Source: https://www.mietminderung.net/
Timestamp: 2018-03-22 15:49:49
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Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§536', 'BGH', 'BGH']

Mietminderung – Gründe und Tipps, wie Sie die Miete mindern können
Mäuse im Keller oder sogar in der Wohnung. Schimmel an den Wänden im Bad. Ein Winter ohne Heizung und Warmwasser. Gründe für eine Mietminderung gibt es viele. Über die häufigsten Mietminderungsgründe sowie über allgemeine Mietrechtsangelegenheiten und warum Sie den § 536 BGB nicht vergessen sollten, klärt Sie dieser Ratgeber mietminderung.net auf.
Wie Sie bei einer Mietminderung am besten vorgehen und was Sie beachten sollten, erfahren Sie auf mietminderung.net!
Übersicht: Die wichtigsten Themen zur Mietminderung
Erfahren Sie hier, wann Sie Ihre Miete mindern können und in welchen Fällen ist eine Mietminderung ausgeschlossen?
Ist es möglich, die Miete auch noch im Nachhinein zu mindern? Hier erhalten Sie ausführliche Informationen dazu!
Wie ist Mietminderung im BGB geregelt?
§ 536 BGB bildet die rechtliche Grundlage zur Mietminderung. Mehr dazu hier!?
Allgemeines zur Mietminderung – Definition
Ein Mietvertrag ist eine gegenseitig Vereinbarung zwischen zwei Parteien, dem Vermieter und dem Mieter. Dabei handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung des Mietgegenstands über eine bestimmte Zeit gegen ein Entgelt, dass der Mieter an den Vermieter zahlt.
Der Vermieter gewährt diesem im Gegenzug dazu den Gebrauch der Mietsache. Zudem hat er die Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Das Bürgerliche Gesetzbuch: Im BGB ist die Mietminderung im § 536 klar definiert.
Der Mietvertrag, mit all seinen Verpflichtungen beider Parteien, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die Paragraphen 535 bis 580 beschäftigen sich damit. Speziell zur Mietminderung ist im BGB der § 536 von großer Bedeutung.
Neben dieser Gesetzesgrundlage sind weitere Aspekte der Rechtsprechung für das Thema der Mietminderung relevant.
Dabei geht es in erster Linie um Einzelfallentscheidungen seitens höchstrichterlicher Instanzen. Sie wurden und werden zur Maßgabe künftiger Fälle gemacht.
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2 Übersicht: Die wichtigsten Themen zur Mietminderung
2.1 Wann ist Mietminderung möglich?
2.2 Rückwirkende Mietminderung?
2.3 Wie ist Mietminderung im BGB geregelt?
3 Allgemeines zur Mietminderung – Definition
3.1 Was bedeutet eine Mietminderung?
4 Grundlegendes zur Mietminderung
4.1 Die Mietminderung – Wann ist sie ausgeschlossen?
5 Gründe für eine Mietminderung
5.1 Unerhebliche Mängel
5.2 Selbstverschuldete Mängel
5.3 Sozial übliche Gegebenheiten
5.4 Mindeststandard
5.5 Vertragliche Pflichten vom Mieter und Vermieter
6 Konkrete Gründe für eine Mietminderung – Kurze Auswahl
6.1 Bauarbeiten
6.2 Ungeziefer
6.3 Mietminderung – Die Küche ist nicht nutzbar
6.4 Lärm
7 Höhe der Mietminderung
7.1 Mietminderung: Das richtige Vorgehen
7.2 Eine Mietminderung nachträglich durchsetzen
Was bedeutet eine Mietminderung?
Von einer Mietzinsreduktion ist in zweierlei Hinsicht zu sprechen. Zum einen kann sie bei einem generellen Mangel der Mietsache in Kraft treten und zum anderen, wenn die Wohnung vom Vermieter zugesicherte Eigenschaften nicht aufweist. In beiden Fällen kann der Mieter seine vertragliche Miete mindern.
Bei einem solchen Fehler oder Mangel der Wohnung ist die Miete automatisch gemindert, kraft des Gesetzes (§536 BGB). Deshalb braucht ein Mieter seinen Anspruch auf Mietminderung weder beim Vermieter noch bei einem Gericht zu beantragen. Der Mieter kann dieses Recht ohne Zustimmung des Vermieters einseitig geltend machen.
Tritt der Mangel auf, setzt das Mietminderungsrecht automatisch ein.
Ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige ist das Recht in Geld umsetzbar und der Mieter kann die Miete kürzen. Demnach mindert sich die Miete kraft des Gesetzes und der Mieter kürzt seine Mietzahlungen, wenn er den Schaden nicht selbst verursacht hat und der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Die Miete ist für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert. Die Höhe ist zu bestimmen. Zudem ist dem Vermieter für die Beseitigung des Mangels eine angemessene Zeit einzuräumen. Der Zeitraum bemisst sich am jeweiligen Mangel, d.h. an der Dringlichkeit und dem Umfang.
Ein Vermieter darf dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen.
Wann sind Mietminderungen überhaupt zulässig und gerechtfertigt?
Welche Voraussetzungen müssen jedoch gegeben sein, damit eine Mietminderung in Kraft tritt?
Der Mangel oder Schaden darf nicht unerheblich sein. Denn derartige Mängel müssen vom Mieter in der Regel hingenommen werden. Sie gehören zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko. Zudem treten sie nur vorübergehend oder gelegentlich auf. Das kann beispielsweise ein kurzzeitiger Ausfall der Heizungsanlage sein, obwohl diese regelmäßig gewartet wird.
Daneben sollte der Mieter nicht schuldhaft den Schaden verursacht haben. Denn selbstverschuldete Mängel gehen zu Lasten des Mieters. Dazu zählen neben Beschädigungen an der Einrichtung auch Fälle von Schimmel, wenn zu wenig oder nur unzureichend gelüftet sowie geheizt wurde.
Schließlich ist eine Voraussetzung für einen Mietnachlass die Unkenntnis des Mieters über den Mangel. Hier zählt der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Hat dieser jedoch durch die sogenannte grobe Fahrlässigkeit bei der Besichtigung den Mangel nicht wahrgenommen oder erkannt, entfällt der Weg der Mietminderung.
Die Mietminderung – Wann ist sie ausgeschlossen?
Die Miete mindert sich nicht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss über den Mangel, den er geltend machen möchte, Bescheid wusste oder, wie bereits erwähnt, durch Fahrlässigkeit den Mangel nicht entdeckt. Davon ist eindeutig der Fall abzugrenzen, wenn der Vermieter bewusst Mängel und Schäden verschweigt.
Des Weiteren kommt eine Mietkürzung auch dann nicht Frage, wenn der Schaden bei der Wohnungsübergabe bekannt war und der Mieter sich sein Recht nicht vorbehalten hat.
Für die Mietminderung ist ein Formular weder einheitlich noch gesetzlich vorgeschrieben.
Schließlich ist drauf zu achten, dass der Schaden oder Mangel, der während der Mietzeit in Erscheinung tritt, sofort dem Vermieter mitgeteilt wird. Denn so hat dieser noch die Möglichkeit darauf zu reagieren und eventuelle Maßnahmen wie das Engagieren von Handwerkern oder Ähnlichem in die Wege zu leiten. Dies ist in jedem Falle ratsam, unabhängig davon, ob der Mangel erheblich oder unerheblich ist.
Ein Schreiben einer Mietminderung bezieht sich immer auf diese Mangelanzeige beim Vermieter.
In dieser sollten Sie die Mietminderung ankündigen, unter Angabe der Gründe und der Höhe der Minderung. Eine Vorlage für die Mietminderung haben wir für Sie unter dem Punkt Mietminderungsschreiben zusammengestellt.
Gründe dafür, dass der Mieter seine Zahlungen kürzen kann, sind vielgestaltig. Zumal sie immer wieder hitzige Debatten in Einzelfällen verursachen. Ob ein starker Raucher auf dem Balkon oder die laut feiernde Gruppe, die aus dem Club um die Ecke kommt.
Vor allem haben viele Urteile in Einzelfällen die unterschiedlichen Gründe für Mietminderungen definiert, also das, was noch zumutbar ist oder eben nicht. Darüber hinaus haben solche Entscheidungen auch Maßgaben über die Höhe einer Minderung etabliert.
Wenn Sie aus einem bestimmten Grund Ihre Miete kürzen wollen, sollten Sie zunächst einige Aspekte beachten.
Auf jeden Fall ist es sinnvoll, den Mangel sowie die rechtzeitige Anzeige des Schadens an den Vermieter beweisen zu können. Eine rechtzeitige und vollständige Beweisführung ist wichtig. Notieren Sie sich, wann Sie den Mangel Ihrem Vermieter mitgeteilt haben, machen Sie Fotos und sorgen Sie gegebenenfalls bei der Besichtigung oder zu anderen Zeitpunkten für Zeugen.
Des Weiteren sollten Sie sich genau darüber informieren, welche Punkte und Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag festgehalten sind. Auf dieser Grundlage können Sie dann argumentieren. Im Mietvertrag ist der sogenannte Sollzustand der Wohnung aufgeführt. Sollte der Ist-Zustand davon abweichen, kommt eine Mietkürzung in Frage. Wenn Sie die Wohnung nicht so nutzen können, wie es nach den Regelungen aus dem Vertrag zu erwarten ist, können Sie die Miete mindern.
Mietminderungsgründe sollten erheblich sein sowie nicht vom Mieter selbst verschuldet.
Eine Mietminderung greift nur dann, wenn die Tauglichkeit oder der Gebrauchswert einer Wohnung erheblich eingeschränkt ist.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist ein Mangel oder Schaden unerheblich, wenn dieser leicht zu erkennen ist sowie schnell und mit einem geringen Kostenaufwand behoben werden kann.
Unerhebliche Mängel können unter anderem Folgende sein:
fehlendes Schloss am Müllplatz
Selbstverschuldete Mängel
Die sogenannten selbstverschuldeten Mängel gehen zu Lasten des Mieters. Dieser ist auch für das Verhalten von Familienangehörigen und Besuchern verantwortlich, d.h. beschädigen die etwas in der Wohnung, muss der Mieter für die Reparatur aufkommen.
Sozial übliche Gegebenheiten
Gewisse Aspekte, die mit der Wohngegend oder mit anderen Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus zu tun haben, muss der Mieter akzeptieren. Dabei spielt der Grundsatz zur gegenseitigen Rücksichtnahme eine wichtige Rolle. Ein Mietnachlass trifft zum Beispiel nicht zu, wenn der Verkehrslärm ortsüblich ist oder Kinder auf dem Gelände eines Kindergartens gegenüber dem Wohnhaus spielen und toben. Hier greift das allgemeine Persönlichkeitsrecht.
Der Mindeststandard einer Wohnung ist nicht gleichbedeutend mit dem aktuellen Standard beziehungsweise mit dem neuesten Stand der Technik. Der Vermieter ist lediglich dazu verpflichtet, den Standard für ein zeitgemäßes Wohnen herzustellen. Das kann jedoch den Vorgaben und der sogenannten DIN-Norm zum Zeitpunkt des Hausbaus entsprechen.
Dabei greift auch die Regelung, dass dem Mieter die Kürzung der Miete auch dann zusteht, wenn der Vermieter Eigenschaften zugesichert hat, die einfach nicht bestehen oder zu einem späteren Zeitpunkt wegfallen. Das können auch Maßnahmen sein, die den Wohnwert des Objekts erhöhen sollen.
Vertragliche Pflichten vom Mieter und Vermieter
Bevor Sie die Miete wirklich mindern, sollten sie sich an den vertraglichen Pflichten orientieren, die Sie mit dem Vermieter vereinbart haben.
Vor allem Punkte, die im Mietvertrag gemeinsam vereinbart wurden, können kein Grund zur Mietminderung sein.
Dazu zählen Aspekte wie Schönheitsreparaturen sowie Kleinstreparaturen, für die in der Regel der Mieter verantwortlich ist. Eine Mietminderung bei derartiger Renovierung ist eher unüblich, wenn diese das Maß des Erträglichen nicht übersteigt.
Aber auch wenn es um das Thema der Verschmutzung geht, gilt meistens die Regelung im Vertrag. Die sogenannte Kehrwoche oder die Schneeräumung seien an dieser Stelle nur als Beispiele genannt. Wenn also ein Mieter aufgrund einer groben Verschmutzung der Treppenstufen im Hausflur eine Mietminderung geltend machen möchte, sollte dieser zunächst im Vertrag nachsehen, welche Vereinbarungen getroffen wurde. Dabei spielt natürlich auch das Miteinander der Nachbarn eine wichtige Rolle.
Konkrete Gründe für eine Mietminderung – Kurze Auswahl
Bis jetzt haben wir nur geklärt, wann im Allgemeinen eine Minderung greift und vor allem wann sie nicht greift. In eher inoffiziellen Mietminderungstabellen können Sie Auflistungen von Gründen finden sowie die damit verbundene Höhe der gekürzten Miete.
Im Folgenden finden Sie lediglich eine kleine Auswahl der Mietminderungsgründe, die auf Grundlage der Rechtsprechung für die Wirksamkeit einer Minderung relevant sind.
Bauarbeiten beispielsweise sind nicht zwangsläufig ein Mietminderungsgrund. Sie sind ein notwendiges Übel, insbesondere dann, wenn es das eigene Wohnhaus betrifft. Mit der Mietrechtsreform von 2013 ging einher, dass bei der energetischen Sanierung durch den Eigentümer der Mieter erst nach drei Monaten die Miete kürzen darf. Zuvor muss er auf dieses Recht verzichtet.
Bei einer übermäßigen Verdunklung der Wohnung in Folge eines Gerüsts an der Fassade und etwaigen Planen kann der Mieter wiederum, die Miete bis zu 15% kürzen. Bei sehr umfangreichen Bauarbeiten, wie dem Ausbau des Dachgeschosses oder unmittelbaren Baumaßnahmen in der Wohnung, kann die Mietkürzung sogar bis zu 100% betragen.
Mietminderung bezüglich Mäuse und Ungeziefer: Ratten auf dem Balkon, dessen Nutzung nur noch eingeschränkt möglich ist sowie Mäuse oder Kakerlaken in der Wohnung können mit einer Kürzung von fünf bis 10 % berechnet werden.
Mietminderung – Die Küche ist nicht nutzbar
Ist die Toilette oder die Küche nicht nutzbar, aufgrund einer eingeschränkten Wasserversorgung oder aus diversen anderen Gründen, kann der Mieter seine Mietet um bis zu 50% kürzen.
Laut BGH ist eine Mietminderung bei “Kinderlärm” nicht gerechtfertigt, da das Spielen von Kindern Ausdruck kindlicher Entfaltung ist.
Schließlich soll an dieser Stelle noch kurz auf den Aspekt von Lärm eingegangen werden, der wohl so zu den meisten Streitigkeiten zwischen den Nachbarn sowie dem Mieter und dem Vermieter führt. Lärm ist allgemein als eine Umweltverschmutzung kategorisiert und dennoch oft unvermeidbar.
Er gilt als Lebensrisiko eines jeden Menschen und ist damit pauschal kein Grund zur Mietzinsreduzierung. Dennoch existieren viele Urteile verschiedener Amts- und Landesgerichte, die gewisse Lärmquellen herausgestellt haben.
Beispielsweise kann die Miete um 20% gekürzt werden, wenn in der Nachbarschaft zwei Häuser abgerissen werden. Auch hier ist natürlich wichtig, dass nicht schon bei der Besichtigung oder Vertragsunterzeichnung absehbar war, dass das Wohngebiet sich quasi in einem Umbruch befindet und Baumaßnahmen unumgänglich waren.
Vor allem wenn es um spielende Kinder ging, waren die Urteil relativ ähnlich. In den meisten Fällen bestand laut Rechtsprechung keine Grundlage für eine Mietminderung.Das Schreien und Lachen von Kleinkindern galt als normale und lebensimmanente Situation. Im Falle einer Tagemutterbetreuung hat der Bundesgerichtshof festgehalten, dass „Kinderlärm“ ein selbstverständlicher Ausdruck kindlicher Entfaltung ist und sozialadäquat sowie zumutbar für die Nachbarn.
Zahlreiche Einzelfallentscheidungen haben Maßgaben für den prozentualen Anteil der Miete, um die diese gekürzt werden darf, festgelegt.
Die Ankündigung zur Mietminderung erfolgt im Zusammenhang mit der Mangelanzeige beim Vermieter.
Generell gilt auf jeden Fall, dass die Mietminderung auf Basis der Bruttomiete berechnet wird. Dies hat sich in Folge eines Urteils des Bundesgerichtshofes herausgestellt.
Hierbei spielen die Nebenkosten mit hinein. Sie sind eine Vorauszahlung für das ganze Jahr und deshalb ist es notwendig im Einzelfall nochmal nachzuschauen und den Anteil dann zu beurteilen.
Somit sollte Sie bei der Mietminderung die Nebenkostenabrechnung miteinbeziehen, vor allem wenn Sie die Höhe der Minderung festlegen wollen.
Mietminderung: Das richtige Vorgehen
Zunächst sollten Sie, wie bereits erwähnt, Ihren Mietvertrag genau studieren und feststellen, worauf Sie sich mit dem Vermieter geeinigt haben und was noch zu erwarten ist von etwaigen Versprechungen.
Trifft ein Mietminderungsgrund zu, können Sie die Miete in einem angemessenen Maße kürzen. Dies bezieht sich auf den Mangel selbst sowie auf Dauer und Dringlichkeit.
Teilen Sie im nächsten Schritt den Schaden Ihrem Vermieter mit. Dieser benötigt Zeit, um die Reparaturen oder andere Maßnahmen einzuleiten.
Machen Sie, wenn möglich, Beweisfotos oder haben Sie eventuell bei der Besichtigung der Wohnung eine weitere Person als Zeugen mit.
Eine Mietminderung nachträglich durchsetzen
Die nachträgliche oder rückwirkende Mietminderung ist nur dann möglich, wenn der Mangel faktisch seit Beginn des Mietverhältnisses bestand und der Mieter keine Kenntnis davon hatte oder ihm eine zeitnahe Beseitigung zugesichert wurde. Wenn der Schaden durch eine grobe Fahrlässigkeit nicht zur Kenntnis genommen wurde, ist eine Minderung ausgeschlossen.
Vor allem wenn die Quadratmeterzahl um mehr als 10 Prozent von dem abweicht, was im Vertrag vereinbart ist, kann der Mieter die Miete mindern. Dabei liegt die Verjährungsfrist für eine rückwirkende Mietminderung bei drei Jahren.