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Timestamp: 2016-10-21 21:56:45+00:00
Document Index: 169671586

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 24', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 31', 'art. 28', 'art. 44', 'art. 15', 'art. 16', 'art. 11', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 1']

113 Ia 11921. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit public du 4 f�vrier 1987 dans la cause G. et B. contre G. et Gen�ve, Tribunal administratif et D�partement des travaux publics (recours de droit public)
Protection de la situation acquise en droit public des constructions. Entretien et r�novation d'un immeuble d'habitation �difi� sous l'empire de l'ancien droit. La protection de la situation acquise (Besitzstandsgarantie) commande que de nouvelles dispositions restrictives ne puissent �tre appliqu�es � des constructions autoris�es conform�ment � l'ancien droit que si un int�r�t public important l'exige et si le principe de la proportionnalit� est respect�. Les cantons peuvent assurer cette protection dans une mesure plus �tendue; ils ne sauraient cependant aller � l'encontre des exigences majeures de l'am�nagement du territoire. Situation dans le canton de Gen�ve (consid. 2a). Le volume, l'apparence et le but de l'ouvrage restant semblables et l'affectation du sol n'�tant pas modifi�e, les travaux de r�novation et de transformation partielle entrepris en l'esp�ce (r�fection de la charpente, de la toiture et du logement sup�rieur) sont encore couverts par la protection de la situation acquise (consid. 3c). Pes�e des int�r�ts en pr�sence; celui du propri�taire l'emporte sur ceux des voisins et l'int�r�t public appara�t peu concern� dans le cas particulier (consid. 3d). Rejet des griefs d'application arbitraire du droit cantonal, de constatation incompl�te des faits et de violation du droit d'�tre entendu (consid. 4, r�sum�). Faits � partir de page 120
G. est propri�taire, � Vernier, d'un immeuble d'habitation construit vers 1910/1915. En 1983, il a requis du D�partement des travaux publics du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le D�partement) l'autorisation d'augmenter l'isolation thermique de son immeuble et d'effectuer sur celui-ci des travaux d'entretien tr�s importants (toit, fa�ade, peinture). Le D�partement lui r�pondit favorablement, mais peu apr�s deux propri�taires voisins lui signal�rent que les travaux entrepris d�passaient les simples travaux d'entretien et qu'il s'agissait plut�t d'une r�novation fondamentale; ils demandaient en cons�quence que ces travaux soient suspendus. Le D�partement leur fit savoir, apr�s contr�le sur place, que G. faisait effectuer des travaux d'entretien non soumis � autorisation et qu'il n'avait donc pas de raison d'intervenir en vue de les stopper. Sur quoi les voisins recoururent � la Commission de recours institu�e par la loi cantonale sur les constructions et installations diverses (LCI), commission qui ordonna l'arr�t imm�diat des travaux en cours. Cette autorit� a notamment constat� que d�s lors que la toiture avait �t� d�molie et que le dernier �tage avait disparu, il ne s'agissait BGE 113 Ia 119 S. 121plus de travaux d'entretien. Le D�partement invita alors G. � d�poser une demande d'autorisation de construire en bonne et due forme, accompagn�e d'un descriptif d�taill� des travaux d�j� ex�cut�s et de ceux encore pr�vus. Cette nouvelle demande fut mise � l'enqu�te publique et suscita l'opposition des deux voisins. Ceux-ci invoquaient en substance une violation des r�gles sur les distances aux limites et une sur�l�vation inadmissible de l'immeuble. Apr�s inspection locale, le D�partement accorda l'autorisation sollicit�e, d�cision qui a toutefois �t� annul�e, sur intervention des voisins, par la Commission cantonale de recours. Selon cette derni�re, le D�partement ne pouvait permettre une d�molition suivie de reconstruction, les normes applicables � la zone en question n'autorisant pas un b�timent d'habitation de trois appartements sur trois niveaux; le propri�taire ne pouvait donc, en l'�tat, que r�nover son b�timent sur deux niveaux et la charpente du toit devait �tre abaiss�e en cons�quence.
Sur recours de G., le Tribunal administratif du canton de Gen�ve annula la d�cision de la Commission LCI et confirma l'autorisation de construire. Comme l'immeuble avait �t� �difi� au d�but du si�cle et qu'il ne correspondait plus � la l�gislation en vigueur dans la zone o� il �tait actuellement situ�, le probl�me qui se posait, selon le tribunal, �tait celui de la "protection de la possession". Se r�f�rant alors aux d�finitions donn�es � propos de l'art. 24 al. 2 LAT, il a retenu que les travaux litigieux consistaient � la fois en une r�novation et en une transformation tr�s partielle. En outre, les int�r�ts en pr�sence �taient essentiellement de nature priv�e, l'int�r�t public paraissant peu concern�; il se justifiait dans le cas particulier de trancher en faveur du propri�taire G.
Agissant par la voie du recours de droit public, les deux voisins ont requis le Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t du Tribunal administratif. Ils ont invoqu� une violation arbitraire des normes cantonales sur les distances aux limites et de r�gles de proc�dure sur l'�tablissement des faits. Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours dans la mesure o� il �tait recevable.
2. La premi�re question qui se pose est de d�terminer dans quelle mesure une construction �difi�e sous l'empire de dispositions depuis lors abrog�es ou modifi�es peut �tre maintenue, entretenue, �ventuellement r�nov�e, transform�e, agrandie voire compl�tement reconstruite, BGE 113 Ia 119 S. 122quand bien m�me par hypoth�se elle n'est plus conforme au droit actuellement en vigueur.
a) Lorsque la construction est situ�e d�sormais en dehors des zones � b�tir, la question est r�gl�e en principe par l'art. 24 al. 1 LAT. Toutefois, selon l'al. 2 de cette m�me disposition, le droit cantonal peut autoriser la r�novation, la transformation partielle ou la reconstruction de l'immeuble pour autant que ces travaux soient compatibles avec les exigences majeures de l'am�nagement du territoire. En revanche, lorsque la construction est situ�e, comme en l'esp�ce, � l'int�rieur d'une zone � b�tir, le probl�me rel�ve du droit cantonal, sous la seule r�serve des exigences pr�vues par l'art. 22 LAT. La libert� des cantons dans ce domaine est toutefois limit�e.
En effet, la jurisprudence a d�duit � la fois de la garantie de la propri�t� (art. 22ter Cst.) et du principe de la non-r�troactivit� des lois une protection de la situation acquise (Besitzstandsgarantie), qui postule que de nouvelles dispositions restrictives ne puissent �tre appliqu�es � des constructions autoris�es conform�ment � l'ancien droit que si un int�r�t public important l'exige et si le principe de la proportionnalit� est respect� (arr�t non publi� Achermann du 14 juillet 1982 consid. 4 et la doctrine cit�e). Cette protection de la situation acquise ne constituant qu'un minimum, les cantons sont certes libres de l'assurer dans une mesure plus �tendue. Ils ne sauraient cependant, en autorisant sans restriction non seulement le maintien et l'entretien normal, mais la r�novation, la transformation, l'agrandissement voire la reconstruction totale d'un ancien b�timent, aller � l'encontre des exigences majeures de l'am�nagement du territoire.
La mani�re dont ce probl�me a �t� r�gl� par les diverses l�gislations cantonales varie d'un canton � l'autre. Certains cantons sont tr�s restrictifs, tels St-Gall, qui autorise seulement le maintien et l'entretien normal (cf. ZEMP, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Sankt-Gallen vom 6. Juni 1972, p. 10 � 13) et Argovie (Baugesetz du 2 f�vrier 1971, par. 224 al. 2), qui n'autorise que les travaux d'entretien et de modernisation, cette disposition �tant toutefois appliqu�e de mani�re relativement large (ZBl 1976 p. 152 ss; cf. �galement ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau p. 563 ss, sp�cialement p. 568 ss). D'autres cantons prot�gent la situation acquise dans une mesure plus �tendue: ainsi Glaris (transformations autoris�es pour permettre une am�lioration raisonnable, � l'exclusion de tout accroissement des possibilit�s d'utilisation; Baugesetz du 4 mai 1952, art. 31); Vaud BGE 113 Ia 119 S. 123(les b�timents frapp�s d'une autre restriction que l'alignement peuvent, s'ils respectent la destination de la zone, �tre transform�s mais non pas agrandis ni reconstruits, art. 28 al. 1 LCAT; cf. BOVAY, Le permis de construire en droit vaudois p. 141/142); Tessin (seuls sont exclus les transformations ou agrandissements substantiels ou encore la modification substantielle de l'affectation primitive; cf. SCOLARI, Commentario della legge edilizia ticinese, n. 27 ss ad art. 44); Berne (transformations et agrandissements autoris�s pour autant que le caract�re anti-r�glementaire des b�timents en question ne s'en trouve pas aggrav�; cf. GRUTTER, Kurzkommentar zum neuen Baugesetz des Kantons Bern, p. 23/24).
En droit genevois, l'art. 15 al. 2 LCI permet au D�partement de d�roger aux dispositions de la loi relative aux distances entre b�timents et aux vues droites afin de permettre l'am�nagement de locaux d'habitation dans les combles de maisons dont la construction a �t� autoris�e avant le 7 mai 1961, pour autant que le gabarit des toitures n'en soit pas modifi�, que les nouveaux locaux remplissent les conditions de salubrit� et de s�curit� requises par leur destination et enfin que le caract�re, l'harmonie et l'am�nagement du quartier et le caract�re esth�tique de la construction autorisent cette mesure. En outre, selon l'art. 16 LCI, le D�partement peut, lorsque les circonstances le justifient et s'il n'en r�sulte pas d'inconv�nients graves pour le voisinage, d�roger aux dispositions de l'art. 11 quant � la destination des constructions; hors des zones � b�tir, cette d�rogation ne peut toutefois �tre accord�e que si l'emplacement de la construction pr�vue est impos� par sa destination et si elle ne l�se aucun int�r�t pr�pond�rant, notamment du point de vue de la protection de la nature et des sites ainsi que du maintien d'exploitations agricoles; hors des zones � b�tir, la r�novation de constructions ou d'installations, leur transformation partielle ou leur reconstruction peut, de plus, �tre autoris�e si les travaux sont compatibles avec les exigences majeures de l'am�nagement du territoire. En revanche, il n'existe en droit genevois aucune disposition relative au sort des constructions sises � l'int�rieur des zones � b�tir mais qui seraient contraires � la fois � la destination de la zone o� elles se trouvent et aux r�gles applicables dans cette zone, ou seulement � ces derni�res r�gles.
3. a) (Mise au b�n�fice de la protection de la situation acquise d'un b�timent non conforme aux r�gles de la zone, mais qu'on a BGE 113 Ia 119 S. 124ainsi tol�r� pendant pr�s de 70 ans (cf. ATF 107 Ia 121) jug�e non arbitraire.)
c) C'est manifestement � tort que les recourants reprochent au Tribunal administratif d'avoir qualifi� les travaux ex�cut�s ou � ex�cuter de travaux d'entretien. En effet, la juridiction cantonale a express�ment retenu qu'il s'agissait � la fois d'une r�novation, "puisque l'on d�sire r�tablir dans son premier �tat un ouvrage ayant subi l'usure du temps", et d'une transformation partielle, "dans la mesure o� l'am�nagement int�rieur de l'�tage sup�rieur sera n�cessairement modifi� par rapport � l'�tat ant�rieur." Le Tribunal administratif a ajout� que cette transformation �tait tr�s partielle dans la mesure o� pour une personne regardant l'immeuble depuis l'ext�rieur, ce qui est le cas des voisins, les travaux ne modifieraient en rien la situation, puisque le volume, l'apparence et le but de l'ouvrage resteraient semblables et que l'affectation du sol ne serait nullement modifi�e. Il en a conclu que l'on se trouvait v�ritablement en pr�sence d'un cas limite.
Il ressort de ces consid�rations que l'autorit� intim�e a implicitement admis que des travaux de r�novation et, dans la mesure o� ils ne d�passaient pas certaines limites, des travaux de transformation �taient encore couverts par la protection de la situation acquise. Les recourants ne pr�tendent pas que cette conception serait clairement contraire � des dispositions d�termin�es du droit genevois et, pour cette raison, arbitraire. A vrai dire, la solution retenue par le Tribunal administratif, qui correspond d'ailleurs � celle consacr�e par diverses l�gislations cantonales, ne saurait �tre tax�e d'arbitraire. Comme on l'a vu, s'agissant d'un b�timent situ� � l'int�rieur d'une zone � b�tir, le droit genevois ne contient aucune r�gle pr�cise. Or, pour un b�timent situ� en dehors de la zone � b�tir, ce m�me droit pr�voit express�ment la possibilit� d'une r�novation, d'une transformation partielle voire d'une reconstruction pour autant que les travaux soient compatibles avec les exigences majeures de l'am�nagement du territoire; il n'�tait donc pas insoutenable de consid�rer qu'il pouvait en aller de m�me s'agissant d'un b�timent situ� dans une zone � b�tir, mais qui n'�tait plus conforme aux r�gles de cette zone.
d) Il convient d'ajouter que le Tribunal administratif n'a nullement affirm� que des travaux de r�novation et des travaux limit�s de transformation partielle seraient admissibles dans tous les cas. Il s'est au contraire livr� � une mise en balance des int�r�ts en pr�sence. A cet �gard, les recourants affirment que les travaux auraient pour effet BGE 113 Ia 119 S. 125de rehausser le b�timent, que la construction du mur de briques modifierait l'affectation du sol sur un pourtour de 10 cm et que le volume de l'ouvrage s'en trouverait accru.
Il ressort du dossier que, suite � la r�fection de la charpente selon une conception modifi�e, le niveau des sabli�res se trouve sur�lev� de 5 cm par rapport � celui de la sabli�re en place pr�c�demment et que tout l'immeuble est doubl� par un rev�tement de briques de 8 � 10 cm, l'architecte ayant mis en place des ceinturages en b�ton arm� pour assurer le maintien de ce doublage (proc�s-verbal de l'inspection locale du 13 d�cembre 1983). On ne saurait pr�tendre s�rieusement que le Tribunal administratif ait ignor� ce double fait. Il n'a d'ailleurs jamais affirm� que le volume, l'apparence et le but de l'ouvrage demeureraient identiques, mais simplement que ces �l�ments resteraient semblables. Il en a donc d�duit que, pour une personne regardant l'immeuble depuis l'ext�rieur, ce qui �tait le cas des voisins G. et B., les travaux ne modifieraient en rien la situation. Compte tenu du caract�re en d�finitive minime de l'augmentation de volume et de hauteur, cette d�duction correspond bien � la r�alit� et �chappe au grief d'arbitraire. Cela �tant, on ne saurait reprocher au Tribunal administratif d'avoir admis que l'int�r�t du propri�taire au maintien de son immeuble l'emportait clairement sur celui des recourants � le voir dispara�tre. Quant � l'int�r�t public, l'autorit� intim�e a consid�r� qu'il paraissait assez peu concern�, vu la proximit� imm�diate d'une ancienne usine � gaz et d'entrep�ts d'une grande entreprise de construction. A ses yeux, le b�timent litigieux ne pouvait donc enlaidir particuli�rement le paysage; son maintien ne perturbait, au demeurant, aucun but d'am�nagement du territoire.
Les recourants taxent d'arbitraire l'appr�ciation du Tribunal sur la qualit� et l'esth�tique du quartier. A supposer qu'ils aient qualit� pour soulever un tel grief, ce qui est douteux (cf. ATF 110 Ia 74 consid. 1, ATF 106 Ia 332 /333 consid. 2a/b), leurs critiques s'av�rent de toute fa�on infond�es. Il r�sulte en effet des photographies produites par les recourants eux-m�mes en proc�dure cantonale que la valeur esth�tique du quartier n'est pas telle, ni la qualit� de son environnement imm�diat si remarquable qu'un int�r�t public important exigerait la disparition imm�diate du b�timent en question. Cette disparition ne saurait en aucun cas suffire � r�tablir l'unit� de ce quartier.
4. a) (D�s lors que les travaux litigieux pouvaient �tre consid�r�s comme �tant encore couverts par la protection de la situation BGE 113 Ia 119 S. 126acquise, ils devaient pouvoir �tre autoris�s quand bien m�me le b�timent ne respectait pas et continuerait � ne pas respecter les r�gles sur les distances aux limites, le coefficient d'occupation au sol et le nombre maximum de logements admissible dans la zone concern�e.)
b) (Une autorisation sp�ciale de d�molir (art. 1er al. 1 let. c LCI) n'�tait pas n�cessaire, car il s'agissait d'une op�ration unique de r�fection impliquant le d�montage et l'enl�vement pr�alables de la charpente en place, op�ration qui a �t� d�ment autoris�e sur la base de l'art. 1er al. 1 let. b LCI.)
c) (La mise au b�n�fice de la protection de la situation acquise dispensait l'autorit� cantonale de se prononcer sur d'autres griefs des voisins concernant le respect de certaines normes de la police des constructions, celles-ci ne s'appliquant pr�cis�ment pas au cas d'esp�ce. Sur ce point, l'autorit� cantonale n'a pas viol� son obligation de motiver la d�cision attaqu�e.)
d) (Rejet du grief de violation du droit d'�tre entendu: l'autorit� cantonale disposait dans le dossier d'�l�ments suffisants et plus pr�cis que ceux qui auraient pu r�sulter des t�moignages requis.)
e) (Omission d'�tablir le proc�s-verbal d'une inspection locale; les recourants ne d�montrent pas en quoi cette irr�gularit� aurait influ� sur la d�cision du tribunal ou les aurait eux-m�mes entrav�s dans la d�fense de leurs droits.)
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