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Timestamp: 2019-02-16 12:06:52+00:00
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• Convegno a Treviso su "Condominio: innovazioni sulle parti comuni” Aspetti tecnici, legali e amministrativi
09 • Maggio • 2016
Venerdì 27 Maggio 2016 - ore 15.00-19.00
presso Hotel MAGGIOR CONSIGLIO - Via Terraglio, 140 - TREVISO
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• Alberi in condominio: abbattimento non indiscriminato
04 • Maggio • 2016
Abbattere alberi in condominio è una pratica indubbiamente problematica: sia il condomino che lo propone che l'amministratore che affronta l'assemblea rischia di candidarsi al ben poco ambito "premio Attila". Eppure potrebbero esserci buoni motivi per determinarsi a tale iniziativa.
In linea di massima, la giurisprudenza pretende che vi sia una decisione unanime: questo significa, in pratica, escludere sia la potestà dell'amministratore, ovviamente, che della stessa assemblea.
Alcune sentenze sono particolarmente esplicite al riguardo.
Così, ad esempio, la Corte di Appello di Roma, nella sentenza n. 478/2008 ha deciso che "l'abbattimento di alberi condominiali, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 Cod. Civ. e che, in quanto tale, richiede l'unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio. La delibera a sola maggioranza che prevede lo sradicamento degli alberi condominiali é nulla e impugnabile in ogni tempo."
La stessa Corte di Cassazione ha creato i presupposti per questa lettura del problema. In effetti, nella sentenza della Cassazione Penale n. 24396/2005 si legge che: “per deliberare lo sradicamento degli alberi condominiali occorre l’unanimità dei partecipanti poiché i danni conseguenti al taglio degli alberi di alto fusto sono irreversibili."
Anche in passato, la Corte di Cassazione aveva stabilito che gli alberi ad alto fusto concorrono a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell'edificio e che, pertanto, la loro eliminazione comporta un inevitabile deprezzamento economico anche delle unità abitative dei singoli condomini (Cass. Civ. sentenza n. 3666 del 18.04.1994).
Sono molti però gli amministratori che restano perplessi di fronte a queste posizioni.
In effetti, tra i principi cardine della riforma del condominio vi è proprio la predisposizione di nuovi e più efficienti strumenti per consentire all’assemblea di intervenire sul fabbricato esistente per adeguarlo alle varie esigenze dei condomini, esigenze che possono evolvere nel tempo.
Proprio per questo motivo sono state introdotte rilevanti modifiche all’art 1120 Cod Civ in tema di innovazioni, in generale abbassando il quorum deliberativo per teste e prevedendo quorum deliberativi ridotti per una serie di innovazioni a cui è attribuita una rilevanza speciale; per queste innovazioni, elencate nel comma 2, è anche previsto un meccanismo di sollecito dell’amministratore ad attivarsi, consentendo in pratica anche ad un solo condomino di ottenere in tempi brevi la convocazione di un’assemblea straordinaria.
La riforma ha inoltre introdotto nel Codice Civile l’art 1117 ter che consente all’assemblea, con una maggioranza “aggravata” e con un procedimento apposito, di deliberare modifiche anche rilevanti delle destinazioni d’uso delle parti comuni.
Sembra quindi sorprendente dover escludere invece del tutto la competenza dell’assemblea per il taglio degli alberi presenti nel cortile condominiale: per come sono state motivate le sentenze di cui sopra, si deve ritenere – e la sentenza della Corte di Appello di Roma lo afferma esplicitamente – che la delibera eventualmente assunta anche ad amplissima maggioranza sia completamente nulla, quindi inesistente: il condomino resistente potrebbe pertanto determinarsi a far valere tale vizio in ogni tempo anche a distanza di anni.
Diciamo subito che le sentenze fanno perno su un principio che non ha subito variazioni con la riforma del condominio, ossia il divieto di modificare i beni comuni in modo tale da recare danno al fabbricato.
Il comma 5 dell’art. 1117 ter Cod Civ – “Modificazioni delle destinazioni d'uso”, dispone infatti che “Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico”, mentre il comma 4 dell’art 1120 Cod Civ – “Innovazioni” dispone che “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Secondo il nuovo articolo 1117 ter Cod Civ non sono quindi vietate le modificazioni, se approvate con il voto favorevole dei 4/5 dei condomini che rappresentino I 4/5 dei millesimi, delle destinazioni d'uso che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, divieto che invece continua a trovare applicazione per le innovazioni meno “incisive” deliberate ai sensi dell’articolo 1120 Cod Civ.
In entrambe le norme si trova però il divieto di alterazione del decoro architettonico dell’edificio.
All’interno del Codice Civile una definizione esplicita di tale concetto, in effetti, non esiste, ma la giurisprudenza negli anni ne ha costruito una definizione abbastanza precisa. Si potrebbe definire il decoro architettonico come tutto ciò che dell’edificio è visibile e apprezzabile dall’esterno: la sua tutela è finalizzata alla conservazione delle linee originarie e caratterizzanti dell’immobile (tra le varie sentenze Cass Civ n. 1286/2010, 8731/98).
La tutela data dall’ordinamento al decoro architettonico si riflette non solo in relazione alla tutela estetica, ma anche in relazione alla valutazione economica dell’edificio e quindi delle singole unità immobiliari di proprietà individuale, per cui la modifica peggiorativa dell’estetica incide negativamente, deprezzandole, sule unità abitative presenti nello stabile.
Ulteriormente, la giurisprudenza afferma che “il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata dalle norme che ne vietano l’alterazione (Cass. Civ. sentenze n. 7625/06 e 5417/02)” (Cass. Civ. sentenza n. 8174/12).
In pratica: l’alterazione del decoro è vietata se deprezza lo stabile , ma non può non deprezzare lo stabile e quindi è sempre vietata.
Fatte le premesse di cui sopra, se comunque ci si avventurasse sulla strada dell’abbattimento degli alberi condominiali, occorre considerare queste regole e cautele:
1 - fare attenzione alle norme locali relative alla gestione del verde privato: a parte ogni altra considerazione, tali regole esistono per evitare che dalla gestione del verde privato derivino quei “danni ai cittadini” la cui tutela è stata considerata dalla sentenza della Cass Pen n. 24396/2005 citata all’inizio di queste note;
2 - è effettivamente molto probabile che, specie nei contesti urbani, l’abbattimento di alberi ad alto fusto pregiudichi il valore dello stabile, considerazione che è a fondamento dell’interpretazione severa della Magistratura: bisogna quindi che il rispetto di tale principio trovi riscontro in altri valori di livello pari o superiore. Così, ad esempio, se l’abbattimento è necessario per esigenze agronomiche, ben documentate, allora difficilmente si può contestare la determinazione dell’assemblea che potrebbe trovare legittimazione proprio nel consentire la sopravvivenza sana e vitale del verde, come nel caso in cui si sia provveduto negli anni a piantumazioni eccessive e troppo ravvicinate, ovvero quando una o più piante manifestino sintomi di invasione di infestanti che non possono essere combattute con altri mezzi, come pure in esigenze di sicurezza connesse al pericolo di caduta della pianta gravemente malate e non curabile.
3 - più complessa è la situazione in cui la determinazione di abbattere le piante trovi la sua giustificazione in esigenze di diverso utilizzo della parte comune: è il caso in cui si voglia ad esempio procedere alla realizzazione di parcheggi. In questo caso si può sostenere che la compressione del diritto di proprietà (sulla pianta) e la riduzione del valore dell’immobile per il venir meno di verde privato “di pregio” trovi compenso in una diversa utilità la quale stessa apporti quel valore sottratto con l’abbattimento delle piante. E’ il ragionamento che la Magistratura ha spesso fatto in tema di abbattimento delle barriere architettoniche, quando l’installazione di un’ascensore ha messo in pericolo l’estetica di immobili d’epoca o la completa fruibilità del vano scale (tra le varie Cass Civ sentenza 2696/75): attenzione però che con riferimento alle barriere architettoniche l’interesse di rilevanza pubblicistica alla mobilità dei disabili (anche se non residenti nel condominio) alla base delle norme specifiche (L13/89) non trova rispondenza negli altri casi. Non è quindi facile argomentare sulla compensazione di valore tra abbattimento degli alberi ed altre strutture di uso comune: in caso di lite giudiziaria, la valutazione di questo equilibrio è peraltro rimessa completamente al Giudice con un margine di arbitrio piuttosto ampio.