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Timestamp: 2017-10-23 09:35:43
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH: Mieterhöhung durch “Typengutachten” begründbar | dieWohnungseigentümer.de
Die Beklagte ist Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg. Die Vermieterin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein “Typengutachten“. Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen.
Bild: © BrittaLangendorff/pixelio
Die Mieterin stimmte der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zu. Sie meint, das zur Begründung herangezogene Sachverständigen-gutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das Amtsgericht ist dem nicht gefolgt und hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der Vermieterin stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieterin hat das Landgericht zurückgewiesen.
Auch die Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin die formellen Anforderungen des § 558a BGB * erfüllt. Mit der nach dieser Vorschrift erforderlichen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.
BGH – Urteil vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09
AG Bad Homburg v. d. H. – Urteil vom 26. September 2008 – 2 C 1613/08
LG Frankfurt am Main – Urteil vom 21. April 2009 – 2-17 S 127/08
(Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs, Karlsruhe, den 19. Mai 2010, PM Nr. 105/2010)
Volltext beim BGH als pdf-Datei
Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten “Typengutachtens”.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB). Es kann dahingestellt bleiben, ob sich ein Mieter auf die formelle Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens berufen kann, wenn er – wie die Beklagte – ausdrücklich nicht anzweifelt, dass die vom Vermieter verlangte erhöhte Miete ortsüblich ist. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revision wirksam.
1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. erfolgte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 25. Januar 2008 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.
a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, Beschlüsse vom 5. Mai 1996 – 1 BvR 12/85, WuM 1986, 239; vom 14. Mai 1986 – 1 BvR 494/85, NJW 1987, 313 f.).
b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht zu Recht als erfüllt angesehen, denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und die Wohnung der Beklagten in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat.
Die von der Revision gegen das Gutachten vorgebrachten methodischen Einwände, der Sachverständige habe nur Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin zugrunde gelegt und zudem nur ein “Typengutachten” – ohne Besichtigung der Wohnung der Beklagten – erstellt, sind nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen. Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen (BT-Drs. 14/4553, S. 54 f.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 31; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 98, 100). Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558a BGB in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 88; MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 25; aA Mersson in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 558a BGB Rdnr. 6.5a).
2. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB (Kappungsgrenze, Wartefrist usw.) stehen zwischen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die Ortsüblichkeit der von der Klägerin geforderten Miete. Auf die von der Revision geltend gemachten inhaltlichen Mängel des Gutachtens kommt es daher nicht an.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) meint dazu:
„Formal mag es für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausreichen, wenn ein Vermieter sich auf ein so genanntes Typengutachten eines Sachverständigen beruft. Eine ganz andere Frage ist es aber, ob die so begründete Mieterhöhung auch inhaltlich in Ordnung ist. Hier sind Mietspiegel, insbesondere qualifizierte Mietspiegel, auf jeden Fall vorzuziehen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 122/09).
(Quelle: Pressemitteilung des DMB vom 19.05.2010)
Veröffentlicht in: Bundesgerichtshof, Gerichtsentscheidungen, Mietrecht, Mietvertrag, Rechtsprechung, Vermieter, vermietete Eigentumswohnung, VermietetesWohnungseigentum
Schlagwörter: Begründung, formelle Anforderungen, Mieterhöhung, ortübliche Vergleichsmiete, Sachverständigengutachten, Typengutachten
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