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Timestamp: 2020-08-06 22:13:15+00:00
Document Index: 5923015

Matched Legal Cases: ['art. 447', 'art. 3', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 1188', 'art. 5', 'art. 1455', 'sentenza ', 'art. 1587', 'art. 844', 'art. 2043', 'art. 12', 'art. 11', 'art. 1590', 'art. 1590', 'art. 1199', 'art. 1590', 'sentenza ', 'art. 79', 'art. 1576', 'art 79', 'art. 1175', 'art. 1375', 'art. 43', 'art. 1578']

Consulenza Legale In Materia Di Locazione - Brocardi.it
Hai un problema legale in materia di locazione di immobili ad uso abitativo?
consulenza legale in materia di locazione
Introduzione 2. Origini della locazione 3. Disciplina giuridica della locazione 4. Consulenze legali in materia di locazione
L’esigenza di trovare un alloggio, soprattutto nei grandi centri urbani, è estremamente sentita nella società moderna, dove spesso si assiste ad un fenomeno di frequenti spostamenti delle persone da un luogo ad un altro.
Anche in ambito commerciale ed industriale il contratto di locazione è largamente utilizzato, in quanto l’imprenditore, soprattutto agli inizi della sua attività, non ha la forza economica per acquistare i locali in cui insediare la sua azienda e quindi si rivolge al mercato dei locali commerciali offerti in locazione per trovare la soluzione a lui più confacente. Tutto questo ha reso il contratto di locazione uno dei contratti più utilizzati nella pratica e uno dei più conosciuti, ma anche una delle maggiori cause di litigio tra privati.
Le liti e le controversie in materia di locazione rappresentano una notevole parte delle consulenze legali svolte dai legali di Brocardi.it.
La estrema complessità della materia, che si presenta divisa tra il Codice Civile e le leggi di settore, e la frequentissima ricorrenza di tale strumento contrattuale nella vita dei cittadini, contribuiscono a rendere il settore delle locazioni un ambito di grande attenzione dogmatica e di ampia rilevanza pratica.
Anche delle questioni che possono sembrare ad un primo impatto banali o comunque non particolarmente complesse (si pensi al pagamento delle spese di ordinaria manutenzione), diventano nella pratica fonte di discussione tra proprietario e inquilino, se non addirittura una vera e propria vertenza da esaminare davanti all’autorità giudiziaria.
La predisposizione di contratti di locazione il più possibile specifici e accurati, in merito in particolare a quelle clausole che maggiormente costituiscono poi oggetto di discussione, può essere un valido strumento per scongiurare le cause giudiziarie che possono sorgere dal contratto di locazione.
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La consulenza degli avvocati dello staff di Brocardi.it, altamente specializzati nelle controversie in materia locatizia, sarà estremamente importante nel momento in cui si sia costretti, come proprietari od inquilini, ad affrontare un contenzioso, e si necessiti quindi di indicazioni specialistiche su come gestire la vertenza.
ORIGINI DELLA LOCAZIONE
La locazione di immobili ad uso abitativo era istituo già noto nel diritto romano, che la definiva “locatio rei”. Nella “locatio rei”, a corrispettivo dell'uso e godimento della cosa locata, il conduttore doveva prestare una “merces” che nel diritto antico era fissata in denaro.
Fin da sempre, infatti, si è sentita l’esigenza di far fruttare quegli immobili i quali, posseduti ma non utilizzati, non avrebbero rivestito, per il proprietario, alcuna utilità pratica. D’altra parte, la frequente esigenza di moltissime persone di non acquistare in via definitiva un immobile, a causa di tutte le incombenze economiche e non che questo richiede, ha favorito lo sviluppo del mercato delle locazioni, che è stato per molto tempo in continua crescita, seppur attraversato da diverse importanti riforme, mirate, a volte, a tutelare la figura del conduttore, altre quella del locatore.
Basti pensare in questo senso alla c.d. “legge sull’equo canone” per le locazioni con finalità abitative, che aveva come fine quello di non lasciare alla libera contrattazione delle parti la determinazione del canone, vincolandolo viceversa a rigidi parametri legislativi. L'articolo 12 di tale legge, infatti, dispone che "il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dell’immobile locato".
Tuttavia, tale articolo 12 è stato abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dalla successiva Legge sulle locazioni abitative.
In altri interventi, invece, il legislatore ha tutelato maggiormente gli interessi del proprietario, nell’ottica della valorizzazione del libero mercato: basti far riferimento alla procedura di intimazione per sfratto, introdotta nel Codice di Procedura Civile solamente con la L. 26.11.1990, che introdusse l’art. 447 bis c.p.c.
Il codice di procedura civile del 1940, infatti, non dettava una specifica disciplina per le controversie in materia di locazione, ed esse venivano quindi trattate attraverso il rito ordinario a cognizione piena ed erano attribuite al conciliatore, al pretore o al tribunale in base al valore.
DISCIPLINA GIURIDICA DELLA LOCAZIONE
L'ambito delle locazioni, come accennato, presenta svariati profili di complessità, e questo non solo a causa del tecnicismo della materia, ma anche e soprattutto per la mancanza di una disciplina organica che si occupi in maniera lineare del settore. Ad oggi, infatti, non esiste un “codice delle locazioni” che possa aiutare l’interprete a risolvere i quesiti in materia di locazione in modo chiaro e consequenziale.
Per trovare risposta alle diverse problematiche, è necessario muoversi all’interno delle diverse disposizioni che si occupano della materia locatizia, tra le quali quelle contenute nel Codice Civile (articoli 1571 e seguenti) rivestono portata, se non residuale, comunque subalterna. Le norme e i principi generali contenuti nel Codice, infatti, sono stati ampiamente rivisitati e specificati dalle leggi speciali, tra le quali per importanza spiccano la L. 9 dicembre 1998 n. 431 e la L. 27 luglio 1978 n. 392, in parte abrogata dalla prima con riferimento alle locazioni ad uso abitativo.
CONSULENZE LEGALI IN MATERIA DI LOCAZIONE
Assistenza legale in merito alla redazione di idoneo contratto di locazione ad uso abitativo
Proprio per l’intricata selva di norme che regolano il settore, la redazione del contratto di locazione non può essere lasciata al caso, come spesso accade, affidandosi per il suo confezionamento a personale non esperto in materia. In questo senso, il parere di un avvocato specializzato può rivelarsi determinante per individuare la tipologia contrattuale più confacente alle esigenze di ognuno.
Giusto per dare un'idea, solo nell’ambito delle locazioni abitative sono molteplici le tipologie contrattuali esistenti dopo la riforma operata dalla L. n. 431/1998.
Innanzitutto, vi sono le locazioni libere (anche dette 4+4), caratterizzate dal fatto che il canone di locazione è liberamente determinato dalla negoziazione delle parti, ma il proprietario è vincolato al contratto per un periodo molto lungo. Le locazioni libere hanno infatti una durata di 4 anni, alla scadenza dei quali il proprietario può disdettare il contratto, e quindi riavere la disponibilità dell’immobile, solo per determinati motivi rigidamente predeterminati dall’ art. 3 della L. 431/98.
Se il proprietario, come spesso accade, non presenta la disdetta entro la scadenza del primo periodo, il contratto si intende rinnovato per un ulteriore periodo di 4 anni, scaduti i quali il proprietario può decidere di disdettare il contratto, questa volta senza vincoli, oppure rinnovare il contratto a nuove condizioni o, infine, non fare nulla, e in questo caso il contratto si intenderà tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di quattro anni.
Oltre alla locazione "libera" 4+4 (nessun limite per la libera determinazione del canone), un'altra tipologia di contratto, che risulta statisticamente abbastanza usata, è quella costituita dalle locazioni cosiddette concordate:
Rispetto a quelle "libere", le locazioni convenzionate sono caratterizzate dal fatto che la determinazione del canone di locazione non può essere liberamente rimessa alla volontà delle parti, ma deve essere convenuta applicando particolari parametri oggettivi, che vengono decisi da apposite convenzioni locali sottoscritte tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, le quali predeterminano anche i modelli dei contratti-tipo. Generalmente, il canone di locazione così determinato è sempre più basso rispetto a quello che si otterrebbe da una libera contrattazione tra le parti, ma a questo fa da contraltare una durata contrattuale più breve rispetto alle locazioni a canone libero e agevolazioni di tipo fiscale per il locatore ed anche, in talune situazioni, per il conduttore. Più precisamente, i benefici fiscali sono i seguenti:
Riduzione aliquota cedolare secca. L’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione è ridotta dal 21% al 10%;
Tuttavia, l'ambito di applicazione delle agevolazioni fiscali previste dall'art. 8 della L. 431/1998 è stato limitato ai contratti di locazione riguardanti immobili che si trovino nei comuni di cui all'art. 1 del D.L. n. 551/1988, e che siano stati stipulati (o rinnovati) ai sensi dell'art. 2, comma 3, della L. 431/1998 in seguito ad accordo definito in sede locale, rispettando i criteri previsti nel decreto indicato dall'art. 4 della legge, oppure le condizioni indicate nel decreto di cui all'art. 4 comma 3.
Tutti i contratti a canone concordato hanno una durata minima inferiore rispetto a quella della locazione a canone libero. Questo è evidentemente un vantaggio soprattutto per il locatore, che avrà un orizzonte temporale di indisponibilità dell'immobile locato più breve rispetto a quello della locazione libera.
Nello specifico, la locazione a canone concordato standard 3+2 ha, appunto, una durata di tre anni, al termine dei quali, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore. Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto.
Oltre alla locazione a canone concordato 3+2, che noi per comodità definiamo "standard", perché è quella che soddisfa più direttamente le esigenze abitative tradizionali (casa familiare), vi sono, sempre a canone concordato, altre due tipologie di locazione:
la locazione che viene proprio denominata "transitoria", stipulata solitamente da lavoratori che devono trasferirsi altrove per motivi contingenti di breve durata (massimo 18 mesi),
la locazione di immobili destinata agli studenti universitari (non può avere una durata inferiore a 6 mesi né superiore a 3 anni. Alla scadenza del contratto, è previsto il rinnovo automatico del rapporto).
Dal punto di vista delle agevolazioni fiscali, alla locazione transitoria non si applicano le agevolazioni fiscali di cui all'art. 8 della L. 431/1998; così, la possibilità vantaggiosa del locatore di ottenere la cessazione del contratto di locazione dopo un breve termine, trova un contrappeso nella perdita di tutti i benefici fiscali più sopra indicati.
Per quanto riguarda i contratti di locazione stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, viceversa, si applicano:
le agevolazioni fiscali di cui all'art. 8 della L. 431/1998, come avviene per i contratti a canone concordato 3+2 (e quindi la riduzione della base imponibile irpef, la riduzione della base imponibile per l'imposta di registro e la riduzione dell'aliquota per la cedolare secca).
Una detrazione pari ad una certa percentuale del canone corrisposto annualmente per i genitori degli studenti iscritti ad una qualsiasi Università e che possono essere considerati fuori sede, oppure per gli stessi studenti nel caso siano dei lavoratori e abbiano un reddito non superiore ad una determinata soglia.
N.B.: si tenga presente che per poter stipulare un contratto di locazione di questo tipo occorre anzitutto che il locatario rientri nella categoria degli studenti fuori sede, ovvero occorre che lo studente abbia la residenza in un luogo ubicato ad almeno 100 chilometri di distanza dal luogo di studio oppure che questo sia ubicato in un’altra provincia.
Consulenza giuridica sulla suddivisione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario. Chi paga le spese di manutenzione della caldaia?
Una delle maggiori cause di litigio tra le parti del contratto di locazione sorge nel momento in cui il proprietario richiede al suo inquilino il pagamento degli oneri accessori. Chi occupa un immobile locato, oltre al pagamento del canone di locazione, è tenuto al pagamento delle spese condominiali ricollegate all’appartamento locato, a cui i contratti fanno riferimento spesso con il termine "oneri accessori". Per fortuna vi sono varie fonti, normative e non normative, che disciplinano con chiarezza questo delicato aspetto.
Innanzitutto soccorre l’art. 9 della L. 392/78 il quale ci dà un primo punto di riferimento sulla materia, indicandoci alcune spese che sono a carico dell’inquilino e altre che rimangono a carico del proprietario. Vi è da dire però che, stante la delicatezza della materia, vi sono altre fonti a cui gli addetti del settore spesso fanno riferimento: sotto questo aspetto non si può non citare l’allegato “G” al D.M. 30 dicembre 2002 oppure la famosa "Tabella Oneri Accessori" concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat e registrata a Roma il 30 aprile 2014. Tali fonti, anche se non rivestono il carattere di norme legislative, hanno oramai raggiunto una importanza tale nella prassi al punto che vengono richiamate, in tantissimi contratti di locazione, diventando perfettamente vincolanti tra le parti al pari di una qualsiasi norma della L. 431/98 o della L. 392/78.
Proviamo a fare un esempio pratico che riguarda la suddivisione delle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione della caldaia. Se le parti, come accade di frequente, hanno fatto riferimento nel contratto ad elenchi esterni concordati con le associazioni di categoria o all’allegato “G” al D.M. 30 dicembre 2002, è a tali fonti che ci si dovrà rivolgere per dirimere eventuali controversie sorte riguardo alla manutenzione della caldaia.
Prendiamo come punto di riferimento il famoso allegato “G”. Tale documento ministeriale suddivide ogni onere accessorio per tipologie, e, relativamente a ciascuno, indica quali rimangono a carico del proprietario (contraddistinti da una lettera “L”) e quali devono, invece, essere pagati dal conduttore (contraddistinti da una lettera “C”).
Inoltre, è utile osservare come l’allegato “G” non operi alcuna distinzione tra caldaia condominiale e caldaia di proprietà esclusiva: esso si applica in entrambi i casi. Se si concede in locazione un appartamento ricompreso in un edificio con l’impianto di riscaldamento centralizzato, e quindi con caldaia comune, l’inquilino sarà tenuto a pagare gli oneri per la manutenzione ordinaria come le bollette per la forza riscaldante, ovviamente nella quota a lui spettante secondo il bilancio condominiale.
Se invece si concede in locazione un immobile che ha un impianto di riscaldamento autonomo non condominiale, l’allegato “G” verrà impiegato per suddividere le spese di manutenzione dell’appartato tra proprietario ed inquilino, senza l’intervento del condominio. Anche in questo caso l’inquilino sopporterà, quindi, le spese di manutenzione e controllo annuale, oltre a pagare le bollette del riscaldamento; il proprietario, dal canto suo, farà fronte alle spese straordinarie.
Se si analizza il paragrafo: "impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua”, si può facilmente notare che sono poste a carico del locatore tutte le spese attinenti il montaggio e sostituzione degli impianti di riscaldamento (la nostra caldaia) e l’adeguamento degli impianti a regolamenti tecnici sopravvenuti, mentre il conduttore deve fare fronte agli oneri rientranti nelle voci: "manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario”,” Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale”,” Lettura dei contatori” e “acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua”.
Applicando il documento appena descritto, risulta molto chiaro che a carico del conduttore sono posti, per esempio, i controlli annuali della caldaia (da annotare nell’apposito libretto di manutenzione), e il pagamento della energia riscaldante prodotto dall’impianto; risulta invece posta a carico del proprietario la sostituzione della caldaia a seguito di un guasto grave dovuto alla vetustà dell’apparato.
Si presti però attenzione a questo passaggio: se si dovesse accertare che la rottura della caldaia, anche dopo diversi anni di utilizzo, è stata causata dal fatto che il conduttore ha omesso di compiere sulla macchina le normali attività di manutenzione ordinaria, sarà quest’ultimo a doversi accollare i costi di sostituzione della caldaia.
La consulenza dello staff di Brocardi.it può offrire in questo senso un importante ausilio per capire se la richiesta di pagamento degli oneri accessori da parte del proprietario rispetta le norme di legge e di contratto e se quindi sia possibile paralizzare le richieste di pagamento avanzate dal proprietario.
Consulenza legale in merito al rapporto tra rispetto degli obblighi condominiali e doveri dell'inquilino
È utile affrontare il rapporto che sussiste tra i generali doveri dell'inquilino e l’onere di pagamento delle spese condominiali.
Su questo aspetto è opportuno precisare che l’obbligo di pagare le spese di condominio sorge in capo a chi è proprietario della unità abitativa: è quindi il locatore che rimane obbligato nei confronti del condominio a fare fronte a tali oneri.
È vero, però, che per prassi oramai consolidatissima, nel caso di presenza nel palazzo di alcune unità immobiliari date in locazione, l’amministratore, su richiesta del condomino e dietro compenso, può suddividere nel bilancio annuale le spese tra proprietario ed inquilino applicando la normativa di cui si è parlato nel paragrafo precedente.
Tuttavia, quanto descritto non trasferisce in alcun modo l’obbligo del pagamento delle spese condominiali dal proprietario al locatario, come sono prive di qualsiasi conseguenza giuridica eventuali lettere di sollecito inviate dall’amministratore direttamente all’inquilino, il quale per la legge non è debitore nei confronti del condominio.
L’inquilino, infatti, è obbligato a corrispondere gli oneri accessori dell’appartamento in cui vive (cioè le spese condominiali) direttamente al locatore, in quanto obbligo accessorio nascente dal contratto di locazione e dal già citato art. 9 della L. 392/78: sarà poi compito del proprietario, in adempimento di un suo obbligo verso gli altri condomini, versare le spese nel conto corrente condominiale.
Per evitare questo doppio passaggio di denaro inquilino-proprietario, proprietario-condominio, è possibile inserire nei contratti di locazione apposite clausole che obblighino l’inquilino a versare gli oneri accessori direttamente nel conto corrente del condominio. Anche in questo caso, tali tipologie di clausole non trasferiscono l’obbligo di corrispondere le spese condominiali dal proprietario al locatario: il condominio, nella persona del suo amministratore, deve considerarsi un semplice indicatario di pagamento o al massimo un rappresentante del creditore ai sensi dell’art. 1188 del c.c.
È utile infine precisare che il mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino non è privo di conseguenze sul rapporto di locazione, in quanto l’art. 5 della L. 392/78 dice molto chiaramente che il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 del c.c..
In altre parole, il proprietario può adire il giudice per ottenere una ordinanza di sfratto per accertata morosità del conduttore, come se lo stesso non avesse corrisposto parte del canone di locazione concordato.
Parere di un legale nel caso di mancato rispetto del regolamento condominiale da parte dell'inquilino: nello specifico, i rumori molesti
Anche se l’inquilino non ha un rapporto diretto con il condominio, egli è tenuto comunque alla rigorosa osservanza delle norme del regolamento condominiale in forza della presenza, in qualsiasi contratto di locazione, di una clausola che lo obbliga in tal senso. La giurisprudenza ha più volte sottolineato come le condotte volte alla violazione delle norme del regolamento di condominio, si pensi in particolar modo a qualsiasi comportamento teso a recare disturbo alla quiete dei luoghi e al riposo, può essere motivo per il locatore per chiedere la risoluzione del rapporto di locazione per precisa violazione di un obbligo contrattuale.
È questa la conclusione a cui è giunto, per esempio, il Tribunale di Monza con la sentenza n. 2395 del 7 settembre 2016.
Si tenga altresì presente che ai sensi dell’art. 1587 del c.c., il conduttore è tenuto a prendere in consegna la cosa e a servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia per l’uso determinato dal contratto o per quello che può presumersi dalle circostanze.
Il proprietario può essere chiamato dal condominio a rispondere delle violazioni del regolamento compiute dal suo inquilino?
L’attenzione, anche in questo caso, va rivolta a tutte quelle condotte che creano rumori o simili propagazioni tese a disturbare la quiete e il riposo degli altri abitanti del palazzo (esempio: ascoltare musica o la tv ad alto volume, camminare con i tacchi alti, grigliare sul terrazzo dell’appartamento, ecc.).
È importante sottolineare che in questo caso, ai sensi dell’art. 844 del c.c., gli altri condomini possono agire in giudizio per chiedere la cessazione di tali propagazioni, qualora venga accertato che le stesse superino la normale tollerabilità, e contestualmente si può chiedere, all’autore della condotta illecita, di risarcire il danno ai sensi dell’art. 2043 del c.c.. Chi sarà, però, il soggetto convenuto, destinatario dell'azione giudiziaria?
In questo senso la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che, in linea generale, il proprietario non è responsabile per le condotte rumorose e moleste tenute dall’inquilino, ed è quest’ultimo, in prima persona, che dovrà esserne chiamato a rispondere, anche da un punto di vista risarcitorio, in quanto diretto autore della condotta illecita.
Tale considerazione muta nel momento in cui si riesca a dimostrare in giudizio che il proprietario, prima di locare l’immobile, fosse consapevole dell’uso illecito che l’inquilino avrebbe fatto della unità abitativa, e ciò nonostante non gli abbia imposto uno specifico divieto (in questo senso si veda Cass. Civ., Sez. III, n. 15767 del 15 giugno 2018).
Assistenza legale in merito alla corretta determinazione del canone di locazione nei contratti a canone convenzionato
Come si è detto nel paragrafo precedente, i contratti di locazione a canone convenzionato sono caratterizzati dal fatto che il canone mensile non è liberamente predeterminato dalle parti, ma è stabilito applicando particolari parametri oggettivi, previsti da apposite convenzioni locali sottoscritte tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Capita sovente, specie se ci si fa assistere da persone poco esperte del settore, che le parti, pur stipulando un contratto che apparentemente può sembrare a canone convenzionato, inseriscano un canone che non rispetta nella maniera più assoluta i parametri predeterminati dagli accordi sottoscritti dalle associazioni di proprietari e inquilini vigenti nel territorio di riferimento.
È importante dire che in questo caso l’art. 12 della L. n. 431/98, fornisce al conduttore degli importanti mezzi di tutela.
Se infatti si è pattuito un canone convenzionato troppo alto, il conduttore, se ha già rilasciato l’immobile, può richiedere entro 6 mesi dal rilascio la restituzione delle somme indebitamente versate, e se invece il contratto di locazione è ancora in essere, può adire il giudice affinché, da un lato, riconduca il canone entro i parametri previsti dagli accordi collettivi e, dall’altro, condanni il proprietario a rifondere l’inquilino delle somme versate in eccesso.
Consulenza legale in merito alla regolarità della disdetta inviata dal proprietario dopo la scadenza del primo periodo di locazione
Come si è detto precedentemente, i contratti di locazione ad uso abitativo sono caratterizzati da un doppio periodo di durata; alla scadenza del primo periodo, che sia di quattro o di tre anni, il locatore può inviare comunicazione di disdetta all’inquilino solo per specifici motivi tassativamente indicati dalla L. 431/98.
Sovente capita, però, che il proprietario sottovaluti tale aspetto, non destinando l’immobile a uno degli usi per i quali ha esercitato la disdetta e che ha precedentemente comunicato all’inquilino: in questo caso la legge garantisce una tutela estremamente importante. Se il proprietario, entro 12 mesi dal riacquisto della disponibilità dell’immobile, non adibisce lo stesso agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di recesso, il conduttore può adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere il ripristino del rapporto alle condizioni originarie. In alternativa a tale rimedio, il conduttore può ottenere dal proprietario un risarcimento che il giudice può determinare in misura non inferiore a ben 36 mensilità dell’ultimo canone percepito.
Anche in questo caso, la consulenza del team legale di Brocardi.it può essere essenziale per avere delle valide indicazioni orientative sui passi da intraprendere per la tutela dei tuoi diritti.
Consigli dei legali di Brocardi.it nel caso di controversie insorte in merito al pagamento o alla restituzione del deposito cauzionale
Uno dei momenti più delicati del rapporto locatizio è quello della cessazione del contratto, nel momento in cui si devono porre in essere tutte quelle attività necessarie per liberare i locali e restituire l’immobile al proprietario. Tra le questioni più delicate, vi è sicuramente quella della richiesta al proprietario della restituzione del deposito cauzionale consegnato a suo tempo quando il contratto fu sottoscritto.
Come quasi sempre accade, al momento della riconsegna della cauzione si scontrano due interessi contrapposti: da un lato vi è l’esigenza dell’ex inquilino di recuperare l'importo nella sua interezza, per esempio per impiegarlo nuovamente nella sottoscrizione di un altro contratto, dall’altro vi è l'atteggiamento refrattario del proprietario in ordine alla restituzione di una somma incassata molti anni prima, che magari è già stata spesa o destinata ad altri fini, e che egli ritiene imputabile alla riparazione di piccoli danni causati dall'inquilino all'immobile. È stato eliminato, infatti, dopo la riforma operata dalla L. n. 392/1978, l'obbligo che imponeva al proprietario di vincolare le somme ricevute a titolo di deposito cauzionale in un qualche fondo o libretto di risparmio.
Queste due antitetiche esigenze portano il proprietario ad accampare mille scuse per evitare la rifusione della somma. L’inevitabile scontro che si viene a creare tra le parti spesso si definisce con un accordo bonario senza l’intervento di alcun legale; in altri casi, però, possono riemergere antichi dissapori, che portano le parti a diverbi più accesi, con la necessità di rivolgersi a professionisti esperti nel settore per dirimere la controversia. Anche in questo caso, la consulenza offerta dal sito Brocardi.it può essere un valido aiuto per affrontare il problema, chiarire eventuali dubbi ed evitare che un conflitto, che all’apparenza può sembrare banale, degeneri in seccature ben più gravi.
Ma cosa dicono le disposizioni di legge in materia? Il punto di partenza è sicuramente rappresentato dall’art. 11 della L. 392/1978, il quale sul punto detta tre regole fondamentali:
il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità di canone;
la somma è produttiva di interessi nella misura del tasso legale;
tali interessi devono essere corrisposti dal proprietario al termine di ogni anno di locazione (forse l’aspetto più dimenticato da ogni proprietario!)
Ogni pattuizione, volta a derogare la norma appena citata, deve considerarsi nulla, a meno che non venga posta un'altra condizione più favorevole per l’inquilino, atta a compensare tale svantaggio. Quindi, ad esempio, non potrà mai considerarsi valida una clausola del contratto di locazione la quale disponga che l’ammontare del deposito cauzionale debba essere superiore alle tre mensilità di canone e non produttivo di interessi. Una pattuizione simile deve considerarsi come non apposta e, nel caso in cui venga ugualmente inserita, l’inquilino avrà tutto il diritto di adire il giudice per richiedere la riconduzione di quanto pattuito entro i limiti legali e la conseguente restituzione di quanto versato in eccedenza. Al contrario, sarebbe del tutto valida ed efficace una clausola del contratto che prevede da parte dell’inquilino la consegna di una somma inferiore alle tre mensilità di canone. Ovviamente, nel contratto di locazione deve risultare chiaramente l’ammontare del deposito cauzionale, e la dichiarazione del proprietario di avere ricevuto la somma a tale titolo.
Capita di frequente che le parti si accordino per sostituire il classico deposito cauzionale con una garanzia fideiussoria bancaria o assicurativa di importo pari sempre a tre mensilità di canone. Tali tipologie di clausole sono sicuramente valide, e offrono un doppio vantaggio: da un lato, danno al proprietario una pronta ed immediata garanzia nel caso vi siano danni nella unità immobiliare locata nel momento del suo rilascio, dall’altro evitano all’inquilino l’onere dell’immediato esborso della somma. Bisogna però prestare attenzione a tale tipo di soluzione, in quanto presenta anche degli svantaggi: gli istituti bancari o assicurativi che emettono tali garanzie, infatti, richiedono al conduttore delle spese annuali piuttosto elevate e più alte saranno, in sede di registrazione del contratto di locazione, le imposte da pagare. Il deposito cauzionale, infatti, non è soggetto ad alcuna tassazione nel momento in cui il contratto di locazione viene registrato presso gli uffici della Agenzia delle Entrate, ma se esso è corrisposto da un terzo (ovvero una banca o una assicurazione) al posto del conduttore, è invece soggetto ad una imposta dello 0,50 % dell’importo dato in deposito, qualora non si opti per il regime della "cedolare secca". In quest’ultimo caso, il contratto di locazione è esente dal pagamento della imposta di registro, anche in relazione al deposito cauzionale non corrisposto da una delle parti.
Uno degli aspetti più controversi riguardo al tema del deposito cauzionale è il suo possibile utilizzo per pagare eventuali canoni di locazione rimasti inevasi. È frequentissimo il caso dell’inquilino che, nei mesi precedenti alla liberazione dell’immobile, per vari motivi, lasci insolute alcune mensilità di canone, chiedendo al proprietario di compensare il suo debito mediante la possibilità di trattenere in tutto o in parte il deposito cauzionale.
La giurisprudenza è molto chiara sul punto e si esprime nel senso di ritenere il deposito cauzionale una garanzia per il proprietario, da utilizzare per riparare eventuali danni presenti nell’immobile locato al momento della sua riconsegna, non potendo tale somma essere utilizzata per il pagamento di precedenti mensilità non corrisposte. Tale giurisprudenza ha dato origine nella pratica all'inserimento nei contratti di locazione di clausole contrattuali che vietano espressamente che la somma consegnata a titolo di deposito cauzionale possa essere compensata con mensilità pregresse insolute (o, come si legge nei contratti di locazione, possa essere "imputata a conto pigioni"). Anche su questo punto, però, la volontà delle parti può andare oltre il dettato normativo, in quanto, in un’ottica strettamente transattiva, nulla vieta al proprietario, al momento della riconsegna dell'immobile, accertato il buono stato dei locali, di non richiedere il pagamento delle restanti mensilità a fronte della rinuncia dell’inquilino di domandare la restituzione della somma erogata a titolo di deposito cauzionale. Ovviamente, è assolutamente consigliabile che tali accordi vengano redatti in forma scritta.
L’obbligo per il proprietario di restituire la somma data in deposito cauzionale sorge al termine della locazione; oltre alla restituzione della somma data in deposito, il proprietario sarà tenuto al pagamento degli interessi legali via via maturati nel corso degli anni, se gli stessi non sono già stati corrisposti alla scadenza delle singole annualità del contratto. Nel caso in cui il proprietario non ottemperi a tale obbligo, l’inquilino ha tutto il diritto di rivolgersi ad un legale affinché lo stesso, allegando il contratto di locazione, depositi un ricorso per richiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo che imponga al proprietario il pagamento della somma dovuta. Ovviamente, il proprietario, entro 40 giorni dalla notifica del decreto, potrà a sua volta proporre una eventuale opposizione al provvedimento spiegando le ragioni che hanno portato al mancato pagamento.
Lo staff di Brocardi.it offre assistenza legale al verificarsi di situazioni simili, fornendo ai clienti un supporto concreto e specialistico che li orienti e li indirizzi verso una efficace tutela dei loro diritti.
Parere di un avvocato specializzato in ipotesi di redazione di verbale di consegna o di riconsegna dell'immobile: quali sono le forme da osservare?
Generalmente, le parti non si premurano di predisporre alcun documento che attesti lo stato manutentivo in cui si trovano i locali al momento della conclusione del contratto di locazione e questo, soprattutto al termine della locazione, può fornire diversi motivi al proprietario per evitare di restituire la somma data in cauzione, imputandola alla necessaria riparazione di alcuni danni arrecati dall'inquilino all'immobile.
Generalmente, nei contratti di locazione, vi è una clausola che impone al conduttore di restituire l’immobile in buono stato manutentivo, fatti salvi i normali deterioramenti dovuti all’uso. È impossibile per il conduttore restituire i locali nello stesso identico stato in cui sono stati consegnati: anche il semplice vivere porta ad un loro naturale e fisiologico deterioramento.
La tendenza del proprietario “furbetto” al momento in cui avviene la riconsegna, è quella di restringere il concetto di "normale deterioramento dovuto all’uso”, ritenendo che ogni minimo graffio presente sui serramenti o ogni piccola macchia presente sulle pareti possa giustificare la non restituzione in tutto o in parte della cauzione.
Questo comportamento può essere limitato nel momento in cui ci si premura di redigere un accurato verbale di consegna dei locali sia nel momento dell’ingresso nell’appartamento, che nel momento della sua riconsegna.
È imprescindibile che i verbali siano dettagliati e accurati, e che venga dato atto per ogni locale e per ogni parte dell’immobile dello stato di manutenzione; è essenziale inoltre che, sia nel verbale di ingresso che in quello di uscita, siano riportate le letture dei contatori dei servizi idrico, termico ed elettrico, relativi alla unità abitativa.
In questo modo, avendo un verbale di ingresso che può essere usato come raffronto rispetto allo stato in cui si trova l’immobile nel momento in cui lo si deve restituire, si potrà avere un valido ausilio contro le infondate pretese del proprietario.
È importante sottolineare che tale attività di verbalizzazione è un diritto che può essere esercitato anche se il contratto nulla specifica al riguardo. In questo senso soccorre l’art. 1590 c.c., il quale ci dice chiaramente che il conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta e in conformità alla descrizione datane dalle parti. Se nel contratto di locazione non vi è alcuna descrizione, si presume che la cosa sia stata consegnata in buono stato manutentivo. L’art. 1590 del c.c. fa comunque salvo il deterioramento dovuto all’uso della cosa e al passare del tempo. La redazione dei verbali di consegna e rilascio sono attuativi di quanto previsto dalla citata norma del codice, e dall’art. 1199 del c.c., il quale attribuisce al debitore che ha adempiuto la sua obbligazione il diritto di ottenere una quietanza che attesti la regolare esecuzione della stessa.
Se risulta impossibile, per varie ragioni, redigere i verbali in “contraddittorio” tra il proprietario e l’inquilino, è essenziale che prima di riconsegnare l’immobile si abbia cura di scattare molte foto dell’appartamento che attestino in maniera più accurata possibile lo stato dei luoghi, magari alla presenza di una persona terza che possa all’occorrenza fornire la propria testimonianza sullo stato in cui si trovano i locali. Anche in questo caso, la consulenza degli avvocati di Brocardi.it, che da anni si occupano di controversie tra proprietari e inquilini, può aiutare a tenere il comportamento più corretto al fine di evitare inutili e dannosi litigi.
Consigli dei legali di Brocardi.it davanti alla richiesta del proprietario di ritinteggiare i muri al termine della locazione
È prassi piuttosto diffusa credere che l'onere di ritinteggiare i muri alla fine del rapporto di locazione spetti sempre e comunque al conduttore. In applicazione dell’obbligo previsto dal già citato art. 1590 del c.c., molti contratti prevedono espressamente che il conduttore debba restituire l’immobile ritinteggiato. È utile sapere, però, che la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, ha ritenuto nulle le clausole che obbligano il conduttore ad eliminare tutte le conseguenze derivate dal normale utilizzo del bene (si pensi anche ai fori sulle pareti) e che conseguentemente pongono a carico dell’inquilino l’obbligo di ritinteggiare. In questo senso, da ultimo, si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 29329/2019, la quale ha statuito che: "la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone di regola a carico del locatore (art. 1576 del c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore".
Tuttavia, è necessario sottolineare la nostra perplessità circa la conclusione a cui sono giunti gli ermellini, i quali hanno fondato la nullità della clausola contrattuale su una norma da tempo abrogata dal nostro ordinamento. L’art 79 della L. 392/1978, infatti, non è più in vigore dal 29 dicembre del 1998, giorno di entrata in vigore della nuova disciplina sulle locazioni ad uso abitativo di cui alla L. n. 431/98.
Il conduttore è obbligato a far accedere il locatore nell'immobile locato? Ecco un parere del team degli avvocati specializzati di Brocardi.it
Un ulteriore aspetto estremamente insidioso del rapporto di locazione è il diritto che il proprietario ha di accedere ai locali dell’immobile, vuoi per farlo visionare a potenziali acquirenti, vuoi semplicemente per sincerarsi dello stato in cui si trova la sua proprietà.
Generalmente, tale diritto di visita viene disciplinato e regolamentato nel contratto con apposite clausole, ma questa non è una regola assoluta, potendo accadere che il contratto nulla dica sul punto.
Ma anche se non vi è alcuna clausola che regolamenta tale aspetto, il conduttore non potrà comunque impedire al proprietario l’accesso ai locali, rientrando tale diritto nei principi di correttezza e buona fede che le parti devono tenere nella esecuzione del contratto e nell’adempimento delle obbligazioni che da esso derivano.
Si vedano in questo senso le numerose norme contenute nel nostro codice civile, nelle quali si fa riferimento a questo principio (si pensi, su tutte, all’art. 1175 del c.c., che parla di correttezza nella esecuzione della obbligazione e all'art. 1375 del c.c., che dispone che il vincolo contrattuale vada eseguito secondo buona fede).
È chiaro, quindi, che una esecuzione corretta del contratto di locazione non può negare al proprietario il diritto di visitare i locali della sua proprietà, per capirne lo stato manutentivo, o per far visionare l’immobile ad un potenziale acquirente.
In egual misura, una esecuzione del contratto secondo correttezza e buona fede da parte del locatore, deve essere rispettosa delle esigenze della controparte: pertanto, il diritto di visita deve essere concordato con chi abita i locali e non può avere una frequenza tale da recare disturbo agli occupanti e frustrare le esigenze abitative che il conduttore tende a soddisfare proprio con l’immobile concesso in locazione.
La giurisprudenza ha chiarito che il comportamento del conduttore teso a negare l’accesso del proprietario ai locali affittati per far visionare l’immobile a potenziali acquirenti, lo espone ad una potenziale richiesta di risarcimento del danno (si veda in questo senso Cass. Civ., Sez. III, n.19543 del 30 settembre 2015).
Nel caso in cui l’inquilino adotti dei comportamenti ostruzionistici in merito al diritto di visita, il proprietario può richiedere al giudice l’emanazione di un provvedimento cautelare di urgenza che imponga all’inquilino di far visionare l’immobile ad ore e giorni prestabiliti.
È possibile ospitare persone nell'appartamento preso in locazione? Qual è la differenza tra la semplice ospitalità e una vera e propria sublocazione? Vediamo una consulenza giuridica degli avvocati di Brocardi.it che risponda a tali quesiti
Si pensi al classico caso di un inquilino di giovane età, single, che ospita abitualmente il proprio partner nella abitazione presa in locazione. Spesso in questi casi il proprietario contesta all’inquilino il fatto che il soggetto dimori stabilmente all’interno dell’appartamento e che sia stato di fatto sublocato un locale dell'unità abitativa.
Giuridicamente, si ha un contratto di sublocazione quando il conduttore, fermo restando il contratto di locazione originario, dietro pagamento di un canone mensile, a sua volta conceda il godimento esclusivo di una parte dell’immobile locato (generalmente una o più stanze), oppure dell’intero appartamento ad un terzo soggetto estraneo al rapporto di locazione originario. Nel primo caso si ha una sublocazione parziale, nel secondo caso si ha una sublocazione totale.
La sublocazione, di per sé, non è vietata dalla legge, ma nei contratti di locazione è spesso inserita una clausola che proibisce tale pratica, perché è interesse del proprietario sapere sempre chi occupa l'unità abitativa di sua proprietà.
Su questo punto è però più volte intervenuta la giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha precisato che, anche al cospetto di una clausola contrattuale che vieta espressamente la sublocazione, essa non può essere estesa al punto tale da impedire al conduttore di ospitare parenti o amici anche per un lungo periodo di tempo, in quanto l’ospitalità è un adempimento del più ampio dovere di solidarietà sociale, costituzionalmente garantito (si veda Cass. Civ. n.9931 del 18 giugno 2012). È chiaro che, ponendoci dal punto di vista del proprietario, è molto difficile provare in giudizio quando siamo di fronte ad un semplice ospite, la cui presenza è sempre consentita, o ad un sublocatario.
In tal senso, diventa fondamentale l'assistenza di un team legale specializzato, come quello di Brocardi.it, che possa orientare il cliente nella comprensione di tali dinamiche.
Solitamente si ritiene che, nel caso in cui si abbia il sospetto che all’interno del proprio appartamento vi siano delle pratiche di sublocazione contrattualmente vietate, è opportuno verificare presso gli uffici anagrafici competenti chi effettivamente ha trasferito la residenza nell’appartamento concesso in locazione. Se, a seguito di questa verifica, risulteranno residenti nella unità abitativa soggetti sconosciuti e con i quali non si è sottoscritto alcun contratto, il proprietario sarà legittimato ad adire il giudice e a chiedere la risoluzione del contratto per violazione del divieto di sublocare.
Soluzioni legali in merito alla problematica del trasferimento della residenza dell'inquilino nell'immobile locato: è ammissibile un divieto in tal senso?
Allacciandosi a quanto detto nel paragrafo precedente, si vuole ora dare una risposta ad un annoso quesito: può il proprietario vietare al suo inquilino di trasferire la residenza nell’immobile locato? E può, a sua volta, mantenere la propria residenza nell’immobile?
Innanzitutto, è opportuno dire che cosa si intende per residenza. L’art. 43 del c.c. dispone, al suo secondo comma, che la residenza di una persona fisica è il luogo in cui egli abitualmente dimora. Per dimora si intende il luogo in cui una persona svolge abitualmente la propria vita personale.
È importante sottolineare che lo Stato ha interesse, per vari motivi, a verificare dove una persona abbia la propria effettiva residenza, ed ecco perché, se segnaliamo un cambio di residenza, riceveremo una visita della Polizia Municipale volta ad accertare che il luogo da noi indicato come nostra residenza coincida effettivamente con quello di abituale dimora.
Non è quindi possibile per un soggetto indicare come residenza un indirizzo dove egli non abitualmente dimori. Per questo motivo, se il proprietario ha locato l’appartamento trasferendosi di fatto altrove, egli non può mantenere in tale luogo la sua residenza, impedendo che il nuovo inquilino denunci come sua nuova residenza l’appartamento preso in locazione. Se il contratto prevede clausole in questo senso, esse devono considerarsi nulle e quindi si hanno come non apposte.
Le considerazioni fin'ora svolte valgono sia per i contratti di locazione ad uso abitativo di lungo periodo, sia per i contratti abitativi di natura transitoria. Anche uno studente, quindi, potrà trasferire la propria residenza nell’immobile locato, a patto che vi dimori abitualmente.
Risposta ai frequenti quesiti legali posti dagli studenti in affitto: come funziona il subentro? Chi è tenuto a sostenere i costi legati a tale pratica?
Come si è già accennato, il contratto transitorio per studenti universitari assolve a finalità abitative di breve periodo, giustificate dal fatto che lo studente fuori sede occupa l’appartamento in funzione della frequentazione del corso universitario.
Spesso, tra l’altro, questi tipi di contratti non hanno ad oggetto l’intera unità abitativa, ma solo i posti letto, consentendo il godimento in comune dei vani accessori come la cucina, il soggiorno e il bagno. Proprio tale transitorietà del contratto, legata alle esigenze abitative dello studente, fa si che si manifesti spesso l'esigenza di sostituire un conduttore con un altro.
Su questo punto vi è da dire che i vari modelli contrattuali approvati dagli accordi collettivi vigenti nei singoli territori, non presentano clausole difformi dai contratti di locazione con finalità abitative di lungo periodo.
Innanzitutto, anche nei contratti di locazione per studenti, è sempre prevista una clausola che vieta la sublocazione o il comodato d’uso dell’immobile.
Per quanto riguarda la possibilità di recedere dal contratto, i modelli approvati dagli accordi collettivi prevedono ovviamente tale possibilità, e, nel caso in cui si sia sottoscritto il contratto con più conduttori, è possibile esercitare la facoltà di recesso anche da parte di uno solo dei soggetti firmatari. In questo ultimo caso, la locazione prosegue nei confronti dei conduttori che non hanno esercitato il recesso, ferma restando la possibilità per il proprietario di chiedere a chi si è svincolato dal contratto il pagamento dei canoni rimasti insoluti e riferibili al periodo in cui si è occupato l’immobile.
In altre parole, anche nel caso di locazioni di breve periodo per studenti, il proprietario ha il diritto di scegliere i propri inquilini. Sono quindi da considerarsi scorrette tutte quelle pratiche di cessione dei locali tra i vari studenti, se prima non è stato opportunamente coinvolto il proprietario dell’immobile, che dovrà sottoscrivere con il nuovo arrivato, se lo riterrà opportuno, un apposito contratto, nel quale si andrà a dichiarare che il nuovo studente subentra nel rapporto di locazione sottoscritto con lo studente che lascia l’appartamento.
Il subentro dovrà essere poi registrato presso la competente Agenzia delle Entrate. In questo senso è opportuno precisare che la cessione del contratto di locazione sconta una imposta di registro fissa pari ad € 67,00; se nel contratto è previsto un corrispettivo per la cessione (ipotesi poco frequente nella pratica), l’imposta di registro diventa proporzionale, e sconta una aliquota pari al 2% del corrispettivo pattuito.
La presenza di muffa nell'appartamento consente all'inquilino di chiedere la risoluzione del contratto di locazione? Ecco alcune soluzioni legali riguardo ai vizi riscontrati nell'immobile
Uno dei casi che la redazione di Brocardi.it si trova spesso ad affrontare in materia di locazione è la presenza di infiltrazioni di acqua e di muffa nella abitazione, successivamente alla sottoscrizione del contratto di locazione.
Per affrontare questo frequentissimo problema il dato normativo da cui si deve prendere le mosse e senza dubbio l’art. 1578 del c.c.. Secondo tale disposizione, se al momento della consegna l’appartamento presenta vizi che diminuiscono in modo apprezzabile la sua finalità abitativa, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o in alternativa pretendere una riduzione del canone di locazione, a condizione che tali vizi non fossero da lui conosciuti o conoscibili usando l’ordinaria diligenza (in altre parole, se durante la fase delle trattative o alla consegna dell’immobile erano presenti evidenti macchie di umidità e di muffa, il conduttore non potrà successivamente lamentarsene).
Oltre alla tutela già illustrata, la presenza di umidità e muffa nell’appartamento può giustificare la richiesta del risarcimento del danno da parte del conduttore nei confronti del suo proprietario, a patto che i vizi non fossero stati ignorati per colpa del conduttore.
Ovviamente, se si vuole agire in tal senso, è necessario rivolgersi ad un legale il quale contesti per iscritto al proprietario tutti i vizi presenti nell’immobile e, se sarà il caso, chieda anche un risarcimento del danno. Nel caso in cui il contenzioso non si risolva bonariamente, sarà necessario adire il giudice, senza dimenticare che sarà obbligatorio instaurare precedentemente un procedimento di mediazione ai sensi della L. n. 28 /2010.
In questa sede è importante sottolineare che la presenza di infiltrazioni di umidità e di muffe o di altri vizi nell’immobile locato non giustifica di per sé l’interruzione del pagamento dei canoni, i quali dovranno continuare ad essere corrisposti da parte dell’inquilino per non esporsi ad una procedura di sfratto per morosità.
Anche in questo caso, gli esperti avvocati che compongono la redazione di Brocardi.it potranno fornire una completa disamina del caso, indicando i passi più opportuni da intraprendere al fine di far valere le proprie ragioni, opportunamente argomentate, nei confronti del proprietario.