Source: https://bauherren.net/baubeschreibung/
Timestamp: 2020-05-27 02:56:35
Document Index: 17425990

Matched Legal Cases: ['§ 650', '§ 650', '§ 650', '§ 650', 'Art. 249', 'Art. 249', '§ 1', 'Art. 249', '§ 2']

Die Baubeschreibung: Beispiel aus der Praxis, Infos, Tipps | bauherren.net
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Mut zur Lücke? Das wäre das Letzte, was ich dir bei der Baubeschreibung empfehlen würde. Die Qualität dieses wichtigen Dokuments hat einen entscheidenden Einfluss darauf, ob du die geplanten Gesamtkosten für deinen Hausbau einhalten kannst oder nicht. Mangelnde Sorgfalt bei der Prüfung der Baubeschreibung wird dich sehr viel Geld kosten. An einem konkreten Beispiel schauen wir uns an, warum das so ist und wie du vorgehen kannst, um größere Fehler zu vermeiden.
1. Grundlegendes zur Baubeschreibung
1.2. Inhalt der Baubeschreibung
1.3. Wie wichtig ist die Baubeschreibung?
2. Baubeschreibung prüfen
3. Beispiel für eine Baubeschreibung
3.1. Der konkrete Fall
3.2. Die Beispiel-Baubeschreibung
Grundlegendes zur Baubeschreibung
Zunächst ein paar wichtige Grundlagen: In welchen Fällen ist die Baubeschreibung relevant? Welche Gesetze spielen eine Rolle? Was sollte dokumentiert sein? Warum ist sie so wichtig?
Eine Baubeschreibung ist nicht in allen Fällen erforderlich. Im Wesentlichen hängt es davon ab, ob die Kriterien für einen Verbraucher­bauvertrag erfüllt sind und wer federführend für die Planung des Baus zuständig ist. Aber schauen wir lieber mal nach, was im Gesetzt steht.
Für weiterführende Informationen zum Bauvertragsrecht und den unterschiedlichen Vertragsarten empfehle ich dir meinen Artikel Bauvertragsrecht: Die wichtigsten Verträge beim Hausbau.
Wir beginnen mit § 650i Absatz 1 BGB:
Das trifft zu, wenn du als privater Bauherr den Bau eines neuen Gebäudes aus einer Hand beauftragst, z.B. in Form eines Schlüsselfertigbaus vom Fertighausanbieter. Wenn du lediglich einzelne Gewerke vergibst, liegt in der Regel kein Verbraucherbauvertrag vor (siehe dazu § 650a BGB Bauvertrag).
Den Spezialfall Kauf vom Bauträger findet man etwas weiter hinten im Gesetz, und zwar in § 650u BGB. Dort werden einige Einschränkungen zum Verbraucherbauvertrag gemacht, die aber für unsere Betrachtungen keine Rolle spielen. Die folgenden Abschnitte gelten also auch für Bauträgerverträge.
Wann hast du Anspruch auf eine Baubeschreibung?
Der Anspruch auf eine Baubeschreibung bei Verbraucherbauverträgen (und Bauträgerverträgen) findet sich in § 650j BGB:
„Der Unternehmer hat den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben.“
Die Einschränkung, die hier gemacht wird, ist wichtig: Sinngemäß wird nämlich gesagt, dass du nur dann Anspruch auf eine Baubeschreibung hast, wenn nicht du selbst oder ein von dir beauftragter Architekt den Löwenanteil der Planung übernimmt, sondern die Firma, die den Neubau in deinem Auftrag erstellt.
Bei einem individuell geplanten Architektenhaus bekommst du also keine Baubeschreibung. Auch dann nicht, wenn eine Baufirma den eigentlichen Hausbau als Generalunternehmer komplett durchführt. Aber es würde mich nicht wundern, wenn es Ausnahmen gibt, die diese Regel bestätigen.
Wir hangeln uns weiter durch den Paragraphendschungel und finden dann tatsächlich mehr oder weniger konkrete Informationen darüber, was in einer Baubeschreibung stehen sollte, wenn es denn eine gibt.
In Art. 249 BGBEG Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen lernen wir unter anderem, dass die Baubeschreibung in Textform zu erfolgen hat (Art. 249 BGBEG § 1), und dass ihr Inhalt bestimmte Kriterien erfüllen muss (Art. 249 BGBEG § 2):
Damit ist eigentlich alles gesagt. Allerdings lässt die Häufigkeit des Begriffs „gegebenenfalls“ hier viel Gestaltungsfreiraum vermuten. Für eine konkrete Bewertung einer Baubeschreibung brauchen wir also zusätzliche Hilfestellung. Zuvor aber noch eine Anmerkung zur Bedeutung der Baubeschreibung.
Wie wichtig ist die Baubeschreibung?
Die Wichtigkeit der Baubeschreibung lässt sich in zwei Sätzen zusammenfassen:
Auf alles, was nicht in der Baubeschreibung steht, hast du keinen Anspruch! Das bedeutet im Normalfall: Du bekommst es entweder gar nicht oder nur durch Zahlung eines Aufpreises.
Wenn du ein paar Stunden Zeit sparen willst und die Baubeschreibung nur überfliegst anstatt sie akribisch zu prüfen, kann dich das problemlos 1.000 Euro pro Stunde kosten. Eher mehr. Ich weiß ja nicht, wie viel du verdienst, aber ich muss dafür länger als eine Stunde arbeiten.
In deinem eigenen Interesse solltest du dir also den folgenden Ratschlag zu Herzen nehmen und im Zweifelsfall auch darüber nachdenken, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen:
Der größte Fehler, den du bei der Baubeschreibung machen kannst, ist eine mangelnde Sorgfalt bei der Prüfung des Dokuments! Stelle sicher, dass du wirklich jeden einzelnen Satz im Detail verstehst und dass alle erforderlichen Angaben enthalten sind.
Jetzt wissen wir, wie wichtig eine gute Baubeschreibung ist. Aber was macht eine gute Baubeschreibung aus? Und bist du überhaupt schon ausreichend vorbereitet, um diese Frage im konkreten Fall beantworten zu können?
Wenn dir noch nicht klar ist, was dir wichtig ist und was du eigentlich willst, stehen die Chancen schlecht. Denn auf welcher Grundlage soll dann die Prüfung erfolgen?
Du solltest also deine Anforderungen kennen. Letztendlich steht in der Baubeschreibung, welche deiner Anforderungen umgesetzt werden und welche nicht. Mehr noch: es sollte auch beschrieben sein, wie genau die Umsetzung erfolgt: Material, Technik, Hersteller, Qualitätsstufe, Verfahren, etc.
Was war eigentlich nochmal eine Anforderung? Vereinfacht gesagt: Ein Wunsch, der umgesetzt werden soll. Wünsche, die du aus finanziellen oder sonstigen Gründen gestrichen hast, sind keine Anforderung und müssen damit auch nicht in der Baubeschreibung auftauchen.
Spätestens jetzt solltest du also deine Wunsch- und Anforderungsliste finalisieren. Dann hast du schon mal eine sehr gute Grundlage für das Prüfen der Baubeschreibung:
Die Baubeschreibung sollte genauer sein als die Wunsch- / Anforderungsliste, aber fundamental müssen die beiden Dokumente auf jeden Fall auf das gleiche Ergebnis abzielen.
Beispiel für eine Baubeschreibung
Ich kann in diesem Artikel nicht auf alle Eventualitäten eingehen, die bei deinem Hausbau eine Rolle spielen. Ich beschränke mich hier auf ein konkretes Beispiel und stelle dir im Anschluss noch einen Tipp für weiterführende Informationen vor.
Das Beispiel, das wir betrachten, ist die Baubeschreibung von meinem eigenen Bauprojekt mit Bauträger.
Nachdem ich das Dokument vor dem Notartermin zur Prüfung erhalten habe, bin ich erst mal rückwärts vom Stuhl gefallen. Es hat eine Weile gedauert, bis ich mich wieder einigermaßen gefangen hatte und konstruktiv an die Überarbeitung gehen konnte. Was war passiert?
Ganz einfach: Die Hälfte von dem, was wir besprochen hatten, hat gefehlt. Die andere Hälfte war, gelinde gesagt, verbesserungsbedürftig. Auf jeden Fall konnte es so nicht bleiben. Also habe ich die Baubeschreibung einfach neu geschrieben und mit der Bitte um Berücksichtigung zurückgeschickt.
Dass es damit nicht getan ist, hätte ich mir denken können. Aber da ich auch sehr gerne verhandle, habe ich die folgenden Gespräche mit dem Bauträger als sportliche Herausforderung und praktische Übung für die Anwendung des Harvard-Konzepts* gesehen.
Hätte ich das nicht getan und mich darauf verlassen, dass es während der Bauphase schon irgendwie erledigt wird, wäre ich jetzt um eine Erfahrung reicher und um einen mittleren fünfstelligen Betrag ärmer.
Die Beispiel-Baubeschreibung
Ich stelle die Beispiel-Inhalte etwas verkürzt und abstrahiert da. Dadurch gehen für dich aber keine wichtigen Informationen verloren.
Es handelt sich hier um ein Beispiel, nicht um eine allgemeingültige Vorlage. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko!
Grundstücksgröße (ohne Zuwegung) in m2
Größe der Zuwegung insgesamt und anteilig, jeweils in m2
Die Zuwegung wird per Wegerecht notariell festgehalten.
Das Einmessen und Setzen der Grenzsteine erfolgt nach Fertigstellung der Außenanlage.
Grundlage sind die genehmigten Baupläne | Die Pläne sind bei uns ein separater Anhang zum Bauträgervertrag und nicht direkter Bestandteil der Baubeschreibung.
Installation von Bauwasser- und Baustromanschluss
Angaben zu den beinhalteten Kosten für Strom‐ und Wasserverbrauch
Aushub der Baugrube, Bodenklasse 3 bis 5 | Vorsicht! Die Bodenklasse würde ich streichen lassen. Das ist Risiko des Bauträgers. Bei uns war die Baugrube zum Zeitpunkt des Notarvertrags schon fertig.
Lagern des Oberbodens und des Aushubmaterials auf dem Bauplatz
Wiederauffüllung der Baugrube nach Fertigstellung des Kellers mit dem Aushubmaterial (sofern geeignet)
Verdichtung des Hinterfüllungsmaterials entsprechend der Bodenklasse
Keine Gewährleistung für spätere Setzungen | Konnten wir nicht wegdiskutieren. Kategorie Restrisiko.
Erforderliche Kanalleitungen innerhalb und außerhalb der Hauskanten, inkl. Erdarbeiten
Anschlussleitungen zum öffentlichen Kanalnetz, inkl. Revisionsschacht
Angaben zur berechneten Bodenpressung in kN/m2
Streifenfundament oder Fundamentplatte, entsprechend der statischen Berechnung
Lichte Rohbauhöhe des Kellers: ca. 2,70 m
Ausführung der Kellerumfassungswände als 25 cm starke Stahlbetonwände
Bituminöse Dickbeschichtung (oder gleichwertig) gegen nicht drückendes Wasser an allen erdberührten Flächen der Kelleraußenwände | Baugrundgutachten beachten!
Innenwände nach statischen Erfordernissen in Mauerwerk
Kellerfenster als Dreh-Kipp-Fenster, im Heizungsraum falls nötig mit Zuluftgitter
Lichtschächte mit verzinkten, verankerten Gitterrosten
Fußbodenaufbau in allen Räumen wärmegedämmt
Betonboden vollflächig mit einer Lage Schweißbahn (oder gleichwertig) gegen Feuchtigkeit gesichert
Hier solltest du auch eine Außentreppe in den Keller auflisten, falls gewünscht.
Der Abschnitt ist natürlich nur relevant, wenn du überhaupt einen Keller geplant hast.
Lichte Rohbauhöhe des Erdgeschosses ca. 2,75 m
Lichte Rohbauhöhe des Obergeschosses ca. 2,625 m
Kniestock ca. 1,55 m
Angaben zu verwendeten Mauersteinen und -verfahren für Außen- und Innenwände
Geschossdecken aus Stahlbeton mit Bewehrungseisen nach statischer Berechnung. Dicke mindestens 18cm
Herstellung aus Filigran-Fertigteildecken-Elementen
Anzahl der in die Fertigteildecken-Elemente integrierten Dosen für Einbauleuchten
Dachstuhl in zimmermannsmäßiger Handwerksarbeit
Sichtbarer Dachstuhl (Holzteile innen und außen, Holzschalung auf den Sparren, Farbe: Weiß)
Wärmedämmung für den Dachstuhl: Bauder-Aufdachdämmung
Eindeckung mit Tondachziegeln „Plano 11 Flächenziegel schwarz“ der Fa. Wienerberger
Formstücke für Ortgang, Grat, Trockenfirst sowie Lüftungs- und Dunstrohrdurchgänge (aus Ton / Keramik)
Dachüberstände am Ortgang und an der Traufe ca. 50 – 60 cm
Einbau von zwei Velux-Dachfenstern (Modell, Größe) mit elektrischen Rollläden
Sämtliche Blecharbeiten wie Dachrinnen und Fallrohre in Titanzink
Heizung und Warmwasserversorgung, Lüftungsanlage
Luft-Wasser-Splitwärmepumpe der Marke Weishaupt, Buderus oder gleichwertig | Vorsicht! „Oder gleichwertig“ ist generell nicht ideal. Das kann im Zweifelsfall alles Mögliche sein.
Anlage mit witterungs- bzw. wärmebedarfsgeführter Regelung gemäß den gesetzlichen Vorschriften
Fußbodenheizung mit einzelnen Raumthermostaten im gesamten Haus
Brauchwasserversorgung zentral über Warmwasserspeicher, Volumen auf Warmwasserbedarf ausgelegt
Heizungs- und Warmwasserleitungen wärmegedämmt
Zentrale Lüftungsanlage (Kontrollierte Wohraumlüftung, KWL) mit Wärmerückgewinnung der Marke Zehnder
Entwässerungsleitungen aus gütegeprüften HT-Kunststoffrohren, Revisionsöffnungen im KG, Dachentlüftung
Kalt- und Warmwasserleitungen aus geprüftem und korrossionsfreiem Rohrleitungsmaterial nach DIN, Warmwasserleitungen wärmegedämmt.
Installation ab Zähler-Ausgangsventil des örtlichen Wasserversorgers, einschließlich Druckminderer und Feinfilter in der Hauptleitung
Installationsumfang: Waschmaschinenanschluss mit Kaltwasserhahn und Siphon, Ausgussbecken im KG mit Auslaufhahn für Kalt- und Warmwasser, zwei Gartenwasseranschlüsse in frostsicherer Ausführung, Küchenanschluss (Warmwassereckventil und Kaltwasser-Kombiventil zum Anschluss einer Spülmaschine)
Rückstauverschlüsse / Abwasserhebeanlage (falls technisch erforderlich)
Sanitäre Einrichtung: Wand-WCs und Waschtischanlagen der Marke Diana Aktiv, Badewanne (1,70 x 0,75 m) und Duschwanne (mind. 1,20 x 1,00) in emaillierter Ausführung der Marke Kaldewei oder gleichwertig, Dusche als bodengleiche Duschwanne mit rahmenloser Echtglasabtrennung, Nische und gemauerte Sitzfläche in der Dusche, Einhebel-Mischarmaturen in Unterputzausführung der Marke Diana oder gleichwertig, Einrichtungsgegenstände weiß, Armaturen und Brauseset verchromt, Schamwand zwischen Waschtisch und Wand-WC, im Hauptbadezimmer elektrischer Heizkörper zusätzlich zur Fußbodenheizung.
Eine höherwertige Ausstattung kann während der Bauphase gegen Material-Aufpreis (Differenz zum Material-Preis der teuersten Standard-Variante) ausgewählt werden. | Bei der sanitären Einrichtung ist besondere Vorsicht geboten! Die Preisspanne zwischen Standardausführung und gewünschter Ausführung landet ohne große Anstrengung schnell im fünfstelligen Bereich. Nach oben keine Grenzen. Hier gilt: Gut verhandeln oder ein entsprechend großzügiges Budget für Sonderwünsche einplanen.
Ausführung unter Beachtung der neuesten Bestimmungen des VDE
Installation ab Hausanschlusskasten, Installation unter Putz (auch im KG)
Für die Ausführung in den Geschossen und im Außenbereich habe ich eine konzeptionelle Planung inkl. detaillierter Mengenangaben eingefügt. Zum Glück!
Überspannungsschutz für Stromnetz und Kommunikationsanschlüsse
Verkabelung durchgängig mindestsens fünfadrig | Das was unser Ausgangspunkt für die spätere Abstimmung mit dem Elektriker.
Daten-, Fernseh- und Telefonleitungen in Leerrohren
Möglichst große und tiefe Unterputzdosen
Netzwerkinstallation: CAT 7 Kabel in Kombination mit CAT 6A Netzwerk-Dosen (Duplex)
Schalterprogramm: Merten M-Plan polarweiß edelmatt
Satelliten-Anlage für 4 Teilnehmer
Video-Gegensprechanlage mit Türöffner: Gira oder vergleichbar | Das war aufgrund der großen Preisspannen zu ungenau. Mein Fehler. Selber schuld!
Vorbereitungen für die Grundbeleuchtung der Zuwegung
Deine Smart Home Anforderungen haben große Auswirkungen auf diesen Abschnitt. Auf jeden Fall berücksichtigen!
Fenster und Fenstertüren als hochwertige Kunststofffenster mit Mehrkammerprofilsystem
Innenfarbe weiß, Außenfarbe anthrazit (RAL 7016 ähnlich)
Nicht-feststehende Fenster mit Beschlägen für Einhandbedienung und verdeckt liegender Mechanik mit Gummilippendichtung
Dreischeiben-Isolierverglasung mit Angabe der Wärmdurchgangszahl u in W/m2K
Terrassentür als Hebe-Schiebetür
Berücksichtige auch deine speziellen Anforderungen an die Einbruchsicherheit (z.B. RC2-Standard).
Wärmegedämmte Rollladenkästen mit außenliegenden Revisionsdeckeln
Alu-Panzer, Farbe in Abstimmung mit dem Käufer
Alle Rollläden mit elektrischem Antrieb (Somfy-Rollladenmotoren), Steuerung laut Elektroplanung
Haustür frei wählbar mit Angabe eines maximalen Komplettpreises in Euro | Du solltest vom Listenpreis der Haustür zzgl. Kosten für den Einbau ausgehen. Ein mittlerer vierstelliger Betrag sollte hier schon vorgesehen sein, wenn es nach etwas aussehen soll.
Innenfensterbänke aus oberseitig poliertem Botticino- oder Jura-Marmor, alternativ Kunststein
Alle Wandflächen (Wohngeschosse und Keller) mit Kalk-Gips-Feinputz in Qualitätsstufe Q3, Feuchträume in Kalk-Zement-Putz | Q3 oder höher würde ich auf jeden Fall empfehlen, wenn du die Wände nur streichen und nicht tapezieren willst.
Feuerverzinkte Kantenschutzschienen an allen senkrechten Mauerkanten
Schwimmender Estrich auf zweilagiger Wärme- bzw. Trittschalldämmung gemäß DIN 4108 und DIN 4109
Feuchtigkeitssperre im gesamten KG
Geschosstreppen in Stahlbetonbauweise mit zu den Bodenbelägen passendem Fliesenbelag
Angaben zum Handlauf im Treppenhaus
Auflistung der Räume, die gefliest werden
Zur Auswahl stehende Standardfliesen für Böden und Wände (Hersteller, Modelle, Formate, Farben)
Zusätzliche Angaben zu Sockelfliesen, Sockelleisten, Fugenfarben, elastischen Wartungsfugen
m2-Preis der Standardfliesen und Vorgehensweise für die Ermittlung des Aufpreises bei Auswahl anderer Fliesen | Achtung: Bei Großformatfliesen mit Minimalfuge kommen in der Regel weitere Kosten für die aufwendigere Verlegung hinzu. Unbedingt im Vorfeld abklären!
Angabe der Räume, die keine Fliesen, sondern einen sonstigen Bodenbelag erhalten (z.B. Laminat)
Zur Auswahl stehende Standard-Bodenbeläge (Hersteller, Modelle, Formate, Farben) und Sockelleisten
m2-Preis der Standard-Bodenbeläge und m-Preis der Standard-Sockelleisten sowie Angaben zur Ermittlung des Aufpreises bei Auswahl anderer Varianten | Achtung: Bei Abweichungen vom Standard kommen je nach Bodenbelag eventuell weitere Kosten für eine aufwendigere Verlegung hinzu.
Hochwertige Röhrenspantüren inkl. L-Form-Drücker aus Edelstahl
Angabe der Anzahl an Innentüren pro Geschoss
Nicht enthalten | Darum mussten wir uns also selbst kümmern.
Angaben zu den Materialien für Unterputz, Oberputz und Außenanstrich
Auswahl des Farbtons in Abstimmung mit dem Käufer
Balkongeländer aus Stahl gefertigt und feuerverzinkt, Ausführung nach Mustervorlage
Balkon in massiver Bauweise
Oberseite gegen Feuchtigkeit isoliert und mit Keramikplatten auf Stelzlagern belegt
Terrasse, 1m-Streifen, Stellplätze und Carport einheitlich gepflastert (Farbe: Anthrazit)
Haus-Eingangstreppe aus Blockstufen, Podest gepflastert
Angaben zum m2-Preis der im Standard enthaltenen Pflastersteine und zur Berechnung von Aufpreisen
Planierte Gartenfläche | Es gibt anscheinend unterschiedliche Ansichten darüber, was planiert bedeutet.
Carport laut Bauplänen
Zuwegung mit Doppel-T-Steinen gepflastert (Farbe: Anthrazit)
Einzäunung mit Doppelstabzaun (Metall pulverbeschichtet, Frabe: Anthrazit, Gesamthöhe: ca. 1,80m)
Vorsicht! Wenn es Stützmauern im Außenbereich gibt, solltest du unbedingt klären, wie diese realisiert werden. Hier gibt es große Unterschiede bei der Optik und beim Preis.
Verkleidung der Gauben mit Faserzement (HardiePlank)
Wäscheabwurfschacht mit Einwürfen in EG und OG
Telekom- und Vodafone-Hausanschluss | Verfügbarkeit prüfen!
Schornstein | Also auch kein Kaminofen 😢.
Lampen, Kücheneinrichtung, Möbel
Kosten für Aufheizung des Estrichs
Kosten für die Beheizung während der Bauphase
Feinreinigung des Gebäudes
Und im Prinzip alles, was in den vorherigen Abschnitten nicht angegeben ist.
Ich hatte es ja bereits angedeutet: Ich schreibe hier einen Blog-Artikel und kein Buch. Aber es gibt natürlich Leute, die genau das tun.
Unser Bauherren-Handbuch: Praxismappe Baubeschreibung - Leistungsumfang prüfen - Standards bewerten - Kosten vergleichen - Mit Checklisten I Von ... (Unser Bauherren-Handbuch Praxismappen)*
Zuletzt aktualisiert am 5.04.2020 um 23:26 Uhr
Das Buch ist erstmals im Dezember 2019 erschienen und damit topaktuell. Ich habe es selbst noch nicht gelesen, werde das aber nachholen und berichten. Wenn du noch Informationen und Tipps für die Prüfung deiner Baubeschreibung brauchst, solltest du es dir auf jeden Fall mal anschauen.