Source: http://www.betriebskosten.com/abrechnung-der-betriebskosten-nach-eigentuemerwechsel/
Timestamp: 2018-12-10 07:10:41
Document Index: 182274002

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 57', '§ 556']

Abrechnung der Betriebskosten nach Eigentümerwechsel - Alle Top-Infos
Entsprechend der gesetzlichen Vorgabe ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten einmal jährlich die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Wen jedoch trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung, wenn ein Eigentümerwechsel im laufenden Abrechnungszeitraum stattfindet? Diese Frage hat in der Praxis eine hohe Relevanz, da in den meisten Fällen der Wechsel des Eigentümers letztlich in zeitlicher Hinsicht nicht beeinflusst werden kann, so dass es wohl eher die Regel darstellen dürfte, dass ein Eigentümerwechsel während der laufenden Abrechnungsperiode eintritt.
Ebenso stellt sich aber auch die Frage, ob der ursprüngliche Eigentümer sich aufgrund des Eigentümerwechsels seiner Verpflichtung zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung entziehen kann.
Wechsel des Eigentümers im Abrechnungszeitraum
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines Objekts mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Wann jedoch ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Rechtswirkungen des § 566 Abs. 1 BGB?
Vereinbarung der Parteien entscheidend?
Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, was die Parteien (Verkäufer und Käufer) miteinander im Rahmen des notariellen Vertrages vereinbaren. Der Grund hierfür ist darin zu sehen, dass die gesetzliche Vorgabe letztlich von einer Dreipersonenkonstellation (Verkäufer/Käufer/Mieter) ausgeht. Die Vereinbarung der Kaufvertragsparteien kann sich somit auf den Mieter nur dann auswirken, wenn dieser an der Vereinbarung beteiligt wurde.
Der im Sinne von § 566 BGB maßgebliche Stichtag ist dementsprechend die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch.
Demnach kommen unterschiedliche Konstellationen in Betracht.
Mietverhältnis vor Eigentümerwechsel beendet
Ist das Mietverhältnis vor Eintragung des neuen Eigentümers beendet und der Mieter zieht auch noch vor Eigentümerwechsel aus dem Mietobjekt aus, so hat der ursprüngliche Vermieter über die bis dahin erhaltenen Vorauszahlungen die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Da in aller Regel bei Eigentumsübergang sämtliche Unterlagen an den neuen Eigentümer ausgehändigt werden, sollten die Kaufvertragsparteien bereits bei ihren vertraglichen Verhandlungen sowie bei der Fertigung des notariellen Vertrages den Eintritt dieses Falles berücksichtigen und bereits Vorsorge hierfür treffen.
Die Situation stellt sich bereits abweichend dar, wenn zwar das Mietverhältnis vor Eigentumsübergang beendet wurde, der Mieter jedoch noch nach Eigentumsübergang in dem Mietobjekt wohnt. In diesem Fall kann § 566 BGB direkt keine Anwendung finden, da das Mietverhältnis zum fraglichen Zeitpunkt bereits beendet war. Dennoch ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass gemäß § 566 BGB analog der Erwerber des Objekts und damit der neue Vermieter die Abrechnung über die Betriebskosten zu erstellen hat.
Mietverhältnis besteht unverändert fort
Gleichfalls hat der neue Eigentümer über die Betriebskosten des gesamten Abrechnungszeitraums, also auch über die Betriebskosten vor dem Eigentumserwerb, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs unverändert fortbesteht. In diesem Fall findet § 566 BGB direkte Anwendung, mit der Folge, dass der neue Vermieter gehalten ist, einheitlich über die im Abrechnungszeitraum entstanden Betriebskosten die Abrechnung zu erstellen.
Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung
Findet der Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung statt, so findet § 57 ZVG Anwendung, d.h., dass auch hier der Erwerber einheitlich über die Betriebskosten des gesamten Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung zu erstellen hat.
Bei Nichtbeachtung = Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung
Beachten der alte und der neuer Vermieter diese Vorgaben nicht und die falsche Person erstellt die Abrechnung oder alter und neuer Vermieter splitten den Abrechnungszeitraum quasi unter sich auf (Beispiel Eigentumserwerb 01.07.013 – alter Vermieter rechnet über Betriebskosten bis 30.06.2013 und neuer Vermieter über die Betriebskosten ab 01. 07.2013 ab), so begründet dies einen formellen Mangel der Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung ist unwirksam.
Wechsel des Eigentümers nach Ablauf des Abrechnungszeitraums
Findet der Eigentümerwechsel erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode statt, so führt dies nicht dazu, dass sich der ursprüngliche Vermieter seiner Abrechnungsverpflichtung gemäß § 556 Abs. 3 BGB entziehen kann. Nach herrschender Meinung ist nicht entscheidend, wann letztlich der Zahlungsanspruch fällig wird. Der ursprüngliche Vermieter hat die Vorauszahlungen erhalten und hat somit auch über diese ordnungsgemäß abzurechnen. Der Mieter kann sich nicht an den neuen Eigentümer wenden.