Source: https://www.rechtsprechung-niehus.de/rechtsprechung/mietrecht-pacht/mietvertrag-und-vereinbarung-der-wohnfl%C3%A4che/
Timestamp: 2020-07-09 02:37:26
Document Index: 285267081

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', '§ 812', '§ 536', '§ 310', '§ 296', '§ 156']

Zur Annahme einer konkludent vereinbarten Wohnfläche
LG München I, Urteil vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14 -
In der Regel enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße. Enthält er Angaben, könnten dem Mieter Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses zustehen und er könnte ihn auch wegen Täuschung anfechten. Vorliegend hatte die Mieterin geltend gemacht, die Maklerin habe ihm, auf telefonische Anfrage, eine Wohnfläche von mehr als 150m² mitgeteilt und diese gelte dann als konkludent vereinbart. Diese Angabe sei nach Berechnung eines Sachverständigen falsch. Während die Kläger Mietzins klageweise geltend macht, focht die Beklagte den Mietvertrag an. Das Amtsgericht hatte der Klage; die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen.
Das Landgericht führt aus, dass grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung zur Wohnfläche möglich sei. Unter diesen Umständen müssten die Vertragsparteien den Mietvertrag in der für beide Vertragsparteien erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, dass die Wohnung eine bestimmte Wohnfläche aufweise. Insoweit verweist das Landgericht auf das Urteil des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -, in dem der BGH einen Fall zu beurteilen hatte, bei dem in dem Mietvertragsvordruck keine Stelle zum Eintrag der Wohnungsgröße vorgesehen war.
Alleine die Angabe einer bestimmten Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé könne allerdings die Annahme einer konkludenten Vereinbarung dazu bei Mietvertragsabschluss nicht begründen. Diese Angaben würden sich als bloße Beschreibungen der Mietsache darstellen.
Aber auch die vom Beklagten behauptete telefonische Auskunft der Maklerin sei nicht ausreichen.
Der Makler wäre nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, weshalb eine Zurechnung nach § 278 BGB ausscheide. Beschränkt sich die Maklertätigkeit auf die Erbringung reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Haupt- und Nebenpflichten des Vermieters, scheide die Zurechnung aus (BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 -). Der Makler müsste, um die Wirkung des § 278 BGB zu entfalten, nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen hier des Vermieters bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig werden. Bei der Vermittlungstätigkeit erbringt er aber nur eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber. Dazu gehört auch die Auskunft über die Beschaffenheit der Wohnung.
Aber auch im übrigen sieht es das Landgericht die telefonische Auskunft nicht als ausreichend an, eine konkludente Vertragsvereinbarung der Parteien daraus herzuleiten. So verweist es auf die Entscheidung des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -: Dort hatte der Vermieter dem potentiellen Mieter Grundrisse und detaillierte (allerdings fehlerhafte) Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt; bei dieser Sachlage spräche nach Auffassung des BGH nichts für die Annahme, die fehlende Aufnahme der Fläche indiziere, dass der Vermieter sich wegen dieser nicht hätte binden wollen. Vorliegend aber sei der Fall anders gelagert. Die reine telefonische Angabe einer Fläche durch den Makler würde für den Mieter keine einer überlassenen Dokumentation /Grundrisse und Flächenberechnungen) gleichkommen. Wenn es dem Mieter auf die tatsächliche Fläche ankäme, wäre es naheliegend, dass er dies im Mietvertrag aufnehmen lässt oder im Vorfeld entsprechende Dokumentationen anfordert.
das Urteil des Amtsgerichts München vom 18.09.2014, Az. 417 C 12574/14, insoweit aufzuheben, dass die Beklagte verurteilt wurde, an die Kläger 2.751,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basissatz aus 2.063,29 € seit dem 16.06.2014 und aus 687,76 € seit dem 15.09.2014 zu bezahlen und im Übrigen das Urteil aufrechtzuerhalten.
2. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung zuviel gezahlter Miete in der erstinstanzlich ausgeurteilten Höhe aus § 812 BGB, da die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert war. Das Amtsgericht ist insoweit zu Recht von einer Minderungsquote von 15 % während des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums ausgegangen.
2.1 Das Amtsgericht hat nicht das Recht der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt. Zunächst ist nicht erkennbar, dass das Amtsgericht das Urteil tatsächlich bereits am 18.09.2014 verkündet hat, da das Sitzungsprotokoll der Urteilsverkündung korrekt vom 29.09.2014 datiert. Es ist daher anzunehmen, dass das Urteil lediglich am 18.09.2014 verfasst wurde, wogegen nichts einzuwenden ist, da das Urteil gem. § 310 Abs. 2 ZPO zum Verkündungstermin in vollständiger Form abgefasst sein muss. Vor allem aber hat die Beklagte den Schriftsatz vom 26.09.2014 nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereicht. Damit war dessen Inhalt gem. § 296 a S. 1 ZPO verspätet und nicht mehr zu berücksichtigen. Ein Grund für die Wiedereröffnung der Verhandlung i.S.d. § 156 ZPO ist weder ersichtlich noch vorgetragen.
Zwar hat die Beklagte sich nach dem entsprechenden Hinweis der Kammer auf diese eigene fehlende Abwehrmöglichkeit berufen. Auf den weiteren Hinweis der Kammer zur Darlegungs- und Beweislast hat die Beklagte im Schriftsatz vom 14.12.2015 behauptet, dass die gewählten Verfahren an der streitgegenständlichen Baustelle besonders emissionsarm seien und daher die Immissionsrichtwerte nicht überschritten. Die Kläger haben indes die Unwesentlichkeit und Ortsüblichkeit der Immissionen bestritten. Die Beklagte hat für ihre Behauptung aber keinen Beweis angeboten. Soweit die Beklagte sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeit auf einen Ausschluss des Minderungsrechts der Kläger als Mieter beruft, ist sie hierfür darlegungs- und beweispflichtig, worauf die Kammer ebenfalls hingewiesen hat. Die Beklagte ist somit beweisfällig geblieben.