Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2019/me-single/article/mieterhoehung-5/
Timestamp: 2020-02-22 07:54:44
Document Index: 14846782

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

Der § 558 BGB gestattet Vermietern, im bestehenden Mietverhältnis von Mieter/innen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Aber: Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen unter Berufung auf § 558 BGB zugeht, muss auch wirksam sein. Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen wichtige Hinweise zur Überprüfung eines solchen Mieterhöhungsverlangens geben. Dazu benötigen Sie den Berliner Mietspiegel 2019. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB. Er ist kostenlos bei allen Bezirksämtern und bei uns erhältlich. (Mietspiegel im Internet mit Online-Abfrageservice: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel) Diese Infoschrift dient Ihrer Information und Orientierung, sie soll und kann keine anwaltliche Beratung ersetzen! Unseren Mitgliedern empfehlen wir, unverzüglich nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen.
Beispiel: Bei Zugang der Mieterhöhung im Mai endet die Überlegungsfrist Ende Juli. Zur Erleichterung der Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB und zur Beantwortung der oben genannten Fragen stellt die Berliner MieterGemeinschaft eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Sie erhalten diese in der Geschäftsstelle und in den Beratungsstellen, in denen wir Material bereithalten können. Mit der Arbeitshilfe können Sie die Beratung in aller Ruhe vorbereiten.
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es vom Vermieter abgegeben wird (aber: Bevollmächtigung Dritter ist möglich!),
schriftlich oder in Textform erklärt wird und den Namen des Vermieters trägt (bei mehreren Vermietern die Namen aller Vermieter, bei juristischen Personen genügt die Angabe des Namens der juristischen Person,
die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen ist (prozentuale Erhöhung genügt nicht).
Wurde die Jahressperrfrist eingehalten, ist die neue Miete bei einem wirksamen Erhöhungsverlangen ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt. Beispiel: Zugang am 10.05.2019, neue Miete fällig ab 01.08.2019.
Beispiel: Soll die neue Miete zum 01.08.2019 wirksam werden, ist die Ausgangsmiete die Miete, die Sie am 01.08.2016 gezahlt haben. Zahlen Sie für die (kalten) Betriebskosten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen, über die jährlich abgerechnet wird, ist eine Nettokaltmiete vereinbart.
Sind die (kalten) Betriebskosten in der Miete enthalten, ist eine Bruttokaltmiete vereinbart. Die vereinbarte Miete stellt die Ausgangsmiete dar.
Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Er muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, hierzu kann er auf den Mietspiegel 2019, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Der Vermieter muss deshalb – wenn es für Ihre Wohnung ein zutreffendes Mietspiegelfeld gibt und dieses nicht mit Sternchen (* oder **) versehen ist – in jedem Fall auch den zutreffenden Mietspiegelwert mitteilen (§ 558 a Absatz 3 BGB). Andernfalls ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Unwirksam ist es auch, wenn sich der Vermieter auf ein Leerfeld bezieht (siehe „Leerfelder im Mietspiegel“). Ein Ausweichen auf ein benachbartes Mietspiegelfeld ist unzulässig.
Der Berliner Mietspiegel 2019 gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 31.12.2017 bezugsfertig geworden sind. Mit Bezugsfertigkeit ist grundsätzlich das Baujahr, also das Jahr der Errichtung des Gebäudes/der Wohnung gemeint.
Der Berliner Mietspiegel 2019 gilt nicht für:
preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen sowie
Das für Ihre Wohnung richtige Mietspiegelfeld ermitteln Sie anhand der folgenden vier Kriterien, die Sie in bzw. bei der Tabelle finden: Baualter, Wohnfläche, Wohnlage und Ausstattung. Die ersten drei Kriterien sind relativ einfach zu prüfen. Besonders beachten sollten Sie das vierte Kriterium: die Ausstattung. Falls Sie auf eigene Kosten etwas in Ihrer Wohnung erstmalig eingebaut haben, das den Wohnwert erhöht (z. B. Bad/Dusche oder eine Gasetagenheizung = Sammelheizung), bleibt dies bei der Einordnung unberücksichtigt, da es nicht von Ihrem Vermieter zur Verfügung gestellt worden ist. Gleiches gilt für den Fall, dass Sie vom Vormieter oder vom Vermieter Einrichtungen gekauft haben.
Die genaue Zuordnung Ihres Wohnhauses zur Wohnlage ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis. Die zutreffende Einordnung können Sie bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt oder über das „Mietspiegeltelefon“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Tel. 030-90139-4777) erfragen. Auskunft zur Wohnlage erhalten Sie auch in unseren Beratungsstellen und in der Geschäftsstelle (Tel. 030-2168001). Im Straßenverzeichnis sind Straßen mit hoher Lärmbelastung (siehe auch Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe) durch Straßen-, Schienen- und/oder Fluglärm durch ein Sternchen (*) gekennzeichnet. Auch wenn Ihr Wohnhaus dort nicht genannt ist, kann die Lärmbelastung hoch sein. Dies müssen Sie aber ausreichend belegen können. Umgekehrt kann die Lärmbelastung für Ihre Wohnung trotz Lage an einer entsprechend gekennzeichneten Straße auch entfallen, wenn die Wohnung beispielsweise im zweiten Quergebäude, also weit weg von der lauten Straße liegt. Genauere Auskünfte zur Verkehrslärmbelastung von einzelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltung (Tel. 030-9025-2354) eingeholt werden. Die Ausweisung des Lärms ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels 2019.
Die fünf Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gehen mit jeweils 20% – positiv oder negativ – in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Die Merkmale werden gegeneinander aufgerechnet. Auf dieser Basis ist die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen. Beispiel: In drei Merkmalgruppen überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, in einer die wohnwertmindernden. Eine Merkmalgruppe ist ausgeglichen. Es verbleiben also zwei Merkmalgruppen mit wohnwerterhöhenden Merkmalen. Das sind 2 x 20% = 40% der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert. Dieser Wert wird zu dem Mittelwert addiert. Wie bei den Ausstattungskriterien der Mietspiegeltabelle gilt auch hier: Haben Sie auf eigene Kosten erstmalig Ausstattungen geschaffen, die wohnwerterhöhend sind, beispielsweise das Bad erstmalig hochwertig gefliest, ist dies nicht zu berücksichtigen. Ebenso wenig ist eine vorhandene Einbauküche wohnwerterhöhend, wenn es Ihre eigene ist.
Hat Ihr Vermieter mit öffentlichen Mitteln modernisiert, sind bei der Berechnung der Mieterhöhung die öffentlichen Mittel grundsätzlich zu berücksichtigen (§ 558 Absatz 5 BGB). Lassen Sie sich auch in derartigen Fällen beraten.
Beispiel: Der Vermieter fordert 40 Euro Mieterhöhung. Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung auf 28 Euro und nach dem Mietspiegel wären 30 Euro zulässig. Maßgebend ist hier die Kappungsgrenze mit dem niedrigeren Mieterhöhungsbetrag von 28 Euro. Sie müssen in dem Beispielsfall eine Teilzustimmung bis zu diesem Betrag abgeben (siehe „Zustimmen oder nicht?“)
Ergibt die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens, dass es formell wirksam und sachlich begründet ist, müssen Sie bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zustimmen – der Vermieter hat einen Anspruch darauf und kann Sie sonst auf Zustimmung verklagen (siehe „Vermieterklage auf Zustimmung“). Vor Ablauf der Überlegungsfrist hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung. Beachten Sie: Wenn Sie einer Mieterhöhung einmal zugestimmt haben, gilt die neue Miete als vereinbart. Prüfen Sie vor jeder Entscheidung gründlich, ob und bis zu welcher Miethöhe Sie zustimmen müssen! Fordert der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. In diesem Fall ist zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Lassen Sie sich zuvor beraten! Die Zustimmungserklärung ist an keine Form gebunden. Der Bundesgerichtshof hat auch entschieden, dass bei dreimaliger vorbehaltloser Zahlung der verlangten Mieterhöhung die Zustimmung als erteilt gilt. Wir raten aber zur Vermeidung unnötiger Klagen, die (Teil-)Zustimmung schriftlich (Papierbrief) zu erklären, vor allem, wenn der Vermieter dies ausdrücklich verlangt.
Ergibt die Prüfung, dass Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen müssen, ist es Ihnen überlassen, ob Sie stillschweigend die alte Miete weiterzahlen oder Ihrem Vermieter schreiben. Sie sollten aber – gerade bei formalen Mängeln des Mieterhöhungsverlangens – vermeiden, ihm „Nachhilfeunterricht“ zu geben. Achtung! Behebbare Mängel in der Wohnung berechtigen nicht dazu, die Zustimmung zu versagen. Aber lassen Sie sich zum effektiven Vorgehen hinsichtlich der Mängelbeseitigung und möglicher Mietminderung beraten.
Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit (siehe oben) insbesondere den Mietvertrag und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
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