Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/111597-rechtliche-grundlagen-fuer-eine-mieterhoehung-bei-muendlich-vereinbartem-mietbetrag
Timestamp: 2018-05-24 12:02:27
Document Index: 280225187

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

﻿ Rechtliche Grundlagen für eine Mieterhöhung bei mündlich vereinbartem Mietbetrag
Rechtliche Grundlagen für eine Mieterhöhung bei mündlich vereinbartem Mietbetrag
Ich vermiete eine Maisonette ETW in exklusiver Wohnlage 200 Meter von Schweizer Grenze weg zu Basel. 61qm. Bad, EBK, Balkon, Garage. Keller Bj. 1990
Seit Einzug im Jahre 2000 nie erhöht. Damals per Vertrag Miete 506 Euro inkl. Garage zzgl. NK. Dann im Jahre 2007 reduziert auf 460 Euro inkl.Garage zzg. NK. da die Mieterin sehr zuverlässig war. Nun laufen mir die Kosten davon und ich muss erhöhen. Ich dachte an 80 Euro.
Ist der Vertrag von 2000 massgebend oder die mündliche Reduzierung?
Wie muss die Mieterhöhung lauten damit diese auch rechtlich durchsetzbar ist. Vergleichswohnungen sind rar. Nächste Stadt ist Lörrach. Der Ort der ETW ist Inzlingen.
Maßgeblich ist die durch die mündliche Vereinbarung reduzierte Miete. Durch die mündliche Vereinbarung und die Hinnahme des verminderten Mietzinses über den Zeitraum von ca. sieben Jahren ist die im Mietvertrag 2000 vereinbarte Miete obsolet geworden.
Da die Miete seit dem Jahr 2007 unverändert geblieben ist, können Sie nach § 558 BGB die Zustimmung Ihrer Mieterin zu einer Mieterhöhung bis zur ,,ortsüblichen Vergleichsmiete“ verlangen. Wobei die Erhöhung grundsätzlich nicht mehr als 20 % der derzeitigen Miete betragen darf.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten für nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage entsprechenden Wohnraums.
Für die Ermittlung der Vergleichsmiete ist grundsätzlich auf dieselbe Gemeinde, also Inzlingen, abzustellen. Nur wenn in dieser tatsächlich kein vergleichbarer Wohnraum vorhanden ist, ist auf eine vergleichbare, möglichst nahe gelegene Gemeinde, evtl. Lörrach, zurückzugreifen.
Für den Fall, dass die derzeitige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, müssen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen Ihrer Mieterin in Textform schriftlich mitteilen und begründen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein.
Zur Begründung kann nach § 558a II BGB auf
1) einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d)
2) eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3) ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder
4) entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt,
Einen qualifizierten Mietspiegel gibt es für Inzlingen und auch für Lörrach nach meiner Kenntnis nicht sondern nur ein von verschiedenen Maklern ermittelter nicht qualifizierter Mietspiegel. Dieser sieht für Inzlingen eine Kaltmiete von 7,50 €/qm für Wohnungen zwischen 40 und 80 qm (ohne Garage) vor. Möglicherweise kann die gute Wohnlage in Ihrem Fall zu einem höheren Mietpreis führen.
So bleibt Ihnen nur die Möglichkeit 3 von Lage, Ausstattung und Größe vergleichbare Wohnungen zu benennen, deren Miethöhe pro qm der von Ihnen gewünschten Miete entspricht.
Gelingt es Ihnen nicht entsprechende Wohnungen zu benennen, können Sie natürlich trotzdem die Mieterin zur Zahlung einer höheren Miete auffordern. Diese höhere Miete können Sie dann aber nicht durchsetzen, wenn die Mieterin ihr nicht zustimmt.
Stimmt Ihre Mieterin der Mieterhöhung zu, schuldet sie die erhöhte Miete nicht sofort, sondern erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens (vgl. § 558b I BGB).
Stimmt sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss jedoch innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (vgl. § 558b II).
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