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Timestamp: 2017-11-22 15:32:31
Document Index: 78696825

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 1093', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

BGH, 25.09.2009 - V ZR 36/09 - Formell wirksame Betriebskostenabrechnung wegen fehlender Möglichkeit zum Erkennen der Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen; Begründung der Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten durch das vertragliche Schuldverhältnis i.R.e. schuldrechtlichen Vereinbarung der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts; Entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB i.R.e. schuldrechtlichen Vereinbarung der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts | anwalt24.de
Urt. v. 25.09.2009, Az.: V ZR 36/09
Formell wirksame Betriebskostenabrechnung wegen fehlender Möglichkeit zum Erkennen der Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen; Begründung der Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten durch das vertragliche Schuldverhältnis i.R.e. schuldrechtlichen Vereinbarung der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts; Entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB i.R.e. schuldrechtlichen Vereinbarung der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts
Referenz: JurionRS 2009, 23398
Aktenzeichen: V ZR 36/09
AG Hann.Münden - 05.08.2008 - AZ: 3 C 156/08
LG Göttingen - 18.02.2009 - AZ: 5 S 69/08
BGHReport 2009, 1241-1242
DNotZ 2010, 193-196
EBE/BGH 2009, 357-359
ErbR 2010, 18-21 (Volltext mit amtl. LS)
Info M 2009, 440
MDR 2010, 18-20
MietRB 2010, 18
NJ 2010, 294
NJ 2010, 161-162
NJW 2009, 3644-3646
NJW-Spezial 2010, 2-3
NotBZ 2009, 492
NZM 2009, 904-906
RdW 2010, 156-157
WuM 2009, 672-674
ZfIR 2009, 787
ZNotP 2010, 26-28
Fehlerhaft ist bereits der Ausgangspunkt seiner Überlegungen, den die Revisionserwiderung übernimmt. Denn bei der Abwägung, ob eine Analogie möglich ist, stellt das Berufungsgericht dem Wohnraummietverhältnis, für das die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB gilt, lediglich das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gegenüber. Damit lässt es - worauf die Revision zutreffend hinweist - außer Acht, dass sich die Pflicht der Klägerin zur Zahlung von Betriebskosten nicht aus dem dinglichen Recht und auch nicht, woran man beim Fehlen einer Zahlungsvereinbarung denken könnte, aus dem neben dem dinglichen Wohnungsrecht bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis (vgl. hierzu Senat, BGHZ 95, 144, 146 f.) [BGH 28.06.1985 - V ZR 111/84], sondern aus einem vertraglichen Schuldverhältnis ergibt. Eine solche schuldrechtliche Vereinbarung über Leistungen des Berechtigten, wie sie die Parteien getroffen haben, kann neben dem Wohnungsrecht selbständig oder - wie hier - als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden (Senat , Urt. v. 5. März 1965, V ZR 195/64, WM 1965, 649, 650 f.; Urt. v. 20. Juni 1997, V ZR 39/96, WM 1997, 1673, 1674). Deshalb hängt die Entscheidung des Rechtsstreits davon ab, ob die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf dieses Schuldverhältnis entsprechend angewendet werden kann. Dies ist zu bejahen.
Die entsprechende Anwendung ist geboten, weil - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - der hier zu beurteilende Sachverhalt dem in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten vergleichbar ist.
Diese Zielrichtung entspricht nicht nur den Interessen des Mieters von Wohnraum, sondern zumindest auch den Interessen derjenigen Personen, die berechtigterweise Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem Mietvertrag nutzen. Denn wenn sie - wie die Klägerin - Vorauszahlungen auf die durch die Wohnraumnutzung entstehenden Betriebskosten zahlen, ist ihnen daran gelegen, möglichst bald zu erfahren, ob die Vorauszahlungen den geschuldeten Betrag erreicht oder ihn über- oder unterschritten haben. Je nach dem Ergebnis der Abrechnung können sie ihr weiteres Verhalten ausrichten, nämlich entweder - bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten - ihren Verbrauch beibehalten, erhöhen oder ermäßigen oder - bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten - die Höhe der Vorauszahlungen unverändert lassen oder auf eine Herauf- oder Herabsetzung drängen. In allen Fällen ist das Interesse der Wohnraumnutzer ebenso wie das der Wohnraummieter auf baldige Klarheit gerichtet. Der weitere Gesichtspunkt der Streitvermeidung hat für den Wohnungsberechtigten wenigstens denselben hohen Stellenwert wie für den Mieter von Wohnraum. Denn er lebt in den meisten Fällen - wie auch die Klägerin - mit dem Grundstückseigentümer unter einem Dach und ist, anders als regelmäßig der Mieter, in die Familie des Eigentümers mehr oder weniger integriert. Schon deshalb ist er besonders daran interessiert, dass der Familienfriede nicht dadurch gestört wird, dass der Eigentümer Betriebskostenvorauszahlungen entgegennimmt, ohne über sie zeitnah abzurechnen.
Die entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den vorliegenden Fall ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die gesetzliche Regelung der zunehmenden Flexibilität im Mietrecht Rechnung tragen und vornehmlich bei kurzen Mietverhältnissen Probleme bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden soll. Diese Gesichtspunkte haben für den Gesetzgeber ersichtlich keine Rolle gespielt (vgl. BT-Drucks. 14/4553).
Der entsprechenden Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt steht schließlich - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - auch nicht entgegen, dass nach überwiegender Auffassung (OLG Düsseldorf ZMR 2008, 206 f. m.w.N.; LG Nürnberg-Fürth ZMR 2008, 800, 801; a.A. MünchKomm-BGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdn. 1; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV Rdn. 67) die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse ausscheidet. Denn Gegenstand des Wohnungsrechts der Klägerin sind nicht gewerblich genutzte Räume, sondern Wohnräume. Insoweit besteht kein Unterschied zu einem Wohnraummietverhältnis.
Verkündet am: 25. September 2009