Source: http://e-prawnik.pl/artykuly/prawo-cywilne/konstrukcja-prawna-umowy-deweloperskiej.html
Timestamp: 2018-07-17 15:12:55+00:00
Document Index: 36275378

Matched Legal Cases: ['art. 43', 'art. 221', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 54', 'art. 55']

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej - Prawo cywilne - e-prawnik.pl
e-prawnik.pl Prawo w biznesie Prawo cywilneKonstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, prowadząca we własym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Natomiast za konsumenta uważana jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 KC).
Najczęściej po stronie dewelopera mamy firmę wyspecjalizowaną w tego typu usługach, a po stronie nabywcy konsumenta, nie-profesjonallistę, który nie zajmuje się zawodowo nabywaniem mieszkań. Choć możliwy jest nawet odwrotny układ, w niniejszej poradzie ograniczymy się do analizy powyżej przedstawionego.
Dodajmy, iż profesjonalny charakter działalności dewelopera, a po drugiej stronie konsumencki profil nabywcy, wywierają kolosalny wpływ na ukształtowanie samej umowy, obowiązków i odpowiedzialności stron. Niestety nierównowaga stron często powoduje pokrzywdzenie konsumenta. Regulacje prawne próbują zrównoważyć pozycje obydwu stron, a przynajmniej zakazać niedozwolonych praktyk profesjonalistów. Wyegzekwowanie tych przepisów w praktyce często jednak napotyka na opór ze strony deweloperów. Warto więc zapoznać się bliżej zawartości każdej umowy, ukształtowaniu pozycji nabywcy, charakterowi poszczególnych klauzul oraz mechanizmom obrony przed nieuczciwymi przedsiębiorcami.
Jakie są zobowiązania dewelopera z umowy deweloperskiej?
Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim:
wybudowanie budynku mieszkalnego;
wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej;
przeniesienie odrębnej własności lokalu wraz z przynależnymi pomieszczeniami (garaż, piwnica itp.);
Zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę jest zdecydowanie najważniejszym zobowiązaniem dewelopera i koniecznie musi być zawarte w umowie. Bez tego rodzaju klauzuli deweloper mógłby wybudować budynek o określonych parametrach i standardzie, po czym sprzedać go osobie innej, niż pierwotny kontrahent. Temu ostatniemu pozostałoby wtedy jedynie roszczenie o zwrot wpłaconych pieniędzy, a o własnym mieszkaniu pozostałyby wyłącznie marzenia.
określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej;
określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (dotyczy to takich części budynku, jak korytarz czy klatka schodowa);
W tym momencie wypada wtrącić kilka słów wyjaśnienia. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W prawie polskim odrębna własność lokalu jest prawem związanym po pierwsze z udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym tejże nieruchomości, na której wznosi się budynek z wydzielonymi lokalami oraz po drugie z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku. Te trzy prawa muszą istnieć i być przeniesione na przyszłego nabywcę, aby stał się pełnoprawnym właścicielem lokalu mieszkalnego.
Jeśli chodzi natomiast o wielkość udziału właściciela lokalu wyodrębnionego, to według art. 3 ust. 3 u.w.l., powinien on odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Strony mogą jednak inaczej określić sposób liczenia wielkości udziałów. Suma wszystkich udziałów we współwłasności powinna zawsze wynosić jeden.W celu określenia zarówno udziałów, jak i samego lokalu, konieczne jest dokładne określenie nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu - przede wszystkim chodzi tutaj o wskazanie metrażu.
Komentarze: Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Jola Kamińska Gli 2017-06-13 15:56:57
Re: Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Sama mam problem z deweloperem. Przeczytalam umowe od deski do deski, ale prawnikiem nie jestem. Moglam odrazu iść do prawnika, by zerknął na nią. Zawaliłam. Teraz z panią parwnik Joanną Wojas z Legaleo pracujemy nad jakims sensownym rozwiazaniem tej sytuacji. Apeluję... zawsze konsultujcie umowy z prawnikami...
Ewa Walawska 2010-06-07 00:11:02
Jakie moźliwości ma Kupujący gdy deweloper nie wykonuje etapu budowy zgodnie z zapisem harmonoramu dla tego etapu obowiązującym?
Justyna 2010-05-18 23:41:56
Uznanie, że budowa została zakończona z chwilą wezwania kupującego do odbioru lokalu nie zabezpiecza jego interesów. Może on bowiem w tej sytuacji odebrać lokal w budynku, którego nie można użytkować. Użytkowanie obiektu bez zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie (art. 54 oraz art. 55 ustawy ? Prawo budowlane) jest zagrożone karą pieniężną. W konsekwencji nabywca, który godzi się na uznanie, iż odbiór lokalu bez pozwolenia na użytkowanie stanowi moment wykonania zobowiązania do wzniesienia budynku, ryzykuje, iż poniesie koszty opóźnień związanych z uzyskaniem pozwolenia. Nie będzie również mógł dochodzić od dewelopera odszkodowania za zwłokę lub opóźnienie, skoro zobowiązanie zostało wykonane w terminie.
Justyna 2010-05-18 20:05:44
Kto napisał ten artykuł? Nigdzie nie ma podanego imienia i nazwiska. Bardzo proszę aby serwis zamieścił dane autora.
deweloper lokal mieszkalny mieszkanie rynek pierwotny umowa deweloperska