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Timestamp: 2016-10-24 03:46:06+00:00
Document Index: 186658230

Matched Legal Cases: ['art. 665', 'art. 665', 'art. 100', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 74', 'art. 75', 'art. 665', 'art. 665', 'art. 18', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 665', 'art. 665', 'art. 665', 'art. 656', 'art. 18', 'ATF ', 'art. 665', 'art. 665', 'ATF ', 'art. 216', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 16', 'art. 97', 'art. 66']

5A_651/2010 (17.01.2011)
5A_651/2010
Arr�t du 17 janvier 2011
repr�sent� par Me Pierre-Antoine Buchard,
action tendant au transfert de la propri�t� (art. 665 CC),
recours contre le jugement de la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais du 16 ao�t 2010.
Le 15 novembre 1995, X.________ et son �pouse, d'une part, et la Bourgeoisie de Y.________ (ci-apr�s la bourgeoisie), d'autre part, ont pass� trois actes authentiques devant le notaire A.________ en vue de l'acquisition par les premiers d'une parcelle, dont une partie �tait d�j� en zone � b�tir, une autre �tait en zone de for�t et une autre encore faisait l'objet d'une proc�dure de mise en zone � b�tir.
Les �poux X.________ sont devenus propri�taires de la parcelle � b�tir n� 4814 (3'315 m2) pour le prix de 3'315'000 fr. suite � l'acte instrument� le 15 novembre 1995 (acte n� 1), parcelle sur laquelle ils ont �difi� un chalet familial.
B.a Seule demeure litigieuse dans la pr�sente proc�dure la partie de la parcelle qui n'�tait pas encore en zone � b�tir le 15 novembre 1995 et pour laquelle les parties ont pass� deux actes notari�s: par l'un (acte n� 2), les parties ont notamment d�cid� une division de parcelle, de fa�on � constituer un n� 4815 (place de 1513 m2) et, par l'autre (acte n� 3), la Bourgeoisie a conf�r� aux �poux X.________ un droit d'emption notamment sur l'immeuble n� 4815 (place de 1513 m2) pour le prix de 320'000 fr. Ce droit d'emption �tait subordonn� � l'incorporation de la parcelle n� 4815 dans la zone � b�tir. Une route - bourgeoisiale - devait �tre d�tach�e de cette parcelle n� 4815 et inscrite au nom de la Bourgeoisie, le coefficient de sa surface demeurant acquis au n� 4815. L'�pouse a d�sormais abandonn� tous ses droits d�coulant de ce pacte d'emption � l'�poux.
Ces deux derniers actes n'ont pas �t� enregistr�s au registre foncier, et le pacte d'emption n'a donc pas �t� annot�; le notaire l'a expliqu� en exposant que les parties l'avaient approch� avant le 10 d�cembre 1995 pour lui demander d'instrumenter de nouveaux actes en vue de modifier leur accord initial, mais qu'ensuite, malgr� de nombreux projets, aucun accord n'�tait intervenu.
Le pacte d'emption pr�cise que la bourgeoisie s'engage conform�ment � la d�cision de l'assembl�e bourgeoisiale du 7 juillet 1995 et du conseil communal et bourgeoisial du 31 octobre 1995. Toutefois, selon les constatations de l'autorit� cantonale, c'est par erreur que le notaire s'est r�f�r� dans les actes n� 2 et 3 � ces deux d�cisions, alors qu'il l'a fait � juste titre dans l'acte n� 1.
B.b Le 20 mai 1997, les parties ont constitu� une servitude fonci�re d'empi�tement � charge de la parcelle n� 4815 en faveur de la parcelle n� 4814 pour permettre l'�dification d'un parking sur ce second fonds et empi�tant sur le premier en sous-sol. La servitude a �t� inscrite sur la parcelle n� 3506 d�s lors que la parcelle n� 4815 n'�tait pas encore immatricul�e.
B.c Suite � un acte de rectification de limites du 14 octobre 1997 pass� par la bourgeoisie avec un tiers, des parcelles, en particulier la parcelle n� 4815 (route de 1752 m2, dont auraient d� �tre d�tach�s 789 m2 pour la route) a �t� immatricul�e au registre foncier. La servitude d'empi�tement du n� 3506 a alors �t� report�e sur la parcelle n� 4815.
B.d Le 2 septembre 1998, les parties ont sign� un nouvel acte intitul� "servitude d'empi�tement - avenant - servitude de restriction de b�tir", par lequel le droit d'emption a �t� modifi� en ce sens que les �poux X.________ s'engagent � acheter la parcelle objet du droit d'emption d�s l'entr�e en force du plan de zones en voie d'homologation par le Conseil d'�tat.
B.e Les parties ont maintenu des contacts apr�s la signature de l'acte pr�cit�. Apr�s plusieurs ann�es, en 2002, l'administration communale s'est demand�e si elle ne devait pas obtenir l'accord de l'assembl�e bourgeoisiale pour la vente de la parcelle, vu le nombre d'ann�es �coul�es. Lors de sa s�ance du 1er mars 2005, le conseil communal a consid�r� que le pacte d'emption n'�tait plus valable, que le mandat conf�r� au conseil communal par l'assembl�e bourgeoisiale le 7 juillet 1995 ne concernait que la parcelle n� 4814 et non la parcelle n� 4815, et proposait d�sormais de vendre celle-ci, d�duction faite de la surface utilis�e pour la route communale actuelle, au prix de 1'444'500 fr. (963 m2 � 1'500 fr./m2), avec un transfert de densit� d'environ 63 m2 pour le prix de 750 fr./m2.
Le 16 ao�t 2005, X.________ a ouvert une action en ex�cution du pacte d'emption et de son avenant, fond�e sur l'art. 665 CC, concluant notamment dans ses conclusions finales, en ce qui concerne la parcelle n� 4815, � ce qu'ordre soit donn� au registre foncier d'immatriculer cette nouvelle parcelle (dans sa surface pr�vue en 1995 de 1'513 m2, en en d�tachant la route bourgeoisiale), de l'inscrire comme propri�taire de celle-ci et d'inscrire une servitude de transfert d'indice d'utilisation. Selon ses conclusions subsidiaires, la surface de la parcelle a 963 m2, conform�ment au proc�s-verbal de mutation n� 4699. La bourgeoisie a form� une reconvention.
Par jugement du 16 ao�t 2010, la IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan a rejet� l'action et d�clar� la demande reconventionnelle sans objet.
Contre ce jugement, X.________ interjette, le 14 septembre 2010, un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, concluant � son annulation et reprenant les conclusions finales qu'il avait prises en instance cantonale.
Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par une partie qui a succomb� en instance cantonale (art. 76 LTF) contre une d�cision finale (art. 90 LTF), rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) dans une affaire p�cuniaire de plus de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours en mati�re civile est recevable.
2.1 La cour cantonale a rejet� l'action du demandeur pour trois motifs principaux.
Elle a consid�r� tout d'abord que le pacte d'emption ne permet pas de fonder une action en ex�cution de l'art. 665 al. 1 CC, puisqu'il a �t� modifi� par l'avenant de 1998, perdant ainsi toute sa port�e d'acte g�n�rateur d'obligations, et que, de son c�t�, l'avenant ne comporte aucun engagement de la bourgeoisie de vendre la parcelle litigieuse.
Subsidiairement, elle a jug� que, m�me si l'avenant de 1998 ne devait avoir fait que pr�ciser les modalit�s de l'exercice du droit d'emption convenu en 1995, l'action devrait n�anmoins �tre rejet�e pour quatre raisons:
- premi�rement, l'exercice de l'option par l'empteur le 25 novembre 2002 est tardif, car celui-ci aurait d� l'exercer dans le d�lai de 24 mois d�s l'entr�e en force du plan de zones, intervenue le 16 septembre 1998;
- deuxi�mement, le pacte d'emption ne contient pas la d�signation pr�cise de l'objet du droit et l'indication du prix de vente et une modification du pacte aurait �t� n�cessaire puisque la parcelle n� 4815 immatricul�e a une surface de 1752 m2, et non de 1513 m2 comme pr�vu dans le pacte;
- troisi�mement, le pacte d'emption en la forme authentique indique, manifestement par erreur, qu'il y a eu d�cision de l'assembl�e bourgeoisiale le 7 juillet 1995 et du conseil communal et bourgeoisial le 31 octobre 1995, alors qu'il n'y a eu ni d�cision de l'assembl�e primaire de la bourgeoisie, ni approbation du Conseil d'�tat.
Dans un dernier motif principal, le tribunal cantonal semble admettre que l'action condamnatoire �tait la seule voie possible, et en d�duit donc que le demandeur ne pouvait se contenter d'ouvrir l'action en ex�cution de l'art. 665 al. 1 CC.
2.2 Le recourant conteste le premier motif, reprochant � la cour cantonale une violation de l'art. 18 CO dans l'interpr�tation des contrats pass�s: selon lui, les parties ont conclu un pacte d'emption valable le 15 novembre 1995, pour la parcelle n� 4815 - dont le prix, l'objet et les conditions sont d�termin�s - et, par acte du 2 septembre 1998, il s'est engag� lui-m�me � acqu�rir ce bien; les actes de 1995 et 1998 constituent donc un titre d'acquisition qui lui permet de requ�rir l'inscription au registre foncier. Il conteste que l'avenant de 1998 ait pu annuler l'acte de 1995: l'acte de 1998 modifie l'acte de 1995 en ce sens qu'il le convertit en exercice du droit d'emption mais ne l'annule pas; il n'a jamais voulu lib�rer la bourgeoisie de son obligation de vendre; l'option d'achat a �t� transform�e en obligation d'achat. Ce n'est donc pas le 25 novembre 2002 qu'il a lev� l'option, mais le 2 septembre 1998, lorsqu'il a sign� l'avenant-promesse d'achat. Il soutient �galement que, de toute mani�re, il n'a pas eu connaissance de l'entr�e en force du plan de zones le 16 septembre 1998 de sorte qu'on ne pourrait pas conclure qu'il a lev� tardivement l'option m�me si on devait admettre qu'il ne l'a fait que le 25 novembre 2002; en effet, la bonne foi aurait voulu que la commune l'avise de la date d'entr�e en force du plan. Il se plaint aussi d'inadvertances manifestes dans l'�tablissement des faits, soutenant que l'assembl�e bourgeoisiale a accept� le pacte d'emption avant l'acte ou � tout le moins l'a ratifi� ult�rieurement et que la loi sur les communes n'exige pas une homologation par le Conseil d'�tat. Il pr�cise qu'il ignorait que la parcelle n'avait plus la surface figurant dans l'acte de 1995, puisqu'il n'a pas eu connaissance de l'acte de 1997; cela ne doit pas l'emp�cher de lever l'option. Enfin, il soutient avoir pris les conclusions condamnatoires n�cessaires.
Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est li� ni par les motifs invoqu�s par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorit� cantonale (ATF 133 III 545 consid. 2.2). Il peut donc admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s par le recourant, comme il peut le rejeter en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 133 III 545 consid. 2.2; 130 III 136 consid. 1.4 in fine; 297 consid. 3.1).
Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si ces faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend invoquer que les faits ont �t� �tablis de mani�re manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), c'est-�-dire que les constatations de fait sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid. 1.2.2), doit satisfaire au principe d'all�gation (art. 106 al. 2 LTF). Il doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, en quoi consiste la violation. Le Tribunal f�d�ral n'examine en effet les griefs de droit constitutionnel que s'ils ont �t� invoqu�s et motiv�s, c'est-�-dire s'ils ont �t� express�ment soulev�s et expos�s de fa�on claire et d�taill�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4; 133 II 249 consid. 1.4.2). Il n'entre pas en mati�re sur les critiques de nature appellatoire (ATF 133 II 396 consid. 3). Le recourant qui se plaint d'arbitraire ne saurait, d�s lors, se borner � critiquer la d�cision attaqu�e comme il le ferait en proc�dure d'appel, o� l'autorit� de recours jouit d'une libre cognition; il ne peut, en particulier, se contenter d'opposer sa th�se � celle de l'autorit� pr�c�dente, mais il doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, que cette d�cision se fonde sur une constatation des faits ou une appr�ciation des preuves insoutenables (ATF 133 II 396 consid. 3.2).
L'objet du litige et, par suite, la nature de l'action introduite sont d�termin�s par les conclusions de la demande et les faits invoqu�s � l'appui de celle-ci (ATF 130 III 547 consid. 2.1; 117 II 26 consid. 2a et les r�f�rences cit�es).
En l'esp�ce, le demandeur a ouvert action en invoquant le pacte d'emption du 15 novembre 1995 et l'avenant du 2 septembre 1998, par lequel il estime avoir lev� l'option; il conclut � l'immatriculation de la parcelle conform�ment � l'acte de division de parcelle et � son inscription comme propri�taire au registre foncier. Il a qualifi� son action d'action en ex�cution de l'art. 665 al. 1 CC.
Le litige porte donc sur le droit de l'empteur, qui se pr�vaut de l'exercice de son droit d'emption, d'obtenir qu'il soit inscrit au registre foncier comme propri�taire. Il s'agit donc bien d'une action en ex�cution de l'art. 665 al. 1 CC, qui tend � obtenir que la d�fenderesse soit condamn�e � faire la r�quisition d'inscription au registre foncier ou � requ�rir du juge - d�s lors que le jugement qui doit �tre rendu est un jugement formateur tenant lieu de d�claration - directement l'attribution du droit de propri�t�, ce qui permettra � son b�n�ficiaire de requ�rir lui-m�me l'inscription (art. 665 al. 2 et 963 al. 2 CC). Cette inscription est d�clarative (art. 656 al. 2 CC et art. 18 al. 2 let. d ORF; arr�t 5P.19/2005 du 25 mai 2005 consid. 2.2; ATF 84 II 187 consid. 2; 85 II 474 consid. 5 et les r�f�rences cit�es).
Il y a donc lieu d'examiner si les conditions de l'action en ex�cution de l'art. 665 al. 1 CC intent�e par le demandeur sont remplies en l'esp�ce.
5.1 Aux termes de l'art. 665 al. 1 CC, celui qui est au b�n�ficie d'un titre d'acquisition peut exiger que le propri�taire fasse op�rer l'inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propri�t�.
L'action en ex�cution pr�suppose donc l'existence d'un titre d'acquisition valable.
5.1.1 Le droit d'emption est un droit d'acquisition conditionnel subordonn� � une condition potestative, la d�claration d'exercice du droit. Lorsque l'empteur a d�clar� exercer son droit au propri�taire de la chose, la condition � laquelle la vente �tait subordonn�e est avenue. La vente conditionnelle que constitue le pacte d'emption, devenue parfaite � la suite de l'exercice du droit par son titulaire, produit alors ses effets: l'acheteur a droit au transfert de la propri�t� de la chose et le vendeur au paiement du prix. L'empteur exerce son droit par simple manifestation unilat�rale de volont� sujette � r�ception. Le titulaire qui a exerc� valablement son droit d'emption et qui s'est, par cet acte formateur, port� unilat�ralement acheteur de l'immeuble se trouve dans une situation identique � celle o� il serait plac� dans le cas de la conclusion d'un contrat de vente pur et simple (ATF 121 III 210 consid. 3c et les r�f�rences cit�es).
Le titre d'acquisition n'est donc valable que si le pacte d'emption et l'exercice du droit formateur le sont �galement.
5.1.2 La question de savoir si, lorsqu'il a sign� l'avenant du 2 septembre 1998, s'engageant � acheter la parcelle n� 4815, le demandeur a valablement lev� l'option avec effet � la date d'entr�e en force peut demeurer ind�cise d�s lors qu'il sera d�montr� que le pacte d'emption du 15 novembre 1995 n'est pas valable.
5.2.1 Le pacte d'emption portant sur un immeuble n'est valable que s'il est pass� en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Selon la jurisprudence, le pacte d'emption doit contenir les m�mes �l�ments qu'une vente immobili�re. La forme authentique doit embrasser toutes les clauses qui sont objectivement essentielles ainsi que les points objectivement secondaires, mais subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un �l�ment du contrat, c'est-�-dire affectent le rapport entre prestation et contre-prestation issues du contrat (ATF 135 III 295 consid. 3.2; 119 II 135 consid. 2a; 113 II 402 consid. 2a et les r�f�rences cit�es).
Au nombre des �l�ments objectivement essentiels d'un tel pacte figure le nom des parties (ATF 111 II 143 consid. 4a). L'acte doit �galement indiquer de mani�re correcte le rapport de repr�sentation lorsqu'un tiers agit pour une partie (ATF 112 II 330 consid. 1a; arr�t 4C.356/2001 du 12 mars 2002 consid. 2a). Pour que l'acte soit valable, le tiers doit �tre autoris�.
5.2.2 La cour cantonale a consid�r� que, pour �tre valable, une d�cision de l'assembl�e primaire de la bourgeoisie, ainsi qu'une approbation par le Conseil d'�tat �taient n�cessaires, conform�ment aux art. 16 al. 1 let. i, 48 al. 3 et 123 let. c de la loi du 13 novembre 1980 sur le r�gime communal, applicable au moment des faits et aujourd'hui abrog�e par la loi du 5 f�vrier 2004 sur les communes. En effet, selon l'expert judiciaire mandat�, l'approbation de l'assembl�e primaire de la bourgeoisie �tait n�cessaire compte tenu des montants en jeu; sa d�cision devait ensuite �tre pr�sent�e au Conseil d'�tat pour homologation.
Toujours selon la cour cantonale, le pacte d'emption en la forme authentique indique certes que la bourgeoisie est repr�sent�e par B.________, pr�sident, agissant conform�ment � la d�cision de l'assembl�e bourgeoisiale du 7 juillet 1995 et du conseil communal et bourgeoisial du 31 octobre 1995. Il s'agit toutefois d'une erreur: ces deux autorit�s n'ont pris aucune d�cision � cet �gard et le notaire a indiqu� par erreur que l'assembl�e bourgeoisiale et le conseil communal et bourgeoisial avaient pris des d�cisions dans ce sens. Par ailleurs, le notaire n'a pas requis ensuite l'approbation par le Conseil d'�tat.
Enfin, les actes n� 2 et 3 n'ont en outre pas �t� enregistr�s au registre foncier et le pacte d'emption n'a pas �t� annot�; les parties ont contact� le notaire avant le 10 d�cembre 1995 pour lui demander d'instrumenter de nouveaux actes.
5.2.3 Dans son recours, le demandeur ne conteste pas l'application du droit cantonal concernant la n�cessit� de l'approbation de l'assembl�e bourgeoisiale, appr�ciation effectu�e par la cour cantonale sur la base de l'avis de l'expert judiciaire. Il soutient que les trois actes pass�s le 15 novembre 1995 contiennent le m�me texte concernant les pouvoirs de repr�sentation de B.________. Invoquant l'art. 97 LTF, il estime qu'il y a lieu de consid�rer que l'assembl�e bourgeoisiale a accept� le pacte d'emption avant sa conclusion ou, � tout le moins, lors de l'assembl�e du 19 janvier 1996 (se r�f�rant � la pi�ce n� 52). Il n'�taye toutefois pas plus avant son grief, se limitant � invoquer l'"omission" d'un fait � la suite d'une inadvertance manifeste. Il reconna�t par ailleurs qu'il n'avait pas imagin�, vu les renseignements obtenus, que les repr�sentants de la commune ne b�n�ficiaient pas des pouvoirs n�cessaires pour engager la bourgeoisie.
Force est d'admettre que le recourant ne d�montre pas en quoi la cour cantonale serait tomb�e dans l'arbitraire en retenant que c'est par erreur que l'acte n� 3 se r�f�re � la d�cision de l'assembl�e bourgeoisiale du 7 juillet 1995; en effet, il ne revient pas sur la pi�ce n� 50, dont il r�sulte que la seule parcelle �voqu�e lors de l'assembl�e est celle situ�e en zone � construire d'une superficie de 3'000 m2 � 1'000 fr. le m2, pour laquelle le feu vert a �t� donn� au conseil communal par 46 voix et une opposition, ni sur l'extrait du proc�s-verbal sous pi�ce n� 7. De la pi�ce n� 52, le recourant ne peut d�duire aucune autorisation allant au-del� de la vente de la parcelle de 3'000 m2 � 1'000 fr. le m2, m�me s'il est mentionn� qu'un "solde de parcelle non encore zonifi�e et une surface en for�t ont fait l'objet d'un acte de pr�emption, � l'amont de la parcelle c�d�e"; l'acte a certes �t� pass� par B.________, en r�alit� sous forme d'un pacte d'emption, mais la question de savoir s'il avait valablement �t� autoris� par l'assembl�e bourgeoisiale demeure.
5.2.4 Par cons�quent, puisque la bourgeoisie a pris une d�cision concernant la vente de la parcelle n� 4814, mais jamais au sujet de la vente du n� 4815, le pacte d'emption n'est pas valable: la volont� de vendre de la bourgeoisie n'a pas �t� exprim�e, son repr�sentant �tant sans pouvoirs.
5.3 Il s'ensuit que la demande pouvait �tre rejet�e pour ce seul motif et qu'il est donc superflu d'examiner les autres griefs du recours, dirig�s contre les autres motifs du jugement attaqu�.
Vu ce qui pr�c�de, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais.