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Timestamp: 2020-01-25 11:18:02+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 109', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 18', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 16']

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3.2.5.3 Adaptation, augmentation du loyer
FIXATION ET VARIATIONS DE LOYER
par Mme Corinne DELACRAUSAZ et
M. Jacques Ansermet,
Service juridique de la Chambre vaudoise immobilière
Chapitre I: GENERALITES
Il. La fixation du loyer: le principe de la liberté contractuelle et ses limites pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux
B. Le régime de la surveillance des loyers: définition
D. Les règles sur la fixation du loyer
2. Le modèle théorique légal
III. Méthodes absolue et relative
Chapitre Il : LA MÉTHODE RELATIVE
I. Quelques principes essentiels
A. Dates de référence
B. Réserves de hausse de loyer
Il. L'effet des variations du taux hypothécaire sur les loyers
A. Taux hypothécaire déterminant
B. Hausse du taux hypothécaire
C. Baisse du taux hypothécaire
III. L'influence de l'augmentation du coût de la vie sur les loyers
IV. Exemples de calcul, taux hypothécaire et indice suisse des prix à la consommation
A. Sans réserve de hausse de loyer
B. Avec réserve de hausse de loyer
V. L'influence de la hausse des charges d'exploitation et d'entretien de l'immeuble sur les loyers
A. Les charges d'exploitation ou charges courantes
B. Les charges d'entretien
VI. Les prestations supplémentaires du bailleur
B. Calcul en cas d'importants travaux àplus-value
C. Synthèse en exemples
VII. Exemple complet de calcul en méthode relative
VIII. Les Loyers indexés
IX. Les loyers échelonnés
Chapitre III: LA METHODE ABSOLUE
I. Le calcul du rendement admissible de l'immeuble
A. La détermination des fonds propres
1. Immeuble neuf
2. Immeuble construit récemment ou immeuble ancien acquis récemment
3. Immeuble propriété d'une sociétéimmobilière
4. Immeuble ancien n'ayant pas changé récemment de propriétaire
5. Augmentation des fonds propres postérieurementàl'acquisition
B. Les charges financières réelles
C. Les charges d'exploitation et d'entretien
E. Exemples de calculs complets
II. L'adaptation aux loyers usuels de la localité ou du quartier
Chapitre IV: REGLES DE FORME ET PROCEDURE
I. Loyer initial
A. La contestation du loyer initial
B. La formule officielle au changement de locataire
Il. Hausse de loyer
A. Notification de la hausse
1. Formule officielle
B. Contestation de la hausse
III. Baisse de loyer
Annexe 1: Amortissement d'installations
Le loyer au sens large, ou loyer brut, comprend toutes les prestations offertes par le bailleur (cession de l'usage de la chose, chauffage, eau chaude, taxes communales, conciergerie, etc.). On parle parfois également de "loyer tout compris".
Le loyer au sens étroit, ou loyer net, ne vise pas les frais accessoires qui sont dus séparément pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers (la commune par exemple) en rapport avec l'usage de la chose.
Loyer net : CHF 1'500.--
Acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires : CHF 150.--
Total : CHF 1'650.--
Les frais accessoires pour les habitations et les locaux commerciaux doivent correspondre aux dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose (art. 257 a CO).
Exemples: eau froide (consommation et abonnement), conciergerie, entretien du jardin, révision périodique de l'ascenseur, etc.
Les dépenses que le bailleur fait pour l'entretien de l'immeuble ou qui ne sont pas en rapport avec l'usage de la chose louée ne constituent en revanche pas des frais accessoires.
Exemples: impôt foncier, intérêts hypothécaires, réparation de la chaudière, etc.
Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Les postes effectifs doivent être détaillés dans le contrat.
Exemple: le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe d'enlèvement des ordures.
L'accord peut exceptionnellement résulter des circonstances.
Exemple: machine à laver qui fonctionne avec des pièces de monnaie.
Chacun dispose en principe de la faculté ou non de contracter, et à des conditions qui ne dépendent que du choix des parties elles-mêmes.
Les limites générales à cette liberté sont les suivantes :
article 2 CC : principe de la bonne foi et prohibition de l'abus de droit
article 27 CC : protection des droits de la personnalité
article 20 CO : contrat impossible, illicite ou contraire aux moeurs
articles 21 ss CO : lésion, erreur essentielle, dol, etc.
Dans le cadre d'une économie normale de marché, les quelques règles restrictives de la liberté contractuelle mentionnées ci-dessus sont suffisantes pour protéger les justiciables.
Quand survient un déséquilibre trop accentué entre l'offre et la demande d'un bien donné, il est nécessaire d'instituer d'autres remèdes.
Cette situation d'excédent de la demande par rapport à l'offre de logements est à l'origine de
l'art. 109 al. 1 de la Constitution fédérale:
La Confédération légifère afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs, ainsi que sur l'annulabilité des congés abusifs et la prolongation du bail pour une durée déterminée.
L'accroissement du besoin de logements s'est produit principalement à cause d'une densité toujours plus faible de l'occupation des habitations. Parallèlement, l'augmentation des coûts de la construction et la limitation des zones à bâtir ont renchéri les loyers des logements neufs. L'Etat, approuvé par le peuple et les cantons, a ainsi décidé de la nécessité d'une législation spéciale pour permettre le maintien de logements à des prix abordables.
Le Code des obligations (art. 269 à 270 e CO) consacre le système de la surveillance des loyers. Cette solution laisse la place en principe à une libre formation des loyers. Le locataire a toutefois le droit de contester auprès de l'autorité compétente la fixation des loyers.
Ce régime s'oppose à celui du contrôle des loyers, qui subordonne toute fixation des loyers à une autorisation préalable d'une autorité.
Le système en vigueur impose au locataire d'agir à certains moments, et dans des délais donnés, pour contester le loyer:
lors de la conclusion du bail (contestation du loyer initial: art. 270 CO);
lors de la notification d'une majoration de loyer (art. 270 b CO);
sous forme d'une demande de baisse de loyer (art. 270 a CO).
Si le locataire n'agit pas à la date et dans le délai utile, le loyer est tenu pour admissible.
La protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) s'applique en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux.
Par habitations, on entend tous les locaux dans lesquels les activités humaines essentielles de séjourner, dormir, cuisiner, manger, se laver... se déroulent.
Ainsi, selon la jurisprudence, une chambre meublée constitue aussi une habitation.
Par locaux commerciaux, il faut comprendre les locaux qui servent à l'exercice d'une activité humaine à but lucratif ou idéal.
La notion de local commercial doit être interprétée dans un sens large, qui ne suppose pas nécessairement une utilisation pour l'exercice d'une activité lucrative. Elle comprend bien plutôt tous les locaux qui contribuent à l'épanouissement de la personnalité du locataire d'un point de vue privé ou économique.
Exemples : bureau, atelier, local servant à un club de loisirs, garage utilisé par un mécanicien qualifié comme un lieu de travail pour la réparation de vieilles voitures.
Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs s'appliquent aussi :
1) par analogie aux baux à ferme non agricoles et autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux (art. 253 b al. 1 CO);
Exemple : bail à ferme portant sur un café-restaurant.
2) aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253 a al. 1 CO);
Exemples : garages ou places de parc loués en relation avec un bail portant sur un appartement ou un local commercial.
Le critère décisif consiste dans le fait que, dans l'esprit des parties, le bail portant sur I'"accessoire" n'aurait pas été conclu sans celui du logement ou du local commercial.
II doit y avoir un rapport de connexité entre les locaux loués et les choses cédées, rapport qui découle de l'usage. Peu importe qu'il y ait deux baux séparés ou que ceux-ci aient été conclus à des dates différentes. Il faut par contre que les parties aux contrats soient les mêmes.
Une place de stationnement ou un garage loué indépendamment d'un bail portant sur un logement ou un local commercial ne constitue en revanche ni une habitation, ni un local commercial.
Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquent pas:
1) aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins (art. 253 a al. 2 CO);
2) aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine non comprise (art. 253 b al. 2 CO);
La loi pose deux conditions cumulatives :
- le logement doit avoir au moins six pièces;
- il doit avoir un caractère luxueux. C'est l'impression donnée par l'ensemble du logement qui est déterminante; une seule ou quelques caractéristiques luxueuses ne suffisent pas. N'est luxueux que ce qui dépasse clairement la mesure habituelle du confort : piscine, sauna, hall d'entrée impressionnant, chambres particulièrement grandes, ascenseur privé, environnement très protégé, etc.
3) aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253 b al. 3 CO);
Cette limitation vaut dans les cas où les locaux financés par des collectivités publiques appartiennent à des tiers. Les articles 269 ss CO s'appliquent en revanche quand les collectivités publiques sont bailleresses de tels locaux.
Le législateur a écarté le système basé sur l'offre et la demande, estimant que les particularités de l'économie immobilière (bien de première nécessité, demande peu élastique, rares possibilités de substitution, frais de déménagement, offre rigide en raison de la durée des constructions, zones à bâtir encore disponibles toujours plus rares) imposaient une intervention pour éviter des prix incompatibles avec les moyens financiers de la majorité de la population.
Pour apprécier le loyer, le législateur a écarté l'optique du locataire (le loyer correspond-il à l'usage susceptible d'être retiré de la chose louée ? Serait-il judicieux de fixer le loyer en fonction du revenu du locataire ?) pour se placer du point de vue du bailleur.
Le système est envisagé sous deux angles différents:
1) Le principe est le suivant : le bailleur a droit à une rémunération gui lui procure un rendement raisonnable par rapport au capital investi. Il s'agit donc d'analyser la quotité du bénéfice net que le bailleur tire du loyer (après déduction des frais d'exploitation et de la rémunération des capitaux empruntés) au regard de son investissement dans les locaux faisant l'objet du contrat.
X. a acquis un immeuble pour 1 million. Il a emprunté CHF 600'000.- et investi CHF 400'000.- de fonds propres. Son revenu locatif annuel est de CHF 60'000.-. Il faut déduire:
a) les intérêts hypothécaires: CHF 600'000.- x 4 % = CHF 24'000.-
b) les charges courantes et d'entretien: CHF 21 '000.-
La quotité de bénéfice net restant est de CHF 60'000.- - (CHF 24'000.- + CHF 21'000.- ) = CHF 15'000.-
Par rapport au capital propre investi, le rendement est donc de CHF 15'000.- x 100 = 3,75 %
Cette définition positive du système est posée par l'art. 269 CO :Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.
2) L'art. 269 a CO définit négativement les cas dans lesquels un loyer n'est pas abusif:
Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a. Se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b. Sont justifiés par des hausses de coOts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c. Se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d. Ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e. Ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f. N'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
Pour comprendre les dispositions sur les adaptations de loyer, il faut savoir que le Conseil fédéral a opéré une fiction concernant la répartition du capital investi entre fonds propres et fonds empruntés. Dans son modèle, l'immeuble a été financé à raison de :
40 % par des fonds propres;
60 % par des fonds empruntés.
En outre, selon le Conseil fédéral (il s'agit d'une seconde fiction) :
70 % du loyer sert à renter le capital (propre et emprunté);
30 % du loyer sert à couvrir les charges courantes et d'entretien.
Schématiquement, le loyer couvre les éléments suivants :
> Rendement des fonds propres (70 x 40%) 28 %
> Charges courantes et d'entretien 30%
> Intérêts hypothécaires (70 x 60%) 42%
La méthode de calcul absolue du loyer se réfère à l'objet loué. Elle consiste à apprécier le loyer en soi, à analyser son caractère admissible ou abusif à une date donnée sans se préoccuper du montant du loyer précédemment en vigueur.
Elle s'applique dans les trois cas suivants:
1) Lors de l'examen du rendement admissible ou excessif de la chose louée ou pour établir si le loyer résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré (art. 269 CO).
2) Lors de l'examen de l'admissibilité du loyer par rapport au critère des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 a litt. a CO).
3) Pour examiner, s'agissant de constructions récentes, si le loyer se situe dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269 a litt. c CO).
La méthode de calcul relative se réfère au contrat de bail liant les parties. Elle consiste à analyser le loyer par rapport à sa dernière fixation.
Elle prend en considération l'évolution dans le temps du loyer. On n'examine pas si le loyer en cause est en soi abusif, mais s'il l'est devenu, en raison des modifications des différents paramètres invoqués par les parties.
Dans le cadre de cette méthode, le dernier loyer fixé conventionnellement est réputé avoir procuré au bailleur, en vertu du principe de la confiance, une couverture convenable de ses charges et un rendement normal du capital investi dans l'immeuble, de sorte qu'il suffit de tenir compte des modifications des bases de calcul survenues depuis la dernière fixation du loyer pour déterminer le nouveau loyer admissible.
Pour ne pas être abusive, une majoration de loyer doit être justifiée par les critères suivants, alternativement ou cumulativement:
1) Augmentation des coûts (art. 269 a litt. b CO);
2) Prestations supplémentaires du bailleur (art. 269 a litt. b CO);
3) Hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269 a litt. e CO).
Le Code des obligations ne règle pas dans quels cas les méthodes absolue et relative doivent trouver application. Il se borne à préciser, en note marginale, que l'art. 269 CO constitue la règle et l'art. 269 a CO les exceptions.
La jurisprudence en la matière est la suivante :
1) En cas de contestation du loyer initial
Le loyer initial est généralement fixé en application de la méthode absolue, soit après calcul du rendement de la chose louée ou en fonction des loyers usuels dans la localité ou le quartier.
Le bailleur peut néanmoins également motiver le loyer initial selon la méthode relative.
En cas de contestation du loyer initial, les indications du bailleur quant à la méthode de fixation du loyer fixent le cadre des débats. Ainsi, si le bailleur indique des critères relatifs, le juge ne se référera pas à la méthode absolue, sauf si le locataire réclame un tel examen.
2) En cas de hausse de loyer
Il faut distinguer les deux situations suivantes :
a) Hausse motivée par des critères relatifs
Même si la hausse de loyer est justifiée en fonction de l'évolution du taux hypothécaire, de l'IPC, des charges de l'immeuble et des éventuels travaux à plus value, le locataire peut demander que l'admissibilité du loyer soit contrôlée au regard de la méthode absolue.
De plus, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en cas d'immeubles construits ou acquis récemment, la hiérarchie entre critères absolus doit être inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles récents. Un loyer augmenté selon un critère relatif, entrant dans les limites des loyers usuels du quartier, ne peut alors pas être contesté selon le critère du rendement.
b) Hausse motivée par des critères absolus
Le Tribunal fédéral ayant relativisé la méthode absolue, le bailleur ne peut l'invoquer pour augmenter le loyer que si les circonstances se sont modifiées depuis la dernière fixation du loyer.
Ont été admises les circonstances suivantes permettant d'invoquer la méthode absolue en cours de bail :
Changement de propriétaire, en cas de vente de l'immeuble;
Immeuble sortant du contrôle administratif des loyers;
Formulation valable d'une réserve de hausse de loyer;
Existence d'un cas particulier justifiant l'application de la méthode absolue si le bailleur a préalablement épuisé toutes les facultés de hausse résultant de l'art. 269 a CO;
Dans le cadre d'un bail indexé ou échelonné, à l'expiration de la période d'indexation ou d'échelonnement.
N'ont par contre pas été considérées comme des circonstances particulières justifiant une augmentation basée sur la méthode absolue les circonstances ci-après:
Changement de propriétaire sans changement de bailleur;
Transfert d'immeuble dans le cadre d'un héritage.
3) En cas de demande de baisse de loyer
Selon l'art. 270 a CO, suite à une modification notable d'une base de calcul, le locataire peut demander une baisse de son loyer, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269 a CO.
Le bailleur peut opposer à une demande de baisse fondée sur des facteurs relatifs d'autres facteurs relatifs. Ainsi, la baisse du taux hypothécaire de référence peut, partiellement ou totalement, être compensée par la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation, par la hausse des charges d'exploitation et d'entretien de l'immeuble, ainsi que par d'éventuels travaux à plus-value.
Le bailleur peut également refuser d'octroyer une baisse de loyer fondée en méthode relative en invoquant l'application de la méthode absolue.
Chapitre 2 : LA MÉTHODE RELATIVE
La méthode relative se basant sur l'évolution du loyer dans le temps, il est fondamental de connaître les dates de référence pour la détermination des critères de fixation du loyer (taux hypothécaire, indice des prix à la consommation, charges d'exploitation et d'entretien, travaux à plus-value).
Ce sont les critères connus au moment de la conclusion du contrat, de la notification de la hausse ou de la demande de baisse de loyer qui sont déterminants.
En pratique, les nouveaux taux hypothécaires sont pris en considération dès qu'ils sont annoncés dans la presse, à condition qu'ils entrent en vigueur avant ou en même temps que la modification du loyer.
1) Bail avec échéance au 1er mai et délai de résiliation de 3 mois.
Le 9 novembre 1999, la presse annonce une hausse du taux hypothécaire de 4 à 4.5 % dès le 1er février 2000. Lors de la notification de la majoration de loyer le 10 janvier 2000, le taux connu et déterminant pour le calcul est 4.5 %.
2) Le contrat a été signé le 20 novembre 1999. Il entre en vigueur le 1er janvier 2000. Le taux hypothécaire connu et déterminant est 4 % (le taux hypothécaire de 4% % n'était pas encore entré en vigueur le 1er janvier 2000).
Pour faciliter les calculs, il convient d'indiquer sur le bail les critères retenus lors de sa conclusion.
Dans le cadre de la méthode relative, le bailleur ne peut prendre en considération que l'évolution des critères de fixation du loyer (taux hypothécaire, indice des prix à la consommation, charges d'exploitation et d'entretien, travaux à plus-value) depuis la dernière fixation du loyer. Il ne peut pas remonter plus loin dans le temps et utiliser des facteurs de hausse non répercutés lors de la dernière adaptation du loyer.
Le bailleur qui ne souhaite pas appliquer toute la hausse de loyer possible doit, pour pouvoir s'en prévaloir à l'occasion d'une hausse ou d'une baisse ultérieure, formuler une réserve de hausse de loyer sur le contrat de bail initial ou sur la notification de hausse.
La réserve doit être portée à la connaissance du locataire de manière à ce qu'il comprenne que le bailleur pourra se prévaloir ultérieurement des éléments indiqués. Elle doit être claire et explicite. Il est ainsi nécessaire d'exprimer, en francs ou pour cent du loyer, le montant de la majoration auquel le bailleur renonce (art. 18 OBLF).
Conformément à la jurisprudence, toute équivoque dans la formulation de la réserve se retourne contre son auteur.
Exemple de réserve de hausse: Hausse totale possible : CHF 100.--
Hausse pratiquée : CHF 60.--
Réserve de hausse de loyer: CHF 40.--
Ne sont pas des réserves selon la jurisprudence:
une réserve non exprimée en francs ou en pour cent;
une réserve tacite;
Exemple: le fait de ne pas utiliser un critère de hausse.
l'indication d'un taux hypothécaire ou d'un indice du coût de la vie inférieur au taux hypothécaire ou à l'indice du coût de la vie valable au moment de la conclusion d'un bail, de la notification d'une hausse ou lors d'une demande de baisse de loyer, sous réserve de l'application de l'art. 13 al. 4 OBLF pour le taux hypothécaire;
l'indication "frais d'exploitation et d'entretien arrêtés au ...".
Le bailleur ne peut pas utiliser son propre taux hypothécaire pour calculer une adaptation de loyer. Dans le canton de Vaud, c'est le Conseil d'administration de la Banque Cantonale Vaudoise qui fixe le taux hypothécaire de référence pour le calcul des loyers.
Les incidences des modifications du taux hypothécaire sur les loyers sont fixées à l'art. 13 al. 1 OBLF :
Une augmentation du taux hypothécaire de J4 pour cent donne droit, en règle générale, à une hausse maximum de loyer de :
a. 2 pour cent quand les taux hypothécaires dépassent 6 pour cent;
b. 2,5 pour cent quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 pour cent;
c. 3 pour cent quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 pour cent.
Le Conseil fédéral a fixé les pourcentages déterminants en se fondant sur le modèle théorique légal (cf. chapitre l, Il D 2.).
1) Lorsque le taux hypothécaire passe de 6 à 6,5 %, l'augmentation est de (6,5 - 6) x 100 = 8,33 %
Cette augmentation n'influence que le 42 % (70 % x 60 %) du loyer:
42 % x 8,33 % = 3,49 %
Le Conseil fédéral a arrondi ce montant à l'unité supérieure, soit 4 %.
2) Quand le taux hypothécaire passe de 5,5 à 5,75 %, l'augmentation est de (5,75 - 5,5) x 100 = 4,54 %
Cette augmentation n'influence que le 42 % du loyer:
42 % x 4,54 % = 1,9 %
Le Conseil fédéral a arrondi aussi vers le haut, soit jusqu'à 2,5 % (!).
La hausse du loyer engendrée par l'augmentation du taux hypothécaire peut être représentée ainsi :
En outre, selon l'art. 13 al. 4 OBLF, il faut tenir compte des variations antérieures du taux hypothécaire:
Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer.
L'application de cette disposition est toutefois considérablement limitée par la jurisprudence.
En effet, selon le Tribunal fédéral, l'examen des variations antérieures du taux hypothécaire ne peut remonter au-delà :
de la conclusion du contrat de bail;
d'une modification consensuelle du loyer;
d'un jugement ou d'une transaction ayant pris en compte l'évolution du taux hypothécaire;
de la fixation du loyer selon la méthode absolue;
de la dernière augmentation de loyer non contestée fondée sur la variation du taux hypothécaire.
En cas de baisse du taux hypothécaire, l'art. 13 al. 1 OBLF indique les éléments suivants:
S'il se produit une baisse du taux hypothécaire, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies qui en résultent pour le bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts.
Le mode de calcul est alors le suivant:
Taux de réduction du loyer en % = 100 x augmentation du loyer en %
loyer augmenté en %
Exemple: lorsque le taux passe de 7 à 6 % : 100 x 8 % = 800 = 7,41 %
108 % 108
La baisse du loyer engendrée par la diminution du taux hypothécaire peut être représentée ainsi:
A une demande de baisse de loyer fondée sur une diminution du taux hypothécaire, le bailleur peut opposer en compensation :
les autres critères découlant de la méthode relative, soit:
- l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation;
- la hausse des charges d'exploitation et d'entretien de l'immeuble;
- les travaux à plus-value éventuels;
les loyers usuels dans la localité ou le quartier;
le rendement insuffisant.
Le bailleur peut également faire valoir en compensation les réserves qu'il a effectuées valablement lors des précédentes notifications de hausse de loyer.
Selon l'art. 16 OBLF, le bailleur ne peut répercuter sur le loyer que le 40 % de la hausse subie par l'IPC depuis la dernière fixation du loyer.
Exemple: dernière fixation du loyer le 10 juillet 2001, IPe = 102.0 points
calcul le 10 juillet 2005, IPe = 104.7 points
(104.7 - 102.0) x 100 = 2,7 x 100 = 2,65 %
dont il faut prendre les 40 % :
2,65 x 40 = 1,06 %
Signature du bail: 15 mai 1999
Loyer: Fr. 1'000
Échéance annuelle: Le 1er juin
Délai de résiliation : 3 mois
1. Calcul de la 1ère modification du loyer, début février 2000
Hausse du taux hypothécaire :
Mai 1999: 4 % Février 2000: 4,5 %
soit 0.5 % de hausse du taux qui représente 6 % d'augmentation du loyer.
Evolution de l'IPC :
Mai 1999 : 104.7 points
Février 2000 105.7 points
soit 0,96 % d'augmentation dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,38 %.
Taux hypothécaire : 6 %
IPC : 0,38 %
Hausse totale 6,38 % ou Fr. 64.--
d'où un loyer de Fr. 1'064.- dès le 1er juin 2000.
2. Calcul de la 2ème modification du loyer, début février 2001
Taux hypothécaire: Février 2000: 4,5 % Février 2001 : 4,5 %
soit sans modification
Evolution de l'IPC : Février 2000 : 105.7 points
Février 2001 : 107.1 points
soit 1,32 % dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,53 %.
Taux hypothécaire : + 0,00 %
IPC : + 0,53 %
Hausse totale + 0,53 % ou Fr. 6.--
d'où un loyer de Fr. 1'070.- dès le 1er juin 2001.
3. Calcul de la 3ème modification du loyer, début février 2002
Baisse du taux hypothécaire :
Février 2001 : 4,5 % Février 2002 : 4 %
soit une baisse de - 5,66 %.
Février 2001 107.1 points
Février 2002 107.6 points
soit 0,47 % d'augmentation dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,19 %.
Taux hypothécaire - 5,66 %
IPC + 0,19 %
Baisse totale - 5,47 % ou Fr. 59.--
d'où un loyer de CHF 1'011.- dès le 1er juin 2002.
Dans le même exemple que ci-dessus, le bailleur a établi dans le bail une réserve de hausse de loyer de CHF 50.-, en plus du loyer de CHF 1'000.-.
Hausse du taux hypothécaire:
Mai 1999 : 4 % Février 2000 : 4,5 %
soit % % de hausse du taux qui représente 6 % d'augmentation du loyer.
104.7 points
105.7 points
Hausse totale
La hausse de 6,38 % doit être calculée sur le loyer total possible, à savoir Fr. 1'000.- +
Fr. 50.- =Fr. 1'050.-
Fr. 1'050 x 6,38 % = Fr. 67.-
L'augmentation totale possible s'élève ainsi à Fr. 67.-- plus Fr. 50.- (réserve) = Fr. 117.-.
Le bailleur décide de ne majorer le loyer que de Fr. 60.- (nouveau loyer = Fr. 1'060.-) et de
réserver Fr. 57.-.
Taux hypothécaire:
Février 2000 : 4,5 %
Février 2001 : 4,5 %