Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/16051340_2018_5/1/
Timestamp: 2020-06-03 22:59:19
Document Index: 82547691

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 312', '§ 558', '§ 558', '§ 573', '§ 328', '§ 573', 'BGH', '§ 48', '§ 569', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 573', '§ 543', '§ 569', 'BGH', '§ 535', '§ 307', 'BGH', '§ 564', 'Art.\n229', '§ 3', '§ 564', '§ 558', 'BGH', '§ 1004', 'BGH', '§ 1004', '§ 906', '§ 86', 'BGH', '§ 535', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 566', '§ 566', '§ 556', '§ 556', '§ 10', '§ 556', '§ 556', '§ 134', '§ 536', '§ 906', 'BGH', '§ 91', '§ 536', '§ 242', '§ 573', '§ 569', '§ 535', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 556', '§ 556']

Mieterschutz Issue 2018,5 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Mieterschutz Issue 2018,5
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15358562
Full text: Mieterschutz Issue 2018,5
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15358562
News vom BGH:
Wohnrecht auch
nach Verkauf des
Der Heizspiegel 2018
Ausflugstipp: Wittstock
Hinweise für die Prüfung von
2 __ Editorial
3 __ Internes
4 __ Der Heizspiegel 2018
6 __ Rechtsprechungsnews
Neue Urteile des BGH
8 __ Nebenkostenabrechnung
9 __ Ratgeber/Impressum
Das Vorsorgehandbuch
10 __ Aktuelles aus Berlin
Genossenschaftsdialog –
Aktivierung innerstädtischer
Wohnbauflächen – Neu
gestaltetes Rathausumfeld
im Wedding – „Leistbare Mieten,
Wohnungsneubau und soziale
Wohnraumversorgung“
12 __ Verhalten im Brandfall
14 __ Aktuelle Rechtsprechung
16		__ Miete und Mietrecht
Möbelzuschlag – Urteile
zum Thema Briefkasten –
18 __ Berliner Gerichte
Rechtsprechung aus Berlin
20 __ Sie fragen, wir antworten
21 __ Analoges Kabelfernsehen
22 __ Ausflugstipp
des Mieterschutzbundes Berlin,
des MIETERSCHUTZ,
Ich glaube, es geht Ihnen sicherlich auch so, man
kann es nicht mehr hören, man kann es nicht
mehr lesen und man spürt beinahe täglich, dass
das demokratische Prinzip der Wahlen, d. h. der
Stellvertreterdemokratie, in Anbetracht der Horrormeldungen bezüglich der fehlenden Wohnungen, der hohen Mieten und der gestiegenen
Bau- und Kaufpreise und insbesondere auch der
gestiegenen Grundstückspreise – die die Grundlage für die späteren Mieten bilden – nicht geeignet ist, den großen gesellschaftlichen Konflikt zu
lösen. Im Gegenteil: Das demokratische Prinzip
führt in eine weitere Spaltung der Gesellschaft. Es
ist doch abzusehen, dass bei einem weiteren Anstieg der Mieten die zu erwartenden Renten nicht
ausreichen werden, den steilen Mietenanstieg
aufzufangen. Die großen privaten Vermietungsgesellschaften dominieren den Mietermarkt, ignorieren die ohnehin schwache Mietpreisbremse,
wollen den Berliner Mietspiegel nicht anerkennen
und treiben die Mieter durch sämtliche möglichen
gerichtlichen Instanzen. Es ist schon eine absurde Situation. Nimmt man noch die Folgen der Finanzkrise dazu und lässt den Abgasskandal auf
sich wirken, dann fällt einem nur Erika Mann ein
„Und die Welt hält bleiern stille, Schreit denn keiner: halt genug!? Ist nur dort, nur dort ein Wille?
Nur bei Wahnsinn und Betrug!“. Erika Mann hat
hier die dunklen Stunden in der deutschen Ge-
schichte im Auge. Aber mit dem sich abzeichnenden wirtschaft­lichen Knall fing schon mal alles
an. Geschichte kann sich auch wiederholen. Gibt
es hier keine Alternative? Nein, nicht die, die sich
dafür hält. Aber es muss doch möglich sein, dass
eine Demokratie rechtzeitig auf die Bremse tritt,
bevor alles an die Wand gefahren wird. Was ist
das für ein System, dass es zulässt, dass Menschen nach 40 Jahren Arbeit sich die aktuellen
Mieten nur leisten können, wenn sie noch die sogenannte Grundsicherung erhalten. Dies ist beschämend. Eine Gesellschaft, die es zulässt, dass
renditetreibende Investoren bzw. Gebäudesanierer das Sagen haben, bedarf dringend der Neuausrichtung.
Was machen aber die gewählten Volksvertreter?
Sie halten sich die Ohren zu, sind auf dem linken
oder rechten Augen blind und schwatzen nur untereinander, was denn eigentlich zu tun ist, um
die eigenen Pöstchen zu behalten und das Wahlvolk fragt sich einmal mehr, was soll man wählen
gehen, wenn die gewählten Parteivertreter nach
der Wahl, sich an ihre Wahlversprechen nicht
mehr erinnern bzw. nicht in der Lage sind, ihre
Wahlversprechen einzulösen. Sobald man sich
aber von den Ergebnissen einer Landeswahl erholt hat, bleibt auch Zeit für die Verabschiedung
eines neuen Gesetzes. Zum Beispiel der Datenschutzgrundverordnung. Die Anwendung und
Auslegung des Gesetzes ist genauso kompliziert
wie die einleitende Überschrift. In Österreich ist
man der Meinung, dass die Klingelbeschriftung
neu geordnet werden muss. Namen der Wohnungsinhaber dürfen dort nicht mehr erscheinen,
erlaubt sind lediglich Zahlen. Auch null ist eine
Zahl, aber nach der zweiten null würde ich eine
sieben setzen, damit besteht zumindest die Möglichkeit ungebetene Gäste zu verunsichern bzw.
Damit verbleibe ich mit den besten Wünschen für
ein friedvolles Weihnachtsfest und ein gesundes
Ihr Michael Müller-Degenhardt,
Schneller als man es für möglich halten will, stehen die Weihnachtszeit und der Jahreswechsel wieder vor der Tür. Damit
Sie auch rund um die Weihnachtstage Ihrem Beratungsbedarf nachkommen können, sind wir auch „zwischen den Jahren“ für Sie da.
Die Beratung findet bis einschließlich Freitag, den 21.12.2018
in allen Filialen regulär zu den gewohnten Öffnungszeiten
Die Samstagsberatung am 22.12.2018 entfällt. Am Montag,
den 24.12.2018 bleiben alle Filialen geschlossen.
Nach den Weihnachtsfeiertagen bieten wir Ihnen unsere Beratung ausschließlich in der Hauptgeschäftsstelle Konstanzer Straße 61 in Berlin-Wilmersdorf zu folgenden Zeiten an:
Donnerstag, 27.12.2018, 9.00 Uhr - 17.00 Uhr
Freitag, 28.12.2018, 9.00 Uhr - 14.00 Uhr.
Am Samstag, den 29.12.2018 und Montag, den 31.12.2018 findet keine Beratung statt.
Ab Mittwoch, den 2.1.2019 sind wir in allen Filialen zu den üblichen Geschäftszeiten wieder für Sie da.
Die Telefonsprechstunden am 27. und 28.12.2018 finden ausschließlich jeweils in der Zeit von 12.00 Uhr - 14.00 Uhr unter
der Telefonnummer 030-921 02 30 60 statt.
Praktische Tipps zum Energie und Kosten sparen
Der Heizspiegel ist ein Projekt im Rahmen der Kampagne „Mein Klimaschutz“ im Auftrag des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz
und nukleare Sicherheit (BMU) und entsteht in Kooperation mit dem
Deutschen Mieterbund e.V. Er eignet sich zwar nur bedingt zur Prüfung
der Angemessenheit der Heizkosten einzelner Wohnungen, gibt aber eine gute Orientierung über den Energieverbrauch in Mietshäusern. Zusätzlich gibt er Tipps für klimafreundliches und effizientes Heizen. Die
gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online und der Deutsche Mieterbund e. V. haben den Heizspiegel im Auftrag des Bundesumweltministeriums erarbeitet. Dazu wurden rund 61.000 Gebäudedaten zentral
beheizter Wohngebäude in ganz Deutschland ausgewertet. Im Rahmen
der BMU-Kampagne „Mein Klimaschutz“ wurde nun der Heizspiegel für
Deutschland für das Jahr 2018 veröffentlicht, der auf den Daten des Jahres 2017 basiert.
Die durchschnittlichen Heizkosten
haben sich 2017 je nach Energieträger unterschiedlich entwickelt. Da
Heizöl deutlich teurer geworden ist,
mussten Bewohner von Häusern
mit diesen Heizungen erheblich
mehr zahlen als im Jahr zuvor. Die
Kosten für Erdgas und Fernwärme
gingen im letzten Jahr leicht zurück.
Die Heizkosten werden aber darüber hinaus auch maßgeblich von
der Effizienz der Heizung und dem
energetischen Zustand der eigenen vier Wände bestimmt. In einem energetisch guten Mehrfamilienhaus mit Erdgasheizung haben
Bewohner einer 70 Quadratmeter
großen Wohnung im vergangenen
Jahr im Schnitt 520 Euro fürs Heizen gezahlt. Für Bewohner eines
Mehrfamilienhauses in schlechtem energetischen Zustand waren
die Heizkosten mehr als doppelt
so hoch: etwa 1.110 Euro. Entsprechend höher sind auch die damit
klimaschädlichen
Aber auch ohne Sanierung kann
jeder Einzelne seinen Energieverbrauch senken, Kosten sparen und
CO2 vermeiden: Zum Beispiel durch
den Einbau von elektronischen
Thermostaten, mit denen sich die
Temperatur gradgenau einstellen
lässt. Auch durch richtiges Lüften lassen sich hohe Verluste vermeiden. Durch das Benutzen von
Sparduschkopf und Durchflussbegrenzern kann der Warmwasserverbrauch um bis zu 50 Prozent gesenkt werden.
Um den Energieverbrauch Ihrer
Wohneinheit zu bewerten, nehmen
Sie Ihre Heizkostenabrechnung
2017 und berechnen Sie Ihre Vergleichswerte:
Teilen Sie die Heizkosten oder den
Heizenergieverbrauch des gesamten Gebäudes durch die Gebäudefläche.
Haben Sie einen Durchlauferhitzer
oder einen Boiler? Dann schlagen
Sie auf den errechneten Wert 1,50
Euro beziehungsweise 24 kWh auf.
Suchen Sie in der Tabelle die Wohnfläche Ihres Gebäudes und Ihren
Energieträger. In dieser Zeile sehen
Sie, wie Sie bei Heizkosten und Verbrauch abschneiden.
Möchten Sie Ihre Vergleichswerte nicht selbst berechnen, dann
hilft Ihnen die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online GmbH
unter www.heizspiegel.de.
RECHTSPRECHUNGSNEWS
Was der Bundesgerichtshof in den
vergangenen Tagen noch entschieden hat…
Der Bundesgerichtshof hat in den
vergangenen Wochen gleich mehrere für die Praxis wichtige mietrechtliche Verfahren zum Abschluss gebracht. Die Urteilsbegründungen sind noch nicht
veröffentlicht, jedoch wegen ihrer
Bedeutung bereits für uns Anlass,
1. Kein Widerrufsrecht nach Zustimmung zu einer
Urteil vom 17. Oktober 2018 –
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung
der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015
forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die
Hausverwaltung, den Kläger unter
Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer Erhöhung
der Netto-Kaltmiete zuzustimmen.
Dem kam der Kläger zwar zunächst
nach, erklärte jedoch kurz darauf
den Widerruf seiner Zustimmung.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
hat die Revision zurückgewiesen
und entschieden, dass die gemäß
§ 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters
nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB
vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem
Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.
Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1
BGB erstreckt das Widerrufsrecht
zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift
jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom
Vermieter verlangten Erhöhung der
Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht
gegeben ist. Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis
zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.
2. Trompetenspiel
Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es
einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein
kann; es gehört zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung
der Persönlichkeit. Andererseits
soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur
Entspannung und Erholung und
zu häuslicher Arbeit eröffnen. Ein
Ausgleich der widerstreitenden
nachbarlichen Interessen kann im
Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des
Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker
nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker.
Urteil vom 26. Oktober 2018 –
V ZR 143/17
Die Kläger bewohnen ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Die
Beklagten sind Bewohner des benachbarten Reihenhauses. Der Beklagte zu 1 ist Berufsmusiker (Trompeter). Er übt im Erdgeschoss und
in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal 180 Minuten am Tag
und regelmäßig nicht mehr als an
zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und
Nachtruhe. Zudem unterrichtet er
zwei Stunden wöchentlich externe
Die zeitliche Regelung richtet sich
nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß
der Geräuscheinwirkung, der Art
des Musizierens und den örtlichen
Gegebenheiten; eine Beschränkung
auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an
Sonn- und Feiertagen, jeweils unter
Einhaltung der üblichen Ruhezeiten
in der Mittags- und Nachtzeit, kann
als grober Richtwert dienen.
Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen
Können die Geräuscheinwirkungen erheblich verringert werden,
indem in geeigneten Nebenräumen
musiziert wird, kann es geboten
sein, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken; das gilt insbesondere dann, wenn auf Seiten des Nachbarn besondere Umstände wie eine
ernsthafte Erkrankung eine gesteigerte Rücksichtnahme erfordern.
Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht
gänzlich untersagt werden. Auch
die zeitlich begrenzte Erteilung von
Musikunterricht kann je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein. Die einzuhaltenden Ruhezeiten müssen sich an
den üblichen Ruhezeiten orientieren. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und
das Wochenende kommt nicht in
3. Kündigungsschutzklausel bei Immobilienveräußerung
Urteil vom 14. November 2018 –
Die Beklagten sind Mieter einer in
einem Siedlungshaus gelegenen
Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012
erwarben die Kläger das Hausgrundstück von der Stadt Bochum
und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Bezüglich der von den
Beklagten gemieteten Wohnung
enthielt der Kaufvertrag dabei die
folgende Regelung, welche die
Stadt nach Behauptung der Kläger bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet habe:
Mieter obliegenden vertraglichen
Verpflichtungen […] Für den Fall,
dass der Käufer ohne Zustimmung
des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis
kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lastenund schuldenfrei wiederzukaufen.“
Im Jahr 2015 kündigten die Kläger
das Mietverhältnis nach § 573a
Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit – wie hier –
nicht mehr als zwei Wohnungen
selbst wohnt.
und entschieden, dass es sich bei
den im Kaufvertrag enthaltenen
Bestimmungen zum lebenslangen
Wohnrecht der Mieter um einen
echten Vertrag zugunsten Dritter
(§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt
und vorliegend die von den Klägern
ausgesprochene Kündigung ausschließt.
Schon der Wortlaut der Regelung,
in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mie-
ter und einer Übernahme dieses
Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringt hinreichend
deutlich zum Ausdruck, dass den
Mietern hiermit eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem
Vermieter eingeräumt wird. Ihren
bisherigen Wohnraum sollen sie
lediglich bei selbst zu vertretender
(erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für
diese naheliegende Auslegung der
vertraglichen Regelungen sprechen zusätzlich auch die hohe
Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die
Verantwortung der Stadt Bochum
als kommunaler Eigentümer und
Veräußerer. Darüber hinaus unterstreicht das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung
vereinbarte Wiederkaufsrecht der
Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz
der Mieter herbeiführen wollte.
Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend
von den Klägern ausgesprochene
erleichterte Vermieterkündigung
nach § 573a BGB, die (ebenso wie
die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder
wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein
Verschulden auf Mieterseite nicht
„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder
wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der
erheblichen Verletzung der dem
Hinweise für die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf
des zwölften Monats nach Zugang
der Abrechnung mitzuteilen (Einwendungsfrist). Es handelt sich um
eine Ausschlussfrist! Nach Ablauf
dieser Frist kann der Mieter regelmäßig Einwendungen nicht mehr
geltend machen!
dass innerhalb der Einwendungsfrist ein Nachweis über den Vortrag der Einwendungen oder eine
Reaktion des Vermieters/der Hausverwaltung vorliegt!
2. Einwendungen sind substanti­
iert vorzutragen. Dazu ist es in der
Regel erforderlich, Einsicht in die
Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Die Belegeinsicht muss innerhalb der Einwendungsfrist er-
folgen! Der Mieter muss das ihm
Mögliche versuchen, um eine Belegeinsicht beim Vermieter zu erwirken. Dabei ist der Nachweis der
Aktivitäten des Mieters wichtig!
dass innerhalb der Einwendungsfrist nachweislich beim Vermieter
um Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachgesucht wurde!
Der Saldo aus einer Nebenkostenabrechnung ist mit Zugang
der Abrechnung bzw. mit dem vom
Vermieter gesetzten Zahlungsziel fällig. Zu Gunsten des Mieters
kann aber ein Zurückbehaltungsrecht an dem Nachforderungsbetrag bestehen, wenn der Vermieter
die begehrte Belegeinsicht nicht
gewährt. Die Höhe des dem Mieter zustehenden Zurückbehaltungsrechts ist abhängig vom finanziel-
len Umfang der Betriebskostenpositionen, zu denen Einsicht begehrt
wurde. Besondere Vorsicht und unverzügliches Handeln ist immer geboten, wenn der Nachforderungsbetrag zuzüglich etwaiger weiterer Forderungen eine Monatsmiete
Es ist im Falle einer Nachforderung
aus der Nebenkostenabrechnung
unbedingt daran zu denken, mit dem
Rechtsberater zeitnah über die Frage einer (Vorbehalts-)Zahlung zu
Der Mieterschutzbund Berlin e.V.
führt für seine Mitglieder keinen
Fristenkalender oder Wiedervorlagesystem! Sie sind als Vereinsmitglied deshalb gehalten, die Einhaltung der Einwendungsfrist selbstständig zu beachten!
Sollte Ihr Vermieter/Ihre Hausverwaltung auf bereits schriftlich vorgetragene Einwendungen nicht reagieren, muss zur Besprechung der
weiteren Vorgehensweise ausreichend vor Ablauf der Einwendungsfrist ein (weiterer) Termin beim Mieterschutzbund Berlin e. V. vereinbart werden!
Ohne Rücksprache mit unserem Mitglied veranlassen wir keine (weitere)
Korrespondenz!
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Sie ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen – mit Mustertestamenten.
Bitte beachten Sie: Ankreuzbare Patientenverfügungen sind kaum rechtssicher!
Arbeiten Sie mit Textbausteinen. Aber auch Textbausteine müssen entsprechend
formuliert sein: In einem Urteil von Juli 2016 hat der Bundesgerichtshof (BGH)
ausgeführt, dass der Satz „Ich wünsche keine lebenserhaltenden Maßnahmen“
zentrale@mieterschutzbund.berlin
www.mieterschutzbund.berlin
Michael Müller-Degenhardt
k.selle@mieterschutzbund.berlin
Gisela Rönnbeck
© Karikaturen:
S. 3, 19: Dieko (Rechtsanwalt Müller),
S. 16, 17: Tomicek/LBS
© Grafiken:
S. 2, 4, 5: co2online.de, S. 9: Verbraucherzentrale (www.verbraucherzentrale.de)
S. 2, 22: Ralf Roletschek, S. 22: Thomas
Tunsch, Doris Antony, S. 23: Doris Antony
Titelseite: New Africa
S. 2: ArTo, gosphotodesign, S. 5: Sven
Petersen, S. 6: Kailash Kumar, S. 7: akf,
S. 8: dessauer, S. 10: JiSign,
S. 11: Berlinpictures, S. 12: blub90,
S. 13: hjschneider, Eisenhans, S. 14/15:
Blackosaka, S. 15: m.schuckart,
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S. 23: Frank Günther
Papier: FSC ,
Redaktionsschluss: 10.11.2018
Genossenschaftsdialog – Aktivierung innerstädtischer Wohnbauflächen – Neu gestaltetes Rathausumfeld im Wedding –
Bericht zur Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten,
Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“
Genossenschaftsdialog
Am 5. November 2018 empfingen
Senatorin Katrin Lompscher und
sowie deren Interessenvertretungen zum 3. Genossenschaftsdialog. Dabei ging es vorrangig darum, die im „Handlungsprogramm
zur Beschleunigung des Wohnungsbaus“ beschlossenen Maßnahmen zur Unterstützung von Genossenschaften weiter umzusetzen. Die Senatorin kündigte an,
nun die Übertragung landeseigener Grundstücke konkret in Angriff
zu nehmen. Mittlerweile seien 20
Baugrundstücke identifiziert, davon ein Neubaustandort, der sich
durch seine Größe hervorragend
als Genossenschaftscampus eigne. Darüber hinaus sollen Genossenschaften auch in den neuen
Stadtquartieren zum Zuge kommen. 20 Prozent der öffentlichen
Flächen seien hierfür vorgesehen. Die Bereitstellung der Grundstücke wird der Senat nun zügig
in die Wege leiten. Die Grundstücke haben eine Größe 370 m² bis
7.500 m². Die Mehrzahl weist eine
Größe zwischen 600 m² und 950 m²
auf. Drei Grundstücke sind größer
als 6000 m². Das „Handlungsprogramm zur Beschleunigung des
Wohnungsbaus“ sieht neben der
Einführung der Genossenschaftsförderung und der Bereitstellung
von Baugrundstücken auch die
Benennung einer bzw. eines Genossenschaftsbeauftragten vor.
Der Genossenschaftsdialog soll
im Früh­jahr 2019 fortgesetzt werden.
Wohn­­bauflächen
Der Senat hat in seiner Sitzung
vom 23. Oktober 2018 auf Vorlage
von Senatorin Katrin Lompscher
zwei Berichtigungen des Berliner
Flächennutzungsplans (FNP) in
den Bereichen Egellsstraße / Biedenkopfer Straße (Bezirk Reinickendorf) und Grünhofer Weg (Bezirk Spandau) beschlossen. Anlass
sind vom Bezirk durchgeführte Bebauungsplanverfahren der Innenentwicklung, für die nach den Regelungen des Baugesetzbuches eine Anpassung des FNP im Wege
der Berichtigung erfolgt.
Mit den Bebauungsplänen 12-58
in Reinickendorf und 5-97 VE in
Spandau sollen untergenutzte gewerbliche Bauflächen für den
Wohnungsbau aktiviert werden.
Unter Anwendung des „Berliner
Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ sollen ca. 150
bis 200 bzw. ca. 130 Wohneinheiten errichtet werden.
Neu gestaltetes
Rathausumfeld im Wedding
Am 12. November 2018 wurde das
neu gestaltete Rathausumfeld Wedding im Beisein der Senatorin für
Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, und der Bezirksstadträtin für Weiterbildung, Kultur,
Umwelt, Natur, Straßen und Grünflächen, Sabine Weißler, den Nutzerinnen und Nutzern übergeben. Die
Platzfläche zwischen dem Rathaus
Wedding und der Schillerbibliothek
sowie der Müller- und der Genter
Straße wurde für rund 4,5 Mio. Euro umgebaut. Auf dieser ca. 14.000
qm großen Fläche wurde eine verbesserte Aufenthaltsqualität geschaffen: In mehreren Bauabschnitten entstand ein städtischer, barrierefreier Platz mit Baumhain am
Elise-und-Otto-Hampel-Weg, Lese­
garten und Liegewiese. Auf dem
Platz wurden vier Bereiche mit unterschiedlicher Aufenthaltsqualität geschaffen: Der Stadtplatz an
der Müllerstraße, ein Baumhain entlang des alten Rathauses, der „Lesegarten“ als erweiterter Lese- und
Aufenthaltsbereich und eine grüne
Erholungsfläche in Richtung Genter Straße. Die zusammenhängenden Wegeflächen zwischen diesen
verschiedenen Nutzungsbereichen
wurden mit einem einheitlichen Belag angelegt. Auf die Städtepartnerschaften des Bezirks wird in den
quadratischen Betonsteinumrahmungen des Pflasterbelags hinge-
wiesen. Das im Sinne der Anwohnenden zu erhaltende Pappelrondell bekam eine neue Rundbank.
Das Café „Simit Evi“, das den Platz
zusätzlich belebt, wurde in die Planung integriert und sein Außenbereich stärker zum Platz hin geöffnet.
Bericht zur Kooperations­
vereinbarung „Leistbare Mieten,
Mit der im April 2017 zwischen dem
Senat, den sechs landes­
Wohnungsunternehmen und der
WVB geschlossenen Kooperationsvereinbarung reagiert Berlin auf
die Herausforderungen am Berliner
Mietenmarkt. Vereinbart ist eine sozial ausdifferenzierte Mietenpolitik
im Bestand, die die unterschiedliche
Einkommenssituation der Haushalte bei den städtischen Wohnungsunternehmen berücksichtigt und
gleichzeitig die Leistungs­
der Unternehmen als Grundlage für
mehr Investitionen in zusätzlichen
Wohnraum erhält.
Der Bericht macht unter anderem
deutlich, dass die landeseigenen
Wohnungsunternehmen verstärkt
Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte zur Verfügung
gestellt haben. So stieg der Anteil der wieder zur Vermietung gekommenen Bestandswohnungen
an Wohnberechtigte und Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) von 57,5 % im Jahr
2016 auf 61,1 % in 2017 an, obwohl
die Zahl der wieder zur Vermietung
gekommenen Wohnungen insgesamt mit 9.666 Wohnungen aufgrund der angespannten Lage am
Berliner Wohnungsmarkt um 21 %
gegenüber dem Vorjahr abnahm.
Mit der Kooperationsvereinbarung
wurde die Vermietungsquote an
Haushalte, die den Vorgaben zum
Erhalt eines WBS entsprechen,
von 55 % auf 60 % erhöht. Von diesen 60 % sollten wiederum 25 %
der Wohnungen an Wohnberech-
tigte besonderer Bedarfsgruppen
vermietet werden. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen haben diese Vorgabe mit einer durchschnittlich erreichten Quote von
32 % deutlich übererfüllt.
Im Bereich der Neubauförderung
entwickeln sich die Wohnungsunternehmen im Sinne der Zielvorgaben. Die Unternehmen wurden
verpflichtet, grundsätzlich mindestens 50 % der Neubauwohnungen
mit Baubeginn ab dem 01.07.2017
mietpreis- und belegungsgebunden im Erstbezug WBS-Berechtigten anzubieten. Diese Regelung gilt
jedoch erst ab dem zweiten Halbjahr 2017. Im Vergleich vom 1. zum
2. Halbjahr 2017 ist der Anteil der
beantragten Förderungen von
13,4 % auf 46,4 % deutlich gestiegen, sodass mit einer Einhaltung
der 50 %-Zielmarke bei den Baufertigstellungen in den Folgejahren
nehmen. Mit der Kooperationsvereinbarung wurden zusätzliche
Möglichkeiten zur einkommensabhängigen Absenkung der Nettokaltmiete (sog. Härtefallregelungen) geschaffen. Die Zahl der genehmigten Mietabsenkungen nach
einer Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung, im laufenden
Mietverhältnis oder nach einer regulären Mieterhöhung blieb mit
448 genehmigten Mietabsenkungen in 2017 hinter den Erwartungen zurück. Die WVB schlägt im
Rahmen des Berichtes hierzu vor,
das Instrument der Mietenreduzierung, über die bereits umgesetzten
Maßnahmen hinaus, verstärkt zu
Dieses Potenzial sieht die WVB
u.a. im Bereich der Mietenreduzierung für die Mieterschaft der
landeseigenen Wohnungsunter-
Initiative „Verhalten im Brandfall“
Wenn die Tage kürzer werden und die Temperaturen sinken, wollen wir es uns in den eigenen
vier Wänden gemütlich machen. Neben einer schönen Tasse Tee und einem guten Buch gehören auch strahlende Kerzen, lodernde Kamine, kuschelige Heizdecken oder -kissen etc. dazu.
Und auch die Weihnachtszeit ist Kerzenzeit. Aus diesem Grund steigt insbesondere zur HerbstWinter-Zeit die Brandgefahr deutlich an.
Bereits im November 2005 haben
die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Inneres gemeinsam mit der Berliner Feuerwehr, dem
Wohnungsunternehmen e. V. und der
Versicherung AG eine seinerzeit in
Deutschland einmalige Informationskampagne zum Thema Brandschutz
gestartet. Ziel der Initiative ist, dass
jeder Wohnungsnutzer wissen sollte,
wie er Brände verhindern oder sich
beim Brand im Wohngebäude verhalten soll.
Jeder Wohnungsnutzer sollte wissen, dass Rauchwarnmelder in seiner Wohnung Leben retten können.
Zwei Drittel aller Brandopfer werden
in den eigenen vier Wänden nachts
im Schlaf überrascht. Denn Rauch
ist schneller und lautloser als
Feuer. Der laute Alarm des
Rauchwarnmelders warnt
jeden auch im Schlaf
recht­zeitig vor der Brandgefahr. Gemäß § 48 Abs. 4
BauO Bln sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Bestandsobjekte bis zum 31. Dezember 2020 mit Rauchwarnmeldern
auszustatten. Darüber hinaus wirbt
die Initiative seit Jahren mit Nachdruck für den freiwilligen Einbau
von Rauchwarnmeldern.
Damit es aber überhaupt nicht
erst zu einem Brandfall kommt,
sollte man folgende Hinweise
• Wärmequellen – egal, ob elektrisch oder durch Feuer betrieben
– sind niemals unbeaufsichtigt zu
• Heizlüfter, Heizstrahler, elektrische
Kamine oder auch Radiatoren sind
nur nach Lesen der Bedienungsanleitung zu betreiben. Insbesondere
ist der Mindestabstand zu anderen
Einrichtungen beim Aufstellen der
Geräte zu beachten. Immerhin können die Geräte zum Teil bis zu 400
Grad Celsius erreichen und leicht
entflammbare Materialen in der
Nähe in Brand setzen. Spraydosen
sollen deshalb beispielsweise davon weit weg stehen und auch nicht
in der Nähe verwendet werden.
• Beim Installieren elektrisch betriebener Heizgeräte ist möglichst auf
die Verwendung von Mehrfachund Tischsteckdosen ebenso zu
verzichten wie auf Verlängerungskabel mit einem reduzierten Leitungsquerschnitt. Denn diese Kabel
können sich bei einer Überlastung
stark erwärmen. Brandgefahr besteht, wenn beispielsweise an einer solchen Mehrfach- oder Tischsteckdose mehrere elektrische Geräte zeitgleich betrieben werden.
• Wichtig bei der Wahl des Aufstellungsorts ist es, dass die erwärmte Luft frei abziehen kann. Folglich dürfen die Geräte auch nicht
mit Handtüchern oder Kleidungsstücken abgedeckt werden. Diese können nämlich zu einem Hitzestau und in der Folge zu einem
• Im Badezimmer sollten nur solche Heizgeräte aufgestellt werden, die auch für diesen Raum geeignet sind. Dabei ist auch hier auf
einen ausreichenden Sicherheitsabstand zu allen wasserführenden
Installationen zu achten.
• Egal ob im Bad oder in einem an-
deren Raum: Grundsätzlich sollten Heizgeräte nur unter Aufsicht verwendet werden. Das gilt
auch für Heizkissen und Heizdecken. Treten ungewöhnliche Geräusche auf oder entwickeln sich
Rauch oder Gerüche, sollte das
Gerät umgehend vom Stromnetz
getrennt und von einem Fachmann überprüft werden. Übrigens
muss jedes in Deutschland angebotene elek­trische Heizgerät über
das CE-Zeichen verfügen.
BesondereTipps zur Weihnachtszeit:
sind stand­
sicher und mit ausreichendem Abstand (mind. 50 cm) zu brennbaren
Vorhängen, Teppichen, Möbelstücken und Decken aufzustellen.
Zudem sollte man keinen brennbaren Baum-Schmuck aus Papier,
Stroh, Stoff oder auch Kunststoff
• Bei echten Kerzen am Weihnachtsbaum oder Adventskranz
ist immer für eine standfeste, nicht
brennbare Halterung zu sorgen.
Auch dürfen die Kerzen nicht in der
Nähe von brennbaren Gegenständen oder an einem Ort mit starker
Zugluft aufgestellt werden. Und
auch Adventsgestecke sollten immer auf einer feuerfesten Unterlage positioniert werden.
• Besonders ausgetrocknete Gestecke und Christbäume verursachen durch falsch angebrachte
Kerzen oder Kerzenreste Brände
und sorgen so für große Schäden. Deshalb sind sie immer etwas feucht zu halten. Das geht
am leichtesten mit einer Sprühflasche. Ausgetrocknete Zweige
sollten entfernt werden.
• Kerzen an Adventskränzen und
Gestecken müssen immer rechtzeitig gelöscht werden: Die Kerze
auspusten, bevor der Docht ganz
heruntergebrannt ist. Kerzen niemals unbeaufsichtigt brennen lassen. Bei brennenden Kerzen möglichst keine geöffneten Fenster, durch die Zugluft in den Raum
dringen kann. Sonst kann es passieren, dass Papier oder andere
brennbare Materialien in die Flamme geweht werden.
einem verqualmten Treppenraum Wohnungstür unbedingt geschlossen halten, Feuerwehr in
der Wohnung erwarten und sich
• Feuerwehr alarmieren, Notruf 112
wählen, Fenster und Türen zum
Brandraum geschlossen halten
• Angehörige und Mitbewohner
war­nen. Bringen Sie Hilfebedürftige und sich selbst in Sicherheit.
• Keine Aufzüge benutzen. Aufzüge
können bei einem Brand zur tödlichen Falle werden!
• Feuerwehr erwarten, Zugänge zeigen und gegebenenfalls Schlüssel
• Den Brand bekämpfen sollten Sie
nur dann, wenn Sie sich nicht selbst
in Gefahr begeben.
Extra-Tipp: Besonders Familien mit
kleinen Kindern sollten auf elek­
trische Kerzen setzen. Ihr Licht erzeugt ebenfalls eine gemütliche Atmosphäre und senkt die Brandgefahr erheblich.
Weitere Informationen zu den Themen vorbeugender Brandschutz und
Verhalten im Brandfall erhalten Sie
https://www.rauchmelderlebensretter.de
zeigen an,
Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB
hat der Gesetzgeber die gesetzliche
Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung
einer öffentlichen Stelle die zuvor
durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB)
bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht
eingetreten gilt. Bei Vorliegen der
Voraussetzungen des § 569 Abs.
3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit
nicht nur für die Zukunft die durch
die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortbestehend zu behandeln.
Ein Vermieter, der eine fristlose
Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB)
hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573
Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft,
bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst
angestrebte sofortige Beendigung
des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder schon bei Zugang
des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß
§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mie-
ter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2
BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.
BGH, Urteil vom 19.9.2018 –
Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die
formularvertragliche Überwälzung
der nach der gesetzlichen Regelung
(§ 535 Abs. 1 Satz   2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur
Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am
Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1,
Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der
Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.
Eine allein zwischen dem bisherigen
und dem neuen Mieter getroffene
Renovierungsvereinbarung vermag
– mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses
grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran
BGH, Urteil vom 22.8.2018 –
Zur Geltungswirkung einer vom
Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs.
Ein nach § 564c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit
Verlängerungsklausel kann selbst
dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien
rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der – gemäß Art.
229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren
– §§ 564b, 565, 565a BGB a.F. zum
jährlich vereinbarten Ablauftermin
Eine vom Mieter auf eigene (vom
Vermieter auch nicht erstattete)
Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt
bei der Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt.
Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters
sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der
Vermieter dem Mieter gestattet
hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und
durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.
BGH, Urteil vom 24.10.2018 –
Schaden, Handwerker
Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten
am Haus vornehmen lässt, ist als
Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1
BGB verantwortlich, wenn das
Haus infolge der Arbeiten in Brand
gerät und das Nachbargrundstück
beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.
BGH, Urteil vom 9.2.2018 –
Anmerkungen der Red.:
Hier war der den Brand verursachende Handwerker nicht ausreichend versichert und geriet in Insolvenz. Der geschädigte Nachbar
hatte keine Chance die Beeinträchtigung durch Unterlassungsklage unterbinden zu lassen,
§ 1004 Abs. 1 BGB. Dies wieder-
um eröffnete rechtlich
den Weg zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch, analog § 906 Abs. 1
Satz 2 BGB, ganz ohne dass dies
ein Verschulden erfordert.
Der Gebäudeversicherer der geschädigten Nachbarin, auf den die
Ausgleichsansprüche mit Schadensregulierung gemäß § 86 Abs. 1
VVG übergegangen waren, verlangte nun Schadensersatz vom
Es handelt sich vorliegend zwar um
eine Entscheidung aus dem Bereich
des Versicherungsrechtes. Der Bezug zum Mietrecht besteht jedoch
dahingehend, dass derartige Ansprüche auch von einem Hausratversicherer eingeklagt werden können. Denn bezüglich dieses subsidiären
Ausgleichsanspruches
– andere Schadensersatzansprüche wären vorrangig – ist auch
ein Mieter anspruchsberechtigt (BGH, Urteil vom 23.2.2001 –
V ZR 389/99).
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache
tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.
Instandhaltung, Nutzung
Für das Bestehen der Pflicht des
Vermieters, die Wohnung gemäß
für beide Seiten Vorteile: Der Vermieter kann das bereits vorhandene Mobiliar im Hause belassen,
der Mieter muss sich nicht nach
einer neuen Ausstattung umsehen. Doch nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der
LBS ist aus steuerlichen Gründen
eine gewisse Vorsicht nötig.
Bundesfinanzhof – Urteil vom
6.2.2018 – IX R 14/17
Es kommt inzwischen nicht selten vor, dass möblierte Wohnungen oder Häuser vermietet werden. Das bringt unter Umständen
Der Fall: Eltern hatten an ihren Sohn
eine teilmöblierte Wohnung vermietet. Unter anderem befanden sich
darin eine neue Einbauküche, eine Waschmaschine und ein Trockner. In ihrer Steuererklärung machten sie Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete
gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem
des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüber-
schüsse nicht in voller Höhe an, weil
es von einer verbilligten Vermietung
der Wohnung ausging.
Das Urteil: Die höchsten deutschen Finanzrichter legten dar,
dass sie von Vermietern im Regelfall tatsächlich die Angabe eines Möblierungszuschlages erwarten. Schließlich müsse man in
solch einer Lage von einem gesteigerten Nutzwert des Objekts ausgehen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der
Mietspiegel z. B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen
Zuschlag oder eine Erhöhung des
Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als
marktüblich anzusehen. Lasse sich
jedoch dem Mietspiegel dazu nichts
entnehmen und gebe es auch am
örtlichen Mietmarkt keine Erkenntnisse über einen realisierbaren Möblierungszuschlag, dann dürfe man
sich auf die ortsübliche Miete ohne
Zuschlag beschränken.
Wenn ein Immobilieneigentümer
Überwachungskameras im Eingangsbereich installiert hat, die eintreffende und das Haus verlassende Mieter
ganz oder teilweise aufnehmen, dann
können ihn die Betroffenen zum Abbau der Anlage zwingen. Selbst eine Attrappe muss nach Auskunft des
LBS gegebenenfalls entfernt werden.
Amtsgericht Detmold –
Aktenzeichen 7 C 429/17
Der Fall: Ein Vermieter hatte mehrere Kameras auf seinem Grundstück aufgebaut. Die Begründung:
Er habe ein besonderes Sicherheitsbedürfnis, weil es in der Vergangenheit zu Diebstählen gekommen sei. Ein Mieter wollte sich damit nicht abfinden, er fühlte sich in
seinen Persönlichkeitsrechten verletzt. Der Eigentümer merkte zu seiner Verteidigung an, die Anlage sei
bereits vor dem Einzug des Mieters, während der Besichtigung
des Objekts, angebracht gewesen.
Der Betroffene habe bei dieser Gelegenheit nicht mitgeteilt, dass er
Probleme damit habe.
Das Urteil: Der zuständige Amtsrichter ordnete an, alle eventuell
noch vorhandenen Kameras müssten entfernt werden. Das betreffe auch die Attrappen, denn diese
seien geeignet, bei den Bewohnern
des Hauses einen unzumutbaren
„Überwachungsdruck“ entstehen zu
Urteile zum Thema Briefkasten
Wenn ein Mieter über einen längeren
Zeitraum nichts gegen einen funktionsuntüchtigen Briefkasten unternimmt, dann ist er auch persönlich
für eine fehlgeschlagene Postzustellung verantwortlich. Ein Betroffener
hatte es etwa ein Jahr nicht reklamiert, dass die Klappe fehlte. Als der
Vermieter ihm dann aber ein Mieterhöhungsverlangen zustellte, berief er
sich plötzlich auf den defekten Briefkasten und behauptete, das Schrei­
ben habe ihn nicht erreicht. Das
Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 18 C 380/15) akzeptierte diese
Entschuldigung nicht. Der Mieter habe sich nicht mit der fehlenden Klappe herausreden können.
kästen im Hausflur zur Verfügung
standen. Zwar müsse ein Vermieter
grundsätzlich die ordnungsgemäße
Postzustellung ermöglichen, aber das
funktioniere auch mit der angebotenen Lösung.
Briefkastenschlüssel sind oft nicht
so stabil wie Haus- oder Wohnungsschlüssel. Einem Mieter in Halle
brach der Schlüssel ab, woraufhin der
Eigentümer die Kosten für den Austausch des Schlosses ersetzt haben
wollte. Das Amtsgericht Halle (Aktenzeichen 93 C 4044/08) stimmte diesem Ersatzanspruch nicht zu. Es könne sich auch um eine Materialermüdung handeln, die der Mieter nicht zu
verantworten habe. Zumindest müsse man das im Zweifel so sehen.
Ein Mieter kann es sich nicht heraussuchen, ob sich in einem Mehrfamilienhaus die Briefkastenanlage im
Inneren des Gebäudes oder außen
befindet. Das ist Sache des Eigentümers. Das Landgericht Frankfurt/
Oder (Aktenzeichen 6a S 126/09) versagte einem Mieter die gewünschte
Mietminderung, weil ihm nur BriefQuelle: Infodienst
Recht und Steuern der LBS
lassen. Das Argument des fehlenden Protests während der Besichtigung erkannte das Gericht nicht
an, denn der Kläger sei stark sehbehindert und habe die Objekte möglicherweise gar nicht wahrgenommen. Der Vermieter, so hieß es im
Urteil, hätte ohnehin von sich aus
darüber aufklären müssen.
BERLINER RECHTSPRECHUNG
Folgemieter
Im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB
ist auf das zeitlich letzte vom
Vermieter vor Invollzugsetzung
der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen. Es steht der Anwendung
des § 556e Abs. 1 BGB nicht entgegen, dass die nach den §§ 556d ff.
BGB zu beurteilende Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgt, sondern der Vermieter die Mietsache
zuvor leerstehen lässt, selber nutzt
oder zu anderen als Wohnzwecken
LG Berlin, Urteil vom 18.10.2018 –
67 S 174/18, zitiert nach juris
Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist ein vom Vermieter zur
Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das setzt allerdings
eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter voraus.
Von einer solchen ist nur auszugehen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen
vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten
LG Berlin, Urteil vom 16.10.2018 –
67 S 150/18, zitiert nach juris
Die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Stellplatz
von der Ehefrau an ihren Ehemann
stellt keine Veräußerung „an einen Dritten“ im Sinne von § 566
BGB dar, weil der Ehemann schon
vorher (Mit-) Vermieter war. Eine analoge Anwendung des § 566
BGB kommt in vorliegendem Fall
auch nicht in Betracht.
KG, Urteil vom 8.10.2018 –
8 U 111/18, zitiert nach juris
1. Die Anhängigkeit einer Richtervorlage zur Prüfung der Verfassungskonformität von § 556d
BGB („Mietpreisbremse“) allein
rechtfertigt keine Verfahrensaussetzung.
2. Die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs nach der „Mietpreisbremse“ (§ 556g Abs. 1 BGB)
kann außergerichtlich auch dann
durch einen eingetragenen Inkassodienstleister (§§ 10 ff. RDG) erfolgen, wenn diesem zugleich die
Aufklärung der Umstände gemäß §§ 556e ff. BGB und die Anbringung der Rüge nach § 556g
Abs. 2 BGB übertragen worden
sind. Die dazu vom Mieter mit dem
Inkasso­dienstleister geschlossenen Rechtsgeschäfte (Auftrag,
Abtretung) sind nicht nach § 134
BGB i.V.m. den Vorschriften des
RDG nichtig.
LG Berlin, Urteil vom 22.8.2018 –
65 S 83/18, zitiert nach juris
Nichtwissen – bestritten und das
Gericht noch keinen Beweis erhoben hat.
LG Berlin, Beschluss vom 5.7.2018 –
67 T 100/18, zitiert nach juris
Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen
gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann,
wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben
sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom
Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt
es keine Rolle, ob dem Vermieter
gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906
BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16. Juni 2016, 67 S
76/16, NJW-RR 2016, 1162, Anschluss BGH, Urteil vom 23. April 2008, XII ZR 62/06, NJW 2008,
2497; LG Berlin, Urteil vom 7. Juni
2017, 18 S 211/16, WuM 2018, 25).
LG Berlin, Urteil vom 12.7.2018 –
67 S 105/18, zitiert nach juris
Erklären die Mietvertragsparteien
einen nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung geführten Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt,
sind die Kosten des Rechtsstreits
gemäß § 91a Abs. 1 ZPO grundsätzlich gegeneinander aufzuheben,
wenn der Mieter den vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf – mit
Satz 2 BGB dahingehend, dass nach
spätestens 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C und nach
spätestens 30 Sekunden eine Temperatur von 55 °C erreicht wird.
Dauert es bis zu 50 Sekunden bis
warmes Wasser aus dem Wasserhahn kommt, ist eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB in
Höhe von monatlich 5 % der Miete
AG Mitte, Urteil vom 25.4.2018 –
7 C 82/17, zitiert nach juris
Der Mieter muss – gerade nach
Beginn seiner Selbstständigkeit
und „Verzicht“ auf Transferleistungen – hinreichende Bemühungen darlegen, wie er künftig seine
Mietzahlungen sicherzustellen beabsichtigt.
Dem Vermieter ist es nicht
nach § 242 BGB verwehrt, seinen
Herausgabeanspruch auf eine ordentliche Kündigung gemäß § 573
BGB zu stützen, wenn er das Angebot des Jobcenters, die rückständigen Mieten binnen der Frist
des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachzuzahlen, nicht angenommen hat.
LG Berlin, Urteil vom 30.5.2018 –
65 S 66/18, zitiert nach juris
Leitsätze d. Red.:
Der Mieter hat einen Anspruch auf
Instandsetzung der Warmwasserversorgung gemäß § 535 Abs. 1
In dieser Rubrik beantworten wir kurz
allgemeine Fragen, die Sie an uns gerichtet haben. Selbstverständlich kann
dies keine Rechtsberatung ersetzen. Jedoch kann die Beantwortung der Fragen Anlass bieten, die Angelegenheit
rechtlich tiefgreifender zu betrachten.
Manchmal ist sie auch Indiz dafür, dass
ein weiteres Vorgehen nicht geboten erscheint.
Ich habe nur eine kurze
Frage: Was bedeutet „ortsübliche
Vergleichsmiete“?
Anneliese K., Berlin
Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete taucht in der Regel im
Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf. Gemäß § 558 Absatz 1 BGB kann der
Vermieter bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche
Vergleichsmiete einer Wohnung
ist die Miete, die üblicherweise für
eine Wohnung vergleichbarer Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der
energetischen Ausstattung und
Beschaffenheit in der Gemeinde
oder einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wird (§ 558 Absatz 2
BGB). Die Ortsüblichkeit der Miete
kann durch eine Mieterdatenbank,
oder vergleichbare Wohnungen
ermittelt bzw. begründet werden.
Das wichtigste Begründungsmittel ist allerdings – zumindest in
größeren Gemeinden – der jeweilige Mietspiegel. In Berlin wird die
ortsübliche Vergleichsmiete aktuell regelmäßig durch den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2017
Im September dieses Jahres hatten wir unsere Betriebs­
kostenabrechnung vom Vermieter
erhalten. Es ergab sich ein kleines
Guthaben, dass der Vermieter ohne Aufforderung von uns ausgezahlt hat. Der Umstand, dass aus
einem größeren Guthaben im Vorjahr nun ein so kleiner Betrag geworden ist, erscheint uns allerdings
merkwürdig. Wir würden die Abrechnung deshalb gern intensiver
prüfen, haben aber die vom Vermieter gewährte 4-wöchige Frist
für die Einsichtnahme in die Unterlagen versäumt. Ist da noch
Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB
muss der Mieter Einwendungen
gegen eine Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum Ablauf
der Abrechnung mitteilen. Diese
(Ausschluss-)Frist darf der Vermieter nicht verkürzen (§ 556 Absatz 4 BGB). Sehr häufig verweisen die Vermieter in Nebenkostenabrechnungen auf die Möglichkeit
einer Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen binnen vier
Wochen. Juristisch ist diese Frist
nicht bindend. Sie können daher
nach wie vor die Abrechnung prüfen, schriftlich/nachweisbar substantiierte Einwendungen vortragen und auch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen.
Ihr Vermieter muss Ihrem Ansinnen auch nach Ablauf der von ihm
in den Raum gestellten Frist nachkommen.
Ich hatte gemeinsam mit
meiner Lebenspartnerin eine Wohnung angemietet. Nun haben wir
uns getrennt, sie ist ausgezogen.
Mit der Hausverwaltung ist inzwischen soweit Übereinkommen
erzielt, dass ich einen neuen Mietvertrag als alleiniger Hauptmieter
abschließen kann. Allerdings fordert die Hausverwaltung nun eine aktuelle Schufa-Auskunft. Darf
Vor dem Abschluss eines Mietverhältnisses besteht vonseiten
des Vermieters bzw. der Hausverwaltung natürlich ein gesteigertes Interesse daran, die Solvenz
des Mieters sicher zu stellen, d.h.
seine finanzielle Situation zu prüfen. Eine Möglichkeit hierfür ist die
Schufa-Auskunft. In der Vergangenheit war es höchst umstritten,
ob der Vermieter Schufa-Vertragspartner werden und Auskünfte
selbst einholen darf. Diese Problematik umgehen Vermieter dadurch,
dass sie den Wohnungsbewerber
„bitten“, „freiwillig“ eine Selbstauskunft einzuholen. Die Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren
sind gering. Angesichts der derzeitigen Wohnungsmarktlage dürfte bei einer (zulässigen) Weigerung
des Wohnungsbewerbers ein anderer, mitwirkungsbereiterer Interessent zur Verfügung stehen. Das
Problem ist daher eher praktischer
Natur. Rechtlich zu beanstanden
ist das Vorgehen Ihrer Hausverwaltung jedenfalls nicht.
Analoges Kabelfernsehen wird 2018
abgeschaltet: Was jetzt wichtig ist
Das analoge Kabelfernsehen gehört bald der Vergangenheit an.
Seit Juni 2017 haben die Kabelnetzanbieter begonnen, das analoge TV-Signal sukzessive abzuschalten. Je nach Bundesland
ist dieser Prozess bereits abgeschlossen. In Berlin und Brandenburg soll dies bis Ende 2018 der
Fall sein. Die Netzbetreiber planen, die gesamte Abschaltung des
analogen Kabelfernsehens bundesweit bis Frühjahr 2019 größtenteils abgeschlossen zu haben.
Jeder Haushalt in Deutschland ist
nur an einem ganz bestimmten Tag
von der Digitalumstellung betroffen. Bundesweit gibt es aber viele verschiedene Termine, vor allem
aus technischen Gründen. Der gesamte Umstiegsprozess wird noch
bis Frühjahr 2019 andauern. Die Termine für die Umstellung werden jeweils mit einem Vorlauf von ca.
10 Wochen veröffentlicht. Sie sind
abhängig vom Kabelnetzbetreiber.
Betroffen von der Umstellung sind
die Kabelfernsehhaushalte, die ihr
Kabelsignal ausschließlich analog
empfangen. Das ist derzeit noch
knapp jeder zwanzigste FernsehHaushalt in Deutschland – vor allem Besitzer älterer TV-Geräte.
Neuere Fernseher haben das Empfangsteil für digitales Kabelfernsehen (DVB-C) in der Regel bereits integriert.
In den meisten Fällen kostet die Umstellung auf digitales Kabelfernsehen nichts. Sowohl die ÖffentlichRechtlichen als auch die großen
Privatsender sind digital bis mindestens Ende 2022 ohne Aufpreis
zu empfangen. Heutige Fernseher
haben das Empfangsteil für digitales Kabelfernsehen (DVB-C) zudem
in der Regel bereits integriert. Ist
dies der Fall, müssen Sie keine neuen Geräte kaufen.
Wer kein digitales Empfangsgerät (Fernseher mit DVB-C-Tuner
bzw. Kabelreceiver) besitzt, kann
seinen Fernseher mit einem Empfangsteil für digitales Kabelfernsehen fit machen. Die DVB-C-Kabelreceiver gibt es im Handel ab etwa
auch nach alternativen Empfangsmöglichkeiten wie DAB+ oder analogem UKW umschauen.
Neben dem Kabelanschluss können
Sie für den Fernsehempfang auch
auf Satellitenempfang, DVB-T2 (Antennenfernsehen), IPTV (Fernsehen
über Internet) oder auf Streamingdienste umsteigen.
Auch wenn Medienberater der Kabelnetzbetreiber zum Abschluss
eines neuen und meist teureren
Kabelvertrags raten: Ein neuer
Vertrag mit dem Kabelanbieter ist
durch die Analogabschaltung nicht
Mit der Abschaltung des analogen
TV-Programms werden auch die digitalen Sender neu sortiert. Somit
sind auch diejenigen betroffen, die
ihr Fernsehprogramm bereits digital
empfangen – es muss ein neuer Sendersuchlauf gestartet werden, sobald der Anbieter umgeschaltet hat.
Mit der Umstellung auf DVB-C
steigt in vielen Regionen die Anzahl
der empfangbaren Programme.
Einige schauen mit ihrem analogen
Kabelanschluss nicht nur fern, sondern empfangen auch Radioprogramme auf diesem Weg. Das wird
nach einer Umstellung aufs digitale
Kabel ebenfalls so nicht mehr funktionieren. Zum einen gibt es Receiver für das digitale Radio per Kabel,
zum anderen können Sie sich aber
an der Dosse
Wittstock wurde erstmals 946 in der
Stiftungsurkunde für das Bistum Havelberg erwähnt. Die Stadt entstand
aus einer slawischen Siedlung und
ist eine der ältesten Städte Brandenburgs.
Starten Sie Ihren Ausflug mit dem
Prignitz-Express RE6 in Spandau.
Autofahrer gelangen über die A24
nach Wittstock.
Die Stadt verfügt über einen historischen Stadtkern, der sich wunderbar durch einen Rundgang erschließen lässt. Sie war erstmals
um 1244 ummauert. Die Stadtmauer besteht gänzlich aus Backsteinen im Klosterformat, was einzigartig in Deutschland ist. Die
Stadtbefestigung ist auf eine Länge von 2472 m nahezu vollständig
erhalten und weist heute noch eine Höhe zwischen 4 und 8 m auf.
Ursprünglich bestand eine Höhe
von 9 – 11 m. ausgehend von der
Alten Bischofsburg läuft man an
der Glinzmauer, an der Gröper- sowie an der Brinkmauer entlang,
um den historischen Stadtkern
zu umrunden. Die Stadt verfügte
über ursprünglich drei Stadttore,
die den Zugang gewährten. Erhalten hiervon ist nur noch das Gröper Tor, das im 14. Jahrhundert errichtet wurde. Aus der Stadtgeschichte lässt sich entnehmen,
dass bis 1867 die Stadttore nachts
Nach einem Rundgang entlang der
Stadtmauer durchquert man die
Stadt von der Alten Bischofsburg
in Richtung Gröper Tor. Auf diesem
Wege befinden sich nahezu alle
Die Alte Bischofsburg war von 1271
bis 1548 die Residenz der Havelberger Bischöfe. Ein 32 m hoher Turm
ist der letzte vollständig erhaltene
Teil der alten Burganlage. Nach der
Restaurierung beherbergt sie heute den Sitz der Kreismuseen. Entlang der Straße „Auf der Freiheit“
trifft man auf das Telschowsche
Haus, das zu den repräsentativen
Häusern Wittstocks gehört. Es war
erste Poststation als 1681 die Kariolpost von Güstrow über Wittstock
nach Berlin fuhr. So benannte man
einen ein- oder zweiachsigen Briefpostwagen. Dieser durfte auch Personen befördern. Er wurde von einem Pferd gezogen und war auf
Nebenstrecken des preußischen
Postwesens eingesetzt.
Über die Schulgasse gelangt man
zur St. Marienkirche, einem drei-
schiffigen gotischen Backsteinhallenbau. Der 86 m hohe Turm überragt die Stadt und ist bereits aus der
Ferne zu sehen.
Die St. Marienkirche stammt aus
dem 13. Jahrhundert und ist im Inneren schlicht gestaltet. Die Ausstattungsdetails sind jedoch berühmt. An erster Stelle ist hier ein
spätgotischer Flügelaltar von Claus
Berg zu nennen, einem Lübecker
Altarschnitzer. Gleichfalls von großer kulturhistorischer Bedeutung
ist die „Wittstocker Madonna“, eine Sandsteinmadonna aus dem 14.
Die St. Marienkirche verfügt über
eine Schuke-Orgel mit 3575 Pfeifen,
deren Klang Besucher aus Nah und
Fern anzieht.
Der Platz um die St. Marienkirche ist
mit historischen Häusern bebaut, die
wunderbar restauriert sind.
Über die St.-Marien-Straße gelangt man zum Rathaus. Dieses
wurde 1905/1906 im neugotischen
Stil mit Gerichtslaube umgebaut.
Das Kellergewölbe und der Nordgiebel aus dem 15. Jahrhundert
die Adler Apotheke, die bereits seit
1569 an gleicher Stelle vorhanden
war. Der Apotheker Georgi verursachte im Mai 1716 durch Branntweinzapfen einen großen Stadtbrand, bei dem nahezu Dreiviertel
der Stadt vernichtet wurde. Opfer
dieses Stadtbrandes war auch die
Heilig-Geist-Kirche, die um 1300
als kreuzgewölbter Backsteinbau
mit zwei Schiffen errichtet wurde. Nach dem großen Stadtbrand
wurde die Heilig-Geist-Kirche 1730
ohne Gewölbe wieder hergestellt.
In der Heiliggeiststraße befindet
sich auch die ehemalige Paulsche
Tuchfabrik, in der heute die Stadt-
verwaltung untergebracht ist. Am
östlichen Stadtrand, gegenüber
dem Dosseteich, steht das letzte
giebelständige Haus in der Königstraße 33. Dieses Fachwerkhaus
ist über 300 Jahre alt und hat den
großen Stadtbrand von 1716 überstanden.
Entlang der Stadtmauer gelangt man
Wer noch Zeit hat, um sich in der näheren Umgebung etwas anzuschauen, dem seien das alte und das neue
Schloß Freyenstein mit dem archäologischen Park empfohlen.
wehr beleuchtet mit ca. 300 Fackeln
den oben beschriebenen Spaziergang an der Wittstocker Stadtmauer. Märchen werden dargestellt und
auf dem Marktplatz befinden sich
weihnachtliche Stände mit kulinarischen Genüssen und Geschenkideen. Der Weihnachtsmarkt dauert
nur bis zum 9. Dezember an, sodass
Sie sich schnell für einen Besuch in
dieser schönen Stadt entscheiden
Wer aber in der Adventszeit anreist, der wird den Wittstocker
Weihnachtsmarkt besuchen. Dieser öffnet am 6.12.2018 und findet
auf dem Marktplatz statt. Ein besonderer Höhepunkt ist am Samstag um 17.00 Uhr der „Winterspaziergang“. Die Wittstocker Feuer-
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin Mo, Di, Mi, Do 9 – 19.00
Fr 9 – 14.00
Sa 10 – 14.00
mitte@mieterschutzbund.berlin
neukoelln@mieterschutzbund.berlin
wedding@mieterschutzbund.berlin
Die Telefonberatung ist nur für kurze, grundsätz­liche
Fragen geeignet. Prüfungen von Mieterhöhungen,
Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder neu
abzuschließenden Mietverträgen können nur im
Rahmen eines persönlichen Gespräches stattfinden.
Als Mitglied im Mieterschutzbund Berlin e. V.
stellen Sie Ihre Fragen an unsere Anwälte/innen
ausschließlich unter der Rufnummer:
921 02 30 60 diese Nummer ist für die
Rechtsberatung der Mitglieder reserviert.
Montag – Freitag von 12.00 – 14.00 Uhr sowie
9 – 17.00
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uns weiter. Für jedes von Ihnen geworbene Mitglied erhalten Sie 5,- Euro auf Ihr Mitgliedskonto
und haben darüber hinaus die Chance auf zusätzliche Preise, die wir zum Jahresende verlosen.