Source: https://www.anwalt.de/rechtshelfer/mietrecht-vermieter
Timestamp: 2019-05-25 00:55:26
Document Index: 342636672

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 559', '§ 555', '§ 28', '§ 568', '§ 573', '§ 576']

Erstberatung Mietrecht ➤ Wichtige Tipps für Vermieter
Mietrecht: Worauf sollten Vermieter achten?
Wohnungsknappheit, Mietpreisbremse und vieles mehr – der Großteil der deutschen Bevölkerung wohnt zur Miete. Doch der Gesetzgeber macht es Vermietern nicht leicht, ihre Rechte durchzusetzen. Erfahren Sie hier mehr!
Die Hauptpflichten des Mieters ist die Überlassung der Mietwohnung und deren Erhaltung.
Der unterschriebene Mietvertrag ist bindend und regelt das Mietverhältnis.
Vermieter müssen entsprechende Kündigungsfristen beachten.
Maßgeblich für die Berechnung der Nebenkosten ist ein Zeitraum von zwölf Monaten.
Die Höhe der Mietminderung hängt von der Art der Mängel ab.
Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen Sie die Wohnung nicht betreten.
Mietverträge können unwirksame Klauseln beinhalten wie z. B. über Schönheitsreparaturen
Verlangen Sie von Mietinteressenten eine Selbstauskunft.
Lassen Sie Mietvertrag, Mieterhöhungsschreiben oder Kündigung vorab von einem Rechtsanwalt überprüfen.
Verfassen Sie bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll, um spätere Beweisprobleme zu vermeiden.
Beheben Sie Mängel zeitnah zur Verhinderung hoher Mietminderungen und weiterer Folgekosten.
Mietpreis & Mietpreisbremse: Worauf Vermieter achten müssen
Die neuen gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse spielen beim Berechnen des Mietpreises eine wichtige Rolle. Zunächst sollten Sie als Vermieter prüfen, ob an dem Standort Ihrer Wohnung die sogenannte Mietpreisbremse gilt. In welchen konkreten Städten und Gemeinden dies der Fall ist, legen die Bundesländer eigenständig fest.
In den vergangenen Jahren ist das Mietniveau in Deutschland rasant gestiegen. Deshalb hat der Gesetzgeber beschlossen, dass bei der Neuvermietung in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Seit Januar 2019 müssen Vermieter zudem unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie hoch die Miete des Vormieters war.
Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht für Neubauten und für zuvor umfassend modernisierte Wohnungen. Außerdem ist eine Mieterhöhung nach den bei Modernisierungsmaßnahmen geltenden Regeln zulässig, wenn der Vermieter diese in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat.
Ob es für den Standort der Wohnung einen Mietspiegel gibt, erfahren Sie in der Regel bei der zuständigen Kommunalverwaltung. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, können Sie diesem die ortsübliche Vergleichsmiete entnehmen. Kleinere Gemeinden verfügen meist nur über einen einfachen Mietspiegel, dieser kann Ihnen als Orientierung dienen.
Achten Sie bei der Ermittlung der Vergleichsmiete darauf, dass die Ausstattungs- und Lagemerkmale der Wohnung in die richtige Kategorie eingeordnet wurden. Sollte die Miete nämlich nicht den rechtlichen Regeln entsprechen, kann der Mieter den Verstoß rügen und Sie als Vermieter müssen ggf. den zu viel gezahlten Mietanteil zurückerstatten.
Der Gesetzgeber macht es Vermietern nicht leicht, ihre Rechte durchzusetzen. Egal, ob es um die Erstellung des Mietvertrages, eine Mieterhöhung oder eine Kündigung geht.
Mietersuche: Wie Sie potenzielle Mieter überprüfen können
Jeder Vermieter ist daran interessiert, einen zuverlässigen und zahlungsfähigen Mieter zu bekommen. Daher wird er im Vorfeld versuchen, möglichst viele Informationen über ihn zu erhalten.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Sie wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt und besagt, dass der Mieter mit keinerlei Zahlungen mehr im Rückstand ist.
Selbstauskunft Sie können einem Mieter einen vorformulierten Fragebogen vorlegen, um Einblicke in die Bonität des Mieters zu erhalten. Weigert sich der Mieter, Auskunft zu geben, so sollten Sie mit dem Abschluss eines Mietvertrags vorsichtig sein. Gibt der Mieter bewusst eine falsche Selbstauskunft ab und wirkt sich das aufs Mietverhältnis aus, bildet das einen außerordentlichen Kündigungsgrund.
Schufa-Selbstauskunft Vermieter sind vor dem Mietvertrag auch an einer Schufa-Auskunft der Bewerber interessiert. Verlangen Sie eine Schufa-Selbstauskunft vom Mietinteressenten. Sie gibt Auskunft über die Zahlungsmoral.
Schuldnerverzeichnis Das Schuldnerverzeichnis ist ein öffentliches Verzeichnis, in das von den Amtsgerichten diejenigen Schuldner eingetragen werden, die eine eidesstattliche Versicherung abgegeben oder diese verweigert haben.
Zudem können Sie als Vermieter u.a. auch auf folgende Kriterien achten:
regelmäßiges, nachweisbares Einkommen durch drei aktuelle Lohnabrechnungen
amtlicher Ausweis zur Identitätsfeststellung und zum Abgleich von Dokumenteninhalten
Bürgschaft der Eltern bei Studenten
persönliches Auftreten (Sympathie,
Zuverlässigkeit, Ehrlichkeit etc.)
Schlüsselübergabe nicht vor Unterschrift des Mietvertrages
Die häufigsten Probleme von Vermietern (Quelle: Innofact 2019)
Mietvertrag: Fallstricke für Vermieter
Welche Rechte und Pflichten Vermieter haben, steht im Mietvertrag und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Für Vermieter ist es zudem sinnvoll, den Mietvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Denn ist der Vertrag einmal von beiden Seiten unterschrieben, ist es zu einem wirksamen Mietverhältnis gekommen, das sich nicht mehr einfach einseitig ändern lässt.
Der schriftlich geschlossene Mietvertrag sollte mindestens folgende Informationen enthalten:
vollständige Daten des Vermieters
vollständige Daten des Mieters bzw. aller Mieter (Vorname, Name, Geburtsdatum etc.)
genaue Adresse der Immobilie
Wohnungslage bei einem Mehrparteienhaus (z. B. Erdgeschoss, 2. Stock etc.)
exakte Angabe der Wohnfläche
Höhe der Kaltmiete inklusive der Nebenkosten
zusätzlich vermietete Räume (Keller, Garten, Garage, Stellplatz etc.)
Dauer des Mietverhältnisses bzw. befristete Dauer des Mietverhältnisses mit Befristungsgrund
Mietanpassung (Indexmiete, Staffelmiete)
Unterschrift aller Vertragsparteien
Als Vermieter sollten Sie den Mietvertrag von einem Rechtsanwalt erstellen bzw. prüfen lassen, um unwirksame Klauseln – die sich häufig in Formularmietverträgen finden – zu umgehen. Insbesondere bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Tierhaltung oder Kündigungsfristen ergeben sich immer wieder Änderungen aufgrund der Rechtsprechung.
Was muss im Mietvertrag stehen? Sie wollen einen individuellen Vertrag erstellen lassen oder mehr zum Thema Mietvertrag erfahren? Weitere wichtige Informationen finden Sie auf unserer Seite Mietvertrag geprüft? Auf diese Klauseln sollten Sie unbedingt achten!
Hausordnung: Was muss rein?
Das Zusammenleben innerhalb der Hausgemeinschaft wird durch die Hausordnung und der darin festgelegten Rechte und Pflichten geregelt. In einer Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrages sein sollte, können Vermieter Folgendes festlegen:
Das Abstellen von Kinderwagen oder Rollatoren im Treppenhaus (bei fehlenden Alternativen), Besuchszeiten oder das Musizierverbot können nicht so einfach verboten werden.
Mietmängel & Mietminderung: Was darf der Mieter und was nicht?
Die aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) stammende Hauptpflicht eines Vermieters ist die Überlassung der Wohnung und der Erhalt ihrer Gebrauchsmöglichkeit. Besteht trotzdem ein Mangel, kann der Mieter die Miete mindern. Dazu muss er Sie als Vermieter allerdings über den Mangel informieren und Ihnen die Möglichkeit geben, dass Sie diesen beseitigen.
Sollte es dennoch zu einer Mietminderung kommen, hängt die Höhe von der Beeinträchtigung des Wohnwertes ab. Hat ihr Mieter die Miete gemindert, können Sie als Vermieter über sog. Mängellisten zunächst feststellen, ob der Mangel überhaupt erheblich ist und die vom Mieter vorgenommene Mietminderung realistisch ist.
In folgenden Fällen kann die Miete in der Regel gemindert werden:
Bei leichten Beeinträchtigungen sind 5 – 10 Prozent von der Bruttomiete verhältnismäßig, bei mittleren Mängeln 10 – 20 Prozent. Taugt die Immobilie aufgrund des Mangels nicht mehr zum Bewohnen, ist eine Mietminderung von 100 Prozent möglich.
Eine Mietminderung ist allerdings nur dann unberechtigt, wenn der entsprechenden Mangel selbst vom Mieter verursacht wurde oder er ihn bereits bei Abschluss des Mietvertrags kannte.
Mieterhöhung: Welche Möglichkeiten haben Vermieter?
Die komfortabelste Form der Mieterhöhung ist die Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete im Mietvertrag. Allerdings müssen Sie sicherstellten, dass die entsprechenden Klauseln gültig sind.
In einem Staffelmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter, dass der Mietpreis sich zu einem festgelegten Zeitpunkt um einen bestimmten Betrag erhöht. Weitere Mieterhöhungen, z. B. eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind allerdings bei einem Staffelmietvertrag ausgeschlossen.
Zudem müssen u. a. folgende gesetzliche Regelungen eingehalten werden (§ 557a BGB):
Betrag der Mieterhöhung muss in Euro angegeben sein.
Kombination aus prozentualer Mietsteigerung und Fixbetrag ist nicht statthaft ⇒ die Staffelmiete wäre unwirksam.
Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Regeln der Mietpreisbremse sind bei jeder Mietstaffel einzuhalten.
Steigerung der Betriebskosten und deren Umlegung muss schriftlich vereinbart werden.
Kündigungsverzicht seitens des Mieters darf höchstens für vier Jahre vereinbart werden.
In einem Indexmietvertrag legen die Vertragsparteien fest, dass die Höhe der Miete anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§ 557b BGB). Es wird also eine Basismiete vereinbart, die dann, den Indexwerten entsprechend, nach oben oder unten differiert wird.
Folgende gesetzliche Regelungen müssen Vermieter einhalten:
Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.
Mieterhöhung infolge Modernisierungen sind nur eingeschränkt erlaubt.
Ändert sich die Miete, muss der Vermieter den Mieter schriftlich über die Änderung des Preisindex und über die jeweilige Erhöhung informieren.
Gültig ist die Mieterhöhung ab dem übernächsten Monat nach Erhalt der Mitteilung.
Vermieter haben die Möglichkeit, den Mietpreis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen (§ 558 BGB). Anhand des aktuellen Mietspiegels, der von Städten und Gemeinden regelmäßig ermittelt wird, können sich Vermieter bei einer geplanten Mieterhöhung orientieren.
Die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht der Miete, die für eine vergleichbare Wohnung im Durchschnitt bezahlt wird. Was dabei vergleichbar ist, bestimmt Art und Größe des Wohnraums, dessen Ausstattung und Beschaffenheit, die Lage und letztlich auch die energetische Wertigkeit.
Benennung von mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit den jeweiligen Mieten
Begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Damit eine Mieterhöhung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist, müssen Vermieter Folgendes beachten:
Das Mieterhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen.
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Diese Kappungsgrenze liegt in vielen Städten und Gemeinden sogar bei nur 15 Prozent.
Die Mieterhöhung muss anhand der oben genannten Kriterien (Mietspiegel, Mietdatenbank, Vergleichswohnungen etc.) begründet werden.
Der Mieter muss Angaben über den qualifizierten Mietspiegel erhalten.
Der neue Mietbetrag gilt erst ab Beginn des dritten Monats nach dem Mieterhöhungsverlangen.
Mieter müssen somit eine Mieterhöhung nur alle 15 Monate hinnehmen.
Wurden vom Vermieter alle gesetzlichen Formalien eingehalten, hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit und kann die Zulässigkeit der Mieterhöhung prüfen (lassen). Reagiert er in dieser Zeit nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten eine Zustimmungsklage erheben. Ein Gericht klärt dann, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Zahlt der Mieter zu Beginn des dritten Monats widerspruchslos den neuen Mietbetrag, kann dies allerdings auch als Zustimmung gewertet werden.
Möchte der Mieter die Mieterhöhung nicht hinnehmen, kann er die Wohnung auch einfach kündigen. Hierzu steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.
Müssen am Mietobjekt bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, kann der Vermieter ebenfalls eine Mieterhöhung festlegen (§ 559 BGB). Eine Mieterhöhung ist allerdings nur dann zulässig, wenn es sich dabei um eine Verbesserung (z. B. Einbau eines Fahrstuhls, energetische Sanierung zur Reduzierung der Betriebskosten etc.) handelt.
Bei Maßnahmen, die lediglich den vertraglich vereinbarten Zustand verbessern, handelt es sich nicht um eine Modernisierung, sondern um eine Instandsetzung. Der Vermieter darf dann keine Mieterhöhung durchführen.
Damit eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung zulässig ist, müssen Vermieter folgendes beachten:
Entstandene Kosten können bis zu 8 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Zudem gilt eine Kappungsgrenze für die Mieterhöhung von maximal 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Bei einer Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
Bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro können Vermieter pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen muss drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich erfolgen.
Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht.
Das Schreiben muss den Grund, Beginn und Dauer sowie Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten enthalten.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen.
Eine Mieterhöhungsschreiben muss auch den Hinweis auf den möglichen Widerspruch wegen eines Härtefalls enthalten.
Wann ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss, ist in § 555d BGB festgelegt. Nach Abschluss der Modernisierung müssen Vermieter den Mieter erneut per Schreiben darüber informieren. Die neue Miete ist dann zu Beginn des dritten Monats fällig.
Betriebskosten & Nebenkosten: Was muss der Mieter zahlen?
Als Vermieter können Sie Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Dies müssen Sie allerdings wirksam im Mietvertrag vereinbaren. Vorsicht: Nicht alle Kosten können umgelegt werden.
Folgende Betriebskosten können Sie u. a. anteilig verrechnen:
Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude
Zudem sollten sich Vermieter überlegen, ob sie die Nebenkosten in Form eines Pauschalbetrages oder einer Vorauszahlung vereinbaren möchten.
Bei einer Vorauszahlung muss der Mieter nur die tatsächlich angefallenen Kosten für den Verbrauch zahlen. Der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate betragen. Die Abrechnung muss dabei vom Vermieter bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Sonst kann der Mieter eine eventuelle Nachzahlung verweigern. Infolge der Nebenkostenabrechnung kann es zu einer Nachzahlung durch den Mieter oder zu einer Rückzahlung durch den Vermieter kommen.
Wird ein Pauschalbetrag vereinbart, sind die Nebenkosten damit abgegolten. Als Vermieter können Sie somit keine Nachforderung stellen – der Mieter kann allerdings auch keine Rückforderung geltend machen.
Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es allerdings möglich, dass der Mieter zu Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen verpflichtet werden kann.
In den meisten Mietverträgen findet sich eine Kleinreparaturklausel. Der Mieter kann somit für Kleinreparaturen vom Vermieter in Anspruch genommen werden. Das gilt nur für Gegenstände, die der Mieter direkt und häufig benutzt. Hierfür müssen Vermieter folgendes beachten:
Die Reparatur des Mieters darf höchstens 75 Euro betragen.
Obergrenze pro Jahr: höchstens 150 bis 200 Euro oder 6 Prozent der Bruttojahreskaltmiete.
Über kaum ein Thema wird im Mietrecht so häufig gestritten wie über die Frage, ob der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Grundsätzlich ist es zulässig, eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Allerdings ist genau festgelegt (§ 28 Abs. 4 Satz 3 Zweite Berechnungsverordnung, II. BV), was als Schönheitsreparatur gilt:
Streichen der Fußböden, ist zu verstehen als Teppichbodenreinigung
Wichtig für den Vermieter ist es zu wissen, dass nicht jede Klausel im Mietvertrag wirksam ist! Zum Beispiel sind laut Rechtsprechung starre Renovierungsfristen generell ungültig. Ebenso wenig darf im Mietvertrag die grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung beim Auszug oder die zu streichende Farbe vorgegeben werden.
Vom Mieter verursachte Beschädigungen muss dieser auch ohne Vereinbarung von Schönheitsreparaturen beheben. Das gilt jedoch nicht für Schäden durch normalen Verschleiß.
Kündigung: Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?
Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter, seine Rechte sind deutlich stärker ausgeprägt als die des Vermieters. Entsprechende gesetzliche Vorschriften finden sich in § 568 BGB, wonach der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse (§ 573 BGB) kündigen kann. Ein solches Interesse besteht z. B. bei
Der Mieter verletzt schuldhaft und nicht unerheblich seine Pflichten aus dem Mietvertrag (z. B. Zahlungsverzug, unerlaubte Untervermietung, Überbelegung der Wohnung, wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung etc.)
Zwar ist die Abmahnung eines Mieters nicht in jedem Falle zwingend erforderlich, um die Kündigung rechtssicher durchzuführen, doch es empfiehlt sich bei unerheblichen Pflichtverletzungen, zunächst dem Mieter eine Abmahnung zu schicken und ihn auf sein Fehlverhalten ausdrücklich hinzuweisen und die Kündigung für den Fall einer erneuten Pflichtverletzung anzudrohen.
Je nach Schwere der Pflichtverletzung kann nicht nur eine ordentliche, sondern möglicherweise auch eine außerordentliche und insbesondere fristlose Kündigung des Vermieters gerechtfertigt sein. Als Vermieter müssen Sie die fristlose Kündigung mit Nennung des wichtigen Grunds schriftlich mitteilen. Darin ist dem Mieter eine Frist von 1 – 2 Wochen nach Erhalt des Schreibens zum Räumen der Wohnung einzugestehen.
Der Vermieter benötigt die vermieteten Räume selbst oder für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes.
Der Vermieter wird durch die Vermietung daran gehindert, das Grundstück in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und würde durch die Vermietung erhebliche Nachteile erleiden.
Die Kündigungsfristen für Vermieter sind von der Länge des Mietverhältnisses abhängig:
Mietdauer bis 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer von 5 – 8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer mehr als 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist
Mieter haben dagegen unabhängig von der Mietdauer immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten und müssen bis spätestens zum Dritten Werktag eines Monats kündigen, damit dieser Monat noch zur Frist zählt.
Bei verspäteter Wohnungsrückgabe besteht ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter, wenn er sie zu vertreten hat.
Welche Kündigungsmöglichkeiten haben Vermieter? Sie wollen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen? Weitere wichtige Informationen finden Sie auf unserer Seite Eigenbedarfskündigung: So reagieren Sie richtig!
Für eine Untervermietung braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Sie können die Erlaubnis zur Untervermietung nur ausnahmsweise verweigern, z. B. wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder der Untermieter unzumutbar ist. Mieter haben bei verweigerter Untervermietung ein Sonderkündigungsrecht.
Für Werkmietwohnungen gelten einige Besonderheiten (§§ 576 - 576b BGB), z. B. können solche Wohnungen leichter gekündigt werden.
Als Vermieter können Sie sich im Mietvertrag vor einer möglichen Leistungsunfähig seitens des Mieters schützen. Hierzu können Sie neben der Mietkaution, die maximal drei Monatskaltmieten betragen darf, auch eine sogenannte Mietbürgschaft verlangen.
Unzweifelhaft übernehmen Makler eine wichtige Aufgabe auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt. Seit dem Jahr 2015 gilt: Wer den Makler beauftragt, muss auch die Maklerkosten übernehmen.