Source: http://www.juramagazin.de/sanierungsbebauungsplan.html
Timestamp: 2019-01-22 11:02:45
Document Index: 224972809

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 25', '§ 26', '§25', '§ 26', '§ 24', '§ 26', '§ 25', '§ 26', '§ 24', '§ 26']

Sanierungsbebauungsplan
Beim Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet dürfte hingegen die plankonforme Bebauung und Nutzung entsprechend dem vorhandenen Sanierungsbebauungsplan einen absoluten Ausschließungsgrund darstellen, da das Sanierungsvorkaufsrecht die Durchsetzung der Sanierung erleichtern soll und das Hauptziel der Sanierung im Bereich eines Bebauungsplanes in der plangerechten Nutzung des Grundstücks besteht. Dementsprechend sah der frühere § 17 Abs. 1 Satz 3 StBauFG den Ausschluss des Vorkaufsrechts bei plankonformer Bebauung und Nutzung ausdrücklich vor. Die Materialien zum BauGB lassen nicht erkennen, dass der Gesetzgeber hieran etwas ändern wollte. Dasselbe dürfte für das Vorkaufsrecht im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelten. Obwohl das Vorkaufsrecht im Sanierungs- und Entwicklungsbereich auch zur Beschaffung von Austausch- und Ersatzland dient, kann die Gemeinde dieses Ziel also bei plankonform bebauten und genutzten Grundstücken mit dem Vorkaufsrecht nicht erreichen, immer vorausgesetzt, dass die Bebauung keine Missstände oder Mängel aufweist.
In Maßnahmegebieten kann das Vorkaufsrecht nur zur Sicherung künftiger städtebaulicher Ziele ausgeübt werden; es dient also in der Regel nicht der Verwirklichung eines bestehenden Bebauungsplans, so dass sich die Frage, ob ein Ausschluss bei plankonformer Nutzung in Betracht kommt, an sich gar nicht stellt. Die Durchsetzung einer im vorhandenen Bebauungsplan festgesetzten spezifischen Nutzung kann jedoch ausnahmsweise eine städtebauliche Maßnahme im Sinne des § 25 Abs. I Satz 1 Nr. 2 sein und das Maßnahmevorkaufsrecht begründen. In einem solchen Fall greift dann der Ausschlussgrund der plankonformen Nutzung nur, wenn das Grundstück entsprechend den spezifischen Zielen der städtebaulichen Maßnahme im Sinne des § 26 Nr. 4 bebaut ist und genutzt wird.
Das Vorkaufsrecht im Gebiet einer Erhaltungssatzung wird häufig Grundstücke umfassen, die gleichzeitig im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen. Auch kann der beabsichtigte Erlass einer Erhaltungssatzung eine städtebauliche Maßnahme im Sinne des §25 Abs. I Satz 1 Nr. 2 sein. In diesen Fällen bereitet die Auslegung des § 26 Nr. 4 wegen des insoweit unklaren Wortlauts besondere Schwierigkeiten. Denn der wesentliche städtebauliche Zweck des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 besteht in der Sicherung der in der Erhaltungssatzung festgelegten Ziele, wobei in der Praxis die Erhaltung der Bevölkerungsstruktur den Hauptanwendungsfall darstellt. Das Vorkaufsrecht soll insoweit also den Fortbestand der bisherigen Nutzung gewährleisten und gerade dann zum Zuge kommen, wenn der Käufer Verwendungsabsichten hat, die auf eine Änderung der bisherigen Nutzung gerichtet sind und die mit der Erhaltungssatzung verfolgten städtebaulichen Ziele gefährden. Wendet man § 26 Nr. 4 wortgetreu an, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechts trotz Gefährdung der Erhaltungsziele schlechthin ausgeschlossen, da die Vorschrift nach ihrem Wortlaut nur verlangt, dass ein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaut ist und genutzt wird, was im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses regelmäßig zu bejahen sein wird. Auch in dem Fall, dass die Gemeinde erst den Erlass einer Erhaltungssatzung als städtebauliche Maßnahme plant und dementsprechend das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ausüben will, würde § 26 Nr. 4 nach seinem Wortlaut zum Ausschluss des Vorkaufsrechts führen, weil im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der beabsichtigten städtebaulichen Maßnahme ebenfalls bereits bebaut ist und genutzt wird. Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr.4 würde somit in den in der Praxis bedeutsamsten Fällen seinen eigentlichen Zweck verfehlen. Da dies vom Gesetzgeber - unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte der Vorschrift - offensichtlich nicht gewollt ist, ist eine Auslegung des § 26 Nr. 4 über den Wortlaut hinaus geboten. Diese erweiterte Auslegung ist allerdings umstritten.
Auch bei der zweiten Alternative der Nr. 4 müssen - wie in Bebauungsplangebieten -drei Voraussetzungen kumulativ vorliegen.