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Timestamp: 2020-05-31 01:32:44+00:00
Document Index: 187956726

Matched Legal Cases: ["l'article 15", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 15", 'arrêt ', "l'article 15", 'art. 7', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 22", "l'article 22", "l'article 22", "l'article 16"]

résiliation de bail avant date d'entrée dans le logement - Propriétaire et Locataire
résiliation de bail avant date d'entrée dans le logement
Nous avons signé le 13 sept un contrat de location pour une maison avec date d'entrée dans le logement au 12 déc soit 3 mois avant.
Mon conjoint est au RSA et à commencé une formation le 22 sept (ce qui ne supprime pas son droit au RSA) et moi j'ai été dans l'obligation de passer à mi-temps le 01 oct pour m'occuper de mon enfant suspecté d'autisme pour qui le cursus scolaire devient de plus en plus compliqué, d'où une perte importante dans nos revenus déjà précaire.
De ce fait, nous avons envoyé aux propriétaires de la maison notre résiliation de bail le 09 oct (réceptionné le 11 oct) avec un préavis d'un mois du fait du RSA.
Les propriétaires affirment que la date d'effet du contrat étant le 12 déc, le préavis ne commencera qu'au 12 déc, alors que nous, nous considérons que le préavis débute à la date de réception de notre lettre de résiliation en LRAR.
Les propriétaires considèrent donc que nous sommes redevable d'un mois de prévis à compter du 12 déc et nous, nous considérons que notre préavis court du 11 oct au 11 nov et à prit fin avant l'entrée prévu dans le logement... qui a raison et qui à tort?
13/11/2014, 19h36 #2
Votre préavis commence bien à la date de réception de la LRAR même si le bail n'a pas commencé !
Le préavis a débuté le 11 Octobre et est fini depuis le 11 Novembre bel et bien !
Il doit vous rembourser le Dépôt de garantie si vous l'avez versé puisqu'il n'y a pas eu de prise de possession des lieux et le bail n'a pas pris effet !
De plus rien ne l'empêche de relouer !
Par contre avez vous bien joint le justificatif de RSA ?
13/11/2014, 21h12 #3
Le propriétaire me parait de bien mauvaise foi.. certes ce n'est pas agréable de devoir refaire des frais d'annonce etc.. parce que les gens changent d'avis, mais en plus humainement dans ce cas, ce n'est pas une décision sans aucun motif, de ne pas prendre le logement..
13/11/2014, 21h34 #4
merci beaucoup!!! je me disais bien! oui on avait déjà évoqué le problème de mon petit garçon avec elle pendant la visite et la signature de l'état des lieux puisqu'il était présent... enfin, ce n'est pas vraiment le sujet lol mais elle savait bien que l'organisation était très délicate.
le fait est que je lui ai déjà remis un chèque correspondant à la moitié de la caution en garantie, soit 425 € et elle ne veut pas me le rendre, elle stipule dans la lettre qui m'est parvenue aujourd'hui en AR qu'elle a l'intention de l'encaisser au 12 décembre et que je lui suis redevable du reste du loyer!!!
je me suis dis que de toute façon, même si elle était dans ses droits et que je devais lui régler son mois de préavis, elle n'aurait pas le droit de l'encaisser avant le 1er janvier (date prévue d'encaissement des loyers dans notre contrat).
Comment je peux faire pour qu'elle accepte de me rendre le chèque et qu'elle ne l'encaisse pas? J'ai contacté ma banque mais les seuls motifs valables pour faire opposition sont perte ou vol... j'ai peur qu'elle l'encaisse et notre situation est déjà bien assez compliquée depuis le passage à mi-temps :-(
j'ai bien joint le justificatif concernant le RSA et elle ne remet pas en cause le préavis d'un mois... c'est bien sur la date du début de préavis que nous ne sommes pas d'accord... selon moi c'est le 11 octobre et selon elle c'est le 12 décembre
13/11/2014, 22h46 #5
elle stipule dans la lettre qui m'est parvenue aujourd'hui en AR qu'elle a l'intention de l'encaisser au 12 décembre et que je lui suis redevable du reste du loyer!!!
eh bien vous lui repondez dare dare par LRAR (bien sûr) que si jamais l'argent ne vous est pas reversé d'ici 8 jours, vous l'assignerez au Tribunal ! qu'elle contacte un avocat ou une association pour se faire expliquer les termes de l'article 15, ca deviendra peut etre plus clair pour lui ou elle ... vous pouvez ajouter que si elle encaisse quand meme le cheque, vous demanderez des dommages interets importants vu que cet encaissement vous met dans une Situation financiere critique et qu'il (ou elle) n'a qu'a relire la loi de facon precise pour se convaincre de votre bon droit.
je plussoie Marieke : votre preavis se Termine bien le 11 novembre puisque la reception de votre LRAR est datée du 11 octobre ==> aucune discussion possible sur le Sujet, ce bailleur ne connait pas la loi du 6 juillet 89. ne vous laissez pas faire, et sans réponse sous 8 jours, vous assignez au Tribunal du lieu du logement.
13/11/2014, 22h54 #6
Une petite question quelle est la date du chèque ??? la date où vous l'avez signé ou la date à laquelle elle allait l'encaisser ??
13/11/2014, 22h59 #7
Envoyé par laetitia90
pendant la visite et la signature de l'état des lieux
Comment avez vous pu faire un EDL d'entrée aussi tôt ? Le logement était vide ?
13/11/2014, 23h00 #8
Envoyé par ddom
peu Importe ddom, un cheque daté de janvier 2015 est encaissable immédiatement (donc en 2014).
de plus il semble alors que l'emetteur peut être penalisé par une amende => Paiement par chèque - Service-public.fr
13/11/2014, 23h05 #9
Ca a une grande importance au contraire.. parce que si le bénéficiaire accepte le chèque en sachant que la provision n'existe pas le jour de la remise, il est coupable de complicité d'émission de chèque sans provision.. une menace à faire valoir dans la lettre au propriétaire au besoin..
Toute personne qui, après l’émission d’un chèque et avec l’intention de porter atteinte aux droits d’autrui :
retire tout ou partie de la provision, par quelque moyen que ce soit : virement, transfert… ou
L’un des éléments constitutifs du délit est l’intention de porter atteinte aux droits d’autrui.
Ces faits peuvent être réprimés par une peine d'emprisonnement jusqu'à cinq ans et/ou une amende jusqu'à 375.000 euros (articles L .163-2 et L.163-7 du Code monétaire et financier).
13/11/2014, 23h07 #10
Ca a une grande importance au contraire.. parce que si le bénéficiaire accepte le chèque en sachant que la provision n'existe pas le jour de la remise, il est coupable de complicité d'émission de chèque sans provision..
et vous le prouvez comment ?
13/11/2014, 23h08 #11
il pourra toujours répondre qu'il n'a pas verifier les mentions du chèque, puisque un cheque de dépot de garantie est encaissable le jour de la signature du bail.
13/11/2014, 23h11 #12
@Marieke et Golfy
L'article que vous mettez concerne les cas où le préavis peut etre ramené a 1 mois .
Etes vous sure que l'on peut envoyer un préavis le 11/10 pour un contrat portant un début de bail le 12/12
Moi je pense qu'il y a rupture du contrat et que nous ne sommes pas dans le cas de preavis .
Mais ce n'est qu'un avis , car je sais que vous êtes des spécialistes (reconnus ) en ce domaine .
13/11/2014, 23h14 #13
En fonction de la lettre du propriétaire et de la date du chèque.. puisqu'il menace de mettre le chèque à l'encaissement ça prouve qu'il l'a en mains depuis longtemps et ne l'a pas présenté.. mais bon, depuis la quasi dépénalisation des chèques, c'est symbolique.. Je crains que ce propriétaire présente le chèque et que nos amis soient en bien mauvaise posture avec un problème d'interdiction bancaire s'ils ne peuvent pas honorer ce chèque.. Il n'y a pas de procédure d'urgence permettant d'éviter que le chèque soit présenté.. et les procédures sont longues et couteuses.. En plus la position de nos amis n'est pas bonne.. il faudrait trouver un arrangement amiable.. en effet selon un arrêt de la Cour de cassation de la troisième chambre civile en date du 12 juin 2001 les magistrats ont estimé que « les parties étaient tenues par le contrat depuis la date de sa conclusion et ne pouvaient s'en affranchir qu'aux conditions prévues par la loi ».
Le locataire ne peut donc, sauf revirement jurisprudentiel que je ne connais pas,donner congé à tout moment. En l'occurence le congé peut être donné mais le préavis ne court que du jour de prise d'effet du bail.. malheureusement.. Je pense que le plus efficace serait de tenter de passer des annonces par eux mêmes et trouver un locataire..
14/11/2014, 00h12 #14
Les conditions prévues par la loi c'est bien le préavis donné par LRAR même si le bail n'a pas commencé !
Cet arrêt indique que c'est la date de signature du bail qui engage les parties et que le locataire doit bien donner un préavis de 3 mois mais il prendra effet à date de réception de la LRAR ainsi que le prévoit l'article 15 !
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 juin 2001, 99-19.281, Inédit | Legifrance
U NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le pourvoi formé par M. Martial Y..., demeurant ..., ci-devant et actuellement ...,
en cassation d'un jugement rendu le 6 mai 1999 par le tribunal d'instance de Troyes, au profit :
1 / de Mme Nathalie X...,
2 / de M. Christophe X...,
demeurant ensemble15, route d'Arcis, 10700 Salon,
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 10 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Betoulle, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Betoulle, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu les articles 1134 et 1185 du Code civil, ensemble les articles 7 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le terme retarde l'exécution du bail qu'il affecte sans en différer la force obligatoire ; que le bail ne peut être révoqué que du consentement des parties ou pour les causes que la loi autorise ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Troyes, 6 mai 1999), statuant en dernier ressort, que M. Y..., propriétaire, a, par acte du 14 novembre 1997, donné à bail une maison aux époux X..., la date de prise d'effet du contrat étant fixée au 1er décembre 1997 ; que M. X... a adressé à M. Y... le 27 novembre 1997 un courrier recommandé lui indiquant qu'il renonçait à louer la maison ; que M. Y... a réclamé aux époux X... diverses sommes représentant des loyers ainsi que des charges de chauffage et d'électricité pour la période de préavis de trois mois ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les époux X... ne sont jamais entrés dans les lieux de sorte que le bail n'a pas reçu de commencement d'exécution, que les obligations des parties ne peuvent commencer à s'exécuter qu'à compter de la prise d'effet du bail, que M. Y... ne peut invoquer le non-respect des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé délivré par les locataires et exiger le paiement d'une somme équivalent à trois mois de loyer et le paiement des factures de fuel et d'électricité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties étaient tenues par le contrat depuis la date de sa conclusion et ne pouvaient s'en affranchir qu'aux conditions prévues par la loi, le Tribunal a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 6 mai 1999, entre les parties, par le tribunal d'instance de Troyes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Sens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille un.
Décision attaquée : tribunal d'instance de Troyes , du 6 mai 1999
Titrages et résumés : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Contrat de bail - Fixation de la prise d'effet à compter d'une certaine date - Renonciation du preneur à louer les lieux antérieure à cette date - Droit du bailleur d'exiger le paiement de charges et de trois mois de loyer.
Code civil 1134, 1185
Loi 89-462 1989-07-06 art. 7 et 15-1
Je ne lis nulle part que c'est 3 mois à partir de la date d'effet du bail
14/11/2014, 01h15 #15
Beh comme vous dites vous même ce qui régit l'accord entre les parties est la date de début du contrat.. principe de consensualisme.. Ceci étant les tribunaux d'instance sont très favorables aux locataires donc à tenter.. sur le principe voir le commentaire de l'ADIL pourtant archi favorable locataire..
Je ne dis pas que je suis moralement d'accord sur l'analyse...
http://www.ville-gigean.fr/upload/pr...UN_BAIL_1_.pdf
14/11/2014, 08h12 #16
Je ne pense pas que les conclusions de cet arrêt soient facilement transposables au cas visé ici. L'arrêt consacre le fait que la force obligatoire du contrat ne débute pas à sa prise d'effet mais dès sa signature, point sur lequel tout le monde est d'accord, mais il ne se prononce pas vraiment sur l'efficacité d'un congé donné dans les formes mais avant la prise d'effet du bail.
En l'occurrence si les locataires avaient donné congé dans les formes, on aurait pu constater leur condamnation ou pas, et sur quelle période.
14/11/2014, 08h39 #17
Je plussoie Pierrejacques11 et Marieke, le préavis est défini par les conditions de la loi, et est bien respecté. Si le justificatif du Rsa est joint, la durée de 1 mois est bien indiscutable.
En revanche, le chèque (même partiel) de dépot de garantie est encaissable dès la signature du contrat, et jusqu'à la date de fin du préavis, la bailleuse était en droit de l'encaisser tant que le contrat ,n'est pas terminé.
En revanche, en lisant la loi, j'ai du mal à me prononcer de manière claire sur le délai de restitution de la dite somme, sur laquelle la bailleuse dans votre cas ne peut rien prélever.
Voici les extraits de l'article 22 qui devraient répondre au problème:
. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
.../.... La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes..../...
Il semble y avoir 2 conditions pour que votre bailleur vous rende le dépôt de garantie:
1/ Que vous lui notifiez votre nouvelle adresse (par courrier RAR sous-entendu)
2/ Que l'état des lieu de sortie soit effectué
Ma compréhension, puisque vous avez fait un EDL d'entrée, est que légalement vous avez les clés. Ce n'est sans doute pas le cas, donc il faut à mon avis notifier (=envoyer un courrier RAR indiquant que nonobstant l'EDL d'entrée effectué), vous n'avez pas les clés, et que au sens de l'article 22 de la loi de 1989, les clés sont deja en possession de la bailleurse et que par conséquent le délai court dès la fin du courrier mettant fin au bail.
En résumé: Un courrier RAR indiquant le nouvelle adresse conformément a la loi de 1989 et indiquant que les clés étant en possession de la bailleuse, les délais de l'article 22 courent. Ce délais est de deux mois dans votre cas sauf à faire un état des lieux de sortie qu'elle en voudra certainement pas faire
14/11/2014, 11h34 #18
J'ai vu cela hier soir en effet avant plantage de mon ordi suite aux maintenances de la box je ne comprends pas leur interprétation non plus !
Pour le DG et sa restitution je suis partie sur le fait qu'ils n'avaient pas les clefs donc n'ont pu commettre aucune dégradation et le préavis est fini donc aucune dette , il serait logique qu'il soit restitué
Je ne comprends pas cet EDL fait par anticipation et non le jour de remise des clefs d'ailleurs !
14/11/2014, 11h36 #19
Je ne comprends pas cet EDL fait par anticipation
Moi non plus. c'est à éviter. Ca pose plus de porblèmes que ca en résout.
14/11/2014, 13h00 #20
Je me suis trompée... j'ai écrit "signature de l'état des lieux" à la place de "signature du bail"!!!
il n'y a pas eu d'EDL, nous avons visité la maison avec les anciens locataires dedans (qui quitteront le logement le 11 décembre). puis nous avons été dans une cafétéria dans la foulée pour signer le bail avec date d'entrée prévue le 12 décembre.
nous nous sommes revus avec la propriétaire pour lui transmettre les documents (fiches de paye, RSA, cautionnement...) avec un chèque de caution partielle correspondant à 50% du loyer (que j'ai daté du jour d'émission il me semble donc septembre) mais elle ne devait pas l'encaisser, elle le voulait juste en "garantie" en attendant qu'on entre dans le logement en décembre et elle nous a même proposé qu'elle encaisse 50% début janvier et 50% début février
je ne sais pas quoi faire... ni qui d'elle ou nous est dans ses droits
je n'ai pas les moyens financiers de saisir la justice si elle encaisse mon chèque (qui me mettra dans une situation vraiment très délicate avec ma banque)
après si je lui dois vraiment cet argent, je lui paierai (partiellement au 1er janvier pour la part de décembre et partiellement au 1er février pour la part de janvier) mais je ne veux pas me faire rouler car cette situation risque de nous ruiner. moi j'ai le sentiment qu'elle n'a pas le doit de nous réclamer cet argent dans la mesure où nous avons résilié 2 mois avant la date prévue... nous ne lui avons pas porté de préjudice
14/11/2014, 13h38 #21
" les conventions légalement formées tiennent lieu de loi a ceux qui les ont faites .Elles ne peuvent être
révoquées que de leur consentement mutuel où pour les causes que la loi autorise"
Vous vous etes engagé le 13 septembre a louer le bien le 12 décembre , cet engagement est irrévocable (cf article 1134) .
C'est a partir de cette date du 12 décembre que débute le bail ( par votre engagement du 13/9 )c'est donc a partir de cette date que ne peut
commencer le préavis .
Quand bien même vous auriez fait votre LR/AR au mois de septembre .
Vous êtes redevable de la location du 12/12 au 12/01 /2015 sauf si le propriétaire a trouvé un autre locataire .
14/11/2014, 15h01 #22
Je ne partage absolument pas la conclusion d'Eulid, et -a la lecture de votre dernier message-, je comprends donc, et la situation est plus 'normale', qu'il y a absence d'EDL (qui doit se faire en décembre) et absence de remise de clés.
Le second point de mon analyse, remise des clés, est deja acquis.
Ne reste légalement exigible donc QUE la notification de nouvelle adresse, certes d'aucune utilité, mais bel et bien inclus dans la loi.
Eulid,
Laetitia fait jouer la clause de fin de bail, contractuelle et légale. En quoi celle clause ferait partir le délai de préavis d'une autre date que celle de réception du courrier de notification? D'ou tenez-vous cette information?
.../...Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pourquoi appliquez vous autre chose que la loi (de 1989), alors que la loi impose de décompte?
14/11/2014, 15h03 #23
Pour comprendre pourquoi le départ du délai de préavis se ferait à partir de la de prise d'effet du bail, il faut se poser la question de savoir:
Qu'est-ce que la notion de résiliation?
14/11/2014, 15h08 #24
La loi ne parle nullement de résiliation, mais de congé, de délais de préavis.
Une résiliation (souvent judiciaire) n'entraine pas de préavis par exemple .
La résiliation, c'est autre chose, qui ne fait pas l'objet de l'article 16.
Je déplore que le titre du fil reprenne abusivement ce mot résiliation, que j'ai peut-etre (à vérifier) moi-même utilisé abusivement
Une résiliation arrête le bail.
Un congé ne l'arrête pas unilatéralement, mais y met fin de manière contradictoire.Ce qui se fait après un congé fait encore partie du bail (préavis, état des lieux, décompte, remboursement, etc..)
L'état des lieux ne fait pas débuter le contrat de bail, qui existe depuis plusieurs semaine, mais il fait débuter l'occupation.
Avant l’occupation, le contrat existe et produit ses effets: Paiement du dépôt de garantie, courriers d'échanges pour prévoir la date de l'état des lieux contradictoires, on peut même etre déja en désaccord avant même que d'occuper les lieux, et devoir faire intervenir un huissier pour faire l'EDL, conformément au bail et à la loi qui régit le bail.
14/11/2014, 15h33 #25
En Droit civil le terme de congés est utilisé pour qualifier notification du preneur à bail de son intention de résilier.
La loi fait bel et bien référence à la notion de résiliation.
Et le but de ma petite intervention était de réfléchir à la question de savoir pourquoi le délai du préavis débuterait à compter de la prise d'effet et non pas dès la réception du recommandé?
Maintenant, si vous voulez utilisez le terme de "congés" à la place de résiliation, why not, le raisonnement est le même.
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