Source: http://www.infovivienda.es/indice/alquiler-2/informacion-para-arrendador/
Timestamp: 2019-01-24 14:04:35
Document Index: 130694118

Matched Legal Cases: ['artículo 27', 'artículo 9', 'artículo 7', 'artículo 2', 'Artículo 36', 'artículo 1571', 'artículo 34', 'artículo 25', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 21', 'artículo 1563', 'artículo 22', 'artículo 22', 'artículo 27', 'artículo 7', 'artículo 7', 'artículo 553', 'artículo 202', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 1566', 'artículo 9', 'artículo 1571', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 7', 'artículo 20']

Infovivienda > Alquiler > Información para el arrendador
El arrendador, que normalmente es el propietario de la vivienda, tiene también derechos, obligaciones y limitaciones prefijadas por la Ley. Cuestiones como si puede vender la vivienda alquilada, si debe inscribir obligatoriamente el arrendamiento, qué puede incluir la renta, régimen de obras y gastos, qué hacer con un arrendatario molesto o moroso son las tratadas en este apartado.
1. ¿Qué impuestos derivados del contrato de alquiler debo pagar?
El arrendador de una vivienda tributa por el IRPF, de acuerdo con los rendimientos inmobiliarios obtenidos por el alquiler de la vivienda (art. 22 LIRPF).[1]
De los ingresos íntegros obtenidos por el arrendador se deducirán los gastos necesarios para la obtención del rendimiento (siempre que los haya satisfecho el arrendador): intereses de capital ajeno y demás gastos de financiación (comisiones de apertura, de cancelación, notario, etc), los servicios personales (vigilancia, portería, jardinería), los tributos y recargos, las tasas, contribuciones especiales y exacciones, como por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de recogida de basuras, de alcantarillado, etc., los gastos de formalización del alquiler (por ejemplo la redacción del contrato) y los gastos de conservación y reparación (por ejemplo la instalación del ascensor, calefacción o puertas de seguridad, pero no se incluyen las mejoras de la vivienda); los saldos de dudoso cobro, las primas de seguros (por incendio, robo, rotura de cristales, responsabilidad civil), los servicios y suministros (luz, agua, gas, teléfono) y la amortización del bien inmueble (art. 23.1 LIRPF).
El rendimiento neto resultante se reducirá en un 60% cuando el alquiler se destine a vivienda habitual (art. 23.2 LIRPF). En 2015 se eliminó la deducción incrementada del 100% cuando el inquilino tiene entre 18 y 30 años y sus rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivos son superiores al IPREM (el indicador público de renta de efectos múltiples).
[1]Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE 20/11/2006 núm. 285).
2. ¿Qué necesito para alquilar una vivienda?
En primer lugar, la vivienda debe cumplir los requisitos de habitabilidad establecidos en cada normativa autonómica, que quedarán acreditados con la obtención de la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, dependiendo de cada Comunidad Autónoma. Se establece una excepción cuando hay un acuerdo en el contrato de alquiler, por el cuál las partes se comprometen a obtener la habitabilidad durante la vigencia del contrato de alquiler (por ejemplo, rehabilitación por renta; ver la pregunta 1.11).
En el contrato de alquiler debe identificarse la vivienda. Para ello, debe hacerse constar por el arrendador (art. 40.1.d LCI)[1] la referencia catastral de la misma (art. 38 LCI). No obstante, el incumplimiento de esta obligación no impedirá que los notarios autoricen el contrato de alquiler, no afectará a la eficacia del negocio ni impedirá su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 44.2.b y 44.3 LCI). Además se entenderá que la identificación de la finca se corresponde con la referencia catastral siempre que los datos de situación, denominación y superficie, coincidan con los del título (art. 45.a LCI). Además hay comunidades autónomas que exigen que se indique en el contrato el número de la cédula de habitabilidad, e incluso que se acompañe el documento al contrato (art. 66. 2 LDVC). La información contenida en la cédula, o en la calificación definitiva para las VPO, se entiende suficiente para considerar identificada la finca (art. 61.3 LDVC).
Además, a partir del 1 de junio de 2013, para poder realizar publicidad, ofertar o firmar un contrato de alquiler, el arrendador de la vivienda es el responsable de obtener y abonar el coste del certificado de eficiencia energética. A la firma del contrato de alquiler el arrendador deberá exhibirlo y entregar una copia al inquilino (art. 14 RD 235/2013).
Sobre la información que debe contener el contrato de alquiler véase la pregunta 1.5.
Certificado de eficiencia energética: cada vivienda nueva o usada que se venda o arriende en España debe contar con este certificado, que es un documento que describe lo eficaz que es una vivienda en cuanto al consumo de energía. Tendrá una vigencia de 10 años. Respecto al régimen sancionador derivado del certificado de eficiencia energética, la Ley 8/2013[2] establece multas de 300€ a 6.000€ por las infracciones que puedan cometerse. Se sancionará, por ejemplo, falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética o publicitar en la venta o alquiler una calificación de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado (Disposiciones adicionales tercera y cuarta). Además, también se podrán derivar consecuencias civiles del incumplimiento de estas obligaciones. Podría suponer la anulación del contrato de alquiler si se demuestra que se ha producido un vicio en el consentimiento del inquilino (error o dolo). Por ejemplo, si éste acredita que la vivienda no dispone de la calificación energética prometida por el arrendador, creando unas expectativas erróneas en el inquilino, que de haberse conocido por éste no hubiera arrendado la vivienda.[3] También podrá pedir el cumplimiento forzoso, es decir, que el arrendador consiga la calificación de energía prometida (art. 1124 CC). O bien, podrá suponer un cumplimiento defectuoso del contrato de alquiler acreditando la existencia de vicios ocultos (art. 1484 y 1553 CC), que podría dar lugar al desistimiento del inquilino con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, si se acredita la mala fe del arrendador o a una reducción de la renta en proporción al vicio probado mediante informe pericial (art. 1486 CC). Ver la pregunta 25 "¿Puedo terminar el contrato si me he equivocado o me engañaron?" del tema "Información para el inquilino" para más detalles.
[1] Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE 08/03/2004 núm. 58).
[2] Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE 27/06/2013 núm. 153).
[3] De acuerdo a la SSTS de 9 de mayo de 1996 (CENDOJ 28079110011996102173) y de 3 de junio de 2003 (CENDOJ 28079110012003102170).
3. ¿Puedo alquilar una vivienda por menos de un año? ¿Y por menos de tres años?
Si la vivienda se va a destinar a domicilio habitual y permanente del inquilino, éste tiene derecho a mantener el contrato de alquiler durante tres años (art. 9.1 LAU). Ver pregunta 1.7.
Se puede formalizar un contrato de alquiler por un plazo inferior cuando la vivienda se destine a otros usos diferentes que no sean satisfacer su necesidad de vivienda permanente. Es decir, cuando se alquila la vivienda para destinarse a residencia temporal u ocasional, por ejemplo para vacaciones o negocio; es lo que se conoce como alquiler de temporada.
Como existe la obligación de que el inquilino la utilice la vivienda conforme al uso pactado, se entiende que éste no podrá alterarlo unilateralmente, ni pretender la aplicación del régimen de vivienda permanente, si lo que se pactó en el contrato es que la vivienda se destinaría a oficinas, a segunda residencia o a vivienda de temporada. El artículo 27.2.f LAU prevé la resolución del contrato cuando el inquilino dedica la vivienda a otros usos (ver pregunta 3.14).
Que el sometimiento a las normas del alquiler de vivienda (título II) dependa del uso pactado puede dar lugar a intentos de fraude por parte del arrendador, que puede intentar configurar el contrato como alquiler de segunda vivienda o temporada para beneficiarse del régimen jurídico más favorable establecido para los contratos de alquiler para uso distinto del de vivienda. Así, es habitual que los arrendadores pacten contratos de once meses anunciándolos como contratos de temporada para no ceñirse a las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 LAU. Pero para que un contrato de alquiler sea considerado de temporada debe establecerse en el mismo que es de temporada y especificar las razones por las que lo son: vacaciones, estudios, traslado laboral, etc.[1]
Aunque en la definición sólo se ha contemplado la necesidad de vivienda permanente del inquilino, de acuerdo al artículo 7.1 LAU, se extiende esta condición al cónyuge no separado legalmente o de hecho y a los hijos dependientes, de forma que el contrato de alquiler no perderá esta condición aunque el inquilino no tenga en la finca alquilada su vivienda permanente. Por ejemplo, porque se traslada a residir en otro lugar por motivos laborales. Además, de acuerdo a la doctrina del Tribunal Constitucional,[2] debe entenderse que el concepto de cónyuge puede ser extendido a las uniones de hecho o convivientes.[3]
[1] SAP de Soria de 22 de junio de 2005 (JUR 200616980).
[2] SSTC de 13 de julio de 1998 (RTC 1998155), de 18 de enero de 1993 (STC 19936), de 8 de febrero de 1993 (RTC 199347).
[3] Tal y como recoge GARCÍA GIL, F.J.: El alquiler de la vivienda…ob. cit., p. 18.
4. ¿Puedo negarme a inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad? Y, si es así, ¿quién debe pagarlo?
La inscripción en el Registro de la Propiedad de un título puede pedirse tanto por el arrendador como por el inquilino (art. 6 LH). Por lo tanto, si el inquilino quiere inscribir el contrato de alquiler, no necesitará el consentimiento del arrendador; y viceversa.
Es más, cualquiera de las partes del contrato podrá compeler a la otra a elevar el contrato de alquiler a escritura pública para poder realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Y, en consecuencia, quien solicita la inscripción del contrato es quien debe pagar los gastos que se derivan de ella.
Ver pregunta 10 "¿Debe inscribirse el contrato de alquiler en algún registro?" del tema "El contrato de alquiler".
5. ¿Qué debo hacer con la fianza? ¿Para qué sirve la fianza?
El inquilino debe pagar obligatoriamente una mensualidad de renta del contrato de alquiler de vivienda en concepto de fianza al arrendador, el cual debe depositarlo en el Registro correspondiente (ver pregunta 5 "¿Debo prestar fianza obligatoriamente?" del tema "Información para el inquilino").
A la finalización del contrato de alquiler, el arrendador solicitará la devolución de la fianza, que deberá ingresarse en el número de cuenta bancaria indicado, de su titularidad, en 21 días desde la solicitud (art. 13.3 DRF). El arrendador deberá devolver al inquilino la fianza o cuantía resultante después de restar las deducciones para el caso que correspondan por desperfectos o gastos pendientes. Éste dispondrá de un mes para devolverla al inquilino a contar desde la entrega de las llaves. A partir de este plazo, la cantidad que debe ser restituida devengará el interés legal del dinero a favor del inquilino (art. 36.4 LAU).
La fianza sirve para garantizar el cumplimiento de las dos obligaciones principales del inquilino: pagar la renta y conservar la vivienda.[1]
Concretamente, el arrendador podrá utilizar la fianza para la satisfacción de las siguientes obligaciones, cuando finalizado el contrato de alquiler éstas no se hubieran cumplido por el inquilino:[2]
La obligación de pago de la renta y de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponden al inquilino (arts. 1555.1 CC y 17 y 20 LAU), como puede ser el agua, la luz o el gas, si fueron contratados por el propio arrendador,[3] o de la cuota comunitaria o del IBI si así se pacto.
La obligación de indemnizar al arrendador por los daños o menoscabos producidos en la vivienda alquilada, ya sea por uso inadecuado o no diligente de la vivienda o el edificio (art. 1555.2 CC), o por no haber actuado con la diligencia debida en la apreciación de hechos o daños que exigían una reparación urgente o una comunicación inmediata al arrendador (arts. 20 LAU y 1559 y 1563 CC), ya sean imputables a la propia conducta del inquilino o de las personas que conviven con él (arts. 21 LAU y 1564 CC).[4]
La indemnización que proceda por el incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda al terminar el contrato (art. 1561 CC).
Finalizado el contrato de alquiler y entregada la vivienda al arrendador,[5] se procederá a la comprobación de los desperfectos en la vivienda por las partes. Posteriormente, el arrendador tendrá que solicitar la devolución de la fianza a la Administración competente y, una vez recibida, proceder a la liquidación de cuentas entre las partes, deduciendo de la fianza las cantidades que correspondan de acuerdo a lo señalado en el párrafo anterior.[6]
En este sentido, hay que tener en cuenta que el inquilino no puede compensar el pago del último mes de alquiler con la fianza, ya que ésta tiene otras finalidades asociadas, como el pago de desperfectos, que no podrían cumplirse porque estos se valorarán una vez entregada la posesión de la vivienda al arrendador. Sin embargo, en caso de no haber desperfectos en la vivienda ni adeudarse ninguna cantidad por otros conceptos, la devolución de la fianza quedaría compensada con el impago de esta última mensualidad ya que, como hemos visto, la fianza sirve también para cubrir los impagos de renta.[7]
[1] Así lo señalaba el artículo 2 del Decreto de 11 de marzo de 1949 por el que se modifica el de 26 de octubre de 1939 sobre fianzas de arrendamientos (BOE 30/03/1949 núm. 89), derogado por la LAU.
[2] C. Gómez de la Escalera, ‘Las fianzas arrendaticias y su depósito obligatorio en las Comunidades Autónomas (Estudio del art. 36 y D.A. 3ª de la LAU 29/1994)’, en Revista SEPIN (Madrid, 1998): 30.
[3] Ya que si están a nombre del inquilino, no está el arrendador obligado a satisfacer la deuda pendiente del inquilino, por lo que no podrá retener la fianza en este concepto, tal y como recoge J. Ataz López, ‘Fianza. Artículo 36’, 936.
[4] En este sentido, no podrán deducirse los menoscabos producidos por el uso ordinario o el transcurso del tiempo, tal y como recoge la SAP de Palma de Mallorca de 12 de mayo de 2000 (JUR 200079).
[5] SAP de Madrid de 30 de mayo de 1997 (JUR 1997788).
[6] SAP de Valencia de 15 de mayo de 2000 (JUR 200092).
[7] Como se pronuncia la SAP de Madrid de 21 de enero de 2013 (JUR 201365862) y de 21 de enero de 2013 (JUR 201373246)
6. ¿Puedo vender la vivienda alquilada?
En los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de junio de 2013, si se produce la venta de la vivienda alquilada sólo se mantendrá el contrato de alquiler en el caso que se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la venta. En este caso quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (art. 14.1 LAU).
En cambio, si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil, que establece que el nuevo adquiriente tiene derecho a que termine el contrato de alquiler, salvo pacto en contrario acordado en la compraventa, y siempre que no pudiese haber sabido que existía un inquilino. En este supuesto, el inquilino podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el comprador le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen (art. 8 modifica el art. 14.2 LAU).
Para que se termine el contrato de alquiler, se exige que el comprador reúna los requisitos del artículo 34 LH: es decir, que se trate de un adquiriente de buena fe,[1] que haya adquirido a título oneroso y mediante un acto válido de quien en el Registro aparezca con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho.[2] Si el comprador conoce, por cualquier medio, la existencia del contrato de alquiler, ya no se puede decir que sea adquirente de buena fe, por lo que deberá mantenerse el contrato de alquiler por el plazo de duración que reste por cumplir, de no estarlo, por un máximo de 3 años.
En este sentido, debemos destacar que sería prácticamente imposible que un adquirente pudiese ser de buena fe, por los siguientes motivos:
Porque cuando se compra una vivienda se suele/debe visitar para ver su estado y comprobar si esta ocupada.
Porque para que la escritura de compraventa se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad es obligatorio que se haga constar la situación arrendaticia y si se han hecho las comunicaciones del derecho de adquisición preferente (ver pregunta 25 "En caso de venta de la vivienda alquilada, ¿puedo comprarla antes que otro?" del tema "Información para el inquilino"), tal y como se establece en el artículo 25.5 LAU.
En cambio, en la compra masiva de viviendas, es decir, cuando se compran muchas a la vez (ej. por parte de fondos inmobilarios), este requisito de buena fe es más fácil de cumplir, ya que difícilmente podrá exigirse que antes de la compra el adquiriente visite todas las viviendas.
Para los contratos de alquiler firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 el comprador de la vivienda alquilada tendrá que respetar el plazo de cinco años de contrato, aunque el comprador de la vivienda cumpla los requisitos del artículo 34 LH. En cambio, si la duración pactada en el contrato de alquiler fuera superior a cinco años, si la venta se produce transcurridos éstos, tendrá que respetarse el plazo pactado, excepto que concurran los requisitos del artículo 34 LH. En este supuesto, al extinguirse el derecho del inquilino tendrá que ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Si el contrato de alquiler se ha inscrito en el Registro de la Propiedad y no hay acuerdo entre las partes para resolver el contrato, tendrá que respetarse la duración pactada, ya que el tercer adquiriente no podrá alegar buena fe en la adquisición, pues debió conocer que existía un alquiler al estar inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 14 LAU).
[1] La buena fe se entiende como el desconocimiento de que la misma cosa se ha arrendado anteriormente a otro. Sin embargo, se considera desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia “de la negligencia del ignorante”. Así lo disponen SSTS de 25 de octubre de 1999 (RJ 19997623), de 8 de marzo de 2001 (RJ 200113975) y 11 de octubre de 2006 (RJ 20066693).
[2] De acuerdo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que unifica doctrina respecto a los requisitos precisos para la aplicación de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria y 1.473 del Código Civil, y que se recoge en SSTS de 5 de marzo de 2007 (RJ 2007723), 7 de septiembre de 2007 (RJ 20075303) y 13 de mayo de 2011 (RJ 20113858).
7. ¿Qué gastos de la vivienda debo pagar?
El arrendador deberá pagar todos los gastos derivados del sostenimiento del inmueble que no sean individualizables mediante aparatos contadores. Algunos ejemplos son el IBI, las contribuciones especiales o la comunidad de propietarios. Sin embargo, puede pactarse en el contrato de alquiler que el inquilino pague estos gastos, siempre que se realice por escrito y se fije el importe anual de los mismos en el contrato. Ver preguntas 2.18 y 2.19.
Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el inquilino tenga que pagar por estos conceptos, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta, según lo establecido en el artículo 18.1 LAU.
En este sentido, para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 sólo podrán actualizarse anualmente hasta un máximo del doble del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo (IPC).
Para los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013, podrán incrementarse el doble del aumento pactado en el contrato de alquiler para la renta. Y en defecto de pacto, si el contrato es anterior al 1 de abril de 2015 sólo podrán incrementarse estos gastos hasta un máximo del doble del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo (IPC), y si es posterior a esta fecha, y no hay pacto de aumento de renta, estos gastos no podrán actualizarse y deberá pagarse el mismo importe pactado en el contrato (art. 20.2 y 18.1 LAU).
8. ¿Puedo incluir el coste del gas, agua o electricidad u otros conceptos en el precio del alquiler?
Sí, las partes pueden pactar aquello que consideren conveniente respecto a los gastos derivados de la vivienda (art. 20.2 LAU). Sin embargo, hay que tener en cuenta que si se incluyen estos conceptos en la renta, deben ser cantidades fijas y, por lo tanto, no sometidas a variaciones según consumo. Y sólo podrán aumentarse con las limitaciones establecidas para la renta en el artículo 18.1 LAU. Ver preguntas 7 "¿Qué gastos de la vivienda debo pagar?" del tema "Información para el arrendador", 18 "¿Qué gastos de la vivienda debo pagar como inquilino?" y 19 "El arrendador quiere que pague yo la comunidad y el IBI. ¿Debo hacerlo?" del tema "Información para el inquilino".
9. ¿Cuándo y cuánto puedo aumentar el precio del alquiler?
La renta sólo podrá actualizarse anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato de alquiler (art. 18.1 LAU).
No existe ningún límite máximo al precio de la renta. Además, para los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de junio de 2013 se establece que la actualización de la renta podrá pactarse libremente por las partes (art. 18.1 LAU).
Para los contratos de alquiler firmados con anterioridad al 6 de junio de 2013, y para los contratos firmados entre esta fecha y el 31 de marzo de 2015, cuando no exista pacto entre las partes sobre la actualización de la renta, podrá actualizarse la renta en la fecha en que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato, aplicando a la renta de la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo (IPC) en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y, en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado. Para ello puede utilizarse la página web del Instituto Nacional de Estadística que tiene esta función en el apartado ¿Quiere actualizar una renta?
Para los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015, si no se ha pactado actualización, la renta no se aumentará, es decir, permanecerá invariable hasta la finalización del contrato. Si se ha pactado en el contrato que se actualizará la renta pero no se ha especificado el tipo o índice a aplicar, se actualizará de acuerdo al Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Puede consultarse en la Web del Instituto Nacional de Estadística.
La renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el inquilino lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. En consecuencia, no puede aumentarse la renta con carácter retroactivo.
Índice de Garantía de Competitividad (IGC): este índice establece una tasa de revisión de precios consistente en la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UE menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0%, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo. Según la Ley 2/2015, el INE es responsable del cálculo y publicación mensual del IGC. A modo de ejemplo, podemos decir que la variación experimentada en el último año tomando de referencia el mes de abril 2014-2015 es de -3,07%.[1]
http://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&cid=1259947704944&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&p=1254735893337&L=0 (consultado el 01/07/2015).
10. ¿Qué obras tengo que llevar a cabo en la vivienda alquilada?
El artículo 21.1 LAU impone la obligación de realizar las reparaciones de conservación al arrendador, pues éste debe realizar aquellas que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido en el contrato. Así, la jurisprudencia ha atribuido la responsabilidad al arrendador en varios supuestos: por defectos o deterioros estructurales (SAP de Barcelona de 27 de octubre de 2011),[1] en las instalaciones eléctricas, de gas, agua, o en la caldera de gas (SAP de Madrid de 5 de noviembre de 2009)[2] o en el calentador de agua (SAP de Madrid 26 de diciembre de 2009),[3] humedades, pavimento, baldosas que se mueven (SAP de Lérida de 23 de abril de 1999),[4] exterminación plaga de ratas y roedores, cuando afecta a salubridad o seguridad (SAP de Pontevedra de 12 de septiembre de 2011),[5] aire acondicionado defectuoso (SAP Barcelona de 14 de febrero de 2008).[6] También las producidas por caso fortuito o fuerza mayor (SAP de Lérida de 23 de abril de 1999).[7]
En la responsabilidad del arrendador se incluyen los deterioros producidos por el transcurso del tiempo, el desgaste natural y de su utilización correcta conforme a lo estipulado. De forma que el inquilino no responderá por los deterioros que se produzcan por estas causas. En este sentido se resuelven algunos supuestos, por ejemplo, respecto a la degradación de la encimera de la cocina de aglomerado de madera, manchas en el sofá (SAP Murcia de 10 de junio de 2011)[8] pequeñas rozaduras en las paredes y un poco de suciedad (SAP Zaragoza de 26 de noviembre de 2010).[9]
La ley exonera al arrendador de su obligación de conservación en tres supuestos: cuando el deterioro sea imputable al inquilino o los que conviven con él (art. 1563 y 1564 CC y art. 21.1 LAU); cuando se destruye la vivienda por causa no imputable al arrendador, en cuyo caso se extingue el contrato de alquiler (art. 28 LAU); y cuando se trata de pequeñas reparaciones de poco alcance y coste económico, procedente del uso normal de la vivienda, que serán por cuenta del inquilino (art. 21.4 LAU). Las pequeñas reparaciones son gastos ordinarios que no pueden ser indispensables para que la vivienda siga cumpliendo su condición de habitabilidad o su finalidad de servir al uso convenido. Se les llama también obras menores por no afectar a la estructura ni alterar la configuración, por lo que no precisan autorización del arrendador. Como por ejemplo, la reparación de grifos o persianas, la cisterna del inodoro (SAP de Lérida de 23 de abril de 1999),[10] las tareas de mantenimiento de la caldera y electrodomésticos, que incluye limpieza de filtros, sustituciones piezas u otros elementos (SAP de Madrid de 26 de diciembre de 2009).[11]
El inquilino tiene la obligación de usar la cosa como un buen padre de familia y de devolver la finca tal y como la recibió, aunque no responderá del deterioro de la cosa por el simple uso y cuando no medie culpa suya. El artículo 1563 CC establece una presunción de culpabilidad del inquilino, quien deberá probar que el deterioro se produjo sin culpa suya.
Por lo tanto, el inquilino sólo responde en caso de haber hecho un uso anormal de la vivienda (SAP de Zaragoza de 30 de julio de 2008).[12] Como por ejemplo, de la reparación de un calentador cuando ha habido un correcto mantenimiento por el arrendador (SAP de Valencia de 15 de febrero de 2003).[13] Debe probarse la suciedad, las rozaduras anormales en las paredes, porque responderá de la limpieza cuando el grado de suciedad implique no haberla realizado regularmente (SAP Zaragoza de 26 de noviembre de 2010);[14] o también responderá por no haber tomado las medidas necesarias para evitar un incendio previsible y evitable (STS de 12 de febrero de 2001).[15]
Además, se establece una presunción iuris tantum sobre la recepción en buen estado de la finca por el inquilino, excepto si se ha dejado constancia del estado de la finca antes de alquilarla (art. 1562 CC). Por ejemplo, la presentación de una factura de pintura y emplastecido en pasillo, por sí sola (sin prueba del estado anterior) no es prueba suficiente para repercutir el desperfecto al inquilino (SAP Zaragoza de 26 de noviembre de 2010).[16]
[1] JUR 201182216.
[2] JUR 201038292, FJ. 1.
[3] JUR 2009159830, FJ. 3.
[4] AC 19994415, FJ. 2.
[5] JUR 2011347147, FJ. 2.
[6] JUR 2008130576, FJ.2.
[7] AC 19994415 FJ. 2.
[8] JUR 2011266401.
[9] AC 2010/2367, FJ 2.
[10]AC 19994415, FJ. 2.
[11]JUR 2011159830, FJ. 2.
[12]JUR 2008175818, FJ. 2.
[13]JUR 2003141413.
[14]AC 20102367, FJ. 2.
[15]RJ 2001850, FJ. 3.
[16]AC 20102367, FJ. 2.
11. ¿Puedo realizar obras de mejora? Y si las hago, ¿puedo por ello elevar la renta?
Respecto a las obras de mejora, se establece que el inquilino deberá soportarlas si no es posible diferir razonablemente su ejecución hasta la conclusión del contrato de alquiler (art. 22.1 LAU). Las obras de mejora son aquellas destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de una vivienda que ya reúne de por sí las condiciones necesarias para servir al uso convenido, y que por ello provocan un incremento de valor de la cosa a que se incorporan o un aumento permanente de su utilidad o rendimiento productivo.[1] Por lo tanto, difícilmente no podrán diferirse hasta la finalización del contrato, pues no son obras necesarias, excepto si vienen impuestas por acuerdo de la comunidad de propietarios u otra autoridad competente y afectan a la vivienda alquilada.[2]
Así, el artículo 22.1 LAU establece que estas obras se harán preferiblemente cuando la vivienda no esté alquilada, para evitar molestias. Pero si no puede ser así, el arrendador podrá hacerlas en cualquier momento y el inquilino tendrá que soportarlas, excepto que el inquilino opte por desistir del contrato, tal y como permite el artículo 22.2 LAU. (ver apartado 2.23). Aunque no se diga expresamente, el arrendador es quien debe pagar el coste de las obras.
El arrendador tiene la obligación de comunicar por escrito al inquilino su intención de realizar obras de mejora, en qué consistirán, cuándo comenzarán y cuándo terminarán, tres meses antes del comienzo de las obras (art. 22.2 LAU). Preferiblemente de modo fehaciente, es decir, por burofax.
Una vez producida la comunicación, el inquilino dispone de un mes para dar por finalizado el contrato de alquiler. Para ello es necesario que las obras afecten de modo relevante a la vivienda; es decir, no estará justificado el desistimiento del contrato si las obras de mejora son de poca importancia. Si el inquilino opta por finalizar el contrato, tendrá que comunicarlo por escrito al arrendador y el contrato finalizará a los dos meses desde que el arrendador recibió la comunicación del inquilino. Por lo que el inquilino puede seguir en la vivienda durante estos dos meses sin que puedan iniciarse las obras.
El inquilino que deba soportar las obras de mejora tendrá derecho a una reducción de la renta que será proporcional a la parte de la vivienda que no pueda utilizar porque las obras lo impiden. En el caso de las obras de mejora, el derecho del inquilino a reducción de la renta es independiente a la duración de las obras, es decir, tiene derecho a que se la reduzca la renta desde el inicio de las obras. Además, el inquilino tendrá derecho a ser indemnizado por todos los gastos que esté obligado a efectuar por motivo de las obras (art. 22.3 LAU).
La realización de obras de mejora por el arrendador, pasados tres años del contrato de alquiler (cinco años en los contratos anteriores al 6 de junio de 2013), le dará derecho, excepto pacto en contra, a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos; sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquél momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra (art. 19.1 LAU).
Cuando la mejora afecte a varias viviendas, debe repartirse proporcionalmente el capital invertido según la cuota de participación en la comunidad de propietarios, y si no hay propiedad horizontal, según acuerdo entre arrendador e inquilino, y en su defecto según la superficie de la vivienda (art. 19.2 LAU).
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al inquilino la cuantía, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas. (art. 19.3 LAU)
[1] Así lo recoge E. Llamas Pombo, Ley de arrendamientos urbanos, 553.
[2] Para más detalle J. M., Fínez Ratón, ‘Comentario al art. 22 LAU’ en Comentario a la ley de arrendamientos urbanos, dir. F. Pantaleón Prieto (Madrid: Civitas, 1995), 267.
12. ¿Qué puedo hacer si el inquilino lleva a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o prohibidas en la vivienda?
El artículo 27.2.e LAU reconoce al arrendador el derecho a resolver el contrato de alquiler cuando en la vivienda se produzcan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La calificación de estas actividades puede encontrarse regulada por reglamento, así como en las normas de las Comunidades Autónomas o en las Ordenanzas municipales. De todas formas, para determinar cuando se produce cada uno de los supuestos, el Juez tendrá que examinar cada caso en concreto, ya que depende de la entidad del hecho y de las pruebas que se aporten por las partes.[1] No obstante, la SAP de Barcelona de 8 de febrero de 2005[2] señala los requisitos y criterios para su determinación:
La actividad debe darse dentro del inmueble, no en el exterior.
La calificación de una actividad como incómoda o molesta no puede realizarse apriorísticamente por las características generales de las mismas, sino por el modo de realizarse en el caso concreto, en relación a los principios que rigen las relaciones de vecindad y la prohibición del abuso de derecho del artículo 7.2 CC.[3]
La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria en el peligro y la incomodidad.
Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción.[4]
Se ha admitido la resolución del contrato de alquiler con la correspondiente indemnización de daños y perjurios por los Tribunales en casos de actividades nocivas y molestas para los vecinos, a causa del olor o la suciedad producida en la vivienda alquilada.[5] También se ha resuelto el contrato por realizar actividades ilícitas cuando ha quedado probado que en la vivienda se desempeñaba un negocio de prostitución,[6] o cuando el inmueble se ha destinado a una actividad diferente a la pactada en el contrato.[7]
Cuando tengan lugar estas actividades prohibidas el arrendador podrá pedir la resolución del contrato de alquiler (art. 27.2.e LAU), pero también lo podrá solicitar la comunidad de propietarios de acuerdo al artículo 7.2 LPH, y en Cataluña según el artículo 553-40.2 Libro V CCC.
Las actuaciones que pueden realizar el arrendador por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas del inquilino son las contempladas en el apartado 29 "¿Qué puedo hacer si un vecino me molesta o daña mis cosas?" del tema "Información para el inquilino".
[1] De acuerdo a A. Fuentes Lojo y J. Fuentes Lojo, Novísima Suma de arrendamientos urbanos, T. apéndice (Barcelona: JM Bosch Editor, 2007), 133-136.
[2] JUR 200567738.
[3] Véase STS de 20 de marzo de 1989 (RJ 19892187). En el mismo sentido resuelve SAP de Madrid de 19 de septiembre de 2011 (AC 20112312).
[4] SSTS de 18 de mayo de 1994 (RJ 19944090) y de 13 de mayo de 1995 (RJ 19954234).
[5] SSAP de Navarra de 17 de octubre de 2001 (AC 2002340) y de Oviedo de 19 de septiembre de 2001 (JUR 2001316234).
[6] SSAP de Zaragoza de 3 de febrero de 2000 (JUR 2000270942).
[7] SAP de Murcia de 2 de junio de 2006 (JUR 200696720).
13. ¿Cuándo puedo entrar en la vivienda alquilada?
El arrendador solamente podrá entrar en la vivienda alquilada con el consentimiento del inquilino. En caso contrario, necesitará autorización judicial (art. 18.2 CE). La entrada en la vivienda alquilada por parte del arrendador podrá suponer un delito de allanamiento de morada tipificado en el artículo 202 CP con pena de prisión de seis meses a dos años (ver pregunta 33 "¿Puede entrar el arrendador en una vivienda alquilada?" del tema "Información para el inquilino").
14. ¿Puedo terminar el contrato antes de tiempo?
El arrendador podrá finalizar el contrato de alquiler antes del plazo pactado o establecido en el artículo 9.1 LAU cuando haya transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que el arrendador comunique al inquilino que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (padres e hijos) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación deberá realizarse al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar (art. 9.3 LAU).
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato de alquiler o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el inquilino podrá, en el plazo de treinta días, optar entre dos opciones:
ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda alquilada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o
ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres años, excepto que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor (art. 9.3 LAU).
Mientras para los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013 no se exige haber pactado esta condición previamente en el contrato de alquiler sino que se exige que haya transcurrido un año del contrato de alquiler, para los contratos suscritos entre el 1 de enero de 1994 y el 5 de junio de 2013 sí será preciso que conste por escrito en el contrato dicha posibilidad de resolución anticipada; sin embargo, no se exige el transcurso de un año de contrato.
También se resolverá el contrato cuando el alquiler no este inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la venta de la vivienda (ver pregunta 3.6) o la resolución del derecho del arrendador (por ejemplo ver pregunta 2.36). Además, el arrendador podrá resolver el contrato de alquiler anticipadamente por incumplimiento de las obligaciones del inquilino (art. 27.2 LAU): la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, el importe de la fianza o de su actualización, por subarrendamiento o cesión inconsentidos, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas o cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o su familia (ver pregunta 15 "¿Cuándo puedo dar por terminado el contrato de alquiler?" del tema "Información para el arrendador").
15. ¿Cuándo puedo dar por terminado el contrato de alquiler?
A) Terminación ordinaria: por finalización del plazo contractual
La resolución ordinaria del contrato de alquiler por parte del arrendador se podrá realizar a la finalización del plazo establecido en el contrato de alquiler (art. 9.1 LAU). En cambio si no se ha establecido plazo superior, se podrá resolver a los tres años de su formalización para los contratos formalizados a partir del 6 de junio de 2013 y a los cinco años para los contratos formalizados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013. Para evitar que el contrato de alquiler se prorrogue un año más, el arrendador deberá notificar al inquilino su terminación como mínimo con treinta días de antelación (art. 10 LAU).
También podrá resolverse el contrato por el arrendador a la finalización de la prórroga anual regulada en el artículo 10 LAU, para los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013 y al finalizar la prórroga de tres años para los contratos suscritos entre el 1 de enero de 1995 y 5 de junio de 2013. Para ello, el artículo 1566 CC establece que deberá el arrendador manifestar su voluntad de no renovar el contrato al inquilino antes del transcurso de quince días desde la finalización de las mencionadas prórrogas, para así evitar la aplicación de la tácita reconducción.
B) Terminación extraordinaria
a) Por necesidad del arrendador o su familia
El arrendador podrá resolver el contrato de alquiler antes del plazo convenido o establecido en el artículo 9.1 LAU cuando haya transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que comunique al inquilino que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación deberá realizarse al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar (art. 9.3 LAU).
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el inquilino podrá, en el plazo de treinta días, optar entre dos opciones: 1) ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda alquilada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o 2) ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, excepto que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor (art. 9.3 LAU).
En consecuencia, mientras para los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013 no se exige haber pactado esta condición previamente en el contrato de alquiler, para los contratos suscritos entre el 1 de enero de 1994 y el 5 de junio de 2013 sí será preciso que conste por escrito en el contrato dicha posibilidad de resolución anticipada.
Fuerza mayor: Aquella situación o acontecimiento imprevisible e inevitable, excepcional e independiente de la voluntad de las partes, que impide llevar a cabo alguna obligación contractual, y que no es imputable a una falta o negligencia de la parte imposibilitada, y que no hubiera podido evitarse aplicando la mayor diligencia posible.
b) Por resolución del derecho del arrendador
Para los contratos formalizados a partir del 6 de junio de 2013, el contrato de alquiler se extinguirá cuando se resuelva el derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, cuando el contrato no hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (art. 13.1 LAU).
Para los contratos formalizados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 el contrato de alquiler se extinguirá como mínimo a los cinco años de contrato, excepto que éste se halle inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso tendrá que respetarse la duración pactada en el contrato de alquiler (art. 13.1 LAU).
También se extinguen a la resolución del derecho del arrendador, los alquileres otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble (art. 13.2 LAU).
Ver pregunta 36 "Si embargan la vivienda al arrendador, ¿puede terminar el contrato de alquiler?" del tema "Información para el inquilino".
c) Por venta de la vivienda alquilada
Para los contratos formalizados a partir del 6 de junio de 2013, si el arrendador vende la vivienda alquilada y el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo adquiriente tiene derecho a que termine el alquiler, salvo pacto en contrario acordado en la compraventa, de acuerdo al artículo 1571.1 CC o que el comprador no cumpla los requisitos del artículo 34 LH. En este supuesto, el inquilino podrá exigir que se le deje continuar en la vivienda alquilada durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente (por burofax) su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Además, el inquilino podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que le cause la extinción (art. 14.2 LAU).
En cambio, si el contrato de alquiler se suscribió entre el 1 de enero de 1995 y 5 de junio de 2013 el nuevo adquiriente de la vivienda alquilada tendrá que respetar el plazo de cinco años de contrato, aunque concurran los requisitos del artículo 34 LH (ver 3.6). En cambio, si la duración pactada en el contrato de alquiler fuera superior a cinco años, si la venta se produce transcurridos éstos, tendrá que respetarse el plazo pactado, excepto que concurran los requisitos del artículo 34 LH. El inquilino tendrá que ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, ya que se extingue su derecho. Si el alquiler se ha inscrito en el Registro de la Propiedad y no hay acuerdo entre las partes para resolver el contrato, tendrá que respetarse la duración pactada, ya que el tercer adquiriente no podrá alegar buena fe en la adquisición, pues debió conocer que existía un alquiler al constar inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 14 LAU).
Ver pregunta 6 "¿Puedo vender la vivienda alquilada?" del tema "Información para el arrendador".
d) Por incumplimiento del contrato por el inquilino (art. 27.2 LAU).
El arrendador podrá solicitar la resolución del contrato de alquiler y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios para el caso que corresponda, en los siguientes supuestos:
a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino.
c. El subarrendamiento o la cesión inconsentidos.
d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 LAU, es decir, su cónyuge, hijos o nietos.
16. ¿Qué puedo hacer si el inquilino provoca daños en la vivienda?
El inquilino responde por los daños producidos por él o quien conviva en la vivienda (art. 1563 y 1564 CC y art. 21.1 LAU). Por lo tanto, los daños deben ser asumidos por éste. No obstante, es posible que el arrendador tenga conocimiento de estos daños durante la vigencia del contrato de alquiler, o bien, una vez el contrato haya finalizado y el arrendador recupere la vivienda.
1) Si el arrendador tiene conocimiento durante el alquiler
En primer lugar, cuando se tiene conocimiento de que se han provocado daños en la vivienda alquilada se abre un siniestro en el seguro multiriesgo de hogar, siempre que la vivienda disponga de él, para que comprueben si los daños tienen cobertura y pueden ser reparados.
Normalmente en la vivienda se suele contratar el seguro multirriesgo de hogar. Básicamente, cubre los daños que se pueden producir en la vivienda o en los bienes que se encuentran en su interior. La mayoría de las pólizas abarcan los daños producidos por incendio, agua, robo y responsabilidad civil. En las pólizas de hogar se cubren por separado:
El continente: Engloba vivienda, garaje, trastero, elementos fijos (por ejemplo, armarios empotrados), instalaciones, etc. Para el cálculo de la prima se tienen en cuenta los metros cuadrados del piso, la altura de la casa y si se trata de vivienda habitual o de segunda residencia.
El contenido: Abarca el mobiliario y los bienes que se encuentran dentro de la vivienda (electrodomésticos, ropa, etc.). Salvo que se contrate expresamente, las compañías aseguradoras suelen excluir del contenido animales, plantas, objetos de valor (cuadros, antigüedades…), coches, joyas, pieles, etc.
La responsabilidad civil. Cubre los daños personales o materiales que el asegurado o su familia causen a un tercero.
Es posible que el arrendador sea titular de una póliza multiriesgo con contenido y continente y la mantenga al alquilar la vivienda. Es habitual que el arrendador asegure el continente de la vivienda, ya que responde de su conservación y el inquilino asegure el contenido, sobre todo si hay mobiliario, electrodomésticos y aparatos electrónicos, y la responsabilidad civil.
También está el seguro del edificio que contrata la comunidad de propietarios, en el que se valora al edificio, su continente, urbanización exterior y contenido. Las coberturas, que son las garantías que se pueden contratar, pueden incluir: incendio, robo, daños por agua, responsabilidad civil, etc. respecto al inmueble. No queda cubierto el interior de las viviendas. Este seguro se satisface de acuerdo a la cuota de participación de cada vivienda en el inmueble mediante el abono del recibo de gastos comunitarios, que suele satisfacer el propietario, pero también puede pactarse que se abone por el inquilino.[1] (ver preguntas 18 "¿Qué gastos de la vivienda debo pagar como inquilino?" y 19 "El arrendador quiere que pague yo la comunidad y el IBI. ¿Debo hacerlo?" del tema "Información para el inquilino", 7 "¿Qué gastos de la vivienda debo pagar?" y 8 "¿Puedo incluir el coste del gas, agua o electricidad u otros conceptos en el precio del alquiler?" del tema "Información para el arrendador")
Ambas pólizas se regirán por las condiciones particulares y generales del contrato, así como por la legislación específica en la materia.[2]
Si estos daños no quedan cubiertos por la póliza, el inquilino debe repararlos por su cuenta y asumir el coste de dicha reparación. En caso de que el inquilino no repare los daños causados dolosamente en la finca, el arrendador podrá solicitar la resolución del contrato de alquiler y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios (art. 27.2.g LAU).
2) Si el arrendador tiene conocimiento al finalizar el alquiler
El arrendador podrá deducir de la fianza prestada por el inquilino el coste que suponga la obligación de indemnizar al arrendador por los daños o menoscabos producidos en la finca arrendada, ya sea por uso inadecuado o negligente de la finca (art. 1555.2 CC), o por no haber actuado con la diligencia debida en la apreciación de hechos o daños que exigían una reparación urgente o una comunicación inmediata al arrendador (arts. 20 LAU y 1559 y 1563 CC), ya sean imputables a la propia conducta del inquilino o de otras personas de las que deba responder (arts. 21 LAU y 1564 CC).[3] Si esta cantidad prestada como fianza no fuera suficiente para cubrir los daños ocasionados en la vivienda, el arrendador podrá reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados por el inquilino (art. 1.124 CC), hasta que el arrendador quede totalmente resarcido por el menoscabo producido en la vivienda. (ver pregunta 5 "¿Qué debo hacer con la fianza? ¿Para qué sirve la fianza?" del tema "Información para el arrendador" )
[1] De acuerdo al artículo 20.1 LAU.
[2] Ley 50/1980, de 8 de octubre, del Contrato de Seguro (BOE 17/10/1980 núm. 250), el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores, Usuarios y otras leyes complementarias (BOE 30/11/2007 núm. 287).[2] Modificado por la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio (BOE 23/12/2009 núm. 308) y por la Ley 29/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica el régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad para la mejora de la protección de los consumidores y usuarios (BOE 31/12/2009 núm. 315).
[3] En este sentido, no podrán deducirse los menoscabos producidos por el uso ordinario o el transcurso del tiempo, tal y como recoge la SAP de Palma de Mallorca de 12 de mayo de 2000 (JUR 200079).
17. ¿Qué puedo hacer si el inquilino no paga la renta?
El arrendador podrá interponer acción de desahucio para solicitar la resolución del contrato de alquiler (art. 27.2.a LAU), y una reclamación de cantidad para recuperar las cantidades debidas por el inquilino, ambas mediante la vía judicial (ver preguntas 3 "¿Cuándo puede interponerse una demanda de desahucio? ¿Qué procedimientos hay para reclamar en un contrato de alquiler y dónde debo hacerlo?" y 4 "¿Qué pasos debo seguir para iniciar un proceso de desahucio?" del tema "Información sobre el desahucio").
Sin embargo, si se ha pactado en el contrato podrá acudirse a un proceso de arbitraje, o si las partes están de acuerdo, previamente a la reclamación judicial o arbitral pueden someterse a un proceso de mediación para intentar llegar a un acuerdo (art. 4.5 LAU). (ver pregunta 1 "¿Hay algún método alternativo a los tribunales de justicia para resolver los conflictos entre el arrendador y el inquilino?" del tema "Información sobre el desahucio").
18. ¿Que puedo hacer si termina el plazo pactado en el contrato y el inquilino permanece en la vivienda?
El arrendador tendrá que interponer demanda judicial por finalización del plazo contractual porque no puede recuperar la vivienda por sí mismo, tanto en el supuesto que el inquilino no abandone la vivienda como si éste se marcha sin entregar las llaves de la vivienda ni firmar ningún documento de resolución contractual (ver preguntas 3 "¿Cuándo puede interponerse una demanda de desahucio? ¿Qué procedimientos hay para reclamar en un contrato de alquiler y dónde debo hacerlo?", 4 "¿Qué pasos debo seguir para iniciar un proceso de desahucio?" y 6 "¿Puede el arrendador ocupar la vivienda alquilada si el inquilino se marcha sin avisar?" del tema "Información sobre el desahucio").
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Me gustaría saber si el arrendatario se marcha 2 meses antes de cumplir el vencimiento de una prórroga anual, me ha de pagar dos meses por incumplimiento?
Si el contrato de alquiler se ha firmado a partir del 6 de junio de 2018, puede marcharse si han pasado seis meses desde la formalización del contrato de alquiler. Además, solo habrá derecho a una indemnización de un mes por año que reste por cumplir de contrato o la parte proporcional si así se pacto en el contrato de alquiler.