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Timestamp: 2019-09-20 12:52:34
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BGH: "Geisterwohnungen" rechtfertigen Einschränkung des Stimmrechts
Wohnungseigentumsrecht | 10.09.2019
Beschränkung der Stimmkraft bis zur Baufertig­stellung der geplanten Wohnungen zulässig
(Bundesgerichtshof , Urteil vom 18.01.2019, Az. V ZR 72/18)
Bauträger errichtet nicht alle geplanten Gebäude
Im verhandelten Fall sollte eine große Wohnanlage in vier Bau­abschnitten fertiggestellt werden. Nach mehr als 20 Jahren sind aber nur zwei Gebäude mit 122 Einheiten vollendet. Die Bau­trägerin wollte 120 weitere Einheiten bauen - da dies nicht geschah, bezeichnet der BGH sie als „Geister­wohnungen“. Nach den Mit­eigentums­anteilen steht der Bau­trägerin wegen der geplanten Wohnfläche ein Stimmkraftanteil von rund 48 Prozent zu.
AG beschränkt Stimmkraft auf 36 Prozent
Dagegen hatten sich andere Eigentümer gewehrt. Auf einer Eigentümer­versammlung wurde der Beschluss, die Regelung zu ändern, abgelehnt, da er nicht die nötige Drei-Viertel-Mehrheit erhielt. Der Fall landete vor Gericht und das zuständige Amtsgericht legte fest, dass der Bau­trägerin bis zur Fertig­stellung ihrer Wohnungen nur 36 Prozent der Stimmen zustehen. Das Landgericht bestätigte diese Entscheidung in der Berufung, der BGH weist die Revision nun zurück.
Eine Ein­schränkung des Stimmrechts ist laut BGH nur aus­nahmsweise und unter engen Voraus­setzungen möglich. Wie in diesem Fall: Die Teilungs­erklärung sei ersichtlich von der zeitnahen Fertig­stellung aller Wohnungen ausgegangen.
Die Beklagte habe eine faktische Mehrheit, weil bei gut 120 Mitgliedern regelmäßig nicht alle anwesend oder vertreten seien. Die anderen Eigentümer werden nach Ansicht des BGH fremd­bestimmt von einer Mit­eigentümerin, die keine Wohnungen hält und daher von den Entscheidungen nur in Rand­bereichen berührt werde.
Maßvolle Reduzierung der Stimmkraft zulässig
Es sei nicht absehbar, dass die weiteren Sonder­eigentums­einheiten bald errichtet werden. Deshalb kann es nach Ansicht des BGH als unbillig angesehen werden, die übrigen Wohnungs­eigentümer an einer Stimmrechts­regelung fest­zuhalten, nach der die nicht errichteten Einheiten bei der Bemessung voll zu berücksichtigen sind. Auch mit 36 Prozent der Stimmkraft verbleibe der Bau­trägerin eine ausreichende Stimmkraft.
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