Source: https://www.diplomarbeiten24.de/document/342751
Timestamp: 2020-01-28 04:39:30
Document Index: 391213626

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 12', '§ 93', '§ 11', '§ 93', '§ 30', '§ 1', '§ 138', '§134', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 311', '§ 9', '§ 851', '§ 9', '§ 3', '§ 2', '§ 3', '§ 33', '§ 9', '§ 6', '§ 5', '§ 4', '§ 4', '§ 31', '§ 32']

Das Erbbaurecht im privaten Wohnungsbau | Diplomarbeiten24.de
1.2. Entstehungsgeschichte
1.3. Arten des Erbbaurechts
1.4. Vorteile des Erbbaurechts
2.1. Erbbauzins
2.2. Heimfall
2.3. Übertragung
2.3.1. Veräußerung
2.3.2. Vererbung
2.5. Verlängerungsrecht und Vorrecht
2.6. Vorkaufsrecht und Ankaufsrecht/-pflicht
2.7. Belastungen
3. Begründung des Erbbaurechts
3.2. Grundbücher
3.2.1. Grundbuch
3.2.2. Erbbaugrundbuch
4. Beendigung des Erbbaurechts
4.1. Aufhebung
4.2. Zeitablauf
5.1. Grunderwerbssteuer
5.2. Einkommensteuer
6. Wertermittlung
6.1. Vergleichswertverfahren
6.2. Ertragswertverfahren
6.3. Sachwertverfahren
7.1. Finanzierungsmodelle
7.1.1. Annuitätendarlehen
7.1.2. Ratentilgung
7.1.3. Festkredit
7.2. Einfluss des Erbbauzinses auf die Beleihbarkeit
7.2.1. Stillhalteerklärung
7.2.2. Der versteigerungsfeste Erbbauzins
7.2.3. Rangvorbehalt
8. Das Zwangsversteigerungsverfahren
8.1. Zweckentfremdung
8.2. Person des Erwerbers
8.3. Zeitpunkt
9. Relevanz des Erbbaurechts in der Praxis
9.1. Gemeinden
9.2. Kirche
9.3. SWOT-Analyse
10. Das deutsche Erbbaurecht im internationalen Vergleich
10.1. Europa
10.1.1. Niederlande
10.1.2. England
10.1.3. Polen
10.2. USA
Erbbaugrundstück und Gebäude
Entwicklung Erbbauzins
Parameter Vergleichswertverfahren
Wertermittlung Versteigerung
Verhältnis Wohn- sonstige Zwecke
Anzahl der zu verwaltenden Erbbaugrundstücke
„90 Jahre alt und so gefragt wie nie“,1einen Artikel mit dieser Überschrift veröffentlichte die Immobilien Zeitung zum 90. Geburtstag des Erbbaurechts im Jahre 2009. In diesem Artikel geht es u. A. darum, wieso Erbbaurechte wieder vermehrt nachgefragt und vergeben werden.2Diese scheinbar neue Beliebtheit hat vielfältige Gründe. So vertritt Thomas Licher beispielsweise die Meinung, dass es die Nachwehen der Finanzkrise aus dem Jahre 2008 sind.3Als weiteren Grund gibt er an, dass die jüngere Generation eine ande- re Mentalität hat, bei der der Nutzen und nicht das Eigentum im Vordergrund steht.4Möglicherweise werden aber auch die Bemühungen der „Initiative Erbbaurecht“, für welche Licher tätig war, dazu beigetragen haben, das Erb- baurecht bekannter zu machen. Bereits im Jahre 2007 wurde diese gegrün- det, welche dem Erbbaurecht zu einer Renaissance verhelfen sollte.5Mitt- lerweile ist von der Initiative Erbbaurecht jedoch nichts mehr zu hören oder in der Presse zu sehen. Es sind zudem nicht alle der Meinung, dass das Erb- baurecht boomt. Wolfram Krüger sieht dafür beispielweise keine Anzeichen.6 Seiner Meinung nach birgt das Erbbaurecht zu viele Risiken.7Außerdem haf- tet dem Erbbaurecht z.T. immer noch das arme Leute Image an und wird eher als Nischen-Produkt gesehen.8Dieses könnte mit ein Grund sein, wie- so es vergleichsweise wenig Presseberichte, wissenschaftliche Arbeiten, Fachbücher etc. zu diesem bereits über 90 Jahre alten Thema gibt, im Ge- gensatz zu dem relativ neuen Thema wie Social Media beispielsweise. Doch nur, weil es mit weniger Aufmerksamkeit bedacht wird, muss dies noch lange nicht heißen, dass es unwichtig oder minderwertig ist. Die lange Existenz des Erbbaurechts in deutschen Gesetzbüchern, aber auch vielen anderen welt- weit, ist sicherlich nicht ohne Grund. Diese Arbeit soll sich nun mit dem Thema beschäftigen, ob der Erwerb eines Erbbaurechts aus der Sicht eines privaten Bauherrn eine zumindest ernstzunehmende Alternative zum herkömmlichen Immobilienerwerb darstellt. Diese Frage soll im Ver- lauf dieser Bachelorarbeit versucht werden zu beantworten. Da eine allum- fassende Betrachtung den Rahmen dieser Arbeit sprengen würde, soll diese Frage nur aus dem Blickwinkel des Erbbaurechts im privaten Wohnungsbau betrachtet werden. Zu Beginn erfolgt ein kurzer Überblick über die Historie des Erbbaurechts, sowie seine verschiedenen Formen. Die nächsten Kapitel beschäftigen sich mit den rechtlichen Aspekten. Danach folgt ein kurzes Ka- pitel bzgl. Besonderheiten der Steuern. Als nächstes wird das Erbbaurecht von der finanziellen Seite aus beleuchtet. Die Hürden und Hindernisse bei der Finanzierung, sowie der Verlauf im Zwangsversteigerungsfall werden mitsamt der Wertermittlung dargestellt. Anschließend geht es darum, ob das Erbbaurecht in Deutschland eine praktische Bedeutung hat und wenn ja, wie stark und für wen. Darauf folgt ein Kapitel, in dem Erbbaurechte aus anderen Ländern vorgestellt werden. Sowohl die rechtlichen Rahmenbedingungen, als auch insbesondere die Relevanz des Erbbaurechts im Wohnungs- und Häuserbau bzw.- kauf soll gegenübergestellt werden. Den Schluss bildet das Fazit.
Ein Erbbaurecht ist nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG das Recht auf bzw. unter ei- nem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten, zu besitzen und zu nut- zen, welches sowohl veräußerlich, vererbbar sowie beleihbar ist.9 § 12 Abs. 1 und 2 ErbbauRG sorgt dafür, dass dieser Sonderfall überhaupt möglich ist. So ist das Gebäude in diesem Fall nicht wie in § 93 BGB definiert ein we- sentlicher Bestandteil des Grundstückes, sondern eben ein essentieller Be- standteil des Erbbaurechts. Das Erbbaurecht selber ist nach § 11 ErbbauRG als grundstücksgleiches Recht zu behandeln. Für die Dauer des Erbbau- rechts ist zudem der Erbbauberechtigte Eigentümer des Bauwerkes. Als Erbbauberechtigter wird die Person bezeichnet, die ein Nutzungsrecht i.S.d.
Erbbaurecht bestellt wird bezeichnet. Erbbaurechtgeber ist der Grundstücks- eigentümer, der dieses Recht bestellt. Nach Beendigung greift allerdings wieder § 93 BGB, d.h. Grundstück und Gebäude gehören wieder zusammen und werden Eigentum des Grundstückseigentümers. Der ehemalige Erbbau- berechtigte ist dafür je nach Vertragsbestimmung zu entschädigen. Grund- sätzlich ist es jeder natürlichen und juristischen Person aber auch Personen- handelsgesellschaften möglich, Erbbauberechtigter zu sein. Für diese ist das Erbbaurecht ein umfassendes dingliches Recht, denn sie erlangen dadurch volles (umfassendes) Eigentum am Gebäude. Für den Grundstücksbesitzer ist es hingegen ein beschränktes dingliches Recht, da er nur einen Teil sei- ner Rechte an einen anderen abtritt. Aufgrund des sozialen Charakters des Erbbaurechts werden die meisten Erbbaurechte von Kirchen, Städten und Gemeinden vergeben. Seltener ebenso von Erbengemeinschaften, Landwir- ten oder anderen Privatpersonen. Theoretisch kann allerdings jeder mit ei- nem Grundstück Erbbaurechtgeber sein.
Das Erbbaurecht kann auf eine lange Entstehungsgeschichte zurückblicken.10 Bereits im Römischen Reich fand es unter dem Namen „superficies“ Anwen- dung. Das deutsche Recht entwickelte im Mittelalter die sog. „Bodenleihe“, welche eine erhebliche Bedeutung beim Bau von mittelalterlichen Städten in Deutschland zukam. Diese beiden Rechte vereinigten sich im Hochmittelal- ter, gleichzeitig verlor das damalige Erbbaurecht zu dieser Zeit allerdings stark an Bedeutung. Von seiner Grundidee her ist es bis heute gleich geblie- ben. Erst als zur Jahrhundertwende die Industrialisierung einsetzte und die Bevölkerung stark anwuchs, was Wohnungsknappheit sowie steigende Grundstückspreise mit sich brachte, erlebte das Erbbaurecht seine Renais- sance. Insbesondere die „deutschen Bodenreformer“ setzten sich sehr für die Verbreitung und Überarbeitung des Erbbaurechts ein. Dies mit dem Ziel, ei- nem größeren Teil der Bevölkerung, vor allem den sozial schwächer Gestell- ten, Wohnraum zu verschaffen. Durch die Bemühungen der „Deutschen Bo- denreformer“ kam es dann schließlich am 15. Januar 1919 dazu, dass die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) erlassen wurde. In Kraft trat sie am 22. Januar 1919. Seit dieser Zeit hat das Erbbaurecht nur sehr wenige Änderun- gen erfahren. 2007 wurde es von Erbbauverordnung in Erbbaurechtsgesetz umbenannt. Dies hat allerdings keine weiteren Auswirkungen, da es schon immer den Rechtscha- rakter eines Gesetzes hatte und darüber hin- aus keine weiteren Än- derungen an dem Ge- setz vorgenommen wurden.
Erbbaugrundstück und Gebäude 111
Doch Erbbaurecht ist nicht gleich Erbbaurecht. Insgesamt gibt es acht Formen des Erbbaurechts, wobei jede anders ist. Auf die „besonderen“ Arten soll in dieser Thesis jedoch nicht näher eingegangen werden. Dieses Kapitel soll lediglich einen Überblick über diese verschiedenen Erbbaurechtsformen vermitteln.
- Erbbaurecht12
Ein Erbbaurechtgeber begründet zugunsten des Erbbauberechtigten ein Erbbaurecht.
- Gesamterbbaurecht13
Das Gesamterbbaurecht bezieht sich auf mehrere Grundstücke, die mit einem einheitlichen Erbbaurecht bestellt werden. Die
Baugrundstücke können im Voraus oder nachträglich bestellt werden. Es ist zudem nicht notwendig, dass die belasteten Grundstücke nur einer Person gehören.
- Eingeschränktes Erbbaurecht14
Der Erbbauberechtigte darf in diesem Fall nur über den Teil des Grundstückes verfügen, den er für die Bebauung benötigt. Die restliche Grundstücksfläche darf weiterhin der Grundstückseigentümer nutzen. Das eingeschränkte Erbbaurecht ist in der Rechtsprechung allerdings nicht ganz unumstritten. Ein Erbbaurecht, das sich nur auf bestimmte Gebäudeteile, wie z.B. ein einzelnes Stockwerk, bezieht, ist nicht erlaubt.
- Untererbbaurecht15
In diesem Fall wird das Erbbaurecht nicht wie sonst üblich an einem Grundstück bestellt, sondern an einem bereits vorhandenen Erbbaurecht, auch genannt Obererbbaurecht. Es wird also ein Erbbaurecht an einem Erbbaurecht bestellt.
- Nachbarerbbaurecht16
Ähnlich wie beim Gesamterbbaurecht werden hier mehrere Grundstü- cke mit einem Erbbaurecht begründet. Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass hierbei für jedes Grundstück ein eigenes Erbbaurecht mit eigenen Vertragsbestimmungen bestellt wird. Die Zu- lässigkeit ist in der Rechtsprechung jedoch sehr umstritten.
- Wohnungserbbaurecht17
In diesem Fall wird ein Wohngebäude auf einem Grundstück, auf dem ein Erbbaurecht bestellt ist, erbaut. Es wird nach den Bedingungen des Wohnungs- und Teileigentumsrechts i.S.d. § 30 WEG geteilt.
- Teilerbbaurecht18
Ist in allen Punkten identisch mit dem Wohnungserbbaurecht, außer, das beim Teilerbbaurecht die Räumlichkeiten für nicht wohnliche Zwecke genutzt werden.
- Eigentümererbbaurecht19
Der Grundstückseigentümer bestellt für sich selbst ein Erbbaurecht. Damit ist er zugleich Erbbauberechtigter und Erbbaurechtgeber. Das Eigentümererbbaurecht kann allerdings auch erst später eintreten, z.B. durch den sog. Heimfall.
Wenn das Erbbaurecht nicht über bedeutende Vorteile sowohl für den Erbbauberechtigten als auch für den Erbbaurechtgeber verfügen würde, hätte es sicher nicht diese lange Zeit überdauert. Doch was genau ist der Nutzen für den einzelnen Vertragspartner?20
Der Erbbauberechtigte profitiert so beispielsweise von der Tatsache, dass er auf einem Grundstück bauen kann, dass sonst gar nicht zum Verkauf ge- standen hätte, da der Eigentümer es z. Z. zwar nicht braucht, aber behalten möchte. Weiterhin entfällt für ihn der Kaufpreis, so dass es auch für die sozial etwas schwächer Gestellten erschwinglich wird. Für gewöhnlich muss zwar ein Erbbauzins bezahlt werden, dieser ist allerdings i.d.R. günstiger als Zins und Tilgung bei einem Darlehen. Dies kommt daher, das Erbbaurechte häu- fig von Kirchen, Gemeinden, Städten etc. vergeben werden. Im Gegensatz zur Miete, gehört dem Erbbauberechtigten allerdings das Gebäude und es kann sogar als Sicherheit für Kredite verwendet werden.
Auch für den Grundstückseigentümer ergeben sich viele Vorzüge. Er kann sein Grundstück behalten, muss sich in dieser Zeit nicht darum kümmern und bekommt zudem durch den Erbbauzins i.d.R. eine Nutzungsentschädigung. Je nachdem, was im Vertrag verhandelt wurde, kann er zudem mit Hilfe einer Wertsicherungsklausel das Inflationsrisiko auf den Erbbauberechtigten umle-
gen. Des Weiteren können im Vertrag dingliche Inhaltsvereinbarungen aus- gehandelt werden, durch die der Erbbaurechtgeber auf die Nutzung des Grundstücks mit einwirken kann. Ein weiterer Gewinn für den Grundstücks- eigentümer ist zudem, dass ihm die volle Wertsteigerung des Grundstückes zusteht.
Der Erbbaurechtsvertrag hat bestimmte gesetzliche Erfordernisse, die in § 1 ErrbbauRG geregelt sind.21Dies ist das Minimum, das im Vertrag festgelegt sein muss.22Diese Anforderungen des Erbbaugesetzes sind jedoch sehr niedrig.23Theoretisch zumindest können die Vertragsparteien den Inhalt des Erbbaurechtsvertrages ganz frei vereinbaren, mit nur den guten Sitten als Grenze gemäß § 138 BGB sowie gesetzliche Verbote i.S.d. §134 BGB.24In der Praxis werden die dinglichen Maßnahmen in § 2 ErbauRG allerdings re- gelmäßig angewendet.25So ist v. Ofele beispielsweise der Meinung, dass dieser Paragraph zum zwingenden gesetzlichen Inhalt erklärt werden soll- te.26Andere würden Änderungen ebenfalls begrüßen.27 Die Bundesnotarkammer hat einen Entwurf vorgestellt, indem sehr häufig ver- wendete Klauseln zum gesetzlichen Inhalt gemacht werden.28 Allerdings unter der Prämisse, dass individuelle Änderungen noch möglich sind.29Eine Gesetzesänderung in Bezug auf den gesetzlichen Mindestinhalt schränkt zwar die Individualität bei Verträgen ein, würde Vertragsverhandlungen zwi- schen Erbbaurechtnehmer und Erbbaurechtgeber jedoch verkürzen und ver- einfachen.
Ein Erbbaurecht hängt immer an einem Bauwerk.30Das Recht auf einem Erbbaugrundstück ein Gebäude zu besitzen, ist also nicht abdingbar.31Dabei ist es einerlei, ob das Gebäude bereits besteht oder noch gebaut werden muss.32Der Bau muss dabei nicht zwingend ein Gebäude im eigentlichen Sinne sein, eine Straße oder ein Kinderspielplatz sind ebenso zulässig.33Ein leeres Grundstück, auf dem nichts errichtet ist und auf dem eine Bebauung, aus welchen Gründen auch immer, nicht möglich ist, kann kein Erbbaurecht darstellen.34Die Art, sowie der Umfang des Bauwerkes und ebenso die An- zahl der Gebäude sind ebenfalls zu regeln und im Vertrag niederzuschrei- ben.35Fehlt diese Konkretisierung, ist der Erbbauvertrag nichtig.36Des Wei- teren ist die Gegenleistung zu bestimmen bzw. ob es überhaupt eine Entloh- nung geben soll.37Grundsätzlich ist es möglich, ein Erbbaurecht unentgelt- lich zu bestellen, in der Praxis jedoch eher selten.38Das ist nicht weiter ver- wunderlich, wollen die meisten Erbbaurechtgeber doch einen Nutzen aus Ihrem Grundbesitz ziehen. Hat man sich darauf geeinigt, dass dem Grund- stückseigentümer ein Ersatz zusteht, muss man entscheiden, ob dieser ein- malig, mehrmalig oder wiederkehrend ist.39In welchen Abständen eine wie- derkehrende Leistung stattfinden muss, ist nicht festgelegt, drei oder sechs Monate werden aber häufig vereinbart.40Dies nennt man auch Erbbauzins und ist am gebräuchlichsten.41Anstatt Geldzahlungen ist es ebenso denkbar, dass der Erbbauberechtigte mit Sachzahlungen z.B. Weizen zahlt.42Mehr zur Berechnung des Erbbauzinses u.ä. in Kapitel 2.1. Die Laufzeit des Erb- baurechtes muss ebenso im Vertrag bestimmt, allerdings nicht vom Datum her festgelegt sein.43Üblich ist eine Laufzeit von 99 Jahren, aber auch eine deutlich kürzere oder längere Laufzeit ist durchaus möglich.44Es gibt zudem die Option, ein unbefristetes Erbbaurecht zu bestellen, das sog. „ewige Erb- baurecht“.45Auch realisierbar ist es, dass das Erbbaurecht zwar zunächst nur für eine bestimmte Zeit bestellt wird, sich aber automatisch verlängert, solange keine der Vertragsparteien widerspricht.46Nicht zulässig ist hinge- geben eine Befristung mit ungewissem Endtermin.47So darf z. B. nicht gere- gelt werden, dass ein Erbbaurecht endet, wenn sich die Erbberechtigten scheiden lassen, auch nicht wenn die Erbbaurechtgeber die katholische Kirche sind, oder wenn der Erbbauberechtigte stirbt usw. Generell ist es nicht erlaubt die Vererblichkeit oder die Veräußerlichkeit des Erbbaurecht auszuschließen, denn diese sind i.S.d. § 1 Abs. 1 ErbbauRG Wesensmerkmale des Erbbaurechts.48Besonderheiten zur Übertragung des Erbbaurechtes werden im gleichnamigen Kapitel genauer behandelt.
Neben dem vertragsmäßigen Inhalt des Erbbaurechts, gibt es noch den fa- kultativen Vertragsinhalt.49Die §§ 2-8 ErbbauRG sind eine vollständige Auf- zählung von allen Vertragsinhalten, die ins Grundbuch eingetragen und somit verdinglicht werden können.50Weitere Regelungen können dennoch im Erb- baurechtsvertrag aufgenommen, aber nicht ins Grundbuch eingetragen wer- den.51Alle Vertragsinhalte, die im Grundbuch aufgeführt sind, gelten als sog. „vertragsmäßiger Inhalt des Erbbaurechts“.52Es liegt im Ermessen der Ver- tragsparteien, ob sie die Einigungen, sofern möglich, eintragen lassen und somit zum vertraglichen Inhalt machen oder nicht.53Diese Vereinbarungen gelten neben Gesamtrechtsnachfolgern auch für eventuelle Sonderrechts- nachfolger, sowohl des Grundstückeigentümers als auch des Erbbauberech- tigten.54Wurden die Vertragsinhalte nicht ins Grundbuch eingetragen, sind sie lediglich schuldrechtlicher Natur.55Ihre Regelungen gelten dann nur zwi- schen den beiden Vertragsparteien und nicht Dritten gegenüber.56Für einen evtl. Sonderrechtsnachfolger, wie etwa bei Zwangsversteigerungen, sind die Vertragsbestimmungen deshalb nur wirksam, wenn sich alle drei Vertrags- parteien einverstanden erklären.57Es besteht jedoch die Möglichkeit, dieses Dilemma zu umgehen, indem sich beide Vertragsparteien einigen, alle schuldrechtlichen Verpflichtungen an den Sonderrechtsnachfolger zu über- tragen.58Besteht diese Pflicht und wird es trotzdem nicht getan, macht der gegen diese Bestimmung verstoßende Teil sich schadensersatzpflichtig.59 Um diese Veräußerungen ohne Weiterübertragung zu umgehen, kann der Grundstückseigentümer seine vorherige Zustimmung verlangen.60Will der neue Erbbauberechtigte nicht in die schuldrechtlichen Verpflichtungen eintre- ten, so kann der Erbbaurechtgeber seine Zustimmung verweigern und die Veräußerung somit verhindern.61Der Erbbaurechtgeber muss auch nicht zwingend der Eigentümer des Grundstücks sein, es ist dann nur seine Auf- gabe dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht zukommen zu lassen.62Wie alle Verträge mit Grundstücken muss dieser nach § 311b BGB notariell beur- kundet werden.63
Wie bereits oben erwähnt ist ein Erbbauzins eine wiederkehrende Gegenleis- tung des Erbbauberechtigten gegenüber des Grundstückseigentümers i.S.d. § 9 Abs. 1 ErbbauRG.64Der Erbbauzins kann sowohl schuldrechtlich als auch dinglich bestellt werden.65Auch beide Varianten können parallel vereinbart werden.66In Kapitel 2.0 wurden bereits die Unterschiede zwischen nur schuldrechtlichen und dinglichen Vereinbarungen erläutert. Eine Pfändung oder Abtretung ist nicht möglich nach § 851 (1) ZPO.67
Wenn der Erbbauzins im Vertrag vereinbart wurde, bleibt noch das Problem, dass ein angemessener Erbbauzins ermittelt werden muss, da im ErbbauRG dazu keine Vorschriften zu finden sind.68Dabei wird sich häufig (mit Ab- schlägen) an den Liegenschaftszinsen orientiert.69Statt dem Liegenschafts- zins kann sich ebenso nach dem Kapitalmarktzins gerichtet werden.70Wei- terhin von Bedeutung sind die Nutzungsart des Grundstückes sowie die Laufzeit. Die nachfolgende Abbildung gibt Richtwerte an, die für Erbbauzins- sätze genutzt werden.
Erbbauzins 371
Fallbeispiel Erbbauzins Variante 1:
Auf einen 300 m² großen Grundstück in Biberach-Süd mit einem Bodenrichtwert von ca. 140 € wird ein Einfamilienhaus (Eigennutzung) mit einer Erbbaulaufzeit von 99 Jahren bestellt.
Grundstücksgröße x Bodenrichtwert = Bodenwert x Erbbauzins = Effektiver Erbbauzins
300 m² x 140 € = 42.000 € x 4% = 1.680 €
Diese 1.680 € sind dann der Erbbauzins, den der Erbbauberechtigte jedes Jahr in diesem Beispiel an seinen Erbbaurechtgeber zu zahlen hat. Dabei ergibt sich allerdings die Tatsache, dass der Erbbaurechtgeber das Inflati- onsrisiko trägt und außerdem durch die Wertsteigerung von Grund und Bo- den der zu zahlende Erbbauzins nach einigen Jahren nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis steht.72Um dieser Problematik vorzubeugen, kann man eine sog. Wertsicherungsklausel in seinen Vertrag aufnehmen.73Der Erbbauzins belastet das Erbbaurecht mit einer Reallast.74 Bis zum 30.09.1994 war es allerdings nur möglich, eine solche Klausel schuldrecht- lich eintragen zu lassen.75Seit dem besteht die Option, Anpassungsklauseln dinglich in den Vertrag aufzunehmen.76In § 9a ErbbauRG ist geregelt, das eine Anpassung bei wohnrechtlich genutzten Gebäuden max. alle drei Jahre erfolgen darf.77Es besteht die Alternative einer Gleitklausel, die einer Span- nungsklausel sowie eines Leistungsvorbehalts. Gleitklauseln waren bis zum 30.09.1994 noch genehmigungspflichtig nach § 3 WährG.78Hier findet die Anpassung in regelmäßig festgelegten Abständen oder bei bestimmter pro- zentualer Veränderung der Lebenshaltungskosten statt und es besteht kein Verhandlungsspielraum.79Es reicht, wenn sie von einer der beiden Vertrags- parteien geltend gemacht wird.80Sie gilt deshalb als „automatisch“, da hier nicht neu verhandelt werden muss.81Die Gleitklausel ist nur unter bestimm- ten Umständen zulässig.82Das Erbbaurecht muss für min. 30 Jahre bestellt werden, damit die Gleitklausel erlaubt ist.83Sollte das Erbbaurecht für weni- ger als 30 Jahre aber min. 10 Jahre bestellt sein oder vom Erbbauberechtig- ten einseitig auf diese Zeit verlängert worden sein, muss als Maßstab der VPI vom Statistischen Bundesamt bzw. vom Statistischen Amt der Europäi- schen Gemeinschaft verwendet werden.84Die Spannungsklausel wird ange- wandt, wenn die Geldschulden und der Wertmaßstab an dem sich orientiert wird, gleichartig sind.85Auch diese Vereinbarung ist „automatisch“.86Beim Leistungsvorbehalt ist im Gegensatz zu den anderen, ein Verhandlungs- bzw. Ermessensspielraum vorhanden, wenn auch nur eingeschränkt.87In diesem Fall wird z.B. nach einem bestimmten Zeitraum die Höhe des Erb- bauzinses neu verhandelt.88
Fallbespiel Erbbauzins Variante 2:
Es wird nun wieder das Fallbeispiel von oben aufgegriffen. Der Vertrag würde Dezember 2005 abgeschlossen, mit 4% Erbbauzins. Dieser Vertrag beinhaltet eine Anpassungsklausel (Gleitklausel). Der Erbbauzins kann geändert werden, wenn sich die Lebenshaltungskosten um min. 10% erhöhen. Als Index für diese Kosten wird der VPI verwendet.
Oberer Schwellenwert = Indexalt x (1+ (X/100)) Unterer Schwellenwert = Indexalt x (1- (X/100))89101 x (1+( 10/100)) = 111,1
101 x (1 - ( 10/100)) = 90,9
Im September 2011 wurde die 10% Steigerung das erste Mal erreicht. Die drei jährige Mindestfrist ist bereits abgelaufen, d. h. ab Oktober 2011 muss der Erbbauberechtigte nun einen höheren Erbbauzins entrichten.
Erbbauzinsalt x VPI Erhöhung = Erbbauzinsneu
4 x 1,1 = 4,4%
42.000 € x 0,44 = 1848 €
Dies ist der neu zu entrichtete Erbbauzins. Dieser ist zu zahlen, bis der VPI wieder um 10% anwächst, frühesten allerdings nach drei Jahren. In diesem Fall wäre das:
111,1 x (1+(10/100)) = 122,21
Noch liegt der VPI allerdings deutlich darunter.
Da ein Erbbaurecht nicht wie andere Verträge gekündigt werden kann, muss- te eine besondere Bestimmung kreiert werden, um den Grundstückseigen- tümer zu schützen.90Dieser vergibt sein Eigentum für oft einen sehr langen Zeitraum und hätte sonst keinerlei rechtliche Handhabe, um seine Interessen zu wahren.91Aus diesem Grund wurde der sog. Heimfall geschaffen. Dies ist ein schuldrechtlicher Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten.92Den Heimfallanspruch getrennt, ohne das Erbbaurecht selbst, an eine andere Person abzutreten, ist nicht möglich.93Wenn der Heimfall eintritt, muss der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf den Eigen- tümer (Eigentümererbbaurecht) nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG übertragen, oder auf eine dritte, nach § 3 ErbbauRG vom Erbbaurechtgeber bestimmte, Per- son übertragen.94Uneinigkeit besteht hingegen bezüglich der Frage, ob eine Vormerkung bezüglich des Heimfalls ins Grundbuch eingetragen werden kann.95 Böttcher vertritt die Auffassung, dass dies zwar im Vorhinein nicht möglich ist, jedoch danach.96Dies bietet immerhin den Schutz vor der Ein- tragung neuer Belastungen. Das ist nicht unwichtig für den Grundstücksei- gentümer, denn Belastungen, wie Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten bleiben existent, geregelt in § 33 Abs. 1 ErbbauRG.97Für gewöhnlich gehen sie auf den Grundstückseigentümer über, welcher nun für sie haftet.98Ausführlich werden die Belastungen im gleichnamigen Kapitel erörtert. Auch wenn der ursprüngliche Erbbauberechtigte jetzt nicht mehr Inhaber des Erbbaurechts ist, so ist es keinesfalls beendet, sondern lediglich auf eine andere Person übergegangen.99Zumeist findet die Übertragung an den Grundstückseigentümer statt.100Die Gründe für den Heimfall unterliegen grundsätzlich der Vertragsfreiheit.101Die üblichen gesetzlichen Grenzen, Sit- tenwidrigkeiten etc. sind jedoch einzuhalten.102Es bestehen zwei Einschrän- kungen, zum einem darf nach § 9 Abs. 4 ErbbauRG Zahlungsverzug nur ein Grund sein, wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Zahlungen min. zwei Jahresbeträge im Rückstand ist.103Zum anderen kann der Heimfall laut § 6 Abs. 2 ErbbauRG ebenfalls nicht eintreten, wenn gegen eine Verfügungsbe- stimmung i.S.d. § 5 ErbbauRG verstoßen wurde.104Gründe wie etwa der Tod des Erbbauberechtigten, kirchenfeindliches Verhalten etc. sind beim Heim- fall, anders als bei der Aufhebung, durchaus zulässig.105Sofern der Erbbau- rechtgeber einverstanden ist und den Vertrag unterzeichnet, können also ebenso objektiv gesehen geringfügige Gründe den Heimfall auslösen. Der Heimfall tritt nicht automatisch ein, sobald der Erbbauberechtigte gegen eine der Bestimmungen verstößt, sondern nur wenn der Grundstückseigentümer sein Heimfallrecht ausübt.106Solange der Grundstückseigentümer nicht im Grundbuch als neuer Erbbauberechtigter eingetragen ist, darf er zudem wei- ter die Zahlung des Erbbauzinses verlangen.107Zur Geltendmachung seiner Ansprüche hat er nach Kenntniserlangung der Zuwiderhandlung sechs Mo- nate Zeit nach § 4 ErbbauRG.108Danach verjährt der Anspruch.109Erfährt er nichts von der Vertragsübertretung, so verjährt es dennoch innerhalb von zwei Jahren i.S.d. § 4 ErbbauRG.110Für die Verjährung des Anspruches macht es dabei keinen Unterschied, ob das Erbbaurecht in der Zwischenzeit übertragen wurde und somit ein neuer Erbbauberechtigter besteht.111Diese Regelung ist dazu da, um zu unterbinden, dass Erbbauberechtigte das Erb- baurecht auf Verwandte oder gute Freunde übertragen um so dem Heimfall zu entgehen. Diese Regelung bietet dem Grundstückseigentümer einen rela- tiv zuverlässigen Schutz. Wie Böttcher jedoch anmerkt, werden die gutgläu- bigen Erwerber, welche nicht wissen können, dass der Heimfall ausgelöst wurde, vom Gesetz sehr im Stich gelassen.112Ohne ein Fehlverhalten ihrer- seits kann der Heimfallanspruch dennoch gegen sie durchgesetzt werden.113 Damit der ehemalige Erbbauberechtigte im Falle des Heimfalls und somit des vollkommenen Rechtsverlusts nicht ohne jeglichen Ersatz dasteht, steht ihm nach § 31 Abs. 1 ErbbauRG eine angemessene Entschädigung zu.114Wel- che Höhe für adäquat befunden wird, ist jedoch verhandelbar und kann sogar ganz ausgeschlossen werden.115Wird keine Regelung bzgl. der Vergütung getroffen, so wird der objektive Verkehrswert als angemessen erachtet.116 Ein Sonderfall ist, wenn das Gebäude für Wohnzwecke von minderbemittel- ten Menschen genutzt wird.117I.S.d. § 32 Abs.2 ErbbauRG muss in diesem Fall min. 2/3 des Verkehrswertes gezahlt werden und kann nicht ausge- schlossen werden.118Dies gilt sowohl, wenn der Erbbauberechtigte selbst zu diesem Personenkreis gehört als auch wenn an ihn bloß vermietet wird.119
Wie bereits in Kapitel Erbbaurechtsvertrag erwähnt, ist es ein Wesensmerkmal des Erbbaurechts das der Erbbauberechtigte es veräußern sowie vererben, mit anderen Worten übertragen darf.
1Wiederhold, 90 Jahre alt und so gefragt wie noch nie, 2009
2Vgl. Wiederhold, 90 Jahre alt und so gefragt wie noch nie, 2009
3Vgl. Wiederhold, 90 Jahre alt und so gefragt wie noch nie, 2009
4Vgl. Wiederhold, 90 Jahre alt und so gefragt wie noch nie, 2009
5Vgl. Immobilien Zeitung, Initiative Erbbaurecht, 2007
6Vgl. Wiederhold, 90 Jahre alt und so gefragt wie noch nie, 2009
7Vgl. Wiederhold, Immobilie Zeitung, ,2009
8 Vgl. Immobilienmanager, Interview, 2008
9 Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S 75
10 Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 13 ff.
11Vgl. Gottschalk, Immobilienwertermittlung, 2003, S. 559
12Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 187
13 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 187
14Vgl. Gottschalk, Immobilienwertermittlung, 2003, S. 570
15Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 91
16Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 187
17Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 187
18 Vgl. Gottschalk, Immobilienwertermittlung, 2003, S. 570
19Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 88
20 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 184
21Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S.2838
22Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 193
23Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 136
24Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 136
25Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 136
26Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 136
27Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 136
28Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 136
29Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 136
30Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 37
31Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009 S. 77
32Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 194
33 Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 32
34Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 194
35Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 194
36Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 194
37Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 195
38Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 195
39Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 195
40Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009 S. 80
41Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 195
42Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 195
43Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 71
44Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 70
45Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 71
46Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 71
47 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 200
48Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2838
49Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 201
50Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 27
51Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 27
52Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 201
53Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 137
54Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 27
55Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 27
56Vgl., Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 201
57 Vgl., Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 201
58Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 138
59Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 138
60Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 138
61Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 138
62Vgl., Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 194
63Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 493
64Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2843
65Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 70
66Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 333
67Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 71
68Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 335
69Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009 S. 83
70Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009 S. 83
71 Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 83
72Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 83
73Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 199
74Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 199
75Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 199
76Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 199
77Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2845
78Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 353
79Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009 S. 83
80Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 367
81Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 367
82Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 367
83 Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 369
84Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 200
85Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 374
86Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 374
87Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 376
88Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 376
89 Vgl. Statistisches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten für Wertsicherungsklauseln, 2009, S. 6
90Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 33
91Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 33
92Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 34
93Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 34
94Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2840 f.
95Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 34
96Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 34
97 Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2852
98Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2852 f.
99 Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 34
100 Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 34
101 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 204
102 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 204
103 Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 166
104 Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 166
105 Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 35
106 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 205
107 Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 34
108 Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2840
109 Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, S. 2840
110 Vgl. Palant, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011 S. 2840
111Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 167
112 Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 37
113 Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 167
114 Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 38
115 Vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 2011, S. 38
116 Vgl. v. Oefele, Handbuch des Erbbaurecht, 2012, S. 175
117 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 206
118 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 206
119 Vgl. Jenn, Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S. 206
Kerstin Diaz (Autor)
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erbbaurecht wohnungsbau
Kerstin Diaz (Autor), 2013, Das Erbbaurecht im privaten Wohnungsbau, München, GRIN Verlag, https://www.diplomarbeiten24.de/document/342751