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Timestamp: 2019-01-24 11:50:59+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 17', 'art. 18', 'art. 17', 'art. 17', 'art. 18', '§ 2', 'art. 2', 'art. 25', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 232', 'art. 3', 'art. 18', 'art. 2', 'art. 17', 'art. 4', 'art. 25', 'art. 18', 'art. 17', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 4', 'art. 18', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 4', 'art. 9', 'art. 18', 'art. 17', 'art. 9', 'art. 17']

Encadrement de l’évolution et du niveau des loyers dans les zones tendues - ANIL
N° 2015-13 / À jour au 3 juillet 2018
Loi du 6.7.89 : art. 17, 17-2 et 18 modifiée par loi du 24.3.14 / Décrets n° 2015-650 du 10.6.15, n° 2016-1040 du 29.7.16, n° 2017-1198 du 27.7.17 et n° 2018-549 du 28.6.18
Deux mécanismes d’encadrement des loyers existent :
l’un vise à limiter l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18) ;
l’autre vise à plafonner les niveaux des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et art. 17-2).
L'encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18)
Dans sa version initiale, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait la publication d’un décret fixant, pour une durée maximale d’un an, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Jusqu’au 1er août 2012, ce décret était pris chaque année pour l’agglomération parisienne et encadrait la hausse du loyer au stade du renouvellement du bail. En 2012, le décret a été étendu à d’autres agglomérations françaises et aux loyers à la relocation décrets n° 2012-894 du 20.7.12, n° 2013-689 du 30.7.13 et n° 2014-854 du 30.7.14.
La loi ALUR du 24 mars 2014 rend la publication de ce décret annuel obligatoire et étend son application aux locations meublées.
Pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi ALUR, le décret du 28 juin 2018 s’applique à partir du 1er août 2018 et plafonne l’évolution des loyers à celle de l’IRL dans les agglomérations concernées pour les logements à leur relocation et au moment du renouvellement du bail.
La loi ALUR instaure un encadrement du niveau des loyers, fondé sur les valeurs des loyers observées à l’échelle locale.
Dans les zones d’encadrement des loyers dotées d’un observatoire local des loyers agréé (cf. § 2 : Champ d’application de l’encadrement des loyers), sur la base des données observées, le préfet fixe chaque année, pour chaque catégorie de logements et secteurs géographiques, des loyers de référence. Il s’agit du :
Ces références sont exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Le décret du 10 juin 2015 (art. 2) précise que les catégories de logements sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location (meublée ou non meublée), au nombre de pièces principales (au sens de CCH : R.111-1) et à l’époque de construction. Il s’agit d’un socle minimal. Par ailleurs, les secteurs géographiques doivent constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.
Dans ces territoires où l’arrêté préfectoral est pris, de principe, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, sauf application d’un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques du logement.
Location meublée (loi du 6.7.89 : art. 25-9) : le préfet fixe également des loyers de référence pour ce type de location, en faisant application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicable aux locations vides. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers.
La loi ALUR a aligné la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, I, al. 1 et art. 18, al. 1) sur celles des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232) ; il s’agit des "zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social".
Les décrets du 10 juin 2015 et du 27 juillet 2017 modifié par le décret du 28 juin 2018 précisent ce zonage, en renvoyant aux agglomérations listées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (par exemple : Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Toulon, Toulouse, etc.).
Les mécanismes d’encadrement s’appliquent aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989.
L’encadrement du niveau des loyers concerne les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR (27.3.14).
Dans les zones tendues, l’encadrement de l’évolution des loyers s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2018 et le 31 juillet 2019 (décret du 28.6.18 : art. 3).
Quant à l’encadrement du niveau des loyers, il s'applique sur les territoires après :
À ce jour, en zone d’application de l’encadrement, deux observatoires ont reçu l’agrément :
l’Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour le périmètre d’observation correspondant à la commune de Paris (arrêté du 22.12.14) ;
l’Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) du Nord pour le périmètre d’observation correspondant à la commune de Lille (arrêté du 25.3.15).
Pour la commune de Paris, trois arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence pour la zone ont été publiés : le premier en juin 2015 pour la période du 1er aout 2015 au 31 juillet 2016 (arrêté du 25.6.15), le deuxième en juin 2016 pour la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2017 (arrêté du 20.6.16) et le troisième pour la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2018 (arrêté n° 2017-06-21-009). Ces trois arrêtés ont été annulés le 28 novembre 2017 par le tribunal administratif de Paris. La Cour administrative d’appel de Paris a confirmé ces annulations par sa décision du 26 juin 2018.
Pour la commune de Lille, l'arrêté préfectoral publié le 19 décembre 2016 a été annulé le 17 octobre 2017.
À la mise en location (première location ou relocation)
Pour déterminer le loyer initial, il convient de vérifier si le logement est situé en zone tendue et, dans ce cas, si un arrêté préfectoral a été pris pour fixer un loyer de référence.
Zones soumises au seul encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18 ; décret du 27.7.17 modifié par le décret du 28.6.18))
Le décret du 28 juin 2018 2018 encadre les loyers lors de la mise en location d’un logement vacant (décret du 27.7.17 : art. 2 à 4).
Dans ces cas, la fixation du loyer est libre (sous réserve de l’entrée en vigueur du mécanisme d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues, voir loi du 6.7.89 : art. 17, I).
Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; ils doivent, notamment, mentionner, pour chaque logement, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, etc. Le décret du 10 juin 2015 (art. 4) modifie cette liste de mentions obligatoires : il n’est plus fait référence à la qualité de construction, mais au type d’habitat (individuel ou collectif). En outre, l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence doit être précisée.
Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Les références doivent porter, au moins pour deux tiers, sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Zones soumises à l’encadrement à l’évolution et au niveau des loyers
du loyer appliqué au précédent locataire, dans les conditions du décret du 28 juin 2018 (voir développements ci-dessus). Il est possible de prendre en compte la variation de l’IRL si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois. Des dérogations sont possibles, en cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux réalisés dans le logement depuis la dernière location (voir les conditions prévues par le décret et développées ci-dessus). Toutefois, ces dérogations ne sont pas ouvertes lorsque le loyer appliqué au précédent locataire (éventuel complément de loyer compris) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.
Location meublée (loi du 6.7.89 : art. 25-9) : un complément de loyer est également possible pour ce type de location. Il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés.
En cas de litige résultant de l’application du décret annuel d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation ; sa saisine constitue un préalable obligatoire à celle du juge (loi du 6.7.89 : art. 18, al. 3).
Dans ces zones, une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat (loi du 6.7.89 : art. 17, II, A).
En cas de complément de loyer : le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine préalable à celle du juge est obligatoire.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
Zones d’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17-2, art. 18 et décret du 28.6.18)
Toutefois, la hausse de loyer est encadrée (décret du 28.6.18).
Présentation par le bailleur de référence de loyers (décret du 10.6.15 : art. 4, 5°) : lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Les références doivent porter, au moins pour deux tiers, sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Contestation : en cas de litige résultant de l’application du décret annuel d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation ; sa saisine constitue un préalable obligatoire à celle du juge (loi du 6.7.89 : art. 18, al. 3).
Zones d’encadrement du niveau de loyer (présence d’un OLL et publication des arrêtés du préfet)
Mécanisme d’encadrement du niveau de loyer
Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.
Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.
Comme dans l’ancienne procédure dite "du 17 c", ces références doivent faire mention de certaines informations (décret du 31.8.90) :
l’époque de construction de l’immeuble.
Le décret du 10 juin 2015 (art. 4) modifie cette liste de mentions obligatoires : il n’est plus fait référence à la qualité de construction, mais au type d’habitat (individuel ou collectif). En outre, l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence doit être précisée.
La hausse de loyer fixé d’un commun accord ou décidée par le juge s’applique par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’applique par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10%.
Articulation entre l’encadrement de l’évolution du montant des loyers et l’encadrement du niveau des loyers
Le décret du 27 juillet 2017 (art. 9) prévoit les modalités d’articulation des deux mécanismes d’encadrement des loyers.
les communes pour lesquelles s’applique l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18 ; décret du 28.6.18, mais qui ne sont pas encore entrées dans le mécanisme d’encadrement du niveau ;
les communes pour lesquelles s’appliquent les deux mécanismes : encadrement de l’évolution et au niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, 17-2 et 18).
Dans les zones soumises au seul dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers : les dispositions du décret du 28 juin 2018 s’appliquent, sans restriction.
Dans les zones soumises aux deux mécanismes d’encadrement (de l’évolution et du niveau, c'est-à-dire les zones dotées d’un observatoire local des loyers agréé et pour lesquelles le préfet a arrêté les loyers de référence) : une articulation des deux mécanismes est prévue (décret du 27.7.17 : art. 9).
lors de la mise en location d'un logement vacant (moins de 18 mois), il n’est pas possible :
de déroger à la limitation du dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé) si celui-ci (complément de loyer compris) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;
lors du renouvellement d'un bail : l’ajustement du loyer à la demande du bailleur ou du locataire est soumis aux modalités prévues pour l’encadrement du niveau des loyers ; l'éventuelle action en réévaluation du bailleur est plafonnée par le loyer de référence minoré (loi du 6.7.89 : art. 17-2).