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Timestamp: 2018-11-18 17:13:58+00:00
Document Index: 154173358

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CA Paris 23 B 07/12/2006-1
Qu’est ce qu’un compte séparé ?
Jugement du TGI Évry du 23 janvier 2006
Arrêt de la 23e chambre B de la Cour d’appel de Paris du 07 / 12/ 2006
Arrêt de la Cour de cassation du 09/04/2008
Note JPM (09/04/2008)
La Cour de cassation, par arrêt de ce jour, a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 7 décembre 2006. L’arrêt de cassation est reproduit ci dessous, avec le commentaire.
I. Jugement du TGI Évry
II. Arrêt de la Cour d’appel de Paris
III. Arrêt de la Cour de cassation
Note JPM (16/02/2008)
Nous avons publié l’étude qui suit le 11/01/2007. L’arrêt de la Cour d’appel a fait l’objet d’un pourvoi sur lequel la Cour de Cassation devrait statuer dans les premiers mois de 2008. Il nous a semblé intéressant de reproduire en texte intégral, à la suite de l’étude, les deux décisions rendues successivement par le TGI d’Evry (favorable au copropriétaire demandeur), puis par la Cour d’appel de Paris, adoptant la solution contraire. Nous publierons bien entendu l’arrêt de la Cour de cassation le moment venu. Nos lecteurs auront ainsi l’occasion rare de pouvoir consulter les trois décisions rendues sur une question de droit de la copropriété.
Notons incidemment que le syndic avait fait valoir « que les comptes séparés doivent fonctionner sous l’intitulé « cabinet NNN, SDC de la Résidence … », à défaut le compte sortirait du régime de sa garantie professionnelle. Cette affirmation devant une juridiction semble montrer qu’une information « officielle » en ce sens a été donnée au syndic concerné. Il serait intéressant de connaître l’origine de cette information. Rappelons que la DGCCRF nous a confirmé récemment que la garantie financière du syndic couvre bien les fonds déposés sur un « vrai » compte séparé. Il n’en reste pas moins que, dans ce cas, l’objet de la garantie ne peut être qu’un détournement de fonds puisque le syndic manie les fonds mais ne les détient pas.
Étude de l’arrêt de la Cour d’appel (11/01/2007)
En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (art. L 18), le syndic est notamment tenu « d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. »
« L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.
« La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
A première vue, la mise en œuvre de ce texte ne semble pas exiger un gros effort d’interprétation.
On s’interroge pourtant sur « à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ». S’il s’agit d’un syndic en place depuis plusieurs années :
· Faut-il prendre en compte exclusivement la date de sa dernière « désignation à nouveau » ?
· Est-il, au contraire, possible de remonter dans le temps pour se référer à sa première désignation, ou du moins à la première désignation à nouveau postérieure à l’entrée en vigueur, dans le cas considéré, du nouveau régime institué par la réforme SRU ?
· On peut encore compliquer le problème en évoquant le cas d’un syndic n’ayant pas ouvert un compte séparé dans le délai prescrit après sa première désignation, mais ayant régularisé la situation, alors que la demande de constatation de la nullité du mandat est postérieure à la régularisation !
La Commission relative à la copropriété a opté pour la seconde solution dans sa Recommandation n° 22 : « étant précisé que le terme de désignation paraît ici concerner la désignation qui inaugure le premier mandat après l'entrée en application de la loi »; c’est ici le cas/
Sous la réserve ci-dessus, la situation est simple. A tout moment, après l’expiration incontestable du délai, quel qu’en puisse être le mode de calcul, le syndic doit pouvoir prouver
· Soit qu’il a été dispensé de l’ouverture d’un compte séparé par une décision explicite de l’assemblée générale fixant également la durée de la dispense
· Soit qu’il a effectivement ouvert un compte séparé dans le délai prescrit.
Il tombe sous le coup de la sanction s’il ne peut rapporter l’une de ces preuves.
L’arrêt rendu le 7 décembre 2006 par la 23e chambre B de la Cour d’appel de Paris, infirmant le jugement rendu le 23 janvier 2006 par le TGI d’Évry, montre que les errements jurisprudentiels connus avant la réforme SRU subsistent.
L’article L 18 impose « l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ». Il est vrai que le terme « séparé » est ici impropre. M. Dupont se présentant dans une banque demande l’ouverture d’un compte à son nom, et non pas l’ouverture d’un compte séparé. La séparation s’entend de l’isolement dans un ensemble. Deux époux séparés sont toujours unis par le lien du mariage.
C’est bien cette faille qui a été exploitée par les banquiers et les syndics qui ont imaginé le mécanisme des « comptes individualisés ». Un compte 225510 est ouvert au nom du syndic. Il comporte des sous-comptes 225510-10, 225510-15, etc. qui sont respectivement affectés aux syndicats administrés par ce syndic. Une codification appropriée des opérations permet d’enregistrer dans les sous-comptes les encaissements et décaissements propres à chaque syndicat. Le mécanisme permet l’édition de relevés de comptes « individualisés ».
Ce mécanisme présente objectivement des avantages incontestables, tant sur le plan technique que sur le plan financier. Il facilite les mouvements financiers et permet aux syndics de récupérer la rémunération des fonds déposés. Ce privilège a été finalement reconnu aux syndics, sous la condition d’une décision conforme de l’assemblée générale.
Il présente, en l’état des textes, l’inconvénient majeur d’être ouvert au nom du syndic sans que l’immatriculation secondaire des sous-comptes aux noms des syndicats administrés puisse y remédier. Il aurait, sans doute, été possible de faire bénéficier ce mécanisme d’un statut juridique propre à assurer l’entière sécurité financière des mandants. Rien n’a été fait en ce sens.
On ne saurait négliger un autre aspect de la question : celui de la sécurité financière des mandants, lié au sort des fonds déposés en cas de procédure collective affectant le syndic professionnel.
Venons en aux décisions judiciaires évoquées.
Par assignation du 1er octobre 2003, un copropriétaire a demandé que soit constatée la nullité du mandat du syndic en invoquant le défaut d’ouverture d’un compte séparé. Il sollicitait en outre la désignation d’un administrateur provisoire.
Le juge de la mise en l’état a ordonné le 3 janvier 2005 au syndic « de produire tout justificatif de nature à établir l’identité du titulaire du compte n° nnn. »
Après examen des pièces produites, le demandeur a maintenu que le compte litigieux n’était pas un compte séparé.
Le syndic a soutenu qu’un compte séparé devait être immatriculé au nom du cabinet X Syndicat de la résidence Y et qu’à défaut le compte sortirait du régime de sa garantie professionnelle [il s’agit sans doute de la garantie financière légale]
Sur quoi, le TGI a rendu son jugement le 23 janvier 2006.
Il précise que le premier renouvellement du mandat du syndic après le 31 décembre 2002 a eu lieu lors de l’assemblée du 24 avril 2003.
Il relève accessoirement que le syndicat devait être pourvu d’un compte séparé depuis la date de désignation initiale de ce syndic, en vertu des décisions prises par différentes assemblées.
Il reproduit les intitulés du compte jusqu’en 2003 (Cabinet X – SDC), puis d’avril 2003 jusqu’en mars 2005 (Cabinet X – Résidence Y), enfin à compter du 23 mars 2005 (Résidence Y – chez Cabinet X). Dans tous les cas, l’adresse du cabinet figure.
La première indication fixe implicitement la période à prendre en considération et le point de départ du délai de trois mois.
Le libellé à compter du 23 mars 2005 pourrait correspondre à celui d’un vrai compte séparé, s’il faisait mention de l’existence d’un syndicat de copropriétaires. La mention de la nature juridique du titulaire est impérative. Une « résidence » n’est pas une personne morale.
Le tribunal relève que les relevés d’identité bancaire (RIB), les exigences pour le libellé d’ordre des chèques établis par les copropriétaires pour le paiement des charges, la demande d’autorisation de prélèvement font apparaître le Cabinet X… comme véritable titulaire du compte. Il eût été bon d’exiger la présentation d’un chéquier propre au syndicat.
Il en est de même pour les contrats de syndic, notamment ceux de 2004 et 2005, qui mentionnent « un compte bancaire séparé (…) sous couvert du syndic (…), sous l’intitulé « Cabinet X », alors que le contrat du 9 mars 2002 mentionnait « un compte séparé, à savoir un compte ouvert au nom du cabinet X ».
En ce qui concerne les attestations de non-fusion, la motivation du jugement n’est pas très probante dès lors qu’il est mentionné que les attestations « établissent uniquement l’impossibilité d’effectuer des opérations de compensation et de fusion entre ce compte et d’autres comptes détenus par le cabinet X… ». On ne voit pas ce qu’il y aurait d’autre à prouver dans le cadre strict du statut de la copropriété.
En conséquence le Tribunal juge que le compte bancaire ne présente pas les caractères d’un compte séparé au sens de l’article L 18 et constate la nullité du mandat du syndic depuis le 24 juillet 2003.
Au sujet de la désignation d’un administrateur judiciaire, le Tribunal reprend la solution traditionnelle et mal venue du renvoi à la désignation par le Président. Pourtant la Cour de cassation a jugé que le Tribunal pouvait désigner l’administrateur si la demande figure dans l’assignation, ce qui est ici le cas (Cass. 3e civ. 11/10/1995 RDI 1996 113 note Capoulade ; 04/01/1996 RDI 1996 279 note Capoulade).
La Cour d’appel « se réfère pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ». On doit en déduire que les faits relatés par le Tribunal ne sont pas contestés.
Elle énonce d’emblée la solution apportée au litige : « ce syndic de copropriété apporte la preuve que le compte par lequel transitent les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat (…) est bien un compte séparé au sens des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. »
Elle traite d’un compte ouvert depuis le 1er juin 1995. Or la demande est fondée sur les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiées par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.
Le TGI a justement précisé que le premier renouvellement du mandat du syndic après le 31 décembre 2002 a eu lieu lors de l’assemblée du 24 avril 2003. Le litige porte donc sur la nature du compte utilisé pour le syndicat à partir d’avril 2003, date d’une modification, et plus spécialement à la date du 25 juillet 2003 (expiration du délai de trois mois après la désignation).
Que le compte n’enregistre que les opérations propres à cette copropriété (attestations des experts comptables du cabinet)
Qu’il n’y a pas de compte « pivot ».
Que le responsable de l’agence bancaire affirme qu’il ne s’agit pas d’un sous-compte individualisé
Que le commissaire aux comptes affirme que les intitulés et les numéros de comptes sont nettement distingués entre la société cabinet X… et le syndicat.
Que des attestations de complaisance entraîneraient la responsabilité de leurs auteurs.
Ces considérations sont totalement étrangères à la condition essentielle requise par la loi : le compte doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Que l’intitulé compte d’entreprise est dépourvu de signification.
La pratique bancaire est de considérer tout compte ouvert au nom d’un syndicat de copropriétaires comme un compte d’association, et non pas comme un compte d’entreprise.
On relève encore : « que, de même, la mention sur les relevés du compte de ce que le titulaire du compte est le cabinet X… n’a aucun effet juridique »
Il est bien évident que cette mention est en totale contradiction avec l’exigence légale d’un compte ouvert au nom du syndicat.
La Cour admet ensuite que des raisons pratiques ont pu justifier la mention du cabinet X… comme titulaire.
En présence d’une prescription légale d’ordre public ayant pour objet la protection des intérêts financiers des mandants, des raisons pratiques ne peuvent justifier une infraction caractérisée.
Au demeurant, de nos jours, ces raisons pratiques n’ont plus lieu d’être prises en considération autrement que comme des convenances communes au syndic et à la banque, laquelle ne saurait s’affranchir des dispositions du statut de la copropriété si elle accepte la clientèle de professionnels assujettis à ce statut.
On ne peut négliger en outre leur assujettissement aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et au régime de garantie financière qu’elle impose. Nous rappelons à ce sujet les affirmations du syndic.
Qu’adviendrait-il d’un tel arrêt dans le cas d’un pourvoi en cassation ?
La Cour ne s’est pas placée à la date critique du 25 juillet 2003 pour apprécier la conformité du compte litigieux aux exigences de l’article 18. Il est établi qu’à cette date le compte est immatriculé « Cabinet X Résidence Y ». Cet intitulé est, au mieux, celui d’un compte unique avec sous-comptes individualisés. Dans le cas d’une procédure collective, le syndicat des copropriétaires ne peut pas conserver la maîtrise du compte. Il importe peu de savoir si, par la suite, il aura la faculté, dans un délai plus ou moins long, de récupérer les fonds.
Il n’est pas téméraire en outre de penser qu’un pourvoi pourrait aboutir à un arrêt lapidaire rappelant qu ‘en vertu de l’article L 18 le syndic est tenu « d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat …. » et que la Cour d’appel n’a pas tiré de ses propres constatations les conclusions qu’elles comportaient.
La Cour d’appel s’est abstenue de vérifier le respect ou non des prescriptions de l’article 18 de la loi de 1965. C’est surprenant
Voir aussi sur l’arrêt d’appel notre étude « Banquiers et syndics : le compte séparé »
1ère Chambre A DU: 23 Janvier 2006
AFFAIRE N° : 03/08655
Jugement Rendu le 23 Janvier 2006
AFFAIRE : M. X. CI S.A. CABINET NNN
Monsieur X.,
S.A. CABINET NNN,
COMPOSITION DU TRIBUNAL:
Vu l'ordonnance de clôture en date du 03 Octobre 2005 ayant fixé l'audience de plaidoiries au 07 Novembre 2005 date à laquelle l'affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Janvier 2006
JUGEMENT: Prononcé en audience publique, contradictoire, et en premier ressort.
Monsieur X. est propriétaire d'un appartement situé dans la copropriété du 51 rue Monttessuy à Juvisy sur Orge.
Par exploit d'huissier en date du 1 er octobre 2003, Monsieur X. a fait assigner la société anonyme Cabinet NNN aux fins d'obtenir la production de l'ensemble des relevés du compte bancaire n000020051300 adressés par la Société Générale et la désignation d'un administrateur provisoire après avoir jugé que le mandat confié au syndic par le syndicat des copropriétaires est nul de plein droit. Il réclame également le paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 3 janvier 2005, le juge de la mise en état a ordonné au Cabinet NNN de produire tout justificatif de nature à établir l'identité du titulaire du compte bancaire n000020051300 ouvert auprès de la Société Générale, les demandes formulées au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ayant été rejetées.
Dans ses dernières conclusions visées au greffe le 8 septembre 2005, Monsieur X. maintient ses demandes initiales, sous le bénéfice de l'exécution provISOIre.
Monsieur X. expose que le défendeur est soumis à la réglementation relative au maniement des fonds, à savoir les articles 5 de la loi du 2 janvier 1970 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'ainsi, le cabinet NNN doit justifier d'une garantie financière; que l'article 55 du décret du 20 juillet 1972 interdit au professionnel de la vente ou de la location immobilière de compenser ou de fusionner son compte spécial d'intermédiaire avec tout autre compte bancaire; que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d'ouvrir dans les 3 mois de sa désignation un compte bancaire séparé; qu'à défaut, le mandat du syndic est nul de plein droit; qu'il est constant qu'un simple sous compte individualisé ne constitue pas un compte séparé; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que depuis 1995, les fonds ont été versés sur le compte n° 00020051300 ouvert auprès de la Société Générale au nom du Cabinet NNN; que les pièces produites aux débats établissent l'absence de compte séparé, le titulaire du compte bancaire litigieux étant le Cabinet NNN et non le syndicat des copropriétaires; qu'enfin, l'attestation de la Société Générale est de complaisance.
Dans ses ultimes conclusions récapitulatives visées au greffe le 1 er juillet 2005, le cabinet NNN conclut au débouté de Monsieur X. et au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Enfin, il réclame le paiement d'une amende civile au visa de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile. Subsidiairement, il demande la désignation d'un expert aux fins de constater qu'il s'agit d'un compte séparé.
Le cabinet NNN rétorque que le compte ouvert auprès de la Société Générale est un compte séparé et non un sous compte individualisé; que les comptes séparés doivent fonctionner sous l'intitulé « cabinet NNN, SDC de la résidence... », à défaut le compte sortirait du régime de sa garantie professionnelle; que le compte litigieux ne sert qu'au fonctionnement de cette copropriété, concernant notamment le paiement des charges; qu'enfin, lors de l'assemblée générale du 23 mars 2005, l'intitulé du compte a été modifié, conformément aux dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000 ; que les propos fallacieux et diffamatoires tenus par Monsieur X. doivent donner lieu à indemnisation.
Pour un exposé plus ample des moyens dès parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure civile.
Sur le compte séparé
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 13 décembre 2000 prévoit que le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n °70-9 du 2 janvier 1970.
Avant l'entrée en vigueur de ce nouveau texte d'application immédiate ou à défaut fixée au 31 décembre 2002 pour les mandats en cours à la date de sa promulgation, le syndic devait, lors de sa nomination et par la suite, au moins tous les 3 ans, soumettre au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte séparé.
Depuis son entrée en vigueur, le syndic doit obligatoirement et de manière automatique, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat sans qu'il y ait lieu de faire délibérer l'assemblée générale sur ce point, à l'exclusion de l'exception visée dans l'article susmentionné.
En l'espèce, le renouvellement du mandat du cabinet NNN, en sa qualité de syndic, est intervenu postérieurement à la date de promulgation de la loi du 13 décembre 2000. Aussi, il lui appartenait lors de l'assemblée générale du 24 avril 2003, premier renouvellement intervenu après le 31 décembre 2002, d'ouvrir un compte séparé dans le délai de 3 mois, soit le 24 juillet 2003 au plus tard, à défaut l'annulation de"plein droit de son mandat étant encourue.
Depuis le 27 juin 1995, date de la première élection du cabinet NNN, les assemblées générales des 28 mars 1996, 14 avril 1999,5 avril 2002, 24 avril 2003 et l'ordre du jour de celle du 23 mars 2005, ont toujours décidé de maintenir un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, selon les pièces produites par le cabinet NNN, les comptes ont fonctionné sous l'intitulé suivant:
- jusqu'en 2003
"Cabinet NNN SDC
51, rue Monttesuy
91 260 Juvisy sur Orge
- du 15 avril 2003 au 23 mars 2005
Syndicat rés de Monttessuy
51, rue Monttessuy
- depuis le 23 mars 2005
Résidence Monttessuy
Chez Cabinet NNN
De plus, les relevés d'identité bancaire fournis mentionnent le cabinet NNN comme titulaire du compte, les chèques devant également être libellés pour le paiement des charges de copropriété au "cabinet NNN syndicat Rés de Monttessuy". La demande d'autorisation de prélèvement comporte la mention " NNN IMMOBILIER 51, rue Monttessuy 91 260 Juvisy sur Orge".
De même, il est stipulé dans les derniers contrats de syndic du 6 avril 2004 et du 19 février 2005 que "le syndicat bénéficiera d'un compte bancaire séparé (..) sous couvert du syndic (. . .) sous l'intitulé Cabinet NNN (..) J!. Précédemment, le contrat de syndic du 9 mars 2002 prévoyait que "le syndicat bénéficiera d'un compte bancaire séparé, à savoir un compte ouvert au nom du cabinet NNN" .
Or, il est constant que ne répond pas à la définition du compte séparé, le compte ouvert au nom du syndic suivi de celui du syndicat des copropriétaires ou le compte personnel du syndic, divisé en sous-comptes dont chacun recueille les écritures des différents syndicats administrés.
Dès lors, il résulte de ce qui précède que le cabinet NNN n'a pas respecté 1 les dispositions susvisées, faute d'avoir ouvert dans les 3 mois de sa t désignation, à comp\er du 24 avril 2003, un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Son mandat est donc entaché d'une nullité de plein droit et ce à compter du 24 juillet 2003. !
S'agissant des attestations de non fusion des comptes en date du 13 juillet 2000 et de l'existence d'un compte bancaire séparé en date du 1er décembre 2004 établies par la Société Générale et par la SARL PHILAUDIT le 4 janvier 2003, celles-ci ne permettent pas de démontrer que le cabinet NNN a respecté les obligations édictées par l'article susvisé sur la période litigieuse. En effet, ces documents établissent uniquement l'impossibilité d'effectuer des opérations de compensation ou de fusion entre ce compte et d'autres comptes détenus par le cabinet NNN.
Sur la désignation d'un administrateur provisoire
Par application combinée des articles 47 et 49 du décret du 17 mars 1967, il conviendra de débouter Monsieur X. de sa demande en désignation d'un administrateur provisoire, le Président du Tribunal étant seul compétent pour procéder à ladite désignation.
L'exercice d'une action en justice, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
L'abus d'agir de Monsieur X. n'étant pas établi, il y aura lieu de rejeter la demande formulée par le cabinet NNN.
Sur l'amende civile
Pour les motifs susmentionnés, il conviendra de débouter également de cette demande le cabinet NNN.
Compte tenu de l'ancienneté du litige, il conviendra d'assortir le présent jugement de l'exécution provisoire qui est par ailleurs compatible avec la nature de l'affaire.
Il conviendra de condamner le cabinet NNN qui succombe à payer à Monsieur X. la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
CONSTATE la nullité de plein droit depuis le 24 juillet 2003 du mandat de syndic confié à la société anonyme Cabinet NNN par le syndicat des copropriétaires de la résidence Monttessuy, située 51, rue Montessuy à Juvisy sur Orge,
ORDONNE l'exécution provisoire,
CONDAMNE la société anonyme Cabinet NNN à payer à Monsieur X. la somme de 1 000 €(MILLE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
CONDAMNE la société anonyme Cabinet NNN aux dépens.
COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre - Section B
ARRET DU 07 DECEMBRE 2006
Numéro d'inscription au répertoire général: 06/03219.
Décision déférée à la Cour: Jugement du 23 Janvier 2006 - Tribunal de Grande Instance d'EVRY 1 ère Chambre A - RG n° 03/08655.
S.A. CABINET NNN
INTIMÉ:
- prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.
- signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement du tribunal de grande instance d'EVRY en date du 23 janvier 2006 quia statué ainsi qu'il suit:
- constate la nullité de plein droit depuis le 24 juillet 2003 du mandat de syndic confié à la SA Cabinet NNN par le syndicat des copropriétaires de la résidence Monttessuy située 51 rue Monttessuy à Juvisy sur Orge,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne la SA Cabinet NNN à payer à Monsieur X. la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamne la SA Cabinet NNN aux dépens.
Vu l’appel de la société "cabinet NNN" en date du 17 février 2006 ;
Vu ses dernières conclusions du 9 octobre 2006 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- condamner Monsieur X. à lui payer la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
Vu l'article 32-1 du Nouveau code de procédure civile,
- condamner Monsieur X. au paiement d'une amende civile,
- condamner Monsieur X. à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Monsieur X. en date du 27 juillet 2006 demandant à la Cour de :
- dire que le mandat de syndic qui a été confié par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51 rue Monttessuy 91260 JUVISY SUR ORGE est nul de plein droit depuis le 24 juillet 2003,
- condamner la SA Cabinet NNN à lui payer une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SA Cabinet NNN à lui payer une somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR:
Considérant qu'au vu des diverses pièces communiquées par la société cabinet NNN, ce syndic de copropriété apporte la preuve que le compte par lequel transitent les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51 rue de Monttessuy à Juvisy-sur-Orge est bien un compte séparé au sens des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en effet:
- les experts comptables successifs de la société "cabinet NNN" (Monsieur Jean-Yves GUEGAU pour la période 1988-2002 et Monsieur Rémy PERROTTE qui lui a succédé) attestent que le. compte n° 20051300 ouvert depuis le 1er juin 1995 par la société "cabinet NNN" auprès de l'agence de la "société générale" de Juvisy-sur-Orge est un compte séparé fonctionnant séparément de tous les autres comptes ouverts par la société "cabinet NNN" auprès de la même agence--bancaire et n’enregistrant que les opérations propres à cette copropriété;
-l'expert comptable de la société de caution mutuelle qui garantit la société "cabinet NNN" l'atteste également, soulignant que les opérations "recettes" et "dépenses" de la copropriété sont portées directement sur ce compte bancaire séparé sans transiter par un compte "pivot" ;
- le responsable de l'agence de la "société générale" de Juvisy sur-Orge précise expressément qu'il s'agit bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom de la société "cabinet NNN" ;
- le commissaire aux comptes de la société "cabinet NNN" a délivré à cette dernière une attestation particulièrement motivée portant sur son organisation comptable relativement aux comptes séparés qu'elle a ouvert; il souligne que les intitulés et les numéros de comptes sont nettement distingués entre la société "cabinet NNN" et le syndicat des copropriétaires de la résidence Monttessuy ;
Qu'en cas d'attestations de complaisance - ce qui n'est nullement démontré - les professionnels du chiffre concernés engageraient gravement leur responsabilité; qu'il en serait de même du directeur de l'agence bancaire ;
Que l'intitulé "compte d'entreprise" apposé sur les relevés du compte séparé est dépourvu de signification externe : que la banque considère simplement que le compte séparé d'un syndicat des copropriétaires est un "compte d'entreprise" et non un compte de personne physique;
Que, de même, la mention sur les relevés de compte de ce que le "titulaire" du compte est le "cabinet NNN"n'a aucun effet juridique : que, simplement, sur le plan pratique, la banque n'ayant comme seul interlocuteur que le syndic de la copropriété qui a naguère ouvert le compte litigieux, a - pour les besoins de sa gestion interne - indiqué sur ce type de document que le "titulaire" du compte (ses imprimés n'ayant pas prévu d'indiquer que le compte pouvait avoir un "gestionnaire" non "titulaire") était le syndic ; que l'on ne peut en tirer aucune conséquence dès lors qu'il est avéré, à l'examen de l'ensemble des relevés de comptes versés au débat, que ce compte a, de façon continue, fonctionné comme un compte séparé;
Que la même remarque peut être faite pour les "R.I.B." dudit compte;
Que les changements de dénomination du compte, tels que mentionnés à la page 4 du jugement entrepris, ne sont nullement un aveu de ce que le compte n'était pas ab initio un compte séparé; que ces modifications - qui n'ont eu aucune influence sur le fonctionnement séparé du compte - ont été prises à la demande du conseil syndical;
Que tous les appels de charges versés au débat ont été établis au nom de la résidence MONTTESSUY, 51 rue-Monttessuy à Juvisy-sur-Orge" ;
Que l'examen attentif des relevés du compte litigieux montre que les paiements par chèque des copropriétaires ont été inscrits directement sur ledit compte sans passer par un compte "pivot" ou intermédiaire ; que c'est donc, encore une fois, pour de pures raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées aux copropriétaires par la société "cabinet NNN" portent l'indication de ce que le "créancier" est "NNN IMMOBILIER" et non pas le syndicat des copropriétaires;
Que les appels de charges et de fonds précisent bien aux copropriétaires que leurs chèques doivent être établis à l'ordre de "cabinet NNN syndicat Rés. de Monttessuy" ; qu'une telle mention aurait été inutile s' il ne s'était pas agi d'un compte séparé;
Considérant que les écrits de Monsieur X. ne permettent pas de connaître la motivation de ce copropriétaire procédurier; que si sa curiosité quant au fonctionnement réel du compte du syndicat des copropriétaires était de prime abord légitime, il aurait dû, dès qu'il a eu connaissance des éléments ci-dessus rapportés, ne pas persévérer dans son action ; qu'ayant néanmoins convaincu le premier juge, il ne saurait se voir reprocher en cause d'appel d'avoir intenté une procédure abusive sinon vexatoire;
Considérant, par contre, qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge de la société "cabinet NNN " la totalité des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en cause d'appel; qu'il convient de lui allouer la somme de 1.500 € à la charge de Monsieur X., sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile formulée par Monsieur X.; qu'il en est de même de sa demande de dommages-intérêts;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris;
Déboute Monsieur X. de toutes ses demandes;
Condamne Monsieur X. à payer à la société "cabinet NNN" la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
Condamne Monsieur X. aux entiers dépens de première instance et d'appel et admet Maître Y , avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
07-12.268
Arrêt n° 423 du 9 avril 2008
Vu l‘article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2006), que M. X..., copropriétaire, a assigné la société cabinet NNN en nullité de son mandat de syndic de copropriété à compter de son renouvellement, en 2003, pour ne pas avoir ouvert dans les trois mois de sa désignation un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l’arrêt retient que ce syndic de copropriété apporte la preuve que le compte par lequel transitaient les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 51 rue de Montessuy à Juvisy-sur-Orge était bien un compte séparé, qu’en effet les experts comptables successifs de la société "cabinet NNN" avaient attesté que le compte ouvert par la société NNN était un compte séparé fonctionnant séparément de tous les autres comptes ouverts par la société "cabinet NNN" auprès de la même agence bancaire et n’enregistrant que les opérations propres à cette copropriété, que le responsable de l’agence de la "société générale" avait précisé qu’il s’agissait bien d’un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d’un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom de la société "cabinet NNN", que le commissaire aux comptes de cette société avait souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre la société "cabinet NNN" et le syndicat des copropriétaires, que la mention sur les relevés de compte de ce que le "titulaire" du compte était le "cabinet NNN" n’avait aucun effet juridique, que l’on ne pouvait en tirer aucune conséquence dès lors qu’il était avéré que ce compte avait, de façon continue, fonctionné comme un compte séparé, que c’était pour de pures raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées aux copropriétaires par la société "cabinet NNN" portaient l’indication de ce que le créancier était "NNN Immobilier" et non pas le syndicat des copropriétaires, que les appels de charges et de fonds précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques devaient être établis à l’ordre de "cabinet NNN syndicat Rés. de Monttessuy" et qu’une telle mention aurait été inutile s’il ne s’était pas agi d’un compte séparé ;
On attendait un arrêt lapidaire. C’est un arrêt lapidaire que l’on a obtenu !
Notons quand même que la Cour de cassation vise la version de l’article 18 antérieure à la réforme SRU, alors que l’action en nullité du mandat des demandeurs était bien fondée sur la version postérieure.
Pour le reste ? La Cour d’appel a cru devoir prendre en considération les modalités de fonctionnement du compte bancaire litigieux. Il ne comportait que des mouvements financiers concernant le syndicat des copropriétaires. Donc c’était bien un compte séparé.
La Cour de cassation a fait de toutes ces considérations un gros paragraphe pour énoncer ensuite que tout cela ne présentait aucun intérêt. « Le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom ». Point c’est tout. Ce n’était pas le cas en l’espèce.
Un compte bancaire séparé est un compte totalement autonome, exempt de tout lien avec un ou plusieurs autres comptes comme une convention de fusion par exemple.
Un compte ouvert au nom du syndicat 36 rue des Roses est un compte immatriculé « SDC 36 rue des Roses ». On fait figurer à la suite le nom et l’adresse du syndic pour des raisons pratiques évidentes.
Rappelons pour terminer que l’arrêt comporte le paragraphe suivant :
« Considérant que les écrits de Monsieur X. ne permettent pas de connaître la motivation de ce copropriétaire procédurier; que si sa curiosité quant au fonctionnement réel du compte du syndicat des copropriétaires était de prime abord légitime, il aurait dû, dès qu'il a eu connaissance des éléments ci-dessus rapportés, ne pas persévérer dans son action ; qu'ayant néanmoins convaincu le premier juge, il ne saurait se voir reprocher en cause d'appel d'avoir intenté une procédure abusive sinon vexatoire; »