Source: http://www.studiolegaledamoli.it/2019/07/
Timestamp: 2019-08-20 10:26:57+00:00
Document Index: 68700439

Matched Legal Cases: ['art. 1460', 'art. 1757', 'art. 1757', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 648', 'sentenza ', 'sentenza ']

Luglio 2019 - Studio Legale Damoli
L’affittuario può interrompere il pagamento del canone?
Con un’articolata ordinanza n. 8760, la Suprema Corte di Cassazione in data 29 marzo 2019 si è espressa sull’inadempimento da parte dell’affittuario il quale, a seguito dell’impossibilità di utilizzare parte degli spazi aziendali affittati, rifiutava il pagamento del canone.
La società Alfa aveva concesso in affitto alla società Beta un complesso aziendale in Sardegna composto da un ristorante, bar e pizzeria, con annessa piscina e lido balneare.
Poco dopo la sottoscrizione del contratto, la società Alfa conveniva avanti al Tribunale di Tempio Pausania la società Beta per far accertare la risoluzione di diritto del contratto poiché quest’ultima non aveva pagato il canone di affitto.
Beta si costituiva in giudizio eccependo che, a seguito di un sopralluogo, i Vigili del Fuoco avevano dichiarato inagibile la struttura esterna destinata ad ospitare la discoteca e, pertanto, il mancato pagamento del canone era giustificato dall’impossibilità di utilizzare tali spazi, con conseguente danno emergente di cui Beta chiedeva il risarcimento in via riconvenzionale.
Sia il Tribunale di Tempio Pausania che la Sezione di Sassari della Corte d’Appello di Cagliari, rigettavano la domanda formulata da Alfa poiché la condotta di Beta era da ritenersi legittima a fronte dell’inadempimento della società affittante, consistente nell’aver concesso in affitto spazi non idonei all’uso previsto.
La società Alfa ha quindi proposto ricorso per Cassazione in accoglimento del quale la Suprema Corte ha affermato la falsa applicazione da parte della Corte di Appello dell’art. 1460 c.c.. Tale articolo disciplina la cd. eccezione di inadempimento che, in estrema sintesi, consente a ciascun contraente di non adempiere l’obbligazione quando l’altro contraente non adempie la propria, salvo che il mancato adempimento sia contrario al principio di buona fede.
La Corte di Appello ha quindi errato nel ritenere legittimo il comportamento di Beta poiché l’inadempimento di quest’ultima era stato totale a fronte, invece, di un parziale ed economicamente poco significativo inadempimento di Alfa. Tale sproporzione tra le prestazioni ha alterato in modo significativo l’equilibrio contrattuale con conseguente violazione del principio di buona fede, qui inteso in senso oggettivo.
La Corte di Cassazione, inoltre, ha affermato che il rifiuto di pagare il canone doveva essere valutato con riferimento alla possibilità per Beta di esercitare l’attività di impresa dedotta nel contratto di affitto, che non le era preclusa dall’inagibilità della discoteca, poiché la disponibilità dei locali da parte della società affittante è prestazione corollaria “ma non è essa lo scopo essenziale del contratto” di affitto di azienda.
Ordinanza n. 8760 dd. 29.03.2019
Luglio 29, 2019 /da Marco Damoli
http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2019/07/immagine-articolo-2.jpg 540 960 Marco Damoli http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2018/12/PNG_2-2-300x225.png Marco Damoli2019-07-29 18:05:412019-07-29 18:05:44L’affittuario può interrompere il pagamento del canone?
Locazione commerciale: nessuna provvigione all’agenzia se non viene rilasciata la licenza per l’esercizio dell’attività
In applicazione dell’art. 1757 c.c., se il contratto di locazione è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso del mediatore è subordinato al verificarsi della condizione.
Tra un locatore ed un conduttore si è perfezionato un contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, sospensivamente condizionato al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attività di pub.
Alla sottoscrizione del contratto, l’agenzia immobiliare ha incassato, da un lato, una somma a titolo di deposito cauzionale, da consegnare al locatore e, dall’altro lato, una somma a titolo di provvigione.
La condizione non si è realizzata, non essendo state rilasciate le predette autorizzazioni dall’amministrazione competente.
Il conduttore, quindi, ha chiesto giudizialmente all’agenzia la restituzione sia del deposito cauzionale, sia della provvigione.
All’esito della causa, i giudici di merito, sia in primo sia in secondo grado, hanno condannato l’agenzia a riconsegnare l’importo ricevuto a titolo di provvigione, mentre hanno respinto la domanda relativa al deposito cauzionale.
Il conduttore, allora, ha promosso ricorso per cassazione per ottenere il pagamento anche di quest’ultima somma, ritenendo che, essendo il contratto sottoposto a condizione sospensiva, l’agenzia avrebbe dovuto trattenere l’assegno consegnatole a titolo di deposito – e quindi non consegnarlo al locatore – fino all’avverarsi della condizione.
Con l’ordinanza n. 20192, pubblicata il 25 luglio 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il ricorso.
L’agenzia non ha alcun obbligo di restituzione del deposito cauzionale verso i convenuti perché, essendosi comunque perfezionato il contratto di locazione, seppur condizionato, la stessa non ha avrebbe avuto alcun obbligo di trattenere presso di sé il deposito cauzionale.
Pertanto, la richiesta di pagamento avrebbe dovuto essere proposta nei confronti del locatore.
Correttamente, invece, è stato deciso in merito alla provvigione spettante all’agenzia, in applicazione dell’art. 1757 c.c..
Cass_20192_2019
Luglio 29, 2019 /da Mattia Verza
http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2019/07/non-pagare-provvigione-allagenzia-immobiliare.jpg 335 470 Mattia Verza http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2018/12/PNG_2-2-300x225.png Mattia Verza2019-07-29 08:53:222019-07-29 08:54:56Locazione commerciale: nessuna provvigione all'agenzia se non viene rilasciata la licenza per l'esercizio dell'attività
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4780, depositata in data 19 luglio 2019, ha affermato che la realizzazione di un soppalco non necessita del permesso di costruire solo qualora abbia caratteristiche tali da non aumentare la superficie dell’immobile.
Il ricorrente impugnava davanti al TAR Veneto il provvedimento emesso dal Comune di Venezia che ordinava la demolizione di un soppalco realizzato in luogo del controsoffitto senza permesso di costruire.
Il ricorso veniva accolto con sentenza in forma semplificata sul presupposto che la costruzione di un soppalco, senza incrementi di volume e di modeste dimensioni, non implica il rilascio di un titolo autorizzativo.
La sentenza veniva appellata dal Comune di Venezia, che ribadiva la necessità della domanda di un permesso di costruire al fine della realizzazione del soppalco.
L’appellato si costituiva in giudizio per resistere alle domande avversarie.
Il Consiglio di Stato, richiamandosi ad una precedente giurisprudenza amministrativa, ha statuito che la realizzazione di un soppalco rientra tra gli interventi edilizi minori per i quali non è richiesto il permesso di costruire solo qualora abbia caratteristiche tali da non incrementare la superficie dell’immobile.
Ciò avviene quando lo spazio realizzato tramite il soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile dalle persone.
Nel caso di specie nonostante l’appellato sia stato autorizzato a realizzare un mero controsoffitto, ha invece realizzato un vano accessibile e calpestabile con conseguente aumento di superficie utile dell’unità abitativa, che rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, con necessità del rilascio del titolo autorizzativo.
Sentenza CdS n. 4780_2019
http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2019/07/soppalco.jpg 554 600 Marco Damoli http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2018/12/PNG_2-2-300x225.png Marco Damoli2019-07-23 11:55:542019-07-23 11:55:57La realizzazione di un soppalco richiede sempre il rilascio di un titolo autorizzativo?
Pignoramento immobiliare: impedisce la rinnovazione tacita del contratto di locazione
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, solo la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego di rinnovazione, è un effetto automatico derivante dalla legge e, pertanto, in caso di pignoramento immobiliare, non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
Tre comproprietari di un appartamento, da un lato, e un conduttore, dall’altro, hanno stipulato un contratto di locazione, con previsione di rinnovo quadriennale automatico in assenza di tempestiva disdetta.
Le quote di proprietà di due locatori sono state sottoposte a pignoramento immobiliare.
L’altro comproprietario, allora, ha agito in giudizio per far rilevare l’avvenuta automatica cessazione del rapporto per la successiva scadenza, non essendo intervenuta l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione per la rinnovazione della locazione.
La Corte d’Appello meneghina, in riforma della sentenza di primo grado, ha però rigettato la domanda, essendo necessario il consenso di tutti i comproprietari per la disdetta dal contratto di locazione.
L’attore ha, quindi, promosso ricorso per cassazione, ritenendo che gli altri proprietari, siccome titolari di quote pignorate, e in mancanza di autorizzazione del giudice, non possedessero alcuna legittimazione all’esercizio dei diritti connessi al titolo dominicale.
Con la sentenza n. 19522, pubblicata il 19 luglio 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha accolto le ragioni del ricorrente.
La giurisprudenza, infatti, ritiene che la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, a seguito del mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di disdetta, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale.
Da ciò consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente la scadenza del termine per l’esercizio di detta facoltà, la rinnovazione necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
In mancanza, come nel caso di specie, si determina l’automatica cessazione dell’efficacia del contratto.
Cass_19522_2019
Luglio 23, 2019 /da Mattia Verza
http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2019/07/rinnovo-locazione.jpg 352 640 Mattia Verza http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2018/12/PNG_2-2-300x225.png Mattia Verza2019-07-23 08:27:562019-07-23 08:27:59Pignoramento immobiliare: impedisce la rinnovazione tacita del contratto di locazione
L’espressione “ricevere cosa proveniente da delitto”, di cui all’art. 648 c.p., si riferisce a qualsiasi possesso, anche temporaneo, della cosa.
Un autotrasportatore è stato indagato per aver tenuto a bordo del proprio mezzo 39 scatoloni, contenenti ciascuno 25 kg di stoccafisso provento di furto.
Il Tribunale di Genova, all’esito del processo di primo grado, lo ha assolto dal reato di ricettazione perché, pur essendosi raggiunta la prova della provenienza delittuosa della merce trasportata, non si è escluso che il medesimo trasportatore ne avesse unicamente la detenzione, di per sé insufficiente ad integrare il reato ascrittogli.
La Corte d’Appello di Genova, in secondo grado, ha invece riconosciuto la responsabilità penale dell’imputato, condannandolo alla pena ritenuta di giustizia.
Quest’ultimo, dunque, ha promosso ricorso per cassazione, ritenendo che i giudici di merito avessero errato nel non distinguere il possesso della merce rubata dalla mera detenzione della stessa.
Con la sentenza n. 20871, pubblicata il 15 maggio 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando dunque la sentenza di secondo grado.
La consolidata giurisprudenza di legittimità, infatti, riconosce che il delitto di ricettazione si possa riferire anche a chiunque detenga la cosa di illecita provenienza, in quanto questa incriminazione tende ad impedire che soggetti diversi da coloro che hanno commesso un delitto appaiano interessati dalle cose provenienti da esso, al fine di trarne un vantaggio anche temporaneo.
Cass_Pen_20871_2019
Luglio 18, 2019 /da Mattia Verza
http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2019/07/ricettazione.jpg 666 1000 Mattia Verza http://www.studiolegaledamoli.it/wp-content/uploads/2018/12/PNG_2-2-300x225.png Mattia Verza2019-07-18 16:49:342019-07-18 16:49:37Ricettazione: è colpevole anche il mero trasportatore della merce di provenienza delittuosa