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Timestamp: 2016-10-24 14:23:37
Document Index: 385244409

Matched Legal Cases: ['Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 412', 'Art. 63', 'Art. 55', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 159']

A.________, Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Reto Ziegler, Lavaterstrasse 71, 8002 Z�rich,
2. C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, beide vertreten durch Rechtsanw�ltin Anita Thanei, Langstrasse 4, 8004 Z�rich,
Mietzinserh�hung, hat sich ergeben:
Der monatliche Mietzins wurde im Vertrag auf Fr. 1'207.-- netto festgesetzt. Mit amtlichem Formular vom 10. Dezember 1997 k�ndigte der Vermieter den Mietern auf den 1. April 1998 eine Mietzinserh�hung auf Fr. 1'683.-- netto pro Monat an. Zur Begr�ndung verwies er auf das Begleitschreiben "Umfassende Sanierung", in welchem die Investitionssumme und die Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen angegeben waren.
Die Mieter fochten die Mietzinserh�hung bei der Schlichtungsbeh�rde an. Da keine Einigung erzielt werden konnte, klagte der Vermieter mit Eingabe vom 20. Juli 1998 beim Mietgericht des Bezirks Z�rich auf Feststellung, dass ein Nettomietzins von Fr. 1'593.-- per 1. April 1998 nicht missbr�uchlich sei. In der Klagebegr�ndung �nderte er das Rechtsbegehren und beantragte, es sei festzustellen, dass ein Nettomietzins von Fr. 1'632.--, eventualiter Fr. 1'584.-- per 1. April 1998 nicht missbr�uchlich sei.
B.- Mit Urteil vom 21. Dezember 1999 hiess das Mietgericht die Klage teilweise gut und erkl�rte die Mietzinserh�hung im Umfang von Fr. 1'336.-- netto pro Monat als zul�ssig und im dar�ber hinausgehenden Betrag als missbr�uchlich.
Eine Berufung des Kl�gers wies das Obergericht des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 21. August 2000 ab. Die Anschlussberufung der Beklagten hiess das Obergericht dagegen gut, hob den Entscheid des Mietgerichts mit Ausnahme des Kostenspruchs auf und stellte fest, dass die Mietzinserh�hung im Betrag von Fr. 1'320. 10 netto pro Monat nicht missbr�uchlich sei.
C.- Mit Berufung beantragt der Kl�ger dem Bundesgericht, den Beschluss des Obergerichts aufzuheben und festzustellen, dass per 1. April 1998 ein Nettomietzins von Fr. 1'556.-- pro Monat nicht missbr�uchlich sei, eventualiter festzustellen, dass ein Nettomietzins per 1. April 1998 von Fr. 1'465.-- nicht missbr�uchlich sei.
1.- Nach Art. 269 OR sind Mietzinse insbesondere missbr�uchlich, wenn damit ein �bersetzter Ertrag der Mietsache erzielt wird. Massgebend ist der - im Rahmen der absoluten Methode errechnete - Nettoertrag. Dieser entspricht der Verzinsung des in die Mietliegenschaft investierten Eigenkapitals und ist bis zur Missbrauchsgrenze von einem halben Prozent �ber dem Zinssatz f�r erste Hypotheken der schweizerischen Grossbanken zul�ssig (BGE 123 III 171 E. 6a S. 174; 122 III 257 E. 3a). Die Nettorendite ergibt sich aus dem Verh�ltnis zwischen den in die Mietliegenschaft investierten Eigenmitteln und dem Mietzins nach Abzug der Fremdkapitalkosten sowie der Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten (BGE 125 III 421 E. 2b S. 423). Die Nettoertragsrechnung beruht auf den tats�chlichen Aufwendungen sowohl bei der Ermittlung der Anlagekosten - soweit diese nicht �bersetzt sind - wie bei den Finanzierungs-, Verwaltungs-, Unterhalts- und Betriebskosten. Da die tats�chlichen Kosten f�r Fremdkapital, Unterhalt und Betrieb ver�nderlich sind, vermag die Nettoertragsrechnung keine l�ngerfristige Aussage abzugeben, sondern sie bildet eine blosse "Momentaufnahme" (Lachat, le bail � loyer, Lausanne 1997, S. 281 Rz. 1.4; Higi, Z�rcher Kommentar, N. 64 zu Art. 269 OR).
a) Zu den Anlagekosten geh�ren die tats�chlichen Aufwendungen f�r die Erstellung oder den Erwerb des Mietobjekts mit Einschluss der Kosten, die beim Erwerb der Liegenschaft anfallen, wie Hand�nderungssteuern und Notariats- sowie Grundbuchgeb�hren. Die Frage, ob auch M�klerprovisionen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft dazu geh�ren, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet (daf�r: Higi, a.a.O., N. 178 zu Art. 269 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht II, N. 8 zu Art. 269 OR; dagegen: Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht, 4. Auflage, S. 287 Fn. 22; Beat Gut, Angemessener Ertrag, in Mietrechtspraxis 1996, S. 188 Fn. 41).
Diese Frage braucht hier indessen weder er�rtert noch entschieden zu werden. Die Vorinstanz hat die dem Kl�ger von der Projekta AG in Rechnung gestellte M�klerprovision von Fr. 30'000.-- nicht als echten Aufwand qualifiziert, weil der Kl�ger mit der M�klerin identisch sei. Nach ihren Feststellungen ist der Kl�ger Pr�sident und Gesch�ftsf�hrer der Projekta AG sowie deren Hauptaktion�r; in der Projekta AG arbeite einzig noch die Tochter des Kl�gers. Dem liegt die rechtlich zutreffende Auffassung zugrunde, dass kein echter Aufwand im Zusammenhang mit dem Erwerb des Mietobjekts vorliegt, wenn der Erwerber selbst die Gesch�fte besorgt, die gem�ss Art. 412 OR Gegenstand des M�klervertrages bilden. So verhielt es sich hier aber nach den f�r das Bundesgericht gem�ss Art. 63 Abs. 2 OG verbindlichen tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz. Die Behauptung des Kl�gers, nicht er als Gesch�ftsf�hrer der Projekta AG, sondern seine Tochter habe die M�klert�tigkeit ausge�bt, ist nicht erheblich und im �brigen neu und daher unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die M�klerprovision bei der Berechnung der Anlagekosten nicht ber�cksichtigt hat.
b) Als Unterhaltskosten sind die Aufwendungen in Abzug zu bringen, welche dem Vermieter f�r die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen (Higi, a.a.O., N. 81 zu Art. 269 OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 299 N. 6.2). Sie k�nnen ber�cksichtigt werden, sobald die Arbeiten ausgef�hrt und vom Vermieter bezahlt sind, wie das Bundesgericht schon f�r das insoweit dem geltenden entsprechende alte Recht entschieden hat (BGE 117 II 77 E. 3c/aa, S. 84; kritisch Higi, a.a.O., N. 90 zu Art. 269 OR). Um die Zuf�lligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten f�nf - eventuell mindestens drei - Jahre abzustellen (BGE 117 II 77 E. 3c/bb S. 85; Higi, a.a.O., N. 88 zu Art. 269 OR; SVIT-Kommentar, N. 27 zu Art. 269 OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 302 N. 6.5). Ausserordentlich hohe Unterhaltskosten sind auf die Lebensdauer der damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen. Die entsprechenden Teilbetr�ge k�nnen j�hrlich bis zur vollst�ndigen Amortisation in die Unterhaltsrechnung eingestellt werden und sind mit 5 % auf dem jeweils noch nicht amortisierten Restbetrag zu verzinsen (vgl. BGE vom 26. Juli 1995 E. 4 abgedruckt in mietrechtspraxis 1996 S. 140 ff.; Lachat, a.a.O., S. 293 f Rz. 6.5; zum alten Recht: Corboz, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Baurecht 1982 S. 32).
Deren Ansicht, dass Unterhaltskosten, die im Rahmen von umfassenden Renovationen anfallen, �berhaupt nicht in Rechnung gestellt werden k�nnen, wird allerdings mit der Berufung zu Recht kritisiert. Das l�sst sich nicht mit der Praxis vereinbaren, wonach Pauschalen f�r die Amortisation des Geb�udes und R�ckstellungen f�r k�nftigen Unterhalt nicht zul�ssig sind (BGE 117 II 77 E. 3c/aa). Da aber allein tats�chlich bereits angefallene Unterhaltskosten in Rechnung gestellt werden d�rfen, ist anderseits daran festzuhalten, dass auch ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen umfassender Renovationen erst dann ber�cksichtigt werden k�nnen, wenn sie bezahlt sind. Damit steht der Hauptantrag des Kl�gers im Widerspruch, nach welchem die erste Jahresamortisation schon f�r eine Zeitspanne vor der tats�chlichen Ausf�hrung des Unterhalts und der Bezahlung der entsprechenden Arbeiten in Abzug zu bringen oder ausserordentliche Unterhaltskosten separat - und damit nicht eigentlich als Unterhaltskosten - zu ber�cksichtigen sind.
Aufgeschobener Unterhalt, der im Rahmen einer umfassenden Sanierung nachgeholt wird, bleibt Unterhalt und ist als solcher in die Rechnung zu stellen. Dabei ist erforderlich, aber auch hinreichend, dass den entsprechenden Besonderheiten durch Sch�tzung des Unterhaltsanteils einerseits und durch die Amortisation und Verzinsung von ausserordentlich hohen Unterhaltskosten anderseits Rechnung getragen wird.
2.- Aus diesen Gr�nden ist die Berufung abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu best�tigen.
Er hat die Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
1.- Die Berufung wird abgewiesen und der Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich (II. Zivilkammer) vom 21. August 2000 best�tigt.
3.- Der Kl�ger hat die Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.