Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2512-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-IMM-20-10-10-10-20120912
Timestamp: 2020-04-06 01:01:12+00:00
Document Index: 149149721

Matched Legal Cases: ['art. 257', "l'article 268", "l'article 206", "l'article 13", "l'article 256", "l'article 278", "l'article 3", 'art. 257', "l'article 278", 'art. 261', "l'article 260", "l'article 201", "l'article 278", "l'article 278", "l'article 257", "l'article 269", "l'article 270", "l'article 287", "l'article 269", 'art. 245', "l'article 278", "l'article 1594", 'art. 261', "l'article 257", "l'article 297", "l'article 284"]

2512-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social - Opérations locatives sociales - Livraisons de terrains à bâtir, livraisons et livraisons à soi-même d'immeubles - Champ d'application1
BOI-TVA-IMM-20-10-10-10-20120912
2012-09-12T06:00:00.000+02:002014-07-15T11:46:49.000+02:00
- aux livraisons de terrains à bâtir consenties aux organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ou aux personnes bénéficiaires, au moment de la livraison, d'un prêt mentionné à l'article R331-1 du code de la construction et de l'habitation pour la construction de logements visés aux 3° et 5° de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- aux livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et qui bénéficient de la décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R331-3 et R331-6 du code de la construction et de l'habitation à compter du 1er octobre 1996, et dont l'ouverture de chantier est intervenue à compter de cette date, lorsque l'acquéreur bénéficie pour cette acquisition d'un prêt prévu à l'article R 331-1 du code de la construction et de l'habitation ou d'une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine et a conclu avec l'État une convention en application des 3° ou 5° de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Sont considérés comme terrains à bâtir (TAB) les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou des dispositions de l'article L111-1-2 du code de l'urbanisme (art. 257-I-2-1°du CGI). Cette définition très large inclut les terrains pour lesquels les documents d'urbanisme prévoient qu'une construction est possible au moment de la cession, y compris ceux pour lesquels la constructibilité est limitée mais à l'exclusion de ceux pour lesquels la constructibilité est subordonnée à une modification préalable de ces documents.
Pour plus de précisions sur la définition des terrains à bâtir, il convient de se référer aux commentaires figurant BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-I-A et suivants.
Les cessions de terrains à bâtir sont soumises de plein droit à la TVA lorsqu'elles sont effectuées à titre onéreux par des personnes assujetties agissant en tant que telles, et ce, quelle que soit la qualité de l'acquéreur (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-10).
Lorsque les cessions de terrains à bâtir relèvent de la TVA, la taxe est, en principe, assise sur le prix de vente total de la cession dans les conditions prévues aux articles 266 et 267 du CGI.
Toutefois, la base d'imposition est réduite à la marge réalisée par le cédant dans les conditions prévues à l'article 268 du CGI lorsqu'il est établi que le terrain a été acquis par le cédant, et que celui-ci n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de cette acquisition(cf. BOI-TVA-IMM-10-20-10).
- le terrain n'a pas été acquis par le cédant pour la réalisation d'opérations imposables au sens du II de l'article 206 de l'annexe II au CGI. Le coefficient d'assujettissement du cédant était alors nul, au sens de ce texte. Est sans incidence, en revanche, le fait que le terrain ait par la suite cessé d'être utilisé à des opérations imposables. Ainsi d'une collectivité qui aurait acquis en TVA un terrain à bâtir affecté initialement à un service public local imposable, puis l'aurait ultérieurement réaffecté à un service administratif placé hors du champ de la taxe : la cession du terrain à un organisme HLM sera régulièrement imposée sur le prix total. A l'inverse, elle sera imposée sur la marge au cas où le terrain aurait été affecté d'emblée à une activité exercée « en tant qu'autorité publique » (au sens de l'article 13 de la directive TVA 2006/112/CE), c'est-à-dire une des activités mentionnées au premier alinéa de l'article 256 B du code général des impôts.
Conformément aux dispositions du 1 du I de l'article 278 sexies du CGI, le taux réduit de TVA s'applique aux cessions de terrain à bâtir réalisées au profit des organismes HLM visés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH), que la taxe soit assise par le cédant sur le prix total ou sur sa marge.
- les immeubles doivent être vendus à des bailleurs qui bénéficient pour leur acquisition d'un prêt prévu par l'article R331-1 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire un prêt conventionné locatif (PCL), ou d'une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.
- les immeubles sont affectés à un usage locatif par une convention conclue entre le représentant de l’État et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue à l'article 3° et 5° de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Ne fait exception que la cession dans les cinq ans suivant l'achèvement de l'immeuble d'un logement qu'un particulier aurait acquis comme « immeuble à construire » (en pratique sous le régime de la vente en état futur d'achèvement : art. 257-I-3-2°-a du CGI). Dans ce cas, le taux réduit de la TVA s'applique si les conditions prévues au 2 du I de l'article 278 sexies du CGI sont réunies.
Lorsque la cession d'un immeuble bâti est effectuée par une personne assujettie à la TVA et agissant en tant que telle, elle est exonérée de TVA sauf lorsque l'immeuble n'est pas achevé depuis plus de cinq ans (art. 261-5-2° du CGI), ou lorsque le cédant a opté pour l'application de la TVA dans les conditions prévues au 5° bis de l'article 260 du CGI et précisées par l'article 201 quater de l'annexe II au CGI.
- que l'acquéreur (bailleur) prend l'engagement de louer les logements dans les conditions prévues aux 3° et 5° de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Dans le cadre des livraisons de logements locatifs sociaux visés au 2 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI), comment doit être appréciée la condition de financement par un prêt mentionné à l'article R331 1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ?
Le 2 du I de l'article 278 sexies du CGI soumet au taux réduit de la TVA les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif faisant l'objet d'une convention ouvrant droit au bénéfice de l'aide personnalisée au logement (APL) au sens des 3° et 5° de l'article L351-2 du CCH, dans les conditions prévues aux articles R331-3 et R331-6 du CCH, et que les constructions sont financées au moyen d'un prêt aidé visé à l'article R331-1 du même code.
La doctrine administrative précise que l'application du taux réduit est subordonnée à la production par le vendeur, à l'appui de sa déclaration de chiffre d'affaires, d'une attestation notariée ou d'une copie de l'acte de vente précisant que l'acquisition du logement concerné a été financée au moyen d'un prêt prévu par l'article R331-1 du CCH et que l'acquéreur (bailleur) prend l'engagement de louer les logements dans les conditions prévues aux 3° et 5° de l'article L351-2 du CCH.
En pratique, l'acquéreur ne dispose pas toujours, au jour de la signature de l'acte notarié, du prêt prévu à l'article R331-1 du CCH.
Les livraisons à soi-même d'immeubles neufs sont taxables conformément à l'article 257-I-3-1°-a) du CGI (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-20-I-B-1).
- les logements sont affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le représentant de l'État et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue à l'article L351-2-3° et 5 ° du code de la construction et de l'habitation ;
- l'opération est financée à l'aide d'un prêt prévu à l'article R331-1 du code de la construction et de l'habitation ou elle bénéficie d'une subvention de l'Agence pour la rénovation urbaine ;
Les éléments à comprendre dans le prix de revient sont précisés au II A 1 du BOI-TVA-IMM-10-20-10.
- la collectivité a été fondée, notamment dans les conditions exposées BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-V, à ne pas soumettre à la TVA la cession du terrain qu'elle détenait dans son patrimoine ;
En application de l'article 269-1-b du CGI, le fait générateur de la livraison à soi-même est constitué par la livraison qui intervient lors du dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire (cf. BOI-TVA-IMM-10-20-20-I-B-1-a).
Aux termes du II de l'article 270 du CGI, l'investisseur dispose alors d'un délai courant jusqu'à la fin de la deuxième année suivant l'achèvement de l'immeuble pour collecter la TVA sur sa déclaration mentionnée à l'article 287 du CGI (cf. BOI-TVA-IMM-10-20-30-II-D-2). L'article 244 de l'annexe II au CGI précise que la livraison à soi-même est déclarée sur la déclaration n° 3310 CA3 selon les modalités de droit commun, sous réserve qu'il en soit fait spécialement mention dans le cadre « correspondance », assortie d'une référence à la déclaration d'achèvement.
En application de l'article 269-2-a du CGI, la TVA devient exigible lors de la réalisation du fait générateur (cf. BOI-TVA-IMM-10-20-20-I-B-1-a et suivants).
Ce délai peut toutefois être prorogé pour les redevables qui se trouvent empêchés de réunir, avant son expiration, tous les éléments nécessaires à la détermination de la base définitive d'imposition (CGI, annexe II, art. 245).
Cela étant, si de telles rectifications devaient être effectuées après le paiement de la TVA due au titre de la livraison à soi-même, les organismes constructeurs devraient introduire auprès du service des impôts une réclamation dans les conditions prévues à l'article R*196-1 du livre des procédures fiscales.
Les organismes HLM sont susceptibles d'effectuer des opérations de restructuration de leur patrimoine. Dans ce cadre, les livraisons d'immeubles d'habitation qui sont affectés à un usage locatif social bénéficient du taux réduit de la TVA dans les conditions prévues au I de l'article 278 sexies du CGI, étant précisé que la condition relative à l'octroi d'un prêt visé à l'article R331-1 du CCH est considérée comme satisfaite dès lors que le prêt initialement accordé au cédant est transféré au profit de l'organisme acquéreur.
Lorsque l'immeuble est cédé dans les cinq ans de son achèvement, l'opération est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total avec application de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement au taux réduit conformément aux dispositions de l'article 1594 F quinquies du CGI sous réserve de l'application des dispositions des articles 1042, 1049 et 1051 du CGI.
En revanche, la livraison, par un assujetti, d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA (art. 261-5-2° du CGI), l'organisme cédant pouvant cependant exercer une option conduisant à soumettre l'opération à la TVA sur le prix total, ou la TVA sur la marge selon que le bien a ou non ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition initiale. Sous réserve des engagements que l'acquéreur assujetti est susceptible de prendre ainsi que des dispositions prévues aux articles 1042 et 1051 du CGI, la cession est soumise aux droits de mutation au taux de droit commun que la cession soit ou non soumise à la TVA.
Les opérations visées à l'article 257-I du CGI sont soumises dans la région Corse au taux particulier de 8 % prévu à l'article 297-I-1-5° du CGI.
Les dispositions relatives aux prêts pour la construction et l'acquisition de logements sociaux qui sont mentionnées notamment à l'article R331-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ne sont pas applicables dans les départements d'outre-mer (art. R331-28 du CCH).
L'application du taux réduit à la livraison ou à la livraison à soi-même de logements neufs sociaux à usage locatif est subordonnée, notamment, à l'affectation effective de ces immeubles à la location dans les conditions mentionnées à l'article L351-2-3° et 5° du code de la construction et de l'habitation.
Conformément à l'article 284-II du CGI, les bailleurs qui ont imposé la livraison à soi-même de logements sociaux au taux réduit sont tenus de verser le complément de TVA résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
Dans ces deux situations, l'événement qui détermine l'exigibilité du reversement est constitué par la rupture de la convention conclue avec l'État en application de l'article L351-2-3° et 5° du code de la construction et de l'habitation c'est-à-dire la cessation d'une affectation réelle à la location à caractère social.
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