Source: https://www.najpravo.sk/clanky/novela-zakona-c-504-2003-z-z-ohrozenie-fungovania-polnohospodarskych-podnikov-alebo-prilezitost-pre-mladych-farmarov.html
Timestamp: 2020-03-31 13:20:59+00:00
Document Index: 17313091

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 14', '§ 14', '§ 12', '§ 8', '§ 114', '§ 114', '§ 13']

Novela zákona č. 504/2003 Z.z. - ohrozenie fungovania poľnohospodárskych podnikov alebo príležitosť pre mladých farmárov? | Články | Najprávo.sk - najlepší právny poradca
23.11. 2017, 17:31 | Pavol VARGAEŠTOK
Zákon č. 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len ako „Zákon“) je základným a najpodstatnejším právnym predpisom v oblasti poľnohospodárskeho práva. Jeho prijatím v roku 2003 sa určili podmienky a pravidlá prenájmu poľnohospodárskej pôdy subjektom podnikajúcim v agrobiznise a i keď, podobne ako každá legislatíva, nebol na 100 % dokonalý, s minimálnymi novelizáciami dosiahol svoj účel, na ktorý bol prijatý.
V roku 2017 začal na podnet Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR (ďalej len ako „MPaRV SR“) legislatívny proces, predmetom ktorého mala byť novelizácia Zákona ako aj sním súvisiaceho právneho predpisu – Zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len ako „Zákon o pôde“).
Prvotný návrh novelizácie Zákona ktorý sa mohol pripomienkovať do 20. júna 2017 bol zo strany MPaRV SR tak “revolučný“, že zo strany subjektov podnikajúcich v agrobiznise bol návrh pripomienkovaný desiatkami pripomienok, pravdaže dôvodných, čo vyústilo až do usporiadania Okrúhleho stola v gescii MPaRV SR za účasti dotknutých subjektov, čoho výsledkom bolo aj záverečné znenie novely Zákona, ktorý bol v rámci legislatívneho procesu zo strany Národnej rady SR prerokovaný, schválený a prezidentom SR Andrejom KISKOM podpísaný.
Predmetom tohto článku je priblížiť najdôležitejšie zmeny v Zákone a poukázať na skutočnosť, či zámer legislatívcov, tak ako bol definovaný v dôvodovej správe k novele Zákona, je z pohľadu aplikačnej praxe realizovateľný a nespôsobí len väčší zmätok vo vzťahoch medzi subjektmi podnikajúcimi v poľnohospodárstve, ako aj medzi večnými rivalmi – veľkými podnikmi a malými farmármi.
Zo znenia schválenej novely Zákona vyplýva, že MPaRV SR zakomponovalo už do samotného § 1 dve podstatné zmeny:
Prvá zmena sa týka definície poľnohospodárskeho pozemku kde v bode b) ho definuje ako pozemok evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely.
Uvedená definícia však z hľadiska usporiadania vlastníckych vzťahov v Slovenskej republike neberie v úvahu fakt, že takmer 75 % poľnohospodárskych podnikov má svoje budovy na vlastnícky nevysporiadaných pozemkoch - parcelách, ktoré sú v správe Slovenského pozemkového fondu alebo na pozemkoch - parcelách, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve desiatok osôb, pričom z definície nie je zjavné, či postačuje, ak pozemok je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie bez založenia listu vlastníctva alebo bude potrebný aj list vlastníctva, nakoľko väčšinou sú takéto pozemky vedené na listoch vlastníctva v katastri nehnuteľností v registri „E“ ako orná pôda, trvalý trávnatý porast, teda v mnohých prípadoch by bola pre subjekty táto definícia neaplikovateľná.
Druhá zmena sa týka definície pojmu obvyklá výška nájomného, čo je absolútne nóvum v Zákone a definuje ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Povinnosť zakotvenú v návrhu novely § 14 ods. 3 Zákona možno považovať za kontroverznú, nakoľko si treba uvedomiť, že zmluvný vzťah nájomca – prenajímateľ je dvojstranným právnym, vzťahom a dohodou o. i. aj o výške nájomného, pričom tento údaj je ľahko zneužiteľný a jeho zverejnenie oficiálnym spôsobom, hoci štátnemu orgánu, môže spôsobiť doterajším nájomcom nevýhodnú pozíciu v rámci vyjednávania o výške nájmu, v prípade uzatvárania či už pokračujúcich alebo nových zmluvných vzťahov.
V konečnom dôsledku je však toto ustanovenie zakotvené v prospech prenajímateľov, ktorí v mnohých prípadoch prenajímali svoje pozemky za minimálne ceny a zverejnením „cenových máp nájmov“ sa tým vytvorí konkurenčné prostredie, z ktorého najviac vyťaží prenajímateľ a nie poľnohospodárskej subjekty, a to už bez ohľadu na ich veľkosť alebo rozsah obhospodarovania.
Najdôležitejšia zmena v Zákone sa však netýka ani výšky nájmu, ani jeho dĺžky, alebo spôsobu vzniku podnájomného vzťahu, či súčinnosti Okresných úradov, ale
1. Je to odstránenie ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona: „Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) nakladá podľa osobitného predpisu.“
Jednalo sa o tzv. automatické obnovovanie zmlúv, čo na jednej strane vyhovovalo, v prípade zmlúv na dobu určitú, pôvodným nájomcom a noví resp. iní záujemcovia o prenájom pozemkov boli de facto z užívania pôdy vylúčený, nakoľko v 90% prenajímateľov právo na podanie výzvy nevyužívali, alebo nestihli. To, či odstránenie uvedeného ustanovenia bolo správnym krokom zo strany legislatívca ukáže len čas, avšak z hľadiska mojej praxe môžem uviesť, že uvedené ustanovenie zákona v mnohých sporoch bolo hlavným argumentom, ktorý subjekt je oprávneným užívateľom pozemkov a jeho odstránením sa vytvoril priestor na špekulácie pri uzatváraní nájomných vzťahov – napr. zakotvením automatického obnovovania zmlúv priamo do zmluvy, čim sa neporuší samotný Zákon (ak sa neprekročí individuálna doba nájmu).
2. Je to zakotvenie 15 dňovej zverejňovacej povinnosti, ak počas nájmu pozemku na poľnohospodárske účely dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu podľa § 114 ods. 1 Obchodného zákonníka, k predaju väčšiny majetkových podielov, alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu.
Uvedené ustanovenie je síce uvedené v miernejšej forme ako pôvodne MPaRV SR navrhovalo, ale aj bez toho možno jednoznačne konštatovať, že uvedené ustanovenie zníži hodnotu subjektu, v ktorom má dôjsť k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu podľa § 114 ods. 1 Obchodného zákonníka, k predaju väčšiny majetkových podielov, alebo väčšiny akcií o niekoľko desiatok percent, a to z prostého dôvodu. Pred kúpou subjektu, ktorý hospodári na poľnohospodárskej pôde, by sa štandardne mal robiť právny audit, ktorý posudzuje hodnotu a platnosť nájomných zmlúv na podklade výmery, predmetu nájmu, doby nájmu a nájomného a ak vystupujem ako investor očakávam minimálne (ak tu nie sú iné zámery), že nájomné vzťahy ostanú zachované a bude mi to prinášať zisk, pričom tieto dve podmienky sú notifikačnou povinnosťou ohrozené, keďže Zákon novým znením ustanovenia dal možnosť prenajímateľom práve na podklade notifikačnej povinnosti v šesť mesačnej lehote odstúpiť od nájomných zmlúv, čim sa reálne ohrozila hodnota poľnohospodárskych firiem.
3. Je tou najzávažnejšou zmenou v Zákone doplnenie ustanovení o prednostnom práve nájmu, a to najmä vo vzťahu k zániku prednostného práva nájmu doplnením o dôvod - prevod/prechod vlastníckeho práva k pozemku a doplnením vety v § 13 odsek 2 Zákona, ktorá znie: „Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa prvej vety, uzatvorením nájomnej zmluvy s inou osobou, takýto právny úkon prenajímateľa je neplatný.“
Aj keď sa to možno z prečítania nejaví ako niečo podstatné, je potrebné konštatovať, že do prijatia novely, Zákon obsahoval znenia o prednostnom práve nájmu, avšak z výkladu Zákona nevyplývalo, že toto právo je absolútne, a tak na to nazerala aj súdna prax v prípade sporov, kde prednostné právo nájmu, ako bolo v Zákone definované, považovala za právo nájomcu, ale nie povinnosť prenajímateľa.
Doplnením ustanovenia vyššie sa prednostné právo stalo právom nájomcu a povinnosťou prenajímateľa, a to pod hrozbou zákonnej neplatnosti nájomných zmlúv, čim sa de facto vylúčila obmena nájomcov, pravdaže za splnenia zákonom požadovaných náležitostí.
Aj keď Zákon priniesol viacero noviniek, prax a čas ukáže, či zo strany MPaRV SR bola skutočne potreba novely Zákona, ktorý fungoval a ktorého znenie bolo viac menej jednoznačné a či prijatie novely Zákona len neprispeje k rastu proti hospodárskej súťaže v oblasti poľnohospodárstva a nárastu konaní ohľadom užívacích práv.
Advokát/ Spoločník/ Konateľ
email: ​pavol.vargaestok@akslamka.eu
sídlo: Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín