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Timestamp: 2016-10-26 23:28:57+00:00
Document Index: 21221781

Matched Legal Cases: ['art. 100', 'art. 42', 'art. 76', 'art. 115', 'art. 90', 'art. 117', 'art. 75', 'art. 114', 'art. 72', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 42', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 101', 'ATF ', 'art. 113', 'art. 9', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66']

4A_609/2015 (06.06.2016)
4A_609/2015 � � Arr�t du 6 juin 2016
repr�sent�s par Me Bernard de Chedid,
recours contre l'arr�t rendu le 18 ao�t 2015 par la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Z.________ entendait vendre le bien immobilier dont elle �tait propri�taire � V.________. Le 30 janvier 2012, elle a conclu avec A.________ S�rl, respectivement avec son associ�e-g�rante B.________, un contrat de courtage exclusif portant sur la vente de l'immeuble pr�cit�; le prix de vente souhait� par Z.________ �tait de 1'300'000 fr. et la commission pr�vue correspondait � 3% du prix de vente effectif.
Apr�s avoir n�goci� sans succ�s avec deux acqu�reurs potentiels, B.________ est entr�e en contact, � mi-juillet 2012, avec X.________ et Y.________. Ceux-ci ont indiqu� � la courti�re, lors des premiers pourparlers, qu'ils entendaient se renseigner sur la faisabilit� de travaux � entreprendre sur la maison. Par la suite, ils ont adress� une offre d'achat � la courti�re, laquelle a formul� une contre-offre.
Par courriel du 5 ao�t 2012 adress� � B.________, X.________ et Y.________ ont d�clar� "accepter l'offre de la propri�taire � 950'000 fr." et pr�cis� qu'ils verseraient � leur notaire, Me E.________, un montant de 20'000 fr. � titre d'acompte.
Le lendemain, la courti�re a inform� les int�ress�s par voie �lectronique qu'elle avait transmis leur courriel � Z.________; elle les priait par ailleurs de lui faire parvenir le justificatif du paiement annonc� et finissait par les lignes suivantes:
Le 6 ao�t 2012, X.________ a fait virer un montant de 20'000 fr. sur le compte de Me E.________.
Le lendemain, X.________ et Y.________ ont mandat� C.________ SA afin d'obtenir des conseils sur le mode de financement de l'acquisition en vue. A la m�me p�riode, les int�ress�s ont confi� � D.________ SA la t�che de r�aliser une analyse de faisabilit� des r�novations envisag�es, incluant un dossier de demande de permis de construire.
Durant la deuxi�me quinzaine d'ao�t 2012, B.________ a tent� en vain d'atteindre Z.________, laquelle l'a finalement inform�e par message de son d�part en vacances.
Pour sa part, Me E.________ a �tabli, en date du 23 ao�t 2012, un projet d'acte de vente pour le compte de X.________ et Y.________; une nouvelle version de ce projet sera r�alis�e le 29 ao�t 2012.
Apr�s avoir appris la mise en vente de l'immeuble pr�cit� par une annonce consult�e sur Internet, F.________ et G.________ se sont rendus sur place le 17 ao�t 2012 en compagnie d'un courtier �tranger � A.________ S�rl. Ils ont imm�diatement r�serv� le bien en payant un acompte de 10'000 fr. Leur offre d'achat � 950'000 fr. a donn� lieu � une contre-offre de 1'000'000 fr., qu'ils ont accept�e. L'acte de vente a �t� instrument� devant notaire le 28 ao�t 2012. Le courtier a �tabli une facture de commission de courtage de 22'400 fr., � la charge de Z.________.
B.________ a eu connaissance de cette vente quelques jours plus tard. En septembre 2012, A.________ S�rl et Z.________ ont pass� une transaction arr�tant la commission de courtage � 20'000 fr.
En octobre 2012, X.________ et Y.________ ont re�u la facture de D.________ SA par 3'915 fr., la note d'honoraires de Me E.________ par 1'490 fr.40 et la facture de C.________ SA par 972 fr.
Le 22 octobre 2012, ils ont somm� Z.________, en vain, de leur payer le montant de 8'077 fr.40, correspondant aux frais engag�s en vue de la conclusion du contrat et aux honoraires de leur conseil.
Le 19 novembre 2012, X.________ a fait notifier � Z.________ un commandement de payer le montant de 8'077 fr.40 plus int�r�ts. La poursuivie a form� opposition totale.
A la suite de l'�chec de la tentative de conciliation, X.________ et Y.________ ont, par demande du 7 octobre 2013, conclu au versement par Z.________ du montant de 8'077 fr.40 plus int�r�ts, ainsi qu'� la mainlev�e d�finitive de l'opposition. Ils r�duiront par la suite leurs conclusions en paiement � 7'877 fr.40.
Par d�cision du 9 janvier 2015, la Juge de paix du district de Lavaux-Oron a enti�rement fait droit � la demande.
Statuant le 18 ao�t 2015, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis le recours d�pos� par Z.________ contre la d�cision de premi�re instance; elle a rejet� la demande de X.________ et Y.________, l'opposition form�e par Z.________ �tant maintenue.
X.________ et Y.________ interjettent un recours au Tribunal f�d�ral. Ils consid�rent qu'une question juridique de principe se pose en l'esp�ce et que le recours en mati�re civile est ainsi ouvert malgr� une valeur litigieuse inf�rieure � 30'000 fr. A titre subsidiaire, ils forment un recours constitutionnel. Leurs conclusions tendent � la condamnation de Z.________ � leur payer la somme de 7'877 fr.40 plus int�r�ts � 5% d�s le 15 novembre 2012, ainsi qu'� la mainlev�e d�finitive de l'opposition � concurrence de ce montant. Les recourants ont requis l'effet suspensif.
Z.________ n'a pas us� de la possibilit� qui lui a �t� offerte de se d�terminer sur la requ�te d'effet suspensif et sur le recours.
Pour sa part, la cour cantonale a d�clar� se r�f�rer aux consid�rants de son arr�t et s'en remettre � justice quant � la requ�te d'effet suspensif.
Par ordonnance du 3 d�cembre 2015, la Pr�sidente de la cour de c�ans a accord� l'effet suspensif au recours.
1.1.�D�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est exerc� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF; art. 115 LTF). Il est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF; art. 117 LTF) prononc� par un tribunal sup�rieur d'un canton, qui a statu� sur recours (art. 75 LTF; art. 114 LTF).
1.2.�L'arr�t attaqu� a �t� rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF). La cause n'atteint pas la valeur litigieuse de 30'000 fr. exig�e dans les affaires ne relevant ni du droit du travail, ni du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. b LTF). Le recours en mati�re civile n'est d�s lors recevable que si la contestation soul�ve une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a CPC).
Les recourants pr�tendent que tel est le cas en l'esp�ce et d�veloppent une argumentation � ce sujet (cf. art. 42 al. 2 2�me phrase LTF; ATF 140 III 501 consid. 1.3 p. 503; 139 III 209 consid. 1.2 p. 210).
Selon la jurisprudence, la contestation soul�ve une question juridique de principe lorsqu'il est n�cessaire, pour r�soudre le cas d'esp�ce, de trancher une question juridique qui donne lieu � une incertitude caract�ris�e, laquelle appelle de mani�re pressante un �claircissement de la part du Tribunal f�d�ral, en tant qu'autorit� judiciaire supr�me charg�e de d�gager une interpr�tation uniforme du droit f�d�ral (ATF 141 III 159 consid. 1.2 p. 161; 140 III 391 consid. 1.3 p. 394, 501 consid. 1.3 p. 503; 139 III 209 consid. 1.2 p. 210 et les arr�ts cit�s).
Les recourants demandent au Tribunal f�d�ral de pr�ciser, pour la s�curit� du droit, que "le principe de la commission d'une�
culpa in contrahendo�par un repr�sentant ou un auxiliaire" s'applique dans le cas du courtier immobilier.
Comme les recourants le rel�vent eux-m�mes, la jurisprudence en mati�re de�
culpa in contrahendo�a admis qu'une personne juridique r�pond selon l'art. 101 CO de l'auxiliaire dont elle s'est servie lors des pourparlers contractuels (ATF 108 II 419 consid. 5 p. 421 s.; arr�t 4C.394/2006 du 24 avril 2007 consid. 4.3.3; arr�t 4A_70/2007 du 22 mai 2007 consid. 5.2.3). Le principe a donc d�j� �t� pos�. Savoir si cet auxiliaire peut �tre un courtier immobilier mis en oeuvre par le vendeur rel�ve de l'application du principe dans un cas particulier. Il en va de m�me du point de savoir si, le cas �ch�ant, l'acte en cause de l'auxiliaire constitue un fait g�n�rateur de la responsabilit� pr�contractuelle de la personne recherch�e.
Il s'ensuit qu'il n'y a, dans le cas pr�sent� par les recourants, aucune ins�curit� juridique � lever. Faute de question juridique de principe � trancher, le recours en mati�re civile est irrecevable.
1.3.�Partant, il convient d'entrer en mati�re sur le recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF).
2.1.�Invoquant l'art. 9 Cst., les recourants font valoir que la motivation de la cour cantonale est entach�e d'arbitraire. Premi�rement, l'autorit� pr�c�dente aurait jug� de mani�re insoutenable qu'ils n'avaient pas �tabli que les conditions de la responsabilit� pr�contractuelle de l'intim�e �taient remplies; or, il serait d�montr� en particulier que la courti�re exclusive de l'intim�e leur a affirm� que l'affaire �tait close et boucl�e apr�s le versement de 20'000 fr. en mains du notaire, ce qui �tait inexact puisque des n�gociations se sont ensuite poursuivies avec des tiers et qu'elles ont abouti. En second lieu, les recourants sont d'avis que, contrairement � ce que la cour cantonale a admis de mani�re arbitraire, ils n'avaient pas � conclure un contrat sp�cifique pour la prise en charge des frais litigieux par l'intim�e, d�s lors qu'ils pouvaient � bon droit consid�rer la vente immobili�re pour certaine en se fiant aux propos de la courti�re exclusive de la venderesse.
2.2.�Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. L'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable. Le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si sa d�cision appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs ou en violation d'un droit certain. Il ne suffit pas que les motifs de la d�cision soient insoutenables; encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 140 III 16 consid. 2.1 p. 18 s., 157 consid. 2.1 p. 168; 139 III 334 consid. 3.2.5 p. 339; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379 s.).
2.3.�La cour cantonale n'a pas examin� si, dans le cas concret, le comportement de la courti�re pouvait engager la responsabilit� pr�contractuelle de l'intim�e, comme les recourants le soutenaient. Elle s'est limit�e � rappeler, de mani�re g�n�rale, que la partie qui engageait des frais avant la conclusion du contrat le faisait � ses risques et p�rils. Et elle a ajout� que, s'ils entendaient limiter ce risque, les recourants auraient d� passer avec l'intim�e un accord mettant � la charge de celle-ci les frais en cause pour le cas o� la vente ne serait pas conclue ou, � tout le moins, obtenir des assurances suffisantes de la part de l'intim�e quant � sa volont� de conclure la vente. Ce faisant, l'autorit� cantonale a admis implicitement que de telles assurances ne pouvaient pas �tre fournies par la courti�re.
Il n'y a l� rien d'arbitraire. En cas de rupture des pourparlers, le comportement contraire � la bonne foi, susceptible d'entra�ner une responsabilit� pour�
culpa in contrahendo, consiste � avoir maintenu l'autre partie dans l'id�e que le contrat serait certainement conclu ou � n'avoir pas dissip� cette illusion � temps (ATF 140 III 200 consid. 5.2 p. 203 et les r�f�rences). En l'esp�ce, la courti�re n�gociatrice �tait charg�e par l'intim�e de mener les pourparlers contractuels. Dans ce cadre-l�, elle a formul� une contre-offre � 950'000 fr., accept�e par les recourants; elle a ensuite transmis la proposition � l'intim�e. Sans pouvoirs sp�ciaux, le courtier n�gociateur n'a en effet pas le pouvoir de conclure la vente, comme pourrait le faire un repr�sentant autoris�. Dans son courriel du 6 ao�t 2012, la courti�re a inform� les recourants qu'elle transmettait la proposition � 950'000 fr. � l'intim�e et, dans le m�me temps, elle les a invit�s � lui faire parvenir rapidement le justificatif du versement effectu� en mains de leur propre notaire, afin de "pouvoir bloquer et clore ce dossier". Ces derniers termes, �mis dans ce contexte, ne sauraient manifestement �tre compris comme la garantie que la vente serait conclue, la d�cision d'accepter ou non l'offre � 950'000 fr. appartenant � l'intim�e et la courti�re ne pouvant donner aucune assurance � ce sujet.
En �cartant les pr�tentions des recourants fond�es sur une responsabilit� pr�contractuelle de l'intim�e, les juges pr�c�dents ne sont pas parvenus � un r�sultat arbitraire, de sorte que le recours constitutionnel sera rejet�.
Les recourants, qui succombent, prendront � leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Ils n'auront pas � verser de d�pens � l'intim�e, qui ne s'est d�termin�e ni sur la requ�te d'effet suspensif, ni sur le recours.