Source: http://www.juramagazin.de/65879.html
Timestamp: 2020-02-25 11:26:43
Document Index: 384672568

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 172', '§ 177', '§ 3', '§ 11', '§ 153', '§ 153', '§ 145', '§ 145', '§ 145', '§ 153']

Es ist geplant, den Entwurf der Richtlinien im November 1995 fertigzustellen. Danach sind Abstimmungen mit der Senatsverwaltung für Finanzen und den Bezirken notwendig.
Förderung der Modernisierung und Instandsetzung
Richtlinien Soziale Stadterneuerung
Im Berichtszeitraum wurde die umfassende Modernisierung und Instandsetzung im Programm Soziale Stadterneuerung nach den Nummern 1 bis 8 der Richtlinien über die Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden (ModInstRL 90 vom 5. April 1990, Amtsblatt für Berlin S. 684) abgewickelt. Diese Richtlinien sahen überwiegende Förderung mittels Baukostenzuschüssen sowie einheitlich feste Mieten nach Modernisierung vor, die mittels Abbau von in geringem Umfang eingesetzten Aufwendungszuschüssen jährlich um 0,20 bzw. 0,25 DM/m2 Wohnfläche monatlich ansteigen.
Ab dem Programmjahr 1995 erfolgt die Förderung umfassender Maßnahmen nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten-Programmteil „Soziale Stadterneuerung" (ModInstRL 95
­ Soziale Stadterneuerung) vom 21. September 1994, Amtsblatt für Berlin S. 3467.
Die ModInstRL 95 unterscheiden sich vor allem in folgenden Punkten von der vorherigen Regelung:
a) Nur noch ca. ein Drittel der förderfähigen Baukosten wird durch Baukostenzuschüsse abgedeckt. Für ein weiteres Drittel kann der Eigentümer bei der Investitionsbank Berlin oder seiner Hausbank ein Darlehen erhalten, dessen Verzinsung (bei Eigentümern ohne Steuervorteile aus der Investition zusätzlich auch die Tilgung) mittels Aufwendungszuschüssen Berlins anfangs auf Null gesetzt wird. Durch die teilweise Umstellung auf Aufwendungszuschüsse wird der Zeitraum, innerhalb dessen Berlin die Fördergelder bereitstellen muß, erheblich gestreckt bzw. die Höhe der jährlich bereitzustellenden Kassenmittel deutlich vermindert.
b) Die Hälfte der nach dem allgemeinen Mietrecht (§ 3 MHG) umlagefähigen Modernisierungskosten darf auf die Miete umgelegt werden. Liegt die Miete nach Modernisierung jedoch mehr als 10 % über dem einschlägigen Mietspiegelwert des maßgeblichen Programmjahres, so ist eine Kappung auf diesen Wert vorzunehmen. Während des Bindungszeitraums der Förderung (mindestens 20 Jahre) dürfen die Mieten nicht stärker steigen als der einschlägige Mietspiegelmittelwert. Durch diese Regelung wird einerseits sichergestellt, daß sich die Mietenentwicklung im geförderten Bereich an der allgemeinen Mietenentwicklung orientiert. Zum anderen bleibt die Mietenentwicklung sozialverträglich, da Mieter in den geförderten Wohnungen nicht mehr Miete zahlen als der Durchschnitt der Berliner Bevölkerung in vergleichbaren Wohnungen.
c) Darüber hinaus ist sichergestellt, dass Mieter mit gültigem Wohnberechtigungsschein nach dem Wohnungsbindungsgesetz (einkommensabhängige Wohnberechtigung) nicht mehr Miete zahlen müssen als im Durchschnitt des sozialen Wohnungsbaus. Soweit diese Regelung zu Mietminderungen führt, erhält der Eigentümer die Differenz durch zusätzliche Aufwendungszuschüsse erstattet.
Förderungsrichtlinien Städtebaulicher Denkmalschutz
Die Förderungsrichtlinien „Städtebaulicher Denkmalschutz" vom 2. August 1991 basieren auf den ModInstRL 90. Das Land Berlin fördert nach diesen Richtlinien unter Beteiligung des Bundes (Finanzhilfen des Bundes) bauliche Maßnahmen des Städtebaulichen Denkmalschutzes zur Sicherung und Erhaltung historischer Stadtkerne in den Bezirken Mitte und Köpenick. Förderungsfähig sind nur Vorhaben in Gebieten mit Erhaltungssatzung
­ in Berlin Erhaltungsverordnung ­ (§ 172 Abs. 2 BauGB), die Gegenstand des Bundesprogrammes sind.
Mit Vorrang gefördert werden bauliche Maßnahmen zur Sicherung erhaltenswerter Gebäude, Ensembles oder sonstiger baulicher Anlagen von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung.
Förderungsfähig sind auch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB unter Beachtung des § 3 Abs. 3 des Vermögensgesetzes.
Bei der Art und Höhe der Förderung gilt die ModInstRL 90 mit speziellen Maßgaben:
- Für reine Sicherungsmaßnahmen (Dach, Fassade, Fenster, Keller) werden Baukostenzuschüsse in Höhe von 70 % der förderungsfähigen Kosten gewährt. Ist der erforderliche Eigenanteil von 30 % aus den Mieten nicht erzielbar, können zinslose Eigenkapitalersatzdarlehen gewährt werden, die jährlich mit mindestens 5 % zu tilgen sind.
- Wird bei Modernisierungsmaßnahmen die nach den ModInstRL 90 errechnete Mindesteigenbeteiligung aus den Mieten nicht erzielt, können ebenfalls Eigenkapitalersatzdarlehen gewährt werden.
Die Miete ist für Vorhaben, die nach dem 31. Dezember 1991 bezugsfertig wurden, bei 5,80 DM/m2 monatlich festgelegt. Vom
2. Jahr bis zum Ablauf des 5. Jahres nach Abschluß der geförderten Maßnahmen können Mieterhöhungen nach dem MHG (einschließlich der Verordnungen nach § 11 MHG) nur bis zu jährlich 0,20 DM/m2 monatlich verlangt werden. Ab dem 6. Jahr dürfen im Rahmen der mietrechtlichen Regelungen Mieterhöhungen verlangt werden, soweit die verlangten Mieten die Mittelwerte des jeweils geltenden Mietspiegels nicht überschreiten. Es gilt eine Bindungszeit von 20 Jahren.
Die Förderungsrichtlinie „Städtebaulicher Denkmalschutz" ist zum 31. Dezember 1994 ausgelaufen.
Bauliche Selbsthilfe und wohnungspolitische Projekte
Nach Nr. 17 der Richtlinien über die Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden (ModInstRL 90 vom 5. April 1990, Amtsblatt für Berlin S. 684) werden umfassende ModInst-Maßnahmen gefördert, deren Träger einen Teil der Maßnahmen durch bauliche Selbsthilfe erbringen. Förderfähig sind Selbsthilfegruppen mit mindestens fünf auf dem Grundstück wohnenden Mitgliedern, die das Grundstück auf Dauer nach genossenschaftlichen Grundsätzen nutzen, eingetragene grundstücksbezogene Genossenschaften sowie von Treuhändern betreute Projekte mit ausbildungs- und beschäftigungswirksamen, wohnungs- und sozialpolitischen Zielsetzungen. Die Förderung erfolgt mittels Baukostenzuschüssen, die bei gemeinnützigen Trägern bis zu 85 % der Baukosten betragen können. Von Berlin beauftragte Treuhänder können zudem ergänzende Eigenkapitalersatzmittel erhalten. Die Mietenregelung entspricht derjenigen des Programms Soziale Stadterneuerung (s. Nr. 1.3.2.1). Für das Programmjahr 1996 ist eine Neufassung der Richtlinien geplant.
ModInstRL 93 ­ stadtweit
Die Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum ­ Programmteil „Stadtweite Maßnahmen" (ModInstRL 93 ­ stadtweit) vom 12. März 1993 sind im Amtsblatt für Berlin S. 892 veröffentlicht worden. Durch diese Richtlinien wurden die bisher unterschiedlichen Regelungen für den Westteil (Nummern 9 bis 15 der ModInstRL 90) und den Ostteil (ModInstRL 91-Ost) in einer einheitlichen Vorschrift zusammengefaßt.
Die ModInstRL 93 stadtweit umfaßt im einzelnen vor allem folgende Elemente:
a) Bei sämtlichen Wohnungen in Berlin können durch die Investitionsbank Berlin (Förderstelle) Baukostenzuschüsse für die Nutzung regenerativer Energiequellen (PhotovoltaikAnlagen, Sonnenkollektoren, Gas-Wärme-Pumpen) vergeben werden.
b) In der Umgebung der Flughäfen ist der Einbau von Schallschutzfenstern förderbar.
c) Bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Mietwohnungen im Westteil der Stadt werden Baukostenzuschüsse für die Umstellung von Einzelofenheizung (feste oder flüssige Brennstoffe) auf Sammelheizung mit Fernwärmeversorgung oder leitungsgebundene Gasversorgung, für die Außenwärmedämmung und für den Ersatz bleihaltiger Trinkwasserleitungen vergeben.
d) Bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Mietwohnungen im Ostteil der Stadt sind über die unter c) genannten Maßnahmen hinaus auch noch weitere Modernisierungen, wie z. B. der Badeinbau, der Einbau doppelverglaster Fenster, förderfähig.
e) Die im Ostteil förderfähigen Maßnahmen können auch bei Objekten gefördert werden, die in den in städtebaulichen Sanierungs- und Untersuchungsgebieten des Westteils liegen.
f) Mittels Aufwendungszuschüssen können bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Mietwohnungen im Ostteil sowie in den Sanierungs- und Untersuchungsgebieten des Westteils auch notwendige Instandsetzungsmaßnahmen gefördert werden. Für in industrieller Bauweise errichtete Wohnungen gelten die InstModRL 94 (s. Nr. 1.3.2.7).
g) Bei rückübertragungsbefangenen Objekten im Ostteil können anstelle der Aufwendungszuschüsse für Instandsetzungen Baukostenzuschüsse von 30 % der förderfähigen Kosten, jedoch nicht mehr als 250 DM/m2 Wohnfläche gewährt werden.
h) Aus den geförderten Maßnahmen resultierende Mieterhöhungsmöglichkeiten dürfen nur bis zur Höhe von 10 % über den jeweils geltenden Mietspiegelmittelwerten ausgeschöpft werden. Für den Ostteil ist der im Westteil geltende Mietspiegelwert für einfache Wohnlage anzuwenden.
Fassadensicherungs-Richtlinien
Nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Sicherung von Fassaden bei Altbauwohngebäuden im Ostteil Berlins vom 7. Mai 1993 wird im Berichtszeitraum die Fassadeninstandsetzung bei Mehrfamilienhäusern der Baujahre vor 1946 gefördert. Die Förderung erfolgt mittels Aufwendungszuschüssen, die über fünf Jahre degressiv gewährt werden. Bei rückübertragungsbefangenen Häusern wird anstelle der Aufwendungszuschüsse ein Baukostenzuschuß gewährt.
MieterModRL 93
Diese Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen für die Wohnungsmodernisierung durch Mieter (MieterModRL 93) vom 12. März 1993 sind im Amtsblatt für Berlin S. 899 veröffentlicht. Sie bilden die Grundlage für eine einheitliche Förderung der Modernisierung durch Mieter in der gesamten Stadt. Der in den Richtlinien enthaltene Katalog der förderfähigen Maßnahmen ist weitgehend mit dem Katalog der Maßnahmen identisch, die nach der ModInstRL 93 ­ stadtweit ­ mittels Baukostenzuschüssen förderfähig sind. Voraussetzung der Förderung ist die Zustimmung des Vermieters. Zudem müssen mindestens förderfähige Baukosten von 3 000 DM oder Baukostenzuschüsse von 1 000 DM erreicht werden. Förderfähig mit Baukostenzuschüssen von 45 % sind auch begleitende Vermietermaßnahmen, die insbesondere die Voraussetzungen für die Mietermaßnahmen außerhalb der Wohnungen schaffen.
InstModRL 94 ­ industrielle Bauweisen
Die Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten Wohngebäuden im Ostteil Berlins (InstModRL 94 ­ industrielle Bauweisen) vom 3. November 1993 sind im Amtsblatt für Berlin S. 3673 veröffentlicht worden. Auf ihrer Grundlage werden die notwendigen Grundinstandsetzungen und -modernisierungen im Berliner Bestand an „Plattenbauten" gefördert, sofern hierfür die vom Bund über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergebenen zinsverbilligten Darlehen (maximal 500 DM pro Quadratmeter Wohnfläche) nicht ausreichen.
Die Richtlinien bauen auf folgender Konzeption auf:
a) Mittels gutachterlicher Auswertungen der für die einzelnen Wohnungsbauserien festgestellten spezifischen Mängel wurden serienspezifische Kataloge förderbarer Maßnahmen mit entsprechenden Kostenobergrenzen festgelegt.
b) Zur Grundfinanzierung sind vorrangig die zinsvergünstigten KfW-Darlehen in Anspruch zu nehmen.
c) Darüber hinaus sind 10 % bis 15 % der Baukosten durch Eigenmittel zu decken, wobei Finanzierungen durch Eigenkapitalersatzdarlehen ermöglicht werden.
d) Für die darüber hinausgehenden Kosten gewährt die Investitionsbank Berlin (IBB) zinsverbilligte Darlehen.
e) Die Landesförderung erfolgt mittels Aufwendungszuschüssen auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Diese schließt auch etwaige Aufwendungen für Altschulden im Sinne des Altschuldenhilfegesetzes ein.
f) Bei den geförderten Wohnungen handelt es sich überwiegend um Objekte, die bereits über einen neuzeitlichen Ausstattungsstandard verfügen. Mieterhöhungen im Zusammenhang mit den geförderten Maßnahmen sind insbesondere durch das Erheben von Beschaffenheitszuschlägen möglich.
Soweit Modernisierungen mietumlagefähig sind, wurden hierzu in einem Schreiben der Senatsbauverwaltung an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die Wohnungsbaugenossenschaften vom 3. August 1994 Umlagemaßstäbe konkretisiert.
g) Als Gegenleistung für die Förderung sind die Eigentümer verpflichtet, mindestens 50 % der freiwerdenden Wohnungen an Berechtigte mit einkommensabhängigem Wohnberechtigungsschein nach dem Wohnungsbindungsgesetz zu vergeben.
h) Mieter mit diesem Wohnberechtigungsschein haben zudem gegebenenfalls die Möglichkeit, ihre Miete auf das Durchschnittsmietenniveau des sozialen Wohnungsbaus zu mindern. Der Eigentümer erhält die Differenz durch zusätzliche Aufwendungszuschüsse erstattet.
2 Grundlagen, Voruntersuchungen zur Stadterneuerung
Vermögensrechtliche Probleme
Die Rückübertragung von Grundstücken aus dem Blickwinkel der Alteigentümer
Im 18. Stadterneuerungsbericht wurde ausführlich über ein Pilotvorhaben berichtet, mit dem Alteigentümer von Grundstücken in der Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte und in der Köpenicker Altstadt, für die sie Rückübertragungsansprüche angemeldet haben, befragt wurden, welche Absichten sie mit ihren Grundstücken nach der Restitution verfolgen. Inzwischen konnten insbesondere auch Erfahrungen darüber gesammelt werden, inwieweit sich geäußerte Absichten im Vorfeld von Rückübertragungen im weiteren Verlauf gefestigt oder verändert haben, welche Motive und Ursachen dem zugrunde liegen. Dies wurde zwar nicht systematisch durch eine gezielte Wiederholungsbefragung erfaßt, sondern kann hier nur als Ergebnis vieler Einzelgespräche mit Alteigentümern als Tendenz formuliert werden.
Die inzwischen gemachten Erfahrungen haben es auch erleichtert, eine Typologie der Alteigentümer zu bilden, die die unterschiedlichen Absichten nach erfolgter Rückübertragung und deren zugrundeliegenden Handlungsmotive charakterisiert. Mit dieser Typologie und der Einschätzung in bezug auf veränderte Handlungsabsichten mit den Grundstücken nach der Restitution sollen einerseits die Ergebnisse aus dem letzten Stadterneuerungsbericht fortgeschrieben und andererseits veranschaulicht werden, wie die Rückübertragung aus dem Blickwinkel der Alteigentümer selbst eingeschätzt wird.
An dieser Stelle sollen die wichtigsten Ergebnisse der Befragung noch einmal zusammenfassend wiedergegeben werden.
Ausgewertet wurden die Aussagen von insgesamt 463 Personen, bezogen auf die Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte und 61 bezogen auf die Altstadt in Berlin-Köpenick. Etwa ein Viertel (25,9 %) der Alteigentümer wollte das Grundstück „sicher behalten". „Vielleicht behalten" wollten das Grundstück 11,3 %. Ebenfalls ein Viertel wollte das Grundstück „sicher verkaufen" (24,6 %). Ihr Grundstück „vielleicht verkaufen" wollten 5,6 % der Alteigentümer, und 14,9 % wußten seinerzeit noch nicht, was sie mit ihrem Grundstück machen werden. „Schon verkauft" hatten ihr Grundstück bzw. ihren Anspruch auf Rückübertragung 8,4 %, keine Äußerung über die künftigen Absichten mit dem Grundstück lagen von insgesamt 9,3 % vor.
Fast exakt die Hälfte (50,6 %) der Alteigentümer lebt in Berlin, davon leben 37,8 % im Westteil und 12,8 % in den östlichen Bezirken von Berlin. Nur 3 % haben ihren Wohnsitz in den neuen, aber 31,7 % in den alten Bundesländern, 14,7 % im Ausland.
Der gesamte Prozeß der Rückübertragung ist hochgradig emotionsbetont. Die Stadterneuerung hingegen ist ein technischer Prozeß mit sozialen Zielen. Da die Stadterneuerung in den innerstädtischen Altbauquartieren im Regelfall auch mit der Rückübertragungsproblematik konfrontiert wird, treffen unterschiedliche „Gefühlswelten" aufeinander.
Aus den in der zurückliegenden Befragung geäußerten Absichten der Alteigentümer konnte gefolgert werden, dass etwa jeweils die Hälfte ihr Grundstück behalten bzw. veräußern möchte. Diese Erwartung auf einen hohen Anteil an Alteigentümern, die selbst ihre Häuser erneuern und bewirtschaften, sich auch eher um die sozialen Belange der Mieter bemühen als anonyme Anleger, muß jedoch nach den weiteren Erfahrungen der letzten Jahre erheblich gedämpft werden.
Einerseits muss davon ausgegangen werden, dass der überwiegende Teil von denen, die der Grundposition „indifferent" zugeordnet werden, als potentielle Verkäufer gelten. Und andererseits ist das tatsächliche Handeln derer, die äußerten, ihr Grundstück behalten zu wollen, in vielen Fällen nicht identisch mit der früher geäußerten Absicht. Wesentliche Gründe dafür sind die Verlokkungen des „großen Geldes" (die Kaufpreise für Altbauten befinden sich noch immer auf hohem Niveau), zunächst unterschätzte Probleme der Finanzierung, der Organisation bei Erneuerung und Bewirtschaftung sowie kein Einvernehmen innerhalb von Erbengemeinschaften.
Vorsichtig geschätzt dürften sich die zunächst erhofften ca. 20 bis 30 % Alteigentümer mit eigener Bewirtschaftung nach der Restitution auf ca. 5 bis 10 % reduziert haben. Damit wird sich als Folge der Restitution auch keine neue Eigentümerstruktur in den östlichen Bezirken herausbilden, die als klassisch gilt: der sich selbst um sein Haus bemühende Eigentümer. Vielmehr werden Anleger, deren Motiv zum Erwerb der Steuerspareffekt ist, vorherrschend sein. Die Stadterneuerung hat sich auf diese Entwicklung einzustellen.
Beauftragter für die Conference on Jewish Material Claims against Germany (Claims Conference)
Vom Koordinationsbüro sind die Restitutionsansprüche der Claims Conference bezüglich des Ostteils von Berlin systematisch ausgewertet und kartiert worden. Über die Größenordnung der Anmeldungen kann aus nachvollziehbaren Gründen hier nicht berichtet werden. Es ist allerdings auf die Sonderregelung zugunsten der Claims Conference zu verweisen, nach der dieser im Rahmen der Globalanmeldungen noch die Möglichkeit eingeräumt worden ist, einzelne Grundstücke bis zum 30. Juni 1994 zu verifizieren und nachzumelden. Dadurch ist eine nicht unerhebliche Anzahl von Grundstücken, die nach der normalen Anmeldefrist als nicht restitutionsbelastet galten, nachträglich anmeldebelastet worden, mit allen Einschränkungen, die sich daraus für die Stadterneuerung ergeben.
In enger Zusammenarbeit mit der Claims Conference und dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen (ARoV) wird derzeit nach abgestimmten Kriterien die Gesamtliste der Ansprüche der Claims Conference u. a. mit dem Ziel bearbeitet, systematisch Anmeldungen zu identifizieren, die unbegründet sind, um durch Rücknahme der Anmeldung investitionshemmende vermögensrechtliche Handlungs- und Verfügungsbeschränkungen aufzuheben und damit dringend erforderliche Erneuerungsmaßnahmen uneingeschränkt durchführen zu können. Dies erfolgt vorrangig bezogen auf die förmlich festgelegten Sanierungsgebiete, den Schwerpunkten der Stadterneuerung in den östlichen Bezirken.
Im Einvernehmen mit dem ARoV und der Claims Conference werden „einfache Fälle", Beschlagnahmegrundstücke, die zweifelsfrei an die Claims Conference zurückgegeben werden, in Prioritätenlisten für das ARoV zur Entscheidung vorbereitet, damit auf diesen Grundstücken zügig investiert werden kann.
Darüber hinaus sollen in Abstimmung mit der Claims Conference exemplarisch für einen Bezirk sämtliche Anmeldungen hinsichtlich der erfolgten Straßennamenänderungen, der Umnumerierungen der Grundstücke sowie der Restitutionsfähigkeit überprüft werden, um dadurch ebenfalls investitionshemmende, unbegründete Anmeldungen aufheben zu können. Sukzessive wird das für die übrigen Bezirke fortgesetzt.
Neben diesen systematisch angelegten Arbeitsschritten, die darauf abzielen, Investitionshemmnisse zu beseitigen, werden Problemlösungen in schwierigen Einzelfällen in Zusammenarbeit mit der Claims Conference angestrebt. Die Bezirke und Geschäftsführungen der Wohnungsbaugesellschaften im Ostteil der Stadt sind von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen über diese Tätigkeit des Koordinationsbüros informiert und können dessen Informations-, Beratungs- und Vermittlungsangebote bei den die Claims Conference betreffenden Planungen nutzen. Das ist in zahlreichen Fällen von Erfolg gewesen.
Darüber hinaus werden vom Koordinationsbüro mit gleichen Zielsetzungen folgende Aufgaben bearbeitet:
Information und Beratung von Mietergemeinschaften in Altbauten in Sanierungsgebieten, die ihre Häuser nach erfolgter Restitution von der Claims Conference zum Verkehrswert erwerben wollen.
Unterstützung von Projekten mit sozialen Zielsetzungen bei Kaufabsichten von Grundstücken der Claims Conference.
Informationsbeschaffung, Beratung und konkrete Unterstützung zugunsten der Claims Conference in Einzelfällen und Einzelfragen.
Untersuchungen über die Anwendung eines Berechnungsmodells zur vereinfachten Kaufpreisprüfung gemäß § 153 BauGB („Filtermethode")
Gemäß § 153 BauGB und in Verbindung mit § 145 BauGB ist bei Grundstücksverkäufen in Sanierungsgebieten eine Kaufpreisprüfung vorzunehmen.
Die infolge der Restitution von Grundstücken an die Alteigentümer zu erwartenden zahlreichen Verkäufe führen in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten der östlichen Bezirke auch zu einer großen Anzahl von Verkehrswertermittlungen im Zusammenhang mit §§ 145 und 153 BauGB, die bei der personellen Grundausstattung der bezirklichen Vermessungsämter von diesen nicht zu leisten sind. Da auf das sanierungsrechtliche Instrumentarium der Bodenpreiskontrolle zur Sicherung der Durchführung der Sanierung aber nicht verzichtet werden kann, sollten Berechnungsmodelle zur vereinfachten Kaufpreisprüfung entwickelt werden.
Zur Entwicklung eines praxistauglichen Berechnungsmodells hat die Abteilung V der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen das Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin im August 1994 beauftragt.
Mit der Beauftragung sind folgende Ziele und Aufgaben verknüpft:
Entwicklung einer möglichst alle Einflußgrößen umfassenden Formel und deren Umsetzung in eine Tabelle, mit deren Hilfe die Sanierungsverwaltungsstellen in den östlichen Bezirken von Berlin entscheiden können, ob eine Versagung der Genehmigung nach § 145 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB und damit eine gutachterliche Stellungnahme des jeweiligen bezirklichen Vermessungsamts erforderlich wird.
Die DV-gerecht aufbereiteten Daten der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin sind zu analysieren und die verfügbaren Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke dabei auf ihre Verwendbarkeit und ausreichende Anzahl zu überprüfen. Als Bemessungsgröße (Zielgröße) bei bebauten Grundstücken ist für die zu entwickelnde Tabelle von dem Verhältnis Kaufpreis pro m2 Geschoßfläche auszugehen. Als Parameter der Kaufpreisbildung sind sachverständig festzulegende Einflußgrößen zu berücksichtigen und varianzanalytisch zu testen.
Differenzierte Analyse lagebedingter Einflüsse auf die Kaufpreisbildung.