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Timestamp: 2017-11-22 20:15:48
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 9', '§ 8', '§ 241', '§ 242', 'BGH', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 555', '§ 280', '§ 307', '§ 548', '§ 814']

02/2015 | die-online-bibliothek.de
Versicherter Schaden: Rechte des Mieters trotz eigener Schadensverursachung! IMR 02/2015, Seite 43
Der Hund von Baskerville: Binden bloße Eigentümerbeschlüsse den Mieter? - IMR 02/2015, Seite 45
Autor: Martin Klimesch
Einen durchaus praxisrelevanten Fall hatte das AG München aktuell zu entscheiden, in dem es um den Leinenzwang für einen Hund ging. Der Verfasser nimmt zu dieser Entscheidung kritisch Stellung und nutzt diese, um sich allgemein zum Thema Bindung des Mieters an Eigentümerbeschlüsse und an die Hausordnung der WEG Gedanken zu machen und in dieser umstrittenen Rechtsfrage klar Position zu beziehen.
Hoher Leerstand: Umlage der Warmwasserkosten - IMR 02/2015, Seite 48
Autor: BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14
1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.
2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50% der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.
3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (BGB § 242) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.
(Vormalige) Kostenmiete und „angesparte" Beträge für Schönheitsreparaturen - IMR 02/2015, Seite 49
Autor: BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fach firmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten" Beträge zu verlangen.
Vermieter muss auch bei vom Mieter verursachtem Schaden seine Versicherung in Anspruch nehmen!	- IMR 02/2015, Seite 50
Autor: BGH, Urteil vom 19.11.2014 - VIII ZR 191/13
1. Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf Beseitigung aller Mängel an der Mietsache.
2. Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch auf Mängelbeseitigung zu, den er dem Erfüllungsanspruch des Mieters entgegenhalten kann.
3. Diesem Schadensersatzanspruch kann wiederum der Mieter einen eigenen Schadensersatzanspruch entgegenhalten, wenn der Vermieter pflichtwidrig eine bestehende
Versicherung nicht in Anspruch nimmt.
4. Voraussetzung ist eine nur leicht fahrlässige Schadensverursachung durch den Mieter und die Umlage der anteiligen Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung.
5. In diesem Fall bleibt es beim Erfüllungsanspruch des Mieters. Außerdem mindert sich die Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel bei Inanspruchnahme der Versicherung beseitigt gewesen wäre.
An wen ist eine Kündigungserklärung zu adressieren? - IMR 02/2015, Seite 51
Autor: BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14
1. Eine Kündigung muss gegenüber allen Mietern erfolgen.
2. Dabei muss aber durch Auslegung der Kündigung der objektive Erklärungsgehalt auch im Hinblick auf die Frage, an wen sie gerichtet sein soll, ermittelt werden.
3. Ob eine formularmäßige Vollmachtsklausel in einem Wohnrummietvertrag wirksam ist, bleibt ausdrücklich offen.
4. Für das Eintrittsrecht eines Kindes des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag muss das Kind mit dem verstorbenen Elternteil keinen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Es muss nur im elterlichen Haushalt gelebt haben.
5. Eine Räumungsklage kann auch nur gegen einen von mehreren Mietern erhoben werden.
Grundstücksverkauf: Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit gegen früheren Vermieter?- IMR 02/2015, Seite 52
Autor: OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 - 8 W 7/14
Der Mieter kann die Rückzahlung der Mietsicherheit nach einem Grundstücksverkauf ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers von seinem früheren Vermieter verlangen, wenn der Vermieter die Sicherheit nicht an den Erwerber weitergeleitet und dieser seinerseits keine Ansprüche gegen den Mieter hat.
Mieter muss Einbau von Rauchwarnmelder dulden! - IMR 02/2015, Seite 53
Autor: LG Halle, Urteil vom 30.06.2014 - 3 S 11/14
1. Die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern trifft nach der Landesbauordnung den Vermieter.
2. Der Einbau von Rauchwarnmeldern stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB dar.
3. Dies gilt auch für Räume, für die bauordnungsrechtlich keine Einbaupflicht besteht.
4. Wegen der geringen Beeinträchtigungen beim Einbau und jährlicher zusätzlicher Betriebskosten von 4,84 Euro handelt es sich aber um eine Bagatellmaßnahme, die nicht angekündigt werden muss.
5. Soweit der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder nicht bekannter Qualität eingebaut hat, steht dies einer Duldungspflicht nicht entgegen.
Asbest: Keine Entfernungspflicht oder Haftung des Vermieters ohne Gesundheitsrisiko! - IMR 02/2015, Seite 54
Autor: LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014- 65 S 220/14
1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird.
2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist.
Stuttgarter Mietspiegel: Anforderungen an Mieterhöhung - IMR 02/2015, Seite 55
Autor: LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014 - 13 S 114/14
Nicht aufgeräumte Wohnung ist kein Grund zur Kündigung!	- IMR 02/2015, Seite 56
Autor: LG Berlin, Urteil vom 23.07.2014 - 65 S 225/13
1. Die Zustellung der Kündigung ist bei Betreuung des Mieters in Wohnungsangelegenheiten nur an den Betreuer wirksam.
2. Der Vermieter muss im ersten Schritt beweisen, dass eine Schimmelbildung nicht durch Mängel an der Mietsache verursacht wurde.
3. Eine „vermüllte" Wohnung ist kein Grund zur Kündigung.
Schadensersatzforderung gegen Mieter: Keine Nachfristsetzung notwendig!	- IMR 02/2015, Seite 57
Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014- 10 S 60/14
1. Verursacht der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs Schäden an der Mietsache, steht dem Vermieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu.
2. Einer vorherigen Fristsetzung zur Nacherfüllung bedarf es auch dann nicht, wenn der
Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wird.
3. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist, trägt der Vermieter.
Kein Anspruch auf Unterlassung gewerblicher Vermietung! - IMR 02/2015, Seite 58
Autor: AG München, Urteil vom 13.06.2014 - 411 C 1574/14
1. Grundsätzlich kann ein Mieter gegen den Vermieter auf Beseitigung von Störungen sowie auf Durchführung von Maßnahmen klagen, die sicherstellen, dass künftig keine weiteren Beeinträchtigungen zu befürchten sind. Dieses Klagerecht umfasst aber nicht einen generellen Anspruch auf Unterlassung gewerblicher Vermietung.
2. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Mieter nicht durch ungebetene Besucher oder unzumutbare Verhaltensweisen andere Mieter gestört oder belästigt werden. Liegen konkrete Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass die Mieter unzumutbaren Störungen durch Dritte/andere Mieter zu erwarten haben, so muss der Vermieter geeignete Maßnahmen ergreifen, um diese Störungen künftig zu unterbinden. Von ihm kann aber nicht verlangt werden, dass er generell nicht in der bisherigen Weise vermietet, soweit diese Form der Vermietung nicht zwangsläufig zu Störungen führt.
Sind Kosten der Baumkontrolle als Betriebskosten umlegbar? - IMR 02/2015, Seite 59
Autor: AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014 - 11 C 59/14
Im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallende Kosten für die Kontrolle eines Baumbestands haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nach dem Mietvertrag lediglich allgemein die Kosten der Außenanlagen umlegbar sind.
Nebenkostenabrechnung: Vermieter muss Belege nicht von sich aus vorlegen! - IMR 02/2015, Seite 60
Autor: AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 14.07.2014 - 101 C 85/14
Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, von sich aus seinem Mieter Abrechnungsbelege vorzulegen oder die Belegeinsicht anzubieten. Es ist vielmehr Sache des Mieters, der sich Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung vorbehalten will, diese von seinem Vermieter zu fordern.
Aushändigung von Abrechnungsbelegen der Mitmieter? - IMR 02/2015, Seite 61
Autor: AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 01.07.2014- 9 C 58/14
1. Ein Zurückbehaltungsrecht der Mieter bezüglich der Nachzahlung von Beträgen aus der Betriebskostenabrechnung gegen Aushändigung von Abrechnungsbelegen der Mitmieter existiert nicht. Ein solches Zurückbehaltungsrecht kann sich nur im Hinblick auf die Einsichtnahme der Belege ergeben und dies auch nur, wenn die Mieter eine solche Einsichtnahme zuvor gefordert haben sollten.
2. Behaupten die Mieter, dass entsprechende Messgeräte zur Ermittlung des Heizverbrauchs nicht geeicht seien, und berufen sie sich daneben noch auf einen divergierenden Umrechnungsschlüssel bezüglich der baugleichen Nachbarwohnung, so bedarf es dahingehend ihrerseits eines substanziierten Parteivortrags.
Mieter betreibt Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf: Vermieter darf keinen Imbiss aufmachen! - IMR 02/2015, Seite 62
Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13
1. Der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume hat auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Haus zu schützen. Der Vermieter ist aber nicht gehalten, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten.
2. Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs.1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich im Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarkts auferlegt werden.
Tele-Cafe mit Internetangeboten vereinbart: Betrieb eines Spätkaufs unzulässig! - IMR 02/2015, Seite 63
Autor: KG, Beschluss vom 09.10.2014 - 8 U 131/14
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags über Gewerberäume, dass der Mieter berechtigt ist, die vermieteten Räume zum Betrieb eines „Tele-Cafes mit Internetangeboten" zu nutzen, so berechtigt diese Vereinbarung den Mieter nicht, die Räume - auch - zum Betrieb eines Spätkaufs zu nutzen.
Wirksam vereinbarte Betriebspflicht kann mit einstweiliger Verfügung gesichert werden! - IMR 02/2015, Seite 64
Autor: KG, Beschluss vom 17.11.2014 - 8 U 114/14
Führt der Mieter von Gewerberäumen nach dem Erlass einer gegen ihn ergangenen einstweiligen Verfügung - entgegen seiner zuvor erfolgten Ankündigung - den Betrieb fort und erklärt er darüber hinaus, den Betrieb bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Betriebspflicht und über die Wirksamkeit der Kündigung fortsetzen zu wollen, ist der Verfügungsgrund mangels Dringlichkeit entfallen.
Betriebspflicht verletzt: Schadensersatz unterliegt der kurzen Verjährungsfrist! - IMR 02/2015, Seite 65
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 43/14
Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.
Unwirksame Klausel zum Minderungsausschluss: Vorbehalt bei Zahlung erforderlich? - IMR 02/2015, Seite 66
Autor: KG, Urteil vom 11.09.2014 - 8 U 77/13
1. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen.
2. Der Mieter leistet bei ungekürzter Zahlung dann nicht in Kenntnis der Nichtschuld im Sinne des § 814 BGB.
3. Ein Vorbehalt bei der Mietzahlung ist dann nicht erforderlich, um ein Rückforderungsrecht zu behalten.
Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter? - IMR 02/2015, Seite 67
Autor: KG, Urteil vom 23.10.2014 - 8 U 178/14
Der Vermieter von Gewerberaum darf zur Durchsetzung seiner Ansprüche - wie etwa der Zahlung der Kaution - seine Versorgungsleistungen nicht zurückhalten.
Mieter baut ungenehmigt um: Vermieter kann kündigen! - IMR 02/2015, Seite 68
Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 21.01.2014 - 6 U 116/12
1. Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses hat ein berechtigtes Interesse daran, dass keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die in die äußere Hülle des Gebäudes eingreifen.
2. Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbilds des Mietobjekts durch den Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters erfordern, kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter ungenehmigt bauliche Maßnahmen veranlasst, die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen.
3. Bei der Anbringung von Entlüftungsrohren zur Entlüftung von Toiletten handelt es sich nicht um solche Baumaßnahmen, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum vertragsgerechten Gebrauch erforderlich sind, wenn die Toiletten über mehrere Fenster verfügen.
Wann macht ein schriftlicher Nachtrag die Befristung mangels Schriftform unwirksam? - IMR 02/2015, Seite 69
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 0 27/14
Wird ein auf eine bestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag ergänzt oder geändert, so reicht das bloße schriftliche Verfassen dieser Änderung in seperater Urkunde nicht zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform. Vielmehr ist eine feste Verbindung zum Ursprungsmietvertrag oder wenigstens eine wechselseitige Bezugnahme auf die jeweils andere Urkunde erforderlich.
Mieter randaliert und bedroht Dritte im Mietobjekt: Fristlose Kündigung wirksam! - IMR 02/2015, Seite 70
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14
Zertrümmert der Mieter Einrichtungsgegenstände und droht er in den Mieträumen Dritten mit Gewalt, liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.