Source: https://www.lagestion.es/category/normativa/
Timestamp: 2020-05-26 13:10:03
Document Index: 342156388

Matched Legal Cases: ['artículo 63', 'artículo 109', 'artículo 15', 'artículo 175', 'artículo 47', 'artículo 175', 'artículo 182', 'artículo 97', 'artículo 189', 'artículo 105', 'artículo 182', 'artículo 229', 'artículo 731', 'artículo 229', 'artículo 183', 'artículo 3', 'artículo 23', 'artículo 24', 'artículo 183']

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Tribuna 05-03-2019
Pese a que las nuevas tecnologías llevan tiempo implementándose en muchos sectores, la normativa no avala ni ayuda a que se pueda aplicar en otros muchos, en donde la regulación de las técnicas modernas para realizar todo tipo de actividades impide o dificulta que pueda ser una realidad.
Una de las materias en donde es preciso introducir de forma urgente la tecnología desde el punto de vista legal es en la Propiedad Horizontal. Sin embargo, la ya caduca LPH -EDL 1960/55- sigue sin apostar por ello, pese a los continuos «parches» que se han ido introduciendo en la misma. En su oposición, en la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña -EDL 2015/71661-, relativo a los derechos reales sí que se ha apostado por las nuevas tecnologías, tanto en la forma de relacionarse los comuneros con el presidente y el administrador de fincas, ya que permite directamente el uso de las nuevas tecnologías de la comunicación en el art.553-21 -EDL 2006/58523-, que lleva por rúbrica «Convocatorias», y señala que: «2.- El envío (de la convocatoria) puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido.»
También la asistencia a junta de propietarios puede llevarse a cabo por videoconferencia, ya que lo permite directamente el art.553-22.1 -EDL 2006/58523- que lleva por rúbrica «Asistencia», al señalar que «El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.»
Sin embargo, como hemos fijado, la LPH -EDL 1960/55- nada recoge, ya que solo el art.15.1 LPH señala que: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario».
Por ello, en el reciente Congreso Nacional de Colegios profesionales de administradores de fincas celebrado en Madrid en Junio de 2018 se presentó una propuesta de nueva LPH, en la que se incluye en su art.17.1 que «El derecho de asistencia a la junta de propietarios corresponde a los propietarios, los cuales podrán asistir personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que deberán acreditar documentalmente. Los estatutos podrán establecer, o la junta de propietarios acordar, que puedan asistir por videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación sincrónica similar.»
Como vemos, es una redacción idéntica a la de la Ley 5/2015 de Cataluña -EDL 2015/71661-, pero la cuestión que debemos plantearnos es si, pese a que se está intentando plasmar en la Ley toda mención a las nuevas tecnologías, podrían utilizarse ya las tecnologías en la Propiedad Horizontal, hasta que se recoja en el texto legal. Ante ello, es preciso destacar que resulta desmoralizante que la Ley vaya siempre detrás de cualquier innovación tecnología, lo cual puede ser hasta lógico si estas se implantan y exigen la reforma legal, pero no que producida la innovación no se apruebe reforma alguna que lo avale. Porque es preciso insistir en que la innovación no puede quedar aislada de la cobertura legal que la ampare ante supuestos de impugnación. De ahí que fuera muy acertada la redacción de la Ley 5/2015 en Cataluña y la propuesta realizada en el 50º Congreso de Colegios de administradores de fincas celebrado en Madrid.
Exponemos en estas líneas las dos vías sobre las que se precisa una adecuada regulación, como son la referente a las comunicaciones vía correo electrónico para convocar a una junta a los comuneros y notificar las actas, o cualesquiera otras distintas al tradicional sistema de entrega escrita y el uso de la videoconferencia en el desarrollo de una junta de propietarios, o cualquier mecanismo similar de comunicación bidireccional, así como la intervención de los administradores de fincas por videoconferencia y la posibilidad de grabar las juntas.
2.- Admisión del correo electrónico en las convocatorias a juntas
Ante los problemas existentes en los actos de notificación y las negativas de muchos comuneros a dejarse notificar, planteando, luego, problemas formales en las notificaciones cuando no les interesan los acuerdos alcanzados y prefieren impugnarlos para evitar su aplicación se está insistiendo en introducir las tecnologías de la comunicación en las convocatorias a juntas.
¿Cómo llevarlo a cabo si el art.9 LPH -EDL 1960/55- no regula en modo alguno las notificaciones electrónicas a los comuneros para asistir a juntas y las de las actas de acuerdos adoptados?
Hay que destacar que la circunstancia de que no esté regulado en la LPH -EDL 1960/55- no impide su uso, aunque cierto y verdad es que sería preferible que así constara como en la Ley 5/2015 de Cataluña -EDL 2015/71661- antes vista.
En cualquier caso, es posible utilizar el correo electrónico siempre que se respeten las siguientes formalidades:
1.- No es preciso adoptar acuerdo alguno en junta para utilizar el correo electrónico en la comunidad, ya que no puede imponerse su uso, sino utilizarlo con quien así lo admita.
2.- Se recomienda que por el administrador de fincas se envíe un impreso a los comuneros en el que se indiquen los datos del comunero y que éste lo firme indicando que solicita que las comunicaciones con él lo sean en el correo electrónico que designa a continuación, siendo firmada por él. Por ello, debe haber una petición expresa del comunero interesándolo.
3.- Debe entenderse plenamente valido, si el propio comunero ha comunicado a la comunidad la correspondiente dirección de correo electrónico. No debe hacerse en una junta una relación de personas conforme lo interesen. Debe haber escrito expreso con la dirección de email.
4.- El uso del correo electrónico solo puede hacerse con respecto a los que lo hayan aceptado no respecto de todos, de tal manera que es irregular una aprobación genérica de que se use el email. A estos efectos si se lleva a cabo una convocatoria a junta por email es irregular y debería repetirse pero usando solo el mecanismo del email para con los que expresamente lo hayan solicitado.
5.- Si se aprueba el uso de medios tecnológicos de comunicación podría indicarse en el acuerdo cualquier otro medio que permita el envío y recepción de comunicaciones.
3.- Admisión de la videoconferencia en las juntas
De la misma manera que en el caso anterior no está prohibido su uso en una junta de propietarios por la circunstancia de que la LPH -EDL 1960/55- no lo contemple, al igual que sí lo hace la Ley 5/2015 -EDL 2015/71661-, el uso de la videoconferencia en la junta, no puede ser rechazado.
Cierto y verdad es que la Ley 5/2015 -EDL 2015/71661- permite que en los estatutos o por acuerdo se adopte el uso de la videoconferencia, por lo que podemos recoger este «testigo» al modo de paso inicial desde dónde actuar. Por ello, es recomendable que los promotores de viviendas incluyan en los estatutos de los edificios que entregan a los compradores unos estatutos donde recojan estas novedades con el uso de las tecnologías, en el sentido de incluirlo en los estatutos comunitarios, y por ello en el título constitutivo debidamente inscrito en el registro de la propiedad. Esto evita, luego, muchos problemas al regular en los estatutos los promotores de viviendas aspectos como el uso del correo electrónico en actos de comunicación o de la videoconferencia en las juntas de propietarios.
En cualquier caso, habrá que contemplar cómo llevar a cabo su uso en ausencia de su referencia en estatutos por el promotor mediante los siguientes criterios indicativos:
1.- Basta un acuerdo por mayoría simple para regular el uso de la videoconferencia en las juntas de propietarios, al igual que la grabación de las juntas, otra vía también interesante que es muy eficaz para recoger el contenido de todo lo aprobado en junta en un documento de archivo electrónico de custodia.
2.- En el acuerdo que avala el uso de la videoconferencia para permitir la asistencia a junta se debe hacer constar la metodología a seguir para su uso y que sería el siguiente:
a.- Una vez alcanzado el acuerdo, o si ya consta en estatutos la posibilidad de su uso, en cada convocatoria se debe fijar la opción de su uso a los comuneros que así lo deseen.
b.- Se debe indicar cómo hacerlo por quien quiera conectarse el día de la junta, y para ello el comunero que desee utilizar esta vía debería advertirlo al administrador hasta dos días antes a la celebración de la junta que desea intervenir ese día por videoconferencia, habiéndose fijado en el acuerdo cuál es el sistema tecnológico que se utilizará para intervenir en la junta en fórmula no presencial.
c.- En esta comunicación deberá indicarse cómo deberá conectarse para que todo esté preparado en la celebración de la junta.
d.- Con la obligación de comunicar previamente el deseo de intervenir en fórmula no presencial se concreta el número de personas que lo han anunciado. Pero si el día de la junta no se conecta el comunero, o intentándolo la comunidad no responde, se entenderá que es ausente el comunero, pese a que lo haya advertido, ya que estuvo ausente el día de la junta en su conexión.
e.- Los comuneros que intervienen por videoconferencia en una junta de propietarios tienen los mismos derechos que los que intervienen de forma presencial, de tal manera que pueden intervenir y votar.
f.- Además, el comunero que actúa por videoconferencia tiene reconocido el derecho a que pueda actuar como representante de otros comuneros que le hayan delegado su derecho de voto. A tal fin, al inicio de la junta lo advertirá para que conste en acta las representaciones que lleva para el cómputo de los presentes y la cifra de propietarios presentes y cuotas de participación, al objeto de la fijación del quórum de presentes para la adopción del acuerdo.
g.- Los comuneros morosos que quieran intervenir por videoconferencia pueden hacerlo, pero con las mismas circunstancias que si lo hicieran de forma presencial. Así, no pueden llevar representaciones de otros, ya que él está impedido de votar, aun haciéndolo por delegación de otros que sí pueden, ya que esta delegación a un moroso supondría un fraude de ley del art.7 CC -EDL 1889/1-. Con ello, pueden intervenir oralmente, pero no pueden votar y su presencia y cuota no se computa al objeto de entender alcanzado el quórum para la adopción del acuerdo.
h.- Un comunero puede delegar por videoconferencia su participación en uno de los comuneros asistentes y cederle su asistencia y voto para desconectar después y dejar al representante.
3.- No es posible que los comuneros que no han advertido que van a intervenir el día de la junta por videoconferencia con carácter previo puedan hacerlo. Por ello, lo correcto es que en el acuerdo de aprobación del uso de la videoconferencia no se limite simplemente a aprobar su uso, sino que debe complementarse con la sistemática a seguir para su uso, porque de lo contrario se plantearán problemas de funcionamiento acerca de la participación. Con la regulación de su uso dentro del acuerdo se consigue seguridad para la comunidad y los comuneros, ya que se evitan las interpretaciones particulares acerca de cómo intervenir por esta vía.
4.- No puede celebrarse una junta estrictamente virtual por videoconferencia de forma íntegra ya que la LPH -EDL 1960/55- no lo prevé. Podría admitirse que quien quiera pueda intervenir en una junta celebrada en el lugar fijado en la convocatoria utilizándose medios tecnológicos y previa advertencia en la convocatoria, pero no puede celebrarse íntegramente de modo virtual ya que exige un punto físico de celebración de la junta. La ausencia de previsión legal absoluta virtual lo impide. Además, no podría obligarse a todos los comuneros a tener posibilidad de conectarse a internet, pudiendo desconocer cómo hacerlo. Ni aun aprobándolo en junta sería vinculante porque es acuerdo nulo de pleno derecho.
5.- El uso de la videoconferencia es voluntario y no se puede imponer de forma obligatoria a los comuneros. Quien quiera estar presente puede hacerlo y debe designarse un lugar físico en el que celebrar la junta.
6.- Podría preverse, sin embargo, un sistema de multiconexión según el número de comuneros que quieran acceder a este sistema. Los costes los debe asumir la comunidad.
Respecto a la admisión de esta opción en las juntas de accionistas podemos citar la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 19 de Diciembre de 2012 -EDD 2012/304484-, (Ratificado por la Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 8 Ene. 2018 -EDD 2018/1381-) en la que se recoge su admisión tanto en las juntas en su intervención por los socios, como el ejercicio de la facultad de delegación por videoconferencia. Veamos.
«a.- Uso de la videoconferencia para intervención de los socios en una junta.
La regulación legal del lugar de celebración de la Junta General ha experimentado una importante evolución, de tal modo que en el Código de Comercio -EDL 1885/1- no se expresaba dónde habían de celebrarse las juntas generales y tampoco exigía que en los Estatutos se hiciese constar el lugar de celebración, lo que permitía que las sociedades celebrasen las juntas generales en lugares alejados del domicilio, lo que podía suponer grave quebranto para los socios. El Decreto-Ley de 17 de junio de 1947 modificó esta situación determinando que la Junta General no podría celebrar sesión válidamente fuera de la ciudad donde se hallase establecido el domicilio social, manteniéndose básicamente esta situación en la regulación de la Ley de Sociedades Anónimas (cfr. artículo 63 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1951 -EDL 1951/36- y artículo 109 del Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas -EDL 1989/15265-) aplicándose el mismo criterio para la sociedades de responsabilidad limitada, en virtud de la remisión que hacía el artículo 15.3 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 1953 -EDL 1953/29- a la Ley de Sociedades Anónimas..
Actualmente, el artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital -EDL 2010/112805- determina que salvo disposición contraria de los Estatutos, la Junta General se celebrará en el término municipal donde la sociedad tenga su domicilio. Este precepto, que tiene su precedente en el artículo 47 de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada -EDL 1995/13459-, posibilita a los socios para que dentro de un amplio criterio puedan determinar en los Estatutos el término municipal donde hayan de celebrarse las Juntas Generales, sin incurrir en el riesgo de que sean los administradores quienes de manera arbitraria puedan señalarlo, sin duda en consideración a que el domicilio de los socios pueda ser lejano respecto del domicilio social. Este precepto que inicialmente fue introducido para las sociedades de responsabilidad limitada se hace extensible en la Ley de Sociedades de Capital a las sociedades anónimas y demás sociedades de capital.
El artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital -EDL 2010/112805- exige una ubicación física para la celebración de la Junta General a la que siempre podrán asistir personalmente los socios. Pero el artículo 182 de la misma Ley, referido a las sociedades anónimas, permite no sólo la asistencia personal de los socios, sino también la asistencia telemática. Tiene su precedente en el artículo 97.6 del Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas -EDL 1989/15265- según redacción dada por la Ley 19/2005, de 14 de noviembre sobre la Sociedad Anónima Europea domiciliada en España -EDL 2005/165466-.
Por su parte, el artículo 189 de la Ley de Sociedades de Capital -EDL 2010/112805-, también en relación con las sociedades anónimas, determina que “de conformidad con lo que se disponga en los Estatutos, el voto de las propuestas sobre puntos comprendidos en el orden del día de cualquier clase de Junta General podrá delegarse o ejercitarse por el accionista mediante correspondencia postal, electrónica o cualquier otro medio de comunicación a distancia, siempre que se garantice debidamente la identidad del sujeto que ejerce su derecho de voto”. Este precepto tiene su precedente en el artículo 105 del Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas -EDL 1989/15265-, según redacción dada por la Ley 26/2003, de 17 de julio -EDL 2003/29907-, por la que se modifican la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, y el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, con el fin de reforzar la transparencia de las sociedades anónimas cotizadas, si bien dicho precepto se refería a todas las sociedades anónimas.
Atendiendo a estos precedentes legislativos, es cierto, como dice el registrador, que los artículos 182 y 189 -EDL 2010/112805- se refieren únicamente a las sociedades anónimas. Ahora bien, ello no debe llevar, en una interpretación en sentido contrario, a entender que la Ley de Sociedades de Capital prohíba, en las sociedades de responsabilidad limitada, el empleo de estos medios para la asistencia y voto de los socios en la junta general. En este sentido, debe señalarse que las sociedades de responsabilidad limitada se caracterizan por ser sociedades capitalistas; fundamentalmente cerradas, por las restricciones y requisitos formales en la transmisión de participaciones; donde el juego del principio de la autonomía de la voluntad es más amplio que en las sociedades anónimas, lo cual debe ser especialmente tenido en cuenta, en tanto no perjudique a los acreedores, ni a los principios configuradores del propio tipo social, pero donde la iniciativa privada y el margen de actuación de las relaciones entre los socios deben ser respetados.
Fijada una ubicación física para la celebración de la junta que permita la asistencia personal, la posibilidad de asistir además por videoconferencia o por medios telemáticos, como dice el artículo 182 de la Ley de Sociedades de Capital -EDL 2010/112805-, ha de ser admitida, siempre y cuando se asegure que los asistentes remotos tengan noticia en tiempo real de lo que ocurre y en la medida en que los socios puedan intervenir, pues no ofrece menores garantías de autenticidad que la asistencia física; por el contrario, es un medio más de que disponen los socios para regular cuestiones no contrarias a normas imperativas o prohibitivas, posibilitando a socios con domicilios lejanos al domicilio social, incluso en el extranjero, tener un conocimiento directo del modo en que transcurre la celebración de la junta, sin necesidad de costosos desplazamientos o el nombramiento de representantes en personas que, en ocasiones, resulta difícil que sean idóneas, lo cual puede ser especialmente relevante en sociedades con pocos socios, residentes en lugares dispersos.
b.- Uso en el ámbito judicial.
Esta solución se ha adoptado incluso en el ámbito judicial donde la regla general es la recogida en el artículo 229.2 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial -EDL 1985/8754-, al afirmar que las declaraciones, interrogatorios, testimonios, careos, exploraciones, informes, ratificación de los periciales y vistas, se llevarán a efecto ante juez o tribunal con presencia o intervención, en su caso, de las partes y en audiencia pública, salvo lo dispuesto en la Ley; pero en su apartado tercero determina que “estas actuaciones podrán realizarse a través de videoconferencia u otro sistema similar que permita la comunicación bidireccional y simultánea de la imagen y el sonido y la interacción visual, auditiva y verbal entre dos personas o grupos de personas geográficamente distantes, asegurando en todo caso la posibilidad de contradicción de las partes y la salvaguarda del derecho de defensa, cuando así lo acuerde el juez o tribunal”.
Incluso en la jurisdiccional penal está expresamente prevista la utilización de videoconferencia. Así el artículo 731 bis de la Ley de Enjuiciamiento Criminal -EDL 1882/1- dispone que “el Tribunal, de oficio o a instancia de parte, por razones de utilidad, seguridad o de orden público, así como en aquellos supuestos en que la comparecencia de quien haya de intervenir en cualquier tipo de procedimiento penal como imputado, testigo, perito, o en otra condición resulte gravosa o perjudicial, y, especialmente, cuando se trate de un menor, podrá acordar que su actuación se realice a través de videoconferencia u otro sistema similar que permita la comunicación bidireccional y simultánea de la imagen y el sonido, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 229 de la Ley Orgánica del Poder Judicial -EDL 1985/8754-“.
Consecuentemente con lo expuesto, debe entenderse válida la cláusula estatutaria que posibilite la asistencia a la junta por medios telemáticos, incluida la videoconferencia, como ocurre en el presente expediente, siempre que garanticen debidamente la identidad del sujeto, expresándose en la convocatoria los plazos, formas y modos de ejercicio de los derechos de los socios, que permitan el ordenado desarrollo de la junta, debiendo a tal efecto determinar los administradores que las intervenciones y propuestas de acuerdos de quienes tengan intención de intervenir por medios telemáticos, se remitan a la sociedad con anterioridad al momento de constitución de la Junta.
c.- La delegación de voto por videoconferencia.
En relación con esta cuestión el artículo 183.2 de la Ley de Sociedades de Capital -EDL 2010/112805-, respecto de las sociedades de responsabilidad limitada, determina que “la representación deberá conferirse por escrito. Si no constare en documento público, deberá ser especial para cada junta”. En una interpretación literal, podría entenderse “por escrito” como carta, documento o cualquier papel manuscrito, mecanografiado o impreso.
Pero esta interpretación estrictamente literal debe ser rechazada, por cuanto el artículo 3 de la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica -EDL 2003/149996-, expresamente determina que la firma electrónica reconocida tendrá respecto de los datos consignados en forma electrónica el mismo valor que la firma manuscrita en relación con los consignados en papel y considera firma electrónica reconocida la firma electrónica avanzada basada en un certificado reconocido y generada mediante un dispositivo seguro de creación de firma.
Por su parte, los artículos 23 a 29 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y del comercio electrónico -EDL 2002/24122-, regulan la contratación por vía electrónica, siendo de destacar de esta regulación el artículo 23.3 cuando determina que siempre que la Ley exija que el contrato o cualquier información relacionada con el mismo conste por escrito, este requisito se entenderá satisfecho si el contrato o la información se contiene en un soporte electrónico, no siendo de aplicación lo dispuesto a los contratos relativos al Derecho de familia y sucesiones; y el artículo 24.2 cuando señala que en todo caso, el soporte electrónico en que conste un contrato celebrado por vía electrónica será admisible en juicio como prueba documental. En consonancia con lo expuesto, la expresada Ley modifica los artículos 1262 del Código Civil -EDL 1889/1- y 54 del Código de Comercio -EDL 1885/1-, expresándose en ambos que en los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación.
También la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463- regula dentro de los medios de prueba la reproducción de la palabra, el sonido y la imagen y de los instrumentos que permiten archivar y conocer datos relevantes para el proceso en los artículos 382 y siguientes.
De acuerdo con lo expuesto, ha de entenderse que la expresión contenida en el artículo 183 de la Ley de Sociedades de Capital -EDL 2010/112805- de que en las sociedades de responsabilidad limitada la representación ha de constar por escrito no excluye otras forma de constancia y prueba de que la representación ha sido otorgada, como pueden ser los medios telemáticos o incluso audiovisuales, siempre que quede constancia en soporte grabado para su ulterior prueba.
En el presente expediente, se regula en los Estatutos que la delegación del voto pueda hacerse mediante correspondencia postal, electrónica, lo cual es plenamente admisible de acuerdo con lo dicho. También se señala que puede utilizarse la videoconferencia o cualquier otro medio de comunicación a distancia, lo cual sería admisible si quedara registrado en algún tipo de soporte, película, banda magnética o informática, circunstancia que por no concurrir en este caso, ha de ser desestimado.»
Con ello, entendemos que esta admisibilidad en el derecho de sociedades es perfectamente aplicable a las juntas de las comunidades de propietarios, tanto en la posibilidad de intervención de los comuneros en junta como de que pueda un comunero realizar la delegación de voto por videoconferencia el mismo día de la junta en uno de los allí presentes.
4.- La intervención en junta de propietarios del administrador de fincas por videoconferencia
No resulta rechazable que pueda un secretario administrador de fincas intervenir en una junta de propietarios por videoconferencia. Respecto a la legalidad de hacerlo no debe haber inconveniente, como antes se ha expuesto para la intervención de los comuneros. Pero se trata más de un tema contractual con la comunidad que de legalidad respecto a la posibilidad de la dación de fe de lo ocurrido y de levantar el acta de la adopción de acuerdos.
No puede haber, por ello, inconveniente en que éste acuerde con la comunidad que su intervención en junta será por videoconferencia o mecanismo similar de comunicación bidireccional, ya que igual que en la intervención de los comuneros por esta vía en el que se basa en un acuerdo de la comunidad, en este caso también puede existir un acuerdo en el que esta vía sea posible, bien de forma habitual, o bien de forma permanente. De acordarse así, el día de la junta estaría presente el presidente de la comunidad de propietarios y el equipo informático preparado, que podría ser llevado por un auxiliar del secretario administrador, el cual actuará en la identificación de los comparecientes conforme ocurre como si estuviera presente. Se habilitará el mecanismo de pantalla procedente para que puedan visionarlo los comuneros y se procederá del mismo modo que si estuviera presente, al modo y manera que como se llevan a cabo las reuniones virtuales que se suceden con habitualidad en el mundo de los negocios, sin que nadie se alarme de que estas reuniones se celebren hoy en día en la actividad económica por videoconferencia de forma habitual.
Qué duda cabe de que la presencia de los intervinientes en una reunión es positivo, pero las tecnologías de la comunicación, sumamente avanzadas, nos permiten de esta opción. Será en este caso el secretario administrador de fincas el que valore en qué comunidad proponer este sistema, dado que, posiblemente, en comunidades grandes sería posible que la intervención fuera física, pero en otras de forma virtual, por lo que es una cuestión del pacto a que se llegue entre las partes. Además, el secretario administrador podría aportar él los medios tecnológicos, a fin de evitar un lógico rechazo de la comunidad a que esta fórmula sea posible, lo que facilitaría el acuerdo.
En definitiva, que no hay inconveniente legal para esta fórmula, y todo se reduce más a un problema de acuerdo con la comunidad y de valoración por el secretario-administrador de fincas de dónde llevarlo a cabo en base a las características de la comunidad.
5.- La grabación de la junta de propietarios
a.- Acuerdo por mayoría simple
Del mismo modo que en el caso de la videoconferencia para poder asistir debe considerarse interesante grabar las juntas. Para ello, de igual modo, se exige acuerdo por mayoría simple en junta, a fin de que se apruebe este sistema con cargo a la comunidad, aunque el administrador de fincas puede ofrecer en su contrato disponer y poner en práctica este medio material para la comunidad de propietarios.
Es recomendable grabar las juntas, porque el administrador de fincas podría conseguir una prueba añadida a su propia dación de fe con la grabación del desarrollo de la Junta por este sistema. Ello evitaría, con toda seguridad, tener dudas acerca de cualquier cuestión que se plantee sobre lo que se debatió y aprobó en la junta, por lo que sí que ayuda a acreditar los aspectos que puedan suscitarse en una impugnación de acuerdos.
Son, por ello, innumerables las ventajas que puede suponer para un administrador de fincas, y por ende para la propia comunidad de propietarios, la posibilidad de grabar en video la celebración de una junta de propietarios.
Recordemos que en el art.147 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463- se establece que:
«Las actuaciones orales en vistas y comparecencias se registrarán en soporte apto para la grabación y reproducción del sonido y de la imagen.
La grabación se efectuará bajo la fe del Secretario Judicial, a quien corresponderá la custodia de las cintas, discos o dispositivos en los que la grabación se hubiere efectuado. Las partes podrán pedir, a su costa, copia de las grabaciones originales.»
Ya prevé, pues, la legislación procesal que los actos procesales relativos a las vistas y comparecencias se graben en video, de forma obligatoria, a fin de que haya una constancia física de lo que realmente aconteció en el juicio.
Es decir, la cuestión básica es que no es preciso una disposición legislativa ad hoc que expresamente disponga que se permite la grabación, sino que de ello se desprenden innumerables ventajas para la propia comunidad de propietarios al añadir a la redacción del acta por el secretario-administrador de fincas la copia de una grabación de lo ocurrido en la celebración de la junta de propietarios.
b.- Sus ventajas
No debemos desconocer las indudables ventajas que puede tener para una comunidad de propietarios que se grabe el desarrollo de todas las juntas, sobre todo en aquellas comunidades de propietarios en las que suelen existir reiterados conflictos o impugnaciones de los acuerdos adoptados en junta. Si se presentan éstas por el cauce obligado, como sabemos, del juicio ordinario, existirá un mayor conocimiento y prueba fehaciente de lo ocurrido en una junta de propietarios, lo que le permitirá al juez, y a la Audiencia Provincial en caso de apelación, conocer en mayor medida lo que ocurrió en esa junta de propietarios. Así, todas las vicisitudes que ocurrieron quedarían reflejadas en la grabación, lo que obviaría cualquier tipo de reclamación, por ejemplo, sobre el contenido de la redacción del acta, con independencia de que esta se tenga que seguir redactando, como también señalaremos a continuación.
Por ello, la solución de los posibles defectos en la redacción de las actas, que pueden subsanarse, como sabemos, por la vía del art.19.3 LPH -EDL 1960/55-, tendrían un magnífico soporte probatorio con la copia de la cinta en la que consta toda la grabación de la junta de propietarios, al actuar como prueba irrefutable de la alegación que se hiciere sobre el contenido de la redacción del acta.
En efecto, no podemos olvidar los problemas que pueden surgir cuando se plantea al administrador de fincas un escrito de un comunero que apela a que existe un claro error en el acta que es preciso rectificar por la vía del art.19.3 -EDL 1960/55-, entendiendo que la mejor manera de saber qué es lo que se dijo o acordó realmente es conocer con una prueba física, como puede ser la grabación en video de lo que se aprobó y acordó en la junta de propietarios.
Respecto a la adopción del acuerdo previo sí que es aconsejable que existiera un acuerdo de la junta que lo reflejara, e incluso que se incluyera como primer punto del orden del día en la primera junta en la que se quiere utilizar el sistema, acuerdo que se adoptaría por el régimen de la mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-. En consecuencia, sería válido que al inicio de la junta se adoptara este acuerdo, pero no para autorizarlo en la siguiente, sino en la misma junta, ya que es una mera cuestión de formalidad que la propia junta de propietarios adopta el acuerdo de que en esa junta y en las sucesivas se proceda a la grabación del desarrollo de la junta de propietarios.
c.- Advertencia en la convocatoria de que se va a grabar la junta
Del mismo modo, también se aconseja que en las convocatorias de las juntas se comunique también a los comuneros, como una mera «coletilla», que «como es práctica habitual se procederá a la grabación del desarrollo de la junta». Es una cuestión de prudencia y de «buenas prácticas comunitarias» que se les comunique a los propietarios en el orden del día que se va a proceder a grabar el contenido de las juntas de propietarios
Pese a que se apruebe el acuerdo antes propuesto se nos podría trasladar la interrogante de qué pasaría si en la junta de propietarios algún comunero manifiesta su total oposición a que se grabe la junta de propietarios, apelando a su derecho a la imagen y a que no ha prestado su consentimiento para que ello pueda hacerse. En consecuencia, ¿Qué pasaría si alguien se opone a que se proceda a la grabación del contenido de la junta?
d.- El comunero no se puede oponer a que se grabe la junta si está aprobado
Dado que se habrá procedido a la adopción del acuerdo por mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, queda cubierta la comunidad ante cualquier reclamación de un comunero que alegue que él no consiente que se grabe el acta. Y ello por la sencilla razón que este acuerdo no exige la unanimidad para su aprobación, sino la mayoría simple del art.17.7 LPH, por lo que la mera oposición solo podría tener eficacia para una posible impugnación que dudamos que prosperara. Primero porque el quórum para la adopción del acuerdo no exigía la unanimidad al no quedar incluido en el art.17.6 LPH, y segundo porque no debe desconocerse que la grabación del desarrollo de una junta no perjudica el derecho a la imagen de nadie, sino que se verifica para coadyuvar a tener una constancia firme y fiel de lo que realmente aconteció en el desarrollo de la junta, como prueba adicional a la redacción del acta.
Además, no es un derecho disponible en la medida que una persona puede oponerse a ser grabada, ya que existe una jurisprudencia constitucional ya consolidada sobre el derecho a la imagen en la que no entra la opción de grabar un acto público, como puede ser una junta de propietarios, ya que en nada perjudica a la imagen de una persona que ello pueda hacerse.
El propio Tribunal Constitucional ha ido estableciendo los límites y fronteras en torno a los derechos del honor intimidad personal y propia imagen, y así, respecto de este último, cierto es que ha dejado sentado que lo que se pretende con este derecho a la propia imagen, en su dimensión constitucional, es que los individuos puedan decidir qué aspectos de su persona desean preservar de la difusión pública a fin de garantizar un ámbito privativo para el desarrollo de la propia personalidad ajeno a las injerencias externas (TC SS 81/2001, de 26 Mar., FJ 2 -EDJ 2001/1928-; 139/2001, de 18 Jun., FJ 5 -EDJ 2001/10803-; 83/2002, de 22 Abr., FJ 4 -EDJ 2002/11229-).
e.- Los comuneros no tienen derecho de expedición de copias de la grabación
En el ámbito de la celebración de los juicios civiles en la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463- recordemos que el párrafo 3º del art.147 recoge que las partes podrán pedir, a su costa, copias de las grabaciones originales y que el art.187.1 añade que «Las partes podrán en todo caso, solicitar a su costa una copia de los soportes en que hubiera quedado grabada la vista.»
Sin embargo, aunque en un principio pudiera considerarse que pudieran expedirse estas copias a los comuneros la temática de la protección de datos y el derecho a la imagen pudieran aconsejar no expedir estas copias, ya que estos preceptos se refieren a las copias de los juicios civiles. En tal caso, si por un comunero se interesara una copia y puedan interesar del administrador de fincas la expedición de una copia de la grabación de la junta de propietarios celebrada resulta preferible comunicar que la grabación está custodiada por la comunidad pero que a fin de evitar infracción de derechos de terceros es preferible optar por no entregarlas y que ello solo sea posible a solicitud de la autoridad judicial y/o porque la comunidad necesite utilizar la copia en una acción judicial.
En este sentido, el propietario no podrá reclamar que se trata de una obligación de la comunidad expedir las copias de la grabación y remitirlas con la copia del acta con el contenido de los acuerdos adoptados, ya que no lo exige la LPH -EDL 1960/55-, sino tan solo la copia del acta. Si la comunidad ha grabado la junta es porque entiende que supone un «plus» de garantía para que quede una constancia física mayor de lo que ha ocurrido en una junta de propietarios. Pero ahora mismo y a falta de una regulación ad hoc en la LPH es preferible optar por no entregar la copia y tan solo conservarla para comprobar el presidente y el administrador de fincas lo que ocurrió o si alguien precisa una subsanación a fin de que exista prueba de lo que ocurrió.
f.- Grabación de la junta por un comunero
Es preciso advertir al comunero que no es preciso hacerlo, porque ya se está haciendo. Si no se hubiera aprobado se le debe advertir que no puede hacerse un uso público o privado de la grabación de la junta, y se tomará nota de su identidad por si el contenido se difundiera, porque ello sí afectaría al derecho a la imagen de los comuneros.
En cualquier caso de lo que se trata no es que se grabe sino de que se pueda hacer un uso indebido de esa grabación, de ahí la advertencia. Por eso lo preferible es realizar la previa advertencia de cara al futuro, ya que no existe opción de ejercer una acción penal ni civil, porque no ha habido un uso indebido de esa grabación que afecte a la intimidad o la imagen. En cualquier caso podría llevarse a junta un acuerdo por mayoría simple en normas de régimen interno acordando esa prohibición y su vulneración sería incumplimiento.
Se les debe apercibir a los comuneros en la próxima convocatoria que en lo sucesivo no se puede grabar privadamente las juntas y en el caso de que alguien lo haga se deberán recabar sus datos y advertir a quien lo ejecute de su imposibilidad de uso por poder atentar protección de datos. Sería interesante advertirlo en la siguiente convocatoria o adicionar en las normas de régimen interno por mayoría simple la prohibición de la grabación de juntas y que solo podrá grabarse por la junta si se acuerda así por mayoría simple.
Este artículo ha sido publicado en la “Revista Derecho Inmobiliario”, el 1 de febrero de 2019.
El 29 de febrero finaliza el plazo para presentar el Modelo 347 ante la Agencia Tributaria, donde deben reflejarse los pagos realizados a electricistas, albañiles, fontaneros o empresas de ascensores, entre otros profesionales, siempre que en conjunto superen los 3.005,06 euros. Y hay que hacerlo bien porque de lo contrario los vecinos pueden enfrentarse a una sanción. De hecho, aproximadamente el 20% de las comunidades de propietarios que no están administradas por profesionales se podrían exponer a sanciones en el caso de desconocer o cumplimentar erróneamente el documento de declaración de operaciones con terceros cuando superen en conjunto esos poco más de 3.000 euros. Claro que el cálculo es de una parte interesada, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). Más de 100.000 comunidades no están gestionadas por un administrador profesionalEstiman que más de 100.000 comunidades de propietarios no están gestionadas por un administrador profesional. De no presentar la documentación, las sanciones consisten en multas de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado en el modelo 347, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros. Se trata de una medida destinada a perseguir el fraude fiscal, ya que los profesionales que reciben los pagos de las comunidades también deben reflejar las cuantías en sus declaraciones ante la Agencia Tributaria. “Cualquier desviación de importes en este cruce de datos será motivo de una inspección por parte de Hacienda”, indica la presidenta de CAFMadrid, Manuela Martínez Torres, que apoya este tipo de iniciativas contra el fraude. Es el segundo año en el que se aplica esta nueva obligación fiscal, que excluye los gastos en suministros de agua, energía eléctrica y combustibles destinados al consumo comunitario, ni sobre seguros que aseguren bienes y derechos de zona y elementos comunes. Tampoco deben reflejarse los pagos por los que deben practicar retención a trabajadores o profesionales como al propio administrador de fincas, arquitectos, abogados, etcétera. La presidenta de CAFMadrid recuerda que no existe la posibilidad de presentar la documentación en papel, sino que hay que hacerlo online.
Ver más en: http://www.20minutos.es/noticia/2663057/0/finaliza-febrero-plazo/comunidad-vecinos-declaren/operaciones-terceros/#xtor=AD-15&xts=467263
En España la regulación y planificación radioeléctrica de los múltiples digitales tras el cese de emisiones de televisión terrestre con tecnología analógica fue regulado en el Real Decreto 944/2005, de 29 de julio, y modificado posteriormente por el RealDecreto 365/2010, el Real Decreto 169/2011 y la Ley 2/2011 de Economía sostenible, para tener en cuenta las decisiones regulatorias que los organismos internaciones especializados en telecomunicaciones y las instituciones comunitarias adoptaron, para que la banda de 800 MHz, pueda ser utilizada por servicios de banda ancha móvil.
Fuente: http://www.televisiondigital.es/
Para las comunidades de propietarios que quieran obtener mas informacion no dude en contactar con su administrador de fincas de Confianza, en la zona de Lepe, Islantilla, La Antilla le atiende LA GESTION – Administracion de Fincas.
Las comunidades de propietarios deberán presentar el modelo 347 (declaración de operaciones con terceras personas)
El siguiente es un informe elaborado por el abogado y asesor fiscal de DMS ConsultingAlejandro del Campo que nos remite a sus colegiados el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Murcia:
El Real Decreto 828/2013 publicado en el BOE el 26-10-13, el mismo que desarrolla el nuevo régimen especial del criterio de caja en el IVA, establece que con efectos de 1 enero 2014 pasan a incluirse como obligados a presentar la declaración de operaciones con terceras personas (modelo 347) “las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal”.
Hasta ahora únicamente tenían obligación de presentar la referida declaración modelo 347, las comunidades de propietarios que desarrollaran actividades empresariales o profesionales según lo dispuesto en la normativa del IVA. Se considera que el arrendamiento es una actividad empresarial a tales efectos por lo que las comunidades que alquilan elementos comunitarios (locales, fachadas, cubiertas, etc.) ya estaban obligadas a presentar el modelo 347 para declarar ese arrendamiento, además de las correspondientes declaraciones de IVA y del modelo 184 (declaración informativa anual para imputar rendimiento neto a cada copropietario).
Pues bien, a partir de ahora también tendrán que presentar modelo 347 las comunidades de propietarios que no desarrollen actividades empresariales y que realicen operaciones con terceras personas(albañiles, fontaneros, electricistas, empresas de ascensores, etc.) que durante el año superen los 3.005,06 €.
Los administradores de las fincas ya no se podrán limitar a computar los diferentes gastos por conceptos o períodos, sino que tendrán que llevar una “contabilidad” más detallada y estar muy pendientes de aquellos proveedores que puedan facturar a la comunidad más de 3.005,06 € al año.
Información a declarar en cómputo anual
Al contrario que empresarios y profesionales, las comunidades no tendrán que suministrar la información en el modelo 347 desglosada trimestralmente, y será suficiente declarar el total anual. Es decir, las comunidades no tendrán que relacionar que un determinado empresario (por ejemplo, un constructor) en 2014 les ha facturado 2.000 € el 1T, 4.000 € el 2T, 0 € el 3T y 4000 € el 4T, y bastará indicar que les ha facturado 10.000 durante 2014.
Operaciones que no deben declarar las comunidades de propietarios
Las comunidades no tienen obligación de declarar las siguientes operaciones (“compras“):
En cuanto al alquiler de viviendas (“ventas”), por ejemplo la de portería,tampoco debe reflejarse en el modelo 347, pues se trata de arrendamientos exentos de IVA realizados al margen de cualquier otra actividad empresarial o profesional.
Se deben seguir declarando los arrendamientos sujetos a IVA
Las comunidades que alquilan locales de negocio u otros elementos comunitarios (fachada, cubierta, etc.) deberán seguir como hasta ahora, declarando en el modelo 347 tales arrendamientos sujetos a IVA (“ventas“).
Datos a declarar
En cuanto a los datos a conseguir para consignarlos en la declaración a presentar por las comunidades de propietarios, no pueden faltar los siguientes:
-Nombre y apellidos o razón social o denominación completa, así como el número de identificación fiscal de cada una de las personas o entidades incluidas en la declaración.
-El importe total, expresado en euros, de las operaciones realizadas con cada persona o entidad durante el año natural al que la declaración se refiera.
-Se harán constar los importes superiores a 6.000 euros que se hubieran percibido en metálico de cada una de las personas o entidades relacionadas en la declaración.
-En particular, se harán constar separadamente de otras operaciones que, en su caso, se realicen entre las mismas partes, Jos arrendamientos de locales de negocios …. En estos casos, el arrendador consignará el nombre y apellidos o razón social o denominación completa y el número de identificación fiscal de los arrendatarios, así como las referencias catastrales y Jos datos necesarios para la localización de los inmuebles arrendados.
La declaración modelo 347 deberá presentar durante el mes de febrero del año siguiente. Así pues, la correspondiente al 2014 deberá presentarse en febrero 2015.
Con todo, es importante que las comunidades de propietarios y losadministradores de fincas tengan muy presente esta nueva obligación que seguramente afectará a la inmensa mayoría de las comunidades de propietarios, para ir recabando y procesando, ya desde el 1 de enero de 2014, la información y documentación necesaria sobre operaciones con proveedores o clientes (inquilinos) que puedan llegar a superar los 3005,06 € al año, para poder cumplir con la obligación al año siguiente de forma correcta y en plazo.
Fuente: www.comunidadhorizontal.com
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