Source: https://www.dph.sk/33/prenajom-nehnutelnosti-v-kontexte-dph-po-1-1-2019-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWALZKDA4bYb1gTgDt9pemrp_tjTsQ6b68Nw/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-01-25 15:14:24+00:00
Document Index: 1483642

Matched Legal Cases: ['§ 720', '§ 685', '§ 719', '§ 685', '§ 38', '§ 38', '§ 50', '§ 85', '§ 38']

Prenájom nehnuteµnosti v kontexte DPH po 1. 1. 2019 | DPH
Prenájom nehnuteµnosti v kontexte DPH po 1. 1. 2019
19.3.2019, Ing. Ján Mintál , Zdroj: Verlag Dashöfer
2019.05.1.1 Prenájom nehnuteµnosti v kontexte DPH po 1. 1. 2019
Nájom a podnájom nebytových priestorov je v zmysle § 720 Obèianskeho zákonníka predmetom zákona è. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. Tento zákon sa vz»ahuje na:
a) nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podµa rozhodnutia stavebného úradu sú urèené na iné úèely ako na bývanie (nebytovými priestormi pritom nie sú príslu¹enstvo bytu ani spoloèné priestory domu),
b) byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich u¾ívanie na nebytové úèely.
Prenajímateµ mô¾e nebytový priestor prenecha» na u¾ívanie inému (ïalej len „nájomca”) zmluvou o nájme (ïalej len „zmluva”). Nebytové priestory sa prenajímajú na úèely, na ktoré sú stavebne urèené. Zmluva musí ma» písomnú formu a musí obsahova» predmet a úèel nájmu, vý¹ku a splatnos» nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurèitý èas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateµ je povinný odovzda» nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé u¾ívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udr¾iava» a zabezpeèova» riadne plnenie slu¾ieb, ktorých poskytovanie je s u¾ívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený u¾íva» nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Nájomca je povinný uhrádza» náklady spojené s obvyklým udr¾iavaním. Nájomca je povinný bez zbytoèného odkladu oznámi» prenajímateµovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateµ urobi», a umo¾ni» vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv. V opaènom prípade nájomca zodpovedá za ¹kodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.
Nájomca je oprávnený prenecha» nebytový priestor alebo jeho èas» na urèitý èas do podnájmu len so súhlasom prenajímateµa. V predchádzajúcom odseku uvedené práva a povinnosti sa vz»ahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu.
Ak vý¹ka nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená v¹eobecne záväzným právnym predpisom, urèí sa dohodou.
Ak nájomca mô¾e nebytový priestor u¾íva» obmedzene len preto, ¾e prenajímateµ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zµavu z nájomného. Uvedené sa vz»ahuje aj na podnájom.
Nájom a podnájom bytu je predmetom § 685 a¾ § 719 Obèianskeho zákonníka. Zákon v týchto ustanoveniach upravuje nájom bytu, nájom obytných miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie a podnájom bytu, resp. èasti bytu.
Vo vz»ahu k úprave nájomnej zmluvy ide v prípade nájomnej zmluvy týkajúcej sa bytu o ¹peciálnu úpravu. Predmetom nájmu je v tomto prípade byt, ktorým sa rozumie súbor miestností a priestorov, ktoré sú stavebnotechnickým a funkèným usporiadaním a vybavením urèené na trvalé bývanie. Nájomnú zmluvu vymedzuje Obèiansky zákonník v § 685 ods.1 a zároveò urèuje jej podstatné obsahové nále¾itosti. Okrem toho, ¾e predmetom zmluvy musí by» byt, je ïal¹ou podstatnou nále¾itos»ou zmluvy i prenechanie bytu do u¾ívania, a to buï na dobu urèitú, alebo neurèitú. V oboch prípadoch v¹ak v¾dy ide o doèasné u¾ívanie. Ïal¹ou podstatnou nále¾itos»ou nájomnej zmluvy je prenechanie bytu za odplatu – nájomné.
Nájom bytov zákon rozdeµuje na nájom bytov v domoch fyzických a právnických osôb (nedru¾stevné byty) a na nájom bytov v stavebných bytových dru¾stvách.
Prenajímateµ má povinnos» nielen odovzda» nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne u¾ívanie, ale je tie¾ povinný vytvori» podmienky na neru¹ený výkon práva u¾íva» byt. Nájomca má nielen právo u¾íva» prenajatý byt, ale aj spoloèné priestory a zariadenie bytu.
Vykonanie stavebných úprav a iných podstatných zmien v byte bez súhlasu prenajímateµa je záva¾ným poru¹ením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu. Súhlas prenajímateµa mô¾e by» daný aj dodatoène.
Podnájmom je odvodený titul u¾ívania bytu. Podnájom mô¾e vzniknú» len k bytu, ktorý je v nájme.
Prenájom nehnuteµností v kontexte zákona o DPH
Oslobodenie od dane sa podµa § 38 ods. 3 zákona è. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ïalej iba „zákon o DPH”) vz»ahuje na nájom nehnuteµnosti alebo jej èasti okrem výnimiek uvedených v spomínanom ustanovení zákona o DPH. Z hµadiska uplatòovania dane sa rovnako ako prenájom nehnuteµnosti alebo jej èasti posudzuje aj podnájom nehnuteµnosti alebo jej èasti.
Zákon o DPH umo¾òuje platiteµovi, ktorý prenajíma nehnuteµnos» alebo jej èas» zdaniteµnej osobe, rozhodnú» sa, ¾e nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich èastí (apartmánom v bytovom dome sa rozumie miestnos» alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plni» rovnakú funkciu ako byt).
Rozhodnú» sa, ¾e prenájom nehnuteµnosti alebo jej èasti nebude oslobodený, mô¾e teda platiteµ len v prípade, ¾e prenajíma nehnuteµnos» alebo jej èas» inej zdaniteµnej osobe. Pri prenájme aj podnájme nehnuteµnosti alebo jej èasti nezdaniteµnej osobe nie je mo¾nos» rozhodovania, a teda prenájom alebo podnájom bude v takomto prípade v¾dy od dane oslobodený.
Hotel prenajíma ¹tátnej rozpoètovej organizácii, ktorá nie je v zmysle zákona o DPH zdaniteµnou osobou, kongresovú miestnos» na ¹kolenie pracovníkov organizácie.
V predmetnom prípade dochádza k nájmu èasti nehnuteµnosti, ktorá musí by» oslobodená od dane. Nie je mo¾né aplikova» ustanovenie § 38 ods.5 zákona o DPH, nakoµko nájomca nemá pre úèely DPH status zdaniteµnej osoby.
Ak sa platiteµ rozhodne prenájom zdaòova», nemusí tak urobi» voèi v¹etkým zdaniteµným osobám, ktorým prenajíma nehnuteµnos». Mo¾no tie¾ kon¹tatova», ¾e pre prenajímateµa bude výhodnej¹ie zdaòova» nájom nehnuteµnosti, preto¾e nemusí z prijatých tovarov a slu¾ieb kráti» daò na vstupe. Ak by pou¾il obidva re¾imy, t. j. voèi niektorým zdaniteµným osobám by k prenájmu uplatnil daò a voèi ïal¹ím zdaniteµným osobám by ho oslobodil, mal by povinnos» postupova» pri výpoète pomernej vý¹ky dane, ktorú mô¾e odpoèíta», podµa § 50 zákona o DPH. Pou¾ívanie obidvoch re¾imov je teda z hµadiska uplatòovania odpoètov dane z praktického aspektu komplikovanej¹ie, a to zo spomínaného dôvodu krátenia dane na vstupe.
S úèinnos»ou od 1. januára 2019 do¹lo k obmedzeniu práva voµby na zdanenie prenájmu nehnuteµnosti, ktorá je urèená na bývanie. Bez ohµadu na postavenie príjemcu plnenia (nájomcu) je od 1. 1. 2019 platiteµ dane (prenajímateµ) v¾dy povinný uplatni» oslobodenie od dane pri nájomnom, ak je predmet nájmu urèený na bývanie. Ide o nájom bytov, rodinných domov a nájom apartmánov v bytovom dome alebo ich èastí.
Spoloènos» sa venuje prenájmu nehnuteµností. U¾ od roku 2015 dlhodobo prenajíma byty, prièom neuplatòuje oslobodenie od DPH. V roku 2019 plánuje uzatvori» s istými obchodnými spoloènos»ami ïal¹ie kontrakty na prenájom bytov. Bude môc» aj v týchto prípadoch fakturovanú sumu za»a¾i» daòou z pridanej hodnoty? A ako to bude s prenájmom bytov, ktoré boli uzatvorené v roku 2015?
Poènúc rokom 2019 novela zákona o DPH okrem iných skutoèností ustanovuje aj obmedzenie práva voµby pri dodaní stavby, resp. jej èasti, ktorá spåòa podmienky na oslobodenie od DPH. Konkrétne ide o to, ¾e platiteµ DPH pri dodaní nehnuteµnosti oslobodenej od dane, ktorá je urèená na bývanie (byt, rodinný dom, bytový apartmán), nemô¾e vyu¾i» voµbu zdanenia tejto nehnuteµnosti, a to bez ohµadu na postavenie nájomcu. Od 1. januára 2019 je teda povinné uplatòova» oslobodenie od DPH pri nájomnom, ak je predmet nájmu urèený na bývanie.
Èo sa týka postupu pri nájomných zmluvách uzatvorených v roku 2015, treba vychádza» z prechodného ustanovenia § 85kg ods.5 zákona o DPH. Z uvedeného ustanovenia vyplýva, ¾e nové pravidlá týkajúce sa nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome upravené v § 38 ods. 5 zákona o DPH sa uplatnia v prípade nájomných zmlúv, na základe ktorých budú uvedené nehnuteµnosti odovzdané nájomcovi do u¾ívania po úèinnosti novely zákona o DPH – t. j. po 1. 1. 2019.
Výnimky z oslobodenia od…