Source: http://magazinspotrebitele.cz/najemni-smlouva/
Timestamp: 2020-01-18 11:37:08+00:00
Document Index: 23560855

Matched Legal Cases: ['§ 2236', '§ 178', '§2274', '§ 2272', '§ 2272', '§ 689', '§ 2231', '§2288', '§ 2288', '§ 2291', '§ 2288', '§ 2288', '§2235', '§ 2290', '§ 2231', '§ 2287', '§ 2287', '§ 2207', '§ 2257', '§ 2249', '§ 2287', '§ 2287', '§ 2247', '§ 3', 'čl.4', '§ 2249']

Nájemní smlouva bytu - Magazín spotřebitele
Judikatura a výslovně § 2236 nOZ považují za byt i prostory užívané k bydlení.“Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.“ To znamená, že bydlíte-li v nebytovém prostoru a pronajímatel si je toho vědom, jste chráněni jako nájemce bytu. Zde pozor na správní delikt užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím § 178/1g z.183/2006 Sb., stavební zákon, s pokutou až 500 000 (1mil pro právnickou osobu), jež spíše než sociálně slabým nájemníkům, bude reálně hrozit pronajímateli.
Paragraf 2236/3 nOZ „Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.“ V zásadě jde pouze o běžným nájemcem nevnímatelné rozdíly vyplývající z vymezení společných prostor u vlastníků bytových jednotek – práva užívat, platit za společné osvětlení, úklid apod.
Smlouva obsahuje identifikaci bytu (na rozdíl od smlouvy kupní stačí bytová jednotka č. … na adrese …) a příslušenství (např. sklep) a výši nájemného), vhodné uvést i počet místností a výměru, u domu stačí uvést „dům se zahradou na adrese“, v případě části domu je třeba přesně vymezit prostory, jež má nájemce právo užívat výlučně, a prostory, jež má právo užívat spolu s ostatními (např. právo výhradně užívat pokoj o výměře … m2 a spolu s ostatními obyvateli prostory chodeb, sanitárních zařízení a kuchyně v prvním patře. Zahradu pouze pro účely odpočinku).
Ujednání režimu „paušálu“ – „platíš nedoplatky, ale nedostáváš přeplatky“ je v rozporu s dobrými mravy a tedy neplatné. Není to stejné jako, když nevyčerpáte např. 100 minut telefonní paušál, neboť v případě tel. operátora dostáváte za paušál množstevní slevu, avšak za množství spáleného plynu u pronajímatele nikoli. Služby by tedy měly být vždy vyúčtovány, ledaže pronajímatel přistoupí na režim. „nájemníku, pevná cena i v případě nedoplatku“, což nedoporučuji (fakticky se tak ale děje třeba při nájmu pokoje u bytu sdíleného s majitelem či v hotelu – tam však majitel na věci může dohlédnout …).
Pokud nájemce v bytě sám bydlí, může byt dále pronajmout (§2274) či přijmout do své domácnosti osobu blízkou (§ 2272 nOZ). Proto smluvně stanovte maximální přiměřený počet osob, jež mohou byt užívat ve vyhovujících hygienických podmínkách ve smyslu § 2272 nOZ (dříve. § 689/1 OZ). „Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách.“ Smluvní ustanovení maximálního počtu bydlících má spíše informativně preventivní než závazný charakter. Neodpovídá-li zákonu, např., že přiměřený počet osob na klasický byt 3+1 jsou 2 nebo 3, bylo ve vztahu k přijetí osoby blízké do bytu neplatné.
Právo chovat zvíře od 1.1.2014 smluvně zakázat nelze. Paragraf 2258 nOZ „Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.“ K tomu samostatný článek: Koberec po psovi, půl milionu chlupů, smrad a 3 fleky
Výpovědní lhůta je ze zákona 3 měsíce u nemovitosti, u věci movité 1 měsíc (§ 2231 nOZ není-li sjednáno či předpisy stanoveno jinak). U bytu nesmí být vůči nájemci kratší než 3 měsíce (§2288) a pronajímatel smí vypovědět či odstoupit od smlouvy jen ze zákonných důvodů. Důvody výpovědi pronajímatele upravuje § 2288, okamžité výpovědi pak § 2291. § 2288/1 d uvádí též „je-li tu jiný obdobně závažný důvod“. Tím by teoreticky mohla být např. potřeba prodeje bytu v důsledku náhlé finanční potřeby (větší exekuce, nákladná léčba osoby blízké, opuštění státu). U důvodů dle § 2288, jež jsou vyvolány jinými důvody než chybou nájemce, musí výpovědní důvod trvat i v době doručení výpovědi, a při společném nájmu manželi dokonce i druhému z manželů (NS 26 Cdo 2228/2008). Smluvní modifikace zákona v neprospěch nájemce je v tomto případě neplatná, přesněji nepřihlíží se k ní (§2235). K ustanovení tento standard účelově s cílem odstranit ochranu nájemce obcházející (např. smlouva se obnovuje každý měsíc/kvartál zaplacením posledního nájmu) by se asi důvody neplatnosti hledaly hůře, neboť takový režim může být regulérně požadován nájemcem (nevím, kdy mi skončí stáž) i pronajímatelem (nechám tě tu bydlet za 1/2, ale nevím, kdy mi přivezou dřevo na rekonstrukci, pak odejdeš). Zde nejistota, ale i právo svědčí oběma stranám stejně. Pro zneužití – obcházení se však nehodí právě z důvodu nejistoty obou stran. Pro pronajímatele je tedy výhodné mít smlouvu na dobu určitou. Oproti staré úpravě se k výpovědi nevyžaduje přivolení soudu, přičemž nájemce je oprávněn napadnout platnost výpovědi žalobou do 2 měsíců od doručení výpovědi (§ 2290).
Dle § 2231 platí pro smlouvu na dobu neurčitou 3 měsíční výpověď, počínaje měsícem po doručení. Smluvní ujednání delší výpovědní doby v neprospěch nájemce bytu by mohlo být v rozporu s dobrými mravy a tedy neplatné. Využití práva dát 3 měsíční výpověď smlouvy na dobu neurčitou nemůže být omezeno (do 2013 ani smlouvou na dobu určitou) ani sankcionováno. Po 2014 § 2287 omezuje právo nájemce dát výpověď u smlouvy na dobu určitou na podmínku „změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“ § 2287 zatím není blíže vymezen. Záleží na situaci a pohledu soudů. Typicky pokud jeden z partnerů přijde o práci, přibude dítě do rodiny, sestěhování se s partnerem či jinou osobou blízkou, nečekaný dluh či jiná finanční zátěž. Podle mě soudy ale budou vycházet vstříc nájemníkům a zákon vykládat šířeji. A to i z toho důvodu, že nemá smysl držet nájemce, když tam bydlet nechce. Zde mi přijde rozumné (lidské) smluvně sjednat možnost výpovědi nájemce bez uvedení důvodu. Přispěje to k dobrým vztahům a tím, že jej tam budete držet, mnoho nezískáte. Mj. toto okleštění možnosti nájemce dát výpověď již nelze považovat za značnou nedůslednost zákonodárce, jako v případě omezení výpovědi pronajímatele, ale za čistou a nezdravou loby pronajímatelů domů …
Při pronájmu pouze části bytové jednotky či domu se tyto paragrafy (ani § 2207 „Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce“), dle mého názoru neaplikují a je třeba při absenci smluvního ujednání vyjít z nějakého rozumného uspořádání vztahů, tj. úklid vyhrazené části provádí nájemce a společných prostor v poměrném rozsahu. Ostatní je na pronajímateli. Naopak v případě pronájmu celé vily lze každou drobnou opravu považovat za související s užíváním bytu ve smyslu § 2257.
2019(2) „Vzniknou-li nájemci činností pronajímatele podle odstavce 1 obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.“
Odpověď: Pokud si majitel snížil své zálohy svým dodavatelům, ale vy jemu celkem platíte stejný (či dokonce vyšší) „měsíční paušál“, tj. fakticky Vám zvedl nájem, mohl tak učinit pouze za podmínek a formou § 2249 (nutno přečíst J – odkaz viz oddíl „Zákonné zvýšení a snížení nájemného“.
66 komentářů to “Nájemní smlouva bytu”
Dobry den,Mam uzatvorenu najomnu zmluvu na dobu urcitu a to jeden rok. Pri podpise zmluvy som prenajimatela upozronil, ze pracovnej zmluve mam uvedenu 3 mesacnu skusobnu dobu. Nakolko som sa nedohodol na pokracovani v prace budem sa musiet stahovat za zamestnanim do inej krajiny. Prenajimatel mi slubil, ze v takomto pripade ma tu nebude drzat, ale ostalo to len pri ustnej a mailovej dohovore. Prenajimatel sa nechce dohodnut o skonceni najmu skor a ani to, ze by som mu cast najmu za 3 mesiace zaplatil aj ked tam nebudem byval alebo akukolvek inu dohodu odmieta. V zakone sa pise „Nový občanský zákoník v § 2287 stanoví, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Dakujem a zelam pekny den
Ano, Vaše situace je učebnicový příklad § 2287, navíc ještě utvrzený tím, že jste se o tom bavili či dokonce mailovali, což jako důkaz bude stačit. Měl by jste dát výpověď a byt předat po uplynutí výpovědní lhůty (není-li ve smlouvě, tak 3 měsíce). Pokud bude pronajímatel rozumný řekne, dejte mi klíče a 2 najmy. Já si to pronajmu a ten 3. nájem Vám odpustím. Pokud to bude blb, tak si tam vemte na 3 měsíce „návštěvu“, ať zmenšíte své ztráty…
Je důvodem výpovědi (kratší jak 3 měsíce) podnájemcem z bytu to, že nelze uplatnit „podporu v rámci sociálních dávek na bydlení“pro samoživitelku s dítětem kdy na výši paušálu nemá finanční prostředky, jelikož majitel nemovitosti uvádí ve smlouvě „byt“, i když je to nebytový prostor na který se podpora nevztahuje? Děkuji
Vyjdme-li z obvyklého nastavení nájemní smlouvy : nájemné + „poplatky za služby spojené s užíváním“ či dokonce patrně ještě obvyklejší nájemné plus „vyúčtování společnství či družstva“, je třeba zahrnout vše, co se reálně za dobu nájmu spotřebovává (tzn. vše vyjma fondu oprav resp. příspěvků na údržbu, kde jeho využívání a tedy ani zálohy na něj neodpovídájí užívání předmětu nájmu). Kolegu právníka mohlo k odchylnému výkladu vést ustanovení § 2247 OZ či § 3 z. 67/2013, jež stanoví nezbytné služby resp. příklady služeb pronajímatele nájemníkovi. Ale to že dům bude fungovat (bude spravován +- 300 Kč /měsíc/byt) je ve své podstatě služba nájemníkovi, jež musí též musí být zajištěna (ač není zmíněna výslovně), odpovídající době užívání nájmu (zanedbatelná výjimka je např. činnost výboru a jeho vyšší odměny při velké rekonstrukci, odměny výboru i správci však bývají na těchto pozicích bez ohledu na objem práce stabilní). Zde se domnívám, že to je nesporné. Pojistka domu (20-40 Kč na měsíc a byt) u smlouvy „nájemné + poplatky (dále blíže neurčené)“ by mohla být vyložena 2 směry – zákonným, že není službou nájemníkovi, ale týká se pouze majitele podobně jako daň z nemovitosti či dle obvyklých zvyklostí – poplatky se rozumí vše, co je ve vyúčtování vyjma fondu na údržbu … Vzor magazínu má tyto poplatky elegantněji v paušálu za ostatní služby.
Dobrý den, jsem nájemce a v nájemní smlouvě(platné od 2.1.2014 tedy podle nového OZ) mám v čl.4 (výpověď se smlouvy) mimo jiné uvedeno, že: „nájemce má právo smlouvu vypovědět v měsíční výpovědní lhůtě, jež začíná kalendářním měsícem následujícím po měsíci doručení výpovědi, došlo-li k meziročnímu zvýšení cen dodávek vody či energie o více než 10%, a to do 2 měsíců od posledního vyúčtování dotčeného touto změnou.“ Mám právo podat tuto měsíční výpověď, když při posledním vyúčtování v březnu 2017 (měl jsem přeplatky) mi majitel zvýšil zálohy na služby (ve smlouvě mám oddělen nájem+služby) z původních 3.400,-Kč na 4.000,-Kč, tedy o 600,-Kč, což je více než 10%.Majitel zvýšení záloh zdůvodnil zvýšením ceny tepla dle § 2249,kde se však o zvyšování záloh nic neuvádí.Jaká jepřesná definice a právní výklad meziročního zvýšení cen dodávek vody či energie? Děkuji za odpověď.
v měsíci březen nám končí roční podnájem bytu. Rádi bychom při předání bytu majitelce dostali kauci zpět, ovšem majitelka se ohání tím, že musíme počkat na vyúčtování topné sezóny, které za tento rok bude až příští rok (tedy za rok). To se mi zdá jako hloupost, vždyť byly známé údaje měřidel při nastěhování, tak by se měli zapsat i při odstěhování a daný rozdíl by měl jít prakticky „hned“ vyúčtovat, nebo se mýlím? (Jedná se pouze o vodu / topení, které jsme vedle nájmu majitelce platili – plyn a elektřinu jsme platili zvlášť na smlouvu). Máme nějaké právo požadovat vyúčtování nyní? Zdá se mi nějaké divné aby majitel mohl držet kauci celý rok potom co se odstěhujeme… Děkuji za rychlou odpověď 🙂