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Timestamp: 2013-05-24 16:04:14
Document Index: 279632061

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 28', '§ 517', '§ 558', '§ 558', '§ 28', '§ 8', '§ 538', '§ 11', '§ 1', '§ 8', '§ 91', '§ 543']

LG Hamburg, Urteil vom 27. November 2009 - Az. 311 S 35/09 x
LG HamburgEntscheidungenUrteil vom 27. November 2009 - Az. 311 S 35/09
LG Hamburg · Urteil vom 27. November 2009 · Az. 311 S 35/09
311 S 35/09
openJur 2010, 791
315b C 129/08 vorher Miet- und Wohnungsrecht §§ 558a, 558 BGBBürgerliches Gesetzbuch
Tenor1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 30. Januar 2009, Geschäftsnummer 315b C 129/08, wird zurückgewiesen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten der Berufung.
Tatbestand Die Klägerin – Vermieterin – verlangt von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung; dieser liegt die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in das Rasterfeld C4 des Hamburger Mietenspiegels von 2007 zugrunde. Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung. Mit Urteil vom 30. Januar 2009 hat das Amtsgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit der Klägerin vollzieht das Amtsgericht die Einordnung der Wohnung in das Rasterfeld C4 wegen der Formulierung des Mietvertrages (Anl. K 1) unter § 28: „Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten fachgerecht eine Gasheizung in sämtlichen Wohnräumen zu installieren sowie ein Badezimmer in den dafür vorgesehenen Raum einzubauen.“
Gegen dieses ihrem Prozessbevollmächtigten am 10. Februar 2009 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit am selben Tag bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 4. März 2009 Berufung eingelegt, welche er nach entsprechender Fristverlängerung mit dem am 6. Mai 2009 eingegangenen Schriftsatz vom 5. Mai 2009 begründet hat. Unter Vertiefung seines erstinstanzlichen Sach- und Rechtsvortrags verfolgt er seinen Klagabweisungsantrag weiter. Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona (315B C 129/08) vom 30. Januar 2009 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil und begehrt weiterhin die Zustimmung des Beklagten zu der von ihr verlangten Mieterhöhung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die in dieser Instanz zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen, den gerichtlichen Hinweis vom 28. Mai 2009 sowie das Protokoll des mündlichen Verhandlungstermins vom 30. Oktober 2009.
GründeDie gemäß §§ 517, 520 Abs. 2, 511 Abs. 2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist unbegründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß § 558 BGB verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 28. Februar 2008 (Anl. K 2) entspricht den gesetzlichen Anforderungen an Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558 a BGB); auf die Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils wird Bezug genommen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist zutreffend auf Grundlage der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in das Rasterfeld C4 des Hamburger Mietenspiegels von 2007 erfolgt (Baualtersklasse bis 31. Dezember 1918, normale Wohnlage, Wohnfläche ab 91 qm mit Bad und Sammelheizung).
Zwar hat der Beklagte selbst in die Mietwohnung Bad und Heizung auf eigene Kosten eingebaut; solche mieterseitig vorgenommenen und von diesem finanzierten Wohnwertverbesserungen sind grundsätzlich bei der Ermittlung des üblichen Entgelts bzw. der ortsüblich üblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, - es sei denn, die Parteien haben – wie hier – etwas anderes vereinbart (vgl. BayObLG, WuM 1981, 208; LG Berlin, GE 2002, 594; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. IV 176 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl. 2007, Rn. 74).
Mit der unter § 28 des Mietvertrages maschinenschriftlich eingefügten Verpflichtung des Beklagten zum fachgerechten Einbau von Heizung und Bad auf eigene Kosten ist eine solche eindeutige Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen worden. Im Gegensatz zur Beklagtenauffassung ist für die Zurechnung von mieterseits eingebauten wohnwerterhöhenden Einrichtungen zur Vermieterleistung lediglich die Eindeutigkeit dieser Vereinbarung notwendig, nicht jedoch zusätzlich eine eindeutige Vereinbarung hinsichtlich der Instandsetzungs- und Instandhaltungsverpflichtung einer Partei, der Rückbauverpflichtung und eines Zeitpunktes, ab dem ein „Baukostenvorschuss“ als verloren anzusehen sein soll; dies ist der von der Kammer zitierten und vom Beklagten aufgegriffenen Kommentierung zu entnehmen (Sternel, a.a.O., Rn. IV 177:„... hat zur Folge, dass der Vermieter ...“).
Es ist daher ohne Relevanz, ob durch den unter § 8 eingefügten Passus, der Vermieter verpflichte sich zur Instandhaltung der „Wohnung“ (nicht der mieterseitigen Einbauten), die grundsätzlich bestehende Vermieterpflicht hierzu wirksam verlagert wurde (vgl. hierzu: Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 538 BGB, Rn. 40 ff.). Auch die Streichung der Überschrift „Zentralheizung und Warmwasser“ unter § 11 und Einsetzen von „Ofenheizung“ sowie die Streichung von „mit Bad“ unter § 1 führen zu keiner anderen Auslegung des Mietvertrages; vielmehr ist hiermit lediglich der bei/vor Mietvertragsbeginn bestehende Zustand der Wohnung umschrieben. Aus der Verpflichtung zum Einbau von Bad und Heizung lässt sich demgegenüber der von den Parteien avisierte künftige Zustand der Wohnung ableiten.
Dass diese vom Beklagten übernommene Verpflichtung zum Einbau von Heizung und Bad weder den finanziellen Rahmen dieser Einbauten erkennen lässt noch möglicherweise einer Vollstreckung zugänglich gewesen wäre, ändert nichts daran, dass das Objekt nach dem unstreitig vollzogenen Einbau die Merkmale des Rasterfeldes C4 erfüllt. Das nachfolgende Verhalten der Parteien – selbst über Jahre – führt zu keinem anderen Ergebnis. Eine diese vertragliche Vereinbarung konkludent abändernde Vereinbarung ist dem nachfolgenden Verhalten der Parteien nicht zu entnehmen. Der Tatsache, dass bislang Mieterhöhungsverlangen nicht auf die Einordnung in das Rasterfeld C 4 – Wohnung mit Bad und Heizung – gestützt wurden, ist kein rechtsgeschäftlicher Erklärungsinhalt zuzuweisen; dies führt auch nicht dazu, das aktuelle Mieterhöhungsverlangen als treuwidrig zu qualifizieren.
Sofern der Beklagte nach dem von ihm geschuldeten Einbau von Bad und Heizung ggf. auf seine Kosten Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in Auftrag gegeben und gezahlt hat, stehen/standen ihm insoweit ggf. Ersatzansprüche gegen die Vermieterseite zu, weil die in § 8 des Mietvertrages vereinbarte Überwälzung der Instandhaltungspflicht auf ihn als Mieter möglicherweise unwirksam ist; solche denkbaren Ansprüche sind jedoch in diesem Rechtsstreit weder zu klären noch in anderer Weise relevant.
Auch das nunmehr eingereichte Schreiben vom 22. April 2004 (Anl. B 2) führt nicht dazu, dass die ursprüngliche mietvertragliche Vereinbarung abgeändert wurde. Insbesondere ist von diesem Schreiben auch nicht auf die Treuwidrigkeit des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens vom 28. Februar 2008 zu schließen, weil nach dem diesem Schreiben als Anlage beigefügten Angebot ein auf die Einordnung in das Rasterfeld C4 gestütztes Mieterhöhungsverlangen lediglich vor dem 1. Juni 2006 ausgeschlossen sein sollte; hieran hat sich die Klägerin gehalten. Da der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens bereits über 30 Jahre bestand, kann offen gelassen werden, ab welchem konkreten Zeitpunkt der als verlorener Baukostenzuschuss zu wertende Mietereinbau als abgewohnt zu gelten hatte.
Bei der daher gebotenen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Rasterfeldes „C 4“ des Mietenspiegels von 2007 ist die Verurteilung zur Zustimmung auf eine neue Nettokaltmiete von € 5,83 / m² nicht zu beanstanden, da dieser Wert noch unter dem Unterwert von € 5,86 des besagten Rasterfeldes liegt.
Dem Beklagten sind gemäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Kosten dieser Instanz aufzuerlegen.
Die Revision ist zuzulassen. Die Rechtssache hat gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO grundsätzliche Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage der Berücksichtigung von mieterseitigen Wohnwerterhöhungen zugunsten des Vermieters im Rahmen von Mieterhöhungszustimmungsbegehren noch nicht zu entscheiden. Permalink: http://openjur.de/u/55999.html