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Timestamp: 2018-04-22 06:52:14+00:00
Document Index: 80619804

Matched Legal Cases: ['artigo 269', 'artigo 501', 'artigo 269', 'artigo 123', 'artigo 500', 'artigo 252', 'artigo 178', 'artigo 177', 'artigo 2', 'artigo 523', 'artigo 178', 'artigo 445', 'artigo 177', 'artigo 501', 'artigo 232', 'artigo 191', 'artigo 523', 'artigo 177', 'artigo 2', 'artigo 501', 'artigo 20']

DIREITO CIVIL III - DIREITO DAS COISAS: VENDA AD CORPUS X AD MENSURAM. AÇÃO 'QUANTI MINORIS'
e comprar coisa certa e discriminada, na forma que existe objetivamente, sem que a circunstância de ter uma ou outra extensão constitua motivo de maior relevo na formação do consentimento. Nesses negócios entende-se que a referência à medida é meramente enunciativa, tendo por finalidade, apenas, melhor caracterizar a coisa. Por essa razão, na venda ad corpus não se defere, ao comprador que verificou não ter o imóvel comprado a medida constante da escritura, qualquer ação contra o vendedor. E a regra se encontra no §3º do art. 500, que, de fato, determina não caber ação ao adquirente, se o imóvel for vendido como coisa certa e determinada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda "ad corpus".
TJSP, Voto nº 16.527, Apelação Cível nº 0002964-69.2009.8.26.0383
Apelantes: JF e OUTRA
Apelados: MP e OUTRA
COMPRA E VENDA - Bem imóvel - Ação “ex empto” julgada improcedente - Pedido de abatimento do preço ou complementação da área - Inadmissibilidade -
Não comprovação de que a venda tenha sido efetivada sob a modalidade “ad mensuram” - Dados constantes na escritura de venda e compra que indicam que a venda foi realizada “ad corpus” - Sentença mantida - Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 64/72) interposto por JF e ALF contra a r. sentença de fls. 61/62vº, cujo relatório se adota, que julgou improcedente a ação “ex empto” ajuizada em face de MP e MFMP, condenando os vencidos no pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária advocatícia fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa.
Buscam os apelantes a reforma da r. sentença, com a procedência da ação, aduzindo, em suma, que a aquisição da propriedade objeto da lide foi realizada sob a modalidade ad mensuram, limitada pelos rumos, graus e confrontações referidos no imóvel rural denominado Sítio São José, com área de 26,4483ha, sendo que em análise posterior, foi verificado que a extensão vendida somente correspondia a 19,4419ha.
Asseveram que em momento algum houve a previsão ou a intenção de que a venda fosse realizada ad corpus, restando claro pelos documentos juntados não se tratar de negócio entabulado de tal forma, ressaltando que a documentação expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis confirmava a metragem estipulada na escritura de compra e venda, somente sendo infirmada através de levantamento planimétrico realizada por técnico agrimensor.
Assim, diante da comprovada supressão de 7,0064ha, entendem cabível a complementação da área ou a restituição da importância de R$34.438,21, sob pena de locupletação ilícita dos
Recebido o apelo em ambos os efeitos (fls. 74), foram apresentadas contrarrazões, pelo desprovimento (fls. 76/82).
Não merece agasalho o pleito recursal.
Inicialmente, cumpre anotar que, com relação à modalidade da venda (ad corpus ou ad mensuram), a simples leitura da escritura de fls. 08/09 mostra, sem sombra de dúvida, que se tratou de venda ad corpus.
Isto porque constou expressamente tratar-se do “Sítio São José”, não sendo o caso de menção a circunstância que a doutrina entende como marcantemente característica da venda ad mensuram, qual seja, retirada de uma parte menor de um todo maior.
Nesse sentido é o ensinamento do saudoso SILVIO RODRIGUES, em sua já clássica obra “Direito Civil”, onde se lê o seguinte: “Sempre que se vende uma extensão tirada de um todo - como quando o vendedor diz vender dez alqueires de área maior, ou quando a referência ao preço é feita por unidade (como no caso de o vendedor dispor de 800m2 a mil
cruzeiros o m2) - parece evidente tratar-se de venda ad mensuram. E o juiz não deve hesitar, no caso, em empregar as regras peculiares a esse tipo de negócio” (op. cit., volume III - Dos Contratos e das Declarações Unilaterais de Vontade, ed. SARAIVA, SP, 11ª ed., 1981, pág. 169; grifos nossos).
Não havendo, pois, dúvida em se tratar de venda ad corpus, outra não poderia ser a solução dada ao caso.
Destarte, de todo processado se conclui que os recorrentes se limitaram a repisar os mesmos argumentos anteriormente deduzidos ao longo do feito e que foram superiormente afastadas pela r. sentença de primeiro grau, não logrando as razões expostas no recurso de apelação infirmar os seus sólidos fundamentos, que ficam aqui adotados como parte integrante da presente motivação, tudo de conformidade com o permissivo legal contido no art. 252 do Regimento Interno desta Corte.
Portanto, pelo exposto, voto por se negar provimento ao apelo.
TJSP, Apelação Nº 0131746-16.2008.8.26.0000, São Carlos
Apelante: JVB
Apelado: AVI
VOTO Nº 21973
Compromisso de compra e venda Metragem inferior Controvérsia sobre a natureza da negociação “Ad mensuram” Comprovação Manutenção da sentença de primeiro grau Complementação da área prometida à venda ou, não sendo possível, que haja o reembolso do valor proporcional ao preço pago Recurso improvido.
Trata-se de ação “ex empto” ajuizada por AVI contra JVB. Diz a inicial que, em 14.05.2005, o réu compromissou ao autor uma área de 4,49 alqueires, remanescente da Estância Paraíso, situada na Rodovia SP 215, km 143. Sustenta a ocorrência de venda ad mensuram. O alqueire foi negociado a R$ 55.680,00, pagando o requerente pela área compromissada R$ 250.000,00, parceladamente: 1. R$ 25.000,00 na assinatura do contrato; 2. R$ 125.000,00 mediante a apresentação de certidões do imóvel e pessoal do vendedor; 3. R$ 40.000,00 em 15.06.2005; 4. R$ 30.000,00 em 15.07.2005; e 5. R$ 30.000,00 em 15.08.2005.
Em maio de 2005, o autor procedeu à medição do terreno.
Constatou-se que a área possuía apenas 4,20 alqueires, em desconformidade com o contrato e com a matrícula do imóvel. O requerente tentou a composição amigável.
Sem sucesso, ajuizou a presente ação.
A tentativa de conciliação restou infrutífera, oportunidade em que o requerido apresentou sua contestação, o juízo deferiu a produção de prova testemunhal, designando audiência de instrução e julgamento (fls. 22).
O requerido contestou (fls. 23/30), alegando se tratar de venda ad corpus, como coisa certa e discriminada, tendo sido a meramente enunciativa a referência das dimensões. Impugnou o levantamento perimétrico, bem como o valor atribuído à diferença apurada. Levantou a impossibilidade de complementação da área e do respectivo reembolso, pela natureza da venda. Disse que o requerente tinha ciência do que lhe estava sendo vendido e por esta razão pugna pela improcedência da ação e o reconhecimento da litigância de má-fé.
Réplica a fls. 41/44.
Na audiência de instrução e julgamento (fls. 50), ouviu-se a testemunha do autor (fls. 51). Ausentes as demais, foram elas dispensadas pelo juízo.
Indeferiu-se a inquirição de E., atendendo a impugnação do contestante, posto arrolada intempestivamente. Debates orais, reiterando os termos da inicial e da defesa.
Deferiu-se a realização de prova pericial (fls. 52). Quesitos
pelo autor (fls. 53/54) e pelo réu (fls. 55/57). Laudo pericial às fls. 85/108.
A ação foi julgada procedente (fls. 122/124) pelo Juiz Dr. Carlos Castilho Aguiar França, para complementar em favor do autor a área prometida. Não sendo possível, reembolsar o valor proporcional ao preço pago, corrigido desde a data do pagamento e incidindo juros a partir da citação. Custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da causa, pelo réu.
Insatisfeito, apela o réu (fls. 126/136), insistindo na improcedência da ação.
Recurso tempestivo e contrariado (fls. 140/145).
O laudo pericial constatou que a propriedade imóvel negociada contava com área real de 4,20 alqueires (fls. 95), embora os réus tenham se comprometido a alienar 4,49 alqueires. Assim, a controvérsia dos autos reside em se determinar a natureza da venda do imóvel.
Insiste o recorrente no fato de que o contrato de compromisso de compra e venda trouxe a medida do imóvel vendido enunciativamente, pois se trataria de venda ad corpus.
O documento de fls. 08/11 deixa claro que os recorridos se comprometeram a pagar R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) não apenas por uma parte da área da “Estancia Paraíso”, mas por uma propriedade rural que mediria 4,49 alqueires.
A venda procedida nestes autos não se deu na modalidade de coisa certa em que a negociação seria descrita com a venda e compra de tal extensão localizada em tal lugar. Pelo contrário, destacou-se a área negociada, discriminando-se no ajuste suas divisas e confrontações. Portanto, não subsiste a tese de venda ad corpus.
À hipótese dos autos se aplica o caput do art. 500 do Código Civil:
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstancias, não teria realizado o negócio”.
O limite legal para se presumir como simplesmente enunciativa a referência às dimensões da propriedade é de 5,0 % (1/20). Nos autos veio comprovado pelos requerentes que a metragem real era aproximadamente 6,49% menor que a aquela apontada no contrato. Também por isso se afasta a tese da venda ad corpus.
Não fosse isso, há declaração da imobiliária que intermediou o negócio, destacando o valor negociado por alqueire (fls. 12). A testemunha Rubens Brochini, corretor e responsável pela intermediação do negócio, confirma “que se pediu pouco mais de R$ 55.000,00 pelo alqueire” (fls. 51). Mais, relata que:
“Inicialmente a informação que eu tinha é de que a área media cinco alqueires. No entanto, ao ver a matrícula, eu confirmei que era inferior, pois media 4,9 alqueires. Em função disso, o preço inicialmente pedido pelo vendedor foi diminuído e a transação concretizada por R$ 250.000,00” (fls. 51). Pequenas incongruências nas declarações de testemunhas não contaminam o seu alcance, considerando os anos que se passaram desde o entabulado. Desta forma, conclui-se que a venda considerou sim a área negociada, tanto que o preço foi diminuído.
Os recorrentes não comprovaram, no curso do processo, que a negociação foi entabulada na modalidade ad mensuram. Este ônus lhes cabia. Não fazendo prova do alegado, outro resultado não caberia a não ser o de procedência desta ação.
Segundo lição de Vicente Greco Filho:
“Ao réu incumbe a prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ou seja, o fato que, a despeito da existência do fato constitutivo, tem, no
plano do direito material, o poder de impedir, modificar ou extinguir o direito do autor São desse tipo as chamadas exceções materiais, como, por exemplo, a exceptio non adimpleti contractus. Se o réu não provar suficientemente o fato extintivo, modificativo ou impeditivo, perde a demanda.” (Direito Processual Civil Brasileiro, volume II, Ed. Saraiva, página 204)
Diante das provas produzidas, ficou claro que a intenção das partes, quando da lavratura do instrumento particular, era de vender por medida (ad mensuram) o imóvel, sendo, portanto, legítimo o direito do apelado de pleitear a complementação da área ou o reembolso proporcional do preço, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.
Dessarte nega-se provimento ao recurso.
TJSP. Voto nº 4177, Apelação Nº 0137163-47.2008.8.26.0000 Comarca: Itanhaém
Apelantes: PSS e JCS
Apelados: RVT e MJS
Ação ordinária. Instrumento particular de venda e compra. Preliminar de ilegitimidade de parte passiva rejeitada. Venda “ad corpus”. Ação “ex empto” com pedido alternativo “quanti minoris”. Decadência. Ocorrência. Prazo ânuo que deve ser contado da data da imissão na posse do imóvel. Sentença de procedência em parte reformada. Preliminar rejeitada e recurso provido para se reconhecer a decadência, com extinção do processo, com resolução do mérito (artigo 269, inciso IV, do CPC), condenados os Autores na sucumbência. Honorários advocatícios arbitrados em R$1.000,00, suspensa a execução dessas verbas diante dos benefícios da Justiça gratuita.
Trata-se de ação ordinária julgada procedente em parte pela r. sentença de fls. 166/172, cujo relatório adoto, para condenar os Réus ao pagamento aos Autores, a título de dano material, o valor correspondente à área invadida (800m2), acrescido de multa de 10%, mais juros de 1% ao mês, além de condenar os Réus ao pagamento das despesas que os Autores arcarão com a contratação de advogado, mais custas e despesas processuais do processo que ajuizarão em face dos atuais possuidores da área invadida. Condenou ainda os Réus ao pagamento aos Autores de indenização a título de dano moral, arbitrado em R$1.000,00, valores acrescidos de correção monetária e juros legais de mora a incidir da citação. Considerou a sucumbência como recíproca.
Apelam os Réus para buscar a reforma do julgado, com preliminar de ilegitimidade de parte, pois o imóvel que os Autores adquiriram foi invadido pelo confrontante do lado direito. Suscitam ainda prejudicial de mérito, diante da ocorrência da decadência, enquanto no mérito aduzem que o Juiz equivocou-se ao condená-los ao pagamento de valores a título de danos morais e materiais, em razão de terem supostamente omitido a invasão realizada pelo vizinho da chácara nº 208. Dizem que nunca suspeitaram que o lote em questão teria sido invadido. Não agiram de má-fé.
Deve ser considerado que o lote em questão possui 7.000m2, a tornar imperceptível a invasão ocorrida por benfeitorias implantadas pelo proprietário da chácara nº 208, que teria edificado garagem (40 m2) e casa do caseiro (56 m2) no terreno da chácara nº 207.
Nunca residiram no imóvel invadido e, devido a problemas de saúde e idade avançada, pouco visitavam o local, a tornar impossível terem conhecimento de tal invasão.
Conforme descrito na peça inicial, nem os próprios Autores perceberam a invasão, dela tomado conhecimento apenas com a contratação de um topógrafo, um ano após a aquisição do imóvel. Não existe dano moral a ser indenizado. O laudo de avaliação demonstra de forma inequívoca que não se trata de um terreno adquirido com medidas inferiores às pactuadas, mas sim de invasão por benfeitorias implantadas pelo proprietário da chácara nº 208. Inexiste nos autos qualquer prova que os Autores sofreram dano material ou moral.
O recurso foi recebido e processado, com oferta de contrarrazões (fls. 195/203). Dispensado o preparo, por serem os Réus beneficiários da Justiça gratuita (fl. 172).
Conforme designação da Presidência da Seção de Direito Privado, publicada no DJE de 01.06.12 (fls. 12), c.c. a Portaria 04/2012 da mesma Presidência, estes autos foram redistribuídos a este Relator.
De início, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, diante dos fundamentos de fato e direito enunciados, que são dirigidos em face dos aqui Apelantes. A pertinência desses reclamos é matéria de mérito.
No mais, trata-se de ação em que Autores argumentam que, em 24/10/2003, celebram com os Réus um instrumento particular de venda e compra, para aquisição do imóvel descrito como “chácara nº 207, do loteamento denominado Chácaras Lucel, localizado no município e comarca da Estância Balneária de Itanháem, com 50 metros de frente para a Estrada do Rio Preto, por 140 metros da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma medida da frente, encerrando a área de 7.000m2 .” O imóvel confronta pelo lado direito de quem da Estrada do Rio Preto olha com a chácara de nº 208 e do lado esquerdo com a chácara nº 206 e, nos fundos com a chácara nº106. O imóvel se encontra matriculado no Registro de Imóveis de Itanhaém sob o nº 191.957.
Conforme a cláusula terceira do contrato firmado (fls. 10/12), foram os Autores imitidos na posse do imóvel na data da celebração do negócio jurídico.
Ao iniciarem edificações no imóvel adquirido, por meio de laudo topográfico, restou demonstrada a existência de construção levada a efeito pelo confrontante do lado direito, isto é, pelo proprietário da chácara nº 208, com total invasão de divisa.
Assim pretendem os Autores sejam os Réus compelidos:
a) a adotarem as medidas judiciais e extrajudiciais, no sentido de ofertar-lhes o imóvel nas medidas e confrontações constantes do instrumento contratual; b) na hipótese dos Réus entenderem em assim não agir, sejam os mesmos compelidos à redução do preço avençado na venda e compra, na importância de R$9.000,00 (ação quanti minoris) e o pagamento de indenização por perdas e danos morais e materiais em valor não inferior a R$20.000,00 e, no caso dos Réus optarem por esta solução, os Autores darão início à ação de reintegração de posse em face do invasor.
Nos termos do que ensina Caio Mário da Silva Pereira, na venda ad corpus o bem é vendido como coisa certa e determinada, de modo que não poderia o comprador reclamar a diferença de áreas, haja vista que tal fator se mostra irrelevante para a finalidade do contrato. Na venda ad mensuram, por sua vez, as dimensões do bem vendido são consideradas pelas partes contratantes para a conclusão do negócio, de maneira que o comprador faria jus à complementação da área faltante. (Instituições de Direito Privado, v. IV, p. 193).
Pelo contrato firmado entre as partes (fls. 10/12), parece claro que a venda se deu “ad corpus” e não “ad mensuram”, posto que as medidas indicadas no contrato são meramente enunciativas (cláusula primeira).
Reconhecido que a venda então concretizada operou-se na forma “ad corpus” já seria fato suficiente a conduzir à improcedência da ação.
Contudo, no caso retratado nos autos não há como deixar de se reconhecer a decadência do direito dos Autores, haja vista que o prazo para as ações ex empto, quanti minoris e redibitória é de um ano (artigo 501 e p. único do Código Civil).
“O art. 501 do Código Civil tem redação obscura, pois em seu caput afirma que o termo inicial do prazo é a data do registro do contrato. O parágrafo único do mesmo preceito, contudo, complementa a regra: 'se houver atraso na imissão de posse do imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência'.
Como depreende dos autos, a falta de registro não se deu por desídia do alienante, mas sim do adquirente, que já se encontrava imitido na posse desde a data da celebração do contrato de compromisso de venda e compra.
Para José Osório de Azevedo Júnior, 'O marco inicial do prazo é a data do registro. Melhor seria que fosse a data do contrato ou da imissão na posse, como nas legislações acima citadas. Registro é ato não negocial, que sofre injunções externas, burocráticas e tributárias, que podem impedir a fluência do prazo e prejudicar desnecessariamente alguma das partes.
Diz o parágrafo único [do art. 501 CC] que se houver atraso na imissão da posse, atribuível ao alienante, o prazo fluirá a partir desta, o que é compreensível, pois só depois que o comprador está na posse do imóvel é que terá melhores condições para conhecer suas medidas. Mas podem surgir dúvidas quanto ao atraso atribuível ao adquirente, tanto em relação à imissão de posse como em relação ao registro, e a fluência do prazo interessar ao alienante.
Parece razoável entender que ninguém pode beneficiar-se da própria culpa e impedir a fluência de prazo que interessa à parte inocente'(Compra e Venda, Troca ou Permuta, Editora Revista dos Tribunais, Biblioteca de Direito Civil, diversos autores coordenados por Miguel Reale e Judith Martins Costa, p. 74)”
(Apelação nº 0175426-71.2010.8.26.0100, Desembargador Francisco Loureiro, j. em 21/6/2012, 6ª Câmara de Direito Privado).
O instrumento particular de compromisso de venda e compra foi firmado em 24/10/2003 e os Autores foram imitidos na posse direta do imóvel na mesma data. Ao iniciarem obras, contrataram os serviços de um topógrafo, que apurou que no imóvel objeto do contrato existe construção levada a efeito por parte do confrontante do lado direito, qual seja, o proprietário da chácara nº 208, com total invasão de área e, diante da constatação, notificaram os Réus em 20/10/2004 a fim de comunicar-lhes a suspensão dos pagamentos que foram pactuados.
A ação foi proposta em 08/11/2004, quando já decorrido o prazo ânuo contado da data da imissão na posse do imóvel.
Entender de forma diversa seria postergar o termo inicial do prazo decadencial por tempo indefinido e a critério daqueles que seriam por isto beneficiados, posto que o adquirente do imóvel, já imitido na posse, poderia influir na data de início do prazo decadência, ao manter-se omisso na providência do registro do contrato.
Diante do exposto, rejeito a preliminar e dou provimento ao recurso para reconhecer a decadência e, em consequência julgar extinto o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 269, inciso IV, do Código de Processo Civil, condenados os Autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$1.000,00, suspensa a execução dessas verbas, diante dos benefícios da Justiça gratuita a eles concedidos (artigo 123 da Lei 1.060/50).
TJSP, Apelação nº 0122209-93.2008.8.26.0000 - Presidente Epitácio
APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 0122209-93.2008.8.26.0000
APELANTES: ASM e IARM
APELADO: AHS
VOTO Nº 19
APELAÇÃO - Ação Declaratória c/c Condenatória e Indenizatória por Danos Morais. Alegação de compra realizada “ad mensuram” e posterior alteração do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda para inclusão da cláusula “ad corpus”, quando constatada diferença de área a menor Pedidos de abatimento do preço, multa contratual e indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência, para declarar a natureza “ad mensuram” do compromisso de compra e venda e conceder abatimento do preço Inconformismo dos réus - Recurso desprovido.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão proferida pelo MM. Juiz da 2ª Vara Comarca de Presidente Epitácio, em Ação Declaratória c/c Condenatória e Indenizatória por Danos Morais, proposta por AHS contra ASM e IARM, que julgou a ação parcialmente procedente para o fim de declarar a natureza “ad mensuram” do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e conceder abatimento do preço do imóvel no valor de R$ 4.090,68 (quatro mil, noventa reais e sessenta e oito centavos). As custas e despesas processuais foram distribuídas e compensadas entre as partes em igual proporção, não tendo sido aplicada condenação em honorários advocatícios.
Os embargos de declaração opostos pelos réus foram rejeitados.
Pretendem os apelantes, a reforma da sentença para o fim da ação ser julgada integralmente improcedente, ou seja declarada sua nulidade para realização de perícia. Alegam, para tanto, que a perícia realizada confirma a inexistência de alteração do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado com o apelado, que a declaração da falsidade “incidenter tantum” levada a efeito na sentença apelada foi baseada em deduções e hipóteses não comprovadas, que os indícios de falsificação apontados constituem erros meramente formais, que a prova testemunhal foi desprezada e que o valor
pleiteado para abatimento não está correto pois não considerou a existência das benfeitorias.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
Merece ser mantida, por seus próprios fundamentos, a sentença apelada da lavra do MM. Juiz VINCENZO BRUNO FORMICA FILHO, que bem analisou a questão submetida à sua apreciação.
Inicialmente, há que se ter por superada a irresignação dos apelantes contra a decisão interlocutória de fls. 284/284vº, pela qual o julgamento foi convertido em diligência para realização de perícia, reiterada no recurso em exame, tendo em vista que foi negado provimento ao Agravo de Instrumento por eles interposto contra epigrafada decisão, como se verá a seguir:
“Agravo de Instrumento nº 9049010-16.2007.8.26.0000
Data do julgamento: 13.11.2007
Data de registro: 26.11.2007
Outros números: 515.535-4/6-00, 994.07.107050-3
Ementa: PROVA - PERÍCIA GRAFOTÉCNICA - CONTROVÉRSIA RESTRITA A NULIDADE DE CONTRATO POR MODIFICAÇÃO DE CLÁUSULAS AO DEPOIS DA ASSINATURA DO INSTRUMENTO PELAS PARTES - IRRELEVÂNCIA DO ENCERRAMENTO DA INSTRUÇÃO PROCESSUAL - DÚVIDA SUSCITADA PELO PRÓPRIO JULGADOR, QUE NÃO DISPÕE DE MEIOS PARA JULGAR O PROCESSO - PROVA DETERMINADA PELO JUÍZO - ADMISSIBILIDADE - DILIGÊNCIA NECESSÁRIA A INSTRUÇÃO DO PROCESSO - ART 130 DO CPC - MATÉRIA INSUFICIENTEMENTE ESCLARECIDA - ART 437 DO CPC - PROVA QUE DEVE SER REALIZADA - RECURSO IMPROVIDO.”
Sinale-se, no particular, que o apelado sustenta, na verdade, a falsidade ideológica do documento de fls. 20/21, eiva que, dificilmente, poderia ser descoberta pela perícia nos moldes em que foi determinada a fls. 284/284vº, daí a inconclusividade do laudo de fls. 301/304, por isso enaltecido pelos apelantes.
Contudo, tal inconclusividade, torna-se despicienda diante do acurado exame do documento em questão realizado pelo MM. Juiz “a quo”, que por correto e minucioso, merece ser transcrito:
“Quanto a este ponto, a falsidade deve, aqui, ser declarada incidenter tantum, não obstante o laudo pericial inconclusivo, diante do livre convencimento motivado do magistrado.
Os indícios não são poucos de que houve a falsificação do instrumento. Começa-se pela ausência de rubrica na primeira página do contrato (fls. 20), o que, por si só, não seria suficiente, mas corrobora os demais elementos a seguir expostos. No contrato, também está ausente a cláusula terceira, passando da cláusula segunda, na primeira página (fls. 20), para a quarta, já na segunda página (fls. 21). Além disso, há, na segunda página do contrato, nas primeiras linhas, um texto sem o correspondente complemento na página anterior, o que aponta falta de coincidência entre os textos das duas páginas.
Por fim, a própria cláusula ad corpus, sem número, diga-se de passagem, foi inserida desrespeitando-se a formatação do restante do texto, ou seja, sem espaço de uma linha entre ela e o texto que lhe antecede e precede.
Diante dessas constatações, perceptíveis ictu oculi, reputo que a cláusula ad corpus não faz parte do negócio celebrado entre as partes, declarando principaliter a natureza ad mensuram do compromisso de compra e venda celebrado.” (verbis, cfr. fls. 313/314).
Como se percebe, ao contrário do alegado nas razões de apelo, os indícios detectados pelo MM. Juiz sentenciante, não são “erros meramente formais”, tampouco decorrem da falta de “conhecimento técnico específico acerca de uma elaboração contratual perfeita” (verbis, cfr. fls. 340 e 343), por parte da pessoa que redigiu o contrato em testilha, mas sim marcas gritantes da falsidade ideológica adrede preparada com o indisfarçável objetivo de incluir cláusula “ad corpus” em negócio jurídico com regramento diverso (“ad mensuram”).
Sem razão os apelantes, também, quando sustentam que a prova testemunhal foi desprezada pelo MM. Juiz “a quo”, visto que as testemunhas ouvidas as fls. 180 e 181 nada disseram sobre o contrato questionado, sendo certo, que as declarações prestadas as fls. 182/183 e 184/185 não merecem credibilidade, pois emanadas, respectivamente, da pessoa que redigiu o instrumento de fls. 20/21 e do procurador dos apelantes, tanto que foram ouvidas como meros informantes.
Destarte, irrepreensível a conclusão do zeloso Julgador de Primeira Instância, de não considerar como integrante do escrito celebrado entre as partes, a cláusula “ad corpus”, o que o levou a decidir, também com acerto, “... que as dimensões do imóvel não eram meramente enunciativa, mas determinantes de sua celebração, acarretando a procedência da actio quanti minoris, à míngua de comprovação pelos réus da possibilidade de complemento da área (art. 500, Código Civil)” (verbis, cfr. fls. 314).
Como corolário, devido é o abatimento proporcional ao preço pleiteado pelo apelado com base no artigo 500, “caput”, do Código Civil, e fixado na sentença em R$ 4.090,68 (quatro mil, noventa reais e sessenta e oito centavos), posto que corretamente estimado na inicial, mais precisamente a fls. 8, o que torna desnecessária a perícia tardiamente postulada pelos
apelantes, cujo desacerto os apelantes não conseguiram demonstrar por sua confusa argumentação lançada as fls. 345/347 de seu recurso.
TJSP. 11ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 9083439-72.2008.8.26.0000 - Registro
Voto nº 4487
Ação: Anulação e Substituição de Títulos ao Portador
Apelantes: JAJP e JG
Apelado: DIGC
Ação declaratória de inexigibilidade de cheque e pedido de restituição. Tese de nulidade processual pela ausência de citação das consortes dos apelantes. Lide que não versa sobre direito real. Não incidência do art. 10, § 1º, I, do CPC. Ausência de error in procedendo. Alegação de ausência de vínculo negocial. Documento particular não impugnado em sentido contrário. Incidência dos artigos 372 e 373 do CPC. Prevalência da declaração documentada. Teórica cessão ad corpus. Expressa assunção contratual da responsabilidade pelas medidas declaradas. Caracterização de negócio ad mensuram. Oposição de compensação. Ausência de prova da existência de dívida líquida e exigível. Art. 369 do CC/2002. Apelantes que não se desincumbiram de seu ônus processual. Ar. 333, II, do CPC. Apelo desprovido.
Da r. sentença que julga procedente o pedido de desconstituição de cheques e de restituição de parte do valor pago na cessão de direitos possessórios sobre imóvel rural, apelam os vencidos salientando que: a) não efetuaram negócio jurídico com o apelado; b) os direitos possessórios foram cedidos a FEBF; c) parte do pagamento foi feita mediante a dação em pagamento de um apartamento; d) sobre o aludido apartamento pendiam débitos de IPTU e condomínio, os quais foram suportados pelos apelantes; e) tais parcelas devem ser compensadas com o crédito em cobro; f) os apelantes não receberam quaisquer quantias dos apelados; g) a venda foi ad corpus; h) a garantia de que a área correspondia a 95 alqueires foi dada por FEBF; e, i) a lide tem por objeto a transferência de bem imóvel, o que invalida o processo por não ter havido a citação das consortes dos apelante (fls. 98/101).
Recurso preparado e respondido (fls. 106/108).
De plano, marque-se que a ação tem por objeto a declaração de inexigibilidade de cheques e a restituição de parcela correspondente ao abatimento do preço de contrato de cessão de direitos possessórios.
Nessa medida, a lide não versa sobre direito real (art. 1.225 do Código Civil), sem o que não há a incidência do art. 10, § 1º, I, do CPC).
Rejeito, pois, a tese de error in procedendo.
Noutro aspecto, marque-se que figuram como partes no contrato de cessão de direitos possessórios JAJP, JG, DIGC e ACHC (fls. 13/16).
Isto posto, marque-se que não houve a impugnação da veracidade do aludido documento, circunstância que atrai a incidência dos artigos 372 e 373 do Código de Processo Civil, in verbis:
Por conseguinte, não tendo havido impugnação à autenticidade da assinatura e da veracidade do contexto do documento de fls. 13/16, este faz prova do que nele fora declarado por força do que dispõe o art. 373 do Código de Processo Civil.
Nessa medida, tem-se por verdadeiro que a cessão de direitos possessórios aperfeiçoou-se entre as partes litigantes e que os apelantes receberam dos apelados o preço avençado conforme segue:
“Os cedentes/vendedores, transferem a posse da área de terras acima especificadas e todos
os direitos a ela inerentes, acrescida da venda das respectivas benfeitorias especificadas neste instrumento, pelo valor total de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), a serem pagos da seguinte forma:
Em 13 de abril de 2006 a importância de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), através de cheque nominal ao Sr. JG.
Em 13 de abril de 2006 a importância de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), através de cheque nominal ao Sr. JAJP.
Em 13 de abril de 2006 a importância de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), representado pelo apartamento sob nº 02 (dois), localizado no pavimento térreo do Edifício 'Residencial Paraíso' Bloca A, situado na Rua HAK 251, nesta Cidade e Comarca de Francisco Morato do Estado de São Paulo, imóvel este repassado ao Sr. JAJP, e de propriedade do Sr. FEBF.
Em 13 de julho de 2006 a importância de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), representado por
cheque nominal do Banco Sudameris Agência de Registro de emissão de FEBF e favorecido o Sr. JG, totalizando assim o valor acima” (fls. 14).
Outrossim, marque-se que o instrumento contratual indica expressamente como objeto a transferência de posse de uma área de aproximadamente 95 alqueires (fls. 13), constando, ainda, declaração de que, in verbis:
“Obrigando-se os outorgantes a fazerem a venda boa, firme e valiosa a presente cessão, por si e seus herdeiros e sucessores e a responsabilidade pelas declarações prestadas tais como área medidas confrontações e localização” (fls. 13).
Nesse percurso, o balanço da prova documental é no sentido de que a cessão da posse fora
estipulada por medida de extensão, sendo certo que a presunção de que trata o art. 500, § 1º, do CC, não aproveita aos apelantes.
Com efeito, o contrato previu a cessão de posse de área de 95 alqueires enquanto efetivamente correspondia a 63,88 alqueires (conforme memorial descritivo não impugnado - fls. 18/21), resultando em um diferença de 33%. Por esse norte, carecem de base fática as teses de que o negócio jurídico teve por objeto a cessão de posse sobre área ad corpus, e de que a responsabilidade por eventual diferença competia a FEBF.
Por fim, quanto a tese de compensação do crédito em cobro com débitos pretéritos de IPTU e condomínio incidentes sobre o apartamento dado em pagamento, marque-se que os apelantes não trazem sequer início de prova da existência de crédito líquido e exigível (art. 369 do CC/2002), ônus processual que lhes competia (art. 333, II, do CPC).
No mais, ficam albergados os fundamentos constantes da sentença apelada (artigo 252 do RITJSP).
Por esses fundamentos, meu voto nega provimento ao recurso.
TJSP. Apelação nº 0001383-39.2007.8.26.0205 - Getulina - VOTO Nº 15.491
Juiz: Sansão Ferreira Barreto
Apte: ELBM
Apdo: JRA e outros.
VOTO No 15.491
AÇÃO 'QUANTI MINORIS'. Sentença que considerou prescrita pretensão da autora, nos termos do artigo 178, § 5º, IV do Código Civil de 1.916. Vício de quantidade, que não se confunde com vício de qualidade, de modo que não se trata de vício redibitório. Aplicação do prazo prescricional vintenário do artigo 177 do antigo Código Civil. Inaplicabilidade do artigo 2.028 do Código Civil atual, sob pena de violação à garantia constitucional do direito adquirido, uma vez que o prazo ânuo do art. 501 do atual Código Civil é de natureza decadencial e não se aplica às relações jurídicas constituídas na lei anterior. Elementos do negócio e provas trazidas aos autos que apontam a realização de venda "ad mensuram", sobretudo em virtude da destinação econômica do bem, voltado à agropecuária, em que a fixação do preço se faz por medida. Diferença considerável na área do imóvel adquirido, de 14% a menor. Réus que devem restituir, à autora, valor correspondente a 14% do preço pago devidamente atualizado desde o desembolso. Recurso da autora provido.
Agravo retido do réu FJA. Citação editalícia válida, diante das diligências anteriormente tentadas pela autora. Ausência de prejuízo ao agravante. Agravo não provido. Agravo retido dos réus FRA, JRA e PRA. Contestações intempestivas. Alegações de litisconsortes que aproveitam aos demais. Agravo não provido.
Agravos retidos de fls. 224/225 e 312/314 não conhecidos, face à ausência de reiteração, nos termos do artigo 523, § 1º do Código de Processo Civil.
Cuida-se de recurso de apelação contra a r. sentença de fls. 361/365, que julgou improcedente a ação "quanti minoris" proposta por ELB em face de CRA e OUTROS.
Fê-lo a r. sentença sob o fundamento, resumidamente, de que a autora, há muito, decaiu do direito de postular a complementação da área ou a devolução do preço pago a maior, pois, tendo sido o negócio celebrado sob a égide do Código Civil de 1916 e o contrato de compra e venda levado a registro em 21 de julho de 1997, em 21 de janeiro de 1998, ocorreu a perda do direito da autora de reclamar o abatimento do preço, a complementação da área ou mesmo a rescisão do negócio, nos termos do artigo 178, § 5º, inciso IV do diploma revogado. Considerou que, ainda que se considere aplicável, ao presente caso, a norma inserta no § 1º do artigo 445 do Código Civil de 2002, teria havido o perdimento do
direito de postular o presente pedido em 28 de dezembro de 2006.
Recorre, a autora (fls. 368 e seguintes), alegando, em síntese, que o caso em tela não configura mero vício redibitório, sendo, de fato, erro essencial quanto ao objeto, de modo que é aplicável o prazo prescricional de dez anos, previsto no caput do artigo 177 do Código Civil de 1916 para as ações reais. Diante do exposto, pugna pelo provimento de seu recurso, com a reforma da sentença.
Recurso preparado e contrariado (fls. 386 e seguintes).
Em suas contra-razões, os apelados reiteram a interposição dos agravos retidos de fls. 169/175 e 176/187. Aduzem, ainda, a preliminar de nulidade da citação editalícia dos litisconsortes necessários, pois não teriam sido esgotados todos os meios para a localização dos citandos previamente à citação por edital, bem como a citação por edital não foi realizada na última comarca onde residiu o citando.
1. Nego provimento ao agravo retido do réu FJA.
Insurge-se o agravante contra a decisão interlocutória de fls. 168/168v., a qual negou acolhimento à preliminar de nulidade de citação ventilada pelo ora agravante, sob o fundamento de que a autora esgotou todos os meios para que a citação fosse real, porém, em razão dos requeridos estarem em lugar incerto e não sabido, a citação foi realizada por meio de edital. Alega o agravante, em síntese (fls. 169/175), que deveria ter sido tentada a citação por oficial de justiça, anteriormente à citação editalícia, uma vez que a agravada conhecia seu endereço.
Aduz, ainda, que a agravada sabia que a última comarca de residência do agravante era Lins-SP, mas os editais foram todos publicados na Comarca de Getulina-SP. Sustenta a ocorrência de decadência do direito da autora de obter a redibição ou abatimento do preço, nos termos do artigo 501 do atual Código Civil.
Os argumentos do agravante não procedem.
Primeiramente, não há a exigência legal de a citação por edital seja precedida de tentativa de citação por Oficial de Justiça, caso negativa, sem margem de dúvidas, a citação postal. Diga-se, aliás, que o endereço do réu não era o constante da carta postal, de modo que inócua seria a tentativa de citação pessoal.
Por outro lado, é certo que a autora empreendeu todas as diligências necessárias no sentido de conseguir efetuar a citação do réu. Face à primeira tentativa frustrada de citação do agravante (fls. 61/61v.), foi determinada, pelo magistrado, a expedição de ofício à Secretaria da Receita Federal, no sentido de que fosse fornecido novo endereço do réu, de sorte a que se procedesse à sua citação (fls. 84).
Neste diapasão, aportaram, aos autos, informações provenientes do órgão federal (fls. 88 e 92), sendo efetuadas, em seguida, novas tentativas de citação do réu (fls. 101/101v.), igualmente mal sucedidas.
Destarte, afigura-se lícita a citação por edital, face à inviabilidade de citação do réu por outros meios.
O Supremo Tribunal Federal já firmou entendimento no sentido de que "as normas processuais não podem ser interpretadas no sentido de impossibilitar o andamento da causa" (RTJ 84/1.042).
Ademais, não houve qualquer prejuízo ao agravante, que, tendo comparecido espontaneamente aos autos, teceu suas alegações, a par do fato de que as alegações dos demais aproveitam-lhe.
2. Não comporta provimento, igualmente, o agravo retido dos réus FRA, JRA e PRA.
Trata-se de agravo retido em face da decisão de fls. 155, determinando o desentranhamento de peças contestatórias, por serem intempestivas.
Alegam, os agravantes (fls. 176/187), em síntese, que as contestações desentranhadas versavam matérias de ordem pública, cognoscíveis ex officio pelo magistrado, como nulidade de citação e decadência e que o prazo de 30 dias para se reputar feita a citação por edital venceu dia 26 de junho de 2008, em razão da citação por edital ter sido publicada na imprensa local em 27 de abril de 2008, data mais favorável aos citandos.
O recurso não comporta provimento e a decisão de fls. 155/155v. deve ser mantida na sua integralidade.
Deveras, a contestação dos agravantes, protocoladas em 16 de junho de 2008 e em 26 de junho de 2008 eram intempestivas.
O artigo 232 do Estatuto Processual prevê, em seu inciso IV, como um dos requisitos da citação por edital, "a determinação, pelo juiz, do prazo, que variará entre 20 (vinte) e 60 (sessenta) dias, correndo da data da primeira publicação".
Assim, tem-se que a primeira publicação, qual seja, a oficial, ocorreu em 9 de abril de 2008, pelo que o prazo do edital, de 30 dias, começou a correr no dia seguinte, expirando em 9 de maio do mesmo ano.
A partir de então, começou a correr o prazo para contestação, o qual, ainda que aplicado o prazo em dobro do artigo 191, expirou em 09 de junho de 2008, de sorte que intempestivas, de fato, as contestações dos agravantes.
Pode-se até questionar o extremo rigor do magistrado em sua decisão de determinar o desentranhamento das defesas, mas a providência não se afigura ilícita e nem gera nulidade.
Lembre-se, ademais, que as defesas dos litisconsortes aproveitaram aos agravantes, que, em última análise, não foram prejudicados.
3. Não conheço dos recursos de agravo retido de fls. 224/225; 312/314, face à ausência de reiteração, nos termos do artigo 523, § 1º do Código de Processo Civil.
4. Quanto ao mérito, o recurso comporta provimento.
Cumpre inicialmente afastar a alegação de decadência do direito do autor, ou de prescrição de sua pretensão, no regime do velho Código Civil.
Isso porque a falta de área do objeto vendido significa apenas entrega de coisa menor, e não vício redibitório, no qual a coisa é entregue por inteiro, mas com um defeito oculto que compromete sua utilidade (José Osório de Azevedo Júnior, Compra e Venda, Troca ou Permuta, Editora Revista dos Tribunais, Biblioteca de Direito Civil, diversos autores coordenados por Miguel Reale e Judith Martins Costa, p. 74).
A discussão não é exatamente nova e foi enfrentada pelo Supremo Tribunal Federal há mais de cinco décadas, em voto luminoso do Ministro Pedro Lessa. A opção primária que cabe ao comprador é a ação ex empto, para complementação da área faltante. Na impossibilidade, abre-se obrigação alternativa ao comprador, de resolver ou de pedir abatimento do preço, mas o fundamento da ação continua o mesmo, inconfundível com o vício redibitório (cfr. Carvalho Santos, Código Civil Brasileiro Interpretado, vol. 16, pág. 159; no mesmo sentido, Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, v. 6, p. 341).
O entendimento é fundado em lição clássica de Lafayette, evocado por Carvalho Santos, para mostrar que a diferença ente uma e outra ações é radical, nestes termos: no caso das ações edilícias (redibitórias e quanti minoris) a coisa é entregue em sua integridade, mas tem vicio ou defeito que ficará oculto, ou não contém a qualidade e utilidade declaradas. Nos casos de ação por falta de medida, quantidade ou conteúdo expresso no contrato, a coisa não é entregue na sua integridade, nas deixa de ser entregue uma parte dela.
O Superior Tribunal de Justiça segue a mesma trilha e deixou assentado, em diversas oportunidades, que “no caso de ação ex empto, a prescrição é vintenária, não se aplicando o disposto no art. 178, parágrafo 5º,inc. IV, do Código Civil” (REsp 53804 / SP, Ministro BARROS MONTEIRO; no mesmo sentido, REsp 52.663-SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
Tendo sido o negócio celebrado sob a égide do Código Civil de 1916, em 07 de julho de 1997 (fls. 12/16), aplicáveis as disposições destes, no que concerne à prescrição, e conforme supra referido, trata-se de aplicar a prescrição vintenária do caput do artigo 177 do antigo código.
Ademais, não é aplicável, ao presente caso, a norma de direito intertemporal do artigo 2.028 do atual Código, sob pena de se ferir a garantia constitucional do direito adquirido. A referida norma somente se aplica à redução de prazo prescricional, mas não se estende à criação de novo prazo decadencial.
O prazo previsto no novel Código para a presente ação vem estabelecido em seu artigo 501, como prazo decadencial.
A se aplicar o novo diploma, deveras, haverá lesão ao direito adquirido, pois haveria uma mudança de prazo prescricional para prazo decadencial, com repercussão direta sobre o direito da parte autor, pois o decurso do prazo decadencial, diferentemente do prescricional, representa a perda efetiva do direito, e não apenas da pretensão.
Na lição de Humberto Theodoro Júnior, "Por afetar diretamente o direito subjetivo, e não apenas a pretensão, a decadência, nos casos de inovação legislativa quanto aos prazos, não
observa as mesmas regras aplicáveis à prescrição. Estas incidem desde logo, para encurtar ou ampliar os prazos prescricionais em curso. Já para a decadência, as regras do direito intertemporal são as próprias do direito de ação, já que esse tipo de direito e o prazo para exercê-lo se consideram inseparáveis". Então, conclui, "Já quando se trata de decadência, o prazo de exercício do direito integra o próprio direito, de sorte que alterá-lo implicaria 'ofender direito adquirido', direito que nasceu e se consolidou antes da nova lei. Qualquer redução de prazo, em termos de decadência, no direito brasileiro, 'seria inconstitucional', em face do art. 5º, XXXVI da CF." (THEODORO JÚNIOR, Humberto in TEIXEIRA, Sálvio de Figueiredo (coord.) Comentários ao Novo Código Civil. Vol. III. 2ª ed. Editora Forense: Rio de Janeiro, 2003. P. 356).
Trata-se precisamente do caso dos autos, em que, aplicável a prescrição vintenária do Código Civil de 1916, não se há falar de prescrição, já que a ação foi proposta em 12 de junho de 2007.
Como no velho Código Civil o direito não tinha prazo decadencial para ser exercido, a regra do art. 501 do novo Código Civil somente se aplica aos negócios celebrados sob sua vigência.
Afasta-se, assim, a extinção do processo pela ocorrência de prescrição ou de decadência.
5. Não obstante os argumentos trazidos pelos apelados, no sentido de que se trataria de uma venda ad corpus, não é o que se conclui da análise dos elementos objetivos que cercam o negócio.
A descrição do imóvel contida na escritura de venda e compra, embora não mencione com detalhes todas as medidas e ângulos do imóvel, o fez em exata consonância com o que constava da matrícula, para evitar a devolução do título por ofensa ao princípio da especialidade. Logo, tal circunstância não leva à conclusão de ser a venda ad corpus.
Conforme ensina Caio Mário da Silva Pereira, na venda ad corpus o bem é vendido como coisa certa e determinada, de modo que não poderia o comprador reclamar a diferença de áreas, haja vista que tal fator se mostra irrelevante para a finalidade do contrato. Na venda ad mensuram, por sua vez, as dimensões do bem vendido são consideradas pelas partes contratantes para a conclusão do negócio, de maneira que o comprador faria jus à complementação da área faltante. (Instituições de Direito Privado, v. IV, p. 193).
Observe-se que para que se possa constatar no caso concreto de que espécie de venda se cuida, é de menos valia a descrição do imóvel dada pelo contrato, via de regra em coincidência com o que consta do registro imobiliário.
Importa, principalmente, buscar a intenção expressa pelas partes contratantes no título, considerando-se especialmente a causa, a finalidade econômica do negócio.
No entanto, “não sendo claro o contrato e persistindo a dúvida, deve-se concluir pela venda ad mensuram, com a vênia de opiniões em contrário. É a forma mais evoluída, a mais objetiva e a que melhor se casa com a natureza comutativa do contrato de compra e venda. Este pode assumir feições aleatórias, mas não por força de presunções” (José Osório de Azevedo Júnior, Compra e Venda, Troca ou Permuta, Editora Revista dos Tribunais, Biblioteca de Direito Civil, diversos autores coordenados por Miguel Reale e Judith Martins Costa, p. 74).
No caso concreto, a diferença de área apontada pela apelante na exordial, da ordem de 12,38 hectares, representando uma diferença de 14% a menor, é amparada em laudo produzido por Engenheiro Agrimensor (fls. 29/32), confirmado por perito designado pelo juiz (laudo de fls.339/346).
Milita a favor da apelante, ainda, o depoimento da testemunha Luiz Montalvão (fls. 79/81), a qual funcionou como "espécie de consultor" por ocasião da celebração do negócio. A testemunha é enfática em afirmar que "a consulta que era valor de alqueire".
Da análise da escritura de compra e venda, não se pode concluir pela delimitação precisa de limites geodésicos da propriedade adquirida pela apelante. A descrição da escritura, reproduzindo a da matrícula do imóvel (fls. 25/27), não permite concluir pela realização de venda ad mensuram, a qual, todavia, deflui de outros elementos, a par dos já referidos.
Relevante, ainda, tratar-se de propriedade agrícola, conforme a descreve a escritura de compra e venda (fls. 14) e do laudo pericial de fls. 339 e seguintes, em que o perito judicial afirma que, no terreno, "predomina pecuária com pequenas plantações de eucalipto" (fls. 341).
Destarte, resta clara a função econômica a que se destina a propriedade adquirida pela apelante, pelo que, para o desenvolvimento de atividades agropastoris, uma menor área representa uma menor possibilidade de plantio ou de ampliação do rebanho, com reflexos econômicos evidentes.
É dos usos e costumes que a aquisição de imóvel rural para fins produtivos normalmente se faz por medida, fator determinante para fixação do preço.
Em que pese o considerável lapso temporal decorrido entre a celebração do negócio e o ingresso com a presente ação, suscitando, inclusive, discussão acerca do prazo prescricional ou decadencial aplicável, não pode remanescer a autora com o prejuízo da monta de 14%, quando quis adquirir área de 88,3 hectares, recebendo, no entanto, 75,92 hectares.
Assim, resta inviável a complementação da área, pelo fato de as propriedades confrontantes serem de titularidade de outros proprietários, de modo que se mostra adequado o abatimento proporcional do preço, com os réus restituindo, à autora, montante correspondente a 14% de R$ 91.714,31, valor do negócio, atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde o efetivo desembolso.
Incidirão juros moratórios contados da citação, pois se trata de ilícito contratual e a mora é ex persona.
Em função do provimento do recurso, devem, os réus arcar com as custas e despesas processuais, sem prejuízo dos honorários advocatícios, os quais fixo em 20% do valor da condenação, nos termos do artigo 20, § 3º do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, pelo meu voto, deixo de conhecer dos agravos retidos de fls. 224/225, 312/314; nego provimento aos agravos retidos de fls. 169/175, 176/187 e dou provimento ao apelo da autora.
FRANCISCO LOUREIROTRIBUNAL DE JUSTIÇA