Source: http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2005/oficios/c0132005.htm
Timestamp: 2018-01-18 19:46:41
Document Index: 216633026

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 93', 'artículo 1', 'artículo 28', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 28', 'artículo 17', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 28', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 5', 'artículo 3', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 2', 'artículo 28']

CARTA N° 013-2005-SUNAT/2B0000
Se absuelve diversas consultas referidas al Impuesto a la Renta, en relación con los criterios aplicables para establecer cuándo se configuran los casos de enajenaciones de inmuebles adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación; cuándo se está frente a ganancias de capital en la enajenación de un inmueble; y si el sujeto enajenante de inmuebles que se encuentran afectos al Impuesto a la Renta, debe estar inscrito en el RUC.
Lima, 16.2.2005.
Ref. : Carta GG/058-04/GL
Es grato dirigirme a usted en atención al documento de la referencia, mediante el cual su representada, en relación con el Impuesto a la Renta, cuyo Texto Único Ordenado (TUO) fue aprobado mediante Decreto Supremo N° 179-2004-EF(1), formula las consultas que a continuación se detallan:
1. Respecto de los inmuebles adquiridos por personas naturales para su posterior enajenación:
a) ¿Qué tiempo debe transcurrir para considerar que el inmueble ha sido adquirido con la intención de ser revendido?.
b) Además del período entre la compra y la reventa, ¿qué otras condiciones deben de concurrir para presumir que hubo intención de reventa?.
Sobre el particular, específicamente consulta si está o no gravado con el Impuesto a la Renta:
a) El terreno adquirido en el 2003 y vendido en el 2004.
b) El terreno adquirido en el 2004 y vendido en ese mismo año.
c) La primera casa habitación adquirida en el 2003 y vendida en el 2004.
d) La segunda casa habitación adquirida en el 2003 y vendida en el 2004.
e) La casa única adquirida por herencia en el 2003 y vendida en el 2004.
f) El local comercial adquirido en el 2002 y vendido en el 2004.
2. En relación con los inmuebles construidos total o parcialmente para ser vendidos posteriormente, ¿están o no gravadas con el Impuesto a la Renta:
a) El local comercial construido antes del 2004 para su venta posterior?.
b) La vivienda única construida por el propietario en el 2003 y vendida en el 2004?.
c) La segunda casa habitación construida en el 2003 y vendida en el 2004?.
d) La vivienda antigua, refaccionada en el 2003 y vendida en el 2004?.
3. Respecto de la segunda casa habitación adquirida desde el 1.1.2004 y vendida posteriormente, ¿están o no gravadas con el Impuesto a la Renta:
a) La casa habitación única adquirida en el 2004 y vendida en el 2004?.
b) La segunda casa habitación adquirida en el 2004 que se vende en el 2005?.
c) La segunda casa habitación adquirida en el 2003, asignada al negocio del propietario, que se vende en el 2004?.
4. ¿La cochera adquirida en el 2004 se considera segunda casa habitación?.
5. ¿El propietario que vende el primer inmueble afecto al Impuesto a la Renta debe tramitar su RUC?.
En cuanto a las consultas contenidas en los numerales 1 y 2, entendemos que las mismas están dirigidas a que se determine, tratándose de personas naturales, cuáles son los criterios aplicables para establecer cuándo se configuran los casos de enajenaciones de inmuebles adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación(2), a fin de determinar si dichas operaciones generan rentas gravadas conforme a lo dispuesto en el inciso a) del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta(3); por ejemplo, si el tiempo transcurrido entre la adquisición y la venta es uno de esos criterios y, de ser así, cuánto tiempo debiera transcurrir entre dichos actos para considerar que el inmueble ha sido adquirido con la intención de ser enajenado.
Al respecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 93° del Texto Único Ordenado del Código Tributario(4), la aludida interrogante no se absuelve pues no versa sobre el sentido y alcance de las normas tributarias, sino que está referida a un aspecto de índole probatorio, que no se puede determinar vía absolución de consulta, dado que ello únicamente puede ser establecido en cada caso concreto, teniendo en cuenta todos los medios probatorios que se encuentren al alcance de la Administración Tributaria.
Sin perjuicio de lo antes señalado, cabe indicar que para analizar el tratamiento tributario del Impuesto a la Renta aplicable a los supuestos planteados en las consultas específicas contenidas en los numerales 1 y 2 deben analizarse, además de lo dispuesto por el último párrafo del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, las otras normas contenidas en el aludido TUO, que regulan también la enajenación de inmuebles generadora de rentas gravadas con el Impuesto a la Renta.
Así, el Impuesto a la Renta grava también:
- Las ganancias de capital, las cuales pueden ser generadas por la enajenación de inmuebles(5) que constituyan bienes de capital, vale decir, de inmuebles que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Ahora bien, esta ganancia de capital cuando proviene de la enajenación de inmuebles distintos a los ocupados como casa habitación, efectuada por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición(6) y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004 (Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, la cual recoge la Primera Disposición Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 945)(7).
En cambio, la persona natural con negocio que enajene inmuebles que constituyen bienes de capital asignados a la explotación de su negocio, generará ganancia de capital que tributará de acuerdo a lo previsto en el inciso d) del artículo 28° de la Ley (rentas de tercera categoría), tal como lo señala el inciso h) del artículo 1° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta(8); salvo que se trate de inmuebles que califiquen como casa habitación a que se refiere el primer párrafo del artículo 1°-A del aludido Reglamento, cuya enajenación no genera ganancias de capital gravadas con el Impuesto a la Renta.
- Asimismo, cuando la enajenación de inmuebles constituya el negocio habitual de una persona natural, estaremos frente a rentas de tercera categoría conforme al inciso a) del artículo 28° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, en aplicación de lo señalado en el inciso d) del artículo 17° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta(9).
De otro lado, en relación con las consultas contenidas en los literales a) y b) del numeral 3 y en el numeral 4, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1°-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual establece que para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del artículo 2° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta(10), se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
Como puede advertirse, una de las condiciones para que el inmueble califique como casa habitación -y por ende su enajenación no genere ganancia de capital gravable con el Impuesto a la Renta- es que el mismo haya permanecido en propiedad del enajenante por lo menos dos años, condición que no se presenta en los supuestos planteados en las interrogantes formuladas en los literales a) y b) del numeral 3, por lo que en tales supuestos la enajenación de los referidos inmuebles generará ganancia de capital gravada con el referido impuesto.
Asimismo, conforme lo establece la citada norma reglamentaria tampoco constituye casa habitación el inmueble que está destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. En ese sentido, partiendo de la premisa que en la interrogante formulada en el numeral 4 se plantea el supuesto de un inmueble utilizado exclusivamente como cochera, dicho inmueble no califica como casa habitación del enajenante a los efectos de que su enajenación no genere ganancias de capital gravadas con el Impuesto a la Renta.
Ahora bien, en relación con la última interrogante contenida en el numeral 3, entendemos que la misma plantea el supuesto de la enajenación en el 2004 de un inmueble adquirido en el 2003 y que estaba asignado exclusivamente a la explotación del negocio del propietario, el cual, además, tiene en su propiedad otro inmueble que cumple con las condiciones para calificar como casa habitación.
Al respecto, debe señalarse que la renta así generada califica como renta de tercera categoría de acuerdo a lo señalado en el inciso h) del artículo 1° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, toda vez que se trataría de un inmueble considerado como un bien de capital. En efecto, el citado inciso h) señala que la persona natural con negocio que enajene bienes de capital asignados a la explotación de su negocio, generará ganancia de capital que tributará de acuerdo a lo previsto en el inciso d) del artículo 28° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, salvo lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 1°-A del Reglamento de dicha Ley.
Ahora bien, en el supuesto bajo comentario, no resulta de aplicación lo señalado en la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del Decreto Supremo N° 179-2004-EF (que recoge lo dispuesto en la Primera Disposición Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 945), según la cual la ganancia de capital proveniente de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuados por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004.
En efecto, como fluye de su propio texto, dicha disposición sólo está referida a la enajenación de inmuebles efectuada por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales que genera rentas de segunda categoría, mas no así a aquellas enajenaciones generadoras de rentas de tercera categoría, que es la que se origina en el supuesto planteado; por lo que, con prescindencia de la fecha de adquisición del inmueble objeto de la enajenación, el resultado de dicha enajenación genera ganancias de capital que califican como rentas de tercera categoría gravadas con el Impuesto a la Renta.
Finalmente, respecto de la quinta consulta cabe señalar que el inciso a) del artículo 2° del Decreto Legislativo N° 943(11), dispone que deben inscribirse en el RUC a cargo de la SUNAT, entre otras, todas las personas naturales, nacionales o extranjeras, domiciliadas o no en el país, que sean contribuyentes y/o responsables de tributos administrados por la SUNAT, conforme a las leyes vigentes.
Toda vez que el supuesto planteado en la referida interrogante es el de un sujeto enajenante de inmueble que se encuentra afecto al Impuesto a la Renta, el mismo debe estar inscrito en el RUC, al no encontrarse en ninguno de los supuestos en que no procede dicha inscripción señalados en el artículo 3° de la Resolución de Superintendencia N° 210-2004/SUNAT(12).
(2) Conforme al artículo 5° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, para los efectos de esta ley, se entiende por enajenación la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.
(3) Cabe indicar que el inciso b) del artículo 3° del Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta (aprobado por el Decreto Supremo N° 054-99-EF, publicado el 14.4.1999, y normas modificatorias), antes de las modificaciones efectuadas por el Decreto Legislativo N° 945, disponía también que constituyen rentas gravadas, entre otros, cualquiera sea su denominación, especie o forma de pago, los resultados provenientes de la enajenación de inmuebles, comprendidos o no bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando hubieren sido adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación.
Como se puede apreciar, desde antes de las modificaciones efectuadas por el Decreto Legislativo N° 945, las enajenaciones de inmuebles adquiridos o edificados total o parcialmente para su enajenación se encuentran gravadas con el Impuesto a la Renta.
(4) Aprobado mediante el Decreto Supremo N° 135-99-EF, publicado el 19.8.1999, y normas modificatorias.
El mencionado artículo señala que las entidades representativas de las actividades económicas, laborales y profesionales, así como las entidades del Sector Público Nacional, podrán formular consultas motivadas sobre el sentido y alcance de las normas tributarias; y que las consultas que no se ajusten a lo antes establecido serán devueltas no pudiendo originar respuesta del órgano administrador ni a título informativo.
(5) Conforme al artículo 2° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, para efectos de dicha Ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital; entendiéndose por tales a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Cabe señalar que de acuerdo a lo dispuesto por el acápite i) del último párrafo del aludido artículo 2°, no constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría.
(6) De acuerdo con el inciso i) del artículo 1° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (aprobado por el Decreto Supremo N° 122-94-EF, publicado el 21.9.1994, y normas modificatorias) las enajenaciones de bienes distintos a los señalados en el inciso a) del artículo 2° del TUO de dicha Ley (esto es, bienes generadores de ganancias de capital, distintos a acciones y participaciones representativas del capital, acciones de inversión, certificados, títulos, bonos y papeles comerciales, valores representativos de cédulas hipotecarias, obligaciones al portador u otros valores al portador y otros valores mobiliarios) que hayan sido adquiridos por causa de muerte, serán computables a efectos del Impuesto a la Renta, salvo lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del artículo 2° de la Ley.
Agrega que lo dispuesto en este inciso es de aplicación a las personas naturales, sucesiones indivisas y sociedad conyugal que haya optado por tributar como tal.
(7) Conforme a lo señalado en la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, publicado el 4.7.2004, para efecto de lo dispuesto en la Primera Disposición Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 945, se tendrá en cuenta lo siguiente:
No estará gravada con el Impuesto la enajenación de inmuebles cuya adquisición se haya realizado con anterioridad al 1.1.2004, a título oneroso o gratuito, mediante documento de fecha cierta.
Tratándose de sucesiones indivisas a que se refiere el primer párrafo del artículo 17° de la Ley, se reputará como fecha de adquisición del inmueble a la fecha de fallecimiento del causante.
En el caso de personas naturales a que se refiere el segundo párrafo del artículo 17° de la Ley (referido a las personas -cónyuge supérstite, herederos y demás sucesores a título gratuito- a las que se adjudican judicial o extrajudicialmente los bienes que constituyen la masa hereditaria), se considera como fecha de adquisición a la fecha en que se dicte la sucesión intestada o se inscriba el testamento en los Registros Públicos.
(8) Artículo sustituido por el artículo 2° del Decreto Supremo N° 086-2004-EF.
(9) El citado inciso dispone que en el caso de enajenación de inmuebles, el negocio habitual a que se refiere el inciso a) del artículo 28° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, de una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, se configura a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable; y se perderá la condición de negocio habitual de una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, si es que en los dos ejercicios gravables siguientes de ganada dicha condición, no se realiza ninguna enajenación. En ningún caso, la enajenación de la casa habitación se computará para efectos de determinar la existencia de un negocio habitual.
(10) En cuya virtud no constituye ganancia de capital gravable con el Impuesto a la Renta, el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría.
(11) Publicado el 20.12.2003.
(12) Publicada el 18.9.2004.
48-A0609-D4
IMPUESTO A LA RENTA: Enajenación de inmuebles.