Source: https://theworldathome.info/ccr-este-obligatorie-forma-autentica-antecontractului-de-vanzare-unui-bun-imobil/
Timestamp: 2019-05-22 10:43:22+00:00
Document Index: 20320340

Matched Legal Cases: ['CCR ', 'CCR ', 'CCR ', 'CCR ', 'CCR ', 'CCR ', 'CCR ']

CCR: Este obligatorie forma autentică a antecontractului de vânzare a unui bun imobil?- theworldathome.info
De dată relativ recentă în Monitorul Oficial al României, Partea I nr. 169 din 04.03.2019 a fost publicată și menționam faptul că, potrivit art. 147 alin. (4) din , de la data publicării (în cazul de față de la data de 04.03.2019) decizia CCR este general obligatorie şi are putere numai pentru viitor.
Menționăm faptul că, prin decizia mai sus-amintită, CCR, cu unanimitate de voturi, a respins, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate și a constatat că dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza întâi din sunt constituționale în raport cu criticile formulate.
Pentru încheierea valabilă a contractelor de vânzare având ca obiect imobile terenuri este necesară forma autentică, potrivit dispozițiilor art. 1244 din Codul civil. Întrucât prevederile de lege criticate condiționează pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare de îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului în discuție, autoarea excepției critică interpretarea dată de prima instanță căreia i-a adresat cererea, în sensul că și promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să îmbrace forma autentică pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. Critica de neconstituționalitate formulată constă, în esență, în faptul că textul de lege supus controlului de constituționalitate contravine principiului egalității cetățenilor în fața legii, de vreme ce modalitatea de exteriorizare a voinței de a vinde un imobil teren în condițiile este lipsită de eficiență juridică atunci când este exprimată prin act sub semnătură privată, în schimb, aceeași voință de a vinde exprimată prin act autentic produce efecte juridice. În consecință, limitarea dreptului de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, pe considerentul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost făcută în formă autentică, ci aceasta se prezintă sub forma unui înscris sub semnătură privată, reprezintă o discriminare a titularului dreptului de proprietate.
Față de această susținere, CCR a constatat că textul de lege criticat nu conține nicio diferențiere în funcție de forma în care a fost încheiată promisiunea de a contracta, astfel că nu se poate reține pretinsa încălcare a dispozițiilor constituționale care consacră principiul egalității în drepturi și a celor care garantează în mod egal dreptul de proprietate privată. În acest sens prezintă importanță considerentele cuprinse în Decizia nr. 755/16.12.2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101/09.02.2015, în care, referindu-se la prevederile art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial a României, Partea I, nr. 178/12.03.2014, CCR a reținut că antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, indiferent de forma antecontractului (paragraful 24). De asemenea, CCR a statuat (paragrafele 25 și 26) că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului (antecontract de vânzare), efectele produse de acesta (obligația de a încheia în viitor ul de vânzare), precum și momentul încheierii antecontractelor – anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Singura diferență ce poate fi reținută între aceste două categorii de persoane se referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situații juridice diferite pentru părțile acestor două tipuri de antecontract, având în vedere faptul că, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleași. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate, generând doar obligația părților de a încheia în viitor contractul de vânzare. În legătură cu situația particulară a antecontractelor încheiate în formă autentică, CCR a reținut că, prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea pentru modificarea și completarea unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 246/29.04.2013, a fost introdusă obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancțiunea nulității absolute, însă, ulterior, art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale și prorogarea unor termene și de modificare și completare a unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 434/17.07.2013, a abrogat în mod expres această obligație. Așadar, în perioada 02.05-19.07.2013 a existat obligația încheierii în formă autentică a antecontractelor de vânzare, sub sancțiunea nulității absolute a actului. Însă această obligație legală de încheiere a antecontractelor în formă autentică nu producea nicio consecință diferită sub aspectul efectului translativ de proprietate, având în vedere faptul că atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat la notariat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate. Ca atare, CCR a observat că, având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, precum și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan.
Așadar, instanța supremă a clarificat înțelesul normelor supuse analizei sale, stabilind, cu forță obligatorie pentru toate instanțele judecătorești, de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial al României, Partea I [conform art. 521 alin. (3) din ], soluția de principiu asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizată. Prin urmare, interpretarea care, în opinia autoarei excepției, ar fi putut să determine neconstituționalitatea textului de lege criticat a fost înlăturată prin decizia prin care Înalta Curte a statuat că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare. Cu alte cuvinte, partea interesată se poate adresa instanței de judecată în acest scop fără ca lipsa formei autentice a promisiunii de vânzare-cumpărare să reprezinte un impediment în soluționarea favorabilă a demersului judiciar. În această interpretare, obligatorie pentru toate instanțele, textul de lege criticat respectă pe deplin prevederile din Legea fundamentală invocate de autoarea excepției în motivarea criticii de constituționalitate.
Ai nevoie de Decizia CCR nr. 745/2018? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de !