Source: https://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/575344-certifier-une-lecture-reglement-de-copropriete-5.html
Timestamp: 2018-09-24 00:47:25+00:00
Document Index: 116595637

Matched Legal Cases: ["l'article 12", 'art 12', 'art 10', 'art. 10', "l'article 10", "l'article 12", "l'article 26", "l'article 26"]

Qui peut certifier une lecture du règlement de copropriété ? | Copropriété et Syndic (question 575344, 5eme page)
14/05/2018 20h34 #49
Quelle fiabilité quand certains se mettraient presque spécialiste de tout
Vous éliminez déjà ceux qui savent tout faire, et vous appelez les autres pour leur demander s'ils traitent souvent des dossiers de copro... s'ils bossent avec des syndics (c'est ceux qui en traitent le plus)
Après, en cabinet, ils peuvent être plusieurs dans des domaines différents, et y'a pas non plus de recette infaillible pour trouver le bon avocat. C'est aussi une question de feeling.
Certaines assos de copros ont des listes.
Dernière modification par Ermeline ; 14/05/2018 à 20h38.
14/05/2018 20h47 #50
Envoyé par Pascal8181
Mais si vous allez voir un avocat treeeeees treeees pointu en droit de copro, vous n'empêchez pas certain de le mettre en doute, comme vous mettez en doute les éléments amener par d'autre, donc au fond du fond si aucun accord, ne reste que le tribunal
14/05/2018 21h01 #51
donc au fond du fond si aucun accord, ne reste que le tribunal
Tout à fait. Et on peut parier qu'il n'y aura pas d'accord. Par contre, dans ce cas, mieux vaut un avocat familier de la copro pour suivre l'affaire au tribunal..
13/06/2018 12h42 #52
Envoyé par laurapepi
[/I]Parking, un lot de contraintes - Copropriété - Le Particulier
Je me doute bien que l'on ne s'en sortira pas tant qu'il n'y aura pas un passage devant juge mais je vous fais quand même part d'un retour du syndic reçu ce jour suite à un mail que nous lui avions fait en réponse au courrier avocat qu'il nous avait transmis.
En gros si on comprend bien sa réponse, pour lui la loi de 1965 ne s'applique QUE si on a réagit dans les 2 ans de sa sortie. Je me demande bien pourquoi les revues continuent de la décrire vu qu'elle ne doit concerner qu'une poignée de copropriétés en France !
Quant à nos lots 1 à 42, il y a aussi 2 colonnes : quote-part des parties communes de chaque bâtiment + quote-part des parties communes générales donc ce qu'il sort me semble faux.
"Tout d’abord , je rappelle que le règlement de votre copropriété date du 07 novembre 1964 et qu’il est donc antérieur à la loi du 10/07/1965, date de la principale loi qui régit les dispositions applicables aux statuts des copropriétés. Que par conséquent, ce dernier ne prend pas en compte un certain nombre des dispositions fondamentales de la loi de 1965.
Que l’article 45 de la loi du 10/07/1965 prévoyait : « Pour les copropriétés antérieures à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, l'action en révision de la répartition des charges prévue à l'article 12 ci-dessus est ouverte pendant un délai de deux ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi. ». Que force est de constater qu’à ce jour il n’y a pas eu d’actions en révision d’engager à l’époque
Comme l’indique Maitre X la difficulté de votre règlement de copropriété se trouve essentiellement dans la constitution de charges spéciales par cages d’escaliers reprises chacune dans le tableau de division et de répartition avec un sous total par cage d’escalier. A aucun moment le règlement de copropriété ne vient créer un sous total des cages d’escalier pour créer une clé de répartition par bâtiment reprenant la totalité des tantièmes de cages d’escalier figurant dans le même bâtiment. Par conséquent, la création d’une telle clé de répartition irait à l’encontre de l’article 18 de votre règlement de copropriété qui prévoit une répartition des charges « en fonction desdits corps de bâtiments ». Il faut donc entendre par là une répartition par cage d’escalier.
Concernant la répartition des charges sous le régime de la copropriété, l’article 11 de la loi du 10/07/1965 précise clairement que la répartition des charges prévues au règlement de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Que force est de constater qu’à ce jour, il n’y a pas eu de modifications du règlement de copropriété visant à la modification de la répartition des charges. Que par conséquent le syndic se doit d’appliquer la répartition telle que prévue au règlement de copropriété. Il est à noter également que le syndic ne peut appliquer que les clés de répartition qui sont prévus au règlement de copropriété au niveau du tableau de division des quote parts( . Le syndic ne peut pas inventer une nouvelle répartition même si l’intention est de rendre plus équitable une répartition inéquitable des charges prévus au règlement de copropriété initiale .
L’autre difficulté concerne le cas des lots 1 à 42 pour lesquels le tableau de répartition leur prévoit bien une participation sur la base de la clé de dépenses générales, ce qui est conforme aux dispositions de la loi du 10/07/65 dans la mesure où ils participent bien aux charges d’entretien courant concernant les dépenses générales ( assurance ; espaces verts …) . Toutefois le tableau de répartition des charges du règlement de copropriété les exclu de la répartition faite par cage d’escalier puisque le tableau ne les intègre dans aucune cage d’escalier."
Dernière modification par Pascal8181 ; 13/06/2018 à 12h43.
13/06/2018 13h02 #53
Il y a plusieurs types de révision des tantièmes :
* tantièmes de copropriété : à chaque fois que les parties communes sont modifiées et cela se fait à la même majorité que la décision de modification des parties communes
* tantièmes des charges : à l'unanimité (sauf quelques cas particuliers, comme les fameux 2 ans de la loi de 1965, ou si un des lots d'origine venaient à être "vendu" pour la première fois prochainement (art 12)...)
* tantièmes à l'utilité d'un service ou d'un équipement commun (art 10) : si rien n'existe cela peut être fait à tous moments, mais s'il s'agit de modifier un existant alors dans ce cas, il faut soit l'unanimité soit une justification technique ( exemple absurde : un ascenseur qui ne monterait plus définitivement au 5ème étage, alors la part d'un copro du 5ème pourrait être modifiée et pas exemptée)
Enfin dernière possibilité pour ce dernier point : services ou équipement commun, la saisie d'un juge.
13/06/2018 14h25 #54
Je plussoie Rambouillet.
Source CoproConseils
Erreur de calcul des tantièmes pour la répartition des charges
Un règlement de copropriété peut comprendre des erreurs d’établissement des clefs de répartition des charges de copropriété. L’article 12 de la loi de 65 prévoit que les copropriétaires ont 5 ans pour demander une révision du règlement de copropriété à compter de sa publication officielle.
Une fois ces 5 ans passés, peut encore courir un délai de deux ans. Celui-ci court a partir de la première mutation à titre onéreux. C’est à dire la première vente dans la copropriété. Le premier nouvel acheteur a deux ans pour demander la révision du règlement de copropriété.
Une fois ces délais passés, la copropriété n’a plus d’autre moyen qu’une correction des clefs de répartition pour non conformité du règlement de copropriété. II n’y a pas de délai limite pour cette action, mais elle doit être votée à la majorité de l’article 26.
Les litiges qui opposent les copropriétaires entre eux ont un délai de prescription de 10 ans. Il en va de même lorsque le litige oppose un copropriétaire à l’ensemble de la copropriété. C’est ce que l'on appelle la prescription décennale. Mais en copropriété, le début du délai est le jour où la cause du problème a été révélée. Cette petite subtilité peut quelque fois aboutir à des délais nettement plus importants que dans le civil.
13/06/2018 15h08 #55
Je suis peut-être stupide désolé d'insister mais nous ne pouvons pas aujourd'hui savoir s'il y a "erreur" ou pas puisque l'on n'est pas fichu d'être certain que ce RdC soit bien lu et compris.
De ce qui ressort du retour du syndic, si on comprend son texte, c'est qu'il considère l'art. 10 de la loi du 10.7.65 cité par Laurapepi comme non valable car il aurait fallu l'acter dans les 2 ans qui suivent. Est-ce que ça tient la route, là est ma question.
13/06/2018 15h44 #56
Il y a deux parties dans l'article 10 :
* la premiere concerne services et équipements communs :
On appelle cela assez souvent des "charges à l'utilité" et on peut citer comme "équipement commun" courant : les ascenseurs. Ces charges peuvent être changées à tous moments dès que l'utilité de ce service ou cet équipement change. Ce changement ne nécessite pas l'unanimité mais la majorité qui découle de la majorité qui a généré le changement.
Exemple : une AG décide de prolonger le fonctionnement de l'ascenseur du 5ème au 6ème étage. Cette décision se vote à la majorité 25-n. Alors dans la foulée, l'AG doit voter à la même majorité 25, les tantièmes d'entretien (ou à l'utilité) puisque les résidents du 6ème vont payer plus.
Si l'AG ne vote rien, alors un copro peut saisir le juge
* la seconde concerne les "parties communes" :
Dans ce cas c'est donc le RdC qui fixe les tantièmes.
Exemple : la quote part des honoraires du syndic se fait à partir des tantièmes de charges communes générales (à signaler que dans 95% des cas, tantièmes de copropriété et tantièmes de charges communes générales sont égaux.)
Autre exemple : dans certains RdC, il peut exister une charge commune spéciale "escalier" qui exonère le RdC de participation. Les copros des étages participent à l'entretien de cette partie commune (et non un équipement commun) qu'est l'escalier en fonction de leur tantièmes généraux rapportés à tous les tantièmes généraux des copros concernés et seulement ceux là (pour plus de facilités les géomètres recalculent très, très souvent en ramenant cette somme à 100 ou 1000 ou 10000).
Pour modifier ces tantièmes de charges, il faut l'unanimité (article 11- 1ere phrase) !!!
Toutefois il existe des exceptions à cette unanimité :
* un cas qui n'a plus court (sauf erreurs d'écritures), les fameux 2 ans prévus en 1965 pour s'adapter à la nouvelle fois et proroger un peu plus tard par la loi Boutin. Mais on n'en parle plus...
* article 12-1er alinéa : dans les 5 ans de l'édition du RdC sous certaines conditions le fameux quart (pour éviter de faire des modifications si quelqu'un demandait la modification de 1/10000 par ci par là). Dans votre cas cela semble trop tard....
* article 12-éme alinéa : sous réserve de dates de mutations , j'explique. La copro est neuve en 1970. Mr X achète son lot neuf en 1970. Si Mr X ne "bouge pas" avant 1975, il ne peut plus rien faire. Mais si le 31/12/2018, il vend (mutation à titre onéreux) à Mr Y. Alors Mr Y, lui, peut demander une modification des tantièmes jusqu'à la date du 31/12/2020.
Pour ces deux points de l'article 12, pas de majorité définie, car il faut OBLIGATOIREMENT passer par le juge.
* article 11 (2eme phrase) : l'AG décide de vendre à Mr Z une partie d'un couloir (partie commune) ; Cette décision se fait à la double majorité de l'article 26. Alors dans ce cas, les tantièmes sont modifiées à cette même double majorité de l'article 26
* article 11 (2eme alinéa) : si vous regroupez 2 lots privatifs, alors les tantièmes recalculés se votent à la majorité 24, mais ces nouveaux tantièmes n'ont pas d'impact sur les calculs des charges des autres copros
* article 11 (3éme aliné) : en dernier ressort, pour modifier les tantièmes de charges, si une AG ne peut se mettre d'accord, alors tout copro peut saisir le juge.
est ce plus clair ?....
13/06/2018 16h25 #57
Et bien si je reprends notre souci, on est dans :
* la seconde concerne les "parties communes"
Et comme le RdC n'est pas compris/interprété de la même façon par tout le monde, on boucle et on est fichu et je crois que je vais finir par capituler avant avec cette copro !!!