Source: https://www.123recht.de/forum/mietrecht/Privates-Studentenwohnheim-Immatrikulationsbescheinigung-__f558741.html
Timestamp: 2019-08-23 05:36:45
Document Index: 8451455

Matched Legal Cases: ['§ 575', '§ 545', '§ 549', '§ 549', '§ 549', 'BGH', '§ 549', '§ 549']

Privates Studentenwohnheim Immatrikulationsbescheinigung Mietrecht Forum 123recht.de
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Privates Studentenwohnheim Immatrikulationsbescheinigung
Frage vom 9.8.2019 | 20:20
ich würde mich gerne hier in diesem Forum hinsichtlich des Kündigungsrechtes seitens meines Vermieters informieren und würde mich über eine Antwort sehr freuen.
Ich lebe seit 2015 in einem privaten "Studentenwohnheim", dessen Parteien über eine Hausverwaltung koordiniert werden. In meinem Mietvertrag wird ein unbefristetes Mietverhältnis genannt:
"Mietzeit:
1.	Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2015.
2.	Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
3.	Für qualifizierte Zeitmietverträge nach § 575 BGB gilt eine besondere Vereinbarung.
7. Setzte der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung."
Seitens der Hausverwaltung wurde allerdings vor kurzem eine Immatrikulationsbescheinigung für das kommende Semester gefordert. Laut dieses Briefes gehen sie ihrer Verpflichtung, die in einer notariellen Teilungserklärung begründet ist, nach. Diese notarielle Teilungserklärung ist allerdings nicht im Vertrag verankert und liegt mir nicht vor.
Aufgrund der Beendigung meines Studiums nach dem Sommersemester 2019 habe ich lediglich noch bis Ende September 2019 eine gültige Immatrikulationsbescheinigung. Daher stellen sich mir nun folgende Fragen:
-	Steht daher der Hausverwaltung die Möglichkeit offen mich zu kündigen oder müssen hierzu im Mietvertrag eindeutig die Bedingungen festgehalten sein?
-	Gibt es für private Studentenwohnheime allgemein gesonderte Regelungen?
-	Gibt es einen speziellen Grund für die regelmäßige Einforderung solcher Immatrikulationsbescheinigungen (z.B. Subventionen für das Schaffen studentischen Wohnraumes für den Vermieter)?
Anderweitige Schreiben hinsichtlich der Bedingungen eines gültigen Studentenstatus für das Wohnrecht liegen mir nicht vor. Lediglich zum Einzug wurde einmalig eine Immatrikulationsbescheinigung von mir gefordert.
Antwort vom 9.8.2019 | 21:12
Unbeschreiblich (68851 Beiträge, 31953x hilfreich)
Zitat (von Schokokiwi):
in einem privaten "Studentenwohnheim"
Viele dieser "Studentenwohnheime" sind keine im Sinne des Gesetzes. Sollte man also mal als erstes prüfen.
Steht in den mietvertraglichen Vereinbarungen etwas zum Thema "Studentenwohnheim", "Immatrikulationsbescheinigung"?
Antwort vom 9.8.2019 | 21:58
Nein, es steht absolut nichts darüber im Mietvertrag. Daher denke ich auch, dass ich eigentlich gar nicht verpflichtet bin eine Immatrikulationsbescheinigung vorzuweisen. Liege ich damit richtig?
Antwort vom 9.8.2019 | 22:33
Daher denke ich auch, dass ich eigentlich gar nicht verpflichtet bin eine Immatrikulationsbescheinigung vorzuweisen.
Antwort vom 10.8.2019 | 01:53
Praktikant (992 Beiträge, 408x hilfreich)
... außer dass der Vermieter vielleicht kündigt um den Status des Objekts als Studentenwohnheim nicht zu gefährden.
Antwort vom 10.8.2019 | 09:31
Dass es sich um ein Studentenwohnheim handelt muss nicht unbedingt im Mietvertrag stehen. Das kann dem Mieter auch auf andere Weise mitgeteilt worden sein.
Um den Status eines Studentenwohnheimes aufrecht zu erhalten muss der Verkäufer sogar zum Ende des Studiums kündigen. Um die Kündigung zu vermeiden muss dann natürlich eine Immatrikulationsbescheinigung vorgelegt werden.
Antwort vom 10.8.2019 | 16:36
außer dass der Vermieter vielleicht kündigt um den Status des Objekts als Studentenwohnheim nicht zu gefährden.
lesen und denken ... das macht er auch mit Immatrikulationsbescheinigung, dann erst recht
Aufgrund der Beendigung meines Studiums nach dem Sommersemester 2019 habe ich lediglich noch bis Ende September 2019 eine gültige Immatrikulationsbescheinigung.
Das kann dem Mieter auch auf andere Weise mitgeteilt worden sein.
dummer weise reicht es nicht das der Vermieter mitteilt, das er das als Studentenwohnheim ansieht. Es muss tatsächlich auch eines sein.
Antwort vom 12.8.2019 | 10:20
Student (2438 Beiträge, 1412x hilfreich)
Die Kündigung dürfte unwirksam sein. Der Mieter darf diese Kündigung gerne ignorieren.
Laut dieses Briefes gehen sie ihrer Verpflichtung, die in einer notariellen Teilungserklärung begründet ist, nach.
Verträge/Absprachen von Dritten zu Deinen Ungunsten brauchen den Mieter nicht zu interessieren.
Antwort vom 12.8.2019 | 10:49
Wie kommst Du jetzt darauf? Wenn es sich um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt, dann ist die Kündigung wirksam.
In diesem Fall schon. Es kann nämlich durchaus sein, dass der Vermieter über die Vereinbarung in der Teilungserklärung gezwungen ist zu kündigen, wenn keine Immatrikulationsbescheinigung vorgelegt wird.
Antwort vom 12.8.2019 | 11:51
Senior-Partner (6467 Beiträge, 3386x hilfreich)
Vielleicht ein paar Worte zur gesetzlichen Grundlage. Die bildet § 549 (3) BGB. Danach sind Studentenwohnheime teilweise vom Mieterschutz ausgenommen. Leider steht im Gesetz nicht genau drin, welche Voraussetzungen Studentenwohnheime erfüllen müssen. Und da weniger Mieterschutz für Vermieter attraktiv ist, gibt es leider nicht wenige, die versuchen dies auszunutzen.
Es gibt einige Hilfeseiten dazu im Internet. Ich verweise mal auf https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/begriff-des-studentenwohnheims_idesk_PI17574_HI3270571.html.
In diesem konkreten Fall wohnt der Mieter nun schon 4 Jahre dort. Das lässt vermuten, dass das geforderte Rotationsprinzip möglicherweise nicht existiert. Zumal ja offenbar 4 Jahre lang nicht nach einer Immatrikulationsbescheinigung gefragt wurde. Von daher erscheint es mir zumindest mal zweifelhaft, dass es sich rechtlich gesehen wirklich um ein Studentenwohnheim handelt.
Es kann nämlich durchaus sein, dass der Vermieter über die Vereinbarung in der Teilungserklärung gezwungen ist zu kündigen, wenn keine Immatrikulationsbescheinigung vorgelegt wird.
Das alleine hätte keinerlei Auswirkungen aufs Mietrecht und würde erst recht nicht den Sonderstatus Studentenwohnheim begründen. Aber natürlich kann es sein, dass die Verwaltung ihre Pflichten (Kontrolle der Immatrikulationsbescheinigungen) mehrere Jahre hat schleifen lassen und nun versucht, reinen Tisch zu machen. Mietrechtlich wird das aber nicht ganz so einfach.
Eindeutig ist das für mich aber nicht. Z.B. ist mir nicht klar, ob nachträglich ein normales Mietverhältnis den Sonderstatus Studentenwohnheim bekommen oder verlieren kann.
Antwort vom 12.8.2019 | 11:57
Tja, nur kann der Mieter diese Kündigung gerne - ohne Konsequenz - als Klopapier nutzen, da die Kündigung unwirksam ist.
Nach der bisherigen Schilderung des TE ist es eben kein Studentenwohnheim. Es fehlt an dem Rotationsprinzip.
Insb. dass dazu nichts im Mietvertrag steht, lässt darauf schließen.
Ich würde dem TE empfehlen, es hier auf eine Räumungsklage ankommen zu lassen.
Falls der Vermieter dieses Verfahren verliert, sieht es ziemlich düster für den Vermieter aus. Denn dann steht es schwarz-auf-weiss, dass in dem Mietshaus ausschließlich unbefristete Mietverträge gibt - und der Vermieter darf dann ordentlich zahlen, um die Miteigentümer zu entschädigen.
-- Editiert von vundaal76 am 12.08.2019 12:04
Antwort vom 12.8.2019 | 11:58
Ich kann mir nicht vorstellen, dass es so leicht möglich ist, den Mieterschutz auszuhebeln, indem sich der Vermieter nach 4 Jahren überlegt, sich auf § 549 (3) BGB zu berufen.
Antwort vom 12.8.2019 | 12:09
Denn dann steht es schwarz-auf-weiss, dass in dem Mietshaus ausschließlich unbefristete Mietverträge gibt - und der Vermieter darf dann ordentlich zahlen, um die Miteigentümer zu entschädigen.
Hierzu gibt es Neuigkeiten. Ich habe mich im Haus mal umgehört und es gibt Studenten, die zu einem späteren Zeitpunkt eingezogen sind und "neue" Verträge haben, in denen eine Klausel eingefügt wurde, dass es sich um ein Studentenwohnheim handelt und sie verpflichtet sind Immatrikulationsbescheinigungen halbjährlich vorzulegen.
Als ich damals als Erstbezug in die Wohnung eingezogen bin, wurde anscheinend versäumt dieses in meinen Mietvertrag reinzuschreiben.
Kann ich nun davon ausgehen, dass die Hausverwaltung einfach hofft von allen eine Immatrikulationsbescheinigung vorgelegt zu bekommen, obwohl sie wissen, dass es verschiedene Verträge gibt, und von mir eigentlich keine zu erwarten ist?
Aber natürlich kann es sein, dass die Verwaltung ihre Pflichten (Kontrolle der Immatrikulationsbescheinigungen) mehrere Jahre hat schleifen lassen und nun versucht, reinen Tisch zu machen.
Im Dezember letzten Jahres haben die geschäftsführenden Gesellschafter der Hausverwaltung beschlossen getrennte Wege zu gehen, weshalb die Gesellschaft aufgelöst wurde und die Verträge zwischen beiden Gesellschaftern aufgeteilt wurden. Ich schätze, dass in diesem Zuge "Aufräumarbeiten" stattgefunden haben und ihnen aufgefallen ist, dass sie die Immatrikulationsbescheinigungen hätten einfordern müssen und daher nun damit anrücken.
Antwort vom 12.8.2019 | 12:43
In diesem konkreten Fall wohnt der Mieter nun schon 4 Jahre dort. Das lässt vermuten, dass das geforderte Rotationsprinzip möglicherweise nicht existiert.
Eine Studiendauer von 4 Jahren ist ja nicht ungewöhnlich. Das Rotationsprinzip erfordert lediglich, dass die Studenten mit dem Ende ihres Studiums ausziehen müssen.
Die vom BGH geforderte Selbstbindung liegt jedenfalls in Form der Teilungserklärung vor.
Zitat (von vundaal):
Doch, das geht. Voraussetzung ist natürlich, dass es sich tatsächlich um ein Studentenwohnheim handelt.
Das hat man jetzt genau welchen Informationen im Sachverhalt entnommen?
Wenn Du keine Immatrikulationsbescheinigung vorlegen kannst, dann wirst Du die Kündigung erhalten.
Ich schätze, dass in diesem Zuge "Aufräumarbeiten" stattgefunden haben und ihnen aufgefallen ist, dass sie die Immatrikulationsbescheinigungen hätten einfordern müssen und daher nun damit anrücken.
Das mag sein, jedoch hilft Dir das nicht.
Es ist also genau zu prüfen, ob es sich um ein Studentenwohnheim handelt oder nicht. Dabei würde es Dir helfen, wenn in der Wohnanlage auch Menschen wohnen, die nicht (mehr) studieren).
Antwort vom 12.8.2019 | 13:13
"Ein Studentenwohnheim i. S. d. § 549 Abs. 3 BGB liegt nicht bereits dann vor, wenn das Gebäude als Wohnheim für Studenten konzipiert ist und die einzelnen Zimmer ausschließlich oder überwiegend an Studenten vermietet werden. Voraussetzung ist weiter, dass die Vergabe der Zimmer nach dem sog. Rotationsprinzip erfolgt. Dieses Belegungskonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, z. B. einer Satzung, oder einer entsprechenden Selbstbindung des Vermieters ergeben."
Eine Satzung liegt mir weder vor, noch wird im Mietvertrag auf eine Satzung verwiesen. Ich verstehe zwar nicht, was mit "entsprechender Selbstbindung des Vermieters" gemeint ist, allerdings kann ich auch keinen Hinweis darauf im Mietvertrag finden.
Ich weiß also im Prinzip nicht, wie ich herausfinden soll, ob es sich tatsächlich um ein Studentenwohnheim handelt, da mir weder jetzt, noch bei Vertragsunterzeichnung entsprechende Dokumente vorliegen/vorlagen.
Antwort vom 12.8.2019 | 13:17
Dabei würde es Dir helfen, wenn in der Wohnanlage auch Menschen wohnen, die nicht (mehr) studieren).
Ich weiß zumindest von einem Nachbar, der das gleiche Problem hat wie ich. Er hat den gleichen Mietvertrag wie ich und ist mittlerweile auch kein Student mehr. Allerdings wurde er genauso wie ich von dem Brief überrascht. Ich gehe davon aus, dass ein Großteil derer, die seit 01.09.2015 in dem Haus wohnen, dasselbe Problem haben.
Wie kann mir diese Information jetzt genau helfen?
Antwort vom 12.8.2019 | 13:29
Wie angedeutet ist das leider kein ganz einfaches Feld. Eine 4jährige Mietdauer, ohne das jemals dazwischen nach einer Immatrikulationsbescheinigung gefragt wurde, deutet nicht auf ein Studentenwohnheim hin. Ich stimme hh insoweit zu, dass alleine der Zeitablauf nicht das Problem wäre. Aber in der ganzen Zeit wurde der Status Student nicht mehr überprüft.
Wenn es ein Rotationsprinzip gegeben hätte, wäre der Vermieter meiner Meinung nach aber genau dazu verpflichtet gewesen. Er hätte regelmäßig überprüfen müssen, ob der Mieter noch die Voraussetzungen erfüllt. Das hat er nicht getan. Entweder weil es keine solche Selbstverpflichtung gab oder weil er es versäumt hat.
Die Infos zu den geänderten Mietverträgen würde ich sehr gut dokumentieren und am besten die neuen Mietverträge sowie den alten des Nachbarn kopieren. Das deutet darauf hin, dass dieses Haus möglicherweise erst nachträglich zu einem Studentenwohnheim umgewandelt wurde. Kein Beweis, aber ein Indiz, welche zu dem oben genannten (der Mieter wurde im Laufe der 4 Jahre nie mehr überprüft) hinzukommt.
Leider weiß ich wirklich nicht, wie sowas im Zweifel ausgehen würde. Ich bezweifle auch, dass irgendjemand dazu eindeutige Antworten geben kann. Noch nichtmal ein Anwalt für Mietrecht. Am Ende würde ein Richter das beurteilen müssen und auch der wird sich nicht leicht tun. Von daher kann man versuchen, mit den Vermietern zu verhandeln.
Z.B. indem du einen Auflösungsvertrag mit einer deutlich längeren Kündigungsfrist (vielleicht ein Jahr) abschließt. Dann hat der Vermieter die Sicherheit, dich als Altproblem loszuwerden und du hast mehr Zeit. Nur muss dir klar sein, dass du dann auch wirklich nach der Zeit rausmusst. Da ist dann das Mietrecht zuende.
Aber das ist natürlich Verhandlungssache und auch eine Sache der persönlichen Einstellung. Du kannst versuchen, es auch so durchzufechten. Es bestehen durchaus Chancen darauf, dass du damit durchkommst. Wie hoch die sind, wird dir keiner wirklich vorhersagen können.
Antwort vom 12.8.2019 | 13:40
Allein der Umstand, dass die neuen Mieter andere Mietverträge (mit dem Zusatz Studentenwohnheim) deutet doch stark auf eine nachträgliche Änderung des Status des Hauses hin.
Wie gesehen, so vermietet -> die nachträgliche Änderung braucht den Mieter jetzt nicht zu interessieren - und bindet Diesen nicht.
Ich würde es auf einen Räumungsprozess ankommen lassen.
Antwort vom 12.8.2019 | 13:41
Vielen Dank allen für die ausführlichen Antworten bisher! Ich hatte schon geahnt, dass es sich hier nicht um einen klaren Rechtsfall handelt und es schwierig wird eine klare Aussage zu treffen...
Ich habe eh vor in 1,5 Jahren die Stadt zu verlassen und wollte daher nicht unnötigerweise nochmal Umzugskosten und höhere Mietkosten haben, da es wirklich nur noch für eine begrenzte Zeit wäre. Von daher wäre die Idee mit den Vermietern zu verhandeln eine gute Möglichkeit.
Wieso genau gibt es diese privaten Studentenwohnheime? Gibt es hierfür einmalige Subventionen beim Bau (von Stadt/Land/Bund?) oder haben die Vermieter über Jahre hinweg irgendwelche Vorteile (z.B. Steuervorteile?)?
Antwort vom 13.8.2019 | 09:02
Dass sich der Status des Hauses nachträglich geändert hat, lässt sich vom Vermieter leicht durch Verweis auf die Teilungserklärung widerlegen.
Wie gesehen, so vermietet
Dieses Argument würde ich als Vermieter bringen, denn ich gehe davon aus, dass der Mieter bei Mietbeinn den Eindruck hatte, in ein Studentenwohnheim einzuziehen. Schließlich schreibt der Fragesteller in der Ausgangsfrage selbst, dass er in einem Studentenwohnheim wohnt.
Mit derart schwachen Argumenten, wie Du sie hier vorbringst, würde ich es nicht machen.
Antwort vom 13.8.2019 | 09:15
Die Teilungserklärung wurde bei Vertragsunterzeichnung vorgelegt.
Antwort vom 13.8.2019 | 09:38
Wenn z.B. am Haus ein Schild angebracht ist "Studentenwohnheim XY", dann kann der Mieter später nicht damit kommen, er habe nicht gewusst, dass es sich um ein Studentenwohnheim handelt, weil das ja nicht im Mietvertrag stand. Der Status eines Studentenwohnheims kann sich auch aus anderen Umständen ergeben.
Es ist zwar richtig, dass es ein paar Hinweise darauf gibt, dass die von Gerichten geforderten Voraussetzungen für den Status eines Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB möglicherweise nicht vollständig vorliegen. Diese Hinweise sind nach meiner Auffassung bislang aber schwach und der Fragesteller hat auch keine weiteren Argumente nachgeschoben, obwohl das hier bereits die Antwort#21 ist. Er hat nicht einmal ernsthaft bestritten, dass er bislang selbst der Auffassung war es handle sich um ein Studentenwohnheim.
Auf Basis der bisherigen Argumente dem Fragesteller zu empfehlen, es auf einen Räumungsprozess ankommen zu lassen ist daher gewagt.
Von daher wäre die Idee mit den Vermietern zu verhandeln eine gute Möglichkeit.
Ich wiederhole mich: Wenn der Vermieter den Status eines Studentenwohnheimes aufrecht erhalten will, dann muss er Dir kündigen. Der Umstand, dass in dem Haus auch Personen wohnen, die gar keine Studenten sind wäre nämlich im Gegensatz zu den bisherigen Argumenten ein durchgreifendes Argument gegen den Status als Studentenwohnheim.
Antwort vom 13.8.2019 | 10:09
Diese Hinweise sind nach meiner Auffassung bislang aber schwach
Sorry, aber das ist alleine deine Wertung. Zudem widersprichst du dir selber. Wenn du dieser Meinung bist
Der Umstand, dass in dem Haus auch Personen wohnen, die gar keine Studenten sind wäre nämlich im Gegensatz zu den bisherigen Argumenten ein durchgreifendes Argument gegen den Status als Studentenwohnheim.
, so erklär mir mal, warum 4 Jahre lang niemand überprüft hat, dass die Bewohner Studenten sind?
Aber natürlich kann man den Vermieter auch einfach auffordern nachzuweisen, dass es ein Studentenwohnheim ist. Insbesondere müsste dieser dann Nachweise liefern, dass eine Selbstverpflichtung zum Rotationsprinzip existiert und diese auch angewendet wurde. Dann wird man ja sehen, was da kommt.
Antwort vom 14.8.2019 | 00:18
Es ist leider durch ein Versehen die Überprüfung unterlassen worden.
Unterschätze bitte nicht die Argumentationskünste des Vermieteranwaltes.
Wenn man mehrere Bewohner benennen kann, die nicht mehr Studenten sind, dann spricht das deutlich gegen den Status eines Studentenwohnheimes.
Diese Antwort von Dir hatte ich beim Verfassen meiner letzten Antworten leider übersehen.
Antwort vom 14.8.2019 | 08:22
Wenn der Vermieter Pech hat, ist damit der Status trotzdem futsch. Eine Selbstverpflichtung, die nicht eingehalten ist, ist keine.
Das mache ich ich nicht. Ich bin auch keineswegs der Meinung, dass der Fall eindeutig ist. Das habe ich ja gesagt. Ich glaube nur, dass beide Seiten nach Möglichkeit ein Gerichtsverfahren vermeiden sollten. Der Mieter hat nämlich durchaus gute Argumente. Auf der Basis und mit der Bereitschaft des Mieters freiwillig auszuziehen, kann man ja was versuchen. Meiner Meinung nach wäre das für den Status Studentenwohnheim auch nicht tödlich, wenn man sich bei Problemfällen auf eine längere Kündigungsfrist einigt.
Antwort vom 14.8.2019 | 15:24
Der Status eines Studentenwohnheims kann sich auch aus anderen Umständen ergeben.
Ebenfalls kann sich der Status einen Studenten aus anderen Umständen zu ergeben.
Es gibt ja Menschen, die gerade Abends regelmäßig und selbstständig ein Selbststudium betreiben. Für ein Selbststudium muss man nicht zwingend an einer staatlichen Universität eingeschrieben sein. Trotzdem kann man sich als "Student" ansehen.
Insofern ergibt sich doch die Frage, wann man als "Student" gilt oder nicht.
i.d.R. steht im Mietvertrag, bei welcher Uni man eingeschrieben sein muss. Wenn aber dort nichts drinsteht, wüsste ich nicht, wieso der Vermieter jetzt bestimmen darf, wo man studiert. Im Notfall gibt es ja noch die Fernuni Hagen.
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