Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2010-07-21/xii-zr-189_08
Timestamp: 2017-11-20 21:15:49
Document Index: 87204365

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 305', '§ 305', '§ 538', '§ 305', '§ 538', '§ 305', '§ 538', '§ 538', '§ 536', '§ 538', '§ 538', '§ 538', '§ 536', 'BGH', '§ 538', '§ 538', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 538', '§ 538', '§ 538', '§ 536', '§ 540', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 538', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 538', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 538', '§ 3', '§ 305', '§ 3', '§ 305', '§ 538', 'BGH', '§ 9', '§ 307', '§ 9', '§ 307', '§ 9', '§ 307', '§ 305', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 545', '§ 307', 'BGH', '§ 6']

BGH, 21.07.2010 - XII ZR 189/08 - Vorliegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache bei Ungeeignetheit eines Bauteils zu seinem Zweck aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses; Einbeziehung auch Dritter ohne unmittelbare Beteiligung an einem Mietvertrag in den Schutzbereiche ebendieses Vertrages; Bestehen einer Pflicht zur Leistung und zum Schadensersatz auch gegenüber Dritten ohne eine unmittelbare Beteilung an einem Mietvertrag; Vorliegen eines Überraschungseffekts i.S.v. § 305c BGB aufgrund der Stellung einer Klausel an einer mit dieser systematisch nicht im Zusammenhang stehenden Stelle im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen | anwalt24.de
Urt. v. 21.07.2010, Az.: XII ZR 189/08
Vorliegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache bei Ungeeignetheit eines Bauteils zu seinem Zweck aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses; Einbeziehung auch Dritter ohne unmittelbare Beteiligung an einem Mietvertrag in den Schutzbereiche ebendieses Vertrages; Bestehen einer Pflicht zur Leistung und zum Schadensersatz auch gegenüber Dritten ohne eine unmittelbare Beteilung an einem Mietvertrag; Vorliegen eines Überraschungseffekts i.S.v. § 305c BGB aufgrund der Stellung einer Klausel an einer mit dieser systematisch nicht im Zusammenhang stehenden Stelle im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen
Referenz: JurionRS 2010, 21658
Aktenzeichen: XII ZR 189/08
LG Frankfurt am Main - 02.08.2005 - AZ: 2/23 O 35/05
OLG Frankfurt am Main - 19.03.2008 - AZ: 4 U 167/05
§ 538 BGB a.F.
GuT 2010, 346-349
Info M 2010, 332
Info M 2010, 333
JA 2011, 146-147
JuS 2011, 550
Life&Law 2010, 799-803
MDR 2010, 1103-1104
MietRB 2010, 319
MietRB 2010, 320
MK 2011, 3-5
NJW 2010, 3152-3154 "anfänglicher Mietmangel durch fehlerhaftes Bauteil und überraschender Haftungsausschluss"
NZM 2010, 668-670
RÜ 2010, 762-764
WuM 2010, 646
ZGS 2010, 436-437
ZMR 2011, 360-362
BGB §§ 305 c, 307 Abs. 1 Bb, Cf, 536 a; BGB a.F. § 538
War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor.
Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305 c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671).
die Richter Prof. Dr. Wagenitz, Dose, Dr. Klinkhammer und Dr. Günter
Der Mieter kann ein Minderungsrecht am Mietzins nur ausüben, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Der Mieter hat die Mietsache eingehend besichtigt, ihm stehen Mietminderungsansprüche wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung nicht zu. Eine Aufrechnung und Zurückbehaltung des Mieters gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten ist nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig.
Zurückbehaltung und Aufrechnung wegen Ansprüchen aus einem anderen Schuldverhältnis sind ausgeschlossen, es sei denn, es handele sich um unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen. Ersatzansprüche nach § 538 BGB sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt. Gleiches gilt für Schadensersatzansprüche des Mieters bei nicht rechtzeitiger Freimachung oder Fertigstellung der Mietsache."
Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 4 der Klägerin gemäß § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F. (jetzt § 536 a Abs.1 1. Alt. BGB) für den Schaden aus dem Unfallgeschehen vom 15. August 1996 ersatzpflichtig.
Die Beklagte zu 4 haftet aus der Garantiehaftung des § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F. für die Schäden der Klägerin.
Die Fenster in den gemieteten Gewerberäumen waren mit einem Konstruktionsfehler behaftet, der eine Abweichung der Istbeschaffenheit von der vertraglich vorgesehenen Sollbeschaffenheit und somit einen Fehler der Mietsache begründet. Indem der Beschlagbolzen des Fensterflügels durch einen Konstruktionsfehler nicht hinreichend gegen ein Herausdrehen gesichert war, war diese Sollbeschaffenheit nicht sicher gestellt. Weil sich der Fehler des Beschlagbolzens auf die Belüftung der Büroräume und somit auf den konkreten Mietgebrauch auswirkte, begründete er einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 538 Abs. 1 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - NJW 2009, 664 Tz. 18 ff.).
Der Mangel der Mietsache war bereits bei Fertigstellung und Übergabe der Mietsache sowie bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden. Damit handelt es sich um einen anfänglichen Mangel im Sinne des § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F., der eine Garantiehaftung des Vermieters auslöst. Entscheidend für die Einstufung als anfänglicher Mangel ist nicht, wann durch den vorhandenen Mangel ein Schaden entstanden ist, sondern ob der Mangel selbst bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Das ist auch dann der Fall, wenn der Mangel und die daraus folgende Gefahr der Mieterin bei Vertragschluss noch nicht bekannt waren (RGZ 81, 200, 202). Die Abgrenzung zwischen der auf einem anfänglichen Mangel beruhenden Garantiehaftung und der verschuldensabhängigen Haftung aufgrund eines nachträglich entstandenen Mangels kann allerdings schwierig sein, wenn - wie hier - ein Bauteil der Mieträume erst später funktionsuntüchtig geworden ist. Beruht dies allein auf Alterungs- oder Verschleißprozessen, entsteht der Mangel erst später mit dem Verschleiß. Nicht jedes später funktionsuntüchtig werdende Bauteil kann also bereits als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses latent mangelhaft angesehen werden. War ein Bauteil aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss allerdings bereits in diesem Zeitpunkt für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel vor (Hübner/ Griesbach/Schreiber in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 14 Rdn. 316; Staudinger/Emmerich BGB [2006] § 536 a Rdn. 3, 8; BGH Urteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70 - NJW 1972, 944, 945; BVerfG NJW-RR 1999, 519, 520 [BVerfG 04.08.1998 - 1 BvR 1711/94]).
Weil der Schadensersatzanspruch somit auf der Garantiehaftung der Vermieterin aus § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F. beruht, kommt es nicht darauf an, ob die Beklagte zu 4 auch ein Verschulden an dem Mangel der Mietsache trifft.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F. zu, obwohl sie selbst nicht Mieterin der Gewerberäume der Beklagten zu 4 ist. Denn sie ist als Angestellte der Mieterin in den Schutzbereich des Mietvertrages mit der Beklagten zu 4 einbezogen.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass auch dritte, an einem Vertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden können. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet. Zu den Verträgen mit Schutzwirkung für Dritte gehört insbesondere auch der Mietvertrag (BGHZ 49, 350, 353 = WM 1968, 438, 439 m.w.N.). Die Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung eines Vertrages beruht darauf, dass die dritte Person wie der Mieter selbst mit der Leistung des Vermieters in Berührung kommt, also eine gewisse Leistungsnähe vorliegt. Weiter ist erforderlich, dass der Mieter der dritten Person etwa aufgrund eines Arbeitsverhältnisses Schutz und Fürsorge zu gewährleisten hat, was ein Einbeziehungsinteresse des Dritten begründet und dies für den Vermieter erkennbar ist. Dann entspricht es Sinn und Zweck des Vertrages sowie Treu und Glauben, dass dem Dritten der Schutz des Vertrages in gleicher Weise zugute kommt wie dem Gläubiger selbst (BGHZ 49, 350, 353 f. = NJW 1968, 885, 887; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO § 536 a Rdn. 77).
Auf der Grundlage dieser ständigen Rechtsprechung ist die Klägerin in den Schutzbereich des Vertrages ihrer Arbeitgeberin mit der Beklagten zu 4 einbezogen. Als Arbeitnehmerin hatte sie zu den angemieteten Büroräumen eine ebenso starke Leistungsnähe wie die Vermieterin selbst. Die Mieterin ist ihr aufgrund des Dienstverhältnisses zu Schutz und Fürsorge verpflichtet, was ein Interesse an der Einbeziehung der Klägerin in die Schutzwirkungen des Vertrages begründet. Schadensersatzansprüche nach § 538 Abs. 1 BGB a.F. stehen somit auch der Klägerin persönlich zu.
Die Garantiehaftung der Beklagten zu 4 aus § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F. ist entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht wirksam vertraglich ausgeschlossen worden.
Zwar ist § 538 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt § 536 a Abs. 1 BGB) dispositiv, so dass individualvertraglich abweichende Abreden in den Grenzen der §§ 540 BGB a.F. (jetzt § 536 d BGB), 138, 242 BGB zulässig sind (Staudinger/ Emmerich aaO § 536 a Rdn. 44; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO § 536 a Rdn. 101; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 a Rdn. 36). Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F. (jetzt § 536 a Abs. 1 1. Alt. BGB) kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch durch Formularverträge wirksam abbedungen werden (Senatsurteile vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00 - NJW 2002, 3232, 3233; vom 27. Januar 1993 - XI ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520 [BGH 27.01.1993 - XII ZR 141/91] und vom 4. Oktober 1990 - XII ZR 46/90 - NJW-RR 1991, 74, 75; Staudinger/Emmerich aaO § 536 a Rdn. 45; Blank/Börstinghaus aaO § 536 a Rdn. 36). Darauf, ob im Gewerberaummietrecht die verschuldensabhängige Haftung nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB a.F. (jetzt § 536 a Abs. 1 2. Alt. BGB) ebenfalls durch Formularverträge ausgeschlossen werden kann oder dies besonderen Schranken unterliegt (zum Wohnungsmietrecht vgl. BGHZ 149, 89 96 ff. = NJW 2002, 673, 675 und Staudinger/Emmerich aaO § 536 a Rdn. 45), kommt es hier nicht an, weil die Beklagte zu 4 verschuldensunabhängig auf der Grundlage der Garantiehaftung des § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F. haftet.
Der im Vertrag zwischen der Beklagten zu 4 und der Arbeitgeberin der Klägerin vereinbarte - grundsätzlich zulässige - Haftungsausschluss scheitert hier bereits an § 3 AGBG a.F. (jetzt § 305 c BGB).
Eine Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen ist überraschend im Sinne von § 3 AGBG a.F. (jetzt § 305 c Abs. 1 BGB), wenn sie nach ihrem Inhalt oder nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner des Verwenders nicht mit ihr zu rechnen brauchte.
Der Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel der Mietsache ändert zwar die gesetzlich in § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB a.F. vorgegebene Rechtslage ab. Eine solche vertragliche Vereinbarung ist aber - wie auch der Rechtsprechung des Senats zu entnehmen ist - durchaus gebräuchlich und nicht ungewöhnlich. Der Bundesgerichtshof und auch der Senat haben wiederholt über die Wirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen mit Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel der Mietsache entschieden (Senatsurteile vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00 - NJW 2002, 3232, 3233; vom 27. Januar 1993 - XI ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520 [BGH 27.01.1993 - XII ZR 141/91] und vom 4. Oktober 1990 - XII ZR 46/90 - NJW-RR 1991, 74, 75). Die Arbeitgeberin der Klägerin als Mieterin musste folglich bei Abschluss des Vertrages auch mit einer solchen Klausel rechnen, was der in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogenen Klägerin zuzurechnen ist.
Ob die genannte Klausel auch der Inhaltskontrolle des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) standhält, kann deswegen dahinstehen.
Allerdings sind nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist (Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Gesetz aaO § 9 Rdn. 87 ff., jetzt § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; zum Verhältnis zu § 305 c Abs. 1 BGB Staudinger/Köster BGB [2006] § 307 Rdn. 172, 208). Nach diesem Transparenzgebot sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (Palandt/Grüneberg BGB 69. Aufl. § 307 Rdn. 17). Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGHZ 164, 11, 16 = NJW-RR 2005, 1496, 1498 und 165, 12, 21 f. = NJW 2006, 996, 997 f. [BGH 26.10.2005 - VIII ZR 48/05] m.w.N.; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 307 BGB Rdn. 335). Bei der Bewertung der Transparenz ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (Senatsurteile vom 9. Dezember 2009 -XII ZR 109/08 -NJW 2010, 671 Tz. 22; vom 7. Mai 2008 -XII ZR 5/06 -GuT 2008, 339 Tz. 18; vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 Tz. 14 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057 Tz. 14 f.). Dabei sind allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Tz. 14).
Ob eine Formularklausel der gebotenen Transparenz nur dann stand hält, wenn sie aus sich heraus verständlich ist (OLG Schleswig NJW 1995, 2858, 2859; OLG Köln 6 U 72/97 veröffentlicht bei [...]; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1150, 1152; Schmidt-Futterer/Blank aaO § 545 Rdn. 31; vgl. auch Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht aaO § 307 BGB Rdn. 338) und lediglich ergänzend die gesetzliche Vorschrift hinzufügt (vgl. insoweit BGH Urteil vom 15. Mai 1981 - VIII ZR 38/90 - NJW 1991, 1750, 1751) oder der bloße Ausschluss von "Ersatzansprüchen" unter Bezug auf eine gesetzliche Vorschrift dem Transparenzgebot genügt, kann hier dahinstehen.
Ebenso kann dahinstehen, ob der Ausschluss der Haftung für leicht fahrlässig verursachte spätere Mängel der Mietsache auch hinsichtlich typischer Gefahren für Leben und Gesundheit wirksam ist und das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt.
Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 4 der in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogenen Klägerin für die auf dem anfänglichen Mangel der Mietsache beruhenden Schäden ersatzpflichtig. Der Anspruch ist durch die Formularklausel des § 6 Nr. 2 Satz 2 nicht wirksam abbedungen. Die Feststellungsklage hat deswegen auch gegen die Beklagte zu 4 Erfolg.
Verkündet am: 21. Juli 2010