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Timestamp: 2019-07-21 06:26:54
Document Index: 181691817

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 823', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 577', '§ 573', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 241', 'BGH', '§ 11', '§241', 'BGH']

BGH: Neue examensrelevante Rechtsprechung zum Mietrecht | Juraexamen.info
19. Dezember 2016 | von Sabine Vianden
Doch auch der BGH hat eine Schadensersatzpflicht des Mieters verneint. Zunächst einmal aber zum Vorgehen in der Klausur: Das Aufbewahren illegaler Betäubungsmittel in der Wohnung stellt einen vertragswidrigen und über den zulässigen Rahmen hinausgehenden Gebrauch der Mietsache dar, folglich eine Pflichtverletzung, sodass grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nach §§ 535, 280 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Auch der BGH bestätigt dies in seiner Pressemitteilung grundsätzlich (Pressemitteilung des BGH Nr. 226/2016 v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16):
„Zwar habe der Beklagte mit der Aufbewahrung von 26 Gramm Marihuana in der Wohnung die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten und seine gegenüber dem Vermieter bestehende mietvertragliche Obhutspflicht verletzt. Denn ein Mieter habe die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und bei ihrer Benutzung alles zu unterlassen, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Verbrauch nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen könne. Bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung müsse derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutze oder zur Verfügung stelle, damit rechnen, dass es im Zuge aufgrund dessen durchgeführter strafprozessualer Maßnahmen – wie Durchsuchungen – zu Schäden an der Wohnung kommen könne.“
Laut BGH fehlt es aber an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang zwischen dieser Pflichtverletzung und den bei der Durchsuchung entstandenen Schäden. Von dem Tatvorwurf des Handeltreibens mit illegalen Betäubungsmitteln, der auch Grundlage für den Durchsuchungsbeschluss war, ist der Mieter ja schließlich freigesprochen worden. Wie jedem Examenskandidaten bekannt sein dürfte, muss aber, damit Kausalität bejaht werden kann, jedenfalls die sog. conditio-sine-qua-non-Formel erfüllt sein. Die Pflichtverletzung, also das Aufbewahren des Marihuanas, dürfte nicht hinweggedacht werden können, ohne dass der Erfolg, also die Beschädigung der Türe entfiele. In der Pressemitteilung heißt es dazu:
„Die Ermittlungsmaßnahmen wären in gleicher Weise durchgeführt worden, wenn der Beklagte diese Betäubungsmittel nicht erworben und in der Wohnung aufbewahrt hätte. Ohne entsprechenden Kausalzusammenhang – die so genannte conditio sine qua non – fehle es aber bereits am Grunderfordernis einer jeden Schadenszurechnung und eine Ersatzpflicht des Beklagten sei deshalb – auch nach den Vorschriften über unerlaubte Handlungen (§ 823 BGB) – ausgeschlossen.“
Die Durchsuchung hat aufgrund des Verdachts hinsichtlich des Handels mit Betäubungsmitteln, nicht des Erwerbs von Betäubungsmitteln stattgefunden. Der Erwerb und die Aufbewahrung des Marihuanas – also die vorwerfbare Pflichtverletzung – standen also in keinem Zusammenhang zu der bei der Durchsuchung eingetretenen Beschädigung der Wohnungstür. Da der Verdacht des Handeltreibens nicht bestätigt werden konnte, kann man dies dem Mieter auch nicht als Pflichtverletzung vorwerfen.
Man kann abschließend sagen: Der Mieter hat gleich in mehrfacher Hinsicht Glück gehabt, dass sich der Verdacht des Handeltreibens nicht erhärtet hat. Mehrfaches Glück und bestenfalls Erfolg hat auch der Examenskandidat, der den Zusammenhang zwischen Vorwerfbarkeit der Pflichtverletzung und Kausalität erkennt. In der mündlichen Prüfung bietet es sich dann insbesondere für den Zivilrechtler an, sich dem Sachverhalt seines Kollegens aus dem Strafrecht anzuschließen und die hier dargestellten Probleme erörtern zu lassen.
II. Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR
Der zweite Sachverhalt betraf die Frage, ob auch eine GbR sich als Vermieterin auf den Kündigungsgrund Eigenbedarf berufen kann. Obwohl § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten ist, hat der BGH dies bejaht und somit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen „zuzurechnen“ ist, im Ergebnis bestätigt. Außerdem hat der BGH seine Rechtsprechung zu den Konsequenzen einer unterlassenen Anbietung von alternativem Wohnraum geändert.
1. Sachverhalt (aus Pressemitteilung, verkürzt)
Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende GbR, der ein Anwesen gehört, in welcher die streitige Wohnung liegt. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Die streitige Wohnung war an die Beklagten vermietet. Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Dabei hat die Klägerin es unterlassen den Mietern eine sich ebenfalls in dem Gebäude befindliche Zweizimmerwohnung anzubieten.
a. Eigenbedarf auch bei GbR?
Hauptproblem des Falles ist die Anwendbarkeit des Kündigungsgrundes Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf eine GbR als Vermieterin. Das Berufungsgericht hatte nämlich eingewandt, dieser Tatbestand könne aus Schutzzwecküberlegungen bei einer GbR gar nicht vorliegen: Die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen.
Der BGH erkennt laut seiner Pressemitteilung (BGH Nr. 225/2016 v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15) zwar an, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB seinem Wortlaut nach prinzipiell auf natürliche Personen zugeschnitten ist, hält der Argumentation des Berufungsgerichts aber entgegen:
„Der Zweck der Kündigungsregelungen in § 573 BGB bestehe dagegen darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstelle, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr solle hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden.“
Schon vor der Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts habe der BGH anerkannt, dass eine GbR als Vermietermehrheit von natürlichen Personen wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Seit der Anerkennung der Teilrechtfähigkeit habe sich die Interessenlage – so die Pressemitteilung – obwohl nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen, sondern nun die Gesellschaft selbst Vermieterin geworden ist, nicht verändert. Somit kommt eine analoge Anwendung des § 573 BGB in Betracht.
Weitere Voraussetzung der Analogie ist aber die planlose Regelungslücke, welche der BGH wie folgt begründet:
„Den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz (in Kraft seit 01.09.2001) sei zu entnehmen, dass eine Änderung der bisherigen Rechtslage nicht beabsichtigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolgten Ergänzung der Kündigungssperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer Personengesellschaft habe der Gesetzgeber (erneut) bestätigt, dass er einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen absprechen wolle, sondern lediglich in bestimmten Fallkonstellationen die Verlängerung der Kündigungsfrist für geboten hält.“
Die Lücke lasse sich nicht ausreichend durch Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) schließen, weil dieser eine umfassende Einzelfallabwägung erfordert. Auch das Schutzzweckargument des Berufungsgerichts greift nach Ansicht des BGH nicht, weil eine solche „Unüberschaubarkeit“ ebenso bei anderen Vermietermehrheiten, wie Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften, auftreten könne und es keinen Grund gibt die GbR demgegenüber schlechter zu behandeln. Missbrauchsfällen kann in ausreichendem Maße durch § 242 BGB begegnet werden.
b. Unterlassene Anbietung
Außerdem hatte der BGH zu klären, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung der in demselben Gebäude gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist. Hier hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und stattdessen entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung in einem solchen Fall nicht unwirksam ist, weil es sich nicht um unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) handle, sondern um eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB), sodass lediglich Schadensersatzansprüche bezüglich z.B. Umzugs- und Maklerkosten entstünden.
3. Zweites Fazit
Überraschend ist dieses Urteil nicht. Vielmehr stellt es eine Klarstellung dahingehend dar, dass der BGH seine vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit entwickelte Rechtsprechung zur Anwendbarkeit der Eigenbedarfskündigung auf die GbR fortsetzt. Die Teilrechtsfähigkeit der GbR ist inzwischen anerkannt, eine kurze Begründung sollte man im Examen aber parat haben (u.a. Einstufung als insolvenzfähig, § 11 Abs. 2 Nr. 1 InsO).
Über eine ähnliche Fallgestaltung der Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung haben wir bereits berichtet. Auch die Fälle der Eigenbedarfskündigung einer GmbH und Co KG, auf welche die Rechtsprechung zur GbR nicht anwendbar ist, und einer Person des öffentlichen Rechts sollten an dieser Stelle nachgelesen werden, um sich die Unterschiede zwischen den Konstellationen einzuprägen. Hier ist die Begründung entscheidend!
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Jimmy, die Grille
Die Kausalität wäre zu bejahen, hätte das Gericht als Pflichtverletzung darauf abgestellt, dass der Dealer keine Rücksicht auf das Eigentum (§241 II ) des Vermieters nahm, indem er illegaler Tätigkeiten IN der Mietwohnung nachging und eine Durchsuchung provozierte. Dies ist auch nicht atypisch, es ist gerade Aufgabe der Polizei, dem nachzugehen und ein Aufbrechen der Tür kann leicht verhältnismäßig sein. Denn diese Tätigkeit kann nicht hinweggedacht werden. Meiner bescheidenen Meinung nach wurde hier ein falscher Anknüpfungspunkt gewählt.
Vertragspflicht ist, sich nicht treuwidrig zu verhalten. Treuwidrig
handelt u.a., wer etwas verweigert, was ohnehin alsbald herauszugeben ist.
Eine zerstörte Wohnungstür bei einer Mietwohnung kann eine
Eigentums- und Besitzstörung sein. Der Mieter kann insoweit
grundsätzlich sachlich zur Behebung verpflichtet sein. Dies umso eher er durch vorherige pflichtwidrige Gefahrbegründung eine solche Störung mit bedingt hat, wie etwa bei illegalem Betäubungsmittelbesitz in der Wohnung. Übernimmt der Vermieter die Beseitigung, kann der Mieter insoweit von seiner grundsätzlichen Beseitigungspflicht befreit sein und damit für die Kosten haften.
Etwas anderes kann gelten, soweit der Vermieter vertraglich zu haften hat. Bei Störungen wegen illegalem Betäubungsmittelbesitz in der Mietwohnung kann dies weniger der Fall sein, soweit den Vermieter hier regelmäßig kein Verschulden trifft.
Der Mieter kann damit also grundsätzlich ohnehin alsbald für die
Beseitigung und deren kosten Einzustehen haben. Eine Verweigerung dabei kann treuwirdrig scheinen. Damit kann dem Vermieter hier ein entsprechender Schadensersatzanspruch zustehen.
Deine Ansicht finde ich im Ansatz nachvollziehbar, sie begegnet allerdings denselben Bedenken wie das Anknuepfen an die Hauptpflicht (die je nach Sachverhalt verfangen).
Ob der Mieter freigesprochen wurde oder nicht, ist meiner Meinung irrelevant. Es kommt nur darauf an, ob er (tatsaechlich) vertragspflichtwidrige Handlungen vorgenommen hat auf grund derer die Ermittlungsbehoerden taetig geworden sind. Die mietvertraglichen Hauptpflichten – auf die der BGH abstellt – werden auch durch den illegalen Besitz von Betaeubungsmitteln (und nicht nur durch das Handeltreiben) verletzt, da Wohnraum nicht zur Begehung von poenalisierten Akten bereitgestellt wird (werden darf). Allerdings sind diese eben nur aequivalent kausal, wenn die Behoerden auf grund (vermeintlicher) Kenntnis dieser (an eine existente Pflichtverletzung anknuepfend) taetig geworden sind. Gleiches gilt bei Qualifikation als Schutzpflichtverletzung. Auch dann muss der Mieter durch diese eine Bedingung fuer die Durchsuchung gesetzt haben.
Entscheidend ist somit – mMn – vorliegend die Sachlage (die ich nicht kenne). Hat der Mieter durch sein auf die Mietsache bezogenes Verhalten Anlass zur Durchsuchung gegeben oder nicht? Wurde er beispielsweise beim Rauchen in der Wohnung oder beim Hereinschaffen beobachtet, begruenden diese Pflichtverletzungen eine aequivalent kausale Beziehung zur Durchsuchung. Haette er aus der Wohnung heraus Handel getrieben (oder Pflichtverletzungen in Bezug auf das Mietobjekt begangen, die sich fuer die Behoerden als solches darstellten) sollte dies eine Aequivalenzbeziehung (unabhaengig vom Ausgang des Strafverfahrens) begruenden. Folgefrage waere dann natuerlich die Adaequanz.
Die Entscheidung ist somit im Falle einer Sachlage, bei der die Grundlage des behoerdlichen Handels nicht mietvertragspflichtwidrig hervorgerufen wurde (280 I) oder keinen engen Zusammenhang zur Durchsuchung einer Wohnung aufweist (823 I; II) – es handelt sich schliesslich um einen weiter gefassten Zusammenhang als bei den ‚Verfolgerfaellen‘ – nachvollziehbar.
Eine andere Frage ist dann der Anspruch des Vermieters gegen das Land und ein Folgeanspruch des Landes gegen den Mieter. Beides sollte sich nach dem spezifischen Verwaltungsrecht richten. Der Kommentar von bimbam erschliesst sich mir nicht… mag an mir liegen oder der Verwendung einer gewoehnungsbeduerftigen Terminologie geschuldet sein.
Der Beitrag oben stellt in den Raum, dass eine schuldhafte vertragliche Pflichtverletzung ebenso erst ein Nichtbeheben des Schadens an der Tür oder ein finanzielles Einstehen dafür sein kann.
Zur Schadensbehebung kann der Mieter bereits dinglich verpflichtet sein. Es kann in dem Türschaden eine Eigentums-/ und Besitzstörung gegenüber dem Vermiter begründet liegen. Der Mieter kann zur Behebung grundsätzlich aufgrund vorherigen gefahrbegründenden Verhalten verpflichtet sein. Gefahrbegründendes Vorverhalten kann Betäubungsmittelbesitz etc. sein. Eine ununterbrochene unmittelbare Kausalität für den Schaden müsste danach weniger zwingend erforderlich scheinen. Nähere Erwägungen zur Kausalität können zweifelhaft bleiben.
Finanziell kann der Mieter bereicherungsrechtlich einzustehen haben. Dies etwa wegen Befreiung von einer Verbindlichkeit zur Schadensbehebung, soweit der Vermieter den Schaden behebt.
Danach kann eine Weigerung zur Schadensbeseitung an der Tür oder eines finanziellen Einstehens dafür vertraglich schuldhaft pflichtwidrig treuwidrig sein. Darauf kann ein m:E. entsprechender Schadensersatzanspruch gründen.
(Bevor nun wieder, etwa hinsichtlich einer Kausalitätsfrage, eher nur vernebelnde Endlosdiskussionen anfangen, sollte eine solche Begründung vielleicht erst mal einfach klar widerlegt sein.)
Die mit den dinglichen Verpflichtungen? Oder die das Regelungssystem des Mietrechts aushelbende Konstruktion einer Schadensbeseitigungspflicht statt einer Schadensersatzpflicht?
Oder die Bezeichnung der Zerstörung einer Tür als Besitzstörung? Das ist alles kaum erwiderungfähig.
Die bereicherungsrechtliche Konstruktion ist aus demselben Holz geschnitzt. Es handelt sich um Billigkeitsrecht und es gibt bereits einen Schadensersatzanspruch (statt einer Beseitigungsverpflichtung – weshalb bereits keine Befreiung erfolgt sein kann) – wo ist der Anwendungsbereich? Gegenüber welcher dritten (!) Person wäre der Mieter denn von seiner Verbindlichkeit befreit worden? Durch den Vermieter beim Fermieter mit F?
Am Ende kommt also dann doch noch ein SE-Anspruch wegen “vertraglich schuldhaft pflichtwidrig treuwidrig“ (sic!) in Betracht… die arme Kondiktion (welche überhaupt!?) läuft also doch leer!?
Diffamierung… welch passendes Wort. Kann man heutzutage scheinbar bei jeder Kritik verwenden. Das ist ein Fachwebsite, die der Ausbildung und Information dienen soll. Lassen Sie doch bitte diese aggressive Selbstverwirklichung beiseite.
Inwieweit soll Mietrecht durch Sachenrecht aushebelbar sein. Soll im Rahmen von Mietrecht kein Sachenrecht gelten können, und woraus soll dies folgen? Nachweise?
Wenn hier Sachenrecht grundsätzlich gelten können sollte, was spräche gegen eine Eigentum- und Besitzstörung durch eine beschädigte Tür, wenn dadurch eine Mietwohnung als Eigentum und (mittelbarer) Besitz eines Vermieters in der Nutzbarkeit beschränkt schiene?
Wenn Sachenrecht gelten können sollte, warum sollte dabei keine dingliche Pflicht zur Störungsbeseitigung bestehen können?
Einerseits ist ein Schadensersatzanspruch abgelehnt. Zugleich ist sodann ein solcher bejaht, um eine Befreiung von Ansprüchen ablehnen zu können. Hierbei scheint noch unklar, was gelten soll.
Soweit der Vermieter die Reparatur übernehmen würde, selbst wenn nicht er, sondern der Mieter grundsätzlich dazu verpflichtet wäre, scheint der Mieter auf Kosten des Vermieters durch ersparte Aufwendungen bereichert sein zu können. Das kann eine bereicherungsrechtliche Haftung begründen. Was genau schiene hierbei ein Problem?
Diffamierung ist bewährte Methode, sachlich zu verschleiern. Allein der letzte Beitrag scheint voller Diffamierungen, wie: „welche begründung? kaum erwiderungsfähig; aus demselben Holz, die arme Kondiktion, agressive Selbstverwirklichung“.
Eine klare sachliche Widerlegung im Sinne einer eingeforderten rein sachlichen Diskussion scheint wenig ersichtlich.