Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ilpb1-4511-1-51-15-7-amn
Timestamp: 2018-03-23 21:04:44+00:00
Document Index: 6635956

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 24', 'art. 10', 'art. 14', 'Art. 14', 'art. 19', 'art. 24', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 22', 'Art. 24', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 24', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 22']

ILPB1/4511-1-51/15-7/AMN | Interpretacja indywidualna
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie oraz w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej.
ILPB1/4511-1-51/15-7/AMNinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2015 r. (data wpływu 14 stycznia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 15 stycznia 2015 r. oraz w dniach: 13, 19, 30 i 31 marca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia:
wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie – jest prawidłowe,
podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej w części dotyczącej:
Budynku i Lokalu mieszkalnego – jest nieprawidłowe,
Budynku i Lokalu niemieszkalnego – jest prawidłowe.
W dniu 14 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie oraz w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej.
W dniu 15 stycznia 2015 r. do Biura KIP w Lesznie wpłynęło uzupełnienie wniosku.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 1 i art. 14b § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 11 marca 2015 r. znak ILPB1/4511-1-51/15-2/AMN na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Dnia 13 marca 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek o brakującą opłatę. W dniu 19 marca 2015 r. do tut. Organu wpłynęło pismo stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie. Ponadto Wnioskodawca uzupełnił wniosek w dniach: 30 i 31 marca 2015 r.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 672, z późn. zm.). W 2014 roku Wnioskodawca otrzymał od swojego ojca w darowiźnie nieruchomość (lokal wraz z udziałem w gruncie nieruchomości wspólnej), która nie była wcześniej wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej (dalej: Nieruchomość lokalowa).
Wnioskodawca w przyszłości rozpocznie jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości, wykorzystując w tym celu m.in. Nieruchomość lokalową. W sytuacji gdy Wnioskodawca będzie już prowadził działalność gospodarczą otrzyma od swojego ojca, również w drodze darowizny, drugą zabudowaną nieruchomość, która także będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (dalej: Nieruchomość zabudowana).
W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę zostaną odrębnie wykazane:
budynek posadowiony na Nieruchomości zabudowanej (dalej: Budynek),
grunt wchodzący w skład Nieruchomości zabudowanej (dalej: Grunt),
lokal wchodzący w skład Nieruchomości lokalowej (dalej: Lokal),
udział w gruncie nieruchomości wspólnej wchodzący w skład Nieruchomości lokalowej (dalej: Udział w gruncie).
Możliwe, że w przyszłości Nieruchomość lokalowa i Nieruchomość zabudowana zostaną sprzedane.
W uzupełnieniu wniosku z datą wpływu 30 marca 2015 r. Zainteresowany poszerzył opis zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie, że opisana we wniosku Nieruchomość lokalowa składa się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość opisana we wniosku jako nieruchomość zabudowana będzie zabudowana nieruchomością mieszkalną.
Natomiast w uzupełnieniu z datą wpływu 31 marca 2015 r. Wnioskodawca podał, że możliwe, iż w przyszłości, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości lokalowej będzie się ona składać z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej, ponieważ przed sprzedażą nieruchomości lokalowej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z dnia 1999 r. Nr 112., poz. 1316, dalej: Rozporządzenie).
Możliwe, że w przypadku, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości zabudowanej, nieruchomość będzie miała charakter niemieszkalny ponieważ przed sprzedażą nieruchomości zabudowanej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, zgodnie z Rozporządzeniem.
W jaki sposób powinna zostać ustalona przez Wnioskodawcę wartość początkowa Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie...
W jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalić podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej...
W oparciu o art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się, w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
A zatem, wartość początkową darowanego środka majątkowego ustala się według wartości rynkowej z dnia nabycia, chyba że w umowie darowizny została ustalona niższa wartość przedmiotu darowizny.
Wartość początkowa wg powyższych zasad zostanie odrębnie ustalona dla Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie. W tak ustalonych wartościach ww. składniki majątku zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
Budynek oraz Lokal spełniają powyższe warunki, nie należą również do kategorii środków trwałych wyłączonych z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych na gruncie ustawy o PIT.
Zgodnie natomiast z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami, trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Z powyższego przepisu wynika zatem, iż Grunt i Udział w gruncie powinny zostać zaliczone do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże od ich wartości początkowej nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie zalicza się ich do kosztów uzyskania przychodów.
Wnioskodawca podał, że powyższe stanowisko potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach indywidualnych z dnia 6 lutego 2013 r. Nr BPBI/1/415-1440/12/EZ i Nr BPBI/1/415-1441/12/EZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2010 r. nr IPPB1/415-156/10-4/KS.
W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, wartość początkową Budynku stanowić będzie wartość rynkowa Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia, w części przypadającej na Budynek. Wartością początkową Gruntu będzie wartość rynkowa Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia, w części przypadającej na Grunt.
Natomiast wartość początkową Lokalu stanowić będzie wartość rynkowa Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia, w części przypadającej na Lokal. Wartością początkową Udziału w gruncie będzie wartość rynkowa Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia, w części przypadającej na Udział w gruncie.
Podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Budynku.
Natomiast podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości lokalowej będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Lokalu.
Ustalenie dochodu ze zbycia Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej nastąpi w oparciu o przepisy art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, tj. za dochód zostanie uznana różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkowa wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę ewentualnych odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tych środków trwałych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c: przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków wartości.
Art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, określając sposób ustalania dochodu z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości, nie posługuje się kategorią kosztów podatkowych lecz wskazuje na konieczność uwzględniania w tej mierze wyłącznie trzech wartości:
Przy ustalaniu dochodu ze zbycia Nieruchomości zabudowanej i Nieruchomości lokalowej nie można uwzględniać odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej odpowiednio Gruntu i Udziału w gruncie, gdyż (w przeciwieństwie do budynków i lokali) nie podlegają amortyzacji (art. 22c pkt 1 ustawy o PIT). W ww. zakresie należy uwzględnić jedynie dwie wartości, tj. przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości oraz wartość początkową tego środka trwałego. Natomiast dochodem ze sprzedaży znajdującego się na Nieruchomości zabudowanej oraz Nieruchomości lokalowej odpowiednio Budynku i Lokalu stanowiących środki trwałe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej będzie różnica między przychodem z ich odpłatnego zbycia, a ich wartością początkową powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
Powyższe stanowisko potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach indywidualnych z dnia 6 lutego 2013 r. Nr BPBI/1/415-1440/12/ESZ i Nr IBPBI/1/415-1441/12/ESZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2010 r. Nr IPPB1/415-156/10-4/KS.
W związku z powyższym podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej, wprowadzonej do ewidencji środków trwałych, będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia Nieruchomości zabudowanej a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Budynku.
Natomiast podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości lokalowej, wprowadzonej do ewidencji środków trwałych, będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia Nieruchomości lokalowej a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Lokalu.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie sposobu ustalenia:
Stosownie do treści art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Środki trwałe stanowią składniki majątku trwałego firmy.
Środkami trwałymi, w świetle cytowanego wyżej przepisu, mogą być spełniające powyższe kryteria m.in. budynki i lokale będące przedmiotem odrębnej własności.
W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
W myśl art. 22g ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W 2014 roku Wnioskodawca otrzymał od swojego ojca w darowiźnie Nieruchomość lokalową (lokal wraz z udziałem w gruncie nieruchomości wspólnej), która nie była wcześniej wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości, wykorzystując w tym celu m.in. Nieruchomość lokalową. W sytuacji gdy Wnioskodawca będzie już prowadził działalność gospodarczą otrzyma od swojego ojca, również w drodze darowizny, drugą zabudowaną nieruchomość, która także będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Opisana we wniosku Nieruchomość lokalowa składa się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość opisana we wniosku jako nieruchomość zabudowana będzie zabudowana nieruchomością mieszkalną. Możliwe, iż w przyszłości, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości lokalowej będzie się ona składać z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej, ponieważ przed sprzedażą nieruchomości lokalowej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną. Możliwe, że w przypadku, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości zabudowanej, nieruchomość będzie miała charakter niemieszkalny ponieważ przed sprzedażą nieruchomości zabudowanej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną.
Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, że wartość początkową składników majątku, o których mowa we wniosku, należy ustalić w oparciu o cytowany art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową:
Budynku – jako wartość rynkową Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na Budynek,
Gruntu – jako wartość rynkową Nieruchomości zabudowanej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na Grunt,
Lokalu – jako wartość rynkową Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na Lokal,
Udziału w Gruncie – jako wartość rynkową Nieruchomości lokalowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości), w części, która przypada na udział w gruncie.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku, Gruntu, Lokalu oraz Udziału w gruncie - jest prawidłowe.
Odnośnie ewentualnej sprzedaży w przyszłości przez Wnioskodawcę przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy). v
Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ww. ustawy, spełnione winny zostać, co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychód z działalności gospodarczej stanowią przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2014 roku otrzymał w darowiźnie Nieruchomość lokalową (lokal wraz z udziałem w gruncie nieruchomości wspólnej), która nie była wcześniej wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości, wykorzystując w tym celu m.in. Nieruchomość lokalową. W sytuacji gdy Wnioskodawca będzie już prowadził działalność gospodarczą otrzyma od swojego ojca, również w drodze darowizny, drugą zabudowaną nieruchomość, która także będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Opisana we wniosku Nieruchomość lokalowa składa się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość opisana we wniosku jako nieruchomość zabudowana będzie zabudowana nieruchomością mieszkalną. Możliwe, iż w przyszłości, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości lokalowej będzie się ona składać z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej, ponieważ przed sprzedażą nieruchomości lokalowej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną. Możliwe, że w przypadku, gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości zabudowanej, nieruchomość będzie miała charakter niemieszkalny ponieważ przed sprzedażą nieruchomości zabudowanej nastąpi jej przekwalifikowanie z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną. Istnieje możliwość, że w przyszłości Nieruchomość lokalowa i Nieruchomość zabudowana zostaną sprzedane.
Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że ewentualne zbycie wskazanej we wniosku Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości zabudowanej nieruchomością mieszkalną, nie będzie generować przychodu ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podlega on bowiem wyłączeniu z tych przychodów na mocy cytowanego art. 14 ust. 2c ww. ustawy.
Z uwagi na okoliczność, że przedmiotem zamierzonej przez Wnioskodawcę sprzedaży będzie Nieruchomość lokalowa składająca się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomość zabudowana, która jest zabudowana nieruchomością mieszkalną uzyskany z tego tytułu przychód stanowił będzie przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, o ile jego odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi jego nabycie.
W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie do ustalenia dochodu oraz kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tych składników majątku – Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości zabudowanej, która jest zabudowana nieruchomością mieszkalną – nabytych w formie darowizny będą mieć zastosowanie przepisy dotyczące źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie powoływane przez Wnioskodawcę przepisy dotyczące źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, a zatem pozarolniczej działalności gospodarczej.
W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Natomiast na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
Przepis art. 22h ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
Podkreślić należy, że zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że dokonując zamierzonej sprzedaży Nieruchomości składającej się z Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz sprzedaży Nieruchomości zabudowanej, która jest zabudowana nieruchomością mieszkalną (nabytych w drodze darowizny) ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi ich nabycie Wnioskodawca osiągnie przychód ze źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim przypadku koszty uzyskania przychodów Wnioskodawca powinien ustalić na podstawie wskazanego przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 22 ust. 6e tej ustawy. Dochodem ze zbycia wyżej wymienionych Nieruchomości będzie natomiast różnica pomiędzy uzyskanym przychodem a ustalonymi na podstawie ww. przepisu kosztami uzyskania przychodu, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych w części przypadającej odpowiednio na lokal mieszkalny (wchodzący w skład Nieruchomości lokalowej) i nieruchomość mieszkalną (wchodzącą w skład Nieruchomości zabudowanej).
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Budynku i Lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe.
Natomiast odnosząc się do ewentualnej sprzedaży Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku niemieszkalnego, wykazanych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, należy wskazać, że przychód z odpłatnego ich zbycia będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w tej sytuacji, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości lokalowej składającej się z lokalu niemieszkalnego i udziału w gruncie nieruchomości wspólnej oraz Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku niemieszkalnego należy ustalić w oparciu o przepis art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, zgodnie z którym dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:
Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że kosztem uzyskania przychodu, w przypadku zbycia środka trwałego, który nie został zamortyzowany, będzie jego wartość początkowa pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne. Inaczej mówiąc, wyliczając dochód ze sprzedaży należy obliczyć różnicę między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową środka trwałego, a następnie do tak obliczonej kwoty dodać wartość dokonanych zgodnie z ustawą podatkową odpisów amortyzacyjnych.
Zatem dochodem ze zbycia Budynku niemieszkalnego, Lokalu niemieszkalnego będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych od ww. Budynku niemieszkalnego i Lokalu niemieszkalnego.
Natomiast dochodem ze sprzedaży Gruntu, Udziału w gruncie będzie różnica pomiędzy przychodem z tego tytułu a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych bez uwzględniania odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej Gruntu, Udziału w gruncie bowiem grunty, udział w gruncie – stosownie do art. 22c ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie podlegają amortyzacji.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Budynku i Lokalu niemieszkalnego jest prawidłowe.
IPTPB2/4511-199/15-4/MP | Interpretacja indywidualna
IPPB1/415-156/10-4/KS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > ILPB1/4511-1-51/15-7/AMN