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Timestamp: 2018-03-18 05:59:00+00:00
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Newsletter LBVS AVOCATS n°235
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ACTU LBVS AVOCATS n° 235 du 13/09/2015
Transaction : Vente de lot de copropriété & simplification
La loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises a autorisé le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures visant à rectifier certains effets néfastes de la loi Alur.
C’est ainsi que l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 vient simplifier les pièces à joindre lors des ventes de lots de copropriété.
L’ordonnance répond notamment à une demande forte de la pratique et concède la remise des documents et informations requis, en amont de la promesse. Elle permet ainsi une réduction du volume des annexes de l’avant-contrat. La remise des documents peut en outre être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé (numérique) sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur devra attester de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.
L'information relative aux sommes dues par le vendeur au syndicat n'est, quant à elle, plus exigée.
De même, lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété, le vendeur est dispensé de joindre les éléments de l'immeuble, le carnet d'entretien, la notice d'information et ou encore le (futur) diagnostic technique global.
Pour les lots annexes ou fractions de lot (emplacement de stationnement, cave, grenier, débarras, placard, remise, garage ou un cellier) la communication des pièces annexes est également réduite au minimum.
Transaction : Condition suspensive et refus de prêt
La Cour de cassation dans un arrêt du 8 avril 2015 n°14-13499 juge que la cour d’appel a pu justement déduire (en application de l’article 1178 du Code civil) que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable aux acquéreurs. En l’espèce, les juges ont pu constater que les acquéreurs produisaient 3 refus de prêt, deux sollicités pour un montant supérieur à la somme prévue à la promesse et un troisième refus répondant aux stipulations contractuelles quant au montant du financement, mais ne mentionnant pas la date du dépôt de la demande.
Transaction : Mise en place d’un carnet numérique
La loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte institue un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement. Il sera remis systématiquement à l'achat ou à la location d'un logement neuf dont le permis de construire aura été déposé à partir du 1er janvier 2017, puis pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à partir de 2025. Ce carnet intègre le DDT (dossier de diagnostic technique prévu par le CCH).
Bail commercial : Nouveautés de la loi Macron
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (notre Newsletter n°233) a également apporté son lot d’ajustements au régime des baux commerciaux. Ainsi, le preneur peut désormais donner congé soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier.
Le bailleur de son côté ne peut plus donner congé par lettre recommandée avec avis de réception (pourtant institué par la loi Pinel du 18 juin 2014), l’exploit d’huissier est donc obligatoire pour lui.
De même, le preneur peut solliciter le renouvellement du bail (ou sa déspécialisation partielle ou totale) sous la forme recommandée avec avis de réception. Cependant, le refus de renouvellement du bailleur en réponse à cette demande doit là encore obligatoirement être signifié par acte extrajudiciaire.
La loi apporte par ailleurs plusieurs simplifications en matière de cession de fonds de commerce.
Bail commercial : RC du Bailleur et respect du règlement de copropriété
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 1er juillet 2015 n° 13-13202 rappelle que le bailleur (et son éventuel mandataire) doit personnellement s’assurer que le principe de l’ouverture d’un commerce de restauration incluant la vente à emporter (sushis) était compatible dans les lieux, compte tenu des dispositions restrictives du règlement de copropriété. Le bailleur ne peut pas contourner son obligation de délivrance en se contentant de stipuler dans le bail que le locataire devra se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.
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Bail d’habitation : Solidarité des époux malgré le congé
Création : dimanche 11 mars 2018 20:51
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 mars 2018 n°16-07859 a l’occasion de rappeler une nouvelle fois que l’épouse ait ou non donné congé et quitté les lieux, elle reste tout de même tenue du paiement des loyers, au titre du régime primaire du mariage, jusqu’à la transcription du divorce sur les registres de l’État civil.
Bail d’habitation : Punaises de lit et responsabilité du bailleur
Création : vendredi 16 février 2018 10:15
Selon un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 janvier 2018, une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence d'un logement. Cependant l’infestation ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n'a pas été importée par le locataire. La cour d’appel de Bordeaux a pu juger cependant dans un arrêt du 9 mai 2014 que la désinsectisation du logement ne constitue pas une charge locative ; sauf à démontrer la responsabilité du locataire, comme cela a été jugé par la cour d’appel de Chambéry du 28 octobre 2010 qui a fait supporter au preneur le coût de la désinsectisation de son appartement car il était apparu que la présence des punaises était la conséquence d'un état de saleté résultant de l'insouciance du locataire.
Copropriété : Contestation de l’approbation des comptes et des charges
Création : vendredi 2 février 2018 07:48
La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2018 n°16-26992 rappelle, en censurant sérieusement la cour d’appel de Bastia, que l'action en contestation d'un appel de charges est une action personnelle et comme telle se prescrit par dix ans (et non deux mois).
La Haute Cour rappelle également que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Transaction : RCP conjointe du notaire et de l’agent immobilier
Création : vendredi 26 janvier 2018 21:10
La Cour de cassation dans un arrêt du 14 décembre 2017 n°16-24170 rappelle que l’agent immobilier et le notaire ont une obligation d’information étendue à l’égard de l’acquéreur immobilier. En l’espèce, l’agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été́ clôturé, sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches.
La cour d’appel de Bourges a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité́ devait être retenue (à hauteur de 10% du montant de l’indemnisation due par le vendeur). Il est par ailleurs reproché au notaire d’avoir omis de joindre à l’acte de vente le jugement rendu, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l’ampleur réelle du sinistre et des préconisations de démolition et de reconstruction de leur maison retenues pour y remédier.
Transaction : Nullité de la condition suspensive dépendant de la seule volonté de l'acheteur
Création : lundi 22 janvier 2018 22:57
La Cour de cassation dans un arrêt du 12 octobre 2017 n°16-22417 juge qu’une condition suspensive qui ne dépend que de la volonté de l’acheteur, et non d’une autorité administrative en l’espèce, est irrégulière et fonde l’annulation de la promesse synallagmatique de vente (à la demande des vendeurs).
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