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Timestamp: 2019-03-23 03:16:14
Document Index: 352144854

Matched Legal Cases: ['artículo 2014', 'artículo 1362', 'artículo 2014', 'ARTÍCULO 2014', 'artículo 2014', 'artículo 2014', 'artículo 1372', 'artículo 665', 'artículo 2014', 'Artículo 1415', 'Artículo 243', 'Artículo 34', 'Artículo 2014', 'artículo 2014', 'artículo 2014', 'Artículo 1052', 'Artículo 2014', 'artículo\n2013', 'Artículo 2014', 'Artículo 2014', 'artículo 219', 'artículo\n219', 'artículo 3', 'artículo 2014', 'artículo\n2014', 'artículo 1372', 'artículo 2014']

La Fe Pública Registral como protección inútil frente a los contratos
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From the SelectedWorks of Rómulo Martín Morales Hervias
La Fe Pública Registral como protección inútil
frente a los contratos inválidos e ineficaces
Rómulo Morales, Pontificia Universidad Católica del Perú
Available at: http://works.bepress.com/romulo_morales/35/
LA FE PÚBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIÓN
INÚTIL FRENTE A LOS CONTRATOS
El propósito de este ensayo es determinar si es
posible que coexistan en un mismo texto normativo la protección de los terceros adquirentes a
título oneroso y de buena fe con la protección de
la Fe Pública Registral. En el contexto de la adquisición derivativa, la buena fe es un requisito para
la adquisición a non domino. La “exigencia de la
buena fe resulta del principio general de derecho,
según el cual, ninguno puede eliminar un derecho
real de otro si conoce su existencia” [Sottomayor,
2010, p. 86]. Dicho principio general de buena fe1
no se aplica al artículo 2014 del Código Civil (en
adelante, CC) donde la “buena fe” tiene un significado completamente diferente. Es incongruente
alcanzar una interpretación sistemática, por un
lado, entre una normativa basada en la protección
del interés del tercer adquirente a título oneroso
y de buena fe; junto con la protección del interés
del tráfico en que haya seguridad y rapidez en la
adquisición de bienes inmuebles; y, por otro lado,
una normativa fundamentada en la protección del
interés del propietario. La razón de esta inalcanzable interpretación es porque ambos intereses
Abogado por la Universidad de Lima. Magíster por la Universidad di Roma “Tor Vergata”. Diplomado en Derecho Romano; y en
Derecho de los Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad di Roma “La Sapienza”. Doctor por la Pontificia
Universidad Católica del Perú (PUCP). Profesor de Derecho Civil en la PUCP, en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
y en la Universidad de San Martín de Porres.
La buena fe como elemento constitutivo y fundamento de la adquisición derivativa es diversa de la buena fe objetiva que “exige
deberes de lealtad y de sinceridad, en relación a la otra” [Sottomayor, 2010, p. 102].y que actualmente, “en el derecho europeo, la
buena fe pasó a asumir, más allá de una función integrativa, correctiva y de regulación de los contratos, la función de control del
contenido de los contratos, de juicio de validez de los contratos o cláusulas singulares, de tutela de la autodeterminación y de confianza del adherente, y de garantía del equilibrio de las prestaciones, estando así fundamentada en la idea de equilibrio contractual, así como en la idea de altruismo” [Sottomayor, 2010, pp. 102-103]. El artículo 1362 del Código Civil peruano solo regula la
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA Nº 200
En este artículo, el autor, luego de analizar la fe pública registral, concluye que esta no
puede coexistir con disposiciones normativas de la protección de los terceros adquirentes
a título oneroso y de buena fe, por lo que considera que la modificación del artículo 2014
por obra y gracia de la Ley N° 30313 seguramente es y será aplaudida por los delincuentes de las mafias inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y
las suplantaciones de identidades se descubrirán en los Registros Públicos.
J URISPRUDENCIA REGISTRAL
No compartimos la aseveración
de que todo se explica a través
de la invocación de la seguridad
del tráfico jurídico como único
criterio para defender la verdad
oficial de los Registros Públicos. Aquí cabe preguntarse si
la Fe Pública Registral es indiferente al tráfico jurídico desleal y deshonesto.
son incompatibles. Así, “el fundamento de la tutela establecida para
el adquirente a non domino está claramente en el interés general a la
seguridad en la circulación jurídica,
que impone preservar la confianza
del adquirente a quien siempre se
le requiere la buena fe” (Muccioli,
p. 102). El interés del propietario
puede ser protegido si el interés del
adquirente a non domino está desvinculado de la ética: “Creemos que
la exigencia de la buena fe representa un vínculo entre el derecho y
la moral, criterio valorativo, y no
meramente un criterio pragmático
de resolución de conflictos. Reconocemos que la verdadera ratio de esta
regulación legal es la protección
de la seguridad del tráfico jurídico.
Pero el legislador no quiere llevar la
protección de este valor muy lejos,
sino apenas hasta donde no se transforme en una compensación para
aquellos que asumen comportamientos desleales en el tráfico jurídico. La ley no quiere proteger todo
el tráfico jurídico, como un valor en
sí mismo, sino apenas el tráfico jurídico leal y honesto” [Sottomayor,
2010, p. 913].
Hay muchas razones de defensa de
la Fe Pública Registral en el Perú.
Dicha defensa se ha convertido en
un dogmatismo irrevisable. Se arguyen muchos argumentos de distinto
tipo, pero todos ellos coinciden en
la defensa de la inmutabilidad del
Registro Público que “no es apariencia, es verdad oficial, es publicidad oficial” [Pau Pedrón, 2001,
p. 190]. No compartimos dicha aseveración que todo se explica a través
de la invocación de la seguridad del
tráfico jurídico como único criterio
para defender la verdad oficial de los
Registros Públicos. Aquí cabe preguntarse si la Fe Pública Registral es
indiferente al tráfico jurídico desleal
y deshonesto.
II. INTERPRETACIÓN TEXTUAL O
LITERAL DEL ARTÍCULO 2014
Durante décadas en el Perú se aplica
el artículo 2014 del CC como si las
adquisiciones por parte de terceros
adquirentes a título oneroso han sido
inmunes a las patologías de las transferencias anteriores. Dicha disposición normativa indica una protección
a los terceros adquirentes siempre
y cuando se cumplan los siguientes
requisitos: a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un
adquirente de “buena fe” (desconocimiento de la inexactitud registral);
c) Ser un adquirente a título oneroso;
d) Ser un adquirente de derechos de
persona que en el registro aparezca
con facultades para transmitirlos;
y e) La inscripción del derecho del
La mayoría –por no decir casi la totalidad– de la jurisprudencia y doctrina
nacionales interpreta textualmente tal
disposición normativa a fin de proteger absolutamente al tercer adquirente a título oneroso y de “buena fe”
cuando ostensiblemente las adquisiciones anteriores inscritas son nulas
o ineficaces en sentido estricto. La
inscripción no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya
que muchos de esos terceros adquirentes actúan de mala fe aunque se
amparen en la Fe Pública Registral.
Esta conducta de mala fe comporta
el conocimiento de las patologías de
los contratos anteriores. El significado de la “buena fe” –Fe Pública
Registral– es el desconocimiento
de la inexactitud registral– a diferencia de la buena fe la cual consiste en la ignorancia del vicio en el
contrato y se aplica sobre el plano
sustancial [Gazzoni, 1998, p. 38.
En el mismo sentido: Triola, 2004,
pp. 14-15]. La protección del tercero
adquirente de buena fe y a título oneroso constituye el fundamento ético
de la inscripción la cual confiere
seguridad al tráfico jurídico [Ferri y
Zanelli, 1995, pp. 50-51]. El hecho
de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el Registro Público
es desconocer los valores jurídicos
que fundamentan las adquisiciones a
título oneroso de los terceros.
Por el contrario, la interpretación
del artículo 2014 del CC excluye los
intereses regulados y valorados de
los aparentes transferentes suplantados en sus identidades o cuyas firmas fueron falsificadas. Lo anterior
cobra relevancia cuando “la buena
fe del tercero no solo sirve como
fundamento para privar el derecho
del verdadero propietario. Éste también tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza
o de su habitación” [Sottomayor,
2010, pp. 912-913]. Así, la protección de la seguridad del tráfico jurídico y la circulación de los bienes
solo está fundamentada “éticamente
en la adquisición a non domino de
aquel que confía en la apariencia de
la titularidad del transferente, y no
de aquel que conoce la divergencia
entre la realidad material y la realidad registral” [Sottomayor, 2010,
p. 913]. La protección del tráfico
El significado de la “buena fe” –Fe
Pública Registral– es el desconocimiento de la inexactitud registral– a diferencia de la buena fe,
la cual consiste en la ignorancia
del vicio en el contrato y se aplica
sobre el plano sustancial
jurídico se justifica cuando el tráfico
es leal y honesto. Este valor jurídico
no es tomado en cuenta en nuestro
medio que idolatra la seguridad del
tráfico jurídico sin tomar en cuenta el
verdadero sentido de la buena fe del
adquirente. Ello se vuelve más grave
cuando los terceros adquirentes son
ostensiblemente estafadores. De
ahí que el intérprete de la norma no
puede desconocer esa realidad material la cual es más amplia que la realidad registral. El propietario suplantado en su identidad o cuya firma fue
falsificada también tiene buena fe y
ella debe valorarse respecto de los
otros intereses. Seguidamente analizaremos que la Fe Pública Registral está muy distante del concepto
de buena fe con sentido ético.
III.FE PÚBLICA REGISTRAL
COMO PROTECCIÓN INÚTIL:
LA LEY N° 30313 CORROBORA
Existe una antinomia evidente entre
la protección de los terceros adquirentes a non domino (ejemplos:
artículos 194 [terceros perjudicados
a quien de buena fe y a título oneroso]; 197 [derechos adquiridos a
título oneroso por los terceros subadquirientes de buena fe]; 865 [derechos de los terceros adquirentes de
buena fe y a título oneroso]; 948
[quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de
una cosa mueble] y cuarto párrafo
del artículo 1372 [derechos adquiridos de buena fe] del CC) frente a los
terceros adquirentes a título oneroso
con Fe Pública Registral (segundo
párrafo del artículo 665 [buena fe del
adquirente]; y artículo 2014 [tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso] del CC)2. Aquí hay un conflicto
no solo de disposiciones normativas
sino de valores jurídicos.
Un ejemplo puede ilustrar lo dicho.
Nótese que en la regulación de la
simulación y la protección de los terceros adquirentes se basa en la buena
fe definida en concreto como el desconocimiento de la simulación de la
anterior transferencia.
Artículo 1415 del Código Civil
italiano de 1942. Efectos de la
simulación respecto a terceros
Artículo 243 del Código Civil portugués
de 1966. Inoponibilidad de la simulación a los terceros de buena fe
La simulación no puede oponerse, ni por las partes contratantes,
ni por sus causahabientes ni por
los acreedores del enajenante
simulado, a los terceros que
de buena fe hubieren adquirido
derechos del titular aparente,
sin perjuicio de los efectos de
la inscripción de la demanda de
1. La nulidad proveniente de la simulación no puede ser pedida por el
simulador contra el tercero de buena fe.
2. La buena fe consiste en la ignorancia
de la simulación al tiempo en que fueron
constituidos los respectivos derechos.
peruano de 1984
La simulación no puede ser
opuesta por las partes ni por
los terceros perjudicados a
quien de buena fe y a título
oneroso haya adquirido
derechos de titular aparente.
3. Se considera siempre de mala fe al
tercero que adquirió el derecho posteriormente a la inscripción de la acción
de simulación, cuando este se ejercitó.
La ley italiana protege al tercero
“por el solo hecho de haber ignorado la simulación” [Orestano. 2012,
p. 451]. La razón de ser de la protección a los terceros es el principio de la confianza: “La adquisición del tercero es la adquisición
a non domino, determinado por la
ley a fin de tutelar las confianzas
sin culpa y por ello la certeza en la
circulación de los derechos” [Orestano. 2012, p. 446]. Prevalece la situación aparente respecto de aquella real,
a condición que los terceros “hayan
confiado sobre la apariencia creada
por el contrato simulado de buena
fe, y en la ignorancia de lesionar
el derecho ajeno” [Ricciuto, 1999,
p. 1423]. Otras doctrinas resaltan el
principio de la apariencia: “Es fácil
explicar por qué el tercero protegido prevalezca sobre las partes del
acuerdo simulatorio: estas son, por
definición, menos merecedoras de
tutela, en cuanto artífices de la apariencia que ha engañado al tercero.
Se suele invocar en doctrina nacional que la concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles (art. 1135 del CC) y la concurrencia de arrendatarios (art. 1670 del CC) son casos semejantes a los terceros adquirentes de Fe Pública Registral. Dichas disposiciones normativas no regulan ni
son semejantes a la regulación de la Fe Pública Registral. En la concurrencia de acreedores se otorga la protección preferente de la pretensión de
dar al acreedor que cumpla ciertos requisitos y adicionalmente que actué de buena fe. Dicha buena fe no es la Fe Pública Registral. Asimismo, la
protección del arrendatario si inscribió el contrato de arrendamiento (art. 1670 del CC) se justifica porque en caso de enajenación del bien arrendado, el adquirente deberá respetar el contrato (numeral 1 del art. 1708 del CC). Y la buena fe del arrendatario es opuesta a la Fe Pública Registral.
Su primacía sobre los acreedores del
enajenante simulado se explica con
una ratio de tutela de la seguridad de
las adquisiciones para el buen funcionamiento de la circulación jurídico-económica: en nombre de esta,
quien ha participado dinámicamente
en un acto de circulación es preferido a quien haya concebido una
mera confianza estática sobre la consistencia de un patrimonio (según la
misma graduación de intereses que
funda el art. 1153)” [Roppo, 2009,
p. 651]. En el mismo sentido: “La
regla responde, en efecto, al principio de la apariencia, que no se debe
entender como equivalencia entre
apariencia y realidad, sino, más bien,
en el sentido de que quien da lugar a
una situación negocial aparente no
puede hacer valer la situación real
frente a terceros de buena fe” [Bianca,
2007, p. 724]. Una doctrina italiana
pone en resalto el significado de la
buena fe del tercer adquirente: “La
buena fe es relevante, es la buena fe
en sentido subjetivo, es decir la ignorancia de lesionar un derecho ajeno.
Quien adquiere del titular simulado
podrá alegar su buena fe si ignora
que su adquisición lesiona el derecho
del titular efectivo” [Bianca, 2007,
p. 725].
asume una dimensión ética” [Menezes Cordeiro, 2014, p. 98].
Por otro lado, el legislador portugués
“excluyendo la regulación general
de la nulidad, imposibilita que un
sujeto invoque la nulidad (la simulación o la venta de bienes ajenos) contra otro que primero confío. Se procura responder a dos problemas: por
un lado, salvaguardar los terceros
de buena fe y, consecuentemente, el
propio comercio jurídico, y, por otro
lado, impedir que los sujetos delincuentes usen los mecanismos disponibles por el sistema con el simple
propósito de procurar su beneficio
personal” [Menezes Cordeiro, 2014,
p. 97]. El “concepto de buena fe
En Alemania, el § 892 “se apoya en
la apariencia creada por el Registro”
[Westermann; Westermann; Gursky
y Eickmann, 2007, p. 1065]: “Para
que se produzca la adquisición se
exige que en el Registro no conste
ningún asiento de contradicción
(Widerspruch), que ponga en duda la
apariencia jurídica registral que sirve
de base a la buena fe” [Westermann;
Westermann; Gursky y Eickmann,
2007, p. 1072]. El § 892 “tiene por
finalidad la protección del tráfico;
se trata de que haya una libre circulación de bienes que acabará favoreciendo los intereses económicos
Las fuentes italianas y portuguesas son imprescindibles para comprender la disposición normativa
peruana. Así podemos entender que
no basta la aplicación del principio
de la apariencia sino también del
principio de la confianza: La “protección de la apariencia es una condición necesaria para el dinamismo
Código Civil alemán de 1896
§ 892.- Fe pública del registro
(1) El contenido del registro
inmobiliario se considera exacto
en favor de aquellos que adquieren, mediante negocio jurídico,
un derecho sobre una finca o un
derecho sobre tal derecho, a no
ser que se extienda un asiento de
contradicción contra la exactitud
o la inexactitud sea conocida
por el adquirente. Si el titular se
encuentra limitado en el poder
de disposición sobre un derecho
inscrito en el registro inmobiliario
en beneficio de una determinada
persona, la limitación solo es
eficaz frente al adquirente si
resulta del registro inmobiliario o
si es conocida por el adquirente.
en la transferencia de los derechos y
para que los interesados puedan crear
confianza legítima en las expectativas, que resulta de la percepción
legítima de una determinada situación” [Sottomayor, 2010, p. 99].
Ahora bien, ¿cómo debemos entender a la Fe Pública Registral? Pensamos que ella debe ser entendida en
su sentido original y no en sentidos
diversos que la desnaturalizan.
Ley española de 30 de
diciembre de 1944 según Texto
Refundido según Decreto de 8
de febrero de 1946
Artículo 34.- El tercero que de
buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una
vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en el
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud
del Registro. Los adquirentes a
título gratuito no gozarán de más
protección registral que la que tuviere su causante o transmitente.
Artículo 2014.- El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en
el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten
La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía
la inexactitud del registro.
generales” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007,
p. 1079]. Dicha “buena fe” que es
la Fe Pública Registral no se aplica
en algunos casos concretos en Alemania: (i) Cuando “el adquirente,
ante las dudas más que razonables
sobre la exactitud del Registro, cierra conscientemente los ojos a la realidad, para poder seguir diciendo
que él es de buena fe. En tal caso se
puede entender que hay un comportamiento contrario a las buenas costumbres, que le obliga a indemnizar
el daño causado (§ 896). Basta a tal
efecto el llamado “dolo eventual” del
La interpretación del artículo 2014
del CC excluye los intereses regulados y valorados de los aparentes
transferentes suplantados en sus
identidades o cuyas firmas fueron falsificadas. Lo anterior cobra
relevancia cuando “la buena fe del
tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del
verdadero propietario. Éste también tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza
o de su habitación”.
adquirente; y la alegación de dicho
parágrafo del BGB por el propietario excluirá la adquisición de dicho
tercero” [Westermann; Westermann;
Gursky y Eickmann, 2007, p. 1076];
y (ii) “La apariencia registral no protege frente a la falta de capacidad del
enajenante ni frente a la nulidad del
negocio dispositivo pues el Registro no publica nada sobre tales extremos” [Westermann; Westermann;
Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071].
Un caso de falsificación de firmas
tiene una solución en Alemania: “N
falsifica la documentación personal
de E, propietario, y de este modo
consigue que como consecuencia
de su declaración la propiedad sea
transmitida a X; X transmite la propiedad a G” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p.
1063]: “X no adquiere basándose en
la confianza que le ofrece el Registro, sino en la falsa documentación
que le presenta N”. No obstante E
no quedará totalmente desprotegido:
“El hecho de que no se tenga en
cuenta el hecho de que al propietario no le es en absoluto imputable la
pérdida de la apariencia registral se
basa en que esta contará en todo caso
con una pretensión de resarcimiento
frente al Estado” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007,
p. 1064]. Asimismo, en “caso de falta
de capacidad de obrar del disponente
no se transmite la propiedad, por más
que pueda verse protegido el tercer
adquirente” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p.
1071]. Estas reflexiones son importantes. En Alemania, la falsificación
de firmas no deja desprotegido al
Entonces, para que funcione el principio de la Fe Pública Registral se
requiere de un “sistema constitutivo, integrado por un principio de
abstracción, como el alemán (Einigung, Auflassung, Eintragung), lo
que corresponde a una organización del registro, basada en el principio de legalidad, en que la legalidad de los títulos es controlada por
jueces/funcionarios de la administración judicial” [Sottomayor, 2010,
p. 253]: “En el sistema alemán, el
principio de la fe pública, debido a
la mayor confianza generada por el
registro, en virtud de ser constitutivo, tiene mayor alcance en la protección de los terceros. El concepto
de la buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud registral,
estando protegido el tercero adquirente que ignora con culpa. La adquisición a non domino es inmediata,
sin que sea necesario el transcurso de
un periodo de tiempo” [Sottomayor,
2010, p. 251]. Ello no sucede ni en
España ni en Perú.
En España, el significado de la Fe
Pública Registral se ha desnaturalizado. Una doctrina española se refiere
a un significado de buena fe alejado
de la disposición normativa alemana la cual es el desconocimiento
de causales de invalidez o de ineficacia en sentido estricto: La “buena
fe” “es la ignorancia de las causas de
La protección del tráfico jurídico
se justifica cuando el tráfico es
leal y honesto. Este valor jurídico
no es tomado en cuenta en nuestro medio que idolatra la seguridad del tráfico jurídico sin tomar
en cuenta el verdadero sentido de
la buena fe del adquirente. Ello
se vuelve más grave cuando los
terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores.
nulidad o resolución del derecho del
transmitente; el tercero no ha adquirido conocimiento de ellas por la vía
registral –no figuran en los libros– ni
por vía extrarregistral” [Pau Pedrón,
2001, p. 209]. Otra doctrina española
señala que la buena fe además es un
deber de conducta del tercer adquirente: “El derecho vigente impone,
en un aspecto, cierta obligación de
diligencia que antes no existía, pues
en él, para demostrar la mala fe de
un adquirente basta probar que conoció la posesión de hecho de la finca,
a título de dueño, por persona distinta de su transmitente, o que tuvo
medios racionales y motivos suficientes para conocerla” [Lacruz,
2011, pp. 267-268]. De ahí que la
“ignorancia del tercero, base de su
buena fe, versa, no tanto sobre la
inexactitud del Registro, como sobre
la falta de titularidad del transmitente (piénsese en las inscripciones
de inmatriculación). Es decir, se desconoce el hecho de haber transmitido
el autor anteriormente a otro sujeto,
o no haber sido nunca titular, o existir causas de nulidad, resolución, rescisión, etc., de su derecho, o ser falso
su título de adquisición, o la inscripción, etc. El conocimiento de ser el
Registro inexacto no es causa de
mala fe si se cree en la titularidad del
transmitente” [Lacruz, 2011, p. 269].
Así, se ha consolidado en doctrina
española que la buena fe es un deber
de diligencia: “La buena fe supone
diligencia, y la buena fe hipotecaria
no deja de ser buena fe; pero la instauración del Registro de la Propiedad como instrumento publicador de
las situaciones inmobiliarias, la posibilidad de todo derecho de acceder
a él libremente, y la calificación, en
algo tienen que aliviar los deberes de
comprobación a cargo de quien –por
supuesto, honradamente– se propone
adquirir con plena seguridad” [Gordillo Cañas, 2010, p. 158]. Dichas
posiciones doctrinarias son inaceptables porque no cabe inferir de una
disposición normativa basada en la
Fe Pública Registral un deber de
conducta. En efecto, la inscripción
del título del adquirente no exige un
comportamiento de deber diligencia
del tercero adquirente. Al contrario,
la Fe Pública Registral contiene una
situación del adquirente alejada de
una situación de deber: “El principio
de fe pública registral exige que sea
celebrado un negocio jurídico (o si se
realiza un acto de ejecución judicial)
y que el adquirente confíe, de buena
fe, en la exactitud e integridad del
registro, excluyendo la buena fe, si
el adquirente tiene un conocimiento
positivo de inexactitud registral o se
inscriba en el registro un asiento de
contradicción” [Sottomayor, 2010,
p. 616].
Una doctrina nacional ha indicado
que la buena fe se refiere al desconocimiento honesto del tercero respecto a una realidad jurídica discordante a lo que dice el Registro”
[Gonzales Barrón, 2008, p. 236]:
La “buena fe implica, por su propio
nombre y connotación, un determinado estado subjetivo que tiene un
contenido ético valioso. Se trata de
una creencia honesta y racional, y no
a ciegas” [Gonzales Barrón, 2008,
Esta doctrina nacional –siguiendo
a la doctrina española descrita–
sigue el mismo razonamiento de
creer que la disposición normativa de la Fe Pública Registral es
la fuente del deber de diligencia
del tercero adquirente. No podemos compartir dicha posición. La
Fe Pública Registral no es fuente
de un deber de diligencia del tercero adquirente.
pp. 239-240]. Aquí es pertinente afirmar que la Fe Pública Registral está
separada de la ética. Esta doctrina
nacional –siguiendo a la doctrina
española descrita– sigue el mismo
razonamiento de creer que la disposición normativa de la Fe Pública Registral es la fuente del deber de diligencia del tercero adquirente. Así dicha
doctrina describe cómo funciona la
buena fe-diligencia: “la exigencia de
probar que el tercero conoce efectivamente la realidad, haría superflua
la cláusula de buena fe, pues la convierte en una prueba diabólica. Por
ello, bastará acreditar que el tercero
realizó una adquisición injustificada,
indefendible, absurda e irracional de
acuerdo con los cánones de diligencia, sin necesidad de la prueba imposible del dolo” [Gonzales Barrón,
2008, p. 240]. No podemos compartir
dicha posición. La Fe Pública Registral no es fuente de un deber de diligencia del tercero adquirente.
Asimismo, esta misma doctrina
nacional considera que la Fe Pública
Registral predomina frente a la nulidad: Entre proteger al propietario
primigenio (afectado por la nulidad)
o por tutelar al tercer sub-adquirente
(basado en la confianza del registro) “nuestro legislador con pleno
conocimiento de causa optó por
la segunda postura, tal y como se
deduce del artículo 2014 del CC, de
la exposición de motivos del propio
Código y de los importantes precedentes del derecho alemán y español,
así como de la doctrina y la jurisprudencia construida sobre el tema”
[Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie
de 338 de la p. 224]. Dichas aseveraciones no son ciertas. Las doctrinas y jurisprudencias nacionales han
sido seguidoras del derecho español
y mucho menos del derecho alemán.
Por otro lado, esta doctrina nacional afirma algo que es inaceptable
para quien usa la comparación jurídica: La doctrina italiana y portuguesa “CARECE DE INTERÉS para
nuestra normativa en el punto de la
fe pública, ya que en esos países NO
EXISTE DICHO PRINCIPIO; por
tal razón, esa doctrina no puede adecuarse al sistema jurídico peruano,
que por el contrario SÍ CONTEMPLA LA FE PÚBLICA” [Gonzales
Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de
las pp. 224-225]. Es pertinente señalar que el “derecho comparado es la
comparación científica de los sistemas jurídicos dirigida a estudiar las
semejanzas y las diferencias entre
varios sistemas jurídicos tomando
también en consideración las diversas implicaciones prácticas y sociales” [Mattei y Monateri, 1997, p. 13].
Es cierto que ni en Italia ni en Portugal existe una disposición normativa de la Fe Pública Registral pero
ello no excluye dos razones fundamentales: (i) Las leyes, las doctrinas y las jurisprudencias de dichos
países sí regulan, sí estudian y sí
aplican casos de adquisición a non
domino que serán útiles como fuente
de conocimiento para comprobar si
la Fe Pública Registral como modalidad de adquisición a non domino
puede coexistir con dichos casos.
Ello cobra relevancia cuando la
Por otro lado, esta doctrina nacional afirma algo que es inaceptable para quien usa la comparación jurídica: La doctrina italiana
y portuguesa “carece de interés para nuestra normativa en
el punto de la fe pública, ya que
en esos países no existe dicho
principio; por tal razón, esa doctrina no puede adecuarse al sistema jurídico peruano, que por
el contrario sí contempla la fe
adquisición a non domino del tercero
produce automáticamente la pérdida
del derecho del propietario: “Los dos
términos de la relación (adquisición
y pérdida de derecho) en efecto se
hayan en una posición necesaria de
reciprocidad funcional. De modo
que, también para el fenómeno de la
adquisición a non domino, la consecuencia que debe describirse importa
aún una visión unitaria del momento
de la adquisición y de aquel de la
pérdida referidos a dos distintas esferas subjetivas” [Messinetti, 1999,
p. 30]. De ahí que entre la adquisición del tercero y la pérdida del derecho del propietario hay una relación
de prioridad lógica en virtud de la
cual una u otra solo pueden concebirse sucesivamente. No cabe una
pérdida del derecho si antes no se
adquirió el derecho: “Desde tal punto
de vista, el nexo existente entre
debe entenderse en el sentido que la
pérdida del derecho debe entenderse
es un efecto (indirectamente) provocado por el hecho de la adquisición” [Messinetti, 1999, p. 30]; ii) El
conocimiento de los formantes italiano y portugués es imprescindible
en el Perú: “Los principales formantes que encontramos en los sistemas
modernos son la ley, la jurisprudencia, y la doctrina. Es decir, el conjunto de disposiciones emanadas por
el legislativo, el conjunto de las decisiones de los jueces y el conjunto
juristas” [Mattei y Monateri, 1997,
p. 14]. La justificación del interés de
los formantes italiano y portugués es
que la mayoría de casos de adquisición a non domino regulados en el
CC ha sido tomados de dichos formantes. Omitir su estudio es quedar
atrapado en lo digan los españoles
cuando ellos tienen formantes diferentes al CC respecto a los casos en
mención. Ello no quiere decir que
debemos prescindir de los formantes españoles pero en los casos de las
adquisiciones a non domino diferentes a la Fe Pública Registral, los formantes italianos y portugueses son
más esclarecedores y eruditos.
Otro punto de discrepancia con la
doctrina nacional citada es sobre la
oponibilidad del contrato: “los profesores italianos tienen muy difundida
la errada sistemática de tratar el tema
de “oponibilidad” como parte de la
Teoría General del Contrato, cuando
su ubicación natural son los Derechos Reales, pues la vinculación a
terceros se produce en las situaciones jurídicas que otorgan un poder
directo e inmediato sobre realidades externas al mundo; en cambio,
el contrato –como negocio o hecho
jurídico– solo vincula a las partes,
y no es oponible como tal frente a
terceros” [Gonzales Barrón, 2008,
Nota a pie de 338 de la p. 225]. Dicha
posición coloca la oponibilidad en
la Teoría de los Derechos Reales,
pero en realidad la oponibilidad es
una característica de los contratos:
“Es necesario precisar que la oponibilidad del contrato no depende de
la naturaleza del derecho o de los
Es contradictoria la regulación
de la Fe Pública Registral con la
regulación de la prevalencia de
la invalidez –que incluye la nulidad y la anulabilidad– sobre la
efectos del acto, sino de la relevancia del título y sobre aquello que el
ordenamiento jurídico aísla y potencia algunas situaciones que tienen
una gran relevancia social”: La oponibilidad del contrato prescinde de
los efectos reales y obligatorios del
contrato; y expresa el grado de relevancia que el ordenamiento jurídico
atribuye al título constitutivo según
el conflicto que el ordenamiento jurídico debe resolver para realizar un
conjunto ordenado de sujetos, bienes
y derechos” [Vettori, 2009, p. 384].
La oponibilidad del contrato se basa
no en la mera titularidad de un derecho sino en señales de pertenencia:
“Se trata de un juicio de prevalencia
que tiene fundamento no solo de su
presencia sino de la diversa fuerza de
cualquier título que dependerá de la
correspondencia a un cierto esquema
normativo” [Vettori, 2009, p. 383].
diferenciar dos niveles: “A través de
la distinción entre pertenencia y titularidad, aparece evidente la contraposición entre consentimiento traslativo y procedimiento de adquisición,
el primero dirigido a establecer la
justificación causal de la adquisición, el segundo dirigido a constituir
en adquirente una situación de pertenencia válida erga omnes” [Russo,
2010, p. 139]. Ello se explica con
base en dos momentos sucesivos:
“Es verdad que las situaciones subjetivas se observan en su momento
estático y en su momento dinámico.
El momento estático expresa el coligamento de la riqueza a un sujeto, y
por ello la legitimidad al disfrute de
un bien de la vida; el momento dinámico expresa la transferencia de esta
legitimidad a un sujeto diverso, elegido, con base en una justificación
causal, entre todos los posibles sujetos que ambicionan el disfrute de la
misma cosa. No se trata de repartir
el disfrute, sino –sobre todo– de relaciones controversiales (que surgen
en el momento crítico de la sustitución intersubjetiva en la tutela jurídica), los cuales son resueltos por el
ordenamiento según la atribución de
índices externos de pertenencia. Es
propiamente en el momento dinámico de las mutaciones que la distinción entre titularidad y pertenencia adquiere particular significado”
[Russo, 2010, p. 290]. En el caso de la
adquisición a non domino el propietario tiene titularidad: “La titularidad
indica la razón causal (justificación)
de la protección jurídica respecto a
una relación entre el sujeto y el bien.
La titularidad indica en abstracto el
conjunto de las facultades de disfrutar y de disponer correspondientes
al sujeto” [Russo, 2010, p. 138]. No
obstante, el tercero adquirente además de ser titular del derecho tiene
señales de pertenencia como un
documento de fecha cierta, la posesión y la buena fe: “La pertenencia
es un concepto mucho más amplio
que el de titularidad, porque indica
el conjunto de acciones judiciales,
de medios de tutela que aseguran a
un sujeto el disfrute exclusivo de un
bien, y que garantizan la prevalencia
respecto a todos los terceros en las
relaciones controversiales referidas
al disfrute del bien” [Russo, 2010,
p. 138]. Mediante la adquisición del
tercero no solo es titular del derecho
sino que tiene pertenencia: “el concepto de pertenencia indica todo el
conjunto de acciones, no importa si
son reales o personales, que corresponden al sujeto en sus relaciones
con el bien. La pertenencia comporta la titularidad del derecho subjetivo sobre un bien” [Russo, 2010,
pp. 137-138]. Los contratos tienen
efectos para las partes y los terceros
por las señales de pertenencia. De
qué vale celebrar un contrato sin ninguna señal de pertenencia. El contrato requiere señales de pertenencia
Artículo 1052.- Los actos que se ejecuten o los
contratos que se otorguen por persona que
en el registro aparezca
con derecho para ello,
una vez inscritos, no se
invalidarán en cuanto a
los que con ella hubiesen contratado por título
oneroso aunque se anule
Artículo 2014.- El tercero
que de buena fe adquiere
a título oneroso algún
derecho de persona que
en el registro aparece con
facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva
el del otorgante por virtud
de causas que no consten
se presume mientras no
se pruebe que conocía
Es contradictoria la regulación de la
Fe Pública Registral con la regulación de la prevalencia de la invalidez –que incluye la nulidad y la anulabilidad– sobre la inscripción: “La
inscripción no convalida la nulidad” [Proyecto de Ley de Protección Jurídica de la Propiedad y de la
Vivienda] y la “inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes [Tercer párrafo del artículo
2013 del CC modificado por la Primera Disposición Complementaria
para su exteriorización. Pero una
señal de pertenencia sin contrato no
otorgará protección salvo los casos
de posesión sin contrato. Un contrato
con señales de pertenencia lo transforma en un contrato oponible.
De acuerdo a lo expresado es menester comentar el Proyecto de Ley de
Protección Jurídica de la Propiedad
y de la Vivienda; y la Ley N° 30313.
Protección Jurídica de
la Propiedad y de la
Artículo 2014.- Fe Pública
Registral.- La inscripción
no convalida la nulidad,
empero, cuando el titular
inscrito ha otorgado algún
derecho real a un tercer
adquirente oneroso y de
buena fe, que a su vez se
inscribe, entonces mantendrá su adquisición, aunque
se declare la nulidad o
anterior al suyo, siempre
que se tratase de vicios
que no constan en el registro. La buena fe del tercero
se presume.La protección
del tercer adquirente no
aplica cuando los actos
jurídicos anteriores, y con
mayor razón el suyo propio, son falsificados o
adolecen de nulidad por
ausencia total de manifestación de voluntad o
voluntad suplantada.
Artículo 2014.- Principio de buena fe pública
registral.-El tercero que
de buena fe adquiere
en el registro aparece
otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante
por vir tud de causas
que no consten en los
asientos registrales y
los títulos archivados
que lo sustentan. La
buena fe del tercero se
presume mientras no se
pruebe que conocía la
Modificatoria de la Ley N° 30313].
También es erróneo afirmar que “la
fe pública registral no protege a terceros que tienen como causa falsificaciones o suplantaciones” [Gonzales Barrón, 2014, p. 14]. Si la
falsificación de firmas es un caso de
nulidad por falta manifestación de
voluntad (numeral 1 del artículo 219
del CC), cómo es posible afirmar lo
siguiente: “¿qué pasa con los bienes
o derechos que en virtud a la circulación jurídica han pasado a terceras
manos? (…) Nótese que la fe pública
no impide que se declare la nulidad y se produzcan los efectos en
reverso que le corresponden”; simplemente pone un límite a ese efecto
cuando se trata de determinados terceros, ajenos al negocio nulo” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338
de las pág. 224]. Utilizando el mismo
razonamiento de esta doctrina, la Fe
Pública Registral será un límite a la
falsificación de firmas. En el caso
de las suplantaciones es diferente:
“Por contrato bajo nombre falso se
entiende el contrato que la parte estipula asumiendo una identidad jurídica falsa” [Bianca, 2007, p. 82]. En
lugar de nulidad, deberíamos hablar
de ineficacia en sentido estricto porque el uso de nombre falso es en realidad usurpación de nombre ajeno:
“el usurpador asume personalmente
el compromiso contractual, al paso
que el contrato carece de efectos
respecto de la persona cuyo nombre fue usurpado (…) Así, si el contratante toma el nombre de una persona en cuya consideración la otra
parte manifiesta su consentimiento,
el contrato debería estar referido de
manera exclusiva a dicha persona
conforme al esquema de la (falsa)
representación. En efecto, el usurpador ha de ser considerado “como
un representante” del verdadero portador del nombre” [Bianca, 2007, p.
84]. De este modo, la suplantación
de identidad no se soluciona con la
nulidad por falta de manifestación
de voluntad (numeral 1 del artículo
219 del CC), sino por la ineficacia en
sentido estricto por falta de legitimidad del suplantador salvo que el verdadero portador del nombre ratifique
el contrato (arts. 161 y 162 del CC).
Otro error es afirmar que “la buena
fe del tercero, para imponerse, necesita la culpa (teórica) del titular originario, pues esa culpa o imputabilidad
hace que se justifique la tutela del
tercero y la privación del propietario;
Si el contratante toma el nombre
de una persona en cuya consideración la otra parte manifiesta
su consentimiento, el contrato
debería estar referido de manera
exclusiva a dicha persona conforme al esquema de la (falsa)
pero no cuando el propietario original carece absolutamente de culpa,
como ocurre con las falsificaciones,
suplantaciones o nulidades por falta
de manifestaciones de voluntad”
[Gonzales Barrón, 2014, p. 120]. La
Fe Pública Registral tiene un significado preciso: “Solo el efectivo
conocimiento de la inexactitud del
Registro excluye la buena fe; el desconocimiento procedente de culpa
lata no tiene trascendencia” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1075]. Si se menciona la culpa solo se imputa al
tercero adquirente pero ella es intrascendente jurídica porque la realidad registral prevalece a la realidad
material según la Fe Pública Registral. Nuevamente es pertinente decir
que las falsificaciones de firmas se
sancionan con nulidad por ausencia
de manifestación de voluntad y las
suplantaciones de identidades se sancionan con la ineficacia en sentido
estricto por falta de legitimidad del
usurpador de identidad.
La Ley N° 30313 parte de un presupuesto erróneo. Las falsificaciones de firmas y las suplantaciones
de identidades se pueden detectar
en los Registros Públicos antes de
las inscripciones de los títulos o de
las anotaciones en las partidas registrales [numeral 3.3. del artículo 3].
No obstante, en las celebraciones
de los contratos a través de la suscripción de documentos privados
y públicos ante los abogados y los
notarios públicos se realizan fuera de
los Registros Públicos. De ahí que un
procedimiento registral de oposición
antes de que se inscriba la adquisición a non domino o una revisión
previa de los títulos archivados son
actos de ingenuidad de imposibilidad de algún hallazgo de falsificaciones de firmas y de suplantaciones de
identidades. Esas actividades están
en la realidad material y no en la realidad registral. Otro despropósito de
la Ley N° 30313 es igualar la cancelación registral con las causales de
invalideces y de ineficacias en sentido estricto. La cancelación registral
no extingue contratos.
IV. ¿LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO
JURÍDICO PROTEGE INTERESES DIGNOS DE TUTELA?
La protección de los terceros de
buena fe y a título oneroso constituye un principio, pero no es exacto
afirmar que dicho principio “es una
excepción al principio, según el cual
ninguno puede transferir más derechos de los que tiene. Por el contrario, cada uno de los principios sustituye al otro, conforme a los casos,
aplicándose ambos en concordancia,
a sus respectivos campos de aplicación” [Sottomayor, 2010, p. 92].
De ahí que es falso decir que la Fe
Pública Registral es una excepción
de las invalideces o de las ineficacias
en sentido estricto. Si se aplica la Fe
Pública Registral, elimina la aplicación de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto a favor de
los terceros adquirentes a título oneroso con título inscrito.
El principio de la seguridad del tráfico jurídico se ha aplicado jurisprudencialmente en el Perú para despojar los derechos de propiedad.
Ello se evidencia en la Casación
Es pertinente decir que las falsificaciones de firmas se sancionan con nulidad por ausencia de
manifestación de voluntad y las
suplantaciones de identidades
se sancionan con la ineficacia en
sentido estricto por falta de legitimidad del usurpador de identidad.
N° 2029-2005-La Merced-Junín.
Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la Sala Civil Permanente de
República, la cual se prefirió proteger el interés del Banco Continental en lugar del interés de la cónyuge
(Mery Marlene Melgarejo Roja de
Ñaña) que no celebró el contrato de
En el Fundamento Octavo de dicha
casación se indicó que el cónyuge
(Metodio Ñaña Sora) debió informar su calidad de casado al contratar
y por lo tanto su conducta fue irregular. En el Fundamento Noveno
se mencionó que la “Seguridad es
la razón fundamental del Derecho.
El Derecho surge como instancia de
aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones
con los demás: certeza, pero no solo
teórica (saber lo que se debe hacer)
sino también certeza práctica, es
decir: Seguridad; saber que esto tendrá que ocurrir y que, si es preciso,
será impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurídica
es la que nace del Derecho”. Ambos
fundamentos no mencionan la buena
fe de la cónyuge ni ninguna razón
para eliminar su derecho sobre el
inmueble en litigio. Aquí se evidencia el conflicto de dos intereses contrapuestos: “Como se trata de dos
intereses incompatibles, el derecho
tiene que realizar una elección: si
se escoge el primero se debe negar
al acto o al negocio aquella eficacia
que sería necesaria para garantizar
el segundo; si se escoge el segundo,
será necesario dar eficacia al acto o
al negocio, con el consiguiente sacrificio del primero” [Falzea, 1997,
p. 845]. Ante tal conflicto, un interés
prevalece sobre el otro.
En este sentido, los Registros Públicos en el Perú no generan confianza
como en Alemania: “La historia del
§ 892 del BGB demuestra que la fe
pública del registro presupone que
las informaciones que el registro contiene, relativamente a los derechos
de los inmuebles, son consideradas
como correctas. Si los interesados no
pudiesen confiar en el contenido del
registro estarían expuestos al peligro
del engaño y de la pérdida del derecho, y la norma sería más perjudicial
que útil. Una vez que el registro es
considerado por el legislador, en la
realización de su tarea de garantizar
la seguridad del crédito y del tráfico
inmobiliario, como una fuente de
conocimiento de los derechos sobre
los bienes inmuebles, entonces, el
Estado tiene que garantizar la pureza
de esta fuente y la confianza que los
potenciales adquirentes depositan
en ella. La esencia de la fe pública
reside en el hecho de que la ley garantiza que, cuando el sujeto adquiere
un inmueble, puede confiar en los
datos del registro sobre la situación
jurídica del bien, de tal forma que
los elementos suministrados por el
registro, aunque sean incompletos o
incorrectos, sean garantizados como
completos y correctos” [Sottomayor,
2010, p. 251]. En consecuencia, el
“principio de la fe pública del registro debe estar acompañado por la consagración del registro obligatorio y
constitutivo, realizado oficiosamente
por el Registrador, y por un sistema
de responsabilidad directa del Estado
Es falso decir que la Fe Pública
Registral es una excepción de las
invalideces o de las ineficacias en
sentido estricto. Si se aplica la Fe
Pública Registral, elimina la aplicación de las invalideces o de las
ineficacias en sentido estricto a
favor de los terceros adquirentes
a título oneroso con título inscrito.
frente al titular, en caso de adquisición
a non domino” [Sottomayor, 2010,
p. 929].
La Fe Pública Registral se basa en una
realidad registral: “El principio de fe
pública transforma la presunción de
corrección del registro en una ficción
irrefutable en el caso de celebrarse un
negocio jurídico con un sujeto inscrito
como titular de derecho en el registro”
(Sottomayor, 2010, p. 617)”. La Fe
Pública Registral es indiferente al tráfico jurídico desleal y deshonesto. En
consecuencia, la Fe Pública Registral
no puede coexistir con disposiciones
normativas de la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de
buena fe. Por ello mismo, la modificación del artículo 2014 por obra y gracia de la Ley N° 30313 seguramente
es y será aplaudida por los delincuentes de las mafias inmobiliarias porque
el mensaje es claro: las falsificaciones
de firmas y las suplantaciones de identidades se descubrirán en los Registros Públicos. En resumen, el principio de la seguridad del tráfico jurídico
no garantiza la protección de intereses dignos de tutela. La solución no es
modificar legislativamente el artículo
2014 del CC. La solución es más
compleja, pero podemos empezar por
desacralizar a la Fe Pública Registral.
Para aplicar la Fe Pública Registral
se requieren condiciones que actualmente el ordenamiento peruano no
tiene. Carecemos de una educación
jurídica basada en el conocimiento de
otros sistemas jurídicos. No hay que
olvidar que la comparación jurídica
cumple una función valiosa de cultura
jurídica: “Es quizás la más importante y ciertamente la más noble de
las funciones del derecho comparado.
El derecho comparado es una ciencia auxiliar de todas las disciplinas
jurídicas (...) Pero el derecho comparado es además un medio de formación de los juristas en general. Una
imagen sugestiva califica como “ptolemaica” la concepción del profesional que solo conoce su propio ordenamiento jurídico y como “copernicana”
la perspectiva del jurista que extende
sus horizontes a través de una visión
comparada del derecho”. (Ferreira de
Almeida y Morais Carvalho, 2013,
p. 19). De este modo, si miramos a
la Fe Pública Registral solo con el
auxilio de las doctrinas española y
peruana es tener una concepción
“ptolemaica” de la adquisición a non
domino. Por el contrario, mirar a la
Fe Pública desde su origen romano
germánico y a los otros modos de
adquisición a non domino desde los
formantes italiano y portugués es
tener una concepción “copernicana”
de que la seguridad del tráfico jurídico debe ser leal y honesta. La Fe
Pública Registral no puede coexistir con las normativas nacidas de los
formantes italiano y portugués.
1. La Fe Pública Registral protege
a los terceros adquirentes y a título
oneroso basada en el poder de disposición o de enajenación del transferente que consta en el Registro
Público. La Fe Pública Registral
funciona adecuadamente en un
marco normativo que regula el principio de la abstracción, la inscripción constitutiva, una organización
judicial de los registros públicos y
la responsabilidad patrimonial del
Estado por la pérdida del derecho de
2. La nulidad de las transferencias
anteriores a la adquisición del tercero
de Fe Pública Registral se basa en la
protección de valores jurídicos prevalentes –como las buenas costumbres– en detrimento del principio de
la seguridad del tráfico jurídico.
3. La ineficacia, en sentido estricto,
por falta de legitimidad de la transferencia se basa en la protección del
poder de disposición o de enajenación del titular del derecho de propiedad. La suplantación de identidad
es un caso de falta de legitimidad del
usurpador del nombre ajeno.
4. La protección de los terceros
adquirentes a título oneroso y de
buena fe es incompatible con la protección del tercero adquirente a título
oneroso de Fe Pública Registral. La
primera protección se sustenta en la
conducta de los terceros adquirentes
de desconocimiento de alguna irregularidad de las anteriores transferencias en su formación o en su ejecución. La Fe Pública Registral es
el desconocimiento de inexactitudes
5. Las protecciones del tercero
adquirente a título oneroso y de
buena fe; y del tercero adquirente a
título oneroso de Fe Pública Registral son incompatibles porque la primera se basa en la realidad material
y la segunda en la realidad registral.
6. La Fe Pública Registral es opuesta
a la buena fe de las adquisiciones
a non domino de los artículos 194,
197, 865, 948, y cuarto párrafo del
artículo 1372 del CC.
7. La regulación de ambas protecciones encubre una antinomia. La
protección del tercero adquirente a
La Fe Pública Registral es indiferente al tráfico jurídico desleal y deshonesto. En consecuencia, la Fe Pública Registral no
puede coexistir con disposiciones normativas de la protección
de los terceros adquirentes a
título oneroso y de buena fe. Por
ello mismo, la modificación del
artículo 2014 por obra y gracia
de la Ley N° 30313 seguramente
es y será aplaudida por los delincuentes de las mafias inmobiliarias porque el mensaje es claro:
las falsificaciones de firmas y
título oneroso y de buena fe es más
amplia que la protección del tercero
adquirente de Fe Pública Registral.
Dicha amplitud se sustenta por ejemplo en los documentos privados o
públicos, en la posesión y en la conducta de buena fe subjetiva. La Fe
Pública Registral solo protege al tercero adquirente en base a la información y a la publicidad registral.
8. La realidad material es más amplia
que la realidad registral. La buena fe
en las adquisiciones a non domino
se fundamenta en la realidad material y la Fe Pública Registral se fundamenta en la realidad registral. La
Ley N° 30313 peca de cándida. Erróneamente cree que la falsificación
de documentos o la suplantación de
identidad se solucionan en un procedimiento registral de oposición antes
de la inscripción de la adquisición a
título oneroso o en el estudio de los
títulos archivados. La falsificación
identidad se descubren predominantemente en la realidad material.
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¿EN QUE SE PARECEN RODOLFO ORELLANA Y LA MAFIA QUE