Source: http://www.annuimmo.com/informations2.php?immobilier-loi-robien
Timestamp: 2013-05-25 00:49:32+00:00
Document Index: 241735781

Matched Legal Cases: ['in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine', 'in fine']

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Le dispositif "Lienemann"
La loi relative aux termites
La baisse des droits de mutations(ou "frais de notaires")
La loi relative au plomb
Le PACS et l'immobilier
La loi relative � l'amiante
Les d�lais de r�tractation SRU
La Location meubl�e professionelle
Le pr�t "in fine"
- Le pr�t in fine et l'assurance-vie
Financer sa r�sidence principale avec un cr�dit in fine est dans l�air du temps (notamment lorsque la bourse monte). Or la formule �in fine� n�est pas particuli�rement adapt�e � ce type d�acquisition. Nous vous rappelons donc les r�gles applicables � un tel pr�t. Du fonctionnement d�un pr�t in fine :vous empruntez un capital que vous ne remboursez qu�au terme (dans 10, 12 ou 15 ans). Durant la dur�e du pr�t, vous ne payez que des int�r�ts et l�assurance-d�c�s. Pour rembourser le capital emprunt�, vous constituez d�s l�origine un �adossement�, c�est-�-dire un apport g�n�ralement plac� dans un contrat d�assurance-vie. Exemple : vous empruntez 1 000 000 F en in fine sur 10 ans et vous faites un apport de 500 000 F d�s l�origine du pr�t, plac� sur un contrat d�assurance-vie. Si nous retenons une hypoth�se de rendement de 7 % l�an, vous pourrez rembourser le million emprunt� dans 10 ans. Un usage inadapt� � la r�sidence principale : avec un cr�dit in fine, vous payez des int�r�ts portant sur la totalit� du capital emprunt� et ce sur toute la dur�e du pr�t. Plus sa dur�e sera longue et plus le co�t sera �lev�. Rappelons que dans le cadre de la r�sidence principale, vous ne pouvez d�duire aucun int�r�t, ni b�n�ficier de r�duction d�imp�t. En cons�quence le co�t de ce type de pr�t est plus �lev� qu�un cr�dit amortissable puisque dans ce dernier les int�r�ts se r�duisent au fur et � mesure que vous remboursez le capital. Il faut donc, pour que ce syst�me soit viable, que ce surco�t soit compens� par la capitalisation de l�adossement. C�est possible avec un adossement index� sur les actions (car les actions sont l�un des meilleurs placements sur le long terme), mais pas certain du fait de leur volatilit�. Notre conseil : Pour cette raison, le pr�t in fine n�est donc pas adapt� � l�acquisition de la r�sidence principale et ce d�autant plus qu�un apport important est souvent exig� (50%) dont la plupart des futurs acc�dants ne disposent pas. Pr�f�rez le pr�t amortissable sur la dur�e la plus courte avec un apport aussi important que possible (conserver des liquidit�s pour faire face aux impr�vus). Les vertus du pr�t in fine pour les contribuables fortement impos�s
Lorsque vous vous situez dans le cadre des revenus fonciers (nue-propri�t�, loi Besson, loi sur les r�sidences de tourisme, locatif traditionnel), ou des revenus BIC pour les loueurs en meubl� professionnels, le pr�t in fine peut devenir tr�s int�ressant. Pourquoi ? Car dans cette hypoth�se, vous pouvez d�duire fiscalement les int�r�ts de vos autres revenus fonciers. D�s lors, si vous vous situez dans les hautes tranches d�imposition, le montage in fine va renforcer le m�canisme de d�fiscalisation que vous avez mis en place. Ainsi, si vous �tes dans la tranche � 54 %, vous contractez un pr�t in fine au taux de 6 %. R�sultat, vous faites une �conomie de : 6 % x 54 % = 3,24 %. Le co�t r�el de votre pr�t est alors de seulement 6 � 3,24 = 2,76 %. Prenons l�exemple de l�acquisition d�un appartement de 911 000 F dans le cadre de la loi Besson. L�investisseur se situe dans la tranche � 54 % et est b�n�ficiaire en revenus fonciers. Il emprunte 911 000 F en cr�dit in fine sur 15 ans. L�apport en adossement est de 340 000 F avec une hypoth�se de rendement de 7 % l�an. Sur 15 ans, l�acquisition produit un gain de 41 455 F (effort d��pargne). Si � la place du cr�dit in fine, l�investisseur avait contract� un pr�t amortissable, sur la m�me dur�e, l�op�ration aurait co�t� 402 505 F. La diff�rence en faveur du cr�dit in fine s�explique par une �conomie d�imp�t plus importante induite par les int�r�ts d�emprunt d�ductibles et la capitalisation sur 15 ans. Prenons un autre exemple : un investisseur dans la tranche � 54 %, b�n�ficiaire en revenus fonciers et imposable � l�ISF, acquiert une propri�t� d�membr�e. Il va donc acheter une nue-propri�t� (il n�a ni l�usage, ni les revenus de la propri�t�) pour un montant de 500 000 F (l�usufruit rejoindra la nue-propri�t� dans 20 ans). Il finance cette acquisition avec un cr�dit in fine sur 20 ans au taux de 5,80 %. Il constitue l�adossement par des versements p�riodiques annuels de 11 751 F avec une hypoth�se de rendement de 7 % l�an pour constituer le capital � rembourser au terme (soit 500 000 F). Cette op�ration ne va lui co�ter que 344 000 F pour une op�ration dont la valeur est estim�e � 1 327 000 F (sans revalorisation) lors de la r�union � terme de l�usufruit et de la nue-propri�t�. Si cet investisseur avait financ� cette op�ration avec un cr�dit amortissable, le co�t de l�op�ration aurait �t� de 571 000 F. La diff�rence entre les deux s�explique toujours par la capitalisation sur 20 ans et par des �conomies d�imp�t encore plus fortes du fait de l�absence de revenus (nue-propri�t�). Mais nous attirons votre attention sur les �conomies d�imp�t en mati�re d�ISF : la nue-propri�t� n�est pas imposable et pour autant le pr�t est int�gralement d�ductible de l�assiette taxable. Aussi, si vous �tes imposable � l�ISF, vous avez int�r�t � opter pour le cr�dit in fine, car c�est la totalit� du pr�t que vous d�duisez. Dans notre exemple, avec un cr�dit in fine, l��conomie d�imp�t est de 100 000 F sur 20 ans alors qu�avec un pr�t amortissable, l��conomie ne serait plus que de 57 000 F. Pr�cision importante : il existe des formules de cr�dit in fine tr�s souples dans le cadre desquelles il suffit d�apporter 10 % du montant emprunt� (contre 50 % en g�n�ral). Pour un pr�t sur 10 ans, vous avez 5 ans pour constituer la provision n�cessaire pour obtenir le capital au terme. Ainsi, toujours pour un pr�t � 10 ans, avec un rendement de 5 %, dans 5 ans, vous devrez avoir constitu� 78,35 % (les diff�rents apports + rendement de l�investissement) du capital emprunt�. Mais si vous voulez plus de temps, vous emprunterez sur 15 ans, et n�aurez � constituer que 61,39 % au terme de 5 ans. Vous pourrez toujours rembourser par anticipation dans 10 ans, sans p�nalit�, si vous le souhaitez. Il s�agit l� de formules tr�s int�ressantes pour des contribuables situ�s dans les plus hautes tranches d�imposition, ne disposant pas toujours de l�apport suffisant pour avoir recours � l�emprunt in fine. De plus, ces formules leur permettent de d�gager de la tr�sorerie en r�duisant leurs imp�ts. Enfin, sachez que vous pouvez d�sormais utiliser des contrats d�assurance-vie tr�s souples et tr�s performants pour constituer vos adossements : multi gestionnaires, multi supports, sans frais d�entr�e sur les SICAV, avec profils de gestion. - La loi Besson :
A peine avaient-ils fini de commercialiser les derniers programmes P�rissol, que les promoteurs se lan�aient dans la construction d'immeubles dits " bessonades". Le dispositif Besson, du nom du secr�taire d'�tat au logement, offre en effet des avantages fiscaux tr�s appr�ciables aux acqu�reurs de logements neufs. Il suffit qu'ils s'engagent , par convention avec L'�tat, � les louer pendant au moins 9 ans- � un loyer r�glement�- � des locataires aux revenus ne d�passant pas certains seuils. A la diff�rence de feu le r�gime P�rissol, le dispositif Besson pr�voit aussi des avantages fiscaux, certes moins cons�quents, en faveur des logements anciens, pourvu qu'ils soient lou�s pendant au moins 6 ans. Les conditions � remplir sont peu contraignantes: 80% des m�nages ont des revenus inf�rieurs ou �gaux au plafonds de ressources fix�s pour les locataires et un tiers du parc locatif fran�ais pr�sente des niveaux de loyers compatibles avec le dispositif Besson.
a - Logements neufs : un achat amortissable � 65%
S'il opte pour le conventionnel Besson, l'acheteur d'un logement neuf peut d�duire de ses revenus fonciers imposables une fraction de son investissement. Les 5 premi�res ann�es, il retranche 8% du prix d'acquisition par an, frais d'achat inclus; puis 2,5 % par an les 4 ann�es suivantes. S'il prolonge le conventionnement au del� des 9 premi�res ann�es, l'amortissement au taux de 2,5 % l'an peut �tre poursuivi pour une p�riode de 3 ans, renouvelable une seule fois. Au total, il aura amorti 50% du prix du logement apr�s 9 ans, ou 65% au bout de 15 ans. Pendant la dur�e du conventionnement ( 9,12 ou 15 ans), il faut que le logement soit lou� nu, avec des baux de 3 ans renouvelables, � un locataire qui en fasse sa r�sidence principale. Toute autre forme de location - saisonni�re, de tourisme ou en r�sidence secondaire - est exclue. En revanche, le dispositif s'applique aux locaux � usage mixte (d'habitation et professionnel), � condition que plus des 3 quarts de la superficie soient consacr�s � l'habitation. Au regard de la loi, est consid�r� comme neuf et susceptible d'entrer dans le dispositif Besson tout logement achet� apr�s le 1er Janvier 1999 et qui n'a jamais �t� utilis� ou habit�, sous quelque forme que ce soit ( � l'exception des appartements t�moins). B�n�ficient aussi de ce r�gime, les logements vendus en l'�tat futur d'ach�vement, ceux que le contribuable fait construire ainsi que les habitations ayant fait l'objet de travaux de r�habilitation tr�s importants de la part du vendeur ( la r�habilitation ne peut �tre assum�e par l'acqu�reur.). Enfin, un immeuble originellement non destin� � l'habitation et transform� en logements ouvre droit au dispositif Besson d�s lors que le contribuable l'a acquis apr�s le 1er janvier 1999. Dans cette situation, peu importe que ce soit lui ou le vendeur qui ait entrepris la transformation.
b - Quel est l'impact de l'amortissement ?
L'amortissement Besson est calcul� sur le prix d'acquisition, major� des frais d'achat ( frais d'agence immobili�re, TVA, droits d'enregistrement, honoraires du notaire).Lorsque le logement a fait l'objet de travaux de transformation, leur co�t est ajout� au prix d'achat pour le calcul de l'amortissement. Dans tous les cas, le "cadeau" fiscal est cons�quent : pour un appartement neuf ayant co�t� 500 000 ( frais d'achat inclus), du fait de l'amortissement, les revenus fonciers imposables sont diminu�s de 40 000 frs ( 500 000 x 8%) par an pendant les 5 premi�res ann�es, puis de 12 500 frs ( 500 000 x 2.5% ) pour chacune des deux ann�es suivantes. Ainsi le contribuable impos� � la tranche marginale de 54 % r�alise une �conomie de 21 600 frs ( 40 000 frs x 54 % ) par an pendant 5 ans, et 6 750 F ensuite. En 15 ans, il �conomisera plus de 175 000 F d'imp�t. Si sa tranche marginale d'imposition est de 43 %, il �conomisera 17 200 F par an durant 5 ans, 5 375 Frs ensuite, soit 139 750 Frs en 15 ans. Ainsi, plus on est impos�, plus le bonus fiscal est important!
c - Comment s'impute l'�ventuel d�ficit foncier cr�� ?
La d�fiscalisation li�e au dispositif Besson est partiellement contrebalanc�e par la r�duction d'un autre avantage : pendant la dur�e d'amortissement ( de 9 � 15 ans ), la d�duction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramen�e de 14 % � 6 %. Toutefois, � l'expiration de la p�riode d'amortissement, le taux de 14% s'applique � nouveau ( ce n'�tait pas le cas dans le r�gime P�rissol) et le bailleur peut opter pour le volet du dispositif Besson consacr� au logements anciens. En d�pit de cette baisse temporaire de la d�duction forfaitaire de 14% � 6%, l'application de l'amortissement Besson conduit, dans la plupart des cas, � un revenu foncier n�gatif, d'autant plus important que les loyers sont plafonn�s et que l'acqu�reur a souscrit un cr�dit immobilier important, dont les int�r�ts sont �galement d�ductibles. Ce d�ficit foncier vient diminuer le revenu global imposable, mais dans certaines limites. En effet, la part des int�r�ts d'emprunt immobilier, exc�dant le montant le montant des loyers per�us ne peut pas �tre d�duite du revenu imposable et, par ailleurs, le d�ficit foncier imputable sur le revenu imposable est plafonn� � 70 000 Frs par an ( alors qu'il l'�tait � 100 000 F dans le r�gime P�rissol). Mais l'�ventuel reliquat de d�ficit non report� pourra �tre imput� sur les revenus fonciers des 10 ann�es suivantes. Ainsi si le reliquat de d�ficit est de 10 000 Frs et si le revenu foncier de l'ann�e suivante est de 6 000 F, il sera annul� gr�ce � ce reliquat. Et il restera 4 000 F qu'il sera possible de d�duire au cours des 9 ann�es suivantes.
d - Quels sont les chiffres ?
Plafonds mensuels de loyers par m� en 2000 :
(Surface habitable + la moiti� des surfaces annexes de plus de 8 m� sauf garage)
Zone 1 bis (Paris et communes limitrophes)
66 FRF / m�
76 FRF / m�
Zone 1 (Autres communes de l'agglom�ration parisienne)
56 FRF / m�
Zone 2 (Communes de plus de 100 000 Habitants)
36 FRF / m�
51 FRF / m�
Zone 3 (Autres communes situ�es en France et dans les DOM)
31 FRF / m�
41 FRF / m�
Plafonds de ressources annuelles des locataires :
116 430 FRF
97200 FRF
191350 FRF
148 830 FRF
- La baisse des droits de mutations :
Les droits de mutations, appel�s � tort, "frais de notaire", ont baiss� de 6,5% � 4,8% � compter du 15 Septembre 1999. Ceci est du essentiellement � la suppression de la taxe additionnelle r�gionale. Cependant, ces droits ne constituent qu'une partie des frais � r�gler lors de la signature de l'acte authentique. Cela signifie donc que la "facture" finale sera plus importante que 4,8% de "frais de notaire". Ces sommes sont calcul�es sur la base d'un pourcentage qui d�pend du prix de votre future acquisition et de votre d�partement.
- Le PACS et le logement :
Dans le cadre d'une transaction immobili�re, le bien est r�put� appartenir au deux personnes (et ce pour moiti� chacune). L'acte authentique peut toutefois indiquer une r�partition au prorata de la part que chacun a financ�. En cas de d�c�s le partenaire b�n�ficiaire du legs a droit � un abattement de 375 000 Frs, puis le legs est tax� � 40% pour les 100 000 Frs suivants et � 50% pour le reste.
En ce qui concerne la location, malgr� un abandon de domicile de l'un des deux "pacs�", il en r�sulte que le bail se poursuit. M�me chose en cas de d�c�s. Cot� propri�taire, la facult� que donne le cong� pour habiter est "accord�" aussi � l'un ou l'autre des deux partenaires du PACS (m�me si l'un des deux n'est pas propri�taire de ce bien).
- Calcul de plues-values immobili�res
L'augmentation de valeur constat�e � l'occasion d'une vente (ou autre cession � titre on�reux) portant sur un bien immobilier d�tenu par un particulier est, sauf exon�rations pr�vues par la loi, imposable comme un revenu. Le r�gime des plus-values de particuliers constitue la r�gle applicable en la mati�re. Calcul et d�claration incombent au vendeur.
Plus-values imposables Ce sont celles r�alis�es par des personnes physiques � l'occasion de la cession � titre on�reux (vente, �change, apport en soci�t�) :
d'immeubles (b�tis ou non), de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propri�t�, ou parts de soci�t�s immobili�res telles que SCI, SCPI, d�tenus � titre priv� et acquis depuis moins de 22 ans. REMARQUE - Certaines plus-values rel�vent d'un autre r�gime d'imposition :
Plus-values exon�r�es Sont exon�r�es les plus-values r�alis�es au titre de certaines cessions ou par certaines personnes.
cession d'un bien d�tenu depuis + de 22 ans, toute cession si le montant total annuel des cessions n'exc�de pas 30 000 F, sauf rares exceptions, cession de la r�sidence principale et, sous certaines conditions, cession de la r�sidence secondaire, cessions de terrains agricoles ou forestiers dont le prix de vente au m2 est compris entre 4 F et 26 F selon les cultures, expropriation, sous condition de remploi dans les 6 mois de l'indemnit� d'expropriation, "petits propri�taires" dont le capital immobilier, y compris biens poss�d�s par les autres membres du foyer fiscal, n'exc�de pas 400 000 F (+ 100 000 F par enfant � charge � partir du 3e), titulaires de pensions vieillesse non imposables � l'IR. Montant net imposable Il existe deux modes de calcul selon l'anciennet� de l'acquisition.
�tapes de calcul Immeubles acquis depuis - de 2 ans
Immeubles acquis depuis + de 2 ans
Prix de cession (- frais de cession) - prix d'achat (1) (+ frais d'achat) Prix de cession (- frais de cession) - prix d'achat (1) actualis� (+ frais d'achat) Plus-value nette
sans objet Plus-value brute - abattement de 5 % par ann�e de d�tention au-del� de la 2e ann�e Plus-value imposable
Plus-value brute - abattement de 6 000 F (3) (4) Plus-value nette - abattement de 6 000 F (3) (4) (1) Ou valeur r�elle au jour de la succession ou de la donation.
(2) Prix d'achat augment� des pourcentages annuels de hausse des prix publi�s par le fisc.
(3) Abattement de 6 000 F commun aux plus-values sur biens meubles et port� � 75 000 F en cas d'expropriation.
(4) Abattement compl�mentaire de 30 000 F pour une personne seule ou 40 000 F pour un couple mari� (+ 10 000 F par enfant) en cas de 1re cession de r�sidence secondaire taxable.
REMARQUE : les moins-values ne sont pas d�ductibles.
Calcul de l'imp�t Principe : application du bar�me de l'IR + CSG de 7,5 %, CRDS de 0,5 % et pr�l�vement de 2 %.
Pour les biens acquis depuis plus de 2 ans, "syst�me de la division par 5" et paiement possible en 5 annuit�s �gales, moyennant int�r�t l�gal (4,26 % pour 2001).
- Pour les contribuables impos�s dans les tranches les plus �lev� de l�imp�t sur le revenu
- Possibilit� d�imputer sur le revenu global l�int�gralit� des frais de remise en �tat
- Conditions d�applications tr�s strictes
- Engagement de location de 6 ans minimum
Les propri�taires d'immeubles situ�s dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) peuvent, sous r�serve d'entreprendre des travaux de restauration immobili�re, imputer lesdits travaux sur leur revenu global. II existe aujourd'hui 80 zones ou secteurs sauvegard�s en France dont le classement r�sulte d'un arr�t� pr�fectoral. L'initiative de la remise en �tat qui doit suivre les directives de l'architecte des B�timents de France peut �tre initi�e soit par le propri�taire lui‑m�me, soit par une association de propri�taires regroup�s au sein d'une AFU (Association Fonci�re Urbaine). A l'exception des int�r�ts d'emprunts imputables sur les revenus fonciers des cinq ann�es suivantes, l'ensemble des autres d�penses vont directement venir en d�duction de l'assiette imposable du contribuable. II s'agit des travaux de d�molition, de restauration, de transformation (sans qu'il soit possible de reconstruire l'immeuble). II importe de suivre le plan de sauvegarde ou de mise en valeur d�livr� par les pouvoirs publics. Dans le cas contraire, cette d�duction serait requalifi�e par l'administration fiscale en r�gime de droit commun et n'ouvrirait droit qu'� la d�duction de 10 700 euros par an. Un tel avantage fiscal ne peut �tre conc�d� sans contrepartie. II faut donc scrupuleusement choisir son "op�rateur". Ainsi, toute vente en l'�tat futur d'ach�vement (vente d'op�ration cl�s en main) est prohib�e par la loi. C'est au propri�taire ou aux copropri�taires de l'AFU que revient l'initiative de la remise en �tat. Et il faut louer en nu � compter des 12 mois d'ach�vement des travaux pendant 6 ans � un locataire qui y �lira sa r�sidence principale. Contrairement � la loi Besson, il n'existe pas de plafond de ressources et de loyers impos�s au propri�taire.
La location meubl�e professionnelle - Pour ceux qui peuvent disposer d�une recette locative globale annuelle de 23 000 Euros
- A condition de s�inscrire au Registre du commerce et des Soci�t�s
- Pour �luder l�ISF (dans certains cas pr�cis)
- Les int�r�ts d�emprunt sont imputables sur le revenu global de l�investisseur
A condition de pouvoir compter sur une recette locative d'au moins 23 000 euros par an ou de percevoir au moins 50 �,b de ses revenus de l'activit� de location en meubl� (sur un ou plusieurs biens), le statut de loueur en meubl� professionnel offre de nombreux avantages. L'investisseur doit pr�alablement proc�der � son inscription au RCS (Registre du Commerce et des Soci�t�s). Les revenus de la location, du fait du statut fiscal du loueur en meubl� professionnel ne seront plus consid�r�s comme des revenus fonciers, mais comme des B�n�fices Industriels et Commerciaux (BIC). Autrement dit comme des actifs professionnels. Un tel patrimoine n'entrera donc pas dans l'assiette ISF. A la revente, l'imp�t sur les plus‑values ne sera pas appliqu� � la condition d'avoir exerc� l'activit� de loueur en meubl� pendant au moins cinq ans et que le niveau de recettes r�alis� ne d�passe pas 152 600 euros.
Acheter par l�interm�diaire d�une SCI
- Pour acqu�rir � plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers
- Pour transmettre � en douceur � un patrimoine immobilier
- Pour minorer l�ISF
Un bien immobilier peut �tre achet� en direct, mais aussi par l'interm�diaire d'une Soci�t� Civile Immobili�re (SCI). C'est alors la soci�t� et non les associ�s qui est propri�taire du bien. Principal avantage, il est possible d'acheter � plusieurs (en famille par exemple), tout en �vitant une situation d'indivision. Comme les parts sont librement cessibles entre associ�s, la SCI permet d'int�resser ses enfants � la gestion d'un patrimoine et leur transmettre la pierre dans de tr�s bonnes conditions fiscales, en lissant cette op�ration dans le temps. L'administration fiscale admet que le contribuable soumis � l'ISF applique une d�cote d'au moins 10 �b d�s qu'un bien est acquis par l'interm�diaire d'une soci�t� civile. La SCI permet d'amoindrir et parfois d'annuler l'imp�t sur les plus‑values immobili�res. Lorsqu'un bien est achet� en direct, il faut attendre 22 ans pour ne pas �tre soumis � cet imp�t. Or, dans le cadre d'une soci�t� civile, ce d�lai est d�compt� d�s l'acquisition des parts et non du bien lui m�me. Ainsi, si les associ�s cr�ent une SCI en 2002 et acqui�rent un bien immobilier 10 ans plus tard, ils pourront vendre leurs parts (et donc leur patrimoine pierre) 12 ans plus tard, sans imp�t sur la plus‑value. Attention toutefois. La SCI ne doit pas �tre fictive. II faut proc�der � son immatriculation, tenir une comptabilit� et les registres l�gaux (proc�s verbaux d'assembl�e par exemple). Elle n'a de v�ritable sens que si le patrimoine pierre est suffisamment important.
II existe toute une panoplie d'emprunts destin�s � financer ce type d'acquisition. Les pr�ts classiques sont soit � taux fixe, soit � taux variable. Dans une formule � taux fixe, l'emprunteur sait exactement quelles seront ses d�bours financiers puisque, par d�finition, le taux fix� lors de la conclusion de l'emprunt ne varie pas.
Si l'emprunteur est prot�g� contre une hausse des taux qui alourdirait le montant de ses remboursements, il ne peut profiter d'une baisse et donc d'un all�gement de ses mensualit�s. Les emprunts � taux variables sont diff�rents. Le taux �volue en fonction d'un indice qui peut soit diminuer (ce qui all�ge les mensualit�s), soit augmenter. Pour �viter qu'une �ventuelle hausse des taux soit dommageable pour l'emprunteur, le pr�t peut pr�voir une limite au‑del� de laquelle le taux ne pourra plus �voluer, une assurance en quelque sorte.
On parle alors de pr�t cap�. Plus original fiscalement, le pr�t "in fine �, l'emprunteur ne remboursera chaque mois que les int�r�ts de son pr�t, le capital �tant restitu� en une seule fois � la fin du pr�t. L'�tablissement financier fera souscrire d�s le d�but du pr�t, un contrat d'assurance vie � l'emprun�teur. Les int�r�ts capitalis�s vont ainsi permettre ce remboursement final � la cl�ture du contrat, g�n�ralement au terme de 15 ans.
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