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Timestamp: 2018-12-16 03:13:52
Document Index: 283988097

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 553', '§ 543', '§ 543', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH']

Tamm GmbH & Co. KG – Tamm GmbH & Co. KG
Author Archives: Tamm GmbH & Co. KG
Mit Abschluss eines Mietvertrages geht man als Mieter immer eine vertragliche Bindung für eine bestimmte Dauer ein.
Hierbei ist es egal, ob man einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, für eine bestimmte Dauer auf sein ordentliches Kündigungsrecht vertraglich verzichtet hat, oder einfach nur die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten muss – vor Ablauf der Kündigungsfrist aus einem Mietvertrag „herauszukommen“ ist schwierig.
Kann man als Mieter etwas unternehmen, um „vorzeitig“- also vor Ablauf der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist aus einem Mietverhältnis entlassen zu werden?
Die harte Wahrheit: Vorzeitig kündigen ist nicht möglich.
Verträge sind prinzipiell einzuhalten und damit auch die darin vereinbarten „Vertragslaufzeiten“. Hat man sich daher z.B. in einem Zeitmietvertrag wirksam verpflichtet, die Mietsache für eine bestimmte Dauer anzumieten, oder für einen gewissen Zeitraum vertraglich auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, muss man sich grundsätzlich auch daran festhalten lassen. Ist der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Beispiele für mögliche Ausnahmefälle:
Der abgeschlossene Zeitmietvertrag ist unwirksam z.B. wegen mangelnder Schriftform bei Vertragsschluss;
Der formularmäßig vereinbarte Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht geht über einen Zeitraum von 4 Jahren hinaus (BGH: Urteil vom 06.04.2005, Az: VIII ZR 27/04);
Es besteht ein Grund zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, …
Einen „guten“ Nachmieter finden (und dem Vermieter vorstellen)
Eine weitere potentielle Möglichkeit vor Ablauf des Mietverhältnisses aus dem Vertrag entlassen zu werden, ist die Stellung eines Nachmieters, welcher in das bestehende Vertragsverhältnis einzutreten bereit ist und der vom Vermieter akzeptiert wird.
Wichtig: Ohne eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (Nachmieterklausel) muss sich der Vermieter nicht darauf einlassen, einen Nachmieter in den Mietvertrag aufzunehmen und den Vormieter zu entlassen.
Einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen
Sollte der Vermieter ebenfalls an einer vorzeitigen Vertragsauflösung interessiert sein, kann man natürlich jederzeit das Mietverhältnis auch einvernehmlich mittels eines Aufhebungsvertrags beenden.
Wichtig: Als Mieter hat man keinen einseitigen Rechtsanspruch auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.
Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist untervermieten
Diese Möglichkeit bleibt dem Mieter fast immer gegeben, da der Vermieter die Untervermietung i.d.R. nur dann verbieten kann, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund gegeben ist, z.B. bei einer Nutzungsänderung der Mietsache im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages durch den Untermieter (OLG Köln: Urteil vom 12.04.1996, Az: 20 U 166/95).
Wichtig: Der Mieter braucht zur Untervermietung prinzipiell die Erlaubnis des Vermieters.
Für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt ergänzend die Vorschrift des § 553 BGB. Hier kann der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses auf die Untervermietung von Teilen seiner Wohnung von seinem Vermieter die Erlaubnis verlangen, es sei denn in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund vor, der Wohnraum würde übermäßig belegt, oder dem Vermieter kann die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht oder nicht ohne Zahlung eines Untermietzuschlages zugemutet werden. (Mehr zum Thema Untervermietung hier)
Die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB besteht für den Mieter nur bei tatsächlichem Vorliegen von Gründen, die eine solche fristlose Kündigung auch rechtfertigen. Denn das Gesetz schreibt hierfür u.a. vor, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beidseitigen Interessen der Vertragsparteien ein Abwarten bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder der sonstigen Vertragsbeendigung für einen Vertragspartner nicht zumutbar sein darf.
Beispiele für außerordentliche Kündigungsgründe:
Dem Mieter wird der vertragliche Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt, oder wieder entzogen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
Starker Schimmelpilzbefall in den Mieträumen kann eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigen(LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001, Az: 13/23 S 359/00);
Bedrohung des Mieters durch den Vermieter oder ihm nahestehende Personen (LG Hannover, Urteil vom 14.03.2000, Az: 18 S 665/99);
Eine vorzeitige „Entlassung“ aus dem Mietvertrag entspricht nicht der Regel und ist daher auch nicht so einfach durchzusetzen. Ein Rechtsanspruch hierauf ist in den allermeisten Fällen nicht gegeben und man sollte daher als Mieter auf die „Kulanz“ des Vermieters bauen, um mit diesem gemeinsam eine Lösung zu suchen.
Häufig stellt sich bei dem Wunsch einer Untervermietung die Frage, ob der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen kann. Nach dem Gesetz hängt dies davon ab, ob dem Vermieter die Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist.
Es muss also zunächst geklärt werden, wann dem Vermieter eine Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist. Hierzu werden von den Gerichten drei Auffassungen vertreten.
Die derzeit überwiegende Rechtsprechung meint: Wenn nicht mehr Personen als vorher die Wohnung bewohnen, dann sei kein Zuschlag berechtigt.
Die zweite Meinung unter den Gerichten besagt: Wenn eine übermäßige Abnutzung (bspw. durch höhere Personenzahl) der Wohnung und /oder erhöhte Betriebskosten durch den/die Untermieter nicht entstehen, dann sei ebenfalls gar kein Zuschlag berechtigt.
Die dritte Meinung lautet: Bei einer echten Untervermietung an Dritte – die also keine Lebenspartner, Lebensgefährten, Kinder in einem gemeinsamen Haushalt sind – liege grundsätzlich immer eine Unzumutbarkeit für den Vermieter vor und er dürfe einen Untermietzuschlag verlangen. Es geht nach dieser dritten Meinung dann nur noch um die angemessene Höhe des Untermietzuschlages.
Die 18. Kammer des Landgerichts Berlin hatte 2016 gemeint, ein Vermieter könne von seinem Mieter einen Untermietzuschlag von bis zu 25% der vereinbarten Untermiete verlangen. Andere Quellen taxieren zwischen 20 und 25% oder einer Erhöhung der Gesamtkaltmiete bis zu 15%. Festzuhalten bleibt, dass es sicherlich immer eine Einzelfallentscheidung ist.
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Vermietertip:
Auf adäquate Kompensation achten!
Wohnung bei Übergabe an den neuen Mieter unrenoviert? Es besteht ggfs. keine Renovierungspflicht!
Übernimmt ein Mieter eine unrenovierte Wohnung, dann ist die Überwälzung der Renovierung, der Schönheitsreparaturen, meist unwirksam. Ändert sich daran etwas, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung geschlossen hat, wonach er als Nachmieter die Renovierungsarbeiten übernimmt?
Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert
Ein Mieter hatte vor Mietvertragsabschluss mit der vorherigen Mieterin eine Vereinbarung geschlossen. Er hatte Gegenstände von ihr übernommen, ihr dafür einen Betrag gezahlt und sich verpflichtet, erforderliche Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Dann schloss er den Mietvertrag über die Wohnung, die ihm in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben wurde. In dem von der Klägerin verwendeten Formularmietvertrag hieß es, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind.
Mieter führte vor Rückgabe der Wohnung Renovierung aus
Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch. Die Vermieterin war aber nicht zufrieden, hielt die Arbeiten für mangelhaft und ließ einen Malerbetrieb Arbeiten ausführen. Dann verlangte sie vom Mieter Ersatz der Malerkosten von 799,89 €.
Renovierungsverpflichtung unwirksam?
Das Landgericht Lüneburg gab der Vermieterin Recht. Das Landgericht meinte, wegen der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin sei der Mieter so zu behandeln, als habe ihm die Vermieterin die Wohnung im renovierten Zustand übergeben.
Anders entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16):
Wird bei Beginn des Mietvertrags eine unrenovierte Wohnung übernommen, dann ist die Überwälzung der Renovierung, der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn keine angemessene Gegenleistung des Vermieters gewährt wird. Daran ändert sich nichts, wenn der Mieter mit dem vorherigen Mieter eine Vereinbarung geschlossen hat, wonach die Renovierungsarbeiten übernommen werden.
Quelle: Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr.138/2018 vom 22.8.2018
Wird die Wohnung nicht im einwandfreien Zustand übergeben, kann das für Mieter jetzt noch teurer werden als bisher. Vermieter müssen ihnen nun keine Frist mehr gewähren, um Schäden beseitigen zu können. (LINK)
Bislang galt es als üblich, dem ausziehenden Mieter eine „angemessene Nachfrist“ für die Beseitigung von, während der Mietzeit entstandener Mängeln zu gewähren.
Der Mietvertrag lief zwar innerhalb der Nachfrist nicht einfach weiter, dem Vermieter stand für die Zeit jedoch ein Schadenersatz in Höhe des Mietzinses zu – dafür konnte der scheidende Mieter jedoch die Arbeiten ggfs. kostengünstig selbst erledigen.
Hierbei gilt es weiterhin zu differenzieren: Normale Abnutzung oder echter Schaden?
Vermieter dürfen nun sofort Schadensersatz verlangen. Ohne jegliche Schonfrist. Das heißt, der Vermieter selbst behebt den Schaden – zumeist eben mit professionellen Handwerkern. Die Kosten muss der alte Mieter übernehmen, wenn er den Schaden verursacht hat.
„Hier hat der BGH nun das allgemein gängige Schadensersatzprinzip auf Mietsachen übertragen! Wie bei einem Auffahrunfall beispielsweise kann kann sich der Geschädigte nun entscheiden, wie er den Schaden beheben lassen will.“, so Jan Michael Tamm.
In der Konsequenz könnte dies bedeuten, dass Mieter im Zweifel – quasi als Vorsichtsmaßnahme – noch eher selbst Mängel in der Wohnung beheben, bevor sie sie am Übergabetag übergeben.
Wir empfehlen ganz klar,
bereits während der Mietzeit ab und zu in das Übergabeprotokoll vom Einzugstag zu schauen,
Schäden rechtzeitig der Haftpflichtversicherung zu melden,
bei Bedarf auch die Meinung des Vermieters einzuholen und
gegebenenfalls eine Vorabbesichtigung durchzuführen,
um so am Stichtag Eskalationen zu verhindern oder die Chance abzugeben, die Arbeiten kostengünstig selbst erledigen zu können.
Ist eine hellhörige Wohnung mangelhaft und berechtigt somit zur Mietkürzung?
In vielen Mietwohnungen hört man jeden Schritt des Nachbarn oder aus dem Obergeschoß. Bei einer hellhörigen Wohnung stellt sich die Frage, ob der vorhandene und als zu gering empfundene (Tritt-)Schallschutz hingenommen werden muss, oder ob die Mietsache mangelhaft ist. Nur in letzterem Fall stünde dem Mieter dann ein Recht auf Minderung und/oder Mängelbeseitigung zu.
Ist vertraglich nichts dazu vereinbart (z.B. Trittschallfreiheit), kommt es für die Beantwortung der Frage maßgeblich darauf an, ob der Schallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden, technischen Normen erfüllt oder nicht.
Es ist also ausreichend, wenn bei der Errichtung des Gebäudes die damals geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten wurden.
Auf die heutigen Maßstäbe beim Schallschutz kommt es hingegen nicht an.
Die Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohnung ändern sich jedoch dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornimmt oder sogar das Dachgeschoss ausbaut. In diesen Fällen muss er mindestens die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen oder Bauverfahren einhalten. Darüber hinaus ist er nicht zur Gewährung eines erhöhten Schallschutzes verpflichtet.
Eine bauliche Änderung ist es aber nicht schon, wenn beispielsweise ein Teppichboden entfernt und durch Parkettboden ersetzt wird.
Steigert sich infolge dieser Änderung zwar die Belastung durch Trittschall, werden dabei aber gleichwohl die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten, begründet eine solche Änderung keinen Mangel der Mietsache.
Mieter, die nun selbst Hand anlegen möchten, um etwa eine Decke abhängen oder eine Wand zusätzlich verkleiden wollen, brauchen hierzu die Erlaubnis des Eigentümers! (Artikel: Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!)
Vorausgesetzt, die Wohnung weist keinen technischen Mangel auf, können die folgenden Maßnahmen helfen, den Schallschutz individuell zu verbessern:
Die Weiterleitung des Körperschalls in Wänden lässt sich nur sehr begrenzt reduzieren. Große Möbelstücke wie ein Kleiderschrank können vor einer Wand mit großer Schallintensität eine Barriere bilden. Allerdings nur so lange, wie der Schrank nicht aus Stabilitätsgründen an der Wand verschraubt wird.
Große, glatte Flächen reflektieren den Schall. Gerade in hohen Altbauräumen mit gespachtelten Wänden, Parkett- oder Fliesenfußböden wirkt der Fernseher dreimal lauter. Dreidimensionale Flächen hingegen brechen den Schall, lenken ihn ab und verteilen ihn im Raum. Das schafft man in der Wohnung mit Möbeln: Schrankwände werden von Regalen unterbrochen, kleinteilige Möbel oder Raumteiler stehen den Geräuschen im Weg.
Hochflorige Teppiche und großzügige Gardinen schlucken ebenfalls viel Schall. Auch Plissees zeigen gute Wirkung.
Selbst die Kombination einer wohl überlegten Einrichtung und textilen Raumausstattung verringert jedoch nur zum Teil die störenden Geräusche. Daher sollten Wohnungsinteressenten schon bei der Besichtigung auf Auffälligkeiten oder potenzielle Schallbrücken achten. Auch kann man nur beurteilen, wie sehr man an ihrem Leben teilhaben muss, wenn die Nachbarn zum Zeitpunkt der Besichtigung anwesend sind.
Bei mangelnder Kontrolle droht nicht häufiger ein Sturmschaden – sondern der Verlust des Versicherungsschutzes!
Unwetter und Stürme verursachen zunehmend große Schäden an Gebäuden, besonders gefährdet ist das Dach. Neben der Dacheindeckung steht oft teure Solartechnik auf dem Spiel. Umso wichtiger ist es, den Zustand des Daches regelmäßig zu prüfen, auch im Hinblick auf die Wohngebäudeversicherung. Denn wer die Dach-Wartung vernachlässigt, riskiert den Verlust des Versicherungsschutzes.
Ob Frühjahr oder Herbst – mindestens einmal pro Jahr sollten Hausbesitzer ihr Dach gründlich inspizieren und auf Schäden und Schwachstellen hin untersuchen. Die Dach-Wartung beugt nicht nur schweren Folgeschäden vor, sondern ist auch wichtig für den Versicherungsschutz.
Sturmschäden: Mangelnde Dach-Wartung kann teuer werden
Wenn ein starker Sturm das Dach beschädigt, zahlt das normalerweise die Gebäudeversicherung. Doch die Zahl der extremen Wetterereignisse, die Stärke von Stürmen und damit das Ausmaß der Unwetterschäden steigen dramatisch an. Die Folge: Der so genannten „Sturmklausel“ zum Trotz wird längst nicht mehr jeder Schaden, der durch Stürme mit einer Windstärke von 8 und höher entsteht, reibungslos und in voller Höhe reguliert. Ist das Dach beispielsweise in einem schlechten Zustand, können Sturmschäden richtig teuer werden. Denn wer die Wartung vernachlässigt hat, muss mit dem teilweisen oder gar kompletten Verlust des Versicherungsschutzes durch die Gebäudeversicherung rechnen.
Das sind die größten Schwachstellen auf dem Dach:
Steildach: Ist die Dacheindeckung beschädigt oder locker? Ist der Schneefang stabil? Läuft das Wasser zuverlässig ab? Ist die Dachrinne verstopft oder ausgebeult? Sind die Anschlüsse rund um Schornstein, Dachfenster und Lüfterrohre dicht? Ist die Solaranlage beschädigt?
Flachdach: Ist die Dachhaut intakt oder gibt es Haarrisse oder Beschädigungen? Sind die Anschlüsse zu Kamin, Lüfterrohren oder Gullys in Ordnung? Wird Regenwasser zuverlässig abgeführt?
Ein Vermieter darf die Kosten für Renovierungsarbeiten bei Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch veröffentlichen Urteil entschieden.
Umlagefähig seien auch solche Renovierungskosten, die nicht durch die Arbeit eines beauftragten Handwerkers, sondern dadurch entstanden sind, dass der Mieter solche Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.
Im konkreten Fall hatte die Wohnungsbaugesellschaft (WBG) Görlitz im Januar 2007 den Mietern eines Mehrfamilienhauses schriftlich den Einbau von Wasserzählern angekündigt. Darauf stützte die WBG eine Mieterhöhung um 2,28 Euro monatlich. Die beklagten Wohnungsmieter wollten aber den Zähler-Einbau erst dulden, wenn die WBG einen Vorschuss für die dadurch nötige Neutapezierung ihrer Küche zahle.
Die WBG zahlte zwar den Vorschuss, meinte aber, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele. Deswegen werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen. Nach Einbau des Wasserzählers legte die WBG die Gesamtkosten um: Es ergab sich daraus ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 Euro.
Die Mieter weigerten sich dann 24 Monate lang, den auf den Tapezierungskosten-Vorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 Euro zu zahlen. Dagegen klagte die WBG auf Zahlung von jeweils 31,68 Euro nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten. In letzter Instanz bekam die WBG nun recht.
(Az: VIII ZR 173/10)
Hessens Architekten wollen Polystyrol verbieten; Einbau soll bereits ab einer Höhe von sieben Metern untersagt werden
Die Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen (AKH) fordert ein generelles Verbot von Polystyrol-Dämmungen ab einer Gebäudehöhe ab sieben Metern. Das hat sie im Rahmen der Änderungsvorschläge für die Novellierung der Hessischen Bauordnung vorgeschlagen.
Die Erfahrungen aus der Vergangenheit hätten gezeigt, dass eine Rettung von Personen durch die Feuerwehr in höheren Gebäuden gefährlich, schwierig und im Grunde nicht möglich sei, wenn dort Polystyrol-Dämmungen Feuer gefangen haben, so die Kammer. Dies gelte insbesondere, wenn der zweite Flucht- und Rettungsweg durch Drehleitern der Feuerwehr sichergestellt werde.
„Die Kunst der Abwägung“, so AKH-Präsidentin Brigitte Holz, „besteht bei der anstehenden Bauordnungsnovelle darin, umweltgerechte Nachverdichtung und sozial gebotene Schaffung von Wohnraum insbesondere mit dem Brandschutz und anderen Sicherheitsbelangen in Einklang zu bringen.“ Die AKH war im Rahmen der ministeriellen Anhörung zur HBO-Novellierung aufgefordert, den Entwurf für die „neue“ HBO 2017 zu kommentieren und hat insgesamt 25 Änderungen angeregt.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der Eigentümergemeinschaft noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag muss der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen. Eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden.
Der Mieter weigerte sich, die Nachzahlung zu leisten. Er führte an, dass die Jahresabrechnung durch die Eigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Erstellung seiner Nebenkostenabrechnung nicht genehmigt gewesen sei, sodass diese nicht als Grundlage herangezogen werden könne.
Entscheidung des BGH: Betriebskostenabrechnung möglich
Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters ist keine Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters gegenüber seinem Mieter. Vielmehr muss der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt.
Laufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung beschlossen haben.
Die Frage des laufenden Entstehens sowie des Anfallens der Betriebskosten ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.
Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen WEG-Beschluss über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.
(BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16)