Source: http://maier-anwaltskanzlei.de/aktuelles/mietrecht,-wohnraum.html?start=5
Timestamp: 2018-07-21 22:59:26
Document Index: 7363155

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 569', '§ 569']

Mietrecht, Wohnraum - Results from #5
Verwendung von Mietspiegeln
Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter
sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem
örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem
Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der
Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der
Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und
dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.
Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter
Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des
Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das
Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der
Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die
Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt
Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige
ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.
Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten
Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher
Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der
ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem
qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im
Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d
Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch
dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern
gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.
Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt
davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.
Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt
oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial
verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des
Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für
seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen
Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die
Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht
hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter
verlangten Miete festgestellt.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von
Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...
1 von 2 18.06.2010 09:10
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von
Gemeinden erstellt werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem
vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der
Mieter anerkannt worden ist.
Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten
Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser
Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der
Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch
genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine
geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten
Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert
hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs
fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht
bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils
monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie
für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.
Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des
§ 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen.
Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die
fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung
Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das
Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die
fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB*
gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis
zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose
Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend
hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es
ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den
Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in
denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände
stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter
anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der
Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit
überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene
Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos
kündigen. …
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht
unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete
1 von 2 12.05.2010 18:17
[Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]