Source: https://www.prawo-cywilne.info/pelnomocnictwo-na-sprzedaz-nieruchomosci-od-osoby-mieszkajacej-za-granica-736-c.html
Timestamp: 2020-08-10 05:12:52+00:00
Document Index: 71648888

Matched Legal Cases: ['art. 158', 'art. 73', 'art. 98', 'art. 158', 'art. 99', 'art. 535', 'art. 46', 'art. 98']

Pełnomocnictwo na sprzedaż nieruchomości od osoby mieszkającej za granicą
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-07-17
Jeden ze współwłaścicieli nieruchomości mieszka za granicą. Nie może przyjechać do Polski w dniu sprzedaży nieruchomości. Jak za granicą załatwić sprawę pełnomocnictwa dla brata do reprezentowania przy sprzedaży nieruchomości? Czy osoba mieszkająca na stałe za granicą może sporządzić pełnomocnictwo u notariusza w Polsce?
Wymogi prawa w zakresie pełnomocnictwa oraz dotyczące dokonywania czynności notarialnych są takie same – niezależnie od tego, w jakim państwie mieszka osoba, która udziela pełnomocnictwo, przyjmuje pełnomocnictwo lub dokonuje czynności notarialnej. Miejsce zamieszkania takiej osoby ma (w omawianym zakresie) spore znaczenie faktyczne (np. koszty, tak zwane zorganizowanie spraw), ale jest prawnie obojętne.
W Polsce funkcjonuje zasada swobody wyboru notariusza (spośród notariuszy praktykujących na polskim terytorium); jeden z poniższych adresów internetowych powinien ułatwić znalezienie kancelarii notarialnych, a pozostałe mogą się przydać w innych celach (np. w dostępie do sejmowej bazy aktów prawnych). Na stronach internetowych polskiego Ministerstwa Spraw Zagranicznych (http://msz.gov.pl) powinny być dostępne nie tylko informacje o polskich placówkach konsularnych, ale także o poświadczaniu dokumentów (w tym przez zastosowanie klauzuli o nazwie apostille). Te źródła informacji mogą się przydać Państwu w wyborze odpowiedniego sposobu dokonania czynności – w tym z uwzględnieniem kosztów (np. opłat za czynności konsularne) oraz czasu (poświadczanie dokumentów zagranicznych może wymagać cierpliwości).
Proszę zwrócić uwagę na stosowaną przez ustawodawcę terminologię. Bardzo ważne jest określenie „w formie prawnej” (np. „w formie aktu notarialnego”). Ustawodawca akcentuje więc znaczenie formy prawnej; to jest istotne, ponieważ w części polskich placówek konsularnych wolno sporządzać akty notarialne – dokonują tego pracownicy służby konsularnej, a nie notariusze.
W przedstawionej sytuacji podstawowy wybór jest (w miarę możliwości) między:
ustaleniem innej (dogodnej dla wszystkich zainteresowanych) daty sporządzenia oraz podpisania aktu notarialnego z umową sprzedaży nieruchomości;
udzieleniem pełnomocnictwa według prawa polskiego (np. w polskim konsulacie);
udzieleniem pełnomocnictwa w dokumencie zagranicznym (wymagającym poświadczenia).
Forma aktu notarialnego obowiązkowa przy sprzedaży nieruchomości
Ustawodawca wymaga przy umownym zbywaniu nieruchomości zachowania formy aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Ten wymóg sformułowano pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); tenże rygor dotyczy także (między innymi) formy udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania przy umownym zbyciu lub nabyciu nieruchomości. W wielu sytuacjach wystarczy udzielenie pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.) w tak zwanej zwykłej formie pisemnej. Jednakże z wymogiem dokonania czynności prawnej w określonej formie szczególnej – a taką jest np. forma aktu notarialnego dla umownego zbycia nieruchomości (art. 158 K.c.) – wiąże się (sformułowany w art. 99 K.c.) wymóg udzielenia pełnomocnictwa w takiej samej formie szczególnej; dlatego właśnie pełnomocnik dla sprzedania albo kupienia nieruchomości powinien zostać ustanowiony w formie aktu notarialnego.
Gdyby współwłaściciel danej nieruchomości (to jest potencjalny mocodawca) mógł przybyć do dowolnej w Polsce działającej kancelarii notarialnej (a termin byłoby dobrze wcześniej uzgodnić z takową kancelarią), to pełnomocnictwo mogłoby zostać udzielone w formie aktu notarialnego – i to sporządzonego przez notariusza polskiego. Później dokument (wypis z aktu notarialnego, zawierającego oświadczenie woli o ustanowieniu pełnomocnika) należałoby przesłać – prawdopodobnie Pełnomocnikowi lub do kancelarii notarialnej, w której planowane jest sporządzenie aktu notarialnego z umową sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) nieruchomości (art. 46 K.c.).
Ustanowienie pełnomocnictwa poza Polską
W przypadku trudności w przybyciu do Polski (w celu udzielenia pełnomocnictwa przed polskim notariuszem) przez jednego ze współwłaścicieli trzeba będzie doprowadzić do sporządzenia aktu notarialnego z pełnomocnictwem poza Polską (być może we wspomnianej przez Panią Norwegii) albo do zwarcia umowy sprzedaży za granicą – ale ten ostatni wariant (o ile nawet okazałby się realny) wiązałby się z wysokimi kosztami oraz z załatwianiem wielu formalności, więc rozsądek przemawia za rozważaniem jedynie dalszych ewentualnych wariantów udzielenia pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego, co wymaga zaakcentowania).
Jedynie w części polskich placówek konsularnych jest możliwość sporządzenia aktu notarialnego (według prawa polskiego) – np. zawierającego oświadczenie o ustanowieniu pełnomocnika. Gdyby potencjalny mocodawca rozważał ten wariant, to należałoby odpowiednio wcześniej skontaktować się z przynajmniej jedną polską placówką konsularną (działającą, być może nie tylko w Norwegii) lub z polskim Ministerstwem Spraw Zagranicznych. Czasami (np. z powodu choroby) może być nieobecny pracownik konsularny, upoważniony do sporządzania aktów notarialnych – także dlatego potrzebne są uzgodnienia.
Dalszym wariantem mogłoby być udzielenie pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego!) przed notariuszem zagranicznym (np. norweskim), a następnie uzyskanie poświadczenia zagranicznego aktu notarialnego (notariusz w Polsce powinien wiedzieć, jakiego rodzaju poświadczenie zagranicznego dokumentu byłoby potrzebne); poświadczenia dokumentów (np. przy pomocy klauzuli i nazwie apostille) dokonuje organ państwa (np. ministerstwo spraw zagranicznych), w którym został sporządzony dokument zagraniczny. Proszę pamiętać o tym, że dla użycia w Polsce zagranicznego dokumentu (zwłaszcza dokumentu urzędowego) w sytuacjach formalnych (a do takich zalicza się sporządzenie aktu notarialnego) wymagane jest oficjalne (w Polsce przysięgłe) przetłumaczenie dokumentu na język Polski. Poza tym warto zwrócić uwagę na fakt, że w niektórych państwach działają nie tylko notariusze publiczni (tak jest w Polsce, gdzie każdy notariusz ma status osoby zaufania publicznego), ale także inne kategorie osób nazywanych „notariuszami” (być może z użyciem także dalszych określeń). Akty notarialne za granicą powinny być sporządzane przez notariuszy publicznych – aby można było liczyć (po ich poświadczeniu) na możliwość użycia w Polsce (np. przy zawieraniu umowy w formie aktu notarialnego).
Precyzyjne określenie zakresu pełnomocnictwa
Niezależnie od tego, w jakich okolicznościach szczegółowych miałoby dojść do sporządzenia pełnomocnictwa, mocodawca (aktualnie: potencjalny mocodawca) powinien zastanowić się nad tym, czego chce dokonać – szczególnie przez udzielenie pełnomocnictwa. Pomóc w tym może uważne przeczytanie przepisów o pełnomocnictwie (art. 98 i następne K.c.) oraz zestawienie z nimi sytuacji. W ramach podstawowego podziału pełnomocnictwa dzielą się na: ogólne i szczególne. Jednak da się wskazać różne „stopnie” ogólności oraz szczególności (szczegółowości). Forma aktu notarialnego jest formą najbardziej solenną (najbardziej doniosłą), więc pełnomocnictwo w takiej formie prawnej udzielone ma bardzo duże znaczenie. Czy Mocodawca ma na celu (tytułem przykładu): umocowanie do zawarcia umowy sprzedaży konkretnej nieruchomości (a właściwie udziałów w takiej nieruchomości) na rzecz imiennie wskazanego (potencjalnego) nabywcy za określoną cenę, upoważnienie do sprzedania nieruchomości (jednej albo większej liczby), a może udzielenie pełnomocnictwa do zajmowania się majątkiem mocodawcy przez pełnomocnika? Ten przykładowy zestaw pytań może pomóc w podjęciu decyzji oraz jej sformułowaniu w treści pełnomocnictwa.
Jako wnioskodawca zostałem wezwany do osobistego stawiennictwa na posiedzeniu celem złożenia zapewnienia spadkowego. Postępowanie jednak skomplikowało się,...