Source: https://www.graumarktinfos.de/2018-05/legionellenvorkommen-im-fondsobjekt-hesse-newman-real-estate-viva-suedseite-gmbh-co-kg-234416
Timestamp: 2018-06-19 16:06:50
Document Index: 38735748

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 242', '§ 264', '§ 264', '§ 267', '§ 275', '§ 25', '§ 317', '§ 25']

Legionellenvorkommen im Fondsobjekt Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG - Graumarktinfos
24. Mai 2018 Allgemein Keine Kommentare
Unglaubliches kann man da in der jetzt veröffentlichten Bilanz der Fondsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG nachlesen. Und für solch eine Wohnsituation zahlen die Mieter dann noch eine „Schweine-Miete“ – unglaublich!„Im Jahr 2016 bestehen die Mieterbeschwerden aufgrund von wechselnden Temperatur- sowie Druckschwankungen des Trinkwassers weiter fort. Ebenso muss ein monatlicher ‑zeitweise 2-monatlicher- Wechsel von Filtern an sämtlichen Duschköpfen in der Fondsimmobilie aufgrund von Legionellen im Trinkwasser fortgeführt werden.
Folglich sind weiterhin Mietminderungen zu verzeichnen, welche Ende 2016 20 Wohnungsmieter von 63 in der Fondsimmobilie befindlichen Wohnungen betrifft. In der Regel werden diese Mietminderungen in einer Größenordnung zwischen 5 % und 20 % der Miete geltend gemacht, was noch im Allgemeinen als moderat zu bezeichnen ist. Zusätzlich haben zwei Gewerbemieter begonnen, die Miete zu mindern.
Einer davon ist der Hauptmieter Migros, welcher das Fitnesscenter „Elements“ betreibt. Dieser mindert die Miete um 10 % der Nettokaltmiete des Fitnessstudios aufgrund von Gebrauchseinschränkungen durch das Legionellenvorkommen, was einem monatlichen Betrag von rund EUR 10.000 netto entspricht. Die Mietminderung des anderen Gewerbemieters, ein Heilpraktiker, ist nur zum Teil auf die Trinkwasser- und Legionellenproblematik zurückzuführen.
In Absprache und Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt (RGU) der Stadt München hat ein externer Sachverständiger für Haustechnik eine Gefährdungsanalyse erstellt, welche die Risiken und technischen Mängel erfasst. Auf Grundlage dieser Gefährdungsanalyse wurde im zweiten Halbjahr 2016 ein Sanierungskonzept erarbeitet, welches dem RGU am 25.08.2016 zur Verfügung gestellt wurde. Das RGU ordnete eine Behebung der Legionellenproblematik bis Ende des Jahres 2017 an. Aufgrund der komplizierten Sachlage verlängerte es die Frist bis Ende 2018.
Nachdem der Generalunternehmer die Mängelbeseitigung am Trinkwasserleitungssystem abgelehnt hat, wurde Anfang 2017 die Klage gegen den GU eingereicht sowie weitere Maßnahmen getroffen, um sämtliche Mängel am Trinkwasserleitungssystem im Rahmen einer Ersatzvornahme zu beseitigen. Bei den Mängeln handelt es sich im Wesentlichen um: 1. die unvollständige und falsche Dokumentation der Bestandsunterlagen, 2. die Kontamination des Trinkwasserleitungssystems mit Legionellen und 3. die zu geringe Dimensionierung der Leitungsquerschnitte, welches ursächlich für die Druck- und Temperaturschwankungen ist.
Es ist vorgesehen, das Warmwasserleitungssystem, das sowohl das Fitnessstudio als auch sämtliche Wohnungen sowie ein paar wenige Gewerbeeinheiten versorgt, in zwei unabhängig voneinander funktionierende Systeme zu teilen. Außerdem ist vorgesehen – neben vielen weiteren Maßnahmen – die Wärmerückgewinnung auf das Heizungsleitungssystem umzuschalten. Da sich sämtliche Verteilungsleitungen des Trinkwassers unterhalb der Decke des Fitnessstudios befinden, wird hauptsächlich das Fitnessstudio von den Umbauarbeiten betroffen sein. Mit dem Mieter Migros wird versucht, eine einvernehmliche Lösung zu erzielen.“
Hier die dazugehörige Bilanz:
Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG („Gesellschaft“)
Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung eigenen Vermögens im Inland, insbesondere der Erwerb einer Immobilie im neu entstehenden Stadtquartier München SÜDSEITE, die Verwaltung dieser Immobilie und alle hiermit im Zusammenhang stehenden Geschäfte und Handlungen.
Die Anlagestrategie wird durch den Erwerb, die Vermietung und spätere Veräußerung der in München gelegenen Immobilie „VIVA Südseite“ umgesetzt. Am 02. März 2012 wurde im Rahmen eines Gesellschafterwechselvertrags die Übernahme des Objektes zum 01. Januar 2014 durch die Gesellschaft vereinbart. Die Fertigstellung der Immobilie erfolgte in der zweiten Jahreshälfte 2013. Unter einem Dach verbindet die „VIVA Südseite“ Einkaufsmöglichkeiten, Büro- und Arztpraxen, einen Sport- und Wellnessbereich, 63 Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit 322 Stellplätzen auf einer Fläche von rund 18.777 m2, welche auf den abgeschlossenen Mietverträgen beruht.
Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Gesellschaft ist die Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Viva Südseite mbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen ins Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Registernummer HRB 118373.
Geschäftsführende Kommanditistin ist die Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen in das Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Registernummer HRB 105000.
Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie befindet sich die deutsche Wirtschaft in einem stetigen und breit angelegten Aufschwung mit einem soliden binnenwirtschaftlichen Fundament. Die Kapazitäten sind gut ausgelastet, die Beschäftigung steigt weiter und die Verbraucherpreise sind stabil. Während das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2016 bereits um 1,9 % zum Vorjahr stieg, beträgt das Wirtschaftswachstum im Jahr 2017 nach Einschätzung der Bundesregierung preisbereinigt 2,0 %. Die Herbstprojektion 2017 geht im Jahr 2018 von einem Anstieg des BIP um 1,9 % aus. Die konjunkturelle Grundtendenz bleibt kräftig. Dies unterstreichen auch die sehr positiven Stimmungsindikatoren.
München gehört nach wie vor zu den Top-Wirtschaftsstandorten Europas, ist als Lebens- sowie Arbeitsstandort sehr gefragt und kann durch gute Standortbedingungen punkten. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote in München betrug nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit im Dezember 2016 nur 4,2 % und liegt damit unter dem Durchschnitt in Deutschland von 6,1 %. National und international kann sich die Stadt durch eine hohe ökonomische Wettbewerbsfähigkeit behaupten. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) ermittelt regelmäßig, welche deutschen Städte die größten Zukunfts-Chancen haben. Hier belegte München nach der letzten Erhebung im Jahr 2015 wieder aktuell Platz 1. Gründe hierfür sind die wirtschaftliche Stärke und die Prognosen der demografischen Entwicklung. Fazit der Studie ist: „Bis zum Jahr 2030 wird der höchste prozentuale Zuwachs bei der Bevölkerungszahl (+16 %) und der höchste absolute Zuwachs bei den Erwerbspersonen (+31.500) erwartet.“
Die bayrische Landeshauptstadt verfügt über einen der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Der ausgewogene Branchenmix sorgt für eine solide Wirtschaftskraft. In dem von LaSalle veröffentlichten „European Regional Economic Growth Index“ belegte München Platz 4 und bleibt unter den Top‑10‑Standorten in Europa. Der Index bildet die Prognose für die mittelfristige Immobiliennachfrage an 100 betrachteten Standorten ab.
Die Region München verfügt im 4. Quartal des Jahres 2016 nach Angaben von JLL über einen Büroflächenbestand von rund 20,11 Mio. m2. Dieser wächst auf 20,24 Mio. m2 im letzten Quartal 2017 an. Nach BNP Paribas Real Estate hat München im Jahr 2016 den Flächenumsatz mit 778.000 m2 das dritte Jahr in Folge gesteigert. Der Studie zufolge wird 2016 mit 4,2 % der geringste Leerstand der letzten 15 Jahre erreicht. Der Flächenumsatz liegt in 2016 mit 778.000 m2 über dem Vorjahresniveau (741.000 m2). Der durchschnittliche jährliche Mietpreis für neuwertige, zeitgemäße Büroflächen in München erlebt nach Colliers International München GmbH im 1. Halbjahr 2016 einen Anstieg auf EUR 16,00, was einem Plus von 6,5 % entspricht.
Auf dem Münchner Markt für Gewerbeimmobilien hat sich nach CBRE das Transaktionsvolumen in 2016 auf rund EUR 6,6 Mrd. nach rund EUR 6 Mrd. im Vorjahr erhöht. Das bedeutet einen Anstieg um 11 %.
Die überdurchschnittliche Kaufkraft der Stadt München (Kaufkraftindex nach GfK: 135,2) und die steigenden Bevölkerungszahlen sorgen dafür, dass in den zentralen Einkaufslagen der Altstadt das Ladenangebot weiterhin knapp bleibt. Der IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2016/2017 berichtet von einer Nettokaltmiete je m2 ebenerdiger Ladenfläche in einer 1a-Lage im Geschäftskern (ca. 150 m2) von EUR 320,00.
Für das Wohnungsmarktbarometer hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung Mietangebote für das zweite Quartal 2016 ausgewertet. Demnach liegen die Erstbezugsmieten von € 18,91 pro m2 mit einem Anstieg von 11,2 % deutlich über dem Vorjahresniveau. Etwas geringer ist der Anstieg bei den Wiedervermietungsmieten mit einer Erhöhung von 6,3 %. Die Mieten liegen hier bei EUR 15,72.
Für die allgemeine Wohnlage in München, Baierbrunner Straße existiert im Jahr 2016 eine ortsübliche Nettokaltmiete von EUR 14,11 pro m2. Je nach Qualität und Infrastruktur der Wohnung schwankt diese Miete, sodass ein Aufschlag für Wohnungen in dem Fondsobjekt von EUR 1,72 gerechtfertigt ist. Dementsprechend liegt die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2016 pro m2 Wohnfläche in der Fondsimmobilie bei EUR 15,83 nettokalt.
Im Jahr 2016 wurden zwölf Wohnungen neu vermietet. Der monatliche Quadratmeterpreis dieser Vermietungen lag durchschnittlich bei € 15,63 pro m2 und damit höher als im vorangegangenen Jahr (€ 15,16 pro m2). Die Miete erhöht sich alle 2 Jahre um 4 %. Zum Jahresende 2016 standen eine Wohnung sowie Lagerflächen (122 m2) leer.
Die Gesellschaft hat am 2. März 2012 nebst Nachträgen vom 26.09.2012/05.11.2013/ 23.12.2013/30.04.2014/19.12.2014 und 07.07.2015 einen Gesellschafterwechselvertrag unterzeichnet und hat 94,9 % der Kommanditanteile an der Simeo II GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft) mit Übergang zum 1. Januar 2014 erworben. Der Altkommanditist, die Simeo Verwaltung GmbH, hält noch 5,1 % der Kommanditanteile der Objektgesellschaft.
Die restlichen noch zu erfüllenden Punkte aus der im Zuge des 6. Nachtrags zum Gesellschafterwechselvertrag am 7. Juli 2015 zwischen der Objektgesellschaft, dem Altkommanditisten und dem Generalunternehmer geschlossene Vergleichsvereinbarung werden in den folgenden Jahren noch abgearbeitet. Nach Verrechnung von Ansprüchen des Altkommanditisten (z.B. aus Kaufpreisnachzahlungen aufgrund zwischenzeitlich erfolgter Vermietung) mit ausstehenden Mietzahlungen sowie Steuerzahlungen, beträgt der finale Kaufpreis 76.189.607,76. Die Berechnung zum Abschluss der Investitionsphase ist noch zu erstellen.
Datum Gegenstand Betrag
05.05.2014 Stichtagsbilanz 73.372.831,04
28.02.2014 Abfindung Kaufpreis 286.206,48
30.04.2014 Abfindung Kaufpreis 777.127,68
30.06.2014 Abfindung Kaufpreis 835.405,22
31.08.2014 Abfindung Kaufpreis 361.637,28
31.10.2014 Abfindung Kaufpreis 277.388,28
07.07.2015 Vergleichsvereinbarung 279.011,78
SUMME 76.189.607,76
Das Gebäude besteht aus einer breiten Mischung aus Wohnungen, Arztpraxen, Büros, Einzelhandel sowie einem modernen Sport- und Wellnesscenter. Durch diese vielfältigen Nutzungsarten spielt das Gebäude eine bedeutende Rolle als Nahversorgungszentrum im Quartier „Südseite“ und bietet den Mietern eine qualitativ ausgezeichnete Infrastruktur.
Im Jahr 2016 bestehen die Mieterbeschwerden aufgrund von wechselnden Temperatur- sowie Druckschwankungen des Trinkwassers weiter fort. Ebenso muss ein monatlicher ‑zeitweise 2-monatlicher- Wechsel von Filtern an sämtlichen Duschköpfen in der Fondsimmobilie aufgrund von Legionellen im Trinkwasser fortgeführt werden. Folglich sind weiterhin Mietminderungen zu verzeichnen, welche Ende 2016 20 Wohnungsmieter von 63 in der Fondsimmobilie befindlichen Wohnungen betrifft. In der Regel werden diese Mietminderungen in einer Größenordnung zwischen 5 % und 20 % der Miete geltend gemacht, was noch im Allgemeinen als moderat zu bezeichnen ist. Zusätzlich haben zwei Gewerbemieter begonnen, die Miete zu mindern. Einer davon ist der Hauptmieter Migros, welcher das Fitnesscenter „Elements“ betreibt. Dieser mindert die Miete um 10 % der Nettokaltmiete des Fitnessstudios aufgrund von Gebrauchseinschränkungen durch das Legionellenvorkommen, was einem monatlichen Betrag von rund EUR 10.000 netto entspricht. Die Mietminderung des anderen Gewerbemieters, ein Heilpraktiker, ist nur zum Teil auf die Trinkwasser- und Legionellenproblematik zurückzuführen.
Nachdem der Generalunternehmer die Mängelbeseitigung am Trinkwasserleitungssystem abgelehnt hat, wurde Anfang 2017 die Klage gegen den GU eingereicht sowie weitere Maßnahmen getroffen, um sämtliche Mängel am Trinkwasserleitungssystem im Rahmen einer Ersatzvornahme zu beseitigen. Bei den Mängeln handelt es sich im Wesentlichen um: 1. die unvollständige und falsche Dokumentation der Bestandsunterlagen, 2. die Kontamination des Trinkwasserleitungssystems mit Legionellen und 3. die zu geringe Dimensionierung der Leitungsquerschnitte, welches ursächlich für die Druck- und Temperaturschwankungen ist. Es ist vorgesehen, das Warmwasserleitungssystem, das sowohl das Fitnessstudio als auch sämtliche Wohnungen sowie ein paar wenige Gewerbeeinheiten versorgt, in zwei unabhängig voneinander funktionierende Systeme zu teilen. Außerdem ist vorgesehen – neben vielen weiteren Maßnahmen – die Wärmerückgewinnung auf das Heizungsleitungssystem umzuschalten. Da sich sämtliche Verteilungsleitungen des Trinkwassers unterhalb der Decke des Fitnessstudios befinden, wird hauptsächlich das Fitnessstudio von den Umbauarbeiten betroffen sein. Mit dem Mieter Migros wird versucht, eine einvernehmliche Lösung zu erzielen.
Als positiv zu bewerten ist die gute Vermietungssituation der Immobilie. Weniger erfreulich ist die Problematik hinsichtlich des Trinkwasserleitungssystems, welche Mietminderungen sowie laufende Kosten verursacht. Im Zuge der Klage gegen den Generalunternehmer wird versucht, diese Kosten beim Generalunternehmer geltend zu machen. Der Ausgang des Klageverfahrens ist allerdings noch nicht absehbar.
Die Gesellschaft weist eine solide Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auf. Die Lage des Unternehmens ist insgesamt verhältnismäßig gut.
Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft Erträge in Höhe von rd. TEUR 486 (Vorjahr: TEUR 81) bei Aufwendungen in Höhe von rd. TEUR 117 (Vorjahr: TEUR 107) erzielt. Der Jahresüberschuss der Gesellschaft beträgt rd. TEUR 370 (Vorjahr: TEUR -25). Dieses Ergebnis ist auf die Auszahlung aus 2016 von TEUR 454 für das Jahr 2015 von der Simeo II GmbH & Co. KG zurückzuführen.
Die Finanzlage der Gesellschaft ist als solide zu bezeichnen.
Nach Einreichung der Klage gegen den GU ist das Klageverfahren weiterhin anhängig. Die Gesellschaft geht nach wie vor davon aus, die Sanierungsmaßnahmen zunächst im Wege der Ersatzvornahme durchführen zu müssen. Um die Sanierung finanzieren zu können, bevor diese nach bestenfalls erfolgreicher Klage von dem GU übernommen wird, hat sich die Geschäftsführung dazu entschieden, die Auszahlungen weiterhin auszusetzen.
Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.
Zum Bilanzstichtag sind Pflichteinlagen vollständig in Höhe von EUR 44,65 Mio. der beigetretenen Kommanditisten inkl. Gründungskommanditisten gezeichnet und eingezahlt.
Aufgrund des Schuldübernahmevertrages ergeben sich für die Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG zum Bilanzstichtag keine Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.
Die Gesellschaft verfügt über Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 32,2 Mio. (Vorjahr: 32,3 Mio.). Daneben verfügt die Gesellschaft über Umlaufvermögen in Form der Girokontenguthaben und sonstige Vermögenswerte in Höhe von insgesamt EUR 1,66 Mio. (Vorjahr: EUR 3,41 Mio.).
Für die interne Unternehmenssteuerung wird der konsolidierte Einnahmeüberschuss inkl. der Simeo II GmbH & Co. KG in Bezug auf das Kommanditkapital dargestellt. Diese Kennziffer belief sich im Berichtszeitraum auf -0,57 % (Vj: 3,00 %.) Dies liegt im Wesentlichen darin begründet, dass die Gewerbesteuer aus der Ankaufsphase zu zahlen war, was ein einmaliger Effekt ist.
Die wirtschaftliche Lage kann insgesamt als herausfordernd bezeichnet werden. Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme des Trinkwasserleitungssystems wird eine deutliche Besserung der Situation erwartet.
Es sind keine Änderungen in der Geschäftspolitik geplant.
Die Geschäftsführung der Gesellschaft beurteilt die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft trotz der anstehenden Sanierungsmaßnahme verhalten optimistisch. Bei der Bewirtschaftung des Objektes, an dem die Gesellschaft mittelbar beteiligt ist, gibt es, bedingt durch o.g. wesentliche Mängel am Trinkwasserleitungssystem in Verbindung mit dem Legionellenvorkommen, einige Störungen, zu deren Beseitigung die Geschäftsführung der Gesellschaften Gutachter, Architekten, Fachplaner und Rechtsanwälte eingebunden hat. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die Sanierung des Trinkwasserleitungssystems bis Ende 2018 erfolgreich abgeschlossen sein wird.
Im Wesentlichen ergeben sich aufgrund der erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel folgende Auswirkungen:
1. Durch Gutachten zur Analyse des Trinkwasserleitungssystems, Filter an den Wasserentnahmestellen nebst regelmäßigem Austausch der Filter und Mietminderungen betroffener Mieter sind Kosten entstanden, die auch in 2017 anfallen werden. Zur Beseitigung der Mängel und zur Abdeckung weiterer bis zum Abschluss der Sanierung entstehender Kosten ist auf Ebene der Simeo II GmbH & Co. KG eine Rückstellung gebildet worden.
2. Da der GU die Mängelbeseitigung am Trinkwasserleitungssystem abgelehnt hat, werden nun im Rahmen einer Ersatzvornahme Maßnahmen getroffen, um sämtliche Mängel an dem Trinkwasserleitungssystem zu beseitigen. Kosten für die Planung der Sanierungsmaßnahme sowie für die Sanierung des Trinkwasserleitungssystems werden von der Simeo II GmbH & Co. KG verauslagt. Im Rahmen eines Klageverfahrens gegen den GU wird versucht, sämtliche Kosten geltend zu machen.
3. Da die Sanierungsmaßnahmen des Trinkwasserleitungssystems hauptsächlich in der Mietfläche des Fitnessstudios erfolgen werden, müssen diese eng mit dem Mieter Migros/Elements abgestimmt werden. Auf der einen Seite sind die Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen, auf der anderen Seite die Vorgaben des Referates für Umwelt und Gesundheit (RGU). Es wird daran gearbeitet, beiden Seiten gerecht zu werden. Die Mieteinnahmen des Mieters Migros/Elements betragen rund 30 % der Gesamtmieteinnahmen und machen damit einen wesentlichen Anteil aus.
Die Auszahlungen an die Anleger müssen wie auch in 2016 im Jahr 2017 ausgesetzt werden. Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2017 einen auf das Kommanditkapital bezogenen wirtschaftlichen Einnahmeüberschuss von 3,5 % (Vj: 2,92 %).
Die Gesellschaft wird voraussichtlich auch zukünftig in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen.
IV. Risiko- und Chancenbericht
Im Folgenden werden die mit der künftigen Entwicklung der Gesellschaft verbundenen bekannten und als wesentlich erachteten Risiken dargestellt. Die Reihenfolge der nachfolgend dargestellten Risiken stellt weder eine Aussage über deren Eintrittswahrscheinlichkeit noch über das Ausmaß ihrer potenziellen Auswirkungen dar.
Vertragserfüllungsrisiko (Kontrahenten- bzw. Gegenparteirisiko)
Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner der Gesellschaft aus unterschiedlichen Gründen ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen oder bestehende Vertragsverhältnisse kündigen. Dies kann im Zusammenhang mit einer Vertragsdurchsetzung oder einer Auswechslung von Vertragspartnern mit entsprechenden Kostenrisiken verbunden sein.
Durch etwaige Haftungsbegrenzungen in Verträgen besteht das Risiko, dass sich die Gesellschaft im Schadensfall nicht uneingeschränkt schadlos halten kann.
Allgemeines Risiko aus Störungen der internationalen Kapitalmärkte
Es besteht das Risiko, dass sich die Auswirkungen von Störungen der internationalen Finanz- und Kapitalmärkte auf die Gesellschaft auswirken. Zudem kann sich die Inflationsrate unverhältnismäßig schnell erhöhen (extreme Inflation) oder das Währungssystem umgestellt werden.
Es ist möglich, dass unvorhergesehene Ausgaben der Gesellschaft die vorhandene Liquiditätsreserve verbrauchen oder bei größeren Kostenüberschreitungen die Liquiditätsreserve nicht ausreicht, um die Ausgaben zu decken.
Risiko aus Interessenskonflikten
Die an der Gesellschaft maßgeblich beteiligten Vertragsparteien sind teilweise verbundene Unternehmen und unterliegen keinem Wettbewerbsverbot. Dadurch und auch durch personelle Verflechtungen können Interessenskonflikte entstehen, in denen die beteiligten Partner aufgrund eigener oder fremder Interessen schädliche Maßnahmen vornehmen oder notwendige Handlungen unterlassen und/oder die im Rahmen einer Entscheidungssituation zum Nachteil der Gesellschaft gelöst werden.
Marktrisiko / Wertentwicklung / Veräußerungsrisiko
Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft wird maßgeblich durch die Vermietungstätigkeit und die Wertentwicklung der Immobilie bestimmt. Die Wertentwicklung und der erzielbare Verkaufspreis sind von nicht vorhersehbaren markt- und objektspezifischen Entwicklungen sowie von gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen Einflüssen abhängig.
Das Mietflächenangebot der Immobilie richtet sich an eine bestimmte Nachfrager-Gruppe. Nimmt die Nachfrage in diesem Teilsegment ab, kann dies zu Renditeeinbußen oder auch ungeplantem Leerstand führen.
Risiko aus der Investition in Grundbesitz/Versicherungsrisiko
Es besteht das Risiko des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der Immobilie. Ferner haftet die Gesellschaft als Eigentümer der Immobilie für alle Gefahren, die aus der Immobilie resultieren, wie z.B. Verkehrssicherungspflichten. Es ist zudem nicht auszuschließen, dass sich nicht entdeckte Altlasten auf dem Grundstück befinden, für deren Beseitigung die Gesellschaft in Anspruch genommen wird. Es besteht das Risiko, dass ein Schaden (Sach- und/oder Personenschaden) auf ein nicht versicherbares oder nicht versichertes Schadensereignis entfällt oder Versicherungsleistungen in einem Schadensfall nicht in ausreichender Höhe erfolgen.
Risiko aus Bau und Fertigstellung der Immobilie
Für den Fall von Baumängeln besteht die Gefahr, dass der GU seinen Gewährleistungspflichten nicht nachkommt/aufgrund von Insolvenz nicht nachkommen kann, dafür eingeräumte Sicherheiten nicht ausreichen oder dass Mängel erst zu einem späteren Zeitpunkt, zum Beispiel nach Ablauf von Gewährleistungsfristen erkannt werden.
Im Falle der anstehenden Ersatzvornahme am Trinkwasserleitungssystem besteht das Risiko, dass die Klage gegen den GU nicht zu Gunsten der Klägerin ausfällt oder nur ein Teil der Kosten geltend gemacht werden kann.
Risiko aufgrund von Leerstand, Mietausfall und Mietentwicklung
Es besteht das Risiko, dass keine oder nur eine teilweise Vermietung erfolgt. Es ist nicht auszuschließen, dass einzelne Mieter ihren vertraglich vereinbarten Mietzins nicht oder nur zum Teil zahlen, gänzlich ausfallen oder andere wesentliche Pflichten aus dem Mietvertrag (z.B. Betriebs- oder Nutzungsbedingungen) verletzen. Ferner können Kosten für Schäden entstehen, die Mieter verursachen, sofern diese nicht versichert oder versicherbar sind oder nicht von Mietern ersetzt werden (müssen) bzw. ersetzt werden können oder die Schäden während der Dauer des Mietverhältnisses unerkannt bleiben oder Schadensersatzansprüche nicht durchsetzbar sind. Daraus ergibt sich das Risiko des Einnahmeausfalls sowie -bei Verletzung sonstiger Pflichten- der Verschlechterung der Attraktivität der Immobilie für andere Mieter.
Im Falle einer Beendigung von Mietverhältnissen besteht das Risiko, dass keine und/oder eine Anschlussvermietung nicht zu den geplanten Konditionen und/oder nur nach Vornahme kostenverursachender Maßnahmen (z.B. Umbau) gefunden wird und damit ungeplanter Leerstand entsteht. Eine nachhaltige Erzielung der geplanten Mieten kann nicht garantiert werden. Ebenso besteht das Risiko, dass bei einer Neuvermietung nur ein geringeres Mietniveau als zuvor erzielt werden kann. Mithin kann sich vorstehendes Risiko für den Fall verstärken, dass das beendete Mietverhältnis einen Großteil der vermietbaren Flächen betrifft.
Für die kommenden Jahre werden grundsätzlich weiterhin stabile Mieteinnahmen erwartet. Auch die aufgrund der vorliegenden Baumängel durch die Mieter vorgenommen Mietminderungen werden gegenüber dem GU geltend gemacht, ggf. auch mit juristischen Mitteln. Es besteht das Risiko, dass die juristische Durchsetzung der Mietminderungen gegenüber dem GU nicht gelingt und/oder der GU trotz berechtigter Ansprüche der Gesellschaft nicht leistet.
Sollte es erforderlich werden, das Fitnessstudio während der Sanierungsarbeiten zu schließen, bestünde das Risiko, dass der Mieter Migros/Elements sein Mietverhältnis fristlos kündigt. Da die Miete von Migros rund 30 % der gesamten Mieteinnahmen beträgt und die Mietfläche aufgrund der Größe von rund 5.000 m2 und der spezifischen Nutzung schwierig weiter zu vermieten ist, könnte es in diesem Falle zu einer erheblichen Verschlechterung der finanziellen Lage der Fondsgesellschaft kommen. Auch könnte in diesem Falle ein möglicher Schadenersatzanspruch bestehen.
Es besteht das Risiko, dass im Rahmen der Errichtung des Gebäudes und für den Erwerb des Grundstücks Vorsteuerbeträge abgezogen wurden, die aufgrund einer späteren ganzen oder teilweisen umsatzsteuerfreien Vermietung nach § 15a Abs. 1 UStG zu berichtigen sind. Außerdem kann sich bei einer teilweise umsatzsteuerfreien Vermietung ein sog. „Vorsteuer-Schaden“ aus der dann nur anteilig bestehenden Berechtigung ergeben, Vorsteuern geltend zu machen.
Risiko aus zusätzlichen Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten
Es besteht die Möglichkeit, dass während der Laufzeit der Beteiligung, z.B. durch Umbau und/oder Renovierung bzw. Reparatur und Instandhaltung der Immobilie oder durch mit der Immobilie zusammenhängende Grundeigentümerpflichten, unvorhergesehene Kosten entstehen.
Kreditrisiko durch Fremdfinanzierung der Investition
Aufgrund der langfristigen Zinsbindung besteht das Risiko, dass die Gesellschaft an einer für sie positiv verlaufenden allgemeinen Entwicklung der Zinsen auf dem Kapitalmarkt nicht partizipieren kann.
Zudem besteht das Risiko, dass sofern gegen vertragliche Pflichten des Darlehensvertrages verstoßen wird, der Darlehensgeber das Darlehen kündigt und den verbleibenden Betrag und weitere Kosten fällig stellt. Sollten diese Darlehensschulden nicht beglichen werden, besteht das Risiko, dass die finanzierende Bank die bestellten Sicherheiten verwertet. Auch ist die Bank berechtigt, eine Verstärkung der Sicherheiten zu verlangen, insbesondere, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft verschlechtern oder sich vorhandene Sicherheiten wertmäßig verändern.
Anlageziel der Gesellschaft ist es, vom Standort der Immobilie im Zusammenhang mit deren Nutzungszweck zu profitieren sowie eine marktgerechte Rendite zu erwirtschaften. Durch die Veräußerung der Immobilie sollen die Anleger ihr eingezahltes Kapital zurückerhalten bzw. gegebenenfalls an einem Veräußerungsgewinn partizipieren.
Erfreulich sind die aktuelle Vermietungssituation und das insgesamt positive Marktumfeld. Dennoch ist die Lage der Gesellschaft ‑aufgrund des oben dargestellten Risikos der Sanierung des Trinkwasserleitungssystems, des Risikos einer möglichen Kündigung des Mieters Migros/Elements sowie damit eventuell verbundener Schadenersatzansprüche aufgrund der Sanierung‑ herausfordernd. Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme wird eine deutliche Besserung der Situation erwartet.
Die Gesellschaft ist über die verzinsliche Anlage der vorhandenen Liquidität hinaus nicht berechtigt, in Finanzinstrumente zu investieren. Entsprechend bestehen im Zusammenhang mit der Verwendung von Finanzinstrumenten keine Risiken.
Ziel des Liquiditäts- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik.
Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wurde ein Liquiditätsplan erstellt, der einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt.
VI. Bericht über gezahlte Vergütungen
Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2016 unverändert keine Mitarbeiter beschäftigt ; die Gesamtsumme der im Geschäftsjahr 2016 von der Gesellschaft an ihre Mitarbeiter gezahlten Vergütungen betrug folglich EUR 0.
An Gründungsgesellschafter oder diesen nahestehende Personen wurden im Geschäftsjahr folgende fixe Vergütungen gezahlt:
Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Viva Südseite mbH Haftungsvergütung 1.040,40 € zzgl. USt. (Vorjahr.: 1.020,00 € zzgl. USt.)
Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH Geschäftsführungsvergütung 1.040,40 € zzgl. USt. (Vorjahr.: 1.020,00 € zzgl. USt.)
Hesse Newman Capital AG Laufende Verwaltung 5.000,00 € zzgl. USt. (Vorjahr.: 5.000,00 € zzgl. USt.)
TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbH Treuhandvergütung 10.404,00 € zzgl. USt. (Vorjahr.: 10.200,00 € zzgl. USt.)
Summe 17.484,80 € zzgl. USt. (Vorjahr. 17.240,00 € zzgl. USt.)
Besondere Gewinnbeteiligungen sind gemäß Gesellschaftsvertrag nicht vorgesehen und wurden im Geschäftsjahr auch nicht gewährt.
Deike Scharnberg, Geschäftsführerin der geschäftsführenden Kommanditistin Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH
Florian Wagner, Geschäftsführer der geschäftsführenden Kommanditistin Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH
Florian Wagner, Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Viva Südseite mbH
A. Anlagevermögen 32.197.450,49 32.345.048,90
I. Finanzanlagen 32.197.450,49 32.345.048,90
B. Umlaufvermögen 2.168.717,50 3.408.741,39
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.527.217,92 1.510.973,07
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 1.018.464,86 1.501.923,22
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 641.499,58 1.897.768,32
C. Rechnungsabgrenzungsposten 7.427,08 15.093,75
Bilanzsumme, Summe Aktiva 34.373.595,07 35.768.884,04
A. Eigenkapital 34.319.347,86 33.953.321,88
I. Kapitalanteile 32.086.797,86 31.720.771,88
1. Kapitalanteile der Kommanditisten 32.086.797,86 31.720.771,88
II. Rücklagen 2.232.550,00 2.232.550,00
B. Rückstellungen 30.807,35 17.437,80
C. Verbindlichkeiten 23.439,86 1.798.124,36
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr 23.439,86 1.798.124,36
Bilanzsumme, Summe Passiva 34.373.595,07 35.768.884,04
1. Rohergebnis 3,11 54.287,73
2. sonstige betriebliche Aufwendungen 116.553,90 105.533,54
3. Erträge aus Beteiligungen 454.099,63 0,00
davon aus verbundenen Unternehmen 454.099,63 0,00
4. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 32.312,45 26.983,20
5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 0,00 992,42
6. Ergebnis nach Steuern 369.861,29 -25.255,03
7. Jahresüberschuss 369.861,29 -25.255,03
Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG, Hamburg
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 der Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG, Hohe Bleichen 12, 20354 Hamburg (Amtsgericht Hamburg, HRA 114455) wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) in der Fassung des BilRUG sowie der Vorschriften des GmbHG aufgestellt.
Bei der Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG handelt es sich um eine kleine Personenhandelsgesellschaft i.S.v. § 264a i.V.m. § 267 HGB.
Gemäß IDW RS HFA 18 werden Finanzanlagen in der Rechtsform von Personengesellschaften zu Anschaffungskosten abzüglich erhaltener Liquiditätszahlungen aktiviert, sofern diese nicht als bedingt rückzahlbare Verbindlichkeiten ausgewiesen werden.
Das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) findet erstmalig im Geschäftsjahr 2016 Anwendung. Das Gliederungsschema wurde der geänderten Fassung des § 275 HGB angepasst. Vor diesem Hintergrund ist das „Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“ entfallen, die Darstellung für das Vorjahr wurde zur besseren Vergleichbarkeit entsprechend angepasst.
Forderungen gegen verbundene Unternehmen EUR 505.155,61
(EUR 8.713,58)
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen das an die Simeo II GmbH & Co. KG irrtümlicherweise ausgezahlte Allianz ParkDepot Konto Nr. 330363707. Der Ausgleich erfolgte im Folgejahr.
Sonstige Vermögensgegenstände EUR 1.022.062,31
(EUR 1.502.259,49)
Allianz Index Select EUR 1.018.464,86
Zinsabgrenzung Allianz Index Select und Grenke Bank EUR 3.597,45
EUR 1.022.062,31
Rechnungsabgrenzungsposten EUR 7.427,08
(EUR 15.093,75)
Allianz Index Select, Berlin
Bearbeitungsgebühr EUR 23.000,00
Auflösung bis einschl. 2016 EUR – 15.572,92 EUR 7.427,08
Kapitalanteile der Kommanditisten EUR 32.086.797,86
(EUR 31.720.771,88)
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Viva Südseite mbH, Hamburg. Sie hält keinen Kapitalanteil an der Gesellschaft und ist nicht am Vermögen der Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG beteiligt.
1. Kommanditkapital – Kapitalkonto I und II EUR 44.651.000,00
2. Gewinn- und Verlustanteile – Kapitalkonto IV EUR -8.241.248,38
3. Entnahme Kommanditisten – Kapitalkonto V EUR -4.322.953,76
EUR 32.086.797,36
Stand am 01. Januar 2016 EUR – 8.611.109,67
Jahresüberschuss 2016 EUR 369.861,29
Stand am 31. Dezember 2016 EUR – 8.241.248,38
Die Entnahmen der Kommanditisten haben sich wie folgt entwickelt:
Stand am 01. Januar 2016 EUR -4.319.118,45
Kapitalertragssteuer incl. SolZ 2016 EUR -3.835,31
Stand am 31. Dezember 2016 EUR -4.322.953,76
Kapitalrücklage EUR 2.232.550,00
(EUR 2.232.550,00)
Sonstige Rückstellungen EUR 30.807,35
(EUR 17.437,80)
Steuererklärungen 2015 und 2016 EUR 13.282,60
Abschluss und Prüfung 2015 und 2016 EUR 11.305,00
Weiterbelastete Reisekosten 2016 EUR 5.289,35
Saldenbestätigungen 2015 und 2016 EUR 523,80
Veröffentlichung 2015 und 2016 EUR 406,60
EUR 30.807,35
EUR 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
1. aus Lieferungen und Leistungen 23.439,86 23.439,86 0,00 0,00 0 0,00
2. gegenüber Gesellschaftern 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
(i.Vj. TEUR 1.786 1.786 0 0 0)
23.439,86 24.439,86 0,00 0,00 0,00
(i.Vj. TEUR 1.798 1.798 0 0 0)
Die Gesamtsumme der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit über 1 Jahr beträgt EUR 0,00.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen EUR 23.439,86
(EUR 12.084,36)
Verwaltungskosten Sonderaufwand EUR 25.489,80
Steuerberatungskosten EUR 13.647,52
Treuhandvergütung EUR 12.380,76
Abschluss- und Prüfungskosten EUR 10.982,15
Rechts- und Beratungskosten EUR 9.404,57
Versicherungen EUR 8.400,00
Nebenkosten Geldverkehr EUR 7.775,99
Verwaltungskosten HNC AG EUR 5.950,00
Allgemeine Verwaltungskosten EUR 5.884,35
Anlegerkommunikation EUR 4.858,70
Porto EUR 3.605,31
Haftungs- und Geschäftsführungsvergütung EUR 2.476,16
Druck und Gestaltung EUR 1.889,24
Veröffentlichungskosten EUR 465,35
Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben EUR 103,50
Sonstige betriebliche Aufwendungen EUR 2.808,00
EUR 116.553,90
Der Geschäftsführung der Komplementärin Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Viva Südseite mbH, Hamburg, gehören an:
Herr Andreas Freier, Kaufmann, Tangstedt, einzelvertretungsberechtigt, bis 31.12.2016
Frau Deike Scharnberg, Kauffrau, Hamburg, einzelvertretungsberechtigt, ab 01.01.2017
Deike Scharnberg, Geschäftsführerin der persönlich haftenden Gesellschafterin Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Viva Südseite mbH
Stand 01.01.2016 1
EUR Abgänge 3
EUR Stand 31.12.2016 4
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 32.345.048,90 0,00 147.598,41 32.197.450,49
Gesamtsumme 32.345.048,90 0,00 147.598,41 32.197.450,49
Buchwerte Abschrei-
Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2016 5
EUR Stand 31.12.2016 6
EUR Stand 31.12.2015 7
EUR bungen 2016 8
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0,00 32.197.450,49 32.345.048,90 0,00
Gesamtsumme 0,00 32.197.450,49 32.345.048,90 0,00
Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 1.786.040,00 EUR.
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Hesse Newman Real Estate Viva Südseite GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 25 Abs. 3 VermAnlG haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Dr. Christian Reiß, Wirtschaftsprüfer
Torben Schaaf, Wirtschaftsprüfer