Source: https://www.mietrechtsiegen.de/feststellungsklage-auf-nichtbestehen-einer-zahlungsverpflichtung-gegenueber-vermieter/
Timestamp: 2019-10-21 02:40:01
Document Index: 174929718

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 29', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 256', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 259', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 315', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 192', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 91', '§ 92', '§ 100', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

AG Brandenburg, Az.: 31 C 68/16, Urteil vom 28.09.2018
1. Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 16.04.2015 für ihre Wohnung unter der Anschrift … Straße … an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 1,39 Euro zu zahlen.
3. Die Kläger zu 1.) und 2.) haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 2.564,32 Euro festgesetzt.
Die rechtsschutzversicherten Kläger zu 1.) und 2.) begehren als Mieter hier die negative Feststellung hinsichtlich der Zahlungsansprüche der Beklagten als Vermieterin aus den sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 ergebenden Nachforderungen sowie die Neuberechnung der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011, 2012, 2013 und 2014 nach Maßgabe der von ihnen – den Klägern – hier nunmehr begehrten Anforderungen.
Die rechtsschutzversicherten Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer 5-Zimmer-Wohnung mit ca. 110 m² Wohnfläche, gelegen im 1./2. OG links des Objekts … Straße … in ….
In diesem Objekt befindet sich auch ein gewerblicher Mieter (d.h. eine …filiale). Zudem befindet sich im Kellergeschoss dieses Objekts eine Tiefgarage mit Kfz-Stellplätzen, welche die Beklagte/Vermieterin unstreitig auch an nicht in diesem Objekt wohnende dritte Personen vermietet hat. Die Kläger haben einen derartigen Kfz-Stellplatz unstreitig jedoch nicht mit angemietet.
Mit Schreiben vom 13.02.2013 für das Jahr 2011, vom 03.12.2013 für das Jahr 2012, vom 16.04.2015 für das Jahr 2013 und vom 10.11.2015 für das Jahr 2015 sowie – während des hiesigen Verfahrens – mit Schreiben vom 23.08.2016 für das Jahr 2015 und vom 31.03.2017 für das Jahr 2016 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für diese jeweiligen Kalenderjahre gegenüber den Klägern ab.
Die Abrechnungen für die Jahre 2011 und 2014 ergaben zu Gunsten der Kläger Guthabens-Beträge in Höhe von 137,61 Euro und 255,26 Euro.
Aufgrund der Abrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 ergaben sich zulasten der Kläger Nachforderungs-Beträge in Höhe von 114,93 Euro und 263,19 Euro. Die Kläger zahlten auf die insofern ihnen für die Jahre 2012 und 2013 in Rechnung gestellten Nachzahlungsbeträge jedoch nicht den von der Beklagten jeweils errechneten Geldbetrag.
Gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011, 2012 und 2013 erhoben die Kläger mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 05. März 2015 Einwendungen. Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 erhoben sie zudem mit Schreiben ihres nunmehrigen Verfahrensbevollmächtigten vom 16.12.2015 ebenso Einwendungen.
Auch gegen die Betriebskostenabrechnungen vom 23.06.2016 für das Jahr 2015 und vom 31.03.2017 für das Jahr 2016 erhoben die Kläger Einwendungen mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 02. August 2017.
Die Kläger behaupten, dass sie sich mit der Klage gegen die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 wenden würde. Darüber hinaus würden sie nunmehr den Anspruch erheben, die Beklagte zu verpflichten, für die Jahre 2011 bis 2014 die Betriebs- und Heizkosten für ihre Wohnung erneut abzurechnen und ihnen gegenüber entsprechende Abrechnungen zu erteilen.
Die von der Beklagten vorgelegten Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sein ihrer Meinung nach nämlich formell fehlerhaft. Insbesondere sei eine Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel hinsichtlich des Gewerbeanteils hier erforderlich gewesen, weil nämlich aus der Angabe der Flächen in den Betriebskostenabrechnungen alleine für sie nicht ersichtlich sei, welche Gewerbeflächen bzw. Flächen die nicht Wohnflächen sind, den Abrechnungen zu Grunde gelegt worden seien.
Auf dem Grundstück würde sich nämlich eine Filiale der … befinden. Zudem sei auf dem Grundstück eine Tiefgarage vorhanden, deren einzelne Kfz-Stellplätze durch gesonderte Verträge vermietet worden seien. Nach ihrer Kenntnis seien insoweit aber Bruttomieten ohne besondere Ausweise von Betriebskosten hier hinsichtlich der Kfz-Stellplätze vereinbart worden.
Ihrer Meinung nach sei daher vollkommen unklar und aus den Abrechnungen auch nicht ersichtlich, welche Gewerbe die Beklagte den Abrechnungen zugrunde gelegt habe. Ob und inwieweit eine Berücksichtigung der auf die Kfz-Stellplätze und den gesonderten Raum entfallenden Betriebs- und Heizkosten berücksichtigt worden sei, könne den jeweiligen Abrechnungen nämlich nicht entnommen werden.
Die bloße Unterscheidung zwischen Gewerbe- und Wohnflächen in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen würde den Besonderheiten der hier gegebenen konkreten Situation nicht gerecht werden. Diese Besonderheiten würden sich insbesondere daraus ergeben, dass zu der Wirtschaftseinheit auch eine Tiefgarage mit vermieteten Kfz-Stellflächen gehören würde.
Ob und inwieweit die Tiefgarage bei der Betriebskostenabrechnung eine Berücksichtigung gefunden habe, sei den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen selbst nicht zu entnehmen. Auch die Unterscheidung zwischen Wohnflächen und Gewerbeflächen würde hierfür nicht ausreichen. Bei der Fläche der Tiefgarage würde es sich nämlich selbstredend nicht um Wohnflächen handeln. Ob die Fläche der Tiefgarage vermieterseits den Begriff der Gewerbeflächen untergeordnet worden sind, sei aber zweifelhaft und jedenfalls für sie – die Kläger – hier nicht erkennbar, da die Betriebskostenabrechnungen lediglich die Kategorie „Wohnfläche“ und „Gewerbefläche“ ausweisen würden.
Dies würde die jeweiligen Abrechnungen jedoch ihrer Ansicht nach bereits formell unwirksam machen. Die eventuelle Nichtberücksichtigung der Tiefgaragenflächen sei nämlich nicht eine Frage der materiellen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Eventuelle materielle Fehler der Abrechnungen könnte ein Mieter durch Einsichtnahme in Belegunterlagen aufdecken und kontrollieren. Bei der hier gegebenen Problematik sei dies aber gerade nicht der Fall, weil sich durch eine Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen die Betriebskostenabrechnungen nicht auf ihre materielle-rechtlicher Richtigkeit überprüfen ließen. Dies wäre im Hinblick auf die Flächenproblematik nur anhand der Grundrisse für die gesamte Wirtschaftseinheit möglich.
Der Vortrag der Beklagten könne von ihnen auch nur so verstanden werden, dass die Beklagte nur über einen Teil der Wirtschaftseinheit abgerechnet und die Tiefgarage von vornherein unberücksichtigt gelassen habe. Eine solche Abrechnung dürfte aber nicht nur materiell-rechtlich unrichtig sein, sondern müsse auch formal nicht ordnungsgemäß sein. Wenn Teile der Wirtschaftseinheit, für die die Betriebskosten anfallen, von vorneherein in den Abrechnungen nämlich nicht mit berücksichtigt werden, könne eine solche Abrechnung nämlich ihrer Ansicht nach nur als nicht formell ordnungsgemäß angesehen werden.
Insofern könnten sie somit auch nicht darauf verwiesen werden, sich diese Informationen durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu verschaffen. Aus den Abrechnungsunterlagen könnten nämlich die dafür notwendigen Daten nicht entnommen werden. Die notwendige transparente Gestaltung einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung würde es aber erforderlich machen, dass sie aus sich heraus verständlich sei und rechnerisch nachvollzogen werden könne.
Selbst wenn man in der eventuellen Nichtberücksichtigung der Tiefgaragenflächen lediglich eine materiell-rechtliche Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung ansehen würde, würde dies die Beklagte ihrer Meinung nach gleichwohl verpflichten, neue Betriebskostenabrechnungen zu erteilen, weil sich dieser materiell-rechtliche Fehler nämlich aus der Betriebskostenabrechnung selbst durch bloße Korrektur nicht eliminieren ließe.
Vorsorglich würden sie zudem mit Nichtwissen bestreiten, dass die Beklagte in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen die Gewerbe- und Wohnflächen zutreffend angegeben habe. Auch würden sie weiterhin mit Nichtwissen bestreiten, dass die Beklagte die sich auf dem Grundstück befindliche Tiefgarage sowie den von ihr als Hobbykeller bezeichneten Raum in den Flächenangaben der Betriebskostenabrechnungen mit berücksichtigt hat.
Auch die von der Beklagten aufgestellte Behauptung, dass die Stromkosten der Tiefgarage über einen gesonderten Zwischen-Strom-Zähler erfasst und vorab abgezogen würden, würden sie ebenfalls mit Nichtwissen bestreiten. Ebenso würden sie bestreiten, dass weitere Betriebskosten für die Tiefgarage nicht anfallen würden. Vielmehr seien sämtliche in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen aufgelisteten Positionen (d.h. somit hinsichtlich folgender Positionen: Grundsteuer, Niederschlagswasser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Schneebeseitigung, Gebäude-/Haftpflichtversicherung, Hausbeleuchtung, Hauswart/Hausreinigung, Heizkosten, Warmwasserkosten und Kaltwasserkosten) anteilig auch auf die Mietverhältnisse über die Kfz-Stellplätze der Tiefgarage umzulegen. Die Betriebs- und Heizkosten müssten somit auf alle Nutzer, d.h. somit auch auf die Nutzer von Kfz-Stellflächen, verteilt werden. Diese Kosten seien nämlich auf alle Nutzer des Grundstücks nach einem sachgerechten und gesetzlich zulässigen Schlüssel umzulegen.
Dementsprechend seien die Kfz-Stellplatzflächen auch in die entsprechenden Abrechnungen mit einzubeziehen. Dies habe die Beklagte aber nicht getan, indem sie es unterlassen habe, Betriebskosten auch auf die Kfz-Stellflächen umzulegen. Es könne aber keinen Unterschied machen, ob Wohnungen, Gewerbeflächen oder aber Kfz-Stellflächen gesondert vermietet würden. Entsprechend ihrem jeweiligen Anteil an der gesamten Wirtschaftseinheit und ggf. Verbräuchen würden nämlich auch Betriebskosten auf die einzelnen Nutzer entfallen. Diese beschränkten sich bei den Kfz-Stellplatzflächen aber nicht lediglich auf den zu diesem Betrieb erforderlichen Stromverbrauch.
Die gesondert vermieteten Kfz-Stellflächen würden im Übrigen auch nicht der Situation bei mit vermieteten Kellern entsprechen. Zwar würde niemand erwarten, dass Keller in einer Betriebskostenabrechnung bei den Flächenangaben besonders berücksichtigt werden. Auch könnte noch von ihnen nachvollzogen werden, dass dies auch bei Kfz-Stellflächen einer Tiefgarage nicht erforderlich wäre, wenn alle Wohnungsmieter, wenn auch aufgrund gesonderter Verträge, zugleich Mieter von Kfz-Stellplätzen wählen. Dies sei hier aber gerade nicht der Fall. Vielmehr würde die Beklagte unstreitig die Kfz-Stellplätze auch an nicht dort wohnende dritte Personen vermieten.
Weiterhin würden sie rügen, dass hinsichtlich der Positionen Müllbeseitigung, Versicherungskosten und Hauswartkosten hier nicht erkennbar sei, das besondere, auf den Gewerbeanteil entfallende Kosten vorab herausgerechnet worden seien.
Auch würden sie mit Nichtwissen bestreiten, dass in den Betriebskostenabrechnungen die Posten der Position „Hauswart/Hausreinigung“ in zutreffender, umlagefähiger Höhe angegeben worden sein. Zwar habe die Beklagte eine Verdienstbescheinigung für einen Herrn für das Jahr 2013 übersandt, jedoch würden die übersandten Arbeitnehmer Bruttobeiträge in Höhe von 19.633,56 Euro hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 für sie nicht nachvollziehbar sein. Dessen ungeachtet habe die Beklagte aber den Arbeitsvertrag für den Hauswart vorgelegt, so dass der in den Betriebskostenabrechnungen vorgenommen für nicht umlagefähiger Lohnbestandteile in Höhe von 30 % nach Vorlage des Arbeitsvertrages nicht mehr von ihnen beanstandet werden würde.
Der Verjährungseinrede hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 würden sie im Übrigen entgegentreten. Eine Verjährung im laufenden Mietverhältnis würde nämlich nicht eintreten. Erst mit Beendigung des Mietverhältnisses würde somit hier die Verjährung überhaupt erst beginnen.
1. festzustellen, dass sie – die Kläger – nicht verpflichtet sind, aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 03.12.2013 für ihre Wohnung unter der Anschrift … Straße … an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 114,93 Euro zu zahlen;
2. festzustellen, dass sie – die Kläger – nicht verpflichtet sind, aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 16.04.2015 für ihre Wohnung unter der Anschrift … Straße … an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 1,39 Euro zu zahlen;
3. die Beklagte zu verurteilen, über die für die Wohnung der Kläger unter der Anschrift … Straße … von den Klägern geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten für die Kalenderjahre 2011, 2012, 2013 und 2014, das heißt jeweils für die Zeiträume vom 01.01. bis 31.12. eines jeden Jahres nach Maßgabe der nachstehenden Anforderungen abzurechnen und ihnen – den Klägern – eine Abrechnung für jedes Jahr zu erteilen;
a) in den Abrechnungen sind die angewendeten Verteilerschlüssel von 2.664,53 und 702,45 sowie 3.366,98 zu erläutern. Dazu ist in den Abrechnungen anzugeben, inwieweit der Gesamtbetrag der Betriebs- und Heizkosten auf die auf dem Grundstück liegenden Tiefgaragenplätze entfällt und inwieweit der darauf entfallende Betrag bei den Abrechnungen gegenüber ihnen – den Klägern – berücksichtigt worden ist;
b) in den ihnen – den Klägern – zu erteilenden Abrechnungen ist der auf dem auf dem Grundstück vermieteten Gewerberaum entfallende Anteil gesondert darzustellen und insoweit gegenüber dem Wohnraum anfallende Mehrkosten sind vor Umlegung der Betriebs- und Heizkosten auf den Wohnraum herauszurechnen, hilfsweise in angemessener Höhe zu berücksichtigen.
Die Beklagte trägt vor, dass die Kläger keinen Anspruch auf Rechnungslegung ihr gegenüber für die Abrechnungszeiträume 2011, 2012, 2013 und 2014 hätten. Sämtliche Nebenkostenabrechnungen würden nämlich ihrer Meinung nach den einschlägigen Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten entsprechen.
Insbesondere würden diese Abrechnungen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Entgegen der Auffassung der Kläger sei auch der hier zugrunde gelegte Verteilerschlüssel hinreichend klar und verständlich und bedürfe zur formellen Ordnungsmäßigkeit der Rechnung keiner weiteren Erläuterung.
Angegeben sei die Gesamtfläche der Wohnanlage von 3.366,98 qm und ferner in den Positionen Grundsteuer und Wartung Lüftungsanlage die von den Gewerbeanteil reduzierte, auf die Wohnungen entfallende Fläche von 2.664,53 qm. Angegeben sei ferner die Fläche der Wohnung der Kläger und verteilt würden die Kosten nach dem Verhältnis der in der jeweiligen Betriebskostenposition angegebenen Gesamtfläche zur Fläche der Wohnung. Dies sei der jeweiligen Abrechnung selbst klar und verständlich zu entnehmen. So sei in den Positionen Grundsteuer und Wartung Lüftungsanlage bei dem Verteilerschlüssel jeweils die Angabe Wohnfläche enthalten, während bei den übrigen Positionen die Angabe Gesamtfläche erscheinen würde. Darüber hinaus sei auch die Position „Grundsteuer Gewerbe“ enthalten und sei dort die auf das Gewerbe entfallende Fläche von 702,45 qm angegeben worden. Die Summe aus der Wohnfläche von 2.664,53 qm und die Angabe der Gewerbefläche von 702,45 qm würde dann die ausgewiesene Gesamtfläche von 3.366,98 qm ergeben. Den Abrechnungen seien folglich klar zu entnehmen, dass es sich bei der Angabe 2.664,5300 um die Gesamt-Wohnfläche und bei der Angabe 3.366,9800 um die Gesamtfläche (einschließlich Gewerbe) handeln würde.
Den Abrechnungen sei somit unmissverständlich zu entnehmen, in welchem Umfang gewerblich vermieteten Flächen und in welchem Umfang Wohnflächen bei der Kostenverteilung angesetzt worden seien. Mehr sei im Hinblick auf den Verteilerschlüssel zur ordnungsgemäßen Abrechnung jedoch nicht erforderlich. Insbesondere sei sie nicht gehalten, die Gewerbeflächen nach der Art des Gewerbes aufzuschlüsseln.
Entgegen der von der Klägerseite vertretenen Auffassung müssten Nebenkostenabrechnungen auch keinen besonderen Ausweis der auf die Tiefgarage entfallenden Betriebskosten enthalten. Für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung würde es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ nämlich genügen, wenn ein Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der Abrechnungseinheit umlegt. Dies gelte selbst dann, wenn der Vermieter vorab den Gesamtbetrag um nicht auf den Mieter umlagefähiger Kostenanteile bereinigt habe.
Die Auffassung der Kläger, der Verteilerschlüssel sei in den Abrechnungen nicht hinreichend erläutert, weil bei den Angaben zum verwendeten Verteilerschlüssel ein Hinweis fehlen würde, ob die zugrunde gelegte Gesamtfläche auch die Fläche der Tiefgarage mit umfassen würde, würde darüber hinaus ihrer Ansicht nach fehlgehen. Zum einen würde sich nämlich aus der Abrechnung ohne weiteres ergeben, dass die angegebene Gesamtfläche sich zusammensetzen würde aus der Wohnfläche und der Gewerbefläche. Tiefgaragenflächen seien aber ihrer Meinung nach weder Wohnflächen noch Flächen gewerblicher Nutzer. Aus der jeweiligen Abrechnung würde sich mithin bei verständiger Lesart bereits ergeben, dass die Flächen der Tiefgarage gerade nicht Teil des Verteilerschlüssels Wohn- und Gewerbeflächen seien.
Zum anderen würde ein vermeintlich fehlender Flächenansatz in Verteilerschlüssel auch nicht die formale Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung betreffen, sondern nur die materielle Fehlerhaftigkeit. Ob ein Vermieter gehalten sei, einen Vorwegabzug vorzunehmen, sei somit eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.
Greift der Mieter eine Nebenkostenabrechnung aber materiell an, weil er die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs für auf gewerbliche Nutzer entfallende Kostenbestandteile für erforderlich halten würde, so habe aber der Mieter die Voraussetzungen hierfür darzulegen und nachzuweisen. Sie als Vermieterin würde regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen ihres Betriebskostenansatzes treffen.
Unzutreffend sei im Übrigen die Behauptung der Kläger, durch den Betrieb der Sparkassenfiliale in der Abrechnungseinheit würde ein besonderes Versicherungsrisiko bestehen welches sich in der Versicherungsprämie niederschlagen würde. Der hiesige Versicherer würde nämlich bei seiner Prämiengestaltung nicht zwischen Wohnungsmieter und Gewerberaummietern unterscheiden. Eine höhere Prämie für gewerbliche Nutzung sei hier somit nicht berechnet worden.
Unzutreffend sei schließlich auch die nicht näher begründete Behauptung der Kläger, dass unzulässiger Weise Betriebskostenanteile der Tiefgarage auf sie umgelegt werden würden. Insbesondere würden nämlich die Stromkosten der Tiefgarage über einen Zwischenzähler vorab erfasst und von den auf die übrigen Nutzer umgelegten Kosten abgezogen werden. Weitere Betriebskosten würden zudem für diese Tiefgarage ihrer Meinung nach nicht anfallen.
Soweit die Kläger noch eine Abrechnung für die Nebenkosten für das Jahr 2011 begehren würden, würde sie vorsorglich darüber hinaus noch die Einrede der Verjährung erheben.
Das Gericht hat die Zeugin A… M… L… vernommen und ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen A… S… vom 07.10.2017 eingeholt (Blatt 181 bis 187 der Akte) eingeholt.
Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.
Die Klageanträge zu den Ziffern 1. und 2. der Klage bezüglich der negativen Feststellung hinsichtlich einer etwaigen Betriebskostennachzahlung für die Jahre 2012 und 2013 sind zulässig, jedoch nur bezüglich der Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2013 auch begründet.
Bei einer negativen Feststellungsklage ergibt sich das Feststellungsinteresse nämlich regelmäßig aus einer beklagtenseits aufgestellten Bestandsbehauptung („Berühmen“) der von den Klägern verneinten Rechtslage (BGH, Urteil vom 16.05.2017, Az.: XI ZR 586/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 2340 ff.; BGH, Urteil vom 12.07.2011, Az.: VI ZR 214/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 3657 ff.; BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 351/08, u.a. in: NJW 2010, Seiten 1877 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 07.12.2017, Az.: 12 U 243/17, u.a. in: BeckRS 2017, Nr. 143824 = „juris“), wobei das „Berühmen“ nicht ausdrücklich erfolgen muss, insbesondere sich auch daraus ergeben kann, dass die Beklagte eine nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu erwartende eindeutige Erklärung zurückhält (BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 351/08, u.a. in: NJW 2010, Seiten 1877 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 07.12.2017, Az.: 12 U 243/17, u.a. in: BeckRS 2017, Nr. 143824 = „juris“).
Über die – ausdrückliche oder konkludente – Bestandsbehauptung hinausgehende Maßnahmen sind zudem aber nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 12.07.2011, Az.: VI ZR 214/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 3657 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 07.12.2017, Az.: 12 U 243/17, u.a. in: BeckRS 2017, Nr. 143824 = „juris“), wobei das Feststellungsinteresse aber noch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen muss, da sonst die Klage insofern „ex nunc“ unzulässig werden würde.
Das insoweit nach § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse der Kläger folgt hier aber daraus, dass die Beklagte sich zumindest konkludent noch der Ansprüche gegen die Kläger auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2012 und 2013 aus den Betriebskostenabrechnungen vom 03.12.2013 und vom 16.04.2015 in dem o.g. Sinne noch „berühmt“ (BGH, Urteil vom 16.05.2017, Az.: XI ZR 586/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 2340 ff.; BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 3642 ff.; BGH, Urteil vom 12.07.2011, Az.: VI ZR 214/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 3657 ff.; BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 137/09, u.a. in: NJW 2010, Seiten 1198 f.; BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 351/08, u.a. in: NJW 2010, Seiten 1877 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 07.12.2017, Az.: 12 U 243/17, u.a. in: BeckRS 2017, Nr. 143824 = „juris“; LG Berlin, Urteil vom 10.08.2010, Az.: 63 S 622/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seite 1540; AG Schöneberg, Urteil vom 14.10.2009, Az.: 12 C 314/09, u.a. in: MM 2010, Nr. 10, 30; AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 27.03.2009, Az.: 3 C 24/09, u.a. in: BeckRS 2009, Nr. 09523).
Ansprüche einer Vermieterin auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden grundsätzlich mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und die Mieter in die Lage versetzt, den Anspruch der Vermieterin nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19.12.1990, Az.: VIII ARZ 5/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 836 f.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“).
Der Beklagten steht gegen die Kläger ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten aus der Betriebskostenabrechnung vom 16.04.2015 betreffend den Zeitraum 01.01.2013 bis 31.12.2013 hier jedoch nicht zu, was nunmehr festzustellen ist. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Der Beklagten als Vermieterin oblag es nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB den Klägern die Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums – hier mithin bis zum 31.12.2014 – mitzuteilen. Die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung setzt somit nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich den fristgerechten Zugang (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2878 ff.; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 843 f.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2328 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3350 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 903 f.; BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 1499 ff.; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, Az.: 6 S 43/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 387 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr.: 23068 = FD-MietR 2011, Nr.: 323555 = NJOZ 2011, Seite 1932; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff. = NZM 2011, Seiten 361 f. = WuM 2011, Seiten 189 f. = BeckRS 2010, Nr.: 28199 = FD-MietR 2010, Nr.: 311704 = IBRRS 2011, Nr.: 0497 = IMR 2011, 228; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f. = BeckRS 2009, Nr.: 26451 = IBRRS 2011, Nr.: 0379; AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 27.03.2009, Az.: 3 C 24/09, u.a. in: BeckRS 2009, Nr. 09523; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 31 C 112/06, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 8058; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.03.2007, Az.: 31 C 78/06, u.a. in: BeckRS 2007, Nr.: 4544; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 [33] C 543/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.10.2004, Az.: 32 [33] C 110/04, u.a. in: NZM 2005, Seite 257 = Grundeigentum 2004, Seite 1459 = FHZivR 51 Nr. 1413 = BeckRS Nr.: 9998, 86886; AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003, Az.: 24 C 550/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 456 f.) einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beträgt die Frist für einen Vermieter zur Mitteilung der Abrechnung an den Mieter aber zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Die Abrechnungsfristen für die hier streitige Betriebskostenabrechnung des Jahres 2012 war dementsprechend gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mit dem 31. Dezember 2014 abgelaufen.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 BGB ist nach Ablauf dieser zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung aber grundsätzlich ausgeschlossen, so dass nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung von Nebenkosten grundsätzlich nicht mehr erfolgen kann (Ausschlussfrist), eine Zahlungspflicht des Mieters mithin nicht mehr ausgelöst wird (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2878 ff.; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 843 f.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2328 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3350 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 903 f.; BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 1499 ff.; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, Az.: 6 S 43/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 387 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr.: 23068 = FD-MietR 2011, Nr.: 323555 = NJOZ 2011, Seite 1932; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff. = NZM 2011, Seiten 361 f. = WuM 2011, Seiten 189 f. = BeckRS 2010, Nr.: 28199 = FD-MietR 2010, Nr.: 311704 = IBRRS 2011, Nr.: 0497 = IMR 2011, 228; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f. = BeckRS 2009, Nr.: 26451 = IBRRS 2011, Nr.: 0379; AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 27.03.2009, Az.: 3 C 24/09, u.a. in: BeckRS 2009, Nr. 09523; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 31 C 112/06, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 8058; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.03.2007, Az.: 31 C 78/06, u.a. in: BeckRS 2007, Nr.: 4544; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 [33] C 543/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.10.2004, Az.: 32 [33] C 110/04, u.a. in: NZM 2005, Seite 257 = Grundeigentum 2004, Seite 1459 = FHZivR 51 Nr. 1413 = BeckRS Nr.: 9998, 86886; AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003, Az.: 24 C 550/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 456 f.). Entsprechend der gesetzlichen Regelung (§ 556 Abs. 3 BGB) ist der Zeitpunkt für die Abrechnung nämlich jetzt nicht in das freie Belieben des Vermieters gestellt, es sei denn, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Unstreitig steht hier aber fest, dass die Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 16.04.2015 für den Zeitraum vom 01.01.2013 bis 31.12.2013 die Beklagte nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (31.12.2014) zugegangen ist, sondern erst im Jahre 2015.
Zu Recht haben die Kläger insofern dann aber auch angenommen, dass die Beklagte gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 BGB mit der Nachforderung aus dieser Abrechnung vom 16.04.2015 ausgeschlossen ist, zumal selbst die Beklagtenseite einen Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB hier nicht vorträgt. Aber selbst eine – hier noch nicht einmal behauptete – zunächst entschuldigte Verspätung kann mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 BGB nachträglich zu einer verschuldeten werden, wenn der Vermieter sich auch dann noch unnötig viel Zeit bis zur Erstellung der Abrechnung lässt, nachdem die notwendigen Unterlagen vorliegen (BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3350 ff.).
Aus diesem Grunde ist hier nunmehr auch festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 16.04.2015 für ihre Wohnung an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 1,39 Euro zu zahlen.
Zwar bedarf die Klage auf Vorlage einer vertragsgemäßen Betriebskostenabrechnung keines Klageantrages, der die Einzelheiten der Abrechnungsweise präzisiert. Dies gilt auch, wenn die Vermieterin bereits eine Abrechnung erteilt hat, die die Mieter als nicht formell ordnungsgemäß bzw. nicht vertragsgemäß bezeichnen (LG Kassel, Beschluss vom 28.12.1990, Az.: 1 T 98/90, u.a. in: WuM 1991, Seite 358). Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind aber nur eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die – nachvollziehbare und verständliche – Berechnung des Anteils der Mieter und der Abzug der Vorauszahlungen der Mieter erforderlich, wie bereits ausgeführt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie hier – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig nur folgende Mindestangaben aufzunehmen:
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W – RE – 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es im Übrigen hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.).
Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zu den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) und vom 20.01.2016 (Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.) zwar teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit der Entscheidung vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) jedoch konsequent die Rechtsauffassung, dass, soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).
Insofern genügt es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ aber z.B. bereits, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Sind insofern die Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte auch nicht allein deswegen erforderlich, weil der Grund für diese Werte für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2008, Az.: 2-17 S 150/07, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 125 ff.; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“).
Aus diesem Grunde musste der hier von der Beklagten/Vermieterin angewendeten Gesamt-Verteilerschlüssel von 2.664,53 m² Gesamt-Wohnfläche und 702,45 m² Gewerbefläche und die sich daraus wiederum ergebenden Gesamt-Fläche von 3.366,98 m² (2.664,53 m² + 702,45 m²) auch nicht noch gesondert in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen den Klägern/Mietern – wie nunmehr hier dessen ungeachtet sogar mit Schriftsatz der Beklagtenseite vom 01.06.2016 geschehen – erläutern.
Auch ist ein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheit nicht unbedingt vorzunehmen, wenn die Vermieterin die Kosten des gewerblichen Mieters nach dem durch einen Zähler festgestellten Verbrauch abrechnet, so dass ein etwaiger höherer Verbrauch der Gewerbeeinheiten bereits auf diese Weise berücksichtigt wird (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954). Dies gilt im Übrigen auch, wenn die Vermieterin den Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es dann – nach der nunmehriger Auffassung des Bundesgerichtshofs (unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung) – nämlich nicht mehr (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.). Darüber hinaus ist dies vorliegend hinsichtlich der Grundsteuer für die Gewerbefläche (702,45 m²) sogar unstreitig erfolgt.
Insofern ist also gerade nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll die Mieter nämlich nur in die Lage versetzen, den Anspruch der Vermieterin nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür aber nur, dass die Kläger als Mieter erkennen können, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich somit danach, ob die Mieter in der Lage sind, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf sie entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Selbst wenn eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung bedarf, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind hierbei auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.).
Danach war auch hier eine weitere Erläuterung des in den Betriebskostenabrechnungen jeweils verwendeten Umlagemaßstabs entbehrlich. Bei den streitigen Betriebskostenabrechnungen sind (mit Ausnahme der Positionen „Heiz- und Warmwasserkosten“ [welche nur hinsichtlich der „Grundkosten“ in Höhe von 30 % eine Gesamt-Quadratmeterzahl aufweisen und im Übrigen nach „Einheiten“ bzw. „m³“ abgerechnet wurden] sowie der Positionen Kaltwasser [welche nach „m³“ Verbrauch abgerechnet wurde]) als Verteilerschlüssel die mit 3.366,98 m² bezifferte Gesamt-Fläche bzw. die mit 2.664,53 m² Gesamt-Wohn-Fläche und der hierauf entfallende Anteil der Wohnfläche der Beklagten (110,00 m²) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben aber ausreichend genug, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche bzw. Gesamt-Wohn-Fläche; Fläche der Wohnung der Beklagten) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist somit auch eine gesonderte Erläuterung hier nicht geboten. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich vorliegend nämlich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen jeweils angegebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit dieser Betriebskostenabrechnungen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
Dies gilt sogar dann, wenn die Beklagte/Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gegenüber den Klägern/Mietern gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.).
Bei einem Grundstück, das mit Wohnungen/Gewerberaum und (Tief-)Garagen bzw. Kfz-Stellplätzen bebaut ist, braucht unter Beachtung dessen zwar eine Unterscheidung dann nicht getroffen zu werden, wenn jeder Mieter die gleiche Anzahl von (Tief-)Garagen bzw. Kfz-Stellplätzen nutzt und diese Nutzung Bestandteil seines Mietvertrages ist (LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Betriebskosten, Rn. 505).
Insbesondere wenn aber dritte Personen einen (Tief-)Garagen- bzw. Außen-Stellplatz angemietet haben oder z.B. ein Gewerbemieter – um überhaupt eine Betriebserlaubnis zu erhalten – mehrere oder fast alle (Tief-)Garagen- bzw. Kfz-Stellplätzen angemietet hat, ist grundsätzlich auch eine entsprechende Aufteilung bestimmter Betriebskosten-Arten erforderlich, die auch die Nutzer der Kfz-Stellplätze der Tiefgarage mit berücksichtigt (LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; Callsen/Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Betriebskosten, Rn. 506).
In derartigen Fällen kann das Gericht die fehlerhafte Ermessensausübung des Vermieters in einem Prozess nach § 313 Abs. 3 BGB auch noch korrigieren (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388 = „juris“; Callsen/Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Betriebskosten, Rn. 506).
So sind z.B. die Strom-Kosten für die Beleuchtung und das Garagentor sowie die Entlüftung etc. p.p. der (Tief-)Garage in der Regel – soweit ermittelbar – auch nur auf diejenigen Mieter umzulegen, die auch einen Kfz-Stellplatz in dieser (Tief-)Garage angemietet haben (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388 = „juris“; LG Aachen, Urteil vom 17.01.1992, Az.: 5 S 302/91, u.a. in: DWW 1993, Seiten 41 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989, Az.: 7 S 185/88, u.a. in: WuM 1989, Seiten 640 f.; AG Saarbrücken, Urteil vom 27.06.2016, Az.: 124 C 248/15 (06), u.a. in: WuM 2016, Seite 520; Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Auflage 2018, § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten, Rn. 115); jedoch ist dies hier der Fall.
Die Zeugin A… M… L… hat nämlich ausgesagt, dass die Tiefgarage des Objekts,,, Straße … einen extra Stromzähler besitzt, der den Stromverbrauch für die Tiefgarage – bezüglich des dortigen Lichts, des elektrischen Roll-Tors und der Lüftungsanlage – misst. Sie konnte auch die Zählernummer dieses Stromzählers zu Protokoll erklären. Dieser Stromzähler würde auch nur den Stromverbrauch für die Tiefgarage messen und keinen anderen Stromverbrauch.
Der Sachverständigen A… S… hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 07.10.2017 (Blatt 181 bis 187 der Akte) zudem fachkundig dargelegt, dass die Messeinrichtung („Drehstromzähler“) mit der Nummer TEG 6… den Stromverbrauch für die elektrische Verteilung in der Tiefgarage dieses Objekts mit den Stromkreisen für:
das Rolltor,
die Stellplätze 1-20,
die Stellplätze 21-34,
die Beleuchtung der Garage,
den ehemaligen Fahrradraum und jetzigen Stellplatz für Motorrad,
die Steckdose in der Verteilung sowie
die Rohrbegleitheizung
ermittelt, so dass nunmehr feststeht, dass diese Messeinrichtung („Drehstromzähler“) tatsächlich den gesamten Stromverbrauch für diese Tiefgarage hier misst.
Die Zeugin … … … hat zudem insofern ausgesagt, dass der Stromverbrauch für diesen Drehstromzähler der Grundstückseigentümer – d.h. die beklagte GbR als Vermieterin – allein bezahlen würde und diese Kosten somit gerade nicht auf die Wohnungs-Mieter umgelegt würden, so dass die Strom-Kosten für diese Tiefgarage auch nicht auf die Kläger als Mieter hier umgelegt werden.
Da dieses Mietobjekt insofern aber über gesondert vermietete Kfz-Stellplätze verfügt und einem Teil der Mieter ein Kfz-Stellplatz in dieser Tiefgarage unstreitig nicht zur Verfügung steht, müsste zudem dann auch noch für die Betriebskostenarten, deren Leistungen auch den Nutzern der Kfz-Stellplätze der Tiefgarage zugutekommt, ein angemessener Anteil auch auf diese Mieter verteilt werden. Dies ist typischerweise wohl vor allem – aber nicht ausschließlich (Callsen/Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Betriebskosten, Rn. 507) – bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Straßenreinigung, Niederschlagswasser, Hausmeister, Grundsteuern und Gebäudeversicherung der Fall (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388 = „juris“).
Da die hiesige Beklagte/Vermieterin jedoch unstreitig keinerlei Kostenanteile von diesen Kostenarten auf die vermieteten Kfz-Stellplätze der Tiefgarage verteilt hat, erfolgte die Verteilung dieser Nebenkosten zwar zum Nachteil derjenigen Mieter ermessensfehlerhaft, die – wie hier die Kläger – nicht über einen solchen Kfz-Stellplatz verfügen (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388 = „juris“), jedoch steht es auch im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine derartige fehlende Beteiligung der Kfz-Stellplatz-Mieter an der Betriebskostenumlage dessen ungeachtet doch „nur“ als bloßer inhaltlicher Fehler der streitigen Betriebskostenabrechnungen – und somit gerade nicht als formeller Fehler – anzusehen ist, so dass die insoweit fehlerhafte Ermessensausübung der Beklagten/Vermieterin lediglich nach § 315 Abs. 3 BGB durch das Gericht bei einer Klage auf Rückerstattung überzahlter bzw. Nachzahlung restlicher Betriebskosten zu korrigieren gewesen wäre (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388 = „juris“).
In einem solchen – hier aber nicht rechtshängig gemachten – Rechtsstreit hätte das Gericht dann wohl ggf. auch einen gewissen prozentualen Anteil der auf die Kosten für Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Straßenreinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung entfallenden Anteile als angemessen ansehen können (vgl. zur Prozent-Höhe u.a.: BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388 = „juris“). Jedoch ist hier weder eine Klage der nunmehrigen Kläger auf Rückerstattung überzahlter Betriebskosten noch eine Klage der hiesigen Beklagten auf Nachzahlung restlicher Betriebskosten erhoben worden.
Selbst wenn im Übrigen einzelne Positionen dieser Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen nicht genügen würden – wovon das Gericht vorliegend jedoch nicht ausgeht -, würden sich einzelne formelle Fehler auch nicht auf die übrigen, den formellen Ansprüchen genügenden Abrechnungspositionen mit erstrecken. Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Den Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung werden die Abrechnungsschreiben der Beklagtenseite für die hier streitigen Kalenderjahre jedoch gerecht. Vorliegend wurden die konkreten Werte der Betriebskosten, welche nach der Wohnfläche abgerechnet wurden, den Klägern als Mietern der Wohnung mitgeteilt. Dies stellte die Kläger/Mieter gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten auch nicht vor Schwierigkeiten. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der dieser Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte hätte deshalb sachlich geklärt werden müssen und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 219) bei evtl. Feststellung eines Fehlers ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, 2260 ff.; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.), so dass diese Kosten dann auch formell wirksam gegenüber den Klägern als Mietern abgerechnet wurden.
Aus diesem Grunde können die Kläger hier somit auch nicht wegen vermeintlich formeller Unwirksamkeit der erteilten streitigen Betriebskostenabrechnungen erneut die Berechnung der Betriebskosten von der Beklagten für diese Jahre verlangen. Auch unter dem Gesichtspunkt einer etwaig inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten Betriebskostenabrechnungen können die Kläger/Mieter somit hier eine Neuberechnung nicht von der Beklagten/Vermieterin beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern, insbesondere dann, wenn der Vermieter nach einem überhaupt nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.). Dies kann vorliegend aber dahin stehen, da der Umlageschlüssel Gesamt-Fläche bzw. Gesamt-Wohn-Fläche zur Fläche der Wohnung der Kläger unstreitig der Vereinbarung der Parteien (und im Übrigen auch dem Gesetz) entspricht, so dass die Beklagtenseite hier auch berechtigt war diese Abrechnungen vorliegend so vorzunehmen.
Sind die Betriebskostenabrechnung der Beklagten/Vermieterin aber formell richtig, können die Kläger/Mieter grundsätzlich auch keine neue Betriebskostenabrechnung verlangen, die ihre materiellen Einwände berücksichtigt (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: ZMR 2003, Seiten 569 f.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997, Az.: 307 S 170/96, u.a. in: NZM 1999, Seite 408). Der von der Beklagtenseite hier gewählte Abrechnungsmodus berechtigt daher die Kläger nicht, eine Neuberechnung von der Beklagten/Vermieterin zu verlangen, so dass die Klage bezüglich des Antrags zu Ziffer 3. bereits aus diesem Grunde abzuweisen ist.
Soweit die Kläger/Mieter nunmehr die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstanden (hier: Müllbeseitigungs-, Hauswart- und Versicherungskosten) berühren diese Einwendungen auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die ggf. auch in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten bzw. Rückerstattung zu viel gezahlter Betriebskosten-Vorauszahlungen durch das Gericht zu befinden gewesen wäre (BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Beschluss vom 13.09.2011, Az.: VIII ZR 45/11, u.a. in: WuM 2011, Seiten 684 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W – RE – 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2000, Az.: 307 S 127/00, u.a. in: WuM 2004, Seite 498; AG Berlin-Spandau, Urteil vom 03.06.2015, Az.: 4 C 357/14, u.a. in: MM 2015, Nr. 10, Seite 30).
Den oben näher dargelegten formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung genügen die hier streitigen Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2011, 2012, 2013 und 2014 aber. Sie weisen unstreitig die einzelnen Kostenpositionen aus, ordnet diesen Verteilerschlüssel zu und errechnen den jeweiligen Anteil der Kläger. Die von den Klägern geleisteten Vorauszahlungen wurden unstreitig ebenfalls jeweils mit berücksichtigt. Ob die einzelnen Positionen hinsichtlich der Müllbeseitigung, der Versicherungskosten und der Hauswartkosten zutreffend berechnet wurden und ob die allgemeinen Kosten betreffend die öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), die Kosten der Straßenreinigung, die Kosten der Schneebeseitigung, der Gebäude- und Haftpflichtversicherung und die Kosten für den Hauswart auch anteilig für der Tiefgaragenplätze umzulegen sind, betrifft dann aber allein die materielle Rechtmäßigkeit der Abrechnung, welche hier aber gerade nicht im Rahmen einer Zahlungsklage streitig ist.
Ob die in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen einzelnen Positionen auch materiell begründet sind, ist somit auch nicht im Rahmen des hiesigen Rechtsstreits auf Feststellung bzw. auf Erstellung von neuen Betriebskostenabrechnungen zu klären. Eine materielle Überprüfung der unstreitig bereits erfolgten und – entsprechend der oben näher dargelegten Rechtslage – formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011, 2012, 2013 und 2014 könnte nämlich nur dann durch die hiesigen Kläger erreicht werden, wenn sie ihre Klage auf Rückerstattung überzahlter Nebenkosten abgeändert hätten (LG Hamburg, Urteil vom 26.03.1996, Az.: 316 S 191/95, u.a. in: WuM 1997, Seite 380; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556 BGB, Rn. 145; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556 BGB, Rn. 94), wie das erkennende Gericht bereits mit richterlichem Hinweis vom 08.03.2017 (Blatt 68 bis 70 der Akte) angeführt hat. Eine derartige Änderung der Klage ist jedoch vorliegend – bis zum letzten Verhandlungstermin vom21.08.2018 trotz des Hinweises des Gerichts vom 08.03.2017 – aber durch die Klägerseite vorliegend gerade nicht erfolgt.
Im Übrigen hätte eine derartige Klageänderung hier wohl auch allenfalls für die Betriebskostenabrechnungen vom 16.04.2015 für das Jahr 2013 und vom 10.11.2015 für das Jahr 2014 ggf. noch Erfolg gehabt. Der Beklagten als Vermieterin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen für das entsprechende Jahr gegenüber den Klägern/Mietern nämlich bereits dann zu, wenn die Kläger/Mieter an das Ergebnis der jeweiligen Berechnung der Beklagten/Vermieterin wegen der gesetzlichen Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gebunden sind. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat ein Mieter nämlich Einwendungen gegen die Abrechnung der Betriebskosten dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Abrechnungsjahr mitzuteilen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der Mieter somit im eigenen Interesse gehalten, sämtliche Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung dieses Abrechnungsjahres innerhalb von 12 Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr gegenüber dem Vermieter vorzubringen (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 842 f.; LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).
Die auf Anregung des Bundesrates im Interesse der Ausgewogenheit in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommene Frist für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und der durch § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch insoweit angeordnete Einwendungs-Ausschluss nach Fristablauf dient insofern der Rechtssicherheit, da dadurch in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehen soll (vgl.: BT-Drucks. 14/5663, S. 79; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 843 f.; LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.).
Der § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB gilt sogar dann, wenn eine Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.). Selbst wenn eine Vermieterin Betriebskosten abrechnet, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt dies somit (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: VIII ZR 335/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 543), der innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten gemäß § 556 Abs. 3 BGB durch die Kläger/Mieter gegenüber der Vermieterin/Beklagten geltend gemacht hätte werden müssen. Deshalb mussten die Kläger/Mieter der Vermieterin auch insofern innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt der jeweiligen Betriebskostenabrechnung für das entsprechende Abrechnungsjahr dem Vermieter mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten so evtl. nicht abzurechnen sind bzw. anders abgerechnet werden müssten (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: VIII ZR 335/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 543; BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 2786; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 842; BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az.: VIII ZR 80/07, u.a. in: NJW 2008, Seite 1521; BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).
Insofern sind die Abrechnungen der Betriebskosten für die Jahre 2011 und 2012 hier aber auf jeden Fall wirksam geworden, da die Kläger als Mieter nicht innerhalb der 12-Monatsfrist seit Erhalt der jeweiligen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hatten. Vielmehr haben die Kläger hier erstmals Einwände mit den Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 22.12.2014 und vom 05.03.2015 gegen die Betriebskostenabrechnungen erhoben. Da aber nur der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung insofern die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch noch nicht in Gang setzt und somit auch nur dann der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen dann nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: WuM 2011, Seiten 101 ff.), die hier streitigen Betriebskostenabrechnungen jedoch den formellen Anforderungen genügen – wie oben näher ausgeführt – ist auch die Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013 für das Jahr 2012 als wirksam anzusehen, so dass hier gerade nicht durch das Gericht festzustellen ist, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 03.12.2013 für ihre Wohnung an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 114,93 Euro zu zahlen.
Aus diesem Grunde ist der Klageantrag zu Ziffer 1. dann aber auch abzuweisen.
Die Frist zur Geltendmachung von Einwendungen bei einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beginnt insofern nämlich bereits mit dem Zugang dieser Betriebskostenabrechnung bei den Mietern. Liegt nämlich eine formell richtige Betriebskostenabrechnung vor, beginnt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bereits mit dem Zugang der Abrechnung bei den Mietern zu laufen (LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.; Ritzmann, WuM 2010, Seiten 341 ff.; Streyl, NZM 2009, Seiten 809 ff.).
Die Betriebskostenabrechnung der Beklagtenseite mit Datum vom 03.12.2013 haben die Kläger hier aber unstreitig unmittelbar nach dem 03.12.2013 erhalten. Die Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB endete vorliegend somit dann aber auch mit dem Ablauf des zwölften Monats, der auf den Zugang dieser Betriebskostenabrechnung folgte, mithin hier zum 31.12.2014. Denn § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist so auszulegen, dass das Fristende gemäß § 192 BGB stets auf das Ende des Kalendermonats des auf den Zugang der Abrechnung folgenden Jahres fällt (LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.).
Dementsprechend können die Kläger als Mieter ihre Einwendungen gegen diese streitige Betriebskostenabrechnung auch nicht mehr geltend machen, wenn sie diese Einwendungen nicht fristgerecht innerhalb dieser 12-Monatsfrist substantiiert der Beklagten als Vermieterin gegenüber mitgeteilt hatten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Diese Rechtsfolge gilt sowohl außergerichtlich als auch im gerichtlichen Verfahren. Diese Ausschlussfrist wird auch nicht durch die in streitigen Verfahren aus prozessualen Gründen gesetzten Fristen verlängert. Denn bei der Einwendungsausschlussfrist handelt es sich um eine gesetzliche Frist, deren Verlängerung nicht im Belieben des Gerichts steht (AG Leipzig, NZM 2008, Seiten 126 f.). Insoweit ist auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand diesbezüglich nicht möglich (vgl. hierzu u.a.: Lützenkirchen, NZM 2002, Seite 512; Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 Rn. 158).
Substantiierte Einwendungen gegen die hier streitige Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013 waren den Klägern somit vorliegend grundsätzlich seit dem 01.01.2015 verwehrt. Insofern hätten die Kläger – wenn sie diese Betriebskostenabrechnung nicht so, wie sie erstellt worden ist, gegen sich gelten lassen wollten – rechtzeitig hiergegen konkrete Einwände gegenüber der Beklagten/Vermieterin erheben müssen (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.). Alle erhobenen substantiierten Einwendungen der Kläger hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 mussten der Beklagten somit hier bis zum 31.12.2014 zugehen. Diese gesetzliche Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB beruht auf dem gesetzgeberischen Ziel, möglichst bald Klarheit über die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung herbeizuführen.
Insofern waren die Beklagten hier also grundsätzlich zunächst einmal gehalten, die in die Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013 eingestellten Beträge erst einmal durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege mit den dortigen Beträgen abzugleichen (OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2000, Seite 888; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seite 1743; LG Berlin, Grundeigentum 2001, Seite 1469; AG Tempelhof-Kreuzberg, MM 2005, Seite 147; AG Oldenburg, ZMR 2004, Seite 828; AG Köln, WuM 1987, Seite 275). Dies ist hier aber schon nicht erfolgt.
Aus diesem Grunde können hier dann aber auch nur die Einwände der Klägerseite in dem Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 05.03.2015 (Blatt 11 bis 14 der Akte) – und vom 16.12.2015 (Blatt 15 bis 17 der Akte) – sowie die Einwände ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten im hiesigen Rechtsstreit als substantiierte, d.h. konkrete Einwendungen der Kläger/Mieter im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB angesehen werden.
Bei der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB handelt es sich – ebenso wie bei der für den Vermieter geltenden Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB – nämlich um eine Ausschlussfrist. Eine spätere Geltendmachung von Einwendungen ist somit nur möglich, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Die Darlegungs- und Beweislast diesbezüglich trägt jedoch der Mieter (LG Berlin, Grundeigentum 2011, Seiten 1229 f.). Dass die hiesigen Kläger/Mieter aber nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013 unverschuldet gehindert waren konkrete Einwände gegen diese Betriebskostenabrechnung bis zum 31.12.2014 gegenüber der Beklagten/Vermieterin vorzubringen, haben die Kläger hier gerade nicht bewiesen.
Dem Gesetzeszweck ist darüber hinaus zu entnehmen, dass sich ein Mieter auch nicht grundsätzlich auf bloßes Bestreiten beschränken darf. Vielmehr muss er in dieser 12-Monatsfrist seine Einwendungen bereits so substantiieren, dass der Vermieter gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist. Ein Mieter muss deshalb innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB konkrete Mängel in Bezug auf die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung erheben, d.h. er muss konkret vortragen, welche Fehler (wie z.B.: Rechenfehler, Verstöße gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, falscher Umlageschlüssel oder fehlende Umlagefähigkeit einzelner Positionen in der Abrechnung) vorhanden sind. Ein Mieter genügt seiner Darlegungslast somit noch nicht, wenn er sich lediglich auf allgemeine Bedenken beschränkt und pauschal beanstandet, dass die in den Abrechnungen enthaltenen Abrechnungen für ihn nicht nachvollziehbar seien oder dass insoweit grundsätzlich bereits gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sei (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012, Az.: 9 S 506/11, u.a. in: NJW-Spezial 2012, Seite 385; LG Berlin, Grundeigentum 2012, Seiten 1701 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.). Auch eine bloße Bitte um Erläuterung diverser Positionen der Betriebskostenabrechnung stellt insofern noch keine Einwendung im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB dar (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2010, Az.: 33 C 348/10).
Um den Sinn des Einwendungsausschlusses zu erhalten, ist nämlich von einem Mieter zu verlangen, dass er bis zum Fristablauf konkrete Beanstandungen anbringt (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 185/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 470 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seiten 878 f. = ZMR 2003, Seiten 570 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Halle/Saale, ZMR 2009, Seiten 916 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seite 1743; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seiten 414 f.; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2001, Seite 1469; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2010, Az.: 33 C 348/10; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2008, Az.: 33 C 1783/08; AG Aachen, WuM 2004, Seite 611; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.).
Insofern muss ein Mieter seine Einwendungen also dergestalt konkretisieren, dass die Vermieterin auch erkennen kann, welche Position der Beanstandung unterliegt und gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., V Rn. 461; Blank, DWW 2009, Seiten 91 ff.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 BGB, Rn. 156; Lehmann-Richter, MietRB 2008, Seite 283; Streyl, WuM 2005, Seite 508; Lützenkirchen, NZM 2002, Seite 512; Hinz, NZM 2009, Seiten 97 ff.). Dabei ist es unter Rückgriff auf die Rechtsprechung zum Begründungserfordernis bei der ordentlichen Kündigung aber nur als ausreichend zu erachten, wenn der jeweils gerügte Abrechnungsfehler „identifizierbar und von anderen Fehlern abgrenzbar“ dem Vermieter mitgeteilt wird (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 317/10, u.a. in: NZM 2011, Seiten 706 f.; BayObLG, NJW 1981, Seiten 2197 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.).
Die Einwendungen der Kläger/Mieter hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013 für das Jahr 2012 können daher hier auch nicht mehr als fristgerecht angesehen werden, so dass diese Einwände jetzt auch nicht mehr durch das erkennende Gericht zu überprüfen waren und somit der Klageantrag zu Ziffer 1. abzuweisen ist.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91, § 92 Abs. 2 und § 100 ZPO.
Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist im Übrigen hier noch festzusetzen gewesen. Hinsichtlich des Klageantrags zu Ziffer 1. beträgt der Wert insofern 114,93 Euro und bezüglich des Klageantrags zu Ziffer 2. weitere 1,39 Euro – mithin beide Anträge zusammen 116,32 Euro -, da bei einer negativen Feststellungsklage sich der Streitwert nach dem vollen Wert der geleugneten Ansprüche bemisst (BGH, Beschluss vom 09.06.2015, Az.: IX ZR 257/14, u.a. in: AGS 2015, Seiten 521 f.; BGH, Beschluss vom 21.11.2006, Az.: IV ZR 143/05, u.a. in: FamRZ 2007, Seite 464; BGH, Beschluss vom 29.04.2004, Az.: III ZB 72/03, u.a. in: WuM 2004, Seiten 352 f.).
Der Streitwert der Klage zu der Ziffer 3. auf Neu-Abrechnung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen für die Kalenderjahre 2011, 2012, 2013 und 2014 ist gemäß § 3 ZPO zu schätzen, wobei sich die Schätzung an dem konkreten Interesse der Mieter an der Neu-Abrechnung zu orientieren hat (Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten, Rn. 563). Dieser Streitwert bemisst sich somit in aller Regel nicht nach der Summe der geleisteten Betriebskosten-Vorauszahlungen, sondern an dem erfahrungsgemäß denkbaren Rückzahlungsanspruch der Mieter (LG Landau/Pfalz, Beschluss vom 24.07.1989, Az.: 2 T 7/89, u.a. in: ZMR 1990, Seite 21 = WuM 1990, Seiten 86 f.; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556 BGB, Rn. 94; Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten, Rn. 563; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556 BGB, Rn. 147). Schätzgrundlage können insbesondere die Ergebnisse der bisherigen Abrechnungen sein.
Bei Fehlen konkreter Anhaltspunkte zur Höhe eines zu erwartenden Rückzahlungsanspruchs so wie hier – richtet sich der Streitwert jedoch nach einem Bruchteil der geleisteten Vorauszahlungen und ist regelmäßig auf 1/5 des Jahres-Vorauszahlungs-Betrages zu bemessen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2000, Az.: 2-17 T 12/00, u.a. in: NZM 2000, Seiten 759 f.; LG Stuttgart, Beschluss vom 20.04.1988, Az.: 2 T 238/88, u.a. in: WuM 1989, Seite 434; AG Witten, Urteil vom 14.02.2002, Az.: 2 C 427/01, u.a. in: NZM 2003, Seite 851; AG Konstanz, Beschluss vom 04.05.1992, Az.: 4 C 137/92, u.a. in: WuM 1992, Seiten 494 f.; Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten, Rn. 563).
Da die hiesigen Kläger jedoch nur die Neu-Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2011, 2012, 2013 und 2014 geltend gemacht haben, ist der Wert hier mit 1/5 des entsprechenden Vorauszahlungs-Betrages von 3.060,00 Euro pro Jahr, mithin auf 612,00 Euro (1/5 von 3.060,00 €) pro Kalenderjahr festzusetzen gewesen, so dass bei den hier geltend gemachten vier Kalenderjahren (2011, 2012, 2013 und 2014) der Streitwert des Klageantrags zu Ziffer 3. auf insgesamt 2.448,00 Euro (4 Jahre x 612,00 € pro Jahr) festzusetzen ist.
Zwar hatte die Klägerseite mit Schriftsatz vom 30.11.2017 auch angekündigt die Klage hinsichtlich des Klageantrags zu 3. auch noch auf die Jahre 2015 und 2016 zu erweitern, jedoch hat die Klägerseite dann im Verhandlungstermin vom 21.08.2018 nur die Anträge wie in der mündlichen Verhandlung vom 14.03.2017 gestellt, mithin ohne die mit Schriftsatz vom 30.11.2017 lediglich angekündigte Klageerweiterung.
Unter Berücksichtigung der Klageanträge zu den Ziffern 1. und 2. in Höhe von insgesamt 116,32 Euro ergibt sich somit vorliegend dann ein Gesamtstreitwert des Rechtsstreits in Höhe von 2.564,32 Euro (116,32 € + 2.448,00 €).
Eigentümerwechsel – Wann kann Mieter die fällige Miete hinterlegen Nachforderungen aus korrigierter Betriebskostenabrechnung nach Abrechnungsablauffrist