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Timestamp: 2018-10-22 14:11:27
Document Index: 383819580

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 12', '§ 5', '§ 315', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

BGH, VIII ZR 69/09: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 25.11.2009, VIII ZR 69/09
VIII ZR 69/09
Abrechnung, Abweisung der klage, Verbrauch, Wohnung, Mieter, Abwasser, Höhe, Wohnfläche, Wasser, Differenzmethode
VIII ZR 69/09 Verkündet am: 25. November 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender
Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen
BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 69/09 - LG Mannheim AG Mannheim
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer
des Landgerichts Mannheim vom 11. Februar 2009 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in M. . Das 1
Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit
mit einer Fläche von 312,90 qm sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 295 qm.
Die Klägerin erteilte dem Beklagten unter dem 28. September 2007 die 2
Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2006 bis
zum 30. April 2007. Hiervon sind in der Revisionsinstanz noch die Positionen
Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in Höhe von insgesamt 473,31 €
3Die Klägerin ermittelt den auf die vier Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem sie den mittels Zwischenzähler gemessenen Verbrauch
der Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzieht. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgt nach dem Maßstab
der Wohnfläche.
4Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.171,92 € nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden
Rechtsmittels dahin abgeändert, dass der Beklagte (lediglich) zur Zahlung von
688,01 € nebst Zinsen verurteilt ist; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht im Hinblick auf die Umlage der Kosten für
Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser zugelassenen Revision erstrebt
der Beklagte die Aufhebung des Berufungsurteils und Abweisung der Klage
insoweit, als er in den Vorinstanzen zur Zahlung von mehr als 214,70 € nebst
Zinsen verurteilt worden ist.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit 6
für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
7Die Abrechnung der Wasserkosten sei von der Klägerin korrekt vorgenommen worden. Die Anwendung der Differenzmethode nach Vorwegabzug
des durch Zwischenzähler gemessenen Verbrauchs der Gewerbeeinheit sei
nicht zu beanstanden. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, dass neben
dem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch Zwischenzähler für die einzelnen Wohnungen vorhanden seien, so dass die Abrechnungen der Wohnungen nach Verbrauch erfolgen müssten. Eine Beweisaufnahme über diesen
Streitpunkt sei aber nicht erforderlich. Denn die Klägerin habe das Vorhandensein von Messeinrichtungen für die einzelnen Wohnungen bestritten, und der
Beklagte habe daraufhin nicht konkret vorgetragen, dass in seiner Wohnung ein
Zwischenzähler eingebaut sei. Üblicherweise befänden sich derartige Messeinrichtungen in der Wohnung selbst, denn die Anbringung von Zwischenzählern
für die einzelnen Wohnungen im Keller wäre wegen der dann erforderlichen
gesonderten Steigleitungen unwirtschaftlich.
8Der Beklagte könne die anteilige Tragung der nach der Differenzmethode
ermittelten Wasserkosten der Mieter auch dann nicht verweigern, wenn es dabei zu höheren Messungenauigkeiten komme als bei Vorhandensein eines weiteren Zwischenzählers für die Wohneinheiten. Dass dies zu einer krassen Unbilligkeit und groben Benachteiligung der Mieter führe, sei weder vom Beklagten
vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vorerfassung von Heizkosten sei aufgrund der Gesetzeslage nicht ohne weiteres auf die Wasserkosten übertragbar.
9Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen,
dass der Beklagte die in der Abrechnung vom 28. September 2007 ausgewiesenen anteiligen Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in
Höhe von 473,31 € zu tragen hat, so dass sich unter Berücksichtigung des in
der Revisionsinstanz nicht mehr streitigen Betrages von 214,70 € eine Zahlungspflicht des Beklagten in Höhe des der Klägerin vom Berufungsgericht zugesprochenen Betrages von 688,01 € ergibt.
101. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Parteien die Umlage der Wasserkosten vereinbart
haben und die von der Klägerin erstellte Abrechnung den formellen Anforderungen genügt.
12a) Dass die Klägerin einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheit vorgenommen hat, wird von der Revision nicht beanstandet und begegnet aus
Rechtsgründen keinen Bedenken.
13b) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Abrechnung der Wasserkosten nicht deshalb fehlerhaft, weil die Klägerin nur den Verbrauch der Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler erfasst und den
Verbrauch der Wohnungen anhand der so genannten Differenzmethode ermittelt hat.
Zwar ist im Geltungsbereich des § 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV eine
14 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung auch materiell richtig.
Vorerfassung von Nutzergruppen in der Weise erforderlich, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst
wird (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, NZM 2008, 767, Tz. 24).
Ein Verstoß hiergegen hat gemäß § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe
von 15 % bei den zu Unrecht nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten
zur Folge. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat und auch die Revision
nicht verkennt, gibt es aber für den Bereich der Abrechnung von Kosten für
Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser keine der Bestimmung des § 5
Abs. 2 HeizkostenV entsprechende Vorschrift zur Vorerfassung von Nutzergruppen.
15Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus §§ 315, 556a
BGB nicht, dass bei der Abrechnung von Wasserkosten verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden müssten. § 556a
Abs. 1 BGB sieht auch für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach
der Wohnfläche vor, sofern nicht die Parteien eine anderweitige Vereinbarung
getroffen haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter erfolgt (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07, NZM 2008, 444,
Tz. 12). Die gesetzliche Regelung schreibt mithin eine generelle Verbrauchserfassung für Wasserkosten nicht vor und nimmt die damit verbundenen Ungenauigkeiten bei der Abrechnung in Kauf.
Mit dem Vorwegabzug für den gewerblichen Mieter trägt die Klägerin 16
dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den
Wohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung der Klägerin, im Interesse einer möglichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der
Wohneinheiten mit einem weiteren Zwischenzähler gesondert zu erfassen, lässt
sich daraus nicht herleiten. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ergibt
sich aus der fehlenden Vorerfassung der Wohneinheiten auch keine "krasse
Unbilligkeit", die gegebenenfalls einen Abänderungsanspruch des Mieters begründen könnte (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008, aaO, Tz. 14).
17Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, das Berufungsgericht habe den Vortrag des Beklagten zur Messung des Wasserverbrauchs der
Wohnungen durch die Klägerin verfahrensfehlerhaft übergangen. Die Revision
stellt selbst nicht in Abrede, dass Einzelzähler für die jeweiligen Wohnungen
nicht vorhanden sind. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, es sei
möglich, dass in einem dem Beklagten nicht zugänglichen Kellerraum ein weiterer Zähler (Zwischenzähler) vorhanden sei, mit dem der Gesamtverbrauch aller
Wohnungen erfasst werde, zeigt sie einen entsprechenden Vortrag des Beklagten in den Tatsacheninstanzen hierzu nicht auf.
c) Entgegen der Auffassung der Revision durfte die Klägerin den nach 18
der Differenzmethode ermittelten Gesamtverbrauch der Wohnungen nach dem
Maßstab der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umlegen.
aa) Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind Betriebskosten vorbehaltlich 19
anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, sofern
die Parteien nicht anderes vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung besteht
nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Entgegen der
Auffassung der Revision ergibt sich aus der (behaupteten) Abrechnungspraxis
des Voreigentümers bei den Abrechnungen 2000/2001 und 2001/2002 kein Anhaltspunkt für eine stillschweigende vertragliche Abänderung des Umlageschlüssels (zur Frage einer stillschweigenden Vertragsänderung bei unbeanstandeten Betriebskostenabrechnungen vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007
- VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81, Tz. 17 ff.).
bb) Auch aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich keine Verpflichtung 20
der Klägerin zu der vom Beklagten verlangten Abrechnung nach Verbrauch.
Diese Bestimmung schreibt eine Umlage von Betriebskosten nach einem Maßstab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt, nur dann vor, wenn
die Betriebskosten von einem erfassten Verbrauch abhängen. An einer solchen
Verbrauchserfassung fehlt es aber nach den - von der Revision insoweit auch
nicht beanstandeten - Feststellungen des Berufungsgerichts, da ein gesonderter Zähler für den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten nicht vorhanden ist.
AG Mannheim, Entscheidung vom 27.05.2008 - 2 C 492/07 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 11.02.2009 - 4 S 62/08 -