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Timestamp: 2017-07-27 14:50:26+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art. 63', 'art. 1136', 'art. 69', 'art. 69', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 69', 'sentenza ']

Geometra, una grande professione — (il geometra sa come si fa!)
Diritto di superficie e antenne radio
26 luglio 2017Senza categoriaantenna radio, dirittto superficie, srb, stazione radio baseadmin	Di cosa si tratta?
Molti proprietari di terreni affittati ad antenne di gestori telefonici (stazioni radio base) ricevono proposte di cedere il diritto di superficie dell’area per un certo periodo (20/25 anni).
Ciò a fronte del pagamento di una somma una tantum di importo variabile – a seconda della durata e dei proponenti – fra le 5/6 e le 8/9 annualità di canone.
Ma cos’è il diritto di superficie? E’ il diritto, regolato dagli artt. 952÷956 del C.C., di edificare e mantenere una propria costruzione su terreno altrui.
Quali vantaggi per i proprietari?
Ipotizzando un canone di locazione annuo del sito di € 10.000, con la cessione del diritto di superficie si potrebbero incassare – subito – circa sessantamila euro (di norma esenti da tasse); è una possibilità che può essere allettante, sopratutto in questo periodo.
Non si deve poi dimenticare che in caso di affitto, il canone netto percepito (dopo le tasse) ammonta, nell’ipotesi di cui sopra, in media a circa 6.500 euro all’anno.
Ma perché acquistare il diritto di superficie di questi siti?
Si danno principalmente due diverse possibilità e cioè che i proponenti siano le compagnie telefoniche stesse (o loro emanazioni) oppure soggetti terzi.
Dal punto di vista delle compagnie
L’obbiettivo che i gestori intendono raggiungere è molto semplice: la sostanziale riduzione dei costi, non inferiore al 50%.
Si tratta di soggetti che intendono (ri)negoziare con le compagnie l’affitto dei siti da una posizione di forza rispetto ai singoli proprietari.
Il discorso è complesso; mentre è possibile risalire dal canone percepito al valore dell’immobile (sia della proprietà sia del solo diritto di superficie) si deve considerare che si tratta di locazioni non ordinarie e quindi ogni stima di valore può essere affetta da un errore anche rilevante.
In Italia si stima vi siano circa 60.000 stazioni radio base di telefonia (qui le stazioni TIM) che non è un numero elevato; ciò comporta che ad apparente parità di situazioni le variabili fra i canoni e quindi i valori offerti possano essere importanti.
Dal punto di vista matematico-finanziario, il valore del diritto di superficie di un immobile affittato a 10.000 euro lordi all’anno, corrispondenti a circa € 6.500 netti, può aggirarsi intorno ai 120.000 €, in dipendenza della durata e del saggio di capitalizzazione; come dire che il valore potrebbe essere in media pari a circa 12 volte il canone annuo lordo.
C’è però chi ritiene che in ragione dell’incertezza futura dei contratti di locazione i valori indicati dovrebbero essere più bassi.
L’offerta di una somma pari a circa la metà del valore teorico non pare quindi del tutto inadeguata, considerando che i proprietari non devono più temere il recesso anticipato della compagnia telefonica (normalmente previsto nei contratti di locazione).
Naturalmente questo ragionamento è valido se il proponente è un soggetto terzo, che deve poi ricavare un utile dall’intera operazione.
Altro discorso se il proponente è la compagnia o una sua emanazione: in questo caso una tale offerta appare in media alquanto risicata e l’unico vantaggio per il proprietario risiederebbe nella certezza dell’incasso della somma.
È necessario verificare con attenzione le clausole dei contratti proposti e resistere alla tentazione di stipulare contratti preliminari la cui conversione sia subordinata all’avveramento di condizioni troppo complesse o sostanzialmente aleatorie.
Si debbono anche stabilire tempi brevi per la stipula dell’atto, onde evitare ripensamenti o mutamenti del regime fiscale di queste operazioni.
Sul fronte fiscale ricordiamo che attualmente la cessione del diritto di superficie non è considerata reddito per il privato (persona fisica) proprietario di un terreno agricolo purché posseduto da oltre cinque anni oppure ereditato.
Insomma, in conclusione è utile farsi assistere da un esperto!
Spese condominiali straordinarie: chi paga?
23 maggio 2017professione geometraart. 63, condominio, delibera condominiale, diritti reali, diritto di abitazione, lavori straordinari, propter rem, spese condominiali, spese straordinarie, usufruttoadmin	Secondo la Cassazione (sent. n. 9998 del 20/4/2017) il debitore è il titolare del diritto (cioè il proprietario) al momento della delibera condominiale.
E in caso di cessione del diritto?
Se i lavori vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione del diritto, la sostanza non cambia, in quanto le obbligazioni condominiali sono legate al bene e quindi a chi è titolare del diritto reale nel momento in cui esse sorgono.
L’obbligo nasce al momento della deliberazione dei lavori, cioè della scelta dell’esecutore e dell’approvazione del preventivo: chi diventa titolare di diritti (proprietà o altro) dopo la delibera non è tenuto a pagare.
Anche se i lavori vengono eseguiti dopo la cessione?
Secondo la Cassazione non è rilevante che l’esecuzione dei lavori (totale o parziale) sia successiva alla cessione (o costituzione) del diritto.
Ma il Condominio a chi può chiedere il pagamento?
Nei confronti del Condominio il venditore e l’acquirente sono responsabili in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ; in caso di costituzione di un diritto reale (usufrutto, abitazione) però questa norma non si applica.
È necessario non dare nulla per scontato e prevedere, al momento della vendita o della costituzione del diritto, come debbano essere regolati questi rapporti.
Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna
12 maggio 2017Senza categoriacertosa di bologna, coordinate, geometra, gps, greenwich, latitudine, longitudine, monte marioadmin	Premessa
31 gennaio 2017Senza categoria2294, abitabilità, agenzia immobiliare, agibilità, aliud pro alio, cassazione, conformità catastale, conformità edilizia, conformità urbanistica, sent. n. 2294admin	Con la sent. n. 2294 del 30/1/2017 la Cassazione ha ribadito che il venditore di un immobile abitativo ha sempre l’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità (ora agibilità); se non lo fa, il contratto è annullabile (nei dieci anni successivi).
4 novembre 2016Senza categoriadenuncia di successione, dichiarazione di successione, erede, eredi, eredità, successione, successioni e donazioni, testamento, testamento olografo, testamento pubblico, testamento segretoadmin	Capita di sentirsi chiedere se sia meglio lasciare, ad esempio, un immobile in eredità (per testamento o secondo legge) oppure anticipare il trasferimento dei beni ai futuri eredi con una donazione.
Quei millesimi sono da rifare
1 luglio 2016Senza categoriaamministratore condominio, art. 1136, art. 69, condomini, condominio, maggioranza qualificata, millesimi, millesimi sbagliati, modifica millesimi, regolamento di condominio, rettifica millesimi, riparto spese condominiali, spese condominiali, tabelle di riparto, tabelle millesimaliadmin	Secondo una recente sentenza, dopo la legge di riforma del Condominio, anche le tabelle millesimali contrattuali, così come quelle redatte secondo i criteri legali, possono essere corrette.
Corrette o comunque modificate dall’assemblea nei casi previsti dall’art. 69 dd.aa. C.C., con la maggioranza di cui all’art. 1136 2° co. C.C. ovvero modificate dal giudice su richiesta anche di un solo condòmino.
Per capirci, i millesimi contrattuali o convenzionali sono quelli che regolano il riparto delle spese comuni in modo difforme dai criteri di legge e quindi le relative tabelle possono essere adottate e (secondo l’opinione prevalente) modificate solo con l’unanimità dei consensi.
I millesimi assembleari, limitandosi all’applicazione dei criteri di legge, possono essere appunto modificate con la maggioranza qualificata sopra richiamata, come stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione SS.UU. n. 18477/2010.
Il Tribunale, decidendo sul ricorso presentato da un condòmino, ha ritenuto che la riforma del 2012, modificando l’art. 69 dd.aa. C.C., abbia inciso sul quadro giurisprudenziale sopra delineato e che ora anche le tabelle convenzionali possano essere corrette in caso di errore o per mutamento dello stato dei luoghi, con la stessa maggioranza qualificata oppure in sede giudiziale anche su richiesta di un solo condòmino.
Per ora si tratta di una sentenza di Tribunale e quindi questa interpretazione potrà essere confermata oppure smentita dalle magistrature superiori.
Il punto però è che sempre più la immodificabilità delle tabelle millesimali è una leggenda metropolitana: le tabelle errate o comunque non rispondenti ai criteri legali o allo stato dei luoghi possono essere modificate; come e con quali procedure dovrà essere valutato caso per caso, con l’ausilio di un esperto.
2 giugno 2016Senza categoriaagenzia delle entrate, C.A.F., C.D.U., caf, catasto, cdu, certificato di destinazione urbanistica, denuncia di successione, denuncia integrativa, dichiarazione di successione, diritto di prelazione, eredità, geometra, il geometra sa come si fa, imposta, imposte, imposte catastali, imposte ipotecarie, prelazione agricola, successione, successioni e donazioni, terreno agricolo, testamento, tributi speciali, ufficio successioni, usufrutto, usufruttuario, volturaadmin	Questo è un caso vero, ma non farò nomi e leggendo capirete perché.
Allora le spiego che, oltre a determinare il valore di mercato, dobbiamo verificare la questione della prelazione agraria (L. 865/71 e s.m.i.) e insomma, alla fine la cliente è stata soddisfatta di essersi rivolta a me.
Ma questa agibilità c’è oppure no?
28 febbraio 2016Senza categoria2438/2016, abitabilità, agibilità, compravendita, compromesso, conformità catastale, conformità edilizia, immobile, preliminare, promessa di vendita, stipulazioneadmin	La Cassazione (sent. 2438/2016) si è nuovamente espressa con chiarezza: la mancanza del certificato di agibilità dell’immobile autorizza i promissari acquirenti a non stipulare il contratto definitivo.
Se l’agibilità/abitabilità manca
La Suprema Corte ha ritenuto che il venditore ha l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità, in base all’articolo 1477 3° co. C.C. e quindi il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, è pienamente giustificato.
Ciò anche se il mancato rilascio è dipeso dall’inerzia del Comune, nei cui confronti comunque l’obbligato ad attivarsi è il promittente venditore.
La Cassazione in sostanza afferma che il mancato rilascio del certificato, pur non configurando una condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore, «attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto».
La morale è la solita;
prima di mettere in vendita un bene immobile è indispensabile farne verificare la regolarità edilizia e la presenza del certificato di agibilità;
se il tecnico scoprirà qualche problema sarà più semplice ed economico porvi rimedio in quel momento.