Source: https://pavlat-znalec.cz/nektere-vybrane-problemy-ze-stavebniho-provozu/108-druhy-cen-ve-stavebni-praxi
Timestamp: 2020-01-28 06:41:04+00:00
Document Index: 35349660

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 118', '§ 30', '§ 542', '§ 29', '§ 25', '§ 25', '§ 175', 'soud ', '§ 25', '§ 25', '§ 54', '§ 106', '§ 88', '§ 2', '§ 2', '§ 4', '§ 4']

Druhy cen ve stavební praxi - Ing. Josef Pavlát - Praha
Druhy cen ve stavební praxi
S cenou jako ekonomickou kategorií, která může a nemusí vyjadřovat hodnotu věci nebo služby, se setkáváme v každodenním životě neustále. Hodnota určité věci nebo služby může být pro různé subjekty velmi rozdílná, a proto ani cena, na kterou má zpravidla hodnota věci vliv, není jednou pro vždy dána, není jednoznačná ani stálá. Toto pravidlo platí ve stavební praxi dvojnásobně. Používá se zde kolem dvou desítek různých druhů cen, a to v závislosti na jednotlivých fázích výstavby nebo účelu, pro který se cena využívá. Všechny tyto ceny se přitom s časem více či méně rychle mění a na každou z nich mají vliv jiné okolnosti.
Cena stavby jako věci má klíčový význam v mnoha občanskoprávních a obchodních vztazích. Je rozhodujícím činitelem při uzavírání smluv a dohod. Jde například o koupi a prodej nemovitostí, jednání investora s dodavatelem o stavebních dodávkách v průběhu přípravy nebo realizace výstavby, stanovení zástav za poskytnuté úvěry, daňové účely, restituční řízení, vyvlastňovací řízení a mnoho dalších případů.
V praxi jsou často různé druhy cen vzájemně zaměňovány a směšovány. Tato skutečnost vede nejen k nedorozumění mezi obchodními partnery a zbytečným sporům, ale i k sankcím ze strany orgánů státní správy. Jde například o chybné použití ceny při účtování a z toho plynoucí nedostatky při plnění daňových povinností.
Výše ceny v tržní ekonomice je "obecně řečeno" závislá na ochotě odběratele tuto cenu za určitou věc zaplatit a současně ochotě dodavatele za tuto cenu věc prodat. Ceny určované cenovými předpisy, rozpočty, kalkulacemi, nebo různými jinými metodami se potom snaží co nejvíce se přiblížit cenám, které určuje trh, tedy nabídka a poptávka. Existují však i takové druhy cen, jejichž cílem není kopírovat ceny dané trhem, ale jsou záměrně stanoveny na základě určitých pravidel poplatných účelu, pro který tyto ceny slouží.
Aby nedocházelo v praxi k nedorozuměním a omylům, musí vždy každý z účastníků investiční výstavby nebo obchodního jednání přesně vědět, o jakém druhu ceny je právě jednáno a pro jaký účel lze právě tuto cenu použít.
V praxi se bohužel příliš často setkávám se skutečností, že různé druhy cen si pletou nejenom osoby pohybující se v běžném obchodním styku, nejenom redaktoři ve sdělovacích prostředcích, kteří vůbec velmi často říkají úplné nesmysly, ale chybují i právníci uzavírající smluvní vztahy, a setkal jsem se již mnohokrát dokonce s případy, kdy si ceny pletli i notáři při výkonu svojí práce a dokonce i soudci při soudním jednání, několikrát jsem už musel při znalecké výpovědi nejprve poučit přítomné o významu jednotlivých druhů cen, abychom vůbec mohli dále pokračovat v jednání.
Nejčastěji se v těchto (právních) případech zaměňují ceny "obvyklá", "tržní" a "obecná" a často se zaměňuje pojem "tržní cena" s pojmem "tržní hodnota".
Vztah mezi cenou a hodnotou věci (služby).
Cena věci (služby) je peněžní částka, která má být (nabídková cena), nebo již byla, za věc (službu) zaplacena. Jde tedy o konkrétně stanovenou nebo zjistitelnou peněžní částku.
Cena může a nemusí mít vztah k hodnotě věci (služby).
Hodnota věci (služby) tedy není na rozdíl od ceny skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou peněžní částkou. Hodnota věci (služby) je ekonomickou kategogrií, která vyjadřuje vztah mezi osobami a věcí (službou) z hlediska jejich zájmu o věc. Přičemž zájem osoby o věc (službu) je dán mírou užitných vlastností této věci (služby) pro osobu v daném místě a čase.
Hodnota věci nebo služby tedy vyjadřuje míru užitku, který z věci (služby) vyplývá ve prospěch jejího uživatele. Tato míra užitku může být u stejné věci ve stejném čase a místě pro různé osoby velmi rozdílná. Proto hodnotu věci nelze vyjádřit přesně stanovenou peněžní částkou, jakou je vyjádřena cena věci na trhu a hodnota věci proto také může být zcela odlišná od ceny věci na trhu.
Hodnotu věci lze odhadnout a vyjádřit jí např. peněžní částkou pohybující se pravděpodobně v nějakém rozpětí.
Změna výše ceny věci nemusí být nijak závislá na změně hodnoty věci a naopak. Takže cena věci na trhu se může změnit ačkoliv hodnota věci se nemění a naopak.
Existuje několik způsobů jak pohlížet na hodnotu věci a z toho plynou také různé metody, kterými lze hodnotu věci odhadnout a vyjádřit jí penězi, tedy cenou věci. Je to například věcná hodnota, nebo výnosová hodnota, tržní hodnota, střední hodnota, apod.
Pozor neplést si pojmy tržní cena a tržní hodnota, jak bylo již řečeno tržní cena nemusí mít žádnou závislost na tržní hodnotě věci. Tržní hodnotu věci, vyjádřenou v penězích, nejlépe demonstruje cena obvyklá, která je zcela něco jiného nežli cena tržní.
Určování cen stavby je možné rozdělit z časového hlediska do tří období.
První období je čas od nabytí úmyslu investora investovat do stavebního díla, tedy od vzniku investičního záměru, až do zahájení realizace stavby. V této době můžeme hovořit pouze o předpokládané ceně stavby, za kterou může být považována cena určená rozpočtem stavby (rozpočtová cena), cenovou nabídkou dodavatele (nabídková cena), nebo cena určená uzavřeným smluvním vztahem (smluvní cena).
Druhé období je čas od zahájení realizace až do vzniku stavby jako věci a potom do doby dokončení stavby. Víme, žestavba je z právního hlediska hotovou věcí, když je patrná dispozice prvního nadzemního podlaží nad úrovní terénu. V této době je možné hovořit o ceně rozestavěné nebo nedokončené stavby a ceně doposud provedených stavebních prací a dodávek.
Třetí období je čas od dokončení stavby, po celou dobu jejího trvání, až do doby jejího fyzického zániku. V této době je možné hovořit například o ceně tržní, pořizovací, reprodukční, obecné, účetní zůstatkové, administrativní, apod.
Ceny za provedení stavebního díla se sjednávají jako smluvní ceny dohodou podle zákona číslo 526/1990 Sb., § 1, odst. 2, Zákon o cenách. Jde o cenu, na které se odběratel a dodavatel stavebního díla vzájemně dohodli a zavázali se smlouvou uzavřenou v souladu s právními předpisy k jejímu respektování. Prováděcím předpisem k zákonu o cenách je vyhláška číslo 580/1992 Sb. Je nutné, aby obě strany vždy přesně a podrobně věděly, co všechno je předmětem dodávky za tuto smluvní cenu, a zda tato cena je určena včetně daně z přidané hodnoty (DPH) nebo bez DPH. Velmi často vznikají v průběhu výstavby v praxi spory o tom, co je a co není zahrnuto ve sjednané smluvní ceně a v jakém způsobu provedení jednotlivých konstrukcí. Každá ze smluvních stran často tvrdí, že její představa o plnění byla v době uzavírání smlouvy jiná. Proto musí být ve smlouvě vždy přesně vymezen i předmět plnění.
Sjednaná smluvní cena za provedení stavebního díla by měla být vždy úměrná obvyklým cenám v příslušném místě a čase za obdobné dílo. Pokud by se sjednaná cena lišila neúměrně (např. symbolická cena, nebo naopak mnohonásobně vyšší cena), může každá ze stran platnost takové ceny a smlouvy velmi účinně zpochybnit a domáhat se soudní cestou zrušení její platnosti. Podkladem pro takové domáhání je ustanovení vyhlášky číslo 580/1992 Sb., které takovou dohodu nepřipouští. Výše ceny je tedy limitována z obou stran.
§ 1, odst. 1 - Za nepřiměřený hospodářský prospěch získaný cenou zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk se považuje zvýšení ceny prodeje oproti obvyklé ceně téhož nebo srovnatelného zboží.
§ 2, odst.1 1 - Pro zboží stejného užití, které se od druhu zboží s maximální nebo pevnou úředně stanovenou cenou liší pouze některými určenými podmínkami, lze sjednat vyšší cenu nejvíce, nebo je nutno sjednat nižší cenu nejméně o rozdíl v ekonomicky oprávněných nákladech odpovídající těmto odlišným určeným podmínkám a o tomuto rozdílu přiměřený zisk.
Dalšími normami, které mají vliv na určování výše ceny jsou také etické kodexy a výkonové a honorářové řády profesních komor (např. výkonový a honorářový řád ČKAIT), nebo různé tabulky obvyklých cen, které více či méně nutí poskytovatele služeb a dodávek, aby respektovali obvyklou cenovou úroveň v místě a čase a obvyklý cenový trend. Takovéto cenové podklady mají sice vliv na cenové chování jednotlivých subjektů na trhu, ale nejsou v praxi vynutitelné a jsou často terčem kritiky a mnoha šetření, zda nejsou v rozporu s pravidly volné hospodářské soutěže.
Ve stavební praxi se často setkávám s případy, že někteří lidé, kteří nejsou členy komory ČKAIT a nemají oprávnění k činnosti, provádějí na černo odborné práce hluboko pod cenou. Mohou si to dovolit, protože neplatí poplatky komoře, ani daně, ani další náklady spojené s podnikáním (vedení účetnictví, daňové kontroly, provoz kanceláře, atd.). Trestní zákon (zák.č. 140/1961 Sb.) však za takovou neoprávněnou činnost přiděluje v § 118 - nedovolené podnikání trestní sazbu až tři roky odnětí svobody.
Podkladem pro sjednání smluvní ceny za provedení stavebního díla může být například projektová dokumentace stavby, případně i rozpočet stavby, nebo kalkulace vytvořená formou nabídky ze strany stavebního dodavatele. Nabídková cena je potom cenou, kterou dodavatel stavby uvádí v nabídce při návrhu na uzavření dodavatelské smlouvy. V dnešní době již žádný právní předpis nestanovuje, že rozpočet stavby musí být součástí projektové dokumentace, jako tomu bylo dříve, za dob platnosti vyhlášek o dokumentaci staveb (např. vyhlášky číslo 5/1987 Sb., § 30, odst. 1, písm. n). Investor si tedy může nebo nemusí od projektanta zpracování rozpočtu stavby objednat. Stejně tak si může nechat zpracovat rozpočet na stavbu i dodavatel nebo projektant. Pokud je na stavbu zpracován rozpočet, určuje nám rozpočtovou cenu stavby. (viz. téma rozpočtování staveb)
Cena za provedení díla je jednou z podstatných náležitostí smlouvy. Znamená to, že ve smlouvě musí být cena za zhotovení díla stanovena, nebo musí být alespoň stanoveno, jakým způsobem se cena určí. Výjimkou je výslovné smluvní ujednání obou stran o uzavření smlouvy bez stanovení ceny, nebo způsobu jejího určení. Smluvní cena může být určena jako cena pevná, to je bez ohledu na změny okolností v průběhu výstavby, nebo může respektovat různé okolnosti, například pohyb cen materiálu, energie, dopravy, mezd, apod. a potom je to cena pohyblivá, která je proměnlivá v průběhu výstavby v rámci smlouvou sjednaných podmínek. Pohyblivá cena může být určena různým způsobem, například kalkulací skutečně provedených prací za určité období s použitím předem určeného ceníku prací a dodávek (například směrných cen Ústavu racionalizace ve stavebnictví Praha - ÚRS - upravených dohodnutým koeficientem).
U smluvní ceny pevné určené konkrétním způsobem za konkrétních podmínek nemá již nadále na výši této ceny vliv, když se v průběhu výstavby změní podmínky na základě kterých byla tato cena určena. Například samotná skutečnost, že smluvní cena byla určena na základě rozpočtu stavby, nedává žádné ze smluvních stran právo na změnu této ceny, pokud se rozpočtové náklady v průběhu výstavby změní.
Při samotné realizaci stavby se setkáváme s pojmem cena jednotková, což je cena za měrnou jednotku u jednotlivých položek soupisu prací a dodávek. Je to cena za jednotku materiálu, normohodinu pracovníka, hodinu práce stroje, za jeden kus technologického zařízení, apod.
Cena vlastní stavby vzniká až v době vzniku stavby, který je z právního hlediska dán vznikem věci, tedy okamžikem, kdy je nad úrovní terénu patrná dispozice prvního nadzemního podlaží stavby. Do doby než stavba vznikne lze hovořit pouze o předpokládané ceně budoucí stavby a o ceně doposud provedených stavebních prací a dodávek. V době po vzniku stavby jako věci až do jejího dokončení lze již hovořit o ceně rozestavěné nebo nedokončené stavby.
Důležitá je v této souvislosti při případných sporech o ceně skutečnost, že rozestavěná stavba je ve vlastnictví objednatele (investora), pokud se provádí na jeho pozemku, anebo na pozemku, který objednatel k provedení díla opatřil (§ 542, odst. 1, zákona číslo 513/1991 Sb. Obchodní zákon). V praxi to znamená, že vlastnictví k rozestavěné stavbě vůbec nezáleží na tom kdo opatřil stavební materiál, ani na tom, zda byla nebo nebyla uhrazena nějaká dílčí splátka či faktura. Pokud materiál k provedení stavby opatřil zhotovitel, je tento materiál v jeho vlastnictví pouze do okamžiku, než ho zabuduje do stavby. Potom se již tento materiál stává součástí stavby, kterou vlastní odběratel.
Cena, za kterou byla stavba realizována, tedy pořízena, se nazývá cena pořizovací a má význam například jako vstupní cena při zařazení stavby do majetku a účetnictví firmy a pro výpočet účetních odpisů stavby jako hmotného majetku, viz. § 29, odst.1, písm. a), zákona číslo 586/1992 Sb. a § 25, odst. 4, zákona číslo 563/1991 Sb.
V průběhu užívání stavby je velmi často potřebné zjistit její cenu pro různé účely. Druhy cen a jejich výše jsou závislé jednak na účelu, pro který je cena zjišťována, ale také na způsobu jejího určení. Z těchto hledisek lze ceny staveb rozdělit na následující druhy:
Cena reprodukční.
Je to cena, za kterou by bylo možné v současné době a na stávajícím místě předmětnou stavbu znovu postavit (pořídit - reprodukovat). Proto je někdy označována také jako cena reprodukční pořizovací (např. viz § 25, odst. 1, písm. a, zákona číslo 563/1991 Sb., kde by však bylo logicky vhodnější použití ceny reprodukční časové než reprodukční pořizovací. Domnívám se, že jde o závažnou nepřesnost v tomto zákoně.) Není přitom vůbec důležité, kdy a za jakou pořizovací cenu byla stavba skutečně postavena a do jaké míry je opotřebena. Pro stanovení této ceny existuje několik metod, lze jí zjistit například položkovým rozpočtem stavby, rozpočtováním pomocí agregovaných položek, nebo porovnáním s obdobnými realizovanými stavbami pomocí technicko-hospodářských ukazatelů (např. ÚRS).
Cena reprodukční časová.
Je také označována jako věcná hodnota, kterou tato cena vlastně vyjadřuje. Jde o cenu reprodukční, avšak sníženou o amortizaci stavby a případné náklady na opravy takových závad, které znemožňují řádné užívání věci.
Pro zjištění amortizace stavby existuje několik metod, z nichž obecně nejpoužívanější jsou v současné době metody analytická a lineární. Analytická metoda zjištění amortizace stavby spočívá v rozboru opotřebení celé stavby podle jednotlivých stavebních konstrukcí. Používá se tehdy, když jednotlivé konstrukce stavby jsou opotřebeny různou měrou, stavba prodělala rekonstrukce některých konstrukčních částí, nebo byla opatřena nástavbou či přístavbou. Lineární metodu zjištění opotřebení používáme v případě, když všechny konstrukční části stavby jsou opotřebeny srovnatelnou měrou. Lineární metoda amortizace vychází ze skutečného stáří a odhadu doby fyzické životnosti stavby. Předpokládá se přitom, že opotřebení narůstá přímo úměrně po celou dobu trvání stavby a amortizace je vyjádřena počtem procent (skutečné stáří stavby) z procentového základu (odhad celkové fyzické životnosti stavby).
Cena administrativní.
Je to cena zjištěná výpočtem, která se stanovuje podle cenového předpisu. Má několik způsobů využití, z nichž k nejčastějšímu patří určování výše daňové povinnosti při převodu vlastnického práva k nemovitostem. Současným platným cenovým předpisem je vyhláška číslo 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky číslo 640/2004 Sb. V případech zjišťování administrativní ceny ke starším datům se však používají i dříve platné cenové předpisy. Vyhláška o oceňování nemovitostí je pravidelně každý rok novelizována a každým rokem se mění řada koeficientů zohledňujících lokalitu stavby, druh stavby, umístění stavby a také současný stav nabídky a poptávky obdobných staveb v dané lokalitě. Tyto údaje jsou získávány vyhodnocováním provedených obchodních transakcí v uplynulém období. Mění se také metodika zjišťování cen.
Cena tržní.
Je to reálná konkrétní cena, za kterou byla předmětná stavba v daném místě a čase skutečně obchodována na trhu s nemovitostmi. Tuto cenu tedy nelze zjistit jinak nežli skutečným prodejem a může nabývat velmi různých hodnot. Nemovitost totiž může být z různých důvodů prodána také za symbolickou cenu (např. 1 Kč), nebo naopak, např. v případě zvláštní obliby, nebo z jakýchkoliv jiných důvodů, naopak za cenu mnohonásobně přemrštěnou. Proto může mít tato cena prakticky neomezené rozpětí. Existuje řada metod, kterými lze tržní cena odhadnout, nikdy jí však nelze zjistit přesně, ale pouze odhadnout cenové rozpětí v jakém by se mohla tato cena pohybovat. Pokud se snažíme tuto cenu odhadnout, odhadujeme vždy maximální reálnou tržní cenu, tedy částku peněz, kterou by v daném čase a místě bylo možné maximálně utržit při běžném prodeji. Skutečnou tržní cenu stavby však zjistíme až při jejím opravdovém prodeji.
Dohodnutá cena.
Jde o cenu, na které se vzájemně dohodli prodávající a kupující jako na finančním vyrovnání za převod vlastnického práva ke stavbě. Je to v podstatě smluvní cena určená dohodou o koupi věci, tedy potvrzená kupní smlouvou.
Cena obecná.
Tato cena byla řadu let uvedena v § 175 o, Občanského soudního řádu (OSŘ) – zákon číslo 99/1963 Sb. Nikdy však nebyla nijak právně definována, což způsobovalo řadu problémů. Její definice byla uvedena pouze "pod čarou" jako vysvětlivka a nikoliv přímo v zákoně a Ústavní soud proto tuto definici neuznal za právoplatnou. Proto byla novelou OSŘ v roce 2000 z OSŘ obecná cena vyřazena a byla nahrazena cenou obvyklou, která je přesně definována zákonem číslo 151/1997 Sb. Použití tohoto názvu ceny "obecná" je proto již dnes chybné, protože z právního hlediska tato cena vůbec neexistuje.
Cena obvyklá.
Je to cena, která je stanovena jako průměrná cena z velkého počtu dohodnutých kupních a prodejních cen obdobných staveb v daném místě a čase. Tato cena není skutečnou tržní cenou konkrétní stavby, ale je pouze určitou představou o ceně stavby vytvořenou na základě informací shromážděných o úrovni kupních cen obdobných staveb v daných podmínkách. Tato cena je přesně definována zákonem číslo 151/1997 Sb takto:
Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklou cenu lze zjistit pouze na základě analýzy trhu, a to porovnáním s cenami již proběhlých obchodních transakcí, které byly v daném místě a čase realizovány. Pokud neexistuje v daném místě a čase dostatečné množství již obchodovaných věcí obdobného charakteru, není ani možné určit obvyklou cenu, protože žádná obvyklá cena prostě v místě není známa a neexistuje.
Pozor: Často dochází k tomu, že si lidé pletou cenu obvyklou a cenu tržní. Jde však vždy o něco jiného, cena tržní není cenou obvyklou.
Cena výnosová - správně výnosová hodnota (je určená výnosovou hodnotou stavby).
Jde o cenu, která je určena ve stejné výši jakou je výše jistiny, kterou by bylo nutné uložit do peněžního ústavu, abychom při stanovené úrokové sazbě získali stejný výnos, jaký bychom měli z předmětné nemovitosti při jejím optimálním využití. Tato cena má dvě formy, a to buď kapitalizovaná, ve které se promítá i vliv kapitalizace jistiny, nebo nekapitalizovaná. Jde o jednu z metod, která se používá při odhadu tržní ceny stavby. V odborné literatuře je často označována pouze jako výnosová hodnota stavby, je ale třeba si uvědomit, že tato výnosová hodnota věci je v konečné fázi vyjádřena peněžní částkou a zde už jde o cenu, tedy cenu výnosovou.
Cena účetní, zůstatková.
Je to cena, kterou je stavba v současné době vedena v majetku účetní jednotky, která o ní účtuje. Je dána cenou pořizovací (případně reprodukční, viz § 25, odst. 1, písm. a, zákona číslo 563/1991 Sb., nebo režijní stanovenou vlastními náklady na pořízení věci § 25, odst. 1, písm. b, zákona číslo 563/1991 Sb.), kterou byla věc zahrnuta do majetku účetní jednotky, po odečtení všech doposud provedených odpisů.
Stopcena.
Je to cena, stanovená v souladu s vládním nařízením číslo 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo stanoveno, že od data 20.6.1939 je zakázáno zvyšovat ceny. Stopceny platily až do vydání jiného cenového předpisu. Pro stavby v osobním vlastnictví tedy až do 30.4.1964, do nabytí účinnosti vyhlášky číslo 73/1964 Sb., ale pro nemovitosti v soukromém vlastnictví ještě déle. U pozemků je to až do 31.3.1979 a u staveb až do 31.12.1984. Uplatnění stopcen u staveb v socialistickém vlastnictví bylo omezeno vyhláškami číslo 73/1964 Sb. a číslo 43/1969 Sb. (V této souvislosti se musím zmínit o velmi časté chybě, která se v poslední době objevuje ve sdělovacích prostředcích zřejmě z neznalosti věci, kdy je používán pro současné vlastnictví termín osobní vlastnictví, který dnes již neexistuje, protože není právně definován. Soukromé, osobní a socialistické vlastnictví bylo zrušeno úpravou Občanského zákona v roce 1991 a dnes už tato právní norma zná pouze pojem vlastnictví. Ani naivní představa o tom, že autor tímto označením myslí vlastnictví osoby není uspokojivým vysvětlením, protože z uvedeného označení stejně vůbec nevyplývá, zda jde o osobu fyzickou nebo o osobu právnickou. Navíc je toto označení nevhodné a zavádějící právě z důvodu zrušeného pojmu “osobní vlastnictví”. Proto je termín osobní vlastnictví pro označení vlastnictví v dnešní době zbytečný, nevhodný a chybný.) Se stopcenami se však setkáváme i dnes například při zjištění administrativní ceny stavby k datu platnosti stopcen.
V souvislosti s cenami staveb je třeba se ještě zmínit o pojmech cena výchozí a goodwill. Výchozí cena je cenou, ze které vychází při svých výpočtech znalec, který oceňuje nemovitost. Jde zpravidla o cenu stavby bez provedení jakýchkoliv jejích korekcí, především bez uplatnění amortizace, ale také ostatních vlivů. Pojem goodwill (německy der Firmenwert) se používá při oceňování podniků, kde nejde pouze o ocenění staveb, ale je nutné do ocenění zahrnout i vybavení podniku a zohlednit také jeho jmění, aktiva a pasiva, jméno firmy a ohodnocení jejího postavení na trhu, prosperity a perspektivnosti, ochranné známky a obchodní značky, apod. Jde tedy o úpravu ceny nejen vlivy hmotnými, ale i nehmotnými, které mohou hodnotu a tím i cenu mnohonásobně zvýšit. Goodwill zahrnuje a vyjadřuje vlastně dobrou pověst podniku, která musí být také ohodnocena a vyjádřena cenově. Goodwill bývá také definován jako rozdíl výnosové a věcné hodnoty. Převažují-li pasiva nad aktivy a goodwill vychází záporný je někdy používáno označení badwill.
Jde o daň ve smyslu zákona číslo 212/1992 Sb. - zákon o soustavě daní, která je uplatňována podle zákona číslo 588/1992 Sb. - zákon o dani z přidané hodnoty. Povinně ze zákona je plátcem daně každá podnikající osoba, jejíž obrat dosáhl za nejbližších 12 po sobě jdoucích měsíců částku 1 000 000 Kč. Dobrovolným plátcem daně je každá podnikající osoba, která má zdanitelná plnění a přihlásí se jako dobrovolný plátce DPH. Princip DPH spočívá v tom, že každý plátce vybírá od svých odběratelů (zákazníků) DPH a tuto daň potom odvádí státu (daň na výstupu). Každý plátce má také nárok na navrácení od státu té DPH, kterou on zaplatil při nákladech spojených s podnikáním (daň na vstupu). Uzávěrku DPH a přiznání k DPH poplatník potom provádí buď měsíčně, nebo čtvrtletně, podle výše obratu. Po odečtení DPH na výstupu od DPH na vstupu, při daňové uzávěrce, vznikne poplatníkovi buď daňová povinnost nebo naopak nárok na vrácení DPH (daňový odpočet). Tento princip vytváří z dlouhodobého pohledu systém, kterým se uplatní u poplatníka daň z hodnoty, kterou on sám přidal k nákladům, které použil pro svojí činnost, aby takto zhodnocený výrobek nebo službu dále prodal. Stát přitom o nic nepřichází, protože jednak průběžně dostává a zase odevzdává DPH jednotlivým plátcům, kteří se postupně podílejí na nárůstu hodnoty, čímž může stát navíc kontrolovat z finančního pohledu podle nárůstu DPH vývoj činností podle toku DPH. Ve finále stejně vždy zůstane celá DPH ve státní pokladně, protože konečný spotřebitel nemá již jako neplátce DPH nárok na vrácení DPH. Pomocí DPH může navíc stát regulovat výrobní vztahy mezi jednotlivými odvětvími tím, že některé činnosti od DPH osvobodí, nebo jim přidělí různé sazby DPH. Základní sazbou DPH je od 01.05.2004 hodnota 19 % z ceny, snížená sazba je 5 %. V oblasti stavebních prací (které jsou považovány za službu) platí snížená sazba 5 % pouze pro stavební činnosti, které se týkají bytové výstavby. Některé dodávky pro stavbu však podléhají i zde sazbě 19 % DPH. Sazby u jednotlivých konkrétních věcí a služeb jsou uvedeny v zákonu číslo 588/1992 Sb. - zákon o dani z přidané hodnoty.
Cena stavby může v praxi nabývat velmi rozdílných úrovní, které závisí na přístupu různých stran a na čase a místě. V této oblasti dochází i k velmi zajímavým situacím a velkým rozdílům v pohledu na cenu. Například jistý podnikatel z Lípy u Zlína podmínečně (za splnění určitých podmínek) odkoupil od původního majitele rekreační objekt ve Velkých Karlovicích. V tomto rekreačním středisku potom formou rekonstrukce stávajícího a funkčního rekreačního objektu provedl stavbu “modernizace vytápění” (přestavbou elektrického vytápění na propan butanové). Stavbu, která samozřejmě vyžaduje stavební povolení podle § 54 a následných, zákona číslo 50/1976 Sb., však provedl jako nepovolenou (“načerno”). Protože nesplnil podmínky podmínečného prodeje, došlo k navrácení stavby původnímu majiteli. Při předávání rekreačního střediska původnímu majiteli dotyčný podnikatel požadoval, aby mu původní majitel uhradil náklady, které on vložil do provedené rekonstrukce, kterou stavbu zhodnotil. Domníval se tedy, že stavba má nyní větší hodnotu a cenu než měla před rekonstrukcí. Druhá strana má však zcela jiný názor. Podle té je cena stavby naopak podstatně nižší, než byla cena stavby původní (před nepovolenou rekonstrukcí), protože rekreační objekt je nyní nefunkční (dříve byl funkční) a výhody či nevýhody vyplývající ze změny vytápění z elektrického na propan butanové jsou věcí názoru, který může mít druhá strana zcela opačný. Bez povolení stavby totiž nemůže proběhnout ani její kolaudace a bez kolaudace nelze stavbu užívat. Nevyužitá stavba nepřináší žádný zisk, který dříve z využívané stavby plynul. Navíc hrozí nebezpečí sankcí ze strany stavebního úřadu podle § 106, odst. 3, písm. a.), zákona číslo 50/1976 Sb. (to je pokuta až do výše 1 mil. Kč) a dokonce je možné i rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby podle § 88, odst. 1, písm. b.), zákona číslo 50/1976 Sb., a nařízení stavebního úřadu uvést stavbu do původního stavu, samozřejmě na náklad majitele, kterým je původní vlastník. Z uvedeného je patrné, že cena stavby je opravdu závislá na mnoha okolnostech a pohled na její výši z různých stran může být velmi rozdílný. Metody pro zjišťování tržních cen stavby musí proto samozřejmě být schopny zohlednit nejen cenovou situaci obdobných staveb na trhu nemovitostí v daném místě a čase, ale také všechny okolnosti týkající se stavebnětechnického stavu stavby, možností a nákladnosti případných nutných rekonstrukcí a oprav, možnosti optimálního využití staveb, ale v neposlední řadě (jak je patrno z uvedeného příkladu) také podmínky stanovené stavebním právem. Postavení znalce a správné objektivní posouzení celé situace v obdobných případech může být potom často velmi komplikované a znalec musí být dobrým odborníkem nejen v oblasti stavebnětechnické (pro posouzení technického stavu, vad a poruch stavby) a stavebního práva, ale také v dalších souvisejících oborech.
Dejme si pozor na velmi významný rozdíl mezi cenou obvyklou a cenou tržní:
Definice obou těchto cen je popsána výše. Jednoduše lze říci, že tržní cenou je cena dosažená v daném místě a čase na trhu, zatímco obvyklá cena je cenou, kterou je možné dosáhnout v daném místě a čase při prodejích stejné, nebo obdobné věci.
Rozdíl je obrovský. Uvedu extrémní dokumentující příklady.
Obvyklá cena konkrétní stavby je 3 mil. Kč. Vychází z cen obdobných staveb v daném místě a čase na trhu.
Vlastník se z určitých subjektivních důvodů rozhodne tuto stavbu prodat za 5 Kč. Po uskutečnění prodeje lze říci, že v daném místě a čase byla právě za těchto podmínek tržní cena této stavby 5 Kč.
Ve druhém případě bude chtít např. nějaký bohatý sponzor věnovat částku 15 mil. Kč vlastníkovi tohoto domu. Přitom vlastník domu se chce nemovitosti zbavit a onen bohatý sponzor jí může při případné koupi zahrnout do majetku své společnosti a zahrnout tak tuto investovanou částku 15 mil. Kč do nákladů. Naskýtá se jedinečná příležitost, a to, aby sponzor koupil od vlastníka dům za 18 mil. Kč. Dá mu tak zamýšlený dar vevýši 18-3= 15 mil. Kč a přitom si částku 18 mil. Kč zahrne do nákladů své společnosti. Po uskutečnění prodeje lze říci, že v daném místě a čase byla právě za těchto podmínek tržní cena této stavby 18 mil. Kč.
Vidíte, že tržní cena mohla zcela bezproblémově nabývat hodnot od 5 Kč do 18 mil. Kč. Cena obvyklá je však stále 3 mil. Kč, protože ta je závislá na cenách obdobných staveb, které jsou v daném místě a čase obchodovány a vyjadřuje tedy zpravidla tržní hodnotu věci.
Proto také, pokud se snažíme odhadnout budoucí tržní cenu, je naší snahou odhadnout maximální cenu, za kterou by bylo možné v daném místě a čase věc prodat.
Mnohokráte je při různých příležitostech v odborných kruzích diskutována problematika definic pojmů ceny tržní, ceny obvyklé a tržní hodnoty věci. Mezi znalci je na tuto problematiku, po mnoha diskuzích, už většinou stejný názor. Stále opakující se diskuze však vyvolávají často velmi rozdílné až chaotické názory notářů, soudců a finančních úředníků, kteří znalcům často zadávají zcela nesmyslné úkoly. Sám jsem jednou dostal od jedné nejmenované notářky nesmyslný úkol, a to "zjistit cenu tržní tedy obvyklou". Velmi obtížně jsem paní notářce vysvětloval, že každá z požadovaných cen je něco jiného a žádnou z nich nelze zjistit, ale pouze odhadnout.
Obvyklá cena je zcela jednoznačně definována v § 2, zák.č. 151/1997 Sb. O té není žádných pochybností. Jde o cenu, jak už je výše uvedeno, "která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku", atd., atd. Při její hledání tedy provádíme analýzu trhu v daném místě a čase, vyhledáváme stejný nebo obdobný majetek na trhu a ceny, za které byl nebo je tento majetek obchodován a z těchto informací odhadneme obvyklou cenu. Ale pozor na ustanovení hned první věty § 2, zák.č. 151/1997 Sb., kde je uvedeno, že "majetek se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování". V § 4, zák.č. 151/1997 Sb., je totiž stanoveno jak se oceňují stavby, tedy zde zákon stanovuje jiný způsob oceňování nežli cenou obvyklou. Stavby se tedy podle zákona 151/1997 Sb. oceňují zásadně podle § 4 nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití stanaví vyhláška. Tedy podle vyhlášky. Při tomto ocenění však nejde o cenu obvyklou, kterou vždy odhadujeme analýzou trhu. Neznamená to však, že cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky) není v rozpětí odhadnuté ceny obvyklé. To musí posoudit znalec zda se cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) nachází v rozpětí odhadu obvyklé ceny. A proto je zcela běžné, že znalec při odhadu obvyklé ceny stavby nejprve zjistí cenu podle zák.č. 151/1997 Sb., a potom analýzou trhu odhaduje zda se tato cena nachází v cenovém rozpětí ceny obvyklé.
Na definici tržní ceny se zpravidla všichni znalci shodují. Tržní cena věci je cenou, za kterou byla věc na trhu v daném čase a místě obchodována. Tržní cena tedy vzniká opravdu až při konkrétním prodeji konkrétní věci ke konkrétnímu dni a nelze jí tedy dopředu zjistit, pouze jí odhadnout. Rozdíl mezi obvyklou a tržní cenou je tedy zcela evidentní, tržní cena je cenou realizovanou, kdežto obvyklá cena je cenou předpokládanou na základě analýzy trhu s obdobnými věcmi. Kromě toho tržní cena se vztahuje pouze ke konkrétní věci, zatímco obvyklá cena vyplývá z cen věcí obdobných. Tržní cenu můžeme pouze odhadnout a při odhadu tržní ceny hledáme cenu, která by byla v daném místě a čase na trhu dosažitelná. Při tomto odhadu tržní ceny nám může pomoci i odhad ceny obvyklé, ale je nutné uvědomit si, že tržní cena může být i neobvyklá, tedy mnohem nižší nebo mnohem vyšší než cena obvyklá a přitom, jak se nakonec při samotném prodeji ukáže, tak překvapivě na trhu dosažitelná. Jistě bude na trhu dosažitelnou cenou 1 Kč za bytový dům v Praze, který má obvyklou cenu 20 mil. Kč a možná v určitých případech, k údivu všech úředníků, i naopak.
Že tržní cena není tržní hodnotou je zcela zřejmé. Pokud totiž bude tržní cena cenou neobvyklou, bude se jistě lišit od hodnoty věci. Tržní hodnota věci totiž není zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou na trhu, ale vyjadřuje míru užitku věci pro subjekty pohybující se na trhu. Hodnota věci tedy nemusí nijak souviset s cenou a naopak. A to s žádnou cenou, ani s cenou tržní, ani s cenou obvyklou. Například všichni známe sezónní zlevňování, nebo zlevňování z důvodu výprodeje, apod. Cena tržní, za kterou si věc v tomto období koupíte, ze dne na den výrazně poklesne, avšak hodnota této věci, tedy míra užitku, kterou Vám tato věc přinese, jistě ze dne na den tak výrazně nepoklesla. Poklesla třeba i cena obvyklá, protože sezónní zlevnění je velkoplošné, v mnoha obchodech najednou, ale hodnota této věci je pro vás jako subjekt na trhu stále stejná. Z uvedeného je zřejmé, že hodnota věci je odlišná od tržní ceny i od ceny obvyklé. Existují různé druhy hodnot věci. Například užitná hodnota věci je hodnotou, kterou má věc pro subjekt který jí užívá (uživatele), zpravidla pro vlastníka věci. Tržní hodnota věci je hodnotou, kterou má věc daná na trh pro subjekty pohybující se na trhu. Z uvedeného se zdá být patrné, že tržní hodnota je prakticky vyjádřena obvyklou cenou. Ve většině případů tomu tak asi opravdu bude, mohou však nastat případy, kdy tržní hodnota věci není vyjádřena obvyklou cenou. Jsou to ty případy, kdy obdobné věci se na trhu sice obchodují za určitou obvyklou cenu, ale pro určité kupce pohybující se na trhu má právě tato konkrétní věc mnohem vyšší hodnotu a proto jsou ochotni právě za tuto věc zaplatit cenu neobvyklou. Z definice obvyklé ceny jsou totiž vyloučeny mimořádné okolnosti a vlivy, kdežto u hodnoty věci na trhu se tyto vlivy mohou uplatnit. Naopak může nastat případ, kdy konkrétní věc je nějakým způsobem znehodnocena (např. problematickými spoluvlastnickými vztahy) a ačkoliv je obvyklá cena obdobných věcí na trhu v určité výši, tržní hodnota této konkrétní věci bude nižší. Rozdíl mezi tržní hodnotou a obvyklou cenou vzniká totiž právě v principiálním rozdílu při pohledu na obvyklou cenu a na hodnotu věci. Zatímco obvyklá cena vychází z cen obdobných věcí na trhu, tak tržní hodnota vychází z míry hodnoty právě této konkrétní věci pro konkrétní subjekty pohybující se na trhu. Přičemž zásadní rozdíl vidím právě ve slovech "obvyklá" cena, které vyjadřuje porovnání s obdobnými věcmi a "hodnota věci", které vyjadřuje míru hodnoty konkrétní věci, která může být sice obdobná s ostatními na trhu, ale může mít zároveň neobvyklé výhody nebo nevýhody pro určité subjekty na trhu.
Druhy cen používané ve stavební praxi.
V období přípravy realizace stavby:
Cena rozpočtová
Cena předpokládaná
Cena nabídková
Cena pohyblivá
V průběhu realizace stavby:
Cena stavebních prací a dodávek
Cena nedokončené stavby
Cena dohodnutá
Cena účetní
Cena pořizovací
Cena reprodukční
Cena vstupní
Cena zůstatková
Cena režijní
Cena administrativní
Cena reprodukční časová
Cena výnosová (výnosová hodnota)
01. Co je to cena, definice ?
02. Rozdělení cen v závislosti na fázi investiční výstavby a druhy cen v jednotlivých kategoriích.
03. Právní normy upravující určování a tvorbu cen.
04. Čím a jak je limitována sjednaná smluvní cena ?
05. Daň z přidané hodnoty, kdo je plátcem, vysvětli princip a jak se uplatňuje DPH ve stavebnictví ?
06. Ceny prací autorizovaných osob ve výstavbě.
07. Podklady pro sjednání smluvní ceny.
08. Cena ve vztahu ke smlouvě a způsoby jejího určení ve smlouvě.
09. Co je to cena jednotková a kde se používá ?
10. Co je to cena pořizovací a cena režijní a kdese používá ?
11. Vliv fakturace na vlastnictví a cenu rozestavěné stavby.
12. Co je to cena reprodukční ?
13. Co je to cena reprodukční časová ?
14. Co je to cena administrativní ?
15. Co je to cena dohodnutá ?
16. Co je to cena obecná ?
17. Co je to cena obvyklá ?
18. Co je to výnosová hodnota stavby a jak se určuje ?
19. Co je to cena účetní a cena vstupní a zůstatková ?
20. Co je to stopcena ?
21. Co je to cena rozpočtová, pevná a pohyblivá a jak a kde se, která z nich používá ?
22. Jaký je vzájemný vztah mezi hodnotou a cenou věci ?
23. Jaký je rozdíl mezi cenou obvyklou a cenou tržní ?