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Timestamp: 2016-12-08 16:01:22+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 27', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 26', 'sentenza ', 'art. 29', 'art. 89', 'art. 89', 'art. 1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 34', 'art. 10', 'art. 15']

LOCAZIONI IMMOBILI URBANI - TITOLO I: DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
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Capo ILOCAZIONE DI IMMOBILIURBANI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE
(Durata della locazione)
La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non puo' essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.
(Disciplina della sublocazione)
Il conduttore non puo' sublocare totalmente l'immobile, ne' puo'
cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facolta' di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
(Rinnovazione tacita)
E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del
canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
(Successione nel contratto)
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. ((14))
In caso di separazione consensuale o di nullita' matrimoniale al
conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia cosi' convenuto. ((14))
La Corte costituzionale, con sentenza 24 marzo-7 aprile 1988, n.
404 (in G.U. 1a s.s. 13/04/1988, n. 15) ha dichiarato l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 6, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle locazioni di immobili urbani"), nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarita' del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio"; ha inoltre dichiarato "la illegittimita' costituzionale dell'art. 6, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia cosi' convenuto"; ha inoltre dichiarato "la illegittimita' costituzionale dell'art. 6, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del gia' convivente quando vi sia prole naturale".
(Clausola di scioglimento in caso di alienazione)
E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
(Spese di registrazione)
conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attivita' imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi)).
sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
(Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione)
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non puo' superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato.
Il valore locativo e' costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo.
Il costo unitario di produzione e' pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15.
Se l'immobile locato e' completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualita', all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti puo' essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento.
COMMA SOPPRESSO DAL D.L. 13 SETTEMBRE 1991, N. 299, CONVERTITO, con MODIFICAZIONI, DALLA L. 18 NOVEMBRE 1991, N. 363. ((25))
La superficie convenzionale e' data dalla somma dei seguenti elementi:
a) l'intera superficie dell'unita' immobiliare;
f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unita' immobiliare.
E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70.
a) 1,00 per l'unita' immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
b) 1,10 per l'unita' immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
c) 1,20 per l'unita' immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione e' scadente ai sensi dell'articolo 21. ((25))
La Corte costituzionale, con sentenza 12-23 giugno 1987, n. 236 (in G.U. 1a s.s. 24/06/1987, n. 26) ha dichiarato l'illegittimita' costituzionale "della lett. b), dell'art. 13, quinto comma, della l. 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani", nella parte in cui, mediante l'applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 70,01 mq possa essere maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore, anziche' equiparato a quello previsto per immobili di mq 70". Ha inoltre dichiarato, "ai sensi dell'art. 27 della legge 11 marzo 1953, n. 87, la illegittimita' costituzionale della lett. c), dell'art. 13, quinto comma, della l. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, mediante l'applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 46 mq possa essere maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore anziche' equiparato a quello previsto per immobili di mq 46".
(Costo base)
Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione e' stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, e' fissato in:
b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi,
Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.
La data di ultimazione dei lavori e' quella risultante dal certificato di abitabilita' o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata. ((25))
(Coefficienti correttivi del costo base)
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo,
della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetusta' e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile. ((25))
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unita' immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unita' immobiliare locata nonche' degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo. ((25))
(Classe demografica dei comuni)
Il numero degli abitanti di un comune e' stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT. ((25))
I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del
territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge.
All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati. ((25))
(Livello di piano)
In relazione al livello di piano, limitatamente alle unita'
immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10. ((25))
(Vetusta')
In relazione alla vetusta' si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente:
Se si e' proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unita' immobiliare, anno di costruzione e' quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato. ((25))
(Stato di conservazione e manutenzione)
a) 1,00 se lo stato e' normale;
b) 0,80 se lo stato e' mediocre;
c) 0,60 se lo stato e' scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unita' immobiliare:
nonche' dei seguenti elementi comuni:
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unita' immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unita' immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unita' immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a piu' unita' immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indichera' analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti. ((25))
(Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975)
Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato e' fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione e' determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:
c) del costo dell'area, che non potra' essere superiore al 25 per cento del costo di produzione;
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanta di sua spettanza, e' tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell'immobile accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone e' quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, di applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell'articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione. ((25))
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita', il locatore puo' chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennita' e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere,
se la richiesta e' fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui e' situato l'immobile.
Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise con le modalita' indicate negli articoli 43 e seguenti. ((25))
Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 e' aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrera' dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata. ((25))
(Adeguamento del canone)
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetusta' che si applica al momento del rinnovo contrattuale.
L'adeguamento del canone avra' effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. ((25))
a) alle locazioni stipulate pur soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio;
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata; (12)
d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/ 8 e A/ 9.
Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni. ((25))
La Corte costituzionale, con sentenza 28 gennaio-11 febbraio 1988,
n. 155 (in G.U. 1a s.s. 17/02/1988, n. 7) ha dichiarato l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 26, primo comma, lettera c) della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui non dispone che il canone di locazione degli immobili soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata non deve comunque superare il canone che risulterebbe dall'applicazione delle disposizioni del titolo I, capo I, della medesima legge".
Capo IILOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DIABITAZIONE
((La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non puo' essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attivita' appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.))
((La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, e' adibito ad attivita' alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attivita' teatrali.))
Se e' convenuta una durata inferiore o non e' convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione puo' essere stipulato per un periodo piu' breve qualora l'attivita' esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e' obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
(Rinnovazione del contratto)
(Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza)
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attivita' indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attivita' tendenti al conseguimento delle loro finalita' istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). ((24))
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo,
pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore puo' negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore puo' altresi' negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attivita' del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
La Corte costituzionale, con sentenza 28 settembre-9 ottobre 1998,
n. 348 (in G.U. 1a s.s. 14/10/1998, n. 41) ha dichiarato l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 29, primo comma, lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima parte, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui prevede che la scadenza, nel corso del processo, del termine per l'inizio dei lavori, indicato nella licenza o concessione, impedisce l'emanazione del provvedimento di rilascio".
(Procedura per il rilascio)
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale e' richiesta la disponibilita' ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore puo' convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 447-bis del codice di procedura civile. (18) ((19))
COMMA ABROGATO DALLA L. 30 LUGLIO 1984, N. 399.
COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, puo' disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre 1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre 1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994, n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilita' dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'articolo 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attivita' indicate all'articolo 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, e' tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilita' del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennita' previste ai sensi dell'articolo 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del
danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio e' sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
Le variazioni in aumento del canone ((, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27,)) non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ((ed a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo)). (8)
Il D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, ha disposto (con l'art. 1, comma 9-bis) che "Le disposizioni del decreto-legge [. . .], escluse quelle di cui all'articolo 2 dello stesso decreto, hanno effetto dal 31 gennaio 1985".
(Canone delle locazioni stagionali)
Il canone delle locazioni stagionali puo' essere aggiornato con le modalita' di cui all'articolo 32.
(Indennita' per la perdita dell'avviamento)
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e'
condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennita' di cui al primo comma. L'indennita' di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennita' per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entita' della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile. ((16))
La Corte costituzionale, con sentenza 30 novembre-14 dicembre 1989,
n. 542 (in G.U. 1a s.s. 20/12/1989, n. 51) ha dichiarato l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 34, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennita' per la perdita dell'avviamento".
Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo' opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennita' previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attivita'.
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attivita' gia' ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.
Se l'immobile e' adibito all'uso di piu' professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi e' titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore puo' opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalita' di cui all'articolo precedente.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. ((21))
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del
prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
Il D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 febbraio 1992, n. 217 ha disposto (con l'art. 10 comma 2) che "gli immobili acquistati o realizzati in attuazione dei piani di investimento di cui al comma 1 sono concessi in locazione alle amministrazioni destinatarie. In caso di successiva vendita il termine di sessanta giorni per l'esercizio del diritto di prelazione, stabilito dall'articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, e' elevato a centottanta giorni".
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del
prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
(Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed
entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attivita' ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonche' a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita' di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonche' le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28. ((3))
Il D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla L. 25 marzo 1982, n. 94 (in G.U. 26/03/1982, n. 84) ha disposto (con l'art. 15-bis commi 1, 2 e 4) che "le scadenze dei contratti di cui alle lettere a), b) e c) del primo comma dell'articolo 67 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sono ulteriormente prorogate di due anni.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di cui all'articolo 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
(Ricorso al giudice)
Fino al termine del giudizio il conduttore e' obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18)((19))
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353). (18) ((19))
E' nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri. ((25))
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficolta' del conduttore, puo' assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
La morosita' puo' essere sanata, per non piu' di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma e' di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, e' conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficolta'.
(((Modalita' per il rilascio)
1. Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonche' delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.
4. Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l'esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile)).
(((Esenzioni fiscali ed onorari professionali)
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle controversie in materia di locazione il cui valore non eccede le lire 600.000, nonche' i provvedimenti di cui all'articolo 44, sono esenti dall'imposta di bollo e di registro; negli stessi casi gli onorari di avvocato e procuratore sono ridotti alla meta'. E' abrogata ogni altra disposizione incompatibile con la presente legge)).