Source: http://docplayer.fi/3640054-Henna-korpiniemi-kunnan-tonttien-luovutus-rakennusyrityksen-oma-perusteiseen-senioriasuntotuotantoon.html
Timestamp: 2017-07-23 02:58:06+00:00
Document Index: 4659455

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

HENNA KORPINIEMI KUNNAN TONTTIEN LUOVUTUS RAKENNUSYRITYKSEN OMA- PERUSTEISEEN SENIORIASUNTOTUOTANTOON - PDF
HENNA KORPINIEMI KUNNAN TONTTIEN LUOVUTUS RAKENNUSYRITYKSEN OMA- PERUSTEISEEN SENIORIASUNTOTUOTANTOON
Download "HENNA KORPINIEMI KUNNAN TONTTIEN LUOVUTUS RAKENNUSYRITYKSEN OMA- PERUSTEISEEN SENIORIASUNTOTUOTANTOON"
1 HENNA KORPINIEMI KUNNAN TONTTIEN LUOVUTUS RAKENNUSYRITYKSEN OMA- PERUSTEISEEN SENIORIASUNTOTUOTANTOON Diplomityö Tarkastajat: Professori Kalle Kähkönen, TkT Tanja Tyvimaa ja DI Henri Sulankivi Tarkastajat ja aihe hyväksytty Rakennetun ympäristön tiedekuntaneuvoston kokouksessa 7. joulukuuta 20112 II TIIVISTELMÄ TAMPEREEN TEKNILLINEN YLIOPISTO Rakennustekniikan koulutusohjelma KORPINIEMI, HENNA: Kunnan tonttien luovutus rakennusyrityksen omaperusteiseen senioriasuntotuotantoon Diplomityö, 93 sivua Toukokuu 2012 Pääaine: Rakennustuotanto Tarkastajat: Professori Kalle Kähkönen, TkT Tanja Tyvimaa ja DI Henri Sulankivi Avainsanat: Senioriasunto, maapolitiikka, maankäyttöpolitiikka, asuntopolitiikka, tontinluovutus, tontinluovutuskilpailu, tontinluovutusorganisaatio, kaavoitus Suomen väestörakenne ikääntyy voimakkaasti seuraavien vuosikymmenten aikana, jolloin kuntien palvelutuotanto kuormittuu entisestään. Tästä aiheutuu kunnille suuria lisäkustannuksia ja taloudellisen tasapainon säilymiseksi ikääntyneille on kehitettävä uusia asumismuotoja. Sosiaali- ja terveysministeriön laatusuositusten mukaan laitoshoitopaikkojen määrää pitää leikata voimakkaasti ja ihmisiä ohjata asumaan kotonaan mahdollisimman pitkään. Kunnissa on tarvetta eriasteisille seniori- ja palveluasunnoille, joiden asukkaat kustantavat omat palvelunsa itse. Työssä tarkastellaan kuutta eri kaupunkia, jotka ovat Espoo, Tampere, Vantaa, Jyväskylä, Lahti ja Hämeenlinna. Diplomityö jakautuu kahteen osaan, kirjallisuusselvitykseen ja oman tutkimuksen osuuteen. Kirjallisuusselvityksessä tutkitaan senioreiden asumisvaihtoehtoja, rakennettujen senioriasuntojen määrää tutkituissa kaupungeissa sekä kuntien maa- ja asuntopolitiikkaa, erityisesti tontinluovutuspolitiikkaa. Oman tutkimuksen osuudessa selvitetään henkilöhaastatteluilla kaupunkien kaavoitusstrategiaa, tonttien luovutuksista vastaavien organisaatioiden rakennetta, tonttien luovutusmenettelyjä sekä tonttien luovutuksesta vastaavien päättäjien mielipidettä senioritaloista. Kaikissa tutkituissa kaupungeissa tiedostetaan se, että sillä on valtava merkitys kaupungin talouteen mitä pidempään ihmiset pystyvät asumaan omassa kodissaan. Haastattelujen perusteella jokaisessa kaupungissa tarvitaan senioriasuntoja ja tarve tulee kasvamaan tulevaisuudessa. Senioriasunnoissa tulisi olla selkeä palvelukytkentä, jolloin asukkaat saisivat palveluita asuntoonsa heti kun heidän kuntonsa sitä vaatii. Lähes kaikkien haastateltavien mukaan palveluiden ei tulisi kuitenkaan sisältyä asumiseen automaattisesti vaan vasta sitten, kun niille ilmenee tarvetta. Senioriasumisen tulisi olla sen verran keskittynyttä, että palveluille riittää alueella tarpeeksi asiakaskuntaa. Haastattelujen mukaan ainakin Espoossa, Tampereella, Vantaalla, ja Hämeenlinnassa on myönteisyyttä ns. seniorikampusmallille, jossa moniasteista palveluasumista ja senioriasumista on rakennettu lähelle toisiaan. Kokonaisia seniorilähiöitä ei kuitenkaan haluta syntyvän. Maapoliittiset periaatteet ja menetelmät vaihtelevat merkittävästi kaupungeittain. Espoossa, Tampereella ja Lahdessa kaupungin tontit luovutetaan pääosin vuokraamalla, kun taas Vantaalla ja Jyväskylässä tontit pääsääntöisesti myydään. Hämeenlinnassa tontinsaaja voi itse valita luovutusmuodon. Myös tontteja luovuttavissa organisaatioissa on kaupungeittain eroja eri elinten nimien sekä lukumäärien osalta. Senioriasuntotuotannon tonttien hankinnan edistämiseksi on tärkeää tuntea eri kaupunkien tontinluovutuspolitiikkaa sekä kaupunkien päämäärät vanhusten asumisen kehittämiseksi. Senioritalojen tonttien luovutukseen vaikuttaa tonttien luovutusorganisaation lisäksi monet muuta tahot, kuten terveys- ja sosiaalitoimi, ja senioritalojen markkinointia täytyy kohdistaa myös heihin.3 III ABSTRACT TAMPERE UNIVERSITY OF TECHNOLOGY Master s Degree Programme in Civil Engineering KORPINIEMI, HENNA: The municipality s transfer process for building sites to the developer of senior housing Master of Science Thesis, 93 pages May 2012 Major: Construction management Examiners: Professor Kalle Kähkönen, Dr. Tech. Tanja Tyvimaa and M.Sc. Henri Sulankivi Keywords: Senior housing, land policy, housing policy, transfer process of property, the competition associated with transferring property, organization surrounding the transfer process of land, zoning The structure of the population of Finland is getting older very rapidly in the next decades, which leads to growing costs for municipalities. To maintain the economical balance, new living forms for aging people need to be developed. The Ministry of Social Affairs and Health has released recommendations for living of elderly and according to them the institutional care must be decreased with the objective being that elderly live as long as possible in their own apartments. Different types of assisted living residences and senior apartments, in which inhabitants themselves pay for used services, are needed. In this research six cities of Finland: Espoo, Tampere, Vantaa, Jyväskylä, Lahti and Hämeenlinna, are observed. This thesis consists of theoretical and experimental parts. In the literature review, the options of senior housing, the amount of senior apartments, and the land policy of municipalities, especially transferring process of land, are researched. In experimental part the zoning strategy of cities, the structure of organization transferring the plots, land transferring procedures and the opinion of land transferring organization on senior houses is researched by using individual interviews. All the cities are aware of the fact that it has an enormous effect on the city s economy if elderly people manage to live on their own for as long as possible. According to the interviews, senior houses are needed in every city and the demand is growing in the future. However, different kinds of health and living services should be available if required. Services should not be included in housing as an obligatory cost. A broad clientele base enables wide resources of services. According to the interviews, senior campus model, where many levels of senior housing and assisted living residences are placed in the same area, are accepted at least in Espoo, Tampere, Vantaa and Hämeenlinna. However, entire suburbs full of senior aged people are not desired. The principles of land policy vary between the cities. In Espoo, Tampere and Lahti, city land is transferred through rental agreements, whereas in Vantaa and Jyväskylä plots are mainly sold. In Hämeenlinna both methods can be used. Also plot transferring organizations names and the number of agencies vary. To enhance the plot procurement it is important to know the land policy of the city and the aims of the city in developing living of elderly people. Not only organizations which transfer plots owned by city, but also many other agencies, such as health and social organizations, have an effect on the transfer process. Therefore marketing of senior housing should also be directed to them.4 IV ALKUSANAT Tämä diplomityö on kirjoitettu Rakennustoimisto Pohjola Oy:lle vuosien aikana. Työ on toinen kirjoittamani diplomityö, joten työn muodolliset seikat olivat minulle jo entuudestaan tuttuja, mutta aihepiirin erilaisuuden vuoksi tämäkin työ tarjosi omat haasteensa, erityisesti aiheen rajauksen ja tiedon etsimisen suhteen. Diplomityön tekeminen oli minulle erittäin opettavainen kokemus ja sen avulla sain lisätietoa kuntien maapolitiikan toiminnasta sekä Rakennustoimisto Pohjola Oy:n liiketoiminnasta ja koko yrityksen toimialasta. Tämä työ antaa minulle hyvät pohjatiedot jatkaa työskentelyä rakennusalalla, erityisesti hankekehityksen parissa. Työn ohjauksesta haluan kiittää TTY:sta professori Kalle Kähköstä ja tekniikan tohtori Tanja Tyvimaata sekä Rakennustoimisto Pohjola Oy:n puolelta DI Henri Sulankiveä. Kiitokset myös Heli Toukoniemelle sekä muille työkavereilleni diplomityöhöni saaduista neuvoista. Erityiskiitos avopuolisolleni, Villelle, kannustamisesta paitsi diplomityöni kirjoittamisessa, myös opintojeni aikaisesta tuesta. Tämä jääköön viimeiseksi diplomityökseni. Tampereella Henna Korpiniemi5 V SISÄLLYS 1 Johdanto Tutkimuksen tausta Tutkimuksen tavoitteet Diplomityön rakenne Tarve ja edellytykset senioriasunnoille Ikärakenteen kehittyminen Suomessa Väestön vaurastuminen ja hyvinvointi Yhteiskunnan päämäärät vanhusten hoidossa Ikääntyneiden asumisratkaisut Suomessa Ikääntyneiden asumisvaihtoehdot ja muuttamisen syyt Senioriasunnot Nykyisen rakennuskannan sopiminen ikääntyville Senioriasuntojen tuotantomäärät Tampere Vantaa Lahti Hämeenlinna Espoo ja Jyväskylä Kuntien ja valtion rooli senioriasuntotuotannossa Haasteet ikääntyneiden asumisratkaisujen palveluntuotannossa Ikääntyneiden asumisratkaisujen kehittyminen Rakennustoimisto Pohjola Oy Yleistä yrityksestä Hankekehitys Projektinjohtourakointi Omaperusteinen asuntotuotanto Eloisa-asumiskonsepti Kilpailijat senioriasuntotuotannossa Kuntien asunto- ja maapolitiikka Asuntopolitiikan tavoitteet Maankäyttöpolitiikka Maapolitiikka Maanhankintapolitiikka Maanluovutuspolitiikka Maapolitiikan suhde kaavoitukseen Kaavoitus Kaavoituksen tasot Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen kaavoitusmenettely Asemakaavan laatiminen Kaavoitettavan maan omistus... 406 5.5 Tonttituotanto Tonttituotantoprosessi Tonttituotantoon liittyvät osapuolet Tonttituotannon ohjelmointi Kuntien tonttitilanne Tonttibarometri Tonttipula kasvukeskuksissa Tonttipulaan johtavat syyt ja keinot tonttitarjonnan parantamiseksi Tonttipulan vaikutus asuntojen hintoihin Senioreiden asuminen tutkittujen kaupunkien poliittisissa ohjelmissa Ikääntymispoliittinen ohjelma osana kuntastrategiaa Espoo Tampere Vantaa Lahti Hämeenlinna Kunnan tonttien luovutusperiaatteet rakennusliikkeille Tontin luovutustapa Tontinsaajien valinta Tontinluovutuskilpailut Harkintamenettely Muut tontinsaajien valintamenetelmät Kaupungin runko-organisaatio tonttien luovutusorganisaation taustalla Tutkimusmenetelmät Kvalitatiivinen ja kvantitatiivinen tutkimus Tutkimuksen haastattelumenetelmät Haastateltavat henkilöt Haastatteluaineiston analysointi Haastattelujen tulokset Kaupunkien kaavoitusstrategia ja kaavoitusvaranto Espoo Tampere Vantaa Jyväskylä Lahti Hämeenlinna Tonttien luovutus senioriasuntotuotantoon Tonttien luovutuksesta vastaava organisaatio Tonttien luovutusmenettely Rakentajan ja kaupungin yhteistyö kaavoitusvaiheessa Tontinsaajan valintamenettely, tontin luovutusmuoto ja hinnoittelu Senioritalojen tonttien luovutukselle linjoja antavat tahot VI7 8.4 Tonttien luovutukseen vaikuttavien päättäjien suhtautuminen senioritaloihin Senioreille sopiva asumismuoto Palveluiden välttämättömyys senioriasunnoissa Mielipiteet isommista senioritalokokonaisuuksista Johtopäätökset Tutkimuksen lähtökohdat ja sisältö Tutkimuksen luotettavuus Tutkimuksen keskeiset tulokset ja niistä tehdyt johtopäätökset Jatkotoimenpiteet Lähteet VII8 VIII TERMIT JA NIIDEN MÄÄRITELMÄT AK-tontti AO-tontti ARA AR-tontti Asemakaava ASO-asunto Kaavoitusvaranto Kiinteistö k-m 2 Kumppanuuskaavoitus Käypä hinta Maakuntakaava Maankäyttöpolitiikka Maapolitiikka OAS Tontti Tonttivaranto Raakamaa Asemakaavamerkintä, asuinkerrostalojen korttelialue Asemakaavamerkintä, erillispientalojen korttelialue Asumisen rahoittamis- ja kehittämiskeskus. Määrittää mm. valtion tukemassa asuntotuotannossa sovellettavat enimmäistonttihinnat. Asemakaavamerkintä, rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue Suunnitelma, joka on laadittu maankäytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten. Asemakaava on tarkin kaavataso. Asumisoikeusasunto, joka on yksi asunnon hallintamuodoista. Asemakaavoitetun maan määrä. Itsenäinen maanomistusyksikkö, joka on merkitty kiinteistörekisteriin. Kerrosneliömetri. Yksikkö, jolla kuvataan tontin rakennusoikeuden määrää. Kaavoitusmalli, jossa kunta kehittää tontille asemakaavaa yhteistyössä tontinsaajan kanssa eli tontinsaaja valitaan ennen kuin maa-alueen asemakaava on lainvoimainen. Hintataso, jota yksityiset maanomistajat käyttävät myydessään tontteja. Usean kunnan muodostaman maakunnan yleispiirteinen strateginen maankäytön suunnitelma, jolla ohjataan yleiskaavoitusta. Kuntasuunnittelun kokonaisuus, johon sisältyy julkisen vallan tavoitteita, ohjelmia ja toimenpiteitä, joiden avulla ohjataan kunnan maankäyttöä. Maapolitiikka sekä kaavoitus kuuluvat maankäyttöpolitiikkaan. Kunnan toimintoja, jotka liittyvät mm. maanhankintaan, maanluovutukseen, niihin johtavien sopimusten laatimiseen, maan hintaan, maanhallintaan tai asemakaavojen toteutumisen edistämiseen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Rajattu maa-alue, joka on merkitty kiinteistörekisteriin tonttina. Luovutusvalmiudessa olevan asemakaavoitetun maan määrä. Maata, jolle ei ole vielä vahvistettu asemakaavaa, mutta jolla on rakentamisodotuksia.9 IX Senioriasunto Yleiskaava Tässä työssä määritelmänä käytetään yli 55-vuotiaille kohdistettua asuntoa, jonka suunnittelussa on otettu huomioon ikääntyvän ihmisen tarpeet. Senioriasunnoissa ei tarjota palveluja ympärivuorokautisesti. Yleispiirteinen kuntatason maankäyttösuunnitelma, jolla ohjataan asemakaavoitusta.10 1 1 JOHDANTO 1.1 Tutkimuksen tausta Suomen, kuten muidenkin Euroopan maiden, väestö ikääntyy voimakkaasti seuraavien vuosikymmenten aikana. Väestön huoltosuhde pienenee ja erilaisia hoiva- ja terveyspalveluita tarvitsevien ihmisten määrä kasvaa, jolloin kuntien palvelutuotanto kuormittuu entisestään. Kuntien taloudellisen tasapainon säilyttämiseksi ikääntyneiden palveluja on pakko siirtää kunnalliselta sektorilta yksityisten palveluntuottajien tuotettaviksi. Valtion julkaisemien ikäihmisten laatusuositusten mukaisesti ikääntyneiden laitospaikat tulisi ajaa alas ja heidän pitäisi pystyä asumaan mahdollisimman pitkään omassa kodissaan itse kustannettavien palvelujen avulla. Kunnan talouteen sillä, että ihmiset asuvat mahdollisimman pitkään omassa kodissaan, on valtava positiivinen vaikutus. Monet rakennusliikkeet ovat nähneet senioriasuntomarkkinoilla piilevän kasvupotentiaalin ja kehittäneet sen myötä markkinoille omia senioriasumiskonsepteja. Tällä hetkellä senioreille suunnattuja asuintaloja on rakennettu Suomessa noin kymmenen vuoden ajan. Yksi senioriasuntotuotannon suurimmista haasteista on löytää senioritaloille soveltuvia tontteja, jotka sijaitsevat palveluiden lähellä sekä hyvien kulkuyhteyksien varrella. Kunnan tonttien saamista vaikeuttaa se, että jokaisella kunnalla on omat näkemyksensä siitä miten ikääntyvien asumista tulisi kehittää eikä senioriasuntojen tarvetta tiedosteta kaikissa kunnissa. Lisäksi keskeisillä paikoilla ja palveluiden läheisyydessä sijaitsevia vapaita tontteja on hyvin harvoin kunnissa tarjolla, koska ne rakennetaan aina yleensä ensimmäisenä. Keskeinen sijainti on kuitenkin yksi senioritalon tärkeimmistä ominaisuuksista, joten hyvä sijainnin suhteen senioritalon tontin hankinnassa ei juuri jousteta. 1.2 Tutkimuksen tavoitteet Diplomityön aihe on muotoutunut Rakennustoimisto Pohjola Oy:n tarpeista kehittää omaa senioriasumiskonseptiaan. Työ on erillinen tutkimus eikä kuulu osaksi suurempaa kehityshanketta. Tutkimuksen tavoitteet sekä metodit, joilla niihin päästään on esitetty kaaviomuodossa kuvassa 1. Tutkimuksen taustatavoitteena on edistää kunnan omistamien tonttien saamista rakennusyrityksen omaperusteiseen senioriasuntotuotantoon. Taustatavoite on kuitenkin liian laaja diplomityön tutkimusongelmaksi, joten tutkimustavoitteiksi rajattiin tutkittavien kuuden kaupungin asunto- ja maapolitiikan keskeisten osa-alueiden eli tonttien tuotantoprosessin, tonttivarannon ja tonttien luovutusperiaatteiden selvittäminen sekä senioriasumisen tutkiminen eri kunnissa ikääntymispoliittisten ohjelmien ja11 2 tähän mennessä rakennettujen senioriasuntojen tilastotietojen avulla. Kirjallisuustutkimusta täydennetään henkilöhaastatteluilla, joissa jokaisesta tutkittavasta kaupungista haastatellaan yhtä kaupungin tonttien luovutukseen keskeisesti vaikuttavaa henkilöä, esimerkiksi tonttipäällikköä, asuntotoimen johtajaa tai kaupungingeodeettia. Tutkittavat kuusi kaupunkia ovat Rakennustoimisto Pohjola Oy:n toimialueen suurimmat kaupungit: Espoo, Tampere, Vantaa, Jyväskylä, Lahti ja Hämeenlinna. Kuva 1. Diplomityön taustatavoite, päätavoitteet sekä menetelmät, joilla tavoitteisiin päästään. Tutkimuksessa keskitytään kunnan omistamien tonttien luovuttamiseen rakennusyrityksen senioriasuntotuotantoon ja siten Rakennustoimisto Pohjola Oy:n muu toimiala sekä muut tontinhankintamenetelmät jätetään diplomityön ulkopuolelle. Tässä työssä senioriasunnoiksi luetaan asunnot, jotka on suunnattu 55 vuotta täyttäneille itsenäiseen asumiseen kykeneville ihmisille, ja jotka eivätkä sisällä ympärivuorokautisia hoivapalveluja. Senioriasuntotuotannosta tarkastellaan omistusasuntoja, vuokra-asuntoja sekä asumisoikeusasuntoja (ASO). Rakennustoimisto Pohjola Oy:n Eloisaasumiskonseptin asunnot ovat kerrostaloasuntoja, joten työssä keskitytään erityisesti kerrostalotontteihin ja siten rivi- ja omakotitalotonttien tarkastelu jätetään vähemmälle. Työssä esitellään myös Rakennustoimisto Pohjola Oy:n Eloisa-senioriasumiskonsepti. Tutkimus suoritetaan kvalitatiivisena tutkimuksena. Koska tutkimuksen aineistoa ja tarkasteltavia asioita ei voida mitata määrällisesti, kvalitatiivinen tutkimus sopii tämän tutkimuksen menetelmäksi paremmin kuin kvantitatiivinen menetelmä. Kvalitatiivisessa analyysissa aineistosta pyritään löytämään yksittäisten vastausten sijaan jotain yleisempää pilkkomalla aineistoa pienempiin osiin, käsitteellistämällä sekä järjestelemällä sitä uudenlaiseksi kokonaisuudeksi. Haastattelumenetelmänä käytetään teemahaastatteluja, jotka suoritetaan yksilöhaastatteluina. Haastattelut analysoidaan teemoittelumenetelmällä, josta on kerrottu enemmän kohdassa tutkimusmenetelmät.12 3 Tutkimuksen tuotoksina saadaan tietoa Rakennustoimisto Pohjola Oy:n liiketoiminnalle tärkeiden kaupunkien senioriasuntotuotannon volyymista, sen kehittymisestä sekä tonttien luovutusprosessista. Diplomityön tulokset antavat hyvän pohjan Rakennustoimisto Pohjola Oy:n Eloisa-asumiskonseptin kehittämiselle sekä edistävät senioriasuntorakentamiselle soveltuvien tonttien hankintaa. 1.3 Diplomityön rakenne Työn ensimmäinen luku toimii johdantona aiheeseen, ja siinä perustellaan senioriasuntojen tarvetta Suomessa. Varsinaisessa tutkimuksen viitekehyksessä perehdytään ikääntyneiden asumisratkaisuihin, selvitetään senioriasuntojen tuotantomääriä tutkituissa kaupungeissa, tutkitaan kuntien asunto- ja maapolitiikkaa sekä syvennytään tarkemmin erityisesti kuntien tontinluovutusperiaatteisiin. Työssä tutkitaan erikseen myös kunkin tässä työssä tarkasteltavan kaupungin ikääntymispoliittisen ohjelman mukaista asuntopolitiikkaa. Viitekehyksen lähteinä käytetään alan kirjallisuutta, raportteja, artikkeleita sekä tilastotietoa ja muita julkaisuja. Työssä käytetään lähteinä myös luotettavaksi arvioituja internet sivustoja tutkittaessa esimerkiksi Rakennustoimisto Pohjola Oy:n kilpailijoiden senioriasuntokonsepteja. Työn seitsemännessä luvussa esitellään ja analysoidaan työssä käytetyt tutkimusmenetelmät. Tutkimuksen viitekehystä täydennetään henkilöhaastatteluilla, joista saadut tulokset esitetään kahdeksannessa luvussa. Henkilöhaastatteluiden tarkoituksena on selvittää kunnan kaavoitusstrategiaa ja kaavoitusvarannon suuruutta, kunnan tonttien luovutuksesta vastaavan organisaation rakennetta, tonttien luovutusmenettelyitä sekä sitä miten eri kaupungeissa suhtaudutaan senioritaloihin. Viimeisessä luvussa esitetään tutkimuksen johtopäätökset ja jatkotoimenpiteet.13 4 2 TARVE JA EDELLYTYKSET SENIORIASUN- NOILLE 2.1 Ikärakenteen kehittyminen Suomessa Ennusteiden mukaan Suomen väkiluku kasvaa ainakin vuoteen 2040 asti (kuva 2), mikä johtuu maahanmuutosta sekä ihmisten eliniän pitenemisen seurauksena syntyvästä kuolleisuuden pienentymisestä. Vuonna 2010 naisten elinikäennuste oli 83 vuotta ja vuonna 2040 sen ennustetaan olevan noin 86 vuotta (kuva 3). Miesten vastaavat elinikäennusteet ovat 77 ja 82 vuotta. Suomessa vuosittainen syntyvyys on noussut maltillisesti 2000-luvulla. Vaikka tämänhetkinen syntyvyys on suurempi kuin vuosittainen kuolleisuus, se on alle väestön uusiutumistason. Suomen ikärakenteen vanhetessa voimakkaasti, myös kuolleisuus kasvaa vähitellen ja sen sekä vähäisen syntyvyyden seurauksena väestönmuutos kääntyy jossain vaiheessa laskuun. [Valtioneuvoston kanslia 2004, s. 8] Erityisesti Eurooppa ja Yhdysvallat kokevat suuren väestönmuutoksen seuraavien vuosikymmenten aikana. Väestön ikääntyessä ikääntyneiden määrä nousee, mutta samalla myös eri ikäryhmien suhteelliset koot muuttuvat. 65 vuotta täyttäneiden ihmisten väkiluvun kehitys ja ennusteet vuoteen 2040 asti on esitetty kuvassa 2. Vuodesta 2000 vuoteen 2040 mennessä 65 vuotta täyttäneiden määrän ennustetaan kaksinkertaistuvan, mikä tarkoittaa tämän ikäluokan kasvua noin ihmisellä luvun alussa 65 vuotta täyttäneiden ihmisten osuus oli 15 % koko väestöstä, kun vuonna 2040 osuudeksi ennustetaan jopa 29,6 %:a. Vanhusten määrän kasvu johtuu paitsi suurten ikäluokkien ikääntymisestä, myös elinikäennusteiden nousemisesta. [Suomen virallinen tilasto (SVT) 2009] Ikärakenteen muutosten seurauksena suuret ikäluokat ovat jäämässä eläkkeelle ja Suomi menettää vähitellen talouskasvun kannalta suotuisan ikärakenteensa, joka sillä on ollut muihin maihin verrattuna.14 5 Milj. 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Suomen väestökehitys ja 65 vuotta täyttäneiden osuus väestöstä 15,0 % 22,9 % 26,9 % Kaikki ikäluokat yhteensä 65 vuotta täyttäneet Kuva 2. Suomen väkiluvun sekä 65 vuotta täyttäneiden osuuden arvioitu kehittyminen aikavälillä [Suomen virallinen tilasto (SVT) 2009] Kuva 3. Tilastokeskuksen ja Eurostatin mukaiset väestön elinikäennusteet. [Valtioneuvoston kanslia 2004 s. 11] Kuvassa 4 on esitetty ikäluokkien 65-74, 75-84, ja 95+ väestökehitysennusteet vuoteen 2040 asti. Voimakkainta on ikäluokan suureneminen, sillä vuoteen 2040 mennessä heidän määränsä odotetaan yli kolminkertaistuvan vuotiaidenkin määrän odotetaan kasvavan lähes 50 %:a vuotiaiden määrän ennustetaan olevan suurimmillaan vuonna 2020, jonka jälkeen tämän ikäluokan väestökehityksen ennustetaan kääntyvän loivaan laskuun. Vuonna vuotiaita ennustetaan olevan n. 20 % enemmän kuin nyt. [Tilastokeskus 2010]15 6 Kuva 4. Ikäluokkien 65-74, 75-84, ja 95+ ennustettu väestökehitys aikavälillä [Tilastokeskus 2010] Kuvassa 5 on esitetty 65 vuotta täyttäneiden väestökehitys tässä työssä tutkituissa kaupungeissa: Espoossa, Tampereella, Vantaalla, Jyväskylässä, Lahdessa ja Hämeenlinnassa. Kaikissa kaupungeissa trendi on kasvava. Eniten 65 vuotta täyttäneiden osuuden odotetaan kasvavan Espoossa, Tampereella ja Vantaalla, kun taas tutkituista kaupungeista pienimmissä, Jyväskylässä, Lahdessa ja Hämeenlinnassa, 65 vuotta täyttäneiden asukkaiden osuuden kasvun odotetaan olevan selvästi maltillisempaa. [Tilastokeskus 2009b] vuotta täyttäneiden väestökehitys tutkituissa kaupungeissa Espoo Tampere Vantaa Jyväskylä Kuva vuotta täyttäneiden väestökehitys tässä työssä tutkituissa kaupungeissa. [Tilastokeskus 2009b] Lahti Hämeenlinna Asuntojen määrällinen tarve on väkilukuun verrattuna suuri, koska vuonna ,5 % suomalaisista eli yksin tai kumppaninsa kanssa kaksin. Yksin asuvien määrä kasvanut suuresti viime vuosikymmenten aikana ja määrä sitä suurempi mitä korkeam-16 7 paa ikäluokkaa tarkastellaan. 75 vuotta täyttäneistä naisista 55,6 % ja miehistä 26,7 % asui yksin [Tilastokeskus 2011]. Huomattavasti korkeampaa yksin elävien naisten osuutta voidaan selittää sillä, että naiset elävät keskimäärin miehiä pidempään ja lisäksi naiset valitsevat kumppanikseen yleensä itseään vanhempia miehiä [Karisto et al. 2003]. Taloudessa asuvan henkilömäärän odotetaan pienenevän entisestään; vuonna 2008 talouden keskimääräinen koko oli 2,09 henkilöä ja vuonna 2025 sen odotetaan olevan 1,92 [Juntto 2008]. 2.2 Väestön vaurastuminen ja hyvinvointi Kuvassa 6 on esitetty suomalaisten mediaanivuositulot ikäryhmittäin vuosina Erityisesti yli 55-vuotiaiden kotitalouksissa tulot ovat kasvaneet reilusti parin viime vuosikymmenen aikana. Vuoteen 1990 verrattuna vuotiaiden talouksissa mediaanitulojen kasvu on ollut 57 %, vuotiaiden talouksissa 62 % ja yli 75- vuotiaiden talouksissa 49 %. Keskimääräiset vuosimuutokset näille ikäryhmille vuosina olivat 6,8 %, 7,8 % ja 6,3 %. Myös vuotiaiden mediaanitulot ovat olleet 1990-luvulta lähtien selvästi kasvussa. Alle 24-vuotiaiden mediaanivuositulot laskivat 1990-luvun alkupuolella, mutta 1990-luvun loppupuolelta lähtien myös tämän ikäluokan mediaanitulojen kehitys on ollut nousujohteista. [Tilastokeskus 2009a] Kuva 6. Kotitalouksien vuosittaiset mediaanitulot ikäryhmittäin vuosina [Tilastokeskus 2009a] Ikäryhmistä varakkaimpia ovat vuotiaat suomalaiset, sillä heidän tulonsa ovat kaikista ikäryhmistä suurimmat. Lisäksi yleensä tämän ikäryhmän ihmiset omistavat kotinsa [Tilastokeskus 2007]. Kuitenkin vielä nykyäänkin 11 % yli 55-vuotiaista ja 18 % vuotiaista luokitellaan pienituloisiksi.17 8 Iäkkäämpien ihmisten varakkuudesta kertoo se, että vain 5 %:lla vuotiaista on asuntolainaa. [Poutanen 2008 et al., s. 31]. Lisäksi seniori-ikäisten talouksien varallisuus tulee luultavimmin kasvamaan tulevaisuudessa uranaisten osuuden lisääntyessä. Senioreilla on siis taloudelliset edellytykset ostaa heidän elämäntilannettaan palveleva asunto. [Sonkin et al. 2001, s. 204] 2.3 Yhteiskunnan päämäärät vanhusten hoidossa Väestön ikääntymisen myötä kuntien sosiaali- ja terveysmenot kasvavat tarvittavan hoivamäärän lisääntyessä sekä eläkemenojen noustessa. Haasteita tuovat myös heikko kuntien taloustilanne sekä työvoimavaje. Suuret kunnat selviytyvät väestön ikääntymisestä paremmin, koska pienten kuntien elinvoimaisuus heikkenee merkittävästi aluerakenteellisten muutosten seurauksena ja lisäksi pienissä kunnissa työllisyystilanne on heikompi verrattuna suurempiin kuntiin. [Luoma et al. 2003] Kuntien taloudellisilla haasteilla ja väestön ikääntymisestä johtuvalla muuttuvalla toimintaympäristöllä on vaikutuksia ikääntyvien ihmisten asumiseen ja asumisratkaisujen kehittämiseen. Ikääntyneiden ihmisten asumispalvelujen painopiste on siirtymässä laitoshoidosta kotona asumisen tukemiseen. [Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen kuntaliitto 2008] Vuonna 2008 sosiaali- ja terveysministeriön laatimassa ikäihmisten palvelujen laatusuosituksessa on asetettu tavoitteiksi (taulukko 1), että vuoteen 2012 mennessä 75 vuotta täyttäneistä ihmisistä % asuu itsenäisesti kotona tai tarvearvioinnin perusteella myönnettyjen sosiaali- ja terveyspalvelujen turvin. Tehostetun palveluasumisen piirissä asuisi tavoitteiden mukaan vain 5-6 % ja pitkäaikaisessa laitoshoidossa tai vanhainkodeissa 3 % 75 vuotta täyttäneistä. Kunnat laativat oman ikääntymispoliittisen ohjelmansa valtakunnallisten tavoitteiden sekä paikallisten tarpeiden pohjalta. [Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen kuntaliitto 2008, s. 45] 18 9 Taulukko 1. Ikäihmisten asumisen määrälliset tavoitteet Sosiaali- ja terveysministeriön asettamien ikäihmisten laatusuositusten mukaisesti. [Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen kuntaliitto 2008, s. 45] Ikääntyneiden asumisratkaisuja kehitystä ohjaa aging-in-place, elämänkaarimalliseen asumiseen perustuva ajattelu, jonka mukaan ikääntyneille suunnatut palvelut sekä oikeanlainen asumisympäristö mahdollistavat ihmisen asumisen samassa asunnossa elämänsä loppuun saakka. Kunnallisia asumispalveluita uudistetaan voimakkaasti ja itsenäiseen elämiseen tarkoitetut seniori-ikäisille suunnatut senioriasunnot ovat yleistymässä. [Välikangas 2006, s. 58]19 10 3 IKÄÄNTYNEIDEN ASUMISRATKAISUT SUOMESSA 3.1 Ikääntyneiden asumisvaihtoehdot ja muuttamisen syyt Suurin osa 65 vuotta täyttäneistä suomalaisista asuu omistusasunnossa itsenäisesti ilman säännöllisiä palveluja. Vuoden 2004 tilaston mukaan asuntokunnista, joissa vanhin on 65 vuotta täyttänyt, lähes 80 % asui omistusasunnossa ja 20 % vuokra-asunnossa. [Tilastokeskus 2004]. Vuonna vuotta täyttäneistä 13 %, yli 75-vuotiaista noin neljäsosa ja 85 vuotta täyttäneistä noin puolet oli säännöllisten sosiaali- ja terveyspalvelujen piirissä. [Kauppinen et al. 2007] Tavallisten kotien lisäksi ikääntyneet ihmiset asuvat Suomessa palveluasunnoissa, vanhustenkodeissa, laitoksissa tai seniorikodeissa. Tavallisia asuntoja voidaan remontoida esteettömiksi ja turvallisiksi senioreiden tarpeiden mukaisesti. Esimerkiksi Hämeenlinnassa kaupunkikonserniin kuuluva peruskorjausyritys on kehittänyt oman mallin ikääntyneiden asuntojen korjaamiseen. [Suomen Kuntaliitto 2011] Ikääntyneiden ihmisten koteihin voidaan myös tuoda arkipalveluita ja terveyspalveluita sisältävää kotihoitoa, jonka osuus on kuitenkin viimeisten vuosikymmenten aikana laskenut. Kotiin tuotavan säännöllisen kotihoidon piirissä olevien 65 vuotta täyttäneiden osuus on vähentynyt 7,3 %:sta 6,5 %:iin vuodesta 1995 vuoteen Vastaavat prosenttiluvut 75 vuotta täyttäneiden kohdalla olivat 13,8 % vuonna 1995 ja 11,5 % vuonna 2005 (taulukko 2). [Kauppinen et al. 2007] Palveluasumiselle ei ole virallista määritelmää, mutta sosiaali- ja terveydenhuollon selvityksissä korostetaan, että palveluasumiseen liittyy kiinteästi erilaisia sosiaali- ja hoivapalveluita. Palveluasuminen onkin kohdistettu ikääntyneille, jotka eivät pysty enää asumaan omassa kodissaan edes kotihoidon avulla [Özer-Kemppainen 2005]. Palveluasuminen voidaan jakaa tavalliseen palveluasumiseen, jossa henkilökunta on paikalla vain päivällä ja tehostettuun palveluasumiseen, jossa henkilökunta on paikalla ympäri vuorokauden. [Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen kuntaliitto 2008] Kansaneläkelaitos määrittelee palveluasumisen avohoidoksi, jossa ihmisen itsenäisyys ja itsemääräämisoikeus pyritään säilyttämään. Vanhustenkoteja ei määritellä avohoidoksi, mikä erottaa sen palveluasumisesta. [Andersson 2007] Palveluasumisen asukasmäärät ovat kasvaneet 80 % vuodesta 1995 vuoteen Vuonna 2005 palveluasumisen piirissä oli 65 vuotta täyttäneistä 3,0 % ja 75 vuotta täyttäneistä 5,4 % (taulukko 2). Näistä ikääntyneistä noin kaksi kolmasosaa oli tehostetun palveluasumisen piirissä. [Kauppinen et al. 2007] 20 11 Palveluasumisen mallit sekä laitoshoidon järjestäminen ovat kuntien vastuulla, mutta yli puolet palveluasumisen paikoista on yksityisten palveluntuottajien, eli yritysten ja järjestöjen, tuottamia ja loput on kuntien tuottamia. Senioriasunnot korvaavat osan tavallisista palvelutaloista ja ne ovat joko yksityisen tahon tai kunnan tarjoamia. [Siltaloppi ja Puhto 2009, Andersson 2007] Senioriasuntojen ominaisuuksiin ja määriin perehdytään tarkemmin seuraavissa luvuissa. Laitoshoito on kohdistettu ikääntyneille, jotka eivät enää selviydy omatoimisesta asumisesta asumispalvelujenkaan avulla. Laitoshoito voidaan jakaa lyhytaikaiseen ja pitkäaikaiseen sairaalahoitoon ja sen osuus on vähentynyt merkittävästi viimeisen parin kymmenen vuoden aikana. Vuonna 1995 yli 65-vuotiaista 4,8 % oli laitoshoidossa, kun vastaava osuus vuonna 2005 oli 3,6 %. Yli 75-vuotiaiden vastaavat luvut olivat vuonna 1995 n. 10 % ja vuonna %. Vuoden 2005 lopussa ikääntyneiden laitoshoidossa oli silti vielä noin henkilöä. [Kauppinen et al. 2007, Hellsten et al. 2006, s. 15] Taulukko 2. Ikääntyneiden asumisvaihtoehtojen osuudet 75 vuotta täyttäneiden ihmisten keskuudessa vuosina , [%]. [Kauppinen et al. 2007] Palveluasumisen, tehostetun palveluasumisen sekä laitoshoitopaikkojen määrät Suomen suurimmissa kaupungeissa, Helsingissä, Espoossa, Tampereella ja Vantaalla, on esitetty taulukossa 3. Tarkastelluista kaupungeista Helsingissä ja Tampereella on selvästi eniten laitospaikkoja. Espooseen ja Vantaalle ei ole kehittynyt vastaavanlaista laitoshoitoon perustuvaa kulttuuria, vaan ikääntyneiden asuminen on keskitetty eritasoisiin palveluasuntoihin. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 45]21 12 Taulukko 3. Asumispalvelujen tuotanto ja asumispaikkojen määrät eri kunnissa. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 45] Vuonna 2006 tehdyssä kyselytutkimuksessa selvitettiin mihin asumisvaihtoehtoon seniorit haluaisivat mieluiten muuttaa muuttaessaan pois nykyisestä asunnostaan henkilökohtaisen syyn vuoksi (kuva 7). Vaihtoehtoina olivat tavanomaiseen kerrostaloon esteettömäksi ja turvalliseksi remontoitu asunto, senioriasunto, palvelutalo ja vanhainkoti. Kyselytutkimuksen kohteena olivat Tampereella tai pääkaupunkiseudulla vuokra-asunnossa asuvat vuotiaat ihmiset. Suosituin vaihtoehto (43 % vastaajista) oli tavanomainen kerrostaloasunto, joka on remontoitu esteettömäksi ja turvalliseksi. Toiseksi suosituin vaihtoehto (30 % vastaajista) olisi yli 55-vuotiaille tarkoitettu kerrostalossa sijaitseva senioriasunto. Palvelutaloon haluaisi muuttaa 26 % ja vanhainkotiin vain 1 % tutkimukseen osallistuneista. [Tuppurainen 2006, s. 153] Yli 55-vuotiaat ihmiset asettavat vaatimuksia paitsi asunnon ominaisuuksille, myös sen sijainnille. He haluavat, että asunnosta on hyvät kulkuyhteydet läheisten ihmisten luo ja että erilaiset hyvinvointipalvelut ja kaupalliset palvelut ovat helposti saavutettavissa. Asunnolle asetetut vaatimukset vaihtelevat kotitalouden koon, koulutuksen, ammatin ja terveydentilan mukaan. Ihmiset eivät halua yleensä muuttaa uuteen asuntoon mikäli uusi asumisratkaisu vähentää heidän itsenäisyyttään, rajoittaa yksityisyyttä tai kasvattaa etäisyyksiä perheeseen tai ystäviin. Yleinen syy muuttamiseen on ikääntyneen heikentynyt terveydentila ja sen myötä tarvittavat terveyspalvelut. [Smets 2011]22 13 Kuva 7. Tampereella ja pääkaupunkiseudulla vuokralla asuvien vuotiaiden ihmisten mieluisin tulevaisuuden asumismuoto kyselytutkimuksen mukaan. [Tuppurainen 2006, s. 153] 3.2 Senioriasunnot Ikääntyneet ihmiset voidaan luokitella heidän toiminnallisen kuntonsa mukaisesti senioreiksi ja vanhuksiksi. Virallisia ikärajoja tai määritelmiä näille luokituksille ei ole. Seniorit määritellään aktiivisiksi ja omatoimisiksi, yleensä alle 80-vuotiaiksi, mutta kuitenkin yli 55-vuotiaiksi ihmisiksi, jotka pystyvät selviytymään itsenäisesti arkipäivän toimista. Vanhukset ovat yleensä yli 80-vuotiaita ja tarvitsevat elämisen tueksi erilaisia palveluita ja apua. [Laurinkari et al. 2005] Senioriasunnot sijoittuvat ominaisuuksiltaan tavallisten asuntojen sekä palveluasumisen välille. Ne ovat esteettömiä asuntoja, joissa on otettu huomioon liikuntaesteettömyyden lisäksi myös mahdolliset aistirajoitteet sekä muistiongelmat [Jokiniemi 2007]. Senioriasunnot voivat sisältää ikääntyneiden ihmisten arkielämää helpottavia ja turvallisuutta lisääviä ratkaisuja sekä palveluita tai liitäntämahdollisuuden niille. Senioriasunnot eivät kuitenkaan ole palvelutaloja eikä niissä yleensä ole henkilökuntaa. [Özer-Kemppainen 2005, s ] Senioriasunnoissa turvallisuutta lisääviä suunnitteluratkaisuja ovat mm. sprinklerijärjestelmät, sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet, ovipuhelinjärjestelmät turvapuhelinvarauksella sekä itsestään pois päältä kytkeytyvät turvaliedet. Arkielämää helpottavia ratkaisuja ovat esimerkiksi tukikahvojen liittämismahdollisuus seinärakenteisiin, korotetut WC-istuimet, normaalia leveämmät ovet, esteetön liikkuminen asunnossa ja siivouspistorasioiden asentaminen metrin korkeudelle lattiasta helpottamaan siivoustöitä. [Sonkin et al. 2001] Normaaliin kerrostaloon verrattuna senioritalon rakennuskustannukset ovat mahdollisesti korkeammat esteettömyyttä lisäävien suunnitteluratkaisujen ja lisäosien vuoksi [Tyvimaa ja Gibler 2010].23 Senioritalot tukeutuvat yleensä yksityisten tahojen järjestämiin, asukkaiden itse maksamiin palveluihin, jotka keskittyvät enemmän elämänlaatua parantaviin palveluihin kuin terveyspalveluihin. [Tuppurainen 2006, s. 16] Seniorikotien palvelutarjonta rakentuu yleensä senioritalojen läheisyydessä olevien palvelujen varaan, mutta joissain senioritaloissa palveluita tuodaan myös senioritaloihin sisälle. Esimerkkejä senioriasuntoihin tuotavista palveluista ovat mm. kampaajapalvelut, hieronta sekä kauppojen ja apteekkien tarjoamat toimituspalvelut. [Sonkin et al. 2001] Senioritalojen tulee mukautua ihmisen ikääntymisen mukana tuleviin tarpeisiin, koska pyrkimyksenä on, että senioritalo olisi ihmisen lopullinen ja viimeinen asunto. [Laurinkari et al. 2005] Senioritaloja markkinoidaan yleensä tietyn ikärajan ylittäville ihmisille. Senioriasuntotuotantoa onkin arvosteltu siitä, että se lisää vanhempien ihmisten negatiivista eristäytymistä. Vuonna 2006 tehdyn selvityksen mukaan senioritaloon muuttavien asukkaiden keski-ikä on noin 70 vuotta, joten lähivuosina osa senioritaloista muuttuu todennäköisesti vanhusten asuttamiksi taloiksi. [Tuppurainen 2006] Senioriasunnoissa asukkaat elävät itsenäisesti ja toiminta on aktiivista, millä on suuri vaikutus ihmisen elämänlaatuun ja hyvinvointiin. Tutkimukset osoittavat, että kotona asuessa tuttu ympäristö, joka ylläpitää tuttuja rutiineja, vaikuttaa positiivisesti ikääntyvän mielialaan ja selviytymiseen. Asumiseen myönteisyyttä lisäävät näiden lisäksi myös pysyvyys, turvallisuus ja sosiaalinen kanssakäyminen, joka täyttyy senioriasunnoissa yhteisöllisyyden kautta. [Raappana ja Tiitta 2008, s. 12, Tervaskari 2006, s. 59] Muuttaminen senioriasuntoon edellyttää henkilöltä tiettyjä psyykkisiä, fyysisiä ja taloudellisia resursseja. Henkilön on oltava riittävän hyvässä kunnossa pystyäkseen asumaan itsenäisesti senioriasunnossa. Senioriasuntoon muuttamisen esteeksi saattaa muodostua kiintymys pitkäaikaisiin ja tuttuihin asuinoloihin sekä muuttamisen tuomien elämänmuutosten pelko. [Laurinkari et al. 2005] Senioritalot ovat osakeyhtiömuotoisia tai erilaisten säätiöiden ja järjestöjen omistamia ja asunnot voivat olla hallintamuodoltaan niin omistus-, vuokra- kuin asumisoikeusasuntojakin. [Özer-Kemppainen 2005, s ] Senioriasunnot sijaitsevat yleensä kaupungeissa keskeisillä paikoilla hyvien palveluiden ääressä, mikä lisää asuntojen houkuttelevuutta ja tekee senioriasunnoista kiinnostavia sijoituskohteita. Sijoittajien kiinnostusta lisää myös senioriasuntojen vähäinen asukasvaihtuvuus sekä hyvä vuokrataso. Vuosittainen asukkaiden vaihtuvuus on vähäisempää kuin tavallisissa asunnoissa, jolloin asunnot ovat vähemmän aikaa tyhjillään ja vuokratappiot ovat pienempiä. Taloudellisista tai elintavan muuttumiseen liittyvistä syistä vaihtuvuus on 5 %, mutta kuolleisuuden aiheuttama asuntojen vaihtuvuus voi olla jopa 8 %. [PREI 2010] Tampereella perustason mukaisesti varustettujen senioriasuntojen vuokrat ovat samaa luokkaa tavallisten kerrostaloasuntojen kanssa. Korkeasti varusteltujen ja keskeisillä paikoilla sijaitsevien senioriasuntojen vuokrat ovat noin 10 % korkeampia. [Tyvimaa ja Gibler 2010] Rakennusalalla senioriasuntomarkkinoilla nähdään valtavaa kasvupotentiaalia. Valtio tai kunnat eivät kuitenkaan kerää senioriasuntomarkkinoista tilastotietoa, joten 1424 15 rakennuttajien ja operaattoreiden päätökset kehitystä, kustannuksia, asukkaiden preferenssejä, asuntojen hintoja sekä muita markkinoiden ominaisuuksia koskien perustuvat vähäiseen tietomäärään. Laajempien tutkimusten lisäksi tarvitaan paikallista senioriasuntomarkkinoiden tutkimusta, koska senioreiden varallisuus sekä mieltymykset esimerkiksi asunnon koon, asuntopohjien ja palveluiden osalta, vaihtelevat sijainnin mukaan. [Tyvimaa ja Gibler 2010] 3.3 Nykyisen rakennuskannan sopiminen ikääntyville Vuoden 2010 tilastojen mukaan asuntokunnista, joissa vanhin asukas on 65 vuotta täyttänyt, 43 % asui erillispientaloissa, 41 % kerrostaloissa ja 14 % rivitaloissa [Tilastokeskus 2010]. Ikääntyneiden asunnot ovat usein melko vanhoja, rakennettu vuosien 1940 ja 1970 välillä, jolloin kaikkiin kerrostaloihin ei asennettu hissiä. [Välikangas 2006] Tilastokeskuksen tilaston mukaan Suomessa oli vuonna 2009 yli kolmikerroksisia kerrostaloja noin , joista noin oli hissittömiä. Näiden yli kolmikerroksisten hissittömien kerrostalojen asukkaista yli 16 % (24 000) oli 65 vuotta täyttäneitä. Tasan kolmekerroksisten talojen asunnoista vain 13 % sijaitsee talossa, jossa on hissi. Myös hissittömissä kolmikerroksisissa taloissa yli 16 % asukkaista on 65 vuotta täyttäneitä. [Suomen virallinen tilasto (SVT) 2010] Hissin puuttuminen on yleensä yksi merkittävin syy siihen, että ikäihmiset joutuvat muuttamaan pois kerrostaloasunnosta. Vuonna 2006 tehdyn selvityksen mukaan 10 % palvelutaloihin muuttaneista ihmisistä ilmoitti muuton syyksi entisen talon hissittömyyden. [Hälikkä ja Åkerblom 2006, s. 10.] Yli 65-vuotiaista noin 94 % asuu vuonna 2006 valmistuneen tutkimuksen mukaan tavallisissa asuintaloissa. Suomen asuntokanta uudistuu kuitenkin vain n. 1 %:n vuosivauhtia, joten kaikille ikääntyville ihmisille ei pystytä rakentamaan heille sopivia uudisasuntoja vaan olemassa olevia asuntoja ja asuinympäristöä täytyy kehittää ikääntyneille sopiviksi. [Sorri 2006]. Kaksi kolmasosaa 70 vuotta täyttäneistä suomalaisista senioreista on tyytyväisiä nykyisiin asumisoloihinsa [Tilastokeskus 2007]. Yleisimpiä tyytymättömyyttä aiheuttavia syitä ovat asunnon eristäytynyt sijainti tai liian pitkä matka palveluihin, mutta myös hissin puute, riittämätön julkinen liikenne ja liian iso asunto voivat hankaloittaa arkielämää [Tilastokeskus 2007, Poutanen et al. 2008]. 3.4 Senioriasuntojen tuotantomäärät Senioriasuntotuotantoa ei eritellä kaikkien kuntien tilastoissa erilleen normaalista asuntotuotannosta, minkä vuoksi näissä kunnissa senioriasuntojen tuotantomääriä on vaikea tai jopa mahdotonta selvittää tarkasti. Tarkan määrän saamiseksi kaikkien mahdollisten senioriasuntoja rakentavien rakennusliikkeiden tuotantomäärät täytyisi selvittää erikseen. Tampereella asuntotoimi tilastoi Tampereelle rakennetut senioriasunnot erillisinä muusta asuntotuotannosta, joten Tampereen senioriasunnoista löytyy tilastotietoa.25 Tampere Tampereen asuntotoimen tekemät arviot vuosittaisista senioriasuntojen tuotantomääristä sekä arvioit tulevista rakennusmääristä on esitetty kuvassa 8. Tampereella senioriasuntojen tuotantomäärät vaihtelevat voimakkaasti vuosittain, mutta viimeisten neljän vuoden aikana keskimääräinen vuosituotanto on ollut noin 150 asuntoa. Vuonna 2009 Tampereelle rakennettiin vain alle 50 uutta senioriasuntoa, kun vuonna 2012 suunnitteilla on jopa 380 senioriasunnon rakentaminen. Vuosina 2008, 2012 ja 2011 senioriasuntojen tuotanto on pysytellyt vajaan 150 ja 200 asunnon välillä. Vuosien 2013 ja 2014 senioriasuntojen tuotantomäärien arvioidaan laskevan takaisin normaalille tasolle vuoden 2012 lukemista. [Tampereen kaupunki 2009,Tampereen kaupunki 2010, Tampereen kaupunki 2011, Tampereen kaupunki 2012] kpl Senioriasuntotuotanto Tampereella Kuva 8. Vuosittainen senioriasuntojen tuotantomäärät sekä ennusteet Tampereella. [Tampereen kaupunki 2009, Tampereen kaupunki 2010, Tampereen kaupunki 2011, Tampereen kaupunki 2012] Kuvassa 9 on esitetty Tampereen asuntotoimen arvioimat toteutuneiden senioriasuntojen ( ) kokonaismäärät sekä ennusteiden ( ) mukaiset kokonaismäärät. Kuvasta näkyy myös eri asumismuotojen, omistus-, vuokra- ja asumisoikeusasuntojen, osuudet kokonaistuotannosta. Pääosa, noin kolme neljäsosaa Tampereelle jo valmistuneista senioriasunnoista on vuokra-asuntoja ja loput ovat omistusasuntoja. Ensimmäinen senioreille suunnattu asumisoikeuskohde, jossa on 69 asuntoa, valmistuu Tampereelle vuonna Tampereella senioriasuntojen määrän odotetaan kasvavan noin tuhannella asunnolla vuodesta 2008 vuoteen 2014 mennessä. Vuonna 2008 Tampereella oli noin 2500 senioriasuntoa ja vuonna 2014 niitä ennustetaan olevan hieman yli [Tampereen kaupunki 2009,Tampereen kaupunki 2010, Tampereen kaupunki 2011, Tampereen kaupunki 2012]26 17 kpl Senioriasuntojen määrä Tampereella Asumisoikeus Vuokra Omistus Kuva 9. Senioriasuntojen kokonaismäärä asuntotyypeittäin Tampereella vuosina [Tampereen kaupunki 2009, Tampereen kaupunki 2010, Tampereen kaupunki 2011, Tampereen kaupunki 2012] Vantaa Vantaalle rakennetut vuokra-, omistus- ja ASO-muotoiset senioritalot on esitetty taulukossa 4. Vantaalla senioritalojen määrästä ei ole kuitenkaan olemassa tarkkaa tilastoa, joten senioreille suunnattuja asuintaloja voi olla enemmänkin, kuin mitä taulukossa 4 on esitetty. Vantaan selville saaduista senioritalokohteista 10 on vuokramuotoisia, yksi talo sisältää sekä vuokra- että omistusasuntoja ja yhdessä kohteessa on ASO-asuntoja. [Henriksson 2012]27 18 Taulukko 4. Selville saadut Vantaalle rakennetut senioritalot. [Henriksson 2012] Asumismuoto Hallinnoiva taho Sijainti Valmistunut Vuokra Vuokra ja omistus Lahti VVO Salomaa-säätiö Kuntien eläkevakuutus IC-Kodit Kilterinkaari 2 A 2008 Tikkurilantie 41 (100 as) 1997 Kultarikontie 11 Maakotkantie 4 Peltolantie 22 Kielotie 50 VAV Mäyräkuja 6 SATO Vanhusten kotiapusäätiö As Oy Tanhuhovi Hiekkaharjuntie 4 (42 as) Vaskivuorentie 12 Kivivuorentie Paimenentie 2 Paimenenkatu 8 ASO S-Asunnot Horsmakuja (64 as) 2012 Lahteen rakennettujen senioriasuntojen määrää selvitettiin Lahden asuntotoimen, rakennusvalvonnan sekä senioreille vuokra-asuntoja tarjoavien Lahden vanhusten asuntosäätiön, Harjulan setlementtiyhdistyksen ja VVO:n kautta. Selville saadut Lahden vuokrasenioritalot sekä asuntomäärät on esitetty taulukossa 5, mutta näiden lisäksi Lahdessa voi olla vielä muitakin senioreille tarkoitettuja asuintaloja. Yhteensä Lahdessa on ainakin 1706 senioreille tarkoitettua vuokra-asuntoa. Lahden asunto-osakeyhtiömuotoisten senioriasuntojen määrää ei saatu selville. [Harjulakodit 2011, VVO 2011, Lahden vanhusten asuntosäätiö 2011] Lahden vanhusten asuntosäätiöllä on omistuksessaan merkittävä osuus, 26 kiinteistöä ja yhteensä 1078 asuntoa, Lahden senioriasuntokohteista. VVO:lla on Lahdessa neljä ja Kiinteistöosakeyhtiö Harjulakoti:lla kolme kohdetta.28 19 Taulukko 5. Selville saadut Lahden seniorivuokratalot ja asuntojen määrät sekä talojen valmistumisvuodet. [Harjulakodit 2011, VVO 2011, Lahden vanhusten asuntosäätiö 2011] Hallinnoiva taho Vuokratalot Asuntoja Valmistunut Kiinteistöosakeyhtiö Harjulakoti VVO Harjulakoti Harjulan Sirenius Harjulan Ukkopekka Yhteensä 148 Proomukatu Raamikatu Saimaankatu 62 A Saimaankatu 62 B Yhteensä 240 Lahden vanhusten asuntosäätiö 26 kiinteistöä Hämeenlinna Kaikki yhteensä 1706 Myöskään Hämeenlinnaan rakennettujen senioriasuntokohteiden tarkkaa määrää ei pystytty selvittämään. Selville saadut Hämeenlinnan kantakaupungin vuokra- ja omistussenioriasuntokohteet sekä asuntomäärät on esitetty taulukossa 6 ja kantakaupungin ulkopuolella sijaitsevat seniorivuokra-asuntokohteet taulukossa 7. Hämeenlinnan asumisen palveluasiantuntija Virpi Ahosen selvityksen mukaan Hämeenlinnassa on ainakin 17 senioreille suunnattua vuokra-asuntokohdetta, joissa on yhteensä 338 asuntoa. Näistä 11 kohdetta, joissa on yhteensä 241 asuntoa, sijaitsee Hämeenlinnan kantakaupungissa. Näiden lisäksi Hämeenlinnassa on ainakin kaksi asuntoosakeyhtiömuotoista senioritaloa, As. Oy Hämeentupa, jossa on yhteensä 33 asuntoa sekä As. Oy Myllymäen Maija, jossa on 27 asuntoa. Hämeenlinnan kantakaupungissa on senioriasuntoja ainakin Keinusaaressa, Ortelantiellä ja Parolantiellä, mutta niiden asuntomääristä ei ole tietoa. [Ahonen 2011]29 20 Taulukko 6. Selville saadut Hämeenlinnan kantakaupunkiin rakennetut vuokra- ja omistussenioritalot sekä niiden asuntojen määrät. [Ahonen 2011] Asumismuoto Hallinnoiva taho Osoite Asuntoja Vuokra Omistus Hämeenlinnan asuntosäätiö vanhusten Aulangontie 4 40 Timonkuja 4 31 Korentokatu 4 56 Latokartanonkuja 2 ja 4 53 Rinkelinkatu Pollentie Kekkurinkuja 3 B 23 Kaivohaka 4 11 VVO Rakuunankatu 3 86 Yhteensä 338 As. Oy Hämeentupa Pajamäenkatu 6 33 As. Oy Myllymäen Maijala Myllymäenkatu Yhteensä 60 Taulukko 7. Selville saadut Hämeenlinnan kantakaupungin ulkopuolella sijaitsevat seniorivuokratalot sekä niiden asuntojen määrät. [Ahonen 2011] Hallinnoiva taho Sijainti Osoite Asuntoja Hämeenlinnan vanhusten asuntosäätiö Hauho Punnanmäentie 10 ja Tanhuantie 7, Ehtoonilo 8 Tanhuantie 9, Illansini 8 Västingintie 7, Eteläisten talot 7 Lammi Heinätie 1-3, Huovila 1 ja 2 19 Tuulos Espoo ja Jyväskylä Kaskirinne 18 Tuuloskoti 8 Kalvola Keikkalakoti 6 Renko Rengonraitti Yhteensä 127 Espooseen rakennetuista senioritaloista ei ole saatavilla tilastotietoa, sillä Espoon asumisen tutkimuspäällikön Ritva Helminen-Halkolan mukaan asuntoyksikön hankerekisteriin ei kirjata senioriasuntoja erillisinä normaaleista asunnoista. Espoossa on kuitenkin ainakin yksi seniorivuokra-asuntokohde Painiityssä. Kyseinen kohde on valmistunut vuonna 2011 ja siinä on 69 asuntoa.30 21 Sosiaali- ja terveyspalvelujen puolelta vanhus- ja vammaispalveluiden vastuualuejohtaja Sirkka Karhula kertoi, että Jyväskylässä on ainakin kaksi senioritaloa. Keskustiellä sijaitsevassa vapaarahoitteisessa senioritalossa on noin 45 asuntoa ja Telkäntiellä sijaitsevassa vuokra-asuntokohteessa on 16 senioriasuntoa. Näiden lisäksi Jyväskylässä voi sijaita myös muita senioritaloja, mutta niiden tarkkaa määrää ei saatu selville puutteellisen tilastoinnin vuoksi. [Karhula 2011] 3.5 Kuntien ja valtion rooli senioriasuntotuotannossa Kuntien rooli yksityisten rakennuttajien senioritalohankkeissa on vähäinen, koska niissä rakennuttaja tekee keskeiset päätökset sijaintiin ja konseptiin liittyen. Kunnat kuitenkin pystyvät vaikuttamaan senioritalotuotantoon kaavoituksen ja tontinluovutuksen kautta. Näiden lisäksi kunnan sosiaalitoimi voi antaa senioritalokohteen rakennuslupaa haettaessa lausunnon senioritalon toimintaedellytyksistä ja toimivuudesta, jolloin kunnalla on mahdollisuus vaikuttaa senioriasuntokohteen ominaisuuksiin. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 55] Valtio vaikuttaa senioriasuntotuotantoon lähinnä vain erilaisten tutkimusten, tukien ja säädösten kautta. Valtio voi edistää erilaisia ikääntyneiden asuinratkaisukokeiluja sekä asumiseen liittyviä tutkimuksia [Smets 2011]. Kunnan, muun julkisyhteisön tai yleishyödyllisen yhteisön on myös mahdollista saada valtion Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) kautta uusille vuokrataloille korkotukilainaa tai takauslainaa ja uusille asumisoikeustaloille korkotukilainaa. Näiden lainojen myöntämisperusteena on asumisen kohtuuhintaisuus ja tukien tarkoituksena on lisätä kohtuuhintaisten vuokraasuntojen tarjontaa. ARA, kuten monet kunnatkin, myöntää taloudellisia tukia asuntojen korjaamiseen tai perusparantamiseen ikääntyville ihmisille sopiviksi. [ARA 2012] Jotta senioriasunnot voisivat yleistyä ja vakiinnuttaa asemansa Suomessa, kuntien täytyy nähdä senioriasunnot hyvänä asumisvaihtoehtona. Tätä voidaan edistää kehittämällä senioriasuntokonsepteja kunnallisen toiminnan lähtökohdat huomioon ottaen. Kunnat näkevät senioriasumisessa liiketoiminnallisiin tavoitteisiin, palvelutarjontaan sekä senioriasumisen tarjonnan laajuuteen liittyviä ongelmia. Monilla kunnilla on käsitys, että yksityiset senioritalojen tuottajat karsivat senioritalojen ominaisuuksia kustannussäästöjen ja voiton maksimoimisen vuoksi. Näistä ominaisuuksista esimerkkinä on yhteistilat, joiden määrää vähennetään usein, jotta myytävää alaa saadaan suurennettua. Senioriasuntojen markkinointi nähdään myös usein harhaan johtavana hinnoittelun ja asuntojen ominaisuuksien suhteen. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 56] Senioriasuntoihin ei ole liitetty automaattisesti useinkaan minkäänlaisia palveluita, jolloin asukkaiden ikääntyessä heidän on siirryttävä kunnallisten palveluiden, kuten kotihoidon ja kunnallisten asumispalveluiden, piiriin. Useiden kuntien mielestä senioritalot eivät siis vähennä kunnallisen vanhuspalvelujärjestelmän taakkaa juuri ollenkaan. Useiden kuntien toivomuksena on, että senioriasunnot sisältäisivät palvelutarjontaa, jolloin kohde ei edellyttäisi kunnallisia koti- ja tukipalveluja ja kuntien palvelutaakka kevenisi. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 56]31 22 Senioriasumista tulisi kuntien näkökulmasta kehittää sopimaan enemmän eri ihmisryhmille, jolloin markkinoille tullisi enemmän vaihtoehtoja. Myös rahoitusmalleja ja asumismuotoja tulisi miettiä ja monipuolistaa. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s.56] 3.6 Haasteet ikääntyneiden asumisratkaisujen palveluntuotannossa Yksityiset toimijat ovat nähneet ikääntyneiden ihmisten asumisratkaisujen kehittämisessä uusia liiketoimintamahdollisuuksia, minkä myötä ikääntyneiden ihmisten asumispalvelumarkkinat ovat kehittyneet. Toimintaympäristö on muuttunut ja kunnilta edellytetään avautumista yritysten suuntaan, jotta yksityiset toimijat pystyisivät kehittämään ikääntyneiden asumispalveluita. Ikääntyneiden asumismallien markkinoiden kehittymisen myötä toimijoilta vaaditaan entistä hyvinvointikeskittyneempää toimintatapaa, jotta ikääntyvien asuminen pysyy laadukkaana. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s , Tuppurainen 2006] Yksityisten tahojen rooli ikääntyvien palveluntuotannossa on kasvanut. Yritykset ovat yleensä ketterämmän organisaationsa vuoksi innovatiivisempia kuin kunnat ja pystyvät kehittämään uusia asumista ja palveluja yhdistäviä toimintamalleja ikääntyville. Lisäksi yksityiset tahot pystyvät täydentämään ja laajentamaan ikääntyneille suunnattua palvelutarjontaa ja keventävät näin kunnan taakkaa ikääntyvien ihmisten palveluiden osalta. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s , Tuppurainen 2006] Resurssien rajallisuuden vuoksi kunnat ovat lisänneet palveluiden ostamista yksityiseltä sektorilta ja yksityisen palveluntuotannon osuus on kasvussa. Kunnat kuitenkin vastaavat ikääntyvien palvelutarjonnan kokonaisuudesta, mutta sen rooli muuttuu vähitellen kohti asiakasohjausta, valvontaa ja palvelutarjonnan kehittämistä. Lisäksi monissa kunnissa kehitteillä tai käytössä oleva palvelusetelijärjestelmä muuttaa merkittävästi yritysten, kuntien ja palvelujen käyttäjien välistä verkostoa. Sen myötä mm. kustannusvastuu siirtyy suurelta osin kunnalta asiakkaalle. [Siltaloppi ja Puhto. 2009, s ] Taulukossa 8 on esitetty kuntien ja yritystoiminnan haasteita, jotka liittyvät ikääntyneiden eri asumisratkaisuihin kuntien näkökulmasta. 32 23 Taulukko 8. Kuntien ja yritysten haasteet ikääntyvien asumisratkaisuissa Suomen suurimpien kuntien näkökulmasta. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 59] Senioriasumisen kohdalla kunnat näkevät haasteelliseksi sen, että kunnilla ei ole juuri omaa senioriasuntotuotantoa ja lisäksi sopivien rakentamismahdollisuuksien tarjoaminen yksityisille tahoille on haastavaa. Kuntien mukaan senioriasuntokonseptin tulisi olla palvelulähtöinen ja sen kehittäminen yhteistyössä yksityisen tahon kanssa on haasteellista, koska rakennuttajan tavoitteet hankkeen suhteen voivat poiketa kunnan tavoitteista. Kunnat näkevätkin, että yritystoiminnan haasteena on mm. kehittää senioriasuntojen palvelutarjontaa. Palveluasumismuodoissa kuntien haasteena on mm. riittävän palvelutarjonnan ylläpitäminen palvelutarpeen kasvaessa voimakkaasti. Yksityiset toimijat voivat keventää kuntien taakkaa, mutta kuntien näkökulmasta toimijoiden haasteena on hoitoketjun turvaaminen, henkilöstön vaihtuvuus, palvelujen peittävyys, tarjonnan kehittäminen ja toiminnan konseptointi sekä hinnoitteluperiaatteiden tarkastaminen. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 59] 33 Ikääntyneiden asumisratkaisujen kehittyminen Taulukossa 9 on esitetty kootusti kuntien oman palvelutuotannon osuus sekä yrityksen tulevaisuuden kasvupotentiaali ikääntyneiden asumisratkaisuissa. Laitoshoito on ikääntyvän kannalta huono ratkaisu ja kunnalle kallis vaihtoehto. Laitoshoitoa vähennetään ja samalla avohoitoa lisätään. Tavoitteena on kehittää joustavia ja ihmisten erilaisia tarpeita huomioivia asumisratkaisuja ja kokonaisuuksia, joissa ihminen voi asua koko loppuelämänsä ajan. Useiden kuntien tavoitteena on kehittää elämänkaariasumisen malli, jossa ikääntyneiden asuminen keskittyy monipuolisten vanhustenkeskusten ympärille, jolloin kunnon vaatiessa sama asunto mukautuu tehostetuksi palveluasunnoksi eikä siitä tarvitse muuttaa pois. Myös yksityisten tahojen rakennuttamien senioritalojen palvelutarve voidaan ratkaista tukemalla senioritalo lähialueella sijaitsevan vanhustenkeskuksen palveluvalikoimaan. Lisäksi vanhustenkeskusalueelle on tavoitteena toteuttaa yhteinen avopalvelukeskus, joka tarjoaa erilaisia päivätoimintoja ja tukipalveluita. Myös erilaisia asumismuotoja ja rahoitusvaihtoehtoja kaivataan ikääntymisen asumiseen. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 64] Taulukko 9. Kuntien oman palvelutuotannon osuus ja yrityksen tulevaisuuden kasvupotentiaali. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s. 66] Tällä hetkellä yksityisten tahojen senioriasuntokonseptit ovat irrallaan kuntien ikääntyneiden asumisratkaisuista, ja ne ovat riippuvaisia kunnista ainoastaan kaavoituk-34 sen ja asuntopoliittisten tekijöiden vuoksi. Kunnat toivovat, että erityisesti senioriasumisen palvelukonseptia kehitettäisiin ja asumisen yhteisöllisyyteen kiinnitettäisiin enemmän huomiota. Yksityisten toimijoiden pääsy markkinoille helpottuu jos he osaavat soveltaa kuntien arvoja ja tavoitteita omien toimintamalliensa kehittämisessä. Senioriasuntotoimijan ja kunnan välinen yhteistyö tehostaa liiketoimintaa, sillä kun toiminnan taustalla on yhteiset päämäärät, mm. kaavakehitys ja tonttien saaminen helpottuu. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s ] Ikääntyneiden tarpeet, varallisuus sekä aktiivisuus muuttuvat koko ajan, mikä luo uusia mahdollisuuksia liiketoiminnalle. Asumisen ja palveluiden tarjontaa täytyy laajentaa ja profiloida eri asiakasryhmille. Esimerkiksi varakkaille ikääntyville suunnattujen ratkaisujen kysyntä tulee kasvamaan voimakkaasti. Asumiskonseptien kehittämisessä taustalla tulee kuitenkin koko ajan huomioida se, että konsepti ei saa leimautua pelkästään vanhuksille suunnatuksi vaan konseptien täytyy kehittyä sellaisiksi joita kaikki pitävät haluttavina. Ikääntyneiden asumisympäristöön tulisikin sekoittaa kaikkia väestöryhmiä, mikä tuo alueelle elinvoimaisuutta sekä luo toimintaedellytyksiä alueen monipuolisille palveluiden toiminnalle. [Siltaloppi ja Puhto 2009, s , Tuppurainen 2007, s. 71] 2535 26 4 RAKENNUSTOIMISTO POHJOLA OY 4.1 Yleistä yrityksestä Rakennustoimisto Pohjola Oy on vuonna 1989 perustettu perheyritys, jonka toimitusjohtajana toimii Juha Metsälä. Vuonna 2011 Rakennustoimisto Pohjolan Oy:n liikevaihto oli n. 47 miljoonaa euroa ja liikevoitto n. 4,4 miljoonaa euroa. Yrityksen toimisto sijaitsee Tampereella. Rakennustoimisto Pohjola Oy toimii projektinjohtourakoitsijana rakentaen normaaleja asuintaloja, senioritaloja sekä liike- ja toimitiloja. Asuntoja yritys tuottaa noin vuodessa ja pääosa niistä on kerrostaloasuntoja. Yrityksen päätoiminta-alueena on Pirkanmaa, Etelä-Suomi sekä Jyväskylä. [Metsälä 2010] Rakennuspaikkoja yritys hankkii vuokraamalla ja ostamalla maata sekä kaupungilta että yksityisiltä maanomistajilta. 4.2 Hankekehitys Kaavalähtöisen suunnittelun lisäksi Rakennustoimisto Pohjola Oy toimii aktiivisena hankekehittäjänä, joka on hankelähtöistä rakennusprojektin suunnittelua. Hankelähtöinen suunnittelu lähtee liikkeelle hanketta käynnistävän tahon intresseistä tiettyä kiinteistöä kohtaan. Kaavalähtöinen suunnittelu sen sijaan on viranomaisten käynnistämää toimintaa ja se pohjautuu vahvasti kunnan maankäyttöpolitiikkaan sekä juridisiin määräyksiin. Hankelähtöinen suunnittelu voi noudattaa maa-alueen kaavaa tai sitten poiketa vahvistetusta kaavasta, jolloin yleensä joudutaan tekemään kaavamuutoksia. Mikäli haettavat kaavamuutokset ovat linjassa yhdyskuntarakenteen kehittämisen periaatteiden kanssa, ne menevät yleensä läpi. Hankekehitykselle on ominaista, että hankkeen suunnittelu viedään ratkaisuihin asti ennen kaavoitusprosessia. [Ahlava ja Edelman 2007] Hankekehitys on pitkäjänteistä toimintaa, jossa täytyy seurata ja ennustaa trendejä, hankkia tontteja suunnitelmallisesti sekä kartoittaa rahoitusmahdollisuuksia. Hankekehityksessä on tärkeää toteutuksen ajoittaminen oikein eikä siinä pelkästään keskitytä ratkaisemaan ongelmaa, vaan tekemään luova ratkaisu. Siten hankekehitys vaatii organisaatioltaan innovatiivisuutta ja spontaaniutta. [Ahlava ja Edelman 2007] 4.3 Projektinjohtourakointi Projektinjohtorakentaminen voidaan jakaa kolmeen eri variaatioon, projektinjohtourakointiin (PJU), projektinjohtorakennuttamiseen (PJR) ja projektinjohtopalveluun (PJP), sen mukaan mitkä ovat projektinjohtototeuttajan suoritukseen sisältyvien keskeiset teh- 36 27 tävät. Projektinjohtorakentamisella tarkoitetaan rakennushankkeen ohjausmenetelmää, jossa ammattimainen projektinjohtototeuttaja johtaa hanketta tiiviissä yhteistyössä hankkeen tilaajan kanssa. Projektinjohtorakentamisessa hankkeen toteutussuunnittelu, hankinnat ja rakentaminen limitetään jakamalla rakennustyö lukuisiin eri hankintoihin, jotka kilpailutetaan suunnittelun etenemisen myötä. Siten projektinjohtorakentamisessa suunnitelmien kehittäminen rakennusaikana on joustavaa ja toteutus mahdollistaa sopeutumisen myöhään täsmentyviin päätöksiin. Tilaajan ohjausmahdollisuudet suunnitelmaratkaisuihin ja kustannuksiin säilyvät myös toteutusvaiheessa, koska tilaajalla on lopullinen päätösvalta suunnitelmiin ja hankintoihin. Projektinjohtorakentamisella pyritään saavuttamaan lyhyempi hankkeen kokonaiskesto, lisäämään joustavuutta suunnitelmien kehittämisessä, ohjaamaan sekä alentamaan kustannuksia. [Kruus et al. 2006, s.11] Kuvassa 10 on selvennetty projektinjohtourakoitsijan roolia suhteessa muihin rakennushankkeen osapuoliin. Projektinjohtourakoitsija toimii rakennushankkeessa rakennuttajana, jonka tehtäväksi rakennushanke on annettu. Rakennushankkeen tilaaja on joko rakennuttaja itse tai ulkopuolinen taho. Projektinjohtourakoitsija tekee hankintasopimukset omiin nimiinsä ja vastaa projektinjohtotehtävistä, työmaan johdosta (TJ) sekä varsinaisesta rakennustyöstä. Erikseen sovittaessa, myös tilaaja voi tehdä osan hankintasopimuksista omiin nimiinsä. Projektinjohtourakointimallissa aliurakoitsijat suorittavat varsinaiset rakennustyöt, joiden määrä riippuu siitä miten pieniin osiin rakennustyöt lohkotaan. Projektinjohtourakoitsija vastaa myös aliurakoitsijoidensa työstä tilaajalle ja sille kuuluu yleisten sopimusehtojen, YSE 4 :n, mukaiset työmaan johtovelvollisuudet kuten esimerkiksi päätoteuttajan velvollisuudet. Projektinjohtourakoitsijan ja aliurakoitsijoiden väliset sopimukset ovat urakkasopimuksia, joissa noudatetaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja. Projektinjohtourakoitsija vastaa rakentamisesta ja aliurakoitsijoistaan pääurakoitsijan vastuin ja velvollisuuksin. Projektinjohtourakointimallissa tilaajalla on kuitenkin viimekädessä lopullinen päätösvalta ja vaikutusmahdollisuus rakentamisen suunnittelussa ja hankinnoissa. [Kankainen ja Junnonen 2004, s. 30] Kuva 10. Sopimussuhteet projektinjohtourakoinnissa. (TJ = Työmaan johto, AU = Aliurakoitsija) [Kemppainen 2011]37 Omaperusteinen asuntotuotanto Omaperusteisella asuntotuotannolla eli perustajaurakoinnilla tai gryndaamisella tarkoitetaan asuntotuotannon toimintamallia, jossa rakennusliike rakentaa ja myy asuntoja omalla riskillä. Omaperusteisessa tuotannossa rakennusliikkeen tehtäviin kuuluu mm. rakennuspaikan hankkiminen, kohteen suunnittelu, asunto-osakeyhtiön perustaminen sekä kohteen rakentaminen urakkasopimuksen mukaisesti. Urakkasopimus tehdään perustajaurakoitsijan ja asunto-osakeyhtiön välille. Rakennusliike säilyttää määräysvallan asunto-osakeyhtiössä koko rakennusajan, mutta markkinoi ja myy asunto-osakeyhtiön osakkeita ostajille jo rakennusaikana. [Himberg et al. 1986] 4.5 Eloisa-asumiskonsepti Rakennustoimisto Pohjola Oy:n seniori-ikäisille suunnattu asumiskonsepti on nimeltään Eloisa, jonka logo on esitetty kuvassa 11. Eloisa-kodeissa on huomioitu erityisesti varttuneen aikuisen tarpeet ja keskitytty erilaisilla suunnitteluratkaisuilla neljään osaalueeseen: kulkemisen helppouteen, toiminnan helppouteen, turvallisuuteen ja muunneltavuuteen. Rakennustoimisto Pohjola Oy kehittää Eloisa-asumiskonseptia jatkuvasti markkinoiden tarpeiden mukaisesti. Kuva 11. Rakennustoimisto Pohjolan senioreille suunnatun Eloisa-asumiskonseptin logo. Taulukossa 10 on esitetty kaikissa Rakennustoimisto Pohjola Oy:n rakentamissa Eloisakohteissa olevat suunnitteluratkaisut, joilla konseptiin kuuluvat osa-alueet toteutetaan. Näiden ominaisuuksien lisäksi seniorikodeissa on myös muita kohdekohtaisia varusteita.38 29 Taulukko 10. Rakennustoimisto Pohjola Oy:n Eloisa-kotien ominaisuuksia. Kulkemisen helppous Esteettömyys, mm. matalat kynnykset Käsijohteet rapussa molemmilla puolilla Hissien painonapit alhaalla Leveät ovet Kyynärkytkin pääulko-ovella Porrashuoneiden valaistuksessa liiketunnistus Toiminnan helppous Pistorasiat normaalia korkeammalla 1-lehtinen helposti avattava asunnon ovi Postiluukku asunnon ovessa Toimivat kylpyhuoneet Turvallisuus Sprinklerit asunnoissa ja yleisissä tiloissa Ovipuhelin Turvaliesi Sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet Yleiskaapelointi, joka mahdollistaa mm. turvapuhelimen Muunneltavuus Yhteisöllisyys Tukikahvojen ja käsinojien asennusmahdollisuus Yhteinen kerhohuone Pihassa penkit, keinut ja liikuntavälineet Rakennustoimisto Pohjola Oy markkinoi Eloisa-koteja 55-vuotiaille ja sitä vanhemmille, mutta todellisuudessa jo valmistuneiden Eloisa-kotien asukkaat ovat vanhempia. Valkeakosken As. Oy Apianpääskyn asukkaiden keski-ikä muuttohetkellä oli 69,3 vuotta ja Lohjan As. Oy Omenapuun asukkaiden 70,9 vuotta. Rakennustoimisto Pohjola Oy:lla on kaksi Eloisa-asumiskonseptin mukaista valmista senioritaloa Valkeakoskella sekä yksi talo Lohjalla. Rakenteilla olevia Eloisakohteita on tällä hetkellä Valkeakoskella sekä Riihimäellä ja näiden lisäksi kehitteillä on monia uusia hankkeita. 4.6 Kilpailijat senioriasuntotuotannossa Senioriasunnot ovat yleistyneet 2000-luvulla ja Rakennustoimisto Pohjola Oy:lla on tällä sektorilla paljon kilpailijoita, joista vahvimmat on esitetty taulukossa 11.39 30 Taulukko 11. Rakennustoimisto Pohjola Oy:n vahvimmat senioriasuntotuotannon kilpailijat. KT=kerrostalo, RT=rivitalo, O=omistusasunto, V=vuokra-asunto ja ASO=asumisoikeusasunto. [NCC 2011, SATO Oyj 2011, VVO-yhtymä Oyj 2011, YH Länsi Oy 2011, Peab Oy 2011, Talokolmikko Oy 2011] Yritys Konsepti Palvelut Toimialue NCC AktiiviKoti KT O Ei palveluita Koko Suomi SATO Oyj SenioriKoti KT ja RT V, O Kohdekohtaisia Asuntotyyppi Asumismuoto VVOyhtymä Oyj YH Länsi Oy VVO- Senioritalo KT V Kohdekohtaisia Kotosalla KT V, O, ASO Erilaisia palveluita palvelumaksulla Suuret kaupungit ja kasvukeskukset Suuret kaupungit ja kasvukeskukset Pirkanmaa ja Varsinais-Suomi Peab Oy Annehem Talokolmikko Oy SeVilla Pientaloja O Kotiin tuotavat Pääkaupunkiseutu Seniorikotien palvelutarjonta riippuu seniorikotien tuottajasta. NCC:n konsepti on palveluiden osalta samankaltainen kuin Rakennustoimisto Pohjola Oy:n konsepti, koska se ei sisällä automaattisesti mitään asumiseen tai terveydenhoitoon liittyviä palveluita eikä palveluvastikkeita, vaan palvelut on ostettava omatoimisesti ulkopuoliselta palvelutarjoajalta. NCC:n konseptissa on tärkeintä, että senioritalot rakennetaan palveluiden läheisyyteen, asunnot ovat esteettömiä, laadukkaita ja tyylikkäitä sekä muunneltavissa. Vuoteen 2007 mennessä NCC oli rakentanut noin 1400 senioriasuntoa. [NCC 2011] YH Länsi Oy:n Kotosalla-konseptin mukaiset omistusasunnot sisältävät erillisen asukaskohtaisen palvelumaksun (n. 50 /kk), jolla saa tiettyjä peruspalveluita ja näiden lisäksi on mahdollista ostaa valmiista valikoimista lisäpalveluita. Kotosalla vuokrakohteiden peruspalvelumaksu on sisällytetty vuokraan. YH Länsi Oy on rakentanut yhteensä noin 750 senioriasuntoa Tampereelle, Pirkkalaan, Nokialle, Kangasalle ja Naantaliin. [YH Länsi Oy 2011]. VVO-Senioritalon sekä SATO:n SenioriKoti-konseptin palvelutarjonta riippuu kohteesta. Toisissa kohteissa kotipalvelut voi tilata erikseen ja toisissa kohteissa mm. hoitajan vastaanotot, virkistymistoiminta sekä palveluohjaus kuuluvat peruspalveluihin. SATO:lla on pitkä kokemus sekä seniori- että palveluasuntojen toteuttamisesta. [SATO Oyj 2011, VVO-yhtymä Oyj 2011] Peab Oy:n internetsivuilla mainitaan Annehem seniori- ja palveluasumiskonsepti, mutta yksityiskohtaisempia tietoja konseptista tai sen käytön laajuudesta ei ole saatavilla [Peab Oy 2011]. YIT:llä ei ole mitään varsinaista omaa senioriasuntokonseptia, mutta se kehittää yhteistyössä SATO:n kanssa konseptia senioritaloon sopivista taloteknisistä ratkaisuista [YIT 2011].40 Talokolmikko Oy:n SeVilla poikkeaa muista esitellyistä konsepteista sillä, että se tarjoaa seniori-ikäisille ihmisille pientaloja [Talokolmikko Oy 2011]. SeVillan kohderyhmänä ovat hieman varakkaammat seniorit, joten se ei suoraan lukeudu Rakennustoimisto Pohjola Oy:n kilpailijaksi senioriasuntomarkkinoilla. Skanskalla hallitsee suurta osuutta Suomen asuntomarkkinoista, mutta heillä ei ole erityisesti senioreille kohdennettua tuotetta. Skanska-kodeissa senioriasumiskonseptin puuttumista perustellaan sillä, että yksi seniorikonsepti ei voi päteä koko senioriikäisten ryhmään, vaan nykyään seniorit ovat jakautuneet moneen erilaiseen arvopohjaiseen kohderyhmään kuin mikä tahansa muukin ikäluokka. [YLE Uutiset 2011] 3141 32 5 KUNTIEN ASUNTO- JA MAAPOLITIIKKA 5.1 Asuntopolitiikan tavoitteet Kuntien asuntopolitiikan avulla ohjataan alueiden kehittämistä rakentamisen osalta. Tavoitteena on turvata alueellisesti, että kysyntää ja toiveita vastaavia asuntoja on saatavilla tarpeeksi ja, että asuinympäristöt vastaavat asukkaiden tarpeita, ovat toimivia, viihtyisiä sekä sisältävät monipuolisen palvelutarjonnan. Asuntopolitiikan avulla pyritään sovittamaan ihmisten asumisen toiveet ja tarpeet sekä yhteiskunnan tarpeet ja kestävä kehitys yhteen. [Mäkinen et al. 2003] Asuntopolitiikan edellytyksiä ovat maankäyttö- ja tonttipolitiikan sekä kaavoituksen hyvä hoitaminen. Kuntien asuntopolitiikan rajat määrittyvät markkinoiden sanelemina, mutta myös kunnat pystyvät säätelemään asuntomarkkinoiden kehitystä esimerkiksi lupa- ja maapolitiikalla sekä laatimalla kaavoitus- ja tontinluovutusohjelmia. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Keskeiset koko maata koskevat asuntopoliittiset linjaukset ja siihen liittyvät toimenpiteet määritetään valtioneuvoston asuntopoliittisessa toimenpideohjelmassa. Valtio pyrkii omalta osaltaan auttamaan asuntomarkkinoiden toimivuuden kehittymistä. Toimenpideohjelman tavoitteina ovat mm. lisätä kasvukeskuksien asuntotarjontaa ja edistää asumisen kohtuuhintaisuutta, vähentää asumisen ilmastopäästöjä eheyttämällä yhdyskuntarakennetta, parantaa huono-osaisten väestöryhmien asumismahdollisuuksia sekä luoda edellytyksiä asuinrakennusten ylläpidolle ja viihtyisien asuinalueiden syntymiselle. 5.2 Maankäyttöpolitiikka Maankäyttöpolitiikkaa sekä maapolitiikkaa osana kuntasuunnittelua on havainnollistettu kuvassa 12. Maankäyttöpolitiikka tarkoittaa kuntasuunnittelun kokonaisuutta, joka sisältää maapolitiikan lisäksi asemakaavoituksen ja yleiskaavoituksen. Maankäyttöpolitiikka on tärkeä osa kunnan strategiaa, sillä se luo edellytykset kunnan asunto- ja elinkeinopolitiikalle. [Holopainen 2004] Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maankäytön suunnittelu ja kaavoitus kuuluvat kunnille. Valtion viranomaiset ohjaavat kuntien maankäyttöä esimerkiksi kiinteistöverolla, väylien suunnittelulla, valtion maanomistuksella ja erilaisilla maankäytön avustuksilla, kuten kunnallistekniikan rakentamisavustuksilla. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010]42 33 Kuva 12. Kunnan maankäyttöpolitiikka osana kunnan strategiaa. [Muokattu lähteestä Holopainen 2004] 5.3 Maapolitiikka Kunnan maapolitiikalla pyritään varmistamaan, että kunnan alueet otetaan suunnitelmien mukaiseen käyttöön kunnassa asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Maapolitiikan tavoitteena on turvata kuntalaisille viihtyisä, turvallinen ja riittävät palvelut tarjoava asuinympäristö, varmistaa riittävä ja kohtuuhintainen tonttitarjonta sekä kasvattaa kunnan tonttivarantoja. Kunnan maanhankintaan, maanluovutukseen, näiden sopimusten laatimiseen, maanhallintaan sekä asemakaavojen toteutumisen edistämiseen liittyvät toimenpiteet ovat osa kunnan maapolitiikkaa. Maapoliittisilla keinoilla voidaan eheyttää pirstoutunutta aluerakennetta siten, että jo olemassa olevaa palvelurakennetta hyödynnetään. Hyvään maapolitiikkaan kuuluu myös, että sekä maanomistajia että tontinhakijoita kohdellaan tasa-arvoisesti. [Virtanen 2000, s. 51, Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s. 42] Kunnan on hyvä tehdä selkeät strategian mukaiset päätökset maapolitiikassa käytettävistä toimintatavoista. Maapoliittisen toimintalinjan täytyy olla johdonmukainen ja kunnan maapolitiikkaan liittyvän strategian toteutuminen edellyttää sitoutumista toimintalinjoihin. Useissa kunnissa on laadittu maapoliittinen ohjelma, johon on kirjattu maankäytön ja kaavojen toteuttamisen periaatteet ja jonka tarkoituksena on sitouttaa ihmisiä noudatettavaan maapolitiikkaan. [Rinkinen 2007, s. 32] Maapolitiikka voidaan jakaa taajamien ja maaseutualueiden maapolitiikkaan. Päätoimija maaseutualueiden maapolitiikassa on valtio ja taajama-alueiden maapolitiikassa kunta. Maapolitiikkaa voidaan jakaa neljään pääryhmään, joita ovat maanhankintapolitiikka, maanluovutus, maapolitiikan suhde kaavoitukseen sekä muut maapoliittiset tehtävät, josta esimerkkeinä ovat rakentamiskehotuksiin, etuostoasioihin sekä kunnan sisäisiin maanvuokra-asioihin liittyvät tehtävät (taulukko 12). Seuraavissa kappaleissa perehdytään tarkemmin maapolitiikan eri pääryhmiin. [Virtanen 2000, s. 29]43 34 Taulukko 12. Kunnan maapolitiikan jako eri osiin. [Muokattu lähteestä Virtanen 2000, s. 29] Maanhankintapolitiikka Kunnan maanhankintapolitiikka sisältää menetelmät, joilla kunta hankkii maata omistukseensa. Erilaisia tarkastelunäkökulmia ovat mm. kunnan aktiivisuus, johdonmukaisuus ja pitkäjänteisyys maanhankinnassa, sekä maanhankintatapa. Maanhankintapolitiikassa tarkastellaan myös maanhankinnan ajoitusta sekä rahoitusta. Kunnan maanhankinta voi olla joko passiivista tai aktiivista. Aktiivisessa maanhankinnassa kunta hankkii maata oma-aloitteisesti eikä pelkästään silloin, kun se saa sopivia myyntitarjouksia. Maanhankinta voidaan hoitaa johdonmukaisesti kunnan kehitysstrategioita noudattaen, jolloin kunta hankkii maita, joista se hyötyy eniten. Maanhankintaa voidaan toteuttaa myös sattumanvaraisesti, jolloin kunta ostaa maita sieltä missä niitä sattuu olemaan tarjolla. Maanhankintaa voidaan toteuttaa pitkä- tai lyhytjänteisesti. Pitkäjänteisellä suunnittelulla kunta ottaa huomioon maanhankintatarpeensa pitkälle tulevaisuuteen kun lyhytjänteisessä suunnittelussa kunta hankkii maata sen hetkiseen tarpeeseen, johon liittyy usein pakko-olosuhteet. [Virtanen 2000, s. 30] Kunta voi hankkia maita itselleen vapaaehtoisilla kaupoilla, sekä lunastus- tai etuosto-oikeutta käyttämällä. Perustuslaissa säädetyn omaisuuden suojan mukaisesti kunnan tulee käyttää kuitenkin vapaaehtoista kauppaa ensisijaisena maanhankintakeinona. Mikäli maakaupan tekeminen vapaaehtoisesti ei esimerkiksi kohtuuttoman hintavaatimuksen, myyntihaluttomuuden tai myyntikyvyttömyyden vuoksi onnistu, kunta voi hakea lunastuslupaa ympäristöministeriöltä. Lunastus on sallittu ainoastaan laissa säädetyt edellytykset täyttävissä tilanteissa, joissa kunnan täytyy hankkia maata merkittävän44 35 yleisen edun toteuttamiseen. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s ] Yleisen edun mukaisesti kunta voi lunastaa yleiseen käyttöön tarkoitettuja alueita kuten katu- tai puistoalueita, mutta myös tulevia asuinalueita, mikäli yleinen tarve niin vaatii [Virtanen 2000, s. 45]. Kuten normaalissa maakaupassa, myös lunastustilanteessa kunta maksaa maanomistajalle maasta korvauksen, jonka määrittää puolueeton asiantuntija lainsäädännön puitteissa [Virtanen 2000, s. 31]. Asemakaava-alueilla esimerkiksi katualueiden lunastaminen on melko yleistä, mutta muuten maanlunastusta ei käytetä kunnissa kovin usein, vaikka kuntavastaajille teetetyn kyselyn mukaan se on kaikista tehokkain maapoliittinen väline. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s ] Etuosto-oikeuden nojalla kunta voi ensisijaisesti ostaa yksityisen tahon myymän maa-alueen, vaikka saman maa-alueen ostamisesta olisi kiinnostunut joku toinenkin yksityinen taho. Tällöin kuitenkin maa-alueen myyntihinta, myynnin ajankohta, laajuus ja sijainti ovat sidottuja kaupassa. Etuosto-oikeuden käyttö ei tue kunnan suunnitelmallista maanhankintaa, koska sen avulla kunta voi ostaa sattumanvaraisia maa-alueita, eikä niitä, joita se ensisijaisesti tarvitsee. [Virtanen 2000, s. 65] Vaikka kunnat pitävät etuosto-oikeutta tehokkaana maapoliittisena keinona, he eivät käytä sitä kovinkaan paljon. Vuosien aikana noin viisi prosenttia kuntien ostamista maista hankittiin etuosto-oikeuden avulla. Etuosto-oikeutta tehokkaampia maanhankintapolitiikan keinoja ovat kuntien maapolitiikan parissa työskentelevien mielestä valtion maiden luovuttaminen kunnille huokeaan hintaan, maan myyntivoiton verottomuus sekä raakamaan lunastusoikeus. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s ] Asemakaavoituksen jälkeen maa on rakennuskelpoista. Tämän vuoksi raakamaan, jolla tarkoitetaan vielä asemakaavoittamatonta maata, arvo nousee kaavoituksen seurauksena. Kunnat rahoittavat kunnallistekniikan rakentamisen sekä kaavoituksen kulut hankkimalla itselleen kaavoittamatonta maata, joiden arvo nousee asemakaavoituksen myötä. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s ] Maanluovutuspolitiikka Tässä työssä keskitytään erityisesti kunnan maanluovutuspolitiikkaan, johon kuuluvat esimerkiksi kunnan maanluovutusmenetelmät, maan hinnoitteluperiaatteet ja tontinsaajien valintaperusteet. Maanluovutuspolitiikassa määritetään muun muassa myydäänkö vai vuokrataanko maata, kenelle ja millä hinnalla. [Virtanen 2000, s. 31] Ennen tonttien luovutusta ja rakentamisen aloittamista kunnan täytyy suunnitella ja toteuttaa tontille sen käyttöönoton edellyttämä kunnallistekniikka [Valtiontalouden tarkastusvirasto, s. 18] Tontinsaajien valintaa käsitellään tarkemmin seuraavassa luvussa. Kunnan tonttien vuokraaminen on pitkäjänteisen maanluovutuspolitiikan mukaista, sillä silloin siitä saadaan säännöllisesti tuottoa ja lisäksi tonttien arvolla on taipumusta nousta ajan kuluessa. Tontin myymisestä kunta saa heti sen hetkisen tontin myyntivoiton käyttöönsä, mutta arvonnousuetu siirtyy myynnin seurauksena ostajalle. [Virtanen 2000, s. 31] Tontin vuokran tai myyntihinnan määrittäminen on tärkeä osa maanluovutuspolitiikkaa. Hinnoitteluperiaate voidaan valita neljästä eri vaihtoehdosta, joita ovat käypä45 hinta, harkinnanvarainen hinta, huutokauppahinta ja omakustannushinta. Käyvällä hintatasolla tarkoitetaan tässä sitä hintatasoa, jota yksityiset maanomistajat käyttävät myydessään tontteja. Usein tätä hintatasoa pidetään kuitenkin liian korkeana ja lisäksi yksityisten myyjien hinnat muuttuvat usein hyvin nopeasti. Kuntien onkin vaikea seurata tätä hintatasoa hitaan päätöksentekonsa vuoksi. Lisäksi kunnat haluavat yleensä hillitä yleisen hintatason nousua ja hinnoittelevat omat tonttinsa tämän vuoksi käypää hintaa alhaisemmiksi. Useimmat kunnat noudattavat tontinluovutuksessaan harkinnanvaraista hinnoittelua, jonka mukaan kunta määrittää kohtuullisen hintatason käypään hintaan nähden. Harkinnanvarainen hinta vaihtelee hyvin paljon kunnasta riippuen. Vaihteluväli koko maassa on noin % käyvästä hinnasta. [Virtanen 2000, s ] Tontin hinta voidaan määrittää myös huutokaupan avulla. Tätä pidetään kuitenkin huonona hinnoittelumallina, koska huutokauppa saattaa johtaa alueen pysyvää hinnannousuun, mikä ei ole asukkaiden tai kunnan kannalta toivottavaa. [Virtanen 2000, s. 32] Omakustannushinnan mukainen hinta kattaa vain tontinmuodostamisesta aiheutuneet kustannukset. Sitä ei kuitenkaan käytetä yleisesti, koska omakustannushinnan muodostaminen on erittäin hankalaa kyseessä olevan tontin muodostamiseen liittyvien kulujen vaikean määrittämisen vuoksi. Omakustannushinnaksi voidaan myös saada joissain tilanteessa täysin epäsopivia lukuja, koska esimerkiksi tontinhankkimiskulut, jotka heijastuvat suoraan omakustannushintaan, riippuvat sekä tontin hankkimisajankohdasta että myyjästä. Näin ollen esimerkiksi kahden vierekkäisen tontin, jotka on hankittu eri ajankohtina, hinnat voivat olla täysin eri luokkaa, vaikka tontit muuten olisivat rakennettavuudeltaan hyvin samanlaisia. [Virtanen 2000, s ] Kaavoituksella on suuri merkitys tontin hintaan, sillä suuren kerrostalon tontti on suuremman rakennusoikeuden vuoksi arvokkaampi kuin samankokoinen, samalla alueella sijaitseva omakotitalotontti. Myös lähellä kaupungin keskustaa oleva tontti on arvokkaampi kuin samanlainen, mutta kauempana keskustasta sijaitseva tontti. Emeritusprofessori Pekka V. Virtasen mukaan kaupungeilla ei ole sille ominaista yleistä hintatasoa, vaan hinnat ja hintatasot riippuvat tontin rakennusoikeudesta, käyttötavasta ja sijainnista siten, että rakennusoikeuden pienentyessä tontin hinta laskee. [Virtanen 2004] Kunnat pystyvät hillitsemään asumisen hintatasoa luovuttamalla tontteja jonkin verran markkinahintaa edullisemmin. Tämä antaa tontin ostajalle mahdollisuuden keinotella tonteilla siten, että myy tontin eteenpäin kalliimmalla hinnalla kuin mitä siitä on kunnalle maksanut. Kunnat pyrkivät estämään kunnan tonteilla keinottelua pitämällä luovutushinnan melko lähellä käypää hintatasoa sekä käyttämällä rakennusehtoa, jonka mukaan luovutettavalle tontille on rakennettava rakennus tietyn ajan kuluessa sakon uhalla. Luovutukseen voidaan liittää myös ehdollinen lisämaksu, jonka tontinsaaja joutuu maksamaan jos tontti luovutetaan eteenpäin ennen rakentamista. [Virtanen 2000, s. 34] 3646 Maapolitiikan suhde kaavoitukseen Kaavoitus liittyy monilta osin hyvin tiiviisti kunnan maapolitiikkaan. Kunnan täytyy esimerkiksi ottaa kantaa siihen, että tehdäänkö uudiskaavaa pelkästään kunnan omistamalle maalle vai myös yksityisomistuksessa olevalle maalle. Maapolitiikassa mietitään myös kaavoituksen laajuutta, eli miten isoja ja miten pitkän ajan tarpeisiin maata kaavoitetaan. Tarvetta laajempi kaavoitus aiheuttaa isoja kustannuksia kunnallistekniikan osalta ja lisäksi kaava voi vanhentua ennen rakentamisen alkamista, jolloin alue täytyy kaavoittaa uudelleen. [Virtanen 2000, s. 35] Kaavoitus tuo rajoituksia maamarkkinoille, sillä kaavoitus määrää mitä alueita voidaan ostaa ja myydä mihinkin tarkoitukseen [Virtanen 2004]. Kukin kunta määrittää itse oman maa- ja kaavoituspolitiikkansa linjat. Linjoihin vaikuttavat mm. kunnan historiallinen tausta, kaupungin fyysinen rakenne ja erilaiset suunnittelun tarpeet ja tavoitteet. [Laine et al. 2009] Tarkastellaan kaavoitusta tarkemmin seuraavassa kappaleessa. 5.4 Kaavoitus Kaavoituksella, eli maankäytön suunnittelulla, määritetään mitä maa-alueelle voidaan rakentaa ja mihin sitä voidaan käyttää. Kaavoitusta ohjaa maankäyttö- ja rakennuslaki ja sillä ohjaillaan yhdyskunnan rakentumista ja sen tavoitteena on tuottaa toimivaa ja rakennustarpeita vastaavaa ympäristöä. Kaavoituksella voidaan lisätä kunnan tonttivarantoa eli tonttien määrää, mutta tämä ei automaattisesti tarkoita sitä, että kunnan tonttitarjonta laajenisi, sillä kaavoituksella ei voida taata tonttien saatavuus- ja hintaongelmien parantumista. [Mäkinen et al. 2003] Pystyäkseen vastaamaan tulevaisuuden tonttitarpeisiin kunnan täytyy hankkia maata sekä kaavoittaa tontteja jatkuvasti, koska kaavoitus on liian hidasta jos kaavoitukseen aletaan vasta tonttitarpeen ollessa akuutti. Uusia tontteja täytyy siis kaavoittaa koko ajan suhdanteista riippumatta. Nopeasti muuttuvat rakennustarpeet tekevät asemakaavoittamisesta varastoon vaikeaa. [Mäkinen et al. 2003] Kaavoituksen tasot Kaavoitus sisältää monia eri tasoja, jotka on esitetty kuvassa 13. Yksityiskohtaisten kaavojen tulee noudattaa ylemmän tason periaatteita, mutta ei tarkasti niissä esitettyjä aluerajoja. Kaavoituksen pohjana ovat ympäristöministeriön asettamat valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet, jotka esitetään karttamuodossa maakuntien liittojen laatimissa maakuntakaavoissa. Maakuntakaava ohjaa alueiden käytön suunnittelua ja siinä esitetään koko maakuntaa koskevat yleispiirteiset maankäyttösuunnitelmat, kuten teiden kulkureitit. [Tampereen kaupunki 2011, Finlex 1999] Kuntayhtymä laatii maakuntakaavan, mitä ohjaa ja valvoo ympäristöministeriö. Maakunnan liiton ylin päättävä toimielin hyväksyy maakuntakaavan, minkä jälkeen ympäristöministeriö vahvistaa sen. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s. 18, Finlex 1999].47 38 Maakuntakaavaa käytetään lähtötietona laadittaessa yleiskaavaa, joka on maakuntakaavaa tarkempi kaavataso. Yleiskaavassa kaava-alueen käyttö määritetään suurpiirteisesti kartalla, jossa esitetään esimerkiksi asunto- ja työpaikka-alueiden sijainnit sekä niiden likimääräiset rajaukset. Yhdellä maakuntakaava-alueella voi olla voimassa useita yleiskaavoja, joiden laatimisesta sekä ajan tasalla pitämisestä vastaa kunta. Yleiskaava hyväksytään kunnanvaltuustossa. [Finlex 1999] Kaavoituksen tarkin taso on asemakaava, jonka valmistelun peruslinjat tulevat yleiskaavaa varten tehdyistä selvityksistä sekä niihin perustuvista kunnan kasvusuunnista. Asemakaava sisältää yksityiskohtaisesti alueen käyttötarkoituksen, kuten esimerkiksi onko maa-alue tarkoitettu rakennuskortteliksi, katualueeksi, liikennealueeksi, virkistysalueeksi, erityisalueeksi vai vesialueeksi, ja ohjaa siten alueen rakentamista. [Tampereen kaupunki 2011, Finlex 1999, Hult 2011] Asemakaava sisältää myös yksityiskohtaisempia määräyksiä esimerkiksi rakennusten ja pysäköintialueiden sijaintiin, rakennusten korkeuteen sekä kerrosalaan, ja joissakin kohteissa myös kattomuotoon, räystäslinjan korkeusasemaan ja julkisivumateriaaliin liittyen. Asemakaava on laadittava ja päivitettävä kunnan kehityksen, erityisesti asuntotuotannon ja maankäytön ohjaustarpeen, mukaan. [Finlex 1999] Kunnanvaltuusto hyväksyy aina merkittävät asemakaavat, mutta myös kunnanhallitukselle tai lautakunnalle voidaan antaa päätösvaltaa asemakaavan suunnittelussa. Yhdellä yleiskaava-alueella voi olla voimassa useita, isommissa kaupungeissa jopa tuhansia, asemakaavoja ja niiden toteutumista valvoo kunnan rakennusvalvonta. [Finlex 1999, Hult 2011] Kuva 13. Kaavoituksen eri tasot. [Tampereen kaupunki 2011] Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen kaavoitusmenettely Joistakin kaavan laatimiseen liittyvistä toimista säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissa. Lain mukaan kaavoituksen lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista kaavoituksen vaihtoehdoista tulee tiedottaa alueen maanomistajia sekä viranomaisia ja yhteisöjä, joiden toimialaa kaavoituksessa käsitellään. Myös muita, joiden asumiseen, työntekoon tai48 39 muihin olosuhteisiin kaavoitus vaikuttaa, täytyy tiedottaa kaavoitussuunnitelmista. Kaavoituksen tiedonannolla on tarkoitus antaa eri tahoille mahdollisuus vaikuttaa kaavoitukseen ja kertoa mielipiteensä kaavoitussuunnitelmista. [Finlex 1999] Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) täytyy tehdä riittävän aikaisessa vaiheessa kaavaa laadittaessa. Osallistumisja arviointisuunnitelmassa esitetään kaavahankkeen perustiedot sekä arvioidaan kaavan vaikutuksia. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan kirjataan myös kaavoituksen osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyt, kuten suunnittelut osallistumistilaisuudet. [Finlex 1999, Ympäristöministeriö 2011] Lain mukaan kaavaehdotus täytyy asettaa julkisesti nähtäville ja siitä on tiedotettava kaavan tarkoituksen ja merkityksen kannalta sopivalla tavalla. Kunnan jäsenille sekä osapuolille, joita kaavoitus koskee, on järjestettävä tilaisuus, jossa he voivat esittää mielipiteensä kaavasta. Kaavan hyväksyminen on ainoa vaihe, jossa maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää päätöksentekokäsittelyä. Kaavan hyväksymispäätöksestä on lähetettävä tieto niille kunnan jäsenille sekä kaavasta muistutuksen tehneille, jotka ovat kirjallisesti kaavan nähtävillä olon aikana pyytäneet tiedon lähettämistä. [Finlex 1999] Asemakaavan laatiminen Asemakaavoitusprosessi käynnistetään joko kaupungin asemakaavoitusohjelman pohjalta tai maanomistajan aloitteesta. Laadittaessa alueelle ensimmäistä asemakaavaa, puhutaan uudiskaavasta. Alueiden, joilla on jo lainvoimainen asemakaava, kaavoituksessa on kyse muutoskaavoituksesta. Muutoskaavat liittyvät yleensä täydennysrakentamishankkeisiin. [Rinkinen 2007, s. 24] Asemakaavoituksen kulku noudattaa maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja säädöksiä, joten kaikkien kuntien asemakaavoitusprosessi on pääpiirteittäin samanlainen. Kaavoitusprosessi voi kuitenkin vaihdella kunnan sisällä hankkeen merkittävyyden mukaan ja lisäksi asemakaavoituksen vaiheiden jäsentelyssä sekä nimeämisessä saattaa olla eroja kuntien välillä. [Rinkinen 2007] Tarkastellaan tässä kappaleessa Tampereen asemakaavoitusprosessia, jonka vaiheet ovat aloitus, selvitysten laatiminen, valmisteluvaihe, ehdotusvaihe, asemakaavan hyväksyminen ja muutoksen hakemisvaihe. Asemakaavan aloitusvaiheessa kaavan vireille tulosta ilmoitetaan kaavoituskatsauksessa, kuulutuksella kaupungin lehdissä, kaupungin kaavoituksen internetsivuilla tai kirjeellä asianomaisille. Kaavoituskatsauksessa ilmoitetaan sellaisten alueiden kaavoituksesta, joiden aloitus on ennalta jo tiedossa. Kirje riittää tiedonantona silloin, kun kaavoituksessa on vain vähän asianosaisia. Aloitusvaiheessa kaavaa varten laaditaan myös osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka asetetaan nähtäville kaupungin palvelupisteeseen tai internetsivuille. [Tampereen kaupunki 2012] Selvitysten laatimisvaiheessa kaavoitettavasta alueesta laaditaan kaavoitukseen vaikuttavia selvityksiä esimerkiksi olemassa olevaan rakennuskantaan ja kuntatekniikkaan liittyen. Selvitysten lisäksi kaavoituksen tavoitteista voidaan keskustella kaupungin asiantuntijoiden kanssa. [Tampereen kaupunki 2012]49 40 Kaavan valmisteluvaiheessa selvitysaineiston pohjalta laaditaan asemakaavaluonnoksia, joista kaavoittaja valitsee keskustelujen ja ilmenneiden mielipiteiden pohjalta parhaan luonnoksen jatkokehitystä varten. Kaavaluonnos julkaistaan paikallislehdessä sekä kaupungin internetsivuilla. Kaavan nähtävillä oloaikana kaupungin asukkailla on mahdollisuus esittää kommentteja luonnoksesta. Luonnosaineistosta voidaan myös järjestää avoin yleisötilaisuus, jossa kaikilla on mahdollisuus ilmaista mielipiteensä kaavasta. Ehdotusvaiheessa kaavaluonnos valmistellaan kaavaehdotukseksi luonnoksesta saatujen kommenttien perusteella ja ehdotuksesta pyydetään kommentteja eri tahoilta. Asemakaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville, mistä tiedotetaan paikallisesti. Kaavan nähtävillä oloaikana, joka on Tampereella 14 tai 30 vuorokautta, kuntalaisilla on mahdollisuus tehdä ehdotuksesta muistutuksia, joihin kaavoittaja tekee vastineet ja tarvittaessa muuttaa asemakaavaehdotusta. [Tampereen kaupunki 2012] Kaavan hyväksymisvaiheessa kunnan luottamusmiestaho käsittelee mahdolliset muistutukset ja vastineet sekä esittää kaavan hyväksymistä kaupunginhallitukselle ja kaupunginvaltuustolle. Kaupunginvaltuusto päättää lopulta asemakaavaehdotuksen hyväksymisestä. Hyväksymisvaiheen jälkeen on vielä muutoksen hakuvaihe, jolloin asemakaavasta voidaan valittaa 30 päivän kuluessa sen hyväksymisestä. Ellei valituksia tule, asemakaavasta tulee lainvoimainen. [Tampereen kaupunki 2012] Asemakaavoitusprosessi on pitkäjänteistä, koska sen laatimiseen ja toteuttamiseen kuluu yleensä useita vuosia. Vuonna 2007 tehdyn selvityksen mukaan asemakaavoituksen kesto oli keskimäärin 10,3 kuukautta [Rinkinen 2007, s. 14]. Kaavoitus kestää yleensä sitä pidempään mitä enemmän alueella on kerrosalaa [Rinkinen 2007, s. 17]. Kaavoituksen aikana tulevat valitukset pidentävät kaavoitusaikaa jopa kaksin- tai kolminkertaiseksi, sillä keskimääräinen asemakaavavalituksen käsittelyaika hallintooikeudessa on 9,5 kuukautta [Rinkinen 2007, s. 70]. Noin % hallinto-oikeuden käsittelyssä olleista kaavoista tehdään jatkovalitus korkeimpaan hallinto-oikeuteen, jossa kaavan jatkovalituksen käsittely kestää noin 9 kuukautta [Rintamäki 2007]. Usein asemakaavoja joudutaan muuttamaan kaavan laatimisen jälkeen rakennustarpeiden mukaisesti. [Mäkinen et al. 2003] Seniorikohteita ei eritellä kaavoituksessa normaaliasunnoista. Ongelmaksi muodostuvat kuitenkin senioritalojen erityispiirteet, kuten autopaikkojen vähäisempi tarve, jotka ovat useimmiten kaavamääräysten vastaisia. Jotta seniorikohteen asemakaavoista saataisiin toimivampia, erityispiirteet täytyisi ottaa huomioon jo maankäytön suunnitteluvaiheessa Kaavoitettavan maan omistus Kaavoitettavan maan omistus riippuu kunnan maapolitiikasta. Toisissa kunnissa, kuten Jyväskylässä, maan ensimmäinen asemakaava laaditaan lähes pelkästään kunnan omistamalle maalle, kun taas esimerkiksi Tuusulassa kunta laatii asemakaavoja myös yksityisessä omistuksessa olevalle raakamaalle. Alueen ensimmäisen asemakaavan toteuttamista kunnan omistamalle maalle perustellaan sillä, että siten varmistetaan kaavojen50 41 toteutuminen ja toteuttamisen rahoittaminen. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010 s. 45, 47-48] Alueen uudelleenkaavoituksen yhteydessä kaavoitettavan maan hankkiminen kunnalle ei ole yleensä tarpeellista, vaan kaavamuutoksia tehdään myös yksityisessä omistuksessa oleville maille. Tällöin kunnan ja maanomistajan välille tehdään maankäyttösopimus, jolla kunta sitoutuu laatimaan sopimuksen käsittävälle alueelle tietynlaisen asemakaavan ja jossa määritetään myös maanomistajan tai rakentajan velvollisuudet. Korvauksena kaavoituksesta maanomistaja voi joutua sopimuksesta riippuen esimerkiksi luovuttamaan tietyn osan kaavoitettavasta alueesta kunnalle korvauksetta, kustantamaan ja rakentamaan alueelle kunnallistekniikan, rakentamaan rakennuksia kunnalle tai sitoutua toteuttamaan kaava-alueen tietyssä aikataulussa. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010 s. 45, 47-48, Virtanen 2000, s. 59, 86] Maankäyttösopimusten avulla maanomistajat saadaan osallistumaan infrastruktuurin rakentamiseen ja lisäksi kuntien ei tarvitse sitoa pääomaa niin paljon maanhankintaan [Rintamäki 2007]. Maankäyttösopimus on osa vuonna 2003 voimaan tullutta maankäyttö- ja rakennuslain muutosta ja sen avulla pyritään edistämään yksityisten maanomistuksessa olevien maiden kaavoitusta. [Mäkinen et al. 2003] Kunnalle oman maan kaavoittaminen on edullisinta, koska silloin kunta voi kattaa kaavoituksesta syntyneet kulut kaavan tuomalla arvonnousulla. Suuri yksityisen maanomistuksen osuus kunnassa johtaa kunnan roolin pienenemiseen asuntorakentamisen ohjaamisessa, sillä suhdanteet vaikuttavat voimakkaasti yksityisessä omistuksessa olevien alueiden kaavoittamiseen. Kunta voi edistää keskeisillä paikoilla olevien yksityisessä omistuksessa olevien rakentamattomien maa-alueiden rakentamista esimerkiksi rakentamiskehotuksilla ja kiinteistöverolla. [Mäkinen et al. 2003] 5.5 Tonttituotanto Tonttituotantoprosessi Maankäyttö ja rakennuslain (132/1999) mukaan maankäytön suunnittelu kuuluu kunnille. Kunnan tonttituotannon keskeisenä tavoitteena on tuottaa yhdyskuntarakenteen kannalta riittävä ja kysyntää vastaava, kuntien tavoitteisiin ja toimintamahdollisuuksiin oikein suhteutettu sekä oikein ajoitettu tonttitarjonta. Kuntien vastuulla on luovuttaa kysynnän mukaisesti eri talotyyppien ja hallintamuotojen rakentamiselle tarkoitettuja tontteja asuntotuotannolle, jolloin asuntojen ja tonttien hinnat pysyvät kohtuullisina. Kunnat pystyvät säätelemään asuntomarkkinoiden kehitystä esimerkiksi lupa- ja maapolitiikan avulla sekä laatimalla kaavoitus- ja tontinluovutusohjelmia. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Tonttituotantoprosessia voidaan selventää ja kehittää kuvaamalla ja arvioimalla prosessiketjun eri vaiheita. Monet kunnat ovatkin laatineet tonttituotannolle omia prosessikuvauksiaan, jotka saattavat vaihdella kuntien sisällä erilaisten tilanteiden ja alueiden mukaan. Kuvassa 14 on esitetty yleinen tonttituotannon prosessikuvaus sekä kaa- 51 42 voituksen ja kunnallistekniikan aikataulullinen liittyminen tonttituotantoon. Tonttituotantoprosessi etenee sujuvasti ja nopeasti, kun eri työvaiheet limittyvät sopivasti toistensa kanssa. [Rinkinen 2007, s. 27] Kuva 14. Tonttituotannon prosessikaavio. [Muokattu lähteestä Rinkinen 2007] Kunnan asunto-, elinkeino- ja maankäyttöpoliittiset tavoitteet määrittelevät tonttituotannon tavoitteet. Ensin kunta hankkii maan, jonka jälkeen aloitetaan alueen kaavoitus. Mikäli alueella ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa, tehdään se ensin ja vasta yleiskaavoituksen jälkeen alueelle laaditaan asemakaava. Kaavan tullessa lainvoimaiseksi alue rekisteröidään kiinteistörekisteriin ja alueesta muodostuu kiinteistö. Tämän jälkeen tontti voidaan luovuttaa ja asemakaavan mukaisten rakennusten rakentaminen voidaan aloittaa. Alueen kunnallistekniikkaa suunnitellaan rinnakkain asemakaavoituksen kanssa, mutta kunnallistekniikan rakentaminen aloitetaan vasta kiinteistön muodostamisen jälkeen ennen tontin rakennusten rakennustöiden aloittamista. Kunta edistää ja valvoo kaavan toteutumista mm. rakennusluvan avulla. [Holopainen 2004, Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s. 19] Kunnan tonttituotantoon kuuluu tonttitarjonnan lisäksi alueiden saattaminen rakentamiskelpoisiksi sekä riittävien julkisten palveluiden, esimerkiksi päiväkotien ja koulujen, varmistaminen ja järjestäminen alueelle. Kaavoitettaessa kunnan omistuksessa olevia maita, kunta hallitsee maankäytön suunnittelun ajoitusta ja sen yhteensovittamista liikenteen ja palveluiden järjestämisen kanssa. Jotta sekä asuntotuotanto että yritystoiminta saavat riittävästi tonttimaata käyttöönsä kysynnän vaihteluista huolimatta, kunnalta edellytetään sekä aktiivista että johdonmukaista maapolitiikkaa ja kaavoitusta. Maankäyttösopimuksiin perustuvassa tonttituotannossa kunnan rooli suunnittelua ja toteuttamista koordinoivana tahona korostuu. [Laine et al. 2009, Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s. 18]52 Tonttituotantoon liittyvät osapuolet Kunnan tonttituotantoprosessissa on mukana monia eri osapuolia, joita ovat esimerkiksi kuntalaiset, luottamushenkilöt, kunnan johto, toimialan johto sekä tonttituotantoon osallistuvat suunnittelijat. Kunnan tonttisuunnitteluun osallistuvat toimijat sekä heidän tehtävänsä on esitetty kuvassa 15. Tonttituotantoon osallistuvien tahojen sekä vaiheiden suuri määrä lisää tonttituotantoon katkoksia, jotka venyttävät tonttituotantoon kuluvaa aikaa. Eri toimijoilta edellytetäänkin tiivistä yhteistyötä kuntastrategian mukaisen tonttituotannon toteuttamiseksi. [Laine et al. 2009, s. 9, Rinkinen 2007] Kuva 15. Toimijat ja tehtävät kunnan tonttisuunnittelussa. [Laine et al. 2009, s. 9] Tavoitteena on, että kuntalaisten tonttitarpeet ohjaavat kunnan tonttisuunnittelua. Kuntalaiset voivat ilmaista tarpeensa tonttituotannosta vastaavalle organisaatiolle erilaisia kanavia pitkin, joita ovat esimerkiksi suorat yhteydenotot ja erilaiset yleisötilaisuudet. [Laine et al. 2009, s. 9] Luottamushenkilöt määrittelevät kunnan tarpeiden pohjalta tonttituotannon tavoitteet, antavat resurssit ja tekevät asiaa koskevat poliittiset linjaukset sekä päätökset. Luottamushenkilöt osallistuvat tonttituotantoon erilaisten kokouksien, seminaarien ja iltakoulujen kautta. [Laine et al s. 9] Kunnan johdon tehtävänä on vastata tonttituotannon koordinoinnista koko kunnan tasolla ja antaa ohjaavaa palautetta keskijohdolle sekä suunnittelijoille siten, että suunnitelmat ja toiminta vastaavat kunnan tavoitteita. Kunnan johto edistää luottamushenkilöiden ja luottamustoimielinten vuoropuhelua sekä antaa myös toimeksiantoja tonttituotanto-organisaatiolle sekä vastaa siitä, että työskentelylle on edellytykset. Toimialan johto ja yksiköiden vetäjät koordinoivat eri yksiköiden tehtäviä, huolehtivat aikataulussa pysymisestä, ratkaisevat ongelmia yhdessä suunnittelijoiden kanssa53 44 sekä sovittelevat erilaisia näkemyksiä ja raportoivat töiden etenemisestä. Toimialan johdon tehtäviin kuuluvat myös periaatelinjauksista sopiminen ja toiminnan sovittaminen hyväksyttyihin linjauksiin. Toimialan johto ja yksiköiden vetäjät vaikuttavat tonttituotantoprosessiin erilaisten johto-, hanke- ja suunnitteluryhmien kautta. [Laine et al s. 9] Suunnittelijoiden tehtävänä on ratkaista erilaisia suunnittelutehtäviä, esimerkiksi laatia kaavoja sekä suunnitella virkistysalueita, puistoja, katuja ja viemäreitä, parantaa liikenneturvallisuutta sekä mitoittaa palveluita. Suunnittelijat toimivat sekä itsenäisesti että erilaisissa suunnitteluryhmissä ja osallistuvat aktiivisesti erilaisiin työpalavereihin. Suunnittelijat hankkivat tietoa kaikilta tonttituotantoon vaikuttavilta tahoilta, ratkaisevat suunnittelutehtäviä näiden pohjalta ja välittävät ne päätöksentekoon. Jotta suunnitelmat vastaisivat mahdollisimman hyvin todellisia tarpeita, suunnittelijoiden täytyy toimia aktiivisessa vuorovaikutussuhteessa asukkaiden ja luottamushenkilöiden kanssa. [Laine et al s. 9] Tonttituotannon ohjelmointi Tonttituotannon ohjelmoinnin tavoitteena on varmistaa riittävä tonttituotanto ja tonttien oikea alueellinen sijoittuminen. Asumiseen tarkoitettujen tonttien ohjelmoinnin ennakointi on kunnalle selvästi helpompaa kuin yrityksiä palvelevan tonttituotannon ennakointi, koska asuntojen tarpeeseen vaikuttavat taustatiedot, kuten väestökehitys, ovat kunnan tiedossa. Yrityksille suunnatun tonttituotannon riittävyyden varmistamiseksi kuntien on reagoitava nopeasti esille nouseviin tarpeisiin. Kunnat valitsevat itse maankäytön suunnittelun ja toteuttamisen ohjelmoinnin menettelytavat, joihin vaikuttavat mm. kunnan historia, maapolitiikka, toimintatavat, kunnan organisaatio ja käytettävissä olevat resurssit. [Laine et al s. 13, Arola 2001] Jokaisessa kunnassa on omat menetelmät, joilla kunnan maankäyttöä ohjelmoidaan. Esimerkiksi Oulussa asuntoalueen suunnittelun ja toteutuksen ohjelmoinnin perustana on suunniteltu alueen valmistumishetki, josta lähtien ketjua tarkastellaan taaksepäin. Oulun kaavoitusprosessin mukaan kaavoituksen täytyy käynnistyä ainakin neljä vuotta ennen asukkaiden muuttamista. Yleiskaavaan perustuva Oulun maankäytön toteuttamisohjelma (MATO) laaditaan viiden vuoden tarpeita varten ja sitä tarkistetaan kahden vuoden välein. MATO sisältää asunto-ohjelman, työpaikka-alueiden, kaupungin palveluiden sekä kunnan rahoittaman kunnallistekniikan ohjelmoinnin. [Laine et al. 2009, s. 13] 5.6 Kuntien tonttitilanne Vuonna 2000 kuntien asema- ja rakennuskaavamaan osuus oli koko Suomen pintaalasta vajaa 2 %, mistä asuntotonttien osuus oli noin kolmanneksen verran. Tällä hetkellä asema- ja rakennuskaavoitetun maan osuus on todennäköisesti hieman enemmän. Valtaosa Suomen maasta on siis metsä- ja maatalousmaata, ja vain pieni osa maanomistajista hyötyy asemakaavan mukana tuomasta maan arvonnoususta. [Virtanen 2000, s. 54 45 67] Rakentamattoman maan osuutta tarkasteltaessa Suomessa pitäisi olla edellytykset riittävän tonttivarannon ylläpitämiseksi. Silti hyvin suuressa osassa Suomen kunnista on tonttipula. Seuraavissa kappaleissa selvitetään kuntien tonttitilannetta sekä tarkastellaan mitkä tekijät johtavat tonttipulaan ja mitä vaikutuksia tonttien niukkuudella on. Lisäksi perehdytään siihen mitä toimenpiteitä kunnat tekevät tonttitarjonnan lisäämiseksi Tonttibarometri Kuntien tonttitilannetta tarkastellaan ympäristöministeriön vuonna 2010 teettämään tonttibarometrin avulla. Tonttibarometri toteutettiin lähettämällä kuntien maapolitiikasta vastaaville viranhaltijoille yhteensä noin 200 sähköpostikyselyä. Vastauksia kyselyyn saatiin 57 kappaletta 54 eri kunnasta vastausprosentin ollessa 29 %. Taulukossa 13 on esitetty sekä vapaarahoitteisten että valtion tukemien rivitaloja kerrostalotonttien sekä omakotitonttien kysyntä vuosina 2009 ja Kyselyn mukaan kaikkien tutkittujen tonttien kysyntä on pysynyt ennallaan tai jopa vähän hiljentynyt vuonna Vuonna 2010 erityisesti kehyskuntien, joihin kuuluvat Sipoo, Kerava, Järvenpää ja Nurmijärvi, kaikkien tonttien ja pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisten rivitalo- ja kerrostalotonttien kysyntä on kasvanut. Muiden alueiden tonttien kysyntä on pysynyt vuonna 2010 tasaisena. [Ympäristöministeriö ja Suomen kuntaliitto 2010] Taulukko 13. Vapaarahoitteisten ja valtion tukemien rivitalo- ja kerrostalotonttien sekä omakotitonttien kysyntä vuosina 2009 ja 2010 ympäristöministeriön teettämän tonttibarometrin mukaan. 1 = hiljentynyt runsaasti, 3 = ennallaan, 5 = kasvua runsaasti. [Ympäristöministeriö ja Suomen kuntaliitto 2010] Taulukossa 14 on esitetty miten hyvin rivi- ja kerrostalotonttimaata on kysyntään nähden tarjolla ja käyttöönotettavissa seuraavan vuoden aikana. Keskustoissa ja keskustan tuntumassa kerros- ja rivitalotontteja on kysyntään nähden tarjolla liian vähän. Uusilla asemakaava-alueilla rivi- ja kerrostalotontteja on kyselyn mukaan tarjolla 55 46 riittävästi muualla paitsi pääkaupunkiseudun kehyskunnissa. Kasvukeskuksissa rivi- ja kerrostalotonttitarjonta on pääosin riittävää. [Ympäristöministeriö ja Suomen kuntaliitto 2010] Taulukko 14. Tarjolla sekä käyttöönotettavissa oleva rivi- ja kerrostalotonttimaa kysyntään nähden. 1 = liian vähän, 2 = kohtuullisesti/riittävästi, 3 = runsaasti. [Ympäristöministeriö ja Suomen kuntaliitto 2010] Tonttimarkkinoiden vahvuudet ja heikkoudet kunnan näkökulmasta on esitetty taulukossa 15. Kaavoitetun tonttimaan riittävyys koettiin keskeiseksi tonttimarkkinoiden ongelmaksi pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Kasvukeskuksissa tämä koettiin vähäiseksi ongelmaksi. Kuntien ongelmana on myös tonttien kysynnän ja tarjonnan väliset alueelliset erot sekä saada yksityisten maanomistuksessa olevia tontteja markkinoille. Tonttimaan korkea hintataso sekä yksityisten omistamien tonttien saatavuus rakennettavaksi tai markkinoille koettiin tonttimarkkinoiden vähäiseksi ongelmaksi kaikilla alueilla. [Ympäristöministeriö ja Suomen kuntaliitto 2010] 56 47 Taulukko 15. Tonttimarkkinoiden vahvuudet ja heikkoudet lähivuosina kunnan näkökulmasta. 1 = keskeinen ongelma, 3 = ei ongelmaa, 5 = tilanne on erittäin hyvä. [Ympäristöministeriö ja Suomen kuntaliitto 2010] Tonttipula kasvukeskuksissa Suomen kuntaliiton vuonna 2004 tekemässä kyselyssä tutkittiin viiden eri kasvukunnan, pääkaupunkiseudun, Jyväskylän, Oulun, Tampereen ja Turun seudun, tonttituotannon ongelmia. Tutkimuksen vastaajina olivat näiden kasvukeskusten kunnan kaavoituksesta vastaavat kunnan- tai kaupunginjohtajat, valtuuston, hallituksen ja kaavoituksesta vastaavan lautakunnan puheenjohtajat sekä kunnan kaavoituksesta vastaavat. Kaikilla kyselyyn osallistuneilla alueilla tonttikysyntään vastaaminen on ollut ongelmallista. Kyselyyn osallistuneista 73 % ilmoitti, että alueella on tonttipulaa, kun vuonna 2001 tehdyssä kyselyssä vain 53 % vastaajista oli sitä mieltä. Kyselytutkimuksen mukaan kaikissa muissa tutkituista kaupungeissa, paitsi Jyväskylässä, tonttipula on kasvanut vuodesta 2001 vuoteen 2004 (kuva 16). Kyselytutkimuksen mukaan tonttipula on suurin Oulun seudulla. [Laine 2004] 57 48 Kuva 16. Tonttipula kasvukeskuksissa vuosina 2001 ja 2004 kyselytutkimuksen mukaan. Prosenttiosuus ilmaisee sitä kuinka suuri osuus kyselyyn vastanneista on sitä mieltä, että alueella on tonttipulaa. [Laine 2004] Pääkaupunkiseudun tonttipula on ollut puheenaiheena jo monta vuosikymmentä. Vuonna 2008 tehtyjen kuntahaastatteluiden perusteella kuntien tonttitilanne suurimmassa osassa kasvukeskuksista oli kohtuullinen. Vantaalla, Lahdessa ja Jyväskylässä ei koettu olevan tonttipulaa. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s. 31] Tonttipulaan johtavat syyt ja keinot tonttitarjonnan parantamiseksi Asemakaavoitus suunnittelun aloittamisesta valtuuston hyväksyntään vie yleensä hieman alle kaksi vuotta aikaa. Kuntien tonttituotanto on paljon pidempi prosessi, sen pituuteen vaikuttavat mm. kunnan maapolitiikka, prosessiin varatut resurssit ja mahdolliset valitukset. Tonttituotantoprosessia hidastavat yleensä eniten kaavoitusvaiheessa esiin tulleet ristiriidat, kaavoituksen liian vähäiset resurssit, kunnan vähäinen maanomistus sekä kunnallistekniikan rahoitusvaikeudet. Selvitysten mukaan suurissa kaupungeissa tonttituotantoa hidastavat eniten kaavavalitusten käsittely sekä ristiriidat poliittisessa päätöksenteossa. [Rakennustieto 2001] Tonttipulan keskeinen taustasyy on kuitenkin voimakas väestönkasvu, jonka vuoksi tontteja ei pystytä tuottamaan tarpeisiin nähden riittävästi [Rinkinen 2007, s. 62] Professori Virtasen mielestä tonttipulan syyt voidaan jakaa viiteen eri ryhmään, joita ovat maantieteelliset, kaavoitukselliset, markkinoista johtuvat, teknis-taloudelliset ja maapoliittiset syyt. Maantieteelliset syyt liittyvät siihen, että keskusta-alueet ovat aina rajallisia ja siten tonttimaata ei ole riittämättömiin tarjolla kuntien ytimistä. Rakennus-58 liikkeiden näkökulmasta juuri tällaisista hyvistä tonteista on pulaa, vaikka kunnan yleinen tonttitilanne olisikin hyvä. Kuntien kaavoittamat tontit vain sijaitsevat väärissä paikoissa, eli kunnan kasvualueilla, taajaman reunoilla. Ongelmaa voidaan lieventää kehittämällä yhdyskuntarakennetta, jossa on monia, toisiaan lähellä olevia keskuksia. [Virtanen 2000, s ] Tonttipulan kaavoitukselliset syyt koskevat kunnan riittämätöntä tai puutteellista kaavoitusta. Kunnan kaavoittamat tontit eivät välttämättä aina kohtaa rakennusliikkeiden toiveita ja kaavoitus voi olla esimerkiksi liian ahdasta tai sijainniltaan ja rajoituksiltaan rakennusliikkeelle epäsopivaa. [Virtanen 2000, s ] Tonttipulan markkinasyyt liittyvät siihen, että tontin hinta ei ole yleisellä markkinatasolla tai tontin ominaisuudet eivät täysin vastaa markkinoiden kysyntään. Kunta on voinut esimerkiksi kaavoittaa rakennustontteja tarpeeksi, mutta maanomistajat eivät ole halukkaita luovuttamaan tontteja rakentamiseen kohtuullisilla hinnoilla. Markkinasyistä rakennusliikkeellä voi olla tonttipulaa, vaikka sen tonttivaranto olisikin hyvä. Tontit eivät esimerkiksi sijaitse hyvillä paikoilla, eli siellä missä asuntojen kysyntä on varmaa ja hintataso korkea. [Virtanen 2000, s ] Teknis-taloudellisia tonttipulan syitä ovat mm. kunnallistekniikan puute tontilla. Ennen tontin ostamista ja rakentamisen aloittamista tontilla on yleensä välttämätöntä olla tarpeellinen kunnallistekniikka valmiina. Kunnan tehoton maapolitiikan hoitaminen lukeutuu maapoliittisiin ja kiinteistöteknisiin tonttipulan syihin. Kunta ei esimerkiksi hanki riittävästi ja riittävän ajoissa raakamaata, eikä huolehdi tonttijaon ja kiinteistönmuodostuksen toteutuksesta riittävän ajoissa, jolloin kunnan tonttitarjonta on riittämätöntä rakennusliikkeiden tarpeisiin. Kiinteistönmuodostusta hankaloittaa myös kunnan harkitsematon maan kaavoitus. [Virtanen 2000, s ] Aamulehden artikkelin mukaan Tampereelta ei löydy riittävän nopeasti rakennettavia tontteja, mikä johtuu kaavoituksen ongelmista. Etenkin rivitaloille olisi suurta kysyntää. Kaavoittaja suosii kaavoituksessa tehokkuuden vuoksi kaksikerroksisia rivitaloja, vaikka yksikerroksisia rivitaloasuntoja kohtaan on suurin kysyntä niiden esteettömyyden vuoksi. [Pulliainen 2011] Yksityisten maanomistajien tonttitarjontaa pystytään tehostamaan rakentamiskehotuksilla, kaavoitussopimuksilla sekä nostamalla rakentamattoman tonttimaan vuosiveroa. Tonttipulan merkittävään elvyttämiseen tarvitaan kuitenkin kunnan ja valtion toimia. Tonttipulan maantieteellisiä syitä on hankala poistaa, vaikkakin joskus hyviin sijainteihin voidaan tuottaa lisää tonttimaata esimerkiksi täyttämällä vesialueita. Muita mainittuja tonttipulaan johtavia syitä sen sijaan on mahdollista vähentää. Kaavoitusta voidaan tehostaa hankkimalla kaavoitukseen lisää resursseja, jolloin myös kiinteistönmuodostus helpottuu. Kaavoitusprosessia ei kuitenkaan välttämättä haluta aina nopeuttaa vaan tehostamisella säästettyä aikaa voidaan haluta kohdistaa myös kaavan suunnitteluun, jolle ei useinkaan ole varattu tarpeeksi aikaa. [Rinkinen 2007, s. 68]. Markkinasyitä ja maapoliittisia syitä voidaan vähentää muuttamalla kunnan maa- ja tonttipolitiikkaa. Kunta voi reagoida esimerkiksi raakamaan hankintaan ajoissa ja tehostaa maanhankintaa käyttämällä esimerkiksi lunastusta. Kunta voi lieventää tont- 4959 50 tipulan markkinasyitä myös luovuttamalla tontteja joustavasti kohtuullisia ehtoja vastaan. [Virtanen 2004, Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010] Myös hallitusohjelmissa sekä talousarvioesityksissä on tehty monia eri toimenpide-ehdotuksia tonttitarjonnan lisäämiseksi. Vuonna 2000 valtion, pääkaupunkiseudun ja kehyskuntien välillä solmittiin yhteistoiminta-asiakirja, jonka tavoitteena oli luoda edellytykset noin asunnon vuosittaiselle rakentamiselle pääkaupunkiseudun ja kehyskuntien alueella. Tavoitteisiin ei kuitenkaan päästy. Vuonna 2003 eduskunnan hallitus kannusti kuntia kaavoittamaan siten, että riittävä, kohtuuhintainen ja laadukas asuntotuotanto pysyy turvattuna. Lisäksi hallitus lupasi huolehtia, että asuntopoliittisia linjauksia tuetaan luovuttamalla valtion omistamia maita kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Vuonna 2005 hallitus edisti tonttitarjonnan lisääntymistä asettamalla korotetun kiinteistöveron rakentamattomille tonteille. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s. 25] Tonttipulan vaikutus asuntojen hintoihin Kuntien maapolitiikan jatkuvana ongelmana on tonttipula, jota rakentajat, rahoittajat ja myös kunnanpäättäjät korostavat. Tontteja on tarjolla kysyntää vähemmän, mikä johtaa tonttien hintojen nousemiseen. Tonttien hintojen nousu heijastuu suoraan asuntojen hintoihin, jolloin ihmisten elinkustannukset nousevat ja sen myötä myös yritysten palkkakustannukset nousevat. Palkkojen korotus nostaa yrityksen kokonaiskustannuksia, mikä johtaa yrityksen kilpailukyvyn heikkenemiseen. [Virtanen 2000, s. 10, 67] Maanmittauslaitoksen tekemän tutkimuksen mukaan Helsingissä tontin osuus asunnon hinnasta voi olla jopa 50 %, kun syrjäisemmissä kunnissa on mahdollista, että tontin osuus on vain pari prosenttia. Pääkaupunkiseudulla tonttien hinta on kallistunut 138 % 20 vuoden aikana. Tonttien hintoja nostavat asuntojen korkea kysyntä, seudun asukasluku ja asukasluvun kasvu sekä alueen kotitalouksien tulot. Markkinatalouden mukaisesti korkea kiinteistövero ja suuri tonttitarjonta laskevat tonttien hintoja. Kunnat myyvät asuntotontteja keskimäärin 34 % yksityisiä halvemmalla. [Valtiontalouden tarkastusvirasto 2010, s ] Tonttipulan seurauksena rakennusliikkeet eivät saa riittävästi tontteja rakennettavaksi. Koska tonttipula on kuitenkin alueellista, se pyrkii nostamaan vain tietyn alueen tonttien ja sitä kautta myös asuntojen hintoja. Asuntojen kallistuessa tietyllä alueella asunnonostajien määrä vähenee ja osa kysynnästä siirtyy edullisemmille alueille. Tällä tavalla markkinat tasapainottavat jatkuvasti asuntojen alueellista kysyntää. 5.7 Senioreiden asuminen tutkittujen kaupunkien poliittisissa ohjelmissa Tässä kappaleessa käsitellään senioreiden asumista tutkittavien kaupunkien asunto- ja ikääntymispoliittisten ohjelmien mukaan. Jyväskylän asuntopoliittisessa ohjelmassa KymppiR2011 tai Jyväskylän seudullisessa vanhuspalvelujen strategisissa linjauksissa60 51 ei annettu konkreettisia ratkaisuja miten ikääntyneiden asumispalvelut aiotaan järjestää, joten Jyväskylä jätetään tämän tarkastelun ulkopuolelle. Asuntopoliittisessa ohjelmassa maankäytön, asumisen ja liikenteen tavoitteet linjataan yhteen sekä luodaan tulevaisuuden suuntaviivat alueen asumisen kehittämiselle. Asuntopoliittisella ohjelmalla pyritään vastaamaan mm. väestön ikääntymisen tuomiin haasteisiin asuntosektorilla. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Ikääntymispoliittinen ohjelma on sosiaali- ja terveystoimen tekemä selvitys, jossa käsitellään ikääntyneiden nykytilaa ja määritellään miten ikääntyneiden olosuhteiden, esimerkiksi asumisen, tulisi kehittyä Ikääntymispoliittinen ohjelma osana kuntastrategiaa Sosiaali- ja terveysministeriö laatii yhdessä kuntaliiton kanssa Ikääntyvien ihmisten palvelujen laatusuosituksen, joka toimii ikääntyneiden palvelujen kehittämisen sekä arvioinnin välineenä ja auttaa kuntia kehittämään ikäihmisten palveluita kunkin alueen tarpeiden mukaisesti. Perimmäinen laatusuosituksen tarkoitus on parantaa ikäihmisille suunnattujen palvelujen laatua ja siten edistää iäkkäiden ihmisten hyvinvointia. [Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen kuntaliitto 2008, s.9] Ikääntymispoliittisella ohjelmalla kuntia ohjataan tekemään ikääntymispoliittinen strategia, jolla kunta varautuu väestön ikääntymisestä aiheutuviin muutoksiin. Ikääntymispoliittinen strategia sisältää ikäihmisten hyvinvointia ja terveyttä koskevat linjaukset sekä iäkkäiden ihmisten palvelurakenteeseen ja palvelujen tuottamiseen liittyvät tavoitteet. Ikääntymispoliittinen strategia sisällytetään kuntastrategiaan ja yksi sosiaali- ja terveysministeriön painottamia kehitysalueita on ikäihmisten asuminen ja ympäristö (kuva 17). [Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen kuntaliitto 2008, s.9]61 52 Kuva 17. Kuntien ikääntymispoliittinen strategia osana kuntastrategiaa. [Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen kuntaliitto 2008, s. 19] Espoo Espoon ikääntymispoliittisessa ohjelmassa on esitetty Elä ja asu yksiköiden merkitys Espoon vanhustenhuollossa. Pitkäaikaishoito sairaalassa, vanhainkodit, hoiva-asuminen sekä nykyaikainen tavallinen palveluasuminen korvataan asteittain Elä ja asu seniorikeskuksilla, joissa asukkaat pystyvät asumaan elämänsä loppuun asti. Jokaisella asukkaalla on keskuksessa käytössään oma huone tai asunto ja asukkaat saavat tarpeensa mukaan apua ympäri vuorokauden. Elä ja asu yksikössä asuvat voivat käydä hoidossa tai kuntoutuksessa myös yksikön ulkopuolella, mutta tarkoituksena on, että he eivät jää sinne pitkäaikaishoitoon vaan palaavat asumaan yksikköön. Asukkaille järjestetään Elä ja asu seniorikeskuksissa erilaisia arkielämän toimintoja ja palveluja, terveyttä ja toimintakykyä edistäviä, omatoimisuutta ja kotona asumista tukevia palveluita sekä hoiva-asumista (kuva 18). [Espoon sosiaali- ja terveystoimi 2009, s ]62 53 Kuva 18. Elä ja asu seniorikeskusten palvelut. [Espoon sosiaali- ja terveystoimi 2009, s. 36] Espoon ikääntymispoliittisessa ohjelmassa on esitetty tavoitteena perustaa Espooseen kahdeksan uutta Elä ja asu seniorikeskusta. Uudet keskukset rakennetaan Kauklahteen, Tapiolaan, Leppävaaraan ja Espoon keskukseen. Jo olemassa olevia palvelutaloja tai sairaaloita muutetaan Elä ja asu keskuksiksi Leppävaarassa, Matinkylä-Olarissa ja kaksi Espoonlahdessa Tampere Tampereen seudun asuntopoliittisen ohjelman mukaan esteettömyys otetaan huomioon kehitettäessä kaikkia asuinalueita. Näin varmistetaan, että vanhusten lisäksi myös lapsiperheet pääsevät liikkumaan alueella helposti. Esteettömyyttä korostetaan kuitenkin erityisesti kunta- ja aluekeskuksiin rakennettavissa ympäristöissä. Uudistuotanto keskitetään pääosin keskustoihin ja joukkoliikennereittien varsille. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Tampereen seudulla kehitetään myös erityisryhmien asumista. Asuntopoliittisessa ohjelmassa erityisryhmiksi luetaan mielenterveyskuntoutujat, kehitysvammaiset, päihdeongelmaiset, asunnottomat sekä yli 75-vuotiaat ikäihmiset, jotka tarvitsevat erityispalveluita. Erityisryhmille pyritään järjestämään ensisijaisesti asunto, johon voidaan liittää kullekin ryhmälle tarpeellisia erillisiä palveluita, kuten kuntoutusta. Tampereen seudun asuntopoliittisessa ohjelmassa laitosasumista pyritään korvaamaan ja vähentämään rakentamalla ryhmäkoteja, joissa asukkailla on omien huoneiden lisäksi käytössään myös yhteistiloja. Tampereen kaupunkiseudun asuntopoliittisessa ohjelmassa senioreita ei kuitenkaan luokitella erityisryhmäksi. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Tampereen kaupunkiseudun kuntien pyrkimyksenä on tehdä tiiviimmin yhteistyötä erityisryhmien asumisen määrällisten ja laadullisten tarpeiden selvittämisessä sekä ennakoinnissa. Toiseksi, kuntien tavoitteena on parantaa erityisryhmille suunnattua palvelutarjontaa kuntien raja-alueilla luomalla toimintamalleja, joilla helpotetaan naapuri-63 54 kunnan palveluiden käyttöä. Erityisryhmät ovat vähemmistöryhmiä, joiden määrä on yksittäisissä kunnissa pieni, mutta kuntien välisellä tiiviillä yhteistyöllä pystytään tuottamaan hyviä palveluita myös marginaaliryhmille. Yhteistyötä voidaan tehdä esimerkiksi itsenäisen tuetun asumisen, tehostetun palveluasumisen ja kuntouttavan asumisen järjestämisessä. Ohjelmassa mainitaan myös, että kuntien tulee lisätä oman tarpeensa mukaisesti ryhmäkotien tarjontaa alueilla, joilla asuu paljon vanhuksia. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Tampereen ikäihmisten palvelujen strategian mukaan vuonna % yli 75- vuotiaista oli pitkäaikaisessa laitoshoidossa, kun laatusuositusten mukainen tavoite vuonna 2012 on 3 %. Tampereen ikääntymispoliittisessa ohjelmassa ei kerrota tarkemmin miten laatusuositusten tavoitteisiin aiotaan päästä tai mitkä ovat senioriasuntojen tulevaisuuden tarpeet Tampereen seudulla. [Ikäihmisten palvelujen lautakunta 2009, s. 4] Vantaa Vantaan ikääntymispoliittisessa ohjelmassa tavoitteiksi on asetettu ikääntyvien toimintakyvyn parantaminen, itsenäisen elämisen vahvistaminen, aktiivisen osallistumisen lisääminen, esteettömän ympäristön luominen sekä kotona asumisen tukeminen. Myös Vantaalla on tavoitteena, että ihmiset voivat asua kotonaan mahdollisimman pitkään. Laitoshoidosta on pyrkimys luopua kokonaan uudisrakentamisen ja peruskorjausten avulla vuoden 2015 jälkeen, jolloin sairaalatasoinen pitkäaikaishoito kohdistetaan vain sairaalateknologiaa edellyttävien asiakkaiden hoitamiseen. [Vantaan kaupunginhallitus 2010] Vantaalla kaavoitusta ja ikäihmisten asumisen suunnittelua ohjaa kaupunkitason työryhmä. Tavoitteena on tarjota monipuolista, hyvätasoista ja turvallista asumista. Esteettömiä senioritaloja ja muita uudenlaisia yhteisöllisiä asumisen vaihtoehtoja tehdään vanhustenkeskusten yhteyteen tai läheisyyteen. [Vantaan kaupunginhallitus 2010, s. 25]. Asumisen tulee olla esteetöntä, jolloin suunnittelussa on kiinnitetty huomiota liikennejärjestelyihin, liukkaudettomuuteen, lähipalvelujen saatavuuteen ja turvallisuuteen. Kerrostaloissa tulee olla myös hissi. [Vantaan kaupunginhallitus 2010, s. 26] Vantaalle on rakennettu tuettuja senioritaloja, joissa on yksi asukashuoltaja arkipäivisin. Palvelut tuettuihin senioritaloihin tulevat kotihoidolta tai yksityisiltä palveluntuottajilta. Veturipolun ja Koivutorin palvelutalot muutetaan lähivuosina todennäköisesti senioritaloiksi ja lisäksi Laukkarinteeseen rakennetaan senioritalo ja Koivutorille tuettu senioritalo. Tällä hetkellä Vantaalla on kahdeksan kunnallista palvelutaloa ja yksi tuettu senioritalo. [Vantaan kaupunginhallitus 2010, s. 27, 29] Lahti Vuonna vuotta täyttäneistä lahtelaisista 91 % asui kotona, mikä noudattaa sosiaali- ja terveysministeriön laatusuosituksia [Lahden kaupungin työryhmä 2011, s. 6]. Lahden ikäihmisten hyvinvointisuunnitelmassa arvioidaan, että Suomessa64 55 tarvitaan uutta ikäihmiselle tarkoitettua uutta ja esteetöntä senioriasuntoa vuoteen 2040 mennessä [Lahden kaupungin työryhmä 2011, s. 22]. Lahden asuntopoliittisessa ohjelmassa senioriasuminen on esitetty omana asumismuotonaan. Ohjelman mukaan Lahdessa tarvitaan tavallisten asuntojen lisäksi yhä enemmän nimenomaan seniori-ikäisille suunnattuja asuntoja. Kaupungin tavoitteena on ohjata kaavoitusta ja maankäyttöä siten, että ikääntyville suunnattuja palvelukeskuksia rakennetaan soveltuville paikoille. Vähimmäisvaatimuksena senioriasunnolle on esteetön asuntosuunnittelu sekä hyvä sijainti, jotka tarjoavat edellytykset ikääntyneen omatoimiselle asumiselle. Senioritalojen lisäksi myös yksityisen sektorin palvelutarjontaa tulisi lisätä tukemaan ikääntyvien asumista. [Lahden kaupunki 2008, s ] Lahdessa edistetään ihmisten kotona asumista remontoimalla olemassa olevia asuntoja esteettömämmiksi sekä valvomalla, että uudiskohteiden asuntojen mitoituksessa ja varustetasossa huomioidaan ikääntyvien ihmisten tarpeet. Vanhoihin kerrostaloihin pyritään asentamaan hissejä ja kylpyhuonetiloja pyritään muuntamaan tilavammiksi. [Lahden kaupunki 2008, s. 21] Lahden uusista kaavoitetuista asuinalueista osa varataan monipuoliseen senioriasuntotuotantoon. Launeenkatu 76 kortteli kilpailutettiin vuonna 2010 ja sinne on tulossa yhteensä n. 120 omistus-, vuokra- ja ASO-senioriasuntoa. Lisäksi Kaarikadulle sekä Ranta-Kartanoon varataan osa tonteista senioritaloille, ja samalla alueille pyritään saamaan tarpeellinen palvelutarjonta. [Lahden kaupungin työryhmä 2011, s. 23] Hämeenlinna Vuonna vuotta täyttäneistä hämeenlinnalaisista 88 % asui itsenäisesti omassa kodissaan, mikä jää hieman laatusuositusten alapuolelle [Ikäihmisten lautakunta 2010, s. 17]. Ikäihmisten tulisi asua mahdollisimman pitkään omassa asunnossa, jonne on mahdollista saada hoivatarpeen lisääntyessä riittävästi asiakkaan tarpeita vastaavia palveluja. Hämeenlinnassa ikääntyneiden asumisratkaisujen lähtökohdaksi otetaan asiakaslähtöisyys, jota pyritään toteuttamaan erottamalla asuminen ja palvelut. [Ikäihmisten lautakunta 2010, s. 12] Hämeenlinnassa ikäihmiset jaetaan heidän toimintakykynsä mukaan kolmeen luokkaan, joille kaikille on asetettu asumisen suhteen eri tavoitteita. Tavoitteiden mukaan toimintakykyisille ikääntyville on tarjolla monipuolisesti esteettömiä vuokra-, omistus- ja osaomistusasuntoja, joihin ikääntyvät hakeutuvat. Ikääntyvät, joilla on pysyviä toimintakyvyn vajeita sekä hoitoa vaativia pitkäaikaissairauksia, selviytyvät omassa kodissaan palveluohjauksen, ympärivuorokautisen kotiin annettavien palveluiden sekä omaishoidon avulla. Ympärivuorokautisen hoivan tarpeessa olevien ikäihmisten asuminen hoidetaan tehostetun palveluasumisen yksiköissä sekä dementiahoivan ja vanhainkotihoivan avulla. Tavoitteena on viedä hoivapalveluita asukkaan kotiin mahdollisimman pitkään. [Ikäihmisten lautakunta 2010, s. 7-8] Hämeenlinnan ikääntymispoliittisessa toimintaohjelmassa on esitetty neljä eri tavoitetta ikääntyneiden asumiseen ja ympäristöön liittyen. Ensinnäkin, kotona asumisen tulee olla ensisijainen vaihtoehto toimintakyvyn heikkenemisestä huolimatta. Sen65 lisäksi rakentamisessa tulee edistää elinkaariasumista sekä huomioida esteettömyys, turvallisuus ja monipuolisuus. Ryhmäkotien, palvelutalojen ja laitosten ympäristöjen tulee olla viihtyisiä, turvallisia sekä liikkumiseen kannustavia. [Hämeenlinnan kaupunki 2008] 5666 57 6 KUNNAN TONTTIEN LUOVUTUSPERIAAT- TEET RAKENNUSLIIKKEILLE 6.1 Tontin luovutustapa Kunta luovuttaa tontteja rakennusliikkeille vuokraamalla sekä myymällä tai joskus myös mallilla, jossa tontti on aluksi vuokralla, mutta vuokraaja voi ostaa sen myöhemmin itselleen. Vuokrauksessa tontin omistusoikeus säilyy kunnalla ja ainoastaan tontin hallintaoikeus luovutetaan vuokraajalle vuokrasopimukseen merkityn jakson ajaksi. Myytäessä hallintaoikeuden lisäksi myös tontin omistusoikeus siirtyy kunnalta ostajalle ja kunta saa kertakorvauksena tontista myyntihinnan. Toiset kunnat käyttävät pääsääntöisesti vain toista luovutustapaa, mutta jotkut kunnat antavat tontinsaajan valita haluaako hän vuokrata vai ostaa tontin. [Virtanen 2000, s. 40] Vuokraamalla kunta saa tasaisesti tuottoa tontista ja lisäksi se hyötyy tontin arvonnoususta. Myytäessä kunta saa heti tontin myyntivoiton itselleen, mutta menettää tontin arvonnoususta saatavan hyödyn ostajalle. Monet kunnat myyvätkin tontteja taloudellisesti tiukoissa tilanteissa. Kunta voi kuitenkin myös vuokrata tontteja siten, että vuokraaja maksaa diskontattuna koko vuokra-ajan vuokrat jo vuokrasuhteen alussa kunnalle, jolloin kunta saa tontista vuokraushetkellä tuloja lähes yhtä paljon kuin myytäessä. [Virtanen 2000, s. 40] Rakennusliikkeille tontin vuokraaminen on yleensä hyvä vaihtoehto, sillä silloin tonttiin ei tarvitse sitoa suurta pääomaa heti hankkeen alkuvaiheessa. Vuokratontilla olevan talon asuntojen hintojen pitäisi olla matalampia kuin omistustontilla olevan talon asuntojen, mutta aina tämä ei toteudu vaan asunnot voivat olla lähes samanhintaisia tontin omistussuhteista riippumatta. [Virtanen 2000, s. 41] 6.2 Tontinsaajien valinta Tontinsaajien valinta on tärkeä osa kunnan maanluovutuspolitiikkaa, ja korostuu varsinkin silloin, kun tontteja on jaossa paljon vähemmän kuin niistä kiinnostuneita ostajia. Kuntien täytyy kohdella kaikkia tonteista kiinnostuneita tasapuolisesti, minkä takia tontinluovutuksessa käytetään erilaisia vakiintuneita ja yleisesti hyväksyttyjä menetelmiä. Kuntien käyttämiä tontinluovutusmenetelmiä ovat erilaiset tontinluovutuskilpailut, harkintamenettely, neuvottelu, arvonta, jonotus, huutokauppa, tarjouskilpailu, pisteytysmenetelmä, sekä edellisten yhdistelmä. [Virtanen 2000, s. 33] Tontteja voi hakea myös perinteisesti lähettämällä hakemuksen kuntaan. Käytännössä kuitenkin kaupungin kerros- ja rivitalotonttien tontinsaajat valitaan tontin-67 58 luovutuskilpailujen, harkintamenettelyn, neuvottelun, arvonnan, jonotusmenettelyn tai näiden yhdistelmänä syntyvän menettelyn avulla Tontinluovutuskilpailut Kunnat käyttävät tonttien luovutusmenetelmänä usein erilaisia kilpailuja, jotka voivat olla luonteeltaan suunnittelu-, laatu-, hinta-, konsepti- tai arkkitehtikilpailuja. Tontinluovutuskilpailut voidaan toteuttaa joko avoimena kilpailuna, jolloin kilpailun osallistujia ei ole rajoitettu, tai kutsukilpailuna, jolloin kilpailijat on erikseen valittu ja kutsuttu kilpailuun mukaan. Tontinluovutuskilpailuissa on etukäteen määritellyt tarkat kilpailusäännöt sekä täsmälliset kriteerit tontinsaajan valitsemiseksi. Kilpailuttamisella pyritään avoimeen tonttien luovuttamiseen, hyvään rakentamisen laatuun sekä yritysten tasapuoliseen kohteluun. [Birell 2010, s , 38] Erityisesti hinta- tai tarjouskilpailut, joissa tontti myydään eniten tarjoavalle hakijalle, ovat yleistyneet viime vuosien aikana. Hintakilpailu on tasapuolinen ja selkeä kilpailumuoto, mutta menetelmä on ristiriidassa asuntopolitiikan hintatasoa hillitsevien tavoitteiden kanssa. Lisäksi käytettäessä hintakilpailua kaupunki ei voi juurikaan puuttua tontinsaajan valintaan eikä rakentamisen laatuun. Tampereen kaupunkiseudun asuntopoliittisessa ohjelmassa kerrotaan, että hintakilpailumenettelyn tulee pysyä erityistapauksena tontteja luovutettaessa. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Tontteja luovutetaan asuntotyypistä ja hallintamuodosta riippumatta myös laatu tai suunnittelukilpailulla, jolloin tontit sijaitsevat yleensä aloituskortteleissa, keskeisillä tai muuten erityisillä paikoilla. Laatukilpailuissa edellytetään erityisen hyvää suunnittelun tasoa ja tontin saa ehdokas, joka esittää kilpailun laadulliset kriteerit parhaiten. [Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä 2010] Laatu- ja suunnittelukilpailuissa tontin hinta on yleensä kiinteä niiden kautta jaettavien tonttien avulla kaupunki voi ohjata kaupunkirakentamista haluamaansa suuntaan. Kilpailu voidaan toteuttaa myös edellä mainittujen kilpailumuotojen yhdistelmänä, kuten hintalaatukilpailuna, jolloin tontin luovutukseen vaikuttavat sekä suunnitelmien laadulliset tekijät että tontista tarjottu hinta. Tontinluovutuskilpailujen arvostelukriteerinä voidaan käyttää esimerkiksi tontille rakennettavan rakennuksen energiatehokkuutta, jonka rooli korostuu koko ajan rakentamisessa. Seuraavaksi energiamääräykset kiristyvät heinäkuun alussa Esimerkiksi Tampereen ECO2 hankkeen yksi tavoite on lisätä rakentamisen energiatehokkuuden merkitystä tontinluovutuskilpailuissa. Energiatehokkaaseen rakentamiseen voidaan kannustaa myös alentamalla tontin hintaa tai vuokraa energiatehokkuuteen pyrkivien ratkaisujen kohdalla. Lisäksi energiatehottomalle rakentamiselle voidaan asettaa sanktioita. [Nurminen 2011] Esimerkiksi Tampereen Vuoreksen asuntomessualueella tontin vuokrasta saa 50 % alennuksen ensimmäisen viiden vuoden ajan, mikäli tontille rakennetaan passiivitaloja. [Häkkinen 2012] Tampereen kaupungin tavoitteena on asettaa vähintään A-energiataso uudisrakentamiselle vuoden 2012 alusta lähtien. Tampereella kannustetaan kuitenkin vieläkin energiatehokkaampaan rakentamiseen, sillä passiivi- ja nollaenergiataloille kaavaillaan alennuksia tonttien vuokrista. [Nurminen 2011]68 Harkintamenettely Harkintamenettelyssä kaupunki voi yksipuolisesti päättää millä kriteereillä ja kenelle tontti luovutetaan. Harkinta voi perustua esimerkiksi kunnan maapoliittiseen ohjelmaan kirjattuihin ehtoihin. Kaupungin strategiana voi olla esimerkiksi tietynlainen erikoistuminen, jolloin kaupunki voi antaa tontin harkintaperusteisesti tätä erikoistumista tukevaan käyttöön. [Birell 2010, s. 33, Virtanen 2000] Harkintamenettely on joustava malli, jossa tonttien luovutusta ei tarkastella etukäteen määriteltyjen kriteerien pohjalta, vaan kaikki tekijät voidaan ottaa huomioon tapauskohtaisesti. Esimerkiksi täysin uuden tyyppiset hankkeet sekä uudet yritykset voivat saada tontin helpommin harkintamenettelyn avulla kuin muilla tontinluovutusmenettelyillä. Harkintamenettelyn varjopuolena on se, että tonttijakoon saattavat vaikuttaa päättäjien henkilökohtaiset näkemykset ja asenteet, jolloin jaosta saattaa tulla epäreilu. [Birell 2010, s. 33, Virtanen 2000] Muut tontinsaajien valintamenetelmät Neuvottelumenettelyssä tontinhakija ja kunta, joilla molemmilla on omat tavoitteet sekä vaatimukset, neuvottelevat keskenään tontinluovutusehdoista. Menettelyä käytetään yleisesti yritystonttien luovuttamisessa, mutta myös erityistonttien ja erilaisten tontinosien luovuttamisessa. Yrityksellä voi olla esimerkiksi hanke-ehdotus, jolle ei ole olemassa sopivaa valmista tonttia, jolloin tontille asetettuja vaatimuksia, yrityksen tarpeita sekä kaupungin tavoitteita ja vaatimuksia voidaan kartoittaa neuvottelujen avulla. [Birell 2010, s ] Neuvottelumenettely vie runsaasti aikaa eikä sovellu käytettäväksi silloin, kun jaettavia tontteja on paljon. Neuvottelumenettelyssä tontinjakoon liittyvät tarpeet tulee käsiteltyä perusteellisesti, ja valinnan yhteydessä on mahdollista käsitellä myös muita asioita, kuten esimerkiksi rakentamista ja rakennuksen käyttöä. [Birell 2010, s ] Arvontamenetelmässä kaikki tontinhakijat asetetaan tasavertaiseen asemaan riippumatta siitä, minkälaiset lähtökohdat hakijoilla on tai miten hyvät perusteet hakijalla olisi saada tontti. Arvontaa voidaan käyttää kaupungin tonttien ensisijaisena luovutusmuotona, mutta erityisesti sitä käytetään silloin, kun moni eri taho on kiinnostunut samasta tontista. [Virtanen 2000, s. 34] Jonotusmenettelyssä hakijat laitetaan hakemuksen jättöajankohdan mukaiseen järjestykseen ja tontin saa jonossa ensimmäisenä oleva hakija. Jonotusmenettelyä ei käytetä suuremmissa kunnissa juuri ollenkaan muuten kuin jaettaessa erillishaussa ylijääneitä omakotitontteja. Kunta voi jakaa rivitalo- (AR) ja kerrostalotontteja (AK) eri rakennusliikkeiden kesken vuorotellen ja tasapuolisesti, mikä on eräänlainen jonotusmenettelyn muoto ja edistää kilpailua rakennusliikkeiden kesken [Birell 2010, s. 34]. Tonttien luovutusmenetelmät ovat hyvin usein edellä esitettyjen menettelyjen yhdistelmiä. Prosessi voi olla esimerkiksi kaksivaiheinen, jolloin kahta eri menetelmää käytetään peräkkäin siten, että ensimmäisessä vaiheessa karsitaan osa hakijoista pois ja vasta toisessa vaiheessa valitaan tontinsaaja. Kunta voi myös käyttää tonttien jaossa 69 60 useita eri menetelmiä, joiden osuudet voidaan määrittää etukäteen esimerkiksi vuosittain. [Birell 2010, s ] Rakennuttaja tai rakentaja voi hakea kaupungilta tonttia myös hakemuksella, joka osoitetaan kaupungin tonttiosastolle. Tonttihakemukseen kirjataan minkälaisesta tontista hakija on kiinnostunut sekä minkälaista rakentamista tontille kaavaillaan. Tonttihakemukset ovat osoittautuneet kuitenkin pelkästään muistuttamaan kaupungin henkilöitä rakennusliikkeen kiinnostuksesta ja todelliseen tonttien hankintaan vaaditaan hakemuksen lisäksi myös henkilökohtaisia yhteydenottoja sekä neuvotteluita. 6.3 Kaupungin runko-organisaatio tonttien luovutusorganisaation taustalla Kaupungin tonttien luovutuspäätökset tehdään kaupungin sisäisissä organisaatioissa, jotka saattavat poiketa suurestikin eri kaupunkien välillä. Kaupunkien runkoorganisaatio on kuitenkin aina samanlainen (kuva 19) ja on tärkeää ymmärtää sen toiminta, jotta pystyy näkemään tontinluovutusorganisaation osana kaupungin organisaatiota. Kuva 19. Kaupungin organisaation perusrunko. Muokattu lähteestä [Helsingin kaupunki 2012] Kaupungin ylin päättävä elin on kaupunginvaltuusto, jonka jäsenet valitaan neljäksi vuodeksi kerrallaan. Kaupunginvaltuuston tehtävänä on mm. asettaa kaupungin toiminnalle ja taloudelle keskeiset tavoitteet, hyväksyä talousarvio ja päättää kaupungin palveluista. Kaupunginvaltuusto valitsee kaupunginhallituksen, joka toimii kaupunginvaltuuston alaisena. Kaupunginhallituksen tehtävänä on edustaa kuntaa, käyttää sen puhevaltaa, vastata kunnan taloudenhoidosta, kunnan hallinnosta, sekä valtuuston päätösten valmistelusta, täytäntöönpanosta ja laillisuuden valvonnasta. [Helsingin kaupunki 2012, Finlex 1995] Kaupunginvaltuusto valitsee myös kaupunginjohtajan tai pormestarin, jotka toimivat kaupunginhallituksen alaisena. Kaupunginjohtajan ja pormestarin tehtävänä on johtaa kaupungin taloudenhoitoa, hallintoa ja muuta toimintaa. [Helsingin kaupunki 2012, Finlex 1995] Näytä lisää
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja hissien rooli ohjelmassa Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Ikääntyneiden asumistilanne 75-vuotta täyttäneistä vuoden 2011 Lisätiedot /2006 Tauno Tuomivaara
FHI:n aamiainen 10/8/2006 /2006 Tauno Tuomivaara Kommentit Susanne Jacobsonin puheenvuoroon: Elämäntapapohjaista senioriasumista VVO:n asumispalveluiden strateginen toimintamalli 1 VVO:N AVAINTIETOJA 2005 Lisätiedot Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012
asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 30.9.2013 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 Lahdessa oli vuoden 2012 lopussa 53 880 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 558 asuntokunnalla. Lisätiedot Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja asuinalueiden kehittäminen 12.5.2014
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja asuinalueiden kehittäminen 12.5.2014 Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman valmistelu Lisätiedot Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman tavoitteet ja toteutus. Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman tavoitteet ja toteutus Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Ikääntyneiden asumistilanne 75-vuotta täyttäneistä vuoden 2011 lopussa Lisätiedot Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma 2013-2017
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma 2013-2017 Hissillä kotiin Valtakunnallinen hissiseminaari, 8.5.2014, Lahti Ohjelmapäällikkö, FT Sari Hosionaho, ympäristöministeriö Ikääntyminen koskettaa yhteiskuntaa Lisätiedot SATO JA SENIORIASUMINEN. Maunulan aluefoorumi / Jaana Närö 27.10.2008
SATO JA SENIORIASUMINEN SATOn toimialat Asuntosijoitus Asuntorakennuttaminen 23 000 asuntoa (pks 70%) asuntotuotanto 400-800 as./v. (pks 60%) SATOn historia Asiakastarpeiden muutokset ja SATOn palvelulupauksen Lisätiedot Kuntien toiminta ja ennakointi ikääntyneiden kotona asumisen tukemisessa ja elinympäristöjen kehittämisessä
Kuntien toiminta ja ennakointi ikääntyneiden kotona asumisen tukemisessa ja elinympäristöjen kehittämisessä 6.4.2017 Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ym.fi Ikääntyneiden asumisen Lisätiedot Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015
Irja Henriksson 2.6.2016 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015 Lahdessa oli vuoden 2015 lopussa 61 930 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 457 asuntokunnalla. Asuntokuntien keskikoko pienenee jatkuvasti. Lisätiedot Palveluasumisen tarve ja kehittäminen
Palveluasumisen tarve ja kehittäminen Iisalmi 20.11.2014 Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma 2013-2017 Ikääntyneiden asumisen Lisätiedot Ikäihmisten asuminen ja yhteisöllisyys miten yhteisöllisyys voi tukea ikäihmisten toimintakykyisyyttä?
Ikäihmisten asuminen ja yhteisöllisyys miten yhteisöllisyys voi tukea ikäihmisten toimintakykyisyyttä? TALOYHTIÖN VARAUTUMINEN ASUKKAIDEN IKÄÄNTYMISEEN -seminaari vanhustyön johtaja Oulun kaupunki Oulun Lisätiedot Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014
asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 25.9.2015 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 Lahdessa oli vuoden 2014 lopussa 54 666 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 513 asuntokunnalla. Lisätiedot Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja Ikäkoti kuntoon! -kampanja
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja Ikäkoti kuntoon! -kampanja Esteettömyys on asumisen kehittämistä Asumisen ja hyvinvoinnin rahoitus -seminaari, 4.11.2014, Lahti, Sibeliustalo Sari Hosionaho,FT, Lisätiedot Rakennetun ympäristön haasteet vai ovatko ne mahdollisuuksia?
Rakennetun ympäristön haasteet vai ovatko ne mahdollisuuksia? Arto Saari Rakennustuotannon ohjauksen professori Tekniikan tohtori Uusien professorien juhlaluento 8.2.2016 Tampereen teknillinen yliopisto Lisätiedot MIELEN ASKE Työkokous 29.1.2015. Mielenterveyskuntoutujien asuminen Maankäytön näkökulmia
MIELEN ASKE Työkokous 29.1.2015 Mielenterveyskuntoutujien asuminen Maankäytön näkökulmia 3.2.2015 Jyväskylä pähkinänkuoressa Jyväskylä on saanut kaupunkioikeudet 22.3.1837, Jyväskylän kaupunki, maalaiskunta Lisätiedot Espoon kaupunki Pöytäkirja Iäkkäiden henkilöiden tarvitsemien palvelujen riittävyyttä ja laatua koskeva arviointiraportti
21.10.2015 Sivu 1 / 1 4727/00.01.03/2014 96 Iäkkäiden henkilöiden tarvitsemien palvelujen riittävyyttä ja laatua koskeva arviointiraportti Valmistelijat / lisätiedot: Niina Savikko, puh. 043 825 3353 etunimi.sukunimi@espoo.fi Lisätiedot Kunnan toiminta ikääntyneiden asuinolojen kehittämisessä Ikääntyneiden asumisen kehittämisen väliseminaari
Kunnan toiminta ikääntyneiden asuinolojen kehittämisessä Ikääntyneiden asumisen kehittämisen väliseminaari 16.12.2015 Anna Haverinen, vanhustyön johtaja, Oulun kaupunki Oulu on Suomen viidenneksi suurin Lisätiedot Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat
Asuntopolitiikan kehittäminen Fokusryhmä 10.3.2017 Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus TA Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat Alustavia tuloksia ja johtopäätöksiä pääkaupunkiseudun Lisätiedot TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030
TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030 Ohjelman lähtökohdat: Asuntopoliittisen ohjelman konkreettisia tavoitteita ovat mm.: Asuntotuotannossa varaudutaan 90 000 asukkaan väestönkasvuun; Lisätiedot Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot
ISSN 1237 1288 Lisätiedot/More information: Kimmo Huovinen Puh./tel +358 40 537 3493 Selvityksiä 5/2008 Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot Rajoitusten alaiset ARA vuokra asunnot: määrä, omistajat ja Lisätiedot Itsenäinen vaan ei yksinäinen Senioriasumisen uusi suunta
Itsenäinen vaan ei yksinäinen Senioriasumisen uusi suunta Suomalaiset yksi maailman nopeimmin ikääntyvä kansakunta Taloudellinen kasvu pitkään rajallista Inhimillisiä ja taloudellisia paineita senioreiden Lisätiedot Asuntomarkkina- ja väestötietoja 2010
Asuntotuotantokysely 2/2016 Sami Pakarinen Kesäkuu 2016 1 (2) Kesäkuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti Lisätiedot Metropolialueen haasteet Asuntoministeri Krista Kiuru
Metropolialueen haasteet Asuntoministeri Krista Kiuru KESKUSTELUTILAISUUS METROPOLIALUEEN KUNTA- JA PALVELURAKENNERATKAISUISTA 17.4.2013 Helsingin seudun väestö- ja työpaikkakehitys Helsingin seudun 14 Lisätiedot Tesoman elinkaarikorttelin suunnittelua yhdessä sidosryhmien kanssa. Eläkeläisvaltuuston kokous klo
Tesoman elinkaarikorttelin suunnittelua yhdessä sidosryhmien kanssa Eläkeläisvaltuuston kokous 24.3. klo 12.-14.30 Tesoman elinkaarikortteli 2 Tesoman elinkaarikortteli Kilpailun tarkoituksena on saada Lisätiedot Kehitysvammaiset. 12,0 Palveluasuminen (ohjattu asuminen) 4,0. 4,0 Tuettu asuminen (tukiasuminen) 3,0 5,0 % 5,0 % 5,0 %
KUNNAN SOSIAALI- JA TERVEYSTOIMEN LAUSUNTO ARAN AVUSTUSHAKEMUKSEEN Kunta Orivesi 562 Kuntakoodi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) edellyttää kunnan sosiaali- ja terveystoimen lausunnon hankkeesta Lisätiedot Suomen Vuokranantajien näkemyksiä vuoden 2017 budjetista
Suomen Vuokranantajien näkemyksiä vuoden 2017 budjetista Ympäristövaliokunta 29.9.2016 Mia Koro-Kanerva Suomen Vuokranantajat Suomen Vuokranantajat ry Suomen Vuokranantajat on valtakunnallinen yksityisten Lisätiedot Mahdolliset linkit valtioneuvoston strategioihin ja muuhun selvitys- ja tutkimustoimintaan:
3.3.1 Miten eri maissa lasten ja nuorten terveyttä ja hyvinvointia edistävät palvelut tuotetaan eri hallintokuntien kuten sosiaali-, terveys- ja koulutoimen yhteistyöllä? Koko: 100 000 Aikajänne: 3/2016 Lisätiedot (TOIM.) JENNI VÄLINIEMI-LAURSON PEKKA BORG VESA KESKINEN YKSIN KAUPUNGISSA
(TOIM.) JENNI VÄLINIEMI-LAURSON PEKKA BORG VESA KESKINEN YKSIN KAUPUNGISSA Tämän esitteen teksteissä mainitut sivunumerot viittaavat Yksin kaupungissa -kirjaan, jonka voit ladata ilmaisena pdf-tiedostona Lisätiedot Kehitysvammaisten asumispalveluiden suunnitelma Säkylän kunta
Kehitysvammaisten asumispalveluiden suunnitelma 2016 Säkylän kunta Sisällysluettelo 1. Johdanto... 2 2. Asumispalveluiden laatusuositus... 2 3. Asumispalveluiden nykytilanne Säkylässä... 2 4. Suunnitelmissa/rakenteilla Lisätiedot Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman tilannekatsaus
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman tilannekatsaus Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman 2013-2017 väliseminaari, 16.12.2015, Finlandia talo, Helsinki ohjelmapäällikkö Sari Hosionaho, FT Taustaa Lisätiedot PAIKALLISEN TYÖRYHMÄN KOKEMUKSIA JA UUSIA NÄKÖKULMIA LAHDEN HISSI ON KIINTEISTÖN KEHITTÄMISTÄ
PAIKALLISEN TYÖRYHMÄN KOKEMUKSIA JA UUSIA NÄKÖKULMIA LAHDEN HISSI ON KIINTEISTÖN KEHITTÄMISTÄ Valtakunnallinen hissiseminaari Lahdessa 08.05.2014 Ari Juhanila Asuntoasiainpäällikkö Hissi on kiinteistön Lisätiedot Kodista palvelukotiin Palveluasumisen monet mahdollisuudet
Kodista palvelukotiin Palveluasumisen monet mahdollisuudet Johanna Sinkkonen Koti- ja erityisasumisen johtaja Järvenpään kaupunki Kolme kokeilua menossa: 1. tyhjillään oleva liikehuoneisto muutetaan asumiskäyttöön Lisätiedot Mielenterveyskuntoutujien asumisen kehittäminen. Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi
Mielenterveyskuntoutujien asumisen kehittäminen Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Mielenterveys ja asuminen - vuonna 2010 työkyvyttömyyseläkkeensaajista mielenterveyden Lisätiedot Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman toteutussuunnitelma vuosille 2016 2017
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman toteutussuunnitelma vuosille 2016 2017 A. Ennakointi ja varautuminen 1. Otetaan ikääntyneiden asumisen parantaminen huomioon valtion asuntopolitiikan toteutuksessa Lisätiedot Linjauksia mielenterveyskuntoutujien asumisesta ja sen laadusta
Linjauksia mielenterveyskuntoutujien asumisesta ja sen laadusta Raija Hynynen 13.5.2013 Tuula Tiainen 22.5.2013 Rakennetun ympäristön osasto Toteutuuko hyvä, tarpeita vastaava asuminen? -tavallisissa asunnoissa Lisätiedot Rakennus- ja asuntotuotanto vuonna 2016
Irja Henriksson 1.3.017 Rakennus- ja asuntotuotanto vuonna 016 Vuonna 016 Lahteen valmistui 35 rakennusta ja 75 asuntoa. Edellisvuoteen verrattuna rakennustuotanto laski yhdeksän prosenttia ja asuntotuotanto Lisätiedot Koukkuniemi 2020- hanke. Palvelujärjestelmän uudistaminen osana Koukkuniemen vanhainkotialueen ja palveluiden kehittämistä
Koukkuniemi 2020- hanke Palvelujärjestelmän uudistaminen osana Koukkuniemen vanhainkotialueen ja palveluiden kehittämistä Hankkeen tavoitteet 1. Yhteiskunnallisen yrityksen perustaminen vanhustenhuollon Lisätiedot Ikäystävällinen asuinalue ja asuminen
Ikäystävällinen asuinalue ja asuminen Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma Turku 21.4.2016 Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma Lisätiedot Asumisen ja täydennysrakentamisen kehittämisen haasteet. Kaupunginarkkitehti, TkT arkkitehti Safa Tarja Outila ARA
Asumisen ja täydennysrakentamisen kehittämisen haasteet Kaupunginarkkitehti, TkT arkkitehti Safa Tarja Outila ARA 5.11.2015 n. 8000 km 2 suunnittelualaa Euroopan laajin kaupunki MML, 2012 Tiivis ja kasvava Lisätiedot PERUSSELVITYS ASUMISTARPEISTA KOLARISSA KAIVOSTOIMINNAN KÄYNNISTYESSÄ
PERUSSELVITYS ASUMISTARPEISTA KOLARISSA KAIVOSTOIMINNAN KÄYNNISTYESSÄ Väestön kehitys Nykyinen asuntotilanne ja tonttivaranto Potentiaalisten työntekijöiden näkemyksiä Skenaariot johdettuina edellisistä Lisätiedot Asuntomarkkinakehitys ja asuntotuotannon haasteet Oulussa. Jukka Kokkinen, asuntotoimenpäällikkö, Oulun kaupunki
Asuntomarkkinakehitys ja asuntotuotannon haasteet Oulussa Jukka Kokkinen, asuntotoimenpäällikkö, Oulun kaupunki MATO 2014-2018, seminaari 24.4.2013 Asuntomarkkinoista Vuokra-asuntomarkkinoista taustalla Lisätiedot UUDENKAUPUNGIN KAUPUNKI Sosiaali- ja terveyskeskus Vanhustyö
1 UUDENKAUPUNGIN KAUPUNKI Sosiaali- ja terveyskeskus Vanhustyö RAVA-MITTAUS UUDESSAKAUPUNGISSA VIIKOLLA 42/2016 Raija Yrttimaa Kirsi Routi-Pitkänen 10.1.2017 2 RAVA-TOIMINTAKYKYMITTARI RAVA-toimintakykymittari Lisätiedot Ympäristöministeriön selvitys asumisen tuki- ja verojärjestelmän vaikuttavuudesta. KOVA-seminaari Tommi Laanti
Ympäristöministeriön selvitys asumisen tuki- ja verojärjestelmän vaikuttavuudesta KOVA-seminaari 11.11.2016 Tommi Laanti Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus Toimikausi 1.11.2013-31.1.2015 Lisätiedot Säästöpankin Säästämisbarometri 2013. HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00
Säästöpankin Säästämisbarometri 2013 HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00 Säästöpankit osa suomalaista yhteiskuntaa jo 191 vuotta Suomen vanhin pankkiryhmä. Ensimmäinen Säästöpankki perustettiin Lisätiedot Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne
ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Selvitys 5/2012 Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne 2010 2012 27.11.2012 Sisällys 1 VUOKRA- JA OMISTUSASUMISEN VÄLIMUOTO... 3 1.1 Lisätiedot Miksi tarvittaisiin seniorien toimintakeskus? Seniorien toiminnat ja Elinvoimaa ikääntyville -kehitysohjelma. Kristiina Mustakallio 28.4.
Miksi tarvittaisiin seniorien toimintakeskus? Seniorien toiminnat ja Elinvoimaa ikääntyville -kehitysohjelma Kristiina Mustakallio Taustana väestönkehitys Espoossa 2014-2016 suhteellisesti kasvu on nopeinta Lisätiedot Ikääntyvä väestö Asuinalueiden kehittämisohjelmassa
Ikääntyvä väestö Asuinalueiden kehittämisohjelmassa Ikäystävällinen asuinalue -seminaari 12.5.2014 Hanna Dhalmann 12.10.2007 Tekijän nimi Projektipäällikkö, FT 13 kasvukeskuskaupunkia: Helsinki, Vantaa, Lisätiedot Iisalmi Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto
Ikääntyneiden, kehitysvammaisten ja mielenterveyskuntoutujien asumisen tukeminen ja asumisvaihtoehdot Iisalmi 26.11.2015 Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Ikääntyneiden Lisätiedot Yleistyvä pitkäikäisyys ja pitkäaikaishoidon uudet haasteet
Yleistyvä pitkäikäisyys ja pitkäaikaishoidon uudet haasteet Marja Jylhä, Pekka Rissanen, Juhani Lehto, Leena Forma, Merja Vuorisalmi, Mari Aaltonen, Jani Raitanen Terveystieteiden yksikkö, Tampereen yliopisto Lisätiedot Väestöennusteen vaikutukset alueelliseen kehitykseen
Väestöennusteen vaikutukset alueelliseen kehitykseen Tilastokeskuspäivä 4.11.2008 Yliaktuaari Markus Rapo, Tilastokeskus Esityksessäni! Hieman historiaa! Miksi ennusteita laaditaan! Tilastokeskuksen väestöennusteen Lisätiedot Valtioneuvoston periaatepäätös. asumisen ohjelmasta 2010-2015
Valtioneuvoston periaatepäätös kehitysvammaisten asumisen ohjelmasta 2010-2015 Raija Hynynen Ympäristöministeriö Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Tarvitaanko kehitysvammalaitoksia? Lisätiedot Kotona asumisen järjestäminen ja palveluohjaus. Rauha Heikkilä Kehittämispäällikkö, TtM Ikäihmisten palvelut -yksikkö Rovaniemi
Kotona asumisen järjestäminen ja palveluohjaus Rauha Heikkilä Kehittämispäällikkö, TtM Ikäihmisten palvelut -yksikkö Rovaniemi 16.11.2011 Jäsentely Ikääntyminen Suomessa Kotona asuminen Iäkkäiden kokemuksia Lisätiedot Aktiivinen ikääntyminen ikäystävällisellä Kallion alueella suunnitelma vuosille
1. Kallion kuntien ikääntyvän väestön määrä ja ennusteita Taulukko 1. Ikääntyvän väestön määrä Kallion kunnissa 31.12.2012 ja 31.12.2013 (ennakkoväkiluku) sekä ennuste vuosille 2014-2016, 2020, 2025, 2030 Lisätiedot Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille
ISSN 12371288 Lisätiedot: Virpi Tiitinen Puh. +358 40 517 3400 Selvityksiä 1/2009 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille 4.3.2009 Vuokra-asuntotilanne Lisätiedot Oma tupa, oma lupa Ikääntyneiden arjen hallinnan haasteet
Oma tupa, oma lupa Ikääntyneiden arjen hallinnan haasteet 24.2.2015 Rovaniemi Lakimies Timo Mutalahti Sininauhaliitto Asuminen ja päihteet Laki ikääntyneen väestön toimintakyvyn tukemisesta sekä iäkkäiden Lisätiedot Asuntotuotantokysely 3/2014
Asuntotuotantokysely 3/2014 Sami Pakarinen Lokakuu 2014 1 (3) Lokakuun 2014 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti Lisätiedot Projektityökurssi 2. Saija Toivonen TkT, Real Estate Research Group
Projektityökurssi 2 Saija Toivonen TkT, Real Estate Research Group No mitä tähän ny sit kantsis laittaa Teepä vähän markkinaanalyysiä! Markkina-analyysi - Kun etsitään kohteelle käyttötarkoitusta Kohteen Lisätiedot Palvelualuemalli kehittämisen tukena. Tuula Mikkola VTT, lehtori Metropolia Ammattikorkeakoulu
Palvelualuemalli kehittämisen tukena Tuula Mikkola VTT, lehtori Metropolia Ammattikorkeakoulu Keskustelua ikäihmisten asumisen kehittämisestä Asumisen ja asuinalueiden kehittämisessä ratkaisu ikäihmisten Lisätiedot Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman painopisteitä vuosina
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman painopisteitä vuosina 2016-2017 Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman 2013-2017 väliseminaari, 16.12.2015, Finlandia talo, Helsinki ohjelmapäällikkö Sari Hosionaho, Lisätiedot Etsivä vanhustyö, mitä se on? Anu Kuikka Suunnittelija Vanhus- ja lähimmäispalvelun liitto ry Etsivä mieli projekti
Etsivä vanhustyö, mitä se on? Anu Kuikka Suunnittelija Vanhus- ja lähimmäispalvelun liitto ry Etsivä mieli 2012-2016 -projekti Etsivä vanhustyö on Yhteisölähtöistä ja sosiaalista toimintaa, jolla tavoitetaan Lisätiedot Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla
Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 14.2.2013 Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Asunnon hintaan vaikuttaa moni tekijä, joista mainittakoon rakennuksen talotyyppi, Lisätiedot Asuntotuotantokysely 1/2017
Asuntotuotantokysely 1/2017 Sami Pakarinen Helmikuu 2017 1 (2) Helmikuun 2017 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmasti Lisätiedot Asuntojen hinnat ja kaavoitus. Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa
Asuntojen hinnat ja kaavoitus Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa 1. Asuntojen alueellisista hintaeroista 2 Ei ole outoa, että Suomessa on kalliita asuntoja Pääkaupunkiseudun (Helsinki, Lisätiedot Valokuva: 2012 BLOM. Ikäystävällinen Hervanta
Valokuva: 2012 BLOM Ikäystävällinen Hervanta Vanhusneuvostopäivä Helsinki, 6.4.2016 Ikäystävällinen Hervannan palvelualue -projekti Ikäystävällisen kaupungin teemat, WHO Ympäristö ja julkiset rakennukset Lisätiedot Väestönmuutokset Etelä-Karjalan taajamissa, kylissä, pienkylissä ja hajaasutusalueilla
Väestönmuutokset Etelä-Karjalan taajamissa, kylissä, pienkylissä ja hajaasutusalueilla ikäryhmittäin v. 2000 2014 YKR-taajamalla tarkoitetaan vähintään 200 asukkaan taajaan rakennettua aluetta. Rajaus Lisätiedot Muistisairaat & teknologia -työpaja. Espoo 16.9.2015. Seniortek OY Pertti Niittynen. pertti.niittynen@seniortek.fi +358400220505 www.seniortek.
Muistisairaat & teknologia -työpaja Espoo 16.9.2015 Seniortek OY Pertti Niittynen pertti.niittynen@seniortek.fi +358400220505 www.seniortek.fi Suomessa arvioidaan olevan 100 000 lievää sekä 93 000 keskivaikeaa Lisätiedot MITEN IKÄIHMISILLE TURVATAAN INHIMILLISET PALVELUT?
MITEN IKÄIHMISILLE TURVATAAN INHIMILLISET PALVELUT? Valtakunnalliset Kuntoutuspäivät 19.3.2010 Helsinki Jussi Merikallio johtaja, sosiaali- ja terveysasiat Sosiaali- ja terveyspalvelujen lähivuosien haasteet Lisätiedot Tuet muutostöihin ja esteettömyyteen. Asuntoasiantuntija Eija Kuokkanen kevät 2015
Tuet muutostöihin ja esteettömyyteen Asuntoasiantuntija Eija Kuokkanen kevät 2015 Taustaa ja tavoitteita Suomessa halutaan asua omassa kodissa mahdollisimman pitkään Vuoteen 2030 mennessä tarvitaan miljoona Lisätiedot Nurmeksen kaupungin tekninen palvelukeskus
1 Nurmeksen kaupungin tekninen palvelukeskus OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA Ritoniemen 124 kaupunginosan matkailu- sekä katualueita että korttelia 14 koskeva asemakaavan muutos (Bomba - Sotkan ympäristö Lisätiedot Uuden senioritalon tarve Raisiossa - Hulvelan pääte
Raision kaupunki Pöytäkirja 1 (1) Asianro 476/10.03.02/2015 143 Uuden senioritalon tarve Raisiossa - Hulvelan pääte Sosiaali- ja terveysjohtaja Juha Sandberg ja hoito- ja hoivapalveluiden tulosyksikön Lisätiedot Kaustinen. Kaustisen väestönkehitys ja ennuste vuoteen Lähde: Tilastokeskus, väestötiedot ja -ennuste 2015
Kaustinen Kaustisen väestönkehitys ja ennuste vuoteen 2040 4500 4300 2014; 4283 4100 100 80 60 40 20 0-20 -40-60 -80-100 luonnollinen väestönkasvu (syntyneet - kuolleet) syntyneet kuolleet maassamuutto Lisätiedot Ikäpoliittinen näkökulma kirjastopalveluihin
Ikäpoliittinen näkökulma kirjastopalveluihin Keski-Suomen maakuntakirjastokokous 19.3. 2009 Marjariitta Viiri / Länsi-Suomen lääninhallitus Kyselyn tavoitteita Miten kirjastot seuraavat kuntansa väestörakennetta? Lisätiedot Ikäihmisten palvelut
Ikäihmisten palvelut Ikäihmisten palvelut sisältävät palveluohjauksen, kotihoidon tukipalveluineen, omaishoidontuen, palveluasumisen ja terveyskeskussairaalan palvelut ja ennakoivan ja kuntouttavan toiminnan Lisätiedot Mistä ikääntyneet saavat apua?
Mistä ikääntyneet saavat apua? Jenni Blomgren, erikoistutkija Kelan tutkimusosasto Kansallinen ikääntymisen foorumi 2011 Kela 23.11.2011 Tutkimusosasto Esityksen rakenne Määritelmiä Ikääntyneiden hoiva Lisätiedot Mielenterveyskuntoutujien asumisen kehittämishanke 2012 2015. Tuula Tiainen Ympäristöministeriö 2014
Mielenterveyskuntoutujien asumisen kehittämishanke 2012 2015 Tuula Tiainen Ympäristöministeriö 2014 Mielenterveyskuntoutujat tarvitsevat arkeensa tukea Mielenterveyskuntoutujien asumisen kehittäminen, Lisätiedot KVPS:n vuokra-asunnot. Kouvola Pasi Hakala
KVPS:n vuokra-asunnot Kouvola 8.6.2016 Pasi Hakala Kehitysvammaisten Palvelusäätiö Perustettu vuonna 1992 (Kehitysvammaisten Tukiliitto) Omaisjärjestötaustainen valtakunnallinen palvelujen kehittäjä ja Lisätiedot Maapolitiikan pääperiaatteet ja -linjat sekä kaavavarantotietojen ylläpito
Maapolitiikan pääperiaatteet ja -linjat sekä kaavavarantotietojen ylläpito Kymppi-Moni hankkeen työpaja 15.2.2012, Tampere Tomi Henriksson asumisen erityisasiantuntija Ari Jaakola tietopalvelupäällikkö, Lisätiedot SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188
1 SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 Virpi Tiitinen 2/2007 Marja-Leena Ikonen 8.2.2007 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2006 eräissä kaupungeissa Kysely yleishyödyllisille yhteisöille ARA Lisätiedot Siirtymä maisteriohjelmiin tekniikan korkeakoulujen välillä Transfer to MSc programmes between engineering schools
Siirtymä maisteriohjelmiin tekniikan korkeakoulujen välillä Transfer to MSc programmes between engineering schools Akateemisten asioiden komitea Academic Affairs Committee 11 October 2016 Eija Zitting Lisätiedot Asukaskysely Tulokset
Yleiskaava 2029 Kehityskuvat Ympäristötoimiala Kaupunkisuunnittelu Kaavoitusyksikkö 1.9.2014 Asukaskysely Tulokset Sisällys VASTAAJIEN TIEDOT... 2 ASUMINEN... 5 Yhteenveto... 14 LIIKKUMINEN... 19 Yhteenveto... Lisätiedot VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI
VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 31.3.2014 Suomen johtava asuntovuokrausyritys ASUNTOTUOTANTOA KASVUKESKUKSIIN JA SUJUVAA VUOKRAUSPALVELUA. Liikevaihto 1.1. 31.3.2014 miljoonaa euroa Lisätiedot Nykyisten tilojen muutos, oma toiminta. Kiikan vanhainkoti (+ Niittyvilla) saneerataan 30- paikkaiseksi asumispalveluyksiköksi vaiheittain.
VAIKUTUSTEN ARVIOINTI / VAIHTOEHTOJEN VERTAILU: ARVIOINNIN KOHDE JA AIKA: Kiikan - Keikyän alueen asumispalvelut NÄKÖKULMA VAIKUTUSTEN ARVIOINNILLE MITTAREIDEN TIETOA VAIHTOEHTO 0 = NYKYTILA VAIHTOEHTO Lisätiedot Kuuden suurimman kaupungin vanhusten sosiaali- ja terveyspalvelujen kustannusten vertailu 2015
Kuuden suurimman kaupungin vanhusten sosiaali- ja terveyspalvelujen kustannusten vertailu 2015 1 75 vuotta täyttäneen väestön määrän absoluuttinen ja suhteellinen kehitys Kuusikossa 31.12.2011 31.12.2015 Lisätiedot ASUNNOTTOMUUDEN DYNAMIIKKA HELSINGISSÄ
ASUNNOTTOMUUDEN DYNAMIIKKA HELSINGISSÄ 17.10.2012 Eeva Kostiainen Kaupunkitutkimus TA Oy Liikkuvuus asunnottomuuden ja asuntokannan välillä Tutkimuksen lähtökohtia Kattava kvantitatiivinen rekisteritutkimus Lisätiedot Selvitys 2/2016. ARA-tuotanto 2015 18.2.2016. Normaalit vuokra-as. Erityisryhmien as. ASO-asunnot Omistusasunnot Välimallin asunnot Takauslainoitetut
ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola p. 0400 996 067 Selvitys 2/2016 ARA-tuotanto 2015 18.2.2016 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lisätiedot kotihoito palveluasuminen laitoshoito tukipalvelut
MYÖNTÄMISPERUSTEET kotihoito palveluasuminen tehostettu palveluasuminen laitoshoito tukipalvelut Sisällys 1. Kotihoidon myöntämisperusteet.3 2. Palveluasumisen myöntämisperusteet 5 3.Tehostetun palveluasumisen Lisätiedot Ikääntyneiden palveluasuntotarpeen ja -kannan arviointi Hakijan perustiedot (sen henkilön yhteystiedot joka koonnut arviointimallin tiedot)
Ikääntyneiden palveluasuntotarpeen ja -kannan arviointi Hakijan perustiedot (sen henkilön yhteystiedot joka koonnut arviointimallin tiedot) Kunta: Lappeenranta Yhteyshenkilö: Teija Malinen Puhelin: 4 853978 Lisätiedot Onko eläkeköyhyys faktaa vai fiktiota? - Eläkkeiden tasot ja ostovoiman kehitys Juha Rantala Ekonomisti Eläketurvakeskus
Onko eläkeköyhyys faktaa vai fiktiota? - Eläkkeiden tasot ja ostovoiman kehitys Juha Rantala Ekonomisti Eläketurvakeskus Eläkeläiset ry:n seminaari, Kuntoranta 27.4.2017 Esityksen sisältö 1) Taustaa. - Lisätiedot Palvelurakentamisen vaikutus asuntotuotantoon Skanssissa - Kyselytutkimuksen tulokset ja verrokkikohteet
Palvelurakentamisen vaikutus asuntotuotantoon Skanssissa - Kyselytutkimuksen tulokset ja verrokkikohteet Skanssi Turussa on rakentumassa uusi Skanssin 7000 asukkaan kerrostalovaltainen asuntoalue. Skanssin Lisätiedot Hoito- ja hoivapalvelujen vaihtoehdot ja järjestäminen kuntaorganisaation näkökulmasta
Hoito- ja hoivapalvelujen vaihtoehdot ja järjestäminen kuntaorganisaation näkökulmasta 10.2.2011 Markku Tervahauta palvelualuejohtaja Kuopion kaupunki ASIAKASVOLYYMI Potentiaaliset asiakkaat (yritykset, Lisätiedot ASUMINEN JA RAKENTAMINEN. TAMPEREEN KAUPUNKISEUTU Tilastoaineisto 2015
ASUMINEN JA RAKENTAMINEN TAMPEREEN KAUPUNKISEUTU Tilastoaineisto 2015 TAMPEREEN KAUPUNKI TILASTOT 2016 KONSERNIPALVELUYKSIKKÖ KOPPARI Tietojohtamispalvelut PL 487, 33101 Tampere http://www.tampere.fi/tampereen-kaupunki/tietoa-tampereesta/tietonakoala/asuminen-ja-rakentaminen.html Lisätiedot Asuntotuotantokysely 3/2016
Asuntotuotantokysely 3/2016 Sami Pakarinen Lokakuu 2016 1 (2) Lokakuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti Lisätiedot Väestökehityksen haasteet hyvinvointiteknologialle
Väestökehityksen haasteet hyvinvointiteknologialle Ilkka Winblad Oulun yliopisto, FinnTelemedicum/Biolääketieteen laitos To be or Well be IV, Oulu 11.2.2010, Suomen väestöennuste 2000 2040 Lähde: Parkkinen Lisätiedot Asuntomarkkinakatsaus 1/2013
ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Asuntomarkkinakatsaus 1/2013 31.1.2013 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) kerää ja analysoi asuntomarkkinoita ja rakentamista koskevia tietoja Lisätiedot SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN
SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 Virpi Tiitinen 9/2003 Marja-Leena Ikonen 25.9.2003 Tyhjät arava- ja korkotukivuokra-asunnot kasvukeskusten suurissa kaupungeissa syksyllä 2003 Valtion asuntorahasto Lisätiedot HILMO-tietoa ja koulutusta sosiaalihuollon tiedontuottajille
HILMO-tietoa ja koulutusta sosiaalihuollon tiedontuottajille 29.9.2010 29.9.2010 Riikka Väyrynen 1 Esityksen sisältö THL tilastoviranomaisena HILMO-kokonaisuus Sosiaalihuollon hoidon päättymisilmoitukset Lisätiedot Kehitetään ikäihmisten kotihoitoa ja vahvistetaan kaikenikäisten omaishoitoa
Kehitetään ikäihmisten kotihoitoa ja vahvistetaan kaikenikäisten omaishoitoa 1 24.1.2017 Liisa Niiranen 10,1 % 9 % 7,5 % 11,3 % Timo Aro 2016 Lapin väestöennuste Ennuste 2040 Ennuste 2030 Ennuste 2020 Lisätiedot Helsingin kaupunki Pöytäkirja 15/2013 1 (7) Sosiaali- ja terveyslautakunta Sotep/8 15.10.2013
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 15/2013 1 (7) 338 Palvelusetelitoiminnan vakinaistaminen alle 65-vuotiaiden sosiaalihuoltolain mukaisen palveluasumisen järjestämistapana 1.1.2014 alkaen HEL 2013-011715 T Lisätiedot Veteli. Vetelin väestönkehitys ja ennuste vuoteen Lähde: Tilastokeskus, väestötiedot ja -ennuste 2015
Veteli Vetelin väestönkehitys ja ennuste vuoteen 2040 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2014; 3342 100 80 60 40 20 0-20 -40-60 -80-100 luonnollinen väestönkasvu (syntyneet - kuolleet) syntyneet kuolleet Lisätiedot 2017 © DocPlayer.fi Yksityisyyskäytäntö | Palveluehdot | Palaute