Source: http://www.mdr-recht.de/60860.html
Timestamp: 2019-12-13 13:07:14
Document Index: 312706639

Matched Legal Cases: ['§ 549', '§ 4', '§ 3', 'BGH', '§ 535', '§ 4', '§ 307', 'BGH', '§ 307', '§ 535', '§ 4', '§ 307', '§ 140', '§ 543']

Mietvertrag fÃ¼r FlÃ¼chtlingsunterkunft gilt auch ohne Einzug der FlÃ¼chtlinge
Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene FlÃ¼chtlinge unterbringen zu kÃ¶nnen, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. Â§ 549 Abs. 1 BGB. Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmÃ¤ÃŸige Klausel, mit der fÃ¼r beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen KÃ¼ndigung fÃ¼r die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Die beklagte Gemeinde hatte im Januar 2016 von den KlÃ¤gern mit einem als "Mietvertrag Ã¼ber WohnrÃ¤ume" Ã¼berschriebenen Formularvertrag ein Wohnhaus angemietet, in dem bis zu 14 FlÃ¼chtlinge wohnen sollten. Die monatliche Miete betrug 2.645 â‚¬. Â§ 4 des Mietvertrags enthielt folgende Regelung:
"Abweichend von Â§ 3 wird das Recht beider Mietvertragsparteien zur ordentlichen KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses fÃ¼r die Dauer von 60 Monaten ab Abschluss des Vertrages ausgeschlossen. Der darin liegende KÃ¼ndigungsverzicht kann hÃ¶chstens fÃ¼r die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages und mit der MÃ¶glichkeit zum Ablauf dieses Zeitraums vereinbart werden. Das Recht der Parteien zur auÃŸerordentlichen KÃ¼ndigung bleibt davon unberÃ¼hrt. FÃ¼r die Fristen der ordentlichen KÃ¼ndigung nach Wegfall des KÃ¼ndigungsausschlusses gelten die gesetzlichen Regelungen."
Die in der Klausel genannte Zahl "60" wurde an der in dem Vertragsformular vorgegebenen Stelle handschriftlich eingefÃ¼gt. Neben der Klausel befand sich ein mit einem Sternchen gekennzeichneter Hinweis, der am Ende der Klausel mit der Formulierung "Sonderprogramm FlÃ¼chtlingswohnraum" erlÃ¤utert wurde.
Aufgrund des RÃ¼ckgangs der FlÃ¼chtlingszahlen im Jahr 2016 fand eine Belegung des Hauses zu keiner Zeit statt. Infolgedessen kÃ¼ndigte die Beklagte das MietverhÃ¤ltnis im Januar 2017 zum 30.4.2017 und vertrat dabei die Auffassung, die Sondervereinbarung Ã¼ber die KÃ¼ndigungszeit von 60 Monaten sei entfallen, weil ihr seit Anfang 2016 keine FlÃ¼chtlinge mehr zugewiesen worden seien. AuÃŸerdem forderte die Beklagte die KlÃ¤ger auf, einer Mietanpassung auf 5 â‚¬/qm zuzustimmen, weil die vereinbarte Kaltmiete von 10,62 â‚¬/qm die ortsÃ¼bliche Miete um 112 % Ã¼bersteige. Im August 2017 kÃ¼ndigte die Beklagte das MietverhÃ¤ltnis hilfsweise fristlos, weil die KlÃ¤ger die Zustimmung zu einer Mietanpassung verweigert hÃ¤tten.
Das AG hat die auf Zahlung rÃ¼ckstÃ¤ndiger Miete fÃ¼r die Monate Mai bis Dezember 2017 i.H.v. insgesamt 21.160 â‚¬ gerichtete Klage abgewiesen. Das LG die Beklagte hingegen im Berufungsverfahren antragsgemÃ¤ÃŸ verurteilt. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.
Das streitgegenstÃ¤ndliche MietverhÃ¤ltnis war weder durch die KÃ¼ndigung der Beklagten im Januar 2017 noch durch die KÃ¼ndigung im August 2017 beendet worden, weshalb den KlÃ¤gern gem. Â§ 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Mietzahlung in der geltend gemachten HÃ¶he zusteht.
Der vereinbarte KÃ¼ndigungsausschluss ist selbst dann wirksam, wenn man mit der Revision davon ausgeht, dass es sich bei Â§ 4 des Mietvertrags um eine AGB handelt, weil die Klausel der Inhaltskontrolle nach Â§ 307 Abs. 1 BGB standhÃ¤lt. Zwar hat der BGH bereits mehrfach entschieden, dass ein formularvertraglich vereinbarter KÃ¼ndigungsausschluss, der die Dauer von vier Jahren Ã¼bersteigt, den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und daher gem. Â§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Diese Rechtsprechung ist aber auf den vorliegenden Fall nicht zu Ã¼bertragen, weil die genannten ErwÃ¤gungen nur fÃ¼r WohnraummietverhÃ¤ltnisse tragen und ein solches hier nicht vorliegt. Denn bei dem streitgegenstÃ¤ndlichen MietverhÃ¤ltnis handelt es sich um ein allgemeines MietverhÃ¤ltnis gem. Â§ 535 BGB.
Zwar war Vertragsformular als "Mietvertrag Ã¼ber WohnrÃ¤ume" Ã¼berschrieben und auch verschiedene Bestimmungen legten nahe, dass die Parteien das MietverhÃ¤ltnis den Regelungen Ã¼ber die Wohnraummiete unterstellen wollten. Bei der Entscheidung der Frage, ob ein MietverhÃ¤ltnis Ã¼ber Wohnraum vorliegt, ist jedoch auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemÃ¤ÃŸ verfolgt. Dementsprechend liegt Wohnraummiete vor, wenn die RÃ¤ume dem Mieter vertragsgemÃ¤ÃŸ zur Befriedigung seiner eigenen WohnbedÃ¼rfnisse und/oder der WohnbedÃ¼rfnisse seiner Familie dienen sollen. Erfolgt die Vermietung - wie hier - zu Zwecken, die keinen unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, ist hingegen allgemeines Mietrecht maÃŸgebend. Liegt demnach kein WohnraummietverhÃ¤ltnis vor, wird die Beklagte durch den in Â§ 4 des Mietvertrags vereinbarten KÃ¼ndigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten auch nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. Â§ 307 Abs. 1 BGB.
Die ordentliche KÃ¼ndigung aus Januar 2017 konnte auch nicht gem. Â§ 140 BGB in eine auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung umgedeutet werden. Ungeachtet der Frage, ob eine ordentliche KÃ¼ndigung Ã¼berhaupt in eine auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung umgedeutet werden kann, weil die Wirkungen des ErsatzgeschÃ¤fts nicht weitergehen dÃ¼rfen als diejenigen des unwirksamen GeschÃ¤fts, scheitert im vorliegenden Fall eine Umdeutung jedenfalls daran, dass der Beklagten kein Recht zur auÃŸerordentlichen KÃ¼ndigung des Mietvertrags zustand. Es lag kein wichtiger KÃ¼ndigungsgrund i.S.v. Â§ 543 Abs. 1 BGB vor, da der RÃ¼ckgang der FlÃ¼chtlingszahlen und das damit verbundene Risiko, das Mietobjekt nicht oder nur eingeschrÃ¤nkt zur Unterbringung von FlÃ¼chtlingen nutzen zu kÃ¶nnen, allein in die RisikosphÃ¤re der Beklagten fiel.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 25.11.2019 14:23