Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/11008lgberlin11510.htm
Timestamp: 2017-12-14 04:12:41
Document Index: 97458606

Matched Legal Cases: ['§ 575', '§ 278', '§ 280', '§ 278', '§ 575', '§ 2', '§ 575', '§ 575', '§ 2', '§ 573', '§ 575', '§ 575', '§ 242', '§ 535', '§ 241', '§ 535', 'BGH', '§ 368', '§ 123', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', '§ 123', 'BGH', '§ 123', '§ 254']

Falscher Kündigungstermin - LG Berlin vom 15.11.2010 - 67 S 115/10 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Falscher Kündigungstermin
1. Der Vermieter verletzt durch Angabe des falschen – weil zu späten – Beendigungszeitpunktes im Kündigungsbestätigungsschreiben seine vertraglichen bzw. nachvertraglichen Pflichten schuldhaft und schuldet dem Mieter daher Schadensersatz.
2. Ein ordentliches Kündigungsschreiben des Mieters, welches keinen konkreten Kündigungszeitpunkt benennt, ist stets so zu verstehen, dass dann regelmäßig zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt werden soll.
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis am 11. Oktober 2007, ohne einen konkreten Kündigungszeitpunkt zu nennen. Die Hausverwaltung bestätigte ihm einige Tage später die Kündigung zum 30. September 2008. Dabei ging sie irrtümlicherweise davon aus, dass der Mietvertrag eine Zeitmietvertragsklausel enthielt. Diese Klausel erfüllte jedoch nicht die engen Voraussetzungen des § 575 BGB für einen wirksamen Zeitmietvertrag, so dass der Mieter das Mietverhältnis zum 31. Januar 2008 hätte beenden können. Der Mieter vertraute jedoch auf die Auskunft der Hausverwaltung und zahlte noch bis September 2008 die Mieten, obwohl er die Wohnung seit Januar 2008 nicht mehr nutzte. Erst später erfuhr er von dem „Fehler“ der Hausverwaltung und verlangte vom Vermieter Schadensersatz. Das Landgericht befand, dass der Vermieter für das fahrlässige Verhalten der Hausverwaltung aus § 278 BGB hafte und entschied wie aus den Leitsätzen ersichtlich.
… 2. Die Berufung ist jedoch unbegründet.
Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Gründen einen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 2, 249 BGB in Höhe von 3.102,54 Euro zuerkannt.
Die Beklagte bzw. deren damalige Hausverwaltung, deren Verhalten sich die Beklagte als deren Erfüllungsgehilfen allerdings zurechnen lassen muss, § 278 BGB, hat durch die Angabe des falschen Beendigungszeitpunktes im Bestätigungsschreiben vom 22. Oktober 2007 ihre vertraglichen bzw. nachvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt und schuldet daher den vom Amtsgericht zuerkannten Schadensersatz.
a. Die Beklagte bzw. deren HausverwaltLing hat schuldhaft pflichtwidrig gehandelt, indem sie im Hinblick auf die ordentliche Kündigung des Klägers mit Schreiben vom 22. Oktober 2007 einen falschen Beendigungszeitpunkt mitgeteilt hatte.
aa. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist vorliegend davon auszugehen, dass der Kläger mit· Schreiben vom 11. Oktober 2007 ordentlich zum nächst möglichen Zeitpunkt das Mietverhältnis kündigen wollte. Zwar wird in dem vorgenannten Schreiben lediglich erklärt, dass „ich hiermit den Mietvertrag der Wohnung im Haus, S.-Str., Berlin, 6. OG rechts, kündige“, d.h. ein konkreter Kündigungszeitpunkt nicht genannt wird. Ein solches (ordentliches) Kündigungsschreiben, welches keinen konkreten Kündigungszeitpunkt benennt, ist jedoch stets so zu verstehen, dass dann regelmäßig zum nächst möglichen Zeitpunkt gekündigt werden soll. Dies entspricht verständiger Weise dem Interesse des Mieters, denn das Kündigungsbegehren an sich bringt zum Ausdruck, dass er nunmehr das Mietverhältnis schnellstmöglich beenden will. Anderes gilt nur dann, wenn ausdrücklich ein konkreter anderweitiger Kündigungszeitpunkt benannt wird.
bb. Die Angabe in dem Bestätigungsschreiben vom 20. Oktober 2007, dass der Kündigungstermin zum 30. September 2008 bestätigt werde, ist jedoch unzutreffend. Richtigerweise ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für den Abschluss eines Zeitmietvertrages im Sinne des § 575 BGB, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Mietvertrages bereits galt, nicht vorlagen, so dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages unwirksam ist. Gemäß § 575 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur dann eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit entweder die Räume als Wohnung für sich oder seine Angehörigen nutzen will (Nr.1), in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instandsetzen will (Nr. 2) oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (Nr. 3). Diese Voraussetzungen sind vorliegend unstreitig nicht gegeben. Gemäß § 575 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Das hat zur Folge, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages unwirksam ist, so dass vorliegend die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c BGB galten, mithin aufgrund der Kündigung vom 11. Oktober 2007 das Mietverhältnis zum 31. Januar 2008 beendet war.
Dem steht auch nicht entgegen, wie die Beklagte meint, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein vierjähriger Kündigungsausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig sei (vgl. hierzu Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, § 575 BGB, Rn. 94 mit weiteren Nachweisen). Dies deshalb, weil vorliegend bereits die gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 BGB schon nicht vorliegen. Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes und einer Befristung sind nicht dasselbe. Die unzulässige Vereinbarung einer Befristung kann grundsätzlich nicht in den Ausschluss eines Kündigungsrechtes umgedeutet werden. Die Umdeutung könnte allenfalls zu einem Kündigungsverzicht für ein Jahr führen, nämlich bis zum 30. September 2006. In einen weitergehenden Kündigungsverzicht könnte die Klausel nicht umgedeutet werden, weil dies der Intention der Parteien nicht entsprechen würde. Denn die Klausel würde – wenn sie wirksam wäre – immerhin eine Kündigung nach Ablauf eines Jahres ermöglichen.
cc. Entgegen der falschen Auffassung der Beklagten liegt in der falaschen Angabe des Beendigungszeitpunktes im Schreiben vom 20. Oktober 2007 eine schuldhafte Pflichtverletzung. Es ist anerkannt, dass sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) für den Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses neben den speziellen Abwicklungspflichten auch noch weitergehende nachvertragliche Auskunfts- und Mitteilungspflichten ergeben. Insbesondere ist er dabei gehalten, gewisse Rücksichten auf den ehemaligen Vertragspartner zu nehmen. So darf der Vermieter den Mieter nicht etwa dadurch an die Wohnung binden, indem er auf Nachfrage anderer Vermieter über den Mieter unrichtige, einseitige negative oder bewusst vage Auskünfte erteilt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage § 535 BGB, Rn. 173). So hat auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30. September 2009 -VIII ZR 138/08 – (Grundeigentum 2009, 1085 ff), bei dem es allerdings um die Frage ging, ob bei Vertragsbeendigung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen sei, folgende Feststellungen getroffen:
„Ein Schuldverhältnis kann gemäß § 241 Abs. 2 BGB nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Interessen des anderen Teils verpflichten. Zu diesen Schutz- und Rücksichtnahmepflichten, deren Inhalt bei Fehlen entsprechender Absprachen jeweils nach der konkreten Situation unter Bewertung und Abwägung der beiderseitigen Interessen zu bestimmen ist (BT-Drs. 14/6040, S. 126; Blank, WuM 2004, 243, 244), können auch Abwicklungspflichten bei oder nach Beendigung eines Mietverhältnisses gehören. Insbesondere können bestimmte nachvertragliche Auskunfts- und Mitteilungspflichten bestehen oder die Vertragsparteien gehalten sein, die Eingehung neuer Mietverhältnisse der jeweils anderen Seite nicht unnötig zu behindern (vgl. Sonnenschein, PiG 20 (1985), 69, 100; ders., PiG 46 (1995), 7, 18; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 173). Eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung überschreitet jedoch den Rahmen dessen, was ihm billigerweise an Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters zuzumuten ist.
aa) Es ist in der Rechtsprechung zwar seit langem anerkannt, dass eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung zwischen den Partnern einer rechtlichen Sonderverbindung auch ohne ausdrückliche Absprache bestehen kann, wenn die eine Seite in entschuldbarer Weise über den Umfang ihrer Rechte im Ungewissen ist, sie sich die zur Vorbereitung und Wahrnehmung dieser Rechte notwendigen Auskünfte nicht auf zumutbare Weise selbst beschaffen kann und die andere Seite die Auskünfte unschwer, d.h. ohne unbillig belastet zu nicht im Ungewissen sind. Sie sind – wie die Revision einräumt – sein, zu geben vermag (BGHZ 149, 165, 174 f. m.w.N.). Eine solche Auskunftsverpflichtung scheitert hier aber schon daran, dass die Kläger über Art und Umfang ihrer Mietverbindlichkeiten nicht im Ungewissen sind. Sie sind – wie die Revision einräumt – jedenfalls unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von der Beklagten gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von den Klägern empfangenen Zahlungen ohne Weiteres in der Lage, die Erfüllung ihrer aus dem Mietvertrag sowie erteilten Nebenkostenanforderungen und Nebenkostenabrechnungen ersichtlichen Mietverbindlichkeiten zu belegen (vgl. Daub, aaO, S. 961).“
Ferner hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11. August 2010 – XII ZR 123/09 – bei Vertragsverhandlungen auch nochmals auf folgendes hingewiesen:
„Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten (Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 10; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli 1983 – VIII ZR 142/82 – NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 – IX ZR 360100 – NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH Urteil vom 13. Juli 1988 – VIII ZR 224187 – NJW 1989, 763, 764 m.w.N.).
Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: Senatsurteile vom 28. Juni 2006 – XII ZR 50/04 – NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 – XII ZR 63/04 – NZM 2007, 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH Urteile vom 12. Juli 2001 – IX ZR 360/00 – NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 – VII ZR 205/06 – NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/iv. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 -111ZR 333/89 – NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87 – NJW 1990, 975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren (vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.).“
Vor dem Hintergrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist das Amtsgericht in zutreffender Weise davon ausgegangen, dass vorliegend die Beklagte bzw. die für sie tätige Hausverwaltung ihre vertraglichen beziehungsweise nachvertraglichen Pflichten durch die Angabe des falschen Beendigungszeitpunkts in dem Kündigungsbestätigungsschreiben schuldhaft verletzt hat. Zumindest in einem solchen Fall, wo der Mieter keinen konkreten Beendigungszeitpunkt im Kündigungsschreiben mitgeteilt hat und folglich die Vermieterseite allein einen Beendigungszeitpunkt errechnet, darf der Mieter redlicherweise davon ausgehen, dass nur ein solcher Beendigungszeitpunkt mitgeteilt wird, der sich aufgrund der mietvertraglichen bzw. gesetzlichen Bestimmungen als richtig erweist. Denn einem Vermieter bzw. einer für diesen tätigen Hausverwaltung dürfte bewusst sein, dass in der Regel ein rechtsunkundiger Durchschnittsmieter sich auf eine solche Angabe verlassen wird bzw. sein Auszugsverhalten darauf abstimmen wird, weil er davon ausgeht, dass insbesondere eine Hausverwaltung über die entsprechenden rechtlichen Kenntnisse verfügt. Wenn sich ein Vermieter bzw. deren Hausverwaltung nicht sicher ist, wann das Mietverhältnis aufgrund einer solchen ordentlichen Kündigung tatsächlich endet, ist er/sie verpflichtet, bevor eine solche Angabe getätigt wird, sich Rechtsrat einzuholen oder aber es muss von einer Angabe des Beendigungszeitpunkts im Rahmen der Kündigungsbestätigung abgesehen werden. Macht er eine solche Angabe, muss sie jedoch zutreffend sein. Zumindest nachdem der Kläger mit Schreiben vom 6. Februar 2008 nochmals um eine Zustimmung für eine Untervermietung gebeten hat, weil er keine doppelte Miete zahlen könne, hätte die Beklagte bzw. deren Hausverwaltung – gegebenenfalls nach Überprüfung der Rechtslage – mitteilen müssen, dass das Mietverhältnis schon beendet sei.
Die Hausverwaltung der Beklagten hat auch schuldhaft gehandelt, da sie es zumindest fahrlässig unterlassen hat – ihren eigenen Angaben gemäß – die Frage des Beendigungszeitpunktes überhaupt zu prüfen.
Auf die Frage, ob zudem die Beklagte bzw. deren damalige Hausverwaltung es in rechtswidriger Weise unterlassen hat, dem Kläger eine Untermietererlaubnis zu erteilen, kommt es somit nicht an.
a. Daher hat das Amtsgericht in nicht zu beanstandenden Weise Schadensersatz in Höhe der für die Monate März bis September 2008 an die Beklagte unstreitig geleisteten monatlichen Mieten von 443,22 Euro x 7 Monate, mithin in Höhe von 3.102,54 Euro zuerkannt. Die Haftung wegen positiver Vertragsverletzung geht auf Ersatz des Vertrauensschadens. Mithin ist der Kläger so zu stellen, als wenn die Beklagte ihm von vornherein bzw. zumindest nach Erhalt seines Schreibens vom 6. Februar 2008 die richtige Kündigungsfrist mitgeteilt hätte. Im Hinblick darauf, dass der Kläger bereits seit dem 1. November 2007 über die jetzige Wohnung verfügt hat, wie der eingereichte Mietvertrag verdeutlicht und an dessen Wirksamkeit – entgegen der Auffassung der Beklagten – keine Bedenken bestehen, so dass er auf die streitgegenständliche Wohnung nicht mehr angewiesen war, ist ihm zumindest der vom Amtsgericht zuerkannte Schaden entstanden. Dabei kann die Beklagte dem Kläger auch nicht entgegenhalten, dass dieser die Wohnung tatsächlich bis zum 6. Oktober 2008 genutzt habe, so dass er eine Nutzungsentschädigung schulden würde. Eine solche Nutzungsentschädigung wäre nämlich gar nicht angefallen, wenn dem Kläger zugleich der zutreffende Beendigungszeitpunkt mitgeteilt worden wäre, da dann der Beklagte lebensnah die Wohnung über den Februar 2008 hinaus auch nicht genutzt hätte. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die den Schluss zulassen würden, dass der Kläger tatsächlich zwei Wohnungen gleichzeitig habe nutzen wollen.
Aus den vorgenannten Gründen, insbesondere dem Umstand, dass der ausländische Kläger vermuten durfte, dass bei der Hausverwaltung ein entsprechendes Wisssen in Mietrechtsangelegenheiten besteht, ist ihm gemäß § 254 Abs. 1 BGB kein Mitverschulden anzulasten. …