Source: http://www.sportellobancario.net/immobili
Timestamp: 2019-04-25 22:28:54+00:00
Document Index: 181418125

Matched Legal Cases: ['art. 812', 'art. 2699', 'art. 1158', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2643', 'art. 2657', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2703']

Sportello Bancario Sportello Bancario Immobili: fisco, mutuo, notaio - Sportello Bancario
Questa sezione è stata redatta con l’intento di trovare tutte le informazioni riguardanti non solo il bene “immobile” di proprietà, da un punto di vista legislativo, ma anche le varie implicazioni finanziarie, bancarie e fiscali che riguardano la categoria immobili. La sezione immobili pertanto è molto vasta, ma cercheremo di semplificarla nel modo più leggero possibile, in modo da tenere perfettamente sotto gli occhi l’intera panoramica di questo determinato settore.
Anzitutto ci viene in mente subito la domanda…ma che cos’è un immobile?
Per la legge italiana, che distingue i beni in mobili e immobili, sono considerati immobili, per disposizione espressa dell’art. 812 del Codice civile italiano:
« il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. »
Tutti gli altri beni non ricompresi in questa elencazione sono da considerarsi beni mobili. Per fare un esempio i beni mobili sono (cellulari, computer, moto, veicoli, barche, accessori, gioielli…)
Un tempo la distinzione tra beni immobili e beni mobili rappresentava la summa divisio all’interno della categoria dei beni. Oggi a quella distinzione se ne affiancano altre.
Gli immobili sono censiti in catasto, suddiviso in un catasto terreni (NCT, Nuovo Catasto terreni) e in un catasto edilizio (il Catasto dei Fabbricati).
I trasferimenti della proprietà immobiliare
Ogni bene immobile, indipendentemente dal fatto che sia un fabbricato o un terreno, può avere uno o più titolari di diritto reale.
Ma che cosa è un diritto reale?
IL diritto reale è un diritto soggettivo tipico che conferisce al titolare un potere assoluto ed immediato su una cosa. Le caratteristiche principali di tali diritti sono le seguenti:
Tipicità: sono ammessi solo i diritti espressamente tipizzati dal legislatore;
Immediatezza: il titolare può soddisfare il proprio interesse in maniera diretta e non mediata sul bene (a differenza di ciò che accade per i diritti di credito dove il titolare per soddisfarsi dovrà avvalersi della cooperazione del debitore);
Assolutezza: il titolare può far valere il proprio diritto erga omnes e tutti i consociati hanno un dovere di astenersi dal tenere qualsiasi tipo di ingerenza nell’esercizio di tale diritto;
Diritto di seguito: il titolare potrà perseguire il diritto nei confronti di qualsiasi soggetto, in quanto il diritto è sempre collegato al bene e non al soggetto. Ad esempio se Tizio vende a Caio un bene su cui Sempronio vanta un diritto di usufrutto, quest’ultimo potrà opporre il proprio diritto all’acquirente Caio.
I diritti reali si suddividono in diritti reali di godimento, quale corrispettivo dei cosiddetti diritti reali di godimento su cosa altrui (o diritti reali minori), e diritti reali di garanzia.
Il diritto reale di godimento per antonomasia è la proprietà, quelli di garanzia sono il pegno e l’ipoteca. Quelli su cosa altrui sono l’uso, l’usufrutto, enfiteusi, superficie, abitazione e servitù.
La proprietà o gli altri diritti reali sui beni immobili si possono trasferire tra soggetti solo tramite:
La proprietà immobiliare o altro diritto reale si può trasferire per contratto stipulato esclusivamente per iscritto, per atto pubblico o scrittura privata.
L’atto pubblico è una prova legale in quanto il fatto o l’atto s’intende senz’altro provato dallo stesso, senza che il giudice possa effettuare alcuna valutazione discrezionale al riguardo. La controparte può, però, contestare l’attendibilità dell’atto pubblico, privandolo della sua efficacia probatoria, attraverso uno speciale procedimento giurisdizionale, che in Italia prende il nome di querela di falso. Ai sensi dell’art. 2699 del codice civile, deve essere stipulato da un notaio o da un altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Non esistendo alcun pubblico ufficiale autorizzato a stipulare una compravendita immobiliare, l’unico soggetto rimanente è il notaio.
La scrittura privata invece fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta. La regola di prova legale, però, non concerne la veridicità delle dichiarazioni stesse, che è sempre rimessa al libero convincimento del giudice. La legge considera sempre riconosciuta la scrittura privata cosiddetta “autenticata”, che è stata sottoscritta alla presenza di un pubblico ufficiale che, previo accertamento, attesta l’identità della persona che sottoscrive.Può anche essere redatto in forma o digitale o anche elettronica avanzata secondo le disposizioni del codice dell’amministrazione digitale. La scrittura privata, pertanto,diversamente dall’atto pubblico, può essere stipulata da chiunque, ma ha validità solo se registrata all’ente preposto (Agenzia delle Entrate), previo accertamenti.
La donazione si può effettuare esclusivamente per atto pubblico. Si differenzia dal contratto perché una delle parti decide di arricchire un terzo senza alcun vantaggio economico per sé. La legge prevede modalità e condizioni sensibilmente diverse da quelle di una compravendita.
Il decreto è un atto emesso dal tribunale civile che ordina il trasferimento di proprietà. Tale atto può avvenire per vari motivi: per esproprio, per pignoramento, ecc…
Il mezzo più comune per acquistare la proprietà o altro diritto reale su un immobile. È necessario che l’eredità sia dovuta per legge o per testamento. Colui che riceve l’eredità dovrà poi necessariamente accettarla, secondo i metodi consentiti dalla legge.
È il mezzo per acquistare la proprietà tramite il possesso pubblico e pacifico per un determinato tempo del bene immobile, come stabilito dall’art. 1158 del codice civile. Trascorso il lasso di tempo che normalmente è pari a 20 anni la proprietà diviene automaticamente del possessore. Sebbene sia usanza comune ricordare che è necessaria una sentenza per potere avere un titolo idoneo, essa ha valore esclusivamente dichiarativo, e pertanto serve a faciliare la possibilità di rivendere l’immobile o a dimostrare la proprietà a terzi. La legge infatti non prevede alcuna sentenza per acquisire la proprietà.
Della tutela dei diritti sugli immobili
Sebbene la legge definisce questi metodi pienamente efficaci per acquistare la proprietà di un immobili, non tutti lo sono erga omnes, che in termini giuridici consiste in una norma applicabile ad intere categorie di persone. Per esempio, quando si fa una compravendita immobiliare, dal momento della sottoscrizione del contratto, esso è immediatamente efficace tra le parti. Pertanto, sia il venditore che l’acquirente sono consapevoli che da quel momento il proprietario è l’acquirente. Quest’ultimo tuttavia non richiede solamente che il contratto sia efficace solo tra le parti, ma generalmente pretende che sia opponibile a terzi, in modo che chiunque venga a sapere chi sia il nuovo proprietario.
L’art. 2643 del codice civile infatti prevede che vengano resi pubblici, tramite trascrizione in pubblici registri, qualsiasi atto che modifichi i diritti reali sui beni immobili. Ecco che, mediante la trascrizione, qualsiasi mezzo diventa efficace contro tutti.
Titolo per la trascrizione
Per questo, volendo sempre l’acquirente tutelare la proprietà dell’immobile, quest’ultimo si presenta al conservatore dei registri immobiliari, richiedendo di effettuare la trascrizione, allegando il titolo per la trascrizione. L’art. 2657 del codice civile prevede che la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Per questi motivi, alcuni mezzi pur pienamente idonei per trasferire la proprietà (usucapione senza sentenza dichiarativa o scrittura privata non autenticata né accertata) non sono comunque titoli utili per la trascrizione e per questi motivi non sono normalmente utilizzati. Per poter trascrivere la proprietà di un immobile acquisito per usucapione, è necessaria la sentenza dichiarativa, dove viene constatata l’acquisizione della proprietà.
Allo stesso modo, la scrittura privata per poter essere trascritta è necessario che la sottoscrizione sia accertata giudizialmente o autenticata. Ai sensi dell’art. 2703 del codice civile, la sottoscrizione può essere autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Non esistendo alcun pubblico ufficiale ad oggi autorizzato ad autenticare una scrittura privata di contratti, l’unico soggetto rimanente è il notaio.
Suddivisioni catastali
Da un punto di vista amministrativo, i terreni sono suddivisi in terreni agricoli e aree edificabili (o “fabbricabili”), mentre i fabbricati sono divisi nelle tipologie individuate dalle tabelle delle categorie catastali, che sono suddivise in:
Immobili a destinazione ordinaria
Immobili a destinazione speciale
Immobili a destinazione particolare
per tale suddivisione vi rimandiamo alla lettura della sezione CATASTO
In questa sezione dedicata al settore immobiliare, puoi pubblicizzare il tuo immobile per avere maggiore visibilità sia sui principali motori di ricerca sia sui maggiori “social”. Contattaci nella sezione apposita contact