Source: https://www.federnotizie.it/la-rideterminazione-del-valore-dei-terreni-anno-2019/
Timestamp: 2020-06-03 09:56:32+00:00
Document Index: 156896926

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 5', '§ 11', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', '§ 11', 'art. 5', 'art. 2643', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 52', '§ 11']

La rideterminazione del valore dei terreni - Anno 2019 - Federnotizie
Argomento: Novità tributarie	Pubblicato il 5 Aprile 2019 da	Giovanni Rizzi	 Stampa
Con la Legge di Stabilità 2019, art. 1, commi 1053 e 1054, Legge 30 dicembre 2018 n. 145 (pubblicata in G.U. n. 302 del 31 dicembre 2018 supplemento ordinario n. 62/L), è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, ma con l’aliquota dell’imposta sostitutiva maggiorata rispetto al passato ossia con l’aliquota del 10%.
Al riguardo si rammenta che per gli anni di imposta 2015, 2016, 2017, 2018 l’aliquota era pari all’8% mentre per gli anni di imposta sino al 2014 l’aliquota era pari al 4% (così come prevista originariamente dall’art. 7, comma 2, della legge 28 dicembre 2001 n. 448); il comma 1054 dell’art. 1 legge 30 dicembre 2018 n. 145, per l’anno di imposta 2019, dispone che “l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata al 10 per cento”.
Pertanto, sulla base delle nuove disposizioni, si potranno affrancare, sino al 30 giugno 2019, i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2019 e ciò pagando il 10% del valore del terreno stesso alla data 1° gennaio 2019 risultante da apposita perizia da formalizzare entro il 30 giugno 2019.
Possono beneficiare della particolare disciplina in tema di rivalutazione del valore di terreni mediante pagamento dell’imposta sostitutiva del 10%:
persone fisiche (che possiedono il terreno non in regime di impresa);
società semplici (comprese le società ed associazioni ad esse fiscalmente equiparate ai sensi dell’art. 5 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 – T.U.I.R.);
enti non commerciali (con riferimento ad operazioni effettuate al di fuori delle attività commerciali eventualmente effettuate);
soggetti non residenti le cui plusvalenze sono imponibili in Italia.
L’imposta sostitutiva deve essere pagata o in un’unica soluzione entro il suddetto termine del 30 giugno 2019 o può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo con scadenza 30 giugno 2019, 30 giugno 2020 e 30 giugno 2021 (sull’importo delle rate al 30 giugno 2020 ed al 30 giugno 2021 sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo). La rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva, ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata (cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11).
Rimane ferma la possibilità (introdotta dall’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106), di compensare l’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rideterminazione con quanto già nel passato versato a titolo di imposta sostitutiva in occasione di precedente rideterminazione. Con la su richiamata disposizione è stato, pertanto, disatteso l’indirizzo in precedenza formulato dall’Agenzia delle Entrate (Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004 27/E/2003), che nel caso di nuova rideterminazione del valore escludeva in modo tassativo la possibilità di compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza ammettendo solo la possibilità del rimborso. Il principio fissato dalla Agenzia delle Entrate nelle suddette circolari è stato così disatteso e superato dal D.L. 70/2011 in senso decisamente più favorevole per il contribuente, che anziché attendere il rimborso (peraltro non più possibile decorsi i 48 mesi dal pagamento) può recuperare immediatamente quanto già in precedenza pagato mediante la compensazione (la differenza da compensare potrebbe comunque essere rilevante, in quanto sull’intero valore al 1 gennaio 2019 va applicata l’aliquota del 10%, mentre in caso di rivalutazioni eseguite dal 2015 al 2018 al valore periziato si applicava l’aliquota dell’8% mentre, peggio ancora, in caso di rivalutazioni eseguite sino al 30 giugno 2014, al valore periziato, si applicava l’aliquota del 4%).
La nuova norma (art. 1, c. 1053, legge 30 dicembre 2018 n. 145) non richiama espressamente la disposizione dell’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106, che ha introdotto la possibilità di compensazione, né riproduce una disposizione di identico contenuto, limitandosi, invece, ad apportare modifiche al solo decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, riaprendo i termini per la rideterminazione dei valori (usando la medesima tecnica redazionale utilizzata dalle precedenti leggi di stabilità, ossia delle leggi di stabilità per il 2013, per il 2014, per il 2015, per il 2016 e per il 207 ossia dalle leggi 24 dicembre 2012 n. 228, 27 dicembre 2013 n. 147, 23 dicembre 2014 n. 190, 28 dicembre 2015 n. 208, 11 dicembre 2016 n. 232, 27 dicembre 2017 n. 205, che avevano riaperto i termini per la rideterminazione dei valori sino al 30 giugno 2013, al 30 giugno 2014, al 30 giugno 2015, al 30 giugno 2016, al 30 giugno 2017 ed al 30 giugno 2018).
Si ritiene, peraltro, che la disposizione in commento (ossia l’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106) sia divenuta una disposizione “di sistema”, in quanto non collegata esclusivamente alla sola rideterminazione disciplinata dal D.L. 70/2011 e pertanto applicabile in occasione anche di successive riaperture dei termini per l’affrancamento delle plusvalenze, compresa, pertanto, quella ora consentita dalla legge di stabilità 2019. Infatti: (i) l’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011 fa riferimento ai soggetti che si sono avvalsi della rideterminazione dei valori di acquisto di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448 ed appare quindi “collegata” a quest’ultima disposizione piuttosto che alla disposizione dell’art. 2, comma 2 lett. dd), DL. 70/2011; (ii) a sua volta la norma dell’art. 2, c. 2., D.L. 282/2002, modificata dalla norma della legge stabilità 2019, stabilisce che alla rideterminazione dei valori dalla stessa prevista, si applica proprio la disposizione dell’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448; (iii) di fatto, per effetto di detti rinvii incrociati, alla rideterminazione di valori, comunque riconducibile alla disposizione originaria di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448, si applica, con decorrenza 1 luglio 2011, la disciplina in tema di compensazione dettata dall’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011, da considerarsi, pertanto, “a regime”.
Tale interpretazione (nel senso, cioè, di ammettere la compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in occasione di una precedente rideterminazione) ha trovato un’importante conferma da parte dell’Amministrazione Finanziaria, con riguardo alla legge di stabilità 2016, con la Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11, ove si è avuto modo di precisare che nel caso in cui venga effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1° gennaio 2016, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni. Considerato che la legge di stabilità 2019 utilizza la medesima formulazione normativa adottata dalla legge stabilità 2016, le conclusioni cui è giunta l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 20/E del 2016 sopra citata possono estendersi anche alla legge stabilità 2019 (legge 30 dicembre 2018 n. 145).
da chi non aveva mai utilizzato prima d’ora questa possibilità (pagando l’intera imposta sostitutiva del 10% sul valore determinato con la perizia);
da chi deve vendere a prezzo superiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (pagherà la differenza tra l’importo pari al 10% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza; esempio: rivalutazione al 1° gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1° gennaio 2019 su valore di €. 600.000,00 – imposta al 10%: €. 608.000,00 – imposta dovuta €. 60.000,00 – €. 20.000,00 = €. 40.000,00);
da chi deve vendere a prezzo inferiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (possibilità questa espressamente prevista nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 47/E del 24 ottobre 2011 e dalla Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015) evitando in tal modo di incorrere, qualora venga indicato in atto un prezzo inferiore a quello di perizia, nella decadenza dalla precedente rideterminazione ai fini delle imposte dirette, così come sostenuto dalla Agenzia delle Entrate con la circolare 15/2002; inoltre si eviterà anche all’acquirente di incorrere nella azione di accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro.
ATTENZIONE: nel caso di nuova perizia a valore inferiore a quello della precedente rideterminazione, mentre in precedenza poteva essere a costo zero, se la nuova rideterminazione avveniva vigente la stessa aliquota in vigore al momento della precedente rideterminazione (4% o 8%) ora con la fissazione dell’aliquota al 10% la rideterminazione al ribasso potrebbe avere un costo anche rilevante; esempio: rivalutazione al 1° gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1° gennaio 2019 su valore di €. 400.000,00 – imposta al 10%: €. 40.000,00 – imposta dovuta €. 40.000,00 – €. 20.000,00 = €. 20.000,00; sino al 30 giugno 2014, invece, in un’ipotesi del genere, con l’aliquota immutata al 4%, non si sarebbe dovuto pagare nulla; sino al 30 giugno 2018, in un’ipotesi del genere, con l’aliquota dell’8%, si sarebbe dovuta pagare una differenza di €. 12.000,00 (32.000,00 – 12.000,00). Anche con la nuova aliquota, peraltro, la rideterminazione al ribasso potrebbe avere un costo pari a zero se la riduzione del valore sia tale da compensare la maggiore imposta dovuta causa l’aumento dell’aliquota (esempio rivalutazione al 1° gennaio 2016 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata all’8%: €. 40.000,00 – rivalutazione al 1° gennaio 2019 su valore di €. 400.000,00 – imposta al 10%: €. 40.000,00 – imposta dovuta €. 40.000,00 – €. 40.000,00 = €. 0).
che la procedura di rideterminazione del valore si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011, ossia ai diritti i cui atti costitutivi, modificativi e traslativi possono essere trascritti nei RR.II. ai sensi dell’art. 2643, c. 1, n. 2bis, c.c.; la rideterminazione del valore (con conseguente applicazione dell’imposta sostitutiva del 10%) può, quindi, essere utilizzata anche nel caso delle cd. “cessioni di cubatura”;
che l’omessa indicazione nel modello Unico (quadri RM o RT) dei dati relativi alla rivalutazione non pregiudica gli effetti della rivalutazione stessa;
che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà;
che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti;
che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (ad esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile).
(iii) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1° gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1° gennaio 2019 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1° gennaio 2019).
In questa Circolare si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione (con la conseguenza che la eventuale rivalutazione effettuata dal defunto rimane priva di qualsiasi effetto e non potrà essere sfruttata dai successori in caso di vendita dei terreni caduti in successione. Inoltre, i successori, pur non potendosi avvalere della rivalutazione del loro avente causa, non possono neppure richiedere il rimborso di quanto dallo stesso pagato o interrompere i versamenti in caso pagamento rateizzato; in questo senso Cass. 30.6.2016 n. 13406 per la quale gli eredi non hanno diritto al rimborso dell’imposta sostitutiva pagata dal de cuius poiché l’inutilità di tale versamento è stata causata solo da un evento successivo e imprevedibile e non da un errore e omissione del contribuente).
La perizia di stima, dalla quale deve risultare il valore rideterminato alla data del 1 gennaio 2019, deve essere redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili (così dispone l’art. 7 legge 28 dicembre 2001 n. 448); si rammenta inoltre che l’art. 1, comma 428, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 ha ampliato la platea dei soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata di stima del valore dei terreni ai fini dell’affrancamento delle plusvalenze, ricomprendendovi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del testo unico di cui al regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011.
Si sottolinea anche la rilevanza, in caso di trasferimento di un terreno, che presenta, ai fini delle imposte indirette, il valore “periziato”: infatti, giusta il disposto dell’art. 7, sesto comma, legge 448/2001 “la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”. In pratica il valore dei terreni, ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, non può essere inferiore al valore risultante dalla perizia di “rivalutazione”. Nel caso in cui venisse dichiarato un corrispettivo inferiore al valore periziato l’Agenzia delle Entrate ben potrebbe procedere alla rettifica del valore, ai sensi dell’art. 52 D.P.R. 131/1986 (Testo Unico in materia di imposta di registro), ed alla liquidazione della maggiore imposta.
la prima soluzione (a regime) consiste nel dichiarare comunque in atto il valore di perizia (e ciò al fine della liquidazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, visto che il valore di perizia costituisce, comunque, il valore minimo di riferimento al fine del pagamento di dette imposte) precisando che detto valore è superiore al prezzo pattuito e riportato in atto; il venditore, in questo caso, ai fini del calcolo della plusvalenza potrà sempre avvalersi della rivalutazione, mentre l’acquirente dovrà pagare le imposte indirette calcolate sul maggior valore di perizia (e non sul prezzo pattuito)
la seconda soluzione (percorribile sino al 30 giugno 2019) consiste nel presentare una ulteriore perizia per una nuova determinazione del valore (più basso rispetto al precedente), ferma restando la possibilità di compensare l’imposta dovuta per la nuova determinazione con quella pagata in precedenza (possibilità questa confermata anche nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11); questa soluzione sarebbe più favorevole per l’acquirente che andrebbe a pagare le imposte indirette sul valore della nuova perizia (corrispondente al prezzo pattuito), ma, come già sopra precisato, potrebbe avere costi anche rilevanti per il venditore (qualora fosse tenuto a pagare la differenza tra l’importo pari all’10% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza magari in epoca quando ancora vigeva l’aliquota del 4%).
Da segnalare che in giurisprudenza molte sono già le pronunce sul punto (che ha visto i contribuenti contestare la posizione di chiusura adottata dall’Amministrazione finanziaria).
La Cassazione al riguardo si è pronunciata in maniera non univoca: tre sentenze del 2016 sono state favorevoli al contribuente (Cass. 28 settembre 2016 n. 19242, Cass. 29 novembre 2016 n. 24310 e Cass. 29 novembre 2016 n. 24316) mentre altrettante sentenze sono state favorevoli all’Amministrazione finanziaria (Cass. 15 luglio 2016 n. 14492, Cass. 15 luglio 2016 n. 14493, Cass. 13 ottobre 2017 n. 24136).
Commissione Tributaria Regionale del Veneto n. 427 del 29 marzo 2017,
Commissione Tributaria Regionale di Lazio n. 3119 del 2017,
Commissione Tributaria Regionale per la Lombardia n. 5537 del 27 ottobre 2016,
Commissione Tributaria Regionale per la Lombardia n. 3836 del 28 giugno 2016,
(per tale Commissione “se il contribuente paga l’imposta sostitutiva in base al valore del terreno determinato dalla perizia, l’Amministrazione non può accertare una plusvalenza a seguito di cessione del terreno se il prezzo di cessione è inferiore al valore periziato”)
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo n. 103 del 17 febbraio 2016,
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo n. 717 del 20 ottobre 2015,
Commissione Tributaria Regionale, Sardegna n. 134 del 27 marzo 2015,
Commissione Tributaria Regionale di Brescia n. 1064 del 17 marzo 2015,
Commissione Tributaria Provinciale di Catania n. 574/13/15 del 20 gennaio 2015,
Commissione Tributaria Provinciale di Milano n. 197/2015 del 15 gennaio 2015,
Commissione Tributaria Regionale, Puglia n. 1111 del 15 maggio 2014,
Commissione Tributaria Provinciale di Treviso n. 5 del 10 gennaio 2013.
1054. Sui valori di acquisto delle […] dei terreni edificabili e con destinazione agricola rideterminati con le modalità e nei termini indicati dal comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come da ultimo modificato dal comma 1053 del presente articolo, […] l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata al 10 per cento.
b) al secondo periodo, e parole: «30 giugno 2015» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2016»;
ART. 7 legge 28 dicembre 2001 n. 448 e s.m.i. Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola
La rideterminazione del valore dei terreni – Anno 2019 ultima modifica: 2019-04-05T13:04:59+02:00 da Giovanni Rizzi
plusvalenze, Rivalutazione terreni
← Cessioni e affitti di azienda: non si deve rinunciare al presidio di legalità
Il dovere di informazione del notaio verso il cliente. Due recenti sentenze della Cassazione →