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Timestamp: 2020-01-21 22:39:14
Document Index: 44335057

Matched Legal Cases: ['artículo 656', 'Artículo 20', 'Artículo 25', 'Artículo 233', 'Artículo 681', 'Artículo 18', 'artículo 538', 'artículo 681', 'artículo 132', 'artículo 100']

Resolución de 20 de marzo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Fuente Obejuna, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria. - Doctrina Administrativa - VLEX 507759698
HIPOTECA. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos, debiendo el registrador denegar la inscripción que se solicite en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen. Se desestima la casación.
En el recurso interpuesto por doña A. J. A., abogada, en nombre y representación de «BBK Bank Cajasur, S.A.U.», contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Fuente Obejuna, doña Ana del Carmen Cantarero Roa, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.
Ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Peñarroya-Pueblonuevo se sigue procedimiento de ejecución hipotecaria número 381/2011 en el que, por decreto de fecha 18 de junio de 2012, la secretaria judicial, doña M. R. S. R., acuerda la adjudicación de la finca hipotecada a favor de la entidad recurrente. De dicho documento resulta que, por auto de fecha 2 de noviembre de 2011, se despachó ejecución sobre el bien hipotecado, finca registral número 13.737, correspondiente al Registro de la Propiedad de Fuente Obejuna, frente a «Califato de Servicios e Instalaciones, S.L.»
De la certificación de cargas emitida por el Registro como consecuencia del mandamiento emitido por el Juzgado en fecha 2 de noviembre de 2011 en cumplimiento de lo previsto en el artículo 656 de a Ley de Enjuiciamiento Civil resulta: que la finca citada 13.737 está inscrita a nombre de la compañía «Renacimiento 3000, S.L.», inscripción 4.ª de fecha 3 de noviembre de 2010, por aportación que hizo la entidad «Califato de Servicios e Instalaciones, S.L.» mediante escritura autorizada el día 13 de agosto de 2010.
Resulta igualmente que dicha finca se encuentra gravada con la hipoteca de la inscripción 3.ª de fecha 15 de septiembre de 2007 a favor de la entidad «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba, Cajasur», en virtud de escritura de fecha 5 de julio de 2007.
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Fuente Obejuna. Previa nueva calificación del precedente documento de fecha 18/06/2012 expedido el día 18/03/2013 por doña M. R. S. R., Secretaria del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Dos de Peñarroya Pueblonuevo, presentado en este Registro el 21/03/2013, causando el asiento de presentación número 1246 del Diario 77, habiéndose caducado el mismo por haber trascurrido su plazo de vigencia, se presenta de nuevo bajo el asiento 344 del diario 78, tras haberse aportado nueva documentación consistente en el Mandamiento de Cancelación de Cargas, resulta del mismo y de los asientos del Registro a mi cargo los siguientes: Hechos.–En el citado Juzgado se sigue Procedimiento Ejecución Hipotecaria 381/2011, sobre reclamación de cantidad a instancia de BBK Bank Cajasur contra Califato de Servicios e Instalaciones, S.L.–A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes: Fundamentos Derecho.–1.º) Para poder adjudicar la finca al ejecutante, BBK Bank Cajasur SAU, se precisa que se haya demandado y requerido de pago al tercer poseedor («Renacimiento 3000 S.L.») que tiene inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse Certificación de Cargas en el procedimiento citado, de conformidad con los artículos 132 LH., 686 LEC, Artículo 20 LH, y 24 CE. 2.º) Para poder practicar la inscripción del Testimonio del Decreto de adjudicación se precisa instancia privada con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador que suscribe, (Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987 y de 6 febrero 2001), en la que el adjudicatario manifieste que la finca adquirida está libre de arrendamientos.–Artículo 25 Ley Arrendamientos Urbanos y Resolución de 20 de octubre de 2005:«ante falta de declaración del transmitente sobre arrendamientos rústicos es necesario para practicar la inscripción la declaración del adjudicatario sobre la existencia o no de arrendamientos».–3.º) Se precisa para practicar la Cancelación de Cargas incluidas en la Certificación, que el Juzgado las determine de manera expresa, sin que sea suficiente que se determinen de manera genérica. Artículo 233 RH y Artículo 681 y ss de la LEC. En consecuencia, de conformidad con el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento resuelvo suspender la Inscripción solicitada, haciendo constar: La nota de calificación negativa podrá (…) Fuente Obejuna, a diez de Diciembre del año dos mil trece.–La Registradora (firma ilegible). Fdo.: Ana Cantarero Roa.–».
Contra la anterior nota de calificación, doña A. J. A., abogada, en nombre y representación de «BBK Bank Cajasur, S.A.U.», interpuso recurso en virtud de escrito de fecha 13 de enero de 2014, en el que formuló las siguientes alegaciones: «(…) Primera.–Pleno y cabal conocimiento del titular registral de la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria. Señala la resolución impugnada que para poder adjudicar la finca núm. 13.737 al ejecutante, se precisa que se haya demandado o requerido de pago el tercer poseedor (Renacimiento 3000, S.L.) que tiene inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse Certificación de Cargas en el procedimiento citado...». El art. 685 LEC dispone que la demanda ejecutiva se dirija frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», circunstancia que en modo alguno se ha producido, siendo por tanto de todo punto imposible que la demanda se hubiera podido dirigir frente al mismo, sin que a mi mandante le sea exigible otra conducta adicional que tampoco viene exigida por dicho precepto. Reseñar a este respecto que mi mandante desconocía la existencia tal titular registral, lo cual se puso de manifiesto con la Certificación de dominio y cargas que expidió en su momento el Registro, y en virtud de la cual por el mimo Registro, conforme previene el art. 688 y 689 LEC, se procedió a la notificación de la existencia de dicho procedimiento al indicado titular posterior (…) se acompaña copia tanto de la comunicación al Juzgado emitida por el Registro de la Propiedad por la que se hace constar la comunicación del procedimiento hipotecario al titular registral de la citada finca ejecutada, como de la comunicación emitida por el citado Registro a dicho titular registral, remitiéndonos a efectos de prueba, por economía de medios, a los archivos del Registro de la Propiedad de Fuente Obejuna para el caso de que se entendiese necesario el documento completo. Quiere esto decir en consecuencia que la titular registral, por propia comunicación del Registro, tiene pleno y cabal conocimiento de la existencia del procedimiento, y por tanto no existe irregularidad que genere indefensión concreta alguna. Por tanto, y en relación con el titular registral, se ha cumplido la finalidad prevista en la norma respecto del titular registral, es decir que tenga conocimiento de las actuaciones por si le interesa liberar la carga que pesa sobre el inmueble de su titularidad. Entendemos pues que no existe por tanto defecto relevante como para denegar la inscripción solicitada. Segunda.–Libertad de arrendamiento de la finca adjudicada y cancelación de cargas y derechos posteriores a la inscripción de la hipoteca objeto de ejecución. Señala igualmente la resolución recurrida, en sus fundamentos de derecho segundo y tercero, que para poder practicar la inscripción se precisa instancia privada confirma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador en la que el adjudicatario manifieste que la finca adquirida está libre de arrendamientos, así como así como que para practicar la cancelación de cargas incluidas en la certificación, que el Juzgado las determine de manera expresa, sin que sea suficiente que se determinen de manera genérica. Pues bien, aun cuando las citadas calificaciones negativas segunda y tercera no son objeto del presente recurso, por ser las mismas subsanables, interesa a mi mandante poner de manifiesto ante esa Dirección General que los indicados defectos serán subsanados mediante la oportuna aportación al Registro de la Propiedad tanto del certificado oportuno emitido por CajaSur con firma legitimada notarialmente en el que se hace constar que la finca adjudicada no se encuentra arrendada junto con una copia de la misma diligencia de toma de posesión practica con fecha 17-9-13 en los autos hipotecarios, así como también mediante la aportación de la oportuna adición al mandamiento de cancelación de cargas expedido por el Juzgado a fin de que se ordene la cancelación de la inscripción existente a favor de tercero que consta con posterioridad a inscripción de la hipoteca ejecutada».
La registradora, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió informe el día 30 de enero de 2014, ratificándose en su calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 24 de la Constitución; 1875 del Código Civil; 1, 13, 17, 18, 20, 32, 34, 40, 82, 130, 132 y 145 de la Ley Hipotecaria; 538.1.3, 568, 659, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional –Sala Primera– número 79/2013, de 8 abril; la Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004, 21 de marzo de 2006 y 21 de octubre de 2013; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 10 de julio, 18 y 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013 y 4 de febrero de 2014.
La única cuestión objeto de este expediente ha sido objeto de tratamiento por este Centro Directivo de forma reiterada en fechas muy recientes. En concreto se trata de dilucidar si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago a la sociedad mercantil que, no siendo deudora del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento. Como resulta de los hechos la finca consta inscrita a nombre de la sociedad desde el día 3 de noviembre de 2010. El procedimiento de ejecución se inicia en el año 2011.
La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 13 de septiembre de 2012, 22 de mayo, 10 de julio, 18 y 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013 y 4 de febrero de 2014).
En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos «erga omnes», por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
En el presente supuesto, como se señalaba anteriormente, se trata de dilucidar si, no habiendo sido demandada ni requerida de pago la sociedad mercantil titular registral de la finca hipotecada que adquirió su derecho con posterioridad a la hipoteca, cabe inscribir la finca a nombre del ejecutante y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento.
En el presente caso, como resulta de los hechos, la inscripción a favor del titular registral se llevó a cabo antes de iniciarse el procedimiento de ejecución, circunstancia que se puso de manifiesto en la certificación emitida por la registradora por lo que no cabe sino confirmar la doctrina expuesta.
No cabe entender que la registradora de la Propiedad invada competencias judiciales al señalar un obstáculo registral vista la doctrina antes expuesta sobre el sentido y alcance del artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Es función esencial del registrador la de «proteger el derecho inscrito» y como ha recordado en fechas recientes nuestro Tribunal Supremo (en su Sentencia de 21 de octubre de 2013): «…todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo (RJ 2006, 5445), «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte»….La fundamental función calificadora del registrador, está sujeta al art. 20 LH que exige al registrador, bajo su responsabilidad (art. 18 LH), que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos, debiendo el registrador denegar la inscripción que se solicite en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, prohibiéndose incluso la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de aquella frente a la que se había dirigido el procedimiento (art. 20, párrafo séptimo)».
Madrid, 20 de marzo de 2014.–El Director General de los Registros y del Notariado, Joaquín José Rodríguez Hernández.
STSJ La Rioja , 12 de Marzo de 2002
Resolución nº 54/82/2016 de TEAR de Galicia, 24 de Enero de 2019
STSJ Castilla y León , 17 de Junio de 2002