Source: https://www.finanztip.de/nebenkostenabrechnung/
Timestamp: 2018-11-15 17:45:34
Document Index: 139947652

Matched Legal Cases: ['§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 2', '§ 12', '§ 2', '§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'BGH', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'BGH', '§ 2', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 560']

Nebenkostenabrechnung – So können Mieter ihre Betriebskosten prüfen: Ist die Gebäudeversicherung ein Teil von den Nebenkosten? - Finanztip
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Mieter sollten Nebenkostenabrechnung überprüfen
Der Vermieter darf nur die Kosten umlegen, die er im Mietvertrag aufgeführt hat.
Gleichen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung ab mit dem Mietvertrag: Finden sich in der Abrechnung Kosten, die nicht im Vertrag stehen?
Vergleichen Sie die aktuelle Abrechnung mit der aus dem vergangenen Jahr, um Kostensteigerungen zu entdecken.
Schreiben Sie an den Vermieter, dass Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind, wenn sie unklar ist oder unzulässige Kosten auftauchen.
Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung bei Bedarf von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht überprüfen.
Über kaum ein Thema streiten Mieter und Vermieter so häufig wie über die Nebenkosten. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds von Anfang 2018 zahlen Mieter monatlich im Durchschnitt 2,17 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Mieter sollten Nebenkostenabrechnungen überprüfen, denn nicht jede Abrechnung ist korrekt.
Welche Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein?
Die Abrechnung muss klar und verständlich sein. Folgende Angaben müssen in Ihrer Abrechnung auftauchen:
Abrechnungszeitraum - Der Abrechnungszeitraum muss klar angegeben sein. Wohnen Sie schon ein Jahr in der Wohnung, ist der Abrechnungszeitraum das entsprechende Kalenderjahr. Sind Sie während des Jahres eingezogen, ist der Abrechnungszeitraum von Mietbeginn bis zum Ende des Jahres.
Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels - Dieser Punkt ist besonders wichtig, da bei einigen Posten nach Verbrauch abgerechnet wird. Bei anderen werden die Gesamtkosten auf die gemieteten Quadratmeter umgelegt oder aber es wird die Anzahl der Bewohner als Umlageschlüssel gewählt. Der verwendete Umlageschlüssel muss Ihrem Mietvertrag entsprechen. Steht dazu nichts im Mietvertrag, werden die Nebenkosten immer auf die Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB).
Zusammenstellung der Gesamtkosten - Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus wohnen, muss Ihr Vermieter die Gesamtkosten für das Haus aufführen. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit umlegen. Gibt der Vermieter also bereinigte Gesamtkosten an, führt das nicht automatisch zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15). Die einzelnen Kosten muss er gesondert auflisten – von der Grundsteuer über Liftwartungskosten bis hin zu eventuellen Versicherungen.
Berechnung des Mieteranteils - Von den Gesamtkosten des Hauses brauchen Sie nur einen Anteil zahlen. Die Berechnung Ihres Anteils muss in der Abrechnung enthalten sein.
Berücksichtigung der Vorauszahlungen - Ihre Vorauszahlungen müssen aufgelistet sein und von dem Anteil abgezogen werden, den Sie insgesamt zahlen müssen.
Rückzahlung oder Nachzahlung - Schließlich muss klar in der Abrechnung stehen, wie viel Sie nachzahlen müssen oder in welcher Höhe Sie eine Rückzahlung bekommen.
Tipp: Sie können mit dem Betriebskostenrechner des Berliner Mietervereins feststellen, ob Ihre Kosten im Berliner Durchschnitt liegen. Das ist ein erster Anhaltspunkt für Ihre Prüfung.
Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Was Sie an Betriebskosten zahlen müssen, hängt von Ihrem Mietvertrag ab (§ 556 Abs. 1 BGB). Dabei reicht es aus, wenn Ihr Vermieter im Mietvertrag nicht die einzelnen Betriebskosten auflistet, sondern auf die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweist. Oft heißt es dann: „Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen“.
Heizkosten - Ihre Nebenkostenabrechnung enthält eine Abrechnung der Heizkosten für das vergangene Jahr. Das ist bei jeder Nebenkostenabrechnung der größte Posten. Mit den Heizkosten werden auch meist die Warmwasserkosten abgerechnet. Heizkosten und Warmwasserkosten muss der Vermieter nach Verbrauch abrechnen. Wenn der tatsächliche Verbrauch in Ihrer Abrechnung nicht angegeben ist, ist diese fehlerhaft. Sie haben in diesem Fall das Recht, die Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent zu kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).
Tipp: Wie Sie bei den Heizkosten sparen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Heizkosten senken".
Grundsteuer - Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Ihr Vermieter kann sie als Betriebskosten von Ihnen verlangen, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird oder wenn Ihr Vermieter im Vertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen hat (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Meist wird die Grundsteuer nach der Wohnfläche berechnet.
Kosten für Kalt- und Abwasser - Ihr Vermieter darf Kalt- und Abwasser zusammen abrechnen, obwohl die Betriebskostenverordnung dazu eigentlich zwei verschiedene Positionen enthält (§ 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV). Schmutzwasser wird häufig nicht gesondert erfasst; es richtet sich nach dem Frischwasserverbrauch. Daher bietet sich eine Zusammenfassung der Posten an und ist auch zulässig (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009, Az. VIII ZR 340/08). Werden Frisch- und Abwasser allerdings nach unterschiedlichen Maßstäben verteilt, darf Ihr Vermieter die Posten nicht zusammenfassen.
Die Kosten für die regelmäßige Legionellen-Prüfung bei Mehrfamilienhäusern, die übrigens mittlerweile Pflicht ist, können auf die Mieter umgelegt werden.
Kosten für den Aufzug - Sie müssen die Wartungskosten für den Aufzug zahlen, auch wenn Sie stets die Treppe nehmen oder im Erdgeschoß wohnen (BGH, Urteil vom 20. September 2006, Az. VIII ZR 103/06). Ausschlaggebend für die Kosten ist, ob Sie den Aufzug theoretisch benutzen könnten (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Anders verhält es sich, falls Sie in einem anderen Gebäudeteil wohnen und die Wohnung gar nicht mit dem Aufzug erreichbar ist. Dann darf Ihr Vermieter Ihnen die Aufzugkosten nicht in Rechnung stellen (BGH, Urteil vom 8. April 2009, Az. VIII ZR 128/08).
Straßenreinigung und für Abfallbeseitigung - Zu den Kosten für die Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) gehören auch die Kosten für die Beseitigung von Eis und Schnee und das Streuen bei Glätte. Ausführliche Informationen zur Streupflicht finden Sie im Artikel Streu- und Räumpflicht. Nicht zu den Betriebskosten zählen die Miet- sowie Anschaffungskosten für Müllbehälter.
Kosten für Entwässerung - Ist die Position Niederschlagswassergebühr, auch Oberflächenentwässerung genannt, im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt, so kann Ihr Vermieter diese nicht umlegen. Er darf sie auch nicht bei den Abwasserkosten abrechnen.
Reinigungskosten - Darunter fallen Personalkosten, die entstehen, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat. Aber auch Putzmittel können auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Nicht umlagefähig sind Sonderreinigungskosten aufgrund von Baumaßnahmen.
Kosten für Gartenpflege - Dazu gehören Kosten, die mit der Pflege von Garten und Vorgarten zusammenhängen. Kosten für einzelne neue Pflanzen darf der Vermieter genauso umlegen, wie welche für die Pflege von Spielplätzen, Zugängen und Zufahrten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Das gilt auch dann, wenn Sie den Garten nicht unmittelbar nutzen können (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az. VIII ZR 135/03). Lässt der Vermieter einen Garten allerdings komplett neu anlegen, muss er dafür alleine aufkommen.
Beleuchtungskosten - Zu diesem Posten gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume oder Waschküchen (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Lampen und Glühbirnen müssen Sie hingegen nicht zahlen.
Kosten für die Schornsteinreinigung - Dazu gehören die Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der maßgebenden Gebührenordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Kosten für den Hausmeister - Dazu zählen die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wichtig ist aber, dass Ihr Vermieter nicht alle Hausmeister-Kosten umlegen kann. Repariert der Hausmeister etwas am Haus oder wird er zur Hausverwaltung herangezogen, müssen Sie als Mieter diesen Anteil nicht zahlen.
Schlüsselt der Vermieter die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten nicht auf, dürfen Sie von den Hausmeisterkosten pauschal 20 Prozent abziehen (AG Leonberg, Urteil vom 22. April 2016, Az. 4 C 446/14). Ist der Hausmeister auch gleichzeitig Gärtner oder reinigt er das Treppenhaus, dann darf der Vermieter diese Kosten nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen. Sie würden sonst doppelt zahlen.
Kosten für Kabelanschluss - Sie können mit Ihrem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren, dass er Sie mit Kabelfernsehen versorgt und daher einen Kabelservicevertrag mit einem Anbieter schließt. Dann kann er die anfallenden Kosten im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf Sie umlegen (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Wollen Sie keinen Breitbandkabelanschluss haben, dürfen Sie auch nicht mit den Kosten dafür belastet werden.
Kosten für Dachrinnenreinigung - Diese können nur dann als sonstige Kosten umgelegt werden, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (BGH, Urteil vom 7. April 2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt werden soll, kann Ihr Vermieter diese Kosten nicht geltend machen.
Kosten von Rauchmeldern - Die Frage, ob der Vermieter die Kosten für die Anmietung und die Wartung von Rauchmeldern bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umlegen darf, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Nach Ansicht des Amtsgerichts Dortmund darf der Vermieter weder die Kosten für die Wartung noch die Mietkosten auf den Mieter umlegen (Urteil vom 30. Januar 2017, Az. 423 C 8482/16).
Das Landgericht Hagen hält die Mietkosten für nicht umlagefähig, die Wartungskosten hingegen schon (Urteil vom 4. März 2016, Az. 1 S 198/15). Nach Auffassung der Richter in Magdeburg sind die Kosten insgesamt als sonstige Kosten umlagefähig (LG Magdeburg, Urteil vom 27. September 2011, Az. 1 S 171/11). Eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht noch aus.
Versicherungen - Der Vermieter darf die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in Rechnung stellen (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Das kann eine Wohngebäudeversicherung sein, aber auch eine Haushaftpflicht- und eine Gewässerschadenshaftpflichtversicherung sind möglich. Nicht umlagefähig ist eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung.
Vermieter dürfen für selbst erbrachte Hausmeister- oder Gartenpflegearbeiten das abrechnen, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten. Das gilt auch für derartige Arbeiten, die ihr Personal ausgeführt hat (BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az. VIII ZR 41/12) Voraussetzung ist allerdings, dass die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt werden.
Bei allen Nebenkosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird zum Beispiel eine volle Hausmeisterstelle in einer kleinen Wohneinheit eingerichtet oder erhält der Hausmeister ein deutlich überhöhtes Gehalt, sind diese Kosten zumindest angreifbar. Der Vermieter muss zwar nicht immer den preisgünstigsten Anbieter auswählen, die Kosten müssen aber wirtschaftlich sein. Wenn Sie sich gegen unwirtschaftliche Kosten zur Wehr setzen wollen, müssen Sie beweisen, dass die Ausgaben zu hoch sind. Dazu können Sie zum Beispiel das Angebot eines vergleichbaren Anbieters vorlegen, das deutlich günstiger ist.
Beauftragt Ihr Vermieter jemanden mit der Reinigung des Hausflurs oder legt er die Gebühren für den Schornsteinfeger anteilig auf die Mieter um, können Sie die Kosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Wie viel Sie dabei sparen können und wie Sie die Kosten geltend machen, haben wir in den Ratgebern Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten zusammengefasst.
Diese Nebenkosten darf der Vermieter nicht abrechnen:
Er darf diese Kosten selbst dann nicht umlegen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sind. Eine Klausel in einem Wohnraum-Mietvertrag über die Umlage von Kosten der Verwaltung ist unwirksam.
Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Mietnebenkosten sein. Wenn Sie entdecken, dass Sie bei einer Position mehr zahlen sollen als bisher und Ihnen das sonderbar vorkommt, dann schauen Sie die Belege bei Ihrem Vermieter an. Es könnte sein, dass er einmalige Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten in den laufenden Kosten versteckt hat.
Wie darf der Vermieter die Nebenkosten umlegen?
Ist im Mietvertrag nicht vereinbart, nach welchem Maßstab die Nebenkosten zu verteilen sind, werden sie nach der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Die Heizkosten hingegen muss der Vermieter nach Ihrem Verbrauch abrechnen.
Übliche Verteilungsschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten sind die Wohnfläche und die Anzahl der Personen, die in einer Wohnung leben. Beide Verteilerschlüssel sind rechtlich zulässig und können auch miteinander kombiniert werden. Kalt- und Abwasser wird zum Beispiel auf die Anzahl der in der Wohnung wohnenden Personen umgelegt, Versicherungen und Grundsteuer werden nach der Wohnfläche abgerechnet.
Für einen Single in einer größeren Wohnung ist der Verteilerschlüssel Personenzahl am günstigsten. Für einen mehrköpfigen Haushalt in einer Durchschnittswohnung ist die Kostenverteilung nach der Wohnfläche vorteilhaft. Wie abgerechnet wird, legt der Vermieter im Mietvertrag fest.
Tipp: Messen Sie Ihre Wohnung nach. Sollte Sie kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, müssen Sie auch weniger Nebenkosten zahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Vermieter nach der tatsächlichen Wohnfläche abrechnen muss. Auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße kommt es nicht an (Urteil vom 30. Mai 2018, Az. VIII ZR 220/17).
Stehen Wohnungen in einem Mietshaus leer, muss der Vermieter die darauf entfallenden Kosten auch auf alle Wohnungen verteilen. So kann er nicht einfach den Verteilerschlüssel ändern und die Betriebskosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen. Er muss die Betriebskosten für eine leere Wohnung selbst tragen. Gleiches gilt für eine Wohnung im Haus, die der Vermieter selbst bewohnt. Dafür muss er auch anteilig selbst Betriebskosten zahlen.
Gewerbliche Mieter können höhere Betriebskosten als private Mieter verursachen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Zahnarzt in der ersten Etage seine Praxisräume hat und die Patienten regelmäßig den Aufzug benutzen. Ferner ist bei teilgewerblicher Nutzung meist ein Beitragsaufschlag bei der Wohngebäudeversicherung fällig.
Der Vermieter muss aber nur dann die Kosten gesondert aufteilen und abrechnen, wenn dem Wohnungsmieter erhebliche Nachteile durch eine gemeinsame Abrechnung entstehen würden (BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Die Nachteile müssten Sie als Mieter vor Gericht nachweisen.
Wie können Sie die Rechnungen des Vermieters prüfen?
Zur Kontrolle der umgelegten Nebenkosten dürfen Sie die Originalbelege in den Büroräumen des Vermieters oder dessen Verwalters einsehen. Sie haben aber grundsätzlich keinen Anspruch, Kopien der Abrechnungsbelege zu erhalten – auch dann nicht, wenn Sie angeboten haben, die Kopien selbst zu bezahlen.
Ausnahme: Der Vermieter wohnt weit entfernt, und eine Einsichtnahme ist unzumutbar (BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Der Vermieter ist darüber hinaus nicht verpflichtet, Ihnen auf Ihre Fragen zur Nebenkostenabrechnung Auskunft zu erteilen (AG Wiesbaden, Urteil vom 15. November 2013, Az. 93 C 3906/12).
Wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?
Die Ausschlussfrist beginnt immer mit Ende der Abrechnungsperiode, meist zum Ende des Jahres. Ob und wann ein Mieter während des Zeitraumes auszieht, ist nicht entscheidend.
Tipp: Sprechen Sie mit anderen Mietern im Haus und erkundigen Sie sich, ob sie auch nachzahlen müssen und ob sie sich gegen die Abrechnung wehren werden.
Wie lange können Sie Einwände gegen die Abrechnung erheben?
Die Jahresfrist läuft erst dann, wenn Ihr Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt hat. Hat er Ihnen zwar die Nebenkostenabrechnung geschickt, aber bei mehreren Positionen nicht nachvollziehbar erklärt, wie diese Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Korrigiert er das nicht innerhalb des Jahres, hat er keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.
Haben Sie Einwände gegen die Abrechnung, müssen Sie diese innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung vorbringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Frist dafür endet taggenau zwölf Monate, nachdem Sie die Abrechnung bekommen haben und nicht etwa erst am Ende des Kalendermonats (LG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 2016, Az. 63 S 35/16).
Wichtig ist, dass Sie Ihre Einwände konkret machen. Die pauschale Behauptung, die Kosten seien völlig überhöht oder die Kostensteigerungen seien unerklärlich, reichen nicht (AG Berlin Mitte, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. 17 C 247/14).
Die Frist müssen Sie auch dann beachten, wenn Sie den gleichen Einwand schon bei Abrechnungen aus den Vorjahren erhoben haben. Sie müssen Ihre Einwände für jedes Abrechnungsjahr erneut erheben, wenn Ihr Vermieter den gleichen Fehler wie in den Vorjahren gemacht hat (BGH, Urteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 185/09).
Oft findet sich in einer Nebenkostenabrechnung der Hinweis, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt werden muss. Der Hinweis hat den Hintergrund, dass die Abrechnung nach 30 Tagen fällig wird. Ein entstandenes Guthaben muss Ihr Vermieter also innerhalb eines Monats erstatten.
Umgekehrt müssen Sie eine fällige Nachzahlung ebenfalls innerhalb von 30 Tagen begleichen. Durch einen Widerspruch ändert sich daran nichts. Legen Sie zeitnah Widerspruch ein, lässt sich die Angelegenheit aber möglicherweise klären, bevor die Abrechnung fällig wird. Diese 30-Tage-Frist ändert nichts daran, dass Sie unabhängig von der Fälligkeit der Abrechnung zwölf Monate lang Zeit haben, Einwände zu erheben.
Tipp: Holen Sie sich Hilfe, um die Abrechnung zu überprüfen. Dazu können Sie sich an den vor Ort tätigen Mieterverein, den Mieterbund oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Tipps zur Suche eines Anwalts finden Sie in unserem Ratgeber Anwaltskosten.
Was tun, wenn Ihr Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen will?
Ihr Vermieter kann die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen, wenn es nach der Abrechnung wahrscheinlich ist, dass die Kosten im laufenden Abrechnungsjahr höher sein werden als die Vorauszahlungen. Eine pauschale Erhöhung oder einen Sicherheitszuschlag müssen Sie nicht zahlen (BGH, Urteil vom 28. September 2011, Az. VIII ZR 294/10).
Auch wenn Sie mit der Erhöhung nicht einverstanden sind, kann der Vermieter durch einseitige Erklärung die Vorauszahlungen erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB). Er ist zu einer Erhöhung berechtigt, aber nicht verpflichtet.