Source: https://kanzlei-wettstein.de/neubestellung-verwalter.html
Timestamp: 2019-03-21 02:17:40
Document Index: 135533452

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 26', 'BGH', 'BGH']

für Recht erkannt:Tenor:
Zuständig war hierfür nach § 24 Abs. 3 WEG die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, da die Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien zu diesem Zeitpunkt nicht über einen wirksam bestellten Verwalter verfügte. Die Einladung ist frist- und formgerecht ausgesprochen worden. Sie war hinreichend bestimmt.8
Die Einladung enthält zwar keinen ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der erneut zum Verwalter zu bestellende Beizuladende seit dem 1. Mai 2003 ohne förmliche Bestellung und ohne gültigen Vertrag als Verwalter tätig war. Ein entsprechender Hinweis war aber auch nicht veranlasst. Die Kläger selbst hatten kurz vor der Einladung zur Eigentümerversammlung in einem Parallelverfahren der Parteien das Fehlen der ordnungsgemäßen Bestellung und eines gültigen Verwaltervertrages aufgedeckt und mit diesem Problem alle übrigen Wohnungseigentümer vertraut gemacht. Aus diesem Grunde ist die Einladung auch nicht, wie nach § 24 Abs. 1 WEG sonst geboten, durch den Verwalter der Anlage ausgesprochen worden, sondern durch die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, wie dies nach § 24 Abs. 3 WEG bei Fehlen eines ordnungsgemäß bestellten Verwalters vorgesehen ist. Eingeladen war nicht zu einer ordentlichen, sondern zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Daraus und aus dem zeitlichen Zusammenhang zu dem Parallelverfahren war für jeden Wohnungseigentümer der Anlage offensichtlich, worum es ging.10
Einer ordnungsgemäßen Vorbereitung der Wohnungseigentümer auf die Wohnungseigentümerversammlung stand auch nicht entgegen, dass die Möglichkeit, die Einzelheiten des Verwaltervertrages in der Versammlung zu diskutieren, in der Einladung nicht angesprochen war. Das war nicht erforderlich. Die Übersendung des Vertragsangebots mit der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung konnte auch ohne nähere Erläuterung nur den Sinn haben, den Wohnungseigentümern eine Prüfung dieses Angebots zu ermöglichen. Dass bei dieser Prüfung aufkommende Bedenken in der Wohnungseigentümerversammlung geäußert und diskutiert werden konnten und sollten, verstand sich auch ohne einen ausdrücklichen Hinweis von selbst (vgl. OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526). Der spätere Ablauf der Versammlung belegt, dass die Wohnungseigentümer die Einladung in diesem Sinne verstanden haben. Sie haben von der ihnen gebotenen Möglichkeit, Änderungen des vorgeschlagenen Verwaltervertrages anzusprechen und gegenüber der Verwaltung durchzusetzen, Gebrauch gemacht.11
Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer nur bei einer Neubestellung (OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 35; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26WEG Rn. 5), nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamburg, ZWE 2002, 483, 484 unter 3; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526 unter 2; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 22; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 21; Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 148; anders offenbar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3). Etwas anderes gilt danach nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.13
Dem ist zuzustimmen. Alternativangebote können zwar den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Effekt lässt sich aber regelmäßig nur erreichen, wenn nicht der - in dieser Hinsicht befangene - amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigentümer selbst Konkurrenzangebote einholen. Dieser Aufwand ist nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen. Das Entgelt, das dem Verwalter für die einzelnen Leistungen zu zahlen sind, ist nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über die Bestellung des Verwalters zu berücksichtigen ist (OLG München, NJW-RR 2008, 26; AG Hamburg, ZMR 2008, 576). Entscheidend ist vielmehr, ob der in Aussicht genommene Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und ob die Wohnungseigentümer mit ihm auch im Alltag gut zurechtkommen. Denn nur dann ist ein reibungsloses Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft sichergestellt. Es widerspräche deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn die Wohnungseigentümer an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat. Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden (vgl. OLG München, NJW-RR 2008, 26).14
Den Klägern fehlt allerdings entgegen der Andeutung des Berufungsgerichts nicht das Rechtsschutzinteresse an einer Anfechtung dieser Beschlüsse. Das Berufungsgericht leitet dies auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 51) daraus ab, dass die Kläger sich auf die Anfechtung beider Beschlüsse beschränkt und keinen zusätzlichen Verpflichtungsantrag gestellt haben. Das ist indes nicht erforderlich. Das Interesse des Wohnungseigentümers an der Anfechtung eines so genannten Negativbeschlusses ergibt sich nach der neueren Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88, 92 Rn. 13) schon daraus, dass die Wohnungseigentümer im Ergebnis die sofortige Aufbringung der Einzahlung in die Rücklage abgelehnt und für eine gestreckte Aufbringung votiert haben.22