Source: http://www.hug-magdeburg.de/service.htm
Timestamp: 2018-06-23 19:12:16
Document Index: 347858233

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 34', '§ 40', 'BGH', 'BGH', '§ 559', 'BGH', '§ 551', '§ 551', 'BGH', 'BGH', '§ 633', '§ 13', 'BGH']

05/2018: Datenschutz für Vermieter: Auch Kleinvermieter von Bürokratie betroffen
Auch private Vermieter sind von den neuen Regelungen betroffen. Der Zentralverband hat für private Vermieter ein Merkblatt herausgegeben. Zum Merkblatt hier
Zu Mitgliederversammlung am 4.6.2018 wird Dr. Neumann dazu weiter ausführen. Eine Einladung haben alle Mitglieder mit der Beitragsrechnung für 2018 erhalten.
01/2018 Ab 1.1.2018 gilt neues Bauvertragsrecht! Musterverträge und Merkblätter erhalten Sie zum kostenlosen Download über unseren Zentralverband
Neue Bauverträge
ab 2018 Checkliste Leistungs-beschreibung Merkblatt Verbraucherbau-vertrag Info:Rechtssicherheit bei Hausbau und Hauskauf Infoblatt:Beauftragung eines Handwerkers
07/2017: Haus & Grund Magdeburg erstreitet positives Urteil für Mitglieder bei Herstellungsbeitrag I, WAZ Wolmirstedt darf in Biederitz nicht nochmals Beiträge erheben
Ein für die Mitglieder positives Ergebnis hat es in einem Klageverfahren vor dem VG Magdeburg ( AZ: 9 A 37/15 MD) gegeben. Der Verein hatte die Mitglieder selbst vertreten und Dr. Neumann hatte in seiner Klagebegründung auch die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Beitragserhebung nach ca. 20 Jahren thematisiert.
Worum ging es? mehr zum (leicht gekürzten Urteil)
Mietenkataster:
Der Magdeburger Verein baut eine Mietenkataster für Vergleichsmieten auf! Liebe Mitglieder,
wir wollen eine Mietdatenbank einrichten und bitten Sie, uns die Daten Ihres Wohnungsbestandes mitzuteilen. Bitte beachten Sie, dass das Datum des Mietvertragsabschlusses bzw. der letzten Mieterhöhung nicht länger als 4 Jahre zurück liegen sollte (also ab 2012).
Als kleinen Anreiz erhalten Sie für jeweils 3 mitgeteilte Wohnungen einen Gutschein für eine kostenfreie Auskunft aus der Datenbank für 3 Vergleichswohnungen. Voraussetzung ist natürlich, dass wir viele Daten zu Wohnungen bekommen!
Hier können Sie das Papierformular für die Eintragung von bis zu 3 Wohnungen herunterladen.
Bitte ausfüllen und uns dann per Post, Fax oder mail zusenden.
Hier können sie eine vorbereitete Exel-Tabelle herunterladen. Sie ist mit Kommentaren (also Ausfüllhinweisen) versehen, die beim Berühren des jeweiligen Feldes sichtbar werden. Die Exel-Tabelle bitte nur ausfüllen und nicht verändern, weil wir sie in unsere Datenbank importieren müssen.
Hinweis: Es ist das Programm Microsoft exel oder ein open-office Programm notwendig! Bitte die Tabelle an einer bestimmten Stelle des Rechners speichern und erst dann öffnen. Falls das Herunterladen nicht klappen sollte, schicken wir Ihnen gern die Tabelle per mail.
Sie wollen schon mal eine Anfrage probieren? Bitte füllen Sie dann ebenfalls für die Wohnung, für die Sie Vergleichsmieten suchen, entweder das Formular oder die Exel-Tabelle aus und senden Sie uns als Anfrage zu! Wir testen dann, was unser Datenbestand hergibt.
Mit einem unserer Mitglieder haben wir eine Kooperation zu einem online-Portal gestartet, das auch allen anderen Bürgern zur Verfügung stehen soll. Wir werden Sie per mail informieren, wenn Sie unseren mail- Infodienst abboniert haben.
Herstellungsbeitrag II: 24.01.2017: Chance für Rechtsstaatlichkeit vertan
Eine Musterklage, von den Bürgerinitiativen und Haus & Grund angestrengt, läuft bereits, ist aber erst beim Bundesverwaltungsgericht anhängig.
"Denn der ordentliche Rechtsweg muss ausgeschöpft sein," so Dr. Neumann, der eine Verfahrensdauer von 2-4 Jahren für realistisch hält.
Zum Urteil des Landesverfassungsgerichts geht es Hier
Eine Kommentierung von Ass. Wolf-Rüdiger Beck des Urteils, veröffentlicht in der Zeitschrift Deutsche Wohnungswirtschaft 042017, S. 82-89 finden Sie Hier
Wohnungsanzeige im Internet? Kein Problem!
Als Mitglied der Eigentümerschutzgemeinschaft können Sie zu Wohnungen im Internet einstellen lassen. Mehr auf der Service-Seite im Mitgliederbereich
Ist der zukünftige Mieter/ der Käufer meines Hauses/der Baubetrieb solvent?
Unser Service: Rechtssichere Bonitätsabfrage für Vermieter, Bauherren und beim Verkauf Ihrer Immobilie!
Als Mitglied der Eigentümerschutzgemeinschaft können Sie eine Bonitätsabfrage durchführen lassen.
Natürlich entsprechen wir dabei allen Anforderungen des Datenschutzes! Mehr auf der Service-Seite im Mitgliederbereich
Schimmelprobleme? Unser Service: Erstgutachten zur Ursachenforschung!
Als Mitglied der Eigentümerschutzgemeinschaft können Sie ein Schimmelgutachten durchführen lassen. Wir beurteilen die Bausubstanz, messen die Feuchtewerte und stellen einen Datenlogger auf, der das Heizungs- und Lüftungsverhalten dokumentiert. Auf Wunsch erhalten Sie ein schriftliches Erstgutachten.
Wohnfläche unklar? Wir vermessen die Wohnung mit Angabe einer Fehlergrenze!
Als Mitglied der Eigentümerschutzgemeinschaft können Sie eine Wohnung vermessen lassen. Die Besonderheit: Wir liefern Ihnen auf Wunsch eine Fehlerberechnung mit, die aufzeigt, in welchen Toleranzen die Wohnfläche liegen kann.
Zu hohe Heizkosten? Wir überprüfen ihr Haus mit einer Thermokamera!
Als Mitglied der Eigentümerschutzgemeinschaft können Sie eine Thermografie durchführen lassen. Wärmelecks werden sichtbar und können beseitigt werden. Auch im Inneren ist eine Thermografie oft sinnvoll, wenn man z.B. einen Dachgeschossausbau oder den Einbau von Fenstern überprüfen will.
Als Mitglied der Eigentümerschutzgemeinschaft können Sie eine erste Vor-Ort-Einschätzung durchführen lassen, ob sich Hinweise auf Baumängel ergeben.
Legionellenprüfung ist für bestimmte Mehrfamilienhäuser bis Ende 2013 vorgeschrieben.
Mehr dazu sowie zertifizierte Prüflabore auf der Seite des Landesamtes für Verbraucherschutz
Rauchmelder werden für Bestandsbauten ab 2015 Pflicht: Durch Änderung der Landesbauordnung (GVBl LSA 24/2009, S.717) sind ab sofort bei Neubauten in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die Rettungswege darstellen, Rauchwarnmelder anzubringen. Bestandsobjekte sind bis Ende 2015 nachzurüsten.
Praktische Tipps zur neuen Freiheit mit den Schornsteinfegern
Das Merkblatt als pdf hier
Legionellenprüfung Merkblatt dazu hier
Die novellierte Trinkwasserverordnung wurde im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt am 01.November 2011 in Kraft. Insbesondere Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die vermieten und eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage betreiben, müssen die neuen Vorschriften einhalten.
Betroffen sind Eigentümer, die eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage betreiben und die das Warmwasser an Mieter weiter geben. Wer also nicht vermietet, ist auch nicht betroffen.
Als weitere Voraussetzung ist die Größe der Anlage entscheidend. Zwei Kriterien sind dafür, unabhängig voneinander, maßgebend:
Der Warmwasserboiler muss einen Inhalt von größer oder gleich 400 Litern haben. Bei Grenzfällen kann es sich lohnen, das Datenblatt des Warmwasserspeichers näher anzusehen.
Ist also in einem Haus ein Speicher von 400 l Nenninhalt eingebaut, kann die tatsächliche Wassermenge kleiner sein, weil in den Speicher hineinragende Armaturen, z.B. Tauchrohre oder die Spirale zur Erwärmung (Wärmetauscher), das Volumen verringern können.
Betroffen sind aber auch kleinere Anlagen, bei denen der Inhalt der Warmwasserleitungen einen Wert von mehr als drei Litern zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle erreicht. Das setzt voraus, dass der Eigentümer Länge und Querschnitt seiner Rohrleitungen vom Speicher bis zur letzten Entnahmestelle kennt. Eine Hilfestellung für die Berechnung gibt die unten stehenden Tabelle, die für Kupferrohre, abhängig vom Außendurchmesser, das Volumen pro Meter angibt. Auch ein Berechnungsbeipiel ist beigefügt.
Zu beachten ist, dass meistens bei der Installation vom Warmwasserspeicher mit einem größeren Querschnitt begonnen wird und sich die Rohre bis zur letzten Entnahmestelle verjüngen. Üblicherweise muss man davon ausgehen, dass bei Mehrfamilienhäusern die Leitungen mit einem Außendurchmesser von 28 mm beginnen und sich bis zum Badezimmer auf 15 mm Durchmesser verringern. Im Zweifelsfall sollte man seinen Heizungsinstallateur fragen.
Berechnung Trinkwasserleitung
Nach TrinkwasserVO müssen gewerbliche Anlagen mit >= 3l Wasserinhalt vom Speicher
bis Zapfstelle gemeldet werden.
Bei Kupferrohren wird der Außendurchmesser in mm (10; 12; 15; 18; 22; 28; 35; 42; 54; 64 usw.) angegeben.
Die reale Nennweite beträgt dann bei 10-22 2 mm; bei 22-42 3 mm und bei 54+64 4 mm weniger
3 Liter entspricht einer Länge von
Vom Kessel beginnt zunächst eine 22iger Leitung mit 1,5 m Länge, die sich dann auf 18 mm Außendurchmesser verringert.
Die 18 mm Leitung ist 3 m lang. Bis zur Zapfstelle wird mit einer 2m langen 15 mm Leitung verteilt.
ERGEBNIS: Die Anlage fällt nicht unter die Verordnung (Voraussetzung, dass auch der Boiler weniger als 400 Liter Speicherinhalt hat).
Was ist zu tun, wenn die Anlage unter die Verordnung fällt?
Stellt der Eigentümer fest, dass er unter die Restriktionen der Trinkwasserverordnung fällt, ist er verpflichtet, bis 31.12.2013 die erste Untersuchung durchgeführt wird.
Was kann ich noch tun, um den Legionellenschutz in meinem Haus zu verbessern?
Zur Verbesserung des Legionellenschutzes können Sie bereits jetzt eine Reihe von Maßnahmen einleiten. So müssen Sie unbedingt darauf achten, dass der Trinkwasserkreislauf von sonstigen Kreisläufen dauerhaft getrennt ist. Ein Schlauch zur Heizungsbefüllung muss so z.B. immer wieder von der Anlage entfernt werden.
Weiterhin lohnt es sich, mit dem Installateur der die Wartung durchführt, über die Aktivierung der sog. "Legionellenschaltung" in ihrem Warmwasserbereitungsgerät zu sprechen. Diese Legionellenschaltung bewirkt, dass zu festgelegten Zeiten der Warmwasserbereiter das Wasser bis auf ca. 60 Grad aufheizt und damit ein Teil der Bakterien abgetötet wird. Beachten Sie aber dabei, dass Mieter über solche Maßnahmen informiert werden müssen, weil sonst ggf. Verbrühungsgefahr besteht.
Falls eine Zirkulationsschaltung vorhanden ist, muss sie beim Zeitpunkt des Hochheizens unbedingt aktiviert sein, damit möglichst viel Wasser im Kreislauf auf die hohe Temperatur erwärmt wird. Noch günstiger ist es, wenn zu diesem Zeitpunkt auch an allen Stellen Warmwasser entnommen wird, damit die sog. "thermische Desinfektion" überall und umfassend wirken kann.
Weiterhin sollte man darauf achten, dass bei dem Wechseln von Duschköpfen nur solche eingesetzt werden, die keine unnötige Sprühnebelwirkung erzeugen. Da die Legionellen hauptsächlich durch das Einatmen von fein versprühtem Wasser aufgenommen werden, kommt es darauf an, diese Gefahr möglichst zu minimieren.
Die neue Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass bauliche oder betriebstechnische Änderungen dem Gesundheitsamt vier Wochen im voraus schriftlich angezeigt werden müssen. Die Anzeige einer Stilllegung einer Anlage muss innerhalb von drei Tagen erfolgen.
Trinkwasseraufbereitungsanlagen sollten nach Möglichkeit vermieden werden. Solche Anlagen sind teilweise Brutstätten von Bakterien und bedürfen einer besonderen Wartung und Inspektion.
Weitere Anfragen sollten Sie an Ihr zuständiges Gesundheitsamt richten. Diese sind zur Beratung befugt und auch verpflichtet.
Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeeinheiten, in denen die Wohnnutzung überwiegt, sind bei der Vermietung nicht von der Umsatzsteuer betroffen. Der Eigentümer kann allerdings freiwillig eine Umsatzsteueroption in Anspruch nehmen.
Die Option trifft dann nur für die Gewerberäume zu. Miete und Betriebskosten werden dem Mieter mit der entsprechenden Umsatzsteuer berechnet.
"Das lohnt sich insbesondere dann, wenn größere Baumaßnahmen in den nächsten Jahren geplant sind", so Dr. Neumann, Landespräsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V.. Denn mit der Umsatzsteuererklärung kann man sich für die Gewerberäume anteilig die Umsatzsteuer für die Baumaßnahmen zurückholen. Hat man einmal optiert, ist man 10 Jahre an die Vermietung mit Umsatzsteuer gebunden.
Lüften im Winter trocknet feuchte Keller
Der Winter ist die ideale Jahreszeit, um feuchte Keller trocken zu lüften.
"Bei niedrigen Außentemperaturen ist in der Luft sehr wenig Feuchtigkeit enthalten", so Dr. Neumann, Präsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V.. Ein Lüften der Keller ist daher besonders in der kalten Jahreszeit besonders effektiv. Durch einen Luftwechsel gelangt die kalte, trockene Luft in den Keller und nimmt vorhandene Feuchtigkeit auf.
Die physikalische Ursache ist, dass entsprechend der Wasserdampfsättigungskurve wärmere Luft mehr Feuchtigkeit aufnehmen kann, als kalte.
Haus & Grund empfiehlt, die Keller kurz, aber kräftig - möglichst mit Durchzug - zu lüften und diesen Vorgang mehrmals am Tag zu wiederholen.
Natürlich ersetzt das Lüften nicht eine fachgerechte Trockenlegung. Gerade aber bei älteren Gebäuden kann zielgerichtetes Lüften dazu beitragen, die Feuchtigkeitswerte im Keller zu senken.
ExWoSt Thema in Magdeburg Südost:
Eigentümer erhalten zusätzliche Beratung mehr
Der Anspruch eines Mieters auf Erstattung von Renovierungskosten wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel verjährt innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VIII ZR 195/10)
Wohnungsübergabe-/abnahmeprotokoll schafft Rechtssicherheit
Viele Probleme zwischen Vermietern und Mietern bei der Wohnungsübergabe lassen sich durch das Erstellen eines schriftlichen Abnahmeprotokolls lösen. Die Eigentümerschutz- Gemeinschaft Haus & Grund empfiehlt daher, ein solches Wohnungsabnahmeprotokoll bei der Wohnungsübergabe am Anfang und natürlich auch Ende des Mietverhältnisses anzufertigen. In dem Protokoll sollte der Zustand der Wohnung detailliert dokumentiert werden. Damit können weitgehende Streitigkeiten vermieden werden. Nach der ausführlichen Besichtigung der Wohnung und vor der Schlüsselübergabe sollten zwei gleichlautende Ausfertigungen des Protokolls leserlich und eigenhändig vom Vermieter und Mieter unterschreiben werden. Wichtig ist, dass man sich bei der Besichtigung Zeit nimmt. Fotos können den schriftlichen Text ergänzen aber niemals ersetzen. In ein Wohnungsübergabeprotokoll gehören z.B. Angaben über Dübellöcher in den Wänden, Tritt- oder Schleifspuren auf den Fußböden und Beschädigungen an Fliesen. Wichtig ist auch eine Funktionsprüfung von Fenstern, elektrischen Geräten oder sanitären Anlagen. Weitergehende Informationen gibt es Merkblatt
Sommerzeit – Grillzeit: Regeln müssen beachtet werden
Das Grillen ist und bleibt eine der Lieblingsbeschäftigungen der Deutschen. Qualmwölkchen kräuseln sich aber nicht nur über Gärten, sondern auch auf Balkonen und Freiflächen in den Wohngebieten. Konflikte mit Nachbarn und Mitbewohnern sind dabei vorprogrammiert. Das Vergnügen mit Bratwurst und Grillsteak wird dann schnell zum Ärgernis. Mieter in Mehrfamilienhäusern müssen deshalb Beschränkungen bei ihrem Hobby beachten.
Es gilt folgender Grundsatz: Sowohl im Garten als auch auf dem Balkon darf nur gegrillt werden, wenn der Mietvertrag das erlaubt. "Dann ist es üblich und muss, wenn nicht die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird, geduldet werden", hat das Landgericht München in einem Beschluss vom 12. Januar 2004 (AZ. 15 S 22735/03) formuliert. Beim Grillen müsse aber Qualm vermieden werden, ansonsten drohe eine Geldbuße. Der Grillrost sollte mit möglichst großem Abstand zur Nachbarwohnung aufgebaut werden. Durch die Verwendung von Alufolie sollte störender Qualm vermieden werden. Empfohlen wird ein Elektrogrill.
Mieter in Mehrfamilienhäusern müssen auf ihre Nachbarn Rücksicht nehmen. Sie dürfen vorbehaltlich eines Grillverbots im Mietvertrag in der Zeit von April bis September einmal monatlich auf Balkon oder Terrasse grillen. Dazu müssen sie ihre Mitmieter im Haus, deren Belästigung durch Rauchabgase unvermeidlich ist, 48 Stunden vorher informieren. Dies hat das Amtsgericht Bonn (Az. 6 C 545/96) in einem Urteil vom 29. April 1997 entschieden. Das Gericht stellt in seinen Entscheidungsgründen dabei klar, dass der Vermieter kaum Einflussmöglichkeiten rechtlicher bzw. tatsächlicher Art auf das Verhalten seiner Mieter hat.
Der Grillabend auf dem Balkon oder im Hof sollte um 22.00 Uhr beendet sein. Nur für den Fall, dass der Mietvertrag oder die Hausordnung das Grillen eindeutig untersagt, können sich Mieter bei Geruchs- oder Lärmbelästigungen an den Vermieter wenden. Er hat dann dafür zu sorgen, dass das Grillen unterbunden wird. Wer sich nicht - trotz Abmahnung - an das Grillverbot hält, muss im schlimmsten Fall mit einer Kündigung rechnen. Das geht aus einem Urteil des LG Essen vom 7. Februar 2002 (Az. 10 S 438/01) hervor.
Wann verwirken Ansprüche auf Beseitigung oder Zurückschneiden von Anpflanzungen, die die Grenzabstände nicht einhalten?
1. Nach Nachbarschaftsgesetz LSA (In Kraft seit 1.1.1998) § 34 müssen Anpflanzungen folgende Mindestabstände von der Nachbargrundstücksgrenze einhalten:
Wuchshöhe Abstand von der Grenze
bis 1,5 m 0,5 m
bis 3 m 1m
bis 5 m 1,25 m
bis 15 m 3 m
über 15 m 6 m
2. Der Anspruch auf Zurückschneiden verwirkt in 10, auf Beseitigung in 5 Jahren (§ 40) und kann nur durch Klage unterbrochen werden.
3. Die Frist beginnt in dem Folgejahr, in dem die Anpflanzungen die nach diesem Gesetz zulässige Höhe ununterbrochen überschritten haben (bei Beseitigung) oder erstmals überschritten haben (bei Rückschnitt).
Da der gesetzliche Mindestabstand 0,5 m beträgt, verwirkte der Anspruch auf Beseitigung bereits Ende 2003.
Der Anspruch auf Zurückschneiden entsteht, wenn die Höhe von 1,5 m ununterbrochen überschritten wurde. Nehmen wir an, es wäre 2000 der Fall gewesen, so verwirkt der Anspruch auf Zurückschneiden Ende 2010.
Wurde zwischendurch, z.B. 2003 unter 1,5 m zurück geschnitten, beginnt die Frist von 10 Jahren im Jahr 2004 neu.
Aber: wurde nur auf 2,00 m geschnitten, löst das die Frist bezüglich des Anspruches auf die Schnitthöhe von 1,5 m nicht erneut aus.
Da allerdings auch die Höhe von 3 m bereits überschritten war, ist die Verwirkungsproblematik für diese Höhe getrennt zu ermitteln.
Dr. Neumann 5/05 mit Hinweis auf Kommentierung Fruhner/Weber: Nachbarrecht für Sachsen-Anhalt, Boorberg-Verlag
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Mieterhöhung nach Modernisierung setzt genaue Erläuterung des Energiespareffektes voraus
In einer neuen Entscheidung hat der BGH (Urteil vom 25.01.2006 VIII ZR 47/05) die Auffassung verschiedener Landgerichte zur detaillierten Erläuterungspflicht in einer Mieterhöhung nach Modernisierung bekräftigt.Im vorliegenden Fall ging es darum, dass ein Vermieter 30 Jahre alte Fenster gegen neue Kunststoffenster mit einem K-Wert von 1,1 W/m² K ausgetauscht hatte. Der Vermieter konnte im Prozeß durch ein Sachverständigen- Gutachten später nachweisen, dass tatsächlich eine erhebliche Energieeinsparung vorlag. Trotzdem lehnte der BGH im Endergebnis das Mieterhöhungsverlangen als unwirksam ab.Denn: § 559 b Abs. 1 BGB verlangt, dass bereits im Mieterhöhungsverlangen die Gebrauchswerterhöhung oder die Energieeinsparung konkret und nachvollziehbar für den Mieter erläutert wird. Die Erläuterung ist nur dann vollständig, wenn der Zustand der alten Fenster genau beschrieben wird (Einfachfenster, Doppelfenster, usw.) und den neuen Fenstern in Art und Konstruktion gegenüber gestellt wird. Eine K-Wert-Berechnung für das alte Fenster wurde im Urteil nicht verlangt, sollte aber soweit es möglich ist, anhand verschiedener Vorschriften erfolgen.
Auch wenn es dem Vermieter widersinnig erscheint, hat er bestimmten gesetzlichen Formvorschriften nachzukommen. Auch wenn man argumentieren möge, dass der Mieter die alten Fenster und ihre Beschaffenheit seit Jahren direkt vor Augen gehabt hat, so ist doch die Beschreibung der alten Fenster im Mieterhöhungsverlangen notwendig.
Zwar hat der BGH somit früheren Forderungen anderer Gerichte, insbesondere aus Berlin, eine Absage erteilt, wo eine Wärmebedarfsberechnung verlangt wurde, allerdings besteht er darauf, dass die Vermieter die Erläuterungspflicht innerhalb eines Mieterhöhungsverlangens genau einhalten.
Es ist also unbedingt nötig, den Altzustand und den Neuzustand sowie die daraus resultierende Verbesserung bei allen Modernisierungsarbeiten unbedingt und ausführlich zu beschreiben!
Soweit es möglich ist, sollte man auch Klassifizierungsmerkmale heranziehen, wie beispielsweise bei Heizungen alten und neuen Wirkungsgrad. Bei neuen Fenstern und bei einer Wärmedämmung ist es ratsam, alten und neuen K-Wert wenigstens überschläglich anzugeben.
Haus & Grund bietet für Mitglieder für Ankündigung und Mieterhöhung nach einer Modernisierung spezielle Formulare an.
15.02.06: Mietrecht: „Virtueller“ Mieter kann Mietsicherheit nicht erhöhen
Doch dabei ist Vorsicht geboten !
Folgendes Gerichtsurteil zeigt, wie es nicht geht:
Der Vermieter schließt einen Mietvertrag mit zwei Mietern. Beide Mieter werden im schriftlichen Vertrag als Mieter aufgeführt. Der Vertrag wird von beiden unterschrieben. Allen Beteiligten ist jedoch bewusst, dass tatsächlich nur einem Mieter der Gebrauch überlassen werden soll. Die Aufnahme des weiteren Mieters dient dem Vermieter nur zur Erhöhung der Mietsicherheit. Der „wirkliche Mieter“ zahlt eine Barkaution in Höhe von zwei Monatsmieten. Der Mieter stellt die Zahlung ein. Der Vermieter befriedigt sich aus der Barkaution und verlangt – da diese nicht ausreicht – weitere Monatsmieten (auch) vom zweiten Mieter.
Zu Unrecht, entscheidet das Landgericht Leipzig (Urteil vom 26.1.2005, 1 S 5846/04, NJW-RR 2005, 1250).
Die Erklärung des Beklagten sei ihrem Sinngehalt nach als Mietbürgschaft zu verstehen. Wolle der klagende Vermieter neben der Barkaution Zahlung vom beklagten zweiten Mieter, könne er dies nur in den Grenzen des § 551 BGB [Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten] verlangen.
Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen. Eine Doppelsicherung durch Barkaution und Bürgschaft über den dreifachen Monatsbetrag hinaus, widerspreche dem Schutzzweck der Vorschrift.
Eine Bürgschaft ist nur dann von § 551 BGB unberührt, wenn der Bürge sie unaufgefordert unter der Bedingung eingeht, dass der Wohnraummietvertrag zustande kommt.
01/2006: BGH Entscheidung stärkt Rechte von Privaten Bauherren
Bauunternehmer kann Mängelbeseitigung nicht wegen zu hoher Kosten verweigern
In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Rechte von privaten Bauherren gestärkt (Az: VII ZR 64/04 vom 10.12.2005).
Ein Nachbesserungsverlangen ist auch bei erheblichem Aufwand für die Mängelbeseitigung nicht unverhältnismäßig, wenn ein objektiv berechtigtes Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung besteht.
In der Rechtsprechung vieler Landgerichte wurde in der Vergangenheit bei einer Mängelbeseitigung bei Bauarbeiten berücksichtigt, mit welchen Kosten die Reparatur verbunden war. Überstiegen die Kosten der Mängelbeseitigung einen bestimmten Prozentsatz der Auftragssumme, so waren viele Gerichte schnell bereit, den Bauherren nur eine Minderung des zu zahlenden Preises zuzugestehen.
Handwerker konnten sich so immer wieder selbst bei nicht vertragsgemäß erbrachten Bauleistungen “freikaufen“.
Dem hat nun der BGH eine eindeutige Absage erteilt. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit sei nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen des Bauherren auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstelle.
Im vorliegenden Fall hatte ein Unternehmer, der Fliesen- und Plattierungsarbeiten in einer Seniorenwohnanlage durchführen sollte, ein falsches Abdichtungssystem verwendet, obwohl im Vertrag etwas anderes vereinbart war. Er verweigerte die Mängelbeseitigung mit dem Hinweis auf die unverhältnismäßig hohen Kosten in Höhe von über 200.000 €. Denn die Erneuerung der Abdichtung hätte bedeutet, den gesamten Fußboden einschließlich der verlegten Fußbodenheizung neu auszuführen. Er war nur bereit, 2.000 € Minderwert zu akzeptieren.
Das LG verwies bei seiner Entscheidung auf § 633 Abs. 2 Satz 3 BGB bzw. auf § 13 Nr. 6 VOB/B und gab dem Unternehmer prinzipiell Recht.
Denn ein Unternehmer könne die Beseitigung eines Mangels verweigern, wenn sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordert.
Zu Unrecht, wie der BGH feststellte, denn der private Bauherr hatte mit Recht und aus technisch nachvollziehbaren Gründen das teurere Abdichtungssystem gewählt.
Der Bauherr hätte ein objektiv berechtigtes Interesse an der ordnungsgemäßen Ausführung der Abdichtung, denn die vom Baubetrieb vorgenommene Abdichtung stelle keine dauerhafte technische Lösung dar.
Gerade, wenn also eine technisch begründete Maßnahme vorliegt, die der Bauunternehmer nicht erfüllt hat bestehen gute Chancen, auch bei einem hohen Aufwand eine Nacherfüllung von dem Unternehmer zu bekommen !
Schwierig dürfte es allerdings nach wie vor bei optischen Mängeln sein, weil hier das objektive Interesse an der vertragsgerechten Ausführung nicht nach objektiven Kriterien bewertet werden kann.
Bitte wählen Sie aus der nebenstehenden Leiste Ihren speziellen Bereich. Egal, ob Sie ein Haus bauen wollen, Einfamilienhauseigentümer, Wohnungseigentümer, Vermieter oder Hausverwalter oder Investor sind:
Haus & Grund hat für Sie alle etwas zu bieten ! Für alle Mitglieder bieten wir:
Kostenlose Rechtsberatung für Mitglieder zu allen Fragen rund um das Haus und das Grundstück:
Mietminderung, Mieterhöhung, Mietvertrag, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten und ihre Abrechnung, Ratschläge zur Bewirtschaftung von vermietetem Grundbesitz, Mieter finden und Wohnungen vermieten, Prüfung der Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen und Objekten
Beratung von Einzeleigentümern und Beiräten, Aufgaben des Verwalters, Abrechnung, Anforderungen an die Verwaltung, bauliche Veränderungen, Formalien der Eigentümerversammlung
Beratung zu Kaufverträgen, Wegerecht, Dienstbarkeit, Leitungsrecht, Wohnrechte, Nießbrauch
Grenzprobleme, Zäune, Abstände von Bäumen und Pflanzen
Prüfung von Beitrags- und Gebührenbescheiden, Abschätzung von Erfolgsaussichten von Widersprüchen, Hilfe bei Formulierung von Widersprüchen, bei Anträgen für Stundung und Ratenzahlung
Prüfung von Kreditverträgen, Beratung zu Finanzierungsmodellen, Ratschläge zu Fördermitteln und zur finanziellen Risikoabschätzung
Beratung zu Bau- und Werkverträgen, Verhalten bei Mängeln, Begleitung in der Bauphase, Rat bei Einbehalten und Abnahmen, Durchsetzung von Gewährleistungsmängeln
Beantwortung von Fragen zu Verträgen und Beratung zum notwendigen Inhalt eines Kaufvertrages
Fördermittel und Projekte Stadtumbau
Erläuterung der Förderprogramme, insbesondere des Landes Sachsen-Anhalt, Mitarbeit in der Führungsgruppe der Landeshauptstadt Magdeburg zum Stadtumbau
Organisation und Mithilfe bei der Entwicklung von Stadtumbauprojekten mit privaten Eigentümern
Abrißprojekt Gnadauer Str. in Magdeburg
Straßenmanagement für die Buckauer Klosterbergestraße
Eigentümerberatung KIQ in Magdeburg Südost
Datschen und Garagen
Wir vertreten satzungsgemäß Eigentümer, aber auch Nutzer von Datschen und Garagen
Unser Ziel: Außergerichtliche Einigung der Parteien auf Grundlage einer objektiven Rechtsberatung
Wir erstellen: Pachterhöhungen nach Nutzensentgeltverordnung und Schriftverkehr zu Beendigung eines Pachtverhältnisses