Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c3122020.html
Timestamp: 2020-02-22 22:52:07
Document Index: 10215422

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 274', 'Art. 270', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270']

DFR - BGE 122 III 20
BGE 122 III 20
i.S. Firma T. AG gegen S. und R.
Mitteilungen, Begehren und Verfahren über Mietzinsanpassungen müssen sich auf einen bestimmten Kündigungstermin beziehen (E. 4a).
Für die Beurteilung einer Anpassungsforderung ist vom Zeitpunkt auszugehen, in dem sie der Gegenpartei spätestens erklärt werden musste; zu berücksichtigen sind nur Änderungen der Berechnungsgrundlagen, die in diesem Zeitpunkt feststanden und spätestens auf den Kündigungstermin wirksam wurden (E. 4b).
Treten während der Hängigkeit eines Herabsetzungsverfahrens neue Herabsetzungsgründe ein, kann der Mieter darauf gestützte Herabsetzungsforderungen ohne vorgängiges Parteiverfahren (Art. 270a Abs. 2 OR) in das laufende behördliche Verfahren einbringen (analog Art. 270a Abs. 3 OR; E. 4c).
Beim Entscheid über den zulässigen Mietzins ist das Gericht an die Parteianträge gebunden (E. 4d).
Am 20. August 1993 gelangten die Mieter mit dem Antrag auf eine Mietzinssenkung von 5,19% an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirksamts Baden. Als das Schlichtungsverfahren scheiterte, reichten sie am 17. Dezember 1993 beim Bezirksgerichtspräsidium Baden Klage gegen die Firma T. AG ein. Sie stellten das Begehren, es sei festzustellen, dass die Mietzinsen für ihre Wohnung und für die Autoeinstellhalle missbräuchlich und mit Wirkung auf den 1. Oktober 1993 um 5,19% herabzusetzen seien; die Beklagte sei anzuweisen, diese Mietzinssenkung zu gewähren. Mit Urteil vom 3. Juni 1994 wies die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden die Klage ab und stellte fest, dass die Mietzinsen trotz der Senkung des Hypothekarzinssatzes auf 6% nicht missbräuchlich seien.
4.- In ihren weiteren Erwägungen berücksichtigt die Vorinstanz aber unter Hinweis auf die in Art. 274d Abs. 3 OR vorgesehene Untersuchungsmaxime von Amtes wegen den Umstand, dass der Hypothekarzins im 1. Quartal 1994 nochmals um ein halbes Prozent, d.h. auf 5,5%, gesunken ist. Ausgehend von diesen neuen Grundlagen ergibt sich nach den Berechnungen des Obergerichts, dass die Beklagte ab 1. März 1994 eine um 4,13% übersetzte Nettorendite erzielt. Mit dieser Begründung heisst die Vorinstanz das Herabsetzungsbegehren der Kläger ab dem 1. März 1994 teilweise gut.
Diese Lösung deckt sich denn auch weitgehend mit der neueren Rechtsprechung und Lehre. Nachdem das Bundesgericht in früheren Entscheiden meistens ausschliesslich auf das Datum des Inkrafttretens der Mietzinsanpassung abgestellt hatte (siehe die Nachweise bei ROCHAT, La jurisprudence récente en matière de loyer abusif, JdT 1983, S. 2 ff., insbes. S. 12 f., und bei EGLI, Aperçu de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral en application de l'AF sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, ZBJV 1988, S. 57 und 68 f.), hat es in seinen Urteilen vom 29. September 1987 (MP 1988, S. 22 ff., E. 2b) und vom 15. Dezember 1992 (MP 1993, S. 169 ff., E. 2a) zusätzlich vorausgesetzt, dass die geltend gemachte Änderung der Berechnungsgrundlagen im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinsanpassung hinreichend sicher bekannt war. Auf dem gleichen Boden steht die Praxis in den Kantonen Genf und Waadt (HABERMACHER-DROZ, Die neuere Rechtsprechung zum Thema Mietzins, MP 1992, S. 175 f.). In der Literatur scheint sich heute ebenfalls die Auffassung durchzusetzen, dass nicht der Zeitpunkt des Inkrafttretens, sondern derjenige der kalkulatorischen Fixation der Mietzinsanpassung massgeblich ist (ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 180 f.; HABERMACHER-DROZ, a.a.O.; vgl. ferner auch ROCHAT, a.a.O., S. 13). Die zitierten Entscheide und Literaturmeinungen scheinen allerdings davon auszugehen, dass es darauf ankomme, wann die Mietzinsanpassung tatsächlich mitgeteilt worden ist. Dieser von der erklärenden Partei willkürlich gewählte Zeitpunkt darf indessen für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses nicht entscheidend sein, soll in Zeiten häufiger Änderungen der Berechnungsgrundlagen dem Missbrauch nicht Tür und Tor geöffnet werden. Abzustellen ist vielmehr auf einen objektiv feststehenden Zeitpunkt, nämlich auf den Tag, an dem die Mitteilung spätestens der Post übergeben werden musste, um rechtzeitig bei der Gegenpartei einzutreffen.
c) Der Grundsatz, dass Veränderungen, die erst nach dem genannten Zeitpunkt bekannt werden, nicht in die Beurteilung einbezogen werden können, gilt uneingeschränkt für Mietzinserhöhungen; bei Mietzinsherabsetzungen wird er hingegen durch Art. 270a Abs. 3 OR relativiert. Die Erhöhungsanzeige hat in jedem Fall den strengen gesetzlichen Formvorschriften zu genügen (Art. 269d Abs. 1 und 2 OR), und der Vermieter bleibt für das spätere Verfahren an seine förmliche Erklärung gebunden (BGE 118 II 130 E. 2a; 117 II 452 E. 5, mit Hinweisen). Für die Mietzinsherabsetzung stellt das Gesetz zwar ebenfalls gewisse Formvorschriften auf. So verlangt es ein an den Vermieter gerichtetes schriftliches Begehren, das Abwarten der Antwort während einer bestimmten Frist und die anschliessende fristgemässe Einleitung des Schlichtungsverfahrens (Art. 270a Abs. 2 OR). Dabei handelt es sich jedoch bloss um Ordnungsvorschriften (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 18 zu Art. 270a OR). Das parteiinterne Vorverfahren bezweckt lediglich, die Parteien vor der Einleitung eines behördlichen Verfahrens zu einem Meinungsaustausch über den künftigen Mietzins zu veranlassen (BRUNNER/STOLL, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, S. 123). Die Parteien müssen sich daher nicht bereits im Vorverfahren endgültig festlegen und sind im nachfolgenden behördlichen Verfahren an ihre Erklärungen im Vorverfahren nicht gebunden (BGE vom 18. Oktober 1995, publiziert in MP 1995, S. 221 f.; a.M. BRUNNER/STOLL, a.a.O., S. 127).
Vor diesem Hintergrund ist die Bestimmung von Art. 270a Abs. 3 OR zu sehen, wonach der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellen kann, ohne vorgängig das Vorverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR in Gang setzen zu müssen. Die Vorschrift beruht auf der Überlegung, dass ein Vorverfahren, das eine gütliche Einigung ermöglichen soll, nicht mehr sinnvoll ist, wenn die Parteien bereits in einem Anfechtungsverfahren über den Mietzins streiten (vgl. Amtl.Bull. NR 1989, S. 531; Amtl.Bull. SR 1989, S. 428). Dieser Gedanke trifft aber auch dann zu, wenn - wie im vorliegenden Fall - neue Herabsetzungsgründe eintreten, während bei den Behörden bereits ein Herabsetzungsverfahren hängig ist. Es rechtfertigt sich daher, dem Mieter in analoger Anwendung von Art. 270a Abs. 3 OR auch in solchen Fällen die Möglichkeit einzuräumen, neue Herabsetzungsforderungen ohne vorgängiges Parteiverfahren im Sinne von Art. 270a Abs. 2 OR in das laufende behördliche Verfahren einzubringen, solange das kantonale Prozessrecht dies zulässt.