Source: https://www.laleggepertutti.it/288677_pignoramento-casa-come-difendersi
Timestamp: 2020-01-23 18:20:38+00:00
Document Index: 144446180

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 630', 'art. 112', 'art. 567', 'art. 567', 'art. 2650', 'art. 382', 'art. 2910', 'art. 2740', 'art. 2921', 'art. 2929']

Come evitare l’espropriazione forzata immobiliare: stop del giudice se manca la certificazione attestante che, in base ai registri, il bene pignorato è di proprietà del debitore in base ad una serie continua di trascrizioni fino a 20 anni prima.
Se ti viene pignorata la casa dai creditori le tue possibilità di difesa dipendono dal tipo di soggetto che agisce e dallo stato in cui si trova la procedura. Non c’è dubbio che chi si attiva per tempo ha maggiori possibilità di evitare l’espropriazione immobiliare.
Oltre ovviamente ad un eventuale accordo con il creditore – spesso esasperato dalle lungaggini procedurali – e alle tutele che la legge riconosce al debitore, anche quello più incallito (come, ad esempio, la possibilità di chiudere la procedura esecutiva in caso di eccessivi ribassi della base d’asta), ci sono anche i vizi formali che spesso bloccano l’iter e ne decretano la nullità. In proposito, una recente sentenza della Cassazione [1] ha spiegato come difendersi dal pignoramento della casa. La Corte ha decretato lo stop alle esecuzioni immobiliari in assenza della documentazione che attesta le trascrizioni dell’ultimo ventennio.
Ci sono poi le norme che consentono di evitare il pignoramento della casa quando il creditore procedente è l’agente per la riscossione esattoriale (che, per i crediti erariali, è Agenzia Entrate Riscossione) e quelle che, invece, offrono la possibilità di chiedere la riduzione del pignoramento.
Di tutto questo parleremo nella seguente guida: a chiunque si chiede, in ipotesi di pignoramento della casa, come difendersi, ecco i principali suggerimenti provenienti dalla legge e dalla giurisprudenza.
1 Pignoramento casa eccessivo e sproporzionato: come difendersi
2 Come evitare il pignoramento della casa se mancano le trascrizioni
3 Intestare la casa a qualcun altro
4 Come evitare il pignoramento della casa che non si vende alle aste
5 Ecco cosa il Fisco non può pignorare: GUARDA IL VIDEO
Pignoramento casa eccessivo e sproporzionato: come difendersi
Quando il credito è di natura privata (ad esempio nei confronti di una banca, una finanziaria, il condominio, ecc.), non esiste un limite di importo al di sotto del quale non si possa pignorare la casa del debitore. Si potrebbe avviare quindi l’esecuzione forzata su un immobile che vale 200mila euro anche per un credito di 5mila, sempre però che il debitore non possegga altri beni (ad esempio se questi ha uno stipendio o una pensione e il creditore aggredisce la casa, il giudice dell’esecuzione potrebbe ritenere la procedura sproporzionata).
Di sicuro, quando vengono pignorati più immobili e la somma del loro valore è di gran lunga superiore al credito non corrisposto, il debitore può rivolgersi al giudice e chiedere la riduzione del pignoramento. Ad esempio, se hai contratto una finanziaria e non hai pagato le ultime rate pari a 30mila euro, la società non può pignorarti tre immobili del valore complessivo di 400mila euro; il pignoramento verrà quindi limitato a un solo bene.
Quando il creditore è, invece, l’agente per la riscossione esattoriale (per cartelle di pagamento non saldate), le regole sono diverse. Innanzitutto, è previsto il divieto di pignoramento immobiliare per debiti inferiori a 120mila euro e/o quando la somma del valore degli immobili del debitore è inferiore a 120mila euro.
Ad esempio, chi è proprietario di due garage il cui valore complessivo non supera 120mila euro non può subire il pignoramento.
In secondo luogo, è sempre vietato il pignoramento della casa quando questa è l’unico immobile di proprietà del debitore, è adibita a civile abitazione, vi è fissata la residenza del contribuente, non è accatastata nelle categorie A/8 e A/9. Nel rispetto di tutte queste condizioni, vige il divieto di pignoramento della cosiddetta «prima casa» (che, in realtà, deve essere anche l’unica).
Nei casi in cui il pignoramento della casa è possibile, lo si può evitare chiedendo una rateazione: il contribuente che presenta la relativa domanda all’ufficio dell’esattore ottiene la liberazione dell’immobile dalla procedura esecutiva. L’ipoteca, al contrario, resta fino al versamento dell’ultima rata.
Leggi anche Come evitare il pignoramento della prima casa.
Come evitare il pignoramento della casa se mancano le trascrizioni
Dopo la notifica e la trascrizione del pignoramento immobiliare, il creditore deposita in cancelleria il ricorso con la richiesta al giudice di vendita della casa. Nei 60 giorni successivi deve poi allegare i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Questa documentazione è molto importante perché serve a dimostrare l’indiscussa proprietà del bene pignorato in capo al debitore. I 20 anni, infatti, garantiscono che, se anche uno degli atti in questione dovesse essere nullo, si sarebbe comunque ormai trasferita la proprietà per usucapione.
A riguardo, la Cassazione ha stabilito la nullità del pignoramento della casa se manca un titolo di acquisto certo antecedente al ventennio che precede il pignoramento.
Deve infatti risultare che il bene pignorato è di proprietà del debitore in base ad una serie continua di trascrizioni fino al primo atto di acquisto precedente al ventennio a decorrere dalla trascrizione del pignoramento.
La Corte ha così respinto il ricorso di Monte Paschi di Siena contro l’ordinanza del giudice dell’esecuzione immobiliare che aveva bloccato la vendita della casa del debitore (dichiarando altresì l’estinzione dell’intera procedura esecutiva immobiliare), per assenza di un titolo certo che provasse l’acquisto del bene.
Nonostante le verifiche siano andate a ritroso fino al ’57, prima data utile in Conservatoria – senza trovare altri passaggi – ciò non è stato sufficiente a provare la piena proprietà del bene. Infatti, per il tribunale, in assenza di un titolo l’acquisto, in una data anteriore, costituiva una «mera illazione»; né poteva accertarsi l’usucapione esorbitando dai poteri del giudice dell’esecuzione.
Scopo della norma è «garantire, con un grado di ragionevole probabilità, che l’espropriazione sia condotta su beni dell’esecutato». Non è dunque sufficiente la sola «certificazione ventennale», in quanto una simile interpretazione indebolirebbe lo standard di «affidabilità» del bene trasferito.
«È dunque doverosa la richiesta, da parte del giudice dell’esecuzione ai fini della vendita forzata, della certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato appaia di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni d’idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto precedente al ventennio a decorrere dalla stessa».
Intestare la casa a qualcun altro
Se stai cercando un modo per evitare il pignoramento della casa e credi di averlo trovato intestandola a un parente o un amico (ad esempio vendendola o donandola), ti sbagli di grosso. Infatti questi atti sono soggetti a revocatoria. Revocatoria che può essere esperita entro 5 anni.
La revoca si ottiene dimostrando che il residuo patrimonio del debitore è insufficiente a soddisfare il credito. Nel caso di vendita però si richiede un ulteriore elemento: la consapevolezza dell’acquirente della condizione debitoria del venditore.
Nel caso di donazione, è possibile espropriare la casa se si trascrive il pignoramento entro un anno dal rogito, anche senza bisogno di revocatoria.
Se lo scopo è quello di evitare il pignoramento da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione per debiti Iva e Irpef superiori a 50mila euro si rischia anche una incriminazione penale per il reato di «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte».
Come evitare il pignoramento della casa che non si vende alle aste
Come abbiamo spiegato più diffusamente nella guida Come bloccare un pignoramento immobiliare, è possibile evitare l’esproprio della casa se le aste vanno deserte.
Il Codice di procedura civile stabilisce che, quando alle aste non ci sono offerte e il prezzo si abbassa tanto da non consentire la soddisfazione dei creditori, il giudice dispone la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata.
È il giudice a decidere, caso per caso, quando applicare tale misura: lo fa tenendo conto degli interessi del creditore (che mira a realizzare quanto più utile possibile) e del debitore (che mira invece a non perdere la casa per un controvalore irrisorio senza peraltro liberarsi completamente dal debito).
Non sempre però i tribunali concedono la liberazione dell’immobile a fronte pure di un enorme ribasso del prezzo di vendita. Così una riforma del 2016 ha stabilito un tetto massimo alle vendite giudiziarie. Dopo di che, se infruttuose, il pignoramento immobiliare si estingue. Vediamo come funziona.
Il Codice di procedura ora stabilisce che, se la terza asta va deserta e il bene pignorato non viene aggiudicato, il giudice dispone un quarto tentativo di asta e, per rendere più allettante la partecipazione degli offerenti, può decurtare fino a metà il prezzo di vendita. Con l’ovvia conseguenza che, andata deserta anche la quarta asta, il prezzo di vendita sarà sceso così tanto da consentire il verificarsi di quella condizione – prima descritta – che consente l’estinzione anticipata del pignoramento: ossia l’impossibilità di conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori.
In questo caso, la chiusura del processo non è una semplice facoltà per il giudice, ma un vero e proprio obbligo.
Ecco cosa il Fisco non può pignorare: GUARDA IL VIDEO
[1] Cass. sent. n. 15597/2019.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 5 marzo – 11 giugno 2019, n. 15597
Presidente De Stefano – Relatore Porreca
MPS Gestione Crediti Banca s.p.a., in nome e per conto di Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a., proponeva reclamo ex art. 630 c.p.c., comma 2, avverso l’ordinanza pronunciata il 25 novembre 2011, con cui il giudice dell’esecuzione immobiliare intrapresa nei confronti di D.B.L. e B.M.N. , aveva dichiarato l’estinzione della procedura coattiva medesima.
Il giudice dell’esecuzione, per quanto qui ancora interessa, aveva rilevato l’incompleta ricostruzione della provenienza di un diritto immobiliare staggito, per carenza della documentazione che certificasse compiutamente le trascrizioni oltre che iscrizioni a favore e contro V.A. , dante causa dei danti causa degli esecutati.
Il tribunale rigettava il reclamo con pronuncia confermata dalla corte di appello secondo cui: le particelle interessate erano giunte alle parti, poi venditrici ai debitori con atto trascritto nel 2002, per successione al V. , deceduto nel 1997 con denuncia del 2002 trascritta nel 2005; a ritroso, dalla trascrizione del pignoramento, dell’11 dicembre 2008, fino alla prima data disponibile per le verifiche di conservatoria meccanizzata, 24 luglio 1957, non risultavano altri passaggi, e quindi neppure risultava alcun atto trascritto a favore del “de cuius” che ne attestasse la titolarità; difettando il riscontro del titolo di acquisto anteriore al ventennio, costituiva pertanto mera illazione, priva di riscontro anche solo indiziario, l’acquisto del bene da parte del dante causa V.A. in data anteriore al luglio 1957, non potendo presumersi neppure l’intervenuta usucapione rispetto alla quale avrebbero dovuto accertarsi presupposti la cui verifica esorbitava dai poteri del giudice dell’esecuzione.
Avverso questa decisione ricorre per cassazione MPS Gestione Crediti Banca s.p.a., in nome e per conto di Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a., formulando tre motivi.
1. Con il primo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., poiché la corte di appello avrebbe omesso di pronunciarsi sulla censura concernente l’illegittimità della dichiarazione di estinzione della procedura esecutiva siccome assunta in un’ipotesi, quella della mancata produzione di una trascrizione favorevole all’originario dante causa anteriore al ventennio dalla trascrizione del pignoramento, diversa da quelle tassativamente individuate dall’art. 567 c.p.c., comma 2.
Con il secondo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 567 c.p.c., art. 2650 c.c., poiché la corte di appello avrebbe errato omettendo di considerare che al giudice dell’esecuzione non compete un compiuto accertamento della titolarità del bene da porre in vendita forzata, ma una verifica formale inerente alla documentazione relativa al suddetto ventennio, che costituisce indice di appartenenza del bene, per usucapione, sufficiente alla prosecuzione del procedimento esecutivo. Si aggiunge che, come accertato, era stata fatta la verifica nella massima misura possibile, posto che non era documentabile quanto richiesto anteriormente ai dati rinvenuti in conservatoria sino al 1957, che precedevano di un cinquantennio la trascrizione del pignoramento, fermo restando che il principio di continuità delle trascrizioni avrebbe dovuto ritenersi trovare limitata applicazione al “de cuius” il cui originario atto di acquisto non sia risultato trascritto, non potendo egli più alienare, riprendendo quel principio piena efficacia con riferimento agli eredi.
2. Ai fini della valutazione sulla proponibilità della domanda, possibile in questa sede ex art. 382 c.p.c., comma 3, si osserva che:
– il reclamo risulta essere stato proposto contro una dichiarazione qualificata di “estinzione” e sarebbe stato tempestivo, perché l’ordinanza di estinzione è stata pronunciata a seguito di scioglimento di riserva, con comunicazione del 29.11.2011, mentre il reclamo stesso è stato depositato il 19.12.2011;
Affinché la vendita giudiziaria sia fruttuosa e la relativa istanza possa essere accolta, i beni oggetto dell’espropriazione devono potersi ragionevolmente rilevare come appartenenti al debitore ovvero al terzo nei confronti del quale, eccezionalmente, può essere intrapresa la procedura (Cass. 26/05/2014, n. 11638, pagg. 6-7), come può evincersi dall’art. 2910 c.c., che contempla i poteri espropriativi del creditore in relazione alla responsabilità sussistente in capo al debitore con i suoi beni ex art. 2740 c.c..
Il principio può desumersi anche dalla disciplina del conflitto tra il terzo proprietario e l’aggiudicatario di bene non appartenente all’esecutato. Questo conflitto andrà risolto a favore del terzo proprietario, come dimostra proprio il regime dell’evizione nella vendita forzata (art. 2921 c.c.): il terzo proprietario può rivendicare il bene nei confronti dell’aggiudicatario anche dopo la chiusura del processo esecutivo, senza che possa operare la “sanatoria” prevista dall’art. 2929 c.c..
d) il creditore procedente potrà, come logico e in applicazione dei generali principi in tema di rimessione in termini in ipotesi di causa non imputabile, dimostrare l’impossibilità incolpevole della produzione della documentazione sub b), specie nella prospettiva delle ricerche cartacee di cui si sta per dire al § che segue (si pensi allo smarrimento dei documenti fisici di conservatoria anteriori alla meccanizzazione).
4.2. Né si potrebbe dire, tornando alla fattispecie in scrutinio, che non sarebbero state possibili verifiche anteriori al 24 luglio 1957, posto che quella è la data della meccanizzazione dei dati di conservatoria, ma ciò non impedisce ricerche precedenti, in particolare in via cartacea, o almeno visto che nessuna impossibilità di più accurata e risalente ricerca nemmeno è stata allegata.
5. Deve formularsi quindi il seguente principio di diritto: “In tema di espropriazione forzata immobiliare, è doverosa la richiesta, da parte del giudice dell’esecuzione ai fini della vendita forzata, della certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato appaia di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni d’idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto precedente al ventennio a decorrere dalla stessa. All’ordinanza di richiesta del primo atto di acquisto ultraventennale effettuata dal giudice dell’esecuzione si applica il regime degli artt. 484, 175, 152 e 154 c.p.c., e alla mancata produzione del suddetto titolo, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo”.
6. Non vi è da disporre sulle spese in mancanza di difese svolte dagli intimati. Sussistono i presupposti “ratione temporis” per il versamento, da parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso.