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Timestamp: 2019-02-16 12:35:39
Document Index: 160732883

Matched Legal Cases: ['Art 14', 'Art 14', '§ 558', '§ 558', '§ 559', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art 14', 'Art. 14', 'Art 14']

Mietpreisbremse aus (verfassungs-)rechtlicher Sicht | Hassenpflug Rechtsanwälte
Beschneidet eine Mietpreisbremse Hauseigentümer in ihrem Recht auf freie Preisgestaltung?
Diese soll ähnlich wie im bereits beschlossenen Mietrechtsänderungsgesetz funktionieren, d.h. die Landesregierungen dürfen bestimmte Gebiete ausweisen, in denen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um prozentuale Beträge erhöht werden dürfen.
Ursprünglich war von den Verhandlungspartnern eine flächendeckende Regelung angestrebt, nämlich eine Kappungsgrenze für Wiedervermietungen, die nur 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen sollte dürfen.
Von diesem flächendeckenden Vorhaben sind SPD und CDU nun offenbar aus guten Gründen abgerückt, denn eine starre flächendeckende Mietpreisbremse wäre verfassungswidrig.
Mietpreise sind schon von früheren Regierungen reguliert worden. Dazu gab es aber immer außergewöhnliche Gründe. Im Ersten Weltkrieg brach der Wohnungsbau ein und daher gab es wegen Verknappung des Angebots eine Miethöchstpreisverordnung. Auch später gab es absolute Mietpreisgrenzen, die jedoch in den 60er Jahren wieder aufgehoben wurden. Später wurde dann erneut eine Mietpreisgrenze geschaffen, die jedoch nur Mieterhöhungen bestehender Mietverträge betraf und heute noch betrifft.
Eingriff des Gesetzgebers - Schutzrecht des Vermieters
Wenn der Gesetzgeber Mietpreise begrenzt, dann greift er in das Schutzrecht des Vermieters aus Art 14 GG, das Grundrecht auf Eigentum, ein. Dort heißt es:
Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass der Staat in die sog. Privatautonomie, also das Recht eines jeden, Verträge mit anderen so schließen, wie es ihm gerade passt, durch Gesetze eingreifen darf.
Die Väter des Grundgesetzes haben damals bereits erkannt, dass Eigentum auch immer sozial sein muss (sog. Sozialbindung des Eigentums, Art 14 Abs. 2). Der Eigentumsgarantie kommt damit im Gesamtgefüge der Grundrechte primär die Aufgabe zu, dem einzelnen einen Freiraum im vermögensrechtlichen Bereich zu sichern, um ihm eine eigenverantwortliche Gestaltung des Lebens zu ermöglichen. Da es jedoch auch andere Interessen und die Interessen anderer gibt – hier das Interesse der Bevölkerung einer Versorgung mit Wohnraum - kann der Gesetzgeber das Eigentumsrecht (hier: des Vermieters) einschränken. Die Grenzen sind neben der sog. Einrichtungsgarantie (Bestand des Eigentums überhaupt) insbesondere der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.
Das Bundesverfassungsgericht hat immer betont, dass das Recht am Eigentum und das sozial zu gestaltende Mietrecht einer Schranke unterliegt, derer es gilt, abzuwägen (Verhältnismäßigkeitsprinzip).
Es ist allgemein anerkannt, dass in Zeiten der Wohnungsknappheit die Rechte der Eigentümer angemessen eingeschränkt werden dürfen und daher die Beschränkung des Eigentums angemessen ausgeweitet werden darf.
Wie weit nun der Gesetzgeber in das Eigentumsrecht eingreifen darf, hängt davon ab, in was genau er eingreift und wie er eingreift. Es liegt auf der Hand, dass eine Enteignung, die nur ausnahmsweise zulässig ist, einen schwereren Eingriff bedeutet, als z.B. bestimmte gesetzliche Auflagen, die ein Eigentümer erfüllen muss, damit er sein Eigentum entsprechend nutzen darf.
Bei der Mietpreisbremse ist zwischen einem Eingriff in bestehende Mietverträge und einen Eingriff in neu abzuschließende Mietverträge zu unterschieden:
Einen Eingriff in bestehende Mietverhältnisse durch eine Mietpreisbremse regelte bereits das Miethöhegesetz im freifinanzierten Wohnungsbau seit 1975. Seit 2001 sind diese Regelungen in die §§ 558 – 560 BGB integriert und das MHG ist außer Kraft getreten.
Mieterhöhungen durch den Vermieter
In den §§ 558 -560 BGB ist geregelt, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
Bereits diese – seit langem in Kraft befindliche Regelung – stellt einen Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters dar. Denn grundsätzlich könnte ja jeder Mieter mit dem Vermieter selbst aushandeln, wie lange ein einmal vereinbarter Mietzins in Kraft bleibt und wann er erhöht wird.
Zweck der 558 ff BGB soll es daher sein, dem Vermieter einen angemessenen „marktorientierten“ Ertrag zu garantieren, zugleich aber den Mieter vor „überhöhten“ Mietforderungen des Vermieters zu schützen, die nur aufgrund einer Mangellage am Markt durchsetzbar wären, so jedenfalls das Bundesverfassungsgericht im Beschluss vom 23.04.1974 - 1 BvR 6/74 u. 2270/73.
Das Bundesverfassungsgericht hat daher zunächst in einigen Entscheidungen versucht den Schutz des Wohnungsmieters über den faktischen Besitz an der Wohnung zu verwirklichen ohne ihn jedoch ausdrücklich an einem „eigentumsähnlichen“ Grundrecht des Art. 14 GG selbst teilhaben zu lassen. Die Frage, ob auch der Wohnungsmieter in den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentum) einzubeziehen sei, hat das Bundesverfassungsgericht erst mit Urteil vom 26.5.1993 zugunsten des Mieters entschieden und führte zur Begründung damals aus:
„Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser Bedeutung der Wohnung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechtes Rechnung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist.“
Das Bundesverfassungsgericht betont mittlerweile, dass das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 vom Mieter auch dem vermietenden Grundstückseigentümer entgegengehalten werden könne (Beschluss vom 4.4.2011 – 1 BvR 1803/08.15). Insofern stünden sich dann auf beiden Seiten die jeweiligen Eigentumsrechte gegenüber und müssten gegeneinander abgewogen werden.
Die Entscheidung(en) des Bundesverfassungsgerichts haben erhebliche Kritik in der Literatur erfahren.
Unabhängig davon, ob es verfassungsrechtlich – nicht zivilrechtlich – überhaupt richtig sein kann, dem Mieter den Grundrechtsschutz aus Art 14 Abs. 1 S. 1 GG zu gewähren, gelten alle Ausführungen des Bundesverfassungsgerichts jedoch nur für bereits begründete Mietverhältnisse.
Vor dem Abschluss eines Mietvertrages gibt es aber noch gar kein Mietverhältnis – ein solches soll nämlich erst mit Mietvertragsabschluss entstehen. Zu diesem Zeitpunkt kann also über Art. 14 GG gar kein eigentumsähnlicher Schutz des Mieters stattfinden.
Eine Regelung des Gesetzgebers, die bereits in den Abschluss eines neuen Mietvertrages eingreift, in dem sie nur eine Mietzinsvereinbarung zulässt, die sich prozentual an Vergleichsmieten orientiert, darf sich daher nur an den Kriterien des Allgemeinwohls und der Sozialpflichtigkeit des Eigentums orientieren und wird hierdurch auch zugleich erheblich beschränkt.
Gründe des Allgemeinwohls für eine Mietpreisbremse gab es in der Vergangenheit, insbesondere nach dem 2. Weltkrieg, weil damals Wohnungsnot in Deutschland herrschte. Flächendeckend war eine Unterversorgung weiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum vorhanden. Heute sieht das jedoch ganz anders aus: In Deutschland stehen derzeit mehr als 3,5 Millionen Wohnungen leer. Nur ca. 10 % der Bundesbürger leben in Regionen, in denen das Wohnen in den vergangenen Jahren tatsächlich teurer geworden ist.
Wunsch nach akzeptablen Mieten
Der Wunsch - gerader junger Menschen - in einer bestimmten Stadt oder gar Stadtteilen zu nicht „überhöhten“ Mieten zu wohnen ist allerdings nicht geeignet unter dem Gesichtspunkt des Allgemeinwohls bzw. der Sozialpflichtigkeit des Eigentums das Grundrecht des Vermieters aus Art 14 GG einzuschränken.
Der aktuelle Zustand des Wohnungsmarktes ist mit der Nachkriegszeit nicht vergleichbar, denn eine flächendeckende Mietpreissteigerung gibt es nicht, nur in einigen beliebten Großstädten steigen die Wiedervermietungsmieten an.
Verfassungswidrigkeiten: Preisgünstigkeit auf Kosten der Vermieter
Durch das Mietrechtsreformgesetz hat der Bundesgesetzgeber den Ländern aus diesem Grunde die Möglichkeit gegeben, eine regional beschränkte Kappung des Wiedervermietungsmietzinses einzuführen.
Bereits diese Regelung ist jedoch verfassungswidrig. Es besteht kein Bedürfnis der Allgemeinheit - auf Kosten der Vermieter - bestimmte Regionen mit „preisgünstigerem“ Wohnraum zu versorgen. Die „Neumieter“ können ihr grundgesetzlich verankertes Recht auf Wohnraum in Deutschland jederzeit decken – nur eben nicht ohne weiteres in den von ihnen gewünschten Städten oder Stadtteilen – oder dann eben nur zu den dort aufgerufenen Preisen. Der Umzug in einen preisgünstigeren Vorort oder eine andere deutsche Großstadt mag zwar für die Neumieter nicht wünschenswert sein – möglich und zumutbar ist er jedoch allemal.
Verknappung von Wohnraum entgegenwirken
Wenn der Gesetzgeber einer Verknappung von Wohnraum in Ballungsgebieten entgegenwirken will, dann kann er dies durch die Förderung des Wohnungsbaues tun – die Förderung des Wohnungsbaus ist gegenüber dem Eingriff in das Eigentum der Vermieter durch eine Mietpreisbremse das mildere und auch das geeignetere Mittel.
- Rechtsanwalt und Prokurist einer Immobiliengesellschaft -
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