Source: http://www.appiano.info/box-e-posti-auto-clausole/
Timestamp: 2017-05-24 15:40:27+00:00
Document Index: 183886806

Matched Legal Cases: ['art.1576', 'art.27', 'art.27', 'art.27', 'art.1576', 'art.1583', 'art.1456']

Box e posti auto (clausole) - Ermenegildo Mario Appiano
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Per la locazione di box auto e posti macchina, come ci si deve orientare nel fissare le altre clausole contrattuali (e cioè quelle che non disciplinano né la durata del rapporto né il relativo canone)?
La risposta dipende da come si è risolto il caso precedente.
In via di massima, se la locazione è soggetta alle sole norme del codice civile, le parti potranno regolamentare in piena libertà ogni aspetto del rapporto, tenendo in considerazione che la sua durata ed il relativo canone non sono soggetti ad alcun vincolo.
Ad esempio, una durata annuale può indurre a seguire un regime di ripartizione delle spese di manutenzione più vicino al disposto dell’art.1576 c.c. Per contro, pensando ad una durata effettiva più lunga (anche solo in previsione di proseguire il rapporto per effetto di una sua ripetuta tacita rinnovazione), sarà preferibile derogare ai criteri fissati da detta norma, in modo da avvicinarsi ad un sistema di ripartizione simile a quello per le locazioni soggette all’art.27 della legge 392/78.
Ciò non deve comunque indurre ad abbandonare ogni strategia contrattuale, volta a contenere i rischi cui può incorrere il locatore (descritta ai casi 1.5, 1.6 e 1.7). In particolare, è bene non sottovalutare l’opportunità di inserire una penale, per l’ipotesi di mora del conduttore nel restituire il possesso dei locali.
Invece, qualora il rapporto – nonostante concerna un box ovvero un posto auto – venga ad essere assoggettato ad una regolamentazione diversa da quella del codice civile, bisognerà tenerne conto anche per quanto concerne la disciplina pattizia di tutti gli aspetti del rapporto diversi dalla durata e dal canone di locazione.
Come approfondito nel caso precedente (8.1), ciò accade in due circostanze:
quando il box ovvero il posto auto sia comunque adibito ad un uso rientrante tra quelli previsti all’art.27 della legge 392/78 (su cui al punto 5.2);
quando possa essere individuato un significativo vincolo di pertinenzialità fra il box auto ovvero il posto auto ed un alloggio adibito ad abitazione.
A meno che il rapporto non sia soggetto all’art.27 della legge 392/78 (in considerazione dell’uso cui è adibito il box auto o il posteggio) ovvero alla legge 431/1998 (sussistendo un significativo vincolo di pertinenzialità tra detti immobili ed un alloggio adibito ad abitazione), le parti possono liberamente disciplinare ogni aspetto della locazione concernente box auto e posteggi.
Modello contrattuale:
“Tra le parti:
…………………………….. (locatore)
…………………………. (conduttore)
1) il locatore sopra identificato affida al conduttore di cui sopra che accetta per sé, i suoi eredi ed aventi causa un box auto sito nel cortile dello stabile di via …………. n. ….. a ………. (BOX n. …).
2) la locazione durerà UN anno, e precisamente dal ……… al ………..
3) qualora tre mesi prima della scadenza della presente una delle parti non dia per iscritto, mediante lettera raccomandata, diffida per la sua cessazione, la locazione si intenderà prorogata per lo stesso periodo di originaria durata.
4) il canone di locazione è stabilito in ………. euro annui, che conduttore si obbliga a corrispondere al domicilio del locatore in 12 rate mensili anticipate di ………. euro, ciascuna nei primi cinque giorni di ciascun periodo secondo le modalità prescelte dal locatore e che da questi potranno essere modificate in qualsiasi momento previa comunicazione al conduttore.
5) il locale è destinato ad uso esclusivo di parcheggio autoveicoli con divieto assoluto al conduttore di mutare anche solo in parte o temporaneamente tale uso. E’ vietata la sublocazione, il comodato e la cessione del contratto, siano essi totali od anche solo parziali.
6) il conduttore dichiara che il locale è da lui ritenuto idoneo all’uso per il quale lo affitta. Egli dichiara altresì , dopo averne presa ampia visione, che il locale è in buono stato e si impegna a restituirlo in condizioni eguali. Il conduttore non potrà apportare ai locali alcuna modifica o miglioria senza il preventivo permesso scritto del locatore. Il conduttore riconosce che tutte le spese per detti interventi, anche se effettuati con il preventivo permesso del locatore, saranno comunque a proprio ed esclusivo carico e si impegna, se richiesto, al ripristino a cessata locazione sostenendone interamente le spese. Gli oggetti, tubazioni e condotti, infissi nei muri ed ad essi aderenti, si intendono acquisiti all’immobile a fine locazione, fermo l’obbligo di rimozione se richiesto. Nessuna indennità o compenso di qualsiasi genere o tipo potrà essere preteso dal conduttore per i miglioramenti e le addizioni fatte, anche se effettuate con il permesso del locatore, o per il ripristino dei locali.
7) le riparazioni locative, designate dagli art.1576 – 1609 c.c. saranno tutte, nessuna esclusa, esclusivamente a carico del conduttore anche se cagionate da vetustà, forza maggiore o da qualsiasi altro accidente straordinario. Qualora il conduttore non provveda ad eseguirle, il locatore vi provvederà direttamente, addebitandone il costo al conduttore che dovrà rimborsarlo entro trenta giorni dalla esecuzione della riparazione.
8) il locatore potrà addivenire a qualunque opera di restauro, interna od esterna, o di abbellimento del fabbricato senza che il conduttore possa fare opposizioni né chiedere compensi od indennizzi di sorta, valendosi degli art.1583 – 1584 c.c. anche se eccedesse in durata il tempo consentito dalle consuetudini.
9) la mancanza anche parziale del pagamento del canone od il ritardo superiore a venti giorni come pure l’inosservanza di qualsiasi obbligo legale o contrattuale produrranno – ipso iure – la risoluzione anticipata del contratto per fatto o colpa del conduttore ed il conseguente risarcimento dei danni , oltre al pagamento di quanto è dovuto ai sensi dell’art.1456 c.c.
10) tutte le modifiche e varianti ai patti della presente dovranno sempre essere fatte per atto scritto, forma richiesta per la validità delle stesse.
11) entrambe le parti possono recedere dal presente contratto in qualsiasi momento previo preavviso scritto di TRE mesi.
12)“Qualora il conduttore non rilasci tutti i locali entro trenta giorni dal momento in cui per qualsiasi ragione egli è tenuto a riconsegnarli al locatore, il conduttore è tenuto a pagare – oltre all’indennità per illecita occupazione pari al canone vigente al momento in cui è cessato il contratto ed al rimborso di oneri accessori e spese di manutenzione, come pattuito nel presente contratto – una penale di …………………… euro al giorno, fatto comunque salvo il risarcimento dell’ulteriore danno patito dal locatore”.
Data, ………………………