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Timestamp: 2018-08-14 13:54:23
Document Index: 259290864

Matched Legal Cases: ['artículo 19', 'artículo 40', 'artículo 41', 'artículo 1255', 'artículo 40', 'artículo 40', 'artículo 41', 'artículo 17', 'artículo 39']

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Ante la negativa de algunos Registradores de la Propiedad de inscribir los derechos de superficies fotovoltaicos, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha dado la razón a los productores fotovoltaicos.
Por Resolución de fecha 15 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Huelva n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de un derecho de superficie sobre las cubiertas de determinadas naves industriales, se ha acordado estimar el recurso interpuesto por el promotor fotovoltaico y revocar la calificación del citado Registrador impugnada.
Por tanto queda sin efecto la negativa del Registrador de la Propiedad accidental de Huelva número 2, don José Ángel Gallego Vega, a inscribir una escritura de constitución de un derecho de superficie sobre las cubiertas de determinadas naves industriales.
I.- Mediante escritura autorizada por la notaria de Huelva, doña María Gómez-Rodulfo García de Castro, el día 24 de marzo de 2011, se formalizó la compraventa de títulos administrativos de proyectos solares fotovoltaicos y constitución de derechos de superficie sobre las cubiertas de diversas naves a fin de instalar, montar, explotar, mantener, conservar y reparar, por sí o por un tercero, instalaciones solares fotovoltaicas sobre la cubierta con todos sus elementos y componentes. Concretamente, se constituía en favor de la mercantil «Júcar 2012, S.L.» un derecho de superficie sobre la totalidad de la cubierta de las naves de las fincas registrales números 84.537, 84.539, 84.547 y 84.549; en favor de la mercantil «Inversalter, S.L.» sobre la totalidad de la cubierta de las naves de las fincas registrales números 84.525, 84.529, 84.531 y 84.533; en favor de la mercantil «Tierra Armada Agropecuaria, S.L.» sobre la totalidad de la cubierta de las naves de las fincas registrales números 84.523, 84.527, 84.543, 84.551, 84.553, 84.559, 84.569, 84.571, 84.573, 84.577 y 84.583; y, por último, y en favor de la mercantil «Carley, S.L.», un derecho de superficie sobre la totalidad de la cubierta de la nave de la finca registral número 84.565.
II.- Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Huelva número 2 el día 26 de septiembre de 2011; y, el 13 de octubre fue objeto de calificación negativa por el Registrador titular de La Palma del Condado y accidental del Registro de la Propiedad de Huelva número 2, don José Ángel Gallego Vega, que a continuación se transcribe sólo respecto del único de los defectos que es objeto de recurso:
«Registro de la Propiedad de Huelva nº dos.–Entrada nº 3358 del año 2011.–Asiento n.º 72 del Diario 56.–Presentado el 26/09/2011 a las 17:30.–N/Ref. 203.–Presentante: B. F., C.–Notario: María Gómez-Rodulfo García de Castro.–Protocolo: 659/2011 de 24/03/2011.
Calificación negativa del precedente documento verificada conforme a lo ordenado en el artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria.
I. Situación Registral: En el Registro Número dos de Huelva, de mi cargo, consta inscritas, a nombre de «Construcciones Juan de Robles, S.A.», las fincas nº 84525, 84529, 84531, 84533, 84537, 84539, 84547, 84549, 84551, 84553, 84559, 84565, 84573, 84569, 84571, 84583; a nombre de doña M. M. Q. G., don A. G. J., doña C. Q. G., don E. A. C., doña M. T. Q. G. y don C. J. S. H., la finca número 84523; a nombre de «Comercial Atlántica y Ganadera, S.L.», la finca 84543; a nombre de «Escayolas Marlo, SLU», la finca 84527; a nombre de «Sanidad Ambiental Huelva Tres D, SL», la finca 84577.
II. Documento presentado a inscripción: compraventa de títulos administrativos de proyectos solares fotovoltaicos y constitución de un derecho de superficie sobre cubiertas de nave industrial para instalación solar fotovoltaica cuyos datos constan al principio.
III. La documentación aportada adolece de los siguientes defectos:
Uno. Se formaliza un derecho de superficie, sobre determinadas partes, construcciones e instalaciones de una finca, de manera que no recae sobre la totalidad de la finca, ni tampoco se individualiza previamente, como finca independiente, la parte de finca afectada por el derecho.Dos.–…Tres.–…Cuatro.–…
Uno. En nuestro sistema registral, rige el principio de folio real, como se desprende de lo que señalan los artículos 8 y 13 de la Ley Hipotecaria, de manera que la finca es la base real, sobre la que se constituyen los derechos, permitiendo así fijar sin asomo de duda, la extensión objetiva de los mismos, con lo que también se cumplen las exigencias derivadas del principio de especialidad.
El derecho de superficie recogido en la escritura, no cumple con las exigencias del principio de especialidad, en circunstancias tales -entre otras-, como la existencia de elementos comunes, entre la propiedad superficiaria y las de los dueños de las naves industriales, así como en cuanto a la existencia o no de elementos fijos que permitan el acceso a la propiedad superficiaria, o a las instalaciones que presten servicio a la propiedad superficiaria y a la del concedente, etcétera.
La regla general, para todos los derechos reales, es que han de constituirse sobre la totalidad de la finca, y que si se pretende que el derecho real grave únicamente una parte de la finca, es precisa la previa individualización de dicha parte, por cualquiera de los medios previstos en la legislación hipotecaria, como puedan ser la segregación, división material, constitución en régimen de propiedad horizontal, constitución de complejo inmobiliario, etcétera; y frente a esta regla general, no está articulada excepción alguna, que permita la inscripción del derecho de superficie sobre parte de la finca, sin su previa individualización.
Conforme a lo expuesto, se observa que la legislación hipotecaria, ofrece instrumentos eficaces que permiten individualizar la finca objeto del derecho de superficie, para que el derecho quede perfectamente determinado, en beneficio de las partes contractuales y de los terceros, evitando situaciones de indeterminación, es así, que la exigencia de individualización e inscripción independiente de la finca, sujeta al derecho de superficie, no constituye un obstáculo insalvable, sino simplemente supone un requisito previo y de fácil cumplimiento.
No contradice lo expuesto, el párrafo primero del artículo 40 de la Ley del Suelo, que permite que el derecho de superficie se constituya sobre parcelas sin edificar o sobre edificaciones ya realizadas, pero en ningún caso permite la constitución, sobre elementos inmobiliarios, que no merezcan la calificación de fincas registrales independientes; más aun, si se tiene en cuenta el número 2, del mismo artículo, que señala el carácter constitutivo de la inscripción, inscripción que habría de regirse por las disposiciones de la Ley Hipotecaria, como regla general, y sin que exista norma alguna que establezca excepciones o reglas especiales, aplicables a la hora de inscribir un derecho de superficie.
El artículo 41.2 de la Ley del Suelo, está dictado para supuestos como el que nos ocupa, y resuelve la situación mediante la constitución de un régimen de propiedad horizontal.
Desde otro punto de vista, la inscripción de un derecho real de larga duración, como el derecho de superficie, sobre parte de una finca, puede generar una segregación de facto, que eludirla los requisitos de licencia administrativa previa, exigida por los artículos 78 del Real Decreto 1.093/1.997, 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 7.a) y 8.a), del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, Decreto 60/2.010.
A mayor abundamiento, hay que decir, que si se permitiese la inscripción del derecho de superficie sobre parte de una finca, se abrirla con ello la puerta a que otros derechos reales, como la hipoteca, se constituyesen sobre el derecho de superficie, y por esta vía indirecta, recayese sobre parte de una finca, contraviniendo así el principio de indivisibilidad de la hipoteca que resulta de la aplicación de los artículos 119 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Dos.–… Tres.–… Cuatro.–…
Los defectos se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado.
El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días contados desde la recepción de la notificación de la calificación que precede.
Contra esta calificación, (...)
Huelva, trece de octubre del año dos mil once. El Registrador (firma ilegible) José Ángel Gallego Vega».
La calificación se notificó al presentante el día 20 de octubre de 2011. El 19 de noviembre don F. J. J. C., don C. M. B. F., don J. D. G. L. y don C. S. C. F., en nombre y representación de las sociedades «Júcar 2012, S.L.», «Inversalter, S.L.», «Tierra Armada Agropecuaria, S.L.» y «Carley, S.L.», respectivamente, interpusieron recurso contra la anterior calificación. En el escrito de recurso se alegan los siguientes razonamientos: «La inscripción de un derecho de superficie sobre la cubierta de una nave es lícita, debido a que, conforme se recoge en la calificación recurrida, para que un derecho real grave únicamente una parte de la finca se precisa simplemente la previa individualización de dicha parte. En este supuesto, los derechos de superficie se conceden sobre la totalidad de un elemento y, en concreto, sobre la totalidad de la cubierta y, en consecuencia, ninguna indeterminación puede derivarse de dicha circunstancia. El principio de especialidad, al que se refiere la calificación recurrida, lo que implica es que todos los derechos reales que accedan al Registro de la Propiedad deben estar perfectamente descritos tanto en cuanto a sus características físicas como de ejercicio. En este caso, se cumple la debida identificación e individualización del derecho de superficie, pudiendo conocer perfectamente la extensión del mismo tanto las partes como los terceros. Basta una lectura de la escritura para constatar este extremo. Así, en la misma se indica el objeto del derecho de superficie (para instalar, montar, explotar, mantener, conservar y reparar una instalación fotovoltaica sobre cubierta), la superficie concreta a ocupar (la totalidad de la cubierta), la duración del derecho, el canon y la forma de pago y, por supuesto, los términos en los que las partes han pactado, ex artículo 1255 del Código Civil, el ejercicio del citado derecho. Por cuanto antecede, se puede concluir que la exigencia de una perfecta delimitación del derecho real constituido se cumple en este supuesto fáctico, sin necesidad, por tanto, de acudir a los instrumentos adicionales para su correcta determinación que, según la calificación impugnada, ofrece la legislación hipotecaria, instrumentos válidos para supuestos distintos al estipulado en esta escritura. En definitiva, se trata de un requisito innecesario en este caso en el que, atendiendo al contenido concreto del derecho real, no cabe sino concluir afirmando que la extensión objetiva del derecho de superficie ha quedado perfectamente determinada, no pudiendo en buena lógica ofrecer duda alguna su descripción e individualización ni para las partes ni para terceros. En consecuencia, el principio de especialidad hipotecaria no puede entenderse conculcado con la inscripción pretendida. A estos efectos, cabe traer a colación lo expresado en la Resolución de 14 de febrero de 2003 de la Dirección General de los Registros y del Notariado por la que se analiza el supuesto de la negativa a inscribir una escritura de opción de compra sobre una parte de tres fincas registrales sin especificar la parte que corresponde a cada una de ellas. En el punto 3 de los fundamentos de Derecho de dicha Resolución se estable que «la descripción de las fincas o partes de ellas objeto del derecho que se concede pueden describirse con referencia a un plano, como el que se protocoliza. Pero, para ello, es preciso que, entre la escritura y el plano, se consiga una claridad de la que, en el presente caso, carecen. En efecto, cuando se describe el objeto de la opción, se habla en dos ocasiones de la parcela número uno, sin que sea claro si se refiere a la que tiene esta numeración en la exposición de la escritura o la que tiene el mismo número en el plano. Además, parece ser que de la redacción de esta cláusula resulta que las fincas 2 y 3 son, en toda su extensión, objeto del derecho, mientras que del plano se deduce que en ambas fincas existe una porción excluida de la opción». A sensu contrario, por ende, si se precisa y determina con claridad la parte de la finca objeto del derecho real no puede existir inconveniente alguno en que el mismo se inscriba. En este caso, no se puede albergar la más mínima duda sobre la parte afectada por el derecho de superficie, puesto que el mismo comprende la totalidad de cada una de las cubiertas de las naves. Cabe insistir, una vez más, en que el derecho de superficie recogido en la escritura cumple con todas las exigencias del principio de especialidad y, por tanto, debe ser inscrito. Finalmente, debe señalarse que apoya lo ya expuesto respecto de la válida constitución de los derechos de superficie sobre una cubierta lo expresamente establecido en el artículo 40.1 de la Ley de Suelo al establecer que «también puede constituirse -el derecho real de superficie- sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo». Así, debe entenderse que lo literalmente dispuesto por el reproducido artículo permite la constitución del derecho de superficie sobre una construcción ya realizada e, incluso, sobre un elemento privativo de la misma. Se disiente con lo entendido por el registrador, pues el tenor literal del citado artículo 40.1 sí contradice lo expuesto en su calificación, sin que dicha contradicción pueda salvarse con lo dispuesto por el artículo 41.2 de la Ley de Suelo respecto a la constitución de un régimen de propiedad horizontal, puesto que dicho precepto no es aplicable a supuestos como el presente, en el que, conforme se ha expuesto, lo que se ha pretendido es constituir un derecho de superficie para construir y explotar una instalación fotovoltaica y en el que ni procede ni es necesario constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal. En conclusión, y en virtud de todo lo expuesto, el derecho de superficie recogido en la escritura debe ser inscrito. A los motivos anteriores son de aplicación los artículos 9, 324, 325.a) y 326 de la Ley Hipotecaria, 40 y 41 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, y la Resolución de 14 de febrero de 2003 de la Dirección y General de los Registros y del Notariado».
Mediante escrito de 12 de diciembre de 2011 el registrador de la Propiedad accidental, don José Ángel Gallego Vega, emitió informe y elevó el expediente a esta Dirección General. En dicho informe expresa que no se han formulado alegaciones por la notaria autorizante de la escritura calificada.
Vistos los artículos 348, 350, 469, 517, 523 y ss., 545, 553, 564, 1255, 1261, 1273 y 1582 del Código Civil; 1, 5, 7, 8, 9, 13, 17, 20, 30, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria; 17.2, 40 y 41 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio; 16, 44, 47, 51 y 377 del Reglamento Hipotecario; 39 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística; las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1984 y 26 de noviembre de 2002; y las Resoluciones de 27 de octubre de 1947, 13 de mayo de 1987, 7 de enero y 16 de diciembre de 1994, 5 de abril de 2002 y 14 de febrero de 2003.
2. En nuestro sistema registral, de folio real, la finca constituye el elemento primordial, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario). Por ello es presupuesto básico de toda actividad registral la apertura de un folio a cada finca que se incorpora al Registro y la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.
3. Por otra parte, el concepto moderno de finca incluye no sólo la unidad de suelo, sino también de edificación, pudiendo aquélla situarse no sólo en la rasante, sino también en el vuelo o en el subsuelo, de suerte que cuando la legislación hipotecaria permita abrir folio en el Registro de la Propiedad pasará a tener la consideración de finca registral (vid. artículo 17.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio). Asimismo, la normativa hipotecaria, y concretamente el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, permite que el aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a modo de segregación de parte de su contenido, y mediante apertura de folio independiente, entre otros casos, cuando la Administración solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado de la finca o fincas de que procede.
4. En el presente caso debe determinarse si la inscripción de un derecho de superficie constituido sobre parte de una finca –concretamente, sobre la cubierta de una nave industrial- exige la previa segregación de la misma, o una individualización jurídica análoga, como exige el registrador.