Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zamiana/0461-itpb4-4511-73-2017-3-kk
Timestamp: 2018-11-13 23:15:33+00:00
Document Index: 20388358

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 223', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 603', 'art. 604', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 14', 'art. 52']

0461-ITPB4.4511.73.2017.3.KK | Interpretacja indywidualna
♦ › Zamiana › 0461-ITPB4.4511.73.2017.3.KK
Skutki podatkowe zbycia nieruchomości w drodze zamiany.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 stycznia 2017 r. (data wpływu 6 lutego 2017 r.), uzupełnionym w dniach 3 kwietnia i 5 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości w drodze zamiany jest:
nieprawidłowe – w części dotyczącej pytania pierwszego i drugiego;
prawidłowe – w części dotyczącej pytania trzeciego i czwartego.
W dniu 6 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony w dniach 3 kwietnia i 5 maja 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości w drodze zamiany.
R., zam. M., PESEL ...
W dniu 29 września 2009 r. na podstawie umowy warunkowej, a następnie w dniu 15 października 2009 r. na podstawie aktu notarialnego – umowy przeniesienia, Zainteresowany wspólnie z małżonką nabyli działkę na cele budowlane oraz udział w drodze dojazdowej za kwotę 50.000 zł plus opłaty wynikające z powyższych transakcji. W listopadzie 2010 r. Zainteresowani zaciągnęli kredyt na budowę domu. Po wybudowaniu domu zamieszkali w nim wraz z dziećmi.
Ze względu na trudną sytuację życiową, wynikającą głównie ze spłaty kredytu, w dniu 10 sierpnia 2012 r. Zainteresowani dokonali sprzedaży – zamiany nieruchomości za kwotę 420.000 zł na podstawie aktu notarialnego – umowa zamiany. W zamian nabyli mieszkanie na własne cele mieszkaniowe za kwotę 180.000 zł oraz kwotę dopłaty w wysokości 240.000 zł, z której spłacili zaciągnięty kredyt, który na dzień transakcji zamiany wynosił 173.272,68zł. Od chwili nabycia mieszkania w drodze zamiany, tj. od 10 sierpnia 2012 r. Zainteresowani realizowali cele mieszkaniowe w nabytym mieszkaniu i wspólnie z rodziną mieszkali tam do grudnia 2014 r., a następnie przenieśli się do rodziców Zainteresowanego na wieś.
W dniu 16 października 2014 r. na podstawie aktu notarialnego Zainteresowani zakupili za kwotę 59.000 zł działkę rolną pod budowę domu mieszkalnego, dla której burmistrz gminy wydał decyzję o warunkach zabudowy pozwalającą na wybudowanie na tym gruncie budynku mieszkalnego.
W związku ze zbyciem mieszkania na podstawie aktu notarialnego podpisanego w dniu 7 października 2014 r. przed upływem lat pięciu od jego nabycia Zainteresowani dokonali rozliczenia i złożenia informacji PIT-39 w 2016 r. Kwota przychodów ze sprzedaży mieszkania wynosiła 180.000 zł, a kwota kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży 180.000 zł.
Czy kosztami uzyskania przychodów są odsetki od kredytu na cele budowlane oraz opłaty z nim związane?
Czy kosztem uzyskania przychodów z tytułu umowy zamiany w 2012 r. jest wartość mieszkania nabytego w drodze aktu umowy zamiany?
Czy wartość mieszkania nabytego z transakcji umowy zamiany zbywanej nieruchomości jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe i podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy wydatkowanie przychodu uzyskanego z transakcji zamiany w 2012 r. na nabycie działki na cele budowlane w 2014 r. z przeznaczeniem na budowę domu podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Koszty uzyskania przychodu transakcji zbycia nieruchomości w 2012 r. stanowią koszty kredytu zaciągniętego w 2009 r. na budowę domu, tj. odsetki i opłaty z nim związane.
Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży – zbycia nieruchomości w 2012 r. stanowi wartość mieszkania w kwocie 180.000 zł, nabytego w drodze umowy zamiany.
Zdaniem Zainteresowanych, wartość mieszkania nabytego w drodze umowy zamiany z 2012 r. jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe na kwotę 180.000 zł oraz podlega zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131.
W opinii Zainteresowanych nabycie działki w 2014 r. na budowę domu za kwotę 59.000 zł z przychodu uzyskanego w 2012 r. w ramach zamiany nieruchomości, podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131. 3
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe w części dotyczącej pytania pierwszego i drugiego, prawidłowe w części dotyczącej pytania trzeciego i czwartego.
jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności, w tym również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której główne świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Stosownie do art. 604 ww. Kodeksu do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży, nie można jej jednak utożsamiać ze sprzedażą. Obie umowy stanowią o odpłatnym zbyciu.
W przedstawionym stanie faktycznym, w 2009 r. Zainteresowani nabyli działkę na cele budowlane oraz udział w drodze dojazdowej, na której wybudowali dom mieszkalny. W 2012 r. Zainteresowani dokonali zamiany tej nieruchomości (której wartość dla potrzeb transakcji wyceniono na kwotę 420.000 zł). W zamian nabyli mieszkanie (wycenione na kwotę 180.000 zł) oraz otrzymali kwotę dopłaty w wysokości 240.000 zł.
Jak wynika z opisu okoliczności sprawy, przedmiotowe zbycie nieruchomości w drodze zamiany nie zostało dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano jej nabycia. Stanowi więc źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa nabywanego w drodze zamiany, pomniejszona o poniesione przez podatnika koszty zamiany. To nabywana rzecz (ewentualnie nabywana rzecz i dopłata pieniężna) jest „ceną”, jaką płaci nabywca za rzecz przekazywaną mu w drodze zamiany. Przepisy art. 19 ust. 1, 3 i 4 stosuje się tu odpowiednio (art. 19 ust. 2 ww. ustawy).
W omawianej sprawie w 2009 r. Zainteresowani nabyli działkę, a następnie wybudowali dom (zaciągnięty kredyt na budowę), a zatem przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu (w omawianej sprawie zamianie) tej nieruchomości zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tak więc do kosztów uzyskania przychodu Zainteresowani mają prawo zaliczyć: udokumentowane koszty nabycia działki, a także udokumentowane wydatki poniesione na wybudowanie domu.
Jednakże do tych kosztów Zainteresowani nie mają prawa zaliczyć odsetek od kredytu zaciągniętego na budowę domu i opłat związanych z tym kredytem. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie lub wytworzenie nieruchomości. Zatem do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane ze spłatą tego kredytu.
Kosztem uzyskania przychodów z analizowanej umowy zamiany nie jest również wartość mieszkania nabytego przez Zainteresowanych. Jak wyjaśniono powyżej, wartość mieszkania nabytego w ramach umowy zamiany wraz z kwotą dopłaty są elementami uwzględnianymi po stronie przychodu Zainteresowanych z transakcji zamiany.
Należy ponadto wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
Artykuł 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy w zeznaniu tym podatnik ma obowiązek wykazać:
Zgodnie z zawartym we wniosku opisem stanu faktycznego, w 2012 r. Zainteresowani dokonali zamiany nieruchomości (działka wraz z wybudowanym domem) za kwotę 420.000 zł. W zamian nabyli mieszkanie za kwotę 180.000 zł oraz kwotę dopłaty w wysokości 240.000 zł. Ze środków tych nabyli w 2014 r. także działkę pod budowę budynku mieszkalnego.
W związku z powyższym należy uznać, że wartość lokalu mieszkalnego nabytego przez Zainteresowanych w ramach umowy zamiany, a także wydatki poniesione na zakup w 2014 r. działki pod budowę domu mieszkalnego mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Przy czym nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego w okresie dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik sprzedał nieruchomość uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, jednak zwolnienie to jest związane z konkretnym zdarzeniem, tj. nabyciem określonego gruntu w określonym celu i w określonym czasie. Oznacza to, że aby skorzystać ze zwolnienia działka, na zakup której zostały wydatkowane środki ze sprzedaży nieruchomości musi być działką pod budowę budynku mieszkalnego. Ponadto w przypadku nabycia gruntu ustawodawcy nie chodziło o to, aby ze zwolnienia korzystał podatnik, który środki inwestuje w nieruchomość (grunt), lecz o to, aby ze zwolnienia korzystał ten podatnik, dla którego zakup gruntu jest pierwszym krokiem do realizacji budowy budynku mieszkalnego.
Wyjaśnić zatem należy, że z uwagi na zakres wniosku, w szczególności postawione pytania oraz własne stanowisko Zainteresowanych, niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do kwestii skutków podatkowych zamiany nieruchomości dokonanej w 2012 r., nie zaś do konsekwencji podatkowych dotyczących sprzedaży mieszkania w 2014 r.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016, poz. 718 z późn. zm.).
0461-ITPB4.4511.73.2017.3.KK