Source: https://www.sluzebnosc.info/kredyt_na_zakup_nieruchomosci_ze_sluzebnoscia-material-62.html
Timestamp: 2019-10-21 22:26:17+00:00
Document Index: 109397252

Matched Legal Cases: ['art. 299', 'art. 244', 'art. 296', 'art. 246', 'art. 246', 'art. 6268', 'art. 42', 'art. 31', 'art. 303', 'art. 298']

Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 27-08-2014
Kupuję dom od pani X, która nabyła tę nieruchomość 16 lat temu od pani Y. Ustanowiono służebność – pani Y ma prawo do jednego pokoju, łazienki, kuchni i korzystania z podwórka. Pani Y ma 90 lat. Notariusz pani X zasugerował, że mogę mieć problem z uzyskaniem kredytu bankowego na zakup nieruchomości ze służebnością. Zażądał nawet zaświadczenia z banku, że taki kredyt otrzymam (mam zdolność kredytową). Jak rozsądnie rozwiązać sprawę tej służebności w umowie z panią X?
Nie ma bezpośredniego związku pomiędzy obciążeniem nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, tj. służebnością osobistą mieszkania, wpisywaną w dziale trzecim księgi wieczystej, a brakiem możliwości lub trudnościami z uzyskaniem kredytu za zakup tej nieruchomości. Rzeczywiście, obciążenie nieruchomości takim prawem skutkuje zasadniczo pewnym obniżeniem jej wartości rynkowej, a w konsekwencji bank może domagać się ustanowienia innych, dodatkowych zabezpieczeń spłaty udzielonego kredytu, niezależnie od tego, że posiada Pani zdolność kredytową i może ją udokumentować. Jeżeli nieruchomość nie została obciążona dotychczas żadną hipoteką, a więc dział czwarty księgi wieczystej jest „czysty”, to bank będzie korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia swojej wierzytelności w razie braku spłaty i prowadzenia egzekucji sądowej z przedmiotu zabezpieczenia.
Służebności osobiste są niezbywalne i wygasają najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej (art. 299 i 300 Kodeksu cywilnego). Jak stanowi przepis art. 244 § 1 K.c., ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność (gruntowa i osobista), zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista – art. 296 K.c.). Mający służebność mieszkania, która jest najpopularniejszą służebnością osobistą, może korzystać dożywotnio z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a na wyłączny własny użytek może otrzymać określone pomieszczenie (pomieszczenia).
Ustanowienie służebności oznacza jednak, że Pani X już nie ma wpływu na istnienie tego uprawnienia, ale jedynie Pani Y, czyli dziewięćdziesięcioletnia sprzedająca własną nieruchomość 16 lat temu, którą aktualnie Pani zamierza nabyć. Tylko od tej osoby zależy, czy będzie Pani mogła kupić nieruchomość z obciążeniem, czy bez. Może ona bowiem zrzec się swojego uprawnienia. Jak stanowi przepis art. 246 § 1 K.c., jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi nieruchomości obciążonej. Zrzeczenie się prawa jest jednostronną czynnością prawną. Zanim dojdzie do sprzedaży, możliwe jest więc dokonanie tzw. aktu odwrotnego do ustanowionej służebności osobistej (contrarius actus), a tym samym „oczyszczenie” księgi wieczystej. Jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 K.c.). Wykreślenie jest, z punktu widzenia postępowania wieczystoksięgowego, również wpisem (art. 6268 § 7 Kodeksu postępowania cywilnego).
Wykreślenie ograniczonego prawa rzeczowego (służebności osobistej mieszkania) z księgi wieczystej podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Zrzeczenie się służebności nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, jednak forma taka jest z natury rzeczy bezpieczniejsza. Wówczas opłatę sądową pobierze notariusz, w momencie sporządzania aktu notarialnego, który zawiera wniosek o wpis i przekazuje tę opłatę na rachunek właściwego sądu rejonowego.
Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej wymaga wykreślenia go z księgi wieczystej (o czym wyżej). Dlatego oświadczenie o zrzeczeniu powinno nastąpić na piśmie, a podpis zrzekającego się powinien być notarialnie poświadczony, aby wpis mógł nastąpić. Jak bowiem wynika z treści przepisu art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z roku 2001, Nr 124, poz. 1361 ze zm.), wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W przypadku takiej formy złożenia oświadczenia następną czynnością będzie złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego (wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego) o wykreślenie służebności, z dołączeniem dokumentu będącego podstawą wpisu. Zawsze jednak istnieje możliwość nadania oświadczeniu o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego formy aktu notarialnego, jeśli składający to oświadczenie wyraża taką wolę, wtedy wniosek o wykreślenie będzie zawarty w treści aktu.
Reasumując, zrzeczenie się służebności przez uprawnioną, zanim nabędzie Pani tę nieruchomość, po pierwsze zwiększy wartość tej nieruchomości, po drugie będzie korzystniejsze dla banku z punktu widzenia poziomu zabezpieczenia wierzytelności (ocenianego przez pryzmat szczegółowych instrukcji udzielania kredytów i regulaminów bankowych), a po trzecie dla uprawnionej powstanie problem z dożywotnim spokojnym zamieszkiwaniem, jeśli nie ma nikogo bliskiego, kto mógłby zapewnić jej mieszkanie.
Jeśli stanie się Pani jednak nabywcą nieruchomości z obciążającą ją służebnością, to warto wiedzieć, że prawo polskie przewiduje wyjątkową możliwość zamiany służebności osobistej na rentę, ale tylko wtedy, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (art. 303 K.c.). Jeśli taka okoliczność nie zachodzi, należy „znosić” ustanowione ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości, zgodnie z treścią oświadczenia o ustanowieniu tego prawa, wedle osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 K.c.).