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Timestamp: 2016-12-07 20:24:17+00:00
Document Index: 63906363

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 2', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'arrêt ', 'art. 270', 'art. 256']

136 III 8210. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. (recours en matière civile)
Art. 270 al. 1 let. a CO; locataire contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement. Une situation de pénurie ne peut pas être constatée sur la seule base d'une statistique ancienne de plusieurs années, de plus dépourvue de toute différenciation par catégories de logements ni par régions à l'intérieur du canton, dont la superficie est pourtant étendue (consid. 2). Regeste b
Art. 270 al. 1 let. b CO; augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer. Le loyer contesté est comparé avec celui antérieurement perçu par le bailleur, sans égard aux bases de calcul de ce précédent loyer; l'augmentation est sensible quand elle excède dix pour cent (consid. 3). Faits à partir de page 83
La bailleresse a recouru contre ce jugement, en faisant valoir en substance que la seule pénurie de logements n'ouvre pas automatiquement la voie de la contestation du loyer initial, puisqu'il faut BGE 136 III 82 S. 84encore une situation de contrainte concrète ayant entraîné le locataire à conclure le bail en question.
D'après la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la notion de contrainte figurant à l'art. 270 al. 1 let. a CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne BGE 136 III 82 S. 85puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion qui se présente, et ceci parce que les motifs de nécessité personnelle ou familiale ou la situation sur le marché local du logement sont tels qu'une renonciation serait déraisonnable (ATF 114 II 74 consid. 3c p. 77 s.; arrêts 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3a; 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 2.1; cf. également ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4e éd. 2007, nos 2 et 4 ad art. 270 CO; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n° 36 ad art. 270 CO).
Par ordonnance concernant l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail à loyer adoptée le 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), le Conseil d'Etat du canton de Fribourg a rendu obligatoire l'usage de la formule officielle dans tout le canton. Il a considéré que le taux des logements vacants dans le canton, qui s'élevait, au 1er janvier 2002, à 1,28 % du parc immobilier, était inférieur au taux mentionné dans le règlement d'exécution du 3 juin 1997 de la loi d'application relative au bail à loyer et au bail à ferme non agricole (RELABLF; RSF 222.3.11). Ce règlement précise, en effet, en son art. 2, qu'il y a pénurie, au sens de la loi, lorsque le taux des logements vacants, dans le canton, est inférieur à 1,8 % du parc immobilier. Pour l'année litigieuse (2007), l'annuaire statistique BGE 136 III 82 S. 86"construction et logement" de l'Etat de Fribourg fait état d'un taux de logements vacants de 1,12 % dans le canton de Fribourg; ce document se base sur les données de l'Office fédéral de la statistique "Source: Office fédéral de la statistique".
En conclusion, l'autorité cantonale n'a pas violé le droit fédéral en rejetant l'existence d'une situation de pénurie concrète au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO. BGE 136 III 82 S. 87
Le même résultat s'impose si l'on s'attache au but poursuivi par la législation relative à la protection contre les loyers abusifs. Le but de la contestation du loyer initial n'est pas de vérifier si une éventuelle augmentation par rapport au précédent loyer est abusive, mais d'examiner si le loyer en tant que tel excède la norme (FETTER, op. cit., n° 507 p. 232; cf. BO 1989 CN 525, intervention Seiler). La condition posée à l'art. 270 al. 1 let. b CO, qui est indépendante de toute situation de contrainte pesant sur le locataire au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO - ces conditions étant des conditions alternatives -, tend à limiter les pratiques rencontrées chez de nombreux bailleurs BGE 136 III 82 S. 89de profiter d'un changement de preneur pour procéder à une augmentation massive du loyer (arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 3.2; RICHARD BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif [...], 1984, p. 24 s. et les références). Elle n'a pas pour finalité de réguler le marché du logement. Dès lors, il ne se justifie pas d'analyser, dans le cadre de l'examen de cette condition de recevabilité de la contestation, si le loyer est ou non adapté à la variation des facteurs relatifs.
114 II 74,
art. 270 al. 2 CO suite... ,
art. 256a al. 2 CO,