Source: http://www.mietrb.de/46966.htm
Timestamp: 2017-02-23 18:27:57
Document Index: 174045657

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 3', '§ 2', '§ 3', 'BGH', '§ 139', '§ 21', '§ 21', '§ 2', '§ 16', '§ 16', '§ 45', '§ 94', '§ 5', '§ 139', '§ 16', '§ 8', '§ 3', 'BGH']

BGH 9.12.2016, V ZR 84/16 Zur ErfÃ¼llung etwaiger das Sondereigentum betreffender bauordnungsrechtlicher Vorgaben Es ist grundsÃ¤tzlich Sache des jeweiligen SondereigentÃ¼mers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne oder Dusche, auf eigene Kosten zu erfÃ¼llen. Die ErfÃ¼llung der Ã¶ffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller WohnungseigentÃ¼mer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gem. Â§ 3 WEG nicht oder nicht vollstÃ¤ndig gefÃ¼hrt worden ist. Der Sachverhalt:Die Parteien bilden eine WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft. Das Haus besteht aus drei Einheiten. Grundlage der Aufteilung ist ein Teilungsvertrag, den der Beklagte im Oktober 1998 mit zwei weiteren Personen geschlossen hatte. Seither steht dem Beklagten das Sondereigentum an der im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung Nr. 1 sowie das Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Einheit Nr. 3 zu. SondereigentÃ¼merin der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2 ist nunmehr die KlÃ¤gerin. Teil I Â§ 2 des Teilungsvertrags lautet auszugsweise wie folgt:
"Im Einzelnen wird die Aufteilung wie folgt vorgenommen:3. 28/100-Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung (Dachgeschoss) nebst Kellerraum Nr. 3; das Wohnungseigentum steht dem [Beklagten] zu.
Die Wohnungen sind in sich abgeschlossen i.S.d. Â§ 3 Abs. 2 WEG."
Nach dem Aufteilungsplan besteht die Einheit Nr. 3 aus zwei Zimmern sowie einem groÃŸen Bodenraum; anders als bei den beiden anderen Einheiten sind KÃ¼che und Bad nicht eingezeichnet. Die Wohnnutzung dieser Einheit ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt. Der Beklagte stellte im Jahr 2014 einen Bauantrag bei der Stadt. Diese gab dem Beklagten u.a. auf, einen Standsicherheits- und einen Brandschutznachweis zu erbringen. Zudem wies sie darauf hin, dass es aufgrund der geÃ¤nderten GebÃ¤udeklasse vermutlich erforderlich sein werde, einen Dispens hinsichtlich der Feuerwiderstandsklassen von Decken und Treppen zu erwirken. Weiter sei fÃ¼r die neue Wohnung ein Pkw-Stellplatz nachzuweisen oder ein Verzicht zu beantragen.
In der EigentÃ¼merversammlung vom 21.10.2014 wurden folgende BeschlÃ¼sse gefasst:
TOP 2: Die MiteigentÃ¼mergemeinschaft ermÃ¤chtigt [den Beklagten], auf Kosten der Gemeinschaft Fachleute zu beauftragen, die unter Ermittlung der angemessenen Kosten klÃ¤ren, welche SanierungsmaÃŸnahmen am Haus durchgefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen, um einen bauordnungsgemÃ¤ÃŸen Zustand herbei-zufÃ¼hren. Soweit erforderlich, soll dieses in Abstimmung mit dem Sachbearbeiter des Bauordnungsamtes der Stadt erfolgen.
TOP 6 (1): Da ein Stellplatz nicht geschaffen werden kann, wird an die Stadt Oldenburg zum spÃ¤test mÃ¶glichen Zeitpunkt ein AblÃ¶seantrag gestellt.
TOP 6 (2): Den AblÃ¶sebetrag tragen die MiteigentÃ¼mer im VerhÃ¤ltnis ihrer Eigentumsanteile.
Die KlÃ¤gerin, die sich nicht gegen die MaÃŸnahmen als solche, sondern gegen ihre Beteiligung an den Kosten verwehrt, focht die zu TOP 2 und zu TOP 6 (2) gefassten BeschlÃ¼sse an.
AG und LG gaben der Klage statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und stellte fest, dass der in der WohnungseigentÃ¼merversammlung vom 21.10.2014 zu TOP 2 gefasste Beschluss insoweit nichtig ist, als er sich auf MaÃŸnahmen am Sondereigentum bezieht. I.Ãœ. wies er die auf TOP 2 und TOP 6 (2) bezogene Klage ab.
GrÃ¼nde:Entgegen der Ansicht des LG entspricht der zu TOP 2 gefasste Beschluss ordnungsmÃ¤ÃŸiger Verwaltung, soweit er sich auf das Gemeinschaftseigentum bezieht; entsprechend Â§ 139 BGB ist er nur insoweit nichtig, als er das Sondereigentum betrifft.
Zu einer ordnungsmÃ¤ÃŸigen Verwaltung gehÃ¶rt gem. Â§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmÃ¤ÃŸige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu zÃ¤hlen auch MaÃŸnahmen zur ErfÃ¼llung Ã¶ffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum. Danach unterfÃ¤llt die beschlossene MaÃŸnahme Â§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und entspricht ordnungsmÃ¤ÃŸiger Verwaltung, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Die Einheit Nr. 3 ist nach dem Teilungsvertrag nÃ¤mlich Wohnungseigentum und nicht Teileigentum. Infolgedessen muss das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Nutzung des GebÃ¤udes mit drei Einheiten zu Wohnzwecken erfÃ¼llen, insbesondere also die brandschutzrechtlichen Vorgaben fÃ¼r die danach einschlÃ¤gige GebÃ¤udeklasse (vgl. Â§ 2 Abs. 3 NBauO).
Die Kosten fÃ¼r die ErfÃ¼llung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum haben die WohnungseigentÃ¼mer gem. Â§ 16 Abs. 2 WEG nach dem VerhÃ¤ltnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen; dies gilt daher auch fÃ¼r die Kosten der Ermittlung der erforderlichen MaÃŸnahmen. Eine abweichende Kostenregelung gem. Â§ 16 Abs. 4 WEG ist nicht beschlossen worden. Allerdings ist der Beschluss nichtig, soweit er sich auf das Sondereigentum bezieht. GrundsÃ¤tzlich ist es Sache des jeweiligen SondereigentÃ¼mers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfÃ¼llen. FÃ¼r MaÃŸnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der WohnungseigentÃ¼mer; dies gilt auch dann, wenn Ã¶ffentlich-rechtliche Vorschriften die MaÃŸnahmen erfordern. Ein ungeachtet dessen gefasster Beschluss ist nichtig.
FÃ¼r das Sondereigentum an einer Wohnung kann bauordnungsrechtlich der Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche vorgegeben sein (hier gem. Â§ 45 Abs. 1 S. 1 NBauO). Da diese GegenstÃ¤nde als wesentliche Bestandteile des GebÃ¤udes i.S.v. Â§ 94 BGB gem. Â§ 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen, hat der SondereigentÃ¼mer solche bauordnungsrechtlichen Vorgaben auf eigene Kosten zu erfÃ¼llen. Beschlossen worden ist zu TOP 2, zu ermitteln, "welche SanierungsmaÃŸnahmen am Haus durchgefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen, um einen bau-ordnungsgemÃ¤ÃŸen Zustand herbeizufÃ¼hren." Die Auslegung des Beschlusses ergibt, dass die Ermittlung der angemessenen Kosten fÃ¼r SanierungsmaÃŸnahmen insgesamt umfasst sind, also auch etwaige Kosten, die das Sondereigentum betreffen. Eine BeschrÃ¤nkung auf das Gemeinschaftseigentum lÃ¤sst der Wortlaut des Beschlusses nicht erkennen. Soweit er das Gemeinschaftseigentum betrifft, kann der Beschluss entsprechend Â§ 139 BGB aufrechterhalten werden.
Die zu TOP 6 (2) beschlossene Kostenregelung, die einen etwaigen AblÃ¶sebetrag fÃ¼r einen Stellplatz betrifft, entspricht der gesetzlichen Kostenregelung gem. Â§ 16 Abs. 2 WEG und ist daher nicht zu beanstanden. Auch insoweit handelt es sich um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Senat hat bereits entschieden, dass die ErfÃ¼llung der Ã¶ffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis Aufgabe aller WohnungseigentÃ¼mer ist, wenn der BautrÃ¤ger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach Â§ 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden PlÃ¤nen abgewichen ist und dadurch die Ã¶ffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere StellplÃ¤tze zu schaffen. Nichts anderes gilt, wenn die Ã¶ffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis - wie hier - bei einer Aufteilung gem. Â§ 3 WEG nicht oder nicht vollstÃ¤ndig erfÃ¼llt worden sind.
Um direkt zum Volltext zu kommen, klicken Sie bitte hier. Verlag Dr. Otto Schmidt vom 09.02.2017 12:36 Quelle: BGH online zurück zur vorherigen Seite