Source: https://scweckesser.net/Gedanken-zur-Arbeit.html
Timestamp: 2019-10-19 03:14:46
Document Index: 97240863

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 31', '§ 278', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 20', '§ 27', 'BGH', '§ 27', '§ 29', '§ 20', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 5', '§ 3', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 3', '§ 13', '§ 3', '§ 13', '§ 3', '§ 13', '§ 13', '§ 14', '§ 14', '§ 16', '§ 16', '§ 9', '§ 16', '§ 16', '§ 14', '§ 22', '§ 21', '§ 22', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 172', '§ 559', 'Art. 14', '§ 940', '§ 940', '§ 253', '§ 130', '§ 253', '§ 253', '§ 546', '§ 522', '§ 940', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 940', '§ 551', '§ 9', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'Art. 14', 'BGH', 'Art.4', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 13', '§ 564', 'BGH', 'BGH', '§ 574', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'Art. 12', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

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erstmals veröffentlicht am 22. Juni 2019
Die Haftung der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Durch zahlreiche Entscheidungen des BGH zu Kosten des Rechtsstreits im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes ist in der fachlichen Diskussion eine interessante Entscheidung im Bereich des materiellen Rechts in den Hintergrund getreten: Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage wegen fehlender Beschlussumsetzung oder Verletzung der Pflichten aus dem Verwaltervertrag.
Theoretisch gab es derartige Ansprüche schon seit Jahren. Praktisch scheiterte deren Durchsetzung jedoch sehr oft an der Frage, ob die Verwaltung als Verwaltung oder die Verwaltung als gesetzlicher Vertreter des Verbandes handelte. Diese Frage klingt zunächst sehr theoretisch. Praktisch hat sie allerdings bedeutende Konsequenzen, denn für alle Prozessbevollmächtigten leitet sich daraus das Problem ab, gegen wen die Klage gerichtet werden soll. Manch ein Laie wird denken das ist doch egal, am Ende ist es jedenfalls die Verwaltung.
die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband
Rechtstheoretisch steht dahinter jedoch der Gedanke, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als sogenannter teilrechtsfähiger Verband eine eigene Rechtsperson ist. Diese Rechtsperson ist nicht mit der Verwaltung identisch. Denn sie ist eine weitere eigene Rechtsperson. Doch es handelt stets der gleiche Mensch; – einmal als Verwaltung und einmal für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Im Prozess wurde in der Vergangenheit stets versucht, als Verteidigung bei der Klage gegen die Verwaltung, das menschliche Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuschreiben. Dadurch war es nahezu unmöglich, fehlerhafte Verwaltungstätigkeiten als Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einer Verwaltung einzuklagen. Die meisten Prozesse gegen Verwaltungen scheiterten genau an diesem Umstand (so beispielsweise BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 94/11 sowie Urteil vom 25.°September 2015 – V ZR 246/14 sowie beispielsweise auch LG Hamburg, Urteil vom 29. März 2017 – 318 S 162/14).
Dies scheint sich nun durch eine in der Literatur eher stiefmütterlich behandelte Entscheidung des BGH vom 8. Juni 2018 zum Aktenzeichen V ZR 125/17 zu ändern. In dieser Entscheidung distanziert sich der BGH zwar nicht ausdrücklich von seiner bisherigen Rechtsprechung.
Doch seine Ausführungen verdeutlichen, dass er an der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalten will. Der BGH bezieht sich zunächst auf eine andere Entscheidung aus dem Jahr 2014 (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21 ff.), in der er feststellte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband nicht haften kann, wenn überhaupt keine Beschlussfassung erfolgt ist. Im Weiteren führt er aus:
„Vereinzelt wird vertreten, dass sich ein geschädigter Wohnungseigentümer im Innenverhältnis stets an den Verband halten könne, da diesem sowohl das Verhalten des Verwalters als auch das der Eigentümerversammlung gemäß § 31 BGB zuzurechnen sei. Für Schäden, die einem Sondereigentümer entstünden, hafte der Verband unabhängig davon, ob diese auf einer verzögerten Durchführung von Beschlüssen durch den Verwalter, durch Fehler der durch den Verband beauftragten Handwerker und Gehilfen (§ 278 BGB) oder durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstanden seien (so BeckOGK/Karkmann, 1.3.2018, § 21 WEG Rn. 36.1 und 50; Schmid, ZWE 2012, 24, 26; ders., ZWE 2013, 184). Jedenfalls Letzteres hat der Senat jedoch - wie ausgeführt (vgl. Rn. 9) - abgelehnt und insoweit angenommen, dass nur die Wohnungseigentümer selbst haften könnten.“
Die Formulierung „vereinzelt wird vertreten“ verklausuliert die Tatsache, dass genau dies die alte Rechtsprechung des BGH war, von der durch den eben zitierten Absatz eine Distanzierung erfolgt. Sodann führt der BGH weiter aus:
„Ganz überwiegend wird in der Rechtsliteratur eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis abgelehnt, weil sie mit der gesetzlichen Kompetenzverteilung unvereinbar sei …
… Die zuletzt genannte Auffassung ist zutreffend.“
Die Innenhaftung zwischen Wohnungseigentümern und dem Verband wird nunmehr konsequent abgelehnt. Darin liegt nach hier vertretener Ansicht auch die Sprengkraft der Entscheidung, deren Tragweite jedenfalls noch nicht ausreichend diskutiert wurde. Der BGH führt nämlich im Weiteren aus:
„Infolge ihrer in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG normierten Teilrechtsfähigkeit schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar - vertreten durch den Verwalter - im Außenverhältnis die zur Durchführung von Beschlüssen erforderlichen Verträge im eigenen Namen ab. Aber im Innenverhältnis ist der Verband in die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht eingebunden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG vielmehr den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem. Die Wohnungseigentümer sind entscheidungs- und weisungsbefugt; ihnen obliegt die Willensbildung in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan(vgl. Senat, Beschluss vom 15. Dezember 1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226) verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Da diese Pflicht „gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ besteht, trifft sie ihn im Innenverhältnis nicht als Organ der Gemeinschaft oder als Vertreter des Verbands. Vielmehr stellt sie eine eigene originäre Pflicht dar, die dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 4 WEG auch nicht entzogen werden darf. Unterstützt wird der Verwalter ggf. gemäß § 29 Abs. 2 WEG durch einen Beirat, der seinerseits weder eigene Entscheidungskompetenzen noch Durchführungspflichten hat (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, juris Rn. 66). Eine eigene Pflicht des Verbands, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken, ist in den §§ 20 ff. WEG nicht vorgesehen. Aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgt nichts anderes (vgl. auch Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 22).“
Da also der Verband der Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Konzeption überhaupt nicht in der Lage ist, Beschlüsse ordnungsgemäß umzusetzen oder durchzuführen, sondern die Verwaltung hierfür als Vollzugsorgan benötigt, sind Schadensersatzansprüche von Wohnungseigentümern gegenüber dem Verband rechtstheoretisch schlichtweg unmöglich.
Die Entscheidung greift damit die Problematik auf, wer bei Pflichtverletzungen im Rahmen der Verwaltungstätigkeit zur Verantwortung gezogen werden kann und muss. Zutreffend erkennt der BGH jetzt, dass dies nur die Verwaltung sein kann. Allein sie erhält hierfür auch eine Vergütung und soll nach der gesetzlichen Konzeption entsprechend professionell arbeiten.
Für Prozessbevollmächtigten der Wohnungseigentümer war und ist es stets unverständlich geblieben, warum sich die Verwaltung aus der Verantwortung manövrieren konnte, wenn sie erklärte, es habe nur der Verband der Eigentümer gehandelt. Schließlich ist es die originäre und letztlich auch einzige Aufgabe der Verwaltung, die gesetzliche Vertretung des Verbandes der Wohnungseigentümer so zu übernehmen, dass die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung eingehalten werden. Würde es sich hingegen um eine Verwaltung ohne Konsequenzen handeln, weil stets allein der Verband alles zu verantworten hätte, könnte auf eine Verwaltung weitestgehend verzichtet werden.
Auch in ihren praktischen Auswirkungen ist die Entscheidung begrüßenswert. Ist es doch häufig mit unvermeidbaren emotionalen Konflikten verbunden, Beschlussumsetzungen gegenüber dem Verband einzuklagen, dessen Mitglied der jeweils klagende Eigentümer selbst ist. Schließlich handelt es sich stets um Prozesse in engster Nachbarschaft. Ob und wann eine Klage gegen den Verband noch heute von der Rechtsprechung angenommen werden könnte, soll an dieser Stelle nicht diskutiert werden.
mögliche Auswirkungen auf die gegenwärtige Rechtslage
Interessant ist vielmehr die Frage, welche langfristigen Auswirkungen sich aus dieser Entscheidung ergeben oder herleiten lassen. So stellt sich zum Beispiel die Frage, ob es sich um eine Einzelfallentscheidungen des BGH handelt. So könnten sich alternativ Schlussfolgerungen für andere praxisrelevante Fragen, wie beispielsweise Vertragsabschlüsse für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ohne dass es hierzu ein Beschluss in der Eigentümerversammlung gab, anders als bisher beantworten lassen.
Einen ersten Vorstoß tätigte das Landgericht Berlin mit seiner Entscheidung vom 22. Juni 2018 zum Aktenzeichen 85 S 23/17 WEG im Bereich der Erstellung einer fehlerhaften Jahresabrechnung. Es bleibt zu hoffen, dass diese Entwicklung im Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer weiter fortschreitet.
In einem weiteren Schritt wäre auch darüber nachzudenken, ob und unter welchen Umständen eine Verjährung derartiger Schadensersatzansprüche eingreifen kann, wenn die Amtszeit der ihre pflichtenverletzenden Verwaltung länger andauert als die gesetzlichen Verjährungsfristen. So ist es jedenfalls im größeren Wohnungseigentümergemeinschaften kaum möglich, einen Beschluss in der Eigentümerversammlung zu fassen, dass die noch in Amt und Würden tätige Verwaltung verklagt werden soll. Üblicherweise obliegt der Verwaltung auch die Versammlungsleitung. Dementsprechend wird in der Praxis häufig mit diversen Tricks versucht, einen entsprechenden Beschluss erst gar nicht fassen zu lassen.
Den Gegenwind, welchen einzelne Eigentümer spüren, beginnt schon mit der Anordnung der Tagesordnungspunkte in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung. Die Tagesordnungspunkte werden so angeordnet, dass die für die Verwaltung unliebsamen Themen erst unter Tagesordnungspunkt 15 oder 20 diskutiert werden. Gerade in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften mit hohem Streitpotenzial reicht die Zeit oft nicht aus. Doch die in solchen Fällen theoretisch vorgesehene Fortsetzungsversammlung wird nicht durchgeführt. Denn für die Einberufung wäre wiederum die Verwaltung zuständig, welche diese unliebsamen Themen lieber im nächsten Jahr erneut auf Besprechungsplätze 15 und 20 setzen will. So heißt es am Ende dann häufig: „… und den Rest bereden wir dann im nächsten Jahr bei der nächsten Eigentümerversammlung!"
Eigentümerversammlungen werden nur einmal im Jahr abzuhalten. Dies mag unter Kostengesichtspunkten durchaus angebracht sein. Laufen jedoch Verjährungsfristen sollte so gerade nicht verfahren werden. Viele Eigentümer haben keine genauen Vorstellungen davon, welche Aufgaben sie selbst und welche Aufgaben die jeweilige Verwaltung zu erfüllen hat.
Das Wohnungseigentumsrecht ist auch kein Rechtsgebiet, in das sich ein Laie innerhalb von wenigen Stunden einarbeiten kann. Die Verflechtung von sachenrechtlichen Fragen grundbuchrechtlichen Rahmenbedingungen und schuldrechtlichen Vereinbarungen setzt letztlich doch ein solides Grundwissen im Bereich des Schuldrechts und des Immobiliarsachenrechts voraus. Solche Kenntnisse werden auch mithilfe des Internets nicht in dem erforderlichen Umfang in vertretbarer Zeit vermittelt. Nur wer mehrere Immobilien besitzt und von diesen lebt hat am Ende auch die Kraft und Energie, sich in diese anfangs doch eher unzugängliche Materie mithilfe entsprechender Fachliteratur einzuarbeiten, ohne eine fundierte Ausbildung zu durchlaufen.
So wäre bei Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung auch darüber nachzudenken, ob entweder die Verjährungsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn ein Wechsel der Verwaltung stattgefunden hat. Beispielsweise könnte die Kenntnis der Wohnungseigentümergemeinschaft über den bei ihr entstandenen Vermögensschaden an die Kenntnis eines neuen Verwalters geknüpft werden. Denkbar wäre aber auch, dass ein einzelner Eigentümer im Wege der Prozessstandschaft Schadensersatzansprüche zugunsten der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung geltend machen kann, wenn es trotz Antrag für die Eigentümerversammlung zu keiner Beschlussfassung kommen sollte.
Eine weitere Fragestellung, die sich aus dieser Entscheidung ergibt, ist, ob sich diese strengen Haftungsmaßstäbe vollständig auf eine Verwaltung übertragen lassen, die bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften als Eigenverwaltung teilweise sogar im Ehrenamt auftritt. Je kleiner die Wohnungseigentümergemeinschaft, desto schwieriger wird es, zu vertretbaren Kosten eine professionelle und gute Verwaltung zu finden. Doch auch für diese Wohnungseigentümergemeinschaften muss es praktikable Lösungen geben. Diese könnte zum Beispiel darin liegen, dass bei unentgeltlichen Verwaltungen oder solchen, die nicht zu marktüblichen Tarifen arbeiten, schon in der Verwaltungsbestellung ein Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen bei der Verwaltungstätigkeit liegt. Schließlich muss jeder Wohnungseigentümer wissen, dass Vermögensschadenshaftpflichtversicherungen, die bei größeren Verwaltungen stets im Hintergrund stehen, auch ihren Preis haben. Schon wegen dies	er nicht unerheblichen Versicherungsprämien ist es schlichtweg unmöglich eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit weniger als zehn Einheiten zu ähnlich günstigen Preisen zu verwalten, eine solche mit 100-200 Einheiten. So wäre der konkludente Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche auch sachlich zu begründen, jedoch sicher keine zufriedenstellende Lösung des Problems.
So bleibt zu hoffen, dass im Jahr 2018 durch den BGH begonnene Diskussion noch einige Zeit andauert und es am Ende nicht stets das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, welches durch unsorgfältige Arbeitsweise einer Verwaltung geschädigt wird.
erstmals veröffentlicht am 1. April 2015
Was sollten Wohnungseigentümer über die Trinkwasserverordnung wissen?
Schon seit einiger Zeit ist die Trinkwasserverordnung in Kraft. Seit Ende des Jahres 2013 sollen zahlreiche Unternehmer und Inhaber von Wasserversorgungsanlagen, welche unter die Verordnung fallen, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers durchführen lassen. Im Fokus der Untersuchungen stehen insbesondere Legionellen, Kolibakterien und Ammonium.
Wer fällt unter die Trinkwasserverordnung?
Grundsätzlich fallen nahezu alle Wasseranlagen – vom großen Wasserwerk bis hin zum Auffangbecken für Regenwasser – unter die Trinkwasserverordnung.
Für den wohnungseigentumsrechtlichen Bereich ist § 3 Nr. 2 Buchst. e TrinkwV von besonderer Bedeutung. Da die TrinkwV ausschließlich an die Wassernutzung anknüpft, bestehen keine allgemeinen Regeln, welche grundsätzlich gelten oder sich auf eine bestimmte Gebäudegröße o. ä. beziehen.
Unter § 3 Nr. 2 Buchst. e TrinkwV fallen Wasserversorgungsanlagen der Trinkwasser-Installation, aus der Trinkwasser aus einem Wasserwerk an Verbraucher in unbegrenzter Menge abgegeben wird (ständige Wasserverteilung). Hierunter fallen Wasserversorgungsanlagen in Mehrfamilienhäusern.
Allgemein ist als “Trinkwasser-Installation” die Gesamtheit der Rohrleitungen, Armaturen und Apparate zu verstehen, die sich zwischen dem Punkt des Übergangs von Trinkwasser aus einer Wasserversorgungsanlage (i. d. R. Wasserwerk) und dem Punkt der Entnahme von Trinkwasser befinden.
Daneben gibt es nach § 3 Nr. 2 Buchst. c TrinkwV Wasserversorgungsanlagen einschließlich der dazugehörigen Trinkwasser-Installation, aus denen pro Tag weniger als 10 Kubikmeter (10.000 Liter) Trinkwasser zur eigenen Nutzung entnommen werden (Kleinanlagen zur Eigenversorgung).
Üblicherweise wird die Wasserversorgungsanlage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich genutzt, so dass die Regelung des § 5 Abs. 2 WoEigG eingreift. Danach sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend sind die Wohnungseigentümer als Miteigentümer und als Verband Verpflichtete im Sinne der TrinkwV.
Anzeige- und Handlungspflichten sowie weitere Untersuchungspflichten
Betreiber von Wasserversorgungsanlagen im Sinne des § 3 Nr. 2 Buchst. c TrinkwV (Kleinanlagen zur Eigenversorgung) haben nach § 13 Abs. 2 Nr. 3 TrinkwV die in § 13 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 TrinkwV statuierten Anzeige-, Handlungs- und Untersuchungspflichten zu erfüllen.
Eine solche Pflichterfüllung ist nach § 13 Abs. 2 Nr. 5 TrinkwV auch für den von § 3 Nr. 2 Buchst. e TrinkwV (ständige Wasserverteilung) erfassten Personenkreis angeordnet.
Dementsprechend ist das zuständige Gesundheitsamt vier Wochen im Voraus darüber zu informieren, dass eine Wasserversorgungsanlage errichtet, erstmalig Inbetrieb- oder Wiederinbetrieb genommen oder baulich oder betriebstechnisch verändert wird, so dass eine wesentliche Beeinflussung der Trinkwasserqualität zu erwarten ist. Auch der Übergang des Eigentums oder des Nutzungsrechts an einer Wasserversorgungsanlage auf eine andere Person muss mit einer Frist von vier Wochen im Voraus bei dem zuständigen Gesundheitsamt angezeigt werden. Demgegenüber ist die Stilllegung einer Wasserversorgungsanlage lediglich drei Tage im Voraus bei dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen.
Nach § 13 Abs. 3 TrinkwV müssen alle Unternehmer und sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne des § 3 Nr. 2 TrinkwV zudem auf Verlangen des Gesundheitsamtes technische Pläne einer bestehenden oder geplanten Wasserversorgungsanlage sowie technische Pläne über deren beabsichtigte Änderungen vorlegen.
Nach § 13 Abs. 4 TrinkwV haben Unternehmer und sonstige Inhaber von Anlagen, die zur Entnahme oder Abgabe von Wasser bestimmt sind, das keine Trinkwasserqualität hat, und das im Haushalt zusätzlich zu den Wasserversorgungsanlagen nach § 3 Nummer 2 eingesetzt wird (Beispiel: Regenwasserauffangbehälter für Gartenbewässerung) dies der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen. Die bereits erläuterten Anzeigepflichten nach § 13 Absatz 1 Nr. 1, 2 und 4 TrinkwV sowie § 13 Abs. Nr. 1 und Nr. 2 TrinkwV sind auch für diese Anlagen entsprechend zu erfüllen.
Bei Überschreiten von Grenzwerten im Wasserversorgungsgebiet, deren Ursache ungeklärt ist, und zum Schutz der menschlichen Gesundheit oder zur Sicherstellung einer einwandfreien Beschaffenheit des Trinkwassers haben der Unternehmer und der sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage nach § 14 Abs. 5 TrinkwV das Trinkwasser ferner auf besondere Anordnung der zuständigen Behörde untersuchen zu lassen. Diese nur in besonderen Situationen eingreifende Untersuchungspflicht gilt für alle Betreiber von Wasserversorgungsanlagen. Sie kann daher auch neben der in § 14 Abs. 3 TrinkwV statuierten Untersuchungspflicht eingreifen und sich auf kürzere Untersuchungsintervalle beziehen.
Weitere Pflichten sind in § 16 Abs. 1 S. 1 und S. 2 sowie Abs. 2 und Abs. 3 TrinkwV geregelt. Danach ist die Überschreitung von Grenzwerten nach der Trinkwasserverordnung dem zuständigen Gesundheitsamt unverzüglich anzuzeigen, soweit diese bekannt geworden sind.
Da in einigen Fällen keine turnusmäßigen Untersuchungen des Trinkwassers erfolgen müssen, ergeben sich hier zwei Konstellationen, in denen Wohnungseigentümer in der Praxis zur Anzeige verpflichtet sein dürften. Einerseits ist der Fall denkbar, dass Wohnungseigentümer selbst oder ihre Miteigentümer freiwillig das Trinkwasser – aus welchen Gründen auch immer – testen lassen und negative Ergebnisse erhalten. Andererseits ist es auch denkbar, dass ein Wasserwerk oder auch ein größeres Wohnhaus in unmittelbarer Nähe die Überschreitung von Grenzwerten feststellt und dies dem Eigentümer als Nachbarn oder Bezieher von Trinkwasser bekannt gibt.
Auch grobsinnlich wahrnehmbare Veränderungen des Trinkwassers sowie außergewöhnliche Vorkommnisse in der Umgebung des Wasservorkommens oder an einer Wasserversorgungsanlage, die Auswirkungen auf die Beschaffenheit des Trinkwassers haben können, sind grundsätzlich unverzüglich anzuzeigen.
Nach durchgeführter Anzeige der Überschreitung von Grenzwerten muss gemäß § 16 Abs. 2 und Abs. 3 TrinkwV in allen Fällen zunächst eine Ursachenermittlung durchgeführt und geklärt werden, welche Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen sind. Auch hierüber ist das zuständige Gesundheitsamt zu informieren. Sodann werden entsprechende Handlungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegebenenfalls auch den einzelnen Wohnungseigentümern qua Verwaltungsakt auferlegt.
Sollten die Grenzwerte allerdings in einem Maß überschritten sein, dass eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit auch durch Anordnungen oder Auflagen des zuständigen Gesundheitsamts nicht ausgeschlossen werden kann, darf das zuständige Gesundheitsamt auch eine unverzügliche Unterbrechung der Wasserversorgung anordnen (§ 9 Abs. 3 S. 2 TrinkwV).
Wer muss die Kosten der Untersuchung des Trinkwassers tragen?
Im Wohnungseigentumsrecht sind die Kosten der Trinkwasseruntersuchung Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WoEigG. Sie sind daher anteilsbezogen auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen. Nach § 16 Abs. 3 WoEigG können andere Umlageschlüssel durch Stimmenmehrheit beschlossen werden. Doch darf die Kostenverteilung nicht willkürlich sein, so dass eine Kostenverteilung nach Wasserverbrauch sicherlich möglich ist, wohingegen eine Kostenverteilung in Abhängigkeit von der Vermietung der Wohnungseigentumseinheit ausscheidet.
Denn wie gerade aufgezeigt, sind im Einzelfall auch außerhalb der in § 14 Abs. 3 TrinkwV statuierten Untersuchungspflichten Trinkwasseruntersuchungen durchzuführen, welche alle Betreiber von Wasserversorgungsanlagen betrifft. Zutreffend weist das AG Heiligenstadt in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass der Wohnungseigentümer als Einzelperson Eigentümer sei, gleichzeitig aber auch Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft. Es sei systemwidrig, nur den einzelnen Wohnungseigentümer zu betrachten. Sämtliche Wohnungseigentümer würden im Übrigen von der Untersuchung des Trinkwassers profitieren (s. AG Heiligenstadt, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 3 C 331/13).
Wer muss die Kosten des Einbaus der Probenahmestellen tragen?
Im Wohnungseigentumsrecht dürfte es sich nicht um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs. 2 WoEigG handeln, sondern um eine Instandhaltungsmaßnahme im Sinne des § 21 Abs. 3 i. V. m Abs. 5 Nr. 2 WoEigG (so auch AG Halle (Saale), Urteil vom 16. März 2010 – 120 C 4155/08). Da es um die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften geht, entspricht der Einbau von Probenahmestellen ordnungsgemäßer Verwaltung. Sollten die Probenahmestellen zusammen mit einer Erneuerung der Wasserleitungen beschlossen werden, ist wiederum der Anwendungsbereich des § 22 Abs. 2 WoEigG eröffnet, weil die Kosten für den Einbau von Probenahmestellen relativ gering ausfallen im Vergleich zu den Kosten der Erneuerung der Wasserleitungen sind. In beiden Fällen sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen, soweit nicht eine hiervon abweichende Kostenverteilung beschlossen wird.
erstmals veröffentlicht am 29. Oktober 2015
... und es weht kein Lüftchen ...
Recht häufig kommt es vor, dass Mieter Schimmel in ihrer Wohnung beklagen und Vermieter dann den Vorwurf erheben, es sei nicht richtig gelüftet worden. Mieter hätten den Schimmel aufgrund falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens selbst verursacht. Beliebt ist in diesem Zusammenhang die Zitierung des in Justizkreisen als „Zoo- Entscheidung“ bekannt gewordenen Urteils (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11). In diesem Fall hielten sich Mieter in ihrer Wohnung mehrere Katzen, zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen. Die Mieter hatten zudem recht wenig gelüftet, weil sie Angst hatten, dass die Katzen das Haus verlassen würden. Doch diese wohl eher außergewöhnliche Wohnsituation dürfte in den meisten Fällen nicht gegeben sein.
Dessen ungeachtet gehen die Vorstellungen über richtiges Heizen und Lüften mitunter weit auseinander. Erschwerend kommt hinzu, dass im Zuge der vom Gesetzgeber geforderten Energieeinsparung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, an deren Ende dem Mieter mitunter ein ganz spezielles Lüftungsverhalten abgefordert wird.
Umso erfreulicher ist es, dass das Landgericht Aachen diese Thematik in einem neuen Urteil aufgegriffen hat (s. LG Aachen, Urteil vom 02.07.2015 – 2 S 327/14). Dort beabsichtigte der Vermieter die Mieter auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, weil sie die Mietsache nicht ausreichend belüftet hätten. Im Zuge des Rechtsstreits stellte der Sachverständige fest, dass die Möblierung des Schlafzimmers ein Problem für die ausreichenden Belüftungsmöglichkeiten darstelle. Die an der Außenwand befindlichen Schränke hätten zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt, was wiederum durch ein verstärktes Lüftungs- und Heizungsverhalten hätte ausgeglichen werden müssen. Die Aussage, auch normales Lüftungsverhalten hätte den Schimmelpilzbefall verhindert, gelte nur, wenn man die Problematik der Möblierung nicht berücksichtige.
Daraus folgerte das LG Aachen, dass die Schadensursache in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung gelegen habe. Weiter führt das es aus:
„… Diese Ausgangskonstellation wiederum erforderte jedoch nach zutreffender und weit verbreiteter Ansicht in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum einen entsprechenden Hinweis des Vermieters, ohne den eine schuldhafte Pflichtverletzung der Mieter nicht vorliegt. Denn es gehört jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt wird. Ein u.U. erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordert einen entsprechenden Hinweis des Vermieters …“
Diese Erkenntnis hatte das LG Berlin bereits im Jahr 1989. Es stellte ebenfalls fest, dass eine sehr dicht an die Wände heranreichende Möblierung sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält. Wenn eine hiervon abweichende Möblierung erforderlich ist, um Schimmelpilz fernzuhalten, sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter bei Bezug der Mietwohnung hierüber aufzuklären und darauf hinzuweisen, dass die Wohnung anderenfalls in entsprechendem überdurchschnittlichen Maß zu lüften sei (s. LG Berlin, Urteil vom 07. Februar 1989 – 64 S 405/88). Ebenso müsse es der Zustand von Baulichkeiten zulassen, dass der Mieter kältere Temperaturen in der Wohnung bevorzugen könne, ohne dass es zu Schimmelbildung kommt. Auch sei es unzumutbar einerseits zu verlangen, dass warm geheizt und andererseits ständig gelüftet wird, denn eine Mietsache müsse ein breites Spektrum von Lebensgewohnheiten des Mieters ertragen (s. LG Berlin, Urteil vom 13. Juli 1989 – 12 O 567/88).
Bedauerlicherweise gehen die Präzisierungen weder beim Landgericht noch beim Kammergericht hierüber hinaus. Insbesondere bleibt für die in der Praxis beratenden Rechtsanwälte unklar, in welcher Häufigkeit pro Tag dem Mieter eine Stoßlüftung zugemutet werden kann. Mieter mit langen Arbeitszeiten haben mitunter Schwierigkeiten, ihre Wohnung mehr als zweimal pro Tag zu lüften. Auch Fragen zum Lüftungsverhalten des Mieters im Fall von Schichtdiensten oder langen beruflichen Abwesenheitszeiten, welche ein regelmäßiges Stoßlüften ausschließen, sind bis heute von Seiten der Berliner Rechtsprechung nicht zufriedenstellend beantwortet worden.
erstmals veröffentlicht am 26. Juni 2015
Das tierische Mietverhältnis!
Nicht viele veröffentlichte Urteile gibt es aus Berlin, in denen die Haltung von Tieren in einer Mietwohnung eine Rolle spielt. Dennoch kann es durchaus lohnenswert und teilweise auch amüsant sein, sich mit diesem Bereich zu befassen.
Am günstigsten ist es für beide Seiten, vor dem Abschluss eines Mietvertrages über etwaige Tierhaltung zu sprechen und gegebenenfalls individuelle Regelungen hierzu zu treffen. Konflikte und Rechtsunsicherheiten lassen sich so von Anfang an vermeiden.
Formularmäßig wird in der Regel festgehalten, dass die Haltung von Kleintieren grundsätzlich erlaubt, die Haltung von größeren Tieren wie Hunden oder Katzen der gesonderten Zustimmung des Vermieters bedarf.
Doch was ist unter einem Kleintier konkret zu verstehen?
Die Rechtsprechung will sich hier nicht eindeutig festlegen. Für den BGH ist nur entscheidend, dass die Tierhaltung ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung im Rahmen „geschlossener Behältnisse“ erfolgen muss, so dass etwaige Störungen oder Beschädigungen durch Tiere nicht zu erwarten sind (s. BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06).
Dementsprechend ist ein Yorkshire Terrier nicht ein Kleintier im juristischen Sinne (so AG Spandau, Urteil vom 13. April 2011 – 13 C 574/10). Denn seine Haltung erfolgt üblicherweise nicht in geschlossenen Behältnissen, obgleich die Körpergröße des Hundes die Unterbringung in einem geschlossenen Behältnis theoretisch ermöglichen würde.
Doch auch das geschlossene Behältnis allein reicht nicht aus, um eine sinnvolle Abgrenzung vorzunehmen. Dies zeigen zwei erstinstanzliche Entscheidungen. So soll nach Ansicht des Amtsgerichts Neukölln (Urteil vom 15.06.2012 – 2 C 340/11) die Haltung von Frettchen in der Mietwohnung ohne Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt sein. Trotz überschaubarer Körpergröße dieser Tiere würde es sich hier nicht um eine Haustierhaltung handeln. Ähnlich entschied das Amtsgericht Charlottenburg (Urteil vom 21.07.1988 – 10 C 166/88) bezüglich der Haltung von Gift- und Würgeschlangen. Diese werden zwar üblicherweise in geschlossenen Behältnissen gehalten, doch ist ihnen jedenfalls in Deutschland die Eigenschaft als Haustier eindeutig abzusprechen.
Erwägungen…
Hintergrund dieser doch recht tierfeindlichen Gesinnung der Berliner Gerichte ist die Überlegung, dass neben den Lärm- und Geruchsemissionen, die von einigen Tieren ausgehen können, auch mit Beschädigungen der Mietsache durch die Haltung größerer Tiere im Einzelfall zu rechnen ist. Daher kann die Haltung eines Jagdhundes in der Mietwohnung auch dann untersagt sein, wenn die Tierhaltungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist (s. AG Charlottenburg, Urteil vom 06. Oktober 1981 – 15 C 322/81).
Störungen anderer Mieter
Werden Hunde nicht regelmäßig ausgeführt oder Katzentoiletten nicht regelmäßig gereinigt, verrichten die Tiere ihre Notdurft auf den Fußböden der betreffenden Wohnungen. Im Einzelfall kann dies trotz anfänglicher Zustimmung des Vermieters sogar zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen (so LG Berlin, Urteil vom 30. September 1996 – 67 S 46/96). Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter nach Aufforderung einen Rückbau der von ihm selbst ohne Zustimmung des Vermieters eingebauten Katzenklappe nicht nachkommt (so LG Berlin, Urteil vom 24. September 2004 – 63 S 199/04).
In vielen Fällen ist es für den Vermieter schwer bis unmöglich, zu beweisen, dass genau von dem Tier des Mieters und keinem anderen Umstand die Schäden an der Mietsache herrühren. Werden beispielsweise Katzen im Hof frei laufen gelassen und beschweren sich andere Mieter über den herumliegenden Katzenkot, so bedarf es schon einer dauerhaften Beobachtung des Tieres, um zu beweisen, dass genau dieser Kot von dieser Katze und keinem anderen in Berlin frei umherstreifenden Tier herrührt. Riecht es nach dem Auszug des Mieters in einer Wohnung nach dem Urin seines Hundes kann der Beweis, dass der Geruch genau von diesem Tier stammt, in der Praxis höchst selten erbracht werden.
Tiere zum Vorteil des Vermieters?
Dennoch kann dem Vermieter die Tierhaltung im Einzelfall auch zugutekommen. So konnte im Fall des AG Neukölln ein Teil der Schulden beglichen werden, indem Koi-Karpfen und Papageien bei dem ansonsten mittellosen Mieter gepfändet wurden (s. Beschluss vom 2. August 2006 – 33 M 8027/06). Auch unter Vermietern und Hausverwaltungen gibt es recht viele Tierfreunde, welche zumindest die Haltung von Hunden und Katzen regelmäßig erlauben. Den Tieren eine adäquate Fürsorge zukommen zu lassen, dürfte nicht nur im Interesse der Vermieter sondern gleichfalls im Interesse der Mieter als Tierhalter liegen.
Oftmals wird in Presseberichten mit Begriffen Milieuschutz und Umwandlungsverordnung oder gar Umwandlungsverbotsverordnung experimentiert. Doch was verbirgt sich dahinter eigentlich?
Bekannt ist, dass der Milieuschutz die Erhaltung bestimmter Kiezstrukturen fördern soll. Dabei geht es unter anderem darum, dass Infrastrukturen wie z. B. Krankenhäuser, Kindergärten und Schulen in der Stadt effektiv genutzt werden können. Sollten in so genannten Szenevierteln überwiegend Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen gehalten werden, würde auf längere Sicht eine solche Infrastruktur abgebaut. Beispielsweise ist es in Venedig so, dass in einigen zentralen Arealen der Stadt kein Bäcker, Fleischer oder auch keine Schule fußläufig erreichbar ist. Die Mehrheit der dort lebenden Menschen sind Touristen oder gehören zu einer Oberschicht, welche neben der Wohnung in Venedig zusätzlich noch andere Wohnungen in Paris, London oder auch Berlin hält. Die derzeitigen Ängste vor einer Inflation, insbesondere in Russland, fördern den Kauf Berliner Immobilien zu Kapitalanlagezwecken. Einige dieser Wohnungen stehen leer, weil sich manch ein Investor nicht mit Mieterschutzvorschriften auseinandersetzen will und die Wohnung kurzzeitig flexibel nutzen möchte.
Der Milieuschutz ist in § 172 Baugesetzbuch geregelt. Dort steht lediglich, dass Gemeinden Satzungen erlassen können, um bauliche Anlagen und die Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) im Rahmen der Baugenehmigungsplanung zu errichten. In dieser Vorschrift sind die allgemeinen Voraussetzungen geregelt, wann überhaupt ein Milieuschutz für eine Gemeinde in Betracht kommt.
In Berlin ist unter einer Gemeinde stets der Bezirk zu verstehen. Dementsprechend haben einige Berliner Bezirke so genannte Milieuschutzgebiete festgelegt. Die entsprechenden Erhaltungsverordnungen sind im Internet für einige Bezirke zeitweise einsehbar. Für manche Bezirke sind die Erhaltungsverordnungen im Internet leider nicht veröffentlicht. Es empfiehlt sich eine Anfrage bei den jeweiligen Bezirken.
Derzeit können Mieter – welche in Schutzgebieten wohnen – sehr eingeschränkt von diesem Instrument profitieren.
Maßgeblich hierfür ist unter anderem eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts aus dem Jahre 2004 (s. Oberverwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 30. Januar 2004, Az.: 2 B 18.02, veröffentlicht in NZM 2004 S. 750ff). Dort stellt das Gericht fest, dass die Festschreibung von Mietobergrenzen für bestimmte Sanierungsgebiete rechtswidrig ist. Die Gemeinde, also die Berliner Bezirke, würden auf diesem Wege Bundesgesetze unterwandern, konkret das Recht die Kosten einer Modernisierung auf die Mieter anteilig umzulegen (s. § 559 BGB).
Fortan wurde für Milieuschutzgebiete nur noch allgemein geregelt, unter welchen Umständen eine Baugenehmigung unter Berücksichtigung städtebaulicher Ziele versagt werden kann. Im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz war und ist allerdings stets davon auszugehen, dass eine Baugenehmigung zu erteilen ist. Nur ausnahmsweise kann die Baugenehmigung versagt oder mit Auflagen versehen werden, um städtebauliche Ziele durchzusetzen. Schon die relativ unklare Formulierung in den derzeitigen Erhaltungsverordnungen verdeutlicht, dass die Versagung einer Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen den Milieuschutz in der Praxis für die Verwaltung recht schwierig ist. Sie muss im Zweifel sehr genau begründen, warum das geplante Bauvorhaben mit den städtebaulichen Zielsetzungen nicht vereinbar ist und aus welchen Gründen auch keine Abhilfe durch Erteilung einer Baugenehmigung mit Auflagen möglich ist. Dieses doch recht komplexe Verfahren erfordert bei den einzenen Sachbearbeitern einer Baubehörde nicht nur Sachverstand sondern vor allem auch Zeit. Im Zweifel wird die Baugenehmigung lieber erteilt, um verwaltungsrechtliche Streitigkeiten mit dem Grundstücks- oder Wohnungseigentümer zu vermeiden und zeitaufwändige Ablehnungsbegründungen verfassen zu müssen. Wenn eine Modernisierung nur wenige Baumaßnahmen betrifft oder der Bestand der Mieter durchwachsen ist, ist es schwer bis unmöglich die Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen städtebauliche Ziele per se zu versagen. Dies darf jedoch nicht zu dem Irrglauben führen, dass der Milieuschutz für Grundstücks- und Wohnungseigentümer zu vernachlässigen sei. Denn in sogenannten Milieuschutzgebieten unterliegt nahezu jede bauliche Änderung und auch manch eine Nutzungsänderung einem Genehmigungsvorbehalt. Ein bürokratischer Mehraufwand ist daher unvermeidbar. Liegt eine Immobilie im Milieuschutzgebiet sollten sich potentielle Kaufinteressenten daher im Vorfeld überlegen, ob und welche baulichen Änderungen sie für ihr Nutzungskonzept durchführen wollten und sich zeitnah mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde in Verbindung setzen. Insbesondere die Zusammenlegung von mehreren Wohnungen kann mitunter nicht genehmigt werden.
Die Umwandlungsverordnung – eine effektive Absicherung für Mieter?
Vor diesem Hintergrund wurde durch die Senatsverwaltung eine so genannte Umwandlungsverordnung am 3. März 2015 beschlossen. Damit steht auch die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentümergemeinschaften in Milieuschutzgebieten unter einem allgemeinen Genehmigungsvorbehalt. Die Genehmigung ist nunmehr eine zwingende Voraussetzung, um aus einem einzigen Grundbuchblatt mehrere Grundbuchblätter für die jeweiligen Eigentumswohnungen anlegen zu können. Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück, aber auch an einer Eigentumswohnung, lässt sich nur durch Eintragung im entsprechenden Grundbuchblatt durchführen. Anders ausgedrückt ohne separates Grundbuchblatt für eine Eigentumswohnung lässt sich diese auch nicht verkaufen (Eigentum kann nicht übertragen werden). So müssen Grundstückeigentümer und Mieter zunächst abwarten, welche Genehmigungspraxis sich in den einzelnen Bezirken etablieren wird.
erstmals veröffentlicht am 30. Juli 2015
Die einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO – ein im Einzelfall riskantes Unternehmen!
Durch die stetig steigenden Mieten in Berlin kommt es immer häufiger vor, dass einzelne Räume von langjährigen Mietern zur Untervermietung angeboten werden. Dies kann dazu führen, dass das Mietniveau des Hauptmieters sich auf die Hälfte der vereinbarten Kaltmiete und niedriger absenkt. Nicht jedem Hauptmieter ist bei dieser Verfahrensweise klar, dass er in Bezug auf den Untermieter die Rolle des Vermieters einnimmt und damit Kündigungsbeschränkungen, Fristen in Bezug auf etwaige Verschlechterungen der Mietsache etc. von ihm ebenso einzuhalten sind, als wenn er die Wohnung als Eigentümer an den Untermieter vermietet hätte und der Untermieter also Hauptmieter wäre. Die sich hieraus ergebenden Probleme sollen allerdings nicht Gegenstand dieses Beitrags sein.
Vielmehr geht es um den Fall, dass nach rechtskräftiger Verurteilung des ehemaligen Hauptmieters zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung einstweilige Verfügungen gegen diverse Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO beantragt worden sind. Voraussetzung für eine solche einstweilige Verfügung ist zunächst, dass der Vermieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung über die Existenz von einem oder mehreren Untermietern erfährt und bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt. Nun sind Räumungstitel bekanntermaßen sofort vollstreckbar, so dass in der Regel, also ohne gerichtliche Anordnungen und deren Befolgung durch den gekündigten Mieter, die Fortsetzung der Verhandlung nach Einspruch gegen ein Versäumnisurteil nicht abgewartet werden muss. Der Vermieter kann also nach Erhalt des vollstreckbaren Räumungstitels sofort eine einstweilige Verfügung beantragen, wenn er nach Schluss der mündlichen Verhandlung von der Existenz weiterer Nutzer der Wohnung erstmals erfährt. Zunächst erscheint dies recht einfach und eindeutig, so dass erwartet werden würde, die Angelegenheit mit etwaigen Untermietern ließe sich schnell klären. In der Praxis gibt es jedoch zwei Konstellationen, in denen der Untermieter für den Vermieter eine große Herausforderung darstellt.
Zum einen ist dies der Fall, wenn der Untermieter in Deutschland nicht gemeldet ist und ohne deutsche Staatsbürgerschaft mitunter allein das Herausfinden eines vollständigen Namens unmöglich wird. Viele Menschen stellen sich gegenüber ihren Nachbarn nur mit einem Vornamen vor, so dass für den Erlass einer einstweiligen Verfügung bereits die vollständige Bezeichnung des Antragsgegners nicht über Detekteien oder Nachbarn ermittelt werden kann. Bedauerlicherweise kennt die Verfasserin dieses Beitrags keine Entscheidung aus der Region Berlin oder Brandenburg, welches diese Problematik für die Praxis handhabbar aufgreift. Allein eine Entscheidung des OLG Oldenburg konnte zu dieser Frage gefunden werden, welches in seinem Beschluss vom 24. Februar 1995 zum Aktenzeichen 5 W 247/95 feststellt:
„Gemäß § 253 Abs. 1 Nr. 1 ZPO muss eine Klageschrift und demzufolge auch die Antragsschrift auf Erlass einer einstweiligen Verfügung die Bezeichnung der Parteien enthalten. Zwar besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die Parteien in Ausnahmefällen nicht namentlich bezeichnet werden müssen, weil § 130 ZPO, auf den § 253 Abs. 3 ZPO verweist, insoweit nur Sollvorschriften enthält. Jedoch muss die Partei dann durch andere Merkmale bestimmt sein, die keinen Zweifel an deren Identität zulässt… Dies kann nach überwiegender Ansicht z. B. auch dadurch der Fall sein, dass eine Personengruppe nach räumlichen Kriterien und zeitlich vorübergehend feststeht, es sich also um eine bestimmte Anzahl von nicht wechselnden Personen handelt… Demgegenüber hat allerdings das LG Kassel … angenommen, dass es ausreiche, wenn die Identität der betroffenen Personen im Zeitpunkt der Vollstreckung feststehe, weil die Antragsgegner sich arglistig verhielten und jeder, der sich zu diesem Zeitpunkt in dem Gebäude aufhalte, dort unberechtigt verweile und der Räumungspflicht unterliege. Dieser Rechtsauffassung vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Sie läuft im Ergebnis darauf hinaus, im Prozessrecht eine “Partei, die es angeht” zuzulassen, was mit § 253 ZPO und den mit der Schaffung eines Vollstreckungstitels verbundenen Folgen nicht vereinbar ist… Ein arglistiges Verhalten einer Partei mag es rechtfertigen, diese nicht namentlich benennen zu müssen. Steht sie aber individuell nicht fest, wie z. B. bei einem Besucher, der sich zufällig zum Zeitpunkt der Vollstreckung im Hause aufhält, ohne zu wissen, dass der Bewohner sich unberechtigt dort aufhält, handelt diese Partei nicht arglistig, wäre aber unter Zugrundelegung dieser Rechtsprechung gleichwohl Partei mit der Folge, mit den Kosten des Verfahrens und der Vollstreckung belastet zu werden… Sogar nach der weitergehenden Rechtsprechung des LG Kassel ist nämlich ein gegen unbekannte Personen gerichteter Antrag nur zulässig, wenn die Namen nicht auf zumutbare Weise zu beschaffen sind…“
Nach zutreffender Ansicht des OLG Oldenburg setzt die Räumung eines namentlich nicht bekannten Untermieters also eine gewisse Vorbereitung voraus. Insbesondere ist es erforderlich, glaubhaft zu machen, dass der unbekannte Untermieter unter der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung nicht gemeldet ist und weitere Informationen für eine eindeutige Identifikation aufgrund besonderer Umstände wie zum Beispiel einer ausländischen Staatsbürgerschaft nicht mit zumutbarem Aufwand beschafft werden können. Vor allem bei ausländischen Staatsbürgern aus Herkunftsländern außerhalb der Europäischen Union kann dies in der Praxis zutreffen.
Ein weiterer Fall, in denen der Untermieter für den Vermieter eine große Herausforderung darstellt, ist in dem Umstand zu sehen, dass bei engen persönlichen Beziehungen zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter sich das Ausmaß der Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten nicht klar identifizieren lässt. Im Untermietvertrag ist oftmals nur von der Nutzung eines einzelnen Raumes die Rede, obgleich sich bereits aus der vertraglichen Zweckbestimmung, nämlich zum Wohnen, ergibt, dass auch gemeinschaftliche Flächen wie Badezimmer, Küche und Flur benutzt werden müssen. Nun ist es mietrechtlich jedenfalls nicht ganz klar geregelt, welche Auskunftsansprüche der Vermieter gegenüber dem Mieter – erst recht gegenüber dem ehemaligen Mieter – im Falle einer Untervermietung hat. In der Praxis wird dem Vermieter nur lapidar mitgeteilt, dass Herr X oder Frau Y nunmehr auch in der Wohnung wohnt. Das Augenmerk gilt dann zunächst der Frage etwaiger Zuschläge auf die Miete wegen der Unter	vermietung. Die Frage des Ausmaßes der vertraglichen Nutzung durch den Untermieter wird hierbei fast immer übersehen. Doch genau zu dieser Frage hat das Landgericht Berlin am 21. Juli 2015 unter dem Aktenzeichen 67 T 149/15 einen interessanten Beschluss gefasst. Dort wird erklärt, dass sich der Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB nur auf diejenigen Räume und Flächen beschränkt, welche dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Begründet wird dies wie folgt:
"… Denn der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, dessen erstinstanzliche Räumungsverurteilung mittlerweile durch Zurückweisungsbeschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestätigt worden ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. Juni 2015 – 67 S 63/15, n.v.), hat dem Antragsgegner nicht die gesamte Mietsache überlassen, sondern lediglich das ihm ausweislich des eingereichten Untermietvertrages zu einem monatlichen Mietzins von 360,00 EUR vermietete “Zimmer 2” sowie die im Vertrag und im erstinstanzlichen Tenor näher bezeichneten “Gemeinräume”. Die übrigen (Wohn-)Räume sind ebenfalls vertragswidrig, jedoch aufgrund eigenständiger Untermietverträge an – auch im einstweiligen Verfügungsverfahren gesondert in Anspruch genommene – Dritte überlassen und vermietet. Insoweit ist der Antragsgegner bereits deshalb nicht passivlegitimiert, weil er diese Räume nicht gemäß § 940a Abs. 2 ZPO “im Besitz” hat. Keine der Antragstellerin günstigere Beurteilung rechtfertigt § 546 Abs. 2 BGB. Danach kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückverlangen, sofern der Mieter diesem den Gebrauch der Mietsache überlassen hat. Die den übrigen Untermietern zur alleinigen Nutzung überlassenen Räume sind nur diesen, nicht aber dem Antragsgegner zum Gebrauch überlassen worden. Gebrauch erfordert Besitz, allerdings nicht zwingend Allein- oder Eigenbesitz; ausreichend ist auch Mitbesitz oder mittelbarer Besitz… Keine dieser Besitzformen ist in der Person des Antragsgegners hinsichtlich der zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens erhobenen Räume erfüllt. Davon ausgehend besteht ihm gegenüber insoweit auch kein Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gemäß § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben… Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Rückgabepflichten des Dritten gemäß § 546 Abs. 2 BGB grundsätzlich identisch mit der des Mieters wären. Ein zwingender Gleichklang der Rückgabepflichten nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB besteht aber nicht…“
Rechtsdogmatisch ist gegen diese Erwägungen nichts einzuwenden. Jeder angehende Jurist würde bei dieser Begründung eine Prüfung, deren Gegenstand entsprechende juristische Fragestellungen sind, mit Bravour bestehen. Für den von dem Landgericht Berlin zu entscheidenden Fall ist es auch eine gerechte Lösung.
Allerdings können sich im Einzelfall aus dieser Entscheidung für andere Fälle große Herausforderungen ergeben. So ist es für den Vermieter mitunter kaum möglich zu klären, ob Alleinbesitz, Mitbesitz oder mittelbarer Besitz an bestimmten Teilen einer streitgegenständlichen Wohnung besteht. Der Vermieter darf und soll zu Recht die Privatsphäre seiner Mieter achten. Dann dürfen ihm aber im Umkehrschluss auch nicht zu hohe Hürden hinsichtlich etwaiger einstweiliger Verfügungen nach § 940a Abs. 2 ZPO auferlegt werden. Vielmehr muss und bleibt der Untermieter seinerseits verpflichtet, spätestens im einstweiligen Verfügungsverfahren glaubhaft zu machen, dass bestimmte Räume oder Flächen nicht Bestandteil des Untermietverhältnisses sind und daher auch nicht dem Räumungsanspruch unterliegen können.
So ist zu berücksichtigen, dass Gerichtsvollzieher in der Praxis eine Teilräumung ablehnen. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er seine Räumung im Zwangsvollstreckungsverfahren erst dann erfolgreich durchsetzen kann, wenn gegen sämtliche Untermieter und Familienangehörige ein Räumungstitel vorliegt. Zusätzliche Erschwernisse, wie sie mit der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 21. Juli 2015 zum Aktenzeichen 67 T 149/15 einhergehen, verzögern das Räumungsverfahren in der Praxis insgesamt. Daher sollte von Seiten des Landgerichts Berlin nochmals genau überlegt werden, ob die in dem zu entscheidenden Fall geforderten Voraussetzungen nur dann Anwendung finden sollen, wenn die Rechte verschiedener Nutzer klar voneinander abgrenzbar sind.
erstmals veröffentlicht am 28. September 2015
Wann kann die Kaution zurückgefordert werden?
Die Kaution, auch als Mietsicherheit bezeichnet, dient entsprechend ihres Wortsinnes zur Absicherung des Vermieters. Sie ist eine Sicherheit, welche den Vermieter davor schützen soll, dass der Mieter ihm die Mietsache beschädigt zurückgibt oder – bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel – vertraglich zugesicherte Renovierungsmaßnahmen nicht durchführt. Während bei der Vermietung von Wohnräumen die Kaution gesetzlich geregelt ist, muss sie bei Vermietung von Gewerberäumen zwischen den Parteien vertraglich vereinbart werden. § 551 BGB gilt nur für die Anmietung von Wohnraum.
Ob die Kaution daneben noch weitere Ansprüche absichert, richtet sich nach dem Mietobjekt. Unterfällt die Wohnung § 9 Abs. 5 WoBindG, also handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum, bleibt es bei Absicherung allein dieser zwei Bereiche (Verschlechterung der Mietsache, unterlassene Schönheitsreparaturen).
Doch die Mehrzahl der Berliner Mietwohnungen sind sogenannte freifinanzierte Wohnungen. Hier ist es möglich, dass die Mietsicherheit auch zur Absicherung der Mietzahlung, eines etwaigen Verzugsschadens und etwaiger Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen eingesetzt wird. In der Praxis werden – vom preisgebundenen Wohnraum – abgesehen, also alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis abgesichert.
Vor diesem Hintergrund beantwortet sich die oben aufgeworfene Frage wie folgt:
In rechtlicher Hinsicht erwirbt der Mieter mit Leistung der Mietkaution einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr §§ 535, 551, 158 Abs. 1 BGB derselbigen. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Ab dann kann der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters durch den Vermieter erfüllt werden. Eine Verpflichtung den Anspruch zu erfüllen, besteht jedoch noch nicht. Daher löst eine bloße Untätigkeit des Vermieters in der Regel keine nachteiligen Folgen aus. Der BGH (s. Beschluss vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 2/87) präzisiert dies wie folgt:
„Der Zweck der Kautionsgewährung erfordert es nicht, die Versäumung der Abrechnungsfrist mit der Versagung weiterer Zurückhaltung der Kaution und der Annahme einer Verwirkung der Aufrechnungsbefugnis mit Vermieteransprüchen zu sanktionieren…. Für den Mieter ist es nicht unzumutbar, daß dem Vermieter die Möglichkeit zur Befriedigung seiner Ansprüche aus der Kaution nicht schon deswegen abgeschnitten wird, weil er die Abrechnung der Kaution unangemessen lange hinausgezogen hat. Im Einzelfall kann, wenn besondere Umstände vorliegen, allerdings anzunehmen sein, daß der Vermieter das Recht zur Zurückhaltung der Kaution und der Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters verloren hat. Bloße Säumnis mit rechtzeitiger Abrechnung reicht aber nicht aus, und zwar auch dann nicht, wenn eine Abrechnung innerhalb von sechs Monaten zu erwarten gewesen wäre und der Vermieter gleichwohl noch nicht abgerechnet hat…“
Dementsprechend sollte der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses überprüfen, ob und welche Ansprüche gegen den ehemaligen Mieter tatsächlich noch bestehen und schon fällig gestellt werden können. Diese Prüfung sollte – der Fairness halber – unmittelbar nach Rückgabe der Mietsache durchgeführt werden. Wird die Wohnung nämlich in bestem Zustand zurückgegeben, können regelmäßig nur noch Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen offen sein. Über sie wird stets später abgerechnet, aber ein Einbehalt der Mietsicherheit ist dann auch nur in der Höhe rechtmäßig, wie Nachzahlungen auf die Nebenkosten – gegebenenfalls zuzüglich eines etwaigen Sicherheitszuschlags – zu erwarten sind. Bestehen hingegen Mietschulden, welche die Höhe der Mietsicherheit übersteigen, kann der Vermieter dem Mieter sofort erklären, dass er sich aus der Mietsicherheit befriedigt, also diese mit den bestehenden Mietschulden verrechnen.
Der Rückzahlungsanspruch der Mietsicherheit wird fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss (s. BGH, Urteil vom 24. März 1999 – XII ZR 124). Der BGH führt hierzu in einer anderen Entscheidung aus:
„Der sich aus der Sicherungsabrede ergebende Rückzahlungsanspruch wird erst fällig und besteht auch nur insoweit, als feststeht, daß dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, für die die Kaution haftet, das Sicherungsbedürfnis also entfallen ist … Gegenansprüche des Vermieters sind folglich keine Einwendungen, die dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entgegenzuhalten wären; vielmehr steht der Rückzahlungsanspruch entsprechend der Sicherungsabrede unter der Bedingung, daß derartige Ansprüche des Vermieters nicht bestehen.“
Für den Mieter bedeutet dies in der Praxis, dass er dem Vermieter bei Unsicherheiten über die Rückgewähr der Kaution eine Frist zur Abrechnung setzen muss. Wird innerhalb der Frist nicht abgerechnet, kann dieser Anspruch gerichtlich eingeklagt werden. Im Wege einer Stufenklage ist sodann der Rückzahlungsanspruch zuzüglich Zinsen einzuklagen.
Theoretisch besteht so zwar die Gefahr, dass die sich anschließende Zahlungsklage als derzeit unbegründet abgewiesen wird, weil z. B. die Nebenkosten noch nicht abgerechnet werden können und ein Sicherungsbedürfnis im Umfang zu erwartender Nachzahlungen noch besteht. Allerdings ist eine solche Entwicklung jedenfalls bei den Berliner Gerichten nur theoretisch denkbar. Praktisch dauert es allein vier bis acht Monate, um eine gerichtliche Entscheidung über das Auskunftsverlangen herbeizuführen. Bis dahin ist dann meistens auch über die Nebenkosten nach §°556 Abs. 3 BGB abzurechnen.
erstmals veröffentlicht am 8. Dezember 2014
Die Verwertungskündigung in Berlin bald eine aussterbende Spezies?
Schon seit einigen Jahren ist in Berlin eine Tendenz zu beobachten: Großinvestoren kaufen ganze Häuserzeilen auf, um diese anschließend abzureißen. Die leeren Grundstücke sollen dann neu bebaut werden. Die bestehenden Mietverhältnisse werden hierfür aufgelöst. Sind alle Mieter ausgezogen, werden nach einem anschließenden Abriss neue Gebäude mit Luxuswohnungen und deutlich höher liegenden Mietpreisen errichtet. Diese Mieten können die ursprünglichen, also alten, Mieter nicht finanzieren, so dass mit der Erneuerung der Gebäudesubstanz auch eine Erneuerung der Gebäudenutzer zwingend einhergeht.
Nicht nur für die alten Mieter sondern auch für deren Rechtsanwälte ist diese Situation mitunter fatal. Denn Großinvestoren beschäftigen mit dem Ziel der Aufhebung von Mietverhältnissen nicht nur international agierende Kanzleien. Vielmehr werden Verwertungskündigungen manchmal mit umfassenden Sachverständigengutachten von 30 Seiten und mehr begründet. Bei Gewinnspannen im Millionenbereich kommt es in der Tat auf ein Sachverständigenhonorar von um die 10.000,00 € neben den zu zahlenden Rechtsanwaltskosten nicht an.
Bei der Verwertungskündigung, also § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, geht es im Allgemeinen darum, dem Vermieter die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung zur Seite zu stellen, wenn ein Mietverhältnis ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks hindert und er dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Von dieser Vorschrift sollten beispielsweise Fälle erfasst werden, in denen die Mieten nicht einmal die Bewirtschaftungskosten abdecken. Soll das Gebäude durch den Vermieter zusätzlich instandgehalten werden, wozu er gesetzlich verpflichtet ist, müsste er in diesen Fällen erhebliche Verluste erwirtschaften. Da er hierzu in der Regel nicht bereit sein wird, würde die Gebäudesubstanz verfallen. Dieses Szenario will der Gesetzgeber vermeiden und schuf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Doch nicht jedes Mietverhältnis soll über den Weg der Verwertungskündigung beendet werden können. Nicht jeder wirtschaftliche Verlust trifft einen Vermieter schicksalhaft. Die Umstände, welche darüber entscheiden, ob mit einer Immobilie Gewinne oder Verluste erwirtschaftet werden, kann der Vermieter – jedenfalls in Berlin – maßgeblich mitbeeinflussen. Andererseits liegt es der Rechtsprechung fern – und wäre wohl auch mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar –, die Entscheidung eines Gebäudeeigentümers über die Ausgaben und Einnahmen in Bezug auf eine Immobilie durch eigene Entscheidungen zu ersetzen. Vielmehr ist hier nur eine Prüfung dahingehend durchzuführen, ob die Bewirtschaftung durch den Eigentümer von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird, um einen Missbrauch dieses Kündigungsgrundes zu verhindern.
Hier kommt dann in der Praxis der bereits erwähnte Sachverstände des Vermieters zum Einsatz. Dieser bewertet in seinem umfangreichen Gutachten die derzeitige Ertragssituation bewusst ein wenig negativer als dies tatsächlich der Fall ist, um diesen Feststellungen anschließend eine bewusst positivere Ertragssituation gegenüberzustellen, welche ebenfalls der zukünftigen Entwicklung nicht immer entsprechen wird. Auf diesem Wege sollen dann Gerichte davon überzeugt werden, dass der Abriss mit späterer Neubebauung vernünftig und nachvollziehbar ist; – dies also eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellt.
Nach wie vor sind Sachverständige in Gerichtsprozessen hoch angesehene Personen. Legt eine Partei ein mehrseitiges Sachverständigengutachten vor, reicht es grundsätzlich nicht aus, dessen Aussagekraft als „Parteigutachten“ per se infrage zu stellen. Vielmehr müssen sämtliche im Gutachten enthaltene Detailfeststellungen auf wissenschaftliche Stichhaltigkeit hin untersucht und gegebenenfalls mit einer wissenschaftlichen Begründung widerlegt werden. Hierzu sind die meisten Mieter und auch deren Rechtsanwälte fachlich nicht in der Lage. Doch selbst wenn es gelingen sollte, die einzelnen Schwachstellen eines solchen Gutachtens ohne Sachverständigen aufzudecken, bleiben Mieter und ihre Rechtsanwälte mit ihren Untersuchungsergebnissen allein, wohingegen sich die Vermieterseite auf die Feststellungen ihres Sachverständigen – selbstverständlich mit Nachweis entsprechender Fachkunde und gesellschaftlicher Anerkennung – berufen kann.
Für die von der Verwertungskündigung betroffenen Mieter ist jedoch unvorstellbar, für ein einzelnes Sachverständigengutachten mehrere Tausend Euro aufzuwenden. Doch genau hierzu wären sie oftmals verpflichtet, wollten sie die Feststellungen des durch den Vermieter beauftragten Sachverständigen mittels eines gleichwertigen Gegengutachtens ernsthaft in Zweifel ziehen.
Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des LG Berlin vom 25. September 2014 zum Aktenzeichen 67 S 207/14 für Berliner Mieter höchst erfreulich. Das Gericht führt zunächst aus:
„… Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Dabei gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art.4 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BGH, Urt. v. 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 – 67 S 465/13, MDR 2014, 583)…“
Sodann nimmt das Landgericht Berlin eine Abwägung zwischen den Interessen der Mieterin und der Vermieterin vor. Hierbei gelangt es zu folgendem Ergebnis:
„Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer … sämtlich zu berücksichtigen hatte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 – 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16), überwiegen die der Klägern durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die der Klägerin entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die der Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen.
Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin behauptet, aufgrund des von ihr dargetanen – im Einzelnen jedoch streitigen – Finanzierungmodells im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses unter Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz gezwungen zu sein, das Mietobjekt entweder defizitär zu bewirtschaften oder zu einem unter den Erwerbskosten liegenden Verkaufspreis zu veräußern. Insoweit konnte dahinstehen, ob die Klägerin in Einklang mit ihrem … Vortrag im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses tatsächlich in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet wäre. Denn diese Existenzgefährdung würde allein auf einer die rechtlichen Voraussetzungen der Durchsetzbarkeit der ausgesprochenen Kündigung und der Rentabilität des Mietobjektes bei fortdauernder Vermietung beruhenden Fehlkalkulation der Klägerin beruhen, die bereits grundsätzlich nicht zu Lasten des Mieters wirken kann… Dass das streitgegenständliche Grundstück in seinem bisherigen Zustand grundsätzlich für eine rentable Bewirtschaftung geeignet ist, ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin ausweislich der Kündigungsbegründung und ihres Sachvortrags im Falle der Veräußerung einen Verkaufspreis erzielen würde, der zwar nicht unerheblich unter ihren eigenen – auch finanzierungsbedingt erhöhten – Erwerbskosten liegt, dem zukünftigen Erwerber jedoch auch bei Vermietung des Bestandes die Erzielung einer Rendite ermöglichen würde…“
Sollte diese Entscheidung nicht durch den BGH aufgehoben werden, würde dies die Position Berliner Mieter deutlich stärken. Denn mitunter könnte auf ein kostenaufwändiges Gegengutachten eines Sachverständigen verzichtet werden. Dies gilt für Fälle, in welchen sich bereits aus dem Vortrag des Vermieters ergibt, dass der von ihm errechnete Verlust vornehmlich auf einen überhöhten Einkaufspreis des Grundstücks und damit verbundene Finanzierungskosten zurückzuführen ist!
Umgekehrt geht von der Entscheidung ein Signal an Großinvestoren aus, dass sie für unternehmerische Fehlentscheidungen in Form von Grundstückskäufen zu überhöhten Marktpreisen selbst einzustehen haben. Manch ein Geschäftsmodell könnte sich dadurch bald als aussterbende Spezies erweisen!Diese Frage wird mir von Mandanten immer wieder gestellt. Es kursieren hierzu viele Gerüchte. So werden Zeitspannen von sofort bis zu einem Jahr aufgerufen. Doch was ist richtig?
erstmals veröffentlicht am 7. November 2014
Ticken die Berliner Gerichte in punkto Eigenbedarf anders als das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) und der Bundesgerichtshof (BGH)?
Der Frage soll in diesem Beitrag nachgegangen werden. Ursprünglich war beabsichtigt, die Unterschiede zwischen dem Landgericht Berlin und dem BGH zu untersuchen. Doch im Zuge der Recherche stellte sich heraus, dass die maßgebliche Grundsatzentscheidung des BGH zum Eigenbedarf auf den bis dahin entwickelten Erwägungen des BVerfG basierte.
Rechtsprechung des BVerfG und des BGH
Bereits 1964 formulierte das BVerfG vorsichtig, dass der Besitzschutz des Mieters als Eigentums i. S. v. Art. 14 GG geschützt sein könne. Eine klare Stellungnahme wurde damals allerdings vermieden (Beschluss vom 1. Juli 1964 (Fiskusprivileg) – 1 BvR 375/62). Diese erfolgte erst im Jahre 1993 (s. BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 (Besitzrecht der Mieters) – 1 BvR 208/93).
In den sechziger Jahren erklärte das BVerfG, der Gesetzgeber wäre jedenfalls befugt, Inhalt und Schranken des Eigentumsrechts zu bestimmen. Dabei trete das Besitzrecht des Mieters in Konflikt mit dem seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Eigentum des Vermieters. Gerade in einem solchen Fall sei die Abgrenzung der beiderseitigen Befugnisse Sache des Gesetzgebers.
Der Sozialbindung des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG müsse Rechnung getragen werden. Die Wohnung sei stets Mittelpunkt der menschlichen Existenz, unabhängig davon, ob sie gemietet sei oder im Eigentum ihrer Bewohner stehe (s. Wertentscheidung des Art. 13 GG). In Zeiten des Wohnungsmangels müsse der Gruppe der Mieter ein besonderer Schutz zukommen (BVerfG, Beschluss vom 1. Juli 1964 (Fiskusprivileg) – 1 BvR 375/62).
Umgekehrt müsse aber der Gesetzgeber, wenn er einen solchen Schutz gewähre, befugt sein, sachlich gebotene Ausnahmen zu machen. Die Schaffung eines „sozialen Mietrechts” lasse dem Gesetzgeber viele Möglichkeiten. Es liege in seinem Ermessen, in welcher Form und mit welcher Intensität er der Wohnungsmiete Bestandsschutz gewähren will. Dieser Gestaltungsspielraum finde seine Grenzen allerdings in den Wertentscheidungen des Grundgesetzes. Zu beachten sei einerseits das Privateigentum, andererseits übrige Normen und Wertentscheidungen des Grundgesetzes.
Das Eigentumsobjekt stehe verfassungsrechtlich in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion. Dieses Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung umfasse auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des einzelnen Rechtsgenossen, der auf die Nutzung des Eigentumsobjektes angewiesen ist (s. BVerfG, Beschluss vom 23.4.1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73, 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73).
Geprägt ist die eben aufgezeigte Rechtsprechung durch zwei maßgebliche Faktoren. Einerseits war der Wohnungsmarkt seit den 20er Jahren bis Mitte der Siebzigerjahre auch in Westdeutschland staatlich kontrolliert. Andererseits hatte der Zweite Weltkrieg in ganz Deutschland zu einer massiven Zerstörung von Bauwerken geführt. Zu viele Gebäude waren kriegsbedingt nicht mehr nutzbar und zu viele Flüchtlinge mussten auf knappem Raum kurzfristig untergebracht werden. Erst spät entspannte sich die Lage am Wohnungsmarkt in weiten Teilen der damaligen Bundesrepublik. In einigen Gebieten blieb der Wohnraum knapp. In Westberlin sorgte daher die so genannte Mietpreisbindung dafür, dass der dauerhaft bestehende Mangel an Wohnraum nicht zu exorbitanten Mieten führte.
Vor diesem Hintergrund lässt sich gut nachvollziehen, dass das BVerfG im Jahre 1985 die damals geltende gesetzliche Fassung der Eigenbedarfskündigung für verfassungsgemäß hielt (s. BVerfG, Beschluss vom 8.1.1985 (Eigenbedarf I) – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83). Hierzu führte es aus:
„Die Einschränkung des freien Kündigungsrechts des Vermieters von Wohnraum durch das Erfordernis des berechtigten Interesses stellt eine zulässige Beschränkung der aus dem Eigentum fließenden freien Verfügungsbefugnis des Eigentümers dar… Große Teile der Bevölkerung sind nach wie vor nicht in der Lage, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen… Im Hinblick auf die regelmäßig nicht unbeträchtlichen Kosten und Unzuträglichkeiten in persönlicher, familiärer, wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht, die ein Wohnungswechsel für den Mieter in der Regel mit sich bringt…, erscheint eine Beschränkung des Kündigungsrechts auf Fälle, in denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, gerechtfertigt. Durch die Vorschrift soll der vertragstreue Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung geschützt werden… Der Ausschluß einer willkürlichen, ohne beachtliche Gründe veranlaßten Kündigung kann schon deshalb verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden, weil eine derartige Ausübung von Eigentümerbefugnissen im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz genießt. § 564 b BGB führt auch nicht zu einer übermäßigen, durch die soziale Funktion des Eigentums nicht gebotenen Begrenzung privatrechtlicher Befugnisse. Die Vorschrift greift weder in die Zuordnungsverhältnisse noch in die Substanz des Eigentums ein. Den schutzwürdigen Belangen des Eigentümers wird dadurch Rechnung getragen, daß ihm bei Eigenbedarf die Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht wird.“
Nur drei Jahre später entwickelte der BGH unter Berücksichtigung der eben aufgezeigten Aspekte erste Auslegungsstandards für die gesetzliche Regelung der Eigenbedarfskündigung (s. BGH, Rechtsentscheid vom 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87). Im Leitsatz der Entscheidung wird festgestellt, dass allein die bloße Absicht des Vermieters, die Wohnung selbst oder durch den in der Vorschrift genannten Personenkreis nutzen zu wollen, nicht ausreiche. Hinzukommen müssten vernünftige Gründe für diesen Nutzungswunsch; wobei eine unzureichende Unterbringung nicht erforderlich sei. Bei der Entscheidung, ob Eigenbedarf anzunehmen wäre, komme es ausschließlich auf die Belange des Vermieters an. Die im Einzelfall vorliegenden Interessen des Mieters an einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses seien erst auf seinen Widerspruch hin zu beachten (s. §§ 574 ff BGB).
Diese Entscheidung des BGH wurde durch das BVerfG grundsätzlich bestätigt (s. BVerfG, Urteil vom 14.2.1989 (Eigenbedarf II) – 1 BvR 308, 336, 356/88). Ergänzend führte das Gericht aus, dass das Kündigungsrecht des Eigentümers nicht aufgrund allgemeiner Erwägungen abgelehnt werden dürfe. Der Eigentümer müsse stets das Recht behalten, sein Eigentum an seiner individuell gewählten Lebensgestaltung auszurichten. Die Fachgerichte seien daher verpflichtet, den streitentscheidenden Sachverhalt genau aufzuklären (s. hierzu auch BGH, Urteil vom 23. November 2011 – VIII 74/11). Andererseits müssten sie Hinweisen und Vermutungen nachgehen, welche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen. Vorgeschobene Kündigungsgründe seien nicht schutzwürdig. Das Recht der Eigenbedarfskündigung dürfe nicht missbraucht werden. Davon sei einerseits auszugehen, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend mache. Andererseits könne ein Missbrauch auch dann vorliegen, wenn die Wohnung grundsätzlich nicht geeignet sei, den Nutzungswunsch des Vermieters zu erfüllen.
Die sich anschließende Entscheidung des BVerfG betraf die Frage, ob die Vorschrift der Eigenbedarfskündigung verfassungswidrig angewandt worden ist. Eigenbedarf des Vermieters wurde abgelehnt, weil dieser über eine Ferienwohnung verfügte, welche er jederzeit hätte beziehen können (s. BVerfG, Beschluss vom 3. Oktober 1989 – 1 BvR 558/89). Während die Mehrheit der Verfassungsrichter die Ansicht vertrat, der Verweis auf die Nutzungsmöglichkeit der Ferienwohnung sei verfassungswidrig, sprach sich die Minderheit der Verfassungsrichter gegen einen Verfassungsverstoß aus. In der dann folgenden Entscheidung grenzte das Bundesverfassungsgericht die Eigenbedarfsgründe des Vermieters wieder ein (s. BVerfG, Kammerbeschluss vom 10.10.1990 – 1 BvR 588/90). Es erklärte, dass der Eigentümer dem Mieter eine freie Wohnung in demselben Mehrfamilienhaus stets anbieten müsse. Die Entscheidung, ob der Mieter bereit sei, in diese Wohnung einzuziehen, dürfe der Vermieter nicht vorwegnehmen.
Schließlich weitete der BGH im Jahr 2005 den Eigenbedarf auf eine teilgewerbliche Nutzung aus (s. BGH, Beschluss vom 5.Oktober 2005 – VIII ZR 127/05). In den Entscheidungsgründen heißt es:
„Für den hier gegebenen Wunsch des Klägers, seine Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke (Einrichtung eines Architekturbüros) zu nutzen, kann nichts anderes gelten. Das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon im Hinblick auf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken….“
Entsprechend den Vorgaben des BVerfG müsse der Vermieter allerdings auch in dieser Situation vernünftige Gründe anführen, die seinen Wunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (so auch BGH, Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11).
Rechtsprechung der Berliner Gerichte, insbesondere des Landgerichts
Unmittelbar nach der Grundsatzentscheidung des BGH aus dem Jahr 1988 nahmen zunächst die Amtsgerichte und sodann auch das Landgericht Berlin das Erfordernis einer „bloßen Absicht“ auf. Bis heute lehnen sie Eigenbedarf immer wieder in Fällen ab, welche durch das BVerfG und den BGH vermutlich anders entschieden worden wären.
So reicht es in Berlin nicht aus, dass der Vermieter erklärt, für welche Personen er die Wohnung zu Wohnzwecken benötigt. Vielmehr müssen konkrete Angaben „über die Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung“ gemacht werden. Es muss die bisherige Wohnsituation dargelegt werden (so u. a. AG Schöneberg, Urteil vom 31. Mai 1988 – 16 C 16/88; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13. Dezember 2011 – 9 C 128/11; LG Berlin, Urteil vom 15. März 1991, 67 S 329/90, anderer An-sicht BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 sowie BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 284/13).
Ferner ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin ein Eigenbedarf abzulehnen, wenn mehrere Eigenbedarfslagen gleichzeitig geltend gemacht werden. In diesem Fall wäre die Kündigung formell unwirksam (s. LG Berlin, Urteil vom 3. Juli 2009 – 63 S 425/08).
Das AG Charlottenburg sah es zudem als unzulässige Rechtsausübung an, wenn der Vermieter den von ihm bestimmten Wohnbedarf seiner betagten Schwiegereltern durch Inanspruchnahme einer unstreitig frei gewesenen Wohnung im zweiten Stock hätte abdecken können. Da das Mehrfamilienhaus über einen Fahrstuhl verfüge, spiele es keine Rolle, dass sich die gekündigte Wohnung eine Etage höher befinde und über drei anstelle von zwei Zimmern verfüge (s. AG Charlottenburg, Urteil vom 26. September 2013 – 218 C 152/13).
Schließlich erschwerte das Landgericht Berlin auch die Beweispflicht für Vermieter, obwohl das BVerfG ausdrücklich klarstellte, der Selbstnutzungswunsch des Vermieters sei grundsätzlich zu akzeptieren. Nach Ansicht des BVerfG beschränkt sich das Ermessen der Fachgerichte allein auf die Prüfung, ob die vom Mieter vorgetragenen Tatsachen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen (s. BVerfG, Urteil vom 14.2.1989 (Eigenbedarf II) – 1 BvR 308, 336, 356/88). Das Landgericht Berlin stellt hingegen fest, dass der Vermieter seinen Selbstnutzungswunsch darlegen und beweisen müsse. Wäre dies nicht möglich, müsse er anstelle dessen Indizien vortragen und im Bestreitensfalle beweisen, die den Schluss auf die Selbstnutzungsabsicht rechtfertigen. Soweit der Vermieter zum Beweis des geltend gemachten Eigennutzungswunsches seine Vernehmung als Partei beantragt, müsse das Gericht eine Vernehmung gegen den Willen des Mieters zu Beweiszwecken nur durchführen, wenn es den Eigennutzungswunsch für überwiegend wahrscheinlich hält (s. LG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2013 – 63 S 87/13; LG Berlin, Urteil vom 25. September 2014 – 67 S 198/14).
Neben den hier dargestellten Entscheidungen wurden im vergleichbaren Zeitraum auch sechs Entscheidungen zum Eigenbedarf veröffentlicht, welche nicht in einem Widerspruch zu oben aufgezeigten Rechtsprechung des BVerfG und des BGH stehen (s. LG Berlin, Urteil vom 3.Februar 2009 – 65 S 303/08, LG Berlin, Urteil vom 29. März 2010 – 67 S 338/09, LG Berlin, Urteil vom 4.11.2010 – 67 S 33/10, AG Tiergar-ten, Urteil vom 13. Januar 2011 – 8 C 66/10, AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Sep-tember 2013 – 213 C 121/13, AG Köpenick, Urteil vom 17. September 2013 – 14 C 16/13).
Gerade einmal die Hälfte der untersuchten Entscheidungen lassen sich eindeutig mit der Rechtsprechung des BVerfG und des BGH in Einklang bringen. Für praktisch beratende Rechtsanwälte ist diese Situation katastrophal. Sie können in punkto Eigenbedarf eine seriöse Rechtsberatung bei dieser Uneinheitlichkeit der Berliner Rechtsprechung schlichtweg nicht leisten.
Beschäftigt man sich mit den Sachverhalten, welche den abweichenden Urteilen der Berliner Gerichte zu Grunde lagen, wird klar, dass das Abweichen von rechtsstaatlichen Vorgaben der höchsten Gerichte oftmals durch Gerechtigkeitserwägungen getragen ist. Es ist zugegebenermaßen bei der Anzahl der zu bearbeitenden Akten eines Richters schwer bis unmöglich herauszufinden, ob der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist oder tatsächlich besteht. Nicht umsonst gab und gibt es zahlreiche Prozesse, welche Schadensersatzansprüche wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung betreffen.
Die durch die Berliner Gerichte produzierte Einzelfallgerechtigkeit vergisst allerdings, dass heutzutage mindestens jede zehnte gerichtliche Entscheidung veröffentlicht wird. Nicht nur Rechtsanwälte und Verbandsjuristen, sondern auch der „normale Bürger“ lesen sich das eine oder andere Urteil vollständig durch. Häufig ist damit für die „normalen Bürger“ die Hoffnung verbunden, sozusagen eine preisgünstige Lösung des eigenen Falles zu finden. Wird dann realisiert, dass die gefundene veröffentlichte Entscheidung möglicherweise überhaupt keine Relevanz für den eigenen Fall hat und ganz andere Gerechtigkeitserwägungen ausschlaggebend sind, ist die Enttäuschung groß. Auf Dauer wird das Ansehen der Justiz insgesamt beschädigt. Daher kann an Berliner Gerichte nur appelliert werden, ihre Gerechtigkeitserwägungen auch dogmatisch durchdacht zu begründen und deren Konsequenzen für künftige Fallbearbeitungen verstärkt zu bedenken.
Unter diesem Blickwinkel betrachtet, ist es höchst problematisch, dem Vermieter grundsätzlich detaillierte Angaben zu seinem Selbstnutzungswunsch der Wohnung abzuverlangen. Soweit sich die betreffenden Personen in Ausbildung befinden, studieren oder eine Berufstätigkeit in Berlin aufnehmen wollen, ist dieses Erfordernis durchaus sinnvoll. In diesen Fällen ist es dem Vermieter durchaus möglich solch ergänzende Angaben zu tätigen, um die durch das BVerfG geforderten vernünftigen Gründe darzulegen.
Doch was soll der Vermieter angeben, wenn er oder andere begünstigte Personen Rentner oder Privatiers sind und „just for fun“ nach Berlin ziehen wollen. Sollen oder müssen Vermieter in diesem Fall erklären, anderen Orts medizinisch unterversorgt oder depressiv zu sein? Sollen oder müssen sie erklären, eine neue Liebe in Berlin zu suchen oder bereits gefunden haben? Was sollen Vermieter angeben, wenn sie bereits in Berlin eine Mietwohnung nutzen, welche möglicherweise flächenmäßig sogar größer und besser ausgestattet ist? Sind in diesem Fall dann die Einkommens- und Vermögensverhältnisse darzulegen, um etwaige Ersparnisse in der Lebenshaltung beweisen zu können? Sollen Vermieter den Wunsch zur Eigennutzung der Wohnung dann wie Sozialhilfeempfänger begründen müssen?
Dies dürfte wohl kaum gewollt sein! Doch was ist eigentlich gewollt? Welche Angaben sind durch Vermieter ergänzend zu tätigen? Auf welche Indizien soll im Falle von Beweisschwierigkeiten abgestellt werden?
Dies führt unweigerlich zu der Frage: Wie tief darf die Justiz in das Privatleben von Vermietern und dem begünstigten Personenkreis im Falle des Eigenbedarfs eindringen und ist Mietern mit dieser Einzelfallgerechtigkeit wirklich geholfen?
Wird an den erst im Jahr 2013 entschiedenen Fall des Landgerichts Berlin gedacht, könnte diese Frage eindeutig mit „Nein“ beantwortet werden. Hier hatte der Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht, weil er die in seinem Eigentum stehende Wohnung zur Betreuung seiner 13 Jahre alten Tochter als Zweitwohnung nutzen wollte. Diese wohnte bei ihrer Mutter in Berlin. Er selbst, Chefarzt, war zugleich Vater von vier weiteren Kindern, welche er mit samt zweiter Frau in Hannover betreute, wo er auch arbeitete. Nach ausführlicher Beweisaufnahme war das Landgericht Berlin von der Ernsthaftigkeit der Eigennutzungsabsicht des Vermieters überzeugt. Doch die Frage, ob hier die streitgegenständlichen Räumlichkeiten tatsächlich „als Wohnung“ benötigt werden, beantwortet das Urteil nicht. Vielmehr stellt es lediglich auf die enge Bindung zwischen Tochter und Vater sowie den Wunsch der Tochter ab, sich an den Wochenenden mehr mit Freunden treffen zu wollen, anstelle nach Hannover zu fahren.
Sicherlich ist es nachvollziehbar, dass der in diesem Fall agierende Vermieter sich um seine pubertierende Tochter verstärkt kümmern will. Andererseits war in diesem Fall auch zu berücksichtigen, dass die Mieterin offensichtlich erhebliche Mietminderungen geltend gemacht hatte. Dies dürfte ein eindeutiges Indiz dafür sein, dass das Mietverhältnis insgesamt nicht mehr harmonisch verlief. Der Verdacht auf eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung drängt sich in dieser Fallkonstellation geradezu auf. Dies gilt erst recht, wenn bedacht wird, dass der Vermieter als Chefarzt eine leitende Stellung in Hannover einnahm, durch erhöhte Arbeitszeiten stark eingebunden sein wird und mehrere jüngere Kinder in Hannover zu versorgen hat. Wenn Gerechtigkeitserwägungen in Berlin tatsächlich eine stärkere Rolle spielen sollten, dann hätte das Landgericht Berlin von dem Vermieter konkrete Darlegungen und Beweisantritte verlangen müssen, wie oft er gedenkt, sich in Berlin aufzuhalten. Stattdessen wird im Urteil hierzu ausgeführt:
„Obgleich aufgrund der vom Kläger geschilderten und von der Zeugin … in vollem Umfang bestätigten konkret geplanten zukünftigen Nutzung der Wohnung nicht davon auszugehen ist, dass der Kläger den überwiegenden Teil der Woche oder eine bestimmte, bereits jetzt feststehende Anzahl von Tagen im Monat in dieser Wohnung verbringen wird, geht die Kammer davon aus, dass der Kläger die Wohnung zur Verwirklichung seines Nutzungswunsches benötigt und deshalb ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht vorliegt, das das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung überwiegt…Hier haben die Eltern in verantwortungsvoller Weise eine Situation für das Kind geschaffen, die den Vater und dessen Familie von Beginn an in das Leben des Kindes einbezog… Dies sieht die Kammer als Beleg dafür, dass der Kläger den Eigennutzungswunsch nicht nur vorschiebt, sondern die enge Beziehung zu seiner Tochter nicht in einer Phase gefährden möchte, in der sie aufgrund ihres Alters zwar an Eigenständigkeit gewinnt, andererseits aber häufig und auch kurzfristig das Gespräch mit den Eltern brauchen und suchen könnte.“
Natürlich wird die dreizehnjährige Tochter das Gespräch mit ihrem Vater häufig auch kurzfristig suchen und brauchen. Darum geht es allerdings nicht. Es geht um die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung!
Im Zeitalter einer hochmodernen Telekommunikation werden insbesondere von beruflich stark eingebundenen Personen Gespräche überwiegend via Internet oder Telefon durchgeführt. Selbst wenn beide Eltern in Berlin wohnen, dürfte dies ab einem gewissen Alter des Kindes selbstverständlich sein. Demgegenüber dauert eine Fahrt zwischen Berlin und Hannover zwei bis drei Stunden. Selbst wenn der Vermieter seiner Tochter zuliebe kurzfristig nach Berlin kommen wollen würde, dauert dies in jedem Fall länger als ein Telefonat. Sollten am Ende nur drei oder vier Wochen im Jahr übrig bleiben, an welchen der Vermieter die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich nutzt, kann von einem Eigenbedarf im juristischen Sinne nicht gesprochen werden. Denn die streitgegenständlichen Räumlichkeiten würden dann nicht zum Wohnen, sondern nur für Gelegenheitsbesuche benötigt.
Ebenso dürfte die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (s. AG Charlottenburg, Urteil vom 26. September 2013 – 218 C 152/13) nicht haltbar sein. Auch wenn diese – im Gegensatz zur eben diskutierten Entscheidung – die Mieter begünstigte. Das vom BVerfG geschaffene Erfordernis, eine Wohnung im gleichen Mehrfamilienhaus anbieten zu müssen, wurde nicht umsonst aufgestellt. Kommt der Vermieter dieser so genannten Anbieterpflicht nicht nach, ist ein Eigenbedarf grundsätzlich nicht gegeben. Demgegenüber darf der Vermieter gerade nicht auf andere freie Wohnungen im gleichen Haus verwiesen werden. Insbesondere hat das Bundesverfassungsgericht mehrfach klargestellt, dass die Fachgerichte an die individuellen Lebensgestaltung der Vermieter gebunden sind und dessen Erwägungen nicht durch eigene ersetzen dürfen. Anders ausgedrückt, es geht das Amtsgericht Charlottenburg schlichtweg nichts an, ob die eine oder die andere Wohnung für die Schwiegereltern des Vermieters besser geeignet ist. Sie hätten hier lediglich prüfen dürfen und auch müssen, ob die freie Wohnung den gekündigten Mietern nachweislich angeboten worden ist.
Doch auch bei korrekter Anwendung der Rechtsprechung des BVerfG und des BGH lassen sich nicht alle Probleme der Praxis zufriedenstellend lösen. Ursächlich hierfür ist insbesondere der Umstand, dass in den letzten zehn Jahren das Wohnungseigentum in Deutschland durch die jeweiligen Bundesregierungen besonders gefördert worden ist.
Heutzutage gibt es nicht mehr nur den professionellen Vermieter, welche ein ganzes Haus sein Eigentum nennt. Vielmehr kommt es ebenso häufig vor, dass der Vermieter eine Privatperson ist. Diese besitzt mitunter nur eine Eigentumswohnung, welche zugleich den wesentlichen Bestandteil des Vermögens darstellt. Oftmals werden Eigentumswohnungen in Berlin auch zum Zweck der Alterssicherung erworben.
Das Mietrecht, insbesondere der Mieterschutz, ist auf diese Entwicklung nur unzureichend vorbereitet. Es geht von einem schutzbedürftigen und mittellosen Mieter aus, dem ein wirtschaftlich starker Vermieter mehrerer Mietwohnungen gegenübersteht. Natürlich gibt es diese Fallkonstellation heute immer noch. Doch ist sie nicht mehr selbstverständlich.
Daher stellt sich die Frage, ob die eingangs aufgezeigte Rechtsprechung des BVerfG und des BGH für Ballungszentren wie Berlin, München, Hamburg etc. noch zeitgemäß ist. Anders ausgedrückt, es wäre darüber nachzudenken, ob und unter welchen Voraussetzungen der Eigenbedarf erleichtert oder auch erschwert werden sollte. Diese Aufgabe kommt primär dem Gesetzgeber zu. Doch wäre es ebenso möglich, dass das BVerfG und der BGH differenziertere Kriterien zur Anwendung der Eigenbedarfskündigung entwickelt. Damit ist keineswegs gemeint, dass jede Stadt ihr eigenes Recht betreffend die Eigenbedarfskündigung erhalten soll.
Doch macht es durchaus Sinn, darüber nachzudenken, ob beispielsweise in ländlichen Regionen mit einem Überangebot von Wohnraum andere Maßstäbe für den Eigenbedarf gelten sollten als für Großstädte. Ebenso könnte es sinnvoll sein, Mieterschutzvorschriften in einem bestimmten Umfang von der Anzahl der Eigentumswohnungen abhängig zu machen, welche einem einzigen Vermieter gehören. Eine solche Differenzierung könnte unter Umständen das Bedürfnis für eine am Einzelfall orientierte Rechtsprechung entfallen lassen. Denn in der Praxis wird die Eigenbedarfskündigung oftmals angewandt, weil ein privater Vermieter mit den Mieterschutzvorschriften schlichtweg überfordert ist und in der Beendigung des Mietverhältnisses den einzigen Ausweg sieht, die von ihm erworbene Eigentumswohnung einer profitablen Nutzung zuzuführen.
erstmals veröffentlicht am 25. September 2014
Mietpreisbremse – durchläuft ein Papiertiger Berlin?
Mit dem Schlagwort „Mietpreisbremse“ wird häufig assoziiert, dass dies ein Allheilmittel gegen die Verdrängung diverser Mietergruppen in Ballungsgebieten sei. Umgekehrt wird dieses Schlagwort gegenüber Immobilieninvestoren als Schreckgespenst dargestellt, vor welchem es sich zu fürchten gilt. Doch die Realität dürfte sowohl für Mieter als auch für Vermieter in Berlin ganz anders aussehen. Unter dem Schlagwort „Mietpreisbremse“ werden zwei verschiedene Bereiche zusammengefasst. Zum einen geht um die Begrenzung von Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis durch Reduzierung der Kappungsgrenze, zum anderen um die Beschränkung einer Mietsteigerung durch Neuvermietung, also außerhalb eines bereits laufenden Mietverhältnisses.
Änderung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Mit dem Schlagwort Mietpreisbremse wird die Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) bezeichnet. Danach kann die in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB genannte Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % abgesenkt werden, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung durch Rechtsverordnung geregelt hat, auf welches Gebiet, also welche Gemeinde oder Teil einer Gemeinde, diese Regelung anzuwenden ist. Die Berliner Landesregierung hat mit der Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB vom 7. Mai 2013 bestimmt, dass Berlin als Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB zu gelten hat. In Konsequenz dessen, gilt nunmehr in ganz Berlin die Kappungsgrenze von 15 %. Ob diese Verordnung von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB noch gedeckt ist, wird in Juristenkreisen ernsthaft angezweifelt. Richtig ist definitiv, dass in einigen Bezirken Berlins bzw. Teilen dieser Bezirke, vorzugsweise im Stadtgebiet innerhalb des S-Bahnrings, eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen höchst problematisch geworden ist. Diese Situation allerdings auch auf die Außenbezirke zu übertragen, obwohl dort teilweise ein umfangreicher Leerstand zu beklagen ist und Vermieter um seriöse Mieter kämpfen müssen, stimmt bedenklich und wird weder den Mietern noch den Vermietern Berlins gerecht. Daher wird die Entscheidung des Bundesgerichtshofs von Immobilienrechtlern mit großer Spannung erwartet.
Beschränkung einer Mietsteigerung bei Neuvermietung
Zum anderen wird mit dem Schlagwort Mietpreisbremse auch diskutiert, ob und wie im Rahmen von Neuvermietungen Mietsteigerungen beschränkt werden können. Hierzu liegt im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz bereits ein Referentenentwurf (datiert auf den 18. März 2014) unter dem Titel „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsänderungsgesetz – MietNovG)“ vor. Dieser kann im Internet als PDF Dokument heruntergeladen werden. Er sieht u. a. vor, dass die Landesregierungen entsprechend der bereits in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB formulierten Regelung Gebiete festlegen können, welche Mieterhöhungen bei Neuvermietungen erschweren. In diesen durch die Landesregierung festgelegten Gemeinden oder Teilen von Gemeinden dürfen die Mieten im Falle einer Neuvermietung höchstens 10 % über dem Mietspiegel liegen. Für Mieter ist dies auf den ersten Blick eine höchst erfreuliche Nachricht. Man stellt sich eine Mietspiegelabfrage vor, schlägt auf das mitgeteilte Ergebnis 10 % drauf und weiß dann genau, ob die Mietpreisbremse eingreift oder nicht. Doch dies ist mitnichten der Fall.
Der Gesetzesentwurf sieht Ausnahmen und Beschränkungen vor, welche hier kurz aufgezeigt werden sollen. Diese Ausnahmen geben Vermietern Gestaltungsspielräume, welche jedenfalls von auf diesem Gebiet versierten Rechtsanwälten optimal genutzt werden können.
Zunächst soll diese eben beschriebene Mietpreisbremse nicht für Neubauten gelten. Dies ist verständlich und für Investoren auch zwingend erforderlich, weil die Kosten eines Neubaus über Mieteinnahmen am Ende refinanziert werden müssen. Anderenfalls würde es in Ballungsgebieten zukünftig so gut wie keine Neubauten zur Schaffung von Wohnraum durch private Bauherren geben.
Die zweite Ausnahme – und diese ist für Mietrechtler von größerem Interesse – sieht vor, dass die Mietpreisbremse auch nicht in den Fällen einer umfassenden Wohnungsmodernisierung anwendbar ist. Diese auf den ersten Blick ebenso verständliche Regelung, dürfte den in den öffentlichen Medien angepriesenen Gesetzesentwurf aus der Sicht von zahlreichen Mietern zu einem wirkungslosen Papiertiger werden lassen. So fordert er Vermieter letzten Endes auf, mit Instandsetzungsmaßnahmen so lange zu warten, bis die Wohnung gleich umfassend modernisiert werden kann, um dann aus dem Anwendungsbereich der eben dargestellten Mietpreisbremse herauszufallen. Es ist sonnenklar, dass Rechtsanwälte, welche nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter beraten und vertreten oder deren Schwerpunkt sogar auf der Vermieterberatung liegt, folgenden Rat erteilen müssen: „Lieber Mandant (Vermieter), bitte warten Sie doch mit anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen so lange, bis Sie die Wohnung komplett modernisieren können. In diesem Fall besteht nämlich die Möglichkeit, den Mieter nicht nur durch einen exorbitanten Modernisierungszuschlag loszuwerden, sondern zugleich auch im Rahmen einer anschließenden Neuvermietung optimale Mieterlöse zu erzielen“.
Dieser Rat, welcher aus Mietersicht höchst unseriös wirken dürfte, ist jedoch der Arbeitsalltag zahlreicher Juristen, welche sich auf den Bereich des Mietrechts spezialisiert haben. Nicht umsonst, wird auch dieses Rechtsgebiet mehr und mehr von Fachleuten dominiert, deren wichtigste Aufgabe darin besteht, Regelungslücken im System zu finden und entsprechende Ratschläge zu erteilen.
Würden Sie als Jurist in dieser Situation einen anderen Rechtsrat erteilen, hätten Sie ihren Job verfehlt!
Stellt man sich im Weiteren vor, dass der Mandant den anwaltlichen Rat befolgt, werden auch in Zukunft Instandsetzungsmaßnahmen auf die lange Bank geschoben. Modernisierungen werden nicht einzeln nach Bedarf durchgeführt, sondern gewartet bis sie als Paket gebündelt mit dem Schild „umfassende Modernisierung“ versehen werden können.
Doch das Gesetz sieht noch weitere Regelungen vor, die für Mieter erschwerend wirken, sich auf diese neue Mietpreisbremse zu berufen. Denn stellen Mieter fest, dass die mit dem Vermieter vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 BGB um mehr als 10 % übersteigt, ist damit noch nicht geklärt, ob die Mietpreisbremse tatsächlich eingreift oder nicht.
Vielmehr kann sich der Vermieter darauf berufen, dass bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat. Zwar bleiben bei der Ermittlung der Vormiete solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, welche zwischen Mieter und Vermieter innerhalb des letzten Jahres vor der Beendigung des Mietverhältnisses freiwillig ausgehandelt worden sind. D.h. der Vermieter muss erklären, dass die Miete des Vormieters entweder auf einer freiwilligen Einigung mit dem Mieter beruhte, welche gerade nicht innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses erzielt worden ist. Alternativ kann der Vermieter erklären, dass die Miete gerechtfertigt ist, weil das Haus erst modernisiert wurde. Denn auch im Falle einer nicht umfassenden Modernisierung ist der Vermieter berechtigt, den im Vorfeld bereits angekündigten Modernisierungszuschlag der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich der weiteren 10% hinzuzurechnen.
Um einen Missbrauch, insbesondere unrichtige oder unvollständige Angaben, durch Vermieter zu unterbinden, sieht das Gesetz ergänzend einen so genannten Auskunftsanspruch vor. In der Praxis bedeutet dies, der Mieter muss den Vermieter in Zweifelsfällen erst auf Auskunft verklagen. Stellt er nach Vollstreckung des Auskunftsanspruchs fest, dass der Vermieter die Mietpreisbremse missachtet hat, muss er dies zunächst rügen und die zu Unrecht gezahlten Mieten zurückverlangen. In dieser so genannten Rüge muss der Mieter sämtliche Tatsachen offen legen, aus denen er den Schluss zieht, dass der Vermieter die Mietpreisbremse missachtet hat. Nachdem die zurückverlangte Miete gerügt und zurückverlangt (fällig gestellt) worden ist, kann dann gegebenenfalls in einem weiteren Schritt die zu Unrecht gezahlte Miete durch den Mieter eingeklagt werden.
Dieses Verfahren ist recht kompliziert. Mieter ohne Rechtsschutzversicherung und finanzielle Reserven werden sich gut überlegen, ob sie solch einen langen Atem haben.
Doch auch Vermieter dürften über diese komplizierte Regelung nicht erfreut sein. Zwar wird ihnen über diesen Mechanismus eine weitere Möglichkeit zur Verfügung gestellt, die Mietpreisbremse aufgrund der Umstände des Einzelfalls nicht beachten zu müssen. Dennoch bleibt abzuwarten, ob im Bereich der praktischen Rechtsberatung auf Vermieterseite nicht andere Wege eingeschlagen werden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Ohne ins Detail gehen zu wollen, dürfte es oftmals ein Leichtes sein, Tatsachen zu benennen, deren Stichhaltigkeit praktisch nicht widerlegt werden kann. Hier beginnt dann die Arbeit der auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälte. Im Hinblick auf den aufgezeigten Bürokratieaufwand, welche Vermieter jedenfalls betreiben müssen, um die Mietpreisbremse zu umgehen, dürfte das Gesetz auch in Vermieterkreisen nicht auf Freudenschreie stoßen.
Eigentliche Profiteure
Am Ende profitieren also im Wesentlichen die Rechtsbeistände sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite, welche durch die Gesetzesnovelle neuen Beratungs- und Schulungsbedarf erwarten können.