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Timestamp: 2019-11-18 19:26:28
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Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 20']

Algunas reflexiones a vuela pluma sobre el nuevo régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda tras el Real Decreto-ley 21/2018. | Alfonso Pacheco Cifuentes
Hoy, 18 de diciembre, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, entre otras cuestiones, modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, LAU.
En las siguientes líneas intento exponer las que a mi juicio son algunas de las principales novedades relacionadas con la norma arrendaticia y, más en concreto, con los arrendamientos de vivienda, es decir, aquellos que recaen sobre una edificación habitable CUYO DESTINO PRIMORDIAL SEA SATISFACER LA NECESIDAD PERMANENTE DE VIVIENDA DEL ARRENDATARIO.
La norma da mucho más de sí, pero no he querido dejar pasar la oportunidad de realizar esta primera aproximación.
A partir de aquí negrita y cursiva en las citas legales, son mías.
El 19 de diciembre de 2018, ya que la Disposición final tercera dispone que el contenido del Real Decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE.
No. La Disposición transitoria primera dice que los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU celebrados antes del 19 de diciembre de 2018 continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, la misma solución adoptada en la anterior reforma de la LAU (disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas)
El artículo 4.2 de la redacción original de la LAU establecía que las viviendas de superficie superior a 300 metros cuadrados o de renta inicial en cómputo anual superior a 5,5 veces el SMI anual se regían por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en los Títulos I y II de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil. El resto de arrendamiento de vivienda se regían por lo dispuesto en el Título II de la LAU, en su defecto por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Esa diferenciación de régimen fue eliminada por la Ley 4/2013 antes citada, pasando a regirse todos los arrendamientos de vivienda por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
El fin de ese cambio, como el de toda la reforma introducida por la Ley 4/2013, era flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.
El Real Decreto-ley 21/2018 recupera, en parte, el espíritu de la redacción original: no merece la misma protección quien puede arrendar una vivienda suntuaria, y vuelve a someterlas al régimen previsto inicialmente en la redacción de 1994.
Llamo la atención que si bien se critica la reforma de 2013, para el resto de los arrendamientos de vivienda no se vuelve al régimen anterior a la misma, donde primaba el Título II de la Ley, sino que se mantiene el establecido en aquella, que da cierta prioridad al pacto entre las partes, siempre dentro del marco del Título II.
La redacción inicial del art. 9.1 LAU establecía que
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a CINCO años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de CINCO años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
La reforma de 2013 redujo los CINCO años a TRES, manteniendo intacto el resto de la redacción.
El Real Decreto-ley 21/2018 modifica de nuevo el precepto para aumentar ese plazo mínimo de duración, si bien éste variará en función de si el arrendador es una persona física o jurídica. Manteniendo en el resto la redacción existente, si el arrendador es persona física se vuelve al plazo mínimo de CINCO años, mientras que si es persona jurídica el plazo mínimo asciende hasta los SIETE años:
No procedencia de la prórroga obligatoria del artículo 9.1 ¿Error en la regulación del nuevo apartado 3 del propio artículo 9?
La posibilidad de denegar la prórroga del contrato por necesidad pasado el primer año de duración del mismo ya estaba recogida en la LAU tras la reforma de 2013. Se mantiene el mismo régimen y redacción, con la lógica adaptación de plazos y montante de la indemnización alternativa, si bien se introducen dos modificaciones importantes, una de ellas, creo, pacífica, mientras que la segunda hará brotar ríos de tinta.
Vamos con la primera. La nueva redacción entiende que debe entenderse por “causa de fuerza mayor”, algo ya previsto en 2013, en relación con la no ocupación de la vivienda en los tres meses siguientes al desalojo por el inquilino. Así se define la misma como “el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.
En cuanto la segunda novedad, no deja de ser sorprendente, por cuanto parece contemplarse en la norma la posibilidad de que la prórroga sea denegada INCLUSO CUANDO EL ARRENDATARIO SEA UNA PERSONA JURÍDICA.
Así, cuando se regulan los derechos del arrendatario desalojado ante la no ocupación de la vivienda durante los tres meses siguientes a haber abandonado la misma, el Real Decreto-ley prevé que el arrendatario
…podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, O DE SIETE AÑOS SI EL ARRENDADOR FUESE PERSONA JURÍDICA, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, O SIETE AÑOS SI EL ARRENDADOR FUESE PERSONA JURÍDICA, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
A mí, sinceramente, no me cuadra, porque la prórroga solo se puede denegar, como se establece en el párrafo primer de esta nueva redacción del art. 9.3, ÚNICA Y EXCUSIVAMENTE cuando el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para DESTINARLA A VIVIENDA PERMANENTE PARA SÍ o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Y si ese es el único supuesto regulado para la denegación de la prórroga…
¿Desde cuándo una persona jurídica tiene vivienda permanente? ¿No es esta una necesidad, la de tener vivienda permanente, predicable de las personas físicas?
¿Desde cuándo una persona jurídica tiene familiares? ¿Se pueden considerar así las sociedades participadas? Aquí mi señora, María de la SL, y mi hija, Inés SLU …
¿Se puede casar y luego separar o divorciar una persona jurídica? ¿Habrá que ir pensando en cambiar el formato de libro de familia, para dar entrada, tras cónyuge A y B a “cónyuge … transformer”?
Sinceramente, yo creo que esto apunta, debido a las prisas y urgencias con las que parece que se debe hacer todo, a una metida de pata y que las menciones a la persona jurídica se le ha colado al Gobierno en el segundo párrafo, cuya rectificación espero se lleve a cabo de forma inmediata. Y si no es un error, señores, explíquense.
Aumento de la duración de la prórroga del contrato prevista en el artículo 10.1 LAU.
Aquí el Real Decreto-ley 21/2018 deja sin efecto la reducción introducida en 2013 (una única prórroga) y recupera el plazo de tres años, pero, a diferencia del régimen original, que preveía prórrogas por plazos anuales hasta un máximo de tres años, de la redacción literal ahora parece que esa prórroga es directamente de UN TRIENO y no de tres prórrogas anuales.
Comparemos las dos redacciones:
En la propia exposición de motivos de esta última norma se utiliza la misma fórmula:
Me parece que el debate está servido, pero el Gobierno, cuando ha querido establecer prórrogas anuales así lo ha dicho expresamente, como pasa en el artículo 9.1. Por tanto, el cambio en la redacción del artículo 10.1 no creo que responda a una deficiencia en la redacción, sino que es intencionado, buscado para ofrecer una mayor estabilidad al arrendatario y, por tanto, acorde con la finalidad de la reforma.
Por último, en relación con este precepto, la duración de esta prórroga, al contrario de lo que se hace con la duración mínima, no se hace depender de si el arrendador es persona física o jurídica: todos tres años y punto.
Ya saben ustedes que, aparte de la fianza legal, art. 36.1, el apartado 5 del mismo precepto prevé que se puede pactar cualquier tipo adicional de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. ¿Qué tipo de garantías adicionales se suelen requerir? Aval bancario, afianzamiento solidario de terceros, depósitos en metálico adicionales…
El Real Decreto-ley modifica ese régimen de las garantías adicionales y limita la cuantía de esas garantías en los contratos de plazo inicial de hasta cinco años (personas físicas) o siete (personas jurídicas) al valor de dos mensualidades de renta:
¿Cuál es la finalidad de esa limitación? A mi entender, incentivar contratos por plazo inicial de duración superior al mínimo establecido por la normativa: ¿Que pedir un depósito adicional de dos meses no le sirve para nada porque, llegado el caso, entre que le deja de pagar, pone la demanda y se lanza al inquilino pasan seis meses? Pues señora, pacte una duración inicial del contrato de seis años y pida usted lo que quiera como garantía.
Regulación, a medias, de quien debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
El Real Decreto-ley establece de forma novedosa en la LAU, vía la nueva redacción del artículo 20.1 quien debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, entiendo que de arrendamiento:
La norma no dice que debe entenderse como “gastos de gestión inmobiliaria”, pero como en la exposición de motivos se afirma que esa es una novedad que “incide en el momento de la suscripción del contrato”, entiendo que se refiere a los honorarios de la inmobiliaria contratada por el arrendador.
¿Y qué dice la norma? Que si el arrendador es persona jurídica, ésta es la que debe abonar los honorarios de la inmobiliaria y los de formalización del contrato (que lo puede redactar la propia inmobiliaria o un abogado no vinculado a la misma, por ejemplo).
Dejando a un lado los servicios contratados a iniciativa del arrendatario, puesto que es lo lógico que él los asuma.
¿Y por qué establece eso la norma, aunque no lo diga? Porque lo normal es que esos servicios, los de gestión y los de formalización del contrato, los contrate el arrendador y que, por tanto, lo correcto, lo normal, es que los asuma quien es parte en esa relación contractual y que no se le impongan como derecho de pernada al arrendatario, que no le ha quedado más tu tía que pasar por la piedra de la inmobiliaria para visitar la vivienda y luego firmar el contrato de alquiler.
Y si eso es así para las personas jurídicas, ¿por qué no se establece igual para las personas físicas? ¿Qué pasa, que el arrendador persona física no hace pasar por la piedra igualmente al arrendatario, que debe asumir el pago de unos servicios que no ha solicitado, sino que le vienen impuestos y que resulta que a quien los ha solicitado le salen gratis, porque para eso está el pringado del inquilino? ¿No se trataba de proteger al arrendatario, que está en una posición de inferioridad frente al arrendador? Y no me lo quieran disfrazar bajo la libertad de pacto, porque aquí no existe: ¿quieres alquiler el piso? Pues toma lentejas, si las quieres las tomas y, si no, las dejas.
En fin, ahí lo dejo. El Real Decreto-ley recoge más novedades, pero para una primera aproximación creo que ya está bien.
Por Alfonso Pacheco Cifuentes|2019-08-15T06:27:47+00:0018 diciembre, 2018|Categorías: Artículo, Derecho|Etiquetas: Ley 29/1994, Real Decreto-ley 21/2018, Reforma LAU|Sin comentarios
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