Source: http://www.feilkaltmeyer.de/Kapitalanlagerecht
Timestamp: 2017-07-22 14:42:36
Document Index: 149045158

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 172', 'BGH', 'BGH', '§ 172', 'BGH', '§ 280', '§ 311', '§ 823', '§ 263', '§ 826', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 17', '§ 17', '§ 311', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Im Bereich Kapitalanlagerecht geht
es für unsere Mandanten als Anleger vielfach um einen hochsensiblen Bereich, da
oft nicht nur das eingesetzte Kapital verloren ist - wie aktuell bei einer Vielzahl von Immobilien-, Film- und Schiffsfonds -,
sondern die Anleger darüber hinaus auch noch in die Haftung genommen werden, sei
es wegen der Rückzahlung von erhaltenen
Ausschüttungen oder sogar einer quotalen Haftung für die Darlehen der Banken.
Hinzu kommt, dass viele dieser Kapitalanlagen
zum Zwecke der Altersabsicherung abgeschlossen
wurden, so dass Anleger insbesondere mit dem Eintritt ins Rentenalter vor
erheblichen Schwierigkeiten stehen.
Vollends existenzbedrohend sind
schließlich die Kapitalanlagen, die die Anleger mit Hilfe von Fremdkapital gezeichnet
haben, wie insbesondere fremdfinanzierte
Eigentumswohnungen ("Schrottimmobilien") oder fremdfinanzierte Investmentfonds. In
diesen Fällen führen fehlgeschlagene Kapitalanlagen regelmäßig aufgrund der
über Jahrzehnte bestehenden Verpflichtungen zur Rückführung des Fremdkapitals in
eine Schuldenfalle, Insolvenz und existenzbedrohende Krise.
Für viele Anleger besteht dennoch
die begründete Hoffnung auf eine Rückabwicklung ihrer Beteiligungen bzw. auf Geltendmachung
von Schadensersatz, sei es wegen Prospektfehlern der Anlageunterlagen,
Pflichtverletzungen bei der Anlageberatung oder Nichtoffenlegung von
Rückvergütungen nach den Grundsätzen der "Kick-back"-Rechtsprechung.
Vor diesem Hintergrund konzentrieren
wir unsere anwaltliche Tätigkeit auf die folgenden Anlageprodukte, bei denen für
die Anleger regelmäßig die Möglichkeit besteht, sich gegen die jeweiligen Gründungsgesellschafter, die Initiatoren oder die Berater, Vermittler und
Banken zu Wehr zu setzen.
Taggenaue Verjährung von Schadensersatzansprüchen! Schadenersatzansprüche für Fonds, die nach dem
01. Januar 2002 abgeschlossen wurden, verjähren taggenau nach 10 Jahren. Haben
Sie beispielsweise am 03. März 2003 einen Fonds gezeichnet, verjähren Ihre
Schadensersatzansprüche taggenau mit Ablauf des 03. März 2013.
Die aktuelle Krise am Schiffsmarkt wird
sich nach Aussagen von Brancheninsidern auch im Jahre 2013 nicht verbessern,
sondern wahrscheinlich deutlich verschlechtern. Zu erwarten ist nicht nur ein weiteres
Wegbrechen der Renditen, sondern auch ein deutlicher Anstieg der Insolvenzen und damit nicht nur ein Totalausfall des eingesetzten Kapitals, sondern auch
die Gefahr, dass Anleger zunehmend in die Haftung genommen werden, sei es wegen
der Rückzahlung von erhaltenen Ausschüttungen oder sogar der Haftung für die Fonds-Darlehen.
Nicht nur aufgrund riesiger Überkapazitäten, sondern auch aufgrund des dramatischen Verfalls der
Charterraten brauchen die allermeisten Schiffsfonds dringend frisches Kapital,
um die Darlehen zu bedienen und ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.
Wir raten dringend davon ab,
ungeprüft den üblichen Aufforderungen des Fondsmanagements Folge zu leisten und weiteres Eigenkapital nachzuschießen. Für die allermeisten Fonds lässt bereits die
Aufforderung zum Nachschuss erkennen, dass eine positive Fortführungsprognose bereits
nicht mehr gegeben ist. Erschwerend kommt hinzu, dass Ende 2013 der
insolvenzrechtliche Überschuldungsbegriff geändert wird und dann selbst eine positive
Fortführungsprognose eine Insolvenz nicht mehr abwenden kann, da dann allein
die rechnerische Überschuldung entscheidend sein wird. Da die Werte der Schiffe
aufgrund der Situation auf den Chartermärkten aber extrem gesunken sind, gleichzeitig
die Darlehen der meisten Fonds in der Vergangenheit aber kaum zurückgeführt
werden konnten und folglich die Passivseiten der Bilanzen zwingend höher als
die Aktivseiten sind, dürften sich die Zahl der Insolvenzen Anfang 2014 noch
einmal deutlich erhöhen und für viele Anleger eine böse Überraschung bereithalten.
Für den überwiegenden Teil der
Anleger kommt die Möglichkeit eines Totalverlusts ihrer Kapitalanlage dabei völlig
überraschend, da sie oftmals weder über die Risiken der Kapitalanlage, noch
über das Eigeninteresse des Beraters sowie der beratenden Bank- oder Sparkasse aufgeklärt wurden, die sich vielfach 25 bis 30% des Anlegerkapitals als
Vertriebsprovision bzw. Kick-back haben auszahlen lassen. Schließlich weisen
viele der Anlage-Prospekte nicht nur erhebliche Fehler auf, sondern wurden den
Anlegern nicht einmal rechtzeitig vor Abschluss ausgehändigt.
Auf der anderen Seite haben Anleger
bei derartigen Pflichtverletzungen vielfach aber auch gute Aussichten auf die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklung ihrer Beteiligungen.
Wir raten daher dringend dazu, bei den
anstehenden Entscheidungen über eine Fortführung der Beteiligung bzw. dem
Nachschuss von frischem Geld, auch die Möglichkeiten einer Geltendmachung von
Schadensersatz und Rückabwicklung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt
überprüfen zu lassen. Wir haben dazu nachfolgend die regelmäßigen Beratungs-
und Prospektfehler, die zur Begründung von Schadensersatzforderungen anerkannt
sind, stichpunktartig aufgelistet, wobei bei der Prüfung des jeweiligen
Einzelfalls nach unserer Erfahrung regelmäßig weitere individuelle
Pflichtverletzungen zutage treten, die dann ebenfalls zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs
herangezogen werden können.
Regelmäßige Beratungs- und Prospektfehler zur Begründung von
Schiffsbeteiligungen nach der
BGH-Rechtsprechnung bereits grundsätzlich für Alterssicherung ungeeignet
Zusage rentenähnlicher monatlicher
Ausschüttung pflichtwidrig aufgrund unternehmerischen Risikos bei
Keine anlagegerechte Beratung in Bezug auf die
Bedürfnisse des Anlegers, wenn z.B. "sichere Anlage" bezweckt war
Falschangabe der Mindestzeichnungssumme
Lediglich 70 Prozent der Anlegergelder
werden für Investition in Schiffe verwendet
Falschangabe hinsichtlich Beteiligung der Initiatoren
auf eklatante unternehmerische Risiken
Keine Aufklärung über eingeschränkte
Fehlende Aufklärung über die Abhängigkeit
des Schiffswertes von den Chartermärkten
Verschweigen der Loan-to-value-Klausel in Kreditverträgen
Keine Aufklärung über das Wiederaufleben
der Haftung gem. § 172 Abs. 4 HGB
Keine Aufklärung über hohen
Fremdkapitalanteil und Wechselkursrisiko
Keine Aufklärung über erhaltene
Rückvergütungen bzw. Kick-back Zahlungen der beratenden Banken
Keine Aushändigung des Prospekts bzw. Übergabe
erst im Beratungstermin (nicht ausreichend)
Keine Ausweisung des Agios im Prospekt und
der konkreten Verwendung
Sonstige Unklarheiten im Missverständnisse
Unsere Fälle, bei denen wir für Anleger zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
anwaltlich tätig sind:
Fall: TMS „Seacod" GmbH & Co KG
Fall: MPC Global Maritime Opportunity Private Placement GmbH & Co KG
Fall: MPC
Fall: TVP
Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft für Publikumsfonds mbH
Fall: MPC Global Maritime Opportunities S.A.
Fall: German Tanker Shipping GmbH & Co. KG
Fall: MS "Scan Atlantic" mbH & Co. KG
Fall: Beteiligungsgesellschaft
Neuer Wall mbH
Fall: HASPA
Hamburger Sparkasse AG Immobilienfonds
Immobilienfonds werden die Anleger üblicherweise im Glauben gelassen, sie würden
sich an einer besonders sicheren Kapitalanlage beteiligen, da sie schließlich
ihr Kapital in Immobilien anlegen, die immer Wert haben. Regelmäßig
wird ihnen dabei nicht klargemacht, dass sie mit dem Immobilienfonds letztlich keine
Immobilie erwerben, sondern eine unternehmerische Beteiligung eingehen und sich
damit erheblichen Risiken aussetzen. Den
Anlegern wird dann regelmäßig erst nach Jahren oder Jahrzehnten bewusst, dass
sie sich mit ihrer „Immobilieninvestition" an einer Kommanditgesellschaft (KG),
einer Gesellschaft bürgerlichen rechts (GbR) oder Offenen Handelsgesellschaft
(OHG) beteiligt haben und sie für den Fall, dass der Fonds in die finanzielle
Schieflage, Krise oder Insolvenz gerät, nicht nur mit dem eingesetzten
Kapital haften und ihnen der Totalverlust droht, sondern sie auch die in den
vergangenen Jahren erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen müssen (z.B. bei
einer KG) und unter Umständen auch für weitere Verbindlichkeiten der Gesellschaft
haften (z.B. bei einer GbR und OHG). Aufgrund
der unternehmerischen Beteiligung an Immobilienfonds verlieren Anleger jährlich
mehrere hunderte Millionen Euro. Wir raten in dieser Situation dringend davon ab, ungeprüft den
üblichen Aufforderungen des Fondsmanagements Folge zu leisten und weiteres
Eigenkapital nachzuschießen. Das Fondsmanagement fordert die Anleger nämlich zu
diesen Nachschüssen auf, obwohl ihm klar ist, dass sich dadurch keine
Sanierung des Fonds erreichen lässt, sondern allenfalls eine Insolvenz zeitlich
hinausgezögert werden kann. Die Ursache für die Krise und Insolvenzreife des
Fonds liegt nämlich nicht in einer schlechten Bewirtschaftung der Immobilie
oder mangelnden Auslastung. Ursache für die Krise sind vielmehr die hohen
Kosten, Gebühren und Vergütungen der Fondsinitiatoren, die zur Folge haben, dass
der überwiegende Teil der Mieteinnahmen nicht zur Rückführung der Darlehen
verwendet werden kann, sondern in den Taschen der Initiatoren landet. Im
Ergebnis sind dann die Darlehen selbst nach Jahrzenten noch nicht zurückgeführt,
sodass die Banken nicht nur erheblichen Druck aufbauen, sondern die
Gesellschaften in der Regel auch überschuldet sind und ihnen die Insolvenz
droht. Die
„Geschäftsmodelle" dieser Fonds sind aufgrund dieser hohen Kostenstrukturen
meist von Anfang an so konzipiert, dass sie nur aufgehen können, wenn sich die
Mieteinnahmen quasi verdoppeln oder verdreifachen, was aber insbesondere bei
öffentlich geförderten Immobilien schon rechtlich nicht möglich ist. Darüber
hinaus ist das bisherige Fondsmanagement für eine Sanierung aber auch denkbar
ungeeignet, da als Grundvoraussetzung für eine Sanierung zunächst einmal der
"Aderlass" durch die Initiatoren beendet werden muss. Da die
Geschäftsführung aber regelmäßig mit den Initiatoren in einem Boot sitzt,
müssten sie sich quasi ihre eigene Einnahmequelle abschneiden. Da sie
dies natürlich nicht machen, ist eine Sanierung ohne Chance mit der Folge, dass
auch das nachgeschossene Kapital der Anleger ebenfalls wieder in den Taschen
der Initiatoren landet.
Handlungsempfehlung zur Sanierung
Als Handlungsempfehlung hinsichtlich der Sanierung raten wir daher auf der
einen Seite dazu, einer Sanierung nur dann zuzustimmen, wenn zumindest nicht
die bisherige Geschäftsführung die Sanierung steuert, sondern ein
Sanierungsberater von den Anlegern eingesetzt wird. (etwa durch Schutzschirm-
und Insolvenzplanverfahren) sonst wird der „Bock zum Gärtner gemacht". >>> vgl. dazu unser SPEZIAL
Sanierung von Immobilienfonds <<<
Handlungsempfehlung zur Geltendmachung von Schadensersatz
sollten die Anleger auch die Möglichkeiten
zur Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklung der Beteiligung durch
einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen lassen. Der überwiegenden
Teil der Anleger sind oftmals weder über die Risiken der Kapitalanlage, noch
über das Eigeninteresse des Beraters sowie der beratenden Banken- oder
Sparkassen aufgeklärt worden, die sich vielfach 25 bis 30% des Anlegerkapitals
als Vertriebsprovision bzw. "Kick-back" haben auszahlen lassen. Schließlich weisen viele der Anlage-Prospekte nicht nur
erhebliche Fehler auf, sondern wurden den Anlegern nicht einmal rechtzeitig vor
Abschluss ausgehändigt. Vielfach wurden Immobilienfonds auch als solide Anlagen
zum Zwecke der Altersvorsorge angeboten, was nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund
der Gestaltung als unternehmerische Beteiligung ebenfalls eine
Pflichtverletzung darstellt.
diesem Hintergrund haben Anleger bei derartigen Pflichtverletzungen vielfach gute Aussichten auf die Durchsetzung von
Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklung
ihrer Beteiligungen.
daher dringend dazu, bei den Entscheidungen über eine Fortführung der
Beteiligung bzw. dem Nachschuss von frischem Geld, auch die Möglichkeiten einer Geltendmachung von
überprüfen zu lassen. Wir haben dazu nachfolgend die regelmäßigen
Beratungs- und Prospektfehler, die zur Begründung von Schadensersatzforderungen
anerkannt sind, stichpunktartig aufgelistet, wobei sich bei der Prüfung des jeweiligen Einzelfalls nach
unserer Erfahrung regelmäßig weitere
individuelle Pflichtverletzungen zutage treten, die dann ebenfalls zur
Begründung eines Schadensersatzanspruchs zugrunde gelegt werden können.
Regelmäßige Beratungs- und Prospektfehler zur
Begründung von Schadensersatzforderungen
Immobilienfonds als unternehmerische
Beteiligung nach der BGH-Rechtsprechnung bereits grundsätzlich für
Alterssicherung ungeeignet Fehlerhafte Prospektangaben, dass die Mietprognosen
auf Erfahrungswerten beruhen, selbst wenn sich die Mieten später
tatsächlich so entwickeln
Kein ausreichender Hinweis im Prospekt auf
das Risiko durch den Wegfall öffentlicher Förderungen Zusage rentenähnlicher monatlicher
Ausschüttung pflichtwidrig aufgrund unternehmerischen Risikos
Keine anlagegerechte Beratung auf die
Bedürfnisse des Anlegers, wenn z.B. "sichere Anlage" bezweckt
war Falschangabe der Mindestzeichnungssumme Lediglich 70 Prozent der Anlegergelder
werden für Investition in Immobilien verwendet Falschangabe hinsichtlich Beteiligung der
Initiatoren Kein Hinweis auf
eklatante unternehmerische Risiken Keine Aufklärung über eingeschränkte
Fungibilität Fehlende Aufklärung über die Abhängigkeit
des Wertes von dem Immobilienmarkt Keine Aufklärung über das Wiederaufleben der
Haftung gem. § 172 Abs. 4 HGB Keine Aufklärung über erhaltene
Rückvergütungen bzw. "Kick-back" Zahlungen der beratenden Banken Keine Aushändigung des Prospekts bzw.
Übergabe erst im Beratungstermin nicht ausreichend Keine Ausweisung über die Verwendung des Agios
im Prospekt und der konkreten Verwendung
Sonstige Unklarheiten und Missverständnisse
im Prospekt stellen Pflichtverletzungen dar und gehen zulasten der
Initiatoren Unsere Fälle,
bei denen wir für Anleger zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
Fall: Aquis Verwaltungsgesellschaft mbH
& Co. Frobenstraße KG
Fall: EUWO Immobilienfonds GmbH &
Co. Helgolandstraße 4-6 KG
Fall: Grund
+ Renten Gesellschaft für Anlagen Consult mbH
Fall: GKB
Treuhand- und Geschäftsführungs - GmbH
Fall: Ärzte-Treuhand
Fall: Am Seddinsee 31-49" Grundstücksgesellschaft b.R
Fall: Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG
Fall: HASPA Hamburger Sparkasse AG
Bei Filmfonds - vielfach auch Medienfonds genannt – werden den
Anlegern nicht nur eine lukrative Anlage, sondern auch sehr hohe und zudem
sichere steuerliche Effekte versprochen.
Den Anlegern wird dabei regelmäßig verschwiegen, dass der
Großteil der produzierten Filme an den Kinokassen nicht nur keinen Gewinn
einbringen, sondern mit den Lizenzeinnahmen nicht einmal die Produktionskosten
Die Situation für die Anleger verschärft sich zudem dadurch,
dass die in steuerlicher Hinsicht versprochenen Einsparungen nicht nur nicht zutreffend
waren, sondern das gesamte Steuermodell in vielen Fällen von den Finanzbehörden
nicht anerkannt wird. Bei vielen Fonds wurde den Anlegern ein Steuersparmodell weitgehend
ohne Absicherung und in Blaue hinein versprochen, dessen steuerliche Bewertung nun
noch aussteht, so dass den Anlegern erhebliche und kaum absehbare Risiken drohen.
Wir raten in dieser Situation dringend
davon ab, ungeprüft den üblichen Aufforderungen des Fondsmanagements
Folge zu leisten und weiteres Eigenkapital nachzuschießen.
diesem Hintergrund raten wir dringend dazu, die Möglichkeiten
zur Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklungder Beteiligung durch einen spezialisierten
Rechtsanwalt überprüfen lassen. Der überwiegende Teil der Anleger ist oftmals weder über die Risiken der Kapitalanlage, noch über das
Eigeninteresse des Beraters sowie der beratenden Banken- oder Sparkassen
aufgeklärt worden, die sich vielfach 25 bis 30% des Anlegerkapitals als
Vertriebsprovision bzw. "Kick-back" haben auszahlen
lassen. Schließlich weisen viele der Anlage-Prospekte nicht nur erhebliche
Fehler auf, sondern wurden den Anlegern nicht einmal rechtzeitig vor Abschluss
ausgehändigt. Vielfach wurden Fonds auch als solide Anlagen zum Zwecke der
Altersvorsorge angeboten, was nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund der
Gestaltung als unternehmerische Beteiligung ebenfalls eine Pflichtverletzung
diesem Hintergrund haben Anleger bei derartigen Pflichtverletzungen vielfach gute
Aussichten auf die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklung
Unter dem Begriff Schrottimmobilien sind immobilienbasierte Kapitalanlagen zu verstehen, bei denen Anlegern durch
"windige" Berater zumeist weit überteuerte Eigentumswohnungen als
Kapitalanlage zum Zwecke der Steuerersparnis verkauft werden. Bei diesen Anlagegeschäften
werden ahnungslose Verbraucher nach immer dem gleichen Muster durch Täuschungen
in für sie völlig unwirtschaftliche und ihre finanziellen Möglichkeiten weit
übersteigende Anlagegeschäfte gezwungen. Der immer wieder erfolgreich
angewandte Trick der Vermittler bestand bzw. besteht darin, dass gutgläubige
Kleinanleger durch Täuschung sowohl über zu geringe monatliche Raten, Tilgung
und Annuitäten, den Wert der Immobilie, als auch über die Möglichkeit, jederzeit
wieder aussteigen zu können, dazu veranlasst werden, in einer „Nacht und
Nebelaktion" einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, noch bevor die
Finanzierung durch einen entsprechenden Darlehensvertrag sichergestellt ist.
Durch den mit Hilfe dieser Täuschungshandlungen abgeschlossenen notariellen
Kaufvertrag sollen die Anleger gezielt in die Zwangslage gebracht werden, nun
auch den Darlehensvertrag abzuschließen, da sie ja nun einer erheblich höheren Forderung
als dem Kaufpreis ausgesetzt sind, für die sie sich zudem im notariellen Kaufvertrag
der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen haben.
Unter dem Eindruck dieser Zwangslage sehen sich die Anleger dann genötigt, den
entsprechenden Darlehensvertrag abzuschließen, und zwar selbst dann, wenn ihnen
im Kleingedruckten dann die wahren Vertragsbedingungen offenbart werden bzw.
ihnen selbst dann noch vorgegaukelt wird, der Vertrag beinhalte die vorher
besprochenen Bedingungen und sei eine reine Formsache.
Der Ablauf des „Kundenfangs" stellt sich regelmäßig
Anruf von einem angeblichen Meinungsumfrageinstitut,
in dem auf die Möglichkeit Steuern zu sparen hingewiesen wird
durch einen Vermittler, der zunächst die wirtschaftlichen Daten der Anleger
durch einen Anlageberater, der den Anlegern die konkrete „Anlage" vorrechnet
und diverse falsche Versprechungen in Bezug auf Rendite, Wert, Gewinn und
Rücknahme der Immobilie macht
Notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs regelmäßig
bereits beim zweiten Beratungsgespräch, ohne dass die Finanzierung
sichergestellt ist
der Verkaufsgespräche werden den Anlegern üblicherweise folgende falsche Versprechungen gemacht, ohne die sie das Geschäft unter keinen
Umständen eingegangen wären.
Zu niedrig angegebene monatliche Belastung bzw.
Nettozuzahlung (häufig wird versprochen, es seien lediglich monatliche
Zuzahlungen von € 50 bis € 100 erforderlich)
Falsche Angabe des Wertes der Immobilie, idR ist die
Wohnung weit weniger wert als das zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommene
Darlehen, häufig sogar weniger als die Hälfte (in diesem Fall ist von einer
sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung auszugehen),
gering angegebene Belastung durch das Darlehen, etwa durch falsche Angabe
des Tilgungsdienstes (z.B. Angabe der Tilgung mit "0,00")
über die Laufzeit der Anlage (idR mit 10 Jahren angegeben, anstatt der
tatsächlichen Darlehenslaufzeit von über 30 Jahren)
zu hoher Steuerersparnisse
anlagegerechte Beratung auf die Bedürfnisse des Anlegers, wenn z.B. "sichere
Anlage" bezweckt war
Hinweis auf mit der Anlage verbundene Risiken (siehe oben)
Aufklärung über erhaltene Vertriebsprovisionen, die idR deutlich über 20%
in Bezug auf den Kaufpreis liegt (ab 15% muss unaufgefordert auf die
Provision hingewiesen werden)
Keine Aufklärung über Risiken der Anlage wie z.B.
Mietausfälle, Reparaturen, Gefahren durch Mietpool-Konstruktion etc.
Problem und Schaden
Abschluss des Kapitalanlagegeschäfts besteht für die Anleger das entscheidende Problem darin, dass sie sich die Eigentumswohnung
bzw. das Darlehen schlicht nicht leisten können. Entgegen den Zusicherungen der
Berater stellt sich für sie nämlich im Nachhinein regelmäßig heraus, dass die
monatlichen Nettozuzahlungen um mehr als das doppelte bzw. dreifache höher
liegen, als es ihnen durch die Anlageberater zugesichert wurde - sei es, weil
die Mieteinnahmen zu hoch angegeben wurden, die Steuerersparnisse nicht realistisch
waren oder die Darlehensbelastung falsch angegeben wurde. Aufgrund dieser die
finanziellen Möglichkeiten der Anleger übersteigenden monatlichen Belastungen
droht vielen Anlegern dann sogar die Schuldenfalle und eine echte
Existenzkrise.
Verschäft
wird diese Problematik noch durch die Tatsache, dass die Immobilie regelmäßig
nicht einmal die Hälfte des Kaufpreises wert ist. Dies führt dazu, dass angesichts
der Differenz zwischen Darlehenshöhe und dem tatsächlichen Wert der Immobilie
die Eigentumswohnung aufgrund der eingetragenen Grundschuld quasi unverkäuflich
ist und die Anleger keine Möglichkeit haben, durch einen Verkauf aus dem
Investment herauszukommen, selbst wenn sie zu einem Ausgleich der
Vorfälligkeitsentschädigung bereit wären. Sie bleiben folglich in der ruinösen
Situation gefangen.
Den Anlegern
bleibt folglich regelmäßig nur die Möglichkeit, sich rechtlich gegen die
Beteiligten zur Wehr zu setzen. Als Anspruchsgegner kommen dabei nicht nur der
Anlageberater und das Vermittlungsunternehmen, sondern auch der Verkäufer, die
finanzierende Bank oder der Notar in Betracht. Für jeden dieser Beteiligten
bestehen allerdings unterschiedlich Anspruchsgrundlagen und Erfolgsaussichten,
sodass wir dringend dazu raten, die Möglichkeiten einer Geltendmachung von
Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklungsansprüchen bezogen auf den
jeweiligen Anspruchsgegner durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen
geben wir lediglich einen Überblick über die Haftungstatbestände differenziert
nach den jeweiligen Beteiligten, mit denen Schadensersatzansprüche regelmäßig
begründet werden können:
Ansprüche gegen Vertriebsunternehmen bzw. Anlageberater
bestehen die am einfachsten durchzusetzenden Ansprüche, da der Anleger in der
Regel direkten Kontakt mit dem Vertrieb hatte. Dieser hatte wie beschrieben
durch falsche Versprechungen den Anleger zum Kauf bzw. zur Darlehensaufnahme bewogen.
Die Haftung des Vermittlers kann sich dabei beispielsweise ergeben aus einer
Verletzung des Anlageberatungsvertrages gem. § 280 BGB,
aus der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertauens gem. § 311 Abs. 3,
Satz 2 BGB
gem. §§ 823 Abs. 2 i.V.m. § 263 StGB oder wegen
vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gem. § 826 BGB
ist dabei immer, ob das Vertriebsunternehmen noch zahlungsfähig ist oder
bereits Insolvenz angemeldet hat. In diesen Fällen wäre dann zu prüfen, ob
Ansprüche gegen den jeweiligen Berater persönlich geltend gemacht werden
können. Hier hat das Kammergericht zugunsten der
Anleger entschieden, dass sich der Anlageberater nicht ohne Weiteres mit dem
Hinweis auf die handelnde Vertriebs-GmbH entlasten kann, selbst wenn mit dieser
ein schriftlicher Maklervertrag geschossen worden sein sollte. Auch kommen
möglicherweise Ansprüche gegen die ehemaligen Gesellschafter der Vertriebsunternehmen
nach den Grundsätzen der Firmenbestattung in Betracht, da diese Gesellschaften
üblicherweise vorsätzlich beiseite geschafft wurden. Hier sind die Fallumstände
genau zu prüfen. Ansprüche gegen Verkäufer
den Verkäufern können regelmäßig ebenfalls die nachfolgenden Schadensersatzansprüche
geltend gemacht werden:
haften die Verkäufer, weil sie sich vielfach das Beratungsverschulden des
Anlageberaters gem. § 278 BGB zurechnen lassen müssen. Die Zurechnung ist im Einzelnen
zu prüfen und hängt davon ab, wie sehr der Vertriebler den Anlegern gegenüber
als Vertreter des Verkäufers aufgetreten ist. Hier hat der BGH fein abgestufte
Fallgruppen gebildet, die im jeweiligen Einzelfall zu überprüfen sind.
eine Zurechnung des Verschuldens haften die Verkäufer nach den Grundsätzen des institutionalisieren Zusammenwirkens,
wenn die Verkäufer mit dem Vertrieb planmäßig zusammengearbeitet haben. Nach
der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin gelten diese für die Bankenhaftung
entwickelten Grundsätze auch für die Haftung der Verkäufer.
Schließlich kommen
– selbst wenn kein Beratungsverschulden zurechenbar ist – auch Ansprüche auf
Rückabwicklung in Betracht, etwa wenn eine sittenwidrige Überteuerung des
Kaufpreises nachgewiesen wird, die Annahme des
Kaufvertragsangebotes später als einen Monat nach Abgabe des notariellen
Angebot erfolgte oder auch nach den
Grundsätzen des Haustürwiderrufsgesetzes.
bleibt auch hier immer die Solvenz des Verkäufers als Anspruchsgegner, da auch
hier die Verkäufer vielfach die jeweiligen Gesellschaften bewusst still
liquidieren, um möglichen Haftungsansprüchen aus dem Weg zu gehen. In diesen
Fällen kommt dann wiederum eine Haftung der Gesellschafter nach den Grundsätzen
der Firmenbestattung in Betracht.
Ansprüche gegen die finanzierenden Banken
die finanzierenden Banken sind unter bestimmten Voraussetzungen nicht nur Schadensersatzansprüche
möglich, sondern in gewissen Fallkonstellationen auch außergerichtliche
Vergleiche, bei denen dann eher wirtschaftliche Faktoren im Vordergrund stehen.
die Banken bei diesen Geschäften auf ihren Pflichtenkreis und damit auf den
Standpunkt zurückziehen dürfen, dass sie mit dem zu finanzierenden Geschäft nichts
zu tun haben (sog. Trennungstheorie), haben sich in der Rechtsprechung dennoch
anlegerfreundliche Fallkonstellationen herausgebildet, bei denen eine Haftung
der Banken regelmäßig durchgreift:
der BGH die anlegerfreundliche Fallgruppe des institutionalisierten Zusammenwirkens geschaffen, wonach bereits
vermutet wird, dass die Bank von den Pflichtverletzungen der Vermittler
Kenntnis hat, wenn sie mit diesen planmäßig zusammenwirkt. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin ist von einem
planmäßigen Zusammenwirken bereits dann auszugehen, wenn - wie regelmäßig - die
Bank sämtliche oder einen großen Teil der Wohnung "durchfinanziert"
hat. Obwohl die Bank auch die Möglichkeit hat, die vermutete Kenntnis zu
widerlegen, ist das institutionalisierte Zusammenwirken sozusagen der
Klassiker, wenn es um die Haftung der Banken geht.
finanzierenden Banken haften darüber hinaus auch bei einer unterlassenen Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung, wenn
sie den Kaufpreis zu 100% finanziert haben. Nach der Rechtsprechung
beispielsweise des OLG Dresden (OLG Dresden, 9. Zivilsenat, Beschluss vom 28.
Juni 2012) ist eine Bank insbesondere bei einer Vollfinanzierung - wie
regelmäßig in diesen Fällen - eigenverantwortlich zur Prüfung der
Werthaltigkeit der Immobilie verpflichtet und darf sich nicht nur auf ihr
präsentes Wissen im Sinne einer positiven Kenntnis hinsichtlich der sittenwidrigen
Überteuerung des Kaufobjekts beschränken (BGH Urteil v. 29.04.2008 - XI ZR
221/07). Bei eine 100%-Finanzierung muss die Bank folglich eine ernsthafte
Prüfung des Wertes der Wohnung vornehmen. Unterlässt sie diese Prüfung, kommen
folglich die Grundsätze der o.g. BGH - Rechtsprechung zum Tragen, dass die Bank
bewusst die Augen vor der sittenwidrigen Überteuerung verschlossen hat, was
einer positiven Kenntnis und folglich einem Wissensvorsprung gleichkommt. Die
mangelnde Offenbarung dieses Wissensvorsprungs gegenüber dem Anleger stellt dann
eine Pflichtverletzung aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis des
Darlehensvertrages dar. Einer Zurechnung von Verschulden bedarf es insoweit
Rechtsprechung des Kammergerichts haftet die Bank schließlich für die Pflichtverletzungen der
Anlageberater, weil sie dessen Anlageberatung jedenfalls bei Abschluss des
Darlehensvertrages nachträglich genehmigt. Aufgrund der Genehmigung
muss sich die Bank das gesamte Verhalten des Vermittlers im Zusammenhang mit
der Anbahnung des Darlehensvertrages zurechnen lassen, also auch etwaige
falsche Angaben im Berechnungsbeispiel etc. Die nachträgliche Genehmigung des
Handelns des Vermittlers kann dabei nicht einerseits in eine Billigung nur der
richtigen Angaben des Vermittlers aufgespalten werden, während sich die Bank andererseits
von den unzutreffenden Angaben distanziert. Auch bei dieser anlegerfreundlichen
Rechtsprechung kommt es wiederum auf den jeweiligen Einzelfall an. Außergerichtliche
Einigung Neben der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen empfiehlt es sich insbesondere bei einer Inanspruchnahme
der Banken, die Bemühungen auf eine außergerichtliche Einigung zu
konzentrieren. Insoweit bestehen erfolgsversprechende Ansätze, bei denen der Schwerpunkte
der Argumentation eher auf wirtschaftlichen bzw. "weichen" Faktoren
liegt, wie etwa bei schwacher Solvenz der Anleger oder psychischen Belastungen,
die dann auch trotz einer schwächeren rechtlichen Ausgangslage noch zu einer interesssengerechten Lösung
führen können. Aufgrund unserer Erfahrungen in der Verhandlung mit Banken haben wir die Kriterien für ein sach- und interessengerechtes Vorgehen bei Vergleichverhandlungen für Banken entwickelt (vgl. Artikel „Außergerichtliche Einigung bei Schrottimmobilien – Wie gelangt man dahin und was ist interessengerecht?").
Vorsicht ist in jedem Fall geboten, wenn das bestehende
Finanzierungsdarlehen prolongiert werden soll und hierzu ein neuer
Darlehensvertrag abgeschlossen wird, da dann mögliche Ansprüche verloren gehen
können. Wir empfehlen hier dringend, zuvor eine rechtliche Prüfung durch einen
spezialisierten Rechtsanwalt vorzunehmen!
Ansprüche gegen den beurkundenden Notar
Nach neuster
höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 7.2.2013, Az. III ZR 121/12)
können auch die Notare in die Haftung genommen werden, wenn der Notar den
Käufern gegenüber seine aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG folgende
Amtspflicht verletzt hat. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG regelt, dass dem
Verbraucher bei einem Grundstücksgeschäft (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB), wozu
auch der Erwerb einer Eigentumswohnung gehört, der beabsichtigte Vertragstext
zwei Wochen vor notarieller Beurkundung zur Verfügung gestellt werden soll. Der
Sinn dieser Vorschrift liegt vor allem darin, den Verbraucher vor übereilten
Vertragsabschlüssen zu schützen.
Wir raten dringend dazu, die Möglichkeiten einer
Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklungsansprüchen durch
einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.
Gerne stehen
wir für eine Ersteinschätzung Ihres Falles zur Verfügung. Unsere Fälle, bei denen wir für Anleger anwaltlich
tätig waren bzw. sind:
B & V Bauträger- und Vertriebsgesellschaft für
Immobilien mbH & Co KG
Bauten- und Projektentwicklungs GmbH
Contractbau
CWI-Gruppe:
CWI Real Estate AG, Sechste CWI Wohnen GmbH & Co KG, Dritte CWI Wohnen AG
& Co KG Berlin
IK Consult
IMRO Wohn-
und Gewerbe Bauträgergesellschaft mbH
GmbH (i.Gr.)
Pulsstraße
9, 11 Berlin GmbH
Quadra Haus
Simi Service GmbH & Co. KG
Bagge GmbH & Co. KG
ViaNova Immobilien GmbH
b.e.s.t. protrade GmbH
Delfinion AG
LFC Lebens Finanz Concepte
First Concept Immobilien GmbH
Finanzvermittlungen GmbH
Swiss Kontor
T.L. Tax
Treucapital
Financcial Consulting GmbH
ViaNova Hyp
Viskus GmbH
Kreditbank AG
GMAC RFC Bank GmbH / Paratus GmbH
News-Beiträge und Aufsätze aus diesem Arbeitsgebiet:
Außergerichtliche Einigung bei Schrottimmobilien –
Wir beraten Sie darüber hinaus bei allen weiteren
Kapitalanlageprodukten, sei es
unverbindlich für eine Ersteinschätzung Ihrer Kapitalanlage an.
Rickmers - Anleger müssen aktiv werden - Rickmers Holding AG meldet Insolvenz an mehr...
Verbesserung der Rechtslage für Erwerber sog. Schrottimmobilien - Bundesgerichtshof schafft mit 90%-Regel erhöhte Rechtssicherheit In seiner Entscheidung vom 24.01.2014 (Az.: V ZR 249/12) stellte der BGH fest, dass von einem besonders groben Missverhältnis, bei dem die Vermutung der verwerflichen Gesinnung zu Lasten des Verkäufers eingreift, grundsätzlich ab einer Überteuerung von 90% auszugehen ist.
Neues Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes regelt im notariellen Beurkundungsverfahren eine 14-tägige Mindestbedenkzeit für Käufer
Fragwürdige Mietprognosen im Prospekt begründen laut BGH Prospekthaftungsansprüche
Kick-Back Rechtsprechung durch BGH erneut bestätigt
Achtung: Taggenaue Verjährung von Schadensersatzforderungen!
Fonds müssen Namen der Anleger offen legen
Bank haftet für Vermittlerangaben bei Schrottimmobilien
Verjährung nur bei Kenntnis Verjährungsbeginn erst bei Kenntnis der konkreten Aufklärungspflicht mehr...
Vergleiche mit Banken können Schrottimobilienopfern schneller interessengerechte Lösungen ermöglichen. Aber wie gelangt man dahin?