Source: http://www.juramagazin.de/186365.html
Timestamp: 2020-03-29 02:49:25
Document Index: 314241059

Matched Legal Cases: ['§2', '§4', '§ 581', '§ 547', '§ 3', '§ 3']

Haustechnische Anlagen wie Lüftungssysteme, Heizung oder Elektroinstallation waren in einem antiquarischen Zustand. Unumgängliche Erneuerungsinvestitionen ermöglichten erst die weitere Nutzung des ehemaligen Jugendtouristhotels. Ohne diese Pächterleistung wäre das Hotel zu einem Verlustbetrieb abgesunken. Diese Feststellung wird bestätigt durch die Analyse der Ertragssituation des Hotels in den Jahren 1991, 1992. Danach hat das Hotel im Jahr 1991 - also im wesentlichen auf Grund eines Hotelbetriebs im Ursprungszustand - mit deutlichen Verlusten gearbeitet. Selbst nach Durchführung erster Erneuerungsinvestitionen im Jahr 1992 wirft das Hotel keine angemessenen Gewinne ab, so daß eine Pachtzinszahlung nicht zumut-bar ist.
b) Auch im Falle von Investitionen des Pächters in Höhe von 65, 5 Millionen DM - wie von sachverständiger Seite vorgeschlagen wurde - kann ein Nachteil des Landes nicht begründet werden. Die Berechnung des Pachtzinses als prozentualer Anteil des prognostizierten Umsatzes scheidet aus. Diese Berechnungsmethode setzt ein marktgerechtes, vollinventarisiertes Hotel voraus. Dieser Zustand wird aber erst erreicht auf Grund von Leistungen des Pächters. Die prozentuale Abhängigkeit des Pachtzinses vom Umsatz würde zu einer unzulässigen Doppelbelastung des Pächters führen, der zunächst durch Eigeninvestitionen die Umsätze deutlich erhöht und dafür einen um den gesteigerten Umsatz erhöhten Pachtzins zu bezahlen hätte. Im übrigen lässt die Pachtzinsberechnung den für eine Investition von 65,5 Millionen DM erheblichen Kapitaldienst zu Lasten des Pächters außer acht. Allein dieser Umstand legt die Gefahr von Verlusten wesentlich näher als die Aussicht auf Gewinne.
c) Auch bei einem für den Betreiber als betriebsoptimal eingeschätzten Investitionsvolumen von 18 Millionen DM liegt ein finanzieller Nachteil des Landes nicht vor. Nach Abzug von Investitionszulagen bzw. zuschüssen hätte der Pächter auch bei diesen Vorgaben mindestens 15 Millionen DM aus Eigenmitteln bzw. aus aufgenommenen Fremdmitteln zu investieren, um das Hotel in einen marktkonformen Zustand zu bringen. Allein diese Vorgabe verfälscht den für die Nachteilsberechnung zwingend vorgegebenen Vergleich der Situation mit Pachtvertrag mit der Situation ohne Pachtvertrag. Die Situation mit Pachtvertrag würde unzulässig verglichen mit den Verhältnissen, die den Pachtvertrag gerade voraussetzen.
Die Annahme eines Nachteils scheitert auch am Vorliegen konkreter günstigerer Angebote zur Übernahme des Hotels und der damit verbundenen Eigenleistungen, zumal der sachverständige Gutachter erklärte, er selbst hätte das Hotel zu den vorgegebenen Vertragsbedingungen nicht übernommen. Selbst wenn unter der Prämisse von Erneuerungsinvestitionen in Höhe von 18 Millionen DM ein Pachtzins in Höhe von 1,2 Millionen DM für die Jahre ab 1993 als möglich erachtet wird, reicht dies zur Feststellung eines Nachteils nicht aus. Zumindest bewegt sich der mit Vertrag vom 14. Juni 1991 vereinbarte Pachtzins innerhalb eines Vertretbarkeitsbereichs, der die Grenze eines für das Land nachteiligen Verhaltens nicht tangiert.
Tatsächliche Feststellungen für die Jahre ab 1993 scheiden - da es sich um künftige Ereignisse han-delt naturgemäß aus. Die Annahmen beruhen ausschließlich auf Schätzungen und Prognoseentscheidungen, also auf Spekulationen, die die tatsächliche Feststellung eines finanziellen Nachteils nicht erlauben. Dies gilt sowohl für die Annahme, wann tatsächlich ein sogenanntes Normaljahr eintritt, als auch für die Höhe der Investitionssumme von 18 Millionen DM. Allein wegen des für die Investitionssumme zu erbringenden Kapitaldienstes, hängen die Wirtschaftlichkeit und damit die Möglichkeiten für eine Pachtzinszahlung entscheidend von diesen Prämissen ab. Darüber hinaus lässt sich eine Risikobewertung des Einsatzes hoher finanzieller Mittel durch den Pächter rechnerisch nicht erfassen. Die künftige Konkurrenzsituation, die unmittelbar den Umsatz beeinflußt, ist nicht abzuschätzen. Verwiesen sei in diesem Zusammenhang nur auf die aktuelle Schaffung umfangreicher Hotelkapazitäten in Erfurt. Soweit für das Jahr 1993 bereits tatsächliche Feststellungen getroffen werden können, ist dieses Jahr bestenfalls mit 1992 vergleichbar, möglicherweise für den Pächter noch ungünstiger, d. h. eine Pachtzinszahlung ist nicht zumutbar. Die Erzielbarkeit eines Pachtzinses von ca. 1,2 Millionen DM scheitert weiter am Erreichen eines Umsatzes auf Basis einer Investition von 18 Millionen DM. Eine entsprechende Kreditaufnahme durch den Pächter ist wegen der fehlenden Bereitschaft zur Übernahme einer Landesbürgschaft bzw. zur Absicherung des Kredits durch Grundpfandrechte nahezu unmöglich bzw. nur bei entsprechenden ungünstigen Zinsbedingungen denkbar. Schließlich bedarf es der Klarstellung, dass ein unter optimalen Voraussetzungen für möglich erachteter Pachtzins, der letztlich nur auf Hypothesen beruhen kann, nicht Grundlage einer Nachteilsberechnung sein kann. Das Zufügen eines Nachteils ist zu unterscheiden vom Bestreben nach Gewinnmaximierung.
3. Die Pachtvertragsänderung vom 22. August 1991 enthält unter keinem Gesichtspunkt finanzielle Nachteile für das Land. Der ursprüngliche Pachtzinsverzicht für die Jahre 1991, 1992 entfällt. Die Vereinbarung einer Umsatzsteuer bildet nur einen buchhalterischen durchlaufenden Posten mit dem Vorteil einer Vorsteuerberechtigung für die Eigentümergesellschaft.
4. Die Pachtvertragsänderung vom 18. Februar 1992 führt ebenfalls zu keinem finanziellen Nachteil für das Land.
Die Billigung von Investitionen der Pächterin durch die Eigentümergesellschaft beinhaltet keine finanziellen Nachteile für das Land, da Kreditnehmer ausschließlich die Betreibergesellschaft (Pächter) ist (§2 Abs. 3 des Änderungsvertrags vom 18. Februar 1992) und eine Bürgschaft nicht übernommen wird. Die Billigung von Privatinvestitionen trägt vielmehr zur wirtschaftlich wünschenswerten Sicherung von Arbeitsplätzen in der Region bei. Die Entschädigungsregelung bezüglich der Investitionen der Betreibergesellschaft (§4 des Änderungsvertrages) enthält keine für das Land nachteilige Regelung. Auch nach dem Gesetz stehen dem Pächter für die von ihm erbrachten Investitionen Ersatzansprüche zu, d. h., selbst wenn die vertragliche Regelung vom 18. Februar 1992 nicht getroffen worden wäre, hätten die gesetzlichen Regelungen des BGB zu einem ähnlichen Ergebnis geführt (§ 581 Abs. 2, §§ 547, 683, 256 BGB). Gegenüber der gesetzlichen Regelung ist die Vereinbarung vom 18. Februar 1992 für das Land sogar günstiger. Nach der gesetzlichen Regelung müßte die Eigentümergesellschaft die Investitionen des Pächters ab dem Zeitpunkt der Investition verzinsen.
Die vertragliche Regelung sieht eine Entschädigung nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Rückgabe der Pachtsache vor. Angesichts der langen Pachtdauer trägt damit die Abschreibung sowie das wirtschaftliche Risiko der Investition der Pächter. Werterhöhungen auf Grund des Einsatzes von 96 Prozent des Pachtzinses für Investitionen werden der gutgeschrieben (§ 3 letzter Absatz des Änderungsvertrages). Auf Grund dieser eindeutigen Regelung kann es insoweit zu keiner Begünstigung des Pächters kommen.
5. Die Billigung des Investitionskonzeptes durch Finanzminister Dr. Zeh mit Schreiben vom 22. Januar 1992 beinhaltet unter keinem Gesichtspunkt eine finanzielle Verpflichtung des Landes. Insoweit wird auf den eindeutigen Wortlaut dieses Schreibens verwiesen. Eine ablehnende Haltung zu Privatinvestitionen der Betreibergesellschaft würde vielmehr nachteilige Folgen (Arbeitsmarkt) verursachen.
II. Hotel Thüringen II Vorgänge im Zusammenhang mit der Verpachtung eines Grundstücks auf dem Gelände der Medizinischen Akademie Erfurt zur Errichtung des Hotels Thüringen II, die geeignet waren, dem Land Thüringen finanzielle Nachteile zuzufügen, sind ebenfalls nicht gegeben.
1. Der vereinbarte Pachtzins von monatlich 1,50 DM pro Quadratmeter, gesamt 19.500,00 DM ist angemessen.
Anhaltspunkte einer für das Land Thüringen nachteiligen Pachtzinsvereinbarung liegen nicht vor. Im Gegenteil, das Grundstück wurde zu einem für das Land Thüringen günstigen Pachtzins von effektiv 1,89 DM pro Quadratmeter überlassen. Entsprechend der gutachterlichen Feststellungen des Staatsbauamtes Erfurt liegt ein angemessener Pachtzins für das Grundstück bei einer Gesamtfläche von 13.000 Quadratmetern bei monatlich 20.068,75 DM. Daraus errechnet sich ein Pachtzins von 1,54 DM pro Quadratmeter. Angesichts der Regelung in § 3 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach 2.700 Quadratmeter des verpachteten Grundstücks auf Kosten der Pächterin zugunsten der Medizinischen Akademie Erfurt für Funktionsgebäude und für PKWStellplätze genutzt werden, verbleiben der Pächterin zur eigengenutzten Errichtung des Hotels Thüringen II lediglich 10.300 Quadratmeter. Daraus errechnet sich unter Zugrundelegung des vereinbarten Pachtzinses von 19.500,00 DM monatlich ein Pachtzins von 1,89 DM pro Quadratmeter.
Zur Frage des marktüblichen Pachtzinses bleibt weiter zu bedenken, daß
- selbst eine befestigte Hoffläche eines ehemaligen sowjetischen Lazaretts für 1,50 DM pro Quadratmeter verpachtet wurde sowie
- für ein ebenfalls hinter der Medizinischen Akademie Erfurt gelegenes Gelände ein Pachtzins von 1,35 DM pro Quadratmeter als angemessen erachtet wurde.
2. Der Verzicht auf die Geltendmachung des Pachtzinses enthält ebenfalls keinen Nachteil für das Land Thüringen. Diesem Verzicht steht eine geldwerte Gegenleistung der Pächterin gegenüber, die wesentlich über dem als angemessen vereinbarten Pachtzins von 19.500,00 DM monatlich liegt. Es mag dahinstehen, ob der als monatliche Kostenbelastung der Pächterin veranschlagte Betrag von 66.138,00 DM für die Bereitstellung der 56 PKW-Stellplätze und der Funktionsgebäude einer tatsächlichen und rechnerischen Überprüfung in vollem Umfang standhält. Bereits die Kosten zur Schaffung der 56 PKW-Stellplätze, bezogen auf die Pachtzeit von vier Jahren, ergeben rechnerisch einen deutlich höheren Pachtzins als die vereinbarten 19.500,00 DM. Hinzu kommt der Mietwert für die Funktionsgebäude von insgesamt 280 Quadratmeter.
a) Die Kosten zur Schaffung der erforderlichen Bodenplatten und die Errichtung der 56 PKW-Stellplätze betrugen 1.054.730,90 DM. Bezogen auf den 48monatigen Pachtzeitraum ergeben sich daraus monatliche Aufwendungen von 21.973,56 DM (ohne Berücksichtigung der Kapitalbeschaffungs- und Planungskosten).
Diese monatlichen Aufwendungen stellen in vollem Umfang eine geldwerte Gegenleistung der Pächterin dar, da die Parkplätze auch nach Ablauf des Pachtzeitraums den Mitarbeitern der Medizinischen Akademie Erfurt zur Verfügung stehen.
b) Die geldwerte Gegenleistung für die Bereitstellung der Funktionsgebäude zugunsten der Medizinischen Akademie Erfurt lässt sich zwar nicht zweifelsfrei aus den für die Errichtung und Ausstattung dieser Anlage aufgewendeten Finanzierungsmittel errechnen, da diese Funktionsgebäude nach Ablauf der Pachtzeit vom Pächter abgebaut und zumindest theoretisch andernorts wieder errichtet werden können. Der ortsübliche Mietzins für diese Funktionsgebäude gibt die geldwerte Gegenleistung jedoch vor. Die Medizinische Akademie Erfurt kann aufgrund des Verzichts sieben Räume mit insgesamt 280 Quadratmeter Grundfläche nutzen. Sie belegt davon vier Räume ständig durch das Computerzentrum und drei weitere Räume zu Unterrichtszwecken nach Maßgabe des Stundenplanes. Die Medizinische Akademie Erfurt spart durch diese Nutzung in erheblichem Maß Mietzins - nach Überzeugung der Staatsanwaltschaft 7.000,00 DM monatlich.
Die exakte Bestimmung der Höhe dieses ersparten monatlichen Mietzinses bedarf für die Zwecke des Untersuchungsauftrags keiner Entscheidung mehr, da bereits die ersparten Aufwendungen für den PKWStellplatz den vereinbarten angemessenen Pachtzins deutlich übersteigen.
3. Soweit Pressemeldungen von einem angemessenen Pachtzins von 30 Prozent bis 40 Prozent des Jahresumsatzes des Hotels ausgehen, verkennen sie die tatsächliche Situation. Die Berechnung des Pachtzinses in Abhängigkeit vom Hotelumsatz setzt ein eingerichtetes, vollinventarisiertes Hotel voraus. Im Falle des Hotels Thüringen II wurde jedoch ein Brachgelände befristet verpachtet.
4. Die Entstehung eines finanziellen Nachteils scheitert im übrigen auch am Abschluß eines rechtsverbindlichen Pachtvertrags. Der geschlossene Pachtvertrag ist vielmehr schwebend unwirksam. Er steht ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Finanzministers.
Das Handeln der Beteiligten erweist sich im Ergebnis als zumindest vertretbares Handeln in schwieriger Zeit.
Nachteilbehaftetes Handeln scheidet sowohl in bezug auf die Vorgänge zum Hotel Thüringen I als auch bezüglich der Überlassung eines Grundstücks zur Errichtung des Hotels Thüringen II aus. Der Zustand des Hotels Thüringen I, des ehemaligen Jugendtouristhotels Erfurt, war für Zwecke des Hotelbetriebs nicht marktfähig. Seine Zukunft war wegen fehlender Haushaltsmittel und der ungeklärten Eigentumsfrage mehr als ungewiß, zumal die wirtschaftliche Entwicklung des Hotels insbesondere für 1991 erhebliche Verluste offenbarte.
Ein Zuwarten hätte nicht nur die Übernahme dieser Verluste durch das Land bedingt, sondern über 100
Arbeitsplätze sowie für den Standort Erfurt wichtige Hotelkapazitäten konkret gefährdet bzw. vernichtet. Zu berücksichtigen sind ferner die besonderen Zwänge, die aus der vielfältigen Aufgabenstruktur unmittelbar nach der Neugründung des Landes Thüringen herrühren, der damit verbundenen unzureichenden Personalausstattung sowie des unvermeidbaren, an Häufigkeit nicht zu übertreffenden Personalwechsels. Aufgetretene innerministerielle Kommunikationsmängel im Ministerium für Soziales und Gesundheit erklären sich aus diesen Umständen. Es bleibt festzuhalten, dass sich die Verantwortlichen der schwierigen Aufgabe der Abwicklung des ehemaligen Jugendtouristhotels stellten und sie unter Berücksichtigung der Gesamtumstände letztlich auch vertretbar meisterten. Dies gilt um so mehr, als unzulängliche Äußerungen einzelner Fachleute zur Gestaltung des Pachtvertrags Thüringen I den Gegenstand der Untersuchung beinahe faktisch zu einem Gutachterskandal abänderten, da diese Fachleute die Eigenheiten des Einzelfalls (neue Bundesländer, kein marktfähiges Hotel, hohe Eigeninvestitionen des Pächters, hoher Personalstand usw.) außer acht ließen.