Source: https://www.aurep.com/newsletters/decheance-du-regime-de-faveur-applicable-aux-transmissions-de-biens-ruraux-loues-par-bail-a-long-terme/
Timestamp: 2019-07-21 13:10:11+00:00
Document Index: 102949220

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 793', 'art. 1727', '§ 310', 'arrêt ', 'arrêt ']

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Déchéance du régime de faveur applicable aux transmissions de biens ruraux loués par bail à long terme
L’arrêt de la Cour de cassation du 10/7/2018
en 7 questions/réponses
La décision commentée (Cass. com., 10 juil. 2018, n°16-26.083) est relative, très précisément, à la déchéance du régime de faveur accordé au titre de l’exonération partielle des transmissions de biens ruraux loués par bail à long terme lorsque l’exigence de conservation du bien par le bénéficiaire n’est pas respectée.
Question 1 : On lit souvent que l’exonération partielle applicable transmissions à titre gratuit de biens ruraux loués par bail à long terme (ou cessibles en dehors du cadre familial) régie par les articles 793 2. 3° et 793 bis du CGI nécessite que le donataire ou successeur prenne l’engagement de conserver le bien pendant 5 ans dans l’acte de donation ou la déclaration de succession. Est-ce exact ?
Ce régime de faveur bénéficie aux transmissions à titre gratuit de biens ruraux loués en vertu de ces baux particulièrement stables pour le preneur, sans qu’il soit nécessaire que les successeurs ou donataires souscrivent formellement un engagement de conservation dans la déclaration de succession ou l’acte de donation.
Le maintien de l’exonération est toutefois conditionné à la conservation du bien par le bénéficiaire pendant un délai de cinq ans à compter de la transmission (CGI, art. 793 bis, al. 1). Si cette exigence n’est pas respectée, l’exonération partielle est remise en cause le complément de droits étant assorti de l’intérêt de retard (CGI, art. 1727).
Question 2 : L’espèce ayant donné lieu à cette décision était-elle classique ?
Réponse : Oui, c’est ce qui fait son intérêt.
Deux frères avaient reçu dans la succession de leur mère plusieurs parcelles louées aux termes d’un bail unique à une EARL dont ils étaient les seuls associés. Ils optèrent pour le régime de faveur dans la déclaration de succession et bénéficièrent donc de l’exonération partielle.
L’une des parcelles louées fut scindée en trois. Puis une des parcelles issues de cette cession et la moitié indivise d’une autre furent cédées à l’EARL preneuse ; et ce avant l’expiration du délai quinquennal.
Ces aliénations conduisirent l’administration fiscale à prononcer la déchéance de l’exonération partielle.
Question 3 : La doctrine administrative est-elle claire sur cette question ?
Jugez plutôt. Elle indique que « lorsque l’obligation de conservation n’a pas été respectée pour une fraction seulement du bien, la remise en cause de l’exonération partielle s’applique néanmoins à l’ensemble du bien reçu par le ou les bénéficiaires ».
Puis elle poursuit : « Cependant, lorsque le bien a été lui-même partagé, la remise en cause de l’exonération partielle ne porte que sur la fraction du bien attribué au copartageant qui n’a pas respecté le délai de conservation de cinq à compter du décès du de cujus, pour avoir donné ou cédé tout ou partie de la fraction du bien reçu ».
Avant d’énoncer : « Le respect de la condition de conservation du bien s’apprécie distinctement pour chaque mutation ayant bénéficié du régime de faveur. Ainsi, en cas de pluralité de biens de même nature ayant bénéficié de l’exonération partielle, la déchéance encourue sur l’un des biens est sans incidence à l’égard des autres biens » (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20, § 310).
Question 4 : Le différend qui opposait les héritiers à l’administration fiscale portait-il sur l’étendue de la déchéance ?
L’administration fiscale fondait la déchéance totale qu’elle prononçait sur la notion de « bien unique ».
Elle soutenait dans son pourvoi que l’obligation fiscale de conservation portait sur « le bien objet du bail rural », c’est-à-dire l’ensemble des parcelles faisant l’objet du bail à long terme.
Le critère de l’unicité du bien reposerait donc suivant l’administration fiscale sur le périmètre du contrat de location. Considérant que le bien objet de l’obligation de conservation portait sur l’ensemble des parcelles louées, l’administration fiscale appliquait sa doctrine précitée selon laquelle le non-respect de l’obligation de conservation pour une fraction seulement du bien entraîne la remise en cause totale de l’exonération, pour l’intégralité des biens affermés.
Question 5 : Est-ce l’analyse retenue par la Cour de cassation ?
La haute Juridiction énonce clairement que lorsque la cession porte sur une partie seulement des biens loués, la déchéance n’est pas totale. Elle doit se cantonner aux seules parcelles aliénées.
Les termes de l’arrêt sont univoques : « la cour d’appel a exactement retenu (…) que la remise en cause de l’exonération ne devait porter que sur les seules parcelles cédées à l’EARL et non sur toutes celles louées à bail ; que le moyen n’est pas fondé ; ».
Lorsque comme c’est souvent le cas le bail rural porte sur plusieurs parcelles que l’une d’elles (ou plusieurs) est cédée, d’autres étant conservées, la remise en cause de l’exonération partielle ne peut pas s’étendre à la totalité des parcelles louées. Celles qui sont conservées continuent à profiter du régime de faveur.
Question 6 : la portée de cette décision est-elle importante ?
D’une part comme nous l’avons rappelé ce type de situation est très courant en pratique.
D’autre part, même si l’arrêt n’a pas eu l’occasion de trancher cette question, compte tenu de la généralité du principe énoncé par la Cour, la même solution doit selon nous être retenue dans une occurrence similaire et elle aussi courante : celle ou le bien loué lui-même est divisé, une partie des parcelles issues de cette division étant aliénée.
Ce serait le cas par exemple si le bail portait sur une seule parcelle cadastrale. Si cette parcelle était divisée et qu’une partie des entités issues de cette scission était cédée, la déchéance se cantonnerait aux seules parcelles aliénées.
Juste une règle de trois ? Pas si simple...
Question 7 : Cette jurisprudence emporte-t-elle d’autres conséquences pratiques ?
Notamment en termes de procédures fiscales. Le redevable qui n’aurait pas respecté intégralement la condition de conservation devra y être attentif.
La déchéance totale de l’exonération est facile en mettre en œuvre pour l’administration fiscale. Elle conduit l’agent des impôts à réclamer le complément de droits calculé à hauteur de la totalité de la valeur des biens ayant bénéficié de l’exonération partielle lors de la transmission. Tout se passe comme si dès l’origine, les biens considérés avaient été taxés en application des règles de droit commun.
La déchéance partielle du régime de faveur à raison des seuls biens cédés imposera à l’administration fiscale de déterminer la fraction de la valorisation globale des biens transmis concernés par la remise en cause, ce qui ne sera pas toujours aisé. En effet, le plus souvent, l’acte de donation ou la déclaration de succession contiendra seulement une valorisation globale de l’ensemble des biens loués. Pour chiffrer le complément de droits, l’administration ne pourra pas avoir égard à la surface respective, des parcelles aliénées et conservées et procéder à une « règle de trois ». Sauf exception, une telle méthode sera dépourvue de pertinence. Généralement, comme c’était le cas en l’espèce, les différentes parcelles louées n’auront pas la même consistance ou affectation, certaines étant par exemple bâties, d’autres non. Même si ce n’était pas le cas, la localisation précise et les caractéristiques intrinsèques de chaque parcelle influent sur leur valorisation, ce qui conduit à écarter toute méthode proportionnelle.
L’administration fiscale ne pourra pas davantage se référer au prix retiré de la cession par le bénéficiaire de la transmission de la parcelle aliénée. Ce prix résultant d’une cession postérieure à la transmission exonérée n’est pas révélateur de la valeur vénale réelle du bien lors de la donation ou du décès.
En pratique, le cédant défaillant devra donc être particulièrement vigilant dans le cadre du déroulement de la procédure à la manière dont l’administration fiscale détermine la fraction de la valeur des biens transmis concernée par la déchéance du régime de faveur.
Photo : Hannah Montez (@hem_co)