Source: http://jpm-copro.com/Etude%207-6-5.htm
Timestamp: 2018-10-16 06:35:50+00:00
Document Index: 67267308

Matched Legal Cases: ['art. 27', "l'article 42", 'art. 193', 'art. 22', 'arrêt ', 'art. 42']

Traitement des charges récupérables
I. location d’un lot de copropriété et charges locatives
II. Les « obligations » du syndic au titre des charges récupérables
III. Mise en œuvre du traitement des charges récupérables
IV. Budget prévisionnel et provisions sur charges locatives
V. Incidents et litiges relatifs aux charges locatives récupérables
VI. Liste des charges récupérables (décret du 26 août 1987)
Le contrat de location d’un bien immobilier prévoit généralement l’obligation pour le locataire preneur de rembourser au propriétaire bailleur certaines charges liées au bien loué ou aux éléments de confort qu’il comporte. On parle à ce sujet de charges locatives récupérables.
En principe le régime des charges locatives récupérables est conventionnel, librement établi dans le bail.
Le régime légal des baux commerciaux respecte cette liberté.
Le régime légal des baux d’habitation fixé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comporte au contraire une réglementation impérative de la récupération de certaines charges. Ce régime est d’ordre public. Il s’agit d’un ordre public de protection du locataire.
L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifié par la loi n°2010-1488 du 7 décembre 2010 - art. 27 est ainsi conçu :
« La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
« Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
« Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
A propos des associations de locataires dans un immeuble, l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 193
« Dans un immeuble ou groupe d'immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le nom de trois au plus de ses représentants choisis parmi les locataires de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. [ …]
« Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolution des charges locatives. A leur demande, le bailleur ou, s'il y a lieu, l'administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
« Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignés ci-dessus peuvent assister à l'assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble.
« Dans chaque bâtiment d'habitation, un panneau d'affichage doit être mis à la disposition des associations ou groupements de locataires, définis au premier alinéa du présent article, pour leurs communications portant sur le logement, l'habitat et les travaux, dans un lieu de passage des locataires.
La liste des charges récupérables figure dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Voir le décret.
Comme on vient de la voir, les textes sont lacunaires à propos du régime des charges locatives récupérables dans le cas, de plus en plus fréquent, de la location d’un lot de copropriété.
On doit toutefois citer l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010 - art. 22 qui précise les modalités d’établissement et le contenu du contrat de location qui doit être établi par écrit. Il dispose notamment que
« Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. »
L’article 23 reproduit ci dessus permet au bailleur d’imposer au locataire le paiement de provisions mensuelles et comporte une modalité de calcul de ces provisions pou la location d’un lot :
On considère habituellement qu’il n’existe aucun lien juridique entre le syndicat des copropriétaires et les locataires. Ce n’est pas tout à fait exact. Madame Caroline Jaffuel l’a parfaitement démontré à l’occasion d’une intervention lors d’une journée d’étude Juris Classeur du 12 septembre 2006, reproduite dans la revue Loyers et copropriété Février 2007 p.9 sous le titre « Copropriété et bail d’habitation : la prise en considération du locataire dans l’immeuble en copropriété ».
Du point de vue sociologique le locataire fait partie de la communauté immobilière même si c’est à un rang autre que celui des copropriétaires.
La jurisprudence admet l’existence d’actions réciproques entre le syndicat et un locataire. Il est en outre évident que les actions judiciaires engagées par des locataires contre leurs bailleurs peuvent finalement ricocher sur le syndicat des copropriétaires, voire le syndic.
Il reste que le bailleur copropriétaire n’a pas la maîtrise de la gestion collective.
Il ne peut établir le décompte annuel des charges locatives qu’après avoir reçu du syndic son propre décompte des charges de copropriété ;
Il ne peut présenter au locataire que ce document comme justificatif puisqu’il ne détient pas les factures et autres pièces comptables
Le syndic n’est tenu à aucune obligation de fournir des indications sur le caractère récupérable ou non des charges de copropriété mises en répartition. Les initiatives heureusement prises par les syndics professionnels à cet égard demeurent spontanées.
Il est fort regrettable que les Pouvoirs publics aient laissé aux bailleurs le soin de se débrouiller. Il était au moins possible de mettre à la charge des syndics l’obligation de fournir les informations nécessaires puisque, de fait, une majorité d’entre eux en avait déjà pris l’initiative.
La position officielle a été d’emblée de ne pas reconnaître au relevé des charges de copropriété établi par le syndic la qualité de pièce justificative. Une réponse ministérielle (Rép. min. n ° 30217, JO AN Q. 30 nov. et 18 nov. 1987, p. 6544.JOAN Q., 30 novembre 1987, p. 6544) a précisé que « les pièces justificatives sont toutes les pièces qui ont été utilisées pour la régularisation des charges : il peut s’agir des factures, des contrats de fourniture et d’exploitation en cours et de leurs avenants, des décomptes de quantités consommées et du prix unitaire de chacune des catégories de charges ».
En ce qui concerne la jurisprudence, un arrêt de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 14 déc. 2000 : Loyers et copropriété. 2001, comm. n° 88 ) expose clairement la position du courant majoritaire :
« Considérant qu’en l’espèce les comptes de gestion afférents aux années 1996, 1997 et 1998 produits aux débats par [les bailleurs] sont des documents destinés aux assemblées générales mais ne constituent pas des justificatifs au sens de l’article 13 susvisé ;
« Qu’en effet ces comptes de gestion ont trait à la répartition des dépenses intitulées charges générales concernant l’ensemble immobilier mais ne comportent aucune ventilation permettant aux locataires de vérifier l’exactitude des charges récupérables dont le paiement, sous réserve de justifications, leur incombe ; »
Dans la pratique, en cas de litige, la seule solution réellement efficace est donc la désignation d’un expert judiciaire ayant pouvoir de vérifier les justificatifs au cabinet du syndic.
La loi SRU du 13 décembre 2000 a considérablement compliqué la gestion des charges locatives afférentes à un lot de copropriété.
Elle a prohibé l’excellent mécanisme des comptes trimestriels.
Désormais les bailleurs ne disposent des comptes annuels de charges approuvés par l’assemblée générale que plusieurs mois après la clôture de l’exercice concerné.
Il faut par contre mettre au crédit de la réforme SRU
La normalisation de la présentation des comptes
L’obligation stricte d’établir le budget prévisionnel de l’exercice suivant.
La faculté pour tout copropriétaire d’accéder aux justificatifs des charges
Néanmoins, les difficultés sus-évoquées subsistent.
C’est vainement qu’on a proposé de recourir aux dispositions de l’article 18-1 ( créé par la loi du 25 mars 2009 !! ) :
« Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée générale »
Il a été suggéré que le copropriétaire bailleur pourrait déléguer à son locataire ce droit de contrôle. Or le syndic n’est certainement pas tenu de recevoir une autre personne que le copropriétaire. Dans la pratique, ce genre d’opération ne peut être constitué en une procédure courante.
La solution de la désignation d’un expert judiciaire reste donc la seule issue. On peut admettre seulement que, dans certains cas, la bienveillance du syndic peut permettre une solution plus simple.
On doit quand même noter que les syndics ont peu à peu amélioré la présentation des comptes des syndicats de copropriétaires. Dès avant la normalisation des documents comptables (Décret et arrêté du 14 mars 2005 ) les relevés généraux de charges ont fait apparaître distinctement les charges récupérables.
L’annexe 3 présente les charges de l’exercice classées par nature mais globalement. Elle ne peut donc constituer un justificatif au sens de l’article 23 susvisé.
Pour conclure ces observations il faut rappeler que l’approbation des comptes par l’assemblée générale, inopposable à un copropriétaire pour son propre compte (ce qui est contestable ), l’est aussi à un locataire.
Il peut faire juger d’une part qu’une charge déterminée n’est pas récupérable comme le prétend le bailleur ( conformément ou non aux indications du syndic ) mais aussi bien qu’une dépense, - en principe récupérable -, a été engagée à tort par le syndic ou par l’assemblée générale. Plus rarement, il peut faire valoir que son coût a été manifestement excessif.
Nonobstant les observations qui précèdent, on peut considérer de nos jours que le syndic doit fournir aux copropriétaires bailleurs les informations leur permettant d’établir les décomptes de charges locatives récupérables sur les locataires. Pour autant il n’a pas la charge d’établir ces décomptes sauf dans le cas particulier où, par ailleurs, il est mandaté pour assurer la gestion du bien loué.
Le traitement est effectué en fonction des dispositions du régime légal des baux d’habitation. Les indications fournies permettent aux bailleurs de lots non soumis à ce régime d’établir des décomptes de charges locatives conformes aux dispositions conventionnelles du bail.
Dans le cas des baux commerciaux, il est parfois stipulé que le locataire prend à sa charge l’intégralité des charges de copropriété !
Il serait donc souhaitable d’insérer les clauses appropriées dans les « contrats de syndics »
Nous considérons que cette prestation entre dans le cadre des opérations de gestion courante.
En premier lieu parce qu’elle est réalisée au moyen d’une codification simple dans les relevés généraux et individuels de charges
En second lieu parce qu’elle présente un intérêt évident pour l’administration du syndicat. En effet, pour un immeuble déterminé, le pourcentage des charges récupérables par rapport à l’ensemble des charges est relativement constant. Tout écart significatif pour un exercice doit alerter le syndic et le conseil syndical.
Il est donc mal venu d’invoquer le fait que cette prestation est réalisée a profit de certains des copropriétaires seulement.
Par contre, le syndic peut obtenir la rémunération par tout copropriétaire intéressé des prestations complémentaires spécialement demandées au syndic comme la remise de photocopies des factures par exemple. En outre les litiges entre bailleur et preneur peuvent mettre à la charge du syndic des prestations plus lourdes comme la mise à la disposition d’un expert judiciaire des justificatifs des décomptes de charges de copropriété qu’il a établis. Ces prestations justifient également une rémunération spécifique, sauf dans le cas ou le litige a trouvé son origine dans des indications insuffisantes ou erronées dans ces décomptes.
Le traitement des charges locatives récupérables exige également l’extraction de la TVA.
La plupart des locataires de lots non soumis au régime légal a la faculté de déduire la TVA. Certains locataires de lots soumis au régime légal ont également cette faculté quand le bail comporte faculté d’exercer une activité professionnelle dans une partie du bien loué, l’autre partie étant affectée à l’habitation.
Nous attirons l’attention des bailleurs et gestionnaires sur l’Instruction fiscale n° 3 B-2-06 BOI No 51 du 21 mars 2006 relative aux remboursements des charges et réparations locatives perçues par les bailleurs de leurs locataires (Voir l’instruction)
La mise en œuvre correcte du traitement des charges récupérables exige désormais l’insertion dans les relevés généraux de charges de copropriété d’une colonne dans laquelle sont reportés les montants des articles du compte considérés comme récupérables. Les logiciels de comptabilité comportent pour ce faire des zones appropriées de codification.
Pour chaque article le montant à reporter est donc celui d’ une facture d’un fournisseur par exemple, c’est à dire la « masse à répartir ».
Toutefois dans certains cas le montant à reporter doit être affecté d’un coefficient.
Pour les salaires et charges des concierges ou employés d’immeuble par exemple, le décret comporte trois taux de récupération (100%, 75% et 40%) selon les différentes modalités d’exécution de la prestation. Le report d’une dépense de 100 € doit alors être effectué pour 100 €, 75 € ou 40 € selon les cas. De même les charges d’ascenseur peuvent être affectées d’un coefficient.
Dans chaque ligne, le libellé de l’écriture doit permettre d’identifier la nature de la prestation. Cette obligation doit d’ailleurs être respectée plus généralement pour l’information des copropriétaires.
La mention « Facture Ets Dupont » est dans les cas insuffisante.
On doit trouver « Ets Dupont plomberie réparation fuite »
Le relevé général des charges doit comporter des sous-totaux par rubriques et catégories de charges, aussi bien dans la colonne affectée à l’ensemble des charges que dans celle affectée aux charges récupérables.
Dans les relevés individuels de charges, on trouve généralement le total des montants des quotes-parts contributives attaché au lot dans les diverses catégories et le total des montants récupérables correspondant aux charges du lot.
Certains systèmes informatisés présentent toutefois des comptes détaillés catégories par catégories.
Il appartient au bailleur ou au professionnel immobilier chargé de la gestion locative d’établir le décompte des charges récupérables à adresser au locataire, en joignant une copie des comptes de copropriété reçus.
Le traitement des charges locatives récupérables doit être effectué avec le plus grand soin, par une personne ayant une connaissance suffisante de ce régime.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 valide la pratique ancienne de permettre au bailleur de mettre à la charge du locataire des provisions mensuelles que les charges locatives récupérables.
Le montant de ces provisions doit être établi en fonction des indications fournies par le budget prévisionnel concerné. Il y a controverse sur a possibilité éventuelle d’en modifier le montant en cas de rectification de ce budget en cours d’exercice.
La loi impose à juste titre la régularisation annuelle du compte des charges locatives récupérables, même lorsque des provisions n’ont pas été réclamées.
Le texte précise : « Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ».
Nous avons évoqué plus haut les difficultés relatives ) la production des justificatifs.
Nous avons aussi évoqués les difficultés et retards générés par l’interdiction des comptes trimestriels et par le délai de validation des comptes de la copropriétés par l’assemblée générale.
Le locataire n'est pas lié d'une manière absolue par les comptes de la copropriété. Il ne peut ni contester la décision d'approbation des comptes de l'assemblée, ni formuler en nom propre une demande de modification de la répartition des charges.
Mais il conserve sans nul doute le droit de contester, à l'égard de son propriétaire, les comptes qui lui sont présentés. Les copropriétaires bailleurs ne doivent donc pas hésiter à contester une décision d'assemblée qui lèseraient manifestement leurs locataires car ils risquent d'être confrontés à un rejet de leurs prétentions à remboursement sans pouvoir ensuite se retourner contre le syndicat en raison de la forclusion édictée par l'art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai est prefix et la contestation ne peut être soulevée par voie d'exception. A l'expiration du délai, le compte de copropriété devient définitif et exécutoire à l'encontre du copropriétaire bailleur, tout en restant contestable par le locataire.
Ces contestations peuvent porter notamment sur des charges concernant des éléments d'équipement commun ou des services qui ne présenteraient aucune utilité pour le lot. Elles trouvent alors un double fondement juridique :
- l'imputation est prohibée par le statut de la copropriété, et le bailleur aurait du la contester.
- en second lieu, par hypothèse, ces éléments d'équipement et ces services ne peuvent être inclus dans le bail.
Le syndicat des copropriétaires, sous réserve de ce qui sera dit plus loin sur les systèmes de concertation, conserve une entière liberté de décision quant au choix des fournisseurs et des méthodes de gestion. Il doit s'abstenir de toute fraude et a, dans certains cas, l'obligation, qui pèse matériellement sur le syndic, de fournir des précisions suffisantes sur certains types de contrats afin d'en permettre la ventilation des coûts entre charges récupérables et non récupérables. Il en est ainsi des contrats d'entretien de chaufferie avec garantie totale dont les coûts sont répartis en rubriques P1 (fourniture de combustible), P2 (Entretien du matériel) P3 (garantie totale), ce dernier poste n'étant pas récupérable dans le cadre impératif des baux d'habitation.
D'une manière générale, le syndic doit présenter des comptes suffisamment détaillés pour permettre aux bailleurs d'établir les décomptes de prestations récupérables. Sa responsabilité peut être engagée à ce titre.
Sur ces différents points voir l’étude 8-3-2
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 comporte par ailleurs en son article 2 des dispositions particulières pour certaines catégories de charges. Il fournit notamment des pourcentages de récupération pour les salaires et charges des concierges ou employés de l’immeuble en fonction des modalités d’exécution des prestations d’entretien des parties communes et d’éliminations des rejets . Voir le décret.
- A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
- A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;
- A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
- Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
- A l’électricité ;
- Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.
V.- Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).