Source: https://keytersberg.de/mieten-und-vermieten-in-corona-zeiten
Timestamp: 2020-06-02 04:50:26
Document Index: 202070101

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 313', 'Art. 240', '§ 1', 'Art. 240', '§ 2']

Mieten und Vermieten in Corona-Zeiten - KEYTERSBERG
Im Hinblick auf die wirtschaftlichen Folgen der Seuchenschutzmaßnahmen hat der Bundesgesetzgeber in größter Eile u.a. das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ (CovidG) beschlossen. Dieses Artikelgesetz enthält verschiedenste Regelungen aus verschiedenen Bereichen, wir befassen uns heute nur mit dem Thema Mietzahlungen.
Bei einem Mietvertrag schuldet der Vermieter nur die Erhaltung der Mietsache. Mietminderungen kommen nur in Betracht, wenn das Objekt selbst einen Mangel aufweist (§ 536 BGB). Hierzu zählen bei Gewerbeimmobilien z.B. Baustellen, die den Kundenstrom zum Erliegen bringen. Allgemeine Konjunkturrisiken dagegen trägt alleine der Mieter. Anders als im österreichischen ABGB, das auch bei höherer Gewalt (zu der ausdrücklich auch Seuchen zählen) den Mietzins entfallen lässt, ist das Ausbleiben von Kunden aufgrund allgemeiner Ausgangssperren kein Mangel der Mietsache (sondern berechtigt u.U. zu staatlicher Entschädigung). Eine Mietminderung kommt daher nicht in Betracht.
Diskutiert wird, ob der Fall der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) vorliegt. Vertretbar ist das, weil im Normalfall weder Mieter noch Vermieter beim Abschluss der Verträge von einer landesweiten Gewerbeuntersagung ausgegangen sind und hierfür auch keine vertragliche Vorsorge getroffen haben. Aber auch hier gilt, dass bei einem Miet- oder Pachtvertrag grundsätzlich der Mieter das Risiko der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen trägt.
Neuregelung durch das CovidG
An diesem Grundsatz ändert nun auch das oben erwähnte Abmilderungsgesetz nichts. Entgegen missverständlicher oder schlicht falscher Presseberichterstattung entfällt der Mietanspruch keineswegs – weder bei Wohnraum- noch bei Gewerbemiete. Das Schuldenmoratorium (gültig ohnehin nur für Verbraucher und Kleinstunternehmen) des neuen Art. 240 § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB (Fassung CovidG) gilt ausdrücklich nicht für Mietverträge über Grundstücke oder Räume. Stattdessen hat der Gesetzgeber in Art. 240 § 2 EGBGB (lediglich) bestimmt, dass das Kündigungsrecht des Vermieters nicht für den Verzug mit den im April, Mai oder Juni fälligen Mietzahlungen gilt.
Voraussetzung ist zunächst, dass der Mieter mit einer oder mehrerer dieser Mietzahlungen in Verzug gerät, dies aber auf „den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht“. Dieser Umstand muss zwar lediglich glaubhaft gemacht (also nicht bewiesen) werden, aber auf jeden Fall vorliegen. Wer sich also aus anderen Gründen in Schwierigkeiten befindet, kann sich schon nicht auf die Regelung berufen. Weitere Voraussetzung ist, dass keine sonstigen Kündigungsgründe vorliegen – die Regelung stellt klar, dass das Kündigungsrecht nur dann entfällt, wenn „allein“ die drei Monate betroffen sind. Befindet sich der Mieter also bereits mit der März-Miete im Verzug, findet die Vorschrift keine Anwendung.
Für den Mietanspruch selbst, die Fälligkeit und die Verzugsfolgen dagegen trifft das CovidG keine Regelungen. Und das bedeutet, dass ein Aussetzen der Miete wirtschaftlich betrachtet einen Zwangskredit der Vermieter an die Mieter darstellt, mit einem Zinssatz von fünf oder neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, hohen Kosten – und einer Laufzeit, die vom Beitreibungswillen des Vermieters und der Geschwindigkeit der Gerichte abhängt.
Als Mieter sollte man sich sehr gut überlegen, ob man von der Möglichkeit der Zahlungsaussetzung wirklich Gebrauch macht. Je nachdem, ob und welche anderen Kreditmöglichkeiten zur Verfügung stehen, kann sich die Mietaussetzung als recht teure Alternative erweisen – vor allem dann, wenn der Vermieter sofort zur Beitreibung schreitet und entsprechende Kosten entstehen. Für Gastronomie und Einzelhandel allerdings, bei denen 100% der Umsätze entfallen und die Miete meist einen sehr erheblichen Kostenblock darstellt, kann dieses Vorgehen möglicherweise den Rettungsanker darstellen – und vielleicht sogar die erforderlichen 20% Eigenkapital für einen KfW-Kredit erzeugen. Es ist aber unbedingt zu empfehlen, mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen, um Mahnbescheide oder Klagen zu verhindern. Im Hinblick auf die (zweifelhaften) Möglichkeiten der Mietminderung oder des Einwandes der Störung der Geschäftsgrundlage sollten Mieter die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen. Dieser Vorbehalt muss unbedingt nachweisbar zugestellt werden (Einwurfeinschreiben, Bote).
Auf Vermieterseite ist der Wegfall von Liquidität zunächst schmerzvoll – vor allem bei finanzierten Immobilien. Allerdings kann die dargestellte Rechtslage natürlich auch bei Bankgesprächen verwendet werden, um eben diese fehlende Liquidität wiederherzustellen. Überlebt der Mieter die Krise wirtschaftlich, steht unter dem Strich jedenfalls kein Verlust, sondern im Gegenteil ein kleiner Zinsgewinn. Dennoch kommt auch in Betracht, die zurückbehaltenen Beträge sofort beizutreiben – drei Monate können ohne weiteres den Unterschied zwischen einem noch solventen Schuldner und einem insolventen darstellen. Auf keinen Fall müssen Vermieter dulden, dass schon vorher säumige Mieter die Gelegenheit nutzen – denn das gibt das Gesetz nicht her.