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Timestamp: 2016-10-28 06:30:27+00:00
Document Index: 14659529

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 51', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 253', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 266', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 257']

4A_134/2011 (23.05.2011)
Arr�t du 23 mai 2011
X.________ SA, repr�sent�e par Me Pascal P�troz,
H.Z.________ et F.Z.________, repr�sent�s par Me Roger Mock,
recours contre l'arr�t rendu le 17 janvier 2011 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Depuis le 4 d�cembre 2003, H.Z.________ est locataire d'un appartement de deux pi�ces au rez-de-chauss�e d'un b�timent sis rue ... � Gen�ve. La dur�e du contrat est ind�termin�e et il est r�siliable pour le 31 d�cembre de chaque ann�e. Le loyer et les autres versements dus par le locataire s'�l�vent � 850 fr. par mois.
Le locataire s'est entre-temps mari� et il habite d�sormais l'appartement avec son �pouse F.Z.________.
Par sommation du 4 mars 2009 adress�e s�par�ment � chaque �poux, la bailleresse X.________ SA a mis le locataire en demeure d'acquitter dans un d�lai de trente jours un arri�r� de loyer au montant de 7'650 fr., sous menace de r�siliation du contrat en application de l'art. 257d al. 2 CO.
Le 21 avril 2009, usant d'une formule officielle adress�e � chaque �poux, la bailleresse a r�sili� le contrat avec effet au 31 mai 2009, au motif que la sommation �tait demeur�e vaine.
Le 21 octobre 2009, devant la commission de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers de canton de Gen�ve, la bailleresse a ouvert action contre les �poux H.Z.________ et F.Z.________, lesquels devaient, selon ses conclusions, �tre condamn�s � l'�vacuation de l'appartement.
Les d�fendeurs ont conclu au rejet de l'action. Le locataire a reconnu devoir deux mois de loyer et charges, soit 1'500 fr., et il a promis de rattraper ce retard.
Le tribunal s'est prononc� le 7 mai 2010. Il a prononc� que la r�siliation du contrat �tait inefficace et il a rejet� l'action.
La Chambre d'appel a statu� le 17 janvier 2011 sur l'appel de la demanderesse; elle a confirm� le jugement.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la demanderesse requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que les d�fendeurs soient condamn�s � �vacuer l'appartement de leurs personnes et de leurs biens.
Le recours est dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Son auteur a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). La valeur litigieuse exc�de le minimum l�gal de 15'000 fr. pr�vu en mati�re de droit du bail � loyer (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF); le m�moire de recours a �t� introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et il satisfait aux exigences l�gales (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
Il est constant que la demanderesse et le d�fendeur se sont li�s par un contrat de bail � loyer aux termes de l'art. 253 CO.
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, apr�s r�ception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'� d�faut de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s avec un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois. L'art. 266n CO pr�voit que lorsque la chose lou�e est un logement familial, la sommation et la r�siliation doivent �tre communiqu�es s�par�ment au locataire et � son conjoint.
La Chambre d'appel retient qu'au 4 mars 2009, date de la sommation adress�e aux d�fendeurs, l'�poux se trouvait en demeure de payer 3'400 fr. pour quatre mois de loyer et charges, soit les mois de mai, juin et juillet 2008, et mars 2009. Cela n'est pas contest� par la demanderesse.
Ces mois n'�taient pas indiqu�s dans la sommation, laquelle mentionnait seulement, sans plus de renseignements, un montant de 7'650 fr. sans rapport avec la somme effectivement due � titre de loyer et charges. Il n'�tait donc pas possible de reconna�tre ais�ment, � l'examen de la sommation, que trois mois de loyer et charges �taient demeur�s impay�s six mois auparavant. Dans ces conditions, contrairement � l'opinion de la demanderesse, la Chambre d'appel applique correctement l'art. 257d al. 1 CO en jugeant que la sommation ne satisfaisait pas aux exigences de clart� et de pr�cision consacr�es par la doctrine et la jurisprudence en rapport avec cette disposition. De ce point de vue, il est sans importance qu'il exist�t effectivement un arri�r�, et il est aussi sans importance que par la suite, dans le proc�s, les d�fendeurs aient m�me reconnu devoir 1'500 francs. La contestation ne porte pas sur le paiement r�clam� par la demanderesse mais sur son droit de mettre fin au contrat, par suite de la demeure du locataire, sans �gard aux termes et d�lais de r�siliation convenus. A ce sujet, il se confirme que le 21 avril 2009, faute d'avoir valablement somm� les d�fendeurs, la demanderesse ne se trouvait pas en droit de r�silier le contrat sur la base de l'art. 257d al. 2 CO, et que le cong� communiqu� � cette date est donc inefficace.
La Chambre d'appel souligne que le montant de la sommation �tait largement sup�rieur au total des loyers et charges r�ellement en souffrance. La demanderesse s'en prend � ce passage de la motivation de la d�cision attaqu�e; elle fait grief aux juges d'avoir implicitement tenu le cong� pour contraire aux r�gles de la bonne foi, aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, alors que les d�fendeurs n'avaient pas entrepris de le contester conform�ment � l'art. 273 al. 1 CO. Compte tenu que le cong� �tait de toute mani�re inefficace au regard de l'art. 257d CO, le Tribunal f�d�ral peut se dispenser d'entrer dans cette discussion.
La relation contractuelle s'�tant poursuivie, la demanderesse n'�tait pas en droit d'exiger la restitution de la chose lou�e et il s'imposait donc de rejeter l'action en �vacuation.
Le recours se r�v�le priv� de fondement, ce qui conduit � son rejet. A titre de partie qui succombe, la demanderesse doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels les adverses parties peuvent pr�tendre.