Source: https://openjur.de/u/893327.html
Timestamp: 2019-12-12 07:38:13
Document Index: 383002273

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 5', '§ 2', '§ 2', 'Art. 3', 'Art. 14', 'Art. 12', 'Art. 13', 'Art. 2', 'Art. 1', 'Art. 3', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'Art. 12', '§ 5', '§ 5', '§ 113', '§ 5', '§ 1', '§ 3', '§ 2', 'Art. 12', 'Art. 17', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 14', 'Art. 19', '§ 43', '§ 43']

VG Berlin, Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 108.16 - openJur
Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 108.16
VG Berlin, Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 108.16
openJur 2016, 7995
Die Klägerinnen zu 1) und 2) begehren ein Negativattest, um Wohnraum ohne zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung gewerblich als Ferienwohnung nutzen zu können.
Die Klägerin zu 1) ist seit Juni 2006 Eigentümerin der Wohnung Nr. 2...S... in ... Berlin-Moabit. Sie hat diese Wohnung (drei Zimmer mit 125 m²) ab dem 1. Januar 2014 bis zum 31. Dezember 2023 mit Geschäftsraummietvertrag vom 31. Oktober 2013 zur ausschließlichen Nutzung als Ferienwohnung mit einer monatlichen Grundmiete von 2.543,00 brutto zuzüglich warmer Betriebskosten in Höhe von 257,00 Euro brutto an die Klägerin zu 2) vermietet. Die Klägerin zu 2), eine haftungsbeschränkte Kapitalgesellschaft, vermietet diese Wohnung – wie auch weitere Wohnungen in demselben Gebäude und in anderen Gebäuden – gewerblich als Ferienwohnung.
Mit Formblatt vom 24. Juli 2014 zeigte die Klägerin zu 1) bei dem Bezirksamt Mitte von Berlin die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung zur Wahrung des Bestandsschutzes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – an. Das Bezirksamt bestätigte unter dem 25. August 2014 den Eingang des Schreibens und teilte mit, dass damit bis zum 30. April 2016 keine Zweckentfremdung vorliege.
Mit Schreiben vom 18. Juni 2015 beantragten die Klägerinnen zu 1) und 2) bei dem Bezirksamt Mitte von Berlin die Erteilung eines Negativattests gemäß § 5 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – für den Geltungszeitraum des zwischen ihnen geschlossenen Überlassungsvertrages über die streitgegenständliche Wohnung. Hilfsweise beantragten sie die Feststellung, dass die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen wegen Verstoßes gegen höherrangiges Recht für ihre Wohnung nicht gelten. Die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung genieße Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZwVbG. Bei dem zwischen ihnen bereits vor dem 1. Mai 2014 geschlossenen Vertrag handele es sich um eine Überlassung zur gewerblichen Nutzung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG. Dies ergebe sich bereits bei systematischer Auslegung der Norm. Für langfristige gewerbliche Mietverträge könne nichts anderes gelten als für Mietverträge von Arztpraxen und Rechtsanwaltskanzleien. Sie hätten substanzielle Dispositionen getätigt, die langfristige planerische Vorläufe gehabt hätten und weitreichende Bindungen gegeneinander und gegenüber Dritten zur Folge hätten. Hierzu gehörten beispielsweise: Kreditverpflichtungen, steuerliche Konsequenzen, langjährige Investitionen in Internetpräsenz, Kundenbeziehungen und Marketingaufwendungen sowie Abfindungen an langjährige Mitarbeiter. Die fragliche Bestandsschutzregelung sei im Übrigen im Hinblick auf den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG mangels sachlichen Grundes für die Ungleichbehandlung zwischen Ferienwohnungsnutzung und sonstiger gewerblicher Nutzung jedenfalls verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass der Bestandsschutz auch für Ferienwohnungen zur Anwendung kommen müsse. Hilfsweise bestünden erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des ZwVbG und der ZwVbVO. Es seien Grundrechte der Betroffenen aus Art. 14 des Grundgesetzes – GG –, Art. 12 GG, Art. 13 GG, Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG und Art. 3 Abs. 1 GG verletzt. Auf das Rechtsgutachten von Prof. Dr. Sodan „Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ werde Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 30. Juni 2015 hörte der Beklagte die Klägerinnen zu 1) und 2) zu der beabsichtigten Versagung des beantragten Negativattests an. Es handele sich um schützenswerten Wohnraum, der als Ferienwohnung zweckfremd genutzt werde. Die Privilegierung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG greife vorliegend nicht. Mit Schreiben vom 8. Juli 2015 hielten die Klägerinnen zu 1) und 2) an ihrem Antrag fest.
Am 14. Oktober 2015 haben die Klägerinnen zu 1) und 2) Untätigkeitsklage vor dem Verwaltungsgericht erhoben. Sie sind der Auffassung, die gewerbliche Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung unterfalle auch dem Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG. Solange das Mietverhältnis zwischen ihnen nicht beendet werde, benötigten sie daher keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung. Überdies verstießen die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen gegen höherrangiges Recht und entfalteten daher keine Geltung.
Mit Bescheiden vom 8. Februar 2016 lehnte der Beklagte das beantragte Negativattest ab. Den hiergegen gerichteten Widerspruch der Klägerinnen zu 1) und 2) vom 10. Februar 2016 wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheiden vom 16. März 2016 jeweils zurück. Es handele sich um Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet seien. Für die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung sei allein die zweijährige Übergangsfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG maßgeblich, denn der Gesetzgeber habe die gewerbliche und nichtgewerbliche Nutzung von Ferienwohnungen damit abschließend und speziell geregelt. Bei der Nutzung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke oder bei der Fortführung von zu diesem Zweck in Wohnraum eingerichteten und ausgeübten gewerblichen oder freiberuflichen Betrieben fehle es im Verhältnis zur Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen an einem vergleichbaren Sachverhalt, weil nur erstgenannte auf Grundlage eines dauerhaft abgeschlossenen Nutzungsverhältnisses bei fortbestehender Personenidentität ausgeübt werden. Rechte aus Art. 12 GG seien nicht verletzt. Der Eingriff sei als bloße Regelung zur Berufsausübung zu qualifizieren, die gerechtfertigt sei. Das ZwVbG verfolge überragend wichtige Gemeinwohlziele, da es der Sicherstellung von hinreichendem Wohnraum für die Bevölkerung des Landes Berlin diene.
Mit Schriftsätzen vom 23. März 2016 und 13. April 2016 haben die Klägerinnen zu 1) und 2) ihre Klage auf eine Versagungsgegenklage umgestellt. Zur Begründung tragen sie ergänzend vor, aufgrund des langfristigen Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung zwischen ihnen sei der Sachverhalt mit zweckentfremdeten Wohnungen, die z.B. als Rechtsanwaltskanzlei genutzt werden, absolut vergleichbar; eine Umstellung des Wohnungsmietvertrages sei auch hier in rechtlicher Hinsicht nicht möglich. Das von dem Beklagten angeführte Unterscheidungsmerkmal der „Personenidentität“ sei schon kein sachliches Unterscheidungsmerkmal, treffe aber auf die Klägerin zu 2) als Mieterin und Nutzerin der fraglichen Wohnung jedenfalls zu.
Weshalb auf die Wiedergewinnung von Wohnraum, der durch andere Nutzungen (Arztpraxen und Rechtsanwaltskanzleien) zweckentfremdet werde, letztlich unbegrenzt verzichtet werden könne, habe der Beklagte bislang nicht plausibel gemacht.
Der Beklagte verkenne zudem, dass die Anwendung einer nur zweijährigen Bestandsschutzregelung zu erheblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen führe. Die Umstellung auf eine „reguläre Wohnnutzung“ und der Verlust des gewerblichen Status würden in steuerlicher Sicht dazu führen, dass ggf. die Mehrwertsteuer sowie die Umsatzsteuer für lange in der Vergangenheit liegende Zeiträume nachgezahlt werden müssten. Erhebliche Unternehmenswerte würden vernichtet, die sich aus dem Vertrauen auf den Fortbestand der Nutzung der eingegangenen Dispositionen ergeben hätten. Wegen der fehlenden Bonität änderten sich die Kreditverbindlichkeiten.
den Beklagten unter Aufhebung der Ablehnungsbescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 8. Februar 2016 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 16. März 2016 zu verpflichten, ihnen ein Negativattest gemäß § 5 ZwVbVO mit dem Inhalt zu erteilen, dass für die Nutzung der Wohnung S... in ... Berlin-Moabit eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist, solange der Vertrag zwischen ihnen nicht beendet wird,
hilfsweise festzustellen, dass die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen wegen Verstoßes gegen höherrangiges Recht für die streitgegenständliche Wohnung nicht gelten.
1. Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die Klägerinnen zu 1) und 2) haben keinen Anspruch gemäß § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, S. 73) auf Erteilung des Negativattests für die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. 22, S...in ... Berlin als Ferienwohnung. Die Ablehnungsbescheide des Beklagten vom 8. Februar 2016 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 16. März 2016 sind daher rechtmäßig und verletzen die Klägerinnen zu 1) und 2) nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Nach § 5 ZwVbVO ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Die streitgegenständlichen Räume unterliegen dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, S. 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115) [dazu unter a)]. Für die wohnfremde Nutzung ist eine Genehmigung erforderlich, da die maßgebliche Übergangsfrist abgelaufen ist und keine Bestandsschutzregelung greift [dazu unter b)]. Dies verletzt die Klägerinnen zu 1) und 2) nicht in ihren Grundrechten [dazu unter c)].
Die gewerbliche Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG, weil diese Verwendung des Wohnraums eine Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ist. Nach dieser Bestimmung liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. So liegt der Fall hier. Die Klägerin zu 1) hat die streitgegenständliche Wohnung durch Geschäftsraummietvertrag vom 31. Oktober 2013 an die Klägerin zu 2) „zur ausschließlichen Nutzung als Ferienwohnung“ vermietet. Die Klägerin zu 2) bietet diese Räumlichkeiten dementsprechend insbesondere im Internet als Ferienwohnung an und vermietet sie regelmäßig für kurzfristige Zeiträume an Feriengäste.
aa) Die Berufsfreiheit, wie sie durch Art. 12 Abs. 1 GG bzw. durch den entsprechend ausgelegten Art. 17 VvB geschützt wird, ist nicht verletzt. Art. 12 Abs. 1 GG gewährt allen Deutschen das Recht, den Beruf frei zu wählen und auszuüben. Zugunsten der Klägerinnen zu 1) und 2) ist davon auszugehen, dass sie sich bei der gewerblichen Verwendung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung auf die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG neben der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG berufen können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Juni 2015 – OVG 1 B 5.13 –, juris Rn. 142 ff. und Rn. 204 ff.). Die Berufsfreiheit ist auf die Klägerin zu 2) als deutsche juristische Person des Privatrechts gemäß Art. 19 Abs. 3 GG anwendbar.
2. Auch mit ihrem hilfsweise gestellten Antrag festzustellen, dass die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen wegen Verstoßes gegen höherrangiges Recht für die streitgegenständliche Wohnung nicht gelten, dringen die Klägerinnen zu 1) und 2) nicht durch. Die negative Feststellungsklage ist zwar zulässig. Insbesondere steht den Klägerinnen zu 1) und 2) ein berechtigtes Feststellungsinteresse zur Seite.
Unter einem berechtigten Interesse im Sinne von § 43 Abs. 1 VwGO ist jedes nach Lage des Falles schutzwürdige Interesse zu verstehen, gleichgültig, ob es rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art ist. Vorliegend ist jedenfalls ein wirtschaftliches Feststellungsinteresse gegeben, weil die Klägerinnen zu 1) und 2) Dispositionssicherheit (vgl. hierzu Pietzcker in Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Oktober 2015, Rn. 34 zu § 43) erstreben und ihr wirtschaftliches Verhalten daran ausrichten möchten, welche Nutzungsmöglichkeiten für die streitgegenständliche Wohnung ihnen zukünftig (noch) offen stehen.
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