Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Notarvertrag-Hauskauf-Ueberpruefung,-Kennzeichnung-und-Aenderungsvorschlaege--f157544.html
Timestamp: 2019-05-20 23:46:01
Document Index: 29203273

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 1', '§ 1', '§ 28', '§ 4', '§ 1192', '§ 3', '§ 8', '§ 181', '§ 5', '§ 1', '§ 2', '§ 8', '§ 4']

Notarvertrag Hauskauf - Überprüfung, Kennzeichnung und Änderungsvorschläge
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumNotarvertrag Hauskauf - Überp...
wir sind die Veräußerer einer Immobilie und der Käufer hat uns nachfolgenden Kauf-/Notarvertrag vorgelegt. Bitte um Überprüfung, Kennzeichnung und Änderungsvorschlägen von "Verkäufer - ungünstigen" Passagen - danke.
Im Grundbuch sind … - in
Erbengemeinschaft - als Eigentümer des folgenden Grundbesitzes eingetragen:
Grundbuch von ..
Der Grundbesitz .. ist nach dem Grundbuch nicht belastet.
Der beurkundende Notar hat das Grundbuch am 12. August 2011 erheben lassen.
Nach Belehrung über das damit verbundene Risiko wünschen die Beteiligten
hierauf die sofortige Beurkundung.
§ 2 Verpflichtung
Dies vorausgeschickt verkaufen
- nachfolgend "der Veräußerer" genannt -
- zu Miteigentum zu gleichen Teilen, für die Verpflichtungen aus diesem Vertrag
jedoch als Gesamtschuldner haftend -
- nachfolgend "der Erwerber" genannt -
den in § 1 näher bezeichneten Grundbesitz als „Vertragsgegenstand".
Mitverkauft und mit EUR [???:» im Kaufpreis enthalten ist die vorhandene Einbauküche,
jedoch kein weiteres Zubehör. Die Beteiligten sind sich darüber einig,
dass das Eigentum hieran mit Übergabe des Vertragsgegenstands übertragen
wird. Die nachstehenden Vereinbarungen über Mängelansprüche finden
Der Kaufpreis beträgt xx EUR
Veräußerer und Erwerber vereinbaren, dass die Leistungen aufgrund des vorstehenden
Vertrages nicht der Umsatzsteuer unterworfen werden sollen.
Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig am .
Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist aber, dass
(1) eine etwa heute nachstehend beantragte Auflassungsvormerkung im
Grundbuch eingetragen ist und ihr lediglich Belastungen nach §§ 1 und 4
dieses Vertrages im Rang vorgehen oder gleichstehen, und
(2) das Negativzeugnis gem. § 28 BauGB über das Nichtbestehen/die Nichtausübung
des Vorkaufsrechts dem beurkundenden Notar vorliegt, und
(3) der Vertragsgegenstand besenrein geräumt zur Übergabe bereit steht,
- dies ist bereits heute der Fall -und
(4) seit dem Zugang von schriftlichen Mitteilungen zu (1) und (2) beim Erwerber
eine Frist von 5 Tagen abgelaufen ist.
Der beurkundende Notar wird beauftragt, dem Erwerber und dem Veräußerer
eine Mitteilung zu (1) und (2) durch einfachen Brief zu übersenden. Sollte die
Auflassungsvormerkung heute nicht zur Eintragung beantragt werden, entfällt
diese Voraussetzung und die Mitteilung zu (1) durch den Notar.
Der beurkundende Notar weist darauf hin, dass der Erwerber bei Fälligkeit ohne
Mahnung in Verzug gerät und damit dem Veräußerer neben dem gesetzlichen
Verzugszins die weiteren Ansprüche aus Pflichtverletzung zustehen.
Zahlstelle sind die Konten der Veräußerer - im Einzelnen:
Auf das Risiko von Vorleistungen und die Möglichkeiten der Absicherung (z. B.
Auflassungsvormerkung, Treuhandauftrag) hat der Notar hingewiesen.
§ 4 Finanzierungsklausel und -vollmacht
(1) Zur Erleichterung der Finanzierung verpflichtet sich der Veräußerer, den
Vertragsgegenstand mit Sicherungsgrundschulden gem. § 1192 Abs. 2
BGB zu belasten und sich der dinglichen Zwangsvollstreckung in den Vertragsgegenstand
zu unterwerfen - auch, soweit die Belastung über den
Kaufpreis hinausgeht.
Grundschuldgläubiger dürfen nur Körperschaften des öffentlichen Rechts
sowie Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen sein, die zum Geschäftsbetrieb
im Inland zugelassen sind und ihren Sitz oder ihre Niederlassung
Der Veräußerer ist verpflichtet, den Grundschuldgläubigern das Bestehen
der Gebäude-Elementarschadenversicherung am Vertragsgegenstand
(2) In die Grundschuldbestellungsurkunde muss die folgende Bestimmung
„Die Grundschuldbestellung erfolgt im Auftrag und auf Rechnung des Erwerbers,
der auch die Kosten der Urkunde und ihres Vollzugs übernimmt.
Der Erwerber hat den Veräußerer von jeglicher Inanspruchnahme freizustellen.
Der Erwerber trägt sämtliche Zins- und Tilgungsleistungen von Anfang
an. Der Veräußerer übernimmt keine persönliche Mithaftung.
Der Grundschuldgläubiger wird hiermit unwiderruflich angewiesen, bis zur
vollständigen Kaufpreiszahlung die Auszahlung der gesicherten Beträge
nur entsprechend § 3 des (hier zu bezeichnenden) Kaufvertrags vorzunehmen.
Bis zur Eigentumsumschreibung auf den Erwerber, längstens bis zur vollständigen
Kaufpreiszahlung sichert die Grundschuld nur solche Beträge,
die entsprechend der hier wiedergegebenen Bestimmung ausbezahlt wurden.
Alle über die Grundschuldbestellung samt Unterwerfung unter die sofortige
Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Vertragsgegenstands hinausgehenden
Teile der Grundschuldbestellungsurkunde - namentlich etwa
über die Zwecke der Kaufpreisfinanzierung hinausgehende Sicherungsabreden
etc. - betreffen nicht den Veräußerer, sondern lediglich den Erwerber
bzw. dessen Rechtsnachfolger."
(3) Die in § 8 erteilte Vollzugsvollmacht gilt umfassend auch für alle Belange
dieser Finanzierungsklausel.
Jeder Erwerber erteilt zusätzlich jedem Miterwerber - je einzeln -
Finanzierungsvollmacht.
Die von Erwerberseite erteilten Finanzierungsvollmachten gelten ausnahmslos
für alle Erklärungen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung
stehen, einschließlich der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.
Jeder Veräußerer erteilt zusätzlich allen anderen Veräußerern und allen
Erwerbern - je einzeln - Finanzierungsvollmacht.
Die von Veräußererseite erteilten Finanzierungsvollmachten umfassen lediglich
die Bestellung von Grundschulden sowie die Unterwerfung unter
die sofortige Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Vertragsgegenstands
einschließlich aller Verfahrenserklärungen. Bei Erteilung der vollstreckbaren
Ausfertigung kann dabei auf den Nachweis der Fälligkeit der persönlichen
Ansprüche sowie darauf verzichtet werden, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen oder fällig geworden ist.
Von dieser Finanzierungsvollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar
oder seinem Sozius, deren Amtsnachfolger sowie deren Vertretern
durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde Gebrauch gemacht
werden. Gesetzliche Formvorschriften bleiben unberührt.
In allen Fällen gilt: Jeder Bevollmächtigte ist umfassend von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit, darf also ausdrücklich zugleich für
sich selbst handeln und mehrere Vollmachtgeber gleichzeitig vertreten.
Die Vollmacht erlischt nicht mit dem Tod eines Vollmachtgebers. Die Vollmacht
ist jederzeit widerruflich. Sie erlischt 4 Wochen nach Eintragung der
Eigentumsänderung im Grundbuch.
§ 5 Eingetragene Belastungen
Der Vertragsgegenstand ist in Abteilung II und III des Grundbuchs nicht
(1) Der Vertragsgegenstand ist bereits besenrein geräumt und zur Übergabe
(2) Im Verhältnis zwischen den Vertragschließenden gehen der unmittelbare
Besitz, sowie Nutzen, Lasten, Gefahrtragung und die Verkehrssicherungspflicht
mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Erwerber über.
(3) Der Vertragsgegenstand wird als zu Wohnzwecken dienend im jetzigen
Umfang und Zustand verkauft. Eine besondere Beschaffenheit oder eine
Eignung zu einer anderweitigen Verwendung sind weder vereinbart noch
vorausgesetzt. Der Veräußerer hat den Erwerber über den Vertragsgegenstand
informiert; er versichert, dass ihm von versteckten Mängeln
nichts bekannt ist. Eine Garantie für die Beschaffenheit des Vertragsgegenstands
übernimmt der Veräußerer nicht. Der Veräußerer haftet für
Sachmängel, die er dem Erwerber etwa verschwiegen hat. Eine weitergehende
Haftung des Veräußerers für Sachmängel wird - soweit gesetzlich
möglich - ausgeschlossen. Der Haftungsausschluss gilt auch für evtl. Verschlechterungen des Vertragsgegenstandes bis zur Besitzübergabe, soweit
diese nicht vom Veräußerer zu vertreten sind.
Veräußerer und Erwerber erklären vorsorglich, dass ihnen in Bezug auf
Altlasten und schädliche Bodenveränderungen keine Erkenntnisse oder
Verdachtsmomente vorliegen.
Dem Erwerber ist bekannt, dass der Vertragsgegenstand stark renovierungsbedürftig.
Dies haben die Beteiligen bei der Kaufpreisfindung bereits
(4) Für Erschließungsbeiträge, Ausbau- und Anschlussbeiträge sowie Kostenerstattungsansprüche
nach dem Baugesetzbuch, dem Kommunalabgabengesetz,
örtlichen Satzungen und evtl. Ablösungsvereinbarungen gilt:
Der Veräußerer hat sämtliche Beiträge für solche Maßnahmen zu tragen,
die bis zum heutigen Tag im bautechnischen Sinn begonnen sind, unabhängig
vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Nach Belehrung
über die Haftung des Grundstücks für öffentliche Lasten übernimmt der
Veräußerer im Rahmen der Verkäuferpflichten die Garantie dafür, dass alle
bisher zugegangenen Bescheide bezahlt sind und Rückstände oder
Stundungen nicht bestehen. Weitergehende Beiträge hat der Erwerber zu
(5) Der Veräußerer haftet dafür, dass Dritte in Bezug auf den Vertragsgegenstand
keine bzw. nur die in diesem Vertrag übernommenen Rechte
gegen den Erwerber geltend machen können, insbesondere haftet der
Veräußerer dafür, dass der Vertragsgegenstand keiner Bindung nach dem
ba.-wü. Landeswohnraumförderungsgesetz (bzw. dem Gesetz über die
soziale Wohnraumförderung, früher „Wohnungsbindungsgesetz") unterliegt,
nicht in ein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist und dem heutigen
Bau- und Nutzungszustand keine Baulasten entgegenstehen.
(6) Zum Vollzug des Vertrags sind erforderlich:
- steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
- Vorkaufsrechtsbescheinigung der Stadt Sindelfingen
(nach Belehrung über die Kostenfolge wird der beurkundende Notar mit
der unverzüglichen Einholung beauftragt; soweit zur Entscheidung über das Vorkaufsrecht erforderlich, werden eingehende Genehmigungen
nachgereicht).
Weitere Genehmigungen oder Bescheinigungen, insbesondere nach ehelichem
Güterrecht, sind nicht erforderlich.
(7) Der Notar hat auf die Möglichkeit hingewiesen, dass gesetzliche Vorkaufsrechte
bestehen. Wird ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt, so kann
jeder Vertragsteil vom Vertrag zurücktreten. Der Veräußerer ist verpflichtet,
dem Erwerber dabei lediglich einen bereits bezahlten Kaufpreis und
die entstandenen Beurkundungs- und Eintragungskosten zu erstatten. Er
tritt seinen Anspruch auf Kaufpreiszahlung gegen den Vorkaufsberechtigten
sicherungshalber ab an den Erwerber.
(8) Die Auflassung soll heute noch nicht, sondern erst nach vollständiger Zahlung
des Kaufpreises einschließlich eines evtl. Verzugsschadens erfolgen.
Der Veräußerer ist verpflichtet, die Voraussetzungen für die Auflassung
unverzüglich schriftlich zu bestätigen.
Der Erwerber stimmt bereits heute der Auflassung zu.
(9) Der Veräußerer bewilligt die Eintragung einer Vormerkung im Rang unmittelbar
nach den in § 1 genannten Belastungen zur Sicherung des Anspruchs
des Erwerbers auf Eigentumsübertragung am Vertragsgegenstand
gem. § 2. Der Erwerber beantragt die Eintragung sofort / heute nicht.
Der Erwerber haftet für eine unverzügliche Löschung der Vormerkung,
falls der Vertrag von ihm nicht erfüllt werden sollte. Eine Sicherstellung
hierzu (z. B. durch Treuhandauftrag) soll nicht erfolgen.
(10) Die Kosten des Vertrags und seines Vollzugs, einschließlich etwaiger gerichtlicher
oder behördlicher Genehmigungen und Bescheinigungen sowie
eine evtl. Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber. Auf die gesamtschuldnerische
Haftung für Kosten und Steuern wurde hingewiesen. Kosten einer
Vertretungsgenehmigung und von Vertretungsnachweisen trägt jeweils
der Vertretene.
Die Beteiligten wurden insbesondere auf folgendes hingewiesen:
•die Folgen einer unrichtigen oder unvollständigen Beurkundung,
•den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs,
•den Übergang von Sachversicherungen, Anzeigepflicht und Möglichkeit der
•die Bedeutung von Schuldanerkenntnissen und Vollstreckungsunterwerfungen
im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung,
•die Möglichkeit eines steuerlichen Veräußerungs- oder Entnahmegewinns
sowie darauf, dass der Notar eine steuerliche Beratung nicht übernimmt,
•die Bedeutung der Bauleitplanung und die Möglichkeit, Planungsunterlagen
sowie Baulastenbuch und Altlastenkataster mit Ermächtigung des Veräußerers
•die Bestimmungen der Energieeinsparverordnung:
durch Änderung der Eigentums- und Besitzverhältnisse kann die Pflicht
entstehen, innerhalb einer Übergangsfrist Heizkessel außer Betrieb zu
nehmen sowie heizungstechnische Anlagen (Wärmeverteilungs- und
Warmwasserleitungen, Armaturen) und bestimmte Geschossdecken
nachträglich zu dämmen;
der Erwerber kann vom Veräußerer die Vorlage eines Energieausweises
verlangen; soweit der Veräußerer dem Erwerber in Erfüllung dieser gesetzlichen
Verpflichtung einen Energieausweis bereits vorgelegt hat,
dient dieser ausschließlich der Information, eine dortige Bedarfsberechnung
gibt lediglich den typisierten Verbrauch / den Energiebedarf überschlägig
§ 8 Vollzugsvollmacht
(1) Die Beteiligten erteilen den Notarangestellten Frau Tereza Dedaj, Frau
Silvia Götz, Frau Berit Heybach, Frau Bärbel Inglhofer, Frau Inge Neubauer
und Frau Ilse Reichle, sämtliche Küferstr.1, 73728 Esslingen am
Neckar, - je einzeln -, die vom Bestand des Vertrags unabhängige Vollmacht
- nicht den Auftrag -, alle Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen,
die im Zusammenhang mit dem Vollzug, der Klarstellung oder
Ergänzung stehen.
(2) Die Vollmacht gilt umfassend auch in allen Belangen der Finanzierungsklausel,
wie in § 4 beschrieben; der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen,
dass die Notarangestellten aufgrund der neu geltenden rechtlichen Rahmenbestimmungen von dieser Vollmacht im Hinblick auf die
Grundschuldbestellung allerdings nur in absoluten und im Einzelfall begründeten
Ausnahmefällen für den Erwerber Gebrauch machen dürfen;
die Wirksamkeit dieser Vollmacht im Außenverhältnis bleibt hiervon ausdrücklich
unberührt. Regelmäßig muss daher der Erwerber bei der Grundschuldbestellung
persönlich mitwirken.
(3) Von der Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar oder seinem
Sozius, deren Amtsnachfolger sowie deren Vertretern durch öffentliche
oder öffentlich beglaubigte Urkunde Gebrauch gemacht werden. Gesetzliche
Formvorschriften bleiben unberührt.
Die Bevollmächtigten sind berechtigt, mehrere Vollmachtgeber gleichzeitig
zu vertreten und Untervollmacht zu erteilen. Die Vollmacht erlischt nicht
mit dem Tod eines Vollmachtgebers. Die Vollmacht ist jederzeit widerruflich.
Sie erlischt 4 Wochen nach Eintragung der Eigentumsänderung im
(4) Darüber hinaus wird der beurkundende Notar mit dem Vollzug des Vertrags
betraut. Er ist ermächtigt, alle nach seinem Ermessen erforderlichen
Ausfertigungen und Abschriften zu erteilen, Genehmigungen und Bescheinigungen
entgegenzunehmen und den Beteiligten mitzuteilen, sowie
Bewilligungen und Anträge abzugeben, ggf. zu ändern und zurückzunehmen.
In Gegenwart des Notars den Erschienenen vorgelesen, von diesen genehmigt
und wie folgt unterschrieben:
gern habe ich Ihren Vertrag geprüft und empfehle Ihnen folgende Änderungen (als Anmerkung im Text ergänzt):
- dies ist bereits heute der Fall -
Anmerkung: Ziffer (3) sollten Sie löschen, wenn Veräußerer und Erwerber sich einig sind, dass diese Voraussetzung erfüllt ist. Dann macht es keinen Sinn, dass als Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung stehen zu lassen. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass der Erwerber die Fälligkeit des Kaufpreises hinauszögern kann.
Anmerkung: Bitte prüfen Sie, ob Sie im Besitz einer Elemtarschadenversicherung sind (muss nicht zwingend vorhanden sein). Wenn nicht, sollten Sie den Satz streichen.
Sachmängel, die er dem Erwerber etwa verschwiegen hat.
Anmerkung zum letzten Satz: Hier sollten Sie die Haftung auf Vorsatz beschränken, z.B. "Der Veräußerer haftet nur für Sachmängel, die er dem Erwerber etwa vorsätzlich verschwiegen hat."
Anmerkung: Bestehen im Objekt gravierende Mängel, wie z.B. Schimmel, Schwamm o.ä., dann sollten Sie die Mängel an dieser Stelle konkret benennen. Dann kann sich Ihre Erwerber später nicht auf Unkenntnis berufen.
Anmerkung zum letzten Halbsatz: Das Baulastenverzeichnis sollte Ihnen bekannt sein. Sind sich hingegen nicht sicher, ob Baulasten eingetragen sind, dann sollten Sie diesen letzten Halbsatz streichen.
Anmerkung: Haben Sie zum Objekt keinen Energieausweis, dann sollten Sie den Text an dieser Stelle dahingehend ändern, dass ein Energieausweis vom Veräußerer nicht geschuldet ist.
Der übrige Text des Notarvertragentwurfes enthält die üblichen Klauseln bei der Veräußerung einer Immobilie. Rechtliche Bedenken bestehen nicht. Sollten Sie noch Fragen zu einzelnen Klauseln haben, dann können Sie gern von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Anonsten wünsche ich Ihnen viel Erfolg bei der Beurkundung.