Source: https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-quarto/titolo-i/capo-ii/art658.html
Timestamp: 2020-01-20 20:33:39+00:00
Document Index: 184752971

Matched Legal Cases: ['art. 658', 'art.669', 'art. 6', 'art. 666', 'art. 658', 'art. 1453', 'art. 2930', 'art. 5', 'art. 658', 'art. 2', 'art. 657', 'art. 658', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 55']

Art. 658 codice di procedura civile - Intimazione di sfratto per morosità - Brocardi.it
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Articolo 658 Codice di procedura civile
Dispositivo dell'art. 658 Codice di procedura civile
Il locatore [c.c. 1571] può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente (1) anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto (2) l'ingiunzione di pagamento (3) per i canoni scaduti (4).
Se il canone consiste in derrate (5), il locatore deve dichiarare a norma dell'articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione.
(1) La procedura descritta dalla norma in esame permette al locatore di intimare lo sfratto nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente, ovvero moroso. Tale procedimento consiste nell'esercizio di un'azione costitutiva promossa al fine di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna del conduttore moroso al rilascio dell'immobile.
(2) Con l'intimazione di sfratto per morosità il locatore può decidere anche di richiedere la condanna al pagamento dei canoni scaduti e per quelli che andranno a scadere fino all'esecuzione dello sfratto. Diversamente, il locatore può promuovere un successivo ed autonomo giudizio con atto separato, l'ingiunzione per il pagamento dei canoni (si cfr. l'art.669).
(3) Anche se il locatore decide di promuovere il procedimento di ingiunzione dei canoni scaduti unitamente all'intimazione è bene precisare che i due procedimenti sommari restano autonomi. Invero, se proposta resta comunque subordinata alla convalida dello sfratto. Inoltre, è necessario al fine di ottenere la convalida di sfratto che il locatore dia la prova della persistenza della morosità, a prescindere dalla domanda di ingiunzione. Pronunciata la convalida, se si è chiesto decreto di ingiunzione, viene emesso un separato decreto ingiuntivo che non incide sulla prima.
(4) Tale comma è stato così sostituito dall'art. 6, l. 10-7-1984, n. 399.
(5) In caso di contestazione del valore delle derrate, trova applicazione la disposizione contenuta all'art. 666.
Massime relative all'art. 658 Codice di procedura civile
Cass. civ. n. 2742/2017
Nella ipotesi di azione di sfratto per morosità, la declaratoria di nullità del contratto per mancata registrazione, con contestuale condanna del conduttore al rilascio dell’immobile, non implica un vizio di ultrapetizione, né la violazione del diritto di difesa dell’intimato.
(Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 2742 del 2 febbraio 2017)
relative all'articolo 658 Codice di procedura civile
Norma di riferimento: Articolo 658 Codice proc. civile - Intimazione di sfratto per morosità | Quesito Q201719870
“Mi riferisco all’art. 1453 c.c. e seguenti e all’art. 2930 c.c. e seguenti.
Ho dato in “affitto con riscatto” un mio appartamento con atto notarile.
Nell’atto notarile è scritto: “in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno due canoni mensili il presente contratto si risolverà di diritto”.
Premesso che, nell’eventuale momento, opterò per l’assistenza legale (sempre opportuna ad evitare un cavillo che blocchi tutto) desidero essere informato (amo sapere) la prassi da seguire.
1. Raccomandate agli interessati (sono due) con diffida ad adempiere a quanto stabilito nell’atto notarile dando trenta giorni a partire dalla data della raccomandata avvertendo che trascorso inutilmente detto termine ci sarà la risoluzione del contratto;
2. Non ricevendo riposte positive, depositare presso l’ufficio dell’Ufficiale Giudiziario la documentazione (atto notarile e raccomandate?) al fine che lo stesso proceda alla riconsegna dell’immobile al titolare dopo essere stato incaricato da un giudice.
3. Mi chiedo: in caso di accordo tra le parti, per il rilascio, è sufficiente una scrittura privata?
4. E' possibile spedire le raccomandate in anticipo senza aspettare la scadenza avvertendo che non oagando il prossimo canone si sarà la risoluzione del contratto?
5. Nell’atto notarile “Affitto con riscatto” è previsto il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie del palazzo a carico del compratore. E se non paga?
La prassi ipotizzata è corretta: va inviata alle controparti (intestatarie del contratto) una raccomandata con diffida ad adempiere e quindi a sanare la morosità entro e non oltre un determinato termine (ad avviso di chi scrive 30 giorni sono eccessivi: solitamente se ne concedono 15), avvisando che in difetto di positivo riscontro ci si avvarrà della clausola risolutiva espressa di cui al punto …. del contratto e quest’ultimo si intenderà quindi risolto di diritto.
Qualora l’inquilino non lasci l’immobile spontaneamente se non dopo la diffida, non si potrà – purtroppo – già rivolgersi all’ufficiale giudiziario ma sarà necessario procurarsi prima un titolo esecutivo.
Le strade – sotto il profilo processuale - sono due:
ci si può rivolgere al Giudice promuovendo un giudizio ordinario, per richiedere l’accertamento dell’intervenuta risoluzione e la condanna dell’inquilino a rilasciare l’immobile al proprietario.
oppure - trattandosi nel caso di specie di locazione - la soluzione sicuramente più rapida ed efficace è quella di avvalersi della procedura sommaria di sfratto per morosità. Essa consiste nella notifica alla controparte di un atto di citazione nel quale si intima lo sfratto e si conviene l’inquilino moroso davanti al Giudice affinché quest’ultimo convalidi lo sfratto.
Al giudice basterà portare come prova (mediante allegazione di tale documentazione all’atto di citazione) la copia del contratto di locazione (con prova dell’avvenuta registrazione) e la copia della raccomandata di diffida inviata, specificando l’ammontare ancora dovuto dall’inquilino (comprensivo di interessi di mora).
All’udienza fissata dal Giudice, previa verifica che la morosità persiste, viene convalidato lo sfratto e fissata una data a partire dalla quale sarà possibile procedere con il rilascio forzato (dunque con richiesta, stavolta sì, all’Ufficiale Giudiziario, di accedere all’immobile per sgomberarlo).
La procedura di sfratto può essere avviata, quindi, indipendentemente dall’esistenza di una clausola risolutiva espressa e dunque dal fatto che il contratto si sia risolto o meno, quando il conduttore sia in mora anche di una sola mensilità di canone.
Se le parti si mettono invece d’accordo per un rilascio spontaneo, è senz’altro sufficiente una scrittura privata: l’importante sarà effettuare le debite comunicazioni relative alla chiusura del contratto per ragioni fiscali (trasmissione modello RLI all’Agenzia delle Entrate).
Per quanto concerne la spedizione “in anticipo” delle raccomandate, non si comprende bene il senso della domanda. Non appena si verifica la morosità di due mensilità di canone, infatti, il contratto si risolve di diritto (automaticamente): non si dovrà attendere, dunque, alcun “termine”, ma semplicemente, decorsi due mesi senza che il locatore abbia ricevuto regolarmente il canone alla scadenza pattuita, quest’ultimo potrà inviare la raccomandata con la quale, avvalendosi della clausola risolutiva espressa, si comunicherà a controparte l’avvenuta risoluzione.
Per quanto concerne l’ultima domanda, occorrerebbe sapere quale sia la disciplina applicabile al contratto in questione. Se si si tratta, infatti, di locazione soggetta alla legge n. 392/1978 (cosiddetta disciplina sull’equo canone), l’art. 5 di quest’ultima legittima la risoluzione del contratto anche in caso di mancato pagamento delle spese condominiali: “salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.
Attenzione, tuttavia, che risoluzione non significa sfratto.
Infatti, chi non paga le spese condominiali può vedersi citato in giudizio per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto e della morosità, ma attraverso un giudizio civile ordinario.
Altra cosa è, invece, il procedimento di intimazione di sfratto per morosità regolato dal codice di procedura civile (art. 658 c.p.c.).
Costituisce principio consolidato della Corte di Cassazione, infatti, quello per cui quest’ultimo procedimento “è predisposto per i casi di "mancato pagamento del canone di affitto".
Esso costituisce, dunque, un rimedio all'inadempimento dell'obbligazione principale del conduttore, contrapposta a quella del locatore di far godere all’altro la cosa locata.
Il procedimento in questione non riguarda, invece, i casi di mancato assolvimento degli "oneri accessori" gravanti sul conduttore, i quali non si traducono in compensi per il locatore e quindi non può essere esteso al di fuori dei casi previsti dalla legge.
Si tratta in effetti di un rito speciale, che si pone come eccezione all'ordinario processo civile non sommario, per cui la relativa normativa non è applicabile per analogia.
Per rispondere alla domanda, dunque, se il conduttore non paga gli oneri condominiali, il locatore potrà legittimamente convenirlo in giudizio per la risoluzione del contratto.
In definitiva e più precisamente:
a) se l’inquilino è moroso nel pagamento dei soli canoni, meglio procedere con lo sfratto per morosità;
b) se l’inquilino è moroso nel pagamento sia dei canoni che delle spese condominiali, sarà sempre opportuno ricorrere alla procedura di sfratto;
c) se l’iquilino è moroso nel pagamento delle sole spese condominiali, se si vuole risolvere il contratto lo si dovrà convenire in giudizio per sentire accertare la risoluzione del contratto e condannare al rilascio.
Si noti bene, tuttavia, che tutto ciò attiene solamente al recupero del pieno possesso dell’immobile: per quel che riguarda, invece, il recupero dei canoni non corrisposti, che è tutt’altra questione, occorrerà procurarsi un’ingiunzione di pagamento.
Norma di riferimento: Articolo 658 Codice proc. civile - Intimazione di sfratto per morosità | Quesito Q201615700
Alberto F. chiede
lunedì 07/03/2016 - Piemonte
“Mi rivolgo a questo studio per la risoluzione di un problema di coabitazione familiare.
Diversi anni fa ho accolto mio padre nella casa (alloggio ammobiliato in affitto) in cui ancora oggi abito. Desiderando interrompere tale coabitazione e recuperare indipendenza e privacy (ho più di 40 anni), ho più volte invitato mio padre a cercarsi un'altra sistemazione ricevendo un deciso diniego. Ho pensato allora di non rinnovare il contratto d'affitto (che scadrà a breve) e cercare io stesso un'altra sistemazione, ma mio padre mi ha chiaramente detto di non essere comunque intenzionato a liberare l'alloggio (né il proprietario intende stipulare un nuovo contratto con lui) ed io temo che, in quanto affittuario, me ne possano derivare conseguenze legali.
Esiste una soluzione legale per raggiungere il mio obiettivo oppure, in estrema ratio, devo sospendere il pagamento dell'affitto e farmi sfrattare per morosità? E con quali conseguenze?
Per completezza di informazione preciso che: (a) entrambi disponiamo di un reddito mensile di importo equivalente (b) mio padre, che fra pochi mesi compirà 67 anni, gode di buona salute (c) a suo tempo, mio padre ha fissato la residenza presso la mia abitazione e risulta tuttora iscritto sul mio stato di famiglia.”
Nel caso di specie viene in rilievo la L. 9 dicembre 1998 n.431 che disciplina le locazioni e il rilascio degli immobili ad uso abitativo.
L’art. 2 della predetta legge disciplina la modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione e prevede in particolare al primo comma che “le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
La soluzione che appare più conveniente sarebbe quella di inviare al locatore, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, la disdetta, che impedisce il rinnovo automatico entro il termine indicato nel contratto di locazione in essere. Con tale comunicazione si manifesta la propria volontà di non rinnovare l’accordo locatizio che pertanto cesserà nel termine di efficacia della comunicazione di disdetta.
Entro tale termine il conduttore e coloro che, inseriti nel suo nucleo familiare, hanno goduto dell’immobile dovranno rilasciare l’immobile altrimenti potranno incorrere nella procedura di sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c. e ss che comporta il rilascio obbligato dell’immobile con la relativa condanna alle spese giudiziarie per l’azione che il locatore ha dovuto intraprendere per riottenere la disponibilità dell’immobile di sua proprietà. Nel caso di specie quindi, al fine di ottenere la cessazione della coabitazione con il proprio genitore - il quale, da quanto si evince nel quesito, si dimostra letteralmente inamovibile - sarebbe opportuno inviare la disdetta del contratto di locazione e poi procedere con il rilascio dell’immobile entro il termine pattuito con il relativo cambio di residenza che verrà fissata nella nuova abitazione da scegliersi. Così facendo nessuna conseguenza pregiudizievole e/o responsabilità potrà essere addebitata al conduttore, mentre se il genitore non avrà intenzione di lasciare l’immobile sarà proprio lui a dover sopportare le conseguenze pregiudizievoli, a causa della sua occupazione abusiva priva di titolo giustificativo.
Si sconsiglia, invece, di omettere il versamento del canone d’affitto, perché tale atteggiamento integra senz'altro un inadempimento contrattuale e legittima il locatore ad azionare la procedura di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. a carico del conduttore moroso, con la conseguente condanna al rilascio dell’immobile e al pagamento delle spese giudiziarie.
Si precisa, altresì, che nel caso in cui sia già spirato il termine per impedire il rinnovo del contratto, la legge sopracitata all’art. 3 comma 6 dispone comunque la facoltà del conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Infine, in relazione alla precisazione della presenza di un unico stato di famiglia, appare opportuno chiarire che una volta lasciato l’immobile locato e spostata la residenza anagrafica in un’altra abitazione lo stato di famiglia non potrà dirsi ancora sussistente ai sensi del D.P.R. 223/1989.
Norma di riferimento: Articolo 658 Codice proc. civile - Intimazione di sfratto per morosità | Quesito Q201410305
Sabrina F. chiede
mercoledì 07/05/2014 - Marche
“Quanti mesi di morosità devono esserci per poter esercitare l'azione di sfratto?ne basta uno?”
Consulenza legale i 08/05/2014
Di regola è il contratto a stabilire quanti mesi di morosità sono necessari per poter esercitare l'azione di sfratto contro il conduttore (spesso viene previsto che un solo canone non pagato comporti la risoluzione del contratto).
Se il contratto non prevede nulla, si applica l'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che recita: "Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile".
L'art. 55 della medesima legge prevede comunque che la morosità del conduttore possa essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data (oltre a interessi legali e spese processuali).
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a 90 giorni.