Source: https://www.frey-schaefer-brandt.de/aktuelles/wohnungs-gewerbemietrecht/
Timestamp: 2020-05-25 20:20:47
Document Index: 194943169

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§294', '§ 536', '§ 313', '§ 313', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 49', '§ 555', '§ 555', 'BGH', '§ 559', '§ 195', '§ 199', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 27', 'BGH', '§ 543', '§ 573', '§ 580', '§ 569', 'BGH', '§ 569', '§ 580', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 577', 'BGH', '§ 577', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 575', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 556']

Rechtsanwälte Frey Schäfer Brandt - Wohnungs- /Gewerbemietrecht
Corona quo vadis? Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf Gewerbemietvehältnisse:
Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern? Kann eine Vertragsanpassung verlangt werden? Was ist mit der Betriebspflicht und Vereinbarungen zur Umsatzmiete?
Seit Wochen breitet sich das Coronavirus auch in Deutschland aus und hat damit viele Ladenbesitzer und sonstige Gewerbetreibende zur Schließung ihrer Geschäfte gezwungen. Sei es, weil sie oder Mitarbeiter sich in amtlich veranlasster Quarantäne befinden oder der Geschäftsbetrieb im Zusammenhang mit den staatlichen Maßnahmen nach §§ 28 und 32 des Infektionsschutzgesetzes zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie eingestellt werden musste. Ausgenommen hiervon sind mittlerweile in der Regel nur noch diejenigen Geschäfte, welche der Grundversorgung der Bevölkerung (Lebensmittelgeschäfte/Kiosk/Tankstelle) dienen.
Die wirtschaftlichen Folgen sind jedenfalls schon jetzt verheerend und viele Gewerbemieter fragen sich, ob und wie sie in der Krise ihre Mietzahlungen leisten müssen und welche sonstigen Auswirkungen die Pandemie auf ihre mietvertraglichen Verpflichtungen hat.
Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ ist nun am 1. April 2020 in Kraft getreten. Das Gesetz sieht für das Wohnraum- und Gewerbemietrecht einen zeitlich begrenzten Kündigungsauschluss für Miet- und Pachtverträge bei pandemiebedingtem Zahlungsverzug im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 vor, wobei dieser Zeitraum durch eine Rechtsverordnung der Bundesregierung auch bis zum bis zum 30. September 2020 verlängert werden kann. Grundsätzlich ist der Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der COVID-19-Pandemie jedoch vom Mieter glaubhaft zu machen. Insoweit reduziert das Gesetz mit dem Begriff „Glaubhaftmachung“ (§294 ZPO) das Beweismaß, wie beispielsweise in Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, ab. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Es dürfte für den Gewerbemieter daher genügen, wenn dieser Umsatzrückgänge mit entsprechenden Unterlagen oder aber auch Anträgen auf staatliche Leistungen, belegen kann oder Tatsachen an Eides statt versichert. Möglicherweise indizieren aber behördliche Betriebsverbote oder Veranstaltungsverbote auch ohnehin bereits die Umsatzrückgänge, ohne dass der Mieter diese dann noch anderweitig konkret glaubhaft machen müsste. Hier wird es auf den konkreten Einzelfall ankommen.
Der Vermieter kann jedoch unseres Erachtens hinsichtlich der für die Monate April 2020 bis Juni 2020 geschuldeten und nicht gezahlten Miete zunächst auf die vom Mieter geleistete Kaution zurückgreifen. Wird die Miete nachgezahlt, ist die Kaution wieder entsprechend aufzufüllen.
Der gesetzliche Kündigungsausschluss endet von Gesetzes wegen am 30. Juni 2022. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen die rückständigen Mieten (nebst Verzugszinsen) vom Mieter daher zur Vermeidung einer Kündigung spätestens nachgezahlt worden sein.
Viele Fragen lässt das Gesetz jedoch leider unbeantwortet und daher führt die derzeitige Pandemie und die mit ihr einhergehenden Einschränkungen sowohl bei Gewerbemietern als auch bei deren Vermietern zu ganz erheblicher Rechtsunsicherheit.
1. Mietminderung
So stellen sich viele Gewerbemieter angesichts leerer Fußgängerzonen und erheblicher Umsatzrückgänge die Frage, ob sie in der jetzigen Situation beispielsweise die Miete mindern dürfen.
Gesetzliche Voraussetzung für eine Mietminderung ist nun aber das Vorliegen eines Mangels der Mietsache (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB).
Ein solcher liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Mieter seinen Laden oder Gewerbebetrieb in eigener Verantwortung schließt, weil er sich beispielsweise in Quarantäne befindet oder es für ihn aus wirtschaftlichen Gründen keinen Sinn macht das Geschäft zu öffnen oder zu betreiben, da ihn in der jetzigen Situation ohnehin kaum Kunden aufsuchen und Mitarbeiter trotzdem bezahlt werden müssen. Derartige Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen bzw. Betriebsartbedingten Umständen des Mieters haben, stellen jedoch keinesfalls einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar.
Stellt es denn dann aber nicht einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn das Mietobjekt wegen behördlicher Veranstaltungs- oder Betriebsverbote für den Mieter nicht nutzbar ist?
Hier ist die Rechtslage nach bisheriger Rechtsprechung so, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, zu denen dann auch die derzeit behördlich veranlassten Verbote gehören dürften, nur dann einen Mietmangel begründen, wenn sie ursächlich auf die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache zurückzuführen sind. Nun ist es aber so, dass generelle Veranstaltungs- oder Betriebsverbote ihre Ursache zumeist ebenfalls in der Art des jeweiligen Geschäftsbetriebs des Mieters haben werden (Friseursalon), und nicht etwa auf die generelle Art und Beschaffenheit der Mietsache an und für sich zurückzuführen sind. Da der Mieter nun aber das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt, wäre eine Mietminderung daher nicht möglich.
Anders dürfte dies jedoch zu beantworten sein, wenn das Mietobjekt aus einem in der Risikosphäre des Vermieters liegenden Umstandes nicht mehr nutzbar ist. Eine Mietminderungsmöglichkeit des Gewerbemieters kann sich daher unter Umständen dann ergeben, wenn infolge einer behördlichen Anordnung ein ganz bestimmtes Mietobjekt vollständig geschlossen wird (Hallenbad XY, die Spielbank XY, das Kino XY). Allerdings ist dies nicht mit der generellen Untersagung einer bestimmten Betriebsart (z. Bsp. Friseursalon; Fitnessstudio) zu verwechseln. Das Risiko der jeweiligen „Betriebsart“ unterliegt wieder dem Mieter. Kann ein Tattoo-Studio also nicht betrieben werden, da derartige Betriebe zur Eindämmung der Infektionszahlen generell nicht geöffnet werden dürfen, so ist dies das alleinige Risiko des Mieters. Wird hingegen durch die Behörden ein bestimmtes Gebäude geschlossen, in welchem sich das Studio befindet, ohne dass der Betrieb solcher Studios generell untersagt ist, so wäre die Risikospähre des Vermieters betroffen.
Ein Mietminderungsrecht des Mieters kann aber dann bestehen, wenn der Vermieter die Mietsache während der Krise nicht in dem vertraglich geschuldeten Umfang zur Verfügung stellen kann. Dies könnte der Fall sein, wenn Personal des Vermieters, das sonst zum Betrieb des Gebäudes erforderlich ist, quarantäne- oder krankheitsbedingt ausfällt und Hausmeisterleistungen oder Reinigungsleistungen nicht oder nur eingeschränkt erbracht werden können.
2. Anspruch auf Vertragsanpassung
Auch ein Anspruch des Gewerbemieters auf eine Vertragsanpassung wird nach den obigen Grundsätzen der Risikoverteilung nicht gegeben sein.
Ein solcher Anspruch könnte sich allenfalls aus einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB ergeben, wobei diese Regelung eine spezielle Ausnormierung des im Zivilrecht allseits präsenten Prinzips von „Treu und Glauben“ ist. Nach § 313 BGB kann bei einer schwerwiegenden Veränderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, eine Anpassung des Vertrages verlangt werden. Zu solch veränderten Umständen, zählen sicherlich auch Natur- oder Zivilkatastrophen wie die derzeitige COVID-19-Pandemie. Jedoch gilt dann auch insoweit, dass eine Partei sich nicht auf die veränderten Umstände berufen kann, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade ihrem eigenen Risikobereich zuzurechnen sind. So trägt eben der Gewerbemieter grundsätzlich das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache und nicht der Vermieter, welcher hingegen das Risiko der grundsätzlichen Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt. Dieser Grundsatz betrifft dann aber auch nicht nur die Mietzahlungspflicht als solche, sondern auch die Ansprüche auf eine Anpassung der sonstigen vertraglichen Regelungen.
Etwas anderes dürfte allerdings bei vereinbarten Umsatzmieten gelten. Wenn der Mieter auf Grundlage solcher Vereinbarungen beispielsweise Abschlagszahlungen nach den bisherigen Umsätzen leistet, welche dann aber wegen der mit der Corona-Krise einhergehenden Einschränkungen zukünftig nicht mehr erzielt werden können, dürfte ihm diesbezüglich ein Anpassungsrecht zustehen.
3. Betriebspflicht des Mieters
Ferner stellt sich die Frage nach der Einhaltung einer in vielen Gewerbemietverträgen enthaltenen Betriebspflicht des Mieters. Hier dürfte es so sein, dass der Mieter außer in Fällen der Unmöglichkeit, also beispielsweise bei amtlichen Veranstaltungs- und Betriebsverboten, weiterhin zum Betrieb des Geschäftes verpflichtet ist. Gewerbevermieter sollten demgegenüber vorzeitige Schließungen von Mietflächen, insbesondere in größeren Objekten (Einkaufszentren) vermeiden, solange es keine konkrete und ausdrückliche behördliche Anordnung zu einer Schließung gibt. Mieter könnten ansonsten wegen der dann fehlenden Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache Mietminderungen und weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen.
Aktuell ist nicht sicher absehbar, ob und wenn ja, wie die mitrechtliche Rechtsprechung zukünftig auf die mit der Pandemie einhergehenden Probleme reagieren wird. Dies wird auch maßgeblich davon abhängen, wie lange die jetzige Situation noch andauern wird. Zumindest (theoretisch) interessant dürfte in diesem Zusammenhang der Gedanke sein, ob nicht bestimmte Nachteile von Vermietern und Mietern im Zusammenhang mit den behördlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie möglicherweise nach dem Vorbild des im Staatshaftungsrecht bekannten „Aufopferungsanspruches“ staatlicherseits zu kompensieren sind.
Es dürfte angesichts der derzeitigen Situation jedenfalls sinnvoll sein, wenn sich Mietvertragsparteien möglichst kurzfristig verständigen und miteinander besprechen, wie in der jeweiligen individuellen Sach- und Vertragslage ein befriedigender Kompromiss gefunden werden kann. Neben einvernehmlichen Mietreduzierungen für gewisse Zeiträume wären zum Beispiel auch weitergehende Stundungsvereinbarungen eine Lösungsmöglichkeit. Dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass die jetzige Krise im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie zu unerwarteten und außergewöhnlichen Belastungen bei beiden Vertragsparteien führen dürfte und es irgendwann auch eine Zeit nach der Krise geben wird und viele Mietverhältnisse dann - wie bislang - in gutem Einvernehmen fortgesetzt werden können.
Es sollte jedoch unbedingt beachtet werden, dass bei jedweder Vereinbarung und Verständigung der Mietvertragsparteien, insbesondere auch bei solchen über Zahlungspflichten, Stundungen, etc. das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu beachten und einzuhalten ist.
Wir beraten Sie hierzu gerne und entwickeln mit Ihnen und den jeweiligen Mietvertragspartnern kreative und möglichst rechtssichere Lösungsmöglichkeiten für die mietrechtlichen Probleme und Fragestellungen im Zusammenhang mit der uns alle betreffenden Krise. Nehmen Sie am besten bitte hierzu mit Rechtsanwalt Claude-Henrik Husemann Kontakt auf.
(Hus.)
Wichtige Entscheidung des BGH zum Betriebskostenrecht:
Notdienstpauschale für den Hausmeister nicht umlagefähig
In einem Fall aus Berlin hatte eine Vermieterin eine sogenannte „Notdienstpauschale“ für den Hausmeister im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese hatte der Hausmeister für seine Rufbereitschaft in besonderen Notfällen, z. Bsp. bei einem Stromausfall, einem Wasserrohrbruch oder einer defekten Heizung erhalten. Die Mieter weigerten sich jedoch, den auf diese Position entfallenden Betrag zu zahlen, da es sich ihrer Ansicht nach nicht um umlagefähige Betriebskosten handeln würde.
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wurde hierzu bislang überwiegend die Auffassung vertreten, dass es sich bei derartigen „Notdienstpauschalen“ um umlagefähige Betriebskosten im Rahmen der Hausmeisterkosten handele.
Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis in seinem jüngst veröffentlichten Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 nun eine klare Absage erteilt:
Nach Ansicht der höchsten Zivilrichter handele es sich bei derartigen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern vielmehr um Verwaltungskosten, welche der Vermieter zu tragen habe.
Typische umlagefähige Hausmeisterkosten entstünden durch Aufgaben, die dieser routinemäßig alltäglich erledigen würde. Das Urteil nennt hierzu einige Beispiele: Die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege frei sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen lagern, Außentüren ordnungsgemäß schließen und nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert usw.
Demgegenüber handele es sich bei der „Notdienstpauschale“ um die Abgeltung von Tätigkeiten, welche sich nicht auf allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeiten beziehen würden, sondern vielmehr auf die Aufnahme von Störungsmeldungen und Beauftragung entsprechender Fachfirmen mit den erforderlichen Reparaturarbeiten. Nach Ansicht des BGH sei dies jedoch tagsüber Aufgabe des Vermieters bzw. der Mietverwaltung und die Kosten für diese Tätigkeit seien daher den vom Vermieter zu tragenden Verwaltungskosten zuzurechnen. Es könne dann aber in der (kosten)rechtlichen Beurteilung der Tätigkeit keinen Unterschied machen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet würde oder ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notdienst einrichte.
Ausnahme: Rufbereitschaft für Aufzugsanlagen
Keine Regel ohne Ausnahme: Auch nach Ansicht des BGH können Kosten für eine Notrufbereitschaft jedoch ausnahmsweise dann als Betriebskosten umlagefähig sein, wenn diese die Überwachung von Personenaufzügen betreffen. Dies ergebe sich aus § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung und beruhe auf dem Umstand, dass für die Sicherheit von Aufzugsanlagen besondere Vorschriften gelten würden, wonach der Betreiber einer Aufzugsanlage u.a. sicherstellen müsse, dass auf Notrufe aus einem Fahrstuhl in angemessener Zeit reagiert werde und fachgerechte Befreiungsmaßnahmen durchgeführt würden. Da dies aber nur durch eine ständig erreichbare Notrufbereitschaft zu erreichen sei, seien die hierfür anfallenden Kosten auch umlagefähig.
Rauchwarnmelder: Welche Kosten muss der Mieter tragen?
Bis zum 31.12.2016 sind nach § 49 Abs. 7 BauONW in allen Wohnungen an den in der Verordnung näher bezeichneten Stellen Rauchwarnmelder zu installieren. Hierfür ist nach Bauordnung der Vermieter/Eigentümer zuständig. Die Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft obliegt nach der Bauordnung dem Nutzer der Wohnung, bei Vermietung also dem Mieter. Soweit die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der Bauordnung.
Damit ist aber noch nicht automatisch geklärt, wie die Kostenverteilung im Verhältnis Vermieter und Mieter zu erfolgen hat/erfolgen darf. Hier geht es einmal um die Anschaffungskosten (Kauf) bzw. Mietkosten, die beim Vermieter für die Installation anfallen; zum anderen um die Kosten der Wartung, die nach der Verordnung mindestens einmal jährlich stattfinden muss.
Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 04.03.2016 (AZ: 1 S 198/15) entschieden, dass
- die Anmietungskosten des Eigentümers nicht auf den Mieter umlegbar sind, selbst dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Denn es handelt sich nicht um regelmäßige Kosten, sondern um Anschaffungskosten bzw. Ersatzkosten für die Anschaffung;
- die Wartungskosten auf den Mieter umlegbar sind, jedenfalls dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist; also die Wartungskosten bei den sogenannten "sonstigen Kosten" im Mietvertrag genannt sind.
Noch nicht geklärt ist, ob die Wartungskosten dem Mieter auch dann auferlegt werden können, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist bzw. als "sonstige Betriebskosten" definiert ist.
Die jährliche Wartung ist in DIN 14676 Nr. 6 vorgesehen. Die Wartungskosten umfassen die jährliche Kontrolle auf Beschädigung und Funktion wie Lufteintrittsöffnung, Fotooptik, Staubfreiheit, Batteriewechsel fällt nach herrschender Meinung ebenfalls darunter, nach teilweise vertretener Meinung nicht für hochwertige Batterien mit einer Haltbarkeit von 10 Jahren.
- Für die Anschaffungskosten bei Kauf gilt natürlich ebenfalls, dass diese (als solche) nicht auf den Mieter umlegbar sind. Allerdings dürfte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 b) Nr. 6 BGB (Palandt, BGB, 75. Auflage 2016, § 555 b, RN 9 mit Verweis auf BGH NJW 2015, Seite 2487), aufgrund derer gem. § 559 Abs.1 BGB eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt werden kann, also in Höhe von 11% des Anschaffungspreises pro Jahr. (tb)
Ablauf der Verjährungsfristen zum 31.12.2016
Ggrundsätzlich gilt für alle Forderungen der WEG´s und Vermieter die Regel-Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 I BGB).
I. Mietforderungen
1. Mietforderungen (Monatsmieten) des Jahres 2013 verjähren am 31.12.2016.
2. Betriebskostenabrechnungen 2012 (zugestellt in 2013) verjähren am 31.12.2016.
3. Abrechnung von Betriebskosten: Dies ist keine Verjährungs-, sondern eine Ausschlussfrist: Bei Wohnraum müssen die Betriebskosten 2015 bis zum 31.12.2016 abgerechnet werden, Zugang beim Mieter bis spätestens 31.12.2016 innerhalb der üblichen Postzugangszeiten (i. d. R. bis spätestens 12.00 Uhr). Die Ausschlussfrist gilt nicht für Gewerbemieter, Urteil des BGH vom 27.01.2010 in NZM 2010, Seite 240.
4. Sonderverjährung: Für Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder nicht durchgeführter Renovierung gilt die sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit Rückgabe der Wohnung beginnt.
II. WEG-Forderungen
1. Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der monatlichen Hausgelder aus dem Jahre 2013 verjähren am 31.12.2016.
2. Wohnlastabrechnungen 2012 (beschlossen in 2013) verjähren am 31.12.2016.
a) Dies gilt allerdings nur für die Abrechnungsspitze, also den Differenzbetrag zwischen Jahreskosten und Hausgeldsoll.
b) Enthält das Abrechnungsergebnis neben der Abrechnungsspitze auch nicht gezahlte Hausgelder des vorangegangenen Jahres, gilt für diese Forderungen die Verjährungsfrist gem. oben Ziffer 1, so die aktuelle BGH-Entscheidung vom 01.06.2012 = V ZR 171/11 = NZM 2012, Seite 562. Dies bedeutet, dass die in den Wohnlastabrechnungen 2013 enthaltenen Hausgeldrückstände 2013 auch bereits am 31.12.2016 verjähren!!!
3. Forderungen aus Sonderumlagen, die in 2013 beschlossen und fällig geworden sind, verjähren am 31.12.2016.
4. Forderungen auf Rückbau baulicher Veränderungen aus dem Jahre 2013 verjähren am 31.12.2016, sofern die WEG/Eigentümer bis Ende 2013 Kenntnis hatten.
5. Schadensersatzansprüche gegen ausgeschiedene Verwalter aus dem Jahre 2013 verjähren grundsätzlich ebenfalls Ende 2016; der Verwaltervertrag kann jedoch unter Umständen (Umfang streitig) abgekürzte Verjährungsfristen vorsehen: Verwaltervertrag prüfen!
III. Verfahren zur Verjährungshemmung
Die Verjährungsfrist kann grundsätzlich nur dadurch gehemmt werden, dass der Anspruch vor Fristablauf gerichtlich geltend gemacht wird (zum Beispiel durch Klage oder Mahnbescheid). Die entsprechenden Schriftstücke müssen bei Gericht am 31.12.2016 eingegangen sein und anschließende Kostenanforderungen des Gerichtes müssen unverzüglich bedient werden (spätestens innerhalb von 14 Tagen).
Alternativ kann mit dem jeweiligen Schuldner ein Verjährungsverzicht ("Verzicht auf die Einrede der Verjährung") vereinbart werden; schriftlich niederlegen! (tb)
Achtung: Legionellenprüfung bis spätestens 31.12.2016
Nach der Trinkwasserverordnung ist spätestens bis zum 31.12.2016 eine erneute Legionellenprüfung vorzunehmen, auch wenn bereits die erste Legionellenprüfung erfolgt ist oder nach dem 31.12.2013 erfolgt ist. Das Gesetz sieht einen festen 3-Jahres-Prüf-Rhythmus vor.
Der Überprüfungsverpflichtung unterfallen alle Häuser mit mehr als zwei Wohnungen, deren zentrale Warmwasseranlage(n) ein Speichervolumen von mehr als 400 Liter haben oder das Volumen der Rohrleitung von der Warmwasserversorgung bis zur Endnahmestelle mindestens drei Liter beträgt.
Die Überprüfung soll von staatlich akkreditierten Sachverständigen vorgenommen werden. Die zugelassenen Sachverständigen bzw. Unternehmen sind den Listen der jeweils zuständigen Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit zu entnehmen.
Soweit eine diesbezügliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft bisher nicht erfolgt ist (ist grundsätzlich zu empfehlen; gegebenenfalls auch die Fassung eines Vorratsbeschlusses, dass der Verwalter berechtigt ist, alle drei Jahre die Prüfung durchführen zu lassen), besteht meines Erachtens gleichwohl die Befugnis (und wohl auch Verpflichtung) des Verwalters, die Maßnahmen zur Wahrung der Frist zu veranlassen (§ 27 Abs. 1 Ziffer 3 und § 27 Abs. 3 Ziffer 3 WEG). Außerdem sollten aus Haftungsgründen alle veranlassten Maßnahmen schriftlich dokumentiert und zu den Verwaltungsunterlagen genommen werden.
Fristlose und fristgerechte Kündigung wegen fehlender Mietzahlungen?
Urteil des BGH vom 23.02.2016 = VIII ZR 321/14
Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich/fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt oder wenn er in einem Zeitraum über mehr als zwei Zahlungstermine mit der Errichtung der Miete für zwei Monatsbeträge (oder mehr) in Verzug ist.
Hilfsweise kann aus dem selben Grund neben der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB ausgesprochen werden, weil der Mieter "seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat". Diese wirkt dann allerdings erst nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, also nach drei, sechs oder neun Monaten gemäß § 580 a BGB.
Die zusätzliche - und hilfsweise erklärte - ordentliche Kündigung kann sinnvoll sein, wenn der Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden und etwa vermeiden möchte, dass der Mieter die Folgen der Kündigung durch nachträgliche Zahlung des Rückstandes (gemäß § 569 innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage) beseitigt oder er eine bessere Chance erhält, die Kosten der Kündigung (etwa Rechtsanwaltskosten) erstattet zu bekommen.
In diesem Zusammenhang hat der BGH am 23.02.2016 (VIII ZR 321/14) entschieden, dass die Heilung der fristlosen Kündigung durch nachträgliche Zahlung des Mieters nicht auch automatisch zur Heilung der fristgerechten Kündigung führt. Dies sei zwar im Einzelfall möglich, hänge aber von den individuellen Umständen des Falles ab.
Wenn die ordentliche Kündigung neben der geheilten fristlosen Kündigung weiterhin Bestand hat, kann der Vermieter entscheiden, ob er das Mietverhältnis gegen Zahlung der Rückstände fortsetzt oder dies z.B. davon abhängig macht, dass auch die Kosten der Kündigung gezahlt werden. Diese Entscheidungsmöglichkeit hat er nicht, wenn er nur fristlos kündigt, weil die fristlose Kündigung durch Zahlung des Mieters von Gesetzeswegen geheilt wird (§ 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB).
Es sollte daher jeweils überlegt werden, ob man bei entsprechenden Zahlungsrückständen des Mieters neben der fristlosen Kündigung mit sofortiger Wirkung hilfsweise auch die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist ausspricht. Wenn man dies tut, sollte der Mieter gleichzeitig über sein Widerspruchsrecht gegen die fristgerechte Kündigung informieren werden, da sich ansonsten die Kündigungsfristen verlängern könnten.
Formulierungskonzept:
...kündige ich hiermit das bestehende Mietverhältnis fristlos.
Vorsorglich wird das Mietverhältnis hiermit hilfsweise auch fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt, also zum ... [hier ist das Datum einzutragen, berechnet nach § 580 a BGB].
Gegen die obige fristlose Kündigung haben Sie kein Widerspruchsrecht. Nur der fristgerechten Kündigung können Sie widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn Sie meinen, dass die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen unseres Mandanten nicht gerechtfertigt ist. Der Widerspruch muss gegebenenfalls schriftlich erklärt werden und bis spätestens zum [obiges Datum minus zwei Monate] entweder uns oder unserem Mandanten zugehen. Für diesen Fall bitten wir um Begründung des Widerspruchs.
BGH kippt zwei weitere Renovierungsklauseln
Am 18.03.2015 hat der BGH zwei weitere - häufig verwendete - Renovierungsklauseln in Wohnungsmietverträgen für ungültig erklärt:
1. Keine Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Mietwohnung
Übernimmt der Mieter eine nicht renovierte Wohnung, kann er durch einen Formularmietvertrag nicht verpflichtet werden, während oder am Ende der Mietzeit zu renovieren. Bisher ist man größtenteils auch bei unrenoviert übernommenen Wohnungen von einer Renovierungspflciht ausgeangen, zumindest dann, wenn der Mieter eine Renovierungsperiode abgewohnt hatte, so dass sich in diesen Fällen die Anfangsrenovierungsfristen verdoppelten. Dies gilt jetzt nicht mehr (BGH, Az.: VIII ZR 242/13 + VIII ZR 185/14).
Ob dies sogar - wie bei anderen ungültigen Renovierungsklauseln - dazu führt, dass der Vermieter - schon während der Mietzeit - renovieren muss, ist noch nicht abschließend geklärt. Jedenfalls sollte die Vereinbarung einer Renovierung bei unrenoviert übergebener zur Vermeidung dieses Risikos allenfalls mit der Maßgabe erfolgen, dass der vom Mieter geschuldete Renovierungsstand durch den bei Vertragsbeginn übernommenen Renovierungsstand begrenzt ist.
2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam
Quotenabgeltungsklauseln sollten den Mieter verpflichten, einen Teil der Renovierungskosten (in der Regel zeitanteilig, bezogen auf den jeweiligen Renovierungsturnus) zu übernehmen bzw. dem Vermieter in Geld auszugleichen, wenn und soweit der Renovierungsturnus noch nicht vollständig abgelaufen war.
Beispiel: Renovierungsturnus Wohnzimmer alle 5 Jahre; bei Auszug nach 2 Jahren müsste der Mieter 2/5 der Renovierungskosten bezahlen. Diese Klauseln sind jetzt generell unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 352/12), weil die Verpflichtung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses übernimmt, bei diesen Klauseln nicht kalkulierbar ist.
Auch hier wird man von einer weiteren Verwendung derartiger Klauseln in neuen Mietverträgen abraten müssen, um nicht das Renovierungsrisiko insgesamt auf den Vermieter zu verlagern. (tb/bh)
Achtung Vermieter: Mieter auf Vorkaufsrecht hinweisen!
Gem. § 577 BGB hat der Mieter einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnungen des Hauses während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt. In diesen Fällen muss der Vermieter die Wohnung vor einem Verkauf an einen Dritten zunächst dem Mieter zum Kauf anbieten.
In einer aktuellen Entscheidung vom 15.01.2015 hat der BGH (AZ: VIII ZR 51/14) festgestellt, dass der Vermieter, der auf das Vorkaufsrecht nicht gem. § 577 Abs. 2 BGB hinweist, dem Mieter Schadensersatz in einer Größenordnung von 80.000,00 € schuldet, weil der Mieter diesen Mehrpreis jetzt gegenüber dem neuen Eigentümer aufwenden muss, um die Wohnung zu erwerben. (tb)
Herabsetzung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15%
Aufgrund der Mietrechtsreform sind die Landesregierungen gem. § 558 Abs. 3 BGB ermächtigt, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen für bestimmte Wohngebiete von bisher 20% auf 15% herabzusetzen. Hiervon haben bereits die Bundesländer Bayern, Berlin und Hamburg Gebrauch gemacht. In Nordrhein-Westfalen wird derzeit eine entsprechende Verordnung erarbeitet, voraussichtlich für die Städte Köln, Düsseldorf und Bonn. Nach aktueller Auskunft des Ministeriums kann mit einem Inkraftreten im 2. Quartal 2014 gerechnet werden.
Da es für die Anwendung der Verordnung wohl auf den Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung ankommt (soweit keine abweichende Übergangsregelung getroffen wird), können derzeit also voraussichtlich noch bis März 2014 Mieterhöhungen mit der alten Kappungsgrenze von 20% ausgesprochen werden. Sicherheitshalber sollte man aber bereits im Januar 2014 tätig werden.(tb)
Schadensersatzpflicht des Mieters für farbigem Wandanstrich
Erhält der Wohnungsmieter vom Vermieter eine Wohnung mit weißen oder gedeckt gestrichenen Wänden und gibt die Wohnung bei Mietvertragsende mit in kräftigen Farben gestrichenen Wänden/Decken (z.B. rot, gelb, blau) zurück, macht er sich schadensersatzpflichtig und haftet für die Kosten des Neuanstrichs.
Hierbei handelt es sich um eine Schadensersatzpflicht, die unabhängig davon besteht, ob und in welchem Umfang der Mieter zur Renovierung der Mieträume verpflichtet ist. Er haftet also insbesondere auch ohne Renovierungsklausel (BGH, Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12). (tb)
Referenzzeitpunkt für Schallschutz in Wohnungen
Grundsätzlich gilt für die Einhaltung der Schallschutzbestimmungen in Wohnungen der Maßstab, der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gültig war. Nur bei intensiven Eingriffen in die Gebäudesubstanz, vergleichbar mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes, gelten die aktuellen Anforderungen; BGH, Urteil vom 05.06.2013 (VIII ZR 287/12). (tb)
Unwirksame Befristung eines Wohnungsmietvertrages = Kündigungsverzicht
Befristete Mietverträge sind nur unter besonderen Voraussetzungen (ausnahmsweise) zulässig, vgl. § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die unwirksame Befristung eines Mietvertrages kann allerdings als wirksamer gegenseitiger Kündigungsverzicht der Mietvertragsparteien auszulegen sein gem. BGH bis zu vier Jahren zulässig; BGH, Urteil vom 10.07.2013 (VIII ZR 388/12). (tb)
Wohnungsrenovierung/Quotenklausel
Eine Klausel, die zur finanziellen Abgeltung ausschließlich auf den Kostenvoranschlag des Vermieters abstellt, ist nichtig, da dem Mieter der Nachweis geringerer Kosten abgeschnitten wird: BGH-Urteil vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12). (tb)
Wärmecontracting im Wohnungsmietrecht
Änderungen durch Mietrechtsreform ab 01.07.2013
Bisher konnten Vermieter, die vom Eigenbetrieb der Heizung zum sogenannten Wärme-Contracting übergehen wollten, die vom Contractor in Rechnung gestellten Kosten in vollem Umfang auf die Mieter umlegen. Dies galt jedenfalls für Mietverträge, die ab dem 01.05.1984 abgschlossen wurden und auf die ab diesem Zeitpunkt geltende "Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung" Bezug nahmen bzw. die später folgende Betriebskostenverordnung.
Mit dem Mietrechtsänderunggesetz tritt ab 01.07.2013 eine neue Regelung zum Wärme-Contracting in Kraft (§ 556 c BGB). Danach wird die vollständige Kostenumlage nunmehr an andere Voraussetzungen geknüpft:
Die Contracting-Kosten können als Betriebskosten in Zukunft nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn:
1. die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird, entweder
a) aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder
b) aus einem Wärmenetz oder
c) im Rahmen eines Betriebsführungs-Contracting einer vorhandenen Heizungsanlage mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung nicht übersteigen, die Umstellung also kostenneutral erfolgt.
Die Umstellung muss der Vermieter spätestens drei Monate zuvor in Textform ankündigen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Diese neuen Voraussetzungen gelten insbesondere auch für Mietverträge, die nach dem 01.05.1984 abgeschlossen wurden und bei denen in der Zwischenzeit noch nicht auf Wärmecontracting umgestellt worden ist. Soll jetzt umgestellt werden, müssten die obigen Voraussetzungen eingehalten werden.
Ist allerdings eine Umstellung von Eigenbetrieb auf Wärmecontracting aufgrund von älteren Mietverträgen (abgeschlossen ab 01.05.1984) bereits erfolgt, bleibt es bei dieser Umstellung, ohne dass hierzu noch besondere Voraussetzungen erfüllt werden müssten.
Erfolgt eine Umstellung erst ab 01.07.2013, sei es aufgrund eines älteren Mietvertrages oder aufgrund eines neuen oder künftigen Mietvertrages, muss der Grundsatz der Kostenneutralität eingehalten werden, vgl. oben Ziffer 2. Soweit diese Bedingung nicht eingehalten werden kann, sind aus den Wärmelieferungskosten die Primärenergiekosten (für Gas oder Öllieferungen) herauszurechnen, die dann auf den Mieter umgelegt werden können. Der verbleibende Differenzbetrag zwischen Primärenergiekosten und Wärmelieferungskosten verbleibt in diesem Falle beim Vermieter.
Noch nicht geklärt ist, was gilt, wenn im Umstellungsjahr eine Kostenneutralität gewahrt wird, sich aber später die Wärmecontractingkosten höher entwickeln als die Primärenergiepreise, ist noch nicht geklärt. Die Literatur vertritt die Auffassung, dass es nur auf das erste Jahr ankommt.
Weitere Einzelheiten werden sich aus einer Verordnung ergeben, die allerdings bislang noch nicht vorliegt.
Wohnungs- /Gewerbemietrecht