Source: http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20105,%2071
Timestamp: 2016-07-24 20:28:03
Document Index: 339007746

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Rechtsprechung BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88 Volltextver�ffentlichungen (5)
Sch�nheitsreparaturen; Abgeltungsklausel; Instandhaltungspflicht; Formularmietvertrag; unrenovierte Wohnung; Fristenlauf; Renovierungsfristen
Zur Abgeltungsklausel im Fall einer unrenoviert �berlassenen Wohnung
Beteiligung des Mieters an Sch�nheitsreparaturen durch prozentuale Beteiligung an Kosten aufgrund Kostenvoranschlag eines Malerfachgesch�fts
Sch�nheitsreparaturen: Sind Quotenabgeltungsklauseln g�ltig?
Mietvertrag - Formularm��ige Klausel - Sch�nheitsreparatur - Renovierungskosten - Kostenvoranschlag - Kostensparende Eigenarbeit
Anteilige Zahlung bei Fristenplan zul�ssig
WM 1988, 294
Wird zitiert von ... (72) BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 �nderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Sch�nheitsreparaturen: …Durch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.) hat der Senat diese Beurteilung auf Quotenabgeltungsklauseln �bertragen.Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gew�hrung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularm��ig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (…vgl. Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 265 f., 268; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 85 f.).aa) In der Vergangenheit hat der Senat allerdings angenommen, es sei gew�hrleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbed�rftig �berlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden k�nne, dass die �blichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverh�ltnisses zu laufen beginnen (…Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 268 f.; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 84 ff.).Bei Erlass der genannten Rechtsentscheide entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich von Allgemeinen Gesch�ftsbedingungen unter R�ckgriff auf � 242 BGB in einer Weise einzuschr�nken, die nach heutiger Sichtweise als unzul�ssige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zul�ssigen Inhalt eingestuft w�rde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.).(3) Im Urteil vom 29. Mai 2013 (VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505) hat der Senat dann - unter Aufgabe seiner fr�heren Rechtsprechung - eine Quotenabgeltungsklausel, die als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuw�hlenden Malerfachgesch�ftes bestimmte, - entgegen der im Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, aaO, S. 82 ff.) vertretenen Auffassung - f�r unangemessen erachtet und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass bei der Pr�fung der Wirksamkeit der jeweils zu beurteilenden Abgeltungsklausel diejenige Auslegung zugrunde zu legen sei, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben.
BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 302/07 Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer EndrenovierungsklauselDenn mit der Vornahme von Sch�nheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm f�r die Gebrauchs�berlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f. ; 101, 253, 262 ; 105, 71, 79 ff. ;… Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM 1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b; BGH…, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b).
BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06 Unwirksamkeit einer f�r den Mieter nicht hinreichend klaren und verst�ndlichen …Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grunds�tzlich nicht unangemessen, weil die Abw�lzung der turnusm��igen Sch�nheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen h�tte, wenn das Mietverh�ltnis bis zum Eintritt der F�lligkeit der Sch�nheitsreparaturverpflichtung fortbestanden h�tte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters f�r die Gebrauchs�berlassung der R�ume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchf�hrung der Sch�nheitsreparaturen (� 535 Abs. 1 Satz 2, � 538 BGB) - �ber eine h�here Bruttomiete im Voraus abgelten m�sste (BGHZ 105, 71, 79 ff.;… Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (2)).Nach der st�ndigen Rechtsprechung des Senats (seit BGHZ 105, 71, 84 ff.) sind Quotenabgeltungsklauseln (auf flexibler Berechnungsgrundlage) grunds�tzlich auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbed�rftig �berlassenen Wohnung wirksam, wenn die f�r die Durchf�hrung wie f�r die anteilige Abgeltung der Sch�nheitsreparaturen ma�geblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverh�ltnisses zu laufen beginnen (…allgemein f�r die Zul�ssigkeit von Quotenabgeltungsklauseln auch M�nchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., � 535 Rdnr. 122;… Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., � 535 Rdnr. 192 ff.;… Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, � 535 BGB Rdnr. 428;… Schneider in M�ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand Mai 2007, C � 535 Anhang 1 Rdnr. 99;… Artz, aaO, S. 273 f.;… Blank in: Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 177 ff.; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162).e) Die �brigen, vom Senat f�r die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel geforderten Voraussetzungen, dass der f�r die Berechnung der Quote ma�gebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgesch�fts nicht ausdr�cklich f�r verbindlich erkl�rt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverh�ltnisses Sch�nheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausf�hrt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1;… Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind erf�llt.Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung (�� 157, 305 c Abs. 2 BGB) ergibt, dass die Mieter sich nur an den zuk�nftig anfallenden notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen haben und der Kostenvoranschlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit sie bestreiten k�nnen (BGHZ 105, 71, 82;… Urteil vom 6. Oktober 2004, aaO).
BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 181/07 Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Sch�nheitsreparaturklauselc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kl�ger darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der �bernahme der Sch�nheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung f�r die Gebrauchs�berlassung der R�ume handele, weswegen der Verpflichtung des Mieters zur Durchf�hrung von Sch�nheitsreparaturen Entgeltcharakter zukomme.
BGH, 09.06.2010 - VIII ZR 294/09 Wohnungsmieter muss die M�glichkeit haben, Sch�nheitsreparaturen in Eigenleistung …bb) Der Senat hat bislang die Frage offen lassen k�nnen, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularm��igen Ausschlusses von Eigenleistungen des Mieters durchgreifen (BGHZ 105, 71, 82).Dieser Gesichtspunkt ist f�r die Beurteilung der Angemessenheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die �bernommenen Pflichten f�r den Mieter �berschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen sowie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann (BGHZ 105, 71, 81).Das gilt umso mehr, als Sch�nheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausf�hrung durch eine Fachfirma bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet w�re, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Sch�nheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausf�hren zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, n�mlich eine fachgerechte Ausf�hrung in mittlerer Art und G�te (� 243 Abs. 1 BGB), schuldet (vgl. BGHZ 105, 71, 78; Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, WuM 2004, 466, unter II 2 a cc).
BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen(1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverh�ltnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Sch�nheitsreparaturen w�hrend der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuw�hlenden Malerfachgesch�fts zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdr�cklich f�r verbindlich erkl�rt, die f�r die Abgeltung ma�geblichen Fristen und Prozents�tze am Verh�ltnis zu den �blichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverh�ltnisses Sch�nheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausf�hrt, und wenn - im Falle einer unrenoviert oder renovierungsbed�rftig �berlassenen Wohnung - die f�r die Durchf�hrung wie f�r die anteilige Abgeltung der Sch�nheitsreparaturen ma�geblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverh�ltnisses zu laufen beginnen (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1).Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte - Erg�nzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchf�hrung von Sch�nheitsreparaturen nach dem Fristenplan (Senat, BGHZ 105, 71, 77).
LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05 Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Kostenquotenklausel f�r die Verpflichtung des …a) Die Zul�ssigkeit der Abw�lzung der Sch�nheitsreparaturen wird damit gerechtfertigt, dass der Mieter damit einen Teil des Mietentgeltes erbringe, das der Vermieter h�her kalkulieren m�sse, wenn die Renovierung ihm obl�ge (…BGH NJW 2005, 425 Rn. 34 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 105, 71 Rn. 20 [= WuM 1988, 294];… BGH NJW 1998, 3114 Rn. 21 [= WuM 1998, 592];… BGHZ 92, 363 Rn. 26 [= WuM 1985, 46]).Das l�sst sich auch nicht damit rechtfertigen, der Mieter habe mit der Renovierung nach einem Jahr eine freiwillige Leistung erbracht (…Langenberg, Sch�nheitsreparaturen, Instandsetzung und R�ckbau, 1. Teil, B Rn. 55, E Rn. 10;… B�rstinghaus NZM 2004, 801, 809; a. A. BGHZ 105, 71 Rn. 26, 33 [= WuM 1988, 294]).Demgegen�ber machen die Kosten f�r eine Eigenrenovierung des Mieters - auch bei Vertragsschluss im Jahr 2001 - nur einen Bruchteil aus (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294];… BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]), weshalb der Mieter eine am Ende des Mietvertrages wegen Ablaufs der Fristen f�llige Renovierung regelm��ig auch selbst durchf�hrt.Die M�glichkeit einer Kostenersparnis durch Eigenleistungen darf ihm n�mlich nicht durch Umst�nde aus der Sph�re des Vermieters abgeschnitten werden (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]).Dass sich fast jeder Mieter darauf berufen w�rde, dass er f�llige Sch�nheitsreparaturen in Eigenleistung ausgef�hrt h�tte (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]), spricht nicht gegen eine solche Regelung, denn die Eigenrenovierung ist in der Praxis der Regelfall.Eine Orientierung des Kostenansatzes an den Eigenleistungen w�rde auch eher als eine Orientierung an einem Kostenvoranschlag dem Zweck der Klausel entsprechen, der darin besteht, einen angemessenen, im vereinbarten Nettomietzins nicht enthaltenen Ausgleich f�r den Zeitanteil des Mieters am laufenden Renovierungsturnus zu verschaffen (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]): Weil in der Praxis die Wohnung regelm��ig in Eigenleistung renoviert wird, ist n�mlich nur die Abgeltung der - fachgerechten - Eigenleistungen angemessen.bb) Oder der Mieter muss die seiner Abwohnzeit entsprechende Kostenquote auf die vollst�ndige Renovierung zahlen, weil er die Zahlungspflicht nicht durch die in der Klausel vorgesehene fachgerechte Renovierung abgewendet hat; dass die Renovierung zur Abwendung der Zahlungspflicht fachgerecht in mittlerer Art und G�te ausgef�hrt sein muss, ergibt sich aus � 243 BGB (…BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 16 [= WuM 1988, 294]).Vielmehr ist der Abgeltungsanspruch nach der Kostenquote ein prim�rer Erf�llungsanspruch des Vermieters, dem Mieter wird lediglich das Recht zur Abwendung der Zahlungsverpflichtung durch Renovierung einger�umt (…BGH NJW 2004, 3042 Rn. 24 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 18 [= WuM 1988, 294]).
BGH, 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Sch�nheitsreparaturen: …Die weithin �bliche, formularm��ige Abw�lzung der turnusm��igen Sch�nheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters f�r die Gebrauchs�berlassung der R�ume und deshalb grunds�tzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.).
BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 �nderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Sch�nheitsreparaturen: …a) In seiner �lteren Rechtsprechung hat der Senat zun�chst allerdings Quotenabgeltungsklauseln, denen Vornahmeklauseln zugrunde lagen, die starre, unver�nderbare Renovierungsfristen vorsahen, f�r wirksam angesehen, wenn die f�r die Durchf�hrung wie f�r die anteilige Abgeltung ma�geblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverh�ltnisses zu laufen beginnen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.).b) Die Ankn�pfung an "starre", vom konkreten Bedarf losgel�ste Renovierungsintervalle, sei es in Gestalt "�blicher" Renovierungsfristen (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 266, 268) oder in Form von Mindestfristen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 72), ist jedoch seit l�ngerem �berholt.c) In seinem Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat der Senat diese Erw�gungen aufgegriffen und hat - den Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, aaO) fortentwickelnd - entschieden, dass eine an eine Vornahmeklausel mit flexiblem Fristenplan ankn�pfende Quotenabgeltungsklausel die Interessen des Mieters, jedenfalls bei einer zu Vertragsbeginn renoviert �berlassenen Wohnung, in den F�llen wahre, in denen die Abgeltungsklausel dahin ausgelegt werden k�nne, dass die bisherige Wohndauer ins Verh�ltnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverh�ltnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein w�rde.
BGH, 29.05.2013 - VIII ZR 285/12 Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel zu Sch�nheitsreparaturen …ist gem�� � 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988, VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).Soweit der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88) eine Klausel, die - wie hier - die Einholung eines Kostenvoranschlags durch den Vermieter vorgesehen habe, mit der Begr�ndung als wirksam erachtet habe, aus Sinn und Zweck dieser Regelung ergebe sich, dass der Mieter dem Kostenvoranschlag widersprechen k�nne, sei diese Rechtsprechung zwischenzeitlich �berholt.Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grunds�tzlich nicht unangemessen, weil die Abw�lzung turnusm��iger Sch�nheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen h�tte, wenn das Mietverh�ltnis bis zum Eintritt der F�lligkeit der Sch�nheitsreparaturverpflichtung fortbestanden h�tte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters f�r die Gebrauchs�berlassung der R�ume darstellt, die er andernfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchf�hrung der Sch�nheitsreparaturen (� 535 Abs. 1 Satz 2, � 538 BGB) - �ber eine h�here Bruttomiete im Voraus abgelten m�sste (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.;… Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684 Rn. 15 mwN).Sie kann - wie dies der Senat in fr�heren Entscheidungen angenommen hat - zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann (Senatsbeschluss vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 82; Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter II 1).Soweit sich aus fr�heren Senatsentscheidungen (Beschluss vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO;… Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, aaO) etwas anderes ergibt, sind die dort getroffenen Aussagen durch die beschriebene Entwicklung �berholt.
BGH, 05.03.2008 - VIII ZR 95/07 Urteil des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit einer f�r den Mieter nicht …
BGH, 15.01.2013 - XI ZR 22/12 Ordentliche K�ndigungsrecht der privaten Banken
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