Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202006,%20Seite%20375
Timestamp: 2019-09-16 21:14:31
Document Index: 292041682

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 42', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Rechtsprechung: NZM 2006, 375 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: BGH, 01.03.2006
https://dejure.org/2006,667
BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 219/04 (https://dejure.org/2006,667)
BGH, Entscheidung vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04 (https://dejure.org/2006,667)
BGH, Entscheidung vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04 (https://dejure.org/2006,667)
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Übereinstimmende Vorstellung der Vertragspartner über die in der Wohnfläche enthaltene Dachterrasse
Anspruch eines Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung; Anspruch des Vermieters auf Zahlung rückständigen Mietzinses; Aufrechnung überzahlter Miete wegen geltend gemachter Flächenabweichung der Wohnung seitens des Mieters; Voraussetzungen für die ...
Wohnflächenunterschreitung - Unterschreitung um mehr als 10 % - Anrechnung Dachterasse
Anpassung des Mietzinses wegen Unterschreitung der Wohnfläche; Berücksichtigung einer Dachterrasse mit einer bestimmten Quadratmeterzahl
Auslegung d. Begriffs "Wohnfläche" wenn Dachterrasse mitbenutzt wird
Mietrecht - Terrasse in der Wohnfläche enthalten?
Wohnflächenberechnung bei Penthouse-Wohnung mit Dachterrasse
Mietkürzung wegen zu geringer Wohnfläche - Wie weit gehört die Dachterrasse einer Penthousewohnung dazu?
Wohnflächenabweichung bei Dachterrasse
Eine große Wohnflächenabweichung ist nicht unbedingt ein Minderungsgrund - Terrassenfläche zu großzügig berechnet
Begriff der "Wohnfläche" bei Penthousewohnung mit Dachterrasse (IMR 2010, 1000)
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04 (Anrechnung einer Dachterrasse)" von RA Karl Friedrich Wiek, original erschienen in: WuM 2006, 246 - 247.
AG Hamburg-Blankenese, 02.02.2004 - 518 C 285/03
LG Hamburg, 01.07.2004 - 307 S 52/04
NJW-RR 2006, 801
ZMR 2006, 439
BauR 2006, 991
LG Berlin, 17.01.2018 - 18 S 308/13
Mieterhöhung für eine Wohnung in Berlin: Berücksichtigung der Flächen von …
Der Bundesgerichtshofs hat im Fall des Landgerichts Hamburg allerdings im Ergebnis bestätigt, dass die Wohnfläche vertragsgemäß war und eine Nutzungseinschränkung nicht vorlag, da dem Mieter die Wohnflächen aller Zimmer und der Küche bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war, er über einen maßstabgerechten Grundriss der Wohnung verfügte und auf Grund der erheblichen Ausmaße der Terrasse von fast 65 m² erkennen konnte, dass deren Grundfläche zu einem wesentlichen Anteil in die im Mietvertrag angegebene Gesamtfläche von "ca. 149 m²" eingeflossen war (vgl. BGH - VIII ZR 219/04 -, Urt. v. 22.02.2006, NJW-RR 2006, 801 f., zitiert nach juris).
Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB aufweist, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 b, und vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801, Tz. 9 m.w.N.).
Damit fehlt es entgegen der Auffassung der Revision an der Vergleichbarkeit des hier zu beurteilenden Falles mit der Fallgestaltung, die dem Senatsurteil vom 22. Februar 2006 (aaO) zugrunde lag.
Dabei handelt es sich um eine rechtsverbindliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht nur dann, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird (…vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, aaO), sondern auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläche: 121, 49 qm" (…vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO, und VIII ZR 44/03, aaO; vom 28. September 2005, aaO, und 22. Februar 2006, aaO).
Über die Berechnung der Wohnfläche besteht im vorliegenden Fall kein Streit, so dass es keiner Klärung bedarf, wie die Parteien den Begriff der Wohnfläche verstanden haben (…vgl. zur Auslegung dieses Begriffs Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b, und VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1; Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2).
Da im vorliegenden Fall die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Fläche nicht unterschreitet, kommt es auch nicht auf die Frage an, ob die vertragliche Vereinbarung der Wohnungsgröße den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen und damit Minderungsansprüche des Mieters wegen einer Flächenabweichung von vornherein auszuschließen (…vgl. dazu Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1 und 2 a;… Senatsurteil vom 28. September 2005, aaO, unter II 1 a.E.; Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2).
Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu (Senatsurteile vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801, Tz. 11 und vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 3 b).
Für die Beklagten war damit ohne weiteres erkennbar, dass die angegebene Gesamtwohnfläche nur unter Einbeziehung der Räume im Untergeschoss erzielt werden konnte (vgl. auch Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, Tz. 10).
Im Übrigen können die Parteien des Mietvertrages die Flächengröße unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festlegen oder einen Flächenberechnungsmodus vereinbaren (vgl. BGH…, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O.; Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/04, NZM 2006, 375).
Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt bei der Wohnraummiete ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (vgl. BGH, Urteile v. 24.03.2004 - VIIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268;… Urt. v. 28.09.2005 - VIII ZR 101/04 , WuM 2005, 712; Urt. v. 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801;… Urt. v. 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624;… Urt. v. 23.05.2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626;… Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421;… Urt. v. 28.10.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292;… Urt. v. 16.12.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 1064;… Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745).
50 Die Mieter/Beklagten gehen insofern auch zutreffend davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB aufweist, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03, u. a. in: NJW 2004, Seite 1947; BGH, Urteil vom 22. Februar 2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NJW-RR 2006, Seite 801).
52 Zwar kann bei einem Wohnraummietvertrag auch ein Ausnahmefall zur Problematik der Wohnflächenabweichung bei einer Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung (mit ausgebautem Spitzboden) gegeben sein, bei dem dann eine konkrete Vereinbarung über eine nach der Zweite BerechnungsVO zu berechnenden Wohnfläche nicht vorliegt, so dass dann auch eine Wohnflächenberechnung nach der Zweite BerechnungsVO hier nicht maßgeblich wäre (vgl. dazu: BGH, Verfügung vom 07.06.2006 und Beschluss vom 19.07.2006, Az.: VIII ZR 150/05, u. a. in: Das Grundeigentum 2006, Seite 1165; BGH, Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NZM 2006, Seite 375 = WuM 2006, Seiten 245 f. = NJW-RR 2006, Seiten 801 f.).
Von dieser Möglichkeit haben die Parteien hier Gebrauch gemacht und damit einen von den - ansonsten für den im Jahr 2001 geschlossenen Vertrag maßgebenden - §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung abweichenden Berechnungsmaßstab vereinbart, so dass es nicht darauf ankommt, dass sich bei Anwendung jener Bestimmungen unstreitig eine Wohnfläche in Höhe von lediglich 747 m² errechnet (vgl. BGH NJW-RR 2006, 801 f. Tz. 11, zit. nach juris).
25 Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsfähig (vgl. BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04 -, NJW-RR 2006, 801); sie ist hier auch auslegungsbedürftig.
Auch hier gilt - wie im Urteil des BGH vom 22.06.2006 - VIII ZR 219/04 -, NJW-RR 2006, 801 - dass der Umstand, dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe des "teilausgebauten Dachbodens" noch der sonstigen im Kellergeschoss befindlichen Räumlichkeiten angegeben haben, unerheblich ist.