Source: http://www.dziewior.pl/?section=forum&dzial=9&strona=1
Timestamp: 2018-07-16 08:10:24+00:00
Document Index: 11737861

Matched Legal Cases: ['art 113', 'art. 29', 'art. 96', 'art. 113', 'art. 43', 'art. 96']

Dodano: 21 czerwca 2014
Jestem Zarządcą , mam pytanie do Pana Krzysztofa Dziewiora jako eksperta od podatku VAT. Od stycznia 2014r nastąpiły zmiany w art 113 ust 1 ustawy o podatku VAT .. co się wlicza do limitu sprzedaży 150.000,00zł (2013r). Do końca 2013r do limitu sprzedaży wliczało się tylko czynności opodatkowane. Od 2014r do limitu wlicza się całość przychodu( obrotu). Zarządzam nieruchomościami mieszkaniowymi i w ujęciu miesięcznym moja kwota przychodu to 100.000,00 w tym tylko 1.000,00 to nieruchomości komercyjne ( lokalowe). Rozumiem, że od lutego 2014r powinienem przejść z podatnika biernego na czynnego i zarejestrować się w podatku VAT z uwagi na przekroczenie limitu. Mam dylemat też czy na wynagrodzenie pobierane od Wspólnoty Mieszkaniowej wystawiając fakturę VAT jaką stawkę zastosować skoro zaliczki nie są obrotem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT i nie mają swojej stawki czy O czy zw. czy 8 czy 23% w przypadku fakturowania? Czy zaliczki , które nie są obrotem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT we Wspólnocie Mieszkaniowej w tym zarządzanie nie będą generowały obrotu u Zarządcy? Proszę o odpowiedź i ustosunkowanie się do mojego pytania z uwagi na problem z którym od stycznia 2014roku mają wszyscy zarządcy nieruchomości mieszkaniowych.
Chciałam zaznaczyć, że dane liczbowe są hipotetyczne. Istotą jest czy w 2014roku zarządzając mieszkaniówką i pomocniczo Wspólnotami Lokalowymi będę zobligowany zarejestrować się w podatku VAT.
W roku 2013 podstawę opodatkowania stanowi najczęściej obrót definiowany jako kwota należna z tytułu sprzedaży (obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej), pomniejszona o kwotę należnego podatku. Taki sposób definiowania podstawy opodatkowania stanowi niepotrzebną komplikację.
Dlatego też z dniem 1 stycznia 2014 r. ustawodawca zrezygnuje z definiowania podstawy opodatkowania podatkiem jako obrotu. Podstawą opodatkowania od nowego roku jest po prostu wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika).
Zwrócić należy uwagę, że nowy przepis określający zasadę ogólną ustalania podstawy opodatkowania nie będzie zawierał wyłączenia z podstawy opodatkowania kwot należnego podatku.
Nie oznacza to, że kwoty takie stanowić będą element podstawy opodatkowania. Kwoty takie wyłączone będą z podstawy opodatkowania na podstawie odrębnego przepisu (tj. na podstawie art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm., dalej u.p.t.u.).
Podstawowym obowiązkiem spoczywającym na podatniku VAT, zarówno czynnym, jak i zwolnionym, jest obowiązek dokonania zgłoszenia rejestracyjnego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u.
Jak wynika z art. 96 ust. 1 u.p.t.u., obowiązkiem podatników VAT jest złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenia rejestracyjnego (rejestracji VAT). Obowiązek ten winien zostać dopełniony przed dniem wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu.
Obowiązek rejestracji VAT nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Istnieją trzy grupy podatników zwolnionych od dokonania zgłoszenia rejestracyjnego. Pierwsze dwie grupy stanowią podatnicy korzystający ze zwolnienia od podatku ze względu na wartość sprzedaży (zob. art. 113 ust. 1 i 9 u.p.t.u.) oraz wykonujący wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 u.p.t.u. lub rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2013 r. poz. 1722). Podatnicy tacy, jeżeli chcą korzystać z ww. zwolnień i nie chcą być czynnymi podatnikami VAT, nie muszą składać zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R (mogą jednak dobrowolnie złożyć takie zgłoszenie; są wówczas rejestrowani jako "podatnicy VAT zwolnieni" - zob. art. 96 ust. 4 u.p.t.u.).
Trzecią grupę podatników zwolnionych z obowiązku rejestracji VAT stanowią podatnicy zwolnieni z tego obowiązku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 kwietnia 2004 r. w sprawie określenia podatników niemających obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego (Dz. U. Nr 58, poz. 558 z późn. zm.). Rozporządzenie to zwalnia z obowiązku rejestracji VAT podatników zagranicznych (tj. podatników nieposiadających na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej, stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonują transakcji gospodarczych, stałego miejsca zamieszkania lub zwykłego miejsca pobytu), którzy wykonują na terytorium kraju wyłącznie czynności wskazane w rozporządzeniu.
Posiadam udziały w wymiarze 3/32 w nieruchomości posiadającej 5 właścicieli , gdzie znajdują się mieszkania pod wynajem . Nieruchomość jest administrowana i zarządzana przez osobę posiadającą 5/8 własności nieruchomości , która osiąga korzyści z tego tytułu .Jest to osoba znana mi jedynie z imienia i nazwiska . Czy osoba ta ma prawny ( jaki)obowiązek składać sprawozdanie z prowadzonego zarządu i w jakim zakresie ( zyski ?, straty?, stan zasiedlenia ?) Nadmieniam że mój udział w nieruchomości polega jedynie obecnie na wnoszeniu podatku do UM od mojego miejsca zamieszkania o 350 km .
W Pana przypadku zastosowanie mają zapisy KC o współwłasności. Ma Pan udział w całej nieruchomości i wydaje się że, powinien Pan partycypować w kosztach jak i zyskach w nieruchomości do wysokości swojego udziału.
[rozwinięcie poprzedniego pytania]
Administrujemy dzierżawionymi budynkami. Dzierżawimy ( za tę dzierżawę płacimy) budynki od innego podmiotu gospodarczego. Budynki mają lokale mieszkalne i użytkowe - zajmujemy się wynajmem lokali dla osób fizycznych i podmiotów gospodarczych (sklepy, biura itp). Jednocześnie tymi budynkami administrujemy. Mamy sprzedaż mieszaną ( czynsze od lokatorów -osób fizycznych i podmiotów gospodarczych). VAT (z faktur kosztowych ) naliczony, rozliczamy proporcją. jeśli koszty dotyczą budynku mieszkalno -użytkowego. Problem z tymi mediami - lokatorzy mają media skalkulowane w czynszu, dla podmiotów gospodarczych fakturujemy ze stawką 23%.
Ale jak odliczać VAt z faktur za media, dla budynków wyłącznie z lokatorami (osobami fizycznymi)? Nie odliczamy go.
W nieruchomościach, w których występują tylko lokale mieszkalne a więc stosowana jest stawka ZW przy mediach nie macie prawa odliczać VAT naliczonego z faktur od dostawców mediów.
Tak, jesteśmy VATowcami. . Rozliczamy się z tego podatku współczynnikiem ( mamy sprzedaż opodatkowaną -administrujemy budynkami mieszkalno-użytkowymi albo wyłącznie budynkami z lokalami mieszkalnymi). Ponieważ nie naliczamy VATu dla lokali mieszkalnych do mediów, nie odliczamy go z faktur zakupowych.
Być może właściwym postępowaniem byłoby odliczać VAT z faktur zakupowych stosując również współczynnik dla sprzedaży mieszanej? ( w przypadku budynków z lokalami użytkowymi), a nie odliczać VAT z faktur za zakupione media dla budynków wyłącznie z lokalami mieszkalnymi?
Czy też traktować naszą firmę jako jedno źródło przychodów ( nie każdy budynek indywidualnie), i odliczać VAT z faktur za media, ale rozliczać go proporcją? Interpretacje są sprzeczne.
Czy administrowane przez Państwa nieruchomości to odrębne podmioty (np. Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie)?
Jeżeli tak, to w budynkach gdzie występują tylko lokale mieszkalne, nie ma możliwości odliczenia VAT.W budynkach gdzie występują lokale mieszkalne i użytkowe rozliczacie Państwo VAT naliczony wg. struktury (współczynnika). Jeżeli wszystkie administrowane przez Państwa budynki to jeden zasób (np. Spółdzielnia) wówczas, również rozliczacie VAT naliczony wg. proporcji. Przypominam, że na media dostarczane do lokali mieszkalnych obowiązuje stawka VAT ZW.
Administrujemy nieruchomościami, w których wynajmowane są m.in. lokale użytkowe. Obciążamy je kwotą czynszu oraz za media stosując stawkę 23%VAT. Pytanie jest następujące: czy jako podstawę opodatkowania mediów stawką 23% przyjmować kwotę netto czy brutto zakupionych mediów? ( z faktur zakupowych za media nie odliczamy VAtu)
Z treści Państwa pytania wynika, że jesteście VATowcami. Nie odliczanie VATu naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną jest nieprawidłowe i niekorzystne z punktu widzenia kosztów. Przy obciążaniu najemców powinniście Państwo stosować stawkę VAT 23% doliczoną do kwot netto.
być może nie dopowiedziałam w pytaniu: tak, jesteśmy VATowcami. . Rozliczamy się z tego podatku współczynnikiem ( mamy sprzedaż opodatkowaną -administrujemy budynkami mieszkalno-użytkowymi albo wyłącznie budynkami z lokalami mieszkalnymi). Ponieważ nie naliczamy VATu dla lokali mieszkalnych do mediów, nie odliczamy go z faktur zakupowych. Być może właściwym postępowaniem byłoby odliczać VAT z faktur zakupowych stosując również współczynnik dla sprzedaży mieszanej? ( w przypadku budynków z lokalami użytkowymi), a nie odliczać VAT z faktur za zakupione media dla budynków wyłącznie z lokalami mieszkalnymi? Czy też traktować naszą firmę jako jedno źródło przychodów ( nie każdy budynek indywidualnie), i odliczać VAT z faktur za media, ale rozliczać go proporcją? Interpretacje są sprzeczne.
Czy administrowane przez Państwa nieruchomości to odrębne podmioty (np.
Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie)?
Z treści Państwa pytania wynika, że jesteście VATowcami. Nie odliczenie VATu naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną jest nieprawidłowe i niekorzystne z punktu widzenia kosztów. Przy obciążaniu najemców powinniście Państwo stosować stawkę VAT 23% doliczoną do kwot netto.
Jestem najemcą mieszkania zakładowego, w budynku wielofunkcyjnym. Zakład pracy ma kilka budynków, w których znajdują się oprócz mieszkań inne pomieszczenia służbowe ogrzewane z kotłowni będącej własnością zakładu pracy (biura, pokoje gościnne, centrala telefoniczna, pomieszczenia gospodarcze). Otrzymane ostatnio wezwania do uregulowania niedopłat za centralne ogrzewanie wzbudziły protesty wszystkich mieszkań lokatorskich. W umowie najmu nie ma określonych zasad rozliczania kosztów centralnego ogrzewania.
PYTANIE: czy najemcy mają prawo żądać uzasadnienia naliczonych kosztów c.o., gdyż istnieje podejrzenie, że nieproporcjonalną część kosztów zakład chce przerzucić na najemców mieszkań. Mieszkania są wyposażone w podzielniki kosztów c.o., ale np. w ubiegłym sezonie nie było dokonywanych odczytów. Czy mamy prawo żądać wprowadzenia do umów najmu aneksu regulującego zasady rozliczania kosztów i wglądu do dokumentacji będącej podstawą rozliczeń? Dziękuję za zainteresowanie. Nigdzie w literaturze nie znalazłem obowiązku właściciela wynajmowanych mieszkań i kotłowni - do przedstawiania uzasadnienia ściąganych opłat za ogrzewanie. W zakładzie pracy nie funkcjonuje żaden związek zawodowy pracowników.
Jeżeli nie ma takiego zapisu w umowach najmu, w mojej ocenie macie Państwo pełne prawo żądać kalkulacji kosztów CO przypadających na wynajmowane przez Was lokale.
Wymaga tego choćby zasada sprawiedliwości społecznej. Nie może być tak, że najemcy przedstawia się koszty do zapłaty, które on musi bezwarunkowo uregulować, nie mając prawa ich weryfikacji.
Zawsze możecie proponować aneksowanie umowy. Pytanie brzmi czy druga strona tej że umowy zaakceptuje nowe warunki.
W grudniu 2011 zakupiliśmy mieszkanie w budynku z wyodrębnionymi 9 mieszkaniami i sklepem .Na dzień dzisiejszy właścicielowi udało się sprzedać 2 mieszkania i sklep. Posiadamy ogrzewanie C.O z pieca węglowego. Ostatniej zimy ponosiliśmy koszt ogrzewania całego budynku wraz z sąsiadem ,sklep zakupił tylko 1.300 węgla. Właściciel pozostałych niesprzedanych 7 mieszkań twierdzi że kaloryfery w pustych mieszkaniach są zakręcone i nie chcę ponosić kosztów ogrzewania. Czy są jakieś przepisy aby właściciel 7 pustych mieszkań płacił za ich ogrzewanie.
Generalnie powinna funkcjonować zasada, że wnosi się zaliczki na media i te zaliczki są rozliczane w oparciu o faktycznie poniesione koszty. W myśl tej zasady właściciel,który nie zużywa mediów nie powinien za nie płacić. Zupełnie inną rzeczą jest czy wszystkie wolne lokale powinny być nieogrzewane. NIeogrzewanie tej ilości lokali może mieć wpływ na utrzymanie odpowiedniej temperatury ciepła w cały budynku,a więc może mieć przełożenie na wysokość kosztów. W tej sprawie należałby sięgnąć do dokumentacji technicznej budynku jak zapoznać się z odpowiednimi przepisami regulacyjnymi te kwestie.
Pięć lat temu kupiłem mieszkanie w kamienicy w której jest 7 ksiąg wieczystych. Jak się okazało w budynku nie istnieje wspólnota mieszkaniowa i każdy sam dba o swoje interesy. Kamienica ta pochodzi z 1935 roku i od tamtego czasu nic poza instalacją wodną i gazową do niektórych mieszkań nie było nic remontowane. Jako nowy współwłaściciel postanowiłem działać i zacząłem powoli remontować budynek. na przełomie kilku lat zostały wykonane prace :
-ocieplenie 1/3 elewacji budynku(około 200m2,styropian 5 cm,siatka,klej ,tynk akrylowy) -nowe gzymsy 20mb -izolacja pionowa(folia wysokość 2m-23mb) -ułożenie chodników oraz opasek z kostki brukowej około 40m2 -remont części kominów wraz z wkładami kwasoodpornymi -wybudowanie śmietnika z powodu dużych kosztów tych prac zostały one rozłożone na kilka lat i obecnie są już na ukończeniu. W najbliższym czasie zostaną wystawione faktury końcowe od firm związanych z tymi pracami(do tej pory rozliczenie w formie zaliczek około 50 000 zł.). Moje pytanie brzmi:czy jako współwłaściciel który wykonał remont części wspólnych budynku mam prawo dochodzić zwrotu poniesionych kosztów według udziałów od reszty współwłaścicieli?
Wykonane przez Pan prace remontowe dotyczą nieruchomości wspólnej i ma Pan pełne prawo domagać się od pozostałych właścicieli lokali ich współfinansowania.