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Timestamp: 2016-10-23 06:16:15+00:00
Document Index: 153153381

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 8', 'art. 144', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 51', 'art 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 107', 'art. 105', 'art. 253', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 264', 'ATF ', 'art. 264', 'art. 259', 'art. 264', 'art. 267', 'art. 267', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 53', 'art. 144', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 66']

4A_557/2012 (07.01.2013)
X.________, repr�sent�e par Me Pierre Heinis,
Y.________, repr�sent�e par
arri�r�s de loyer,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel, Cour d'appel civile, du 16 ao�t 2012.
Par contrat du 19 juin 2006, X.________ (la bailleresse) a c�d� � V.________ (la locataire, qui a d�sormais pour nom Y.________) l'usage d'un appartement en duplex dans l'immeuble sis rue du ... � Neuch�tel, moyennant un loyer mensuel de 2'200 fr. auquel s'ajoute 250 fr. pour les frais accessoires. Par contrat s�par� conclu � la m�me date, X.________ a �galement c�d� � Y.________ l'usage d'une place de stationnement pour un loyer net mensuel de 110 fr. Le montant total � payer s'�levait donc � 2'560 fr. par mois (2'200 fr. + 250 fr. + 110 fr.). La relation contractuelle nou�e entre les parties prenait effet le 1er octobre 2006 et arrivait � �ch�ance le 30 septembre 2007; sauf r�siliation donn�e six mois � l'avance, le bail se renouvelait ensuite tacitement pour une dur�e ind�termin�e, chacune des parties ayant la facult� de r�silier par avis signifi� six mois � l'avance pour le 31 mars, le 30 juin ou le 30 septembre de chaque ann�e.
Par lettre recommand�e du 29 septembre 2009, la locataire a r�sili� le contrat pour le 30 octobre 2009, date qu'elle a rectifi� par la suite en pr�cisant qu'elle visait le 31 octobre 2009.
Lorsque la locataire a quitt� les lieux en octobre 2009, la bailleresse a �tabli un rapport de remise de l'appartement faisant �tat de diff�rents d�fauts qui seraient imputables � la locataire, �tant observ� que les documents r�dig�s lors de l'emm�nagement et sign�s par les deux parties �tablissaient que l'appartement �tait alors en bon �tat. Y.________ a refus� de signer ce rapport. La bailleresse a fait �tablir un constat par un notaire le 9 novembre 2009. Elle a fait proc�der ensuite � divers travaux de remise en �tat.
Par demande du 12 juillet 2010, pr�c�d�e d'une vaine tentative de conciliation, la bailleresse a ouvert action � l'encontre de la locataire devant le Tribunal civil du district de Neuch�tel, r�clamant � cette derni�re la somme de 20'000 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le jour du d�p�t de la demande. Elle a fait valoir que le bail ne pouvait �tre r�sili� que pour la prochaine �ch�ance contractuelle, � savoir le 31 mars 2010, et que la locataire lui �tait redevable des sommes convenues jusqu'� cette date. Par ailleurs, elle a demand� le remboursement de diverses factures de r�parations qui, selon elle, avaient �t� rendues n�cessaires par des d�g�ts imputables � la locataire.
La locataire s'est oppos�e � la demande en totalit�. Elle a conclu reconventionnellement � ce que sa partie adverse soit condamn�e � lui payer la somme de 2'288 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 1er octobre 2009 en raison d'une r�duction de loyer qui lui serait due pour de pr�tendus d�fauts de la chose lou�e; elle a demand� �galement le remboursement d'une facture d'�lectricit�, s'�levant � 158 fr.75, qui se rapporte � la p�riode du 1er janvier au 31 mars 2010 (appel�e dans la proc�dure " facture A.________ ").
La bailleresse a conclu � l'irrecevabilit� et subsidiairement au rejet de la demande reconventionnelle.
Statuant par jugement du 16 septembre 2011, le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a admis la demande principale et rejet� la demande reconventionnelle. En cons�quence, il a condamn� la locataire � payer � la bailleresse la somme de 20'000 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 12 juillet 2010, mettant � la charge de la premi�re les frais et d�pens de la proc�dure.
Statuant sur appel de la locataire, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal neuch�telois, par arr�t du 16 ao�t 2012, n'a admis que partiellement la demande principale et a �galement admis partiellement la demande reconventionnelle (pour la facture A.________), fixant � 7'997 fr.45 avec int�r�ts � 5% d�s le 12 juillet 2010 la somme due par la locataire � la bailleresse.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appr�ciation des preuves, une violation des art. 8 CC, 264 et 267 CO, ainsi que de l'art. 144 de l'ancien Code de proc�dure civile neuch�telois, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � ce que sa partie adverse soit condamn�e � lui verser la somme de 20'000 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 12 juillet 2010; subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale.
L'intim�e propose le rejet du recours, pour autant qu'il soit recevable.
1.1 Interjet� par une partie qui a succomb� partiellement dans ses conclusions en paiement et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de droit du bail (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Si la recourante entend se plaindre d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves, elle doit motiver ce grief d'une mani�re r�pondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Si le Tribunal f�d�ral admet le recours, il peut statuer lui-m�me sur le fond ou renvoyer l'affaire � l'autorit� cantonale pour qu'elle prenne une nouvelle d�cision (art. 107 al. 2 LTF).
2.1 Il r�sulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu, par deux actes s�par�s, un contrat de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO, portant d'une part sur un appartement (donc une habitation au sens de la loi) et, d'autre part, sur une place de stationnement.
Alors que le bail �tait prolong� pour une dur�e ind�termin�e, la locataire a donn� cong� sans respecter le d�lai de pr�avis et le terme convenus (cf. art. 266a al. 1 CO). Il en r�sulte, vu les clauses contractuelles, que la r�siliation ne peut d�ployer ses effets qu'au 31 mars 2010 (cf. art. 266a al. 2 CO). La locataire reste donc en principe tenue de payer les sommes mensuelles convenues jusqu'� cette date.
Selon l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose sans observer les d�lai ou terme de cong�, est n�anmoins lib�r� de ses obligations envers le bailleur s'il lui pr�sente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre �tre dispos� � reprendre le bail aux m�mes conditions.
Pour que le locataire soit lib�r�, il est donc essentiel que le successeur propos� soit pr�t � reprendre le bail aux m�mes conditions. L'id�e sous-jacente est que le bailleur doit se trouver dans la m�me situation que celle qui aurait �t� la sienne si le bail s'�tait poursuivi avec le m�me preneur (arr�t 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4, in SJ 2010 I p. 491; cf. �galement ATF 117 II 156 consid. 3b p. 159 s.). Le locataire de remplacement doit donc accepter les locaux dans l'�tat o� ils se trouvent; il ne peut pr�tendre � leur remise en �tat que si le locataire sortant �tait en droit de la r�clamer (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, n� 5.3.2 p. 615).
En l'esp�ce, si la locataire a articul� le nom d'un successeur, elle a �t� dans l'incapacit� de fournir des coordonn�es permettant de joindre une personne dispos�e � reprendre le bail. Il n'est donc pas �tabli, dans ce premier cas, qu'elle ait donn� � la bailleresse l'occasion de conclure un nouveau bail aux m�mes conditions. Ce point n'est d'ailleurs pas contest�.
La locataire invoque ensuite le cas d'un couple qui �tait dispos� � reprendre l'appartement, mais pas dans l'�tat o� il se trouvait. Ces personnes n'�taient en cons�quence pas dispos�es � reprendre le bail " aux m�mes conditions " au sens de l'art. 264 al. 1 CO. Dans la mesure o� elles demandaient des travaux de nettoyage, il est clair que l'intim�e ne pouvait pas les r�clamer � la bailleresse, puisque les travaux de nettoyage lui incombaient (art. 259 CO). Elle ne pouvait pas non plus r�clamer la r�paration de d�g�ts qui lui sont imputables, tels que ceux qui ont �t� constat�s. D�s lors que le couple exigeait une remise en �tat de l'appartement, il faut constater qu'il n'�tait pas dispos� � conclure un bail aux m�mes conditions, c'est-�-dire � occuper les locaux comme l'aurait fait l'intim�e jusqu'au 31 mars 2010. En ne tenant pas compte du fait que ce couple r�clamait une remise en �tat, la cour cantonale a viol� l'art. 264 al. 1 CO.
Partant, il faut constater que la locataire n'a pr�sent� aucun successeur dispos� � conclure un bail aux m�mes conditions, de sorte qu'elle reste tenue de payer les sommes convenues (2'560 fr. par mois) jusqu'� l'�ch�ance contractuelle (le 31 mars 2010), d'o� un solde � payer de 12'800 fr. (2'560 fr. pendant les cinq mois courant de novembre � mars).
2.2 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'�tat qui r�sulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit v�rifier l'�tat de la chose et aviser imm�diatement le locataire des d�fauts dont celui-ci r�pond (art. 267a al. 1 CO). Il appartient ainsi au locataire de prendre en charge les d�g�ts qui exc�dent l'usure normale de la chose. L'usure normale de la chose est fonction de sa destination et s'appr�cie sur la base de tabelles d�terminant la dur�e de vie moyenne des installations, m�me s'il reste possible d'apporter des preuves concr�tes. Il s'ensuit que le locataire doit supporter les frais de r�paration de l'installation qui est affect�e d'un d�faut d� � l'usage anormal de la chose lou�e; il ne r�pond cependant pas de la valeur � neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la d�pr�ciation de la chose due � l'�coulement du temps, le fardeau de la preuve incombant au bailleur (arr�t 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 365; sur l'usage de la tabelle: cf. �galement arr�t 4C.131/1995 du 15 novembre 1995 consid. 2, in SJ 1996 p. 322).
Il sied maintenant d'examiner chacun des postes du dommage qui reste litigieux devant le Tribunal f�d�ral. Il convient cependant d'observer que certains postes ne sont plus discut�s, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir. Tel est le cas d'une premi�re facture du peintre B.________, du 7 mars 2010, s'�levant � 904 fr.90, qui a �t� mise � la charge de la locataire � raison de 518 fr., de la facture de robinetterie de 326 fr.80, dont la locataire a �t� tenue redevable, et des frais de constat, par 600 fr., que la locataire a �t� condamn�e � r�gler.
Ainsi, les montants mis � la charge de la locataire qui ne sont plus discut�s s'�l�vent � 1'444 fr.80 (518 fr. + 326 fr.80 + 600 fr.).
2.2.1 En ce qui concerne la seconde facture du peintre B.________, du 7 mars 2010, s'�levant � 1'240 fr., la recourante soutient que ce montant aurait d� �tre mis � la charge de la locataire en totalit�.
La cour cantonale a constat� que le constat notari� ne parlait de taches et de trous grossi�rement rebouch�s qu'� propos du salon. Elle a ainsi uniquement pris en compte les travaux de peinture relatifs � cette pi�ce, par 244 fr.25, puis r�duit ce montant en vertu de l'amortissement depuis l'entr�e en jouissance, pour parvenir � un reliquat de 140 fr. pouvant �tre mis � la charge de la locataire.
On ne voit pas ce qu'il y aurait d'arbitraire � croire le constat dress� par le notaire (pour la d�finition de l'arbitraire: cf. ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379 s.; 138 IV 13 consid. 5.1 p. 22; pour le cas particulier de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves: cf. ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9). Il doit �tre rappel� qu'il incombe � la partie qui invoque l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves d'en faire la d�monstration par une argumentation pr�cise r�pondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). En l'esp�ce, il ne ressort pas de l'argumentation de la recourante que le notaire aurait constat� la pr�sence de taches ou de trous mal rebouch�s dans d'autres pi�ces ou que ce fait - contrairement aux constatations du notaire - ressortirait du r�sultat univoque de l'appr�ciation des preuves. On ne voit donc pas que la cour cantonale ait statu� arbitrairement en concluant que les d�g�ts ici en cause n'affectaient que le salon. Quant � la r�duction due � la d�pr�ciation r�sultant de l'�coulement du temps, elle est - comme on vient de le voir - conforme � la jurisprudence. La recourante ne discute d'ailleurs pas les chiffres intervenant dans ce calcul (cf. art. 42 al. 1 et 2 LTF). Il faut donc s'en tenir au montant admis par la cour cantonale, soit 140 fr.
2.2.2 La recourante conteste �galement le montant retenu par la cour cantonale sur la facture du menuisier C.________ dat�e du 26 avril 2010 et s'�levant � 5'454 fr.25.
La contestation de la recourante ne porte que sur le poste de vitrification et pon�age du parquet, soit 4'062 fr.20 (106,9 m2 � 38 fr.). Il est reproch� � la cour cantonale de n'avoir pris en compte que la surface du salon (36,9 m2) et d'avoir admis une long�vit� de l'installation de dix ans.
Il ressort effectivement de l'arr�t attaqu� que la cour cantonale n'a pris en compte que la surface du salon. On ne parvient cependant pas � comprendre, en lisant son arr�t, pourquoi elle s'est limit�e � cette seule pi�ce. Elle a not� que le constat authentique rel�ve des trous, des taches et des traces de talons de chaussures dans la chambre nord-ouest au rez-de-chauss�e, des griffures et des traces de talons de chaussures dans la chambre nord-est, tandis qu'au premier �tage dans la chambre nord-est, le parquet �tait griff�. On ne voit d�s lors pas pourquoi la cour cantonale a admis que seul le salon avait subi ces d�g�ts. Cette constatation de fait, qui semble en contrari�t� avec le constat du notaire, doit donc �tre qualifi�e d'arbitraire.
S'agissant de la long�vit�, la cour cantonale s'est r�f�r�e � la tabelle d'amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires (LACHAT, op. cit., p. 869 ss). Elle a cependant perdu de vue - ce qui est �galement arbitraire - que la dur�e de dix ans ne concerne que les travaux de vitrification, et non pas les travaux de pon�age. Le menuisier, entendu comme t�moin, a affirm� que le pon�age ne devait �tre effectu� que tous les vingt ans et il n'y a aucune raison d'�carter cette affirmation. Comme les constatations cantonales (� l'instar de la facture) ne permettent pas de distinguer entre les frais de pon�age et ceux de vitrification, il y a lieu de r�partir la somme de 4'062 fr.20 par moiti� et de retenir, en arrondissant les chiffres, qu'il faut mettre � la charge de la locataire 1'421 fr. pour la vitrification (70% de 2'030 fr., d�lai de long�vit� de dix ans) et 1'725 fr. pour le pon�age (85% de 2'030 fr., d�lai de long�vit� de vingt ans), soit un total de 3'146 fr.
Comme le d�montage et la remise des plinthes, factur�s 535 fr., �taient n�cessaires pour faire ces travaux, il y a lieu de mettre cette somme � la charge de la locataire en consid�rant que le travail �tant d�j� n�cessaire pour la vitrification, donc tous les dix ans. On retiendra ainsi 70% de 535 fr., soit 374 fr. en chiffres ronds.
2.2.3 Ainsi, la somme totale due par la locataire en relation avec les d�g�ts qui exc�dent l'usure normale se d�compose de la mani�re suivante:
- 518 fr. pour la premi�re facture du peintre B.________
- 374 fr. pour l'enl�vement et la remise des plinthes
Si on ajoute � cette somme les 12'800 fr. correspondant au montant d� pour la p�riode de novembre 2009 � mars 2010, on parvient � un total de 17'904 fr.80.
2.3 La cour cantonale a admis, sur demande reconventionnelle, que la bailleresse devait rembourser la facture de l'entreprise d'�lectricit� pour la p�riode de janvier � mars 2010, soit 158 fr.75, ce que la recourante conteste.
Dans la perspective de l'art. 53 LTF, il faut pr�ciser que l'on ne se trouve plus en pr�sence d'une demande reconventionnelle, mais seulement d'une cr�ance compensatoire invoqu�e par l'intim�e pour r�duire le montant de la cr�ance que la recourante fait valoir.
Il ressort des constatations cantonales (et des pi�ces mentionn�es) que la locataire avait conclu un contrat d'abonnement avec l'entreprise d'�lectricit� A.________. La question d�battue est de savoir si la locataire avait ou non r�sili� ce contrat d'abonnement et si oui pour quelle date. Il s'agit d'une question sans pertinence. En effet, si la locataire n'avait pas r�sili� le contrat d'abonnement, elle restait d�bitrice, sur la base de ce contrat, des prestations fournies par A.________; si elle avait r�sili� le contrat, l'entreprise A.________ ne pouvait plus rien lui facturer apr�s la date d'�ch�ance. S'il y a un litige � ce propos, il concerne le contrat d'abonnement, c'est-�-dire les relations entre la locataire et A.________. Pour la bailleresse, il s'agit d'une res inter alios acta. On ne voit pas � quel titre la bailleresse pourrait �tre redevable d'une facture fond�e sur un contrat conclu entre des tiers (la locataire et A.________). En admettant une obligation de rembourser de la recourante, la cour cantonale a viol� le principe de la relativit� des conventions. Ainsi, la cr�ance compensatoire doit �tre enti�rement rejet�e.
2.4 En relation avec les frais et d�pens de la proc�dure cantonale, la recourante reproche � l'autorit� pr�c�dente d'avoir viol� l'art. 144 de l'ancien Code de proc�dure civile neuch�telois. Tout en souhaitant compl�ter l'�tat de fait, elle pose en r�alit� une question - comme cela ressort de sa motivation - qui rel�ve de l'interpr�tation et de l'application de cette disposition cantonale. Or le recours en mati�re civile n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (art. 95 et 96 LTF; ATF 138 V 67 consid. 2.2 p. 69). Comme la recourante n'invoque aucune violation du droit f�d�ral, notamment pas l'interdiction de l'arbitraire (cf. art. 106 al. 2 LTF), ce grief est irrecevable.
Sur les sommes qui restent litigieuses devant le Tribunal f�d�ral, la recourante obtient gain de cause pour environ 80%. Les frais et d�pens seront donc fix�s selon cette cl� de r�partition (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
L'intim�e est condamn�e � payer � la recourante la somme de 17'904 fr.80 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 12 juillet 2010.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 1'500 fr., sont mis � la charge de l'intim�e � concurrence de 1'200 fr. et � la charge de la recourante � concurrence de 300 fr.
L'intim�e versera � la recourante une indemnit� de 1'200 fr. � titre de d�pens r�duits.
La cause est renvoy�e � l'autorit� cantonale pour fixer � nouveau les frais et d�pens de la proc�dure cantonale