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Timestamp: 2019-09-18 00:54:36+00:00
Document Index: 157020868

Matched Legal Cases: ['art. 2643', 'art. 2643', 'art. 2643', 'art. 2643', 'art. 2651', 'art. 2643', 'art. 2651', 'art. 2650', 'art. 2644']

Trascrizione degli accordi di mediazione in materia di usucapione – Studio Notarile Arcoleo
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Il decreto del fare D.L. 21 giugno 2013 n. 69 convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98 ha portato alla reintroduzione della mediazione obbligatoria, formulando alcuni accorgimenti sia in merito al procedimento di media-conciliazione quanto ad alcuni effetti del medesimo.
Tra le materie per le quali è prescritto un procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria sono previste quelle aventi per oggetto diritti reali ed in particolare la mediazione obbligatoria è stata prevista e riconfermata per l’usucapione.
L’inserimento dell’accertamento dell’usucapione tra le materie obbligatoriamente assoggettate al procedimento di media-conciliazione diede originariamente adito ad una querelle dottrinaria e giurisprudenziale circa la possibilità o meno di addivenire alla trascrizione dell’accordo raggiunto in tale sede. Dottrina di ispirazione notarile e giurisprudenza di merito si mostrarono per lo più contrarie all’ammissibilità della trascrizione dell’eventuale accordo di mediazione raggiunto in materia di usucapione; conseguentemente, la tutela degli interessi della parte che avesse deciso di intraprendere un percorso di mediazione non si sarebbe potuta completare con la trascrizione nei registri immobiliari – sia pure a meri fini di pubblicità notizia – .
Per le pronunzie giurisprudenziali assolutamente contrarie alla trascrivibilità degli accordi di mediazione in materia di usucapione si vedano, innanzitutto, quelle del Tribunale di Roma, decreti 22 luglio 2011 e 8 febbraio 2012.
Il Tribunale capitolino fu il primo ad affermare a chiare lettere che il verbale di conciliazione avente ad oggetto l’accertamento dell’acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento per intervenuta usucapione non fosse titolo idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari in quanto negozio non riconducibile a nessuna delle ipotesi tassativamente previste dal legislatore in seno all’art. 2643 c.c. tra gli atti soggetti a trascrizione.
L’accordo in questione, infatti, non poteva ricondursi ad un negozio transattivo ovvero ad un negozio modificativo, costitutivo o estintivo di un diritto bensì, semmai, ad un mero negozio di accertamento, con efficacia dichiarativa e retroattiva.
La detta conclusione negativa veniva altresì ispirata dalla considerazione che l’accordo di mediazione avrebbe potuto essere utilizzato dalle parti in maniera impropria, finendo per minare la funzione di certezza dei rapporti giuridici garantita da una corretta pubblicità immobiliare.
In posizione intermedia si poneva, invece, Tribunale Lamezia Terme, decreto del 17 febbraio 2012, che riteneva ammissibile la trascrizione solo a seguito di un controllo di legittimità sull’accordo raggiunto in termini di verifica della non contrarietà all’ordine pubblico e della formale regolarità e, quindi, a seguito di specifica omologa.
Potevano tuttavia annoverarsi anche pronunzie recanti orientamento favorevole alla trascrizione; tra queste quella del Tribunale di Como – sez. distaccata di Cantù, decreto del 2 febbraio 2012, secondo la quale stante che la domanda di usucapione rientra nel novero di quelle assoggettate alla mediazione obbligatoria, anche il relativo verbale di accordo doveva ritenersi trascrivibile nei pubblici registri, ai sensi dell’art. 2643 n. 13 c.c. assimilandone il contenuto a quello di una transazione.
Oggi, a seguito delle riforme introdotte dal decreto del fare, il legislatore ha risolto in nuce il problema dell’accesso alla pubblicità nei registri immobiliari del verbale di accordo raggiunto in sede di mediazione in materia di usucapione, prevedendone espressamente la trascrivibilità.
E’ stato infatti introdotto al comma 1 dell’art. 2643 c.c. rubricato “Atti soggetti a trascrizione” il nuovo n. 12 bis, conseguentemente oggi: ” Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: [ …] 12 bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
Si rappresenta peraltro che tra gli accorgimenti sempre previsti dal legislatore in materia di formalità del verbale di accordo è stata altresì prospettata la necessaria presenza del legale delle parti e la sottoscrizione del documento redatto anche da parte degli avvocati stessi. Ulteriore presupposto ai fini della trascrivibilità sarà la successiva autentica da parte del notaio, pubblico ufficiale autorizzato, delle sottoscrizioni contenute nell’accordo.
Va da sé, tuttavia, che la semplice previsione della trascrizione non riesce a risolvere tout court le problematiche connesse all’accertamento dell’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione, che, per la delicatezza delle posizioni giuridiche coinvolte, necessita di una attenta analisi almeno in termini di verifica della regolarità del “contraddittorio” instaurato e delle posizioni interessate; sarebbe conseguentemente auspicabile, quindi, che le parti siano tutte presenti e rappresentate, che venissero ad ogni buon conto rese edotte dei rischi comunque connessi ad un avvenuto acquisto per usucapione non giudizialmente dichiarata, e che venisse fornita al mediatore una perfetta ricostruzione oltre che soggettiva anche oggettiva sul bene o sui beni interessati, con la chiara indicazione di dati catastali e, ove possibile, caratteristiche e menzioni urbanistiche dei medesimi, possibilmente interessando previamente un notaio per richiedere apposita relazione notarile preliminare in grado di agevolare anche il successivo lavoro del Conservatore dei Registri Immobiliari.
Va comunque sottolineato come l’accordo di mediazione non possa soggiacere alle disposizioni espressamente previste in ordine alla prestazione energetica degli edifici, e a quelle riguardanti il profilo della conformità catastale soggettiva, mentre dovranno comunque rispettarsi tutte le prescrizioni afferenti la conformità catastale oggettiva del bene dedotto in accordo e quelle urbanistico-edilizie.
Ne deriva che il Notaio incaricato dell’autentica dell’accordo ai fini della relativa registrazione e trascrizione, dovrà opportunamente redigere un verbale di deposito dell’accordo, richiedendo di integrarlo con tutto quanto necessario o utile, anche ai fini del rispetto delle norme prescritte dalla legge notarile sugli atti a raccolta.
A tal riguardo il CNN ha fornito un puntualissimo studio in ordine alla trascrivibilità degli accordi di mediazione fornendo delle linee guida inerenti le modalità secondo cui trasfondere in pratica lo spirito che il legislatore si era prefissato nel prevedere l’accesso degli accordi de quibus alle formalità della trascrizione.
Il CNN ritiene consono sottoporre l’autentica alla disciplina degli atti a raccolta prevedendo che il Notaio provveda al deposito ai suoi atti dell’accordo di mediazione raggiunto.
Con tale procedura, potrà effettuarsi una valutazione circa la rispondenza dell’accordo medesimo alla legge, attraverso il controllo di legalità tipico del pubblico ufficiale – il quale, lo si ricorda, non può ricevere accordi contrari alla legge all’ordine pubblico ed al buon costume ovvero accordi riguardanti diritti indisponibili – , e circa l’ulteriore riconoscimento delle parti della volontà espressa in sede di accordo, il tutto preordinatamente agli adempimenti fiscali (registrazione) ed alle formalità susseguenti (trascrizione).
Va infine evidenziato come la espressa previsione normativa della libera trascrivibilità degli accordi di mediazione in materia di usucapione, seppur di primo acchito sembri aver risolto definitivamente la querelle in ordine a tale questione, abbia altresì, nella realtà giuridica, creato problematiche in ordine alla natura del regime di pubblicità teso a disciplinare gli accordi trascritti e gli effetti ad essi connessi.
Come puntualmente sottolineato dalla dottrina di ispirazione notarile (Krogh, Studio civilistico n. 718-2013/C, approvato dal CNN in data 31 gennaio 2014, cui si rinvia per una più completa analisi), il legislatore ha infatti previsto l’inserimento del n. 12-bis nell’alveo dell’art. 2643 c.c.; ebbene, come noto, gli effetti di tale pubblicità sono differenti rispetto a quelli della pubblicità notizia di cui all’art. 2651 c.c. cui legislativamente soggiacciono le sentenze di usucapione.
In particolare, risultando trascrivibile l’accordo raggiunto in sede di media-conciliazione ai sensi dell’art. 2643 c.c. e non dell’art. 2651 c.c., secondo detta autorevole dottrina potrebbe ipotizzarsi la nascita di un tertium genus in ordine ai conseguenti effetti nei confronti dei terzi, fra l’acquisto a titolo originario e quello a titolo derivativo.
In poche e brevi battute, si sostiene fondatamente che gli effetti nei confronti dei terzi del raggiunto accordo di mediazione saranno differenti a seconda che l’usucapito sia o meno in possesso di un titolo trascritto, con la necessità, in quest’ultimo caso – assenza di titolo trascritto a favore del dante causa – di curare la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650 c.c. perché l’accordo sia opponibile ai terzi ai sensi dell’art. 2644 c.c.