Source: https://www.dr-hoek.fr/articles/quelques-informations/lachat-dun-bien-immobilier-en-allemagne
Timestamp: 2020-07-11 20:38:56+00:00
Document Index: 56432613

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 43', '§ 812', '§ 311', '§ 873', '§ 929', '§ 888']

L´achat d´un bien immobilier en Allemagne | Kanzlei Dr. Hök Stieglmeier & Kollegen Berlin
1. Le contrat de vente ou d´achat d´un immeuble qui se trouve en Allemagne est soumis au droit allemand par ce que le contrat a les liens les plus étroits avec l´État ou se trouve le bien “réel” (voir art. 28 al. 3 EGBGB). Le transfert de propriété lui-même est soumis d´après une règle de droit international privé du droit coutumier (remplacé par l´art. 43 EGBBG) à la loi allemande sans que les parties puissent convenir d´un droit préférable. En droit francais s´applique la règle de l´unité de la vente. La vente est déjà parfaite et la propriété est déjà transférée à l´acheteur dès que les parties ont convenu de la chose et du prix. Par contre le droit allemand fait une distinction nette entre le droit des obligations et le droit des biens. Le contrat de vente ne fait que produire des obligations à la charge des parties, sans pour autant changer l´ordre d´attribution des biens. Le transfert de propriété de la chose vendue relève, lui, du droit des biens et non pas du droit des obligations. En effet et en général le vendeur et l´acheteur conviennent de la chose et du prix (contrat de vente) et du contrat “réel” parallèlement, qui transfère la propriété. Mais en principe les deux contrats sont, quant à leur validité, indépendants, c´est-à-dire que la nullité du contrat de vente n´a pas d´inpact sur le transfert. Ainsi le vendeur risque de perdre son bien sans pour autant que l´acheteur ait payé le prix. Dans ce cas-là les §§ 812 et suivants au BGB donnent aux vendeur une action en enrichissement sans cause contre l´acheteur.
2. La forme des contrats de vente et des contrats réels est en principe libre. Mais pour la vente d´un bien immobilier (Grundstück) ou d´un appartement (Eigentumswohnung) § 311 b du BGB (l´ancien § du 313 BGB) requiert la forme notariée, et le notaire rédige lui-même la déclaration, la lit aux intéressés et la leur fait signer. § 873 du BGB énonce que, antérieurement à l´inscription au livre foncier (Grundbuch) les parties ne sont liées par l´accord “réel” (Auflassung), que si ce dernier a été constaté par notaire dans un acte authentique (notarielle Beurkundung). Cet accord consiste en une déclaration concordante des parties sur le fait que la propriété doit être transférée à l´acheteur (§ 929 BGB). En plus le titulaire du droit doit remettre à l´autre un accord pour l´inscription au livre foncier qui soit conforme aux exigences de l´ordonnance relative audit livre foncier.
L´accord réel, en matière immobilière dénommé “Auflassung” peut être constaté par tout notaire (allemand). Les actes de vente authenfiés par un notaire étranger sont généralement admis si celui-ci peut être consideré comme ayant des fonctions équivalentes à celles de son homologue allemand. Par contre d’après la doctrine dominante en Allemagne l’accord “réel” (Auflassung) ne peut être constaté que par un notaire allemand ( BGH WPM 1968, p. 1170; OLG Köln OLGZ 1972, p. 321; KG DNotZ 1987, p. 44). L´ Art. 11 alinéa 4 du EGBGB énonce que la régle locus regit actum n´est pas applicable en ce qui concerne les contrats de vente sur les bien immobiliers.
3. L´acheteur du bien immobilier ne devient propriétaire du bien afin que l´acte réel d´exécution soit partaite. En matière immobilière, l´acte réel d´exécution consiste en l´inscription du transfert du droit dans le livre foncier, dénommé “Grundbuch”. L´inscription du transfert au livre foncier est donc constitutive. Pour éviter le risque de la faillite du vendeur ou bien le risque de saisie immobilière, le vendeur autorise l´acheteur à inscrire une “Vormerkung” (annotation préalable, prénotation) dans le livre foncier. Toute acte réalisé après l´inscription de cette indication dans le livre foncier est nul dès lors qu´il porte atteinte au droit de l´acheteur. En cas de litige § 888 du BGB donne à l´acheteur une action contre le tiers pour rectifier l´inscription au livre foncier.
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