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Timestamp: 2016-10-27 20:41:32+00:00
Document Index: 110817311

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 67', 'art.\n67', 'art. 981', 'art. 979', 'art. 9', 'art. 67', 'art. 5', 'art. 68', 'sentenza ']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 218 del 30.05.2008
11 della legge n. 212 del 2000 - I.R.P.E.F. - Redditi diversi - Cessione
dell'immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto - Art. 67,
comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917
specificato in oggetto, concernente l'interpretazione dell'art. 67 comma 1 lett. b), del TUIR è
In data 11 marzo 2005, i coniugi interpellanti, A B
e C D, e la sorella di uno dei due, E F, hanno acquistato rispettivamente la
nuda proprietà e l'usufrutto di un'unità immobiliare.
L'immobile è stato destinato immediatamente ad
abitazione principale dell'usufruttuaria, come provato dal contratto di
fornitura delle utenze domestiche allegato all'istanza, sebbene la residenza
anagrafica sia stata trasferita formalmente in data 04 maggio 2006.
Nel settembre 2007, a seguito della morte del
familiare, i coniugi, consolidata la proprietà, manifestavano la volontà di
alienare la piena proprietà dell'immobile, per esigenze personali, prima del
decorso di cinque anni dall'acquisto.
Al riguardo, l'istante ha chiesto di conoscere se la
cessione dell'immobile in questione sia produttiva di plusvalenza imponibile ai
sensi dell'art. 67, comma 1,
lett. b) del D.P.R. n. 917/1986.
L'istante ritiene che non si configuri alcuna
plusvalenza fiscalmente rilevante in quanto l'immobile è stato adibito ad
abitazione principale di un familiare per la maggior parte del periodo
intercorso tra l'acquisto e la cessione dell'immobile stesso, ai sensi dell'art.
67, comma 1, lett. b) del
Nella categoria dei diritti reali si situano i cd.
diritti reali su cosa altrui, i quali, presuppongono una scissione di facoltà
nell'ambito del diritto di proprietà, nel senso che talune di esse sono
compresse, con il consenso e talvolta, anche contro la volontà del
proprietario, così da permettere ad un terzo di esercitare un diritto che ha
come contenuto dette facoltà.
Ai sensi dell'art. 981 del codice civile, l'usufrutto
attribuisce all'usufruttuario il diritto di godere e di usare la cosa, facendone
però salva la destinazione economica.
Data la temporaneità dell'usufrutto (art. 979 c.c), in
caso di morte del titolare, il diritto di proprietà riacquista automaticamente
la propria pienezza, senza bisogno di alcuna forma giuridica di riappropriazione
e senza dunque alcun atto di retrocessione (si parla al riguardo di
consolidazione). Colui che acquista il diritto di nuda proprietà ha già
potenzialmente acquistato il diritto della proprietà integrale.
Quindi, quando interviene la consolidazione, il nudo
proprietario dell'immobile non acquista un nuovo diritto reale sull'immobile, ma
vede riespandarsi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio.
Pertanto, in sede di consolidazione della nuda
proprietà con il diritto di usufrutto, non trova applicazione l'art. 9 comma 5 del TUIR, il quale
stabilisce che "ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative
alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che
importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento".
Ciò premesso, al fine di verificare se nel caso in
esame la cessione dell'immobile determina l'emersione di una plusvalenza
imponibile ai sensi dell'art. 67
comma 1 lett. b), occorre riferirsi al momento dell'acquisto della nuda
La citata norma prevede, in linea generale, la
tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di
immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, tranne che
nell'ipotesi di unità immobiliare urbane utilizzate come abitazione principale
del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso
tra la data di acquisto o costruzione e quella di vendita.
Per quanto riguarda l'individuazione dei familiari
occorre far riferimento all'art. 5,
ultimo comma del TUIR, ove si afferma che ai fini delle imposte dirette, si
intendono come tali, il coniuge, i parenti entro il terzo grado ed affini entro
il secondo grado. Nel caso in questione, l'immobile che si intende cedere è
stato acquistato da meno di cinque anni, durante i quali è stato abitato
dall'usufruttuaria. Quest'ultima, ai sensi degli artt. 76 comma 2 e 78 comma 2
c.c., è parente e affine dei coniugi nella misura di 2 grado.
Per quanto riguarda, invece, la locuzione
"abitazione principale", le istruzioni al modello Unico chiariscono
che "per abitazione principale si intende quella nella quale il
contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente".
Al riguardo si fa presente che la circostanza che il
contribuente dimora (o ha dimorato per un certo periodo) abitualmente in un
luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici deve poter essere
dimostrata sulla base di circostanze oggettive, quali l'intestazione delle
utenze domestiche, l'utilizzo effettivo dei servizi connessi e l'indicazione del
domicilio nella corrispondenza ordinaria.
Quindi, qualora gli interpellanti siano in grado di
provare, attraverso le modalità sopra esemplificate, che il familiare E F, a
prescindere dalla residenza anagrafica, abbia utilizzato l'immobile come
abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto
e la vendita dell'immobile, l'operazione di cessione, effettuata prima del
decorso del quinquennio, non comporterà l'assoggettamento a tassazione della
plusvalenza realizzata.
Ove, non si verifichi tale condizione la plusvalenza da
assoggettare a tassazione risulta costituita dalla differenza tra il
corrispettivo percepito per la cessione dell'immobile del quale i venditori, a
seguito dell'estinzione dell'usufrutto hanno riacquistato la piena proprietà, e
il prezzo da questi pagato per la nuda proprietà, aumentato di ogni altro costo
inerente al bene, ai sensi dell'art. 68 del TUIR e rivalutato secondo
gli indici ISTAT, come precisato dalla circolare del 6 novembre 2002 n. 81, a seguito della sentenza della Corte
Costituzionale del 9 luglio 2002, n. 328.