Source: https://www.srovpraxi.sk/33/pravna-uprava-podnajmu-bytu-casti-bytu-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0pfnsfjEu1eBwspq9dMuvK_g/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-01-28 01:35:23+00:00
Document Index: 12164974

Matched Legal Cases: ['§ 663', '§ 723', '§ 658', '§ 716', '§ 719', '§ 43', '§ 2', '§ 719', 'súd ', 'súd ', 'súd ', '§ 719', '§ 39', '§ 711', '§ 711', '§ 712', '§ 700', '§ 719', '§ 710', '§ 663', '§ 719', '§ 115', '§ 3', '§ 39', '§ 710', '§ 711', '§ 88', '§ 719', '§ 719', '§ 710']

Právna úprava podnájmu bytu (èasti bytu) | SRO v praxi
Právna úprava podnájmu bytu (èasti bytu)
22.10.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
4.15.4 Právna úprava podnájmu bytu (èasti bytu)
Jednou z foriem uspokojovania potreby bývania – spravidla prechodného – ¹tudentov i zamestnancov mimo miesta ich trvalého pobytu je podnájom bytu alebo jeho èasti (napr. jednej izby prípadne dvoch alebo viacerých izieb väè¹ieho bytu) s právom spoloèného u¾ívania príslu¹enstva bytu.
Zmluva o podnájme bytu alebo èasti bytu
Obèiansky zákonník (ïalej len: OZ) v rámci právnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 663 a¾ § 723 OZ) – v nadväznosti na osobitné ustanovenia o nájme bytu (§ 658 a¾ § 716 OZ) – upravuje podnájom bytu (èasti bytu) v ustanovení § 719 OZ. Toto ustanovenie oprávòuje nájomcu bytu, aby prenajatý byt alebo jeho èas», t. j. aj izbu v byte, prenechal za odplatu inému = inej osobe, spravidla fyzickej = do podnájmu na dobu urèenú v zmluve o podnájme alebo bez èasového urèenia.
1. Podµa § 43b ods. 4 a¾ 6 zákona è. 50/1976 Zb. – o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskor¹ích predpisov):
byt je obytná miestnos» alebo súbor obytných miestností s príslu¹enstvom usporiadaný do funkèného celku s vlastným uzavretím, urèený na trvalé bývanie,
obytná miestnos» („izba“) je miestnos», ktorá svojím stavebno-technickým rie¹ením a vybavením spåòa podmienky na trvalé bývanie,
príslu¹enstvo bytu na úèely stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikaèné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.
2. Podµa § 2 ods. 1 zákona è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskor¹ích predpisov bytom sa na úèely tohto zákona rozumie miestnos» alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo urèené na bývanie a mô¾u na tento úèel slú¾i» ako samostatné bytové jednotky.
Podnájomný vz»ah ......... je vz»ahom medzi nájomcom a podnájomcom a právo uzavrie» zmluvu o podnájme je jedným z dispozièných oprávnení nájomcu bytu. Pri takomto vz»ahu nevzniká právny vz»ah medzi podnájomcom a prenajímateµom.
(Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 230/2007).
Forma zmluvy o podnájme
OZ výslovne nevy¾aduje písomnú formu zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti, tak¾e nie je vylúèená mo¾nos» uzavrie» takú zmluvu aj ústne alebo konkludentne. V záujme právnej istoty a predchádzania sporom mo¾no v¹ak odporúèa», aby nájomca bytu s „iným“ takúto zmluvu uzatváral v písomnej forme.
Zmluvu o podnájme bytu (èasti bytu) smie nájomca uzavrie» s inou osobou – aj ústne alebo konkludentným spôsobom – len s písomným súhlasom prenajímateµa, t. j. osoby, ktorá nájomcovi prenechala do nájmu byt, teda osoby, s ktorou má nájomca uzavretú platnú zmluvu o nájme bytu. Písomný súhlas prenajímateµa je potrebné zadová¾i» pred uzavretím zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti a nájomca musí by» pripravený kedykoµvek preukáza» sa týmto dokladom.
Písomný súhlas prenajímateµa sa via¾e na rozhodnutie nájomcu prenecha» ním u¾ívaný byt alebo jeho èas» do podnájmu. Z tejto právnej úpravy nemo¾no vyvodzova» záver, ¾e súhlas prenajímateµa sa týka aj výberu osoby, ktorej mieni nájomca prenecha» do podnájmu svoj byt alebo jeho èas».
Nahradenie vôle prenajímateµa
V jedinom, v § 719 ods. 2 OZ výslovne ustanovenom, prípade sa nájomca mô¾e domáha» na súde, aby súd svojím rozhodnutím nahradil „nesúhlasný“ prejav vôle prenajímateµa a rozhodol tak, ¾e nájomca je oprávnený da» svoj byt alebo jeho èas» do podnájmu inej osobe. Ide o prípad,:
ak nájomca nemô¾e zo záva¾ných dôvodov po dlh¹iu dobu byt u¾íva» (napr. pre dlhodobý pracovný alebo ¹tudijný pobyt v cudzine) a súèasne,
ak prenajímateµ nesúhlasí bez záva¾ných dôvodov s tým, aby nájomca prenajatý byt alebo jeho èas» prenechal inému do podnájmu.
V takom prípade iba vecne a miestne príslu¹ný súd je oprávnený rozhodnú» o tom,:
¾e nájomca nemô¾e prenajatý byt u¾íva»,
¾e nájomca nemô¾e prenajatý byt u¾íva» po dlh¹iu dobu,
¾e nájomca nemô¾e prenajatý byt u¾íva» po dlh¹iu dobu zo záva¾ných dôvodov,
¾e prenajímateµ nesúhlasí bez záva¾ných dôvodov s tým, aby nájomca prenajatý byt alebo jeho èas» prenechal inému do podnájmu,
¾e súd uplatní svoje oprávnenie – mo¾nos» – svojím rozhodnutím nahradi» prejav vôle prenajímateµa.
Rozhodnutie súdu o nahradení vôle prenajímateµa prichádza do úvahy iba vtedy, ak nájomca:
nemô¾e u¾íva» celý svoj byt a
do podnájmu chce prenecha» buï celý svoj byt alebo iba jeho èas».
Dôsledky uzavretia zmluvy
Ak nájomca uzavrel zmluvu o podnájme bez písomného súhlasu prenajímateµa – buï preto, ¾e si písomný súhlas prenajímateµa nevy¾iadal, alebo prenajímateµ súhlas odoprel da» – konal v rozpore s ustanovením § 719 ods. 1 Obèianskeho zákonníka.
Ak prenajímateµ písomný súhlas k zmluve nedá, je zmluva o podnájme podµa § 39 OZ absolútne neplatná. (Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 157/2002).
S absolútnou neplatnos»ou zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti v dôsledku chýbajúceho písomného súhlasu prenajímateµa bytu je bezprostredne spojený ïal¹í dôsledok: ak nájomca prenechal byt alebo jeho èas» inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateµa, hrubo tým poru¹il svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, v dôsledku èoho prenajímateµ mô¾e vypoveda» nájomcovi nájom bytu (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ).
Ak sa nájomný pomer nájomcu skonèil výpoveïou z dôvodu podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, nájomca zásadne nemá právo na bytovú náhradu (§ 712a ods. 3 OZ), má iba:
právo na prístre¹ie, ak ide o dôvod hodný osobitného zreteµa,
právo na náhradné ubytovanie, ak nájomca preuká¾e, ¾e je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov.
Zmluvné strany zmluvy o podnájme:
Zmluvnými stranami zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti sú:
nájomca bytu; ak ide o spoloèný nájom bytu man¾elmi alebo o byt v spoloènom nájme viacerých osôb, ktoré nie sú man¾elmi, v postavení nájomcu bytu sú spoloène v¹etky osoby, ktoré sú spoloènými nájomcami bytu,
podnájomník/podnájomca – t. j. osoba, ktorej nájomca prenecháva svoj byt alebo jeho èas» do podnájmu; podnájomníkom/podnájomcom v byte alebo v jeho èasti mô¾u by» súèasne dve alebo viaceré osoby, nejde v¹ak o ich právo „spoloèného podnájmu“ v zmysle § 700 OZ, ale o samostatné právo ka¾dej z takýchto osôb a to aj vtedy, ak by podnájomníkmi boli man¾elia.
Keï¾e „podnájomný vz»ah ......... je vz»ahom medzi nájomcom a podnájomcom a .......... pri takomto vz»ahu nevzniká právny vz»ah medzi podnájomcom a prenajímateµom“ (pozri poukaz na judikatúru – rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 230/2007), osobu, ktorá je prenajímateµom vo vz»ahu k nájomcovi, nie je mo¾né pova¾ova» za zmluvnú stranu zmluvy o podnájme.
Obsah zmluvy o podnájme
Pokiaµ ide o obsah zmluvy o podnájme, podµa ustanovenia § 719 ods. 1 OZ, druhá veta Obèianskeho zákonníka: „zmluva o podnájme upravuje podmienky skonèenia podnájmu, najmä mo¾nos» da» výpoveï zo strany prenajímateµa; ak sa nedohodlo inak, platí, ¾e podnájom mo¾no vypoveda» bez uvedenia dôvodov v lehote podµa § 710 ods. 3 OZ“.
V súvislosti s touto právnou úpravou je opodstatnené poukáza» na v¹eobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, keï¾e zmluva o podnájme ako dvojstranný právny úkon medzi nájomcom a podnájomníkom/podnájomcom je vo svojej podstate nájomnou zmluvou v zmysle § 663 OZ. Podµa tohto ustanovenia „Nájomnou zmluvou prenajímateµ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju doèasne (v dojednanej dobe) u¾íval alebo z nej bral aj ú¾itky.“
Nájomná zmluva – teda aj zmluva o podnájme – musí presne identifikova»:
nielen prenajímateµa (ktorým v prípade podnájmu je nájomca) a
nájomcu (ktorým v prípade podnájmu je „podnájomník/podnájomca“),
ale aj vec (byt alebo èas» bytu), ktorú je nájomca (= t. j. podnájomník/podnájomca) oprávnený doèasne (v dohodnutej dobe) u¾íva», ako aj
odplatu, za ktorú prenajímateµ (v prípade podnájmu „nájomca“) prenecháva vec nájomcovi (= t. j. podnájomníkovi/podnájomcovi) na doèasné u¾ívanie.
Z tohto právneho stavu je zrejmé, ¾e zmluva o podnájme:
- nemô¾e obsahova» iba podmienky skonèenia podnájmu, ako by sa to mohlo vyvodzova» z doslovného znenia § 719 ods. 1 OZ,
- má ma» aj ïal¹ie obsahové nále¾itosti, najmä:
vymedzenie predmetu podnájmu,
vý¹ku podnájomného, t. j. odplaty za u¾ívanie bytu alebo jeho èasti,
urèenie podielu na úhradách za plnenia spojené s u¾ívaním bytu alebo jeho èasti a
urèenie doby trvania podnájmu (t. j. na dobu urèenú v zmluve o podnájme alebo bez èasového urèenia),
- mala by obsahova» aj úpravu vzájomných práv a povinností podnájomníka/podnájomcu, ako aj nájomcu – v postavení „prenajímateµa“ k podnájomníkovi/podnájomcovi, a to najmä vo veci „re¾imu“ u¾ívania bytu a jeho príslu¹enstva, ak predmetom podnájmu je èas» bytu, v ktorom súèasne býva nájomca.
Vymedzenie predmetu podnájmu je osobitne významné:
ak nejde o podnájom celého bytu nájomcu, ale o podnájom reálne urèiteµnej a v skutoènosti aj reálne urèenej èasti nájomcovho bytu, t. j. o právo u¾íva» urèitú z obytných miestností – izieb – bytu; zmluva o podnájme by v takom prípade mala obsahova» èo najpresnej¹ie, nezameniteµné, urèenie èasti bytu prenechanej do podnájmu, prípadne aj vyznaèením plochy èasti bytu prenechanej do podnájmu na nákrese pôdorysu bytu,
ak do podnájmu prenechaná miestnos» – izba – je zariadená nábytkom a inými hnuteµnými vecami nájomcu; v takom prípade zmluva by mala obsahova» èo najpresnej¹í zoznam – výpoèet – a stav vecí, ktoré nájomca prenajíma podnájomníkovi/podnájomcovi na u¾ívanie poèas trvania podnájmu,
ak nájomca prenechal do podnájmu svoj byt alebo jeho èas» dvom alebo viacerým osobám, ktoré netvoria spoloènú domácnos» v zmysle § 115 OZ (keï¾e ne¾ijú spolu a neuhrádzajú spoloène náklady na svoje potreby), aby sa predchádzalo prípadným nedorozumeniam medzi týmito osobami.
Vý¹ku podnájomného neurèuje v¹eobecne záväzný právny predpis, tak¾e závisí od dohody nájomcu s podnájomníkom/podnájomcom. Aj pri dohodnutí vý¹ky podnájomného v¹ak platí, najmä so zreteµom na lokalitu i úroveò poskytovaného podnájmu a prípadne aj z hµadiska porovnania primeranosti vý¹ky po¾adovaného podnájomného s nájomným, ktoré platí nájomca za prenajatý byt, ustanovenie:
§ 3 ods. 1 OZ, podµa ktorého „Výkon práv a povinností vyplývajúcich z obèianskoprávnych vz»ahov .............. nesmie by» v rozpore s dobrými mravmi“,
§ 39 OZ, podµa ktorého „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo úèelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, alebo sa prieèi dobrým mravom“.
Skonèenie podnájmu
Podnájom sa skonèí:
- uplynutím dohodnutej doby,
- zánikom práva nájomcu u¾íva» byt, ktorý – alebo èas» ktorého – nájomca prenechal do podnájmu (§ 710 − § 711 OZ),
- v priebehu trvania podnájmu:
dohodou nájomcu s podnájomníkom/podnájomcom; mo¾no odporúèa», aby dohoda bola uzavretá v písomnej forme s uvedením dòa skonèenia podnájmu a dòa vypratania bytu, resp. èasti bytu, ako aj spôsobu vyrovnania vz»ahov podnájomníka/podnájomcu s nájomcom (najmä: zaplatenie „podnájomného“, vrátenie prenajatých hnuteµných vecí, náhrada prípadnej vzniknutej ¹kody),
výpoveïou podnájmu bytu – èasti bytu,
smr»ou podnájomníka/podnájomcu,
zánikom bytu, ktorý – alebo èas» ktorého – bol prenechaný do podnájmu (napr. v dôsledku ¾ivelnej pohromy, po¾iaru, odstránenia stavby podµa § 88 zákona è. 50/1976 Zb. v znení neskor¹ích predpisov.
Podµa § 719 ods. 4 OZpo skonèení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom.
Výpoveï podnájmu
Pokiaµ ide o výpoveï podnájmu, ustanovenie § 719 ods. 1 OZ, druhá veta, OZ urèuje, ¾e: „Zmluva o podnájme upravuje podmienky skonèenia podnájmu, najmä mo¾nos» da» výpoveï zo strany prenajímateµa; ak sa nedohodlo inak, platí, ¾e podnájom mo¾no vypoveda» bez uvedenia dôvodov v lehote podµa § 710 ods. 3 OZ.“
Z citovaného ustanovenia a zo súvisiacich ustanovení Obèianskeho zákonníka o nájomnej zmluve mo¾no vyvodi» záver, ¾e:
Zmluva o podnájme upravuje (= musí upravi») podmienky skonèenia podnájmu, najmä mo¾nos» da» výpoveï zo strany prenajímateµa;
vzhµadom na u¾ spomenutý údaj o judikatúre, podµa ktorého…