Source: https://www.innohome.es/post/obras-y-reparaciones-en-un-inmueble-alquilado
Timestamp: 2020-07-04 09:51:29
Document Index: 101335426

Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 21', 'artículo 22', 'artículo 22', 'artículo 22', 'artículo 23']

Obras y reparaciones en un inmueble alquilado.
Si vives de alquiler, seguro que alguna vez se ha roto algo o ha habido algún desperfecto en la vivienda o hayas querido realizar algún tipo de modificación. Cuando el que habita la casa es el propietario, está más o menos claro quién tiene que pagar por ellas. Si acaso, la única duda puede estar relacionada con lo que cubre o no el seguro. En cambio, cuando la vivienda está alquilada, no todo está siempre tan claro, lo que puede generar grandes desencuentros entre arrendador y arrendatario, que, sin duda, es mejor evitar.
Por eso te explicamos algunas obligaciones y derechos de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento y vamos a explicar quién paga las reparaciones y obras en un piso de alquiler.
La regla general es que paga el arrendador.
Por su parte, el arrendatario tiene la obligación, tal y como se señala en el artículo 21.3. de comunicar al “arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones (...) a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda”, para que tome las medidas oportunas.
En algunos casos, si la reparación es urgente “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave”, el arrendatario podrá actuar por su cuenta, eso sí, siempre con la correspondiente “previa comunicación al arrendador”, tras lo cual podrá exigir de inmediato el importe abonado.
“Condiciones de habitabilidad”: una expresión ambigua precisada por los tribunales.
Un problema de la redacción del artículo 21 de la LAU es la vaguedad de algunas expresiones empleadas, como, por ejemplo, “condiciones de habitabilidad”. Ello ha dejado la puerta abierta a que se realicen diferentes interpretaciones por las partes interesadas. Para unificar el criterio sobre a qué se hace referencia, una buena opción es ver qué dice la jurisprudencia.
De estos pronunciamientos, se deduce que las reparaciones en la instalación eléctrica, en el sistema de calefacción o en las tuberías, por poner solo algunos ejemplos, deben ser pagadas por el arrendador, con la única excepción de que un técnico concluya que la causa de los desperfectos haya sido un mal uso del arrendatario.
Obras de mejora: derechos y obligaciones de las partes.
Otra confusión es la que se genera entre las obras de conservación y reparación y las obras de mejora. La diferencia es que las obras de mejora no son estrictamente necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda, es decir, se realizan para mejorar sus características, o como consecuencia de un acuerdo entre los propietarios del edificio.
Según el artículo 22.1 de la LAU, el casero podrá hacer obras de mejora, aunque haya un inquilino en la vivienda, siempre y cuando la “ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. Además, deberá avisarle con tres meses de antelación. En una situación como esta, el artículo 22.2, permite al inquilino renunciar al contrato, “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada”. Si mantiene el contrato, el artículo 22.3 dispone que “tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”.
Una duda frecuente es qué puede y qué no puede hacer el inquilino. En la LAU, la única mención expresa señala lo que no puede hacer. Así, el artículo 23.1 determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si no se respetan, el casero podrá dar por finalizado el contrato y podrá elegir entre exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra, sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización por el coste de la obra.
En este sentido se han dictado algunas sentencias, como la de la Audiencia de Zaragoza en 2000, como respuesta a una demanda en la que el inquilino solicitó al arrendador el importe por la colocación de una ducha en un baño que no la tenía. El tribunal entendió que esta instalación no podía considerarse como una obra de conservación y, por lo tanto, que no resultaba exigible al propietario.
Una respuesta similar dio en 2005 la Audiencia Provincial a un inquilino que realizó en la vivienda que había alquilado una obra para cambiar la instalación del suministro de agua, a pesar de la negativa del casero. Al finalizar la obra, le reclamaron que les abonara el importe abonado, sin éxito. Por ello, denunciaron, pero, para su sorpresa, la Audiencia no les dio la razón, ya que no lo consideró una obra de conservación, sino de mejora, con la siguiente argumentación:
"Adviértase que, si bien la sustitución del sistema de suministro existente por la conexión a la red pública puede considerarse como adecuada, o, incluso, deseable por múltiples razones, la mera conveniencia no es suficiente para crear la obligación a cargo del arrendador".