Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/bgh-nacherfuellungsanspruch-beim-kauf-gebrauchter-immobilien-vom-bautraeger_083787.html
Timestamp: 2019-04-19 09:28:16
Document Index: 114928040

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 437', '§ 437', '§ 16', 'BGH', '§ 3', '§ 307', '§ 3', '§ 5', '§ 3', '§ 5', 'BGH']

BGH: Nacherfüllungsanspruch beim Kauf gebrauchter Immobilien vom Bauträger
BGH: Ansichziehen eines kaufvertraglichen Nacherfüllungsanspruchs durch den WEG-Verband und das Transparenzgebot im AGB-Klauselwerk im Hinblick auf den Verkauf „gebrauchter“ Wohnungen durch Bauträger.
Die WEG kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger nach §§ 437 Nr.1, 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind.
Bei Eigentumswohnungen, die der Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach dem Kaufvertragsrecht.
Zur Erfüllung des AGB-rechtlichen Transparenzgebots genügt es nicht schon, dass die einzelne Regelunge für sich genommen klar formuliert ist; vielmehr muss sie auch im Kontext der übrigen Regelungen des Klauselwerks verständlich sein. Erforderlich ist zudem, dass zusammengehörige Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in anderer Weise, etwa durch Bezugnahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht wird
Offen bleibt hingegen, welchen Inhalt der Nacherfüllungsanspruch gem. §§ 437 Nr.1, 439 BGB beim Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung im Allgemeinen hat, ob der Verkäufer also „vollen“ Nacherfüllungsanspruch schuldet durch Verschaffung mangelfreien Gemeinschaftseigentums, oder ob sich der Nacherfüllungsanspruch lediglich auf einen Freistellungsanspruch von den Kosten zur Beseitigung des Mangels am Gemeinschaftseigentums in Höhe der Quote des Miteigentumsanteils (§ 16 II WEG) beschränkt. Diese Frage braucht nicht entschieden zu werden, solange eine vertragliche Regelung vorhanden ist, durch die dem Erwerber ein Anspruch auf „Beseitigung eines Sachmangels“ am Kaufobjekt im Rahmen der Nacherfüllung zu steht (BGH, Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 156/13).
Der Käufer kann innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe bzw. Abnahme Beseitigung eines Sachmangels (Nacherfüllung) durch Verkäufer verlangen.
Zu 3) Des Weiteren genügt die Regelung zur Verjährungsfrist in § 3 Nr. 2 Abs.6 S.4 der Verträge nicht den Anforderungen des Transparenzgebotes, sodass sie wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber gem. § 307 I 2 BGB unwirksam ist. Danach kann sich eine Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Regelung nicht klar und verständlich ist. Dazu gehört nicht nur, dass die einzelnen Regelungen für sich genommen verständlich sind, vielmehr muss die Regelung auch im Kontext mit den übrigen Regelungen des Klauselwerks verständlich sein. Erforderlich ist zudem, dass zusammengehörige Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in anderer Weise, etwa durch Bezugnahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht wird. Eine Vertragsgestaltung, die objektiv dazu geeignet ist, den Vertragspartner bzgl. seiner Rechtsstellung irrezuführen, verstößt danach gegen das Transparenzgebot.
Diesen Anforderungen wird § 3 Nr.2 Abs. 6 S.4 der Verträge nicht gerecht. Auch wenn die Klausel isoliert betrachtet klar formuliert ist, erweist sich der Regelungsinhalt in Hinblick auf § 5 Abs. 1 Nr.1 der Verträge als intransparent, denn § 3 Nr. 2 Abs. 6 S.4 bestimmt, dass die Verjährungsfrist mit der Abnahme durch den Sachverständigen beginnt, wohingegen § 5 Abs.1 Nr.1 regelt, dass Nacherfüllung innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe/Abnahme verlangt werden kann. Dabei hätte jedoch zwingend eine Bezugnahme stattfinden müssen, da ohne, ein durchschnittlicher Vertragspartner von der gesetzlichen Verjährungsfrist ausgehen muss und deren mittelbare Verkürzung nicht hinreichend konkret erkenntlich wird, sodass die Regelung intransparent und damit unwirksam ist. In der Konsequenz greift die Verjährungseinrede nicht durch.
(Joachim König, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht, Jessica Mauer, Rechtsreferendarin)
Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Baurecht & Architektenrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt König, ich wende mich an Sie, da ich Ihren Rechtstipp "BGH: Nacherfüllungsanspruch beim Kauf gebrauchter Immobilien vom Bauträger" gelesen habe. (Bitte beschreiben Sie hier Ihre Situation bzw. Ihren rechtlichen Beratungsbedarf mit möglichst vielen relevanten Details.)
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