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Timestamp: 2020-07-14 06:33:03
Document Index: 30184378

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 1', '§ 85', '§ 40', '§ 22', '§ 1', '§ 4', '§ 13', '§ 2']

Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 216/5, 223, 223/18, 223/19, 231/4, 232/3 und 232/9 der Gemarkung Grafing (BayWa-Betriebsgelände an der Lagerhausstraße);
Die Beschlussvorlage lag den Ausschussmitgliedern vor. Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
Die BayWa AG betreibt in der Lagerhausstraße eine Baustoffhandlung. Das Gelände umfasst eine Fläche von zusammen 12.043 m², wovon jetzt ca. 9.780 m² für eine Neubebauung vorbereitet werden. Das Plangebiet erfasst auch noch weitere Anschlussflächen, die aber zum Teil ebenfalls schon bebaut sind und lediglich aufgrund einer ganzheitlichen städtebaulichen Entwicklung in den Geltungsbereich einbezogen werden.
Zum Vergleich: Das Brauereigelände an der Kellerstraße mit künftig ca. 95 neuen Wohnungen und Ladenflächen hat eine Größe von 6.842 m².
Im Frühjahr 2013 hat die BayWa AG erklärt, die Grundstücke für eine Nachfolgenutzung als Wohnbebauung zu veräußern. Das (bebaute) Grundstück liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs und ist aufgrund seiner Innenbereichsqualität (§ 34 BauGB) sehr intensiv bebaubar, insbesondere auch für die beabsichtigte Wohnbebauung. Ungeachtet dieses gesetzlichen Bebauungsanspruchs hat die Stadt von Anfang an erklärt, dass eine planerische Selbstentwicklung ausgeschlossen wird. Aufgrund der vielfältigen städtebaulichen Konflikte und Anforderungen sowie der ortsplanerischen und verkehrlichen Auswirkungen auf die umliegenden Räume wurde ein unbedingtes Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) erkannt.
Hinsichtlich der konkreten planungsrechtlichen Gegebenheiten kann ein sehr weitgehendes, durch die Innenbereichsqualität intendiertes Bebauungsrecht beansprucht werden, ohne dass es hierfür einer Bauleitplanung bedarf. Der Bebauungsplan hat deshalb nicht die Aufgabe, Baurecht zu schaffen, sondern die Bebauung inhaltlich zu steuern. Hier ist zu berücksichtigen, dass Grundstücke in dieser bauplanungsrechtlichen Situation nur für begrenzte Zeit entschädigungslos von einer Bebauung gesperrt werden (Veränderungssperre), um das Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Das gilt auch ohne förmlichen Erlass einer (angekündigten) Veränderungssperre aufgrund der faktischen Bausperre. Hier ist grundsätzlich ein Zeitrahmen von 3 Jahren zu beachten; nur unter besonderen Umständen ist auch eine Bebauungssperre von 4 Jahren vom Eigentümer noch hinzunehmen.
Der Stadtrat hat dann auch am 14.05.2013 unter Anerkennung des Planungserfordernisses die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Die wichtigsten städtebaulichen Aspekte sind:
Die vorhandenen Straßen – die Grandauer Straße, die Lagerhausstraße oder der Bahnhofsplatz – sind nicht in der Lage, das bei einer Neubebauung zusätzlich entstehende Verkehrsaufkommen störungsfrei zu bewältigen. Hierfür bedarf es zumindest eines zusätzlichen (direkten) Straßenanschlusses an die Münchener Straße.
Dieser existiert zwar mit der „Fabrikstraße“. Dabei handelt es sich aber bisher um eine Privatstraße, für die lediglich ein dingliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit) für das BayWa-Gelände in einer Breite von 3 m besteht. Eine gesicherte Abwicklung des Fahrverkehrs und der Rettungsfahrzeuge ist hier nicht möglich und die Dauerhaftigkeit nicht gesichert. Hinzu kommt noch der Fußgänger- und Radfahrverkehr, für den eine Querverbindung ebenfalls unerlässlich ist. Aufgrund der Verkehrsbedeutung ist eine öffentliche Wegeverbindung des Quartiers zur Münchener Straße unverzichtbar, die möglichst als verkehrsberuhigter Bereich ausgestaltet werden sollte.
Eine abgewogene Planungslösung verlangt auch der offenkundige Nutzungskonflikt aufgrund der entstehenden Gemengelage. Hier sind die Lärmkonflikte mit dem Busunternehmen Urscher, den Jugendeinrichtungen (Kiermeier-Lagerhaus), der S-Bahn, dem P+R-Parkplatz und der Münchener Straße (St 2080) sowie dem Kino zu nennen. Anders als das Gebot der Rücksichtnahme im Einzelgenehmigungsverfahren kann im Bebauungsplan eine planerische Optimierung erreicht werden.
Im Mittelpunkt stehen seit der Entscheidung für die Überplanung die Bemühungen um eine einvernehmliche Lösung mit den Familien Urscher/Pollnow. Leider konnte zwischen dem Bauträger, der BayWa, den Familien Urscher/Pollnow und der Stadt nach wie vor keine endgültige Einigung erzielt werden.
Bezüglich der Erschließung hat man sich zumindest dahingehend angenähert, dass ggf. eine Festsetzung der Straßenverbindung (öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ und einer Mindestbreite von 5,50 m) über das Privatgrundstück Fl.Nr. 232/9 akzeptiert wird, wenn die Stadt auf die hoheitliche Inanspruchnahme (Enteignung §§ 85 ff. BauGB) im Planvollzug verzichtet. Die Stadt sichert sich zudem vom Bauträger eine entsprechende Fläche, die im Fall einer späteren freiwilligen Einigung bzw. einem Übernahmeverlangen der Eigentümer (§ 40 BauGB) eine Zurverfügungstellung von Ersatzland ermöglicht.
Zwar wird damit dauerhaft diese Straßentrasse mit einer Breite von 5,50 m gesichert und kann dann nicht mehr zu anderen baulichen Zwecken genutzt werden. Das bedeutet aber auch, dass möglicherweise über einen langen Zeitraum das Baugebiet nur über die Zufahrt in der bestehenden Breite von ca. 3 m zur Verfügung steht. In dieser Übergangszeit wird wohl nur eine Einbahnregelung für den Fahrzeugverkehr möglich sein.
Dass die (plangemäße, also in der vom Bebauungsplan festgesetzten Weise) Erschließungspflicht von der Stadt mit dem Bebauungsplanerlass im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren eingefordert werden muss, ist nach übereinstimmender Meinung nicht zu befürchten. Zwar gilt für die Bebauung in beplanten Gebieten der Grundsatz der plankonformen Erschließung. Da es sich aber bei dem BayWa-Gelände um ein bereits bebautes und erschlossenes Grundstück handelt (BayVGH 18.07.1995), wird von diesem Grundsatz abgewichen, wenn „bereits vorhandene Straßen, die hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurückbleiben, tatsächlich zur Erschließung ausreichen und der Verwirklichung der von der Gemeinde geplanten Erschließung nicht im Wege stehen“. Diese Voraussetzungen werden als gegeben erachtet, wenn die vorhandene Privatzufahrt benutzbar ist, was durch die Dienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) dauerhaft gesichert ist. Eine zeitliche Sperrung dieser Zufahrt, wie es jetzt außerhalb der Betriebszeiten der Fall ist, muss jedoch ausgeschlossen werden.
Eine Verständigung auf dieser Grundlage wurde von den Eigentümern des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 in Aussicht gestellt. Dabei wurde sogar erklärt, dass gegebenenfalls auf einer Breite von ca. 4 m auch die öffentliche Widmung akzeptiert werden könne. Damit kann die dauerhafte grundbuchrechtliche Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit zugunsten eines großen Baugebiets vermieden werden. Auch die Baulast und der Winterdienst liegen dann bei der Stadt.
Hierüber wurde der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann am 19.05.2015 informiert. Dort hat man sich für die unbedingte Fortführung des Bebauungsplanverfahrens entschieden, da ein Allgemeinwohlinteresse für eine nachhaltige Nutzung als Wohngebiet besteht, dem die privaten Nachbarinteressen unterzuordnen sind. Mit den aufgezeigten Vorschlägen finden, so die damalige Haltung der Stadt, die nachbarlichen Belange in ausreichendem Maße Berücksichtigung.
b) Immissionsschutz:
Im nächsten Schritt galt es jetzt, den Bebauungsplan an die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen anzupassen. Hier zeigte sich klar, dass die städtebaulichen Inhalte vom Schallschutz weitestgehend vorgegeben werden und nur wenig Platz für ortsplanerische Gestaltungsspielräume bleibt. Ein kurzer Überblick über das Ausmaß der Lärmbelastung.
Hier wurden folgende Überschreitungen der für die Planungsentscheidung zugrunde zu legenden Regelwerke ermittelt:
Selbst die letztgenannten Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung, die oftmals als Obergrenze für die Rechtmäßigkeit der Planabwägung von Verkehrslärmbelastung angewendet werden, sind hier massiv überschritten. Lösungsvorschlag sind neben einer durchgängig lärmabschirmenden Randbebauung dann allein passive Lärmschutzmaßnahmen, was aber von der Rechtsprechung noch als rechtmäßiges Abwägungsergebnis anerkannt wird (BVerwG Urteil vom 22.03.2007). Trotzdem treten auch an den lärmabgewandten Gebäudeseiten noch Belastungen auf, die sowohl in der Nacht und auch am Tag zu Überschreitungen der Orientierungswerte (nicht aber der 16. BImSchV-Grenzwerte) führen.
Soweit diese aus der Münchener Straße resultieren, besteht noch Klärungsbedarf hinsichtlich der Belastungsgrundlagen. So wurde dort die mit dem Bau der Ostumfahrung prognostizierte (um ca. 30 % reduzierte) Verkehrsbelastung noch nicht berücksichtigt.
Der eklatante Geräuschkonflikt im Norden (Urscher) lässt sich nur dadurch lösen, dass dort kein Immissionsort zugelassen wird – d.h. keine Fenster (feste Verglasungen sind aber zur Belichtung zulässig) an den betroffenen Fassaden. Das betrifft dann die Nord- und Ostseiten der Randbebauung. Hier ist im Gegensatz zum Verkehrslärm der eigentumsrechtliche Anspruch auf uneingeschränkte Fortführung des eingerichteten Gewerbebetriebes zu beachten. Da dieser gesetzlichen Betreiberpflichten (§ 22 BImSchG) unterliegt, wären Betriebsbeschränkungen zum Schutz der heranrückenden Wohnbebauung die Folge. Das ist auszuschließen durch die Festsetzung von baulichen Vorkehrungen, wonach kein rechtsrelevanter Immissionsort an der lärmbelasteten Gebäudeseite entsteht. Das dadurch lärmgeschützte Gebäude führt selbst wiederum dazu, die nach Süden folgende Bebauung vor Lärmeinwirkungen abzuschirmen.
Nach Westen (Bahnparkplatz) ist die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen an der lärmzugewandten Fassadenseite vorgesehen, die auch schon für den Verkehrslärm dort geboten sind. Die Möglichkeit passiven Lärmschutzes gegenüber Gewerbelärm ist nach der neueren Rechtsprechung (BVerwG 07.06.2012) mitunter noch zulässig, ohne Abwehransprüche gegenüber dem Gewerbetrieb auszulösen. Hinzu kommt, dass in der Rechtsprechung noch nicht endgültig geklärt ist, ob Bahnparkanlagen der Verkehrslärmschutzverordnung unterfallen oder (wie hier) nach den strengeren Regeln der TA-Lärm zu beurteilen sind. Ungeachtet dieser Rechtsfragen sind aber vor allem auch die Wohnruhe und die Wohngesundheit für die neu geschaffenen Wohnungen von besonderer Bedeutung. Allein zu deren Schutz ist im Hinblick auf die Lärmvorsorge die bestmögliche Lärmschutzlösung anzustreben. Das führt zwar zu Einschränkungen für die Bebauung und die Vermarktung der Wohnungen, da andere Grundrissformen notwendig werden. Angesichts der geplanten baulichen Verdichtung und der zu erwartenden überwiegenden Wohnnutzung, sollte der Schutz der Bewohner im Vordergrund stehen. Eine spätere Anpassung des Gebäudes wird beim Geschosswohnungsbau kaum mehr möglich sein.
Zwingend sind auch diese Gebäude zeitlich zuerst zu errichten, um den notwendigen Schallschutz für die südliche Bebauung zu schaffen. Das wird durch eine Bedingungsfestsetzung sichergestellt.
c) Sonstige Planinhalte/Festsetzungen:
Vom Vertreter der Verwaltung wurden dann auch noch die übrigen Festsetzungsinhalte des Bebauungsplanentwurfes kurz erörtert.
Die Stellplätze der Neubebauung sind in Tiefgaragen unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind lediglich im öffentlichen Straßenraum vorgesehen, der mit 8 m Breite ausreichend bemessen ist. Dort verbleibt neben möglichen seitlichen Parkflächen dann eine notwendige Mindestbreite von 5,50 m, wie sie im östlichen Teilstück zur Münchener Straße als Gesamtbreite festgesetzt ist.
Es wurde zu Bedenken gegeben, dass die Entscheidung zugunsten der Unterbringung des gesamten privaten Stellplatzverkehrs in die Tiefgarage zwar dem städtebaulichen Leitgedanken an die gebotene bauliche Verdichtung bestmöglich gerecht wird. Auch die günstige Lage des Baugebietes unmittelbar am Stadtbahnhof spricht für ein hohes Maß an Bebauung. Jedoch sollten die verkehrlichen Auswirkungen nicht ganz außer Acht gelassen werden. In Grafing mit seinen historisch engen Straßen bietet der öffentliche Verkehrsraum kaum Parkmöglichkeiten. Das trägt auch zu Störungen im täglichen Verkehrsablauf bei. Da Tiefgaragen gerade für Kurzparkvorgänge (Besucher, Lieferdienste, Handwerker, etc.) nicht immer gerne genutzt werden, wird die Errichtung einer angemessenen Anzahl von privaten oberirdischen Stellplätzen – also neben den öffentlichen Straßenraumstellplätzen – angeraten. Hierzu wird im laufenden Verfahren dann noch zu entscheiden sein.
Diese Höhenentwicklung rechtfertigt sich durch das gewichtige Interesse, an dem zentral und verkehrsgünstig (am S-Bahn-Haltepunkt) gelegenen Baugebiet ein Höchstmaß an Wohnflächen zu entwickeln. Bauliche Bezugnahmen erlaubt aber auch die Bebauung nordöstlich der Bahnlinie an der Poststraße. Dort erreicht die Bebauung bis zu 5 Geschosse mit Wandhöhen von 15,10 m bzw. bei 4 Geschossen mit 12,50 m.
Für die mittlere Gebäudereihe (2 Punkthäuser und das baulich angebundene Gebäude an der Ostseite) sowie die südliche Gebäudereihe ist eine 3-geschossige Bebauung vorgesehen. Die Geschossentwicklung dieser Gebäude entspricht den bereits vorab an der Südwestseite (Ecke Lagerhaus-/Grandauerstraße) errichteten Gebäuden und schafft hier eine harmonische Höhenentwicklung.
Auf Fl.Nr. 232/2: Zum einen ist es Teil der Abstimmungsgespräche mit der Fa. Urscher, dass zum besseren Lärmschutz und auch zur besseren Ausnutzung des Grundstücks die Errichtung von Omnibusgaragen an der Südgrenze des Gewerbegrundstücks ermöglicht werden soll. Da der gewerbliche Lärmschutz bereits eine durchgehende Riegelbebauung mit größtmöglicher Grundrissausrichtung nach Süden verlangt, kann eine grenzständige Bebauung auf dem Nachbargrundstück sogar lärmmindernde Wirkung haben. Jedenfalls kann aber der Gewerbebetrieb visuell abgeschirmt werden, was erfahrungsgemäß das Gefühl von Störungen deutlich reduziert. Nicht sichtbare Lärmquellen werden oftmals auch nicht als störend wahrgenommen. Auf der Nordseite gelegen und in einer Entfernung von 7 m zur nördlichen Gebäudefassade sind auch die Einschränkungen der Belichtung (eine Belüftung schließt sich ja ohnehin aus) noch als verträglich anzusehen. Dort wird ein eingeschränktes Gewerbegebiet (Lärmkontingent) festgesetzt mit nachwirkender Bestandschutzregelung (§ 1 Abs. 10 BauNVO) für die bestehende (genehmigte) Nutzung.
Fl.Nr. 216/6: Eine Erweiterung des Plangebiets ist außerdem vorzusehen für das städtische Grundstück Fl.Nr. 216/6 (Kiermeier-Lagerhaus), um dort die Möglichkeit einer baulichen Erweiterung mit verkürztem Gebäudeabstand (Abstandsflächen) zu schaffen.
Fl.Nrn. 231/5, 231/11, 231/3 und 231/15: Auf diesem Grundstück befindet sich eine Transformatorenstation des örtlichen Stromversorgungsunternehmens. Nach neueren Überlegungen ist aber ein Teilrückbau dortiger Versorgungsanlagen (Frei- und Erdkabel) nicht mehr ausgeschlossen und das Grundstück kann dann im östlichen Teil auch baulich genutzt werden. Da auch dieses Grundstück – wie die im Osten folgenden (bereits bebauten) Grundstücke – einen gesetzlichen Bebauungsanspruch haben, andererseits aber die künftige Bebauung mit der Neubebauung auf dem BayWa-Teilgrundstück Fl.Nr. 231/4 zu koordinieren ist, gebietet eine geordnete städtebauliche Entwicklung hier die Einbeziehung. Diese Notwendigkeit ergibt sich vor allem auch daraus, weil sich mit der Realisierung der Bebauung im Norden der Einfügungsrahmen für diese Innenbereichsgrundstücke verändern würde und dann auch eine 4-geschossige Bebauung genehmigungsfähig wäre. Im Übergang zur kleinteiligeren Bebauung nördlich der Grandauer Straße soll aber eine derartige Geschossentwicklung vermieden und eine gewogene Höhenabstufung gesichert werden.
Ein Ausschussmitglied sprach ein großes Lob an die Planer aus. Ferner wurde erklärt, dass das Vorhaben in der dargestellten Dimension eine hochinteressante Entwicklung für Grafing mit sich bringen wird.
In der weiteren Beratung schlug ein Stadtratsmitglied vor, die künftige Verkehrsführung über eine Einbahnstraße zu regeln. Hier könnte man sich vorstellen, in der Grandauerstraße einzufahren und über den neuen Straßenzug wieder auszufahren. Die vorgeschlagene Straßenführung würde des Weiteren dazu beitragen, dass in der Grandauerstraße ein Gehweg errichtet werden könnte. Hierzu wurde erklärt, dass es sich um durchaus lohnenswerte Überlegungen handelt. Hierüber ist aber nicht im Bebauungsplanverfahren zu entscheiden. Straßenverkehrsrechtliche Anordnungen können im Bebauungsplan ohnehin nicht festgesetzt werden.
Es wurde vorgeschlagen, auch andere Nutzungen als die reine Wohnbebauung zuzulassen. Auch Ärzte und Büroräume wären aufgrund der günstigen Erreichbarkeit hier gut unterzubringen. Diese wären auch hinsichtlich des Lärmschutzes unproblematisch. Hierzu wurde erklärt, dass die Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird (§ 4 BauNVO). Dort sind einzelne Räume (bis zu 50% der Nutzflächen) der Gebäude auch für freie Berufe und geleichartige Tätigkeiten zulässig (§ 13 BauNVO). Hierzu bedarf es keiner weiteren Regelung. Man sollte aber Wert darauf legen, dass Gaststätten und sonstiges nichtstörendes Gewerbe hier ausgeschlossen bleiben. Gerade in Bahnhofsnähe kann damit vorgesorgt werden, dass der Wohnfrieden gewahrt bleibt. Sollten bewusst auch „gewerbliche“ Nutzungsformen ermöglicht werden, sollte das Bebauungskonzept aber nochmals überdacht werden. Dann ist zwangsläufig mit einem erhöhten Besucherverkehr zu rechnen, der die Errichtung von ausreichend Parkflächen notwendig macht und auch den verkehrsberuhigten Ausbau in Frage stellen kann. Geschäftslagen (Läden, etc.) werden sich, so die langjährige Erfahrung, ohnehin nur noch im unmittelbaren Zentrumsbereich behaupten können. Ziel sollte es sein, die Bebauung vorwiegend auf eine Wohnnutzung abzustellen.
Ein Ausschussmitglied äußerte sich erfreut über die derartige Entwicklung von Grafing. Im Folgenden wurde aber darum gebeten, die Infrastruktur nicht außer Acht zu lassen und der Vorschlag unterbreitet, seitens der Stadt Grafing eine Infrastrukturabgabe einzuführen. Dieser Vorschlag wurde von weiteren Mitgliedern unterstützt, da die starke Siedlungsentwicklung ansonsten zu einer hohen Folgebelastung der Gemeindefinanzen führt.
Von der Verwaltung wurde erklärt, dass hier die sog. Folgelastenverträge angesprochen werden. Die Zulässigkeit dieser Verträge ist durch die Rechtsordnung geregelt. Notwendig ist dafür, dass konkrete Folgemaßnahmen wie z.B. Kindertageseinrichtungen aus der konkreten Planung heraus veranlasst sind. Für diese strenge Kausalität kann zwar bei aufeinander abgestimmten Planungskonzepten auch auf mehrere zeitnah umgesetzte Baugebiete abgestellt werden. Jedoch ist der Anwendungsbereich meist nur bei großflächigen Ausweisungen gegeben. Hinzu kommt aber noch, dass mit dem bestehenden Grundsatzbeschluss bereits eine hohe Beteiligung der Eigentümer für die sozialverträgliche Wohnraumversorgung verlangt wird. Für die Angemessenheit von städtebaulichen Verträgen ist eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung anzustellen, in der alle geforderten Gegenleistungen durch städtebauliche Verträge aller Art einzubeziehen sind.
Ungeachtet dessen, ist aber für das BayWa-Gelände der Vertragsabschluss aus einem anderen Grund nicht möglich. Hier handelt es sich um ein bereits bebaubares Grundstück. Besteht bereits ein Bebauungsanspruch, dann können behördliche Entscheidungen nicht von Gegenleistungen abhängig gemach werden. Hier bleibt kaum mehr Spielraum. Nach Meinung der Verwaltung sind deshalb Folgelastenverträge hier unzulässig.
Diese Rechtsmeinung wurde aus der Mitte des Stadtrates aber weiterhin in Frage gestellt.
Der Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) wird um die Grundstücke Fl.Nrn. 216/6, 231/5, 231/11, 231/3, 231/15 und Teilflächen der Fl.Nr. 232/2 (jeweils der Gemarkung Grafing) erweitert.
Der Entwurf des Bebauungsplans für das BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße in der Fassung vom 27.11.2015, gefertigt vom Architekturbüro Immich, wird gebilligt.