Source: https://lagen.nu/dom/nja/1987s968
Timestamp: 2019-10-19 00:06:31+00:00
Document Index: 4553901

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 1', '§ 1', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 2', '§ 1', '§ 3', '§ 4', '§ 1', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 1', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 4', 'domstolen ', 'HD ', '§ 4', '§ 4', 'HD ', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 4']

NJA 1987 s. 968 | lagen.nu
NJA 1987 s. 968
Brott enligt bestämmelsen i 12 kap 65 a § 4 st JB - som funnits tillämplig även när hyresavtal avser en bostadsrättslägenhet - har med hänsyn till bestämmelsens ordalydelse ansetts inte kunna begås förrän efter det att det föreligger ett hyresavtal mellan parterna.
Allmän åklagare yrkade vid Stockholms TR ansvar å I.M. enligt 12 kap 65 a § 4 st JB för brott mot jordabalken enligt följande: Den 11 juli 1985 träffades hyresavtal i Stockholm mellan I.M. i egenskap av hyresvärd och M.A. i egenskap av hyresgäst avseende andrahandsuthyrning av I.M:s bostadslägenhet om två rum och kök vid (adress uteslutet här) i Stockholm. Hyrestiden bestämdes från d 1 aug 1985 till d 30 april 1986. M.A. saknade rätt till förlängning av hyresavtalet - I.M. har vid hyresavtalet begagnat sig av att M.A. saknat rätt till förlängning av avtalet till att ta ut en hyra på 535 kr per kvm (2 500 kr/mån) vilket varit uppenbart oskäligt med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. - Högsta skäliga hyra med hänsyn till lägenhetens bruksvärde har utgjort 290 kr per kvm (1 353 kr/mån) för perioden 1 aug-30 dec 1985 och 300 kr per kvm (1 400 kr/mån) för perioden 1 jan-30 april 1986.
M.A. yrkade genom åklagaren skadestånd av I.M..
TR:n (ordf rådmannen Wiking-Johnsson) anförde i dom d 26 jan 1987:
Domskäl. I.M. har satt i fråga om det av åklagaren åberopade lagrummet är tillämpligt. Om så skulle vara fallet har hon bestritt ansvar för brott och som grund för bestridandet anfört att den ut tagna hyran inte har varit uppenbart oskälig med hänsyn till bruksvärdet, att hon inte haft uppsåt att ta ut en uppenbart oskälig hyra och heller inte begagnat sig av M.A:s avsaknad av besittningsskydd till att ta ut sådan hyra. Om hon skulle fällas till ansvar har hon i allt fall hävdat att påföljd skall helt efterges.
I.M. har bestritt det enskilda anspråket - - -.
M.A. har berättat: Hon är psykolog inom kriminalvården och bodde tidigare i Malmö. Hon fick en ny tjänst i Stockholm och skulle tillträda denna d 1 aug 1985. Inför flyttningen till Stockholm anmälde hon sig till bostadsformedlingen och ansökte om förtur till en lägenhet men fick beskedet att man inte kunde hjälpa henne till en bostad. Hon försökte också utan framgång att byta sin bostad i Malmö mot en i Stockholm. Under sommarsemestern tog hon kontakt med olika företag som förmedlar bostäder i andra hand men inte heller genom något av dessa lyckades hon få någonstans att bo. Hon fick så i Gula Tidningen se en annons om uthyrning av I.M:s lägenhet och satte sig i förbindelse med henne. I.M. redogjorde för hyrans storlek, 2 500 kr i månaden, och förklarade att summan motsvarade hennes egna kostnader för lägenheten och att hon själv inte hade råd att bo i den. Hyrestiden kunde inte bestämmas längre än nio månader men möjlighet skulle finnas till förlängning. Hon sa också att M.A. var tvungen att avstå från besittningsskyddet eftersom I.M. "ville ha kvar" sin lägenhet. I.M. och M.A. skrev under ett hyreskontrakt om förhyrning av lägenheten i enlighet med de angivna villkoren och M.A. förklarade skriftligen att hon avstod från sin rätt till förlängning av hyresavtalet Vid årsskiftet 1985-86 var hon i kontakt med I.M. som talade om att hon skulle skicka M.A. en handling i vilken hon sa upp hyresförhållandet I.M. frågade dock samtidigt om M.A. önskade bo kvar och M.A. sa att hon ville det. Sedan M.A. fått uppsägningen i slutet av jan 1986 försökte hon förgäves under två månaders tid att komma till tals med I.M. Hon var orolig för att hyran vid en förlängning av hyresavtalet skulle höjas och började att sätta sig in i hyresbestämmelserna och vände sig också till hyresgästföreningen Hon sökte emellertid samtidigt någon annanstans att bo och när detta lyckades flyttade hon från I.M:s lägenhet före hyrestidens utgång i månadsskiftet april/maj 1986.
I.M. har uppgivit: Hon flyttade till lägenheten på Hästholmsvägen 1977 och fick hyreskontrakt i första hand omkring årsskiftet 1982/83. 1985 ville ägaren till fastigheten sälja denna och frågade hyresgästerna om de var intresserade av att köpa. En förutsättning för att hyresgästerna skulle kunna förvärva fastigheten var att hyresrätterna om bildades till bostadsrätter och att två tredjedelar av hyresgästerna anslöt sig till företaget. I.M. tyckte av olika skäl att det skulle vara roligt att tillsammans med de flesta andra hyresgästerna köpa huset de bodde i och hon fann också att det pris som hon skulle vara tvungen att betala, drygt 133 000 kr, var fördelaktigt. En nybildad bostadsrättsförening förvärvade så fastigheten och hennes hyresrätt om bildades till bostadsrätt. Eftersom hon inte hade något eget kapital var hon tvungen att låna hela det erforderliga beloppet. Hon insåg dock att hon, med hänsyn till räntebetalningarna på lånet, inte skulle ha råd att bo i lägenheten själv under en övergångstid utan att hon måste hyra ut den. Hon studerade nämligen och hade bara mindre arbetsinkomster, vilket förhållande f ö fortfarande består. Hon fick möjlighet att dela sin pojkväns bostad och annonserade ut sin egen lägenhet till förhyrning med hyresbeloppet utsatt i annonsen. Hon skulle inte ta ut mera i hyra än att hennes egna räntekostnader och avgifter till föreningen blev täckta. När hon kontaktades av M.A. berättade hon vilka förutsättningar som gällde för förhyrningen och att bostadsrättsföreningen krävde att M.A. avstod från besittningsrätten till lägenheten. I.M. var själv okunnig om hyresbestämmelserna och visste inte någonting om bruksvärdereglerna Hon hade aldrig någon tanke på att en hyra på 2 500 kr i månaden kunde vara oskälig och inte heller på att hon utnyttjade M.A:s bostadssituation eller hennes avstående från besittningsskyddet. Om hon hade känt till att hon inte skulle få ta ut mer än bruksvärdet i hyra så hade hon, inte förvärvat bostadsrätten
Åklagaren har som skriftlig bevisning åberopat - - -
Åklagaren har vidare till styrkande av sin talan hänfört sig till följande utredning och därvid åberopat det skriftliga underlaget för utredningen som bevisning i målet.
Efter förhandlingar mellan Stockholms Fastighetsägareförening för den dåvarande hyresvärden för fastigheten på (adress uteslutet här) och hyresgästföreningen i Stor-Stockholm fastställdes hyran per d 1 jan 1985 för lägenheterna i fastigheten. Den av I.M. då med hyresrätt innehavda tvårumslägenheten, som är belägen på plan 6 och har en yta av 56 kvm, åsattes därvid en årshyra på 285 kr/kvm, vilket motsvarar 1 330 kr i mån.
I samband med att fastigheten ombildades till bostadsrättsförening uppläts till I.M. genom avtal d 19 maj 1985 bostadsrätten till samma bostadslägenhet mot en grundavgift på 133 085 kr, att erläggas kontant senast d 25 maj 1985. I.M. lånade hela det erforderliga beloppet hos ett finansbolag och betalade avgiften. Den på bostadsrätten belöpande årsavgiften blev uppdelad per månad, 575 kr.
Somliga hyresgäster i fastigheten hade valt att inte förvärva de av dem bebodda lägenheterna och för vissa av dessa fastställdes per d 1 jan 1986 följande hyror per kvm: 296 kr för en lägenhet på bottenvåningen på 53 kvm, 296 kr för en på plan 3 på 51 kvm, 304 kr för en på plan 6 på 53 kvm och 296 kr för två lägenheter på plan 6 på 51 kvm resp på plan 7 på 53 kvm.
För fastställandet av hyran för 1985 för lägenheterna i fastigheten på (adress uteslutet här) skedde jämförelse med hyran för bostadslägenheter i två av Svenska Bostäder ägda hus belägna på respektive (adress uteslutet här) och (adress uteslutet här) i Stockholm och samma jämförelselägenheter användes vid förhandlingarna inför 1986 beträffande de lägenheter som inte hade ombildats till bostadsrättslägenheter. Hyran d 26 apri 1985 för 12 tvårumslägenheter på 61 kvm i den förstnämnda jämförelsefastigheten uppgick till ett medelvärde av 276 kr/kvm och för 17 tvårumslägenheter på 52 kvm i den andra fastigheten till 273 kr/kvm i medeltal.
Enligt åklagarens bedömning har bruksvärdet för I.M:s lägenhet år 1985 varit 285 kr/kvm och 1986 drygt 290 kr/kvm.
Som sakkunnig har hörts ombudsmannen hos hyresgästföreningen i Stor- Stockholm, Ann-Charlotte Malmring.
TR:n tar först upp frågan huruvida 12 kap 65 a § 4 st JB är tillämplig på hyresförhållandet mellan I.M. och M.A..
En bostadsrätt representerar för innehavaren ett ekonomiskt värde som motsvaras i första hand av kostnaden för nedlagt kapital för förvärvet, vare sig finansieringen skett med egna eller upplånade medel, samt avgift till bostadsrättsföreningen. Härtill kommer att bostadsrättshavaren svarar i ekonomiskt hänseende för det inre underhållet av sin lägenhet. Till den ekonomiska bilden för bostadsrättshavaren hör vidare det hypotetiska försäljningsvärdet för bostadsrätten. En bostadsrättshavare kan i allmänhet inte förväntas vara villig att hyra ut sin bostadslägenhet mot en hyresintäkt som understiger i vart fall de egna direkta kostnaderna med hänsyn tagen till skatteeffekter med anledning av hyresintäkter och, i förekommande fall, ränteutgifter för lån, såvida inte alternativet är att lägenheten eljest skulle stå helt outnyttjad. Mot denna bakgrund kan sättas i fråga huruvida lagstiftaren avsett att bestämmelserna i 12 kap 65 a § 4 st JB skall avse uthyrning av bostadsrättslägenheter. Frågan har särskild vikt eftersom stadgandet innehåller en straffbestämmelse.
Bestämmelserna trädde i kraft d 1 jan 1985. I lagförarbetena (prop 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagen samt hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, Hyresprocess m m) nämns inte uttryckligen att stadgandet skulle ta sikte på även uthyrning av bostadsrättslägenheter utan fastmer synes under lagstiftningsarbetet, av ordalagen att döma, ha tagits fasta på endast den situationen att en hyresgäst som förhyrt en bostadslägenhet i sin tur hyr ut den i andra hand. Häremot kan dock sägas att språkbruket i förarbetena knyter an till det som används i 12 kap nämnda balk, den s k hyreslagen, i vilket "bostadsrätt" nämns bara undantagsvis såsom i 19, 35 och 46 §§. Hyreslagen är emellertid i förekommande fall att tillämpa också på hyresförhållandet mellan en bostadsrättshavare och hans hyresgäst. Varken avfattningen av 65 a § 4 st eller innehållet i förarbetena till lagrummet lägger sålunda hinder i vägen för att tillämpa detta på upplåtelse av bostadsrätt i andra hand.
Vad som i högre grad kan vara ägnat att ifrågasätta tillämpligheten av lagrummet på upplåtelse av bostadsrättslägenhet till hyresgäst är anknytning av oskälighetsrekvisitet till lägenhetens bruksvärde. Utan att bruksvärdereglernas utformning och innebörd här närmare berörs skall nämligen konstateras att bruksvärdet på en bostadsrättslägenhet får förmodas regelmässigt i väsentlig mån understiga de direkta kostnaderna för innehavet av lägenheten, om innehavaren har lånat pengar till förvärvet. Redan en hyra som motsvarar dessa kostnader måste därför ofta framstå som "uppenbart oskälig" i förhållande till bruksvärdet. Om denna fråga är följande att säga.
För att motverka svåra sociala och ekonomiska olägenheter för stora befolkningsgrupper tillkom år 1942 hyresregleringslagen för orter där bostadsbrist rådde. Lagen var tillämplig vid andrahandsuthyrning av såväl hyreslägenheter som bostadsrättslägenheter. Hyresregleringslagen började avvecklas i slutet av 1950-talet men dess verkningar upphörde helt först år 1978. I takt med att lagen upphörde att gälla kom avtalsfrihet att i princip råda beträffande hyrans storlek i samband med förhyrning av bostadslägenheter.
År 1969 trädde en ny hyreslagstiftning i kraft. Den togs vid den nya jordabalkens tillkomst d 1 jan 1982 in i 12 kap i balken. I och med 1969 års reform infördes systemet med bruksvärde som en ersättning för hyressättningsnormen enligt hyresregleringslagen (prop 1983/84:137 s 67). Bestämmelserna som ursprungligen infördes i 48 § har ändrats flera gånger och återfinns från och med 1985 i 55 §. Paragrafen gäller vid tvist om hyrans storlek i samband med ändring av hyresvillkoren. Sådan ändring kan påkallas av såväl hyresvärd som hyresgäst. Bruksvärdereglerna tillkom för att komplettera bestämmelserna om besittningsskydd för hyresgästen (se prop 1968:91 bihang A (prop 1967:141 med förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen d 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom, m m) s 48 ff och 188 ff) En bärande tanke var att på en hyresmarknad med påtaglig lägenhetsbrist hyreshöjningar som inte ansågs godtagbara skulle motverkas. På samma sätt som hyresregleringslagen kan stora delar av hyreslagen, och då inte minst bestämmelserna om bruksvärde, sägas ha karaktären av social skyddslag för hyresgästen.
Som ovan sagts är hyreslagens regler i princip tillämpliga på uthyrning även av bostadsrättslägenheter. Detta gäller bl a bestämmelserna om förlängning av hyresavtal (45-52 §§), där i 46 § 1 st upplåtelse av bostadsrättslägenhet berörs, och de om prövning av hyran och andra hyresvillkor (53-55 a §§) En hyresgäst har alltså med vissa undantag rätt att få till stånd en prövning i enlighet med bruksvärdereglerna vid tvist mellan honom och hyresvärden om hyrans storlek. Han kan emellertid inte i praktiken utnyttja den möjligheten om han inte har rätt till förlängning av hyresavtalet. Enligt 45 § hyreslagen kan hyresvärd och hyresgäst komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. Om hyresförhållandet då inte varat längre tid än nio månader krävs hyresnämndens godkännande. Om hyresgästen sålunda har avstått från sitt besittningsskydd riskerar han att bli uppsagd från lägenheten såvida han påkallar en villkorsprövning.
Det kan antas att uthyrning av en bostadsrätt i andra hand som regel sker på villkor att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. En bostadsrättshavare torde nämligen ha ett starkt intresse av att kunna disponera över lägenheten, om inte för att själv bo i den så vid en eventuell försäljning av bostadsrätten (Jfr dock bestämmelserna i 46 § 1 st 6 a hyreslagen.) Detta innebär att hyresgäster till bostadsrättslägenheter så gott som aldrig kan påräkna det skydd mot oacceptabelt höga hyror som hyreslagen erbjuder, om inte 65 a § 4 st skulle vara tillämpligt.
Mot hyresgästens intresse av att höga hyror motverkas står, som framgått av det inledningsvis anförda, bostadsrättshavarens intresse av att kunna hyra ut sin bostadslägenhet för en hyra som åtminstone ger täckning för hans kostnader med anledning av innehavet av bostadsrätten.
I 39 och 40 §§ hyreslagen finns bestämmelser om när andrahandsuthyrning av bostadslägenhet får ske. Tillstånd till upplåtelse i andra hand skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Med beaktansvärda skäl avses t ex att hyresgästen på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller annan oförutsedd händelse under viss tid inte kan begagna lägenheten (se prop 1968:91 bihang A s 225, jfr SOU 1981:77 s 257). Motsvarande bestämmelser om upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheter till annan än medlem i föreningen återfinns i 30 § bostadsrättslagen (1971:479). Paragrafen har utformats i överensstämmelse med hyreslagens bestämmelser och upptar samma villkor, dvs beaktansvärda skäl, för uthyrning (se prop 1971:12 med förslag till bostadsrättslag m m s 126 ff). Om bostadsrättshavaren har sådana beaktansvärda skäl kan bostadsrättsföreningen inte vägra sitt i och för sig erforderliga samtycke till uthyrningen. En annan sak är att samtycke kan lämnas även när sådana skäl inte föreligger.
Lagstiftningen har sålunda velat sanktionera andrahands uthyrning endast när beaktansvärda skäl föreligger. Det bör därför inte komma i fråga att vid bedömningen av tillämpligheten av 65 a § hyreslagen i vidare mån än nu sagts ta hänsyn till bostadsrättshavarens intresse.
Uthyrning av bostadsrättslägenheter är avsedd att kunna ske under en begränsad tid när bostadsrättshavaren är förhindrad att själv utnyttja lägenheten. För denna situation föreligger enligt TR:ns uppfattning ett berättigat intresse för bostadsrättshavaren att få hyra ut sin lägenhet i andra hand för en hyra som vid en nettoberäkning motsvarar hans egna kostnader för innehavet av bostadsrätten under samma tid. I förarbetena till 65 a § har emellertid betonats vikten av att stärka andrahandshyresgästens ställning (jfr prop 1983/84:137 s 138 samt SOU 1981:77 s 259, 261 f och 378). Något undantag i detta synsätt för särskilda fall har inte ens antytts.
På grund av det anförda finner TR:n övervägande skäl tala för att lagstiftaren avsett att 12 kap 65 a § JB utan undantag skall vara tillämplig vid uthyrning av bostadslägenheter i andra hand. Denna uppfattning har också stöd i doktrinen (se Victorin och Melz, Bostadsrätt 2 uppl 1986 s 133). Lagrummet skall sålunda läggas till grund för bedömningen av hyresförhållandet mellan I.M. och M.A..
TR:n övergår härefter till att pröva åtalet i sak.
Med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort (se prop 1983/84:137 s 68, SOU 1981:77 s 120). TR:n saknar förutsättningar att göra en självständig bedömning av bruksvärdet för I.M:s lägenhet. Anledning saknas emellertid att frångå den jämförelseprövning som tidigare skett och det bör därför godtas att bruksvärdet för hennes lägenhet var 285 kr/kvm 1985. För 1986 fastställdes inte någon hyra för I.M:s lägenhet, eftersom den då om bildats till bostadsrätt Det är emellertid rimligt att med utgångspunkt från 1986 års hyror för de fem angivna lägenheterna, vilka kvarstod som hyreslägenheter, uppskatta den hyra för hennes lägenhet som skulle ha motsvarat bruksvärdet. Åklagaren har angivit denna hyra till drygt 290 kr/kvm. För de fem lägenheterna höjdes hyrorna från 1985 till 1986 med i genomsnitt 3,5 % En motsvarande höjning för I.M:s lägenhet skulle ha resulterat i en hyra på 295 kr/kvm, som är den hyresnivå TR:n anser bör godtas som bruksvärde. Den av I.M. uttagna hyran - 2 500 kr i månaden - har alltså överstigit bruksvärdet med 88 % 1985 och 82 % 1986. Hyran måste anses uppenbart oskälig med hänsyn till bruksvärdet.
I förarbetena till 65 a § 4 st har angivits att någon direkt bevisning om orsakssammanhanget mellan avsaknaden av besittningsskydd och den uttagna, för höga, hyran inte kan krävas utan att ett sådant sammanhang i regel får antas föreligga (prop 1983/84:137 s 139, SOU 1981:77 s 379). Mot bakgrund av departementschefens uttalande finner TR:n att någon närmare prövning av I.M:s uppsåt i samband med hyressättningen inte skall göras, utan att det i stället måste antas att hon därvid begagnat sig av att M.A. avstått från besittningsskyddet. Med detta betraktelsesätt vad beträffar uppsåtet och med hänsyn till att förutsättningarna för övrigt är uppfyllda kan I.M. inte undgå ansvar för brott mot stadgandet i fråga.
Skäl att helt efterge påföljd föreligger inte, utan I.M. bör ådömas ett bötesstraff. Med hänsyn till dels att hon varit okunnig om att hennes handlande varit belagt med straff, dels att den uttagna hyran varit avsedd endast att täcka hennes egna kostnader för innehavet av bostadsrätten bör dock dagsböternas antal sättas lågt.
Det enskilda anspråket. - - -
Domslut. TR:n dömde I.M. jämlikt 12 kap 65 a § 4 st JB för brott motjordabalken till 20 dagsböter å 35 kr.
I.M. förpliktades att utge skadestånd till M.A..
Nämndemannen Irvine var skiljaktig och yttrade: Bestämmelsen i 12 kap 65 a § JB är ej tillämplig vad gäller uthyrning av bostadsrättslägenheter. Den är därför inte heller tillämplig i målet mellan I.M. och M.A.. Åtalet skall följaktligen lämnas utan bifall.
I enlighet med utgången i ansvarsdelen skall det enskilda anspråket lämnas utan bifall.
Såväl åklagaren som I.M. fullföljde talan i Svea HovR. Åklagaren yrkade straffskärpning. I.M. yrkade att åtalet måtte ogillas.
och skadeståndstalan lämnas utan bifall.
HovR:n (hovrättspresidenten Blom, hovrättslagmannen Peter von Möller samt hovrättsråden Zachrisson och Grobgeld, referent) anförde i dom d 2 juni 1987:
Domskäl. I HovR:n har I.M., M.A. och Ann-Charlotte Malmring hörts på nytt. De har därvid i allt väsentligt berättat i överensstämmelse med vad som antecknats i TR:ns dom.
I målet är bl a följande utrett. Den hyra åklagaren här för talan om utgår enligt ett hyresavtal som undertecknades d 11 juli 1985 av I.M. i egenskap av hyresvärd och innehavare av bostadsrätten till förevarande lägenhet och M.A. som hyresgäst i lägenheten. Hyresavtalet (11 §) var för sin giltighet beroende av att hyresnämnden enligt 12 kap 45 § 2 st JB godkände den samma dag träffade överenskommelsen mellan I.M. och M.A. av innebörd att hyresrätten inte skulle vara förenad med rätt till förlängning. Överenskommelsen godkändes av hyresnämnden d 12 juli 1985 och hyreskontraktet försågs med påskrift härom.
Åklagaren har i HovR:n till utveckling av sin talan uttryckligen angett, att I.M:s brott fullbordades redan den dag hyresavtalet slöts eller d 11 juli 1985.
12 kap JB avser enligt dess inledande bestämmelse avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (1 § 1 st). Ett begrepp som ofta används i de följande bestämmelserna är bostadslägenhet Detta begrepp definieras i 1 § 3 st som "lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad". Av flera bestämmelser i kapitlet framgår att de är tillämpliga bl a på upplåtelse av bostadslägenhet som av upplåtaren innehas med bostadsrätt. Så är t ex fallet med 19 och 46 §§ Mot denna bakgrund finner HovR:n att 65 a § 4 st måste anses tillämplig också när innehavaren av en bostadsrättslägenhet hyr ut sin lägenhet.
Den brottsliga gärningen består enligt sistnämnda lagrum i att en hyresvärd uppsåtligen begagnar sig av att en hyresgäst saknar förlängningsrätt till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Lagrummet kan enligt dess förarbeten ses som en straffrättslig förstärkning av det civilrättsliga skydd som hyresgästen har enligt hyreslagstiftningen (SOU 1981:77 s 377 och prop 1983/84:137 s 138).
När det gäller förutsättningarna för straffbarhet är till en början att märka att det i förevarande fall är fråga om s k förstagångshyra, dvs den hyra som avtalas när en lägenhet för första gången upplåts till hyresgästen Enligt hyreslagstiftningen gäller i princip avtalsfrihet beträffande förstagångshyran. Bestämmelserna om bruksvärdeprövning tar inte sikte på förstagångshyran (prop 1983/84:137 s 68 och 71). Tillämpningen av bruksvärdereglerna blev före d 1 jan 1985 aktuell först vid förlängning av hyresavtalet (dåvarande 12 kap 48 §) Efter sagda dag gäller enligt 12 kap 55 § 1 st att de skall tillämpas när hyresvärden och hyresgästen "tvistar om hyrans storlek". Härmed avses inte bara det fallet att förlängning av avtalet begärs utan även den situation när - utan att hyresavtalet sägs upp - en av parterna enligt 12 kap 54 § begär ändrade hyresvillkor.
Det är således en förutsättning för tillämpningen av 12 kap 65 a § 4 st JB att det när hyran bestäms redan föreligger ett hyresavtal, som inte är förenat med besittningsskydd för hyresgästen, och att hyresvärden utnyttjar detta förhållande när hyran bestäms. För att ansvar i förevarande fall skulle komma i fråga hade krävts att I.M. - efter det att hyresavtalet utan besittningsskydd hade slutits - hade vidtagit en åtgärd som hade inneburit ett utnyttjande av M.A:s avsaknad av förlängningsrätt. Åklagaren har inte ens påstått att I.M. har vidtagit någon sådan åtgärd. Vad åklagaren har påstått är att det mellan I.M. och M.A. träffade avtalet om förstagångshyra inneburit ett utnyttjande av M.A:s avsaknad av rätt till förlängning av hyresavtalet. Som förut anförts gäller emellertid full avtalsfrihet angående förstagångshyran och bestämmelsen i 65 a § 4 st är därför inte tillämplig på den avtalssituation som åtalet avser.
HovR:n finner därför att åtalet redan på nu anförda skäl skall lämnas utan bifall.
Vid sådant förhållande skall även det enskilda anspråket lämnas utan bifall - - -.
Domslut. HovR:n ändrar TR:ns dom på följande sätt.
Skadeståndsyrkandet ogillas.
Riksåklagaren sökte revision och yrkade, att HD, med ändring av HovR:ns dom, måtte döma I.M. för brott mot 12 kap 65 a § 4 st JB till böter
och förplikta henne att utge ersättning till M.A..
I.M. (offentlig försvarare advokaten J.S.) bestred ändring.
I sin revisionsinlaga anförde riksåklagaren bl a: Domstolarna har vid sin prövning funnit att straffbestämmelsen i 12 kap 65 a § 4 st JB i och för sig är tillämplig när en innehavare av en bostadsrättslägenhet hyr ut lägenheten. Jag ansluter mig till domstolarnas bedömning i denna del.
Fråga är då om det förhållandet att det i målet gällt en förstagångshyra utesluter straffbarhet enligt angivet lagrum.
Såsom HovR:n anfört råder i princip avtalsfrihet vid nyupplåtelser av lägenheter. Av detta förhållande kan dock inte utan vidare dras slutsatsen att en tillämpning av den aktuella straffbestämmelsen kan aktualiseras först när fråga är om en förlängning av avtalet. Beträffande bakgrunden till införandet av straffsanktionen i 12:65 a 4 st JB anförde departementschefen (prop 1983/84:137 s 138):
"I vissa fall kan en hyresgäst över huvud taget inte enligt hyreslagen få till stånd en omprövning av hyresvillkoren. Detta gäller exempelvis vid korttidsupplåtelse av möblerat rum. Hyresgästen kan också sakna praktiska möjligheter att påkalla villkorsprövning, eftersom en sådan åtgärd - i de fall parterna träffat avtal om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning - kan resultera i en uppsägning.
Det kan finnas en risk för att en icke seriös hyresvärd utnyttjar här beskrivna situationer för att ta ut oskäligt hög hyra. Särskilt finns en sådan risk i tider av bostadsbrist och då efterfrågan på andrahandslägenheter är stor."
Syftet var således att införa en straffsanktion som riktade sig mot vad lagstiftaren ansåg vara en orimligt hög hyra. Skulle bestämmelsens tillämpningsområde avgränsas på sätt HovR:n gör gällande torde merparten av de fall lagstiftaren avsåg att ingripa mot falla utanför. Bestämmelsen skulle således normalt inte vara tillämplig på sådan förhyrning som anges i 12 kap 45 § 1 st 1 och 2 JB trots uttrycklig hänvisning härtill i 12 kap 65 a § 4 st JB. Vid andrahandsuthyrning av bostadslägenheter kan vidare, framför allt i tider av bostadsbrist, upplåtelserna begränsas i tiden så att någon omprövning av villkoren aldrig blir aktuell.
Jag vill med hänsyn till det anförda hävda att lagstiftaren med den aktuella bestämmelsen avsett att, till skydd för hyresgästen, göra en faktisk inskränkning i den avtalsfrihet som normalt råder vid ingående av hyresavtal och att således den straffbara gärningen kan hänföras till uttagande av för hög hyra redan från denna tidpunkt. Lagtextens lydelse är väl förenlig med en sådan tolkning.
Föredraganden, RevSekr Dujwa, hemställde i betänkande om följande dom: Domskäl. Såsom domstolarna funnit måste 12 kap 65 a § 4 st JB anses tillämpligt när bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet.
I förarbetena till bestämmelsen sägs inte uttryckligen om bestämmelsen är avsedd att tillämpas även på förstagångshyra.
HovR:n framhåller, att bestämmelserna om bruksvärdeprövning inte tar sikte på förstagångshyra och att det enligt hyreslagstiftningen i princip gäller avtalsfrihet beträffande sådan hyra. Av detta drar HovR:n slutsatsen, att 12 kap 65 a § 4 st JB inte är avsett att tillämpas på förstagångshyra.
Emellertid bör beaktas att departementschefen, när hyresgäst gavs rätt att med bibehållet besittningsskydd säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren, yttrade, att denna rätt måste antas verka starkt återhållande på en hyresvärd som skulle vilja betinga sig en i förhållande till lägenhetens bruksvärde alltför hög inflyttningshyra och att den rätt till prövning av förstagångshyra i bristort som dittills funnits därför kunde avskaffas (prop 1973:23 s 106 f). Härav framgår, att lagstiftarna avsåg att bestämmelserna om bruksvärdeprövning indirekt skall påverka förstagångshyran ifall då hyresgästen har besittningsskydd.
Vidare är att märka att departementschefen som motiv för 12 kap 65 a § 4 st JB anförde att BrB:s ockerparagraf (9 kap 5 §) och avtalslagens 36 § många gånger torde visa sig otillräckliga för att avhålla hyresvärdar från att ta ut orimligt hög hyra (prop 1983/84:137 s 138). Dessa bestämmelser är tillämpliga när avtalsfrihet råder och departementschefens yttrande får därför anses tyda på att han menade att även det nya straffstadgandet skulle bli tillämpligt i fall när avtalsfrihet råder. Att avtalsfrihet gäller beträffande förstagångshyra kan alltså inte anses utesluta att 12 kap 65 a § 4 st JB av lagstiftarna avsågs bli tillämpligt på sådan hyra.
Med hänsyn till det anförda måste antas, att 12 kap 65 a § 4 st JB är avsett att tillämpas även på förstagångshyra.
Av utredningen i målet framgår att den hyra I.M. tagit ut av M.A. är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde.
För straffbarhet krävs emellertid att hyresvärden uppsåtligen begagnar sig av det förhållandet att hyresgästen saknar rätt till förlängning av hyresavtalet till att ta ut den oskäliga hyran. Häri ligger dels att avsaknaden av förlängningsrätt skall ha medverkat till att hyresgästen godtagit hyran dels att hyresvärden skall ha insett detta.
I motiven sägs, att det inte kan krävas direkt bevisning för orsakssammanhang mellan avsaknaden av besittningsskydd och det förhållandet att hyresvärden tar ut orimligt hög hyra samt att ett sådant sammanhang i regel får antas föreligga (prop 1983/84:137 s 139). Detta innebär en lättnad i den bevisbörda som åvilar åklagaren men betyder inte att domstolen kan underlåta att pröva den utredning som förebragts.
Utredningen i målet tyder inte på att M.A. påverkats av bristen på rätt till förlängning av hyresavtalet, när hon god tog den fordrade hyran, utan talar tvärt om för motsatsen. Åtalet skall följaktligen lämnas utan bifall.
Vid detta förhållande skall M.A:s skadeståndsyrkande ogillas, - - -
HD (JustR:n Welamson, Palm, Jermsten, Sterzel och Solerud, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. Såsom domstolarna funnit är straffbestämmelsen i 12 kap 65 a § 4 st JB tillämplig även när hyresavtal avser en bostadsrättslägenhet.
Åklagarens talan innebär att gärningen begicks i och med att hyresavtalet träffades. Den brottsliga gärningen enligt straffbestämmelsens ordalydelse består i att hyresvärden till att ta ut en uppenbart oskälig hyra begagnar sig av det förhållandet att hyresgästen saknar rätt till förlängning av sitt hyresavtal med hyresvärden. Ett sådant förhållande kan inte vara för handen och begagnas, förrän efter det att det föreligger ett hyresavtal mellan parterna. Åtalet skall således ogillas och det enskilda anspråket lämnas utan bifall.
JustR Solerud tillade: Emot en sådan ståndpunkt beträffande avgränsningen av tillämpningsområdet för 12 kap 65 a § 4 st JB som HD nu intagit har riksåklagaren anfört att bestämmelsen inte blir tillämplig på merparten av de fall lagstiftaren avsåg att ingripa mot. Uttalanden i förarbetena och det faktum att hänvisning görs till sådana hyresförhållanden som avses i 45 § 1 st 1 och 2 JB talar för att detta är riktigt. Denna konsekvens måste emellertid godtas med hänsyn till vikten av att legalitetsprincipen upprätthålls vid tillämpning av straffbestämmelser Det är nämligen inte möjligt att, när ett hyresavtal skall träffas, den tilltänkta hyresvärden skulle kunna begagna sig av ett så negativt förhållande som att rätt till förlängning saknas till att ta ut en oskäligt hög hyra. Det måste vara andra förhållanden, normalt en akut bostadsbrist, som kan föranleda att den oskäliga hyran accepteras. Frågan, huruvida rätt till villkorsprövning kommer att föreligga i det enskilda fallet eller ej, är inte av beskaffenhet att inverka på vad som nu har sagts.
Det kan förtjäna framhållas att lagrummet under alla förhållanden aktualiserar vanskliga tillämpningsproblem. Innebörden av uttrycket "till att ta ut" en hyra får anses oklar. Den generella hänvisningen till 45 § 1 st 1 med dess förutsättning att hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd synes också kunna vålla bekymmer. Härutöver kan anmärkas att, utifrån HD:s ställningstagande, frågan, om hyresvärd skulle kunna ådra sig ansvar genom passivitet, t ex genom att han låter hyresavtalet förlängas på oförändrade villkor, kan föranleda svårigheter i rättstillämpningen.
Ett par tillämpningsproblem får sin särskilda belysning i förevarande mål.
Detta gäller till en början frågan om den betydelse som skall tillmätas sådana anvisningar i förarbeten som inte kommit till uttryck i lagtexten. Här avses det av TR:n berörda uttalandet i lagmotiven (prop 1983/84:137 s 139) enligt vilket någon direkt bevisning om orsakssammanhanget mellan avsaknaden av besittningsskydd och den uttagna, för höga hyran inte kan krävas eftersom ett sådant sammanhang i regel får antas föreligga. Det kan starkt ifrågasättas om inte ett sådant avsteg från den åklagaren normalt åvilande bevisbördan måste återspeglas i lagtexten för att kunna godtas i rättstillämpningen. Förevarande mål illustrerar att en tillämpning i enlighet med uttalandet kan leda till stötande resultat.
Målet belyser också de problem som är förknippade med frågan vad som i straffbestämmelsen avses med uttrycket att hyran skall vara uppenbart oskälig. I motiven till bestämmelsen förekommer omväxlande begreppen oskäligt hög hyra, orimligt hög hyra, uppenbart orimlig hyra och uppenbart oskälig hyra (se prop 1983/84:137 s 138-139). I den av hyresrättsutredningen föreslagna lagtexten angavs som förutsättning att hyran skulle vara uppenbart orimlig. Enligt 55 § 1 st är en hyra inte skälig när den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Tydligt är att den enskilde hyresvärden kan ha svårt att inse att en hyra kan betraktas som uppenbart oskälig om han inte tar ut mer av hyresgästen än sina egna faktiska kostnader. Att fastställa bruksvärdet innefattar också vanskliga bedömningar (jfr 55 § 2 st). För en enskild person måste det i många fall - inte minst i sådana som avses i 45 § 1 st 2 - föreligga avsevärda svårigheter att bilda sig en grundad uppfattning om lägenhetens bruksvärde Detta inger betänkligheter mot bakgrund av den betydelse värdet har i detta straffrättsliga sammanhang. Redan det bruksvärde som skall läggas till grund för bedömningen av om hyran är uppenbart oskälig bör därför bestämmas med tämligen bred marginal för osäkerhet. Detta ligger också i linje med motivens uttalande att straffstadgandet bör ta sikte på förfaranden som typiskt sett har karaktär av ocker (anförd prop s 138).
B628-87
12 kap. 65 a § 4 st. jordabalken (1970:994)
Oskälig_hyra