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Timestamp: 2018-09-26 03:44:39+00:00
Document Index: 137800485

Matched Legal Cases: ['art. 1123', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 1223', 'art. 752']

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L’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio. L’obbligazione di partecipare alle spese in proporzion e della quota posseduta (art. 1123 c.c.), infatti, ha natura di obligatio propter rem, essendo il pagamento degli oneri condominiali conseguenza della contitolarità del diritto reale sui beni e servizi comuni (Cass. 6323/2003). In altre parole, l’appartenenza del bene vale per individuare il soggetto personalmente tenuto al pagamento delle spese condominiali .
Per quanto riguarda, invece, i rapporti con il condominio, l’art. 63, secondo comma delle disp. att. c.c. regola espressamente il caso di subentro di nuovo condomino, prevedendo che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente ». La legge sancisce, pertanto, un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente – sebbene limitato nel tempo (anno in corso ed anno precedente, dove si fa riferimento alla gestione condominiale e non all’anno solare) – per il pagamento degli oneri condominiali. Tale vincolo di solidarietà – che, si ribadisce, opera unicamente nel rapporto tra condominio e soggetti che si succedono nella proprietà di un immobile – non incide sulla suddivisione delle spese tra alienante ed acquirente, il quale, come visto, risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al trasferimento della proprietà dell’immobile. Conseguentemente, se, in virtù della previsione legale dell’art. 63, comma secondo disp. att. c.c. egli sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario. La norma, infatti, non esclude l’obbligo del condomino alienante di pagare i contributi già maturati a suo carico (cioè quelli sorti da attività gestoria espletata prima della vendita, quando egli rivestiva ancora la qualità di condomino) e non ancora soddisfatti al momento della cessione, bensì mira solamente al rafforzamento della garanzia del credito nei confronti del condominio, aggiungendo la responsabilità del cessionario a quella del cedente .
Per il recupero dei crediti condominiali l’amministratore del condominio può ottenere decreto di ingiunzione provvisoriamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea ex art. 63, primo comma delle disp. att. c.c.; infatti, in base agli articoli 1130 e 1131 c.c. l’amministratore è legittimato ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi senza la necessità di avere, a tal fine, alcuna autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea .
Tuttavia, nel caso di vendita di immobile condominiale, con il perfezionarsi del trasferimento della proprietà l’alienante perde la qualità di condomino, con la conseguenza che egli non è più legittimato a partecipare alle assemblee e che non può essere emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali (pur a suo carico in base al criterio di imputazione sopra evidenziato), potendo l’art. 63 delle disp. att. c.c. trovare applicazione solo nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio. Da ciò consegue l’impossibilità, per l’amministratore, di far valere il credito condominiale direttamente nei confronti del precedente proprietario/condomino. Né all’amministratore è consentito di richiedere il pagamento dei contributi al conduttore o a chi occupi l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei loro confronti azioni dirette .
Nemmeno è consentito all’amministratore e all’assemblea condominiale, con deliberazione a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote dei condomini morosi. in quanto la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire secondo i criteri fissati dall’art. 1223 c.c. in assenza di un’apposita convenzione adottata all’unanimità. Fattispecie, quest’ultima, di ben difficile realizzazione, stante il carattere parziario oggi riconosciuto alle obbligazioni assunte verso terzi nell’interesse dei condomini ed alla susseguente responsabilità degli stessi, limitata alla quota di propria competenza.
Infine, in caso di morte dell’ex condomino moroso, il debito relativo alle spese condominiali già maturate assume la qualità di debito ereditario. con conseguente ripartizione dello stesso tra gli eredi (art. 752 c.c.).
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