Source: https://www.rechtsanwalt-bach.de/mietrecht-leipzig/mieterhoehung-vergleichsmiete/
Timestamp: 2019-04-25 00:25:19
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Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 150', '§ 550', '§ 558', '§ 558', '§ 894', '§ 287', 'BGH', '§ 91', '§ 558', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 292', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 556']

Voraussetzungen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Rechtsanwalt Bach Leipzig > Mietrecht > Vergleichsmiete
Im Mietrecht kann eine einseitige Mieterhöhung auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) geltend gemacht werden. Diese Form der Mieterhöhung ist die häufigste, bei der ein Rechtsanwalt für Mietrecht in Anspruch genommen wird. Welche gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter zu beachten sind und auf was der Mieter achten sollte, wollen wir als Rechtsanwälte für Mietrecht hier erläutern.
1. Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).
a) Übliches Entgelt
Nicht jede Miete, die für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird, ist auch „üblich“. Gerade dann, wenn die Spanne der vorgefundenen Mieten sehr groß ist, hat eine Eingrenzung auf das relevante Mittelfeld der Vergleichsmieten stattzufinden (BGH 29.02.2012, Az. VIII ZR 346/10).
Hat der Mieter Leistungen erbracht, die den Wohnwert erhöhen, dürfen diese bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden (BGH 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09).
b) Wohnungsgröße
Ist die Wohnung tatsächlich kleiner oder größer, als im Mietvertrag angegeben, dann gilt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht die vereinbarte, sondern die tatsächliche Wohnungsgröße. Bei einer Mieterhöhung kommt es allein darauf an, wie die tatsächliche objektive Wohnungsgröße bemessen ist. In § 558 Abs. 2 BGB ist die Wohnfläche als Wohnwertmerkmal definiert. Wohnwertmerkmale können aber nur objektiv feststellbare Tatsachen sein und nicht dem Willen der Parteien unterliegende Vereinbarungen (BGH 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).
Bei Mieterhöhungen gilt also nicht, daß erst eine Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10 Prozent wesentlich wäre und einen Sachmangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt (BGH 24.03.2004, Az. VIII 295/03). Hier kommt es allein auf die tatsächliche Wohnungsgröße an.
2. Fristen für die Mieterhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete
a) Sperrfrist und Wartefrist
aa) Ein Mieterhöhungsverlangen darf erst gestellt werden, wenn die Miete ein Jahr unverändert geblieben ist, wobei Modernisierungsmieterhöhungen nicht berücksichtigt werden (Sperrfrist, § 558 Abs. 1 BGB). Bei Neuabschluss des Mietvertrages beginnt die Sperrfrist mit dem Beginn des Mietverhältnisses bzw. der Fälligkeit des ersten Mietzinses. Ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.
bb) Die Sperrfrist und die sich anschließende Überlegungsfrist bewirken, dass zwischen dem Beginn der alten Mieterhöhung und der neuen Mieterhöhung, 15 Monate liegen müssen (Wartefrist). Die Miete muss dann 15 Monate bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete erstmals fällig ist, unverändert geblieben sein.
b) Überlegungsfrist
Für den Mieter beginnt sodann eine Überlegungsfrist, die mit dem Ende des 2. Kalendermonats abläuft, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Der Mieter kann innerhalb dieser Überlegungsfrist entscheiden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt. Denn eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung, die nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien erfolgen kann. Sollte der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen wollen, hat er auch ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Der Mieter muss der Mieterhöhungserklärung nicht ausdrücklich zustimmen (LG Leipzig 06.11.2001, Az. 16 S 4038/01). Es ist schon ausreichend, wenn die erhöhte Miete zweimal vorbehaltlos gezahlt wird. In diesem Fall ist nach dem AG Leipzig von einer konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung auszugehen (AG Leipzig 23.11.2001, Az. 19 C 10657/01).
c) Klagefrist
Sodann beginnt die Klagefrist, die der Vermieter oder sein Rechtsanwalt beachten muss, wenn der Mieter der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zustimmt. Diese schließt sich an den Ablauf der Überlegungsfrist an und beträgt ebenfalls 3 Monate, gem. § 558b Abs. 2 BGB. Sollte der Vermieter die Klagefrist von 3 Monaten versäumen, so kann er ein neues Mieterhöhungsverlangen nicht mehr in einem Prozess nachholen (LG Duisburg 21.06.2005, Az. 13 S 119/05).
3. Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung
a) Das Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter abgegeben worden sein, oder von seinem Bevollmächtigten. Der Bevollmächtigte, der in der Regel eine Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt ist, muss angeben, das er in Vertretung und in wessen Namen er handelt und ggf. eine Originalvollmacht vorlegen. Die Vertretung des Vermieters durch eine Hausverwaltung kann sich aber auch aus den Umständen ergeben (BGH 02.04.2014, Az. VIII ZR 231/13). Bei mehreren Vermietern, müssen alle Vermieter die Erklärung abgeben.
b) Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss schriftlich oder in Textform erklärt werden und den Mieter persönlich mit Namen ansprechen (BGH 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09). Ist im Mietvertrag die Schriftform vereinbart, gilt dies nicht für das Mieterhöhungsverlangen (BGH 10.11.2010 Az. VIII ZR 300/09).
Bei mehreren Mietern müssen diese separat angeschrieben werden. Formulierungen wie: „Sehr geehrte Familie/Eheleute X“ oder „Sehr geehrte Mieter der Mietwohnung X“ sind unzulässig und führen zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Steht der Mieter unter Betreuung, ist das Schreiben dem Betreuer zuzustellen. Das Mieterhöhungsverlangen wird erst mit Zugang beim Empfänger wirksam. Im Mietrechtsstreit hat der Vermieter oder der Rechtsanwalt im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Erklärung zugegangen ist.
c) Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen ausgewiesen sein und nicht in Prozenten. Die Formulierung: „Mieterhöhung um 3 % der Nettokaltmiete“ ist also unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Die Formulierung: „Mieterhöhung um 20,- € der Nettokaltmiete“ wäre dagegen zulässig.
4. Begründung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter oder der beauftragte Rechtsanwalt, muss das Mieterhöhungsverlangen begründen. Er muss also für den Mieter nachvollziehbar darlegen, dass der neue Mietzins die ortsübliche Miete nicht übersteigt.
a) Allgemeine Anforderungen an die Begründung
Ein Mangel der Begründung kann durch den beauftragten Anwalt im Mietrechtsstreit nachgeholt werden, was aber eine neue Zustimmungsfrist in Gang setzt (§ 558b Abs. 3 BGB).
Aus der Begründung muss sich eindeutig ergeben, dass es sich nicht um ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen handelt, sondern dass die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangt wird. Erweckt das Schreiben den Anschein einer einseitigen Mieterhöhung, ist das Verlangen unwirksam.
Die erhöhte Miete muss betragsmäßig ausgewiesen sein. Die vom Mieter geschuldete Zustimmung muss sich auf den Endbetrag und nicht auf den Betrag, um den sich die Miete erhöhen soll, beziehen.
Für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann sich der Vermieter auf einen Mietspiegel, auf ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder auf Vergleichsmietwohnungen stützen (§§ 558a, c, d, e BGB).
b) Begründung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel
Der Mietspiegel bietet die Möglichkeit sich einen Überblick über die durchschnittlich gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind, zu verschaffen. Die Bezugnahme auf einen bis vor kurzem geltenden Mietspiegel, der inzwischen durch einen neuen ersetzt wurde, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam (BGH 06.07.2011, Az. VIII ZR 337/10 anders AG Leipzig 11.01.2016 Az. 162 C 6118/15).
Das Mieterhöhungsverlangen muss erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat. Soweit Mietspiegelfelder mit Spannen umschrieben sind (z.B. Baujahr), ist es ausreichend, wenn dargelegt wird, dass die Wohnung innerhalb der Spanne errichtet wurde (BGH 12.12.2007, Az. VIII ZR 11/07). Die falsche Einordnung einer Wohnung führt nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern zu der Frage, ob es begründet ist (BGH 13.03.2009, Az. VIII ZR 316/07).
5. Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
a) Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt ein Vertragsangebot dar. Durch die Zustimmung des Mieters tritt eine Änderung des Mietvertrages ein. Auf die Zustimmungserklärung des Mieters sind somit die Vorschriften über den Zugang von Willenserklärungen, Anfechtung, Stellvertretung, Geschäftsfähigkeit usw., anzuwenden. Die Zustimmung darf nicht unter einer Bedingung erfolgen.
b) Der Mieter kann dem Mieterhöhungsverlangen aber teilweise zustimmen. Durch die Teilzustimmung ist die teilweise Mieterhöhung, unabhängig vom Willen des Vermieters eingetreten (§ 150 Abs. 2 BGB gilt hier nicht). Ist der Vermieter nicht mit der Teilzustimmung einverstanden, muss er innerhalb der Klagefrist von 3 Monaten Klage erheben, ansonsten ist die Vertragsänderung über den Teilbetrag zustande gekommen.
c) Die Zustimmung des Mieters kann formfrei erfolgen. Das ist insbesondere in den Fällen problematisch, wenn der Mietvertrag die Schriftform vorsieht oder der Mietvertrag befristet für mehr als ein Jahr abgeschlossen oder für mehr als ein Jahr auf die Ausübung des Kündigungsrechtes verzichtet wurde. Für solche Verträge ist die Schriftform vorgeschrieben. Der Verstoß gegen die Schriftform führt dazu, dass der Mieter den Vertrag kündigen kann (§ 550 BGB). Er könnte sich so von unbequemen Zeitmietverträgen lösen.
Allerdings soll es im Mietrecht gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Mieter einen Mietvertrag kündigt, der nun auf einem von ihm veranlassten Formmangel beruht (OLG Mü. 20.10.1995, Az. 21 U 4893/94).
d) Der Mieter kann der Mieterhöhungserklärung bis zum Beginn des 3. Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, zustimmen (Überlegungsfrist § 558b Abs. 2 BGB). Bei mehreren Mietern müssen alle Mieter zustimmen. Stimmen nicht alle Mieter zu, gilt das als Ablehnung und der Vermieter bzw. der Rechtsanwalt müssen Klage erheben. Die Zustimmung kann aber auch konkludent, z. B. durch zweimalige Zahlung des Erhöhungsbetrages, erfolgen.
6. Klage des Vermieters bei fehlender Zustimmung
a) Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab oder schweigt er bis zum Ablauf der Überlegungsfrist von 2 Monaten, muss der Vermieter oder der Anwalt innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage erheben (§ 558b Abs. 2 BGB).
b) Der Klageantrag ist durch den Rechtsanwalt auf die Abgabe einer Willenserklärung, also auf Zustimmung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu richten und nicht auf Zahlung der Mieterhöhung. Mit der Rechtskraft des Urteils gilt die Willenserklärung als abgegeben (§ 894 ZPO). Ein Klageantrag des Anwalts auf unbezifferte Zustimmung ist ebenfalls unzulässig. Der Antrag ist auf Zustimmung der insgesamt für die Wohnung betragsmäßig zu zahlenden Miete zu richten. Wird durch den Rechtsanwalt ein unzulässiger Klageantrag gestellt, kann die Antragsänderung dazu führen, dass dann die Klagefrist abgelaufen ist.
Aus dem Klageantrag muss sich ebenfalls ergeben, ab wann die Zustimmung zur Mieterhöhung gelten soll. Fehlt das Datum, gilt die Zustimmung des Mieters erst mit der Rechtskraft des Urteils als erteilt.
c) Sofern sich die Klage auf einen qualifizierten Mietspiegel stützt, kann der Rechtsanwalt anregen, dass das Gericht die ortsübliche Miete nach § 287 ZPO schätzt, um ein Sachverständigengutachten zu vermeiden (BGH 20.04.2005, Az. VIII ZR 110/04).
d) Heilt der Vermieter bzw. sein Anwalt im Mietrechtsstreit Mängel der Mieterhöhungserklärung durch eine neue bzw. nachgebesserte Erklärung, wird erneut die Überlegungs- und Zustimmungsfrist ausgelöst. Stimmt der Mieter dann der Mieterhöhungserklärung zu, ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt und der Vermieter hat die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 91 a ZPO).
7. Beweiskraft des Mietspiegels
Das Gesetz unterscheidet zwischen einem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel.
a) Der einfache Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) gibt nur eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Gesetzliche Vorgaben oder wissenschaftlichen Anforderungen gibt es hier nicht zu beachten. In der Praxis hat sich durchgesetzt, die Vergleichsmiete im Mietspiegel als Nettokaltmiete auszuweisen. Da es für den einfachen Mietspiegel keine allgemeingültigen Voraussetzungen gibt, kommt diesem im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung keine formelle Beweiskraft zu.
Allerdings stellt ein einfacher Mietspiegel, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH 16.06.2010 Az. VIII ZR 99/09). Aber dem einfachen Mietspiegel kommt nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung zu.
Aufgrund der Indizwirkung kann der einfache Mietspiegel vom Gericht zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete genutzt werden. Hierzu ist in einem ersten Schritt die Mietpreisspanne festzustellen. In einem zweiten Schritt ist ausgehend vom Mittelwert der Spanne anhand einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln (BGH 13.02.2019 Az. VIII ZR 245/17).
Ob die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt etwa der Anwalt des Mieters substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem Datenmaterial, dann muss das Gericht diesen Einwendungen nachgehen. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert. In diesem Fall ist es dann Sache des Anwalts des Vermieters für seine Behauptung, die neue Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, einen anderen Beweis (z. B. Sachverständigengutachten) anzubieten (BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 99/09).
b) Der qualifizierte Mietspiegel
Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) muss dagegen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Die Anforderungen sind insgesamt höher als bei einem einfachen Mietspiegel. Die Methoden zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels sollen für jeden nachvollziehbar und überprüfbar sein. Der qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und alle 4 Jahre neu erstellt werden. Unterbleibt die rechtzeitige Anpassung, gilt er nicht mehr als qualifizierter Mietspiegel. Er kann aber weiterhin als einfacher Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dienen.
Entgegen der weit verbreiteten Auffassung, ist aber auch der qualifizierte Mietspiegel kein formelles Beweismittel vor Gericht für die Angemessenheit der Mieterhöhung. Von den Gemeinden aufgestellte örtliche Mietspiegel sind vielmehr von den Gerichten, die sie zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen, auf ihre inhaltliche Richtigkeit und Eignung zum Nachweis der Marktmiete zu überprüfen (BVerwG 29.01.1996, Az. 8 C 19/94).
Aber das Gesetz billigt dem qualifizierten Mietspiegel unter den Voraussetzungen des § 558d Abs. 2 BGB im Mieterhöhungsprozess eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Das Gericht ist dann berechtigt, die ortsübliche Miete allein anhand des qualifizierten Mietspiegels festzustellen. Es bedarf keines Sachverständigengutachtens mehr (BGH 06.11.2013, Az. VIII ZR 346/12). Die gesetzliche Vermutungswirkung kann durch einen Rechtsanwalt nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 99/09; § 292 S. 1 ZPO).
Die Vermutungswirkung erstreckt sich aber nicht darauf, dass der Mietspiegel ordnungsgemäß zustande gekommen ist und insbesondere ob die Qualifizierung zu Recht erklärt wurde. Bestreitet also der Rechtsanwalt, dass der Mietspiegel nach anerkannten qualifizierten Grundsätzen erstellt wurde oder von den im Gesetz genannten Institutionen anerkannt wurde, dann muss der Prozessgegner dies darlegen und beweisen. Das Gericht hat dann zu überprüfen, ob der Mietspiegel zu Recht als „qualifiziert“ bezeichnet werden darf (BGH 21.11.2012, Az. VIII ZR 46/12).
8. Der Leipziger Mietspiegel als Begründungsmittel der Mieterhöhungserklärung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, also wenn er z. B. im Amtsblatt veröffentlicht wurde oder wenn er kostenlos bei den Bürgerämtern erhältlich ist, so muss der Vermieter in seiner Begründung zwar auf diesen verweisen, er muss ihn aber nicht dem Mieterhöhungsschreiben beifügen. Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel aber auch, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr von den Interessenverbänden erworben werden kann. Der BGH hat angenommen, dass eine Schutzgebühr von 4,- EUR noch ein geringer Betrag ist (BGH 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08). Ein Mietspiegel ist auch allgemein zugänglich, wenn er vollständig im Internet veröffentlicht wurde.
Der Leipziger Mietspiegel 2016 ist seit dem 16.11.2017 für alle Wohnungen im Stadtgebiet von Leipzig gültig. Damit ist der Leipziger Mietspiegel 2014 außer Kraft getreten
In Leipzig ist der Mietspiegel ab 23.11.2017 gegen eine Schutzgebühr von 4,- EUR bei den Bürgerämtern als Druckexemplar erhältlich. Auf der Internetpräsenz der Stadt Leipzig wird der Mietspiegel auch zum Download angeboten.
Nach der Rechtsprechung des BGH wäre damit der Leipziger Mietspiegel allgemein zugänglich, da die Schutzgebühr noch einen geringen Betrag darstellen würde und der Mietspiegel außerdem im Internet von der Stadt Leipzig zum Download zur Verfügung gestellt wird. Er muss deshalb einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden.
In dem Vorwort zum Leipziger Mietspiegel 2016 wird ausgeführt, dass es sich erstmals um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt. Er ist somit nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, aber ihm kommt im Falle der gerichtlichen Auseinandersetzung keine formelle Beweiskraft zu. Vielmehr kommt ihm die oben besprochene Vermutungswirkung zu (Ziff. 7b), dass die im Leipziger Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete in Leipzig zutreffend wiedergeben.
Der Leipziger Mietspiegel 2016 sollte ursprünglich bereits am 17.05.2017 vom Stadtrat Leipzig beschlossen werden. Der Tagesordnungspunkt wurde jedoch überraschend nach einem Streit über den Mietspiegel von der Tagesordnung gestrichen, so dass die Ratsversammlung den Mietspiegel erst am 15.11.2017 beschließen konnte.
9. Kappungsgrenze in Leipzig und ortsübliche Vergleichsmiete
Die Mieterhöhung muss die sog. Kappungsgrenze einhalten. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.
Die Kappungsgrenze kann jedoch auf 15% abgesenkt werden, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet ist. In diesem Fall können die Landesregierungen die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung für ein bestimmtes Gebiet auf 15% begrenzen. Die Rechtsverordnung gilt jeweils 5 Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB). Von dieser Möglichkeit hat der Freistaat Sachsen für Leipzig Gebrauch gemacht und die Begrenzung der Mieterhöhung auf 15% beschlossen. Die Mieten dürfen also in Leipzig nur noch um 15% innerhalb von drei Jahren steigen. Die Kappungsgrenzenverordnung ist am 18.02.2018 in Kraft getreten und gilt zunächst bis zum 30.06.2020.
Der Vermieter muss somit nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze muss auch eingehalten werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Die Mieterhöhungsgrenze ist erreicht, sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht.
10. Vorerst keine „Mietpreisbremse“ in Leipzig
Seit 01.06.2015 besteht im Mietrecht für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Möglichkeit, eine sog. Mietpreisbremse durch eine Rechtsverordnung einzuführen. In Gebieten mit einer Mietpreisbremse darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Neuvermietung um nicht mehr als 10% überschritten werden (§ 556d BGB).
Nach einer Empirica-Studie soll die Mietkostenbelastung in Leipzig nur bei 86% des Bundesdurchschnitts liegen. Nach der Studie sollen die Voraussetzungen für die Einführung einer Mietpreisbremse in Leipzig nicht vorliegen. Die Stadt Leipzig beabsichtigt deshalb nach einer Mitteilung der LVZ vom 01.04.16 nicht, eine Mietpreisbremse einzuführen. Leipzig setze vielmehr „vor allem auf die Förderung der Neubautätigkeit – auch als sozialer Wohnungsbau“.