Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F19-09-2001-1P-768-2000
Timestamp: 2016-10-22 03:34:36
Document Index: 94728991

Matched Legal Cases: ['Art. 50', 'BGE', 'Art. 84', 'Art. 86', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 48', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 662', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 46', 'Art. 662', 'BGE', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.768/2000 (19.09.2001)
1P.768/2000/bie
Bundesrichter Aeschlimann, Bundesrichter Catenazzi und Gerichtsschreiberin Tophinke.
Stadt Z�rich, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch die Bausektion des Stadtrates,
B.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39, Postfach, Z�rich, Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich,
1. Abteilung, 1. Kammer,
(Baubewilligung, Befehl, Verwirkung, Vertrauensschutz), hat sich ergeben:
A.- Im ersten Obergeschoss des Geb�udes Y.________-strasse XX, Z�rich 4 - Aussersihl, wird seit mindestens Mitte der siebziger Jahre eine Dreizimmerwohnung ausschliesslich zu sexgewerblichen Zwecken genutzt. Eine Bewilligung f�r diese Nutzweise ist nie erteilt worden. Die st�dtische Sittenpolizei registrierte den Betrieb des Massagesalons erstmals per 15. Juli 1975. Gem�ss Darstellung der Stadt Z�rich, welche vom Wohnungseigent�mer bestritten wird, erhielt das Amt f�r Baubewilligungen der Stadt Z�rich erst im Juli 1999 von der Umnutzung der Wohnung Kenntnis, als sich die damalige Wohnungsmieterin beim Amt erkundigte, ob eine entsprechende Baubewilligung bez�glich dieser R�ume vorliege.
Mit Schreiben vom 26. Juli 1999 machte die Baupolizei den Eigent�mer der betreffenden Stockwerkseinheit auf die unbewilligte Nutzungs�nderung aufmerksam und gab ihm Gelegenheit zur Stellungnahme. Am 26. Oktober 1999 verweigerte die Bausektion der Stadt Z�rich die (nachtr�gliche) baurechtliche Bewilligung f�r die Einrichtung eines sexgewerblichen Salons im betreffenden Geb�ude und ordnete die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes an. Der Bauentscheid wurde damit begr�ndet, dass die Zweck�nderung der Dreizimmerwohnung zu keinem Zeitpunkt h�tte bewilligt werden k�nnen.
B.- Gegen den Entscheid der st�dtischen Bausektion rekurrierte der Eigent�mer an die Baurekurskommission I des Kantons Z�rich. Diese wies den Rekurs am 28. April 2000 ab.
Der Eigent�mer zog den Rekursentscheid an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich weiter, welches die Beschwerde am 29. September 2000 guthiess. Das Gericht erwog im Wesentlichen, es sei fraglich, ob die sp�testens im Juli 1975 erfolgte Nutzungs�nderung gem�ss damals geltendem Recht baurechtlich �berhaupt bewilligungspflichtig war. Ferner h�tten zum damaligen Zeitpunkt die kommunalen Vorschriften �ber den Wohnanteil noch nicht in Kraft gestanden. Zwar habe das damals geltende Gesetz �ber die Erhaltung von Wohnungen f�r Familien vom 30. Juni 1974 (WEG/ZH) den Abbruch, den Umbau und die Zweck�nderung von solchen Wohnungen f�r bewilligungspflichtig erkl�rt und es d�rfe nicht davon ausgegangen werden, dass eine Zweck�nderungsbewilligung h�tte erteilt werden m�ssen. Indessen k�nne auch nicht ausgeschlossen werden, dass eine solche Bewilligung m�glicherweise erteilt worden w�re, zumal das WEG/ZH die Bewilligungstatbest�nde nicht abschliessend umschrieben habe.
Unbestritten sei, dass die fragliche Umnutzung zum heutigen Zeitpunkt angesichts des f�r das betreffende Gebiet geltenden Wohnanteils von 83 % nicht bewilligungsf�hig w�re. Das Verwaltungsgericht hielt sodann fest, die st�dtische Verwaltung habe durch die Duldung der (allenfalls) rechtswidrigen Nutzung w�hrend 25 Jahren einen Vertrauenstatbestand geschaffen, der dem Anspruch auf Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes entgegenstehe. Die st�dtische Baupolizei m�sse sich das Wissen der st�dtischen Sittenpolizei anrechnen lassen. Ferner sei der Wiederherstellungsanspruch auch wegen Zeitablaufs untergegangen.
C.- Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts f�hrt die Stadt Z�rich mit Eingabe vom 5. Dezember 2000 staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung der Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 BV). Sie macht geltend, das Verwaltungsgericht habe das Vertrauensprinzip zugunsten des privaten Beschwerdegegners ungerechtfertigt gewichtet. Es entspreche einer willk�rlichen Betrachtungsweise, wenn sich die st�dtische Baupolizei das Wissen einer anderen Polizeiabteilung anrechnen lassen m�sse. Sie beantragt Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Entscheids.
D.- Das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich und der Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
1.- Das Bundesgericht pr�ft die Zul�ssigkeit der bei ihm eingereichten Beschwerden von Amtes wegen und mit freier Kognition (BGE 126 I 257 E. 1a S. 258). Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts stellt einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid dar, gegen den auf Bundesebene einzig die staatsrechtliche Beschwerde als Rechtsmittel zur Verf�gung steht (Art. 84 Abs. 2, Art. 86 Abs. 1 OG). Der angefochtene Entscheid hob den Befehl zur Beendung der von der Stadt Z�rich als rechtswidrig erachteten sexgewerblichen Nutzung der betreffenden Dreizimmerwohnung auf und ber�hrt mithin die Stadt Z�rich als Tr�gerin hoheitlicher Gewalt. Sie ist daher legitimiert, eine Verletzung ihrer Autonomie zu r�gen (BGE 124 I 223 E. 1b S. 226 mit Hinweis). Ob ihr im betreffenden Bereich Autonomie zusteht, ist gem�ss bundesgerichtlicher Praxis nicht eine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung (BGE 124 I 223 E. 1b S. 226; 120 Ia 203 E. 2a S. 204, je mit Hinweisen).
Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erf�llt.
Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist einzutreten.
2.- a) Die Stadt Z�rich sieht sich in ihrer Autonomie dadurch verletzt, dass das Verwaltungsgericht durch eine realit�tsfremde Gewichtung eines angeblichen Vertrauensschutzes bzw. durch die fingierte langj�hrige Kenntnis des baurechtswidrigen Zustandes seitens der Baubeh�rden die Durchsetzung kommunalen Rechts bzw. von kantonalem Recht mit erheblicher Entscheidungsfreiheit f�r die Gemeinden verhindert habe. Ferner habe das Verwaltungsgericht durch die genannte Fiktion das Recht der Stadt Z�rich, ihre Verwaltungsorganisation selbst�ndig zu ordnen, missachtet und auch dadurch die Gemeindeautonomie verletzt. Der Beschwerdegegner bestreitet, dass der Stadt Z�rich im fraglichen Bereich Autonomie zukommt.
b) Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung �berl�sst und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einr�umt (BGE 126 I 133 E. 2 S. 136; 124 I 223 E. 2b S. 226 f., je mit Hinweisen). Der gesch�tzte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung des kantonalen oder eidgen�ssischen Rechts betreffen. Voraussetzung ist jedoch, dass der erstinstanzliche Vollzug der Gemeinde �bertragen ist und die Art der zu regelnden Materie f�r ein Selbstbestimmungsrecht der einzelnen Gemeinden Raum l�sst.
Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen Aufgabenbereich, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus (BGE 124 I 223 E. 2b S. 227; Urteil des Bundesgerichts vom 22. Januar 1996, publiziert in ZBl 98/1997 S. 414 E. 3a, je mit Hinweisen).
c) Nach der bundesgerichtlichen Praxis hat der Abbruch von Bauten trotz fehlender Baubewilligung zu unterbleiben, wenn die Baute materiell nicht baurechtswidrig ist und nachtr�glich bewilligt werden kann. Bei der nachtr�glichen Beurteilung einer Baute ist grunds�tzlich auf den Rechtszustand im Zeitpunkt der Errichtung der Baute abzustellen, es sei denn, das im Beurteilungszeitpunkt geltende Recht sei f�r den Bauherrn g�nstiger (BGE 102 Ib 64 E. 4 S. 69). Entsprechend dieser Rechtsprechung hatten die st�dtischen Baubeh�rden und die kantonalen Instanzen zu beurteilen, ob die Einrichtung des sexgewerblichen Salons nach dem zum Zeitpunkt der Aufnahme dieser Nutzungsweise geltenden Recht h�tte bewilligt werden k�nnen bzw. ob die sexgewerbliche Nutzung nach dem zum Beurteilungszeitpunkt geltenden Recht bewilligungsf�hig war. Zum Zeitpunkt der Umnutzung der Dreizimmerwohnung im Jahre 1975 richtete sich deren rechtliche Zul�ssigkeit in erster Linie nach dem kantonalen Gesetz �ber die Erhaltung von Wohnungen f�r Familien vom 30. Juni 1974 (WEG/ZH). Zum Beurteilungszeitpunkt war das kantonale Gesetz �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht vom 7. September 1975 (PBG) massgebend. Das WEG/ZH war zwischenzeitlich ausser Kraft getreten. Das Verwaltungsgericht liess die Fragen offen, ob die Umnutzung im Jahre 1975 baurechtlich �berhaupt bewilligungspflichtig war und ob diese nach dem WEG/ZH h�tte bewilligt werden k�nnen. Ferner stimmte es mit der st�dtischen Baubeh�rden und der Baurekurskommission darin �berein, dass zum Beurteilungszeitpunkt die streitige Umnutzung angesichts des f�r das betreffende Gebiet geltenden Wohnanteils von 83 % nach der vom Bundesgericht und vom Verwaltungsgericht best�tigten Praxis der Stadt Z�rich nicht bewilligungsf�hig war. Das Verwaltungsgericht erachtete vielmehr den Wiederherstellungsbefehl wegen sch�tzenswerten Vertrauens als nicht mehr durchsetzbar bzw. wegen Zeitablaufs als verwirkt. Um beurteilen zu k�nnen, ob das Verwaltungsgericht durch die von der Beschwerdef�hrerin behauptete Verkennung des Vertrauensprinzips die Gemeindeautonomie der Stadt Z�rich verletzt hat, muss zuerst gepr�ft werden, ob der Stadt Z�rich im nachtr�glichen Baubewilligungsverfahren aufgrund des WEG/ZH bzw. des PBG �berhaupt eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukam.
d) aa) Art. 48 der z�rcherischen Kantonsverfassung r�umt den Gemeinden das Recht ein, ihre Angelegenheiten innerhalb der Schranken der Verfassung und Gesetze selbst�ndig zu ordnen. Verfassungsm�ssige Schranken bei der Umschreibung der Gemeindeautonomie durch die kantonale Gesetzgebung sind f�r den hier betroffenen Bereich nicht ersichtlich und auch nicht vorgebracht worden. Die Autonomie der Stadtgemeinde Z�rich reicht deshalb so weit, wie es die kantonale Gesetzgebung, hier das WEG/ZH sowie das PBG, zul�sst.
bb) Das am 1. Januar 1999 ausser Kraft getretene WEG/ZH verfolgte das Ziel, Wohnungen f�r Familien zu erhalten, in erster Linie dadurch, dass es den Abbruch, den Umbau oder die Zweck�nderung von Familienwohnungen, d.h. von Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern, einer Bewilligungspflicht unterstellte (� 4 WEG/ZH). � 1 WEG/ZH erm�glichte den Gemeinden, sich diesem Gesetz zu unterstellen, wenn die in dieser Vorschrift erw�hnten Voraussetzungen erf�llt waren. Es ist unbestritten, dass sich die Stadt Z�rich dem WEG/ZH unterstellt hatte. Der Umstand, dass ein allf�lliger Unterstellungsbeschluss der Gemeinde durch den Regierungsrat zu genehmigen war, �nderte nichts daran, dass die Entscheidungsfreiheit der Gemeinde, f�r ihr Gebiet eigentumsbeschr�nkende, sozialpolitische Massnahmen einzuf�hren, im Sinne der Bundesgerichtspraxis als erheblich anzusehen war, zumal der Genehmigungsbeschluss nur deklaratorische Wirkung hatte. Das Bundesgericht entschied mit Urteil vom 22. M�rz 1989 (publiziert in ZBl 90/1989, S. 451 E. 3a), dass den Gemeinden des Kantons Z�rich insoweit Autonomie zukam.
� 5 WEG/ZH sah die Erteilung der Bewilligung zwingend vor, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorlag:
a) der Abbruch, der Umbau oder die Zweck�nderung
aus polizeilichen Gr�nden verf�gt worden
b) der Abbruch, der Umbau oder die Zweck�nderung
zur Verwirklichung einer diese Massnahmen
vorsehenden Planung oder eines Werkes
oder einer Anlage im �berwiegenden �ffentlichen
Interesse erforderlich ist;
c) es sich um ein als Eigenheim bewohntes Einfamilienhaus
handelt;
d) der Umbau luxuri�se Wohnungen betrifft und
mit keiner Zweck�nderung verbunden ist;
e) wesentlich mehr Wohnraum f�r Familien oder
Betagte preisg�nstig gebaut wird;
f) die betroffenen Wohnungen oder bei Abbruch
des Geb�udes die Mehrzahl der Wohnungen
wegen ihrer r�umlichen oder hygienischen
Beschaffenheit nicht mehr gen�gen und preisg�nstig
Wohnraum f�r Familien oder Betagte
erneuert oder gebaut wird, dessen Bruttofl�che
insgesamt mindestens derjenigen der
bisherigen Wohnungen entspricht.
� 6 WEG/ZH stellte die Erteilung einer Bewilligung ins Ermessen der entsprechenden Gemeindebeh�rde. Diese Bestimmung lautete wie folgt:
Die Bewilligung kann bei besonderen Umst�nden
und unter Abw�gung der sich gegen�berstehenden
Interessen erteilt werden, namentlich wenn
a) preisg�nstig Wohnraum f�r Familien oder
Betagte erneuert oder gebaut wird, dessen
Bruttofl�che insgesamt mindestens derjenigen
der bisherigen Wohnungen entspricht;
b) die betroffenen Wohnungen oder bei Abbruch
Beschaffenheit nicht mehr gen�gen;
c) der Eigent�mer nachweist, dass er auf dem
Grundst�ck R�umlichkeiten seines Handels- Fabrikations- oder eines anderen von ihm
gef�hrten Betriebes einrichten will;
d) eine unumg�ngliche Renovation unverh�ltnism�ssig
hohe Kosten verursachen w�rde.
Das Bundesgericht hielt im genannten Entscheid fest, � 6 WEG/ZH r�ume den unterstellten Gemeinden einen erheblichen Ermessensbereich bez�glich der Erteilung von Abbruch-, Umbau- und Zweck�nderungsbewilligungen ein. Dies gelte umso mehr, als diese Bestimmung die Bewilligungstatbest�nde nicht abschliessend umschreibe. Entsprechend bejahte es die Autonomie der Gemeinden bei der Anwendung von � 6 WEG/ZH (ZBl 90/1989, S. 451 E. 3b).
Die Bausektion der Stadt Z�rich und die Baurekurskommission hatten entschieden, dass eine Bewilligung f�r die fragliche Umnutzung weder nach � 5 noch nach � 6 WEG/ZH erteilt werden k�nne. Das Verwaltungsgericht erwog, es k�nne nicht davon ausgegangen werden, dass gest�tzt auf �� 4 ff. WEG/ZH eine Bewilligung f�r eine Zweck�nderung h�tte erteilt werden m�ssen. Anderseits k�nne im heutigen Zeitpunkt auch nicht ausgeschlossen werden, dass eine solche Bewilligung m�glicherweise erteilt worden w�re, zumal das WEG/ZH die Bewilligungstatbest�nde nicht abschliessend umschrieben habe, die Rotwandstrasse mit anschliessenden Strassenz�gen kaum als ideales Wohngebiet f�r Familien mit Kindern bezeichnet werden k�nne und die damalige Bewilligungspraxis der zust�ndigen Beh�rde nicht oder zu wenig bekannt sei. Das Verwaltungsgericht scheint mit seiner Argumentation die Anwendung von � 6 WEG/ZH vor Augen gehabt zu haben. Aufgrund der Akten kommt die Annahme eines Bewilligungsanspruchs gem�ss � 5 WEG/ZH auch kaum in Betracht. Bei der Anwendung von � 6 WEG/ZH verf�gte die st�dtische Baubeh�rde gem�ss bundesgerichtlicher Praxis �ber Autonomie.
cc) Es bleibt zu pr�fen, ob der Bausektion auch bei der Beurteilung der streitigen Nutzweise gem�ss dem PBG eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukam.
Die Bausektion verneinte die baurechtliche Bewilligungsf�higkeit der umstrittenen Umnutzung nach neuem Recht unter Hinweis auf die st�dtische Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr als 50 % sexgewerbliche Betriebe nicht zul�ssig sind. F�r die fragliche Liegenschaft sei ein Wohnanteil von 83 % vorgeschrieben.
Die Baurekurskommission und das Verwaltungsgericht sch�tzten diese Rechtsanwendung.
Den Z�rcher Gemeinden steht aufgrund der � 2 lit. c und �� 45 ff. PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es handelt sich um einen Bereich, in dem die Z�rcher Gemeinden grunds�tzlich Autonomie geniessen (Urteil des Bundesgerichts vom 5. September 1997, publiziert in ZBl 100/1999 S. 218 E. 2b; BGE 119 Ia 285 E. 4b S. 295, je mit Hinweisen). Die Gemeinden sind namentlich zust�ndig, innerhalb der Vorgaben des PBG in ihrer Bau- und Zonenordnung die Nutzweise der Grundst�cke vorzusehen (� 46 Abs. 1 PBG; vgl. auch � 48 Abs. 1 PBG). Die Autonomie der Gemeinden erstreckt sich auch auf die Festsetzung von Vorschriften �ber Mindestwohnanteile.
Das ergibt sich aus den � 49a Abs. 3 und � 250 PBG, welche den Gemeinden beim Erlass von Wohnanteilsvorschriften eine erhebliche Entscheidungsfreiheit einr�umen (Urteil des Bundesgerichts vom 16. Juni 1993, publiziert in ZBl 94/1993 S. 560 E. 2a; BGE 112 Ia 268 E. 2b S. 270, mit Hinweisen).
� 2 lit. c PBG erkl�rt die politischen Gemeinden zur erstinstanzlichen Gesetzesanwendung, wozu auch die Anwendung kommunaler Erlasse z�hlt (� 3 Abs. 2 PBG), als zust�ndig.
Die Stadt Z�rich verfolgt seit l�ngerem die Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr als 50 % sexgewerbliche Betriebe nicht zul�ssig sind. Diese Praxis hat nun auch Aufnahme gefunden in die neue Bau- und Zonenordnung der Stadt Z�rich von 1999, welche am 2. September 2000 teilweise in Kraft gesetzt wurde (vgl. dazu Felix Christen, Die Stadt Z�rich auf dem Weg zu einer neuen Bau- und Zonenordnung, PBG aktuell 4/2000, S. 5 ff., S. 22, 34).
Bei der Beurteilung der Frage, ob eine sexgewerbliche Nutzung in einem Gebiet, f�r welches der kommunale Zonenplan einen Wohnanteil von 83 % vorsieht, zonenvertr�glich ist, geht es prim�r um die Anwendung kommunalen Rechts, bei welcher der Gemeinde Autonomie zukommt. Das Bundesgericht erachtete es nicht als verfassungswidrig, dass das Z�rcher Verwaltungsgericht das Sexgewerbe aus einer intensiv genutzten Wohnzone mit einem Wohnanteil von 80 bzw. 83 % wegen den damit erfahrungsgem�ss verbundenen �berm�ssigen ideellen Immissionen auf die Nachbarschaft generell ausschloss (unver�ffentlichtes Urteil vom 26.11.1997 i.S. P. gegen Stadt Z�rich [1P. 191/1997] E. 5c).
dd) Zusammenfassend steht somit fest, dass der Stadt Z�rich im nachtr�glichen Baubewilligungsverfahren sowohl in Bezug auf das WEG/ZH wie auch das PBG eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit und damit Autonomie zukam.
e) Die Stadt Z�rich kann sich folglich dagegen zur Wehr setzen, dass eine kantonale Beh�rde in einem Rechtsmittelverfahren ihre Pr�fungsbefugnis �berschreitet oder die den betreffenden Sachbereich ordnenden kommunalen, kantonalen oder bundesrechtlichen Vorschriften falsch anwendet. Soweit es um die Handhabung von eidgen�ssischem oder kantonalem Verfassungsrecht geht, pr�ft das Bundesgericht das Vorgehen der kantonalen Beh�rden mit freier Kognition, sonst nur auf Willk�r hin. Die Gemeinden k�nnen in diesem Rahmen auch geltend machen, die kantonalen Instanzen h�tten die Tragweite eines Grundrechts verkannt und dieses zu Unrecht als verletzt betrachtet (BGE 126 I 133 E. 2 S. 136 f. mit Hinweisen).
Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich die Tragweite des aus Art. 9 BV folgenden Vertrauensgrundsatzes verkannt und zu Unrecht als verletzt angeschaut hat bzw. ob das Gericht den aus der bundesgerichtlichen Praxis folgenden Grundsatz, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes nach Ablauf einer l�ngeren Zeit verwirkt, falsch angewendet hat.
3.- a) Nach der bundesgerichtlichen Praxis verwirkt im Bereich des Baurechts der Anspruch der Beh�rden, die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes zu verlangen, aus Gr�nden der Rechtssicherheit grunds�tzlich nach 30 Jahren (BGE 107 Ia 121 ff.). Eine Ausnahme davon ist dann zu machen, wenn die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes aus baupolizeilichen Gr�nden im engeren Sinne geboten ist, namentlich wenn durch den Fortbestand eines baugesetzwidrigen Geb�udes oder Zustandes eine ernsthafte und unmittelbare Gefahr f�r Leib und Leben der Bewohner oder der Passanten geschaffen wird (BGE 107 Ia 121 E. 1a S. 123). Die Frist von 30 Jahren ergibt sich einerseits aus einer analogen Anwendung der zivilrechtlichen Regeln �ber die ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum im Sinne von Art. 662 ZGB. Die Befristung des Wiederherstellungsanspruchs hat zur Folge, dass der Grundeigent�mer sozusagen das Recht "ersitzt", den an sich baurechtswidrigen Zustand beizubehalten. Andererseits sprechen praktische Gr�nde f�r die 30-j�hrige Frist.
Auf die Dauer von drei Jahrzehnten zur�ck kann das geltende kommunale und kantonale Baurecht sowie die Praxis hiezu noch einigermassen sicher festgestellt werden (BGE 107 Ia 121 E. 1b S. 123 f.).
Eine k�rzere Verwirkungsfrist rechtfertigt sich nach der bundesgerichtlichen Praxis aus Gr�nden des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV). Dies ist namentlich dann der Fall, wenn die Baupolizeibeh�rden zwar vor Ablauf der 30-j�hrigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber �ber Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt h�tten kennen m�ssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c S. 124).
b) Im vorliegenden Fall sind zwischen der erstmaligen sittenpolizeilichen Registrierung des Massagesalons (15. Juli 1975) und dem Zeitpunkt, an dem sich die Baupolizei erstmals an den betreffenden Stockwerkeigent�mer wandte (26. Juli 1999), rund 24 Jahre verstrichen. Damit ist die 30-j�hrige Verwirkungsfrist noch nicht abgelaufen. Es fragt sich demnach, ob hier der Anspruch der Stadt Z�rich auf Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes aufgrund des Vertrauensschutzprinzips untergegangen ist.
4.- a) Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts haben die st�dtischen Beh�rden dadurch einen Vertrauenstatbestand geschaffen, dass sie die sexgewerblichen Dienstleistungen w�hrend sehr langer Zeit duldeten. Die Baupolizei m�sse sich das Wissen der Sittenpolizei anrechnen lassen. Angesichts der langen Zeitdauer m�sse auch nicht mehr erstellt sein, dass sich die zust�ndigen st�dtischen Beh�rden gegen�ber dem Stockwerkeigent�mer positiv dahingehend ge�ussert oder durch entsprechendes Verhalten die Meinung h�tten aufkommen lassen, sie billigten die sexgewerbliche Nutzung. Das Vertrauen des Beschwerdef�hrers, eine sexgewerbliche Nutzung sei im konkreten Fall zul�ssig, sei ferner dadurch best�rkt worden, dass er bis am 26. Juli 1999 keine Aufforderung zur Aufhebung dieser Nutzung erhielt, w�hrend die Bausektion der Stadt Z�rich seit 1994 in zahlreichen F�llen den Eigent�mern von sexgewerblichen Etablissements die nachtr�gliche Bau- bzw. Nutzungsbewilligung verweigerte, sofern es sich um Sexgewerbe in Zonen mit einem Wohnanteil von �ber 50 % handelte.
Das Verwaltungsgericht h�lt zudem die Verletzung �ffentlicher Interessen nicht f�r allzu schwer.
b) Die Beschwerdef�hrerin erachtet es als willk�rlich, dass sich die st�dtische Baupolizei in einem Fall wie dem vorliegenden das Wissen einer anderen Polizeiabteilung anrechnen lassen m�sse. Das Wissen um einen bestimmten Sachverhalt k�nne der Stadt Z�rich nur dann angerechnet werden, wenn die f�r diesen Sachbereich zust�ndige Amtsstelle - und nicht etwa eine beliebige andere Dienststelle - davon Kenntnis erhalten habe. Ansonsten w�rde der geordnete Gang der Verwaltungst�tigkeit in untragbarer Weise gest�rt. Das Verwaltungsgericht sei zudem ohne zureichende Begr�ndung von seiner fr�heren Praxis abgewichen, wonach sich die Steuerbeh�rden nicht um baurechtliche Fragen zu k�mmern h�tten.
Das Gleiche gelte auch f�r die Sittenpolizei. Ferner bringt die Beschwerdef�hrerin vor, selbst bei der Annahme, dass der private Beschwerdegegner in seinem Vertrauen in die Rechtm�ssigkeit der Nutzung best�rkt worden sei, k�nne dies nur f�r einen kurzen Zeitraum gelten. Solange die Sicherheit nicht bestanden habe, dass die von der Bausektion 1994 vorgenommene Praxis�nderung vor den Rechtsmittelinstanzen Bestand haben w�rde, seien Wiederherstellungsbefehle aus verwaltungs�konomischen Gr�nden nur mit Zur�ckhaltung erlassen worden. Klarheit �ber die Zul�ssigkeit der Praxis der st�dtischen Baubeh�rden habe erst das Bundesgerichtsurteil vom 26. November 1997 gebracht. Hinzu komme, dass das angebliche Vertrauen des Grundeigent�mers zu einem sehr viel fr�heren Zeitpunkt massiv ersch�ttert worden sei, indem ihm bereits im Jahre 1989 betreffend einer weiteren ihm geh�renden Liegenschaft die R�umung der dortigen Massagesalons befohlen wurde. Schliesslich bringt die Beschwerdef�hrerin auch vor, dass im vorliegenden Fall das �ffentliche Interesse und das Interesse von direkt betroffenen Dritten an einem geordneten Baubewilligungsverfahren und an der materiellen Einhaltung der Rechtsordnung unterbewertet worden sei.
c) Solange die zust�ndigen Beh�rden angesichts eines baurechtswidrigen Zustandes bloss unt�tig geblieben sind, erscheint grosse Zur�ckhaltung bei der Deutung der Unt�tigkeit als beh�rdliche Duldung geboten (Walter Haller/ Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I,
3. Aufl. , Z�rich 1999, N. 879; Urteil des Z�rcher Verwaltungsgerichts vom 12. Juni 1987 in ZBl 89/1988, S. 261 ff.
E. 3b). Im vorliegenden Fall unternahmen die st�dtischen Baubeh�rden w�hrend 24 Jahren nichts gegen die sexgewerbliche Nutzung der betreffenden Dreizimmerwohnung, obwohl die Sittenpolizei seit Juli 1975 Kenntnis von dieser Nutzweise hatte. Die Beschwerdef�hrerin macht zwar geltend, das Wissen der Sittenpolizei k�nne der Baupolizei nicht angerechnet werden. Auf der anderen Seite f�hrt sie aus, dass die Stadt Z�rich versuche, den Ausw�chsen des Sexgewerbes mit seinen Beeintr�chtigungen der Wohnbev�lkerung durch baurechtliche Mittel zu begegnen. Eine solche Vorgehensweise erfordert gerade eine enge Zusammenarbeit zwischen der Sitten- und der Baupolizei. Insofern besteht auch ein Unterschied zwischen Steuerbeh�rden und Sittenpolizei. Wie die Anfrage der Baupolizei bei der Sittenpolizei im vorliegenden Fall zeigt, st�tzt sich die erstere im Bereich sexgewerblicher Nutzungen zudem auch auf Sachverhaltsabkl�rungen der letzteren.
Der Umstand, dass die Baupolizei - wie die Beschwerdef�hrerin vorbringt - aus personellen und zeitlichen Gr�nden nicht in der Lage sei, systematisch gegen alle Salons vorzugehen, sondern nur eingreifen k�nne, wo Klagen aus der Bev�lkerung bzw. der Nachbarschaft vorgebracht werden oder wo sie selber direkt Kenntnis erhalte, kann dem Stockwerkeigent�mer nicht entgegengehalten werden. Es w�re zudem kaum mit einem grossen Aufwand verbunden gewesen, sich einen �berblick dar�ber zu verschaffen, welche von der Sittenpolizei registrierten Massagesalons sich in Zonen mit einem Wohnanteil von �ber 50 % befinden. Bei der Anwendung der gebotenen Sorgfalt w�re die von der Beschwerdef�hrerin f�r die gesamte Dauer von 24 Jahren behauptete Gesetzwidrigkeit (gem�ss WEG/ZH bzw.
der seit 1994 verfolgten st�dtischen Praxis) jedenfalls erkennbar gewesen. Damit kann die langj�hrige Unt�tigkeit der Baubeh�rden als Duldung des (allf�llig) rechtswidrigen Zustandes gedeutet werden, die grunds�tzlich geeignet ist, einen Vertrauenstatbestand zu begr�nden (vgl. dazu auch das Urteil des Bundesgerichts vom 9. Mai 1979 in ZBl 81/1980, S. 70 ff., E. 3b, in welchem ein Vertrauenstatbestand angenommen wurde, nachdem die Beh�rden w�hrend 20 Jahren nichts gegen eine baurechtswidrige Baute unternommen hatten). Die bis 1997 bestandene rechtliche Unklarheit, ob die st�dtische Praxis vor den Rechtsmittelinstanzen Bestand habe w�rde, kann sich zudem nicht zu Ungunsten der Rechtsunterworfenen auswirken.
Auch wenn die Baubeh�rden durch die langj�hrige Duldung des baurechtswidrigen Zustandes einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben, kann sich die Gegenpartei auf Vertrauensschutz nicht berufen, wenn sie die Rechtswidrigkeit bei zumutbarer Sorgfalt h�tte erkennen k�nnen, also insofern b�sgl�ubig ist (vgl. Beatrice Weber-D�rler, Vertrauensschutz im �ffentlichen Recht, Basel und Frankfurt am Main 1983, S. 231; Walter Haller/Peter Karlen, a.a.O, N. 878; Ulrich H�felin/Georg M�ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts,
3. Aufl. , Z�rich 1998, N. 553; BGE 111 Ib 213 E. 6a S. 221 ff.).
Gem�ss den Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichts war die baurechtliche Bewilligungspflicht der im Juli 1975 erfolgten Nutzungs�nderung gem�ss damals geltendem Recht fraglich.
Offen bleiben m�sse auch, ob die Umnutzung nach dem WEG/ZH nicht doch bewilligungsf�hig gewesen w�re. Damit war die Rechtslage zumindest bis zur Best�tigung der Zul�ssigkeit der 1994 eingef�hrten st�dtischen Praxis durch die Rechtsmittelinstanzen nicht eindeutig und eine allf�llige Baurechtswidrigkeit f�r den Stockwerkeigent�mer und allf�llige Rechtsvorg�nger nicht von vorneherein erkennbar. Allerdings h�tte dem Stockwerkeigent�mer sp�testens seit der R�umung der Massagesalons in der anderen ihm geh�renden Liegenschaft bewusst sein m�ssen, dass gem�ss dem WEG/ZH eine Bewilligungspflicht f�r die Umnutzung bestimmter Wohnungen bestand. Die Sorgfaltspflicht h�tte es geboten, sich bei den Baubeh�rden - wenn nicht schon fr�her so zumindest doch zu diesem Zeitpunkt - nach dem Erfordernis einer Nutzungsbewilligung zu erkundigen. Insofern ist es fraglich, ob der Stockwerkeigent�mer gutgl�ubig und deshalb in seinen durch die langj�hrige Duldung der sexgewerblichen Nutzung geschaffenen Erwartungen zu sch�tzen ist.
Indessen braucht nicht abschliessend gepr�ft zu werden, ob das Verwaltungsgericht hier die Gemeindeautonomie dadurch verletzte, dass es die Tragweite des Vertrauensschutzprinzips (Art. 9 BV) insofern verkannte, als es nicht pr�fte, ob der Stockwerkeigent�mer �berhaupt gutgl�ubig war.
Wie in der nachfolgenden Erw�gung darzulegen ist, hat das Verwaltungsgericht den Entscheid der Baurekurskommission noch aus einem anderen Grund aufgehoben und diese zweite Begr�ndung verletzt die Gemeindeautonomie der Stadt Z�rich nicht.
5.- a) Das Verwaltungsgericht erachtete den Anspruch auf Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes nicht nur wegen Schaffung eines Vertrauenstatbestandes als verwirkt, sondern auch wegen Zeitablaufs. Es ging dabei von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus, wonach die massgebliche Frist 30 Jahre betr�gt (BGE 107 Ia 121 ff.). Das Verwaltungsgericht f�hrte aus, dass dem Sachverhalt im genannten Bundesgerichtsentscheid ein versteckter, wohnungsinterner Mangel zugrunde liege, der den Polizeiorganen vollst�ndig verborgen geblieben und keiner st�dtischen Verwaltungsabteilung bekannt war. In fr�heren F�llen habe es - das Verwaltungsgericht - entschieden, dass die Frist bei einem offen zu Tage liegenden Mangel auf weniger als 30 Jahre bemessen werden m�sste. Im vorliegenden Fall habe die st�dtische Sittenpolizei seit dem 15. Juli 1975 Kenntnis von der Er�ffnung eines Massagesalons in der hier interessierenden Wohnung. Aufgrund dieser offiziellen Kenntnis einer st�dtischen Polizeiabteilung k�nne nicht mehr von einem versteckten, den Polizeiorganen verborgen gebliebenen Verstoss gegen baurechtliche Bestimmungen gesprochen werden. Vielmehr sei ein solcher Sachverhalt einem offen zu Tage liegenden Mangel bzw. Regelverstoss gleichzusetzen. Zwischen dem 15. Juli 1975 und seinem - dem verwaltungsgerichtlichen - Entscheid seien mehr als 25 Jahre verflossen. Der Wiederherstellungsanspruch sei deshalb verwirkt.
Die Beschwerdef�hrerin wendet dagegen ein, die im Geb�udeinnern stattfindende Nutzung als Massagesalons habe als verborgener Mangel zu gelten. Die 30-j�hrige Frist sei noch nicht abgelaufen.
b) Das Bundesgericht hat die Frist von 30 Jahren f�r den Fall festgelegt, dass entsprechende Regeln fehlen (BGE 107 Ia 121 E. 1b S. 123 f.). Grunds�tzlich liegt es in der Kompetenz der Kantone, ihr �ffentliches Baurecht und insbesondere die materiellen und formellen Voraussetzungen f�r die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes zu regeln. Den Kantonen steht es frei, k�rzere Verwirkungsfristen vorzusehen, namentlich dann, wenn die Rechtswidrigkeit f�r die Beh�rden erkennbar war (vgl. etwa Art. 46 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, welcher bestimmt, dass nach Ablauf von f�nf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes nur verlangt werden kann, wenn zwingende �ffentliche Interessen es erfordern). Allein der Umstand, dass das Bundesgericht seine Rechtsfindung auf eine analoge Anwendung von Art. 662 ZGB gest�tzt hat, bewirkt noch nicht, dass k�rzere Fristen verfassungswidrig w�ren. Die Rechtssicherheit verlangt einzig, dass der Wiederherstellungsanspruch befristet sein muss (BGE 107 Ia 121 E. 1a S. 123), wobei die 30-j�hrige Frist eine Maximalfrist darstellt.
BGE 107 Ia 121 ff. betraf zwar einen Z�rcher Fall.
Dem Z�rcher Verwaltungsgericht ist es jedoch unbenommen, die vom Bundesgericht mangels gesetzlicher Regel in richterlicher Rechtsfindung gewonnene Fristbestimmung zu interpretieren und dabei namentlich bei einem offen zu Tage tretenden Mangel bzw. einem f�r die Baubeh�rden bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbaren baurechtswidrigen Zustand eine k�rzere Verwirkungsfrist anzunehmen. Der Beschwerdef�hrerin kann nicht gefolgt werden, dass es sich bei der sexgewerblichen Nutzung um einen verborgenen Mangel handeln soll. Der Betrieb des Massagesalons war immerhin von der Sittenpolizei registriert worden. Der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustandes stehen im vorliegenden Fall auch keine schwerwiegenden �ffentlichen Interessen entgegen. Soweit aus den Akten hervorgeht, liegen ferner keine Beschwerden der Nachbarn vor. Die Rechtsanwendung des Verwaltungsgerichts kann aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht beanstandet werden. Demnach hat das Verwaltungsgericht durch die Aufhebung des Wiederherstellungsbefehls wegen Ablaufs der Verwirkungsfrist die Gemeindeautonomie der Stadt Z�rich nicht verletzt.
6.- Zusammenfassend ergibt sich, dass die staatsrechtliche Beschwerde unbegr�ndet und deshalb abzuweisen ist. Die Beschwerdef�hrerin hat trotz des Unterliegens keine Kosten f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu tragen, da sie nicht aus Verm�gensinteresse gehandelt hat (Art. 156 Abs. 2 OG).
Der Beschwerdegegner hat f�r das Verfahren vor Bundesgericht Anspruch auf eine angemessene Parteientsch�digung durch die Beschwerdef�hrerin (Art. 159 Abs. 2 OG).
3.- Die Beschwerdef�hrerin hat den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich schriftlich mitgeteilt.