Source: http://rechtsanwalt-adlershof.de/rechtsgebiete_mietrecht.html
Timestamp: 2019-08-24 23:17:00
Document Index: 159596938

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 2', 'BGH', '§ 560', '§ 569', '§ 560', 'BGH', '§ 195', 'BGH', 'BGH', '§ 554', '§ 551', '§ 551', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 560', 'BGH', '§ 569', '§ 556', '§ 2', '§ 27', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 558', '§ 25']

Info & Aktuelles zum Mietrecht
Eine Pflicht des Mieters zur Endrenovierung bei Auszug aus der Wohnung besteht nur, wenn dies wirksam zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Ist dies nicht der Fall, ist der Mieter lediglich zur besenreinen Übergabe der Wohnung verpflichtet.
Wie lange kann das Kündigungsrecht bei einem Mietverhältnis ausgeschlossen werden?
Häufig finden Mieter in ihrem Mietvertrag eine Klausel, nach der die Kündigung erstmalig nach einem bestimmten Zeitraum zulässig ist. Der Vermieter will mit dieser Regel vermeiden, dass der Mieter bereits kurz nach dem Einzug von seinem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hält einen formularvertraglichen Kündigungsverzicht bei unbefristeten Mietverhältnissen bis zu einem Zeitraum von 4 Jahren grundsätzlich für zulässig, wenn es sich um einen beiderseitigen Kündigungsverzicht handelt (BGH, Az.: VIII ZR 27/04). Mit einer Individualvereinbarung soll sogar ein Kündigungsverzicht des Mieters sogar bis 5 Jahre zulässig sein (BGH, VIII ZR 81/03).
Grundsätzlich kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (vgl. § 573 Abs. 1 BGB). Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (vgl. § 573 Abs. 2 BGB).
Ist die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale zulässig?
Grundsätzlich ist, die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale unzulässig und daher unwirksam. Nach § 2 Heizkostenverordnung gehen die Vorschriften der HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Die teilweise in der Literatur vertretene Auffassung, dass die Vertragsparteien abweichende Gestaltungen treffen können, wird von der neueren Rechtsprechung nicht geteilt.
Mieter der erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlt, droht fristlose Kündigung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom 18. Juli 2012 (Az.: VIII ZR 1/11) mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter dem Mieter, der nach § 560 Abs. 4 BGB erhöhe Betriebskostenvorauszahlungen nicht entrichtet, wegen § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB erst dann fristlos kündigen darf, wenn er den Mieter zuvor auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und rechtskräftig zur Entrichtung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.
Wenn mehrere Mieter eine Wohnung anmieten, stellt sich die Frage, ob allen Mietern die Betriebskostenabrechnung zugehen muss. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. April 2010 (Az.: VIII ZR 263/09) entschieden, dass bei Mietermehrheit die Betriebskostenabrechnung nur dem auf Nachzahlung in Anspruch genommenen Mieter zugehen muss.
Befristunggrund muss im Zeitmietvertrag konkret angegeben werden – Keine Umdeutung in einen befristeten Kündigungsausschluss
Das Amtsgericht Köpenick hatte mit Urteil vom 11. September 2012 (Az. 2 C 127/12) über die Begründungsanforderungen eines Zeitmietvertrages zu entscheiden. Grundlage der Entscheidung war ein Mietvertrag vom 8. Mai 2008, der am 31. Mai 2010 enden sollte. Als Grund für die Befristung wurde im Mietvertrag Eigenbedarf der Vermieterin angegeben. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis zum 1. November 2009 mit dreimonatiger Kündigungsfrist und gab die Wohnungsschlüssel ab. Die Vermieterin widersprach der Kündigung unter Bezugnahme auf die vereinbarte Mietzeit.
Grundsätzlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, wenn der Mieter wegen Mängeln der Wohnung die Miete mindert. Bei einer berechtigten Mietminderung ist das selbstverständlich, aber auch bei einer überhöhten Minderung gibt es kein Kündigungsrecht, wenn der Mieter nicht schuldhaft vollkommen überhöht gemindert hat. Problematisch wird es allerdings, wenn zwischen Mieter und Vermieter streitig ist, wer den Mangel zu vertreten hat. Denn der Vermieter haftet nicht für Mängel, die der Mieter selbst verursacht hat.
Keine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen bei fehlerhafter Abrechnung
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Mietvertragspartei nach einer Abrechnung eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hierfür genügte nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) das Vorliegen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung.
Wann verjähren Rückzahlungsansprüche wegen Gaspreisüberzahlungen?
Die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs wegen Gaspreisüberzahlungen unterliegt der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren (§ 195 BGB). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 23. Mai 2012 (Az.: VIII ZR 210/11) klargestellt, dass die Verjährung von Rückzahlungsansprüchen wegen Gaspreisüberzahlungen nicht bereits mit den geleisteten Abschlagszahlungen beginnt, sondern erst mit der Erteilung der Jahresabrechnung.
Der Bundesgerichthof (BGH) in seinem Urteil vom 28. September 2011 (Az.: VIII ZR 242/10) klargestellt, dass die Anforderungen an eine nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung nicht überspannt werden dürfen.
Wie hoch darf die geforderte Mietkaution sein und muss diese sofort vollständig gezahlt werden?
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf im Wohnraummietrecht die geforderte Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Beträgt beispielsweise die vereinbarte Miete 560 EUR (360 EUR nettokalt, 50 EUR Betriebskostenvorschuss, 50 EUR Heizkostenvorschuss), so darf der Vermieter allenfalls eine Kaution in Höhe von 1.080 EUR (3 x 360 EUR) verlangen. Sofern der Vermieter im Mietvertrag eine höhere Kautionsleistung verlangt, ist diese Vereinbarung gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Mieter kann vom Vermieter keine Modernisierung verlangen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 16. Dezember 2011 (Az.: VIII ZR 10/11) entschieden, dass Vermieter nicht zur Modernisierung einer Mietwohnung verpflichtet ist. In dem entscheidenden Fall ging es um eine vom Mieter bewohnte Dreizimmerwohnung, die noch mit Kachelöfen ausgestattet war.
Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 1. Februar 2012 (Az.: VIII ZR 156/11) die Rechte der Mieter bei der Heizkostenabrechnung gestärkt. Er erklärte die Abrechnung nach dem Abflussprinzip für unzulässig, da sie den Vorgaben der Heizkostenabrechnung nicht entspricht. Vielmehr dürfe nur nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden, d.h. nach dem tatsächlich angefallenen Verbrauch.
Eigenbedarfskündigung - Keine überspannten Begründungsanforderungen an den Vermieter
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13. Oktober 2010 (Az.: VIII ZR 78/10) klargestellt, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs zugunsten des eigenen Kindes zulässig ist, wenn das Kind einen eigenen Hausstand gründen will und er die gegenwärtigen Wohnverhältnisse des Kindes nicht darlegen muss. Der Wunsch des Vermieters, seinem Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, ist - so der BGH - ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für den Eigenbedarf. Wie das Kind gegenwärtig im elterlichen Haushalt untergebracht ist, spielt für die Beurteilung des Eigenbedarfs keine Rolle.
Inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung ist Voraussetzung für die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen
Grundsätzlich kann jede Mietvertragspartei nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Bislang genügte nach Ansicht des Bundesgerichtshofs für eine Erhöhung, dass der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat. Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat nunmehr erklärt, dass er an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhält und entschied, dass der Vermieter nach einer Betriebskostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.
BGH stärkt Vermieterrechte bei Sozialwohnungen
Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 9. Mai 2012 (Az.: VIII ZR 327/11) die Rechte von Vermietern erheblich gestärkt. Die Richter entschieden, dass im preisgebundenen Wohnraummietrecht die Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht anwendbar ist.
Rechtliche Bewertung der Vermietung von Wohnraum an Feriengäste
Es zeigt sich, dass die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste in Wohnhäusern häufig mit erheblichen Störungen der übrigen Mieter verbunden ist. Viele Mieter fühlen sich in ihrem Wohlbefinden gestört. Sie klagen nicht nur über Lärmbelästigungen beim Ein- und Ausziehen der Feriengäste, sondern auch darüber, dass die Gäste in der Regel später und lautstärker in die Wohnung zurückkommen als berufstätige Bewohner. Der ständige Besucherwechsel ändere auch den Hauscharakter und erhöhe die Anonymität zwischen den Nachbarn. Die Mieter befürchten auch eine Erhöhung der Nebenkosten, weil Feriengäste in der Regel einen Pauschalpreis zahlen und deshalb keinen Anreiz zum sparsamen Heizen und Wasserverbrauch haben. Ein weiteres Problem ist die Wohnraumverknappung für Mieter, die eine Wohnung zum dauerhaften Bezug suchen, wenn immer mehr Wohnungen zu Ferienwohnungen umgestaltet werden.
Die Frage, ob und in welchem Umfang vom Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen, ist eines der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Aufgrund der mieterfreundlichen Rechtsprechung der vergangenen Jahre berufen sich viele Mieter auf die Unwirksamkeit der sog. Schönheitsreparaturklauseln.
Betriebskosten: Abrechnungszeitraum kann einvernehmlich verlängert werden
Bisher hatte sich in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum die Rechtsauffassung durchgesetzt, dass eine vertragliche Verlängerung des einjährigen Betriebskosten-Abrechnungszeitraums unzulässig sei. Eine solche Regelung stelle eine für den Mieter nachteilige Regelung dar, die gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 iVm. Abs. 4 BGB unwirksam sei.
Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Sie können als 'sonstige Betriebskosten' nach § 2 BetrKVO (früher Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV) auf den Mieter umgelegt werden. 'Sonstige Betriebskosten' sind jedoch nur umlagefähig, wenn die Umlegung dieser Kosten im Einzelnen ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 7. April 2004, Az.: VIII ZR 167/03).
Betriebskosten: Dürfen Sperrmüllkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden, die durch illegal abgestellten Müll entstehen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13. Januar 2010 (Az.: VIII ZR 137/09) entschieden, dass Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung gehören, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind. Sperrmüllkosten dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf sämtliche Mieter umgelegt werden, wenn einzelne Mieter oder Passanten Sperrmüll unerlaubt zurückgelassen haben. Die Kosten müssen nicht jährlich entstehen. Es reicht aus, dass sie laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll abstellen. Es handelt sich um wiederkehrende Kosten der Müllbeseitigung.
Umlage von Centermanager-, Verwaltungs- und Hausmeisterkosten muss hinreichend bestimmt sein
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich erneut mit der Umlage von Centermanager-, Verwaltungs- und Hausmeisterkosten beschäftigt. Mit Urteil vom 26. September 2012 (Az.: XII ZR 112/10) haben die obersten Bundesrichter entschieden, dass die formularmäßige Übertragung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten eines "Centermanagers" den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Allerdings werde die Wirksamkeit einer daneben vereinbarten Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ dadurch nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 3. August 2011, Az.: XII ZR 205/09).
Center-Management-Kosten müssen konkret aufgeschlüsselt werden
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 3. August 2011 (Az.: XII ZR 205/09) entschieden, dass eine formularmäßige Klausel eines Gewerbemietvertrages, die dem Mieter zu den Kosten der 'Verwaltung' zusätzlich nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des 'Center-Managements' auferlegt, intransparent und somit unwirksam ist (§ 307 Abs.1 BGB). Das Gericht ist der Ansicht, dass diese Kosten nicht wirksam auf den Mieter umgelegt werden können, wenn der Umfang der durch den 'Center-Manager' zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist. Auch die - in der streitgegenständlichen Klausel verwendeten - Begriffe eines allgemein 'Ortsüblichen oder Notwendigen' ermöglichen nach Ansicht der Karlsruher Richter keine klare Abgrenzung. Die hierunter entstehenden Kosten können auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind daher intransparent.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17. Februar 2010 (Az.: VIII ZR 104/09) entschieden, dass der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit nicht verjähren kann.
Kein Anspruch auf Auskunft über Höhe der tatsächlichen Betriebskosten bei Betriebskostenpauschale
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 16. November 2011 (Az.: VIII ZR 106/11) entschieden, dass dem Mieter aus § 242 BGB grundsätzlich weder ein Anspruch auf Auskunft über die Höhe der von einer vereinbarten Nebenkostenpauschale erfassten Betriebskosten zusteht noch ein Recht auf Belegeinsicht. Aus Sinn und Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale ergebe sich nämlich, dass ein Mieter nicht jederzeit Auskunft über die Höhe der betreffenden Nebenkosten verlangen soll. Ein Auskunftsanspruch komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen, wobei Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant sind, wenn sie durch Erhöhungen anderer Nebenkostenpositionen wieder ausgeglichen werden.
Die Angabe des richtigen Mietspiegelfeldes als formelle Voraussetzung eines Mieterhöhungsverlangens
Häufig stellt sich die Frage, welche Begründungserfordernisse an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, das auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d BGB) gestützt ist. Ursprünglich gingen die Instanzgerichte von einer formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Angabe eines falschen Mietspegelfeldes aus (LG Berlin, Az.: 62 S 154/06 in: GE 2007, 988; LG Berlin, Urt. v. 14.07.2005, Az.: 62 S 120/05; AG Mitte, Urt. v. 21.04.2006, Az.: 9 C 521/05; AG Schöneberg, Urt. v. 4.08.2006, Az.: 19 C 483/05 in: ME 321/2007, S. 30).
Darf der Vermieter Ablesewerte ungeeichter Geräte in der Betriebskostenabrechnung verwenden?
Nach § 25 Abs. 1 Nr. 1 a des Eichgesetzes (EichG) ist es verboten, Messgeräte zur Verbrauchserfassung ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden. Es wurde daher in der Instanzrechtsprechung vertreten, dass durch die Verwendung ungeeichter Zähler eine verbindliche Verbrauchserfassung nicht erfolgen kann und die Ablesewerte nicht verwendet werden dürfen.
Kleine Schimmelflecken stellen keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar
Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 13. Oktober 2011 (Az.: 67 S 91/10) entschieden, dass kleine Schimmelpunkte auf einer Fläche von etwa 1 Quadratmeter an der Schlafzimmerwand nicht zwangsläufig eine Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung darstellen.