Source: https://legalnynajem.pl/czy-najemca-moze-rozwiazac-umowe-najmu-z-powodu-koronawirusa/
Timestamp: 2020-07-14 20:51:06+00:00
Document Index: 98009964

Matched Legal Cases: ['art. 495', 'art. 673', 'art. 471', 'art. 3571', 'art. 3571', 'art. 3571', 'art. 495', 'art. 495', 'art. 495']

Czy najemca może rozwiązać umowę najmu z powodu koronawirusa? Sprawdzam! - Legalny najem
Kwiecień to pierwszy miesiąc, w którym przyjdzie zapłacić najemcom za mieszkanie lub pokój w sytuacji trwającego od kilku tygodni zamknięcia szkół, uczelni oraz wielu miejsc pracy. Z tego też powodu wielu wynajmujących odbiera połączenia i wiadomości od swoich najemców dotyczące żądania wcześniejszego rozwiązania umowy albo obniżenia czynszu najmu.
Czy najemca ma prawo rozwiązać umowę najmu z powodu panującej sytuacji lub żądać obniżenia czynszu? Na jakiej podstawie?
Z artykułu dowiesz się o możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie:
przepisów szczególnych związanych z koronawirusem,
treści umowy,
klauzuli rebus sic stantibus,
art. 495 KC.
Na końcu doradzam, w jaki sposób rozmawiać ze swoimi najemcami.
Specustawy i rozporządzenia dotyczące koronawirusa
Wprowadzane regulacje w związku z epidemią dotyczą m.in. umów najmu. Szerzej pisałem o tym w artykule Tarcza antykryzysowa a najem długoterminowy. Regulacje te nie dają jednak najemcy możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy w szczególnym trybie lub prawa do obniżki czynszu.
Umowa najmu może istotnie modyfikować prawa i obowiązku stron, choć w przypadku najmu lokali mieszkalnych modyfikacje na korzyść właściciela są nieco ograniczone. Dlatego nie traktuj tego wpisu jako porady prawnej. Taka porada wymaga analizy konkretnej umowy.
W pierwszej kolejności ustal, czy Twoja umowa zawarta jest na czas oznaczony czy też nieoznaczony.
Przy umowach zawartych na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie, okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy umowie obowiązującej na czas nieoznaczony najemca może więc wypowiedzieć umowę z dowolnej przyczyny. Ty jako wynajmujący do końca czerwca nie możesz tego zrobić, o czym więcej przeczytasz tutaj.
Umowa zawarta na czas oznaczony
Przy umowach zawartych na czas oznaczony, które w praktyce dotyczą znacznej większości rynku, wypowiedzenie może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego).
Sprawdź, czy najemca może wypowiedzieć umowę na podstawie określonych w niej przyczyn. Podejrzewam, że jeżeli umowa była podpisywana na zaproponowanym przez Ciebie wzorze, to nie przewiduje takiej możliwości.
Powoływanie się na siłę wyższą przez najemców jest chyba najczęstszym przypadkiem. Czy może znaleźć uzasadnienie?
Zacznijmy od tego, czym jest siła wyższa. W przepisach prawa polskiego nie istnieje żadna ustawowa definicja siły wyższej. Przyjmuje się jednak, że o wystąpieniu siły wyższej mówimy, gdy dane zdarzenie spełnia następujące cechy:
jest to zdarzenie zewnętrzne,
niemożliwe do przewidzenia,
Zdarza się w umowach definiować pojęcie siły wyższej, najczęściej i tak w sposób otwarty, zawężając lub poszerzając zakres tego znaczenia. Jeśli Twoja umowa nie mówi nic o sile wyższej, to po prostu zdarzenie należy interpretować według ogólnie przyjętej definicji.
Czy o pandemii koronawirusa możemy mówić jako o wystąpieniu siły wyższej? Moim zdaniem tak i to nawet w dwojaki sposób: jako o samym zdarzeniu związanym z działaniem sił przyrody, jak i o wprowadzonych obostrzeniach przez prawodawcę.
Odnośnie najmu długoterminowego lokali mieszkalnych – nowe regulacje nie zabraniają przecież wynajmowania lokali mieszkalnych. Wręcz przeciwnie, ponieważ zmierzają do utrzymania najmu do końca czerwca, a więc siłę wyższą będziemy rozpatrywać jako zdarzenie naturalne, związane z działaniem sił przyrody.
Pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy lub jej niewykonaniem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. W przypadku, gdy najemca powołuje się na działanie siły wyższej, to musi on wykazać istnienie związku pomiędzy wystąpieniem koronawirusa (przyczyna), a niemożnością zapłacenia czynszu (skutek).
Co, gdy rzeczywiście koronawirus doprowadził do niewykonania umowy?
Umowa może określać dowolny skutek wystąpienia siły wyższej. Może to być np. zawieszenie wykonywania umowy albo nawet jej wygaśnięcie.
Jeśli jednak umowa nie reguluje kwestii siły wyższej, to niewykonanie zobowiązania umownego (np. zapłaty czynszu) z powodu wystąpienia siły wyższej prowadzi tylko do braku obowiązku naprawienia z tego powodu szkody.
art. 471 Kodeksu cywilnego
Innymi słowy, nadal możesz żądać od najemcy zapłaty czynszu. Nie możesz jedynie żądać naprawienia szkody, do której doszło w wyniku braku zapłaty w terminie.
Zatem w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych nawet wystąpienie siły wyższej i jej wpływ na niemożność zapłaty czynszu przez najemcę nie będzie miała wielkiego znaczenia faktycznego. Jako wynajmujący nadal możesz żądać zapłaty czynszu. Najemca nie może rozwiązać umowy ani skutecznie domagać się obniżki czynszu z powodu wystąpienia siły wyższej
Nadzwyczajna zmiana stosunków (art. 3571 KC)
Kolejnym często przywoływanym przepisem przez najemców może być art. 3571 Kodeksu cywilnego, tj. klauzula rebus sic stantibus.
art. 3571 Kodeksu cywilnego
Jest to przepis przewidziany na szczególne okoliczności, ale w końcu z takimi mamy teraz do czynienia. Z jego wykorzystaniem w wyniku nadzwyczajnych sytuacji można dokonać modyfikacji stosunków umownych.
Czy zatem może on znaleźć zastosowanie? Przede wszystkim jest on stosowany przez sąd. Najemca nie może więc na jego podstawie oświadczyć o rozwiązaniu umowy albo obniżeniu czynszu. Może co najwyżej wytoczyć powództwo, w wyniku którego zmiany umowy dokona sąd.
Sądy stosują ten przepis niezwykle powściągliwie, niemniej jednak nie można wykluczyć, że w obecnej sytuacji będą przychylać się do modyfikowania umów na jego podstawie.
Moim zdaniem natomiast umowa najmu z przeznaczeniem lokalu na cele mieszkaniowe w obecnych okolicznościach normalnie może być wykonywana, choć nie wykluczam, że sąd mógłby ją zastosować nawet do umów, których dotyczy artykuł. Niemniej jednak możliwość zmiany umowy przez orzeczenie sądu stanowi praktyczne utrudnienie dla najemcy w jej wykorzystaniu.
Wypowiedzenie umowy na podstawie art. 495 Kodeksu cywilnego
Najemcy mogą próbować powoływać się także na treść art. 495 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych jest niemożliwe do wykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, to strona, która miała to niemożliwe do wykonania świadczenie spełnić, nie może żądać spełnienia świadczenia wzajemnego.
art. 495 § 1 Kodeksu cywilnego,
W czasie pandemii koronawirusa przepis ten jednak nie znajdzie zastosowania w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Ty jako wynajmujący przecież nadal prawidłowo wykonujesz umowę, tj. zapewniasz do korzystania lokal swojemu najemcy. Masz więc prawo żądać świadczenia wzajemnego, jakim jest zapłata czynszu.
Inne podstawy
Spotkałaś lub spotkałeś się z przywoływaniem innych przepisów niż te opisane powyżej? Podziel się nimi w komentarzu. Chętnie się do nich odniosę lub rozszerzę artykuł.
Postępowanie z najemcą żądającym rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu
Co zatem zrobić, gdy najemca żąda rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu? Przede wszystkim pozostań z nim w kontakcie, odpowiadaj na jego wiadomości i wyjaśniaj, dlaczego nie ma podstaw do spełnienia jego żądań.
Powoływane przez najemców okoliczności zewnętrzne, takie jak utrata dochodu lub brak zajęć na uczelni nie wpływają na treść Waszej umowy, wedle której lokal został wynajęty na cele mieszkaniowe. Gdy najemca powołuje się na przepisy prawa, w większości przypadków będą to te wymienione w artykule. Śmiało skorzystaj więc z tych wyjaśnień.
Natomiast pamiętaj również, że sytuacja jest naprawdę wyjątkowa i jeżeli masz do czynienia z solidnym najemcą, może warto iść na drobne ustępstwa? Jeśli najemca nie mieszka przez czas pandemii w lokalu, możesz np. nie pobierać zaliczki za media. Jeżeli rozważasz zgodę na odroczenie płatności, to zażądaj czegoś w zamian, np. po podpisania poręczenia przez osobę trzecią lub zgódź się na odroczenie płatności w kolejnym miesiącu pod warunkiem terminowej wpłaty w obecnym.
Nie doprowadzaj do sytuacji, w której tracicie ze sobą kontakt, bo może to jedynie spowodować eskalację sporu. Ważne, by mimo wszystko dążyć do kompromisu i utrzymania zadowolenia dobrego najemcy.
Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub go udostępnij!