Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Vertragsentwurf-Hauskauf-Erwerb-eines-Neubaus-vom-Bautraeger-EILT--f174975.html
Timestamp: 2019-06-27 02:56:21
Document Index: 34968263

Matched Legal Cases: ['§ 181', '§ 67', '§ 1', '§ 1', '§ 127', '§ 4', '§ 4', '§ 7', '§ 6', '§ 1', '§ 7', '§ 181', '§ 800', '§ 7']

Vertragsentwurf Hauskauf (Erwerb eines Neubaus vom Bauträger) EILT
www.frag-einen-anwalt.deVertragsrechtKostenVertragsentwurf Hauskauf (Erwerb eine...
| 11.02.2012 18:24 |
wegen des in Kürze anstehenden Erwerbes einer DHH (KfW-70-Haus) vom Bauträger erbitte ich die Prüfung des nachstehenden Entwurfes auf für mich als Käufer nachteilige und eventuell nachzuverhandelnde Klauseln.
Eine möglichst rasche Antwort wird herzlich erbeten.
I.	als Veräußerer:
*** hierbei handelnd:
als einzelvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der im Handelsregister des Amtsgerichts *** eingetragenen *** mit Sitz in ***
II.	als Erwerber:
*** ist dem Notar von Person bekannt.
*** wies sich aus durch Vorlage seines amtlichen Lichtbildaus-weises.
Der Erwerber erklärt zunächst, dass er ausreichend Gelegenheit hatte, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; ihm ist der Entwurf des Kaufvertrages nebst Anlagen vor mehr als zwei Wochen vor der heutigen Beur-kundung zur Verfügung gestellt worden.
Nunmehr erklärten sämtliche Erschienenen, handelnd wie angegeben:
1. Grundbuchangaben
*** ist als alleinige Eigentümerin des im Grund-buch des Amtsgerichts *** verzeichneten Grundbesitzes der
Gemarkung ***
Flur ***	Nr. ***, Gebäude- und Freifläche,
*** Straße, groß *** qm,
- lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragen.
Auf den als Anlage 1 zu dieser Urkunde genommenen Lageplan im Maßstab 1:500 wird hiermit Bezug genommen bzw. verwiesen.
Der Notar hat den Grundbuchinhalt feststellen lassen durch Einsichtnahme am *** und Aktualisierung am ***. Zu diesem Zeitpunkt war der vorbezeichnete Grundbesitz in Abt. II frei von Lasten und Beschränkun-gen; lediglich in Abt. III ist unter lfd. Nr. 1 ein Grundpfandrecht in Höhe von 500.000,00 € nebst Zinsen eingetragen, welches vom Erwerber nicht über-nommen wird.
Der Notar wird angewiesen, die Löschungs- bzw. Freigabeunterlagen für alle Beteiligten einschließlich etwaiger Finanzierungsgläubiger des Erwerbers zu treuen Händen anzufordern. Diese Anweisung lässt die Verpflichtung des Veräußerers zur Lastenfreistellung unberührt.
2. Auf dem voraufgeführten Grundbesitz errichtet der Veräußerer eine Einfami-liendoppelhaushälfte des Typs *** ECO 70 mit Garage und Garagenanbau 3x3m für welche die Stadt *** die Hausnummer *** in der „*** Straße" vergeben hat.
Einer Baugenehmigung für das Vorhaben bedarf es nach Angaben der Beteiligten nicht, da das Bauvorhaben in einem Bebauungsplangebiet unter Beachtung der diesbezüglichen Vorgaben nach § 67 LBauONRW in der Genehmigungsfreistellung errichtet wird. Die Anzeige über den Baubeginn wird der zuständigen Behörde vom Erwerber übersandt.
Eine Kopie dieser Baubeginnanzeige sowie der Eingangsbestätigung der Bauordnungsbehörde wird der Erwerber dem Veräußerer unmittelbar nach deren Eingang aushändigen.
Der Veräußerer verpflichtet sich das Bauwerk - soweit in dieser Urkunde nachfolgend nichts Abweichendes vereinbart wurde- entsprechend den Bauplänen und der Baubeschreibung, wie sie als Anlagen 2 – 9 der Baubeschreibungsurkunde vom 02. März 2011 - für 2011 M des Notars *** - beigefügt sind, zu errichten. Auf diese wird hiermit verwiesen. Die genannte Urkunde liegt in Urschrift bei der Beurkundung vor. Die Beteiligten erklären, dass ihnen der Inhalt dieser Urkunde bekannt ist und dass sie auf das Vorlesen und die Beifügung zum heutigen Kaufvertrag verzichten. Auf die in der Bezugsurkunde mit beurkundeten Pläne wird ebenfalls verwiesen; sie wurden den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt. Der Erwerber hat bereits vor der heutigen Verhandlung vom Veräußerer eine beglaubigte Ablichtung dieser Urkunde -einschließlich Baupläne bzw. -zeichnungen- erhalten. Der Notar hat die Beteiligten darüber belehrt, daß der Inhalt dieser Urkunde als Teil ihrer heutigen Vereinbarungen mit Abschluss dieses Vertrages für sie verbindlich wird.
Auf die rechtliche Bedeutung dieser Verweisung wurde vom Notar hingewiesen.
Auf ein Verlesen dieser Urkunde nebst Anlagen und das Beifügen einer beglaubigen Ablichtung zu dieser heutigen Urkunde wird von den Vertragsparteien ausdrücklich verzichtet.
Dies vorausgeschickt ließen die Erschienenen, der Erschienene zu I. handelnd wie gesagt, den nachstehenden
B a u t r ä g e r – K a u f v e r t r a g
beurkunden:
Der Veräußerer verkauft hiermit dem dies annehmenden Erwerber die Parzelle der Gemarkung ***, Flur ***, Nr. ***, groß *** qm, welche in dem vorgenannten als Anlage 1 zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit den Eckbuchstaben „A-B-C-D-A" umschrieben ist - nachstehend als „Kaufobjekt" bezeichnet -.
Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.
1. Der Veräußerer verpflichtet sich, auf dem in § 1 Abs. 1 näher aufgeführten Grundstück das Bauvorhaben entsprechend den dem Erwerber bekannten, vorstehend in § 1 Ziffer 2. aufgeführten Bauplänen und der Baubeschreibung zu errichten, jedoch mit folgender Maßgabe:
Der Haustyp führt nunmehr die Bezeichnung: „***"
Der Wortlaut betreffend die Beschreibung des Dachgeschosses in obiger Baubeschreibungsurkunde entspricht dem nunmehr als Dachgeschoss vorgesehenen Penthouse. Die insoweit geänderten Baupläne bzw. Bauzeichnungen werden als Anlagen 2 bis 8 zu diesem Kaufvertrag genommen, diese treten also an die Stelle der in der Baubeschreibungsurkunde als Anlagen 3 bis 9 beigefügten Baupläne bzw. Bauzeichnungen.
Die Position 2.6 (Dach) der Baubeschreibungsurkunde hat nunmehr folgenden Wortlaut:
„Wärmegedämmte Stahlbetondecke mit Folienabdichtung. Dachränder im OG und Penthouse als Zinkkonstruktion. Dachterrasse/Dachgarten mittels Natursteinplatten auf Unterkonstruktion. Stahlgeländerkonstruktion. „
Die Position 3.12 (Dämmung) der Baubeschreibungsurkunde hat nunmehr folgenden Wortlaut:
„ Decke über OG (Dachterrasse/Dachgarten) und Penthouse mittels Auf-dachdämmung mit Dampfsperre und Folienabdichtung.
Die Position 11 der Baubeschreibungsurkunde lautet nunmehr: „Herstellung als Effizienzhaus 70."
2. Bei Abweichungen zwischen der Baubeschreibung und den Bauplänen ist die Baubeschreibung maßgebend. Sind Leistungen nicht ausdrücklich beschrieben, legt der Veräußerer den Inhalt der Leistung entsprechend dem Standard der übrigen Bauausführung nach billigem Ermessen fest.
Die Baubeschreibung und die Baupläne beschreiben das Kaufobjekt voll-ständig. Etwaige Angaben in Prospekten oder sonstigen Verkaufsbroschüren sind ebenso wenig Gegenstand der vertraglichen Leistung wie sonstige mündliche oder schriftliche Angaben und Beschreibungen des Veräußerers oder seiner Repräsentanten.
3. Der Veräußerer hat das Bauwerk nach den Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe herzustellen. Abweichungen von der Baubeschreibung bzw. den Bauplänen sind zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen, technischer Erfordernisse oder erheblicher wirtschaftlicher Gründe notwendig und dem Erwerber zumutbar sind. Abweichungen dürfen in keinem Fall Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes mindern.
Geringfügige Änderungen der Wohn- bzw. Nutzfläche bis zu 2 % der vorgesehenen Maße haben keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Änderungen, die zu einer Reduzierung der Fläche von mehr als 2 % führen, sind zwischen Erwerber und Veräußerer auszugleichen, wobei nur die Minderfläche über 2 % ausgeglichen wird.
Im Gegenzug dazu findet im umgekehrten Fall eine Anpassung nicht statt.
Der Veräußerer ist verpflichtet, entsprechend dem Bauablauf den Baukörper mit einer Rohbau- bzw. Gebäudeversicherung auf seine Kosten zu versichern. Das Nichtbestehen einer solchen Versicherung gibt dem Erwerber ein Leistungsverweigerungsrecht.
1.	Der eingangs dieser Urkunde aufgeführte Veräußerer hat den in dieser Urkunde veräußerten Grundbesitz:
-	frei von Ersterschließungsbeiträgen nach § 127 des Baugesetzbuches,
-	frei von Kanalanschlussbeiträgen nach dem Kommunalabgabengesetz, sowie
-	frei von den Kosten für die Grundstücksanschlüsse für Abwasser und Niederschlagswasser
erworben. Die Kosten hierfür sind im nach vereinbarten Kaufpreis enthalten.
Die den Kaufgrundbesitz treffenden Beiträge bzw. Baukostenzuschüsse und Herstellungskosten zu dessen Versorgung, z.B. mit Elektrizität, Gas und Frischwasser, hat der Veräußerer zu tragen, nicht jedoch die Kosten für den Anschluss des Kaufgrundbesitzes an jegliche Telekommunikationsanlagen bzw. –einrichtungen.
2.	Zur Erschließung im Sinne des Absatzes 1. gehören alle Maßnahmen, die durch das Bauvorhaben ausgelöst werden, im Besonderen die Herstellung der Verkehrs- und Grünflächen einschließlich Straßenbeleuchtung und even-tueller Gehsteige. Dem Erwerber steht es frei, sich über Art und Umfang der Erschließungsmaßnahmen bei der Stadt Neuss zu erkundigen. Gleiches gilt auch für die eventuellen Vorgaben und Bebauungsmöglichkeiten gemäß Bebauungsplan der angrenzenden oder benachbarten weiteren Grundstücksflächen.
1. Der Kaufpreis beträgt insgesamt
(in Worten: *** Euro).
2. Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Er enthält die Grundstückskosten, -wie vorstehend bereits gesagt- die Kosten für die Erschließung und die erstmalige Herstellung von Versorgungsanlagen gemäß vorstehend § 4, und die Bau- und Nebenkosten für die schlüsselfertige Errichtung des Kaufobjektes.
Weiterhin sind im Kaufpreis enthalten:
Malerarbeiten mit Rauhfaser- und Anstrich an Decken- und Wänden vom EG bis Staffelgeschoss, KG Wände- und Decke Anstrich weiß;
Pflasterarbeiten Hauszugang und Garagenzufahrt Pflaster 10/20 und die Terrassenplattierung mit Blaustein 60/30;
Heizkörper im KG Raum 2;
Sockelverfliesung;
Im Kaufpreis sind namentlich nicht enthalten:
-	die Kosten bzw. Gebühren für die Gebäudeendeinmessung sowie für ein eventuelles Grenzattest,
-	Mehrkosten für etwaige Sonderwünsche des Erwerbers,
-	Mehrkosten aufgrund Änderungen derzeit bestehender baurechtlicher Vorschriften,
-	die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung einschließlich der Grundbuchgebühren,
-	etwaige Finanzierungskosten des Erwerbers,
-	die Grunderwerbsteuer,
-	etwaige nach der Ersterschließung anfallende künftige Anliegerkosten
bzw. –beiträge und öffentliche Abgaben im Sinne von vorstehend § 4 Abs. 2 ,
-	die Kosten für den Anschluss des Kaufgrundbesitzes an jeglicheTele-kommunikationsanlagen bzw. –einrichtungen.
Abschlagszahlungen auf den Kaufpreis
Auf den Kaufpreis sind Abschlagszahlungen zu leisten. Diese sind wie folgt fällig:
1. Dem Erwerber ist die notarielle Fälligkeitsmitteilung des Notars (§ 7) zugegangen, und die dort genannten Voraussetzungen liegen tatsächlich vor. Vor Vorliegen dieser Voraussetzung wird eine Zahlungsverpflichtung aus diesem Vertrag unter keinen Umständen fällig.
2. Der Kaufpreis ist nach Vorliegen der Voraussetzungen zu Ziffer 1. in Raten entsprechend dem tatsächlich erreichten Baufortschritt zu zahlen. Der Veräußerer kann nach seiner Wahl bis zu insgesamt sieben Teilbeträge anfordern. Die Teilbeträge müssen aus den nachfolgenden Prozentsätzen zusammengesetzt werden:
30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten,
28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
5,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
2,1 % nach Rohinstallation der Heizungsanlage,
2,1 % nach Rohinstallation der Sanitäranlage,
2,1 % nach Rohinstallation der Elektroanlagen,
7,0 % nach dem Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
4,2 % nach dem Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
2,8 % nach Abschluss der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
2,1 % nach Abschluss der Fassadenarbeiten,
8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3,5% zum gleichen Zeitpunkt.
Voraussetzung der Fälligkeit ist neben dem Erreichen des Bautenstandes die entsprechende schriftliche Anforderung durch den Veräußerer an den Erwerber.
3. Der jeweilige Teilbetrag wird fällig zehn Tage nach Eintritt der letzten der unter Ziffern 1. bis 2. genannten Voraussetzungen.
4. Zur Klarstellung der Fälligkeit bzw. Auszahlungsreife der beiden letztgenannten Raten wird folgendes vereinbart:
Das Kaufobjekt ist dann bezugsfertig, wenn das Bauvorhaben soweit fortge-schritten ist, das den Bewohnern der Bezug zugemutet werden kann, eine entsprechende Zugangsmöglichkeit vorausgesetzt.
Sachmängel und/oder geringfügige Restarbeiten, die nicht so schwerwie-gend sind, dass sie die Bezugsfertigkeit ausschließen, sowie noch ausste-hende Arbeiten an Außenanlagen oder unerledigte Sonderwünsche oder Ei-genleistungen des Erwerbers hindern den Eintritt der Fälligkeit der vorletzten Kaufpreisrate nicht. Die Verpflichtung beider Vertragsteile, nicht geleistete Arbeiten unverzüglich nachzuholen, bleibt unberührt.
Das Kaufobjekt ist dann vollständig fertig gestellt, wenn alle vertragsgemäß vereinbarten Leistungen erbracht sind, also auch die Außenanlagen gemäß Baubeschreibung erstellt worden sind sowie die bei der Abnahme anerkann-ten Restarbeiten und Mängel erledigt sind. Mängel, die nach der Abnahme auftreten, hindern die vollständige Fertigstellung nicht.
Der Notar wird ersucht, den Beteiligten die vorstehend unter § 6 Abs. 1 genannte schriftliche Mitteilung ("Fälligkeitsmitteilung") - dem Erwerber per Einwurfeinschreiben - zu übersenden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
a)	Die nachstehend zur Eintragung bewilligte Eigentumsvormerkung zu Lasten des Kaufobjekts und zu Gunsten des Erwerbers ist im Grundbuch mit Rang in Abt. II an erster Stelle und in Abt. III. nach der in § 1 aufgeführten Finan-zierungsgrundschuld des Veräußerers sowie nach etwaigen mit Zustimmung des Erwerbers bestellten Belastungen eingetragen.
b)	Der in dieser Urkunde geschlossene Kaufvertrag ist rechtswirksam zustande gekommen; die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen und das Negativattest bzw. die Verzichtserklärung der Stadt Neuss bezüglich der gesetzlichen Vorkaufsrechte liegen dem Notar vor; die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der Grunderwerbsteuer ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung.
c)	Die Freistellung der vom Erwerber nicht übernommenen vor der Eigentumsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch vorgehenden Belastungen ist durch Vorliegen der Freistellungsverpflichtungserklärung der eingetragenen Gläubigerin gesichert, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, anderenfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme; für den Fall der Nichtvollendung kann sich der Globalgläubiger anstelle der Freistellung die Rückzahlung aller vom Erwerber vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Kaufgegenstandes vorbehalten.
Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist, dass der Veräußerer dem Erwerber eine Bürgschaft eines in Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers in Höhe von 5 % des vereinbarten Kaufpreises als Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Bauwerks ohne wesentliche Mängel stellt. Ist diese Sicherheit bei Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate noch nicht gestellt, ist der Erwerber befugt, stattdessen 5 % des Gesamtkaufpreises von der ersten Abschlagzahlung einzubehalten.
Der Einbehalt ist an den Veräußerer auszuzahlen, sobald nachträglich die vereinbarte Bürgschaft gestellt wird oder das Bauwerk rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel hergestellt ist und die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.
Zahlungsweise, Hinterlegung eines Kaufpreisteilbetrages
1.	Abschlagszahlungen sind bzw. der Kaufpreis ist ausschließlich auf das Konto Nr. *** bei der Sparkasse *** in *** (BLZ ***) zu zahlen.
2.	Die letzte Rate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises hat der Erwerber nach Abnahme und vor Übergabe des Vertragsgegenstandes auf das Anderkonto des amtierenden Notars bei der *** (BLZ ***), dessen Nummer der Notar in der Fälligkeitsmitteilung gemäß vorstehend § 7 dem Erwerber mitteilt, zu hinterlegen. Der Notar wird angewiesen, den hinterlegten Betrag auf das vorstehend angegebene Konto des Veräußerers auszuzahlen, sobald der Käufer ihm schriftlich mitteilt, dass die vollständige Fertigstellung und die Beseitigung etwa bei der Abnahme gerügter Mängel laut Abnahmeprotokoll erfolgt ist, wozu sich der Erwerber unverzüglich danach verpflichtet. Die Hinterlegungszinsen stehen dem Erwerber zu.
Der Erwerber, haftend als Gesamtschuldner, kommt ohne weitere Mahnung in Verzug, wenn er bei Fälligkeit nicht bezahlt. Auf die gesetzlichen Verzugsfolgen hat der Notar hingewiesen.
Sonderwünsche und Eigenleistungen
Sonderwünsche, Ausstattungsänderungen und Eigenleistungen gegenüber der vorgesehenen Bauausführung sind nur nach ausdrücklicher schriftlicher Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber zulässig. Sollte hierdurch die weitere Bauausführung und/oder die Fertigstellung des Gebäudes verzögert werden, gehen alle Nachteile hieraus zu Lasten des Erwerbers. Der Veräußerer wird insbesondere darauf hinweisen.
Fertigstellung, Bauablauf
1. Der Veräußerer verpflichtet sich, das Kaufobjekt bis zum *** 2012 bezugsfertig zu errichten. Die vollständige Fertigstellung ist danach zügig herbeizuführen.
2. Die vorstehende Frist verlängert sich um die aufgrund von Sonderwünschen des Erwerbers eintretenden Verzögerungen und um die Tage, an denen der Veräußerer unverschuldet (z.B. durch Schlechtwetter, Streik, Transportunterbrechung, etc.) an der Fortführung des Bauvorhabens gehindert ist; entsprechendes gilt gegebenenfalls im Zusammenhang mit der Erbringung von Eigenleistungen.
Solange der Erwerber eine für eine erbrachte Teilleistung vereinbarte und fällig gewordene Baufortschrittszahlung nicht geleistet hat, wird im übrigen die Vorleistungspflicht des Veräußerers für die anschließende Teilleistung gehemmt, es sei denn, dies würde nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teiles, gegen Treu und Glauben verstoßen.
3. Der Erwerber ist nicht berechtigt, dem Veräußerer oder den am Bau beteiligten Handwerkern Weisungen zu erteilen oder anderweitig in das Baugeschehen einzugreifen. Der Erwerber darf die ungestörte Durchführung des Bauvorhabens nicht behindern.
Der Erwerber darf das Bauobjekt zur Unterrichtung über Bautenstand und Bauausführung ausschließlich auf eigenes Risiko und nach vorheriger Ab-sprache mit dem Veräußerer betreten.
Abnahme/Besitzübergang
1. Der Erwerber ist – auf Verlangen des Veräußerers - bei Bezugsfertigkeit zur Abnahme hinsichtlich der für die Bezugsfertigkeit erforderlichen Bauleistungen und bei vollständiger Fertigstellung zur Endabnahme des Kaufobjekts verpflichtet. Der Veräußerer hat dem Erwerber den Abnahmetermin rechtzeitig - mindestens zehn Tage vorher - mitzuteilen. Erscheint der Erwerber oder dessen Vertreter nicht zu dem Termin, so wird der Veräußerer dem Erwerber eine weitere Frist von mindestens sieben Tagen setzen, innerhalb welcher der Erwerber die Abnahme des Kaufgegenstandes durchzuführen hat. Erklärt sich der Erwerber innerhalb dieser Frist nicht, so gilt der Kaufgegenstand als abgenommen; gleiches gilt, wenn der Erwerber den Kaufgegenstand vor der Übergabe bezieht oder benutzt. Bei der Fristsetzung wird der Veräußerer den Erwerber auf die vorgenannte Rechtsfolge nochmals gesondert hinweisen. Die Abnahme kann nur bei Mängeln und ausstehenden Restarbeiten verweigert werden, die die Bewohnbarkeit erheblich beeinträchtigen. Bei der Abnahme ist ein Protokoll anzufertigen, in das alle etwaigen Mängel und noch ausstehenden Restarbeiten aufzunehmen sind, unabhängig davon, ob der Veräußerer diese anerkennt. Das Protokoll ist vom Veräußerer und Erwerber zu unterzeichnen.
2. Der Besitzübergang erfolgt nach entsprechender Abnahme des Kaufobjekts und Zug um Zug gegen Leistung der hierfür fällig werdenden Abschlagszahlung. Einen Anspruch auf Besitzübergabe vor vollständiger Fertigstellung hat der Erwerber nicht. Von diesem Zeitpunkt an gehen Nutzungen, Lasten und Gefahr sowie etwa bestehende Versicherungen auf den Erwerber über.
Kommt es zwischen Veräußerer und Erwerber über die vollständige Fertigstellung, über vom Erwerber behauptete Mängel oder noch ausstehende Leistungen oder über einen vom Veräußerer behaupteten Bautenstand (Zahlungsplan) zu Meinungsverschiedenheiten, ist zunächst ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen einzuholen, der auf Anrufung auch nur eines der Beteiligten durch den Präsidenten der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) benannt werden soll. Die Kosten der Inanspruchnahme des Gutachters tragen die Beteiligten nach dem Verhältnis, wie der Gutachter etwa aufgestellte Behauptungen zur Vertragsleistung bestätigt. Der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten wird hierdurch nicht ausgeschlossen.
Rechte des Erwerbers bei Mängeln des Kaufobjektes
1. Der Kaufgegenstand wird übertragen frei von nicht übernommenen, im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen, insbesondere Grunddienstbarkeiten und beschränkten per-sönlichen Dienstbarkeiten, sowie frei von nicht übernommenen Zinsen, Steuern und Abgaben. Der Veräußerer haftet nicht für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit des Grundstücks.
Der Veräußerer schließt insbesondere seine Haftung für schädliche Boden-veränderungen und/oder Altlasten nach dem BBodSchG auf dem Vertrags-grundstück aus. Der Verkäufer versichert jedoch dem Käufer, dass ihm solche Bodenveränderungen und Altlasten nicht bekannt sind.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist jedoch eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Ebenso bleibt die Haftung des Veräußerers wegen etwaiger Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Bauleitplanung unberührt.
Der vorstehend vereinbarte Ausschluss von Rechten des Erwerbers wegen offener oder verborgener Mängel gilt ferner nicht:
a)	für Rechte aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Ge-sundheit, die auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Veräußerers oder eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsge-hilfen des Veräußerers beruhen;
b)	für sonstige Rechte, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Veräußerers oder eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Veräußerers beruhen.
2. Die Ansprüche des Erwerbers bei Mängeln der Bauleistung richten sich nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Notar hat die Beteiligten über Art und Umfang der Mängelrechte des Erwerbers belehrt, insbesondere darüber, dass die Ansprüche des Erwerbers bei Mängeln der Bauleistungen fünf Jahre und bei Arbeiten am Grundstück zwei Jahre nach Abnahme verjähren, und dass bei Vorliegen von Mängeln grundsätzlich zunächst nur Nacherfüllung verlangt werden kann.
3.	Der Veräußerer tritt für den Fall, dass der Erwerber die Mängelansprüche gegen ihn nicht mehr durchsetzen kann, die ihm dann noch zustehenden Mängelansprüche gegen die am Bau beteiligten Personen und Unternehmen an den Erwerber – an mehrere Personen zu gleichen Teilen – zur Geltend-machung im eigenen Namen sicherungshalber ab. Der Veräußerer ist verpflichtet, nach vollständiger Fertigstellung des Kaufobjektes dem Erwerber eine Liste der am Bau beteiligten Personen und Unternehmen zu übergeben.
4.	Der Veräußerer weist den Erwerber darauf hin, dass die Haftung nur für solche Mängel besteht, deren Ursache in der Errichtung des Bauwerkes begründet ist. Sie erstreckt sich daher nicht auf nicht vermeidbare Setzrisse, normale Abnutzung und gebrauchsbedingten Verschleiß, also insbesondere nicht auf Gebrauchsteile, die einem bestimmten Verschleiß unterliegen.
Rücktritt/Kündigungsrecht
1. Der Veräußerer ist berechtigt, im Fall seines Rücktritts von diesem Vertrag 5 % des Gesamtkaufpreises als Schadensersatz und darüber hinaus eine Nutzungsentschädigung für die Zeit der Nutzung des Kaufobjektes in Höhe der marktüblichen Miete zu verlangen. Dem Erwerber bleibt der Nachweis eines wesentlich geringeren Schadens, dem Veräußerer der Nachweis eines wesentlich höheren Schadens vorbehalten.
2. Hat der Erwerber einzelne Abschlagszahlungen bereits bezahlt, kann der Rücktritt durch den Veräußerer nur nach Aushändigung einer alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers aus dem Rückgewährschuldverhältnis sichernden Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts in Höhe der geleisteten Abschlagszahlungen erfolgen.
Alle durch diese Urkunde und ihre Durchführung entstehenden Kosten, Gebühren und Steuern, insbesondere die Grunderwerbsteuer, und sonstigen Abgaben trägt der Erwerber, also ebenso die Hinterlegungskosten.
Die Kosten und Gebühren für die Lastenfreistellung des Kaufgrundbesitzes treffen den Veräußerer.
Auflassung und Grundbuchanträge
1. Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten des Erwerbers zu dem angegebenen Beteiligungsverhältnis. Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Löschung der Vormerkung nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch, sofern keine Zwischenanträge vor-liegen und keine Eintragungen ohne Zustimmung des Erwerbers erfolgt sind.
2. Zu weiteren dinglichen Erklärungen und Bewilligungen und Anträgen verweisen die Beteiligten auf die Anlagen 9 und 10 zum Kaufvertrag.
Der Notar wird angewiesen, eine Ausfertigung dieser Urkunde, die die Anlage 10 zum Kaufvertrag enthält, anderen Personen als dem Veräußerer erst dann zu erteilen und entsprechende Grundbuchanträge erst dann zu stellen, wenn der geschuldete Kaufpreis bezahlt bzw. hinterlegt ist und ihm dies vom Erwerber nachgewiesen wird.
3. Der amtierende Notar ist ermächtigt, alle Anträge aus dieser Urkunde getrennt oder geteilt zu stellen und in gleicher Weise zurückzuziehen. Das Antragsrecht der Vertragsbeteiligten wird ausgeschlossen.
4. Die Beteiligten beantragen die Löschung sämtlicher im Grundbuch zurzeit eingetragenen bzw. nach Beurkundung des Kaufvertrages noch eingetragenen Belastungen, soweit diese dem Veräußerer zustehen oder deren Löschung von anderen Berechtigten bewilligt wird. Sie stimmen diesen Löschungen zu.
5. Privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Genehmigungen sind zu diesem Vertrage nicht erforderlich.
6. Die Beteiligten bevollmächtigen
a)	***
b)	***
c)	***
jeden für sich und von den Beschränkungen nach § 181 BGB befreit,
alles zu erklären und zu veranlassen, was dem Vollzug dieser Urkunde dient, insbesondere diese Urkunde zu ergänzen oder zu berichtigen und dementsprechende Eintragungsbewilligungen abzugeben.
Einen der Vollmacht entsprechenden Auftrag übernimmt jeder Bevollmächtigte ausschließlich durch deren Gebrauch. Er wird dabei durch die Beteiligten, soweit zulässig, von jeder Haftung freigestellt. Die Vollmacht soll durch den Tod eines Vollmachtgebers nicht erlöschen. Ausfertigungen können erteilt werden.
Finanzierung/Belegung des Kaufpreises
Der Veräußerer verpflichtet sich zum Zweck der Kaufpreisfinanzierung bei der Bestellung von Grundpfandrechten mitzuwirken und erteilt dazu dem Erwerber Vollmacht, alle im Zusammenhang mit der Bestellung und rangrichtigen Eintragung von Grundpfandrechten am Kaufgrundbesitz zweckmäßigen Erklärungen abzugeben.
Hinsichtlich der Grundpfandrechtsbestellung gilt diese Vollmacht unbeschränkt und mit der Befugnis Vollstreckungsunterwerfungen nach § 800 ZPO zu erklären. Allerdings kann von der Vollmacht nur vor dem amtierenden Notar, seinem Sozius oder Vertreter Gebrauch gemacht werden. Der beurkundende Notar wird angewiesen, Erklärungen zu Grundpfandrechten nur zugunsten der deutschen Banken- oder Versicherungsaufsicht unterliegenden Instituten (Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen etc.) entgegen zu nehmen.
Hinsichtlich der (Sicherungs-) Zweckerklärungen gilt die Vollmacht mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung das Grundpfandrecht nicht als Sicherheit genutzt werden darf. Der Veräußerer ist von Erwerber und Grundschuldgläubiger von allen im Zusammenhang mit der Grund-pfandrechtsbestellung entstehenden Kosten freizustellen.
Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche werden hiermit mit Wirkung ab vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Erwerber übertragen.
Der Notar hat die Beteiligten auf folgendes hingewiesen:
1. Sämtliche Vertragsvereinbarungen sind beurkundungspflichtig. Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen.
2. Veräußerer und Erwerber haften für die Grunderwerbsteuer und die Gerichts- und Notarkosten als Gesamtschuldner, unabhängig von der in diesem Vertrag vereinbarten Übernahme durch einen Vertragsbeteiligten.
3. Der Grundbesitz haftet für rückständige öffentliche Lasten, Steuern und Abgaben.
4.	Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit des Bestehens der Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch hingewiesen. Der Notar wird beauftragt, der Gemeinde den Inhalt des Vertrages zur Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes mitzuteilen und Verzichtserklärungen, die grundsätzlich Voraussetzung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind, entgegenzunehmen.
5.	Das Eigentum geht erst mit Umschreibung im Grundbuch über. Vor Umschreibung müssen alle erforderlichen Genehmigungen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, welche vom amtierenden Notar eingeholt wird, vorliegen.
Soweit Vereinbarungen dieser Urkunde unwirksam, nichtig oder undurchführbar sind oder werden, soll dies auf die übrigen Vereinbarungen dieser Urkunde keinen Einfluss haben.
Wir verpflichten uns in diesem Fall, die beanstandete Klausel in rechtlich zulässiger Weise durch eine solche zu ersetzen, die dem Sinn der beanstandeten Klausel am nächsten kommt. Für uns stehen und fallen nicht mehrere Regelungen dieses Vertrages so miteinander, dass bei Unwirksamkeit oder Unanwendbarkeit der einen auch die anderen entsprechend nicht anwendbar sein sollen.
Öffentliche Mittel/Aufwendungsdarlehen
Erwerber erklärt abschließend, zur Kaufpreisfinanzierung keinerlei derartige Mittel bzw. Darlehen in Anspruch zu nehmen.
Diese Niederschrift nebst Anlagen 1 bis 10
wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, bzw. die als Anlagen 1 bis 8 zu dieser Urkunde genommenen Pläne und Zeichnungen den Erschienenen zur Durchsicht vorgelegt, alles von ihnen genehmigt und wie folgt eigenhändig von ihnen und dem Notar unterschrieben:
Anlage 9 – Löschungsbewilligung Vormerkung -
Der Käufer bewilligt und beantragt die Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen bzw. zur Eintragung beantragten Vormerkung.
Anlage 10 – Auflassung -
Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufobjekt auf den Erwerber übergeht. Sie bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch.
Bei dem vorliegenden Bauträgervertrag handelt es sich um einen gewöhnlichen Bauträgervertrag.
Einige Punkten sollten Sie dennoch beachten:
Offensichtlich fehlt eine klare Regelung, für den Fall, dass das Objekt nicht rechtzeitig, wie angegeben, fertig gestellt wird. Hier empfiehlt sich auf Seiten des Käufers ein Abschluss einer detaillierten Vertragsstrafe oder eines pauschalierten Schadenersatzes, wenn das Objekt nicht rechtzeitig fertig gestellt wird, eventuell auch wie lange die Fertigstellung überschritten wurde.
Ferner sollte noch eine klare Regelung bezüglich der Vereinbarung von Sonderwünschen getroffen werden, also eine Regelung über den Umfang und den Preis und inwieweit sich dadurch die Fertigstellung des Objekts verzögert.
Vorsicht sollte der Käufer auch walten lassen, hinsichtlich der Bestimmung dass das Objekt genehmigungsfrei ist, also keiner Baugenehmigung bedarf.
Weitere Fragen können je nach Interessenlage geregelt werden, insbesondere wer die Kosten des Notars trägt etc. wobei es heutzutage normal ist, dass diese der Käufer trägt.
Nachfrage vom Fragesteller	12.02.2012 | 14:14
Vielen Dank zunächst für Ihre Antwort!
Sie bemängelten die fehlende Sicherheit für den Fall der Nichtfertigstellung oder der verzögerten Fertigstellung.
Unter § 7 (Fälligkeitsvoraussetzung) steht jedoch geschrieben, dass der Veräußerer eine Bürgschaft in Höhe von 5% des vereinbarten Kaufpreises als Sicherheit zu hinterlegen hat.
Ich hatte das dahingehend verstanden, dass dies eben auch zu meiner Sicherheit im Falle der verspäteten Fertigstellung wäre.
Oder meinen Sie, ich solle darüber hinaus noch weitere diesbezügliche Vereinbarungen schließen?
Zum Thema "Baugenehmigung" - da hatte ich auch gestutzt; allerdings muss dazu vielleicht noch erwähnt werden, dass auf dem Gelände, wo sich auch mein zukünftiges Haus befindet, der Bau längst begonnen hatte, von meinem zuk. Haus bereits Keller und Erdgeschoss stehen und zwei weitere Doppelhaushälften vom selben Bauträger bereits fertiggestellt sind.
Bestehen aus Ihrer Sicht deswegen dennoch Bedenken?
Ich hoffe, das ist noch im Rahmen der kostenlosen Nachfrage und verbleibe mit herzlichen Grüßen und bestem Dank!
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2012 | 22:18
Die Sicherheit muss ja nicht unbedingt gestellt werden; Sie können ja auch ein Teil der Abschlagszahlung einbehalten bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung. Hier sollten Sie eventuell vereinbaren, ob die Vertragsstrafe noch erhöht wird, wenn die Fertigstellung länger überschritten wird.
Bezüglich der "Baugenehmigung" lassen Sie sich doch eine Bestätigung vom Bauträger bzw. der Gemeinde vorlegen, dass keine Genehmigung erforderlich ist.
Bewertung des Fragestellers 14.02.2012 | 08:42
FRAGESTELLER 14.02.2012 3,4/5,0
Hauskauf - Pflichten des Verkäufers
Rücktritt vom Hauskauf bei Vorvertrag
Erschließungskosten Schadensersatz Notar
Privater Darlehensvertrag ohne Notar gültig?
Grundstücksverkauf - Vertretung beim Notar
Verdacht auf Vorteilsgabe durch Notar