Source: https://www.epravo.cz/top/soudni-rozhodnuti/vyklad-smlouvy-107840.html
Timestamp: 2018-07-17 02:06:15+00:00
Document Index: 10136982

Matched Legal Cases: ['soud ', 'soud ', '§ 96', 'soud ', '§ 685', 'zákona č.40', 'soud ', '§ 37', 'zákona č.40', '§ 686', 'zákona č.40', 'soud ', '§ 686', 'zákona č.40', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 89', '§ 2238', '§ 2238', '§ 2238', '§ 2238', 'zákona č. 89', 'zákona č. 89', 'zákona č.40', '§ 3074', 'zákona č. 89', 'zákona č.40', '§ 2238', 'zákona č. 89']

2. Z vyžádaného spisového materiálu Městského soudu v Brně sp. zn. 242 C 74/2014 Ústavní soud zejména zjistil, že v záhlaví označeným rozsudkem městský soud rozhodl, že řízení se podle § 96 odst. 1 odst. 2 o. s. ř. částečně zastavuje v rozsahu jistiny ve výši 45.626,25 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky (výrok I.) a výrokem II. stěžovatelce jako žalované uložil povinnost zaplatit žalobci (v řízení o ústavní stížnosti vedlejšímu účastníkovi) částku 98.081,75 Kč s úrokem z prodlení. Výroky III. až V. rozhodl o náhradě nákladů řízení. Městský soud vyšel z toho, že žalobce je spoluvlastníkem v rozsudku specifikované nemovitosti - rodinného domu a pozemku, když dne 9. 5. 1996 byla uzavřena nájemní smlouva podle § 685 a násl. zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen "zákon č.40/1964 Sb.") mezi právní předchůdkyní žalobce Ing. J.K. jako pronajímatelkou (pronajímatelka byla zároveň matkou stěžovatelky i vedlejšího účastníka - žalobce) a stěžovatelkou jako nájemcem. Předmětem nájmu byl byt v prvním podlaží zmíněného rodinného domu s tím, že úhrada za nájem bytu byla sjednána částkou 800 Kč měsíčně a tato částka měla zahrnovat úhradu za daň z nemovitosti, úhradu za spotřebu vody, náklady za odvoz domovního odpadu, náklady na kominické práce a zálohy spojené s údržbou rodinného domu, přičemž předmětná smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s účinností od 1. 1. 1995. Vlastnické právo k této nemovitosti ve výši ideálního podílu tří čtvrtin pak žalobce nabyl na základě darovací smlouvy od Ing. J.K., přičemž zbývající část spoluvlastnického podílu ve výši jedné čtvrtiny nabyla jako druhý obdarovaný Mgr. I. F. (dcera stěžovatelky).
3. V řízení o vydání bezdůvodného obohacení se městský soud na základě těchto zjištění nejprve zabýval otázkou platnosti uvedené nájemní smlouvy ze dne 9. 5. 1996. Vyšel z toho, že ujednání o výši nájemného (či způsob jeho výpočtu) a úhrad spojených s užíváním bytu představuje podstatnou náležitost nájemní smlouvy a dospěl k závěru, že ujednání o výši nájemného je třeba v rámci předmětné smlouvy považovat za neplatné pro neurčitost ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 zákona č.40/1964 Sb., neboť souhrnná částka ve výši 800 Kč měsíčně má zahrnovat jak vlastní nájem, tak i částku odpovídající úhradě za plnění spojená s užíváním bytu, aniž by ovšem bylo možné rozlišit, jaká částka připadá na úhradu těchto dvou samostatných náležitostí smlouvy jednotlivě, takže tato neurčitost vede k absolutní neplatnosti celé nájemní smlouvy. Jestliže je ovšem předmětná nájemní smlouva absolutně neplatná, pak stěžovatelka jako žalovaná užívá předmětný byt bez právního důvodu, neboť podle městského soudu nevyšla najevo žádná jiná právní skutečnost, na jejímž základě by jej stěžovatelka mohla obývat. Plnění z neplatného právního úkonu je přitom třeba považovat za bezdůvodné obohacení, jehož výše odpovídá částkám vynakládaným jinak na obvyklé nájemné. Podle znaleckého posudku přitom činila výše obvyklého nájemného za předmětný byt částku 7.855 Kč měsíčně, tedy za rozhodné období se jednalo o částku v celkové výši 180.665 Kč. Při promítnutí částečné úhrady provedené stěžovatelkou ve výši 37.417 Kč byla proto žalobci přiznána požadovaná částka ve výši 98.081,75 Kč.
5. Následné dovolání stěžovatelky bylo ústavní stížností napadeným usnesením Nejvyššího soudu odmítnuto. Z dikce ustanovení § 686 odst. 1 zákona č.40/1964 Sb. totiž podle Nejvyššího soudu vyplývá, že podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou - mimo jiné - též ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši. Nájemní smlouva pak musí obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za služby, když tento závěr je v judikatuře dovolacího soudu plně ustálen. Proto je správný závěr krajského soudu, že předmětná nájemní smlouva je absolutně neplatná.
19. Založily-li proto obecné soudy své závěry o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy v dané věci v zásadě pouze na úvaze, že nájemní smlouva postrádá podstatnou náležitost, jíž je ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu (či jejich výše), pak takový výklad podle Ústavního soudu nemůže obstát. Ústavní soud nezpochybňuje judikaturu, podle níž přímo ze smlouvy, má-li se jednat o smlouvu nájemní, musí být podle ustanovení § 686 zákona č.40/1964 Sb. patrný způsob výpočtu nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu (resp. jejich výše). Takovou podmínku předmětná smlouva v právě projednávaném případě zjevně nesplňovala. Na druhou stranu ovšem Ústavní soud nepřehlédl, že stěžovatelka již ve svém odůvodnění odporu k platebnímu rozkazu [srov. č. l. 36] podrobně uvedla, z jakých položek, včetně jejich výše, je částka 800 Kč složena [srov. text sporné nájemní smlouvy na č. l. 7]. Z výpočtu stěžovatelky [relevantnímu k roku 2014] přitom vyplynulo, že úhrada za plnění spojená s užíváním bytu představuje částku 753 Kč a nájem představoval částku 47 Kč. V této souvislosti pak nelze přehlédnout, že ani žalobce ve svém vyjádření k odporu k platebnímu rozkazu stěžovatelky tyto údaje přímo nezpochybnil. Za tohoto stavu lze potom uvažovat podle Ústavního soudu i tak, že výše úhrady spojené s užíváním bytu (včetně eventuální výše nájemného) je minimálně na základě výpočtu zjistitelná, nicméně ani Ústavní soud nehodnotí - a nečinily tak ani obecné soudy, když pro ně bylo dostačující zjištění nedostatku podstatných náležitostí - zda skutečně stěžovatelkou hrazená částka 800 Kč (nebo dokonce částka 600 Kč odpovídající tříčtvrtinovému podílu žalobce na nemovitosti) v sobě reálně - již vzhledem ke své výši - nájemné obsahuje.
24. Pro úplnost Ústavní soud dodává, že nepovažuje za zcela jednoznačný ani závěr městského soudu, pokud tento uzavřel, že na posuzovaný případ nedopadá s ohledem na časovou působnost zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 89/2012 Sb.") jeho § 2238, podle něhož platí, že "[u]žívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou". Komentářová literatura [srov. HULMÁK, Milan - KABELKOVÁ, Eva. § 2238 (Dobrá víra nájemce). In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 350 a srov. BAJURA, Jan - SALAČ, Josef § 2238 (Fikce řádného uzavření nájemní smlouvy). In: Švestka, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek 5, [Relativní majetková práva]. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 1179] totiž výslovně zastává opačné stanovisko. Podle citovaných autorů má ustanovení § 2238 zákona č. 89/2012 Sb. k nájemním smlouvám uzavřeným podle zákona č. 89/2002 Sb. jen omezený význam, neboť důvody neplatnosti byly v nové právní úpravě podstatně omezeny. Naopak princip ochrany dobré víry nájemce a jeho práva bydlení je třeba vztáhnout i na smlouvy uzavřené podle zákona č.40/1964 Sb. Otázky vzniku nájmu se tak sice podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. posuzují podle dosavadních právních předpisů (tedy v tomto případě podle zákona č.40/1964 Sb.), nicméně s ohledem na dobrou víru a ochranu práva bydlení nájemce se za splnění podmínek podle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb. považují za řádně uzavřené nájemní smlouvy, jež by byly podle předchozí právní úpravy ztíženy absolutní neplatností. Rovněž touto otázkou se proto obecné soudy musí v dalším řízení zabývat.