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Timestamp: 2016-10-23 23:52:29+00:00
Document Index: 266471621

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 54', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 48', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 54', 'art. 35', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'in fine', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 260', 'art. 257', 'art. 63', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 256', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 156', 'art. 159']

Mme et MM. les Juges Corboz, pr�sident, Walter, Klett, Nyffeler et Favre.
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Christian Buonomo.
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de Baux et Loyers du canton de Gen�ve du 8 septembre 2003).
Le 13 octobre 1983, l'hoirie de Z.________ dont le successeur est A.________, propri�taire d'un immeuble situ� � Gen�ve, a lou� � X.________ S.A. deux arcades et deux arri�res, destin�s � l'exploitation d'un commerce de v�tements. Arrivant � �ch�ance le 30 septembre 1993, le bail a �t� renouvel� pour une dur�e de dix ans jusqu'au 30 septembre 2003. La fixation du loyer a donn� lieu � plusieurs proc�dures, la derni�re termin�e par un jugement du Tribunal des baux et loyers du 18 avril 1996.
Le 27 janvier 1987, les m�mes parties, dans les m�mes qualit�s, ont pass� un second contrat de bail portant sur un appartement de 4 1/2 pi�ces sis au 1er �tage du m�me immeuble. Arrivant � �ch�ance le 31 d�cembre 1988, le contrat �tait renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e. Par jugement du 29 septembre 1999, le loyer a �t� fix� � 12'264 fr. par an d�s le 1er juillet 1999, charges non comprises, soit � 1'022 fr. par mois.
D�s 1992, les parties sont entr�es en conflit quant � une construction sur cour utilis�e par la locataire et dont la bailleresse souhaitait la d�molition, au motif qu'elle n'�tait pas cadastr�e et n'�tait pas incluse dans le contrat de bail. Finalement, le maintien � titre pr�caire de cette construction a �t� autoris� jusqu'au 31 d�cembre 2007, moyennant le respect de conditions faisant actuellement l'objet d'un litige entre les parties.
Au d�but 2001, la bailleresse a inform� la locataire que des travaux de r�fection des fa�ades et de la toiture seraient entrepris dans l'immeuble d�s avril 2001.
En pr�cisant que ces travaux n'auraient aucune incidence sur le montant des loyers, elle a invit� la locataire, le 16 mars 2001, � d�poser le store de toile fix� au-dessus de son arcade.
Le 29 mars 2001, la locataire a fait opposition � l'ex�cution des travaux projet�s aupr�s du D�partement cantonal de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement (DAEL), qui a �cart� celle-ci parce que les interventions envisag�es pouvaient �tre qualifi�es de travaux d'entretien qui ne n�cessitaient pas le d�p�t d'une requ�te en autorisation de construire. Sur recours de la locataire, la Commission de recours en mati�re de construction a annul� cette d�cision le 5 novembre 2001 et invit� le DAEL � accorder l'autorisation de construire, en fixant comme condition l'absence d'incidence sur les loyers des appartements de l'immeuble. Saisi par la bailleresse, le Tribunal administratif a, par jugement du 17 d�cembre 2002, annul� ce prononc�, en retenant que les travaux en cause devaient �tre consid�r�s comme de simples travaux d'entretien, assujettis ni � la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI), ni � la loi sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR). Il a en outre �t� retenu que ces travaux n'avaient aucune incidence sur les loyers.
Le 14 mai 2001, la bailleresse, invoquant express�ment l'art. 257f al. 3 CO, a mis la locataire en demeure de prendre les mesures utiles � l'ex�cution imm�diate des travaux projet�s, notamment par la d�pose du store situ� au-dessus de l'arcade lou�e. La bailleresse a aussi rappel� l'obligation l�gale et conventionnelle du locataire de tol�rer l'�tude et l'ex�cution de toutes r�parations.
Comme cette mise en demeure �tait rest�e sans suite, la bailleresse a r�sili� les baux la liant � X.________ S.A. � l'�ch�ance du 31 juillet 2001 par deux avis du 30 mai 2001, en faisant valoir de justes motifs au sens de l'art. 257f al. 3 CO.
Le 2 juillet 2001, la locataire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve de deux requ�tes en annulation de cong�, non concili�es et transmises au Tribunal des baux et loyers le 19 octobre 2001.
Le 31 octobre 2002, le Tribunal a d�clar� valables les deux cong�s pour le 31 juillet 2001. Sur appel de la locataire, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a, par arr�t du 8 septembre 2003, confirm� ce jugement, en estimant que les conditions d'une r�siliation au sens de l'art. 257f al. 3 CO �taient r�alis�es.
Agissant le 16 octobre 2003 par la voie du recours en r�forme, X.________ S.A. (la demanderesse) conclut � l'annulation de l'arr�t susmentionn� et � celle des deux r�siliations de bail notifi�es par avis du 30 mai 2001, avec suite de d�pens. Elle requiert � titre pr�alable l'octroi de l'effet suspensif.
A.________ (la d�fenderesse) propose le rejet du recours, avec suite de frais et d�pens.
A titre pr�liminaire, il convient de souligner que la requ�te d'effet suspensif form�e par la demanderesse dans sa conclusion pr�alable est sans objet, en application de l'art. 54 al. 2 OJ.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 129 III 750 consid. 2).
2.1 Le litige porte sur la validit� des deux cong�s signifi�s le 30 mai 2001 pour le 31 juillet 2001. En pareil cas, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p 386). En l'esp�ce, le bail concernant les deux arcades et leurs d�pendances venait � �ch�ance le 30 septembre 2003, soit 26 mois apr�s le 31 juillet 2001. Quant au bail relatif � l'appartement du 1er �tage, il pouvait �tre r�sili� au plus t�t pour le 31 d�cembre 2001, soit cinq mois apr�s le cong� donn�. D�s lors que le loyer mensuel s'�levait � 2'635 fr. charges comprises pour le premier bail et � 1'022 fr. sans les charges pour le second, le seuil de 8'000 fr. fix� � l'art. 46 OJ est largement d�pass�.
En outre, interjet� par la locataire qui a succomb� dans ses conclusions tendant � l'annulation des cong�s signifi�s, le recours porte sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid. 2.1) et est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ). Il convient donc d'entrer en mati�re, puisque le recours a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
En revanche, il ne sera pas tenu compte des pr�cisions apport�es par la demanderesse � son recours, car celles-ci ont �t� pr�sent�es tardivement (art. 54 al. 1 OJ), sans qu'une demande de restitution pour inobservation du d�lai n'ait �t� formul�e (cf. art. 35 OJ).
2.2 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Dans la mesure o� la partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277; 127 III 543 consid. 2c p. 547; 126 III 189 consid. 2a).
Au surplus, la juridiction de r�forme ne peut aller au-del� des conclusions des parties; en revanche, elle n'est li�e ni par les motifs d�velopp�s par celles-ci (cf. art. 63 al. 1 OJ; ATF 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 129 III 129 consid. 8; 128 III 22 consid. 2e/cc p. 29 et les arr�ts cit�s).
La locataire invoque une violation de l'art. 257f al. 3 CO et, par voie de cons�quence, de l'art. 271a al. 1 let. d et e CO. Elle reproche en substance � la cour cantonale d'avoir consid�r� � tort que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO �taient remplies, en retenant une violation grave de son devoir de diligence � l'�gard de la bailleresse et le caract�re insupportable du maintien du bail pour cette derni�re.
3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet la r�siliation anticip�e du bail, moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois, lorsque son maintien devient insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite de celui-l�, persiste � enfreindre son devoir de diligence. Cette r�siliation suppose ainsi, cumulativement : une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement �crit pr�alable du bailleur, la persistance du locataire � ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement �voqu� par le bailleur dans sa protestation, le caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pr�avis de 30 jours pour la fin d'un mois (sur ces conditions: cf. Lachat, Commentaire romand, art. 257f CO no 10; du m�me auteur: Le bail � loyer, Lausanne 1997, p. 430 ss; Higi, Commentaire zurichois, art. 257f CO no 50 � 61; Weber, Commentaire b�lois, art. 257f CO no 5; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e �d. Zurich 1998, art. 257f CO no 33 � 37; Tercier, Les contrats sp�ciaux, Zurich 2003, p. 305 s. no 2137 � 2141).
3.2 En l'occurrence, par l'envoi de la mise en demeure du 14 mai 2001, la bailleresse a respect� la condition formelle � l'application de l'art. 257f al. 3 CO, l'avertissement �crit �tant tr�s explicite et visant notamment la d�pose du store plac� au-dessus de l'arcade lou�e. De m�me, le d�lai de pr�avis et l'�ch�ance mensuelle exig�s par cette m�me disposition ont �t� observ�s dans les deux avis de r�siliation du 30 mai 2001. Il reste donc � v�rifier si l'on peut reprocher � la locataire une violation persistante de son devoir de diligence et si les juges cantonaux pouvaient admettre que le maintien des baux rev�tait un caract�re insupportable pour la bailleresse.
Lors de cet examen, il n'y a pas lieu de dissocier le bail portant sur les arcades et les arri�res de celui relatif � l'appartement situ� au premier �tage du m�me immeuble, car les manquements reproch�s � la locataire ont emp�ch� la bailleresse d'entreprendre la r�fection des fa�ades et du toit, soit de travaux qui se rapportent au b�timent dans son ensemble. Par cons�quent, ils concernent les deux objets remis � bail.
3.3 En vertu de l'art. 257h al. 1 CO, le locataire est tenu de tol�rer les travaux destin�s � rem�dier aux d�fauts de la chose ainsi qu'� r�parer ou � pr�venir des dommages, ce qui signifie qu'il ne doit supporter que les r�parations n�cessaires. La n�cessit� s'appr�cie de mani�re objective, sans �gard � l'opinion du locataire, � l'aune de l'obligation d'entretien du bailleur, qui n'entend pas laisser les locaux se d�grader (Higi, op. cit., art. 257h CO no 17; Lachat, Le bail � loyer, op. cit., p. 156 no 3.2; du m�me auteur, Commentaire romand, op. cit., art. 257h CO no 3). L'urgence des travaux n'est � cet �gard pas d�terminante (Lachat, Le bail � loyer, op. cit., p. 156 no 3.2 in fine; SVIT-Komm, op. cit., art. 257h CO no 12). Les r�parations n�cessaires que le locataire est tenu de supporter doivent �tre distingu�es des travaux qui am�liorent la chose lou�e, avec une �ventuelle r�percussion sur le montant du loyer (Tercier, op. cit., p. 281 no 1951; SVIT-Komm, op. cit., art. 257h no 9 s.). Ces derniers ne peuvent �tre impos�s aux locataires qu'aux conditions de l'art. 260 CO (Lachat, Le bail � loyer, op. cit., p. 190 no. 1.4 et p. 192 ss no 3.1 et 3.2; Weber, Commentaire b�lois, art. 257h CO no 2) et sont assujettis, � Gen�ve, � certaines exigences d�coulant au droit cantonal de la construction, en particulier de la LDTR (cf. Favre, Droit de la r�novation et force d�rogatoire du droit f�d�ral, RDAF 2002, p. 1 ss, 11 s.).
En l'esp�ce, il ressort des faits constat�s par la cour cantonale, d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), que les travaux envisag�s par la bailleresse concernaient la r�fection des fa�ades et de la toiture. Ces travaux ont �t� qualifi�s de travaux d'entretien par l'autorit� administrative, ce qui a �t� confirm� par la Commission cantonale de recours et le Tribunal administratif les 5 novembre 2001 et 17 d�cembre 2002, ce dernier pr�cisant que ces travaux ne sauraient �tre assimil�s � des travaux de transformation au sens du droit public cantonal. En outre, il a �t� retenu que les travaux projet�s n'�taient pas de nature � exercer une incidence sur les loyers. Il s'agit par cons�quent de r�parations n�cessaires que la locataire avait le devoir de tol�rer conform�ment � l'art. 257h al. 1 CO. En refusant d'effectuer les op�rations permettant la r�alisation des travaux d'entretien pr�vus, la demanderesse a ainsi viol� son devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 CO (cf. Lachat, Les r�parations, les r�novations et le bail immobilier, Diritto della locazione, Lugano 2000, p. 3 ss, 5; Higi, op. cit., art. 257f CO no 61; Weber, op. cit., art. 257h CO no 5).
Lorsque la locataire soutient qu'aucun manquement ne peut lui �tre reproch�, car le maintien du store n'emp�chait pas la bailleresse d'effectuer les travaux de r�fection pr�vus, elle s'�carte des faits constat�s, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer en mati�re (cf. supra consid. 2.2).
3.4 La violation du devoir de diligence de la locataire peut en outre �tre qualifi�e de persistante, d�s lors que, malgr� deux injonctions de la bailleresse, les 16 mars et 14 mai 2001, elle n'a pas d�pos� le store en toile situ� au-dessus de son arcade, emp�chant ainsi la bailleresse de proc�der aux travaux de r�fection de l'immeuble.
3.5 Pour justifier une r�siliation anticip�e, encore faut-il que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat pour le bailleur, ce qui suppose une certaine gravit� du manquement reproch� au locataire (Lachat, Commentaire romand, art. 257f CO no 10; Higi, op. cit., art. 257f CO no 58; SVIT-Komm op. cit., art. 257f CO no 34). La question de savoir si le maintien du bail est devenu insupportable ne se d�termine pas selon des crit�res abstraits, mais en fonction de l'ensemble des circonstances concr�tes du cas d'esp�ce (Higi, art. 257f CO no 59; Lachat, Le droit du bail, op. cit., p. 432 no 3.1.7; Weber, op. cit., art. 257f CO no 6). Cet examen rel�ve ainsi du pouvoir d'appr�ciation du juge (art. 4 CC; arr�t du Tribunal f�d�ral non publi� 4C.118/2001 du 8 ao�t 2001, consid. 1b/bb/eee). Conform�ment � sa pratique, le Tribunal f�d�ral ne substitue alors sa propre appr�ciation � celle de l'instance inf�rieure qu'avec une certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s, si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 129 III 380 consid. 2, 664 consid. 6.1, 715 consid. 4.4; 128 III 428 consid. 4).
Il ressort de l'arr�t entrepris que la bailleresse a inform� la locataire, en m�me temps qu'elle l'invitait a d�poser le store en toile dispos� au-dessus de son arcade, que les travaux projet�s n'auraient aucune incidence sur le montant des loyers, ce qui �tait exact. Malgr� cette assurance, la demanderesse non seulement n'a pas proc�d� aux am�nagements permettant d'effectuer ces travaux, mais elle a �galement utilis� la voie administrative pour s'opposer � leur r�alisation, en all�guant que la propri�taire ne b�n�ficiait pas d'une autorisation. La proc�dure s'est sold�e, le 17 d�cembre 2002, par un arr�t du Tribunal administratif cantonal, qui a consid�r� qu'il s'agissait de simples travaux d'entretien qui n'�taient pas assujettis au droit cantonal de la construction. Devant une telle attitude tendant � emp�cher, sans raison apparente, la r�alisation de travaux n�cessaires par le bailleur, auxquels celui-ci a pourtant l'obligation de proc�der, conform�ment � son devoir d'entretenir la chose lou�e (art. 256 al. 1 et 259b CO; Lachat, Le bail � loyer, op. cit., p. 155 no 3.2; SVIT-Komm, op. cit., art. 257h CO no 8), on ne voit pas que la cour cantonale ait abus� de son pouvoir d'appr�ciation en admettant que le maintien du contrat �tait insupportable pour la d�fenderesse.
3.6 Il en d�coule que l'arr�t attaqu� ne viole pas le droit f�d�ral lorsqu'il confirme le bien-fond� des r�siliations au sens de l'art. 257f al. 3 CO signifi�es par la bailleresse. En outre, une telle conclusion rend inapplicable, par le jeu de l'art. 271a al. 3 let. c CO, l'art. 271a al. 1 let. d et let. e CO dont cherche �galement � se pr�valoir la demanderesse.
Au vu de l'issue du litige, un �molument de 3'000 fr. sera mis � la charge de la demanderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 OJ), ainsi qu'une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens en faveur de la d�fenderesse (art. 159 al. 1 OJ).
La demanderesse versera � la d�fenderesse une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens.