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Timestamp: 2016-10-26 04:13:45+00:00
Document Index: 69684140

Matched Legal Cases: ['art. 105', 'art. 105', 'art. 160', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 22', 'art. 560', 'art. 312', 'art. 163', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 163', 'art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 18', 'art. 160', 'art. 163', 'art. 163', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 67']

4A_567/2013 (31.03.2014)
4A_567/2013 � � Arr�t du 31 mars 2014
Mme et MM. les Juge f�d�raux Klett, pr�sidente, Kolly et Ch. Geiser, juge suppl�ant.
Hoirie de feue Z.________, agissant par D.________, ex�cuteur testamentaire, soit
repr�sent�es par Me Pierre Siegrist,
pr�t hypoth�caire, interpr�tation, clause p�nale,
recours contre l'arr�t rendu le 8 novembre 2013 par la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
A.a.�Z.________ �tait copropri�taire avec ses filles A.Z.________ et B.Z.________ d'un certain nombre de lots de l'immeuble en PPE sis � la rue ... n� 16, parcelle n� xxx de la commune de Gen�ve, section .... Elle �tait en outre propri�taire � Gen�ve d'un immeuble en PPE sis rue ... n� 41 (parcelle n� yyy, feuillets n�s 1 � 13) ainsi que d'un appartement sis dans la m�me rue au n� 43 (parcelle n� zzz, feuillet n� 13), dans lequel elle �tait domicili�e (art. 105 al. 2 LTF).
Le 27 septembre 2005, Z.________ et la Banque X.________ (ci-apr�s: X.________) ont sign� un premier contrat de pr�t hypoth�caire portant sur une somme de 23'943'000 fr. Ce pr�t �tait destin� � la reprise d'un financement accord� par une banque tierce sur les lots de PPE de l'immeuble b�ti � la rue ... n� 16 ainsi que sur l'immeuble en PPE de la rue ... n� 41 et l'appartement du n� 43 de ladite rue. Ce contrat, qui contenait une clause d'indemnisation en cas de r�siliation anticip�e du pr�t par l'emprunteuse, a �t� n�goci� pour X.________ par O.________, �conomiste, qui a travaill� pour cet �tablissement de 2001 � 2008.
A.b.�Le 20 d�cembre 2006, Z.________ et X.________ ont conclu un second contrat de pr�t hypoth�caire, intitul� � Simplissimo �. Le but de cet accord, qui portait la signature pour X.________ de O.________, �tait � la fois le financement des lots de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx (... n� 16) et des lots de PPE n�s 1 � 13 de l'article n� yyy (... n� 41), ainsi que la r�duction au montant de 19'000'000 fr. du pr�c�dent pr�t hypoth�caire de 23'943'000 fr., cela en raison du d�gr�vement des lots de PPE n�s 1, 2, 4 et 5 de la parcelle n� xxx et du lot n� 13 de la parcelle n� zzz (appartement de la rue ... n� 43).
Le pr�t de 19'000'000 fr. en question �tait assorti d'un taux d'int�r�ts de 2,635% l'an net, pour une p�riode ferme �ch�ant le 3 octobre 2012, sans possibilit� d'amortissement extraordinaire et/ou de d�nonciation au remboursement de part et d'autre, sous r�serve de l'hypoth�se de la demeure. Sous l'intitul� � Indemnit� en cas de remboursement anticip� �, le contrat pr�voyait la clause suivante:
� En cas de remboursement anticip�, total ou partiel, � la demande du (des) d�biteur (s), ce (s) dernier (s) est (sont) tenu (s) de verser � la banque une indemnit� d�coulant de la perte de rendement de cette derni�re au regard de l'�ch�ance convenue.
L'indemnit� correspond � la diff�rence de rendement entre ce qui aurait �t� obtenu au taux fix� jusqu'� l'�ch�ance convenue et ce qui serait obtenu, par la banque, par un placement sur le march� mon�taire durant la m�me p�riode.
L'indemnit� minimale est toutefois fix�e � 1.000% du montant rembours�, ceci m�me si le taux du pr�t est inf�rieur � celui du placement �.
Le pr�t devait �tre amorti chaque semestre par le versement de 190'000 fr., la premi�re fois le 30 juin 2007.
A titre de s�ret�s, l'accord stipulait ce qui suit: Z.________ et ses deux filles c�daient � X.________, � titre fiduciaire en pleine propri�t�, quatre c�dules hypoth�caires au porteur de 5'000'000 fr. en premier rang, grevant collectivement les lots de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx; Z.________ et B.Z.________ c�daient � la banque au m�me titre une c�dule hypoth�caire au porteur de 5'250'000 fr. en premier rang, sans concours, grevant collectivement les lots de PPE n�s 1 � 13 de la parcelle n� yyy; Z.________ c�dait � la banque le � produit locatif d�coulant de la location des lots PPE financ�s �; Z.________ et ses deux filles c�daient � X.________ le produit de la vente des lots de PPE financ�s.
A.c.�Le 29 juillet 2008, la soci�t� V.________ SA, � Fribourg, et X.________ ont conclu un contrat de pr�t hypoth�caire � Simplissimo � ayant pour but le financement partiel de l'acquisition des lots de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx, le solde du prix de vente des immeubles devant �tre financ� par les actionnaires de cette soci�t�.
Le montant du pr�t �tait de 17'500'000 fr., le taux d'int�r�t �tant de 2,635 % l'an net, fix� jusqu'au 3 octobre 2012. Le pr�t �tait allou� pour une p�riode ferme se terminant le 3 octobre 2012, sans possibilit� d'amortissement extraordinaire et/ou de d�nonciation au remboursement de part et d'autre, sous r�serve du cas de demeure.
L'accord comprenait une clause dite � indemnit� en cas de remboursement anticip� � d'une teneur identique � celle figurant dans le contrat du 20 d�cembre 2006 susmentionn�.
Aucun amortissement n'�tait pr�vu pendant la dur�e du taux fixe.
A titre de s�ret�s, V.________ SA c�dait � X.________ � titre fiduciaire en propri�t� trois c�dules hypoth�caires au porteur d'un montant de 5'000'000 fr. et une c�dule au porteur de 2'500'000 fr., toutes en premier rang et en concours entre elles, grevant collectivement les lots de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx; une cession de loyers en faveur de la banque �tait aussi convenue.
A.d.�Par acte authentique du 12 ao�t 2008 dress� par le notaire genevois M.________, Z.________ et ses deux filles A.Z.________ et B.Z.________ ont vendu � V.________ SA, repr�sent�e par son administrateur unique N.________, les lots de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx (... n� 16) au prix de 26'000'000 fr.
Le 23 juillet 2008, ledit notaire s'�tait adress� � X.________ afin de � permettre de proc�der au remboursement du pr�t hypoth�caire ouvert (dans les livres de l'�tablissement) aux noms des consorts � et avait requis la banque de lui faire parvenir le d�compte de remboursement, en capital et int�r�ts au 12 ao�t 2008, ajoutant que d�s qu'il serait en possession de ce montant il lui ferait � parvenir sa lettre d'engagement habituelle de remboursement dudit montant, engagement subordonn� � la remise (par la banque), en ses mains, des titres des quatre c�dules hypoth�caires ... � (art. 105 al. 2 LTF).
Le 4 ao�t 2008, X.________ a adress� au notaire une demande de � remboursement indicatif �, portant le titre � remboursement demand� pour le 12.08.2008 �, faisant �tat d'un total d� de 18'673'353 fr.60, comprenant un capital restant de 18'430'000 fr. (apr�s paiement de trois amortissements semestriels de 190'000 fr.), des int�r�ts, par 56'684 fr.60, une indemnit� de retard, par 2'068 fr.90, des frais d'intervention, par 300 fr., et des � frais de d�dite �, par 184'300 fr., correspondant � l'indemnit� minimale de 1% sur le capital de 18'430'000 fr.
Un litige s'est �lev� entre Z.________ et X.________ en rapport avec le paiement par la premi�re � la seconde du montant de 184'300 fr. comme � frais de d�dite �. Dans une lettre �crite le 30 septembre 2008 par Z.________ au pr�sident de la direction g�n�rale de X.________, elle a affirm� que la clause de d�dit visait uniquement le remboursement anticip� du pr�t � la demande du d�biteur, mais nullement le transfert du pr�t � un tiers aux m�mes conditions que celles qui avaient �t� accord�es � l'emprunteur. La banque lui a r�pondu que le d�dit convenu �tait une peine conventionnelle, dont le paiement �tait d� �tant donn� que l'acqu�reur avait rembours� le pr�t hypoth�caire qu'elle avait contract� le 20 d�cembre 2006.
Le d�dit de 184'300 fr. a �t� consign� en mains du notaire M.________.
Le 17 novembre 2008, Z.________ a ouvert action contre X.________ devant les autorit�s genevoises, concluant principalement � ce qu'il soit dit qu'elle ne devait pas � la banque la somme de 184'300 fr. actuellement consign�e en mains notariales, le montant devant lui �tre remis; subsidiairement, � supposer que la clause de d�dit devait s'appliquer, elle concluait � sa r�duction en application de l'art. 160 al. 3 CO.
La banque a conclu au rejet de l'action et � ce que le montant consign� lui soit vers�.
Il a �t� proc�d� � l'audition des parties et de plusieurs t�moins.
Z.________ est d�c�d�e le 3 janvier 2010. Elle a laiss� comme h�riti�res ses deux filles, soit A.Z.________, domicili�e � Paris (France), et B.Z.________, domicili�e � Kirchhellen Pottrop, en Allemagne, qui forment une hoirie.
A la suite du d�c�s de Z.________, l'instance, apr�s avoir �t� suspendue � deux reprises, a �t� reprise le 19 d�cembre 2011, le proc�s divisant d�sormais l'hoirie de feue Z.________, soit A.Z.________ et B.Z.________, d'avec X.________.
Par jugement du 24 janvier 2013, le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve a d�bout� de toutes leurs conclusions l'hoirie de feue Z.________, soit A.Z.________ et B.Z.________, ordre �tant donn� au notaire de d�bloquer en faveur de X.________ le montant de 184'300 fr. correspondant aux frais de d�dit en raison du remboursement anticip� du pr�t.
Saisie d'un appel form� par A.Z.________ et B.Z.________, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve, par arr�t du 8 novembre 2013, a annul� le jugement pr�cit�, dit que A.Z.________ et B.Z.________ ne devaient pas le montant de 175'000 fr. � X.________, les a d�bout�es pour le surplus des fins du chef de conclusions en constatation n�gative de droit et a ordonn� au notaire M.________ de d�bloquer en faveur de la banque le montant de 9'300 fr., le solde de 175'000 fr. devant �tre vers� � A.Z.________ et � B.Z.________.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t du 8 novembre 2013 et � la confirmation du jugement du 24 janvier 2013, ordre �tant en cons�quence donn� au notaire de d�bloquer en faveur de la banque le montant de 184'300 fr. correspondant aux frais de d�dit en raison du remboursement anticip� du pr�t.
Les intim�es proposent le rejet du recours, l'arr�t attaqu� �tant confirm�.
Par ordonnance pr�sidentielle du 4 d�cembre 2013, l'effet suspensif requis par la recourante lui a �t� accord�.
1.1.�Interjet� par la partie d�fenderesse qui a tr�s largement succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et en paiement du montant consign� et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Il r�sulte du dossier cantonal que si les intim�es A.Z.________ et B.Z.________ sont domicili�es � l'�tranger (respectivement en France et en Allemagne), feue Z.________, dont elles sont les h�riti�res, �tait domicili�e � Gen�ve lorsqu'elle a ouvert action contre la recourante le 17 novembre 2008.
Partant, au moment o� le litige a �t� introduit, il n'avait aucun caract�re international, de sorte que la question du droit applicable ne se pose pas. De toute fa�on, le contrat de pr�t du 20 d�cembre 2006 renvoyait aux conditions g�n�rales de la banque, lesquelles contenaient, � l'art. 22, une �lection de droit en faveur du droit suisse.
Selon l'arr�t d�f�r�, les intim�es, qui ont succ�d� � leur m�re dans sa position de partie au contrat du 20 d�cembre 2006 (cf. art. 560 CC), et la recourante �taient li�es par un contrat de pr�t hypoth�caire de dur�e d�termin�e (art. 312 ss CO).
Dans une premi�re motivation, la cour cantonale a retenu, sur la base du t�moignage de O.________, qu'� l'�poque de la signature de cet accord, la pratique usuelle de la banque d�fenderesse �tait de ne pas r�clamer d'indemnit� � l'ancien propri�taire lorsque le financement de l'immeuble �tait repris par l'acqu�reur. Interpr�t�e � la lumi�re de cette pratique ainsi que du principe de la confiance, la clause d'indemnit� en cas de remboursement anticip� litigieuse pouvait �tre comprise de bonne foi par feue l'emprunteuse comme impliquant le renoncement de la banque � percevoir une indemnit� de d�dit si le pr�t �tait repris par le nouvel acqu�reur de l'immeuble au m�me taux d'int�r�t et pour la m�me �ch�ance, du moment que la banque continuait alors � assurer le financement et � percevoir des int�r�ts sur celui-ci. Or le pr�t de 19'000'000 fr. contract� par la d�funte, r�duit � 18'430'000 fr. apr�s d�duction de trois amortissements, a �t� repris par V.________ SA et poursuivi pour 17'500'000 fr. Seule donc �tait pertinente au titre de la clause de remboursement en cause la diff�rence existant entre le montant pour lequel le financement a pris fin avec la d�funte, par 18'430'000 fr., et celui pour lequel il s'est poursuivi avec V.________ SA, par 17'500'000 fr. Sur ce reliquat seulement, la banque �tait en droit de percevoir l'indemnit� minimale de 1%, d'o� le versement de 9'300 fr. en faveur de la banque [1% de 930'000 fr. (18'430'000 fr.- 17'500'000 fr.) ].
A titre de seconde motivation, l'autorit� cantonale a consid�r� que la perception par la banque de l'indemnit� forfaitaire de 1% sur l'int�gralit� du pr�t hypoth�caire de 18'430'000 fr. constituait pour les intim�es une peine conventionnelle excessive au sens de l'art. 163 al. 3 CO. La clause p�nale devait �tre calcul�e sur le montant de 930'000 fr., soit sur le remboursement anticip� ne permettant plus � la banque de percevoir des int�r�ts. L'indemnit� �tait donc r�duite � 1% de cette somme, ce qui donnait 9'300 fr.
La Cour de justice a donc partiellement admis l'appel et modifi� dans ce sens le jugement de premi�re instance.
Se conformant � l'exigence de recevabilit� pos�e par la jurisprudence (ATF 138 I 97 consid. 4.1.4 p. 100), la recourante a attaqu� chacune de ces deux motivations alternatives.
A propos de l'interpr�tation de la clause pr�voyant le versement d'une indemnit� � la banque en cas de remboursement anticip� du pr�t, la recourante all�gue que la pratique bancaire qui lui est imput�e proc�de d'une appr�ciation arbitraire des preuves. Affirmant que le contrat de pr�t du 29 juillet 2008 diff�re sensiblement de celui pass� le 20 d�cembre 2006 et qu'il ne constitue pas une reprise de cet accord, la banque soutient que l'interpr�tation op�r�e par la cour cantonale de la clause pr�cit�e constitue une violation de l'art. 18 CO. Au sujet de la seconde motivation, la recourante, invoquant une transgression de l'art. 163 al. 3 CO, pr�tend que la clause p�nale stipul�e n'�tait pas excessive, en sorte qu'elle ne devait pas �tre r�duite.
Il est constant que la d�funte - dont les intim�es ont acquis l'universalit� de la succession - et la recourante ont conclu le 20 d�cembre 2006 un contrat de pr�t hypoth�caire. Une clause de cet accord pr�voyait un m�canisme d'indemnisation en cas de remboursement anticip� du pr�t hypoth�caire par la d�bitrice.
La recourante conteste l'interpr�tation qui a �t� donn�e par la cour cantonale � cette clause, selon laquelle l'indemnit� pour remboursement anticip� n'�tait pas due si le pr�t souscrit par la d�bitrice avait �t� repris par l'acqu�reur de ses biens-fonds, avec le m�me taux d'int�r�t et la m�me �ch�ance.
Confront� � un litige sur l'interpr�tation de dispositions contractuelles, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, sans s'arr�ter aux expressions ou d�nominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour d�guiser la nature v�ritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 135 II 410 consid. 3.2 p. 412 s.). D�terminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de conclure rel�ve des constatations de fait; la recherche de la volont� r�elle des parties est qualifi�e d'interpr�tation subjective (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). Au stade de l'interpr�tation subjective, le juge peut prendre en consid�ration le comportement ult�rieur des parties dans la mesure o� il permet d'�clairer leur volont� r�elle au moment de conclure (ATF 129 III 675 consid. 2.3 p. 680; 107 II 417 consid. 6 p. 418). Si le juge parvient � �tablir une volont� r�elle et concordante des parties, il s'agit d'une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal f�d�ral conform�ment � l'art. 105 LTF. Ce n'est que si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou s'il appara�t que leurs volont�s intimes divergent que le juge proc�dera � une interpr�tation dite objective. Cette derni�re rev�t donc un caract�re subsidiaire (ATF 131 III 467 consid. 1.1 p. 470; 131 V 27 consid. 2.2 p. 29). Le juge doit alors interpr�ter les d�clarations faites et les comportements selon la th�orie de la confiance; il doit rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner d'office (art. 106 al. 1 LTF); cependant, pour trancher cette question, il doit se fonder sur le contenu des manifestations de volont� et sur les circonstances, dont la constatation rel�ve du fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.).
5.1.�Les intim�es ont soutenu que le pr�t hypoth�caire qui a �t� accord� � leur m�re par la recourante n'a pas �t� rembours� pr�matur�ment, mais repris par la soci�t� qui a acquis les lots de PPE de la parcelle n� xxx, cela avec les m�mes int�r�ts et une �ch�ance identique.
On peut se demander liminairement si le pr�t hypoth�caire en question n'a pas �t� pourtant rembours� pr�matur�ment � la recourante, ce qui entra�nerait ipso facto l'obligation pour les intim�es de verser � leur adverse partie l'indemnit� pr�vue contractuellement.
En effet, le contrat de pr�t du 20 d�cembre 2006 stipulait que la d�funte et les intim�es c�daient � la banque le produit de la vente des lots de PPE financ�s, qui �taient les lots n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx et les lots n�s 1 � 13 de la parcelle n� yyy. Or, le 12 ao�t 2008, les pr�cit�es ont vendu � V.________ SA les lots n�s 3 et 6 � 25 de l'article n� xxx. De plus, le notaire, qui a instrument� l'acte de vente, avait requis la recourante, par courrier du 23 juillet 2008, de lui faire parvenir un d�compte afin de permettre le remboursement du pr�t hypoth�caire accord� � la d�funte. Le 4 ao�t 2008, la banque avait ainsi envoy� au notaire le d�compte demand�, qui avait l'intitul� � remboursement demand� pour le 12.08.2008 �, date qui correspondait au jour de la conclusion de l'acte authentique. Enfin, la recourante, dans sa r�ponse � une �criture du 30 septembre 2008 de la d�funte, a pr�tendu que l'acqu�reur avait rembours� le pr�t hypoth�caire contract� par celle-ci.
On ne trouve cependant dans l'arr�t d�f�r� aucune constatation en rapport avec un �ventuel remboursement effectif dudit pr�t et aucun �l�ment de preuve n'a �t� administr� � ce propos. Le raisonnement doit donc se tenir sur la base d'une reprise du pr�t par l'acheteuse V.________ SA, sans qu'il ait �t� proc�d� � un remboursement anticip�.
5.2.1.�La cour cantonale, dans le consid�rant C de la partie � En fait � de son arr�t, a retenu que O.________, signataire au nom de la recourante du contrat de pr�t du 20 d�cembre 2006, a affirm�, en tant que t�moin, que l'indemnit� minimale de 1% n'�tait pas r�clam�e par la banque � l'ancien propri�taire lorsque le financement du bien immobilier �tait repris par l'acqu�reur de l'objet exactement aux m�mes conditions. Il s'agit l� d'une constatation relative � la volont� r�elle de la recourante lors de la conclusion du contrat. Post�rieurement � la passation du pr�t du 20 d�cembre 2006, la d�funte a d�clar� � la banque (cf. sa lettre du 30 septembre 2008) que la clause p�nale ne visait pas le transfert du pr�t � un tiers aux m�mes conditions que celles qui avaient �t� conc�d�es � l'emprunteur. Ce comportement post�rieur de feue dame Z.________ permet de retenir, dans le cadre d'une interpr�tation subjective, qu'elle avait la volont� intime, au moment de conclure ledit pr�t hypoth�caire, d'�tre lib�r�e du paiement de l'indemnit� susrappel�e si le pr�t �tait repris � des conditions identiques par l'acqu�reur. Il y avait donc convergence sur ce point des volont�s r�elles des parties au contrat.
Comme la commune volont� des parties a �t� constat�e (consensus naturel), la cour cantonale, en recourant � une interpr�tation objective de la clause litigieuse, a viol� le principe de droit f�d�ral selon lequel l'interpr�tation subjective a le pas sur l'interpr�tation objective (ATF 131 III 606 consid. 4.1 in fine; 125 III 305 consid. 2b p. 308).
5.2.2.�Il faut maintenant v�rifier si le contrat de pr�t hypoth�caire du 20 d�cembre 2006 (pr�t de 2006) a �t� repris exactement dans les m�mes conditions par V.________ SA lorsqu'elle a conclu avec la recourante le contrat du 29 juillet 2008 (pr�t de 2008).
Il n'en est rien. Tout d'abord, les sommes pr�t�es ne sont pas les m�mes, puisque le pr�t de 2006 portait sur 19'000'000 fr. et que celui de 2008 portait sur 17'500'000 fr. En outre, les immeubles financ�s diff�raient: dans le pr�t de 2006, il s'agissait des lots de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx et n�s 1 � 13 de l'article n� yyy , alors que le pr�t de 2008 ne concernait plus que les parts de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx. Le pr�t de 2006 pr�voyait un amortissement semestriel de 190'000 fr., la premi�re fois le 30 juin 2007, tandis qu'aucun amortissement n'�tait pr�vu par le pr�t de 2008 jusqu'au 3 octobre 2012. Enfin, s'agissant des s�ret�s fournies par l'emprunteur, le pr�t de 2006 mentionnait la cession fiduciaire � la banque de quatre c�dules hypoth�caires au porteur de 5'000'000 fr. grevant les lots de PPE de la parcelle n� xxx et d'une c�dule au porteur de 5'250'000 fr. grevant les parts PPE de l'article n� yyy; quant au pr�t de 2008, il prescrivait la cession fiduciaire � la recourante de trois c�dules hypoth�caires au porteur de 5'000'000 fr. et d'une c�dule au porteur de 2'500'000 fr. grevant collectivement les lots de PPE n�s 3 et 6 � 25 de la parcelle n� xxx. Les s�ret�s � fournir n'�taient donc pas les m�mes dans les deux pr�ts.
Partant, il appert que le pr�t de 2006 n'a pas �t� repris aux m�mes conditions par l'acqu�reur des immeubles vendus le 12 ao�t 2008. Le grief de la recourante reposant sur une transgression de l'art. 18 CO est fond�.
5.2.3.�Il n'est plus contest� que la clause contractuelle litigieuse instituant le paiement d'une indemnit� en cas de remboursement anticip� du pr�t doit se qualifier comme une clause p�nale exclusive au sens de l'art. 160 al. 3 CO (cf. arr�t 4A_229/2007 du 7 novembre 2007 consid. 4.1, in SJ 2008 I 167 et les r�f�rences doctrinales).
Conform�ment � la teneur de cette clause, telle qu'elle doit �tre interpr�t�e subjectivement, les intim�es sont tenues de verser � la recourante le 1% de la somme pr�t�e selon le contrat du 20 d�cembre 2006, laquelle, apr�s prise en compte de trois amortissements, repr�sentait un capital de 18'430'000 fr. Autrement dit, les intim�es restent d�bitrices de la banque de 184'300 fr.
5.3.�La cour cantonale, � l'appui de sa seconde motivation, a jug� que la peine conventionnelle �tait excessive, � telle enseigne qu'il convenait de la r�duire � la somme de 9'300 fr. La recourante a vu dans ce raisonnement une violation de l'art. 163 al. 3 CO.
Selon l'art. 163 al. 3 CO, le juge doit r�duire les peines qu'il estime excessives. Si la question doit �tre examin�e d'office (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209), il incombe n�anmoins au d�biteur d'apporter des �l�ments permettant de constater que la peine convenue est excessive (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 210). De toute mani�re, le juge doit s'astreindre � une certaine r�serve, parce que les parties sont en principe libres de fixer le montant de la peine conventionnelle; une intervention du juge n'est n�cessaire que si la somme convenue est si �lev�e qu'elle d�passe toute mesure raisonnable au point de n'�tre plus compatible avec le droit et l'�quit� (ATF 133 III 43 consid. 3.3.1 p. 48, 201 consid. 5.2 p. 209).
La cour cantonale, pour justifier une r�duction - drastique - de la clause p�nale, a mis en avant le fait que la recourante exige le paiement de celle-ci quand bien m�me elle continue � financer l'immeuble vendu � concurrence de 17'500'000 fr.
Ce faisant, elle perd de vue que la clause litigieuse permet en d�finitive � l'emprunteur d'�chapper � son obligation de verser les int�r�ts pr�vus jusqu'� la fin du contrat, moyennant le paiement d'une indemnit� forfaitaire. Et il a d�j� �t� jug� que le montant r�clam�, fix� � 1% de la somme emprunt�e (tout amortissement d�duit), est � l'�vidence inf�rieur � la somme des int�r�ts qui couraient jusqu'� la fin du pr�t, si bien qu'il ne peut �tre consid�r� comme excessif (cf. arr�t 4A_229/2007 du 7 novembre 2007 consid. 4.2, in SJ 2008 I 167).
Le moyen de la recourante est derechef fond�.
En d�finitive, le recours doit �tre admis, l'arr�t attaqu� doit �tre annul� et il convient d'en revenir au dispositif du jugement rendu le 24 janvier 2013 par le Tribunal de premi�re instance.
Vu l'issue du litige, les intim�es, qui succombent, paieront solidairement les frais judiciaires et verseront avec solidarit� entre elles une indemnit� � titre de d�pens � la recourante (art. 66 al. 1 et 5, 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Enfin, la cause sera renvoy�e � la Cour de justice pour qu'elle statue � nouveau sur les frais et d�pens de l'instance cantonale (art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Il est prononc� que les hoirs de feue Z.________, soit B.Z.________ et A.Z.________, sont d�bout�s de toutes leurs conclusions et qu'il est en cons�quence ordonn� au notaire, Me M.________, de d�bloquer en faveur de la Banque X.________ le montant de 184'300 fr. correspondant aux frais de d�dit en raison du remboursement anticip� du pr�t.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 6'000 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�es.
Les intim�es verseront solidairement � la recourante une indemnit� de 7'000 fr. � titre de d�pens.