Source: https://www.kanzlei-riedel.de/aktuelles/mietrecht/gewerbemietrecht-formloser-gebrauch-verlaengerungsoption/
Timestamp: 2019-08-22 00:55:18
Document Index: 206669791

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 30', '§ 152', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 566', '§ 550']

Gewerberaummietrecht: Rechte & Fristen zur Verlängerungsoption
28. Mai 2019 Mietrecht
Der Bundesgerichtshof entschied im November 2018 darüber, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption gegenüber dem Zwangsverwalter der Schriftform bedarf. Das Urteil des BGH finden Sie unter BGH, Urt. v. 21.11.2018 – XII ZR 78/17. Dieser Artikel ist für alle Mieter und Vermieter von Gewerberäumen interessant, die eine Verlängerungsoption im Mietvertrag vorgesehen haben.
Die Parteien eines 2006 geschlossenen Mietvertrages über Gewerberäume vereinbarten eine zehnjährige Vertragsdauer mit der Option, das Vertragsverhältnis spätestens 5 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit um 10 Jahre zu verlängern.
Nach § 30 des Mietvertrages bedurften nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der schriftlichen Vertragsform. Ab 3.6.2014 stand die Immobilie unter Zwangsverwaltung. Die Mieterin übermittelte dem Zwangsverwalter am 27.8.2014 ein nicht unterschriebenes Computerfax, in dem sie von der Verlängerungsoption Gebrauch machte.
Die postalische Übersendung eines Einschreibens dieses Inhalts scheiterte mangels Abholung bei der Post. Nach der Zwangsversteigerung begehrte die Ersteherin nach ihrer Kündigung vom 21.9.2015 die Feststellung, dass das Mietverhältnis mangels schriftlicher Ausübung der Verlängerungsoption nicht fortbestehe.
Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Hiergegen richtet die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Die Mieterin hat die Verlängerungsoption bereits durch das Computerfax vom 27.8.2014 wirksam gegenüber dem Zwangsverwalter ausgeübt. Dieser hat nach § 152 Abs. 2 ZVG die Rechte und Pflichten des Schuldners wahrzunehmen. Damit ist er auch für die Entgegennahme einseitiger Willenserklärungen wie Kündigungen zuständig, folglich auch für die Entgegennahme einer Verlängerungsoption.
Die Wirksamkeit ihrer Ausübung scheitert hier auch nicht an der vertraglichen Schriftformerfordernis. Denn es handelt sich nicht um eine Änderung oder Ergänzung des Vertrages, sondern um die eingeräumte Ausübung eines einseitigen Rechtes. Daher unterliegt es nicht der Vertragsform. Die Ausübung der Verlängerungsoption durch Computerfax verstößt auch nicht gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Ausübung der Verlängerungsoption nicht nach § 550 BGB schriftformbedürftig, sondern nur die Vereinbarung eines Optionsrechtes. Denn die Ausübung dieses Rechtes stellt keine Annahme eines im Ursprungsvertrag bereits enthaltenen Angebots auf Verlängerung des Vertrages dar, sondern die Wahrnehmung einer zuvor eingeräumten Rechtsgestaltungsmacht.
Der Schutz des gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Vertrag eintretenden Erwerbers erfordert keine Ausdehnung des Schriftformerfordernisses auf die Ausübung der Verlängerungsoption. Denn der Erwerber ist bereits durch die Vereinbarung eines Optionsrechtes hinreichend gewarnt, so dass er sich bei dem Veräußerer über eine Ausübung desselben erkundigen kann.
Die Bindung des Erwerbers an eine formlose Ausübung des Optionsrechtes ist konsequent. Denn bei einem Erwerb vor Ablauf der Frist zur Ausübung der Verlängerungsoption wäre eine formlose Erklärung ebenfalls ausreichend.
Der spätere Zeitpunkt eines Einrückens in die Vermieterstellung kann aber keine Verschärfung der Formerfordernisse bewirken. Den Mietvertragsparteien steht es aber offen, bereits im Mietvertrag die Schriftform für die Ausübung der Verlängerungsoption zu vereinbaren.
Lassen Sie sich individuell zu Mietverträgen und Verlängerungsoptionen im Gewerbemietrecht von unserem Fachanwalt für Mietrecht Sebastian Adam beraten.
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