Source: http://www.nocr.estranky.cz/clanky/pravni-rozbory/podnajemni-smlouva-_kamencove-jezero_.html
Timestamp: 2018-04-20 06:45:04+00:00
Document Index: 49864110

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 488', '§ 41', '§ 829', 'čl.15', '§488', '§ 41']

www.nocr.estranky.cz - Právní rozbory - Podnájemní smlouva (Kamencové jezero)
Úvod » Právní rozbory » Podnájemní smlouva (Kamencové jezero)
Podnájemní smlouva (Kamencové jezero)
Právní rozbor závazkového vztahu
Základní ustanovení závazkového vztahu a komentář
Nájemce Správa sportovních zařízení Chomutov,s.r.o.
podnájemce CV Relax,a.s.
uzavřeli písemný závazkový vztah, který označili jako podnájemní smlouvu s odkazem na občanský zákoník resp. zák.č. 116/1990 Sb. Smlouva obsahuje tato kontraprodukltivní ustanovení:
1. Předmětem smlouvy je podnájem :
- areálu Kamencového jezera celkem 36 p.p o výměře 294603 m2
- Minigolfu – 2.p.p o výměře 4 362 m2
Dále pak nespecifikované movité věci, tvořící příslušenství nebytových prostor, stroje a zařízení (čl.I.1.5)
Předmět smlouvy tvoří zejména pozemkové parcely o výměře 298 965 m2 a dále pak stavby, které jsou specifikovány v čl. IV. odst. 4.7 písmeno b. předmětné smlouvy.
V § 1 zák.č. 116/1990 je zcela kogentně formulován nebytový prostor a rozhodně jím nejsou stavby nebo nemovitosti, tedy zákon č. 116/1990 Sb. nelze rozhodně pro tento závazkový vztah použít. Z obsahu smlouvy zcela jednoznačně vyplývá, že se jedná o nájem podniku, tak jak to upravuje § 488b-488i obchodního zákoníku. Autor smlouvy buď z nevědomosti nebo úmyslně odkazuje na zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor. V daném případě se jedná o simulaci právního úkonu dle § 41a odst. 2 občanského zákoníku. Samotná simulace nemá vliv na platnost závazkového vztahu – smlouvy.
2. Termín podnájmu doba určitá od 1.3.2008 do 31.10.2057 (čl.II.2.1)
Doba trvání závazkového vztahu činí 49 let a je to nestandardní délka závazkového vztahu. Vzhledem k tomu, že nebyla ve smlouvě dohodnuta možnost výpovědi-před-časného ukončení smluvního závazku, lze tuto smlouvu označit za nevypověditelnou a podnájemci tak dává absolutně neomezenou dispozici s majetkem podnájemce-vlastníka. Téměř půl století má právo užívat majetek třetí osoby.
3. Cena podnájmu(podnájemné) činí“ (čl.I.1.1)
250 000 Kč/rok-pouze nemovitosti, věci movité nejsou v ceně podnájmu zahrnuty, „nájemné“ zvyšováno dle inflačního indexu předchozího roku s tím, že podnájemce se zavazuje zvýšené nájemné respektovat a platit. Při změně rozsahu pronajímaného předmětu je nájemce oprávněn výši nájemného upravit dodatkem ke smlouvě (čl. III.3.1)
Cena podnájmu (podnájemné) neodpovídá předmětu podnájmu a ani exkluzivitě danou délkou podnájmu. Cena je silně podhodnocena a činí desetinu ceny, za kterou by bylo možné předmět pronájmu realizovat a to i s přihlédnutím k tomu, že celý areál Kamencova jezera ja zcela jedinečný, včetně služeb, které v komplexu poskytuje.
Ve výše uvedené ceně je i zahrnuto podnájemné za movité věci, které tvoří součást nebo příslušenství předmětu podnájmu a jehož předběžný seznam má být uveden v příloze
4. Předkládání plánu oprav k 1.8. v daném roce (čl. IV.4.2)
Toto platí pro případ zanedbaného, případně havarijního stavu předmětu podnájmu, a podnájemci to umožňuje, aby z prostředků nájemce resp. vlastníka čerpal nejméně 2 500 000 Kč ročně (viz. níže) na zhodnocení předmětu podnájmu, který může označit za zanedbaný nebo havarijní, protože ve smlouvě není dohodnut způsob kontroly předmět-ného plánu-další nadstandardní výhoda podnájemce.
5. Další podnájem jen se souhlasem nájemce. Ustanovení se netýká krátkodobých podnájmů na dobu osmi měsíců (čl. IV.4.3)
Předmět podnájmu:
Koupaliště, hotel, chaty, ubytovny, autokemp, parkoviště, občerstvení, restaurace, kadeřnictví, občerstvovací stánky, minigolf a vodní vlek (čl. IV.4.7)
Toto ustanovení smlouvy dává podnájemci nekontrolovanou možnost k tomu, aby zejména v době sezony dával do dalšího podnájmu celý předmět podnájmu nebo jeho části bez souhlasu nájemce, a to za jím stanovené ceny. Podnájemce má tak možnost získat maximální příjmy z jím stanovené ceny dalšího podnájmu bez možnosti kontroly nájemce resp. vlastníka. Nelze ani vyloučit, že další podnájemci (podnájemce) mohou tímto způsobem legalizovat výnosy z trestné činnosti, a tak se vlastník resp. nájemce mohou prostřednictvím podnájemce stát pomocníky při praní špinavých peněz.
6. Závazky podnájemce:
A. Pojištění za škodu způsobenou třetí osobě v pojistné částce 1 000 000 Kč
Běžné pojištění odpovědnosti. Ve smlouvě však není uvedeno, zda předmět podnájmu je pojištěn proti obvyklým rizikům a z toho lze dovodit, že není a tedy v rámci povinnosti řádného hospodaření se svěřeným majetkem bývá obvyklé pojistku uzavřít a náklady spojené s pojištěním převést na skutečného uživatele. Povinnost uzavřít pojistku pro nájemce tak, jak je uvedena ve smlouvě, lze hodnotit jako kosmetickou úpravu mající za následek zvýraznit jeho náklady spojené s podnájmem.
B. Jednat o převzetí pracovněprávních vztahů šesti zaměstnanců nájemce, kteří vykonávají pracovní činnost v hotelu.
Velmi vágní ustanovení, které zavazuje jednat o převzetí šesti zaměstnanců, ne však tyto převzít. Umožňuje podnájemci obsadit tato místa jiným způsobem resp. mít volný prostor pro další podnájem hotelu tak, aby nebyl zatížen zaměstnanci nájemce.
C. Provádět řádnou úhradu nákladů spojených s dodávkou el.energie, plynu, vody(čl. IV.4.7)
Opět pouze kosmetická úprava mající zvýšit akcent na povinnost, která vyplývá z jiného závazkového vztahu a kterou nájemce nemůže žádným způsobem ovlivnit.
7. Závazky nájemce:
A. Zajišťovat a hradit provádění předepsaných prohlídek, zkoušek, revizí a provádění odběrů vzorků vody Kamencového jezera a jejich rozbory.
Kromě výhody nízkého nájemného má podnájemce ještě další výhodu spočívající v tom, že nájemce nese ke své tíži výše uvedené náklady.
B. Zajistit ve spolupráci s podnájemcem, aby byl předmět podnájmu v řádném a bezpečném stavu (čl. IV.4.7)
Vzhledem k tomu, že spolupráce není blíže specifikována, lze zcela jednoznačně dovodit, že podnájemce bude uplatňovat vůči nájemci náklady spojené s výše uvedeným.
8. Prohlášení podnájemce, který se zavazuje, že po uzavření této smluvy uzavře nejpozději do deseti dnů pojistnou smlouvu, jejímž předmětem je pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou třetí osobě ve vztahu k této smlouvě v pojistné částce minimálně 1 000 000 Kč. (čl. V.5.2)
Opět zvýraznění kosmetického aspektu pojištění, který je výlučně věcí podnájemce a nemá absolutně vliv na kvalitu závazkového vztahu.
9. Zvláštní závazek podnájemce, kterým se zavazuje, že pokud by měl v úmyslu uzavřít smlouvu o sdružení podle § 829 obč.zák., nevloží pronajaté nemovitosti do sdružení (čl V.5.3)
Znovu kosmetický aspekt-závazek pro závazek, který má poněkud naivním způsobem zdůraznit ochranu předmětu podnájmu, ale obsahově je téměř nicotný, protože má zajistit budoucí chování-jednání podnájemce a zcela opomíjí stávající právní úpravu v oblasti práva trestního. Pokud by podnájemce disponoval majetkem mimo oprávnění dané touto smlouvou, zcela rozhodně by osoby za něho jednající nesly trestně právní důsledky.
10. Používání finančních prostředků provozního fondu vlastníka, a to ve výši 2 500 000 Kč (čl.V.5.8)
Dává podnájemci dispozici s prostředky nájemce resp. vlastníka, jak již výše uvedeno.
11. Podnájemce se zavazuje umožnit vlastníku a nájemci realizovat na předmětu podnikání investiční rozvojové projekty. (čl. V.5.15)
12. Podnájemce se zavazuje realizovat investiční prostředky nejméně v takové výši, jaké mu budou poskytnuty z provozního fondu vlastníka prostřednictvím nájemce . (čl. V.5.15)
13. Podnájemce se zavazuje, že v prvních deseti letech podnájmu investuje vlastní finanční prostředky v areálu Kamencového jezera v rámci zhodnocení předmětu podnájmu 50 milionů Kč. (čl. V.5.16)
14. Podnájem zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán nebo písemnou dohodou účastníků. (čl.VI.6.3)
15. Podnájemce i nájemce mají právo od této smlouvy odstoupit, pokud druhá strana nebude plnit sjednané závazky uvedené v této smlouvě, v případě porušení smluvních povinností nebo ze zákonných důvodů. Odstoupením se smlouva od počátku neruší, při skončení podnájmu se nájemce s podnájemcem musí finančně vypořádat za všechny sjednané závazky. Účinky odstoupení nestávají 30. dnem po doručení odstoupení druhé straně. (čl. VI.6.4)
16. Nájemce od této smlouvy může odstoupit, pokud podnájemce neplní ustanovení
čl .V. odst. 5.10.,5.11.,5.15.,5.16. (čl. VI.6.5)
Ad.11 (čl.V.5.5.)
Toto ustanovení jednoznačně směřuje k prospěchu podnájemce,protože předmětné projekty povedou zcela jednoznačně k zlepšení a zkvalitnění služeb poskytovaných podnájemcem a tedy i ke zvýšení jejich ceny.
Ad12(čl.V.5.15)
Závazek investovat ve stejné výši jako vlastník resp. nájemce.Toto však rovněž znamená,že pokud nebudou investovat není ani podnájemce povinen.Navíc tato povinnost není zajištěna nijak smluvně.
Ad13 (čl.V.5.16)
Závazek investovat 50 mil Kč má pouze kosmetický význam a to s přihlédnutím k tomu,že jeho povinnost investovat není nikterak sankciována,tedy pokud tak neučiní
Není s tím spojena sankce a ani možnost odstoupení od smlouvy viz čl.15 rozboru(Stejně tak čl.V.5.16 smlouvy)
Pouze upevňuje trvanlivost závazkového vztahu ku prospěchu podnájemce.
Buď z neznalosti nebo úmyslně formováno a ujednáno právo odstoupení od smlouvy,aby toto odstoupení nebylo možné uplatnit.Předmětem smlouvy je podnájem nemovitého a movitého majetku,který má nájemce v nájmu a nelze tedy vázat odstoupení na vedlejší ujednání ve smlouvě vztahující se na investování finančních prostředků do majetku nájemce resp.vlastníka.Pokud by toto měl být relevantní důvod pro odstoupení musela
by tomu přecházet samostatná smlouva např. o financování.V předmětném závazkovém
vztahu-smlouvě o podnájmu nebytových prostor lze institut odstoupení dohodnout pouze ve vztahu k plnění základních povinností k předmětu smlouvy:
- řádné a výlučné užívání předmětu podnájmu
- řádná úhrada ceny podnájmu event. služeb s podnájmem souvisejících
Právní kvalita závazkového vztahu
Z článku I. tohoto rozboru vyplývá,že smluvní strany pro volbu práva použily zák.č.116/1990 Sb – zákon o nájmu a podnájmu nebytových a občanský zákoník.Volba byla buď z neznalosti nebo z úmyslu,protože předmětný závazkový vztah je zcela pregnantně formulován v českém právním řádu a to v §488b-488i obchodního zákoníku – smlouva o nájmu podniku.Z obsahu smlouvy vyplývá, že předmět není nebytovým prostorem,protože se nejedná o místnosti nebo soubory místností,které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než bydlení….. nebo o byty,u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům ,tedy že neodpovídá ! 1 zák. č.116/1990 Sb,kde je pregnantně vymezen pojem nebytového prostoru.
Z právního hlediska lze zcela jednoznačně konstatovat,že jeden závazkový vztah zastírá jiný závazkový vztah- smlouva o podnájmu nebytových prostor zastírá smlouvu o podnájmu podniku.Institut zastírání- simulace je upraven v § 41a občanského zákoníku.
V tomto konkrétním případě se jedná o disimulaci,což v praxi znamená neplatnost předmětné smlouvy,která by se však musela dokazovat prostřednictvím zdlouhavého civilního řízení.
Z výše uvedeného zcela jednoznačně vyplývá,že celý závazkový vztah byl zcela jednoznačně koncipován jako zastírání- simulace zcela jedinečných výhod podnájemce:
- dispozice s mnohamilionovým majetkem vlastníka Města Chomutov za účel zisku
soukromoprávní osoby,
- nadstandartní délky podnájmu – 49 let,
- zanedbatelné výše ceny podnájmu 250 000 Kč/rok,
- volné dispozice s finančními prostředky vlastníka za účelem odstranění havarijního
stavu bez smluvní možnosti kontroly,
- v době rekreační sezóny zcela volné dispozice s dalším podnájmem,
- nepojištění předmětu podnájmu proti obvyklým rizikům,
- nepřevzetí zaměstnanců vlastníka,
- delegace části nákladů na nájemce resp. vlastníka,
- realizace investičních programů za účelem zvýšení zisků podnájemce,
- blanketní povinnost investovat vlastní finanční prostředky podnájemcem,
- trvanlivost závazkového vztahu- nelze po dobu 49 let jednostranně ukončit
- nemožnost od smlouvy odstoupit.
Dále pak je třeba zodpovědět otázku proč podnájemce neuzavřel smlouvu přímo s vlastníkem předmětu podnájmu a proč nájemce plní funkci zprostředkovatele ?