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Timestamp: 2017-09-24 03:06:51
Document Index: 318600542

Matched Legal Cases: ['§8', '§8', '§ 151', '§ 157', '§6', '§ 8', '§ 34', '§ 6']

Thema: Grundstückstausch
06.09.2017, 08:59 #1
unsere Firma möchte mit einem fremden Dritten ein Grundstück tauschen. Nehmen wir an, dass das Grundstück, welches wir abgeben 4 ha und das was wir bekommen 1 ha hat. Wir haben uns mit dem Dritten geeinigt, dass keine Ausgleichszahlung wegen der unterschiedlichen Größe stattfindet. Es fließt also kein Geld. Zwecks Grunderwerbssteuer und Notarkosten wird ein fiktiver € / m² Wert angesetzt.
Zu diesem Sachverhalt interessieren uns zwei Aspekte:
1. Buchhalterische Beurteilung
2. Sachliche Beurteilung, insbesondere welche Einwände ein Wirtschafts- oder Steuerprüfer bringen könnte
Vor allem der zweite Punkt macht uns zu schaffen.
Meine Überlegungen zu 1:
Theoretisch liegen zwei Vorgänge vor. Zunächst der Verkauf von unserem Grundstück und dann der Kauf des neuen Grundstücks.
Nehmen wir an, dass unser 4 ha Grundstück in unseren Büchern mit 10.000 € steht. Dies würde ich zu Buchwert, also 10.000 € verkaufen. --> Forderung an Grundstück 10.000
Den Kauf vom neuen Grundstück wird gebucht --> Grundstück an Forderung 10.000
Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbssteuer und Notarkosten) müssten noch hinzuaktiviert werden.
Meine Überlegungen zu 2:
Wäre das Beispiel so aufgebaut, dass beide Grundstücke gleich oder annähernd gleich groß sind, wären wir wohl bedenkenloser. Da es nun aber so ist, dass die beiden Grundstücke in Ihrer Größe sich wesentlich unterscheiden, hierfür aber keine Ausgleichszahlung erfolgt, befürchten wir, dass ein Prüfer das bemängeln könnte.
Im Endeffekt ist doch das Problem, dass wir den Wert der abgehenden Anlage (4ha) als AK für das neue, wesentlich kleinere Grundstück (1ha) ansetzen. Dieser Wert ist dann wohl um ein vielfaches (das vierfache) höher als der Marktwert. Wären wir im Jahresabschluss dann gezwungen das neue Grundstück auf den Marktwert abzuschreiben?
Was wäre wenn das Beispiel umgekehrt ist und wir ein Grundstück 1 ha abgeben und durch Tausch ein 4 ha Grundstück bekommen. Dann wäre dieses neue 4ha große Grundstück mit 10.000 € aktiviert wobei es wahrscheinlich einen Marktwert von 40.000 € hätte (Annahme dass 1 ha 10.000 € Wert ist). Zuschreiben dürfen wir nicht. Das würde dem Steuerprüfer nicht schmecken, da ihm ja hier die Bemessungsgrundlage zur Besteuerung zu niedrig erscheint. Mit welcher Grundlage könnte dem ein Prüfer widersprechen?
Meinungen hierzu bitte
06.09.2017, 10:49 #2
1ha vs 4ha..
es kommt auf den Teilwert (die Lage) an
Unabhängig also von der flächenmäßigen Größe ist die entscheidende Frage, ob die wertmäßige Größe der Grundstücke identisch ist und ordentlich belegt(!) werden kann.
Diese Frage wird sich spätestens bei der Grunderwerbsteuer stellen, da ein fiktiver Wert in §8 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nicht vorkommt. Ersatzweise also dann nach §8(2)Nr. 1 GrEStG über § 151 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 in Verbindung mit § 157 Absatz 1 bis 3 des Bewertungsgesetzes die Steuer bemessen wird.
zur sachlichen Beurteilung (2)
Bereits durch den Grunderwerbsteuerbescheid wird ein Wert (Anschaffungskosten) des Grundstücks ziemlich rechtssicher (im steuerrechtlichen Sinne) von amtlicher Seite festgestellt und als plausibel anerkannt. Somit sollte es dann mit dem gleichen Betrag auch für die einkommensteuerliche Betrachtung hinsichtlich §6 EStG keine Probleme geben.
Zum Schluss noch die Frage, ob es zu einer Aufdeckung von stillen Reserven kommt - oder wollt ihr steuerbilanziell über eine 6b-Rücklage gehen?
06.09.2017, 12:52 #3
wir haben zwischenzeitlich mit unserem Wirtschaftsprüfer gesprochen. Es liegt ein Tausch vor. Im Handelsrecht gibt es ein Wahlrecht, den Fall erfolgsneutral oder gewinnrealisierend (in unserem Fall verlustrealisierend) zu buchen. Erfolgsneutral heißt also in unserem Fall, dass das zugehende Grundstück (1ha) mit dem Buchwert des hingegebenen Grundstück (4ha) angesetzt werden darf. In Folge dessen würde man aber dennoch spätestens zum Jahresende dieses Abschreiben müssen, da Marktwert unterhalb der AK liegt und die Wertminderung dauerhaft ist. Gewinnrealisierend heißt gleich das zugehende Grundstück mit dem Zeitwert anzusetzen und somit also direkt den Aufwand zu zeigen.
Im Steuerrecht muss gewinnrealisierend gebucht werden.
Also egal wie, der Verlust aus dem Tauschgeschäft wird realisiert.
Wegen der Ermittlung des beizulegendes Werts, wurde uns seitens des WP's angeraten in eine Bodenwert Tabelle zu schauen.
06.09.2017, 17:39 #4
Zitat von Itchydos
unsere Firma möchte mit einem fremden Dritten ein Grundstück tauschen. Nehmen wir an, dass das Grundstück, welches wir abgeben 4 ha und das was wir bekommen 1 ha hat. Wir haben uns mit dem Dritten geeinigt, dass keine Ausgleichszahlung wegen der unterschiedlichen Größe stattfindet.
He Itchydos,
ich habe noch einen PKW hier und würde diesen gerne auch gegen vier von Euren PKWs tauschen.
Handy und PC ebenso im Tausch 1 zu 4 anzubieten.
entweder der Sachverhalt ist nicht komplett hier vorgestellt oder selbst dir, Itchydos, nicht ganz bekannt.
Man möchte mir doch bitte belegen, wo die betriebliche Veranlassung ist, wenn ich so einen Tausch eingehe.
Würdet ihr mir auch das Grundstück 1 zu 4 tauschen?
Liegt das Tauschgeschäft im Kontext weiterer geschäftlicher Beziehungen?
Haben die Grundstücke tatsächlich den gleichen Wert oder spricht die Lage (hier bitte mal "Arrondierungskauf" "googeln") für eine unterschiedliche Wertigkeit?
Liegt das eine Grundstück auf Sylt und das andere in Mecklenburg-Vorpommern?
Wird Ackerland gegen Bauerwartungsland getausch?
Im Übrigen stelle ich mal die Frage der TW-AfA: Welche Gründe zwischen Erwerb und Bewertungstichtag treten denn hinzu, die für eine Wertmindung sprechen? Zunächst besteht eine Vermutung, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung dem Teilwert entsprechen (BFH 27.7.1988 BStBl II 1989, 274; „Vermutung der Gegenwertigkeit von Aufwendungen“).
Alle bisher hier vorgetragenen Wertfindungen liegen im AK-Zeitpunkt vor. Dort bekannt Gründe können nicht ohne Weiteres eine TW-AfA (HR: außerplanmäßge AfA) begründen.
Der GrEStG-Bescheid ist im Übrigen kein Grundlagenbescheid für die ESt/KSt; ist auch gut so, hier will ich nur auf § 8 II 2 GrEStG verweisen.
Also auch wenn es für meine eigentliche Frage nicht wirklich von Belang ist, möchte ich dir gerne den Sachverhalt erläutern:
Wir sind ein namhafter Sekthersteller und produzieren u.a. auch Wein. Die Firma in welcher dieser Grundstückstausch statt finden soll, sitzt in einem Weinanbaugebiet, bei welchem die zu Verfügung stehenden Weinberge alle besetzt sind. Das heißt wenn man sich vergrößern möchte, muss man einen bereits vorhandenen Weinberg von einem anderen Winzer erwerben.
Das alleine erklärt noch nicht das 1 zu 4 Verhältnis vom Tausch, den die eben genannten Rahmenbedingungen gelten ja ebenso für den Dritten der mit uns tauscht. Dieses aber schon mal vorweg.
Was nun eigentlich das 1 zu 4 Verhältnis begründet ist folgendes:
Weinberg ist nicht gleich Weinberg. Es gibt bessere und schlechtere Lagen. Dabei kann diese Aussage, gerade in diesem speziellen Fall, nicht objektiv getroffen werden. Sicherlich gibt es auch aus objektiver Sicht Einstufungen in der Qualität von Weinbergen, aber in diesem Fall ist es so, dass wir unser Weinanbaugebiet nur um solche Weinberge erweitern können, die direkt an unsere bereits vorhandenen Weinberge angrenzen. Zumindest ist das Voraussetzung um später die gewonnenen Ernte zu einem Wein mit bestimmter Lagenbezeichnung zu verarbeiten.
Aus diesem Grund ist eben ein 1 ha Großer Weinberg, welcher aber direkt an unsere vorhandenen Weinberge grenzt für uns mehr wert als ein 4 ha großer Weinberg den wir noch irgendwo übrig haben.
07.09.2017, 08:17 #6
Weinberg ist nicht gleich Weinberg. Es gibt bessere und schlechtere Lagen.
[...] aber in diesem Fall ist es so, dass wir unser Weinanbaugebiet nur um solche Weinberge erweitern können, die direkt an unsere bereits vorhandenen Weinberge angrenzen.
[...] Zumindest ist das Voraussetzung um später die gewonnenen Ernte zu einem Wein mit bestimmter Lagenbezeichnung zu verarbeiten.
[...] Aus diesem Grund ist eben ein 1 ha Großer Weinberg, welcher aber direkt an unsere vorhandenen Weinberge grenzt für uns mehr wert als ein 4 ha großer Weinberg den wir noch irgendwo übrig haben.
Diese Aussagen dem WP mitgeteilt, sollten dort die Aussage revidieren lassen, dass zur TW-Findung die Bodenrichtwerte herangezogen werden können, es handelt sich schließlich um Stückländerei.
Weiter belegen die Aussagen die unterschiedlichen TW des Bodens, insbesondere vor dem "going-concern-Ansatz". Hier ist nicht Quadratmeter gleich Quadratmeter. Der TW ist betriebsspezifisch ("der gedachte Erwerber des Betriebs").
Eine TW-AfA/außerplanmäßige-AfA scheidet aus, weil der TW nicht gesunken ist.
07.09.2017, 08:44 #7
Bis eben wusste ich nicht was Stückländerei ist. In § 34 Abs. 7 BewG heißt es:
"(7) Einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bilden auch Stückländereien. Stückländereien sind einzelne land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, bei denen die Wirtschaftsgebäude oder die Betriebsmittel oder beide Arten von Wirtschaftsgütern nicht dem Eigentümer des Grund und Boden gehören."
So ist es in unserem Fall nicht. Wir sind sehr wohl Eigentümer der Betriebsmittel (ich verstehe hierunter auch die Rebstöcke, welche eigene VG's sind).
Und jetzt nochmal zu dem Teilwert. Verstehe ich dich richtig, dass man in diesem konkreten Fall, die 1ha Fläche, welche nach vollzogenem Tausch mit 40.000 € in den Büchern steht, nicht um 30.000 € auf 10.000 € abwerten muss? Mit der Begründung, dass ein fremder Dritter, wenn er den Betireb übernehmen würde, ja auch 40.000 € dafür zahlen würden aus den von mir in meinem letzten Post genannten Gründen?
07.09.2017, 09:40 #8
07.09.2017, 10:09 #9
das gilt dann aber nur für die Steuerbilanz?! In der Handelsbilanz muss ich auf den beizulegenden Wert abschreiben?! (hier also der Marktwert nach Bodenrichtwerttabelle, nehmen wir an die 10.000 €)
In diesem Zusammenhang haben wir außerdem festgestellt, dass Teile unseres Anlagevermögens (nur die Grundstücke) an sich überbewertet sind.(Falls nun gleich die Frage aufkommt, wie denn Grundstücke überbewertet seien können, gerade vor dem Hintergrund, das ja bei dem Weinbaugebiet das Angebot stark beschränkt und somit die Preise eigentlich sehr hoch sind, kann ich bei Bedarf noch was schreiben. Zunächst jedoch bitte auf die Frage eingehen und nicht gleich meine Frage selbst in Frage stellen) Wie sieht es hier aus mit dem Teilwert? Viele Grundstücke sind seit über 50 Jahren im AV. Könnte ich hier, wenn ich wollte auch einfach behaupten, dass der Wert für uns (und somit theoretisch auch für einen fremden Dritten der uns übernehmen würde) so hoch richtig angesetzt ist?
Wir haben einen Weinberg mit 13640 m² mit 166.131,56 € aktiviert. Das sind 12,17 € für den m². Den genauen Wert laut Bodenrichtwerttabelle kann ich jetzt nicht benennen, laut Aussage unserer Firma wird dieser aber zwischen 5-8 € liegen.
Im Fall des Tausches liegt es auf der Hand für welchen Preis wir den neuen Weinberg erwerben und wie viel er uns also mehr Wert ist als die Bodenrichtwerttabelle hergibt. Wie ist es aber hier? Kann ich einer Abwertung zum Jahresende entgehen, wenn ich denn einfach sage, dass dieser Wert unseren persönlichen Wiederbeschaffungswert darstellt? Wäre das nicht zu einfach?
Die Frage ist für uns sehr relevant, wir haben Grundstücke im Wert von mehreren Mio € aktiviert.
PS: Ein Steuerprüfer wird sich sicherlich nicht dagegen aussprechen, würde er sich doch ins eigene Fleisch schneiden
07.09.2017, 14:43 #10
Also steuerlich ist es ein Wahlrecht, ob die TW-AfA vorgenommen wird oder nicht:
"Gemäß § 6 Absatz 1 Nummer 1 Satz 2 und Nummer 2 Satz 2 EStG kann der niedrigere Teil-wert nur angesetzt werden, wenn eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt."
Für weitere Einzelfragen hilft das BMF-Schreiben vom 02.09.2016:
Rz. 3: "Der Teilwert ist grundsätzlich nach den in den R 6.7 ff. EStR und den EStH enthaltenen Anweisungen zu ermitteln."
H 6.7 "Teilwertvermutungen":
"1 .Im Zeitpunkt des Erwerbs oder der Fertigstellung eines Wirtschaftsguts entspricht der Teilwert den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (>BFH vom 13.4.1988 – BStBl II S. 892 [...].
2. Bei nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens entspricht der Teilwert auch zu späteren, dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung nachfolgenden Bewertungsstichtagen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (>BFH vom 21.7.1982 – BStBl II S. 758)."
Ergo liegt es in Eurer Hand, einen dauerhaft niedrigeren Teilwert nachzuweisen und somit wahlweise eine TW-AfA vorzunehmen, wenn denn ein dauerhaft niedrigeren Teilwert nachgewiesen werden kann (für den Tausch m.E. nicht, s.o.).
Rz. 13 mit dem entsprechenden Beispiel im BMF-Schreiben führt ergänzend zu LuF-Grundstücken aus : "Die Preise auf dem Markt für landwirtschaftliche Grundstücke unterliegen ebenso wie die anderen Immobilienpreise marktbedingten Schwankungen. Die Preisschwankungen stellen deshalb eine nur vorübergehende Wertminderung dar."
Eine vorgenommene TW-AfA kann dann jährlich dadurch zurück genommen werden, indem die Nachweispflicht des immer noch gesunkenen Teilwerts nicht mehr angetreten wird.
Daher denke ich nicht, dass gegen Euren Willen eine steuerliche TW-AfA eingezogen werden darf.