Source: http://gillescarnoy.be/latest-news/2012-2/aout/
Timestamp: 2017-03-23 00:12:49+00:00
Document Index: 69852924

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 157', 'art. 158', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 90', '§ 1', 'art. 40', 'art. 74', 'art. 9', '§ 2', 'art. 265', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 85', '§ 2', '§ 2', '§ 4', 'art. 2247', 'arrêt ']

Août | Carnet de route en droit immobilier
par Gilles Carnoy le 31 juillet 2012
31 août 2012 Cela ne doit pas être confondu avec la numérotation des lots prévue et validée par le permis de lotir ou d’urbanisation. Il peut y avoir aussi une identification de lot à la suite d’un acte de division dans l’aménagement d’une propriété privée. A Bruxelles, l’article 104 CoBAT dispose qu’en cas de division d’un bien qui ne fait pas l’objet d’un permis de lotir, le notaire communique au Collège des Bourgmestre et Échevins et au fonctionnaire délégué, vingt jours avant la date prévue pour l’acte déclaratif (partage) ou translatif de propriété (vente), le plan de division. Le Collège et le fonctionnaire délégué notifient éventuellement leurs observations à titre de renseignement. Celles-ci doivent être mentionnées dans l’acte.
30 août 2012 Ni la loi ni la circulaire ne précise qui a l’obligation d’établir la numérotation (la Commune ou le propriétaire ou encore le promoteur ?). Comme cela relève de la voiries, la Commune doit réglementer par voie de règlements communaux (règlement général de police). La plupart des Communes en ont adopté. Par exemple, à Ixelles, l’article 60 du règlement général de police du 26 avril 2007 prévoit que le numéro de rue est attribué par la Commune. Le règlement porte sur les espaces publics (art. 1) et l’article 60 parle des « numéros à front de rue ».
29 août 2012 La numérotation des immeubles à front de voirie est visée par une circulaire du 7 octobre 1992 relative à la tenue des registres de la population et des étrangers. Cette circulaire donne des instructions générales aux Communes en matière de registres de la population. Il est précisé que pour les nouvelles constructions, un numéro devra être apposé au plus tard un mois après son achèvement. Les bâtiments accessoires (garage, hangar, etc.) sont considérés comme des dépendances du bâtiment principal et ne doivent pas être numérotés. Les séries de numéros ont pour point de départ soit une grande artère, soit l’hôtel de ville ou la maison communale. Dans les rues ayant deux rangées de bâtiments, les numéros pairs sont affectés à l’une des deux rangées, les numéros impairs à l’autre, contrairement aux rues qui ne sont bordées que d’une rangée, idem pour les places publiques, pour les impasses et enclos. Là où il existe des terrains non bâtis entre des bâtiments déjà construits, des numéros sont pour l’avenir réservés aux bâtiments. Les communes voisines doivent s’entendre à l’effet d’assurer l’unité du système du numérotage lorsqu’il s’agit des rues limitrophes ou de rues qui, se développant sur le territoire de plus d’une commune, portent le même nom. Enfin, le recours à des numéros répétés suivis de majuscules A, B, C, … doit être évité autant que possible par une surveillance de l’évolution de la numérotation (source www.uvcw.be).
28 août 2012 Le Moniteur Belge du 28 août 2012 publie l’arrêté du 19 juillet 2012 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale créant une procédure électronique de délivrance des permis et certificats d’environnement par l’Institut bruxellois pour la Gestion de l’Environnement. Cet arrêté exécute l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement. Il s’applique aux communications dans le cadre des procédures régies par l’ordonnance lors de l’octroi de permis d’environnement et certificats par l’Institut. Les communications électroniques en provenance de l’Institut répondent aux exigences de signature électronique. Lorsque les organismes de droit public et les intervenants participent à une plateforme informatisée régionale, le partage de documents et l’échange électronique au sein de la plateforme sont réputés répondre aux exigences du pli recommandé.
27 août 2012 Dans le logement social bruxellois, c’est un arrêté du Gouvernement, sur avis de la SLRB, qui fixe le type de bail (art. 157 du Code du logement). Il s’agissait d’un bail à durée indéterminée (art. 158), sauf pour le bail concédé dans e cadre du droit de gestion publique des immeubles abandonnés. C’est terminé ; L’ordonnance du 23 juillet 2012 (M.B. 27 août 2012) modifie le Code du logement sur ce point , mettant fin aux situations acquises. Dorénavant, les baux sociaux conclu à dater du 1er janvier 2013 sont des contrats de neuf ans. Selon la composition de ménage et les revenus du ménage du locataire, les baux sont soumis à réévaluation à l’issue de ce terme de neuf ans. Si les revenus du ménage dépassent 150 % des revenus d’admission durant les deux dernières années, le bail social sera résilié. Si le logement est inadapté, le locataire se verra proposer un autre logement mieux adapté situé dans un périmètre de 5 km. Echappent à la règle de la réévaluation les baux sociaux des personnes handicapées et des personnes ayant atteint l’âge de 65 ans au moment de la prise d’effet du bail initial.
26 août 2012 Dans la mesure où l’acheteur achète l’immeuble en dehors de son activité professionnelle et que le vendeur est un vendeur professionnel, il faut respecter la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché. Aussi, (1) l’exclusion de garantie de vice caché est illicite (art. 74, 14°, LPM), (2) les sanctions et indemnités doivent être réciproques (art. 74, 17°), (3) si des travaux sont prévus, le délai de livraison doit être fixé (art. 74, 5°,+ art. 90, § 1, 4° juncto art. 40) et (4) une clause d’attribution de compétence ne peut déroger au droit commun (art. 74, 23°).
25 août 2012 Que se passe-t-il si le bailleur néglige de communiquer les annexes au preneur ? Le congé pour travaux n’est pas frappé de nullité mais voit ses effets reportés dans le temps pour respecter le délai légal. La non-communication des plan et devis au moment de l’envoi du congé ne peut donc entraîner la nullité du congé (J.P. Charleroi, 5 février 2001, J.L.M.B., 2001, p. 1270).
24 août 2012 Pour donner congé pour travaux, le bailleur dans le bail de résidence principale doit joindre une annexe à sa lettre recommandée. Il doit communiquer au preneur, soit le permis de bâtir qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d’entreprise. Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur.
23 août 2012 Conformément à l’article 5, alinéa 2, de la loi du 2 août 2002, le Ministre des Finances a publié au M.B. du 22 août 2012 le taux d’intérêt applicable en cas de retard de paiement dans les transactions commerciales, soit 8 % l’an (2ième semestre 2012). Pour l’année 2012, le taux d’intérêt légal en matière civil cette fois, s’élève à 4,25 % l’an (avis publié au M.B. du 18 janvier 2012).
22 août 2012 Il n’existe pas de compétence territoriale réservée ou exclusive en matière de vente d’immeuble. On peut choisir le tribunal compétent et le désigner dans une clause spéciale du compromis de vente ou dans l’acte réitérant la vente en forme authentique. Toute clause de ce type dans le rapport entre le vendeur professionnel et le consommateur doit être conciliable avec l’article 74, 23° de la loi sur les pratiques du marché. On convient en règle que tout litige relatif à la négociation, l’interprétation, la formation, l’exécution et la dissolution de la vente, de ses suites et conséquences relèvera de la compétence du tribunal de tel arrondissement. La compétence d’attribution n’est, quant à elle, pas laissée au choix des parties (art. 9 du Code judiciaire). Concernant la langue de la procédure, on aura égard au nouvel article 7ter de la loi du 15 juin 1935 qui prévoit que « lorsque les parties sont domiciliées dans l’arrondissement judiciaire de Bruxelles et qu’elles parviennent, après la naissance du litige, à un accord au sujet de la langue de la procédure, elles peuvent comparaître de manière volontaire ou introduire une requête conjointe devant les tribunaux néerlandophones ou francophones de leur choix en application de l’article 706 du Code judiciaire. » Lorsqu’un tiers est attrait à la cause par une des parties comparaissant volontairement, on applique l’article 6, § 2, de la loi, c’est à dire la règle de la majorité. Auparavant, le choix de la langue de la procédure appartenait au demandeur, le changement de langue étant soumis au juge à certaines conditions. La nouvelle disposition donne un certain sens aux clauses contractuelles entre parties bruxelloises prévoyant la langue de la procédure devant les tribunaux bruxellois, sous la réserve que pareil accord devra être formellement réitéré après la naissance du litige.
21 août 2012 La loi du 19 juillet 2012 (Moniteur Belge du 22 août 2012) portant réforme de l’arrondissement judiciaire de Bruxelles a modifié la loi du 15 juin 1935 sur l’emploi des langues en matière judiciaire. La loi introduit la notion de « pièces pertinentes du dossier ». Le juge ne peut refuser la demande de changement de langue d’une partie domiciliée dans les 19 communes bruxelloises ou dans une des six communes périphériques, que si cette demande est contraire à la langue de la majorité des pièces pertinentes du dossier. D’où la nécessité, en prévision d’un possible conflit, de bien choisir la langue de l’acte et du compromis, pièces qui sont par hypothèse pertinentes dans un litige sur une vente d’immeuble.
20 août 2012 Je pense que la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché, plus particulièrement ses dispositions en matière de clauses abusives, n’interdisent pas que l’on fixe contractuellement le délai « raisonnable » dans lequel l’action sur base du vice caché véniel doit être introduite après la réception. Cela est souvent bien utile vu l’imprécision de l’expression jurisprudentielle « délai utile
19 août 2012 L’Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (E.D.R.L.R.) couvre la majeure partie de Bruxelles-Ville, ainsi que les quartiers anciens d’Anderlecht, Molenbeek, Koekelberg, Evere, Jette, Schaerbeek, Saint-Josse, Ixelles, Etterbeek, Saint-Gilles et Forest. La carte précise se trouve sur www.brugis.be. Dans ces zones, certains quartiers bénéficient des programmes de rénovation par les contrats de quartier durable. L’abattement du droit proportionnel d’enregistrement à l’chate d’un premier immeuble dans une zone E.D.R.L.R. est porté de 60.000 € à 75.000 €. L’immeuble situé en E.D.R.L.R. bénéficie aussi d’une prime à la rénovation de l’habitat (voy. www.primes-renovation.be).
18 août 2012 Depuis l’ordonnance du 18 juillet 2002, la Régie foncière de la Région de Bruxelles-Capitale peut, pour la Région ou pour les communes, les CPAS, pour la SDRB, la SLRB, le Port de Bruxelles, exercer un droit de préemption lors de la mise en vente d’un bien situés dans un périmètre défini par un arrêté du Gouvernement de la Région (voy. art. 265 et svts du CoBAT). Il existe des périmètres de préemption dans les communes d’Anderlecht, de Bruxelles-Ville, d’Evere, de Molenbeek-Saint-Jean, de Saint-Gilles, de Saint-Josse-ten-Noode et de Woluwe-Saint-Lambert. Il est très simple de délimiter les zones : la carte est disponible sur le site www.brugis.be.
17 août 2012 Dans la plupart des communes en Région de Bruxelles-Capitale, il faut demander préalablement une autorisation pour ouvrir un commerce HoReCa. La demande est faite au service des classes moyennes. Certaines communes ont une cellule qui s’occupe spécifiquement des commerces HoReCa. La commune délivre cette autorisation après avoir vérifié que le futur exploitant a satisfait aux obligations légales et a accompli les formalités nécessaires. Elle peut aussi faire une inspection avant d’autoriser l’ouverture du commerce. La commune demande, en général, notamment le document attestant l’accès à la profession pour le chef de cuisine d’un restaurant, un protocole d’examen médical délivré par un médecin, une attestation d’assurance R.C. objective, si la surface accessible au public est supérieure ou égale à 50 m², une attestation de contrôle des installations électriques, par un organisme agréé, une autorisation de l’Agence fédérale pour la sécurité alimentaire (AFSCA), un rapport du service prévention du SIAMU favorable, une preuve du permis d’urbanisme, si un tel permis est nécessaire en vertu de la législation urbanistique, une copie du contrat d’enlèvement des déchets, le cas échéant, une demande d’autorisation pour le placement d’une terrasse et le cas échéant, l’avis positif pour le débit de boissons fermentées et la patente pour le débit de boissons spiritueuses (délivrés par la commune).
16 août 2012 Et pour placer des caméra en façade à Bruxelles, faut-il un permis d’urbanisme ? Non, le placement de caméras de surveillance accolées à une façade ou un pignon existant, ne requiert pas un PU pour autant qu’elles ne dénaturent pas l’aspect architectural du bâtiment ou celui des bâtiments mitoyens, qu’elles aient une couleur identique au revêtement de la façade ou du pignon et qu’elles aient une saillie inférieure à 12 cm si elles sont placées à une hauteur inférieure de 4 mètres à compter du niveau du sol (art. 21, 14°, AG du 13 novembre 2008).
15 août 2012 Faut-il un permis d’urbanisme à Bruxelles, pour placer des panneaux capteurs solaires, photovoltaïques ou assimilés ? En principe non. Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, ces actes et travaux sont dispensés de permis d’urbanisme si les panneaux sont non visibles de l’espace public et, s’ils sont visibles depuis l’espace public, pour autant qu’ils soient incorporés dans le plan de la toiture ou fixés sur la toiture parallèlement au plan de celle-ci, sans présenter de saillie de plus de 30 cm ni de débordement par rapport aux limites de la toiture (art. 21, 3°, de l’arrêté du gouvernement du 13 novembre 2008).
14 août 2012 L’ordonnance du 1er mars 2012 sur la prévention et à la gestion des déchets est entrée en vigueur le 26 mars 2012. Toute entreprise bruxelloise doit désormais trier ses déchets non ménagers et conclure un contrat d’abonnement avec une firme spécialisée dans la collecte des déchets, sauf si elle élimine elle-même ses déchets dans une installation propre de traitement de déchets. Bien souvent, la délivrance d’un permis d’environnement ou d’une autorisation horeca était soumise à la souscription d’un abonnement commercial de collecte des déchets. De plus, depuis le 1er janvier 2010, les entreprises bruxelloises ayant contracté un abonnement avec Bruxelles-Propreté devaient trier leurs déchets. Le tri n’était par contre pas obligatoire pour les entreprises qui avaient choisi un autre opérateur. A présent, toutes les entreprises sont sur un pied d’égalité. L’arrêté permet d’exonérer d’obligation d’abonnement les petits volumes de déchets (petits commerces, indépendants, professions libérales).
13 août 2012 Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 10 mai 2012 (M.B. 6 juin 2012) prévoit un complément de loyer un complément pour les logements sociaux passifs, basse ou très basse énergie, en fonction des performances énergétiques du logement et des économies en chauffage.
12 août 2012 Le droit de préemption en région flamande (Wooncode) ne porte que sur la vente d’un immeuble d’habitation (woning). Il est exclu en matière de donation, d’échange, d’apport en société ou d’usufruit Les opérations suivantes sont aussi exclues : vente d’un appartement en copropriété, vente d’un garage (séparément d’une habitation), vente d’un lot situé dans un lotissement, achat d’une première habitation (ou d’un terrain destinée à la construction d’une habitation) par une ou plusieurs personnes physiques si ces personnes ne sont pas déjà propriétaires d’une habitation ou d’une parcelle en pleine propriété ou en usufruit (art. 85, § 2, Wooncode). Cette disposition ajoute que le droit de préemption est aussi exclu en cas de vente au conjoint, à un descendants , à un indivisaire, qui achètent pour compte propre.
11 août 2012 Dans quelles Communes le droit de préemption pour le Vlabinvest « en territoire spécial » est-il d’application ? Dans toute la Flandre pour les habitation reprises à l’inventaire et non démolies dans les délais et dans le « territoire spécial », à savoir : Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-o/d-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst et les communes Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren.
10 août 2012 Dans quelles Communes le droit de préemption pour les autorités flamandes « en territoire spécial » est-il d’application ? Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Grimbergen, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Linkebeek, Machelen, Meise, Merchtem, Mesen, Overijse, Ronse, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Tervuren, Vilvoorde, Voeren, Wemmel, Wezembeek-Oppem et Zaventem, Mechelen, Koksijde, Antwerpen, Zemst, Oostende, Sint-Niklaas De Panne, Geraardsbergen, Izegem, Gent Wervik, Kaprijke, Meeuwen-Gruitrode, Buggenhout, Wetteren.
9 août 2012 Le e-voorkooploket est annoncé, ce qui est heureux car il y a pas moins de 11 droits de préemption en Flandre (voy. sur www.vlm.be), dont le fameux article 85, § 2, du WoonCode). Selon un arrêté du 3 juillet 2012 (M.B. du 10 août 2012), le décret flamand du 25 mai 2007 harmonisant les procédures relatives aux droits de préemption entrera en vigueur le 1er octobre 2012. Le fichier thématique géographique « vlaamse voorkooprechten » sera rendu public le 30 septembre 2012, mais on connaît les principales zones pour ce qui concerne le wooncode (autour de Bruxelles, la côte et les zones prisées par les hollandais). L’AGIV (Agence flamande pour les informations géographiques) est la gestionnaire du fichier thématique géographique « vlaamse voorkooprechten ».
8 août 2012 Le décret du 27 mai 2004 instaurant une taxe sur les sites d’activité économique désaffectés prévoit l’indexation annuelle de cette taxe en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Les taux pour la période imposable 2013 sont les suivants : (1) par are de surface bâtie : 644,96 € et par are de surface non bâtie : euros 82,08 €.
7 août 20012 Par jugement du 18 avril 2012, le tribunal de première instance de Liège a posé la question préjudicielle suivante à la Cour constitutionnelle : « l’article 2, 2°, du décret wallon du 10 décembre 2009 d’équité fiscale et d’efficacité environnementale pour le parc automobile et les maisons passives, viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’il refuse la réduction du précompte immobilier prévue par l’article 257, 4°, du Code des impôts sur les revenus 1992 à partir de l’exercice d’imposition 2009 lorsque l’immeuble est resté inoccupé en dehors de la volonté du propriétaire pendant plus de douze mois, compte tenu de l’exercice d’imposition précédent, s’il s’agit d’un immeuble qui, comme en l’espèce, ne sert pas d’habitation mais est à destination commerciale et dont l’inoccupation a un caractère involontaire ? ».
6 août 2012 Les pièces justificatives de la comptabilité de l’ACP doivent être conservées, en original ou en copie, durant sept ans et être classées méthodiquement. Ce délai est réduit à trois ans pour les pièces qui ne sont pas appelées à faire preuve à l’égard de tiers. L’ACP doit conserver ses livres pendant sept ans à partir du premier janvier de l’année qui suit leur clôture.
5 août 2012 Quelles sont ces règles ? Comme pour les sociétés, il faut tenir la comptabilité dans un livre journal, des livres auxiliaires et des comptes (d’où le PCMN), en partie double. Les éléments de l’actif sont évalués à leur valeur d’acquisition déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférents. Toutefois, seules les immobilisations corporelles doivent être enregistrées comme immobilisations. Cela signifie que les immobilisations incorporelles peuvent directement être passées en charges. On n’oubliera pas, si on paie par la caisse, que toute écriture s’appuie sur une pièce justificative datée et porte un indice de référence. L’ACP ne confectionne pas de comptes annuels mais un inventaire annuel, qui obéit, mutatis mutandis, aux mêmes règles.
4 août 2012 L’arrêté royal fixant le PCMN des ACP détermine aussi des règles de tenue des comptes, tirées de la loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité des entreprises et l’arrêté royal du 30 janvier 2001. Cela a été critiqué par le Conseil d’Etat qui estime que le Roi a outrepassé l’habilitation donnée par la loi du 2 juin 2010. Le Roi, entendez la Ministre de la justice, n’a pas suivi le Conseil d’Etat sur ce point.
3 août 2012 Un arrêté royal du 12 juillet 2012 fixe un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires, par application de l’article 577-8, § 4, 17°, du Code civil. Notons que les copropriétés de moins de vingt lots sont toutefois autorisées à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les créances et les dettes des copropriétaires. C’est applicable aux exercices comptables qui débutent à compter du 1er janvier 2013.
2 août 2012 Le Moniteur Belge publie ce 3 août 2012 une loi du 16 juillet 2012 destinée à simplifier les règles qui gouvernent le procès civil. La première modification restitue à la citation, nulle en la forme, son effet interruptif de prescription (art. 2247 du Code civil). Au chapitre VIII des preuves, dans le Code judiciaire, la section V relative à l’enquête est à présent suivie d’une section Vbis intitulée « La production d’attestations ». Il s’agit de permettre le témoignage écrit. Lorsque la preuve testimoniale est admissible, le juge peut recevoir de tiers des déclarations, sous forme d’attestation, de nature à l’éclairer sur les faits litigieux dont ils ont personnellement connaissance (nouvel article 961/1). Les attestations sont produites par les parties ou à la demande du juge. Que doit contenir l’attestation ? (1) la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés, (2) les noms, prénoms, date et lieu de naissance, domicile et profession de son auteur, (3) éventuellement, le lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles, (4) la mention qu’elle est établie en vue de sa production en justice et (5) la mention que son auteur a connaissance de ce qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. Sur le plan formel, l’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur et comprend en annexe, en original ou en photocopie, tout document officiel signé par le déclarant, justifiant son identité. Le juge peut toujours procéder à l’audition de l’auteur de l’attestation.
1 août 2012 Un arrêt du 1er mars 2012 de la Cour d’appel de Bruxelles (publié sur Fiscalnet) rejette la thèse de l’administration selon laquelle une construction usufruit / nue-propriété (80-20)constitue une simulation de vente en pleine propriété suivie d’une location. La société du médecin achète un droit d’usufruit de 15 ans tandis que le médecin et son épouse acquièrent la nue-propriété. L’immeuble est évidemment mis à la disposition du couple. Pour l’administration, c’est une vente suivie d’une location à la société (taxée à l’IPP sur le revenu réel). Le tribunal voit une simulation dans cette opération au motif de ce que l’acte prévoyait que la société ne pouvait disposer de son usufruit sans l’autorisation du médecin. La Cour d’appel réforme cette décision car la clause en question n’est pas incompatible avec un usufruit, il n’était pas démontré que les parties n’avaient pas accepté toutes les conséquences de l’opération. On voit que l’administration ne désarme pas. Tout le monde se demande si la nouvelle mesure anti-abus ne vas pas servir à l’administration pour reprendre de plus belle la guerre anti usufruit / nue-propriété.