Source: https://mehrwertabgabe.com/
Timestamp: 2020-06-03 23:13:06
Document Index: 347142088

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 712', 'Art. 675', 'Art. 142', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 3', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 30', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 93', 'Art. 5', 'Art. 5', '§ 5', 'BGE', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 5', '§ 116', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 33', 'Art.30', 'Art. 36', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 33', 'BGE', 'Art. 34', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 33', 'BGE', 'Art. 5', 'BGE', '§ 8', 'BGE', '§8']

Mehrwertabgabe - Informationsplattform zur Mehrwertabgabe
Das kantonale Mehrwertausgleichsgesetz des Kantons Zürich wird voraussichtlich am 1. Januar 2021 in Kraft treten. Gemäss Bericht der NZZ vom 13. Mai 2020 will die Stadt Zürich Planungsmehrwerte möglichst rasch…
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Im Kanton Genf besteht seit 1. Mai 2019 ein Einzonungsstopp, weil dieser die bundesrechtlichen Vorgaben zur Mehrwertabgabe ungenügend umsetzte. Nachdem der Kanton Genf die kantonalen Bestimmungen angepasst hat, hat der…
Häusermann+Partner30. April 2020
Die Kantone sind gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) verpflichtet, einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem Raumplanungsgesetz entstehen, vorzusehen. Mit dieser Mehrwertabgabe soll ein Teil des Mehrwerts, der ein Grundstück durch eine Planungsmassnahme und ohne Zutun des Grundstückeigentümers erfährt, wie beispielsweise bei einer Einzonung, abgeschöpft werden.
Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen RPG-Revision wurden in Art. 5 Abs. 1bis bis Abs. 1sexies RPG Mindestvorgaben für die Mehrwertabschöpfung eingeführt. Die Umsetzung dieser Vorgaben obliegt den Kantonen. Die meisten Kantone haben seither entsprechende (revidierte) Bestimmungen zur Mehrwertabgabe erlassen oder stehen kurz davor.
Mehrwertabgaben können für Grundeigentümer mit erheblichen finanziellen Folgen bei der Veräusserung oder Überbauung eines Grundstücks verbunden sein. Da die Mehrwertabgabe nicht erst in diesem Zeitpunkt sondern bereits bei Rechtskraft der Planungsmassnahme festgesetzt wird, lohnt es sich, sich rechtzeitig über allfällige Mehrwertabgaben sowie deren Höhe zu informieren.
Mit dieser Webseite soll Ihnen ein Überblick über die aktuelle Rechtslage und Rechtsprechung geboten sowie häufige Fragen zur Mehrwertabgabethematik beantwortet werden.
Mein Grundstück soll im Rahmen der nächsten Ortsplanungsrevision der Gemeinde von derLandwirtschaftszone in eine Bauzone eingezont werden. Muss ich eine Mehrwertabgabe bezahlen und wie hoch ist diese?
Bei Einzonungen, das heisst bei der der erstmaligen Zuweisung von Land zu einer Bauzone, muss in sämtlichen Kantonen eine Mehrwertabgabe von mindestens 20% bezahlt werden. Dies wird durch Art. 5 Abs. 1bis RPG so vorgeschrieben. In einzelnen Kantonen oder je nach kantonalem Recht auch in einzelnen Gemeinden (bspw. im Kanton Bern) kann die Abgabe auch höher sein als 20% (aktuell sehen die Kantone Abgabesätze zwischen 20 bis 50% vor).
Mein Grundstück soll im Rahmen der nächsten Ortsplanungsrevision der Gemeinde von der Wohnzone W2 in die Wohnzone W3 aufgezont oder von der Industriezone in die Wohnzone umgezont werden. Muss ich eine Mehrwertabgabe bezahlen und wie hoch ist diese?
Anders als bei Einzonungen sind die Kantone bei anderen Planungsmassnahmen nicht verpflichtet, eine Mehrwertabgabe zu erheben. Sie können selber entscheiden, ob sie beispielsweise Umzonungen (Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart wie beispielsweise Industriezone in Wohnzone) oder Aufzonungen (Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten wie beispielsweise W2 zu W3) der Mehrwertabgabe unterstellen. Sie können auch die Höhe der Abgabe bestimmen (in der Regel ungefähr 20 bis 40%). Ob eine Um- oder Aufzonung somit eine Mehrwertabgabepflicht auslöst und wie hoch diese ist, hängt davon ab, in welchem Kanton Ihr Grundstück liegt. Übrigens: Beispielsweise der Kanton Bern überlässt es sogar den Gemeinden zu entscheiden, ob sie Um- und Aufzonungen der Mehrwertabgabe unterstellen wollen.
Gibt es einen Freibetrag oder eine Freigrenze?
In der Regel ja. In den meisten Kantonen gibt es eine Freigrenze oder einen Freibetrag von ca. CHF 20‘000.00 bis CHF 30‘000.00. Der Unterschied zwischen einer Freigrenze und einem Freibetrag liegt darin, dass der Freibetrag in jedem Fall vom berechneten Mehrwert abgezogen wird. Bei der Freigrenze hingegen ist die Mehrwertabgabe auf dem gesamten berechneten Mehrwert geschuldet, sofern dieser die Freigrenze übersteigt. Solche Freigrenzen oder auch Freibeträge können durch das kantonale Recht vorgesehen werden, solange sie einen angemessenen Ausgleich nicht verunmöglichen und nicht gegen die allgemeinen Rechtsprinzipien verstossen. Das Bundesgericht hat entsprechend die vom Kanton Tessin vorgesehene Freigrenze bei Einzonungen von CHF 100‘000.00 als unzulässig qualifiziert (BGE 143 II 568).
Gibt es Fälle, die von der Mehrwertabgabe ausgenommen sind?
Gemäss Art. 5 Abs. 1quinquies RPG kann das kantonale Recht von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre oder der voraussichtliche Abgabebetrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht. Ausserdem ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird (Art. 5 Abs. 1quater RPG). Die angemessene Frist ist durch das kantonale Recht festzulegen.
Wer muss die Mehrwertabgabe bezahlen?
Abgabepflichtig ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks, welches einen Mehrwert erfährt. Massgebend sind die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planung. Schwieriger ist die Situation bei Mit-, Gesamt- und Stockwerkeigentum sowie bei Baurechtsgrundstücken. Bei mehreren Eigentümern wird die Mehrwertabgabe grundsätzlich basierend auf dem zugrunde liegenden Gemeinschaftsverhältnis durch sämtliche Mit- resp. Gesamteigentümer geschuldet, wobei im Innenverhältnis jeder einen Anteil an die Mehrwertabgabe (entsprechend dem Mehrwert, der sein Anteil erfährt) zu bezahlen hat. Gegen aussen haften mehrere Eigentümer grundsätzlich solidarisch für die Mehrwertabgabe. Eine besondere Situation ergibt sich bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft. In diesem Fall ist die Gemeinschaft abgabepflichtig und hat die Mehrwertabgabe aus dem Gemeinschaftsvermögen (das durch Beiträge der Stockwerkeigentümer geäufnet wird) zu bezahlen. Falls ein Stockwerkeigentümer seinen internen Beitrag nicht leistet, verfügt die Gemeinschaft über ein gesetzliches Pfandrecht zur Sicherung (Art. 712i ZGB). Neben diesen allgemeinen Grundsätzen sind in jedem Fall die kantonalen Gesetzesbestimmungen zu beachten, die die Abgabepflicht bei mehreren Eigentümern konkretisieren können. Besonderheiten und Abweichungen von diesen Grundsätzen ergeben sich zudem bei Baurechten i.S.v. Art. 675 und 779 ff. ZGB.
Was geschieht bei einem Eigentümerwechsel während des Planungsverfahrens?
Die Mehrwertabgabe wird gegenüber derjenigen Person verfügt, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme Eigentümerin des Grundstücks ist. Beim Eigentümerwechsel ist zwischen zwei Situationen zu unterscheiden:
Eigentümerwechsel vor Rechtskraft der Planungsmassnahme: Im Kanton Bern beispielsweise wird dem Eigentümer bei der öffentlichen Auflage der Planung der Entwurf der Mehrwertabgabeverfügung zugestellt und ihm das rechtliche Gehör gewährt. Die Behörden sind grundsätzlich an den Entwurf gebunden. Ein Eigentümerwechsel zwischen Zustellung des Entwurfs und der Verfügung der Mehrwertabgabe kann dazu führen, dass die abgabepflichtige Person keine Möglichkeit hatte, sich zum Entwurf zu äussern. Potenzielle Käufer sollten sich infolge dessen immer darüber informieren, ob Planungsmassnahmen im Gange sind.
Eigentümerwechsel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme: Ein Eigentümerwechsel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme löst oftmals die Fälligkeit der Mehrwertabgabe aus (Veräusserung). Es kann aber vorkommen, dass ein Grundstück übertragen wird, ohne dass die Fälligkeit ausgelöst wird. In diesem Fall haben die Behörden unter Umständen ein Interesse daran, die Mehrwertabgabepflicht auf den neuen Eigentümer zu überbinden. Art. 142 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern sieht entsprechend vor, dass alle Rechtsnachfolger solidarisch für die zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs ausstehenden Mehrwertabgaben, die ihnen von der Gemeinde mit Verfügung eröffnet werden, haften. Der Vollständigkeit halber ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Behörden in der Regel über ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung ihrer Forderung verfügen (gemäss den kantonalen Ausführungsgesetzgebungen). In jedem Fall ist zu empfehlen, dass man sich beim Erwerb eines Grundstücks über allfällige bereits verfügte Mehrwertabgaben erkundigt.
Wie wird der relevante Mehrwert bestimmt?
Die Bestimmung des relevanten Mehrwerts ist den Kantonen überlassen, wobei sich die kantonalen Regelungen nicht wesentlich voneinander unterscheiden. Der Mehrwert entspricht typischerweise der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung und wird mit anerkannten Methoden bestimmt. In der Regel wird ein Gutachten eingeholt, welches den Mehrwert vor der Planungsmassnahme sowie den Mehrwert nach der Planungsmassnahme feststellt. Die Differenz stellt den planungsbedingten Mehrwert und somit die Grundlage für die Berechnung der Mehrwertabgabe dar.
Wer erhebt die Mehrwertabgabe?
Die Mehrwertabgabe wird durch die gemäss kantonalem Recht zuständige Behörde erhoben. Je nach Kanton kann dies eine kantonale Behörde oder die Gemeinde sein. Üblicherweise wird die Mehrwertabgabe durch eine Verfügung festgesetzt.
Wie kann ich mich gegen eine Festsetzung der Mehrwertabgabe zur Wehr setzen?
In der Regel wird die Mehrwertabgabe durch eine anfechtbare Verfügung festgesetzt. Für die Frist der Anfechtung sowie die zuständige Instanz ist das kantonale Recht zu beachten.
Ich habe eine Mehrwertabgabeverfügung zugestellt erhalten, muss ich diese nun bezahlen?
In der Regel nicht. Die Mehrwertabgabeverfügung wird in der Regel nach Rechtskraft der Planungsmassnahme, die den Mehrwert begründet (bspw. Einzonung), zugestellt. Fällig wird die Mehrwertabgabe jedoch erst, wenn der Mehrwert durch Veräusserung oder Überbauung realisiert wird (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Die kantonalen Ausführungsbestimmungen konkretisieren, was unter Veräusserung und Überbauung zu verstehen ist. Die Behörde wird Ihnen die Rechnung für die Mehrwertabgabe also erst wenn Sie das Grundstück veräussern oder überbauen zustellen.
Mein Grundstück wurde aufgezont und in diesem Zusammenhang wurde mir eine Mehrwertabgabeverfügung zugestellt. Nun möchte ich mein Grundstück verkaufen. Sowohl ich wie auch der neue Eigentümer sind mit dem bestehenden Einfamilienhaus sehr zufrieden und wollen von den besseren Nutzungsmöglichkeiten keinen Gebrauch machen. Wird die Mehrwertabgabe trotzdem fällig?
Grundsätzlich ja. Die verfügte Mehrwertabgabe wird fällig, sobald erstmals seit sie verfügt wurde, ein Realisationstatbestand erfüllt ist; wenn das Grundstück also entweder veräussert oder überbaut wird. Die Fälligkeit bei der Veräusserung tritt unabhängig davon ein, ob von den besseren Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht wird. Vereinzelt wird versucht, die Fälligkeit der Mehrwertabgabe bei Aufzonungen anders zu regeln, indem beispielsweise vorgesehen wird, dass die Mehrwertabgabe bei Aufzonungen nur bei einer Realisierung durch Überbauung fällig wird. Die rechtliche Zulässigkeit solcher Regelungen ist jedoch stark umstritten, da die Fälligkeit grundsätzlich durch Art. 5 Abs. 1bis RPG vorgegeben ist.
Meine Ehefrau und ich sind Miteigentümer eines Grundstücks, für das letztes Jahr eine Mehrwertabgabe verfügt wurde. Nun lassen wir uns scheiden und meine Frau wird das Grundstück zu Alleineigentum übernehmen. Wird die Mehrwertabgabe fällig?
Diese Frage kann nicht abschliessend beantwortet werden. Massgebend ist, ob die Übertragung des Miteigentumsanteils von Ihnen auf Ihre Ehefrau im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung bei der Scheidung eine Veräusserung im Sinne von Art. 5 Abs. 1bis RPG in Verbindung mit der kantonalen Ausführungsgesetzgebung darstellt.
Kann ich mich auch gegen die Rechnung wehren, beispielsweise weil ich der Ansicht bin, dass die Mehrwertabgabe noch gar nicht fällig wurde?
Die Rechnung an sich ist in den meisten Fällen zwar nicht direkt anfechtbar; wer mit der Rechnung nicht einverstanden ist, kann sich aber in der Regel dennoch zur Wehr setzen. In vielen Kantonen besteht in diesem Fall die Möglichkeit, eine Feststellungsverfügung über die Fälligkeit der Mehrwertabgabe sowie die Höhe der zu bezahlenden Mehrwertabgabe zu verlangen.
Was geschieht, wenn die Mehrwertabgabe nicht fristgerecht bezahlt wird?
Die kantonalen Ausführungsbestimmungen sehen in der Regel vor, dass der zuständigen Behörde ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Mehrwertabgabe sowie der Verzugszinsen zusteht. Wird also die Mehrwertabgabe nicht bezahlt, kann die Behörde das Grundpfandrecht geltend machen und letztlich eine Zwangsverwertung des Grundstücks herbeiführen.
Was muss ich beim Kauf eines (kürzlich eingezonten) Grundstücks beachten?
Grundsätzlich besteht bei jedem Grundstückskauf die Möglichkeit, dass dadurch eine Mehrwertabgabe fällig wird, die der Verkäufer bezahlen muss. Bezahlt der Verkäufer die Mehrwertabgabe nicht, so hat die zuständige Behörde in der Regel ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung ihrer Forderung. Das bedeutet, dass die Behörde Sie als neuer Eigentümer zur Bezahlung der Mehrwertabgabe auffordern kann. Um die Verwertung des Grundstücks zu verhindern, müssen Sie im Notfall die Mehrwertabgabe vorschiessen und selbst beim abgabepflichtigen Verkäufer zurückverlangen. Um diesem Risiko vorzubeugen wird dringend empfohlen, sich beim Grundstückskauf über allfällige Mehrwertabgaben zu erkundigen und gegebenenfalls einen Teil der Kaufpreiszahlung für die Mehrwertabgabe sicherzustellen.
Wem kommen die Erträge aus der Mehrwertabgabe zu und wofür können die Behörden die bezahlten Mehrwertabgaben verwenden?
Der Ertrag aus der Mehrwertabgabe kommt je nach kantonaler Ausführungsgesetzgebung dem Kanton und/oder den Gemeinden zu. Er kann für Entschädigungen aus materieller Enteignung sowie für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3 RPG, insbesondere für Massnahmen zum Erhalt von genügenden Flächen geeigneten Kulturlandes für die Landwirtschaft sowie für Massnahmen zur besseren Nutzung ungenutzter Flächen in Bauzonen und zur Verdichtung der Siedlungsfläche, verwendet werden (Art. 5 Abs. 1ter RPG).
Wie ist das Verhältnis zwischen Mehrwertabgabe und Grundstückgewinnsteuer?
Die bezahlte Mehrwertabgabe kann bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug gebracht werden (Art. 5 Abs. 1sexies RPG).
Wie werden Mehrwertabgabe und Lastenausgleich koordiniert?
Beim Lastenausgleich handelt es sich um eine bernische Besonderheit. Ein Anspruch auf Lastenausgleich besteht dann, wenn ein Grundeigentümer einen Sondervorteil nutzt, der ihm durch eine Ausnahmebewilligung, eine Überbauungsordnung oder sonst wie in wesentlicher Abweichung von den örtliche Bauvorschriften zulasten eines Nachbarn eingeräumt wird und der Nachbar dadurch eine erhebliche Beeinträchtigung erfährt (Art. 30 BauG BE). Insbesondere wenn der Lastenausgleich durch eine Überbauungsordnung begründet wird, handelt es sich dabei um einen besonderen Anwendungsfall von Art. 5 Abs. 1 RPG, da dadurch ein Teil des planungsbedingten Mehrwerts eines Grundstücks ausgeglichen wird.
Da die beiden Instrumente Mehrwertabgabe und Lastenausgleich nebeneinander bestehen, ist es möglich, dass trotz bereits bezahlter Mehrwertabgabe später im Baubewilligungsverfahren Lastenausgleichsansprüche geltend gemacht werden. Das Gesetz sieht (leider) keine Koordination zwischen diesen beiden Abgabeinstrumenten vor. Da aber durch den zu zahlenden Lastenausgleich tatsächlich der planungsbedingte Mehrwert des Grundstücks vermindert wird, erscheint eine Doppelbelastung nicht sachgerecht. Vielmehr müsse der als Lastenausgleich zu bezahlende Betrag vor Berechnung der Mehrwertabgabe in Abzug gebracht werden können, was aber mangels Kenntnis zum Zeitpunkt, indem die Mehrwertabgabe festgesetzt wird, kaum möglich sein wird. Eine Koordination wäre unseres Erachtens dennoch auf zwei Wegen denkbar. Sofern der Grundstückeigentümer bereits bei Rechtskraft der Planung mit späteren Lastenausgleichsansprüchen rechnet, sollte dieser im Verfahren zum Erlass der Mehrwertabgabeverfügung einen Ergänzungsvorbehalt anbringen können. Daneben sollte auch ohne Ergänzungsvorbehalt, eine Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Mehrwertabgabe zulässig sein.
Insbesondere wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind, das in den Perimeter einer Zone mit Planungspflicht mit anschliessender Überbauungsordnung oder direkt einer Überbauungsordnung einbezogen werden soll, lohnt es sich in jedem Fall frühzeitig eine rechtliche Beratung beizuziehen, um eine Doppelbelastung durch Mehrwertabgabe und Lastenausgleich nach Möglichkeiten zu vermeiden
Wie wird der Mehrwert definiert?
Der planungsbedingte Mehrwert ist die Differenz aus Landwert vor und Landwert nach planungsrechtlichen Anpassungen. Aus ökonomischer Sicht gilt es dabei jedoch auch einem allfälligen Restwert der bestandesbauten Rechnung zu tragen, sofern der volle Planungsmehrwert nur realisierbar ist, wenn diese Restsubstanz vernichtet wird.
Mit welchen Bewertungsmethoden kann der Mehrwert berechnet werden?
Grundlage einer Mehrwertberechnung ist das Berechnen des Landwertes vor und nach planungsrechtlichen Anpassungen. Für die Berechnung des Landwertes können folgende Methoden angewendet werden.
Hedonische Modelle
Lageklassemethode
Discounted Cashflow Methode DCF
Wo liegen die Möglichkeiten und Grenzen der verschiedenen Bewertungsmethoden?
Hedonische Modelle ziehen Vergleichswerte aus bekannten Transaktionen zur Ermittlung von Landwerten heran. Bei genügender Anzahl von Vergleichswerten resultieren für nicht Spezielle Liegenschaften verlässliche Resultate. Für Spezielle Liegenschaften und bei rarer Anzahl von Vergleichswerten (was meist der Fall ist) ist diese Methode nicht anwendbar.
Bei der Lageklassemethode wird der Landwert in eine lageabhängige Relation zum Ertragswert des sich darauf befindenden Gebäudes gestellt. Grosser Vorteil der Methode ist die Einfachheit. Aufgrund der Unschärfe beim Herleiten der Relation ist diese Methode jedoch nur begrenzt anwendbar.
Bei der Residualwertmethode wird der Landwert ermittelt, indem in einem ersten Schritt mittels üblichen Bewertungsmethoden der Wert der Liegenschaft (Gebäude + Land) ermittelt wird. Um auf den Landwert zu schliessen, werden im zweiten Schritt die Erstellungskosten in Abzug gebracht. Die Methode ist konsistent, nachvollziehbar und liefert auch für Spezielle Liegenschaften gute Resultate.
Bei der DCF Methode wird der Liegenschaftswert durch abdiskontieren (verzinsen) von Erträgen und Kosten künftiger Perioden auf den Bewertungsstichtag bestimmt. Damit wird die Restnutzungsdauer von Bestandesbauten konsistent abgebildet. Die Methode ist aber sehr aufwändig und wird für die Ermittlung von Land- und Mehrwerten deshalb nur selten verwendet.
Welche Bewertungsmethode hat sich in der Praxis bewährt?
Aufgrund der einfachen Nachvollziehbarkeit und breiten Anwendungsmöglichkeit wird in der Bewertung von Mehrwerten in der Regel auf die Residualwertmethode zurückgegriffen.
Welche planungsrechtlichen Parameter beeinflussen den Landwert und damit den Mehrwert wesentlich?
Es gilt folgende planungsrechtlich relevanten Parameter zu erwähnen.
Anzahl zulässige Geschosse (Voll- und Attikageschosse)
Wieso sind Bestandesbauten bei der Mehrwertberechnung zu berücksichtigen?
Je nach Ausmass der neuen Nutzungsmöglichkeiten, kann es sich aus Sicht eines Grundeigentümers ökonomisch gesehen rechnen, ein bestehendes Gebäude vor dem Erreichen der Gesamtlebensdauer abzubrechen. Der effektive Mehrwert reduziert sich um den Restwert der Bestandesbauten zum Zeitpunkt des Abbruches. Das Vernachlässigen der Bestandesbauten in der Mehrwertberechnung kann Grundeigentümer dazu veranlassen mit der Realisierung länger zuzuwarten oder gar nie zu realisieren, was die geplante Siedlungsentwicklung bremst.
Weshalb ist eine hohe Mehrwertverfügung für den Grundeigentümer eine erfreuliche Nachricht?
Die Abgabepflicht besteht nur auf einem prozentualen Anteil (gemeindeabhängig, mindestens 20%) des Mehrwertes. Der Rest des Mehrwertes bleibt beim Grundeigentümer. Unter Voraussetzung einer fachmännischen Mehrwertberechnung gilt deshalb: Je grösser die Mehrwertabgabe, desto grösser auch der verbleibende Mehrwert für den Grundeigentümer.
Mehrwertabgabe – Ablauf Umsetzungsfrist (Newsletter Häusermann + Partner, April 2019)
Die Mehrwertabgabe im Kanton Bern (HEV-Bulletin, 2018)
Die Stellung der Eigentümer bei der Mehrwertabgabe, in: Jusletter 3. September
Mehrwertabgabe: Von der Berechnung bis zum Bezug der Abgabe (Referat 02/2018)
Die Mehrwertabgabe – Grundzüge der bernischen Umsetzung und Schnittstellen zu anderen Abgabeinstrumenten (BR/DC 6/2017)
Mehrwertausgleich festsetzen: eine Krux für viele Gemeinden (SCHWEIZER GEMEINDE 11 | 2019)
Mehrwertabgabe: Potenziale und Herausforderungen (Immo-Monitoring 2015 | 2 Sommer-Update)
Die Chancen mit dem Mehrwertausgleich (Immo-Monitoring 2018 | 1)
Raumplanung im Spiegel der Immobilienwelt (Immo-Monitoring 2013 | 2)
Wie sich Planungsmehrwerte optimieren lassen (Der Immobilienmarkt der «Neuen Zürcher Zeitung», Januar 2017)
Mehrwertausgleich – Chancen nutzen, Fehlanreize vermeiden (SCHWEIZER GEMEINDE 11 | 2017)
Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben (Urteil des Bundesgerichts 1C_216/2019 vom 21. November 2019)
Die Stadt Zürich hat ihren regionalen Richtplan überarbeitet. Der Regierungsrat setzt den revidierten regionalen Richtplan mit Beschluss vom 21. Juni 2017 fest. Dabei änderte er die Vorlage des Gemeinderats in zahlreichen Punkten ab. Dagegen erhob die Stadt Zürich Beschwerde. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid u.a. mit der Formulierung im regionalen Richtplan betreffend Planungsvorteile, die durch die Schaffung zusätzlicher Verdichtungspotenziale entstehen, auseinander (E. 4). Das Bundesgericht bestätigte zunächst, dass in Art. 5 Abs. 1 RPG ein bundesrechtlicher Gesetzgebungsauftrag verankert ist, der in einem kantonalen Erlass umgesetzt werden muss. Weiter hielt es fest, dass das Bundesgesetz für Planungsvorteile, die durch die Schaffung zusätzlicher Verdichtungspotenziale (Auf- und Umzonung bereits bestehender Baugebiete) keine zwingenden Mindestvorschriften enthält, diese aber von der Grundsatzbestimmung in Art. 5 Abs. 1 RPG umfasst sind. Den Kantonen stehe bei der Umsetzung ein grosser Spielraum zur Verfügung (E. 4.3). Der regionale Richtplan stelle zwar keine gesetzliche Grundlage für eine Mehrwertabschöpfung dar, stehe aber einem Ausgleich planungsbedingter Vorteile auf vertraglicher Grundlage im Prozess der Nutzungsplanung jedoch auch nicht entgegen. Ausserdem bestätigt das Bundesgericht erneut, dass die Gemeinden einen Mehrwertausgleich in eigener Kompetenz erheben können, solange der Kanton von seiner Zuständigkeit keinen Gebrauch gemacht hat (E. 4.3 am Ende).
Zulässigkeit von Landumlegungen mit Realausgleich (Urteile des Bundesgerichts 1C_551/2016, 1C_549/2016, 1C_554/2016, 1C_555/2016 vom 15. Januar 2018)
Urteil des Bundesgerichts 1C_551/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
Urteil des Bundesgerichts 1C_549/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
Urteil des Bundesgerichts 1C_554/2016, 1C_555/2016 vom 15. Januar 2018 (Link)
Das „Syndicat d’améliorations foncières“ von Mont-sur-Lausanne wurde 1982 gegründet und bezweckt die Landumlegung bei Anpassungen der Landwirtschaftszone an der Grenze von Bauzonen, beim Bau von Strassen und bei der Verlegung von Abwasserleitungen. Im Januar/Februar 2013 wurde ein neues Projekt aufgelegt, gegen das Einsprache erhoben wurde. Die Beschwerdeführer machten unter anderem geltend, dass Landumlegungen mit Realausgleich nicht (mehr) mit Art. 5 Abs. 1 und Abs. 1bis RPG konform seien. Das Bundesgericht stellte fest, dass der reale Ausgleich zu einem Ausgleich zwischen den Eigentümern für Vor- und Nachteile, die sich aus dem Landumlegungsplan ergeben, führt. Die Landumlegung mit Realausgleich ist eine Massnahme, mit der die Kantone ihren Auftrag gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG, Planungsvorteile angemessen auszugleichen, erfüllen können. Mit dem revidierten Art. 5 RPG wurden die Kantone beauftragt, bei Einzonung eine (fiskalische) Mehrwertabgabe von mindestens 20% des Mehrwerts zu erheben. Nach Auslegung der Materialien kam das Bundesgericht zum Schluss, dass dadurch andere planungsrechtliche Massnahmen mit Realausgleich (bspw. Landumlegungen) nicht ausgeschlossen seien.
Freigrenze im Kanton Tessin (BGE 143 II 568)
Der Kanton Tessin nahm die Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben gemäss Art. 5 Abs. 1 bis Abs. 1quinquies RPG durch eine Teilrevision des Tessiner Gesetzes über die Raumentwicklung (LST) vor. Die Revisionsvorlage sah in Art. 93 LST vor, dass als abgabepflichtiger Vorteil nur die sich aus der Zuweisung eines Grundstücks ergebende Erhöhung seines Werts von über Fr. 100‘000.00 zu betrachten ist. Das Bundesgericht analysierte zunächst die kantonalen Regelungen sowie die Lehre und kam zum Ergebnis, dass die vorgesehene Regelung den Grundsatz der Gleichheit nach Art. 5 Abs. 1 RGP verletzt. Die kantonale Regelung verstösst gemäss Bundesgericht insbesondere gegen Art. 5 Abs. 1quinquies lit. b RPG, da der voraussichtliche Ertrag der Abgabe die Kosten für die Erhebung des Mehrwerts – je nach Berechnungsweise – bei Weitem übersteigen könnte. Weiter hielt das Bundesgericht fest, dass aus der Formulierung der Bestimung nicht klar werde, ob es sich um einen Freibetrag oder eine Freigrenze handelt.
Kompetenz der Gemeinde am Beispiel von Mettauertal (Urteil des Bundesgerichts 1C_167/2017 vom 5. Juli 2017)
Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde Mettauertal beschloss am 22. November 2013 eine neue Bau- und Nutzungsordnung, die in § 5 die Erhebung einer Mehrwertabgabe bei Einzonungen vorsah. Dagegen wurde Beschwerde erhoben mit der Begründung, der kantonale Gesetzgeber habe von seiner Regelungsbefugnis bereits Gebrauch gemacht indem der Grosse Rat die Einführung eines Mehrwertausgleichs im kantonalen Baugesetz ausdrücklich ablehnte. Damit habe er auch entschieden, dass im gesamten Kanton keine Mehrwertabgabe zu erheben sei. Das Bundesgericht verwies zunächst auf BGE 142 I 177 mit dem Hinweis, dass Art. 5 Abs. 1 RPG den Kanton in die Pflicht nehme, ohne zu bestimmen, auf welcher Ebene dies zu geschehen habe. Entscheidend sei aus Sicht des Bundesrechts, dass ein Mehrwertausgleich stattfindet und nicht, ob dies auf Kantons- oder Gemeindeebene geschieht. Es sei somit Sache des kantonalen Rechts, die innerkantonalen Zuständigkeiten für den Mehrwertausgleich zu bestimmen. Sofern der Kanton also kein Ausführungsgesetz erlässt, haben die Gemeinden die Kompetenz eine Mehrwertabgabe zu erheben.
Kompetenz der Gemeinde am Beispiel von Münchenstein (BGE 142 I 177)
Die Einwohnergemeindeversammlung Münchenstein beschloss am 18. September 2013 die Mutation des Zonenreglements Siedlung, Ergänzungsbestimmung Nr. 31 „Gebühren und Mehrwertabgabe“ und führte damit eine Mehrwertabgabe für Grundeigentümer ein, deren Grundstück neu einer Bauzone zugewiesen wird (Einzonung) oder deren Grundstück eine erheblich gesteigerte Nutzungsmöglichkeit erfährt (Aufzonung). Dagegen wurde im Rahmen der öffentlichen Auflage Einsprache erhoben und geltend gemacht, die Gemeinde sei nicht zur Erhebung von Mehrwertabgaben befugt. Das Bundesgericht stellte fest, dass die Erhebung einer Mehrwertabgabe einem durch die Bundesgesetzgebung (Art. 5 Abs. 1 RPG und die kantonale Verfassung (§ 116 Abs. 4 KV/BL) vorgesehenen Gesetzgebungsauftrag an die kantonale Legislative entspreche, dem diese im Kanton Basel-Landschaft bislang nicht nachgekommen sei. Solange der Kanton von seiner Kompetenz zur Erhebung einer Mehrwertabgabe nicht Gebrauch macht, kann nach Ansicht des Bundesgerichts den Gemeinden nicht verwehrt sein, diese Aufgabe in eigener Kompetenz wahrzunehmen, weil sie eng mit der ihnen obliegenden Ortsplanung verknüpft ist (Gemeindeautonomie). Weiter äusserte sich das Bundesgericht zur Rechtsnatur der Mehrwertabgabe und hielt fest, dass die Mehrwertabgabe am planerischen Sondervorteil anknüpfe und das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung darstelle. Sie sei dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet. „Als Kausalabgabe soll sie den aufgrund einer staatlichen Planungsmassnahme resultierenden Mehrwert jedenfalls teilweise erfassen und kann als kostenunabhängige Kausalabgabe bezeichnet werden.“
Begriff des „erheblichen Vorteils“ (Urteil des Bundesgerichts 1C_184/2014 vom 23. Februar 2015)
Durch eine Ortsplanungsrevision wurden zwei Parzellen in der Gemeinde La Chaux-de-fonds von der Reservezone in ein Wohngebiet mit geringer Dichte resp. ein Industriegebiet umgezont. Für diese Umzonung wurde gestützt auf das kantonale Recht eine Mehrwertabgabe erhoben. Dagegen wurde Beschwerde erhoben. Das Bundesgericht stellte fest, dass das kantonale Recht gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG wesentliche Vor- und Nachteile, die durch Planungsmassnahmen entstehen, angemessen ausgleichen muss. Der Begriff des „erheblichen Vorteils“ ist ein Begriff des Bundesrechts. Das Bundesgericht bestätigt in diesem Urteil, dass der erhebliche Vorteil auch nach der Teilrevision des RPG, die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, wirtschaftlicher Natur sein muss und unter Berücksichtigung aller Umstände zu bemessen sei. Zudem sei es Sache des kantonalen Rechts, Art. 5 RPG umzusetzen, insbesondere in Bezug auf die Höhe der Abgabe, den Schuldner und den Zeitpunkt der Erhebung. Anschliessend setzte sich das Bundesgericht mit der geltenden Regelung im Kanton Neuenburg auseinander (Art. 33 ff. LCAT) und insbesondere mit der Frage, wann ein erheblicher Vorteil vorliegt und wie dieser zu bemessen ist.
Übergangsbestimmung Kanton Genf (Urteil des Bundesgerichts 1C_366/2016 vom 13. Februar 2017)
Im Kanton Genf sind am 1. Januar 2011 Bestimmungen zur Erhebung einer Mehrwertabgabe (Art.30C bis 30O LaLAT) sowie eine entsprechende Übergangsbestimmung (Art. 36 Abs. 2 LaLAT) in Kraft getreten. Gemäss Übergangsbestimmung sind die Bestimmungen zur Mehrwertabgabe nicht anwendbar auf Planungsmassnahmen, die vor dem 1. Januar 2005 beschlossen wurden. Die Beschwerdeführer machten geltend, es handle sich dabei um eine unzulässige Rückwirkung. Das Bundesgericht stellte fest, dass die Rückwirkung in einem formellen Gesetz vorgesehen ist und einem öffentlichen Interesse entspricht. Zusätzlich müsse die Rückwirkung auch zeitlich angemessen begrenzt sein, was vorliegend mit einer Rückwirkung von bis zu sechs Jahren nicht der Fall sei. Allerdings seien längere Fristen möglich, wenn der Betroffene bereits von den neu zu erlassenden Vorschriften wusste. Dies wurde allerdings im vorliegenden Fall vom Bundesgericht verneint.
Steuer zum Ausgleich der Verminderung des Kulturlands (Urteil des Bundesgerichts 2P.229/2006 vom 14. Mai 2007)
Der Kanton Freiburg erhob seit dem 1. Januar 1994 nach dem Gesetz vom 28. September 1993 über die Steuer zum Ausgleich der Verminderung des Kulturlandes eine Steuer, die dazu bestimmt ist, die Verminderung des Kulturlandes auszugleichen. Das Bundesgericht hielt in Bezug auf diese Steuer fest, dass das RPG in Art. 5 Abs. 1 den Kantonen gebietet, für einen Ausgleich der planungsbedingten Vor- und Nachteile zu sorgen. Auch wenn die im Kanton Freiburg vorgesehen Abgabe keine eigentliche Mehrwertabschöpfung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG darstelle, ziele sie doch in die gleiche Richtung, indem die Belastung regelmässig Grundeigentümer treffe, welche von der Raumplanung profitiert haben.
Ausgleich planungsbedingter Mehr- und Minderwerten nach Neuenburger Recht (Urteil des Bundesgerichts 1A.134/2006 vom 27. November 2006)
A ist Eigentümer von zwei Parzellen in Boudry. Im Jahr 1979 wurden diese beiden Parzellen der Landwirtschaftszone zugewiesen. Im Jahr 1996 wurden die Parzellen teilweise der „zone d’urbanisation“ (teilweise mit mittlerer, teilweise mit hoher Wohndichte) zugewiesen. Aufgrund dieser Zonenänderung wurde gestützt auf das kantonale Recht eine Mehrwertabgabe festgesetzt, wogegen Beschwerde erhoben wurde. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid mit der Gesetzgebung des Kantons Neuenburg (Art. 33 ff. LCAT) betreffend Ausgleich von planungsbedingten Mehr- und Minderwerten auseinander. Es hatte sich insbesondere mit der Frage auseinanderzusetzen, wann ein abgabepflichtiger erheblicher Vorteil vorliegt. Eine Nutzungsänderung führt nicht zu einem relevanten Mehrwert, wenn das Grundstück aufgrund der Waldgesetzgebung (Abstandsvorschriften) dennoch nicht überbaubar ist.
Begriff des „wesentlichen Vorteils“ nach altem Recht I (BGE 132 II 401)
Aufgrund einer Umzonung von der Reservezone in die Wohnzone mit geringer Dichte wurde für das Grundstück der Ehegatten X eine Mehrwertabgabe erhoben. Dagegen erhoben die Ehegatten Y Beschwerde und machten geltend, es liege kein wesentlicher Vorteil im Sinne von Art. 34 Abs. 1 LCAT vor. Das Bundesgericht stellte im Urteil fest, dass der raumplanungsbedingte erhebliche Vorteil, der gestützt auf Art. 5 Abs. 1 RPG ausgeglichen wird, wirtschaftlicher Natur sein muss und unter Berücksichtigung aller Umstände bemessen wird. Anschliessend prüfte das Bundesgericht, ob durch die vorgenommene Umzonung unter den gegebenen Umständen ein relevanter Vorteil resultierte und bestätigte das Urteil des Verwaltungsgerichts, das das Vorliegen eines wesentlichen Vorteils verneinte.
Begriff des „wesentlichen Vorteils“ nach altem Recht II (BGE 131 II 571)
Das Grundstück des Vereins „Société de développement du Landeron“ lag in einer „zone de vignes et de grèves“ und wurde von da in ein Erholungs-, Freizeit- und Tourismusgebiet umgezont. Als Folge dieser Umzonung wurde eine Mehrwertabgabe erhoben, gegen die Beschwerde eingereicht wurde. Das Bundesgericht stellte zunächst fest, dass die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen Entscheide in Anwendung einer kantonalen Vorteilsausgleichsregelung gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG, einschliesslich gegen Entscheide betreffend die Erhebung einer Mehrwertabgabe, zulässig ist. Weiter hatte sich in diesem Entscheid mit dem Ausgleich von erheblichen planungsbedingten Vor- und Nachteilen im Kanton Neuenburg zu befassen und äusserte sich insbesondere zum Begriff des erheblichen, durch Planungsmassnahmen geschaffenen Vorteils im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG. Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass das Verwaltungsgericht unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Falles berechtigt war, von Anfang an und auch ohne detaillierte Analyse des Mehrwerts davon auszugehen, dass kein wesentlicher Vorteil im Sinn von Art. 5 Abs. 1 RPG oder Art. 33 ff. LCAT vorliegt.
Rechtsnatur der Mehrwertabgabe (Urteil des Bundesgerichts 2P.283/1999; 2A.514/1999 vom 13. Juni 2000)
Das Areal „Bahnhof Ost“ in Basel wurde lange von der SBB zu bahnbetriebelichen Zwecke genutzt. Im Zusammenhang mit einem Projekt beabsichtigten die SBB und die PTT-Betriebe auf dem Areal einen neuen Postbahnhof sowie Geschäftsliegenschaften zu realisieren. Das Areal wurde entsprechend umgezont. Aufgrund dessen erhob das Baudepartement des Kantons Basel-Stadt von der Schweizerischen Eidgenossenschaft (Eigentümerin) eine Mehrwertabgabe von Fr. 1.00. Dagegen erhob die Schweizerische Eidgenossenschaft Beschwerde. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid mit der Frage auseinander, ob die Eidgenossenschaft sowie ihre Anstalten und Betriebe für kommerziell genutzte Liegenschaften von der Mehrwertabgabe des Kantons Basel-Stadt befreit sei. Dazu analysierte es zunächst die Rechtsnatur der basel-städtischen Mehrwertabgabe und verneinte, dass es sich dabei um eine Steuer handelt. Es setzte sich sodann mit der Lehre auseinander, die die Mehrwertabgabe teilweise als besonderer Vorteilsausgleich, teilweise als besondere Form der Vorzugslast und teilweise als besondere (kostenunabhängige) Kausalabgabe qualifizierte. Im Ergebnis kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Eidgenossenschaft wie auch ihre Anstalten und Betriebe für kommerziell genutzte Liegenschaften nicht von der Mehrwertabgabe des Kantons Basel-Stadt befreit ist.
Zulässigkeit von Realausgleich bei Landumlegungen (BGE 122 I 120)
Das Grundstück der Familie O in Mont-sur-Lausanne wurde 1968 der „zone sans affection spéciale“ zugewiesen. Später wurde das Grundstück eine „zone de villas“ umgezont. Im Jahr 1982 wurde ein Landumlegungsprojekt (Landumlegung mit Realausgleich nach kantonalem Recht) beschlossen, das auch das Grundstück der Familie O betraf. Dagegen wurde Beschwerde erhoben. Im vorliegenden Entscheid hat sich das Bundesgericht infolge dessen mit der Verfassungsmässigkeit des im waadtländischen Recht vorgesehenen Realausgleich auseinandergesetzt und festgestellt, dass die Landumlegung zwischen den Eigentümern einen Ausgleich von Vor- und Nachteilen herbeiführt, die sich aus der Festsetzung des Nutzungsplans ergeben. Damit bezweckt die Landumlegung, das in Art. 5 Abs. 1 RPG vorgesehene Ziel zu erreichen und ist zulässig. Weiter äusserte sich das Bundesgericht zur Bemessung des Ersatzes (Grundsatz des vollen Realersatzes) sowie zur Gleichbehandlung der Grundeigentümer.
Befreiung von der Mehrwertabgabepflicht für die SUVA? (BGE 121 II 138)
Die Schweizerische Unfallversicherungsanstalt (SUVA) ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Basel, für die für einen Um- und Neubau zusätzlicher Wohnraum bewilligt wurde. Bestandteil der Bewilligung bildete unter anderem eine Verfügung des Vorstehers des Baudepartements, mit der dieser für das Bauvorhaben einerseits gewisse Ausnahmebewilligungen erteilte und andererseits die Erhebung einer Mehrwertabgabe gemäss § 8a des Hochbautengesetzes vom 11. Mai 1939 des Kantons Basel-Stadt vorbehielt. Die SUVA erhob dagegen Beschwerde, so dass sich das Bundesgericht in diesem Entscheid mit der Steuerfreiheit der Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt (SUVA) für kantonale Abgaben, insbesondere die Mehrwertabgabe nach kantonalem Recht, auseinanderzusetzen hatte. Dabei hat es sich auch mit der Rechtsnatur der raumplanerischer Mehrwertabgabe (Übersicht über Rechtsprechung und Literatur) befasst und kam zum Ergebnis, dass die SUVA von der kantonalen Mehrwertabgabe befreit ist.
Mehrwertabschöpfung im Kanton Basel Stadt (BGE 105 Ia 134)
Am 16. Juni 1977 erliess der Kanton Basel-Stadt ergänzende Bestimmungen zum Hochbautengesetz, welches unter anderem in §8a die Mehrwertabgabe regelt. Gestützt darauf wurde zudem eine Verordnung über die Mehrwertabgaben erlassen, die sich unter anderem zur Festsetzung des Abgabesatzes äusserte. Diese neuen Rechtsgrundlagen wurden angefochten und das Bundesgericht hatte sich entsprechend mit der Einführung der Mehrwertabgabe im Kanton Basel-Stadt zu befassen. Dabei äusserte es sich zunächst zum Begriff der Mehrwertabschöpfung. Anschliessend wurde diese unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie beurteilt und das Bundesgericht stellte insbesondere fest, dass eine Abschöpfung von bis zu 60% des durch Planungsmassnahmen verursachten Mehrwerts die Eigentumsgarantie nicht verletzt sowie, dass die Erhebung von Mehrwertabgaben nicht gegen die Rechtsgleichheit verstösst. Weiter stellte es fest, dass Mehrwertabgaben grundsätzlich den gleichen Anforderungen an die gesetzlichen Grundlagen wie Steuern unterliegen und die geseztliche Regelung im vorliegenden Fall ungenügend war.
Herleitung des ökonomisch optimalen Realisierungszeitpunktes
Ist man als Grundeigentümer von einer Um- oder Aufzonung betroffen, so stellt sich die Frage, wann der planerische Mehrwert durch Realisierung abgeschöpft werden soll. Der optimale Realisierungszeitpunkt ist abhängig von den planungsrechtlichen Möglichkeiten und den Bestandesbauten (Nutzung, Flächen, Baujahr, Standard, Zustand).
Grundsätzlich gilt: Je weniger die Bestandesbauten die neuen planungsrechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen und je kleiner deren Restwert, desto früher sollte die Realisierung erfolgen. Gerne beraten und unterstützen wir Grundeigentümer bei der detaillierten Berechnung des optimalen Realisierungszeitpunktes.
Maximale Ausschöpfung des für Grundeigentümer verbleibenden Mehrwertes
Der Mehrwert und damit die Mehrwertabgabe werden gestützt auf ein hypothetisches Bauprojekt errechnet. Dieses wird zum Zeitpunkt der Bewertung nach dem wirtschaftlichen Optimum (highest and best use) hergeleitet. Das letztlich tatsächlich realisierte und zum Zeitpunkt der Überbauung wirtschaftlichste Bauprojekt kann davon abweichen. Es soll über einen dannzumal marktfähigen Nutzungsmix (Anteil Wohnen/Geschäft, Anteil Eigentumswohnungen usw.) sowie nachgefragte Flächengerüste und Standards verfügen. Gerne beraten und unterstützen wir Grundeigentümer in der Entwicklung Ihrer geplanten Überbauung, um den Ihnen zustehenden Anteil des Mehrwertes maximal auszuschöpfen.
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