Source: https://notin.es/modelo-acta-notarial-rectificacion-descripcion-finca-art-201-lh/
Timestamp: 2019-07-19 08:33:08
Document Index: 261046901

Matched Legal Cases: ['artículo 199', 'artículo 265', 'artículo 16', 'artículo 354', 'artículo 18', 'artículo 9', 'artículo 201', 'artículo 9', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 201', 'artículo 203', 'artículo 18']

Modelo Acta Notarial Rectificación Descripción Finca – Art. 201 LH – notin.es
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, no termina de convencer. Particularmente a raíz de la interpretación que de la misma realizan el Prontuario de Expedientes de Concordancia Registro-Realidad, circulado por el Colegio de Registradores, y la RDGRN 17 de Noviembre de 2015.
🙄 Dicha Ley es absolutamente reglamentista, esto es, regula al detalle todos los extremos que afecta. De ahí que el anterior desarrollo reglamentario de la LH, “in totum”, haya podido ser considerado derogado.
“… cuando la… disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015″ (RDGRN 17 de Noviembre de 2015)
Esta forma de legislar obedece a una sentida necesidad de facilitar el inmediato cumplimiento de las leyes. Esto sentado, y compartido, acaso el modus procedendi no sea el más adecuado. Pues no habrían de afectar a los contenidos reglamentarios las rigideces de toda ley. En definitiva se cuestiona la distribución competencial, no el acierto en sí en crear un marco normativo extenso de la materia concernida.
😯 Empiezan a aparecer por los despachos notariales y registrales particulares, sobre todo colindantes, a quienes se les ha notificado un expediente del art. 199 o 201 LH. Su inquietud es siempre la misma: recelan que la modificación pretendida, tratándose de una ampliación de cabida, pueda de hecho suponer una intromisión en lo suyo.
Quieren saber y preguntan: entonces, señor Notario/Registrador, ¿me puede Vd garantizar que la modificación pretendida no afecta al statu quo?
– “Verá Vd, entre la propiedad del vecino y la mía hay unos hitos/pared medianera/pequeña marca establecida… Pues bien, ¿la línea de separación que refiere el solicitante respeta dichos hitos-pared-marca? Comprenda Vd señor Notario/Registrador que carezco de conocimientos técnicos para entender con precisión el plano que me comunica y por eso le pregunto. Resulta por lo demás que ando bastante justo de dinero y no me veo con capacidad (ni ganas, ni deber, ni carga -todo sea dicho-) de contratar a un técnico que defienda mis intereses en previsión de una hipotética extralimitación del vecino…“
Ni el Notario ni el Registrador, que sepamos, tienen “preparos” (cualificación técnica y medios) para responder certeramente a esa pregunta. Requerirían, entre otros, de una herramienta similar a GOOLZOOM (seleccionando Catastro transparente y Satélite), sólo que con una aproximación y detalle superiores a los que la aplicación ofrece.
Así las cosas, al Notario o el Registrador, aparte de intentar amablemente tranquilizar al inquieto vecino, no les queda sino remitirle al Catastro (donde al menos le informarán con precisión de la longitud del frente de su parcela y de la del vecino -no es poco-) o al promotor del expediente (para que a su vez le ponga en contacto con su arquitecto, si es el caso, y éste le ofrezca las oportunas explicaciones). Y advertirle que, de llegar el asunto “a mayores”, esto es a juicio, se arriesga con su actitud a una eventual condena en costas (cfr. arts. 394.1 y 395 LEC).
Todo eso llevará tiempo. ¿Y mientras tanto? El colindante de turno, de nuevo inquirirá al Notario/Registrador:
– ¿Qué debo hacer, oponerme o no oponerme?
Bien entendido que su oposición se basaría no en la absoluta certeza de lo incorrecto de la actuación del solicitante sino en la incertidumbre (forzando así eventualmente un futuro deslinde).
Nihil novum sub sole… Todo esto viene ya ocurriendo con las notificaciones recaídas en los procedimientos -aún incoados de oficio- de subsanación de discrepancias y de rectificación (art. 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). Sólo que ahora la generalización de la interposición de un tercero (Notario o Registrador) entre el interesado y el Catastro -auténtico y único especialista en la materia-, agrava el desconcierto.
La posibilidad que la Ley 2/2011, de Economía Sostenible, otorgaba de, con ocasión de la autorización de un documento público, subsanarse en notaría determinadas discrepancias existentes en el Catastro relativas a la configuración o superficie de la parcela (art. 18.2 del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario), dio en la práctica escaso juego. Así, en nuestro modelo ad hoc ni siquiera llegamos a contemplar otra posibilidad que la subsanación con el consentimiento expreso e inmediato de los colindantes (ver aquí). De ahí que la reforma operada ahora por Ley 13/2015, de 24 de junio suponga, en el ámbito notarial/registral, prácticamente una “novedad”.
😥 La RDGRN 17 de Noviembre de 2015 interpreta que el art. 199 LH, y no sólo el art. 201 LH, es medio hábil para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y su correspondiente representación geográfica.
“… la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se expresa” (RDGRN 17 de Noviembre de 2015)
En nuestra opinión no es, mejor, no debería ser así, pues las garantías procedimentales no son las mismas. Algo que la propia resolución citada veladamente reconoce:
El Registrador sólo ha de citar a los titulares registrales del dominio de la finca -si no hubieran iniciado éstos el procedimiento- y los de las fincas registrales colindantes afectadas (art. 199.1 LH). No a otros interesados (más aquí). El Notario, en cambio, también a estos otros (cfr.art. 203.1.Quinta LH, por remisión del art. 201.1 LH). Por algo será.
Al BOE no se recurre en todo caso en el supuesto del art. 199 LH (sólo “en el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”). Lo contrario ocurre tratándose del expediente del art. 201 LH.
La oposición de algún interesado, con expresión de la causa en que se funde, da lugar en el supuesto del art. 201 LH a que el Notario de por concluso el expediente y archive las actuaciones. En cambio, en idéntico caso, el Registrador, tratándose del expediente del art. 199 LH, sigue adelante… y decide.
😎 Ocurre por último que, aún coordinada determinada finca registral con su descripción gráfica catastral, podría sobrevenir su descoordinación. Además, el Notario, ante la multitud de posibilidades extra-notariales ahora existentes para la rectificación de la superficie de una finca (con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca, cfr. arts. 9, letra b y 199 LH), hará bien en no confiar ya en la descripción que conste en el título notarial que se le exhiba.
Decididamente la reforma pergeñada por la Ley 13/2015, de 24 de junio es una reforma puente. Difícil e inestable equilibrio el que instaura que, con toda probabilidad, para afianzarse requerirá de pronto avance que elimine las disfunciones que provoca:
– Habrá que ir pensando en un régimen de notificaciones unificado -al menos para estos temas de tráfico en masa– para Notarios y Registradores. Probablemente, a su vez, el que ya maneja el Catastro, esto es, el sistema administrativo de notificaciones.
– Habrá que repensar el alcance del art. 199 LH, particularmente en relación a las rectificaciones descriptivas de linderos fijos o de superficie superiores al 10% de la superficie previamente inscrita. Una vez más, convendrá unificar en lo posible con la actuación del Catastro. Tambien en materia de plazos para alegaciones (hoy en día, según el caso, veinte días o un mes).
– Habrá que hacer avanzar hacia un goolzom detallado, esto es, hacia una identificación milimétrica y visual de la finca y sus linderos, a pie de calle y desde arriba, que facilite su identificación al ciudadano medio.
Más que ver vencedores y vencidos en esta reforma de la Ley 13/2015, convendrá percatarse de la redefinición progresiva -desnaturalización, en opinión de algunos- de Notarios y Registradores. Los expedientes, para uno y otro, son ya parte ordinaria de su función; algo que antaño abiertamente se habría considerado excesivo en relación a su respectiva y ordinaria labor de dación de fe y registral. Ambos se administrativizan (hasta el punto de convertirse en cierta medida en unidades de apoyo catastrales) y al tiempo aproximan su campo de actuación: los arts. 199 y 201 LH de que ahora tratamos lo ejemplifican abiertamente. La integración (más aquí) comienza a percibirse:
Como ha afirmado esta Dirección General en múltiples ocasiones en sede de recursos en materia de nombramiento de auditores a instancia de la minoría… el expediente registral a través del que se da respuesta a la solicitud prevista en el apartado 2.º del artículo 265 de la Ley de Sociedades de Capital aparece desarrollado en Título III del Reglamento del Registro Mercantil destinado a regular «otras funciones del Registro», funciones distintas de las relativas a la inscripción de los empresarios y sus actos (artículo 16.1 del Código de Comercio). A diferencia de ésta, presidida por la función calificadora como control de legalidad que en aras del interés público a que responde la publicidad registral es llevado a cabo por el registrador mercantil de forma unilateral y objetiva, en los expedientes sobre nombramiento de auditores existe un foro de contraposición de intereses que ha de resolver el registrador como órgano de la Administración (Resolución de 15 de julio de 2005). De este modo, la decisión del registrador Mercantil declarando la procedencia del nombramiento solicitado por la minoría no tiene el carácter de calificación registral, sino que es un acuerdo adoptado por quien en este procedimiento regulado en los artículos 350 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil es la autoridad pública competente para resolver la solicitud… De aquí se derivan importantes consecuencias como son el escaso rigorismo formal del procedimiento (por todas, Resolución de 21 de julio de 2010), la existencia de un sistema de recursos distinto del previsto para la calificación registral (vid. artículo 354 del Reglamento del Registro Mercantil), y la aplicación subsidiaria de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en lo no previsto por una norma específica.
3. Las anteriores consideraciones son plenamente aplicables al procedimiento de asignación o renovación del código único de identificación de persona jurídica (LEI): ausencia de rigorismo formal, aplicación subsidiaria de la Ley de Procedimiento y sistema de recursos propio de dicha Ley… (RDGRN de 16 de julio de 2015)
De la inscripción voluntaria a la automática: no obligada o constitutiva sino automática; sólo la publicidad habría de seguir siendo voluntaria. Se impone un cambio de mentalidad (más aquí).
La posibilidad de descoordinación sobrevenida debería en breve desaparecer. Como en otros casos ya legalmente previstos, no habría de ser posible el acceso al Registro de la Propiedad sin previa (re)coordinación.
Si es viable algo tan complejo como lo que la reforma de la Ley 13/2015 ha supuesto, ¿qué habrá en breve de impedir el libre acceso telemático al contenido de los demás Registros, a fin de consulta, por parte de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio y cargo, previsto en el art. 222.10 LH?
Y todo esto, ¿como acabará? Alguna vez habrá que pensar en superar la coordinación, en la unificación. Bien entendido que tal empeño, difícil de alcanzar y aún más de mantener, habría de requerir del trabajo en unión por parte de todos, de los encargados de la acotación y depuración física de las fincas y de los que tienen por función sus implicaciones jurídicas, en el tráfico negocial. Sólo que, alcanzado el nivel óptimo de base única, el control de legalidad en la determinación física de las fincas acaso resultase separable de toda la demás materia sujeta a calificación registral, y así, reasignable a un único órgano central registral especializado en tal materia.
Se lograría así una actuación directa, sin demoras ni necesidad entonces de validaciones “técnicas” (apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en relación con los arts. 199.2 y 201.1.d LH)
Internet ha provocado que la sucesión de cambios en nuestros tiempos resulte encabalgada, frenética. Los oficios, en mayor o menor medida, también. Para seguir siendo útiles a la sociedad toca reconvertirse. A todos.
Sigue un modelo de acta(s) notarial(es) del art. 201 LH
Como ya señalásemos al tiempo de ofrecer otro modelo, entonces concerniente a la declaración de herederos a favor de hermanos y sobrinos (ver aquí), el asunto es lo suficientemente farragoso, tiene tan amplio contenido de gestión, como para motivar la creación de una Oficina de Apoyo Notarial, a saber, un ANCERT reconvertido
Los usuarios de notin disponen de este modelo en su repositorio de modelos, bajo el nombre DN201LH.act
ACTA de INICIO DE EXPEDIENTE de RECTIFICACIÓN de DESCRIPCIÓN de finca
= INTEGRAR LO QUE SIGUE EN CADA COMPARECIENTE =
Como parte requirente:
Los testigos este tipo de expediente NO son estrictamente necesarios, pero sí convenientes (entre otras cosas, porque se puede aprovechar a COLINDANTES y titulares de CARGAS para que comparezcan ahora y así ya no hay luego que notificarles)
En presencia de los testigos e interesados:
Los testigos comparecientes son idóneos, según aseguran bajo su responsabilidad, después de haberles hecho yo, el Notario, las advertencias relativas a las incapacidades e inhabilidades legales.
Los citados testigos, además, son interesados en el presente expediente, dada su condición de
colindantes registrales / catastrales / reales de la|s finca|s objeto de este expediente
poseedores de la finca / arrendatarios
titulares registrales / catastrales / reales de cargas (derechos reales) o gravámenes (derechos o acciones) sobre la|s finca|s objeto de este expediente, en su condición de usufructuarios / hipotecantes / embargantes
titulares registrales / catastrales / reales de cargas (derechos reales) o gravámenes (derechos o acciones) sobre una finca colindante con la que es objeto de este expediente, en su condición de usufructuarios / hipotecantes / embargantes
. Comparecen así a efectos de darse en este acto por notificados y consentir cuanto en el mismo consta.
= Fin “INTEGRAR…” =
======= BORRAR TRAS LEER: TENER CLARO ANTES DE EMPEZAR =======
1.- El solicitante “ha de aportar en todo caso” certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente, dice la LH. Pero mejor obtiene dicha certificación la Notaría directamente, a la vista del art. 84 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo: Los certificados catastrales tendrán validez durante un año a partir de la fecha de su expedición, siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones en las circunstancias determinantes de su contenido.
2.- Es teóricamente admisible que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, en cuyo caso tiene además que aportar representación gráfica georreferenciada (alternativa, la “buena” –real- según él) de la finca y el Notario viene obligado a tramitar a la vez procedimiento catastral de subsanación de discrepancia entre el catastro y la realidad (art. 18.2.c LC). Puede en ocasiones ser recomendable, en la práctica, para evitar dificultades sobrevenidas (cfr. art. 18.2.c Ley Catastro) solicitar certificación catastral “ACREDITADA” (esto es, coincidente con la realidad física y también con la rectificación del 201 LH solicitada) y además SIN diferencias de superficie (se entiende también acreditada la referencia catastral cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento, art. 45 de la la Ley del Catastro Inmobiliario); remitiendo en otro caso, en vez de incoar este expte 201 LH, al solicitante al Catastro para que armonice primero plenamente Catastro y Realidad física.
3.- NO puede tramitarse este expediente para la rectificación descriptiva de:
– edificaciones o elementos de un edificio en régimen de división horizontal (es necesaria en este caso la rectificación del título original)
– fincas resultantes de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad (compensación, cooperación, etc), expropiación o deslinde. En estos casos lo procedente es tramitar la rectificación del procedimiento administrativo en cuestión.
4.- Hay sólo tres casos en los que NO ES PRECISO EXPTE del 201 LH PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS registrales de una finca:
a)- Cuando la modificación no afecte a la superficie o linderos de la finca y se acredite. Por ejemplo, cuando se trate de alteración de su calificación o destino, del nombre por el que fuere conocida la finca, de su número de policía o del nombre de la calle, paraje o sitio en que se ubique (en general, cuando se trate de modificación de características distintas de la superficie o los linderos de la finca).
b)- Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acrediten mediante certificación catastral (siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita).
Conste que la Resolución de la Dirección General de 17 de Noviembre de 2015 amplia el ámbito de actuación del expediente del art. 199 LH hasta lo insospechado: permite que mediante él se inmatriculan excesos de cabida, aún tratándose de una rectificación descriptiva de superficie superior al 10%.
c)- En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita en el RP (aquí no juega la certificación catastral).
En estos dos casos últimos (2 y 3) es necesario además que el Registrador no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Conste que realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes (art. 201.3 LH).
======= Fin “Borrar… TENER CLARO…” =======
I. Que es su voluntad promover ante mí expediente para rectificar la descripción, superficie y(o) linderos registrales de la|s finca|s registral|es descrita|s en el expositivo II, al amparo del art. 201 de la Ley Hipotecaria, a fin de hacerlos corresponder con la realidad.
II.- DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA FINCA o fincas objeto del expediente. Que es/son dueño/s, con el carácter y por el título que se dirá, de {la|s siguiente|s finca|s registral|es}:
Podría promover el expte también un copropietario o el titular de un derecho real sobre la finca (rehacer entonces)
BORRAR TRAS LEER
. ¡¡¡ Hay que incluir el TITULO y los DATOS REGISTRALES !!! (constan en el objeto)
. Si de la fecha del título resulta que contiene algún hecho imponible no prescrito, no puede aceptarse sin que se haya presentado antes en la oficina liquidadora.
. No veo necesario fijar un VALOR a la finca o fincas (aunque comprendo que habrá quien considere tributable este instrumento por AJD).
=== CARGAS Y SITUACIÓN POSESORIA ===
{Su/s propietario/s} declara/n bajo su exclusiva responsabilidad que {la|s citada|s finca|s}{está|n} al corriente del pago de todo tipo de gastos a los que {está|n} {afecta|s} según la legislación tributaria y -en su caso- de Propiedad Horizontal; y que sólo existen las afecciones fiscales, cargas y gravámenes que constan en la NOTA REGISTRAL INCORPORADA, estando a día de hoy {libre|s} de arrendatarios y poseedores.
Si existen CARGAS, PONERLAS AQUÍ
III.- DESCRIPCIÓN CATASTRAL DE LA FINCA o fincas objeto del expediente.
Su referencia catastral [referencia catastral] consta en la certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca, obtenida por mí de la Oficina Virtual del Catastro (en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 3 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario y además a instancia {del/de_los requirente/s}), traslado a papel de la cual dejo incorporado a la presente.
{El/Los requirente/s}:
El art. 201 exige que el requirente aporte certificación catastral pero -como queda dicho, no lo veo imprescindible: SOLO SI LA TRAE
– Me {aporta/n} otra certificación catastral -obtenida por ellos, según me {manifiesta/n}- de la|s finca|s, que {le/s} devuelvo tras comprobar que coincide con la obtenida por mí.
Fin de “El art. 201 exige…”
= ELEGIR UNA =
– {Aparece/n} como {titular/es catastral/es} en dicha certificación.
– {El/Los requirente/s} NO {figura/n} como {titular/es catastral/es} en dicha certificación. Ahora bien, insiste bajo su responsabilidad de la que le/s advierto en su presente solicitud, en atención a lo dispuesto en el apartado 4 del art. 9 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario (en caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad), y a la fecha de su título de adquisición, que {asegura/n} posterior a –y asimismo derivativa- de la del titular actualmente catastral.
Si aparece como titular catastral alguien distinto del solicitante (o desconocido) es dudoso que se pueda hacer este acta sin PREVIA rectificación de este extremo en el catastro: todo podría ser que el Notario se viese a posteriori envuelto en un proceso incoado a posteriori por el titular catastral por atentar contra la LOPD. Entiendo que sí, pero solo EN DETERMINADOS CASOS (no siempre). Se trata de no expulsar del Catastro “por la cara” al titular catastral. Así por ej. si el titulo del titular catastral es POSTERIOR al inscrito en el Registro de la Propiedad, siendo que la inscripción registral es voluntaria, NO VEO CLARO QUE SE PUEDA CATASTRAR LA FINCA A NOMBRE DEL TITULAR REGISTRAL (habría que investigar “a fondo” el título esgrimido por el titular catastral para su constancia catastral).
= Fin “ELEGIR UNA” =
=Lo que sigue SOLO si existe discrepancia entre la descripción catastral y la realidad física=
– a mi requerimiento, {asevera/n} bajo su responsabilidad que la descripción en la certificación catastral incorporada no se corresponde con la realidad física de la finca (cuya descripción real sigue), y que la diferencia entre ambas obedece exclusivamente a errores descriptivos del Catastro.
Concretamente la diferencia consiste en lo siguiente: mientras en la descripción catastral consta que su cabida es , en realidad su cabida es . ¡ O LO QUE SEA ¡
{El/Los requirente/s} me aportan representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, que dejo incorporada a la presente (art. 201.1.b LH).
Yo el Notario solicité y obtuve {del/de_los requirente/s} acreditación de dicha discordancia entre la representación gráfica catastral de la finca y la rectificación solicitada. Considero suficiente dicha acreditación, lo que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, notificaré a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 de dicho Texto Refundido; que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga.
De no manifestarse oposición, hago constar que: a) incorporaré la nueva descripción del bien inmueble en el acta de conclusión del presente expediente que en su día autorizaré; y b) informaré a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización de dicho documento público (acta de conclusión del presente expediente).
Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro.
= FIN “Lo que sigue SOLO si…” =
IV.- DESCRIPCIÓN REAL DE LA FINCA o fincas objeto del expediente. Según las manifestaciones {del/de_los requirente/s}, {quien/es me asegura/n} bajo su responsabilidad –de la que especialmente advierto- que las diferencias entre ambas descripciones, registral y real (actualizada), de la|s finca|s, obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la|s finca|s inscrita|s, es la que sigue:
{El/Los promotor/es} del expediente {solicita/n} rectificar la descripción, superficie o linderos registrales de la finca, para acomodarlos a la realidad,
coincidente con su descripción catastral.
que NO COINCIDE con su descripción catastral.
Concretamente lo que {solicita/n} es
rectificar la cabida de la finca, que según el Registro de la Propiedad es y en realidad es
rectificar los linderos de la finca, que según el Registro de la Propiedad son y en realidad son
rectificar el nombre y número de la calle de su situación, según el Registro de la Propiedad y en realidad .
= Leer y Borrar =
Atención: cualquier diferencia (que excedan el margen de tolerancia técnica) entre el Catastro y la Realidad, aún inferior al 10% de la cabida inscrita, da lugar a DISCREPANCIA (entre la descripción catastral y la real) es admisible a efectos del expediente que ahora tratamos.
En mi opinión, la existencia de una diferencia de cabida entre la realidad física (descripción real de la finca) y el Catastro inferior al 10% (y a diferencia de lo que ocurre a la hora de tener por “acreditada” una referencia catastral de finca -cuando existan diferencias de superficie, entre el Catastro y el Registro, no superiores al 10% de la cabida “inscrita”, art. 45 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario -RD Leg 1-2004, de 5 de marzo-) es DISCREPANCIA (entre la descripción catastral y la real). En otras palabras: la falta de ABSOLUTA coincidencia, siempre que la divergencia no sea superior al 10%:
– Si lo es entre la realidad y el catastro, es DISCREPANCIA a los efectos del 201 LH y da pie a rectificar el catastro y en consecuencia a exigir en el 201 LH una representación gráfica alternativa ADEMÁS de la catastral.
– Si lo es entre el registro y el catastro no impide que la referencia catastral de la finca se considere ACREDITADA.
Esta idea, expresada y matizada de otro modo, la recoge la Resolución de la Dirección General de 17 de Noviembre de 2015: La rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria de una finca puede hacerse:
– SIN simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca (como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes)
– o CON simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca. Supuesto regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b) LH (cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria»); este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
= FIN Leer y Borrar =
= SI COINCIDEN CATASTRO Y REALIDAD =
COINCIDE CON SU DESCRIPCIÓN CATASTRAL. En consecuencia, no procede aportar representación gráfica georreferenciada alternativa de de la|s misma|s.
= SI NO COINCIDEN CATASTRO Y REALIDAD =
(se trata de algo en principio excepcional: borrar lo anterior, poner la descripción que corresponda entera y además lo que sigue)
DISCREPANCIAS ENTRE DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y REAL. {El/Los otorgante/s}, a mi requerimiento, {aseveran/n} bajo su responsabilidad que la descripción en la certificación catastral incorporada no se corresponde con la realidad física de la finca, que difiere en cuanto a
lindero derecha (entrando)
lindero izquierda (entrando)
lindero fondo
, y que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Catastro.
Advierto expresamente, de conformidad con lo dispuesto en el art. 18 del RDL 1/2004, de 5 de Marzo, {al/a_los otorgante/s} de la necesidad de acreditar dicha discrepancia por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Se remiten a cuanto consta en la presente y en particular a la declaración de los testigos que anteceden, quienes a mi presencia aseguran ser cierta la descripción real de la finca que precede.
En atención a todo lo cual, yo el Notario, estimo suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia, lo que notificaré a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga.
= Fin “SI…” =
=SOLO SI FUERA EL CASO (consultar ANTES con el Registro)=
Interesa {al/a_los requirente/s} dejar expresa constancia de que el cambio de linderos nominales (referidos a personas titulares de las fincas colindantes) por linderos de fincas o por otros nominales actualizados no constituye, propiamente, una rectificación descriptiva y sí solo una expresión de los mismos en forma distinta; razón por la cual no se estima necesaria su acreditación. En cualquier caso, la correspondencia de los antiguos linderos con los nuevos resulta además aseverada por los testigos aquí comparecientes.
= Fin “Solo si fuera el caso…” =
V.- PERSONAS A NOTIFICAR Y OTRAS CIRCUNSTANCIAS DEL EXPEDIENTE. Habiendo yo el Notario instado al/a_los interesado/s a expresar los datos de que disponga/n sobre el Ayuntamiento en que está|n situada|s la|s finca|s, identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales (también meros poseedores y arrendatarios) sobre dicha|s finca|s y sobre las colindantes, tanto registrales como catastrales, a efectos de notificarles la presente tramitación, me aporta/n los siguientes:
AYUNTAMIENTO DE SITUACIÓN: Madrid.
Constan en la página principal de la certificación catastral incorporada y en
su ANEXO (relación de fincas colindantes)
sus ANEXOS (relación de otros titulares y relación de fincas colindantes)
, a lo que se deja hecha expresa remisión, tanto en la titularidad como en los domicilios –de localización del respectivo inmueble y fiscal- que en ella constan.
Recordar que excepcionalmente podría ser que el requirente NO sea titular catastral o sólo cotitular catastral (en cuyo caso hay que notificar a los otros)
= CASO FÁCIL. ESTO AHORRA LA RETAHÍLA DE TITULARES y DOMICILIOS que siguen más abajo de cara a OTRAS NOTIFICACIONES A REALIZAR (con esto terminaría el expositivo)… siempre que sea verdad lo que aquí se dice (en otro caso, hay que rellenar uno por uno los datos de cada titular) =
El/los requirente/s aseguran que:
– No hay titulares de cargas o derechos, ni personas que hayan ejercitado acciones con trascendencia real, según sus noticias, sobre la finca objeto de este expediente sobre la finca o fincas objeto de este expediente.
– La|s finca|s no está|n alquilada|s ni hay poseedores de hecho de la|s misma|s.
– Desconoce/n la identificación registral y real de las fincas colindantes; y también, en consecuencia, la posible existencia de titulares de cargas o derechos reales sobre las mismas. No siéndoles conocidos, se remite a lo que pueda resultar de la certificación registral.
= Fin “CASO FÁCIL…” =
Todavía, a efectos de evitar toda posible indefensión y en cumplimiento de lo dispuesto legalmente, el/los interesado/s deja/n señalados a continuación –hasta donde alcanzan sus noticias- otros titulares –registrales o actuales- de la finca o finca|s objeto del presente expediente y de sus fincas colindantes, así como también de los titulares de cargas (derechos reales) o gravámenes (derechos o acciones) sobre una|s y otras.
TITULARES REGISTRALES y en su caso ACTUALES DEL DOMINIO SOBRE LA|S FINCA|S OBJETO DE ESTE EXPEDIENTE
Solo el/los requirente/s (no existen cotitulares). Su domicilio consta en la comparecencia (en su caso intervención, de esta escritura).
Si alguno actuase por representación o fuese una sociedad, conviene aclarar cual es SU domicilio concreto (que no el de su rpte), para evitar malentendidos
COTITULARES y en su caso Titulares ACTUALES del DOMINIO SOBRE LA|S FINCA|S OBJETO DE ESTE EXPEDIENTE
Domicilio registral:
Otro(s) domicilio(s), que resulten de este expediente o sean conocidos por la parte solicitante –en su caso, domicilio real en la actualidad-:
POSEEDORES DE LA FINCA y ARRENDATARIOS
Manifiesta la parte promotora del expediente que NO LE CONSTA LA EXISTENCIA DE NINGUNO.
(1) Nombre: .
Domicilio registral: NO CONSTA
(2) Nombre: .
Domicilio registral: NO CONSTA.
TITULARES REGISTRALES ó en su caso ACTUALES de CARGAS (derechos reales) o GRAVÁMENES (derechos o acciones) SOBRE LA|S FINCA|S OBJETO DE ESTE EXPEDIENTE
Manifiesta la parte promotora del expediente que
le NO CONSTA NINGUN OTRO distinto a cuanto arriba consta.
, hasta donde alcanzan sus noticias, los DATOS DE SU TITULARIDAD Y DOMICILIO –también su domicilio real- coinciden con los catastrales, a salvo lo que sigue.
(USUFRUCTO)
(HIPOTECA)
TITULARES REGISTRALES ó en su caso ACTUALES de LAS FINCAS COLINDANTES a la que es|son objeto de este expediente, o de CARGAS (derechos reales) o GRAVÁMENES (derechos o acciones) sobre dichas fincas colindantes
le NO CONSTA NINGUN OTRO distinto a cuanto arriba consta. En particular hace constar que no ha podido identificar las fincas registrales colindantes a la que es|son objeto de este expediente.
LINDERO FRENTE
(1) Nombre: Ayuntamiento de esta ciudad.
Otro(s) domicilio(s), que resulten de este expediente o sean conocidos por la parte solicitante –en su caso, domicilio real en la actualidad-: Plaza de España, nº 1
(POSEEDORES DE LA FINCA y ARRENDATARIOS)
– Conste que la ley, a diferencia de cuando se trata de la propia finca a rectificar, NO exige notificarles NADA a éstos-
LINDERO DERECHA –entrando-
-Conste que la ley, a diferencia de cuando se trata de la propia finca a rectificar, NO exige notificarles NADA a éstos-
LINDERO IZQUIERDA
Otro(s) domicilio(s), que resulten de este expediente o sean conocidos por la parte solicitante –en su caso, domicilio real en la actualidad-:ºººººººººº
VI.- Expuesto lo que antecede,
= ME REQUIERE/N =
Para que tramite dicho expediente en el Registro de la Propiedad nº 1 de esta ciudad, que concluya, después de practicadas las pruebas que ofrece y cuantas yo el Notario estime pertinentes, con declaración de mi parte accediendo a su pretensión de rectificación de la descripción, superficie o linderos de la|s finca|s registral|es de referencia, pasando a ser su descripción registral la real que consta en el expositivo IV anterior.
ESTO ES OPCIONAL (mejor NO)
INSPECCIÓN PERSONAL. El/Los solicitante/s ME REQUIERE/n asimismo para que realice una inspección personal de la|s finca|s, a la que me conducirá/n, a fin de dejar constancia fotográfica de los extremos que sobre el terreno me indicará/n.
Fin “ESTO ES OPCIONAL”
DOCUMENTACIÓN APORTADA. En justificación de su solicitud, el/los solicitante/s aporta/n los siguientes documentos:
– El título público de la|s finca|s, a que se ha hecho referencia en el expositivo I.
= SOLO SI SE ESTIMA CONVENIENTE =
Copia autorizada de dicho título, por testimonio que realizo en este acto, dejo incorporada a la presente.
Esta incorporación es recomendable cuando el expediente lleva ADEMÁS aparejado una rectificación de la descripción catastral de la finca (porque su descripción real no coincida con su descripción catastral), en atención al art. 18 TR Ley Catastro. En los demás casos, no parece necesario: basta acompañar dicha copia auténtica al Registro de la Propiedad.
= FIN “ Solo si…” =
– Nota simple de la|s finca|s de referencia, en la que consta su descripción registral. La|s dejo incorporada a la presente.
Se prevé esta nota:
. en previsión de que, por diversas razones, la descripción de la finca que consta en el título no coincida plenamente con su descripción en el Registro (si fuera el caso, antes de nada ACLARAR LA DISCORDANCIA)
. para identificar nombre y –en su caso- domicilio de posibles titulares de cargas y gravámenes sobre la finca.
La certificación que sigue, aunque la exija la LH, entiendo que no es necesaria dado que el Notario ya ha pedido DE OFICIO una certificación catastral de la finca. De todas formas, si la trae el cliente, ponerlo.
– La certificación catastral gráfica y descriptiva referida en el expositivo I que, tras su examen y comprobación de correspondencia con la por mí obtenida e incorporada a la presente, le/s devolví.
SOLO cuando la descripción catastral de la finca NO es la real
– Dado que, como queda dicho, el/los requirente/s manifiesta/n que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, aporta/n asimismo representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca o fincas de referencia, que a su instancia dejo incorporada a la presente.
Lo que sigue es solo si se trae o estima conveniente pero NO es estrictamente NECESARIO
– Plano de situación en el que aparece identificada la finca o fincas en cuestión. Dicho plano, según sus manifestaciones, obra realizado a la misma escala que el que obra en el Catastro. A su instancia lo dejo incorporado a la presente.
– Informe de Técnico competente sobre medición, superficie y linderos de la|s finca|s, expedido por , con fecha, cuya firma considero legítima por coincidencia con la que figura en su documento nacional de identidad. A su instancia lo dejo incorporado a la presente.
FIN “Lo que sigue…”
SOLICITUD CERTIFICACIÓN REGISTRAL. El/Los solicitante/s deja/n solicitada del Sr. Registrador que, previa remisión por mi parte de copia de la presente y constatación por la suya de la viabilidad legal de este expediente, expida la certificación prevenida en el art. 201 en relación con el art. 203 LH y la remita a este Notario autorizante para unir al expediente.
PEDIR ANOTACIÓN DE INCOACIÓN EXPEDIENTE 201 LH SOLO en el caso de DISMINUCIÓN DE CABIDA (para no causar sorpresas a terceros adquirentes). Supongo que en este caso, NO en otros, el Registrador pedirá ratificación de todo lo actuado por el nuevo titular (en su caso, BANCO a cuyo favor se hipotecase sobrevenidamente la finca). Advertir en cualquier caso de la posible tributación fiscal de dicha anotación preventiva (art. 44 LITP: Las anotaciones preventivas que se practiquen en los Registros públicos tributarán al tipo de gravamen del 0,50 por 100, que se liquidará a metálico).
Solo para evitar el cruce de actas 201 LH y sobretodo de escrituras posteriores con descripción ANTIGUA –no actualizada- tiene sentido pedir la ANOTACIÓN DE INCOACIÓN EXPEDIENTE 201 LH (pero como no sirve para más, EN LA MEDIDA EN QUE NO SE PERJUDIQUE A LOS QUE ADQUIERAN DERECHOS CON POSTERIORIDAD, podría prescindirse de ella)
NO se solicita la práctica de anotación preventiva de la pretensión objeto de este expediente, sin perjuicio del servicio en línea, a efectos meramente informativos, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos –entre otros- de rectificación de cabida o linderos.
Se deja solicitada la práctica de ANOTACIÓN PREVENTIVA de la pretensión objeto de este expediente.
Tras comprobar que, dada la situación de la|s finca|s, soy Notario hábil para actuar, ACEPTO EL REQUERIMIENTO, que considero legítimo y practicaré con sujeción al art. 201 de la Ley Hipotecaria, concordantes de su Reglamento, y a la legislación notarial.
Hago las reservas y advertencias legales y fiscales. Especialmente advierto de lo siguiente:
– En relación al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, plazo de treinta días hábiles de presentación a liquidación de la copia de la presente, procedimiento de liquidación en la oficina competente y afección del|de_los bien|es al pago del impuesto correspondiente.
– Cualquier interesado podrá comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos, presentando ante el Notario a tal fin alegaciones y pruebas escritas de su derecho DURANTE EL PLAZO DE UN MES. Y SI SE FORMULASE OPOSICIÓN POR CUALQUIERA DE LOS INTERESADOS, con expresión de la causa en que se funde, EL NOTARIO dará por concluso el expediente y ARCHIVARÁ LAS ACTUACIONES. En este caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
LEY DE PROTECCIÓN DE DATOS (L.O. 15-1999, de 13 de Diciembre). De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal, ello/\s compareciente/\s ha/\n quedado/\s informado/\s y acepta/\n la incorporación de sus datos a los ficheros automatizados existentes en la Notaría, que se conservarán en la misma con carácter confidencial, sin perjuicio de las remisiones de obligado cumplimiento. Su finalidad es realizar la formalización de la presente escritura, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial. La identidad y dirección del responsable es el Notario para cuyo protocolo se autoriza la presente (ante quien el titular de dichos datos podrá ejercer su derecho de acceso, rectificación, cancelación y oposición -en su caso-) y su despacho notarial, respectivamente.
Yo, el Notario, doy fe de la identidad {del/\de_los otorgante/\s -a quien/\es identifiqué por su/\s reseñado/\s documento/\s}- y de su capacidad y legitimación -a mi juicio- para este acto; hago constar que su consentimiento ha sido libremente prestado y de que el presente otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de quien lo otorga y en él interviene.
ACTA de CONCLUSIÓN de EXPEDIENTE para RECTIFICACIÓN de la DESCRIPCIÓN de finca
Sustituir la expresión “ANTE MÍ” por la expresión POR MÍ Y ANTE MÍ
I.- Que el día ** (n° ** de protocolo) fue requerido para tramitar Expediente para RECTIFICACIÓN de DESCRIPCIÓN de finca, a cuyo fin en dicha fecha autoricé la oportuna Acta de Inicio, en la que –entre otros- consta la parte que promovió dicha rectificación.
EN CASO DE ESTIMACIÓN DE LA RECTIFICACIÓN SOLICITADA
II.- Que dicho expediente se ha tramitado SIN OPOSICIÓN mediante sucesivas diligencias, a las que consta figura anexa diversa documentación.
La presente acta incorpora todas ellas, esto es, todas las diligencias practicadas con posterioridad al Acta de Inicio de Expediente para RECTIFICACIÓN de DESCRIPCIÓN de finca autorizada por mí el día , bajo el n° de protocolo. Dichas diligencias practicadas y documentación a ellas incorporadas suponen un total de folios.
A la vista de todo lo actuado, basándome en las pruebas y diligencias practicas y no habiendo mediado oposición, yo el Notario estimo justificada la pretensión de rectificación solicitada.
Y yo, el Notario, DOY FE del presente documento, que, junto con las diferentes diligencias practicadas y documentación a ellas incorporadas, queda extendido en
EN CASO DE DENEGACIÓN DE LA RECTIFICACIÓN SOLICITADA
II.- Que dicho expediente ha concluido sin estimación de la rectificación de descripción de finca pretendida y ello en atención a lo siguiente:
DUDA motivada DEL REGISTRADOR sobre la posibilidad de que el presente expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
OPOSICIÓN de algún interesado.
DENEGACIÓN motivada, por insuficiente acreditación, de lo solicitado.
Dejo incorporadas a la presente acta todas las diligencias practicadas con posterioridad al Acta de Inicio de Expediente para RECTIFICACIÓN de DESCRIPCIÓN de finca autorizada por mí el día , bajo el n° de protocolo. Dichas diligencias practicadas y documentación a ellas incorporadas suponen un total de folios.
A la vista de todo lo actuado, yo el Notario he dejado archivadas las referidas actuaciones, sin estimación de la pretensión solicitada.
De todo lo cual, y de quedar extendida este acta (aparte las diligencias -y documentación a ellas incorporadas-), en el presente folio de papel exclusivo para documentos notariales, DOY FE.
DILIGENCIAS POSTERIORES
(en el modelo que proponemos, todas las diligencias posteriores quedan fuera del acta inicial y se incorporarán al protocolo con el acta de cierre)
DILIGENCIA de ENVIO DE COPIA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que hoy he remitido al Registro de la Propiedad nº 1 de Madrid, por vía electrónica corporativa con firma electrónica avanzada, una copia autorizada literal del acta que precede solicitando expedición de la certificación prevenida en el art. 201 en relación con el art. 203 LH
y la práctica de ANOTACIÓN PREVENTIVA de la pretensión objeto de este expediente.
Del contenido de esta diligencia, DOY FE.
DILIGENCIA de RECEPCION DE LA CERTIFICACION REGISTRAL (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar he recibido del Registro de la Propiedad nº 1 de Madrid, por vía electrónica corporativa con firma electrónica avanzada, la certificación solicitada. Dejo unido a esta matriz un traslado a papel de dicha certificación; traslado que coincide exactamente con la certificación telemática recibida, de lo que doy fe. De la misma no resulta obstáculo alguno para continuar la tramitación del presente expediente.
Si la respuesta del Registrador es negativa, hay que poner una diligencia de cierre
DILIGENCIA DE ARCHIVO DE LAS ACTUACIONES por duda del Sr. Registrador (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que he recibido del Registro de la Propiedad nº 1 de Madrid, por vía electrónica corporativa con firma electrónica avanzada, resolución motivada del Sr. Registrador en la manifiesta albergar dudas fundadas sobre la posibilidad de que el presente expediente de rectificación de descripción registral encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria
, por lo que en consecuencia ha procedido a extender nota de denegación de la anotación solicitada.
Así las cosas, yo el Notario, conforme a lo previsto legalmente, doy por concluso el presente expediente y procedo al archivo de las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador.
En este caso habría que levantar un acta, con número de protocolo de esta misma fecha, de conclusión del expediente, a la que se incorporarían todas las diligencias practicadas
Si el promotor recurre la decisión del Registrador, entonces la presente diligencia sería para hacer constar la mera suspensión de la tramitación… (sobrevenidamente la conclusión definitiva se convertiría en suspensión provisional)
DILIGENCIA de NOTIFICACIÓN POR CORREO (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que en el día de hoy envío mediante CORREO CERTIFICADO con acuse de recibo, a cada una de las personas y entidades –y en los domicilios- que en los respectivos recibos constan, un sobre que contiene
copia simple literal de la matriz que motiva la presente (que sirve como cédula de notificación), sellada y signada por mí con media firma,
en la que dejé constancia de cuanto prescriben las letras a), b) y c) de la regla 5ª del art. 203 de la Ley Hipotecaria así como del plazo de un mes con que cuentan los interesados para comparecer en esta Notaría, examinar el expediente, formular alegaciones, aportar pruebas escritas de su derecho y en su caso oponerse a la tramitación del presente expediente. El funcionario de Correos me entregó sendos RECIBOS para el remitente, de fecha de hoy, cuyas fotocopias incorporo a la presente matriz, quedando legitimadas por coincidir fiel y exactamente con el original que reproducen.
Y yo, el Notario, DOY FE de todo el contenido de la presente diligencia, que queda extendida en
NO SERÍA NECESARIA COPIA SIMPLE y sí solo expresar en la notificación lo que sigue (si hacemos copia simple es exclusivamente por comodidad):
c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada. O sea, si se le notifica al fulanito la tramitación en su condición de titular del derecho de usufructo de la finca, antiguo vendedor, titular catastral, poseedor de hecho de la finca, Ayuntamiento, Administración titular de dominio público que puede verse afectado, colindante según el Catastro, colindante según el Registro (de ahí la importancia de hacerlo constar en el acta, para que la copia simple contenga este dato)
FIN “Borrar tras leer”
Modelo ALTERNATIVO de notificación
(tiene sentido perder tiempo en confeccionarlo, dado que exactamente esto mismo –a excepción del punto V- es el contenido del anuncio en el BOE y Ayuntamiento)
NOTIFICACION EXPTE 201 de la LEY HIPOTECARIA
XXX, Notario, con despacho en c/ , 29001 Madrid
Que se está tramitando ante mí expediente para rectificar la descripción, superficie y(o) linderos registrales de finca inscrita, al amparo del art. 201 de la Ley Hipotecaria, a fin de hacerlos corresponder con la realidad.
I.- El PROMOTOR del expediente {es/son}:
VOLCAR AQUI los siguientes DATOS DEL REQUIRENTE: (nombre y apellidos, domicilio completo, estado, profesión, DNI o documento equivalente)
II.- DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.
Su descripción registral, tras la rectificación instada, pasaría a ser la siguiente:
VOLCAR AQUI LA DESCRIPCIÓN REAL (pretendida) DE LA FINCA, incluyendo su TÍTULO y DATOS REGISTRALES.
Su descripción catastral puede consultarse en http://www.sedecatastro.gob.es/. Su referencia catastral: [referencia catastral].
III. FINALIDAD.
VOLCAR AQUÍ TODO LO QUE ARRIBA -en el cuerpo del acta inicial- se haya puesto rellenando lo que sigue
IV.- Cualquier interesado podrá comparecer en esta Notaría, examinar el expediente, hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones.
V.- Según el promotor, el destinatario a quien va dirigida la presente notificación es titular del siguiente derecho, carga o acción: SE LE NOTIFICA la tramitación del presente EXPEDIENTE en su condición de
titular del derecho de usufructo de la finca
antiguo vendedor
cotitular catastral
poseedor de hecho de la finca
arrendatario de la finca
titular de una hipoteca sobre la finca
titular del usufructo sobre parte de la finca
titular de un embargo sobre la finca
Administración titular de dominio público que puede verse afectado
titular colindante según el Catastro
titular colindante según el Registro
titular de una carga, derecho o acción sobre la finca colindante por la derecha – izquierda -fondo con la finca objeto de este expediente; concretamente
de una HIPOTECA.
del USUFRUCTO de parte de dicha finca.
del USUFRUCTO de la totalidad de dicha finca.
de un EMBARGO.
(se comprende la importancia de hacer constar tal condición en el acta, para que la notificación contenga este dato)
Fdo: El Notario
DILIGENCIA DE NOTIFICACIÓN en PERSONA.
=== BORRAR TRAS LEER ===
ATENCIÓN: LO ACONSEJABLE es NO hacérsela a un menor de edad –mayor de 14 años-, a pesar del tenor literal de los arts. 161 LEC (que, de manera garantista, exige documentar la entrega de la cédula por medio de diligencia firmada por el funcionario o Procurador que la efectúe y por la persona a quien se haga) ó 202 RN. Aun tratándose de un mayor de edad, y sin perjuicio de poder entender en este caso el Notario su diligencia con el CONSERJE, convendrá ajustarse a las formas de proceder más garantistas del art. 682 LEC (requerimiento de pago notarial a efectos del procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca) y art. 70 LN (reclamación de deudas dinerarias no contradichas).
Aconsejable, NO estrictamente necesario, pues en el presente caso rige el art. 202 RN (PARECE):
– ¿Cómo explicar que frecuentemente en las notificaciones de este tipo de procedimientos fuera del ámbito competencial del Notario no se recurra al art. 202 y sí en cambio al art. 201 RN –simple acta de remisión de documento por correo sin derecho de contestación-?
– El art. 202 RN se encuentra desbordado por la práctica: burofax, certimail…
En suma (aparte de en su caso al conserje), aunque solo sea por razones de claridad (para evitar confusiones según qué tipo de notificación se trate), aconsejamos realizar la notificación a las personas y en la forma que sigue:
– Empleado, familiar o persona con la que conviva el deudor, siempre que sea mayor de edad, cuando se encuentre en su domicilio, debiendo el Notario advertir al receptor que está obligado a entregar el requerimiento a su destinatario o a darle aviso si sabe su paradero.
– Si el requerimiento se hiciere en el lugar de trabajo no ocasional del destinatario, en ausencia de éste, se efectuará a la persona que estuviere a cargo de la dependencia destinada a recibir documentos u objetos.
– En caso de que el destinatario sea una persona jurídica el Notario entenderá la diligencia con la persona mayor de edad que se encontrare en el domicilio señalado en el documento y que forme parte del órgano de administración, que acredite ser representante con facultades suficientes o que a juicio del Notario actúe notoriamente como persona encargada por la persona jurídica de recibir requerimientos o notificaciones fehacientes en su interés.
=== FIN Borrar tras leer ===
DILIGENCIA DE NOTIFICACIÓN.- En Madrid, a
Siendo las del día de hoy, yo, el Notario, me constituyo en el lugar objeto de mi actuación sito en poner aquí el lugar, de esta ciudad.
Tras hacer saber mi condición de Notario y el objeto de mi visita,
SOLO SI los notificados son PERSONAS FISICAS y estuviesen AUSENTES al tiempo de la actuación del Notario
ante la falta de presencia física -(según se me indicó)- del\de_los requerido\s en dicho lugar al tiempo de mi actuación,
FIN “Solo si…”
practico la misma con la persona más idónea que allí encontré, quien dijo ser mayor de edad y
== ELEGIR UNA ==
SOLO SI la notificación se practica a una Persona Física EN SU DOMICILIO
Ha de recibir la cedula el propio requerido, un empleado (el supuesto parece aludir al domicilio del deudor ficticio consignado en el documento que acredite la deuda u otro documentalmente demostrado), familiar o persona con la que conviva el deudor)
(ELEGIR según reciba la cédula la cédula el propio requerido o un tercero)
ser el\los propio requerido\s ()
llamarse . Asegura encontrarnos en el domicilio del deudor persona física- de referencia, y ser
FAMILIAR (concretamente, cónyuge, hijo, padre, hermano….) del\de_los requerido\s
PERSONA que convive con el\los requerido\s en el domicilio de éste\éstos último\s (
por razón de amistad y pertenencia a su grupo familiar amplio)
por razón de amistad, en concepto de precario)
en calidad de pareja de hecho)
EMPLEADO del\de_los requeridos\s
(FIN ELEGIR según…)
Le#s entrego, a modo de cédula de notificación, copia#sendas_copias simple#s -literal#es- de dicha acta, con mi sello, signo y media firma, en la#s que dejé constancia del derecho legal de su#s destinatario#s a hacer alegaciones en esta Notaría y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
De nuevo, según reciba la cécula la cédula el propio requerido o un tercero
Se hace#n cargo de dicha documentación sin manifestación alguna y con expresa reserva de su referido derecho legal.
Se hace cargo de dicha documentación, que le entregué en sobre cerrado. Tras ser advertido por mí el Notario de su obligación legal de hacerla#s llegar a poder de su#s destinatario#s, manifestó que se la#s entregaría tan pronto vuelva#n o le#s vea.
SOLO SI la notificación se practica a Persona Física no en su domicilio sino EN SU LUGAR DE TRABAJO NO OCASIONAL
Ha de recibir la cédula el propio requerido (no es necesario -aunque conviene- que se identifique con su DNI) o la persona que estuviere a cargo de la dependencia destinada a recibir documentos u objetos
(ELEGIR según reciba la cédula el propio requerido o el encargado)
ser el#los propio#s requerido#s (). Le#s entrego, a modo de cédula de notificación, copia#sendas_copias simple#s -literal#es- de dicha acta, con mi sello, signo y media firma, en la#s que dejé constancia del derecho legal de su#s destinatario#s a hacer alegaciones en esta Notaría y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Se hace#n cargo de dicha documentación sin manifestación alguna y con expresa reserva de su referido derecho legal.
llamarse . Asegura encontrarnos en el centro de trabajo no ocasional del deudor persona física- de referencia, y ser
de la empresa, persona a cargo de la dependencia destinada a recibir documentos u objetos -según me manifestó bajo su exclusiva responsabilidad de la que le advertí-. Se hace cargo de dicha documentación, en la#s que dejé constancia del derecho legal de su#s destinatario#s a hacer alegaciones en esta Notaría y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes, que le entregué en sobre cerrado. Tras ser advertido por mí el Notario de su obligación legal de hacerla#s llegar a poder de su#s destinatario#s, manifestó que se la#s entregaría tan pronto vuelva#n o le#s vea.
SOLO SI la notificación se practica a PF no en su domicilio ni tampoco en su lugar de trabajo no ocasional sino EN OTRO LUGAR DESIGNADO POR EL SOLICITANTE en la que pudiera ser hallada
Ha de recibir la cédula el propio requerido. Es necesario que se identifique con su DNI.
ser el#los propio#s requerido#s (), a quien#es identifico por su D.N.I. número , que me exhibió.
SOLO SI EL REQUERIMIENTO se practica a una PERSONA JURÍDICA
Ha de recibir la cédula una persona física: a) que se encuentre en el domicilio señalado en el documento anteriormente expresado y que forme parte del órgano de administración, b) que acredite ser representante con facultades suficientes, c) o que a juicio del Notario actúe notoriamente como persona encargada por la persona jurídica de recibir requerimientos o notificaciones fehacientes en su interés.
La RDGRN 9 Julio 2015 en una ejecución hipotecaria (art. 681 ss LEC), intentado sin efecto el requerimiento que exige el art. 686.3 LEC en el domicilio que resultaba del Registro, da por bueno el requerimiento practicado en un domicilio distinto (del consignado en la escritura de constitución de hipoteca y que es el consta en el Registro, y antes que recurrir a la comunicación edictal), en la persona de Don J. L. S. J. D., quien dijo ser socio, resultando a posteriori (consultado vía intranet por el Registrador de la Propiedad el Registro Mercantil) que el referido socio Don J. L. S. J. D. es Consejero Delegado mancomunado de la entidad.
llamarse . Asegura contar con facultades suficientes para recibir la cédula objeto de mi presente actuación. Y ello por razón de
formar parte del órgano de administración de y encontrarnos en su domicilio (señalado en el documento expresado en el art. 70 LN)
ser representante con facultades suficientes, lo que me acredita mediante copia auténtica de escritura de
poder general mercantil de fecha , otorgada en Madrid el día , ante el Notario , nº de protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, hoja nº , tomo , inscripción .
poder especial de fecha , otorgada en Madrid el día , ante el Notario , nº de protocolo
actuar notoriamente, también a mi juicio, como persona encargada por la entidad requerida de recibir requerimientos o notificaciones fehacientes en su interés.
FIN Elegir Una
Si la cédula se entregó a administrador único o a la totalidad de los miembros del Órgano de Admon
La presente diligencia ha sido redactada de vuelta a mi despacho, conforme a las notas tomadas al practicarla.
Yo, el Notario, DOY FE de todo el contenido de la presente diligencia, que queda extendida en
En otro caso (la cédula se entregó a un sólo administrador de los varios que haya, a un apoderado o a un factor notorio)
Se hace cargo de dicha documentación, que le entregué, manifestándome que la hará llegar a la mayor brevedad
al resto de los administradores.
al órgano de administración social.
DILIGENCIA de PROTOCOLIZACIÓN de AVISOS DE RECIBO de envíos por correo (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que he recibido en mi despacho el Aviso de Recibo correspondiente a cada uno de los envíos que fueron objeto de diligencia anterior. Dejo incorporados dichos avisos de recibo por fotocopia (que dejo testimoniada en este acto) a la presente matriz para insertar en sus traslados.
DILIGENCIA de ENVÍO de EDICTO al BOE (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que hoy he expedido edicto, conforme al art. 203.5 LH (en relación con el art. 201.c LH), para su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Dejo unida una fotocopia exacta del edicto enviado, así como también justificante de dicho envío.
Del contenido de esta diligencia, DOY FE.-
Notaría de XXX, en Madrid. Anuncio de notificación en expediente del artículo 201 Ley Hipotecaria
En esta notaría se encuentra en tramitación, de conformidad con el art. 201 LH en relación con su art. 203, expediente para rectificación de descripción, superficie o linderos de finca inscrita.
VOLCAR AQUI los DATOS DEL REQUIRENTE: (nombre y apellidos, domicilio completo, estado, profesión, DNI o documento equivalente)
II.- DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. Su descripción catastral puede consultarse en http://www.sedecatastro.gob.es/ (referencia catastral: [referencia catastral]).
De su contraste con la descripción registral vigente de la finca resulta que lo que {el/los promotor/es} del expediente en concreto pretenden es
VOLCAR AQUÍ TODO LO QUE ARRIBA se haya puesto -rellenando– lo que sigue
rectificar los linderos de la finca, que según el Registro de la Propiedad son y en realidad son los que anteceden.
III.- Lo que se pone en conocimiento de cualesquiera interesados,
= Leer y en su caso poner lo procedente en este anuncio =
Hay quien, para incrementar su tutela efectiva, considera conveniente (incluso necesario) poner aquí los nombres de todos los notificados por correo o en persona por el Notario cuya notificación por una u otra razón no llegó a ser efectiva. Va de suyo que en tal caso la publicación de este edicto no debería tener lugar hasta finalizada las notificaciones por correo (o en su caso en persona).
y en especial de don
= FIN “Leer..” =
a fin de que puedan comparecer, examinar el expediente, hacer alegaciones y aportar pruebas escritas de su derecho en esta Notaría durante el plazo de un mes, a contar desde la publicación de este edicto.
El Notario: XXX.
DILIGENCIA de ENVÍO de EDICTO al AYUNTAMIENTO en que está situada la finca (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que hoy he expedido edicto, conforme al art. 203.5 LH (en relación con el art. 201.c LH), para su publicación en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento de MADRID, lugar donde {radica|n la|s finca|s}. Dejo unida una fotocopia exacta del edicto enviado, así como también justificante de dicho envío.
DILIGENCIA de PROTOCOLIZACIÓN de EDICTO publicado en el BOE (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que el edicto de referencia por mí remitido ha sido publicado en el BOE de fecha . Dejo unida a esta matriz una fotocopia exacta de dicha publicación.
DILIGENCIA de PROTOCOLIZACIÓN de EDICTO publicado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que he recibido el anuncio por mí remitido al Excmo Ayuntamiento de Madrid, en el que consta una diligencia firmada por su Secretario de la que resulta que dicho anuncia ha estado expuesto al público en el tablón de anuncios durante el plazo de un mes. Dejo unida a esta matriz una fotocopia exacta de dicha publicación y del escrito que la acompaña.
DILIGENCIA de ALEGACIONES SIN OPOSICIÓN (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que en el día de hoy comparece en mi despacho don
Interviene en su propio nombre y derecho. Lo identifico por su reseñado D.N.I. Tiene a mi juicio capacidad legal bastante para este acto.
En su condición de
(reseñar lo que proceda: titular de la finca colindante…, vendedor de la finca al promotor del expediente, etc)
, tras haber recibido notificación relativa a la presente tramitación, formula las siguientes alegaciones:
Una vez {advertido/s} por mí de la diferencia de efectos entre simple alegación y oposición, y en concreto de lo dispuesto en el art. 203,6 LH, expresamente consiente en no atribuir a su comparecencia y alegaciones carácter de oposición, aquietándose a la continuación de este expediente.
Así lo dice el compareciente, a quien dejo hechas las reservas y advertencias legales.
DILIGENCIA de OPOSICIÓN y subsiguiente ARCHIVO DE ACTUACIONES por tal causa (acta número /2016). En Madrid, a
A efectos de acreditación me exhibe y a su instancia incorporo a la presente la siguiente documentación:
Una vez {advertido/s} por mí de la diferencia de efectos entre simple alegación y oposición (con expresión de la causa en que se funde), el compareciente expresamente atribuye a sus alegaciones vertidas carácter de oposición, fundada en la causa que en ellas consta, reservándose las acciones que pudieren corresponderle.
En atención a lo cual yo, el Notario, en cumplimiento de lo que dispone la regla 6ª del art. 203 de la Ley Hipotecaria, doy por concluido el presente expediente y procedo al archivo de las actuaciones practicadas, de lo que de inmediato y telemáticamente daré cuenta al Registro de la Propiedad, a través de mi firma electrónica avanzada, mediante remisión de copia auténtica de la presente.
ÚLTIMA DILIGENCIA -de CIERRE, ACCEDIENDO a la pretensión de RECTIFICACIÓN de DESCRIPCIÓN de finca PRETENDIDA- (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que, a la vista de las diligencias y pruebas practicadas, no constando oposición, procede estimar suficientemente justificada la pretensión del promotor del expediente de rectificación de la descripción de la finca objeto de la presente tramitación, sin perjuicio de los derechos de tercero.
En consecuencia, en cumplimiento de lo que dispone la regla 6ª del vigente artículo 203 de la Ley Hipotecaria, autorizo en fecha de hoy ACTA de CONCLUSIÓN de EXPEDIENTE para RECTIFICACIÓN de DESCRIPCIÓN de finca, que recoge todas las diligencias practicadas y documentos aportados con posterioridad al acta de inicio del presente expediente, pasando a formar parte la presente diligencia de dicha acta de conclusión con el carácter de última.
DILIGENCIA -de ARCHIVO de ACTUACIONES, con DENEGACIÓN DE LA RECTIFICACIÓN de DESCRIPCIÓN de finca PRETENDIDA- (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que, a la vista de las diligencias y pruebas practicadas, aun no habiéndose producido oposición, NO estimo procedente estimar suficientemente justificada la pretensión del promotor del expediente de rectificación de la descripción de la finca objeto de la presente tramitación, y ello en atención a lo siguiente:
¿RECURSO DE QUEJA? En caso de acceso a la vía judicial, ¿contra quién…? He preferido no entrar en estos dificultosos temas, sin perjuicio de apuntarlos aquí
Contra la presente denegación, si lo estima conveniente a sus intereses, puede la parte solicitante de la rectificación interponer RECURSO DE QUEJA ante la Junta Directiva del Colegio Notarial de Andalucía, conforme a lo dispuesto en los arts. 232 y 327del Reglamento Notarial, en el plazo de un mes (art. 115 Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común). Ello sin perjuicio de que pueda además interponer cuantos otros recursos, y ante cualesquiera otras instancias, considere oportunos.
Queda reservada a la parte promotora la posibilidad de entablar demanda en juicio declarativo correspondiente.
DILIGENCIA DE COMUNICACIÓN AL REGISTRO del ARCHIVO de las ACTUACIONES por oposición ó por DENEGACIÓN de la RECTIFICACIÓN SOLICITADA (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que, en cumplimiento de lo que dispone la regla 6ª del art. 203 de la Ley Hipotecaria, he dado cuenta telemáticamente, a través de mi firma electrónica avanzada, mediante remisión de copia electrónica de la presente, al Registro de la Propiedad nº 1 de Madrid, del archivo de las presentes actuaciones,
por razón de oposición.
por no estimar justificada la rectificación de descripción de finca solicitada, dando así por terminado este expediente.
Dejo incorporado a la presente documento acreditativo de tal comunicación.
= Esta Diligencia SOLO si EXISTÍAN DIFERENCIAS ENTRE EL CATASTRO –no el Registro- Y LA REALIDAD y el acta finaliza accediendo el Notario a la rectificación solicitada=
Art. 18. C del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario… El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.
DILIGENCIA DE COMUNICACIÓN A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO de la rectificación realizada (acta número /2016). En Madrid, a
La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que, existiendo diferencias entre el catastro y la realidad, de conformidad con el artículo 18 c) del Texto Refundido de la Ley del Catastro, remito por medios telemáticos a la Dirección General del Catastro comunicación sobre la rectificación realizada.
Modelo Acta Notarial Rectificación Descripción Finca - Art. 201 LH
Antonio Guedes says:
Gracias por su página que tanto nos ayuda. Me gustaría saber si tienen un modelo de escritura de determinación de resto con reserva de cabida. El problema es que se vendió en documento privado parte de una finca urbana y ahora se necesita rectificar la cabida de la finca para declarar la obra nueva que ocupa la totalidad de dicho resto, pero nos es imposible contactar con los propietarios actuales de la porción segregada y vendida en documento privado.
Paula Morales says:
Buenas tardes, quiero saber si es posible realizar un un tramite de unos planos despues de realizar algunos cambios?