Source: http://mietrechtaktuell.com/mietvertrag
Timestamp: 2018-12-11 05:55:35
Document Index: 267487409

Matched Legal Cases: ['§ 307', '§ 305', '§ 291', '§ 5', '§ 566', '§ 4', '§ 195', '§ 12', '§ 557', '§ 559', '§ 560', '§ 557', '§ 560', '§ 559', '§ 3', '§ 563', '§ 564', '§ 558', '§ 559', '§ 561', '§ 554', '§ 563', '§ 540', '§ 543']

MIETRECHT AKTUELL | Mietvertrag
Grundsätzlich sind Mieter und Vermieter juristisch gleichberechtigte Partner und sollen als solche die Vertragsbedingungen frei miteinander aushandeln. In der Regel wird jedoch der vom Vermieter vorgelegte Mietvertrag abgeschlossen. Wer nun glaubt, dass man einen Mietvertrag einfach im Schreibwarenladen kauft und damit auf der sicheren Seite ist, wird schnell eines Besseren belehrt.
Es ist nicht jede vorgegebene Vereinbarung verbindlich und nicht alles ist wirksam vereinbart, was schwarz auf weiß gedruckt steht.
Mietrechtaktuell soll helfen, sich Klarheit über wesentliche Rechte und Pflichten zu verschaffen und einen Überblick zu bekommen, worauf man bei Abfassung des Vertrages achten sollte. Wir konzentrieren uns auf den Wohnungsmietvertrag, denn im gewerblichen Mietrecht gelten weitergehende Gestaltungsspielräume.
1. Widerrufsrecht beachten
Bereits vor Abschluss des Mietvertrags lauert das erste Problem. Mit dem am 13. Juni 2014 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung ist das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen auch auf das Mietrecht ausgeweitet worden.
Durch den Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Mieter sind verpflichtet, die Wohnung nur im festgelegten Rahmen zu benutzen und dafür einen bestimmten Preis, die Miete, zu bezahlen. Ein Mietvertrag erfordert mindestens eine Einigung darüber,
– wer Mieter und wer Vermieter ist,
– welche Wohnung vermietet wird,
– wann das Mietverhältnis beginnt und
– wie hoch die Miete ist.
3. Formularmietverträge
Fast immer verwenden Vermieter vorgedruckte Verträge (so genannte Formularmietverträge), die im Fachhandel oder bei uns unter „Vorlagen“ erhältlich sind.
Manche Vermieter verwenden auch selbst entwickelte, besonders ausgeklügelte Vertragsformulare. Hiervor wird ausdrücklich gewarnt.
Oft werden am Schluss des Formulars Zusatzvereinbarungen angefügt. Verwendet der Vermieter diese Zusatzklauseln häufiger in seinen Mietverträgen, so sind diese Änderungen, selbst wenn diese nur handschriftlich eingefügt sind, ebenfalls als Formularklauseln einzustufen.
Die unser Mietrecht regelnden gesetzlichen Bestimmungen enthalten sowohl zwingende (= unabdingbare) Vorschriften als auch nicht zwingende (= abdingbare) Vorschriften.
Alle Vereinbarungen in Mietverträgen, die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen, sind nichtig und es gilt in diesen Punkten ausschließlich das Gesetz.
Zu diesen durch keinen Vertrag oder Vereinbarung aufzuhebenden unabdingbaren Rechten zählen insbesondere:
– das Recht auf Mietminderung
– das Verbot einer Vertragsstrafe.
Nichtig wäre z. B. folgende Vereinbarung in einem Mietvertrag: „Bei Auszug des Mieters innerhalb des ersten Jahres wird eine Verwaltungsgebühr von 100 Euro einbehalten.“
Klauseln in Formularmietverträgen, mit denen der Vermieter einseitig vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet, die die Mieter unangemessen und übermäßig benachteiligen, sind gem. § 307 unwirksam, weil sie gegen die Bestimmungen zur „Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen“ (§§ 305 bis 310 BGB) verstoßen. Erweist sich eine Klausel als unwirksam, so tritt an ihre Stelle die gesetzlich vorgesehene Regelung.
„Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und in folgenden Zeitabständen durchzuführen:
Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre, Wohn und Schlafräume alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre.“
Nun meinen viele Mieter, dass Schönheitsreparaturen aufgrund der obigen starren Fristenregelung generell nicht mehr geschuldet wären. Dies ist aber falsch. Der Bundesgerichtshof prüft immer nur die ihm vorgelegte Formularklausel und entscheidet anhand des konkreten Wortlauts über deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit. Da dieses Thema sehr umfangreich ist, haben wir den Ratgeber „Schönheitsreparaturen“ erstellt.
Viele Mietverträge enthalten eine Zusatzklausel, wonach Mieter so genannte kleine Instandhaltungen ganz oder anteilig selbst bezahlen sollen (Kleinreparaturklausel). Eine solche Klausel ist nur mit genau bestimmten Einschränkungen zulässig. Es muß eine Begrenzung auf den Einzelfall von maximal € 100 und zusätzlich eine Gesamtbegrenzung für alle Kleinreparaturen auf max. 5% – 8% der Jahresmiete enthalten sein.
Kleinreparaturen können demnach durch den Mietvertrag grundsätzlich auf die Mieter abgewälzt werden.
Die Miethöhe ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.
Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin – IBB – genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss.
Bis 01. Juni 2015 und dem Inkrafttreten der „Mietpreisbremse“ gab es keine Preisgrenze bei Neuvermietungen im preisfreien Wohnraum. Alleinige Grenze war daher die Mietpreisüberhöhung und der Mietwucher. Damit Mietwucher gem. § 291 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Strafgesetzbuch (StGB) gegeben ist, müssen die Räumlichkeiten und die dafür zu zahlende Miete in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Für Wohnungen liegt dieses Missverhältnis vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschreitet.
Abzugrenzen ist der Mietwucher von der Ordnungswidrigkeiten einer Mietpreisüberhöhung gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Diese setzt voraus, dass der Vermieter für die Vermietung von Wohnräumen eine unangemessen hohe Miete fordert, sie sich versprechen lässt oder sie annimmt. Unangemessen ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete (ohne Betriebskosten) um mehr als 20% übersteigt. Für die unangemessene Miete muß der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Mieträumen ausnutzen.
Für die Verfolgung von Mietwucher als Straftatbestand ist die Staatsanwaltschaft zuständig. In der Praxis kommt eine strafrechtliche Anwendung dieses Paragrafen kaum vor. Hinsichtlich der Ordnungswidrigkeit einer Mietpreisüberhöhung ist in Großstädten mit knappem Angebot künftig jedoch mit entsprechenden Einwendungen der Mieter zu rechnen.
Mit Inkrafttreten der „Mietpreisbremse“ am 01. Juni 2015 und daher das neue „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ ermöglicht es den Bundesländrn nun, bestimmte Gebiete zu angespannten Wohnungsmärkten zu erklären und dort die Mieten auch bei Neuvermietungen zu deckeln. Inzwischen haben fast alle Grpßstädte solche Gebiete festgelegt oder wie im Fall Berlin wurde die gesamte Stadt zu einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt.
In diesen Gebieten darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in der Bestandswohnung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln vor Ort. Der Preisdeckel gilt auch für Staffelmieten. Indesxmieten sind hinsichtlich der Ausgangsmiete gedeckelt.
Es gelten drei Ausnahmen für Neubauten, umfassende Modernisierungen und bereits bestehende Miethöhen, die nicht gesenkt werden müssen.
6. Mietsicherheit (Kaution)
Eine Kaution ist gesetzlich nicht geschuldet, wenn diese nicht vereinbart worden ist. Meist werden Kautionen bei Mietvertragsabschluss vereinbart.
Die typische Mietsicherheitsleistung ist die Barkaution. Diese darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen Monatsmiete (ohne Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Betriebskosten) betragen.
Der Mieter kann die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Zahlt er die Kaution nicht, so ist diese Pflichtverletzung inzwischen ein Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags und zwar sogar ohne vorherige Abmahnung.
Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und mindestens zu einem Satz verzinsen lassen, der dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht. Legt der Vermieter die Kaution nicht auf einem solchen insolvenzfesten Konto an, so steht dem Mieter an Zurückbehaltungsrecht an den Mieten und ggf. weiteren Raten der Kaution zu. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Für die Zinsen muß der Vermieter, wenn er diese auf einem eigenen Konto vereinnahmt hat die Kapitalertragssteuer abrechnen. Daher wird davor gewarnt ein Sammelkonto für Kautionen einzurichten.
Aus Vermietersicht ist es zudem äußerst schwierig ein solches Ander-Konto zu eröffnen, so dass es sinnvoller ist, wenn der Mieter ein eigenes Sparkonto eröffnet und dieses an den Vermieter verpfändet. Entsprechende Muster werden bei praktisch allen Banken und Sparkassen angeboten.
Zu beachten ist das Problem einer Übersicherung, wenn z.B. neben der Kaution auch noch eine Bürgschaft gefordert wird.
Nach einem Vermieterwechsel schuldet der neue Vermieter die Rückzahlung der Kaution – unabhängig davon, ob er diese vom vorherigen Eigentümer erhalten hat oder nicht. Allerdings ist auch der vorherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Erwerber beim Auszug des Mieters nicht zahlungsfähig ist (§ 566 a BGB). Empfohlen wird daher eine Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen, wonach die Kaution vom alten Vermieter an den neuen Vermieter übergeben werden kann und der alte Vermieter durch den Mieter aus der Haftung entlassen wird. Kommt diese Vereinbarung nicht zustande, bleibt dem alten Vermieter oft nur, die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, verbunden mit dem Hinweis, dass der Mieter nunmehr dem neuen Vermieter eine Kaution schuldet und bei Nichtzahlung die Kündigung riskiert.
Bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist der neue Vermieter zur Rückgewähr nur verpflichtet, wenn er die Kaution vom vorherigen Vermieter erhalten hat.
Mit Inkrafttreten ds „Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung“ im Juni 2015 gilt nunmehr das Bestellerprinzip. Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt nun der Grundsatz: Wer den Makler bestellt, bezahlt auch dessen Provision. Die bisherige Provisionspraxis wird sich deshalb ändern – denn der Auftrag an den Makler geht in aller Regel vom Vermieter aus.
Ein Makler kann eine Provision nunmehr also unter Umständen vom Eigentümer beanspruchen. Einen Anspruch auf eine Provision hat der Makler nur dann, wenn zwischen ihm und dem Auftraggeber ein Vertrag besteht und wenn dem Vermieters ein Mieter vermittelt und über diese Wohnung ein Mietvertrag zustande gekommen ist oder für den Nachweismakleroder der Nachweis zur Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrages nachgewiesen worden ist.
Natürlich wird derzeit vielfach versucht durch Suchaufträge oder Servicegebühren das Bestellerprinzip zu umgehen. Dieses Vorgehen der Makler wird indes nur selten erfolgreich sein. Welcher Mietinteressent beauftragt nämlich einen Makler mit der Wohnungssuche, wenn dieser nicht längst seitens einiger Vermieter Wohnungen an die Hand bekommen hat, die dieser sofort anbieten kann. Insoweit wird von vornherein klar sein, dass bereits ein Auftragsverhältnis zum Vermieter besteht.
8. Abstandszahlungen
Oft werden für das bloße Freimachen der Mietwohnung Abstandszahlungen gefordert. Das ist nach § 4 a des Wohnungsvermittlungsgesetzes verboten. Das Verbot gilt für alle Wohnungsarten.
Ablösungsverträge, d. h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters, sind dagegen grundsätzlich wirksam.
Unwirksam sind jedoch Preisvereinbarungen in derartigen Verträgen, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände im auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz der Rechtslage der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen.
Auch Umzugskosten dürfen sich die ausziehenden Mieter von den nachziehenden in nachgewiesener Höhe erstatten lassen. Beträge, die ein Mieter dem bisherigen Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt hat, können diese zurückfordern. Der bereicherungsrechtliche Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab der Zahlung (§§ 195, 199 BGB; Überleitungsvorschrift Artikel 229 § 12 EGBGB).
9. Wertsicherung
Staffelmieten (§ 557 a BGB) sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus die jeweilige Miete oder die Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) vereinbart werden. Zwischen den jeweiligen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden.
Die Miete erhöht sich somit automatisch, ohne dass es einer Mitteilung bedarf! Die Höhe der Staffelmiete wird durch das Wirtschaftsstrafgesetz begrenzt.
Zusätzliche Mieterhöhungen, z.B. für Modernisierung (§ 559 BGB), sind in diesem Zeitraum unzulässig – lediglich Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht.
Es kann auch vereinbart werden, dass die Miete nach § 557 b BGB „durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird“ (Dieser Preisindex wurde zwischenzeitlich in „Verbraucherpreisindex für Deutschland“, kurz VPI umbenannt). Wie beim Staffelmietvertrag muss die Miete ein Jahr unverändert sein, Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) und Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) bleiben unberücksichtigt. Achtung: Erhöhungen nach Modernisierung darf der Vermieter beim Indexmietvertrag nur verlangen, wenn er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Im Gegensatz zur Staffelmiete muss die Änderung der Indexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
Achtung: Automatische Wertsicherungen sind gem. § 3 Abs. 1 des Preisklauselgesetzes nur zulässig, wenn der Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Derzeit gibt es als Sonderproblem einen Streit darum, ob das Preisklauselgesetz unter Europarechtlichen Gesichtspunkten unwirksam ist, denn dieses erklärt für allein gültig den „Verbraucherpreisindex für Deutschland“. Vor diesem Hintergrund sollte vertraglich immer der jeweils gültige Verbraucherpreisindex vereinbart werden.
Wird beim Vertragsabschluss nicht ausdrücklich ein Endzeitpunkt oder ein bestimmter Zeitraum für das Mietverhältnis vereinbart, so läuft es auf unbestimmte Zeit (unbefristet) – und zwar so lange, bis es durch Kündigung seitens einer der Vertragsparteien oder durch Aufhebungsvertrag endet. Der Vermieter kann Ihnen nur schriftlich und mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wirksam kündigen (siehe unsere Broschüre „Kündigung“).
Mieter können ohne Grund kündigen, müssen jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten.
Befristete Mietverträge (Zeitmietvertrag/Kündigungsausschluss)
Ist das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann der Zeitmietvertrag weder vom Vermieter noch vom Mieter durch ordentliche Kündigung beendet werden.
Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis bei Vorliegen von gesetzlich definierten Gründen außerordentlich kündigen. Auch Sonderkündigungsrechte können die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ermöglichen (Näheres siehe unter „Sonderkündigungsrechte“). Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich definierter Befristungsgrund vorliegt und der Vermieter dem Mieter/innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt.
1) die Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen;
2) die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden;
3) die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
Frühestens vier Monate vor Fristablauf können Mieter vom Vermieter verlangen, binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Besteht der Grund unverändert fort, müssen Mieter die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz.
Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn Sie dem Mieter erst verspätet schriftlich mitteilen, dass Ihre Verwendungsabsicht noch besteht, können Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können Mieter die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.
Aber: Einfache Zeitmietverträge – d. h. Mietverträge, die ohne gesetzlich zugelassenen und ohne schriftlich genannten Befristungsgrund abgeschlossen werden, sind nicht wirksam befristet. Mieter sind dann nicht an die unzulässig vereinbarte Mietdauer gebunden.
Vorsicht: Verwechseln Sie nicht Befristung eines Mietvertrages und Kündigungsausschluss!
Wir empfehlen jedem Vermieter, einen wechselseitigen Kündigungsausschluss in den Mietvertrag aufzunehmen und daher auf das Recht zur ordentlichen Kündigung zu verzichten. Nach der Rechtsprechung ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses zumindest für die Dauer von bis zu vier Jahren zulässig.
Vertragspartner sind alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben: Entsprechend müssen das Mietverhältnis betreffende Erklärungen immer von allen unterschrieben bzw. an alle adressiert werden. Wenn ein Vertragspartner auszieht, haftet er weiter für die Mietzahlung, solange er nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen ist.
Wenn ein Ehepartner nachträglich in eine Wohnung zuziehen will, kann der Vermieter dies in der Regel nicht ablehnen. Er muss ihn aber nicht in den Mietvertrag aufnehmen. Der Mieter sollte dem Vermieter den Zuzug jedenfalls mitteilen. Für die Aufnahme von Lebenspartnern ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, diese wird er aber schwerlich verweigern können.
Bei Scheidung kann das Familiengericht die Wohnung einem der Ehepartner zuweisen. Nach dem Tod eines Mieters haben Ehepartner bzw. Lebensgefährten ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis. Auch Kinder oder andere Haushaltsangehörige haben unter bestimmten Umständen ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Wollen diese als berechtigte Person das Mietverhältnis nicht fortsetzen, müssen sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters mitteilen (§ 563 BGB).
Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Treten beim Tod des Mieters keine berechtigten Personen in das Mietverhältnis ein bzw. wird es nicht durch berechtigte Personen fortgesetzt, wird es mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Falls Sie betroffen sind, sollten Sie sich individuell beraten lassen.
Solange ein Mieter in Ihrer Wohnung wohnt, gilt auch der Mietvertrag. Mieter sind keinesfalls verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschließen oder in Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen einzuwilligen, wenn die Hausverwaltung wechselt oder wenn das Haus oder die Wohnung verkauft wird (siehe Ratgeber „Eigentümerwechsel“).
12. Vertragsbeendigung/Kündigung
Kündigung des unbefristeten Mietvertrags durch Mieter
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung durch Mieter beträgt grundsätzlich drei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine andere Vereinbarung darf aber nicht zum Nachteil des Mieters sein – sie ist dann unwirksam.
Bei „Altverträgen“, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gelten wirksam individuell vereinbarte längere Fristen auch für die Mieter weiter. Bei Mietverträgen, die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt für die Mieter immer die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, unabhängig von der Mietdauer.
Die kürzeren Kündigungsfristen für Mieter in gültigen DDR-Mietverträgen gelten als vereinbart und haben somit weiter Bestand.
Diese Fristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden – wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen für den Vermieter vereinbart werden.
Achtung! Sie müssen die Kündigung so zustellen, dass Sie im Streitfall den Zugang nachweisen können.
– Einschreiben und Rückschein;
– Einwurf in den Briefkasten beim Vermieter oder Verwalter im Beisein eines Zeugen, der auch den Inhalt Ihres Schreibens kennen muss;
– Übergabe an den Vermieter oder Verwalter, wobei Sie sich die Entgegennahme auf Ihrer Kopie des Schreibens quittieren lassen (sonst: Zeugen, s. o.);
Mieter haben in einer Reihe von Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Je nachdem, welcher Kündigungsgrund vorliegt, sind besondere Fristen zu beachten oder es gilt die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist. Wir führen hier die wichtigsten Fälle an:
Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
nach § 558 BGB oder Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB können Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).
Beispiel: Zugang im Lauf des Monats August, Kündigung bis Ende Oktober zu Ende Dezember (bei Sozialwohnungen ist die Kündigungsfrist um jeweils einen Monat kürzer).
Bei Ankündigung einer erheblichen Modernisierung können Mieter in dem Monat, der auf die Ankündigung folgt, zum Ende des darauf folgenden Monats kündigen (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Nach dem Tod eines Mieters können überlebende Mieter bzw. die Erben das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen (§§ 563 a, 564 BGB).
Bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete haben die Mieter das Recht, die Wohnung mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Schließlich haben die Mieter in bestimmten Fällen das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und diesen nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung fortzusetzen (§ 543 BGB). Dieses Recht gilt aber nur, wenn es in angemessener Zeit nach Eintritt des Grunds für diese Art Kündigung ausgeübt wird (Ausnahme: Gesundheitsgefährdung). Auch ist es in bestimmten Fällen erforderlich, dem Vermieter vorher Gelegenheit zur Abhilfe zu geben bzw. ihn abzumahnen.
Gesetzliche Kündigungsgründe sind
– eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Vermieters (z. B. persönliche Beleidigung, Hausfriedensbruch)
– die Nichtgewährung des Gebrauchs der Wohnung
– die Gefährdung der Gesundheit.
Neben den gesetzlich geregelten Möglichkeiten, einen Mietvertrag fristgemäß oder fristlos zu kündigen, bleibt es den Vertragspartnern, also dem Mieter und dem Vermieter, unbenommen, sich einvernehmlich über die – auch vorzeitige – Beendigung des Mietverhältnisses zu einigen, und zwar in Form eines Aufhebungsvertrags mit frei vereinbarter Frist. Dies gilt natürlich auch für Mieter mit Zeitmietverträgen. Achten Sie aber auf das Widerrufsrecht.