Source: https://www.anwaltsbuero-meier.de/mietrecht/
Timestamp: 2020-08-12 15:01:52
Document Index: 14756668

Matched Legal Cases: ['§ 550', '§ 126', '§ 535', '§ 541', '§ 536', '§ 536', '§ 556', '§ 536', '§ 543', '§ 556', 'BGH', '§ 543', '§ 575']

Miet- und Wohneigentumsrecht – Kanzlei für Immobilien- und Erbrecht
Miet- und Wohneigentumsrechtkaufmann2020-06-07T17:00:49+02:00
Mietrecht und Gewerberaummietrecht
Seit dem Jahr 2001 bearbeite ich mietrechtliche Mandate im Bereich des Wohnungsmietrechts und des Gewerberaummietrechts. Beide Rechtsgebiete stellen den Schwerpunkt meiner anwaltlichen Tätigkeit dar. Im Jahre 2008 hat mir die Rechtsanwaltskammer Köln den Titel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht verliehen. Den Titel „Fachanwalt“ darf nur derjenige Rechtsanwalt führen, der besondere theoretische und praktische Erfahrungen belegen kann, um eine Abgrenzung zum normalen Rechtsanwalt zu rechtfertigen. Neben der klassischen anwaltlichen Tätigkeit – also der Rechtsberatung und der Prozessvertretung – bildet die sorgfältige Analyse, Prüfung und Bewertung einer Immobilieninvestition – sei es im Rahmen einer beabsichtigten geschäftlichen Transaktion, im Zusammenhang mit Unternehmenskäufen, einer Unternehmensgründung oder der schlichten Anmietung von Mietobjekten– einen weiteren Schwerpunkt meiner beratenden Tätigkeit.
Grundsätzliches zum Mietverhältnis
Wie wird ein Mietverhältnis begründet?
Das Mietverhältnis entsteht mit Abschluss des Mietvertrags. Parteien eines Mietvertrages über Wohnräume sind die Personen, die den Mietvertrag abgeschlossen, die also entsprechende Willenserklärungen abgegeben haben. Sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Mieterseite können mehrere Einzelpersonen auftreten.
Der Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Soll der Mietvertrag über Wohnraum für eine bestimmte Zeit und über längere Zeit als ein Jahr, also z.B. zwei oder mehrere Jahre, abgeschlossen werden, bedarf dieser der Schriftform (§ 550 BGB). Fehlt diese, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Um dieSchriftform einzuhalten (§ 126 BGB), ist es erforderlich, dass die Mietvertragsparteien Mietvertragsurkunde unterzeichnen.
Welche Rechte und Pflichten haben die Mietparteien?
Die Rechte und Pflichten bestimmen sich nach dem Inhalt des Mietvertrages und dem Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere den §§ 535 und 536 BGB. An erster Stelle der Rechte des Mieters steht die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung. Umfang und Grenzen der Nutzung der Mietsache werden in erster Linie durch den Mietvertrag bestimmt, zusätzlich können zur Bestimmung der Nutzung örtliche Besonderheiten, der Zweck der Vermietung und die Verkehrssitte herangezogen werden. Der Mieter kann jeden zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch von der Mietsache machen kann. Nur nicht vertragsgemäßer Gebrauch begründet gem. § 541 BGB einen Anspruch auf Unterlassung, der durch Abmahnung oder eine Unterlassungsklage seitens des Vermieters durchgesetzt werden kann. Hierzu zählt z.B. die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung, welches i.d.R. nur unter Erlaubnisvorbehalt zulässig ist. Im Rahmen der Nutzung der Mietsache findet häufig auch die Haltung von Haustieren oder das Bohren von Löchern in der Wohnung häufig Anlass zu Streitigkeiten.
Gewährleistungsrechte des Mieters bestehen bei Verletzung der Instandhaltungspflichten des Vermieters. Dies sind die Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB), die Mängelbeseitigung und Ersatzvornahme (§ 536 a Abs.2 BGB) i.V.m. dem Aufrechnung- und Zurückbehaltungsrecht (§ 556 b Abs. 2 BGB), Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB) sowie das Recht auf fristlose Kündigung seitens des Mieters (§§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 1,569 Abs. 2, 536 a Abs. 1 BGB.
Darf die Miete während des Mietverhältnisses erhöht werden?
Ein wichtiges Thema im Rahmen des Wohnraummietrechts ist die Vereinbarung über die Betriebskosten und ihre Abrechnung, da die Energiekosten in letzter Zeit gestiegen sind.
Grundsätzlich hat der Vermieter die Belastungen der Mietsache, z.B. die Betriebskosten, zu tragen. Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrVO) im Einzelnen aufgeführt. Die Mietvertragsparteien vereinbaren häufig die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag. Nur in der Betriebskostenverordnung genannte Betriebskosten können wirksam auf den Wohnungsmieter übertragen werden. Hierzu bedarf es einer klaren Vereinbarung.
Eine andere Frage ist, wie die Betriebskostenabrechnung zu erfolgen hat. Zumindest ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten (Differenzierung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters) notwendig. Die Abrechnung muss ferner nachvollziehbar und verständlich sein. Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung sind die Zählerstände nachvollziehbar anzugeben. Im Übrigen muss bei der Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels offen gelegt werden, wie die jeweilige Quote, die auf den Mieter entfällt, ermittelt worden ist. Gesamtfläche und Einzelfläche müssen dargestellt werden, ebenso wie bei Abrechnungen nach Kopfteilen die Gesamtzahl der Personen.
Bei preisfreiem Wohnraum wird das Gesamtergebnis der Abrechnung mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen, nachvollziehbaren und damit nachprüfbaren Abrechnung fällig. Guthaben für Mieter sind sofort fällig und zahlbar. Ergibt sich ein Zahlungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter, so ist dieser erst dann durchsetzbar, wenn dem Mieter die Gelegenheit gegeben worden ist, die Abrechnung auf Richtigkeit zu überprüfen (Prüfungsfrist). Hierzu haben die Gerichte vielfach entschieden, dass die Prüfungsfrist begrenzt wird auf den Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Betriebskostenabrechnung folgt. In dieser Zeit hat der Mieter das Recht, seine Kontrollrechte wahrzunehmen und z.B. die Unterlagen, die der Abrechnung zugrundeliegen, beim Vermieter einzusehen. Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm die Unterlagen zugesandt werden; vielmehr kann er auf die Einsichtnahme der Unterlagen beim Vermieter verwiesen werden.
Das Gesetz regelt nicht nur die Frage, auf welche Weise die Abrechnung zu erfolgen hat, sondern auch die Folgen einer verspäteten Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Einerseits darf der Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr beantragen. Andererseits endet die Abrechnungsfrist, also die Frist, die verstreichen darf, bevor dem Mieter die schriftliche Abrechnung zugegangen ist, mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das bedeutet, dass der Vermieter eine verspätete Betriebskostenabrechnung nicht damit entschuldigen kann, er habe beispielsweise zwei Abrechnungsjahre zusammenfassen wollen. Mehr als ein Jahr ist nicht erlaubt. Zudem bleiben am Ende des Abrechnungsjahres genau 12 Monate, um Nachforderungen geltend zu machen. Nach der Rechtsprechung greift eine Entschuldigung für eine verspätete Betriebskostenabrechnung dann, wenn zum Beispiel ein Feuer die Unterlagen des Vermieters vernichtet hätte oder ein Grundsteuerbescheid erst nach einer Abrechnungsfrist ergeht.
Das Mietverhältnis kann auf mehreren Wegen aufgelöst werden, durch Kündigung, Befristung und Aufhebung des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen.
Der Mietvertrag kann grundsätzlich von jeder Partei durch eine Willenserklärung (Kündigung), die empfangsbedürftig ist, aufgelöst werden. Wegen der besonderen Bedeutung des Wohnungsmietrechts sind jedoch die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters eingeschränkt. Die Kündigung bedarf der Schriftform, sie muss also vom Aussteller eigenhändig unterschrieben werden. Deswegen genügt ein Telefax oder die Übermittlung durch E-Mail nicht (vgl. BGHZ 121, 224; NJW 1993, 1126). Die Kündigung muss ausdrücklich erklärt werden, so dass eine konkludente Kündigung (z.B. durch Auszug des Mieters) regelmäßig nicht möglich ist. Bei Kündigungen ist zu unterscheiden nach derordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung. Im Rahmen der ordentlichen Kündigung muss in der Regel nach der Kündigung noch eine Kündigungsfrist bis zum Ende des Mietverhältnisses verstreichen; für den Mieter beträgt die Frist drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die grundsätzliche Frist von drei Monaten mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung gelten für Altmietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, unter Umständen die Kündigungsfristen nach der alten Gesetzeslage weiter.
Die außerordentliche Kündigung ist nur in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen zulässig. Bei der außerordentlichen Kündigung gilt das Mietverhältnis regelmäßig mit dem Zugang der Kündigung, falls diese wirksam ist, als beendet. Diese kann nicht nur durch den Vermieter, sondern auch durch den Mieter ausgesprochen werden. In der täglichen Praxis der Gerichte kommen häufig fristlose Kündigungen des Vermieters wegen Mietrückständen vor. Hierzu existieren zwei grundsätzliche Tatbestände in § 543 Abs. 2 Nummer 3 BGB. Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug; in dem anderen Fall muss der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Verzug gekommen sein. Auch nachdem ein Vermieter gegen den Mieter wegen rückständiger Miete Räumungsklage erhoben hat, kann die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter dann noch zahlt oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet (sog.: Schonfrist zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage).
Das Mietverhältnis kann auch durch Zeitablauf von befristeten Wohnungsmietverträgen enden. Hierzu muss eine zeitliche Befristung im Wohnraummietvertrag beim Abschluss des Mietvertrages zulässig vereinbart worden sein; die gesetzliche Regelung sieht hierzu einen qualifizierten Grund vor, der vorliegen muss. Solche Gründe ergeben sich aus § 575 Abs. 1 BGB. Zu dem muss der Grund für die Befristung den Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.
Das Mietverhältnis kann auch durch beiderseitige übereinstimmende Willenserklärungen beendet werden, die manAufhebungsvertrag nennt. Hierfür ist, im Gegensatz zur Kündigung, die Schriftform nicht erforderlich. Es ist jedoch empfehlenswert, den Aufhebungsvertrag schriftlich zu schließen, um eventuelle Streitigkeiten und Beweisfragen zu umgehen.