Source: http://www.administrator24.info/artykul/id8671,kontrole-okresowe-instalacji-elektrycznej-w-mieszkaniach-a-przepisy-prawa
Timestamp: 2020-07-09 19:44:59+00:00
Document Index: 31806590

Matched Legal Cases: ['art. 62', 'art. 27', 'art. 62', 'Art. 62', 'art. 3', 'art. 3']

Kontrole okresowe instalacji elektrycznej w mieszkaniach a przepisy prawa | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Krzysztof Cichowski	| Administrator 4/2016 | 09.05.2016
Problem kontroli okresowych instalacji elektrycznych w lokalach dotyczy milionów mieszkań stanowiących odrębną własność
GUNB: stan techniczny obiektów wielkopowierzchniowych do kontroli »
Znaczne zróżnicowanie stanowisk zarządców w sprawie kontroli instalacji pozwala uznać ten temat za interesujący dla tej grupy zawodowej. Warto zastanowić się, czy problem dotyczy ewentualnej odpowiedzialności zarządców budynków wielolokalowych za poczynania w tej materii, a ujmując dosadniej – ewentualnej odpowiedzialności za ich brak. Skala problemu nie jest mała.
Nie powinien budzić wątpliwości przypadek spółdzielni mieszkaniowej mającej w swoim zasobie wyłącznie lokale zajmowane na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu. Wtedy cały zasób materialny spółdzielni jest jej własnością, a tym zatem i budynek z wszelkimi instalacjami stanowiącymi jego normatywne wyposażenie jest jej własnością.
Jednoznacznie można też określić adresata obowiązku określonego art. 62 ustawy – Prawo budowlane o dokonywaniu różnego rodzaju kontroli okresowych, a więc także instalacji elektrycznych wewnątrz lokali. Kontroli, czyli dokonania w każdym z lokali, co najmniej raz na pięć lat co najmniej kilku rodzajów badań tej instalacji, w celu sprawdzenia i oceny jakże istotnej dla mieszkańców (i ich mienia) ochrony przeciwporażeniowej, stanu izolacji przewodów oraz stanu uziemień tej instalacji i zastosowanych tam aparatów.
Granice współwłasności
Takich budynków w skali kraju jest już coraz mniej. Zdecydowana większość spółdzielni pozostaje już tylko współwłaścicielami zarządzanych przez siebie budynków, nawet jeśli prowadzi tam zarząd przymusowy na zasadach określonych art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jeśli nadto uwzględnić wspólnoty mieszkaniowe, to okazuje się, że problem wykonywania kontroli okresowych instalacji elektrycznych w lokalach dotyczy zdecydowanej większości wielolokalowych budynków mieszkalnych, a więc milionów mieszkań stanowiących odrębną własność.
Czytaj też: Dlaczego przeglądów nie mogą wykonywać konserwatorzy >>>
Staje się to istotne dla ustalenia podmiotu zobowiązanego do określonych czynności, o których mowa w art. 62 Prawa budowlanego. Czy wtedy zarówno wspólnota, jak i spółdzielnia mieszkaniowa będąca przymusowym zarządcą, mają obowiązek wykonania kontroli okresowej wyposażenia wewnątrz tego lokalu, który stanowi odrębną własność?
Art. 62 mówi wprost i jednoznacznie o poddawaniu obiektu budowlanego (w tym przedmiotowych instalacji elektrycznych) kontroli okresowej przez jego właściciela lub zarządcę. Ale jednocześnie istnieje inna regulacja ustawowa, obejmująca przedmiotowe instalacje elektryczne i pozwalająca na głębsze spojrzenie na problem kontroli okresowych wewnątrz lokalu mieszkalnego, wyposażonego zgodnie z wymogami przepisów prawno-technicznych w różnego rodzaju instalacje i urządzenia.
Nie powinien budzić wątpliwości fakt, że niektóre urządzenia i fragmenty niektórych instalacji znajdują się na obszarze danego lokalu (i – niekiedy – poza nim), ale służą wyłącznie jego właścicielowi. Fakt ten jest całkowicie zbieżny z definicją nieruchomości wspólnej zawartą w art. 3 ustawy o własności lokali. Takie elementy normatywnego wyposażenia technicznego lokalu nie mogą więc wchodzić w skład nieruchomości wspólnej.
Pozostaje zatem rozstrzygnąć, czy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma dokonać kontroli okresowej (czyli – w przypadku instalacji elektrycznych – także właściwych pomiarów) całej instalacji elektrycznej w poszczególnych lokalach budynku wielolokalowego?
Tym samym w przypadku instalacji elektrycznych trzeba ustalić, czy i w jakim zakresie zarządców takich nieruchomości dotyczą przepisy wykonawcze ustawy – Prawo budowlane, określające warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych, ustanowione rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku (DzU nr 74 poz. 836 z późn. zm.)? Tym bardziej, jeśli przepisy § 18 ust. 2 pkt 5 ww. Rozporządzenia MSWiA zobowiązują użytkownika lokalu do utrzymywania we właściwym stanie technicznym znajdujących się tam instalacji i urządzeń elektrycznych.
Na tych łamach chyba nie trzeba przypominać, że Rozporządzenie to dotyczy wszystkich budynków mieszkalnych, niezależnie od prawnej formy władania nimi, a więc obejmuje zarówno spółdzielnie mieszkaniowe, jak i wspólnoty mieszkaniowe oraz inne podmioty.
Za użytkownika lokalu przepisy jego § 3 pkt. 7 uznają wszystkie osoby fizyczne albo osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które faktycznie użytkują ten lokal.
Wobec tego kluczowe wydaje się ustalenie granic nieruchomości wspólnej dla przynajmniej niektórych elementów wyposażenia technicznego w mieszkaniach w budynkach wielolokalowych, skoro definicja nieruchomości, zawarta w ustawie o własności lokali (art. 3), jest bardzo, ale to bardzo, ogólnikowa.