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Timestamp: 2018-12-14 07:25:57+00:00
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 24 marzo 2014, n. 6882. Il nesso pertinenziale puo' essere costituito e puo' essere sciolto senza altro limite che quello derivante dalla volonta' del titolare del bene principale, giacche' l'atto di destinazione non imprime alla cosa secondaria un'indelebile qualitas iuris (il regime delle pertinenze, in base al quale gli atti e i rapporti giuridici aventi a oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, non puo' essere utilmente invocato quando la pertinenza sia stata separata dalla cosa cui era funzionalmente legata, con un autonomo atto di disposizione). Pertanto, sostenere che la circolazione separata del bene secondario espressamente disposta dal titolare della cosa principale sia invalida in ragione della pregressa destinazione, e' un non senso giuridico che contraddice frontalmente il disposto dell'articolo 818 c.c., comma 2. - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 24 marzo 2014, n. 6882. Il nesso pertinenziale puo' essere costituito e puo' essere sciolto senza altro limite che quello derivante dalla volonta' del titolare del bene principale, giacche' l'atto di destinazione non imprime alla cosa secondaria un'indelebile qualitas iuris (il regime delle pertinenze, in base al quale gli atti e i rapporti giuridici aventi a oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, non puo' essere utilmente invocato quando la pertinenza sia stata separata dalla cosa cui era funzionalmente legata, con un autonomo atto di disposizione). Pertanto, sostenere che la circolazione separata del bene secondario espressamente disposta dal titolare della cosa principale sia invalida in ragione della pregressa destinazione, e' un non senso giuridico che contraddice frontalmente il disposto dell'articolo 818 c.c., comma 2.
sentenza 24 marzo 2014, n. 6882
sul ricorso 31386-2007 proposto da:
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS) A RL, IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.;
avverso la sentenza n. 2729/2007 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 04/09/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/2014 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
(OMISSIS), comproprietaria per successione ereditaria di un appartamento sito in (OMISSIS), realizzato dalla cooperativa edilizia (OMISSIS) a r.l., agiva in giudizio nei confronti di (OMISSIS), proprietaria di altro alloggio, ubicato al piano rialzato del medesimo stabile, affinche’ fosse dichiarato inefficace l’atto notaio (OMISSIS) del 9.1.1975 col quale la cooperativa aveva assegnato alla (OMISSIS) un giardinetto sito innanzi al lato nord dell’alloggio di lei. A sostegno della domanda deduceva che la cooperativa, con una delibera del 1955, aveva stabilito che agli appartamenti al piano rialzato, tra cui quello poi assegnato alla (OMISSIS), sarebbe stata annessa una porzione di terreno antistante agli stessi, purche’ detti alloggi non fossero risultati all’esito della costruzione ad un’altezza superiore a tre metri dal piano di campagna. Nonostante l’unita’ immobiliare della convenuta fosse risultata oltre tale altezza, la cooperativa, con altra delibera dell’assemblea adottata il 22.6.1973, aveva previsto che all’appartamento della (OMISSIS) fosse attribuito il giardinetto latistante, incorporato mediante una soletta poggiata su appositi pilastri in c.a. gia’ esistenti. Precisava, quindi, che con l’atto notaio (OMISSIS) del 9.1.1975, successivo a quello di assegnazione dell’alloggio effettuato in favore del proprio dante causa, la cooperativa cedendo (anche) il giardinetto alla (OMISSIS) aveva disposto di un bene che in realta’ doveva considerarsi comune, in pregiudizio di tutti gli altri soci.
Proposto ricorso per cassazione, questa Corte dichiarava la nullita’ del giudizio di merito in quanto svolto senza che fosse stata evocata in giudizio la cooperativa (OMISSIS).
Riassunto il giudizio, senza che la cooperativa si costituisse, la domanda era dapprima accolta dal Tribunale e poi nuovamente respinta dalla Corte d’appello, con sentenza n. 2729/07. Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado, la Corte partenopea escludeva che il giardino in questione fosse mai divenuto pertinenza del fabbricato condominiale. L’opposta volonta’ della cooperativa, infatti, era stata gia’ espressa con la delibera del 1955, che sia pure a certe condizioni aveva previsto che il giardino fosse lasciato in proprieta’ esclusiva dei proprietari degli appartamenti del piano rialzato. Per la formazione di un nesso pertinenziale mancava comunque un atto di destinazione, e inoltre il giardino non aveva caratteristiche tali da renderlo necessario all’uso comune, il che escludeva la presunzione di appartenenza comune ai condomini ai sensi dell’articolo 1117 c.c.. Quindi, rilevava che la delibera del 22.6.1973 non poteva ritenersi nulla, ai sensi dell’articolo 2379 c.c., non essendo il suo oggetto ne’ impossibile ne’ illecito. In particolare, l’illiceita’ per contrarieta’ all’interesse generale dei soci era da escludere in quanto configurabile solo nel caso di deviazione dallo scopo essenziale del rapporto societario, mentre l’assegnazione del giardino ad un socio non si poneva in conflitto con lo scopo dell’assegnazione degli alloggi ai soci. Di conseguenza, non essendo nulla detta delibera – mai impugnata dal socio dissenziente (OMISSIS), dante causa di (OMISSIS) – non poteva ritenersi nullo l’acquisto del giardino da parte della (OMISSIS). Non solo, ma diveniva altresi’ irrilevante la circostanza che si fosse verificata o non la condizione apposta dalla delibera del 1955, ossia che gli alloggi al piano rialzato fossero risultati ad un’altezza non superiore a tre metri dal piano di campagna, atteso che la delibera del 1973 costituiva una nuova e diversa manifestazione di volonta’ della cooperativa (non senza osservare, infine, che la minima differenza di quota rilevata, di appena 13 cm., ben poteva essere derivata dalla giacitura non perfettamente pianeggiante del terreno e dall’esecuzione dei pilastri in cemento armato su cui la (OMISSIS) era stata autorizzata a poggiare la passerella di collegamento del suo alloggio col giardino).
Per la cassazione di tale sentenza (OMISSIS) e (OMISSIS), quali procuratori generali della madre, (OMISSIS), propongono ricorso in base a tre motivi, seguiti da memoria.
La cooperativa (OMISSIS) e’ rimasta intimata.
1. – Col primo motivo d’impugnazione e’ dedotta la violazione degli articoli 2697 e 2909 c.c., articoli 112, 324, 342 e 346 c.p.c., e articolo 118 disp. att. c.p.c..
Formula al riguardo i seguenti quesiti di diritto ex articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie: “dica la S.C. se, sollevata dalla parte specifica eccezione di giudicato interno su di una questione, inerente un punto decisivo del tema processuale, ex adverso tuttavia non posta negli specifici motivi d’appello e toccata solo in conclusionale, la Corte di merito non violi il disposto dell’articolo 112 c.p.c., incorrendo nel vizio di nullita’ della sentenza di cui all’articolo 360, n. 4, allorquando delibi la questione stessa, omettendo ogni disamina dell’eccezione pregiudiziale di rito al riguardo effettuata; dica, in particolare, la S.C. se, eccepita da parte della (OMISSIS) l’inammissibilita’ di una delibazione da parte della Corte d’appello della pertinenzialita’ in se’ dell’area/giardino in questione, per non essere stata la cosa, in tali termini, prospettata nel motivo di gravame sollevato dalla (OMISSIS), la delibazione, di converso, dalla stessa effettuata, senza minimamente valutare tale pregiudiziale obiezione posta, abbia integrato una violazione del disposto dell’articolo 112 c.p.c., determinando – cosi’ – la nullita’ della sentenza resa; dica, altresi’, codesta S.C. se, prospettata da una parte l’esistenza di un giudicato interno su di un punto rilevante e decisivo del tema processuale, non costituisca violazione dell’articolo 2909 c.c., articoli 112, 324, 342 e 346 c.p.c., sanzionabile ex articolo 360 c.p.c., n. 3, la decisione adottata dalla stessa, pretermettendo – invece – ogni disamina al riguardo; dica, infine, codesta S.C. se, prospettata dalla (OMISSIS) l’esistenza di un giudicato interno in ordine alla pertinenzialita’ in se’, all’intero edificio ed all’origine, dell’area/giardinetto in parola, non costituisca violazione dell’articolo 2909 c.c., articoli 112, 324, 342 e 346 c.p.c., sanzionabile ex articolo 360, n. 3 c.p.c., la decisione assunta – invece – dalla Corte di merito, pretermettendo ogni disamina al riguardo”.
2. – Il secondo motivo espone la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 817, 818, 1117, 1353 e 1362 c.c., e dell’articolo 115 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.
Parte ricorrente deduce che la Corte territoriale non ha considerato che proprio con la delibera del 1955 la cooperativa aveva “divisato” ab origine la pertinenzialita’ del giardino, eccetto l’unico caso che si fosse verificata la condizione ivi prevista e in realta’ non occorsa, atteso che l’appartamento della (OMISSIS) e’ stato realizzato con un’altezza in eccesso di 13 cm. rispetto al limite di tre metri previsti nella delibera stessa. Con la successiva delibera del 22.6.1973 la cooperativa non solo non supero’ la condizione originariamente imposta, ma neppure avrebbe potuto farlo legittimamente.
A dimostrazione di cio’, prosegue parte ricorrente, il fatto che anche dopo l’atto notaio (OMISSIS) del 1975, la cooperativa continuo’ a darsi carico della manutenzione del giardino in oggetto, come dimostrato da due ricevute di spesa che la Corte territoriale non ha esaminato.
Seguono i quesiti: “dica la S.C. se non risulti violato il canone dell’articolo 115 c.p.c., in una decisione in cui sia stata pretermessa ogni disamina di documenti ritualmente affluiti in atti, inerenti un punto decisivo della controversia ed, in tali sensi, se nella specie la decisione della Corte d’appello venga ad essere strutturalmente inficiata dall’omesso esame ed – eo magis – dall’omessa valutazione in chiave probatoria del “Verbale” del 30.12.1969 di immissione della (OMISSIS) nell’appartamento (senza il giardino in contestazione) e delle ricevute di pagamento dell’11.12.1979 e del 2.11.1981 da parte dell’Amministrazione condominiale degli oneri di manutenzione del “giardino” in parola; dica, poi, la S.C. se in un atto giuridico, in presenza di una “condizione” apposta, l’evento condizionato possa ritenersi comunque voluto in ragione della sua mera ipnotizzazione ed indipendentemente dall’effettiva verificazione della stessa ed in tali sensi se, nello specifico del caso in esame, costituisca corretta applicazione dei canoni degli articoli 1353 e 1362 c.c., un’interpretazione della “volonta’” dell’assemblea dei soci del 27.7.1955 secondo cui la mera e sola previsione di un evento condizionante la scissione del naturale vincolo pertinenziale tra l’erigendo fabbricato e l’area/giardino in questione, comportasse e dimostrasse comunque la “volonta’” di escludere in ogni caso lo stesso, indipendentemente dalla sua verificazione; dica, altresi’, la S.C. se in un atto giuridico, di fronte ad un’univoca “condizione” apposta e contemplata per la determinazione di uno specifico effetto negoziale, non sia assolutamente precluso all’interprete di inferirne, una volta accaduta la stessa, “l’irrilevanza” ai fini della verificazione dell’evento medesimo, cosi’ violando la volonta’ espressa dall’autore; dica, ancora, la S.C. se, di fronte a un dato oggettivo di prova in atti, quale una misura accertata in loco da un c.t.u., non sia da parte dell’interprete violato il canone dell’articolo 115 c.p.c., il supporne ipotetiche e non dimostrate, modificazioni in chiave di azzeramento nel processo della valenza obiettiva istruttoria del dato stesso”.
3. – Col terzo motivo e’ dedotta la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2379, 1422, 2511, 817, 1117 e 2644 c.c., e articolo 45 Cost., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.
La sottrazione della parte di giardino in questione, sostiene parte ricorrente, e la sua arbitraria assegnazione in proprieta’ ad uno solo dei soci, avrebbe violato il principio di parita’ fra i soci stessi, travalicando la natura e l’oggetto del patto sociale. Da cio’ la violazione degli interessi generali dei soci e la violazione dell’articolo 45 Cost., e articolo 2511 c.c., con conseguente illiceita’ dell’oggetto del deliberato assembleare in contestazione, ai sensi dell’articolo 2379 c.c..
Segue il quesito: “dica la S.C. se non sia nulla per illiceita’ dell’oggetto una delibera di societa’ cooperativa edilizia che, oggettivamente pregiudicando quantitativamente e qualitativamente l’interesse generale dei soci alla fruizione tutti di un immobile naturalmente pertinenziale e condominiale, a maggioranza lo assegni – invece – in proprieta’ esclusiva ad uno solo di essi”.
4. – Quest’ultimo motivo, che va esaminato con priorita’ per la sua pregiudizialita’ logica, e’ infondato.
In disparte la poco corretta formulazione del quesito, in cui sono inserite, nell’erroneo presupposto che cio’ valga a ipotecarne la soluzione, valutazioni in fatto non derivate dalla ricostruzione operata dalla sentenza impugnata, ma proprie della parte ricorrente e per di piu’ erronee in diritto (sulle quali v. infra il paragrafo 4.2. che segue); cio’ a parte, la censura dilata in maniera gratuita l’ambito della nullita’ delle delibere assembleali per illiceita’ dell’oggetto.
La giurisprudenza di questa Corte e’ costante nell’affermare che nell’ambito dell’autonoma disciplina dell’invalidita’ delle deliberazioni dell’assemblea delle societa’ per azioni – nella quale, con inversione dei principi comuni (articoli 1418 e 1441 c.c.), la regola generale e’ quella dell’annullabilita’ (articolo 2377 c.c.) – la previsione della nullita’ e’ limitata ai soli casi, disciplinati dall’articolo 2379 c.c., di impossibilita’ o illiceita’ dell’oggetto, che ricorrono quando il contenuto della deliberazione contrasta con norme dettate a tutela degli interessi generali, che trascendono l’interesse del singolo socio, risultando dirette ad impedire deviazioni dallo scopo economico-pratico del rapporto di societa’ (cfr. Cass. nn. 15721/05, 928/03, 14799/00, 3457/99 e 3458/93; analogamente, in motivazione, Cass. n. 16390/07).
Limitando l’esame alla sola fattispecie evocata dalla parte ricorrente, ossia la contrarieta’ della delibera all’interesse generale della societa’ e al suo scopo pratico-economico, deve rilevarsi che le cooperative edilizie perseguono lo scopo di costruire alloggi e di assegnarli dapprima in godimento e poi in proprieta’ individuale ai soci.
Nell’attuare tale oggetto sociale, la previsione di spazi deputati al godimento comune dei soci e’ piu’ o meno necessitata dalla natura stessa del corpo di fabbrica realizzato e dall’applicazione ad esso dell’articolo 1117 c.c., in tema di parti comuni dell’edificio; ma rientra in ogni caso nella discrezionalita’ dell’ente individuarli e delimitarli, e cosi’ ampliare o ridurre corrispondentemente aree e volumi destinati all’assegnazione in proprieta’ singola, contemperando fra loro gli interessi individuali e collettivi dei soci.
Non mette conto ai fini del decidere stabilire se tale potere privato esprima una discrezionalita’ volitiva o solo tecnica. Nell’un caso come nell’altro il potere esiste, ripete la propria fonte dal contratto sociale e, quanto all’edificio costruito dalla cooperativa, non incontra limiti ulteriori rispetto a quelli desumibili dalle norme imperative dettate nell’ambito della disciplina sul condominio. Ipotizzazione un esercizio illegittimo da parte dell’assemblea, il rimedio e’, pertanto, solo l’impugnazione della delibera per annullabilita’, essendo per contro esclusa quella per nullita’ ai sensi dell’articolo 2379 c.c., che suppone statuizioni incompatibili con l’oggetto sociale.
4.1. – Traslando le considerazioni appena esposte al caso di specie, e’ di tutta evidenza che l’assegnazione di un’area esterna al fabbricato in favore di uno o piu’ soci come complemento delle unita’ immobiliari loro singolarmente assegnate, piuttosto che la destinazione di essa al servizio o all’ornamento dell’edificio comune, esprime la normale attuazione proprio dello scopo della cooperativa edilizia.
Una tale scelta non intacca l’interesse generale dei soci, cui non compete un diritto alla massima estensione possibile delle parti comuni, ne’ lede di per se’ il principio di parita’ di trattamento fra loro, previsto dall’articolo 2516 c.c., che si limita a dettare agli organi sociali una regola di comportamento la cui ipotetica violazione non altera il nesso fra la causa cooperativistica e quella di scambio propria del contratto di cessione dell’alloggio singolo (cfr. su quest’ultimo aspetto, Cass. n. 5724/04).
4.2. – Infine, la stessa questione della “pertinenzialita’” del bene conteso dimostra da un lato l’assoluta inconsistenza della dedotta causa d’invalidita’ della delibera del 22.6.1973, e dall’altro la sua non inerenza a profili che involgano l’interesse generale dei soci al perseguimento dell’oggetto sociale.
Si basa su considerazioni del tutto prive di fondamento giuridico la tesi per cui l’area in questione sarebbe connotata rispetto al fabbricato comune da una “pertinenzialita’ originaria”, che secondo parte ricorrente sarebbe stata “divisata” (espressione ambigua e atecnica che si legge a pag. 16 del ricorso) dalla cooperativa proprio con la delibera del 27.7.1955. Delibera che pure ne aveva previsto il venir meno in favore dell’appartamento oggi di proprieta’ (OMISSIS), ove quest’ultimo a seguito dell’edificazione fosse risultato ad un livello non superiore a tre metri rispetto alla quota del terreno adiacente.
Infatti, escluse le pertinenze pubbliche (destinate al servizio dei beni demaniali e patrimoniali indisponibili) e quelle di natura privata ma aventi una destinazione di tipo pubblicistico (e percio’ soltanto vincolate al bene principale), ogni pertinenza richiede un atto negoziale di destinazione ad un bene principale (articolo 817 cpv. c.c.), atto che come puo’ essere posto in essere dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale sulla cosa principale, cosi’ puo’ essere successivamente posto nel nulla assoggettando il bene principale e quello pertinenziale a rapporti giuridici separati (articolo 818 c.c., comma 2). Non e’ configurabile, pertanto, una res che sia “oggettivamente” o “naturalmente” pertinenziale, poiche’ la maggiore o minore sua vocazione al servizio o all’ornamento di altro bene non ne implica l’assoggettamento ipso iure al relativo regime giuridico.
Il nesso pertinenziale puo’ essere costituito e puo’ essere sciolto senza altro limite che quello derivante dalla volonta’ del titolare del bene principale, giacche’ l’atto di destinazione non imprime alla cosa secondaria un’indelebile qualitas iuris (cfr. sull’argomento Cass. nn. 2702/78 e 1763/66, secondo cui il regime delle pertinenze, in base al quale gli atti e i rapporti giuridici aventi a oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, non puo’ essere utilmente invocato quando la pertinenza sia stata separata dalla cosa cui era funzionalmente legata, con un autonomo atto di disposizione). Pertanto, sostenere che la circolazione separata del bene secondario espressamente disposta dal titolare della cosa principale sia invalida in ragione della pregressa destinazione, e’ un non senso giuridico che contraddice frontalmente il disposto dell’articolo 818 c.c., comma 2.
Esclusa la nullita’ della delibera del 22.6.1973, e’ vano stabilire se il giardino in oggetto sia stato in origine destinato al servizio del fabbricato comune o se si sia formato il giudicato interno su tale qualita’ asseritamente primigenia, perche’ detta delibera ha ad ogni modo disposto del giardino separatamente dal fabbricato comune.
Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 2 aprile 2014, n. 7702....