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Timestamp: 2020-05-27 02:59:50
Document Index: 340291147

Matched Legal Cases: ['§3', '§ 2', '§ 4', '§ 34', '§ 34', '§ 1', '§ 8', '§ 8', '§ 1', '§ 1', 'Art. 27', '§ 3', '§ 4', '§ 2', 'Art. 32', '§ 2', '§ 8', '§ 2', '§ 9', '§ 2', 'Art. 57', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 2', '§ 4', '§ 9', '§ 17', '§ 4', '§ 248', '§ 31', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', '§ 1', '§ 31', '§ 1', '§ 11', 'Art. 6', 'Art. 21', '§ 40', '§ 85', '§ 1', '§ 11', '§ 2', 'Art. 3', '§ 2', 'Art. 1', '§ 4', '§ 9', '§ 49', 'Art. 2', '§ 10', '§ 123', '§ 86', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 4']

Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 504, 503, 503/1, 503/2, 503/3, 503/4, 501/3, 501, 500/1, 500/2, 498, 486, 487, 488, 489, 490/T, 485, 484/2 und 19 der Gemarkung Nettelkofen sowie Fl.Nrn. 403/26 und 403/26 der Gemarkung Grafing im Gebiet westlich der Elisabethstraße sowie am Ortseingang südlich der Nettelkofener Straße (Bebauungsplan Elisabethstraße/Nettelkofener Straße);
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Bildung von getrennten Planungsabschnitten (Verfahrensteilung), Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. (Teil-) Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Die Beschlussvorlage wurde mit der Ladung zur heutigen Sitzung an die Stadtratsmitglieder versandt. Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
Der Stadtrat hat am 11.03.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) beschlossen für
Der Billigungsbeschluss zum Bebauungsplanentwurf vom 01.07.2015 wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 gefasst. Dort wurde auch die Untersuchung der gesicherten und schadlosen Niederschlagswasserbeseitigung durch den bestehenden Regenwasserkanal (Entwässerungskonzept) beschlossen (s. a. unter Nr. 3).
2. Chronologie/Entwicklungsgebot
Kurzzusammenfassung: Ausgelöst durch die dringliche Errichtung der Kindertageseinrichtung „St. Elisabeth“ musste das notwendige Bebauungsrecht im dortigen Außenbereich durch eine Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) geschaffen werden. Der Widerspruch zum Flächennutzungsplan und damit der Verstoß gegen eine geordnete städtebauliche Entwicklung (vgl. hier § 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB) konnte nur durch eine informelle Entwicklungsplanung (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) ausgeräumt werden. Damit war die Stadt angehalten, die städtebauliche Entwicklung des großräumigen Umfelds zumindest auf dieser vorgezogenen Planungsebene zu untersuchen und festzulegen.
Auf Grundlage dieser Voruntersuchungen (informelle städtebauliche Entwicklungsplanung) konnten dann gezielt Bodenuntersuchungen durchgeführt werden, die die bekannte Untergrundproblematik bestätigt haben. Aufgrund der Erkenntnisse der Baugrunduntersuchungen hat die Stadt Grafing dann die Entwicklungsplanung fast vollständig revidiert und nur eine Teilbebauung mit einer Baureihe entlang der Elisabethstraße für gerechtfertigt angesehen. Im nördlichen Bereich an der Nettelkofener Straße soll der Ortsrand durch eine Gebäudegruppe mit wenigen Häusern noch geringfügig erweitert werden. Aus städtebaulichen Ordnungsgründen soll die dortige Bebauung (Nettelkofener Straße) und die Baureihe an der Elisabethstraße durch Grünflächen getrennt werden. Neben der Notwendigkeit von Grünflächen zur Gliederung des Ortsrands wird auch verhindert, dass sich dort Baulücken hinter der ersten Baureihe entwickeln, die dann durch Stichstraßen oder Verbindungsstraßen (Elisabethstraße – Nettelkofener Straße) erschlossen werden müssen. Diese Vorentscheidung ist in einem langjährigen Planungsprozess (Entwicklungsplanung) getroffen worden und auch Planungsinhalt der 13. Flächennutzungsplanänderung. Dieses in verschiedenen Verfahren und einem sachlichen Abwägungsprozess getroffene Planungskonzept gilt es zu beachten, schon allein wegen des Entwicklungsgebotes (§ 8 Abs. 2 BauGB).
Ungeachtet dieser nach langjährigen Untersuchungen getroffenen Vorentscheidung versuchen seit 2009(!) viele betroffene Eigentümer/Bauinteressenten (und deren Berater bzw. Bevollmächtigte), eine weitergehende Bebauung zu erreichen. Selbst nach der Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung, 24.04.2015), in dessen Verfahren schon genauso vehement (und vergeblich) eine Intensivierung der Bebauung versucht wurde, setzten sich die Bemühungen jetzt nahtlos fort.
Der gegenständliche Bebauungsplanentwurf entspricht dem Flächennutzungsplan und damit dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB).
3. Ergebnis der ingenieurtechnischen Untersuchung (Entwässerungskonzept)
Anlass für die Untersuchung war, dass sich die Geländesenke um die städtische Kindertageseinrichtung in der Elisabethstraße (Fl.Nrn. 500/1 und 501 der Gemarkung Nettelkofen) bei den anhaltenden Starkregen im Juni 2013 aufgrund der Sättigung des torfhaltigen Bodens und der nur bedingt wasserdurchlässigen Unterbodenschichten aufgestaut hat und Wasserschäden an dem damals neu errichteten Gebäude verursacht haben.
Aufgrund dieser der Stadt als verantwortliche Planungsträgerin bekannten Risikolage besteht eine planerische Pflicht, diesen Konflikt zu lösen – und zwar bereits im Bebauungsplanverfahren und nicht erst im nachfolgenden Planvollzug bzw. im Baugenehmigungsverfahren. So gehört die ordnungsgemäße Entwässerung zum Pflichtenkreis der Bauleitplanung (vgl. BayVGH, 11.02.2014). Hierbei handelt es sich um das für eine ordnungsgemäße Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) tragende Konfliktbewältigungsgebot. Der Planung muss ein Erschließungskonzept zu Grunde liegen, nach der das im Plangebiet anfallende Niederschlagswasser schadlos für die Gesundheit und das Eigentum inner- und außerhalb des Plangebiets beseitigt wird (BVerwG 21.03.2002).
Ursprünglich erhoffte man sich einen Lösungsansatz durch ein hydrogeologisches Gutachten. Ziel war, eine Möglichkeit zur örtlichen Versickerung des Niederschlagswassers zu finden. Der Bericht vom 05.05.2015 (Crystal Geotechnik) war aber ernüchternd. Es konnte keine brauchbare Lösung aufgezeigt werden. Allein die Entwässerung über eine bestehende Vorflutleitung, deren Existenz der Stadt erst kurz vorher bekannt wurde und die dem Gutachter als Hilfslösung vorgeschlagen wurde, kann eine taugliche Entwässerung sicherstellen. Diese Leitung verläuft aber zu einem großen Teil ungesichert durch bebaute Privatgrundstücke und ist in vielen Abschnitten beschädigt.
Die Überlegungen der Stadt gehen dahin, diese Leitung in den öffentlichen Straßengrund zu verlegen, technisch zu sanieren und Verengungen zu beseitigen. Die erste Erkenntnis der Konzeptstudie (IB Marcus) vom 24.02.2014 war, dass bei den Höhenverhältnissen eine Verlegung im Straßengrund (trotz der Mehrlängen) noch als Freispiegelkanal möglich ist. Weiter kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass bei einer ausreichenden Rückhaltung (Rigole und Stauraumkanal) und einer durchgehenden Aufweitung auf DN 300 sogar ein 100-jähriges Hochwasserereignis schadlos über diesen Entwässerungskanal abgeleitet werden kann.
Alternative Überlegungen waren, mit dem „Ableitungskanal“ Vorsorge für ein Hochwasser geringerer Jährlichkeit (ca. HQ30) abzudecken und durch entsprechende Festlegung der Höhenlage des EG-Fußbodens der Neubauten bis zum Scheitelpunkt der Senke die neuen Gebäude abzusichern. Als Abflussscheitel wurde im hydrogeologischen Bericht (Konzeptstudie) ein höchster Hochwasserstand von 528,90 müNN genannt. Es handelt sich dabei um die als Geländetiefpunkt beschriebene Höhe am nordöstlichen Rand der Geländesenke im Bereich Elisabeth-/Marienstraße. Über diesen Scheitel würde – so die damalige Annahme – aufgestautes Wasser frei über das natürliche Gelände ablaufen.
Diese Annahme war im Abgleich mit den der Stadt bekannten Höhenverhältnissen nicht schlüssig. Auch dieser Punkt wurde in der Konzeptstudie nochmals näher untersucht. Dabei wurde die Vermutung bestätigt, dass der geländebedingte Hochwasserstand erst bei 529,50 üNN erreicht wird. Damit dürfte diese Alternativlösung ausscheiden.
Derzeit liegt das Entwässerungskonzept dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim zur fachlichen Prüfung vor. Für eine abschließende Entscheidung werden jedoch dann noch die wasserrechtlichen Verfahren abzuwarten sein, die für die Umsetzung notwendig sind. Hier dürfte auch die Leistungsfähigkeit der Gewässer (Urtelbach – Fehlbach), in die der Regenwasserkanal einleitet, zu betrachten sein.
Schließlich ist auch noch die Finanzierung des Regenwasserkanals zu klären. Die geschätzten Kosten von ca. 580.000,– € brutto sollten möglichst über Folgekostenvereinbarungen (städtebauliche Verträge) von den künftigen Nutzern getragen werden. Eine Einbeziehung in die öffentliche Entwässerungsanlage und damit in die Globalkalkulation der Herstellungsbeiträge und Entwässerungsgebühren (Finanzierung durch die Solidargemeinschaft aller Anschlussnehmer) ist aufgrund der besonderen Funktion des Kanals nicht zu rechtfertigen. So soll dieser Kanal vor allem zur Ableitung von aufstauendem Grundwasser genutzt werden, nicht aber zur Einleitung von Niederschlagswasser.
Der Aufstellungsbeschluss vom 11.03.2014 wurde gem. § 1 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO bekanntgemacht im Amtsblatt der Stadt Grafing b.M. vom 31.07.2015. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung für die Zeit vom 10.08.2015 bis 17.09.2015 durch Unterrichtung gem. § 3 Abs. 1 BauGB in der Bauverwaltung. Am 13.08.2015 wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.
1. Ines von Blanckenburg-Ongert und Jürgen Ongert, Grafing b.M.
2. Guenter und Eva Maria Schubert, Grafing b.M.
3. RA Karl, Dingolfing, für die Mandantin Elena Köstler, Grafing b.M.
4. Heinrich Hölzle, Grafing b.M.
5. Claudia Reindl und Sabine Säger, Grafing b.M.
6. Einrichtungsverbund Steinhöring
7. Dr. Niederlechner und Wolfgang Siemund
8. Erbengemeinschaft Gruber/Vogt, Aßling
9. Landratsamt Ebersberg
11. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
12. Kreisbrandinspektion Ebersberg
13. Gesundheitsamt Ebersberg
14. Bayernwerk AG
16. Deutsche Telekom Technik
17. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
5. Bildung von getrennten Planungsabschnitten
Von der Verwaltung wurde unter Hinweis auf die ungeklärten Entwässerungsverhältnisse (vgl. zu Nr. 3) erklärt, dass eine Fortführung des Verfahrens bis zur endgültigen Abklärung der gesicherten und schadlosen Ableitung des Regenwassers bzw. des aufstauenden Grundwassers nicht zu rechtfertigen ist. Da aber der nördliche Teilraum (Hausgruppe an der Nettelkofener Straße) von der Entwässerungsproblematik nicht betroffen ist, wäre eine räumliche Teilung des Plangebietes zu überlegen. Damit kann zumindest für diese Grundstücke eine weitere Zeitverzögerung vermieden werden.
Außerdem wird von denjenigen Eigentümern, deren Grundstücke nicht im erhofften Umfang bebaut werden können, möglicherweise keine Einigung beim städtebaulichen Vertrag gelingen. Damit wäre die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens für das gesamte Baugebiet blockiert. Auch aus diesen Erwägungen heraus ist eine Trennung des Bebauungsplanverfahrens sinnvoll.
Gesetzliche Gründe stehen einer Abschnittsbildung nicht entgegen. Die beiden Teilräume bilden die abschließende Ortsrandbebauung. Sie stehen räumlich und funktional im städtebaulichen Zusammenhang, insbesondere durch den Fuß- und Radweg zwischen der Nettelkofener Straße und der Elisabethstraße sowie der gliedernden Grünfläche zwischen den Teilräumen. Dieser Funktionszusammenhang führt aber nicht dazu, dass ohne das jeweils andere Teilgebiet ein „Planungstorso“ oder eine städtebauliche Unordnung entstehen würde. Vielmehr zeigt die ohnehin vorgesehene trennende Grünfläche, dass beide Abschnitte auch jeweils selbstständig die jeweils gebotene städtebauliche Ordnung herstellen können. Auch die verkehrliche Erschließung erfolgt ohne Zusammenhang. Der verbindende Fußweg sollte, soweit in letzter Konsequenz einer der beiden Planungsabschnitte nicht zum Abschluss kommen sollte, beim dann noch „erfolgreichen“ Verfahren ergänzt werden. Aber selbst das wäre nicht zwingend, da auch ein am Gebietsrand endender Fußweg seine Erforderlichkeit nicht verliert.
Vom Ausschussmitglied Herrn Rothmoser wurde angefragt, warum seitens der Verwaltung der künftige räumliche Geltungsbereich nördlich der verbindenden Grünfläche vorgeschlagen wird und nicht südlich der Grünfläche. Vom Vertreter der Verwaltung wurde mitgeteilt, dass sachliche (städtebauliche) Gründe genauso auch eine Abtrennung südlich der Grünfläche zulassen. Die Grünfläche gliedert die beiden Teilbaugebiete und dient beiden gleichermaßen. Die konkrete Trennungslinie kann jederzeit wie gewünscht geändert werden.
Die Überlegungen für die Trennung nördlich der Grünfläche waren, die Umsetzung beim städtebaulichen Vertragsabschluss zu erleichtern. Da der zu bebauende Teil des östlichen Grundstücks (Fl.Nr. 486) im Teilgebiet „Süd“ liegt, wird für diese Teilfläche keine Sicherung für den öffentlichen Aufgabenzweck gelingen. Anders aber die beiden anderen Grundstücke (Fl.Nrn. 487 und 489), die auch im Teilgebiet „Nord“ liegen. Für diese beiden Grundstücke kann die Zwecksicherung bereits im Bebauungsplanverfahren für das nördliche Teilgebiet erfolgen. Das ist durchaus zweckmäßig, da dann die geplante Spielplatznutzung auch dann sichergestellt werden kann, wenn das südliche Teilbaugebiet endgültig entfallen würde.
Aufgrund des erweiterten Ermittlungsbedarfs (§ 2 Abs. 3 BauGB) für die Entwässerung und auch für den Immissionsschutz (Bolzplatz) sowie wegen grundlegender Bedenken hinsichtlich der Abschlussbereitschaft einzelner Grundstückseigentümer für die städtebaulichen Verträge zur „Sozialverträglichen Wohnraumversorgung“ wird das Bebauungsplanverfahren in zwei Planungsabschnitte aufgeteilt:
6. Behandlung der Anregungen und Bedenken:
6.1 Ines von Blanckenburg-Ongert und Jürgen Ongert (Schreiben vom 18.08.2015)
„Uns geht es mit dieser Anfrage um die 5 Einfamilienhäuser, die in der unmittelbaren Nähe zum „Wohnheim für behinderte Menschen“ an der Nettelkofener Straße gelegen sind. Innerhalb einer kleinen Gruppe von Freunden arbeiten wir an einem Konzept für die Durchführung einer Wohn- und Lebensgemeinschaft von Menschen unterschiedlichen Alters („Miteinanderhaus“, „gemeinsam anders altern“, „Mehrgenerationenhaus“ …). In diesem Zusammenhang könnten wir uns vorstellen, dass die Errichtung einer „kleinen Siedlung“ mit bestimmten baulichen Besonderheiten (Gemeinschaftsräume, barrierefrei oder behindertengerecht, einladend und gemeinschaftsfördernd) hier entstehen könnte.
Auch unter dem Gesichtspunkt des Wettbewerbs Zukunftsstadt „Digitale Stadt“ könnten wir uns vorstellen, hier einen Beitrag zu leisten bzw. unser Projekt einzuordnen. Deshalb fragen wir Sie, ob Sie sich unsere Idee unter den oben genannten Aspekten vorstellen und Förderungen und andere Unterstützungsmaßnahmen zur Verfügung stellen können.
In unserer Gruppe diskutieren wir verschiedene kreative Ideen, uns zusätzlich für unser Wohnprojekt eine Aufgabe zu geben (soziales Engagement für die Region o.Ä.). Über Tipps oder Ideen seitens der Gemeinde Grafing wären wir dankbar.“
Projekte für Lebensgemeinschaften von Menschen unterschiedlichen Alters werden gerne von der Stadt unterstützt. Es handelt sich um ein vom Gesetzgeber selbst schon beschriebenes Planungsleitbild. Voraussetzung ist aber auch, dass deren Umsetzbarkeit auf die Bebauungspläne ausgerichtet sein muss. Deshalb setzt das Vorhaben auch die Einigung mit den Grundstückseigentümern hinsichtlich der Verfügbarkeit der Flächen voraus. Die Grundstückseigentümer der Gebäudegruppe um das „Wohnheim für behinderte Menschen“ haben jedoch eigene Bauwünsche. Diesen privaten Interessen und auch der städtebaulichen Situation entsprechend, sieht der Bebauungsplan deshalb auch eine kleinteilige Bebauung mit Einzel- bzw. Doppelhäuser vor.
Einer Änderung des Bebauungsplans dahingehend, hier die baukonzeptionellen Grundlagen durch Festsetzung von Mehrfamilienhäusern zu schaffen, wird aufgrund der fehlenden Umsetzungsperspektive nicht entsprochen.
6.2 Guenter und Eva Maria Schubert, Grafing b.M. (E-Mail vom 31.08.2015)
Folgende Bedenken sind zu beachten. In der Begründung (Plandatum 28.07.2015) wird unter „4. Geplante Nutzung“ ausdrücklich und zu Recht darauf hingewiesen, dass es sich um ein reines Wohngebiet handelt. Um Störungen zu vermeiden und den Charakter eines ruhigen Wohngebietes am Land zu gewährleisten, werden Betriebe und Anlagen etc., etc. für unzulässig erklärt. Aus optischen Gründen wird sogar die Errichtung von Mobilfunkantennen ausgeschlossen, weil diese angeblich das Ort und Landschaftsbild beeinträchtigen. Diese Antennen würden unter anderem auch den sozialen Frieden des Quartiers erheblich stören, und zwar weil diese ein gewerbliches Erscheinungsbild erzeugen und den Charakter eines Wohngebietes stören.
Völlig konträr zu den o.g. Einschränkungen wird nun auf Flurstück 485 und 488 lt. den veröffentlichten Planvorschlägen ein monströser Baukörper ausgewiesen: über 50 m Länge und weit über 13 m in der Breite – diese Anlage macht einen gewerblichen Eindruck und stört den Charakter eines Wohngebietes.
Die wenigen Informationen zur Nutzung lassen darauf schließen, dass die Taktzahl Zu- und Abfahrten aufgrund der Größe der Planung nicht mehr in ein Wohngebiet passen und eher einen gewerblichen Charakter zeigen, vor allem aber allen Voraussetzungen erfüllen, welche die unter 4. gemachten Einschränkungen und Ausschlüsse erfüllen.
Unsere Bedenken werden weiter verstärkt, weil sogar in der Begründung angeführt ist, dass die Wohneinheiten für Einzel- und Doppelhäuser beschränkt werden, weil dies ansonsten das städtebauliche Konzept sprengen würde.
Es ist ganz klar, dass die Ausmaße des Baukörpers auf den Flurstücken 485 und 488 das städtebauliche Konzept erst recht sprengen.
Wir bitten darauf hinzuweisen, dass die Baukörper auf ein normales Maß für ein Wohngebiet reduziert werden, auch wenn dies am Ende einer Reduzierung der Wohnplätze mit sich bringt und dies für die Investorin zu Renditeeinbußen führt.
Des Weiteren bitten wir die Stadt Grafing um Auskunft, welche Standortprüfungen die Investorin alternativ untersucht hat – es fällt auf, dass es nicht möglich sein wird, zwischen Wohnheim und Einkaufsgeschäften durchgehend auf ausreichend breiten Gehsteigen unterwegs zu sein.
Bis zur Klärung und Untersuchung alternativer Standorte durch die Stadt sowie eines Planvorschlages, welche den Charakter des Wohngebietes nicht stören, bitten wir, das Vorhaben zurück zu stellen.
Bolzplatz: Aus den Ausführungen ist zu entnehmen, dass die Verlegung des Bolzplatzes weiterer Genehmigungen bedarf. Es ist davon auszugehen, dass diese Genehmigungen zum Tragen kommen.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss konnte die Bedenken der Fam. Schubert durchaus nachvollziehen. Baukörper mit einer Länge von 50 m wirken gewaltig und man sollte doch versuchen, das Gebäude nicht am Stück zu errichten, sondern eine aufgelockerte Form mit Versatz zu wählen.
Richtig zu stellen ist, dass Ziffer 4 der Begründung auf die festgesetzte Gebietsart als Allgemeines Wohngebiet (nicht Reines Wohngebiet) hinweist. Diese Festsetzung hat entscheidende Auswirkungen gegenüber der Art der baulichen Nutzung. Das geplante „Wohnheim für behinderte Menschen“, auf das die Stellungnahme abstellt, bleibt hinsichtlich seiner Nutzungsart ein „Wohngebäude“ und ist dort (übrigens aber auch im Reinen Wohngebiet) hinsichtlich seiner Nutzungsart zulässig.
Durch die Gebietsart wird jedoch nicht der städtebauliche/ortsgestalterische Charakter vorbestimmt. Das wiederum unterstellt die Stellungnahme. Argumentiert wird mit der erklärten städtebaulichen Absicht, an diesem Siedlungsrand einen dem Siedlungscharakter der bestehenden Umgebungsbebauung entsprechenden Bebauungsabschluss zu schaffen.
Es ist nicht in Abrede zu stellen, dass der Bebauungsplan im auffälligen Kontrast zur Umgebung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 485 und 488 (südlich der Nettelkofener Straße; erstes Gebäude am bestehenden Siedlungsrand) einen dominanten Baukörper ermöglicht. Sowohl die Grundfläche, als auch die Bauhöhe gehen deutlich über die bestehende und auch künftige Bebauung des Umfelds hinaus. Rechtfertigungsgrund ist aber die besondere Zweckbestimmung dieses Gebäudes als „Wohnheim für behinderte Menschen“. Diese Zweckbestimmung wird auch durch eine entsprechende Festsetzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) abgesichert, was eine Nutzung für allgemeine Wohnzwecke ausschließt. Dieser Entscheidung ist bereits im Jahr 2012 eine vorbereitende Untersuchung vorausgegangen. Dort hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss (18.12.2012, TOP 8) gegen den ursprünglichen Standortvorschlag am westlichen Ortsrand (also als Abschlussbebauung/erste Reihe) ausgesprochen. In kritischer Auseinandersetzung mit der städtebaulichen Wirkung wurde der vom Einrichtungsverbund Steinhöring ursprünglich geplante Standort abgelehnt und das Vorhaben auf die Grundstücke Fl.Nrn. 488 und 485 verwiesen. Durch die Lage in der 2. Reihe – also hinter einer kleinteiligen Abschlussbebauung – wurde die ortsplanerische Wirkung noch als umgebungsverträglich angesehen. Diese Entscheidung wird auch heute noch vertreten und der Einwand zurückgewiesen.
Eine vergleichende Standortuntersuchung (Prüfung von Alternativstandorten), wie sie in der Stellungnahme verlangt wird, ist nicht Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Planungsentscheidung. Dabei geht es in der Stellungnahme nicht einmal um die Standortrechtfertigung des Plangebiets selbst, sondern dem konkreten großvolumigen Gebäude (Wohnheim für behinderte Menschen) innerhalb des Wohngebiets.
Pflicht der gemeindlichen Bauleitplanung ist es nicht, zu untersuchen, ob auch andere Planungslösungen mit guten Gründen in Betracht kommen oder es vermeintlich bessere Standorte gibt. Ausreichend ist allein, dass tragfähige Gründe für die gewählte Lösung sprechen. Hier ist eben die Verfügbarkeit des kirchlichen Grundstücks anzuführen, das die wirtschaftliche Grundlage für das Vorhaben schafft.
Einer Untersuchung von Alternativstandorten für das „Wohnheim für behinderte Menschen“ sowie der Zurückstellung des Vorhabens bzw. der Fortführung des Bebauungsplanverfahrens wird nicht entsprochen.
Hinsichtlich des Bolzplatzes besteht noch zusätzlicher Ermittlungsbedarf (§ 2 Abs. 3 BauGB). Hier ist noch das ausstehende Lärmgutachten abzuwarten. Dann ist über die Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit der Bolzplatz-Festsetzung im Bebauungsplan zu entscheiden. Eine gesonderte (Vorhaben)Genehmigung, wie sie ggf. in der Stellungnahme gemeint ist, ist jedoch für die spätere Errichtung des Bolzplatzes auf einer hierfür im Bebauungsplan festgesetzten Fläche dann nicht mehr erforderlich (Art. 57 Abs. 2 Nr. 7 BayBO).
6.3 Rechtsanwalt A. W. Karl, Dingolfing, Stellungnahme für Elena Köstler, Grafing
b.M. (Schreiben vom 15.09.2015)
Innerhalb offener Stellungnahmefrist wird für die vertretene Mandantschaft ausgeführt wie folgt:
Die grundsätzliche städtebauliche Konzeption der wohnbaulichen und sonstigen Bereiche entlang der Elisabethstraße wird begrüßt. Angemerkt und angeregt wird darüber hinaus das Folgende:
Zur Planzeichnung:
Für den Bereich der Parzellen 14 und 15 sollte auch zeichnerisch klargestellt werden, dass dort Geländeangleichung entlang der Elisabethstraße für etwaige Unterbauung durch Nebenräume, wie dies in der Begründung zum Bebauungsplan bereits skizziert ist, erfolgen können soll.
Betreffend die Kennzeichnung der Ausgleichsflächen für den Bereich der Parzellen 14 und 15 wird ein funktionaler Zusammenhang bestehen. Grundstücksbezogen sollen diese Flächen aber den jeweiligen Baugrundstücken zugeordnet bleiben. Dies lässt sich in die Planzeichnung ggf. durch „zu“ anmerken und beim Planzeichen in den Festsetzungen der Satzung, dort 10.5 lit. d. entsprechend erklären.
Zur festgesetzten Höhe der Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens und der Festsetzung zur maximal zulässigen Höhe sowie der zulässigen Wandhöhe ist für die Parzellen 14 und 15 nochmals die Schlüssigkeit zu prüfen, da beispielhaft hier hinsichtlich der absoluten Höhen eine ansonsten angemerkte zulässige Wandhöhe von 8,70 m nicht erreicht werden könnte. Für die Gebäude mit Terrassengeschoss sollte jedenfalls pro Geschossebene eine Höhe von 2,90 m zur Verfügung stehen.
Zur zeichnerischen Darstellung des Bolzplatzes ist hier anzumerken, dass durchaus schon Bedenken bestehen, ob sich ein Bolzplatz auf der Grundstücksfläche im Hinblick auf den Bodenaufbau der Grundstücksfläche sowie im Übrigen einordnen lässt. Die Planung dieser öffentlichen Einrichtung wird sicherlich bei der Stadt Grafing im Hinblick auf alle zu beachtenden Anforderungen gründlich erwogen werden.
Zu Teil A „Festsetzungen“
Zu 5. „Höhe Hauptgebäude“:
Hier wird auf vorstehende Ausführung bei Planzeichnung verwiesen.
Zu 7. könnte und sollte eine Ziffer 7.6 angefügt werden, die klarstellt, dass im Bereich entlang der Elisabethstraße bei den Parzellen 14 und 15 bis in die Tiefe der festgesetzten Garagen bzw. Stellplatzflächen eine Unterbauung durch Nebenräume für die Gebäude zulässig ist.
Zu 10.5 „Ausgleichsflächen ist oben bereits angemerkt“.
Zu Teil A „Hinweis“:
Die Begründungsausführung unter 4. „geplante Nutzung“ dahingehend, dass Keller­ersatzräume im Bereich entlang der Elisabethstraße unterbaut werden können, wird begrüßt. Diese Zielsetzung sollte auch in den Festsetzungen – wie ausgeführt – ihren Niederschlag finden. Dem Ziel, eine insgesamt verbesserte Oberflächenwasserentsorgung für den Planbereich erreichen zu können, wird zugestimmt. Ob und wie weit sich ein Bolzplatz einordnen lässt, ist hier sowohl hinsichtlich des Gelände- und Bodenzustandes als auch im Hinblick auf die Nutzungszuordnung in Frage gestellt.
Nach Auffassung der Einwendungsführerin liegen jedenfalls die Parzellen 14 und 15 im so genannten Innenbereich nach § 34 BauGB. Dementsprechend ist auch in Frage gestellt, dass hier durch eine Bebauung dieser Grundstücksbereiche naturschutzfachlicher Ausgleich veranlasst ist. Diese Feststellung schließt die grundsätzliche Bereitschaft der Einwendungsführerin an der Erreichung eines insgesamt attraktiven Grünkonzeptes mitzuwirken, nicht aus.
Hinsichtlich der Relevanz des Umweltberichtes für die Parzellen 14 und 15 ist wiederholend auf die Auffassung der Einwendungsführerin, dass diese Grundstücksbereiche bereits im Innenbereich liegen, hinzuweisen.
Es wird um Berücksichtigung des vorstehenden Einwendungsvortrages gebeten.
Die Stellungnahme betrifft den Planungsbereich an der „Elisabethstraße“. Die Prüfung der Stellungnahme wird aufgrund der Verfahrenstrennung für diesen Planungsabschnitt zurückgestellt.
Die weitere Entscheidung über den Planungsinhalt hängt bei den angesprochenen Grundstücken in grundlegender Weise vom Ergebnis des Entwässerungskonzeptes ab. Wie hierzu bereits (oben Nr. 3) ausgeführt wurde, lässt sich das ursprüngliche Lösungskonzept mit der Festsetzung einer hochwassersicheren Höhenlage des Untergeschosses (828,90 müNN) nicht mehr rechtfertigen. Der ursprünglich bei einer Höhe von 528,90 angenommene Hochwasserscheitelabfluss hat sich als unrichtig herausgestellt. Jetzt die Höhenlage einfach um weitere 60 cm anzuheben, steht dem Planungskonzept entgegen. Damit würde die OK-Rohdecke des Erdgeschosses bei ca. 532,30 müNN liegen. Die Idee, das EG der Gebäude auf dem Höhenniveau der Elisabethstraße (ca. 531 müNN) anzuordnen, wäre damit nicht mehr umsetzbar. Auch die Höhenwirkung der ohnehin dreigeschossigen Gebäude erreicht dann eine fragliche Grenze.
Eine Fortführung des Verfahrens ist erst nach Abklärung der Niederschlagswasserbeseitigung möglich.
Anmerkung: In der Stellungnahme wird erneut auf die Rechtsmeinung zur Innenbereichslage (§ 34 BauGB) hingewiesen. Damit bestehen grundsätzlich unterschiedliche Rechtsmeinungen für die Bereichszuordnung. Diese ist aber entscheidend (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB), ob städtebauliche Verträge über die „sozialverträgliche Wohnraumbindung“ bzw. zur „Folgekostenübernahme“ (Niederschlagswasserableitung) zulässig sind. Ein Vorbescheidsantrag vom 10.09.2014, der die Klärung dieser Rechtsfrage herbeiführen sollte, wurde am 20.01.2015 zurückgenommen.
6.4 Heinrich Hölzle, Grafing b.M. (Schreiben vom 27.09.2015)
In Anlehnung an das Schreiben von mir und der Unterschriftsliste einiger Anwohner der Siedlung des westlichen Goldberg zur 13. Änderung des Flächennutzungsplanes gebe ich als Unterzeichner, sowie im Auftrag der Unterzeichner der Unterschriftsliste, folgende Stellungnahme zur Aufstellung des Bebauungsplanes westlich der Elisabethstraße ab.
Ich und die Unterzeichner baten bei der Aufstellung eines Bebauungsplans für „eine Baureihe entlang der Elisabethstraße“ um die Beachtung folgender Punkte und deren Aufnahme in die beratenden Diskussionen in den Gremien des Stadtrates der Stadt Grafing:
· maßvolle Flächeneinbindung in die Umgebungsbebauung
· Erhalt des Charakters des Wohnquartiers
· kein Geschosswohnungsbau
· Beachtung der verkehrlichen Infrastruktur – schon mit dem Bau des Kinderhauses ist die äußerste Belastung der verkehrlichen Infrastruktur erreicht
· Sicherung des Bolzplatzes an der Elisabethstraße
· Die im Bebauungsplan vorgeschlagenen Mehrfamilienhäuser widersprechen dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes, der von „einer Baureihe entlang der Elisabethstraße“ ausgeht und somit den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung im Sinne einer konstruktiven Ortsrandbebauung entspricht.
· Die Mehrfamilienhäuser widersprechen dem Charakter des Wohnquartiers.
· Die Mehrfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von 200 m² und den notwendigen 15 Stellplätzen sprengen die verkehrliche Infrastruktur der Elisabethstraße mit seinen Seitenstraßen – Herzog-Heinrich-/Gisela-/und Marienstraße. Vor allem die rückwärts ein- und ausparkenden Fahrzeuge von den Mehrfamilienhäusern entlang der Elisabethstraße gefährden sicherlich die fußläufigen oder mit Fahrräder oder Fahrradanhängern ankommenden Kindergartenkinder und deren Eltern, die zum Kinderhaus „St. Elisabeth“ wollen.
Die Sicherheit der Kindergartenkinder ist in Frage gestellt.
· Dass der Bolzplatz weiter Bestand hat, ist sicher ein schwieriges Unterfangen – der jahrzehntelang betreuende und gemeinnützige Verein „SpVGG Goldberg(Moohackles e.V.“ steht bereit, nach neuen Standorten für einen weiteren Verbleib des Bolzplatzes im Bereich des Goldberges zu suchen.
Die momentane Vorgehensweise des Bau-, Werk- und Umweltausschusses über die Bebauung an der Elisabethstraße ist nicht mehr nachvollziehbar!
Hier die Protokollauszüge zur 13. Änderung des FlnPl „westl. der Elisabethstraße“, vom 19.11.2013:
Nach Sachvortrag und kurzer Beratung beschloss der BWU-Ausschuss mit allen gegen 1 Stimme, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:
„…. an der Elisabethstraße selbst ist nur eine einreihige Bebauung denkbar. Zwar bestehen auch dort ungünstige Bodenverhältnisse, was jedoch vertretbar ist, da für diese Bebauung keine neuen Erschließungsanlagen erforderlich sind und damit Erschwernisse bzw. erhöhte Aufwendungen für diese öffentlichen Einrichtungen nicht entstehen.“
Das Argument >Wohnraumbeschaffung< ist sicher ein so genanntes Todschlagargument, da bei der auszugehenden aufwendigen Bebauung kein Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten erstellt werden kann, z.B. junge Familien mit Kindern.
Wir, der Unterzeichner und die Unterschrift gebenden Bürgerinnen und Bürger, sind gegen die Ausweisung der Mehrfamilienhäuser (15 Wohneinheiten) entlang der Elisabethstraße!
Für das weitere Vorgehen schlagen wir vor:
Gemäß Beschluss des Stadtrates vom 11.03.2014 wird die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) für ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) als abschließende Ortsrandbebauung beschlossen
a) für die Flächen südlich der Nettelkofener Straße
b) für eine Baureihe entlang der Westseite der Elisabethstraße. Die Erschließung erfolgt über die bestehende Elisabethstraße und die dortigen leitungsgebundenen Einrichtungen
Wir hoffen und bitten um Ihre Unterstützung.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt: Die Stellungnahme betrifft inhaltlich den Planungsbereich an der „Elisabethstraße“. Die Prüfung der Stellungnahme wird aufgrund der Verfahrenstrennung für diesen Planungsabschnitt zurückgestellt, bis die technische und finanzielle Lösung der Niederschlagswasserbeseitigung (Entwässerungskonzept) sichergestellt ist.
6.5 Claudia Reindl und Sabine Säger, Grafing b.M. (Schreiben vom 10.09.2015)
Bezugnehmend auf unser Gespräch vom 01.09.2015 möchten wir Einspruch gegen den geplanten Bolzplatz als Teil des Bebauungsplans auf unserem Grundstück erheben.
Wir halten die Lage des Bolzplatzes direkt vor den geplanten Wohnhäusern nicht als Sinnvoll (Lärmbelästigung).
Wenn es keine bessere Lösung für die Platzierung des Bolzplatzes gibt (z.B. direkt vor dem Kindergarten) sind wir grundsätzlich dazu bereit, das für den Bolzplatz geplante Wiesengrundstück der Stadt befristet zur Verfügung zu stellen. Über die Konditionen würden wir gerne gesondert mit Ihnen sprechen.
Die Möglichkeit, das Grundstück langfristig zu bebauen, möchten wir uns offen lassen.
Die Stellungnahme betrifft inhaltlich den Planungsbereich an der „Elisabethstraße“. Die Prüfung der Stellungnahme wird aufgrund der Verfahrenstrennung für diesen Planungsabschnitt zurückgestellt, bis die technische und finanzielle Lösung der Niederschlagswasserbeseitigung (Entwässerungskonzept) sichergestellt ist. Gleiches gilt für den Bolzplatz, für den die notwendige schalltechnische Untersuchung noch nicht vorliegt und damit keine Prüfung hinsichtlich der Umsetzbarkeit und Positionierung möglich ist.
Vorab wird aber darauf hingewiesen, dass die Festsetzung des Bolzplatzes (als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Bolzplatz“; § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) mitunter auch auf dem Grundstück der Einwendungsführer vorgesehen ist. Diese Festsetzung an einem bestimmten Standort ist vor allem wegen der Klärung der immissionsschutzrechtlichen Zulässigkeit erforderlich. Es besteht auch ein gesteigerter öffentlicher Bedarf nach Einrichtungen dieser Art für Jugendliche. Diese lassen sich wegen ihrer Störwirkung nur schwer innerhalb des verdichteten Siedlungsbereiches unterbringen und sind deshalb vorrangig auf Standorte am Siedlungsrand angewiesen. Da die Stadt Grafing mit dem gegenständlichen Bebauungsplan den endgültigen Abschluss der Bebauung festsetzt, ist der gewählte Standort für den Bolzplatz am endgültigen Siedlungsrand günstig gelegen.
Losgelöst von der Festsetzung ist die Frage des Planvollzugs, also ob eine Einigung über die Grundstücksnutzung für diesen Zweck gelingt. Durch die Festsetzung alleine wird das Eigentumsrecht der Fläche nicht entzogen, sondern allein der Verwendungszweck der Fläche bestimmt.
6.6 Einrichtungsverbund Steinhöring (Schreiben vom 14.09.2015)
Nach genauerer Prüfung der Planung, auch durch unsere Architekten, haben sich noch folgende Punkte ergeben:
A) In der Zeichnung wurde ein Bauteil unserer Planung nicht berücksichtigt.
Es handelt sich hierbei um die Appartements im Gartengeschoss (s.a. Anlage 1). Das Baufeld muss an dieser Stelle vergrößert werden, damit dieser Bauteil auch innerhalb der Baugrenze liegt. Bitte passen Sie die Baugrenze entsprechend an.
B) Auf dem Grundstück sind in der Zeichnung nur noch 5 Stellplätze vorgesehen. Um den reibungslosen Betrieb zu gewährleisten, sind für das Haus mindestens 7 Stellplätze erforderlich. Bitte sehen Sie zwei weitere Stellplätze vor.
Die Baugrenze wurde im Plan so festgelegt, dass nach den derzeitigen Anforderungen der Energieeinsparverordnung unser Grundriss, die Förderrichtlinien genau erfüllen muss, mit Baukonstruktion umsetzbar ist.
Wenn die Anforderungen der EnEV sich verändern und zukünftig tiefere Außenwände erforderlich werden, sollte es möglich sein, die Baugrenze entsprechend zu überschreiten. Ist dies mit den aktuellen Festsetzungen möglich?
Die Abstandsflächen nach der Bayerischen Bauordnung können mit unserem Baufeld und den dazu festgelegten Höhen an folgenden Stellen nicht eingehalten werden (s.a. Anlage 2): auf der Westseite des Nordflügels am südlichen Eckpunkt auf der Ostseite des Nordflügels auf der Nordseite des Zwischenbaus zur Straße hin.
Ist hier eine Abweichung vorgesehen bzw. möglich?
Der südliche Baukörper hat ein so genanntes Gartengeschoss. D.h. hierfür wird das Gelände auf der Westseite abgegraben. Die Abböschung im Bereich des Zwischenbaues (Westseite) ist mit Jura-Kalk-Blöcken (in Stufen von h = 50 cm) gestaltet.
Ist das mit dieser Festsetzung möglich, oder ist eine Befreiung notwendig?
Ich bitte dringend um Berücksichtigung unserer Anmerkungen, damit das Haus verwirklicht werden kann.
Nachfolgend hat die Sitzungsleiterin zu getrennten Abstimmungen aufgerufen.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss mit allen gegen 4 Stimmen, wie folgt:
Gemäß Stellungnahme wird der Erweiterung der überbaubaren Grundstücksflächen und dann auch der absoluten Grundfläche für eine eingeschossige Bebauung (Gartengeschoss) entsprochen. An dieser Stelle wurde aber nochmals deutlich gemacht, dass mit dem Bauwerk die Grenzen der städtebaulichen Vertretbarkeit erreicht werden. Bei einer Baulandgröße von ca. 2.000 m² der zusammen 2.760 m² großen Grundstücke entstehen eine Grundfläche von ca. 840 m² und eine GRZ von 0,42. Damit wird die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten. Das ist allein deshalb noch zu rechtfertigen, da im übrigen Bereich des Baugebiets die Bebauungsdichte geringer bleibt und damit bei gebietsweiter Betrachtung die Anforderungen an die gesunden Wohnverhältnisse ausgeglichen werden können. Mit der Erweiterung wird die städtebaulich zu rechtfertigende Grenze der Bebaubarkeit erreicht.
Allein der besondere Flächenbedarf des zweckgebundenen Personenkreises (behinderte Menschen) trägt die städtebauliche Rechtfertigung dieses großvolumigen Baukörpers und der Bebauungsdichte in einem Umfeld, das durch eine kleinteilige Bebauung und durch größere Freiflächen geprägt ist.
Der Festsetzung von zwei weiteren oberirdischen Stellplätzen (insgesamt 7 Stellplätze) wird entsprochen. Die beidseitigen Stellflächen (Senkrechtparkplätze) an der öffentlichen Zufahrtsstraße sind aber nur möglich, wenn die Fahrbahnbreite den Raumanforderungen für eine Rangier- und Fahrgasse entspricht. Hierfür ist eine Verbreiterung der öffentlichen Straßenfläche auf mindestens 6 m notwendig (vgl. § 4 Abs. 2 GaStellV).
Die Regelung des § 248 BauGB schafft das Recht für nachträgliche energetische Maßnahmen, die geringfügige Abweichungen zu den Festsetzungen von Bebauungsplänen notwendig machen, ohne dass es hierfür Ausnahmen bzw. Befreiungen nach § 31 BauGB bedarf. Diese sind daneben noch möglich, so dass Bebauungspläne auch hinsichtlich derzeit nicht absehbarer energetischer Maßnahmen stets „zukunftsfähig“ sind.
Die Regelung des Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO schafft einen Vorrang des Bauplanungsrechts vor dem bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrecht. Damit wird der Konflikt der Grenzabstände auch bezüglich des von Art. 6 BayBO erfassten Schutzbereichs im Bebauungsplan abschließend gelöst. Etwas anderes sieht der Entwurf bisher vor, da er in der Festsetzung A.4.4 die Anwendung des Art. 6 Abs. 5 BayBO gesondert anordnet. Diese Anordnungsfestsetzung ist deshalb zu streichen.
Nicht alle Planungsdetails der künftigen Gebäudeplanung können auf der Ebene des Bebauungsplans gelöst werden, der als Rechtsnorm (Satzung) für eine Mehrzahl von Grundstücken eine abstrakte und generelle Regelung zu treffen hat. Das würde auch dem Gebot der planerischen Zurückhaltung widersprechen (§ 1 Abs. 3 BauGB). Wenn jetzt der Bebauungsplan in A.6.6 das Verbot größerer Abgrabungen/Aufschüttungen (mehr als 0,60 m) regelt, dann ist das noch dazu im bewegten Gelände auch beizubehalten. Beliebige Geländemodellierungen und damit eine unnatürliche Veränderung des Geländereliefs und der Landschaft sind zu vermeiden. An dieser Festsetzung wird festgehalten.
Die Möglichkeit von Abweichungen (§ 31 BauGB) unter Berücksichtigung des individuellen Baufalles sind dem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
6.7 Dr. Niederlechner und Wolfgang Siemund (Schreiben vom 25.08.2015)
Die Eigentümer der Flurstücke 486 der Gemarkung Nettelkofen mit ca. 2.167 m² Grundfläche beantragen den Bebauungsplanentwurf zu überarbeiten.
Das erstellte Bodengutachten belegt auf diesem Grundstück eine gute Bebaubarkeit für Wohnhäuser. Die ausgewiesenen Baukörper mit 80 m² GR und 120 m² GR sind unter 10% der Gesamtfläche.Die weiteren ausgewiesenen Flächen für Kinderspielplatz und Grünstreifen und Fahrradweg betragen insgesamt ca. 60% der Gesamtfläche. Die rechtliche Eigentümerstellung mit Haftungs- und Versicherungsverpflichtungen ist nicht geklärt. Der geplante Zusammenbau eines Doppelhauses im südlichen Teil der Fl.Nr. 486 wird nicht gewünscht, da genügend Fläche unsererseits für eine Drehung des Gebäudes entlang der Elisabethstraße vorhanden ist. Wir haben eine Planskizze mit den gewünschten Gebäuden als Vorschlag beigelegt, mit der Bitte um Einarbeitung in den Bebauungsplanentwurf.
Die GRZ mit 0,22 als durchschnittlicher Faktor für die gesamte Bebauung würde bei unserer Fl.Nr. 486 insgesamt 476,74 m² GR betragen. Diese bauliche Möglichkeit würde den Bedürfnissen der beiden Familien mit jeweils 2 erwachsenen Kindern als gemeinsame Eigentümer für ihren Wohnbedarf entsprechen.
Die Stellungnahme betrifft den Planungsbereich an der „Elisabethstraße“. Die abschließende Prüfung der Stellungnahme wird aufgrund der Verfahrenstrennung für diesen Planungsabschnitt zurückgestellt.
Mit der gebotenen Deutlichkeit soll aber schon vorab klargestellt werden, dass auch die ständig wiederholenden Initiativen zu keiner Änderung der städtebaulichen Grundentscheidung führen. Wie auch schon im Flächennutzungsplan erklärt, bleibt es bei der Entscheidung, entlang der Elisabethstraße nur 1 weitere Baureihe zuzulassen.
Der wiederholt vorgetragene Wunsch, das längliche Grundstück nicht nur an der Elisabethstraße, sondern darüber hinaus nach Norden zu bebauen, wird zurückgewiesen. Eine derartige Bebauung und deren Erschließung folgen allein dem zufälligen Grundstückszuschnitt und stehen im Widerspruch zu einer geordneten ortsplanerischen Entwicklung. Der Entwurf geht auch zu Lasten der trennenden Grünflächen und steht im Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Diese „Planung nach privatnütziger Beliebigkeit“ wird – wie schon im vorausgegangenen Flächennutzungsplanverfahren – erneut abgelehnt.
Es ist anzumerken, dass die Stadt hier auf einem unbebaubaren Grundstück erstmals Baurecht schafft. Ein Anspruch hierauf besteht weder dem Grunde noch dem Inhalt nach (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB).
Wie bereits vom aktuellen Bevollmächtigten (Herrn Heun) der Eigentümer erklärt wurde, wird die Planung dann abgelehnt, wenn sie nicht den erklärten Vorstellungen entspricht. Somit besteht keine erkennbare Aussicht für eine Kooperation, die aber aufgrund des Grundsatzbeschlusses vom 10.11.2015 zur „sozialverträglichen Wohnungsbaupolitik“ erforderlich ist. Da die Stadt Grafing aber nur dann Bauland ausweist, wenn die sozialverträgliche Verwendung der Grundstücke vertraglich (städtebaulicher Vertrag, § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) gesichert ist, muss hierüber Klarheit geschaffen werden. Denn ein Vertragsabschluss kann nicht „erzwungen“ werden. Bei einer Weigerung bleibt allein die Einstellung des Verfahrens.
Die „rechtliche Eigentümerstellung mit Haftungs- und Versicherungsverpflichtungen“ lässt sich leicht erklären. Die Festsetzung des Spielplatzes erfolgt als öffentliche Grünfläche, der Fuß-/Radweg als öffentliche Verkehrsfläche. Anzumerken ist, dass der Bebauungsplan den öffentlichen Verwendungszweck dieser Fläche bestimmt, aber nicht bereits konstitutiv die öffentliche Zweckbestimmung schafft. Dazu bedarf es erst eines Vollzugsaktes, der „Widmung“ (Art. 6 BayStrWG oder Art. 21 GO). Das setzt die Verfügungsbefugnis der Stadt Grafing voraus. Diese muss im Planvollzug noch erlangt werden. Neben den gesetzlichen Übernahme- und Entschädigungsansprüchen der Eigentümer (§ 40 BauGB) bliebe der Stadt als „Zwangsmaßnahme“ nur die Möglichkeit der Zwangsbelastung oder Enteignung (§ 85 BauGB). Das ist – soweit für diese Zwecke überhaupt die Voraussetzungen vorliegen – keinesfalls gewollt. Man wird sich deshalb vor Abschluss des Bebauungsplans vertraglich darüber einig werden, zumal auch hier der o.g. Grundsatzbeschluss die Zurverfügungstellung der öffentlichen Bedarfsflächen vom Planbegünstigten verlangt.
6.8 Erbengemeinschaft Gruber/Vogt, 85617 Aßling (Schreiben vom 17.09.2015)
Die EG Gruber/Vogt bittet Sie, unsere Wünsche bzw. Anregungen zum Bebauungsplan (Entwurf) zu berücksichtigen.
Die Grundstücke im Eigentum der EG Gruber/Vogt (Fl.Nrn. 487, 488 und 489) ergeben zusammen eine Fläche von ca. 6.200 m². Der vorliegende Bebauungsplan (Entwurf) weist für die Flächen der EG Gruber/Vogt ein
· Baugrundstück von ca. 600 m² für Eigenbedarf aus (Fl.Nr. 489 im Norden, Parzellen 6 und 7) und ein weiteres
· Baugrundstück von ca. 950 m² (auf Fl.Nr. 488, Parzelle 8) das an die Erzdiözese München und Freising zu marktüblichen Preisen verkauft werden kann. Dies ist zumindest bisher unser Informationsstand und unsere Ausgangsbasis für die geplanten Verhandlungen mit der Erzdiözese München und Freising. Ein weiteres
· Baugrundstück mit ca. 500 m² ist im südlichen Bereich des Grundstücks mit Fl.Nr. 487 vorgesehen (Parzelle 10), auf das eine Doppelhaushälfte gebaut werden könnte. Die Lage der Garage und die Zufahrt sind noch nicht geklärt. Daran nördlich angrenzend ist ein Baugrundstück ausgewiesen, jedoch ohne Baufenster, so dass es nicht bebaut werden könnte.
Allein auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 487, 488 und 489 der EG Gruber/Vogt sind ca. 3.500 m² insgesamt für
· öffentliche Grünflächen inkl. Kinderspielplatz (ca. 1.750 m²) und
· Ausgleichsflächen in der Größe von ca. 800 m², die ausschließlich Grundstücken zugeordnet werden (die nicht im Eigentum der EG Gruber/Vogt stehen) vorgesehen, die entweder der Stadt Grafing zur Verfügung gestellt oder mit einem Dinglichkeitsrecht belastet werden sollen. Ebenso würden die geplanten Ausgleichsflächen der EG Gruber/Vogt u.U. auf Dauer nicht mehr zur Verfügung stehen.
Wir sehen bei einem Flächenanteil von 2.800 m² (mit öffentlichen Verkehrsflächen beträgt dieser Flächenanteil 3.400 m²) von insgesamt 6.200 m² einen unverhältnismäßig hohen Flächenanteil, den die EG Gruber/Vogt entweder unentgeltlich an die Stadt Grafing abgeben soll, oder, sofern es sich um Ausgleichsflächen handelt, künftig nicht mehr nutzen kann, auch wenn die Ausgleichsflächen in ihrem Eigentum verbleiben sollten. Dabei sind die öffentlichen Verkehrsflächen von ca. 640 m², die unentgeltlich an die Stadt Grafing übereignet werden noch nicht berücksichtigt, ebenso die Flächenanteile, die nach gültigem Ortsrecht 50% der künftigen Bauflächen für den Verkauf an Ortsansässige mit entsprechender Kaufpreisbeschränkung (Einheimischenbauprogramm) zusätzlich von der EG Gruber/Vogt an die Stadt Grafing übereignet werden sollen. Wir gehen jedoch nach wie vor davon aus, dass die Richtlinien für das Einheimischenbauprogramm nicht für die Fl.Nr. 488 angewendet werden, wie dies in der 62. Sitzung des Bau‑, Werk- und Umweltausschusses vom 25.02.2014 beschlossen wurde (s. Punkt 6).
Wir bitten Sie deshalb unsere Vorschläge zur Änderung des Bebauungsplans zu berücksichtigen:
a) Änderungsvorschlag, bezogen auf den nördlichen Planungsabschnitt, der die Eigentümer Frau Schmucker, Fam. Pauker, die Erzdiözese München und Freising sowie die EG Gruber/Vogt betrifft:
Die öffentliche Verkehrsfläche erscheint uns mit ca. 640 m² allein auf den Fl.Nrn. 488 und 489 der EG Gruber/Vogt sehr groß. Die Änderung der Lage der Garagen für die Parzellen 5, 6 und 7, wie in der Niederschrift über die 62. Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 25.02.2014 bereits geplant, würde eine Verkleinerung der öffentlichen Verkehrsfläche ermöglicht werden, siehe Anlage 1. Diese Umgestaltung würde auch dem Minimierungsgebot für Flächenversiegelung entgegen kommen.
Die Eigentümerin der Fl.Nr. 484/2 (Parzelle 4) wird sich möglicherweise am Umlageverfahren nicht beteiligen, obwohl die Erschließung eines Einzelhauses über die Erschließungsfläche auf den Fl.Nrn. 488 und 489 im vorliegenden Bebauungsplan vorgesehen ist. Wenn die Eigentümerin der Fl.Nr. 484/2 (Parzelle 4) sich tatsächlich nicht am Umlageverfahren beteiligen sollte, so bitten wir die Stadt Grafing, die Anordnung der Gebäude auf den Parzellen 1 bis 4 so zu planen, dass eine Erschließung von der Nettelkofener Straße möglich wird.
b) Änderungsvorschlag, bezogen auf den südlichen Planungsabschnitt, der die Eigentümer Dr. Niederlechner und Herr Siemund, Fam. Sölch und die EG Gruber/Vogt betrifft:
Die südlich gelegene Ausgleichsfläche auf Fl.Nr. 489 soll auf eine Breite von 10 m reduziert und zugleich nach Osten hin verlängert werden, siehe Anlage 2. Die Größe der gesamten, derzeit geplanten Ausgleichsfläche, sollte sich dadurch nicht verändern.
Wenn die Breite der südlich gelegenen Ausgleichsfläche auf eine Breite von 10 m reduziert wird (Punkt 1), könnte auch das Baufenster für das Doppelhaus (auf Parzelle 10 bzw. 11) um ca. 2–3 m nach Westen verschoben werden, so dass eine Zufahrt zu Parzelle 10 sowie Garagen und Stellplätze auf der Fl.Nr. 486 leichter geplant werden können. Wir haben dazu einen Vorschlag als Skizze diesem Schreiben beigelegt, siehe Anlage 2.
Wenn die Ausgleichsflächen auf Fl.Nr. 489 nicht verändert werden sollen, wäre dennoch genügend Platz für zwei Doppelhaushälften, siehe Anlage 3.
Das geplante Einzelhaus auf Parzelle 9 sollte in ein Doppelhaus – wie das Doppelhaus in den Parzellen 10 bzw. 11 – umgeplant werden, siehe Anlage 2.
Die Grundstücksflächen auf Fl.Nrn. 489 und 487, soweit sie als öffentliche Fläche inkl. Kinderspielplatz vorgesehen sind, sollten von der Stadt Grafing als Beitrag der EG Gruber/Vogt für Einheimischenbauland anerkannt werden.
Die Stadt schafft hier auf einem unbebaubaren Grundstück erstmals Baurecht. Ein Anspruch auf Baulandausweisung besteht weder dem Grunde noch dem Inhalt oder dem Umfang („Flächenquote“) nach (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB).
Die Bauleitplanung erfolgt in Erfüllung des öffentlichen Auftrags der geordneten städtebaulichen Entwicklung. So manches Grundstück muss hier mit dem Schicksal leben, nicht als Bauland entwickelt zu werden. Das gilt sowohl für Grundstücke, die (knapp) außerhalb des Plangebiets liegen, aber auch für bestimmte Teilflächen innerhalb des Plangebiets.
Die Stadt hat über Jahrzehnte eine Bebauung in diesem Bereich aus ortsplanerischen Gründen ausgeschlossen. Jetzt erfolgt eine maßvolle Siedlungserweiterung, die aber den endgültigen Ortsrand markieren wird. Diese Planungssituation gebietet es, einen naturnahen Ortsrand auszubilden und damit einen landschaftsgerechten Bebauungsabschluss zu schaffen. Aufgrund der besonderen Funktion der Grünordnung im Ortsrandbereich kann deren Entwicklung nicht den unterschiedlichen Vorstellungen der späteren Bauherren überlassen werden, wie es ansonsten im Inneren von Baugebieten ausreicht. Hier bedarf es qualifizierter Festsetzungen. Diese Grünflächen (Ortsrandeingrünung) werden gleichzeitig als (gesetzlich erforderliche) Ausgleichsfläche festgesetzt, um zusätzliche (externe) Ausgleichsmaßnahmen zu vermeiden. Eine völlig identische Vorgehensweise erfolgte auch bereits bei der Baulandausweisung nördlich der Nettelkofener Straße (Haus-Nr. 16 und 16a) und wird auch hier fortgesetzt.
Auch Erschließungsflächen sind naturgemäß mit einer Siedlungsentwicklung verbunden, da Bauflächen auch erreichbar sein müssen! Die Dimension bestimmt sich nach der jeweiligen ortsplanerischen Situation. Wegen der Stichstraße ist die Bebauung auf eine Wendefläche angewiesen, was einen etwas höheren Flächenbedarf auslöst. Dabei wird noch nicht einmal die Größe für eine Wendefläche geschaffen, die auch für LKWs (Müllfahrzeug, Feuerwehr, Baufahrzeuge, Lieferfahrzeuge, etc.) das uneingeschränkte Wenden ermöglicht. Das konkrete Projekt des „Wohnheims für behinderte Menschen“ und der damit ausgelöste Fahrverkehr machen aber die festgesetzte Größe der Verkehrsfläche erforderlich, um geordnete Verkehrsabläufe zu gewährleisten. Wenn man die konkrete Zweckbestimmung und die doch sehr massive Bebauung umsetzen will, dann löst dies auch entsprechende Folgen für „Bedarfsflächen“ aus. Hier bleibt im Interesse der ordnungsgemäßen Erschließung kein Spielraum für Reduzierungen. Auch die allgemeine Anregung nach einer „besseren Baulandquote“ aufgrund des hohen Bedarfs für Grün- und Verkehrsflächen wird zurückgewiesen.
Die Umsetzung des Grundsatzbeschlusses in der Neufassung vom 10.11.2015 zur „sozialverträglichen Wohnraumversorgung“ muss auch hier Anwendung finden. Hierüber ist zwar nicht innerhalb der Planabwägung zu entscheiden. Da die Stadt jedoch nur dann Bauland ausweist, wenn die sozialverträgliche Verwendung der Grundstücke vertraglich (städtebaulicher Vertrag, § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) gesichert ist, ist die Einigungsbereitschaft eine zentrale Vorfrage – ansonsten wäre das Bebauungsplanverfahren aufzugeben. Nachdem der Abschluss dieser städtebaulichen Verträge nicht hoheitlich erzwingbar ist, wäre also die Einstellung des Verfahrens zu beschließen, wenn eine vertragliche Einigung von vornherein aussichtslos ist.
In der Stellungnahme wird zum Ausdruck gebracht, dass mit einer Sicherungsquote von 50% gerechnet wird, jedoch hier das Grundstück Fl.Nr. 488 (Wohnheim für behinderte Menschen) unberücksichtigt bleibt. Diese Annahme ist nicht zutreffend. Auch die Bauflächen für „Personen mit besonderem Wohnbedarf“ (hier: Wohnheim für behinderte Menschen) sind „Bauflächen“ im Sinne des Grundsatzbeschlusses. Das wird sogar ausdrücklich in Ziffer 4 lit. b Satz 2 des Grundsatzbeschlusses bestimmt. Werden diese Flächen – und das wird in der Stellungnahme erwähnt – zum marktüblichen Preis veräußert, handelt es sich um einen „freien Verkauf“. Hier kommt hinzu, dass die vorgesehene Bebauungsintensität allein durch diese besondere Zweckbestimmung gerechtfertigt ist und zusätzlich sogar noch für einen höheren Bodenwert sorgt.
Nicht mehr aktuell ist die Bindungsquote von 50 v.H. Gemäß dem aktuellen Grundsatzbeschluss (Neufassung vom 10.11.2015) beträgt die Bindungsquote für den „sozialverträglichen Wohnraumbedarf“ lediglich noch 35%. Diese Flächen sind auch nicht der Stadt zu übereignen, sondern zu verbilligten Grundstückspreisen (40 v.H. unter Bodenrichtwert) an Berechtigte.
Nach der in der Stellungnahme genannten Größe der Baulandfläche von 2.050 m² (600 m² + 500 m² + 950 m²) errechnet sich eine für die sozialverträgliche Wohnraumversorgung zu sichernde Fläche von ca. 700 m². Richtig ist aber, dass die Baulandfläche insgesamt ca. 2.250 m² beträgt; hier ist auch die nördliche Teilfläche von Parzelle 10 nicht eingerechnet. Die Bindungsquote erfasst damit eine Fläche von ca. 790 m².
Bei einer Sicherung der ca. 600 m² großen Baufläche (Parzellen 6 + 8) des Grundstücks Fl.Nr. 489 wäre diese Quote (Sozialanteil) knapp erreicht. Die Bauflächen auf Fl.Nr. 488 (im Norden für das „Wohnheim“ und im Süden „Elisabethstraße“) wären damit als „Eigenanteil“ frei veräußerbar, wie es nach dem Vorbringen offenbar vorgesehen ist. Damit wäre aber eine Nutzung für den Eigenbedarf der Parzelle 6 (Doppelhaus) nicht mehr möglich, da nach der strengeren Neufassung des Grundsatzbeschlusses der Eigenbedarf aus den frei verfügbaren Flächen abzudecken ist.
Mit der Verfahrenstrennung und Aufteilung in zwei Planungsabschnitte ist es denkbar, dass für den südlichen Planungsabschnitt („Elisabethstraße“) das Verfahren nicht zum Abschluss kommt. Entfällt die ca. 500 m² (richtig: 700 m²) Baufläche an der Elisabethstraße, dann wäre bei isolierter Betrachtung des nördlichen Planungsabschnitts („Nettelkofener Straße“) mit der Sicherung der Baufläche auf Fl.Nr. 489 eine Sicherungsquote von knapp 40% erreicht. Das Ergebnis würde sich dadurch nicht verändern; die geringen Differenzen zur Sicherungsquote sind situationsbedingt und deshalb hinzunehmen.
Ebenfalls in diesem Zusammenhang wird in der Stellungnahme (B.4) vorgeschlagen, die als öffentliche Grünfläche (Kinderspielplatz) festgesetzte Fläche als Beitrag für das „Einheimischenbauland“ anzuerkennen. Auch dieser Vorschlag ist abzulehnen. Mit einer reduzierten Bindungsquote von nur noch 35% (und gleichzeitig höherer Kaufpreisminderung) wird dem dringenden Bedürfnis nach verbilligtem Bauland für finanziell schwächere Bevölkerungskreise Rechnung getragen. Diese Quoten können nicht „verrechnet“ werden mit den sonstigen Bedarfsflächen, die ohnehin unentgeltlich abzugeben sind.
Der Änderung der Garagenflächen und der Verkehrsflächen bei den Bauräumen B5, B6 und B7 wird insoweit entsprochen, als an der Nordseite eine Baufläche für drei Garagen angeordnet wird mit einer gedrehten Firstausrichtung. Der nach Westen weiterführende Fuß-/Radweg ist an die Nordgrenze der Grundstücke Fl.Nrn. 490 und 489 zu verlegen. Damit kann aber nur in sehr geringem Umfang die öffentliche Verkehrsfläche minimiert werden.
Zu A.2:
Der Änderung wird nicht entsprochen. Die Garage für B4 liegt an der richtigen Stelle. Sie kann dort auf kurzem Weg und damit ohne umfangreiche Flächenversiegelung in der Nähe zur öffentlichen Verkehrsfläche hergestellt werden. Die Beteiligung an der späteren Bodenordnung oder an der Herstellung und Kostentragung der Erschließung ist kein abwägungsrelevanter Grund, hieran etwas zu ändern. Aus Gründen der Vollständigkeit soll in diesem Zusammenhang nicht unerwähnt bleiben, dass die Eigentümerin von Fl.Nr. 482/2 mit einer freiwilligen Straßengrundabtretung an der Nordostecke die Baulandausweisung überhaupt erst möglich gemacht hat.
Die Stellungnahme betrifft den Planungsbereich an der „Elisabethstraße“.
Die Prüfung der Stellungnahme wird aufgrund der Verfahrenstrennung für diesen Planungsabschnitt zurückgestellt.
6.9 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 24.09.2015, Az.: P-2015-1943)
Bei der Festsetzung A 3.2 wird angenommen, dass durch das Planzeichen „TG“ eine maximale Anzahl von drei Vollgeschossen (Terrassendachgeschoss wird als Vollgeschoss angerechnet) festgesetzt werden soll. Da ein Terrassendachgeschoss in der Regel unabhängig von der Grundfläche immer als Vollgeschoss gewertet werden muss, sollte klargestellt werden, ob die 2/3-Regelung eine maximale Größe aufzeigen soll oder als feste Vorgabe zu verstehen ist.
Der Stellungnahme wird entsprochen. Das in Ergänzung zur Planzeichenverordnung (§ 2 Abs. 3 PlanzV) in A.3.2 festgesetzte Planzeichen für die Gebäude mit Terrassengeschoss (TG) ist noch näher zu bezeichnen (Bestimmtheitsgebot). Die Begrenzung der Grundfläche des Terrassengeschosses auf 2/3 des darunter liegenden Geschosses wird als Maximalfestsetzung getroffen. Der künftige Wortlaut: „TG – höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse, hier drei Vollgeschosse, davon das Dachgeschoss als Terrassengeschoss mit max. 2/3 Grundfläche des darunter liegenden Geschosses“.
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht ist ausschließlich die Festsetzung des Bolzplatzes in unmittelbarer Nähe zur geplanten und vorhandenen Wohnbebauung relevant.
Ein Bolzplatz ist als Jugendspieleinrichtung zu beurteilen. Im Gesetz über Anforderungen an den Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG) ist geregelt, dass zur Beurteilung des von Jugendspieleinrichtungen ausgehenden Lärms die Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BlmSchV) anzuwenden ist mit der Maßgabe, „dass die besonderen Regelungen und Immissionsrichtwerte für Ruhezeiten keine Anwendung finden“. Außerdem ist festzustellen, dass es sich bei der Verlegung des Bolzplatzes um die Neuerrichtung einer (bisher nicht genehmigten) Jugendeinrichtung handelt.
Es wurde eine Abschätzung für den zu erwartenden Beurteilungspegel an den nächsten Immissionsorten durchgeführt. Für den Bolzplatz wurde dabei nach den Vorgaben der VDI 3770 „Emmissionskennwerte technischer Schallquellen – Sport- und Freizeitanlagen“ von folgenden Daten ausgegangen:
· Schalleistungspegel 101 dB(A) für Fußballspielen mit lautstarker Kommunikation (Kinderschreien)
· Spielbetrieb von 14.00 Uhr bis 20.00 Uhr (bei einer Beurteilungszeit von 16 Stunden ohne Berücksichtigung der Ruhezeiten)
An den maßgeblichen Immissionsorten wurden mit diesem Ansatz folgende Beurteilungspegel berechnet:
Lärmimmission Bolzplatz
18. BlmSchV
tagsüber außerhalb der Ruhezeit
Fl.Nr. 503/3
Fl.Nr. 411/30
+ 4 dB(A)
Nach Art. 3 Abs. 2 des KJG sind Jugendspieleinrichtungen so zu errichten und zu betreiben, dass die Immissionsrichtwerte der 18. BlmSchV nicht überschritten werden. Es ist daher festzustellen, dass trotz der Privilegierung dieser Einrichtungen die Immissionsrichtwerte überschritten werden. Von den Immissionsrichtwerten für das Allgemeine Wohngebiet oder das Reine Wohngebiet kann nicht abgewichen werden, da in § 2 Abs. 6 der 18. BlmSchV festgelegt ist, dass die Festsetzungen in Bebauungsplänen zur Gebietsart bindend sind. Ein Ausweichen auf den Immissionsrichtwert eines Mischgebietes ist auch im KJG nicht vorgesehen. Dies bestätigt ein aktuelles Urteil des Bayerischen VGH vom 06.02.2015, Az.: 22 B 12.269, das für eine Jugendspieleinrichtung (Streetballanlage) Folgendes ausführt: „Auch Erwägungen im Hinblick auf die Sozialadäquanz rechtfertigen unter der Geltung des KJG, das bereits auf die gesonderte Berücksichtigung von Ruhezeiten verzichtet und auch in anderer Weise den Lärmschutz von Anwohnern zurücknimmt, keine zusätzliche Anhebung der Zumutbarkeitsschwelle“.
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht muss daher im Bebauungsplanverfahren eine Lösung für diesen Konflikt erarbeitet werden:
· Mittels der noch einzuholenden schalltechnischen Untersuchung sind die zu erwartenden Beurteilungspegel durch den Bolzplatz zu ermitteln und die zur Vermeidung von Richtwertüberschreitungen notwendigen Maßnahmen festzulegen.
· In jedem Fall muss die Festsetzung A 10.4 eine Ergänzung erhalten, die gewährleistet, dass der Bolzplatz ausschließlich als Kinder- und Jugendspieleinrichtung im Sinne des Art. 1 des Gesetzes über Anforderungen an den Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG) genutzt werden darf.
· Es wird empfohlen, die Festsetzung A 10.3 als Kinderspielplatz zu konkretisieren, um hier eine unerwünschte Entwicklung in Richtung Jugendspieleinrichtung im Lauf der Zeit zu vermeiden.
Die Stadt hat sich für eine Fortführung des Bebauungsplanverfahrens in zwei getrennten Planungsabschnitten (Elisabethstraße und Nettelkofener Straße) entschieden. Die Trennung erfolgt im Bereich der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) nördlich der Elisabethstraße. Der Grund ist insbesondere der im Planungsabschnitt „Elisabethstraße“ noch notwendige Ermittlungsaufwand für den Bolzplatz (schalltechnische Untersuchung) und für das „Entwässerungskonzept“ zur Sicherstellung der schadlosen Niederschlagswasserbeseitigung.
Die Prüfung der Stellungnahme für den Planungsabschnitt „Elisabethstraße“ wird vorerst zurückgestellt. Gleichwohl wird trotz der deutlichen Überschreitung des Immissionsrichtwertes gegenüber der südlichen Wohnbebauung (WR), wie sie von der Unteren Immissionsschutzbehörde überschlägig ermittelt wurde, eine Beibehaltung der Planung nicht von vornherein aussichtslos angesehen. So befinden sich die betroffenen Wohnhäuser (Eichendorffstraße 14–22) im dortigen Reinen Wohngebiet in einer besonderen Lage, die in der Planabwägung berücksichtigt werden kann. Wie auch in der erwähnten Entscheidung des VGH vom 06.02.2015 zum Ausdruck gebracht wird, können situationsbedingte Zumutbarkeitskriterien bei der Betrachtung der Schutzwürdigkeit berücksichtigt werden. Das gilt auch für die planerische Abwägung, also eines Interessenausgleichs in der Bauleitplanung. Bei Grundstücken am Rand von Baugebieten – wie es auch hier der Fall ist – sind von der Wohnbebauung höhere Belastungen hinzunehmen. Als maßgeblicher „Zwischenwert“ können ggf. die Richtwerte für allgemeine Wohngebiete herangezogen werden. Hier würde die Überschreitung von „nur“ 1 dB(A) aber durch organisatorische Maßnahmen (Reduzierung der Nutzungszeit) beeinflusst werden. Außerdem bestehen noch Spielräume bei der konkreten Lagezuordnung; da das Anwesen Pappelweg 12 einen geringeren Schutzanspruch aufweist (Außenbereich; 60 dB(A)) ist eine Lageverschiebung noch möglich. Letztlich ist aber das Ergebnis des bereits beauftragten Lärmgutachtens noch abzuwarten.
Der Stellungnahme zum Planungsabschnitt „Nettelkofener Straße“ wird entsprochen. Die öffentliche Grünfläche „Spielplatz“ (A.10.3) wird künftig als „Kinderspielplatz“ festgesetzt. Damit ist die Benutzung für unter 14 Jahre alte Kinder bereits im Bebauungsplan sichergestellt und die störintensivere Nutzung als „Jugendspieleinrichtung“ (z.B. Bolzplatz) ausgeschlossen.
Die Stadt Grafing möchte mit dem verfahrensgegenständlichen Bebauungsplan im Bereich der Nettelkofener Straße und der Elisabethstraße für ein neues allgemeines Wohngebiet Baurecht schaffen.
Den Planunterlagen mit Begründung des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum liegt auch ein Umweltbericht des Landschaftsarchitekten Ch. Goslich vom 07.08.2015 bei. Den artenschutzrechtlichen Beitrag übernahm das Fachbüro M. Kleiner, Oberammergau.
Das Bebauungsplangebiet hat eine Größe von ca. 2,67 ha.
Wie bereits im Flächennutzungsplanverfahren geäußert wurde, bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine randliche Bebauung entlang der vorhandenen Straßenzüge. Aufgrund der fast 400 m(!) langen Ortsrandbebauung kommt jedoch der Ortsrandeingrünung eine besondere Bedeutung zu.
Die Sicherstellung einer qualifizierten Ortsrandeingrünung, noch dazu in dieser exponierten Ortsrandlage, ist eine bedeutende umweltfachliche Zielsetzung im Hinblick auf die Verminderung des Eingriffs in Natur und Landschaft. Zur Umsetzung dieses Ziels ist als wichtigste grünordnerische Vorgabe die Festsetzung eines durchlaufenden 5 m breiten Eigrünungsstreifens erforderlich. Dieses Planungsziel wurde auch in der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Grafing dargestellt.
Innerhalb dieses Ortsrandstreifens soll einer lockeren, gestuften Ortsrandbepflanzung Entwicklungsmöglichkeit gegeben werden. Die Eingrünung soll das neue Baugebiet in die freie Landschaft einbinden.
Die Festsetzung einer Ausgleichsfläche, ohne private Ortsrandeingrünung, direkt angrenzend an die Baugrundstücke halten wir fachlich für nicht geeignet und nicht zielführend. Durch die kleinen Grundstücke und die sehr kleinen Abstände von z.T. nur 2–3 m vom Bauraum zur Ausgleichsfläche ist keine geeignete Entwicklungsmöglichkeit gegeben. Die vom Gesetzgeber zuerkannten Funktionen einer Ausgleichsfläche, nämlich die durch die Bebauung gestörten Funktionen des Naturhaushalts und des Landschaftsbildes wieder auszugleichen, können auf diese Weise nicht erreicht werden.
Wir bitten deshalb, im Bebauungsplan entlang der gesamten Westgrenze einen 5 m breiten Ortsrand mit einer qualifizierten Pflanzvorgabe festzusetzen. Die Ausgleichsflächen sind entsprechend in ihrer Breite zu reduzieren. Auch betrachten wir die Situierung einer 15 m breiten Ausgleichsfläche zwischen Wohngebiet und Bolzplatz nicht für geeignet, den gesetzlichen Auftrag zu erfüllen.
In Anbetracht dessen bitten wir, die Platzierung der Ausgleichsflächen entlang des Ortsrandes aufzugeben und besser eine Erweiterung der Gartengrundstücke mit einer ansprechenden Ortsrandeingrünung als kompensationsmindernde Vermeidungsmaßnahme durchzuführen.
Die erforderlichen Ausgleichsflächen sollten an einer fachlich geeigneteren Stelle, z.B. unter Abbuchung der städtebaulichen Ökokontoflächen, bereitgestellt werden.
Gemäß den Ausführungen des Umweltberichtes „besteht im nordöstlichen Teil des Geltungsbereiches eine erhaltenswerte spätglaziale Hangkante und sollte im Sinne des Naturerbes und Landschaftserlebens erhalten werden“. Zudem befinden sich am ostexponierten Steilhang noch floristische Magerrasenrelikte, wie Purpurfetthenne (Sedum telephium) und Zypressenwolfsmilch (Euphorbia cyparissias). Mit der Umsetzung der Planung kann dem Erhaltungswunsch nicht entsprochen werden. Auch hier bitten wir um ein nochmaliges Bemühen, ob die Stadt durch eine Umplanung diesem Erhaltungsziel gerecht werden kann.
Unter Punkt B9 der Hinweise bitten wir, in der Pflanzliste noch die Pflanzgrößen zu ergänzen.
Der Stellungnahme wird entsprochen und durchgehend ein 5 m breiter (privater) Eingrünungsstreifen festgesetzt. Damit wird eine naturnahe Randbegrünung geschaffen, die einen behutsamen Übergang zur freien Landschaft sicherstellen kann. Dem hier betroffenen Belang des Landschaftsbildes kommt besondere Bedeutung zu, da der endgültige Siedlungsrand geschaffen wird. Das bestätigt auch der Umweltbericht zum vorausgegangenen (13.) Flächennutzungsplan, der die Be­einträchtigung für das Landschaftsbild als „erheblich“ beschreibt.
Die Wirksamkeit und damit die fachliche Anerkennung der Ausgleichsflächen werden von der Naturschutzbehörde davon abhängig gemacht, dass „Eingrünungsstreifen“ vorgelagert werden. Mit der Festsetzung des vorgelagerten Eingrünungsstreifens wird die Planung jetzt den naturschutzfachlichen Anforderungen an die Ausgleichsflächen gerecht, wie sie von der Naturschutzbehörde gestellt wird.
Die Festsetzung der privaten Grünflächen ist für das nördliche Teilgebiet (Nettelkofener Straße) ohne wesentliche Veränderungen des Grün- und Ausgleichsflächensystems möglich. Beim Grundstück Fl.Nr. 484/2 ist genügend Abstand, um den 5-Meter-Streifen vor der Ausgleichsfläche zu ergänzen. Bei Fl.Nr. 490 bleibt für den 5-Meter-Streifen im Westen noch Raum; im Süden ist die Ausgleichsfläche gleichzeitig weiter nach Süden zu verschieben. Letzteres gilt auch für die Grundstücke Fl.Nrn. 489 und 488. Bei Fl.Nr. 485 ist der 5-Meter-Streifen an der Südgrenze noch festzusetzen.
An der Festsetzung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs am Ort des Eingriffs innerhalb des Plangebietes (also auf den betroffenen Grundstücken) wird aber festgehalten, da ein sparsamer Umgang mit den städtischen Ökokontoflächen geboten ist. Diese werden für die vorrangigen gemeindlichen Planungsvorhaben (insbesondere Erweiterung des Gewerbegebietes) benötigt; bei privatnützigen Vorhaben sind die Ausgleichsflächen vorrangig von den Begünstigten (Eigentümern) einzubringen. Der Empfehlung, die Platzierung der Ausgleichsflächen am künftigen Ortsrand ganz aufzugeben, wird nicht entsprochen.
Für den südlichen Teil des Plangebietes sind die Veränderungen weitergehender. Umso mehr, weil die ökologische Wirkung einer Ausgleichsfläche zwischen dem Bolzplatz und der Bebauung in Abrede gestellt wird. Zu hoch sind die Nutzungseinflüsse, als dass dort im notwendigen Umfang eine Kompensationswirkung erreicht werden könnte. Hinzu kommt, dass die Gebäude bis unmittelbar (2 m) an die Ausgleichsfläche heranreichen würden.
Es wurde aber ohnehin eine Trennung des Bebauungsplanverfahrens beschlossen. Der Grund ist insbesondere der im Planungsabschnitt „Elisabethstraße“ noch notwendige Ermittlungsaufwand für den Bolzplatz (schalltechnische Untersuchung) und das „Entwässerungskonzept“. Solange hier keine Klarheit besteht, kann auch eine mögliche Verlagerung der Ausgleichsfläche auf dem Grundstück (etwa an die Westseite des Bolzplatzes am dortigen Gehölzrand) nicht abschließend beurteilt werden. Wenn eine Umsetzung vor Ort nicht gelingt, wären erst noch geeignete Ausgleichsflächen außerhalb des Planungsgebietes aufzutun.
Nach alledem wird die abschließende Prüfung der Stellungnahme für das südliche Planungsgebiet (Elisabethstraße), das künftig in einem gesonderten Bebauungsplanverfahren fortgeführt wird, vorerst zurückgestellt.
Es wurde der Versuch unternommen, die Beseitigung der bereits im Umweltbericht ermittelten und beschriebenen und naturbedeutsamen Hangkante westlich von Fl.Nr. 385/25 zu erhalten. Die ohnehin schon sehr beengten Grundstücksverhältnisse lassen die Erhaltung leider nicht zu. Das Vorhaben (Wohnheim für behinderte Menschen) lässt sich in reduzierter Größe nicht umsetzen. Ein Verschieben nach Westen würde bedeuten, dass die Freiflächen an der Gebäudewestseite fast vollständig entfallen bzw. die Bebauung des Nachbargrundstücks Fl.Nr. 489 aufgegeben werden müsste. In der Abwägung der fraglos hochwertigen arten- und naturschutzfachlichen Belange wird aber der Beibehaltung der vorliegenden Planung und damit an der Beseitigung der Hangkante festgehalten.
6.10 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 20.08.2015, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Ziel des Vorhabens ist die Schaffung eines Wohnheims für behinderte Menschen und eines Bolzplatzes.
Das Planungsgebiet (2,67 ha) befindet sich am westlichen Ortseingang südlich der Nettelkofener Straße (Wohnheim) und westlich der Elisabethstraße (Bolzplatz). Dazwischen liegt das Kinderhaus „St. Elisabeth“.
Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.München sind die Flächen bereits als Wohnbaufläche und Gemeindebedarfsfläche dargestellt.
Gemäß der vorgelegten Begründung (Planfassung vom 28.07.2015) ist das Vorhaben als abschließende Ortsrandbebauung gedacht.
6.11 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
(Schreiben vom 30.09.2015, Az.: 1-4622-EBE 11-11762/2015)
Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 2,67 ha liegt am westlichen Ortseingang von Grafing südlich der Nettelkofener Straße und westlich der Elisabethstraße. Die Stadt Grafing plant hier die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) als abschließende Ortsrandbebauung. Im zentralen Bereich soll zudem der bestehende Kindergarten als Fläche für Gemeinbedarf gesichert bzw. festgesetzt werden. Der Bebauungsplanentwurf sieht vor, das Allgemeine Wohngebiet in 3 Baufelder zu untergliedern: Nord – Mitte – Süd. Das Gelände fällt insgesamt von West nach Ost und von Nord nach Süd. Das Baufeld Nord liegt im Niveau rd. 3–4 m höher als die Baufelder Mitte und Süd. Südlich des Kindergartens (im Baufeld Süd) befindet sich eine ausgeprägte Senke, die deutlich tiefer liegt als die Elisabethstraße. Dieser Bereich wird derzeit als Bolzplatz genutzt. der Bebauungsplanentwurf sieht vor, den Bolzplatz nach Westen zu verlegen, um hier Wohnbebauung zu ermöglichen.
Der Aufstellung des Bebauungsplanes ist die 13. Änderung des Flächennutzungsplanes (Teilbereich 3) vorausgegangen. Mit Schreiben vom 04.07.2013 und 11.12.2014 haben wir uns zu diesem Teilbereich mit deutlichen Vorbehalten geäußert. Das Gebiet wurde beim Hochwasserereignis vom Juni 2013 durch wild zufließendes Wasser größtenteils überschwemmt. Insbesondere der mittlere und südliche Planbereich waren von Überschwemmungen betroffen. Dies ist durch Fotos belegt.
Unsere Stellungnahme vom 11.12.2014 wurde im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 13.01.2015 gewürdigt. Die Stadt ist sich bewusst, dass im fraglichen „Bereich an der Elisabethstraße noch nicht erkennbar ist, wie eine schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers erfolgen soll“. Hier „steht …. kein geeigneter Vorfluter zur Verfügung“.
Lt. Begründung zum Bebauungsplan wurde das Büro Crystal Geotechnik damit beauftragt, im Umfeld des Kindergartens 2 Grundwassermessstellen zu errichten und ein hydrogeologisches Gutachten mit Ableitung eines Sicherungsvorschlags zu erstellen. Dieses Gutachten vom 05.05.2015 liegt dem Wasserwirtschaftsamt nicht vor. Lt. Begründung wird hier die Ausführung einer neuen Dränage- und Ablaufleitung mit Anschluss an eine bestehende Vorflutleitung im Bereich Marienstraße und weiterer Ableitung in Richtung Urtel empfohlen. Eine genaue Untersuchung über die Machbarkeit gibt es offensichtlich noch nicht und soll lt. Begründung parallel zur frühzeitigen Beteiligung erfolgen.
Ziel einer solchen Maßnahme muss zum einen die sichere, gedrosselte Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers in Richtung einer rückstaufreien Vorflut sein und zum anderen der Schutz von bestehenden und geplanten Gebäuden vor Überflutungen. „Im Bewusstsein der Bauwerksgefährdung … ist eine sachgerechte Lösung zu finden“, so der Bau-, Werk- und Umweltausschuss.
Hinsichtlich des Schutzes von Gebäuden vor zukünftigen Überflutungen sieht der vorliegende Satzungsentwurf bereits die Festsetzung einer vorgegebenen Höhenkote für den Erdgeschoss-Fußboden vor. Diese Kote wurde abgeleitet aus der Terrassenhöhe des Kindergartens, der im Juni 2013 von Hochwasser betroffen war.
Als wasserwirtschaftlicher Hinsicht gibt es im Satzungsentwurf darüber hinaus noch die Vorgabe zur Minimierung der Flächenversiegelung sowie die Vorgabe zur Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers an Ort und Stelle (falls möglich). Da im Plangebiet mit sehr hohen flurnahen Grundwasserständen zu rechnen ist, dürfte eine Versickerungslösung nur sehr eingeschränkt möglich sein. Das Entwässerungskonzept muss also auch die Rückhaltung bzw. gedrosselte Ableitung dieses (unverschmutzten) Niederschlagswassers von neu befestigten/versiegelten Flächen berücksichtigen.
Die Stadt Grafing begründet die Ausweisung des Baugebietes vor allem auch mit dem Siedlungsdruck. Sollte eine sachgerechte Lösung zur Ableitung von anfallendem Oberflächenwasser machbar sein und die Stadt Grafing an der Ausweisung festhalten, so muss die hochwasserangepasste Bauweise und der Schutz der Gebäude vor Hochwasser oberste Priorität haben. Mit Sturzfluten wie im Juni 2013 muss immer wieder gerechnet werden. Die Ausweisung des Wohngebietes im Süden halten wir grundsätzlich für falsch. Da diese Fläche in einer Senke liegt und sich hier auch zukünftig bei Hochwasser- oder Starkregenereignissen Wasser sammeln wird, sollte vielmehr überlegt werden, wie diese Fläche z.B. als Rückhaltefläche in das Entwässerungskonzept mit einbezogen werden kann. Wir empfehlen der Stadt, diese Fläche für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser im Bebauungsplan festzusetzen. § 9 (1) Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.
Sollte die Untersuchung zeigen, dass eine dauerhafte sichere Ableitung des Oberflächenwassers sichergestellt werden kann, bitten wir im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung um Festsetzung folgender Punkte:
· Die in der Sitzung festgesetzte Kote des Erdgeschoss-Fußbodens muss sich auf die Oberkante des Rohfußbodens beziehen.
· Die Ausführung von Unterkellerungen, Lichtschächten, Durchdringungen oder Fensteröffnungen im Untergeschoss müssen bis zu dieser Kote wasserdicht und auftriebssicher erfolgen. Neben der Überflutungsgefahr stellt auch hoch anstehendes Grundwasser eine starke Beanspruchung dar.
· Der Aufschluss von Grundwasser ist wasserrechtlich zu behandeln. Für Erdaufschlüsse nach § 49 WHG, welche in das Grundwasser einbinden, gilt, dass sie mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Landratsamt anzuzeigen sind. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Auch befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenkungen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig beim Landratsamt mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen.
Eine weitere Stellungnahme erfolgt im nachfolgenden Beteiligungsverfahren.
Bereits anlässlich des Billigungsbeschlusses hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 weitere Ermittlungen für ein Entwässerungskonzept gefordert. Grund waren die Ergebnisse der hydrogeologischen Untersuchung (Crystal Geotechnik vom 05.05.2015), die keine brauchbare Entwässerungslösung aufgezeigt haben.
Letztendlich ist eine Niederschlagswasserbeseitigung allein über einen historischen Regenwasserkanal möglich, von dessen Existenz die Stadt erst vor kurzem erfahren hat, der aber auf weite Strecken ertüchtigt werden muss. Eine entsprechende technische Konzeptstudie vom 24.02.2016 wurde dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim zur fachlichen Prüfung und Bewertung vorgelegt.
Derzeit ist die schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers also noch nicht gesichert. Zur endgültigen Klärung sind weitere Ermittlungen notwendig, insbesondere die fachliche Beurteilung der bisherigen Ergebnisse durch das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim. Da ein rechtmäßiges Abwägungsergebnis eine gesicherte Entwässerung voraussetzt (vgl. BayVGH, 11.02.2014 und BVerwG 21.03.2002), muss das Verfahren vorerst ausgesetzt werden. Das gilt jedoch nur für den südlichen Planungsbereich an der Elisabethstraße.
Um für den unproblematischen nördlichen Planungsbereich (Nettelkofener Straße) das Verfahren fortführen zu können, erfolgt eine Verfahrenstrennung.
6.12 Kreisbrandinspektion Ebersberg (Stellungnahme vom 02.10.2015)
Aus Sicht des abwehrenden Brandschutzes bestehen gegen das Vorhaben keine Bedenken, wenn nachstehende Hinweise/Auflagen berücksichtigt werden.
In der öffentlichen Verkehrsfläche von der „Nettelkofener Straße“ und „Adalbert-Stifter-Straße“ kommend, sind die Anforderungen in Anlehnung Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr (insbesondere Linienführung und Befahrbarkeit) zu beachten. Die Wendeanlage soll den Angaben in Anlehnung Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr entsprechend bzw. zumindest nach RASt 06 für ein zweiachsiges Müllfahrzeug.
In der öffentlichen Verkehrsfläche von der „Marienstraße“ kommend und in der „Elisabethstraße“ sind die Anforderungen in Anlehnung Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr (insbesondere Linienführung und Befahrbarkeit) zu beachten.
2. Löschwasserbedarf/-versorgung
Zur Wahrung des Grundschutzes ist der im DVGW Arbeitsblatt W405 genannte Löschwasserbedarf bereitzustellen (= Grundschutz). Dieser wird hier auf mindestens 48 m³/h (800 l/min) geschätzt (zum Teil Wandhöhen von bis zu 9 m, womit drei oberirdische Geschosse mit genanntem Pultdach möglich waren). Die Löschwassermenge muss im Löschbereich für eine gleichzeitige Entnahme an zwei Hydranten zur Verfügung stehen.
Hinweis: In den nachgeordneten bauordnungsrechtlichen Verfahren für die Sonderbauten (BayBO Art. 2 Abs. 4) können sich ggf. höhere Löschwassermengen als Objektschutz ergeben, die dann durch den jeweiligen Bauherrn vorzuhalten wären.
Der Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150 m nicht überschreiten. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind erforderlichenfalls Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydrant nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
Sind Umbauten an der bestehenden öffentlichen Trinkwasserversorgung notwendig, so sind ferner die normativen Verweise des DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 2 zu beachten.
Die öffentlichen Verkehrsflächen im nördlichen Planungsbereich (Nettelkofener Straße) müssen für Rettungsfahrzeuge ausreichend befahrbar sein. Maßstab sind die Richtlinien der DIN 14090. Diese verlangt im Kurvenbereich (Einmündung) einen Außendurchmesser von mindestens 21 m; bei Anfahrmöglichkeiten aus verschiedenen Richtungen gilt das für jede Anfahrrichtung. Für die Nettelkofener Straße (südliche Anfahrt) und die Adalbert-Stifter-Straße ist die Einmündung ausreichend bemessen. Zu eng ist der Radius von der Anfahrrichtung aus Nettel­kofen. Deshalb ist die Einmündung innerhalb der Fl.Nr. 485 noch aufzuweiten (ca. 2 m). Aufgrund der geringen Verkehrsbelastung kann für den Mindestdurchmesser die nördliche Straßengrundstücksgrenze der Nettelkofener Straße angesetzt werden; ein Ausholen der Fahrzeuge auf die Gegenfahrbahn ist hier unbedenklich.
Die Wendeanlage der Stichstraße im Planungsgebiet an der Nettelkofener Straße hat einen Radius von 9 m und entspricht damit den in der Stellungnahme gestellten Mindestanforderungen für ein 2-achsiges Müllfahrzeug gem. RASt 06 Nr. 61.2.2 Bild 57. Diese Mindestgröße (und Unterschreitung der Standards der DIN 14090) ist angesichts der geringen Länge der Stichstraße von 50 m (und von dieser Stelle aus einer max. Entfernung der Rettungswege zu dem künftigen Gebäude von 50 m) noch gerechtfertigt. Auf diese Länge ist das Ein-/Ausfahren größerer Einsatzfahrzeuge auch durch Rückwärtsfahren noch hinnehmbar. Das wurde auch bereits im Zuge von Voruntersuchungen in einer Besprechung am 18.12.2013 mit der Kreisbrandinspektion abgestimmt.
Für die Rettungssicherheit des Wohnheims für behinderte Menschen ist aufgrund der eingeschränkten Selbstrettungsfähigkeit der Personen ein gesondertes Rettungssystem vorgesehen. Hierüber ist im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren der Nachweis zu führen.
Löschwasserbedarf: Durch den zwischenzeitlichen Ringschluss mit Nettelkofen kann am bestehenden Hydranten an der Einmündung Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße eine Löschwassermenge von 48–96 m³/h vorgehalten werden, also gesichert die notwendige Mindestlöschwassermenge von 48/h auf zwei Hydranten.
6.13 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 19.08.2015)
- die Entnahme aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen.
Das Grundstück wird durch die zentrale Wasserversorgung der Stadt erschlossen. Auf die Regelungen der Wasserabgabesatzung mit deren Anschluss und Benutzungszwang wird verwiesen. Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation, insbesondere von Regenwassernutzungsanlagen, ist durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) gewährleistet.
6.14 Bayernwerk AG (Schreiben vom 02.09.2015)
Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.
Im überplante Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk AG oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk AG schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
· Vor Beginn der Verlegung von Versorgungsleitungen sind die Verlegezonen mit endgültigen Höhenanagaben der Erschließungsstraßen bzw. Gehwegen und den erforderlichen Grundstücksgrenzen vor Ort bei Bedarf durch den Erschließungsträger (Gemeinde) abzustecken.
Zur elektrischen Erschließung der kommenden Bebauung wird die Errichtung einer neuen Transformatorenstation erforderlich. Hierfür bitten wir Sie, eine entsprechende Fläche von ca. 30 qm uns für den Bau und Betrieb einer Transformatorenstation in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Verfügung zu stellen. Der Standort sollte im gekennzeichneten Bereich eingeplant werden (siehe Lageplan).
Die rechtzeitige Abstimmung für die Errichtung der Stromversorgung erfolgt bei der Planung/Umsetzung der Erschließungsarbeiten. Diese Aufgaben des Planvollzugs sind nicht abwägungsrelevant und bedürfen keiner Regelung im Bebauungsplanverfahren.
Beachtlich ist jedoch der mitgeteilte Bedarf einer zusätzlichen Transformatorenstation mit einer Fläche von 30 m². Der beschriebene Standort ist aber nicht umsetzbar bzw. steht im Konflikt mit der geplanten Bebauung. So erfolgt an dortiger Stelle auf Anregung des künftigen Bauherrn eine Erweiterung des Bauraums für ein Gartengeschoss.
Nach Abstimmung mit dem Netzbetreiber ist die Trafostation auch schon für die Teilbebauung an der Nettelkofener Straße notwendig, also unabhängig von der Realisierung des südlichen Teilbaugebietes an der Elisabethstraße. Eine Lage entlang des Fuß-/Radweges ist ebenfalls notwendig.
Nach Abstimmung mit den Bayernwerk AG wird deshalb eine Trafofläche an der Südostecke des Grundstücks Fl.Nr. 485 und der Weg (zur Anfahrbarkeit) auf 3 m verbreitert. Diese Breite der Wegefläche ist auch für die Errichtung eines kombinierten Geh- und Radweges notwendig, der eine Fahrbahnbreite von 2,50 m erforderlich macht.
6.15 Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 17.09.2015)
Ziel der Planung ist es, die planungsrechtliche Voraussetzung für die Errichtung eines Wohngebietes südlich der Nettelkofener Straße und westlich der Elisabethstraße zu schaffen. Im Rahmen der Planung ist sicherzustellen, dass angrenzende bestandskräftig genehmigte gewerbliche Nutzungen durch die geplante Wohnbebauung in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb und Wirtschaften auch im Hinblick auf ihre Weiterentwicklungsmöglichkeiten nicht eingeschränkt oder gar gefährdet werden. Dies gilt insbesondere im Kontext der von den Betrieben ausgehenden, betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch, etc.) einschließlich des zugehörigen Betriebsverkehrs.
Die mitgeteilten Anforderungen sind beachtet. Im Umfeld des Bebauungsplans befinden sich keine eingerichteten Gewerbebetriebe.
6.16 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 12.09.2015)
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i.S v. § 86 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
· Wir bitten dem Vorhabensträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 4 Monaten benötigt.
Die zeitgerechte und inhaltliche Abstimmung der Erschließung mit Telekommunikationsanlagen erfolgt bei der Planung/Umsetzung der Erschließungsarbeiten im späteren Planvollzug. Die Stellungnahme ist damit nicht Gegenstand der Bebauungsplanaufstellung.
6.17 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
(Schreiben vom 05.10.2015, Az.: P-2015-3584-1_S2)
Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeite, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Dem Bebauungsplan kommt eine zusätzliche Hinweisfunktion zu. Deshalb ist im Bebauungsplan (Hinweis B.7) die gesetzliche Meldepflicht nochmals erwähnt. Da – auch nach eigener Kenntnislage der Stadt – keine Erkenntnisse oder Vermutungen über die Existenz von Denkmälern im Planungsgebiet vorliegen, sind keine weiteren Ermittlungen bzw. Regelungen veranlasst.
7. Billigungs- und Auslegungsbeschluss:
7.1 Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung mit Umweltbericht vom 28.07.2015, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen für das nördliche Teilplanungsgebiet (Südlich der Nettelkofener Straße) beschlossen (Billigungsbeschluss). Für diesen Bebauungsplanentwurf ist das Bebauungsplanaufstellungsverfahren jetzt eigenständig (getrennt vom südlichen Teilplanungsgebiet) fortzuführen.
7.2 Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans „Südlich der Nettelkofener Straße“ mit Begründung und die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).
7.3 Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
7.4 Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.
7.5 Die weitere Fortführung des Bauleitplanverfahrens erfolgt erst, wenn der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 durch Abschluss des städtebaulichen Vertrages zur „sozialverträglichen Wohnraumsicherung“ umgesetzt ist.