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Timestamp: 2016-10-22 05:19:32
Document Index: 213643112

Matched Legal Cases: ['Art. 28', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 205', 'BGE', 'Art. 23', 'Art. 31', 'Art. 25', 'BGE', 'BGE', 'Art. 205', 'Art. 197', 'Art. 197', 'Art. 205', 'BGE', 'BGE', 'Art. 63', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

Vente d'immeubles, dol, ratification; garantie. Art. 28, 31, 197 sv. CO. 1. On peut ratifier le contrat m�me apr�s avoir fait valoir qu'il n'oblige pas (consid. 2). 2. On ratifie le contrat en ouvrant action en r�duction de prix (consid. 2). 3. Garantie en raison des qualit�s promises. Notion de la moinsvalue et de la promesse (consid. 3). Faits � partir de page 411
Frau Hulda Zubler kaufte im April 1951 von Anton Lang dessen Wohnhaus und Metzgerei in Basel zum Preis von Fr. 315'000. -. -Die mit dem Verkauf beauftragte M�klerfirma hatte der Interessentin ein "Expos�" �bergeben, das u.a. die folgenden Angaben enthielt:
"Umsatz 1949/50 Fr. 170'000.-- und mehr; Mietzinseinnahmen Fr. 7300.--; gefl. selbst pr�fen. Der Verk�ufer ist bereit, die Differenz zwischen Verkaufspreis und Hypotheken/Anzahlung im Betrage von Fr. 90'000.-- bis 100'000.-- als Hypothek im 3. Range stehen zu lassen, was die Bonit�t des Gesch�ftes deutlich beweist... Das Gesch�ft ist keineswegs forciert worden, und ein j�ngerer, tatkr�ftiger Erwerber kann den heutigen, nachweisbaren Umsatz sofort bedeutend steigern. Die grossen Zinseinnahmen ergeben eine Rendite, so dass der Erwerber mit dem Gesch�ftsumsatz... recht wohl arbeiten kann."
Am 12. November 1951 liess die K�uferin dem Verk�ufer schreiben, er habe ihr hinsichtlich des Umsatzes und der Mietzinseinnahmen unwahre Angaben gemacht; sie fechte den Vertrag wegen Irrtums und T�uschung an; eine g�tliche Erledigung k�nnte nur darin bestehen, dass der Kauf r�ckg�ngig gemacht oder der Kaufpreis angemessen herabgesetzt werde.
Das Bundesgericht weist die auf Schutz der Klage im vollen Umfang gerichtete Berufung der Kl�gerin ab.
2. Der K�ufer hat die Wahl, sich auf die Bestimmungen �ber die Gew�hrleistung zu st�tzen oder den Kaufvertrag wegen Willensm�ngel unverbindlich zu erkl�ren (BGE 82 II 420 ff., BGE 83 II 21, BGE 84 II 517). Auf diese Rechtsprechung beruft sich die Kl�gerin. Sie macht geltend, sie habe durch das Schreiben vom 12. November 1951 den Kauf wegen Irrtums und T�uschung angefochten, womit er unwiderruflich als unverbindlich dahingefallen sei. In ihrem Antrag auf Preisminderung sei daher "nicht zwingend die kaufrechtliche Minderungsklage auf Ersatz des Minderwerts gem�ss Art. 205 OR zu erblicken, wie die Vorinstanzen meinen, sondern gem�ss BGE 81 II 213 ff. der Antrag der irrenden bzw. get�uschten Kl�gerin, den Preis auf dasjenige Mass herabzusetzen, zu dem sie den Vertrag ohne Irrtum und T�uschung abgeschlossen h�tte".
Wer unter dem Einfluss eines wesentlichen Irrtums oder absichtlicher T�uschung einen Vertrag abschliesst, ist an ihn nicht gebunden (Art. 23, 28 Abs. 1 OR). Er kann ihn jedoch genehmigen, sei es stillschweigend (Art. 31 OR) sei es, indem er seinen Willen sonstwie �ussert. Die Genehmigung ist auch noch m�glich, nachdem er sich schon auf die Unverbindlichkeit des Vertrages berufen hat. Hiegegen l�sst sich jedenfalls dann nichts einwenden, wenn die Gegenpartei einverstanden ist, dass der Vertrag aufrecht bleibe. Daher kann die Kl�gerin sich trotz des Schreibens vom 12. November 1951 nicht mehr auf Irrtum oder T�uschung berufen. Indem sie auf die Minderung des Kaufpreises klagte, gab sie ihren Willen kund, den Kauf, wenn auch mit ver�ndertem Inhalt, aufrecht zu halten. Sie irrt sich, wenn sie glaubt, ein Begehren um Ab�nderung des Vertrages stehe im Belieben dessen, der sich irrte oder get�uscht wurde. Art. 25 Abs. 2 OR gibt nur der Gegenpartei das Recht, den Hinfall des Vertrages abzuwenden, indem sie BGE 88 II 410 S. 413sich bereit erkl�rt, diesen so gelten zu lassen, wie der Irrende ihn verstand. Der Irrende selber kann nicht gegen den Willen des andern einen Vertrag mit ver�ndertem Inhalt durchsetzen. Im Falle absichtlicher T�uschung verh�lt es sich nicht anders. In BGE 81 II 213 ff. wurde der Vertrag nicht auf Antrag des Get�uschten mit ver�ndertem Inhalt aufrecht erhalten, sondern auf Begehren der Gegenpartei, da es gegen Treu und Glauben verstossen h�tte, ihn, wie vom Get�uschten angestrebt, dahinfallen zu lassen. Das heisst nicht, dass der Get�uschte voraussetzungslos die Wahl habe, seine Leistung herabsetzen zu lassen, statt sich vollst�ndig vom Vertrage loszusagen. Um diesen unter Berufung auf absichtliche T�uschung mit ver�ndertem Inhalt aufrecht halten zu k�nnen, m�sste er im einzelnen Falle dartun, dass es aus besonderen Gr�nden gegen Treu und Glauben verstosse, ihm diese M�glichkeit zu verschliessen. Solche Gr�nde werden jedoch im vorliegenden Falle nicht angerufen. Es ist auch nicht zu ersehen, worin sie bestehen k�nnten, denn die Kl�gerin hat es nicht n�tig, sich auf einen Willensmangel zu st�tzen, um ihr Begehren um Herabsetzung des Kaufpreises zu begr�nden. Das Recht auf Preisminderung ist ihr von den kantonalen Instanzen auf Grund des Art. 205 OR zugestanden worden. Nur unter dem Gesichtspunkt dieser Bestimmung in Verbindung mit Art. 197 OR fragt es sich, ob die Kl�gerin Anspruch auf eine weitergehende als die von der Vorinstanz f�r begr�ndet erachtete Herabsetzung des Kaufpreises habe. Die Kl�gerin macht denn auch nicht geltend, die Voraussetzungen dieser Bestimmungen seien nicht erf�llt.
3. Der Verk�ufer haftet dem K�ufer f�r die zugesicherten Eigenschaften der Kaufsache (Art. 197 Abs. 1 OR). Fehlen sie, so kann der K�ufer, wenn er den Kauf nicht r�ckg�ngig macht, Ersatz des Minderwertes der Sache fordern (Art. 205 Abs. 1 OR). Unter dem Minderwert ist der auf das Fehlen der zugesicherten Eigenschaften zur�ckzuf�hrende Minderwert zu verstehen. Es fragt sich also BGE 88 II 410 S. 414nicht, ob und um wieviel allenfalls der Preis den objektiven Wert der Sache �bersteige, sondern ob und wieviel die Sache mit der zugesicherten Eigenschaft mehr wert gewesen w�re als ohne sie, und zwar d�rfen nicht die objektiven Werte miteinander verglichen werden, sondern sie sind zum Kaufpreis in Beziehung zu setzen. Der geminderte Preis ist zum versprochenen in das gleiche Verh�ltnis zu setzen, in dem der Wert der Sache ohne die zugesicherte Eigenschaft zum Wert steht, den sie mit dieser Eigenschaft h�tte (BGE 81 II 209 ff.).
Nach diesen Grunds�tzen haben die kantonalen Instanzen den Minderwert der Liegenschaft ermittelt. Sie gehen davon aus, der Umsatz der Metzgerei habe im Gesch�ftsjahr 1949/50 statt "Fr. 170'000.-- und mehr" nur rund Fr. 163'000. - erreicht und die Mietzinseinnahmen h�tten am 16. April 1951 statt Fr. 7300.-- nur rund Fr. 6760.-- betragen. Soweit diese Feststellungen tats�chlicher Natur sind, binden sie das Bundesgericht, da sie weder offensichtlich auf Versehen beruhen noch in Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen sind (Art. 63 Abs. 2 OG). Die Beweisw�rdigung, auf der sie beruhen, darf vom Bundesgericht als Berufungsinstanz nicht �berpr�ft werden. Insbesondere steht diesem nicht zu, die von der Kl�gerin begehrte Oberexpertise anzuordnen. Mit der Berufung kann nur geltend gemacht werden, die kantonalen Instanzen gingen von einem unrichtigen Begriff des Minderwertes aus.
Was die Kl�gerin in dieser Hinsicht vorbringt, h�lt nicht stand.
a) Der Beklagte hat nicht daf�r einzustehen, dass der Umsatz zwischen dem Abschluss des Gesch�ftsjahres 1949/50 und dem 16. April 1951 nach der Behauptung der Kl�gerin zur�ckgegangen sein soll. Freilich m�ssen die zugesicherten Eigenschaften der Kaufsache grunds�tzlich im Zeitpunkt des �berganges von Nutzen und Gefahr vorhanden sein (BGE 45 II 661, BGE 81 II 212). Dem Verk�ufer steht es jedoch frei, die Eigenschaft f�r einen anderen Zeitpunkt BGE 88 II 410 S. 415oder Zeitraum zuzusichern. Ein solcher Fall liegt hier vor. Die Wendung "Umsatz 1949/50 Fr. 170'000.-- und mehr" stellt nur auf das Gesch�ftsjahr 1949/50 ab. Der Beklagte behauptete durch sie nicht, der Umsatz sei in der Folge gleich geblieben.
b) Zu Unrecht geht die Kl�gerin auch davon aus, der Berechnung des Minderwertes sei der Unterschied zwischen den zugesicherten Mietzinseinnahmen von Fr. 7300.-- und einem "gebuchten Mietzinseingang von Fr. 6116.--" zugrunde zu legen. Nach den vom Obergericht �bernommenen Feststellungen des Bezirksgerichtes entspricht dieser Betrag den Mietzinsen von zwei Vierzimmer- und zwei Zweizimmerwohnungen. Die Kl�gerin l�sst also den Mietwert einer unm�blierten Mansarde von Fr. 100.-- sowie den Ertrag einer m�blierten Mansarde von Fr. 540.-- ausser Betracht. Dem bezirksgerichtlichen Urteil ist jedoch zu entnehmen, dass sie die unm�blierte Mansarde zum bewilligten Zins zu einer Wohnung geschlagen hat. Sie f�hrt denn auch in der Berufung nicht aus, weshalb sie die Fr. 100.-- aus der Berechnung ausgeschlossen wissen will. Hinsichtlich des Betrages von Fr. 540.-- sodann macht sie geltend, der Mieter Bilang der m�blierten Mansarde sei schon am 31. Januar 1951 ausgezogen. Sie behauptet jedoch nicht, dass sie sich beim Kauf der Liegenschaft dieses Sachverhaltes nicht bewusst gewesen sei. Wie das Bezirksgericht, vom Obergericht nicht widersprochen, feststellt, wusste sie auch, dass der Mietwert dieser Mansarde im zugesicherten Zinsertrag von Fr. 7300.-- inbegriffen war. Sie muss sich daher den Betrag von Fr. 540.-- als Mietwert anrechnen lassen, ungeachtet ihrer im kantonalen Verfahren aufgestellten Behauptung, sie habe die Mansarde nur zu geringerem Preise vermieten k�nnen.
c) Der Kl�gerin ist auch nicht beizupflichten, wenn sie geltend macht, der Beklagte habe ihr nicht nur die Angaben �ber die H�he des Umsatzes und der Mietzinseinahmen gemacht, sondern auch weitergehende Zusicherungen, die sich als unrichtig erwiesen h�tten und die daher der Berechnung BGE 88 II 410 S. 416des Minderwertes zugrunde zu legen seien. Gewiss gilt die Gew�hrspflicht des Verk�ufers f�r zugesicherte Eigenschaften als eine "auf die Grunds�tze von Treu und Glauben zur�ckzuf�hrende gesetzliche Haftung, die beim Vorhandensein eines bestimmten Tatbestandes, n�mlich der bestimmt umschriebenen Vorstellungs�usserung oder Aussage des Verk�ufers platzgreift" (BGE 71 II 241,BGE 73 II 220). Der Verk�ufer hat aber dennoch nicht daf�r Gew�hr zu leisten, dass sich alle Hoffnungen verwirklichen, die durch seine Anpreisung der Kaufsache beim K�ufer erweckt werden. Er haftet nur f�r das Fehlen "zugesicherter Eigenschaften", d.h. bestimmt umschriebener, objektiv feststellbarer Tatsachen, von denen er dem K�ufer gegen�ber behauptet, sie seien vorhanden. Keine Zusicherung dieser Art lag darin, dass die Beauftragte des Beklagten im "Expos�" ausf�hrte, der Verk�ufer sei bereit, einen Teil des Kaufpreises als Grundpfandforderung im dritten Rang stehen zu lassen, "was die Bonit�t des Gesch�ftes deutlich beweise". Die Kl�gerin konnte und musste selber beurteilen, ob die Tatsache, dass der Beklagte einen Teil des Kaufpreises gegen pfandrechtliche Sicherung im dritten Range stundete, wirklich ein Zeugnis f�r die "Bonit�t" des in der Kaufsache betriebenen Gesch�ftes sei. Die erw�hnte Wendung geht nicht �ber eine blosse Anpreisung hinaus. Dass ihr durch Hinweis auf die genannte zutreffende Tatsache Nachdruck verliehen wurde, �ndert nichts. Entsprechendes ist zu sagen von der �usserung, wonach der Erwerber der Liegenschaft angesichts der Rendite aus den Zinseinnahmen und des besonders aus dem Laden stammenden Gesch�ftsumsatzes "recht wohl arbeiten" k�nne. Die Kl�gerin konnte selber abw�gen, ob die im "Expos�" enthaltenen Angaben �ber den Umsatz und die Mietzinseinnahmen gen�gten, um "recht wohl zu arbeiten". Der Gebrauch dieser Wendung gibt der Kl�gerin nicht Anspruch auf eine zus�tzliche, nicht schon durch die Unrichtigkeit jener Angaben gerechtfertigte Preisminderung.