Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=4402
Timestamp: 2020-07-04 12:43:28+00:00
Document Index: 320804326

Matched Legal Cases: ['art.24', 'art.24', 'art.24', 'art.26', 'art.26', 'art.14', 'art.21']

Universimmo.com - majorité
majorité Imprimer le sujet
Posté - 16 janv. 2010 : 17:05:00
Je souhaiterais faire voter à la prochaine AG, l'adhésion à une association. Quelle majorité doit être appliquée?
1 Posté - 16 janv. 2010 : 17:16:38
Maj.L.art.24, comme 80% des décisions d'AG.
Les décisions relevant d'une autre majorité sont celles prévues par les textes...
2 Posté - 20 mars 2010 : 22:43:38
POUR SUPPRIMER LE POSTE DE GARDIEN IL FAUT L'UNANITE DES COPROPRIETAIRES OU LES 2/3 DES COPROPRIETAIRES
3 Posté - 21 mars 2010 : 09:22:59
Initialement posté par ketta
merci de ne pas hurler sur les lecteurs.....
4 Posté - 21 mars 2010 : 11:52:31
D'autant plus que la suppression du poste de gardien n'a rien à voir avec l'adhésion à une association !
Sur ce dernier point, l'adhésion du CS à une association "d'assistance" ne nécessite pas le passage par l'AG : le CS peut en décider seul.
Sauf que dans le cas d'une adhésion à l'ARC (mon petit doigt me dit que c'est ce dont il s'agit .... ) elle comprend la souscription d'un contrat d'assurance.
N'étant pas distinct de la cotisation à l'association (c'est vendu avec), le passage par l'AG s'impose, le CS ne pouvant décider de souscrire un contrat d'assurance.
Sur ce point, il me semble qu'il y a là une grave lacune : l'adhésion collective d'un CS à l'ARC devrait pouvoir ne pas comprendre la part assurance, ce qui oblige à passer par l'AG ...maj.art.24.
5 Posté - 21 mars 2010 : 12:39:09
mais gedehem, sentinelle ne nous a pas dit si c'est l'adhésion du CS à une association, ni association d'assistance.
Cela peut très bien être l'adhésion du syndicat à la "fanfare cycliste des belle-mères de mangeurs de nids de poules"...
6 Posté - 21 mars 2010 : 16:43:11
Alors c'est passage par l'AG, cette association n'étant pas dans l'objet d'un syndicat de copropriétaires et donc de son CS ....
7 Posté - 16 mai 2010 : 14:52:36
je n'ai pas compris la reponse faut-il ou non l'unanimité des voix pour supprimer le poste de gardien d'immeuble??
8 Posté - 16 mai 2010 : 16:27:52
Ketta : ce n'était pas l'objet de votre question initiale :
"Je souhaiterais faire voter à la prochaine AG, l'adhésion à une association. Quelle majorité doit être appliquée ?"
Il a été répondu : maj.art.24
Vous posez une autre question : suppression du poste de gardien !
- soit le poste est prévu au RDC : unanimité.
- soit le poste n'est pas prévu au RDC : double maj.art.26.
Toutefois, certains admettent la suppression du poste de gardien prévu au RDC à la double maj.art.26 si le standing ordinaire de l'immeuble le justifie, mouvement allant dans le sens général de baisse des règles de majorité afin de ne pas bloquer le foctionnement du syndicat.
9 Posté - 24 mai 2010 : 12:27:33
J'aimerais SVP davantage d'explications.
En effet, le CS signe le contrat d'adhésion, laquelle comprend une assurance RC incluse.
Mais, le CS ne signe aucun contrat d'assurance...
L'ARC ne fait que fournir une attestation comme quoi l'assurance RC couvre ses adhérents.
C'est un service inclus dans l'adhésion sans contrat direct entre adhérent et assurance.
Le CS lui adhère pour avoir l'assistance de l'ARC, pas pour avoir l'assurance RC pour ses membres, même si c'est inclut.
Merci pour vos explications plus poussées.
10 Posté - 24 mai 2010 : 14:00:08
le CS signe le contrat d'adhésion, laquelle comprend une assurance RC incluse.
Hum, pas tres clair.
Si j'achète un kilo de petits pois incluant une place de parking, en signant pour le kilo de petits pois, je ne suis quand même pas tres loin de signer pour la palce de parking ou alors il faut etre vraiment de mauvaise foi.
l'assurance RC couvre ses adhérents.
C'est un service inclus dans l'adhésion sans contrat direct entre adhérent et assurance
Hum, c'est clair comme du jus de chaussette votre truc:
L'assurance assurance X, mais il n'y a aucun contrat entre X et l'assurance.
En ce cas, en cas de sinistre, l'assureur est bien fondé a dire: Désolé, mais je n'ai aucun contrat avec vous...
Accessooirement, je suis intéressé a connaitre la définition juridique du contrat indirect versus le contrat direct.
Merci pour vos explications plus poussées
Édité par - ribouldingue le 24 mai 2010 14:04:33
11 Posté - 24 mai 2010 : 23:24:35
Copro34 : ce que vous abordez est une vieille histroire que j'ai abordé en son temps avec l'ARC, qui ne veut toujours pas dissocier adhésion association (liberté pour le syndicat) et "contrat d'assurance RC", puisque les 2 choses sont distinctes !
D'autres organismes fonctionnent ainsi ! Des organismes de placements (assurances vie) fonctionnent sous un mode associatif !
La cotisation "association" est dissociée de la part "contrat d'assurance", les 2 n'ayant pas du tout la même finalité ....
L'ARC parle d'assurance de groupe ! Mais la copropriété adhérente à l'ARC est nominativement "contractualisée" dans l'assurance de groupe ...
C'est "le syndicat" qui est assuré pour son CS, pas le CS tout seul dans son coin
Et aux dernières nouvelles, si un CS peut librement adhérer à une assoce pour l'aider dans sa mission, il ne peut contracter une assurance qui sera au nom du syndicat.
(Je crois que l'ANCC ou la FSCC (ou les 2) distinguent je crois ces 2 parties ...
12 Posté - 25 mai 2010 : 08:03:53
Sauf que... l'assurance RC n'est pas au nomdu syndicat mais nominative pour chacun des membres du CS.
C'est le CS à sa majorité qui adhère à l'ARC, et qui bénéficie de l'assurance RC. Ce sont chacun des membres du CS additionnés...
Ce n'est pas le syndicat qui adhère je vous rappelle, mais son CS.
13 Posté - 25 mai 2010 : 11:58:22
NON, c'est impossible : le CS n'est pas une "personne" juridiquement parlant. Il ne peut pas plus contracter que votre voiture, votre buffet du séjour ou votre chat favoris .....
La loi prévoit bien que le groupement "CS" peut se faire assister (avis, conseil) pour exercecer sa mission mais certainement pas contracter une assurance, qui est au nom du syndicat (vérifiez sur les docs).
"... mais nominative pour chacun des membres du CS."Impossible : il s'agirait là d'une assurance "individuelle nominativement" qui ne concerne ni le CS ni le syndicat, et non d'une assurance RC "collective CS" qui concerne le syndicat pour son CS !
Notez que l'assurance multigarantie du syndicat comporte souvent déja l'option "syndic non pro et/ou CS", ce qu'il vous faut vérifier.
Entendons nous : je ne conteste pas du tout l'adhésion des syndicats à l'ARC ou autres associations !
Je ne fait que rappeler qu'un CS est un groupement fonctionnel de conseillers syndicaux, un "collège" ayant un objet précis, et qu'il est dépourvu de tout pouvoir pour contracter lui-même un contrat d'assurance RC qui lui soit propre : c'est à l'AG d'en décider.
Ici c'est à l'ARC qu'il appartient de dissocier "adhésion CS" et "assurance RC du CS".
Édité par - Gédehem le 25 mai 2010 12:00:37
14 Posté - 29 mai 2010 : 01:53:26
Et bien justement ! C'est une assurance pour chaque membre du CS pris nominativement ! ce n'est pas pour le "conseil syndical" en terme collectif !
C'est comme quand on est membre d'un CS, logiquement on appelle son assurance personnelle pour leur signifier sa fonction, et afin qu'ils en prennent note et vous assurent en RC pour cette fonction ! Et là le syndicat n'est pas concerné !
Donc là, l'assurance couvre chaque conseiller syndical et non pas LE conseil syndical !!!
15 Posté - 29 mai 2010 : 15:34:21
Une nouvelle précision pour G2M :
Je vous reproduis ce qu'il est écrit sur l'attestation d'assurance fournie par l'ARC à ses adhérents :
Bénéficient en outre de la qualité d'assurés :
- les syndics non professionnels des copropriétés adhérentes à titre collectif à l'association assurée, lorsqu'ils agissent en cette qualité
- les présidents de conseils syndicaux [b]et les membres de conseils syndicaux[b] des copropriétés adhérentes à titre collectif à l'association assurée, lorsqu'ils agissent en cette qualité
=> Il n'y a pas écrit LE CONSEIL SYNDICAL...
Est-on d'accord G2M ?
16 Posté - 30 mai 2010 : 15:02:12
revenons aux fondamentaux : qui dit assurance dit risque. Quel est le risque encourru par un conseil syndical ? il est nul si ledit CS reste dans le cadre de sa mission. Le CS ne prend aucune décision, n'engage aucun budget( à part celui décidé par l'AG).
Ainsi donc, je ne vois strictement aucun intérêt pour un CS à prendre une assurance. La question est très différente pour un syndic non pro. C'est d'ailleurs pour cette raison, que je n'accepterai jamais d'être syndic : trop de risques. Un syndic pro, de part son porte feuille d'immeubles et son affiliation à une chambre professionnlle (FNAIM, CNAB, ...) peut encaisser sans dommage une procédure.
17 Posté - 30 mai 2010 : 17:30:46
... "amusante" votre dernière phrase, mespres ......
Copro34 : ce ne sont pas les bénéficiaires qui sont interessants dans votre contrat.
QUI sont les 2 co-contractants ??
"Bénéficient en outre de la qualité d'assurés : ...."
"les syndics, pdt et membres de CS des copropriétés adhérentes ..... (pour les adhésions collectives) "
Il n'y a pas en pareil cas d'adhésion "du CS" et encore moins nominativement de chacun de ses membres ...
C'est "le syndicat des copropriétaires de ....." qui est adhérent "collectif" et de ce fait bénéficie de la qualité d'assuré pour lui-même .. et par extension (en outre), pour son syndic non pro et membres de son CS !
Etant "un vieux" de l'UNARC, vous pensez bien que je sais ce qu'il en est .....m'étant, en son temps, un peu "bagarré" pour que soient dissociées "adhésion collective ARC", de la compétence du CS, et "souscription d'un contrat d'assurance syndic/CS", de la compétence de l'AG..
Édité par - Gédehem le 30 mai 2010 17:42:34
18 Posté - 06 juin 2010 : 19:06:03
Contrairement à un CS, un syndic a plus de compétences et de facilités à organiser sa défense. Le "sans dommage" est excessif, mais faire condamner un syndic pour faute professionnelle n'est pas aisé. A erreur égale, je pense qu'un syndic pro s'en tirera mieux qu'un syndic non pro.
J'ai déjà vu mon syndic remettre les pendules à l'heure : ses connaissances juridiques suffisent généralement à calmer les ardeurs. A moins d'avoir de solides connaissances juridiques, se proposer syndic non pro me semble très risqué.
19 Posté - 07 juin 2010 : 00:22:04
Lorsqu'un SDC assigne son syndic sur la base de la responsabilité contractuelle, in se moque de la "faute" !
La seule chose qui interesse le syndicat c'est d'être indemnisé de la réparation d'un "dégat" qui a pour origine un acte du syndic, réparation que le syndicat a du assuré !
Un copropriétaire ou un tiers au syndicat subit un préjudice du fait de l'entité "syndicat".
C'est le syndicat qui doit en assumer la réparation, qui y sera condamné, étant responsable de tout ainsi que le précise L.art.14.
Mais dans la mesure où le préjudice a pour origine un acte (ou une absence d'acte) du syndic, le syndicat est fondé à se retourner contre lui pour demander réparation par son assureur RCP.
Ceci est valable pour tout syndic, pro ou non pro.
Pour le CS, la responsabilité d'un ou de plusieurs de ses membres peut être engagée, même si le fait est rare !
Ex : vérification des comptes mal faite.
Le copropriétaire qui subit un préjudice en raison d'un mauvais controle, peut engager la responsabilité de celui (ceux) en charge du controle, à défaut du pdt du CS.
Le syndicat peut aussi engager cette responsabilité si l'AVIS du CS, rendu obligatoire, a entrainé le syndicat dans une aventure qui a fait des dégats, qu'il devra réparer.
Il est imposé un rapport d'activité écrit du CS : il engage donc le CS dans les éléments qu'il avance !
Ce CR d'activité engage donc la responsabilité du CS, la responsabilité de tous les membres pouvant être recherchée.
(C'est sans doute théorique, parce que personne ne bougera ... sauf le jour où il y a un "procédurier" subissant un préjudice qui l'engagera : c'est alors qu'il faut sortir les Kleennex !)
Sautons le cas de la délégation D.art.21, chacun comprenant bien que celui à qui est délégué un acte de gestion au nom du syndicat engage par là même sa responsabilité !
Dire qu'un Cs ne décide de rien et n'engage rien est donc une contre vérité, sauf dans les syndicats qui décident de ne pas former de CS.
Concernant les "compétences juridiques du syndic pro", ... hum ... pardon, mais les forum d'UI sont pleins de l'incompétence de nombreux gestionnaires salariés des Ste "syndics" !
Pas la peine de faire un dessin !
Ce qui est beaucoup plus dangereux lorsqu'on a un syndic non pro, cc'est que c'est un "solitaire" !
On est syndic 365 j/an, 24h/24 ! On va me répondre que ce n'est pas vrai pour le pro, que lorsqu'on téléphonne ...
Pardon, mais je ne parle pas de cet aspect là !
Je parle ici de la permanence de la fonction.
La STE X syndic existe 24h/24 365j/an : il y a continuité de la fonction sans aucune interuption !
En revanche, le syndic "non pro" qui part en vacances 30 jours au Canaries, pour les fêtes de fin d'années chez ses enfants à 500 km de là : discontinuité effective de la fonction !!
Durant ses absences, personne pour agir au nom du syndicat, depuis retirer une LRAR à la poste ou passer un ordre de service .....
Le danger du syndic non pro est là, danger sans doute pour lui mais surtout pour le syndicat !
Je saute le syndic non pro qui a un accident et se retrouve à l'hosto 3 mois, surtout si c'est au fin fond de l'Australie (cas vécu )!
Je saute aussi le syndic non pro pris d'un malaise ..et qui décède avant l'arrivée des pompiers (cas vécu) Ici, que ce soit dans son lit ou au fond de l'afrique le résultat est le même : syndicat dépourvu de syndic.
Seule consolation : le syndic étant dcd, ce n'est pas lui que cela préoccupe ! ....
Lorsqu'un syndicat veut se gérer lui même, par les copropriétaires, la seule solution viable, stable, assurant la permanence de la fonction et donc de la gestion : le syndicat coopératif.
Le syndic "non pro" (syndic en nom personnel) ne devrait être qu'une étape intermédiaire, provisoire.
Édité par - Gédehem le 07 juin 2010 00:23:54
20 Posté - 07 juin 2010 : 09:25:44
"Le syndic "non pro" (syndic en nom personnel) ne devrait être qu'une étape intermédiaire, provisoire."
Cela est vrai mais il y a un obstacle légal au passage à un syndicat coopératif:
La loi de 1965 qui dans son article 14 dit:
"Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion."
Comme se sont les "promoteurs" à l'initiative du règlement de copropriété et que ce sont eux, de fait, qui désigne le 1er syndic, dit par l'usage:"Syndic de promotion"...