Source: http://www.bdidu.fr/archive/2017/11/01/le-vendeur-devait-garantir-le-raccordement-de-la-maison-au-r-5991659.html
Timestamp: 2018-10-22 12:32:35+00:00
Document Index: 59026208

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Le vendeur devait garantir le raccordement de la maison au réseau d'assainissement communal - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la garantie décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination
00h57 02 nov. 2017
C'est ce que juge cet arrêt de la Cour de Cassation bien que l'acte mentionnait que l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.
"Vu l'article 1604 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 mars 2016), que, par acte authentique du 30 mai 2007, M. Daniel Z..., Mmes Sonia Z...et Céline Z...(les consorts Z...) ont vendu à M. X...et Mme Y...une maison à usage d'habitation ; que, se plaignant du non-raccordement au réseau d'assainissement, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement des travaux de raccordement et en réparation de leurs préjudices ;
Attendu que, pour rejeter leurs demandes, l'arrêt retient qu'il existait un raccordement non déclaré et incomplet du bien vendu au réseau d'assainissement communal, puisqu'il existait également une fosse septique, que M. X...et Mme Y...avaient acquis le bien en sachant que la conformité de ce raccordement n'avait pas été contrôlée et que la mairie n'en avait aucune trace, qu'ils en faisaient leur affaire et que le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance n'était pas démontré ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte authentique de vente stipulait que l'immeuble vendu était raccordé au réseau d'assainissement communal, ce dont il résultait que les vendeurs s'étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les consorts Z...à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X...et Mme Y...et rejette la demande de M. Daniel Z...;
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X...et Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Hicham El Berraze et Mme Lynda Y...de toutes leurs demandes ;
AU MOTIF QUE M. Z...rappelle que la maison en cause a été acquise par ses parents en 1968, sa mère y étant décédée, et que lui-même n'y a vécu que jusqu'à ses 20 ans, en 1975, et indique que les plans de la mairie révèlent que le bien est raccordé au tout-à-l'égout, lequel passe sous la propriété voisine, une école située au 33 bis de la rue. Il souligne que la pièce n° 6, produite par les acquéreurs qui fait état de l'existence d'une fosse septique étant située sous les toilettes, démontre que les eaux vannes s'évacuaient bien via le réseau communal et non dans cette cuve étanche. Il convient de rappeler les termes de la clause figurant dans l'acte de vente, sous le titre « raccordement au réseau d'assainissement » : « le vendeur déclare que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement communal et qu'il est relié à ce réseau. Le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement. L'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. Il est demeuré annexé aux présentes un courrier, ci-après littéralement rapporté, émanant de la mairie de Bezons, en date du 10 mai 2007 : ‘ ‘ Monsieur, je fais suite à votre courrier du 6 mars 2007, par lequel vous sollicitez des renseignements sur un raccordement au réseau d'assainissement à l'adresse suivante : ...(AH 301). Je vous informe que nous ne possédons pas d'archives à cette adresse. Vous trouverez ci-joint un plan du site. Egout unitaire dans la rue : diamètre 1500. Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées''. Les acquéreurs se sont plaints de l'absence de raccordement du bien au tout-à-l'égout. Toutefois, il résulte de la clause ci-dessus retranscrite que la déclaration de M. Z...selon laquelle le bien était raccordé au tout-à-l'égout pouvait être immédiatement confrontée à la réponse de la mairie qui ne possédait aucun élément sur ce raccordement, étant observé de surcroît qu'aucun contrôle de la conformité de celui-ci n'avait eu lieu, ce qui démontre que les acquéreurs n'attachaient qu'une importance toute relative à cette question. Par ailleurs, aucune expertise du réseau d'évacuation des eaux usées et pluviales du bien n'a été réalisée. Le seul élément objectif sur cette question centrale est la réponse que les services techniques de la mairie de Bezons ont adressé à Mme Y..., et plus particulièrement les plans et annotations qui l'accompagnaient lesquels révèlent :- sur le plan de l'état actuel du bien, qu'il existait certes une fosse septique (à vidanger selon le technicien de la mairie) mais également un tuyau de diamètre 150 partant de la maison pour les eaux ménagères, allant vers un regard (dit « obsolète »), regard lui-même raccordé (raccordement non déclaré) via un tuyau de diamètre 100 au réseau d'assainissement collectif qui traverse le groupe scolaire voisin,- sur le plan de l'état futur du bien, il est prévu de créer un regard contre la maison, une collecte générale de toutes les eaux (eaux pluviales, eaux usées, eaux vannes), via un tuyau de diamètre 150, qui rejoint l'ancien regard à reconstruire, à partir duquel part un nouveau tuyau de diamètre 150 qui rejoint le réseau communal. Les deux attestations versées aux débats par les acquéreurs ne sauraient être retenues dans la mesure où elles ne contiennent pas la mention selon laquelle leur auteur est informé de la production de son témoignage en justice, étant observé que les dires de M. A...(qui résultent des questions qu'il aurait posées au voisinage), sont contredits par le plan de l'état actuel du réseau tel que dressé par la mairie, un raccordement au tout-à-l'égout existant fut-il incomplet. Les éléments dont dispose la cour ne permettent donc pas de considérer que le bien vendu n'était pas du tout relié au réseau d'assainissement communal. Il en résulte en effet qu'il existait un raccordement non déclaré et incomplet puisqu'une fosse septique était également en fonction. Dans ces conditions, M. X...et Mme Y...ayant acquis en sachant parfaitement que la conformité de ce raccordement au tout-à-l'égout n'avait pas été contrôlée, que la mairie n'en avait aucune trace et qu'ils en faisaient leur affaire, ils seront déboutés de toutes leurs demandes, le manquement par les vendeurs à l'obligation de délivrance n'étant pas démontré. Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions. Il sera observé, de manière surabondante, que les acquéreurs n'ont pas rapporté la preuve du moindre dysfonctionnement du réseau d'évacuation tel qu'il existait, et qu'en conséquence, en l'absence de la moindre preuve d'un préjudice de jouissance, aucun élément ne justifiait qu'ils obtiennent une indemnisation de ce chef ;
1) ALORS QUE les vendeurs s'engagent, lorsque l'acte authentique de vente stipule que l'immeuble vendu est raccordé à un réseau d'assainissement communal, à délivrer un bien dont toutes les évacuations y sont directement raccordées ; qu'en l'espèce l'acte authentique de vente du 30 mai 2007 stipulait que le bien était desservi par un réseau d'assainissement communal et qu'il était relié à ce réseau (acte de vente, p. 11, § 4) ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter M. X...et Mme Y...de leurs demandes, que les vendeurs ont satisfait à leur obligation de délivrance dans la mesure où il existait un raccordement fût-il incomplet, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil ;
2) ALORS QUE les vendeurs s'engagent, lorsque l'acte authentique stipule que l'immeuble vendu est raccordé à un réseau d'assainissement communal, à délivrer un bien dont toutes les évacuations y sont directement raccordées ; qu'en affirmant, pour débouter M. X...et Mme Y...de leurs demandes, que les vendeurs ont satisfait à leur obligation de délivrance dans la mesure où il existait un raccordement partiel puisqu'une fosse septique était également en fonction, quand le contrat ne faisait nullement état de la présence d'un tel équipement, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil ;
3) ALORS QUE l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur, est une obligation de résultat ; qu'en l'espèce l'acte authentique de vente du 30 mai 2007 précisait que « le vendeur déclare que le bien objet des présente est desservi par un réseau d'assainissement communal et qu'il est relié à ce réseau. Le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement » (acte de vente p. 11, § 4) ; qu'en déboutant M. X...et Mme Y...de leurs demandes, au motif inopérant, qu'ils n'attachaient qu'une importance toute relative à cette question du raccordement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;
4) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente du 30 mai 2007 stipulait que « le vendeur déclare que le bien objet des présente est desservi par un réseau d'assainissement communal et qu'il est relié à ce réseau. Le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement » (acte p. 11, § 4) et que « l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » (acte, p. 11, § 4) ; qu'en retenant qu'il ressort de cette clause que M. X...et Mme Y...ont accepté que l'évacuation des eaux usées via le réseau communal d'assainissement puisse n'être que partielle et qu'ils ont déclaré faire leur affaire de l'absence de raccordement de la totalité des évacuations au réseau communal d'assainissement, la cour d'appel l'a dénaturée et a violé l'article 1134 du code civil."