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Timestamp: 2016-10-22 21:42:48+00:00
Document Index: 112762651

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 100', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 259', 'art. 257', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 66']

4A_468/2010 (29.10.2010)
X.________ AG, repr�sent�e par
Y.________, repr�sent� par Me Yves Hofstetter,
Les parties sont li�es par trois contrats de bail � loyer, le premier portant sur un studio au 3�me �tage de l'immeuble sis � la rue ..., � Lausanne, le deuxi�me portant sur deux studios situ�s au 2�me �tage du m�me immeuble et le troisi�me portant, toujours dans le m�me immeuble, sur un local commercial (restaurant), un appartement de 2 pi�ces, un local �conomat, un local buanderie et une cave en sous-sol. Au cours des ann�es, les loyers mensuels initialement convenus ont fait l'objet de plusieurs notifications de hausse de loyer pour �tre finalement fix�s � 735 fr., avec effet au 1er janvier 1994, pour le studio du 3�me �tage, � 872 fr., avec effet au 1er janvier 1994, pour les deux studios du 2�me �tage et � 11'476 fr., avec effet au 1er novembre 2008, pour le restaurant et les autres locaux, objets du troisi�me contrat.
Apr�s s'�tre plaint une premi�re fois � la fin de l'ann�e 2008, le locataire a, par courrier r�dig� le 9 f�vrier 2009 par son avocat, formul� aupr�s de A.________ des pr�tentions en lien avec les installations �lectriques de l'�tablissement public, qui devaient �tre refaites, � l'instar de la ventilation et des issues de secours. Ces derni�res �taient insuffisantes pour permettre l'obtention par l'Etablissement cantonal d'assurance de la licence d�finitive pour l'exploitation du cabaret.
Le 16 f�vrier 2009, la bailleresse a adress� trois avis comminatoires distincts au locataire, sans que son mandataire n'en soit inform�. La bailleresse a somm� le locataire de payer les loyers des mois de f�vrier 2009 pour l'appartement du 3�me �tage (735 fr.), pour le restaurant (11'476 fr.) et pour les deux studios du 2�me �tage (872 fr.) dans les trente jours, faute de quoi les baux seraient r�sili�s conform�ment � l'art. 257d CO. Les sommations ont �t� notifi�es au locataire le 25 f�vrier 2009.
Par formules officielles du 30 avril 2009, notifi�es le 8 mai 2009, la bailleresse a r�sili� chacun des trois baux avec effet au 30 juin 2009.
Le 20 mai 2009, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyer de la Pr�fecture de Lausanne a �t� saisie par le locataire, qui demandait le paiement imm�diat par la bailleresse du montant de 300'000 fr. avec int�r�ts � 7% d�s le 1er mai 2009, une r�duction de loyer de 9'732 fr. pour l'�tablissement public, la lib�ration des loyers consign�s en faveur du locataire et l'annulation pure et simple de la r�siliation de bail du 30 avril 2009.
Par d�cision du 5 janvier 2010, la commission de conciliation a constat� l'�chec de la conciliation s'agissant de la requ�te se rapportant aux 300'000 francs. Elle a pour le surplus d�cid� que les loyers �taient valablement consign�s, que la bailleresse devait proc�der � la remise en �tat des installations d�fectueuses d'ici au 31 mai 2010 et que les loyers consign�s �taient imm�diatement lib�r�s, � raison de 50'000 fr. en faveur du locataire et du solde en faveur de la bailleresse.
Le 29 janvier 2010, le locataire a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une requ�te en annulation de la r�siliation de bail � lui signifi�e, lequel tribunal a, par l'interm�diaire de sa Pr�sidente, transmis le dossier au Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois, saisi par la bailleresse d'une requ�te d'expulsion du locataire.
Par ordonnance du 17 mars 2010, le juge de paix a consid�r� que les r�siliations des baux litigieux constituaient des cong�s de repr�sailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO et a annul� les cong�s, qualifi�s d'abusifs, en application de l'art. 271 CO.
Statuant le 20 juillet 2010 sur appel de la bailleresse, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirm� le jugement de premi�re instance. L'autorit� cantonale a adh�r� aux consid�rations - jug�es convaincantes - �mises par le premier juge. Les magistrats vaudois ont relev� que le jugement entrepris se r�f�re � bon droit � la jurisprudence selon laquelle le cong� donn� au locataire pour demeure peut �tre annul� pour le motif qu'il constitue un cong� de repr�sailles.
La bailleresse (recourante) exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Elle demande que l'�tat de fait soit compl�t� afin de permettre l'examen des conditions de la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO "en rapport avec l'art. 271 al. 1 CO", et d�nonce une violation du droit f�d�ral. De son point de vue, l'autorit� cantonale a, � tort, consid�r� que les cong�s litigieux �taient de pures repr�sailles suite aux revendications du locataire et qu'ils �taient ainsi annulables au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. La bailleresse conclut � l'admission du recours et � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que les notifications de r�siliation de baux du 30 avril 2009 ne sont pas annulables et que, par cons�quent, elles prennent effet au 30 juin 2009, sans qu'aucune prolongation de bail ne soit accord�e, l'intim�e devant irr�m�diablement quitter les lieux dans un d�lai que justice dira. A titre subsidiaire, la bailleresse demande que la cause soit renvoy�e devant l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision quant � la date de l'expulsion du locataire.
Le locataire (intim�) sollicite le rejet du recours.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire de bail � loyer dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; pour la d�termination de la valeur litigieuse, cf. arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p. 385 s.), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF en liaison avec l'art. 46 al. 1 let. b LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287 et 6.2 p. 288). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Lorsque l'une des hypoth�ses pr�vues par l'art. 105 al. 2 LTF est r�alis�e, le Tribunal f�d�ral peut rectifier ou compl�ter les constatations de l'autorit� pr�c�dente (arr�t 4A_280/2009 du 31 juillet 2009 consid. 1.4). La rectification ou le compl�tement (d'office ou sur requ�te) n'intervient que si le fait peut �tre d�duit sans aucun doute possible des pi�ces du dossier (BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2009, no 63 ad art. 105 LTF). Le Tribunal f�d�ral, qui est un juge du droit, et non du fait, n'a pas � appr�cier, pour la premi�re fois, les preuves r�unies. Si tel est le cas, voire encore s'il appara�t qu'il faut compl�ter l'administration des preuves, la d�cision attaqu�e doit �tre annul�e et la cause renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle compl�te l'�tat de fait et prononce un nouveau jugement (ATF 133 IV 293 consid. 3.4.2 p. 296; BERNARD CORBOZ, ibidem).
L'art. 271a al. 1 let. a CO pr�voit que le cong� est annulable lorsque le bailleur le donne parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail.
En principe, le cong� donn� en cas de demeure du locataire en application de la proc�dure pr�vue � l'art. 257d CO peut �tre annul� au motif qu'il constitue un cong� de repr�sailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
Le Tribunal f�d�ral a toutefois eu l'occasion de pr�ciser qu'il n'y a rien d'abusif � ce que le bailleur r�silie le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer en application de l'art. 257d CO m�me s'il est en litige avec ce dernier - que le litige ait ou non �t� port� devant l'autorit� de conciliation ou judiciaire (arr�t 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.5) - et d�sire pour ce motif �galement mettre fin au contrat de bail (arr�ts 4A_493/2007 du 4 f�vrier 2008 consid. 4.1, 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.5, 4C.35/2004 du 27 avril 2004, in SJ 2004 I 424, consid. 3.2.2). Ce n'est donc que dans des circonstances tout � fait exceptionnelles que l'on peut concevoir qu'un cong� donn� conform�ment � l'art. 257d CO puisse �tre annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO (arr�ts 4A_493/2007 et 4C.59/2007, ibidem).
De telles circonstances ne sont pas �tablies dans le cas d'esp�ce. Il ressort des constatations de fait que les baux ont �t� r�sili�s pour cause de demeure du locataire alors que celui-ci avait pr�c�demment formul� des pr�tentions li�es aux d�fauts de la chose lou�e. Or, dans ce cas de figure, la protection du locataire en demeure n'est pas assur�e, puisque la loi lui donne la possibilit� de consigner les loyers aupr�s d'un office d�sign� par le canton et d'�viter de cette fa�on de tomber en demeure (art. 259g CO) (arr�t 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.6). Il n'y a donc pas lieu d'annuler les cong�s litigieux au motif que ces derniers constitueraient des cong�s de repr�sailles. On notera d'ailleurs que les d�fauts invoqu�s ne concernent qu'un seul des objets remis � bail, � savoir le local commercial faisant office de restaurant.
L'arr�t cantonal ne contient aucune constatation de fait relative aux arri�r�s de loyers, au paiement ou � la consignation de ces derniers, voire encore � une �ventuelle d�claration de compensation, ces questions ayant �t� laiss�es ouvertes par les instances pr�c�dentes. Cela �tant, la Cour de c�ans n'est pas � m�me de dire si les conditions d'application de l'art. 257d CO sont en l'�tat bien r�alis�es, voire encore de se prononcer sur une �ventuelle contravention aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 CO, �tant rappel� que tel peut �tre notamment le cas si le montant impay� est insignifiant, si l'arri�r� a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire, alors que le locataire s'�tait jusqu'ici toujours acquitt� � temps du loyer, ou si le bailleur r�silie le contrat longtemps apr�s l'expiration de ce d�lai (cf. ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33; arr�t 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005, in SJ 2005 I p. 310, consid. 3.1; arr�t 4C.35/2004 du 27 avril 2004, in SJ 2004 I p. 424, consid. 3.1; arr�t 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 consid. 4.2.1).
Il incombera ainsi � la juridiction cantonale d'examiner ces questions, en constatant les faits d�terminants; elle devra se prononcer, le cas �ch�ant, sur l'argument de la reconduction tacite du bail, qui a �galement �t� laiss� en suspens, et ordonnera, suivant le r�sultat auquel elle parvient, l'expulsion du locataire.
En conclusion, le recours est admis, l'arr�t entrepris est annul� et la cause est renvoy�e devant la Chambre des recours pour nouvelle d�cision.
L'intim�, qui succombe, doit acquitter les frais judiciaires et les d�pens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est admis. L'arr�t de la Chambre des recours est annul� et la cause est renvoy�e � cette autorit� pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Les frais judiciaires, fix�s � 6'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�.
L'intim� versera � la recourante une indemnit� de 7'000 fr. � titre de d�pens.