Source: https://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/francisco-sena/propiedad-francisco-sena/documento-notarial/elevacion-a-publico-de-documento-privado/
Timestamp: 2020-08-04 16:48:25
Document Index: 89895520

Matched Legal Cases: ['artículo 1723', 'artículo 326', 'artículo 234', 'artículo 24', 'artículo 1259', 'artículo 100', 'artículo 1224', 'artículo 76', 'artículo 1', 'artículo 1218', 'artículo 1279', 'artículo 1257', 'artículo 708', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 76']

Elevación a público de documento privadoNotarios y Registradores | Notarios y Registradores
Elevación a público de documento...»
Otorgado un documento privado de venta por un apoderado del dueño de la finca como representante suyo, fallecido el dueño con posterioridad a la fecha no fehaciente del documento, que la adquirió después de la muerte de aquél, y fallecido por último el representante, la elevación a público del documento privado no puede ser otorgada por los herederos del representante-apoderado, pues el poder se extinguió desde la fecha de su muerte y los efectos del contrato se producen en la esfera jurídica del representado, siendo por tanto los herederos de éste quienes deberían otorgar la escritura de elevación a público del documento privado, pues son ellos los que asumen y a quienes deben exigirse las obligaciones derivadas de la actuación del representante, entre las cuales está la de rellenar la forma especial necesaria para la efectividad del contrato. Junto a esta doctrina básica, la Dirección añade dos cuestiones de detalle. Por un lado, después de muerto el poderdante, si el apoderado o sus herederos tuviesen las facultades pretendidas, podría darse el caso de que improvisasen un documento privado al que atribuirían fecha anterior a la extinción del poder. Por otra parte, en cambio, el representante, mientras esté vigente del poder, sí puede voluntariamente proceder a la formalización pública del contrato privado; pero si se niega a hacerlo, no puede compelerle la otra parte por vía judicial, dado que el contrato no le vincula a él, sino a su representado.
Elevación a público de documento privado.- El problema se plantea ante una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa en donde, por haber fallecido el vendedor, comparecen al otorgamiento los tres hijos como herederos del difunto y ratifican la venta. El Notario testimonia en la escritura -tomando estos datos de la partición de la herencia del vendedor existente en su protocolo-, la fecha de fallecimiento del causante, el testamento del mismo y el hecho de haber sido aceptada la herencia, y la Dirección revoca la nota del Registrador entendiendo que con el testimonio notarial queda sobradamente demostrada la cualidad de heredero, no siendo necesario, como exigía el Registrador, la presentación del testamento y certificados de defunción y del Registro de Actos de Ultima Voluntad.
Elevación a público de documento privado.- No es inscribible la escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, otorgada por el Juez en rebeldía del vendedor, en la que concurren las circunstancias de que los compradores en el documento privado fueron dos personas, pro indiviso, mientras que en la escritura, por fallecimiento de una de ellas, los compradores fueron sus herederos. Por una parte, se considera que el Juez carece de representación del vendedor para documentar un contrato sustancialmente diferente del recogido en el documento privado, pues lo correcto hubiera sido elevar a público el contrato a nombre de quienes fueron realmente los compradores y después formalizar los herederos del fallecido su adquisición hereditaria. Como consecuencia se altera el carácter de las cuotas adquiridas, que debiendo ser privativas, aparecen como gananciales de los adquirentes casados; se altera la protección registral de quien aparece como adquirente a título oneroso, cuando debió serlo gratuito; y se sustrae el bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto. Desde el punto de vista fiscal, se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria de dicho bien. Todo ello supone un exceso en las facultades representativas que corresponden al Juez, que debía limitarse a la ejecución del fallo, en el que literalmente se dice que «debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada… condenando a dicha demandada a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes… debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato», pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado al involucrarlo sin su consentimiento en una relación jurídica distinta de la que él estableciera y a cuya formalización pública, únicamente, fuera condenado. En cuanto a la competencia del Registrador para apreciar este defecto resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido.
Elevación a público de documento privado.- 1) En esta clase de escrituras el contenido del documento privado pasa a formar parte integrante de la escritura. En consecuencia, ha de entenderse que la afirmación por el Notario autorizante de haber leído la escritura a los otorgantes incluye también el documento incorporado como parte de aquélla, sin necesidad de especificación adicional en tal sentido, de modo que el Registrador ha de estar y pasar por la exactitud de esa afirmación en tanto no sea desvirtuada judicialmente. 2) En cuanto la descripción de la finca, las posibles deficiencias de que pudiera adolecer el documento privado quedan salvadas mediante su identificación en el cuerpo de la escritura con todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria. 3) Respecto a la falta de identificación de la persona que en su día actuó en representación del vendedor, firmando el documento privado, también es irrelevante, toda vez que la escritura, que es lo que se califica, se otorga por el propio vendedor -representado por los Interventores-, reconociendo así las facultades representativas y la autenticidad de la firma de la persona que en su día otorgó en su nombre el documento privado de compraventa. 4) La falta de tradición real cuando se firmó el documento privado, se suple con el otorgamiento de la escritura, que completa el proceso traslativo. 5) Por último, la existencia de un pacto de reserva de dominio en el documento privado, por aplazamiento del precio, también es irrelevante, pues si el suspenso puede vender bienes y cobrar deudas con la conformidad de los Interventores, carece de fundamento la necesidad de acreditar que dicho pago hubiera tenido lugar con anterioridad a la solicitud de declaración de la suspensión de pagos.
Elevación a público de documento privado.- El reconocimiento de la existencia de una venta que se hizo en documento privado no requiere la presentación del documento reconocido si en la escritura se recogen todos los elementos determinantes del negocio y en la misma se cumplen todos los requisitos civiles y administrativos. En cambio, aunque es explicable que en el poder utilizado se designe al apoderado con un solo apellido, por estar otorgado en Gibraltar y exigir la legislación inglesa uno solo, mientras que en la escritura aparezca con dos apellidos, y aunque también pueda explicarse la discordancia de numeración del pasaporte por la caducidad del primero y la obtención de uno nuevo, estas discrepancias constituyen defecto si no resultan de la escritura sujeta a calificación.
Elevación a público de documento privado.- Los antecedentes de esta resolución son los siguientes: Una sociedad vende a unos esposos una vivienda en documento privado; posteriormente, se produce la separación de los esposos y en el convenio regulador se adjudica la vivienda a la esposa; finalmente, en escritura, a la que se acompañan los antecedentes relacionados, la sociedad vende la vivienda a la esposa, quien adquiere con carácter privativo. La Dirección, después de decir que existieron dos negocios traslativos sucesivos, con distinta naturaleza, contenido y alcance, que deben inscribirse para satisfacer las exigencias de los principios de especialidad y tracto sucesivo, admite que puedan reflejarse en un único documento y en una o en dos inscripciones sucesivas. Lo que ocurre es que el documento calificado no sólo no recoge el negocio a formalizar en su completo contenido y efectos, sino que le atribuye una consecuencia jurídica ajena. Respecto de la compraventa, no se especifica si se efectúa por ambos cónyuges para su sociedad conyugal, o por cuotas indivisas, o incluso para uno solo por confesión del otro y, por otra parte, se añade que la compra se hace con carácter privativo, pero no por efecto de dicha compra, sino en cumplimiento del convenio regulador de divorcio. La escritura debió limitarse a formalizar la compraventa realizada a favor de ambos cónyuges y, acompañada del convenio regulador, podrían reflejarse las dos transmisiones operadas, teniendo en cuenta que la escritura de formalización podía haberse otorgado por uno solo de los cónyuges, por cuanto cualquiera de los dos puede por sí solo adquirir bienes para su sociedad conyugal.
Elevación a público de documento privado.- Se plantea aquí un problema parecido al examinado en la resolución de 2 de junio de 1999: según los antecedentes de la escritura, el propietario original de una vivienda -el Instituto Nacional de la Vivienda- vendió un local a una persona mediante contrato privado y dicha persona, a su vez, lo vendió en documento privado a un tercero, a cuyo favor se otorga escritura de venta por la Generalitat Valenciana, como sucesora del titular registral. La Dirección confirma la calificación que rechaza la inscripción porque los propios antecedentes evidencian que hubo dos transmisiones y el Registrador debe tener en cuenta tanto el Registro como el contenido del documento. Por otra parte, no puede decirse que hubo cesión de contrato, sino del local, y el que era comprador primitivo lo vendió, no que cedió su posición en aquel contrato al que ahora resulta ser comprador. Por tanto existieron dos títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificación de la validez de ambas transmisiones y su correspondiente reflejo registral.
Elevación a público de documento privado.- Otorgado un documento privado de venta por medio de representante, la atribución de forma pública al mismo incumbe al representado o, en su caso a sus herederos. También podrá hacerlo el representante mientras el poder esté vigente, mas una vez extinguido el poder, como ocurrió en este caso por el fallecimiento del poderdante (artículo 1723.3 del Código Civil), el ex apoderado carece de legitimación para vincular al poderdante con su actuación, y, en consecuencia, la formalización pública del contrato debe ser realizada por los herederos de éste.
Elevación a público de documento privado.- Mediante la escritura que motivó este recurso se hace constar lo siguiente: 1) Los esposos A y B, dueños de una finca con carácter ganancial, manifiestan que como consecuencia de la disolución de su sociedad conyugal, la finca queda indivisa, por partes iguales entre ellos. 2) Años atrás, el marido vendió la finca a otro compareciente, C, sin que exista documento de venta. 3) posteriormente, C vendió la finca a D, también compareciente, mediante documento en el que aparece C como representante de una sociedad que se decía dueña de la finca. Dicha sociedad, actualmente disuelta, se dice ahora que nunca fue dueña de la finca. 4) Por último, los cuatro comparecientes, consienten en la existencia de la primera venta a C y de éste a D, que solicita la inscripción a su favor. El primer defecto señalado por el Registrador consiste en que debe acreditarse por título público la liquidación de la sociedad conyugal existente entre A y B, lo que la Dirección rechaza, porque, igual que en una herencia, los titulares de una comunidad pueden disponer de bienes concretos de la misma, sin necesidad de previa liquidación, siempre que el acto dispositivo sea otorgado por todos los que ostenten la titularidad del bien. El segundo defecto, la necesidad de que la primera venta se acredite por título público, tampoco lo admite el Centro Directivo, toda vez que en la escritura calificada constan todos los elementos del negocio a los que se ha de extender la calificación y entre ellos el consentimiento contractual. Finalmente, se confirma un último defecto, pues si la segunda compraventa se otorgó por una sociedad como vendedora, para rectificar este extremo se precisa ratificación del representante actual de aquélla, ya que al elevar a público un documento privado de compraventa no puede alterarse su contenido contractual sin que presten su consentimiento las partes afectadas.
Elevación a público de documento privado.- Otorgada una escritura de compraventa por el Juez, en representación del demandado y por rebeldía de éste, en cumplimiento de una sentencia, no es inscribible si no se cumple lo ordenado en la sentencia, que fue la elevación a público de un contrato privado de compraventa, pues resulta que la compraventa otorgada documenta un contrato distinto del contenido en el documento privado, el cual era una compraventa a favor del padre de los demandantes, mientras que en la escritura aparece como celebrado entre el demandado y los propios demandantes. De esta manera se vulnera el principio básico de que nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por éste o tener su representación legal, y las consecuencias son la alteración del carácter de la adquisición (que en lugar de ser gratuita pasa a ser onerosa), la diferente protección registral para el adquirente, las de orden fiscal, etc. En cuanto al argumento del recurrente de que la sentencia ordenaba el otorgamiento del contrato a favor de los actores, debe rechazarse, porque si bien el fallo así lo decía, del contexto de toda la sentencia y en congruencia con los hechos y fundamentos de derecho de los que derivaba, se desprendía que lo procedente era elevar a público el documento privado de compraventa, puesto que los demandantes no habían adquirido directamente del demandado, sino por título hereditario del que contrató con aquél.
Elevación a público de documento privado.- No es inscribible la escritura en la que el vendedor (el Estado) y los compradores manifiestan que la finca fue vendida a la causante de éstos, quien aceptó la venta y pagó el precio, pero que se otorga directamente a favor de dichos herederos, pues se documenta un contrato distinto del que se eleva a público, con lo que los herederos de la causante aparecen como adquirentes directos del vendedor, lo que trae consigo importantes repercusiones, tanto jurídicas (la naturaleza de la adquisición), como fiscales (se eludiría el impuesto sucesorio), lo que excede de las facultades representativas del Delegado de Hacienda que intervino en representación del Estado apartándose del expediente tramitado, y supone una indefensión para el Estado vendedor, y cuya apreciación por el Registrador entra dentro de sus facultades calificadoras, conforme a los artículos 24 de la Constitución y 18 de la Ley Hipotecaria. Se confirman también otros dos defectos: el Registrador observó la falta de representación del acta de declaración de herederos, que se presentó durante la tramitación del recurso, lo que es extemporáneo, según el artículo 326 de la Ley Hipotecaria; y se apreció también que, reflejándose en el documento una transmisión hereditaria, el artículo 234 de la Ley Hipotecaria exigía la presentación del documento que acredite la autoliquidación del impuesto sucesorio.
Elevación a público de documento privado.- Hechos: Vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevación a público del documento privado, señalando como demandados a los “ignorados herederos” de la vendedora, quienes fueron citados mediante cédula entregada en la propia vivienda vendida –que fue el último domicilio de la vendedora y constituía en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeldía de los demandados, comunicada también en el mismo domicilio, se dictó sentencia, debidamente publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representación y por rebeldía de los demandados, otorgó la escritura en representación de éstos a favor de los compradores. La Dirección confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obstáculo para que la calificación se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuación en la que éste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión procesal (artículo 24 de la Constitución) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimación. Por esta razón, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los trámites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aquél. Por otra parte, el Juez, cuando actúa en representación de un demandado rebelde, está sujeto a la regla general del artículo 1259 del Código Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por éste autorizado o tener una legitimación legal para hacerlo) y este aspecto de su intervención está sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificación por el Registrador. En este caso no hubo más que un juicio genérico de capacidad, pero el Notario no dio específicamente fe de la legitimación del Juez. Llegados a este punto, y vistas la circunstancias concurrentes, la Dirección considera que los ignorados herederos llamados a la aceptación de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omitió el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopción de disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genérica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protección registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.
Elevación a público de documento privado.- Suspendida la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado, por no insertarse éste en la escritura ni aportarse al Registro, la Dirección revoca la calificación afirmando que sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1224 del Código Civil-), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), lo cierto es que la escritura calificada , en tanto en cuanto tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial [artículos 1218 del Código Civil, 1 y 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial], ha de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículos 2.1º y 2º de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).
Elevación a público de documento privado.- Planteado un recurso respecto a la escritura que contenía la elevación a públicos de determinados acuerdos de una sociedad y solicitado informe al Notario, es un error por parte de éste la afirmación de que no tiene nada que informar, pues no queda negativamente calificada ninguna de las actuaciones notariales por él realizadas, esto es, ni fe de conocimiento, ni juicio de capacidad, ni juicio de forma, subsistencia o suficiente de poder. Esto equivale a una dejación absoluta de la esencial función notarial de control de la legalidad del acto instrumentado. Según el Centro Directivo la correcta actuación notarial no debe limitarse (en este caso se trataba de una modificación estatutaria) a una remisión al contenido de la certificación incorporada; por el contrario, debe guardarse la estructura propia de toda escritura pública y contener ésta las declaraciones negociales del representante social, con el fin de evitar que, por temeraria simplificación de la mecánica notarial, se quebrante el esquema conceptual del instrumento público y pierda éste su fuerza, y aún su razón de ser, al traspasar a dicho apéndices (las certificaciones) lo que tiene su lugar adecuado en el cuerpo de la escritura, como ya dijo la Resolución de 7 de diciembre de 1956, en la que se añadía que la función del Notario, funcionario público profesional del Derecho, que debe redactar los instrumentos públicos interpretando la voluntad de los otorgantes, adaptándola a las formalidades jurídicas para su eficacia, parece quedar rebajada en acto de tanta trascendencia como el contemplado y casi reducida a la redacción de un acta unida a un testimonio. [1]
Elevación a público de documento privado.- 1. El comprador de una finca en documento privado entabla un juicio declarativo para la elevación a público de dicho documento. Al haber fallecido el vendedor la demanda se dirige contra todos aquéllos que se dice son herederos de tal vendedor, que es el titular registral, y los herederos de algunos de ellos, ya fallecidos. Se dicta sentencia estimatoria de la demanda por allanamiento de los demandados. Se presenta en el Registro la escritura que, en ejecución de la sentencia, se otorga por dichos demandados pero no se acompañan los títulos sucesorios –testamento o declaración de herederos-del titular registral ni de sus herederos fallecidos, circunstancia por la que el Registrador suspende la inscripción solicitada.
Elevación a público de documento privado.- 2. Por lo que se refiere a la cuestión de fondo planteada, se presenta en el Registro determinada escritura pública por la que una Comunidad Autónoma, como sucesora del Instituto Nacional de la Vivienda, vende a un padre y sus tres hijos una vivienda. En la escritura se afirma que dicha vivienda se había vendido en documento privado por el referido Instituto al padre, que entonces se hallaba casado en régimen de gananciales con la madre de dichos hijos. Habiendo fallecido ésta, por acta de notoriedad autorizada por el mismo Notario fueron declarados herederos los ahora comparecientes, circunstancia por la que la Comunidad Autónoma subrogó a los comparecientes en la titularidad de la vivienda. En consecuencia, los derechos de los comparecientes –se sigue expresando en la escritura-son: al cónyuge viudo le corresponde y se le adjudica la mitad indivisa en pago de sus gananciales y el usufructo de una sexta parte por su cuota legal, correspondiendo y adjudicándose a los hijos por iguales terceras partes dos sextas partes en pleno dominio y una sexta parte en nuda propiedad. Como consecuencia de ello, según el otorgamiento de la escritura se vende la finca a las mencionadas personas, que «la compran y adquieren» en la proporción que a cada uno corresponde. Además, se añade que «la parte vendedora transmite y la parte compradora adquiere, sin otro hecho que este otorgamiento, el pleno dominio y la posesión de la finca objeto de esta escritura».
2.º Es preciso acompañar la declaración de herederos.
El primero de los defectos expresados en la calificación no puede ser confirmado, habida cuenta de los claros términos literales tanto de las cláusulas de la escritura calificada como los del documento privado a ella incorporado (cfr. la transcripción de los mismos en el apartado I de los «Hechos» de la presente resolución). En efecto, de dichos términos resulta paladinamente que la transmisión dominical se realiza mediante el otorgamiento de dicha escritura, por lo que sorprende que el Registrador invoque dicho defecto. [2]
Revocado dicho defecto, no es necesario entrar en el segundo de los expresados en la calificación. A mayor abundamiento, cabe recordar que según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 3 de abril de 1995, con criterio recientemente reiterado), del artículo 76 del Reglamento Hipotecario resulta que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración notarial de herederos, sin que sea necesario acompañar la correspondiente acta en que conste dicha declaración.
Elevación a público de documento privado.- 1. Se plantea en este recurso la cuestión de sí otorgada una escritura de compraventa de una finca –previa segregación de la misma en el mismo título–, en la que se formalizaba de forma pública, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregación preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicación de la normativa vigente en dicho momento.
No basta el otorgamiento de una escritura de elevación a público o formalización pública de una compraventa anterior, para que por la sola manifestación de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros sólo tendrá reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (cfr. artículo 1.227 del Código Civil), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que está en el origen del recurso, de ahí que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura pública en la que se documenta (cfr. artículo 1218 del Código Civil).
Siendo eso así, y conteniéndose en el documento privado la previa segregación de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la licencia urbanística impuesta por la legislación vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripción se pretende (Vid, artículos 14, 15 y 16 de la hoy derogada Ley 4/1984, de 10 de febrero, sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid).
En base a los fundamentos expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.
Se plantea en este recurso la cuestión de sí otorgada una escritura de compraventa de una finca –previa segregación de la misma en el mismo título–, en la que se formalizaba de forma pública, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregación preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicación de la normativa vigente en dicho momento.
Elevación a público de documento privado.- Ver el apartado “BIENES PRIVATIVOS. Prueba del carácter privativo”.
Elevación a público de documento privado.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si procede o no la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de una finca urbana, concurriendo la circunstancia de que en el documento privado de compraventa figuran como compradores los esposos don M. G. J. y doña M. D. G., consignándose las circunstancias personales de ambos –nombre, apellidos, domicilio y D.N.I., pero sin expresión de su régimen económico-matrimonial–, y manifestándose en la estipulación primera del contrato, de forma expresa, que se vende la finca a favor de ambos, quienes la aceptan y compran, si bien en tal documento privado no consta la firma de la esposa, apareciendo consignada tan solo, por la parte compradora, la del esposo. En la escritura de elevación a público del documento privado el esposo, ahora recurrente, figura como único comprador y solicita que la finca se inscriba a su nombre con carácter privativo. En la escritura pública se invocan unas capitulaciones matrimoniales que no se acompañan, si bien aparece incorporada a la escritura certificación del Registro Civil en que consta la indicación al margen de la inscripción del matrimonio de su existencia, pero sin identificar cuál fue el concreto régimen convenido. Se aportan junto con la escritura calificada fotocopias de cierta documentación judicial relativa a procedimientos seguidos contra el constructor-vendedor, en cuya demanda inicial figuraban como actores los esposos don M. G. J. y doña M. D. G., –es decir, los mismos que figuran como compradores en el documento privado–, incluyendo un auto dictado en ejecución de sentencia, recaída en primera instancia y confirmada en apelación, de 4 de septiembre de 2007, por el que se condena al constructor a otorgar escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa «con independencia de las relaciones entre el Sr. G. J. y la Sra. G., por la liquidación de sus bienes en común».
Tres son las razones que opone el Registrador para acceder a la inscripción en la forma pretendida: «1.º Por no aportar escritura de Capitulaciones Matrimoniales. 2.º Por no aportar los testimonios judiciales de las siguientes resoluciones: – Tribunal Supremo de fecha dos de octubre del 2002. Autos del Juzgado de Requena número tres, de fecha 25 de marzo de 2005 y 4 de septiembre de 2007. – Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6.ª de fecha 5 de mayo de 2008. Y 3.º No obstante, aun cuando en la escritura de Capitulaciones Matrimoniales se hubiera pactado el Régimen de Separación de Bienes –y sin perjuicio de que las resoluciones judiciales citadas dispongan otra cosa–, en el presente supuesto será necesaria la comparecencia en la escritura de Doña M. D. G. V., ya que en el documento privado de Compraventa la finca se adquiere para Don M. G. G y Doña M. D. G. V., que puede interpretarse en un doble sentido: – Que la finca se adquirió con carácter ganancial porque el precio con que fue pagada tenga dicho carácter, por lo que en virtud del principio de subrogación real, motiva que la finca tiene dicho carácter, con independencia de cual fue la fecha de las capitulaciones matrimoniales. – Que la adquisición se haya realizado para ambos cónyuges con carácter privativo, en cuyo caso, además de la comparecencia de Doña M. D. G. V., será necesario que se fijen las cuotas o participaciones que correspondan a cada uno en la finca».
Elevación a público de documento privado.- Hechos: Mediante documento privado, adquiere determinadas fincas una persona divorciada, pagando una cantidad a cuenta; posteriormente, se eleva a público el documento privado por dicha persona y la que entonces era su esposa, manifestando que compran para su sociedad de gananciales. La Resolución puede verse en el apartado “BIENES GANANCIALES. Atribución de carácter ganancial a bienes privativos”.
Elevación a público de documento privado.- 1. Mediante documento privado de fecha 18 de diciembre de 1985, la Diputación Provincial de Badajoz vendió a don M. B. F., que se dice casado (pero sin expresar el nombre de su cónyuge) una casa sita en Higuera de Vargas. Ahora se presenta en el Registro escritura otorgada el 10 de diciembre de 2010 ante el notario de Badajoz don Juan Manuel Ángel Ávila, por la que doña M. D. R. V. separada legalmente de don M. B. F., procede a la elevación a público del indicado documento privado. En dicha escritura pública se manifiesta, sin acreditarlo, que mediante Auto número 364/2010, de fecha 13 de julio de 2010, dictado por el Juzgado de Primera Instancia de Olivenza, se procedió a la liquidación de la sociedad de gananciales con don M. B. F., por la que se adjudicó la vivienda descrita a doña M. D. Se suspende la inscripción por no constar el consentimiento de la persona que intervino como comprador en el documento privado que se pretende elevar a público y a cuyo favor se otorgó la compraventa contenida en aquél, sin que el eventual matrimonio y posterior separación legal (con liquidación de sociedad de gananciales) de dicha persona y la otorgante de la escritura de elevación a público de la compraventa, basten para poder inscribir directamente a favor de la esposa del comprador, siendo así que este último intervino por si sólo en el documento privado que se pretende elevar a público.
La cuestión que se plantea en el presente recurso es si puede inscribirse escritura en virtud de la cual se eleva a público un documento privado cuando no conste el consentimiento de la persona que intervino como compradora en el documento privado.
A la hora de resolver esta cuestión es necesario tener presente que los contratantes pueden compelerse recíprocamente a la elevación a documento público de los documentos privados en los que se formalicen contratos por los que se transmitan derechos reales sobre bienes inmuebles (véase artículo 1279 en relación con el 1280 apartado 1.º del Código Civil, entre otros supuestos legales). Esa elevación a público de un documento privado tiene que ser realizada en escritura pública a través de una declaración de voluntad emitida por quienes intervinieron como parte en el contrato o, caso de haber fallecido, por sus herederos testamentarios o abintestato, pues también ellos están obligados a su cumplimiento (cfr. artículo 1257 Código Civil).
En defecto de acuerdo entre los otorgantes -contratantes o sus herederos- podrán éstos demandar judicialmente la elevación a forma pública y –caso de prosperar la acción– la ejecución de la sentencia que ordene emitir tal declaración de voluntad (artículo 708 Ley de Enjuiciamiento Civil) dirigiendo también la demanda contra quienes fueron parte en el contrato o sus herederos.
Por tanto, teniendo en cuenta que en el documento privado de compra figura don M. B. F. como casado, pero sin constar el nombre de su esposa, para la práctica de la inscripción a favor de doña M. D. R. V., y por razón del tracto sucesivo –aunque sea abreviado– será necesario acreditar fehacientemente que al tiempo de firmarse el documento privado de compraventa se encontraba casada con M. B. F., así como aportar el Auto número 364/2010 de fecha 13 de julio de 2010, por el que se procedió a la liquidación de la sociedad de gananciales.
La mera manifestación hecha por doña M. D. R. V., contenida en la escritura ahora presentada, de que se procedió a la liquidación de la sociedad de gananciales y a la adjudicación a su favor, no goza de presunción de exactitud, habiendo manifestado el Tribunal Supremo que la eficacia probatoria del documento público no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de voluntad contenidas en ellas (cfr. Sentencia 28 de septiembre de 2006). Deberá por tanto aportarse testimonio del auto aprobatorio de la liquidación del régimen económico matrimonial de quien compró en el documento privado, del que resulte indubitadamente la adjudicación del bien.
Pero además será preciso que la elevación a público del documento privado por el que se compró para la sociedad de gananciales sea otorgado –o ratificado– por quien prestó su consentimiento en aquél o, en caso de fallecimiento, por sus herederos testamentarios o abintestato.
Concurriendo tales requisitos estaríamos así en presencia de un supuesto de tracto abreviado, debiendo hacerse constar en la inscripción las transmisiones realizadas –compra del bien para la sociedades de gananciales y posterior liquidación de dicho régimen económico– una vez que se acredite fehacientemente la adjudicación del bien a favor de quien ahora actúa como causahabiente –y no heredero– del comprador.
Elevación a público de documento privado.- Sobre elevación a público por los herederos de un documento privado otorgado por el causante, véase el apartado “COMPRAVENTA. Ratificación por los herederos de la realizada por el causante”.
Elevación a público de documento privado.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, en la que concurren las circunstancias siguientes: la finca objeto de la compraventa esta inscrita a favor de dos titulares, de los cuales uno de ellos no prestó su consentimiento en el otorgamiento del documento privado ni de la escritura de elevación a público del mismo, por cuanto había fallecido con anterioridad a esos actos. La vendedora en el documento y en la escritura, manifiesta ser dueña de la totalidad: la mitad indivisa por el titulo que aparece inscrito en el Registro y la otra mitad indivisa por herencia de su esposo, que es el otro titular registral. La nota negativa de calificación se fundamenta en los principios hipotecarios de especialidad, legitimación y tracto sucesivo, por aparecer la finca inscrita a favor de titular registral que no otorga el documento. Se acompaña con la presentación del recurso, certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última voluntad.
La parte recurrente fundamenta su recurso en la prescripción adquisitiva a favor de la que alega ser propietaria en virtud de una herencia que considera justo titulo, unida a la posesión pública, pacífica, no interrumpida y de buena fe, desde hace mas de treinta años.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria es claro y no deja lugar a dudas en la interpretación del aspecto que nos ocupa: en el caso de resultar inscrito un derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, el registrador denegará la inscripción solicitada. Para inscribir títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
Ciertamente suponen excepciones al tracto sucesivo las mencionadas en el párrafo quinto del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Pero en el caso que nos ocupa, no está el contrato privado firmado por uno de los propietarios que es causante, y que es titular según el Registro; ni se trata de venta o cesión a un coheredero de fincas adjudicadas a otros coherederos proindiviso, sino de una venta a extraños; y tampoco se trata de testimonios de autos de adjudicación o escrituras de venta verificadas a nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia. En consecuencia no se trata de ninguno de los tasados casos de excepción al principio del tracto sucesivo mencionados en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Es por esto, que en este caso, se hace necesaria la partición y adjudicación de la herencia del titular registral que no otorgó el documento privado, adjudicándose a los herederos de este los bienes que le correspondían, debiéndose practicar la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ellas las adjudicaciones realizadas. En el caso de haber sido firmado el documento privado por el titular que no lo hizo, bastaría la elevación a público del mismo, pero sería necesaria la acreditación suficiente de la condición y cualidad de quienes son sus únicos herederos, siendo precisa su concurrencia al otorgamiento de esa elevación a público del documento.
Y no se produce en el supuesto de este expediente, ninguna de estas circunstancias, porque además de no haber sido firmado el documento privado por uno de los titulares, lo que ya imposibilita por sí mismo la excepción al tracto sucesivo, tampoco se acredita la condición de quienes son sus herederos, siendo absolutamente insuficiente la presentación del certificado de defunción y del Registro General de Actos de Últimas Voluntades, lo que de conformidad con el artículo 76 y siguientes del Reglamento Hipotecario, tan solo acredita el fallecimiento y la inexistencia de testamento o cual fue el último otorgado, pero en absoluto quienes son los herederos, para lo que es imprescindible el título sucesorio, bien sea el testamentario o la declaración de herederos abintestato.
Respecto al fundamento del recurrente en su escrito, no corresponde al registrador en su función calificadora, apreciar la prescripción, en este caso de carácter adquisitivo de una finca registral, quedando en última instancia su conformidad al ordenamiento jurídico, sometido únicamente al control jurisdiccional.
En cuanto a la alegación de la parte recurrente de que ha transcurrido el plazo de la prescripción adquisitiva, el registrador no puede, según reiteradísima doctrina de este Centro Directivo calificar la prescripción, habida cuenta de los limitados medios que puede emplear para realizar su función calificadora.
Las exigencias del tracto sucesivo llevan a confirmar también el defecto. Al haberse realizado un acto de disposición o enajenación por persona distinta del titular registral, este o sus herederos o causahabientes no pueden sufrir en el Registro las consecuencias de la indefensión y por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, la tangibilidad de los mismos está supeditada a que medie el consentimiento de su titular o sus herederos debidamente acreditados como tales, o en su caso una resolución judicial firme en procedimiento entablado contra los mismos. Fallecido éste, debió otorgarse el documento privado por sus herederos, así como también el otorgamiento de la escritura de elevación a público del citado documento privado. Y aunque en la escritura manifieste la otorgante que es la heredera del titular, debe acreditarlo jurídicamente con el título sucesorio, lo que no se le ha acreditado al registrador.
Elevación a público de documento privado.- Sobre este asunto, ver la resolución que se transcribe en el apartado “BIENES GANANCIALES. Disolución de la sociedad conyugal sin liquidación: efectos sobre actos dispositivos”.
[1] La doctrina de esta Resolución, dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil, es igualmente aplicable al Registro de la Propiedad.
[2] Tal vez lo que quiso decir la Dirección, y no lo dijo, es que su Resolución se ajustaba a los términos en que estaba redactada la nota de calificación, pues, efectivamente, si el Registrador no consideró claros los pactos contenidos en la escritura, podía decirse que sí lo estaban. Pero con una interpretación menos literalista, la solución debía de haber sido la contraria a tenor de la doctrina sentada por el Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 15 de noviembre de 1996, 2 y 21 de junio de 1999, 10 de septiembre de 2001 y 31 de octubre de 2002, en todas las cuales se vino a decir que, cuando de los antecedentes resulta que existieron dos negocios jurídicos sucesivos –el primero, una compraventa en documento privado; el segundo, una herencia- y ha fallecido uno de los compradores, no puede reducirse el complejo negocial a un solo contrato, entre otras cosas, porque los herederos del comprador adquirirán su derecho por herencia –título lucrativo- y no por compraventa –título oneroso-, con las siguientes repercusiones civiles y fiscales.
Elevación a público de documento privado, francisco sena fernandez