Source: http://www.abmahnung-blog.de/thema/mietrecht-gewerbe-kuendigung
Timestamp: 2019-10-23 20:57:52
Document Index: 127955560

Matched Legal Cases: ['§ 544', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 57', '§ 132']

Mietrecht Gewerbe Kündigung | Vermietungsrecht Kaufmännische Kündigung
Mietrecht Gewerbe Kündigung
Springen Sie zu Gewerbe: Ist eine Beendigung des persönlichen Bedarfs geplant? Das gewerbliche Mietrecht stellt deutlich weniger rechtliche Anforderungen als das Wohnungsmietrecht. Sprung zu Was ist die Kündigungsfrist für die Vermietung von Gewerbeimmobilien? Die Kündigung wegen des alten Mietrückstandes ist ausgeschlossen. Inwiefern unterscheidet sich die Kündigung eines Gewerbemietvertrages von der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages?
Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages: 12 Kündigungsschritte
Derjenige, der aufhört, ruft Unzufriedenheit hervor. Wenn man aus einer gefühlsmäßigen Einstellung aussteigt, macht man oft Irrtümer. Entlassungen sind in Form und Inhalt komplex. Mit einem einzigen Irrtum kann die komplette Kündigung ungültig werden. Die Gegenpartei hat vor allem immer die Gelegenheit, auf den Eingang einer Kündigung zu antworten und das rechtliche Verhältnis mitzubestimmen.
Die Kündigungsrechte sind sehr vielfältig. Vieles, was mit der Kündigung verbunden ist, wird in gewerblichen Mietverträgen oft einzeln reguliert. Jegliche Berücksichtigung der Kündigung setzt einen Rückblick auf den Vertrag voraus. Bei befristeten Mietverträgen, die für einen gewissen Zeitpunkt geschlossen werden, ist eine Kündigung für diesen Zeitpunkt für beide Parteien nicht möglich.
Die Mietdauer läuft am Ende der Mietdauer ab. Eine Kündigung ohne Kündigungsfrist oder ein besonderes Kündigungsrecht ist bestenfalls noch möglich. Wurde im Vertrag von Anfang an eine Dauer von mehr als 30 Jahren festgelegt, kann jeder Vertragspartner das Mietverhältnis mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist nach 30 Jahren beenden (§ 544 BGB).
Filialmietverträge, bei denen die Vertragsparteien das Verhältnis zunächst für einen geringeren zeitlichen Rahmen schließen und dann das Verhältnis kontinuierlich über 30 Jahre hinaus erweitern, können jedoch beendet werden (BGH NJW 1996, 2028). Bei Zweifeln, ob es sich um ein gewerbliches oder ein Wohnungsmietverhältnis handele (der Mieter kann nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen!), ist der Zweck des Vertrages zu berücksichtigen.
Zweck des Vertrages ist es, die eigene Verwendung der gemieteten Räume für Wohnzwecke von der Verwendung für gewerbliche / geschäftliche / freiberufliche Zwecke zu unterscheiden. Entscheidend ist prinzipiell, dass im Falle einer Kündigung alle Bewohner alle Eigentümer benachrichtigen und im Gegenzug. Beispiel: Ehepartner sind Pächter. Danach müssen beide die Kündigung unterzeichnen. Die Mietvereinbarung kann eine Vollmachtsklausel enthalten, die den Mietern oder Mietern erlaubt, voneinander zu kÃ?ndigen.
Eine Kündigung ist jedoch in der Regel nicht möglich. Besteht auf der einen Seite ein Unternehmen des Zivilrechts, reicht es aus, wenn die Kündigung der Firma oder allen Aktionären gegenüber ausgesprochen wird und die Kündigung in der Eigenschaft eines zur Vertretung berechtigten Aktionärs bei der Firma eingeht (BGH MDR 2012, 79). Welche Kündigungsrechte sollen angemeldet werden?
Gewöhnliche Kündigung innerhalb der vorgeschriebenen Fristen, ausserordentliche Kündigung ohne Kündigungsfrist und ausserordentliche Kündigung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist können in Erwägung gezogen werden. Ferner ist sicherzustellen, dass keine der Parteien im Vertrag einen Verzicht auf eine Kündigung ausspricht. Weil eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist immer einen wesentlichen Anlass voraussetzt und sich eine solche Kündigung im Anschluss nicht als so gravierend herausstellen kann und sich daher als unberechtigt erweist, wird empfohlen, die Kündigung vorsichtshalber ( "alternativ") und darüber hinaus immer zum nächsten erlaubten Zeitpunkt vorzunehmen.
Auch bei fristloser Kündigung (BGH NJW 1980, 777). Ist der Kündigung eine Verwarnung vorausgegangen, wird in jedem Fall auf das strittige Vorgehen hingewiesen. Bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigen Gründen muss die Gegenpartei in regelmäßigen Abständen eine Verwarnung mit Nachfrist aussprechen. Ein wichtiger Anlass muss so gravierend sein, dass es für die kündigende Person unzumutbar ist, auf die normale Frist zu warten (Beispiel: Zahlungsverzug).
Diese Kündigungsfristen können sich aus einer Einzelvereinbarung im gewerblichen Mietvertrag oder anderweitig aus dem Recht ableiten. Für die Mietern und Vermietern ist die gesetzlich vorgeschriebene Frist gleich und beläuft sich gemäß 580a II BGB auf sechs Kalendermonate zum Ende eines Kalenderquartals. Das Kündigungsschreiben muss dem anderen Vertragspartner innerhalb eines Vierteljahres beigebracht werden.
Die Kündigung bis zum Ablauf des Jahres muss mindestens bis zum Ablauf des dritten Oktobers des Vorjahrs eingehen. Im gewerblichen Mietrecht schließt die dreitägige Wartezeit auch den Arbeitstag Sonnabend ein (BGH NJW 2005, 2154). Erwirbt der Mieter die Gewerbeimmobilie im Wege der Zwangsverwertung, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und bis zum nächsten rechtlich möglichen Zeitpunkt nach dem Zuschlag kündigen (§ 57a ZVG).
Ein fristgerechtes Kündigungsschreiben wird jedoch nur gültig, wenn es innerhalb der Frist auch wirklich bei der anderen Partei eingeht. Das Kündigungsschreiben muss den Empfang des Beschenkten so erreichen, dass er die Gelegenheit hat, es unter üblichen Bedingungen zur Kenntniszunehmen. Idealerweise wird er selbst ausgehändigt und die Quittung bestätigt.
Die Kündigung bedarf keiner schriftlichen Form, kann aber im Mietvertrag festgelegt werden. Die Übergabe der Kündigung an einen beim Empfänger beschäftigten Arbeitnehmer reicht nicht aus.
Es kann auch ein Vollstreckungsbeamter zur Herausgabe und Auslieferung des Rücktrittsschreibens bestellt werden (§ 132 I 2 BGB). Erfolgt die Kündigung per Post mit eingeschriebenem Widerspruch, geht der Zustellschein davon aus, dass der Brief fristgerecht beim Adressaten eingegangen ist (OLG Saarbrücken NJOZ 2008, 840). Wenn der Briefträger ein Mitteilungsschreiben im Postfach hinterläßt und der Brief nicht abgeholt wird, kann die Kündigung nicht empfangen werden.
Soweit nicht bekannt ist, dass der Umzug des Mieters erfolgt ist, kann der Mieter beim Wohnsitzgericht seines Wohnortes die Kündigung gemäß 132 II BGB erwirken. Verlässt der Pächter die gemieteten Räumlichkeiten nicht nach Eingang der Kündigung und nach Fristablauf auf freiwilliger Basis, muss der Pächter eine Klage auf Räumung beim zuständigen Gericht einreichen.