Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15754227_2015/1/
Timestamp: 2020-04-05 13:44:30
Document Index: 136230197

Matched Legal Cases: ['§ 312', '§ 315', '§ 296', '§ 310', '§ 296', '§ 296', '§ 311', '§ 301', '§ 301', '§ 303', '§ 304', '§ 305', '§ 300', '§ 9', '§ 306', '§ 253', '§ 253', '§ 246', '§ 246', '§ 306', '§ 416', '§ 264', '§ 264', '§ 264', '§ 264', '§ 285', '§ 285', '§ 317']

Konzernabschluss zum 31. Dezember ... und Konzernlagebericht Issue 2015 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Konzernabschluss zum 31. Dezember ... und Konzernlagebericht
Konzernabschluss zum 31. Dezember ... und Konzernlagebericht Issue 2015
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8218368
Full text: Konzernabschluss zum 31. Dezember ... und Konzernlagebericht Issue 2015
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8218368
Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015
und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2015
degewo Aktiengesellschaft, Berlin
Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2015 - 31.12.2015
degewo als größte Wohnungsbaugesellschaft des Landes Berlin konzentriert sich im
Kerngeschäft auf die Bereitstellung und Bewirtschaftung von bezahlbarem Wohnraum für die
Berlinerinnen und Berlin. Als kommunales Unternehmen hat sie den Auftrag, den Berliner
Wohnungsmarkt positiv zu beeinflussen und mietpreisdämpfend zu wirken. Mit der zunehmenden Verknappung von Wohnraum in Berlin konzentriert sich das Wirken des Konzerns
verstärkt auf Neubau- und Ankaufsaktivitäten. Nach Jahren der Konsolidierung richtet sich
die Unternehmensstrategie von degewo klar auf Wachstum aus. Dies jedoch nicht zulasten
der Bewirtschaftung der Bestände. Um Wachstum zu ermöglichen bei gleichbleibender
Einnahmensituation, ohne Ausgabenreduzierung oder Personalabbau wurde ein umfassender Restrukturierungsprozess notwendig. Der Konzern stellt sich neu auf, um den aktuellen
und zukünftigen Herausforderungen und Veränderungen gewachsen zu sein und mit
wirtschaftlicher Stärke, Effizienz und Verantwortung seine Führungsposition unter den
Berliner Wohnungsbauunternehmen zu festigen.
In einem ersten Schritt erfolgte die Neuordnung der Aufbauorganisation mit der Schaffung
klarer Strukturen und einer Bündelung der Themen. Verabschiedet wurde das aktuelle
Organisationsmodell, das neben der Zuschreibung der Verantwortungsbereiche CFO und
COO für den Vorstand auch neue Bereiche wie das Assetmanagement, Akquisition oder
Services definiert. Um eine Stärkung der Kompetenzen und Ressourcen für die zukünftige
Bestandsentwicklung zu erreichen konnte das eigene Planungsbüro bauWerk aufgebaut
In der zweiten Jahreshälfte folgten dem Vernetzungs- und Aufgabenübernahmeprozess die
Durchführung von Personalbenchmarks sowie die Vorbereitung der Neuordnung der
Ablauforganisation, begleitet vom Aufbau eines unterstützenden Prozessmanagements. Für
2016 konnten die Schwerpunktthemen Strategie Kunde, die Harmonisierung der gewerblichen Töchter, Einkaufsaktivitäten, Akquisition und Neubau (durch bauWerk) identifiziert
Das Jahr schloss mit der Gründung des Tochterunternehmens degewo netzWerk GmbH.
Hier bündelte das Unternehmen alle Leistungen aus den bisherigen Bereichen Wärme,
Energielieferung, Messdienste, technische Infrastruktur und Kabelnetze. Die degewo
netzWerk Gmbh ist damit eine bundesweit neue und innovative Antwort auf die Anforderun-
gen der Energiewende und allgemein steigende Betriebskosten. Mit der klaren unternehmensstrategischen Entscheidung für Eigenleistung statt Outsourcing finden sich in der
degewo netzWerk GmbH die Geschäftsfelder Energielieferung, Messdienste, digitale
Infrastruktur, Energiedienstleistungen und Smart City. Damit leistet degewo einen weiteren
konsequenten Beitrag in der Erfüllung der Aufgabe, der Bereitstellung von bezahlbarem
warmen Wohnraum für die Berlinerinnen und Berliner.
Die degewo Aktionsgesellschaft verfügt über eine Holdingstruktur, bestehend aus den
bestandserhaltenden Objektgesellschaften:
degewo Nord Wohnungsgesellschaft mbH
6. Wohnen GmbH & Co. KG
Ergänzt wird diese Struktur durch mehrere Dienstleistungsgesellschaften, die die Erfüllung
der satzungsgemäßen Zwecke unterstützen. Dazu zählen die Wohnungswirtschaftliche
Beteiligungsgesellschaft mbH (gewobe), degewo Gebäudeservice GmbH (dgs), MarzahnGegenbauer Service GmbH (mgs) und degewo Technische Dienste GmbH (dtD), seit Ende
des Jahres 2015 neu außerdem wie bereits beschrieben die degewo netzWerk GmbH. Die
Beteiligungen im Einzelnen sind aus dem Anhang ersichtlich.
Für 2016 ist die Harmonisierung der gewerblichen Töchter als ein Fokusthema definiert
worden. Ziel ist es in konsequenter Fortführung des Restrukturierungsprozesses die
Strukturen im Facility Management effizient zu professionalisieren.
degewo hat sich in den letzten Jahren Kernkompetenzen und Wettbewerbsvorteile erarbeitet, die sie zu einem zukunftsorientierten Unternehmen machen. Basis zur Weiterentwicklung
der Unternehmensstrategie ist die stetige Analyse externer und interner Einflussfaktoren. Die
zunehmende Verknappung der Ressourcen auf dem Berliner Wohnungsmarkt, die Dynamik
durch den Einfluss steigender Zahlen Geflüchteter stellen alle Akteure vor große Herausforderungen. In der Vergangenheit hatte das sukzessive Auslaufen von Förderprogrammen
eine hohe Bedeutung in der Abwägung von Handlungsoptionen. Heute dominiert die
Forderung nach der Schaffung von neuem Wohnraum die strategischen Überlegungen des
Konzerns. Die wirtschaftliche Stärke und Stabilität, ergänzt durch ein hohes Innovationspotential erzeugen die notwendige Kraft, die wohnungspolitischen Zielsetzungen des Berliner
Senates umzusetzen, der insbesondere in der Wohnungsbestandsentwicklung und bei der
Mietenpolitik starke Akzente setzt.
Für das Unternehmen ergeben sich analog zu den wichtigen gesellschaftspolitischen
Fragestellungen folgende Kernhandlungsfelder:
Wachstumspfad des Unternehmens
verstärkte Neubauaktivitäten (siehe auch 1.5)
soziale Entwicklung in einzelnen Stadtquartieren und Integration
Daneben sind die „klassischen“ Aufgabenfelder wie:
nachhaltige Wertsteigerung des Unternehmens,
Sicherstellung der wirtschaftlichen Grundlagen für die Wachstumsstrategie unter
Berücksichtigung eines angemessenen Verschuldungsgrades
Erwirtschaftung eines angemessenen Jahresergebnisses zu beachten.
Die Eckpfeiler der wirtschaftlichen Planungen liegen in folgenden Kennziffern:
Umsatzwachstum: > 2 % p.a.
Angemessene Ausgaben für Bestandspflege: 24 €/m² p.a.
Zielverschuldung: < 50 % vom nachhaltigen Vermögenswert (NAV)
Investitionsrendite: 5 % p.a.
Die Wettbewerbssituation, der sich degewo stellt, hat sich in Bezug auf die gestiegene
Nachfrage und den abnehmenden Leerstand verändert. Aber der Wohnungsmarkt ist nach
wie vor gekennzeichnet durch vergleichbare Unternehmen mit vergleichbaren Produkten,
Dienstleistungen und vergleichbar ausgebildeten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die in
Konkurrenz zueinander stehen. Um den Führungsanspruch von degewo zu festigen und
auszubauen steht im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie deshalb neben einer nachhaltigen Unternehmensentwicklung das Wachstum. Effizienz und Leidenschaft bestimmen den
umfassenden Restrukturierungsprozess. Mittels strategischer Projekte wurden konsequent
nachhaltige Veränderungen herbeigeführt, die eine in den Prozessen optimierte und in der
Bewältigung der Kernaufgaben innovative und klar an betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten ausgerichtete Zielsetzung innehaben. Dies wird in der Öffentlichkeit wahrgenommen.
Die Bekanntheit von degewo in Berlin hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich
erhöht. Bei der ersten Imagebefragung 2007 lag degewo unter den Berliner Wohnungsunternehmen mit 60% (gestützter) Bekanntheit noch auf Rang drei. Seitdem hat sich degewo zu
dem mit Abstand bekanntesten Wohnungsunternehmen entwickelt. Mit einem hohen
Bekanntheitswert von 75% im Jahr 2015 erfüllt degewo stabil die Grundvoraussetzung, um
die Marke degewo im Berliner Wohnungsmarkt eindeutig zu positionieren. In der Untersuchungsgruppe „Multiplikatoren“ ist der Bekanntheitsgrad von degewo mit 86% im Vergleich
zur Gesamtbevölkerung sogar deutlich höher.
Bekanntheitsquellen sind in erster Linie Werbung (39%) und Medien wie Zeitungen, Radio,
Fernsehen (38%). Internet, Onlinemedien und soziale Netzwerke wurden erstmalig 2015
abgefragt und erreichten einen Wert von 15%.
Auch die Sympathiewerte der Marke sind stetig gestiegen. Auf Basis der Berliner Gesamtbevölkerung konnte degewo die Sympathiequote auf 46% verbessern. Damit beurteilen ca. 1,3
Millionen erwachsener Berlinerinnen und Berliner die Marke degewo als sympathisch. Das
ist bezogen auf die Grundgesamtheit die größte Sympathie-Reichweite. Mit degewo werden
verstärkt positive Aspekte u.a. sozialer Wohnungsbau/soziales Engagement, preisgünstiges
Wohnen/faire Miete und ein großes/sicheres Unternehmen spontan assoziiert. Diese
Assoziationen gab es besonders häufig bei den Multiplikatoren.
Die regelmäßige Evaluierung der Imagewerte bleibt wichtig, um das Imageprofil von degewo
bei ausgewählten „Fairness-Attributen“ stärker auszuprägen. Die nachhaltige Positionierung
von degewo als fairer Vermieter und Partner der Stadt Berlin trägt zur wirtschaftlichen
Stärkung des Unternehmens bei.
Um den veränderten Herausforderungen gewachsen zu sein, hat der Vorstand in 2015 die
Unternehmensstrategie auf Wachstum ausgerichtet. Die vom Gesellschafter erwarteten
Neubautätigkeiten resultierend aus dem für Berlin prognostizierten Wachstum bedeuten für
degewo ein Wachstum um gut ein Drittel in einem Zeitraum von zehn Jahren. Dafür wurden
die Investitionen für den Neubau verdoppelt. Das Marktumfeld ist außerdem geprägt durch
die Einführung der Mietpreisbremse, den Vorbereitungen für das Wohnraumversorgungsgesetz und das Berliner Mietenbündnis. Ohne Einschränkungen in der Instandhaltung vorzunehmen und bei gleichbleibender Einnahmen- und Ausgabensituation setzt die Wachstumsstrategie des Unternehmens deshalb auf Prozessoptimierung und Benchmarks und
damit eine Steigerung der Produktivität.
Die Neukonzeption der Aufbauorganisation sieht die strategische Erweiterung der Wertschöpfungskette für das Kerngeschäft vor. Inhaltlich seien die Bereiche Einkauf, Services
und technische Infrastruktur (netzWerk) genannt. Ebenso die Bündelung der Bauaktivitäten
(bauWerk) und das Zusammenführen aller Controllingbereiche, ergänzt durch die Schaffung
neuer Bereiche wie das Vorstandsbüro und das Assetmanagement. Im Januar entstanden
die ersten Projektskizzen zum eigenen Planungsbüro bauWerk.
Bereits im Januar/Februar 2015 wurde der Katalog der Tätigkeiten im Unternehmen erstellt
und den jeweiligen Bereichen zugeordnet. In enger Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat
konnte ein Personalplan entwickelt, sowie ein Interessenausgleich geschlossen und eine
Clearingstelle eingerichtet werden.
Damit sind in 2015 die wirtschaftliche Evaluierung der Wachstums- und Finanzierungsstrategie, die Anpassung der Aufbauorganisation sowie die Entwicklung von Kapazitätenbenchmarks abgeschlossen, die Prozessoptimierung und die strategische Ausrichtung des
Kerngeschäftes befinden sich in Umsetzung.
Verstärkte Neubautätigkeit
Das kostengünstige Bauen bildete einen Planungsschwerpunkt im Bereich Neubau. Hier hat
degewo eine Strategie z.B. mit Hilfe von Planungsparametern erarbeitet, die eine objektive
Bewertung und Steuerung kostengünstiger Neubauvorhaben ermöglicht. Die Erbringung von
Eigenleistungen im Bereich der Gebäudeplanung und der Außenanlagen wurde weiter
ausgebaut und wird einen Arbeitsschwerpunkt in den nächsten Jahren haben. Die v.g.
Strategien ermöglichen es degewo sowohl inhaltlich als auch wirtschaftlich und terminlich die
großen Herausforderungen im Bereich des Neubaus zu meistern. Dabei nimmt degewo
Mittel der neu aufgelegten Wohnungsbauförderung in Anspruch, wodurch bei bis zu einem
Drittel der neuen Gesamtwohnfläche Mieten von 6,50 €/m² netto/kalt gebildet werden
können. Alle weiteren Neubauten sollen insgesamt zu einer Durchschnittsmiete von
9,80 €/m², beginnend bei 6,50 €/m² vermietet werden.
Der Stellenwert von Quartiersentwicklung ist gewachsen. degewo saniert nicht mehr nur
einzelne Gebäude und Einzelwohnungen oder sogenannte degewo-Objekte, sondern geht
ganzheitlich vor mit Blick auf Wohnhaus, Wohnumfeld und Infrastruktur sowie unter Einbeziehung der Bewohner. Die ganzheitliche Betrachtung, die Revitalisierung ganzer Wohnblocks bzw. Quartiere und die Ausrichtung an den Bedürfnissen der Bewohner finden im
Rahmen der Stadtteilentwicklung systematisch statt. Auch die Einbindung von Mietern
gewinnt zunehmend an Bedeutung. Damit hebt sich degewo von anderen Wohnungsunternehmen ab.
Wohnungsunternehmen spielen zunehmend eine wichtige Rolle im Rahmen der Stadtentwicklung. Ihr langfristiges unternehmerisches Interesse, ihre Vor-Ort-Kenntnisse und ihre
Interaktionsmöglichkeit mit Mietern sind nur einige der Faktoren, die Wohnungsunternehmen
zu einem wichtigen Motor der Stadtentwicklung machen.
Quartiere zu entwickeln, zu stabilisieren, Nachbarschaften zu pflegen und eine soziale
Durchmischung herzustellen bedeutet einen Beitrag zum sozialen Gefüge der gesamten
Stadt und auf der anderen Seite zum friedlichen Miteinander zu leisten. Ferner können
Wohnungsunternehmen auf die Gebäude und auf die Zusammensetzung der Bewohner in
einem gewissen Rahmen Einfluss nehmen. Gerade in großen Quartieren macht sie das zu
entscheidenden Akteuren der Stadtentwicklung.
In 2015 wurde der Ansatz der integrierten Quartiersentwicklung weiterentwickelt, Definitionen
für Quartiere und lebensweltlich orientierte Räume formuliert und so weitere wichtige
Benchmarks in der ganzheitlichen Konzeption gesetzt. Mit der Expertise der vergangenen
Jahre und der konsequenten Umsetzung der Erkenntnisse ist degewo Schrittmacher für
Berlin. Die weiterhin wachsende Stadt mit anhaltendem Zuzug ist eine Herausforderung für
den Erhalt der guten soziale Mischung in einem Quartier. Dabei liegt in der Integration von
Geflüchteten in bestehende Nachbarschaften eine besondere Herausforderung. Bereits bei
der Planung von Neubauten fließen nun die Erkenntnisse der Quartiersentwicklung ein,
Grundrisse und Gemeinschaftsräume können so bereits in der Konzeption auf die Bedürfnisse künftiger Bewohner, auch aus nichtdeutschen Kulturräumen berücksichtigt werden.
Hier nimmt degewo eine Vorreiterrolle in Berlin ein. Im Bereich der Wärmeversorgung
konnten die CO2-Emissionen seit 1990 mehr als halbiert werden. Bereits 72 % der aktuellen
Versorgung erfolgt aus Anlagen die Wärme ganz oder anteilig aus Kraft-Wärme-Kopplung
oder regenerativen Energien erzeugen. Frühzeitig erkannte die Gesellschaft die Notwendigkeit einer nachhaltigen energetischen Sanierung und setzte sie konsequent in Ihren Wohnungsbeständen um. Ein Beispiel ist die seit 2001 durchgeführte Solare Sanierung. Mehr als
3.200 Wohneinheiten nutzen bereits die Kraft der Sonne für Heizung und warmes Wasser.
Seit dem Jahr 2012 setzt degewo auch in den eigenen Wärmeversorgungsanlagen auf KraftWärme-Kopplung (KWK). Nach der Inbetriebnahme der derzeit größten BlockheizkraftwerkAnlage der Berliner Wohnungswirtschaft in Marienfelde im Jahr 2012, wurden 2014 zwei
weitere Anlagen in Köpenick in Betrieb genommen. Diese versorgen nun weitere 1.500
Mieter mit Wärme aus hocheffizienter KWK.
Auch im Bereich der Elektromobilität setzt degewo Zeichen. So wurden 2014 im eigenen
Fuhrpark drei Kraftfahrzeuge durch Elektromobile ersetzt, die überwiegend durch die neu
errichtete Photovoltaikanlage auf dem Dach der Konzernzentrale gespeist werden. Um auch
den Mietern den Weg zum eigenen Elektroauto zu erleichtern, hat degewo Ende 2014 eine
Kooperationsvereinbarung mit einem Ladedienstanbieter abgeschlossen. Die Stellplatz- und
Garagenmieter haben somit einen Ansprechpartner für die Installation der Ladetechnik, den
Service und die monatliche Stromabrechnung.
Im Jahr 2013 hat degewo die 2. Klimaschutzvereinbarung mit dem Land Berlin geschlossen.
Daraus folgt die Verpflichtung, die durchschnittlichen CO2-Emissionen je Wohnung bis 2020
auf 1,33 Tonnen zu senken. Das entspricht einer jährlichen Minderung von 30.000 t CO2 an
jährlichen Emissionen gegenüber dem Wert aus dem Jahr 2010. degewo wird dieses Ziel
vorzeitig erreichen.
Im Jahr 2014 hat degewo erstmals eine Energiestrategie festgelegt. Diese umfasst unter
anderem die mittelfristige Ablösung von Heizöl als Energieträger für Heizungsanlagen und
langfristig die eigene Erzeugung des gesamten Hausstroms des Gebäudebestandes.
Rechtzeitig vor dem Stichtag hat degewo in 2015 erstmals ein Energieaudit nach dem
Energiedienstleistungsgesetz durchgeführt. Dabei wird degewo bescheinigt, für die eigenen
Standorte bereits in großem Umfang energieeffiziente Technik einzusetzen. Bei der Beschaffung von IT und Bürotechnik gelten hohe energetische Standards. degewo hat daher eher im
gering- bzw. nichtinvestiven Bereich noch Möglichkeiten, den Energieverbrauch weiter zu
senken. Entsprechende Maßnahmenvorschläge für die nächsten Jahre sind erfolgt und vom
Vorstand bereits verabschiedet worden.
Wie bereits angeführt konnte in 2015 die umfassende Restrukturierung der Aufbauorganisation vorgenommen werden. Die dafür notwendigen Maßnahmen wurden durch die Organisationsentwicklung gesteuert. Mit der Tätigkeitserfassung und der Zuordnung zu den jeweiligen
Geschäftsbereichen wurden ebenfalls Prozesse analysiert und definiert sowie wenn erforderlich neu geordnet. Um die Struktur der Aufbauorganisation in die Ablauforganisation zu
implementieren konnte eine Prozesswerkstatt installiert werden. Aus Mitarbeitern aller
Bereiche des Unternehmens konnten mittels internen Bewerbungsverfahrens Prozessmanager gewonnen werden, die bereits 2015 mit ihrer Tätigkeit begannen. Begleitet und unterstützt wird die Arbeit der Prozessmanager durch ein Schulungskonzept, dessen Umsetzung
sich in 2016 fortsetzt. Prozessmanager und identifizierte Prozessverantwortliche gemeinsam
nehmen die notwendigen Vernetzungsthemen verantwortlich an und passen so die Prozesse
sinnhaft und effizient an die neue Systematik bzw. die neue Struktur an.
Als ein weiterer Teil der Steuerung wird die Überarbeitung des Wirtschaftsplanungsprozesses gesehen. Im Fokus standen hier der Aufbau des Performance Meetings, die Erarbeitung
einer neuen Investitionssystematik sowie das o.g. Konzept für eine Quartiersentwicklungsstrategie.
Portfoliosteuerung: Wohnungsneubau, Ankäufe, Modernisierung
Die Entwicklung des Unternehmensportfolios war 2015 bestimmt durch die Umsetzung der
neuen Wachstumsstrategie. Mit verstärkten Investitionen in einen kostengünstigen und
nachhaltigen Wohnungsbau sowie weiteren Ankäufen will degewo seinen Bestand bis zum
Jahr 2026 um weitere 22.000 Wohnungen erhöhen. Diese Wachstumszahl entspricht etwa
einem Drittel des heutigen Eigenbestandes von degewo. Zur Umsetzung der Wachstumsstrategie sind 2015 wichtige Entscheidungen gefallen: Im Mai 2015 nahm der Unternehmensbereich für Neubau und Sanierung, ehemals „Bestandsentwicklung“, unter neuen
Voraussetzungen und Zielvorgaben seine Arbeit als degewo-eigenes Planungsbüro
„bauWerk“ auf. Mit bauWerk unterstützt degewo das Land Berlin in seinem Ziel, der
wachsenden Bevölkerung ausreichenden und angemessenen Wohnraum zur Verfügung zu
stellen. Berlin setzt mit bauWerk einen bundesweiten Maßstab in der Immobilienwirtschaft.
Das Unternehmen von degewo beschleunigt den Planungsprozess und senkt die Baukosten, was Mittel für den Bau weiterer Wohnungen freigibt. Zudem berücksichtigt bauWerk
bei allen Projekten das soziale Gefüge in den Quartieren, was zur Lebensqualität in der
Stadt beiträgt (vgl. 1.3 Ziele und Strategien).
2015 ist der Wohnungsbestand um 360 Wohneinheiten gewachsen (vgl. 2.4 Finanzielle
und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren). Etwa zwei Drittel dieses Wachstums, exakt 250
Wohneinheiten, wurden als Neubau fertiggestellt: 41 Wohnungen in der Karl-Frank-Straße,
68 Wohnungen in der Joachimstraße, 32 Wohnungen in der Ewaldstraße (alle TreptowKöpenick) sowie 109 Wohnungen in der Elly-Heuss-Knapp-Straße (Neukölln). Der Neubau
in der Ewaldstraße im Köpenicker Ortsteil wurde als erster Wohnungsbau in Berlin aus
Mitteln der Wohnungsbauförderung des Landes Berlin (WBF 2014) fertiggestellt. 115
Wohneinheiten wurden im Jahr 2015 angekauft.
Im Berichtsjahr hat degewo mit dem Bau von insgesamt 359 Wohnungen begonnen,
darunter 82 Wohneinheiten im Quartier Mariengrün, 47 an der Kaiser-Wilhelm-Straße in
Lankwitz und 104 in der Graunstraße, Ecke Gleimstraße im Bezirk Mitte sowie 126
Wohnungen in der Marchwitzastraße in Marzahn.
Die Bestandspflege wurde auch 2015 auf einem guten Niveau fortgesetzt: Im Quartier
Mariengrün in Berlin-Marienfelde konnte die 2011 begonnene umfassende Modernisierung
der Wohngebäude und des Wohnumfeldes abgeschlossen werden. In diesem Großprojekt
sind über einen Zeitraum von vier Jahren Insgesamt rund 2.400 Wohnungen zu vergleichsweise moderaten Mietsteigerungen saniert worden. Vermietungsquote und Wohnzufriedenheit haben sich im Zuge der Modernisierung stetig verbessert und bewegen sich
heute auf einem auch im Konzernvergleich erfreulich hohen Niveau.
Im Sinne der Unternehmensstrategie (vgl. 1.3 Ziele und Strategien) kommt neben dem
Neubau auch der zukunftsfähigen Weiterentwicklung des Bestandes eine zentrale Bedeutung zu. Im Mittelpunkt steht dabei das degewo Zukunftshaus als Forschungs- und Modellprojekt: Im Februar 2016 hat der Umbau eines achtgeschossigen Mehrfamilienhauses mit 58
Wohneinheiten im Berliner Ortsteil Lankwitz begonnen. Bis zum Sommer 2017 wird aus dem
Wohngebäude ein Selbstversorgerhaus, das 100 Prozent des eigenen Wärmeenergiebedarfs sowie einen Großteil des benötigten Stroms selbst produziert. In diesem bundesweit
einzigartigen Projekt werden mehrere hochmoderne Technologien auf innovative miteinander kombiniert. Überschüssige Energie wird im Haus und Erdreich gespeichert. Mit dem
degewo Zukunftshaus sucht degewo nach Erkenntnissen für eine flächendeckende Anwendung im Bestand. Das degewo Zukunftshaus wird von der HTW Berlin wissenschaftlich
Im Zusammenhang mit der Sanierung/Modernisierung von Gebäuden in den Baualtersklassen der 1960-er bis Anfang der 1990-er Jahre und von Altbauten, soweit dies relevant ist,
werden auch asbesthaltige Materialien (überwiegend Vinylasbestplatten) beseitigt. Mängelmeldungen von Bestandsmietern werden unverzüglich sach- und fachgerecht erledigt.
degewo stellt dafür jährlich zusätzliche Mittel in Höhe von 5 Mio. Euro bereit. Im Rahmen
umfassender Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen werden die asbesthaltigen Materialien fachgerecht ausgebaut und entsorgt. Da von festgebundenen Asbestprodukten keine
Gefährdung ausgeht, solange diese nicht beschädigt sind oder bearbeitet werden, wird eine
generelle Ausbaustrategie von der Wohnungswirtschaft nicht befürwortet.
Zum Selbstverständnis von degewo gehört eine nachhaltige und vorausschauende Personalentwicklung, die insbesondere Weiterbildung und Qualifizierung sowie die Vereinbarkeit
von Beruf und Familie in den Blick nimmt.
Die Mitarbeiterzahlen (inklusive Vorstand und Geschäftsführer) entwickelten sich im Berichtszeitraum wie folgt:
Um die Gleichberechtigung von Frauen und Männern zu fördern, hat der Vorstand die
Einführung einer Frauenquote bei Führungspositionen beschlossen. Bis zum 31. Dezember
2016 sollen auf der Ebene der Bereichsleitung mindestens 30 Prozent der Stellen, auf der
Ebene der Abteilungsleitung mindestens 25 Prozent der Stellen von Frauen besetzt sein. Der
degewo-Vorstand ist geschlechterparitätisch mit einer Frau und einem Mann besetzt. Ein
Aufsichtsratsmandat haben derzeit sechs Frauen und drei Männer inne. Damit setzt degewo
die Vorgaben des Gesetzes für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an
Führungspositionen um, das zum 1. Januar 2016 in Kraft getreten ist.
Auch bei der Vereinbarkeit von Beruf und Familie geht degewo mit gutem Beispiel voran: Als
erstes Berliner Wohnungsunternehmen hat das Unternehmen 2009 das Zertifikat des „audit
berufundfamilie“ der Gemeinnützigen Hertie-Stiftung erhalten. 2015 ist degewo nach 2012
zum dritten Mal mit dem Qualitätssiegel „audit berufundfamilie“ ausgezeichnet worden.
degewo agiert schwerpunktmäßig im Land Berlin. Hier haben sich die wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch im Geschäftsjahr 2015 positiv entwickelt. Die Berliner
Einwohnerzahl ist 2015 nach Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt um rund 48.000 auf rund 3,6 Millionen gestiegen. Damit ging das Bevölkerungswachstum in sein elftes Jahr und lag im fünften Jahr in Folge bei mehr als 40.000 Personen.
Ursache hierfür ist vor allem der anhaltend starke Zuzug von Personen aus anderen
Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie der zunehmende Zustrom von Flüchtlingen,
von denen viele auf Dauer in der Stadt bleiben dürften.
Auch die Wirtschaft in Berlin befindet sich weiterhin auf Wachstumskurs. Mit einem Plus von
1,7 Prozent im ersten Halbjahr 2015 hat sich Wachstumsdynamik im Vergleich zum Vorjahr
(+2,2 Prozent) zwar etwas verlangsamt, lag aber weiterhin über der bundesweiten Zahl im
Vergleichszeitraum (+1,4 Prozent). Impulsgeber für die Berliner Wirtschaft ist nach wie vor
der Dienstleistungsbereich, vor allem Handel, Verkehr und Gastgewerbe.
Auch der weitere Rückgang der Arbeitslosigkeit in Berlin – um 0,4 Prozentpunkte gegenüber
dem Vorjahr – sowie der Rückgang in der durchschnittlichen Preisentwicklung, insbesondere
durch fallende Energiepreise, beeinflussten das Geschäftsumfeld von degewo positiv.
Die Mieten in der Stadt sind erneut gestiegen. Hauptursache für den sich fortsetzenden
Mietenanstieg sind die insgesamt steigende Nachfrage nach Wohnraum, die hohe Zahl der
Zuzüge nach Berlin (nach Prognose des Senats um +48.000 Personen in 2015) sowie die
verbesserte Wohnqualität. Für die Nettokaltmieten gemäß Verbraucherpreisindex ermittelte
das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg für Berlin 2015 eine Steigerung um 1,3 Prozent.
Damit lag die Entwicklung zwar unter der des Vorjahres (+1,6 Prozent), aber oberhalb der
degewo hat gemeinsam mit den anderen landeseigenen Wohnungsbauunternehmen Berlins
in Erfüllung ihres satzungsgemäßen Auftrages das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und
bezahlbare Mieten“ geschlossen, im Rahmen dessen die Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum geregelt wird. Voraussetzung des
Bündnisses ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und keine Gefährdung der nachhaltigen
wirtschaftlichen Entwicklung des Konzerns.
Zur Begrenzung von Mieterhöhungen schreibt das Bündnis u.a. fest, dass die Mieten in den
nächsten vier Jahren bis max. 20 % angehoben werden können, sondern auf max. 15 %
beschränkt werden. Auch die Modernisierungsumlage ist von 11 % auf 9 % begrenzt, wobei
die vorstehende Beschränkung hier nicht eingreift. Mit einem Bündel weiterer Maßnahmen
soll durch das Bündnis nachhaltig sichergestellt werden, dass die Gesellschaften im Rahmen
des satzungsmäßigen Auftrags preiswerten Wohnraum anbieten können.
Die Inhalte des Bündnisses sind Ende 2014 u.a. durch Ausweitung der Härtefallregelungen,
durch Einführung einer dritten Kappungsgrenze bei Modernisierungen und durch finanzielle
Förderung des Wohnungstausches bei gewünschter Wohnungsverkleinerung nachjustiert
worden. Damit wird die Zahl potentiell Berechtigter erhöht.
Der Berliner Mietspiegel 2015 weist im durchschnittlichen Mittelwert eine Nettokaltmiete von
5,84 €/m² aus (2013: 5,54 €/m2), während im degewo-Bestand die ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel 5,79 €/m² (gegenüber 5,48 €/m2 2014) beträgt. Die Mieten des freifinanzierten Bestandes von degewo lagen mit durchschnittlich 5,58 €/m² im Jahr 2015 noch darunter.
Die Neuvertragsmieten lagen im Geschäftsjahr in der Regel höher. Ein weiteres Indiz für die
Attraktivität des Angebotes von degewo ist der abnehmende Wohnungsleerstand sowie die
zurückgehende Fluktuation. Heute verzeichnet degewo in nahezu allen Wohnlagen bereits
wieder Vollvermietung. In Marzahn, wo die Leerstandsquote in den vergangenen Jahren
über dem degewo-Durchschnitt lag, konnte sie auf rund 2,2 % reduziert werden.
Das 2012 mit dem Berliner Senat abgeschlossene und 2014 fortgeschriebene Bündnis für
soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten zeigte auch im Jahr 2015 seine Wirkung.
Mehr als 1.590 Vermietungen (35,5 Prozent aller Vermietungen) erfolgten gemäß den
Vorgaben des Bündnisses. In 161 Härtefällen verzichtete degewo auf Mieterhöhungen. 550
Vermietungen erfolgten an Schüler, Studierende und Auszubildende. Aus den BündnisMaßnahmen ergab sich für das Unternehmen ein Gesamtverzicht von rund 1,4 Mio. €.
Der Förderabbau im sozialen Wohnungsbau setzte sich auch im Jahr 2015 fort. Die Subventionskürzungen lassen sich nicht in allen Fällen, und besonders schwer in Quartieren mit
schwierigen sozialen Entwicklungstendenzen in dem Maße an die Mieter weiterreichen, wie
es in den Förderbedingungen vorgesehen ist.
Steigende Betriebskosten (Wasser/Abwasser/Energie) konnte degewo durch Kostensenkungen u.a. bei Hauswartdienstleistungen entgegenwirken. In den nächsten Jahren werden
nach den vorliegenden Ausschreibungsergebnissen Kostensenkungen vor allem bei den
Müll- und Aufzugskosten erwartet. Besonders positiv wirken sich jetzt die schon vor Jahren
bestandsweit eingeleiteten Energieeinsparungsmaßnahmen aus.
Wohnungsverkäufe sind bis auf weiteres gestoppt, so dass sich 2015 keine Verkaufserlöse
Finanzielle Leistungsindikatoren:
Wohnungen in Beteiligungen
Für Dritte verwaltete Wohnungen
Angepachtete Wohnungen
Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestandes resultiert im Wesentlichen aus dem
Neubau von 250 Wohneinheiten und dem Ankauf von 115 Wohneinheiten.
Des Weiteren wurden einzelne Eigentumswohnungen verkauft.
Umsatzerlöse des Konzerns:
Erlöse aus Umlagenabrechnung
andere Lieferungen u. Leistungen
Wohnungswirtschaftliche Kennziffern des Konzerns:
Durchschnittliche Sollmiete Wohnungen
Erlösschmälerungen absolut
(Leerstand, Mietminderungen, Betriebskosten)
Erlösschmälerungen aus Leerstand im Verhältnis
zu Sollmieten Wohnen
zu Sollmieten Gewerbe
zu Sonstigen Einheiten
Modernisierungs-/Instandhaltungskosten
(absolut pro m² und Jahr)
Kenngrößen der Objektgesellschaften 2015:
davon Sollmieten
davon Erlösschmälerungen
Sollmiete Wohnungen
aus Leerstand
zu Sollmieten Wohnungen
Modernisierungs-/
Instandhaltungsausgaben
Mit Schreiben vom 16. Dezember 2013 forderte die Senatsverwaltung für Finanzen die
landeseigenen Unternehmen auf, Kennzahlen zur Steuerung der Investitionstätigkeit zu
erheben. Die gewählten Kennzahlen sollen im Hinblick auf die Erweiterung der Portfolien
durch Ankauf und Neubau als Steuerungsgrößen für Unternehmensentscheidungen dienen,
so dass ein Über- bzw. Unterschreiten ein Ausschlusskriterium für eine Investition sein kann.
Hierfür wurden Kennzahlen definiert, die auf Projekt- oder Unternehmensebene zu erheben
Zum Einen ist auf Unternehmensebene das Verhältnis von Kreditaufnahmen zum Verkehrswert des Bestandes (Loan to value ratio - LTV) zu messen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes ist zur Vereinfachung das 14-fache der Jahressollmiete heranzuziehen. Als Zielgröße für
den LTV wurde ein Wert kleiner 50 % festgelegt. Der degewo-Konzern weist im Geschäftsjahr einen LTV von 47% aus.
Zum Anderen ist auf Unternehmensebene der Schuldendienstdeckungsgrad zu prüfen.
Dabei wird das Verhältnis von EBITDA (Earnings before interest, tax, depreciation and
amortisation) zur Kapitaldienstverpflichtung ausgewiesen. Es ist festgelegt, das EBITDA um
den Aufwand aus nicht aktivierungsfähigen Modernisierungsmaßnahmen zu bereinigen. Der
Kapitaldienst ist aus Zinsaufwendungen und planmäßiger Tilgung zu bilden. Als Zielgröße ist
ein Wert größer 1,2 definiert. Für das Geschäftsjahr konnte der degewo-Konzern einen Wert
von 1,9 erreichen.
Die Entwicklung der unternehmensbezogenen Kennziffern wurde in die Berichterstattung
zum Quartals- und Jahresabschluss sowie zur Wirtschaftsplanung und in den Kredit- und
Derivatebericht aufgenommen. Die Erreichung der mit der Senatsverwaltung vereinbarten
Zielbilder ist durch die Einhaltung der Kennziffern nicht gefährdet.
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren:
2014 hat degewo eine Stadtrendite in Höhe von rund 100,5 Mio. € gegenüber 114,6 Mio. €
2013 erbracht und somit nachhaltig zur Entwicklung der Hauptstadt beigetragen. Hinter
dieser Zahl verbergen sich eine Vielzahl an sozialen Projekten und ökologischen Maßnahmen, die teilweise seit Jahren erfolgreich durchgeführt werden und das Ziel verfolgen, die
Quartiere zu stabilisieren und langfristig Sozialkosten zu sparen. Das kann das Unternehmen
leisten, weil es verantwortlich wirtschaftet und zukunftsorientiert ausgerichtet ist. Die
Stadtrendite hat mittlerweile viele Nachahmer gefunden. Sozialberichte in dieser oder
ähnlicher Form werden immer häufiger erstellt.
Als weitere nichtfinanzielle Leistungsindikatoren können die Verpflichtungen aus Verträgen
für Vermietungen im Geschützten Marktsegment (GMS) oder die Bereitstellung von Wohnungen für Geflüchtete (WfF) genannt werden. Im Bereich des Forderungsmanagements
wendet degewo konsequent das Berliner Modell an – was die Kostensenkung bei Räumungen zum Ziel hat. Auch die Mitwirkung im Berliner Mietenbündnis, das die Verpflichtung für
die Vermietung von 50% aller Wohnungen innerhalb und 33% aller Wohnungen außerhalb
des S-Bahnringes zu WBS-Kriterien festschreibt, kann als nichtfinanzieller Leistungsindikator
Vermögenslage degewo-Konzern
In den folgenden Übersichten zur Vermögenslage sind die einzelnen Vermögens- und
Schuldposten nach wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst.
Bei der Darstellung der Vermögens- und Finanzstruktur sind die unfertigen Leistungen mit
den dafür erhaltenen Anzahlungen verrechnet worden.
Langfristige Vermögensposten
Mittel- und kurzfristige Vermögensposten
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
Mittel- und kurzfristiges Kapital
Im Geschäftsjahr wurden für 18 Mio. € weitere Wohnungsbestände erworben. Darüber
hinaus wurden 39 Mio. € in Bestandsimmobilien und 38 Mio. € in Neubaumaßnahmen
investiert. Aus diesem Grund ist das Anlagevermögen im Vergleich zum Vorjahr angestiegen.
Das Jahresergebnis von 93 Mio. € führt zu einer entsprechenden Erhöhung des Eigenkapitals und einer Erhöhung der Eigenkapitalquote von 23% auf 25%.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig betrachtet, da die kurz oder mittelfristig auslaufenden Finanzierungen von
305 Mio. € grundsätzlich prolongiert werden. Dadurch werden die eigentlich kurz- oder
mittelfristigen Verbindlichkeiten in der Vermögenslage als langfristig deklariert.
Zahlungsmittelbestand am Jahresanfang
Liquiditätsergebnis aus laufender Geschäftstätigkeit
Liquiditätsergebnis aus Investitionstätigkeit
Liquiditätsergebnis aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungsmittelbestand am Jahresende
Das Liquiditätsergebnis aus laufender Geschäftstätigkeit setzte sich im Wesentlichen aus
dem Jahresergebnis von 93 Mio. €, den Zu- und Abschreibungen auf das Anlagevermögen
von 52 Mio. € und dem Zinsergebnis von 50 Mio. € zusammen. Dieser Zunahme steht eine
Abnahme von Zahlungsmitteln durch Veränderung von anderen Aktiv- und Passivposten von
10 Mio. € gegenüber.
Das Liquiditätsergebnis aus Investitionstätigkeit stammt im Wesentlichen aus den aktivierten
Ausgaben für Bestandspflege und -erweiterung von 94 Mio. €.
Das Liquiditätsergebnis aus Finanzierungstätigkeit saldiert Darlehensaufnahmen mit Zinsund Tilgungsleistungen. Den Zahlungsverpflichtungen sind die Konzerngesellschaften im
Berichtsjahr jederzeit termingerecht nachgekommen. Die vorhandene Geldreserve gibt dem
degewo Konzern die Möglichkeit, weitere Investitionen in die Bestände zu tätigen und
gleichzeitig Eigenmittel für die Portfoliooptimierung durch Zukauf von Immobilien oder
Neubau zur Verfügung zu stellen. Es erfolgten Darlehensaufnahmen von 169 Mio. €,
planmäßige Tilgungsleistungen von 59 Mio. €, außerplanmäßige Tilgungsleistungen von
145 Mio. € und gezahlte Zinsen von 51 Mio. €.
Der degewo Konzern hat im Berichtsjahr einen Überschuss von 93 Mio. € erwirtschaftet.
Die Entwicklung der Jahresergebnisse wird nachfolgend anhand einer von der Betriebsleistung ausgehenden Analyse, abgeleitet aus der Gewinn- und Verlustrechnung, dargestellt:
Objektfinanzierungskosten
Gewinnunabhängige Steuern
Maßnahmen zur Verbesserung der Ertragssituation
Der degewo Konzern hat im Kerngeschäft durch ein Bündel von Maßnahmen kontinuierliche
Ertragssteigerungen erreicht. Mieterhöhungspotentiale werden moderat genutzt. Aus diesem
Grund sind die Umsatzerlöse um 3 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Forderungsrückstände und Leerstand sind auf einem Tiefstand. Darüber hinaus sollen Investitionen in
Wachstum durch Wohnungsneubau und Bestandsankäufe ermöglicht werden.
Die Veränderung des Materialaufwands lässt sich im Wesentlichen auf die gesunkenen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung von 3 Mio. € zurückführen. Dies betrifft den Rückgang der Aufwendungen für Betriebskosten und sonstigen Aufwendungen mit 7 Mio. €. Dem
gegenüber steht eine Erhöhung der Aufwendungen für Instandhaltungen von 4 Mio. €. Im
Vergleich dazu sind die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke und für andere Lieferungen
und Leistungen um 1 Mio. € gestiegen.
Die Abschreibungen sind im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Dies liegt im Wesentlichen an
den erhöhten Abschreibungen im Geschäftsjahr 2015 bei den Tochterunternehmen degewo
Süd und degewo Köpenick. Diese sind aufgrund von Zukäufen Ende 2014 um 2 Mio. €
Die Veränderungen, die zum Betriebsergebnis 2 führen, werden zum einen durch die
Zuschreibungen in Höhe von 33 Mio. € und zum anderen durch die außerplanmäßigen
Abschreibungen von 21 Mio. € beeinflusst, welche aufgrund der Anpassung an aktuelle
Marktwerte nötig waren.
Der degewo Konzern hat Umfinanzierungsmaßnahmen vorgenommen, die zu einer deutlichen Absenkung des Zinsaufwandes beitragen. In 2015 wurden planmäßig 58 Mio. € und
außerplanmäßig 144 Mio. € an Krediten getilgt. Dem standen in 2015 Neuaufnahmen von
Krediten mit besseren Konditionen von 169 Mio. € gegenüber. Diese Maßnahmen sollen in
2016 fortgesetzt werden.
Der Ertrag aus Gewinnabführung resultiert in voller Höhe aus dem in 2015 geschlossenen
Gewinnabführungsvertrag mit der degewo Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße GmbH,
Folgende Ankäufe sind Gegenstand des Nachtragsberichtes: Olivaer Platz 6, 6A in BerlinWilmersdorf und Parforceheide 31, 53, 60, 73, 91 in Berlin-Zehlendorf.
Der Aufsichtsrat hat in der Sitzung vom 14. September 2015 den Erwerb der Erbbaurechte
für Olivaer Platz 6 zum Preis von 4.700.000 € beschlossen. Der Kaufvertrag wurde am 7.
Dezember 2015 unterzeichnet. Die Kaufpreiszahlung durch degewo erfolgte am 29. Dezember 2015. Der wirtschaftliche Übergang auf degewo erfolgte zum 01. Januar 2016. Für die
Parforceheide 31, 53, 60, 73, 91 in Berlin-Zehlendorf der Aufsichtsrat in der Sitzung vom 14.
September 2015 den Erwerb der Erbbaurechte zum Preis von 3.010.000 € beschlossen. Der
Kaufvertrag wurde am 27. Oktober 2015 unterzeichnet. Die Kaufpreiszahlung durch degewo
erfolgte am 30. Dezember 2015. Der wirtschaftliche Übergang auf degewo erfolgte zum 01.
In der Aufsichtsratssitzung am 11. März 2016 ist der Aufsichtsrat dem Wunsch von Kristina
Jahn gefolgt, das Unternehmen im besten gegenseitigen Einvernehmen zu verlassen. Bis
zur Benennung eines neuen Vorstandsmitglieds ist Christoph Beck als alleiniger Vorstand
mit der Unternehmensführung beauftragt.
Der degewo Konzern rechnet zumindest bis 2020 mit einer Zunahme der Haushalte in Berlin,
sodass in dem Segment der 1,5- bis 2-Zimmer-, aber auch bei größeren Wohnungen die
Nachfrage steigen wird. Chancen für den Konzern liegen darin, noch bestehende Optimierungseffekte im Finanzierungs- und Zinsgeschäft zu nutzen. Auch die Weiterentwicklung des
Immobilienportfolios unter Beachtung von Mindestrenditeanforderungen wird positive Effekte
degewo AG hat den Restrukturierungsprozess zur Straffung des Beteiligungsportfolios weitgehend umgesetzt und Optimierungen des Managements eingeleitet. Auch der Bereich
Planung und Neubau sowie das Controlling werden fokussiert, um den großen Herausforderungen durch Wohnungsneubau und Bestandsentwicklung gerecht werden zu können.
Neben deutlichen Synergieeffekten aus der Zusammenlegung von Organisationseinheiten
mit zentraler Verwaltung und dezentralen Kundenzentren führen Verbesserungen der
Dienstleistungen den Mieterinnen und Mietern gegenüber zu einer Stärkung der Marktposition. Dies wird durch einen einheitlichen Auftritt im Wettbewerb als eigene Marke „degewo“
betont. Der einheitliche Gesamtauftritt des Konzerns unterstützt, wie Marktanalysen zeigen,
die Geschäftstätigkeit. Positive Effekte werden durch die Optimierung des Assetmanagements gewonnen.
Der Unternehmensverbund ist bestrebt, flankierend zum Kerngeschäft Dienstleistungen ausund aufzubauen. Die konsequente Nutzung von Energiesparmöglichkeiten durch zusätzliche
Informationen über das individuelle Verbrauchsverhalten oder Einbau von Solartechnik bzw.
eigenen Wärmeerzeugungsanlagen auf Kraft-Wärmekopplung soll auch das Kerngeschäft
nachhaltig stützen.
Der Berliner Wohnungsmarkt bietet auf Grund des robusten Wirtschaftswachstums der Stadt
und des stetigen Bevölkerungswachstums Investitionspotenziale. Die Mietenentwicklung der
letzten Jahre, das zunehmende Interesse an qualitativ ansprechendem Wohnraum sowie der
steigende Bedarf durch Hinzuziehende stellt die Basis für Wohnungsneubauprojekte dar. Der
Vorstand geht davon aus, dass sich degewo im Wettbewerb behaupten und an den Chancen
für den Berliner Markt partizipieren wird. Mit der Gründung des eigenen Planungsbüros
bauWerk oder der Installation der „gemeinschaft degewo“ konnte degewo bereits erfolgreich
Ergebnisse erzielen, die für Beachtung in der Bau- und Immobilienbranche sorgen. Die
degewo eigene Neubaustrategie, das Bekenntnis zu Eigenleistungen sowie das gemeinsame Arbeiten mit ex- und internen Teams nach Modellen der Nachhaltigkeit sorgen für
funktionale und kostengünstige Neubauten, Baukosten konnten gesenkt und damit für 80%
aller Neubauten eine Miete zwischen 6,50 und 10,50 €/qm sicher gestellt werden.
4.2.1. Risikomanagementsystem
degewo nutzt ein aktives Konzern-Risikomanagementsystem, das auch die konsequente
Nutzung bestehender Chancen ermöglicht. Ziel ist es, frühzeitig wesentliche Risiken zu
identifizieren um diese angemessen zu bewerten und geeignete Gegenmaßnahmen einleiten
Das Risikomanagement und das Compliancemanagement sind Bestandteile des internen
Kontrollsystems von degewo.
Wesentliche Teile des Risikocontrollings sind:
strategische Unternehmensplanung (mittelfristiger, fünf Jahre umfassender Wirtschaftsplan),
operative Jahresplanung (Erfolgs-, Bau- und Finanzplan),
jährliche und unterjährige Soll/Ist-Vergleiche durch das Controlling, Quartalsberichte
mit unterjähriger Risikoanalyse,
Vertragscontrolling sowie
effizientes „financial risk management“
ein EDV unterstützendes Beschluss- und Beteiligungscontrolling zur Herstellung der
Transparenz über die Konzernunternehmen und Beteiligungen.
Die unternehmensinterne Revision prüft die Angemessenheit des Risikomanagements. Sie
hat sich im Rahmen des Strategieprozesses einem Quality Assessment durch einen vom
DIIR (Deutsches Institut für Interne Revision) akkreditierten Prüfer unterzogen und das
Zertifikat nach IIR-Revisionsstandard Nr. 3 (Qualitätsmanagement in der Internen Revision)
Der Aufsichtsrat und der Alleingesellschafter werden regelmäßig durch vierteljährliche
Berichte, durch Aufsichtsratssitzungen und ggf. durch Zwischenberichte über die laufende
Geschäftsentwicklung informiert, um auf diese Weise die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit
der Geschäftsentwicklung und der Konzernlenkung sicherzustellen. Im Geschäftsjahr wurde
eine Prüfung der Angemessenheit des Compliancemanagementsystems veranlasst.
Anpassungen an die Erfordernisse der neuen Konzernstruktur werden 2016 umgesetzt.
Nach dem aktuellen Erkenntnis- und Planungsstand sind bestandsgefährdende Risiken für
den Konzern oder die Einzelgesellschaften derzeit nicht ersichtlich. Folgende Bereiche
verlangen erhöhte Aufmerksamkeit:
Im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit und der daraus resultierenden Finanzaktivität ist degewo finanzwirtschaftlichen Marktpreisänderungen im Zinsbereich ausgesetzt.
Gegenwärtig profitiert das Unternehmen von den günstigen Zinsbedingungen. Zur Begrenzung von Risiken wird ein strategisches Finanzmanagement betrieben, um künftige Zinsanpassungstermine zu diversifizieren und „Klumpenrisiken“ zu vermeiden.
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt 5,5 Jahre. Die Zinssicherung von 82,0% der
Verbindlichkeiten erfolgt über die Festzinsvereinbarungen und über den Einsatz von
Zinsderivaten. Der Anteil nicht zinsgesicherter Darlehen betrug zum 31.12.2015 2,8% des
Fremdkapitals. Damit hat die Gesellschaft die Vorgaben des Gesellschafters (u. a. Richtlinien zum Umgang mit Geldanlagen und Finanzierungen) eingehalten.
Diskussionen bezüglich des Umgangs mit asbesthaltigen Baumaterialen, die in den
Jahren von 1960-1980 verwendet worden waren, sind durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes 2014 und durch weitere klarstellende Urteile der Instanzgerichte versachlicht worden. Eine bestandsweite und umfassende Neubewertung der Risiken in PVCFliesen festgebundener Asbestfasern bedingen diese Entscheidungen nicht. Im Rahmen der
umfassenden Modernisierungsmaßnahmen werden die asbesthaltigen Materialien beseitigt.
Mängelmeldungen von Bestandsmietern werden unverzüglich und sach- und fachgerecht
erledigt. In der Unternehmensplanung sind hierfür Aufwendungen planerisch erfasst worden.
Die in den vergangenen Jahren und auch im Geschäftsjahr 2014 getätigten hohen
Instandsetzungsaufwendungen sind notwendig, um die Bestandsqualität zu steigern.
Maßnahmen werden dabei gezielt und unter konsequenter Berücksichtigung der Renditeentwicklung der jeweiligen Immobilien vorgenommen. Die Analyse des in den kommenden
20 Jahren anstehenden Großinstandhaltungsbedarfs hat gezeigt, dass erhebliche Investitionen in die in den 60/70er Jahren errichteten Großsiedlungen notwendig werden. Diese
wurden in die Langfristplanung eingearbeitet.
degewo betreibt eine aktive Quartiersentwicklung. Im Rahmen der Quartiersentwicklung realisiert degewo eine Vielzahl von Maßnahmen. Dazu wurde die Abteilung Quartiersentwicklung geschaffen. Zur Umsetzung der Maßnahmen der Quartiersentwicklung beschäftigt degewo eigene Stadtteilmanager. Durch die Maßnahmen der Stadtteilmanager wird aktiv
dem Risiko einer Verschlechterung der Quartiere entgegengewirkt.
Wesentliche finanzielle Vermögensgegenstände der Gesellschaft sind die Finanzanlagen und Beteiligungen. Die Gesellschaft überprüft kontinuierlich die Werthaltigkeit des
jeweiligen Bilanzansatzes. In der Vergangenheit vorgenommene Abschreibungen wurden
auch im Geschäftsjahr überprüft und es wurden Zuschreibungen in Höhe von 33 Mio. €
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass degewo solide aufgestellt ist. Existenzbedrohende
Risiken bestehen nicht. Für erkennbare quantifizierbare zukünftige Risiken ist angemessene
Vorsorge getroffen worden. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich keine wesentliche Änderdungen in Bezug auf Chancen- und Risikenlagen ergeben.
Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
Der Vorstand der degewo AG hat über Beziehungen zum Land Berlin, das 100 % der Aktien
hält, einen Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG folgenden zusammengefassten Inhalts
„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zum Land Berlin aufgeführten
Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns zum Zeitpunkt, in dem die
Geschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bekannt
waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist
dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.“
Berichterstattung nach § 315 Abs. 2 HGB
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Wohnungsbestand durch die Fertigstellung von 250
und den Ankauf von 115 Wohnungen sowie den Erwerb weiterer Fondanteile weiter erhöht.
Die Sollmiete lässt eine durchschnittliche Steigerung von 2,5% p.a. in den letzten Jahren
erkennen. Die leerstandsbedingte Erlösschmälerung konnte im Vergleich zum Vorjahr weiter
um 0,2% gesenkt werden und setzt damit die dauerhafte Reduzierung des Leerstands fort.
Begünstigt durch die Marktsituation ist auch während umfangreicher Sanierungsmaßnahmen
weiterhin von einem niedrigen Leerstandsniveau von weniger als 2,5 % auszugehen.
Durch planmäßige Tilgung und erhöhte Eigenfinanzierung der Investitionstätigkeit konnten
die Verbindlichkeiten gegenüber dem Vorjahr verringert werden. Der höhere Vermögenswert
infolge der gestiegenen Mieten führt zu einem höheren nav (2015: 517 €/m² zu
2014: 483 €/m²) und zu einem optimierten loan to value (2015: 47% zu 2014: 50%)
Für das Geschäftsjahr 2016 sind Investitionen zur Bestandspflege und -erweiterung mit
einem Volumen von etwa Mio. € 250 vorgesehen, die zu einer leichten Erhöhung der
Gesamtverschuldung führen werden. Geplant sind 1.600 Wohneinheiten im Neubau für
2016, das Gesamtvolumen soll mittelfristig deutlich zunehmen. Es werden bei allen Umsatzerlösen leichte Steigerungen im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Die Ziele aus 2014 wurden
im Wesentlichen erreicht.
Der Vorstand forciert die weitere Umsetzung der Umstrukturierung, um den eingeschlagenen
Wachstumspfad effizient und erfolgreich beizubehalten. Unternehmensschwerpunkte sind
dabei die Optimierung des Kerngeschäftes und die Entwicklung des degewo Konzerns zu
einem innovativen Unternehmen mit Schrittmacherfunktion für die bundesweite Bau- und
Immobilienwirtschaft. Dabei konzentriert das Unternehmen seine Anstrengungen auf eigene
Leistungen im Bereich Neubau, eine aktive Portfoliopolitik, die qualitative Weiterentwicklung
der Wohnungsbestände und die Entwicklung neuer Serviceleistungen. Zur Abrundung
einzelner Positionen des Portfolios kann ggf. auch ein Zukauf von Liegenschaften erfolgen.
Der Konzern prüft fortlaufend in Betracht kommende Bestände.
Durch den demografischen Wandel, aber auch durch die starken Zuzüge stehen insbesondere auch die Wohnungsunternehmen vor neuen Herausforderungen. Die Unterbringung
und nachfolgend die Integration von Geflüchteten in bestehende Wohnquartiere, die damit
verbundene und notwendige Entwicklung stabiler Nachbarschaften und eines funktionierenden Gemeinwesens werden in den kommenden Jahren an Komplexität gewinnen. Lebendige
Nachbarschaften sind die Voraussetzung für intakte Quartiere. Sie bleiben das Ziel der
weiteren integrativen degewo-Quartiersentwicklung.
Der Konzern plant den Wohnungsneubau von jährlich etwa 1.600 Wohneinheiten in den
Berlin, 21. März 2015
degewo hat den Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) in der jeweiligen von der
für die Beteiligungsführung zuständigen Stelle des Landes Berlin herausgegebenen Fassung
in die Satzung und die Geschäftsordnungen des Aufsichtsrates und des Vorstandes aufgenommen.
Vorstand und Aufsichtsrat der degewo AG erklären, dass den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 5. Mai 2015
unter Berücksichtigung des gemäß den Beteiligungshinweisen in der Fassung vom
15. Dezember 2015 geltenden Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK) mit folgenden
Ausnahmen entsprochen wird und wurde.
(BCGK I. 1.-5.)
Der Vorstand kommt seinen Informations- und Berichtspflichten gegenüber dem Aufsichtsrat
grundsätzlich in schriftlicher Form unter Beifügung der entsprechenden Dokumente nach. Im
Geschäftsjahr 2015 wurden die Sitzungsunterlagen des Aufsichtsrates und seiner Ausschüsse unter Wahrung der satzungsgemäßen zweiwöchigen Frist übersandt. Ab dem Geschäftsjahr 2016 wird in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat die nun nach den Beteiligungshinweisen
vom 15. Dezember 2015 geltende dreiwöchige Frist berücksichtigt.
Gefahr von Interessenkonflikten
(BCGK III Nr. 8)
Ein Mitglied des Aufsichtsrates ist Vorsitzende des Aufsichtsrates einer Schwestergesellschaft. Die degewo AG befindet sich gegenüber der Schwestergesellschaft nicht in einer
Konkurrenzsituation. In einem weiteren Fall war ein Mitglied des Aufsichtsrates bis zum
altersgemäßen Ausscheiden Vorstandsmitglied einer Genossenschaft. Auch hier lag keine
Konkurrenzsituation vor.
Die Funktionen wurden gegenüber dem Aufsichtsrat offen gelegt.
Abschluss einer D & O-Versicherung für den Aufsichtsrat
(BCGK III Nr. 12)
Die degewo AG agiert als großes Wohnungsunternehmen mit einem zunehmenden Neubauund einem großen Modernisierungs- und Instandsetzungsvolumen sowie aufgrund der Bestandserweiterung durch Hinzukäufe in einem Marktumfeld, aus dem sich auch unter Beachtung der gebotenen Sorgfaltspflichten und Verantwortlichkeiten erhöhte unternehmerische
und/oder betriebliche Risiken ergeben können. Für Sorgfaltspflichtverletzungen im Innen-
oder Außenverhältnis besteht ein entsprechender Versicherungsschutz einer D & O (Directors & Officers)-Versicherung.
Selbstbehalt bei der D & O-Versicherung für den Aufsichtsrat
(BCGK III Nr. 13)
Für die Mitglieder des Aufsichtsrates ist in der D & O-Versicherung kein Selbstbehalt vereinbart. Ein Selbstbehalt von mindestens 10 % des Schadens, aber nur bis mindestens zur
Höhe von 25 % der jährlichen Vergütung des Aufsichtsratsmitgliedes wäre auf Grund der
geringen Höhe der jährlichen Vergütung unangemessen, so dass auf einen Selbstbehalt
(BCGK VI Nr. 3)
Bei Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds im Sinne von Publikumsimmobiliengesellschaften wird auf Grund von schützenswerten Interessen der Gesellschafter auf eine
Offenlegung der Namen und Beteiligungshöhen verzichtet.
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke ohne Bauten
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen
2. Ausleihungen an assoziierte Unternehmen
5. Geleistete Anzahlungen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
2. Bauvorbereitungskosten
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten
4. Grundstücke mit fertigen Bauten
5. Unfertige Leistungen
6. Andere Vorräte
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen
7. Sonstige Vermögensgegenstände
E Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung
1. Mietkautionen
2. Treuhänderisch verwaltete Immobilienfonds
zugeordnete degewo-Fonds
2.744.825
2.537.542
2.701.666
2.760.824
2.715.584
3.050.018
2.983.670
IV. Flüssige Mittel
2.574.263
1. Geldbeschaffungskosten
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten
748.220
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung
C. Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen
1. Konzernkapitalrücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen
4. Konzernrücklagen
V. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
3. Erhaltene Anzahlungen
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
8. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen
davon aus Steuern TEUR 767 (TEUR 1.424)
G. Passive latente Steuern
1.972.111
2.006.413
2.200.022
2.225.867
für die Zeit vom 1. Januar bis 31.Dezember 2015
b) aus Verkauf von Grundstücken
c) aus Betreuungstätigkeit
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
davon für Altersversorgung TEUR 1.518 (TEUR 2.702)
2. Veränderung des Bestands an
zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen
oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
424.696
-181.707
-175.280
-183.646
-172.485
-39.157
-38.409
-49.152
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
-85.002
davon aus verbundenen Unternehmen TEUR 10 (TEUR 1)
10. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen
11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen TEUR 18 (TEUR 21)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen
14. Aufwendungen aus Verlustübernahme
-50.974
-54.488
15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen TEUR 14 (TEUR 5)
16. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
18. Außerordentliche Aufwendungen
19. Außerordentliches Ergebnis
24. Einstellung in die gesetzliche Rücklage
25. Einstellung in andere Gewinnrücklagen
-70.173
20. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
21. Sonstige Steuern
22. Konzernjahresüberschuss
23. Auf andere Gesellschafter entfallender Anteil am Gewinn
26. Änderung der Konzernrücklagen
27. Bilanzgewinn-/ Verlustvortrag
28. Konzernbilanzgewinn
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015
Abschreibungen auf Finanzlagen
Zuschreibungen (-) auf Gegenstände des Anlagevermögens
Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Abnahme (+)/Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Abnahme (-)/Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Passiva die nicht der Investitions- oder
Cashflow aus laufender Geschäftstatigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des
Auszahlung für Investitionen in das immaterielle Vermögensgegenstände
Auszahlung für Investitionen in das Sachanlagen
Auszahlung für Investitionen in das Finanzanlagen
Auszahlungen aus Abgängen aus dem Konsolidierungskreis
Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis
-103.239
-104.104
-246.512
-246.541
Auszahlung aus der planmäßigen Tilgung von Krediten
Auszahlung aus der außerplanmäßigen Tilgung von Krediten
Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter
Cashflow aus Finanzierungsstätigkeit
-59.374
-144.392
-85.410
-58.653
Zusammensetzung Finanzmittelbestand
Forderungen aus CM gegen nicht konsolidierte verbundene Unternehmen
Verbindlichkeiten CM gegen nicht konsolidierte verbundene Unternehmen
degewo AG Konzern
588.394
-32.333
Ausschüttungen an
außenstehende Gesellschafter
Konzernjahresüberschuss 2014
(Vorstand/Aufsichtsrat)
Einbringung durch Gesellschafter
Konzernjahresüberschuss 2015
-26.401
-56.669
424.622
Allgemeine Angaben und Konsolidierungskreis
Die Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichtes erfolgte nach
den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und der ergänzenden Vorschriften des
Die Gliederung der Konzernbilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von
Wohnungsunternehmen (in der Fassung vom 17. Juli 2015).
In den Konzernabschluss sind neben der degewo Aktiengesellschaft, Berlin, die folgenden Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen:
Anteil am Kapital (%)
degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin (degewo Köpenick)
degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin (degewo Marzahn)
degewo City Wohnungsgesellschaft mbH , Berlin (degewo City)
degewo Süd Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin (degewo Süd)
degewo Nord Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin (degewo Nord)
GGIL Geschäftsführungs-Gesellschaft für Immobilien-Leasing mbH & Co. Beteiligungs KG
(GGIL I)
(entkonsolidiert zum 31.12.2015)
GGIL Geschäftsführungs-Gesellschaft für Immobilien-Leasing mbH & Co. Zweite Beteiligungs KG (GGIL II)
degewo 6. Wohnen GmbH & Co. KG
gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin (gewobe Beteiligung)
degewo Gebäudeservice GmbH, Berlin (degewo Gebäudeservice)
degewo Technische Dienste GmbH, Berlin (degewo TD)
MarzahnGegenbauer Service GmbH, Berlin (MGS)
Degewo-Hausbau GmbH, Berlin (degewo Hausbau)
degewo Forderungsmanagement GmbH, Berlin (degewo FM)
degewo netzWerk GmbH, Berlin (degewo netzWerk); ehem. degewo Wärme GmbH
degewo 6. Wohnen Geschäftsführungs GmbH
Die degewo 6. Wohnen GmbH & Co. KG wird vollkonsolidiert, da die degewo AG über
die degewo 6. Wohnen Geschäftsführungs GmbH einen beherrschenden Einfluss auf
sie ausübt. Auch ist die degewo AG an der degewo 6. Wohnen GmbH & Co. KG unter
wirtschaftlichen Gesichtspunkten mehrheitlich beteiligt, da bei der Kommanditistin
GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH eine Gesellschaftervereinbarung zur
disquotalen Gewinnverteilung vorliegt, nach der der degewo AG die Gewinne und
Verluste im Zusammenhang mit der Beteiligung an der degewo 6. Wohnen GmbH &
Co. KG zu 94,9% zustehen.
Das wirtschaftliche Eigentum am Sachanlagevermögen der GGIL I und GGIL II wurde
zum 01. Januar 2015 durch Finanzierungsleasing auf die degewo Köpenick übertragen. Die verbliebenen Forderungen und Verbindlichkeiten sind zum 01. Januar 2015
durch Abtretung auf die degewo AG übergegangen. Da die GGIL I und die GGIL II für
die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nunmehr von untergeordneter
Bedeutung sind (§ 296 Abs. 2 HGB), wurden diese Gesellschaften zum 31. Dezember 2015 entkonsolidiert.
Aus der Entkonsolidierung ergaben sich nur unwesentliche Auswirkungen, die die
Vergleichbarkeit mit dem Vorjahr nicht beeinträchtigen.
Der Abschlussstichtag 31. Dezember ist der gemeinsame Bilanzstichtag aller einbezogenen Unternehmen.
Aufgrund der gemeinsamen Führung zusammen mit der Gesobau AG werden die
folgenden Unternehmen im Wege der quotalen Konsolidierung (§ 310 Abs. 1 HGB) in
den Konzernabschluss einbezogen:
GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH (GEDE Wohnen)
GEDE Gemeinsame Berliner Service GmbH (GEDE Service)
Die im Vorjahr quotal, mit einen Anteil von 47,45%, konsolidierte GEDE Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG wurde zum 01.01.2015 entkonsolidiert, da die degewo
AG als Gesellschafterin zu diesem Zeitpunkt aus der Gesellschaft ausgeschieden ist.
Durch das Ausscheiden der degewo AG aus dieser Gesellschaft haben sich die Konsolidierungsquoten für die GEDE Wohnen und GEDE Service um 2,42% verringert, da
die GEDE Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG mit 5,1% an der GEDE Wohnen
Der Konzern hält Anteile an verbundenen Unternehmen einschließlich Zweckgesellschaften, auf deren Einbeziehung in den Konzernabschluss verzichtet wird, da sie
sowohl einzeln und auch insgesamt für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind (§ 296 Abs. 2 HGB).
degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH
degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH
degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft Beteiligungs- und GeschäftsführungsGmbH, Berlin (degewo 2. GmbH)
degewo Treuhand GmbH, Berlin
GGIL Geschäftsführungs-Gesellschaft für Immobilien-Leasing mbH, Berlin
DEGEWO-Fonds II Dannenwalder Weg 136-152 (gerade)
DEGEWO-Fonds VI Senftenberger Ring 80-92 (gerade)
DEGEWO-Fonds IX Ruppiner Straße 19; Vinetaplatz 7-9; Demminer Straße 12, 13
DEGEWO-Fonds XI Hussitenstraße 57-60
DEGEWO-Fonds 14 Alt-Britz 15, 173
DEGEWO-Fonds 15 Bergfelder Weg 2-14 (gerade); Schönfließer Straße 27
DEGEWO-Fonds 18 Graunstraße 1-2; Wolliner Straße 29-33
DEGEWO-Fonds 24 Grundstücks-KG, Berlin
Immobilienfonds Sommerstraße GbR (DEGEWO-Fonds 30), Berlin
degewo Grundstücksgesellschaft Alexanderstr. GmbH, Berlin
Finkenkrugerstraße / Wiesenstraße GbR
degewo Verwaltungsgesellschaft mbH
Die Anteile an dem 100%igen Tochterunternehmen degewo Grundstücksgesellschaft
Alexanderstraße GmbH, Berlin, werden unter den Wertpapieren im Umlaufvermögen
ausgewiesen, da sie ausschließlich zum Zwecke der Weiterveräußerung gehalten
werden. Dementsprechend wurde diese Gesellschaft gemäß § 296 Abs. 1 Nr. 3 HGB
nicht in den Konzernabschluss einbezogen. Auf Grundlage inzwischen geschlossener
Verkaufsverträge wird jetzt erwartet, dass die Gesellschaft kurzfristig ihr gesamtes
Vermögen übertragen wird und kein Anteilsverkauf erfolgt. Aufgrund der wirtschaftlichen Betrachtungsweise wurde der in den vergangenen Jahren praktizierte Ausweis
Der Konzern hält Anteile an folgenden assoziierten Unternehmen:
SOPHIA Berlin GmbH, Berlin
DEGEWO-Fonds XII Swinemünder Straße 88, 89
DEGEWO-Fonds 13 Vinetaplatz 1a, 1b; Swinemünder Straße 100, 101
DEGEWO-Fonds 17 Putbusser Str. 40-42; Rügener Str. 4-6
DEGEWO-Fonds 19 Demminer Straße 14–15; Vinetaplatz 5–6,
Wolliner Straße 34–37; Swinemünder Straße 34/37
DEGEWO-Fonds 25 Grundstücks-KG, Berlin
DEGEWO-Fonds 26 Grundstücks-KG, Berlin
DEGEWO AG & Co. Exerzierstr. (Fonds 27) Grundstücks-KG, Berlin
GbR Fernheizung Gropiusstadt
Auf die Anwendung der Vorschriften für assoziierte Unternehmen wurde verzichtet, da
sie sowohl einzeln und auch insgesamt für die Vermittlung eines den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind (§ 311 Abs. 2 HGB).
Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsmethoden
Für die Tochterunternehmen, die vor dem 1. Januar 2010 in den Konzern einbezogen
wurden, ist bei der Kapitalkonsolidierung die Buchwertmethode (§ 301 Abs. 1 Nr. 1
HGB a.F.) angewendet worden.
Bei der Kapitalkonsolidierung für die in den Geschäftsjahren ab 2010 erstmalig konsolidierten Unternehmen wurde die Neubewertungsmethode (§ 301 Abs. 1 HGB) angewendet. Danach werden im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung die anzusetzenden Vermögensgegenstände und Verpflichtungen der erworbenen Unternehmen mit ihren
beizulegenden Zeitwerten in die Konzernbilanz übernommen.
Der ausgewiesene passive Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung resultiert aus
Erstkonsolidierungen seit dem Jahr 2010 und ist der Anteil, der den beizulegenden
Zeitwert der nicht-monetären Vermögenswerte nicht überstieg. Dieser passive Unterschiedsbetrag wird gem. DRS 4.41 über die gewichtete durchschnittliche Restnutzungsdauer der betroffenen abnutzbaren Vermögenswerte als sonstiger betrieblicher
Ertrag vereinnahmt.
Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden gemäß § 303 HGB alle Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten zwischen
den einbezogenen Unternehmen verrechnet.
Im Rahmen der Zwischenergebniseliminierung gemäß § 304 Abs. 1 HGB werden
konzerninterne Buchgewinne und -verluste eliminiert.
Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden gemäß § 305 HGB
die konzerninternen Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den Konzerngesellschaften eliminiert.
Im Konzernabschluss sind die Vermögensgegenstände und Schulden gemäß den
§§ 300, 308 HGB nach dem Recht der Muttergesellschaft, der degewo AG, bilanziert
und mit einheitlichen Bewertungsmethoden bewertet worden.
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungsbzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die
Aktivierung von Modernisierungskosten bei durchgreifenden Maßnahmen an Wohnge-
bäuden erfolgt in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften und die Stellungnahme
des wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses des Institutes der Wirtschaftsprüfer
IDW RF IFA 1.
Zu den Herstellungskosten gehören die Materialkosten, die Fertigungskosten und die
Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der
Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens, soweit dieser
durch die Fertigung veranlasst ist. Kosten der allgemeinen Verwaltung, Aufwendungen
für soziale Einrichtungen, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche
Altersversorgung werden in die Herstellungskosten einbezogen. Zinsen für Fremdkapital werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.
Die aktivierten Eigenleistungen umfassen im Wesentlichen erbrachte Bau- bzw. sonstige Handwerkerleistungen und Ankaufprüfungen zwischen den Konzernunternehmen.
Die Kosten des Erwerbs von Erbbaurechten werden aktiviert und über die Laufzeit des
Erbbaurechtsvertrages abgeschrieben.
Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear mit den folgenden Abschreibungssätzen:
20 % - 33,3 %
1,5 % - 2,5 %
5 % - 33,3 %
Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich
zeitanteilig. Bei der Bemessung der Abschreibung für das Jahr der Entstehung von
nachträglichen Herstellungskosten werden diese so berücksichtigt, als wären sie zu
Beginn des Jahres aufgewendet worden.
Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis EUR 410 werden
im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Abgang
Bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Wertaufholungen von in Vorjahren außerplanmäßig abgeschriebenen Sachanlagen werden durch Zuschreibungen bis zu den fortgeführten
Anschaffungs- und Herstellungskosten – maximal jedoch auf den beizulegenden Wert
– berücksichtigt.
Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt mit den Anschaffungskosten oder mit dem
niedrigeren beizulegenden Wert.
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Bewertung der Vorräte erfolgt
unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips.
Unfertige Leistungen, die noch nicht abgerechnete Umlagen für kalte Betriebskosten
sowie Heizung und Warmwasser enthalten, wurden um nicht weiterberechenbare
Kosten für Leerstand, Eigennutzung und Bruttomietverträge gekürzt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum
Nominalwert angesetzt. Erkennbare Ausfallrisiken werden durch angemessene Einzelund Pauschalwertberichtigungen berücksichtigt. Bei den Forderungen aus Vermietung sind Wertberichtigungen gebildet und aktivisch abgesetzt. Die Wertberichtigung
für Mietforderungen erfolgt mit 50 %, 75 % bzw. 100 % in Abhängigkeit von ihrer Fälligkeit (älter als 3 Monate, 6 Monate bzw. 12 Monate).
Die Flüssigen Mittel sind zum Nominalwert bilanziert.
Für die Berechnung der latenten Steuern wird das Temporary-Konzept angewendet.
Temporäre Differenzen resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei den Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen aufgrund höherer steuerlicher Teilwerte, aus noch nicht genutzten körperschaft- und gewerbesteuerlichen
Verlustvorträgen sowie aus Bewertungsunterschieden bei den Pensionsrückstellungen
und den sonstigen Rückstellungen. Ergibt sich insgesamt ein Überhang aktiver latenter
Steuern wird das Wahlrecht, diesen aktiven Überhang zu bilanzieren, nicht in Anspruch
Der Berechnung wurde die Körperschaftsteuerbelastung von 15 % zuzüglich 5,5 %
Solidaritätszuschlag zugrunde gelegt. Für die Unternehmen, die die erweiterte Kürzung
nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht in Anspruch nehmen, wurde eine Gewerbesteuermesszahl von 3,5 % bei einem Hebesatz von 410 % verwendet.
Die bilanzierten aktiven latenten Steuern resultieren ausschließlich aus Konsolidierungsmaßnahmen (§ 306 HGB).
Die im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthaltenen Geldbeschaffungskosten
werden grundsätzlich entsprechend der Laufzeit der Zinsbindungsfrist der Darlehen
aufgelöst. Bei Umschuldungen werden die noch vorhandenen Bestände abgeschrieben.
Das Gezeichnete Kapital ist zum Nominalwert ausgewiesen und entspricht dem
Grundkapital der degewo AG.
Der Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen enthält passivisch
abgegrenzte Investitionszulagen nach dem Investitionszulagengesetz. Die ertragswirksame Auflösung erfolgt korrespondierend zur durchschnittlichen Nutzungsdauer der
entsprechenden Vermögensgegenstände.
Die Rückstellungen berücksichtigen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
alle bekannten Verbindlichkeiten und möglichen Risiken, deren Höhe und/oder tatsächlicher Eintritt ungewiss sind. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als
einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen
Marktzinssatz gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst (Barwert).
Die Pensionsrückstellungen wurden – auf Grundlage der Richttafeln 2005 G von
Prof. Dr. Klaus Heubeck – nach der Projected Unit Credit Methode (PUCM) ermittelt.
Der Bewertung für Vorstände, ehemalige Vorstände und ihre Hinterbliebenen wurde
ein Rententrend von 1,5 % und gemäß § 253 Abs. 2 S. 2 HGB ein Diskontierungssatz
von 3,90% als Bewertungsparameter zu Grunde gelegt. Für Mitarbeiter wurde ein
Rententrend von 1,0 % sowie ein Diskontierungszins von 3,89 % als Rechnungsgrundlage verwendet.
Die Rückstellung für Verpflichtungen aus Altersteilzeitvereinbarungen umfasst
die Aufwendungen für die Lohn- und Gehaltszahlungen an Mitarbeiter in der Freistellungsphase sowie die Aufstockungsleistungen, die mit dem Barwert bewertet werden.
Der Bewertung zum 31.12.2015 wurden die Sterbetafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus
Heubeck sowie jährliche Lohn- und Gehaltssteigerungen von 2 % und ein Diskontierungszins von 3,90 % zu Grunde gelegt.
Die Rückdeckungsversicherungsansprüche für Pensionen und Altersteilzeitvereinbarungen wurden gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB mit den Rückstellungen verrechnet. Entsprechend wurde mit den zugehörigen Aufwendungen aus der Aufzinsung
und Erträgen aus dem Deckungsvermögen verfahren. Der Zeitwert des Deckungsvermögens entspricht den von der Versicherungsgesellschaft mitgeteilten Aktivwerten und
somit den Anschaffungskosten.
Für die Absicherung der variablen Verzinsung von Darlehen wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps und Zinscollars) erworben. Aufgrund der bestehenden Halteabsicht und des engen Sicherungszusammenhangs (Micro-Hedge) werden die variabel verzinslichen Darlehen mit den Derivaten nach Prüfung des „Critical-Term-Match“
(Kongruenz von Zinssatz, Volumen und Laufzeit) als Bewertungseinheit nach der
„Einfrierungsmethode“, wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem
abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, zusammengefasst. Ein- und Auszahlungen aus Zinsswaps und -collars werden saldiert in dem Posten der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen, in dem die Zinsen für das Grundgeschäft – dessen Verzinsung gesichert wird – enthalten sind. Da sich alle bestehenden Zinsswaps und -collars
auf Bankverbindlichkeiten beziehen, werden alle Zahlungen aus den Swaps im Zinsaufwand ausgewiesen.
Die in den passiven Rechnungsabgrenzungsposten enthaltenen Einmalzahlungen
für die Einräumung von Erbbaurechten werden über die jeweiligen Laufzeiten linear
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Anlagenspiegel (Anlage
zum Anhang) ersichtlich.
Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht abgerechnete Betriebskosten.
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Wesentlichen
eine Forderung gegen die degewo Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße
GmbH aus dem Ergebnisabführungsvertrag (TEUR 2.563), eine Forderung gegen die zum 31.12.2015 entkonsolidierte GGIL I aus einer Forderungsabtretung
an die degewo AG (TEUR 3.008) und einem Darlehen an die Finkenkruger Straße/Wiesenstraße GbR (TEUR 601). Die Forderungen gegen Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen im Wesentlichen ein Gesellschafterdarlehen an die Gesobau Wohnen KG (TEUR 26.175) und ein Darlehen
an den nicht konsolidierten DEGEWO-Fonds 19 (TEUR 1.095).
Forderungen (sonstige Vermögensgegenstände) aus Finanzierungsleasing von
TEUR 2.185 haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bis zu fünf Jahren.
Forderungen (sonstige Vermögensgegenstände) von TEUR 8.268 aus der Dotierung von Instandhaltungsrücklagen von Wohneigentümergemeinschaften haben
eine unbestimmte Laufzeit, die vom Zeitpunkt der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen durch die jeweilige Wohneigentümergemeinschaft abhängen.
Die im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthaltenen Geldbeschaffungskosten entfielen ausschließlich auf Disagien.
Der Aktive Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung (TEUR 71)
resultiert nach § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB aus der Verrechnung der Pensionsverpflichtungen (TEUR 1.272) mit dem entsprechenden Deckungsvermögen
(TEUR 1.343).
Die bilanzierten aktiven latenten Steuern resultieren aus durch Konsolidierungsmaßnahmen (§ 306 HGB) entstandenen Bewertungsunterschieden bei den
Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen.
Das Grundkapital der Muttergesellschaft beträgt EUR 145 Mio. und ist satzungsgemäß in sechs Namensaktien (eine Aktie im Nennwert von EUR 100 Mio., vier
Aktien im Nennwert von EUR 10 Mio. und eine Aktie im Nennwert von
EUR 5 Mio.) aufgeteilt, die alle vom Land Berlin gehalten werden.
Die Struktur und die Entwicklung des Eigenkapitals ist der Eigenkapitalveränderungsrechnung zu entnehmen.
Die Struktur des Konzerneigenkapitals folgt der Struktur des Eigenkapitals der
Muttergesellschaft degewo AG. Durch die direkte Einbringung von Baugrundstücken durch das Land Berlin in Enkelgesellschaften sind Kapitalrücklagen in die-
sen Enkelgesellschaften entstanden, die nicht konsolidiert und in der Konzernkapitalrücklage ausgewiesen werden. Alle anderen Unterschiede zwischen dem
Konzerneigenkapital und dem Eigenkapital der degewo AG werden dem Posten
Konzernrücklagen in den Gewinnrücklagen zugewiesen.
Die Entwicklung des Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung ist
der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen (Angaben in TEUR).
Zugangsjahr
kummulierte
erfolgswirksame erfolgswirksame erfolgswirksame
Vereinnahmung Vereinnahmung Vereinnahmung
Die sonstigen Rückstellungen sind vor allem für unterlassene Instandhaltung
(TEUR 2.304), Verpflichtungen gegenüber dem Land Berlin aus Mehrerlösabführungen, städtebaulichen Verträgen und nicht verwendeten Zuschüssen
(TEUR 11.433), Prozessrisiken und -kosten (TEUR 2.560), Altersteilzeitverpflichtungen (TEUR 1.277) und Risiken aus Verträgen mit Immobilienfonds (TEUR
893) gebildet.
Die Verbindlichkeiten mit ihren Restlaufzeiten und den gegebenen Sicherheiten
sind dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage zum Anhang) zu entnehmen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus der Vereinbarung zum Liquiditätsclearing mit der degewo Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße GmbH. Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen
Darlehensverbindlichkeiten der GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH und
sind wirtschaftlich gemeinsam mit den Forderungen gegen die GESOBAU Wohnen GmbH & Co. KG zu betrachten.
Das Zinsrisiko in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist durch
derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps und -collars) abgesichert. Im Einzelnen
bestehen zum Bilanzstichtag folgende Zinsswaps:
Wert (Angabe der Banken)
3-M-Euribor
1-M-Euribor
6-M-Euribor
-13.835
Im Bilanzvermerk werden Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten aus
der treuhänderischen Verwaltung von Fonds, an denen die degewo AG insgesamt zu ca. 70 % beteiligt ist (Treuhandkonten EUR 80,6 Mio.) und Verbindlichkeiten aus Mietkautionen (EUR 40,0 Mio.) ausgewiesen.
Die Umsatzerlöse werden im Inland erbracht. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (EUR 412,6 Mio.) beinhalten im Wesentlichen die Erlöse aus der
Vermietung (EUR 291,1 Mio.), aus abgerechneten Umlagen (EUR 118,6 Mio.)
und aus Zuschüssen (EUR 2,9 Mio.).
Die Bestandsveränderungen ergeben sich wie folgt:
Änderung des Umbuchung BestandsKonsolidierungs- in das Anla- veränderung
gevermögen
Grundstücke mit unfertigen
Grundstücke mit fertigen
Die Umbuchungen sind im Anlagenspiegel in den Zugängen des Geschäftsjahres
Periodenfremde Aufwendungen und Erträge:
Periodenfremde Erträge:
Erträge aus Auflösung von Rückstellungen
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen
Periodenfremde Aufwendungen:
Sonstige periodenfremde Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten TEUR 33.426 aus Zuschreibungen des Anlagevermögens.
Die Abschreibungen des Geschäftsjahres auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen beinhalten TEUR 21.760 außerplanmäßige Abschreibungen.
Die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen resultieren aus dem Ergebnisabführungsvertrag zwischen der degewo AG und der degewo Grundstückgesellschaft Alexanderstraße GmbH.
In den Zinserträgen sind mit TEUR 155 (TEUR 132) Erträge aus der Abzinsung
von Rückstellungen enthalten. Die Zinsaufwendungen enthalten TEUR 667
(TEUR 1.424) aus der Aufzinsung von Rückstellungen.
In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden Erträge aus dem Deckungsvermögen für Altersteilzeit- und Pensionsverpflichtungen von TEUR 113 mit dem Zinsaufwand aus der Aufzinsung der Altersteilzeit- und Pensionsrückstellungen von
TEUR 211 verrechnet.
Die Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen resultieren aus dem
Ergebnisabführungsvertrag zwischen der degewo AG und der degewo 2. GmbH,
der degewo 3. WVG und der degewo 4. WVG.
In den außerordentlichen Aufwendungen wir der Verlust aus der Entkonsolidierung der Gesellschaften GGIL I und GGIL II ausgewiesen.
In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind in Höhe von
TEUR 1.292 Nachzahlungen für Körperschaft- und Gewerbesteuer früherer Geschäftsjahre, TEUR 29 aus der Auflösung von Steuerrückstellungen sowie
TEUR 13.003 Erträge aus der Auflösung passiver latenter Steuern und
TEUR 2.837 aus der Bildung aktiver latenter Steuern enthalten. In den sonstigen
Steuern sind überwiegend nicht weiterbelastbare Grundsteuern für vermietete
Objekte enthalten.
Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse im Laufe des Geschäftsjahres verändert haben. Hierbei
wird zwischen Zahlungsströmen aus der laufenden Geschäftstätigkeit, aus der Investitionstätigkeit und aus der Finanzierungstätigkeit unterschieden.
Der in der Kapitalflussrechnung dargestellte Finanzmittelbestand von TEUR 38.455 (i.
Vj. TEUR 43.161) umfasste alle Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten
(TEUR 57.237, i. Vj. TEUR 44.592) sowie die Forderungen (TEUR 1.696, i.Vj. TEUR
1.526) und Verbindlichkeiten (TEUR 20.477, i. Vj. TEUR 2.956) aus Cash Management
gegen nicht konsolidierte verbundene Unternehmen.
Der Gesamtbetrag der gezahlten Ertragsteuern betrug EUR 5,3 Mio. (Vj. EUR 4,7
Die degewo AG haftet gemäß § 416 BGB für die Verbindlichkeiten der von ihr
treuhänderisch verwalteten Immobilienfonds von EUR 54,7 Mio. (EUR 57,7 Mio.).
Als persönlich haftende Gesellschafterin haftet die degewo AG bzw. die gewobe
Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH für die Verbindlichkeiten
der folgenden nicht konsolidierten Tochterunternehmen in der Rechtsform der
Immobilienfonds Sommerstraße GbR - DEGEWO-Fonds 30 (EUR 9,8 Mio.)
Aus Bürgschaftsverpflichtungen für einen bedingten Anspruch des Landes Berlin
auf Vertragsstrafe bezüglich des Bauvorhabens Alexanderstraße bestehen Haftungsverhältnisse von EUR 0,6 Mio.
Aufgrund der laufenden Überwachung der wirtschaftlichen Entwicklungen der
vorstehend genannten Gesellschaften werden Inanspruchnahmen, die bilanziell
nicht berücksichtigt sind, derzeit nicht erwartet.
Für ein in Berlin-Mahlsdorf, Landsberger Straße, gelegenes Grundstück, das zur
Errichtung von Eigentumsmaßnahmen vorgesehen ist, sind in mehreren Verträgen mit dem Land Berlin (Städtebaulicher Vertrag, Erschließungsvertrag, Grundstücksübertragungsvertrag, Kita-Errichtungsvertrag, Regelung für die Errichtung
eines Regenrückhaltebeckens) die Voraussetzungen für die Bebauung bestimmt.
Die Verträge enthalten Verpflichtungen für die degewo von ca. EUR 10,7 Mio.,
davon wurden bisher EUR 5,6 Mio. verbaut.
Für das Baugebiet Fürstenwalder Allee sind in mehreren Verträgen mit dem Land
Berlin (Städtebaulicher Vertrag, Erschließungsvertrag, Grundstücksübertragungsvertrag) die Voraussetzungen für die Bebauung geregelt. Die Verträge enthalten Verpflichtungen für die degewo von ca. EUR 11,8 Mio., davon wurden bisher EUR 6,6 Mio. verbaut.
Aus beauftragten Bauleistungen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen
(Bestellobligo) in Höhe von EUR 60 Mio.
Es bestehen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge mit den folgenden
nicht konsolidierten Unternehmen:
degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft Beteiligungs- und Geschäftsführungs-GmbH, Berlin
degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, Berlin
degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, Berlin
degewo Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße GmbH, Berlin
Teilzeitbeschäftigte /
Gewerbliche Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte etc.
Arbeitnehmer der anteilig konsolidierten Unternehmen
Davon befinden sich 24 Mitarbeiter in der Altersteilzeitfreistellung. Außerdem
wurden durchschnittlich 40 Auszubildende beschäftigt.
Vorstandsmitglieder waren im Geschäftsjahr 2015 Herr Christoph Beck, Dipl.Kaufmann, Berlin, und Frau Kristina Jahn, Dipl.-Ingenieurin, Kleinmachnow. Die
Vorstände erhielten für das Geschäftsjahr folgende Vergütungen:
Beitr. z. Kranken- u. Pflegvers.
Beitr. z. Rentenvers./Altersversorgung.
Beitr. z. Unfallvers.
268.276
498.408
Arbeitgeberaufwand einmalig
Weiterhin ist für die Vorstände eine variable Zieltantieme von jeweils bis zu
EUR 70.000 vereinbart, über deren tatsächliche Höhe für das Jahr 2015 der Aufsichtsrat bislang nicht entschieden hat.
Für Pensionsverpflichtungen für derzeitige und frühere Vorstandsmitglieder und
ihre Hinterbliebenen wurden Rückstellungen von TEUR 966 gebildet, die mit dem
Aktivwert der Rückdeckungsversicherung (TEUR 621) saldiert wurde. Pensionszahlungen an frühere Vorstandsmitglieder und ihre Hinterbliebenen erfolgten in
Höhe von TEUR 98.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Muttergesellschaft sind:
Head of Public Sector, arvato AG
Staatssekretär in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Bezirksbürgermeisterin Friedrichshain-Kreuzberg a. D., Berlin
Staatssekretärin in der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin
Betriebsratsvorsitzende, degewo
Kaufmännischer Vorstand Wohnungsbaugenossenschaft Solidarität eG, Berlin
Stellvertretender Leiter Abteilung
Controlling, degewo AG, Berlin
Sachbearbeiterin Forderungsmanagement, degewo AG, Berlin
ab 11.06.2014
Angelika Wierzchowski
Dr. Hannelore HelbigZschäpe
Hubertus Horn
netto (EUR)
ab 19.05.2015
Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten jeweils eine feste Vergütung. Variable
Vergütungen wurden nicht gewährt.
Herrn Halsch stehen für die Tätigkeiten im Jahr 2014 noch Nachzahlungen in
Höhe von € 96,15 zu, die im Berichtsjahr ausgezahlt wurden.
Die Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.
Angabe der Befreiungen gemäß § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB
Mit Gesellschafterbeschlüssen vom 03.11.2015 bzw. 30.11.2015 sind folgende
Tochterunternehmen gemäß § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB von der Erstellung, Prüfung und Offenlegung eines Lageberichtes für das Geschäftsjahr 2015
befreit worden:
degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin
degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin
gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin
degewo Nord Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin
degewo City Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin
degewo Süd Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin
degewo Gebäudeservice GmbH, Berlin
degewo Technische Dienste GmbH, Berlin
degewo Forderungsmanagement GmbH, Berlin
Degewo-Hausbau GmbH, Berlin
m) degewo 6. Wohnen Geschäftsführungs GmbH
Die vom Abschlussprüfer im Geschäftsjahr 2015 an die degewo AG und die vollkonsolidierten Tochterunternehmen berechneten Honorare betragen für Abschlussprüfungsleistungen TEUR 161.
Angaben zu Geschäften mit nahestehenden Unternehmen und Personen1
Das Land Berlin ist als alleiniger Gesellschafter eine nahe stehende Person der
Die Angabepflicht im Anhang bezieht sich gemäß § 285 Nr. 21 HGB und den Erläuterungen in der IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung RS HFA 33 nicht auf die Geschäfte mit vollkonsolidierten verbundenen Unternehmen, mit
Tochtergesellschaften des Landes Berlin in ihrer Funktion als öffentliche Versorgungsunternehmen sowie mit Behörden des Landes Berlin im Rahmen von gewöhnlichen Geschäftsbeziehungen.
degewo AG i.S.d. § 285 Nr. 21 HGB. Unmittelbare vertragliche Beziehungen zum
Land Berlin bestehen aus
Grundstücksgeschäften vom Land Berlin in 2015 (Einbringung dreier Grundstücke mit Wirkung zum 01.01.2015 sowie einem Erwerb eines Grundstückes zum 01.05.2015 in der Tochtergesellschaft degewo Köpenick und Einbringung zweier Grundstücke zum 01.01.2015 in der
Tochtergesellschaft degewo City),
der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum mit dem Land Berlin unmittelbar bzw. den jeweiligen Bezirken,
den Kooperationsverträgen zur Versorgung von Wohnungsnotfällen (Obdachlose, Asylbewerber),
zwei bis 31.12.2016 ausgesetzten Kooperationsverträgen zu Belegungsbindungen,
dem „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ nebst Kooperationsvertrag
und Vereinbarung zur Fortentwicklung,
einer Kooperationsvereinbarung bezüglich des Investitionsvorhabens Alexanderstraße (Blöcke II B, III, IV),
einem städtebaulichen Vertrag für den Block I, II A, B der Grundstücke Alexanderstraße sowie
einem städtebaulichen Vertrag mit Erschließungsvertrag bezüglich des Projektes BerlinHellersdorf (Mahlsdorf).
einem städtebaulichen Vertrag mit Erschließungsvertrag für Grundstücke Fürstenwalder Allee
(Rahnsdorf) sowie
einem Wärmeliefervertrag (Bezirksamt Reinickendorf)
Personalgestellung für das Landesamt für Gesundheit und Soziales.
Berlin, den 21. März 2016
Konzern-Anlagespiegel 2015
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten
6. Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung
KonsolidierungsUmkreises
Konsolidierungskreises
3.876.364
3.964.337
1.338.822
1.390.074
4.093.552
4.184.539
1.391.886
1.439.714
4.119.666
4.218.603
1.457.779
Konzern-Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2015
[Zahlen in Klammern - Stand 31.12.2014]
Kreditinstituten *)
1.667.397
[2.006.413]
[65.925]
[255.921]
[1.684.567]
[23.356]
[23.285]
[135.749]
[8.409]
Betreuunugstätigkeit
[16.143]
[14.381]
[29.691]
[2.600]
[2.509]
[2.225.866]
[283.454]
[257.613]
[1.684.799]
*) davon durch grundpfandrechtlich gesichert TEUR 1.630.202 [TEUR 1.636.529]
davon durch Bürgschaften gesichert TEUR 341.874 [TEUR 364.418]
Wir haben den von der degewo Aktiengesellschaft, Berlin, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend
aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die
Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung des
Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit
des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im
Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die
Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die
Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind
der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung
Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.
Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein
zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, den 29. März 2016
Dierk Schultz
ppa. Dr. Frederik Mielke