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Timestamp: 2016-10-24 16:13:24+00:00
Document Index: 230581175

Matched Legal Cases: ['art. 417', 'art. 417', 'art. 417', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'in fine', 'art. 417', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 417', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 417', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 417']

138 III 669100. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. SA (recours en mati�re civile)
Courtage immobilier; salaire excessif du courtier (art. 417 CO). El�ments � prendre en compte pour juger du caract�re excessif ou non de la commission de courtage. L'�tendue de l'activit� d�ploy�e par le courtier n'est pas d�terminante; en effet, dans un contrat de nature al�atoire comme le courtage, il faut partir du principe que le salaire r�mun�re le succ�s du courtier (consid. 3). Consid�rants � partir de page 669
3. Dans un second moyen, le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 417 CO en n'examinant pas si le salaire de la courti�re �tait excessif et devait �tre r�duit le cas �ch�ant. A le suivre, la commission de 122'664 fr. serait in�quitable et choquante dans les circonstances particuli�res du cas. En effet, l'intim�e gagnerait, pour la maigre activit� d�ploy�e aupr�s de l'acheteur, un salaire repr�sentant plus du double de celui dont elle �tait pr�te � se satisfaire en cas de vente de l'immeuble aux �poux F., en faveur desquels elle avait exerc� une activit� notablement sup�rieure.
3.1 Lorsqu'un salaire excessif a �t� stipul� soit pour avoir indiqu� une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir n�goci� l'un de ces contrats, il peut �tre, � la requ�te du d�biteur, �quitablement r�duit par le juge (art. 417 CO).
D�terminer si le salaire est excessif ou non suppose de tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas d'esp�ce (cf. ATF 117 II 286
BGE 138 III 669 S. 670consid. 5b p. 290 in fine; ATF 83 II 151 consid. 4c p. 154 in fine). Etant donn� le caract�re al�atoire du contrat de courtage, il faut partir du principe que le salaire r�mun�re le succ�s du courtier, et non l'�tendue de l'activit� d�ploy�e par celui-ci (FRAN�OIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e �d. 2012, n� 8 ad art. 417 CO; CHRISTIAN MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 329). Le juge effectuera une comparaison avec les commissions vers�es habituellement (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290 et les arr�ts cit�s) dans la r�gion consid�r�e (ATF 112 II 459 consid. 3 p. 460; ATF 111 II 366 consid. 3c p. 370). En mati�re immobili�re, la commission correspond en r�gle g�n�rale � un pourcentage du prix de vente obtenu. Le taux usuel peut varier en fonction du prix qui sert de r�f�rence; il diminue alors au fur et � mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut d�passer l�g�rement le tarif ou le taux habituel sans pour autant �tre excessive (TH�VENOZ/PEYROT, Le contrat de courtage immobilier, in Servitudes, droit de voisinage, responsabilit�s du propri�taire immobilier, Fo�x/Hottelier [�d.], 2007, p. 136). En effet, dans la mesure o� il limite la libert� contractuelle des parties, l'art. 417 CO doit �tre interpr�t� de mani�re restrictive (ATF 106 II 56 consid. 2a p. 57).
Dans la jurisprudence, une commission de 3 % calcul�e sur un prix de vente de 1'695'000 fr. n'a pas �t� jug�e excessive (arr�t 4C.121/2005 du 5 juillet 2005 consid. 4.2.2). De m�me, le Tribunal f�d�ral n'a pas r�duit un salaire de 492'000 fr. correspondant � un taux de 3 % du prix de vente de diverses parcelles qui se montait au total � 16'400'000 fr., m�me si cette r�mun�ration se situait � la limite de ce qui �tait admissible en raison du prix �lev� de la transaction (arr�t 4C.362/1999 du 22 mars 2000 consid. 4c). N'a pas non plus �t� consid�r�e comme excessive une commission de 3,57 % pour des ventes immobili�res portant l'une sur 1'750'000 fr. (arr�t 4C.183/1998 du 16 juin 1999 consid. 4b) et l'autre sur 2'800'000 fr. (arr�t 4C.28/1995 du 1er octobre 1996 consid. 5b). Il a �galement �t� jug� qu'une commission fix�e � 3 % du prix de vente, correspondant au taux usuel, n'�tait pas trop �lev�e (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290). En revanche, un salaire fix� � 11 % du prix de vente alors que le taux usuel �tait de l'ordre de 2 % a �t� tenu pour manifestement excessif (ATF 83 II 151 consid. 4c p. 153). D'autres �l�ments que le taux usuel peuvent entrer en ligne de compte, comme le fait que le courtier ait pr�sent� � l'acheteur une occasion unique correspondant parfaitement � l'objet recherch� (ATF 90 II 92
BGE 138 III 669 S. 671consid. 11 p. 107) ou le fait que le courtier n'exerce pas � titre professionnel, si bien qu'il n'a pas � assumer des frais g�n�raux et ne peut pr�tendre � une compensation pour les d�penses engag�es dans des affaires qui ne se sont pas r�alis�es (ATF 83 II 151 consid. 4c p. 153). La d�termination du caract�re excessif ou non du salaire du courtier rel�ve du pouvoir d'appr�ciation du juge (art. 4 CC). En pareil cas, le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision prise en derni�re instance; il n'intervient que lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou � l'inverse, lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'�l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; il sanctionne en outre les d�cisions rendues en vertu du pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (cf. ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; ATF 132 III 178 consid. 5.1 p. 183; ATF 130 III 571 consid. 4.3 p. 576).
3.2 En l'esp�ce, quand bien m�me le mandant n'a pas invoqu� express�ment l'art. 417 CO dans la proc�dure cantonale, il y a bien eu requ�te du d�biteur en r�duction du salaire du courtier, au sens non formaliste prescrit par la jurisprudence (ATF 111 II 366 consid. 3a p. 369; ATF 83 II 151 consid. 4a p. 152). En effet, les conclusions du d�fendeur tendaient � ne pas payer la commission, subsidiairement � la fixer � un montant moins �lev� que celui r�sultant du contrat de courtage. La cour cantonale n'a pas r�duit le salaire de l'intim�e. Sur le vu des �l�ments ressortant de l'arr�t attaqu�, elle n'a pas viol� l'art. 417 CO en fixant la commission de courtage � 122'664 fr. Le taux de 3 %, m�me appliqu� � un prix de vente de 3'800'000 fr., n'appara�t pas excessif au regard de la jurisprudence pr�cit�e (cf. consid. 3.1 � 3 ci-dessus). Du reste, le recourant lui-m�me ne pr�tend pas que ce taux serait trop �lev� en l'occurrence. Il fait valoir en revanche les efforts tr�s restreints que l'intim�e aurait d�ploy�s pour convaincre l'acheteur E. Or, comme d�j� relev� (consid. 3.1 � 2 ci-dessus), une telle circonstance n'est pas d�terminante pour juger du caract�re excessif ou non de la commission convenue, puisque celle-ci r�mun�re le succ�s du courtier, et non l'activit� de ce dernier.
Il s'ensuit que la requ�te du mandant en r�duction du salaire de la courti�re est mal fond�e.
83 II 151,
112 II 459 suite... ,
106 II 56,
90 II 92,