Source: https://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/23081-changement-de-motif-de-conge-4.html
Timestamp: 2019-01-16 04:38:06+00:00
Document Index: 112079740

Matched Legal Cases: ["l'article 15", "l'article 15", "l'article 5", "l'article 15", "l'article 15", "l'article 15", "l'article 15", "l'article 5", "l'article 5"]

changement de motif de congé | Propriétaire et Locataire (question 23081, 4eme page)
Résultats 37 à 48 sur 71
23/05/2006 19h31 #37
je me suis entretenu longuement avec l'un des juristes qui suivent mon dossier, voil&#224; en resum&#233; ce qu'ils me disent :
-la loi ne pr&#233;voit rien concernant le d&#233;part du logement avant le d&#233;but du pr&#233;avis,mais apr&#232;s reception par le propri&#233;taire de notre intention de quitter les lieux.Donc laiss&#233; &#224; la libre appreciation du juge qui peut, compte tenu de cet imbroglio, et des faits nous donner raison au motif que notre bonne foi peut etre clairement &#233;tabli, &#224; l'inverse de la bonne foi de mon propri&#233;taire
La loi de 89 au contraire pr&#233;voit cela tr&#232;s clairement : 3 mois pour tout pr&#233;avis (sauf cas de pr&#233;avis r&#233;duit) si donn&#233; par le locataire, et aucun pr&#233;avis dans le d&#233;lai du cong&#233; donn&#233; par le propri&#233;taire. La r&#233;ponse de votre juriste, si vosu le permettez me laisse "assise" !
-La situation dans laquelle je me trouve ne remet aucunement en cause mon droit de pr&#233;emption-Si l'agence accepte que l'on repousse notre d&#233;part dans la periode de pr&#233;avis (envoi avec RAR mentionnant la nouvelle date de d&#233;part), je me retrouve dans la situation telle qu'elle aurait d&#251;e &#234;tre, et &#224; priori je ne risque pas grand chose, puisque leur acceptation "annule implicitement" en quelques sortes le 1er pr&#233;avis
L&#224; je reste aussi "assise", vous ne faites que repousser votre d&#233;part, mais n'annulez nullement votre cong&#233; donn&#233; ! Et votre droit de pr&#233;emption n'a meme pas encore commenc&#233;, la loi encore une fois est tr&#232;s claire &#224; ce sujet, il d&#233;bute le premier jour du cong&#233; !
Votre juriste exerce a quel titre ? Je ne remets pas en cause la comp&#233;tence des juristes en g&#233;n&#233;ral, entendons nous bien, d'autant que je le r&#233;pr&#233;cise, je n'en suis pas une. Mais ses r&#233;ponses me laisse un peu je vous l'avoue, "ahurie". Avez vous eu la r&#233;f&#233;rence de la jurisprudence sur laquelle il se base ?
D'autres part m&#233;fiez vous, restez "de force" si le propri&#233;taire ne peut invoquer &#233;videmment la possibilit&#233; de relouer, peut invoquer une entrave &#224; la vente et vous demander des dommages et int&#233;rets (un logement occup&#233; par un locataire "r&#233;calcitrant" se vend beaucoup moins bien) ! En prime vous allez payer et l'indemnit&#233; d'occupation de cette maison et le loyer de l'autre ?
Les juges ne s'embarrassent dans un cas comme celui ci, d'aucune interpr&#233;tation ou "am&#233;nagement" de la loi. Ils l'appliquent.
Pour info, je vais vous donner une petite jurisprudence qui entendons nous bien n'a pas grand chose a voir avec votre cas, mais qui vous d&#233;montrera s'il en est, la mani&#232;re dont les juges appliquent la loi sans s'embarrasser des circonstances et de la bonne ou mauvaise foi des bailleurs et locataires;
"- Cong&#233;.- Cong&#233; donn&#233; au bailleur.- Validit&#233;.- Conditions.-
1&#176; Aux termes de l'article 15, alin&#233;a 2, de la loi du 6 juillet 1989, le d&#233;lai de pr&#233;avis applicable au cong&#233; est de trois mois lorsqu'il &#233;mane du locataire et de six mois lorsqu'il &#233;mane du bailleur. Une lettre simple invitant un locataire &#224; quitter les lieux dans les vingt-quatre heures sous menace d'expulsion et de poursuite judiciaire ne peut &#234;tre assimil&#233;e &#224; un cong&#233;, faute d'avoir &#233;t&#233; adress&#233;e par lettre recommand&#233;e, d'indiquer un motif l&#233;gitime et s&#233;rieux et, enfin, de pr&#233;ciser la date proprement dite du cong&#233;. Lorsque cons&#233;cutivement &#224; la r&#233;ception du courrier ci-dessus caract&#233;ris&#233; le locataire quitte les lieux, il est r&#233;put&#233; le faire de sa propre initiative, comme cela r&#233;sulte d'une lettre simple adress&#233;e au bailleur. 2&#176; D&#232;s lors qu'une lettre simple concomitante &#224; la remise des clefs ne peut &#234;tre consid&#233;r&#233;e comme un cong&#233; r&#233;gulier du locataire, au sens de l'article 15, alin&#233;a 2, de la loi du 6 juillet 1989, le bail poursuit ses effets &#224; l'&#233;gard de ce locataire, jusqu'&#224; l'expiration du d&#233;lai de pr&#233;avis. C.A. Versailles (1&#232;re ch., B), 15 mai 1998 N&#176; 98-594.- Soci&#233;t&#233; fran&#231;aise des habitations &#233;conomiques c/ &#233;poux Lakhdouri M. Chaix, Pt.- Mmes Metadieu et Le Boursicot, Conseillers.-
En gros, ce pauvre locataire s'execute et part apr&#232;s un cong&#233; mille fois non valable donn&#233; par son propri&#233;taire, et il lui doit les mois de loyers et charges d'un pr&#233;avis car il n'a pas donn&#233; son pr&#233;avis dans les r&#232;gles ! L&#224; par contre, je vois une certaine similitude avec votre cas !
23/05/2006 20h18 #38
le juriste en question est celui de mon assureur (clause de defense et recours) il se peut cependant que j'ai mal interprété ces dires sur certains points.
cependant j'ai repris le congé notifié par mon proprio, en relisant l'article 5, et quelque chose m'interpelle quand même :
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur"
"Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "
Et là, quand je lis cette phrase, je comprends que la période de préavis court à compter du jour de la reception de la lettre recommandée, donc dans mon cas, soit le 11 mai si l'on prend en compte le 1er préavis(reprise), soit le 18 mai, si l'on prend en compte le 2eme préavis (vente)
vous avez indiqué dans un precedent post, :
"La loi de 89 est très claire la dessus. Si elle confère des droits au locataire, ceux ci démarrent très strictement à la date du congé pour vente ou reprise, pas avant"
Tout à fait logiquement on peut donc supposer que ce fameux délai a débuté le 11mai, date de reception du 1er RAR, à partir de là, la propriétaire et moi même nousretrouvons dans le délai de préavis à compter du 11 mai.
Donc, à moins d'être particulièrement abruti, si je fais une lecture "strictement juridique" de l'article 15, je ne peux que constater que je suis en règle, non?
23/05/2006 21h05 #39
Je suis tout &#224; fait d'accord avec vous Sector, la fameuse loi de 89 (comme beaucoup d'autres) est tout &#224; fait sybilline et contradictoire.
Le propri&#233;taire se doit de vous donner six mois de pr&#233;avis et celui-ci est pourtant valable d&#232;s r&#233;ception de la lettre recommand&#233;e (premi&#232;re pr&#233;sentation o&#249; l'on peut consid&#233;rer que la lettre est arriv&#233;e, date de signature de l'accus&#233; de r&#233;ception ?). Donc il faut qu'il calcule (en tenant compte de la diligence des services postaux) le jour pr&#233;cis o&#249; il va la poster en esp&#233;rant qu'elle sera d&#233;livr&#233;e le lendemain &#224; son destinataire, soit la veille ou le premier jour du pr&#233;avis ? Ou bien, comme celui-ci a quinze jours pour aller la retirer, par pr&#233;caution il # Service de courrier # seize jours avant la veille ou le premier jour du pr&#233;avis ?
Et si le locataire ne va pas chercher ce recommand&#233;, le temps qu'il revienne au propri&#233;taire (environ 20 jours, j'en ai re&#231;u une en retour ce matin post&#233;e le 2 mai, pr&#233;sent&#233;e le 3 et non retir&#233;e) le propri&#233;taire doit s'adresser &#224; un huissier pour une signification, et c'est bien connu que l'huissier va faire au plus vite mais pas forc&#233;ment le jour m&#234;me ni le lendemain. Je ne parle pas de la jonglerie avec les dimanches et jours f&#233;ri&#233;s. Donc tous ces d&#233;lais pouvant empi&#233;ter sur cette fameuse clause de six mois mais pas sept avant la fin du bail qui elle est une date butoir, bonjour les litiges ... et les batailles de juristes.
Il serait beaucoup plus simple de mentionner en clair dans le fameux courrier de cong&#233; les dates pr&#233;cises de d&#233;but et de fin de pr&#233;avis, adress&#233; m&#234;me bien avant les fameux d&#233;lais, en pr&#233;cisant que le d&#233;part du locataire avant ce d&#233;lai serait consid&#233;r&#233; comme un d&#233;part volontaire (donc avec pr&#233;avis de trois mois) et non dans le cadre du cong&#233; pour ... on n'en est plus &#224; trois lignes pr&#232;s quand il faut se tartiner tout l'article sur le droit de pr&#233;emption. Mais les l&#233;gislateurs ne se posent pas ce genre de question.
Donc vous interpr&#233;tez effectivement bien la loi dans ce qu'elle laisse d'al&#233;as qui font le bonheur des juristes. Le bon sens et le respect des droits de chacun ne font pas toujours bon m&#233;nage.
Au fait, votre courrier &#224; la propri&#233;taire en r&#233;ponse &#224; son cong&#233;, comment &#233;tait-il r&#233;dig&#233; ?
23/05/2006 21h11 #40
qu'entendez vous par comment est il rédigé?
s'agissant de mon dernier post, je vous remercie pour votre avis. Je pense effectivement qu'en faisant une lecture strictement "juridique" comme le dit si bien agnes1, il y a pas d'equivoque possible quant à mon interpretation, mais je peux me tromper. Si d'autres lecteurs ont un point de vue sur la question, et notamment agnes1, je suis très interressé à les connaitre
Si cette fameuse interpretation que je fais de ce fameux article 15 est juste, je n'ai donc aucune raison de repousser mon préavis, non?
23/05/2006 21h18 #41
Bonjour, votre cas et cette discussion sont très intéressantes. ke me demande juste si la personne qui dit recevoir des conseils de son notaire pour 30 euros ne s'est pas fait berner ... je croyais avoir plusieurs fois vérifié que les conseils étaient gratuits (sur rv ou par tél) tant qu'il n'y avait pas d'acte notarié ! Qu'en est il svp ?
23/05/2006 21h26 #42
Cyrcapu, on peut demander gratuitement juste un renseignement sur une d&#233;marche ou avoir rendez-vous &#224; propos d'un dossier en cours, mais quand on demande une consultation sur un point pr&#233;cis en demandant l'&#233;tude de documents il est tout &#224; fait normal de r&#233;mun&#233;rer le professionnel &#224; qui on s'adresse. Maintenant, c'est vrai qu'il existe aussi des consultations gratuites assur&#233;es par des permanences ponctuelles, et que les renseignements qui y sont donn&#233;s sont bien s&#251;r tout aussi valables, mais d&#232;s que le probl&#232;me se complique, le conseil est d'aller "consulter", donc de payer, c'est normal.
Les tarifs doivent &#234;tre affich&#233;s dans la salle d'attente des notaires, dommage qu'ils ne le soient pas aussi dans celle des avocats.
En fait, Sector, la seule "erreur" que vous ayez faite est de r&#233;pondre par RAR, puisque personnellement, je consid&#232;re toujours votre lettre comme une r&#233;ponse et non pas comme un pr&#233;avis, puisqu'une simple lettre ne vaut rien ... 3,81 € (4,34-0,53) qui vous pourrissent la vie ...
Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/05/2006 à 11h53.
23/05/2006 21h38 #43
Encore une fois, si je fais lecture de l'article 15, &#224; aucun moment il est fait &#233;tat d'une procedure particuli&#232;re que le locataire doit suivre concernant la volont&#233; d'informer la date de d&#233;part des lieux APRES qu'il eut receptionn&#233; sa notification de cong&#233; par le propri&#233;taire. ce courrier informant le propri&#233;taire etant une reponse &#224; sa 1ere notification. l'article stipule clairement que "Ce d&#233;lai (sous entendu d&#233;lai de pr&#233;avis)court &#224; compter du jour de la r&#233;ception de la lettre recommand&#233;e ou de la signification de l'acte d'huissier. "
donc que mon courrier ait ete envoy&#233; en RAR ou non, ce qui est important est qu'il a bien &#233;t&#233; envoy&#233; APRES la reception du RAR me precisant mon cong&#233;.
et si je pousse un peu le raisonnement en me basant sur la jurisprudence du TI de Chartres du 29mars 1994 (dont j'aurai copie le 26 juin), entre autres : un propri&#233;taire ne peut modifier le motif du cong&#233; d&#233;livr&#233; &#224; son locataire, &#224; peine de nullit&#233;. ce dernier pourra alors, lui reclamer des dommages et interets.
Toujours d'apr&#232;s l'article 15, le d&#233;lai de pr&#233;avis "court &#224; compter du jour de la r&#233;ception de la lettre recommand&#233;e ou de la signification de l'acte d'huissier. ", donc dans mon cas, le 11 mai. mon RAR l'informant de mon d&#233;part est donc bien r&#233;dig&#233; et envoy&#233; APRES le 11 mai. Il est donc tout &#224; fait valable.
A contrario, son 2eme RAR mentionnant le cong&#233; pour vente, lui ne l'est pas puisqu'il a &#233;t&#233; envoy&#233; apr&#232;s le 11 mai, et donc APRES le debut du pr&#233;avis.
Selon ce raisonnement, c'est son 1er RAR (reprise) qui est valable, et non le 2eme, puisqu'envoy&#233; APRES le d&#233;but du pr&#233;avis (11 mai). Dans ce cas, elle est tenue d'habiter cette maison, au risque de se voir accus&#233;e de cong&#233; pour motif frauduleux
Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/05/2006 à 11h52.
23/05/2006 22h09 #44
Mais je suis enti&#232;rement d'accord avec vous Sector, votre lettre n'est pas un cong&#233; mais une r&#233;ponse &#224; la propri&#233;taire, mais Agn&#232;s et Anissa vous disent qu'un juge la consid&#232;rerait comme un cong&#233; de votre part et donc vous n'auriez plus aucun droit de r&#233;clamer quoique ce soit.
Or pour moi vous avez bien &#233;t&#233; l&#233;s&#233;, d'abord mis &#224; la porte pour un motif non valable, ensuite &#233;cart&#233; d'une vente qui vous int&#233;ressait. Mais je ne suis pas juriste, j'essaye simplement de d&#233;velopper les arguments qui joueraient en votre faveur par rapport au pr&#233;judice &#233;vident que vous subissez.
23/05/2006 22h18 #45
au vu de cette lecture juridique, si agnes et anissa pouvait me dire ce qui les incite à penser qu'un "juge considèrerait ma lettre comme un congé et non une reponse à un congé notifié par ma proprio, celà m'aiderait beaucoup.
Je le rappelle je m'efforce de faire, comme on me l'a conseillé, une lecture objective et juridique de ce fameux article.
Alors mesdames, ne me laissez pas dans le brouillard, j'ai besoin de vos arguments pour me defendre.
23/05/2006 23h26 #46
.......Le propriétaire se doit de vous donner six mois de préavis et celui-ci est pourtant valable dès réception de la lettre recommandée (première présentation où l'on peut considérer que la lettre est arrivée, date de signature de l'accusé de réception ?). ............ avant la fin du bail qui elle est une date butoir, bonjour les litiges ... et les batailles de juristes.
Candide, il n'y a aucune "bataille de juristes"ni rien a interpréter ! C'est très clair la loi le dit et toutes les jurisprudences l'affirment et le confirment : la date de début du préavis est celle de reception par le locataire ou par le propriétaire.
article 15 : ........" Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier."
Il n'y a en aucun cas de délai de retrait de 15 jours qui entre en ligne de compte ni de calculs avec les dimanche et jours fériés à faire. Si le locataire ou le propriétaire ne va pas chercher le courrier volontairement ou involontairement, le préavis n'est pas recu. La seule solution sure pour l'un ou l'autre est de le faire délivrer par huissier à la date choisie. Ce sera la date de délivrance de l'acte qui fera foi.
au vu de cette lecture juridique, si agnes et anissa pouvait me dire ce qui les incite à penser qu'un "juge considèrerait ma lettre comme un congé et non une reponse à un congé notifié par ma proprio, celà m'aiderait beaucoup.............
Je vous l'ai dit plusieurs fois, votre préavis a été donné avant le début du congé de la propriétaire. Tout simplement. De fait vous n'etes pas "encore" un locataire protégé par toutes les dispositions de la loi de 89 lors d'un congé pour vente ou reprise.
Mais je suis entièrement d'accord avec vous Sector, votre lettre n'est pas un congé mais une réponse à la propriétaire, mais Agnès et Anissa vous disent qu'un juge la considèrerait comme un congé de votre part et donc vous n'auriez plus aucun droit de réclamer quoique ce soit. Or pour moi vous avez bien été lésé, d'abord mis à la porte pour un motif non valable, ensuite écarté d'une vente qui vous intéressait. Mais je ne suis pas juriste, j'essaye simplement de développer les arguments qui joueraient en votre faveur par rapport au préjudice évident que vous subissez.
Bien sur qu'il a été lésé par sa précipitation, mais juridiquement, le courrier ayant été expédié avant le début du congé (presque 3 mois)il n'est pas dans un cadre protégé. Par ce courrier il s'est exclu seul de la procédure.
Et si vous voulez des arguments pour défendre son point de vue , je vous en donne un coté propriétaire : un juge pourrait il (en admettant qu'il s'occupe de ca ce qui n'est pas le cas), qu'un locataire donne son préavis 3 mois avant la date du congé légal en trouvant une location quasiment en 1 semaine ! Le propriétaire pourrait (si cela se faisait), invoquer alors la mauvaise foi du locataire en disant qu'il se sert du courrier du propriétaire poru le faire payer alors que les fait (délai très court pour louer autre chose), prouve bien que son départ n'a aucun lien avec le congé donné par le propriétaire !!!!!!
Encore une fois, si je fais lecture de l'article 15, à aucun moment il est fait état d'une procedure particulière que le locataire doit suivre concernant la volonté d'informer la date de départ des lieux APRES qu'il eut receptionné sa notification de congé par le propriétaire. ce courrier informant le propriétaire etant une reponse à sa 1ere notification. l'article stipule clairement que "Ce délai (sous entendu délai de préavis)court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "donc que mon courrier ait ete envoyé en RAR ou non, ce qui est important est qu'il a bien été envoyé APRES la reception du RAR me precisant mon congé.je me trompe?
Oui, vous ne faites pas la différence entre la date de réception du courrier et le début du préavis et ne retenez qu'une partie de l'article
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. ...............Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier."
Si le délai part de la réception, cela ne veut pas dire que les 3 mois pour le locataire ou les 6 mois pour le propriétaire vont etre allongés ou réduits par la date de réception ! Il reste de 3 mois à compter de la réception du courrier pour le locataire et de 6 mois avant la fin du bail pour le propriétaire. Quelle que soit la date de réception.
. Un propriétaire peut fort bien vous expédier un congé pour vente ou reprise deux ans avant l'échéance si bon lui semble le congé ne débutera que 6 mois avant la fin du bail. La seule chose qui est exigée par la loi c'est qu'il vous parvienne au moins 6 mois avant la fin du bail. Votre bail se terminant en décembre, le congé donné par le propriétaire ne démarrre + - qu'en juillet. A partir de juillet vous etiez partie prenante avant vous n'avez droit à rien. Vous n'aviez pas légalement à partir avant. Peu importe quand le propriétaire vous a informé de cela, c'est la date de début du congé qui compte, or ce préavis du propriétaire n'a pas encore commencé ! Vosu donnez le votre presque 3 mois avant la date de début de congé légal. Avant vous etes un locataire lambda qui donnez simplement votre préavis. Et de fait, le congé ne démarrant plus ou moins qu'en juillet, votre propriétaire est fondé de vous réclamer meme si vous faites l'edl le 09 juin, que vous payiez les 3 mois de préavis sans habiter le logement !!!
23/05/2006 23h36 #47
AGNES va prendre tes gouttes
SECTOR je recopie le post sur les conseils de GRITCHE:
SECTOR, le propriétaire doit donner un congé mettons pour un départ le 15 juillet...
Le locataire doit avoir reçu sa lettre de préavis avant le 15 Janvier....
Le proprio va poster sa LRAR au moins 3 semaines avant pour être sûr que le locataire l'ait bien reçu....certains l'envoient même plus tôt....
Donc à la limite il vaudrait mieux la faire déposer la veille (le 14 Janvier) par huissier....mais il faut être sur que le locataire soit également chez lui....
Mais la date de préavis est bien décomptée à partir du 15 Janvier pour les 6 mois.....de délai officiel....(préavis du 15 janvier au 15 juillet)
Le locataire aura peut-être reçu son courrier de préavis.... fin Décembre...
24/05/2006 07h45 #48
Merci, Marieke, pour votre explication, j'ai bien compris ou je me plantais, et j'ai également compris pourquoi, je me plantais!!!!
Pour baser mon raisonnement d'hier soir j'ai relu l'article 5 contenu dans le RAR délivré par l'agence, et en fait quand je le compare avec l'article 5 officiel, ca n'est pas la même chose. le courrier délivré par l'agence m'a induit en erreur car ils ont simplement supprimé" une phrase, ce qui change le sens du texte, voilà ce que m'a notifié l'agence:
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.......
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.....
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués....
Les termes des alineas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Le passage en gra est celui ou il manque une phrase qui donne un sens tout à fait différent au texte.
Voilà la phrase qui manque au niveau des 1ers pointillés et qui change complètement le sens du texte:
Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.
c'est leur courrier qui m'a induit en erreur!!! puisqu'ils ont obligation de reproduire ces alinéas à peine de nullité, ne doivent t 'ils pas reproduire ce texte dans son integralité, sans en modifier le sens???
argghhhh, je vois rouge!!
Dernier message: 25/04/2007, 19h07