Source: http://www.bezrealitky.net/zmeny-v-oblasti-realit-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku/
Timestamp: 2019-08-24 11:00:11+00:00
Document Index: 15834484

Matched Legal Cases: ['§ 1309', '§ 1394', '§ 2201', 'Soud ', 'soud ', '§ 1012']

Změny v oblasti realit podle nového občanského zákoníku
Změny v oblasti nemovitostí podle nového občanského zákoníku
Nový občanský zákoník (NOZ), který nabyl účinnosti 1.1.2014, přináší řadu změn i v oblasti nemovitostí. Mezi jinými NOZ upravuje
* nájem nemovitosti
* záruční dobu na kupovanou nemovitost
* zřízení stavby na cizím pozemku
* přestavek
* sloučení stavby s pozemkem
* předkupní právo spolumajitelů
* předkupní právo rozdílných vlastníků stavby a pozemku
* údaje ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí)
* ochranu před podvodnými zápisy v katastru
* opuštěné nemovitosti (připadnou státu)
* sousedské vztahy
Zástavnímu právu jsou v NOZ věnovány § 1309 - § 1394. Ty upravují zástavní právo velmi podrobně a proto si vyžadují podrobné prostudování. Nový zákon je v této věci výhodný obzvláště pro věřitele.
Nájem nemovitostí je v NOZ upraven počínaje § 2201. Ke změnám došlo jak ve prospěch vlastníků nemovitostí, tak ve prospěch nájemců. Změny se týkají např. zvyšování nájemného, zrušení bytových náhrad atd.
Záruční doba na kupovanou nemovitost
V případě skrytých vad prodlužuje NOZ lhůtu na reklamaci kupované nemovitosti na pěl let od jejího nabytí. V ostatních případech se záruční doba nemění, ale její délku lze samozřejmě dohodnout smluvně.
Právo stavby se zřizuje ve prospěch stavebníka – osoby, která není vlastníkem pozemku. Stavebníka opravňuje mít na pozemku stavbu, na povrchu nebo pod povrchem. Předmětem tohoto práva může být jak stavba již zřízená, tak doposud nezřízená. Právo stavby se zřizuje na dobu dočasnou, ne delší než 99 let, bezplatně či za úplatu. Toto právo lze převádět, dědit a vydržet. Pokud se toto právo zřizuje smlouvou mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, pak vzniká vkladem smlouvy do katastru nemovitostí.
Vlastnické právo ke stavbě zřízené na cizím pozemku přechází na vlastníka pozemku. Vlastník pozemku musí osobě, která stavbu zřídila a jednala přitom v dobré víře, uhradit účelně vynaložené náklady vzniklé v souvislosti se zřízením stavby.
Majitel pozemku se může u soudu dovolat povinnosti zřizovatele tuto stavbu odstranit, a to na náklady zřizovatele stavby. Soud při rozhodování bere na zřetel to, zda zřizovatel stavby jednal či nejednal v dobré víře.
Pokud však vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a přesto ji bez zbytečného odkladu nezakázal a zřizovatel stavby jednal v dobré víře, pak má zřizovatel stavby právo požadovat po majiteli pozemku, aby pozemek převedl do jeho vlastnictví, a to za obvyklou cenu. Naopak, majitel pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby od něj pozemek odkoupil, rovněž za obvyklou cenu. V případě soudního sporu přiřkne soud pozemek zřizovateli stavby a zároveň rozhodne o povinností zřizovatele stavby zaplatit náhradu vlastníkovi pozemku.
Přestavek je část stavby přesahující na cizí pozemek. Pokud stavba na vlastním pozemku přesahuje na cizí pozemek jen malou částí a na malou část cizího pozemku, přejde zastavěná část cizího pozemku do vlastnictví majitele stavby. Musí být ovšem splněna podmínka, že vlastník stavby stavěl v dobré víře. Majitel stavby, který získá zastavěný cizí pozemek do svého vlastnictví tímto způsobem, je povinen původnímu vlastníku pozemku zaplatit za zastavěnou část obvyklou cenu.
Sloučení stavby s pozemkem
Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, včetně staveb zřízených na pozemku. Stavba se stává součástí pozemku, na kterém je zřízena. Výjimkou jsou některé typy staveb. Pokud je vlastník stavby současně vlastníkem pozemku pod touto stavbou, automaticky dochází ze zákona ke sloučení stavby a pozemku. Protože sloučením vznikne jeden celek, je možné provádět transakce pouze s pozemkem a není třeba uvádět, co se na pozemku nachází.
Ke sloučení stavby s pozemkem nedochází v případech, kdy k 1.1.2014 osoba, která má vlastnické právo k pozemku není totožná s osobou, která má vlastnické právo ke stavbě na tomto pozemku. Pozemek a stavba jsou pak v katastru nemovitostí evidovány samostatně.
NOZ zrušil zákonem dané předkupní právo spolumajitelů nemovitosti. To zaniklo k 1.1.2015. Nově ho lze zřídit smlouvou.
Předkupní právo rozdílných vlastníků stavby a pozemku
Pokud jsou vlastník stavby a vlastník pozemku dvě rozdílné osoby (stavba není součástí pozemku), pak se ze zákona vztahuje předkupní právo jak na pozemek tak na stavbu. Vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Při prodeji pozemku musí tedy jeho vlastník nabídnout pozemek k odkoupení majiteli stavby. Stejně tak při prodeji stavby musí její vlastník nabídnout stavbu k odkoupení majiteli pozemku. Pokud tak prodávající neučiní a svoji nemovitost prodá třetí osobě, může se vlastník, který má k prodávané nemovitosti předkupní právo svého práva na odkoupení dožadovat. V tom případě může ten, kdo nemovitost koupil, o ni přijít. Nevyužitím předkupního práva předkupní právo nezaniká. Využitím předkupního práva se stavba stává součástí pozemku.
Závaznost údajů ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí)
Závazný je údaj o nemovitosti, který je uveden ve veřejném seznamu, tj. katastru nemovitostí, a neznalost údajů zapsaných v katastru nemovitostí neomlouvá. Jinými slovy má se za to, že údaje zapsané v katastru jsou v souladu se skutečným právním stavem. Máte-li tedy jakákoli práva k nějaké nemovitosti, překontrolujte si údaje zapsané v katastru nemovitostí.
NOZ myslí i na situace, kdy údaje zapsané v katastru v souladu se skutečným právním stavem nejsou. Například v katastru je jako vlastník nemovitosti uvedená jiná osoba než skutečný vlastník. Pokud tato osoba prodá nemovitost třetí osobě, je ona zapsána jako vlastník nemovitosti. Původní skutečný vlastník, který v katastru nebyl vůbec uveden, se může domáhat změny zápisu v katastru, ovšem nejpozději do 3 let pokud o prodeji nemovitosti nevěděl. Pokud svoje právo původní skutečný vlastník neuplatní během této doby, stává se právoplatným vlastníkem nemovitosti osoba, která nemovitost koupila a skutečný původní vlastník o nemovitost přijde, ačkoli sám ji neprodal. Musí být samozřejmě splněna podmínka, že osoba, která nemovitost koupila, tak učinila v dobré víře.
Ochrana před podvodnými zápisy v katastru
Není již možné, aby zmocněnec jednal bez vědomí vlastníka nemovitosti. Při úkonech v katastru nemovitostí je zmocněnec povinen předložit úředně ověřenou plnou moc. Úřad o provedeném vkladu do katastru nemovitostí informuje nejen zmocněnce, ale také vlastníka nemovitosti. Vlastník nemovitostí je tak přímo úřadem informován o všech podaných návrzích vztahujících se k jeho nemovitosti.
Opuštěná nemovitost připadá státu
Opuštěná nemovitost připadá do vlastnictví státu. Za opuštěnou nemovitost se má taková nemovitost, ke které její vlastník nevykonává vlastnické právo po dobu 10 let. Jinými slovy, pokud se o nemovitost její vlastník nestará 10 let, pak zákon takovou nemovitost považuje za opuštěnou.
Sousedským vztahům se NOZ věnuje podrobněji než-li předchozí právní předpisy a některá práva a postupy se liší od dřívějších a zažitých. NOZ upravuje sousedské vztahy počínaje § 1012.
NOZ upravuje novým způsobem např. situace ohledně vnikání kouře, pachu, prachu, vody a dalších účinků na sousedův pozemek. Dále postup pro odstraňování částí rostlin a stromů přesahujících ze sousedova pozemku. Dále právo požadovat, aby soused nesázel stromy v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Zákon řeší také např. plody ze stromu spadlé na sousedův pozemek, které nově náleží majiteli pozemku (nejedná-li se o veřejný statek) atd. Změn v oblasti sousedských vztahů je mnoho.