Source: http://leipzig-stadtfueralle.de/wiki/maengelbeseitigung/
Timestamp: 2019-01-24 04:04:02
Document Index: 140723995

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 539', '§ 536', '§ 569', '§ 543']

Mängelbeseitigung | Netzwerk Leipzig – Stadt für alle
Tipps für Mieter_innen, in deren Wohnungen Mängel auftreten
Die Erfahrung zeigt: Viele Mieter_innen sind ratlos, ärgern sich schwarz oder üben sich in endloser Geduld. Viele langen schließlich auch seufzend in die eigene Tasche, um den Mangel beheben zu lassen, oder führen selbst Reparaturarbeiten aus. Und manche haben die Illusion, dass der Vermieter ihnen ihre Geduld, ihre Mühe und ihre Kosten irgendwann schon honorieren wird.
(Hinweis: Am Ende dieser Infoschrift finden Sie 3 Musterbriefe!)
Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) sind Pflicht des Vermieters
Mieter_innen haben folglich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt – also auftretende Mängel beseitigt.
Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur dann, wenn Mieter_innen den Mangel selbst verschuldet haben.
Aber: Bei z. B. feuchten Wänden und Schimmelbildung flüchten sich Vermieter gern in die Behauptung, die Mieter_innen hätten den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet. Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern: Ein Verschulden muss Ihnen der Vermieter in jedem Fall erst nachweisen! Eine Klausel im Mietvertrag, die angibt, dass der Vermieter nicht beweisen müsse, dass ein Schaden (z. B. eine Rohrverstopfung) von den Mieter_innen verursacht worden sei, ist unwirksam. Vielen Mieter_innen erscheint es schwierig, die mitunter langwierige Prozedur zur Durchsetzung ihres Rechts auf Instandhaltung/ Instandsetzung auf sich zu nehmen. Wir wollen Ihnen im Folgenden zeigen, wie Sie es richtig anpacken, damit Ihre Wohnung schnell wieder bewohnbar und wohnlich wird.
Viele Vermieter versuchen, durch eine besondere Klausel im Mietvertrag („Kleinreparaturklausel“) die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter_innen abzuwälzen: Letztere sollen danach kleinere Reparaturen selbst bezahlen.
Dies ist nur dann möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter_innen unterliegen (wie Lichtschalter, Wasserhahn).
Des Weiteren muss der Mietvertrag eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (höchstens 100 Euro gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres in Prozent der Jahresmiete enthalten. Als Höchstgrenze gilt derzeit 6% bis 8% der Jahresmiete, wobei umstritten ist, ob von der Netto- oder Bruttomiete auszugehen ist.
Wichtig ist auch, dass der Mieter/die Mieterin die Reparatur nicht selbst veranlassen, sondern nur bezahlen muss (sogenannte „Vornahmeklauseln“ sind unwirksam). Übersteigt eine einzelne Reparatur den vertraglich vereinbarten Höchstbetrag, müssen Sie diesen nicht etwa anteilig selbst zahlen. Die Kleinreparaturklausel greift dann insgesamt nicht mehr. Wenn Sie also eine Vereinbarung über Kleinreparaturen in Ihrem Mietvertrag haben, lassen Sie deren Wirksamkeit unbedingt in einer Beratungsstelle anwaltlich überprüfen!
Unter Schönheitsreparaturen ist der Anstrich von Fußböden, Wänden und Decken, das Tapezieren, der Innenanstrich von Türen und Fenstern sowie der Anstrich von Rohren und Heizkörpern zu verstehen. Diese Instandhaltungsarbeiten dürfen mietvertraglich auf die Mieter_innen abgewälzt werden, sofern sie durch Abnutzung während der Mietzeit oder beim Auszug fällig werden.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter_innen die Wohnung beim Einzug in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben. Jedoch halten sich nicht alle Vermieter daran. Die Übernahme der Erstrenovierung befreit Sie keinesfalls automatisch von der Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen während der Mietdauer bzw. von Renovierungsarbeiten beim Auszug. Der BGH hat jedoch in den letzten Jahren eine Vielzahl von mietvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt.
Deshalb: Wenn Sie eine Wohnung voller Mängel gemietet haben oder ausziehen wollen, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen, bevor Sie zu Spachtel und Pinsel greifen. Auf gar keinen Fall sollten Sie sich bei einer Wohnungsabnahme zur Unterschrift unter irgendein Protokoll („Sonst nehme ich die Wohnung nicht ab …“) nötigen lassen. (Näheres hierzu in unserer Infoschrift „Schönheitsreparaturen“.)
Was ist nun zu tun, wenn ein Mangel in Ihrer Wohnung oder im Haus auftritt?
Der erste und wichtigste Schritt ist, dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen. Dies ist nicht nur Ihr gutes Recht, sondern sogar Ihre Pflicht. Andernfalls verlieren Sie hinsichtlich der nicht angezeigten Mängel wesentliche rechtliche Ansprüche gegen den Vermieter und können sich sogar schadensersatzpflichtig machen.
Sie sollten dem Vermieter die Mängel von Anfang an schriftlich anzeigen, und zwar so, dass Sie den Zugang der Mängelanzeige beim Vermieter auch nachweisen können.
oder Einschreiben mit Rückschein,
Abgabe beim Vermieter oder seiner Hausverwaltung, wobei Sie sich den Empfang auf Ihrer Kopie bestätigen lassen,
Einwurf in den Briefkasten des Vermieters/der Hausverwaltung im Beisein eines Zeugen, der auch den Inhalt Ihres Schreibens kennt.
E-Mails oder Telefaxe können Sie auch versenden, aber aus Beweisgründen nicht als alleinige Form der Mitteilung.Bitte orientieren Sie sich an unserem Musterbrief 1 und achten Sie darauf, dass Sie das Ende der (angemessenen) Frist, die Sie Ihrem Vermieter zur Mängelbeseitigung setzen, mit einem genauen Datum benennen (also nicht nur: „innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt dieses Schreibens“). Natürlich müssen Sie sich immer eine Kopie/einen Ausdruck Ihrer Schreiben für die eigenen Unterlagen aufheben.
Manche Mieter_innen, die sich das Schreiben von Briefen oder das Warten ersparen möchten, holen kurzerhand selbst die Handwerker. Aber: Der Vermieter wird sich fast immer weigern, die Rechnung zu begleichen oder die verauslagten Kosten zu erstatten. Nach Rechtslage dürfen Mieter_innen, wenn sie die Kosten vom Vermieter ersetzt haben wollen (§ 536 a Absatz 2 Nr. 1 BGB), keinesfalls einen Mangel einfach selbst beseitigen (lassen), ohne den Vermieter zuvor – unter Fristsetzung – zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben.
Ausnahme: Wenn Gefahr in Verzug ist, d. h. wenn Mängel auftreten, die umgehend beseitigt werden müssen, um größere Schäden oder Gefahren für das Haus oder für die Gesundheit der Mieter_innen zu vermeiden (§ 536 a Absatz 2 Nr. 2 BGB). Das wäre beispielsweise der Fall bei einem Rohrbruch oder bei Strom- bzw. Heizungsausfall, wenn – etwa am Wochenende – der Vermieter/die Hausverwaltung nicht erreichbar ist. Dann dürfen Sie selbst sofort handeln. Ihre Bemühungen, den Vermieter/die Hausverwaltung vorher zu erreichen, müssen Sie sorgfältig dokumentieren und gegebenenfalls beweisen können (Zeugen!). Wenn möglich, lassen Sie sich vorher beraten.
Mängelbeseitigung: Zweitens – den besten Weg wählen
Sie zeigen dem Vermieter den Mangel an und setzen ihm eine angemessene Frist mit einem bestimmten Termin für die Mängelbeseitigung (Mahnung), gleichzeitig teilen Sie ihm mit, dass Sie – sollte der Vermieter die Mängel bis zu dem genannten Termin nicht beseitigt haben – es danach ablehnen werden, seine Leistungen zur Mängelbeseitigung anzunehmen (Ablehnungsandrohung).
Nach Ablauf der Frist beauftragen Sie dann selbst einen Handwerker mit der Reparatur und bezahlen die Rechnung erst einmal aus eigener Tasche. Anschließend teilen Sie Ihrem Vermieter den Abschluss der Arbeiten sowie die Höhe der Ihnen entstandenen Kosten mit, fügen Kopien der entsprechenden Rechnungen bei und setzen ihm eine Zahlungsfrist (siehe Musterbrief 2). Zugleich kündigen Sie an, dass Sie die Kosten entweder von Ihrer übernächsten Miete abziehen oder aber gerichtlich einfordern werden (§ 539 BGB), wenn er die Zahlung nicht fristgerecht leistet. Vor der Verrechnung der Kosten mit der Miete sollten Sie Ihren Mietvertrag dahingehend prüfen lassen, ob eine Einschränkung zur Verrechnung vereinbart wurde.
Beachten Sie: Der Vermieter muss nur die Aufwendungen ersetzen, die zur Mängelbeseitigung objektiv erforderlich waren. Das sind die Kosten, die nach Auffassung von Fachleuten zur Behebung des Mangels notwendig waren.
Beispiel: Ist die Reparatur des Wasserhahns durch Ersetzen des Drehknopfs möglich, dürfen Sie nicht einen neuen Wasserhahn anbringen lassen.
Mängelbeseitigung: Drittens – zusätzliche Maßnahmen
Die Eingriffsmöglichkeiten der Behörden sind im Wohnungsaufsichtsgesetz geregelt und reichen bis zum Bußgeld und zur Ersatzvornahme.
Mindern Sie niemals auf eigene Faust, sondern erst nach anwaltlicher Beratung. Dies ist schon deshalb wichtig, weil unter Umständen eine Kündigung Ihres Mietvertrags droht, wenn die Minderungsbeträge eine Monatsmiete erreichen. Greifen Sie auch nicht auf sogenannte Mietminderungslisten zurück – schon gar nicht aus dem Internet. Gerichtsurteile zu Mietminderungen sind immer Einzelfallentscheidungen!
Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass durch die Mängel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt wird. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung.
Haben Sie die Miete gemindert und klagt der Vermieter auf volle Zahlung der Miete, müssen Sie beweisen, dass die Wohnung mangelhaft ist und Sie den Mangel dem Vermieter angezeigt haben. Sie sollten deshalb rechtzeitig Beweise sammeln (Fotos,
Protokolle, Zeugen).
Ein vertraglicher Ausschluss des Mietminderungsrechts ist in Wohnraummietverträgen immer unwirksam.
Entstehen Ihnen aufgrund von Mängeln Schäden an Ihrer Gesundheit oder Ihrem Eigentum, können Sie neben der Instandsetzung Ihrer Wohnung Schadensersatz verlangen, wenn Sie dem Vermieter Verschulden nachweisen können. Die häufigsten Fälle dürften Wasserschäden sein. Hierzu exemplarisch zwei Beispiele:
2. Der Vermieter hat das über Ihrer Wohnung befindliche undichte Dach trotz Ihrer ausdrücklichen Hinweise nie abdichten lassen und deshalb kommt es zum Wasserschaden in Ihrer Wohnung. Hier liegt ein Verschulden des Vermieters vor.
Für unverschuldete Mängel muss der Vermieter nur dann haften, wenn erhebliche Mängel bereits bei Einzug vorlagen oder zugesicherte Eigenschaften der Wohnung fehlen. Ausgeschlossen sind Schadensersatz und Mietminderung jedoch, wenn Mieter_innen beim Abschluss des Mietvertrags von den Mängeln Kenntnis hatten und sich nicht ausdrücklich die Wahrnehmung ihrer Rechte vorbehalten haben (§ 536 b BGB).
Wenn Ihre Wohnung Schäden oder Mängel aufweist, die Ihre Gesundheit oder die Ihrer Angehörigen gefährden, können Sie außerordentlich fristlos kündigen (§ 569 Absatz 1 BGB). In der schriftlichen Kündigung müssen Sie als Kündigungsgrund die Gesundheitsgefährdung nennen und darlegen, woraus sich diese ergibt. Sie verlieren dieses Kündigungsrecht selbst dann nicht, wenn Sie den gesundheitsgefährdenden Mangel bereits bei Einzug kannten. Unerheblich ist auch, ob Ihr Vermieter den Mangel zu verantworten hat. Allerdings dürfen Sie erst dann kündigen, wenn Sie dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben und diese erfolglos verstrichen ist. Diese Fristsetzung ist unnötig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z. B. wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder der Vermieter diese endgültig abgelehnt hat). Sie sollten sich hierzu beraten lassen! Zusätzlich zur fristlosen Kündigung können Sie die Miete mindern und – unter strengen Voraussetzungen – Schadensersatz fordern.
Auch wenn der Vermieter Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung vorenthält oder wieder entzieht, können Sie außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 1 BGB).
Ich bitte Sie, den Mangel/die Mängel innerhalb von zwei Wochen, spätestens bis zum … beseitigen zu lassen.
* siehe hierzu unter „Mängelbeseitigung: Drittens – zusätzliche Maßnahmen
Mir sind hierfür Aufwendungen in Höhe von … Euro entstanden (siehe beiliegende Rechnungen in Kopie).
Ich bitte um Überweisung des Betrags auf mein Konto IBAN …, BIC … bei … eingehend bis zum …*.
* eine Frist von zehn Tagen setzen
mit Schreiben vom … hatte ich Ihnen folgende Mängel mitgeteilt: …
Den Minderungsbetrag für die Zeit seit meiner Mängelanzeige mit oben genanntem Schreiben, also für die Monate … bis … = … Euro werde ich von der übernächsten Miete abziehen.