Source: http://www.mietrb.de/54709.htm
Timestamp: 2019-03-18 15:59:21
Document Index: 394185518

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 286', '§ 558']

BGH v. 13.2.2019 - VIII ZR 245/17
Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels (hier Dresdner Mietspiegel 2015)
Es hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel fÃ¼r die Beurteilung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. MaÃŸgebend fÃ¼r die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die QualitÃ¤t des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben.
Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer Wohnung der KlÃ¤ger in Dresden. Die Nettokaltmiete fÃ¼r die 82,39 qm groÃŸe Wohnung belÃ¤uft sich auf 514,94 â‚¬. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die KlÃ¤ger die Beklagten im Mai 2015 auf, einer ErhÃ¶hung der Nettokaltmiete ab August 2015 um 25,06 â‚¬ auf 540 â‚¬ (von 6,25 â‚¬ auf 6,55 â‚¬ je qm) zuzustimmen. Die Beklagten verweigerten allerdings die Zustimmung.
Das AG wies die auf Zustimmung gerichtete Klage ab. Auf die Berufung der KlÃ¤ger hat das LG das erstinstanzliche Urteil unter ZurÃ¼ckweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeÃ¤ndert und die Beklagten zur Zustimmung zu einer MieterhÃ¶hung auf 6,39 â‚¬ je qm, mithin um 11,53 â‚¬ auf monatlich 526,47 â‚¬ verurteilt. Der BGH wies die hiergegen gerichtete Revision der KlÃ¤ger zurÃ¼ck.
Die KlÃ¤ger kÃ¶nnen gem. Â§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage einer ermittelten konkreten ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete von 6,39 â‚¬ pro qm die Zustimmung der Beklagten zur ErhÃ¶hung der monatlichen Nettokaltmiete um lediglich 11,53 â‚¬ auf 526,47 â‚¬ verlangen.
Zu Recht hat das Berufungsgericht nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach Â§ 558d Abs. 1 BGB erfÃ¼llenden, sondern i.S.d. Â§ 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in Â§ 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafÃ¼r dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hÃ¤ngt dann von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel fÃ¼r die Beurteilung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht.
MaÃŸgebend fÃ¼r die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die QualitÃ¤t des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Ãœberzeugungsbildung (Â§ 286 ZPO) dem Dresdner Mietspiegel 2015 zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete beigemessen. Ohne Rechtsfehler hat es innerhalb der hiernach ermittelten Mietpreisspanne von 5,44 â‚¬ bis 6,48 â‚¬ pro qm im Rahmen tatrichterlicher SchÃ¤tzung anhand der Orientierungshilfe des Dresdner Mietspiegels 2015 die Einzelvergleichsmiete als Punktwert mit letztlich 6,39 â‚¬ pro qm bestimmt.
Die im Dresdner Mietspiegel 2015 verÃ¶ffentlichte Orientierungshilfe ist Grundlage fÃ¼r eine sachgerechte Differenzierung innerhalb der Mietpreisspanne. Auch wenn insoweit (ebenfalls) eine Vermutungswirkung nach Â§ 558d Abs. 3 BGB nicht besteht, ist sie dennoch eine taugliche SchÃ¤tzgrundlage, da sie auf dem Wissen und den Erfahrungen von Experten des Dresdner Wohnungsmarktes beruht (Dresdner Mietspiegel 2015, aaO), so dass erwartet werden kann, dass die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse im streitgegenstÃ¤ndlichen Zeitraum hinreichend abgebildet werden.
Als Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nennt der Dresdner Mietspiegel 2015 beispielhaft jeweils neun gleichgewichtete wohnwerterhÃ¶hende bzw. -mindernde Merkmale (Dresdner Mietspiegel 2015, S. 15). Unter BerÃ¼cksichtigung des VerhÃ¤ltnisses der wohnwerterhÃ¶henden und wohnwertmindernden Merkmale im Einzelfall wird anhand einer konkret vorgegebenen Berechnung ein bestimmter Betrag zu dem Mittelwert der zuvor ermittelten Mietpreisspanne addiert oder hiervon abgezogen, woraus sich die Einzel-vergleichsmiete ergibt (vgl. im Einzelnen Dresdner Mietspiegel 2015, S. 16).
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 06.03.2019 16:36