Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ibpb-2-2-4511-653-15-ng
Timestamp: 2017-09-21 22:54:33+00:00
Document Index: 2042418

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 30', 'art. 14', 'art. 22', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 195', 'art. 206', 'art. 210', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 45', 'art. 45', 'art. 14', 'art. 14']

IBPB-2-2/4511-653/15/NG | Interpretacja indywidualna
Jak prawidłowo określić wartość kosztu uzyskania przychodu z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w postaci kosztu nabycia sprzedanego udziału w nieruchomości w kontekście prawidłowego wyliczenia uzyskanego dochodu (bądź poniesionej straty), o którym mowa w art. 30e ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od fizycznych?
IBPB-2-2/4511-653/15/NGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 października 2015 r. (data otrzymania 5 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym przez Wnioskodawcę – jest prawidłowe.
W dniu 5 listopada 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym przez Wnioskodawcę.
W dniu 14 grudnia 2010 r. aktem notarialnym „umowa sprzedaży oraz przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokali” Wnioskodawca nabył wraz z żoną do majątku wspólnego udział wynoszący 7526/101999 części w prawie własności nieruchomości (budynek handlowo-usługowo-mieszkalno-gastronomiczny) na działkach oznaczonych nr 3317/3 oraz 2882/1 oraz udział wynoszący 1/132 części w prawie własności działki oznaczonej nr 3317/4 za łączną kwotę 181 717,29 zł.
Wartość nabytego udziału 1/132 części w niezabudowanej działce nr 3317/4 wyniosła 21,59 zł (zgodnie z ust. XXII lit. b) ww. aktu notarialnego). Pozostała kwota, tj. 181 695,70 zł. stanowi zapłatę za udział w prawie własności nieruchomości w postaci budynku (lokal mieszkalny) oraz w prawie własności gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek a także w częściach wspólnych budynku (lokal niemieszkalny).
Nabyty udział w prawie własności budynku stanowi cały lokal mieszkalny oznaczony w akcie notarialnym numerem roboczym 11 o powierzchni 53,80 m2 (ust. XXIX pkt 11 aktu notarialnego) oraz część własności lokalu użytkowego, niemieszkalnego oznaczonego numerem roboczym 1 (ust. XVII lit. e) pkt 1 aktu notarialnego) w proporcji 790/10000 (ust. XXIX pkt 1, lit. e) ww. aktu notarialnego).
Zgodnie z nabytym udziałem w lokalu niemieszkalnym jego powierzchnia wynosi 271,69 m2 x 790/1000 co daje 21,46 m2. W akcie notarialnym zawarto również stwierdzenie (w ust. XXXI lit. b), że wartość lokali oraz udziałów w lokalach po ustanowieniu odrębnej własności lokali odpowiadać będzie ich dotychczasowym wartościom, pozostanie bez zmian. Tak więc zapłacona przez Wnioskodawcę i jego żonę cena odpowiada nabyciu przez nich 75,26 m2 powierzchni w rzeczonym budynku. Zatem wartość 1 m2 zakupionej przez małżonków powierzchni wynosi 181 695,70 zł / 75,26 m2 co daje kwotę 2 414,24 zł za m2.
W dniu 28 czerwca 2012 r. aktem notarialnym zostały zawarte umowy rozwiązujące umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokali i o podział nieruchomości do korzystania, umowa zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali oraz umowa podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Dokonano inwentaryzacji budynku co miało wpływ na dotychczasowe oznaczenie lokali oraz ich powierzchnię.
Lokal mieszkalny oznaczony wcześniej nr 11 ostatecznie oznaczono nr 7, zaś lokal niemieszkalny oznaczony wcześniej nr 1 oznaczono ostatecznie nr 10.
Po inwentaryzacji lokal mieszkalny wcześniej o powierzchni 53,80 m2 został określony jako lokal o powierzchni 52,80 m2 zaś lokal niemieszkalny wcześniej o powierzchni 271,69 m2 został określony jako lokal o powierzchni 271,81 m2 (należny małżonkom udział 790/10000 nie uległ zmianie). Powierzchnia udziału w lokalu niemieszkalnym wynosi 271,81 m2 x 790/10000 co daje wartość 21,47 m2.
Zmianie nie uległa należna i zapłacona przez małżonków kwota 181 695,70 zł, co zapisano na stronie 14 aktu w § 9. Zgodnie z tymi zmianami, wyliczona wcześniej wartość 1 m2 zakupionej przez małżonków powierzchni wynosi 181 695,70 zł/74,27 m2 co daje kwotę 2 446,42 zł za 1 m2. Stosowne zapisy co do własności lokalu mieszkalnego oraz współwłasności lokalu niemieszkalnego zostały zawarte w założonych dla nich księgach wieczystych.
W dniu 25 września 2015 r. aktem notarialnym została zawarta umowa sprzedaży, umowa podziału nieruchomości wspólnej do korzystania oraz akt ustanowienia hipoteki. Przedmiotem sprzedaży był opisany wcześniej lokal niemieszkalny oznaczony nr 10, w którym udział Wnioskodawcy i jego żony wynosił 790/10000 co stanowi część powierzchni równą 21,47 m2. Cena sprzedaży udziału Wnioskodawcy i jej żony wynosiła 39 500,00 zł.
Jak prawidłowo określić wartość kosztu uzyskania przychodu z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w postaci kosztu nabycia sprzedanego udziału w nieruchomości w kontekście prawidłowego wyliczenia uzyskanego dochodu (bądź poniesionej straty), o którym mowa w art. 30e ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując prawidłowego obliczenia kosztu 1 m2 nabytej powierzchni w postaci lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu niemieszkalnym należy ustalić koszt nabycia zbywanego udziału w lokalu niemieszkalnym jako iloczyn 21,47 m2 oraz kwoty 2 446,42 zł. Co daje wartość 52 524,64 zł.
W związku z powyższym wyjaśnieniem, Wnioskodawca uważa, że zbywając swój udział w lokalu niemieszkalnym za kwotę 39 500,00 zł, nie uzyskał dochodu z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa Wnioskodawca uważa, że w terminie do 30 kwietnia 2016 r. powinien złożyć w urzędzie skarbowym odrębne od żony zeznanie PIT-39 wykazując w nim poniesioną stratę.
Powyższa strata ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) w całości wyniesie – 13 024,64 zł, co wynika z różnicy 39 500,00 zł i 52 524,64 zł. Zatem kwota straty przypadająca na Wnioskodawcę wyniesie – 6 512,32 zł.
Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym przez Wnioskodawcę. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczącym skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym przez żonę Wnioskodawcy zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Tym samym każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.
Natomiast instytucja zniesienia współwłasności stanowi likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 210 ustawy Kodeks cywilny – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Mając zatem na uwadze powołane powyżej uregulowania prawne stwierdzić należy, że w sytuacji gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, zniesienie współwłasności nie może być traktowane w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności w części przekraczającej udział w nieruchomości stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości w tej części, która przekracza udział, który współwłaściciel posiadał przed zniesieniem współwłasności. Należy ponadto wyjaśnić Wnioskodawcy, że o tym czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nabycia decyduje porównanie wartości udziału w nieruchomości z wartością lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności.
W tym miejscu należy wspomnieć, że zawarcie umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokali nie wywołuje skutków prawnych w postaci poddziału nieruchomości i nabycia prawa własności określonego lokalu mieszkalnego, jest tylko umową zobowiązującą do zawarcia takiej umowy w przyszłości. Dlatego w niniejszej sprawie, zarówno co do ustalenia daty nabycia udziału w lokalu niemieszkalnym, jak również co do ustalenia czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nabycia udziału w tym lokalu (tj. ustalenia czy Wnioskodawca nabył majątek o wartości przewyższającej jego udział przed zniesieniem współwłasności) nie mają znaczenia zapisy umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokali.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz żoną w 2010 r. nabyli m.in. udział wynoszący 7526/101999 w prawie własności nieruchomości (budynek handlowo-usługowo-mieszkalno-gastronomiczny) na działkach oznaczonych nr 3317/3 oraz 2882/1 za łączną kwotę 181 695,70 zł. Z kolei 28 czerwca 2012 r. została zawarta m.in. umowa zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali oraz umowa podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. W wyniku ww. zniesienia Wnioskodawca wraz z żoną stali się właścicielami m.in. lokalu mieszkalnego o powierzchni 52,80 m2, oraz udziału 790/10000 w lokalu niemieszkalnym o powierzchni 271,81 m2. Jak wskazał Wnioskodawca, zmianie nie uległa należna i zapłacona przez małżonków kwota 181 695,70 zł. Zgodnie z tymi zmianami, wyliczona wcześniej wartość 1 m2 zakupionej przez małżonków powierzchni wynosi 181 695,70 zł/74,27 m2 co dało kwotę 2 446,42 zł za 1 m2. We wrześniu 2015 r. współwłaściciele sprzedali lokal niemieszkalny. Wnioskodawca wraz żoną za sprzedaż swojego udziału uzyskali 39 500,00 zł.
Z powyższych okoliczności wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie nabył nieruchomości i udziału w nieruchomości o wartości większej niż wartość przysługującego mu udziału w całej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. Tym samym stwierdzić należy, że ww. udział 790/10000 w lokalu niemieszkalnym Wnioskodawca nabył w 2010 r.
Z uwagi na fakt, że sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi ona dla Wnioskodawcy źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dokonując oceny skutków podatkowych tej sprzedaży zastosować należy przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
I tak, w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Można do takich kosztów zaliczyć koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, przy czym nie będą one kosztami w pełnej wysokości, lecz w odpowiedniej proporcji przypadającej na udział w lokalu niemieszkalnym należący do Wnioskodawcy i pod warunkiem, że zostały faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę.
Mając powyższe przepisy na uwadze stwierdzić należy, że przychodem Wnioskodawcy ze sprzedaży udziału 790/10000 w lokalu niemieszkalnym będzie wartość wyrażona w cenie sprzedaży, czyli połowa z kwoty 39 500,00 zł – jeśli odpowiada ona cenie rynkowej (z uwagi na okoliczność, że ww. udział nabył Wnioskodawca wraz z żoną do ich majątku wspólnego), pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia (o ile takowe koszty poniósł Wnioskodawca).
Tak obliczony przychód Wnioskodawca powinien pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku odchodowym od osób fizycznych.
W myśl ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość ww. nakładów – stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy – ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Zatem z przywołanego powyżej przepisu art. 22 ust. 6c ustawy wynika, że dla Wnioskodawcy kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu niemieszkalnym będzie cena nabycia tego udziału. Wnioskodawca wskazał, że nabył udział w lokalu niemieszkalnym za kwotę 52 524,63 zł, która stanowi iloczyn 21,47 m2 czyli powierzchni lokalu niemieszkalnego przypadającej na udział Wnioskodawcy w tym lokalu oraz kwoty 2 446,42 zł stanowiącej cenę nabycia przez Wnioskodawcę 1 m2 w ogólnej powierzchni budynku. Jeżeli zatem w akcie notarialnym, na podstawie którego Wnioskodawca nabył w 2010 r. udział w nieruchomości nie została wyszczególniona odrębnie wartość lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, a zapłacona przez Wnioskodawcę cena dotyczy udziału w całej nieruchomości, to wskazany przez Wnioskodawcę sposób określenia kosztu nabycia udziału w lokalu niemieszkalnym należy uznać za prawidłowy. W takiej bowiem sytuacji cena nabycia dotyczyła udziału w całej nieruchomości a nie odrębnie udziału w lokalu mieszkalnym i niemieszkalnym. Tym samym należy przyjąć, że koszt nabycia 1 m2 poniesiony przez Wnioskodawcę był taki sam zarówno w części dotyczącej lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego.
Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).
Zatem Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia w terminie do 30 kwietnia 2016 r. zeznania PIT-39 i wykazania osiągniętego dochodu (straty) ze sprzedaży w 2015 r. udziału w lokalu niemieszkalnym, przy czym z uwagi na to, że ww. udział nabył do wspólności majątkowej małżeńskiej wysokość dochodu (straty) powinien wykazać w połowie, tj. w części odpowiadającej jego udziałowi w majątku dorobkowym małżonków. Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu obliczenia dochodu (straty) ze sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym należy uznać za prawidłowe.
Organ nie może jednak potwierdzić, że podatek dochodowy ze sprzedaży udziału w nieruchomości nie wystąpi. Wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Organ nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawcę we wniosku kwot dokonać wyliczenia wysokości podatku do zapłaty przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem okoliczność czy wyliczone w przedstawiony we wniosku sposób koszty nabycia udziału w lokalu niemieszkalnym w rzeczywistości przewyższyły uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży tego udziału podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego, a nie przez Organ interpretacyjny. Organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego.
Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.
IBPB-1-2/4510-190/16/JW | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IBPB-2-2/4511-653/15/NG