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Timestamp: 2016-10-26 23:06:13
Document Index: 262328711

Matched Legal Cases: ['Art. 19', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 197', 'BGE', 'BGE', 'Art. 70', 'Art. 3', 'Art. 9', 'Art. 105', 'Art. 70', 'Art. 18', 'Art. 70', 'Art. 31', 'Art. 5', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 6', 'Art. 17', 'Art. 8', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 75', 'Art. 195', 'Art. 15', 'Art. 75', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_40/2015 (18.09.2015)
1C_40/2015 � � Urteil vom 18. September 2015
Beschwerdef�hrerinnen, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Vincent Augustin,
Gemeinde Disentis/Must�r,
Beschwerde gegen das Urteil vom 9. September 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer.
�Die Bergbahnen B.________ AG ist Eigent�merin der Parzelle Nr. xxx auf dem Gebiet der Gemeinde Disentis/Must�r. Das Grundst�ck befand sich teilweise in der Wohnzone 2, 2. Nutzungsetappe.
�In den Jahren 2008/2009 wurde in der Gemeinde die Ortsplanung revidiert, wobei ca. 9'000 m
2�der Parzelle Nr. xxx neu der Wohnzone 2, 1. Nutzungsetappe, zugeteilt wurden.
�Am 8. bzw. 14. Oktober 2008 schlossen die Bergbahnen B.________ AG und die Gemeinde eine �ffentlich-rechtliche Vereinbarung �ber die Absch�pfung des aus dieser Einzonung resultierenden Mehrwerts ab. Darin verpflichtete sich die Bergbahnen B.________ AG, den Mehrwert von Fr. 2'700'000.-- zu 30 %, ausmachend Fr. 810'000.--, im Sinne von Art. 19 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes f�r den Kanton Graub�nden (KRG; BR 801.100) auszugleichen, sofern die Einzonung rechtskr�ftig werde. An Zahlungs statt sollte sie berechtigt sein, diesen Betrag in den n�chsten zehn Jahren in betriebseigene Beschneiungsanlagen sowie alle die Attraktivit�t des Skigebiets erhaltende oder st�rkende Gegenst�nde des Anlageverm�gens zu investieren.
�Mit Schreiben vom 16. August 2011 teilte die Bergbahnen B.________ AG der Gemeinde mit, sie habe gem�ss Vereinbarung Investitionen in werterhaltende und -steigernde Anlagen in der H�he von rund einer Million Franken get�tigt.
�Am 19. Juni 2012 beurteilte die Gemeinde ein Vorentscheidgesuch der Bergbahnen B.________ AG, vertreten durch die A.________ AG, �ber ein �berbauungskonzept auf der Parzelle Nr. xxx. Sie f�hrte aus, das Zweitwohnungsprojekt dieser Gr�ssenordnung k�nne gem�ss ihrer Richtlinie nur bewilligt werden, wenn eine �ffentlich-rechtliche Vereinbarung zur Sicherung der Mittel abgeschlossen werde. Selbstverst�ndlich bestehe diese M�glichkeit aber nur dann und insoweit, als sie noch mit den einschl�gigen Bestimmungen des Bundesrechts vereinbar sei. Zu erw�hnen sei dabei die bundesr�tliche Zweitwohnungsverordnung (nachfolgend: ZwV; SR 702), welche die hier vorgesehenen Zweitwohnungen aller Wahrscheinlichkeit nicht mehr zulasse.
�Am 26. Oktober 2012 reichte die A.________ AG als Bauherrin und Vertreterin der Bergbahnen B.________ AG ein Baugesuch um Erstellung der �berbauung U.________ mit Ein- und Mehrfamilienh�usern auf der Parzelle Nr. xxx ein. Die Basis hierf�r sollte der Quartierplan mit den entsprechenden Vorschriften bilden. Das Baugesuch wurde vom 26. Oktober bis 15. November 2012 �ffentlich aufgelegt.
�Dagegen erhob unter anderem Helvetia Nostra am 14. November 2012 Einsprache in italienischer Sprache mit dem sinngem�ssen Antrag, die Baubewilligung sei zu verweigern. Daraufhin wies sie das Bauamt der Gemeinde darauf hin, dass in der Gemeinde R�toromanisch Amtssprache sei, allenfalls Deutsch als Zweitsprache. Die Einsprache sei in einer dieser Sprachen einzureichen. Am 20. November 2012 reichte Helvetia Nostra die Einsprache auf Deutsch nach.
�Die Gemeinde trat mit Entscheid vom 7. Dezember 2012 mangels Einsprachelegitimation nicht auf die Einsprache ein. Zuvor genehmigte sie am 3. Dezember 2012 den Quartierplan U.________, der unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist.
�Ebenfalls am 7. Dezember 2012 schlossen die Bergbahnen B.________ AG und die Gemeinde eine zweite �ffentlich-rechtliche Vereinbarung. Darin verpflichtete sich Erstere, den den Buchwert von Fr. 513'228.-- �bersteigenden Gewinn aus der Ver�usserung der unbewirtschafteten Zweitwohnungen auf der Parzelle Nr. xxx ausschliesslich f�r den Ausbau und den Betrieb ihres Skigebiets zu verwenden. Damit gemeint sind die Finanzierung einer Beschneiungsanlage oder einer Zubringeranlage von Sedrun ins Disentiser Skigebiet oder die Anschaffung und Herstellung von Anlageverm�gen.
�Am 19. Dezember 2012 erteilte die Gemeinde der A.________ AG die Baubewilligung.
�Sowohl gegen den Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2012 als auch gegen die Baubewilligung vom 19. Dezember 2012 erhob Helvetia Nostra Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses wies die Beschwerden ab mit der Begr�ndung, Helvetia Nostra sei nicht beschwerdelegitimiert. Die dagegen erhobenen Beschwerden in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hiess das Bundesgericht gut (Urteile 1C_220/2013 und 1C_312/2013 vom 30. August 2013).
�Am 24. Oktober 2013 teilte die A.________ AG mit, am Baugesuch und an der Baubewilligung festhalten zu wollen. Das Verwaltungsgericht vereinigte daraufhin die beiden Verfahren R 13 15A (betreffend Einspracheentscheid) und R 13 60A (betreffend Baubewilligungserteilung) und lud die Bergbahnen B.________ AG zum Verfahren bei. Mit Urteil vom 9. September 2014 hiess es die Beschwerde R 13 15A der Helvetia Nostra gut, soweit darauf eingetreten werde, und hob den Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung auf. Auf die Beschwerde R 13 60A trat es nicht ein.
�Dagegen erhoben die A.________ AG und die Bergbahnen B.________ AG am 16. Januar 2015 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben, soweit es sich auf die Beschwerdesache vor Vorinstanz R 13 15A beziehe (also nicht Disp.-Ziff. 1 Satz 3) und die Sache sei der Vorinstanz zu neuem Entscheid unter Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs zur�ckzuweisen. Eventualiter sei das Urteil aufzuheben und festzustellen, dass Helvetia Nostra keine rechtsgen�gliche Einsprache vor der Gemeinde erhoben habe und folglich die erteilte Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen sei.
Das Verwaltungsgericht und Helvetia Nostra (Beschwerdegegnerin) schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde Disentis/Must�r hat sich nicht vernehmen lassen. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdef�hrerinnen halten in der Replik an ihren Antr�gen fest.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht und von kantonalem Verfassungsrecht ger�gt werden (Art. 95 lit. a und lit.c BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht - pr�ft es dagegen nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; je mit Hinweisen).
2.1.�Die Beschwerdef�hrerinnen machen zun�chst eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) geltend, da die Vorinstanz ihre R�ge nicht beurteilt habe, wonach die Einsprache der Beschwerdegegnerin rechtsung�ltig sei. Im Wesentlichen bringen sie vor, die Beschwerdegegnerin habe ihre Einsprache gegen das Baugesuch nicht in r�toromanischer Sprache, der Amtssprache der Gemeinde Disentis/Must�r, eingereicht, sondern auf Italienisch. Auch die nachgereichte Einsprache erf�lle dieses Kriterium nicht, da sie auf Deutsch verfasst worden sei. Dar�ber hinaus sei sie versp�tetet bei der Gemeinde eingetroffen.
�Die gleiche Verfahrensr�ge wird im Zusammenhang mit der Frage erhoben, ob die Ortsplanungsrevision und der Quartierplan eine besondere Vertrauensgrundlage darstellten.
2.2.�Das Verwaltungsgericht f�hrte hierzu aus, es sei an die rechtlichen Erw�gungen des R�ckweisungsentscheids des Bundesgerichts gebunden. Die Verbindlichkeit beschlage sowohl Erw�gungen, die das Bundesgericht selber entschieden habe, als auch solche, die den R�ckweisungsauftrag umschrieben. Gem�ss Letzterem sei einzig zu pr�fen, ob die beiden �ffentlich-rechtlichen Vertr�ge geeignet seien, eine Vertrauensgrundlage zu schaffen. Die Behandlung des Nichteintretensentscheids wegen der Sprachen-Problematik werde davon ebenso wenig erfasst wie Ortsplanungsrevision oder der Quartierplan. Es sei ihm deshalb verwehrt, dies zu pr�fen. Im �brigen h�tten die Beschwerdef�hrerinnen vor Bundesgericht beantragen k�nnen, auf die Beschwerde sei mangels fristgerechter Einreichung einer Einsprache auf R�toromanisch nicht einzutreten.
2.3.�Die Beschwerdef�hrerinnen wenden dagegen ein, die Bindungswirkung des bundesgerichtlichen Urteils beschlage nur die Legitimation der Beschwerdegegnerin und die rechtliche Bedeutung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV. Davon nicht erfasst w�rden das Sprachenerfordernis f�r die Einsprache und die Thematik der Vertrauensgrundlage hinsichtlich der Ortsplanungsrevision und des Quartierplans. Das Bundesgericht habe sich weder positiv noch negativ dazu ge�ussert. Sie h�tten bereits im fr�heren Verfahren vor Bundesgericht die R�ckweisung an das Verwaltungsgericht damit begr�ndet, erst dadurch werde erm�glicht, die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen zu pr�fen. Dazu geh�rten die frist- und formgerechte Einspracheerhebung, auf die ohnehin von Amtes wegen einzugehen sei. Indem die Vorinstanz erneut die Beurteilung der Sprachen-Thematik verweigert habe, verletze sie den Geh�rsanspruch.
2.4.�Nach der Rechtsprechung sind die Erw�gungen eines bundesgerichtlichen R�ckweisungsurteils f�r die Beh�rde verbindlich, an welche die Angelegenheit zur�ckgeht. Das kantonale Gericht darf sich deshalb in seinem neuen Entscheid nicht auf Erw�gungen st�tzen, welche das Bundesgericht im R�ckweisungsurteil ausdr�cklich oder sinngem�ss verworfen hat. Hingegen darf der neuerliche Gerichtsentscheid mit Erw�gungen begr�ndet werden, welche im letztinstanzlichen R�ckweisungsurteil noch nicht angef�hrt wurden oder zu denen sich das Bundesgericht noch nicht ge�ussert hat (BGE 133 III 201 E. 4.2 S. 208; 131 III 91 E. 5.2 S. 94; 112 Ia 353 E. 3c/bb S. 354; je mit Hinweisen).
2.5.�Das Bundesgericht f�hrte im R�ckweisungsurteil 1C_220/2013 und 1C_312/2013 lediglich aus, dass Natur- und Heimatschutzverb�nde im Bereich des Zweitwohnungsbaus beschwerdeberechtigt sind und dass Baubewilligungen f�r solche Bauten in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von �ber 20 %, die zwischen dem 11. M�rz und 31. Dezember 2012 erteilt wurden, auf Beschwerde hin aufzuheben sind (E. 2 f.). Es hat sich demnach ebenso wenig zum Sprachenerfordernis f�r Einsprachen ge�ussert wie zur Frage, ob die Ortsplanungsrevision und der Quartierplan besondere Vertrauensgrundlagen darstellen. Der Einfluss der beiden �ffentlich-rechtlichen Vertr�ge auf das Verfahren war vor Bundesgericht lediglich f�r die Frage massgebend, ob die Sache an das Verwaltungsgericht oder an die Gemeinde zur�ckgewiesen werden m�sse (E. 4). Damit sollte der neuerliche Gerichtsentscheid aber nicht auf die Pr�fung dieser Vereinbarungen beschr�nkt werden. Indem das Verwaltungsgericht sich daran gebunden sah, unterschritt es seine Pr�fungspflichten und beging damit eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs.
3.1.�Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Geh�rs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die M�glichkeit erh�lt, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu �ussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei �berpr�fen kann (BGE 140 III 159, nicht publizierte E. 3.2; 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f.; 136 V 117 E. 4.2.2.2 S. 126 f.; 133 I 201 E. 2.2 S. 204 f.; je mit Hinweisen).
3.2.�Das Bundesgericht verf�gt im Verfahren der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hinsichtlich der sich vorliegend stellenden Rechtsfragen �ber eine gen�gend umfassende Kognition, handelt es bei den Sprachenartikeln (Art. 70 BV und Art. 3 der Verfassung des Kantons Graub�nden; SR 131.226) und beim Vertrauensschutz (Art. 9 BV) doch um Verfassungsrecht (vgl. oben E. 1). Seine beschr�nkte Kognition in Sachverhaltsfragen (Art. 105 Abs. 2 BGG) und hinsichtlich der nachgeordneten kantonalen und kommunalen Sprachregelungen hindert im vorliegenden Fall eine Heilung nicht. Dies wird denn auch von den Beschwerdef�hrerinnen nicht geltend gemacht. Eine Heilung bietet sich an, da es sich nicht um einen schwerwiegenden Mangel handelt, die Beschwerdef�hrerinnen sich auch materiell zu den R�gen ge�ussert haben, die Gemeinde ihre Handhabung der Sprachenregelung aufgezeigt und das Verwaltungsgericht daran keinen Anstoss genommen hat und die R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz unter diesen Umst�nden bloss als unn�tige Verfahrensverl�ngerung erscheint und einer bef�rderlichen Behandlung der Rechtsfragen entgegenst�nde.
�Nachfolgend ist deshalb zu pr�fen, ob die Einsprache in r�toromanischer Sprache h�tte eingereicht werden m�ssen (nachfolgend E. 4) und ob die Ortsplanungsrevision resp. der Quartierplan eine besondere Vertrauensgrundlage darstellen (nachfolgend E. 5). Letztere Frage stellt sich auch in Bezug auf die beiden �ffentlich-rechtlichen Vertr�ge (nachfolgend E. 6).
4.1.�Die Beschwerdef�hrerinnen bringen vor, Eingaben m�ssten aufgrund des Sprachgebietsprinzips (Art. 70 Abs. 2 BV), des Sprachengesetzes des Kantons Graub�nden (SpG/GR; BR 429.100) und des kommunalen Sprachenreglements (Reglament davart il lungatg ufficial communal, Vischnaunca da Must�r, 1996 [nachfolgend: SpR/Gemeinde Disentis/Must�r]) in r�toromanischer Sprache bzw. im surselvischen Idiom erfolgen, weil dies die Amtssprache der einsprachigen Gemeinde Disentis/Must�r sei. Diesem zwingenden Erfordernis sei die Beschwerdegegnerin mit ihrer innert Frist erhobenen Einsprache in Italienisch nicht nachgekommen. Das Schreiben des Bauamts der Gemeinde vom 16. November 2012, das best�tige, dass einzig R�toromanisch Amtssprache sei, eine Einsprache aber auch in Deutsch eingereicht werden k�nne, �ndere nichts an dieser Beurteilung. Das Bauamt sei nicht befugt gewesen, Eingaben auf Deutsch zu legitimieren. Das Schreiben stelle einen unzul�ssigen Verbesserungsauftrag dar und sei nicht geeignet, auf Seiten der Beschwerdegegnerin eine sch�tzenswerte Vertrauensgrundlage zu schaffen. Letztere habe von der auf r�toromanisch erfolgten Publikation des Baugesuchs Kenntnis gehabt und h�tte sich entsprechend verhalten m�ssen. Die versp�tete Nachreichung der Einsprache auf Deutsch sei f�r die Gemeinde unbeachtlich und ihr Nichteintretensentscheid rechtens, ohne dabei den Vorwurf des �berspitzten Formalismus auf sich zu ziehen. Die Nachreichung k�nne auch nicht mit dem Argument legitimiert werden, sie gelte als am Tag der ersten Einsprache als eingegangen. Die zweite Einsprache verletze zudem den Grundsatz der Einmaligkeit des Rechtsmittels.
4.2.�Nach st�ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt die Sprachenfreiheit (Art. 18 BV) nicht absolut. Sie wird durch das Amtssprachen- und Territorialit�tsprinzip eingeschr�nkt: Kantone bestimmen ihre Amtssprachen, wobei sie das Einvernehmen zwischen den Sprachgemeinschaften wahren, auf die herk�mmliche sprachliche Zusammensetzung der Gebiete achten und auf die angestammten sprachlichen Minderheiten R�cksicht nehmen (Art. 70 Abs. 2 BV). Der Einzelne hat kein Recht, mit den Beh�rden in einer beliebigen Sprache zu verkehren, sondern muss - unter Vorbehalt besonderer, vorliegend nicht weiter interessierender Anspr�che (z.B. Art. 31 Abs. BV; Art. 5 Abs. 2 und Art. 6 Abs. 3 lit. a EMRK) - die jeweilige Amtssprache ben�tzen (BGE 139 I 229 E. 5.5 S. 234 f.; 138 I 123 E. 5.2 S. 126; 136 I 149 E. 4.3 S. 153; 124 III 205 E. 4 S. 207).
4.2.1.�Die Amtssprachen des Kantons Graub�nden sind Deutsch, R�toromanisch und Italienisch (Art. 3 Abs. 1 KV/GR). Nach Art. 3 Abs. 3 KV/GR haben aber auch die Gemeinden Kompetenzen zur Festlegung ihrer Amtssprache: Sie bestimmen ihre Amtssprache im Rahmen ihrer Zust�ndigkeiten und im Zusammenwirken mit dem Kanton. Dabei achten sie auf die herk�mmliche sprachliche Zusammensetzung und nehmen R�cksicht auf die angestammten sprachlichen Minderheiten. Demnach gilt nach kantonalem Recht f�r die Festlegung der Amtssprache das Territorialit�tsprinzip (BGE 141 I 36 E. 5.5.2 S. 44; Art. 16 Abs. 1 SpG/GR).
4.2.2.�In der Gemeinde Disentis/Must�r ist die Amtssprache R�toromanisch (Art. 6 Abs. 1 der Gemeindeverfassung 2014). Daraus ergibt sich aber trotz Territoriali�tsprinzip nicht notwendigerweise, dass die Eingabe der Beschwerdegegnerin in r�toromanischer Sprache h�tte eingereicht werden m�ssen. Art. 17 SpG/GR, der den Geltungsbereich der Amtssprachen in den Gemeinden regelt, bestimmt lediglich, dass einsprachige Gemeinden ihrerseits verpflichtet sind, in gewissen Bereichen von ihrer Amtssprache Gebrauch zu machen (Abs. 1). Welcher Sprache sich B�rgerinnen und B�rger gegen�ber der Gemeinde zu bedienen haben, wird dadurch nicht festgelegt. Abs. 3 der Bestimmung f�hrt dazu aus, dass die Gemeinden die Einzelheiten �ber den Anwendungsbereich der Amtssprache im Zusammenwirken mit der Regierung regeln.
�Die Gemeinde Disentis/Must�r sieht in ihrem Sprachenreglement vor, dass in der Gemeinde domizilierte Privatpersonen ihre Eingaben grunds�tzlich auf R�toromanisch vorzunehmen haben (Art. 8 SpR/Gemeinde Disentis/Must�r). Damit gilt das Amtssprachenprinzip nicht absolut, denn die Bestimmung l�sst sogar f�r die einheimische Bev�lkerung Raum f�r Ausnahmen. M�ssen nicht einmal die in der Gemeinde ans�ssigen Personen ihre Eingaben zwingend in r�toromanischer Sprache einreichen, so kann dies entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerinnen umso weniger f�r Externe gelten.
�Vor diesem Hintergrund kann die innert Frist eingereichte Einsprache der Beschwerdegegnerin in italienischer Sprache - einer Amtssprache des Kantons (Art. 3 Abs. 1 KV/GR) - nicht als unzul�ssig abgeschrieben werden. Dies war offenbar auch nicht die Auffassung der Gemeindebeh�rde: In ihrem Schreiben vom 16. November 2012 f�hrte das Bauamt aus, dass Institutionen und Personen, die der r�toromanischen Amtssprache nicht m�chtig sind, berechtigt sind, ihre Anliegen in deutscher Sprache einzubringen. Es forderte die Beschwerdegegnerin deshalb auf, eine Einsprache in der Amtssprache oder in der Zweitsprache Deutsch nachzureichen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung, von der vorliegend nicht abzuweichen ist, handelte es damit rechtm�ssig und nicht �berspitzt formalistisch (BGE 106 Ia 299 E. 2b/cc S. 306; 102 Ia 35 E. 1 S. 37 f.). Indem die Beschwerdegegnerin die Einsprache wenige Tage danach in deutscher Sprache nachreichte, gilt sie als form- und fristgerecht erfolgt.
5.1.�Die Beschwerdef�hrerinnen bringen weiter vor, die Ortsplanungsrevision und der Quartierplan stellten besondere Vertrauensgrundlagen im Sinne von Art. 9 BV dar. Sie h�tten deshalb auf den Bau von unbewirtschafteten Zweitwohnungen vertrauen d�rfen. Die damit verbundenen R�gen, das Verwaltungsgericht habe auch insoweit das rechtliche Geh�r und das Willk�rverbot verletzt, decken sich mit dem Vorbringen der Verletzung des Vertrauensschutzes und haben neben diesem keine selbst�ndige Bedeutung.
5.2.�Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person unter anderem einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in beh�rdliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begr�ndendes Verhalten der Beh�rden. Voraussetzung f�r eine Berufung auf den Vertrauensschutz ist, dass die betroffene Person sich berechtigterweise auf die Vertrauensgrundlage verlassen durfte und gest�tzt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr r�ckg�ngig machen kann. Die Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann, wenn ihr �berwiegende �ffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137 I 69 E. 2.5.1 S. 72 f.; 131 II 627 E. 6.1 S. 636 f.; 129 I 161 E. 4.1 S. 170; je mit Hinweisen).
5.3.�Die Beschwerdef�hrerinnen verm�gen nicht aufzuzeigen, weshalb durch die Ortsplanungsrevision resp. den Quartierplan besondere Vertrauensgrundlagen geschaffen worden sein sollten. Sie r�umen denn auch ein, dass die Ortsplanungsrevision keine Zusicherung f�r die �berbauung mit Zweitwohnungen enthalte und dass keine dieser Planungen explizit ausf�hre, dass die Erzielung eines ausserordentlichen Erl�ses bezweckt werde; doch stelle dieses Ziel, das nur durch den Bau unbewirtschafteter Zweitwohnungen realisiert werden k�nne, eine implizite, rechtswesentliche Grundlage dar.
�Insoweit ist der Folgerung der Vorinstanz zuzustimmen, wonach diese Bestrebungen zur Gewinnerzielung nicht gen�gen. Um bei den Beschwerdef�hrerinnen eine vertrauensbegr�ndende Erwartung hervorzurufen, h�tten bereits die Planungen eine Nutzung als (unbewirtschaftete) Zweitwohnungen vorsehen m�ssen. Dies wird zu Recht aber nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. So sehen die Quartierplanvorschriften beispielsweise bloss vor, dass die Parzelle Nr. xxx soweit erfasst werde, als sie in der Wohnzone H2 liege (Art. 2). Damit wird unver�ndert jegliche Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt; eine n�here Aufschl�sselung im Sinne einer Zweitwohnungsnutzung ist nicht vorgesehen. Der Quartierplan kann somit auch nicht als baurechts�hnlicher (Vor-) Entscheid (vgl. BGE 116 Ib 185 E. 4b S. 188) �ber die Erstellung neuer, unbewirtschafteter Zweitwohnungen eingestuft werden. Ebenso unerheblich ist der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin es unterliess, den Quartierplan anzufechten, zumal dieser Erstwohnungen nicht ausschliesst und sie gegen das Baugesuch Einsprache resp. gegen die Baubewilligung f�r Zweitwohnungen Beschwerde erhoben hat. Obwohl der Quartierplan projektbezogen ist und einen gewissen Detaillierungsgrad aufweist, f�llt er nicht unter die Ausnahme von Art. 8 Abs. 1 ZwV. Danach k�nnen Baubewilligungen f�r neue Zweitwohnungen nach bisherigem Recht gest�tzt auf einen projektbezogenen Sondernutzungsplan erteilt werden, wenn dieser vor dem 11. M�rz 2012 genehmigt wurde und die wesentlichen Elemente der Baubewilligung regelt (vgl. Urteil 1C_439/2014 vom 11. M�rz 2015 E. 3). Der vorliegende Quartierplan wurde erst am 3. Dezember 2012 und damit nach dem erw�hnten Stichtag genehmigt. Die Vorinstanz hat demnach zu Recht festgehalten, dass weder die Ortsplanungsrevision noch der Quartierplan rechtsverbindliche beh�rdliche Zusicherungen f�r die �berbauung eines Teils der Parzelle Nr. xxx mit unbewirtschafteten Zweitwohnungen enthalten.
6.1.�Die Beschwerdef�hrerinnen machen schliesslich geltend, die beiden �ffentlich-rechtlichen Vertr�ge aus den Jahren 2008 resp. 2012 stellten besondere Vertrauensgrundlagen im Sinne von Art. 9 BV dar.
6.2.��ffentlich-rechtliche Vertr�ge sind grunds�tzlich gleich wie privatrechtliche nach Treu und Glauben (Vertrauensprinzip) auszulegen. Einer Willens�usserung ist der Sinn zu geben, den ihr der Empf�nger aufgrund der Umst�nde, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder h�tten bekannt sein m�ssen, in guten Treuen beilegen durfte und beilegen musste. Das Bundesgericht pr�ft die Auslegung �ffentlich-rechtlicher Vertr�ge, die sich auf kantonales Recht st�tzen, unter dem Blickwinkel des Willk�rverbots (vgl. BGE 132 I 140 E. 3.2.4 S. 149; 122 I 328 E. 3a S. 333 f.).
6.3.�Die Vorinstanz konnte willk�rfrei annehmen, dass es sich bei der ersten �ffentlich-rechtlichen Vereinbarung (vgl. Sachverhalt Bst. A) formell um einen Vertrag im Sinne von Art. 19 Abs. 3 KRG handelt. Danach k�nnen die Gemeinden mit den Betroffenen vertraglich einen angemessenen Ausgleich festlegen, wenn planerische Massnahmen zu erheblichen Vor- oder Nachteilen f�hren. Wie es sich mit den get�tigten Investitionen im Detail verh�lt, kann vorliegend offen bleiben, denn aus der Vereinbarung l�sst sich keine Zusicherung f�r den Bau von Zweitwohnungen ableiten. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerinnen sollte nicht erst durch die �berbauung mit Zweitwohnungen ein Mehrwert realisiert werden. Bereits durch die �berf�hrung des Parzellenteils von der zweiten in die erste Nutzungsetappe war mit einer erheblichen Wertsteigerung zu rechnen, die abgesch�pft werden sollte (in Ziff. 3 der Vereinbarung wurde ein Mehrwert von rund Fr. 2'700'000.-- veranschlagt). Ebenso wenig trifft die Behauptung zu, dass der Parzellenteil erst durch die Einzonung effektiv einer Wohnnutzung zugef�hrt worden sei, denn dieser lag bereits vorher in der Wohnzone 2. Ausserdem beruhte diese Vereinbarung auf Freiwilligkeit. Da sich der Vertrag mit keinem Wort zum Bau von Zweitwohnungen �ussert, konnte er keine dahingehenden Erwartungen wecken. Die Beteuerungen der Gemeinde, wonach die Investitionen seitens der Beschwerdef�hrerinnen im Vertrauen darauf get�tigt worden seien, die eingezonte Fl�che mit Zweitwohnungen �berbauen zu d�rfen, �ndern daran nichts.
6.4.�Auch hinsichtlich der zweiten �ffentlich-rechtlichen Vereinbarung �ber die Verwendung etwaiger Gewinne aus der Ver�usserung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen (vgl. Sachverhalt Bst. D) ist die Beurteilung der Vorinstanz zutreffend, wenn sie darin keine explizite Zusicherung f�r den Bau solcher Wohnungen erblickt. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerinnen ist ein Vertrag �ber die Gewinnverwendung aus dem Zeitwohnungsverkauf nicht gleichbedeutend mit einer Zusage, die vorgesehenen Zweitwohnungen erstellen zu d�rfen. Zwar besteht zwischen diesen ein gewisser Zusammenhang; der Vertrag ist aber dem Zweitwohnungsbau nachgelagert und stellt keine Grundlage f�r diesen dar. Die Beschwerdef�hrerinnen m�ssen sich ferner entgegenhalten lassen, dass die �ffentlich-rechtliche Vereinbarung vom 7. Dezember 2012 einige Monate nach Inkrafttreten des Art. 75b BV (Art. 195 BV und Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes �ber die politischen Rechte, BPR; SR 161.1) abgeschlossen wurde. Von der in dieser Bestimmung festgelegten Plafonierung des Zweitwohnungsbaus, die klassische Zweitwohnungen wie die hier vorgesehenen verbietet, hatten sie demnach gewusst. Zudem war sowohl der Entwurf als auch der Inhalt der vom Bundesrat am 22. August 2012 verabschiedeten Zweitwohnungsverordnung damals bereits bekannt. Der Vorentscheid des Gemeindevorstands, auf den die Vereinbarung Bezug nimmt, f�hrt denn auch aus, dass die vorgesehenen Zweitwohnungen nach den Vorschriften des Entwurfs nicht mehr m�glich seien, selbst wenn die aus dem Verkauf realisierten Erl�se f�r die Infrastruktur der Bergbahnen verwendet w�rden (vgl. Ziff. 11 des Vorentscheids). Der Vorentscheid legte zudem dar, dass die M�glichkeit der �berbauung mit Zweitwohnungen nur unter Vorbehalt der einschl�gigen bundesrechtlichen Bestimmungen bestehe, wozu auch Art. 75b BV geh�rt. Schliesslich beschr�nkt sich die im Rahmen der Vereinbarung von der Gemeinde abgegebene Zusage darauf, alles zu unternehmen, um dem Bauprojekt zum Durchbruch zu verhelfen; insbesondere solle dieses bef�rderlich behandelt werden. Angesichts der bestehenden Unsicherheiten und der formulierten Vorbehalte l�sst sich aus der Vereinbarung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben keine begr�ndete Erwartung auf die Realisierung des �berbauungsprojekts herleiten.
�Die Beschwerde erweist sich somit als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdef�hrerinnen die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG) und sie haben der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientsch�digung zu entrichten (Art. 68 BGG). Da vorliegend eine Geh�rsverletzung durch das Bundesgericht geheilt worden ist, rechtfertigt es sich aber, ihnen eine reduzierte Gerichtsgeb�hr aufzuerlegen.
Die Gerichtskosten werden im Umfang von Fr. 2'000.-- den Beschwerdef�hrerinnen auferlegt.
Die Beschwerdef�hrerinnen haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Disentis/Must�r, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 5. Kammer, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.