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Timestamp: 2016-10-24 10:45:45
Document Index: 107287756

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'BGE', 'Art. 62', 'Art. 67', 'Art. 62', 'Art. 62', 'Art. 63', 'Art. 63', 'Art. 21', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 67', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 67', 'Art. 62', 'Art. 127', 'Art. 67', 'Art. 64', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 257', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 62']

4C.250/2006 (03.10.2006)
beide vertreten durch Advokat Jakob Tr�mpy,
Mit Urteil vom 16. August 2005 sch�tzte der Gerichtspr�sident des Bezirksgerichts Liestal eine Klage von A.B.________ und B.B.________ (Kl�ger) als Mieter gegen�ber X.________ (Vermieter 1) auf Zahlung von insgesamt Fr. 8'455.60 nebst Zins (R�ckerstattung zu viel bezahlter Nebenkosten im Zeitraum 1994 bis 2002) teilweise und verpflichtete den Vermieter 1, den Kl�gern Fr. 334.35 nebst 5 % Zins seit 27. Oktober 2004 zu bezahlen. F�r die Mehrforderung wies es die Klage ab. Das Bezirksgericht gelangte unter Hinweis auf das Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 zum Ergebnis, die in den "Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag (Ausgabe 1990)" unter Ziff. 3 enthaltene Auflistung von nicht im Mietzins inbegriffenen, vom Mieter zu �bernehmenden Nebenkosten sei f�r die Kl�ger nicht bindend. Zwar werde am Ende des Mietvertrages vom 30. November 1990 festgehalten, dass das Mietvertragsformular zusammen mit der vierseitigen Beilage der erw�hnten Allgemeinen Bestimmungen eine Einheit bilde. Dieser Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz reiche aber nicht aus, um die nach der zitierten Rechtsprechung erforderliche klare Vereinbarung zu begr�nden, zumal die Auflistung in den "Allgemeinen Bestimmungen" mit dem Wort "insbesondere" eingeleitet werde und daher nicht abschliessend sei. Der Mieter k�nne daraus nicht ersehen, welche Nebenkosten ihm �ber die im Mietvertrag aufgef�hrten (Heizung, Warmwasser, Hauswartung/Gartenpflege und Radio/TV) hinaus aufgeb�rdet werden sollten. Bei den in Rechnung gestellten Positionen Strom, Wasser(verbrauch), ARA/KVA, Liftservice, Waschk�chenabrechnung und allgemeine Nebenkosten handle es sich auch nicht um eine zul�ssige Konkretisierung der im Mietvertrag erw�hnten und dem Mieter �berbundenen Nebenkostenpositionen. Der Mieter habe daher ausschliesslich f�r die im Mietvertrag selbst bezeichneten Nebenkosten, nicht aber f�r die Posten Strom, Wasser(verbrauch), ARA/KVA, Liftservice, Waschk�chenabrechnung und allgemeine Nebenkosten aufzukommen. Das Bezirksgericht hielt jedoch die an sich berechtigten R�ckforderungsanspr�che ausser mit Bezug auf die f�r die Nebenkostenabrechnung 2002/2003 gestellten im Betrage von Fr. 809.40 f�r verj�hrt. Unter Ber�cksichtigung der geleisteten Anzahlung der Kl�ger und einer nach Auffassung des Bezirksgerichts, soweit die Verj�hrung nicht eingetreten war, berechtigten R�ckforderung des Vermieters 1 f�r SUVA-Leistungen f�r den verunfallten Hauswart, welche die Verwaltung versehentlich nicht an diesen �berwiesen, sondern den Mietern gutgeschrieben hatte, sprach das erstinstanzliche Gericht den eingangs erw�hnten Betrag zu.
Mit Urteil vom 16. Mai 2006 wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft die Appellation der Kl�ger ab. Die Anschlussappellation der beklagten Partei - der Vermieter 1 war mittlerweile verstorben und im Prozess durch die Erbengemeinschaft X.________ (Beklagte) ersetzt worden - hiess es teilweise gut, da die Vorinstanz in Bezug auf die Forderung im Zusammenhang mit den SUVA-Geldern die Verj�hrung zu Unrecht von Amtes wegen ber�cksichtigt habe, und wies die Klage ab.
Die Kl�ger beantragen dem Bundesgericht mit eidgen�ssischer Berufung, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben und die Beklagte zur Zahlung von Fr. 8'455.60 nebst Zins zu verpflichten. Die Beklagte schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.
1.1 Gem�ss Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grunds�tzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur f�r diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, publ. in mp 2002 S. 163 ff., je mit Hinweisen). Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume" gen�gt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgf�ltigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten �berbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umst�nden auf deren �bernahme durch den Mieter geschlossen werden (zit. Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 E. 2.4.2 und 2.4.3). An diese Rechtsprechung hat sich die Vorinstanz gehalten und der kantonalen Rechtsprechung entsprechend pr�zisiert, dass allgemeine Gesch�ftsbedingungen im heutigen Wirtschaftsleben weit verbreitet seien und den Anforderungen an eine besondere Vereinbarungen im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht gen�gten.
1.2 Wie das erstinstanzliche Gericht hielt die Vorinstanz diese Rechtsprechung f�r einschl�gig und gelangte zum Schluss, die ausschliesslich in den allgemeinen Vertragsbedingungen aufgef�hrten Nebenkosten f�r Strom, Wasser, ARA/KVA, Liftservice und Waschk�chenabrechnung stellten keine Konkretisierung der vertraglich dem Mieter aufgeb�rdeten Nebenkosten f�r Heizung, Warmwasser, Hauswartung/Gartenpflege und Radio/TV dar, weshalb hier�ber keine Vereinbarung zustande gekommen sei und eine Schuldpflicht des Mieters insoweit nicht bestehe.
1.3 Die Beklagte macht in der Berufungsantwort geltend, die umstrittenen Nebenkostenpositionen seien rechtsgen�gend vereinbart worden. Die entsprechenden Forderungen der Beklagten seien demnach berechtigt. F�r eine R�ckforderung bleibe kein Raum. Die Vorinstanz habe ihre diesbez�glich vorgetragenen Argumente nicht geh�rt bzw. nicht einwandfrei gew�rdigt. Was sie dazu ausf�hrt, vermag aber weder eine �nderung der Rechtsprechung als angezeigt erscheinen zu lassen noch eine Bundesrechtsverletzung durch die Vorinstanz auszuweisen. So bringt sie vor, es k�nne im Vertrag explizit, d. h. im Detail auf standardisierte Vertragszus�tze hingewiesen werden, so dass von einer hinreichend klaren Vereinbarung auszugehen sei. Sie vermag aber nicht aufzuzeigen, dass es sich vorliegend so verhalten h�tte. Ferner ist sie der Auffassung, gefordert sei nicht formale, sondern inhaltliche Deutlichkeit. Einerseits ist indessen die erste in der Regel Voraussetzung der zweiten, andererseits ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung insofern formale Deutlichkeit notwendig, als der Mieter auch ohne sorgf�ltige Konsultation der Vertragsbedingungen erkennen k�nnen soll, welche Nebenkosten ihm �berbunden werden (zit. Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 E. 2.4.2). Weshalb es dem Vermieter, der die Vertragsbedingungen in aller Regel diktiert und formuliert, nicht zuzumuten sein soll, s�mtliche und nicht nur einen Teil der dem Mieter aufgeb�rdeten Nebenkosten f�r diesen eindeutig erkennbar im eigentlichen Vertrag aufzulisten, ist nicht einzusehen. F�r eine �nderung der Rechtsprechung besteht kein Anlass. Die kantonalen Gerichte haben daher zu Recht angenommen, hinsichtlich der Zahlungen f�r Nebenkosten, die lediglich in den allgemeinen Bedingungen erw�hnt seien, fehle es an einem Rechtsgrund.
Mit der Vorinstanz nehmen auch die Kl�ger zu Recht an, ihr R�ckforderungsanspruch nach anerkannter Saldierung sei nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR) zu beurteilen (zit. Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 E. 3.3.2 mit Hinweisen). Streitig ist dagegen der Lauf der Verj�hrung.
2.1 Die Vorinstanz ist der Meinung, der Verj�hrungslauf werde bereits durch die Zustellung der jeweiligen Nebenkostenabrechnungen ausgel�st, da der Mieter mit deren Zustellung �ber alle zur Kenntnis seines Bereicherungsanspruchs wesentlichen Elemente verf�ge. Es sei ihm zuzumuten, sich nach den Einzelheiten und genauen Angaben zu erkundigen, deren er zur Prozessf�hrung bedarf. Die Vorinstanz h�lt daf�r, den Kl�gern w�re zuzumuten gewesen, sich bei der Mieterberatungs- oder bei der unentgeltlichen Rechtsauskunftsstelle eines Gerichts nach der Rechtslage zu erkundigen. Die Kl�ger sind dagegen der Auffassung, die einj�hrige Verj�hrungsfrist nach Art. 67 Abs. 1 OR habe erst mit der Aufkl�rung durch ihren Rechtsvertreter, mithin anl�sslich der Mietschlichtungsverhandlung vom 8. September 2004 zu laufen begonnen, denn die Kl�ger h�tten zweifellos gar nicht erst bezahlt, wenn sie bei Zahlung bereits um die Grundlosigkeit der Forderung gewusst h�tten.
2.2 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Verm�gen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zur�ckzuerstatten (Art. 62 Abs. 1 OR). Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden g�ltigen Grund (sine causa) oder aus einem nicht verwirklichten (causa non secuta) oder nachtr�glich weggefallenen Grund (causa finita) eine Zuwendung erhalten hat (Art. 62 Abs. 2 OR). Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur zur�ckfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich �ber die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat (Art. 63 Abs. 1 OR). Unfreiwillig ist die Leistung namentlich, wenn sie unter Betreibungszwang (vgl. Art. 63 Abs. 3 OR), in einer Notlage (Art. 21 OR) oder gegr�ndeter Furcht (Art. 29 f. OR) erfolgt. Der Irrtum, aus dem eine Nichtschuld bezahlt wird, braucht nicht entschuldbar zu sein; vielmehr berechtigt jede Art, Rechtsirrtum oder Tatirrtum, entschuldbarer oder unentschuldbarer Irrtum, zur R�ckforderung (BGE 129 III 646 E. 3.2 S. 649 f. mit Hinweisen).
2.3 Der Bereicherungsanspruch verj�hrt mit Ablauf eines Jahres, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs (Art. 67 Abs. 1 OR; vgl. zum Beginn der absoluten Verj�hrungsfrist BGE 119 II 20 E. 2b S. 22). Fristausl�sende Kenntnisnahme liegt vor, wenn der Gl�ubiger einen solchen Grad von Gewissheit �ber den Bereicherungsanspruch hat, dass nach Treu und Glauben gesagt werden kann, der Gl�ubiger habe nunmehr keinen Anlass oder keine M�glichkeit mehr zu weiterer Abkl�rung und anderseits gen�gend Unterlagen zur Klageerhebung, so dass ihm eine solche vern�nftigerweise zugemutet werden d�rfe (BGE 129 III 503 E. 3.4 S. 505 f.; 127 III 421 E. 4b S. 427, je mit Hinweisen). Gewissheit �ber den Bereicherungsanspruch setzt Kenntnisse �ber das ungef�hre Ausmass der Verm�genseinbusse, die Grundlosigkeit der Verm�gensverschiebung und die Person des Bereicherten voraus (BGE 129 III 503 E. 3.4 S. 506; 105 II 92 E. 3a S. 95 f., je mit Hinweisen). Im Gegensatz zu der in Art. 26 OR f�r den Irrtum vorgesehenen Regelung kommt es nicht darauf an, wann der Gesch�digte bei der nach den Umst�nden zu erwartenden Aufmerksamkeit den Bereicherungsanspruch h�tte erkennen k�nnen, sondern es wird auf die tats�chlichen Kenntnisse �ber den Anspruch abgestellt (BGE 129 III 503 E. 3.4 S. 506; 109 II 433 E. 2 S. 434 f.; Berti, Basler Kommentar, 2. Aufl. 1992 [Vorauflage], N. 4 zu Art. 67 OR; Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Aufl., S. 700).
2.4 Wie die kantonalen Instanzen erkannt haben, ist der Leistungsgrund im zu beurteilenden Fall mangels rechtsg�ltiger Vereinbarung nie entstanden. In Bezug auf den Lauf der Verj�hrung verkennt die Vorinstanz aber, dass im Zeitpunkt der Zustellung der Rechnung f�r eine nicht bestehende Forderung weder eine Entreicherung des Rechnungsempf�ngers noch eine Bereicherung des Absenders eintritt. Folglich kann in diesem Zeitpunkt noch kein Anspruch auf R�ckzahlung nach Art. 62 OR entstanden sein. Da einerseits nur Forderungen, d. h. subjektive Befugnisse eines Rechtssubjekts, von einem anderen eine Leistung zu verlangen (Berti, Z�rcher Kommentar, N. 7 zu Art. 127 OR), verj�hren k�nnen, muss f�r den Beginn der Verj�hrung zumindest die grundlose Leistung vorausgesetzt werden, wenn das Paradoxon, dass die Verj�hrung einsetzt, bevor die Forderung auflebt, soweit m�glich vermieden werden soll (vgl. Huwiler, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 5 zu Art. 67 OR, mit Hinweis). Da der Bereicherungsanspruch wie dargelegt unabh�ngig davon entsteht, ob der Irrtum �ber die Pflicht zur Zahlung, der dieser zugrunde lag, verschuldet oder unverschuldet ist, spielt entgegen der Auffassung der Vorinstanz in dieser Hinsicht keine Rolle, ob sich die Kl�ger �ber die wahre Rechtslage h�tten kundig machen k�nnen oder nicht und ob ihnen dies zuzumuten war.
2.5 Die Annahme der Vorinstanz, Ausgangspunkt der Verj�hrung bilde der Zeitpunkt, in welchem der Entreicherte sich �ber das Fehlen seiner Zahlungspflicht h�tte informieren k�nnen, verletzt nach dem Gesagten Bundesrecht. Es ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem die Kl�ger die wahre Rechtslage erkannten. Da die Vorinstanz weder klar festgestellt hat, ob die Kl�ger die Zahlungen der nicht geschuldeten Nebenkosten aus Irrtum geleistet haben noch wann sie gewahr wurden, dass sie die betreffenden Rechnungen nicht h�tten begleichen m�ssen, fehlen wesentliche Grundlagen f�r ein Urteil �ber die Frage der Verj�hrung. Die Sache ist zur Erg�nzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Art. 64 OG).
Weiter war im kantonalen Verfahren ein mit der Nebenkostenabrechnung 2002/2003 in Rechnung gestellter, aber f�r die Abrechnungsperioden 2000/2001 und 2001/2002 geschuldeter Betrag von Fr. 6'747.90 f�r die Hauswartung streitig. Dabei handelt es sich um SUVA-Taggelder, welche die Verwaltung der Beklagten versehentlich nicht an den verunfallten Hauswart weitergeleitet, sondern den Mietern gutgeschrieben hatte.
3.1 Die Vorinstanz qualifizierte die daraus abgeleitete Forderung der Beklagten, die nach den j�hrlichen Saldoziehungen erfolgte, gleich wie jene der Kl�ger als Bereicherungsanspruch und hielt die R�ckforderung ungeachtet der in Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen (VMWG; SR 221.213.11) festgehaltenen Pflicht, j�hrlich mindestens einmal eine Abrechnung zu erstellen, f�r zul�ssig. Diese Anspr�che sind mangels Erhebung der Verj�hrungseinrede durch die Kl�ger nach Auffassung der Vorinstanz auch nicht verj�hrt.
3.2 Die Kl�ger werfen der Vorinstanz vor, Art. 4 Abs. 1 VMWG verletzt zu haben. Gest�tzt darauf h�tte der Beklagten verwehrt werden m�ssen, Restforderungen aus fr�heren auf sp�tere Nebenkostenabrechnungen zu �berw�lzen, da es den Grundsatz der Klarheit verletze, wenn in einer sp�teren Abrechnung pl�tzlich wieder Kosten aus fr�heren Zeiten auftauchten. Die Frage der Verj�hrung kann nach Auffassung der Kl�ger offen bleiben. Auch die Beklagte nimmt zur Frage der Verj�hrung in diesem Punkt nicht ausdr�cklich Stellung und schliesst sich ansonsten voll und ganz den vorinstanzlichen Erw�gungen an.
3.3 Nach Art. 257a Abs. 2 OR d�rfen Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies eigens vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdr�cklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal j�hrlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese j�hrlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Weshalb es dem Vermieter aufgrund der angerufenen Bestimmung verwehrt sein soll, nach abgeschlossener Saldovereinbarung irrt�mlich erfolgte Gutschriften nach den Regeln des Bereicherungsrechts auszugleichen, ist nicht ersichtlich, ist doch weder Art. 4 Abs. 1 VMWG noch anderen zum Schutze des Mieters aufgestellten Bestimmungen zu entnehmen, dass derartige Forderungen verwirken, sofern sie nicht in die j�hrliche, dem Mieter vorgelegte Nebenkostenabrechnung aufgenommen wurden. Vielmehr muss auch dem Vermieter gestattet sein, nach den Vorschriften �ber die ungerechtfertigte Bereicherung den Ausgleich der beim Mieter durch die ungerechtfertigte Verminderung der Passiven erfolgten Bereicherung (dazu Schulin, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 6 zu Art. 62 OR) zu verlangen. Insoweit h�lt das angefochtene Urteil vor Bundesrecht stand.
Nach dem Gesagten ist die Berufung teilweise gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Erg�nzung des Sachverhalts und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Da der endg�ltige Verfahrensausgang noch offen bleibt, sind die Kosten den Parteien je zur H�lfte aufzuerlegen und ist keiner Partei eine Entsch�digung f�r das Verfahren vor Bundesgericht zuzusprechen.
In teilweiser Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 16. Mai 2006 aufgehoben und die Sache zur Erg�nzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 2'000.-- wird zur H�lfte den Kl�gern unter solidarischer Haftbarkeit und zur H�lfte der Beklagten auferlegt.