Source: http://www.bauordnung.at/schweiz/nidwalden_baurecht.php
Timestamp: 2020-04-05 15:13:33
Document Index: 366011390

Matched Legal Cases: ['Art. 21', 'Art. 3', 'Art. 4', 'Art. 5', 'Art. 6', 'Art. 264', 'Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 10', 'Art. 11', 'Art. 12', 'Art. 10', 'Art. 12', 'Art. 11', 'Art. 13', 'Art. 14', 'Art. 16', 'Art. 18', 'Art. 19', 'Art. 20', 'Art. 22', 'Art. 23', 'Art. 24', 'Art. 25', 'Art. 26', 'Art. 27', 'Art. 28', 'Art. 29', 'Art. 30', 'Art. 6', 'Art. 31', 'Art. 32', 'Art. 10', 'Art. 33', 'Art. 34', 'Art. 35', 'Art. 108', 'Art. 36', 'Art. 38', 'Art. 39', 'Art. 40', 'Art. 41', 'Art. 42', 'Art. 43', 'Art. 44', 'Art. 45', 'Art. 46', 'Art. 121', 'Art. 121', 'Art. 47', 'Art. 48', 'Art. 49', 'Art. 50', 'Art. 137', 'Art. 51', 'Art. 52', 'Art. 51', 'Art. 53', 'Art. 54', 'Art. 55', 'Art. 56', 'Art. 57', 'Art. 58', 'Art. 54', 'Art. 59', 'Art. 60', 'Art. 61', 'Art. 62', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 65', 'Art. 66', 'Art. 67', 'Art. 69', 'Art. 249', 'Art. 70', 'Art. 69', 'Art. 71', 'Art. 72', 'Art. 112', 'Art. 73', 'Art. 74', 'Art. 75', 'Art. 76', 'Art. 77', 'Art. 78', 'Art. 79', 'Art. 80', 'Art. 81', 'Art. 82', 'Art. 66', 'Art. 83', 'Art. 84', 'Art. 85', 'Art. 86', 'Art. 87', 'Art. 88', 'Art. 89', 'Art. 90', 'Art. 91', 'Art. 92', 'Art. 93', 'Art. 94', 'Art. 95', 'Art. 96', 'Art. 97', 'Art. 98', 'Art. 99', 'Art. 90', 'Art. 100', 'Art. 101', 'Art. 102', 'Art. 103', 'Art. 104', 'Art. 105', 'Art. 106', 'Art. 107', 'Art. 108', 'Art. 109', 'Art. 110', 'Art. 111', 'Art. 112', 'Art. 113', 'Art. 114', 'Art. 115', 'Art. 116', 'Art. 117', 'Art. 118', 'Art. 119', 'Art. 120', 'Art. 121', 'Art. 122', 'Art. 46', 'Art. 123', 'Art. 16', 'Art. 124', 'Art. 125', 'Art. 126', 'Art. 127', 'Art. 128', 'Art. 129', 'Art. 130', 'Art. 131', 'Art. 46', 'Art. 132', 'Art. 133', 'Art. 134', 'Art. 135', 'Art. 136', 'Art. 137', 'Art. 138', 'Art. 139', 'Art. 140', 'Art. 45', 'Art. 141', 'Art. 142', 'Art. 143', 'Art. 144', 'Art. 145', 'Art. 146', 'Art. 147', 'Art. 148', 'Art. 149', 'Art. 150', 'Art. 148', 'Art. 151', 'Art. 802804', 'Art. 152', 'Art. 153', 'Art. 154', 'Art. 155', 'Art. 156', 'Art. 157', 'Art. 158', 'Art. 159', 'Art. 160', 'Art. 161', 'Art. 162', 'Art. 163', 'Art. 5', 'Art. 164', 'Art. 165', 'Art. 166', 'Art. 167', 'Art. 168', 'Art. 166', 'Art. 169', 'Art. 170', 'Art. 171', 'Art. 172', 'Art. 173', 'Art. 174', 'Art. 175', 'Art. 176', 'Art. 177', 'Art. 178', 'Art. 179', 'Art. 180', 'Art. 135', 'Art. 181', 'Art. 182', 'Art. 183', 'Art. 184', 'Art. 185', 'Art. 186', 'Art. 165', 'Art. 93', 'Art. 94', 'Art. 187', 'Art. 188', 'Art. 189', 'Art. 190', 'Art. 191', 'Art. 192', 'Art. 193', 'Art. 194', 'Art. 195', 'Art. 196', 'Art. 197', 'Art. 198', 'Art. 199', 'Art. 200', 'Art. 193', 'Art. 199', 'Art. 201', 'Art. 193', 'Art. 199', 'Art. 202', 'Art. 203', 'Art. 204', 'Art. 205', 'Art. 206', 'Art. 207', 'Art. 193', 'Art. 199', 'Art. 201', 'Art. 208', 'Art. 180', 'Art. 28', 'Art. 209', 'Art. 198', 'Art. 210', 'Art. 128', 'Art. 212', 'Art. 213', 'Art. 211', 'Art. 212', 'Art. 213', 'Art. 214', 'Art. 211', 'Art. 215', 'Art. 216', 'Art. 217', 'Art. 218', 'Art. 217', 'Art. 219', 'Art. 220', 'Art. 221', 'Art. 196', 'Art. 217', 'Art. 218', 'Art. 222', 'Art. 223', 'Art. 224', 'Art. 225', 'Art. 226', 'Art. 227', 'Art. 228', 'Art. 229', 'Art. 230', 'Art. 231', 'Art. 232', 'Art. 233', 'Art. 234', 'Art. 235', 'Art. 236', 'Art. 237', 'Art. 238', 'Art. 239', 'Art. 240', 'Art. 238', 'Art. 239', 'Art. 241', 'Art. 242', 'Art. 11', 'Art. 243', 'Art. 242', 'Art. 242', 'Art. 244', 'Art. 245', 'Art. 70', 'Art. 246', 'Art. 247', 'Art. 248', 'Art. 249', 'Art. 250', 'Art. 70', 'Art. 251', 'Art. 252', 'Art. 253', 'Art. 254', 'Art. 255', 'Art. 256', 'Art. 257', 'Art. 258', 'Art. 259', 'Art. 260', 'Art. 200', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 262', 'Art. 263', 'Art. 264', 'Art. 268', 'Art. 265', 'Art. 266', 'Art. 265', 'Art. 267', 'Art. 268', 'Art. 269', 'Art. 270', 'Art. 271', 'Art. 272', 'Art. 273', 'Art. 264', 'Art. 283', 'Art. 274', 'Art. 275', 'Art. 276', 'Art. 277', 'Art. 278', 'Art. 279', 'Art. 273', 'Art. 280', 'Art. 281', 'Art. 285', 'Art. 286', 'Art. 282', 'Art. 296', 'Art. 283', 'Art. 284', 'Art. 285', 'Art. 286', 'Art. 287', 'Art. 288', 'Art. 289', 'Art. 290', 'Art. 291', 'Art. 290', 'Art. 292', 'Art. 293', 'Art. 294', 'Art. 295', 'Art. 296', 'Art. 297', 'Art. 298', 'Art. 299', 'Art. 79', 'Art. 271', '§ 123', '§ 124', 'Art. 300', 'Art. 301', 'Art. 22', 'Art. 302', 'Art. 303', 'Art. 304', 'Art. 292', 'Art. 305', 'Art. 306', 'Art. 307', 'Art. 308', 'Art. 309', 'Art. 310', 'Art. 311', 'Art. 221', 'Art. 221', 'Art. 312', 'Art. 8', 'Art. 32', 'Art. 94', 'Art. 125', 'Art. 173', 'Art. 178', 'Art. 233', 'Art. 243', 'Art. 313', 'Art. 46', 'Art. 63', 'Art. 50', 'Art. 42', 'Art. 61', 'Art. 314', 'Art. 15', 'Art. 48', 'Art. 303', 'Art. 315', 'Art. 21', 'Art. 17', 'Art. 316', 'Art. 34', 'Art. 33', 'Art. 162', 'Art. 317', '§ 21', 'Art. 318', '§ 1', 'Art. 319', 'Art. 320', 'Art. 93', 'Art. 192', 'Art. 194', 'Art. 195', 'Art. 196', 'Art. 196', 'Art. 200', 'Art. 217']

Duplicate entry '8832842' for key 'PRIMARY' SQL=INSERT INTO ptk_protokoll_bauordnungAT_user SET srpro_id = 'NULL', srpro_name = '', srpro_numip = '317242619', srpro_robotid = '', srpro_dbid = '', srpro_datum = FROM_UNIXTIME('1586099612'), srpro_webseite = 'www.bauordnung.at', open_open = 'T', open_menu = '3', open_bund = '13', open_text = '55', open_satz = '', open_para = '', open_jahr = '', open_lgbl = '', open_tota = '', open_old = '1', var_referer = '', var_scriptname = '/schweiz/nidwalden_baurecht.php', var_useragent = 'CCBot/2.0 (https://commoncrawl.org/faq/)', var_httpvia = '', var_httpxforward = '', var_query = '', var_acceptlang = 'en-US,en;q=0.5', var_acceptenco = 'br,gzip', var_acceptchar = '', var_cookies = '', var_requestmethod = 'GET', info_follow = '', info_cookie = '0', info_bookmark = '0', info_known = '0', info_id = '', info_shareid = '', info_special = 'noref', geoip_lang = 'en', geoip_continent = 'NA', geoip_countrycode = 'US', geoip_country = 'United States', geoip_region = 'MA', geoip_city = 'Cambridge', geoip_dma = '506', geoip_area = '617' :: www.bauordnung.at :: Bauordnungen, Baugesetze, Bauverordnungen, Bautechnik
Nidwalden Baurecht - Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht
Schweiz - Sachsen
geändert am 21.04.2008 / Grösse : 1014 KB
Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz)
vom 20. Februar 20081
Der Landrat von Nidwalden,
gestützt auf Art. 21, 22, 30, 31 und 60 der Kantonsverfassung, in Ausführung des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG)2 ,
1 Das Gesetz erstrebt eine haushälterische Nutzung des Bodens, eine geordnete Besiedlung des Landes unter Wahrung der natürlichen Lebensgrundlagen, der Schönheit und Eigenart der nidwaldnerischen Landschaft, eine auf die erwünschte Entwicklung des Kantons und der Ortschaften ausgerichtete räumliche Ordnung und die Zusammenarbeit bei der Erfüllung raumwirksamer Aufgaben.
2 Es regelt die Ausführung und den Unterhalt von Bauten und Anlagen möglichst einheitlich, sorgt namentlich dafür, dass diese hinsichtlich Sicherheit und Gesundheit den jeweiligen sozialen und technischen Anforderungen entsprechen und erstrebt eine sparsame Energienutzung.
3 Es schützt Ortschaften, Ortsteile, Einzelobjekte sowie Landschaften vor Beeinträchtigungen.
4 Es dient der formellen Vereinheitlichung des Baurechts im Kantonsgebiet.
Das Gesetz regelt insbesondere:
611.1	Baugesetz
das Verfahren und die Zuständigkeiten im Bereich der Raumplanung auf kantonaler und kommunaler Ebene;
die Bauvorschriften;
das Baubewilligungsverfahren;
den Vollzug und die Aufsicht im Bauwesen.
Art. 3	Zuständigkeiten
1 Der Kanton ist zuständig für die kantonale Planung und für die Koordination der Planungsmassnahmen unter den Gemeinden sowie mit den angrenzenden Kantonen und dem Bund.
2 Er ist zuständig für die Verfahrenskoordination bei Baugesuchen im Sinne der Baugesetzgebung und der Spezialgesetzgebung, insbesondere für die Einholung von Stellungnahmen und Sonderbewilligungen eidgenössischer, kantonaler und kommunaler Instanzen.
Art. 4	2. Kanton a) Landrat
Der Landrat erlässt den kantonalen Richtplan und die dazugehörenden Konzepte und Sachpläne.
Art. 5	b) Regierungsrat
Der Regierungsrat ist insbesondere zuständig für:
den Erlass geringfügiger Änderungen des kantonalen Richtplanes;
die Genehmigung der kommunalen Richtpläne;
die Genehmigung der kommunalen Zonenpläne und der dazugehörenden Bau- und Zonenreglemente;
die Genehmigung der Bebauungspläne und der dazugehörenden Vorschriften.
Art. 6	c) Direktion
Die Direktion ist insbesondere zuständig für:
die Vorprüfung der kommunalen Richtpläne;
die Vorprüfung der kommunalen Zonenpläne und der kommunalen Bau- und Zonenreglemente;
die Vorprüfung von Bebauungsplänen;
Baugesetz	611.1
die Vorprüfung und Genehmigung von Gestaltungsplänen;
den Erlass von Verfügungen betreffend Bauten ausserhalb von Bauzonen gemäss Art. 264.
Art. 7 d) Amt
1 Das Amt ist die kantonale Fachstelle für Raumplanung im Sinne des RPG2 .
2 Es vollzieht alle dem Kanton gemäss RPG2 zufallenden Aufgaben, soweit diese nicht einer anderen Instanz übertragen sind.
Art. 8 e) kantonale Koordinationsstelle
Der Regierungsrat bezeichnet zur Sicherstellung der Verfahrenskoordination eine zentrale Stelle und regelt deren Zuständigkeiten.
Art. 9 3. Gemeinden a) allgemein, Vorprüfungen
1 Die Raumplanung und das öffentliche Baurecht auf kommunaler Ebene ist Sache der politischen Gemeinde (Gemeinde).
2 Pläne und Vorschriften, die der Genehmigung einer kantonalen Instanz bedürfen, sind vor der öffentlichen Auflage der Direktion zur Vorprüfung einzureichen.
Art. 10 b) Gemeindeversammlung
den Erlass des Zonenplanes und des Bau- und Zonenreglementes, sowie die Behandlung der unerledigten Einsprachen im Rahmen des Erlasses des Zonenplanes und des Bau- und Zonenreglementes;
den Erlass des kommunalen Verkehrsrichtplanes;
den Entscheid über die Bebauungspläne und die Behandlung der unerledigten Einsprachen.
Art. 11 c) Gemeinderat
Der Gemeinderat ist unter Vorbehalt von Art. 12 insbesondere zuständig für:
den Erlass der kommunalen Richtpläne unter Vorbehalt von Art. 10 Ziff. 2;
den Erlass von Planungszonen;
611.1 Baugesetz
den Entscheid über die Gestaltungspläne;
die Beschlussfassung über das Erschliessungsprogramm;
den Entscheid über die Baugesuche;
die Baukontrolle.
Art. 12 d) Baukommission
Die Gemeinden können die Zuständigkeiten des Gemeinderates gemäss Art. 11 Ziff. 5 und 6 einer Baukommission von mindestens drei Mitgliedern übertragen.
Art. 13 4. Dritte
1 Die Baubewilligungsbehörde kann fachtechnische Kontrollen, insbesondere betreffend Schallschutz, Betrieb und Sicherheit von Anlagen, behindertengerechtes Bauen, Kontrollen während und nach Abschluss der Bauarbeiten und dergleichen, durch Dritte vornehmen lassen.
2 Spezialgesetzliche Vorschriften bleiben vorbehalten.
3 Dritten kann die Verfügungskompetenz nicht übertragen werden.
Art. 14 Träger der Planung, Koordination
1 Träger der Planung sind der Kanton und die Gemeinden.
2 Die Behörden und Ämter arbeiten bei der Ausübung raumwirksamer Tätigkeiten zusammen und sind für die nötige Koordination besorgt.
Der Kanton und die Gemeinden beachten die Ziele der Raumplanung sowie die Planungsgrundsätze im Sinne des RPG2; sie achten auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft.
Baugesetz 611.1
Art. 16 Information und Mitwirkung der Bevölkerung
1 Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden und Ämter informieren die Bevölkerung über Ziele und Ablauf ihrer Planungen nach diesem Gesetz.
2 Sie geben der Bevölkerung Gelegenheit, bei diesen Planungen in geeigneter Weise mitzuwirken.
1 Die Träger der Planung tragen die Kosten der eigenen Planung.
2 Der Landrat beschliesst mit dem Voranschlag frei über die erforderlichen Mittel.
B. Planungszone
Art. 18 Zweck, provisorische Vorschriften
1 Eine Planungszone dient der Sicherstellung der Richtplanung und der Zonenplanung. Sie soll Vorkehren verhindern, welche die Verwirklichung des Zweckes der Pläne und Vorschriften erschweren.
2 Mit dem Erlass einer Planungszone sind gleichzeitig die provisorischen Bau- und Nutzungsvorschriften festzulegen.
Art. 19 Geltungsdauer, Verlängerung, Erlöschen
1 Eine Planungszone kann für längstens drei Jahre festgelegt werden. Die Geltungsdauer kann um höchstens zwei Jahre verlängert werden.
2 Eine Planungszone erlischt, wenn die Nutzungspläne nicht binnen drei beziehungsweise fünf Jahren nach Ablauf der Auflagefrist in Kraft treten.
Art. 20 Verfahren, Inkrafttreten
1 Der Erlass einer Planungszone ist zu veröffentlichen und den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern mitzuteilen.
2 In der Veröffentlichung und in der Mitteilung ist auf die öffentliche Auflage und auf das Rechtsmittel hinzuweisen.
3 Die Pläne und Vorschriften sind in der Gemeinde während 30 Tagen öffentlich aufzulegen.
4 Die Pläne und Vorschriften treten mit der öffentlichen Auflage in Kraft.
Zuständig für den Erlass einer Planungszone ist:
der Gemeinderat, wenn die Planungszone aufgrund der kommunalen Planung erforderlich ist;
die Direktion, wenn die Planungszone aufgrund der kantonalen Planung erforderlich ist, oder wenn der Gemeinderat offensichtlich notwendige Planungszonen nicht festlegt.
Art. 22 Beschwerde
1 Die Festlegung einer Planungszone kann Innerhalb der Auflagefrist beim Regierungsrat mit Beschwerde angefochten werden.
2 Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung.
3 Gegen den Entscheid des Regierungsrates ist kein ordentliches kantonales Rechtsmittel gegeben.
C. Richtplanung
1. Kantonaler Richtplan
Art. 23 GrundIagen, Inhalt
1 Die Grundlagen des kantonalen Richtplans geben eine Gesamtschau über den Stand und die anzustrebende räumliche Entwicklung, insbesondere über die Siedlung, die natürlichen Lebensgrundlagen, die Erholungsgebiete, die Landwirtschaft, die schützenswerten Landschaften, Naturobjekte, Ortsbilder und Kulturobjekte, die Gefahrengebiete und die immissionsgefährdeten Gebiete, den Verkehr, die Versorgung und Entsorgung sowie die öffentlichen Bauten und Anlagen.
2 Der kantonale Richtplan zeigt, wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung aufeinander abgestimmt werden, und er sagt aus, in welcher zeitlichen Folge und mit welchen Mitteln vorgesehen ist, die Aufgaben zu erfüllen.
Art. 24 Behördenverbindlichkeit
Der kantonale Richtplan ist für die Behörden aller Stufen verbindlich.
Art. 25 Änderungen
Haben sich die Verhältnisse geändert, stellen sich neue Aufgaben oder ist eine gesamthaft bessere Lösung möglich, ist der kantonale Richtplan zu überprüfen und nötigenfalls zu ändern. In der Regel ist der Richtplan alle zehn Jahre gesamthaft zu prüfen und nötigenfalls anzupassen.
Art. 26 Zuständigkeit, Rechtsschutz
1 Der Landrat erlässt den kantonalen Richtplan.
2 Der Regierungsrat erlässt geringfügige Änderungen.
3 Als geringfügig gelten Änderungen für einzelne Teile, sofern dadurch keine wesentlichen raumrelevanten Auswirkungen auf die Richtplanung zu erwarten sind.
4 Gegen diese Entscheide ist kein ordentliches kantonales Rechtsmittel gegeben.
Art. 27 Mitwirkung der Bevölkerung
1 Die Gemeinden und die Bevölkerung sind über die Ziele und den Ablauf der kantonalen Richtplanung zu informieren.
2 Der Entwurf des kantonalen Richtplanes ist bei der Direktion und in den Gemeinden während 60 Tagen öffentlich aufzulegen.
3 Innerhalb dieser Frist können alle schriftlich und begründet Anregungen und Vorschläge einreichen.
2. Kommunaler Richtplan
Art. 28 Grundsatz, Inhalt
1 Die Gemeinden können kommunale Richtpläne erlassen.
2 Der kommunale Richtplan gibt Auskunft über die längerfristige bauliche Entwicklung und die gewünschte Gestaltung und Nutzung der Landschaft, stimmt die Nutzungszonen, die Erschliessung und den Verkehr aufeinander ab und kann sich namentlich beziehen auf:
den Schutz der Landschaft, von Ortsbildern, Kultur-und Naturobjekten;
die Gestaltung der Siedlung, von Ortszentren und Quartieren sowie von Erholungsräumen (Siedlungsleitbild);
die öffentlichen Bauten, Anlagen und Einrichtungen;
die Erschliessung und den Verkehr;
die Entwicklung im Rahmen eines touristischen Feinkonzeptes;
die wirtschaftliche Entwicklung und die Landwirtschaft;
die in einem späteren Zeitpunkt zu treffenden planerischen Massnahmen.
Art. 29 Behördenverbindlichkeit
1 Der kommunale Richtplan ist behördenverbindlich.
2 Der Regierungsrat kann auf Antrag der Gemeinde die Verbindlichkeit auf besondere Trägerinnen oder Träger der Erschliessung ausdehnen.
Art. 30 Grundlagen, Form, Gliederung, Änderung
1 Als Grundlagen für einen kommunalen Richtplan sind alle für den Stand und die anzustrebende räumliche Entwicklung der Gemeinde wesentlichen Tatsachen zu ermitteln; Art. 6 des RPG2 ist sinngemäss anwendbar.
2 Bezüglich Form, Gliederung und Änderung des Richtplanes gelten die Bestimmungen für den kantonalen Richtplan.
Art. 31 Verfahren, Mitwirkung der Bevölkerung
1 Nach der Vorprüfung ist der Entwurf des Richtplanes während 30 Tagen öffentlich aufzulegen.
2 Innerhalb dieser Frist können alle schriftlich und begründet Anregungen und Vorschläge einreichen.
Art. 32 Zuständigkeit, Genehmigung
1 Für den Erlass des kommunalen Richtplanes ist der Gemeinderat zuständig. Art. 10 Ziff. 2 bleibt vorbehalten.
2 Der kommunale Richtplan bedarf für seine Gültigkeit der Genehmigung durch den Regierungsrat.
3 Werden kommunale Richtpläne geringfügig oder aufgrund übergeordneter Planungen angepasst, ist eine Genehmigung des Regierungsrates nicht erforderlich.
4 Der Regierungsrat umschreibt in der Vollzugsverordnung den Begriff der Geringfügigkeit.
D. Nutzungsplanung
1. Zonenplanung
Art. 33 Gemeindeautonomie, Bindung an das kantonale Recht
1 Die Gemeinden sind in ihrer Planung im Rahmen der Gesetzgebung frei.
2 Sie sind an die Vorschriften der kantonalen Baugesetzgebung gebunden, insbesondere an die Begriffe und die Mess- und Berechnungsweisen.
3 Abweichungen sind nur dort möglich, wo dies das Gesetz ausdrücklich zulässt.
Art. 34 Regelungspflicht
1 Die Gemeinden sind verpflichtet, Zonenpläne sowie die dazugehörenden Bau- und Zonenreglemente zu erlassen.
2 Sie bestimmen, welche von mehreren gesetzmässigen und zweckmässigen Lösungen zu wählen ist.
Art. 35 Zonenplan
1 Der Zonenplan regelt die zulässige Nutzung des Gemeindegebietes.
2 Die Gemeinden scheiden nach Bedarf die Zonen gemäss Art. 108 ff. aus.
Art. 36 Bau- und Zonenreglement
1 Im Bau- und Zonenreglement erlässt die Gemeinde Bau- und Nutzungsvorschriften.
2 Soweit notwendig, sind insbesondere Vorschriften zu erlassen über:
Art und Mass der baulichen Nutzung des Baugrundes (Bauziffern);
Gebäude- und Firsthöhe, Gebäudelänge, Gebäudetiefe, Geschosszahl, Geschosshöhe, Gestaltung der Bauten;
Bauweise (offen, geschlossen, verdichtet usw.);
zusätzliche Nutzungsbeschränkungen (z.B. Differenzierung der Nutzung nach Gebäuden oder Geschossen);
Schutz der Gesundheit (Luft, Licht- und Raumverhältnisse, Dämmung, Schallschutz, Baumaterialien usw.);
Gewässerräume gemäss der Bundesgesetz über den Gewässerschutz3 und über den Wasserbau4;
Bauen für Menschen mit Behinderungen und Betagte;
Erstellung und Sicherung geeigneter Spielplätze oder anderer Freizeitanlagen bei Neubauten, Beteiligung an gemeinsamen Spielplätzen und Freizeitanlagen sowie Entrichtung von Ersatzabgaben;
Erschliessung der Bauzonen, Verkehrsanlagen, Einfahrten, Einfriedungen;
Umgebungsgestaltung, insbesondere Begrünung und Bepflanzung;
Pflicht und Verbot, Abstellflächen für Fahrzeuge auf privatem Grund zu erstellen sowie Entrichtung von Ersatzabgaben im Rahmen der geltenden Gesetzgebung;
Schutz des Ortsbildes, Erhaltung und Schutz von Kulturobjekten, Erhaltung und Pflege der Bausubstanz ortsbildgerechter Gebäude;
Schutz des Landschaftsbildes, Erhaltung und Schutz von Naturobjekten, Bäumen und Hecken, Erhaltung und Schaffung von Aussichtspunkten, Schutz von Lebensräumen für Tiere und Pflanzen;
Abfallbeseitigung, Abstellplätze für Kehrichtbehälter, Kompostierund Hundeversäuberungsanlagen sowie andere Entsorgungsanlagen;
Lager-und Ablagerungsplätze, Terrainveränderungen, Mauern;
planungsrechtliche Voraussetzungen für die Überbauung bestimmter Gebiete (Erlass von Bebauungsplänen, Gestaltungsplänen usw.);
Lärmschutzeinrichtungen;
Dachgestaltung;
Baukontrollen und Bezugsbereitschaft neuer Wohnungen;
Beschränkungen für die Erstellung von Zweitwohnungen;
Zuordnung zu Lärmempfindlichkeitsstufen gemäss der Umweltschutzgesetzgebung5 .
1. Auflage, Einsprache
1 Nach der Vorprüfung legt der Gemeinderat den Zonenplan und das Bau- und Zonenreglement sowie den Vorprüfungsbericht während 30 Tagen öffentlich auf.
2 Die Auflage ist unter Hinweis auf die Einsprachemöglichkeit zu veröffentlichen.
3 Auf die öffentliche Bekanntmachung und Auflage kann verzichtet werden, wenn es sich um unwesentliche Änderungen handelt, alle Betroffenen bekannt sind und sie schriftlich ihr Einverständnis zur geplanten Änderung erklärt haben.
Art. 38 2. Information
1 Gleichzeitig mit der Auflage sind alle Haushaltungen über die öffentliche Auflage und das Einspracherecht zu informieren mit dem Hinweis, dass das Bau- und Zonenreglement sowie der verkleinerte Zonenplan bei der Gemeinde bezogen werden können.
2 Bei Änderungen des Zonenplans sowie des Bau- und Zonenreglementes ist das Auflageverfahren nur für die betroffenen Teile durchzuführen.
3 Auf die Information kann verzichtet werden, wenn die Änderung nur wenige Parzellen betrifft.
Art. 39 3. Wirkung der Auflage
1 Vom Tage der öffentlichen Auflage der Zonenpläne sowie der Bau-und Nutzungsvorschriften an gilt deren Inhalt als verbindlich im Sinne einer Planungszone.
2 Bauten und Anlagen dürfen nur bewilligt werden, wenn sie sowohl den aufgelegten als auch den geltenden Zonenplänen sowie den Bau-und Nutzungsvorschriften entsprechen.
Art. 40 4. Einsprachen a) Zulässigkeit
Innerhalb der Auflagefrist kann beim Gemeinderat schriftlich, begründet und mit Antrag Einsprache erhoben werden.
Art. 41 b) Behandlung, Wiederholung
1 Der Gemeinderat prüft die Einsprachen und versucht, eine gütliche Einigung herbeizuführen.
2 Hat die Einigung die Zuweisung eines Grundstückes in eine Zone mit einer anderen oder erweiterten Nutzung zur Folge, ist das Einspracheverfahren für betroffene Dritte zu wiederholen.
3 Kann die Einsprache nicht gütlich erledigt werden, teilt der Gemeinderat der Einsprecherin oder dem Einsprecher mit, warum er den Stimmberechtigten die Abweisung der Einsprache beantragen wird.
Art. 42 5. Abänderungsanträge
1 Abänderungsanträge im Sinne des Gemeindegesetzes6 sind von den Stimmberechtigten spätestens zehn Tage vor dem Tag der Gemeindeversammlung schriftlich, begründet und mit Antrag beim Gemeinderat einzureichen.
2 Der Gemeinderat orientiert die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie das Amt über den Eingang von Abänderungsanträgen.
Art. 43 6. Abstimmung a) Antrag
1 Der Gemeinderat unterbreitet den Zonenplan sowie das Bau- und Zonenreglement mit dem begründeten Antrag auf Abweisung der nicht gütlich erledigten Einsprachen sowie die Abänderungsanträge den Stimmberechtigten zur Beschlussfassung.
2 Wesentliche Differenzen zum Vorprüfungsbericht der Direktion sind bekanntzugeben und zu begründen.
Art. 44 b) Anwesenheit nicht Stimmberechtigter
1 Nicht stimmberechtigte Einsprecherinnen oder Einsprecher sowie durch die Einsprachen direkt betroffene Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer haben das Recht, sich an der Gemeindeversammlung persönlich zur Behandlung ihrer Einsprache zu äussern.
2 Die Vertretung durch eine Bevollmächtigte oder einen Bevollmächtigten ist ausgeschlossen.
Art. 45 7. Eröffnung der Beschlüsse
1 Der Gemeinderat eröffnet den Einsprecherinnen oder Einsprechern den Entscheid über die Einsprachen und den betroffenen Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern die beschlossenen Änderungen unter Hinweis auf das Rechtsmittel.
2 Betreffen die beschlossenen Änderungen grössere Gebiete, kann die Mitteilung an die betroffenen Grundeigentümerinnen oder Grundeigen
tümern durch Veröffentlichung im Amtsblatt unter Hinweis auf das Rechtsmittel erfolgen.
Art. 46 Genehmigung durch den Regierungsrat
1. Rechtswirkung
1 Der Zonenplan und das Bau- und Zonenreglement bedürfen zur Gültigkeit der Genehmigung des Regierungsrates.
2 Mit der Genehmigung erhalten die gemäss Art. 121 Abs. 5 zur Nutzung der Zone für öffentliche Zwecke Berechtigten das Enteignungsrecht für die in dieser Zone gelegenen Grundstücke.
3 Für Grundstücke in der Zone für öffentliche Zwecke gemäss Art. 121 Abs. 6, in der Zone für Sport- und Freizeitanlagen, in der Grünzone oder in einer Schutzzone richtet sich die Erteilung des Enteignungsrechtes nach dem Enteignungsgesetz8 .
Art. 47 2. Nichtgenehmigung, vorgängiges rechtliches Gehör
Vor der Nichtgenehmigung einer von den Stimmberechtigten beschlossenen Zonenplanänderung ist den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern das rechtliche Gehör zu gewähren.
Art. 48 Überprüfung
1 Die Zonenpläne und die Bau- und Zonenreglemente sind in der Regel alle zehn Jahre gesamthaft zu überprüfen.
Art. 49 Anträge
1 Zwischen zwei Gesamtüberprüfungen der Zonenpläne und der Bau-und Zonenreglemente kann der Gemeinderat zuhanden der Gemeindeversammlung eingereichte Anträge auf Änderung des Zonenplanes und des Bau- und Zonenreglementes zurückstellen.
2 Die Anträge sind innerhalb dreier Jahre seit der Einreichung der Gemeindeversammlung vorzulegen.
Art. 50 Auszonung von Bauland
1 Zusammenhängendes Land von über 3000 m2, das innerhalb von 10 Jahren nach rechtskräftiger Einzonung in eine Wohnzone oder in eine Wohn-und Gewerbezone nicht der Überbauung zugeführt wird, ist im Rahmen der nächsten, ordentlichen Revision der Zonenplanung einer Nichtbauzone zuzuweisen.
2 Diese Auszonung kann unterbleiben, wenn:
ein Eigenbedarf für die Grundeigentümerin beziehungsweise den Grundeigentümer oder dessen direkte Nachkommen nachgewiesen werden kann;
die Förderung der Überbauung aufgrund der kommunalen Siedlungsentwicklung sowie des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt als nicht erforderlich erscheint;
die Einleitung der Überbauung innerhalb von zwei Jahren durch Veräusserung des Grundstückes sichergestellt ist;
sich die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer im Rahmen einer Erschliessungsvereinbarung im Sinne von Art. 137 verpflichtet, das Land innerhalb von fünf Jahren zu erschliessen und der Überbauung zuzuführen.
Art. 51 Ausnahmen
1. von kommunalen Vorschriften
1 Der Gemeinderat kann aus wichtigen Gründen, unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen, Ausnahmen von den Vorschriften des Zonenplanes und des Bau- und Zonenreglementes gestatten, insbesondere:
wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen und die Anwendung der Bauvorschriften eine unzumutbare Härte bedeuten würde;
beim Um- oder Ausbau bestehender reglementswidriger Bauten, wenn der Um- oder Ausbau gesamthaft gesehen zu einer besseren Nutzung des vorhandenen umbauten Raumes führt;
wenn die Einhaltung der Vorschriften im Einzelfall zu einer offensichtlich unzweckmässigen Lösung führen würde.
2 Im Bau- und Zonenreglement können bei einzelnen Bestimmungen weitere Ausnahmemöglichkeiten vorgesehen werden.
3 Ausnahmen dürfen die öffentlichen Interessen nicht wesentlich verletzen oder dem Sinn und Zweck des Bau- und Zonenreglementes zuwiderlaufen.
Art. 52 2. von kantonalen Vorschriften
1 Unter den Voraussetzungen gemäss Art. 51 kann der Gemeinderat Ausnahmen von kantonalen Nutzungs-, Bau-und Schutzvorschriften zulassen.
2 Ausnahmebewilligungen bedürfen zur Gültigkeit der Zustimmung der Direktion.
Art. 53 Zweck
Der Bebauungsplan bezweckt die Festlegung massgeblicher Elemente einer Überbauung.
Art. 54 Verhältnis zur Zonenplanung
Der Bebauungsplan kann in Einzelheiten vom Zonenplan und vom Bau-und Zonenreglement abweichen.
Art. 55 Inhalt
1 Der Bebauungsplan enthält nach Bedarf Bestimmungen über:
die weitere Unterteilung der Bauzonen;
die bestehenden und geplanten Verkehrsanlagen einschliesslich den baulichen Massnahmen für öffentliche Verkehrsmittel;
Baulinien und Baubegrenzungslinien;
das für öffentliche Bauten und Anlagen erforderliche Gebiet;
Grünzonen sowie Zonen für Sport- und Freizeitanlagen;
Bauweisen (offen, geschlossen, verdichtet usw.);
Gebiete für Hochhäuser;
Gebiete für Einkaufszentren;
Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht;
Zuordnung zu Lärmempfindlichkeitsstufen, soweit Abweichungen vom Zonenplan beziehungsweise vom Bau- und Zonenreglement vorgenommen werden;
Vorkehrungen einer rationellen Energieerzeugung und Energieanwendung.
Art. 56 2. im Besonderen
1 In Kern-, Zentrums- und Dorfzonen und wo ortsplanerische, insbesondere wohnhygienische, ästhetische und verkehrstechnische Gesichtspunkte oder Gründe des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes sowie des Denkmalschutzes es rechtfertigen, können im Bebauungsplan zusätzlich geregelt werden:
Bauziffern;
Gebäude- und Firsthöhe, Gebäudelänge, Geschosszahl, Höhenlage der Bauten;
Zweckbestimmung, Lage und Grundfläche der Bauten;
Firstrichtung, Dach-und Fassadengestaltung;
Nutzung der Freiflächen;
Baumaterialien;
Erhaltung und Anpflanzung von Grünflächen, Bäumen und Hecken.
Art. 57 Verfahren
1 Nach der Vorprüfung legt der Gemeinderat den Bebauungsplan und den Vorprüfungsbericht während 30 Tagen öffentlich auf.
Art. 58 2. Information
1 Gleichzeitig mit der Auflage informiert der Gemeinderat die direkt betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie die Eigentümerinnen und Eigentümer der angrenzenden Grundstücke über die Auflage.
2 In der Bekanntmachung und in der Mitteilung ist auf die Abweichungen gemäss Art. 54 hinzuweisen.
Art. 59 3. Einsprachen a) Zulässigkeit
Art. 60 b) Behandlung, Wiederholung
2 Hat die Erledigung wesentliche Änderungen zur Folge, ist das Einspracheverfahren für betroffene Dritte zu wiederholen.
Art. 61 4. Abänderungsanträge
1 Abänderungsanträge im Sinne des Gemeindegesetzes6 sind von den Stimmberechtigten spätestens zehn Tage vor dem Tag der Gemeindeversammlung schriftlich und mit Antrag beim Gemeinderat einzureichen.
Art. 62 5. Abstimmung a) Antrag
1 Der Gemeinderat unterbreitet den Bebauungsplan mit dem begründeten Antrag auf Abweisung der nicht gütlich erledigten Einsprachen sowie die Abänderungsanträge den Stimmberechtigten zur Beschlussfassung.
Art. 63 b) Anwesenheit nicht Stimmberechtigter
Art. 64 6. Eröffnung der Beschlüsse
Der Gemeinderat eröffnet den Einsprecherinnen oder Einsprechern den Entscheid über die Einsprachen und den betroffenen Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern die beschlossenen Änderungen unter Hinweis auf das Rechtsmittel.
Art. 65 7. Inkrafttreten, Anmerkung im Grundbuch
1 Der Bebauungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.
2 Der Bebauungsplan ist als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken.
Art. 66 Zusätzliche Rechtswirkungen
1 Mit der Genehmigung des Bebauungsplanes erhalten die Gemeinwesen und die Anstalten des kantonalen öffentlichen Rechts das Recht zur Enteignung der für öffentliche Zwecke ausgeschiedenen Flächen.
2 Soweit in der Grünzone und in der Zone für Sport- und Freizeitanlagen gelegene Grundstücke für die Erfüllung von Aufgaben benötigt werden, die im öffentlichen Interesse liegen, kann der Regierungsrat das Enteignungsrecht nach dem Enteignungsgesetz8 erteilen. Unter der gleichen Voraussetzung ist er befugt, das Enteignungsrecht Dritten zu erteilen.
3 Die Gemeinwesen und die Körperschaften, die öffentliche Zwecke erfüllen, sind berechtigt, gegen Ersatz des verursachten Schadens schon vor dem Erwerb des Landes, das für Verkehrsanlagen vorgesehenen ist, Leitungen einzulegen und diese zu unterhalten. Die Höhe der Entschädigung wird im Streitfall von der Enteignungskommission festgesetzt.
Art. 67 Kosten
1 Die Kosten für die Ausarbeitung und den Erlass des Bebauungsplanes tragen die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer innerhalb des Bebauungsplangebietes im Verhältnis ihres Interesses beziehungsweise des wirtschaftlichen Nutzens.
2 Wo erhebliche öffentliche Interessen an einem Bebauungsplan bestehen, hat die Gemeinde entsprechende Beiträge zu leisten.
3 Können sich die Beteiligten nicht über die Aufteilung der Kosten einigen, entscheidet der Gemeinderat.
3. Gestaltungsplan
1 Der Gestaltungsplan bezweckt eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung beziehungsweise Nutzung eines zusammenhängenden Gebietes. Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualität in besonderem Masse Rechnung zu tragen.
2 Das Instrument des Gestaltungsplanes kann auch für Einkaufszentren, Sport- und Freizeitanlagen sowie für Abbau- und Deponievorhaben und dergleichen verwendet werden.
Art. 69 Verhältnis zur Zonenplanung
1. Abweichungen, Qualitätsbonus
1 Der Gestaltungsplan kann vom Zonenplan, vom Bau- und Zonenreglement oder vom Bebauungsplan abweichen, sofern wegen der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung sinnvoll erscheint und der Zonencharakter gewahrt bleibt.
2 Die Geschosszahl darf im Gestaltungsplan höchstens um ein Vollgeschoss vom massgebenden Zonenplan abweichen. Grössere Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie hinsichtlich Lage und Ausmass im Zonenplan und im Bau- und Zonenreglement festgelegt sind. Die Bauziffer darf die maximale Grenze gemäss Zonenplan um höchstens 20 Prozent überschreiten.
3 Der Bonus für erhöhten Qualitätsstandard Energie richtet sich nach Art. 249 ff.
Art. 70 2. Voraussetzungen, Qualitätsmerkmale
1 Der Gemeinderat kann Abweichungen gemäss Art. 69 gewähren, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
die geplante Überbauung gegenüber der Normalbauweise wesentliche Vorteile aufweist;
es sich um eine siedlungsgerechte, architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvolle Überbauung handelt;
grössere zusammenhängende Grünflächen und ein gutes Bepflanzungskonzept vorgesehen sind und verkehrsabseits gelegene Spielplätze oder andere Freizeitanlagen von mindestens 15 Prozent der Bruttogeschossflächen der Wohnbauten erstellt werden;
die Flächen für den Fussgänger- und Fahrverkehr sowie die vorgeschriebenen Abstellflächen für Fahrzeuge zweckmässig angelegt werden.
2 Die Höhe des Qualitätsbonus richtet sich nach dem Verhältnis der Umsetzung der Qualitätsmerkmale.
Art. 71 3. Umlagerung der Ausnützung
Im Rahmen eines Gestaltungsplans kann die Ausnützung verschiedener Zonen umgelagert werden, soweit die örtlichen Verhältnisse es zulassen.
Art. 72 Mindestfläche
Die Mindestfläche für einen Gestaltungsplan, bei dem vom Zonenplan und Bau-und Zonenreglement abgewichen werden kann, beträgt 3000 m2; Art. 112 Abs. 4 bleibt vorbehalten.
Art. 73 Gestaltungsplanpflicht
1 Die Gemeinden können im Zonenplan Gebiete bezeichnen, in denen nur im Rahmen eines bewilligten Gestaltungsplanes gebaut werden kann.
2 Baubewilligungen für Gebiete mit einer Gesamtfläche von über 5000 m2 dürfen nur aufgrund eines Gestaltungsplanes erteilt werden, sofern kein Bebauungsplan vorliegt.
3 Soweit die öffentlichen Interessen es erfordern, kann der Gemeinderat vor Erteilung einer Baubewilligung von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern ohne Rücksicht auf die Grösse des Baugrundstückes einen Gestaltungsplan verlangen.
Art. 74 Erlass und Änderung durch die Gemeinde
1 Verständigen sich die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer über die Erstellung oder Änderung eines Gestaltungsplanes nicht, kann der Gemeinderat auf begründetes Gesuch eines oder mehrerer Beteiligter den Gestaltungsplan erstellen beziehungsweise ändern.
2 Verständigen sich drei Viertel der beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer über die Änderung eines Gestaltungsplanes, muss der Gemeinderat auf begründetes Gesuch den Gestaltungsplan ändern.
3 Änderungen gemäss Abs. 1 und 2 dürfen nur vorgenommen werden, wenn dadurch die Qualität des Gestaltungsplanes verbessert wird oder diese mindestens gleichwertig ist.
Art. 75 Inhalt
1 Der Gestaltungsplan enthält insbesondere Bestimmungen über:
Lage, Grösse, Gestaltung und Zweckbestimmung der Bauten, sowie deren Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung;
Lage, Grösse und Gestaltung der Verkehrsanlagen, der Abstellflächen für Fahrzeuge und der Flächen für die Entsorgung;
Baulinien;
Grünflächen, Bepflanzung, Spielplätze und andere Freizeitanlagen, Ruheplätze;
Gemeinschaftsanlagen;
Terraingestaltung und Einfriedungen;
Parzellierung und Etappierung;
Rekultivierung und Nachnutzung, insbesondere bei temporären Nutzungen wie Abbau und Deponien.
Art. 76 Modell, Profile
1 Mit dem Gestaltungsplan ist ein Modell mit den angrenzenden Bauten und Anlagen einzureichen.
2 Der Gemeinderat kann verlangen, dass alle oder einzelne Bauten und Anlagen im Profil ausgesteckt werden.
Art. 77 Verfahren
1 Nach der Vorprüfung legt der Gemeinderat den Gestaltungsplan während 30 Tagen öffentlich auf.
Art. 78 Information
Der Gemeinderat teilt den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern des vom Plan erfassten Gebietes und den Eigentümerinnen und Eigentümern der angrenzenden Grundstücke die Auflage mit.
Art. 79 2. Einsprachen a) Zulässigkeit
Art. 80 b) Behandlung, Wiederholung
1 Die Einsprachen sind den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern des vom Gestaltungsplan erfassten Gebietes innerhalb von drei Arbeitstagen nach Ablauf der Auflagefrist zur Stellungnahme zuzustellen.
2 Der Gemeinderat prüft die Einsprachen und versucht eine gütliche Einigung herbeizuführen.
3 Hat die Erledigung der Einsprachen wesentliche Änderungen zur Folge, ist das Einspracheverfahren für betroffene Dritte zu wiederholen.
Art. 81 c) Eröffnung des Entscheides
Der Gemeinderat entscheidet gleichzeitig über den Gestaltungsplan und die nicht erledigten öffentlichrechtlichen Einsprachen.
Art. 82 Genehmigung, Anmerkung im Grundbuch
1 Der Gestaltungsplan bedarf für seine Gültigkeit der Genehmigung der Direktion.
2 Beinhaltet ein Gestaltungsplan auch Abweichungen von einem Bebauungsplan oder soll mit der Genehmigung das Enteignungsrecht im Sinne von Art. 66 Abs. 2 erteilt werden, ist der Regierungsrat für die Genehmigung zuständig.
3 Der Gestaltungsplan ist auf Kosten der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken.
Art. 83 Geltungsdauer, Änderung
1 Der Gestaltungsplan erlischt, wenn mit den Bauarbeiten nicht binnen fünf Jahren nach der rechtskräftigen Genehmigung begonnen wird. Der Gemeinderat kann die Geltungsdauer um höchstens zwei Jahre verlängern.
2 Der Gemeinderat kann fünf Jahre nach der rechtskräftigen Genehmigung eines Gestaltungsplanes dessen Revision anordnen, auch wenn schon ein wesentlicher Teil desselben verwirklicht ist.
3 Wird durch die beantragte Änderung eines Gestaltungsplanes gesamtheitlich nicht mindestens eine gleichwertige Lösung erreicht, kann der Gemeinderat das Gesuch ohne Durchführung des Vorprüfungs- und Auflageverfahrens abweisen.
Art. 84 Kosten
1 Die Kosten für die Ausarbeitung und den Erlass des Gestaltungsplanes tragen die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer innerhalb des Gestaltungsplangebietes im Verhältnis ihres Interesses beziehungsweise des wirtschaftlichen Nutzens.
2 Wo erhebliche öffentliche Interessen an einem Gestaltungsplan bestehen, hat die Gemeinde entsprechende Beiträge zu leisten.
Bauziffern
Art. 85 Zweck
1 Zur Bestimmung der zulässigen maximalen oder minimalen Nutzung in den Bauzonen können im Bau- und Zonenreglement Bauziffern festgelegt werden.
2 Diese können für Zonen, Nutzungen, Gebäude und Geschosse festgelegt werden.
Art. 86 Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbaren Geschossflächen der Bauten und der anrechenbaren Grundstückfläche.
Art. 87 2. Ausbau bestehenden Raumes
1 Der Ausbau des am 30. Juni 1990 bestehenden umbauten Raumes ist zulässig, auch wenn dadurch die zulässige Anzahl Vollgeschosse und die festgelegte Ausnützungsziffer überschritten wird.
2 Die übrigen Bauvorschriften sind einzuhalten und für die Mieterinnen und Mieter müssen genügend Nebenräume (Abstellräume, Keller, usw.) bestehen bleiben.
3 Das äussere Volumen der Bauten darf nur durch Lukarnen, Gauben und dergleichen eine Vergrösserung erfahren.
Art. 88 Überbauungsziffer
Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und der anrechenbaren Grundstückfläche.
Art. 89 Baumassenziffer
Die Baumassenziffer ist die Verhältniszahl zwischen dem oberirdisch umbauten Raum und der anrechenbaren Grundstückfläche.
Art. 90 Grünflächenziffer
1 Die Grünflächenziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Grünfläche und der anrechenbaren Grundstückfläche.
2 Im Einzelfall können auch humusierte und begrünte Flächen über Einstellhallen, Sockelgeschossen und ähnlichen Bauten sowie Spielplätze, Freizeitanlagen und Wege als Grünflächen angerechnet werden, sofern diese Flächen den Zweck der ordentlichen Grünflächen erfüllen und entsprechend wirken.
Art. 91 Grundstückfläche
1. anrechenbar
1 Als anrechenbare Grundstückfläche gilt die zusammenhängende Fläche eines Grundstückes innerhalb einer Bauzone, inbegriffen die grundstücksinternen Wege und Zufahrten sowie die offenen Abstellplätze für Fahrzeuge und Schiffe.
2 Eine Grundstückfläche gilt auch dann als zusammenhängend, wenn sie durch Fusswege, Radwege und kleine Gewässer beziehungsweise in Industrie-und Gewerbezonen auch durch Strassen und Anschlussgeleise unterbrochen ist.
Art. 92 2. nicht anrechenbar
Nicht als Grundstückfläche anrechenbar sind:
offene Gewässer;
bestehende oder in einem eigentümerverbindlichen Plan beziehungsweise Projekt vorgesehene Fahrbahnflächen von Strassen, einschliesslich Radstreifen.
Art. 93 Geschossfläche
1 Die anrechenbare Geschossfläche entspricht der Summe aller zu berücksichtigenden Geschossflächen, einschliesslich Mauer- und Wandquerschnitte (Bruttogeschossflächen).
2 Bei Galeriegeschossen sind die tatsächlich vorhandenen Flächen anrechenbar.
Art. 94 2. nicht anrechenbar
1 Folgende Bruttogeschossflächen werden nicht angerechnet:
Dachgeschosse und Untergeschosse, die nicht als Vollgeschosse gelten;
Windfänge bei Hauseingängen, allgemein zugängliche, abgeschlossene Treppenhäuser, Liftanlagen sowie Laubengänge;
vom Wohnraum abgetrennte, verglaste Balkone, Veranden und Wintergärten, im Ausmasse von insgesamt nicht mehr als 15 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen; als Wintergarten gilt ein vollverglaster Baukörper in einer Glas-/Holz-/Metallkonstruktion;
offene ein- und vorspringende Balkone sowie überdeckte, mindestens einseitig offene Dachterrassen;
offene Erdgeschossflächen, die als Durchgang oder als Spiel- oder Erholungsflächen dienen;
Räume für technische Installationen;
Keller, Estriche, Waschküchen und Trockenräume; befinden sich diese innerhalb einer Wohnung sind höchstens 10 m2 sowie ein Reduit von 5 m2 nicht anrechenbar;
Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen, Kehrichtbehälter und dergleichen;
in anrechenbaren Untergeschossen: a) Bastelräume bis zu 10 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen;
b)	nicht gewerblich genutzte Fitnessräume, Saunas und Whirlpoolanlagen;
c)	50 % der nicht gewerblich genutzten Schwimmbäder sowie der zugehörigen Nebenräume;
10.	der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume in Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen, sofern sie mindestens 25 m2 erreichen, bei grösseren Bauten und Anlagen aber dennoch nicht 3 % der Summe aller zu berücksichtigenden Bruttogeschossflächen übersteigen;
2 Der Regierungsrat kann weitere Flächen als nicht anrechenbar bezeichnen.
3 Werden die Limiten gemäss Abs. 1 Ziffern 3, 7 und 9 Buchstabe a) sowie Ziffer 10 überschritten, ist die entsprechende Bruttogeschossfläche voll anrechenbar.
Art. 95 Überbaute Grundfläche
1. Messweise
1 Die überbaute Grundfläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden.
2 Als oberirdisch gelten alle aus dem gewachsenen oder tiefergelegten Terrain hinausragenden Gebäudeteile.
Art. 96 2. nicht anrechenbare Bauteile
1 Bei der Berechnung der überbauten Grundfläche sind nicht anzurechnen:
offene ein- und vorspringende Balkone, soweit die Ausladung 2,5 m nicht übersteigt;
Dachvorsprünge und Vordächer, soweit ihre Ausladung 1,5 m nicht übersteigt;
Erker, Laubengänge und Vorbauten aller Art, die mindestens 2,5 m über dem gewachsenen oder tiefergelegten Terrain liegen, soweit ihre Ausladung 1,5 m nicht übersteigt;
unbewohnte, übergrünte Gebäudeteile wie Tiefgaragen und dergleichen, soweit sie dreiseitig mit nicht mehr als 1 m über das gewachsene oder tiefergelegte Terrain hinausragen.
2 Werden die Limiten gemäss Abs. 1 Ziffern 1-3 überschritten, ist die entsprechende überbaute Grundfläche voll anrechenbar.
Art. 97 Umbauter Raum
1 Der umbaute Raum entspricht dem oberirdischen Rauminhalt des Gebäudes mit seinen Aussenmassen.
2 Als oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen oder tiefergelegten Terrain hinausragenden Gebäudeteile.
Art. 98 2. nicht anrechenbare Bauteile
1 Bei der Berechnung des umbauten Raumes sind nicht anzurechnen:
Volumen von nicht als Vollgeschoss anrechenbaren Geschossen;
einspringende, offene Nischen und Balkone;
als allgemeine Verkehrsflächen benutzte Laubengänge, Durchgänge und dergleichen;
Dachvorsprünge und Vordächer, soweit ihre Ausladung 1.5 m nicht übersteigt;
Balkone, soweit ihre Ausladung 2,5 m nicht übersteigt;
vorspringende Bauteile wie Erker und dergleichen, soweit ihre Ausladung 1,5 m nicht übersteigt.
2 Werden die Limiten gemäss Abs. 1 Ziffern 4-6 überschritten, ist der entsprechende Rauminhalt voll anrechenbar.
Art. 99 Anrechenbare Grünfläche
Als anrechenbare Grünflächen gelten:
Rabatten und Hecken;
Gärten und offene Parkanlagen;
Freizeitanlagen und Wege;
Teiche und Weiher;
freistehende Garten- und Gerätehäuschen mit einer Grundfläche bis zu 9 m2;
gedeckte, seitlich mit weniger als 50 % der Aussenabwicklung geschlossene Gartensitzplätze mit einer Grundfläche bis zu 9 m2;
Flächen gemäss Art. 90 Abs. 2.
3. Nutzungsübertragung
Art. 100 Zulässigkeit
1 Eine Nutzungsübertragung ist zulässig, wenn:
das belastete und das begünstigte Grundstück aneinander angrenzen;
das belastete und das begünstigte Grundstück Bauzonen angehören, welche die gleiche Nutzung zulassen;
durch die Nutzungsübertragung die zulässige Nutzung auf dem begünstigten Grundstück um höchstens einen Fünftel erhöht wird;
und die übrigen Bauvorschriften einer Nutzungsübertragung nicht entgegenstehen.
2 Innerhalb des von einem Gestaltungsplan erfassten Gebietes können Abweichungen von Ziffer 1, 2 und 3 bewilligt werden.
3 Kettenübertragungen sind nicht zulässig.
Art. 101 2. bei Strassen
Die Nutzungsübertragung über eine Strasse hinweg ist zulässig, wenn durch die Strasse unüberbaubare Restparzellen entstanden sind.
Art. 102 Form, Anmerkung im Grundbuch
1 Die Nutzungsübertragung bedarf zur Gültigkeit der Genehmigung des Gemeinderates und, sofern nicht alle betroffenen Grundstücke der gleichen Eigentümerin oder dem gleichen Eigentümer gehören, der öffentlichen Beurkundung.
2 Sie ist auf Veranlassung des Gemeinderates und auf Kosten der begünstigten Grundeigentümerin oder des begünstigten Grundeigentümers im Grundbuch aller beteiligten Parzellen als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken.
3 Die Löschung der Anmerkung bedarf der Zustimmung des Gemeinderates.
B. Baulinien
Art. 103 Grundsatz
1 Baulinien können insbesondere entlang von Verkehrsanlagen und Leitungen, Gewässern, Wäldern sowie Natur- und Kulturobjekten festgelegt werden.
2 Für Bauten unter dem Erdboden, über dem Erdboden und für einzelne Stockwerke können unterschiedliche Baulinien festgelegt werden.
Art. 104 Festlegungspflicht
Baulinien sind festzulegen:
wenn grössere oder kleinere als die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstände einzuhalten sind;
in Ortsbildern von nationaler oder kantonaler Bedeutung und im Bereich geschützter und schützenswerter Bauten;
bei der Planung von neuen öffentlichen Strassen und von Privatstrassen; das Verfahren richtet sich nach der Strassengesetzgebung7 .
Art. 105 Wirkungen
1 Mit der Festlegung einer Baulinie kann:
der Mindestabstand der Bauten festgelegt werden;
die für Bauten und Anlagen zur Verfügung stehende Fläche und das Ausmass der Freihalteflächen bezeichnet werden;
vorgeschrieben werden, dass an die Linie zu bauen ist.
2 Baulinien gehen allen andern öffentlichrechtlichen Abstandsvorschriften vor.
3 Für Baulinien entlang von Strassen bleiben die Vorschriften der Strassengesetzgebung7 vorbehalten.
Art. 106 Ausnahmen
1. bei bestehenden Bauten
1 An bestehenden Bauten und Anlagen, die über die Baulinien hinausragen, sind im Rahmen der Zonenvorschriften An-, Um- oder Aufbauten zu gestatten, wenn die öffentlichen Interessen nicht wesentlich berührt werden.
2 Überschreitungen der Baulinien sind auch erlaubt, wenn an der Aussenhülle von bestehenden Bauten Wärmedämmungen angebracht werden.
Art. 107 2. bei öffentlichen Einrichtungen
Vor der Baulinie dürfen öffentliche Einrichtungen, wie Brunnen, Polizeimelder, Telefonkabinen, Schutzdächer, Verteilerkästen, Kompakttrafostationen, Toilettenanlagen usw. aufgestellt werden, soweit das öffentliche Interesse es erfordert.
C. Zonen
Art. 108 Zonenarten
Die Zonenpläne unterteilen das Gemeindegebiet in:
Nichtbauzonen;
Schutzzonen;
weitere Zonen.
Art. 109 Zonenüberlagerung
1 Zonen können sich überlagern, wenn ihre Zwecke einander nicht ausschliessen oder die Nutzung zeitlich gestaffelt erfolgt.
2 Die Nutzungszonen können insbesondere durch folgende Zonen überlagert werden:
Kurzone;
Zone für Sport und Freizeitanlagen;
Sondernutzungszone;
Grünzone;
Freihaltezone;
Gefahrenzone;
Art. 110 Gemischte Zonen
Soweit der Zonencharakter es zulässt, sind auch gemischte Zonen zulässig.
Art. 111 Verdichtete Bauweise
Die verdichtete Bauweise bezweckt insbesondere eine haushälterische Nutzung des Bodens und einen minimalen Erschliessungsaufwand.
Art. 112 2. besondere Zonen, Sicherstellung
1 Die Gemeinden können im Zonenplan Bauzonen für verdichtete Bauweise bestimmen.
2 Für diese Zonen sind im Bau- und Zonenreglement besondere Bauvorschriften zu erlassen.
3 Der Zweck der verdichteten Bauweise ist durch einen Gestaltungsplan sicherzustellen.
4 Die Minimalfläche für einen Gestaltungsplan mit verdichteter Bauweise beträgt 2000 m2.
Art. 113 3. Hochhäuser
1 Als Hochhaus gilt eine Baute mit mehr als acht Vollgeschossen beziehungsweise einer Fassadenhöhe von mehr als 22 m.
2 Die Gemeinden können im Bau- und Zonenreglement Gebiete bezeichnen, in denen Hochhäuser errichtet werden dürfen.
3 Hochhäuser dürfen nur gestützt auf einen Gestaltungsplan errichtet werden.
2. Bauzonen
Art. 114 Wohnzone
1 Die Wohnzone ist für Wohnzwecke bestimmt.
2 Nicht störende Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind gestattet, sofern sie sich baulich in den Zonencharakter einfügen.
Art. 115 Kern-, Zentrums- und Dorfzonen
1 Kern-, Zentrums- und Dorfzonen umfassen Ortsteile, die zentrumsbildende Funktionen aufweisen oder dem Ort das Gepräge geben.
2 Es sind darin öffentliche Bauten, Wohnbauten, Geschäfts-und Dienstleistungsbetriebe sowie mässig störende Gewerbebetriebe zuläs
sig, sofern sie sich mit dem gewachsenen Charakter des Ortskerns, Zentrums oder Dorfes vereinbaren lassen.
Art. 116 Industriezone
1 Die Industriezone ist für industrielle Anlagen und gewerbliche Betriebe bestimmt, die in andern Zonen nicht zulässig sind.
2 Bürobauten sind gestattet, doch kann deren Anteil im Bau- und Zonenreglement beschränkt werden.
3 Für betrieblich an den Standort gebundenes Personal darf eine Wohnung erstellt werden.
Art. 117 Gewerbezone
1 Die Gewerbezone ist für mässig störende Gewerbebetriebe bestimmt.
3 Wohnraum darf nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal erstellt werden.
Art. 118 Wohn- und Gewerbezone
Die Wohn- und Gewerbezone ist bestimmt für Wohnzwecke und für mässig störende Gewerbebetriebe.
Art. 119 Kurzone
1 Die Kurzone dient Kur- und Erholungszwecken.
2 Die Nutzung ist konkret zu umschreiben.
Art. 120 Ferienhauszone
Die Ferienhauszone ist für Ferien- und Wochenendhäuser bestimmt.
Art. 121 Zone für öffentliche Zwecke
1 Die Zone für öffentliche Zwecke ist für die dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und Anlagen bestimmt, für die ein voraussehbares Bedürfnis besteht.
2 Andere Bauten und Anlagen dürfen belassen und unterhalten werden, bis der Boden für öffentliche Zwecke beansprucht wird.
3 Als öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Bauten und Anlagen gelten namentlich:
Verwaltungsbauten, Bauten für öffentlichrechtliche Anstalten und für öffentliche Dienstleistungen, Schulen, Spitäler, Heime, Kirchen, Friedhöfe, Abwasserreinigungsanlagen und dergleichen;
Sammelanlagen der Armee und des Zivilschutzes;
Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse tätiger kultureller und gemeinnütziger Institutionen sowie für die Gestaltung von Orts- und Quartierzentren;
Parks, Gärten, Kurortseinrichtungen;
Parkplätze und Parkhäuser für Fahrzeuge;
Spiel- und Sportanlagen, einschliesslich der zugehörigen Abstellplätze für Fahrzeuge;
Bootshafenanlagen einschliesslich der zugehörigen Infrastruktur.
4 Die Nutzung ist konkret zu umschreiben.
5 Die Nutzung der Zonen für öffentliche Zwecke bleibt öffentlichrechtlichen Körperschaften und Anstalten sowie privatrechtlichen Institutionen, die vom öffentlichen Recht des Kantons anerkannt sind, vorbehalten.
6 Der Gemeinderat kann Abweichungen von Abs. 5 bewilligen.
Art. 122 Zone für Sport- und Freizeitanlagen
1 Die Zone für Sport- und Freizeitanlagen ist bestimmt für Sport- und Spielanlagen, Reitbetriebe, Skipisten, Camping- und Rastplätze, Familiengärten, Bauten und Anlagen von Jugend- und Freizeitorganisationen usw.
3 Die Grundstücke, für die um die Erteilung des Enteignungsrechtes gemäss Art. 46 Abs. 3 nachgesucht werden kann, sind im Zonenplan zu bestimmen.
3. Nichtbauzonen
Art. 123 Landwirtschaftszone
1. ordentliche Landwirtschaftszone
1 Die Landwirtschaftszone dient den in Art. 16 RPG2 aufgeführten Zielen.
2 Zulässig sind im Rahmen der Verordnung des Bundesrates zum RPG2 Bauten, Anlagen und Nutzungen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind, insbesondere auch Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen.
Art. 124 2. Alpwirtschaftszone
1 Die Alpwirtschaftszone dient dem Erhalt der Alpnutzung. Sie umfasst die als Sömmerungsgebiet gemäss der Bundesgesetzgebung27 ausgeschiedenen Flächen.
2 Es sind nur Bauten und Anlagen zulässig, welche für die Bewirtschaftung der Alpen, für die Verwertung alpeigener Produkte sowie für alpwirtschaftliche Nebenbetriebe notwendig sind.
Art. 125 3. Speziallandwirtschaftszone
1 Die Gemeinden können im Zonenplan unter Beachtung der Ziele und Grundsätze des RPG2 spezielle Landwirtschaftszonen festlegen, in denen zusätzlich auch Bauten, Anlagen und Nutzungen zulässig sind, die über die innere Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebes hinausgehen.
2 Der Regierungsrat:
bezeichnet die Gebiete, in denen Speziallandwirtschaftszonen nicht zulässig sind;
regelt die Anforderungen, welche die Gemeinden bei der Festlegung der Speziallandwirtschaftszonen zu beachten haben;
regelt die Anforderungen an Erschliessungsanlagen, welche infolge der Ausscheidung der Speziallandwirtschaftszonen neu zu erstellen oder auszubauen sind;
regelt die Überwälzung von Infrastrukturkosten, welche infolge der Ausscheidung von Speziallandwirtschaftszonen zusätzlich anfallen.
Art. 126 Übriges Gebiet
1 Das übrige Gebiet umfasst Land:
das keiner Nutzung zugewiesen werden kann (Ödland, Geröllhalden usw.) oder
dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist.
2 In dieser Zone gelten die Bestimmungen für die Landwirtschaftszone, soweit keine einschränkenden Nutzungsvorschriften festgelegt sind.
Art. 127 Freihaltezone
Die Freihaltezone dient dazu, Bach-, Fluss- und Seeufer, Waldränder und Aussichtslagen sowie Grundwasser- und Quellwassernutzungsgebiete von Bauten und Anlagen freizuhalten.
Art. 128 Gewässerraumzone
1 Die Gewässerraumzone dient dazu, Bach-, Fluss- und Seeufer zur Sicherung der natürlichen Funktion des Gewässers und der Förderung der Artenvielfalt sowie im Interesse des Hochwasserschutzes und der Gewährleistung des Gewässerunterhaltes von Bauten und Anlagen freizuhalten.
2 Die Ausscheidung erfolgt nach den Vorschriften der Spezialgesetzgebung, insbesondere der Bundesgesetzgebung über den Gewässerschutz3 und den Wasserbau4 .
4. Schutzzonen
Art. 129 Begriff
Schutzzonen umfassen Gebiete, die aus Gründen des öffentlichen Interesses eines besonderen Schutzes bedürfen.
Art. 130 Inhalt
1 Als Schutzzonen können bestimmt werden:
Baumbestände, Hecken, Aussichtslagen;
bedeutende Orts- und Strassenbilder;
die Umgebung geschichtlicher Stätten und einzelner schützenswerter Objekte;
2 Die dem Schutzzweck dienenden Bau- und Nutzungsbeschränkungen sind konkret zu umschreiben.
5. Weitere Zonen
Art. 131 Grünzone
1 Die Grünzone umfasst in der Regel unüberbaute Gebiete, die von allen nicht dem Zweck der Nutzung entsprechenden Bauten und Anlagen freizuhalten sind.
3 Sie dient zur:
Erhaltung und Schaffung von Freiflächen im Baugebiet;
Gliederung grösserer, zusammenhängender Baugebiete, insbesondere zur Trennung von Wohn- und Industriegebieten sowie Quartieren und Gemeinden;
Sicherung von Grundwasser- und Quellwasser-Nutzungsgebieten.
4 Die Grundstücke, für die um die Erteilung des Enteignungsrechtes gemäss Art. 46 Abs. 3 nachgesucht werden kann, sind im Zonenplan zu bestimmen.
Art. 132 Gefahrenzone
1 Die Gefahrenzone umfasst Gebiete, die aus Sicherheitsgründen, namentlich wegen Rutsch-, Steinschlag-, Lawinen-oder Überschwemmungsgefahr, nicht oder nur unter sichernden Massnahmen überbaut werden dürfen.
2 Die Bau-und Nutzungsbestimmungen sind konkret zu umschreiben.
Art. 133 Sondernutzungszone
1 Die Sondernutzungszone kann sowohl als Bauzone als auch als Nichtbauzone ausgestaltet werden.
D. Erschliessung
Art. 134 Begriff
Art. 135	Erschliessungspflicht, Erschliessungsprogramm
1 Die Gemeinden sind verpflichtet, die Bauzonen zeitgerecht zu erschliessen. Dabei ist auch auf die Erschliessung durch ein öffentliches Verkehrsmittel zu achten.
2 Der Gemeinderat erstellt ein Erschliessungsprogramm, insbesondere unter Berücksichtigung der finanziellen Möglichkeiten der Gemeinde.
3 Die Beschlussfassung über die Kredite für die Erstellung und Erneuerung der Erschliessungsanlagen sowie abweichende Vorschriften der Spezialgesetzgebung, insbesondere betreffend Abwasseranlagen, bleiben vorbehalten.
Art. 136	Erschliessungsanlagen
1 Die Gemeinde baut die Erschliessungsanlagen, sofern nicht besondere Erschliessungsträger bestehen.
2 Der Gemeinderat kann den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern die Erstellung der Anlagen überbinden.
Art. 137	Erschliessungsvereinbarung
1 Der Gemeinderat ist verpflichtet, vor der Beschlussfassung über die Einzonung neuer Bauzonen mit den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern auf eine schriftliche Erschliessungsvereinbarung hinzuwirken, insbesondere betreffend spätestem Ausführungszeitpunkt und Finanzierung.
2 Kommt diese Vereinbarung nicht zustande, orientiert der Gemeinderat die Stimmberechtigten über die Gründe.
3 Die Vereinbarungen sind im Grundbuch anzumerken.
Art. 138	Enteignung
Für die Erschliessung steht den Gemeinden das Enteignungsrecht zu.
Art. 139	Rechte der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer
1 Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer können sich durch die Direktion ermächtigen lassen, ihr Land selber zu erschliessen, wenn die Gemeinde binnen dreier Jahre nach Bezeichnung des Erschliessungsbereiches die Erschliessung nicht in Angriff genommen hat.
2 Der Gemeinderat tritt den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern das Enteignungsrecht ab oder räumt ihnen das Recht zur Benutzung des öffentlichen Grundes ein.
3 Ein von der Gemeinde zu tragender Teil der Erschliessungskosten wird fällig, sobald die Erschliessungsanlagen benutzbar sind.
Art. 140 Beiträge der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer
1 Die Gemeinde erhebt von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern Beiträge für die Kosten der Erschliessung.
2 Die Gemeinde kann die Kosten der Erschliessung vollumfänglich den Eigentümerinnen und Eigentümern überbinden. Art. 45 Abs. 2 des Strassengesetzes7 und andere spezialgesetzliche Vorschriften bleiben vorbehalten.
3 Beiträge werden fällig, sobald die Erschliessungsanlagen benutzbar sind.
V. LANDUMLEGUNG UND GRENZREGULIERUNG
A. Landumlegung
Art. 141	Zweck
1 Grundstücke innerhalb und ausserhalb der Bauzonen können mit einer Landumlegung neu gebildet werden, so dass sie sich nach Lage, Form und Grösse für eine recht- und zweckmässige Nutzung eignen.
Art. 142	Voraussetzungen
Eine Landumlegung darf in der Regel nur aufgrund des rechtskräftigen Zonen-, Bebauungs- oder Gestaltungsplans, eines rechtskräftigen Strassen- oder Baulinienplans, eines Strassenprojektes nach der Strassengesetzgebung7 oder im Zusammenhang mit der Ausarbeitung oder Anpassung eines solchen Planes oder Projektes vorgenommen werden.
Art. 143 2. besondere
1 Der Gemeinderat kann eine Landumlegung anordnen und durchführen, wenn:
dadurch eine den Zielen der Raumplanung besser entsprechende Nutzungsordnung verwirklicht werden kann, oder
das öffentliche Interesse die Sanierung eines überbauten Gebietes erfordert.
2 Der Gemeinderat ist zur Durchführung einer Landumlegung verpflichtet, wenn:
der Regierungsrat dies im Zusammenhang mit Nutzungsplanungen, Strassen oder anderen öffentlichen Bauten und Anlagen verfügt;
die Mehrheit der interessierten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, denen mehr als die Hälfte des in Frage kommenden Bodens gehört, dies verlangt.
Art. 144 Vorprüfung
Vor der Einleitung einer Landumlegung ist bei der Direktion ein Vorprüfungsverfahren durchzuführen.
Art. 145 Entscheid, Einleitung und Auflage
1 Die Landumlegung wird nach Anhören der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer durch den Entscheid des Gemeinderates eingeleitet. Der Zweck und das betroffene Gebiet sind zu umschreiben.
2 Der Entscheid ist zu veröffentlichen und den beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern unter Hinweis auf das Rechtsmittel zu eröffnen.
Art. 146 Planungszone
1 Beschliesst der Gemeinderat die Durchführung eines Landumlegungsverfahrens, kann er eine Planungszone erlassen.
2 Die Planungszone erlischt, wenn der Landumlegungsplan binnen zweier Jahre nicht aufgelegt oder binnen vier Jahren nicht genehmigt wird. Der Gemeinderat kann diese Fristen um höchstens ein Jahr verlängern.
Art. 147 Land für den Gemeinbedarf
1 Von den betroffenen Grundstücken können die Flächen für Verkehrsanlagen, Abstellflächen für Fahrzeuge, Spielplätze, Freizeitanlagen und weitere den gemeinsamen Bedürfnissen dienende Anlagen ausgeschieden werden. Diese Flächen sind den Eigentümerinnen und Eigentümern zu Gesamteigentum zuzuweisen, soweit sie nicht ins Eigentum eines Gemeinwesens übergehen.
2 Für die Abtretung von Rechten zu öffentlichen Zwecken ist, wenn keine gütliche Einigung erzielt werden kann, die Entschädigung nach den Vorschriften der Enteigungsgesetzgebung8 festzusetzen.
Art. 148 Neuzuteilung, Wertausgleich
1 Alle Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sollen einen Anteil an der Verteilmasse erhalten, der wertmässig dem eingebrachten Land entspricht. Der Verlust an zuteilungsfähigem Land zufolge Ausscheidung von Flächen für den Gemeinbedarf ist im Verhältnis der Ausmasse der eingebrachten Flächen anzurechnen.
2 Durch Boden nicht ausgleichbare Mehr- oder Minderwerte sind mit Geld auszugleichen. Durch Dienstbarkeiten Betroffene haben einen angemessenen Vorteilbeitrag zu leisten oder sind zu entschädigen.
3 Reicht der Anteil einer Grundeigentümerin oder eines Grundeigentümers an der Verteilmasse zur Bildung eines überbaubaren Grundstükkes nicht aus, ist eine entsprechende Geldentschädigung zu entrichten.
Art. 149 Massgebender Wert
Für die Schätzung der betroffenen Grundstücke, Bauten und Anlagen, Bäume und anderer Bestandteile der Grundstücke, ist der Verkehrswert massgebend.
Art. 150 Fälligkeit von Ausgleichszahlungen
1 Ausgleichszahlungen für Mehr- und Minderwerte, die nicht durch Boden ausgeglichen werden können, für unüberbaubare Grundstücke und für andere Vor- und Nachteile im Sinne von Art. 148 werden auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Landumlegungsplanes fällig. Sie sind dem Gemeinderat oder der von ihm bezeichneten Inkassostelle zuhanden der Berechtigten zu bezahlen.
Art. 151 Bereinigung der Rechte
1 Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen und Anmerkungen können aufgehoben, geändert oder auf neue Grundstücke verlegt werden.
2 Für die Ordnung der Grundpfandverhältnisse finden die Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches9, insbesondere Art. 802804 und 811, Anwendung.
Art. 152 Auflageverfahren
1 Der Landumlegungsplan mit Verkehrswertschätzung, vorgesehener Neuzuteilung und allfälligem Wertausgleich ist für die Beteiligten während 30 Tagen zur Einsicht aufzulegen. Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sind vom Gemeinderat über die Auflage zu informieren.
2 Während der Auflagefrist kann beim Gemeinderat oder bei der von ihm bezeichneten Stelle schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden.
3 Bei schriftlicher Zustimmung aller Beteiligten kann der Gemeinderat auf die Planauflage verzichten.
Art. 153 Genehmigung, Inkrafttreten
1 Der Gemeinderat prüft die Einsprachen und versucht eine gütliche Einigung herbeizuführen.
2 Er entscheidet über die unerledigten Einsprachen und beschliesst den Landumlegungsplan.
4 Die neuen Rechtsverhältnisse treten frühestens mit der Genehmigung des Landumlegungsplanes durch den Regierungsrat und, sofern die Landumlegung im Hinblick auf einen neuen oder anzupassenden Nutzungsplan durchgeführt wird, mit der Rechtskraft des neuen oder angepassten Nutzungsplanes in Kraft. Der Gemeinderat kann einen späteren Zeitpunkt für das Inkrafttreten der neuen Rechtsverhältnisse festlegen.
Art. 154 Kosten
1. allgemein, Fälligkeit, Verzinsung
1 Die Kosten der Landumlegung sowie der Aufwendungen für Anlagen, die vorwiegend den allgemeinen Bedürfnissen des Landumlegungsgebietes dienen, kann der Gemeinderat soweit auf die Beteiligten verlegen, als ihnen Vor – und Nachteile erwachsen.
2 Die Kostenbeiträge werden 30 Tage nach Eintritt der Rechtskraft der Kostenverfügung fällig.
Art. 155 2. Einsprache
1 Gegen den Kostenverteiler kann binnen 30 Tagen nach erfolgter Zustellung beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden.
2 Der Gemeinderat entscheidet über die Einsprachen, wenn keine gütliche Einigung herbeigeführt werden kann.
Art. 156 Ergänzendes Recht
Der Regierungsrat regelt in einer Vollzugsverordnung das weitere Verfahren, insbesondere betreffend die Grundlagen für die Landumlegung, den Inhalt des Landumlegungsplanes, die Vermessung und Vermarkung sowie die Kosten.
Art. 157 Vorbehalt der Spezialgesetzgebung
Die Vorschriften über die Landumlegung gelten nicht für die land- und forstwirtschaftliche Güterzusammenlegung.
Art. 158 Eintragung im Grundbuch
Nach Abschluss des Landumlegungsverfahrens veranlasst der Gemeinderat die Eintragung der neuen Rechtsverhältnisse im Grundbuch.
B. Grenzregulierung
Art. 159 Zweck, Voraussetzungen
2 Den anderen beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern darf aus der Grenzregulierung kein nennenswerter Nachteil erwachsen. Insbesondere dürfen die Grundstücke, die einseitig abgetrennt werden, nicht selbständig überbaubar sein. Der Wert der Grundstücke darf nur unerheblich verändert werden.
Art. 160 Wertausgleich
1 Wertänderungen der Grundstücke haben die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer in Geld auszugleichen.
2 Dinglich Berechtigte, deren Rechte beeinträchtigt werden, haben ihre Ansprüche auf Entschädigung bei der Grundeigentümerin oder beim Grundeigentümer des belasteten Grundstückes geltend zu machen.
Art. 161 Verfahren
2 Im Übrigen gelten die Vorschriften über die Landumlegung.
ÜBERNAHMEPFLICHT, ENTSCHÄDIGUNGEN UND BEITRÄGE
Übernahmepflicht der Gemeinde
Art. 162 Pflicht zur Übernahme von Grundstücken
1 Wird ein unüberbautes Grundstück von Baulinien so zerschnitten, dass auf keinem der frei bleibenden Abschnitte eine ordentliche Baute erstellt werden kann, oder fällt der grössere Teil eines Grundstückes zwischen die Baulinien, kann die Eigentümerin oder der Eigentümer frühestens zwei Jahre nach dem Inkrafttreten der Baulinien verlangen, dass die Gemeinde das ganze Grundstück zum Verkehrswert ohne Berücksichtigung der Baulinien übernimmt.
2 Bei überbauten Grundstücken tritt unter den gleichen Voraussetzungen die Übernahmepflicht nach fünf Jahren ein.
B. Entschädigungen bei Planungen
Art. 163 Grundsatz
Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, ist nach Art. 5 Abs. 2 RPG2 volle Entschädigung zu leisten.
Art. 164 Verweis auf Enteignungsgesetz
1 Kann keine gütliche Einigung erzielt werden, wird die Entschädigung gemäss Enteignungsgesetz8 festgesetzt.
2 Das Enteignungsverfahren kann von der Enteignerin beziehungsweise dem Enteigner oder von der beziehungsweise dem Enteigneten eingeleitet werden.
Art. 165 Anmerkung im Grundbuch
C. Beiträge für öffentliche Werke
Art. 166 Grundsatz
1 Gemeinden, Gemeindeverbände und Genossenschaften des kantonalen Rechts können für öffentliche Werke oder für Werke im öffentlichen Interesse von den interessierten Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern Beiträge an die Bau-, Korrektions-, Betriebs- und Unterhaltskosten erheben. Für Wasser- und Energieversorgungsanlagen sowie Abwasseranlagen steht dieses Recht auch privaten Unternehmen zu, wenn sie eine öffentlichrechtliche Aufgabe im Einverständnis des zuständigen Gemeinwesens erfüllen.
2 Beitragspflichtig sind auch interessierte Eigentümerinnen oder Eigentümer von Anlagen jeder Art, wie Geleise, Leitungen, Kanäle, Seilbahnen und dergleichen, soweit diese nicht bereits als Bestandteil eines Grundstückes erfasst werden.
3 Vorbehalten bleiben abweichende Vorschriften der Spezialgesetzgebung.
Art. 167 Umfang der Beitragspflicht
Die Beiträge sind im Verhältnis zu den Vorteilen unter Berücksichtigung allfälliger Nachteile zu bemessen, die den Grundstücken aus dem Werk entstehen.
Art. 168 Regelung der Beitragspflicht
1 Die Träger von Werken im Sinne von Art. 166 Abs. 1 haben die Beitragspflicht der interessierten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer in einem Reglement zu ordnen, bei Strassen unter sinngemässer Berücksichtigung der Vorschriften der Perimeterverordnung.
2 Ist der Träger des Werkes ein privates Unternehmen, bedarf das Reglement der Genehmigung durch:
den Gemeinderat, wenn das Reglement nur für das Gemeindegebiet gilt;
den Regierungsrat, wenn das Reglement für mehr als ein Gemeindegebiet gilt.
3 Vorbehalten bleibt die Gesetzgebung über das Kantonale Elektrizitätswerk Nidwalden10 .
Art. 169 Pfandrecht
Gemeinden, Gemeindeverbände, Genossenschaften und Versorgungsunternehmen haben für ihre Beitragsforderungen ein gesetzliches, allen eingetragenen Belastungen vorgehendes Pfandrecht ohne Eintragung im Grundbuch, und zwar für Baukosten auf zehn und für Betriebs-und Unterhaltskosten auf zwei Jahre.
Allgemeine Bestimmungen und Begriffe
Art. 170 Benützung öffentlichen Grundes
1 Die vorübergehende oder dauernde Benützung öffentlichen Grundes ist bewilligungspflichtig.
2 Es kann eine Verwaltungsgebühr und eine Benützungsgebühr erhoben werden.
3 Die Höhe der Gebühren sind zu regeln:
für kantonales Eigentum durch den Regierungsrat;
für kommunales Eigentum in einem vom Gemeinderat erlassenen Reglement.
4 Die Vorschriften des Strassengesetzes7 bleiben vorbehalten.
Art. 171 Zeichen und Einrichtungen auf privatem Grund
Der Kanton, die Gemeinden und die Unternehmen der Wasser-und Energieversorgung sind berechtigt, auf ihre Kosten an Grundstücken und Bauten unentgeltlich Zeichen und Einrichtungen anzubringen, soweit es das öffentliche Interesse erfordert.
Art. 172 Strassenbenennung, Häusernummerierung
1 Die Benennung der öffentlichen und privaten Strassen, Plätze und Wege sowie die Häusernummerierung sind Sache des Gemeinderates.
2 Die Schreibweise wird von der Nomenklaturkommission festgelegt.
Art. 173 Reklamen
1 Der Regierungsrat regelt in einer Reklameverordnung25 die Zulässigkeit, die Bewilligungspflicht und die Gestaltung von Reklamen im Freien.
2 Die Reklameverordnung dient der Verkehrssicherheit sowie dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, der Kultur- und Naturdenkmäler sowie der Aussichtspunkte.
3 Sie umschreibt und regelt insbesondere die Aufstellung, die Ausgestaltung und den Unterhalt der Reklamen sowie das Bewilligungsverfahren.
4 Für die Bewilligung kann eine angemessene Gebühr erhoben werden. Reklamen für Veranstaltungen ideeller Vereine sind gebührenfrei, sofern damit nicht gleichzeitig kommerzielle Werbung gemacht wird.
5 Die Gemeinden können im Rahmen der Zonenplanung weitere Gebiete oder Strassenzüge bezeichnen, in denen keine Fremdreklamen gestattet sind.
Art. 174 Gebäude
1 Als Gebäude gelten Bauten und Anlagen, die zum Schutze von Menschen, Tieren oder Sachen einen oder mehrere Räume gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse abschliessen.
2 Nicht als Gebäude gelten Bauten und Anlagen mit einer Höhe beziehungsweise Tiefe von höchstens 1,5 m und einer Grundfläche von höchstens 4 m2.
Art. 175 Gewachsenes Terrain
1 Als gewachsenes Terrain gilt der bei Einreichung des Baugesuches bestehende Verlauf des Bodens.
2 Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden:
im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet wurde, oder
innerhalb von 10 Jahren vor der Einreichung des Baugesuches aufgeschüttet und das neue Terrain nicht ausdrücklich in einem formellen Verfahren als künftig massgebender Verlauf des Bodens bezeichnet wurde.
Art. 176 Gebäude- und Grundstückunterhalt
1 Bauten und Anlagen sowie ihre Umgebung sind im Interesse der Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes in gutem Zustand zu erhalten.
2 Der Gemeinderat kann verlangen, dass binnen angesetzter Frist zerfallene Gebäude oder Baureste von Gebäuden von der Eigentümerin oder vom Eigentümer abgeräumt und die Bauplätze ausgeebnet werden.
B. Erschliessung des Baugrundstückes
Art. 177 Grundsatz
1 Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenen Grundstücken erstellt werden.
2 Ein Grundstück ist erschlossen, wenn:
für die betreffende Nutzung eine hinreichende, rechtlich gesicherte Zufahrt besteht;
die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
Art. 178 Zufahrt
1 Zufahrten haben den Anforderungen der Verkehrssicherheit und den Bedürfnissen der bestehenden und geplanten Nutzung des zu erschliessenden Gebietes zu genügen.
2 Die Baubewilligungsbehörde ist berechtigt, im Einzelfall den Verhältnissen angepasste Vorschriften über Breite und Art der Ausführung der Zufahrt zum Baugrundstück zu erlassen.
3 Der Regierungsrat kann anerkannte Normen von Fachverbänden als verbindlich erklären.
4 Vorbehalten bleiben die Bestimmungen der Strassengesetzgebung7 .
Art. 179 Notzufahrt
1 Der Notfalleinsatz der Feuerwehr und der Sanität ist jederzeit über einen Zufahrtsweg oder eine tragfähige Fahrspur zu gewährleisten.
2 Auf eine Notzufahrt kann verzichtet werden, wenn der Notfalleinsatz anderweitig gewährleistet ist.
Art. 180 Zufahrt für Hinterlieger
Die Baubewilligungsbehörde kann die Sicherstellung der Zufahrt für Hinterlieger verlangen; Art. 135 ist sinngemäss anwendbar.
Art. 181 Rechtliche Sicherung
1 Jede Zufahrt ist durch den Eintrag im Grundbuch sicherzustellen.
2 Die Änderung oder Löschung dieses Eintrages bedarf der Zustimmung der Baubewilligungsbehörde.
Art. 182 Ausfahrten, Ausgänge, Garagenvorplätze
Ausfahrten, Ausgänge und Garagenvorplätze sind so zu gestalten, dass die Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer nicht behindert oder gefährdet werden.
C. Abstellplätze für Fahrzeuge
Art. 183 Erstellungspflicht
1 Abstellplätze für Fahrzeuge sind auf privatem Grund zu schaffen:
bei der Neuerstellung oder Erweiterung von Bauten und Anlagen, die Verkehr auslösen;
bei Umbauten oder Erweiterungen von bestehenden Bauten und Anlagen, die eine wesentlich stärkere Nutzung als bisher ermöglichen;
bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich einen wesentlich stärkeren Verkehr nach sich ziehen.
Art. 184 Aufhebung von Abstellplätzen
Bei bestehenden Bauten und Anlagen kann der Gemeinderat unabhängig von baulichen Massnahmen die Aufhebung von Abstellplätzen für Fahrzeuge verlangen, wenn der bisherige Zustand regelmässig Verkehrsstörungen bewirkt und die Verpflichtung nach den Umständen technisch und wirtschaftlich zumutbar ist.
Art. 185 Anzahl
1 Die Zahl der Abstellplätze richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen sowie nach der Ausnützung und Nutzungsweise des Grundstücks. Sie soll so festgelegt werden, dass die Fahrzeuge der Benützerinnen und Benützer einer Baute oder Anlage im Normalfall ausserhalb des öffentlichen Grundes abgestellt werden können; eine angemessene Anzahl Plätze ist für Besucherinnen und Besucher vorzusehen.
2 Es gelten folgende Mindestvorschriften:
Einfamilienhaus-und Reiheneinfamilienhaus: ein Abstellplatz je 80 m2 Bruttogeschossfläche, mindestens aber 2 Abstellplätze je Haus; der Garagenvorplatz ist anrechenbar;
übrige Wohnbauten, verdichtete Wohnsiedlungen:
a)	ein Abstellplatz je 100 m2 Bruttogeschossfläche, mindestens aber ein Abstellplatz je Wohnung; die tatsächliche Bruttogeschossfläche wird immer auf das nächste Hundert aufgerundet;
b) zusätzlich für Besucher ein Abstellplatz für bis zu zwei Wohnungen, zwei Abstellplätze für bis zu vier Wohnungen usw.; c) Dienstleistungsbetriebe oder Büros in Wohnbauten: die Zahl
der Abstellplätze ist nach Ziffer 4 zu ermitteln;
3.	Industrie- und Gewerbebauten:
a)	0,6 Abstellplatz je Arbeitsplatz, mindestens aber ein Abstellplatz je Betrieb;
b) zusätzlich für Besucher 0,15 Abstellplatz je Arbeitsplatz, mindestens aber 1 Abstellplatz und höchstens 30 Abstellplätze je Betrieb;
c) für die betriebseigenen Fahrzeuge sind zusätzliche Abstellplätze zu erstellen;
d) für Büro- und Verwaltungsabteilungen eines Industrie- oder Gewerbebetriebes ist die Zahl der Abstellplätze nach Ziffer 4 zu ermitteln;
Dienstleistungsbetriebe (einschliesslich Büros): a) ein Abstellplatz je 50 m2 Bruttogeschossfläche, mindestens aber ein Abstellplatz je Betrieb;
b)	zusätzlich für Besucher 20 % der sich gemäss Buchstabe a ergebenden Anzahl, mindestens aber ein Abstellplatz je Betrieb;
Spitäler, Pflegeheime, Altersheime: a) Spitäler/Pflegeheime:
ein Abstellplatz je 4,5 Mitarbeiter;
zusätzlich für Besucher ein Abstellplatz je 4 Betten;
b)	Altersheime/Alterssiedlungen:
ein Abstellplatz je vier Wohneinheiten;
Gastgewerbebetriebe: a) ein Abstellplatz für je vier Sitzplätze, drei Betten und je Motelschlafraum; b) für Betriebe mit einem grösseren Saal kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen;
c)	Betriebe, die abseits von für den Motorfahrzeugverkehr geöffneten Strassen liegen, kann der Gemeinderat von der Erstellungspflicht befreien;
übrige Bauten und Anlagen: für Schulen, Verkaufsgeschäfte, Einkaufszentren, Unterhaltungsstätten (Theater, Konzertsaal, Kino, Versammlungslokal usw.), Sportanlagen, Bahnstationen, Kirchen usw. gilt die Norm des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS)26 als Richtlinie; der Gemeinderat kann die Anzahl unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse herabsetzen.
3 Bei Erweiterung von bestehenden Bauten und Anlagen, bei Umbauten und bei Nutzungsänderungen besteht die Erstellungspflicht für Abstellplätze nur soweit, als im Vergleich zum bisherigen Zustand ein Mehrbedarf entsteht.
4 Besteht ein überwiegendes öffentliches Interesse, insbesondere des Verkehrs oder des Schutzes von Wohngebieten, Luft und Gewässern, geschützten Objekten, können die Gemeinden die Zahl der erforderlichen Abstellplätze tiefer ansetzen und die Schaffung zusätzlicher Abstellplätze untersagen.
Art. 186 Berechnung
Als Bruttogeschossfläche gemäss Art. 165 gilt die gemäss Art. 93 und Art. 94 berechnete Fläche, zuzüglich der Flächen in Dach- und Untergeschossen.
Art. 187 Lage
2 Der Bestand und die bestimmungsgemässe Nutzung von Abstellplätzen ausserhalb des Baugrundstückes sind durch den Eintrag im Grundbuch sicherzustellen.
3 Die Baubewilligungsbehörde veranlasst auf Kosten der berechtigten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer den Eintrag.
4 Die Änderung oder Löschung dieses Eintrages bedarf der Zustimmung der Baubewilligungsbehörde.
Art. 188 Gestaltung
Abstellplätze sind verkehrsgerecht anzulegen. Die Normen des VSS26 gelten als Richtlinien.
Art. 189 Gemeinschaftsanlagen, Erstellungspflicht
1 Die Schaffung öffentlicher oder privater Gemeinschaftsanlagen und die Beteiligung an solchen können von der Baubewilligungsbehörde im Baubewilligungsverfahren verfügt werden:
wenn ein öffentliches Interesse, insbesondere des Verkehrs oder des Schutzes von Wohngebieten, Luft und Gewässern, geschützten Objekten der Schaffung von Abstellplätzen auf den einzelnen Grundstücken entgegensteht;
wenn deren Verwirklichung wegen der örtlichen Verhältnisse nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
2 Solche Verfügungen schliessen das Verbot ein, auf den betreffenden Grundstücken Abstellplätze zu schaffen, die nicht nur dem Güterum
schlag, einem näher zu bestimmenden besonderen Eigenbedarf oder der Parkierung zweiräderiger Fahrzeuge dienen.
Art. 190 Ersatzabgabe
1. Voraussetzung und Höhe
1 Ist die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage binnen nützlicher Frist nicht möglich, hat die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer, die oder der gestützt auf eine Verfügung der Baubewilligungsbehörde keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen muss, der Gemeinde eine angemessene Abgabe zu leisten.
2 Keine Abgabe ist zu leisten, soweit das Fehlen von Abstellplätzen auf die gemeinderätliche Aufhebung privater Abstellplätze zurückzuführen ist.
3 Die Höhe der Abgabe richtet sich nach den durchschnittlichen Kosten privater Plätze im entsprechenden Gebiet und danach, ob die privaten Plätze nach den Umständen offen oder gedeckt beziehungsweise unterirdisch angelegt werden könnten oder müssten; zu berücksichtigen sind ferner Wertverluste, die für das pflichtige Grundstück ohne angemessene Abstellmöglichkeiten entstehen, die Lage des pflichtigen Grundstücks zu einer bestehenden oder vorgesehenen öffentlichen Anlage und deren Art sowie die mutmasslichen Einnahmen des Gemeinwesens.
4 Streitigkeiten über die Höhe der Abgabe werden im Verfahren nach der Enteignungsgesetzgebung8 entschieden.
Art. 191 2. Pflichten der Gemeinden
1 Die Gemeinden haben die Abgaben in einen Fonds zu legen, der nur zur Schaffung von Parkraum verwendet werden darf.
2 Die Fondsmittel sind einzusetzen, sobald die Umstände es erlauben.
D. Abstände
Art. 192 Vorspringende Gebäudeteile
1 Bei der Messung von Abständen beziehungsweise gegenüber von Baulinien sind über die Fassade vorspringende Gebäudeteile wie Dach
vorsprünge, Vordächer, Balkone, Erker, Treppen usw. nicht zu berücksichtigen:
soweit ihre Ausladung 1,3 m nicht übersteigt, und
ihre Länge 40 Prozent der parallel zur Grundstücksgrenze verlaufenden Fassadenlänge nicht übersteigt.
2 Die Längenbeschränkung gemäss Abs. 1 Ziff. 2 gilt nicht bei:
Dachvorsprüngen und Vordächern;
Balkonen, Erkern, Treppen usw., die mindestens 3 m über dem fertig gestalteten Terrain liegen.
3 Entlang von Strassen ist immer ein genügender Strassenraum (Lichtraumprofil) von jeglichen Bauten beziehungsweise Bauteilen frei zu halten.
2. Grenzabstand
Art. 193 Begriff
2 Er setzt sich zusammen aus dem Grundabstand und dem Mehrlängenzuschlag.
Art. 194 Grundabstand
1 Der Grundabstand beträgt 40 Prozent der Fassadenhöhe, mindestens jedoch 3 m.
Art. 195 Mehrlängenzuschlag
Bei Fassaden von mehr als 40 m Länge erhöht sich der Grundabstand um einen Zehntel der Mehrlänge bis auf höchstens 7 m.
Art. 196 Messweise
1. Fassadenhöhe
1 Die Höhe der Fassade ist in ihrer Mitte ab gewachsenem oder tiefer gelegtem Terrain bis zur Oberkante der Fusspfette zu messen.
2 Bei Giebelfassaden ist die Höhe des Giebeldreiecks nicht mitzuberücksichtigen. Bei Flachdachbauten ist die Fassadenhöhe bis Oberkante Brüstung beziehungsweise Geländer zu messen. Unterschiedliche Höhen der gleichen Fassade sind auszumitteln.
Art. 197 2. Grundabstand, Mehrlängenzuschlag
1 Der Grundabstand ist rechtwinklig zu den Fassaden und radial über die Gebäudeecken zu messen.
2 Ergeben sich zwei verschiedene Grundabstände, ist die kleinere über die Gebäudeecken radial herumzuschlagen (Skizzen im Anhang).
3 Der Mehrlängenzuschlag ist nach der Festsetzung des Grundabstandes hinzuzufügen (Skizze im Anhang).
Art. 198 Spezielle Grenzabstände
1. Kleinbauten
Bei Anbauten oder freistehenden Bauten, die nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen, beträgt der Grenzabstand:
3 m, sofern sie nicht mehr als 3,50 m Fassadenhöhe, 4,50 m Firsthöhe und 10 m Fassadenlänge aufweisen;
2 m, sofern sie nicht mehr als 3 m Firsthöhe, 4 m Fassadenlänge und 9 m2 Grundfläche aufweisen.
1 m für allseitig offene Überdachungen von Gartensitzplätzen und dergleichen mit nicht mehr als 20 m2 Grundfläche, 3 m Firsthöhe und 6 m Dachkantenlänge.
Art. 199 2. Bauten unter Niveau
Bei massiven Bauten oder Bauteilen, die nicht oder nicht mehr als 1 m über das gewachsene Terrain hinausragen, beträgt der Grenzabstand ab dem äussersten Gebäudeteil 1 m.
Art. 200 3. Mauern, Einfriedungen, Lärmschutzwände, Sicherheitsvorrichtungen und Böschungen
1 Freistehende Mauern und andere Einfriedungen (Holzwände, Grünhäge usw.), die nicht mehr als 1,5 m über das gewachsene Terrain hinausragen, dürfen an der Grenze erstellt werden. Übersteigen sie dieses Höhenmass, sind sie um ihre Mehrhöhe von der Grenze zurückzusetzen, doch darf die Höhe von 3,0 m nicht überschritten werden. Für Lärmschutzwände entlang von Kantons- oder Gemeindestrassen sowie für Sicherheitsvorrichtungen kann der Gemeinderat bezüglich Höhe und Grenzabstand von vorstehenden Bestimmungen abweichende Ausnahmen gestatten.
2 Terrainverschiebungen, wie Abgrabungen und Aufschüttungen aller Art, müssen einen Grenzabstand von mindestens 60 cm einhalten. Ab
grabungen dürfen senkrecht erfolgen. Bei Aufschüttungen darf im Bereich des Grenzabstandes gemäss Art. 193 - Art. 199kein Teil des Böschungsabschlusses über eine ideelle Böschungslinie mit einem Winkel von 45° ab dem Abstand von 60 cm hinausragen.
3 Für Grünhäge und Hecken gelten die Vorschriften des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch28 .
Art. 201 4. Bauten und Anlagen am Bauzonenrand
Bei Bauten und Anlagen am Bauzonenrand sind von der Grenze zwischen den Bauzonen und den Nichtbauzonen die in den Art. 193 Art. 199 vorgeschriebenen Grenzabstände einzuhalten.
Art. 202 5. geschlossene Bauweise
1 Wo die geschlossene Bauweise zulässig ist, müssen die seitlichen Umfassungsmauern (Brandmauern) der Gebäude auf oder an die Grenze gestellt werden. Wird nicht in der ganzen Tiefe an die Grenze gebaut, beträgt der seitliche Abstand, gemessen ab der Fassade beziehungsweise weiter vorspringenden Gebäudeteilen, ohne Rücksicht auf die Höhe der Gebäude mindestens 3 m von der Grenze.
2 Wo die geschlossene Bauweise oder der Grenzbau zulässig ist, können die Nachbarn sich gegenseitig das Recht und die Pflicht zum Zusammenbau einräumen. Ein solches gegenseitiges Grenzbaurecht bedarf der öffentlichen Beurkundung und der Genehmigung durch den Gemeinderat; es ist im Grundbuch als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung einzutragen.
3. Gebäudeabstand
Art. 203 Begriff, Messweise
1 Der Gebäudeabstand ist die kürzeste horizontale Entfernung zwischen den Fassaden zweier Gebäude.
2 Er ist nach den Vorschriften über den Grenzabstand zu messen.
3 Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der Gebäudeabstand so zu bemessen, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen wäre.
Art. 204 Ordentlicher Gebäudeabstand
Der ordentliche Gebäudeabstand entspricht der Summe der gesetzlichen Grenzabstände.
Art. 205 Gebäudeabstand bei Kleinbauten
1 Freistehende Kleinbauten von nicht mehr als 3,50 m Fassadenhöhe, 4,50 m Firsthöhe und 45 m2 Grundfläche haben bei Fassaden von nicht mehr als 10 m Länge einen Gebäudeabstand von 3 m, gemessen ab äusserstem Gebäudeteil, einzuhalten, sofern damit keine Gefahrenerhöhung verbunden ist.
2 Gegenüber Nachbargrundstücken Dritter ist der ordentliche Grenzabstand einzuhalten.
4. Ausnahmen bei Grenz- und Gebäudeabständen
Art. 206 Voraussetzungen
1 Von den Grenz-und Gebäudeabstandvorschriften dieses Gesetzes können Ausnahmen gestattet werden:
in bestehenden Ortskernen;
bei Industrie-und Gewerbebauten innerhalb ihrer Anlage;
bei schwierigem Baugelände;
zur Erhaltung architektonisch oder historisch wertvoller Ortsteile;
bei bestehenden Gebäuden für Isolationen gegen Wärmeverluste;
in Bebauungs- und Gestaltungsplänen, wobei gegenüber den Nachbargrundstücken die ordentlichen Abstände zu wahren sind;
für Lärmschutzeinrichtungen;
für zeitlich befristete Bauten, wobei gegenüber den Nachbargrundstücken die ordentlichen Abstände einzuhalten sind;
in andern in diesem Gesetz vorgesehenen oder in ausserordentlichen Fällen.
2 Eine Ausnahmebewilligung darf nur erteilt werden, wenn:
die öffentlichen Interessen und schutzwürdige private Interessen nicht wesentlich beeinträchtigt werden, und
die Einhaltung der ordentlichen Abstände eine besondere Härte darstellte.
3 Steht auf einem Nachbargrundstück bereits eine Baute in einem geringeren Abstand von der gemeinsamen Grenze, als dieses Gesetz vorschreibt, kann die Baubewilligungsbehörde ausnahmsweise einen
kleineren Gebäudeabstand bewilligen, sofern der neue Bau mindestens den gesetzlichen Grenzabstand einhält und die Unterdistanz zum Nachbargebäude unter den Gesichtspunkten der Gesundheit, des Feuerschutzes sowie des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes tragbar erscheint.
4 Vorbehalten bleiben die Grenzabstandvorschriften des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch11 .
Art. 207 Vereinbarungen
1 Gestützt auf öffentlich beurkundete Vereinbarungen der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer können:
die Grenzabstände gemäss Art. 193 - Art. 199 reduziert oder aufgehoben werden;
der Grenzabstand gemäss Art. 201 auf 2 m reduziert werden.
2 Die Vereinbarungen sind im Grundbuch als Grunddienstbarkeit einzutragen.
3 Die Vereinbarungen bedürfen der Genehmigung der Baubewilligungsbehörde, welche in Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen entscheidet. Liegt die Genehmigung nicht vor, entfalten die Vereinbarungen lediglich privatrechtliche Wirkung.
5. Andere Abstände
Art. 208 Strassenabstand
1 Der Strassenabstand ist die kürzeste horizontale Entfernung zwischen dem Fahrbahnrand (einschliesslich Radstreifen) der Strasse und der Fassade.
2 Der Strassenabstand beträgt unter Vorbehalt von Art. 180:
für Nationalstrassen die durch die Bundesvorschriften festgesetzte Distanz;
für Kantonsstrassen 6 m;
für Gemeindestrassen, öffentliche Strassen privater Eigentümer und Privatstrassen 4 m.
3 Der Gemeinderat kann im Sinne von Art. 28 Abs. 3 des Strassengesetzes7 diese Mindestabstände herabsetzen oder aufheben.
4 Der Gemeinderat kann die Bewilligung erteilen, abgebrochene oder durch höhere Gewalt zerstörte Gebäude sowie Neubauten oder Anbau
ten neben bestehenden Gebäuden an die bisherige Häuserflucht zu stellen, sofern die Sicherheit des Verkehrs nicht beeinträchtigt wird; wird ein solches Bauvorhaben an einer Kantonsstrasse geplant, ist die Bewilligung der Direktion erforderlich.
5 Für Bauten und Anlagen, die mit keinem Teil über das gewachsene Terrain hinausragen und für freistehende Kleinbauten mit einer Grundfläche bis zu 9 m2 kann die Baubewilligungsbehörde den Strassenabstand reduzieren, sofern die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird. Für Bauvorhaben entlang einer Kantonsstrasse ist die Bewilligung der Direktion erforderlich.
Art. 209 Waldabstand
1 Der Waldabstand ist die kürzeste horizontale Entfernung zwischen dem Wald und der Fassade.
2 Der Waldabstand, gemessen ab der Stockgrenze, beträgt:
für Hochbauten allgemein: 15 m;
für Kleinbauten gemäss Art. 198 Ziffer 2: 6 m;
für Bauten, die mit keinem Teil aus dem gewachsenen Terrain hinausragen: 7 m.
3 In Ausnahmefällen kann der Gemeinderat beim Vorliegen besonderer Verhältnisse mit Zustimmung des kantonalen Amtes in Abweichung von Abs. 2 Ziff. 1 einen geringeren Abstand bewilligen.
4 Diese Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn:
die Erhaltung des Waldes und seiner Funktionen nicht gefährdet sind;
die oder der Bauwillige mit der Waldeigentümerin oder dem Waldeigentümer eine dauernde Regelung für die Waldrandpflege und die Mehrkosten für die Holzerei getroffen hat.
Art. 210 Gewässerabstand
Der Gewässerabstand ist die kürzeste horizontale Entfernung zwischen der Gewässerraumzone gemäss Art. 128 oder beim Fehlen einer solchen zwischen der gemäss Art. 212 und Art. 213 festgelegten Gewässerabstandslinie und der Fassade beziehungsweise dem äussersten Anlageteil.
Art. 211 2. Grundsatz
1 Der Gewässerabstand beträgt für oberirdische Bauten und Anlagen 3 m.
2 Für die übrigen Bauten und Erschliessungsanlagen, insbesondere Strassen, Wege und Parkplätze muss kein Abstand eingehalten werden, wenn der Zugang zum Gewässer für Unterhalt, Intervention und Hochwasserschutz nicht eingeschränkt wird.
Art. 212 3. Gewässerabstandslinie a) bei oberirdischen oder eingedolten Fliessgewässern
1 Ist keine Gewässerraumzone ausgeschieden, wird der Gewässerabstand ab der Gewässerabstandslinie gemessen, welche ab dem Rand der Sohle festgelegt wird bei:
5 m bei einer Sohlenbreite bis 2 m;
6 m bei einer Sohlenbreite bis 4 m;
8 m bei einer Sohlenbreite bis 6 m;
11 m bei einer Sohlenbreite bis 10 m;
15 m bei einer Sohlenbreite über 10 m.
Art. 213 b) bei Seen
1 Ist keine Gewässerraumzone ausgeschieden, wird der Gewässerabstand ab der Gewässerabstandslinie gemessen, welche ab dem Uferrand bei mittlerem Wasserstand festgelegt wird bei:
6 m innerhalb der Bauzone;
15 m ausserhalb der Bauzone.
2 Beim Vierwaldstädtersee gelten 433.60 m.ü.M. als mittlerer Wasserstand.
Art. 214 4. Ausnahmen
1 Für Bauten und Anlagen, die auf einen Standort am oder über dem Gewässer angewiesen sind, kann durch eine Ausnahmebewilligung des Gemeinderates:
der Abstand gemäss Art. 211 herabgesetzt oder aufgehoben werden;
die Erstellung innerhalb der Gewässerraumzone beziehungsweise auf der zwischen der Gewässerabstandslinie und dem Gewässer liegenden Fläche bewilligt werden.
2 Diese Ausnahmebewilligungen bedürfen zusätzlich der Bewilligung durch die Direktion.
Art. 215	Abstand gegenüber Bahnlinien
1 Der Bauabstand gegenüber Bahnlinien ist die kürzeste horizontale Entfernung zwischen der näher gelegenen Bahnschiene und der Fassade.
2 Der Bauabstand von Bahnlinien beträgt mindestens 6 m. Vorbehalten bleiben weitergehende Baubeschränkungen gemäss der Eisenbahngesetzgebung des Bundes12 .
Art. 216	Abstand gegenüber Hochspannungsleitungen und anderen technischen Einrichtungen
Der Bauabstand gegenüber Hochspannungsleitungen und anderen technischen Einrichtungen wie Antennen usw. richtet sich nach den Vorschriften der Gesetzgebung über den Umweltschutz5 .
E. Geschosse, Gebäude- und Firsthöhe, Gebäudelänge
Art. 217	Untergeschoss
1 Als Untergeschoss gilt das Geschoss eines Gebäudes, das mit keinem Teil mit mehr als 1.5 m über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragt.
2 Die Gemeinden können mit Rücksicht auf den Gefahrenschutz besondere, überlagerte Zonen festlegen, wo anstelle des gewachsenen oder tiefer gelegten Terrains die Schutzhöhe gemäss der Gefahrenkarte als massgebende Bezugshöhe gilt.
Art. 218	2. Anzahl, Sichtbarkeit
1 Die Anzahl der zulässigen Untergeschosse kann von der Baubewilligungsbehörde im öffentlichen Interesse begrenzt werden, insbesondere aus Gründen der Sicherheit oder des Grundwasserschutzes.
2 Sichtbar darf nur ein Untergeschoss im Rahmen von Art. 217 Abs. 1 sein.
3 Eine Fassadenseite darf in der ganzen Länge und in der ganzen, zulässigen Geschosshöhe sichtbar sein. Weitere Untergeschosse dürfen nicht sichtbar sein.
Art. 219 Dachgeschoss
1 Als Dachgeschoss gilt:
das oberste ganz oder teilweise in ein Dach integrierte Geschoss, unabhängig von der Anzahl der begehbaren Flächen;
das direkt unter dem Dach liegende Geschoss;
das Attikageschoss.
2 Ein Dachgeschoss darf, gemessen ab der Oberkante des Geschossbodens bis zur Oberkante der Firstpfette, höchstens 7 m hoch sein. Vorbehalten bleiben abweichende Vorschriften im Bau- und Zonenreglement oder in einem Gestaltungsplan.
Art. 220 Vollgeschoss
1 Als Vollgeschoss gilt:
jedes Geschoss, das ganz oder teilweise aus dem ausgemittelten gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain hinausragt und weder als Untergeschoss noch als Dachgeschoss gilt;
jedes Dachgeschoss, wenn seinen gesamte nutzbare Fläche mehr als 70 % der Grundfläche des darunter liegenden Vollgeschosses beträgt. Als nutzbar gilt jede Fläche ab 1.50 m lichter Raumhöhe.
2 Bei gestaffelten Baukörpern wird die Geschosszahl für jeden der versetzten Gebäudeteile separat berechnet.
Art. 221 Gebäudehöhe
1 Die Gebäudehöhe entspricht der ausgemittelten Höhe der Fassade gemäss Art. 196 Abs. 1.
2 Die maximale Gebäudehöhe ergibt sich aus der Zahl der zulässigen Vollgeschosse, zuzüglich der tatsächlichen, sichtbaren Höhe des nicht als Vollgeschoss geltenden Untergeschosses im Sinne von Art. 217 und Art. 218 Abs. 2.
3 Sie kann im Bau- und Zonenreglement auch in Metern festgelegt werden.
4 Bei Bauzonen in Hanglagen sowie bei allen Grundstücken, die im landschaftlich empfindlichen Siedlungsgebiet liegen, ist die Gebäude
höhe im Bau-und Zonenreglement in Metern festzulegen. Als Hanglage gelten alle Grundstücke mit einer Neigung von mindestens 15 %.
Art. 222 2. Berechnung
1 Für jedes Vollgeschoss und das sichtbare Untergeschoss dürfen im Durchschnitt höchstens 3 m eingesetzt werden.
2 Bei Bauten mit Geschäfts-und Gewerbebetrieben darf diese Höhe je Vollgeschoss aus betrieblichen Gründen so weit überschritten werden, als die Gebäudehöhe dadurch nicht um mehr als 3 m grösser wird.
3 Vorbehalten bleiben abweichende Vorschriften im Bau- und Zonenreglement oder in einem Bebauungs- oder Gestaltungsplan.
Art. 223 3. Messweise, Staffelung
1 Die Gebäudehöhe ist für jeden Gebäudeteil gesondert zu messen:
bei Gebäuden, deren Schnittlinie zwischen Fassadenflucht und Oberkante der Fusspfette – bei Flachbauten bis Oberkante der Brüstung – in der Höhe gestaffelt ist (Skizzen im Anhang);
bei im Grundriss gestaffelten Gebäuden am Hang.
2 Die Fassade des Attikageschosses wird bei der Festlegung der Gebäudehöhe nicht mitgerechnet.
3 Als Staffelung gilt eine Gebäudeversetzung beziehungsweise ein Vor- oder Rücksprung von 3 m und mehr.
4 Nicht als Staffelung gelten die durch Balkone, Sitzplätze und dergleichen gebildeten Fassadenrücksprünge.
Art. 224 Firsthöhe
Die Firsthöhe ergibt sich aus der Summe der tatsächlichen Gebäudehöhe und der Höhe zwischen der Oberkante der Decke des obersten Vollgeschosses und der Oberkante der Firstpfette bzw. dem höchsten Punkt des Flach- oder Pultdaches.
Art. 225 Gebäudelänge; Begriff und Messweise
1 Die Gebäudelänge ist die längere Seite des senkrecht auf den Erdboden projizierten Gebäuderechtecks.
2 Eingeschossige Anbauten oder Zwischentrakte werden bei der Festlegung der Gebäudelänge nicht berücksichtigt. Die Gemeinden können
in Zonen ohne Bauziffern Höchstlängen für eingeschossige Anbauten oder Zwischentrakte festlegen.
3 Bei Gebäuden mit unregelmässigen Grundrissen ist die Gebäudelänge am kleinsten umschriebenen Rechteck zu messen (Skizze im Anhang).
F. Gestaltung
Art. 226 Eingliederung und Begrünung
1 Bauten und Anlagen sind in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern. Sie sind zu verbieten, sofern sie durch ihre Grösse, Proportion, Gestaltung, Bauart, Dachform oder Farbe das Orts-und Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen.
2 Die Zwischenbereiche von Bauten sowie Anlagen sind zu begrünen, sofern es nach den örtlichen Verhältnissen zweckmässig ist.
Art. 227 Schutz historischer Ortskerne
In historischen Ortskernen sind Neubauten und bauliche Veränderungen im Massstab, im Material und in der Farbgebung der bestehenden Bebauung anzupassen.
Art. 228 Dachgestaltung
1. Attikageschoss
1 Als Attikageschoss gilt das oberste Geschoss eines Gebäudes, das allseitig um mindestens 1.5 m von der Fassade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt und mit einem Flachdach oder Pultdach versehen ist.
2 In den Abstandsbereich gemäss Abs. 1 dürfen nur Lift- und Treppenaufbauten sowie Kamine hineinragen.
3 Die Fassade eines Attikageschosses darf, gemessen ab Oberkante des Geschossbodens bis zur Oberkante des Flachdaches höchstens
m hoch sein. Bei einem Pultdach darf die Frontseite höchstens
m hoch sein.
Art. 229 2. Lukarnen, Gauben, Dacheinschnitte
Lukarnen, Gauben und Dacheinschnitte dürfen insgesamt höchstens 60 % der Fassadenlänge des obersten Geschosses aufweisen.
Art. 230 3. Sicherheitsvorkehren
Soweit erforderlich, sind hinreichende Massnahmen gegen Schnee- und Eisrutsche zu treffen.
Art. 231 4. Vorschriften der Gemeinden
Die Zulässigkeit der Dachformen richtet sich im Übrigen nach den Vorschriften der Gemeinde.
G. Sicherheit, Gesundheit, Umweltschutz
Art. 232 Allgemeine Anforderungen
1 Bauten und Anlagen sowie technische Einrichtungen sind entsprechend den allgemeinen Regeln der Baukunde und dem Stand der Technik so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten, dass keine Menschen, Tiere oder Sachen gefährdet werden.
2 Zusätzliche Vorschriften der Spezialgesetzgebung, insbesondere betreffend den Feuerschutz13, den Umweltschutz5, den Gewässerschutz3 und die Energie14 bleiben vorbehalten.
Art. 233 Anwendbare Normen
1 Für die Erstellung, den Betrieb und den Unterhalt gelten nebst den gesetzlichen Vorschriften die Schweizer Normen (SN) als Richtlinien.
2 Der Regierungsrat kann die SN und Normen anderer anerkannter Organisationen als verbindlich erklären.
Art. 234 Schutzmassnahmen
1 Bei Bau- , Unterhalts- und Abbrucharbeiten sind alle zumutbaren, dem Stand der Technik entsprechenden Massnahmen zu treffen, die zum Schutze von Menschen, Tieren und Sachen erforderlich sind und übermässige Einwirkungen auf die Nachbarschaft vermeiden.
2 Die Baubewilligungsbehörde hat in der Baubewilligung Massnahmen zur Vermeidung übermässiger Emissionen und Immissionen vorzuschreiben.
3 Sie kann die Ausführungen lärmiger Bauarbeiten auf bestimmte Zeiten beschränken und die Transportwege und Anlieferungszeiten bestimmen.
Art. 235 Bezug von Neubauten
Räume, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, dürfen erst bezogen werden, wenn sie fertiggestellt und genügend ausgetrocknet sind, der Anschluss an die Trinkwasserversorgung und die Kanalisation vollzogen ist, keine Gefahr für Gesundheit und Sicherheit der Bewohner besteht und die Bedingungen und Auflagen der Baubewilligung soweit als möglich erfüllt sind.
Art. 236 Feuerschutz
Für den Feuerschutz gelten die Vorschriften der Feuerschutzgesetzgebung13 .
Art. 237 Benützungs- und Betriebsverbot
1 Der Gemeinderat kann die Benützung und den Betrieb von Bauten, Anlagen und technischen Einrichtungen untersagen, wenn die Gesundheit oder die Sicherheit nicht mehr gewährleistet ist.
2 Die Beschwerde gegen diesen Entscheid hat keine aufschiebende Wirkung.
Art. 238 Anforderungen an Räume
1. Belichtung, Belüftung
1 Räume, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, müssen genügend belichtet und belüftbar sein.
2 Wohn- und Schlafräume müssen mit Fenstern versehen sein, die unmittelbar ins Freie führen. Die Fensterfläche hat mindestens zehn Prozent der Bodenfläche zu betragen.
3 Fenster in Abstellräumen, Nebenräumen und Reduits usw. dürfen eine Fensterfläche von höchstens fünf Prozent der Bruttogeschossfläche aufweisen.
4 Für Geschäfts-, Industrie-und Gewerbebetriebe und dergleichen sowie für Küchen, Badezimmer, Toiletten und Abstellräume für Wohnungen kann eine künstliche Belichtung gestattet werden, sofern diese nachweisbar ausreichend ist.
5 Geschlossene Autoeinstellhallen, Treppenhäuser und Containerräume müssen ausreichend belüftbar sein.
Art. 239 2. Raummasse
1 Die zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmten Räume müssen ihrer Zweckbestimmung entsprechend genügend gross sein.
2 Bei Mehrfamilienhäusern haben diese Räume eine Bodenfläche von mindestens 8 m2 und eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m aufzuweisen. Im Dach- und Untergeschoss sowie bei Einfamilienhäusern genügt eine Höhe von 2,10 m; in abgeschrägten Räumen muss diese Höhe mindestens über der Hälfte der Bodenfläche eingehalten werden.
Art. 240 3. Ausnahmen
Der Gemeinderat hat aus wichtigen Gründen Ausnahmen von den Bestimmungen der Art. 238 und Art. 239 zu gestatten:
bei bestehenden Bauten, die aus- oder umgebaut werden sollen, sofern sie gestützt auf eine rechtskräftige Baubewilligung erstellt worden sind;
bei Neubauten, sofern der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes dies erfordert;
wenn diese aus denkmalpflegerischen Gründen nötig sind;
für Treppen innerhalb einer Wohnung.
Art. 241 Umweltschutz
Für den Umweltschutz gelten die Vorschriften der Umweltschutzgesetzgebung5 .
H. Bauen für Menschen mit Behinderungen und Betagte
Art. 242 Geltungsbereich
1 Die Vorschriften dieses Abschnittes sind, soweit es sich als verhältnismässig erweist, einzuhalten beim Bau und bei der Erneuerung von:
öffentlich zugängliche Bauten und Anlagen sowie Gebäuden mit mehr als 50 Arbeitsplätzen gemäss der Bundesgesetzgebung15;
einzelne Mehrfamilienhäuser mit Wohneinheiten auf vier und mehr Geschossen;
Wohnüberbauungen mit mehr als acht Wohneinheiten, unabhängig von der Anzahl der Gebäude und der Verteilung der Wohneinheiten.
2 Für die Prüfung der Verhältnismässigkeit gelten die Vorschriften der Bundesgesetzgebung, insbesondere Art. 11 und 12 Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG)15 .
Art. 243 Grundsatz
1 Bauten und Anlagen gemäss Art. 242 Abs. 1 Ziff. 1 sind so zu gestalten, dass sie für Menschen mit Behinderungen und Betagte zugänglich und benutzbar sind.
2 Bei Bauten und Anlagen gemäss Art. 242 Abs. 1 Ziff. 2 und 3 ist die Benutzbarkeit gegeben, wenn sie bei Bedarf ohne grossen Aufwand benutzbar gemacht werden können.
Art. 244 Besondere Vorschriften
1 Die Schweizer Norm (SN) 521.500 gelten als Richtlinie. Der Regierungsrat kann die SN und Normen anderer anerkannter Organisationen als verbindlich erklären.
2 Im Übrigen gelten die Vorschriften und die Begriffe der Bundesgesetzgebung über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen15 .
Art. 245 Bonus
1 Sind die Anforderungen an die behindertengerechte Bauweise erfüllt, gelten für den Bauziffern-Bonus bei Neubauten, Erweiterungen und neubauähnlichen Umbauten die folgenden Höchstwerte:
ei Bauten und Anlagen mit Publikumsverkehr 2 m2 je WC und 5 m2 je Geschoss für den Lift;
bei Mehrfamilienhäusern je behindertengerecht beziehungsweise anpassbar gebaute Wohnung 5 m2 und 5 m2 je Geschoss für den Lift.
2 Bei der Baumassenziffer beträgt der Bonus:
die Fläche gemäss Abs. 1 vervielfacht mit 2.60 m;
13 m3 pro Geschoss für den Lift.
3 Diese Boni können nicht zusätzlich zum Qualitätsbonus gemäss Art. 70 gewährt werden.
I. Spielplätze und Freizeitanlagen
Art. 246 Erstellungspflicht, Sicherung
1 Bei Gebäuden und Überbauungen mit vier und mehr Wohnungen sind auf privatem Grund besonnte und abseits vom Verkehr liegende Spielplätze oder andere Freizeitanlagen im Ausmasse von mindestens 10 Prozent der gesamten Bruttogeschossfläche zu erstellen und zu unterhalten.
2 Nach Möglichkeit sind gemeinsame, mehreren Bauten dienende Spielplätze oder Freizeitanlagen zu erstellen.
3 In besonderen Fällen kann der Gemeinderat von der Pflicht gemäss Abs. 1 befreien.
Art. 247 Ersatzabgabe
1 Verunmöglichen die örtlichen Verhältnisse die Erstellung der erforderlichen Spielplätze oder Freizeitanlagen, hat die Bauherrschaft eine angemessene Ersatzabgabe zu entrichten.
2 Die Höhe der Ersatzabgabe ist von der Gemeinde in einem Reglement festzulegen.
3 Die Ersatzabgabe ist in der Baubewilligung festzulegen.
4 Der Erlös der Ersatzabgaben darf nur für die Erstellung von öffentlichen Spielplätzen und Freizeitanlagen verwendet werden.
J. Energie
Art. 248 Energiesparmassnahmen
Für die Energiesparmassnahmen gelten die Vorschriften der Energiegesetzgebung14 .
Art. 249 Erhöhter Qualitätsstandard
Der Regierungsrat legt einen erhöhten Qualitätsstandard fest, der den fortschrittlichen Stand der Technik berücksichtigt.
Art. 250 2. Nutzungsbonus
1 Wird eine Baute nach dem erhöhten Qualitätsstandard erstellt oder entsprechend saniert, erhöhen sich die nach dem Bau- und Zonenreglement zulässigen Bauziffern um 10 Prozent und die zulässige, durchschnittliche Geschosshöhe auf 3.30 m.
2 Wo keine Bauziffer festgelegt ist, erhöht sich die zulässige Gebäudelänge um 5 Prozent und die zulässige, durchschnittliche Geschosshöhe auf 3.30 m.
3 Die übrigen kantonalen und kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften sind einzuhalten.
4 Der Nutzungsbonus kann nicht zusätzlich zum Qualitätsbonus gemäss Art. 70 gewährt werden.
K. Spezielle Bauten und Anlagen
Art. 251 Begriff
Als Campingplatz gilt ein Grundstück, das regelmässig und für länger als einen Monat für die Benutzung mit Wohnwagen, Wohnmobilen oder Zelten zur Verfügung gestellt wird.
Art. 252 Zulässigkeit, Voraussetzungen
1 Campingplätze sind nur in einer Zone für Sport- und Freizeitanlagen, in einer Kurzone oder in einer anderen eigens hiefür ausgeschiedenen Zone zulässig.
2 Sie haben den öffentlichen Anforderungen betreffend Sicherheit, Gesundheit, Gewässerschutz, Erschliessung sowie Schutz des Orts- und Landschaftsbildes zu entsprechen.
2. Wohnwagen, Wohnmobile und Zelte
Art. 253 Zulässigkeit
Ausserhalb der Bauzone dürfen:
1.	je Grundstück höchstens zwei Wohnwagen oder Wohnmobile dauernd im Freien aufgestellt werden; sie dürfen dort längstens wäh
rend eines Monats je Kalenderjahr bewohnt beziehungsweise benutzt werden;
2.	Zelte höchstens für die Dauer eines Monats aufgestellt und bewohnt beziehungsweise benutzt werden.
L. Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
Art. 254 Grundsatz
1 Die Zulässigkeit neuer Bauten und die Zweckänderung von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen richtet sich nach den Bestimmungen des RPG2 .
2 Vorbehalten bleiben davon abweichende kantonale Vorschriften.
Art. 255 Kantonalrechtliche Ausnahmen
1 In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, ist die landwirtschaftsfremde Wohnnutzung im Rahmen des RPG2 zulässig.
2 Die vollständige Zweckänderung der als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen ist im Rahmen des RPG2 zulässig.
M. Besitzstandgarantie
Art. 256 1. Innerhalb einer Bauzone a) zonenwidrige Bauten und Anlagen
Den bestehenden Bauten und Anlagen, die dem Zweck der Nutzungszone widersprechen, werden Bestand und angemessene Erweiterung gewährleistet, wenn ihre unvermeidlichen Einwirkungen auf die Nachbarschaft nach den örtlichen Verhältnissen nicht übermässig sind.
Art. 257 b) baupolizeiwidrige Bauten und Anlagen
Die bestehenden Bauten- und Anlagen, die den baupolizeilichen Bestimmungen widersprechen, dürfen erhalten und zeitgemäss erneuert werden. Neubauähnliche Umbauten und Erweiterungen können ausnahmsweise gestattet werden, wenn keine wesentlichen öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen.
Art. 258 2. ausserhalb einer Bauzone
Die Besitzstandgarantie für bestehende Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen richtet sich nach dem RPG2 .
BAUBEWILLIGUNG UND BAUKONTROLLE
Art. 259 Grundsatz
1 Die Erstellung, die Änderung oder der Abbruch einer Baute oder Anlage bedarf einer Bewilligung der Baubewilligungsbehörde.
2 In geschützten Ortsbildern sowie für im Inventar schutzwürdiger Bauten aufgeführte Objekte ist vor dem Entscheid über die Bewilligung für einen Abbruch eine Stellungnahme der Fachstelle für Denkmalpflege einzuholen.
3 Stehen dem Abbruch öffentlichrechtliche Vorschriften oder berechtigte Interessen der Denkmalpflege entgegen, ist die Bewilligung zu verweigern.
4 Für Bauten und Anlagen innerhalb des landschaftlich empfindlichen Siedlungsgebietes gemäss kantonalem Richtplan hat die Baubewilligungsbehörde vor dem Entscheid eine Stellungnahme der kantonalen Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz einzuholen.
Art. 260 Baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen
1 Baubewilligungspflichtig sind insbesondere:
die Erstellung neuer Bauten und Anlagen;
Änderungen an bestehenden Bauten und Anlagen, einschliesslich bauliche Veränderungen im Innern einer Baute, sofern sie mit statisch bedeutenden Änderungen verbunden sind oder Auswirkungen auf die Umgebung zu erwarten sind;
nutzungsmässige Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen;
Veränderungen der Fassaden in Gestaltung oder Farbe;
Verkehrsanlagen einschliesslich Abstell- und Verkehrsflächen für Fahrzeuge, sofern nicht eine Projektauflage nach der Strassengesetzgebung7 durchgeführt wird;
Anlegung und Veränderung von Werk-, Lager- und Ablagerungsplätzen;
Anlegung und Veränderung von Campingplätzen;
Mauern, Einfriedungen und Böschungen im Sinne von Art. 200 Abs. 1 bis 3 innerhalb einer Bauzone, sofern sie gemessen ab gewachsenem Terrain die Höhe von 1,0 m übersteigen;
Aufschüttungen und Abgrabungen von mehr als 1,0 m Höhe beziehungsweise Tiefe innerhalb einer Bauzone;
Schwimmbassins und -teiche, Sonnenkollektoren und Dachfenster unter Vorbehalt von Art. 261 Ziff. 5 und 6, Aussenantennen, Wintergärten, Hundezwinger und dergleichen;
mindestens auf zwei Seiten offene, ungedeckte Gartensitzplätze und Pergolen mit einer Grundfläche von mehr als 12 m2;
Werkzeughäuschen, Kleinställe oder Hütten für die hobbymässige Gartenbewirtschaftung beziehungsweise Kleintierhaltung mit einer Grundfläche über 6 m2 und einer Gesamthöhe über 2,5 m.
2 Bauten und Anlagen im Sinne von Abs. 1 Ziff. 8, 9 und 12 ausserhalb einer Bauzone oder in einer Schutzzone bedürfen ohne Rücksicht auf ihre Höhe beziehungsweise Tiefe einer Baubewilligung.
Art. 261 Bewilligungsfreie Bauten und Anlagen
Keiner Baubewilligung bedürfen kleine Nebenanlagen, insbesondere:
Sandkasten, Kinder-Planschbecken und Spielplatzgeräte bis 6 m2 Grundfläche und 1.5 m Höhe;
mindestens einseitig offene Fahrradunterstände bis 6 m2 Grundfläche;
unterirdisch verlegte Leitungen und zugehörige Schächte; 5 Solaranlagen bis zu 12 m2 Fläche je Dachseite;
6.	Dachfenster bis 1.5 m2 je Dachseite.
B. Baubewilligungsverfahren
Art. 262 Einreichung
1 Das Baugesuch ist auf amtlichem Formular bei der Gemeinde oder bei der von ihr bezeichneten Stelle einzureichen.
2 Es ist von der Bauherrschaft, der Gesuchstellerin oder dem Gesuchsteller, von der Planverfasserin oder vom Planverfasser sowie von der Grundeigentümerin oder vom Grundeigentümer zu unterzeichnen.
3 Partei im Baubewilligungsverfahren ist nur die Gesuchstellerin beziehungsweise der Gesuchsteller.
Art. 263 Anzahl, Beilagen
1 Der Regierungsrat bestimmt die erforderlichen Beilagen. Er kann weitere Vorschriften erlassen, insbesondere über die farbliche Gestaltung der Pläne und die Verwendung eines einheitlichen Baugesuchsformulares.
2 Soweit dies für die Beurteilung des Baugesuches notwendig ist, können jederzeit weitere Beilagen (Pläne, Fotografien oder Fotomontagen, Modelle usw.) und Angaben (Bodenuntersuchungen usw.) verlangt werden.
Art. 264 Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
1 Das vorschriftsgemäss im Sinne von Art. 268 eingereichte Baugesuch für eine Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone ist sofort an die Direktion weiterzuleiten.
2 Ist das Bauvorhaben zonenkonform, hält dies die Direktion in einer Verfügung fest.
3 Ist das Bauvorhaben nicht zonenkonform, entscheidet die Direktion über die Zulässigkeit der Ausnahmebewilligung.
Art. 265 Baugespann
1. Grundsatz, Erleichterungen
1 Projekte für neue Bauten und Anlagen sowie für bauliche Massnahmen, welche die äussere Form einer Baute oder Anlage verändern, sind spätestens am Tage der Veröffentlichung des Baugesuches so auszustecken, dass daraus der gesamte Umfang der Baute oder Anlage leicht ersichtlich ist; dabei ist die Höhe des Erdgeschossbodens (oberkant) zu kennzeichnen. Diese Vorschrift gilt auch für Mauern, Einfriedungen, Böschungen, Aufschüttungen und Abgrabungen von mehr als 1,0 m Höhe beziehungsweise Tiefe.
2 Die Baubewilligungsbehörde kann bei hohen Bauten Erleichterungen gestatten, wobei die wirkliche Höhe in mindestens einem Punkt während einer festgesetzten Frist markiert werden muss. Bei Hochkaminen,
Kirchtürmen und Antennen kann auf die Markierung der wirklichen Höhe verzichtet werden, sofern die Grundfläche nicht mehr als 30 m2 beträgt.
Art. 266 2. bei Bebauungs- oder Gestaltungsplänen
1 Bezüglich des Baugespannes gelten die Vorschriften von Art. 265.
2 Sofern die im Rahmen eines Bebauungs- oder Gestaltungsplanes ausgesteckten Bauten und Anlagen hinsichtlich Länge, Breite und Höhe seit der Plangenehmigung nicht wesentlich verändert werden, ist eine erneute Erstellung des Baugespannes im Baubewilligungsverfahren nicht erforderlich.
3 Wird das Baugesuch mehr als fünf Jahre nach dem Inkrafttreten der Plangenehmigung eingereicht, sind die Bauten und Anlagen erneut auszustecken.
Art. 267 3. Beseitigung
1 Das Baugespann darf bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens nicht beseitigt werden und ist von der Gesuchstellerin oder vom Gesuchsteller fachgemäss zu unterhalten.
2 Die Beseitigung vor Eintritt der Rechtskraft kann von derjenigen Instanz, bei der das Verfahren hängig ist, bewilligt werden.
3 Der Entscheid gilt als selbständig anfechtbarer Zwischenentscheid.
Art. 268 Aufforderung zur Verbesserung
1 Entsprechen das Baugesuch oder die Beilagen nicht den Vorschriften, wird der Gesuchstellerin beziehungsweise dem Gesuchsteller eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel angesetzt.
2 Die Aufforderung ist mit der Androhung zu versehen, dass auf das Baugesuch unter Kostenfolge zulasten der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers nicht eingetreten wird, wenn die Verbesserung nicht fristgerecht erfolgt.
Art. 269 Veröffentlichung, Auflage
1 Ist das Baugesuch vorschriftsgemäss eingereicht, ist es sofort im Amtsblatt zu veröffentlichen und zusammen mit den Beilagen während 20 Tagen zur öffentlichen Einsicht aufzulegen.
2 In der Veröffentlichung ist auf die Einsprachemöglichkeit hinzuweisen.
Art. 270 2. Verzicht
Widerspricht das Baugesuch offensichtlich öffentlichrechtlichen Bau-und Nutzungsvorschriften, kann es von der Baubewilligungsbehörde ohne öffentliche Auflage abgewiesen werden.
Art. 271 Einsprache
1. Frist, Arten
1 Innerhalb der Auflagefrist kann bei der Baubewilligungsbehörde schriftlich, begründet und mit einem Antrag öffentlichrechtliche und privatrechtliche Einsprache eingereicht werden.
2 Mit der öffentlichrechtlichen Einsprache kann die Verletzung öffentlichrechtlicher Bestimmungen, mit der privatrechtlichen Einsprache die Verletzung privater Rechte geltend gemacht werden.
Art. 272 2. rechtliches Gehör, Verhandlung
1 Die Einsprache ist der Gesuchstellerin oder dem Gesuchsteller unverzüglich zur Stellungnahme zuzustellen.
2 Die Baubewilligungsbehörde versucht in der Regel eine gütliche Einigung herbeizuführen.
Art. 273 Entscheid über das Baugesuch
1 Liegen alle Stellungnahmen und Sonderbewilligungen der eidgenössischen und kantonalen Instanzen beziehungsweise die Feststellungsverfügung gemäss Art. 264 Abs. 2 vor, ist über das Baugesuch zu entscheiden. Die Baubewilligungsbehörde eröffnet diese zusammen mit dem Entscheid über das Baugesuch.
2 Mit dem Entscheid über das Baugesuch ist auch über die öffentlichrechtlichen Einsprachen zu entscheiden.
3 Mit den privatrechtlichen Einsprachen werden die Parteien unter Hinweis auf Art. 283 an den Zivilrichter verwiesen.
4 Kleinere Mängel können durch die Festlegung von Auflagen und Bedingungen behoben werden.
Art. 274 2. Begründungspflicht
1 Der Entscheid ist zu begründen, wenn:
dem Baugesuch nicht entsprochen wird;
gleichzeitig über Einsprachen entschieden wird;
besondere Auflagen und Bedingungen festgelegt werden.
2 Soweit Ausnahmen von den Vorschriften dieses Gesetzes bewilligt werden, sind diese in der Baubewilligung samt Auflagen und Bedingungen ausdrücklich festzuhalten. Es ist darzulegen, dass die Ausnahmen keine öffentlichen Interessen verletzen, in angemessener Abwägung der beteiligten privaten Interessen gestattet werden können, und dass auch allfällige besondere gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Art. 275 3. Bauplatzinstallationen
1 Die für die Erstellung und Änderung von Bauten und Anlagen auf dem Baugrundstück erforderlichen Bauplatzinstallationen (Baubarakken, Krane, Bauwasser, Baustrom, Bautelefon, Toilettenanlagen und dergleichen) gelten mit der Erteilung der Baubewilligung als bewilligt.
2 Wird für Bauinstallationen, Gerüste oder Abschrankungen Boden benötigt, der nicht zum Baugrundstück gehört, ist die Benützung der Eigentümerin oder dem Eigentümer vorher anzuzeigen.
Art. 276 4. Zustellung
1 Der Entscheid ist unter Hinweis auf das Rechtsmittel zuzustellen:
der Gesuchstellerin oder dem Gesuchsteller;
den Einsprecherinnen oder Einsprechern;
der Grundbuchgeometerin oder dem Grundbuchgeometer;
allen am Baubewilligungsverfahren beteiligten Instanzen.
2 Der Gesuchstellerin oder dem Gesuchsteller ist zugleich ein Satz der mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Pläne zurückzugeben.
Art. 277 Voraussetzungen
1 Die Baubewilligungsbehörde kann die Durchführung des vereinfachten Baubewilligungsverfahrens gestatten:
bei Bauten und Anlagen, die offensichtlich keine privaten Interessen Dritter und keine wesentlichen öffentlichen Interessen berühren;
für zeitlich befristete Bauten und Anlagen;
bei Bauten, deren Baukosten unter 100‘000 Franken veranschlagt sind.
2 Der Regierungsrat kann diese Summe alle fünf Jahre dem bei der Nidwaldner Sachversicherung zur Anwendung gelangenden Baukostenindex anpassen.
Art. 278 Inhalt, Verfahren
Für das Verfahren kann ein vereinfachtes Baugesuch eingereicht werden; es bedarf keines Baugespanns und es findet keine Veröffentlichung im Amtsblatt statt.
Art. 279 Einsprache, Zustimmung zum Baugesuch
1 Den Anstösserinnen und Anstössern, weiteren betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie weiteren zur Einsprache Legitimierten ist Gelegenheit zu geben, binnen zehn Tagen schriftlich, begründet und mit einem Antrag Einsprache zu erheben, sofern sie nicht zum Voraus unterschriftlich dem Baugesuch zugestimmt haben.
2 Die Einsprachen sind gemäss Art. 273 zu behandeln.
Art. 280 Begriff
1 Zur Abklärung wichtiger Bau- und Nutzungsfragen kann die Baubewilligungsbehörde um einen Vorentscheid ersucht werden.
2 Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten.
Art. 281 Verbindlichkeit, Geltungsdauer
1 Der Vorentscheid ist nur für die am Verfahren beteiligten Parteien verbindlich.
2 Die Geltungsdauer eines Vorentscheides richtet sich nach Art. 285 und Art. 286.
Art. 282 Grundsatz
1 Mit den Bauarbeiten darf erst nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung und nach Erbringung einer allfälligen Sicherheitsleistung gemäss Art. 296 begonnen werden.
2 In begründeten Fällen kann die Ausführung von Aushubarbeiten auf Risiko der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers hin bereits vorher bewilligt werden.
Art. 283 Bei zivilrechtlichen Einsprachen
Wird eine privatrechtliche Einsprache an den Zivilrichter verwiesen, darf mit dem Bau begonnen werden, wenn die Einsprecherin oder der Einsprecher binnen 20 Tagen nach erfolgter Zustellung keine Klage einreicht.
Art. 284 Während eines Beschwerdeverfahrens
1 Die Beschwerdeinstanz oder deren Präsidium kann die Bauausführung ganz oder teilweise bewilligen, sofern dadurch die Entscheidungsfreiheit nicht eingeschränkt wird.
2 Der Entscheid gilt als selbständig anfechtbarer Zwischenentscheid.
6. Geltungsdauer der Baubewilligung
Art. 285 Grundsatz
Die Baubewilligung erlischt:
1.	wenn die Baute oder Anlage binnen Jahresfrist, vom Tage des Eintritts der Rechtskraft der Baubewilligung oder im Falle einer Zivilklage vom Tage der rechtskräftigen Erledigung an gerechnet, nicht begonnen wird;
2.	wenn die Bauarbeiten unterbrochen beziehungsweise über unverhältnismässig lange Zeit erstreckt wurden und innerhalb einer von der Baubewilligungsbehörde festzusetzenden Frist nicht vollendet werden.
Art. 286 Verlängerung
1 Die Baubewilligungsbehörde kann die Gültigkeit einer Baubewilligung höchstens zweimal um ein Jahr erstrecken, sofern keine öffentlichen Interessen entgegenstehen und sich weder am bewilligten Projekt noch in dessen nächster Umgebung noch an den einschlägigen Bau-und Nutzungsvorschriften etwas Wesentliches geändert hat.
2 Das Gesuch ist vor Ablauf der Frist einzureichen.
7. Änderungen während des Verfahrens
Art. 287 Planänderungen
1. wesentliche
1 Für jede wesentliche Änderung der genehmigten Pläne ist das Baubewilligungsverfahren erneut durchzuführen, sofern die Abweichung als solche der Bewilligungspflicht untersteht.
2 Auf das Baubewilligungsverfahren kann verzichtet werden, wenn alle betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer unterschriftlich auf den geänderten Plänen zustimmen und keine öffentlichrechtlichen Vorschriften verletzt werden.
Art. 288 2. geringfügige
Geringfügige Änderungen kann die Baubewilligungsbehörde von sich aus gestatten, wenn eine Beeinträchtigung öffentlicher oder privater Interessen ausser Frage steht.
Art. 289 Wechsel bei den am Verfahren Beteiligten
1 Tritt ein Wechsel in der Person der Bauherrschaft, der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers oder der Grundeigentümerin beziehungsweise des Grundeigentümers ein, ist dies der Baubewilligungsbehörde binnen fünf Tagen schriftlich mitzuteilen.
2 Ohne gleichzeitige, anderslautende Erklärung gilt die neue Gesuchstellerin oder der neue Gesuchsteller als Partei im Baubewilligungsverfahren.
8. Meldepflicht, Baukontrolle, Ablieferung der Pläne
Art. 290 Meldepflicht
1 Der Baubewilligungsbehörde oder der von der Gemeinde bezeichneten Stelle ist zu melden:
die Erstellung des Schnurgerüstes beziehungsweise der Beginn der Maurerarbeiten;
die Fertigstellung der Kanalisationsanlagen (vor dem Eindecken der Gräben);
die Vollendung des Rohbaues, der Feuerungsanlagen und der Wärmedämmung (vor Beginn der Verputzarbeiten);
die Vollendung der Bauten und Anlagen vor dem Bezug.
2 Die Baubewilligungsbehörde kann vorschreiben, dass die Erfüllung der Auflagen und Bedingungen zu melden ist.
Art. 291 Baukontrolle
1. Zuständigkeit, Übertragung an Dritte
1 Zuständig für die Durchführung der Kontrollen gemäss Art. 290 ist die Baubewilligungsbehörde oder die von der Gemeinde bezeichnete Stelle.
2 Der Gemeinderat kann die Durchführung der Kontrollen Dritten übertragen.
Art. 292 2. Zutrittsberechtigung
Die mit der Baukontrolle Beauftragten sind berechtigt, das Baugrundstück und die benachbarten Grundstücke zur Ausübung ihrer Funktionen zu betreten.
Art. 293 3. Durchführung der Kontrolle
1 Binnen dreier Arbeitstage seit Empfang der Anzeige ist die Übereinstimmung der Baute oder Anlage mit der Baubewilligung und mit den genehmigten Plänen und Unterlagen zu kontrollieren.
2 Unterbleibt die fristgerechte Kontrolle, darf mit den Arbeiten fortgefahren beziehungsweise die Baute oder Anlage bezogen werden.
Art. 294 4. versäumte Meldung
Für Folgen aus versäumter Meldung haftet die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller.
Art. 295 Ablieferung der Pläne
Nach Fertigstellung der Bauten oder Anlagen hat die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller der Gemeinde die entsprechenden Ausführungspläne sowie die Pläne über die unterirdischen Leitungen kostenlos abzugeben.
9. Sicherheitsleistungen
Art. 296 Erschliessungsbeiträge
Die Baubewilligung kann von der Sicherstellung von Erschliessungsbeiträgen und -gebühren abhängig gemacht werden.
Art. 297 Auflagen
1 Wenn besondere Umstände es angezeigt erscheinen lassen, kann die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller in der Baubewilligung für die Erfüllung wichtiger Auflagen zur Sicherheitsleistung verhalten werden.
2 Die Sicherheitsleistung darf nicht höher sein als die Kosten einer allfälligen Ersatzvornahme oder als der Wert des gesicherten Interesses.
IX. AMTLICHE KOSTEN UND PARTEIENTSCHÄDIGUNG
Art. 298 Verfahrenskosten
1 Für die Erfüllung der planungs- und baurechtlichen Aufgaben erheben der Kanton und die Gemeinden amtliche Kosten.
2 Der Regierungsrat regelt die Höhe der amtlichen Kosten für die kantonalen und kommunalen Instanzen.
3 Im Übrigen gelten die Vorschriften der Gebührengesetzgebung16 .
Art. 299 Einsprachen gegen Gestaltungspläne und Baugesuche
1 Im Einspracheverfahren gemäss Art. 79 und Art. 271 ff richtet sich die Tragung der amtlichen Kosten und der Parteientschädigung nach § 123 und § 124 der Verwaltungsrechtspflegeverordnung17 .
2 Für die Behandlung von Einsprachen wird die Gebühr nach Zeitaufwand festgelegt, höchstens Fr. 2'000.-.
3 Die Parteientschädigung beträgt höchstens Fr. 2'000.-.
4 Der Regierungsrat kann diese Höchstbeträge der Preisentwicklung anpassen.
Art. 300 Ausschluss eines ordentlichen Rechtsmittels
Gegen den Erlass und die Abänderung von kantonalen und kommunalen Richtplänen ist kein ordentliches kantonales Rechtsmittel gegeben.
Art. 301 Verwaltungsbeschwerde
1 Gegen Verfügungen und Entscheide der Stimmberechtigten der Gemeinde, der Baubewilligungsbehörde sowie der Direktion kann binnen 20 Tagen nach erfolgter Zustellung beim Regierungsrat Beschwerde erhoben werden.
2 Gegen Verfügungen des Gemeinderates betreffend Gestaltungspläne kann binnen 20 Tagen nach erfolgter Zustellung bei der Direktion Beschwerde erhoben werden.
3 Der Rechtsschutz gegen den Erlass von Planungszonen richtet sich nach Art. 22 .
Art. 302 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Binnen 20 Tagen nach erfolgter Zustellung kann beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden gegen:
Verfügungen und Entscheide der Direktion betreffend Gestaltungspläne;
alle übrigen Verfügungen und Entscheide des Regierungsrates.
Art. 303 Legitimation
1 Zur Einreichung von Einsprachen und Rechtsmitteln ist berechtigt:
wer ein rechtliches oder tatsächliches, schutzwürdiges Interesse an der Abweisung des Gesuches beziehungsweise der Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Entscheides hat;
jede andere natürliche oder juristische Person oder Behörde, welche die Gesetzgebung dazu ermächtigt.
2 In Verfahren mit vorgängigem Einspracheverfahren können Dritte nur dann ein Rechtsmittel einreichen, wenn sie als Partei am Einspracheverfahren beteiligt waren.
XI. AUFSICHT, STRAFEN
Art. 304	Einstellung von Bauarbeiten
1 Wird mit den Bauarbeiten unberechtigterweise begonnen oder entspricht die Ausführung der Bauten und Anlagen nicht den Vorschriften oder den genehmigten Plänen, verfügt der Gemeinderat die Einstellung der Bauarbeiten.
2 Mit dem Erlass der Verfügung sind die Straffolgen gemäss Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches18 anzudrohen.
3 Die Beschwerde gegen Baueinstellungsverfügungen hat keine aufschiebende Wirkung.
Art. 305	Anmerkung öffentlichrechtlicher Eigentumsbeschränkungen
1 Zum Zwecke des Vollzugs des Raumplanungsgesetzes2, der Raumplanungsverordnung19, dieses Gesetzes und der sich darauf stützenden Vorschriften kann die zuständige Behörde oder Amtsstelle ihre Massnahmen, Auflagen und Bedingungen als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken lassen.
2 Sie kann die öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen aufheben und im Grundbuch löschen lassen, wenn die Voraussetzungen dahingefallen sind.
Art. 306	Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes
1 Wer einer gestützt auf das Bundesgesetz über die Raumplanung2 und dieses Gesetzes erlassenen Verfügung zuwiderhandelt oder eine Bedingung oder Auflage nicht erfüllt, hat auf seine Kosten den rechtswidrigen Zustand zu beseitigen.
2 Der Gemeinderat hat nach den Vorschriften der Verwaltungsrechtspflegegesetzgebung17 für die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes zu sorgen.
3 Für die entstehenden Kosten steht der Gemeinde an der Liegenschaft ein gesetzliches, allen eingetragenen Belastungen vorgesehenes
Pfandrecht ohne Eintragung im Grundbuch zu, welches fünf Jahre nach der rechtskräftigen Festsetzung erlischt.
Art. 307 Aufsicht
Der Regierungsrat übt die Aufsicht über die Anwendung der Bau-und Nutzungsvorschriften aus. Er überwacht insbesondere die Erfüllung der Aufgaben, die den Gemeinden obliegen.
Art. 308 Strafbestimmungen
1 Vorsätzliche und fahrlässige Widerhandlungen gegen Vorschriften dieses Gesetzes sowie gestützt darauf erlassene Ausführungsbestimmungen oder Verfügungen werden mit Busse bis 20'000 Franken bestraft. Strafbar macht sich insbesondere, wer ohne Bewilligung der zuständigen Behörde:
bewilligungspflichtige Bauten oder Anlagen erstellt, verändert oder abbricht;
von den bewilligten Plänen abweicht, oder
Auflagen und Bedingungen der Bewilligung verletzt.
2 In besonders schweren Fällen und bei Rückfall kann auf Busse bis 100'000 Franken erkannt werden.
4 Anstelle einer juristischen Person, einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft sind die natürlichen Personen strafbar, die für sie gehandelt haben oder hätten handeln sollen. Können diese nicht festgestellt werden, wir die juristische Person oder die Gesellschaft zur Bezahlung der Busse verurteilt.
5 Die Strafverfolgung verjährt nach drei Jahren.
Art. 309 Anzeigepflicht
Der Gemeinderat ist verpflichtet Strafanzeige einzureichen, wenn die Widerhandlung nicht geringfügig ist.
Art. 310 Hängige Verfahren
1 Die beim Inkrafttreten dieses Gesetzes noch nicht erstinstanzlich entschiedenen Baugesuche sind nach dem neuen Recht zu beurteilen.
2 Die beim Inkrafttreten dieses Gesetzes hängigen Rechtsmittelverfahren sind nach dem bisherigen Recht zu entscheiden.
Art. 311 Gebäudehöhe gemäss Art. 221 Abs. 4
Die Gemeinden haben im Rahmen der nächsten Anpassung ihrer Zonenplanung die Gebäudehöhe gemäss Art. 221 Abs. 4 in Metern festzulegen.
Art. 312 Vollzug
Der Regierungsrat erlässt die zum Vollzug dieses Gesetzes erforderlichen Bestimmungen, insbesondere betreffend:
die Verfahrenskoordination (Art. 8);
den Begriff der geringfügigen Änderung des kommunalen Richtplanes (Art. 32);
weitere, nicht anrechenbare Flächen (Art. 94);
die Speziallandwirtschaftszonen (Art. 125);
die Reklamen (Art. 173), und
die Verbindlichkeit der Normen anerkannter Fachverbände (Art. 178, Art. 233, Art. 243).
Art. 313 Änderung bisherigen Rechts
1. Gemeindegesetz
Das Gesetz vom 28. April 1974 über die Organisation und Verwaltung der Gemeinden (Gemeindegesetz)6 wird wie folgt geändert:
Art. 46 Abs. 3 2. Erläuterung der zu behandelnden Geschäfte
1 Jedes zur Beratung gelangende Geschäft wird zunächst von der Antragstellerin oder vom Antragsteller erläutert.
2 Mit Zustimmung der Gemeindeversammlung können zur Erläuterung einzelner Geschäfte Sachverständige ohne Stimmrecht beigezogen werden.
3 Die Mitwirkung nicht stimmberechtigter Einsprecherinnen und Einsprecher sowie der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer bei der Beratung von Zonenplan sowie Bau- und Zonenreglement richtet sich nach Art. 63 des Baugesetzes.
Art. 50 Abs. 2 b) Gegen-, Abänderungs- und Verwerfungsanträge
4 Gegen-, Abänderungs- und Verwerfungsanträge können von jeder stimmberechtigten Person gestellt werden.
5 Beim Erlass oder bei der Änderung des Zonenplans oder eines Bebauungsplans sowie der zugehörigen Vorschriften richtet sich das Verfahren gemäss Art. 42 beziehungsweise Art. 61 des Baugesetzes.
Art. 314 2. Zivilschutzgesetz
Das Einführungsgesetz vom 22. Oktober 2003 zur Bundesgesetzgebung über den Zivilschutz (Zivilschutzgesetz)20 wird wie folgt geändert:
Art. 15 Abs. 2 2. Bewilligungsverfahren
1 Das zuständige Amt verfügt gestützt auf Art. 48 BZG vor der Erteilung der Baubewilligung über die Pflicht zur Erstellung von Schutzräumen oder die Leistung von Ersatzbeiträgen.
2 Es nimmt zuhanden des Gemeinderates verbindlich Stellung zu Baugesuchen, sofern Schutzräume erstellt werden müssen; es ist ermächtigt, in Baubewilligungsverfahren Einsprachen und Beschwerden gemäss Art. 303 des Baugesetzes zu erheben.
Art. 315 3. Fuss- und Wanderweggesetz
Das Einführungsgesetz vom 29. April 1990 zur Bundesgesetzgebung über Fuss- und Wanderwege (Fuss- und Wanderweggesetz)29 wird wie folgt geändert:
B. Planung des Fusswegnetzes
1 Der Entwurf für den Fusswegplan ist in der Gemeinde 30 Tage öffentlich aufzulegen.
2 Während der Auflagefrist können stimmberechtigte Personen, Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie kantonale Fachorganisationen schriftlich und begründet Einsprachen, Anregungen und Vorschläge einreichen.
Art. 21 Abs. 2–5 3. Abstimmung
3 Der Gemeinderat unterbreitet den Fusswegplan mit dem begründeten Antrag auf Abweisung der nicht gütlich erledigten Einsprachen den Stimmberechtigten zur Beschlussfassung. Dabei sind allfällige wesentliche Differenzen zum Vorprüfungsbericht gemäss Art. 17 bekanntzugeben und zu begründen.
4 Abänderungsanträge im Sinne des Gemeindegesetzes6 sind von den Stimmberechtigten spätestens zehn Tage vor dem Tag der Gemeindeversammlung schriftlich, begründet und mit Antrag beim Gemeinderat einzureichen.
5 Der Gemeinderat orientiert die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer über den Eingang von Abänderungsanträgen.
6 Der Gemeinderat eröffnet den Einsprecherinnen oder Einsprechern den Entscheid über die Einsprachen und den betroffenen Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern die beschlossenen Änderungen unter Hinweis auf das Rechtsmittel.
7 Die Beschlüsse der Stimmberechtigten können binnen 20 Tagen nach erfolgter Zustellung mit Beschwerde beim Regierungsrat angefochten werden.
C. Planung des Wanderwegnetzes
8 Der Entwurf des Wanderwegplanes ist bei der zuständigen Direktion und in den Gemeinden 30 Tage öffentlich aufzulegen.
9 Während der Auflagefrist können stimmberechtigte Personen und der Gemeinderat der betreffenden Gemeinde, Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie kantonale Fachorganisationen schriftlich und begründet Einsprachen, Anregungen und Vorschläge einreichen.
Art. 316 4. Strassengesetz
Das Gesetz vom 24. April 1966 über den Bau und Unterhalt der Strassen (Strassengesetz)7 wird wie folgt geändert:
Art. 34 Abs. 4 Entschädigung
2 Für die Entschädigungspflicht und die Bemessung der Entschädigung sind die Verhältnisse beim Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung (Art. 33 Abs. 3) massgebend.
3 Ansprüche sind binnen Jahresfrist seit dem Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung beim Kanton für Kantonsstrassen und bei der Gemeinde für Gemeindestrassen anzumelden; werden die Ansprüche ganz oder teilweise bestritten, so ist das durch das kantonale Enteignungsrecht vorgeschriebene Verfahren einzuleiten.
4 Das Recht, die Übernahme des Grundstückes durch die Gemeinde zu verlangen, bleibt vorbehalten (Art. 162 Baugesetz23).
Art. 317 5. Strassenverordnung
Die Vollziehungsverordnung vom 9. Juli 1966 zum Gesetz über den Bau und Unterhalt der Strassen (Strassenverodnung)21 wird wie folgt geändert:
§ 21 Abs. 2 Ziff. 1 Bewilligungsverfahren
1. für Bauten innerhalb von Projektierungszonen
1 Für Neubauten und wertvermehrende Umbauten oder Anlagen sowie für wesentliche Geländeveränderungen innerhalb von Projektierungszonen ist die Bewilligung der Strassenaufsichtsbehörde einzuholen.
2 Dem Bewilligungsgesuch sind beizulegen:
für Hochbauten die gemäss Baugesetzgebung verlangten Unterlagen zum Baugesuch in einfacher Ausfertigung;
für Tiefbauarbeiten und Geländeveränderungen: a) eine genaue Bezeichnung des oder der Grundstücke und deren Eigentümer (Grundbuchplan im Massstab 1:500);
b) eine kurze Beschreibung des Umfangs der Anlage unter Angabe der Begrenzung und der Art der beabsichtigten Vorkehren und Einrichtungen mit entsprechenden Plänen.
3 Die Strassenaufsichtsbehörde kann weitere Unterlagen verlangen.
Art. 318 6. Landschaftsschutzverordnung
Die Verordnung vom 1. April 1998 über die Landschaftsschutzzonen (Landschaftsschutzverordnung)22 wird wie folgt geändert:
§ 1 Zonenfremde Bauten und Anlagen
1 Bei zonenwidrigen Bauten und Anlagen gelten die Vorschriften der Bundesgesetzgebung über die Raumplanung und der kantonalen Baugesetzgebung.
2 Bei der Erweiterung bestehender, zonenfremder Bauten und Anlagen ist der Landschaftsschutz zu beachten.
3 Neubauten und Ersatzbauten haben sich optimal ins Landschaftsbild einzuordnen.
Art. 319 Aufhebung bisherigen Rechts
Alle mit diesem Gesetz in Widerspruch stehenden Bestimmungen sind aufgehoben, insbesondere das Gesetz vom 24. April 1988 über die
Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz)23 und die Vollziehungsverordnung vom 3. Juli 1996 zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Bauverordnung)24 .
Art. 320 Inkrafttreten
2 Der Regierungsrat legt den Zeitpunkt des Inkrafttretens fest.
Stans, 20. Feburar 2008 LANDRAT NIDWALDEN
Hugo Murer
Datum der Veröffentlichung: 27. Februar 2008 Letzter Tag für die Hinterlegung eines Gegenvorschlags: 28. April 2008 Letzter Tag der Referendumsfrist: 28. April 2008
A 2008, 365 23 NG 611.1
SR 700 24 NG 611.11
SR 814.20 25 NG 611.12
SR 721.100 26 zu beziehen bei VSS,
SR 814.01 Seefeldstrasse 9, 8008 Zürich
NG 171.1 27 SR 912.1 Landwirtschaftliche
NG 622.1 Zonen-Verordnung
NG 266.1 28 NG 211.1
SR 210 29 NG 614.1 10 NG 642.1 11 NG 211.1 12 SR 742.101 13 NG 613.1 14 SR 730.0, NG 641.1 15 SR 151.3 16 NG 265.5 17 NG 265.1 18 SR 311.0 19 SR 700.1 20 NG 421.1 21 NG 622.11 22 332.21
Baugesetz Anhang 611.1
Anrechenbare Geschossfläche Art. 93
-Begriff (Abs. 1) -bei Galeriegeschossen (Abs. 2)
611.1 Anhang Baugesetz
Abstände. Vorspringende Gebäudeteile Art. 192
Grenzabstand. Grundabstand Art. 194
Grenzabstand. Mehrlängenzuschlag Art. 195 und 197
Messweise Fassadenhöhe Art. 196 Abs. 1
Messweise Fassadenhöhe Art. 196
Spezielle Grenzabstände. Böschungen Art. 200
Untergeschoss. Begriff Art. 217