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Timestamp: 2020-02-17 15:42:49
Document Index: 91648160

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 1', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 16', 'Art. 17', 'Art. 18', 'Art. 22', 'Art. 24', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 15', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'in fine', 'Art. 36', 'Art. 1', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 24', 'Art. 1', '§ 62', 'Art. 24', '§ 357', '§ 40', 'Art. 1']

DFR - BGE 122 II 326 - Dietikon
BGE 132 II 218 - Kürberghang
BGE 131 II 72 - Fehlende Erschliessung
BGE 115 Ia 333 - Areal Giessen
BGE 105 Ia 330 - Meier et al. 4.- a) Ob Planungen zu Eigentumsbeschränkungen führen, ...
5.- a) Anders als die Vorinstanz sind die Beschwerdeführer d ...
6.- a) Erste Voraussetzung zur Überbauung einer Parzelle und ...
vom 7. Juni 1996
i.S. Billeter und Mitb. gegen Stadt Dietikon und Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
Gemäss der kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 11. September 1969 (BauO) lagen die beiden Grundstücke in der Industriezone J1. Sie wurden durch die vom Gemeinderat am 19. März 1987 verabschiedete neue Bau- und Zonenordnung (BZO) der kommunalen Freihaltezone (FB = Festplatz, Rastplatz) zugewiesen. Der Regierungsrat des Kantons Zürich genehmigte die BZO am 27. Januar 1988.
4.- a) Ob Planungen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer Enteignung gleichkommen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (zuletzt BGE 121 II 417 sowie zum folgenden ausführlich BGE 119 Ib 124 E. 2) im Lichte der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts gemäss Vorlage vom 15. August 1967 (BBl 1967 II 133 ff.), die am 14. September 1969 zur Annahme der Art. 22ter und 22quater BV durch Volk und Stände führte, zu beurteilen. Danach wurden die Kantone verpflichtet, nach den bundesrechtlichen Grundsätzen eine der zweckmässigen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes dienende Raumplanung zu schaffen. Ein zentrales Anliegen dieser Neuordnung des Bodenrechts bildet die Festlegung der zulässigen Nutzung des Bodens in Beachtung des Gebotes der haushälterischen Nutzung (Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) durch Nutzungspläne (BBl 1967 II 139 f., 141; WALTER HALLER/PETER KARLEN, Raumplanungs- und Baurecht, 2. Aufl., Zürich 1992, S. 20 f., 35 ff.; LEO SCHÜRMANN/PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht; 3. Aufl., Bern 1995, S. 49 ff.; MARTIN LENDI/HANS ELSASSER, Raumplanung in der Schweiz, 3. Aufl., Zürich 1991, S. 95, 188, 210, 226 f.).
Die Nutzungspläne haben vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen zu unterscheiden (Art. 14 RPG). Diese Anordnung des Raumplanungsgesetzes knüpft an die vom Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung vom 8. Oktober 1971 (AS 1972 I 950 ff.; ersetzt seit 1. November 1992 durch das Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer vom 24. Januar 1991 [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]) und vom Bundesbeschluss vom 17. März 1972 über dringliche Massnahmen auf dem Gebiete der Raumplanung (BMR; AS 1972 I 644 ff.) geschaffene Ordnung an (BGE 105 Ia 336 E. 3c und d). Das für die Überbauung bestimmte Land ist in Beachtung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG in Bauzonen einzuweisen. Das ausserhalb der Bauzonen gelegene Areal ist Landwirtschaftszonen (Art. 16 RPG), allenfalls Schutzzonen (Art. 17 RPG) oder kantonalen Spezialzonen zuzuteilen, soweit es nicht als Wald nach der Forstgesetzgebung des Bundes geschützt ist (Art. 18 RPG). Die Festsetzung dieser Zonen in Erfüllung des Raumplanungsauftrages (Art. 22quater BV), welcher namentlich die Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet verlangt (vgl. Art. 24 RPG; BBl 1967 II 139 f.), ist Ausgestaltung der verfassungsrechtlichen Eigentumsordnung und damit Konkretisierung der verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrechte (Art. 22ter BV), wie dies das Bundesgericht bereits in BGE 105 Ia 336 E. 3c erkannte (GEORG MÜLLER, Privateigentum heute, ZSR 100/1981 II S. 65, 87 ff.; RICCARDO JAGMETTI in Kommentar BV, Art. 22quater, Rz. 86). Die Zuweisung von Land in eine Nichtbauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist deshalb als Anwendungsfall der in der Regel entschädigungslos zulässigen Inhaltsbestimmung des Grundeigentums zu betrachten (BGE 118 Ib 40 E. 2a; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, publiziert in ZBl. 93/1992 S. 374 f.; ENRICO RIVA, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern, 1990, S. 178).
b) Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinne des Tatbestandes der materiellen Enteignung kann in Beachtung der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts (vorstehende E. 4a; vgl. GEORG MÜLLER in Kommentar BV, Art. 22ter, Rz. 51; THOMAS PFISTERER, Entschädigungspflichtige raumplanerische Massnahmen, BVR 1990 S. 29 ff.) zum vornherein nur gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss. Dies trifft zu, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, der unter anderem die Bauzonen in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 und 19 RPG; Art. 5 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 [WEG; SR 843]; BGE 118 Ib 42 E. 2c; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, ZBl. 93/1992 S. 375).
5.- a) Anders als die Vorinstanz sind die Beschwerdeführer der Meinung, es liege hier ein geradezu klassischer Auszonungsfall vor, weil die BauO jedenfalls hinsichtlich der Industriezone auch im Beurteilungszeitpunkt als bundesrechtskonforme Ordnung hätte gelten müssen. Die beiden Parzellen würden seit langem baulich genutzt und gehörten zum weitgehend überbauten Gebiet; ferner seien sie auch für Neubauten in der Industriezone (zum Beispiel Lagerhäuser) zumindest grob erschlossen. Ein Baugesuch zur Neu- oder zusätzlichen Überbauung der Grundstücke hätte vor dem massgeblichen Stichtag bewilligt werden müssen. Wo nach dem üblichen Lauf der Dinge die Realisierung von Überbauungsmöglichkeiten vor dem massgeblichen Stichtag habe erwartet werden dürfen, laufe die Einweisung von Grundstücken in die Freihaltezone auf eine Auszonung hinaus.
b) Einer solchen sektoriellen Betrachtungsweise kann - wie das Bundesgericht jüngst entschieden hat (BGE 121 II 417 E. 3c-e) - nicht gefolgt werden. Ob eine altrechtliche, vor Inkrafttreten des RPG erlassene Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG genügte, beurteilt sich nicht parzellen- oder quartierweise. Die Nutzungsplanung einer Gemeinde muss als Ganzes den Anforderungen des RPG genügen. Die Zweckmässigkeit einer Zonenplanänderung für einen Teil des Gemeindegebiets kann nicht ohne Berücksichtigung des planerischen Gesamtkonzepts für die ganze Gemeinde und nicht ohne Überprüfung des planerischen Schicksals vergleichbarer Gebiete beurteilt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 4. Juni 1993 in ZBl. 95/1994 S. 140, E. 7b).
bb) Den Beschwerdeführern kann auch darin nicht gefolgt werden, dass von einer Auszonung zu sprechen sei, weil sich das betroffene Land im massgebenden Zeitpunkt im weitgehend überbauten Gebiet befunden und zu einer vorläufigen Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG gehört haben soll. Zum einen mag hier noch offenbleiben, ob die beiden Parzellen zum weitgehend überbauten Gebiet zählen (vgl. aber E. 6c/aa hienach). Zum andern ergibt sich aus der jüngst bestätigten Rechtsprechung (BGE 121 II 417 E. 3e), dass seit dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes nur noch das nach den Grundsätzen ebendieses Gesetzes rechtskräftig in Bauzonen eingezonte Land als (definitives) Bauland zu betrachten ist (BGE 116 Ib 379 E. 5b). Provisorische Baugebiete können, selbst wenn sie materiell den Anforderungen des RPG entsprechen, nicht als Bauzonen im Sinne des Bundesrechts gelten, weil sie nicht in einem den demokratischen Anforderungen genügenden Verfahren (Art. 4 Abs. 2 RPG) und von dem für die Nutzungsplanung zuständigen Planungsträger beschlossen worden sind (vgl. BGE 116 Ib 379 E. 5b in fine; 114 Ib 305 E. 5c/ff). Auch wenn sich Land im weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG und damit in einer vorläufigen Bauzone befindet, bedeutet dies noch nicht, dass es zwingend einer definitiven Bauzone zugeschlagen werden müsste. Besondere Gründe, wie etwa eine spezielle Lage, die Topographie, die Beschaffenheit des Bodens oder die Schutzwürdigkeit des Orts- oder Landschaftsbildes sowie andere öffentliche Interessen (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) können es als geboten erscheinen lassen oder es zumindest rechtfertigen, dass bei der definitiven, demokratisch abgestützten Nutzungsplanung von der Zuweisung zu einer Zone für private Bauten abgesehen wird.
6.- a) Erste Voraussetzung zur Überbauung einer Parzelle und damit zu deren Baulandqualität bildet die Zugehörigkeit zu einer Bauzone, welche den sich aus der Neuordnung des Bodenrechts ergebenden Anforderungen entspricht. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist.
Es erscheint aufgrund der bei den Akten liegenden Pläne ohne weiteres als zutreffend, dass das bestehende, 4 Meter breite, trottoirlose, geteerte Strassenstück zwischen der Schönenwerdbrücke und der Grenze der beiden hier interessierenden Parzellen für deren Nutzung als Industrieland ungenügend gewesen wäre. Gerade auch die von den Beschwerdeführern angesprochene Nutzung ihrer gesamthaft knapp 8000 m2 messenden Grundstücke für Lagerhausbauten würde einen entsprechenden Lastwagenverkehr auslösen; ein Ausbau der Strasse wäre unumgänglich gewesen. Wegen der bestehenden Eigentumsverhältnisse im auszubauenden Bereich wären die Beschwerdeführer insoweit nicht um eine Quartierplanung herumgekommen. Mit Grund hat das Verwaltungsgericht daher angenommen, die Beschwerdeführer hätten am Stichtag ihre Grundstücke nicht in eigenen Rechten für eine Industrienutzung strassenmässig erschliessen können. Dieser Umstand allein genügt, um ein Einzonungsgebot in die Industriezone zu verneinen und insoweit eine materielle Enteignung auszuschliessen.
An dieser Sichtweise tut kein Abbruch, dass das übrige Terrain zwischen Limmat und Bahn östlich der beiden Parzellen Nrn. 6156 und 9265 im Licht von Art. 15 lit. a RPG anders qualifiziert werden müsste, wiewohl es in der gleichen, durch den Fluss und die Verkehrsträger Bahn/Strasse begrenzten Geländekammer liegt. Dieses Terrain ist - abgesehen von zwei Wasserpumpwerken - unüberbaut und in weit überwiegendem Ausmass mit einer Gewässerschutzzone belegt; sodann stockt darauf teilweise Wald. Dieses Land lässt sich daher nicht mit den seit Jahrzehnten wohn- und gewerbebaulich genutzten Parzellen der Beschwerdeführer vergleichen. Nur bei diesen stellte sich am hier massgebenden Stichtag das Problem, der bestehenden Baunutzung und dem Umstand, dass die Grundstücke zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a RPG zählen, zonenplanerisch gerecht zu werden.
d) Im vorliegenden Fall bewirkt die Zuordnung zur Freihaltezone FB ein weitgehendes Bauverbot. Für private Bauten ausserhalb des Zonenzwecks gilt Art. 24 RPG (vgl. Art. 1 Ziff. 2 BZO in Verbindung mit §§ 62 und 40 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September 1975 [Planungs- und Baugesetz, PBG]). Inwieweit für die bestehenden Bauten gestützt auf Art. 24 Abs. 2 RPG in Verbindung mit § 357 PBG angesichts von § 40 Abs. 2 PBG unter den vorliegenden Umständen der Bestandesschutz greift, muss abgeklärt werden; erst dann lässt sich der eine Eckwert für die Bemessung der Enteignungsentschädigung (Verkehrswert der Grundstücke am Stichtag) zuverlässig bestimmen. Der andere Eckwert hängt wie gesagt von der hypothetischen Zonenzuordnung der beiden Grundstücke ab. Man wird sich dabei nicht nur an den allgemeinen Planungsgrundsätzen (Art. 1 und 3 RPG), sondern hier speziell auch an der bisherigen wohn- und gewerbebaulichen Nutzung, an den Bauten jenseits des Bahntrassees und an den bestehenden Erschliessungsverhältnissen zu orientieren haben. Am ehesten fällt wohl eine WG-3-Zone in Betracht, wobei auch denkbar erscheint, mittels eines kommunalen Gestaltungsplans im Hinblick auf die spezielle Formung und Lage der Grundstücke deren hypothetische Nutzungsmöglichkeiten sachgerecht zu modifizieren.