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Timestamp: 2019-08-26 07:30:13
Document Index: 23149408

Matched Legal Cases: ['artículo 391', 'artículo 286', 'Artículo 387', 'artículo 58', 'artículo 55', 'artículo 171']

﻿ SENTENCIA 13352 DE MARZO 15 DE 2001
SENTENCIA 13352 DE 15 DE MARZO DE 2001
CONTENIDO:CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. INMUEBLES DEL ESTADO. EL ESTADO NO PIERDE LA FACULTAD DE DECLARAR LA CADUCIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MIENTRAS SUBSISTA EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATISTA ARRENDATARIO, SEA PORQUE NO PAGA EL CANON PACTADO O PORQUE SE REHÚSA A RESTITUIR EL INMUEBLE AÚN CUANDO HAYA VENCIDO EL PLAZO DEL CONTRATO.
TEMAS ESPECÍFICOS:ARRENDATARIO, ARRENDADOR, BIEN INMUEBLE, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CANON DE ARRENDAMIENTO, CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, CÓDIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
Sentencia 13352 de marzo 15 de 2001
Ref.: Exp. 13.352
Actor: Microempresarios y Pequeños Artesanos de Colombia
Demandado: Instituto Distrital de Cultura y Turismo de Bogotá.
La Sala confirmará la sentencia apelada que negó las súplicas formuladas por la Asociación de Microempresarios y Artesanos de Colombia para que se declarara la nulidad del acto por medio del cual se declaró la caducidad del contrato de arrendamiento que había suscrito con el Instituto Distrital de Cultura y Turismo de Bogotá.
Para tal efecto se examinarán los siguientes aspectos: I. La relación contractual. II. Del contrato de arrendamiento. III. La extinción de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. IV. Competencia temporal para la declaratoria de caducidad del contrato. V. La declaratoria de caducidad en el contrato de arrendamiento. VI Costas judiciales.
I. La relación contractual
1. El 17 de febrero de 1987 el Instituto Distrital de Cultura y Turismo y la Asociación de Microempresarios y Pequeños Artesanos de Colombia suscribieron el contrato de arrendamiento 013 de 1988, de cuyas cláusulas se destacan las siguientes:
Primera: Objeto: EL ARRENDADOR (a título de poseedor del lote de terreno que le fue entregado por acta 13 de II-9-73 (…) da en arrendamiento a la arrendataria el lote de terreno aquí descrito y ésta manifiesta recibirlo al mismo título, con el objeto de instalar en este inmueble un centro artesanal, autorizándole construir para el desarrollo de dicha actividad en el citado lote, cuarenta y tres (43) módulos como puntos de venta los que serán utilizados por los socios para la exposición y venta de artesanías (...).
Segunda: Destinación: El lote en mención será destinado única y exclusivamente por la ARRENDATARIA para realizar la venta de artesanías, tal y como lo reza el objeto del presente contrato.
Tercera: Plazo: Para efectos legales y fiscales, el término del presente contrato se pacta por un (1) año no prorrogable, el que se contará a partir del acta de entrega del inmueble, acta que deberá firmar conjuntamente el director del instituto o quien éste delegue y la asociación ARRENDATARIA, igual procedimiento se debe seguir para la restitución del bien que se da en arriendo. Parágrafo primero: El ARRENDADOR designará mediante resolución al jefe de la oficina de planeación del instituto para que ejerza la interventoría en la construcción de los módulos aquí citados, quien igualmente ejercerá la supervisión en el cumplimiento del presente contrato, dando aviso de cualquier incumplimiento oportunamente a la asesoría jurídica para lo de su competencia y así mismo al vencimiento del término, mediante el acta mencionada. Parágrafo segundo: EL ARRENDADOR se reserva de conformidad con el artículo 391 del Código Fiscal, el derecho de dar por terminado el presente contrato cuando considere que el bien dado en arriendo se hace necesario para el cumplimiento y desarrollo eficiente de sus labores, o cuando se presenten motivos especiales de utilidad pública que lo haga necesario; EL ARRENDADOR podrá dar por terminado este contrato en cualquier momento dando aviso a LA ARRENDATARIA con tres (3) meses de anticipación. Además LA ARRENDATARIA deja expresa constancia de que renuncia a los requerimientos de ley y a nombrar secuestre en caso de iniciarse acción judicial por parte del ARRENDADOR. Parágrafo tercero: LA ARRENDATARIA pagará a favor del arrendador la suma de cinco mil pesos ($ 5.000) M/cte., por cada día de retraso en la entrega del inmueble objeto de este contrato. Entendiéndose que se dará el retraso cuando LA ARRENDATARIA haya sido requerida formalmente por EL ARRENDADOR. Parágrafo cuarto: Se deja expreso, que no habrá lugar a prórroga, como tampoco a preaviso a la asociación arrendataria a la finalización del presente contrato para la consecuente entrega al arrendador del lote en mención.
Cuarta: Valor y forma de pago: La asociación ARRENDATARIA reconocerá al ARRENDADOR por concepto del arriendo el valor de dos millones cuatrocientos mil pesos ($ 2.400.000) M/cte., los que pagará AL ARRENDADOR a condición de canon en mensualidades anticipadas de doscientos mil pesos ($ 200.000) M/cte., dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en la tesorería del instituto, carrera 35 Nº 26-18, piso 2. Parágrafo: LA ARRENDATARIA reconocerá a favor del ARRENDADOR un interés mensual del 3% sobre los saldos vencidos que por mora en el pago salga a deber y además esta causa dará lugar a declarar la caducidad de este contrato dándolo por terminado por incumplimiento.
Sexta: Obligaciones de la arrendataria: Son obligaciones de LA ARRENDATARIA: a) Acatar las sugerencias que EL ARRENDADOR le formule por intermedio del jefe de la oficina de planeación a cuyo cargo estará la supervisión en el cumplimiento de este contrato; b) Guardar el aseo, orden y estética de con (sic) el sector donde se encuentra ubicado el lote objeto de este contrato, c) Cumplir estrictamente los términos y condiciones pactados en el presente contrato.
Novena: Caducidad: EL ARRENDADOR podrá declarar la caducidad del presente contrato por las causas previstas en el artículo 286 del Código Fiscal y además si LA ARRENDATARIA incurriere en las siguientes: a) Por no cancelar el canon en el término pactado, b) Por cualquier incumplimiento de las condiciones y obligaciones que genera este contrato.
Décima: Efectos de la caducidad: La declaratoria de la caducidad se hará mediante resolución motivada expedida por el director del instituto, expresando la causal o causales que dieren lugar a ella; haciendo efectivas las garantías, multas decretadas, así como el valor pactado en la cláusula penal pecuniaria en las cuantías señaladas en el presente contrato. Parágrafo: Declarada la caducidad quedarán sin efecto los derechos no causados a favor del ARRENDADOR y se harán efectivas las garantías.
Décima segunda: Multas: En caso de mora o de incumplimiento parcial de este contrato por causas no imputables al ARRENDADOR se aplicarán multas sucesivas a LA ARRENDATARIA equivalentes al 50% del valor total de este contrato, suma que el ARRENDA MIZ deducirá de la garantía de cumplimiento.
Décima tercera: Cláusula penal pecuniaria: Sin perjuicio de la aplicación de la caducidad o del señalamiento de multas, LA ARRENDATARIA pagará al ARRENDADOR multas sucesivas hasta del 100% del valor total de este contrato, en caso de incumplimiento de las obligaciones aquí contraídas. Se entenderá que ha habido incumplimiento para todos los casos cuando se haga la notificación correspondiente por parte del ARRENDADOR a LA ARRENDATARIA. Esta suma se imputará a la de los perjuicios que reciba el arrendador” (fls. 155 a 160 cdno. 2).
— El día 25 de octubre de 1988 las partes suscribieron acta de entrega del inmueble, en donde hacen constar que en esa fecha el arrendatario recibió el inmueble arrendado y se compromete a devolverlo el 24 de octubre de 1989 según la cláusula tercera del contrato (fl. 8 cdno. ppal.).
— El 24 de octubre de 1989 representantes del instituto demandado dejaron constancia de que se hicieron presentes en el inmueble arrendado a efecto de recibirlo de la asociación, lo cual no sucedió porque los miembros de la misma se negaron a ello. En el mismo documento se informa que el inmueble estaba siendo utilizado por los artesanos para comercializar sus productos (fls. 163 ss cdno. 2).
— Los días 24 de mayo de 1990, 18 de julio de 1990, 25 de julio de 1990, 23 de agosto de 1990, 24 de agosto de 1990, 6 de septiembre de 1990, 13 septiembre de 1990 el Instituto Distrital de Cultura y Turismo requirió a la asociación para que cancelara los cánones adeudados, pagara las sanciones pactadas por concepto de mora y restituyera el inmueble arrendado (fls. 135 a 141 cdno. 2).
— El presidente de la asociación demandante, mediante comunicación del 29 de agosto de 1990, manifestó al instituto demandado lo siguiente:
“De acuerdo con nuestra conversación queremos ofrecer el pago de nuestra obligación pendiente con el l.D.C.T. y mejorando la anterior propuesta:
Canon mensual $ 300.000
Abono mensual a la obligación $ 200.000
Total pago mensual $ 500.000”
— En marzo de 1991 el instituto intentó la restitución del inmueble arrendado ante la jurisdicción ordinaria, que rechazó la demanda por falta de jurisdicción (fls. 176 a 183, 200 a 203, cdno. 2).
— El 16 de octubre de 1991 los señores Querubín Muñoz, Celina María Rueda, Ana Luisa Díaz, Lucila Rocha y Gladys Tobar de Pineda, manifestaron al instituto que habían cancelado al representante legal de la asociación los cánones correspondientes a la porción del inmueble que ocupan, durante todo el tiempo en que este se ha negado a pagar lo debido al instituto (fl. 142, cdno. 2).
— El 3 de mayo de 1993, mediante la Resolución 255, el Instituto Distrital declaró la caducidad administrativa del contrato de arrendamiento 013 de 1988 por incumplimiento, en consideración a que: "Vencido el plazo pactado, la asociación arrendataria no procedió a la entrega del inmueble y aún continúa usufructuándolo, incurriendo así en el incumplimiento del parágrafo cuarto de la cláusula tercera del citado contrato, por lo que consecuencialmente se ha venido dando una prórroga automática de hecho. Después del vencimiento del plazo estipulado, han transcurrido 3 años y 5 meses, lapso en el que la asociación arrendataria no ha cancelado al arrendador suma alguna por concepto de los cánones mensuales" (fls. 186 a 190, cdno. 2).
En el mismo acto la administración resolvió lo siguiente:
“ART. 2º—De acuerdo a la parte considerativa, la asociación arrendataria debe por concepto de los cánones dejados de cancelar al instituto entre el 25 de octubre de 1989 y el 24 de marzo de 1993, según la liquidación por año que se inserte en este artículo la suma de veintiocho millones seiscientos veintiún mil seiscientos noventa y ocho pesos ($ 28.621.698) M/cte., liquidación que queda sujeta a ser reliquidada mediante resolución adicional para cubrir hasta la fecha en que se efectúe la entrega real y material del bien inmueble. Resolución que será parte integral de la presente (fl.188, cdno. 2).
— El 7 de julio de 1993 el instituto confirmó la anterior decisión mediante Resolución 395, al desatar el recurso de reposición interpuesto.
— Si bien es cierto que el arrendatario adujo que estuvo dispuesto a restituir el inmueble, tal hecho no se acreditó toda vez que en el documento que trajo al efecto, una carta del 5 de diciembre de 1989 dirigida por la asociación al instituto en la que se manifiesta que el inmueble arrendado está a su disposición desde el 30 de diciembre de 1989, no hay constancia de su recibo por el instituto arrendado.
II. Del contrato de arrendamiento
“ART. 1973.—El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado” (1) .
(1) El Código Fiscal de Bogotá D. C., Acuerdo 6 de 1985, normatividad aplicable a este contrato, lo define así: “Artículo 387, Mediante el contrato de arrendamiento celebrado por la administración distrital con otras personas naturales o jurídicas, las dos partes se obligan recíprocamente la una, a conceder el uso y goce de un bien por un tiempo determinado y, la otra, a pagar un precio cierto de una sola vez o periódicamente, como contraprestación”.
— El consentimiento de las partes. (2)
(2) Así lo precisó la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en Sentencia de abril 30 de 1970.
Del contrato de arrendamiento surge para el arrendador la obligación de entregar el bien y permitir el uso y goce del mismo al arrendatario; para éste surge la obligación de pagar el precio correspondiente al canon por la tenencia del bien, conservarlo conforme al destino del mismo y restituirlo en la oportunidad convenida (C.C., arts. 1982 ss y 1996 ss ; Código Fiscal de Bogotá, art. 394 - A. 6/85).
Son características del contrato de arrendamiento ser un negocio jurídico bilateral, porque se celebra entre dos sujetos de derecho; oneroso, porque el precio es uno de sus elementos esenciales en cuya ausencia el contrato se torna en comodato; conmutativo, porque es fuente de obligaciones a cargo de los dos sujetos contractuales, y de tracto sucesivo, porque es de ejecución periódica, continuada, distribuida en el tiempo “en el cual las fases individuales de las prestaciones se pueden realizar con vencimiento fijo” (3) .
(3) Renato SCOGNAMlLIO define así las obligaciones sucesivas en su obra Teoría general del contrato, publicaciones de la Universidad Externado de Colombia, 1971; pág. 296.
“Si bien el contrato de arrendamiento conlleva actos de administración y no de disposición, por cuanto quien arrienda no transfiere el dominio del bien, dicho acuerdo se caracteriza porque confiere al arrendatario el derecho de uso y goce exclusivo, el cual se encuentra amparado por la ley frente a cualquier clase de perturbación o impedimento, de conformidad con los artículos. 1988, 1989 y 1990 del Código Civil (4) .
(4) Sentencia proferida el 16 de febrero de 2001, Expediente 16.596.
Josserand afirma que el arrendamiento de inmuebles es un contrato consensual y sucesivo, porque es de ejecución continua; a cada instante debe el arrendador asegurar el goce de la cosa al arrendatario, quien está obligado, en compensación, a pagar el precio en las épocas convenidas (5) .
(5) Luis JOSSERAND, Derecho civil, tomo II, vol. II; Bosch y Cía. Editores, Buenos Aires, 1951, pág. 127.
“Tiene semejanza con la venta, pues en ambos se encuentran unos mismos elementos esenciales: consensus, res, pretium. Por esto, muchas veces se puede argumentar respecto de uno de esos contratos con analogía con el otro. Se diferencian principalmente en que la venta implica una obligación de dar, mientras que el arrendamiento implica la de hacer, o de otra manera: el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de una cosa al comprador, y el arrendador sólo se obliga a hacer gozar al arrendatario de la cosa sin transmitirle el dominio de ella, o de los servicios que deba prestarle” (6) .
Mientras no se presente alguno de los modos de extinción de las obligaciones éstas persisten y por ende el contrato que las generó.
El vencimiento del plazo para la restitución del inmueble arrendado conduce a que las partes contratantes cumplan las obligaciones finales que estaban condicionadas por ese hecho cierto, puesto que ahora son exigibles; que se traducen para el arrendatario en restituir el inmueble y para el arrendador en recibirlo (C.C., arts. 1982 ss y 1996 ss; Código Fiscal de Bogotá, art. 394 - A. 6/85).
Sucede por tanto que la sola circunstancia de que al vencimiento del plazo el arrendatario mantenga el uso y goce del inmueble sin el consentimiento del arrendador, no permite deducir que el contrato de arrendamiento ha terminado, pues aún subsisten las referidas obligaciones finales que determinan su vigencia. En otras palabras, las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento sólo se extinguen cuando el arrendatario cumple la prestación debida, hecho que se presenta, en lo que respecta a la obligación de restituir el inmueble, cuando se produce efectivamente la devolución del inmueble arrendado.
Así lo precisó la Sala en providencia proferida el 9 de julio de 1998, expediente 14.614, cuando afirmó:
“(...) debe concluirse que el contrato de arrendamiento que originó el conflicto que se plantea ante esta jurisdicción está vigente, así el plazo del mismo esté vencido. Por la naturaleza del mismo mientras no se entregue el bien a su dueño, éste podrá solicitar la solución de litigio derivado del contrato, que la ley le asigna a la justicia contenciosa administrativa cuando esos bienes sean propiedad de una entidad del Estado”.
Debe tenerse en cuenta que la expresión ejecución de la obligación debida corresponde a la definición legal del pago (C.C., 1626), que es uno de los modos de extinguir las obligaciones y consiste en hacer, no hacer o dar; o lo que es lo mismo, en la realización de un acto simple, materializado en la entrega del bien, o en una abstención concreta y determinada.
Sucede por tanto que si la ejecución de la prestación debida extingue la obligación, contrario sensu, la no ejecución o inejecución de la misma implica que ésta subsiste.
IV. Competencia temporal para la declaratoria de caducidad del contrato
La caducidad del contrato es la potestad por medio de la cual la administración pone fin a la relación obligacional cuando se presenta alguno de los supuestos previstos al efecto por la ley, dentro de los cuales está el incumplimiento del contratista que afecte de manera grave y directa la ejecución del contrato (D. 222/83; art. 62, lit. f), L. 80/93, art. 18).
Como consecuencia de la declaratoria de caducidad se cancela o extingue el contrato, se rompe el vínculo contractual y se “dejan terminados los derechos del contratista, tanto los personales como los reales, porque ipso facto quedan sin valor los derechos o privilegios que consagra el contrato o la convención” (7) .
(7) Corte Suprema de Justicia sentencias proferidas el 9 de diciembre de 1936 y el 8 de noviembre de 1955, GJ LXXXI, pág. 946.
La caducidad del contrato es una sanción que se fundamenta en el incumplimiento de las obligaciones imputable al contratista, que produce efectos hacia el futuro y priva a éste de los derechos que le habían sido concedidos como consecuencia del contrato.
Ahora bien, en lo que respecta a la competencia temporal de la administración, la Sala ha precisado que el ejercicio de la potestad para declarar la caducidad del contrato no cesa con el vencimiento del plazo contractual si subsisten obligaciones entre los contratantes.
Así lo precisó fa Sección en sentencia proferida el 13 de septiembre de 1999:
“En conclusión, cuando el contratista de la administración no cumple dentro del plazo establecido en el contrato, es precisamente el vencimiento del plazo el que pone en evidencia su incumplimiento y es este el momento en el que la administración debe calificar la responsabilidad que le incumbe al contratista, de manera que si lo que por motivos únicamente imputables a él que no encuentran justificación, debe sancionar su incumplimiento” (8) .
(8) Expediente 10.264, actor: Consorcio Gabriel Galvis - Hazen and Sawyer.
La Sala se ha pronunciado sobre este punto particular y ha manifestado que la administración no pierde la facultad de declarar la caducidad del contrato de arrendamiento mientras subsista el incumplimiento del contratista arrendatario, sea porque no paga el canon pactado o porque se rehusa a restituir el inmueble aun cuando haya vencido el plazo del contrato.
Así en sentencia proferida el 30 de julio de 1998 (Exp. 12.134) se afirmó:
“El contrato de arrendamiento al resultar incumplido por el arrendatario o inquilino genera para el arrendador la legitimación para solicitar al juez declare tal incumplimiento, o, de manera directa para que la administración lo haga mediante acto administrativo. (...) Por el solo vencimiento del término o plazo contractual, en el negocio jurídico de arrendamiento o de tenencia, la administración no pierde sus poderes excepcionales o exorbitantes, dado que la relación jurídico negocial se prolonga en el tiempo hasta tanto no se declare su terminación por cualquiera de las dos vías atrás Indicadas”.
Y en providencia proferida el 8 de febrero de 1996 (9) se manifestó:
(9) Expediente 8882, actor: Sociedad Blanco y Cía. Ltda.
“La Sala no patrocina la perspectiva que maneja el apelante que lo lleva a concluir que si el contrato de arrendamiento se encontraba terminado, no era susceptible de declaratoria de caducidad. Y no la patrocina, porque si bien es cierto la obligación principal de entrega del inmueble no había sido satisfecha por el arrendatario, esto no significa que el contrato hubiere terminado, pues el mismo arrendatario no facilitó las cosas para que la relación negocial culminara, ya que no de otra forma se explica que hubiera eludido todas las solicitudes de entrega”.
Sea lo primero advertir que el presente contrato se rige por la ley de su celebración que lo es el Decreto-Ley 222 de 1983 y el Código Fiscal de Bogotá D.C. adoptado mediante Acuerdo 6 de 1985, estatutos que imponían la inclusión de las cláusulas exorbitantes en los contratos de arrendamiento (arts. 60 y ss, Código Fiscal, D.L. 222 y 284 ss).
En efecto, obra en el expediente suficiente prueba de que a la fecha del vencimiento del plazo contractual representantes del instituto se hicieron presentes en el inmueble arrendado a efecto de recibirlo del arrendatario y que éste no estuvo dispuesto para ello; que el instituto en reiteradas oportunidades requirió al arrendatario para que restituyera el bien; y que el arrendatario permaneció en el inmueble contra la voluntad del arrendador sin pagar suma alguna de dinero (fls. 135 a 141; 166 ss cdno. 2).
Ahora bien, en relación con el argumento del apelante en el sentido de que se violó lo dispuesto en el artículo 58 del Decreto-Ley 222 de 1983 porque se produjo la prórroga del contrato de arrendamiento por un término superior a cinco años, se precisa en primer lugar, que la declaratoria de caducidad del contrato se produjo con antelación al vencimiento de ese término si se tiene en cuenta que el contrato se suscribió el 29 de octubre de 1988 (fls. 155 ss cdno. 2) y la declaratoria de caducidad se produjo el 3 de mayo de 1993 (fls. 186 ss cdno. 2); y en segundo lugar, la administración no consintió la prórroga del contrato; antes por el contrario, requirió al arrendatario en reiteradas oportunidades para que restituyera el inmueble e incluso formuló esta misma pretensión ante la justicia ordinaria que rechazó la demanda por falta de jurisdicción
VII. Costas judiciales
La Sala revocará la condena en costas impuesta por el tribunal a la parte actora, en aplicación de lo previsto en el artículo 55 de la Ley 446 de 1998, modificatorio del artículo 171 del Código Contencioso Administrativo, vigente para el presente caso por ser una norma procesal de aplicación inmediata, según la cual: “En todos los procesos, con excepción de las acciones públicas, el juez, teniendo en cuenta la conducta asumida por las partes, podrá condenar en costas a la vencida en el proceso, incidente o recurso, en los términos del Código de Procedimiento Civil”.
Se acoge así la posición planteada por la Sala en relación con la procedencia de la condena en costas, en cuanto sostuvo que: “no es la ausencia de razón en la pretensión u oposición lo que hace sujeto de la sanción a la parte sino su conducta abusiva que implique un desgaste innecesario para la administración y para la parte vencedora” (10) .
(10) Sentencia 10.775 del 18 de febrero de 1999.
En el caso concreto, como no se encuentra una conducta procesal temeraria o insensata del demandante que lo haga merecedor de la medida, habrá de revocarse la condena que al efecto impuso el a quo.
1. CONFÍRMASE el ordinal primero de la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, el 14 de noviembre de 1996, por medio del cual denegó las pretensiones de la demanda.
2. REVÓCASE el ordinal segundo de la misma sentencia».