Source: https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20190627-1816199
Timestamp: 2020-08-15 11:32:48+00:00
Document Index: 257766790

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 10", 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 1', "l'article 1382", "l'article 1382", "l'article 16", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1382"]

France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 juin 2019, 18-16199
Numéro d'arrêt : 18-16199
Numéro NOR : JURITEXT000038734277
Numéro d'affaire : 18-16199
Numéro de décision : 31900595
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2019-06-27;18.16199
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 22 février 2018), que, par acte authentique du 27 avril 2011 dressé par Mme V..., notaire, M. et Mme R... ont acquis de la société Sainte-Marthe deux lots dans un immeuble en copropriété exploité en résidence étudiante, vendus sans restriction quant à leurs modalités de location ou de jouissance ; qu'ayant appris la désignation, le 7 juin 2012, de la société Alomea comme nouveau gestionnaire chargé d'exploiter la résidence par le biais de baux commerciaux conclus avec les copropriétaires, M. et Mme R... ont assigné leur vendeur en nullité de la vente pour erreur sur la substance au visa des articles 1109 et 1110 du code civil et en indemnisation de leurs préjudices ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de l'alinéa 2 de l'article 10 du règlement de copropriété que son ambiguïté rendait nécessaire, que la fin de l'exploitation s'entendait d'une fin d'exploitation définitive décidée par les copropriétaires et relevé que, si les baux conclus avec le premier exploitant, mis en redressement judiciaire, avaient été résiliés par l'administrateur judiciaire, une seconde société d'exploitation avait été constituée entre les copropriétaires dès le mois de mai 2010, que l'assemblée générale tenue à cette date en présence de la société Sainte Marthe en avait été informée, que la situation avait été régularisée par la signature d'une convention entre le syndicat des copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résultait que l'exploitation de la résidence, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant, avait repris, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, procédant à la recherche prétendument omise sur le règlement de copropriété et sans statuer par simple affirmation, en déduire que, les acquéreurs, tenus par les termes du règlement de copropriété de donner leur lot à bail à l'exploitant commercial, s'étant ainsi trouvés privés de la pleine jouissance personnelle de leur bien contrairement à la commune intention des parties à la date de la vente, l'erreur sur la substance même de la chose, vice du consentement, était caractérisée et a légalement justifié sa décision de prononcer la nullité de la vente ;
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR prononcé la nullité de la vente, condamné les acquéreurs à restituer les lots de copropriété et l'exposante à restituer le prix de la vente, débouté la société exposante des demandes en garantie qu'elle forme de ce chef à l'encontre du notaire et condamné in solidum la société exposante et le notaire à payer aux acquéreurs, à titre de dommages-intérêts les sommes de 1663 euros au titre des taxes foncières et 2000 euros au titre du préjudice moral en précisant que dans leur rapports entre eux la société exposante et le notaire se garantiront à hauteur de moitié pour le paiement de ces sommes,
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR prononcé la nullité de la vente, condamné les acquéreurs à restituer les lots de copropriété et l'exposante à restituer le prix de la vente, débouté la société exposante des demandes en garantie qu'elle forme de ce chef à l'encontre du notaire et condamné in solidum la société exposante et le notaire à payer aux acquéreurs, à titre de dommages-intérêts les sommes de 1663 euros au titre des taxes foncières et 2000 euros au titre du préjudice moral en précisant que dans leur rapports entre eux la société exposante et le notaire se garantiront à hauteur de moitié pour le paiement de ces sommes ;
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux R..., acquéreurs, de leur demande tendant à ce que la société Sainte-Marthe, venderesse, soit condamnée à leur payer des dommages-intérêts au titre des charges de copropriété et des primes d'assurances acquittées avant l'annulation de la vente, ainsi que des intérêts échus du prêt de financement de l'acquisition et des frais de dossier ;
Aux motifs qu'« en revanche, en raison de leurs fautes respectives qui ont concouru ensemble et indivisiblement au préjudice de l'acquéreur, les appelants sont bien fondés à rechercher la responsabilité in solidum de la venderesse et du notaire au titre de toutes les conséquences dommageables de l'annulation de la vente ; que l'annulation de la vente d'immeuble entraînant cependant, en raison de son effet rétroactif, l'anéantissement de plein droit du prêt de financement, l'établissement prêteur étant en ce cas tenu de rembourser les frais et intérêts échus à l'emprunteur en contrepartie de la restitution par ce dernier du capital prêté, les époux R... seront, faute de plus ample caractérisation du préjudice invoqué à cet égard, déboutés de leur demande au titre des intérêts échus ainsi que des frais de dossier du prêt ; que les charges de copropriété qui correspondent à la période durant laquelle les époux R... avaient l'usage du bien et ont bénéficié de la contrepartie des charges communes ne constituent pas un préjudice indemnisable ni les frais de l'assurance obligatoire du bien durant la période considérée » (arrêt attaqué, p. 8, § 1 à 3) ;
1) Alors que l'acquéreur est fondé à demander au vendeur dont la faute a été à l'origine de l'annulation de la vente, le remboursement des charges de copropriété versées antérieurement à cette annulation, lesquelles ne sont pas des restitutions mais présentent un caractère indemnitaire ; qu'en jugeant que les charges de copropriété correspondant à la période pendant laquelle les acquéreurs avaient eu l'usage du bien et bénéficié de la contrepartie des charges communes, ne constituaient pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2) Alors que l'acquéreur est fondé à demander au vendeur dont la faute a été à l'origine de l'annulation de la vente, le remboursement des primes d'assurance versées antérieurement à cette annulation, lesquelles ne sont pas des restitutions mais présentent un caractère indemnitaire ; qu'en jugeant que les frais d'assurance obligatoire correspondant à la période pendant laquelle les acquéreurs avaient eu l'usage du bien, ne constituaient pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, sans provoquer les explications des parties, que les acquéreurs n'étaient pas fondés à réclamer au vendeur le remboursement des intérêts échus ainsi que des frais de dossiers du prêt contracté pour l'acquisition de l'immeuble, dès lors que l'annulation de la vente d'immeuble entraînait, en raison de son effet rétroactif, l'anéantissement de plein droit du prêt de financement, l'établissement prêteur étant alors tenu de rembourser les frais et intérêts échus à l'emprunteur en contrepartie de la restitution par ce dernier du capital prêté, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les époux R... à payer à la société Aloméa la somme de 4 049,34 € à titre de dommage-intérêts ;
Aux motifs que « Sur les demandes de la société Aloméa ; que la société Aloméa fait valoir qu'en ayant refusé de se conformer au règlement de copropriété en ayant mis leur appartement en location sans contracter avec elle alors que leurs locataires ont nécessairement bénéficié des services communs qu'elle proposait (régisseur joignable 24h/24, nettoyage des locaux, laverie automatique, salle de fitness et réception), les époux R... lui ont causé un préjudice égal à la part de charges dont ils auraient dû s'acquitter à ce titre à hauteur de la somme de 4 049,34 € ; que le non-respect par les époux R... du règlement de copropriété constitue une faute contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires dont la société Aloméa est fondée à se prévaloir pour rechercher leur responsabilité délictuelle à raison du préjudice que cette faute lui a directement causé ; que les charges impayées au titre des services rendus par l'exploitant sont justifiées par les pièces au débat et les époux R... ou leurs locataires ayant bénéficié de ces prestations durant la période s'étant écoulée de la date d'acquisition jusqu'à la nullité de la vente présentement prononcée, ils seront condamnés à payer la somme, seule justifiée, de 4 049,34 € à la société Aloméa ; que nonobstant l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, cette somme constituant la contrepartie d'un service rendu dont les époux R... ont bénéficié jusqu'à l'annulation de la vente, il ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que les appelants seront par conséquent déboutés de leurs demandes de garantie de ce chef » (arrêt attaqué, p. 8 et 9) ;
1) Alors que la nullité de la vente entraîne son anéantissement rétroactif, de sorte que le paiement des charges dues au titre du règlement de copropriété ne peut être réclamé qu'au vendeur qui est réputé être demeuré propriétaire de la chose vendue ; qu'en condamnant les époux R... à payer à la société Aloméa la somme de 4 049,34 € correspondant au charges impayées en contrepartie des services rendus par cette société, quand cette somme ne pouvait être due que par la société Sainte-Marthe, venderesse, qui, en raison de l'annulation de la vente, était réputée être demeurée propriétaire des lots vendus, la cour d'appel a violé les articles 1108, 1109 et 1110 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) Alors, en tout état de cause, que le paiement des charges dues en application du règlement de copropriété constitue un préjudice indemnisable pour lequel l'acquéreur est fondé à solliciter la garantie du vendeur ayant commis une faute à l'origine de l'annulation de la vente ; qu'en rejetant la demande des époux R... tendant à obtenir la garantie de la société Sainte-Marthe, venderesse, pour le paiement des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la société Aloméa, dès lors que ces condamnations constituaient la contrepartie d'un service rendu dont les acquéreurs avaient bénéficié jusqu'à l'annulation de la vente, quand ces condamnations constituaient un préjudice indemnisable pouvant être garanties par un tiers fautif, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 27 juin 2019, pourvoi n°18-16199