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Timestamp: 2019-03-20 12:06:04
Document Index: 288720046

Matched Legal Cases: ['artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 13', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 18', 'artículo 6', 'artículo 1242']

CRÉDITO HIPOTECARIO FÓRMULAS Y EJEMPLOS - PDF
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Luis Miguel Revuelta Blanco
1 CRÉDITO HIPOTECARIO FÓRMULAS Y EJEMPLOS La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley N y el Reglamento de Transparencia de Información y Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS N
2 CREDITO HIPOTECARIO 1. Conceptos y Definiciones 2. Fórmulas en Situación de Cumplimiento 3. Fórmulas en Situación de Incumplimiento 4. Caso Práctico de aplicación de las fórmulas 4.1 Hoja Resumen 4.2 Cronograma de Pagos 5. Cómo se calcula el monto afecto o saldo capital? 6. Cómo se calcula la tasa de interés aplicable a cada saldo deudor? 7. Cómo se calculan los intereses a pagar en cada cuota? 8. Cómo se calcula el seguro de desgravamen a pagar en cada cuota? 9. Cómo se calcula el seguro de siniestro a pagar en cada cuota? 10. Cómo se calcula el Impuesto a las Transacciones Financieras ITF? 11. Cómo se calcula el total a pagar en cada fecha de vencimiento? 12. Qué se debe pagar en caso de incumplimiento? Cumplir con el Principio de Transparencia de la Información significa un compromiso de mucha responsabilidad para EDPYME RAIZ S.A. En ese sentido, el presente documento presenta un Caso Práctico que incluye una Hoja Resumen y un Cronograma de Pagos similares a los que se entrega a los clientes en la realidad, de tal forma que los cálculos puedan ser replicados y comprobados en cualquier circunstancia, fácilmente.
3 1. CONCEPTOS Y DEFINICIONES CONCEPTO Transparencia de Información DEFINICION De acuerdo al artículo 3º de la Resolución SBS N las empresas deberán ser plenamente transparentes en la difusión, aplicación y modificación de las condiciones contractuales, tasas de interés compensatorias, tasas de interés moratoria o penalidades aplicables en caso de incumplimiento, comisiones y gastos asociados a las operaciones activas y pasivas que realicen, así como a los servicios que brinden, según corresponda. Representa el valor del dinero en el tiempo, es decir, lo que cuesta obtener dinero ajeno por un determinado periodo de tiempo. Tasa de interés En el Perú, la Resolución SBS N en su artículo 4º establece que las tasas de interés deben ser expresadas en forma efectiva anual (TEA), debiéndose considerar para tal efecto que se trata de un año de 360 días. Cuando la tasa se expresa en porcentaje (%) se llama tasa de interés. Cuando se expresa en tanto por uno, se llama factor de interés. Por ejemplo: TEA = % ; Factor de interés anual = El factor de interés de una tasa de % es Es la resultante de aplicar la tasa de interés al monto afecto (o saldo deudor). Se expresa en unidades monetarias. Interés Tarifario Comisiones Gastos Por ejemplo: Si usted debe S/. 1,000 y por un determinado periodo la van a aplicar una tasa del 10 % (factor = 0.10), entonces: Interés = 1,000 x 0.10 = S/. 100 Es un listado que contiene información sobre las tasas de interés, comisiones y gastos que aplica la entidad financiera por sus productos y servicios. El artículo 13º de la Resolución SBS N establece que la empresa deberá informar en sus oficinas, mediante un aviso destacado, respecto a la existencia y disponibilidad del listado o tarifario. Según el artículo 9º de la Resolución SBS N las comisiones son retribuciones por operaciones o servicios adicionales y/o complementarios a las operaciones contratadas por los usuarios, que hayan sido previamente acordados y efectivamente prestados por la empresa. Según el artículo 9º de la Resolución SBS N los gastos son costos por operaciones o servicios adicionales y/o complementarios a las operaciones contratadas, debidamente acreditados en que incurre la empresa con terceros por cuenta del usuario que pueden ser trasladados al cliente, en caso así se establezca expresamente en los contratos respectivos.
4 CONCEPTO Hoja Resumen Cronograma de Pagos DEFINICION Según el artículo 18º de la Resolución SBS N se proporcionará al usuario como parte del contrato una Hoja Resumen que muestre la tasa de interés compensatoria, la tasa de interés moratoria o penalidad aplicable en caso de incumplimiento según corresponda, las comisiones y los gastos que serán de cuenta del cliente y resume alguna de las obligaciones contraídas por el cliente y/o por la empresa que sean relevantes para ambas partes. El Cronograma de Pagos es parte de la información presentada en la Hoja Resumen, y muestra al detalle los conceptos que se deben pagar para cancelar el préstamo, así como las fechas en las que se debe hacer efectivo tales pagos. También, permite visualizar como el saldo deudor va disminuyendo conforme se amortiza la deuda. Tal como veremos mas adelante, el cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes, tiene 11 columnas. Llamado también Saldo deudor o Monto Afecto. Representa lo que aun adeuda el cliente a una determinada fecha. Este saldo va disminuyendo conforme se amortiza la deuda. Saldo Capital Amortización del Capital Seguro de Desgravamen El saldo capital se ubica en la cuarta columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes. El primer saldo capital consignado en el cronograma es igual al monto del préstamo otorgado. Posteriormente, los siguientes saldos se calculan deduciendo las amortizaciones efectuadas por el cliente, tal como veremos mas adelante en el ejemplo. El saldo capital deudor se toma como base imponible para calcular los intereses de cada periodo. Las amortizaciones son los pagos que efectúa el cliente para cancelar el préstamo recibido (principal). Cada vez que se amortiza la deuda, el saldo deudor disminuye. Las amortizaciones del capital se registran en la quinta columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes. El seguro de desgravamen representa el pago que el cliente debe efectuar a una compañía de seguros, a fin de asegurar el saldo adeudado ante la ocurrencia de un suceso desfavorable. Se cobra en cada cuota, y se calcula (tal como veremos mas adelante) aplicando la tasa de desgravamen al saldo capital deudor. Se registra en la séptima columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes.
5 CONCEPTO DEFINICION Es una tasa expresada en términos efectivos anuales, que expresa lo que verdaderamente le cuesta a un cliente los fondos que obtiene como préstamo. Es decir, incluye no solo la tasa de interés pactada para la operación, sino también, otros pagos que debe hacer el cliente cada vez que paga una cuota. De acuerdo al artículo 6º de la Resolución SBS N la Tasa de Costo Efectivo Anual es aquella que permite igualar el valor actual de todas las cuotas con el monto que efectivamente haya sido recibido en préstamo. Tasa Costo Efectivo Anual TCEA Préstamo = Cuota 1 + Cuota Ultima Cuota (1+ TCEA) a /360 (1+TCEA) b /360 (1+TCEA) x/360 Los valores del préstamo y los valores de las cuotas son datos de la operación. Además: a, b,, x representan el número de días que hay entre la fecha que corresponde pagar cada cuota y la fecha de desembolso del préstamo, y TCEA es la incógnita. Esta ecuación de valor calcula la TCEA de cualquier préstamo, aun cuando las cuotas se paguen en fechas fijas o en periodos fijos. Para su cálculo, se incluirán las cuotas que involucran el principal, intereses, comisiones y gastos. No se incluirán aquellos pagos por servicios provistos por terceros que directamente sean pagados por el cliente, ni los tributos que resulten aplicables. En el Perú la tasa aplicable a las operaciones activas y pasivas se denomina Tasa de Interés Convencional Compensatorio. Se llama tasa porque se expresa en porcentaje. Es convencional porque se devenga exclusivamente por pacto entre las partes. Es Compensatorio porque compensa, al dueño de los recursos por el hecho de desprenderse de su dinero por cierto periodo de tiempo, y por asumir los riesgos de no recuperarlo. Tasa Compensatoria y Tasa Moratoria La Tasa Moratoria es aquella que se computa y cobra a partir de la fecha en que el deudor incurre en mora, sin perjuicio del cobro del interés convencional compensatorio o legal pactado, y se cobra sobre el saldo del capital impagado. Además, si la devolución del préstamo se efectúa por cuotas, el cobro del interés moratorio procede únicamente sobre la parte correspondiente al capital de las cuotas vencidas e impagadas, mientras subsista esa situación. El artículo 1242 del Código Civil Peruano, Decreto Legislativo 295 ( ) define que el interés es compensatorio cuando constituye la contraprestación por el uso del dinero o de cualquier otro bien; y es moratorio cuando tiene por finalidad indemnizar la mora en el pago.
6 2. FÓRMULAS EN SITUACION DE CUMPLIMIENTO Fórmula Expresión Calcula: 1 SALDO CAPITAL t = Saldo Capital t-1 - Amortización t El saldo que aun adeuda el cliente disminuye conforme se amortiza la deuda. El monto afecto (o saldo capital deudor) sobre el cual se aplica la tasa de interés. 2 in = (1 + TEA) n/360-1 La tasa de interés para n días se calcula a partir de la Tasa Efectiva Anual (TEA) fijada para la operación. La tasa (factor) de interés para n días que se debe aplicar sobre el saldo capital deudor. 3 INTERÉSn = Saldo Capital x in Los intereses se calculan al rebatir, es decir, sobre el saldo que aun adeuda el cliente. Los intereses a pagar por n días. 4 5 DESGRAVAMEN = Saldo Capital x % DESGRAV x Nº meses La tasa de desgravamen se aplica sobre el saldo deudor. SEGURO = (Valor Edificación + Obras) x (% Seguro anual/12) x Nº meses Los gastos por seguro se calculan en base al valor de la edificación. El seguro de desgravamen (prima) a pagar en cada cuota. El seguro de siniestro (prima) a pagar en cada cuota 6 ITF = (Amortización + Interés + Desgravamen + Seguro ) x % ITF Considerar que la suma de la amortización, el interés, la prima de desgravamen y el seguro de siniestro está representado por el concepto TOTAL CUOTA en el cronograma de pagos de EDPYME RAIZ. El Monto del Impuesto a las Transacciones Financieras que se debe pagar en cada cuota. 7 TOTAL A PAGAR = Amortización + Interés + Desgravamen + ITF El total a pagar por el cliente en cada fecha de vencimiento.
7 3. FÓRMULAS EN SITUACIÓN DE INCUMPLIMIENTO La situación de INCUMPLIMIENTO se produce cuando el cliente no paga la cuota en la fecha señalada en el Cronograma de Pagos. En tal caso, el cliente tiene que abonar la cuota dejada de pagar MAS los Intereses Compensatorios y Moratorios respectivos. Dichos intereses se calculan considerando el número de días de atraso, la amortización (capital de la cuota) dejada de pagar, y los % de las Tasa Compensatoria y Moratoria que EDPYME RAIZ aplica. Fórmula Expresión Calcula: 8 INTERES COMPENSATORIO n = Amortización no pagada x in El interés compensatorio se calcula aplicando la tasa compensatoria para n días SOBRE la parte correspondiente al capital (amortización) de las cuotas vencidas e impagadas. Los intereses compensatorios a pagar por n días en caso de incumplimiento 9 MORA n = Amortización no pagada x m n La Mora se calcula aplicando la tasa moratoria para n días SOBRE la parte correspondiente al capital (amortización) de las cuotas vencidas e impagadas. La Tasa Moratoria mn se calcula a partir de la TEA Moratoria fijada para la operación, por tanto, su cálculo puede hacerse usando la fórmula 2. Los intereses moratorios (o mora) a pagar por n días en caso de incumplimiento
8 4. CASO PRÁCTICO DE APLICACIÓN DE FÓRMULAS Tenemos un Préstamo Hipotecario por US$ 40,002.00; desembolsado el en la ciudad de Lima a una TEA de %; a cancelarse en 12 años con 144 cuotas mensuales. La Tasa de desgravamen mensual es %. El valor de la vivienda es US$ 50,000 y la Tasa de seguro de siniestro es 0.022% mensual (0.2697% anual). EDPYME RAIZ HOJA RESUMEN PG. 1 DATOS DEL SOLICITANTE Cliente Doc. Identidad (DOI/DNI) Domicilio Teléfono Conyugue Cod. Cliente Cod. Crédito DNI (DOI) DATOS GENERALES DEL CREDITO Tipo de Crédito HIPOTECARIO Numero de solicitud Tipo de Moneda DOLARES AMERICANOS Desembolsado por la AGENCIA LLL Monto del préstamo 40, GASTOS INCURRIDOS CON TERCEROS Monto Total (interés compensatorio) 54, Seguro Desgravamen TITULAR Monto detalle comisiones y gastos POLIZA SEGURO DESGRAVAMEN (Desgravamen + Seguro) US$ 3, LA POSITIVA Forma de Desembolso LIQUIDACION Importe del préstamo US$ 40, Descuentos ITF: 0.005% (2) US$ 2.00 Neto a recibir: 40, CONCEPTO Tasa Monto Tasa de Costo Efectivo Anual (3) % Tasa Efectiva Anual % GASTOS Prima Seg. desgravamen (4) % 2, Prima Seg. Siniestro (5) % anual 1, Tasación y registro d garantías (6) 0.00 Comisiones (6) CARGOS POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO Tasa de Interés moratoria (3) % Gastos de protesto Según tarifario notarial Gastos asociados a la cobranza Según tarifario notarial y cuadro de valores de aranceles judiciales *Ante el incumplimiento en el pago se procederá a realizar el reporte a las centrales de riesgo, con la calificación que corresponda, de conformidad con el Reglamento para la evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de provisiones vigente. OBLIGACIONES DE (LOS) FIADOR(ES) SOLIDARIO(S) O DEL(OS) GARANTE(S) CON GARANTIA REAL SI LOS HUBIERE: En caso el crédito estuviere respaldado por fiadores solidarios, la Fianza es solidaria, indivisible y de realización automática, por plazo indeterminado y vigente total hasta la cancelación, y cumplimiento de las obligaciones presente y/o futuras, en moneda nacional y/o extranjera directas o indirecta asumidas por el cliente con EDPYME RAIZ S.A., renunciando además al beneficio de excusión. En caso el crédito estuviere respaldado por garantía real, por la hipoteca o garantía mobiliaria se afectan sus bienes inmuebles o muebles, según sea el caso, en garantía del préstamo otorgado al cliente y del cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por este con EDPYME RAIZ S.A., en moneda nacional o extranjera, directas o indirectas, incluyendo las de su refinanciación, mas sus interese, comisiones y gastos; de manera indivisible, otorgando a EDPYME RAIZ S.A. los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del(os) bien(es) gravado(s).
9 EDPYME RAIZ HOJA RESUMEN 2 PG. 2 Tasa de interés (TEA) % Costo Efectivo Anual % Cronograma de pagos Nro. Cuota Fecha pago Period. Saldo capital Amortiz. capital Interés Desgravamen Seguro Total cuota DES 13/09/ , /10/ , /11/ , /12/ , /01/ , /02/ , /03/ , /04/ , /05/ , /06/ , /07/ , /12/ , /01/ , /02/ , /03/ , /04/ , /05/ , /06/ , /07/ , /08/ /09/ RESUMEN 40, , , , , PAGOS ANTICIPADOS O PREPAGOS El(la)(los) cliente(s), previa solicitud, podrán realizar pago(s) anticipado(s) o prepago (s) de las cuotas o saldos, en forma total o parcial. EDPYME RAIZ procederá a liquidar los intereses que correspondan al día de pago, en cuyo caso se aplicara tales pagos a cubrir las cuotas de acuerdo con las reglas de pago pactadas. Si producto de dolo o culpa debidamente acreditados, se induce a error al cliente y como consecuencia de ello se realiza un pago en exceso, dicho monto es recuperable y devengara hasta su devolución el máximo de la suma por concepto de interés legal. Es responsabilidad del cliente entregar la información actualizada de sustento de su crédito, cada vez que sea requerida por EDPYME RAIZ. Declaro (amos) que la presente hoja resumen, así como el contrato de préstamo que la genera, me (nos) han sido entregados para su lectura y que fue (ron) absuelta(s) la(s) consulta(s) e interrogante(s) planteada(s), por lo que firmo (amos) y recibo copia de este contrato de préstamo, la hoja resumen, pagare y demás documentación sustentatoria que lo integran, de manera voluntaria y con pleno conocimiento de sus contenido.
10 APLICACIÓN DE LA FÓRMULA 1 5. Cómo se calcula el monto afecto o saldo capital? El monto afecto o saldo capital, representa lo que adeuda el cliente a una determinada fecha, y es la base para determinar los intereses que corresponden a cada cuota. POR EJEMPLO, el monto del préstamo (US$ 40,002.00) otorgado por RAIZ constituye el primer saldo deudor, y se usa como base para calcular los intereses de la primera cuota. A partir de la segunda cuota en adelante, se debe considerar como saldo capital los montos que aun adeuda el cliente después de deducir la amortización respectiva. Como ejemplo, calcularemos los saldos deudores aplicando la fórmula: SALDO CAPITAL t = Saldo Capital t-1 - Amortización t SALDO CAPITAL 1 = Saldo Capital 0 - Amortización 1 = 40, = 39, SALDO CAPITAL 2 = Saldo Capital 1 - Amortización 2 = 39, = 39, Y así sucesivamente (ver cronograma). APLICACIÓN DE LA FORMULA 2 6. Cómo se calcula la tasa (factor) de interés aplicable a cada saldo deudor? Tomando como referencia la Tasa Efectiva Anual (TEA= %) pactada para el préstamo se calcula el factor de interés (in) para los n días requerido. Como ejemplo, calculemos los factores de interés para las cinco primeras cuotas aplicando la fórmula: i n = (1 + TEA) n/360-1 i 31= ( ) 31/360-1 = ; es el factor de interés para 31 días. i 30 = ( ) 30/360-1 = ; es el factor de interés para 30 días. i 28 = ( ) 28/360-1 = ; es el factor de interés para 28 días. APLICACIÓN DE LA FORMULA 3 7. Cómo se calculan los intereses a pagar en cada cuota? Tomando como referencia el saldo capital que se adeuda al inicio de cada periodo y los factores de interés correspondientes, calcularemos los intereses de algunas cuotas aplicando la formula: INTERES n = Saldo capital x i n INTERES Cuota 1 = Saldo capital deudor x i 30 = 40, x = INTERES Cuota 9 = Saldo capital deudor x i 31 = 39, x = INTERES Cuota 138 = Saldo capital deudor x i 28 = 4, x = INTERES Cuota 142 = Saldo capital deudor x i 30 = 1, x = Y así sucesivamente (ver cronograma).
11 APLICACIÓN DE LA FÓRMULA 4 8. Cómo se calcula el seguro de desgravamen a pagar en cada cuota? El seguro de desgravamen representa el pago que el cliente debe efectuar a una compañía de seguros, a fin de asegurar el saldo adeudado ante la ocurrencia de un suceso desfavorable. El Seguro de Desgravamen (SD) se cobra en cada cuota, aplicando la Tasa de Desgravamen Mensual al saldo capital deudor. Como ejemplo calcularemos los seguros de desgravamen correspondientes a algunas cuotas usando: DESGRAVAMEN = Saldo capital x % desgravamen x Nº meses Dato: Tasa de desgravamen mensual (Titular) = % (Factor = ) DESGRAVAMEN1 = 40, x x 1 = DESGRAVAMEN10 = 39, x x 1 = DESGRAVAMEN139 = 3, x x 1 = 2.10 Y así sucesivamente (ver cronograma). APLICACIÓN DE LA FORMULA 5 9. Cómo se calcula el seguro de siniestro a pagar en cada cuota? El seguro de siniestro representa el pago (prima) que el cliente efectúa a una compañía de seguros, a fin de asegurar el inmueble (edificación) ante la ocurrencia de un suceso desfavorable. Como ejemplo calcularemos el seguro a pagar en cada cuota considerando una Tasa de Seguro de Siniestro Mensual de % (equivalente a % anual) aplicada sobre un valor de edificación de US$ 50,000 SEGURO MENSUAL = (Valor Edificación + Obras) x (% Seguro anual / 12) x Nº meses SEGURO MENSUAL= (50,000) x ( / 12) x 1 = US$ APLICACIÓN DE LA FORMULA Cómo se calcula el Impuesto a las Transacciones Financieras ITF? Para el año 2014, el porcentaje del Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF) es %. Este impuesto afecta al préstamo en el momento del desembolso, y al valor de cada cuota. En el primer caso, EDPYME RAIZ le financia al cliente el ITF siendo la liquidación la siguiente: Importe del préstamo US/. 40, (-) ITF 0.005% de 40, Neto US/. 40, APLICACIÓN DE LA FORMULA Cómo se calcula el total a pagar en cada fecha de vencimiento? En cada fecha, el cliente paga: TOTAL A PAGAR = Amortización + Interés + Desgravamen + Seguro + ITF TOTAL A PAGAR 1 = = TOTAL A PAGAR 2 = = TOTAL A PAGAR 3 = = Y así sucesivamente (ver cronograma).
12 APLICACIÓN DE FÓRMULAS 8 y Qué se debe pagar en caso de incumplimiento? Si el cliente no paga en la fecha que vence su cuota, deberá pagar en primer lugar, la amortización, el interés, el desgravamen y el seguro de la cuota dejada de pagar. Además, deberá pagar adicionalmente los intereses compensatorios y moratorios por los días de incumplimiento, que se calculan usando las formulas 7 y 8 respectivamente. (7) INTERES COMPENSATORIO n = Amortización no pagada x in (8) INTERES MORATORIO n = Amortización no pagada x mn EJEMPLO: Tal como puede verse en el cronograma anteriormente mostrado, la cuarta cuota vence el Supongamos, que el cliente no cumple con pagar en la fecha establecida, y paga recién el Cuánto debe pagar en dicha fecha? TEA = % y TEA moratoria = % CUOTA 4 Amortización Interés Desgravamen Seguro Total a pagar Cuánto se paga? días Cuota 4 Como hay 8 días de incumplimiento, se deben calcular los factores de interés compensatorio y moratorio para 8 días, y se aplican sobre la Amortización (capital) de la cuota en incumplimiento. TEA = %.. i8 = ( ) 8/360 1 = TEA mora = %... m8 = ( ) 8/360 1 = Amortización dejada de pagar Interés dejado de pagar Desgravamen Seguro Siniestro Interés Compensatorio x Interés Moratorio x Total a pagar el US$