Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F99-II-164%3Afr
Timestamp: 2016-10-27 03:04:20+00:00
Document Index: 119341437

Matched Legal Cases: ['art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 1', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267']

99 II 16423. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 30 avril 1973 dans la cause Julliard et Bolliger contre Siegrist
Prolongation de bail, art. 267 a al. 1 et 267 c litt. c CO. Lorsque l'occupation par le propri�taire des locaux dont il a besoin au sens de l'art. 267 c litt. c CO d�pend d'une autorisation de transformer ou de d�molir, il ne peut se pr�valoir de cette disposition aussi longtemps qu'il n'a pas obtenu l'autorisation n�cessaire. Faits � partir de page 164
A.- La soci�t� en nom collectif Julliard et Bolliger, domicili�e 18, rue du March� � Gen�ve, a pour but social l'"achat, vente et g�rance d'immeubles, architecture". Par acte notari� du 1er octobre 1971, elle a acquis l'immeuble de la route de Ch�ne no 11 � Gen�ve en vue d'y transf�rer la totalit� de ses services compos�s d'environ 70 personnes, le cas �ch�ant en d�molissant l'immeuble pour en construire un autre, plus fonctionnel. Elle a d�nonc� les baux de ses locataires, esp�rant vider les locaux pour le 31 d�cembre 1973. L'immeuble se compose de quatre �tages sur rez-de-chauss�e; le rez-de-chauss�e est occup� par divers commerces, une partie du premier �tage par des bureaux et tout le reste par des appartements locatifs.
Max Siegrist exploite depuis 1964 dans l'immeuble 11 route de Ch�ne une boulangerie-p�tisserie avec tea-room. Il est au b�n�fice d'un bail dont le loyer annuel est de 7332 fr., plus les charges. La soci�t� Julliard et Bolliger a d�nonc� ce contrat le 2 d�cembre 1971 pour l'�ch�ance contractuelle du 31 ao�t 1972.
B.- Siegrist a sollicit� la prolongation du bail de deux ans conform�ment � l'art. 267a CO. La propri�taire a invoqu� le besoin personnel au sens de l'art. 267c lettre c CO.
Par jugement du 12 septembre 1972, le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve a d�clar� valable le cong� et prolong� le bail pour une dur�e de deux ans, soit jusqu'au 31 ao�t 1974.
Le 25 janvier 1973, la Cour de justice du canton de Gen�ve a d�clar� irrecevable l'appel interjet� par la soci�t� Julliard et Bolliger.
C.- La soci�t� Julliard et Bolliger recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � ce qu'il soit dit que le cong� notifi� est valable et � ce que l'intim� soit d�bout� de sa requ�te en prolongation de bail.
2. (Constatation de la n�cessit� de transformations importantes pour l'utilisation des locaux par la recourante.)
3. La loi genevoise sur les constructions et installations diverses du 25 mars 1961 dispose ce qui suit, � son art. 1er:
"Sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir �t� autoris�: ... modifier m�me partiellement ... la distribution ou la destination d'une construction ... d�molir, supprimer ou reb�tir une construction ..."
La loi du 17 octobre 1962 restreignant les d�molitions et transformations de maisons d'habitation pr�voit �galement une autorisation pour d�molir ou transformer une maison d'habitation. Et selon le r�glement d'application de cette loi du 22 mars 1972, est consid�r� comme maison d'habitation tout immeuble locatif comportant au moins un tiers des locaux cr��s � destination de logement. Selon les constatations de l'arr�t d�f�r�, l'immeuble 11 route de Ch�ne remplit cette condition.
La Cour de justice constate de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral qu'"� ce jour, l'appelante n'a encore sollicit� aucune autorisation de transformer, elle n'a encore �tabli aucun plan BGE 99 II 164 S. 166pr�cis pour l'occupation des locaux". Elle consid�re qu'une telle autorisation devrait �tre refus�e conform�ment � la l�gislation actuelle et que, partant, les raisons qui ont conduit l'appelante � donner cong� � ses locataires ne sauraient �tre consid�r�es comme valables. La recourante critique cette appr�ciation. Elle fait valoir que des autorisations visant � la transformation int�rieure de locaux commerciaux ne sont pas impossibles � obtenir. Quant � la loi du 17 octobre 1962, elle ne serait pas applicable ici, puisqu'il n'est nullement question de transformer des logements en locaux commerciaux, mais qu'il s'agit seulement de proc�der � certaines transformations � l'int�rieur de locaux commerciaux.
Ces questions peuvent demeurer ind�cises: en tout �tat de cause, la recourante ne peut se pr�valoir de l'art. 267c lettre c CO. Selon la jurisprudence, le besoin personnel du propri�taire au sens de cette disposition existe d�s qu'il a des raisons s�rieuses d'occuper les locaux et que, dans les circonstances donn�es, ces raisons doivent �tre consid�r�es comme valables (RO 98 II 108 consid. 3 b et citations). Cette derni�re condition n'est pas remplie en l'esp�ce. En effet, lorsque l'occupation par le propri�taire des locaux dont il a besoin d�pend d'une autorisation de transformer ou de d�molir, les raisons s�rieuses qu'il a � vouloir occuper lesdits locaux ne sont pas valables aussi longtemps qu'il n'a pas obtenu l'autorisation n�cessaire. La protection des locataires de logements ou de locaux commerciaux postule qu'ils ne soient contraints � les quitter que si les intentions du propri�taire sont r�alisables, et cela dans un avenir proche, afin que les locaux ne restent pas inoccup�s.
La recourante n'ayant pas obtenu ni m�me demand� l'autorisation de transformer, elle ne peut se mettre au b�n�fice de l'art. 267 c lettre c CO.
Au demeurant, elle ne conteste pas que la r�siliation du bail aurait des cons�quences p�nibles pour l'intim�. Celles-ci sont ind�niables selon l'arr�t attaqu�, qui constate que la surface des locaux commerciaux disponibles ne doit pas d�passer 0,01% dans le quartier o� se trouve l'immeuble en question, la p�nurie �tant encore plus grave s'agissant de locaux artisanaux. La prolongation de bail accord�e par les premiers juges est ainsi fond�e au regard de l'art. 267 a al. 1 CO et le recours doit �tre rejet�.