Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=61954&fassungsNr=1
Timestamp: 2017-01-21 10:47:29
Document Index: 335913860

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 1405', '§ 15', '§ 7', '§ 14', '§ 14', '§ 1', '§ 5', '§ 4']

Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 12.10.2012, RV/2656-W/08
Mit Abgabenerklärung vom 23. April 2007 erklärte die A. Genossenschaft reg. GenmbH (in der Folge: A.) gegenüber dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien den Verkauf von 871/10570 Anteilen an der Liegenschaft EZ 1 M. an mehrere Käufer mit Kaufvertrag vom 11. April 2007, wobei 76/10570 Anteile vom Berufungswerber (Bw.) gekauft worden waren. Der lt. beigelegter Kopie der Kaufurkunde zwischen der A. als Verkäuferin und den Käufern abgeschlossene, von der A. am 11. April 2007 und vom Bw. am 31. Jänner 2007 unterfertigte Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag hat auszugsweise folgenden Inhalt: "I. Kaufobjekt und Kaufvertrag ................. 4. Die Verkäuferin verkauft und übergibt nunmehr an die in der eingangs genannten Tabelle in Spalte 4 angeführten Personen, die in der Folge "Käufer" genannt werden, und diese kaufen und übernehmen von der Verkäuferin die in der Spalte 3 eingetragenen ideellen Miteigentumsanteile an der vorgenannten Liegenschaft EZ 1 des Grundbuches der KG M. 3, wobei Partnerschaften diese Anteile je zur Hälfte erwerben, und zwar mit allen Rechten und Pflichten, mit denen die Verkäuferin diese Liegenschaft bisher besessen und benüzt hat bzw. zu besitzen und benützen berechtigt war. II. Kaufpreis 1. Der für jeden Liegenschaftsanteil an die Verkäuferin zu entrichtende Bar-Kaufpreis ist in der Spalte 5 der Tabelle angeführt. Die Käufer verpflichten sich, den auf ihren Miteigentumsanteil jeweils entfallenden Kaufpreis dergestalt zu entrichten, dass sie diesen bis zum 31.12.2006 auf ein von der Verkäuferin bekannt zu gebendes Konto zur Einzahlung bringen. 2. Festgestellt wird in diesem Zusammenhang auch, dass die Käufer zur zusätzlichen Finanzierung der vertragsgegenständlichen Wohnhausanlage einen Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag) geleistet haben, welcher bei der Kaufpreisbildung bzw. -verrechnung berücksichtigt wurde. III.Übergabe der Kaufsobjekte - Verrechnungsstichtag - Gewährleistung 1. Die Übergabe der Kaufobjekte in das jeweilige Eigentum der Käufer erfolgt mit 1.1.2007. Von diesem Tage an tragen die Käufer auch Vorteil und Nachteil, Nutzen und Gefahr der Kaufobjekte. Diesbezüglich wird festgehalten, dass die Käufer die in der Tabelle angeführten Wohnungen bzw. Abstellplätze bereits bewohnen bzw. benützen. 2. Die Verkäuferin leistet Gewähr dafür, dass die Kaufobjekte mit Ausnahme der in diesem Vertrag übernommenen Belastungen und Verpflichtungen vollkommen frei von allen anderen bücherlichen und außerbücherlichen Lasten in den Besitz und Genuss der Käufer übergehen und dass auch ein Rückstand an Annuitätenzahlungen der Baudarlehen nicht besteht. ................... IV. Belastungen 1. Im Lastenblatt der kaufgegenständlichen Liegenschaft sind u.a. nachstehende Belastungen einverleibt: A. Zugunsten des Landes Burgenland unter a) LNr 2 a Belastungsverbot gem. § 24 Abs. 2 BWFG b) LNr 3 a aufgrund Schuldschein 1992-11-20 das Pfandrecht für die Forderung von ATS 16,065.000,-- samt 3 % Zinsen, 10 % Verzugs- rücksichtlich Zinseszinsen und einer Nebengebührensicherstellung im Betrag von ATS 1,606.500,-- c) LNr 4 a das Veräußerungsverbot gem § 24 Abs 5 BWFG 1991 d) LNr 9 a aufgrund Schuldschein 1995-03-22 das Pfandrecht für die Forderung von ATS 12.330.000,-- samt 3 % Zinsen, 10 % Verzugs- rücksichtlich Zinseszinsen und einer Nebengebührensicherstellung im Betrag von ATS 2.466.000,-- e) LNr 10 a das Veräußerungsverbot gem § 24 Abs 5 BWFG 1991 f) LNr 11 a aufgrund Schuldschein 1995-08-02 das Pfandrecht für die Forderung von ATS 10,315.000 , -- samt 3 % Zinsen, 10 % Verzugs- rücksichtlich Zinseszinsen und einer Nebengebührensicherstellung im Betrag von ATS 2,063.000,-- g) LNr 12 a das Veräußerungsverbot gern § 24 Abs 5 BWFG 1991. Hiezu wird festgehalten, dass sich die unter a) genannte Belastung auf alle Kaufobjekte bezieht, die unter b) und c) genannten Belastungen nur auf das Errichtungsdarlehen betreffend Dr. Straße. 12+20+22, Stiege 11-13, die unter d) und e) angeführten Belastungen nur auf das Errichtungsdarlehen betreffend Dr. Straße-24+26, Stiege 14+15, sowie die unter f) und. g) genannten Belastungen nur auf das Errichtungsdarlehen betreffend Dr. Straße 28+30, Stiege 16+17. B. Zugunsten der Bank Austria Aktiengesellschaft ........................... C. Zugunsten der EB und HYPO-BANK BURGENLAND Aktiengesellschaft .......................... 2. Die Käufer nehmen zur Kenntnis, dass dieser Vertrag in Hinblick auf die oben bezeichneten Veräußerungsverbote zugunsten des Landes Burgenland rechtswirksam nur mit Zustimmung des Landes Burgenland abgeschlossen werden kann. Sie nehmen weiters zur Kenntnis, dass eine Weiterveräußerung der Liegenschaftsanteile bei aufrechter Wohnbauförderung jeweils der schriftlichen Zustimmung des Landes Burgenland bedarf. Als Zeichen der Zustimmung zu diesem Kaufvertrag wird dieser durch das Amt der Bgld. Landesregierung für das Land Burgenland mitgefertigt und erteilt dieses in Vertretung des Landes Burgenland die ausdrückliche Einwilligung, dass ob den in den Spalten 1 und 2 der Tabelle angeführten Vertragsobjekten das Eigentumsrecht für die in der Spalte 4 der Tabelle ausgewiesenen Käufer grundbücherlich einverleibt werde. 3. Die Käufer übernehmen gemäß
§ 1405 ABGB die persönliche Haftung für die in diesem Vertragspunkt bezeichneten zur Finanzierung der Errichtungskosten aufgenommenen Darlehen und treten nach den näheren Ausführungen in den folgenden Vertragspunkten und zwar ohne Minderung des Kaufpreises - in die von den Darlehensgebern in den Darlehenszusicherungen und Schuldscheinen vorgeschriebenen bzw. allenfalls neu zu vereinbarenden Bedingungen ein und verpflichten sich, diese Darlehen ab dem Übergabestichtag den Darlehensgebern bedingungsgemäß abzuzahlen und die Verkäuferin hinsichtlich aller sich·aus den Schuldurkunden ergebenden Verpflichtungen schad- und klaglos zu halten. Die Käufer verpflichten sich ferner a) den Aufteilungsschlüssel während der Laufzeit der Darlehen nicht zu ändern b) die übernommenen Darlehen unter den in den Darlehensverträgen festgehaltenen bzw. allenfalls neu zu vereinbarenden Bedingungen zurückzuzahlen und diese hiermit übernommenen Verpflichtungen auch auf alle weiteren Rechtsnachfolger zu übertragen. Partner, die das Wohnungseigentum gemeinsam erwerben, haften für alle Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Eigentum zur ungeteilten Hand. Die Käufer nehmen zur Kenntnis, dass die vorgenannten befreienden Schuldübernahmen der ausdrücklichen Zustimmung der Darlehensgeber bedürfen. ............... Die zum Übergabestichtag jeweils (anteilig) aushaftenden Darlehensreste sind in den Spalten 6 und 7 der Tabelle ausgewiesen. ................ V. Allgemeine Bestimmungen der Wohnbauförderung und Baudarlehen I. Die Käufer der kaufgegenständlichen Wohnungen sagen die Erfüllung der Bedingungen der Wohnbauförderungsbestimmungen zu. 2. Die Käufer haben daher insbesondere zur Kenntnis genommen, dass das Land Burgenland das gewährte Förderungsdarlehen (anteilig) aufkündigen kann, wenn ein Käufer und nunmehriger Darlehensschuldner a) seinen Zahlungsverpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung und Nachfrist nicht nachkommt b) die Wohnungseinheit nicht im ordentlichen Zustand erhält und Mängel trotz schriftlicher Mahnung nicht behebt c) die Wohnung widmungswidrig verwendet d ) die Wohnung nicht zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses oder des Wohnbedürfnisses ihm nahe stehender Personen regelmäßig verwenden sollte, es sei denn, dass er wegen Krankheit oder Kur und Unterrichtszwecken oder aus sonstigen Berufsgründen abwesend wäre. 3 . Die Käufer verpflichten sich, der Verkäuferin allenfalls noch nicht vorgelegte persönliche Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die zur Beantragung der erforderlichen Zustimmung zur Durchführung dieses Kaufvertrages erforderlich sind oder vom Amt der Bgld. Landesregierung, Landesamtsdirektion - Raumordnung und Wohnbauförderung, beansprucht werden sollten. VI. Begründung von Wohnungseigentum .................... VII. Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes 1. Am Tag der Einigung über die Wohnungseigentumsbegründung, das ist der 31.12.2006, enden die bisher zwischen der Verkäuferin und den Käufern bestanden Nutzungsverhältnisse. 2. Das bisher eingehobene Nutzungsentgelt setzt sich aus den anteiligen Annuitätendiensten, den Betriebs- und- Verwaltungskosten, sowie den Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen jeweils samt gesetzlicher Mehrwertsteuer zusammen und wird soferne in diesem Vertrag nicht anders vereinbart wird oder sich im Einzelfall Änderungen ergeben, z. B. durch Darlehensauszahlungen, in dieser Form und in dieser Höhe auch weiterhin vorgeschrieben. 3. Die im monatlichen Nutzungsentgelt enthaltenen Annuitätendienste wurden von der Verkäuferin fristgerecht zum jeweiligen Fälligkeitstermin an die jeweiligen Darlehensgeber entrichtet. .................. XI. Rücktritt vom Vertrag Die Verkäuferin ist zum Rücktritt berechtigt, wenn ein Käufer trotz Nachfristsetzung notwendige Erklärungen vor der Behörde oder gegenüber den Darlehensgebern nicht abgibt oder Unterschriften nicht leistet; - der Käufer trotz Setzung einer Nachfrist fällige Zahlungen nicht erbringt; - das Land Burgenland einer Übertragung des Eigentumsrechtes an einen Käufer nicht zustimmt, es sei denn, der Käufer zahlt diesen Kaufpreisanteil in bar, sodass die Förderung zurückbezahlt werden kann. XII. Aufsandungserklärung ................" Als "Kaufpreis" für die vom Bw. erworbene Wohnung ist in der dem Kaufvertrag angeschlossenen Tabelle ein Betrag von € 9.069,49 angegeben. Der Darlehensrest "Land Bgld". ist mit € 32.767,80 und die Darlehensreste "Bank Austria Creditanstalt AG" und "Hypo Bank Burgenland AG" sind in der Tabelle für den Erwerb des Bw. mit € 4.803,17 ausgewiesen. Lt. der am 2. Mai 2007 vorgelegten Kopie war die Kaufurkunde zwar von den Vertragsparteien, nicht aber vom Land Burgenland unterzeichnet worden. Auf Grund eines Vorhaltes des Finanzamtes gab die A. den Finanzierungsbeitrag des Bw. mit € 15.683,97 bekannt. Im Übrigen verwies die A. in dem Schreiben vom 2. Juni 2008 auf den Begriff des Fixpreises nach § 15d WGG und erkläre weiters, dass mit dem Begriff "Fixpreis" in dieser Bestimmung der in Spalte 5 der dem Vertrag angeschlossenen Tabelle ausgewiesene Kaufpreis gemeint sei. Dieser Teil des Kaufpreises bleibe, wie schon der Name "Fixpreis" sage, fix, ebenso wie der bei der Kaufpreisberechnung berücksichtigte Finanzierungsbeitrag. Die anderen im Vertrag ausgewiesenen Komponenten des Kaufpreises - Wohnbauförderungsdarlehen, Bankdarlehen - hingen vom Zeitpunkt der Eigentumsbegründung ab. Sie würden bei der Kaufpreisberechnung mit den zum Zeitpunkt der Berechnung aushaftenden Summen berücksichtigt, da der genaue Zeitpunkt der Eigentumsbegründung zum Zeitpunkt der Berechnung noch nicht feststehe, die Käufer hätten aber nur die zum Zeitpunkt der Eigentumsbegründung tatsächlich aushaftenden Darlehensreste zu übernehmen. Die zu übernehmenden Darlehen stellten also eine Gegenleistung in dem Sinn dar, dass eine schon bestehende Schuld als Teil der Gegenleistung übernommen werde, und nicht in dem Sinn, dass sie Teil eines fixen Kaufpreises seien. Der Gesamtkaufpreis bestehe somit aus: - Bar-Kaufpreis ("Fixpreis") lt. Vertrag. - Angerechneter Finanzierungsbeitrag in der Ihnen bekanntgegebenen Höhe. - aushaftendes Wohnbauförderungsdarlehen zu Zeitpunkt der Eigentumsbegründung im Wege einer befreienden Schuldübernahme. Der Gesamtkaufpreis sei daher kein Fixpreis, sondern u.a. abhängig vom aushaftenden Wohnbauförderungsdarlehen, welches im Wege einer befreienden Schuldübernahme in der zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung aushaftenden Höhe zu übernehmen sei und im gegebenen Fall auch übernommen worden sei. Auf Grund dieser Aktenlage setzte das Finanzamt mit dem nunmehr angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid vom 9. Juli 2008 gegenüber dem Bw. Grunderwerbsteuer gemäß
§ 7 Z. 3 GrEStG 1987 mit 3,5 % des Kaufpreises von € 62.324,43 somit mit € 2.181,36 gemäß
§ 14 BewG 1955 vor. In Folge eines Auftrages des Unabhängigen Finanzsenates führte das Finanzamt bei der A. eine Nachschau durch, in welcher das Finanzamt ua. den am 11. Dezember 1997 zwischen der A. und dem Bw. abgeschlossenen Nutzungsvertrag über die nunmehr verkaufsgegenständliche Wohnung erhob. Weiters erhob das Finanzamt, dass die A. dem Bw. bereits mit 8. August 2006 ein Angebot auf Übertragung der von ihr genutzten Wohnung in das Wohnungseigentum stellte, dass die A. mit Schreiben vom 5. Juni 2008 das Amt der burgenländischen Landesregierung betreffend den gegenständlichen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag unter Hinweis auf die persönliche Haftung der Käufer gemäß
Fest steht, dass der Bw. - neben anderen Nutzungsberechtigten - die von ihm auf Grund eines Nutzungsvertrages mit der A. genutzten Wohnung, wie im oben dargestellten Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag beurkundet, Ende des Jahres 2006 gekauft hat. Entsprechend dem unbestrittenen Vertragsinhalt erfolgte die Einigung, Wohnungseigentum zu begründen und die Nutzungsverhältnisse zu beenden am 31. Dezember 2006 und es erfolgte die Übergabe der Kaufobjekte - lt. Urkunde in das jeweilige Eigentum der Käufer - mit 1. Jänner 2007. Die gegenständliche Kaufurkunde wurde von den Wohnungseigentumswerbern beginnend mit 2. Jänner 2007 unterfertigt, und es ist daher im Zusammenhang mit dem Vertragsinhalt davon auszugehen, dass der gesamte Vertragsinhalt zum Zeitpunkt der Einigung, Wohnungseigentum zu begründen, bereits vorgegeben war und diese Einigung nicht nur den Kaufgegenstand, sondern auch den Preis umfasste. Im Besonderen steht fest, dass sich die Käufer mit diesem Kaufvertrag verpflichteten, neben der Zahlung des als Bar-Kaufpreis bezeichneten Betrages und der Leistung des Finanzierungsbeitrages die jeweiligen Darlehensreste mit den in der Tabelle angeführten Beträgen bedingungsgemäß abzuzahlen. Weiters steht fest, dass das Land Burgenland selbst zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages einer Schuldübernahme (noch) nicht zugestimmt hatte. Diese Feststellungen ergeben sich bereits oben dargestellten Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag. Der Vollständigkeit halber wird auch auf die vom Finanzamt im Zuge der Nachschau erhobenen, oben dargestellten Unterlagen hingewiesen. Im Übrigen ist festzuhalten, dass es sich aus der Aktenlage ergibt, dass es sich beim Darlehen des Landes Burgenland um ein geringverzinsliches und langfristiges Darlehen handelt, welches bei Anwendung des § 14 BewG mit einem geringeren Wert als mit dem aushaftenden Betrag zu bewerten wäre. Auf Grund des § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, der Grunderwerbsteuer soweit sich ein solcher Rechtsvorgange auf inländische Grundstücke bezieht. Nach § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung - von deren Wert die Steuer auf Grund des § 4 Abs. 1 leg. cit. zu berechnen ist - bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß
Findok-Nr: 61954.1, aufgenommen am: 24.10.2012 07:56:30, Dokument-ID: d25663b6-7028-4fc5-8dd6-a3b25160a099, Segment-ID: 04749eae-4854-465e-b880-ca7fa47f2fcd