Source: https://ficek.sk/predaj-zdedenej-nehnutelnosti-pocas-exekucie-28916
Timestamp: 2020-04-01 08:54:52+00:00
Document Index: 13221458

Matched Legal Cases: ['§ 61', '§ 42', '§ 42', '§ 116', 'súd ', '§ 61', '§ 116', '§ 62', '§ 134', '§ 166', '§ 63', '§ 166', '§ 119', '§ 63', '§ 61', '§ 39']

[2020] Predaj zdedenej nehnuteľnosti počas exekúcie ? | Právna Poradňa
Predaj zdedenej nehnuteľnosti počas exekúcie ?
Odpovedané dňa: 23. 8. 2017
Otázka: Predaj zdedenej nehnuteľnosti počas exekúcie ?
Dobrý deň, potreboval by som poradiť v oblasti exekúcii. Pred rokmi som podnikal ako fyzická osoba a skončil som s dlhmi. Mám niekoľko exekúcii aj brat, ktorý podnikal so mnou. Už som dlhodobo nezamestnaný aj zo zdravotných dôvodov. V januári nám zomrela mama a ostal po nej 1 a ½ izbový byt. Mama urobila testament, kde celý majetok venuje dvom vnúčatám. Ja s bratom ako neopomenuteľný dediči sme museli kvôli exekúcii pri dedičskom konaní napadnúť testament a tak sme každý zdedili ¼ bytu. Od exekútorov som ja aj brat v minulosti dostal upovedomenie o exekúcii, kde bolo napísané, že nesmieme nijako nakladať s majetkom. Bolo tam napísané, že aj s novo nadobudnutým majetkom. Dostal som však takú informáciu, že ak tento byt exekútor ešte nemá podchytený, tak ho môžeme predať s tým, že ja aj brat peniaze za svoju čiastku odovzdáme exekútorovi, alebo ak požiadam o osobný konkurz tak správcovi konkurznej podstaty. Otázka: Je to možné tak urobiť bez toho, že by nám hrozilo trestne stíhanie? Jedna sa totiž o to aby ten byt exekútor nepredal za polovičnú cenu. Vopred ďakujem za odpoveď.
Odpoveď: Predaj zdedenej nehnuteľnosti počas exekúcie ?
Dobrý deň, ďakujeme za položenú otázku, na ktorú odpovedáme :
I. PRÁVNA ÚPRAVA EXEKUČNÉHO KONANIA
Právna úprava exekučného konania je obsiahnutá v ust. exekučného poriadku zák č. 233/1995 Z.z. v platnom znení (ďalej iba "EP").
Exekučné konanie sa začína na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného titulu preto, že povinný dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá. Návrh na vykonanie exekúcie sa podáva príslušnému súdu a musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti.
Exekúciu vykonáva exekútor, ktorého na vykonanie exekúcie poverí súd, ktorý prideľuje veci vydaním poverenia na vykonanie exekúcie rovnomerne jednotlivým exekútorom náhodným výberom techn. prostriedkami.
Následne súdny exekútor vydáva upovedomenie o začatí exekúcie, ktorým
a/ upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie a o spôsobe jej vykonania, ak ho už je možné určiť,
b) povinného vyzve, aby splnil vymáhaný nárok.
Upovedomenie o začatí exekúcie musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti, doručuje sa oprávnenému a povinnému, povinnému vždy do vlastných rúk. Exekútor upovedomí povinného o začatí exekúcie a o spôsobe jej vykonania pred vydaním exekučného príkazu.
V súlade s ust. zákona doručením upovedomenia o začatí exekúcie povinnému tento musí obmedziť svoju činnosť na uskutočňovanie bežných právnych úkonov v rozsahu, v ktorom to od neho možno spravodlivo požadovať, s ohľadom na výšku a význam vymáhaného nároku.
Za bežné právne úkony právnickej osoby alebo podnikateľa podľa ust. Obchodného zákonníka sa považujú právne úkony, ktoré sú nevyhnutne potrebné na zabezpečenie riadneho výkonu tých činností, ktoré sú predmetom ich činnosti alebo podnikania.
Bežné právne úkony fyzickej osoby sú tie právne úkony, ktoré sú nevyhnutne potrebné na zabezpečenie jej bežných životných potrieb, ako aj bežných životných potrieb tých, voči ktorým má fyzická osoba vyživovaciu povinnosť.
Dôležitým pre vás je ust. § 61d/ EP : Po doručení upovedomenia o začatí exekúcie povinný nesmie nakladať s majetkom podliehajúcim exekúcii bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora s výnimkou bežných právnych úkonov.
Nakladanie s majetkom v rozpore s uvedeným zákazom nemá vplyv na platnosť právneho úkonu. Takýto právny úkon by bol voči oprávnenému neúčinný a nárok oprávneného by mohol byť uspokojený v exekúcii z toho, čo ušlo, a to bez toho, aby musel takémuto právnemu úkonu odporovať, ak ide o nakladanie s majetkom v prospech osôb podľa § 42a ods. 3 a 4 Občianskeho zákonníka, ktoré o prebiehajúcej exekúcii vedeli alebo pri vynaložení náležitej starostlivosti museli vedieť.
Ak by ste majetok podliehajúci exekúcii predal osobám uvedeným v ust. § 42a odst. 2 a 3 Obč. zákonníka, t.j. : osobám blízkym v zmysle ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka , a to bez súhlasu súdneho exekútora, oprávnený by nemusel namietať neplatnosť uvedených úkonov a tento majetok by mohol byť predaný v rámci exekučného konania, teda bez toho, aby súd vyslovil neplatnosť týchto úkonov. Ďalším predpokladom uvedeného postupu je, "aby uvedené osoby vedeli o prebiehajúcej exekúcii alebo pri vynaložení náležitej starostlivosti museli vedieť" (§ 61d EP).
Len pre informáciu - ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka :
"Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka."
Po začatí exekúcie sa neprihliada ani na jednostranné započítanie vzájomnej pohľadávky povinného voči oprávnenému, ibaže je priznaná exekučným titulom, na podklade ktorého by mohla byť vedená exekúcia.
II. ODPORÚČANIE RIEŠENIA
Nepoznáme obsah exekučných titulov a to, čo bolo podkladom pre ich vydanie (dlhy na poistnom na zdravotné a sociálne poistenie, nesplatenie záväzkov voči dodávateľom podľa Obchodného zákonníka, pôžičky od nebankových spoločností a pod.). Dôležité resp. podstatné v uvedenej veci je, či pohľadávky oprávneného nie sú premlčané, či bol dodržaný zákonný postup pri vydaní exekučných titulov, ďalej v akej výške už exekútor vymohol pohľadávky pre oprávneného a teda koľko z vašej strany bolo celkom uhradené na dlhy. Toto bez videnia dokladov posúdiť nemôžeme.
Prečo to uvádzame ? Ide o to, či vôbec k predaju podielu na nehnuteľnosti musí dôjsť.
Predaj podielu na nehnuteľnosti v exekučnom konaní :
1./ Neodporúčame vám, aby ste nehnuteľnosť predávali bez vedomia súdneho exekútora.
2./ V súlade s ust.§ 62 EP : Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur (t.j. drobné exekúcie), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa osobitného predpisu; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Za drobnú exekúciu sa nepovažuje exekúcia na vymoženie pohľadávky na výživnom.
3./ Podľa § 134 EP exekúciu predaj nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak oprávnený s exekúciou predajom nehnuteľnosti označenej v upovedomení o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti súhlasí a ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
Možnosť pre Vás : Požiadať oprávneného o nesúhlas s vykonaním exekúcie predajom nehnuteľnosti.
4./ Ako je vám známe, upovedomenie o začatí exekúcie sa doručuje aj spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, rovnako aj exekučný príkaz sa doručuje aj spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovi bytového domu, atď. Povinnému sa doručuje do vlastných rúk. Následne súdny exekútor zaobstará znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti, o čase a mieste oceňovania nehnuteľnosti budete upovedomení. Podľa ust. § 166 EP spoluvlastníci nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom.
5./ Predaju podielu na nehnuteľnosti v exekučnom konaní môžete zabrániť tým, že zabezpečíte písomný súhlas súdneho exekútora k predaju nehnuteľnosti. Aby mohol byť takýto súhlas udelený, v kúpnej zmluve by muselo byť uvedené, že povinný ako predávajúci súhlasí s tým, aby kúpna cena, ktorá mu má byť za prevod vlastníckeho práva vyplatená, bude vyplatená priamo na účet súdneho exekútora a použitá na úhradu vašich záväzkov v danom exekučnom konaní.
Treba však uviesť, že ak by výška kúpnej ceny nepostačovala na úhradu záväzku v exekučnom konaní, potom je potrebné mať aj súhlas oprávneného s takýmto predajom nehnuteľnosti, nakoľko súdny exekútor zriaďuje exekučné záložné právo na návrh oprávneného. V tejto súvislosti platí, že kúpnu cenu tu neurčuje súdny exekútor, ale stanovuje sa znaleckým posudkom. Kúpna cena za podiel môže byť samozrejme aj vyššia ako cena uvedená v znaleckom posudku. Následne po pripísaní takto určenej kúpnej ceny na účet súdneho exekútora súdny exekútor zriadené exekučné záložné právo zruší.
6./ Návrh na konkurz alebo určenie splátkového kalendára : V tejto veci je nutné obrátiť sa priamo na Centrum právnej pomoci, nakoľko až do ustanovenia správcu v prípade podania návrhu na vyhlásenie konkurz alebo návrhu na určenie splátkového kalendára musí byť dlžník zastúpený Centrom právnej pomoci alebo advokátom určeným centrom.
V každom prípade odporúčame osobnú konzultáciu s advokátom, aby tento preskúmal samotné exekučné tituly, nakoľko toto je najpodstatnejšie, z čoho je nevyhnutné vychádzať. Rovnako v prípade predaja podielu na nehnuteľnosti sa môžete obrátiť na našu advokátsku kanceláriu, nakoľko autorizácia advokátom zabezpečí, že budú dodržané všetky vaše práva, že zmluva bude spísaná bez akýchkoľvek vád a možných pripomienok v budúcnosti.
Kontaktný email na hlavnú kanceláriu uvádzame tiež : advokat@ficek.sk.
Podotázka: Predaj zdedenej nehnuteľnosti počas exekúcie ? (Vymáhanie pohľadávok)
Chcem sa informovať, či môže dať exekútor dom do dražby za člena rodiny, ktorý dlží 2000 eur a má podiel 1/8 z domu a jeho matka 6/8 je väčšinový vlastník. A tiež či môže exekútor vstupovať do domácnosti za dlžníka, ktorý nemá ani trvalý pobyt v dome.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 25.02.2020)
Dobrý deň, podľa ust. § 63 ods. 2 exek. poriadku platí :
"Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur (ďalej len „drobné exekúcie“), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa osobitného predpisu; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Za drobnú exekúciu sa nepovažuje exekúcia na vymoženie pohľadávky na výživnom."
Pre predaj spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti v exek. konaní platí ust. § 166 exek. poriadku :
"(1) Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.
(3) Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom."
Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že spoluvlastník /6/8/ môže zabrániť predaju spoluvl. podielu 1/8 /zrejme malo byť uvedené 2/8/ tak, že najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť.
Ohľadom vstupu do domu, kde je povinný podiel. spoluvlastníkom, uvádzame, že ak povinný v tomto dome nemá trvalý ani prechodný pobyt, ani sa tam nezdržiava ani tam nemá majetok, teda má trvalý alebo prechodný pobyt na inej adrese, exekútor nemá právo vstúpiť do domu.
Podľa ust. § 119 exekučného poriadku platí :
"(1) Ak to vyžaduje účel exekúcie, exekútor je oprávnený urobiť osobnú prehliadku povinného a prehliadku bytu a iných priestorov, kde má povinný svoj majetok; na ten účel je oprávnený vymôcť si do bytu povinného alebo do iných priestorov, kde má povinný svoj majetok, prístup. K tomuto úkonu treba pribrať osobu, ktorá nie je na veci zúčastnená.
(2) Osobnú prehliadku vykoná vždy osoba rovnakého pohlavia."
Dobrý deň, teta ma možnosť odkúpiť štátny (obecný) byt, v ktorom má trvalé bydlisko. Ale je na tom zdravotné zle a ma exekúcie, ktoré riadne spláca. Chcem sa Vás spýtať, či je tu možnosť, aby som dala tete peniaze na odkúpenie bytu a ona by potom so mnou uzavrela kúpnopredajnú zmluvu, čiže by som sa stala vlastníčkou tohto bytu, bez toho, aby ho vzal skôr exekútor ? A aká dlhá je lehota pri tomto úkone, teda kým teta odkúpi byt a môže mi ho oficiálne predať? Ďakujem Vám pekne za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.10.2019)
základ odpovede na Vašu otázku je v ust. § 63 exek.poriadku :
"(2) Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur (ďalej len „drobné exekúcie“), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa osobitného predpisu; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Za drobnú exekúciu sa nepovažuje exekúcia na vymoženie pohľadávky na výživnom.
(3) Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa odseku 2, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom. Návrh na schválenie predaja nehnuteľnosti podľa prvej vety môže podať exekútor, ktorý ako prvý v poradí na nehnuteľnosti zriadil exekučné záložné právo a na základe jeho písomného súhlasu aj exekútor, ktorého exekučné záložné právo bolo zriadené neskôr."
Otázkou podstatnou je teda zodpovedanie vyššie uvedenej otázky výšky dlhu, ktorý je predmetom exek. konania, či je nad 2000 €.
Ďalej je podstatné ust. § 61c/ exek. poriadku a to, že "povinný po doručení upovedomenia o začatí exekúcie musí obmedziť svoju činnosť na uskutočňovanie bežných právnych úkonov v rozsahu, v ktorom to od neho možno spravodlivo požadovať, s ohľadom na výšku a význam vymáhaného nároku."
Za bežný právny úkon sa na účely tohto zákona nepovažuje okrem iných aj prevod nehnuteľnosti, ako aj uskutočnenie právneho úkonu bez primeraného protiplnenia.
Po doručení upovedomenia o začatí exekúcie povinný nemôže nakladať s majetkom podliehajúcim exekúcii bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora s výnimkou bežných právnych úkonov.
Sme názoru, že spísanie kúpnopredajnej zmluvy medzi Vami a tetou je možné, s tým že nateraz by ste spísali zmluvu o uzatvorení bud. zmluvy s tým, že kúpna cena je už uhradená, čo by vyplývalo z tejto zmluvy, kde by teda potvrdila úhradu v jej mene v prospech obce a súčasne si dohodli, dokedy bude uzatvorená riadna kúpna zmluva. Následné uzatvorenie kúpnej zmluvy s tetou je v podstate možné po zavkladovaní zmluvy s terajším vlastníkom /obec/, kedy obec prevedie vlastníctvo bytu na tetu.
Otázkou je však samotná cena, za ktorú byt od tety odkúpite, či bude zriadené vecné bremeno spočívajúce v jej práve doživotného užívania predmetného bytu, a teda či táto kúpna zmluva bude vzhľadom na finančnú situáciu resp. odkázanosť a exekučné konanie Vašej tety platná v zmysle ust. § 39a/ Obč. zákonníka :
"Úžera : Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere."
V samotných zmluvách teda treba brať do úvahy aj uvedené okolnosti prebiehajúcej exekúcie.
Poznamenávame, že ak by došlo k porušeniu ustanovení exek. poriadku, oprávnený v exek. konaní by sa mohol domáhať aj proti Vám úhrady dlhu, keďže by ste mali z uvedeného úkonu prospech /napr. veľmi nízka cena bytu v pomere k trhovej cene a výške dlhu v exek. konaní).
Na spísanie zmlúv odporúčame kontaktovať advokáta.
Je možné odpustiť dlh na výživnom?
Je možné, že exekúcia je premlčaná?
Môžem priateľa vyhodiť?