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Timestamp: 2018-01-21 08:44:41+00:00
Document Index: 50128401

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Nella locazione ad uso diverso grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate allo svolgimento dell’attività (Locazioni) - 101Professionisti.it
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Nella locazione ad uso diverso grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate allo svolgimento dell’attività
Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore (F.Cia).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 1 dicembre 2016, n. 24534
sul ricorso 721/2013 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS) SRL, (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'Avvocato (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 527/2012 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA, depositata il 23/04/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/10/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
uditi gli Avvocati (OMISSIS), per delega dell'Avvocato (OMISSIS), e (OMISSIS), per delega dell'Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LUCIO CAPASSO, il quale ha concluso per il rigetto del ricorse.
Con citazione del 19 gennaio 1994 (OMISSIS) conveniva davanti al Tribunale di Bergamo (OMISSIS), chiedendone la condanna alla restituzione della somma di Lire 26.000.000, deducendo di aver versato tale somma a titolo di anticipo per la costituzione insieme al convenuto di uno studio medico associato presso i locali della (OMISSIS) s.r.l., che li avrebbe dati in locazione. In particolare, il (OMISSIS) evidenziava che tra le parti (unitamente alla (OMISSIS) s.r.l.) era stato concluso in tal senso un contratto preliminare in data 30 aprile 1993, e che purtroppo il contratto definitivo non era stato poi stipulato a causa della mancata concessione delle autorizzazioni relativa ai locali da destinare a studio.
Si costituiva (OMISSIS), il quale affermava che il contratto dedotto dall'attore non aveva avuto esecuzione a seguito dell'inadempimento della societa' (OMISSIS) a r.l., proprietaria dei locali da destinare a studio medico, nonche' del suo legale rappresentante (OMISSIS), i quali lo avevano indotto a trasferire il proprio studio presso l'immobile di loro proprieta', e successivamente pero' non si erano attivati per ottenere il rilascio delle necessarie autorizzazioni per quella destinazione d'uso. (OMISSIS) chiedeva pertanto di chiamare in causa la suddetta societa' ed il (OMISSIS) personalmente, per sentirli condannare al risarcimento di tutti i danni patiti, nonche' per essere manlevato da eventuali sue responsabilita' nei confronti di (OMISSIS). Il (OMISSIS) proponeva altresi' domanda riconvenzionale nei confronti del (OMISSIS) stesso, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento dell'attore.
Si costituivano i terzi chiamati in causa, contestando ogni responsabilita' in ordine alla mancata concessione dei provvedimenti autorizzatori; il (OMISSIS) eccepiva anche il difetto della sua legittimazione passiva, in quanto il rapporto giuridico era stato intrattenuto dalla societa' di capitale (OMISSIS), di cui egli era il rappresentante legale.
Il Tribunale di Bergamo con sentenza depositata in data 8 novembre 2005, respingeva le domande svolte da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS); dichiarava risolto il contratto preliminare tra i due concluso il 30 aprile 1993; affermava l'inadempimento della (OMISSIS) s.r.l. e del suo legale rappresentate (OMISSIS), con condanna di entrambi in solido al risarcimento del danno in favore di (OMISSIS) nella misura di Euro 486.319,00, oltre interessi legali e rivalutazione.
Avverso la suddetta sentenza proponevano appello la (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS), chiedendo l'integrale riforma della sentenza impugnata.
Si costituiva in giudizio l'appellato (OMISSIS), chiedendo la conferma della sentenza di primo grado.
La Corte d'Appello di Brescia con sentenza n. 512/2012, depositata il 23 aprile 2012, in riforma della sentenza di primo grado, accoglieva l'appello proposto dalla (OMISSIS) s.r.l. e da (OMISSIS), e di conseguenza rigettava le domande formulate da (OMISSIS), con compensazione delle spese tra le parti. A sostegno di questa pronuncia la Corte di Brescia evidenziava che la (OMISSIS) s.r.l., con la scrittura privata del 30 aprile 1993 di cui in premessa, si era impegnata esclusivamente a presentare le domande necessarie per ottenere l'idoneita' dei locali all'attivita' de (OMISSIS), obbligazione assolutamente diversa dall'impegno a trasformare i locali di sua proprieta' per renderli idonei a tale specifica attivita'. D'altro canto, la possibilita' che i locali fossero ritenuti non idonei era stata presa in considerazione dalle parti stesse, tant'e' che esse avevano pattuito una condizione risolutiva del contratto in caso di mancata autorizzazione al trasferimento della sede, a verificarsi nel caso di mancato rilascio dell'autorizzazione sanitaria per i nuovi locali entro la data del 31 dicembre 1993. Ne' spettava alla locatrice (OMISSIS) s.r.l., secondo la Corte di Brescia, operare trasformazioni o modificazioni del bene locato per renderlo idoneo alla destinazione d'uso desiderata dal conduttore, se cio' non era stato oggetto di specifica pattuizione, in questo caso mancante. Quindi secondo i giudici di secondo grado, la (OMISSIS) s.r.l. a buon diritto aveva fatto valere la condizione risolutiva, dichiarandosi libera da vincoli.
Avverso la decisione della Corte d'Appello di Brescia ha proposto ricorso (OMISSIS), formulando un unico motivo. Resistono in giudizio la (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) con controricorso e formulano altresi' ricorso incidentale in unico motivo. Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell'articolo 378 c.p.c..
DOCUMENTI 372.
1. Con l'unico motivo ricorso (OMISSIS) deduce ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363 e 1575 c.c., ritenendo che la sentenza impugnata sia fondata su un'interpretazione della scrittura privata del 30 aprile 1993 contrastante con i principi ermeneutici dettati dai suddetti articoli di legge e con la disciplina in materia di locazione. In particolare la (OMISSIS) s.r.l., ad avviso del ricorrente, si era obbligata non solo a chiedere le necessarie autorizzazioni per aprire lo studio medico, ma anche ad effettuare modifiche strutturali ai locali dati in locazione per renderli conformi alle prescrizioni della competente U.S.L., come emergerebbe dalla pattuizione contenuta a pag. 2 del punto 2 della scrittura privata oggetto preliminare tra le parti.
E' noto come, secondo l'orientamento consolidato di questa Corte, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attivita' che egli intende esercitarvi, nonche' al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; sicche', ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non e' configurabile alcuna responsabilita' per inadempimento a carico del locatore, e cio' anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa, invece, rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneita' dell'immobile da parte del conduttore (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 17986 del 14/08/2014; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1735 del 25/01/2011).
Di una pattuizione di tal fatta il ricorrente sostiene l'esistenza a pagina 2 del punto 2 della scrittura inter partes del 30 aprile 1993, senza pero' riportarne il contenuto.
E' invece stato piu' volte ribadito da questa Corte che l'interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un'attivita' riservata al giudice di merito, ed e' censurabile in sede di legittimita' soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per inadeguatezza della motivazione, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nella formulazione antecedente alla novella di cui al Decreto Legge n. 83 del 2012, o - nel vigore del novellato testo di detta norma - nell'ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti (da ultimo, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14355 del 14/07/2016). Ai fini della censura di violazione dei canoni ermeneutici, non e' peraltro sufficiente l'astratto riferimento alle regole legali di interpretazione, ma e' necessaria la specificazione dei canoni in concreto violati, con la precisazione del modo e delle considerazioni attraverso i quali il giudice se ne e' discostato. In ogni caso, per sottrarsi al sindacato di legittimita', non e' necessario che quella data dal giudice sia l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicche', quando di una clausola siano possibili due o piu' interpretazioni, non e' consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimita' del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19044 del 03/09/2010; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4178 del 22/02/2007). La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto nell'interpretazione di una clausola contrattuale ha comunque l'onere non soltanto di specificare i canoni che in concreto assuma violati ed il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, ma anche di accompagnare i rilievi contenuti nel ricorso, in ossequio al requisito di ammissibilita' di ricorso posto dall'articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, alla trascrizione delle clausole individuative dell'effettiva volonta' delle parti (la cui ricerca, che integra un accertamento di fatto, e' preliminare alla qualificazione del contratto), al fine di consentire alla Corte di verificare l'erronea applicazione della disciplina normativa, non potendo la Corte stessa sopperire alle lacune dell'atto di impugnazione con indagini integrative. (Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 13587 del 04/06/2010).
Il ricorrente non ha invece qui provveduto a riportare nel ricorso la trascrizione delle clausole contrattuali poste a fondamento del proprio motivo di gravame, limitandosi, come detto, ad un richiamo per relationem alla pagina 2 del punto 2 della scrittura privata del 30 aprile 1993.
Peraltro, il motivo di ricorso si sostanzia in una critica, sub specie del vizio di violazione di legge, di quella che e' stata, in realta', la ricostruzione della comune volonta' delle parti operata dalla Corte d'Appello, ricostruzione che costituisce un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sicche' le relative censure del (OMISSIS) si riducono nella mera contrapposizione tra l'interpretazione degli obblighi pattizi data dal ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata.
2. La (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) (OMISSIS) con il ricorso incidentale deducono, invece, ex articolo 360 c.p.c., comma 1 n. 3, la violazione della disciplina in materia di spese di lite, nonche' ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, il vizio di motivazione sul punto.
In particolare, i ricorrenti incidentali lamentano che la compensazione integrale delle spese di lite, operata dalla Corte di Brescia, non sia giustificata dalla presenza di alcuna grave ed eccezionale ragione, invocando la formulazione del'articolo 92 c.p.c., "entrata in vigore poco prima dell'instaurarsi del giudizio di appello". In ogni caso, secondo i ricorrenti incidentali, appare del tutto erronea la compensazione anche nei confronti di (OMISSIS), soggetto del tutto estraneo alla scrittura privata di cui e' causa, come riconosciuto dalla stessa sentenza impugnata.
Il ricorso incidentale e' infondato. Innanzitutto, trattandosi, nel caso in esame, di giudizio instaurato anteriormente all'entrata in vigore della L. 18 giugno 2009, n. 69, opera l'articolo 92 c.p.c., comma 2, nel testo anteriore alle modifiche apportate dall'articolo 45, comma 11, di detta legge, di tal che la compensazione delle spese poteva essere disposta non per "gravi ed eccezionali ragioni esplicitamente indicate nella motivazione", ma pure solo per "giusti motivi" (neppure da indicare esplicitamente in motivazione, trattandosi di procedimento altresi' instaurato prima del 1 marzo 2006, e quindi cui non e' applicabile nemmeno la sostituzione del secondo comma dell'articolo 92 c.p.c., introdotta per effetto della L. 28 dicembre 2005, n. 263, articolo 2, comma 1, lettera a, e succ. modif. ed integr.). In tale cornice normativa, la scelta di compensare le spese processuali era riservata al prudente, ma comunque motivato, apprezzamento del giudice di merito, la cui statuizione poteva essere censurata in sede di legittimita' soltanto se le ragioni poste alla base della motivazione fossero illogiche o contraddittorie, tali, quindi, da inficiare, per inconsistenza o erroneita', il processo decisionale. Tali motivi sono stati indicati dalla Corte di Brescia nella responsabilita' comune delle parti per le "non perspicue clausole della scrittura privata 30 aprile 1993". Queste ragioni di compensazione risultano non illogiche sia per la posizione della (OMISSIS) s.r.l. che per quella di (OMISSIS), visto che anche la decisione in ordine alla domanda resa nei confronti di quest'ultimo in proprio puo' essere stata influenzata dalle oscurita' interpretative della scrittura privata.
3. Conseguono il rigetto dei ricorsi principale ed incidentale e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo.
La Corte rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale e condanna il ricorrente principale a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 6.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
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