Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F25-03-2015-1C_427-2014
Timestamp: 2016-10-23 16:13:20
Document Index: 137300795

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 9', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 99', 'Art. 42', 'Art. 95', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 22', 'Art. 118', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 83', 'Art. 22', 'Art. 83', 'Art. 99', 'Art. 83', 'Art. 27', 'Art. 119', 'Art. 119', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 119', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 5', 'Art. 9', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 66']

1C_427/2014 � � Urteil vom 25. M�rz 2015
�A.________ ist Eigent�mer des Grundst�cks xxx in K�ssnacht, welches in der Industriezone liegt. Auf diesem Grundst�ck betreibt ein Alleinunternehmer ohne Personal als Mieter von A.________ eine Kunststoffkarosseriewerkstatt. Seit dem Jahr 1999 benutzt der Mieter von A.________ einen zur Liegenschaft xxx geh�renden B�roraum als Einzimmerwohnung. Nachdem A.________ vom Bezirk K�ssnacht aufgefordert worden war, zur Wohnnutzung auf seiner Liegenschaft Stellung zu nehmen, stellte er am 14. September 2012 zusammen mit seinem Mieter ein Gesuch um Erteilung der Bewilligung f�r die bereits erfolgte Umnutzung des B�roraums im Meldeverfahren.
�Die Baukommission K�ssnacht teilte A.________ am 10. Dezember 2012 mit, die Umnutzung des B�roraums in eine Einzimmerwohnung k�nne voraussichtlich nicht bewilligt werden. Am 29. Mai 2013 verf�gte der Bezirksrat K�ssnacht, A.________ werde die Bewilligung f�r die bereits erfolgte Umnutzung des B�roraums in eine Einzimmerwohnung nicht erteilt und die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands habe innerhalb von 30 Tagen zu erfolgen. Gleichzeitig drohte der Bezirksrat A.________ f�r den Fall, dass er der Aufforderung zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands nicht fristgerecht nachkomme, eine Ordnungsbusse von Fr. 300.-- f�r jeden Tag der Nichterf�llung sowie die Ersatzvornahme auf seine Kosten an.
�Der Regierungsrat des Kantons Schwyz wies eine von A.________ und seinem Mieter gegen den Beschluss des Bezirksrats erhobene Beschwerde am 26. November 2013 ab. Gegen den Beschluss des Regierungsrats gelangte A.________ ans Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, welches seine Beschwerde am 25. Juni 2014 abwies. Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die 30-t�gige Frist zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands erst durch den Eintritt der Rechtskraft ausgel�st werde, nachdem der Beschluss des Bezirksrats angefochten worden sei.
�Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts hat A.________ am 15. September 2014 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Gest�tzt auf das kantonale Planungs- und Baugesetz bzw. das Baureglement des Bezirks K�ssnacht sei ihm eine Bewilligung f�r die Umnutzung des B�roraums in eine Einzimmerwohnung zu erteilen. Eventualiter sei ihm daf�r gest�tzt auf das kantonale Planungs- und Baugesetz eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Mit Verf�gung vom 10. Oktober 2014 hat der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt. Die Vorinstanz, der Regierungsrat und der Bezirksrat beantragen Beschwerdeabweisung.
�Das Verwaltungsgericht best�tigte mit dem angefochtenen Entscheid die Abweisung des Gesuchs f�r eine nachtr�gliche baurechtliche Bewilligung f�r die Umnutzung eines B�roraums in eine Einzimmerwohnung. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Als Adressat des angefochtenen Entscheids und Eigent�mer des betroffenen Grundst�cks ist der Beschwerdef�hrer zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist vorbehaltlich zul�ssiger und gen�gend begr�ndeter R�gen einzutreten.
�Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Von der beschwerdef�hrenden Person kann die Feststellung des Sachverhalts wiederum nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willk�rlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Eine entsprechende R�ge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
�Der Beschwerdef�hrer macht geltend, faktisch sei gar keine Nutzungs�nderung erfolgt. Er legt aber nicht dar, inwiefern die vorinstanzliche Feststellung, wonach der Inhaber der auf dem Grundst�ck betriebenen Kunststoffkarosseriewerkstatt in einem zu seiner Liegenschaft geh�renden B�roraum wohnt, willk�rlich sein sollte. Im Gegenteil best�tigt der Beschwerdef�hrer, dass sein Mieter seit �ber zehn Jahren im fraglichen B�roraum lebt. Dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt h�tte, ist weder gen�gend dargetan noch ersichtlich.
�Neben der Verletzung von Bundesrecht r�gt der Beschwerdef�hrer auch die falsche Anwendung von kantonalem Recht. Ob der angefochtene Entscheid kantonales Recht verletzt, pr�ft das Bundesgericht nur auf Willk�r hin und nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 95 und Art. 106 Abs. 2 BGG). Willk�rlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtssatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51 mit Hinweisen).
�Der Beschwerdef�hrer macht geltend, der Regierungsrat sei als Rechtsmittelbeh�rde unzul�ssigerweise �ber den Gegenstand des Beschlusses des Bezirksrats hinausgegangen, indem er bez�glich des B�roraums auf seiner Liegenschaft nicht nur die Bewilligung f�r eine Nutzungs�nderung verweigert, sondern dar�ber hinaus ein dauerhaftes Wohnnutzungsverbot ausgesprochen habe. Die Vorinstanz habe dieses Vorgehen ungerechtfertigterweise gesch�tzt.
�In Dispositiv Ziffer 1 seines Entscheids vom 26. November 2013 hat der Regierungsrat die Beschwerde gegen den angefochtenen Beschluss abgewiesen sowie festgestellt, dass f�r den fraglichen B�roraum auf dem Grundst�ck xxx ein vollst�ndiges Nutzungsverbot f�r Wohnraum gelte und dass er ausschliesslich als B�roraum benutzt werden d�rfe. Damit hat der Regierungsrat den Beschluss des Bezirksrats vom 29. Mai 2013 (vgl. Sachverhalt Lit. A hiervor) best�tigt, ohne dass er �ber dessen Gegenstand hinausgegangen ist. Der Entscheid des Regierungsrats ist namentlich nicht als ein von den konkreten Umst�nden losgel�stes, f�r immer geltendes Wohnnutzungsverbot zu verstehen und schliesst nicht aus, dass der Beschwerdef�hrer dereinst erneut ein Gesuch um Bewilligung f�r eine Nutzungs�nderung stellt, etwa weil sich die rechtlichen oder tats�chlichen Umst�nde ge�ndert haben. Soweit der Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang eine Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG �berhaupt in gen�gender Weise r�gt und begr�ndet (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG), dringt er damit nicht durch.
�Der Beschwerdef�hrer bringt vor, die Vorinstanz habe nicht anerkannt, dass der Bezirksrat Verfahrensvorschriften missachtet habe. Die Vorinstanz habe sich auf den Standpunkt gestellt, eine Bewilligung der Nutzungs�nderung im Meldeverfahren sei nicht zul�ssig gewesen. Ein ordentliches oder vereinfachtes Baubewilligungsverfahren sei aber nicht durchgef�hrt worden. Indem der Regierungsrat es unterlassen habe, die Sache zur Durchf�hrung eines korrekten Verfahrens an die Bewilligungsbeh�rde zur�ckzuweisen, seien sein Anspruch auf rechtliches Geh�r sowie die Rechtsweggarantie verletzt worden.
5.1.�Bauten und Anlagen d�rfen im Kanton Schwyz nach � 75 Abs. 1 Satz 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 (PBG; SRSZ 400.100) nur mit beh�rdlicher Bewilligung errichtet oder ge�ndert werden (vgl. auch Art. 22 Abs. 1 RPG). Die Bewilligung wird im Melde-, vereinfachten oder ordentlichen Verfahren erteilt (� 75 Abs. 1 Satz 2 PBG; vgl. auch Art. 118 f. des Baureglements des Bezirks K�ssnacht vom 1. November 2006 [Baureglement]). Das Baubewilligungsverfahren wird durch die Einreichung eines Baubewilligungsgesuchs in Gang gesetzt (� 77 Abs. 1 PBG). Im ordentlichen Verfahren legt die Gemeinde das Baugesuch �ffentlich auf und gibt die Auflage im Amtsblatt und in orts�blicher Weise bekannt (� 78 Abs. 1 PBG). Zudem ist grunds�tzlich ein Baugespann zu erstellen (� 78 Abs. 2 und 3 PBG). W�hrend der Auflagefrist kann gegen das Bauvorhaben Einsprache erhoben werden (� 80 Abs. 1 PBG). Im vereinfachten Verfahren f�r kleinere Bauvorhaben oder �nderungen bewilligter Bauvorhaben wird auf die �ffentliche Auflage, die Publikation und die Erstellung eines Baugespanns verzichtet, wenn das schriftliche Einverst�ndnis der direkten Anst�sser und der zust�ndigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks vorliegen (� 79 Abs. 1 PBG). Diesfalls wird die Bewilligung den direkten Anst�ssern und den zust�ndigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks angezeigt (� 79 Abs. 2 PBG). Fehlt das schriftliche Einverst�ndnis eines direkten Anst�ssers, so wird diesem mit der schriftlichen Anzeige eine Frist von 20 Tagen angesetzt mit dem Hinweis, dass innert dieser Frist Einsprache erhoben werden kann (� 79 Abs. 3 PBG). F�r geringf�gige Bauvorhaben gen�gt die Erf�llung der Meldepflicht (� 75 Abs. 6 Satz 1 PBG).
5.2.�Die kantonalen Beh�rden widersprechen den Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers nicht, wonach das Baugesuch weder �ffentlich aufgelegt und publiziert noch den direkten Anst�ssern angezeigt worden sei. Wie der Bezirksrat indessen zu Recht vorbringt, konnte vorliegend auf ein entsprechendes Vorgehen verzichtet werden, nachdem er zum Schluss gekommen ist, dass die Nutzungs�nderung ohnehin nicht bewilligt werden k�nne. Die �ffentliche Auflage und Publikation eines Bauvorhabens nach � 78 PBG sowie das Anzeigeverfahren nach � 79 PBG dienen der Abkl�rung, ob das Vorhaben Interessen von Dritten betreffen k�nnte, und sichern die Beteiligungsm�glichkeit allf�lliger Drittbetroffener am Verfahren. Die Verfahrensrechte des Beschwerdef�hrers wurden durch den Verzicht auf eine �ffentliche Auflage und Publikation des Bauvorhabens bzw. auf die Durchf�hrung des Anzeigeverfahrens nicht beschnitten, zumal er vor dem Beschluss des Bezirksrats zur Sache Stellung nehmen konnte. Auch wurde es dem Beschwerdef�hrer nicht verunm�glicht, den Beschluss des Bezirksrats sachgerecht anzufechten. Soweit der Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV), der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) oder eine willk�rliche Anwendung kantonalen Rechts �berhaupt in gen�gender Weise r�gt und begr�ndet (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG), vermag er damit nicht durchzudringen.
�Gem�ss Art. 83 Abs. 1 des Baureglements sind in der Industriezone Wohnungen oder Unterk�nfte f�r standortgebundenes, betriebsnotwendiges Personal zul�ssig. Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz habe diese Bestimmung willk�rlich angewendet, indem sie die ersuchte Nutzungs�nderung verweigert habe.
6.1.�Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, die Erteilung einer Baubewilligung setze nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG voraus, dass das Vorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspreche, mithin zonenkonform sei. Sie wies auf den erheblichen Entscheidungsspielraum hin, der den Gemeinden bei der Regelung der zul�ssigen Nutzung von Industrie- und Gewerbezonen zukomme, und hielt unter Verweis auf die entsprechenden Ausf�hrungen des angefochtenen Entscheids des Regierungsrats fest, f�r die Beurteilung der Zonenkonformit�t der Nutzung des B�roraums als Wohnung sei massgebend, ob am Standort der Kunststoffkarosseriewerkstatt aus betrieblichen Gr�nden eine dauernde Anwesenheit des Betriebsinhabers notwendig sei. Sie f�hrte dazu unter anderem aus, der Betriebsvorgang des Aush�rtens von Kunststoffteilen und der Umstand, dass Kunststoffteile nach dem Aush�rten innert n�tzlicher Frist weiter verarbeitet werden m�ssten, w�rden keine dauernde Anwesenheit und �berwachung bedingen. Daran, dass eine dauernde Anwesenheit nicht betriebsnotwendig sei, �ndere auch der Einwand des Beschwerdef�hrers nichts, die Anwesenheit des Betriebsinhabers sowie seines ausgebildeten Sch�ferhunds diene der Sicherheit des Betriebs. Zusammenfassend kam die Vorinstanz zum Schluss, am Standort der Kunststoffkarosseriewerkstatt sei aus betrieblichen Gr�nden eine dauernde Anwesenheit des Betriebsinhabers nicht notwendig, womit die Nutzung des B�roraums als Wohnung nicht zonenkonform sei.
6.2.�Die Feststellung der Vorinstanz, dass die Nutzung des B�roraums auf der Liegenschaft des Beschwerdef�hrers als Einzimmerwohnung gem�ss Art. 83 Abs. 1 des Baureglements nicht zonenkonform ist, ist nicht zu beanstanden. Der Beschwerdef�hrer wendet ein, die in der Spezialwerkstatt anfallenden Arbeiten seien wegen des speziellen T�tigkeitsbereichs nicht planbar und der Werkstattinhaber m�sse die anfallenden Arbeiten gr�sstenteils so rasch wie m�glich durchf�hren, weil die Kunden dies erwarteten und darauf angewiesen seien. Dies habe zur Folge, dass der Werkstattinhaber h�ufig in der Nacht arbeiten m�sse. Auch diese Einw�nde sind - soweit es sich dabei nicht ohnehin um unzul�ssige neue Vorbringen (vgl. Art. 99 Abs. 1 BGG) handelt - nicht geeignet, eine willk�rliche Anwendung von Art. 83 Abs. 1 des Baureglements durch die Vorinstanz darzutun. Allein die Umst�nde, dass die in der Werkstatt anfallenden Arbeiten schlecht planbar sein m�gen und der Werkstattinhaber teilweise in der Nacht arbeiten muss, f�hren nicht dazu, dass seine dauernde Anwesenheit aus betrieblichen Gr�nden notwendig erscheint.
�Weiter macht der Beschwerdef�hrer sinngem�ss geltend, die Vorinstanz habe � 73 PBG willk�rlich angewendet, indem sie die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung verneint habe.
�Nach � 73 PBG kann im Kanton Schwyz die zust�ndige Bewilligungsbeh�rde f�r Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere Verh�ltnisse es rechtfertigen, insbesondere wenn sonst eine unzumutbare H�rte eintr�te, dank der Abweichung wegen der �rtlichen Gegebenheiten eine bessere L�sung erzielt werden kann, Art, Zweckbestimmung oder Dauer des Geb�udes eine Abweichung nahelegen oder dadurch ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser gesch�tzt werden kann (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den �ffentlichen Interessen vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen (Abs. 2).
�Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid ausgef�hrt, eine Ausnahmebewilligung nach � 73 PBG d�rfe im Hinblick auf das Legalit�tsprinzip und den Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht leichtfertig erteilt werden. Notwendig sei eine sorgf�ltige Pr�fung, ob die geforderten besonderen Umst�nde vorliegen. Vorliegend resultiere weder eine unzumutbare H�rte noch ein ungewolltes Ergebnis, wenn f�r die nicht standortgebundene Wohnnutzung in der Industriezone keine Ausnahmebewilligung erteilt werde. Insbesondere f�hre ein hoher Arbeitsanfall nicht zu einer f�r eine Ausnahmebewilligung sprechenden Ausnahmesituation. Der Beschwerdef�hrer legt nicht substanziiert dar, inwiefern die vorinstanzliche Auslegung von � 73 PBG offensichtlich unhaltbar sein sollte. Dies ist auch nicht ersichtlich. Die R�ge, die Vorinstanz habe die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in willk�rlicher Art und Weise verneint, ist unbegr�ndet.
�Der Beschwerdef�hrer bringt weiter vor, die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung verletzte den Grundsatz der Wirtschaftsfreiheit.
�Wie bereits ausgef�hrt ist die Nutzung des in der Industriezone gelegenen B�roraums des Beschwerdef�hrers als Wohnung nicht zonenkonform (E. 6 hiervor). Der Beschwerdef�hrer kann aus dem Grundsatz der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) nichts zu seinen Gunsten ableiten, zumal ihm dieser unter den gegebenen Umst�nden keinen Anspruch auf die Erteilung einer Bewilligung f�r eine nicht zonenkonforme Nutzung seiner Liegenschaft oder eine entsprechende Ausnahmebewilligung vermittelt.
�Der Beschwerdef�hrer bringt vor, der Bezirksrat habe seinem Gesuch um Bewilligung der Nutzungs�nderung im Meldeverfahren nicht innert der gesetzlich vorgesehenen Frist widersprochen bzw. nicht mitgeteilt, welches andere Verfahren zur Anwendung gelange. Aus diesem Grund sei der Bezirksrat nicht mehr berechtigt gewesen, ihm die ersuchte Bewilligung zu verweigern. Die Verweigerung der Bewilligung nach dem unterbliebenen fristgerechten Widerspruch seitens der Bewilligungsbeh�rde sei willk�rlich und verletze den Vertrauensgrundsatz bzw. den Grundsatz von Treu und Glauben.
9.1.�Bleibt im Kanton Schwyz bzw. im Bezirk K�ssnacht im Meldeverfahren ein der zust�ndigen Bewilligungsbeh�rde gemeldetes Bauvorhaben innert 20 Tagen seit Eingang ohne Widerspruch, so gilt es als bewilligt (Art. 119 Abs. 3 des Baureglements i.V.m. � 75 Abs. 6 Satz 2 PBG). Im Widerspruch ist dem Gesuchsteller mitzuteilen, ob das Bauvorhaben materielle Bauvorschriften verletzt oder in welches andere Verfahren das Bauvorhaben verwiesen wird (� 45 Abs. 3 der kantonalen Vollzugsverordnung vom 2. Dezember 1997 zum Planungs- und Baugesetz [SRSZ 400.111]).
�Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid in tats�chlicher Hinsicht festgestellt, dass eine rechtzeitige Widerspruchserhebung auf das Gesuch des Beschwerdef�hrers vom 14. September 2012 nicht ausgewiesen sei. Sie kam aber zum Schluss, der Umstand, dass der Bezirksrat es unterlassen habe im Sinne von � 75 Abs. 6 PBG bzw. Art. 119 Abs. 3 des Baureglements fristgerecht Widerspruch zu erheben, habe nicht die stillschweigende Bewilligung der gemeldeten Nutzungs�nderung zur Folge, weil die ersuchte Nutzungs�nderung gar nicht im Meldeverfahren habe bewilligt werden k�nnen.
9.2.�Der aus Art. 9 BV fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass die Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in beh�rdliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begr�ndendes Verhalten der Beh�rden gesch�tzt zu werden (BGE 137 I 69 E. 2.3 und 2.5.1 S. 71 ff.). Allerdings k�nnen Verwaltungsbeh�rden rechtsfehlerhafte Verf�gungen, die sie erlassen haben, �ndern oder wieder aufheben, wenn das Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts dem Interesse an der Rechtssicherheit bzw. dem Vertrauensschutz �berwiegt (BGE 137 I 69 E. 2.2 f. S. 71 f. mit Hinweisen). Wenn schon schriftlich er�ffnete Verf�gungen unter gewissen Voraussetzungen widerrufen werden k�nnen, muss die zust�ndige Verwaltungsbeh�rde umso mehr auf eine stillschweigend erteilte, rechtsfehlerhafte Baubewilligung zur�ckkommen k�nnen, jedenfalls sofern dem nicht besonders gewichtige Gr�nde entgegenstehen.
9.3.�Soweit das Bundesrecht (vgl. Art. 22 Abs. 1 RPG) �berhaupt Raum l�sst f�r eine stillschweigende Genehmigung von (geringf�gigen) Bauvorhaben, kann sich der Beschwerdef�hrer im Zusammenhang mit der von der Baubewilligungsbeh�rde verpassten Widerspruchsfrist nicht erfolgreich auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen. Fraglich ist schon, ob der unterlassene Widerspruch innert 20 Tagen eine gen�gende Grundlage darstellt, auf die er vertrauen durfte. Nicht dargetan oder ersichtlich ist sodann, dass der Beschwerdef�hrer nach Ablauf der Widerspruchsfrist eine Disposition get�tigt h�tte, die ohne Nachteil nicht wieder r�ckg�ngig gemacht werden k�nnte. Schliesslich gebietet jedenfalls das Interesse an der richtigen Anwendung des Planungs- und Baurechts, die Bewilligung f�r die ersuchte Nutzungs�nderung zu verweigern. Dass der Bezirksrat die Bewilligung f�r die Nutzungs�nderung verweigert hat, nachdem er dem Gesuch des Beschwerdef�hrers zuvor nicht fristgerecht widersprochen hat, verst�sst somit nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Auch hat die Vorinstanz � 75 Abs. 6 PBG bzw. Art. 119 Abs. 3 des Baureglements nicht im Ergebnis willk�rlich angewendet.
�Nach dem Ausgef�hrten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Erteilung einer Bewilligung f�r die zonenwidrige Nutzung des B�roraums auf der Liegenschaft des Beschwerdef�hrers als Einzimmerwohnung ausgeschlossen hat. Daran �ndern auch die Umst�nde nichts, dass der Mieter des Beschwerdef�hrers die Wohnsitznahme an der besagten Adresse seinerzeit per 1. Januar 1999 beim Einwohneramt des Bezirks K�ssnacht angemeldet hat und dass offenbar in unmittelbarer Nachbarschaft zur Liegenschaft des Beschwerdef�hrers ebenfalls in der Industriezone R�umlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt werden. Immerhin ist zu pr�fen, ob diese Umst�nde mit der angeordneten Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands vereinbar sind, sowie gegebenenfalls, ob die f�r die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands anberaumte Frist von 30 Tagen ab Rechtskraft der Anordnung verh�ltnism�ssig ist, was der Beschwerdef�hrer bestreitet.
10.1.1.�Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der Beh�rden, im Falle einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands anzuordnen, im Interesse der Rechtssicherheit grunds�tzlich auf 30 Jahre beschr�nkt (BGE 132 II 21 E. 6.3 S. 35 sowie mit gewissen Vorbehalten BGE 136 II 359 E. 8 S. 367). Auch vorher ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands im Einzelfall unzul�ssig, wenn sie allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu geh�ren namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 BV festgehaltenen Grunds�tze der Verh�ltnism�ssigkeit und des Schutzes des guten Glaubens (BGE 136 II 359 E. 6 S. 364 f.).
�Die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im �ffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausge�bte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden �ffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35 mit Hinweis). Eine Berufung auf den guten Glauben f�llt nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausf�hrung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 E. 7.1 S. 365).
�Auf die Verh�ltnism�ssigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgl�ubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Beh�rden aus grunds�tzlichen Erw�gungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustands erh�htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse ber�cksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.).
10.1.2.�Der B�roraum auf der Liegenschaft des Beschwerdef�hrers wurde zur Wohnung umgenutzt, ohne dass vorg�ngig ein Baugesuch gestellt worden ist. Dass es sich bei diesem Vorgang um eine bewilligungspflichtige Nutzungs�nderung handelt, wusste der Beschwerdef�hrer oder h�tte er bei der gebotenen Sorgfalt wissen m�ssen. Unter diesen Umst�nden kann sich der Beschwerdef�hrer im Verfahren zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands nicht auf den guten Glauben berufen. Daran �ndert auch der Umstand nichts, dass die Beh�rden erst im August 2012 interveniert haben, zumal die zonenwidrige Nutzung weniger als 30 Jahre andauerte. Die vor�bergehende Duldung eines rechtswidrigen Zustands hindert die Beh�rde grunds�tzlich nicht an der sp�teren Behebung dieses Zustands. Eine Vertrauensgrundlage, die der Wiederherstellung der Rechtm�ssigkeit ganz oder teilweise entgegen steht, wird durch beh�rdliche Unt�tigkeit nur in Ausnahmef�llen geschaffen (BGE 132 II 21 E. 8.1 S. 45; Urteil 2C_499/2014 vom 2. Februar 2015 E. 3.4.5). Vorliegend sind keine besonderen Umst�nde ersichtlich, die eine solche Ausnahmesituation h�tten entstehen lassen.
10.1.3.�Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands dient der Durchsetzung der grundlegenden Nutzungsordnung, woran ein gewichtiges �ffentliches Interesse besteht. Eine diesem Ziel dienende mildere Massnahme ist nicht ersichtlich. Der nicht gutgl�ubig handelnde Beschwerdef�hrer legt nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern seine privaten Interessen an der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands die �ffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands aufwiegen sollten. Er dringt mit der R�ge, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands sei unverh�ltnism�ssig, rechtsmissbr�uchlich und sie verletze den Grundsatz von Treu und Glauben, nicht durch.
10.2.�Zum Einwand des Beschwerdef�hrers, es sei stossend und rechtsmissbr�uchlich, dass ihm die Nutzung des B�roraums auf seiner Liegenschaft als Einzimmerwohnung untersagt werde, obwohl die Beh�rden in unmittelbarer Nachbarschaft eine Wohnnutzung tolerierten, hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid ausgef�hrt, der Grundsatz der Gesetzm�ssigkeit der Verwaltung gehe einem Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht in der Regel vor. Nur wenn eine Beh�rde in st�ndiger Praxis vom Gesetz abweiche und zu erkennen gebe, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, k�nne der B�rger verlangen, ebenfalls gesetzeswidrig beg�nstigt zu werden. Vorliegend habe der Bezirksrat K�ssnacht klar zum Ausdruck gebracht, dass er nicht willens sei, auf dem ebenfalls in der Industriezone gelegenen Nachbargeb�ude eine zonenwidrige Nutzung weiterhin zu dulden. Damit bestehe von vornherein kein Anspruch des Beschwerdef�hrers auf Gleichbehandlung im Unrecht.
�Diese Ausf�hrungen sind mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vereinbar (vgl. BGE 139 II 49 E. 7.1 S. 61; 136 I 65 E. 5.6 S. 78 mit Hinweisen). Der Beschwerdef�hrer setzt sich mit ihnen nicht substanziiert auseinander und begr�ndet nicht, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid insoweit zu einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG f�hren sollte. Damit ist auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht weiter einzugehen (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG).
10.3.�Die dem Beschwerdef�hrer f�r die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands anberaumte Frist von 30 Tagen ab Rechtskraft des Beschlusses des Bezirksrats ist zwar relativ kurz, aufgrund der Umst�nde aber noch verh�ltnism�ssig. Dass die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands mit aufw�ndigen baulichen Massnahmen verbunden w�re, bringt der Beschwerdef�hrer nicht vor und ist nicht ersichtlich. Unbehilflich ist der Einwand des Beschwerdef�hrers, seine vertraglichen Pflichten als Vermieter der Liegenschaft st�nden der kurzen Frist zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands entgegen, zumal sich aus den Akten ergibt, dass die Liegenschaft des Beschwerdef�hrers seinerzeit als Gewerbeimmobilie mit B�roraum vermietet worden ist, dass der B�roraum vom Mieter zun�chst nicht als Wohnung benutzt worden ist und dass kein separater Mietvertrag f�r eine Wohnung besteht.
�Die angedrohte Ordnungsbusse von Fr. 300.-- f�r jeden Tag der nicht fristgerechten Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands ist geeignet, den Wiederherstellungsbefehl durchzusetzen. Eine mildere Massnahme, die hierzu ebenso geeignet w�re, ist nicht ersichtlich, zumal die Androhung einer tieferen Busse die Wahrscheinlichkeit verringern w�rde, dass der Wiederherstellungsbefehl fristgerecht umgesetzt wird. Die angedrohte Ordnungsbusse ist dem Beschwerdef�hrer zudem zumutbar. Soweit der Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang eine Verletzung des Verh�ltnism�ssigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) und des Willk�rverbots (Art. 9 BV) �berhaupt in gen�gender Weise r�gt und begr�ndet (vgl. Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG), vermag er damit nicht durchzudringen. Immerhin ist festzuhalten, dass der Beschwerdef�hrer nur mit einer Ordnungsbusse belegt werden k�nnte, wenn er die zur fristgerechten Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands n�tigen, in seiner Macht stehenden und zul�ssigen Massnahmen nicht treffen w�rde.
�Nach dem Ausgef�hrten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG).
�Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, dem Bezirksrat K�ssnacht, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer I, schriftlich mitgeteilt.
Pr�sidierendes Mitglied:�������Der Gerichtsschreiber:
Merkli�������Mattle