Source: http://www.hwug-peine.de/html/rechtsprechung.htm
Timestamp: 2017-08-20 03:56:31
Document Index: 254331955

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 560', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§454', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 551', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 273', 'BGH']

Rechtsprechung des BGH im Mietrecht
Fristlose Kündigung bei überzogener Mietminderung
Stellt der Mieter die Zahlung der Miete wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund mangelhaften Parkettklebers ein, ist der Vermieter bei Rückständen von mehr als zwei Monatsmieten zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dieses gilt, wenn sich nachträglich herausstellt, dass eine Mietminderung von maximal 30 % gerechtfertigt wäre (BGH 15.01.2013, ZR 411/12).
Anspruch auf Parabolantenne
Ein Mieter ist zum Anbau einer Parabolantenne grundsätzlich berechtigt, wenn das Haus weder über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftsparabolantenne verfügt. Eine Parabolantenne darf nicht angebaut werden, auch wenn der Mieter über den Kabelanschluss nicht alle über das Satellitensystem empfangbaren Programme erhält
(BVerfG, 31.03.2013, 1 BvR 1314/11).
Wenn ein Grundstückseigentümer den Nachbarn ersucht, auf dessen Grundstück notwendige Bau- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, dürfen diese nur dann durchgeführt werden, wenn Art, Dauer, Umfang sowie Beginn der Arbeiten genau angekündigt sind. Sofern diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Grundstückseigentümer den Nachbarn bei dessen Weigerung auf Zustimmung zur Durchführung der Arbeiten verklagen (BGH VI ZR 49/12).
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushaltes zu überlassen. Entscheidend ist, ob die Eigenbedarfsituation sich erst nach Abschluss des Mietverhältnisses ergeben hat
(BGH, 20.03.2013 VIII ZR 233/12).
Grundstückseigentümer dürfen ein rechtswidrig geparktes Fahrzeug solange zurückbehalten, bis der Betroffene die Abschleppkosten bezahlt hat. Dieses gilt auch für Parkplätze eines Supermarktes, auf dem trotz gut erkennbaren Verbotsschildes ein Nutzer unberechtigt geparkt hatte (BGH, VI ZR 30/11).
Eigenbedarfskündigung für eigene Wohnungskanzlei
Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses besteht auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine beruflichen Tätigkeiten oder die eines Familienangehörigen nutzen will (BGH, 26.09.2012, VIII ZR 330/11).
Umlegbarkeit von Eigenleistungen bei Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung eigene Sach- und Arbeitsleistungen oder die seines Personals mit den Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe gleichwertiger Arbeiten, z. B. für Gartenpflege und Hausmeister, an ein Unternehmen entstanden wären, jedoch ohne Umsatzsteuer (BGH, 14.11.2012, VIII ZR 41/12).
Beschlussanfechtung des nicht geladenen WEG-Eigentümers nur binnen Monatsfrist
Ein versehentlich nicht geladener WEG-Eigentümer kann Beschlüsse der Eigentümerversammlung nur binnen Monatsfrist anfechten. Etwas anderes gilt nur, wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Absicht von der Teilnahme ausgeschlossen werden sollte (BGH, 20.06.2012, VZR 235/11).
Keine Nachrüstpflicht beim Schallschutz
Ein Mieter kann vom Vermieter keine Trittschalldämmung verlangen, wenn diese bei Hauserrichtung den aktuellen DIN-Normen entsprach. Auch wenn während der Mietzeit durch Verlegung von Bodenfliesen durch den Mieter der darüberliegenden Wohnung die Schalldämmung verschlechtert wurde, kann keine Trittschalldämmung entsprechend der aktuellen DIN-Normen verlangt werden
(BGH, 01.06.2012, V ZR 195/11).
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverweigerung der Erhöhungsbeträge für Betriebskostenvorauszahlungen
Zahlt der Mieter die vom Vermieter (berechtigterweise) geforderten Erhöhungsbeiträge für Betriebskostenvorauszahlungen nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die nicht gezahlten Erhöhungsbeiträge zwei Monatsmieten erreichen (BGH, 18.07.2012, VIII ZR 1/11).
Mietminderung aufgrund Hundegebells erfordert kein „Bellprotokoll“
Bei Störungen durch Lärm, so auch Hundegebell, bedarf es keiner Vorlage eines detaillierten „Protokolls“. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten und in welcher Zeitdauer und in welcher Frequenz diese auftreten. (BGH, VIII ZR 268/11)
Keine Verkäuferhaftung bei Unkenntnis erheblicher Mängel
Beruft sich der Verkäufer darauf, die Ursachen von Mängeln im Hause nicht gekannt zu haben, hat der Käufer keinen Schadenersatzanspruch. Das verkaufte Haus hatte einen feuchten Keller. Die Vermutungen des Verkäufers über die Ursache waren zwar plausibel, stimmten aber nicht. Gegenüber gutgläubig falschen Angaben besteht kein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung. (BGH, V ZR 18/11)
Käufer einer Eigentumswohnung haftet für Hausgeldrückstände
Wer eine Eigentumswohnung kauft, haftet für Hausgeldrückstände des alten Eigentümers. Die Hausgemeinschaft kann das Geld zunächst nur von dem Käufer der Wohnung verlangen, jedoch nicht von dem bisherigen Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn der bisherige Eigentümer noch im Grundbuch steht. (BGH, V ZR 196/11).
Fristlose Kündigung auch bei Mieterirrtum möglich
Zahlt der Mieter zwei Monatsmieten nicht, weil er den Grund für Schimmelbildung irrtümlich beim Vermieter vermutet, muss er gleichwohl die fristlose Kündigung gegen sich gelten lassen (BGH - AZ: VIII ZR 138/11)
Räumungsvollzugseinstellung bei Suizidgefahr
Die vorläufige Einstellung einer Räumungszwangsvollstreckung nach erfolgtem Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren kann bei Suizidgefahr des Räumungsschuldners zumindest für einen Zeitraum von 6 Monaten gerechtfertigt sein (BGH, I ZB 27/10)
Fensteraustausch im Zweifel Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft
(BGH, V ZR 174/11)
Unfall auf eisglattem Bahnsteig
Stürzt ein Passant auf einem eisglatten Bahnsteig und zieht sich Verletzungen zu, ist die Bahn auch dann zum Schadenersatz verpflichtet, wenn sie die Räum- und Streupflicht auf einen Subunternehmer übertragen hat. (BGH Urteil vom 17.01.2012, XZR 59/11).
Auskunftsanspruch bei vereinbarter Betriebskostenpauschale
Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Bruttokaltmiete, d. h. eine Miete inkl. aller Betriebskosten mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten, hat der Mieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten. (BGH, XIII ZR 106/11).
Versicherungsschutz beim Fällen hoher Bäume?
Die Privathaftpflichtversicherung hat den Grundstückseigentümer von Schäden freizustellen, wenn beim einmaligen Fällen dreier 20 m hoher Pappeln ein Baum auf das Nachbarsgrundstück fällt und dort größere Schäden anrichtet. Der Ausschlusstatbestand einer „ungewöhnlichen und gefährlichen Beschäftigung“ nach den Versicherungsbedingungen werde hierdurch noch nicht erfüllt. (BGH, IV ZR 115/10).
Duldung des nachträglichen Anbaus von Balkonen
Ein Mieter muss den nachträglichen Anbau eines Balkons dulden, wenn der Vermieter dem Mieter die Baumaßnahme in Stichworten beschrieben hat, das Datum des Baubeginns, die voraussichtliche Dauer der Bauarbeiten und den voraussichtlichen Betrag der Mieterhöhung mitgeteilt hat. (BGH, XIII ZR 242/10).
Umstellung auf verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter hat ein Recht auf Änderung der Mietstruktur für diejenigen Betriebskosten, die verbrauchsabhängig erfasst werden können. Dies gilt auch dann, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. (BGH, VIII ZR 97/11).
Umstellung auf Funkerfassung zulässig
Der Vermieter ist berechtigt, das bisherige Ablesesystem des Wärmeverbrauchs der vorhandenen Heizkostenverteiler gegen moderne funkbasierte Systeme auszutauschen. Der Mieter hat die Installation auch von bisherigen noch funktionsfähigen Geräten gegen funkbasierte Ablesegeräte zu dulden.
(BGH, XIII ZR 326/10).
Vermieter kann übersandte Betriebskostenabrechnung korrigieren
Ein Vermieter, der die Betriebskostenabrechnung erstellt und ein Guthaben an den Mieter ausgezahlt hat, kann die Zahlung zurückverlangen, wenn er Betriebskostenpositionen übersehen und die Abrechnung innerhalb der für die Abrechnung geltenden Jahresfrist korrigiert hat. (BGH VIII ZR 296/09).
Geringere Anforderungen bei Eigenbedarfskündigung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfes ist ausreichend begründet, wenn der Vermieter die Person benennt, für die er die Wohnung benötigt, und das Interesse erläutert, das diese Person daran habe, die Wohnung zu beziehen (BGH, VIII ZR 317/10).
Kündigung gegenüber Mietern bei stark sanierungsbedürftigem Mietobjekt
Die Erben eines stark sanierungsbedürftigen und verlustbringenden Mietobjektes können ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, wenn sich die erstrebte Erbauseinandersetzung nur durch einen Verkauf des Mietobjektes in unvermietetem Zustand bewerkstelligen lässt
(BGH, Urteil vom 08.06.2011, VIII ZR 226/09).
Kündigung wegen geplanten Abrisses
Ein Vermieter, der ein veraltetes und sanierungsbedürftiges Mietobjekt besitzt, kann den Mietern nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus kündigen, wenn den Mietern mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant (BGH, Urteil vom 09.02.2011, VIII ZR 155/10).
Änderung des Verteilerschlüssels für Heizkosten
Eine Wohnungseigentümerversammlung einer Wohnanlage, in der die Heizkosten bisher nach 100 % Verbrauch verteilt wurden, kann nach § 16 Abs. 3 WEG die Neuverteilung künftig zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche beschließen, was aber nicht für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume möglich ist (BGH, Urteil vom 16.07.2010, V ZR 221/09 und Urteil vom 09.07.2010, V ZR 202/09).
Kündigung bei fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung
Ein Vermieter darf das Mietverhältnis kündigen, wenn ein Mieter seine Miete trotz Abmahnung immer erst zur Monatsmitte oder später zahlt (BGH, VIII ZR 91/10).
Minderungsrecht des Mieters erfasst auch die Betriebskosten
Wenn ein Mieter wegen eines Mangels der Mietsache die Miete mindert, erfasst das Minderungsrecht auch die Betriebskosten. Der gleiche Prozentsatz, um den die Kaltmiete gemindert wird, ist auch bei den Betriebskosten abzuziehen
(BGH, Urteil vom 13.04.2010, VIII ZR 223/10).
Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter ohne Einschränkung zum Streichen von Fenstern und Türen verpflichtet, ist insgesamt unwirksam, weil bei Fenstern und Türen begrifflich nur das Streichen der Innenseiten zu den Schönheitsreparaturen zählt. Bei Doppelfenstern bezieht sich die Verpflichtung nur auf den inneren Flügel von beiden Seiten, derweil der äußere nur von innen gestrichen werden muss. Entsprechendes gilt für die Wohnungseingangstüren (BGH, Beschluss vom 31.08.2010, VIII ZR 92/09).
Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlage
Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen von § 21 Abs. 7 WEG beschließen, dass bei einem Ein- oder Auszug der betroffene Wohnungseigentümer eine Sonderzahlung zu entrichten hat. Sie dient zum Ausgleich für die durch einen Umzug regelmäßig hinterlassenen Spuren und Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum
(BGH, Urteil vom 01.10.2010, V ZR 220/09).
Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum verjähren erst nach drei Jahren
Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter, der bei seinem Auszug erhebliche Schäden im Treppenhaus verursacht hat, unterliegen der Regelverjährung von drei Jahren und nicht lediglich der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten
(BGH, Urteil vom 29.06.2011, VIII ZR 349/10).
Heizkörper und Heizleitungen sondereigentumsfähig
Es kann durch Teilungserklärung oder spätere Vereinbarung bestimmt werden, dass Heizkörper, Heizungs- bzw. Thermostatventile und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an die Zentralheizung zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers gehören (BGH, Urteil vom 08.07.2011, V ZR 176/10).
Fehlende Eichung der Messgeräte schließt verbrauchsabhängige Abrechnung nicht aus
Obwohl Kaltwasserzähler alle fünf Jahre und Warmwasserzähler alle sechs Jahre geeicht werden müssen, können auch die Werte eines nicht rechtzeitig geeichten Wasserzählers der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt werden. Auf Widerspruch des Mieters obliegt dem Vermieter der Nachweis, dass der nicht rechtzeitig geeichte Zähler gleichwohl korrekt funktioniert (BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10).
Modernisierung trotz fehlender Ankündigung der Maßnahmen
Ein Vermieter kann Modernisierungskosten (z.B. für den Einbau eines Fahrstuhls) auch dann auf den Mieter umlegen, wenn er die Baumaßnahmen vorher trotz entsprechender Verpflichtung nicht angekündigt hat. Diese Pflicht soll es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die Bauarbeiten einzustellen und ggf. die Wohnung zu kündigen (BGH, VIII ZR 164/10).
Betriebskostenspiegel des Mieterbundes ohne Relevanz
Wollen Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vermieters angreifen, müssen sie beweisen, dass Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen haben. Es genügt nicht, wenn sich der Mieter auf den vom Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ beruft
(BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10).
Kurze Verjährungsfrist für Erstattung von Renovierungskosten
Ein Ersatzanspruch des Mieters für Renovierungsaufwendungen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB bereits binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10).
Unzulässige Farbvorgabe bei Mieterauszug
Es ist eine unzulässige Farbvorgabe in einem Formularmietvertrag, wenn vom Mieter verlangt wird, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung komplett weiß zu streichen hat. Für diesen Fall braucht er überhaupt nicht zu streichen. Eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwert die Weitervermietung nicht (BGH, VIII ZR 198/10).
Keine Eigenbedarfskündigung durch GmbH oder AG
Weder eine GmbH noch Aktiengesellschaft oder KG können eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, ebenso wenig eine offene Handelsgesellschaft (OHG) zu Gunsten ihrer Geschäftsstelle (BGH, VIII ZR 210/10)
Informationspflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung
Nach einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter dem gekündigten Mieter im Falle des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung im selben Haus oder innerhalb derselben Wohnanlage innerhalb der Kündigungsfrist diese Wohnung anbieten, anderenfalls ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam
(BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 78/10).
Anwaltskosten bei fristloser Kündigung
Verursacht der Mieter die fristlose Kündigung durch den Vermieter, z.B. wegen Verzugs mit den Mietzahlungen, muss er dem Vermieter auch sämtliche Folgeschäden ersetzen. Dazu gehören auch die Anwaltskosten, z.B. für die Abfassung des Kündigungsschreibens. Großvermietern ist dagegen zuzumuten, Kündigungsschreiben in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen ohne anwaltliche Hilfe abzufassen (BGH, Urteil vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09).
Aufklärungspflicht des Mieters bei problematischem Warensortiment [z.B. „Thor Steinar“]
Ein Mietinteressent ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages ungefragt über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann. Dazu gehört der Verkauf von Waren der Marke „Thor Steinar“, die geeignet ist, rechtsradikale Käuferschichten anzuziehen. Bei Verletzung der Aufklärungspflicht kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (BGH, Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 123/09).
Zurückbehaltungsrecht wegen Wohnungsmangel erst nach Anzeige
Ein Mieter, dem wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt wurde, kann sich nur dann auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Wohnungsmängeln berufen, wenn er dem Vermieter den Mietmangel rechtzeitig angezeigt hat. Anderenfalls ist die Kündigung des Vermieters wirksam
(BGH, Urteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09).
Kein Rückzahlungsanspruch von Nebenkostenvorauszahlungen
Auch wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage von Belegen hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten beweisfällig bleibt, steht dem Mieter kein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen zu. Stattdessen kann er seinen Anspruch auf Vorlage der Belege gerichtlich geltend machen (BGH, Beschluss vom 22.06.2010, VIII ZR 288/09).
Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung von einem Jahr seit Ende des Abrechnungszeitraumes versäumt und sind dadurch Nachforderungen hinfällig geworden, kann er gleichwohl die Anpassung künftiger Vorauszahlungen auf der Grundlage der verspäteten Abrechnung gemäß § 560 Abs. 4 BGB vornehmen (BGH, Urteil vom 16.06.2010, XII ZR 258/09).
Korrektur der Nebenkosten innerhalb der Abrechnungsfrist möglich
Hat der Vermieter seinem Mieter ein vermeintliches Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung schon ausgezahlt, ist er nicht daran gehindert, die Abrechnung später noch einmal zu Lasten des Mieters zu ändern. Diese Änderung muss allerdings innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter erteilt werden
(BGH, VIII ZR 296/09).
Vermieter dürfen Mietpreisspannen ausschöpfen
Enthält ein Mietspiegel Mietpreisspannen, welche die reine Marktstreuung widerspiegeln, darf der Vermieter die Miete bis zum oberen Spannwert der Einzelvergleichsmiete anheben
(BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 30/09)
Bezugnahme auf Mietspiegel der Nachbarstadt genügt für Mieterhöhungsverlangen
Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel der Nachbarstadt/Nachbargemeinde ist ausreichend, wenn für die eigene Stadt/Gemeinde kein Mietspiegel erstellt worden ist und beide Kommunen im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind. Dabei genügt auch die Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel
(BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09).
Mängelbeseitigungsansprüche während der Mietzeit unverjährbar
Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit ist unverjährbar. Ein Vermieter muss damit rechnen, von seinem Mieter auf Beseitigung des bestehenden Mangels in Anspruch genommen zu werden, selbst wenn der Mangel schon viele Jahre existiert (BGH, Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09).
Eine fristlose Kündigung im Wohnraummietverhältnis ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet wurde. Bei einfacher Rechtslage genügt es, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dabei muss der Mieter erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Die Darstellung eines Saldos genügt in der Regel nicht
(BGH, Urteil vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09).
Grenzen von Schönheitsreparaturen
Der Außenanstrich von Türen und Fenstern, sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung, ist keine Schönheitsreparaturmaßnahme i. S. v. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV. Die Aufnahme einer solchen Verpflichtung indiziert die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenverpflichtung im Ganzen (BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09).
Keine Überwachung des Nachbarn durch Videokamera
Als Hauseigentümer darf man keine Überwachungskamera in oder an seinem Grundstück platzieren, die geeignet ist, auch nachbarliche Grundstücke oder öffentliche Verkehrsflächen zu erfassen. Auf den tatsächlichen Betrieb der Kamera kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 16.03.2010, VI ZR 176/09).
Kein Kündigungsrecht wegen verspäteter Mietüberweisung durch Sozialamt
Vermieter dürfen Mietern nicht kündigen, weil das Sozialamt die Miete unpünktlich überweist. Dieses gilt auch dann, wenn die Mietzahlungen des Mieters wiederholt einige Tage nach der vertraglich vereinbarten Frist eingegangen sind (BGH, VIII ZR 64/09).
Kosten der Öltankreinigung sind umlagefähig
Die Kosten für Öltankreinigung können bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden. Diese Kosten brauchen auch nicht auf mehrere Abrechnungsperioden aufgeteilt werden (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08).
Keine Bescheinigung zur Mietschuldenfreiheit
Ein Mieter kann vom früheren Vermieter keine Bescheinigung darüber verlangen, dass er mietschuldenfrei ist. Eine solche Bescheinigung kann als Beleg dahingehend missverstanden werden, dass auch auf alle sonstigen aus dem Mietverhältnis bestehenden Ansprüche verzichtet werde
(BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08).
Keine Verpflichtung des Mieters, Decken im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu weißen
Während des Mietverhältnisses kann der Mieter nicht verpflichtet werden, Decken und Oberwände zu weißen. Eine dahingehende Schönheitsreparaturklausel ist im Ganzen nichtig, weil dadurch unzulässig in die Gestaltung des persönlichen Lebens des Mieters eingegriffen werde (BGH, VIII ZR 344/08).
Vollgewerbliche Nutzung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters
Ein Vermieter muss die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung einer Wohnung durch den Mieter nicht dulden. Wenn der Mieter die Wohnung teilgewerblich nutzt, kann der Vermieter allerdings verpflichtet sein, dies zu erlauben, wenn dadurch weder die Wohnung noch andere Mieter beeinträchtigt werden. Eine Beschäftigung von Mitarbeitern in der Wohnung braucht der Vermieter nicht zu gestatten (BGH, VIII ZR 165/08).
Bei illegaler Untervermietung hat der Vermieter Anspruch auf erzielte Untermiete
Ein Vermieter hat Anspruch auf die Mieteinnahmen, die ein gekündigter Mieter aus einer Untervermietung erzielt hat. Mietnomaden, die selbst eine Wohnung mieten, ohne je Miete zu bezahlen, und die diese Wohnung dann untervermieten, müssen dem Vermieter die Untermieteinnahmen herausgeben
(BGH, VII ZR 76/08).
Wer auf unbestimmte Zeit eine Wohnung vermieten will, muss den Mieter auf einen demnächst zu erwartenden Eigenbedarf hinweisen. Diese Hinweispflicht besteht nicht, wenn der Mietvertrag nach mehrjähriger Laufzeit einvernehmlich auf unbestimmte Zeit verlängert wird
(BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 62/08).
Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss v. 14.08.2008, I ZB 39/08, n.v.).
Mietvertragskündigung bei schwerer Krankheit
Auch eine schwere Krebserkrankung des Gewerberaummieters berechtigt diesen nicht zur Kündigung des befristeten Mietvertrages aus wichtigem Grund. Auch im Falle des Ablebens des Mieters endet dieses nicht, sondern geht auf dessen Erben über (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.07.2008, 24 W 53/08).
Kartellbehörden dürfen Preisgestaltung prüfen
Haben Erdgasversorger eine marktbeherrschende Stellung, unterliegen sie der Missbrauchskontrolle durch die Kartellbehörden. Die nds. Kartellbehörde hat die Stadtwerke Uelzen zu Recht verpflichtet, ihren Kunden missbräuchliche Gaspreiserhöhungen in der Zeit vom 1.11.2005 - 31.3.2006 zurückzuerstatten
(BGH, Beschluss v. 10.12.2008, KVR 2/08).
Nachträgliche Vereinbarung über die Endrenovierung kann wirksam sein
Auch wenn der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, kann eine Vereinbarung über eine Endrenovierungsverpflichtung des Mieters im späteren Übergabeprotokoll wirksam sein. Voraussetzung ist allerdings, dass die Endrenovierungsvereinbarung nicht in einem Formular enthalten ist, das zur Mehrfachverwendung vorgesehen ist (BGH, Urteil v. 14.01.2009, VIII ZR 71/08).
Betriebskostenabrechnungen müssen dem Mieter bis zum Ende des Folgejahres zugehen. Der Vermieter muss im Streitfall den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung beweisen; anderenfalls entfällt der Nachzahlungsanspruch (BGH, Urteil v. 21.01.2009, VIII ZR 107/08).
Schönheitsreparaturenpflicht auch bei unrenoviert hinterlassenem Wohnraum
Vornahmeklauseln, die den Mieter verpflichten, im Allgemeinen nach bestimmten Zeiträumen die Renovierung durchzuführen, sind auch dann rechtswirksam, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde
(BGH, Beschluss v. 18.11.2008, VIII ZR 73/08).
Abriss als Kündigungsgrund zulässig
Der Vermieter ist berechtigt, Mietverhältnisse zu kündigen, wenn er das stark sanierungsbedürftige Mehrfamilienhaus abreißen und an gleicher Stelle neuen Wohnraum schaffen möchte
(BGH, Urteil v. 28.01.2009, VIII ZR 7/08).
Zu kleine Wohnung fristlos kündigen
Der Mieter darf seine Wohnung fristlos kündigen, wenn die vermietete Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist, als im Mietvertrag angegeben, und zudem dafür die überzahlte Miete rückfordern
(BGH, VIII ZR 42/08).
Keine Pflicht zur Beifügung des Mietspiegels
Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser an einer im Mieterhöhungsgesuch bezeichneten Stelle eingesehen werden kann
(BGH, Urteil v. 11.03.2009, VIII ZR 74/08).
Der Vermieter darf bei vor dem Jahr 2008 abgeschlossenen Mietverträgen die Terrassenfläche bis zur Hälfte auf die Quadratmeterzahl der Wohnung anrechnen (BGH, VIII ZR 86/08).
Naher Angehöriger bei Eigenbedarfskündigung kann auch Schwager sein
Ein Vermieter kann einen Mietvertrag kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt; braucht sein Schwager eine Wohnung, kann dies eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zumindest dann rechtfertigen, wenn zwischen Vermieter und Schwager ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss v. 03.03.2009, VIII ZR 247/08).
Nebenkosten-Vorauszahlung gilt unabhängig
Stützt der Vermieter die Erhöhung des monatlichen Vorauszahlungsanspruches für die Nebenkosten auf eine fehlerhafte Abrechnung, ist deshalb die Erhöhung der Vorauszahlung nicht unwirksam. Findet der Mieter die Betriebskostenabrechnung falsch, muss er den geforderten Vorauszahlungsbetrag unter Vorbehalt zahlen, den Vermieter über seine Einwände informieren und gleichzeitig überprüfen, ob die Abrechnung bzw. die höhere Vorauszahlung angemessen sei. Anderenfalls riskiert der Mieter bei höherem Zahlungsrückstand die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil v. 28.11.2007, VIII ZR 145/07).
Schadenersatz bei „exzessivem“ Rauchen
Ein Vermieter kann von einem stark rauchenden Mieter Schadenersatz nur dann verlangen, wenn sich die Nikotinablagerungen durch Schönheitsreparaturen allein nicht beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern; so z.B., wenn sanitäre Anlagen, mitvermietete Einbaumöbel, Beschläge, Lichtschalter, Verkleidungen u.ä. durch Nikotineinwirkungen so stark verfärbt sind, dass sie nicht mehr gereinigt werden können und ersetzt werden müssen
(BGH, Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07).
Abflussprinzip bei Betriebskostenabrechnung
Es ist dem Vermieter auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung nicht verwehrt, bei der Betriebskostenabrechnung nach dem sog. „Abflussprinzip“ zu verfahren. Der Vermieter kann also all jene Kosten auf den Mieter umlegen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde. In welchem Zeitraum die abgerechnete Leistung erbracht wurde, spielt dabei keine Rolle
(BGH, Urteil v. 20.02.2008, VIII ZR 49/07).
Kein Anspruch des Mieters auf Beseitigung oder Unterlassung einer unberechtigten Vermieterabmahnung
Auch wenn der Vermieter den Mieter unberechtigt wegen vermeintlich vertragswidrigen Verhaltens abgemahnt hat, kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch aus anderen Bestimmungen des BGB nicht herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt (BGH, Urteil v. 20.02.2008, VIII ZR 139/07).
Der Käufer eines Grundstückes ist schon vor Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§454 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind (BGH, Urteil v. 13.02.2008, VIII ZR 105/07).
Umlageschlüssel bei Betriebskosten nach Personenzahl
Für die Umlage von Betriebskosten nach Anzahl der in den Wohnungen lebenden Personen kommt es auf die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen an. Dabei ist ein Rückgriff auf die beim Einwohnermeldeamt gemeldeten Personen nicht zulässig. Erforderlich ist die Feststellung der tatsächlichen Belegung der einzelnen Wohnungen an bestimmten Stichtagen, auch wenn dies mit einem höheren Aufwand und „gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten“ verbunden sei (BGH, Urteil v. 23.01.2008, VIII ZR 82/07).
Abrechnung nach Kopfzahl
Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (BGH, Urteil v. 23.01.2008, VIII ZR 82/07).
Keine staatliche Kontrolle des Gaspreises
Gasversorger sind nicht dazu verpflichtet, ihre Kalkulation offenzulegen, sondern dürfen diese geheim halten. Der Gasversorger ist lediglich verpflichtet, die Billigkeit von Tariferhöhungen zu beweisen, etwa durch die schlüssige Darlegung, dass seine Kosten gestiegen seien. Diese Beweispflicht umfasst jedoch nicht den gesamten Tarif. Der Gasversorger hat ein grundsätzlich geschütztes Interesse an der Geheimhaltung von Geschäftsgeheimnissen (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 138/07).
Grundreinigung von Teppichböden ist Schönheitsreparatur
In Gewerberaummietverträgen umfassen die auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen auch die Grundreinigung der Teppichböden, nicht aber die Erneuerung eines Teppichbodens (BGH,VII ZR 15/07). Bei Wohnungsmietverhältnissen hat das OLG Stuttgart (DWW 1993, 328) eine Formularklausel, die den Mieter ausdrücklich zur Reinigung der Teppichböden bei Auszug verpflichtet, nicht beanstandet. Eine BGH-Entscheidung liegt insoweit noch nicht vor.
Keine Pflicht zum Elektro-Check
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen
(BGH, Urteil v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07).
Ausgezogene Mieter, denen wegen vermeintlichen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt wurde, haben einen Schadenersatzanspruch, auch wenn die Eigenbedarfskündigung nicht ordnungsgemäß begründet wurde. Dazu gehören: Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung, Umzugskostenersatz, Maklerkosten für die neue Wohnung, Erstattung der Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung - wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber deutlich teurer ist -, eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar oder Gardinen (BGH, VIII ZR 231/07).
Schadenersatzanspruch bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen
Hat der Mieter, der vertraglich in wirksamer Weise zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nicht, nicht vollständig oder nicht fachmännisch durchgeführt, obwohl diese (z.B. wegen Ablauf der Renovierungsfristen) fällig waren, kann der Vermieter statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen Schadenersatz in Geld verlangen. Der Schadenersatzanspruch setzt jedoch voraus, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung und Nacherfüllung gesetzt hat; d.h. dem Mieter Gelegenheit zur Nacherfüllung von unterlassenen und zur Nachbesserung von mangelhaft ausgeführten Schönheitsreparaturen gegeben hat (BGH, VIII ZR 189/07).
Vermieter gewerblicher Räume darf nach Kündigung Versorgungsleistungen einstellen
Bei Gewerberäumen darf ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die vertraglich übernommenen Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen. Er ist also zur Fortsetzung der Versorgung des die Mieträume weiter nutzenden Mieters nicht verpflichtet (BGH, XII ZR 137/07).
Abrechnungsfrist in der Gewerberaummiete
Eine Ausschlussfrist, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zu erteilen, besteht nur bei Wohnraummietverhältnissen, nicht aber bei Gewerberaummietverhältnissen. Die Verpflichtung des Gewerberaumvermieters, eine solche Abrechnung innerhalb einer angemessen Frist zu erteilen, bleibt hiervon unberührt (BGH, XII ZR 22/07).
Zurückbehaltungsrecht der Miete bei nicht gesetzeskonformer Anlage der Mietkaution
Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Sinn und Zweck dieser Regelung ist, dass dem Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zusteht und er im Falle der Zwangsvollstreckung gegen den Vermieter die Drittwiderspruchsklage erheben kann. Deshalb kann der Mieter vom Vermieter den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der geleisteten Kaution verlangen. Verweigert der Vermieter diesen Nachweis, kann der Mieter die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückbehalten
(BGH, Urteil v. 20.12.2007, IX ZR 132/06).
Kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung
Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarung grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Gleiches gilt für die Modernisierung einer alten Heizungsanlage, soweit die Wärmeversorgung der Wohnung sichergestellt ist (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06).
Wohnungsbesichtigung mit Nachschlüssel
Ein Mieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses, wenn der Vermieter sich in seiner Urlaubsabwesenheit Zugang zu den Räumen zwecks Prüfung des Allgemeinzustandes der Wohnung mittels eines zurückbehaltenen Schlüssels verschafft hat (OLG Celle, 13 U 182/06).
Kautionsrückzahlungspflicht bei Eigentümerwechsel
Wer ein Mietshaus kauft, der muss die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten übernehmen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, noch ausstehende Kautionsforderungen von früheren bereits ausgezogenen Mietern zu begleichen (BGH, VIII ZR 219/06).
Bei Geschäftsräumen kann Endrenovierung individuell vereinbart werden
Im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen ist die Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel wirksam, wenn die Vereinbarung individuell erfolgt ist. Eine individuelle Vereinbarung kann z.B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung zur Endrenovierung andere Vorteile gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt (BGH, XII ZR 200/06).
Verkäufer muss fristgerecht abrechnen
Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab, kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).
Bei einem noch bestehenden Mietverhältnis ist der Mieter jedoch nicht zur Rückforderung berechtigt, da er durch sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der künftigen Vorauszahlungen hinreichend geschützt ist (BGH, VIII ZR 57/04).