Source: http://jpm-copro.com/CA%20Paris%2018-09-1997-1.htm
Timestamp: 2018-11-18 16:25:03+00:00
Document Index: 14435257

Matched Legal Cases: ["l'article 625", "l'article 635", "l'article 605", 'art. 605', 'art. 635', "l'article 606", "l'article 605", "l'article 606", 'arrêt ', "l'article 30", "l'article 606", 'arrêt ']

CA Paris 18/09/1997-1
Contribution aux charges de l’usager
CA Paris, 8e ch. D, 18 sept. 1997,
Dame Decou c/ Syndicat 18/20, rue Lamarck à Paris:
Le bénéficiaire des droits sur un lot de copropriété est tenu, au même titre que l'usufruitier, au paiement des charges correspondant aux travaux d'entretien des parties communes ou éléments d'équipement collectif, mais non aux grosses réparations les concernant tels que les travaux de rénovation de la chaufferie.
Mais attendu que les obligations de la veuve Decou envers la copropriété doivent être déterminées en fonction des droits dont elle est titulaire sur les lots litigieux, à savoir un droit d'usage et d'habitation; que l'article 625 du Code civil dispose que les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit; que l'article 635 énonce que si l'usager absorbe tous les fruits du fonds ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien et au paiement des contributions, comme l'usufruitier; que dès lors le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation a les mêmes obligations qu'un usufruitier et non celles d'un locataire; que la veuve Decou est donc tenue au paiement de l'intégralité des charges de copropriété, à l'exception de celles incombant au propriétaire; que la décision attaquée doit ainsi être confirmée en ce qu'elle a condamné la veuve Decou à payer à la copropriété la somme de 11 650,28 F représentant les charges de copropriété des premier, deuxième et troisième trimestres 1993 ;
Considérant, sur la participation de la veuve Decou à la prise en charge du coût de réfection de la chaufferie, que l'article 605 du Code civil dispose que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire; que la copropriété réclame à la veuve Decou le paiement de la somme de 11 296,28 F au titre des travaux de rénovation de la chaufferie, mais que le premier juge a rejeté cette demande au motif qu'il s'agissait de grosses réparations; que l'ordre de service délivré le 12 mai 1993 fait apparaître que les travaux d’amélioration et de mise en conformité de l'installation de chauffage consistaient, en réalité, dans le remplacement du système d'expansion, la mise en place d'un système de dégazage automatique de la chaudière et d'un pot de décantation, la reprise du calorifuge en chaufferie et sous-sol, la mise en place de robinets de réglage sur les réseaux de chauffage et d'ECS, de la mise en place d'une pompe de secours sur les circuits chauffage, réchauffage ECS et bouclage ECS, et de la mise en place d'un limiteur de remplissage pour la cuve du quatrième sous-sol; qu'il ne s'agit manifestement pas de réparations d'entretien, mais de grosses réparations destinées à mettre en place un nouveau système de chauffage; que de tels travaux ne peuvent être mis à la charge du titulaire d'un droit d'usage et d'habitation;
Considérant ainsi que la décision entreprise doit être confirmée sur le principe et le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la veuve Decou ; que, par contre, les intérêts au taux légal sont dus à compter de la sommation de payer notifiée le 3 mai 1995 ; que la décision attaquée doit être réformée de ce chef.
Le paiement des charges soulève parfois des difficultés pour déterminer le redevable lorsqu'un lot fait l'objet d'un droit d'usage ou d'usufruit
Dès lors, la prise en charge des dépenses communes afférentes au lot obéit aux règles du Code civil (art. 605 et s. et art. 635) : le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation est tenu, comme l'usufruitier, de supporter les réparations d'entretien, à l'exclusion des grosses réparations définies à l'article 606 du code.
Dans le cas de l'immeuble en copropriété, le syndic doit tenir compte de cette distinction lorsqu'il poursuit le recouvrement des charges. Sans doute, beaucoup d'entre elles constituent des dépenses d'entretien au sens de l'article 605 du Code civil (coût de gestion et de fonctionnement, maintenance et réparations courantes, V. Rép. min. : JOAN Q 12 août 1972, p. 3470. - CA Paris, 4 décembre 1985: Int rap. copr. avr. 1986, p. 67). Pour d'autres, il peut y avoir hésitation sur la qualification, car l'énumération des grosses réparations donnée à l'article 606 est quelque peu obsolète.
L'arrêt commenté apporte une contribution intéressante à la détermination de la nature des travaux destinés à mettre en place un nouveau système de chauffage. Il s'agit bien de « grosses réparations» : la Cour de Paris rejoint d'autres décisions affirmant que l'usufruitier et le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation doivent supporter toutes les charges qui se rattachent à la jouissance de l'immeuble, à l'exclusion de celles nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles du bâtiment (CA Aix-en-Provence, 26 mai 1987:. - CA Versailles, 28 juin 1990:).
Quant aux travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi, ils ne correspondent pas, à proprement parler, à la notion de « grosses réparations» au sens de l'article 606, en sorte qu'ils doivent incomber à l'usufruitier ou bénéficiaire du droit d'usage (V. à propos de l'installation d'un ascenseur, CA Paris, 23e ch., 21 décembre 1994: Loyers et copr. 1995, comm. 179).
Rappelons que dans le but d'éviter tout conflit à propos de la répartition des charges entre les détenteurs de droits sur un même lot, les règlements de copropriété prévoient assez fréquemment la solidarité entre eux pour le recouvrement des dépenses, solution qui présente un avantage appréciable pour les syndics. Malheureusement, la validité de cette clause est maintenant mise en doute par les tribunaux (V. à propos d'un lot en usufruit, CA Paris, 21 décembre 1994: Loyers et copr. 1995, comm. 180. - CA Paris, 14 juin 1995 : Loyers et copr. 1996, comm. 43).
Sur la nullité d'une clause de solidarité entre coïndivisaires, voir l'arrêt de la Cour d'appel (23' ch. A) de Paris du 8 octobre 1997 cité supra comm. 78.