Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3142-PGP.html
Timestamp: 2020-06-06 07:32:59+00:00
Document Index: 180279647

Matched Legal Cases: ["l'article 278", "l'article 70", '§ 60', '§ 10', '§ 100', '§ 110', '§ 150', '§ 130', '§ 130', '§ 170', '§ 200', "l'article 257", '§ 30', "l'article 1417", '§ 30', '§ 30', "l'article 70", '§ 380', '§ 230', '§ 240', '§ 240', "l'article 278", '§ 200', "l'article 257", 'art. 261', 'art. 257', 'art. 278', '§ 70', '§ 100', "l'article 260", '§ 410', '§ 80', '§ 30', '§ 90', "l'article 278", "l'article 257", "l'article 257", '§ 50', '§ 330', "l'article 269", '§ 50', '§ 110', 'art. 283', '§ 20', "l'article 271", 'art. 271', "l'article 278", '§ 200', '§ 250', '§ 290', '§ 220', '§ 380', '§ 250', "l'article 284", "l'article 278", '§ 130', "l'article 297", "l'article 279"]

3142-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social - Opérations d'accession sociale à la propriété assortie d'une acquisition différée de terrain2
BOI-TVA-IMM-20-20-30-20140715
Le 9 du I et le II de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoient notamment l'application du taux réduit de la TVA aux livraisons de terrains à bâtir et aux cessions de droit à bail à construction, ainsi qu'aux livraisons à soi-même d'immeubles, en vue de l'acquisition de logements neufs à titre de première résidence principale dans le cadre d'une opération dite Pass-foncier d'accession à la propriété assortie d'une acquisition différée du terrain, si ces personnes respectent les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession.
Les conditions du bénéfice du taux réduit sont précisées par l'article 70 quinquies A de l'annexe III au CGI.
Le coût initial de l'opération d'accession à la propriété est limité au seul coût de la construction, sauf dans le cas de figure visé au I-A § 60, tout ou partie du prix du terrain qui est mis à disposition du ménage accédant étant porté, dans la limite du montant du Pass-foncier octroyé, par une structure émanant du « 1 % logement » pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans le cadre d'un bail à construction assorti d'une promesse de cession du foncier au profit du preneur du bail.
- soit directement avec le ménage accédant, lorsque celui-ci fait réaliser sa construction dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'un autre contrat de louage d'ouvrage (contrat de maîtrise d'œuvre, contrat d'entreprise, etc.) ;
Conformément aux dispositions de l'article L. 313-26-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), le preneur du bail ne pourra céder que la totalité de ses droits, sous réserve que le cessionnaire ait été préalablement agréé par écrit par le bailleur.
La décision d'octroi d'un Pass-foncier est prise par le CIL-CCI, étant précisé que le montant du Pass-foncier par logement est plafonné par la convention visée au I-§ 10, en fonction de la zone de situation de l'immeuble (zones A, B, et C définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié, relatif au classement des communes par zones).
L'accédant a toutefois la faculté de lever l'option d'achat du foncier dont il bénéficie aux termes du bail à construction à toute date à sa convenance pendant la période de portage et aux mêmes conditions que celles exposées ci-dessous à l'issue de cette même période. La levée de l'option d'achat du terrain avant 18 ans ou avant le terme du bail fixé contractuellement ne remet pas en cause la qualification du bail à construction, et ce, conformément aux dispositions de l'alinéa 4 de l'article L. 251-1 du CCH. À l'issue de la période de portage définie dans le bail à construction, le bénéficiaire peut acquérir le foncier ou solliciter la prorogation du bail à construction.
Si l'accédant sollicite la prorogation du bail à construction pour une durée maximale de 15 ans, la promesse de cession du terrain qui y figure est également prorogée pour la même durée. La prorogation est constatée par acte authentique. Le bénéficiaire reste alors preneur du bail à construction passé avec la structure porteuse pendant la durée du bail prorogé. Il doit alors s'acquitter mensuellement d'acomptes, dont le montant correspond à la mensualité d'un prêt aux meilleures conditions de marché, sur une durée maximale de 15 ans, pour un montant total égal au coût du foncier tel que défini au I-B § 100.
Pendant la phase initiale du bail à construction, les ménages bénéficiaires d'un Pass-foncier, en cas de survenance de difficultés provoquant une situation d'impayés de plus de trois mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier, bénéficient d'une garantie de rachat et d'une garantie de relogement. La double garantie ne s'applique plus en cas de difficultés rencontrées par le ménage durant la phase de prorogation du bail à construction évoquée au I-B § 110.
Pour ces opérations, en cas de survenance de l'un des évènements visés au I-C-1 § 150, les ménages qui rencontrent les difficultés mentionnées au I-C § 130, bénéficient des garanties suivantes :
- la garantie de relogement dans le cas où le ménage ne peut rester sur place. Cette garantie est apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Il peut s'agir de celle qui acquiert et porte le foncier, ou de toute autre personne morale compétente. Seuls les ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS sont éligibles à la garantie de relogement. La demande de relogement est formulée par le ménage et la mise en œuvre de la garantie consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. À l'expiration de ce délai, si le ménage n'accepte aucune des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer.
Pour ces opérations, les ménages qui rencontrent les difficultés mentionnées au I-C § 130, bénéficient, en cas de survenance de l'un des événements mentionnés au I-C-2 § 170 des garanties suivantes :
- une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, dans des conditions définies par l'arrêté du 10 août 2009 fixant les conditions des garanties de rachat et de relogement prévues dans le cadre du Pass-foncier. Pendant les cinq premières années, le prix garanti est égal à 80 % du montant total de l'opération, apprécié dans les conditions fixées à l'article R. 318-11 du CCH, ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l'option. Ce prix est ensuite minoré de 1,5 % par année écoulée à partir de la sixième année ;
Sous réserve de respecter l'ensemble des conditions figurant au II-A § 200 à 390, relèvent du taux réduit de la TVA, d'une part, les livraisons de terrains à bâtir et les cessions de droit au bail à construction, d'autre part, les livraisons à soi-même d'immeubles au sens du a du 1° et du b du 2° du 3 du I de l'article 257 du CGI.
L'acquisition différée du terrain doit faire l'objet d'un bail à construction dans le cadre de l'aide dénommée Pass-foncier. Il est rappelé que le bail à construction peut être conclu par la « structure porteuse », propriétaire du foncier, soit directement avec le ménage accédant, soit avec un promoteur-constructeur qui cèdera dans un second temps son droit au bail au ménage accédant (cf. I-A § 30).
Les ressources de l'accédant s'entendent de la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du CGI des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision, prise par le CIL-CCI concerné, d'octroyer le Pass-foncier est signée par l'accédant.
- soit par une déclaration du ménage preneur du bail dans le cadre d'un CCMI ou d'un contrat de louage d'ouvrage assimilé (cf. I-A § 30) ;
- soit par une déclaration du bailleur (structure porteuse) lorsque le bail est conclu avec un promoteur-constructeur (cf. I-A § 30).
Il fait l'objet d'une mention dans l'attestation d'octroi du Pass-foncier délivrée par le CIL-CCI et signée par l'accédant, tel que mentionné aux b et d de l'article 70 quinquies A de l'annexe III au CGI (cf. II-A-6 § 380 et 390).
Remplissent ainsi la condition de première propriété les personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la décision d'octroi de l'aide Pass-foncier par le CIL-CCI (cf. II-A-2 § 230).
- lorsque l'un des occupants de la résidence à titre principal est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. Cette condition est précisée à l'article R.318-1 du CCH.
Le respect, par l'accédant, de la condition tenant à l'acquisition du logement pour un usage de résidence principale, doit être mentionné dans le bail à construction selon les modalités précisées au II-A-2 § 240.
Cette aide doit respecter les conditions mentionnées au b) de l'article R*. 318-10-1 du CCH et revêtir l'une des formes suivantes :
Le respect, par l'accédant, de la condition tenant à l'octroi de l'aide susvisée, doit être mentionné dans le bail à construction selon les modalités précisées au II-A-2 § 240.
Le prix de vente ou de construction des logements bénéficiant d'un Pass-foncier sous forme de bail à construction ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI (logements financés en PSLA, c'est-à-dire destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession et qui font l'objet d'une décision d'agrément du représentant de l'État dans le département).
La surface utile, définie à l'article R. 331-10 du CCH s'entend comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du CCH augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 du CCH et de l' article R. 331-10 du CCH.
Sont concernées par l'application du taux réduit les opérations suivantes dès lors qu'elles respectent les conditions visées au II-A § 200 à 390.
Il convient de préciser que, dès lors que dans le cadre du dispositif Pass-foncier l'immeuble n'a pas vocation à revenir entre les mains du bailleur, le terrain constitue un droit réel immobilier particulier au sens du 1° du 1 du I de l'article 257 du CGI qui suit comme tel le régime du bien immeuble auquel il se rattache.
- lorsque la revente du terrain intervient à l'issue de la période de portage, celle-ci est exonérée de TVA (CGI, art. 261, 5-2°), sauf à ce que la structure porteuse opte pour l'application de la taxe ;
- en revanche, lorsque la revente du terrain intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement de la construction, l'opération est de droit soumise à la TVA (CGI, art. 257, I-1-2°), laquelle sera liquidée au taux réduit (CGI, art. 278 sexies, I-9) sur le prix total.
L'imposition de cette revente permet à la structure porteuse de déduire la taxe ayant grevé les dépenses qu'elle a engagées en vue de la cession du terrain BOI-TVA-IMM-10-30 au I-D § 70 à 100).
Conformément à l'article L. 251-1 du CCH constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
Eu égard à l'économie générale du mécanisme du Pass-foncier, le bail à construction est consenti à titre gratuit au profit du preneur, l'équilibre économique du dispositif étant rétabli pour la structure de portage du foncier par l'actualisation du prix du terrain selon les modalités décrites au I-B § 100.
Remarque : Conformément aux termes de l'article L. 251-2 du CCH, faute de stipulations particulières sur les droits respectifs de propriété du bailleur et du preneur sur les constructions édifiées, le bailleur devient propriétaire des constructions en fin de bail et profite des améliorations.
L'opération est par conséquent hors du champ d'application de la TVA et l'option prévue au 5° de l'article 260 du CGI ne peut être exercée dans le cadre du mécanisme du Pass-foncier. La taxe grevant l'acquisition du terrain par la structure de portage ne peut donc faire l'objet d'aucune déduction (exception faite de la situation visée au II-B-1 § 410 à 430).
Sont également situées en dehors du champ d'application de la TVA les sommes perçues par le bailleur au titre de la situation visée au I-B § 80 (avances), dans laquelle le coût du terrain est supérieur au plafond du Pass-foncier, dès lors qu'il ne peut être considéré que la condition du lien direct est remplie au moment du versement (BOI TVA-IMM-10-10-10).
Dans l'hypothèse où la structure porteuse a initialement signé le bail à construction avec un promoteur-constructeur (cf. I-A § 30), ce dernier cède son droit au bail au ménage accédant dans un second temps.
La cession du droit du preneur constitue une opération assimilée à une livraison d'immeuble (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-A-1-b § 90 et 100). En conséquence, cette opération est susceptible d'être taxée :
La TVA est due sur le prix de cession, d'une part des constructions, d'autre part des droits du preneur. Elle est liquidée au taux réduit en application du 9 du I de l'article 278 sexies du CGI.
Sont concernées les livraisons à soi-même d'immeubles au sens du a du 1° et du b du 2° du 3 du I de l'article 257 du CGI c'est-à-dire, pour le bénéfice de cette mesure, les cas où la personne physique fait édifier sur le terrain pris à bail un immeuble d'habitation ou rend à l'état neuf son logement existant au sens du a du 1° et du b du 2° du 3 du I de l'article 257 CGI.
Ce cas de figure se présente lorsque la structure porteuse a signé le bail à construction directement avec le ménage accédant, qui fait construire son logement dans le cadre d'un CCMI ou d'un contrat de louage d'ouvrage assimilé (maîtrise d'œuvre, contrat d'entreprises, etc.) (cf. I-A § 50).
La taxe exigible afférente à la livraison à soi-même s'applique au prix de revient total déterminé hors taxe sur la valeur ajoutée de la construction du logement (BOI-TVA-IMM-10-20-10 au II-A § 330 à 350).
En vertu des dispositions du b du 1 de l'article 269 du CGI, le fait générateur de l'imposition se produit au moment de la livraison de l'immeuble. Celle-ci intervient lors de l'achèvement de l'immeuble et, au plus tard, à la date de délivrance du récépissé de la déclaration prévue à l'article R. 462-1 et s. du code de l'urbanisme attestant l'achèvement des travaux (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 à 80).
La TVA devient exigible lors de la réalisation du fait générateur (CGI, article 269, 2-a ; BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-2 § 110 et 120).
Le redevable de la taxe due à raison de la livraison à soi-même est le constructeur (CGI, art. 283, 1), c'est-à-dire la personne physique maître d'ouvrage qui a construit elle-même l'immeuble destiné à son usage de résidence principale ou qui en a confié la construction, pour son compte, à des tiers (BOI-TVA-IMM-10-20-30 au I-B § 20). Pour les obligations incombant aux redevables, il convient de se reporter aux commentaires figurant au BOI-TVA-IMM-10-20-30.
S'agissant au cas particulier de redevables occasionnels, le droit à déduction n'est opéré qu'au moment de la livraison, en l'occurrence à soi-même, conformément aux dispositions du deuxième alinéa du 2 de l'article 271 du CGI. Ainsi, les personnes physiques, assujetties à l'occasion de la livraison à soi-même de leur logement à usage de première résidence principale, ne peuvent déduire la TVA ayant grevé le coût de revient de l'immeuble qu'au moment de la livraison imposable qu'elles réalisent.
Le crédit de taxe résultant de l'écart entre la TVA au taux normal ayant grevé l'aménagement du terrain et la construction d'une part, et la TVA au taux réduit afférent à la livraison à soi-même d'autre part, est remboursable dans les conditions prévues aux articles 242-0 A et suivants de l'annexe II au CGI (BOI-TVA-DED-50-20-10).
En revanche, la TVA due par la personne physique au titre de la livraison à soi-même de son logement à usage de première résidence principale n'est pas déductible dès lors qu'il n'est pas utilisé pour les besoins d'opérations ouvrant droit à déduction (CGI, art. 271).
L'application du taux réduit aux livraisons à soi-même d'immeubles ainsi qu'aux livraisons de terrains à bâtir et de cession de droit au bail à construction, en vue de l'acquisition de logements neufs destinés à être affectés à l'habitation principale de personnes physiques qui acquièrent le terrain de manière différée, si ces personnes accèdent pour la première fois à la propriété et respectent les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession, est subordonnée au respect des conditions posées par le 9 du I de l'article 278 sexies du CGI.
Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l'une de ces conditions n'était pas respectée initialement (cf. II-A-1 § 200 et 210). Ce sera le cas, par exemple, si le ménage était propriétaire de sa précédente résidence principale, (cf. II-A-3 § 250 à 270), ou si l'aide à l'accession ne respectait pas les seuils mentionnés au II-A-4 § 290 suite au remboursement d'une partie de son montant à la collectivité territoriale.
Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du CCH (art.L.443-1 et suivants).
La circonstance que les plafonds de ressources (cf. II-A-2 § 220 à 240) ne sont pas respectés par le ménage pendant l'ensemble de la phase d'accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit initialement accordé sous certaines conditions de ressources, lesquelles doivent être appréciées, une fois pour toutes, au moment de l'engagement de l'opération tel qu'entendu au II-A-6 § 380 et 390 ; il en est de même de la condition de primo-accession qui est elle aussi appréciée une fois pour toutes au moment de l'engagement de l'opération.
Depuis le 1er janvier 2013, les cessions d'immeubles réalisées par des particuliers ayant acquis leur logement en l'état futur d'achèvement ne sont plus assujetties à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II § 250 et suivants). Toutefois, ces dispositions ne remettent pas en cause l'application du dispositif de reversement du différentiel de TVA dû prévu au II de l'article 284 du CGI.
Aucun complément de TVA n'est dû lorsque les conditions posées par le 9 du I de l'article 278 sexies du CGI cessent d'être remplies à la suite de la livraison à soi-même d'un immeuble, de la livraison du terrain à bâtir ainsi que de la cession du droit au bail à construction, effectuées dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété assortie d'une acquisition différée du terrain, pour les logements neufs. Le complément de TVA n'est notamment pas exigé dans les cas suivants :
- mise en œuvre de la garantie de rachat ou de la garantie de relogement tels que rappelés au I-C § 130 à 180 sont remplies ;
- cession des droits résultant du bail à construction dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 313-26-1 du CCH. Ainsi, aucun complément de TVA ne sera dû lorsque l'agrément du bailleur relatif à cette cession est accordé de plein droit, c'est-à-dire lorsque le cessionnaire acquiert pour la première fois sa résidence principale, dispose de ressources inférieures aux plafonds mentionnés au premier alinéa et destine l'habitation concernée à l'usage exclusif de sa résidence principale. En revanche, si le cessionnaire agréé par le bailleur ne remplit pas ces conditions au moment de la cession, le complément de TVA sera dû tant sur les opérations réalisées par le preneur que celles effectuées par le bailleur, dès lors que ces opérations ont bénéficié du taux réduit.
La taxation au taux réduit des livraisons à soi-même est sans incidence sur le taux applicable aux travaux immobiliers liés à la construction facturés par les prestataires qui demeurent ainsi taxés dans les conditions habituelles, c'est-à-dire soit le taux normal en France continentale ou dans les départements d'outre-mer, soit le taux dérogatoire du 5° du 1 du I de l'article 297 du CGI dans les départements de la Corse.
Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans les deux années consécutives à l'achèvement du logement n'ouvrent pas droit à l'application du taux prévu par l'article 279-0 bis du CGI pour les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.
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