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Timestamp: 2017-04-29 20:16:13+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 20', 'art. 2', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 3', 'art. 34', 'art. 35', 'art. 37', 'art. 38', 'art. 39', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 65', 'art. 66', 'art. 67', 'art. 68', 'art. 69', 'art. 70', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 72', 'art. 55', 'art. 2', 'art. 26', 'art. 2', 'art. 30', 'art. 23', 'art. 32', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 39', 'art. 02', 'art. 7', 'art. 67', 'art. 36', 'art. 30', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 66', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 9', 'art. 7', 'art. 20', 'art. 7', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 36', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 02', 'art. 66', 'art. 66', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 30', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 39', 'art. 20', 'art. 2363', 'art. 1', 'art. 5', 'art. 2291', 'art. 2484', 'art. 2484', 'art. 92', 'art. 13', 'art. 5', 'art. 20', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 32', 'art. 28', 'art.32']

I QUADERNI. La riforma del condominio. tra nuove regole e conferma della giurisprudenza - PDF
I QUADERNI. La riforma del condominio. tra nuove regole e conferma della giurisprudenza
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Maddalena Raimonda Giuliani
1 I QUADERNI pp p,,, La riforma del condominio tra nuove regole e conferma della giurisprudenza2 TECNICI SPECIALE CONDOMINIO Modulo Condominio Completo, chiaro e aggiornato sulla disciplina vigente in materia di condominio per soddisfare le esigenze di informazione, gestione operativa e approfondimento di amministratori di condominio, agenzie immobiliari, società di amministrazione condominiale, facility manager. Modulo Gestione Immobiliare La normativa civilistica, tecnica e fiscale sugli atti e contratti di compravendita, permute, successioni, donazioni, vendite forzate, mutui, locazioni, contratti di global service e le tematiche del mondo immobiliare. Organizzata in 6 moduli tematici tra i quali scegliere per costruire la tua banca dati personalizzata. 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Facile da consultare, grazie alla ricerca intelligente, semplice e intuitiva.3 SOMMARIO I QUADERNI DI IMMOBILIARE LA RIFORMA DEL CONDOMINIO INTRODUZIONE 3 APPROFONDIMENTO Le parti comuni (art. 7 cod. civ.) 5 Il cosiddetto supercondominio (art. 7-bis cod. civ.) 8 La modifica delle destinazioni d uso (art. 7-ter cod. civ.) 0 La tutela delle destinazioni d uso (art. 7-quater cod. civ.) 3 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (art. 8 cod. civ.) 5 L indivisibilità delle parti comuni (art. 9 cod. civ.) 7 Le innovazioni (ordinarie, agevolate e vietate) (art. 20 cod. civ.) 8 Le innovazioni gravose e voluttuarie (art. 2 cod. civ.) 24 Opere su parti di proprietà o di uso individuale (art. 22 cod. civ.) 25 Impianti non centralizzati (art. 22-bis cod. civ.) 27 La videosorveglianza (art. 22-ter cod. civ.) 29 La ripartizione delle spese (artt cod. civ.) 3 La sopraelevazione/il perimento dell edificio (artt cod. civ.) 34 L amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi (art cod. civ.) Le attribuzioni dell amministratore di condominio (art. 30 cod. civ.) 46 Il rendiconto (art. 30-bis cod. civ.) 50 Rappresentanza e legittimazione processuale (art. 3 cod. civ.) 53 Il cosiddetto dissenso alle liti (artt cod. civ.) 54 Rimborso delle spese anticipate dal singolo (art. 34 cod. civ.) 55 Attribuzioni dell assemblea condominiale (art. 35 cod. civ.) 56 Il procedimento assembleare (36 cod. civ.) 60 L impugnazione delle deliberazioni dell assemblea (art. 37 cod. civ.) 65 Il regolamento di condominio (art. 38 cod. civ.) 67 Rinvio (de residuo) agli artt. 0-6 cod. civ. (art. 39 cod. civ.) 7 (Contenuto della) nota di trascrizione (art cod. civ.) 72 Consulente immobiliare 2044 SOMMARIO Lo scioglimento del condominio (artt. 6 e 62 disp. att. cod. civ.) 74 La riscossione degli oneri condominiali (art. 63 disp. att. cod. civ.) 75 Il procedimento di revoca dell amministratore (art. 64 disp. att. cod. civ.) 79 Curatore speciale (art. 65 disp. att. cod. civ.) 79 Convocazione dell assemblea condominiale (art. 66 disp. att. cod. civ.) 80 Partecipazione all assemblea condominiale (art. 67 disp. att. cod. civ.) 84 Le tabelle millesimali (art. 68 disp. att. cod. civ.) 89 La cosiddetta revisione delle tabelle millesimali (art. 69 disp. att. cod. civ.) 9 La sanzione per le violazioni al regolamento (art. 70 disp. att. cod. civ.) 95 La (abrogata) associazione professionale dei proprietari (art. 7 disp. att. 97 cod. civ.) I requisiti per l incarico di amministratore (art. 7-bis disp. att. cod. civ.) 97 Web del condominio (art. 7-ter disp. att. cod. civ.) 99 Mediazione in materia condominiale (art. 7-quater disp. att. cod. civ.) 00 Le norme inderogabili (dal regolamento) (art. 72 disp. att. cod. civ.) 03 Adeguamento impianti (art. 55-bis disp. att. cod. civ.) 03 Abbattimento delle barriere architettoniche (art. 2, legge 3/989) 05 Interventi per il contenimento del consumo energetico (art. 26, legge 06 0/99) Impianti satellitari (art. 2-bis, legge 66/200) 07 Prededucibilità (art. 30, legge 220/202) 08 Il cosiddetto foro del condominio (art. 23 cod. proc. civ.) 09 Entrata in vigore (art. 32, legge 220/202) 0 Questo quaderno è a cura di Luigi Salciarini, Avvocato, esperto della materia, che, accanto all attività concreta nelle aule di giustizia, vanta numerose monografie e pubblicazioni sul diritto condominiale. IMMOBILIARE Direttore Responsabile: Ennio Bulgarelli Coordinatore editoriale: Piera Perin Redazione: Paola Furno Proprietario ed Editore: Il Sole 24 ORE S.p.A. Via Monte Rosa Milano Presidente: Benito Benedini Amministratore Delegato: Donatella Treu Supplemento al n. 958 del Consulente immobiliare Reg. Trib. Milano n. 443, ISSN Questo fascicolo è stato licenziato per la stampa il Riproduzione, anche parziale, vietata senza autorizzazione scritta dell Editore Stampa: Rotolito Lombarda Via Sondrio, Seggiano di Pioltello (MI) Redazione: per informazioni in merito a contributi, articoli e argomenti trattati: tel , , fax , Servizio Clienti Periodici: tel , fax , Amministrazione Vendite: Via Tiburtina Valeria km 68, Carsoli (AQ) fax Consulente immobiliare 2045 RIFORMA DEL CONDOMINIO introduzione All improvviso la riforma del diritto di condominio Come nel monologo teatrale Novecento di Alessandro Baricco dove i naviganti verso il Nuovo Continente avvistavano, improvvisamente, L America!!! (nello stesso imprevisto modo in cui, come ci racconta l Autore, chiodo e quadro decidevano, a un certo punto, di cadere dal muro) la riforma del condominio, approvata con la legge 220 del 2 dicembre 202 (e in vigore dal 8 giugno 203) è caduta per terra e ora giace proprio ai nostri piedi, si potrebbe dire, un po in frantumi. A dire il vero, tuttavia, di una qualche riforma si discuteva già da anni, tanto che, due legislature fa, un testo di legge era giunto all approvazione di uno dei due rami del Parlamento, cioè a metà dal guado, non lontano dalla meta. Quindi, c era d aspettarselo che prima o poi i nostri legislatori sarebbero riusciti a varare una riforma del diritto condominiale, anche perché lo spazio tra il dire e il fare era ormai quasi colmato. Su altri fronti, però, non mancava chi confidava in un insuccesso, ben sapendo che mettere mano a un codice civile così raffinato come il nostro non era cosa facile, e anche perché, come esperienza insegna, non v è nulla di più definitivo delle situazioni provvisorie, quale quella di un eterna discussione su un progetto di legge. In ogni caso, la similitudine del chiodo e del quadro di Baricco ben si applica alla nostra legge 220/202, e non perché si vuole dar spazio a un eccesso di severità critica, ma perché sono proprio i senatori che, nella definitiva seduta del 20 novembre 202 della Commissione Giustizia, hanno affermato che il testo soffre di «indubbie criticità condivise anche da operatori del settore» e che, però, è preferibile «una riforma piuttosto che una non riforma», giustificando, in tal modo, un approvazione senza le necessarie correzioni (cfr. resoconto stenografico della riunione sul sito A conferma di ciò, il legislatore, a distanza di solo qualche mese dall approvazione (rivelando così un evidente coda di paglia ) è di nuovo intervenuto sulla materia con un provvedimento (D.L. 45 del 23 dicembre 203) che espressamente si dichiara integrativo (in realtà: correttivo ) di alcune prescrizioni della riforma (legge 220/202), salvo poi esser a sua volta ri/corretto in sede di conversione (cfr. legge 9 del 2 febbraio 204). È considerando questi emblematici antefatti, quindi, che il presente volume approccia a un esame del testo di legge, senza omettere, tuttavia, di valutare alcuni aspetti prettamente operativi, assai rilevanti proprio in sede di interpretazione. Infatti, in primo luogo, va tenuto conto che il legislatore ha effettuato un intervento piuttosto Consulente immobiliare 204 36 RIFORMA DEL CONDOMINIO introduzione disorganico dal punto di vista testuale, procedendo, nel concreto, contemporaneamente a:. conservare alcune parti a volte molto estese del vecchio codice civile; 2. spostare apparentemente senza particolari finalità altre parti del vecchio testo da una posizione a un altra dell articolato; 3. sostituire alcune locuzioni sia con termini che appaiono sinonimi, sia con altri dal significato senza dubbio differente; 4. sopprimere alcuni termini/locuzioni; 5. introdurre parti di testo del tutto nuove, sia come singoli termini, sia come periodi, sia come commi, sia, infine, come interi articoli. Da tale approccio non può che derivare per l interprete, com è intuibile, una rilevante difficoltà nella ricostruzione del senso esatto delle norme, attività che solo col tempo potrà essere effettuata con sufficienti certezze. In secondo luogo, non può dimenticarsi che, relativamente alle nuove norme (cioè, a quelle introdotte ex novo nel già sedimentato corpus del diritto condominiale) manca del tutto un riferimento giurisprudenziale, e che, solo negli anni a venire (anche in questo caso), potrà formarsi un minimo di orientamento, dovendo invece aspettarsi fin da ora qualche iniziale, e contrastante, sussulto da parte delle prime pronunce. Quella che quindi si preannuncia per tutti (giudici, avvocati, amministratori e condomini), non potrà che essere una navigazione in mare aperto. Luigi Salciarini 4 Consulente immobiliare 2047 LE PARTI COMUNI L art. 7 cod. civ. è finalizzato a individuare il contenuto del patrimonio condominiale, cioè quali siano i beni e gli impianti posti in comproprietà tra tutti i condomini. Il meccanismo della norma prevede un elenco (non tassativo) di beni e impianti i quali, in ragione del loro inserimento nella lista, devono presumersi, appunto, condominiali. Secondo la norma, tuttavia, un titolo contrario, cioè un contratto stipulato all unanimità, può attribuire diversamente la proprietà (vale a dire, rendere condominiale una cosa non presente nell elenco, oppure, anche, rendere esclusivo uno dei beni/impianti ivi elencati). Secondo una giurisprudenza praticamente definitiva anche la destinazione oggettiva e strutturale della cosa può attribuire diversamente la relativa proprietà, allo stesso modo del titolo contrario (cfr, ex multis, Cass., sent. n. 7993/200). Vecchio testo Art. 7 cod. civ. Parti comuni dell edificio. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:. il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune; 2. i locali per la portineria e per l alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, Nuovo testo Art. 7 cod. civ. Parti comuni dell edificio. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 2. tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, come il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 3 2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune; 3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti Consulente immobiliare 204 58 LE PARTI COMUNI gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l acqua, per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche Risulta sostituita la locuzione dei diversi piani o porzioni di piano con quella delle singole unità immobiliari. Le due diverse espressioni sono da considerarsi sinonimi, e la sostituzione non sembra comportare concreti effetti giuridici: può dirsi che in entrambi i casi il riferimento è alle proprietà esclusive. Allo stesso modo risulta stranamente invertita la locuzione se il contrario non risulta dal titolo che diventa se non risulta il contrario dal titolo. L inserimento testuale della frase anche se aventi diritto a godimento periodico appare operare un riferimento alla cosiddetta multiproprietà immobiliare (vedi artt. 69 e segg. del cosiddetto Codice del consumo D.Lgs. 206/2005 e successive modificazioni). Tali norme, infatti, sotto il capo riguardante il diritto di godimento ripartito di beni immobili riguardano i contratti «della durata di almeno tre anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente a oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell anno non inferiore a una settimana». A dire il vero, però, il riferimento alle modalità di godimento delle proprietà private (sia esso esclusivo, o turnario come nella multiproprietà) non sembra ben armonizzarsi con una norma (l art. 7 cod. civ.) che si occupa esclusivamente dell attribuzione della titolarità (e non, quindi, del godimento). All interno dell elenco di cose che, ai sensi dell art. 7 cod. civ., si presumono comuni vengono inseriti i pilastri e le travi portanti. L integrazione appare perfettamente corrispondente alla giurisprudenza pregressa la quale non aveva mai dubitato del contrario. Infatti, per Cass., sent. n. 776/982 «in tema di parti comuni dell edificio condominiale, nella nozione di muri maestri di cui all art. 7 cod. civ. rientrano i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri e architravi sono anch essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell edificio». Del pari, per Cass., sent. n. 844/953 «nel caso di costruzione in cemento armato, l espressione «muro maestro» contenuta nell art. 7 cod. civ., non va riferita solamente alla intelaiatura di ritti e di architravi che costituisce l ossatura dell edificio, ma anche ai pannelli che ne riempiono i vani e che costituiscono nel loro insieme l edificio, che senza di essi sarebbe un vuoto scheletro privo di funzionalità pratica». Altro termine inserito nell elenco dell art. 7 è quello di facciate. Anche per tale parte la giurisprudenza precedente aveva affermato, senza dubbio, la condominialità, in 6 Consulente immobiliare 2049 LE PARTI COMUNI riferimento alla sua assimilazione al concetto di pannello perimetrale, quest ultimo, a sua volta, rientrante nella fattispecie di muro maestro (espressamente indicata nell articolo). In particolare, per la Suprema Corte «la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell art. 7, n., cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà». (Cass., sent. n. 945/998) Nel par. 2) dell art. 7 cod. civ., il legislatore della riforma ha ritenuto di inserire le due ipotesi di aree destinate a parcheggio e di sottotetti anch essi destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune. Si tratta, ovviamente, di due cose che spesso fanno parte delle pertinenze dell edificio e che, proprio per questo, non di rado generano contestazioni in ordine alla loro titolarità. Senza entrare nel merito delle caratteristiche di queste due diverse tipologie di beni, è opportuno sottolineare che il legislatore, nel fare riferimento alla destinazione (dell area e del sottotetto) non ha fatto altro che riprodurre quel principio giurisprudenziale, già richiamato in epigrafe, per il quale «la destinazione particolare del bene prevale sull attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario» (Cass., sent. n. 7993/200 ). In altri termini, l inserimento nell elenco dell art. 7 cod. civ. delle voci parcheggio e sottotetto, sia in ragione della struttura della norma (che pone una mera presunzione iuris tantum), sia in forza del riferimento alla destinazione, determina l effetto di presumere tali beni comuni solo se aventi una corrispondente destinazione oggettiva. Come si vede, ben poca cosa quanto a effetti concreti. 6 La sostituzione di che servono con destinati non sembra dar luogo a particolari (né nuovi ) effetti giuridici. Rimane il fatto che, secondo l art. 7 cod. civ., qualsiasi cosa fornisca un utilità comune va presunta condominiale. Leggero restyling del par. 3) riguardante gli impianti condominiali, il cui elenco è stato integrato da alcune tipologie. Anche in questo caso, la parte dell impianto destinata all uso comune (come, per esempio, la caldaia dell impianto per il riscaldamento) va presunta in comproprietà condominiale. Resta intatto il riferimento alla diramazione come punto di discrimine tra la parte comune e quella esclusiva dell impianto (non dimenticando, però, che vi possono essere più diramazioni e che a ognuna di queste può verificarsi un mutamento di titolarità). Non proprio cristallino il significato dell introduzione di quest ultima parte al periodo costituente il par. 3). Appare piuttosto incongruente il riferimento a impianti unitari in un articolo che si occupa di impianti comuni. Invero, se l impianto è unitario non v è alcuna questione di diritto condominiale e, quindi, di gestione comune della cosa. Anche il punto di utenza sembra sovrapporsi al concetto di diramazione e il riferimento alle normative di settore in materia di reti pubbliche sembra riferirsi al fatto che all interno dell edificio vi possa essere un apparato, probabilmente non condominiale (ma pubblico, o quanto meno altrui ), al quale tutte le utenze si collegano. Qualche chiarimento sul punto potrà venire dall applicazione della normativa sul cosiddetto cablaggio degli edifici e dalle relative norme che regolano l installazione delle apparecchiature dei fornitori del servizio all interno degli edifici in condominio. Consulente immobiliare 204 710 IL COSIDDETTO SUPERCONDOMINIO La riforma ha introdotto nell ambito della disciplina condominiale dedicata al condominio negli edifici questo nuovo articolo riguardante specificamente il cosiddetto supercondominio Nel testo, invero, non c è nessun espresso riferimento a tale termine, ma può dirsi del tutto pacifico che l art. 7-bis cod. civ. si riferisce a tale ipotesi che consiste proprio nel caso di più edifici abbiano, tra loro, parti in comune ai sensi dell art. 7 cod. civ. Si tratta, quindi, del definitivo riconoscimento (legislativo) della fattispecie, dopo un travaglio giurisprudenziale che, seppur recentemente acquietatosi, durava da anni. Nuovo testo* Art. 7-bis cod. civ. Ambito di applicabilità. Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell articolo 7. *Norma di nuova introduzione. La norma, come visto, è di nuova introduzione ed estende al cosiddetto supercondominio l applicazione di tutte le regole previste dal codice civile per l ipotesi ordinaria di condominio. Il riferimento è a tutti gli articoli contenuti nel capo II Del condominio negli edifici del titolo VII Della comunione in generale del libro III - Della proprietà, quindi a quelli che vanno dal 7 al 39 cod. civ. Va tenuto presente che il richiamo del predetto art. 39 cod. civ. determina anche l applicabilità degli articoli precedenti (capo I) inerenti alla comunione ordinaria, cioè di quelli dal 0 al 6, ovviamente, per quanto non previsto nella parte (capo II) specificamente dedicata. In questo caso, il riferimento primario, per esempio, è innanzitutto all art. 02 cod. civ. riguardante i criteri per l utilizzazione delle parti comuni il quale, quindi, è applicabile anche al supercondominio. Ovviamente, il patrimonio la cui gestione è sottoposta alle regole condominiali è quello che riguarda il complesso immobiliare, vale a dire i beni e gli impianti comuni che sono riferibili (e in comune) ai singoli edifici. Sul punto, peraltro, è opportuno precisare che il supercondominio può essere composto sia da singoli edifici (che, probabilmente, costituiranno ex se ulteriori condominii), sia da unità immobiliari di diverso tipo, con la conseguenza che in quest ultimo caso saranno applicabili (per il relativo patrimonio separato) le separate regole previste per la proprietà privata o per i rapporti di vicinato. Come ultima precisazione in ordine alla predetta estensione operata dalla riforma, va anche evidenziato che l art. 7-bis cod. civ. precisa che le disposizioni del presente capo si applicano in quanto compatibili. Anche se si tratta di una locuzione piuttosto di stile e che non può non avere una certa utilità (seppur residuale ), non sembra che ci siano ostacoli ad affermare che tutte le nor- 8 Consulente immobiliare 20411 IL COSIDDETTO SUPERCONDOMINIO me relative all ipotesi ordinaria di condominio, sono perfettamente applicabili all ipotesi più complessa del supercondominio. Va, sul punto, richiamato anche il testo del novellato art. 67 disp. att. cod. civ. nel cui comma 3 è contenuta una particolare disciplina dell assemblea del supercondominio. Sotto una diversa prospettiva, l aver reso applicabile la normativa codicistica a questa nuova ipotesi condominiale determina inevitabilmente il richiamo a tutta quella giurisprudenza che in precedenza si è formata sul supercondominio e che oggi, ancor di più, reclama la sua validità applicativa. Per fare giusto qualche esempio di conclusioni interpretative che possono considerarsi acquisite, è utile richiamare i principi per cui: il supercondominio sussiste quando singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, hanno in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass., sent. n. 7332/20); la costituzione del supercondominio è automatica e ipso iure (Cass., sent. n. 7332/20); il supercondominio esiste in funzione e ragione della specifica situazione di fatto (Cass., sent. n. 9939/202); la disciplina codicistica prevista per il condominio si applica anche al supercondominio (Cass., sent. n. 3883/200) e, quindi, anche ai rapporti costituitisi prima dell entrata in vigore della riforma; il supercondominio è composto dalla totalità dei partecipanti di tutti i fabbricati (Cass., sent. n. 4340/203); le delibere dell assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli partecipanti degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass., sent. n. 5476/200); le disposizioni dettate dall art. 36 cod. civ. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze si applicano anche con riguardo al supercondominio (Cass., sent. n. 7286/2006); nel caso di un supercondominio (intendendosi per esso un complesso caratterizzato da più edifici strutturalmente autonomi ma aventi alcuni servizi in comune: per es. portierato, viali di accesso, giardino) si devono predisporre due tabelle millesimali: una riferita al valore di ogni singolo edificio in rapporto all intero complesso degli edifici, e una propria di ciascun edificio (Cass., sent. n. 206/966); l a legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere atti conservativi, riconosciuta ex art. 30 e 3 cod. civ., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all edificio amministrato, non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto di più condomini, quale accorpamento di due o più singoli condomini per la gestione di beni comuni, che deve essere costituito e amministrato attraverso le deliberazioni dei propri organi e deve essere anche dotato di un proprio regolamento, che determini la misura in cui ciascun ente fondante partecipa alla gestione dei beni comuni, assumendo i relativi oneri e ripartendoli al suo interno (Cass., sent. n. 9558/203); il regolamento di un supercondominio, predisposto dall originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass., sent. n. 4898/203). Consulente immobiliare 204 912 LA MODIFICA DELLE DESTINAZIONI D USO Anche nel caso dell art. 7-ter cod. civ., la legge 220/202 (in vigore dal 8 giugno 203) ha introdotto nel codice civile una norma del tutto nuova riguardante, secondo il tenore della relativa rubrica le modificazioni delle destinazioni d uso. La fattispecie, certamente innovativa per il diritto condominiale è di difficile interpretazione quanto al reale contenuto della norma, e non è difficile prevedere che impegnerà per lungo tempo gli interpreti e i giudici. Nuovo testo* Art. 7-ter cod. civ. Modificazioni delle destinazioni d uso. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell edificio, può modificare la destinazione d uso delle parti comuni. La convocazione dell assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. *Norma di nuova introduzione. L istituto (o la fattispecie) delle modificazioni delle destinazioni d uso è introdotto ex novo dal legislatore della riforma nel corpus del codice civile, e fatica non poco, come si vedrà, ad armonizzarsi con l intero sistema del diritto condominiale che, in larga parte, è stato conservato dalla novella. L analisi dell art. 7-ter cod. civ. può essere utilmente affrontata tenendo presente i due diversi aspetti della norma: da una parte, l elenco delle prescrizioni procedurali che si applicano al procedimento necessario per giungere a una valida delibera assembleare che disponga l effettuazione di tali modificazioni e, dall altra parte, quello che potrà essere il concreto contenuto della decisione dell assemblea, vale a dire, l esatta portata delle modificazioni medesime. Per quanto riguarda l aspetto più operativo delle regole procedurali, occorre precisare che la norma prevede che l assemblea possa (e debba) adottare la relativa decisione: con l elevatissimo quorum qualificato dei quattro quinti sia delle teste, sia dei millesimi (800/000). Si tratta della maggioranza più alta mai prevista per una delibera dell as- 0 Consulente immobiliare 20413 LA MODIFICA DELLE DESTINAZIONI D USO semblea condominiale e che, inevitabilmente, si rivela fondamentale, come si vedrà, per individuare il contenuto sostanziale dell operazione; la convocazione deve pervenire ai condomini con il preavviso maggiorato di 20 giorni rispetto a quello ordinario di 5 giorni previsto dall art. 66 disp. att. cod. civ., e deve contenere l indicazione della natura delle modificazioni, nonché le parti comuni interessate dall operazione. Sul punto occorre evidenziare che l utilizzazione del termine pervenire precisa in maniera definitiva che è dal momento in cui l atto giunge al destinatario che deve calcolarsi il predetto termine di preavviso; sempre detta convocazione, deve essere, col medesimo preavviso di 30 giorni, anche affissa nei locali/spazi di maggior uso comune. A tale proposito, il testo utilizzato dall art. 7-ter cod. civ. non contiene alcun riferimento ai requisiti temporali dell affissione (se, per esempio, debba essere preventiva rispetto alla riunione), ma il problema si può risolvere agevolmente con l applicazione dei principi generali per i quali è la funzione stessa della convocazione che richiede l effettuazione anticipata; la successiva deliberazione deve contenere a verbale la dichiarazione che sono stati adempiuti i predetti adempimenti procedurali. Sempre dal punto di vista del procedimento, un effetto piuttosto nascosto generato dalla norma è quello che riguarda la prevista invalidità della convocazione. Va evidenziato, infatti, che l art. 7-ter cod. civ. prescrive espressamente la nullità della convocazione (qualora sia carente dei previsti predetti requisiti) con la conseguenza che il relativo avviso dovrà considerarsi come se non fosse stato effettuato (tamquam non esset). Ne consegue, però, che l eventuale successiva delibera non sarà affetta da nullità, ma da mera annullabilità (come chiarito definitivamente da Cass., Sez. Unite, sent. n. 4806/2005, relativamente alle decisioni affette da vizi solo formali). A ben vedere, se la convocazione è nulla perché carente, deve considerarsi come se fosse inesistente, con la conseguenza che la riunione, ancorché effettuata, dovrà considerarsi priva di convocazione; caso nel quale una giurisprudenza ormai pacifica (formatasi specialmente per le ipotesi di mancata convocazione di un condomino) ravvisa un ipotesi di, appunto, mera annullabilità. Molto più incerta è la portata sostanziale della norma, vale a dire in cosa esattamente consistano le predette modificazioni. Su tale questione, alcuni primi interpreti hanno ritenuto di intravedere la possibilità che il condominio possa procedere (a maggioranza, seppur qualificata) alla vendita (a terzi e/o a singoli condomini) delle parti comuni. Si tratta di un impostazione che, però, appare del tutto confliggente non solo col tenore testuale dell art. 7-ter cod. civ. (che si riferisce sempre e solo all utilizzazione dei beni/impianti), ma anche con i principi generali dell ordinamento che non prevedono la possibilità che il singolo sia spogliato del suo patrimonio contro la sua volontà. Una conferma di tale impossibilità, tra l altro, è presente proprio nella normativa condominiale e, in particolare, nell art. 9 cod. civ. nel quale, anche e proprio in forza dell intervento della riforma, è stata confermata la necessità dell unanimità dei consensi per procedere a divisione di un bene comune. Tornando all art. 7-ter cod. civ., va detto che la norma può essere compresa solo collocandola nel sistema generale del diritto condominiale, nel quale certamente si posiziona (proprio in virtù dei previsti requisiti, quale soprattutto l elevato quorum richiesto) oltre la fattispecie delle innovazioni, all interno della quale, tuttavia, una costante giurisprudenza ritiene già ricompresa l ipotesi del mutamento della destinazione d uso (cfr., tra le ultime, Cass., sent. n. 8052/202, n. 539/20 e n. 5997/2008). Se, quindi, si tratta di un ipotesi che va al di là dell ambito delle innovazioni, una sicura rilevanza, in ordine alla sua qualificazione, potrà assumere la rimozione del limite dell inservibilità all uso o al godimento anche di un solo condomino che la riforma ha soppresso Consulente immobiliare 20414 LA MODIFICA DELLE DESTINAZIONI D USO rispetto ai divieti previsti per le innovazioni dall art. 20 cod. civ. In definitiva, la nuova ipotesi se non può certo consentire la vendita (a maggioranza) di una parte comune, appare invece permettere la modifica delle relative modalità di utilizzazione sino a escluderne taluna (si pensi, soprattutto, all introduzione della possibilità di parcheggio nel cortile condominiale che comporti l eliminazione di altre modalità di godimento dell area). Non è un caso, infatti, che la precedente giurisprudenza aveva richiesto l unanimità dei consensi per le deliberazioni dell assemblea aventi a oggetto la soppressione di una particolare modalità di godimento del bene o dell impianto comune. Per fare qualche esempio di tale precedente orientamento, si vedano le seguenti pronunce: l impianto centralizzato dell acqua calda è compreso fra le parti comuni dell edificio a norma dell art. 7, nn. 2 e 3 cod. civ., per modo che la deliberazione di soppressione di detto servizio richiede, per poter essere validamente approvata, l unanimità dei condomini, ai sensi dell art. 20, comma 2, cod. civ., il quale vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni inservibili all uso, al godimento anche di un solo condomino dissenziente, senza che possa rilevare la mancanza di assoluta irreversibilità della adottata decisione e la particolare onerosità del mantenimento e adeguamento degli impianti (Cass., sent. n. 386/99); sono innovazioni vietate, che, quindi, debbono essere approvate dall unanimità dei condomini, soltanto quello che, pur essendo volute dalla maggioranza nell interesse del condominio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini, a meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio (Cass., sent. n. 2696/975); l utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un area comune alberata, originariamente goduta come parco-giardino, in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento e alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (art. 20, comma e art. 36, comma 5, cod. civ.), ma postula l unanimità di tutti i condomini (Cass., sent. n. 4922/977). Si vedano anche, ragionando a contrario: la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo a una innovazione vietata dall art. 20 cod. civ., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell uso del bene comune, e anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini (Cass., sent. n. 539/20); la delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione e assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo a una innovazione vietata dall art. 20 cod. civ., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l inservibilità di talune parti dell edificio all uso o al godimento anche di un singolo condomino (Cass., sent. n. 5997/2008). 2 Consulente immobiliare 20415 LA TUTELA DELLE DESTINAZIONI D USO A corollario dell art. 7-ter cod. civ., la riforma ha introdotto questo nuovo quater che specificamente si occupa, come si vedrà, della relativa tutela e dei provvedimenti adottabili a tal fine. Nuovo testo* Art. 7-quater cod. civ. Tutela delle destinazioni d uso. In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni, l amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l esecutore e possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell articolo 36. *Norma di nuova introduzione. La norma si collega direttamente al precedente quater e prevede una tutela, apparentemente specifica, riferibile alle destinazioni d uso. A ben vedere, tuttavia, il relativo disposto non fa riferimento alle modificazioni, con la conseguenza che la tutela è applicabile normalmente a prescindere dal fatto che siano state, appunto, realizzate le predette modificazioni. Dal punto di vista della finalità della fattispecie, l art. 7-quater cod. civ. si indirizza verso la conservazione (e, quindi, la tutela) delle facoltà di godimento che i condomini abbiano sulle parti comuni, come consentite dalla relativa destinazione oggettiva e strutturale. Ne deriva che rimangono validi i principi che la giurisprudenza ha fissato nell interpretazione dell art. 02 cod. civ. proprio con riferimento all individuazione della portata di tale destinazione, e per i quali detta portata è quella che risulta dall oggettiva natura e struttura della cosa, intesa in senso dinamico, comprendente, cioè, non solo quella originaria ma anche l eventuale diversa destinazione che i condomini hanno, nel concreto, effettivamente dato durante la vita dell immobile, in funzione di nuove esigenze di gestione/utilizzo. Dal punto di vista di analisi testuale, può dirsi che: il pregiudizio rispetto al quale si pone la tutela è quello che deriva da attività, termine che può intendersi nell accezione piuttosto ampia di opere e/o di comportamenti; anche se il pregiudizio considerato dalla norma pare essere solo quello che incide in modo sostanziale, va detto che, secondo i principi generali dell ordinamento, deve ritenersi inammissibile qualsiasi nocumento a danno delle prerogative dei singoli, senza che possa affermarsi la legittimità di un pregiudizio non sostanziale ; la tutela prevista dall articolo consiste, innanzitutto, in una diffida. Tale attività, però, non ha certo necessità di essere prevista dalla legge per poter essere attuata e/o intra- Consulente immobiliare 204 316 LA TUTELA DELLE DESTINAZIONI D USO presa. Peraltro, la norma prevede che, oltre all amministratore, anche il singolo condomino possa inoltrarla, con ciò generando una certa confusione di ruoli e di mansioni. Non v è chi non veda come la sovrapposizione delle competenze tra amministratore e singoli condomini può facilmente portare a comportamenti confliggenti gli uni con gli altri (e, magari, anche al verificarsi di decadenze); viene prevista anche la facoltà di chiedere la convocazione dell assemblea da parte dei singoli condomini (evidentemente nei confronti dell amministratore, l unico soggetto avente la specifica competenza). La norma, sul punto, si mostra come deroga all art. 66 disp. att. cod. civ., tuttavia omette di disciplinare le conseguenze nel caso della mancata convocazione da parte dell amministratore. Dal tenore testuale sembra potersi affermare che se si vuole obbligare l amministratore a convocare, oppure se si vuole avere la facoltà di farlo direttamente nel caso di un suo inadempimento alla richiesta, dovrà ricorrersi al disposto del predetto art. 66 disp. att. cod. civ. (e quindi inoltrare l istanza da parte di almeno due condomini, portanti con almeno un sesto dei millesimi: 67); notevole perplessità suscita la previsione di un quorum qualificato (comma 2, art. 36 cod. civ.) per la delibera assembleare che decide in merito alla cessazione delle attività pregiudizievoli. Sussiste, infatti, una certa incongruenza con il comma 4 dell art. 36 cod. civ. nel quale è previsto un identico quorum per le deliberazioni inerenti alle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore. Ora, non può proprio dirsi che la delibera che si occupi della tutela delle destinazioni d uso delle parti comuni non rientri negli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio che, invece, l art. 30 cod. civ. afferma ricompresi nelle attribuzioni dell amministratore. 4 Consulente immobiliare 20417 DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE PARTI COMUNI Divieto di rinuncia unilaterale alla comproprietà Divieto di sottrazione all obbligo di pagamento delle spese Facoltà di distacco unilaterale dal riscaldamento centralizzato Con un intervento sull art. 8 cod. civ., il legislatore della riforma ha introdotto, oltre ad alcune precisazioni, che però non sembrano rilevanti quanto a effetti giuridici, anche un riconoscimento legislativo all ipotesi del distacco unilaterale dall impianto centralizzato per il riscaldamento. Rimangono fermi nella norma sia il divieto di rinuncia unilaterale alla proprietà, sia l impossibilità per il singolo di sottrarsi all obbligo di partecipare agli oneri per la conservazione delle parti comuni. Vecchio testo Art. 8 cod. civ. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Nuovo testo Art. 8 cod. civ. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. 2 Il condomino non può sottrarsi all obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma. 4 3 Consulente immobiliare 204 518 DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE PARTI COMUNI Di mero coordinamento (dovuto all introduzione degli artt. 7-bis, ter e quater) la sostituzione del riferimento all articolo precedente, e senza concreto effetto giuridico, peraltro come anche in altre norme, la sostituzione del termine porzione di piano con unità immobiliare che il legislatore della riforma ha ripetutamente operato in più punti della novella Nel secondo comma risulta eliminata la finalità dell eventuale rinuncia vietata (cioè, lo scopo di sottrarsi alle spese), che, però, trovasi riprodotta nel comma successivo. Il divieto di rinuncia alla comproprietà si riferisce esclusivamente alla possibilità che avvenga unilateralmente, essendo sempre consentito un trasferimento immobiliare consensuale. Terzo comma di nuova introduzione, ma che ribadisce l impossibilità per il singolo di sottrarsi all obbligo di contribuzione alle spese. La particolarità maggiore è data dal riferimento al mutamento della destinazione d uso della propria unità immobiliare (in proprietà esclusiva) e che, evidentemente, si riferisce al caso del peggioramento delle qualità dell immobile. Nel caso del miglioramento di tali qualità (si pensi della trasformazione del garage in abitazione) si pone invece il problema opposto, consistente nella necessità della revisione delle tabelle millesimali derivante da mutamento della destinazione d uso. Sul punto, la giurisprudenza (solo di merito) appare sostanzialmente per la negativa (App. Milano, sent. n. 486/2005; Trib. Torino, sent. 4 giugno 200; Trib. Parma, sent. 4 gennaio 998, nella cui motivazione è citata la conforme Trib. Genova, sent. n. 994/99; Trib. Milano, sent. n. 6860/988) anche se non mancano pronunce di segno contrario (Trib. Pescara, sent. n. 92/20; Trib. Torino, sent. n. 705/997). Di grande rilevanza mediatica, ma di trascurabili effetti giuridici, è l introduzione, un po fuori contesto, del riconoscimento al singolo della facoltà di procedere al distacco (unilaterale) dall impianto centralizzato per il riscaldamento. Questo ultimo comma dell art. 8 cod. civ., in realtà, conferma tutto il precedente orientamento giurisprudenziale e, dal punto di vista testuale: a. riconosce legislativamente, quindi, la legittimità della rinuncia unilaterale al servizio di riscaldamento (ma non alla comproprietà che rimane in capo a tutti i partecipanti); b. lo subordina all assenza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa. Si noti che il termine notevole appare riferibile solo agli squilibri (e non agli aggravi); c. il condomino che si è distaccato rimane obbligato al pagamento (dell integrale sua quota) delle spese per:. conservazione dell impianto, 2. eventuale manutenzione straordinaria; 3. opere di messa a norma. Inoltre, può dirsi che appare ancora valida quella giurisprudenza che ha riconosciuto dovute, da coloro che si sono distaccati, le maggiori spese corrispondenti all aggravio verificatosi a carico degli altri condomini rimasti collegati all impianto comune (Cass., sent. n. 52/997 e sent. n. 024/996). Del pari, può ritenersi applicabile alla fattispecie del distacco regolamentato dalla riforma anche l orientamento giurisprudenziale che, in virtù del principio del neminem laedere, impone ai condomini distaccati di non creare squilibri nell impianto comune, con la conseguenza che il partecipante che determini un qualsiasi pregiudizio agli altri condomini dovrà farsi carico delle conseguenze economiche (Cass., sent. n. 5974/2004). 6 Consulente immobiliare 20419 L INDIVISIBILITÀ DELLE PARTI COMUNI Sostanziale conferma dell art. 9 cod. civ. mediante il quale si ribadisce l indivisibilità delle parti comuni. Vecchio testo Art. 9 cod. civ. Indivisibilità. Le parti comuni dell edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l uso della cosa a ciascun condomino. Nuovo testo Art. 9 cod. civ. Indivisibilità. Le parti comuni dell edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Il principio dell indivisibilità può dirsi pacifico e non ha mai dato luogo a sostanziali contrasti giurisprudenziali. Va precisato, però, che il concetto non è stato mai interpretato in senso assoluto, vale a dire come divieto insuperabile di procedere a divisione. In realtà, l indivisibilità posta dall art. 9 cod. civ. va intesa nel senso che il singolo condomino non può imporre la divisione agli altri comproprietari contro la loro volontà. In altri termini, alla comproprietà costituita sul patrimonio condominiale non si applica il comma dell art. cod. civ. secondo cui ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione (e ciò nonostante il richiamo contenuto nell art. 39 cod. civ.). In altri termini ancora, nel condomino non è riconosciuto un siffatto diritto potestativo. Di poco momento la precisazione introdotta ex novo dalla novella e riguardante la possibilità che la divisione avvenga con il consenso di tutti i partecipanti (cioè, contrattualmente), aspetto che, come visto, era già pacifico. Quindi, è ancora valida (anche perché non smentita) la giurisprudenza per cui «finché perdura il vincolo condominiale, lo scioglimento parziale della comunione può essere deliberato soltanto all unanimità, non potendo gli atti a maggioranza avere mai forza contrattuale. E, quindi, da escludere che singoli condomini possano imporre agli altri, contro la loro volontà, una divisione (parziale) di aree comuni o di locali comuni; né è al giudice consentito d interferire nella sfera dell autonomia prevista in vari condomini nel senso che egli, sia pure su domanda di alcuni di essi, possa sostituirsi alla volontà di tutti» (cfr. Cass. sent. n. 397/974). Consulente immobiliare 204 720 LE INNOVAZIONI (ORDINARIE, AGEVOLATE E VIETATE) L art. 20 cod. civ. riguardante la fattispecie delle innovazioni, vale a dire la realizzazione, in forza di una deliberazione assembleare a maggioranza (con spese ripartite tra i condomini), di una opera nuova (bene/impianto) prima non esistente nel condominio, è stato oggetto di un intervento di sostanziale integrazione. Infatti, conservato il testo precedente (ora distribuito tra il primo e l ultimo comma della norma), è stato inserito un secondo comma (del tutto nuovo) riguardante una specifica (e ulteriore) fattispecie di innovazioni (composta, invero, da numerose sotto/fattispecie ) che potrebbero essere definite agevolate, in considerazione della previsione di un quorum ridotto per la relativa deliberazione. Vecchio testo Art. 20 cod. civ. Innovazioni. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell articolo 36, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Nuovo testo Art. 20 cod. civ. Innovazioni. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell articolo 36, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell articolo 36, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: ) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio, nonché per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale Consulente immobiliare 204 Vedere altro
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