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Timestamp: 2020-02-24 05:45:30+00:00
Document Index: 181489362

Matched Legal Cases: ['art. 934', 'art. 952', 'art. 938', 'art. 935', 'art. 935', 'art. 1147', 'art. 936', 'art. 936', 'art. 937', 'art. 937', 'art. 938', 'art. 936', 'art. 24']

di Daniele Minussi 06/09/2018 Libera
L'acquisto si verifica a favore del proprietario della cosa principale, per tale intendendosi il terreno (accessorium cedit principali) nota1.
Sotto il profilo cronologico, anteriormente all'insorgenza del vincolo tra la cosa e il suolo, la proprietà dell'una e dell'altro sono riconducibili a soggetti diversi. Successivamente all'unione fisica, nella quale si sostanzia propriamente l'accessione, la cosa perde la propria individualità, venendo a costituire un tutt'uno con il suolo, essendo così attratta nell'orbita dei diritti del proprietario del suolo. Disputato è se l'istituto abbia modo di operare soltanto quando costruttore e proprietario del suolo siano soggetti distinti oppure se l'effetto acquisitivo sia efficace anche quando la costruzione sia realizzata da uno dei comproprietari sul suolo comune e senza il consenso dell'altro/altri contitolare/i. Sul tema si è pronunziata la S.C. in quest'ultimo senso (Cass. Civ., Sez. Unite, 3873/2018).
Come deve essere qualificata la condotta del proprietario della cosa o delle cose che vengono unite al suolo? nota2. Sicuramente non quale atto di carattere negoziale e nemmeno quale atto giuridico. La legge considera, ai fini della produzione degli effetti dell'accessione, la sola materialità del fatto, indipendentemente da qualsiasi considerazione non soltanto dell'intento, ma anche della volontarietà della condotta (intesa come comportamento cosciente e volontario) in capo a colui che pone in essere l'unione tra le cose.
Nell'accessione si può dunque dire che una proprietà preesistente attrae altre cose (quali la costruzione fatta sul suolo: si parla anche di attrazione reale) indipendentemente dalla volontà del soggetto che ne diviene proprietario senza saperlo e senza volerlo nota3 .
Ciò a differenza di quanto accade in tema di occupazione e di invenzione, figure nelle quali l'acquisizione del diritto si verifica in forza della condotta del soggetto che apprende materialmente la cosa (attrazione personale).
La regola base in tema di accessione è prevista dall'art. 934 cod.civ., il quale dispone che qualsiasi piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli artt. 935 , 936 , 937 e 938 cod.civ. e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge . Sotto quest'ultimo aspetto sono notevoli i casi di cui agli artt. 975, III comma , 986, II comma , 1150, IV comma , e 1593 cod.civ. dettati rispettivamente in tema di enfiteusi, usufrutto, possesso e locazione.
Le eccezioni ritraibili dalla norma citata sono costituite o da una situazione fattuale che si basa sulla possibilità che si faccia luogo alla separazione dei materiali, delle cose incorporate al suolo, o da una situazione giuridica che trae origine dalla costituzione del diritto di superficie (art. 952 cod.civ.), la quale per l'appunto consiste nella possibilità di costruire e mantenere la proprietà di quanto sia stato edificato al di sopra o al di sotto del suolo altrui.
In questo modo viene ammessa una proprietà superficiaria, vale a dire una proprietà separata della costruzione rispetto a quella del suolo.
Occorre specificare che l'accessione può avere luogo, dal punto di vista dello spazio, in due direzioni.
Verticalmente essa opera secondo la regola superficies solo cedit, ad eccezione di un'ipotesi in cui tale principio pare lavorare all'inverso (c.d. accessione invertita : art. 938 cod.civ.).
In tal senso si faccia attenzione ai seguenti quattro casi:
opere fatte sul proprio suolo con materiale altrui (art. 935 cod.civ. ): colui che fa, sul proprio suolo, opere con materiali altrui, nell'ipotesi in cui il proprietario di essi non li rivendichi, conseguentemente chiedendone la preventiva separazione (la quale, si badi, ai sensi del II comma dell'art. 935 cod.civ., deve essere richiesta entro il termine di decadenza di sei mesi a far tempo dalla notizia dell'intervenuta incorporazione), ovvero quando la separazione stessa non può avvenire senza grave danno, diviene proprietario delle opere, pur dovendo corrispondere il valore dei materiali . Occorre a questo punto distinguere se il proprietario del suolo sia in buona o in mala fede : in quest'ultimo caso (equivalendo a tal proposito la colpa grave ex art. 1147, II comma , cod.civ.) pur anche ammettendo la separabilità dei materiali dal suolo, egli sarà altresì tenuto a risarcire al proprietario dei materiali stessi il danno;
opere sul suolo altrui con materiale proprio (art. 936 cod.civ. ): le opere eseguite da un terzo su suolo altrui con proprio materiale, nel caso in cui siano state effettuate in buona fede, vale a dire ritenendo incolpevolmente il terzo di operare in proprio, o anche eseguite in difetto di opposizione o comunque nella conoscenza del proprietario del fondo, diventano di proprietà di costui. Il proprietario del fondo tuttavia deve, a sua scelta, o corrispondere al terzo il valore dei materiali o il prezzo della mano d'opera o l'aumento di valore del fondo. Nella diversa ipotesi in cui dette opere siano state eseguite dal terzo in mala fede o comunque all'insaputa o contro l'opposizione del proprietario del suolo, costui ha la possibilità, sempre a sua scelta, di ritenerle o farle togliere. Nel primo caso dovrà pagare secondo le regole già viste, nel secondo potrà farle togliere a spese di chi le ha fatte, oltre a poter richiedere a costui il risarcimento dei danni subiti. Da notare che la rimozione può essere richiesta entro sei mesi dall'avuta notizia dell'incorporazione (art. 936 cod.civ.). Il termine deve essere considerato decadenziale ;
opere su suolo altrui con materiale altrui (art. 937 cod.civ. ): qualora le opere siano eseguite da un terzo su suolo altrui con materiale altrui, il proprietario dei materiali può, a sua scelta, o rivendicarli nel caso in cui la separazione possa intervenire senza grave nocumento delle opere stesse o del fondo, o richiedere un'indennità pari al valore dei materiali. In ogni caso è salva la possibilità di richiedere il risarcimento dei danni. Tanto l'indennità quanto il risarcimento costituiscono l'oggetto di un'obbligazione solidale che fa capo sia al terzo sia al proprietario del fondo, se questi fu in mala fede. Alla facoltà di rivendica è stato posto un termine decadenziale di sei mesi a far tempo dall'avuta notizia dell'incorporazione (art. 937 cod.civ.);
occupazione in buona fede d'una porzione del fondo attiguo (art. 938 cod.civ. ): qui occorre distinguere l'elemento soggettivo della buona fede dell'occupante da quello in cui l'occupante sia, al contrario, in mala fede, vale a dire consapevole di occupare una porzione di suolo che non gli appartiene. La prima ipotesi può configurare la cosiddetta accessione invertita , verificandosi eccezionalmente l'attrazione del suolo all'edificio e non viceversa, come dovrebbe secondo il generale principio superficies solo cedit. Questa figura verrà esaminata partitamente, data la peculiarità che rappresenta. Qui ci occupiamo invece dell'altro caso, quello cioè dell'occupazione di mala fede: viene meno la ragione di favorire il costruttore. Non si potrà che fare applicazione dei criteri di cui all'art. 936 cod.civ., norma in base alla quale il proprietario del suolo, a propria scelta, può ritenere la costruzione pagando il valore dei materiali o farla rimuovere, a spese del costruttore, fermo il termine decadenziale già visto . Possono essere considerate applicazioni in senso ampio del fenomeno dell' accessione, questa volta in senso orizzontale, i casi dell'alluvione e dell'avulsione. Non invece quelli dell' insula in flumine nata, del terreno abbandonato lungo le sponde, nonchè dell'alveo abbandonato, per quanto diremo a proposito del nuovo testo degli artt. 945 , 946 e 947 cod.civ..
La specifica forza attrattiva dell'accessione possiede una valenza anche tributaria. Infatti l'art. 24, comma I, D.P.R. n. 131/1986 prevede una presunzione relativa al trasferimento all'acquirente di un immobile anche delle accessioni, salvo che siano state escluse espressamente dalla vendita
(ciò che è negato quando la vendita proceda da due soggetti diversi, ciascuno dei quali titolare separatamente della proprietà del suolo e di quanto ivi edificato: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 19007/2018)
Già Gaio, Inst. 2.73, sosteneva che il suolo prevale sulle cose che vi sono incorporate: " quod in solo nostro ab aliquo aedificatum est, quamvis ille suo nomine aedificaverit, iure naturali nostrum fit, quia superficies solo cedit". top1
Caratteristiche della cosa, ai fini dell'operatività dell'accessione, sono la stabilità (nel senso di non provvisorietà) e l'autonomia (deve trattarsi di un bene che economicamente e socialmente abbia una propria identità). Cfr. Alpa, Accessione, in Dig. disc. priv., Sezione civile, I, 1987; Salaris, Accessione, in Enc. giur. Treccani.
La dottrina è divisa relativamente all'individuazione del momento in cui si perfeziona l'acquisto della proprietà per accessione. Secondo un'opinione (in questo senso Bianca, De Martino, Branca e Salaris, più oltre citati) si darebbero due distinte ipotesi. Se l'opera eseguita fosse non separabile, si avrà l'acquisto immediato della proprietà per effetto della sola incorporazione. Qualora invece la cosa fosse separabile il proprietario del materiale continuerebbe a conservarne la proprietà fino a quando è possibile esercitare il proprio diritto di rivendica. Soltanto una volta che fossero decorsi inutilmente i sei mesi previsti dalla legge senza che tale ultima richiesta fosse stata presentata, opererebbe l'efficacia acquisitiva propria dell'accessione, determinandosi il relativo passaggio di proprietà. Questa teorica non pare condivisibile. E' difficile infatti giustificare l'esistenza di due tipi di accessione: pare infatti che il passaggio di proprietà operi in capo al dominus del terreno immediatamente, non appena incorporata la cosa al suolo. Il modo di disporre di cui agli artt. 935, 936 e 937 cod.civ. deve essere inteso nel senso che, entro e non oltre il termine dei sei mesi, esiste la possibilità di una risoluzione ex tunc dell'acquisto per effetto della rimozione di quanto già incorporato al suolo. Con riferimento alle opposte teoriche si confrontino Branca, Accessione, in Enc. dir.; De Martino, Beni in generale. Proprietà, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1976; Salaris, L'acquisto della proprietà, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982; Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999; Paradiso, L'accessione al suolo, in Comm. Schlesinger ( Artt. 934-938), 1994; Paradiso, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997.
ALPA, voce Accessione, Dig. disc. priv., I, 1987
BRANCA, voce Accessione, Enc. dir., I
PARADISO, L’accessione al suolo, Comm. Schlesinger ( Artt. 934-938), 1994
SALARIS, Accessione, Enc. giur. Treccani, I, 1988
Studio n. 210-2017/C, Principi in tema di estensione ipoteca ai miglioramenti, alle costruzioni e alle altre accessioni dell’immobile ipotecato
Quesito n. 81-2006/C, Compravendita di un immobile facente parte di un fabbricato realizzato in parte su suolo privato e in parte area demaniale