Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/itpp1-443-6-14-km
Timestamp: 2018-12-13 19:58:12+00:00
Document Index: 82562445

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 41', 'art. 83', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 122', 'art. 129', 'art. 146', 'art. 41', 'art. 109', 'art. 110', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 113', 'art. 113', 'art. 5', 'art. 113', 'art. 113', 'art. 113', 'art. 96', 'art. 15', 'art. 113', 'art. 43', 'art. 82', 'art. 96', 'art. 96', 'art. 113', 'art. 43', 'art. 113', 'art. 15', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43']

♦ › Lokal mieszkalny › ITPP1/443-6/14/KM
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 11 kwietnia 2014 r.
Rozstrzygnięcie czy przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych pozyskanych z przekształcenia lokali mieszkalnych Wnioskodawca „będzie płacił podatek VAT”.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2013 r. (data wpływu 3 stycznia 2014 r.) uzupełnionym w dniu 4 kwietnia 2014 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozstrzygnięcia czy przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych pozyskanych z przekształcenia lokali mieszkalnych Wnioskodawca „będzie płacił podatek VAT” - jest prawidłowe.
W dniu 3 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 4 kwietnia 2014 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie rozstrzygnięcia czy przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych pozyskanych z przekształcenia lokali mieszkalnych Wnioskodawca „będzie płacił podatek VAT”.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku.
Od połowy 2006 r. jest Pan współwłaścicielem (z żoną) budynku mieszkalnego wielorodzinnego, bez lokali użytkowych, położonego w L. Zakupu dokonał Pan od osób fizycznych bez podatku VAT. Jest to budynek wybudowany ponad 100 lat temu nadający się do poważnego remontu. Budynek ten ma mieszkania, z których część wynajmuje Pan osobom fizycznym, a część „stoi pusta” ze względu na niemożność znalezienia najemców, gdyż lokale te posiadają bardzo niski standard, są zniszczone. Od początku wynajmowania zgłosił Pan „ten najem do urzędu skarbowego” i jest płatnikiem podatku dochodowego z tych najmów na zasadach ogólnych. Przychody z najmów są bardzo niskie, nie pokrywają nawet amortyzacji. W związku z faktem niemożności dalszego utrzymywania tej nieruchomości planuje Pan sprzedaż poszczególnych mieszkań. W związku z tymi planami i niemożnością sprzedania tych mieszkań w stanie obecnym planuje Pan remont części wspólnych budynku: pomalowanie elewacji, klatek schodowych, remont dachu oraz dokonanie podziału obecnych mieszkań na mniejsze lokale ze względu na niemożność sprzedania dużych lokali.
W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że nie jest Pan „płatnikiem VAT ani zwolnionym ani czynnym”, przychód roczny nie przekraczał kwoty 150.000 zł i wynajmowano lokale tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przedmiotem sprzedaży będą lokale mieszkalne dotychczas wynajmowane oraz lokale użytkowe powstałe z „adaptacji dotychczas wynajmowanych lokali mieszkalnych”. Powstałe lokale będą stanowiły odrębne lokale mieszkalne i użytkowe, a zdecydowana większość wydatków będzie udokumentowana fakturami VAT.
Wszystkie istniejące do tej pory lokale mieszkalne były wynajmowane, będą one - ze względu na ich fatalny stan techniczny i brak możliwości wynajęcia – remontowane i przekształcone na częściowo lokale mieszkalne (piętra), a częściowo na lokale użytkowe (parter). To nie będą nowe lokale – one wszystkie mają ponad 100 lat. Planowany remont tych lokali ze względu na Pana sytuację finansową i obciążenie tej nieruchomości kredytem w wysokości 309.000 CHF (co w 2009 r. stanowiło odpowiednik ok. 700.000 zł, dzisiaj ze względu na wzrost kursu CHF stanowi to obciążenie ponad 1.070.000 zł) będzie remontem skromnym i podstawowym, jego wartość nie przekroczy 30% dotychczasowej wartości lokali. Według Pana „nie będzie tutaj ponownie pierwszego zasiedlenia”. Ze względu na wzrost obciążenia kredytowego, fatalny stan techniczny lokali uniemożliwiający ich wynajęcie jest Pan zmuszony do niezwłocznego przystąpienia do remontu i ich sprzedaży, aby nie zbankrutować i móc spłacić należność wobec banku. Wskazano, że lokale po planowanym remoncie będą to te same lokale, które były dotychczas przedmiotem najmu, tylko część z nich będzie nadal lokalami mieszkalnymi, a część z nich będzie lokalami użytkowymi.
Czy przy sprzedaży lokali Wnioskodawca będzie „płacił (...) podatek VAT”, mając na uwadze, że od zakupu nieruchomości minęło 7 lat, a zakupu lokali jako używanych dokonał Pan od osób fizycznych bez podatku VAT...
Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży tych mieszkań nie należy płacić podatku VAT. Nie odliczał Pan podatku VAT od zakupu, gdyż nie jest „płatnikiem” podatku VAT. Zakupu nieruchomości 7 lat temu dokonał Pan od osób fizycznych niebędących płatnikami VAT. Ponadto w trakcie używania tych lokali nie odliczał Pan podatku VAT od żadnych zakupów ich dotyczących.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem aby dostawa części budynku (np. lokalu mieszkalnego, czy użytkowego) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Z kolei przepis art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, iż stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a ustawy o podatku od towarów i usług, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %; (...).
Z kolei warunki, które muszą być spełnione w celu zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT.
Analizując powyższe stwierdza się, że na potrzeby definicji pierwszego zasiedlenia należy przyjąć, iż oddanie do użytkowania jest sformułowaniem odnoszącym się do faktycznej czynności przekazania budynku, budowli lub ich części w wykonaniu dostawy, dzierżawy, najmu, aportu lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu. Oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu musi nastąpić na rzecz pierwszego nabywcy lub użytkownika.
Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.
Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).
Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z opisu sprawy wynika, że jako współwłaściciel (wraz z żoną) budynku wielorodzinnego, wynajmował Pan osobom fizycznym część lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku. W związku z faktem niemożności dalszego utrzymywania tej nieruchomości planuje Pan sprzedaż poszczególnych mieszkań, w tym przypadku lokali mieszkalnych i użytkowych powstałych po przekształceniu lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze budynku. Ponadto wskazał Pan, iż nie jest „płatnikiem VAT ani zwolnionym ani czynnym” i nie odliczał podatku VAT od żadnych zakupów dotyczących tych lokali.
W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż czynności wykonywane przez Pana, polegające na wynajmowaniu lokali mieszkalnych są świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej jednak wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
Jednocześnie należy zauważyć, że opisana we wniosku dostawa części budynku, tj. lokali mieszkalnych i użytkowych powstałych po przekształceniu lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze budynku, dokonana przez Pana nie będzie czynnością jednorazową (wskazał Pan, że zamierza także dokonać sprzedaży pozostałych lokali usytuowanych w budynku wielorodzinnym). Ponadto stwierdzić należy, że planowana realizacja inwestycji, polegającej na remoncie budynku podjęta zostanie z zamiarem dokonania sprzedaży poszczególnych określonych lokali. Okoliczności te wskazują na komercyjny charakter zamierzonej inwestycji. Działania Pana - zmierzające do sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych – już na etapie podjęcia decyzji o inwestycji budowlanej wypełniają definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 powołanej ustawy.
Z kolei, planowana sprzedaż części nieruchomości (poszczególnych lokali) jest czynnością mieszczącą się w definicji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Zatem dostawa lokali mieszkalnych i użytkowych powstałych po przekształceniu lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze budynku, jest czynnością należącą do kategorii czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy.
W konsekwencji należy stwierdzić, iż w omawianym przypadku, działa Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a zatem przedmiotowa sprzedaż lokali użytkowych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ww. ustawy - zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
W myśl art. 113 ust. 2 – do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
Podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9 pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przez początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, a w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, którzy chcą zrezygnować ze zwolnienia od pierwszej wykonanej czynności – przed dniem wykonania tej czynności (art. 113 ust. 4 ustawy).
Zgodnie z art. 113 ust. 5 – jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.
Ponadto zgodnie z art. 113 ust. 13 ww. ustawy zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
W tym miejscu należy jednakże zauważyć, że zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.
W myśl art. 96 ust. 4 cyt. ustawy naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako „podatnika VAT czynnego” lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”.
Zgodnie z art. 96 ust. 5 ww. ustawy jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni – do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:
Z powołanych przepisów wynika, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do alternatywnego wyboru, zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, bądź pozostania podatnikiem VAT zwolnionym. Powyższy wybór jest dobrowolną decyzją każdego podatnika, którego wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła pewnego określonego limitu kwoty. Zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.
Istnieją jednak przesłanki negatywne, które uniemożliwiają podatnikowi skorzystanie z tego prawa, tj. ze zwolnienia podmiotowego. Powołany przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od towarów i usług wyklucza bowiem możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego przez podatników dokonujących dostaw budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b.
A zatem przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ww. ustawy dotyczy dostaw budynków i budowli i ich części dokonywanych przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia oraz w przypadku gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, iż zamierza Pan dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych powstałych po przekształceniu lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze budynku. Będzie Pan ponosił koszty remontu, a ich wartość – jak wskazano – „nie przekroczy 30% dotychczasowej wartości lokali”. Ponadto budynek, w którym znajdują się przedmiotowe lokale jest budynkiem wybudowanym ponad 100 lat temu, zatem oddanie do użytkowania nastąpiło przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. Wskazano również, iż wszystkie istniejące do tej pory lokale mieszkalne były wynajmowane, a po planowanym remoncie będą to te same lokale, które były przedmiotem najmu.
Analizując zatem całokształt sprawy w oparciu o wskazane przepisy, wskazać należy, iż planowana dostawa lokali mieszkalnych i użytkowych powstałych po przekształceniu lokali mieszkalnych stanowić będzie czynność dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Jednocześnie należy zauważyć, że skoro w okresie użytkowania tych lokali doszło do pierwszego zasiedlenia (najem), o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, a także – jak wskazał Pan - „nie będzie tutaj ponownie pierwszego zasiedlenia”, z uwagi na wartość planowanego remontu, to w świetle tak przedstawionych okoliczności sprawy, dostawa opisanych lokali użytkowych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy założeniu, że przedmiotowa dostawa nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (najmu), a także o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy, przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Zatem oceniając stanowisko w zakresie rozstrzygnięcia czy przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych pozyskanych z przekształcenia lokali mieszkalnych Wnioskodawca „będzie płacił podatek VAT” - uznano je za prawidłowe.
ITPP1/443-6/14/KM
IPTPP1/443-107/14-6/MG | Interpretacja indywidualna
ILPB3/423-1067/09/14-S/ŁM | Interpretacja indywidualna
ILPP4/443-178/14-4/EWW | Interpretacja indywidualna
IPPB1/415-1175/13-2/KS | Interpretacja indywidualna
ITPP1/443-336/14/MN | Interpretacja indywidualna