Source: http://www.amministrazionibianchini.it/author/Davide/page/7/
Timestamp: 2019-02-16 03:52:05+00:00
Document Index: 29410041

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 66', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8']

Il paggassio di consegne fra amministratori.
Settembre 19, 2016 by Davide Leave a Comment
Un amministratore esce e uno entra. A volte chi esce ha lavorato male, a volte chi entra è più concorrenziale. Sta di fatto che il condominio è sovrano e il rapporto fra colleghi dovrebbe essere improntato sulla lealtà e sulla correttezza. Evidentemente non è sempre così, ma per fortuna il percorso per venirne fuori è già stato segnato. Conoscerlo fa parte delle competenze di un buon amministratore che, applicandolo correttamente, risparmia tempo e protegge gli interessi del suo nuovo cliente.
Cosa fare quando l’amministratore uscente si rifiuta di effettuare il passaggio di consegne con il nuovo amministratore del Condominio.
La mancata disponibilità da parte del nuovo amministratore di tutta la documentazione contabile, in relazione alle notorie incombenze di diverso genere e natura che gravano sull’amministrazione di un condominio, può determinare per i condomini, un grave ed irreparabile pregiudizio non agevolmente commisurabile per la situazione di stallo che si verrebbe a creare (in tal senso si è espressa la Cassazione con sentenza n. 11472 del 28.10.91)
legalemaniglia@gmail.com – 3384741345
Articolo 66 disp. att. cc
Settembre 16, 2016 by Davide Leave a Comment
Il presupposto di una valida delibera condominiale è la corretta convocazione dell’assemblea. E’ l’amministratore a dover convocare l’assemblea sia essa ordinaria oppure straordinaria. Alla regola generale seguono le eccezioni poste dall’ordinamento a tutela del condominio che, di fronte alla spesso colpevole inerzia del suo amministratore, può reagire. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile individua il percorso che i condomini devono seguire per ottenere nel breve periodo il potere di indizione dell’assemblea. Nell’articolo ci sono anche le altre occasioni in cui ciò accade.
Tratto dal sole24ore.com.
L’assemblea può dispensare l’amministratore
La sensazione è che un condominio ben seguito ha meno problemi di liquidità di un condominio trascurato dal suo amministratore. I morosi esistono a prescindere da chi amministra, ma una gestione attenta e tempestiva è in grado di limitare i comportamenti più scorretti e mettere al riparo gli interessi di tutti i condomini corretti.
Tratto dal ilsole24ore.com
L’assemblea può «salvare» chi non paga
Con la riforma del condominio, l’amministratore è obbligato ad adire le vie legali entro sei mesi in caso di morosità. Vorrei sapere da quando decorre questo termine: dalla scadenza del pagamento? Dall’assemblea che approva il bilancio condominiale? Inoltre, vorrei sapere se è vero che l’assemblea può dispensare l’amministratore: in caso affermativo, chiedo se questa dispensa non debba essere legata a una particolare garanzia da parte del debitore o dell’amministratore. Nel mio condominio vorrebbero votare alla prossima assemblea una decisione del genere.S.S. – BIELLA
L’amministratore è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale. Quest’ultimo è stabilito dal regolamento.
Tale disposizione non è tra quelle inderogabili. Tuttavia si ritiene che la deroga, eventualmente apportata dall’assemblea in sede di regolamento, possa solo anticipare tale termine e non posticiparlo. Infatti, ai sensi dell’articolo 1129, comma 9, Codice civile, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Tale termine, a differenza del primo, è inderogabile e nemmeno la totalità dei condomini può prevederne uno diverso. Ciò significa che l’amministratore deve completare il proprio rendiconto e sottoporlo all’attenzione dei condòmini in modo tale da dar loro il tempo di pagare prima di dover procedere giudizialmente per la riscossione forzosa.
L’assemblea ha però il potere di esonerare l’amministratore dall’agire. Il legislatore non ha previsto con quale maggioranza. Non si ritiene che possa essere quella necessaria per agire solitamente in giudizio (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi) in quanto trattasi di materia rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore e per la quale non è necessaria alcuna autorizzazione assembleare. Si potrebbe invece ritenere che la maggioranza necessaria sia quella occorrente per l’approvazione del rendiconto (maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo dei millesimi).
L’esonero può essere fatto per alcuni condòmini in particolare, magari se versano in condizioni sfavorevoli. Può anche essere riferito ad una soglia minima sotto la quale diventa antieconomico procedere (ad esempio per crediti inferiori a 300 euro).
L’esonero potrebbe anche essere inserito nel regolamento condominiale. In questo caso, il quorum per approvare tale disposizione dovrebbe essere quello necessario per la modifica del regolamento (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi).
La legge non prevede condizioni particolari affinché la dispensa possa essere concessa (ad esempio garanzie prestate dal condomino moroso). La discrezionalità è pertanto lasciata all’assemblea che, caso per caso, può decidere se esonerare o meno.
in assenza di dispensa, l’amministratore deve agire richiedendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione. Successivamente, e in caso di mancato pagamento, senza indugio deve procedere al pignoramento dei beni del condomino (ad esempio lo stipendio, la pensione, i canoni di locazione sino ad arrivare all’immobile). Se non procede, l’amministratore potrà essere revocato dall’autorità giudiziaria. La revoca è possibile anche se ha acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.
Quanto sopra è riferito all’eventuale debito che dovesse emergere in sede di rendiconto. Questo, però, non significa che l’amministratore deve astenersi dall’agire sino all’approvazione del documento. Ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile, egli deve infatti dare esecuzione alle delibere assembleari. Tra queste vi sono anche le delibere che approvano il preventivo di spesa e le rate per procedere al pagamento. La stessa Cassazione ha ritenuto che è legittima la riscossione dei contributi condominiali da parte dell’amministratore, sulla base del bilancio preventivo regolarmente approvato, sino a quando questo non sia stato sostituito dal bilancio consuntivo. Infatti, diversamente, la stessa gestione comune sarebbe paralizzata nel lasso di tempo, potenzialmente ben superiore alla durata di un esercizio, tra la scadenza di quest’ultimo e l’approvazione del bilancio consuntivo (Cassazione civile, 30 ottobre 2012, n. 18660).
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti la validità della delibera condominiale, ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto.
Lastrico solare in proporzione dei millesimi
La spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’articolo 1126, Codice civile, per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura.
Poiché il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’articolo 1126, Codice civile, della «proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno», il concorso nella quota si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante il lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura.
Cassazione, 23 gennaio 2014, n. 1451
Il pagamento al creditore non libera il condomino
Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti le parti comuni, sicché l’amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo a estinguere il debito «pro quota» il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante.
Cassazione, 17 febbraio 2014, n. 3636
Salvo contratto, le spese non vanno divise pro capite
Ove manchi una diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati dalla tabella millesimale, richiamati nell’articolo 1123, comma 1, Codice civile.
Cassazione, 4 dicembre 2013, n. 27233
Compiuta giacenza: questa sconosciuta.
Settembre 15, 2016 by Davide Leave a Comment
L’errore che alcuni fanno è di pensare che siccome non accettano le raccomandate allora possono ignorarne il contenuto. Attenzione che non è affatto così. Lo sa anche l’amministratore costretto al recupero dei crediti, il quale procederà alla richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo, nonostante il condomino moroso faccia tornare indietro le raccomandate di diffida. Davide Bianchini
Si sente spesso parlare di compiuta giacenza, ossia di un fatto rilevante nell’ambito della consegna della corrispondenza e legato al decorrere del tempo.
Trascorso un determinato periodo di tempo si ha per compiuta una giacenza, ossia si realizza una condizione che consente l’esecuzione di un altro adempimento o comunque la formalizzazione di un avvenimento.
Nel caso della notificazione degli atti giudiziari, la compiuta giacenza entro un dato termine consente di considerare correttamente notificato l’atto che s’è tentato di consegnare nelle mani del destinatario.
Entriamo più nel dettaglio: quando si deve notificare un atto giudiziario, il principio base indicato nel codice di procedura civile prevede che questo debba essere consegnato dall’ufficiale giudiziario direttamente nelle mani del destinatario o comunque di una persona abilitata a riceverlo (si pensi alla moglie, ai figli maggiorenni, oppure in determinati casi al portiere).
In casi particolari (si pensi, per esempio, alle sanzioni per violazioni del codice della strada, oppure in assenza della persona destinataria o suoi addetti) è possibile provvedere alla notificazione dell’atto mediante il servizio postale.
Attualmente in quanto esecutore del contratto di servizio postale universale, Poste Italiane è l’unico vettore postale abilitato ad espletare questo servizio.
Il principio che si afferma in questa legge – che per l’appunto disciplina la consegna a mezzo posta degli atti giudiziari – è che il suddetto atto debba essere consegnato dall’operatore postale nelle mani della persona del destinatario o, in sua assenza, a soggetti abilitati al ricevimento (art. 7 l. n. 892/80).
Che cosa succede, invece, se nessuno può ritirare l’atto che l’agente postale si accinge a consegnare?
A disciplinare la fattispecie è l’art. 8 della legge n. 892 del 1980 che riguarda anche gli effetti della così detta compiuta giacenza e la tempistica di calcolo di tali effetti. Vediamo più da vicino questo aspetto.
Se non si può notificare l’atto, dice il secondo comma dell’art. 8, questo “è depositato lo stesso giorno presso l’ufficio postale preposto alla consegna o presso una sua dipendenza”.
Oltre a tale adempimento, l’agente deve dare notizia al destinatario del fatto che abbia provato a notificare l’atto. In che modo lo stabilisce sempre la norma in esame, la quale afferma che “del tentativo di notifica del piego e del suo deposito presso l’ufficio postale o una sua dipendenza è data notizia al destinatario, a cura dell’agente postale preposto alla consegna, mediante avviso in busta chiusa a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento che, in caso di assenza del destinatario, deve essere affisso alla porta d’ingresso oppure immesso nella cassetta della corrispondenza dell’abitazione, dell’ufficio o dell’azienda”.
Tale raccomandata riveste fondamentale importanza ai fini della compiuta giacenza, che nel caso che stiamo esaminando vuol dire perfezionamento della notifica. In essa, infatti, dev’essere contenuto uno specifico avvertimento, ossia che il mancato ritiro del piego (atto giudiziario) entro dieci giorni dalla ricezione della (seconda) raccomandata comporta comunque il perfezionamento della notifica (in senso lato compiuta giacenza).
Ed infatti, il terzo comma dell’art. 8 l. n. 892 del 1980 specifica che “trascorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata di cui al secondo comma senza che il destinatario o un suo incaricato ne abbia curato il ritiro, l’avviso di ricevimento è immediatamente restituito al mittente in raccomandazione con annotazione in calce, sottoscritta dall’agente postale, della data dell’avvenuto deposito e dei motivi che l’hanno determinato, dell’indicazione “atto non ritirato entro il termine di dieci giorni” e della data di restituzione”.
Sebbene la legge esaminata non parli espressamente di compiuta giacenza degli atti giudiziari, questa può essere considerata, in tale ambito, come il decorso del termine che consente di considerare notificato l’atto inviato o comunque quello che legittima alla restituzione del medesimo atto al mittente.
Fonte http://www.condominioweb.com/giacenza-degli-atti-giudiziari.13039#ixzz4KJ4CDuxu
Settembre 14, 2016 by Davide Leave a Comment
Il principio sancito dalla riforma del condominio è chiaro: nessun divieto da parte dell’assemblea è lecito. Trovo interessante la lettura di questo articolo.
Di Maria Elena Bagnato Pubblicato il 13/09/2016
Articolo tratto da altalex.com