Source: http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/152510150000503_I_C_000180_2013_Uz_2015-10-19_001
Timestamp: 2020-07-08 22:14:19+00:00
Document Index: 56975873

Matched Legal Cases: ['art. 180', 'art. 179', 'art. 180', 'art. 180', 'Art. 180', 'art. 180', 'art. 6', 'art. 207', 'art. 180', 'art. 481', 'art. 98']

Treść orzeczenia I C 180/13 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych
I C 180/13 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 2015-10-19
Sygn. akt I C 180/13
Protokolant: Weronika Wybór
po rozpoznaniu w dniu 5 października 2015 roku na rozprawie
sprawy z powództwa K. J. z domu G.
zasądza od pozwanego P. M. (1) na rzecz K. J. kwotę 12.300 złotych (dwanaście tysięcy trzysta) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 listopada 2012 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 3.015 złotych (trzy tysiące piętnaście) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Pozwem z dnia 29 listopada 2012 r. powódka K. J. (poprzednio G.), reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata, prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...) wniosła o zasądzenie od pozwanego P. M. (1) kwoty 12.300 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarła z pozwanym umowę pośrednictwa, na mocy której zobowiązała się przedstawić pozwanemu ofertę sprzedaży mieszkania (...) – pokojowego położonego w centrum Ł.. Powódka wywiązała się ze swojej części zobowiązania, zaś pozwany uchyla się od obowiązku zapłaty prowizji.
/pozew k. 2 – 8/
W odpowiedzi na pozew z dnia 20 marca 2013 r. pozwany P. M. (1), reprezentowany przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wniósł o oddalenie w całości powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pisma pozwany podniósł, iż w jego ocenie powództwo jest całkowicie bezzasadne i oparte na dowolnie przedstawianych dowodach. Pozwany wskazał, iż nigdy nie zlecał powódce usługi pośrednictwa dotyczącej nabycia lokalu przy ul. (...), oraz że to nie on podpisał się na druku umowy z dnia 31 stycznia 2012 r. przy poświadczaniu otrzymania adresu nieruchomości. Pozwany od początku zainteresowany był nabyciem za pośrednictwem powódki samodzielnie odrębnej własności lokalu, nie zaś jedynie udziałów we współwłasności nieruchomości. Co więcej, pozwany podniósł, że strony w przypadku dojścia między nimi do porozumienia w sprawie zlecenia czynności pośrednictwa zawsze co do konkretnego lokalu, każdorazowo podpisywały odrębną umowę w tym zakresie, o czym świadczy zawarcie umowy pośrednictwa z dnia 8 lutego 2012 r. dotyczącej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Powódka nigdy nie dokonała również żadnych czynności faktycznych umożliwiających pozwanemu dokonanie czynności prawnej dotyczącej nieruchomości położonych w Ł. przy ul. (...), a więc jakiejkolwiek usługi uzasadniającej naliczenie przez nią wynagrodzenia z tego tytułu. Z daleko posuniętej ostrożności procesowej pozwany podniósł, iż nawet jeśli uznać, że powódka wykonała czynności pośrednictwa obrotu nieruchomościami dotyczącego nieruchomości przy ul. (...), to winna ona ponieść także odpowiedzialność za istniejące, ukryte wady tego prawa.
/odpowiedź na pozew k. 40 – 53/
W dniu 31 stycznia 2012 r. powódka K. G., prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Biuro (...) (Pośrednik), zawarła z pozwanym P. M. (1) (Poszukujący) umowę pośrednictwa.
Na mocy § 1 umowy Poszukujący powierzył P. podjęcie czynności zmierzających do zawarcia umowy kupna, zamiany, najmu bądź dzierżawy nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego do lokalu. Przedmiot transakcji strony określiły jako „4 pokoje centrum”. Czynności pośrednictwa obejmowały m.in. wyszukiwanie oferty odpowiadającej wymaganiom Poszukującego w bazie danych P. i biur współpracujących, udzielanie informacji o dostępnych ofertach, kojarzenie kontrahentów transakcji, tj. przekazywanie adresów oraz kontaktów z Oferującym oraz pomoc w zgromadzeniu dokumentacji niezbędnej do zawarcia ww. umów (§ 2).
Poszukujący oświadczył, iż korzystając z usług (...), uzyskał w trybie pośrednictwa handlowego informację o lokalizacji przedmiotu transakcji, którą pokwitował w dalszej części umowy lub na Karcie Klienta Poszukującego (§ 4 ppkt a.).
W § 5 ppkt a. umowy strony uzgodniły, iż poszukujący zobowiązuje się w przypadku dokonania przez niego lub jego bliskich transakcji kupna pobranego z BON (...), zapłacić P., najpóźniej w dniu zawarcia transakcji, uzgodnioną prowizję w wysokości 2,5 % plus 23% podatku VAT od ceny transakcyjnej, nie mniejszej jednak niż 80% ceny ofertowej.
Stosownie do treści § 9 umowy Poszukujący zobowiązał się do zapłaty przedmiotowej prowizji również w sytuacji, gdy wszelkie czynności prowadzące do realizacji transakcji pomiędzy Poszukującym, a kontrahentem skojarzonym przez P., zostały przeprowadzone bez udziału P. lub innych osób z nim współpracujących, w przypadku realizacji transakcji w wyniku pobrania oferty od P. w imieniu lub na rzecz osoby trzeciej, jeżeli osoba ta nie zapłaci prowizji we właściwym terminie, bez względu na stosunek łączący Poszukującego z tą osobą, także po rozwiązaniu umowy pośrednictwa oraz w przypadku realizacji transakcji przez osobę trzecią, której Poszukujący przekazał ofertę uzyskaną od P..
Pozwany własnym podpisem poświadczył, iż adres ul. (...) 23/3 w Ł. otrzymał od P. w trybie pośrednictwa handlowego. Przy adresie ul. (...) podpisał się brat pozwanego D. M. podczas spotkania z powódką, kiedy to powódka pokazywała mu nieruchomość położoną w Ł. przy ul. (...).
/umowa pośrednictwa z dnia 31 stycznia 2012 r. k. 13 i verte /
W dniu 9 stycznia 2012 r. powódka (Pośrednik) zawarła z M. G. (Oferującym) umowę pośrednictwa sprzedaży, najmu bądź dzierżawy z prawem wyłączności nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego do lokalu położonego w Ł. przy „ul. (...) – udziały w nieruchomości + lokal (...)”.
/umowa pośrednictwa k. 230 i verte /
W dniu 8 lutego 2012 r. powódka i pozwany podpisali umowę pośrednictwa na nabycie 4 – 3 pokojów w centrum ul. (...) w Ł.. Postanowienia umowy są zbieżne z tymi wskazanymi w umowie z dnia 31 stycznia 2012 r. W imieniu powódki umowę podpisał D. S..
/umowa pośrednictwa z dnia 8 lutego 2012 r. k. 55 – 56/
Pozwany i jego brat poszukiwali lokalu w centrum Ł.. Pierwszy kontakt między stronami był telefoniczny i powódka w dniu 31 stycznia 2012 r. spotkała się z pozwanym i D. M. na rogu ul. (...) i ul. (...). Wtedy została podpisana umowa pośrednictwa, stanowiąca ogólną umowę na pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Powódka pokazała pozwanemu i D. M. lokal położony przy ul. (...), jednakże nie doszło do transakcji. Powódka dzwoniła zawsze na jeden numer telefonu, odbierał mężczyzna przedstawiający się jako (...). Do zawarcia umowy z dnia 8 lutego 2012 r. doszło, gdyż działający w imieniu powódki D. S. będący zarządcą nieruchomości przy ul. (...) w Ł. nie posiadał egzemplarza umowy z dnia 31 stycznia 2012 r. Następnie powódka poinformowała pozwanego i jego brata o ofercie nieruchomości przy ul. (...). powódka umówiła się z pozwanym i jego bratem przed kamienicą. D. M. przybył pierwszy na spotkanie w sprawie oglądania przedmiotowej nieruchomości i podpisał poświadczenie przedstawienia oferty. Następnie na miejsce przybył pozwany i powódka pokazała mężczyznom nieruchomość.
/zeznania powódki, protokół rozprawy z dnia 24 sierpnia 2015 r. k. 221 – 225/
Dnia 1 marca 2012 r. pomiędzy M. G., a Administracją (...) Ł. Centrum I została zawarta umowa wydzielenia z części współwłasnej nieruchomości budynkowej położonej w Ł. przy ul. (...) części nieruchomości do wyłącznego posiadania i korzystania oraz o korzystanie z części wspólnych przedmiotowej nieruchomości i ponoszenie miesięcznych opłat z tytułu korzystania z części wydzielonej i części wspólnych nieruchomości. Wyodrębniony lokal miał 4 pokoje i obsługujące je pomieszczenia. Spotkanie M. G. z pozwanym i D. M. dotyczyło właśnie tego lokalu.
/umowa k. 61 – 64, zeznania świadka M. G., protokół rozprawy z dnia 24 sierpnia 2015 roku k. 221 - 225/
Dnia 18 kwietnia 2012 r. M. G.sprzedał D. M., P. M. (1)i K. M.udział wynoszący 1/24 w nieruchomości położonej w Ł.przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)stanowiącej zabudowaną działkę gruntu oznaczoną według ewidencji gruntów nr (...)oraz udział wynoszący 1/24 w nieruchomości położonej w Ł.przy ul. (...)stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)za łączną cenę 400.000 zł. D. M., P. M. (1)i K. M.oświadczyli, że udziały w nieruchomościach za wskazaną cenę kupili i dokonali nabycia D. M.będąc stanu wolnego w 2/3, zaś P. M. (1)i K. M.do majątku objętego wspólnością ustawową, w której pozostają w udziale wynoszącym 1/3.
/bezsporne, akt notarialny z dnia 18 kwietnia 2012 r. k. 19 – 25/
Z tytułu wykonania usługi pośrednictwa powódka w dniu 18 kwietnia 2012 r. wystawiła pozwanemu fakturę na łączną kwotę 12.300 zł.
/faktura nr (...) k. 9/
Dnia 12 czerwca 2012 r. pomiędzy D. M., P. M. (1) i K. M. a Administracją (...) Ł. Centrum I została zawarta umowa wydzielenia z części współwłasnej nieruchomości budynkowej położónej w Ł. przy ul. (...) części nieruchomości do wyłącznego posiadania i korzystania oraz o korzystanie z części wspólnych przedmiotowej nieruchomości i ponoszenie miesięcznych opłat z tytułu korzystania z części wydzielonej i części wspólnych nieruchomości.
/umowa k. 180 – 181/
Pismem z dnia 19 czerwca 2012 r. powódka wezwała pozwanego i K. M. oraz D. M. do zapłaty prowizji. Pozwany oraz K. M. w piśmie z dnia 22 czerwca 2012 r. odmówili wypłaty prowizji jako nienależnej.
/wezwanie do zapłaty z dnia 19.06.2012 r. k. 15, pismo z dnia 22.06.2012 r. k. 16 – 18/
W dniu 31 sierpnia 2012 r. powódka skierowała do powoda wezwanie do zapłaty należnej prowizji w wysokości 12.300 zł w terminie 7 dnia od dnia otrzymania wezwania oraz pismo informujące pozwanego o zasadności dochodzenia prowizji za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Pismo zostało doręczone pozwanemu dnia 3 września 2012 r.
/wezwanie do zapłaty z dnia 31.08.2012 r. k. 14, pismo k. 11 – 12, potwierdzenie odbioru przesyłki k. 10/
Pismem z dnia 3 września 2012 r. P. M. (1) w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty z dnia 31 sierpnia 2012 r. ponownie odmówił zapłaty należnej prowizji.
/pismo z dnia 3.09.2012 r. k. 26 – 29/
M. G. podpisał z powódką umowę pośrednictwa sprzedaży udziałów w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Powódka poinformowała M. G., że pozwany jest zainteresowany nabyciem przedmiotowego udziału oraz poprosiła go o dostarczenie dokumentów dot. nieruchomości. Gdy okazało się, że dokumenty są nieaktualne, powódka sama zajęła się uzyskaniem aktualnych dokumentów. Klucze do przedmiotowej nieruchomości posiadała powódka, który umówiła spotkanie M. G. z pozwanym i D. M.. Pozwany i D. M. stawili się na umówione spotkanie ze sprzedającym. Pertraktacje co do ceny prowadziła powódka.
/zeznania świadka M. G., protokół rozprawy z dnia 24 sierpnia 2015 roku k. 221 – 225/
M. G. w 2009 r. proponował udziały w nieruchomości przy ul. (...) R. I. w zamian za obraz, który wspólnie nabyli. R. I. nie podjął się żadnych czynności pośrednictwa w skontaktowaniu sprzedającego z pozwanym i jego bratem.
Pozwany jest radcą prawnym i sam konsultował z notariuszem M. W. kwestie prawne.
/zeznania świadka M. W., protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2015 r. k. 183 – 192/
Powódka kontaktowała się z pozwanym i jego bratem D. M. za pośrednictwem jednego numeru telefonu podanego w umowie, który to numer należy do D. M..
Powód początkowo nie był zainteresowany kupnem udziałów w nieruchomości przy ul. (...), gdyż banki nie udzielają kredytu hipotecznego na zakup udziałów.
/zeznania pozwanego, protokół rozprawy z dnia 24 sierpnia 2015 roku k. 221 – 225/
Oceny materiału dowodowego Sąd dokonał poniżej.
Niniejszym postępowaniem powódka dochodzi należności z tytułu wykonania przez nią usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomością położoną w Ł. przy ul. (...). W niniejszej sprawie bezspornym jest, że strony zawarły w dniu 31 stycznia 2012 r. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, na mocy której powódka zobowiązała się do pośredniczenia w nabyciu przez pozwanego przedmiotu umowy określonego jako „4 pokoje centrum”. W przedmiotowej umowie strony wskazały zakres obowiązków pośrednika, wysokość i sposób zapłaty jego wynagrodzenia i termin wymagalności roszczenia.
Pozostaje w sprawie bezspornym również to, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18 kwietnia 2013r. zawartej w formie aktu notarialnego M. G. sprzedał D. M., P. M. (1) i K. M. udział wynoszący 1/24 w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...).
Na wstępie rozważań wskazać należy, iż zawarta przez strony umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisie art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010.102.65 ze zm.). Jakkolwiek przepis art. 179 ww. ustawy i w znacznej części przepis art. 180 został uchylony z dniem 1 stycznia 2014 r. mocą ustawy z dnia 13 czerwca 2013r. (Dz. U. 2013.829), to jednak z uwagi na zawarcie przez strony umowy w dniu 31 stycznia 2012 r., ustawa w poprzednim brzmieniu znajdzie zastosowanie w niniejszym postępowaniu.
Umowa określona w art. 180 ust. 4 powołanej ustawy w poprzednio obowiązującym brzmieniu jest umową o charakterze wzajemnym i konsensualnym. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż zasadniczo jest ona umową starannego działania za odpowiednim wynagrodzeniem. Jednocześnie podkreślenia wymaga fakt, iż zobowiązanie pośrednika do dokonywania czynności nie oznacza doprowadzenia do zawarcia umowy.
Art. 180 § 4 ww. ustawy w poprzednio obowiązującym brzmieniu stanowi, iż przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części, innych niż wyżej określone, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części, zaś zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.
Istotą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest dokonywanie określonych czynności faktycznych polegających na kojarzeniu potencjalnych kontrahentów. Bezpośrednim celem działań pośrednika jest stworzenie warunków, w których możliwe jest zawarcie umowy między jedną ze stron umowy, a skojarzonym nabywcą/sprzedawcą. Ustalenie o takim zamiarze strony zawarły w § 2 umowy z dnia 31 stycznia 2012 r.
W ocenie Sądu w dniu 31 stycznia 2012 r. między stronami doszło do zawarcia ważnej umowy pośrednictwa w handlu nieruchomościami. W przedmiotowej umowie zawartej w formie pisemnej strony zawarły postanowienia wskazane w art. 180 § 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami w poprzednim brzmieniu jako jej essentialia negotii - tj. określiły czynności stanowiące obowiązki pośrednika oraz należne pośrednikowi za wykonanie umowy wynagrodzenie.
Po oczyszczeniu przedpola rozważań poprzez ustalenie zawarcia przez strony ważnej umowy pośrednictwa, koniecznym jest ustalenie, czy powódka w ramach dochodzonego roszczenia wywiązała się ze swojej części zobowiązania określonego umową z dnia 31 stycznia 2015 r. Jak słusznie zauważyła powódka, wskazywanie kolejnych wyszukanych przez powódkę adresów nie stanowiło elementu samej umowy, a jedynie jej wykonanie. Potwierdzenie wykonania umowy w formie pisemnej nie jest zastrzeżone przez ustawę ad solemnitatem, zatem dla wykazanie wywiązania się przez powódkę z jej obowiązków nie było obarczone szczególnymi rygorami dowodowymi wskazanymi przez ustawę. W tej sytuacji powódka dla udowodnienia swoich twierdzeń mogła składać inne wnioski dowodowe.
W oparciu o dokonane powyżej ustalenia faktyczne sąd uznał, że powódka wykazała – zgodnie z art. 6 k.c. - iż stworzyła pozwanemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego, a zwłaszcza z przesłuchania powódki, zeznań świadka M. G. i dołączonej do akt korespondencji elektronicznej pomiędzy powódką, a pozwanym wynika jednoznacznie, że do zawarcia umowy notarialnej sprzedaży nieruchomości przez pozwanych doszło w rzeczywistości w wyniku działań pośrednika - powódki.
Sąd przyznał w całości wiarę zeznaniom powódki, które były spójne, logiczne i w sposób jednoznaczny określały relacje między stronami. W szczególności Sąd za wiarygodne uznał zeznania powódki, iż podejmowała ona kontakt z pozwanym przy zapoznawaniu go z ofertą sprzedaży udziałów w nieruchomości przy ul. (...).
Sąd odmówił wiary zeznaniom pozwanego w tym zakresie, jakoby powódka nie dokonała żadnych czynności pośrednictwa przy sprzedaży na jego rzecz udziału w nieruchomości przy ul. (...), zaś po raz pierwszy pojawiła się przy tej okazji u notariusza M. W. przy finalizowaniu transakcji. Co więcej, Sąd nie przyznał waloru wiarygodności zeznaniom pozwanego w tym zakresie, iż nie był on zainteresowany zakupem udziałów w nieruchomości z powodu niemożności otrzymania na nie kredytu hipotecznego i jakoby ta okoliczność była znana powódce.
Zgłoszone przez pozwanego wnioski o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków: notariusza P. M. (2) i notariusza M. W. nie zdołały wykazać, iż powódka nie wykonała żadnej usługi na rzecz pozwanego. Wskazani świadkowie zeznali, iż nie pamiętają, ani czy przy przedmiotowej transakcji brała udział powódka, ani też innych szczegółów dotyczących transakcji. Przedmiotowe zeznania Sąd uznał za rzetelne w tym zakresie, a zatem nie wnoszące żadnych istotnych ustaleń do sprawy. Pozwany nie zgłosił innych wniosków dowodowych, mogących wykazać zasadność jego twierdzeń.
Sąd przyznał walor wiarygodności również zeznaniom świadka M. G., który w sposób całościowy, wyczerpujący i niesprzeczny opisał charakter relacji łączących go ze stronami umowy, jak i poszczególne etapy zawierania transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomości przy ul. (...).
Sąd dopuścił wniosek dowodowy powódki z dokumentu umowy pośrednictwa w sprzedaży udziałów w nieruchomości położonej przy ul. (...) zawartej między powódką, a M. G., uznając iż pełnomocnik powódki zdołał uprawdopodobnić, że konieczność powołania tego środka dowodowego dopiero na rozprawie w dniu 24 sierpnia 2015 r. pojawiła się wobec złożenia w tym dniu zeznań przez sprzedającego M. G.. W tym stanie rzeczy przedmiotowego wniosku nie sposób uznać za spóźniony.
Oddaleniu podlegały natomiast wnioski dowodowe pełnomocnika powódki o dopuszczenie dowodu z zeznań D. M. i R. I. jako spóźnione. Powódka nie zdołała uprawdopodobnić bowiem okoliczności wskazanych w art. 207 § 6 k.p.c.
Poza dowodami z zeznań powódki oraz świadka M. G., o pośrednictwie powódki przy skojarzeniu strony transakcji z dnia 18 kwietnia 2012 r. świadczy przede wszystkim fakt zawarcia tej umowy. Powódka była pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, zobowiązanym do poszukiwania na rzecz pozwanego „4 pokoi w centrum”. Dysponowała ona kluczami do przedmiotowej nieruchomości przy ul. (...). Okoliczność tego, że powódka pośredniczyła w skojarzeniu stron ww. transakcji potwierdza również umowa pośrednictwa w obrocie z wyłącznością praw zawarta między powódką, a sprzedającym M. G.. W sytuacji istnienia wysoce nieprawdopodobnym jest, aby pozwany o ofercie sprzedaży udziału w nieruchomości przy ul. (...) dowiedział się z innych źródeł niż właśnie od powódki. Pozwany nie zdołał przeprowadzić dowodu przeciwnego w sprawie.
Stosownie do postanowienia § 9 umowy z dnia 31 stycznia 2012 r. wynagrodzenie należało się powódce także w przypadku realizacji transakcji przez osobę trzecią, której Poszukujący przekazał ofertę uzyskaną od P., a więc także gdy z otrzymanej za jej pośrednictwem oferty skorzystał nie tylko Poszukujący, ale również osoby mu bliskie. W niniejszym przypadku z oferty ostatecznie skorzystał zarówno sam pozwany, jak i osoby mu bliskie tj. jego żona i brat.
Dla porządku wskazać należy, iż nawet gdyby za nieudowodnione uznać, iż o ofercie sprzedaży udziałów nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) powód dowiedział się w sposób bezpośredni od powódki, to jednak powziął informację o wyszukanej przez nią ofercie pośrednio. Pozwany zeznał bowiem na rozprawie w dniu 24 sierpnia 2015 r., iż konkretną ofertę dotyczącą przedmiotowej nieruchomości poznał poprzez brata D. M.. Pozwany oświadczył również, iż nie wie skąd jego brat powziął informację dotyczącą przedmiotowej nieruchomości. O tym, że D. M. o ofercie dotyczącej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) dowiedział się od powódki świadczy fakt, iż podpisał on własnoręcznie poświadczenie przedstawienia mu lokalu. Podpis jednocześnie został złożony w tabeli stanowiącej załącznik do umowy pośrednictwa zawartej między powódką, a pozwanym, co w sposób dobitny świadczy o tym, iż kontakt między powódką, a D. M. został nawiązany za ewentualnym pośrednictwem pozwanego. W ocenie Sądu pozwany ani jego brat nie mieli innej możliwości zapoznania się z ofertą sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, gdyż powódkę i M. G. łączyła umowa pośrednictwa na wyłączność. W toku postępowania pozwany nie złożył wniosków dowodowych mogących podważyć twierdzenia powódki w tym zakresie i złożone przez nią dowody.
Wobec powyższego, Sąd uznał, iż pozwany P. M. (1), a także jego żona K. M. i brat D. M., poprzez wywiązanie się przez powódkę z jej zobowiązań wynikających z umowy z dnia 31 stycznia 2012 r., uzyskali możliwość zawarcia umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości położonej przy ul. (...) i w konsekwencji ją zawarli. Powódka zdołała wykazać, iż zawarcie umowy nastąpiło jako skutek jej starań. Decydujące, zdaniem Sądu, dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie, co potwierdził zebrany w sprawie materiał dowodowy, powódka, w wyniku swoich działań, stworzyła pozwanemu możliwość nabycia udziałów w nieruchomości, skojarzyła pozwanego ze sprzedawcą .
Podkreślenia wymaga również fakt, iż to, że powód początkowo nie chciał nabycia udziału w nieruchomości, a jedynie lokal mieszkalny, nie przesądza o niewykonaniu przez powódkę umowy poprzez jej pośrednictwo w sprzedaży takiego udziału. W umowie z dnia 31 stycznia 2012 r. strony ustaliły, iż przedmiotem obrotu będzie nieruchomość określona jako „4 pokoje centrum”. Brak więc było wskazania, iż przedmiotem zobowiązania było wyszukanie przez powódkę nieruchomości lokalowej obejmującej prawo własności lokalu mieszkalnego składającego się z 4 pokoi. We wskazanym w art. 180 § 4 ww. ustawy wyliczeniu znajduje się „nabycie lub zbycie praw do nieruchomości”. W ocenie Sądu w zakres tego pojęcia wchodzi również nabycie udziałów w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), szczególnie w sytuacji, iż pokazany przez powódkę pozwanemu i jego bratu lokal oznaczony umownie nr 9, został następnie quad usum wyodrębniony z nieruchomości wspólnej do samodzielnego użytkowania najpierw przez sprzedającego M. G. – przed zawarciem umowy sprzedaży, zaś następnie przez pozwanego, D. M. i K. M.. W istocie więc pozwany za pośrednictwem powódki nabył prawo do lokalu składającego się z 4 pokoi, znajdującego się w ścisłym centrum Ł..
Bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy pozostaje również twierdzenie pozwanego, iż powódka nie wykonała obowiązków pośrednika nieruchomości, tj. nie była obecna przy spotkaniu ze sprzedającym ani przy spotkaniu z notariuszem. Jeżeli bowiem pośrednik w obrocie nieruchomościami wyraźnie zobowiąże się jedynie do stworzenia zamawiającemu sposobności do zawarcia transakcji, jego działania polegać będą na samodzielnym poszukiwaniu ofert odpowiadających wymaganiom zamawiającego. Zobowiązanie pośrednika zostanie wykonane z chwilą przedstawienia ofert poszukującemu. Jeżeli jednak pośrednik zobowiąże się dodatkowo do pośredniczenia przy zawarciu transakcji, to czynności, które będzie on miał do wykonania, dotyczyć będą z reguły przygotowania całej transakcji od strony formalnej, a nawet bezpośredniego udziału w rokowaniach między stronami. Stanowisko takie jest obecnie utrwalone w doktrynie (por. Górska K., (...).2003.3.46). W niniejszej sprawie powódka zobowiązana była m.in. do wyszukiwania oferty odpowiadającej wymaganiom Poszukującego w bazie danych P. i biur współpracujących, udzielania informacji o dostępnych ofertach, kojarzenia kontrahentów transakcji, tj. przekazywania adresów oraz kontaktów z Oferującym oraz pomoc w zgromadzeniu dokumentacji niezbędnej do zawarcia ww. umów (§ 2 umowy z dnia 31 stycznia 2012 r.). Na mocy § 9 umowy pozwany zobowiązał się jednak do zapłaty przedmiotowej prowizji również w sytuacji, gdy wszelkie czynności prowadzące do realizacji transakcji pomiędzy Poszukującym, a kontrahentem skojarzonym przez P., zostały przeprowadzone bez udziału P. lub innych osób z nim współpracujących, w przypadku realizacji transakcji w wyniku pobrania oferty od P. w imieniu lub na rzecz osoby trzeciej, jeżeli osoba ta nie zapłaci prowizji we właściwym terminie, bez względu na stosunek łączący Poszukującego z tą osobą, także po rozwiązaniu umowy pośrednictwa oraz w przypadku realizacji transakcji przez osobę trzecią, której Poszukujący przekazał ofertę uzyskaną od P. – uznać więc należy, iż podstawowym obowiązkiem pośrednika, od którego zależała wypłata wynagrodzenia, było jedynie wyszukiwanie ofert i kojarzenie kontrahentów, jeżeli doszło miedzy nimi do sfinalizowania transakcji. W tej sytuacji obecność powódki przy finalizowaniu transakcji nie była konieczna, albowiem poprzez wyszukanie oferty i zaprezentowanie jej pozwanemu, który ostatecznie z niej skorzystał, wywiązała się ona ze swojego zobowiązania w sposób wystarczający do otrzymania wynagrodzenia (por. Górska K., Status prawny stron umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, (...).2003.3.46; O. K., Gdy pośrednik nie pośredniczył, R.. (...).2005.3.5).
W związku z powyższym Sąd uznał, że powódka udowodniła okoliczności, zgodnie z którymi skojarzenie kontrahentów zawartej umowy sprzedaży nieruchomości nastąpiło tylko i wyłącznie w związku z działaniami powódki i w tych okolicznościach nie ma podstaw do uchylenia się pozwanego od obowiązku zapłaty wynagrodzenia prowizyjnego na rzecz powódki, które Sąd zasądził w kwocie 12.300 zł jako 2,5% brutto ceny sprzedaży nieruchomości w wysokości 400.000 zł ustalonej przez strony w akcie notarialnym z dnia 18 kwietnia 2013 r., powiększonej o należny podatek VAT w wysokości 23%.
Sąd uwzględnił wniosek powódki o zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 29 listopada 2012 r. - zgodnie z § 6 umowy stron należne wynagrodzenie stało się wymagalne w dniu podpisania umowy sprzedaży - w tym wypadku w dniu 18 kwietnia 2012 r., a zatem pozwani pozostawali w zwłoce od dnia następnego czyli 19 kwietnia 2012 r. ( art. 481 k.c.).
O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Stosownie do treści art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Pozwany przegrał postępowanie w całości, wobec czego winien zwrócić powódce wszystkie poniesione przez nią koszty procesu, na które składają się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 615 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu w wysokości 2.400 zł. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika będącego adwokatem określona została na podstawie § 6 pkt 5) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz.U.2013 poz. 490 ze zm.).
Dodano: 27 listopada 2015 , Opublikował(a): Urszula Szulińska