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Timestamp: 2016-10-27 20:39:55
Document Index: 353947399

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 74', 'Art. 95', 'Art. 42', 'Art. 42', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 99', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 261', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_578/2013 (22.04.2014)
4A_578/2013 � � Urteil vom 22. April 2014
vertreten durch Advokat Yves Cron,
Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer, vom 24. September 2013.
Die B.________ AG (Vermieterin, Kl�gerin, Beschwerdegegnerin) und die A.________ GmbH (Mieterin, Beklagte, Beschwerdef�hrerin) schlossen am 30. April 2009 einen Mietvertrag �ber Gesch�ftsr�ume in Z.________. Der Bruttomietzins betrug monatlich Fr. 8'013.--. Per 1. Januar 2011 wurde der Mietzins auf Fr. 8'119.-- erh�ht. Ab Juni 2012 bezahlte die Mieterin keinen Mietzins mehr und bestand stattdessen auf Verrechnung der ausstehenden Mietzinse mit dem Guthaben von Fr. 48'000.-- gem�ss Ziffer 21 des Mietvertrages.
B.a.�Mit Klage vom 23. Oktober 2012 beantragte die Vermieterin dem Bezirksgericht Rheinfelden, die Mieterin sei zur Zahlung von Fr. 24'351.-- nebst Zins zu verurteilen und in den Betreibungen Nr. xxx und Nr. yyy des Betreibungsamtes Kaiseraugst sei der Rechtsvorschlag in der H�he von Fr. 8'117.-- bzw. Fr. 16'292.55 aufzuheben.
Mit Entscheid vom 17. Januar 2013 hiess die Gerichtspr�sidentin des Bezirksgerichts Rheinfelden die Klage gut und hob den Rechtsvorschlag in den beiden Betreibungen im beantragten Umfang auf.
B.b.�Gegen diesen Entscheid erhob die Beklagte Berufung an das Obergericht des Kantons Aargau, welches diese mit Entscheid vom 24. September 2013 abwies.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, der Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 24. September 2013 sei aufzuheben und die Klage vom 23. September (recte: Oktober) 2012 sei abzuweisen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur neuen Beurteilung an das Obergericht zur�ckzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, nicht auf die Beschwerde einzutreten, eventualiter sei diese abzuweisen. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 25. Februar 2014 wurde das Gesuch der Beschwerdef�hrerin um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
1.1.�Der angefochtene Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Der f�r die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwert in mietrechtlichen F�llen nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG ist gegeben.
1.2.�Mit Beschwerde in Zivilsachen k�nnen Rechtsverletzungen gem�ss Art. 95 und 96 BGG ger�gt werden. Gem�ss Art. 42 Abs. 1 BGG hat die Rechtsschrift die Begehren und deren Begr�ndung zu enthalten; im Rahmen der Begr�ndung ist in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG), andernfalls wird darauf nicht eingetreten. Unerl�sslich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdef�hrer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekr�ftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erw�gungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.).
1.3.�Die Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, da sich die Beschwerdef�hrerin nicht in gen�gender Weise mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetze bzw. ihre Beschwerdeschrift nur in gewissen untergeordneten Punkten von ihrer Berufungsschrift abweiche. In der Tat ist die Beschwerdeschrift nur in einigen Ziffern erg�nzt worden, womit die Beschwerdef�hrerin den genannten Anforderungen an die Begr�ndung nicht zu gen�gen vermag. Auf die Vorbringen der Beschwerdef�hrerin ist deshalb nur insoweit einzugehen, als diese den gesetzlichen Begr�ndungsanforderungen an eine Beschwerde in Zivilsachen gen�gt.
Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde n�her darzulegen ist (BGE 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226; 133 III 393 E. 3 S. 395).
Die Beschwerdef�hrerin reicht dem Bundesgericht neu zwei K�ndigungsschreiben vom 30. M�rz 2009 und vom 16. April 2009 ein. Die Beschwerdegegnerin weist dabei zu Recht darauf hin, dass diese beiden Dokumente, die bereits im vorinstanzlichen Verfahren wegen versp�teter Einreichung unbeachtlich waren, auch im bundesgerichtlichen Verfahren nicht ber�cksichtigt werden k�nnen. Die Beschwerdef�hrerin legt denn auch nicht dar, inwiefern die Voraussetzungen von Art. 99 BGG erf�llt w�ren.
3.1.�Der Mietvertrag zwischen den Parteien enth�lt folgende Klausel:
"21. Vorkaufsrecht/Diverses
Das Vorkaufsrecht wird auf 3 Jahre abgeschlossen. Der Kaufpreis betr�gt CHF 1'200'000.00 bei geteilten Kosten. Bei einem allf�lligen Kauf wird der Mieterschaft pro Jahr CHF 18'000.00 an den Kaufpreis angerechnet, solange das Vorkaufsrecht besteht, d.h. maximal CHF 54'000.00. Sollte das Vorkaufsrecht nicht ausge�bt werden, hat die Berechtigte keinen Anspruch auf R�ckerstattung des Anrechnungsbetrages."
Die Beschwerdef�hrerin hat im kantonalen Verfahren geltend gemacht, sie habe der Beschwerdegegnerin, als das Mietobjekt zum Verkauf ausgeschrieben gewesen sei, mitgeteilt, sie sei an der Miete und einem sp�teren Kauf (mittels einer�
Kaufsoption)�interessiert. Daraufhin sei ein Mietvertrag mit einer�
Vorkaufsrechtsklausel�unterzeichnet worden. Im Mai 2012 habe sie jedoch erfahren, dass die Beschwerdegegnerin an einem Verkauf des Mietobjekts gar nie interessiert gewesen sei, weshalb sie gek�ndigt und der Beschwerdegegnerin mitgeteilt habe, dass sie an der Anrechnung der monatlichen Fr. 1'500.-- (Fr. 18'000.-- /12) wie im Falle einer Kaufsoption festhalte und dieses Guthaben mit den offenen Mietzinsforderungen verrechnen wolle.
3.2.�Das erstinstanzliche Gericht hat erwogen, der geltend gemachte Rechtsirrtum der Beschwerdef�hrerin hinsichtlich der Vereinbarung eines Kaufs- bzw. Vorkaufsrechts sei unbeachtlich, da es ihr m�glich und zumutbar gewesen sei, sich �ber den Inhalt des vereinbarten Mietvertrages rechtlich beraten zu lassen. Die Vorinstanz hingegen hat festgehalten, dass die Vertragsklausel, welche die Einr�umung eines limitierten Vorkaufsrechts zum Gegenstand habe, wegen Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form (Art. 261 Abs. 2 und Abs. 3 OR) nichtig sei. Der Mietvertrag bleibe jedoch auch ohne die nichtige Ziffer 21 bestehen:
Die Beschwerdef�hrerin habe weder vor dem erstinstanzlichen Gericht noch im Berufungsverfahren die Totalnichtigkeit des von ihr unterzeichneten Mietvertrages geltend gemacht. Soweit sie sich jedoch im Berufungsverfahren erstmals darauf berufe, sie h�tte bei Kenntnis der Formung�ltigkeit des Kaufsrechts bzw. der Kenntnis, dass ihr nur ein Vorkaufsrecht und nicht ein Kaufsrecht einger�umt wurde, nur einen um Fr. 1'500.-- reduzierten Mietzins akzeptiert, seien ihre Vorbringen versp�tet und deshalb unbeachtlich. Selbst wenn auf dieses Vorbringen einzutreten gewesen w�re, w�rden diesbez�glich keine beweiskr�ftigen Anhaltspunkte vorliegen. Es habe damit nicht bewiesen werden k�nnen, dass der behauptete Irrtum der Beschwerdef�hrerin �ber die Natur des einger�umten (jedoch nichtigen) Vor-/Kaufsrechts f�r die H�he der von ihr eingegangenen Mietzinsverpflichtung tats�chlich bestimmend gewesen sei, wobei ein solcher wegen der festgestellten Nichtigkeit der betreffenden Vertragsklausel ohne Bedeutung sei. Dar�ber hinaus sei auch unbewiesen bzw. wegen versp�tetem Vorbringen unbeachtlich, dass die Beschwerdegegnerin die Beschwerdef�hrerin bewusst nicht auf ihre Fehlvorstellung bez�glich Kauf-/Vorkaufsrecht aufmerksam gemacht habe. Angesichts der f�r ihre T�tigkeit vorauszusetzenden Gesch�ftsgewandtheit und der zur Pr�fung zur Verf�gung stehenden Zeit, treffe die Beschwerdegegnerin zumindest ebensolche Nachl�ssigkeit hinsichtlich der Feststellung der direkt aus den Bestimmungen des Obligationenrechts ersichtlichen Formbed�rftigkeit des Kaufs- bzw. Vorkaufsrechts.
3.3.�Die Beschwerdef�hrerin wendet dem gegen�ber ein, sie habe sich bei Vertragsschluss in einem f�r die Beschwerdegegnerin erkennbaren Irrtum �ber eine wesentliche Vertragsklausel befunden, weshalb von dem Vertragsinhalt auszugehen sei, wie sie ihn in Kenntnis der Nichtigkeit akzeptiert h�tte. Denn w�re die Beschwerdef�hrerin dem Irrtum nicht unterlegen, h�tte sie den Mietvertrag nur um einen monatlich Fr. 1'500.-- reduzierten Mietzins geschlossen. Dies habe die Vorinstanz unter Verletzung ihres rechtlichen Geh�rs unber�cksichtigt gelassen. Zudem habe sich die Vorinstanz nicht damit auseinandergesetzt, dass die Beschwerdef�hrerin - die im Gegensatz zum Vertreter der Vermieterin kein Immobilienfachmann sei und demnach keine fundierten Fachkenntnisse besitze - darauf vertraut habe, den Kauf des Mietobjekts innerhalb der n�chsten drei Jahre durch einseitige Willenserkl�rung herbeif�hren zu k�nnen. Die Beschwerdegegnerin habe den f�r sie erkennbaren Irrtum der Beschwerdef�hrerin, was den Begriff des "Vorkaufsrechts" bzw. "Kaufsrecht" anbelangt, treuwidrig ausgen�tzt eventuell sogar bewusst herbeigef�hrt.
3.4.�Die Vorinstanz hielt fest, ein unredliches oder gar t�uschendes Verhalten der Beschwerdegegnerin sei nicht nachgewiesen worden. Soweit sich die Beschwerdef�hrerin erneut darauf beruft und geltend macht, die Beschwerdegegnerin habe sie mit der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts anstelle eines Kaufsrechts bewusst in die Irre gef�hrt, ersch�pfen sich ihre Vorbringen in unzul�ssiger appellatorischer Kritik. Ebenso unbeachtlich ist ihr Einwand, sie h�tte sich �ber das in Ziffer 21 tats�chlich Vereinbarte geirrt; die Beschwerdef�hrerin bestreitet n�mlich im bundesgerichtlichen Verfahren die von der Vorinstanz festgestellte Teilnichtigkeit des Mietvertrages vom 30. April 2009 bzw. die Nichtigkeit der Ziffer 21 des Mietvertrages ausdr�cklich nicht. Damit ist die Frage des Irrtums �ber den Inhalt dieser Klausel, wie die Vorinstanz richtigerweise festgehalten hat, ohne Bedeutung.
Die Beschwerdef�hrerin bringt zu Recht vor, dass bei festgestellter Teilnichtigkeit eines Vertrages, die Frage, ob der Vertrag auch ohne den nichtigen Teil geschlossen worden w�re, grunds�tzlich nach dem Vertrauensprinzip zu beantworten ist, indem der mutmassliche bzw. hypothetische Parteiwille ermittelt wird, sofern nicht ein diesbez�glicher tats�chlicher Parteiwille nachgewiesen werden kann (BGE 131 III 467 E. 1.2 S. 470). Die Bestimmung des hypothetischen Parteiwillens ist eine vom Bundesgericht zu �berpr�fende Rechtsfrage, wobei es an die Feststellung des kantonalen Gerichts �ber die Tatsachen, die als Anhaltspunkte daf�r in Betracht kommen, gebunden ist. Dabei ist danach zu fragen, welche Vereinbarung die Parteien unter den konkreten Umst�nden in Kenntnis des Mangels getroffen h�tten (BGE 124 III 57 E. 3c S. 60 mit Hinweisen), wobei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses daf�r massgeblich ist.
3.5.�Die Vorinstanz hat in tats�chlicher Hinsicht festgehalten, die Beschwerdef�hrerin habe bei Vertragsabschluss darauf bestanden, das Mietobjekt bloss zu mieten, obwohl es zum Verkauf gestanden habe. Den vereinbarten Mietzins habe sie akzeptiert. Selbst wenn ihr, wie von ihr nach ihrer Darstellung gew�nscht, ein Kaufsrecht einger�umt worden w�re, h�tte die Anrechnungsm�glichkeit von monatlich w�hrend dreier Jahre bezahlter Fr. 1'500.-- unter der Bedingung gestanden, dass ein Kauf auch tats�chlich zustande komme. Dass sie schon bei Vertragsabschluss fest mit dem Abschluss eines Kaufvertrages gerechnet habe, habe die Beschwerdef�hrerin nicht (fr�hzeitig) behauptet. Jedenfalls w�rden die Akten den Schluss nicht zulassen, dass f�r die Beschwerdef�hrerin bei Vertragsabschluss das Zustandekommen eines Kaufvertrages im Verlaufe der dem Mietbeginn folgenden drei Jahren mit einer Gewissheit erwartet worden sei, die sie darauf habe vertrauen lassen k�nnen, es komme im Ergebnis mit Sicherheit zur Anrechnung der Fr. 1'500.-- und damit zu einer nachtr�glichen faktischen Reduktion der Miete f�r drei Jahre. Unter diesen Umst�nden k�nne auch nicht als bewiesen angesehen werden, dass die Beschwerdef�hrerin ohne Kaufsrecht den Mietvertrag mit der vereinbarten Miete auf keinen Fall eingegangen w�re.
Daraus erhellt, dass sich die Vorinstanz entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin, sehr wohl mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt hat. Was die Beschwerdef�hrerin jedoch dagegen vorbringt, vermag nicht, diese Feststellungen als willk�rlich auszuweisen: Sie legt auch im bundesgerichtlichen Verfahren nicht dar, dass und weshalb sie fest mit dem Zustandekommen eines Kaufvertrages gerechnet habe. Ihre Vorbringen ersch�pfen sich vielmehr darin, sie h�tte darauf vertraut, in den n�chsten drei Jahren das Mietobjekt kaufen zu k�nnen. Allein damit kann jedoch nicht gesagt werden, dass sie den Mietvertrag nicht ohne ein Kaufsrecht geschlossen h�tte. Sie begr�ndet denn auch nicht, weshalb sie sich nicht sogleich f�r den Kauf des Mietobjekts entschieden hat, war das Mietobjekt doch unbestrittenermassen zum Kauf ausgeschrieben, wobei sie selber den Abschluss eines Mietvertrages bevorzugt hat. Die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz lassen jedenfalls nicht darauf schliessen, dass der Mietvertrag nicht ohne den nichtigen Teil bzw. das Kaufsrecht geschlossen worden w�re. Die R�gen der Beschwerdef�hrerin sind unbegr�ndet.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig ( Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).