Source: https://www.epravo.cz/top/clanky/prakticke-dusledky-predkupniho-prava-u-prevodu-nemovitosti-po-novele-oz-107486.html?mail
Timestamp: 2019-05-25 08:48:50+00:00
Document Index: 56928878

Matched Legal Cases: ['zákona č. 89', '§ 2145', '§ 2148', '§ 1731', '§ 2145', '§ 1124', '§ 1', '§ 140', '§ 1124', '§ 3062', '§ 1124', '§ 2147', '§ 2148', '§ 560', '§ 1125', '§ 629', '§ 654', '§ 654', '§ 1125']

Praktické důsledky předkupního práva u převodu n | epravo.cz
ID: 107486upozornění pro uživatele
Návrat staronového institutu předkupního práva k spoluvlastnickému podílu po 3 letech[1] účinnosti o.z. do právního řádu přivádí odbornou veřejnost k diskusím na téma relevance předchozí právní argumentace v nových podmínkách představovaných novelou[2] zákona č. 89/2012 Sb. Poslední dva kodexy občanského práva byly vystavěny na odlišných základech, pokud jde o institut předkupního práva k nemovité věci, dovolím si v článku odpovědí na vybrané otázky poukázat na prvky, které jsou naopak shodné a v praxi aplikovatelné i nyní.
Jakými prostředky lze vyloučit nežádoucí účinky zásahu předkupníka do převodu spoluvlastnického práva k nemovité věci?
Jestliže v době uzavření kupní smlouvy nedisponuje prodávající prohlášením předkupníka o tom, že se předkupního práva vzdává, lze s kupujícím s vědomím nejisté budoucí události kupní smlouvu platně uzavřít. Smluvníkům zůstane k rozhodnutí, zda práva z kupní smlouvy plynoucí zaknihují, čili nic. Zápisem do katastru nemovitostí právní jistotu nezískají.
V praxi lze aplikovat „kontraktačně-vakanční“[3] lhůtu, jíž kupující a prodávající učiní součástí smluvního ujednání. Doba mezi uzavřením kupní smlouvy a posledním dnem lhůty může být prodávajícím využita k výzvě spoluvlastníku, jímž do okamžiku vkladu vlastnického práva pro kupujícího do katastru nemovitostí je, obsahující notifikaci uzavření kupní smlouvy a možnosti využití předkupního práva za splnění podmínek sjednaných v dříve uzavřené kupní smlouvě.[4] Délka lhůty však s ohledem na nešťastnou konstrukci zákona musí kopírovat normovanou dobu 3 měsíců.[5] Neučiní-li totiž oslovený spoluvlastník žádný projev vůle do posledního dne lhůty a až v tento den složí na účet prodávajícího kupní cenu, dosáhne zákonem stanovených rozvazovacích účinků podle § 2145 o.z. Formálního právního jednání v podobě písemného přijetí nabídky totiž neubude třeba. Domnívám se, že ustanovení § 2148 o.z. je speciálním k úpravě přijetí nabídky podle § 1731 an. o.z. Obecně lze přijetí písemné nabídky provést pouze za dodržení formy a to písemným projevem vůle[6], při realizaci prodeje podílu na nemovitosti[7] zapsané v katastru nemovitostí nejčastěji v podobě uzavření kupní smlouvy. V případě využití předkupního práva je pak akceptačním projevem toliko úhrada kupní ceny. Zde je na místě připomenout doslovný text normy: „Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne“. Z uvedeného je zřejmé, že pouhé vyrozumění prodávajícího předkupníkem stran využití předkupního práva není perfektním jednáním. Přijme-li předkupník nabídku konkludentně, plněním kupní ceny bez dalšího, bude na místě nezbytná součinnost spoluvlastníků k dosažení titulu způsobilého k zápisu změny vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí a k písemnému projevu vůle, byť následnému.[8] Lze tedy pokládat sjednání kontraktačně-vakanční lhůty za efektivní? Ano, neboť nečinnost předkupníka při poskytnutí lhůty 3 měsíců má na existenci předkupního práva vliv v podobě prekluze předkupního práva.[9]
Lze předvídat důsledky deficitu oferty předkupníku do kupní smlouvy sjednané mezi prodávajícím a kupujícím?
Neumožní-li prodávající kupujícímu bezvadné nabytí vlastnického práva k převáděnému podílu na nemovité věci, může být pasivně legitimovaným ve sporu o škodu z prohlášení o vlastnostech převáděné věci, zejm. prohlášení k neexistenci zatížení nemovitosti právem třetí osoby, eventuálně smluvní pokuty za nepravdivé prohlášení.[10] Nabíledni je sekvence jednání kupujícího, zjistí-li byť i jen záměr uplatnění předkupního práva spoluvlastníkem. Pro vady plnění prodávajícího může kupující vůči prodávajícímu uplatnit nárok na slevu z kupní ceny, případně od smlouvy odstoupit. To vše za předpokladu, že kupující dosáhne samostatným právním jednáním se spoluvlastníkem jiného vyrovnání, aniž nastanou účinky § 2145 o.z.
Nepřistoupí-li prodávající k učinění nabídky spoluvlastníku (předkupníku), má v postavení oprávněného z předkupního práva spoluvlastník vůči nabyvateli i zciziteli věci k dispozici instrument v podobě rozvazovací podmínky kupní smlouvy. Tato může nastat kdykoliv v obecné prekluzivní lhůtě 3 let.[11] Počátkem lhůty bude uzavření kupní smlouvy nebo okamžik následující. Pro určení počátku běhu lhůty bude objektivní vědomí předkupníka o převodu nemovité věci, tedy nejpozději vklad vlastnického práva pro kupujícího do katastru nemovitostí. Nedojde-li včas k uplatnění předkupního práva, bude předkupní právo vůči osobě kupujícího prekludováno.[12]
Z výše uvedených důvodů nesouhlasím s postupem realizace uplatnění předkupního práva po účinnosti kupní smlouvy, kdy prodávající musí odstoupit od kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým a teprve po té uzavřít kupní smlouvu s předkupníkem. Toto publikované[13] aranžmá postrádá právní základ. Byť autoři hovoří o „možnosti“, musela by být v kontraktu jako specifický důvod odstoupení sjednána a uplatněna některou smluvní stranou v pořadí po notifikaci využití předkupního práva předkupníkem avšak ještě před uhrazením kupní ceny předkupníkem. V obecné rovině prodávající právo na odstoupení od kupní smlouvy z důvodu uplatnění předkupního práva nemá.
Lze se platně předkupního práva vzdát, není-li tato skutečnost zapsána v katastru nemovitostí?
Občanský zákoník reguluje vedle možnosti vzdání se předkupního práva jako práva věcného[14] také alternativu bez věcně právních účinků. Relativních práv se lze vzdát tehdy, vznikl-li na takové právo nárok nebo před vznikem nároku. Již v prvorepublikové judikatuře bylo lze nalézt odkazy na smluvní omezení budoucích práv[15] mezi smluvními stranami.[16] V platné úpravě není zákonem zakázáno vzdání se relativních práv, tedy až na limity vymezené dobrými mravy a veřejným pořádkem. Učiní-li tedy za splnění formálních předpokladů, tj. v písemné formě prodávající nabídku k využití předkupního práva předkupníku a obdrží totožnou formou odpověď obsahující prohlášení předkupníka o nevyužití předkupního práva, je v jednotlivém případě právo předkupníka konzumováno a zaniká.
Vzdát se tohoto práva dle mého názoru lze již před jeho aktivací podle § 1124 o.z. Byť takové právní jednání spoluvlastníků bude mít jen relativní účinky vůči individuálně určenému prodávajícímu, bude jednáním platným. Prvým argumentem nechť poslouží smluvní svoboda účastníků právních vztahů zakotvená v § 1 odst. 2 o.z., následovaným judikaturou soudů vycházející z předpokladů popsaných výše. Shrnujícím usnesením NS ČR vydaným 2. 5. 2017 pod sp. zn. 31 Cdo 1131/2017 soud[17] posvětil rozhodnutí odvolacího soudu a toto nadále podepřel odkazy na další judikaturu. NS přijal za své, že: „žalobce se mohl vzdát zákonného předkupního práva spoluvlastníka věci již kupní smlouvou, kterou spoluvlastnický podíl nabyl, a to bez ohledu na okamžik vzniku věcněprávních účinků smlouvy, k čemuž také v poměrech projednávané věci došlo. Protože § 140 obč. zák. je ustanovení dispozitivní a porušení předkupního práva mělo za následek pouze relativní neplatnost právního úkonu, mohli se spoluvlastníci od citovaného ustanovení odchýlit dohodou a vzdát se předkupního práva do budoucna, a to i bez znalosti konkrétních podmínek, za kterých by byl spoluvlastnický podíl později nabídnut k prodeji“. Dovolím si na tomto místě stručnou poznámku k dipozitivnosti ustanovení § 1124 o.z. Ustanovení výslovně adresátům právních norem nezakazuje odlišné ujednání, není proto důvodu považovat jej v celém kontextu občanského zákoníku za normu kogentní.[18]
Na podporu právní jistoty se sluší rovněž uvést odkaz odvolacího soudu na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, řešící problematiku platnosti vzdání se budoucích práv v návaznosti na charakter právní skutečnosti, na jejímž základě mají tato práva vzniknout. Označil rovněž v poměrech projednávané věci žalobu o nahrazení projevu vůle ve výše řešené věci za výkon práva, který je v rozporu s dobrými mravy, přičemž poukázal na skutečnost, že žalobce postupuje v rozporu se zásadou pacta sunt servanda.
Právní věty vyslovené soudy v citovaných rozhodnutích jsou aplikovatelné také za současné legislativní úpravy předkupního práva. Důsledkům nepodařené novely o.z. tak smluvníci mohou čelit včasným ujednáním o vyloučení předkupního práva, aniž by absolvovali proceduru zaknihování jako práva věcného a případně vyčkávali zásahu předkupníka v tří leté lhůtě.
Stručně na závěr:
Výše uvedeným postupem lze u odborné veřejnosti, zejména realitních makléřů modifikovat informace ventilované účastníkům realitních transakcí.[19] Je nanejvýš žádoucí poskytnout smluvním stranám úplné informace o možnostech, které jim zákon poskytuje k realizaci převodu vlastnického práva. Kritické názory stran znovuzavedení předkupního práva však s citovanými autory sdílím a považuji je za krok zpět. Právní řád zakotvuje nástroj zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, který případné nežádoucí důsledky nedávné transakční volnosti řešil a nadále řeší, aniž by a priori zasahoval do aktuálně realizovaných smluvních vztahů.
Mgr. Ing. Martin Souček
e-mail: panorama.teplice@seznam.cz
[1] s přihlédnutím k přechodným ustanovením o.z., zejm. § 3062.
[2] zákonem č. 460/2016 Sb.
[3] Nechť analogie označení „ legis-vakanční doby“ nevede čtenáře k omylu o účincích lhůty „kontraktačně-vakanční“. Druhá z uvedených je lhůtou sjednanou účastníky, soukromoprávní povahy, postrádající vlastnosti odkladu účinnosti kupní smlouvy. Podmínka odkladu účinnosti kupní smlouvy je totiž sto zmařit smysl navrženého ujednání, neboť hypotéza § 1124 odst. 1 o.z. předpokládá uzavření kupní nebo jiné úplatné smlouvy.
[4] vizte § 2147 o.z.
[5] vizte § 2148 o.z.
[6]argumentace zde odpovídá postupu při převodu nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí
[7] vizte také § 560 o.z.
[8] Titulem může sloužit např. kupní smlouva, smlouva o vypořádání spoluvlastnictví, souhlasné prohlášení o zániku spoluvlastnictví k nemovité věci, atp.
[9]Bez vlivu k následujícím transakcím.
[10] Domněnka prodávajícího o neexistenci předkupního práva na základě předchozího prohlášení spoluvlastníka, jemuž nárok svědčí, je lichá, není-li vzdání se předkupního práva vloženo do katastru nemovitostí podle § 1125 o.z.
[11] vizte § 629 odst. 1 spolu s § 654 odst. 2 o.z.
[12] vizte § 654 odst. 1 o.z.
[13] společností Reka-Group s.r.o. v internetové prezentaci dostupné na www, k dispozici >>> zde publikováno 7. 12. 2018
[14] vizte § 1125 o.z.
[15] např. vizte odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu Československé republiky ze dne 17.02.1926 pod sp. zn. R I 101/26. Rozsudek upravuje procesní úkony s výkladem per analogiam hmotněprávní úpravy obsažené v občanském zákoníku (recipovaný rakouský ABGB).
[16] aktuálně vizte také rozhodnutí Evropského soudního dvora pro lidská práva Rozhodnutí ESLP ze dne 1. 3. 2016, stížnost č. 41069/12, ve věci Tabbane proti Švýcarsku. Rozhodnutí zpracovala Mgr. VLADIMÍRA PEJCHALOVÁ GRÜNWALDOVÁ, Ph.D., LL.M., dostupné na www, k dispozici >>> zde publikováno 21. 3. 2018.
[17] učinil tak i přes odmítnutí dovolání, za což senát zaslouží uznání.
[18] k výkladu členění právních norem na kogentní a dispozitivní vizte článek Dr. Eliáše: K pojetí dispozitivního práva v občanském zákoníku. Dostupné na www, k dispozici >>> zde uveřejněno dne 13. 10. 2015
[19] Dostupné na www, k dispozici >>> zde uveřejněno dne 31. 1. 2018