Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/09f070b6e0f318e5ede015d80335ab23ed366c05471d1176b0f25a890f2bc5e3
Timestamp: 2018-06-23 02:40:48
Document Index: 204113724

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 13', '§ 7', '§ 7', '§ 2', '§ 7', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 38', '§ 40', 'BGH', 'BGH', '§ 313', 'BGH', '§ 40', '§ 95', 'BGH', '§ 40', '§ 93', 'BGH', 'BGH', '§ 93', 'BGH', '§ 20', '§ 96', '§ 40', '§ 74', '§ 13', '§ 287', '§ 25', '§ 22', '§ 2', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 25', '§ 22', '§ 25', '§ 25', '§ 5', '§ 21', '§ 7', '§ 3', '§ 25', '§ 25', '§ 287', '§ 13', 'Art. 14']

BGH, III ZR 320/00: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 07.02.2002, III ZR 320/00
Enteignung, 1995, Wert, Privates interesse, Vorwirkung, Verkehrswert, Gemeinde, Zwangsversteigerung, Abschlag, Ermittlung
Verkündet am: 14. März 2002 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Zur Bemessung der Enteignungsentschädigung für dem öffentlichen
Verkehr übergebene Erschließungsanlagen, die der Eigentümer in
der Zwangsversteigerung erworben hatte, um sie an die Gemeinde
weiterzuveräußern.
BGH, Urteil vom 14. März 2002 - III ZR 320/00 - OLG Frankfurt/Main
des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom
23. November 2000 werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisonsrechtszuges werden gegeneinander aufgehoben.
Die Parteien streiten über die Höhe der Entschädigung des Klägers wegen der Enteignung von vier insgesamt 4.123 m² großen Grundstücken in der
Gemarkung H. zugunsten der beklagten Stadt.
Bei diesen Grundstücken handelt es sich um ausgebaute Straßen-, Wege- und Parkplatzflächen, die der Erschließung der Reihenhaussiedlung "Im
H." dienen; eine dazugehörige Teilfläche ist als Kinderspielplatz hergerichtet.
Vor ihrem Ausbau gehörten die betreffenden Flächen zu einem Bereich, für
den der Bebauungsplan "W." der Beklagten vom 22. Dezember 1966 ein
Wohngebiet mit drei- bis fünfgeschossiger Blockbebauung unter direkter Anbindung an die bereits vorhandene H.-Straße vorsah. Im Jahre 1980 erfolgte
auf Veranlassung einer Bauträgergesellschaft, die das Baugelände erworben
hatte (im folgenden: frühere Eigentümerin), eine Umplanung in ein mit kleineren Stichstraßen versehenes Reihenhausgebiet. Voraussetzung für den entsprechenden, am 18. März 1980 in Kraft getretenen Teilbebauungsplan
Nr. N 24 "B.-Baugebiet W." war der Abschluß eines schriftlichen Erschließungsvertrages zwischen der früheren Eigentümerin und der Beklagten vom
29. Januar 1980, in dem sich die frühere Eigentümerin verpflichtete, die weiteren Erschließungsmaßnahmen einschließlich Parkplatzausbau selbst und auf
eigene Kosten vorzunehmen - weiterhin unter anderem auch einen geplanten
Spielplatz anzulegen - und die in Rede stehenden Anlagen nach ihrer Fertigstellung kostenlos auf die Beklagte zu übertragen. Im Sommer 1982 waren die
Straßen- und Wegeflächen samt den zugehörigen Grünflächen und Gemeinschaftsstellplätzen hergestellt und wurden dem Verkehr übergeben.
Nachdem die frühere Eigentümerin (Bauträgerin) in Konkurs geraten war, wurden die hier in Rede stehenden Erschließungsflächen später zwangsversteigert. Der Verkehrswert wurde in diesem Verfahren von einem Sachverständigen auf 308.887, 50 DM geschätzt. Am 19. August 1987 erhielt der Kläger auf
ein Bargebot von 8.100 DM den Zuschlag, wobei nach den Versteigerungsbedingungen Vormerkungen auf Eintragung von Sicherungshypotheken zum Gesamtbetrag von 97.766,43 DM nebst Zinsen bestehen blieben.
Dem - mit Anwaltsschreiben vom 27. August 1987 erklärten - Ansinnen
des Klägers, die Erschließungsflächen zu erwerben, kam die Beklagte nicht
nach. Daraufhin beantragte der Kläger am 29. September 1987 beim Regierungspräsidium in D. die Durchführung eines Enteignungsverfahrens, was
die Enteignungsbehörde zunächst ablehnte. Nachdem in einem vom Kläger
gegen die Beklagte geführten verwaltungsgerichtlichen Prozeß das Verwaltungsgericht F. mit Urteil vom 24. September 1991 festgestellt hatte, daß die
betreffenden Grundstücke - außer der als Kinderspielplatz dienenden Teilfläche - straßenrechtlich öffentliche Wegeflächen seien und daß die Beklagte
gemäß § 13 des Hessischen Straßengesetzes (HStrG) verpflichtet sei, diese
Flächen zu erwerben, betrieb das Regierungspräsidium in D. das Enteignungsverfahren und übertrug durch - unangefochten gebliebenen - Teil A seines
Beschlusses vom 1. September 1995 das Eigentum vom Kläger auf die Beklagte.
In Teil B desselben Beschlusses setzte die Enteignungsbehörde die Entschädigung auf 125.000 DM nebst gesetzlichen Zinsen fest. Kläger und Beklagte haben hiergegen Klage erhoben. Der Kläger hat für die von ihm in erster
Linie angestrebte "angemessene" Entschädigung eine Größenordnung von
926.662,50 DM angegeben. Die Beklagte hat mit ihrer Widerklage jeden entschädigungspflichtigen Wert der enteigneten Flächen in Abrede gestellt. Das
Landgericht hat die von der Beklagten zu leistende Enteignungsentschädigung
auf 134.000 DM angehoben, das Oberlandesgericht hat sie weiter auf
311.000 DM erhöht. Mit der Revision erstrebt der Kläger eine Verdoppelung
des vom Oberlandesgericht ausgeurteilten Betrages, während die Beklagte mit
ihrer Revision ihren Standpunkt, es sei überhaupt keine Enteignungsentschädigung zu zahlen, weiterverfolgt.
Das Berufungsgericht sieht für die Enteignungsentschädigung den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke im Zeitpunkt der Entscheidung über
den Enteignungsantrag als maßgebend an. Die Wertermittlung für diesen
Stichtag habe hier - so das Berufungsgericht weiter - im sogenannten Sachwertverfahren zu erfolgen. Im Anschluß an ein entsprechendes Gutachten des
Sachverständigen Sch. gelangt es unter Zusammenrechnung eines Bodenwerts von 206.000 DM (50 DM/m²) und des Werts der Herstellungskosten für
alle Auf- und Ausbauten von (1.506.405 DM abzüglich Altersabschlag =)
1.037.915 DM zu einem "ungeminderten Sachwert" von 1.243.920 DM. Letzterer sei jedoch, wie das Berufungsgericht wiederum im Anschluß an den Sachverständigen Sch. annimmt, unter dem Gesichtspunkt einer Wertminderung in
zweifacher Hinsicht zu kürzen: Zum einen sei eine Wertminderung - um 50 %,
also um 621.960 DM - wegen der "eingeschränkten Nutzung für den Eigentümer" anzunehmen, weil die Flächen unstreitig öffentlich genutzt würden und
nur so genutzt werden könnten. Zum anderen sei von den verbleibenden rund
622.000 DM ein weiterer 50 %iger "Marktanpassungsabschlag" zu machen,
weil es für die in Rede stehenden Flächen keinen gewöhnlichen Geschäftsverkehr gebe und als Käuferin praktisch nur die Beklagte in Frage komme; über-
dies seien bei der Bemessung dieses Abschlags erhebliche Pflege- und Instandhaltungskosten sowie die Gefahr von Altlasten mit zu berücksichtigen.
Aus beiden Abschlägen ergebe sich mithin ein auf 311.000 DM angepaßter
1.Ausgangspunkt ist, daß nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
zur Ermittlung des maßgeblichen Verkehrswerts im Streitfall nur das sogenannte Sachwertverfahren (§§ 7, 21 WertV) zur Verfügung steht, weil es einen
Markt für hergestellte Erschließungsanlagen der hier in Rede stehenden Art als
Grundlage für das Vergleichswertverfahren (§§ 7, 13 f WertV) nicht gibt und
auf den hier betroffenen Flächen, die mit der Verkehrsübergabe als dem öffentlichen Verkehr gewidmet gelten (§ 2 Abs. 1 Satz 2 HStrG), Erträge als Anknüpfungspunkt für ein Ertragswertverfahren (§§ 7, 15 ff WertV) ausscheiden.
Zwar gehört zu den nach Straßenrecht öffentlichen Wegeflächen nicht der Kinderspielplatz auf einem Teil des Flurstücks 554; dem Vorbringen der Parteien
ist jedoch nicht zu entnehmen, daß für diese ebenfalls der Allgemeinheit zur
Verfügung gestellte Anlage bewertungsmäßig etwas anderes gelten soll als für
die im Streit befindlichen eigentlichen Erschließungsflächen.
Das für die Ermittlung des Wertes bereits hergestellter Erschließungsanlagen grundsätzlich geeignete (vgl. - für eine Privatstraße - Senatsurteil vom
6. April 1995 - III ZR 27/94 - WM 1995, 1195) Sachwertverfahren geht dahin,
daß der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert
nach Herstellungswerten zu ermitteln ist (§ 21 Abs. 1 WertV). Der - in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermittelnde (§ 21 Abs. 2 WertV) - Bodenwert
und der Wert der baulichen Anlagen bzw. der sonstigen Anlagen ergeben den
"Sachwert des Grundstücks" (§ 21 Abs. 5 WertV). Nach diesen Grundsätzen ist
hier erklärtermaßen auch der Sachverständige, dessen Hilfe das Berufungsgericht sich bedient hat, vorgegangen.
2.Was die Qualität des dem Kläger durch die Enteignung genommenen
Grund und Bodens zum maßgeblichen Stichtag (vgl. §§ 38 Abs. 4 HEG, 93
Abs. 4 BauGB) angeht, hat das Berufungsgericht im Anschluß an den Sachverständigen Sch. rechtsfehlerfrei - nach Maßgabe der (auch ins Werk gesetzten) Bebauungsplanänderung von 1980 - diejenige von Straßenland angenommen. Es hat entgegen den Beanstandungen der Revision im Ergebnis mit
Recht den Grundsatz der Vorwirkung der Enteignung für unanwendbar erachtet
und deshalb eine höhere Einstufung des Bodenwerts - als Bauland - abgelehnt.
a) Nach letzterem Grundsatz tritt bei einem sich über einen längeren
Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren als Qualitätsstichtag an die
Stelle des Enteignungsbeschlusses diejenige Planungsmaßnahme, von der ab
eine konjunkturelle Weiterentwicklung des Grundstücks ausgeschlossen wurde
(vgl. auch §§ 40 Abs. 2 HEG, 95 Abs. 2 BauGB; BGHZ 98, 341 f; 141, 319,
321). Voraussetzung hierfür ist, daß die Planung - sei es auch noch unverbindlich - ursächlich für die spätere Enteignung war (BGHZ 98, 341 f).
b) aa) Im Streitfall ist es schon deshalb zweifelhaft, ob in Anwendung
dieses Grundsatzes der am 18. März 1980 in Kraft getretenen Bebauungspla-
nänderung - durch die im vorliegenden Bereich früheres Bauland zu Straßenland wurde - eine enteignungsrechtliche Vorwirkung zukommen kann, weil das
neue Planungskonzept und die damit zwangsläufig verbundene Herabzonung
der für die innere Erschließung benötigten Flächen des ursprünglichen Baugebiets den erklärten Bebauungsabsichten der früheren Grundstückseigentümerin (Bauträgergesellschaft) und dem von ihr hierfür mit der Gemeinde abgeschlossenen Erschließungsvertrag vom 29. Januar 1980 entsprachen. Letzteres und der weitere Umstand, daß der besagte Erschließungsvertrag die kostenlose (rechtsgeschäftliche) Übertragung der Erschließungsflächen auf die
Gemeinde vorsah, sprechen - unbeschadet dessen, daß die Verpflichtung zur
Übertragung von Grundflächen formunwirksam gewesen sein dürfte (§ 313
BGB; BGH, Urteil vom 5. Mai 1972 - V ZR 63/70 - NJW 1972, 1364, 1365) -
eher dagegen, die Änderung des Bebauungsplans vom 18. März 1980 rückblickend als auf eine Enteignung als einen zwangsweisen Entzug der für seinen Vollzug benötigten Erschließungsflächen "angelegt" (vgl. Senatsurteil vom
6. April 1995 aaO) anzusehen.
Aus dem Gesichtspunkt, daß die betreffende Umplanung (1980) im Einverständnis mit der früheren Grundstückseigentümerin erfolgte, ergibt sich ein
weiteres Bedenken dagegen, ihr entschädigungsrechtlich eine Vorwirkung beizumessen: Es spricht alles dafür, daß im Hinblick auf die Art der eigenen Mitwirkung der früheren Eigentümerin an dem Verfahren ein Anspruch derselben
auf eine Entschädigung wegen der teilweisen Herabzonung innerhalb des
Baugebiets nach dem sogenannten Planungsschadensrecht (vgl. §§ 40, 42
BauGB) ausgeschlossen gewesen wäre. Solche Entschädigungsansprüche
können nur durch - aus der Sicht des betroffenen Eigentümers - fremdnützige
(Um-)Planungen der Gemeinde ausgelöst werden (vgl. auch Senatsurteil vom
9. Oktober 1997 - III ZR 148/96 - NJW 1998, 2215, 2216 f). Bodenwertänderungen aufgrund von (Um-)Planungsmaßnahmen, die planungsschadensrechtlich folgenlos bleiben, sind aber auch bei der Entschädigungsberechnung im
Falle der Enteignung von Grundstücken im Planbereich durch Verwaltungsakt
unberücksichtigt zu lassen; sie dürfen auch nicht auf dem Umweg über die
Grundsätze der Vorwirkung der Enteignung in die Bewertung einfließen (vgl.
§ 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB; dazu BGHZ 141, 319).
b) Über die dargelegten Bedenken hinaus kann sich jedenfalls nicht der
Kläger, der den enteigneten Grundbesitz im Jahre 1987 in seiner jetzigen Beschaffenheit durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hat, auf
eine enteignungsrechtliche Vorwirkung der Bebauungsplanänderung vom
18. März 1980 berufen. Die Enteignungsentschädigung ist der Ausgleich für
den bei dem jeweiligen Enteigneten (Entschädigungsberechtigten) eintretenden Rechtsverlust oder für andere bei ihm durch die Enteignung eintretende
Vermögensnachteile (vgl. §§ 40, 41 HEG; § 93 Abs. 2 BauGB). Daraus folgt,
daß bei einem Eigentumswechsel der neue Eigentümer im Falle der Enteignung eine Mehrentschädigung, die sich aus vor seinem Rechtserwerb eingetretenen Vorwirkungen ergeben könnte, grundsätzlich nicht verlangen kann;
sonst würde er für mehr entschädigt als ihm durch die Enteignung entzogen
worden ist (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1968 - III ZR 114/66 - WM 1969, 274,
Beschluß vom 25. November 1991 - III ZR 65/91 - BGHR BauGB § 93 Eigentümerwechsel 1). Eine etwa in der Person des früheren Eigentümers begründete weitergehende Rechtsposition ("Anwartschaft"; vgl. Senatsbeschluß vom
25. November 1991) kann beim Entschädigungsanspruch des enteigneten neuen Eigentümers nur berücksichtigt werden, wenn sie durch Gesamtrechtsnach-
folge oder Einzelrechtsnachfolge (Abtretung oder Übertragung) auf ihn übergegangen ist (Senatsurteile vom 2. Februar 1978 - III ZR 90/76 - WM 1978,
520, 522 und vom 6. April 1995 - III ZR 27/94 - WM 1995, 1195 f; Beschluß
vom 25. November 1991 aaO; vgl. auch BGHZ 93, 165, 170; 129 124, 135).
An einem derartigen Übertragungstatbestand fehlt es im Streitfall allemal. In
dem Urteil vom 6. April 1995 (aaO) hat der Senat offengelassen, ob eine auf
der Vorwirkung der Enteignung beruhende Rechtsposition beim Grunderwerb
in der Zwangsversteigerung vom letzten Eigentümer auf den Ersteher übergeht. Die Frage ist zu verneinen. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung
führt zu einem originären Erwerb des Eigentums. Der Eigentumserwerb umfaßt
das Grundstück und die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt
hat (§§ 20 Abs. 2, 21, 55, 90 ZVG). Dazu können auch mit dem Eigentum an
dem Grundstück verbundene Rechte als Bestandteile desselben Grundstücks
gehören (§§ 96, 1120 ff BGB). Dem bisherigen Eigentümer aus vorausgegangenen planerischen Vorgängen bezüglich des Grundstücks erwachsene entschädigungsrechtliche Rechtspositionen gehören nicht dazu. Bei ihnen handelt
es sich um vom Grundstück losgelöste, frei verfügbare persönliche (bedingte)
Ansprüche oder Anwartschaften des jeweilig Betroffenen, was in den Fällen
besonders deutlich wird, in denen bei Wirksamwerden der vorwirkenden Maßnahme für den Eigentümer bereits ein fälliger Entschädigungsanspruch entsteht (vgl. §§ 40, 42 BauGB). Folgerichtig spielte dieser Gesichtspunkt auch
bei der Ermittlung des Verkehrswerts (§ 74 a ZVG) des vom Kläger ersteigerten
Grundbesitzes nach Maßgabe der damaligen Situation (1987) keine Rolle; das
Gutachten des Sachverständigen B. vom 14. Mai 1985, das zu einem Verkehrswert von 308.887,50 DM gelangte, stellte dementsprechend maßgeblich
darauf ab, daß es sich um nicht dem gewöhnlichen Grundstücksverkehr zugängliche Flächen handelte.
3.Im Ergebnis ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen,
daß das Berufungsgericht im Anschluß an den Sachverständigen Sch. den aus
der Addition des - vorschriftsgemäß im Vergleichswertverfahren ermittelten
(§§ 13 f, 21 Abs. 2 WertV) - Bodenwerts (206.000 DM) und des Werts der
baulichen Anlagen (1.506.405 DM minus Altersabschlag = 1.037.915 DM) zum
Stichtag 1. September 1995 errechneten Gesamtbetrag von 1.243.920 DM
("ungeminderter Sachwert") durch Abschläge letztlich auf ein Viertel
(311.000 DM) herabgemindert hat. Es handelt sich um eine vertretbare Schätzung (§ 287 ZPO) innerhalb eines dem Tatrichter insoweit offenstehenden
weiten Bewertungsspielraums.
a) Es ist im Ansatz nicht zu beanstanden, daß der Sachverständige und
mit ihm das Berufungsgericht einen (ersten) Wertabschlag unter dem Gesichtspunkt der "eingeschränkten Nutzung" für den Eigentümer, nämlich der
tatsächlichen öffentlichen Nutzung, in Betracht gezogen haben. Rechtlicher
Anknüpfungspunkt hierfür ist § 25 WertV, wonach im Sachwertverfahren "sonstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfaßte, den Wert beeinflussende Umstände.." durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu
berücksichtigen sind. Ein für einen wesentlichen Abschlag maßgeblicher Gesichtspunkt kann auch das Fehlen jeglicher privatwirtschaftlichen Ertragsmöglichkeit auf den in Rede stehenden Flächen sein (vgl. Senatsurteil vom 6. April
1995 aaO). Vorliegend können die Straßen bzw. Wege und (Park-)Plätze, um
die es geht, schon deshalb keinen privaten Ertrag erbringen, weil es sich um
öffentliche Straßen im Sinne des Straßenrechts handelt (§ 2 Abs. 1 HStrG), wie
dies auch in einem Verwaltungsrechtsstreit zwischen den Parteien rechtskräftig
festgestellt worden ist. Für den Kläger waren die fehlenden Ertragsmöglichkei-
ten vor der Enteignung zusätzlich dadurch fühlbar geworden, daß seine Klagen
auf Zahlung von Notwegrenten gegen zwei anliegende Grundstückseigentümer
rechtskräftig abgewiesen wurden. Dies stellt auch die Revision im Grundsatz
nicht in Frage; sie beanstandet auch nicht, daß im Streitfall für die Bewertung
des auf einem der betroffenen Grundstücke angelegten Kinderspielplatzes
ähnliche Bewertungsgrundsätze angewandt werden wie bei den eigentlichen
b) Hierin liegt - entgegen der einen "Rechenfehler" beanstandenden Revision - auch nicht insoweit ein durchgreifender Mangel, als der Sachverständige Sch. im Zusammenhang mit der von ihm vorgeschlagenen (ersten) Minderung des zuvor aus dem Bodenwert und dem Wert der Außenanlagen errechneten "ungeminderten Sachwerts" (1.243.920 DM) um 50 % zugleich ausgeführt hat, die hierfür maßgebliche besondere Nutzungseinschränkung für den
Eigentümer werde "nicht dem Bodenwert angelastet". Diese Äußerung des
Sachverständigen ist nach ihrem Zusammenhang so zu verstehen, daß sich
der erörterte Gesichtspunkt der eingeschränkten Nutzung zwar nicht bei der
Ermittlung des Bodenwerts für sich, gleichwohl aber beim - gesamten - Sachwert des mit den baulichen Anlagen versehenen Grundstücks mit einem bestimmten prozentualen Abschlag niederschlagen soll.
aa) Eine solche Aussage scheint allerdings - ohne zusätzliche Erläuterung - der Systematik der Wertermittlungsverordnung zu widersprechen. Nach
dieser setzt sich der Sachwert eines bebauten Grundstücks ("Sachwert des
Grundstücks") aus dem regelmäßig im Vergleichswertverfahren zu ermittelnden
Bodenwert (§ 21 Abs. 2 WertV) und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen (§ 21 Abs. 1, 3 WertV). Der Sachwert ("Herstellungswert") von Gebäuden
- entsprechend auch von Außenanlagen und sonstigen Anlagen - ist gemäß
§ 21 Abs. 3 Satz 1 WertV (vgl. auch § 21 Abs. 4 WertV) "unter Berücksichtigung ... sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) nach § 22 zu ermitteln". Gegenstand der Vorschrift des § 25 WertV ist nach diesem Regelungszusammenhang - unmittebar - der Sachwert der baulichen Anlagen als solcher
(vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB § 25 WertV Rn. 2, 9). Daraus
rechtfertigt sich also nicht ohne weiteres der in Betracht gezogene prozentuale
Abschlag vom gesamten "ungeminderten Sachwert" (Sachwert des Grundstücks).
bb) Andererseits ist nach dem Grundanliegen der Wertermittlungsverordnung, daß die Bewertung dem wirklichen "Zustand" Rechnung tragen soll
(vgl. § 5 WertV), eine durchgehende Minderung des Gesamtwerts des Grundstücks unter dem Gesichtspunkt "sonstiger wertbeeinflussender Umstände"
- wie im Streitfall vom Tatrichter angenommen - keineswegs ausgeschlossen
(vgl. Nr. 3.6.5.2 der Wertermittlungsrichtlinien 1976/1996 [WertR 76/96]; Kleiber aaO Rn. 10). Sie kann sich sogar aufdrängen, wenn - wie hier - die in Rede
stehenden Grundflächen derart (zweckgerichtet) mit baulichen Anlagen versehen und in Dienst gestellt worden sind, daß ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit mit
derjenigen der Baulichkeiten steht und fällt. In einem solchen Fall ist es entgegen der Revision auch kein Widerspruch, den Bodenwert - als Teil des Sachwerts des Grundstücks - an Wertminderungen wegen Umständen zu beteiligen,
die bei der Ermittlung des bloßen Bodenwerts im Verfahren nach § 21 Abs 2
WertV keinen Niederschlag gefunden hatten.
c) Soweit das Berufungsgericht mit dem Sachverständigen von dem aufdie beschriebene Weise reduzierten Sachwert einen nochmaligen 50 %igen
Abschlag unter dem Gesichtspunkt der "Marktanpassung" vorgenommen hat,
ist zwar die Begründung nicht in jeder Hinsicht unbedenklich, letztlich durchgreifende rechtliche Bedenken bestehen jedoch gegen die tatrichterliche Einschätzung - insbesondere bei Berücksichtung zusätzlicher wertender Gesichtspunkte - als Ganze nicht.
aa) Als Grundlage für einen - nach Auffassung des Sachverständigen:
zusätzlichen (selbständigen) - Wertabschlag zur "Marktanpassung" käme in
erster Linie die Vorschrift des § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV in Betracht, wonach der
Verkehrswert aus dem Ergebnis des jeweils herangezogenen Bewertungsverfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3
Abs. 3) zu bemessen ist. Ob diese Vorschrift im Streitfall einschlägig sein kann,
ist allerdings schon deshalb zweifelhaft, weil es - wovon auch der Sachverständige und das Berufungsgericht ausgehen - einen gewöhnlichen Geschäftsverkehr (Markt) für ausgebaute Erschließungsanlagen der hier in Rede stehenden Art überhaupt nicht gibt, also auch eine Anpassung des Verkehrswerts an
ein "Markt"-Geschehen im eigentlichen Sinne ausscheidet. Bezogen auf den
Bodenwertanteil im Sachwert wird im übrigen in der Einschätzung des Sachverständigen in diesem Zusammenhang nicht deutlich, wodurch eine weitere
"Marktanpassung" des Werts des Straßenlandes, den der Sachverständige als
solchen in Anlehnung an die Vergleichswertmethode ermittelt hat, gerechtfertigt sein soll; die von dem Sachverständigen insoweit herangezogenen Ankäufe
der öffentlichen Hand - für den öffentlichen Straßenbau - deuten auf einen entsprechenden (begrenzten) "Markt" hin.
Jedenfalls kann nach den im Streitfall gegebenen Besonderheiten den
vom Sachverständigen für eine "Marktanpassung" angeführten Gesichtspunk-
ten - als Käuferin komme praktisch nur die Beklagte in Frage; mit dem Erwerb
öffentlich (unentgeltlich) genutzter Verkehrsflächen fielen Pflegeaufwendungen
wie Reinigen, Schnee- und Eisbeseitigung sowie Reparaturen und Instandhaltungskosten an; insbesondere sei die Gefahr von Bodenverunreinigungen und
spezifischen Altlasten nicht zu unterschätzen - bewertungsmäßig keine eigenständige Bedeutung gegenüber den Gründen zukommen, die zu dem (ersten)
Abschlag nach § 25 WertV geführt haben. Die mit dem betroffenen Grundbesitz
verbundenen Belastungen und Gefahren und der Umstand, daß es für diese
Flächen private Erwerbsinteressenten nicht gibt, sind hier nämlich im wesentlichen nur die "Kehrseite" der Indienststellung als Erschließungsanlagen für den
Gemeingebrauch. Augenfällig wird dies im Blick darauf, daß die straßenrechtliche Widmung - die, wie dargelegt, dem Eigentümer die private Nutzungsmöglichkeit nimmt - zugleich die Straßenbaulast und Verkehrssicherungspflicht der
öffentlichen Hand (hier: der Gemeinde) begründet hat.
bb) Wenn danach im Streitfall bewertungsmäßig nur eine Gesamtwürdigung der erörterten Gesichtspunkte, mithin nur ein einheitlich zu beurteilender
Wertabschlag in Frage kommt - am nächstliegenden im Sinne einer bei § 25
WertVO anzusiedelnden "wirtschaftlichen Wertminderung" (vgl. Nr. 3.6.5.1
WertR 76/96) -, so hat das Berufungsgericht (mit dem Sachverständigen Sch.)
die Wertminderung gleichwohl in ihrer gesamten Größenordnung durchaus
zutreffend eingeschätzt.
Denn angesichts dessen, daß ein wirtschaftliches (privates) Interesse
am Erwerb der vorliegenden Erschließungsanlagen nicht ersichtlich ist und ein
solches auch nicht zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Klägers in der
Zwangsversteigerung gegeben war - mit Ausnahme der Aussicht, die betref-
fenden Anlagen an die nach ihren öffentlichen Aufgaben verantwortliche Gemeinde gegen ein Entgelt veräußern zu können -, kann bei einer wertenden
Betrachtung und Einschätzung des dem Kläger durch die Enteignung Genommenen nicht unberücksichtigt bleiben, was der Kläger seinerseits für den Erwerb dieser Position aufzuwenden hatte. Selbst wenn man in diesem Zusammenhang außer Betracht läßt, daß der Kläger den Zuschlag zu noch wesentlich
günstigeren Bedingungen erhielt, kommt als ein für die Angemessenheitsprüfung maßgeblicher (objektiver) Gesichtspunkt allemal die Wertfestsetzung im
Zwangsversteigerungsverfahren in Betracht. Vorliegend hatte der Zwangsversteigerung ein Sachverständigengutachten (B.) vom 14. Mai 1985 zugrunde
gelegen, in dem der in Rede stehende Grundbesitz mit vertretbarer Begründung - unter ausdrücklichem Hinweis auf die Zweckbestimmung als Erschließungsanlage für ein Wohngebiet und unter Verneinung jeglicher Ertragsmöglichkeiten - mit 308.887,50 DM bewertet worden war. In der gleichen Größenordnung liegt die jetztige Wertschätzung - unter angemessener Minderung des
im Sachwertverfahren ermittelten Betrages - für das Enteignungsverfahren. Es
sind entgegen dem Vorbringen des Prozeßbevollmächtigten des Klägers in der
Revisionsverhandlung auch keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, daß der im
Zwangsversteigerungsverfahren zum 14. Mai 1985 zugrunde gelegte Wert
schon wegen des Zeitablaufs bis zu dem im Enteignungsverfahren maßgeblichen Stichtag angehoben werden müßte; der reine Bodenwert mag seither in
begrenztem Umfang gestiegen sein (das Gutachten B. im Zwangsversteigerungsverfahren setzt 45 DM/m² an, während der Sachverständige Sch. für 1995
einen Quadratmeterpreis von 50 DM ermittelt hat); dem steht jedoch eine auf
den ersten Blick wesentlich höhere Alterswertminderung des Herstellungswerts
der baulichen und sonstigen Anlagen gegenüber.
1.Die Revision macht geltend, die vom Berufungsgericht mit Hilfe des
Sachverständigen Sch. vorgenommene Schätzung (§ 287 ZPO) sei zu Lasten
der Beklagten fehlerhaft, weil sie nicht genügend deren Vortrag berücksichtige,
daß die unentgeltlichen Benutzungsrechte der Anwohner ("Notwegrechte") den
Sachwert der enteigneten Grundflächen vollständig ausgehöhlt hätten, deren
Wert also gegen "Null" gehe. Indessen ist nicht ersichtlich, daß das Berufungsgericht bei seiner - nur auf Rechtsfehler überprüfbaren - tatrichterlichen
Würdigung den von der Beklagten angesprochenen Gesichtspunkt fehlerhaft
überhaupt nicht gewürdigt oder greifbar "unterschätzt" hätte. Soweit die Revision dem Senatsurteil vom 6. April 1995 (aaO) entnehmen will, daß in einem Fall
wie dem vorliegenden jeglicher Verkehrswert der enteigneten Flächen verneint
werden müsse, so trifft dies nicht zu. Es heißt zwar in dem genannten Urteil
- das die Bewertung einer Privatstraße betrifft -, daß eine "andere Beurteilung
bezüglich der Maßgeblichkeit (auch) des Sachwerts" in Betracht käme, "wenn
und soweit ... Umstände ... den an sich in der ausgebauten Straßen liegenden
Sachwert als solchen ausgehöhlt hätten". Diese Formulierung besagt jedoch
nicht, daß Flächen, die bereits dem öffentlichen Verkehr gewidmet und damit
der privaten Nutzung entzogen sind, im Enteignungsverfahren - mit dem Ziel,
den Träger der Straßenbaulast auch zum Eigentümer zu machen (vgl. § 13
HStrG) - als wertlos eingestuft werden könnten. Der Senat hat in demselben
Urteil betont, daß ein entschädigungsloser Eigentumsentzug mit Art. 14 GG
grundsätzlich unvereinbar wäre. Unter diesem Gesichtspunkt läßt es keinen
Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten erkennen, daß das Berufungsgericht
dem Kläger 25 % des "ungeminderten Sachwerts" als Enteignungsentschädigung zuerkannt hat.
2.Fehl geht auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe verkannt, daß die Ausführungen des Sachverständigen Sch. hinsichtlich der erforderlichen Aufwendungen für die Unterhaltung und möglicherweise zur Altlastensanierung auf den in Rede stehenden Flächen neben den von ihm gemachten Abzügen noch Raum für weitere Minderungsabschläge eröffnet hätten. Im letzteren Sinne ist das Gutachten des Sachverständigen nicht zu verstehen; der Sachverständige hat vielmehr die von ihm insgesamt als angemessen angesehenen Abzüge unter Einbeziehung sämtlicher - auch der jetzt von
der Revision hervorgehobenen - Gesichtspunkte vorgeschlagen.