Source: http://kraken.slv.cz/28Cdo179/2002
Timestamp: 2018-01-19 04:04:30+00:00
Document Index: 10795741

Matched Legal Cases: ['soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 126', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 238', '§ 241', '§ 716', '§ 3', '§ 711', '§ 241', 'soud ', '§ 715', '§ 715', 'soud ', '§ 716', '§ 715', '§ 716', '§ 715', '§ 715', '§ 716', 'soud ', '§ 243', '§ 224', '§ 151', '§ 142']

28 Cdo 179/2002
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Milana Pokorného, CSc., v právní věci žalobkyně M. L., zastoupené advokátem, proti žalovanému V. N., zastoupenému Mgr. B. Z., o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 12 C 239/98, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14.9.2000, č.j. 15 Co 177/2000-84, takto:
Žalobkyně se domáhala žalobou podanou dne 3.8.1998 vydání rozsudku, jímž měla být žalovanému uložena povinnost vyklidit byt blíže popsaný v petitu žaloby a vyklizený žalobkyni předat, a to do 15 dnů od právní moci rozsudku. Tvrdila, že dne 10.7.1996 uzavřeli manželé Š. se žalovaným dohodu o výměně bytů, se kterou vyslovili souhlas pronajímatelé obou bytů. Na základě výše uvedené dohody se žalovaný nastěhoval do předmětného bytu a přesto, že byl několikrát vyzván, neuzavřel se žalobkyní novou nájemní smlouvu. Žalovaný tedy užívá předmětný byt bez právního důvodu.
Obvodní soud pro Prahu 3 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 23.3.1999, č. j. 12 C 239/98-31 žalobě vyhověl. Vyšel ze zjištění, že žalobkyně je spoluvlastnicí 3/4 domu, v němž se předmětný byt nachází, zbývající 1/4 je ve vlastnictví Městské části P. Vzal za prokázáno, že žalovaný se nastěhoval do předmětného bytu na základě dohody o výměně bytu mezi žalovaným a manžely Š. uzavřené dne 10.7.1996 a to se souhlasem pronajímatelů obou bytů. Dospěl k závěru, že uskutečněním výměny bytů nevzniká ze zákona nájem ve vyměněných bytech, je proto třeba uzavřít nové nájemní smlouvy. Uzavřel, že žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu a tím neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně podle § 126 o.z. Zároveň vyslovil závěr, že žádné zákonné ustanovení neukládá pronajímateli ani povinnost uzavřít nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 14. 9. 2000, č. j. 15 Co 177/2000-84, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právním posouzením. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že schválením dohody o výměně bytu ze dne 10.7.1996 vstoupil žalovaný do práv a povinností dosavadních uživatelů, došlo tedy k sukcesi ze zákona. Jestliže žalovaná dala k výměně bytu svůj souhlas, nelze namítat, že žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu. Uzavřel, že ostatní námitky ( např. neplacení úhrad, pronajímání třetím osobám apod.) je třeba ve vztahu k danému sporu považovat za bezvýznamné a mohly by být předmětem pouze jiného řízení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně včas dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení § 238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Tvrdila existenci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. Namítala, že uzavřením dohody o výměně bytů nevzniká jejím účastníkům nájemní právo k vyměněným bytům a je třeba uzavřít nové nájemní smlouvy. Dále poukazovala na předchozí právní úpravu platnou před tzv. velkou novelou občanského zákoníku z roku 1992, na základě níž po uzavření dohody o výměně bytu vzniká právo nájmu bytu, resp. tehdy právo užívání bytu až uzavřením nové smlouvy mezi pronajímatelem a uživatelem bytu. Nesouhlasila rovněž s právním názorem odvolacího soudu s odkazem na § 716 odst. 1 o.z. Podle dovolatelky v dané věci nelze ani aplikovat § 3 o.z. a to s ohledem na § 711 odst. 1 písm. c), d) o.z. Navrhla proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
S přihlédnutím k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení především o posouzení, zda z provedených důkazů lze dovodit závěr, že podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu je uzavření nové nájemní smlouvy a též o posouzení, jaké účinky obecně má dohoda o výměně bytů na trvání dosavadních nájemních poměrů ve směňovaných bytech a k jakému okamžiku a na základě jaké právní skutečnosti vzniká nájemní vztah účastníků výměny k výměnou získanému bytu. Odvolací soud aplikoval správně v úvahu přicházející ustanovení § 715 o.z. a toto ustanovení rovněž správným způsobem vyložil.
Podle ustanovení § 715 o.z. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Z ustanovení § 716 odst. 1 o.z. se pak podává, že právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.
Dohoda o výměně bytů je institutem, jehož prostřednictvím mohou účastníci existujících nájemních vztahů k bytům (nájemci) prosadit změnu v osobě nájemce bytu přesto, že účastníci stojící na druhé straně dosavadního nájemního vztahu (pronajímatelé), kteří nejsou ani účastníky dohody o výměně bytů, s takovou změnou nesouhlasí (srov. § 715, třetí větu, o.z.). Tento závěry plyne již z toho, že předmětem dohody není byt (nepřevádí se tu vlastnické právo k bytu), nýbrž právo jej užívat (právo nájmu). Zánik dosavadního nájemního vztahu nájemce k bytu, jenž směňuje, nastává (právě proto, že jde o směnu práva nájmu) splněním dohody o výměně bytu (srov. § 716 odst. 1 o.z.). Ke stejnému časovému okamžiku (ke dni splnění dohody o výměně bytů) účastníci dohody (nájemci) realizací výměny ve výměnou získaných bytech vstupují do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jinak řečeno, není-li zde před realizací dohody o výměně bytů dohoda mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem (účastníkem směny) o tom, že dojde ke změně původní nájemní smlouvy (nebo není-li před splněním dohody o výměně bytů mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem nová nájemní smlouva uzavřena /s tím, že je podmíněna účinností dohody o výměně bytů/), pak dnem, kdy se výměna uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní právě jen co do osoby nájemce a nikoli již v dalších rozhodných znacích, jako je např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného. Z toho plyne závěr, že podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu tedy není uzavření nové nájemní smlouvy. Výklad založený na úvaze, že nejde jen o změnu v subjektech nájemního vztahu, a že je nutno uzavřít novou nájemní smlouvu, v jejímž rámci má pronajímatel právo požadovat jiné (vyšší) nájemné nebo jiné ujednání o trvání nájemního poměru, by vedl k popření smyslu úpravy, podle níž si účastníci dohody mohou souhlas pronajímatele s výměnou vynutit soudní cestou (srov. opět § 715, třetí větu, o.z.). Kterýkoliv pronajímatel by totiž měl možnost zmařit smysl institutu dohody o výměně bytu prostě tím, že v mezích své smluvní volnosti (bez zřetele k tomu, že s dohodou o výměně souhlasil) následně podmíní uzavření nové nájemní smlouvy pro účastníka směny nepřijatelnými požadavky. Přitom námitka, že pouhá změna v osobě nájemce (v důsledku dohody o výměně bytu) bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru, by v konkrétní situaci neúměrně omezila realizaci práv pronajímatele, může být uplatněna právě jako důvod nesouhlasu s dohodou a účinně (co do své opodstatněnosti) přezkoumána v soudním řízení dle § 715, věty třetí, o.z.
Tato otázka byla již řešena rozsudkem uveřejněným pod č. 7/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. Podle závěrů tohoto rozsudku ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 o.z.) vstupují účastníci dohody ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu tedy není uzavření nové nájemní smlouvy.
Na základě výše uvedeného se dovolací soud ztotožňuje s právním závěrem odvolacího soudu, že schválením dohody o výměně bytů uzavřené dne 10.7.1996 nájemci ve vyměňovaných bytech vstupují navzájem do svých práv a povinností bez nutnosti uzavřít nové nájemní smlouvy. Žalovaný tedy vstoupil do práv a povinností dosavadních uživatelů a nelze namítat, že užívá předmětný byt bez právního důvodu. Rovněž lze přisvědčit odvolacímu pokud uzavřel, že další námitky žalobkyně ( např. ohledně neplacení úhrad, pronajímání třetím osobám, apod.) nemohou být v této souvislosti řešeny, ale mohou být pouze předmětem jiného řízení.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 4 o.s.ř. za použití § 224 odst. 1 o.s.ř., § 151 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně neměla se svým dovoláním úspěch a žalovanému v souvislosti s podaným dovoláním zřejmě žádné náklady řízení nevznikly.