Source: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-verwalterbestimmungsrecht-ueber-die-zuordnung-von-lasten-und-kosten/
Timestamp: 2019-07-17 03:11:12
Document Index: 292309661

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 7', 'BGH', '§ 16', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 7', '§ 7', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', '§ 91', '§ 708', '§ 49', '§ 49']

WEG – Verwalterbestimmungsrecht über die Zuordnung von Lasten und Kosten
AG Pinneberg, Az.: 60 C 61/16, Urteil vom 21.02.2017
Der Streitwert wird auf 41,27 € festgesetzt.
Die Parteien bilden eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Die Kläger wenden sich mit ihrer Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.09.2016 zu TOP 4 (vgl. Anlage K2, Seite 2 des Versammlungsprotokolls), mit dem die Jahresabrechnungen 2015 genehmigt wurden, beschränkt auf die Positionen Winterdienst, Gartenpflege und Reinigung betreffend die Tiefgarage.
Die Teilungserklärung, auf die wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (Anlage K4, Bl. 23 ff. der Akte), bestimmt unter anderem, dass die 89 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage ebenso wie die 55 Wohnungen Sondereigentum darstellen.
Regelungen der Lasten- und Kostenverteilung sind an zwei Stellen in der Teilungserklärung enthalten. Eingang wird klargestellt, dass es in der Nachbarschaft der Gemeinschaft weitere Wohnungseigentumsvorhaben geben wird, die teilweise – zum Beispiel hinsichtlich der Antennenanlage – im wirtschaftlichen und verwaltungsmäßigen Verbund mit der Gemeinschaft stehen sollen. Diesbezüglich enthalten Abs. III Ziffer 1.) bis 3.) der Teilungserklärung Regelungen zur Lasten- und Kostenverteilung zwischen mehreren Eigentümergemeinschaften. § 7 der Gemeinschaftsordnung unterscheidet dann zwischen solchen Lasten und Kosten der Tiefgarage einerseits und der Wohnanlage und des Abrechnungsverbundes andererseits, die eindeutig zu ermitteln sind, und solchen Lasten und Kosten, die nicht eindeutig von den Teil- oder Wohnungseigentümern zu tragen sind (Ziffer 3. des § 7). Dabei sollen eindeutig ermittelbare Lasten und Kosten der Tiefgarage von den 89 Teileigentümern zu gleichen Teilen getragen werden, eindeutige Lasten und Kosten der Wohnanlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen von den Wohnungseigentümern und nicht eindeutige Lasten und Kosten von allen Miteigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Den 89 Tiefgaragenstellplätze sind laut Teilungserklärung je 8/10.000 Miteigentumsanteile zugeordnet. Wörtlich heißt es in Ziffer 3.) weiter:
“Bei Zweifeln über die Zuordnung von Lasten und Kosten entscheidet der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen. Dabei kann der Verwalter Leistungen, die gleichermaßen für Wohnungs- und Teileigentum erbracht werden (z.B. Reinigungsarbeiten) nach Erfahrungswerten auf das Wohnungs- bzw. Teileigentum aufteilen. Die Entscheidung des Verwalters kann von dem Miteigentümern nur für den ihr nachfolgenden Abrechnungszeitraum geändert werden.”
Ein Beschluss über die Aufteilung von Kosten auf das Wohnungs- bzw. Teileigentum ist in Vergangenheit nicht gefasst worden.
Symbolfoto: Foto-Ruhrgebiet/Bigstock
Der Verwalter erstellte die Jahresabrechnung für das Jahr 2015 wie aus der Anlage K3 (Bl. 18 ff. der Akte) ersichtlich, auf die wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird. Bei den umlagefähigen Kosten der Wohnungen sind auch die Positionen Winterdienst, Gartenpflege sowie Wegereinigung und Treppenhausreinigung enthalten. Die untere Auflistung auf der ersten Seite der Jahresabrechnung betrifft die Stellplatzkosten, hier sind die von den Klägern angegriffenen Positionen “Winterdienst Anteil TG”, “Tiefgaragenreinigung” und “Gartenpflege TG” enthalten. In der Spalte mit der Überschrift US (Umlageschlüssel) ist eine “3” vermerkt, was auf der Seite 4 der Abrechnungsunterlagen (Bl. 20 d. A.) mit “Garagenanzahl in Stück 1/89” erläutert wird.
Die Position Tiefgaragenreinigung in Höhe von 2142,00 €, von der die Kläger ein Anteil von 24,07 € zu tragen haben, setzt sich zusammen aus Kosten von 150,00 € monatlich nebst Mehrwertsteuer (150,00 € × 1,19 × 12). Der die Arbeiten ausführende Unternehmer erstellte diesbezüglich die Rechnungen in der Anlage K7 (Bl. 45 ff. der Akte). Bei gleichbleibender Gesamtsumme von netto 1000,00 € monatlich differenzieren die Rechnungen ab August 2015 zwischen Hausreinigung (600,00 €), Tiefgaragenreinigung (150,00 €) und Hausmeisterdienst (250,00 €).
Die Kläger machen geltend, dass nach der Teilungserklärung Untergemeinschaften gebildet werden könnten, die über die Kosten des Tiefgaragenstellplatzes zu entscheiden hätten. Nach der Abrechnung seien Kosten hinsichtlich des Winterdienstes nach Quadratmetern abgerechnet worden, was nicht den Vorgaben der Teilungserklärung entspreche. Betreffend die Position Gartenpflege gelte, dass die Tiefgarage keinen Garten habe und sich daher an diesen Kosten nicht beteiligen müsse. Die Kosten hätten vielmehr allein die Wohnungseigentümer zu tragen. Bezüglich der Kosten für die Reinigung der Tiefgarage gelte, dass diese sich in den Jahren 2011-2014 auf rund 600-700 € beliefen. Es sei nicht nachvollziehbar, weswegen sich die Kosten nun verdreifacht hätten. Die Zusammensetzung der Kosten habe durch eine Belegeinsicht nicht geklärt werden können.
Es gelte, dass hinsichtlich der beanstandeten Positionen die Teileigentümer nur 712/10.000 (8×89 /10.000) zu tragen hätten wie in der Teilungserklärung vorgesehen.
Hinsichtlich der Reinigungskosten gelte, dass sich eine Aufteilung nicht aus den Rechnungen ergebe, sondern von der Verwaltung einseitig vorgegeben und geschätzt worden sei.
Die Kläger beantragen, den auf der Eigentümerversammlung am 06.09.2016 unter TOP 4 “Genehmigung der Gesamtabrechnung 2015 und der daraus resultierenden Einzelabrechnungen 2015” hinsichtlich der Position Tiefgarage – Winterdienst – Gartenpflege – Reinigung gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.
Die Beklagten machen geltend, dass der Beschluss zur Genehmigung der Abrechnungen auch hinsichtlich der angegriffenen Positionen rechtmäßig und damit gültig erfolgt sei. Hinsichtlich der Tiefgaragenreinigung seien die Kosten nach Ausweisung in den Rechnungen des Reinigungsdienstes aufgeteilt worden.
Hinsichtlich des Winterdienstes seien die einheitlich anfallenden Kosten nach Quadratmetern zwischen Wohnungs- und Teileigentümern aufgeteilt worden. Die auf die Fläche des Sondereigentums der Stellplätze anfallenden Kosten seien sodann gemäß ihrer Anzahl von 89 Stellplätzen unter den Teileigentümern verteilt worden.
Hinsichtlich der Kosten für Gartenpflege sei anzumerken, dass an der Einfahrt und der Zuwegung zur Garage stehende Pflanzen und Büsche zur Gewährung der Durchfahrt und des Durchgangs gepflegt und geschnitten werden müssten. Ungeachtet dessen partizipierten auch die Garagenstellplatzeigentümer an dem Gesamteindruck des Grundstücks, weshalb sie einen Kostenanteil zu tragen hätten.
Die Anfechtung des Beschlusses zur Genehmigung der Jahresabrechnungen konnte auf einzelne Positionen beschränkt werden, da es sich um einen rechnerisch selbstständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt, vgl. BGH , Urteil vom 04.12.2009, ZMR 2010, 300.
Der Beschluss zu TOP 4 war jedoch auch im Hinblick auf die angegriffenen Positionen nicht für ungültig zu erklären, vielmehr entspricht er ordnungsgemäßer Verwaltung.
Nach ständiger Rechtsprechung muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnungen liegt im Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander bindend fest, welche Einnahmen zu verbuchen sind und welche Ausgaben als Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG durch die Einzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer nach dem jeweiligen Verteilungsschlüssel umzulegen sind. Es handelt sich um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, in die allein die tatsächlichen Zu- und Abflüsse während eines Wirtschaftsjahres aufzunehmen sind. Es wären sogar solche Ausgaben einzustellen, die ein Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat; die Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der von den Verwalter getätigten Ausgaben, vgl. BGH, NZM 2011, 366 f.
Gemessen an diesen Anforderungen sind die Einwendungen der Kläger nicht geeignet, die Ordnungswidrigkeit des Genehmigungsbeschlusses zu begründen.
Die Verpflichtung der Wohnungs- und Teileigentümer, einen Anteil an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, richtet sich grundsätzlich nach § 16 WEG, wobei die Regelungen abänderbar sind und andere Verteilungsschlüssel sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben können. Die Teilungserklärung kann auch so genannte Öffnungsklauseln enthalten, nach denen ein Bestimmungsrecht der Wohnungs-/Teileigentümer und/oder des Verwalters hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels besteht. Erst recht kann die Wohnungs- und Teileigentümerversammlung im Falle eines Bestimmungsrechts des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss über die Kostenverteilung entscheiden, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 16 Rn. 25. Beides ist in der Teilungserklärung der Parteien unter § 7 3.) ausdrücklich bestimmt worden, wobei klargestellt wird, dass die Entscheidung des Verwalters von den Miteigentümern nur für den nachfolgenden Abrechnungszeitraum geändert werden kann. Unstreitig ist ein solcher Beschluss in Vergangenheit nicht ergangen, wobei es das Recht der Kläger wie auch eines jeden weiteren Miteigentümers ist, einen entsprechenden Beschlussantrag auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung setzen zu lassen.
Zunächst ist die Zuordnung der beanstandeten Teilbeträge der Kosten für Winterdienst, Gartenpflege und Reinigung zu Kosten im Sinne des § 7 der Teilungserklärung, die als solche der Tiefgarage zu ermitteln sind, nicht zu beanstanden.
Welchen Inhalt eine Regelung der Teilungserklärung hat, ist durch Auslegung festzustellen. Dabei kommt es auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als naheliegend ergibt, an, vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2009, NZM 2009, 866. Im Wege der Auslegung ergibt sich hier, dass das dem Verwalter eingeräumte pflichtgemäßem Ermessen bei Zweifeln über die Zuordnung von Lasten und Kosten nicht nur im engeren Sinne besteht, sondern auch auf die Beurteilung erstreckt, ob es sich überhaupt um eindeutig zuzuordnende Kosten handelt, oder um solche, “die nicht eindeutig von den Teil- oder Wohnungseigentümer zu tragen sind”. Hierfür spricht der Standort der Regelung nach Nennung aller drei Konstellationen (eindeutige Kosten der Tiefgarage, eindeutige Kosten der Wohnanlage und des Abrechnungsverbundes sowie nicht eindeutig zuzuordnende Kosten) und der nachfolgende Hinweis auf die Möglichkeit der Aufteilung nach Erfahrungswerten, was in der Sache eine Öffnungsklausel für ein diesbezügliches Bestimmungsrecht des Kostenverteilungsschlüssels durch den Verwalter darstellt.
Ob es sich um eindeutig zuzuordnende Kosten handelt, ist in der Verwaltungspraxis häufig eine Frage der Vorabaufteilung von Kosten, da die separate Beauftragung von Arbeiten für die Tiefgarage und für die übrige Wohnungseigentumsanlage zu Mehrkosten führen würde. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall. Die von den Klägern angegriffenen Kostenpositionen wurden durch die Vorabaufteilung zu solchen, die den jeweiligen Teilbetrag zu Lasten und Kosten der Tiefgarage machte. Dies führt dazu, dass die Regelung für nicht eindeutig zuzuordnende Kosten und damit ein Belastung der Tiefgaragenstellplatzeigentümer nach einem Umlageschlüssel von lediglich 8/10.000 nicht zur Anwendung kommt.
Dies ist jedoch nicht zu beanstanden. Die Verwaltung konnte insofern von ihrem in der Teilungserklärung eingeräumten pflichtgemäßen Ermessen, über die Zuordnung der entsprechenden Kosten zu entscheiden und dabei nach Erfahrungswerten aufzuteilen, Gebrauch machen, wobei Reinigungsarbeiten hier sogar ausdrücklich als Beispiel in der entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung genannt werden.
Voraussetzung für eine in diesem Punkt ordnungsgemäße Jahresabrechnung ist insoweit lediglich eine pflichtgemäße Ausübung des der Verwaltung eingeräumten Ermessens, wobei kein anderer Maßstab gelten kann als derjenige, der bei Überprüfung eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG oder bei Vorliegen einer entsprechenden Öffnungsklausel Anwendung finden würde. Es genügt dabei, dass die Aufteilung nicht willkürlich ist und auch im übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, ZMR 2011, 652 ff. und Urteil vom 10.06.2011, ZMR 2011, 808 f. Zulässig ist dabei jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungs- bzw. Teileigentümers auswirkt, vgl. BGH a.a.O.
Vorliegend bestehen keine Anhaltspunkte für eine Verletzung des Willkürverbots. Insbesondere können Teilbeträge der für den Winterdienst und die Gartenpflege anfallenden Gesamtkosten die Tiefgaragenstellplätze Eigentümer zugeordnet werden. Hintergrund ist, dass zur Tiefgarage auch zwingend die entsprechende Zufahrt im Außenbereich gehört und insofern die Tiefgarageneigentümer von den Arbeiten betreffend den Winterdienst und die Gartenpflege teilweise profitieren. Im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens ist dabei zu berücksichtigen, dass die Teileigentümer insbesondere hinsichtlich der Gartenpflegekosten nur mit einem deutlich untergeordneten Anteil an den Gesamtkosten zu beteiligen sind. Das ist vorliegend bei Berücksichtigung eines zugeordneten Anteils von 641,63 € gegenüber 8370,00 € Anteil der Wohnungseigentümer jedoch auch der Fall.
Es ist hingegen nicht erforderlich, dass sich die Aufteilung der Kosten der jeweiligen Kostenart nach einem bestimmten rechnerischen Schlüssel, etwa Miteigentumsanteilen oder Quadratmeter, richtet. Insbesondere ergibt sich aus der Formulierung “nach Erfahrungswerten” der Teilungserklärung, dass ein weites Ermessen hinsichtlich der Aufteilung besteht, wobei die Rechte der Miteigentümer dadurch gewahrt bleiben, dass sie für die kommenden Abrechnungszeiträume eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung herbeiführen können. Für eine sachfremde, von unbilligen Erwägungen getragene Aufteilung der Kosten bestehen im Übrigen keinerlei Anhaltspunkte. Auch hinsichtlich der Kostenaufteilung für den Winterdienst (889,20 € gegenüber 2313,10 €) und die Reinigungsarbeiten (2142,00 € Tiefgaragenreinigung gegenüber Treppenhausreinigung in Höhe von 8568,00 €, Wegereinigung in Höhe von 2856,00 € sowie Hauswartkosten in Höhe von 3315,82 €) gilt, dass diese nicht willkürlich erscheint.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.
Das Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung über die Genehmigung der Jahresabrechnung bestimmt sich grundsätzlich nicht nach dem Nennbetrag der eingestellten Kosten(-positionen). Das Interesse kann nämlich nicht mit dem Betrag der Abrechnungspositionen gleichgesetzt werden, denn auch bei durchgreifenden Beanstandungen bleiben Kostenanteile bestehen. Nachdem es gemäß § 49a GKG auf 50 % des Gesamtinteresses der Parteien ankommt und dieses in der Rechtsprechung überwiegend mit 20-25 % der Gesamtkosten veranschlagt wird, werden diese 50 % für Anfechtungen von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen mit 10 % des Nennbetrags der ausgewiesenen Kostenpositionen veranschlagt (367,28 €).
Dieser Betrag ist jedoch gem. § 49a Abs. 1 S. 2 WEG begrenzt durch das fünffache, ebenfalls mit 20 % zu bemessenden Einzelinteresses der Kläger, also im Ergebnis ihrem Kostenanteil an den Kostenpositionen. Maßgeblich sind daher 41,27 €.
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