Source: https://mbwebstudio.com/accertamento-immobiliare-valori-omi/
Timestamp: 2020-07-07 10:01:19+00:00
Document Index: 4037831

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza\n', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art 360', 'art. 2697', 'art 51', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 39', 'art. 24', 'art. 35']

Accertamento immobiliare solo valori omi illegittimo - MBWebStudio Accertamento immobiliare solo valori omi illegittimo - MBWebStudio
Accertamento immobiliare solo valori omi illegittimo
È ormai consolidato che l’attenzione del Fisco è da sempre focalizzata sulle compravendite immobiliari. Questo, al fine di scovare eventuali evasioni di imposta da parte dell’acquirente e del venditore.
Quando non è possibile applicare il prezzo valore per determinare l’imposta di registro, la base imponibile alla quale l’acquirente e il venditore fanno riferimento è rappresentata dal valore indicato nell’atto di compravendita. L’Agenzia delle Entrate, in sede di eventuale accertamento, controlla la congruità del valore dell’immobile indicato nell’atto di compravendita rispetto al valore venale in comune commercio. Nel caso in cui il primo importo sia inferiore, l’ufficio emetterà un avviso di accertamento. Nel quale si opera la rettifica di valore, recuperando la maggiore imposta di registro, la sanzione e gli interessi di mora.
Alla base della rettifica vengono utilizzati spesso solo i dati OMI. Con la Sentenza n. 11822 del 18 giugno 2020 è stata sancita l’illegittimità dell’accertamento immobiliare solo valori OMI.
Vediamo nel dettaglio in questo contributo i punti salienti della sentenza.
L’Osservatorio del mercato immobiliare: cos’è e come funziona?
Accertamento immobiliare solo valori omi: ricorso
Commissione Tributaria Regionale: sentenza n. 3053/01/14
Accertamento immobiliare solo valori Omi: ricorso per cassazione
Ricorso per cassazione: 1 motivo
Ricorso per cassazione: 2 motivo
Corte di Cassazione: motivi a sostegno della decisione
Sentenza n. 11349 del 2018
Accertamento immobiliare valori Omi: sentenza
Per quanto riguarda i fabbricati (appartamenti, villini, ecc.) l’Agenzia delle Entrate determina il valore venale spesso solo sulla base delle quotazioni Omi.
L’Agenzia delle Entrate gestisce l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) allo scopo di garantire la trasparenza del mercato immobiliare. Tale strumento fornisce elementi informativi alle attività dell’Agenzia stessa nel campo dei processi di stima degli immobili.
L’OMI gestisce una banca dati delle quotazioni immobiliari. Si tratta di una rilevazione indipendente, sull’intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni.
In particolare, l’OMI cura:
L’Omi cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato delle locazioni e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell’Agenzia delle Entrate.
Il primo step è l’individuazione delle zone omogenee. All’interno di queste, per ogni unità immobiliare viene individuata una quotazione tra un valore minimo e uno massimo in relazione alla rispettiva destinazione d’uso.
Vengono escluse dal calcolo quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.
Le zone OMI sono inoltre raggruppate in fasce che individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune. Sulla base di una determinata collocazione urbanistica (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Extraurbana).
È inoltre individuato il livello di stato conservativo tra:
ottimo, normale e scadente) nel quale può trovarsi più frequentemente un’unità immobiliare residenziale all’interno di una zona OMI.
La superficie commerciale individuata per le unità immobiliari è determinata misurando al lordo le murature interne ed esterne perimetrali.
La Società con atto notarile del 29/07/2008 aveva acquistato due immobili. Con avviso di rettifica e liquidazione, notificato alla s.r.l. il 24/06/2009, l’Agenzia dell’entrate chiedeva il pagamento di maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, per un importo complessivo di €. 15.575,15
La Società impugnava l’avviso l’avviso di accertamento che le era stato notificato. Il motivo del ricorso era che questo si fondava esclusivamente sui valori OMI. Non si teneva conto nè della perizia tecnica redatta tre anni prima, nè delle reali condizioni degli immobili.
La Commissione Tributaria Regionale, con la sentenza n. 3053/01/14, depositata il 13/05/2014, confermava la sentenza di primo grado e pertanto veniva rigettato il ricorso proposto dal contribuente.
La Società avverso tale sentenza, proponeva ricorso per cassazione.
Il ricorso per cassazione da parte della Società si fondava su due motivi.
La Società con il primo motivo deduce, ex art 360, primo comma, n 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., dell’art 51 del d.p.r. n. 131 del 1986 e della legge comunitaria n. 88 del 2009. Questo in quanto, la CTR ha ritenuto legittimo l’avviso seppure fondato esclusivamente sui dati OMI, non avendo,, la contribuente fornito elementi sui quali poter giungere ad una diversa valutazione degli immobili.
Con il secondo motivo la Società censura la sentenza della CTR per violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. avrebbe omesso l’esame su un fatto decisivo per il giudizio afferente alla caratteristica degli immobili che incideva sul loro reale valore. Questo emerso anche dalla depositata perizia di parte redatta tre anni prima della compravendita oggetto di accertamento.
Questa Corte, con indirizzo condiviso dal Collegio, ha precisato che:
«In tema di accertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 del d. P.R. n. 600 del 1973 ad opera dell’art. 24, comma 5, della I. n. 88 del 2009, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea, ha eliminato la presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla I. n. 248 del 2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi. L’accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti» (Cass. n. 9474 del 2017).