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Timestamp: 2018-02-20 11:48:12
Document Index: 122003031

Matched Legal Cases: ['§ 25', '§ 25', '§ 43', '§ 10', '§ 21', '§ 21', '§ 22', '§ 22', '§ 14', '§ 14', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 5', '§ 22', '§ 14', '§ 242', '§ 10', '§ 14', '§ 21', '§ 22', '§ 25', '§ 91']

Einfache Mehrheit bei baulichen Veränderungen? - frag-einen-anwalt.de
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Einfache Mehrheit bei baulichen Veränderungen?
| 24.11.2008 23:06 |
In der Teilungserklärung von 1997 (ca. 80 Wohnungen) einer von mir ins Auge gefassten Eigentumswohnung steht:
„4. Beschließt die einfache Mehrheit bauliche Veränderungen oder Wertverbesserungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, so müssen auch die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, die Durchführung dieser Maßnahme dulden und die anteiligen Kosten tragen. Entstehen bei der Durchführung derartiger Maßnahmen Schäden an einem Sondereigentum, so sind diese auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu beseitigen.“
Soweit mir bisher bekannt war, können bauliche Veränderungen gerade NICHT mit „einfacher Mehrheit“ beschlossen werden, sondern brauchten bis vor kurzem sogar 100 % der Eigentümer, was durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Juli 2007 auf eine qualifizierte Mehrheit von ¾ der Stimmen bzw. mehr als ½ der Eigentumsanteile reduziert wurde?
Es steht da auch nicht, WELCHE einfache Mehrheit, also ob Stimmen oder Miteigentumsanteile.
Wäre so ein Beschluss mit einfacher Stimmenmehrheit wirksam? Oder könnte ich einen solchen Beschluss unter Berufung auf das WEG wirksam anfechten?
Lt. BHG-Urteil darf eine Funkantenne nur bei 100 %iger Zustimmung der Eigentümer auf dem Dach aufgestellt werden. Würde das trotz dieses o.g. Passus in der Teilungserklärung gelten?
Falls es sich tatsächlich um einen Fehler in der Teilungserklärung handelt: Kann eine Teilungserklärung nachträglich korrigiert werden und falls ja, wie?
Zunächst möchte ich einleitend darauf hinweisen, dass auch die Bestimmungen bzw. der Text einer Teilungserklärung auslegbar sind. Sie haben insoweit Recht, als dass der Begriff der “einfachen Mehrheit“ insoweit missverständlich ist, als dass sowohl die Mehrheit nach Stimmen, als auch nach Miteigentumsanteilen gemeint sein könnte. Es kann aber als Auslegungsergebnis nur die Lösung in Betracht kommen, dass die Stimmenmehrheit gemeint ist.
Dies ergibt sich vor allem aus § 25 WEG. Gem. Abs.1 dieser Vorschrift beschließen die Wohnungseigentümer nämlich durch STIMMENmehrheit, wobei gem. § 25 Abs.2 S.1 WEG jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Der Anteil an dem Wohneigentum ist somit für die Mehrheitsbildung nicht maßgeblich.
Es ist somit die Frage im Raum, ob bauliche Maßnahmen der in Nr.4 der Teilungserklärung beschriebenen Art auch mit einfacher Stimmmehrheit zulässig sind, oder ob die Teilungserklärung in der vorliegenden Fassung gesetzeswidrig ist und demnach angepasst bzw. neu gefasst werden müsste.
Sollte der Beschluss nämlich wegen Verstoß gegen geltendes Recht ungültig sein, so könnte er von jedem der Wohnungseigentümer nach § 43 I Nr. 4 WEG vor Gericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit angefochten werden. Wird der Beschluss nicht angefochten, so entfaltet er seine Wirkung gem. § 10 Abs.3 und 4 WEG. Dies würde in Ihrem Fall bedeuten, dass durch einfache Mehrheit bauliche Maßnahmen zu Lasten der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer notfalls gerichtlich durchgesetzt werden könnten.
Nach der Beschlussanfechtung müsste eine neue Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden, um eine Neufassung zu beschließen.
Nachfolgend möchte ich kurz erläutern, ob es sich bei der derzeitigen Fassung der Teilungserklärung um einen Fehler handelt.
Bei baulichen Maßnahmen unterscheidet das Weg grundsätzlich zwischen Instandhaltungen und Instandsetzungen (§ 21 Abs.5 Nr.2 WEG), Modernisierenden Instandsetzungen (§ 21 Abs.5 Nr.2 WEG), Modernisierungen (22 Abs.2 WEG sowie Baulichen Änderungen (§ 22 Abs.1 WEG).
In Ihrem Fall geht es dem Wortlaut der Teilungserklärung nach um bauliche Änderungen.
Gem. § 22 Abs.1 S.2 WEG müssen all die Wohnungseigentümer der baulichen Maßnahme nicht zustimmen, die nicht über das in § 14 Weg gersetzte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Es kommt insoweit darauf an, ob es sich im Einzelfall um eine bauliche Änderung solchen Ausmaßes handelt, dass Sie nicht mehr geduldet werden kann. Brauchen alle Wohnungseigentümer die Maßnahme nicht nach § 14 WEG zu dulden bzw. sind in diesem Sinne betroffen, so ist eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.
Somit sind nicht grundsätzlich alle Beschlüsse in diesem Bereich zwingend durch 100% ige Mehrheit zu beschließen, um wirksam zu sein. Der BGH hat in dem von Ihnen angesprochenen Urteil ( BGH NJW 2000,S.3500) zu diesem Thema aber ausgeführt, dass solche Beschlüsse nicht nichtig, sondern anfechtbar sind. Ist die Anfechtungsfrist abgelaufen, so kann im Ergebnis auch ein Beschluss Wirksamkeit entfalten, der nur mit einfacher Mehrheit beschlossen wurde (s.o.).
Diese Grundsätze hat der BGH wiederum eingeschränkt. So kann ein einzelner ausländischer Mitbürger gegenüber den anderen Wohnungeigentümern unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zur Duldung einer Paraboloantenne zum Fernsehempfang haben (BGH NJW 2000,S.937). Dies gebietet nach Auffassung der BGH sowie des BVerfG das Grundrecht des ausländischen Miteigentümers aus Art. 5 GG.
Im Ergebnis ist es also nicht zulässig, pauschal für eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG eine lediglich einfache Mehrheit zu verlangen, so dass die Teilungserklärung insoweit nicht gesetzeskonform ist. Oder anders gesagt ist die Teilungserklärung nur in dem (zufälligen ) Fall gesetzeskonform, dass die einfache Mehrheit die Maßnahme beschließt und die anderen Eigentümer , die über das Maß von § 14 WEG (s.o.) hinaus beeinträchtigt sind, keine Beschlussanfechtung vornehmen.
Auch ist es möglich, eine Teilungserklärung nachträglich zu korrigieren bzw. zu ändern. Hierzu ist erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich der Änderung zustimmen (BayObLG ZMR 2004,S.925; NJW-RR 1997,S.586,587).
Es gibt sogar einen Rechtsanspruch in bestimmten Fällen gegenüber den anderen Miteigentümern auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung, der sic haus den §§ 242,313 BGB ergibt.
Ein solcher Anspruch ist vor allem dann begründet, wenn die Änderung der Teilungserklärung dringend geboten ist und außergewöhnliche Zustände gegeben sind. Sollten keine konkreten baulichen Maßnahmen in Ihrem fall anstehen, so scheidet ein entsprechender Anspruch bereits aufgrund der fehlenden dringlichen Gebotenheit aus.
§ 10 WEG , Allgemeine Grundsätze
§ 14 WEG , Pflichten des Wohnungseigentümers
§ 21 WEG , Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
§ 22 WEG , Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
§ 25 WEG , Mehrheitsbeschluß
Nachfrage vom Fragesteller	26.11.2008 | 18:45
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Sie hat mir schon weitergeholfen und beruhigt mich dahingehend, dass ich trotz der anderslautenden Teilungserklärung im Fall des Falles eine Möglichkeit der Gegenwehr hätte.
Es ist sicher nicht das Allerwichtigste, aber ich möchte es doch lieber nachfragen:
Sie schreiben, die evtl. Auseinandersetzung fände im Rahmen der "freiwilligen Gerichtsbarkeit" statt. Auf einer anderen RA-Seite habe ich gelesen, dass das neue WEG dies abgeschafft habe und statt dessen die Zivilgerichtsbarkeit gelte, was vor allem zur Folge habe, dass nicht jeder seine Kosten selber trage, sondern der unterlegene Teil die gesamten Kosten, also einschließlich die der Gegenseite.
Habe ich da etwas falsch verstanden oder wie ist das zu erklären?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2008 | 19:16
Sie haben Recht, dass die WEG-Novelle wesentliche Teile des materiellen Wohnungseigentumsrechts geändert hat und auch die Einführung der ZPO das Verfahrensrecht grundlegend geändert hat. Die ZPO hat insoweit in der Tat das FGG-Verfahren abgelöst. Hinsichtlich Ihrer Frage nach der Kostentragung haben Sie Recht. Gem. § 91 ZPO hat nämlich grundsätzlich derjenige die Verfahrenskosten zu tragen, der verliert.
Bewertung des Fragestellers 30.11.2008 | 03:28
"Die Auskunft hat mir im wesentlichen Punkt sehr geholfen. Ein Nebenaspekt war anfangs nicht völlig korrekt. Geärgert hat es mich vorher, dass für dieselbe Frage, nur anders formuliert, viel mehr Geld gefordert wurde. http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=50289 Wenn ein potentieller Mandant sich aus irgendwelchen Gründen etwas umständlich ausdrückt, wird sein Anliegen offenbar zu schnell als "sehr schwierig" und damit auch "teuer" eingestuft. Ein Jurist sollte aber auch scheinbar Kompliziertes gut erfassen und erklären können, meine ich. "
Die Kritik des Ratsuchenden ist nicht nachvollziehbar. Es ist nicht richtig, dass für eine lediglich anders formulierte Frage von mir ein Erhöhungsverlangen angeführt wurde und der Hauptgrund für das Erhöhungsverlangen nur die vermeindlich umständliche Ausdrucksweise des Fragestellers ist.
Hauptrund für das Erhöhungsverlangen ist, dass der Fragesteller eben NICHT (nur) die gleiche Frage gestellt hat, sondern zusätzliche 2 Themenkomplexe (unter anderem Musizieren in der Wohnung, was mit dem vorliegenden Sachverhalt in keinster Weise etwas zu tun hat)!
Dies scheint aber ein allgemeines Problem auf dieser Plattform zu sein. Es kann von Fragesteller nicht ernsthaft erwartet werden über 10 ! Fragen für einen Einsatz von 40 € vollumfänglich beantwortet zu bekommen.
Daß mein Erhöhungsverlangen berechtigt gewesen ist, zeigt zudem auch der Umstand, dass auch noch ein anderer Kollege dringend angeraten hat den Einsatz zu erhöhen.
FRAGESTELLER 30.11.2008 3,8/5.0
Bauliche Veränderung - Welche Mehrheit und wann Beschlussfähig?
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