Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/01042c1ad8f06de05e04e92ac665b3204a2585a0af2938b533d3dc858ac93297
Timestamp: 2018-04-22 10:47:19
Document Index: 175750317

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 551', 'BGH', '§ 128', '§ 551', '§ 152', '§ 273', '§ 256', '§ 478', '§ 256', '§ 256', 'BGH', '§ 273', '§ 551', '§ 551', '§ 152', '§ 551', '§ 108', '§ 108', '§ 87', '§ 152']

BGH, VIII ZR 336/08: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 03.12.2008, VIII ZR 336/08
VIII ZR 336/08
Kaution, Vermieter, Anlage, Mieter, Miete, Feststellungsklage, Zpo, Höhe, Beschlagnahme, Verwalter
VIII ZR 336/08 Verkündet am: 23. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen
einer vom Vermieter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 angelegten Kaution.
BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08 - LG Lüneburg AG Lüneburg
gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. August 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer
des Landgerichts Lüneburg vom 3. Dezember 2008 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat am 19. Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den 1
Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet; eine vom Vermögen des
Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb.
2Über das Vermögen des Vermieters wurde im April 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lüneburg vom 5. Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kläger bewohnten Hausgrundstücks bestellt. Der Beklagte hat die Kaution nicht erhalten.
3Der Kläger hat Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu einem Betrag von 480 € nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die
Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers
nachweist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat
die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.
Dem Kläger stehe ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis 6
zur Höhe des Kautionsbetrages nebst Zinsen zu, bis der Beklagte die vom Kläger geleistete Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegt habe.
7Der Mieter sei bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Kaution zum Einbehalt der Miete berechtigt; dies gelte auch gegenüber dem Zwangsverwalter,
der gemäß § 152 ZVG anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen habe. Der Verwalter werde im Hinblick auf
die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und
trete in sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Diese
Einstandspflicht erstrecke sich auch auf die Vermieterpflichten, die sich im Hinblick auf die Mietsicherheit aus vertraglichen Abreden oder gesetzlichen Bestimmungen ergäben. Hierzu gehöre auch die Pflicht, sich um die getrennte
Anlage der Kaution zu kümmern, selbst wenn der Beklagte sie nicht ausgehändigt erhalten habe. Der Mieter werde durch die Zubilligung eines Zurückbehal-
tungsrechts auch nicht in unzulässiger Form gegenüber den übrigen Gläubigern
der Zwangsverwaltung privilegiert; vielmehr sei die Besserstellung vom Gesetzgeber gewollt.
91. Die Feststellungsklage ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem vom Kläger geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB um ein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen grundsätzlich im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO überprüft werden
kann (RGZ 74, 292, 294 zu § 478 BGB aF; Assmann in: Wieczorek/Schütze,
ZPO, 3. Aufl., § 256 Rdnr. 79; MünchKommZPO/Becker-Eberhard, 3. Aufl.,
§ 256 Rdnr. 15). Der Kläger hat ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen
Feststellung seines Rechtes, weil es vom Beklagten bestritten wird und ihm
deshalb eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht. Zu Unrecht meint die
Revision, der Kläger müsse sich im Rahmen seines Feststellungsbegehrens
bereits festlegen, gegenüber welchen Mietforderungen er sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen wolle. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein
Rechtsschutzinteresse des Klägers auch nicht wegen der Möglichkeit einer
(Leistungs-)Klage auf Anlage der Kaution zu verneinen. Der Vorrang der Leistungsklage gegenüber der Feststellungsklage wird damit begründet, dass bei
Bestehen des bestrittenen Anspruchs das Rechtsschutzziel der Leistungsklage
- Erlangung eines vollstreckungsfähigen Titels - mit der Feststellungsklage nicht
erreicht werden kann (BGHZ 134, 201, 209). Hier benötigt der Kläger jedoch
keinen vollstreckungsfähigen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution
im Wege eines Zurückbehaltungsrechts verfolgt.
2. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dem Kläger ein 10
Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus
dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der Beklagte ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 €
gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Klägers anzulegen; diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der
Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 Satz 4
11Der im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kläger die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach
§ 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu
aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der
Zwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in
allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind,
wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht
erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342,
unter II 2; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3, sowie
vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, NZM 2009, 481, Tz. 8 f.).
Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter 12
gemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (Senatsurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 9). Diese Verpflichtung wurde vom Vermie-
ter bisher nicht erfüllt und trifft deshalb nunmehr den Beklagten als Zwangsverwalter.
13Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht - im Hinblick auf die
Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters - deswegen anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter
keine weitergehenden Rechte als gegenüber dem ursprünglichen Vermieter
zustehen könnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Mietverhältnis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Ansprüche aus der
Kaution nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine einfache Insolvenzforderung
verwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters
in der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des Beklagten als
Zwangsverwalter gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der
Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie
ausgeführt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters
ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermieters zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden
Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevorzugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hinsichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 11. März 2009,
aaO, Tz. 9). Sie wird deshalb nicht davon berührt, dass neben der Zwangsver-
waltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen
des Schuldners anhängig ist.
AG Lüneburg, Entscheidung vom 28.08.2008 - 12 C 55/08 -
LG Lüneburg, Entscheidung vom 03.12.2008 - 6 S 122/08 -