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Timestamp: 2020-07-12 08:35:54+00:00
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La prescription acquisitive (l’usucapion) Ou comment acquérir un immeuble par la simple possession
Dans beaucoup de dossiers que le juge est amené à trancher et qui met en cause la propriété immobilière, le justiciable qui avait en sa possession un immeuble ou un droit réel immobilier (terrain , exploitation agricole, appartement, villa , passage …) peut être confronté à une situation susceptible de remettre en cause sa proporiété.Il n’est pas rare que le possesseur d’un immeuble est assigné en justice par une partie qui revendique ce même immeuble en excipant d’un acte de propriété.Dans bien des cas et par ignorance de certaines règles du droit de propriété , le possesseur de l’immeuble est dépossédé au profit du détenteur de l’acte portant sur le même immeuble. Le juge lui-même peut être induit en erreur en privilégiant le détenteur de l’acte au possesseur effectif de l’immeuble en méconnaissance totale de la prescription acquisitive appelée aussi « usucapion ».
La constitution algérienne garantit la propriété privée (article 52) , aussi le principe est que la propriété ne s’éteint pas par le non usage, mais cette propriété peut être remise en cause par un tiers qui exerce une possession sur ce même immeuble. Cette possession qui doit réunir certaines conditions que nous passerons en revue permet donc à une personne de devenir propriétaire à la place du propriétaire par le simple jeu de la possession.Il s’agit ici de « prescription acquisitive » ou « usucapion » prévue par l’article 827 du code civil qui stipule que : « celui qui exerce la possession sur une chose, mobilière ou immobilière, ou sur un droit réel mobilier ou immobilier sans qu’il en soit propriétaire ou le titulaire, en devient propriétaire si sa possession continue sans interruption pendant quinze ans ».
La prescription acquisitive peut donc constituer un moyen juridique pour revendiquer la propriété d’un bien appartenant à une tierce personne .La Cour suprême est encore allée beaucoup plus loin en affirmant que la prescription acquisitive peut être invoquée non seulement à l’encontre du véritable propriétaire détenteur d’un acte de propriété enregistré et publié (Chambre foncière, 15/10/2008, arrêt n° 479371 ,Revue de la Cour suprême, année 2008,n°2,p.273 ; 18/05/2005 , arrêt n° 30015 ,Revue de la Cour suprême,année 2010,numéro spécial, tome 3 ,p.268) mais aussi à l’encontre du détenteur d’un livret foncier (Chambre foncière, 16/08/2008, arrêt n° 423832 ,Revue de la Cour suprême, année 2010,numéro spécial, tome 3 ,p.274).
Au vu des effets radicaux de la prescription acquisitive, celle-ci est soumises à des conditions strictes. Il faut dorés et déjà mentionner que ce mode d’acquisition de la propriété immobilière s’applique aussi bien à la propriété privée ( litiges mettant en causes des propriétés immobilières appartenant à des personnes de droit privé) qu'aux biens immeubles relevant du domaine privé de la personne publique (Etat, Wilaya, commune).Par contre les biens relevant du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles et ce conformément à l’ article 689 du code civil et à l’article 4 de la loi du 01/12/1990 portant loi domaniale (Cour suprême ,Chambre foncière, 26/07/2000, arrêt n° 198170 ,Revue de la Cour suprême, année 2002,n°1,p.275 ).
Le justiciable qui assigne ou qui est assigné devant une juridiction pour un litige relevant du contentieux de la propriété peut exciper de sa propriété de l’immeuble litigieux par prescription acquisitive soit à titre principale (action en revendication de l’immeuble) soit à titre incident en faisant valoir la prescription acquisitive. Dans les deux cas, il reviendra à celui qui excipe de ce procédé juridique d’apporter la preuve de cette possession. Mais en pratique, et même en présence d’attestations de témoins ou d’actes prouvant la possession, le juge préférera ordonner une enquête en auditionnant lui-même les témoins susceptible de prouver ou de nier la possession.
La Cour suprême a jugé que si l’une des partie invoque la prescription acquisitive, le juge doit motiver son jugement sur ce point et incidemment ordonner la mesure adéquate notamment une enquête pour confirmer ou infirmer cette allégation(Chambre foncière, 24/10/2001, arrêt n° 218221 ,Revue de jurisprudence ,année 2011,n°2,p.274 ; 23/06/2004,arrêt n° 271312, Revue de la Cour suprême ,année 2010,n°3,p.262) .Il a en outre jugé que la prescription acquisitive étant une des voies légales pour acquérir la propriété d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier il ya lieu de ne pas la confondre avec l’action possessoire (Chambre foncière28/02/2001, arrêt n° 205549 ,Revue de jurisprudence, année 2001,n°2,p.263) et en conséquence elle doit être admise en tout état de cause même pour la première fois en appel (Chambre foncière, 16/09/2010, arrêt n° 618572 ,Revue de la Cour suprême, année 2010,n°2,p.242 ; 21/09/1992,arrêt n° 88087, revue de jurisprudence, année 2013,n°4,p.118).
Pour mettre en œuvre la prescription acquisitive, plusieurs conditions doivent être réunies. Les unes sont en rapport avec la possession elle-même, les autres avec le délai au terme duquel la possession est acquise.
I. - LES CONDITIONS DE LA POSSESSION
Si le code civil a posé le principe de la prescription acquisitive dans son article 827, par contre il n’a pas précisé les conditions de la possession qui rendent possible cette prescription. En vérité le législateur algérien a bien traité cette question mais les dispositions ayant précisé la nature de cette possession ont été insérées dans le code de procédure civile notamment dans l‘article 524 qui stipule « Les actions possessoires, autres que la réintégrande, peuvent être intentées par celui qui, par lui-même ou par autrui, a, depuis un an au moins, la possession paisible, publique, continue, non interrompue, non précaire et non équivoque d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier. ».Bien que cette disposition traite de la possession annuelle qui n’a qu’un rapport lointain avec la prescription acquisitive, les conditions de la possession sont les mêmes pour les deux procédés juridiques. Pour pouvoir prescrire, il faut donc une possession paisible, publique, continue, non interrompue, non précaire et non équivoque.
A. - Une possession paisible
La première condition exigée par l’article 524 pour que la possession soit prise en compte est que cette dernière soit paisible c'est-à-dire exempte de violence matérielle ou morale. L’article 825 du code civil dispose expressément qu’est réputé de mauvaise foi celui qui a usurpé par violence la possession d’autrui. La Cour suprême a considéré que la possession n’est pas paisible si l’immeuble revendiqué par prescription acquisitive a été l’objet tout au cours de la possession de litiges récurrents (Chambre foncière, 23/06/2004, arrêt n° 274758, Revue de la Cour suprême, année 2007, n°1, p.427).
B. - Une possession publique
Il est incontestable que la possession revendiquée dans le but d’acquérir un bien ou un droit par prescription doit être publique c’est à dire non dissimulée auquel cas cette possession n’opère point. Il est logique que le propriétaire en titre soit en mesure de défendre son bien et de s’opposer à celui qui possède indûment ce bien. Or le propriétaire en titre ne peut s’opposer au possesseur de fait que si la possession est publique et apparaît aux yeux de tous. S’agissant d’immeuble, la condition de publicité de la possession est presque toujours remplie puisque on ne peut pas concevoir, sauf rares exception, qu’un bien immeuble soit possédé et exploité d’une façon clandestine. Cette dissimulation est par contre beaucoup plus répandue quand il s’agit de possession de meubles.
C. - Une possession continue
La troisième condition que doit remplir la possession est qu’elle soit continue c'est-à-dire que le possesseur du bien ou du droit doit exercer cette possession à tous les moments et se comporter comme le véritable propriétaire. Il revient bien sûr à celui qui excipe de la prescription acquisitive de prouver cette possession continue notamment prouver que cette possession n’a pas été coupée par des intervalles ou que la possession a été perdue ou interrompu auquel cas cette possession sera entache de vice qui la transformera en possession discontinue.
Le code civil contient une disposition qui permet de contourner la nécessité de justifier la possession durant les intervalles qui peuvent paraître anormaux. Il s’agit de la présomption prévue par l’article 830 selon laquelle « La possession actuelle dont l’existence à un moment antérieur déterminé a été établie, est présumée avoir existé durant l’intervalle, à moins d’une preuve contraire. ».
Il peut arriver que le possesseur de l’immeuble ou d’un droit immobilier soit troublé dans sa possession ou soit carrément dépossédé soit par le propriétaire.
soit par un tiers. Dans ce cas et conformément à l’article 834 alinéa 1 du code civil, la prescription acquisitive est interrompue. Toutefois, la prescription n’est pas interrompue par la perte de la possession si le possesseur recouvre la possession dans l’année ou intente la réintégrande dans le même délai (article 834 alinéa 2 du code civil).Ainsi donc le possesseur dépossédé doit impérativement s’il veut éviter l’interruption de la prescription intenter l’action possessoire dans le délai d’un an conformément aux dispositions de l’article 524 et suivant du code de procédure civile et administrative. Une fois lui-même dépossédé et passé le délai d’un an sans avoir assigné devant le tribunal, la possession sera définitivement interrompue et le possesseur initial ne pourra plus se prévaloir de la prescription acquisitive (article 816 alinéa 2 du code civil).
D. - Une possession ininterrompue
Nous avons déjà dit que l’article 834-1 du code civil précise que lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de La jouissance de ce bien, soit par le propriétaire, soit par un tiers, la prescription acquisitive est interrompue. Le possesseur comme nous l’avons vu doit dans le délai d’un an à compter de la perte de possession intenter une action possessoire contre le nouveau possesseur sous peine de voir sa possession définitivement interrompue.
E. - Une possession non précaire
La prescription acquisitive suppose une possession non précaire du bien ou du droit. La possession doit être exercée à titre de propriétaire. Celui qui possède pour autrui et qui détient précairement le bien ou le droit à l’instar du locataire, du dépositaire, de l’usufruitier ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive quel que soit le temps écoulé. L’article 831 du code civil dispose en outre que : « nul ne peut prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même, la cause et le principe de sa possession ». Sur la base de cette disposition la Cour suprême a jugé que l’occupation d’un logement au titre de prêt à usage ne permet pas la revendication de la prescription acquisitive (Chambre foncière, 4e section ,16/09/2010, arrêt n° 618572 ,Revue de la Cour suprême, année 2010,n°2,p.242)et que l’exploitation d’une terre agricole pendant une longue période au titre d’un contrat de location ne constitue pas une possession et n’a pas pour effet de faire courir le délai de la prescription acquisitive (Chambre foncière, 3e section, 17 /12/2003, arrêt n° 257706 ,Revue de jurisprudence ,année 2003,n°2,p.257).
F. - Une possession non équivoque
Le possesseur de l’immeuble ou du doit réel immobilier doit se comporter comme le véritable propriétaire.
Le caractère non équivoque de la possession signifie que le possesseur doit manifester sans ambiguïté, dans ses faits et actes, son intention de se comporter en propriétaire. Le fait par exemple pour le possesseur de ne pas prendre soin de l’immeuble et le laisser à l’abandon peut être interprété comme étant un comportement entaché d’équivoque.
D’autre part, l’article 808 du code civil stipule que « la possession ne peut être fondée sur des actes de pure faculté ou de simple tolérance ». Aussi si le possesseur détient, exploite ou utilise l’immeuble ou le droit réel immobilier en vertu de la permission du propriétaire, il ne peut évoquer la prescription acquisitive et ce quelle que soit la durée de cette possession.
II. - Le délai de la prescription acquisitive
En vertu de l’article 827 du code civil : « Celui qui exerce la possession sur une chose, mobilière ou immobilière, ou sur un droit réel mobilier ou immobilier sans qu’il en soit propriétaire ou le titulaire, en devient propriétaire si sa possession continue sans interruption pendant quinze ans. Mais si la possession est exercée de bonne foi et en vertu d’un titre sur un immeuble ou sur un droit réel immobilier, la prescription acquisitive est seulement de dix ans au lieu de quinze (article 828 du code civil). Par contre les droits successoraux ne se prescrivent que par une possession de trente trois ans (article 829 du code civil).
Il existe donc trois régimes de prescription acquisitive :
– la prescription normale de quinze ans.
– la prescription abrégée de dix ans en raison de la bonne foi du possesseur et de la possession d’un juste titre.
- la prescription prolongée de trente trois ans en matière prescription des droits successoraux.
A. - La prescription de droit commun
Le délai de quinze ans s’applique au possesseur dont la possession est valable c'est-à-dire remplissant les conditions déjà mentionnées et cela quant bien même il serait de mauvaise foi et ne bénéficiant d’aucun titre. La mauvaise foi, c'est-à-dire le fait pour le possesseur de savoir pertinemment qu’il n’est pas titulaire du droit qu’il exerce sur un immeuble ou un droit réel immobilier, n’a aucun effet sur la prescription acquisitive.la mauvaise foi n’interdit pas au possesseur de devenir propriétaire de l’immeuble par prescription si le délai de quinze ans est rempli .la loi n’exige pas d’autre condition que la possession.
Ainsi la personne qui a exercé la possession dans les conditions sus- citées sur un logement pendant 15 ans en sachant qu’il n’en est pas propriétaire peut l’acquérir par le mécanisme de la prescription acquisitive et ce au détriment du propriétaire en titre. Mais l’acquisition d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier n’est pas automatique après l’expiration du délai de quinze ans .Le possesseur doit revendiquer ce droit en intentant une action en justice soit par action principale en demandant au juge de constater la prescription acquisitive, soit par action incidente en défendant dans l’instance introduite contre lui par le véritable propriétaire en invoquant l’exception de non recevoir tirée de cette prescription. Dans les deux cas de figure, il reviendra à celui qui oppose la prescription acquisitive de prouver par tous les moyens légaux (témoins, acte de notoriété…) qu’il remplit les conditions sus- citées.
La possession de quinze ans se suffit donc à elle-même et n’a pas besoin d’être confortée par un titre quel qu’il soit. Ceci étant, le juste titre peut avoir une incidence sur le délai fixé pour prescrire. Ce délai sera dans ce cas non pas de quinze ans mais seulement de dix ans.
B. - La prescription abrégée de dix ans
L’article 828 alinéa 1 du code civil stipule que « Si la possession est exercée de bonne foi et en vertu d’un titre sur un immeuble ou sur un droit réel immobilier, la prescription acquisitive est de dix ans ».Pour bénéficier du délai abrégé de dix ans, la possession doit être faite de bonne foi et en vertu d’un juste titre. Ces deux conditions sont bien sûr cumulatives, aussi le possesseur d’un immeuble ne bénéficiera de la prescription abrégée qu’à condition de pouvoir invoquer un juste titre et d’être de bonne foi. Si l’une ou l’autre de ces deux conditions manque, il ne pourra pas prescrire.
Il faut entendre par juste titre l’acte juridique qui aurait transféré à l’acquéreur la propriété de l’immeuble, s’il avait émané du véritable propriétaire. La personne qui a contresigné l’acte transferant la propriéte de l’immeuble ou du droit reeel immobolier n’est pas le véritable propriétaire à l’instar par exemple de celui qui vend un apartement alors qu’il n’en est que locataire. L’acte doit en outre émaner d’une personne qui n’est pas propriétaire de la chose ou le titulaire du droit à prescrire et d’autre part cet acte doit être publié et ce conformément à l’article 828 alinéa 2 du code civil.
La possession d’un juste titre ne suffit pas pour bénéficier du délai abrégé de dix ans encore faut-il que le possesseur soit de bonne foi. La bonne foi tient au fait que le possesseur a eu la conviction qu’il a traité avec le véritable propriétaire. En outre l’article 824 alinéa 3 du code civil dispose expressément que la bonne foi est présumée jusqu'à preuve contraire. Il découle de cette présomption qu’il revient à celui qui excipe de la mauvaise foi du possesseur d’en rapporter la preuve. Si par contre le possesseur savait qu’il contractait avec une personne qui n’est pas titulaire du droit transmis ,il sera considéré de mauvaise foi et ne pourra dès lors bénéficier de la courte prescription mais sera recevable à exciper de la prescription de droit commun de quinze ans.
C. - La prescription des droits successoraux
Le code civil a expressément évoqué La prescription des droits successoraux. L’article 829 dispose que « Dans tous les cas, on ne peut prescrire les droits successoraux que par une possession de trente trois ans ».Le principe est donc qu’un cohéritier propriétaire indivis peut mettre en œuvre la prescription acquisitive si sa possession remplit les conditions déjà énoncées. La seule condition supplémentaire imposée par la loi est que la possession s’étale sur une période de trente trois ans au lieu de quinze ans.la prescription peut bien sûr être opposée aux autres cohéritiers indivis.
Si donc durant trente trois ans le cohéritier exerce sur un immeuble ou un droit réel immobilier une possession conforme aux exigences de la loi (possession paisible, publique, continue, non interrompue, non précaire et non équivoque) sans que les autres cohéritiers ne se soient ni opposés à cette possession ni protestés, il pourra revendiquer l’immeuble indivis et en devenir le propriétaire exclusif par prescription acquisitive.
Après des hésitations, la Cour suprême s’est rangée à ce principe. Dans un premier temps cette haute juridiction rejetait systématiquement les pourvois tendant à reconnaître la prescription acquisitive sur un bien indivis issu d’une succession tantôt au motif que la possession d’un bien successoral au détriment des autres héritiers est entaché d’équivoque du fait de l’existence d’un obstacle moral interdisant au cohéritier de réclamer ses droits sur la succession au sens de l’article 316 du code civil( Chambre foncière, 2e section, 31/05/2000, arrêt n° 197177 , Revue de la cour suprême ,numéro spécial , 2014,tome2,p.367 ; Chambre foncière, 3e section, 12/04/2006, arrêt n° 349406 , Revue de la cour suprême ,numéro spécial , 2014,tome2,p.423), tantôt au motif que la prescription ne court point entre représentant et représenté, et tantôt au motif que la possession d’un bien indivis implique la permission des autres cohéritiers et que la non revendication par ces derniers de leurs droits peut être justifié par la relation familiale et qu’en tout état de cause on ne peut priver un héritier de ses droits successoraux ( Chambre des affaires familiales, 18/07/2001, arrêt n° 257099 ,Revue de la cour suprême ,numéro spécial , 2014,tome2,p.546) .
Cette jurisprudence de la Cour suprême qui ouvre aux cohéritiers une action perpetuelle en revendication des biens successoraux quant bien même l’un des héritiers peut exciper d’une possession régulière remplissant toutes les conditions sus citées, est sujette à critique. Tout d’abord interdire au cohéritier possesseur du bien indivis d’évoquer l’usucapion est non conforme à la loi puisque l’article 829 du code civil permet expressément l’acquisition d’un bien successoral par prescription.
En outre juger que les droits successoraux sont imprescriptibles du fait qu’il existe un obstacle moral tenant aux relations familiales des cohéritiers et que cet obstacle transforme la possession en une possession exercé par pure tolérance , est contraire à la lettre et à l’esprit de l’article 316 du code civil .En effet ce texte évoque la prescription des obligations et dispose que la prescription ne court point toutes les fois « qu’il ya un obstacle dûment justifié qui empêche le créancier de réclamer sa créance.
Il est difficile de croire qu’un cohéritier soit empêché de réclamer son droit successoral pendant trente trois ans. En outre il n’ya aucune raison de faire une distinction entre un propriétaire titré qui est dépossédé de son bien par le jeu de la prescription acquisitive et un propriétaire en indivision fut-il un héritier. Ce sont ces contradictions qui ont amené la Cour suprême à procéder à un revirement spectaculaire dans son approche de l’usucapion en matière de droits successoraux. La nouvelle jurisprudence pose le principe que la prescription acquisitive s’applique à l’encontre de tous les titres et qu’il n’est demandé à celui qui excipe de cette prescription que la preuve d’une possession réunissant les conditions légales. Quant à la prescription des droits successoraux et la question de l’obstacle moral qui gèlerait le cours de cette prescription elle changea l’ancienne jurisprudence et a jugé que les droits successoraux relèvent par nature de relations familiales et par conséquent n’ont aucune influence sur la faculté de prescrire car sinon on serait devant un droit de revendication perpétuel (Chambre foncière, 17/01/2007, arrêt n° 384565, Revue de la cour suprême, numéro spécial, 2014, tome2, p.434).
De tout ce qui précède, il apparaît que la prescription acquisitive, bien que fermement encadrée, est un mécanisme qui permet à un possesseur d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier d’en devenir le propriétaire au détriment du véritable propriétaire. Aussi tout propriétaire doit être vigilent afin d’éviter ce qu’on peut raisonnablement qualifier « d’expropriation pour cause de possession privée ».