Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/5546/podzial-i-polaczenie-lokali-we-wspolnocie-mieszkaniowej/
Timestamp: 2018-10-23 06:22:56+00:00
Document Index: 95978597

Matched Legal Cases: ['art. 199', 'art. 202', 'art. 202', 'Art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'Art. 201', 'art 22', 'art. 22', 'Art. 201', 'art. 22', 'art 22', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 199', 'art. 611', 'art. 22', 'art.199', 'art.201', 'Art. 202', 'art. 199', 'Art. 201', 'art. 201', 'art. 199', 'Art. 22', 'Art.29', 'art. 18']

CommentAuthorGość Zarzadca.pl (PAndy)
CommentTime30-01-2014
Pierwszy komentarz do artykułu: Podział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej
Bardzo dobre opracowanie. Szukałem długo informacji na ten temat, a te przedstawione są bardzo obszerne. Dziękuję serdecznie
CommentAuthorGość Zarzadca.pl (Ireneusz)
CommentTime25-02-2016
kto ponosi koszta rozdzielenia mieszkania własnościowego n a2 odrębne też wlasnościowe
Koszty związane z podziałem nieruchomości pokrywa co do zasady podmiot, w którego interesie leży dokonanie podziału nieruchomości. Zazwyczaj jest to ten sam podmiot, który występuje z wnioskiem o podział.
Mówiąc inaczej - dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.
CommentAuthorGość Zarzadca.pl (Pola)
CommentTime26-02-2016
W tym temacie występuje również sytuacja, gdy ze wspólnego lokalu dokonano podziału /za zgodą gminy-obecnego właściciela/na dwa oddzielne mieszkania ze wspólnym wejściem z klatki schodowej.W pierwszym mieszkaniu dokonano wydzielenia poprzez postawienie trwałej ściany z drzwiami wejściowymi ze wspólnego przedpokoju co spowodowało zgodę na wykupienie na własność .Natomiast drugi najemca nie wywiązał się z obietnicy dokonania wydzielenia zajmowanego mieszkania co skomplikowało życie pierwszemu .W wyniku czego powstała sytuacja ,że przedpokój /gminny/ jest drogą konieczną do wydzielonego mieszkania .Podział nastąpił gdy nie obowiązywała jeszcze Uwl. Obecnie gminne mieszkanie jest pustostanem .Aby je wynająć ,gmina musiałaby dokonać wydzielenia ze zmianą zapisów w KW na co musieliby się zgodzić wszyscy pozostali właściciele ponieważ do klatki schodowej NW musi być dołączona powierzchnia części przedpokoju.Ciekawa jestem dalszego scenariusza tej sytuacji
CommentTime4-04-2016
Czyli jak widze z powyzszego opracowania "przechlapane" i bez szans jest wlasciciel w malej wspolnocie ktory chce podzielic swoja wlasnosc na dwa lokale a nie ma zgody wszystkich wlascicieli. Co zainteresowany w podziale wlasciciel ma zrobic a: "którego udziały nie wynoszą co najmniej połowy nie może samodzielnie skierować wniosku do sądu na podstawie tego przepisu" Wobec tego sytuacja jest patowa: sad moze nawet nie przychylic sie do wniosku zaiteresowanego wlasciciela i odrzuci jego wniosek - przeciez to jest brak logiki, poza nim reszta wlascicieli nie jest zainteresowana podzialem i zawsze trafi sie ktos chocby z zazdrosci na zasadzie "nie bo nie" i co wtedy, gdzie lub do kogo sie zwrocic? Do prokuratury, do P. Boga? Prosze o podpowiedz bo wlasnie w takiej sytuacji sie znalezlismy, sprawa trwa juz 4 lata i cala wspolnota jest sklocona i zdezorientowana a wydawalo sie "taka prosta sprawa"!
wznawiam dyskusje: co ma zrobic w malej wspolnocie wlasciciel gdy nie ma zgody na podzial?
CommentTime9-04-2017 zmieniony
krach: wznawiam dyskusje: co ma zrobic w malej wspolnocie wlasciciel gdy nie ma zgody na podzial?
http://progresline-blog.pl/?p=113 UoWL ; UoGN ;
CommentTime11-04-2017
W razie braku zgody właściciel może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd rozpoznaje sprawę w trybie nieprocesowym, wszyscy właściciele są uczestnikami tego postępowania, sądem właściwym jest sąd według miejsca położenia nieruchomości, kasacja od orzeczeń zapadłych w tym postępowaniu nie przysługuje.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
CommentTime22-04-2017
Wobec takiej odpowiedzi nadal nie rozumiem: jesli rozpoznanie sprawy w trybie nieprocesowym to po co sa uczestnikami wszyscy wlasciciele? I podejrzewam zacznie sie: opinie, biegli, plotki i pomowienia - juz to przeszlismy:(
CommentTime24-04-2017 zmieniony
Uczestnikami postępowania są wszyscy właściciele z mocy prawa. To wynika z istoty wspólnoty mieszkaniowej, z istoty współwłasności przymusowej.
Przeczytaj 199 kc. Sąd może wydać orzeczenie, które będzie miało skutek taki sam, jak jednomyślne oświadczenie wszystkich właścicieli (mała wspólnota). Do decyzji o podziale byliby potrzebni wszyscy, skoro jest sąd, to uczestnikami postępowania też są wszyscy.
CommentTime24-04-2017
Poniewaz mamy zle doswiadczenia z prowadzeniem sprawy przez sad (przewleklosc i zlosliwe przedluzanie sprawy przez wspolwlascicieli - sprawa o wydanie zgody na przebudowe/zmiana przeznaczenia pomieszczen) myslalem, ze okreslenie: "tryb nieprocesowy" odbywa sie poza wokanda czyli bez "fizycznego" udzialu czlonkow wspolnoty na sprawach.
Nowy doklejony: 24.04.17 14:01
I jeszcze jedna sprawa: skoro wg art. 199 "W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli" - co mamy zrobic zeby sad rozpatrzyl sprawe a nie bedziemy miec na pewno polowy udzialow?
W poprzedniej sprawie na szczescie mielismy ponad polowe wspolnoty za soba (mala wspolnota) teraz juz nie - wiec co mamy zrobic aby sad rozpatrzyl nasz wniosek?
Czy ktos z malej wspolnoty mial podobny problem? jakas podpowiedz?
co mamy zrobic aby sad rozpatrzyl nasz wniosek?
Macie jeszcze art. 202 i 209 Kc.
Jeszcze raz serdeczne dzieki:) po prostu zastosowanie odpowiedniego paragrafu - i o to nam chodzilo:):), nasza sprawa podchodzic bedzie pod art. 202
CommentTime25-04-2017
Moja wspólnota składa się z trzech lokali. Jeden właściciel, który ma 51% udziałów przez swojego radce prawnego zwołuje zebranie w celu likwidacji wspólnoty, ja nie chciałbym się na to zgodzić jak powinienem postąpić. Kazimierz.
Odpowiedź brzmi: rozsądnie.
Nie opisałeś nawet w przybliżeniu całej sytuacji. Nie sposób ci poradzić.
Co to znaczy rozsądnie, jestem też zaskoczony więc mogę tylko powiedzieć, że mój udział to 24% a pozostałe to spółka z udziałem skarbu państwa. Od siedmiu lat za sprawą tej spółki jesteśmy wspólnotą i mamy zarządce z czego się bardzo cieszę jest z nim wszystko w należytym porządku.
CommentAuthorAndrzej_K
Jeden właściciel, który ma 51% udziałów
(...)że mój udział to 24% (...)
Gdzie są pozostałe udziały/właściciel?
Spółka, zarządca, rzekoma likwidacja wspólnoty.
To już wiemy, że nadal nic nie wiemy. Nawet tego, którą z tych nazw wziąć w cudzysłów.
Zachowaj się rozsądnie i np. chwyć za słuchawkę i dzwoń do "zarządcy". Może on wie o co chodzi?
Andrzeju łatwo policzyć mój udział 24%, drugi 51% i spółce zostało 25%
Nowy doklejony: 25.04.17 14:09
Spółka i zarządca nic na ten temat nie wiedzą. Zarządca ma z nami u mowę i myślę, że nie jest stroną w tej sprawie więc go pominięto. Co ja mam zrobić a nie zarządca on nie jest prawnikiem.
CommentTime25-04-2017 zmieniony
ANNAMARIA: Andrzeju łatwo policzyć mój udział 24%, drugi 51% i spółce zostało 25%
No to macie 49% przeciw. Na zebraniu żądajcie głosowania 1 właściciel = 1 głos... Art. 23. 2a (Ty i spółka macie 2 głosy przeciw jednemu)
Dowiedz się, czy w ogóle ma być cokolwiek głosowane. Jaki jest porządek dla tego zebrania.
Macie nawet administratora, więc co mielibyście likwidować? Administratora?
Na pewno nie będziecie głosować "likwidacji wspólnoty".
ANNAMARIA: Moja wspólnota składa się z trzech lokali. Jeden właściciel, który ma 51% udziałów przez swojego radce prawnego zwołuje zebranie w celu likwidacji wspólnoty, ja nie chciałbym się na to zgodzić jak powinienem postąpić. Kazimierz.
a jak to chce zrobić ? zburzyć budynek? UoWL ; UoGN ;
Nie można zlikwidować wspólnoty mieszkaniowej, no chyba, że ten właściciel zamierza wykupić pozostałe lokale, albo budynek jest przeznaczony do rozbiórki. Wspólnota mieszkaniowa do ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości związanych węzłem współwłasności.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Mala wspolnota:
art. 22 ust. 4 - zgoda wspolnoty przy podziale lokalu mieszkalnego na dwa - czy jesli mam podstawy prawne do podzialu lokalu np.rozdzielnosc malzenska, nie naruszam czesci wspolnych, nie zmieniam metrazu, parametrow technicznych, nie zmienia sie udzialy (jedynie moje i zony wewnatrz naszej wlasnosci - po polowie), nie musze robic zadnych prac budowlanych - to czy musze dolaczyc do wniosku "oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością" czyli uchwale WM? - wymagaja w Architekturze czy to jest obligatoryjnie czy asekuracja ze strony WAUM?
ten sam ust.4 - czy w malej wspolnocie musi byc 100% zgody na powyzszy podzial?
art. 22 ust. 3 - nie zalicza podzialu mieszkania do czynnosci przekraczajacych zakres zwyklego zarzadu?
Wiec moze pomimo, ze to jest mala wspolnota wystarczy 50% zgody na uchwale? Wszystko robimy zeby ominac sad:(
ile lokali przed podziałem ma ta "mała wspólnota" ?
Przed podzialem ma 5 lokali po podziale bedzie 6 lokali czyli nadal bedzie mala wspolnota.
Nowy doklejony: 30.10.17 21:44
Wiec po podziale nie zmieni sie tez dla wspolnoty sposob zarzadzania ta wspolnota.
czy będą odrębne drzwi wejściowe do podzielonych już lokali z klatki schodowej ?
czy będzie dodatkowa łazienka i nowe podłączenie do kanalizacji wspólnej?
czy bedą zmiany w instalacji grzewczej wspólnej?
krach: art. 22 ust. 4 - zgoda wspolnoty przy podziale lokalu mieszkalnego na dwa
Gdybyście oboje z żoną chcieli dokonać jedynie fizycznego podziału mieszkania, stawiając wewnątrz ściankę działową, bez ingerowania w części wspólne, to w zasadzie niczyja zgoda nie jest potrzebna. Jeżeli jednak chcecie dokonać formalno-prawnego podziału lokalu na dwie odrębne nieruchomości lokalowe (z odrębnymi księgami wieczystymi), to art. 22 ust. 4 jest jednoznaczny: konieczna jest zgoda wspólnoty.
W tym przepisie kluczowe jest sformułowanie: "w szczególności". Oznacza to, że lista czynności przekraczających zwykły zarząd jest otwarta, a przepis wyszczególnia tylko te najważniejsze. Zresztą to i tak nie ma znaczenia, bo art. 22.4 wprost wymaga zgody wspólnoty.
Osobne wejscia do tych lokali sa juz od dawna (lokal pietrowy),
Dodatkowa lazienka bedzie ale bez naruszania czesci wspolnych - bedzie przerobiona u gory z jednego pokoju, nie bedzie podlaczenia do kanalizacji wspolnej poniewaz mamy u gory piec gaz i od poczatku jest pion wod-kan (do spuszczania wody ze zladu - 20 lat temu byl piec na koks z tzw naczyniem zbiorczym na wode), natomiast na dole jest juz od poczatku Lazienka ( jak jeszcze to byl lokal komunalny),
Nie ma instalacji grzewczej wspolnej - mamy osobne tylko dla siebie ogrzewanie gaz i cala instalacja znajduje sie wewnatrz mieszkania,
Wszystkie media sa osobne dla przyszlych podzielonych lokali,
Kuchnie sa rowniez na dole i u gory
Z jednego lokalu wyodrębniasz dwa mniejsze. Obydwa muszą uzyskać tzw. samodzielność decyzja starosty.
To co wymieniasz po kolei świadczy o tym że nie ma przeszkód technicznych. Nie musisz spełniać dodatkowych wymogów zw. z dostosowaniem tych lokali dla uzyskania ich samodzielności.
To, o czym napisał Egzo dotyczy wymogu prawnego. tj. Do podziału lokalu potrzebujesz zgody właścicieli w formie uchwały, bo o tym ustawa mówi wprost.
Niestety zgody jednomyślnej, bo wspólnota jest tzw. mała.
W małej wspólnocie czynności, które nie przekraczają zarządu zwykłego wymagają zgody większości a nie wszystkich właścicieli (Art. 201. Kodeksu Cywilnego).
Mam jeszcze wątpliwość co do stropu i znajdującego się tam przejścia łączącego oba lokale.
Czy jest ustalone kto będzie dokonywał w przyszłości ewentualnych napraw stropu w zamkniętym przejściu pomiędzy lokalami - wspólnota czy każdoczesni właściciele podzielonych lokali?
Ust. 4 art 22 znajduje się zaraz po ustępie 3, w tym samym artykule. A ust. opisuje czynności przekraczające.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w
uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd .
Małe tego, podział lokalu opisano tu osobno jako czynność prawną podlegającą kontroli sądu.
Ewidentnie czynność jest przekraczająca i badana przez sąd.
Czyli w małej jednomyślność.
Strop zasklepić?
Generalnie zgoda,
sądy wskazują na różnice między podziałem lokalu wg ustawy, a wydzieleniem lokali z pomieszczeń przynależnych:
Uprawnionym zdaje się być wniosek, chociaż jednoznacznie nie wypowiedziany w postępowaniu wieczystoksięgowym, że został zaakceptowany pogląd o odmienności podziału lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, na który to podział jest ustawowo wymagana zgoda właścicieli, z jednoczesną akceptacją poglądu o dopuszczalności, bez konieczności uzyskiwania takiej zgody, wydzielenia dodatkowych lokali z pomieszczeń dotychczas przynależnych do istniejącego lokalu w sytuacji, gdy nie dochodzi do zmiany dotychczasowej łącznej powierzchni wszystkich pomieszczeń i jednocześnie nie ulega zmianie łączny udział tego samego właściciela w częściach wspólnych nieruchomości. Treść aktu notarialnego zawierającego oświadczenie O. również zdaje się wskazywać na to, że notariusz sporządzając akt dostrzegał różnicę między podziałem lokalu wg ustawy, a wydzieleniem lokali z pomieszczeń przynależnych. (I ACa 634/13 Sąd Apelacyjny w Szczecinie).
Tak jest. Tutaj jest zmiana udziałów w nw. Nie dotyczy ona wszystkich lokali, a jedynie dwóch, ale jest. Notariusz poprosi o uchwałę właścicieli.
Co z tym stropem?
Zasady postępowania w takim przypadku są takie same, bez względu na wielkość wspólnoty mieszkaniowej - na wniosek zainteresowanego właściciela kwestię rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, przy czym jego uczestnikami są pozostali właściciele.
W przypadku dużej wspólnoty, gdy trzeba doręczyć pisma kilkuset osobom, to duże wyzwanie logistyczne dla sądu.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Bylbym za traderem:) czyli "W małej wspólnocie czynności, które nie przekraczają zarządu zwykłego wymagają zgody większości a nie wszystkich właścicieli (Art. 201. Kodeksu Cywilnego" i tez uwazam, ze podzial nie przekracza zarzadu zwyklego i nawet sa orzeczenia Sadu na ten temat ale problem w tym, ze niestety w wiekszosci przypadkow w sprawach wspolnot sedziowie sa w humanistami - nie znaja sie na zarzadzaniu a jak opieraja sie na bieglym to i tak nie czytaja tych opinii i wnioskow z nich plynacych:(, doswiadczylismy to juz na wlasnej skorze i opieram sie na doswiadczeniach wielu znajomych ktorzy mieli sprawy w SA a najwazniejsze: latwiej znalezc igle w stogu siana niz prawnika znajacego sie na sprawach zwiazanych z zarzadzaniem we wspolnotach. Czytalem na tym forum opisy wlascicieli ktorzy zmagali sie we wspolnotach sami przeciw reszcie wspolnoty+zarzadca w sadach:( - horror:(:(
"Mam jeszcze wątpliwość co do stropu i znajdującego się tam przejścia łączącego oba lokale.
Czy jest ustalone kto będzie dokonywał w przyszłości ewentualnych napraw stropu w zamkniętym przejściu pomiędzy lokalami - wspólnota czy właściciele podzielonych lokali?"
Gwoli wyjasnienia: na dzien dzisiejszy schody wewnatrz naszego lokalu nie sa zamkniete i oczywiscie, ze wszelkie naprawy beda nalezec do nas. Natomiast zastanawiamy sie czy na przyszlosc ich nie likwidowac bo w niczym nam nie przeszkadzaja? Czy przy podziale i stwierdzeniu "samodzielnosci" lokalu (a sa osobne dzwi wejsciowe do dwoch lokali) jest wymog likwidacji wewnetrznych naszych schodow? Po podziale chcemy osobne mieszkania zapisac dzieciom i im tez te schody wewnetrzne nie przeszkadzaja.
Czy przy "samodzielnosci" lokali jest wymog likwidacji schodow wewnetrznych? Serdeczne dzieki za dyskusje i duuuuze piwko dla: blazejh i tradera:) Ta dyskusja jest nareszcie b konstruktywna i pomocna bo do tej pory kilku adwokatow nie znalo tematu lub zupelnie sprzecznie sie wypowiadali na powyzszy temat:(
Nowy doklejony: 31.10.17 23:34
"Zgodnie z art. 22 ust. 3 u.w.l. czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też dokonanie podziału nieruchomości wspólnej"
-dokonanie podziału nieruchomości wspólnej- pytanie zasadnicze: czy moje mieszkanie jest nieruchomoscia wspolna?
-zgoda wspolnoty na zmiane udzialow w nieruchomosci wspolnej- to samo pytanie co wyzej? jesli moje udzialy i zony zmienia sie tylko w naszej kw - bylo 30/100 a po podziale bedzie 15/100 i 15/100 to jaka to jest zmiana dla pozostalej wspolnoty - dla nich zadna bo suma pozostaje ta sama jak przed podzialem, wiec dlaczego wspolnota ma decydowac o mojej wlasnosci jesli nic u pozostalych sie nie zmienia, gdybysmy zmieniali np. metraz to sie zgodze a u nas, takiej zmiany nie bedzie? Prosze o logiczne uzasadnienie dlaczego wspolnota ma wyrazic zgode na taka zmiane udzialow?
do blajzeh:
"Ust. 4 art 22 znajduje się zaraz po ustępie 3, w tym samym artykule. A ust. opisuje czynności przekraczające.
uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd ."
Wydaje mi sie, ze jesli tresc ust. 4 nie jest zamieszczona w ust. 3 tym bardziej swiadczy to o tym, ze podzial lokalu nie nalezy do czynnosci przekraczajacej zwykly zarzad i w malej wspolnocie wystarczy 50% zgody.
krach - chcesz dokonać podziału prawnego.
NIE wydzielasz pomieszczeń przynależnych, więc NIE jest to w gestii zarządu zwykłego.
Ty chcesz podziału lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 4 uowl, gdy jest ustawowo wymagana zgoda właścicieli - przeczytaj jeszcze raz orzeczenie (I ACa 634/13 Sąd Apelacyjny w Szczecinie), które przytacza Trader.
CommentTime1-11-2017 zmieniony [Ważne]
Potrzebna ci zgoda wspólnoty na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej.
Twój lokal naturalnie nie należy do części wspólnych.
Jednak do jednego dużego lokalu przed podziałem , a potem do dwóch lokali po podziale przynależą/będą przynależały tzw. udziały w częściach wspólnych.
Podział dużego udziału na dwa mniejsze istnieje to nic innego jak zmiana udziałów w części wspólnej, o której mówi ustawa. Podział kategorii prawnej. Fizycznie niczego nie dzielisz bo masz techniczne wymogi pospełniane (schody prawdopodobnie będziecie mogli zachować).
Do podziału prawnego udziałów wymagana jest uchwała i o tym ustawa mówi wprost.
Tu nie ma luki. Nie może ci się wydawać, że jest inaczej, bo nie jest inaczej.
Nikt w tym wątku nie twierdzi, że jest inaczej.
To nie jest czynność z zakresu zarządu zwykłego. Przecież zmierzasz do utworzenia nowych udziałów i ujawnienia ich w dwóch nowych aktach notarialnych i we dwóch nowych księgach wieczystych. Pod nadzorem sądu.
Zdaje się że jeszcze nie byleś u notariusza.
Dziekuje serdecznie Panstwu za obszerne odpowiedzi:) sczegolne dzieki i pozdro dla: koziorozki, blazejh i tradera:)
Faktycznie nie bylismy jeszcze u notariusza niemniej od tego chcielismy zaczac: zniesc wspolnosc malzenska (z wpisem do obecnej kw - 15/100 dla zony i 15/100 dla mnie) nie wiem czy to jest dopuszczalna forma? zostaje na razie kw bez zmian jedynie w naszej kw jest umieszczona ta zmiana?
Chcielismy to zrobic z dwoch powodow:
1. od wielu lat administrator probuje nam udowodnic w obecnosci calej wspolnoty, ze na uchwalach (przy wspolwlasnosci malzenskiej) wystarczy tylko podpis jednego z nas oraz ze wszystkie naleznosci na rzecz wspolnoty czyli fr i inne oplaty (np za przeglady i swiatlo w czesciach wspolnych) ponosimy tak samo jak pozostali i oni w to wierza - nie rozumieja ze tak nie jest (mamy dwa razy wieksze udzialy jak pozostali), nie przekonuje ich prosta oplata na fr - mamy dwa razy wieksza oplate, jak im to tlumaczymy to wspolnota: ze oszukujemy i "cos krecimy" a administrator to potwierdza:( Ale rozdzielnoscia nie bede chyba udowadniac, ze nie jestem wielbladem:(
2. Naa temat podzialu dlaczego rozdzielnosc: jeden z prawnikow pierwsze pytanie jakie nam zadal to jakie mamy podstawy prawne i techniczne i ze to bedzie pierwsze o co bedzie pytal sad i proponuje nam zrobic rozdzielnosc, ze to nam pomoze?
Po zapoznaniu sie z powyzszymi rozwazaniami nie wydaje mi sie to konieczne i po co teraz niepotrzebnie wydawac kase skoro finalnie i taka dazymy do dwoch osobnych KW.
Jeszcze raz serdecznie Panstwu dziekuje za wyjasnienia i w ostanim slowie Wysoki Zarzadco:) - (tak uwazam ze wgledu na Panstwa wiedze i chyba praktyke i znajomosc zagadnien prawniczo technicznych) - goraca prosba i b konkretna: jak dokladnie ma brzmiec tresc projektu uchwaly na podzial?
Mam jedynie wskazowke z Wydz. Architektury, ze tresc ma byc b. "scisla" - ze wzgledu na ewentualna "czepliwosc" wspolnoty. Dopiero beda mieli prawo do uwag na etapie postepowania administracyjnego / wydania decyzji.
Warto dodać, że ustawa o własności lokali ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4 dotyczą wyłącznie tzw. dużych wspólnot. Zgodnie z art. 19 tej ustawy, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 209 k.c.) i kodeksie postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.p.c.). Powoływanie się na art. 22 ust. 4 dotyczący dużej wspólnoty uważam za nietrafne. Sąd będzie indywidualnie oceniał czy dany podział w małej wspólnocie jest powiązany z ingerencją w nieruchomość wspólną i czy wiąże się ze zmianą sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. W zależności od tej oceny zastosowanie będzie miał odpowiednio art.199 KC lub art.201 KC. Widziałem komentarz jednego z sądów z podobnym wnioskiem, ale nie mam sygnatury.
A czy nie bardziej trafny bylby Art. 202. "Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd." ?
Byla juz sprawa w naszej WM z art. 199KC i zanim doszlo do wniesienia sprawy na wokande to trwalo to ponad rok - nie bylo 50% wnioskodawcow:(.
Przy podziale mozemy liczyc tylko na siebie bo nikt poza nami nie ma interesu prawnego i technicznego zeby wyrazic nam zgode.
Nowy doklejony: 01.11.17 21:53
Art. 201.K.C." Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności."
Skoro powyzej doszlismy do wniosku, ze podzial nalezy do czynnosci przekraczajacej zwykly zarzad a w malej wspolnocie do tej czynnosci potrzebna jest zgoda 100% wlascicieli to art. 201 jest raczej adekwatny do zastosowania w duzej WM?
Ostatnim co moze nam sie niekorzystnie przysluzyc to "wystartowanie" z wnioskiem z niepasujacym artykulem:)
Nowy doklejony: 01.11.17 22:03
Obecnie pozostala tylko zabawa/burza madrych i swiatlych mozgow/ranking najbardziej pasujacego artykulu do powyzszej sprawy
CommentTime2-11-2017 zmieniony [Ważne]
Skoro tak, to Trader ma rację. W uchwale powinno być powołanie na art. 199 kc.
Art. 22 ust. 4 to odpowiednik dla dużych wspólnot, ale dobrze obrazuje że czynność jest jednak wybitnie przekraczająca.
Pokazuje też, że podział na wspólnoty małe i duże jest nie tylko sztuczny, ale zwyczajnie zbędny.
IMO nadal wystarczy jeden podpis. Nie słyszałem żeby małżonek przychodził na zebranie z pełnomocnictwem od swojego współmałżonka. Pomysł nie nowy, ale to przecież bez większego sensu. Nie wyobrażam sobie żeby sąd stwierdził nieważność uchwały, bo brak podpisów mężów i żon.
Jakieś zmiany w sposobie naliczania wobec współmałżonków mogły u was nastąpić od lipca 2015 w związku z kulawą nowelizacją z 12 czerwca 2015, ale nie sądzę, żeby administrator powoływał się na nią.
Wg wszelkich interpretacji nowela ta nie objęła zakresem współwłasności łącznej. Dość szybko stało się jasne, że udziały wg naliczeń można ewentualnie dzielić pomiędzy współwłaścicieli ułamkowych. Czego zresztą prawie nikt nie zrobił. Chyba że w halach garażowych.
Wątku o "podwójnym" naliczaniu na fr nie zrozumiałem. Naliczanie powinno być od udziałów. Jednych dużych, przynależnych do dwojga współwłaścicieli-małżonków.
Ewentualnie, na upartego i wg tej noweli od dwóch lat - od udziałów podzielnych na pół z tego dużego. Ale tylko jeśli mieliście, (macie) rozdzielność majątkową, a współwłasność lokalu była zwykła ułamkowa. Piszesz, że nie była i nie jest, intercyzy nie ma, więc administrator mógł błądzić. Wtedy nie jego wina tylko fatalnej noweli.
Jakieś tezy administratora co do zmian naliczeń mogły więc pojawić się dwa lata temu jesienią, ale prawie na pewno błądził, (jak my wszyscy wtedy.)
Z dawien dawna tradycyjnie podpis był jeden, teraz niektórzy na wszelki wypadek zbierają dwa, kiedy się da, (jak małżeństwo przyjdzie w duecie na zebranie - czemu nie?).
Adwokata w Trójmieście nie znam.
Od "zawsze" placimy podwojnie na przykladzie fr - pozostali maja 15/100 udzialow i placa na fr - np. 30 zl my placimy na fr - 60 zl .
Administrator wszystkie oplaty wrzucil do jednego wora na zebraniu i tlumaczyl wspolnocie, ze my wszystkie oplaty placimy tak samo jak reszta czyli naliczane od udzialow 15/100.
Natomiast ze wszystkich urzedow glownie z UM itp (przy trwajacej obecnie wsolwlasnosci malzenskiej) korespondencje otrzymujemy podwojnie. Zdarzylo sie dwukrotnie, ze nie otrzymalismy powiadomienia na zebranie roczne poniewaz powiadomienie przyszlo listem zwyklym i tylko na zone a jej nie byl (2 tyg w szpitalu) - ona zajmuje sie korespondencja - Wiec o zebraniu dowiedzielismy sie juz po.
Dlatego krecenie i oklamywanie zarzadcy/administratora sklonilo nas do akcji "rozdzielnosci majatkowej".
Wielki blad powstal na poczatku procedowania w momencie powstania WM. Wg mnie podzial na male i duze wspolnoty byl duzym bledem - zarzadzanie w obu przypadkach niczym sie nie rozni poza jednym: iloscia lokali, w malych do 7 lokali, duze powyzej. Zawsze mnie to nurtowalo - czym kierowal sie ustawodawca ktory stworzyl ten dziwny podzial.:(
Na pewno nie uproszczeniu procedur dla małych, ponieważ tam w grę b.często wchodzi jednomyślność.
Mogło chodzić o dyktat małej większości. Nie ma dyktatu ale w zamian masz wymóg jednomyślności. Z deszczu po rynnę.
Masz lokal o udziale 30/100, a płacicie jakbyście mieli 60/100?
To jest naliczenie oderwane od udziału. W normalnym świecie nazywamy to rozbojem w biały dzień. Za komuny zwało się to domiar do czynszu.
blazejh: nadal wystarczy jeden podpis.
Nie słyszałem żeby małżonek przychodził na zebranie z pełnomocnictwem od swojego współmałżonka.
Pomysł nie nowy, ale to przecież bez większego sensu. Nie wyobrażam sobie żeby sąd stwierdził nieważność uchwały, bo brak podpisów mężów i żon.
To działa tylko w przypadku jak nie ma "rozdzielności majątkowej" UoWL ; UoGN ;
Sądzisz więc że zarząd wspólnoty ma wiedzieć czy małżonkowie maja rozdzielność czy nie?
Pytać ludzi czy już mają intercyzę? A jak maja, to zbierać po dwa podpisy?
blazejh: Sądzisz więc że zarząd wspólnoty ma wiedzieć czy małżonkowie maja rozdzielność czy nie?
Niestety sam się przekonałem. że Zarząd musi mieć tę wiedzę , a skąd ... chyba z KW macierzystej czy aktów notarialnych.
Art.29. 1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
Na Karcie do głosowania muszą być oboje wymienieni i dwa podpisy.
W sądzie jeden właścicieli zaskarżył uchwały i wygrał, bo wykazał (jego pełnomocnik), że nie uzyskała większościowego rozstrzygnięcia ( wynik był ok. 52, 7 % ZA) . Sąd na wiosek pełnomocnika zakwestionował 12 głosów, co dało wynik 48,9 % ZA. Sąd zarzucił niechlujstwo Zarządowi w dokumentach z zebrania (karty do głosowania; listy obecności; pełnomocnictwo rodzajowe do reprezentowania)
U nas zakończyło się tym, że Zarząd dozbierał, od tych 12 zakwestionowanych właścicieli głosy i powiadomił 100% właścicieli ponownie o uchwaleniu uchwał z dniem "dzisiejszym" . Teraz czekamy, co "przeciwnik" zrobi. UoWL ; UoGN ;
No to trzeba uważać bo:
Nieruchomość objęta do tej pory wspólnością ustawową (łączna), stanie się współwłasnością małżonków w określonych częściach z chwilą zawarcia umowy o rozdzielności majątkowej (intercyza).
Ale poukładajmy to:
W stosunku do osób trzecich chronionych rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, do czasu zmiany kw, nieruchomość będzie traktowana jako łączna własność małżonków.
Istnieje bowiem domniemanie prawdziwości wpisu w księdze wieczystej.
Osoby trzecie (czyli np. wspólnota) są w ten sposób chronione, gdyż nie mają obowiązku, ani możliwości sprawdzenia, czy osoba wpisana w księdze jako właściciel nadal nim jest.
To w interesie nowego właściciela leży złożenie wniosku o wpis jego jako nowego właściciela (współwłaściciela). Wpis taki ma charakter deklaratoryjny.
Czyli małżonkowie o intercyzie informują zarząd wspólnoty. Leży to w ich interesie. Jeśli zaniechają, zarząd (wspólnota) traktuje ich tak, jakby intercyzy nie było, bo działa rękojmia kw.
Czyli nie mamy obowiązku dopytywać małżonków o ich sprawy majątkowe. To oni mają interes informować nas o intercyzie.
blazejh: No to trzeba uważać bo:
teraz to kilka osób kupuje jeden lokal, w częściach ułamkowych, np. jedna 30%; druga 30%; a trzecia 40% / np. na czas trwania studiów/.
Bez pełnomocnictwa rodzajowego dwóch współwłaścicieli, jeden nie może głosować całym udziałem. UoWL ; UoGN ;
krach - o wysokości zaliczki decyduje ustawa, a nie administrator.