Source: http://www.immobiliere-nive.com/hoguet.htm
Timestamp: 2019-02-20 01:39:29+00:00
Document Index: 19089979

Matched Legal Cases: ['art 10', 'art. 3', 'art. 46', 'art. 3', "l'article 1", 'art. 46', 'art. 46', "l'article 1", "l'article 1325", "l'article 1", "l'article 1", 'art. 46', "l'article 15", "l'article 13", "l'article 21", "l'article 6", "l'article 4", "l'article 59", 'art. 29', "l'article 238", "l'article 192", "l'article 9", "l'article 1", "l'article 3", "l'article 1", "l'article 5", "l'article 6", "l'article 408", "l'article 408", "l'article 5"]

Les activités d’intermédiaire ou d’agent d’affaires sont apparues en même temps que la civilisation. On les rencontre aussi bien du temps de la Grèce antique où les intermédiaires percevaient le salaire d’ « interprète », à Rome où on les appelait « proxénètes » ! , au Moyen-âge où les « couratiers » ou « courtiers » étaient plus spécialement chargés des opérations de change dans le cadre du commerce entre états, au XVIIè siècle dans les bureaux d’adresses, au XVIIIè siècle sous le vocale « gens d’affaires », devenu par la suite « agent d’affaires ».
Le Code de Commerce de 1807 leur donna une existence légale en réputant acte de commerce toute entreprise d’agence ou de bureau d’affaires.
En 1921, fut créée la Chambre syndicale des agents immobiliers de France qui écrivit les règles d’éthique professionnelle qui ont servi à la réglementation future.
La profession d’agent immobilier est réglementée. Beaucoup l’ignore, mais c’est l’une des professions les plus réglementées en France.
La spécialisation de ce métier ouvrait au législateur d’il y a 30 ans trois voies :
- Laisser l’entière liberté d’exercer dans le respect des seules règles de droit, communes à tous les citoyens. C’est la liberté du commerce. Cette solution n’interdit pas aux professionnels de se regrouper en syndicats ou en associations. Ces associations ou syndicats pouvant même imposer à leurs adhérents leurs propres règles déontologiques, et communiquer au travers un label
- Regrouper obligatoirement tous les membres d’une même profession en une personne morale de droit public, dotée notamment d’un pouvoir disciplinaire à l’image de l’ordre des médecins, des avocats ou des architectes
- Réglementer les conditions d’accès et d’exercice d’une profession par un régime de police administrative.
Par réaction à l’encontre de certaines pratiques condamnables, c’est cette dernière solution qui a été retenue en France pour les activités d’agent immobilier et de mandataire de fond de commerce d’une part, et pour celles de gérant d’immeubles et de syndic de copropriété d’autre part.
Une première ordonnance du 16 décembre 1958 interdisait la réception de fonds et la perception anticipée d’une commission. Cette ordonnance a vécu 7 ans. Elle fut abrogée le 1er octobre 1965 avec l’entrée en vigueur de la loi du 21 juin 1960 et son décret d’application du 25 mars 1965.
Enfin, entraient en vigueur, le 1er janvier 1973, la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet et son décret d’application du 20 juillet 1972.
- Améliorer l’image de la profession vis-à-vis du public
- Augmenter les garanties de tous ceux qui font appel aux professionnels de l’Immobilier
Cette réglementation comporte :
- L’exigence de garantie de capacité ou d’aptitude professionnelle
- L’obligation de fournir à la clientèle des Garanties financières contre le détournement de fonds
- L’obligation de contracter une Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle
- L’absence d’incapacité d’exercer
Cette réglementation oblige le professionnel à détenir obligatoirement :
- une Carte Professionnelle délivrée par le Préfet
- un Mandat écrit délivré par le client
La loi vise certaines opérations portant sur les biens d’autrui, effectuées à titre habituel.
Ces opérations peuvent être scindées en :
- Opérations d’entremise réalisées généralement par les agents immobiliers et par les mandataires en vente de fonds de commerce
- Opérations de gestion accomplies principalement par les gérants d’immeubles et par les syndics de copropriété regroupés sous l’appellation « administrateurs de biens
Les opérations expressément visées :
- L’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis
- L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce
- La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété
- L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fond de commerce
- à l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis
- La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L 121-60 et suivants du Code de la Consommation
Conditions d’accès et d’obtention des cartes professionnelles
La loi Hoguet réglemente l’accès à la profession. Elle permet le contrôle et l’information du public car, le professionnel, comme toute personne qui le représente, doit obligatoirement détenir une carte, une sorte de « marque de qualité ou de garantie » (Journal Officiel 1968, P.5638, art 10d)
Pour pouvoir effectuer les opérations indiquées ci-dessus, il faut justifier :
- D’une aptitude morale ; ne pas être frappé d’une incapacité ou interdiction (Art.9 à 15 L, bulletin N°2 du casier judiciaire)
- D’une aptitude professionnelle (Art. 11 à 16 D), celle-ci est exigée soit de la personne qui exerce en nom propre, soit du ou des responsables légaux et statutaires s’il s’agit d’une personne morale
Cette condition d’aptitude est remplie si la personne physique ou, s’il s’agit d’une personne morale de tous les responsables légaux ou statutaires, justifie :
- soit de la pratique : par exemple après dix années (quatre ans en tant que cadre) d’expérience professionnelle et salariée chez un titulaire d’une carte d’agent immobilier
- soit de diplômes équivalents à deux années d’études supérieures dans les matières juridiques, économiques ou commerciales
- soit du cumul d’un diplôme moins important et de la pratique (par exemple le baccalauréat et une année de pratique)
- D’une Garantie Financière Une garantie des fonds déposés par la clientèle est « un principe fondamental de la protection de l’épargne ». Plusieurs modes ont été prévus : caution par un établissement de crédit habilité, cautionnement déposé à la Caisse de dépôts et de consignations, entreprises d’assurance agréée (Art. 17D).
En principe, la garantie est de 110 000 Euros minimum (Art. 30D) par activité (Art.26D). Elle est réévaluée éventuellement, suivant la pointe des fonds détenus. Toutefois, celui qui s’engage à ne pas percevoir de fonds en transaction peut être garanti pour 30 000 Euros seulement (Art.35D). Il en est de même pour les deux premières années d’activité.
Des contrôles administratifs peuvent avoir lieu à tout moment pour vérifier la suffisance de la garantie.
- D’une Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle)
Cette assurance est contractée contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile du professionnel. Elle est au minimum de 76 224,51 Euros par année pour un même assuré. Elle ne doit pas prévoir de franchise à la charge de l’assuré supérieure à 1O% des indemnités dues.
L’obtention des cartes professionnelles :
Les conditions d’accès étant remplies, le professionnel (la personne physique ou morale) peut obtenir du Préfet la ou les cartes suivantes :
- La carte professionnelle « Transactions sur Immeubles et Fonds de commerce », de couleur verte, permettant d’effectuer les opérations d’entremise de l’article 1er de la Loi Hoguet
- La carte professionnelle « Gestion Immobilière », de couleur jaune, pour les opérations de gestion
Ces deux cartes sont valables un an et renouvelables si les conditions sont toujours respectées. Pour le renouvellement de la carte, est à fournir un arrêté des comptes certifiés exact par un expert comptable ou un garant.
Deux autres cartes professionnelle sont prévues :
- Le récépissé de déclaration d’activité, de couleur mauve. Cette carte est délivrée par la Préfecture à la personne qui dirige un établissement succursale, agence ou bureau.
- L’attestation de couleur grise, délivrée à toute personne habilitée par le professionnel à négocier, s’entremettre, s’engager pour son compte.
Elle permet au public de vérifier la qualité ou l’étendue des pouvoirs de son titulaire (réception des fonds, cabinet représenté, garantie…)
Le principe du droit à rémunération.
Pour que le professionnel puisse prétendre à une rémunération, différentes conditions doivent être respectées.
- Disposer d’un mandat écrit établi en double exemplaire, simple ou exclusif, limité dans le temps
Le mandat doit prévoir :
- La mission du mandataire
- Le montant des honoraires et qui en a la charge
- Le numéro au registre des mandats
Pour pouvoir prétendre à des honoraires, il est nécessaire que l’opération
- Soit effectivement conclue
- Soit constatée dans un seul acte écrit
Les obligations des titulaires de la Carte professionnelle
- Aviser le Préfet de tout changement : adresse, ouverture ou/et fermeture d’établissement, succursale, agence ou bureau, modification de l’identité du ou des représentants légaux ou statutaires, de la garantie, de l’assurance… ce qui peut donner lieu à la délivrance d’une nouvelle carte en remplacement de l’ancienne
- Tenir un registre des mandats
- Faire figurer sur tout document ses références professionnelles
- Apposer une affiche indiquant ses références professionnelles dans les lieux où est reçue la clientèle
- Conserver ses documents pendant dix ans.
- Délivrer un reçu pour tout versement ou remise de la clientèle
- Tenir un état spécial indiquant les dates de mise en service des carnets de reçus
- Tenir un registre répertoire faisant mention des versements ou remises
- Déposer les versements et les remises au compte spécial (compte séquestre)
Les sanctions pénales prévues par la loi Hoguet portent sur :
- l’exercice de la profession sans carte
- l’exercice de la profession sans aptitude morale
- la réception de fonds irrégulière
D’autres sanctions sont prévues : - la nullité des documents qui peut entraîner la perte de tout droit à commission - toute faute professionnelle peut conduire à une majoration de la cotisation due au titre de la RCP
Texte de la loi Hoguet
Réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (Agent Immobilier entre autres…)
(Journal officiel du 4 janvier 1970)
Loi n° 71-580 du 16 juillet 1971 (JO du 17 juillet 1971) ;
Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 (JO du 24 juillet 1994) ;
Loi n° 98-566 du 8 juillet 1998 (JO du 9 juillet 1998).
(Loi n° 98-566 du 8 juillet 1998, art. 3-I.) "8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation."
TITRE Ier - DES CONDITIONS D'ACCÈS À LA PROFESSION ET DE SON EXERCICE
Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
7° (Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, art. 46.I) "A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;"
Aux personnes agissant pour le comte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du code civil ;
Aux représentants légaux ou statutaires de sociétés de construction régies par la loi du 28 juin 1938 pour la réalisation des premières cessions des parts ou actions ;
(Loi n° 98-566 du 8 juillet 1998, art. 3-II.) "Aux titulaires d'une licence d'agent de voyages, en vertu de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation."
2° Justifier d'une garantie financière suffisante résultant d'un cautionnement spécialement affecté au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés ou de l'engagement soit d'un organisme de garantie collective, soit d'un établissement bancaire ;
Les personnes qui assurent la direction de chaque établissement, succursale ou agence doivent également satisfaire aux 1° et 4° ci-dessus.
Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne (Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, art. 46-II) "en ses 1° et 6°" doivent être rédigées par écrit et préciser, conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions de détermination de la rémunération ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
(Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, art. 46.III.) "Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être acceptée ou exigée par elle préalablement à la conclusion d'une convention rédigée par écrit et à la remise au client d'un original de cette convention conformément aux dispositions de l'article 1325 du code civil. Cette convention doit préciser :
- les caractéristiques du bien immobilier recherché par le client ;
- la nature de la prestation à fournir au client ;
- le montant de la rémunération ;
- les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation n'est pas fournie au client dans le délai prévu."
L'obtention ou le renouvellement de la carte professionnelle donne lieu à la perception d'un droit de constitution et de tenue des dossiers dont le montant sera fixé par arrêté des ministres intéressés.
Nul ne peut, d'une manière habituelle, se livrer ou prêter son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui visées à l'article 1er s'il a fait l'objet de l'une des condamnations énumérées à l'article 1er de la loi du 30 août 1947 relative à l'assainissement des professions commerciales et industrielles ou d'une condamnation à une peine d'emprisonnement avec ou sans sursis pour l'une des infractions ci-après :
2° bis (Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, art. 46-IV.) "Infractions punies des peines prévues à l'article L. 121-28 ou à l'article L. 213-1 du code de la consommation ;
3° Emission de mauvaise foi de chèque sans provision, usure et délit réprimés par l'article 15 de la loi n° 66-1010 du 28 décembre 1966 relative à l'usure, aux prêts d'argent et à certaines opérations de démarchage et de publicité ;
4° Soustraction commise par dépositaire public, concussion commise par fonctionnaire public, corruption de fonctionnaires publics et des employés des entreprises privées, communications de secrets de fabrique ;
8° Délits prévus par les articles 423, 425, 432, 433, 434, 435, 437, 449, et 457 de la loi n° 66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales ;
9 ° Délit prévu par l'article 13 de la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé ;
10° Délit prévu par l'article 21 de la loi du 13 juin 1941 sur l'exercice de la profession bancaire, délit prévu par l'article 6 (alinéa 2) de la loi du 14 juin 1941 relative à la réglementation et à l'organisation des professions se rattachant à la profession de banquier ;
11° Délit prévu par l'article 4 de la loi n° 60-580 du 21 juin 1960 interdisant certaines pratiques en matière de transaction portant sur des immeubles et des fonds de commerce, par les articles 16, 17 et 18 de la présente loi, et par les articles 13 et 14 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, modifiée, relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de garantie à raison des vices de construction ;
12° Délit prévu par l'article 59 de la loi n° 57-908 du 7 août 1957 tendant à favoriser la construction de logements et les équipements collectifs ;
13° (Loi n° 71-580 du 16 juillet 1971, art. 29.) "Délits prévus par les articles 188, 189 et 190 du code de l'urbanisme et de l'habitation."
a) Par les faillis non réhabilités et par les personnes frappées soit de faillite personnelle, soit de l'une des interdictions de diriger, gérer, administrer ou contrôler toute entreprise commerciale (1) ;
(1) Les articles 108 et 109 de la loi n° 67-563 du 13 juillet 1967 ont été abrogés par l'article 238 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises. Cette interdiction est reprise par l'article 192 de la loi précitée (JO du 26 janvier 1985).
En cas de condamnation prononcée par une juridiction étrangère et passée en force de chose jugée pour une infraction constituant, d'après la loi française, un des crimes ou délits spécifiés à l'article 9, le tribunal correctionnel du domicile de l'individu dont il s'agit, statuant en chambre du conseil, déclare, à la requête du ministère public, après vérification de la régularité et de la légalité de la condamnation, l'intéressé dûment appelé, qu'il y a lieu à l'application de la susdite interdiction.
Cette interdiction s'applique aux faillites non réhabilitées dont la faillite a été déclarée par une juridiction étrangère, quand le jugement déclaratif a été déclaré exécutoire en France ; la demande d'exequatur peut être, à cette fin seulement, formée devant le tribunal de grande instance du domicile du failli, par le ministère public.
Les personnes exerçant une profession ou activité visée aux articles 1er et 4 qui, postérieurement à la publication de la présente loi, auront encouru l'interdiction résultant de l'application des articles qui précèdent, devront cesser leur profession ou activité dans un délai de trois mois à compter du moment où la décision est devenue définitive. Ce délai peut être réduit ou même supprimé par la juridiction qui prononce la décision entraînant l'interdiction.
Les personnes exerçant une profession ou activité visée aux articles 1er et 4 qui, antérieurement à la publication de la présente loi, ont encouru l'interdiction résultant de l'application des articles qui précèdent, devront cesser leur profession ou activité dans un délai de trois mois à compter de ladite publication.
Les personnes n'exerçant pas une profession ou activité visée aux articles 1er et 4, qui ont encouru l'interdiction résultant de l'application des articles qui précèdent, peuvent demander à la juridiction qui les a condamnées ou, en cas de pluralité de condamnations, à la dernière juridiction qui a statué, soit de les relever de l'incapacité dont elles sont frappées, soit d'en déterminer la durée.
Sera punie d'une amende de 40 000 F et, en cas de récidive, d'une amende de 80 000 F et d'un emprisonnement de six mois ou de l'une de ces deux peines seulement :
1° Toute personne qui, d'une manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 ou après avoir cessé de remplir les conditions auxquelles la délivrance de cette carte est subordonnée ;
Toute personne qui contrevient à l'interdiction résultant de l'application des articles 9 à 12 est punie d'un emprisonnement de deux ans au plus et d'une amende de 25 000 F au plus, ou de l'une de ces deux peines seulement.
Sera punie d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 40 000 F ou de l'une de ces deux peines seulement :
1° Toute personne qui, à l'occasion d'opérations visées à l'article 1er, aura reçu ou détenu, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques, ou en aura disposé :
b) Soit sans avoir, dans les conditions fixées par le décret prévu à l'article 5, tenu les documents ou délivré les reçus exigés ;
2° Toute personne qui aura exigé ou accepté des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l'article 6 ;
3° Toute personne qui n'aura pas communiqué, sur leur demande, aux fonctionnaires chargés du contrôle les documents visés au 1° b du présent article, ainsi que, le cas échéant, tous documents bancaires ou comptables ou tous mandats écrits ou qui, d'une manière générale, aura mis obstacle à l'exercice de la mission de ces fonctionnaires.
La loi n° 60-580 du 21 juin 1960 interdisant certaines pratiques en matière de transactions portant sur des immeubles et des fonds de commerce et complétant l'article 408 du code pénal, est abrogée dès la mise en vigueur de la présente loi, à l'exception de la modification apportée à l'article 408 du code pénal par l'article 5 de ladite loi.
Fait à Paris, le 2 janvier 1970.
Le ministre de l'équipement et du logement, Albin Chalandon