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Timestamp: 2016-02-07 01:08:09+00:00
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L'avviamento si paga con un anno e mezzo di canone d'affitto
domenica • 07 febbraio 2016 • 02:08	diritto24
Dovendo affittare un locale commerciale di nuova costruzione su strada, oltre al canone che intenderei ricavarne, devo considerare anche il valore di avviamento dell'attivit� che, alla fine del contratto, potrei essere costretto a restituire all'inquilino: si tratta spesso di somme ingenti. Vorrei sapere quali attivit� danno diritto alla corresponsione dell'avviamento e a quali condizioni, invece, esso non � dovuto. In particolare, poich� il locale dispone un magazzino in seminterrato, mi chiedo se l'avviamento sar� dovuto anche sul canone del magazzino stesso. S.T. – BOLOGNA
Che valore ha un negozio? La stima pi� credibile, nelle compravendite commerciali, non � il prezzo al metro quadrato, basato sulla posizione, ma � fondata sul bilancio annuale dell'attivit�, che unisce ai parametri del mercato immobiliare il plusvalore che ha saputo dare ai muri chi gestisce l'attivit�, il cosiddetto "avviamento". Questa considerazione � stata recepita anche dalle leggi sulla locazione – e in particolare dalla legge 392/1978 che regola il settore – imponendo al proprietario di riconoscere al conduttore, al momento dell'abbandono dell'immobile locato per la scadenza naturale del contratto, una particolare indennit�, di importo predeterminato.
Secondo l'articolo 34 della legge 392/1978, l'avviamento corrisponde in genere a 18 mensilit� di canone (spese ed eventuale Iva escluse) e sale a 21 mensilit� per gli alberghi. Se per� l'immobile viene in seguito adibito, entro un anno (da un altro affittuario oppure dal proprietario), all'esercizio della stessa attivit� o di attivit� incluse nella medesima tabella merceologica, l'indennit� viene pagata due volte, alla cessazione della prima attivit� e al momento dell'inizio della nuova. Un caso piuttosto raro, perch� il proprietario lascer� passare pi� di un anno prima di locare nuovamente, per non perdere pi� di quel che incasserebbe se affittasse subito. I paletti
L'articolo 35 della legge 392/1978 stabilisce che l'indennit� di avviamento va corrisposta solo per le attivit� che comportano contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori, che siano industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico. Si escludono le attivit� professionali e quelle a carattere transitorio. Nelle attivit� turistiche, grazie al riferimento all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326, sono compresi non solo alberghi, pensioni, locande e villaggi turistici di tipo alberghiero, ma anche campeggi, stabilimenti termali e balneari, case per ferie, alberghi per la giovent�, agenzie di viaggio e turismo. Un'ulteriore eccezione lascia fuori, per�, le attivit� svolte in immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. L'esempio tipico � quello di un bar interno a queste strutture.Altra condizione necessaria per la concessione dell'indennit� � che non sia avvenuta la risoluzione del contratto per disdetta, recesso o morosit� del conduttore. Viceversa, se la disdetta anticipata proviene dal proprietario, l'avviamento � naturalmente dovuto. La Cassazione ha equiparato un accordo consensuale di interruzione dell'attivit� e il fallimento dell'attivit� (sentenza 6650/2002) al recesso anticipato del conduttore, che in tal caso non ha diritto all'indennit�. La Corte costituzionale (con sentenza 542 del 14 dicembre 1989) ha dichiarato parzialmente illegittima la legge 392/1978 perch� non include determinati provvedimenti della Pa (per esempio un'ordinanza di sgombero per pericolo di crollo) tra i motivi per non corrispondere l'indennit�. Il diritto all'avviamento scatta automaticamente e il conduttore non deve provare che ha sub�to una perdita. Fin qui la legge e la giurisprudenza consolidata: non mancano per� dubbi e sentenze contraddittorie su diversi altri punti. Per esempio su quali siano le attivit� a carattere transitorio, escluse dall'avviamento. Non � per nulla chiaro se vi vadano ricomprese quelle regolamentate dall'articolo 27 comma 6 della 392/78, cio� le stagionali, che prevedono la locazione ripetutamente solo per una parte dell'anno. La Cassazione, su questo punto, con la sentenza 6402 del 2004 ha detto "s�", calcolando l'avviamento proporzionalmente al periodo dell'anno, mentre con la sentenza 12076 del 2002 aveva detto che anche le locazioni stagionali sono transitorie. Il dibattito
Il dibattito della giurisprudenza, peraltro, � ancora aperto anche su cosa si intenda per attivit� commerciale. � pacifico che il negoziante avente come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi o il gestore di un bar o di un ristorante abbiano diritto all'avviamento. Altrettanto pacifico � che il diritto non sorga qualora l'inquilino sia un professionista, al quale ci si rivolge non tanto in quanto il locale in cui esercita � situato in una determinata zona, quanto in base a un rapporto personale di fiducia rispetto alle sue capacit�. Infine, se i locali non sono dotati di regolare autorizzazione, l'indennit� non � dovuta.
Al �confine�
Restano scoperte numerose situazioni di "confine", in cui � difficile identificare se prevalga l'aspetto professionale o quello commerciale, per cui l'ubicazione dei locali pu� avere un'importanza prevalente. Valga il caso delle palestre. Per ottenere l'avviamento, l'attivit� deve avere forma imprenditoriale ed essere aperta al pubblico, fosse pure una cerchia limitata di persone (Cassazione, 4690/2003). Solo se fulcro di attrazione � essenzialmente la professionalit� del maestro titolare, anche se aiutato da collaboratori, l'indennit� non � dovuta. Non � invece da considerare commerciale, ma di pubblico servizio, l'attivit� delle Poste, anche se nel frattempo � avvenuta la trasformazione da ente pubblico economico a Spa. Niente avviamento, quindi (Tribunale di Milano, 15/3/2001). Un altro nodo dibattuto � se i grossisti, che hanno una cerchia ristretta di clienti, abbiano diritto o meno. La Cassazione ha optato per il "s�" (sentenza 4644/1995) anche quando il bene viene in seguito trasformato dal cliente-artigiano per essere venduto. Infine, quando due spazi sono locati ad unico canone e uno di essi � adibito alla vendita e l'altro no (per esempio, magazzino), conta quale dei due abbia funzione prevalente. Se prevale il "fattore" vendita, l'indennit� andr� calcolata sull'intero canone: per la Cassazione, non si pu� calcolare l'avviamento solo sulla superficie destinata alla vendita.� RIPRODUZIONE RISERVATA
Matteo REZZONICO e Giovanni TUCCI
Prima si paga l'indennit�,poi lo sfratto diventa esecutivoIl versamento dell'indennit� di avviamento, obbligo del proprietario, e la liberazione dei locali alla scadenza del contratto, obbligo del conduttore, sono fatti strettamente correlati sia nelle norme che nella pratica, e la loro interazione crea spesso problemi.La legge 392 del 1978 stabilisce che, prima di poter eseguire un procedimento di sfratto per fine locazione, l'indennit� deve essere stata pagata all'inquilino. Quindi, pu� essere portata avanti dal proprietario tutta la parte processuale dello sfratto, che termina con la convalida o la sentenza da parte del giudice (il quale d� in genere sei mesi o un anno di tempo prima dell'esecuzione, Cassazione 1933/2003). Se, per�, l'inquilino rifiuta l'indennit�, non pu� pensare di continuare a "tenere in ostaggio" l'immobile e dovr� comunque andarsene. Il forfait
Finch� il conduttore continua a restare nell'immobile senza che l'avviamento sia stato pagato, il padrone dei muri ha diritto di continuare a percepire la stessa somma precedentemente dovuta. Tuttavia, essa perde la qualifica di "canone" (tant'� vero che non si pu� parlare di proroga del contratto) e diviene un forfait a risarcimento del danno da occupazione (Cassazione, 24996/2008). Attenzione: non si tratta solo di definizioni formali (risarcimento invece di canone), prive di risvolti pratici. Infatti il proprietario non pu� chiedere un maggiore danno per l'occupazione protratta (Cassazione, 15721/2006, 5661/2010, 7179/2010) e nemmeno far valere eventuali penali per mancato rilascio previste contrattualmente (Cassazione, 18157/2007). Ma anche l'inquilino ha qualcosa da perdere: per esempio, cessa l'obbligo del locatore di mantenere i locali in buono stato locativo, perch� la locazione � finita (Cassazione, 24996/2008) e inoltre, se non lascia l'immobile, il locatario non pu� pretendere gli interessi sull'indennit� non versata dal proprietario (Cassazione, 1930/2003).Problemi possono sorgere quando l'inquilino affermi che l'avviamento versato, cos� come calcolato motivatamente dal proprietario o scaturito da un giudizio di primo grado del tribunale, � insufficiente. In questo caso, anche se resta il suo diritto a chiederne la rettifica, l'esecuzione dello sfratto pu� continuare (Cassazione, 11503/2008). Possibile rinuncia
Una questione cruciale: � possibile che il conduttore rinunci all'indennit� in seguito a una transazione contestuale al rilascio dell'immobile o addirittura anni prima che si arrivi alla fine del contratto? La Cassazione (24458/2007) ha espresso parere positivo: l'articolo 79 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di sottoscrivere una transazione sui rispettivi diritti e, in particolare, non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennit�. Per esempio, � possibile che il conduttore rinunci in cambio di �un'ulteriore dilazione della data di rilascio rispetto alla scadenza del contratto di locazione� (Cassazione, 675/2005).Anzi, la rinuncia pu� essere addirittura implicita, quando il conduttore restituisca l'indennit� pur di poter continuare a restare nell'immobile per un certo periodo (Cassazione, 3984/1999). Solo nei rari casi previsti dall'articolo 1448 del codice civile, in cui uno dei contraenti approfitti della situazione di bisogno dell'altro con un accordo evidentemente squilibrato e con pretese temerarie, � possibile l'azione di rescissione del contratto per lesione.
Un ulteriore nodo � quello creato dall'articolo 36 della legge 392/1978, dove si stabilisce che il conduttore pu� cedere ad altri il contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario, purch� venga insieme ceduta o locata l'azienda.Il diritto all'avviamento persiste, ma non va dimenticato che, insieme con il contratto, va ceduta l'attivit�: se invece l'esercizio effettivamente allestito dal nuovo locatore o sublocatore � differente, il proprietario ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto e di non corrispondere l'avviamento (Cassazione, 3973/2004).Comunque, se il locatore d� in sublocazione l'immobile ad altri, alla scadenza del contratto l'avviamento sar� dovuto dal proprietario al locatore e dal locatore al sublocatore (rispettando, in un certo senso la "gerarchia" dei contratti) e non, direttamente, dal proprietario al sublocatore (Cassazione, 6256/2002). � RIPRODUZIONE RISERVATA
I riferimenti normativi(in formato Pdf, tratti dalla banca dati Soluzioni 24 Fisco)
Art. 2, della legge n. 326 del 12 marzo 1968
Artt. 34 e 35, della legge n. 392 del 27 luglio 1978
La giurisprudenza e la prassi(in formato Pdf, tratte dalle banche dati Codice degli Immobili, Lex24&Repertorio24 e Soluzioni 24 Fisco)
Corte Costituzionale, sentenza n. 542 del 14 dicembre 1989
Corte di Cassazione civ Sezione 3 Civile, sentenza n. 11378 del 16 maggio 2006
Corte di Cassazione civ Sezione 3 Civile, sentenza n. 15721 del 11 luglio 2006
Corte di Cassazione civ Sezione 3 Civile, sentenza n. 7501 del 27 marzo 2007
Corte di Cassazione civ Sezione 3 Civile, sentenza n. 24458 del 24 novembre 2007
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, sentenza n. 5510 del 29 febbraio 2008
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, sentenza n. 11503 del 9 maggio 2008
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, sentenza n. 24996 del 10 ottobre 2008
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, sentenza n. 7992 del 2 aprile 2009
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, sentenza n. 3592 del 16 febbraio 2010
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, sentenza n. 5661 del 9 marzo 2010
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