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Timestamp: 2019-03-25 01:02:20
Document Index: 58124923

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 543', '§ 569', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', 'BGH', 'BGH', '§ 569', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 541', '§ 1004']

Räumungsklage |
Category: Räumungsklage
Veröffentlicht am 12/11/2018 12/07/2018
Fremdenfeindliche Entgleisungen und Prügel reichten nicht für außerordentliche Kündigung
Im vorliegenden Fall mutete das Berufungsgericht einem Vermieter mit türkischem Migrationshintergrund doch einiges zu, indem es ihm in diesem Einzelfall das Recht verwehrte der Mieterseite trotz fremdenfeindlicher Zwischentöne und körperlichen Übergriffen sofort zu kündigen (vgl. Beschlusses des OLG Frankfurts vom 11.09.2018, Az.: 2 U 55/18).
Außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages
Eine türkische Vermieterfamilie hatte einen Backshop an einen Mieter vermietet, der sich mit der Familie alsbald “in die Wolle” bekam. Die Mietparteien filmten und fotographierten sich gegenseitig und schnitten heimlich Gespräche mit. Gestützt auf ein solches – vom Mietersohn mitgeschnittenes – Tonband stellte die Anwältin der Backshop-Betreiber schließlich Strafzeige und ließ in diesem Schreiben an die Staatsanwaltschaft wohl auch fremdenfeindliche Bemerkungen fallen.
Körperverletzung und Sachbeschädigung durch Mietersohn
Als Krönung des Ganzes verprügelte der Mietersohn daraufhin noch einen der Söhne der Vermieter brutal und trat noch auf den am Boden Liegenden ein. Für so ein Verhalten gäbe es auf dem Fußballfeld die rote Karte. Zudem zertrümmerte dann noch eine Kamera der Vermieter – ob um Spuren zu verwischen ist unbekannt.
Räumungsklage schließlich erfolgreich
Für eine außerordentliche Kündigung reichten diese doch bemerkenswerten Ausfälle der Mieterseite den hessischen Richtern zwar nicht, die Räumungsklage war letztendlich als ordentliche Kündigung aber erfolgreich. Weder das Verhalten der pöbelnden Anwältin, noch des prügelnden Sohnes seien dem Gewerbemieter jedoch zuzurechnen, fanden die hessischen Richter. Ob diese Entscheidung auch so in Bayern getroffen werden würde, soll an dieser Stelle unkommentiert bleiben…
Abmahnung vor Schlägen nötig?
Auch die weitere Ausführung im Beschluss ist zweifelhaft: Zudem hätte zuvor, so das OLG, der Mieter vor der Kündigung auch noch abgemahnt werden müssen, bevor eine fristlose Kündigung in Betracht käme. Das soll man man dem Vermietersohn, der am Boden liegend mit Tritten maltretiert wurde, erklären. In der Gesamtschau – so die Richter – läge kein überwiegendes Interesse an
Veröffentlicht am 06/27/2018 06/22/2018
Zahlung des Jobcenters ließ Vermieterkündigung platzen
Ein Euro-Jobs kennen wir mittlerweile. Ein-Euro-Mietwohnungen sind in Zeiten explodierender Mietpreise eher ungewöhnlich. In diesem BGH-Fall vom 15.05.2018 (Az.: VIII ZR 150/17), vorgestellt von dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt Christopher Richter, ging es um dieses etwas sonderbar anmutende Mietkonstrukt.
Dingliches Wohnrecht wurde wieder aufgehoben
Der frühere Eigentümer hatte sein Vierfamilienhaus gegen Vereinbarung eines unentgeltlichen dinglichen Wohnrecht an einer Dachgeschosswohnung für die Dauer von fünf Jahren zu einem mittleren sechsstelligen Kaufpreis an den jetzigen Vermieter übertragen. Später wurde das Wohnrecht aufgehoben und ein Mietvertrag zu einer symbolischen Miete von einem Euro sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von 220€/Monat bei einem fünfjährigen Kündigungsausschluss vereinbart.
Als der Mieter drei Monatsmieten und Vorauszahlungen in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gem. § 573 II Nr. 1 BGB. Mit seiner späteren Räumungsklage war er zunächst erfolgreich, bis das Oberlandesgericht und der BGH ihm die Suppe versalzten.
Objektiver Mietwert höher als 1 Euro
Die ordentliche Kündigung war vom Tisch, weil diese Kündigung vertraglich ausgeschlossen war. Zwar war der Mieter unstreitig mit mehr als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Rückstand, jedoch läge nach Ansicht der Richter der höheren Instanzen ein atypischer Fall vor, der so von § 543 II 1 Nr. 3 i.V.m. § 569 III Nr. 1 BGB nicht vorgesehen sei. Denn vorliegend habe die Nettomiete von einem Euro lediglich symbolische Bedeutung und bilde nicht den objektiven Mietwert der Wohnung ab, der bei mindestens 900 € läge. Demnach erreiche der Zahlungsrückstand von 663€ nicht mal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete.
Übernahmeerklärung für Mietschulden
Letztendlich hat aber die Übernehmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt Frankfurt der außerordentlichen Kündigung den Boden entzogen, wie die BGH-Richter in einem Hinweisbeschluss klarstellten. Der Vermieter nahm daraufhin die Revision zurück.
Tipp vom Anwalt: Bevor Sie solche abenteuerlichen Konstruktionen in Mietverträgen wählen, lassen Sie sich besser zuvor umfassend rechtlich beraten!
Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: Mietrecht
Veröffentlicht am 06/11/2018 06/09/2018
Mietaufhebungsvertrag zum Nachteil des Untermieters kann sittenwidrig sein
Mietaufhebungsvertrag im Einzelfall sittenwidrig
Wer einen Untermietvertrag hat, ist generell gegenüber dem Vermieter in schwacher Position. Der BGH hatte sich jetzt mit einem Fall zu beschäftigten, wo es um einen Verein mit einem möglicherweise zeitlich befristeten Nutzungsrecht (strittig) für eine städtische Immobilie ging, die an einen – quasi dem Verein als Hauptmieter- vorgeschaltene GmbH vermietet wurde (BGH vom 18.04.18, Az.: XII ZR 76/18).
Vermietung war Minus-Geschäft
Weil das Konstrukt jahrelang ein „Minus-Geschäft“ war, entschlossen sich die vermietende Stadt und die GmbH einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wobei an den GmbH-Geschäftsführer – der zeitweise auch Vereinsvorsitzender war – ein Millionenbetrag als Abstandszahlung gegen Übertragung der GmbH-Anteile (sog. Share-Deal) erfolgte. Weil der Verein die Räumung des Geländes später verweigerte, landete der Fall schließlich vor Gericht. Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Verein zudem mit einer Widerklage auf Feststellung, dass der ihn benachteiligende Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig sei.
BGH: Mietaufhebungsvertrag war nicht sittenwidrig
Letztlich landete der beklagte Verein eine “doppelte Bauchlandung”: Die Karlsruher Richter sahen die Räumungsklage als begründet an, weil dem Räumungsanspruch infolge des Mietaufhebungsvertrages kein sonstiges (Besitz)recht des Vereins am Mietobjekt entgegenstünde. Anders als die Vorinstanz wollte der BGH keine Sittenwidrigkeit in dem Abschluss des Aufhebungsvertrages erkennen. Zum einen sei dessen Abschluss objektiv nachvollziehbar, weil das gewählte Konstrukt zum Betreiben einer Rennsportbahn mit dem Rennsportverein als durchführender Veranstalter ein Verlustgeschäft sei und der Verkauf des Geländes an den DFB der Stadt Frankfurt dagegen Millionen in die Taschen spielen würde.
Verleitung zum Vertragsbruch war folgenlos
Zum Zweiten führe auch die Millionenzahlung nicht zur Sittenwidrigkeit, weil die hohe Schwelle für das mit einem besonderen Maß an Rücksichtlosigkeit praktizierte Verleitung eines Dritten zum Vertragsbruch vorliegend nicht überschritten sei: Denn die Beendigung des Durchführungsvertrag zwischen GmbH und Verein verschlechterte die Rechtsstellung des Letzteren nicht, da der Geschäftsbesorgungsvertrag zeitnah gekündigt werden konnte. Denn der Geschäftsbesorgungsvertrag sah – anders als von der Revision vermutet – nur eine Vertragslaufzeit als Höchstlaufzeit vor, wobei der Vertrag aber jeweils zum Halbjahr mit Zwei-Monats-Frist von beiden Seiten gekündigt werden konnte.
Millionenzahlung an ehemaligen GmbH-Geschäftsführer
Dass der Umstand, dass ein Millionenbetrag an den mit dem Verein teilweise verflochtenen GmbH-Geschäftsführer ein „Geschmäckle“ hatte, verneinten die BGH-Richter zwar nicht, jedoch sei ein so verwerfliches Verhalten zum Nachteil des Vereins, das zur Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages führen musste, nicht erkennbar. Schließlich hatte der GmbH-Geschäftsführer aus seinem Privatvermögen größere Beträge aufgewendet den Mietgegenstand instandzuhalten und zu setzen. Hierfür sei die Zahlung auch eine Kompensation. Ein massives Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung liege daher nicht offensichtlich vor.
Tipp vom Anwalt: Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie daher zum einen für einen bestimmten Zeitraum das Recht auf ordentliche Kündigung ausschließen und zum zweiten mit dem Vermieter – wenn möglich vereinbaren – dass sie das Recht zur Weiternutzung der Mietsache erhalten, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.
Dieser Beitrag dient der Präsentation der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht gehaftet. Haben Sie selber ein rechtliches Problem, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.
Veröffentlicht am 11/13/2017 10/29/2017
Gute Urteile für Mietschuldner
Interessante Urteile für Mietschuldner
Mit zwei positiven Urteilen für Mietschuldner haben Mietgerichte zuletzt für Aufsehen gesorgt. Der in Würzburg und Schweinfurt im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. stellt Ihnen die beiden Entscheidungen vor und ordnet sie in den Instanzenzug ein.
Nach Gericht beseitigt Nachzahlung von Mietschulden Kündigung der Mietwohnung
Brandaktuell ist die Entscheidung des LG Berlin, das am 13.10.2017 entschieden hat, dass eine hilfsweise ordentlichen Kündigung nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter auf eine vorrangig fristlose Kündigung hin innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietschuld vollständig bezahlt. Beim Zugang der fristlosen Kündigung solle es nämlich an eine Mietverhältnis fehlen, so dass die ordentliche Kündigung “ins Leere” gehe (Az.: 66 S 90/17). Da die Revision zum BGH zugelassen wurde, ist aber fraglich, ob diese Entscheidung Bestand haben wird.
Teilzahlung der Mietschulden vor Zugang Kündigung reichte nach LG
Noch spektakulärer war die Entscheidung des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2016, nach der ein Mieter, der auf seine Mietschulden eine Teilzahlung vornimmt, so dass der Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenzen der § 543 II 1 Nr. 3 BGB absinkt, einer berechtigten firistlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zum Zugang der Kündigung die Wirkung zu nehmen. Mieter und Vermieter waren hier aneinander geraten, nachdem der Mieter wegen eines abgenutzten und schadhaften Teppichs die Miete minderte. Zudem gab es Zoff um Betriebsnebenkostennachforderungen und der Weigerung des Mieters diese zu bezahlen. Vor Zugang der daraufhin erfolgten Kündigung der Zweizimmerwohnung zahlte der Mieter einen Teil der Miete nach.
BGH sprang Vermieter bei und hob Urteil des LG auf
Die Räumungsklage und die Widerklage wurden nach der abschließenden Entscheidung des BGH aber aufgehoben (Az.: VIII ZR 193/16). Sowohl Gesetzesgeschichte, wie auch der Geist der Norm ergäben eindeutig, dass nur im Falle einer vollständigen Begleichung der Mietschulden vor Zugang der wirksamen Kündigung der Mietwohnung diese entfallen lassen würde. Dabei sei die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die tatsächliche gezahlte aufgrund wirksamer Minderung die für die Schwellenwerte entscheidende.
Zahlung vor Kündigungszugang und Schonfristzahlung
Tipp vom Anwalt: Bei einer Minderung aufgrund Mietmängeln ist als weiter Vorsicht geboten. Eine vollständige Zahlungseinstellung ist nicht akzeptabel. Bei einer Nachzahlung der Schuld muss tatsächlich der gesamte Mietrückstand bezahlt werden. Dabei gibt es neben der Möglichkeit der Zahlung vor Zugang der Kündigung noch dei sog. Schonfristzahlung des § 569 III Nr. 2 BGB.
Kurze rechtliche Fragen werden unter 0931/47085337 für Sie kostenfrei beantwortet.
Veröffentlicht am 10/05/2017 10/02/2017
Vorsicht: Schadensersatz nach unprofessioneller Zwangsräumung droht!
Schadensersatz nach eigenmächtiger Zwangsräumung
Wer die in einem durch Zwangsversteigerung erworbenen Haus befindlichen Gegenstände nicht dokumentiert, läuft Gefahrmit hohen Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16). Damit haben der BGH die Rechtsprechung aus dem Mietrecht einfach auf die vorgenannte Konstellation übertragen, erklärt der in Würzburg und Schweinfurt im MIetrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.
Für Zwangsräumung den Gerichtsvollzieher einschalten
In dem vor dem BGH entschiedenen Fall hatte der Ersteigerer das Haus ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und durch eine private Firma räumen lassen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände wurde in n ein Auktionshaus gegeben, der Rest vernichtet. Die vormalige Eigentümerin hatte zunächt die Herausgabe einer Vielzahl von Gegenständen verlangt, im wesentlichen Bilder und Möbel und schließlich Schadensersatz in Höhe von über einer halben Millionen Euro wegen der Nichtherausgabe von Gegenständen verlangt.
Ohne Erstellung einer Inventarliste hat Ersteigerer Probleme
Nach dem BGH haftet der Ersteigerer tatsächlich auf Schadensersatz. Er hatte laut den Karsruher Richtern in verbotener Eigenmacht gehandelt, weil er das in der Zwangsversteigerung erworbene Haus ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und die vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände eigenmächtig hatte wegschaffen lassen.
Schadensersatz nach “kalter Räumung”
Die ehemalige Eigentümerin konnte sich dabei auf eine Erleichterung der Beweislast berufen. Zwar muss grundsätzlichderjenige, der Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht verlangt, die anspruchsbegründenden Tatsachen nach den allgemeinen Regeln darlegen und beweisen. Für Fälle der sogenannten „kalten Räumung“, wenn also der Vermieter die Wohnung eines Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, gilt dies aber nicht. Dann muss der Vermieter nämlich, dafür zu sorgen, dass die Gegenstände des Mieters nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Zudem muss er ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen.
Inventarisierungspflicht des Vermieters
Kommt der Vermieter seiner Inventarisierungspflicht nicht nach, muss er beweisen, inwieweit Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen. Diese Grundsätze gelten auch, wenn – wie hier – ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die vom Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände ohne Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers eigenmächtig in Besitz nimmt.
Vorschriften der Zwangsvollstreckung sind einzuhalten
Nur bei einer Vollstreckung unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens werden die Interessen des Schuldners gewahrt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen, die nicht vom Zuschlagsbeschluss erfasst sind, dem Schuldner übergibt, in Verwahrung bringt oder nach Erfassung in einem Protokoll in der Immobilie belässt. Nimmt der Ersteigerer die Immobilie hingegen unter Umgehung dieses gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens in Besitz, ändert dies nichts daran, dass er auf die Interessen des Schuldners Rücksicht nehmen muss. Daher obliegt es ihm, ein Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen, es sei denn, diese sind offenkundig wertlos.
Veröffentlicht am 08/13/2017 10/15/2017
Interessantes Urteil im Gewerbemietrecht: Shisha-Bar darf weitermachen!
Gemischt genutzte Gebäude und WEG-Gemeinschaften sind per se beide geeignet heftige immerwährende mietrechtliche Streitigkeiten zu produzieren. Dass die, wie aus dem Boden schießenden Shisha-Bars nicht allen gefallen und bereits die Gerichte, etwa über Räumungsklagen beschäftigen, überrascht nicht.
Shisha-Bar-Urteil des OLG Köln
Bei diesem interessanten Fall aus Köln ging es darum, ob ein Vermieter eines aus 70 Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Objekt einem Shisha-Bar-Betreiber außerordentlich kündigen konnte, u.a. deshalb, weil er vertragswidrig nicht die mietvertraglich vereinbarte Gaststätte mit Alkoholausschank betrieb, sondern ohne Vermieterzustimmung wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt hatte.
Zuvor hatte sich schon ein heftiger Streit angebahnt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte schon vor Jahren den Wunsch des Shisha-Bar-Betreibers abgeschmettert einen Lüftungskanal an der Hofseite anzubringen. Jüngst hatte schließlich die Stadtverwaltung ihn aber aufgefordert eine wirksame Be- und Entlüftungsanlage einzubauen, weil das verbrennende Kohlenmonoxid der Kohle der Wasserpfeifen die Gesundheit der Gäste gefährden könnte. Zudem sei ein zweiter Fluchtweg erforderlich. Der Vermieter verbot die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Verweis auf den früheren WEG-Beschluss; die Stadt hingegen erteilte dem Shisha-Bar-Betreiber eine Baugenehmigung. Der errichtete daraufhin eigenmächtig den gewünschten Kamin über sieben Stockwerke und die Abluftanlage, woraufhin der Vermieter ihm die Kündigung aufgrund des „Schwarzbaus“ erklärte. Weitere Kündigungen folgen, bis hin dazu, dass der Vermieter den Strom abstellte und erfolglos versuchte die Wasserpfeifen-Dampf-Nutzung über den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes zu verbieten. Später erklärte der Vermieter sogar die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.
Räumungsklage wurde abgelehnt
Das OLG Köln hat nun anders als die Vorinstanz die Räumungsklage abgeschmettert, weil es den außerordentlichen Kündigungsgrund des § 543 I S. 2 BGB nicht verwirklicht sah und daher den befristeten Gewerbemietvertrag weiter für wirksam erklärte. Insbesondere sei der Betrieb der Shisha-Bar keine vertragswidrige Nutzung, da das Angebot von Shisha-Pfeifen als zusätzliche Leistung erlaubt sei. Die Kölner Richter zogen eine interessante Parallele: Vor Einführung des Rauchverbotes habe der Konsum von Zigaretten oder andren Rauchwaren zu keiner Abweichung der vertraglichen Einordnung eines Lokals als „Gaststätte mit Alkoholausschank“ führt – warum also wegen dem aus dem Orient importierte Trend?
Umbau ohne Vermieterzustimmung
Dass sich die rechtlichen Anforderungen ans Mietobjekt ändern liege nicht an der Person des Betreibers, sondern entstamme Umständen, die nicht auf ihn zurückzuführen sind. Dass der Betreiber die Umbauten gegen den Willen des Vermieters vorgenommen habe wurde vom Gericht zwar als Mietvertragsverletzung bezeichnet, in der Gesamtabwägung trete das Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung aber hinter des Mieterinteresse am Fortbestand des Vertrages zurück. Denn zum einen habe erst der Umbau dazu geführt, dass das Objekt wieder vertragsgemäß genutzt werden könne, zum zweiten sei durch diese das Gebäude nicht erheblich gefährdet worden und zum dritten habe sich der Vermieter mit unberechtigten Kündigungen und Selbsthilfe in Wild-West-Manier (Strom abstellen) selber nicht astrein verhalten. Der Vermieter hätte, so die Kölner Richter knallhart, hätte nicht kündigen dürfen, weil das Mietobjekt erst durch die Baumaßnahmen wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Dies folge aus der allgemeinen Vertragstreue.
Schriftform bei Gewerbemietverträgen
Weitere Interessante Ausführungen enthält die Entscheidung zur Formbedürftigkeit und Schriftform (Rn. 107 ff.) sowie zum Anspruch auf Errichtung einer Behindertentoilette (Rn. 134).
Widerklagend erfolgreich war jedoch der Vermieter der den geplanten Bau des zweiten Fluchtweges gem. § 541 BGB untersagen lassen konnte, weil eine im Gemeinschaftseigentum der WEG-Gemeinschaft stehende Wand dadurch zerstört werden würde. Die WEG-Gemeinschaft hätte daher gegen ihn u.U. einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (nach OLG Köln vom 19.05.2017, Az.: 1 U 25/16).
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