Source: https://kanzlei-abmo.de/MietrechtRenovierungsklauseln.html
Timestamp: 2020-06-07 10:17:31
Document Index: 376786160

Matched Legal Cases: ['§ 305', '§ 307', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 242', '§ 535', 'BGH', '§ 254', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Renovierungsklauseln - ABMO Rechtsanwälte
Mietrecht - Renovierungsklauseln
Was zu tun ist. Und was nicht.
Renovierungsklauseln im Mietvertrag / Schönheitsreparaturen:
Die Beurteilung der wichtigsten Klauseln in der Rechtsprechung.
Mit den wichtigsten Urteilen im Volltext. Sie können das Dokument hier auch als pdf abrufen
Beachten Sie bitte, daß jeder Einzelfall anders gelagert ist und in Mietverträgen die unterschiedlichsten Formulierungen auftauchen, die jeweils gesondert zu beurteilen sind. Wenden Sie sich im Zweifel an Ihren Rechtsanwalt.
Qualität der Ausführung - "Handwerkerklausel"
Renovierung - "Tapetenklausel" und "Bodenbeläge"
Renovierung - Farbwahlklausel
Renovierung - Rauchen
Renovierung - Bohrlöcher / Dübellöcher
Mit unterschiedlichen mietvertraglichen Renovierungsklauseln, die zumeist Teil eines formularmäßigen Mietvertrages sind, wird die Pflicht zur Ausführung von Renovierungsarbeiten jedoch regelmäßig auf den Mieter übertragen.
Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln kommt regelmäßig dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), das im BGB ab §§ 305 ff. geregelt ist, eine wesentliche Bedeutung zu.
Entscheidend ist hier die Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB, wonach einzelne Vertragsklauseln dann unwirksam sind, „wenn Sie den Vertragspartner ... entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen“, was sich etwa bereits aus einer unklaren oder unverständlichen Formulierung der Klausel ergeben kann, vgl. § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB.
„Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: ...“
Derartige Bestimmungen werden von der Rechtsprechung regelmäßig als unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 I BGB und damit als unwirksam angesehen, weil die Renovierungsverpflichtung dem Mieter ungeachtet des Zustandes der Wohnung auferlegt wird2.
„Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der ... vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen."
3. Abgeltungsklauseln / Kostenquotenklauseln
Solche Kostenquoten- bzw. Abgeltungsklauseln sind jedoch stets unwirksam, wenn der Kostenanteil des Mieters ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung ermittelt wird (starre Abgeltungsklausel)8.
Anders verhält es sich dagegen mit „weichen“ Quotenregelungen, die eine mietzeitanteilige Kostenbeteiligung und die Wahl zwischen Zahlung und fachgerechter Renovierung (auch in Eigenregie) zulassen. Der BGH sieht hier keine unangemessene Benachteiligung des Mieters9, wobei angesichts der neueren Rechtsprechung wohl zusätzlich zu fordern sein dürfte, daß auch eine solche "weiche" Klausel das Erfordernis der Renovierungsbedürftigkeit zu berücksichtigen hat, was der BGH in seinem Urteil von 2004 nicht ausdrücklich erwähnt hat.
Verbreitet sind auch Klauseln, die Vorschriften zur Art der Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungen enthalten.
"Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung ... die Schönheitsreparaturen auszuführen.“
Der BGH hat die vorstehenden Regelungen insgesamt wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nach § 307 I 2 BGB als unwirksam eingestuft, weil „nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt.“ 11
5. Qualität der Ausführung / „Handwerkerklausel“
6. Renovierung / „Tapetenklausel“ & „Bodenbeläge“
„Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben."
Das Abschleifen und Behandeln / Versiegeln eines Parkettbodens zum Beispiel gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen und kann auch nicht formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden16.
7. Renovierung / Farbwahlklausel
"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen."
Der BGH nimmt in der vorgenannten Entscheidung auch Bezug auf die Literatur und Instanzgerichte, die überwiegend die Auffassung vertreten, daß der Mieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit ausgefallenen „Dekorationen“, hier also Farbanstrichen, zurückzugeben19.
Zu beachten ist ferner, daß sich die Unwirksamkeit der Farbwahlklausel hier auch auf die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt erstreckt, so daß wieder die gesetzliche Regelung des § 535 I 2 BGB greift, wonach der Vermieter für die Instandhaltung zu sorgen hat. Der BGH sieht beide Klauseln als Regelungseinheit an, die nur mittels inhaltlicher und sprachlicher Umgestaltung umgedeutet werden könnten, so daß eine geltungserhaltende Reduktion im Ergebnis unzulässig sei.
8. Renovierung / Rauchen
9. Renovierung / Bohrlöcher / Dübellöcher
Im Rahmen der Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB kann es jedoch andererseits für den Vermieter zumutbar sein, einige Ersatzfliesen vorrätig zu halten. Wenn der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, muß er im Einzelfall sogar eine komplett neue Verfliesung bezahlen, wenn eine große Anzahl von Fliesen ersetzt werden muß, wobei dann freilich wiederum ein Abzug Neu-Für-Alt vorzunehmen sein wird.
Ein weiteres Problemfeld sind Endrenovierungsklauseln, die dem Mieter eine Renovierung der Wohnung bei Auszug auferlegen.
Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Raum für eine Mieterhöhung bleibt nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), jedoch ohne einen besonderen Zuschlag für Renovierungen30.
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Die Fußnoten mit den Rechtsprechungsnachweisen:
2 vgl. hierzu BGH-Urteil vom 05.04.2006, AZ VIII ZR 152/05, Urteil vom 05.04.2006, AZ VIII ZR 178/05 und entsprechend auch für Gewerbemieträume: BGH-Urteil vom 8. Oktober 2008, AZ XII ZR 84/06
3 siehe auch BGH-Urteil vom 23.06.2004, AZ VIII ZR 361/03; Urteil vom 25.06.2003, AZ VIII ZR 344/02. Vgl. auch BGH-Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 zur Unwirksamkeit auch der Kostenquoten- bzw. Abgeltungsklausel)
6 BGH-Urteil vom 05.04.2006, AZ VIII ZR 152/05 und Urteil vom 05.04.2006, AZ VIII ZR 109/05
24 BGH-Urteil vom 15.05.1991, AZ VIII ZR 38/90; Danach ging das Gericht 1991 von einem Betrag von ca. 100,00 DM für Kleinreparaturen aus, der angesichts der allgemeinen Teuerungsrate heute bei etwa 75,00 € - 100,00 € anzusiedeln sein dürfte.
27 BGH-Urteil vom 05.04.2006, AZ VIII ZR 163/05 und Urteil vom 14.01.2009, AZ VIII ZR 71/08
28 BGH-Urteil vom 18.06.2008, AZ VIII ZR 224/07; so auch BGH-Beschluß vom 18.11.08, AZ VIII ZR 73/08;
LG Berlin, Urteil vom 25.01.2005, AZ 63 S 348/04, GE 2005, 673 und Urt. vom 30.11.2007, AZ 63 S 116/07, GE 2008, 332
30 BGH-Urteil vom 09.07.2008, AZ VIII ZR 181/07;