Source: http://www.condominioweb.com/forum/f10/amministratore-e-supercondominio-82848/
Timestamp: 2018-04-26 02:07:30+00:00
Document Index: 7470431

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 1123', 'art. 61', 'art 67', 'art 67', 'sentenza ', 'art 1117', 'art 67', 'art. 1123', 'art 66', 'art 66', 'art 66']

Amministratore e supercondominio
28-07-2015, 07:41 #1
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Un complesso di 7 palazzine, che configura indiscutibilmente un super condominio, viene amministrato con una gestione centralizzata. Va detto che tutti gli impianti sono comuni al complesso (d'illuminazione, d'irrigazione, autoclave), perchè ogni palazzina che si sviluppa orizzontalmente, non ha scale interne, tutti gli accessi alle proprietà sono dal'esterno, e non ha ascensore, quindi non ci sono impianti di pertinenza della singola palazzina. Già lo scorso anno, avevo fatto cenno alla compagine condominiale di dare un'impostazione diversa, ma la proposta non è stata presa neanche in considerazione. Vorrei comprendere, se l'amministratore deve imporre la gestione del super condominio, che comporta l'attribuzione di 7 codici fiscali oltre quello del super condominio, l'apertura di 8 rapporti di c/c, la nomina di altrettanti amministratori con inevitabile aggravio di costi e se i condomini non condividono, si può continuare a gestire come fatto fino ad ora? O l'amministratore può invece proporre e sarà la compagine a decidere? Ma quest'ultima possibilità mi sembra in contrasto con quanto previsto dalla legge di riforma. Spero davvero che qualcuno mi chiarisca.
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28-07-2015, 08:07 #2
L'amministratore non può imporre nulla, ma è il Codice Civile che lo dice, precisamente nelle Disposizioni di Attuazione del CC all'art. 67;
- Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Voi, da quanto dici avete le caratteristiche del supercondominio, per cui se il titolo non dispone altrimenti;
... al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
Per cui dovete nominare un rappresentante per palazzina per la gestione ordinaria delle parti comuni alle palazzine e per la nomina del "super" amministratore, invece per la gestione di ogni singola palazzina per risparmiare potete non nominare un'amministratore e nominare un condomino che svolga funzioni analoghe a quelle dell'amministratore, aprire un c/c condominiale ed un CF condominiale.
Vedi questo articolo dell'avv. Alessandro Gallucci;
http://www.condominioweb.com/le-cara...ondominio.1321
Ultima modifica di Tullio Ts; 28-07-2015 alle 08:11
28-07-2015, 08:16 #3
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Originariamente Scritto da erreti
se tu stessa dici che le 7 palazzine non hanno nulla di autonomo singolarmente, perchè dovrebbero scindersi in 7 singoli condominii + un supercondominio con 8 c/c e 8 amministratori?
Se e quando ci sarà una spesa che riguarda la singola palazzina si addebiterà la spesa al condominio parziale, in applicazione del 3° comma art. 1123
L'amministratore non può imporre la scissione.
Certamente l'amministratore può proporre e l'assemblea liberamente decidere ma una proposta in tal senso non la riterrei una proposta fatta con la diligenza di un buon padre di famiglia perchè sicuramente lieviterebbero le spese (8 c/c, 8 amministratori, 8 assemblee ordinarie, 8 rendiconti,...).
La Riforma non ha cambiato nulla circa la scissione (art. 61).
La novità per il supercondominio riguarda solo le assemblee per i supercondominii con più di 60 condòmini (art 67) nei quali è stata introdotta la figura del "rappresentante di condominio"
E' mia opinione che si debba lasciare tutto così com'è.
Lasciando tutto così com'è non si commette nessuna infrazione e non è in contrasto con la Riforma.
28-07-2015, 08:45 #4
Leonardo ne abbiamo già parlato in un altra occasione, io avevo detto allora che l'art 67 Dacc se più di 60 condomini prevede la nomina del rappresentante, per cui il supercondominio esisteva di fatto e non era necessario creare ne stabilire nulla, l'avevo scritto senza leggere l'articolo dell'avv. Alessandro Gallucci, oggi l'ho trovato ed in questo articolo c'è la sentenza che ho estrapolato, dove dice che non è necessario fare nulla, ovvero se le condizioni ci sono (art 1117 bis cc e art 67 Dacc), il supercondominio nasce spontaneo, per cui non è l'assemblea che deve decidere, esiste perchè esiste per legge, c'è poco da fare, se poi non vogliono avere l'amministratore di palazzina e non vogliono avere il CF singolo, è un'altra questione, comunque sarà meglio avere il CF per le utenze riguardanti la singola palazzina, forse anche perchè l'amministratore attuale non vorrà fare più i conteggi delle palazzine e rimanere superamministratore, ma questo non lo sappiamo.
28-07-2015, 09:02 #5
Continuiamo ad essere in disaccordo; pazienza, rispetto la tua opinione ma ribadisco la mia.
Se esiste già un condominio formato da 7 palazzine che si ripartono le spese con il criterio legale del condominio parziale (3° comma art. 1123), nessuna Norma impone la separazione in condominii autonomi.
Al momento, questa è la Norma:
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio PUO' essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Quel PUO', a mio avviso, indica una facoltà e non un obbligo di Legge
28-07-2015, 09:04 #6
Ma loro, nel caso di erreti non si sono sciolti ed il supercondominio nasce spontaneo (come il condominio n.d.r.) così dice la sentenza.
Se poi i condomini vogliono nominare Pinco Pallino come amministratore "super", e amm.re della palazzina "A", "B", "C" ecc ecc è una scelta che fanno i condomini, ma nulla vieta che l'amministratore sia Caio Sempronio per la palazzina "E"
Ultima modifica di Tullio Ts; 28-07-2015 alle 09:12
28-07-2015, 09:12 #7
Ma loro, nel caso di erreti non si sono sciolti ed il supercondominio nasce spontaneo (come il condominio) così dice la sentenza.
Mettila come vuoi ma al momento esiste un gruppo di edifici che forma un solo condominio o supercondominio.
Se per te va meglio, possiamo dire che al momento esiste un solo SUPERCONDOMINIO formato da un gruppo di edifici che non vogliono sciogliersi dal SUPECONDOMINIO e costituirsi in condominii autonomi.
Il concetto resta che senza la volontà dei condòmini quell'unico codice fiscale basta per tutti e non è obbligatorio richiedere altri 7 codici fiscali.
28-07-2015, 09:17 #8
Non conosco le norme fiscali, per cui non ne parlo, ma so che l'Enel chiede il CF dello stabile dove serve l'energia elettrica, per cui se gli stabili sono sette, probabilmente potrà far sottoscrivere sette contratti con altrettanti CF Condominiali.
28-07-2015, 09:25 #9
Nel primo post, Roberta scrive:
"Va detto che tutti gli impianti sono comuni al complesso (d'illuminazione, d'irrigazione, autoclave), perchè ogni palazzina che si sviluppa orizzontalmente, non ha scale interne, tutti gli accessi alle proprietà sono dal'esterno, e non ha ascensore, quindi non ci sono impianti di pertinenza della singola palazzina."
28-07-2015, 09:34 #10
Caso mai erreti non Roberta, allora mi chiedo perchè questa preoccupazione da parte di erreti ?
E' sufficiente per loro nominare il rappresentante di palazzina per le assemblee di supercondominio, e tenersi l'amministratore "super" anche per la plazzina
Ultima modifica di Tullio Ts; 28-07-2015 alle 09:40
28-07-2015, 09:47 #11
Cosa intendi dire quando dici "Ma loro, nel caso di erreti non si sono sciolti"?
E poi per partecipanti al condominio, vengono conteggiati anche gli usufruttuari? E i comproprietari di una stessa unità immobiliare si contano come una testa o più teste? Es: in un' unità immobiliare ci sono due coniugi comproprietari e un terzo soggetto usufruttuario. I partecipanti al condominio in questa unità immobiliare sono due o tre?
28-07-2015, 09:59 #12
...E' sufficiente per loro nominare il rappresentante di palazzina per le assemblee di supercondominio, e tenersi l'amministratore "super" anche per la palazzina
Roberta, (avendo letto altri post so che erreti si chiama Roberta ) ha solo detto che ci sono sette palazzine che si sviluppano in orizzontale, senza ascensore e senza scale comuni.
Non è stato mai detto che le 7 palazzine in totale sono formate da più di 60 condòmini per cui il rappresentante di palazzina potrebbe non essere necessario.
Fino a 60 condòmini tutti devono essere convocati e tutti hanno diritto a partecipare all'assemblea.
Il partecipante al condominio (condòmino) è sempre e solo uno.
Cambia solo la convocazione ed il diritto di voto a seconda dell'ordine del giorno:
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contribut dovuti all'amministrazione condominiale.
28-07-2015, 10:01 #13
- Nel senso che non vi siete sciolti in edifici autonomi, infatti per il Codice Civile già lo siete autonomi ma riuniti in supercondominio
- Partecipanti al supercondominio sono anche gli usufruttuari per le loro competenze
- I comproprietari di una unità rappresentano una testa, l'usufruttuario sarà competente per le spese previste dall'art 66 Dacc
Dacc art 66
- L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
I partecipanti all'assemblea sono; uno per le spese straordinarie (uno dei due comproprietari) ed uno per l'ordinaria amministrazione (usufruttuario), fatto salvo in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. (--> art 66 Dacc)
Ultima modifica di Tullio Ts; 28-07-2015 alle 10:13
28-07-2015, 13:37 #14
L'espressione "partecipanti" (e in questo caso rileva se sono più di 60), si riferisce sempre e solo al condomino o se all'interno dell'unità immobiliare c'è un usufrutto, anche l'usufruttuario è inteso come partecipante al condominio e da ciò, il numero di 60 viene computato, solo facendo riferimento ai condomini o anche agli usufruttuari, perchè in questa seconda ipotesi, se i condomini sono 50 e gli usufruttuari 12, si raggiunge un numero superiore a 60. Vorrei comprendere meglio quest'aspetto.
Quanto al caso specifico da me prospettato, ribadisco che ogni palazzina non ha nessuna utenza singola perchè tutto riconduce alle spese condivise degli spazi comuni. Le uniche spese pertinenti ad ogni singolo edificio riguardano manutenzioni sul corpo di fabbrica, che naturalmente, incidono solo sui condomini della palazzina. Il mio dubbio di fondo, rimane quindi quello relativo all'obbligo che nasce dalla previsione di legge, di gestire come un super condominio, sciogliendo formalmente il complesso, attraverso un deliberato assembleare. E se l'assemblea non approva, cosa fa l'amministratore ricorre all'autorità giudiziaria? Oppure continuare con la gestione centralizzata, ma ciò configura un mancato rispetto delle previsioni di legge? Non so come risolvere. Vi ringrazio per le vostre considerazioni e attendo altri vostri riscontri. Per Tullio Ts: sono Roberta, ha detto bene Leonardo53.
28-07-2015, 13:55 #15
Nel condominio in assemblea si intendono partecipanti quelli che hanno diritto di voto in assemblea per l'unità immobiliare rappresentata, p.es. se l'u.i. è intestata ad un solo proprietario non ci sono problemi e le due figure, proprietario e partecipante sono la stessa persona, se il proprietario affitta l'appartamento, i partecipanti sono due ma secondo le proprie competenze o vota uno o vota l'altro, ma il voto sarà sempre uno per l'u.i. rappresentata, lo stesso vale se c'è un nudo proprietario ed un usufruttuario, il voto sarà sempre uno ma i partecipanti all'assemblea saranno due, uno voterà per le spese ordinarie (usufruttuario) e l'altro voterà per le straordinarie (nudo proprietario)
Per quanto rigurada cosa farà l'amministratore, se l'assemblea non accetta il supercondominio, non posso saperlo, ho già fornito una mia ipotesi, e di solito non ne faccio, preferisco rispondere sui dati forniti
Scusami Erreti non sapevo che il tuo nome è Roberta.
28-07-2015, 15:06 #16
E quindi l'usufruttuario, viene conteggiato come partecipante e quindi ha rilevanza nel calcolo dei 60 partecipanti al condominio.
28-07-2015, 15:11 #17
Se le unità in possesso a diversi condomini sono 60, i partecipanti sono sempre 60, la differenza che non riesco a spiegre è che se vota il nudo proprietario per le spese straordinarie non vota l'usufruttuario e viceversa se l'usufruttuario vota per le ordinarie, il proprietario non vota, in pratica se sono tutti presenti, i voti totali sono 60 e non 61 se c'è un usufruttuario.
Ultima modifica di Tullio Ts; 28-07-2015 alle 15:13
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