Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=12625
Timestamp: 2019-12-09 00:51:24+00:00
Document Index: 125539498

Matched Legal Cases: ["l'article 302", 'art. 302', "l'article 39", "l'article 39", "l'article 209", "l'article 38", 'arts\n22']

Universimmo.com - LMNP déclaration BIC+compta Réel Super simplifié
LMNP déclaration BIC+compta Réel Super simplifié Imprimer le sujet
Posté - 20 avr. 2012 : 11:20:32
document rajouté : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/e...=1&br=2&la=2
Le régime fiscal spécifique LMNP (loueur en meublé NON professionnel)
=>déclaration fiscale BIC : bénéfices industriels et commerciaux (date limite de dépôt 2ème jour ouvré suivant le 1er mai)
Documentation en date de mars 2012 destinée à ceux qui ont des revenus tirés de la location meublée et qui veulent comprendre la déclaration fiscale BIC au réel SUPER simplifié (en fait pour les puristes, c'est le réel simplifié avec comptabilité super simplifiée)
En collaboration avec Bailleurx, nous allons essayer ici de synthétiser les principaux éléments.
Tout au long de ce sujet, nous allons nous efforcer respecter le code suivant : ce qui est en noir (ou bleu) ET souligné (essayez voir ) correspond à un lien vers une source fiable ou vous permettra d'arriver "approximativement" à l'endroit de la discussion qui traite de ce passage.
Nous avons voulu avoir un vocabulaire compréhensible par le maximum : cela engendre des "approximations" (souvent mises entre guillemets) qui pourront choquer les puristes... ces derniers n'ont de toutes façons pas besoin de ce post !
Nous n'allons pas tout faire d'un seul coup car c'est très vaste (voir la quantité de messages rien que sur ce forum).
Je nous"réserve" donc de la place en ne notant que les titres : merci de ne pas poster vos questions ici mais bien entendu, nous attendons vos remarques et suggestions sur le fil parallèle qui est : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12632
nous enrichirons donc les messages au fur et à mesure des avancées, nous vous invitons néanmoins à suivre les liens indiqués pour vérifier les montants actualisés des plafonds et montants valables en 2012.
vos frais de comptabilité peuvent être remboursés
NB : La réduction d’impôt pour frais de comptabilité Plafonnée à 915 € par an est directement déductible de vos revenus à la double condition que :
-1- votre Chiffre d'affaire soit inférieur à 32600 pour 2011 (81500 pour un saisonnier*)
-2- les comptes aient été validés par un CGA (centre de gestion agréé)
La validation de vos déclarations par un CGA évite par ailleurs la majoration automatique de 25% de votre bénéfice.
Pour ce faire vous devez IMPERATIVEMENT avoir cotisé à un CGA avant le 31 décembre de l'année précédant la déclaration ou dans les 5 mois suivant la création de votre activité
. Depuis 2010, on peut aussi avoir recours à un comptable agréé pour bénéficier de ces dispositions.
ce document qui n'engage pas ses auteurs, est construit à partir des informations collectées au cours des différents post publiés sur universimmo et autres sites concernant la comptabilité des LMNP, il ne vous dispense pas de faire vos propres cherches
Revenus à ne pas ne pas déclarer
http://doc.impots.gouv.fr/aida/broc.../ud_028.html
si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire :
En 2010, le loyer annuel par m2, charges non comprises, ne doit pas excéder 173 € en Île-de-France et 126 € dans les autres régions (BOI 4-F-1-10).
Le produit de la location, consentie de manière habituelle, d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes). Le produit ne doit pas excéder 760 € par an.
lexique: (en cours de construction)
Introduction (message suivant = n° 1)
- Définition loueur en meublé
- - - Professionnel ou NON
- - - BIC micro ou réel
- - - cas du Réel Super Simplifié
- Formulaires pour la déclaration de revenus
2033 C immobilisations et amortissements
- Principes généraux de l'amortissement (message n° 2).
- - -La comptabilisation et l’amortissement par composants
- Exemple de décomposition par composants d'immeubles (message n° 3)
- Sortie d'immobilisation pour remplacement par exemple (message n° 4)
- - - présentation générale
- - - les reintégrations fiscales
- - - traitement des dotations aux amortissements (annexe 4)
- - - traitement des déficits
les documents à tenir à jour
- - - les frais forfaitaires admis
-Comptabilité au quotidien
-complément 1 Comptabilité
-complément 2 Comptabilité
-Cas particulier : déficits comment faire ?
-complément 1déficits
-complément 2 déficits
-Cas particulier : bénéfice : comment "récupérer" amortissements écartés
-Complément 1
-Complément 2
-complément 3
ATTENTION : comme c'est vaste, nous essaierons de trouver le compromis entre détailler suffisamment pour la compréhension mais ne pas noyer sous des reprises de détails déja mentionnés : merci de ne pas nous "harceler" et de prendre la peine de relire et essayer de comprendre avant de demander pourquoi 3 et 2 font 5
Édité par - bailleurx le 21 nov. 2012 10:00:59
1 Posté - 23 avr. 2012 : 11:13:43
Définition Loueur en meublé
NB : Il est admis que doit être considéré meublé un local garni de meubles et d’objets mobiliers tels que le locataire puisse y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels.
- logements personnels loués meublés, à l'année
- partie de la résidence principale du loueur
- logements situés dans des résidences avec services (étudiants, affaires, tourisme, médicalisées).
Depuis 2005, il est possible de transformer, sans formalité administrative, un logement loué nu en logement loué meublé. Une autorisation préalable reste toutefois nécessaire pour des cas particuliers (location saisonnière) dans les villes de plus de 200.000 habitants
La particularité de la location meublée par rapport à une location nue provient du fait que dans le cadre du BIC, on peut tenir une comptabilité dans laquelle on déduit les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisition et la charge financière de l’opération.
Les revenus tirés d’un investissement immobilier locatif meublé sont OBLIGATOIREMENT imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC) avec un régime fiscal spécifique et non pas dans celle des revenus fonciers.
LES DEMARCHES communes PRELIMINAIRES
Le loueur en meublé (même si non professionnel), doit obligatoirement remplir une déclaration d’existence dans les 15 jours de début d’activité
pour le non professionnel cette démarche s'effectue auprès du centre de formalité des entreprises (CFE) situé au centre des impôts dont dépend(ent) le(s) bien(s) (imprimé P0i) (mais mieux vaut tard que jamais)
LES DEMARCHES COMPLEMENTAIRES
il ne faudra pas oublier au 31 decembre de la première année de faire la déclaration obligatoire pour le calcul de laCFE (contribution fonciere des entreprises) formulaire cerfa 1477 C
ainsi qu'un declaration rectificative annuelle en cas de modification de la surface ou de la consistance de biens que vous louez meublés (formulaire cerfa 1447-M)
voir explications ici > http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14220
* attention le terme CFE désigne à la fois le Centre de Formalité des Entreprises et la Contribution Foncière des Entreprises (ce qui peut créer des confusions)
Deux statuts de locations meublées coexistent : la location meublée non professionnelle (le LMNP) et la location meublée professionnelle (le LMP) qui sont définis par l’article 151 septies du CGI.
- Est considéré comme loueur en meublé NON professionnel LMNP le contribuable qui retire de cette activité moins de 23 000 € de recettes brutes annuelles ou moins de 50% de son revenu global. . (on doit comprendre qu'il ne peut pas être considéré comme professionnel tant qu'il ne dépasse pas ces 2 conditions)
- Le statut loueur en meuble Professionnel LMP plus" avantageux" est soumis à des conditions
Pour être éligible au statut LMP (professionnel),
- exonération de la plus value au bout de 5 ans d'activité
- bien(s) non inscrit au patrimoine pour les déclarations ISF
- déficit pouvant diminuer directement les revenus "autres"
un LMP a des cotisations supplémentaires (nous ne développerons pas ici)
Même s'il remplit toutes les conditions requises, un loueur peut décider de rester lmNp .
*Précision: nous ne parlons ici que de comptabilité (thème de ce sujet). En effet, La notion de "Professionnel" pour l'appréciation concernant l'ISF, ce ne sont pas les recettes qui sont prises en compte, mais le résultat (recettes- charges). Lisez par exemple ce sujet : http://www.universimmo.com/forum_un...13229#123098
LA DECLARATION DE REVENU
Les revenus tirés de l'activité des LMNP OBLIGATOIREMENT imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) peuvent se déclarer sous deux options :
- Le micro-BIC dans lequel le revenu fiscal de l’opération se calcule en déclarant tout simplement la totalité des revenus perçu (charges comprises) sur l'imprimé fiscal 2042C cadre F case 5 HY de la déclaration n° 2042 C. Ce revenu étant en effet soumis aux contributions sociales (CSG, CRDS et prélèvements sociaux)
Un abattement de 50 % est automatiquement appliqué sur ces recettes(71% pour un "saisonnier*"). Cet abattement forfaitaire est réputé comprendre la totalité des charges supportées dans le cadre de la location.
La différence soit 50% (29% pour "saisonnier*") est ajoutée aux autres revenus du foyer pour être soumis à l’impôt sur les revenus.
-1- Chiffre d'Affaire <32100 E pour 2011 (80 300 € pour les "saisonniers*")
-2- Ne pas être en indivision
-3- Ne pas avoir opté pour l’assujettissement à la TVA pour cette opération
- Le régime du réel pour lequel on tient une "comptabilité fiscale" (celui que nous allons traiter) permettant de déduire du revenu fiscal les charges :
----l’ensemble des charges locatives
----les charges d'exploitation
----Les dépenses d’entretien et de réparation
----les charges financières liées à l’acquisition,
et l'amortissement linéaire de l'investissement ou de l'apport (voir amortissements message 3)
cette option a pour conséquence d'interdir la comptabilisation en charges de certains investissements
qui doivent obligatoirement être amortis et, compte tenu de règles fiscales particulières, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal : ils serviront à diminuer (voir annuler) des bénéfices fiscaux futurs. Une fois encore, nous avons simplifié pour la compréhension immédiate.
la déclaration au réel pour les LMNP est "simplifiée" quand il n'y pas de traitement de la TVA
et peut être Super simplifiée dans certaines conditions ....
l'option du Réel SUPER simplifié:
le régime du réel Super simplifié est un régime dérogatoire au regime du réel , il allège les obligations
le LMNP peut en bénéficier quand:
=> son chiffre d'affaires n'excède pas les limites prévues au I de l'article 302 septies
exemple pour 2011 (déclaration en 2012): CA d'un montant inférieur à 54 000euros (ou 154 000 pour un "saisonnier"*)
-Ces entreprises sont dispensées de présenter leur bilan lors des vérifications de comptabilité
- elle n'on pas à remplir le formulaire 2033A de la déclaration
- textes en référence :
art. 302 septies A bis VI du CGI http://droit-finances.commentcamarc...-commerciaux
- montant de Chiffre d'affaire maximum pour 2011
notice2033-not (specimen 2012) page 2 http://www.impot.gouv.fr/portal/dep...ire_6978.pdf
donc pour être SUPER simplifié ça commence déjà par une exception à la règle
nous ne parlerons maintenant que de LMNP au régime super simplifié
même si la base sera commune à tous ceux qui sont en BIC au réel (simplifié ou pas, super ou pas, professionnel ou pas)
ce sujet traite uniquement du LMNP (non pro) dont les revenus sont imposables en tant que Bénefice Industriels et Commerciaux BIC ayant opté pour le régime du réel simplifié avec obligations allégées soit : BIC au réel super-simplifiée assujéti à l'IR (impôt sur le revenu)
- vos revenus tirés de la locations meublée doivent être inférieurs au plafond indiqué dans la notice de la 2033 de l'année à traiter
- vous ne récupérez pas la TVA (vous êtes en franchise de base)
- vous avez choisi de déclarer vos revenus au REEL (donc de comptabiliser vos charges frais... et éventuellement vos amortissements)
pour faire vos déclarations au reel super simplifié vous devez donc vous munir des documents suivants:
- liasse 2033 (nous ne rempliront que les formulaires B, C et D)
- formulaire 2031...
- Déclaration n° 2042 C (des revenus complémentaire) ou nous rempliront les case 5 B ou 5 C (selon si on a une CGA ou pas)
- nous devrons aussi tenir un cahier de caisse
mais nous sommes dispensé de présenter une comptabilité (au sens comptable) ce qui ne nous dispense pas de tenir une comptabilité...
*:Nous entendons par "saisonnier", les locations de gîtes ruraux, meublés de tourisme (avec agrément préfectoral)
Article rédigé par Bailleurx et Fluo[/quote]
***article modifié le 22/3/2013 à la demande de Bailleurx***
Édité par - bailleurx le 24 sept. 2012 11:32:19
2 Posté - 23 avr. 2012 : 11:14:56
http://www.universimmo.fr/forum_uni...&whichpage=1
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS 4 A-13-05
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS 4 D-2-08
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi...08/4d208.pdf
Une immobilisation est un élément non circulant de l’actif d’une entreprise destiné à rester dans l’entreprise dans la mesure où il participe à son processus de production. Cet élément peut être matériel, immatériel ou financier. Les investissements supérieurs à 500 E sont AUTOMATIQUEMENT notés en immobilisation (lorsque c'est inférieur, le choix est permis)
--- L’amortissement est une opération comptable traduisant la "détérioration" irréversible d’une partie du patrimoine de l’entreprise du fait même de son activité (en fin d'amortissement ce qui à été amorti est supposé être hors d'usage).
--- Si l’amortissement répond aux principes fondamentaux posés par le droit comptable, les règles appliquées pour sa mise en œuvre relèvent du droit fiscal.
--- Compte tenu que l'entrepreneur doit lui même décider comment constituer les amortissement en faisant coïncider des règles fiscales floues et la réalité de la vie de son entreprise, l’amortissement constitue une des principales sources de contentieux opposant l’entreprise à l’administration fiscale.
Principes généraux de l'amortissement
Seuls les actifs immobilisés sont amortissables
(Les biens de consommation ne peuvent pas être immobilisés )
Pour son activité, l’entreprise est amenée à acquérir des biens et services :
-- Certains sont considérés comme des investissements inclus dans son patrimoine, ils seront appelés actif (ou éléments de l'actif) de l'entreprise
-- Les autres achats sont considérés comme des consommations courantes et donc comme des charges,
- Pour les particuliers qui sont LMNP et sont assujetti à IR impôt sur le revenu, l'inscription d'un bien à l'actif d'e "l'entreprise", n'a aucune incidence sur les plus values immobilières appliquées au moment de la vente, puisque le bien au moment de la cession revient dans le patrimoine du particulier, et que le régime des plus value reste celui des particuliers (désormais exonéré au bout de 30 ans)
http://www.leblogpatrimoine.com/imp...-30-ans.html
- Comme la durée d’un exercice comptable est dans la très grande majorité des cas égale à un an,
les actifs amortissables sont ceux qui sont réputés conserver une valeur au-delà de la période d’un an et dont la valeur unitaire excède un certain seuil.
les actifs amortissables seront ensuite "triés" (selon leur type et durée de vie probable) en catégories appelées composants* (pour pouvoir calculer la "dépréciation annuelle " qui sera reportée dans le compte de résultat sur la ligne "dotation aux amortissements et provisions des immobilisations")
*composant = voir décomposition par composant
-au cours de l'exercice ce qui est comptabilisé en amortissement, ne peut donc pas être comptabilisé en même temps en charges (la "charge" sera progressivement constatée par l'amortissement)
- il n'est pas obligatoire de faire des amortissements c'est un choix
d'apres une intervention de ribouldingue ne pas amortir entrainerait l'impossibilité de passer en charges bon nombre de frais
http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=52998
Amortissement des éléments passés à tort en frais généraux (RES N° 2005/6). Une entreprise n'est pas fondée à demander la déduction extra-comptable d'un amortissement pour un élément d'actif dont le prix, passé à tort en frais généraux, a été réintégré par le service dans ses bénéfices imposables. Mais, il est admis que l'entreprise retrouve le droit de pratiquer un amortissement dans les conditions de droit commun dès la régularisation de ses écritures comptables par l'inscription à l'actif de l'élément dont il s'agit.
Cependant, dans les cas manifestement abusifs, il est fait une stricte application des dispositions de l'article 39 B du CGI, interdisant d'admettre fiscalement dans les charges ultérieures les amortissements qui ont été irrégulièrement différés depuis l'acquisition ou la création des immobilisations en cause (cf. n° 1092). Sans qu'il puisse être donné une liste exhaustive des cas manifestement abusifs, l'administration est amenée à se prévaloir des dispositions de l'article 39 B lorsque, notamment, les manquements constatés sont exclusifs de la bonne foi ou procèdent d'erreurs graves ou répétées.
le régime d'amortissement adapté au LMNP
le regime d'amortissement généralement employé par les LMNP soumis à l'IR est appelé mode LINEAIRE
dans ce cas L'annuite d'amortissement deductible est constante : elle est obtenue en divisant le prix de revient de l'élément d'actif* par la durée "normale" de l'utilisation.
NB :quandl'activitécommence en cours d'exercice L'amortissement est calculé à compter du jour de la mise en service du bien et en fonction de la durée de sa mise à disposition pendant l'exercice = Calcul prorata temporis.
pour faire simple dans nos exemples nous utiliserons par principe des exercices basés sur le calendrier avec une clôture au 31/12
Conséquences de l'amortissement
Souvent les premières années, les charges sont supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes en déficit, vous ne pouvez pas forcément utiliser les amortissements.
En revanche, après plusieurs années, intérêts et charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez donc être en bénéfice : l'amortissement peut alors ramener votre bénéfice à zéro.
En periode beneficiaire l'amortissement est interessant car il vient diminuer ce bénéfice.
En periode déficitaire,
-L'amortissement ne peut pas toujours être totalement utilisé. Mais l'amortissement écarté par les règles fiscales (détaillées plus loin) est utilisable ultérieurement sans limite de temps.
- Les déficits des LMNP* eux sont reportables sur 10 ans et uniquement pour imputation sur des revenus de même nature.
voir documentation impôt : * http://doc.impots.gouv.fr/aida2011/.../ud_040.html
Depuis l'imposition des revenus de 2009, les déficits résultant de l'activité de location meublée non professionnelle sont imputables uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes.
NB (erreur fréquente) ne pas confondre déficit et amortissement écartés en vertu du II du39 C.
En effet, même si ces deux éléments contribuent à amoindrir le résultat des années bénéficiaires, leur traitement est différents
La comptabilisation et l’amortissement par composants
Cette nouvelle méthode constitue désormais un traitement obligatoire pour les éléments distincts d'une immobilisation corporelle. En revanche, s'agissant des programmes de grosses réparations et de révisions d'immobilisations, il s'agira d'un traitement alternatif à la constatation de provisions pour grosses réparations.
les éléments d'actif ayant une utilisation différente.
Les éléments d'actif ayant une durée de vie différente devront être comptabilisés séparément et faire l’objet d’un plan d’amortissement propre, les éléments devant être périodiquement remplacés, ou susceptibles de faire l’objet de taux ou modes d’amortissement propres, du fait de leur utilisation ou leur qualité économique.
Par exemple, des locaux pourront être amortis sur 40 ans alors que la toiture sera pour sa part amortie sur 20 ans seulement (le principe de la décomposition sera abordé plus loin).
les Grosses réparations et révisions.
Certaines installations nécessitent des entretiens périodiques qui ne prolongent pas leur durée de vie. Il s'agit de grosses réparations ou de grandes révisions en application de lois, règlements ou de pratiques constantes de l'entreprise. Lorsque les dépenses correspondantes font l'objet de programmes pluriannuels, l'entreprise pourra soit constater des provisions pour grosses réparations, soit comptabiliser dès l'origine ces dépenses d'entretien comme un composant distinct de l'immobilisation.
les durées d'usage fiscalement admises:
(non compris la valeur du sol qu'il faut obligatoirement déduire pour environs 15% de la valeur du bien et qui n'est pas amortissable)
- Bâtiments commerciaux : 20 à 50 ans
- Bâtiments industriels: 20 ans
- Maisons d'habitation ordinaires : 33 à 40 ans
- Immeubles à usage de bureaux : 25 ans
- Matériel : 6 à 10 ans
-Outillage : 5 à 10 ans
- Automobiles et matériel roulant : 4 à 5 ans
- Mobilier :7 à 10 ans
- Matériel de bureau : 5 à 10 ans
- Agencements et installations : 10 à 20 ans
- Micro-ordinateurs : 3 ans
- Brevets, certificats d'obtention végétale : 5 ans
NB Outillage et Petit matériel de bureau (inférieur à 500 €) passent en Charges
- sont mis en gras les types d'immobilisation couramment utilisée par les LMNP
ATTENTION, ces durées ne veulent pas vraiment dire grand chose car vous devez désormais décomposer votre immeuble en composantes et voici à titre toujours indicatif les modes de décompositions fréquemment utilisés par les LMNP
La DGI dans la note 4 A-13-05 N° 213 du 30 DECEMBRE 2005
donne un tableau ( page 86) http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf
ou l'on peu lire colone logements
Terrain > pas d'amortissement pas de valeur in diquée mais on sait qu'elle est habituellement comptée pour environ 15% (cette part peut être reconsidéré en fonction de la nature de la construction immeuble ou maison ind. ou du prix du marché)
Gros-œuvre (structures, charpentes, voirie et réseaux divers) constituant la structure de l'immobilisation
=> amortissement > 50 ans -- valeur de 40 à 50% de la valeur du bien
Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures
=> amortissement sur 20 à 50 ans -- valeur de 5 à 20% de la valeur du bien
Installations Générales et Techniques (IGT) comprenant chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité :
=> amortissement sur 15 à 30 ans -- valeur de 20 à 30% de la valeur du bien
Agencements (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité)
=> amortissement sur 7 à 15 ans -- valeur de 20 à 25% de la valeur du bien
on voit donc que ces informations ce rapprochent des précédentes sans être parfaitement identiques, et on peut trouver de nombreux autre modèles incluant des ascenseurs , des installation de chauffage....
Ainsi, environ 2,5% à 3% de la valeur de l’immeuble d’habitation sont globalement admis en amortissement (et donc en déduction des revenus).
mais c'est à chaque LMNP de faire sa propre décomposition par composant des d'amortissements en fonction de la nature biens apportés à l'entreprise
en s'appuyant sur ces éléments nous allons donc pouvoir ettablir notre tableau des amortissements
et le reporter dans le document fiscal 2033C (à suivre)
NB: Precision sur la valeur à prendre en compte pour les immobilisations
Sous réserve des dispositions du VII de l'article 209 du code général des impôts , les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent être, au choix de l'entreprise, soit portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Ce choix est exercé distinctement pour les titres immobilisés et les titres de placement, d'une part, pour les autres immobilisations acquises, d'autre part. Il est irrévocable.
Message rédigé par Bailleurx, Fluo n'a apporté que quelques aménagements. Nous avons voulu avoir un vocabulaire compréhensible par le maximum : cela engendre des "approximations" (souvent mises entre guillemets) qui pourront choquer les puristes... ces derniers n'ont de toutes façons pas besoin de ce post
Édité par - bailleurx le 07 mai 2012 10:31:01
3 Posté - 23 avr. 2012 : 11:30:28
Nous renouvelons les réserves d'usages : ce n'est qu'un exemple qui n'engage en rien les rédacteurs en cas d'erreur... C'est comme les promesses qui n'engagent que ceux qui y croient !
Ces mises en gardes faites, accrochez-vous, on est partis !
Exemples de décompositon d'immeuble et d'immobilisations
Monsieur Dupont achète pour 115000€ en mars 2010 un immeuble situé rue du Stade il l'appellera "STADE".
Il y fait des travaux et commence à le louer en juillet 2010.
Bien entendu, il a meublé ce logement et y a mis de la vaisselle.
pour décomposer son immeuble en composant,
- Il ajoute d'abord au prix d'achat les frais liés (notaires,dossier crédit, garantie, dossier assurance décès).
- Il retire la valeur du mobilier inclus dans le prix d'achat (noté dans l'acte d'achat).
- Il obtient donc son coût d'achat de 121972€
- Ensuite, il retire aussi la valeur du terrain (ici 15% conformément p 86 de http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf )
- (hors terrain)La maison en elle même lui a donc coûté 103677€
Puis, toujours en se basant sur la source mentionnée plus haut, il décompose son immeuble en plusieurs composants (on peut en utiliser de 3 à 6).
Pour s'y retrouver dans ses composants, Monsieur Dupont utilise une dénomination qui reprend
- la date de mise en amortissement
- le nom du composant.
Exemples de dénomination :
-le composant Structure (gros-oeuvre) de l'achat de mars 2010 est appelé 2010_7_StrucAchat (le "7" au lieu du "3" attendu s'explique parce que la maison bien qu'achetée en mars(03) est louée à partir de juillet(07). Elle est donc amortie à partir de ce mois
-des meubles achetée en décembre 2010 sont notés 2010_12_Meubl
et comme il se sait pas très malin , Monsieur Dupont utilise aussi code couleur : chaque couleur correspond à une case de la2033C.
Pour chacun des composants, il estime la part que représente ce composant en % de la maison puis il lui attribue un durée d'amortissement acceptable par l'administration fiscale (voir post ci dessus).
> pour la Structure (gros oeuvre) qu'il estime pour 15% du prix de la maison, il choisi une durée d'amortissement de 50 ans.
> L'administration préconise 45~50% sur 50 ans)
mais il a aussi ajouté un autre composant de gros oeuvre (facade étanchéité...) pour 15% du prix de la maison qu'il décidé d'amortir sur seulement 25 ans
pour les Installations Techniques il a pris 20% du prix de la maison qu'il a amorti sur 20 ans
pour les installations d'agencement il a pris aussi 20% du prix de la maison qu'il a amorti sur 12 ans
pour les meubles il utilise une durée d'amortissement de 8ans
pour la vaisselle une durée d'amortissment de 5ans....
lorsque ultérieurement à l'achat il fait des travaux
il ajoute ces travaux à son tableau en créant de nouvelles lignes d'amortissement
et en respectant les durées d'amortissment préalablement utilisées pour le même type de composant
exemple, si ce sont des travaux de plâtrerie qui concernent donc le poste installation agencement il amorti sur 12 ans
Voici donc comment Monsieur Dupont a enregistré ses immobilisations pour l'année 2010:
Document: ImmoStad.pdf ( 32443 octets )
Vous noterez qu'à chaque composant, il y a d'abord le mode de décomposition(%, durée, valeur) puis (en fin de ligne) le tableau d'amortissement correspondant ce qui permettra de définir la valeur amortie chaque année.
Cette valeur amortie se calcule en faisant l'opération suivant :valeur achat/nombre d'année amorties
(et la première année on ramène cette valeur au prorata de la durée d'utilisation réelle).
Exemple de calcul de l'amortissement de meubles:
avec les 7695€ de meubles amortis sur 8 ans à partir de juillet 2010 (composant appelé 2010_07_Meubl dans ImmoStad)
on obtient > 7695 /8 = 962.
Pour une année entière, on aura donc 962€ de dotation aux amortissements (on les retrouve d'ailleurs dans le tableau).
Mais, Monsieur Dupont a commencé à louer son immeuble le 01/07/2010 : 2010 n'est donc pas complète, ce qui donne donc 962/12*6=481 (seulement 6 mois sur les 12)(notés dans le tableau)
Remarque : on peut aussi faire ce calcul au prorata de nombre de jours sur une année, comme 31/365 pour une activité commencée le 1 décembre
Petite remarque avant de "compliquer" :
vous pouvez constater en bas du tableau, que ce lmnp à un composant immobilisé (en meuble) d'une valeur de 192€
Cela permet de prendre conscience que ce n'est pas parce que vous avez pour moins de 500E d'achat que vous pouvez pas le noter en amortissement. C'est une tolérance de l'administration fiscale (cf p13 du BO 4 A-13-05 : http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf).
-moins de 500 E : choix entre noter en charges ou immobiliser
-plus de 500 E : obligatoirement immobilisé et amorti
remplissage de la 2003C
Au cours de l'année, M DUPONT
- a acheté l'immeuble, et des meubles
- a comptablement "décomposé" l'immeuble, selon les règles, et fait un tableau d'amortissement (tableau ci dessus)
- a ajouté aux composants de l'immeuble, les travaux réalisés pendant le même exercice selon le composant concerné
- a ajouté au tableau d'amortissement des meubles, la vaisselle... (autres immobililisations corporelles)
au moment de la déclaration de revenus il reporte ses éléments sur la 2033C:
cadre I : Immobilisation (haut du document)
Il n'y a rien en première colonne car il n'avait rien immobilisé auparavant.
En colonne 2, il note la valeur des composants d'après les calculs (et les couleurs )du fichier ImmoStad (ci dessus) :
- à immobilisation terrain (jaune) en case 422pour un montant de 18296
- à immobilisation constructions (gris) en 432 pour un montant de 62596 =somme des gris (structure+Facade...)
- à immobilisation installations techniques (beige) en case 442 pour un montant de 20735
- à immobilisation installations d'agencement (orange) en case 452 pour un montant de27554
- à immobilisation autres immobilisation corporelles (vert) en case 472 pour un montant de 10231
cadre II : amortissements
Il n'y a rien en première colonne car il n'avait pas amortit auparavant.
En colonne 2, il note la monatant de l'amortissement pout le premeir exercice toujours d'après les calculs du fichier ImmoStad (ci dessus) :
- à amortissement terrain (jaune) en case 512 il marque donc 0 puisque le terrain ne s'amortit pas,
- à amortissement constructions (gris) en case 522 pour un montant de 785 = somme des amortissements (structure+ facade...)
- à amortissement installations techniques (beige) en case 532 pour un montant de 518
- à amortissement installations d'agencement (orange) en case 542 pour un montant de664
- à amortissement autres immobilisation corporelles (vert) en case 562 pour un montant de 661
ce qui donne donc ceci
Document: 2033C_Stad2010.pdf ( 28891 octets )
CAS d'un 2ème immeuble déjà exploité depuis 3 ans
En fait Monsieur Dupont avait déjà acheté en 2008 un premier immeuble qu'il appelle Noisetier ou "Nois".
Il y avait aussi fait des travaux et avait commencé à le louer en juillet 2010 : il a donc commencé son activité de LMNP à cette période.
Il avait donc déjà les immobilisations pour "Nois" qui étaient ainsi :
Document: ImmoNois.pdf ( 32994 octets )
Sa 2033C concernant cet immeuble "Nois" est ainsi en 2010:
Document: 2033C_Nois2010.pdf ( 29210 octets )
Nous avons pris volontairement le cas d'une activité en place depuis 3 ans, car la logique de décomposition étant la même on peut voir comment les données s'imbriquent d'année en année.
Exemples de report des informations de la 2033C "Nois" de 2009 à 2010 (voir document 2033C_Nois2010.pdf ci dessus)
pour les immobilisations corporelles =mobilier
au tableau I (immobilisations) de la 2033C de 2010
en case 470
. . =8833 (soit la valeur brute des autres immobilisations corporelles en case 476 en fin 2009)
. . c'est aussi la somme de tous les composants "verts" "autres immobilisations corporelles" présent fin 2009 ( document ImmoNois.pdf ci dessus)
. . soit (jusqu'à fin 2009) 1800+2637.8+1026.46+2823.06+545.98 (et pas les 759€ de meubles achetés en 2010)
en case 472 de la 2033C de 2010
. . =759 des meubles achetés en 2010
en case 476
. . = le TOTAL de case 470+case 472 (moins case 474 quand il y en a, mais nous verrons ça plus tard)
au tableau II (amortissements) de la 2033C de 2010
en case 560 = 1465 = case 566 de 2009 (on peut aussi retrouver ce chiffre sur ImmoNois, mais je ne vais pas en rajouter)
en case 562 = 1221 = somme des amortissements, pour l'année 2010 des "autres immobilisations corporelles" = 225+330+205+353+68+40 (dans document ImmoNois.pdf ci dessus, suivre les "DotN année" colonne 2010, de tous le mobilier (en vert))
Et lorsque en 2011 pour sa déclaration de 2010
Monsieur DUPONT cumule ses deux 2033C, (celle de Stad et celle de Nois)
car il n'en envoie qu'une par "entreprise" même s'il a plusieurs logements loués :
ça ressemble à ça : Document: 2033C_Globale2010.pdf ( 29830 octets )
il n'y a pas d'obligation à faire UNE 2033C par logement, toutefois, en faisant ainsi, on s'y retrouve mieux (surtout en cas de contrôle).
Édité par - bailleurx le 07 mai 2012 14:23:37
4 Posté - 24 avr. 2012 : 15:55:16
Sortie d'immobilisations pour remplacement
qu'est qu'une sortie d'immobilisation?
Immaginons que l'immeuble de Monsieur Dupont ai subit une tempête et que le toit de la maison qu'il loue, se soit entierement envolé
Monsieur DUPONT va devoir enregistrer cette perte par une écriture signifiant que cette partie de son bien n'existe plus (son bien à perdu de la valeur plus vite que les amortissement le prévoyait)
et dès que les travaux de la nouvelle toiture seront fait, une autre ecriture viendra signaler, ce son bien à repris une valeur correspondante au montant des travaux réalisés
la difficulté de cet enregistrement comptable réside donc en 2 points :
1) retrouver pour cet enregistrement d'écritures, dans quel composant (catégorie d'immobilisations) la toiture se trouvait...
-pour appliquer à la nouvelle toiture les même règles d'amortissement que celles choisies au départ pour la toiture
- inscrire la sortie de l'ancienne toiture et la nouvelle entrée d'immobilisation dans la bonne catégorie
2) évaluer quelle était la valeur résiduelle de l'ancienne toiture pour l'enlever de l'actif et des amortissements :
- d'après sa valeur au debut de l'immobilisation
- et selon la quantité d'amortissements (dépreciations) qui ont déjà été comptabilisées par le biais des dotations
Si vous êtes perdus, je vous suggère de reprendre l'intervention d'avant.
l'exemple de la toiture envolée est facile en comprendre,
on procède exactement de la même façon, lorqu'on remplace un élement viellot, comme dans l'exemple qui va suivre pour les fenêtres de Monsieur DUPONT
il est cependant à noter que si Monsieur DUPONT revend ses vielles huisseries il devra aussi tenir compte du prix encaissé dans ses ecritures
exemple d'une sortie d'immobilisation
pour étayer d'un exemple les modalités de sortie d'une immobilisation nous allons revenir à l'immeuble "Stad" de Monsieur Dupont
et partir des documents suivants la 2033c et le tableau des immobilisation de l'immeuble "Stade"
tableau de suivi des immobilisations et amortissements
Monsieur DUPONT décide donc de changer les vielles fénêtres de sa maison. Nous considérons qu'il n'est pas très malin parce que sachant dès le départ que ces huisseries seraient à changer il aurait pu anticiper et leur attribuer un composant spécifiques.
Il va donc devoir commencer par "isoler ses ouvertures" (le jeu de mot est involontaire mais il me plait assez ).
pour retrouver leur valeur parmi celle des ces 2 composant gros oeuvres
le 2ème composant comprend les éléments (facades-étanchéité-couverture - menuiseries extérieures) dont la valeur immobilisée au depart est de 15551,55€ au total
en estimant que ses anciennes valaient en début d'activité 3000€
(attention cette estimation ne se fait pas complètement au pif, il y a des normes aussi, mais nous verrons ca plus tard)
pour les immobilisations,
Monsieur DUPONT va scinder le composant en 2 sous composants :
ainsi son ancien composant (Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures) d'une valeur initiale de 15551€ deviendra:
-le composant (Façades - étanchéité - couverture -autres menuiseries extérieures) à désormais une valeur de (15551-3000= 12551 E)
-et le composant FENETRES A CHANGER d'une valeur de (3000 E)
Ensuite, il enregistrel'entrée des nouvelles fenêtres qui lui ont couté 5365 €.
et il crée donc un 3eme composant:
- le composant (nouvelles) Fenêtres extérieures d'une valeur de (5365€)
pour les ammortissements
dans son tableau à partir de la date d'installation des nouvelles fenêtres
-le composant FENETRES A CHANGER cesse d'être amorti, il reste donc une valeur résiduelle de 2830€ puisque sont dejà passé en dotation 60€ en 2010 +110€* en 2011)*voir les explications un peu complexes directement dans le tableau
- et le composant (nouvelles) Fenetres extérieures d'une valeur de 5365€ commence à être amorti au prorata de la durée effective d'utilisation sur l'année soit 18€ pour la première année
enregistrement de ses opérations sur la 2033C
Monsieur DUPONT devra donc
sortir comptablement ses vielles fenêtres des immobilisations pour leur valeur d'origine
ajouter les nouvelles fenêtres aux immobilisations
sortir la valeur des amortissement déjà pratiquées sur ces anciennes fenêtres (170€)
( amortissement pour les nouvelles fenêtres de l'année 2011 (18€) sera inclus aux amortissement de l'année)
renseigner la nature de la perte :(anciennes) fenêtres
Valeur Actif (colonne 1) = valeur d'origine des anciennes fenêtres
Amortissements (colonne 2) = valeur des amortissements dejà passées en dotation
Valeur Résiduelle (colonne 3) (VNC) = Valeur d'origine - Amortissements
Prix de Cession (colonne 4) = prix de vente
+/- Value (colonne 8) = (colonne 3)-(colonne 4)
Cela donne donc en tout :
Document: ImmoStad_Fenetr.pdf ( 24604 octets )
Sur la 2033 C, cela se traduirait ainsi :
Document: 2033C_Stad2011.pdf ( 32380 octets )
Vous pouvez voir que j'ai aporter les explications directement dans le document.
Si vous voulez avoir des détails supplémentaires, je vous suggère de regarder cette conversation : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=111065
ATTENTION : Bien que je m'en sois fortement inspiré, LE CAS EST DIFFERENT DE CELUI-CI (les fenêtres étaient immobilisées depuis plus longtemps notamment). Le but de ce lien est de voir le cheminement initial en reprenant à 0. J'ai "transposé" le cas à l'immeuble que vous connaissez pour qu'il y ait une continuité.
Édité par - bailleurx le 08 mai 2012 19:44:34
5 Posté - 09 mai 2012 : 18:17:19
http://www.apce.com/cid5584/regimes...html&pid=958
Obligations comptables BIC REEL
Ce régime impliquent l'obligation de tenir une comptabilité complète et régulière afin d'être en mesure de justifier de l'exactitude du résultat indiqué sur la déclaration.
Les entrepreneurs individuels et les sociétés civiles de moyens peuvent adopter une comptabilité "super-simplifiée"qui leur permet notamment :
- d'établir un bilan et un compte de résultat simplifié (dispense de bilan si le chiffre d'affaires issu des ventes n'excède pas 156 000 euros HT ou 55 000 euros HT pour le chiffre d'affaires issu des prestations de services).
L'option est établie au titre de chaque exercice sur la déclaration de résultats.
Imprimé 2033 B
(compte de résultat simplifié + détermination du résultat fiscal)
Le tableau n° 2033 B comporte deux cadres principaux.
- Le cadre (A) constitue un compte de résultat simplifié (présenté en liste) conforme au schéma du Plan comptable général.
- Le cadre (B) est utilisé pour la détermination du résultat fiscal des établissements soumis au régime du bénéfice réel normal.
- Une troisième rubrique en bas de page regroupe des renseignements de diverses natures.
- La date de clôture de l'exercice et de l'exercice précédent doit être mentionnée en tête du tableau
Nous n’allons parler ici que des cases qui peuvent concerner le LMNP et mettre en rouge les principales
ligne 218 (production vendue de services) Elle est égale aux montants des travaux, études et prestations de services exécutés, y compris les produits des activités annexes : soit le montant des loyers acquis (qui inclus les charges payées par les locataire)
ligne 224 (production immobilisée) Il s'agit du coût des opérations effectuées par l'établissement pour lui-même qui concourent à la création d'une immobilisation. La contrepartie de ce poste figure à l'actif du bilan dans le compte d'immobilisation concerné si les travaux sont terminés ou dans les immobilisations en cours dans le cas contraire.
ligne 226 (subventions d'exploitation reçues) Sont inscrites sous ce poste toutes les subventions qui ne peuvent pas bénéficier d'une imposition étalée
ligne 230 (autres produits)	charges d'exploitation portées à l'actif du bilan en vue de leur étalement sur plusieurs exercices, les reprises sur amortissements et provisions, les produits divers
ligne 234 (achat de marchandises) Seul le montant des achats destinés à la revente en l’état est porté sur cette ligne
ligne 236 (variation de stock marchandises) diminution ou augmentation du stock de marchandises destinés à la revente en l’état
ligne 242 (autres charges externes) Cette ligne regroupe les achats non stockés:	sous traitante, location, entretient et réparation, primes d’assurance, études et recherche, Personnel extérieur à l’entreprise rémunérations d’intermédiaires et honoraires, frais de comptabilité, publicité, déplacements, frais postaux, services bancaires.
- redevances de crédit-bail mobilier et immobilier mentionnées dans la parenthèse. (	).
ligne 244 (impôts, taxes et versements assimilés) tous les impôts et taxes supportés par l'établissement , la contribution sociale, taxe foncièreLe montant de la taxe professionnelle acquittée par l'établissement doit être individualisé dans la case 243.
ligne 250 (rémunération du personnel) rémunérations du personnel, (celle de l’exploitant individuel ou de son conjoint si inscrite ici sont à reporter ligne 316 du cadre B)
ligne 252 (charges sociales) cotisations versées aux organismes de prestations sociales (Urssaf, Assédic, caisses et mutuelles...) du personnel.
ligne 254 (dotations aux amortissements) report des dotations de l’exercice cases 572 de la 2033C Ne sont mentionnées sur cette ligne, ni les dotations financières aux amortissements, ni les dotations exceptionnelles aux amortissements L'amortissement dérogatoire constitue une dotation aux provisions exceptionnelles portée ligne 300 du même tableau.
ligne 256 (dotations aux provisions) provisions pour dépréciation exceptionnelle de l’actif immobilisé
ligne 262 (autres charges) Cette ligne regroupe toutes les charges d'exploitation qui ne figurent pas sur une ligne spécifique (de 234 à 256).
ligne 280 (produits financiers) les intérêts reçus, les gains de change sur monnaies étrangères
ligne 290 (produits exceptionnels) pénalités perçues par l'établissement, rentrées sur créances amorties, les libéralités et subventions d'équilibre reçues, les dégrèvements d'impôts
ligne 294 (charges financières) les charges d’intérêt sur les emprunts, les escomptes accordés, les pertes de change,
ligne 300 (charges exceptionnelles) amendes fiscales et pénales Les dons aux organismes d'intérêt général les créances devenues irrécouvrables dans l'exercice ainsi que celles abandonnées
Ce cadre correspond à la détermination du résultat fiscal pour les établissements soumis au régime du bénéfice réel normal.
Les établissements doivent successivement procéder :
_ aux réintégrations suivantes :
ligne 316 : rémunérations non déductibles (de l’exploitant individuel ou de son conjoint)
ligne 318 : amortissements non déductibles (part des amortissements non liés à l’activité)
ligne 322 : charges non déductibles, dépenses qui, du point de vue fiscal, ne peuvent être déduites que par voie de provisions, et qui, au titre de l'exercice (N), ne sont pas admises en déduction (des loyers échus et non encore payés ; - des intérêts échus ou courus et non encore payés ; - des impôts mis en recouvrement au cours de l'exercice et qui ne seront payés qu'au cours de l'exercice suivant.)
ligne 324 : impôts et taxes non déductibles. CRL et fraction non déductible de la CSG,
ligne 330 : diverses opérations,réintégration de la dotation écartées, réintégration de la réduction d’impôt obtenue pour frais de comptabilité
_ aux déductions concernant :
-	ligne 350 : utilisation des anciennes dotations écartées
Le résultat fiscal avant imputation des déficits antérieurs, résulte de l’augmentation des réintégrations et des deductions d’anciens dotations aux amortissements ci dessus
-	ligne 360 : réintégrations des déficits antérieurs
Le résultat fiscal après imputation des déficits antérieurs,
-	ligne 388 : N° du centre de gestion agréé le cas échéant
les amortissements écartés ou repris sont comptabilisés en plus sur l'annexe 4, vous trouverez l'annexe 4 ici en page 39 de ce document => http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi...08/4d208.pdf
Édité par - bailleurx le 04 juin 2012 11:13:52
6 Posté - 09 mai 2012 : 20:18:44
Message provisoir en attente d'une interprétation officielle par le CGI (demande de rescrit en attente de réponse)
limites imposées par le fisc aux LMNP sur les dotations aux amortissements
qu'est-ce qu'une limite fiscale?
pour comprendre partons déjà de
la partie A de la 2033B (les lignes jusqu'à la case 310)
comme nous l'avons déjà vu plus haut cette partie est la partie comptable
on va donc comptabiliser dans cette partie des charges qui auront un incidence sur le résultat de l'entreprise
ainsi le résultat de la case 310 permet de voir si "comptablement" l'entreprise est Bénéficiaire ou déficitaire (noté - ou (...))
cependant le Fisc ne considére pas ce résultat obtenu comme étant celui qui sert au calcul à la base de l'impôt
c'est pourquoi il existe
la partie B de la 2033B
la partie Fiscale
en effet Le Fisc considère que parmis les "dépenses" des BIC enregistrées dans la partie comptable certaines sont à réintégrer
il existe pour ça un certain nombre de règles générales applicables à tous les BIC qui sont décrites dans l'article 38
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000020008501
cet article 38 faisant parti d'un ensemble d'article allant de article 36 à article 43 bis dont l'ensemble concerne la"Détermination des bénéfices imposables" luimême dans la catégorie "bénéfices industriels et commerciaux"
le fisc nous demande donc de réintégrer ces charges dites non admises dans les cases 316 318 322 324 et 330
elles viendront ainsi augmenter le résultat fiscal par rapport au résultat comptable
Parmi c'est limites il existe des limites particulières pour les loueurs en meublé (qui auront des nuances selon qu'il sera professionnel ou non)
quelles limites pour les LMNP ?
outre les limites citées ci dessus qui s'imposent à tous les BIC
le fisc impose aux loueurs en meublés des limites à la dotation aux amortissements passée en charge en case 254
notre dotation de l'année qui correspond donc au chiffre obtenu sur la 2033C en case 572 (total des dotation de l'exercice)
ces limites sont notamment décrites dans des articles 38B 38C 39 39C
cet aspect des choses n'étant pas intuitivement très compréhensible à la lecture de ces textes, l'administration fiscale à complété son "information"par un BO (bulletin officiel) n° 4D-2-08 censé clarifier les choses... (je vous laisse apprécier) http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi...08/4d208.pdf
vous comprendrez vite en cliquant sur le lien ci-dessus que le langage administratif n'est pas des plus aisé à décripter
voici ici reporté la partie essentielle qui nous intéresse
extrait du BO 4D-2-08
Section 2 : Calcul de la limitation pour les biens donnés en location ou mis à disposition par une personne physique
19.Conformément au 2 du II de l’article 39 C, en cas de location ou mise à disposition d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges.
Sous-section 1 : Premier terme de la différence : loyers acquis
21.	Les loyers à prendre en compte pour déterminer le montant de la limite de déduction de l’amortissement sont les loyers acquis, c’est-à-dire courus, quelle que soit leur date de perception.
Sous-section 2 : Second terme de la différence : charges afférentes aux biens ou parts
22.	Les charges venant en diminution du loyer pour la détermination de l’amortissement déductible sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif, à l’exclusion des dotations aux amortissements.
- dans le cas des immeubles : des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au n° 23), d’entretien, de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire ; des charges afférentes aux emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles ; des frais de gérance et de rémunération des gardes ou concierges ; des taxes foncières et des taxes annexes à ces impôts ; de la contribution annuelle sur les revenus locatifs, etc. ;
- il est rappelé que, dans le cadre de l’instruction administrative 4 D 3-99 du 29 juin 1999 ...
- dans le cas des biens meubles : des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au n° 23), d’entretien et de réparation supportées par le propriétaire ainsi que des intérêts des empruntscontractés pour l’acquisition de ces biens.
S’agissant plus particulièrement des copropriétés de navire, de cheval de course ou d’étalon, ....
Les charges liées au montage d’une opération d’investissement visant, par exemple, à faire bénéficier ladite opération de l’aide fiscale à l’investissement outre-mer prévue aux articles 217 undecies et 217 duodecies, sont également des charges engagées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu locatif et doivent être incluses parmi les charges venant en diminution du loyer. Il en est notamment ainsi des charges telles que les commissions de montage de l’opération et les honoraires divers, les frais engagés en amont de l’opération ou les rémunérations versées à des tiers chargés du recouvrement ou de la bonne exécution de l’opération.
23.	En revanche, les charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en minoration du loyer acquis ou de la quote-part de résultat de la copropriété. A titre d’exemple, il s’agit notamment des frais de comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location ou des frais de domiciliation. Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société.
à partir d'ici pour raccourcir les phrases nous ne garderons que les mots importants ici en gras ou soulignés (ce qui ne veut pas dire que les autres mots sont sans importance... ) par exemple, nous ne dirons pas à chaque fois charges afférentes aux biens ou parts (sauf amortissements), nous dirons juste "charges afférentes aux biens" et vous comprendrez bien sûr, biens ou parts (sauf amortissements) , ainsi que pour "loyer" vous comprendrez loyers et charges payées par le locataire, comme définit au n° 21 du BO...
la "première condition" est assez facile à comprendre:
la dotation admise = le loyers acquis diminué des charges afférentes aux biens
on sait aussi par la présentation du texte que le ce qui est décrit au n° 22 et au n° 23 sont des charges afférentes aux biens ou parts car ces 2 chapitres sont dans la même sous-section de texte
MAIS le texte nous dit aussi
en revanche les charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en minoration du loyer
la "première condition" n'est pas vraiment juste en soit, puisque en fait nous n'aurons que "les charges qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif" à deduire du loyer acquis, pour connaitre le montant de la dotation admise
limite de la dotation admise = loyer - les charges supportées en vue du revenu locatif
pour effectuer correctement ce calcul il s'agit donc d'essayer de comprendre ce que sont :
les charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location pour ne pas les compter parmis les charges à déduire des loyers
et c'est ici que les interprétations divergent, car nous ne sommes pas tous d'accord sur ce que sont exactement ces charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location
ATTENTION : ce sujet à donné et donne encore cours à de nombreuses interprétations différentes par les intervenants de ce forum, nous vous invitons donc parcourir le forum ou à contacter toute personne compétente pour affiner votre propre raisonnement, à ce sujet...
Remplissage de la 2033B
AVERTISSEMENT : l'exemple suivant part de l'avis que les charges locatives sont des charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location (avis de fluo) qui ne viennent pas en déduction des loyers pour connaitre la dotation admise (et qui donc augmentent la part des déficit et diminue la part des amortissements reportables) (bailleurx ne partage pas cet avis voir http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12798)
cependant les conséquences de ce choix pour un LMNP sont mineures voir pénalisante elles n'influent en tous cas pas sur les cases à remplir de la 2033 B
en repartant du journal
Document: Journ2010.pdf ( 31996 octets )
M Dupont le trie SANS RIEN MODIFIER (trie sélectif du tableur) car il avait pris soin d'ajouter en bout de ligne le n° la case de la 2033B où sera imputer l'opération
Il obtient dont le fichier (converti en pdf) :
Document: Journ2010_trieCalcul.pdf ( 32040 octets )
Ensuite, il ne lui reste plus qu'à reporter ces chiffres (pour M Dupont, c'est encore une fois automatique car il a mis sous tableur une 2033 B). Il ne lui reste plus qu'à télécharger chaque année le spécimen de l'année.
Document: 2033B-2010 ( 52778 octets )
Vous pouvez noter dans le 2033B une case supplémentaire non abordée: la 330 ou 318 (qui elle aussi est au choix selon l'interprétation personnel que chacun mais dont la conséquence de choix est aussi mineure du moment qu'on rempli le tableau des report d'amortissements )
Édité par - bailleurx le 04 juin 2012 12:02:46
7 Posté - 03 juil. 2013 : 12:05:19
CHARGES OU AMORTISSEMENTS ?
cette explication (interprétation) un peu grossière tentera de vous faire comprendre le principe de raisonnement entre
ce qui peut être inscrit en charges
et ce qui doit être inscrit en immobilisation/amortissement ,
la seule vraie référence étant comme toujours le textes des impôts ce voici
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1831-PGP.html
il faut bien comprendre que c'est charges ou immobilisation/amortissements mais pas les 2
car ce qui est amorti devient une sorte de charge progressive selon la durée d'amortissment du composant
cet "amortissement" est comme une sorte de cagnotte qui permet de financer le remplacement previsible, il ne peut donc pas être en + passé en charges
Apres avoir immobilisé et décomposé votre immeuble (+ travaux initiaux non passés en charges)
(comme ici http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=116263)
les nouvelles "choses" qui peuvent (doivent) être amorties sont généralement celles qui augmentent la valeur de l'ensemble
(comme par exemple si demain vous vendiez cet immeuble et son mobilier
cette "nouvelle chose "donnerait elle un tant soit peu + de valeur à l'ensemble ?)
Ca concerne donc le bien, ses équipements, son mobilier, mais aussi les travaux qui valorisent le bien
(nouvelle chaudiere, remaniement de toiture, nouveau revêtement de sols...)
la question se pose lorsque que ce sont de petits travaux ou du petit mobilier
il faut alors se poser 2 questions :
- cette depense "augmente"elle la valeur du bien?
- cette depense fait elle partie de ce qui est déjà (même partiellement) ammorti ?
si OUI à l'une ou l'autre cette dépense sera donc obligatoirement passée en immobilisation/amortissement
par exemple: je mets un parquet flottant à la place d'un linos existant
1) j'ai acheté le bien il y a peu de temps, ce parquet va rendre mon bien "mieux"
(on peut supposer que la valeur de mon bien en sera augmentée) => à amortir
2) j'ai acheté ce bien il y a 4 ans, ce parquet va rendre mon bien "mieux"
et/mais j'ai déjà aussi passé en amortissement une partie des ancien linos (supposons sur 10 ans)=> à amortir (- ancien composant)
dans ces 2 cas
même s'il n'y en a que pour 300 € de nouveau parquet flottant il doit être amorti (et pas passé en charges)
et si j'avais déjà amorti mon ancien lino je vais le jeter (donc enlever des amortissements sa valeur résiduelle sauf si j'avais au début estimé sa valeur à 0)
puis ajouter aux amortissements la valeur du nouveau parquet,
puis encore si je revends mon vieux lino je vais enregistrer cette vente comme une bénéfice.....
pour + d'infos suivre le message Sortie d'immobilisations pour remplacement http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=116402
les travaux et mobilier achetés
- ne peuvent pas être passé en charges si ils sont d'un montant supérieur à 500€ (ca peut quelque fois être discuté)=> amortissments
- doivent être passé en amortissements si leur but est de prolonger la vie d'un composant (comme révision toiture)
il n'y a que les petites réparations et le bricolage qui passe en charges (et pas en amortissement dans ce cas)
de même pour les équipements meubles
si c'est 3 cuilleres on ne va pas les passer en ammortissments
mais si c'est le canapé le frigo la table les chaises, même si individuellement il font moins de 500 € on les passe en amortissements et pas en charge
le petit bricolage (selon)
si par exemple on change un robinet (en revenant aux questions du début de ce texte)
on détermine si c'est une charges ou une immobilisation en regardant
si c'est une réparation qui (n')apporte (pas) de + value à l'immeuble ou d'allongement de la durée de vie prévue du composant initial
si le cout n'est pas supérieure à 500€ on peut le laisser en charge (ou amortissement, mais il faudra créer une nouvelle ligne d'amortissement, donc si c'est juste 100€ et pas de meuble évier ou autre chose en même temps ...on va le laisser en charge...) et si plus de 500€ ce sera en amortissement
si on change juste un joint il est bien entendu que ce sera directement en charge et pas en amortissement
8 Posté - 03 juil. 2013 : 12:08:38
la suite peut être un jour...
merci de pas répondre sur ce sujet
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