Source: http://wspolnotymaleiduze.pl/glosujemy/
Timestamp: 2017-08-19 07:06:27+00:00
Document Index: 58245634

Matched Legal Cases: ['art. 199', 'art.23', 'art.23', 'Art.23', 'art. 23', 'art 23', 'art. 3', 'art. 20', 'art. 18', 'art. 189']

O zasadach głosowania nad uchwałami właścicieli
Jeśli w najbliższym czasie czeka Cię zebranie wspólnoty, zapewne chętnie przeczytasz o podejmowaniu uchwał właścicieli. Pamiętaj przy tym, że co do zasady uchwały podejmują tylko członkowie dużych wspólnot. W małych wspólnotach jest to możliwie tylko wówczas gdy współwłaściciele zdecydowali się działać według zasad określonych w ustawie o własności lokali.
Uchwały można podejmować na zebraniu (obowiązkowym i nieobowiązkowym) oraz poza zebraniem w drodze tzw. indywidualnego zbierania głosów. Można łączyć te dwa sposoby, co jest istotne zwłaszcza w przypadku obowiązkowych uchwał zebrania rocznego.
Zasadą jest, że właściciele głosują udziałami, co oznacza, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdyby więc na zebranie przyszli tylko niektórzy członkowie wspólnoty, którzy łącznie mają więcej niż 50% udziałów, wówczas mogliby skutecznie powziąć uchwały. Jeżeli jednak obecni właściciele razem wzięci mają tych udziałów 50% lub mniej, zarząd (lub zarządca) po zebraniu przystępują do indywidualnego zbierania głosów. Dzięki temu można powziąć obowiązkowe uchwały także wtedy, gdy nie wszyscy członkowie wspólnoty uczestniczą w zebraniu.
W praktyce wygląda to tak, że trzeba skontaktować się z każdym członkiem wspólnoty, który nie zjawił się na zebraniu i uzyskać decyzję czy głosuje za uchwałą czy przeciw jej powzięciu. Jeżeli za uchwałą wypowiedzą się właściciele mający łącznie ponad 50% udziałów (zarówno obecni jak i nieobecni na zebraniu), zostaje ona powzięta. Pamiętaj przy tym, że o treści uchwał powziętych z udziałem głosów zbieranych indywidualnie należy pisemnie zawiadomić każdego członka wspólnoty.
Czy można wstrzymać się od głosu? Oczywiście. Jednak zwróć uwagę, że głos wstrzymujący się jest de facto głosem przeciw uchwale, ponieważ ustalając czy została powzięta liczy się tylko głosy „za”.
Oprócz głosowania udziałami możliwe jest także głosowanie według zasady „jeden na jeden”. W tym przypadku do podjęcia uchwały również potrzebna jest większość (50% + 1), jednak ustalając liczbę głosów przyjmuje się, że każdy właściciel lokalu ma jeden głos.
Głosowanie „jeden na jeden” jest możliwe:
w określonej sprawie, jeśli właściciele lokali tak postanowili w umowie;
w określonej sprawie, gdy właściciele wyrazili zgodę na taki sposób głosowania w uchwale powziętej większością udziałów;
gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo gdy jeden właściciel posiada większość udziałów (a także, gdy te warunki są spełnione łącznie), na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Szczególnie istotny jest ten ostatni przypadek. Dotyczy on takich wspólnot, w których wyodrębniono i zbyto część lokali, lecz dotychczasowy właściciel w dalszym ciągu ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Skoro głosuje się udziałami, taki większościowy członek wspólnoty zawsze przegłosuje mniejszość. Może więc robić co chce nie licząc się z pozostałymi właścicielami lokali. Żeby temu zapobiec, można żądać głosowania według zasady „jeden na jeden”, co sprawia, że w danej sprawie właściciel większościowy będzie dokładnie miał taki sam wpływ na podjęcie (bądź niepodjęcie) uchwały, jak pozostali członkowie wspólnoty.
Pamiętaj, że także w przypadku głosowania „jeden na jeden” uchwałę można podjąć na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W tym drugim przypadku trzeba uzyskać stanowisko wszystkich właścicieli i jeśli ponad 50% z nich opowie się za uchwałą, zostaje ona przyjęta.
Jak zawsze, członkowie wspólnoty mogą inaczej określić zasady podejmowania uchwał. Jednak z uwagi na wyjątkowy charakter głosowania „jeden na jeden” ta dowolność właścicieli ma pewne ograniczenia. Sąd Najwyższy uznał za niedopuszczalne określenie w uchwale właścicieli, że zawsze lu w wielu różnych sprawach stosować będą głosowanie „jeden na jeden”. Dlatego zawsze musisz w takiej uchwale (a także w umowie właścicieli) dokładnie sprecyzować w jakiej sprawie będziesz głosować według zasady „jeden na jeden”.
{ 212 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Arkadiusz Marzec 5, 2014 o 11:01
Z ciekawością przeczytałem Pani wpis.
Po lekturze nasuwają mi się pytania: czy każdy ze współwłaścicieli danego lokalu musi oddać głos, aby był on ważny; czy do oddawania głosów przez współwłaścicieli stosuje się zasady art. 199 k.c.; czy oddanie głosu to czynność zarządu, a jeśli tak to czy czynność zwykłego czy przekraczającego czynny zarząd; czy każdy ze współwłaścicieli lokalu posiada swój głos, który może oddać niezależnie od głosu innych współwłaścicieli, czy też z danego lokalu można oddać wyłącznie jeden głos za, przeciw uchwale (względnie wstrzymujący się) a wyłącznie rzeczą współwłaścicieli jest ułożenie sobie stosunków wewnętrznych; czy konieczne jest pełnomocnictwo do oddania głosu; jakiego rodzaju; w jakiej formie; czy brak pełnomocnictwa może być usunięty; czy możliwym jest potwierdzenie następcze przez pozostałych współwłaścicieli oddania głosu przez jednego z nich.
Cieszę się, że powstał Pani blog. Jest o czym pisać i z niecierpliwością będę oczekiwał próby odpowiedzi na te niełatwe pytanie z perspektywy innego prawnika, bowiem rzeczywistość sądowa jest bardzo różna, a orzecznictwo też nie pomaga.
Gratuluję odwagi w zmierzeniu się z tematem Wspólnot Mieszkaniowych.
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 5, 2014 o 13:12
Dziękuję za tak miłe słowa – postaram się sprostać Pana oczekiwaniom.
Dziękuję również za pytania. Jednak jak zapewne Pan się domyśla, odpowiedź na wszystkie wykracza poza ramy komentarza, więc zajmę się tym w kolejnych wpisach. Problem współwłasności lokalu to temat-rzeka i przyznam szczerze, że przygotowując ostatni post chciałam co nieco napomknąć na temat głosowania przez współwłaścicieli. Zrezygnowałam z uwagi na obszerność zagadnienia. Jak się okazuje słusznie, sprawa ciekawi nie tylko mnie i warto o niej szerzej podyskutować.
Adam Marzec 30, 2017 o 23:10
Wspólnota liczy 16 właścicieli. Na zebraniu jest ich 13. Metoda głosowania 1-1.
9 głosów za odwołaniem Zarządu, reszta wstrzymuje się od głosu. Wśród tych 9 osób jedna jest współwłaścicielem lokalu (50/50%) i nie posiada upoważnienia od drugiej. Jak liczyć ten głos? Czy uchwała jest ważna? Co zrobić gdy zarząd wypowiedział umowę i nie chce dozbierać głosów?
Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:49
Uważam, że ten głos powinien zostać pominięty. W tej sytuacji za uchwałą jest tylko 8 głosów, co oznacza, że zachodzi potrzeba ich dozbierania.
Zbigniew Marzec 25, 2014 o 21:38
Ciekawy wpis. Ciekawy komentarz z pytaniami Pana Arkadiusza.
Tym bardziej, że w nowych wspólnotach garaże często są odrębnym lokalem 😉 I to zazwyczaj dużym lokalem o sporej „wadze” głosu.
Zresztą po co szukać daleko. Czasami nawet małżonkowie współwłaściciele różnią się co do sposobu głosowania nad uchwałą.
Mam swoje zdanie na powyższy temat, zweryfikowane przez kilka orzeczeń sądów po zaskarżeniu uchwał wspólnot.
Chętnie poznam opinię Pani Natalii.
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 27, 2014 o 13:50
Widzę, że temat głosowania (i – jak zakładam – innych wspólnych uprawnień) w przypadku współwłasności lokalu wzbudza spore zainteresowanie 🙂
Rzeczywiście było na ten temat kilka różnych wypowiedzi w orzecznictwie. Tak jak obiecałam, na pewno odpowiem na pytania Pana Arkadiusza i postaram się zaspokoić ciekawość Pana Zbigniewa 🙂 pierwszy wpis co do tej kwestii powinien się pojawić już w przyszłym tygodniu.
Krzysztof Marzec 26, 2014 o 11:26
Jestem zarządca wspólnoty. Właśnie jestem po zebraniu wspólnoty. Niestety frekwencja wyniosła ok 30% licząc udziałami. Głosowania na zebraniu odbywały się udziałami. Dla skuteczności uchwał muszę zatem przeprowadzić indywidualne głosowanie. I tu moje pytanie. W jakiej formie to mogę zrobić? 1. Czy muszę chodzić po mieszkaniach i prosić o głos, 2. czy mogę np wysłać pismo do nieobecnych na zebraniu, załączyć uchwały i poprosić o zagłosowanie i zwrot?
Jeżeli 1. czy jeśli uzbieram 50% +1 za lub przeciw to mogę przerwać zbieranie głosów?
Jakie terminy obowiązują dla indywidualnego zbierania głosów.
Dodam, ze wszyscy właściciele byli pisemnie powiadomieni o zebraniu.
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 27, 2014 o 14:35
Jeśli chodzi o formę indywidualnego zbierania głosów, to uważam, że w grę wchodzi tylko ten pierwszy sposób. Celem jest przecież uzyskanie jednoznacznej decyzji poszczególnych członków wspólnoty co do uchwał. Jeśli więc wyśle Pan im pisma, to musi się Pan liczyć z tym, że część właściclei ich nie odbierze, a z kolei część w ogóle nic nie odpowie. Wówczas będzie Pan dokładnie (lub prawie dokładnie) w tym samym miejscu co teraz.
Najbardziej praktyczny i skuteczny sposób to udać się do nieobecnych członków wspólnoty i zapytać ich czy są za czy przeciw poszczególnym uchwałom. Oczywiście ich stanowisko powinno być odnotowane i potwierdzone ich podpisami.
A jak długo trzeba chodzić od drzwi do drzwi? Dopóki za uchwałą lub przeciw niej nie wypowie się 50% + 1.
Ustawa nie przewiduje przy tym żadnego końcowego terminu. Myślę jednak, że dobrze byłoby zdążyć przed kolejnym zebraniem rocznym 🙂
Proszę pamiętać, że powyższe uwagi mają sens tylko pod warunkiem, że we wspólnocie, o której mówimy nie zostały wprowadzone modyfikacje w stosunku do przepisów ustawy o własności lokali. Z tych względów moja porada może mieć ograniczone zastosowanie i dlatego zapraszam do ewentualnego dalszego kontaktu mailowego lub telefonicznego.
Pozdrawiam i życzę powodzenia w zbieraniu głosów.
Karolina Wrzesień 29, 2016 o 09:37
Czyli jeśli uchwała podejmowana jest poza zebraniem, tylko w drodze indywidualnego zbierania głosów, to można 50% z 1% udziałów właścicieli wcale nie poinformować o treści podejmowanych uchwał. Dowiedzą się oni po podjęciu już uchwały i nie będą mogli wziąć udziału w dyskusji np. w sprawie modernizacji instalacji c.o., czy wymiany pionów kanalizacyjnych, a prace będą przeprowadzane w ich lokalach. W ten sposób można omijać zawsze tych samych członków wspólnoty i de facto nie mają oni prawa do żadnej informacji, dopiero po podjęciu uchwały mogą ją zaskarżyć do sądu. Czy mam rację? Dziękuję za doprecyzowanie.
Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:30
Post, do którego Pani nawiązuje dotyczył głosowania w trybie mieszanym (tutaj właściciele otrzymują porządek obrad przed zebraniem i zwykle wiedzą o czym będzie mowa na zebraniu), natomiast Pani pyta o indywidualne zbieranie głosów.
Zgodnie z przepisami w przypadku uchwał głosowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów istnieje obowiązek poinformowania wszystkich o treści takiej uchwały po jej podjęciu. Wprawdzie z przepisów nie wynika obowiązek zapytania o zdanie wszystkich właścicieli gdy uchwała jest podejmowana poza zebraniem, jednak wypowiadał się w tej sprawie jakiś czas temu Sąd Najwyższy wskazując, że jest to konieczne, a brak zwrócenia się do wszystkim jest istotnym uchybieniem formalnym, które co najmniej mogło mieć wpływ na treść uchwały.
Jeśli więc taka sytuacja miała miejsce, należy powołać się na naruszenie obowiązku zebrania głosów od wszystkich wskazując, że mogło to mieć wpływ na treść uchwały właśnie poprzez pozbawienie niektórych właścicieli możliwości dyskusji.
Tomasz Marzec 29, 2014 o 13:38
Jestem bardzo rad za Pani bloga i spraw tu poruszanych. Jest wiele kontrowersji co do prac zarządu w naszej wspólnocie i w tej kwestii pozwoliłem sobie na zadanie paru pytań na stronie KONTAKT. Mam nadzieję, że choć w pewnym stopniu pomoże Pani w uzyskaniu fachowej pomocy. Pozdrawiam i nadal będę śledził Pani bloga
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 31, 2014 o 09:51
Dziękuję za komentarz i za pytania.
Mam nadzieję, że sprostam Pana oczekiwaniom 🙂
Marcin Kwiecień 5, 2014 o 12:47
Dzień dobry, mam pytanie: czy zgoda wspólnoty na głosowanie 1 na 1 musi być wyrażona tradycyjną metodą głosowania tzn. udziałami, czy metodą 1 na 1? Pytam, ponieważ nasunęło mi się pewne przemyślenie: jeżeli metodą pierwszą to większościowy właściciel może skutecznie zablokować tą metodę (a więc straci sens zamierzenie ustawodawcy), jeżeli drugą metodą to oczywiście byłoby to bez uprzedniej zgody wspólnoty na taką metodę głosowania (w przedmiocie wyboru sposobu głosowania) a więc niezgodne z ustawą – widzę tu pewien paradoks…, ale mogę czegoś nie rozumieć. Proszę o komentarz.
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 7, 2014 o 13:49
Proszę spojrzeć do treści postu na wyliczenie przypadków, w których stosuje się głosowanie metodą 1 na 1. W ostatnim przypadku jest mowa m.in. o sytuacji, gdzie jeden z właścicieli ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Wówczas głosowanie metodą 1 na 1 zarządza się każdorazowo, jeśli wniosą o to właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziału w nieruchomości wspólnej.
Oczywiście może się zdarzyć, że właściciel większkościowy ma ponad 4/5 (czy też 80%) udziału, jednak moim zdaniem to niezbyt częsta sytuacja, która może wystąpić na początkowym etapie wyodrębniania i przenoszenia własności lokali. Granicę trzeba było gdzieś wyznaczyć i ustawodawca zdecydował, że ma to być 1/5 udziałów.
Myślę, że teraz wszystko będzie dla Pana jasne 🙂
Agnieszka Kwiecień 9, 2014 o 11:03
Czy w przypadku gdy na zebraniu wspólnoty było 68% właścicieli, a głosy do uchwały kształtowały się następująco : 49,9% za i 18,1% przeciw – należy kontynuować głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów? Zarządca uznał że uchwała nie została podjęta, a głosowanie jej w trybie mieszanym wymagało stosownego wniosku na zebraniu, którego nie podjęto.
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 10, 2014 o 07:09
Cóż… z treści Pani pytania mogę się domyślać, że w Pani wspólnocie zostały wprowadzone jakieś szczególne zasady dotyczące podejmowania uchwał przez zebranie wspólnoty. Co do zasady bowiem przystąpienie do indywidualnego zbierania głosów nie wymaga odrębnego wniosku, a powinno nastąpić automatycznie w przypadku nieuzyskania wystarczającej liczby głosów na zebraniu. Zarząd powinien więc zapytać wszystkich pozostałych właścicieli lokali o zdanie co do tej uchwały i dopiero jeśli oni także wypowiedzą się przeciw uchwale uznać, że nie została podjęta.
Jeśli natomiast takich szczególnych regulacji brak, to może z jakichś przyczyn zarząd nie chciał by ta uchwała przeszła i dlatego nie kontynuował głosowania po zebraniu.
Pozdrawiam Panią i dziękuję za komentarz.
Artur Luty 8, 2017 o 21:52
Dzień dobry, mam pytanie dotyczące głosowań na zebraniach. Otóż przy głosowaniach według zasady 1 na 1 czyli jeden właściciel jeden glos, na zebraniu z pośród wszystkich właścicieli 49, było obecnych 25, czy podejmowane uchwały większością z 25 właścicieli są wazne???, ( np: 14 za, 11 przeciw), czy aby uchwala była wazna nie powinno się pozbierać podpisów wśród nieobecnych właścicieli i jeżeli min 25 głosów jest za to dopiero wtedy uchwale można uznać za wazna? Z góry dziękuję za odpowiedz
Ali Marzec 15, 2017 o 22:40
Uchwała musi być pojęta większością właścicieli we wspólnocie. W Pani przypadku za uchwałą musi się podpisać 25 osób, zatem trzeba dozbierać głosy w trybie indywidualnym.
Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:14
Oczywiście. Zarówno w przypadku głosowania udziałami, jak i w przypadku głosowania jeden na jeden by podjąć uchwałę konieczne jest oddanie za nią ponad 50% udziałów albo ponad 50% głosów z ogółu, czyli wszystkich udziałów albo głosów w danej wspólnocie.
Lukasz Czerwiec 11, 2014 o 11:22
Od roku jestem członkiem wspolnoty mieszkaniowej. W chwili obecnej uchwalono ustawę na temat zrobienie ogrodzenia wokół posesji. Za było 74% członków wspołnoty (głosowanie udziałami odnośnie powierzchni mieszkania – tyle % osob wpłaciło kwoty pieniężne). Czy można w jakiś sposób wyegzegwować wpłatę od 26% (2 lokale)?
Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 13, 2014 o 23:28
Rozumiem, że jest Pan członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli tak, uchwała powzięta większkością głosów (udziałów) jest wiążąca dla wszystkich członków wspólnoty, chyba że zaskarżyli ją skutecznie do sądu.
Nie znając wszystkich szczegółów sprawy nie mogę udzielić precyzyjnej odpowiedzi, jednak co do zasady zarząd wspólnoty może pozwać jej członka o zaległe należności z tytułu kosztów zarządu, a po uzyskaniu prawomocnego wyroku wyegzekwować je przy pomocy komornika.
Żeby ocenić, czy w tym przypadku koszty ogrodzenia można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomości, musiałabym mieć więcej informacji. Jeśli jest Pan zainteresowany taką poradą, proszę o kontakt z Kancelaria. Informuję przy tym, że porady sa płatne.
Agnieszka Lipiec 29, 2014 o 23:02
Ciekawy blog, już dodany jako ulubiona zakładka:) Mam jednak jedno małe pytanie: czy zasada głosowania 1:1 dotyczy tylko wspólnot, gdzie jeden z właścicieli ma ponad 50% czy też można ją stosować, gdy ma np. 45%? W naszej wspólnocie mamy sytuację, gdzie gmina (udziałów ok. 47% plus jedna konfliktowa sąsiadka – udziałów 5%) przegłosowują wszystko cokolwiek próbujemy zdziałać. Będę z góry wdzięczna za odpowiedź
Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 4, 2014 o 10:34
Dziękuję za miłe słowa. Cieszę się, że dołączyła Pani do grona stałych czytelników bloga.
Co do Pani pytania – głosowanie 1 na 1 jest możliwe w trzech przypadkach:
– w określonej sprawie, jeśli właściciele lokali tak postanowili w umowie;
– w określonej sprawie, gdy właściciele wyrazili zgodę na taki sposób głosowania w uchwale powziętej większością udziałów;
– gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo gdy jeden właściciel posiada większość udziałów (a także, gdy te warunki są spełnione łącznie), na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Inaczej mówiąc – jest ono dopuszczalne także we wspólnotach, w których nie ma jednego większościowego członka. Jednak warunkiem jest albo wcześniejsze ustalenie takiego sposobu głosowania w umowie właścicieli, albo też przegłosowanie tego sposoby głosowania w „zwykłym” trybie, czyli większością udziałów.
Proszę przy tym pamiętać, że nie można zasady 1 na 1 wprowadzić ogólnie dla wszystkich spraw i wszystkich głosowań. W umowie bądź w uchwale zawsze należy określić w odniesieniu do jakiej sprawy lub kategorii spraw taki tryb głosowania ma być stosowany.
Po szczegóły odsyłam do wpisu
Monika Sierpień 19, 2014 o 20:47
Mam problem, ponieważ na zebraniu wspólnoty, które odbyło się na specjalne życzenie jednego z mieszkańców została podjęta uchwała o zapłacie za włożenie wkładu kominowego w kanał dymowy. Zapłacić za to ma mieszkaniec lokalu do którego należy kanał( dodam, że w kominie są 2 kanały dymowe ). Na tym zebraniu głosowano tak : 3 lokale za podjęciem tej uchwały, 1 lokal przeciw a reszta wstrzymała się od głosu. Na podstawie indywidualnych podpisów przeciw uchwale były jeszcze 2 lokale ( czyli 3 przeciw, 3 za, 3 się wstrzymały a 1 lokal jest bez prawa do głosowania bo właściciele nie dali im upoważnienia. Jak policzyć głosy wstrzymujące się ?
Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 25, 2014 o 12:32
Jeśli w Pani wspólnocie obowiązują ogólne zasady głosowania udziałami, to uchwała przeszła jeśli „za” byli właściciele lokali posiadający łącznie ponad 50% udziałów. A zatem głosy wstrzymujące byłyby w istocie głosami przeciwko uchwale.
Tak samo sprawa wygląda w przypadku głosowania według zasady „1 na 1”. O ile dobrze podliczyłam, we wspólnocie jest łącznie 10 lokali. Jeśli „za” głosowały tylko 3, to uchwała nie przeszła, a głosy wstrzymujące również w tym przypadku są głosami przeciw uchwale.
Więcej na temat liczenia głosów przeciw znajdzie Pani tutaj:
Anna Sierpień 25, 2014 o 23:31
Bardzo ciekawy wpis. Jeśli mogę, to proszę o podanie podstawy prawnej zasad głosowania w dużej wspólnocie. Na czym opiera się zasada, że o ważności uchwały dużej wspólnoty decyduje „50%+1” głos ?
Zgodnie z przepisami KC do których stosowania odsyła ustawa o własności lokali, obowiązującą wykładnią i orzecznictwem współwłaściciel może zawierać umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Co daje zatem podstawę właścicielom głosującym za podjęciem uchwały do decydowania o udziałach pozostałych współwłaścicieli którzy byli przeciwni podjęciu uchwały lub w ogóle nie głosowali?
Natalia Klima-Piotrowska Maj 21, 2015 o 13:39
Podstawę prawną stanowią przepisy ustawy o własności lokali.
Marta Październik 10, 2014 o 20:15
W mojej wspólnocie zostało przeprowadzone głosowanie nad uchwałą (duża wspólnota licząca 16 mieszkań), głosy oddało 16 mieszkań (udziałów), 2 głosy były oddane bez upoważnienia, 1 głos wstrzymujący się, i według administratora budynku uchwała nie wchodzi, ponieważ nie uzyskała 51%.
Rozumiem że głos wstrzymujący się jest liczony przeciw uchwale.
Jak są liczone 2 głosy bez upoważnienia, czy są one wliczane na niekorzyść?
Chodzi o to, że :
łączna suma udziałów wspólnoty wynosi 1232,600, po odjęciu tych dwóch głosów bez upoważnienia suma udziałów głosujących wynosiła 1068,68
za było 574,100 (według moich obliczeń 574,100 *100% / 1068,68 = 53,72% udziałów za uchwałą)
przeciw 494,58 z 1 głosem wstrzymującym się (494,58 *100% / 1068,68 = 46,27 % przeciw uchwale)
Mam wątpliwość do tych 2 głosów bez upoważnienia.
Czy uchwała powinna wejść w życie czy nie?
Natalia Klima-Piotrowska Październik 20, 2014 o 09:31
Jeśli w Pani wspólnocie obowiązują zasady określone w ustawie o właśnosci lokali (a taki wniosek można wysnuć z Pani zapytania), to w mojej ocenie uchwała nie została powzięta. Do powzięcia uchwały konieczne jest aby „za” głosowało 50% + 1 wszystkich udziałów. Trzeba więc przy ustalaniu 100%, a później liczby głosów „za” i „przeciw” policzyć także te udziały, które „zostały oddane bez upoważnienia”.
Sytuację można by uzdrowić zwracając się o wyrażenie zdania co do uchwały do współwłaścicieli, którzy nie udzielili odpowiednich upoważnień w ramach indywidualnego zbierania głosów.
Krzysztof Listopad 25, 2014 o 17:53
Witam Pani Adwokat …
Biorąc za przykład zdanie w Pani wpisie :
” Pamiętaj, że także w przypadku głosowania „jeden na jeden” uchwałę można podjąć na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W tym drugim przypadku trzeba uzyskać stanowisko wszystkich właścicieli i jeśli ponad 50% z nich opowie się za uchwałą, zostaje ona przyjęta. ”
We wspólnocie 10 mieszkaniowej 1 właściciel zainteresowany wprowadzeniem wymiany okna oraz prac remontowych na koszt wspólnoty w drodze indywidualnego zbierania głosów zebrał głosy 6 właścicieli mieszkań …lekceważąc pozostałych 4 właścicieli nie potrzebując ich głosów nie pofatygował się, aby pominięci właściciele wyrazili swój głos w temacie głosowania.
Uznał, że ma większość.
Zarząd Wspólnoty odrzucił wcześniej odrzucił faktury wykonawcy wspomnianego właściciela mieszkania ze względu na brak zasadności ich wystawienia wspólnocie.
Zarządca Wspólnoty firma zarządzająca wspólnotą taki fakt zaakceptowała, przyjęła uchwałę i wcześniej odrzuconą fakturę za usługę na rzecz wspomnianego 1 właściciela.
Proszę o opinię zasadności takiego działania.
Czy zarządca ma prawo przyjęcia takiej uchwały …czy lokator ma prawo drogą zbierania głosów wybierać sobie właścicieli, których mu się podoba i wreszcie czy uchwała jest ważna.
Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 3, 2014 o 12:24
O ile dobrze zrozumiałam, to zbieraniem głosów wśród członków wspólnoty zajmował się osobiście właściciel lokalu zainteresowany wymianą okna i pracami remontowymi. Jeśli tak, to taka „uchwała” nie wywołuje żadnych skutków prawnych, ponieważ uchwały właścicieli mogą być podejmowane albo na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (możliwe jest oczywiście połączenie tych dwóch sposobów, gdy na zebraniu jest reprezentowane mniej niż 50% udziałów). To oznacza, że wyłącznie zarząd (lub zarządca, z którym zawarto umowę o zarządzenie, a nie o administrowanie nieruchomością wspólną) może w ten sposób zbierać głosy. Jeżeli uczynił to członek wspólnoty, wówczas w ogóle nie doszło do powzięcia uchwały, a akceptacja faktur przez zarządcę była bezpodstawna.
Zbyszek Styczeń 17, 2015 o 15:48
Polecam zapoznanie się z Wyrokiem SN z dnia 8 lipca 2004r., IV CK 543/03
Sąd ma jednak inne zdanie.
Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 18, 2015 o 20:27
Nie do końca. Proszę zwrócić uwagę, że Sąd Najwyższy uznał, że takie uchybienie przy indywidualnym zbieraniu głosów może stanowić podstawę uchylenia uchwały przez sąd, jeśli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały.
A zatem diabeł – jak zwykle – tkwi w szczegółach. W przytoczonym przez Pana wyroku SN uznał, że skarżący nie zdołali wykazać tej okoliczności i dlatego oddalił skargę kasacyjną.
Wniosek stąd jest taki, że każda sprawa jest inna. No i proszę pamiętać, że w Polsce nie mamy precedensów.
Zbyszek Styczeń 19, 2015 o 13:05
Analizując uzasadnienie Sądu w tym konkretnym wyroku, ja również w orzecznictwie nie znalazłem odpowiedzi na najistotniejszą kwestię. Mianowicie w jaki sposób uchybienie dotycząc podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, które przeprowadziła osoba nieuprawniona w myśl ustawy, ma lub może mieć wpływ na jej treść. Jedynym takim przypadkiem jaki mi się nasuwa to modyfikacje treści uchwały w trakcie głosowania. Czy może spotkała się Pani Mecenas z tego typu przypadkami? Za udzielenie odpowiedzi i objaśnienie tematyki z góry dziękuję.
Podejmuje ten temat ponieważ w dużej wspólnocie mieszkaniowej Zarząd odmawia przeprowadzenia głosowania nad uchwałą dotyczącą odwołania dotychczasowych członków, a następnie powołania nowych. Jak to zwykle bywa tłem są pieniądze. Po zapoznaniu się ze sposobem wydatkowania wspólnych pieniędzy trudno odmówić racji mieszkańcom oczekującym zmian. Obecnie jeżeli Zarząd odmówi zorganizowania zebrania mającego na celu przegłosowanie projektów w/w uchwał, po wezwaniu jakie wystosuje pisemnie ponad 10% członków wspólnoty, jedynym wyjściem wydaje się podjęcie uchwał w trybie naruszającym zapisy ustawy. Następstwem czego zapewne będzie batalia sądowa.
Zofia Grudzień 9, 2014 o 09:58
Czy mogę uzyskać odpowiedz na pytanie:
Czy dyrektor ZGKIM może w ramach 8 godzin sprawować funkcje dyrektora i jednocześnie byś administratorem Wspólnot Mieszkaniowych.
Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 10, 2014 o 18:40
Nie mam możliwości udzielenia jednoznacznej odpowiedzi bez uzyskania bardziej szczegółowych informacji, w szczególności na temat treści umowy o pracę dyrektora oraz zakresu jego obowiązków.
Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, proszę o telefoniczny kontakt z Kancelarią lub bezpośrednio na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Krystian Grudzień 26, 2014 o 15:56
Witam,bardzo serdecznie. Mam pytanie odnośnie glosowania w Malej Wspólnocie Mieszkaniowej.W najbliższym czasie odbędzie się głosowanie nad uchwałą budzącą duże emocje.Przypomnę, iż nasza wspólnota liczy 6 udziałowców i moje pytanie brzmi: Czy roztrzygnięcie głosowania w tak małej wspólnocie jest liczone 50% +1 , czy jeśli dojdzie do tak zwanego remisu jest brana pod uwagę większość udziałów danego mieszkańca? Czytałem wpisy,ale nie jestem pewien czy jest różnica między Małą a Dużą Wspólnotą Mieszkaniową jeśli chodzi o przepisy prawne. Dziękuję i pozdrawiam Krystian.
Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 27, 2014 o 20:49
W małych wspólnotach co do zasady nie podejmuje się uchwał, chyba że notarialnie ustaliliście Państwo, że w Waszej wspólnocie stosuje się zasady dotyczące dużych wspólnot określone w ustawie o własności lokali. Jeśli nie, to do podjęcia decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu konieczna jest zgoda większości członków wspólnoty, czyli 50% + 1. Natomiast w sprawach niezwykłych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, konieczna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty. Więcej na temat zarządu oraz czynności zwykłych i niezwykłych przeczyta Pan we wpisie „Zarząd zwykły i niezwykły”
Agnieszka Grudzień 27, 2014 o 19:56
mam pytanie w sprawie zamknięcia głosowania. Właściciel większościowy (53% udziałów) zgłosił wniosek do firmy administrującej o przygotowanie uchwały.Firma taką uchwałę przygotowała i dostarczyła właścicielowi większościowemu do zagłosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. W momencie oddania tego jednego głosu uchwała została zamknięta, a pozostali właściciele zostali poinformowani o jej podjęciu . Czy pominięcie zarządu oraz właścicieli w głosowaniu i pozbawienie ich tym samym prawa do skorzystania z art.23 2a uchwały o własności lokali jest zgodne z prawem? Czy taka uchwała jest wiążąca?
Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 27, 2014 o 21:17
Moim zdaniem to niedopuszczalna praktyka. Zgodnie z przepisami głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów może przeprowadzić wyłącznie zarząd (lub ewentualnie zarządca) ale nie administrator. Taką uchwałę należałoby zaskarżyć do sądu.
Agnieszka Grudzień 27, 2014 o 21:26
Agnieszka Grudzień 28, 2014 o 15:25
Pani Mecenas,rozumiem,że uchwałę, z której niezadowolony jest któryś z właścicieli można tylko zaskarżyć do sądu? Czy istnieje coś takiego jak anulowanie uchwały i to w sposób opisany przeze mnie powyżej? Czy w takiej sytuacji pominięci w głosowaniu właściciele (w tym członek zarządu) zmuszeni są zaskarżać taką uchwałę do sądu czy mogą po prostu uznać, że w ogóle nie doszło do podjęcia takiej uchwały? Chodzi o to aby nie narażać wspólnoty na dodatkowe koszty.
A jeśli już musimy zaskarżyć taką uchwałę to czy skarżymy wspólnotę czy właściciela większościowego? Jeśli zaskarżymy wspólnotę to nawet w przypadku wygrania sprawy wszyscy poniesiemy koszty nieuczciwego postępowania tego jednego właściciele.
Wiem ,że sprawa jest zawiła,ale bardzo proszę o pomoc.
Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 5, 2015 o 13:40
Myślę, że już wszystkie Pani wątpliwości udało mi się wyjaśnić w naszej korespondencji mailowej.
Zofia Styczeń 26, 2015 o 11:39
mam do Pani pytanie w sprawie upoważnień na zebranie Wspólnoty.
Proszę o odpowiedz ,czy na upoważnieniu reprezentowania i podejmowania uchwał przez osoby trzecie na zebraniu Wspólnot musi być potwierdzony podpis osoby upoważniającej dana osobę i kto ten podpis może potwierdzić.Czy upoważnienie bez potwierdzenia podpisu jest głosem nieważnym?
Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 27, 2015 o 16:30
Moim zdaniem takie upoważnienie powinno być w zwykłej formie pisemnej tzn. upoważniający musi je własnoręcznie podpisać. W tresci najlepiej zawrzeć dane identyfikujące mocodawcę i pełnomocnika tj. np. nr dowodu, nr PESEL zy adres zamieszkania. Potwierdzenie podpisu nie jest konieczne chyba, że dana wspólnota wprowadziła sobie taki wymóg.
Zofia Styczeń 29, 2015 o 18:15
I jeszcze raz zapytam Panią w tej kwestii :
Istnieje prawdopodobieństwo ,że podpisy na upoważnieniach nie są podpisami właścicieli WM
i osoby tak upoważnione działają na korzyść administratora, szkodząc dobru Wspólnoty .
Osoby te nie są mieszkańcami WM .
Beata Styczeń 29, 2015 o 12:47
Proszę, jeśli to możliwe o odpowiedz na 2 pytania.
Czy w przypadku przeprowadzania głosowania w dużej Wspólnocie ( droga indywidualnego zbierania głosów , forma 1/1 narzucona przez Administratora, 46% udziałów ma Gmina) dopuszczalnym jest prowadzenie głosowania tylko do momentu uzyskania 51% głosów dla przyjęcia uchwały ( z pominięciem głosów pozostałych Członków Wspólnoty) w sprawach tak istotnych jak: rozszerzenie składu Zarządu, likwidacja konta funduszu remontowego i założenie oprocentowanej lokaty bankowej z pieniędzy funduszu remontowego, remont klatki schodowej ?
Czy istnieje obowiązek poinformowania przez Zarząd wszystkich Członków Wspólnoty o wynikach przeprowadzonych drogą indywidualnego zbierania głosów głosowań ?
jacek Styczeń 29, 2015 o 16:52
Marek Luty 14, 2015 o 02:58
Witam, głosowanie za uchwałą ( droga indywidualnego zbierania głosów ) zarząd zebrał 60% głosu i uchwała przeszła. Ale po zastanowieniu się i rozmowie z innymi właścicielami lokali, którzy zagłosowali za uchwałą doszliśmy do wniosku że jednak nie jest to najlepszy pomysł i że są lepsze sposoby na rozwiązanie problemu. Czy możemy teraz zmienić swoje głosy ( jeżeli byśmy zagłosowali przeciw na pewno uchwała by nie przeszła ) Jak teraz wybrnąć z tej sytuacji, nie wiem czy zarząd będzie chciał jeszcze raz zbierać głosy tym bardziej że to była ich inicjatywa i oni namawiali żeby ich poprzeć. Znaleźliśmy lepsze rozwiązanie ale im to nie bardzo odpowiada. Proszę o szybką odpowiedź. Z góry dziękuję i pozdrawiam
Natalia Klima-Piotrowska Luty 18, 2015 o 11:42
Jedyne co Państwu pozostaje to zwrócić się do zarządu o zwołanie nowego zebrania i podjąć na nim uchwałę w sprawie anulowania czy uchylenia uchwały. Inaczej moim zdaniem wycofać się nie można.
Władysława Luty 26, 2015 o 12:35
W budynku składającym się z 4 lokali w tym największy to lokal użytkowy,a pozostałe 3 to małe mieszkania,lokal użytkowy i jedno mieszkanie mają notarialne prawo własności pozostałe dwa lokale mieszkalne spółdzielcze prawo własności.Budynek jest administrowany przez spółdzielnię mieszkaniową.Wszelkie uchwały są podejmowane na niekorzyść dwóch małych mieszkań,bo właściciel lokalu użytkowego dysponuje większością udziałową.
Co mogą zrobić właściciele spółdzielczych mieszkań,aby zmienić tę sytuację?
Właściciele mieszkań spółdzielczych to niepełnosprawni emeryci o niskich dochodach,aby spraw dochodzić sądownie.
Czy taka wspólnota może w ogóle funkcjonować.
Proszę o podanie przepisów prawnych,które pozwoliłyby mi pomóc tym emerytom.
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 2, 2015 o 14:47
Udzielenie odpowiedzi na Pani pytania wykracza poza ramy komentarza w blogu i wymaga szczegółowej porady,która jest odpłatna. Proszę o kontakt z Kancelarią celem dalszych ustaleń.
Grazyna Marzec 11, 2015 o 17:06
U nas odbylo sie zebranie wspolnoty,na ktorym za bylo31,o8 % udzialow,przeciw 28,74,obecnych wg listy 21 osob,2 osoby nie glosowalo,wyszlo,zbierano indywiduslne glody lecz nie u wszystkich tylko u tych co mogli byc za,jestesmy oburzeni,co mamy robic? Czekam na wiafomosv
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 15, 2015 o 02:39
Proszę pamiętać, że do podjęcia uchwały wystarcza 50% + 1 głos (rozumiem, że głosowano udziałami a nie 1 na 1). Więc nie ma znaczenia czy w trybie indywidualnego zbierania głosów zwrócono się tylko do osób, które były za uchwałą. Jeśli za uchwałą jest ponad 50% udziałów w zasadzie nie ma potrzeby dalszego zbierania głosów.
Grazyna Marzec 15, 2015 o 10:11
A czy taki wynik osiagniety 39,2% za,31,08% nanie przyjeciem uchwaly,uchwala przyjeta?
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 18, 2015 o 03:55
Jeśli we wspólnocie stosuje się przepisy ustawy o własności lokali to nie. Do przyjęcia uchwały potrzebna jest tzw. większość bezwzględna, tj. 50% udziałów (lub głosów w przypadku głosowania 1 na 1) + 1.
Grazyna Marzec 18, 2015 o 13:17
Dziekuje Pani mecenas,i co w takim przypadku dalej nalezy robic
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 18, 2015 o 03:58
Grazyna Marzec 18, 2015 o 19:08
Co teraz mamy robi?jakie dalsze czynnosci,tu chodzilo o absolutorium
Marek Marzec 24, 2015 o 21:07
W trakcie głosowania indywidualnego głosowałem „za” , po przemyśleniu sprawy doszedłem do wniosku że zostałem zmanipulowany.
Czy mogę wnioskować o zmianę mojego głosu na „przeciwny” ?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:14
Niestety nie, ale może Pan zaskarżyć uchwałę do sądu.
Sylwia Kwiecień 3, 2015 o 10:00
Jestem członkiem zarządu – pod jedną z uchwał głosowałam przeciwko, po czym przewodniczący zarządu wywiesił na tablicy ogłoszeń moje dane (Imię i nazwisko) z informacją jak głosowałam – czy mógł to zrobić?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:37
Co do zasady nie obowiązuje tajność głosowania nad uchwałami, chyba że w Pani wspólnocie wprowadzono taką zasadę, albo w tej konkretnej sprawie (lub rodzaju spraw) zdecydowano o tajności głosowania.
dorota Kwiecień 8, 2015 o 11:21
urzad miasta wystosował do naszej wspulnoty prośbę o możliwość postwienia wiaty przystanku MZK a naszym terenie. Umiejscowienie wiaty będzie tuż pod oknem mojego mieszkania,większość udziałów jest za.Jestem członkiem zażądu i jeszcz nie głosowałam. Nie podpiaano jeszcze umowy najmu. Co rbić?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:39
Jeśli nie zgadza się Pani na wiatę, proszę głosować przeciw uchwale, a jeśli zostanie podjęta, zaskarżyć ją do sądu.
Renata Kwiecień 8, 2015 o 23:27
niedawno zostałam zawiadomiona przez Zarząd Wspólnoty o podjęciu uchwał za 2014r. w trybie art.23 ust.2a uowl tj. po przeprowadzeniu głosowania wg zasady „na każdego właściciela przypada jeden głos”. Na marginesie dodam, że do 2013r. głosy liczone były udziałami.
Wynik głosowania podano następująco: Za przyjęciem uchwały oddano 207 głosów, przeciw 15, wstrzymało się 10. Moim zdaniem uchwała nie została przegłosowana większością głosów, bowiem wspólnota liczy 360 lokali mieszkalnych, 12 lokali użytkowych i wielostanowiskowy garaż. Każdy lokal mieszkalny i użytkowy jest z reguły współwłasnością 2 osób, co daje liczbę około 720 właścicieli. Przegłosowana większością głosów, liczoną „na każdego właściciela przypada jeden głos”, uchwała powinna otrzymać co najmniej około 360 głosów. Czy mam racę????, bo zamierzam zaskarżyć uchwałę jako nieistniejącą z powodu nieprzegłosowania większością głosów.
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:40
Witam. Mam nadzieję, że odpowiedzi, których udzieliłam Pani mailowo były wystarczające.
Stefan Kwiecień 9, 2015 o 00:42
W zebraniu uczestniczyło około 30% właścicieli. Resztę głosów Zarząd Wspólnoty postanowił zebrać drogą indywidualnego głosowania. W tym celu do nieobecnych na zebraniu skierowano pismo wyjaśniające powód takiego głosowania i kartę do głosowania jakiej używano na zebraniu (z datą zebrania), ale nie określono terminu do jakiego należy oddać głos. Jednocześnie w piśmie stwierdzono, że uchwały na zebraniu zostały przegłosowane na „TAK” co było zgodne z prawdą (ale i sugestywne). Dodatkowo treść jednej z proponowanych uchwał, na zebraniu, została znacząco zmieniona (o czym wspomniano w w/w piśmie choć nie mam pewności czy jednoznacznie).
W związku z tym proszę o informację:
1. Czy karty do głosowania drogą indywidualnego zbierania głosów powinny być opatrzone ostatecznym terminem zakończenia głosowania?
2. Czy mogą to być te same karty co na zebraniu?
3. Czy termin zakończenia głosowania powinien być podany w piśmie wyjaśniającym?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:42
Niestety przepisy nie regulują tych kwestii, więc zarząd ma tu sporą dowolność. Jeśli w Pana wspólnocie nie wprowadzono regulaminu, który odnosi się do tych kwestii, to zarząd może przeprowadzić takie głosowanie wedle swojego uznania.
Jeżeli jednak uważa Pan, że uchwały podjęte w trybie mieszanym są z jakichś przyczyn sprzeczne z prawem, może je Pan zaskarżyć do Sądu.
Piotr Kwiecień 9, 2015 o 11:40
pozwolę sobie zwrócić do pani z dwoma pytaniami. W wyniku zmiany zarządu w naszej wspólnocie doszło do zmiany sposobu rozliczania opłat za co i podgrzanie wody (zmiana wzoru matematycznego).
Nowy zarząd nie poinformował członków wspólnoty o zmianie. Zwróciłem się do zarządu o stosowanie dotychczasowych, stosowanych od początku istnienia wspólnoty zasad rozliczania opłat.
Zarząd poddał pod głosowanie uchwałę w marcu 2015 czy należy stosować nowy wzór czy stary – dotyczy lat 2013-2014. Moim zdaniem jest to nieprawidłowe gdyż nie można decydować wstecz.
Zarząd moim zdaniem powinien skorygować opłaty wg zasad obowiązujących.
Dodatkowo na zebraniu wspólnoty niektórzy członkowie wspólnoty głosowali za przyjęciem uchwały a kiedy otrzymaliśmy informacje, że uchwała została odrzucona okazało się, że te osoby głosowały jednak przeciw. Czy można zmienić zdanie i ponownie oddać głos?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:44
Zgadzam się z poglądem, że nie powinno się zmieniać zasad rozliczania wstecz, a ewentualnie na przyszłość.
Jeśli chodzi o zmianę zdania co do uchwały, to też nie bardzo widzę możliwość wycofania się z decyzji – to po prostu niepoważne. Jeśli głosujemy, ale potem zmienimy zdanie, to konieczne jest podjęcie nowej uchwały uchylającej poprzednią.
Jacek Kwiecień 9, 2015 o 21:02
Od 2011r.jestem właścicielem mieszkania w dużej wspólnocie mieszkaniowej. Ta wspólnota to 30 mieszkań . Budynek ten został wybudowany w latach 60-tych, najpierw były to mieszkania zakładowe. Potem powstała spółdzielnia. Z biegiem lat i zmian w prawie, powstała możliwość wykupu mieszkań na własność. Wydzielono wszystkie mieszkania na korzyść spółdzielni. Powstała wspólnota . Powołano zarząd. Stopniowo lokatorzy zaczęli przekształcać mieszkania w odrębną własność z udziałem w gruncie. W tym bloku powstała jakby druga wspólnota. Na dzień dzisiejszy jest to 16 mieszkań przekształconych w odrębną własność co stanowi 54,06 % udziałów we własności wspólnej i 14 mieszkań pozostających w zasobach spółdzielni mających 45,94 % udziałów.
Jest zarząd, w którego skład wchodzą te same osoby co w spółdzielni.
Problem dotyczy głosowania nad uchwałami. Kogo reprezentuje ten zarząd?
Na zebraniach wspólnoty właściciele tych 16 mieszkań nie mogą niczego przegłosować , mamy teoretycznie te 54,06 % ale podzielone na poszczególne mieszkania,{ trudno jest zebrać głosy właścicieli w jednym terminie, bo wiele mieszkań jest wynajętych, właściciele nie mieszkają w pobliżu i aby przeciwstawić się 45,94 % głosów którymi dysponuje zarząd spółdzielni, tak naprawdę to nie wiem czyje interesy reprezentuje ten zarząd.
Ostatnio zgłosiłem żądanie by głosować wg: zasady że na każdego właściciela przypada jeden głos, mieliśmy 1/5 udziałów na zebraniu.
Jednak administrator powiedział że nie można tak głosować bo nie ma podmiotu gospodarczego mającego większość czyli ponad 50% udziałów {chodzi tu o dewelopera, gminę, sam już nie wiem}.
Moim zdaniem to głosowanie powinno mieć miejsce na podstawie Art.23 pkt 2a ustawy o własności lokali .
Bardzo proszę o jasną odpowiedź. Kto to jest właściciel większościowy.
Z poważaniem Jacek.S
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:48
Właściciel większościowy ma ponad 50% udziałów. W związku z tym w Pana wspólnocie art. 23 ust. 2a nie ma zastosowania i głosowanie 1 na 1 możliwe jest jedynie jeśli w „normalnym” trybie zostanie przegłosowane.
Jacek Kwiecień 14, 2015 o 09:46
Dziękuję za odpowiedź, jednak myślę że zostałem źle zrozumiany. W mojej wspólnocie nie ma właściciela większościowego, przynajmniej zdaniem administratora,bo kto to teraz jest. 16 mieszkań jest przekształconych w odrębną własność z udziałem w gruncie, te mieszkania były wcześniej w tej spółdzielni. 14 mieszkań pozostaje dalej w spółdzielni. Na ostatnim zebraniu podczas dyskusji administrator powiedział że gdyby mieszkań przekształconych o odrębną własność było o kilka mniej to wtedy byłby właściciel większościowy tzn. spółdzielnia. W ar.t23 ust.2a chodzi mi o treść, że jeżeli udział we własności wspólnej nie jest równy 1 itd.
To głosowanie 1 na 1 jest możliwe.
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 14, 2015 o 20:10
Rozumiem i zgadzam się, że w Pana wspólnocie nie ma współwłaściciela większościowego. Jeśli istotnie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 to tryb głosowania 1 na 1 jest obowiązkowy na żądanie członków wspólnoty posiadających łącznie 1/5 udziałów.
MArek Kwiecień 14, 2015 o 16:24
Jaka jest minimalna ilość lokali aby stworzyć wspólnotę ?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 14, 2015 o 20:15
Zapraszam do przeczytania wpisu:
Natomiast o tym czy wspólnota będzie mała czy duża przeczyta Pan tu:
Magdalena Kwiecień 17, 2015 o 12:09
witam pania serdecznie bardzo sie ciesze ze znalazlam pani wpis lecz mam pewne pytanie na ktore nie moge znalesc odp i poprosze pania o pomoc
w naszej wspolnocie mieszkaniowrej sa 3 mieszkania i jedni lokatorzy nie wyrazaja zgody bym podlaczyla ogrzewanie gazowe w mieszkaniu (obawa ze im gazu nie wystarczy;)) i tu rodzi sie pytanie jesli w kazdym z 3 mieszkan sa po 2 wlascicieli to czy moge to wziac pod uwage i bedzie wiecej niz 50%
sasiedzi z lokalu nr3 2 wlascicieli i spoldzielnia mieszkaniowa + my 2wlascicieli
czy jest taka mozliwosc
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 20, 2015 o 22:30
Proszę zerknąć na wpis:
To oznacza, że współwłaścicieli nie liczy się „od głowy”, ale zawsze udziałami. Istotne jest to jaki udział w nieruchomości wspólnej jest przypisany do każdego lokalu i czy łącznie Pani wraz z mężem oraz pozostali współwłaściciele, którzy się zgadzają na przyłączenie, macie ponad 50% udziałów.
Magda Kwiecień 21, 2015 o 23:37
czytając Pani stronę już uzyskałam odpowiedź na jedno nurtujące mnie pytanie, ale mam jeszcze jedno.I dlatego bardzo proszę o pomoc. Na jednej wspólnej działce pobudowane są 2 bloki i 2 szeregi garaży ( właścicielami tych garaży są mieszkańcy obydwu bloków oraz osoby z innych osiedli) . Jeden blok już obecnie należy do innego Zarządcy. Garaże, pomimo, że są na wspólnej działce, w ogóle nie są nikomu przydzielone. Nikt tym się nie zajmuje i nie zarządza .Nie było w tej sprawie żadnej uchwały. Jako właścicielka garażu płace tylko podatek od nieruchomości. W bloku, w którym mieszkam jest 12 mieszkań i 4 lokali użytkowych. Ostatnio podjęto pewną uchwałę , przeciw było 4 mieszkańców i 4 właścicieli lokali użytkowych, za było 8 mieszkańców. Zarządca w celu ogłoszenia wyniku głosowania przeliczył udziały i wziął tylko pod uwagę udział w bloku. Niestety uchwała nie została podjęta, ponieważ nie brał pod uwagę w ogóle udziału w nieruchomości mojego i innych mieszkańców garażu.W innym razie posiadalibyśmy większość. Czy Zarządca powinien uwzględnić również nasze garaże do liczenia udziału w nieruchomości? Bardzo proszę o pomoc.
Natalia Klima-Piotrowska Maj 12, 2015 o 23:14
Trudno mi jednoznacznie odpowiedzieć na Pani pytanie, ponieważ nie wiem na jakich zasadach funkcjonują garaże – czy są przynależne do lokali czy są przedmiotem odrębnego prawa własności. Jeśli chce Pani uzyskać bardziej szczegółową poradę, proszę o kontakt mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Mateusz Kwiecień 27, 2015 o 11:28
Witam. Czy właściciele mniejszościowi mają dowolny termin na złożenie wniosku o zasadę głosowania nad uchwałą ?
Natalia Klima-Piotrowska Maj 12, 2015 o 23:18
Ustawa o własności lokali nie określa takiego terminu. Ale mogą to określić właściciele w umowie. W braku takiego sprecyzowania terminu wniosek można złożyć najpóźniej przed głosowaniem.
Jadwiga Maj 1, 2015 o 09:00
Mam największy udział w tzw. dużej wspólnocie. W wspólnocie jest zarządca i zarząd którzy działają niezgodnie z przepisami a jest trudność z ich odwołaniem z uwagi na „wiekowych ” właścicieli którzy wogóle nie rozumieją co podpisują i dla świętego spokoju nie chcą zmian. Problem z tym, że ich beznamiętne podpisywanie uchwał których nie rozumieją godzi w moje interesy jako członka wspólnoty gdyż mam największy udział. Przykładem może być fakt, że na ostatnim zebraniu pozostali właściciele podpisali znaczną podwyżkę nie analizując wogóle sprawozdania finansowego które zostało nam tylko odczytane na zebraniu. Ja nie mogę do dziś doprosić się ani sprawozdania finansowego ani kopi uchwały aby ją zaskarżyć. Sądzę, że przyślą mi w ostatnim dniu kiedy będzie upływał termin zaskarżenia.Chciałam zapytać czy jest możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd gdy jest już zatrudniony przez zarząd zarządca? Co ja mogę w tym temacie zrobić aby nie ponosić konsekwencji nieprzemyślanych decyzji innych członków wspólnoty?
Natalia Klima-Piotrowska Maj 12, 2015 o 23:25
Myślę, że najlepszym wyjściem będzie wystąpienie do Sądu o ustanowienie zarządcy sądowego.
Asia Maj 8, 2015 o 20:18
Witam i dziękuję za tego bloga:)
Proszę o wyjaśnienie- czy istnieje termin wg przepisów prawa, który obliguje zarządcę do wysyłania kart do głosowania w trybie indywidualnym od momentu odbycia się zebrania, na którym nie było kworum?
Natalia Klima-Piotrowska Maj 12, 2015 o 23:28
Ustawa o własności lokali nie określa takiego terminu.
Iwona Maj 14, 2015 o 19:43
z ciekawością przeczytałam Pani post oraz odpowiedzi na wszystkie pytania.
Mam natomiast pytanie dotyczące głosowania nad uchwałami oraz pełnomocnictw.
Sytuacja wygląda następująco. Pewna grupa osób przed zebraniem zebrała od kilkudziesięciu właścicieli pełnomocnictwa do zagłosowania pod uchwałą o odwołaniu Zarządu.
Na zebraniu nie było większości i tak też głosowanie jest kontynuowane w trybie indywidualnym.
W trakcie trybu indywidualnego znaczna część właścicieli która wcześniej dała pełnomocnictwa stwierdziła że zmienia swoje stanowisko i tym samym swój głos. Wykonują to w następujący sposób. skreślają oddany przez „pełnomocnika” głos, parafują skreślenie i oddają głos w drugiej kolumnie – zgodnie ze swoją indywidualną decyzją.
Osoby które zbierały pełnomocnictwa twierdzą że właściciel nie ma prawa zmienić głosu jak udzielił pełnomocnictwa i tylko pełnomocnik może dysponować ich głosem.
Natalia Klima-Piotrowska Maj 21, 2015 o 13:28
Co do zasady oświadczenie złożone przez pełnomocnika zgodnie z treścią pełnomocnictwa jest wiążące i można je odwołać czy zmienić tylko w ściśle określonych sytuacjach (np. jeśli zostało złożone pod wpływem błędu, groźby). Zmiana stanowiska jest moim zdaniem niedopuszczalna, bo równie dobrze mogłoby być tak, że na zebraniu ktoś osobiście głosuje za uchwałą, a później zmienia zdanie i głosuje przeciw (lub odwrotnie).
Moim zdaniem członkowie wspólnoty, którzy oddali głosy na zebraniu, czy to osobiście czy przez pełnomocnika, nie powinni być w ogóle brani pod uwagę w ramach indywidualnego zbierania głosów.
Jan Maj 21, 2015 o 16:52
Witam . Mam pytanie. Jestem w Zarządzie wspólnoty i podjęliśmy uchwałę o zmianie administratora.Udział w podpisach udziałów za uchwała 55,8 % . z 35 mieszkań burmistrz ma 11 mieszkań nie wykupionych i jest we władaniu zasobów burmistrza. Czy nie powiadamiając burmistrza
o zebraniu złamaliśmy prawo , wiadomość o zebraniu wisiała 2 tygodnie na tablicy ogłoszeń i każdy miał prawo jej czytania. Nadmieniam że dawny administrator jest MPGKiM i miasto ma udziały w tym przedsiębiorstwie. Czy uchwała jest ważna i czy można ja zaskarżyć
Natalia Klima-Piotrowska Maj 27, 2015 o 22:20
Jeśli w Państwa wspólnocie obowiązują zasady określone w ustawie o własności lokali to należało zawiadomić wszystkich członków wspólnoty (w tym gminę), na piśmie najpóźniej na tydzień przed zebraniem. Jeśli jednak zasady zwoływania zebrań (zawiadamiania o zebraniach) określono w inny sposób, na przykład właśnie przez wywieszenie ogłoszenia na tablicy, to nie ma problemu.
Proszę jednak pamiętać, że zgodnie z orzecznictwem zmiana administratora to czynność, która nie przekracza zwykłego zarządu, a zatem nie wymaga uchwały wspólnoty. Zarząd może taką decyzję podjąć samodzielnie.
Magds Maj 23, 2015 o 16:41
Czy uchwała zbierana w trybie mieszanym przyjęta 50,79% jest ważna ? Tzn głosowaliśmy udziałami czy zatem nie powinno to być 50% plus 1
Natalia Klima-Piotrowska Maj 27, 2015 o 22:34
Zasada 50% + 1 nie oznacza, że ma być 50% udziałów + 1 udział. Chodzi o to, by za lub przeciw było ponad 50% udziałów. Określa się to właśnie 50% + 1, a nie 51%, bo 1 nie zawsze oznacza 1 % udziałów.
Andrzej Maj 24, 2015 o 11:42
Dziękuję,że podjęła Pani problem w tak szerokim zakresie dotyczący działalności wspólnot mieszkaniowych. Jestem członkiem W.M. liczącej 75 lokali mieszk. własnościowych biuro rachunkowe w imieniu wspólnoty przekazało mi wyniki głosowania nad poszczególnymi uchwałami. Przedstawiam jako przykład Uchwała Nr 5/2015 Przyjąć od najbliższego sezonu grzewczego na rozl. centralnego ogrzewania wg powierzchni użytkowej poszczególnych lokali
za przyjęciem 28 właścicieli przeciw 22 właścicieli wstrzymujących się 2 właścicieli stwierdzając ważność uchwały ponieważ została podjęta większością głosów. Moim zdaniem większość głosów za uchwałą to 37+1 głos. Bardzo proszę o komentarz. Andrzej
Natalia Klima-Piotrowska Maj 27, 2015 o 22:36
To zależy czy głosowano udziałami czy według zasady 1 na 1. Co do zasady większość to zawsze 50% udziałów lub głosów + 1 (głos, ale niekoniecznie udział – może być 50,78% udziałów za. W przypadku głosowania 1 na 1 ułamki procentów nie wchodzą w grę).
wojtek Maj 25, 2015 o 21:53
mam kilka pytan odnosnie tego tematu:
1. Jestem czlonkiem wspolnoty i jako wlasciciele mniejszosciawi mamy mniej niz 1/5, czyli nie mozemy zazadac glosowania 1 na 1?
2. W naszej wspolnocie nie ma Zarzadu, bo wiekszosciowy wspolwlasciciel zatrudnil administratoora, ktory robi wszystko pod jego dyktando. NIe wiadomo gdzie jest jeden ze wspolwlascicieli mniejszosciowych i nie ma mozliwosci udania sie do notariusza by podjac uchwale odnosnie Zarzadu. Czy brak tej jednej osoby eliminuje powstanie Zarzadu? Czy musze dac sprawe do Sadu o ustanoowienie Zarzadu Przymusowego?
3. JEszcze kwestia 100% udzialow – w naszej wspolnocie wychodzi wg udzialow wiecej niz 1, wiec cos jest zamieszane, czy w tym wypadku tez musimy miec 1/5 udzialow by glosowac 1 na 1?
Natalia Klima-Piotrowska Maj 27, 2015 o 22:42
Jeśli nie macie 1/5 udziałów, to żądanie głosowania według zasady 1 na 1 jest niemożliwe. Można je wprowadzić wyłącznie uchwałą podjętą w zwykłym trybie, czyli większością głosów. Prawo żądania głosowania 1 na 1 we wspólnotach, w których udziały w nieruchomości wspólnej nie są równe 1 również przysługuje członkom, którzy mają co najmniej 1/5 udziałów.
Zarząd powinien być w każdej dużej wspólnocie. Jeśli go nie ma, wówczas każdy właściciel może zwrócić się do sądu o ustanowienie zarządcy sądowego.
Wojciech Maj 26, 2015 o 10:48
Witam, mam takie pytanie, czy wspólnota może uchwalić uchwałe dotyczącą planu finansowego mówiącą o dokonanie ulg w czynszu dla właścicieli które powstały z oszczedności za CO, a 2 miesiące później podjąć uchwałe mówiącą iż tą kwote z ulgi należy przeksięgować na poczet wspólnoty, mimoże że poprzednia uchwała była ważna, a cześć lokatorów skorzystała już z ulgi?
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 8, 2015 o 20:23
Cóż… papier jest cierpliwy i przyjmie wszystko. Inaczej mówiąc można podjąć uchwałę nawet najbardziej absurdalną.
Jeśli część członków wspólnoty skorzystała z ulgi, to sugerowałabym zaskarżenie nowej uchwały do sądu.
Dariusz Maj 27, 2015 o 10:38
Witam, Zarząd przeprowadził głosowanie w trybie indywidualnego zbierania podpisów, jednakże na listach pod uchwałami nie było rubryki dla osób wstrzymujących się od głosu. Uchwała uzyskała większość, pomimo, że na wcześniej przeprowadzonym zebraniu ( zebranie z przyczyn formalnych nie zostało zakończone) ok. 30% właściciel wstrzymywało sie od głosu.
1. Czy listy mogą zawierać rubryki do podpisu tylko „za” i „przeciw”?
2. Czy brak rubryki „dla wstrzymujących się” jest to podstawa do zaskarżenia uchwały do sądu?
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 8, 2015 o 20:29
Przepisy nie regulują tego czy na liście do głosowania powinna być rubryka „wstrzymał się”. Moim zdaniem nie jest to bezwzględnie konieczne, bo i tak głos wstrzymujący jest de facto głosem przeciw uchwale. Przecież by ją podjąć musi być ponad 50% „za”, więc każdy głos wstrzymujący daje efekt głosowania na „nie”.
Rozumiem jednak, że członek wspólnoty może nie chcieć głosować przeciw uchwale, bo nie jest całkiem przeciw, a po prostu wstrzymać się. I dlatego warto taką opcję na liście głosowania zawrzeć.
A czy to podstawa do zaskarżenia uchwały? Moim zdaniem raczej nie odniosłoby to skutku w postaci uchylenia uchwały, chyba że byłyby jakieś dodatkowe argumenty za tym.
Monika Czerwiec 1, 2015 o 13:40
mam pytanie odnośnie niedoboru w funduszu zarządzania wspólnoty. Jeśli takowy wystąpi to czy dopuszczalne jest jednorazowe pokrycie tego niedoboru z funduszu remontowego przy założeniu że powstał on w związku z wydatkowaniem środków z tego funduszu na remonty bieżące?
Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 10, 2015 o 21:52
Co do zasady koszty zarządu nieruchomością wspólną są pokrywane z zaliczek właścicieli. Jeśli jest niedobór, należy go pokryć. Jeśli jest nadwyżka, należy ją wypłacić, chyba że właściciele zdecydują o innym jej przeznaczeniu. Dlatego uważam, że takie „przesunięcie” środków wymagałoby uchwały właścicieli.
Krystyna Luty 22, 2016 o 21:40
też tak myślałam, że zaliczki na koszty eksploatacyjne powinny być rozliczone a w razie nadwyżki zwrócone. I tak było dopóki naszą Małą Wspólnotę prowadził zawodowy zarządca. Od tego roku tak wyszło, że prowadzimy sami a szczególnie jedna Pani, która chce wszystkim zarządzać i decydować.
Wyliczyłam, że koszty eksploatacyjne były niższe od pobranych zaliczek i powiedziałam, że będziemy mieli z tego nadpłaty. Ależ skąd – Panie zdecydowały, że te pieniądze zostaną na przyszły rok, że teraz nie będzie jak za poprzedniego zarządcy- osobno koszty eksploatacyjne i fundusz remontowy, bo to wszystko jest na jednym koncie więc pójdzie na jedną kupkę:) A jak powiedziałam, że ja tę nadpłatę wykorzystam, żeby wyrównać niedopłatę za wodę, to zagroziły, że podadzą mnie do sądu. Tylko nie wiem za co, chyba, że mnie przegłosują.
Nie wiem co te Panie jeszcze wymyślą, ale pocieszam się, po tym co tu czytam, że bywa jeszcze gorzej:)
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 7, 2016 o 22:17
Proponuję napisać pismo, że prosi Pani o zaliczenie nadpłaty na poczet zadłużenia czy przyszłych zaliczek. U Pani wszelkie decyzje wymagają jednomyślności, więc bez Pani zgody nic nie zrobią.
W razie problemów proszę o kontakt, bo nie mam pełnej informacji, by udzielić Pani szczegółowej porady.
Marcin Czerwiec 17, 2015 o 23:40
Mam pytanie odnośnie zarządu i zbierania podpisów pod uchwałami.
Czy jest uzasadnienie do zbierania podpisów pod uchwałą która nie była przedstawiona na zebraniu wspólnoty i powstała pod wpływem chwili. Czy taka uchwała powinna każdorazowo zawierać nr i datę (wspomnę iż ta nie ma nr i daty). wspomnę również iż jeden z członków zarządu zbiera te podpisy w trybie indywidualnym chodząc po wybranych mieszkaniach.
Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 18, 2015 o 21:07
Jeśli chodzi o numerowanie uchwał, to ustawa o własności lokali nie reguluje tej kwestii – zwykle każda wspólnota ma w tej sprawie jakiś zwyczaj. Z pewnością konieczne jest natomiast oznaczenie uchwały datą, żeby było wiadomo kiedy została podjęta. Co istotne, przy uchwałach podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów datą podjęcia będzie data, w której wszyscy członkowie wspólnoty wypowiedzą się w sprawie danej uchwały.
Indywidualne zbieranie głosów może przeprowadzić zarząd. Moim zdaniem może uczynić to jeden członek zarządu, ale jeśli „chodzi po wybranych mieszkaniach”, a nie pójdzie do wszystkich właścicieli, wówczas uchwałę można spróbować zaskarżyć, gdyż w przypadku indywidualnego zbierania głosów o zdanie należy zapytać wszystkich członków wspólnoty – tak niedawno orzekł Sąd Najwyższy.
Adam Lipiec 29, 2015 o 20:48
Trochę mnie zaskoczył ten wpis, że SN orzekł, że przy indywidualnym zbieraniu głosów należy obejść wszystkie mieszkania. Tak jakoś się to kłóci ze zdrowym rozsądkiem. Wiadomo, że \”chodzi\” się od drzwi do drzwi dopóki dopóty będzie 50,01 % procenta głosów ZA lub Przeciw.
Skoro należy poinformować wszystkich o tym że uchwala przeszła to i tak wszyscy się dowiedzą o wyniku i o uchwale. I mają 6 tygodni na zaskarżenie a także na zabezpieczenie wykonania uchwały przez sąd w postaci zawieszenia wykonania uchwały. W dużych Wspólnotach aby obejść wszystkich może zabraknąć lat !.
Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:20
Cóż…, na takie orzeczenie jakiś czas temu się natknęłam i też mnie to zaskoczyło przyznam szczerze, bo wiadomo, że praktyka jest inna. Zaznaczam jednak, że dotyczyło ono głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów, a nie w trybie mieszanym.
Karolina Wrzesień 29, 2016 o 09:55
Czy mogłabym prosić o „namiary” na to orzeczenie sądu? Z góry dziękuję
Cezary Czerwiec 22, 2015 o 23:32
Chodzi o przenoszenie postanowień umów współwłaścicieli o korzystaniu ze współwłasności na własność wspólną po powołaniu wspólnoty oraz o ustęp 2a w art 23 Ustawy, który tak ładnie Pani opisała na blogu ale (niestety) z pominięciem problemu – kiedy suma udziałów może być mniejsza niż 1 ?
Pozdrawiam (czekając z niecierpliwością)
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 1, 2015 o 19:48
Zapraszam do dalszej korespondencji mailowej.
Marian Czerwiec 24, 2015 o 09:24
Jestem przewodniczącym zarządu w.m powstałej z zasobów S.M na podstawie ustawy o w.l od dnia 09.06.2015 roku,składającej się z 32 lokali mieszkalnych z czego wyodrębnionych jest 24 lokale 8 to lokale S.M.Udziały nasze w nieruchomości wynoszą 0,7568 a S.M – 0,2432.
Obecnie mamy regon,wysłany PITo nadanie NIP.
19.06.2015 r wysłałem czysty protokół do S.M protokół przekazania- przejęcia zarządu nieruchomością wspólna z wyznaczonym terminem o przygotowanie wszelkiej dokumentacji do dn 22.07.2015 r.
S.M będzie zarządzać do 31.07.2015 r taka została podjęta uchwała.Umowę o administrowanie z nowym zarządcą podpisze zarząd w.m – taka jest uchwała ,natomiast wysokość wynagrodzenia określi uchwała jaką zarząd w.m przedstawi na zebraniu które chcemy zorganizować przed 22 lipca 2015 r.
jeżeli w głosowaniu udziałami na zebraniu nie uzyskamy większości to do kiedy zarząd musi zbierać indywidualnie podpisy czy do uzyskania większości czy też odwiedzić wszystkich właścicieli łącznie ze S.M.Spotkałem się tu z dwoma różnymi wersjami jedna do uzyskania większości druga trzeba odwiedzić wszystkich właścicieli /prawdopodobnie jest jakiś wyrok sądu /.Żadna ustawa tego nie precyzuje mówi tylko o uzyskaniu większości.
Co jeżeli S.M w wyznaczonym terminie nie będzie gotowa do podpisania protokółu przekazania przejęcia zarządzania nieruchomością wspólną i przekazania dokumentacji.
Czy za lokale S.M obowiązywać będą stawki ustalone przez w.m które S.M zobowiązana będzie wnosić na nasze konto, a w.m będzie wnosiła na konto S.M zaliczki za korzystanie ze spółdzielczego mienia wspólnego /drogi,parkingi,place zabaw itp/
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 1, 2015 o 19:50
Jako że tożsamy mail przyszedł do Kancelarii odpowiedzi udzieliłam Panu bezpośrednio mailem.
Aldona Czerwiec 24, 2015 o 14:33
mieszkam w dużej Wspólnocie, na osiedlu które jeszcze jest budowane. Generalny wykonawca sprawuje Zarząd gdyż w momencie powołania Wspólnoty posiadał jeszcze powyżej 50% udziałów. W chwili obecnej nie posiada już 50% udziałów ale bardzo trudno jest wyegzekwować informację ile ten udział wynosi, podczas gdy, niestety, mój udział w nieruchomości wynosi poniżej 1% (posiadam tylko 39 m.). Ponieważ reklamowałam wadę balkonu przynależnego do mojego mieszkania i ta wada nie została przez developera uznana (niestety nie wniosłam sprawy do SN ze względów finansowych) i miałam zastrzeżenia co do zarządzania nieruchomością na zebraniach Wspólnoty, na które przychodziły tylko 3 osoby, Zarząd uniemożliwia mi głosowanie za podejmowanymi uchwałami oraz uczestniczenie w corocznych Zebraniach. Uchwały podejmowane są metodą mieszaną i mój indiwidualny głos nie zmieniłby treści tych uchwał, niemniej jednak nie mam żadnej możliwości głosowania. Dostaję decyzję o podjętej uchwale bez jej treści oraz wynik głosowania: „52,89% za; przeciw: brak”. Czuję się bezradna, nie mam żadnego wpływu na rosnące koszty i usługi z których nie korzystam a do których opłacania w czynszu zmusza mieszkańców developer. Chciałabym skorygować wadę developera na własny koszt i zadaszyć balkon na którym tworzy się wodospad, ale potrzebna mi zgoda Zarządu bo rozmumiem że sama nie mogę nawet zebrać indiwidualnie głosów. Pewnie przegram także sprawę w sądzie. Jakie mam więc prawa?
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:37
Jeśli chodzi o ustalenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej to proszę zajrzeć do księgi wieczystej.
Jeśli jest Pani pomijana przy zebraniach lub głosowaniach w drodze indywidualnego zbierania głosów to takie uchwały nadają się do zaskarżenia.
Co do zadaszenia balkonu – potrzebna jest zgoda wspólnoty a nie zarządu. Zbierać głosów sama Pani nie może teoretycznie. W praktyce członkowie wspólnot robią to z sukcesem a sądy uchylają takie uchwały jeśli to naruszenie ustawy miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały. Oczywiście o ile ktoś uchwałę w ogóle zaskarżyć.
Romek Czerwiec 26, 2015 o 21:36
witam potrzebujemy pomocy jak napisać odwołanie od podjętej uchwały ,okazało się że uchwała o udzieleniu absolutorium a potem o odwołaniu zarządu przeszły, niektórzy mieli napisane upoważnienia ale nie było na nich określenia i upoważnienia do głosowania nad konkretna uchwała wzięto pod uwage stare upoważnienia np.osoby która juz nie żyje ,jak powinno wygladać prawidłowe upoważnienie i przez kogo powinno być podpisane aby było ważne.Jak napisać takie odwołanie
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:38
Pana pytanie wykracza poza zakres komentarza w blogu.
W celu uzyskania porady proszę o kontakt z Kancelarią. Informuję, że porady są płatne.
Tatiana Czerwiec 27, 2015 o 13:11
A taka sytuacja: w zarządzie sa 3 osoby, dwie podejmują wszystkie decyzje: przewodniczący decyduje, członek podpisuje a trzecia osoba z zarządu jest pomijana całkowicie, nawet nie jest informowana o działaniach zarządu. Żadnego kontaktu ani informacji nie ma tez od zarządcy. Czy jest to legalne- to całkowite pomijanie jednego z członków zarządu i czy takie działanie przewodniczącego jest legalne?
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:42
To nieprawidłowa sytuacja, bo także pomijany członek zarządu odpowiada za jego działania. Jednocześnie jednak ustawa o własności lokali wymaga do skutecznego składania oświadczeń w imieniu wspólnoty współdziałania dwóch członków zarządu, chyba że w Pani wspólnocie obowiązują inne zasady.
Ja na miejscu tego pomijanego złożyłabym rezygnację.
Ewa Czerwiec 29, 2015 o 09:01
Szanowana Pani Mecenas, bardzo pomocny blog. Gratuluję pomysłu, realizacji i cierpliwości w jego prowadzeniu. Ja także, chciałam zawrócić Pani troszkę głowę. Jestem przedstawicielką małej wspólnoty. Po sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w naszej kamienicy (6 mieszkań), z jakichś bliżej nieznanych mi powodów (najprawdopodobniej niedopatrzeń wynikłych przy sprzedaży ostatniego mieszkania), pierwotny jej właściciel nadal figuruje w księdze wieczystej jako udziałowiec w części wspólnej (nie posiada już żadnego lokalu w kamienicy) z udziałem ok 6%. Powstaje zatem pytanie czy mamy uzyskiwać jego opinię dotyczącą uchwał podejmowanych przez wspólnotę? Czy mamy zawiadamiać go o zebraniach itd. Co zrobić w sytuacji gdy nie ma z nim osobistego kontaktu (jest za granicą) a na maile nie odpowiada lub robi to sporadycznie? Czy brak odpowiedzi jest głosem przeciw? Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.
Ewa Lipiec 7, 2015 o 18:03
Pewnie nikt nie zna odpowiedzi na moje pytanie 🙁
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:56
Istotnie Pani problem jest skomplikowany. Proszę dać mi jeszczetrochę czasu na odpowiedź.
Ewa Lipiec 8, 2015 o 08:39
Dziękuję za zaangażowanie 🙂 Sprawę pewnie będzie trzeba i tak kiedyś rozwiązać, ale póki co, jakoś musimy działać 🙂 Chcielibyśmy uniknąć sytuacji, w której ktoś nam w przyszłości mógłby zarzucić, że robiliśmy coś bezprawnie.
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 14, 2015 o 12:49
Po przeanalizowaniu problemu uważam, że możecie Państwo pomijać dotychczasowego właściciela przy podejmowaniu decyzji. Ta sytuacja jest sprzeczna z art. 3 ustawy o własności lokali i nigdy nie powinna się zdarzyć.
Jednocześnie powinniście Państwo jak najszybciej podjąć kroki mające na celu wyprostowanie tej sytuacji – albo u notariusza (musieliby być obecni wszyscy łącznie z pierwotnym właścicielem), albo w drodze postępowania sądowego.
Jarek Lipiec 1, 2015 o 12:01
Otrzymałem informację, że została podjęta uchwała. O głosowaniu, terminie głosowania i miejscu głosowania nikt mnie nie poinformował, jak również wielu sąsiadów. Sprawdzając listę głosujących uchwała przeszła gdyż 58% udziałów głosujących była za. Ja nie miałem możliwości zagłosowania. Co do istoty sprawy, z listą głosowania chodził konserwator który nie posiadał pisemnego upoważnienia Zarządu do zbierania głosów, nie sprawdzał czy podpisujący jest wynajmującym czy właścicielem mieszkania. Co gorsza kilka osób potwierdził,o że nie głosowało a jakiś podpis (parafka) widnieje jako głos za. Mam potwierdzenie tych osób że to nie ich podpisy.
Co mogę z tym zrobić. Zarząd nie bierze pod uwagę tych kwestii i stwierdza, że to ich nie obchodzi i mogę skierować sprawę do sądu. Mama czas do jutra.
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 1, 2015 o 19:54
Mam nadzieję, że otrzymał Pan mojego maila.
Irena Październik 10, 2015 o 09:41
Bardzo proszę o wyjaśnienie i podanie podstawy prawnej dotyczącej możliwości zrobienia korekt do ZUS , ze umowa zlecenie zawarta z Zarządem [ zarząd jednoosobowy (właściciel lokalu) wybrany na podstawie uchwały podczas zebrania włascicieli lokali ] jest niezgodna z prawem. Przeczytałam taki wpis w necie:
Jest to umowa starannego działania, której przedmiotem jest świadczenie usług. Jej cechą charakterystyczną jest równowaga stron, inaczej niż w stosunku pracy, w którym występuje element podporządkowania. W umowie zlecenia określa się rodzaj i zakres usług, częstotliwość ich wykonywania, wynagrodzenie oraz ewentualne okresy, w których umowa nie będzie wykonywana (dni wolne od pracy).
Czynności wykonywane w ramach zlecenia bardzo przypominają prace zarządu, jednak niedopuszczalne jest zawieranie umowy zlecenia z członkami zarządu. Zgodnie z przywołanym wyżej art. 20 uwl właściciele lokali podejmują uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Ten sposób powołania wyklucza możliwość zawarcia umowy zlecenia. Nie wolno także zapominać, że na ogół są to osoby, które zarządzają własnym majątkiem (właściciele lokali), co z pewnością eliminuje wszelkie zlecenia zarządzania.
Dostałam odpowiedź z ZUS , ze u nich w przepisach nie ma żadnych przeciwwskazań do oskładkowania chyba, ze jest coś na ten temat w kodeksie cywilnym ale on tego nie wie.
Myślę, ze większość Zarządów Wspólnot oprócz umowy o zarzadzanie ma także umowę zlecenie gdzie są ponoszone dodatkowe koszty (składki ZUS) we Wspólnocie.
Sprawa pilna bardzo proszę o odpowiedź.
Natalia Klima-Piotrowska Październik 10, 2015 o 12:07
uprzejmie informuję, że porady udzielane przez Kancelarię są odpłatne, a Pani pytanie jest w istocie prośbą o poradę.
Irena Październik 11, 2015 o 10:31
Ile kosztuje porada i w jaki sposób jest płatna.
Adam Lipiec 1, 2015 o 21:02
Jako administrator Wspólnoty Lokalowej mam takie pytanie. Zarząd Wspólnoty udzielił mi pełnomocnictwo do zbierania głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów. Oczywiście wskazał numery uchwał i podpisał odpowiednie pełnomocnictwo. Czy według Pani jest to zgodne z u. w. l.?
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:49
Uważam, że mając szczególne pełnomocnictwo może Pan zbierać głosy indywidualnie w imieniu zarządu.
Krzysztof Lipiec 2, 2015 o 21:00
czy głosy oddane po wyznaczonym terminie są ważne.
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:51
To zależy jakie zasady obowiązują w Pana wspólnocie. Ustawa o własności lokali nie przewiduje żadnego terminu.
Proszę o kontakt z Kancelarią celem podania szczegółów i uzyskania porady. Informuję, że porady są płatne.
Bogdan Lipiec 14, 2015 o 13:16
Mam jedno pytanie- czy uchwała podjęta w 2013 roku i zrealizowana w danym roku rozrachunkowym, Zarząd może ją wykorzystać w 2015 r do tych samych robót budowlanych z funduszu remontowego?
Henryk Lipiec 19, 2015 o 11:32
Uprzejmie prosze o wyjasnienie mi dlaczego wybierajac zarzad wspolnory mieszkaniowej dopuszcza sie osobby z poza wlacicieli wspolnotty i jakie sa ich uprawnienia.W moim przypadku gdy ZWM powierzyl zarzadzanie poprzez zawarta umowe zarzadcy jakiekolwiek dokoptowanie do zarzadu wspolnoty mieszkaniowej mija sie z celem.
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 21, 2015 o 22:31
Zarząd i zarządca to dwie różne sprawy. We wspólnocie może być tylko zarząd i tylko zarządca, którym powierzono zarządzanie w akcie notarialnym na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.
Ale może być zarząd wybrany przez zebranie ogółu właścicieli i zarządca, z którym zarząd zawarł umowę o zarządzanie.
W skład zarządu może wejść każdy – także osoba spoza kręgu właścicieli. Zatem może go tworzyć (jednoosobowo) lub współtworzyć także zarządca (mam tu na myśli osobę, która zawodowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami).
Mam nadzieję, że wyjaśniłam Pana wątpliwości.
kasia Lipiec 22, 2015 o 10:02
mam pytanie odnośnie uchwał. Otóż Wspólnota poddała na zebraniu pod głosowanie uchwałę w sprawie przeznaczenia wyniku finansowego (dodatniego) na spłatę kredytu. Uchwała nie uzyskała większości udziałów na TAK wiec poddano ja do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwała nadal nie uzyskała 50 % za. Powiadomiliśmy mieszkańców że uchwała nie została podjęta. Wynik finansowy dodatni został w sprawozdaniu. Co należy zrobić teraz? Czy pozostawić wynik do rozliczenia w roku następnym czy zwołać zebranie i poddać pod głosowanie uchwałę o przeznaczeniu wyniku finansowego?
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 27, 2015 o 20:17
Jeśli wynik finansowy jest wyłącznie pochodną zaliczek wpłacanych przez członków wspólnoty na utrzymanie nieruchomości wspólnej to w braku odmiennej uchwały powinien być zwrócony członkom wspólnoty.
kasia Lipiec 29, 2015 o 12:08
czyli nie można podjąć uchwały o przeznaczeniu wyniku finansowego na spłatę kredytu?
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 29, 2015 o 19:48
Można. Natomiast w braku uchwały o przeznaczeniu nadwyżki należy ją zwrócić.
Zofia Listopad 8, 2016 o 00:08
Pani Natalio czytam pani odpowiedz z 27.07.2015 z godz.20:17 zadaną przez panią Kasię .Prawdopodobnie wkradł się błąd w pani wypowiedzi ,cytuję pani odpowiedz-Jeżeli wynik finansowy jest wyłącznie pochodną wypłacanych zaliczek przez członków WM na utrzymanie nieruchomości wspólnej to w bdaku odmiennej uchwały powinien być zwrócony członkom wspólnoty .Czy dobrze rozumie ,że wypłacanych zaliczek powinno być —wpłacanych zaliczek.bo ten wyraz zmienia znaczenie odpowiedzi .A wyraz bdaku jest tylko formą przestawienia literki i powinno być –braku .Z poważaniem i bardzo pozytywną opinią pani wypowiedzi Zofia.
A teraz jeżeli można napisze jak jest w naszej wspólnocie. Po termomodernizacji , uzyskaniu kredytu na ten cel z dopłatą i pewną sumą wpłaconą z naszych zaliczek ,bo musieliśmy mieć określoną sumę kredytu,pozostało na naszym koncie około 50,000 tyś.Teraz nasz administrator-którym jest dyrektor ZGKIM wykonuje jakieś remonty nie ujęte w planie gospodarczym na dany rok bez uchwały,bez umowy ,bez kwoty usługi .Członek zarządu zbiera podpisy tylko od wybranych członków WM.W piśmie jest napisane wyrażamy zgodę na wykonanie remontu i podpisy .Jeżeli można proszę o odpowiedz ,czy na wniosku o wykonanie remontu powinni się podpisać tylko właściciele .I jeszcze jedna sprawa istnieje prawdopodobieństwo ,że na tym wniosku podpisy niektórych właścicieli i już najemców są sfałszowane -mamy pewne dowody .Co zrobić z tą sprawą ????.Tak na marginesie ja już pisałam do Pani w sprawie administrowania wielu WM przez dyrektora ZGKIM.W statucie ZGKIM nie ma ani słowa że dyrektor może administrować prywatne wspólnoty.Bardzo proszę jeżeli Pani nie może mi odpowiedzieć ,to do kogo możemy się zwrócić w tej sprawie. Dziękuję za przeczytanie Zofia
Grzegorz Lipiec 23, 2015 o 10:11
Jak wygląda sprawa liczenia głów nad uchwałami, jeżeli w trakcie zbierania głosów zmieniają się właściciel lokali. Przypadek szczególny to czas podpisywania aktów notarialnych. Uchwały są poddawane pod głosowanie, gdy deweloper posiada np jeszcze 30% udziałów, a w trakcie zbierania głosów jego udział maleje np. do 5%. W przepisach nie udało mi się znaleźć jednoznacznej odpowiedzi, a sprawa jest dość istotna zwłaszcza w początkowym okresie „życia” wspólnoty, gdy podejmowane są pierwsze uchwały o regulaminach, zarządach, funduszach remontowych itp.
Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 29, 2015 o 19:51
Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem szczegółowej, odpłatnej opinii, proszę o kontakt z Kancelarią.
Karolina Sierpień 7, 2015 o 17:28
Mam problem z tym czy uchwała została podjęta czy nie. Na zebraniu pojawiło się 12 % osób (udziałów), 40,78% udało się dozbierać w drodze indywidualnego zbierania głosów. Daj nam to 52,78%. Reszta nie oddała kart do głosowania. I tak: 23,85% było za, 23,63% było przeciw, 5,3% wstrzymało się od głosu. Czy uchwała została podjęta?
Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:28
Nie. Aby podjąć uchwałę, głosów (udziałów) „za” musi być łącznie ponad 50%. Nie chodzi tu o ponad połowę biorących udział w głosowaniu, ale o wszystkie udziały.
Beata Sierpień 25, 2015 o 21:44
Pani Mecenas w zebraniu naszej wspólnoty udział wzięło 77 właścicieli posiadających łącznie 0,70990 udziałów ( wraz z pełnomocnictwami od nieobecnych na zebraniu właścicieli) , w tym również przedstawiciel gminy. Przewodniczący zebrania zaproponował podjecie uchwały ,,o przyjęcie sprawozdania z działalności Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz o udzielenie absolutorium zarządowi wspólnoty” (JEST TO JEDNA UCHWAŁA DOTYCZĄCA DWÓCH RZECZY). za głosowało 47 osób o sumie udziałów 0,48040 , przeciwko 30 osób o sumie udziałów 0,22950. Uchwała na zebraniu nie przeszła. Czy zarząd może dozbierać chodząc po mieszkaniach podpisy za uchwałą. Czy też jeżeli chce aby uchwała przeszła to musi indywidualnie od nowa zbierać głosy. Jeżeli tylko dozbierać to wynika z tego ,że Zarząd jeśli jest sprytny zawsze wprowadzi to co chce. Sądziłam do tej pory ,że jeżeli tyle osób przyszło na zebranie i uchwała nie przeszła większością to jej nie ma. Dla ciekawości podam ,że przewodniczący od lat manipuluje starszymi osobami. Bardzo proszę o opinię.
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 2, 2015 o 22:56
Zgodnie z ustawą o własności lokali „dozbieranie” głosów w drodze indywidualnego ich zbierania jest jak najbardziej dopuszczalne i prawidłowe. To tzw. mieszany tryb podejmowania uchwał.
Prawdę mówiąc w braku takiej możliwości w wielu wspólnotach podjęcie jakiejkolwiek uchwały byłoby w praktyce niemożliwe.
Beata Wrzesień 3, 2015 o 08:02
Tzn. ,że nie ma znaczenia czy właściciele chodzą na zebrania czy nie ,bo cwany zarząd zawsze przeforsuje swoje uchwały ,te na których mu zależy . Nasz zarząd jedna osoba ciągle opowiada niestworzone historie starszym ludziom i bierze od nich pełnomocnictwa i śmieje się w nos tym co mu się sprzeciwiają. Tymi pełnomocnictwami sam głosuje za tym aby go nie odwołać.
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 8, 2015 o 23:15
Cóż… tak jest skonstruowana ustawa o własności lokali.
W praktyce właściciele często nie biorą udziału w zebraniach i w związku z tym wprowadzono możliwość podejmowania uchwał poza zebraniem, jak i zbieranie dalszych głosów po zakończeniu zebrania.
Jeśli chodzi o pełnomocnictwo to przepisy kodeksu cywilnego umożliwiają ich udzielenie każdemu w każdej sprawie. Zakładam, że osoba, która pełnomocnictwa udziela, wie do czego upoważnia pełnomocnika. Trudno więc podważyć skuteczność tych pełnomocnictw.
Jedyne co mogę doradzić, to porozmawiać z tymi osobami, które nie uczestniczą w zebraniach i udzielają pełnomocnictwa członkowi zarządu.
Eunika Październik 30, 2015 o 20:21
w naszej wspólnocie głosowano nad uchwałami na zebraniu, a następnie jedna z właścicielek oddawała głosy w drodze indywidualnego głosowania na podstawie udzielonych jej pełnomocnictw o treści: Ja niżej podpisany właściciel lokalu… położonego w… przy ul. . upoważniam panią …. zamieszkałą przy ul. … w … do głosownia w moim imieniu nad uchwałami podejmowanymi w dniu …2015 r. na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. … w …. Pełnomocnictwo oczywiście opatrzone datą i podpisem właściciela.
Zarząd (jednocześnie zarządca) upiera się, że pełnomocnictwo jest wadliwe, a głosy oddane na jego podstawie nieważne, bo w pełnomocnictwie powinny być wyszczególnione uchwały. Osoby, które podpisywały to pełnomocnictwo były dokładnie informowane przez osobę je odbierającą, czego uchwały dotyczyły, więc doskonale wiedziały pod czym się podpisują. Czy zatem upieranie się przy nieważności pełnomocnictwa jest zasadne?
stlegiere.pl Wrzesień 8, 2015 o 16:34
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 8, 2015 o 23:21
Jakub Wrzesień 12, 2015 o 00:52
Pani Mecenas mam pytanie odnośnie głosowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej.
Problem dotyczy głosowania uchwały zatwierdzenia i przyjęcia budżetu dla wspólnoty za rok 2015. Mamy już wrzesień, zaś nasz zarządca przygotował uchwałę z datą 26.03.2015 i pozostawił sobie puste miejsce kiedy ona wchodzi w życie. Czy można datować wstecz taką uchwałę i prawnie ją zatwierdzić, czy też nie. Nadmienię, że budżet do dnia dzisiejszego nie został zatwierdzony.
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 13, 2015 o 21:10
Uważam, że jeśli głosowanie odbywa się w drodze indywidualnego zbierania głosów lub metodą mieszaną to uchwała może zostać podjęta z datą, w której za opowie się ponad 50% głosów (udziałów).
Jolanta Wrzesień 15, 2015 o 18:14
Głosowanie jeden na jeden czyli właściciel większościowy ma jeden głos ? czy posiada tyle głosów ile posiada mieszkań ( lokali ) ? Przepraszam za to pytanie . ale muszę się upewnić . bo nie jestem zbytnio rozgarnięta .
Pozdrawiam : Jolanta Wójcik
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 15, 2015 o 22:35
W głosowaniu 1 na 1 każdy właściciel ma jeden głos bez względu na liczbę lokali.
Ida Wrzesień 17, 2015 o 21:30
Pani Mecenas, a czy w przypadku gdy jeden lokal ma kilku współwłaścicieli, to należy zawiadamiać o zebraniu wspólnoty wszystkich, czy wystarczy np. jednego?
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 21, 2015 o 15:53
moim zdaniem należy zawiadomić wszystkich współwłaścicieli i to bez względu na to czy są współwłaścicielami w częściach ułamkowych czy jest to współwłasność łączna.
Krzysztof Wrzesień 29, 2015 o 13:35
Wiemy, że możliwe jest głosowanie nad uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów. Czy w sytuacji kiedy z inicjatywą uchwały wychodzi właściciel i całość głosowania odbędzie się w drodze indywidualnego zbierania głosów to czy wcześniej mieszkańcy muszą otrzymać projekt takiej uchwały czy można zapoznać sąsiadów z treścią w trakcie zbierania? Czy zbierać może sam właściciel czy musi być członek zarządu (+ właściciel ewentualnie)?
Krzysztof Wrzesień 29, 2015 o 13:45
Wiemy, że można głosować w drodze indywidualnego zbierania głosów. Czy trzeba wcześniej przesłać/przekazać sąsiadom projekt uchwały, która będzie głosowana w takim trybie? Z inicjatywą uchwały wychodzi właściciel i zbieranie głosów odbędzie się wyłącznie we wspomnianym trybie bez spotkania wspólnoty. Pytanie dodatkowe: czy zbieranie głosów może przeprowadzić sam właściciel czy musi być członek zarządu?
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 30, 2015 o 21:43
Odpowiadając na dwa Pana zapytania informuję, że udzielenie odpowiedzi wykracza poza ramy komentarza w blogu.
W celu uzyskania odpłatnej porady proszę o kontakt z Kancelarią za pośrednictwem formularza kontaktowego w blogu lub bezpośrednio na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Sylwek Październik 3, 2015 o 19:43
Myślę, iż blog poruszający kwestie dotyczące wspólnot mieszkaniowych jest bardzo ciekawy
i potrzebny, ponieważ ich członkowie to w większości osoby, które przez nieznajomość zagadnień prawnych nie do końca wiedzą jak egzekwować swoje prawa, które bardzo często są im ograniczane przez cwanych administratorów i zarządców. Informacje i porady zawarte w różnych wpisach, w jakimś stopniu powinny pomóc, przynajmniej niektórym osobom w zrozumieniu, iż mają swoje różne prawa oraz w ich egzekwowaniu. Ja mam do poruszenia następującą kwestię, dotyczącą przekroczenia przed zarząd wspólnoty uprawnień związanych z podpisaniem umowy na wykonanie kosztownej inwestycji w naszym budynku.
Mianowicie: na zebraniu rocznym została podjęta uchwała dotycząca wykonania inwestycji i ograniczona kwotą 120000,00 złotych. Zarząd podpisał z wykonawcą umowę na kwotę 112300,00 złotych netto + 8 % VAT = 121284,00 złote. Z podpisanej umowy wynika, iż kwota inwestycji o 1284,00 złote przekracza kwotę zapisaną w uchwale. Połowa kwoty za inwestycję będzie wpłacona po wykonaniu pierwszego etapu inwestycji w tym roku, natomiast pozostała część będzie rozłożona na 30 rat spłacanych miesięcznie. Drugi etap inwestycji będzie realizowany w 1-szym kwartale 2016 roku. Według mnie zarząd przekroczył swoje uprawnienia i podpisał umowę niezgodnie z uchwałą będącą częścią planu gospodarczego na ten rok. Umowa została podpisana we wrześniu tego roku. W tym przypadku jest podstawa do wystąpienia do sądu z pozwem u uznanie czynności podpisania umowy za nieważną. Proszę o informację, czy mój tok rozumowania jest prawidłowy i czy sąd może uznać, iż kwota przekroczenia jest niewielka i tylko połowa kwoty z umowy będzie wydatkowana w tym roku i z tego powodu odrzucić pozew ?
Natalia Klima-Piotrowska Październik 6, 2015 o 17:32
Monika Listopad 6, 2015 o 19:44
Na wstępie chciałabym serdecznie podziękować za Pani blog, to cenny zastrzyk informacji w bardzo przystępny sposob opisanych. Wraz z kilkoma innymi mieszkancami Wspólnoty Mieszkaniowej (posiadającej 167 lokali) od kilku miesięcy przygotowujemy się do wystąpienia do zarządu powierzonego z wnioskiem o zwolanie zebrania w sprawie zmiany sposobu zarządu. Staram się czytac wszystkie Pani wpisy i odpowiedzi na komentarze, ale chyba nigdzie nie znalazłam odpowiedzi na mój problem, albo coś przegapiłam… Chodzi o pełnomocnictwo do głosowania na takim zebraniu (czyli protokołowanego przez notariusza) – czy musi być ono sporządzone u notariusza, czy wystarczy w formie pisemnej podpisane przez właściciela lokalu ? Znalazłam wyrok Sądu, gdzie jest napisane, że zebranie owszem wymaga obecności notariusza ale pełnomocnictwo wystarczy w formie zwykłej. Czy może mi Pani Mecenas potwierdzic i upewnic mnie w moich wątpliwościach ? Zarząd Powierzony robi wszystko, żeby nas zaskoczyć i boję się, że może spróbować odrzucić pełnomocnictwa. Chcąc zmniejszyć frekwencję na zebraniu zwołał zebranie nie tak jak zawsze obok naszego budynku, tylko w sali do ktorej dojazd zajmuje 15 minut samochodem lub dwoma autobusami… Nie wiem też jak wymóc na zarządzie zmianę miejsca na to, co było do tej pory lub gdzieś bliżej…. A ciężko jest zebrać tylu właścicieli lokali tu blisko, bo wiele osób nie jest w ogóle zainteresowanych działaniami zarządu, więc tak daleko od budynku już na pewno nie dojadą. Będę wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam serdecznie i jeszcze raz dziękuję za Pani blog.
Natalia Klima-Piotrowska Listopad 24, 2015 o 23:33
Co do zasady nie ma podstaw by pełnomocnictwa były notarialne. Notariusz protokołuje przebieg zebrania i ten protokół ma formę aktu notarialnego. W jego treści jest informacja o podjętych uchwałach, jednak same uchwały nie są podejmowane w formie aktu notarialnego (nie bardzo sobie zresztą wyobrażam jak miałby się odbyć akt głosowania w tej formie).
Podobnie sytuacja wygląda w spółkach kapitałowych gdzie w niektórych przypadkach istnieje obowiązek notarialnego protokołowania zebrań.
Proszę też pamiętać, że to nie notariusz ocenia na zebraniu ważność pełnomocnictw, a przewodniczący zebrania.
Agnieszka Grudzień 5, 2015 o 23:48
Próbowałam się przebić przez gąszcz przepisów dotyczących sposobu głosowania uchwały wyboru Zarządu i poległam 🙁 Mianowicie, w 2012 roku, zawiązała się nasza wspólnota- 30 lokali mieszkalnych i został dokonany wybór Zarządu. Głosowanie odbyło się w sposób jawny, poprzez ,,podniesienie ręki”- wiadomo , że nie wszyscy sa chętni do sprawowania takiej funkcji. W naszym przypadku zgłosiły się 4 osoby i to one, zostały zaakceptowane. Oddano 100% głosów za. Zarządca policzył głosy i zebrał podpisy na liście obecności. W tym roku dokonaliśmy zmiany zarządcy i otrzymaliśmy w dniu dzisiejszym pismo z indywidualną kartą do głosowania nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia wyboru członków Zarządu oraz zatwierdzenia czynności dokonanych przez członków Zarządu od dnia powołania, czyli od dnia 26 kwietnia 2012! roku.
Wg nowego Zarządcy, uchwała nr 19/2012 ( czyli ta dotycząca powołania 4 osób na członków Zarządu) została podjęta w nieprawidłowy sposób, ponieważ cytuję- głosowanie nad uchwałą odbyło się poprzez podniesienie ręki a nie w formie pisemnej. Proszę o informację czy nowy Zarządca może żądać od członków wspólnoty głosowania wstecz?? Wg nowego zarządcy ta uchwała wymagana jest do dokonania zmian w reprezentacji wspólnoty w banku. Tyle, że dotychczas w innym banku uchwała nr 19/2012 była honorowana. Jestem zaniepokojona całą sytuacją. Bardzo proszę o pomoc.
Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 10, 2015 o 20:53
Jako że zwraca się Pani do mnie o poradę w konkretnej sprawie, informuję, że takie porady są odpłatne.
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią celem ustalenia warunków zlecenia.
Bartek Grudzień 15, 2015 o 04:26
Gratuluję super BLOGa 😉
Czytam z zaciekawieniem wpisy i komentarze już od 4 godzin, a że godzina już późna i nie natknąłem się na nurtujące mnie pytanie pozwolę sobie zadać je w tym miejscu 😉
Czy o uchwale podjętej poza zebraniem (indywidualne zbieranie głosów) muszą zostać SKUTECZNIE poinformowani wszyscy właściciele? Jeśli tak to w jakiej formie i w jakim czasie po uchwaleniu?
Z góry dziękuję za odpowiedź i życzę wytrwałości przy kolejnych odcinkach BLOGa.
Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 7, 2016 o 20:26
Przede wszystkim przepraszamza zwłokę w odpowiedzi. Okres świąteczny sprawił, że nieco rzadziej zaglądam do powiadomień z bloga ☺
Jeśli chodzi o Pana pytanie – ustawa o własności lokali wymaga, by w przypadku uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów zawiadomić o jej treści pisemnie wszystkich członków wspólnoty. Należy to zrobić albo listem poleconym albo za osobiście za potwierdzeniem przez każdego członka wspólnoty.
Ustawa nie przewiduje terminu do wykonania tego obowiązku.
Wioleta Styczeń 5, 2016 o 16:11
Dzień dobry!Gratuluję świetnego bloga i bardzo dużej wiedzy na temat wspólnot mieszkaniowych.Należę do dużej ,liczącej 74 mieszkania wspólnoty i przed nami właśnie zebranie roczne.Od kilku miesięcy prosiliśmy zarządcę o zwołanie nieobowiązkowego zebrania,wysyłaliśmy wnioski z podpisami właścicieli,jednak wciąż spotykaliśmy się z odmową.Cała sprawa toczyła się wokół odwołania obecnego zarządu,ponieważ jego członkowie znacząco nam się narazili i mieszkańcy (zdecydowana większość) postanowili wybrać nowy zarząd.Kilka osób wraz ze mną zajęło się głębiej tą sprawą i na zebraniu chcielibyśmy złożyć uchwałę o odwołaniu zarządu i powołaniu nowego,jednak nie bardzo zrozumiałam o co chodzi z tymi udziałami,czy w przypadku odwołania zarządu trzeba przeprowadzić właśnie głosowanie w takim trybie.Będzie to nieco trudne,ponieważ zarządca w porozumieniu z zarządem skutecznie utrudnia nam zdobycie udziałów,odmawiając ich wydania.
Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 7, 2016 o 20:30
We wspólnocie zawsze głosuje się udziałmi, chyba że są przesłanki do głosowania 1 na 1.
Trudno mi odpowiedzieć na Pani pytanie bo nie wiem czego dokładnie Pani nie zrozumiała.
Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Informuję przy tym, że porady są płatne.
Joanna Luty 17, 2016 o 21:29
Jesteśmy wspólnotą 27 lokali. Uchwały w naszej wspólnocie głosowane są udziałami. Chciałabym dowiedziec się czy można w taki sposób przegłosowac uchwałę o przesunięcia terminu rozliczenia 50% nadpłat za CO. Jest to podyktowane dużymi kosztami budowy nowego przyłącza kanalizacyjnego w bieżącym roku. ( 50 % chcemy przeksięgowac na konta właścicieli obecnie, a 50% łącznie z rozliczeniem za następny rok. )
Natalia Klima-Piotrowska Marzec 7, 2016 o 22:26
O ile dobrze Panią rozumiem, chcecie Państwo zdecydować o częściowym przeznaczeniu nadpłaty z tytułu zaliczek na CO na inny cel. Jeśli tak, to jak najbardziej właściciele mogą podjąć taką uchwałę.
Radek Marzec 25, 2016 o 11:40
Dzień dobry. Mam pytanie, czy zarząd wspólnoty może na zebraniu korzystać z pełnomocnictw udzielonych przez członków wspólnoty, którzy nie biorą udziału w zebraniu?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 6, 2016 o 22:14
Oczywiście, pełnomocnictwa są dozwolone. Natomiast trudno mi ocenić ważność i skuteczność konkretnych pełnomocnictw bez znajomości ich treści.
Ela Marzec 29, 2016 o 13:09
Sytuacja w mojej wspólnocie wygląda następująco 25% udziałów posiadają lokatorzy pozostałe udziały rozbite są na 4 podmioty gospodarcze w których zarząd składa się z tych samych osób (są to podmioty których prezesem zarządu jest developer od którego kupiliśmy mieszkania i który jest również naszym zarządcą). Proszę o informacje czy w takiej sytuacji na zebraniu wspólnoty możliwe jest na wniosek lokatorów powzięcie sposobu głosowania jeden na jeden? 75% udziałów de fecto należy do tej samej osoby, tylko że w rozbiciu na różne spółki. W innym przypadku nie mamy żadnych szans na wzięcie naszego lokatorskiego głosu pod uwagę gdyż zawsze będziemy mieli mniejszość.
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 6, 2016 o 22:15
Niestety obawiam się, że skoro właścicielami udziałów są cztery różne osoby prawne, to fakt, że ich właścicielem jest ta sama osoba nie ma żadnego znaczenia.
Karol Kwiecień 6, 2016 o 08:08
Jeżeli na zebraniu właścicieli było kworum , to czy w takim przypadku trzeba pod każdą uchwałą się podpisywać oddzielnie na liście ddo głosowania pod daną uchwałą czy wystarczy lista obecności z zebrania potwierdzająca że było kworum i informacja w protokole z zebrania że pod daną uchwałą za było tyle i tyle procent i że uchwała przeszła lub nie?
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 6, 2016 o 22:34
Co do zasady pod uchwałą powinna znaleźć się informacja ile udziałów/głosów było za a ile przeciw. Ilość reprezentowanych udziałów może zmieniać się w czasie zebrania (ktoś może wyjść), jednak przepisy nie wymagają podpisywania listy do głosowania.
Marzena Kwiecień 22, 2016 o 13:08
Mam pytanie: Posiadam dwa mieszkania z mężem w bloku do których sa odrębne księgi wieczyste prowadzone ale mamy wspólność majatkową, czy my posiadamy dwa głosy(ja i mąż) czy tylko jeden głos? Uchwala we wspolnocie jeden właściciel-jeden głos.Dziękuję za odpowiedź.
Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:26
To znakomite pytanie, które nurtuje wielu klientów i czytelników bloga 🙂
Jako że macie Państwo współwłasność łączną, nie mają do Państwa zastosowania znowelizowane przepisy ustawy o własności lokali. Jednakże bez względu na to uważam, że w przypadku głosowania „jeden na jeden” macie Państwo jeden wspólny głos. Istotą głosowania jeden na jeden jest to, że na każdego właściciela przypada jeden głos, bez względu na to ile lokali posiada w nieruchomości. Gdyby w przypadku współwłaścicieli lokali uznać inaczej, wówczas dostawaliby oni „premię” za udział we współwłasności lokalu, co byłoby niesprawiedliwe w stosunku do innych właścicieli posiadających „całe” lokale, a nie tylko udziały w nich.
Natalia Kwiecień 26, 2016 o 22:31
Czy członek wspólnoty ma prawo do wycofania swojego głosu z uchwały już po zebraniu?
Sytuacja wygląda następująco. Głosy nad uchwałą zostały zebrane na zebraniu wspólnoty. uchwała skutecznie została podjęta jednak nie zostało to zakomunikowane właścicielom na zebraniu ( głosy policzono po zakończeniu zebrania i być może jeszcze coś dozbierano po zebraniu). Właściciciele jeszcze nie zostali poinformowani o przejściu uchwały a jeden z lokatorów mailowo wycofał swój głos. Został poinformowany,że odwołanie głosu zostało przyjęte jednak to nic nie zmienia bo uchwała i tak będzie miała wymaganą ilość głosów. Czy właściciele mogą tak po prostu zmieniać zdanie i odwoływać swoje głosy? gdzie i w jakiej ustawie jest tak napisane? Dlaczego zarządcy takie coś respektują?
Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:32
Uważam, że to nieprawidłowa praktyka i absolutnie nie powinna być stosowana.
W Pani sytuacji na szczęście nie miało to wpływu na los uchwały. Gorzej, gdyby ten głos był decydujący. Wówczas proponowałabym powództwo do sądu o ustalenie (art. 189 kpc) istnienia uchwały.
Mirek Maj 16, 2016 o 13:24
Gratuluję znakomitego bloga, który jest kopalnią wiedzy! Jednocześni proszę do komentarz do sytuacji w której małżeństwo w ramach wspólności majątkowej ustawowej posiada 49 % udziałów, a jeden z małżonków dodatkowo 10 % jako majątek osobisty w tzw. dużej wspólnocie. Czy taka sytuacja nie tworzy udziałowca większościowego z 59 % udziałem dającego podstawę do możliwości głosowania 1 na 1. Bo chyba pozbawione byłoby logiki by w jednym głosowaniu małżonkowie głosowali wspólnie na „tak”, a małżonek posiadający 10% na „nie”.
Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:40
To jedna z bardzo ciekawych sytuacji, których ustawodawca w ogóle nie przewidział, a powinien. Niestety właściciele lokalu pozostający we wspólności ustawowej małżeńskiej są traktowani jako jedność. Dlatego nie widzę możliwości, by doliczyć udział osobisty jednego z małżonków do udziału powiązanego z lokalem będącym przedmiotem wspólności ustawowej.
A co do głosowania „tak” i „nie” – to jak najbardziej możliwe w teorii, choć niespotykane w praktyce 🙂
Marta Sierpień 11, 2016 o 18:11
Przepraszam jeśli nie w temacie ale nurtuje mnie pewien problem. Mieszkam w lokalu komunalnym ,który chciałabym wykupić. Niestety w naszej kamienicy jest „większościowy” właściciel który chce kamienicę gruntownie wyremontować ustalił więc stawkę na fundusz 10 zł/m2, i twierdzi że w przyszłym roku będzie to 20 zł. On swoje mieszkania wynajmuje turystom i jak twierdzi ” 2000 czynszu to dla niego nie problem” , jest jeszcze jeden podobny właściciel który wynajmuje, reszta lokali to własność ZBK który grzecznie dopłaca z państwowej kasy do fanaberii właścicieli. Ja płacę czynsz 360 zł(46m2),łatwo policzyć ile będę płacoć gdy wykupię mieszkanie. Moje pytanie brzmi : czy mając stosunkowo mały lokal i żadnych sprzymierzeńców jestem w stanie zablokować na zebraniu zapędy tego krezusa?Czy mając większość ma on całkowitą swobodę w ustalaniu wysokości stawki? Dziękuję za możliwość zadania pytania i serdecznie pozdrawiam
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 13, 2016 o 22:52
Zasadą we wspólnocie jest, że każdy właściciel uczestniczy w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do udziału w tej nieruchomości, a nie „od metra kwadratowego”. Udział natomiast to procent powierzchni lokalu użytkowej w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości.
Jeśli właściciele większościowi podejmą uchwałę (w dużej wspólnocie – powyżej 7 lokali), która w Pani ocenie jest sprzeczna z prawem lub narusza Pani interesy, może ją Pani zaskarżyć do sądu.
Ilona Sierpień 22, 2016 o 14:04
Należe do wspólnoty:
1. wspólwłasciciele, uczestniczący w zebraniach, mieszkający w kamienicy od 70 lat -28,3%
2. włąsciciel sklepu+mieszkania, ale nie mieszka- 29,38%
3.współwłasciciele, którzy mają mieszkania ale nie uczestniczą w zebraniu, i nie mieszkają -10,34%
4. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej- 31,99%
Członek (2 ) + (4) – przegłosują każdą uchwałe, mino ze nie sa związani sentymentalnie z ta kamienicą. Jak się bronić?. Dojdzie do tego ze zrobią nam dziki parking przed oknami na podwórku, a mieszkamy na I-szym piętrze, i do tego rury wydechowe będą w kierunku okien gdyż nie innej ma możliwości wyjazdu. Jak bronić się ?
Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 13, 2016 o 23:22
Nie napisała Pani czy wspólnota jest mała (do 7 lokali) czy duża. W tym pierwszym przypadku odsyłam do wpisów z cyklu „Spory w małej wspólnocie”. W tym drugim proponuję zaskarżenie uchwały do sądu, który rozstrzygnie czy uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządu bądź interesu właściciela.
Michał Październik 4, 2016 o 18:52
Witam, nawiązując do tematu pragnę zapytać bo otrzymałem zawiadomienie o zebraniu wspólnoty na 19.10.2016 r. na godzinę 11:00. W zawiadomieniu podano, że proponowany porządek zebrania obejmuje: pkt 3.Przedstawienie uchwał w sprawach udzielenie pełnomocnictwa Dyrektorowi ZGM W.B. do podjęcia dalszych niezbędnych czynności związanych ze złożeniem wniosku do konkursu w ramach Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko 2014-2020 tj. „Kompleksowa likwidacja niskiej emisji na terenie konurbacji śląsko-dąbrowskiej” oraz „Wspieranie efektywności energetycznej w budynkach mieszkalnych w konurbacji Śląsko-dąbrowskiej” oraz pkt 4. Głosowanie uchwał o udzielenie pełnomocnictw do wszelkich czynności wynikających z regulaminu programu oraz zabezpieczenia środków finansowych poprzez upoważnienie do podpisania weksla in blanco na zabezpieczenie inwestycji” Moje pytanie brzmi czy Dyrektor może od nad współwłaścicieli żądać podpisania weksla in blanco w sytuacji, gdy nikt nas w ten temat dokładnie nie wprowadził, nie wiemy ile to będzie kosztować, na czym to będzie polegać i kto to będzie wykonywał i jaki kredyt nakażą nam zaciągnąć. Jako współwłaściciele mamy jedynie 22% udziałów w nieruchomości. Dodatkowo Zarządcą jest ZGM reprezentowany przez p. W.B. Zarządem również jest ZGM reprezentowany przez panią W.B. oraz pełnomocnikiem największego właściciela – miasta jest pani W.B. Biomy się konsekwencji finansowych związanych z wekslem in blanco. Czy takie działanie jest zgodne z prawem i czy w takim wypadku można zastosować „głos na głos” aby tego nie przyjmować.
Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:42
Co do głosowania „jeden na jeden”, to jeśli we wspólnocie większość udziałów (ponad 50%) należy do jednego podmiotu, to 20% właścicieli (tj. mających 20% udziałów) może żądać głosowania według zasady „jeden na jeden”.
Jeśli chodzi o decyzję w sprawie pełnomocnictw – istotnie, jeżeli nie znacie Państwo bliższych szczegółów, wstrzymałabym się z decyzją żądając uprzedniego zaznajomienia, udzielenia informacji i czasu do namysłu. Proponuję, by zażądać przełożenia głosowania na inny termin, a wcześniej dostępu do szczegółów programu, w tym obciążeń finansowych, jakie się z nimi wiążą.
Pawel Październik 18, 2016 o 11:28
Witam mam pytanie w mojej wspólnocie głosy są podzielonie niemal ze pół na pół ale jeden lokator zamiast mieć A)0,06000 ma 0,04200 a inny ma zamiast B)0,03600 ma 0,04200 no i jest jeszcze lokal nie wyodrębniony który jest w posiadaniu dewelopera ten lokal ma ustalone udziału na B)0,06500 w zeczywistosci powinien mieć 0,06000 podobno dopuki nie zostanie wyodrębniony do puty nie poznamy prawdlowych udziałów a dzieję się tak ponieważ udziały muszą być równe 1 problem w tym ze zanizone udziały w grupie A są na niekorzyść grupy A jak i zawyżone udziały grupy B działają na niekorzyść grupy A w sumie dzięki temu przeciwna strona B ma 0,02900 na plus. niezgodnie z prawem ? Moje pytanie co można z tym zrobić i jak to się ma do głosowania nad uchwałami
Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 21:41
Informacje zawarte w komentarzu niestety nie są dla mnie jasne. Udzielenie porady na tak postawione pytanie wykracza poza możliwości komentarza w blogu. Jeśli jest Pan zainteresowany otrzymaniem szczegółowej, odpłatnej porady, proszę o kontakt z Kancelarią.
Mogę jedynie wskazać, że we wspólnotach, w których udziały nie są równe 1 można żądać głosowania 1 na 1 o ile taki wniosek złożą właściciele reprezentujący co najmniej 1/5 udziałów.
Michał Listopad 2, 2016 o 14:08
W budynku mieszkalnym jestem właścicielem jednego z mieszkań. Niedawno odbyło się spotkanie właścicieli, na którym została powołana Wspólnota Mieszkaniowa i podczas którego przyjęto uchwały:
1. o planie gospodarczym,
2. o wyborze trzyosobowego zarządu
3. Regulamin Porządkowy Wspólnoty
Mam wątpliwości co do ważności zwołania zebrania i podjętych uchwał ponieważ:
a/ powiadomienie o zebraniu wysłane zostało poprzez e-mail, którego nie otrzymałem
b/ uchwały o wyborze zarządu i przyjęciu Regulaminu zostały podjęte przez aklamację
Proszę o potwierdzenie lub rozwianie moich wątpliwości
Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 21:55
Co do sposobu zwołania zebrania, to jeśli w akcie notarialnym, w którym określono zasady zarządu wspólnotą nie przewidziano takiej formy zawiadamiania, istotnie była ona nieprawidłowa.
Co do aklamacji – trudno mi jednoznacznie odpowiedzieć. Musiałabym mieć więcej szczegółów by odpowiedzieć.
Jeśli uważa Pan, że doszło do nieprawidłowości, może Pan zaskarżyć uchwały. W braku zaskarżenia po 6 tygodniach uchwał nie będzie już można wzruszyć.
Artur Luty 9, 2017 o 09:27
Dzień dobry mam pytanie dotyczące głosowaniach na zebraniu wspólnoty, otóż w bloku jest 50 mieszkań w tym jedna osoba posiada 2 mieszkania wiec przy głosowaniu udziałami, ta osoba zawsze miała dwa głosy. Na ostatnim zebraniu postanowiono to zmienić i przejść na zasadę 1 na 1 czyli jeden właściciel 1 głos, tym samym 100% uprawnionych do głosowania zmniejszyła się z 50 do 49. I teraz najważniejsze na zebraniu pojawiło się 25 osób, które głosowały miedzy innymi nad powyższą zmianą, oraz innymi uchwałami, czy aby na pewno wszystko zostało prawidłowo przeprowadzone? czy nie powinno być tak, że aby jakakolwiek uchwała była ważna to” za” uchwałą powinno być przynajmniej w przypadku 50 uprawnionych- 26 osób „za”, a w przypadku 49 uprawnionych 25 osób „za”? a co za tym idzie konieczne jest zbieranie podpisów wśród osób nie obecnych na zebraniu? a może wystarczy że z pośród 25 głosujący większość jest za ( np 14 do 11) i każda podjęta uchwała jest ważna. Z góry dziękuje za pomoc
Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:19
W przypadku głosowania udziałami nie ma znaczenia ile kto ma lokali – jeśli ktoś ma dwa, jego udziały podlegają sumowaniu. Jako że udział jest pochodną powierzchni lokalu, to bardzo mało prawdopodobne jest, zwłaszcza w przypadku budynku z tak dużą liczbą lokali, by z każdym lokalem związany był identyczny udział.
Aby zagłosować według metody 1 na 1 konieczne jest podjęcie w tej sprawie uchwały na zasadach ogólnych, czyli większością udziałów. Jeśli na zebraniu reprezentowane było ponad 50% udziałów i za uchwałą o zastosowaniu metody 1 na 1 było ponad 50% udziałów z ogółu wszystkich udziałów, to można było podjąć uchwałę według zasady 1 na 1. Jednak i w tym przypadku, by podjąć uchwałę, „za” musiałoby być ponad 50% głosów, czyli w tym przypadku 25. Jeśli ten warunek nie został spełniony, uchwały nie zostały podjęte i można żądać ustalenia ich nieistnienia jako niepodjętych.
Maurycy Luty 10, 2017 o 17:37
Dzień dobry Pani Mecenas. Jestem zainteresowany poradą dot.
-w roku 2016 złożyłem pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej/duża/ 50 właścicieli, w drodze indywidualnego zbierania podpisów ponad 71 % wypowiedziało się za budową parkingu na terenie zielonym należącym w ułamkowej części do właścicieli./ wg planu zagospodarowania /mapa zasadnicza 1:500/teren ten jest terenem placu zabaw i rekreacji.Osobiście nie mam nic przeciwko lecz tą samą uchwałą podjęto decyzję , że wszyscy bez wyjątku mają łożyć na fundusz inwestycyjny na budowę parkingu ,osobiście czuję się pokrzywdzony,uważam , że uchwały prowadzą do uzyskania określonych członków korzyści kosztem innego członka tz.mnie oraz tą samą uchwałą zdecydowano o zaciągnięciu kredytu w wys.100,000,00.Pragnę nadmienić ,że na ogłoszenie wywieszone na klatkach dot.budowy parkingu za własne pieniądze wyraziło zainteresowanie tylko 32 właścicieli.Moje pytanie jaki koszt będzie tej porady.Nie będę utyskiwał , że moja sytuacja finansowa jest zła , / żona rak z przerzutami/ dlatego nie korzystałem z pomocy prawniczej przy pisaniu pozwu oraz nie będę korzystał podczas rozprawy.-przesłuchanie w powyższej sprawie wyznaczono na dzień 23 marca 2017r.Jeśli trzeba prześlę kopie dokumentów dot.sytuacji finansowej oraz uchwały.
Z wyrazami szacunku .Babula Maurycy
Zofia Luty 23, 2017 o 17:26
Mam prośbę czy może Pani odpowiedzieć na takie pytanie?
Naszym administratorem jest zakład budżetowy ZGKIM -dyrektor.Czy dodatkowo może pełnić funkcję przedstawiciela jednego z właścicieli we WM jakim jest GMINA w podejmowaniu uchwał na rocznym zebraniu WM.
Czy takie pełnomocnictwo jest zgodne z prawem.
Z poważaniem Zofia
Justyna Czerwiec 13, 2017 o 18:57
Bardzo ciekawy artykuł. Zastanawiam się tylko, czy dobrze go zrozumiałam 🙂 Jeśli nie ma w ogóle zarządu we wspólnocie a miało miejsce głosowanie 1/1 (głosowanie udzialami jest tym członkom nieznane) bez podania przyczyn takiego głosowania w umowie bez uchwały, z pominięciem niektórych lokatorów, bez powiadomienia o treści uchwały to czy słusznie rozumiem, że w ogóle nie doszło do powziecia uchwały a tym samym czynność w jej wyniku jest nieważna? Pozdrawiam
Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 17:48
Istnieje takie ryzyko, jednak by to stwierdzić konieczne byłoby powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały lub powołanie się na ten fakt prawny w jakimkolwiek toczącym się sporze, tak, by sąd ocenił czy uchwała została podjęta czy nie.
Alina Sierpień 16, 2017 o 22:35
Dzień dobry, jesteśmy w dość specyficznej sytuacji we wspólnocie (duża wspolnota) ponieważ developer ciągle posiada ponad 80% udziałów. Czy mozemy jakos wplynac na decyzje dotyczące zmian zagospodarowania przestrzeni? Chodzi o budowe tarasu na czesci wspolnej ktorej sie sprzeciwiamy.
Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 21, 2015 o 20:26
Niestety tak czy siak sprawa pewnie skończy się w sądzie. Bo jeśli zarząd „nie słucha” członków wspólnoty to albo trzeba zmienić go uchwałą albo zwrócić się o pomoc do sądu wnosząc o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Co do Pana pierwszego pytania – nie da się jednoznacznie określić sytuacji, w których uchybienia przy podejmowaniu uchwały (albo zwoływaniu zebrania) mają lub mogą mieć wpływ na treść uchwały. Sąd bada to w każdej sprawie z osobna, a rzeczą uczestników jest wykazanie,że taki wpływ był lub mógł być, albo wręcz odwrotnie, że uchybienia formalne nie miały wpływu na treść uchwały. Wszystko zależy od tego, po której stronie jesteśmy.
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:00
Nie wiem jaki efekt chciałaby Pani uzyskać. Proszę o więcej informacji. Wyjaśniam przy tym, że szczegółowe porady są płatne. Proszę o kontakt z Kancelarią w sprawie uzgodnienia wynagrodzenia.
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:10
Rozumiem, że za uchwałą w trybie mieszanym oddano ponad 50% głosów. Jeśli tak, uchwała została powzięta. Nie bardzo rozumiem w czym jest problem. Jeśli jednak Państwo uważacie, że uchwałę podjęto z naruszeniem prawa, należy ją zaskarżyć do Sądu.
Grazyna Kwiecień 14, 2015 o 18:11
Chodzi mi czy zarzad uzydkal absolutorium przy 39% za i 31%przeeciw.pozdrawiam
Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 14, 2015 o 20:16
Nie. Do udzielenia absolutorium konieczne byłoby 50% + 1 udziałów (głosów) za.
Ewa Lipiec 14, 2015 o 13:41
Bardzo uprzejmie dziękuję. Też mi się wydaje, że taka sytuacja nie powinna się zdarzyć. Wydaje mi się, że błąd nastąpił przy sprzedaży ostatnich mieszkań. Ściągnięcie wszystkich na raz do notariusza jest praktycznie niemożliwe (no chyba, że upoważnienia do reprezentacji dadzą komuś). Ostatnio były właściciel stwierdził, że może komuś jednemu przekazać swoje udziały i będzie po kłopocie. Tylko czy tak można? Procent jest w sumie tak mały, że nie będzie przechylał czary głosowania wg udziałów na niczyją stronę. Szczerze mówiąc byłoby najprościej właśnie w ten sposób. No nic, jakoś będziemy z tego musieli wybrnąć.
jeszcze raz serdecznie dziękuję za poświęcony czas. Wszystkiego dobrego 🙂
Natalia Klima-Piotrowska Październik 12, 2015 o 12:02
Proszę o kontakt w tej sprawie poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 21:58
Jeśli ma Pani dowody na nieprawidłowości, w szczególności fałszerstwo podpisów, to taką sprawą powinna zająć się prokuratura.
Myślę, że zarówno w tej sprawie, jak i w pozostałych warto rozważyć kontakt z Kancelarią (lub na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl) celem ewentualnego zlecenia sprawy, czy choćby udzielenia odpłatnej, szczegółowej porady. Z tego co Pani pisze, sprawa jest dość skomplikowana, więc trudno będzie mi szczegółowo odnieść się do Pani wątpliwości w komentarzu w blogu, który nie służy do tych celów 🙂
Oczywiście jestem wdzięczna za wszelkie uwagi – ma Pani rację co do dwóch literówek.
Natalia Klima-Piotrowska Listopad 17, 2015 o 13:28
W mojej ocenie treść pełnomocnictwa jest prawidłowa. Przecież poza uchwałami objętymi porządkiem obrad, który był przekazany członkom wspólnoty na zebraniu mogą być podejmowane także inne uchwały. Gdyby iść tokiem rozumowania zarządcy, to taki pełnomocnik nie mógłby głosować nad uchwałami nie objętymi porządkiem obrad, bo nie byłyby wymienione w treści pełnomocnictwa.
Widzę jednak inny problem – pełnomocnictwo uprawnia do głosowania nad uchwałami podejmowanymi w konkretnym dniu i na zebraniu wspólnoty, nie zaś do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów. I to jest coś, co można by zakwestionować. Oczywiście kwestia skuteczności kwestionowania może podlegać wyłącznie ocenie sądu.
Poprzedni wpis: Żółta kartka, czyli o co chodzi z tym absolutorium.
Następny wpis: Co mnie dziwi