da parte del proprietario locatore alla scadenza dei primi 4 anni nelle sole ipotesi di cui all’art. 3 1 comma, in cui sarà necessario provare l’esistenza di uno dei requisiti richiesti dalla norma per impedirne appunto il rinnovo (si veda la specifica trattazione dell’approfondimento in materia).
Questo elemento costituisce un altro forte aspetto di innovazione rispetto alla normativa precedente: nell’ottica di una più forte stabilizzazione del rapporto contrattuale il rinnovo automatico costituisce la regola, mentre il recesso alla prima scadenza è strettamente condizionato alla presenza di una delle circostanze tassativamente indicate dal ricordato art.3 1° comma.
Resta intesa tuttavia la possibilità da parte conduttore qualora ricorrano gravi motivi di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con un preavviso di mesi 6 secondo le modalità normativamente previste, rappresentate dall’invio di raccomandata a/r.
La regolamentazione contrattuale innovativa è invece rappresentata dalla locazione a canone convenzionato o concordato.
In tale ipotesi l’ammontare del canone non è lasciato all’autonomia delle parti bensì definito sulla base di criteri stabiliti dal legislatore la cui fissazione, secondo coefficienti determinati è rimessa alle Associazioni di categoria. Si tratta di accordi stipulati in sede locale, su iniziativa dei Comuni tra le Organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Le indicate statuizioni vengono impostate sulla base di criteri generali (Convenzione Nazionale) promossa dal Ministero dei Lavori Pubblici di concerto con le Istituzioni interessate.
Si prevede una durata minima legale pari a 3 anni con la previsione di ulteriori 2 anni al primo rinnovo. (modello c.d. 3+2).
Tale tipologia se da un lato consente agli inquilini di ottenere la conclusione di contratti sulla base di un corrispettivo determinato ex lege, dall’altro prevede come contropartita la previsione di importanti favori fiscali per la parte proprietaria.
I benefici fiscali, risultano valevoli con riferimento alle sole abitazioni site in Comuni ad alta tensione abitativa, secondo l’elenco aggiornato dal Cipe (Comitato Interministeriale per la programmazione economica). Le agevolazioni consistono in particolare nella diminuzione del 30% del reddito derivante dall’affitto ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’Irpef e dell’Irpeg. In secondo luogo sarà possibile usufruire di una diminuzione dell’imposta di registro, in quanto la base imponibile determinata sul corrispettivo annuo del canone di locazione andrà calcolata al 70%.
In aggiunta alle descritte ipotesi contrattuali che costituiscono i due fondamentali schemi, la Legge 431/98 ha previsto ulteriori forme contrattuali.
Nell’ambito dei contratti a canone convenzionato devono infatti individuarsi i cosiddetti contratti di locazione di natura transitoria, nonché i contratti stipulati da studenti universitari. La finalità specifica che tali forme contrattuali intendono soddisfare importa la richiesta di requisiti specifici in capo al conduttore e di conseguenza una regolamentazione più stringata relativa a tempistiche ed oneri.
Studio Legale Avv. Laura Speronello - Torino, TO
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