Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0114-kdip1-2-4012-117-2018-1-kt
Timestamp: 2018-05-26 02:48:19+00:00
Document Index: 5826395

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 37', 'art. 11', 'art. 33', 'art. 15', 'art. 15']

♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0114-KDIP1-2.4012.117.2018.1.KT
Pan H i jego żona M (łącznie zwani dalej „Wnioskodawcami”) są:
właścicielami, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 414,00 m2, położonej w X., stanowiącej działkę gruntu numer ewidencyjny 46/10, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość 1”);
współwłaścicielami, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, udziału ½ we współwłasności nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 240,00 m2, położonej w X., stanowiącej działkę gruntu numer ewidencyjny 46/11, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość 2”); pozostałe ½ udziału we współwłasności tej nieruchomości należy do innych osób
Nieruchomość 1 oraz udział ½ we współwłasności Nieruchomości 2 Wnioskodawcy nabyli w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r.
Nieruchomości nie są i nigdy nie były oddane do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Wnioskodawcy wykorzystywali je na cele prywatne, jako działki rekreacyjne. Wnioskodawcy nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Również pozostali współwłaściciele Nieruchomości nie prowadzili działalności gospodarczej i nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Obecnie Wnioskodawcy zawarli z firmą N. Sp. z o.o. (dalej „Spółka” lub „Kupujący”), zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny, przedwstępne umowy sprzedaży, w których zobowiązali się do zawarcia umów sprzedaży Nieruchomości, przy czym stroną umowy sprzedaży Nieruchomości 2 będą również pozostali współwłaściciele tej nieruchomości. Ponadto akt notarialny, w którym zawarto ww. umowy dotyczące Nieruchomości, obejmuje także umowy przedwstępne sprzedaży dotyczące sąsiednich nieruchomości, stanowiące działki gruntu o numerach ewidencyjnych 46/9, 25/5 i 46/12, zawarte przez N. z ich właścicielami.
Wnioskodawcy nie ogłaszali zamiaru zbycia Nieruchomości - to Kupujący zgłosił się do nich z ofertą ich zakupu. Zgodnie z umowami przedwstępnymi, nie później niż na 7 dni przed terminem zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży, Kupujący uprawniony jest do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu - spółki celowej (dalej „SPV”), która ma być utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w formie umowy przeniesienia praw i obowiązków, zawartej w formie aktu notarialnego przez Kupującego i SPV, na co Wnioskodawcy z góry wyrazili zgodę w umowach przedwstępnych.
uzyskanie przez Kupującego na podstawie uzyskanego od Wnioskodawców pełnomocnictwa decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
Wnioskodawcy udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane, w rozumieniu z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - tytułem ich użyczenia. Udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane będzie wykorzystana wyłącznie dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomościach, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o rozbiórce, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na Nieruchomościach.
Zgodnie z umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez Kupującego najpóźniej do dnia 31 listopada 2020 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług („PUMiU”) większej niż 14.500 m², Wnioskodawcom będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m² oraz każdego 1 m² ponad wartość 14.500 m² PUM i PUU dla Inwestycji (dalej „Wynagrodzenie Dodatkowe”) - z tym że Wnioskodawcom będzie przysługiwać jego część odpowiadają proporcjonalnie do stosunku powierzchni Nieruchomości w powierzchni wszystkich nieruchomości, na których realizowana będzie ww. inwestycja.
W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, w których współwłasności Wnioskodawcy posiadają udziały, jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi ona odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu. Natomiast zdaniem Wnioskodawców, w związku z planowaną transakcją nie można przypisać im statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, nie można uznać, że sprzedaż przez Wnioskodawców udziałów we współwłasności Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Po pierwsze, Nieruchomości nie są i nie były dotychczas wykorzystywane ani przez Wnioskodawców, ani przez pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 2, do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawcy wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele prywatne (jako działki rekreacyjne).
Ponadto, Nieruchomości lub ich części nie były ani przez Wnioskodawców, ani przez żadnego z pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 2 wynajmowane lub wydzierżawiane osobom trzecim, ani oddana do odpłatnego korzystania na podstawie innej umowy.
Przede wszystkim jednak Wnioskodawcy nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak wskazane w przywołanych orzeczeniach działania marketingowe, uzbrojenie terenu itp.
Wreszcie, udziały we współwłasności Nieruchomości nie zostały nabyte przez Wnioskodawców w celach handlowych. Jak wspomniano, Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość 1 oraz udział % we współwłasności Nieruchomości 2 w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r.
Opisany sposób nabycia udziałów we współwłasności Nieruchomości oraz odstęp pomiędzy ich nabyciem a planowaną sprzedażą jednoznacznie świadczy o tym, że nie zostały one nabyte przez Wnioskodawców w celach handlowych, lecz na użytek prywatny. Powoduje to, że sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawców, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.
Trzeba też wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Przepisy ustawy nie zabraniają małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest więc to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
Zgodnie zaś z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawcy są właścicielami, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 46/10 (Nieruchomość 1), a także współwłaścicielami udziału ½ we współwłasności niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 46/11 (Nieruchomość 2), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste (razem jako: Nieruchomości). Powyższe prawa własności Nieruchomości Wnioskodawcy nabyli w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r. Wnioskodawcy nie oddawali Nieruchomości do korzystania innym podmiotom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy, lecz wykorzystywali je na własne cele jako działki rekreacyjne. Wnioskodawcy nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Obecnie Wnioskodawcy planują sprzedaż ww. Nieruchomości. Wnioskodawcy nie ogłaszali zamiaru zbycia Nieruchomości - to Kupujący zgłosił się z ofertą zakupu. Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się do zawarcia umów sprzedaży Nieruchomości (przy czym stroną umowy sprzedaży Nieruchomości 2 będą również pozostali współwłaściciele). Akt notarialny, którym zawarto ww. umowy dotyczące Nieruchomości, obejmuje także umowy przedwstępne sprzedaży dotyczące sąsiednich nieruchomości (działki gruntu nr 46/9, 25/5 i 46/12), zawarte przez Kupującego z ich właścicielami.
Zgodnie z umowami przedwstępnymi, nie później niż na 7 dni przed terminem zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży Kupujący uprawniony jest do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu – spółki celowej SPV, która ma być utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w formie umowy przeniesienia praw i obowiązków, zawartej w formie aktu notarialnego przez Kupującego i SPV, na co Wnioskodawcy z góry wyrazili zgodę w umowach przedwstępnych. Celem zakupu Nieruchomości jest realizacja przez Spółkę lub przez SPV na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej - budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach.
Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, że okoliczność nabycia Nieruchomości w drodze zasiedzenia, a także to, że Nieruchomości nie zostały nabyte przez Wnioskodawców w celach handlowych, nie może przesądzać o tym, że ich sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu. Znaczenie dla sprawy ma całokształt działań, jakie Wnioskodawcy podejmują w odniesieniu do Nieruchomości przez cały okres ich posiadania.
uzyskanie przez Kupującego, na podstawie uzyskanego od Wnioskodawców pełnomocnictwa, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
Ponadto Wnioskodawcy udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane tytułem ich użyczenia. Udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane będzie wykorzystana dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomościach, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o rozbiórce, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na Nieruchomościach.
Na poczet ceny zakupu Nieruchomości Kupujący zobowiązany jest do zapłaty zadatku. W przypadku zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Zgodnie z umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez Kupującego najpóźniej do dnia 31 listopada 2020 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług większej niż 14,500 m2 Wnioskodawcom będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe.
Analiza opisanych we wniosku okoliczności wskazuje na aktywność Wnioskodawców, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, z którego wynika aktywność Wnioskodawców w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawcy wprawdzie nabyli przedmiotowe Nieruchomości w drodze zasiedzenia, na podstawie postanowienia sądu, jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podjęte przez Wnioskodawców w celu sprzedaży działek.
Nie można zgodzić się z Wnioskodawcami, że nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak czynności mających umożliwić sprzedaż Nieruchomości, związanych ze zmianą przeznaczenia Nieruchomości i umożliwienia ich zabudowy.
Wnioskodawcy wskazali, że udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania ich w postępowaniu o wyłączenie Nieruchomości z produkcji użytków rolnych, uzyskania przez Kupującego dziennika budowy dla planowanej inwestycji deweloperskiej wraz ze stosownym wpisem rozpoczęcia tej inwestycji. Dodatkowo Wnioskodawcy wskazali, że udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane będzie wykorzystana dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomościach, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o rozbiórce, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na Nieruchomościach.
Ponadto, stosownie do zapisu art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.), elementem niezbędnym do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę jest przedstawienie tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z okoliczności sprawy wynika, że to Wnioskodawcy, a nie Kupujący są w posiadaniu tytułu prawnego do sprzedawanych Nieruchomości. Pomiędzy stronami nie została zawarta umowa najmu, dzierżawy nieruchomości, która upoważniałaby Kupującego do wystąpienia – we własnym imieniu - z wnioskiem o pozwolenie na budowę.
W świetle powyższych ustaleń, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, powołane przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawców sprzedaż opisanych we wniosku Nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. W tym przypadku występują bowiem przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawców, w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzących działalność gospodarczą.
0114-KDIP1-2.4012.117.2018.1.KT