Source: https://dhialsace.bnu.fr/wiki/Bauordnung
Timestamp: 2020-08-09 15:07:23+00:00
Document Index: 108691921

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 12', 'art. 14', 'art. 11', 'art. 13', 'art. 16', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 18', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 25', 'art. 26', 'art. 27', 'art. 28', 'art. 29', 'art. 30', 'art. 31', 'art. 32', 'art. 33', 'art. 34', 'art. 37', 'art. 35', 'art. 36', 'arrêt ']

Bauordnung — DHIALSACE
Code de la construction, code de l’urbanisme.
Ce terme désigne un ensemble réglementaire émanant des autorités municipales relatif à la construction, qu’il s’agisse de maisons neuves ou de projets de modification, des infrastructures les concernant (toits, poutres, ouvertures…) ou des aménagements annexes (entrées de cave, poêles, cheminées, écoulement des eaux, latrines…). Ces articles traitent aussi de la propriété des murs et du droit des conjoints survivants, du salaire des directeurs de travaux et des artisans municipaux, des obligations de l’architecte de l’OEuvre Notre-Dame et des deux maîtres de la corporation des maçons et charpentiers de la ville lors des règlements des conflits (Strasbourg), ou des obligations des contrôleurs des bâtiments (Sélestat).
Dès l’Antiquité, des réglementations sont édictées à propos des constructions, afin de garantir leur solidité, leur résistance au feu, leur alignement (qui doit permettre la circulation des véhicules), leur adduction en eau et l’évacuation de celle-ci. Les premières dispositions médiévales sont lombardes (652 et 744). Au XIVe siècle, dans le nord de l’Italie, elles font l’objet de codes spécifiques. En Allemagne, au début du XIIIe siècle, le Sachsenspiegel définit la hauteur des maisons et la largeur des rues, dispositions qui étaient orales auparavant. À partir du XIVe siècle, les villes édictent successivement leurs propres codes.
1 I. Strasbourg
1.1 Bauordnung de 1322
1.2 Bauordnung de 1482
1.3 Bauordnung du 28 mai 1485 portant sur les constructions municipales
2 II. Sélestat
2.1 Bauordnung du 26 septembre 1509
2.2 Bauordnung du 3 mai 1750 promulguée par le préteur royal de la ville
2.3 Articles épars ayant trait à la construction
3 Sources - Bibliographie
Le Magistrat réglemente par écrit la construction en 1322 (17 articles). En 1427 et 1470, il y apporte des amendements. En 1482, il édicte une nouvelle réglementation (8 articles, dont certains sont des reprises de 1322, l’article 5 étant subdivisé en neuf sous-articles). En 1485, une autre réglementation municipale porte sur les bâtiments de la ville. Ces réglementations figurent dans les Stadtrechte ; elles ont été éditées dans l’Urkundenbuch der Stadt Strassburg (1322), par Karl Eheberg (1482) et par Johann Karl Brucker (1485).
Bauordnung de 1322
Cette réglementation précise les obligations liées à la construction d’infrastructures privées, comme les encorbellements (à présent interdits, sauf autorisation), les entrées de cave (interdites sur la rue sauf autorisation), les tuyaux d’évacuation des eaux au sol (qui ne doivent pas entraver le passage du bétail ni causer de dommages), les gouttières et chenaux (celui qui les pose doit assurer l’étanchéité du mur, ne pas causer du tort à son voisin et les écoulements doivent aboutir dans la rivière, le fossé ou dans une zone inhabitée), la surélévation d’un mur commun par l’un des propriétaires, l’utilisation des trous existants pour la construction d’un nouveau mur, les latrines (qui devront se trouver à une distance de trois pieds de la cave du voisin, à condition que le sol soit imperméable, sinon il faudra étanchéifier avec de l’argile), l’obstruction de fenêtres sur un mur commun (uniquement sur la partie appartenant au propriétaire prenant cette initiative) et le percement de fenêtres (en cas de besoin de lumière). Par ailleurs, il est interdit de débaucher des artisans sans l’accord du gericht. Tout un chacun est en droit de construire sur son bien sans dépasser les limites de sa propriété, et un voisin lésé peut porter plainte devant le Magistrat qui enverra des délégués chargés d’établir un constat par l’examen des lieux, la lecture de chartes et l’audition de témoins. Un article est consacré au mur d’enceinte, dans lequel il est interdit de rouvrir fenêtres, trous ou portes qui ont été murés, et d’en percer de nouveaux sans autorisation. Le contrevenant s’expose à une amende de vingt marcs d’argent. La réglementation précise aussi qu’il est interdit de construire ou de réparer un toit de chaume ou de roseaux sous peine d’une amende de cinq livres et de la démolition dudit toit, les artisans étant tenus de dénoncer les contrevenants et percevant au titre de cette dénonciation 1/5 de l’amende. Un article est consacré à la démonstration de la propriété d’un bien (occupation d’une durée de vingt ans au vu de tous, par l’actuel propriétaire ou ses aïeux), la contestation étant possible par un tiers de bonne foi. Enfin, un article indique que péager (zoller) et burgrave (burggraf) continueront à être responsables des ponts, les dommages causés par le bétail ou les chevaux relevant de leur juridiction. Un dernier article traite du droit matrimonial, selon lequel l’adjonction de pièces de charpente ne modifie pas le statut d’un immeuble au regard de ce droit. Le coût de ces aménagements sera consigné par écrit et pris en compte lors du décès d’un époux pour le calcul de la succession revenant à l’époux survivant ou à ses descendants. En cas de désaccord, et si le coût n’a pas été consigné, les artisans trancheront après estimation de la valeur de la construction. Cependant, il ne sera pas tenu compte de la construction et de l’entretien de plafonds, fenêtres, poêles ou autres (cet article sera repris en 1482 – art. 6 – et amendé).
Bauordnung de 1482
Les quatre premiers articles de la réglementation précisent les obligations de l’architecte de l’OEuvre Notre-Dame (werkmeister zum münster) et des deux maîtres maçon et charpentier de la ville (der stette murer und zimberman), tous assermentés, qui sont mandatés pour juger des conflits relatifs aux bâtiments et aux affaires de mitoyenneté. Ils rendront leur jugement après avoir examiné l’objet du conflit, lu les chartes et écouté la déposition des témoins, un jour férié, afin que leur travail courant ne souffre pas de leur activité de juge (sauf autorisation du Magistrat). Ils ne devront accepter ni cadeau ni gratification ni favoriser personne, mais toucheront 5 schillings de chacune des parties pour le jugement prononcé et 10 schillings pour une expertise. Ils rendront aussi leur jugement en ce qui concerne la prise en charge des frais du procès. Afin qu’ils puissent juger en toute connaissance de cause, un extrait du code de la construction de la ville leur a été fourni (art. 5 subdivisé en neuf sous-articles). Il concerne tout d’abord les murs (surélévation d’un mur commun, percement de fenêtres dans un mur commun, utilisation des trous existants pour un nouveau mur), puis l’évacuation des eaux du toit (sans dommage pour le voisin, dans des conduits aboutissant à la rivière ou dans une zone inhabitée), la construction de latrines (étanchéité du sol), l’interdiction de construire ou de réparer des toits de chaume ou de roseaux (sous peine d’une amende de 5 livres et de la destruction de ce toit), l’interdiction de débaucher des ouvriers de chantier, le droit de chacun de construire sur sa propriété, la possibilité de tout un chacun de porter plainte et de voir son affaire jugée et l’obligation d’accepter un jugement rendu. La réglementation aborde ensuite le droit matrimonial (art. 6), en précisant que les aménagements architecturaux (par l’adjonction de pièces de charpente) ne modifient pas le statut d’un immeuble au regard de ce droit. Le coût des aménagements sera consigné et pris en considération au moment de la succession d’un époux défunt. En cas de désaccord de la part de l’époux survivant ou ses descendants, si le montant des aménagements n’a pas été consigné, les artisans estimeront la valeur de l’objet, à l’exclusion du montant de la construction et de l’entretien des plafonds, fenêtres, poêles et autres. En cas de contestation de la décision des artisans ou de désobéissance, les parties seront convoquées devant le tribunal, chacune des convocations étant payante. De lourdes sanctions sont prévues au cas où l’une des parties persistait dans son refus (art. 7). Enfin, la réglementation (art. 8) définit la justification de la propriété (occupation incontestée au vu de tous pendant vingt ans par l’actuel propriétaire ou ses aïeux) et les possibilités de contestation par des tiers (non-connaissance de la propriété en toute bonne foi).
Bauordnung du 28 mai 1485 portant sur les constructions municipales
Ayant fait le constat que les bâtiments sont à l’origine de frais inutiles et de contestations, le Magistrat édicte un nouveau règlement portant sur le salaire des directeurs des travaux communaux (lohnherren) et des artisans oeuvrant à la construction d’ouvrages, sur les matériaux à utiliser (chaux, pierre, bois, fer, zinc et clous) et leur mode d’approvisionnement (commandes à passer et à payer à la Tour de la Monnaie). Les dispositions s’appliquent aussi au pont du Rhin et aux bâtiments se trouvant à proximité. La réglementation aborde également le salaire de l’officier responsable des eaux et des chemins (wasser- und wegemeister) se trouvant intra- et extra-muros, celui du maître artilleur (schützenmeister) et autres officiers municipaux (andere amptlüte) comme les forgerons, les cordiers, les charrons et autres. Les salaires versés devront être conformes à ceux indiqués dans cette réglementation, afin de réaliser des économies. Il a aussi été décidé que, dorénavant, toutes les constructions envisagées (maisons, tours, murs, fossés et autres) devront être du ressort des responsables administratifs et financiers des travaux (bauherren), tant au niveau de la décision de les construire que de leur exécution, en collaboration avec les directeurs des travaux et des artisans (wercklüten), après mûre réflexion et délibérations, dont le résultat sera soumis au Magistrat pour approbation. Le montant des travaux ne devra pas dépasser le budget alloué. En cas de dépassement budgétaire dû, par exemple, à des retards, le problème serait à examiner par les directeurs des travaux qui feront interrompre d’autres travaux pour rattraper le retard. Il est prévu par ailleurs que les chantiers municipaux, en particulier le mur d’enceinte et les fortifications, soient interrompus entre la Saint-Martin et la Saint-Mathias (11 novembre-25 février) en raison des intempéries (froid, gel) et des journées courtes. En revanche, les artisans municipaux (tailleurs de pierre ou charpentiers) pourront poursuivre leurs activités, afin de justifier leurs salaires. Le travail en retard sera à rattraper au cours de la belle saison. À la Tour de la Monnaie, les trois responsables prépareront la bourse hebdomadaire destinée à chacun des directeurs des travaux en vue du financement des travaux et des salaires, les dépenses devant être consignées par écrit. Toute économie réalisée sera la bienvenue.
II. Sélestat
Deux réglementations principales ont été édictées l’une en 1509 sous forme de trente‑neuf articles, et la seconde en 1750 sous forme de onze articles. Les sources de cette ville comportent aussi quelques articles épars. Elles ont été éditées par Joseph Gény.
Bauordnung du 26 septembre 1509
Cette longue réglementation au contenu très détaillé ne saurait être livrée in extenso. Les articles en sont présentés ci-dessous avec l’une ou l’autre précision marquante. Tout d’abord, dans les aspects généraux, elle traite du droit de chacun de construire sur son bien et en hauteur, à condition de ne pas léser un voisin (qui a la possibilité de porter plainte et de faire arrêter les travaux, après examen par les contrôleurs municipaux, qui indiqueront au besoin les mesures à respecter, si le bâtiment prévu n’est pas conforme aux prévisions ou s’il prend de la lumière). Des dispositions détaillées définissent les distances à respecter entre les voisins ou les infrastructures communales sur la base des critères : air et lumière, mur aveugle et fenêtres, rue et maison voisine (art. 1 à 6 et 10). En revanche, les surplombs et oriels ne peuvent être construits qu’avec l’autorisation du Magistrat (art. 7). La construction des entrées de cave ne doit pas déborder sur la rue et les excavations sous les maisons sont interdites sous peine de comblement (art. 8). Une maison effondrée doit être reconstruite à l’identique (art. 9).
La réglementation aborde ensuite les questions de salubrité publique ou privée. Ainsi, il est interdit, afin de préserver les constructions, de déverser des ordures ou autres immondices à moins d’un pied et demi d’un mur (art. 12), de construire au-dessus du niveau du sol ou contre un mur des latrines, une fosse ou un cloaque, qui produisent puanteur, humidité, infiltrations et risquent de s’écouler dans un puits, une cave, une citerne, en particulier chez un voisin (art. 14 et 15).
De nombreux articles sont ensuite consacrés aux murs. Ainsi, il est interdit de percer un mur ou d’y accoler une construction s’il existe un risque de l’endommager ou de le faire s’écrouler (art. 11), de démolir une construction s’appuyant sur un mur commun ou contre un mur appartenant à un voisin s’il y a un risque d’endommagement (art. 13). Il est permis de surélever un mur commun ; si l’autre propriétaire voulait s’en servir pour construire ultérieurement, il devra rembourser les frais de la surélévation dans une juste proportion (art. 16). Le coût de la surélévation sera commun aux deux propriétaires si des poutres et / ou des corbeaux équipent le mur de part et d’autre ou que s’y trouvent des trous de boulin le traversant (« durchgende fensterlin genant rustlöcher ») ; dans le cas contraire, les frais seront imputés au propriétaire disposant de ces équipements (art. 17). Un mur en colombage ou de bois muni de pièces de charpente perpendiculaires assemblées ou chevillées séparant deux voisins appartiendra à celui qui dispose des marques du bâti du mur, comme les pièces de charpentes ou les têtes des chevilles (art. 18). De même, un mur séparant deux maisons sera commun si les poutres présentes dans les deux maisons ont été posées au même moment ; si les poutres n’ont pas le même âge, le mur appartient à celui dont les poutres sont les plus anciennes, sauf à apporter la preuve du contraire (art. 19). Si un voisin a inséré dans le mur mitoyen des solives par-dessus l’assemblage évoqué (dans l’art. 18), il bénéficie d’une servitude (art. 20), l’autre voisin étant le propriétaire. S’il existe dans un mur de pierre une fenêtre le traversant de part en part, le mur appartiendra à celui qui peut l’ouvrir et la fermer à partir de chez lui (art. 21). Un mur est considéré comme commun si les poutres des deux voisins le traversent également ; si cela n’est pas le cas, il appartient à celui dont les poutres traversent le mur, avec une servitude au bénéfice du voisin (art. 22). De même, un mur de séparation est considéré comme commun s’il contient de part et d’autre des trous de boulin ; s’il ne contient que des corbeaux, le mur appartient à celui qui a construit contre ce mur, avec une servitude des corbeaux bénéficiant à celui qui n’y a rien construit (art. 23). Un mur est également commun s’il n’existe pas de construction ni d’un côté ni de l’autre, mais qu’il s’y trouve de part et d’autre des trous de boulin ou des retraits ; ce mur appartiendra au voisin dont le mur aura des trous de boulin ou des retraits si l’autre voisin n’en a pas (art. 24). Un mur est également commun s’il est muni d’un conduit d’évacuation des eaux pluviales commun (art. 25). Un mur de séparation entre voisins, sur lequel ne s’appuie aucune construction et dans lequel n’est inséré aucun corbeau, mais sur lequel figurent des armoiries, appartient au propriétaire de ces armoiries (art. 26). Un mur mitoyen sera considéré comme appartenant à celui qui aura construit contre une cheminée, un foyer, un conduit de fumée ou d’évacuation des eaux usées, sauf contestation par le voisin par le biais de chartes ou de témoignages (art. 27). Ces « signes » demeurent valables s’il en reste une trace (art. 28).
La Bauordnung s’attache ensuite à régler les questions liées aux appareils de chauffage. Ainsi, la construction surélevée d’un poêle, d’un foyer ou d’une cheminée (camyn) ne peut se faire que dans ou contre un mur d’une épaisseur d’un pied « ordinaire » (« gemeiner schuh »), afin de ne pas causer de dommage au voisin (art. 29). Il est alors possible de faire une saignée dans un mur commun, sans toutefois l’ouvrir de part en part, pour y placer le conduit de fumée, qui peut aussi prendre place à l’extérieur du mur. Cette disposition est valable pour le bénéficiaire d’une servitude qui voudrait installer des poutres ou des corbeaux dans le mur d’un autre (art. 30). Il est interdit à quiconque ne disposant pas d’une servitude de faire une brèche dans un mur ne lui appartenant pas pour y construire un foyer, y placer des poutres, des corbeaux ou un conduit de fumée, et il devra respecter une distance d’un pied (werkschuh), sauf à demander l’autorisation de son voisin propriétaire du mur (art. 31). De même, la construction d’un four ou d’un foyer peut se faire contre le mur d’un voisin, à la condition de ne pas lui causer un dommage ni de l’incommoder par la fumée (art. 32).
La réglementation aborde ensuite des points divers, comme l’obligation de grillager et d’entretenir une fenêtre donnant chez un voisin (art. 33), celle d’encadrer de pierres taillées les orifices recevant les poutres de cave donnant sur la rue, sous peine d’une amende de 30 schillings (art. 34) et l’interdiction de creuser cave ou fosse sous le terrain d’un voisin (art. 37).
Les derniers articles de cette Bauordnung concernent des questions procédurales. Ainsi, les contrôleurs mandatés doivent accomplir leur mission à tout moment, leurs décisions et jugements étant sans appel. Toute tentative d’appel devant un autre juge sera refusée et sanctionnée par le tribunal des menus délits d’une amende de 16 schillings (art. 35). Cependant, si un justiciable se plaignait d’un jugement ou estimait que ses dires, les chartes ou les témoignages présentés n’ont pas été correctement pris en considération, il pourra faire appel devant le Magistrat dans un délai de dix jours. Le jugement de ce dernier sera définitif sous peine de la même amende (art. 36). Un dernier article, ajouté en 1518, précise que dorénavant, la partie perdante d’un procès versera à la partie gagnante 4 schillings, montant des frais de contrôle, alors qu’auparavant ces frais étaient partagés.
Bauordnung du 3 mai 1750 promulguée par le préteur royal de la ville
Les onze articles de cette réglementation sont manifestement destinées à lutter contre les risques d’incendie, puisqu’ils concernent exclusivement les règles de construction des poêles et cheminées « françaises ». Elle aborde les points suivants : dimension des murs les recevant, interdiction d’utiliser du bois dans la maçonnerie, dallage de pierre ou carrelage à poser devant le foyer, débordements de pierre au niveau de l’âtre ou encore hauteur de la cheminée extérieure qui doit être plus haute que les écoulements d’eau du toit du voisin.
Les artisans devront observer ces articles sous peine d’une sanction sévère et de l’arrêt de leur activité. Il a été procédé de la sorte afin qu’aucun d’eux ne puisse, ultérieurement, avancer l’excuse de ne pas en avoir eu connaissance.
Cette même réglementation, adoptée par la ville de Kintzheim, y sera appliquée à compter du 7 juin 1750.
Articles épars ayant trait à la construction
Il est interdit de construire un encorbellement sans autorisation du Magistrat sous peine d’une amende de 5 livres (1374-1401, Statutenbuch, p. 299).
Il est interdit de construire et de réparer un toit de chaume dans la ville ou les faubourgs sous peine d’une amende de 10 schillings et de la démolition dudit toit aux frais du contrevenant (1401, idem, p. 300). Cette interdiction sera réitérée après 1555, avec la précision que tout nouveau toit devait être couvert de tuiles plates ou de tuiles canal (idem, p. 397).
Il est interdit de vendre du bois de construction devant l’Illetor et d’entreprendre une nouvelle construction devant cette porte (1422, idem, p. 321).
Le Magistrat a décidé que les bourgeois, manants et bourgeois forains qui construisent un nouveau bâtiment d’une valeur supérieure à 10 florins devaient le couvrir d’un toit de tuiles plates ou de tuiles canal (1537, idem, p. 373).
Devant le constat que de nombreux bourgeois et bourgeois de droits réduits réunissaient deux maisons pour n’en faire qu’une seule, ou séparaient une maison en deux pour en faire des étables, des cours, des jardins, des granges ou laisser une friche, ce qui cause un préjudice à la ville, le Magistrat a décidé qu’il était désormais interdit de procéder de la sorte, sauf autorisation (Ratsbuch, p. 390).
BRUCKER (Johann Karl), Strassburger Zunft- und Polizei-Verordnungen des 14. und 15. Jahrhunderts, Strasbourg, 1889, p. 130-132.
EHEBERG (Karl Theodor von), Verfassungs- Verwaltungs- und Wirtschaftsgeschichte der Stadt Straßburg bis 1681, Strasbourg, 1899, p. 319-321.
GÉNY (Joseph), Elsässische Stadtrechte, I, Schlettsadter Stadtrechte, Heidelberg, 1902, p. 299, 300, 321, 357, 373, 390, 397, 471-478.
Lexikon des Mittelalters, p. 1670-1671.
UBS, IV/2, p. 146-150.
Construction (droit de la)
Feu (dans les habitations)
Industrie (établissements dangereux et insalubres)
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