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Timestamp: 2016-10-28 18:07:27+00:00
Document Index: 316662940

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 635', 'art. 665', 'art. 604', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 602', 'art. 635', 'art. 635', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 635', 'art. 665', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 26', 'art. 604', 'art. 216', 'art. 26']

134 I 26331. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit public dans la cause A., B et consorts contre Commune de Meyrin (recours en mati�re de droit public)
Art. 9 Cst.; art. 4 de la loi genevoise sur le logement et la protection des locataires (LGL); droit de pr�emption communal; promesse de cession de droits successifs. Les conditions de la cession ne sont pas suffisamment d�termin�es pour permettre l'exercice du droit de pr�emption de la commune (consid. 3). Faits � partir de page 264
Par acte authentique du 22 mars 2007, A. a promis-vendu � B. et consorts sa part d'indivision (1/5e ) dans une parcelle situ�e en 3e zone de d�veloppement, � Meyrin. Les parties s'engageaient � signer l'acte de vente entre le 1er ao�t et le 31 d�cembre 2008 (d�lai prolongeable), d�s l'entr�e en force d'un plan localis�, et d�s confirmation, dans ce plan, du prix de vente de 542 fr. le m2 pour un coefficient d'utilisation du sol de 1. La promesse de vente pr�cise que l'Etat de Gen�ve et la Commune de Meyrin disposent d'un droit de pr�emption en vertu de la loi g�n�rale du 4 d�cembre 1977 sur le logement et la protection des locataires (LGL; RSG I 4 05).
Le 24 avril 2007, le Registre foncier du canton de Gen�ve a refus� l'inscription d'un droit d'emption sur la part indivise de A., au motif que celle-ci ne constituait pas un immeuble et que le transfert de propri�t� n'�tait pas imm�diatement exigible.
Le 22 mai 2007, le Conseil d'Etat a fait savoir qu'il renon�ait � exercer son droit de pr�emption. En revanche, le 6 juin 2007, le Conseil municipal de la commune de Meyrin a d�cid� d'exercer ce droit, au prix de 100 fr. le m2. D�j� propri�taire de plusieurs terrains dans le p�rim�tre, la commune souhaitait r�aliser des logements d'utilit� publique au sens de la LGL; le prix convenu entre priv�s ne permettrait pas de construire de tels logements tout en respectant la volont� de cr�er un quartier exemplaire au niveau du d�veloppement durable.
Les promettants-vendeur et acqu�reurs ont recouru au Tribunal administratif genevois, en relevant que l'acte du 22 mars 2007 n'�tait pas assimilable � une vente ou une promesse de vente. L'exercice du droit de pr�emption apparaissait �galement disproportionn�, car le projet d'acquisition �tait destin� � la r�alisation de logements r�pondant aux besoins de la population; le prix de vente permettait une telle r�alisation, et correspondait au prix annonc� par le Conseil d'Etat pour la zone de d�veloppement 3.
Par arr�t du 27 novembre 2007, le Tribunal administratif a rejet� le recours. M�me si le contrat du 22 mars 2007 n'emportait pas transfert de propri�t�, le but recherch� �tait l'acquisition d'une partie du bien-fonds. L'exercice du droit de pr�emption communal reposait sur une base l�gale; il poursuivait un int�r�t public � la r�alisation de BGE 134 I 263 S. 265logements d'utilit� publique tels que projet�s par le Conseil d'Etat dans ce secteur. L'existence d'un projet priv� ne l'emportait pas sur la volont� de la commune de mieux planifier les constructions � venir. La question du prix propos� par la commune devrait �tre trait�e ult�rieurement, lors de la proc�dure d'expropriation.
A., B. et consorts forment un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire. Ils demandent l'annulation de l'arr�t du Tribunal administratif et de la d�cision du 6 juin 2007 de la commune de Meyrin, subsidiairement le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.
Le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevable le recours constitutionnel; il a admis le recours en mati�re de droit public et annul� l'arr�t cantonal et la d�lib�ration municipale.
3. Sur le fond, les recourants se plaignent d'une application arbitraire de l'art. 4 LGL. Selon eux, la promesse de vendre la part d'indivision de A. ne pouvait �tre assimil�e � une promesse de vente portant sur l'immeuble proprement dit. M�me si, comme le soutient la commune de Meyrin, le but des parties �tait d'�luder le droit de pr�emption communal, il n'existait aucun contrat dissimul� valable portant sur l'ali�nation d'une part d�termin�e du bien-fonds. A d�faut d'acte d'ali�nation, la commune ne pouvait pas exercer son droit de pr�emption. Par ailleurs, la confirmation de l'arr�t cantonal impliquerait le maintien de la d�lib�ration communale du 7 juin 2007, laquelle constate par erreur l'existence d'un droit de propri�t� de A. sur la parcelle. Enfin, l'exercice du droit d'expropriation selon l'art. 6 LGL serait impossible, faute de porter sur un objet d�termin�.
La commune de Meyrin rel�ve que la "promesse de vente" constituerait une promesse de cession de droits successifs au sens de l'art. 635 al. 2 CC, soumise � la forme �crite et conf�rant au cessionnaire une cr�ance au transfert des choses et droits re�us dans le partage. Le cessionnaire pourrait ainsi directement exiger le transfert de propri�t� apr�s le partage (art. 665 al. 1 CC), en requ�rant au besoin celui-ci sur la base de l'art. 604 CC. L'Etat ne pourrait plus intervenir par la suite pour exercer son droit de pr�emption. La construction juridique des intim�s aurait donc pour but d'�luder ce droit.
3.1 Il y a arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., lorsque la d�cision attaqu�e viole gravement une r�gle ou un principe juridique clair et BGE 134 I 263 S. 266indiscut� ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice ou de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction �vidente avec la situation de fait, si elle a �t� adopt�e sans motif objectif ou en violation d'un droit certain. Par ailleurs, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 131 I 57 consid. 2 p. 61 et la jurisprudence cit�e), ce qu'il appartient aux recourants de d�montrer en vertu de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 I 149 consid. 3.1 p. 153 et la jurisprudence cit�e).
3.2 La LGL a pour but de permettre � l'Etat d'encourager la construction de logements d'utilit� publique et d'am�liorer la qualit� de l'habitat, par le biais d'acquisitions de terrains, de financements de projets de constructions et de contr�le des loyers (art. 1 LGL). La loi instaure � cet effet un droit de pr�emption et d'expropriation en faveur de l'Etat et des communes (art. 2 LGL). Ce droit s'applique notamment aux biens-fonds situ�s en zone de d�veloppement (art. 3 LGL). Selon l'art. 4 LGL, le propri�taire qui ali�ne ou promet d'ali�ner avec droit d'emption un bien-fonds soumis au droit de pr�emption de l'Etat doit en aviser imm�diatement le Conseil d'Etat et la commune lors de la passation de l'acte notari�; le propri�taire et l'acqu�reur sont entendus. Conform�ment � l'art. 5 LGL, le Conseil d'Etat d�cide, dans les 60 jours, s'il renonce � exercer son droit, s'il entend acqu�rir le bien-fonds aux prix et conditions fix�s dans l'acte, ou s'il offre de l'acqu�rir aux prix et conditions fix�s par lui; dans ce dernier cas, si l'offre n'est pas accept�e, il peut recourir � la proc�dure d'expropriation conform�ment � l'art. 6 LGL. Si le Conseil d'Etat renonce � exercer son droit de pr�emption, la commune dispose ensuite d'un nouveau d�lai de 30 jours pour faire valoir les m�mes pr�rogatives.
3.3 L'art. 4 LGL ne contient pas de d�finition pr�cise des actes d'ali�nation soumis au droit de pr�emption. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, confirm�e par le Tribunal f�d�ral (arr�t 1P.767/1991 du 22 avril 1993), le terme d'ali�nation recouvre tout transfert volontaire de la propri�t� ou d'un droit, op�r� int�gralement ou partiellement � titre on�reux. Au regard des buts poursuivis par la loi, le droit de pr�emption de l'Etat ne doit en effet pas se limiter aux seuls actes de vente; il s'�tend � tous les actes de r�alisation assimilables � la vente (y compris en cas de r�alisation forc�e - cf. SJ 2005 I 545), � l'exclusion des ali�nations sans contre-prestation BGE 134 I 263 S. 267p�cuniaire, telles les donations mixtes (ATF 126 III 187 consid. 2b; arr�t 1P.767/1991 du 22 avril 1993, consid. 2b). Tel est �galement le sens de l'art. 216c al. 1 CO, selon lequel le droit de pr�emption l�gal peut �tre exerc� en cas de vente ainsi qu'� l'occasion de "tout autre acte juridique �quivalant �conomiquement � une vente" (ATF 126 III 187 consid. 2b). L'�l�ment d�terminant est la conclusion d'une convention visant au transfert de la propri�t� de l'immeuble contre une prestation p�cuniaire. Constituent notamment des cas de pr�emption, en droit priv�, la dation en paiement, les ench�res volontaires, les ventes conditionnelles dont le pr�empteur accepte les conditions et l'exercice d'un droit d'emption (STEINAUER, Les droits r�els, Berne 2002, tome 2, p. 146 et les exemples cit�s).
3.4 La promesse de vente du 22 mars 2007 porte non pas sur un immeuble proprement dit, mais sur les droits indivis de A., pour 1/5e, sur la parcelle qu'il d�tient actuellement en main commune avec les autres membres de l'hoirie (art. 602 al. 2 CC). La promesse a �t� pass�e en forme authentique et avec l'accord des co-h�ritiers, mais ces deux formalit�s n'�taient pas n�cessaires puisqu'il ne s'agissait que d'une cession de droit au sens de l'art. 635 CC - et non d'une vente immobili�re -, qui n'obligeait que le c�dant (art. 635 al. 2 CC), raison pour laquelle l'inscription d'un droit d'emption a �t� refus�e par le Registre foncier. L'acte du 22 mars 2007 n'a donc pas pour but de transf�rer imm�diatement aux acheteurs la propri�t� d'une part de l'immeuble. Selon l'art. 4 LGL, le droit de pr�emption de l'Etat peut aussi s'exercer en cas de promesse d'ali�nation, contrairement � la solution qui pr�vaut en droit priv� (ATF 85 II 572 consid. 4 p. 578); il faut toutefois pour cela qu'un droit d'emption ait �t� convenu. Si une clause de ce type existe bien dans la promesse de cession, l'inscription d'un tel droit a �t� refus�e par le registre foncier, faute de porter sur un immeuble. Les conditions pos�es par la loi (ali�nation ou promesse d'ali�nation avec octroi d'un droit d'emption) ne sont donc pas r�alis�es.
3.5 Pour qu'une promesse de cession puisse, au regard du texte et du but de la loi, �tre assimil�e sans arbitraire � une ali�nation on�reuse, il faudrait � tout le moins que l'objet, les conditions et le prix de vente ult�rieurs en soient d�j� pr�cis�s. Tel n'est pas non plus le cas en l'esp�ce.
La cession de droit successif � un tiers (art. 635 al. 2 CC) conf�re � ce dernier un droit personnel � la d�livrance des biens re�us par le BGE 134 I 263 S. 268c�dant dans le partage. Le cessionnaire n'acquiert pas la qualit� d'h�ritier, et il ne peut pas intervenir directement dans le partage. Le droit d'exiger le transfert de propri�t� ne peut donc pas �tre exerc� tant que le partage n'a pas eu lieu. Dans l'ignorance des expectatives dont dispose le c�dant, il n'est pas possible d'affirmer avec certitude que celui-ci pourrait se voir attribuer, � l'issue du partage, une partie au moins de l'immeuble concern� par la cession. La commune de Meyrin rel�ve que le cessionnaire pourrait obtenir l'inscription au registre foncier par voie judiciaire (art. 665 al. 1 CC); si cela est vrai pour une cession de droit successif, il n'en va pas de m�me pour une promesse de cession, soumise � certaines conditions. Selon les art. 4 et 5 de la promesse de cession, la signature de "l'acte de vente" est soumise � la condition que, entre le 1er ao�t et le 31 d�cembre 2008 (d�lai prolongeable), le plan localis� de quartier soit entr� en force et que le prix de 542 fr. le m2 soit atteint pour un coefficient d'utilisation de 1. Rien ne permet d'affirmer � l'heure actuelle que ces conditions - dont la r�alisation ne d�pend pas des parties au contrat - seront effectivement remplies dans le d�lai pr�vu. Par ailleurs, il n'est pas non plus exclu que la cession se fasse � un prix de vente inf�rieur, puisque le contrat pr�voit en son article 10 que le prix pourra �tre adapt� proportionnellement en cas de densit� plus faible fix�e dans le plan localis� de quartier. Ces diff�rents points ne seront r�gl�s que lors de la signature de l'acte de vente pr�vu � l'art. 4 de la convention.
3.6 Si les termes de la convention font clairement ressortir la volont� des cessionnaires d'obtenir � terme une partie des droits de propri�t� sur la parcelle en question, les conditions de la cession ne paraissent manifestement pas suffisamment arr�t�es pour permettre l'exercice du droit de pr�emption de l'Etat. Dans ces circonstances, il n'est pas soutenable d'assimiler une promesse de cession � une ali�nation au sens de l'art. 4 LGL. Le recours en mati�re de droit public doit par cons�quent �tre admis, sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs relatifs aux art. 26 et 27 Cst. ainsi qu'au principe de la proportionnalit�.
126 III 187,
art. 604 CC suite... ,
art. 216c al. 1 CO,
art. 26 et 27 Cst.