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Timestamp: 2019-12-11 19:51:34+00:00
Document Index: 179504583

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 9', 'art. 271', 'art. 106', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 243', 'art. 243', 'arrêt ', 'art. 261', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 261', 'art. 272', 'ATF ', 'in fine', 'arrêt ', 'art. 271', 'art. 261', 'art. 272', 'art. 273', 'art. 272', 'arrêt ', 'art. 76']

4A_195/2016 09.09.2016
Contre cet arrêt, les bailleurs ont interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 4 avril 2016. Ils concluent à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens qu'il soit constaté que le congé est valable et qu'il est accordé aux locataires une unique prolongation de bail d'un an et six mois échéant le 31 décembre 2015, comme l'avait décidé le Tribunal des baux. Ils invoquent l'appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.) et la violation des art. 271 al. 1 CO et 2 al. 2 CC.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 CPC). Toutefois, i l n'examine en principe que les questions soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (arrêts 4A_357/2015 du 4 décembre 2015 consid. 1.4; 4A_285/2015 du 22 septembre 2015 consid. 1.3; 4A_653/2014 du 11 août 2015 consid. 1.4 non publié in ATF 141 III 407). Les parties ne peuvent s'en prendre qu'à elles-mêmes si elles abandonnent un grief ou y renoncent (arrêt 4A_447/2015 du 31 mars 2016 consid. 2.1, non contenu dans les considérants destinés à la publication; ATF 140 III 86 consid. 2; arrêts 5A_621/1013 du 20 novembre 2014 consid. 2, non publié aux ATF 141 III 53; 5F_1/2014 du 18 février 2014 consid. 3.3). Toutefois, même lorsqu'une question est discutée par les parties, le Tribunal fédéral n'est pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104; 133 III 545 consid. 2.2).
3.1. En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Toutefois, le nouveau propriétaire (notamment) des locaux destinés à l'habitation peut résilier le bail de manière anticipée, à certaines conditions, conformément à l'art. 261 al. 2 CO; s'il résilie ainsi le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire (art. 261 al. 3 CO).
3.1.1. Lorsqu'une résiliation (extraordinaire) anticipée lui est notifiée par l'acquéreur de la chose louée sur la base de l'art. 261 al. 1 let. a CO, le locataire peut la contester en objectant notamment que les conditions du besoin propre et du besoin urgent du nouveau propriétaire ne sont pas remplies; la résiliation anticipée qui ne remplit pas ces conditions est en effet annulable conformément aux art. 271 s. CO et selon la procédure de l'art. 273 CO, soit conformément aux art. 243 ss CPC (art. 243 al. 2 let. c CPC) (arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.4). Si les conditions de l'art. 261 al. 2 let. a CO sont remplies, le locataire pourrait encore (théoriquement) invoquer les art. 271 et 271a CO et démontrer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, à l'exclusion des cas visés par l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (lesquels sont exclus par l'art. 271a al. 3 let. d CO) (cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, no 44 ad art. 271-271a CO; DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, no 8 ad art. 261 CO). Les cas de violation des règles de la bonne foi au sens de ces dispositions seront toutefois exceptionnels (LACHAT, op. cit., no 8 ad art. 261 CO). Il résulte en particulier du jeu des art. 261 al. 2 let. a, 271 al. 3 let. d et 272 al. 2 let. d CO qu'en cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire (art. 261 al. 2 let. a CO), les intérêts contraires du locataire ne sont pris en considération que dans le cadre de la pesée des intérêts devant présider à la prolongation du bail (art. 272 al. 2 CO; ATF 118 II 50 consid. 4 in fine; arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.1, destiné à la publication); il n'y a ainsi pas de place pour une violation des règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO au motif que le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (HIGI, op. cit., no 45 ad art. 261-261a CO).
La notion d'urgence est aussi relative: elle a pour corollaire que, même si le besoin urgent du nouveau propriétaire fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation anticipée pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO; arrêt 4A_447/2015 déjà cité consid. 5.2.3, destiné à la publication, et les nombreux arrêts cités).
3.2.1. En l'espèce, la cour cantonale a considéré que les nouveaux propriétaires ont établi leur besoin propre et urgent de l'appartement qu'ils ont acheté. Contrairement à ce que croient les recourants, ce point n'est pas définitivement clos, le Tribunal fédéral n'étant pas lié par la motivation cantonale et les intimés ayant expressément remis en cause ce point dans leur réponse. En effet, les locataires demandeurs qui ont obtenu gain de cause en dernière instance cantonale ne pouvaient pas interjeter eux-mêmes un recours au Tribunal, faute d'intérêt à un tel recours (art. 76 al. 1 LTF). Ils ne sont pas privés pour autant de la possibilité de remettre en cause dans leur réponse au Tribunal fédéral des questions préjudicielles tranchées en leur défaveur par la cour cantonale, pour le cas où le Tribunal fédéral devrait s'écarter de la motivation finalement retenue par la cour cantonale pour leur donner raison. Ils doivent même le faire, sans quoi le Tribunal fédéral pourrait considérer qu'ils ont abandonné ou renoncé à un tel grief. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur l'existence ou non d'un besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires.