Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/41/przedawnienie-roszczen-z-tytulu-zaliczek-na-poczet-kosztow-zarzadu-nieruchomoscia-wspolna-a-odpowiedzialnosc-karna
Timestamp: 2018-09-19 09:52:20+00:00
Document Index: 111017037

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 117', 'Art. 117', 'art. 18', 'art. 123', 'art. 118', 'art. 15', 'Art. 15', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 296', 'Art. 296']

W czasach, gdy przypadki braku regulowania, przez członków wspólnot mieszkaniowych, należności na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, stają się powszechne, szczególną uwagę wypada poświęcić tematyce przedawnienia roszczeń. Na wstępie dodać można, iż nie ma jednolitego, niezawodnego sposobu na przeciwdziałanie narastaniu zadłużenia członków wspólnot mieszkaniowych z tytułu nieuiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Aby jednak dochować należytej staranności w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową, zarządy wspólnot mieszkaniowych, czy też zarządcy o których mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (u.w.l.) powinni pamiętać, iż jeśli wierzyciel nie podejmie w określonym czasie odpowiednich czynności, wierzytelność ulegnie przedawnieniu.
Skutek przedawnienia wierzytelności określony został ustawowo w art. 117 § 2 kodeksu cywilnego (k.c.), w myśl którego:
„Art. 117 § 2. Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.”
W sytuacji, gdy będący dłużnikiem – członek wspólnoty mieszkaniowej, skutecznie podniesie zarzut przedawnienia, wspólnota mieszkaniowa pozbawiona zostanie prawnych możliwości zaspokojenia wierzytelności z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Celem przeciwdziałania takim sytuacjom, zarządy wspólnot mieszkaniowych, czy też zarządcy o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., powinni ze szczególną starannością dbać o terminowość podejmowanych działań mających zapobiec przedawnieniu roszczeń.
Katalog czynności przerywających bieg terminu przedawnienia określony został w art. 123 § 1 k.c., zgodnie z którym:
Celem przerwania biegu terminu przedawnienia należności z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co najmniej jeden z ww. czynników nastąpić musi przed upływem trzech lat od daty wymagalności roszczenia. Trzyletni termin przedawnienia roszczeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynika z art. 118 k.c. i związany jest z okresowym charakterem tychże świadczeń. Ww. okresowość ustanowiona została w art. 15 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym:
„Art. 15.1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.”
Dbający o właściwe zarządzanie wspólnotą mieszkaniową członkowie zarządów, czy też zarządcy o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., powinni mieć powyższe na uwadze. Jeśli bowiem roszczenie ulegnie przedawnieniu, a dłużnik podniesie zarzut przedawnienia, wspólnota mieszkaniowa pozostanie z niezaspokojoną wierzytelnością, której zapłaty nie będzie mogła skutecznie domagać się na drodze sądowej. Dla każdej wspólnoty mieszkaniowej niezwykle istotnym jest, aby działania windykacyjne podejmowane były skutecznie, w sposób zgodny z prawem oraz w odpowiednim czasie, tak aby uchronić wspólnotę mieszkaniową przed sytuacjami, w których pomimo istnienia wierzytelności, nie będzie ona miała podstaw prawnych do żądania zapłaty.
Należy także pamiętać, iż pełnienie funkcji w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej, lub też zarządcy o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., wiąże się z odpowiedzialnością karną na podstawie art. 296 kodeksu karnego. Z odpowiedzialności karnej nie zwalnia nawet brak świadomości co do instytucji przedawnienia, gdyż penalizowane są również przestępstwa nieumyślne:
„Art. 296. § 1. Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową,