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Timestamp: 2016-10-28 02:58:28+00:00
Document Index: 22053404

Matched Legal Cases: ['art. 423', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 93', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 423', 'art. 423', 'ATF ', 'art. 423', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 423', 'art. 423', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 423', 'art. 105', 'art. 2', 'art. 274', 'art. 106', 'art. 102', 'art. 423', 'art. 66']

H.X.________, repr�sent� par Me Laurence Cruchon,
Y.________ Compagnie d'Assurances SA, repr�sent�e par Me Jacques Berta,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 30 ao�t 2012.
Par contrat du 14 octobre 1975, Y.________ Compagnie d'Assurances SA (ci-apr�s: Y.________) a c�d� � H.X.________, moyennant le paiement d'un loyer mensuel, l'usage d'un appartement de cinq pi�ces sis 31 chemin ..., � Gen�ve. Le loyer a �t� fix� initialement � 11'040 fr. par an, charges non comprises, et port� en dernier lieu � 17'880 fr. par an, sans les charges, � compter du 1er octobre 1992.
Ayant �t� transf�r� par son employeur au Kenya en 1977, H.X.________ a laiss� la jouissance de son appartement � ses parents jusqu'� leur entr�e en EMS.
A son retour en Suisse en 1981, il a tout d'abord log� dans un studio sous-lou� � un ami, puis il a pris en location un appartement de sept pi�ces, sis 8 chemin ..., � Gen�ve, o� il vit encore actuellement.
Par contrat du 27 novembre 1998, Y.________ a remis � bail � H.X.________ un garage dans le sous-sol de l'immeuble 29-31 chemin .... Le loyer a �t� fix� � 1'320 fr. par ann�e.
Par contrat du 26 ao�t 1999, �tabli au nom de F.X.________ et H.X.________, mais sign� par ce dernier uniquement, l'appartement, sis 31 chemin ..., a �t� sous-lou� � la Mission permanente de A.________ aupr�s des Nations-Unies. Le sous-loyer a �t� fix� � 5'500 fr. par mois, soit 66'000 fr. par ann�e, charges comprises. Il a par la suite �t� port� � 5'800 fr. par mois, soit 69'600 fr. par ann�e, charges comprises, d�s le 1er septembre 2003, puis � 5'954 fr. par mois, soit 71'448 fr. par ann�e, charges comprises, d�s le 1er septembre 2005.
Le 4 f�vrier 2000, H.X.________ et F.X.________ sont devenus locataires d'un autre garage dans l'immeuble sis 29-31 chemin ....
Le 8 janvier 2001, le g�rant de l'immeuble du 31 chemin ..., a demand� � H.X.________ de lui faire parvenir le contrat de sous-location et de lui indiquer le loyer de sous-location actuel ainsi que le nom du sous-locataire.
En r�ponse � ce pli, H.X.________ a envoy� un faux contrat de bail qui faisait appara�tre un sous-loyer mensuel de 2'200 fr. par mois, soit 26'400 fr. par ann�e, charges comprises.
En 2006, de mani�re fortuite, la bailleresse a eu connaissance du fait que le sous-loyer de l'appartement et du garage litigieux pratiqu� par H.X.________ �tait en r�alit� largement sup�rieur au montant ressortant du contrat communiqu�.
Par lettre de son avocat du 17 mars 2006, Y.________, invoquant une tromperie, a r�sili� le bail de l'appartement et du garage pour le 30 avril 2006 et demand� la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location.
Seule est actuellement litigieuse devant le Tribunal f�d�ral la question de la remise du profit r�alis� frauduleusement.
Par demande en paiement du 18 janvier 2007, d�clar�e non concili�e et port�e devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, Y.________ a conclu � la condamnation des �poux X.________ � lui verser la somme de 274'832 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 31 mars 2003 (date moyenne), � titre de gain illicite per�u par eux du 1er septembre 1999 (d�but de la sous-location � la Mission permanente de A.________ aupr�s des Nations-Unies) au 30 avril 2006 (fin de cette sous-location), ainsi qu'� la mainlev�e d�finitive de l'opposition form�e le 10 octobre 2006 au commandement de payer qui avait �t� notifi�.
Par jugement du 16 juin 2009, le Tribunal des baux et loyers a notamment d�bout� Y.________ de ses conclusions en paiement.
Saisie d'un appel, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, par arr�t du 11 octobre 2010, a r�form� le jugement attaqu�. Elle a consid�r� que Y.________ �tait fond�e � r�clamer, sur la base de l'art. 423 al. 1 CO, la diff�rence entre le sous-loyer admissible et le sous-loyer pratiqu� pendant la p�riode allant du 1er novembre 2001 au 30 avril 2006. Elle a cependant renvoy� l'affaire au Tribunal des baux et loyers, afin qu'il statue sur le montant du sous-loyer admissible, compte tenu des prestations suppl�mentaires que H.X.________ pr�tendaient avoir fournies au sous-locataire.
La cause ayant �t� renvoy�e au Tribunal des baux et loyers, Y.________ a alors conclu devant cette juridiction au paiement, en capital, de la somme de 189'032 fr., pr�tention � laquelle le locataire s'est oppos� en totalit�.
Par jugement du 20 mai 2011, le Tribunal des baux et loyers a condamn� H.X.________ � payer � Y.________ la somme de 189'032 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 31 janvier 2004, avec mainlev�e de l'opposition � due concurrence.
H.X.________ ayant fait appel de cet arr�t, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, par arr�t du 30 ao�t 2012, a confirm� le jugement attaqu�.
H.X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant la violation de nombreuses dispositions du droit f�d�ral, il conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au rejet de la demande en paiement dirig�e contre lui, subsidiairement au renvoi de la cause � la cour cantonale et plus subsidiairement � la constatation qu'il ne doit pas d'int�r�ts moratoires sur la somme allou�e. Sa requ�te d'effet suspensif a �t� rejet�e par ordonnance pr�sidentielle du 29 octobre 2012.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi .
On peut certes observer que l'obligation de remettre le profit frauduleux a d�j� �t� constat�e, dans son principe, par l'arr�t de la cour cantonale du 11 octobre 2010; toutefois, il s'agissait alors d'un arr�t de renvoi, donc d'une d�cision incidente, de sorte que le recourant peut l'attaquer � l'occasion de la d�cision finale (art. 93 al. 3 LTF).
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves doit motiver son grief conform�ment aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 Le recourant reproche principalement � la cour cantonale d'avoir retenu � tort que les conditions d'application de l'art. 423 al. 1 CO �taient r�unies.
2.1.1 Selon l'art. 423 al. 1 CO, lorsque la gestion n'a pas �t� entreprise dans l'int�r�t du ma�tre, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui en r�sultent.
Cette disposition vise l'hypoth�se de la gestion d'affaires imparfaite de mauvaise foi; la gestion d'affaires est qualifi�e d'imparfaite lorsqu'elle est entreprise non pas dans l'int�r�t du ma�tre, mais dans celui du g�rant ou d'un tiers; elle est dite " de mauvaise foi " lorsque son auteur sait ou devrait savoir qu'il s'immisce dans la sph�re d'autrui sans avoir de motif pour le faire, commettant ainsi un acte d'usurpation; ce genre d'usurpation est reconnu, notamment, en cas d'utilisation sans droit de la chose d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2a p. 72).
A la suite d'un revirement de jurisprudence, il a �t� admis que l'art. 423 al. 1 CO est applicable lorsqu'un locataire, proc�dant � une sous-location non autoris�e, exc�de ainsi les limites du droit que lui conf�re le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d'autrui, empi�te sur le patrimoine du bailleur et g�re l'affaire d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2b p. 73). Le locataire est de mauvaise foi d�s qu'il doit savoir qu'il n'est pas en droit d'utiliser ainsi la chose d'autrui et qu'il s'immisce donc dans les affaires du bailleur (ATF 126 III 69 consid. 2c p. 73). Le bailleur est alors en droit de s'approprier les profits qui r�sultent de cette immixtion (ATF 126 III 69 consid. 2c p. 73). Lorsqu'une personne loue la chose d'autrui dans son propre int�r�t alors qu'elle sait qu'elle n'est pas en droit de le faire, elle s'immisce dans la sph�re juridique d'autrui de mauvaise foi et doit remettre tout le profit qu'elle a r�alis� (ATF 129 III 422 consid. 4 p. 424 s.).
Contrairement � ce que soutient le recourant, il n'est pas n�cessaire, pour que l'art. 423 al. 1 CO soit applicable, que le bail principal ait pris fin. La sous-location non autoris�e en cours de bail constitue au contraire un cas caract�ristique de gestion imparfaite par le locataire des affaires du bailleur au sens de l'art. 423 al. 1 CO. Il faut cependant que le locataire soit de mauvaise foi, c'est-�-dire qu'il ait d� savoir que les conditions de la sous-location non autoris�e ne correspondaient pas � ses obligations contractuelles et qu'il r�alisait ainsi un profit ill�gitime; lorsque ces conditions sont r�alis�es, le bailleur est en droit de s'approprier les profits qui r�sultent de l'ing�rence inadmissible dans ses affaires (arr�t 4A_456/2010 du 18 avril 2011, r�sum� in JdT 2012 II p. 116).
2.1.2 En l'esp�ce, la cour cantonale a constat� que le recourant, somm� par la bailleresse, avait envoy� un faux contrat de sous-location, faisant appara�tre un sous-loyer tr�s inf�rieur � la r�alit�. Le recourant ne pr�tend pas que cette constatation serait arbitraire (art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62) et on ne voit pas pourquoi elle le serait (art. 105 al. 2 LTF). Le Tribunal f�d�ral est donc li� par cet �tat de fait (art. 105 al. 1 LTF).
Il est �vident que si le recourant avait correctement envoy� auparavant une copie du v�ritable contrat de sous-location et obtenu l'autorisation de sous-louer, il se serait r�f�r� � ces �changes ant�rieurs et n'aurait �prouv� aucun besoin de fournir un document faux. Il faut en d�duire que le recourant n'avait pas, avant l'envoi du document faux, communiqu� les conditions v�ritables de la sous-location et obtenu une autorisation de la bailleresse en fonction de ces conditions.
Si le recourant a estim� n�cessaire d'envoyer un faux contrat faisant appara�tre un sous-loyer nettement inf�rieur � la r�alit�, c'est manifestement parce qu'il avait conscience qu'il n'obtiendrait jamais l'autorisation s'il r�v�lait la v�rit�. En inf�rant de ces faits que le recourant savait qu'il n'�tait pas en droit de sous-louer � ces conditions, la cour cantonale n'a pas appr�ci� les preuves de mani�re arbitraire (art. 9 Cst.). Elle est parvenue � une conviction, ce qui rend vaine toute discussion sur le fardeau de la preuve (art. 8 CC). Il r�sulte de l'�tat de fait retenu que le recourant �tait de mauvaise foi puisqu'il sous-louait en sachant qu'il n'avait pas le droit de le faire et utilisait ainsi sans droit � son profit la chose d'autrui. En concluant qu'il �tait de mauvaise foi et que les conditions de l'art. 423 al. 1 CO �taient r�unies, la cour cantonale n'a nullement enfreint cette disposition.
Par ailleurs, il ne ressort pas de l'�tat de fait cantonal - qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que la bailleresse aurait connu les conditions v�ritables de la sous-location avant 2006. Le recourant semble affirmer le contraire, mais sans d�montrer en aucune fa�on que l'�tat de fait cantonal aurait �t� sur ce point dress� de mani�re ind�fendable.
2.2 Invoquant un abus de droit (art. 2 al. 2 CC), le recourant soutient que la bailleresse ne pouvait pas � la fois r�silier le bail et lui r�clamer la remise des profits r�alis�s.
On cherche en vain les raisons pour lesquelles l'attitude de la bailleresse pourrait �tre consid�r�e comme contradictoire. Il est parfaitement compr�hensible qu'un bailleur, tromp� par le locataire, souhaite pour l'avenir rompre les relations contractuelles avec lui, tout en r�clamant, pour le pass�, le profit r�alis� de mani�re illicite par ce dernier. Ces deux voies de droit ne s'excluent pas l'une l'autre et le grief est d�pourvu de toute consistance.
2.3 D�s le d�but de la proc�dure, le recourant a soutenu, malgr� la production d'un faux contrat, que le sous-loyer r�ellement demand� �tait justifi� en raison des prestations suppl�mentaires qu'il fournissait � ses frais au sous-locataire. Il ne pouvait donc pas lui �chapper, s'agissant de sa ligne de d�fense, qu'il devait fournir, d�s la proc�dure de premi�re instance, toutes les preuves � l'appui de ses all�gations, lesquelles apparaissent difficilement cr�dibles compte tenu de l'envoi d'un faux document. Si le recourant a v�ritablement fourni � ses frais des biens ou des services, il devait n�cessairement d�tenir des pi�ces qui l'�tablissent et qu'il fallait produire en temps utile. Il n'y a pas � entendre des t�moins pour des faits qui peuvent �tre �tablis par des documents. Il appara�t que le recourant a eu tout loisir d'apporter les pi�ces utiles � l'appui de ses all�gations lors de la premi�re proc�dure devant le Tribunal des baux et loyers. S'il ne l'a pas fait, il ne peut s'en prendre qu'� lui-m�me. Dans la mesure o� des pi�ces auraient �t� peu claires, il lui appartenait de s'en expliquer et de solliciter, le cas �ch�ant, des mesures probatoires compl�mentaires. On ne discerne donc aucune violation des art. 274d al. 3 aCO, 8 CC et 9 Cst.
Quant � l'appr�ciation des preuves produites, le recourant ne pr�tend pas qu'elle aurait �t� arbitraire et ne tente pas d'en faire la d�monstration, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner la question sous cet angle (art. 106 al. 2 LTF).
2.4 Invoquant une violation de l'art. 102 CO, le recourant soutient que la cour cantonale ne pouvait pas mettre � sa charge des int�r�ts moratoires.
L'argumentation qu'il d�veloppe � ce propos n'est pas convaincante. Dans le m�canisme de l'art. 423 al. 1 CO, les profits frauduleusement r�alis�s doivent �tre remis au ma�tre, de telle sorte que celui-ci soit plac� dans la m�me situation que s'il les avait r�alis�s lui-m�me. Or la part illicite des sous-loyers a �t� encaiss�e par le recourant mois apr�s mois et celui-ci en a eu la jouissance d�s le versement. Il para�t donc l�gitime qu'il doive payer au ma�tre, pour la jouissance de l'argent pendant le temps �coul�, un int�r�t � 5% � compter d'une date moyenne. Cette mani�re de faire a d'ailleurs d�j� �t� admise par le pass� (arr�t 4A_456/2010 du 18 avril 2011 d�j� cit�, consid. 4).
En d�finitive, le recours doit �tre enti�rement rejet�. Les frais judiciaires et les d�pens doivent �tre mis � la charge du recourant qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).