Source: http://rga.revues.org/1221
Timestamp: 2017-07-20 22:33:12+00:00
Document Index: 187631205

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Français English Cette contribution entend présenter un état des lieux des mutations foncières dans un espace touristique de haute-montagne. La priorité est donnée à l’observation, le texte s’appuyant sur une base de données nouvellement mise sur le marché de la connaissance par le Notariat de France. Le géographe y trouve matière à réflexion. D’abord, la cartographie du montant des transactions débouche sur une typologie communale qu’il s’agit d’éclairer par des variables socio-qualitatives (origine géographique des individus). La fragmentation socio-spatiale est le résultat de systèmes d’échanges de bien-fonds qui révèlent deux processus résidentiels concurrents. L’article tend à montrer comment un tri sélectif s’opère entre communes, les unes se spécialisant dans l’accueil des populations locales, les autres rejetant à leur périphérie ces mêmes populations. L’observation, à cette échelle, des transactions immobilières, signale le décalage évident qui existe entre la demande locale potentielle et l’offre accessible. Ce sont autant d’éléments soumis à la sagacité des politiques dès lors qu’ils se préoccupent de la question de l’accès aux fonciers (terres et immeubles) des locaux et de la cohésion de leur territoire.
The aim of this contribution is to present a summary of the changes in property ownership that have occurred in a tourist area in the high mountains. Priority is given in the text to the analysis of data by taking advantage of a database recently made available on the knowledge market by the Notarial Office of France (Notariat de France). The geographer will find in it matters to reflect upon. First of all, a communal pattern that is to be explained by social qualitative variables (geographical origin of the individuals) emerges from the mapping of the total transactions. The socio-spatial fragmentation is the result of exchange systems for properties that reveal two competing residential processes. The article aims to demonstrate how a selective sorting process operates between communes, one group specialising in welcoming local populations, the other group rejecting the same populations at their outskirts. The analysis of property transactions on this scale indicates the obvious adjustment that exists between potential local demand and accessible supply. These are among the many aspects subject to the wisdom of politicians since they are preoccupied with the question of access of the local population to property (land and buildings) and the cohesion of their region. Haut de page
Mots clés :marchés immobiliers, nouvelles résidentialités, système d’échange, offre immobilière accessible, l’accès au logement des locaux, communes péri touristiques
Keywords :property markets, new residential areas, exchange system, accessible supply of property, access of the local population to housing, peri-tourist communesHaut de page
Interaction spatiale et effet domino : turbulences habitantes au pays du Mont-Blanc Les processus d’urbanisation de la montagne touristique : périurbaine et « péri-touristique »
Demande locale potentielle et offre accessible Qui chasse qui, pour aller où ? Interaction spatiale et effet domino
Conclusion : communauté de destin ou politique intercommunale dans un espace touristique concurrentiel ?Haut de page
1Comme partout dans le monde, la décennie qui vient de s’écouler a été marquée en France par l’explosion des prix de l’immobilier. Les espaces touristiques des Alpes du Nord font partie de ceux où, en dehors de Paris, la pression foncière et immobilière est la plus forte. L’exubérance de l’immobilier (Le Bayon & Péléraux, 2006) s’est manifestée de telle manière qu’elle est devenue un problème en soi pour les territoires de montagne, à l’instar des territoires métropolitains. Très vite, les politiques se sont inquiétés des conséquences à moyen terme pour leurs territoires : comment loger les actifs ? Les saisonniers ? Comment maintenir des services publics là où leur rentabilité n’est plus assurée en dehors des périodes touristiques ? Cela signale le remplacement de certaines catégories de population-les actifs, les locaux-, par d’autres (les touristes). Qu’en est-il vraiment ? Pour répondre, nous avons choisi de présenter un état des lieux des dynamiques foncières et immobilières dans 14 communes des Alpes du Nord situées au pied du Mont-Blanc, parmi lesquelles Chamonix et Megève. 1 On ignore les stocks, c'est-à-dire les biens qui ne changent pas de propriétaires.
2On entend par dynamiques foncières les flux1 marchands de propriétés bâties (maisons et appartements) et non bâties (terrain à bâtir). Le pas de temps (2001-2008) correspond à la période où les prix ont explosé, atteignant de façon constante, 25 % par an. Si être propriétaire ne conditionne pas l’accès au logement, il en est une des modalités. Bien plus, les tensions sur les marchés fonciers et immobiliers déterminent, pour partie, la propension de la puissance publique à intervenir sur la production de logement social. Nous excluons de fait dans cette étude, deux des éléments incontournables lorsque l’on aborde la problématique du logement, à savoir le marché de la location et la destination (usage) du bien-fonds acheté. 2 Société émanant du Notariat de France ; elle commercialise des données (informations brutes ou tra (...)
3A partir d’une étude partielle du marché de 14 communes haut-savoyardes – étude s’appuyant sur les données commercialisées par la société PERVAL2 pour les ventes de bien-fonds3 situés dans les espaces urbanisés ou à urbaniser4 –, nous poursuivons un triple objectif : 5 L’acquisition est onéreuse (près d’un euro la transaction).
- le premier, d’ordre méthodologique repose sur l’observation des mutations de propriétés ; il s’agit de s’approprier une base de données récemment mise sur le « marché de la connaissance »5). Si l’accès aux données du marché foncier, afin de réduire partiellement l’opacité des marchés fonciers (Peyrou, 2006), a été facilité par la loi Borloo (ENL, 2006), le Notariat de France a su s’en saisir. Même s’il n’est pas encore possible de faire le décompte exact du nombre de vente dans le logement ancien (Friggit, 2007), les bases de données notariales (Leurs & alii, 2004) ouvrent de nouvelles perspectives aux chercheurs. Pour les économistes (Pouyanne, Bécue, 2006) il s’agit d’analyser les configurations urbaines à partir de la prise en compte des dynamiques foncières ou bien de déterminer le prix du paysage selon la méthode des prix hédonistes (Cavailhès, 2006). Les géographes y trouvent d’autres éléments d’analyse. L’entrée par les prix (première partie) met en évidence les spécificités des marchés fonciers et immobiliers aux échelles intercommunale et communale (première partie). - Ceci posé, les différences de valeurs ne peuvent être attribuées à l’accessibilité. (Weil, 2008). L’étude du marché du logement dans les (petites) communes (Buhot, 2006), conduit à l’analyse socio-qualitative (origine géographique des vendeurs/ acheteurs) des acteurs des marchés et vise à mettre à jour les systèmes d’échange où s’entrecroisent des logiques locales (le jeu des proximités spatiales- se loger) et des logiques globales (résidentiel de tourisme - investir). Le deuxième objectif (partie deux) est d’interroger, à travers l’origine géographique des acteurs du marché, les processus de résidentialité (secondaires/ principales) qui résultent des circulations résidentielles décrites pour l’Ile de France par D. Buckel (Buckel, Cusin, Juillard, 2008). La même question se pose pour les espaces touristiques de montagne : comment mesurer l’attractivité des territoires et la fragmentation socio-spatiale qui en résulte ?
4Le pays du Mont-Blanc est une intercommunalité6 regroupant 14 communes. Fortement marquée par l’économie touristique (le plus haut sommet d’Europe, le Mont-Blanc en est l’emblématique représentation), elle regroupe dans un même ensemble, une grande variété de communes : une ville connue dans le monde entier (Chamonix), une station village de renommée internationale (Megève), une station thermale (Saint-Gervais-les-Bains), des stations villages de moindre renommée (Combloux, Les Contamines-Montjoie, Praz-sur-Arly, Les Houches), une petite ville de vallée (Sallanches) et sa périphérie (Domancy, Passy), enfin des communes de taille modeste (Demi-quartier, Servoz, Cordon, Vallorcine) mais profitant tout autant d’égales aménités paysagères. 7 Se conférer au tableau en annexes.
5Inscrite dans des espaces dynamiques, à forte croissance démographique, toutes n’en profitent pas puisque certaines communes (Megève et Chamonix) connaissent une croissance démographique négative entre 1999 et 20067. Enfin, fortement marquée par la haute-montagne, le relief contraint et dessine un espace contrasté : basse vallée de l’Arve (Sallanches), hautes vallées de Chamonix et du val Montjoie, cols frontières franco-suisses (Balme et Montets), forment avec le débouché des gorges de l’Arly (Praz-sur Arly) et les villages des Aravis (Cordon), un ensemble où les m² utiles sont rares. 6La pression foncière se trouve ici portée par l’ensemble de ces caractéristiques : espace contraint, paysage d’exception et économie touristique ; le pays du Mont-Blanc et la Haute-Savoie dans son ensemble concourent avec les grandes agglomérations à la valorisation du patrimoine foncier et immobilier régional (carte 1).
Carte 1. Évolution des prix moyens des maisons dans l’ancien par commune entre les périodes (1996-2000) et (2001-2005) en Rhône-AlpesAgrandir Original (jpeg, 84k)
7Dans les communes du pays du Mont-Blanc, la période 2001-2008 se caractérise de fait par une activité soutenue du marché immobilier8. Graphique 1. Évolution du volume des transactions par type de biens entre 2001 et 2008 (indice base 100 en 2001)
9Les marchés les plus actifs animent les communes prestigieuses (Chamonix, Saint-Gervais, Megève) et/ou les plus peuplées (Sallanches et Passy), où les ventes d’appartements (82% des biens vendus) dominent (carte 2). Carte 2. Nombre de transactions entre 2001 et 2008, pays du Mont-BlancAgrandir Original (jpeg, 48k)
Graphique 2. Distribution des prix du m² des appartements par année entre 2001 et 2008 dans les communes du pays du Mont-BlancAgrandir Original (jpeg, 36k)
11La hausse du montant des transactions des maisons apparaît tout aussi spectaculaire que celle observée pour les appartements. En rythme annuel, les prix de vente moyen des maisons ont progressé de 13% entre 2001 et 2008. Les plus fortes hausses s’observent entre les années 2002-2003 et 2003-2004, avec respectivement +27%, +24% du prix des ventes. Si en 2001, 50% des maisons se vendent au dessus de 213 000 €, en 2003, 50% des transactions se réalisent au dessus de 320 000 €. A partir de 2006, le prix médian des transactions de maisons se stabilise autour de 500 000 €. 12La dilatation des prix ne s’opère pas de manière identique dans l’ensemble des communes étudiées. Il convient de mettre en évidence les disparités spatiales gommées par l’analyse de l’évolution des prix.
13En termes de prix des appartements11, Sallanches et Passy demeurent les communes les plus accessibles en 2008 où 50% des transactions se sont effectuées en dessous d’un prix au m² de 3 000 €. Chamonix et Megève font office de leader sur ce marché. 50% des échanges dans ces deux sites ont lieu avec un prix du m² supérieur à 4 000 € (carte 3). Les augmentations12 les plus soutenues apparaissent dans les communes de Combloux, Saint-Gervais-les-Bains, Megève, Demi-Quartier et Passy. Carte 3. Prix médian du m² des appartements en 2008 dans les communes du pays du Mont-Blanc et évolution entre 2001 et 2008Agrandir Original (jpeg, 40k)
Carte 4. Prix médian des maisons en 2008 dans les communes du pays du Mont-Blanc et évolution entre 2001 et 2008Agrandir Original (jpeg, 44k)
16L’analyse des prix au m² des appartements selon l’origine des acheteurs fournit une première indication. Entre 2001 et 2008, les 2/3 des appartements ont été achetés par des personnes extérieures au pays du Mont-Blanc15. L’étude des prix médians et moyens des m² met en évidence un modèle de proximité-éloignement où les acheteurs les plus proches achètent un bien-fonds pour un prix du m² inférieur à ceux qui résident loin. Ainsi, le prix médian du m² s’élève à 2 400 € pour les personnes du pays du Mont-Blanc, 2 600 € pour celles résidant dans d’autres communes haut-Savoyardes, 2 800 € pour celles résidant dans un autre département français et 4 098 € pour les résidents étrangers. Ce phénomène est aussi observé à une plus grande échelle. En effet, pour toutes les communes du pays du Mont-Blanc, les acheteurs étrangers paient un prix du m² médian plus élevé que les acheteurs locaux. Cet écart de prix est encore plus marqué dans les communes des Contamines-Montjoies, de Saint-Gervais-les-Bains, Combloux ou Demi Quartier. En termes de dispersion, il convient de noter également une hiérarchie entre les prix acceptés par ces catégories d’acheteurs. 17Les maisons mises en vente entre 2001 et 2008, ont principalement été achetées par des personnes résidant dans les communes du pays du Mont-Blanc (49%). Les étrangers se placent en seconde position avec 24% des transactions. Les acheteurs provenant du reste de la France représentent 28%, dont 4% résident en Haute-Savoie, 5% en Rhône-Alpes et 19% dans une autre région de France. 18Les montants engagés par les acheteurs locaux sont moindres que ceux des extérieurs alors que le prix médian des maisons s’élève à 287 615 € pour les personnes du pays du Mont-Blanc, il passe à 401 750 € pour les personnes résidant en Rhône-Alpes, puis à 463 108 € pour celles provenant d’une autre région française pour atteindre 560 000 € pour les étrangers, soit respectivement un coefficient multiplicateur de 1,40, 1,61 et 1,95 par rapport au prix médian observé pour ceux du pays du Mont-Blanc (carte 5). Carte 5. Prix médian des maisons acquises par les résidents du pays du Mont-Blanc et rapport des prix médians résidents étrangers/ résidents pays du Mont-BlancAgrandir Original (jpeg, 44k)
21Globalement, si les résidents à l’étranger (tous biens confondus) sont les seuls à acheter plus qu’ils ne vendent, il n’en reste pas moins que la majorité des maisons vendues revient à des résidents « Pays du Mont-Blanc ». Ce qui est encore vrai pour les maisons, ne l’est plus pour les appartements où la catégorie « France » supplante la précédente. 22Un examen attentif des échanges (Figure 1 et 2), montre combien le ratio vendeurs/ acheteurs profite aux résidents à l’étranger: ils achètent presque trois fois plus qu’ils ne vendent de maisons et deux fois plus d’appartements. Pourtant, les vendeurs « Pays du Mont-Blanc » vendent plus de maison à leurs homologues qu’aux autres, ce qui n’est le cas ni des Rhône-alpins ni des résidents en France. 23Il semble s’instaurer une coupure nette entre deux marchés parallèles : celui animé par des locaux (habiter ?) et celui capté par les étrangers (investir et profiter ?), clivage facilité par l’éclipse (temporaire ?) des résidents secondaires régionaux et nationaux. La concurrence entre les deux est particulièrement lisible dans le système d’échanges des maisons.
Figure 1. Maisons : échanges entre catégories d’acteurs (vendeurs/ acheteurs) selon leur lieu de résidenceAgrandir Original (jpeg, 48k)
24Le marché des appartements (résidences de loisirs ( ?)18 diffère sensiblement dans la mesure où le stock vendu n’appartient pas majoritairement aux locaux. Figure 2. Appartements : échanges entre catégories d’acteurs (vendeurs/ acheteurs) selon leur lieu de résidenceAgrandir Original (jpeg, 48k)
25Les résidents hors des communes appartenant au pays du Mont-Blanc animent et dominent le marché des appartements. La catégorie « France », la plus représentée, est une animatrice active sur ce marché : elle vend à part égale à chacune des autres catégories, plus qu’elle ne vend à elle-même. C’est, comme attendu, un marché fortement marqué par les résidences de loisirs même si les locaux « Pays du Mont-Blanc » sont les deuxièmes acheteurs précédant de peu les résidents à l’étranger. Un tri sélectif selon les communes
Carte 6. Typologie des communes selon le lieu de résidence des acheteurs de maisons - 2001-2008Agrandir Original (jpeg, 44k)
27Concernant le marché des maisons, la carte 6 dresse une typologie des communes en quatre classes.La classe 1 regroupe les communes des Houches, de Servoz et de Chamonix, dans lesquelles sont enregistrées une surreprésentation d’étrangers (+15 points par rapport à l’ensemble des communes observées). La classe 2, composée des communes de Sallanches, Domancy et Passy, se positionne massivement sur un recrutement local. 80% des acheteurs résident dans le pays du Mont-Blanc, soit 33 points de plus qu’en moyenne. La classe 3 distingue Vallorcine des autres communes par sa plus forte présence d’acheteurs provenant d’autres régions françaises et sa très forte sous-représentation d’acheteurs du pays du Mont-Blanc. La classe 4 regroupant Praz sur Arly, Megève, Demi-Quartier, Combloux, les Contamines-Montjoie, Cordon et Saint-Gervais s’oriente davantage vers des extérieurs français et des Rhône-Alpins. Les étrangers sont très légèrement sous-représentés. Carte 7. Typologie des communes selon le lieu de résidence des acheteurs des appartements - 2001-2008Agrandir Original (jpeg, 48k)
29Ces représentations graphiques rappellent à quel point la propriété foraine, tout en marquant fortement cet espace dans son ensemble, demeure une variable discriminante19 d’une commune à l’autre. Elles signalent également le degré de résistance des locaux sur chacun des deux marchés : ils résistent encore sur celui des maisons, mais pour combien de temps encore ? 20 Données utilisées dans le cadre de cette étude.
24 2001 : 35 % ; 2008 : 21 %. 30L’analyse chronologique permet d’apporter quelques éléments de réponse. Si le phénomène de l’accentuation de la présence étrangère dans certaines régions de France a été souligné par la plupart des observateurs, les données disponibles sur le pays du Mont-Blanc20 laissent penser que cette catégorie est particulièrement sensible à la conjoncture. Sur le marché des maisons, leur part reste stable21 alors qu’un fléchissement se dessine en 2008 et ce au profit des catégories « France » et « Rhône-Alpes ». Les locaux marquent également le pas22. Sur le marché des appartements, l’évolution dans le temps se caractérise par une augmentation régulière de la part des locaux23, augmentation proportionnellement inverse à celle de la catégorie « France »24. Avec le temps, les locaux récupèrent des appartements et perdent des maisons.
31Cette typologie, plus qu’une différenciation socio-spatiale, suggère une nouvelle cartographie des interdépendances communales. Les biens-fonds changent de propriétaires, le rapport intérieur/ extérieur se reconfigure et, subrepticement, les communes changent de profil socio-spatial, une population de propriétaire chassant l’autre. Ainsi se confirme un jeu subtil de balancier entre locaux et extérieurs suivant les biens et les années; rien n’est figé dans le temps, pas plus que dans l’espace. Interaction spatiale et effet domino25 : turbulences habitantes au pays du Mont-Blanc Les processus d’urbanisation de la montagne touristique : périurbaine et « péri-touristique »
33Les locaux résistent bien sur le marché des appartements28; les étrangers déjà fortement présents en 200129 frisent les 50% en 2003. Les résidents « France » voient également leur part augmenter entre les deux périodes30 ; seuls les Rhône-Alpins et les Haut-Savoyards perdent des parts de marché. 31 30% pour l’ensemble de la période à Chamonix.
34Sur le marché des maisons, Chamonix se démarque de l’ensemble : la part des étrangers ne faiblit jamais et atteint 59 % des acquéreurs de maison en 2008. Tout se joue entre les autres catégories qui se partagent les autres biens : les locaux, très présents en moyenne sur ce marché31 devancent toujours les autres catégories socio spatiales. 35Se confirme ici plus qu’ailleurs la bipolarisation du marché entre étrangers et locaux au sens strict du terme. A Chamonix, les locaux qui achètent une maison habitent déjà la commune à 98%, quelle que soit l’année. Megève, un marché national : village de résidents secondaires régionaux et nationaux: une tendance confortée sur le marché des appartements
36Megève est une commune dominée par les résidences secondaires locales et nationales pour les appartements ; les Rhône-Alpins, inexistant à Chamonix représentent 16% des acheteurs de maisons et près de 27% des acquéreurs d’appartements. 32 10% en 2001 et 7% en 2008. 37Jamais les étrangers ne dépassent en proportion les nouveaux propriétaires résidant en France : s’ils étaient 28% en 2001, leur part ne cesse de diminuer pour ne représenter que 22% des acheteurs d’appartements en 2008. La part des acheteurs locaux, majoritairement de Megève, tend elle aussi à se réduire32 (graphique 3). 33 32% des acheteurs étrangers déclarent résider en Grande-Bretagne, suivis par les Suisses 20% des a (...)
Graphique 3. Répartition des acheteurs d’appartements à Megève selon leur lieu de résidence entre 2001 et 2008Agrandir Original (jpeg, 52k)
39Quel que soit le type de bien-fonds échangé, être domicilié au pays du Mont-Blanc signifie ici acheter plus que vendre34. Avec les étrangers, ce sont les deux seules catégories d’acteurs qui achètent plus qu’ils ne vendent, toutes proportions gardées35. Contrairement aux situations décrites auparavant, les maisons vendues à Passy drainent les ¾ des communes de l’intercommunalité36 (graphique 4); en clair, si à Megève ou Chamonix ceux de la catégorie « Pays du Mont-Blanc » qui y achètent une maison résident déjà tous dans ces communes, ceux de Passy qui achètent dans leur commune de résidence représentent 37% seulement de l’ensemble. Graphique 4. Répartition des acheteurs de maisons à Passy selon leur lieu de résidence entre 2001 et 2008Agrandir Original (jpeg, 52k)
40Ainsi Passy, grosse commune de plus de 11 000 habitants marquée par l’omniprésence de l’habitat individuel est à la fois une commune périurbaine au sens classique du terme (accueil de populations habitant auparavant la ville centre -Sallanches- vers les villages périphériques) mais aussi une commune « péri-touristique », au sens où elle accueille des personnes résidant auparavant dans des communes touristiques (Chamonix-Megève), mais rejetées à la périphérie de ces espaces où l’économie touristico-résidentielle exclut partiellement les locaux et/ou les actifs de l’accès à la propriété. La question est de savoir où ces derniers achètent ? Demande locale potentielle et offre accessible 37 Impossible à évaluer sans approfondir avec des entretiens auprès des nouveaux propriétaires.
42Le décalage entre demande locale potentielle et offre accessible varie fortement d’une commune à l’autre: il y a celles où le décalage est faible, le marché communal couvrant la demande potentielle : Passy et Praz-sur-Arly pour les maisons, Sallanches pour les appartements; il y a celles où le décalage reste contenu, les locaux parvenant encore à acheter des maisons (Megève, Les Contamines-Montjoie, Chamonix, les Houches, Saint-Gervais-les-Bains) ; puis il y a celles où le décalage marque plus le marché des appartements que celui des maisons (Passy, les Houches) ; enfin il y a celles où les locaux peinent fortement à se maintenir sur le marché (Combloux, Demi Quartier, Domancy, Cordon et Servoz) (carte 8). Dès lors, les résidents non satisfaits39 réalisent leur projet immobilier ailleurs40. Carte 8. Part des acheteurs locaux devenant propriétaires dans leur commune de résidence sur l’ensemble des acheteurs devenant propriétaires dans cette même commune – 2001-2008Agrandir Original (jpeg, 52k)
Carte 9. Principales provenances des acheteurs du pays du Mont-Blanc selon la localisation des maisons achetées entre 2001 et 2008 (flux externes)Agrandir Original (jpeg, 56k)
Leurs Y., Levy D., Dupont F., 2004. – Les prix des logements anciens sur la zone d'étude de l'Observatoire statistique transfrontalier (Ain et Haute-Savoie) : expertise de la base des références immobilières du notariat (fichier PERVAL). Insee, 43 p.http://www.insee.fr/fr/publications-et-services/docs_doc_travail/h0502.pdf
10 Pour faciliter la lecture de cette représentation, rappelons que les « boîtes à moustaches » sont construites autour de 5 indicateurs : le minimum, le premier quartile, la médiane, le troisième quartile et le maximum d’une série statistique. La médiane, qui partage la série en deux groupes d’effectifs égaux est représentée par un trait à l’intérieur des rectangles. Ces derniers représentent, quant à eux, l’intervalle interquartile, c’est-à-dire la moitié des prix du m² habitable situés entre le premier quartile (valeur qui isole le premier quart des observations de la série) et le troisième quartile (valeur qui isole le dernier quart des observations de la série). Dans ce rectangle figure la partie centrale de la distribution statistique. Plus le rectangle est allongé et plus l’étendue de la partie centrale est importante. Les traits verticaux sortant des rectangles montrent les valeurs adjacentes déterminées à partir de l’intervalle interquartile. Les marqueurs « cercles » et « étoiles » correspondent aux valeurs extrêmes des prix, visualisées de manière individuelle. L’axe des ordonnées (Y) représentent l’échelle des prix observés entre 2001 et 2008 et l’axe des abscisses (X) les différentes années. Chaque année est donc représentée par une « boîte à moustaches ». Ce digramme permet de comparer les valeurs de positions (médiane, premier et troisième quartiles) et l’étendue des prix entre chaque année. 11 à partir du prix médian du m² calculé sur l’ensemble de la période d’étude.
12 Le prix médian du m² dans les communes du pays du Mont-Blanc a progressé de 11,3% par an. Nous ne tenons pas compte des communes de Vallorcine, Domancy et Servoz où le nombre de transactions est inférieur à 7. Dans les communes de Cordon, Les Contamines-Montjoie et Saint-Gervais, le prix médian du m² avoisine les 3 500 €. 13 Slogan publicitaire d’un promoteur dans les années 1970-1980.
16 Dimension non étudiée dans ce cadre alors même que superficie, situation, qualité de la construction, qualité des prestations sont autant de variables explicatives du prix ; ce que nous n’étudions pas ici. 17 Référence à deux des sens donnés au mot système : à la fois un appareil plus ou moins complexe (un système complexe entre vendeurs et acheteurs d’origines géographiques distinctes) et ensemble structuré d’échanges (les origines géographiques surdéterminent les échanges : on vend entre locaux ou prioritairement aux étrangers).
24 2001 : 35 % ; 2008 : 21 %. 25 Buckel & alii, 2008.
32 10% en 2001 et 7% en 2008. 33 32% des acheteurs étrangers déclarent résider en Grande-Bretagne, suivis par les Suisses 20% des acheteurs étrangers.
47 Arrêté N° 2009-3352 du 14 décembre 2009 ; Préfecture de la Haute-Savoie.Haut de page
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Isabelle André-Poyaud, Sylvie Duvillard et Antonin Lorioux, « Les mutations foncières et immobilières au pays du Mont-Blanc entre 2001 et 2008 », Revue de Géographie Alpine | Journal of Alpine Research [En ligne], 98-2 | 2010, mis en ligne le 20 janvier 2011, consulté le 21 juillet 2017. URL : http://rga.revues.org/1221 ; DOI : 10.4000/rga.1221 Haut de page
Laboratoire PACTE-territoires, UMR 5195, Université de Grenoble FranceHaut de page
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