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Timestamp: 2016-12-03 00:54:19
Document Index: 278922913

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 261', 'Art. 261', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 4', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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1 [1 :lrriiftn-reji der. Serie für Auszubildendeder Immobilienwirt schaft-werden die.themen Beendigungvon Mietvertragen, yc deptlichfristgernaßkundigung,.außerordeflt1ch fristlose Kundigunaus wichtigem Grund erlautrt Die Ausbildungs ureih des Gii ndeigntum-veriags mifden Autoren Christine Reinhold ndandregeliert liegt jedem zweiten j-left (immer Jer geraden Nummer) der Zeitsc!hIft 1AS GRUNDEIGENTUM bei kann soldemlhef1entnommer jundgesamrnejt Ausb.i1Iung und Karrer e.. Am Ende jeder Beilage gibt e einige Aufgaben, deren 7Atuflosungen in der nächsten Augabe zu finden i Wohnungswirtschaftljches Grundlagenwissen Ausbildungsreihe Beendigung von Mietverträgen Mietverträge können durch Fristablauf (bei rechtmäßig befristeten Mietverträgen), durch Aufhebungsvertrag und durch Kün digung enden. Der Aufhebungsvertrag ist eine Vereinbarung zwischen den Parteien, durch die beide Parteien die Beendigung des Mietvertrages vereinbaren. Dabei können Regelungenzum Zeitpunktder Be endigung,zur ÜbergabederMietsacheetc. getroffen werden. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich in jeder Hinsicht mög lich, sofern sie weder gegen das Gesetz verstoßen noch im Rahmen von AGB eine Partei unangemessen benachteiligen. ger, also entweder dem Vermieter oder dem Mieter zugehen. Für den Zugang ist derjenige, der die Kündigung ausspricht, beweispflichtig. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass die Kündigung beim Mieter eingegangen ist. Eine sichere Methode, den Zugang eines Schreibens nachweisen zu können, stellt die Beauf tragung einerdritten Person, beispielsweise des Hauswarts dar. Voraussetzung ist, dass diese Person den lnhaltder Erklärung kennt und einen Vermerk über die Übergabe oder den Einwurf in den Briefkasten beim Empfänger fertigt, um sich später hieran als möglicher Zeuge erinnern zu können. BeispielAufhebungsvertrag: MieterM möchte den Mietvertrag möglichst schnell beenden. Bei einer ordentlichen Kün digung würde der Mietvertrag am 31. Mai 2015 enden. Da der Vermieter V schon eine Warteliste für die Wohnung hat und er mit einem neuen Mieter auch eine höhere Miete erzielen kann, ist V bereit, mit dem M einen Aufhebungsvertragzuschließen. Mund Vver einbarendaherineinemsolchen Vertrag,dass dermietvertrag am 30. April2015 endet. Bis dahin istmzurmietzahlungverpflichtet. Wei terhin wird vereinbart, dass M die Wohnung bereits am 15. Apr11 besenrein an Vübergibt und VaufalleAnsprüche wegen nichtdurch geführterschönheitsreparaturen verzichtet. Form der Kündigung Die Kündigung, ordentlich und außeror dentlich, muss schriftlich erfolgen ( 568 Abs. 1 BGB). Die Schriftform erfordert die eigenhändige Unterschrift unter dem Kündigungsschreiben. Unterschreibt im Falle einerkündigung durch den Vermieter nicht dieser selbst, ist eine Darstellung der Vertretungsverhältnisse notwendig. Bei der Beendigung von Mietverträgen durch Kündigung sind verschiedene Fall konstellationen zu unterscheiden. Die Kündigung kann durch Mieter oder den Vermieter erfolgen. Es kann sich um eine fristgerechte (ordentliche) Kündigung, eine fristlose (außerordentliche) Kündigung odereineaußerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist handeln. Die Kündigung ist anders als der Aufhebungsvertrag ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft. Das heißt, der Kündigende kann das Mietverhältnis einseitig ohne Einver ständnis der anderen Partei beenden. Die Kündigung muss dem Erklärungsempfän Nr. 6/ Ordentiiche fristgemäße Kündigung ( 573 c BGB) Wird die Mietdauer nicht ausdrücklich und in gesetzlich zulässiger Weise vereinbart, gilt der Mietvertrag grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vertragspartner können solche Mietver träge unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen durch eine ordentliche Kündigung auflösen. Kündigungsgrund Der Mieter eines unbefristeten Mietver trages kann das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen ohne Angaben von Gründen kündigen. Der Vermieter kann ein Wohnraummiet verhältnisses wirksam ordentlich nur kün digen, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Die Gründe dafür sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe können nur berücksichtigt DAS GRUNDEIGENTUM Beilage werden, soweitsie nachträglich entstanden sind. Ein solches berechtigtes Interesse liegt gern. 573 Abs. 2 BGB nur dann vor, wenn 1. dermieterseinevertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich ver letzt, 2. derverrnieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oderangehörige seines Haushalts benötigt, 3. dervermieteran einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Vertragsverlerzung Zu 1.: Eine nicht unerhebliche Vertragsver letzung durch den Mieter kann z. B. eine mehrfach unpünktliche Mietzahlung sein, Unterlassung der wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen oder die Nichtein haltung der Ruhezeiten. EinevorherigeAbmahnung siehtdasgesetz nichtvor und ist daherauch nichtzwingend erforderlich. Allerdings ist es in der Praxis sinnvoll, bei einer Vertragsverletzung eine (erfolglose) Abmahnung der Kündigung voranzusetzen. Die Abmahnung sollte die Impressum DieBeilageAusbildung undkarriere ist Bestandteil der Zeitschrift DAS GRUNDEIGENTUM. Verlag:GRuNDElGENTuMvERj GMBH, Potsda merstraße 143,10783 Berlin-Schöneberg, Postfach , Berlin, Telefon (030) , Telefax (030) GeschäftsführenderGesellschafter: DieterBlümmel Geschäftsführerin: Gabriele Stöckel Die Autoren dieser Seiten sind Lehrkräfte an der Berufsschule der BBA für Immoblljenkaufleute. An der anerkannten Ersatzschule findet seit 2010 der schulische Teil der dualen Ausbildung von Im mobilienkaufleuten statt. Nähere Informationen finden Sie im Internet unter: Christine Reinhold, Schulleiterin, 1. und 2.juristi sches Staatsexamen, Lehrkraft5ek. II, u.a. Unterricht in den mietrechtlichen Lernfelderi, Andre Gellert, Diplomvolkswirt, u. a. Lehrkraft in den mietrechtlichen Lernfeldern, WEG und Dozent bei der BBA 812 Androhung möglicher Konsequenzen wie der Kündigung enthalten. Die Nichtbeach tung der in der Abmahnung enthaltenen Aufforderung zum vertragsgerechten Ver halten erhöhtden Vorwurf der Erheblichkeit und der Schuldhaftigkeit. Bei einer erheblichen Anzahl von Fällen aus der Rechtsprechung handelt es sich um Fälle von unpünktlichen oder unvoll ständigen Mietzahlungen. Stellt der Mieter nach Abmahnung sein unpünktliches Zahlungsverhalten nicht ein, sondern steigert sein vertragswidriges Verhalten dadurch, dass erweitere Mieten nichtzahlt, liegtein die Kündigung rechtfer tigenderwichtigergrund nach 543 Abs. 1 Satz 1 BGBvor. Dieses Verhalten rechtfertigt ebenfalls die ordentliche Kündigung.21 Häufig liegen Vertragsverletzungen imver halten des Mieters in seinerwohnung oder im Umgang mit der Mietsache. Die Einleitung von erheblichen Mengen Katzenstreu in dietoilette mitder Folge einer Rohrverstopfung ist ein Vertragsverstoß des Mieters, der zumindest die fristgemäße Kündigung des Miet verhältnisses gern. 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt.31 DerVermieterkann einwohnraummiet verhältnis dann kündigen, wenn zwar nicht die Mieterin, aber ihr Ehemann ständig den Hausfrieden stört, ohne dass die Mieterin dagegen etwas unter nommen hätte.41 Die Beschädigung einerwohnungsein gangstür durch Einbau einer Katzenklappe stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Der Mieter hatte die Aufforderungen zum Rückbau fruchtlos verstreichen lassen.51 Eigenbedarf Zu 2.: Eigenbedarf bedeutet, dass der Ver mieterdie RäumealsWohnungfürsich, sei ne Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Damit Eigenbe darfgeltend gernachtwerden kann, müssen die vermieteten Räume zu Wohnzwecken benötigt werden. Die Nutzung allein zu gewerblichen Zwecken stellt keinen Eigen bedarfdar. Besteht eine Personenmehrheit auf Seiten des Vermieters, reicht es, wenn bei einerderpersonen Eigenbedarfvorliegt. Bei einer Kapitalgesellschaft, wie beispiels weise einer GmbH oder AG, aber auch bei einer Kommanditgesellschaft kommt eine Eigenbedarfskündigung nicht in Betracht. Zum begünstigten Personenkreis der Fa milienangehörigen zählen: Kinder Enkel Ehegatten Ge schwister, Kinder der Geschwister R Eltern, Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung Valentin Meier Anschrift Vermieter Frau/Herrn Max Mustermann Musterstraße Berlin Datum Sehr geehrter Herr Mustermann, wie ich feststellen musste, haben Sie in Ihrer Wohnung seit dem 1. Februar 2015 zwei weitere Personen aufgenommen, ohne meine Einwilligung dazu zu haben. Diese Personen sind nicht Vertragspartei des Mietvertrages und mir nicht bekannt. Die Personen leben laut Aussage anderer Mieter in Ihrer Wohnung. Ebenso sind an der Wohnungstür und am Briefkasten zwei weitere Namensschilder zu finden. 1. Name: Schneider 2. Name: Müller Ich fordere Sie hiermit auf, die unerlaubte Gebrauchsüberlassung an diese Personen binnen l4tagen zu beenden. Sollte ein berechtigtes Interesse gern. 553 BGB vor Iiegen,Teile der Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen, sind Sie verpflichtet, von mir die Erlaubnis hierfür einzuholen. Falls Sie dennoch die unerlaubte Gebrauchsüberlassung fortsetzen, sähe ich mich gezwungen, das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß zu kündigen. Mit freundlichen Grüßen (Unterschrift) Vermieter Valentin Meier Großeltern Schwiegereltern Stiefkinder Pflegekinder Pflegeeltern. Daneben können bei Vorliegen besonderer Umstände, etwa bei enger Verbindung der Person rnitdem Vermieterund einerdaraus folgenden moralische Verantwortlichkeit desvermieters,auch entferntereverwandte zum begünstigen Personenkreis gehören. Zu dem begünstigen Personenkreis der Haushaltsangehörigen gehören: Lebenspartner/Lebensgefährte, deren Kinder, Pflegekinder sowiehilfspersonen. Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wennvernünftigenachvollziehbaregründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume durch die begünstigte Person vorliegen..gspieie: Gründung eines eigenen Hausstandes durch volljährige Kinder, Verlegung des Vermieter-Wohnortes, Notwendigkeit weiterer Räumlichkeiten durch dieänderungder familiären Situation, insbesondere die Geburt weiterer Kinder und ein damit einhergehender Platzbedarf, Wohnraum für Pflegpersonal bei Pflegebedürftigkeit des Vermieters oder eines An gehörigen des Vermieters, Trennung von Ehegatten und dadurch be dingter Wohnraumbedarfi Der Eigenbedarfmussdurch den Vermieter nachvollziehbar dargelegt werden. Bei nur vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung macht sich der Vermieter gegenüber dem Mieterschadensersatzpflichtig.Wird im sel ben Hausanwesen nach Zugang der Eigen bedarfskündigung eine andere Wohnung frei und liegen keine Umständevor,dieeine Neubegründung des Mietverhältnisses mit dem gekündigten Mieter als unzumutbar erscheinen lassen, ist der Vermieter ver pflichtet, dem Mieter die Alternativwoh nung zur Anmietung anzubieten.61 Verwertungskündigung Zu 3.: Sollte durch das Fortbestehen des Mietvertrages eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert werden und der Vermieter dadurch erheb liche Nachteile haben, ist eine ordentliche Kündigung möglich. Ein Beispiel wäre ein Mietvertrag mit einem einzigen Mieter in einem sonst leerstehenden, vor Abriss, Umbau oder Modernisierung stehenden 1) LG Köln, Urteil vom , 1 S 348/89, WuM 1990,154 2> LG Berlin, Urteil vom , /09, GE 2010,205 3) LG Berlin, Urteil vom , 64 S 17/93, GE 1993, 917 4) AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom , 32C 169/00,GE2001, ) LG Berlin, Urteil vom , /04, GE 2004,1394 Beilage DAS GRUNDEIGENTUM3 : f /04-GE2005,726) giltauch dersamstag grundsätzlich als Werktag, auch bei der Festlegung des 3.Werktages als letztmög lichem Kündigungstermin. Ob dies auch gilt, wenn genau der Samstag der dritte Werktag im Monat ist und somit der für den fristgemäßen Zugang der Kündigung entscheidende Tag hatte der BGH aber nicht zu entscheiden. Hierzu gibt es unter schiedlicheauffassungen. MancheGerichte waren der Auffassung, dass in diesem Fall erst der folgende Werktag als dritter Werktag anzusehen ist. Andere Auffassungen nehmen auch den Samstag als Werktag an mitder Folge, dasserals 3.Werktag auch für den Zugang der Kündigung zählt. Für die Rechtzeitigkeit einer Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, son dern auf den Zugang des Kündigungs schreibens an. Für den Vermieter verlängert sich diese Kündigungsfrist nach fünf und achtiahren Mietdauerumjeweilsdrei Monateaufsechs bzw. neun Monate. Die Vereinbarung einer kürzeren Kündi gungsfrist zugunsten des Vermieters ist nur zulässig, wenn der Wohnraum nur zur vorübergehenden Nutzung überlassen wurde. Im Übrigen ist sie unwirksam. Zugunsten des Mieters kann hingegen eine kürzere Kündigungsfristvereinbartwerden. Nicht anwendbar ist 573 c BGB auf alte DDR-Mietverträge, in denen oft kürzere Kündigungsfristen (l4tage oder vier Wo chen)vereinbartwaren. Diese Kündigungs fristen bleiben gültig. Kündigung durch den Vermieter ohne berechtigtes Interesse Eine Reihevon Ausnahmen ermöglichteine ordentliche Kündigung durch den Vermie ter ermöglichen auch ohne berechtigtes Interesses im Sinnevon 573 BGB (vgl.aus nahmen u.a. in 549 Abs.2 und Abs. 3 BGB). Danach sind eine Reihe von Mieterschutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht auf diese speziellen Mietverhältnisse nicht anwendbar. Insbesondere auch 573 BGB, derein berechtigtes Interessefürdie Kündi gung durch den Vermieterfordert.Auch die 573 a if. BGB enthalten Ausnahmen zu den sonststrengen und nichtabdingbaren Mieterschutzvorschriften. Hierkann der Vermieterden Hobbyraum gern. 573 b BGB isoliert kündigen, da er Wohn raumzumzweckedervermietungschafft. Die Kündigung muss in diesen Fällen dem Mieter bis zum 3. Werktag des Monats zugehen und wird dann zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. 2. Vermieter A möchte Ferienwohnun gen vermieten. Wie ist hier die Kündigungsfrist? Hier handelt es sich um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde gem. 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Daher benötigtdervermieterfürdiekündigungkein berechtigtes Interesse, auch die Regelungen zum Zeitmietvertrag sind nicht anwendbar. Das bedeutet, dass der Vermieter den Miet vertrag ohne Grund befristen kann. 3. Vermieter A vermietet zur alleinigen Nut zung an UntermieterB ein möblierteszimmer in dervona bewohnten Wohnung. Das istein BeispielfürdieRegelung des 549Abs. 2Nr. 2 BGB. HierdarfA den Mietvertrag ohne Grund befristen. Er kann einen unbefristeten Miet vertrag mitdem Untermieterabschließen und diesen Vertrag ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist ist ebenfalls verkürzt. Gem. 573 c Abs. 3 BGB kann der VermieterdasMietverhältnismiteineram 15. des Monats zugegangenen Kündigung zum Ende desselben Monats beenden. 4. A vermietet an Untermieter B ein Zimmer in seiner Wohnung. Die Einrichtung stellt 8 selbst. WieistdiegesetzlicheKündigungsfrist? Hier stellt der Vermieter, anders als unter 3., nicht das Mobiliar. Auch kann der unterver mietete Wohnraum vom Untermieter und weiteren Personen seines Haushalts genutzt werden. Wegen der räumlichen Nähe solider Vermieterin solchen Fällen leichter kündigen können. Daher bedarf es gern. 573 aabs. 2 BGB keines berechtigten Interesses für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter. Der Vermieter muss aber eine Verlängerung gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate hinnehmen ( 573a Abs. 1 Satz 2 BGB). 5. VermieterA hat eine Einliegerwohnung in seinem Einfamilienhaus. Er hat diese Woh nung an B vermietet. Nun möchte A dem B ordentlich kündigen. Ist das möglich? Wie ist die gesetzliche Kündigungsfrist? Hier gilt das Gleiche wie unter 4. dargestellt. Ein be rechtigtes Interesse ist nicht erforderlich, die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Beispiele: 1. Der Vermieter hat dem Mieter mit dem Wohnungsmietvertrag einen Hobbyraum im Keller vermietet. Nun plant der Vermieter, den Hobbyraum urnzubauen und als kleine Wohnungzu vermieten. Dahermöchteerden Hobbyraum isoliert kündigen. Frist der Kündigung Zulässig ist die Kündigung grundsätz lich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des über nächsten Monats. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 27. April 2005 (VIII ZR Härteklausel/Sozialklausel ( 574 BGB) Auch wenn die ordentliche Kündigung be rechtigt ist, muss ein Mieter nicht in jedem Fall ausziehen. DerGesetzgeber hat mitder Wohnhaus. DieVoraussetzungen sind dabei sehreng auszulegen.an einem FaIl,den der BGH imjahr2oll zu entscheiden hatte, soll das deutlich werden. BGH, Urteil vom 9. Februar VIII ZR 155/10 - GE2O1 1,478 dass die in derzeit von 1934 bis 1939 als Behelfsheim gebaute R.-Siedlung sowohl erhebliche städtebauliche Mängel (geringe bauliche Dichte, fehlende Zuordnung der gemeinschaftlichen Freiflächenzu den einzel nen Wohnungen sowie fehlende Gliederung dersiedlungin überschaubarenachbarschaf ten) als auch gravierende gebäudetechnische Mängel (unzulässig niedrige Raumhöhen, geringe Haustiefe, beengte Erschließung, mangelnde Belichtung und Ausstattung) aufweise und die Kosten einer Modernisie rung mit /m2 fast die mit /m2 kalkulierten Neubaukosten erreichten. Da auch mit der Modernisierung ein großer Teil der städtebaulichen Mängel nicht beseitigt würde, sei im Jahr 1998 auch im Interesse des Allgemeinwohls die Entscheidung für einen Abriss und den Neubau einer auch für größere Familien attraktiven Siedlung mit deutlich größerer Gesamtwohnfläche und besserer Nutzung der vorhandenen Flächen gefallen; die Stadt H. habe insoweit die er forderlicheabriss- undzweckentfremdungs genehmigung erteilt Die Anforderungen an das berechtigte Interesse des Vermieters im Rahmen einer Verwertungskündigung sind sehr hoch. EineVerwertungskündigung, um Spekulati onsgewinnezu erzielen, istausgeschlossen. Nr. 6/20 15 DAS GRUNDEIGENTUM Beilage Kündigungsausschluss Die ordentliche Kündigung kann vertrag lich ausgeschlossen werden. Das istsowohl individualvertraglich als auch durch AGB möglich. DerAusschluss kann formularver traglich miteinermaximalen Ausschlussfrist von vier Jahren (Achtung: die vier Jahre rechnen ab Vertragsabschluss, nichtabver tragsbeginn!) vereinbart werden. Voraus setzung ist, dass der Kündigungsausschluss nur die ordentliche Kündigung betreffen darf und die Frist sowohl für Mieter als auchfürdenvermietergiltund gleich lang ist. Ist ein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart, können die Vertragsparteien innerhalb dervereinbarten Ausschlussfrist den Mietvertrag nichtordentlich kündigen. 6) OLG Karlsruhe, RE vom 27.1,1993, 3 REMiet 2/92, GE 1993, 3694 Sozial- oder Härteklausel einen besonderen Kündigungsschutz geschaffen. Das heißt, das berechtigte Interesse des Vermieters und die soziale Härte sind gegeneinander abzuwägen. Bei Nichteinigung ist ein ge richtliches Verfahren nicht auszuschließen. Soziale Härte Unter sozialer Härte versteht man, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unterwürdigung des berechtigten Interesses des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre. Eine solche Härte könnte sein: DerMieterfindetkeineneueWohnung zu zumutbaren Bedingungen; Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwan gerschaft, schwere Erkrankungen; lange Mietdauer, hohes Alter. Der Mieter kann somit der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortset zung des Mietverhältnisses zumindestbis zumwegfall des Härtegrundes verlangen. Form und Frist des Widerspruchs ( 574 b BGB) Erhebt der Mieter gegen die Kündigung des Vermieters Widerspruch, muss er dies schriftlich tun. Der Vermieter ist verpflich tet, der Kündigung eine Rechts(behelfs-) belehrung beizufügen, d. h., er muss den Mieterauf das Recht, die Frist und die Form des Widerspruchs aufmerksam machen ( 568 Abs. 2 BGB). Versäumt er dies,kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreitserklären. Der Widerspruch muss spätestenszweimo nate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Bei Fristüberschreitung kann der Vermieterdie Fortsetzung des Mietverhält nisses ablehnen.ziehtdermietertrotz Fristeinhaltung und berechtigtem Interessedes Vermieters nichtaus, kann dervermieterauf Räumung und Herausgabe der Mietsache klagen. Die Räumungspflicht tritt am Tag nach dem Kündigungstermin ein. Ist dies ein Samstag, Sonntag oder Feiertag, so ist erst am darauffolgenden Werktag zu räu men. Bestehen auch noch Mietrückstände, sollte dervermieter in einem,,atemzug auf Zahlung und Räumung klagen.andernfalls kommteszu unnötigen Zeitverzögerungen in der gesamten Angelegenheit. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ( 545 BGB) Setzt der Mieter nach Ablauf der Miet zeit den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Ver tragspartei ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen nach Ablauf der Mietzeit erklärt. Der Vermieter hat bei einer Kündigung inder Regel kein Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Um eine stillschweigende Fortsetzung des Mietvertrages in Fällen der fortdauernden Nutzung durch den Mieter nach dem Ende der Mietzeit zu verhindern, muss der Ver mieter seinen entgegenstehenden Willen ausdrücklich erklären. Das kann auch schon vorsorglich im Rahmen der Kündigungs erklärung geschehen. Daher ist es sinnvoll, schon im Kündigungsschreiben den Wider spruch gegen die stillschweigende Fort setzung des Mietverhältnisses zu erklären. Besonderheiten bei der Begründung von Wohnungseigentum Bei der Umwandlung von Miet- in Eigen tumswohnungen gelten nach 577 a BGB Sonderregelungen hinsichtlich derordent lichen Kündigung durch den Vermieter. Wird an der Wohnung eines Bestandsmie ters Wohnungseigentum begründet und diese Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft das Mietverhältnis bleibt bestehen so gilt für den neuen Eigen tümer (nur dem Altmieter gegenüber) eine Kündigungssperrfristvon mindestens drei Jahren ( 577 a Abs. 1 BGB). Erst nach Ablauf dieser Sperrfrist ist die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Eigen bedarfs oder mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeitzulässig. SolltederAltmieter allerdings das Mietverhältnis beenden, gelten gegenüberjedem neuen Mieter,der in die Eigentumswohnung einzieht, die nor malen Kündigungsfristen des 573 c BGB. Für Gebiete mit Wohnraummangel kann die jeweilige Landesregierung diese Kün digungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern ( 577 a Abs. 2 BGB). In Berlin gilt im Augenblick in allen Bezirken eine solche Sperrfrist von zehn Jahren. 2. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Ausgangssituation fristlose fn4jgung egen,zahlungs.verzug Max Meckermix ist Mieter in 2m von Ihnen yewaiteten.bestand. Er1hatsich in den letzten MonatenwiederholtübernichtigeArässein der Wohnung und im besche. Nun bekommen Sie ein Schreiben des Mieters, i aufdemspielpiatzvordem liausjede,jach mitfaghenkrachmachejlryj phjyerihm einefamiliemite,ne,jjßa y das in der (Lacht häufig &chreit. Er könnfe deshalbkeinenachtmeschiafenwas unzu mutbarsel DaherwerdeerdieMietemindeM 5ittlfterrnMeckeriijixunderläuterF n seinezahlungsngange» iefolgtaus M3ht.:.- :. -. Januar MietrSollilt MietveFtrig inkl VZ :5QQ. -. Februär. 4März-. 5b?f Appl SQO Mai :. Miet-lsPlt Zhli7ffg% ngätig/ O 325 IhrAusbilderbittetSi ihm folgende Fragen zu erläutern! 1. Wie sieht die Rechtsjosition au, die Sie Herrn Meckermix in einem Anschreiben irn Januar ü Bezug auf seine Mangfr gen e läutert1haben. 2. Ist es q,) rechtlich notwendi und b) in der Praxis empfehlensyy,f, den Mieterzu mahnen. 3. WelcheMögllchkeitenhabenSieageskhts der offenen Forderungen? Welche Schnitt sollten Sie unternehmen? 4. Verfassen Sie eine fristlose Kündigyjjgkfü den ggjgjjnten FalL 5. as ändert sich der Beantwortung de Fragen,wennMaxMeckermixzuffgnden immer wiederauftretenden Heiz(ingiausfdll und die unzureichende Warm wasserberei tu7g behängelt? Allgemeine Erläuterungen zur außerordentlich fristlosen Kündigung Rechtsgrundlage für die außerordentlich fristlose Kündigung ist 543 BGB. Dieser gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemietverträge. Für Wohnraummietverträge gelten die ergänzenden Regelungen des 569 BGB. Jede Vertragspartei kann das Mietverhält nis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor,wenn dem Kündigenden unter Berück sichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Ver tragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutetwerden kann ( 543 Abs. 1 BGB). Der wichtige Grund muss bei Wohn raummietverträgen im Schreiben genannt werden ( 569 Abs. 4 BGB). Eine außeror dentlich fristlose Kündigung ohne Angabe eines Grundes ist unwirksam. Dies gilt für beide Vertragsparteien. Ausreichend ist, Beilage DAS GRUNDEIGENTUM5 wenn die Tatsachen, aus denen sich der Kündigungsgrund ergibt, so ausführlich angegeben werden, dass die andere Partei sie identifizieren kann. Bei der Kündigung Zahlungsverzugs muss sich aus der Kün digung ergeben, mit welchen Beträgen der Mieter fürwelche Monate in Verzug ist. Bei Kündigung wegen Vertragsverletzung muss i.d.r. eine Abmahnung vorausge gangen oder eine zur Abhilfe bestimmte angemessene Frist erfolglos verstrichen sein. Diese kann nur entfallen, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, bei Mietzahlungsverzug oder aus sonstigen besonderen Gründen ( 543 Abs. 3 BGB). Eine berechtigte außerordentlich fristlose Kündigung beendetdas Mietverhältnis so fort mit Zugang beim Empfänger. Kündigt der Vermieterfristlos, so soll er dem Mieter eine Zieh frist von ca. zwei Wochen setzen. Reicht dervermietervorablaufdjeserzieh frist Räumungsklage ein, so bestehtfür ihn ein erhebliches Risiko, mit Gerichts- und Anwaltskosten belastet zu werden. Dies soll der folgende Fall belegen: Der Vermieter hatte wegen Mietrückstands aufzahlung des rückständigen Betrags ge klagt und mit der Zahlungsklage zugleich die fristlose Kündigung des Mietverhält nisses ausgesprochen. Nachdem der Mieter innerhalb eines Monats ausgezogen und der Rechtsstreit bezogen auf die Räumungsklage erle-. digt war, stritten sich die Parteien um die (anteiligen) Kosten der Räumungsklage. Das Landgericht Berlin entschied, der Mieter habe keinen Anlass für die Klage auf Räumung und Herausgabe der Woh nung gegeben, weshalb die (anteiligen) Kosten der Räumungsklagedem Vermieter aufzuerlegen seien. Der Mieter habe die Wohnung innerhalb der,,ziehfrist zurück gegeben. Diese Fristsei dem Mieterzuzubil ligen und beruhe darauf,dassauch ein aus zugswilliger Mieter Vorkehrungen treffen müsse, um kurzfristig eine neue Unterkunft zu organisieren. DasGleichegeltefüreinen Mieter, der den Räumungs- und Heraus gabeanspruch dadurch abwenden wolle, dass er seine Mietrückstände vollständig tilge. Auch dieser Mieter müsse sich unter Umständen die finanziellen Mittel hierzu möglicherweise erst beschaffen. Erst nach dem Ablauf der so genannten Ziehfrist die im vorliegenden Fall ca. einen Monat betrug, könne der Vermieter mit einiger Gewissheit abschätzen, ob es erforderlich sein werde, den bestehenden Räumungs- und Herausgabeanspruch ge richtlich durchzusetzen. Dieselbe Wirkung hat es,wenn dermietereinefristlose Kündi gung wegen Zahlungsverzugs durch voll- Nr. 6/20 15 ständige Zahlung vor Ablauf der Ziehfrist geheilt hat. Auch hier müsste dervermieter bereits entstandene Gerichts- und Anwaltskosten tragen. Die Sozialklausel nach 574 BGBgreiftim Fall einerfristlosen Kündigung nicht. Das bedeutet, dass sich der Mieter bei einerfristlosen Kündigung nichtaufsoziale Härtegründe berufen kann,selbstwenn sie objektiv gegeben sind. Die Kündigungstatbestände des 543 BGB im Einzelnen Zahlungsverzug des Mieters ( 543 Abs. 2 Nr.3 BGB) Die fristlose Kündigung wegen Zahlungs verzugs ist in der Praxis die häufigste und daherbedeutendste Form deraußerordent lichen Kündigung. Daher soll zunächst auf diese Kündigung eingegangen werden. Im Mai kann dervermieterfristlos kündigen, da der Zahlungsverzug in den Monaten April und Mai mit 600 eine Monatsmiete übersteigt. Eine Kündigung wegen der gesamten Mietrückstände wäre hier nicht möglich, da keine zwei Monatsmieten erreicht werden. Die andere Kündigungs möglichkeit stellt auf die Mietrückstände in it ab. Zahlungsverzug insgesamt Die Höhe der Mietrückstände 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB regelt die Höhe der Mietrückstände, die den Vermieterzurfrist losen Kündigung berechtigen. Folgende Varianten bestehen: 1. Verzug mitdergesamten Mietefürzwei aufeinanderfolgende Monate; 2. Verzug miteinem,,nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine, wobei bei der Wohnraurnrniete der Rückstand nur dann als nicht unerheblich gilt, wenn er die Miete für einen Monat überschreitet (5 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB); 3. Verzug miteinem Betrag, derinsgesamt die Miete für zwei Monate erreicht; un erheblich ist, in welchem Zeitraum der Rückstand aufgelaufen ist. 543 Abs. 2 Nr.3 BGB wird streng formalis tisch ausgelegt. Die Kündigung ist immer dann zulässig,wenn die Kündigungsvoraus setzungen vorliegen; der Vermieter kann insbesondere nicht auf die Zahlungsklage verwiesen werden (BVerfG, Entscheidung vorn 15.März1989,1 BvR1428/88,GE1989, 561). Umgekehrt ist eine Kündigung gem. 543 Abs. 2 Nr.3 BGB bei geringeren Rück ständen oder bei kürzerer Verzugsdauer nicht möglich. Folgende Beispiele sollen die Unterschiede dieser Kündigungsrnöglich keiten verdeutlichen: Monat SollMiete Januar Februar März April Mai Hier kann der Vermieter im Juni fristlos kündigen, da der Rückstand einen Betrag von insgesamtzwei Monatsmieten (1.000 ) erreicht hat. Eine Kündigung wegen des Mietrückstandes aus zwei aufeinander folgenden Monaten ist hier nicht möglich, da er zu keinem Zeitpunkt eine Monats miete übersteigt. Der Mietbegriff Miete i.s.v. 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind sämtliche regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen wie S die Nettokaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Pauschalen der Untermietzuschlag der Möblierungszuschlag ZuschlägefürdieErlaubniszurgewerb lichen Nutzung. Die Nachzahlungsbeträge aus einer Be triebskostenabrechnung, Schadensersatzforderungen, Forderungen wegen Kleinre paraturen, Mahngebühren, Verzugszinsen oderähnlichezahlungen gehören dagegen nicht dazu. Seit der Mietrechtsnovelle wird allerdings eine vom Mieter vertraglich geschuldete Kaution wie originärer Miet rückstand behandelt. Dabei muss aber gleichzeitig beachtet werden, dass der Mieter gern. 551 BGB berech gezahlte Zahlungsverzug in zwei auf- tigt ist, die Kaution in drei Miete einanderfolgenden Monaten gleichen Monatsraten zu 300 zahlen, Im Falle des Ver zuges bei derzahlung der (Januar und Februar) Kaution istfürdie Höhe der (Februar und März) erforderlichen Mietrück stände die Nettokaltmiete (März und April) entscheidend (April und Mai) Resultiert der Rückstand DAS GRUNDEIGENTUM 1 Beilage6 .-1 aus der Verurteilung des Mieters zur Zu stimmung zur Mieterhöhung oder zur Zahlung einer Mieterhöhung nach 558 bis 560 BGB, so ist 569 Abs. 3 Nr.3 BGB zu beachten. Danach kann dervermieternicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechts kräftigerverurteilung kündigen,wenn nicht die Voraussetzungen des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.3 BGB schon wegen der bisher geschul deten Mieteerfüllt sind. Allerdings ist 569 Abs. 3 Nr.3 BGB nichtanwendbar,wenn der Mieter mit der gesamten Miete (und nicht nurmitden Erhöhungsbeträgen) in Verzug geraten ist (LG Berlin, Urteil vom 9. August 1996, 64S 256/96, ZMR 1997, 143). Vertretenmüssen und Verschulden des Mieters Bei deraußerordentlichen fristlosen Kündi gung nach 543 BGB und derfristgerechten Kündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind das Vertretenmüssen als Voraus setzung des Verzugs ( 286 Abs. 4 BGB) und das Verschulden zu unterscheiden; die Begriffe bedeuten nicht dasselbe. Die fristlose Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr.3 BGB wegen nicht gezahlter Miete setzt nur Verzug (und damit nur Vertretenmüssen) voraus, auf ein Verschulden des Mieters kommt es nicht an. Nach 276 Abs. 1 BGB trägtein Schuldnerdas,,Beschaffungsrisiko für Geld nach dem Motto,,GeId muss man haben Man kommt also auch in Verzug, wenn man unverschuldet mittellos ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb (Urteil vom 4. Februar VIII ZR 175/14 - GE 2015,313) die fristlose Kündigung des Ver mieters wegen nichtgezahlter Mieten vom JobCenter für wirksam gehalten, obwohl das JobCenter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht Erfüllungs gehilfe des Mieters ist, denn schließlich ist der Mieter nicht weisungsbefugt. Nach 278 BGB hat der Mieter ein Ver schulden seines Erfüllungsgehilfen zu ver treten. Wenn also die Bank des Mieters bei der Überweisung einen Fehler macht und deshalb ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand entsteht, kann dervermieter wegen Verzugs kündigen. Hat allerdings dervermietereinefalsche Bankverbindung angegeben, oder macht der Vermieter von einer erteilten Einzugsermächtigung trotz ausreichender Deckung keinen Gebrauch, oder ist dem Mieter ein Eigentümerwech sel nicht in unmissverständlicher Weise angezeigt worden, so hat der Mieter den Rückstand nicht zu vertreten. Ein Verschulden des Mieters ist dagegen Voraussetzung für eine fristgerechte Kün digung nach 573 Abs. 2 Nr.1 BGB und für eine außerordentlichefristlose Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB, etwa wenn der Mieter trotzabmahnungfortwährend unpünktlich zahlt. Hier haftet der Mieter für eigenes Verschulden oder das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen. Wenn das JobCenter die Miete verspätet gezahlt hat, fehlt es am Verschulden des Mieters. Der Fall: Für die auf staatliche Hilfe angewiesenen Mieter eines Reihenhauses erfolgten die Mietzahlungen direkt durch das iobcenter. Die BehördeüberwiesdieMietejeweils einige qge nach dem vertraglich festgelegten Ter min auf das Konto des Vermieters. Hinweise dermieteraufdiesbezüglicheabmahnung durch den Vermieter änderten nichts daran. Darauffiin kündigte dervermieterdas Miet verhältnis fristlos, begehrte die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung vorge richtlicherauslagen.sowohl daszuständige Amts-alsauch das Berufungsgerichtwiesen seine Klage als unbegründet ab. Mit Urteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 64/09 - GE 2009, 1613) bestätigte der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichtes. Die Mieter müssen sich ein etwaiges Ver schulden des JobCenters nicht zurechnen lassen. Denn das JobCenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufga ben derdaseinsvorsorgewahr. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das JobCenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter berweist. Krankheit, Unfälle oder Arbeitslosigkeit können ebenso ein Verschulden ausschlie ßen mit der Folge, dass eine fristgerechte Kündigung wegen schuldhafter Pflichtver letzung nicht möglich ist,fürdie ansonsten schon ein Rückstand von etwas mehr als einermonatsmieteausreichen würde (BGH, Urteilvom 10. Oktober VIIIZR 107/12 -GE2012, 1629). Leistungsverweigerungsrechte des Mieters Der Mieter kommt nicht in Verzug mit der Mietzahlung, wenn er in Höhe der offenen Forderung berechtigt ist, die Miete nach 536 BGB zu mindern. Auch entfällt der Verzug, wenn ihm ein Leistungsverwei gerungsrecht nach 5320 BGB zusteht. Die Kündigung kann aber nach einem Urteil des BGH wiederum berechtigt sein, wenn sich der Mieter bei der Ausübung des Minderungsrechts überdiemangelursache geirrt hat. Auch fehlerhafte Beratungen durch AnwälteoderMietervereine überdie zulässige Minderungsquote hat der Mieter zu vertreten. Hat ein Mieter die Miete zurückbehalten oder gemindert, ohne vorher dem Ver mieter den Mangel anzuzeigen, kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen. Die dann nachgeholte Mängelanzeige beseitigt nicht die Wirksamkeit der Kündigung (BGH, Urteil vom 3. November 2010,VIII ZR 330/09 - GE 2011,122). Keine Abmahnbedürftigkeit beim Zahlungsverzug Einer wirksamen Kündigung wegen Zah lungsverzugs gern. 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss keine Abmahnung des Vermieters vorausgegangen sein. Daraus ergeben sich aber indirekt zwei in der Praxis durchaus relevante Fragen. 1. Kann der Vermieter auch dann noch kündigen,wennerden Zahlungsverzug übereinen längeren Zeitraum geduldet hat? 2. Ist der Vermieter noch zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter vor der Kündigung eine Zahlung vorgenom men hat, die zwar seine Verbindlich keiten nicht vollständig getilgt, aber diese unter die in 543 Abs. 2 Nr.3 BGB geforderte Höhe gesenkt hat? Bei der ersten Frage wird häufig mit 314 Abs. 3 BGB argumentiert. Danach kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnisnahme vom Kündigungsgrund gekündigt werden. Dem steht aber eine wichtige Entscheidung des BGB aus dem Jahr 2009 entgegen: Weder muss der Ver mieter einen sich aufbauenden Mietrück stand sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nehmen, noch ist eine ohne Abmahnung erfolgte fristlose Kündigung treuwidrig. Die Kündigung istnichtdeshalb gemäß 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt wäre (BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 115/08-GE2009,511). Das heißt, nur wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, dass wegen der entstan denen Mietrückstände keine Kündigung er folgt, wäre eine sofortige Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung treuwidrig. Zum Kündigungsrecht des gewerblichen Vermieters nach 543 Abs. 1 BGB bei Nicht zahlung der Kaution hat der XII. Senat (MK 07, 135, Abruf-Nr ) eine Frist von ca. vier Monaten bis zum Ausspruch der Kündigung noch alsangemessen i.s.v Abs.3 BGB bezeichnet. In gleicher Weise hat das KG (ZMR 2008, 790)fürdas Kündigungs recht des Mieters nach 543 Abs. 2 Satz 1 Beilage DAS GRUNDEIGENTUM7 Nr.3 BGB entschieden, während nach OLG Düsseldorf (MK 08, 50, Abruf-Nr ) eine ca. elf Monate nach dem erstmaligen Auftreten des Mangels ausgesprochene Kündigung nicht mehr in angemessener Frist erklärt ist. Der VIII. Senat lässt offen, ob 314 Abs. 3 BGB auf eine Kündigung wegen Zah lungsverzugs anzuwenden ist, behandelt jedoch eine Frist von ca. fünf Monaten zwischen dem erstmaligen Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.3 BGB und der Kündigung jedenfalls als angemessen, wenn der Miet rückstand weiter angestiegen ist. Die zweite Frage behandelt ein anderes Problem. Hier geht es nicht um zu langes Abwarten des Vermieters, sondern darum, ob eine zwischenzeitliche Teilzahlung des Mieters ausreicht, um dem Vermieter das Kündigungsrecht gem. 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu nehmen. Dazu enthält 543 BGB selbst eine Regelung: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungs verzugs des Mieters ist gern. 543 Abs. 2 Satz 2 ausgeschlossen, wenn der Mieter den Vermieter vor Abgabe der Kündigung voll ständig befriedigt. Hierbei liegtdie Betonung aufvollständiger Befriedigung. Die Kündigungsberechtigung bleibt also auch dann erhalten, wenn der Vermieter nicht sofort kündigt und sich der Rück stand in der Folgezeit reduziert. Entgegen einerverbreiteten Meinung istesalso nicht erforderlich, dass die Kündigungsvoraus setzungen zum ZeitpunktdesZugangsder Kündigung noch gegeben sind. Teilzahlungen des Mieters Ein weiteres Problem bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gern. 543 Abs. 2 Nr.3 BGB ist die Verrechnung von Teilzahlungen des Mieters. Dies soll folgendes Bespiel verdeutlichen: Soll- Miete geleistete Zahlungen Verrechnet man die Zahlung im März auf die Miete März, so ist der Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt. Verrechnet man sie allerdings auf die noch offene Januarmiete, so könnte der Vermieter fristlos kündigen, da der Rück stand aus Februar und März mit 750 eine Monatsmiete übersteigt. Dieses Problem regelt 366 BGB. Gem. 366 Abs. 1 BGB istdervermieteran diezweckbestimmung des Mieters gebunden. Hat der Mieter z.b. im Verwendungszweck der Überweisung angegeben Miete März so kann der Ver mieter diese Zahlung nicht auf die Januarmiete verrechnen. Sehr kompliziert wird es, wenn der Mieter keinezweckbestimmung vorgibt.auch hier kann dervermieter die Zahlung nicht nach Belieben verrechnen. Er muss die in 366 Abs. 2 BGB geregelte Reihenfolge prüfen, deren Erläuterung allerdings den Rahmen dieser Abhandlung sprengen würde. In der Regel wird der Vermieter auch ohne Zweckbestimmung des Mieters diefürden MietergünstigsteVerrechnung vornehmen müssen. Das heißt, im Beispiel oben wird er die Zahlung im März auch ohne Zweckbe stimmung auf die Märzmiete verrechnen müssen. Die Begründung im Kündigungsschreiben In einem vom BGH am 22. Dezember 2003 entschiedenen Fall (VIII ZB 94/03 - GE 2004, 233) hatten die Vermieter ein Wohnungs mietverhältnis aufgrund von Zahlungs rückständen gekündigt. Im Kündigungs schreiben war der gesamte Rückstand der Miete mit 651,63 beziffert. Eine weitere Aufschlüsselung des Mietrückstandes nach Monaten erfolgte im Kündigungsschreiben nicht. Die Vermieter verlangten mit ihrer nachfolgenden Klage die Räumung der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht München haben die Räumungsklage man gels ausreichender Begründung derfristlo sen Kündigung abgewiesen, da die Mieter der Kündigung nicht entnehmen könnten, wie sich der Rückstand zusammensetze. Auf die Revision der Vermieter hin hat der BGH nunmehr entschieden, dass die Kündigung den formalen Anforderungen entsprach, insbesondere hinreichend begründet war. Zu hohe formalistische Anforderungen seien an die Begründungs pflicht für Kündigungen nicht zu stellen. Zweck der Begründungspflicht des 569 Abs.4BGBsei es, den Vertragspartnerin die Lage zu versetzen, zu erkennen, aufwelche Umstände die Kündigung gestützt werde. Bei Zahlungsverzug genügt es nach der Auffassung des BGH, wenn der Vermieter diesen Umstand als Kündigungsgrund an gibt und bei klarer und einfacher Sachlage den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Der BGH hat ausdrücklich darauf hingewiesen,dasses regelmäßig auch dem Mieter zuzumuten ist, die Zusammenset zung des Rückstandes durch eine Gegen überstellung von Soll-Miete und gezahlter DAS GRUNDEIGENTUM Beilage Miete zu ermitteln. Es ist Sache des Mieters als Zahlungsschuldner, die Angaben des Vermieters auf ihre Stichhaltigkeit zu über prüfen. Wie weit die Begründungspflicht in Fällen reicht, in denen sich der Rück stand aus einer Vielzahl unterschiedlicher Positionen ergibt, ist vom BGH vorliegend allerdings nicht entschieden worden. Mit der Entscheidung hat der BGH ein weiteres Mal festgestellt, dasszum Schutze des Mieters geschaffene formelle Anfor derungen an Erklärungen des Vermieters nicht überspannt werden dürfen. Da mit der Entscheidung allerdings offenbleibt, wie bei komplizierten Rückstandsberech nungen zu verfahren ist, empfiehlt es sich gleichwohl, von einer Aufschlüsselung des Rückstandes nur bei einfachen Sachver halten abzusehen. In allen anderen Fällen, insbesondere also bei unregelmäßiger Zahlweise, Zahlung von Abschlägen oder Teilzahlungen auf einzelne Mieten, sollte stets genau angegeben werden, welche Mieten noch offen sind. Hierbei sind die Ver rechnungsreihenfolge des 366 BGB sowie ggf. auch durch Auslegung zu ermittelnde Tilgungsbestimmungen des Mieters zu berücksichtigten. Der Kündigung sollte in diesen Fällen auch ein Mieterkontoauszug beigefügt werden, dem sich die berück sichtigten Zahlungen des Mieters sowie die jeweiligen Soll-Mieten entnehmen lassen. Aufrechnung durch den Mieter Die Kündigung des Vermieters ist unwirk sam, wenn der Mieter unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) dieaufrechnung mit einer ihm zustehenden Forderung erklärt. Dem Mieterkann gegen den Vermietereine fällige Forderung zustehen. Diese kann z.b. aus Aufwendungsersatzansprüchen wegen der Beseitigung eines Mangels stammen. Diese Regelung giltsowohl fürwohnraum als auch für Gewerbemietverhältnisse. Eine zwei Monate nach Ausspruch der fristlosen Kündigung wegen Zahlungs verzugs erklärte Aufrechnung mit Werklohnforderungen aus den Vorjahren kann bei einem gewerblichen Mietverhältnis die Räumungsverpflichtung des Mieters allerdings nicht beseitigen. Ferner führt eine Aufrechnungserklärung des Mieters nur dann zur Unwirksam keit der fristlosen Kündigung, wenn die Gegenforderung des Mieters so bestimmt ist, dass sie für den Vermieter prüffähig ist; anderenfalls wäre im Nachhinein nicht mehrfeststellbar, ob eine Forderung durch Aufrechnung erloschen ist oder nicht. Ein allgemeiner Hinweis des Mieters auf seine Aufrechnungsbefugnis genügtdaher nicht. 878 Die Heilungsrnöglichkeit des Mieters gern. 569 Abs. 3 Nr.2 BGB Die Entscheidung des Gesetzgebers zum Schutz der finanziellen Interessen des Vermieters soll nicht rigoros zu Lasten des Mieters gehen. Da kurzfristige Zahlungs schwierigkeiten immer einmal auftreten können, räumt er dem Mieter die Möglich keit zur Heilung der Säumnis durch tätige Reue in Form nachträglicher Zahlung ein. Selbst wenn der Vermieter schon fristlos gekündigt hat, und selbst wenn er bereits Räumungsklage erhoben hat, kann zumin dest der Wohnungsmieterdas Mietverhält nis noch retten. Nach 569 Abs. 3 Nr.2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit wegen der fälligen Miete befriedigt wird odersich eineöffentlichestelle (JobCenter, Sozialamt) zur Befriedigung verpflichtet. Diese Frist wird auch als Schonfrist des Mieters bezeichnet. Die Obernahmeerklärung der öffentlichen Stelle darf aber nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden. Die Rechts hängigkeit tritt ein mit Zustellung der Räumungsklage an den Mieter. Die Rettung des Mietverhältnisses tritt nur dann ein, wenn der Vermieter inner halb der genannten Zeitpunkte,,auf Heller und Pfennig vollständig befriedigt wird. Außerdem muss der Mieter die nach Zu gang der Kündigung fällig gewordene Nutzungsentschädigung gern. 546 a BGB vollständig zahlen. Teilzahlungen genügen selbst bei einem nur geringen Restbetrag nicht (der Rück stand ist genau zu ermitteln), ebenso wenig reicht das Anerbieten von Raten zahlungen aus. Ob Zahlungen unter Vorbehalt genügen, ist umstritten (wichtig bei Auseinander setzungen um Mietminderungen). Rettet sichdermietererstnach Erhebung derräumungsklage, musserdem Vermieter dennoch die Kostendes Rechtsstreitserstat ten. DerVermieter ist aber nicht berechtigt, das Mietverhältnis im Nachhinein ordent lich zu kündigen, wenn erdiese Kosten des Rechtsstreits wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht beitreiben kann (so BGH, Urteil vom 14.Juli 201 0,Vlll ZR 267/09 - GE 2010,1197). Hat der Mieter aber vor nicht länger als zweijahren schon einmal die nachträgliche Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung herbeigeführt, verwehrt ihm das Gesetz diese Möglichkeit der erneuten nachträg lichen Heilung. Aufgaben Teil Sie sind Mitarbeiter der B. GmbH und kün digen am 12. März 2015 dem Mieter Markus Kurzzum nächstmöglichentermin ordentlich, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Der Mietvertrag besteht seit dem 1. April Es wurden die 88 e) Kündigungsfristen gemäß BGB vereinbart. a) Zu welchem Termin können Sie frühest- möglich das Mietverhältnis kündigen? b) Damit die Kündigung wirksam wird, muss sie dem Mieter zugegangen sein. Nennen Sie drei Möglichkeiten der Zustellung, mit denen Sie den Zugang des Kündigungs schreibens beweisen können! c Als Sie das Kündigungsschreiben in der Mieterakteablegenwollen,stellen Siefest, dass Sie in dem Schreiben den Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit vergessen Lösung Aufgaben Teil 10 8 sitzt am Sonntagvormittag am Frühstücks tisch in seiner Küche, als es plötzlich zu rauschen beginnt. Das Rauschen kommt von einem geplatzten Wasserrohr im Badezimmer. Da die Hausverwaltung nicht zu erreichen ist, ruft B einen Notdienst an, der auch kommt. Der Notdienst kann die geplatzteleitung reparieren. Der Klempner geht davon aus, dass die Ursache für den Wasserrohrbruch ein Materialfehler ist. Ver nachlässigun gen beiderlnstandhaltung konnte er nicht feststellen. Der Klempner stellt 8350 f für die Reparatur in Rechnung. Bei dem Wasserrohrbruch sind auch die Badezimmermäbel des Bso durch die Nässe beschädigt worden, dass sie nicht mehr brauch bar sind. Das Wasserist bei dem Rohrbruch auch in den Flur gelaufen. Dort hatte der Vermieter Laminat verlegt. Dieser Fußboden ist nach dem Wasserschaden erheblich aufgequollen und defekt. Ein Austausch ist unumgänglich. B ist ein Bekannter von Ihrem besten Freund. Er hat gehört, dass Sie gerade den Berufdes lmmo bilienkaufmanns erlernen und bittet Sie, ihm ein paarratschlägezu geben, damit ersich in dieser Situation richtig verhält. B verlangt nun vom Vermieter V: a) den Ersatz der entstandenen Schäden ins besondere den Ersatz der Reparaturkosten an der Wasserleitung und b) die Kosten für den Ersatz der Badezimmermöbel, c) die Erneuerung des Fußbodens, d) eine Mietminderung bis zur Fertigstellung der Fußbodenerneuerung. Erläutern Sie, ob und unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten Bdieo.g.Ansprüchegegenüber V berechtigterweise geltend machen kann. f) Erklären Sie auch, welche Versicherungen ggf für die o. g. Schäden aufkommen. Lösungen: Zu a): Die Reparaturkosten an der Wasser Die Lösungen finden Sie in der nächsten Ausgabe. d) leitung bekommt B als Aufwendungsersatz ersetzt. Rechtsgrundlage ist 536 a Abs. 2 Nr.2 BGB. Danach kann der Mieter Ersatz der erfor f) haben. Welche Auswirkungen kann das haben? Ein Kollege möchtevon lhnenwissen,wel che Formalitäten der Mieter einzuhalten hat, um einen Widerspruch wirksam zu erklären. Was müssen Sie ihm antworten? Markus Kurz zieht fristgerecht aus. Bei der Endabnahmestellen Siefest,dassdiewirk sam vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt wurden.was müssen Sie tun, um den Anspruch wirksam durchset zen zu können? DerMieterMarkus Kurz möchte nun gerne vorzeitig aus der Wohnung ausziehen und das Mietverhältnis beenden. Erläutern Sie zwei Voraussetzungen, unter denen Sie einer vorzeitigen Vertragsbeendigung im Interesse der B. GmbH zustimmen. 2. Bearbeiten Sie die Fragen und Arbeitsauf träge zur Ausgangssituation (2.) der fristlosen Kündigung. derlichen Aufwendungen verlangen,wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Er haltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Im Fall war der Vermieter nicht zu erreichen. Durch laufendes Wasseraufgrund eines Wasserrohrbruchs wird diemietsache beschädigt,sodasseinesofortige Reparatur notwendig ist. Zu b): Die Möbel gehören dem Mieter. Durch den Wasserrohrbruch wurden die Badezimmer möbel beschädigt, sodass dem Mieter hier ein Schaden entstanden ist. Ein Schadensersatzan spruch des Mieters gegen den Vermieter er fordertein Verschulden des Vermieters. Im Bei spielsfall kann ein Verschulden des Vermieters ausgeschlossen werden, da ein Materialfehler wohl Ursache des Wasserrohrbruchs ist. Daher hatdermieterkeinen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Wenn der Mieter eine Hausratversicherung abgeschlossen hat, übernimmt diese den Schaden. Zu c) undd): Das Laminat im Flur wurde vom Vermieter verlegt. Es steht damit im Eigentum des Vermieters und wurde mit vermietet. Das Laminat ist beschädigt. Dadurch ist die Ge brauchstauglichkeit der Wohnung gemindert, und es liegt eine Abweichung von der verein barten Beschaffenheit der Wohnung vor. Der Mangel ist wohl auch mehr als unerheblich, so dass der Mieter gem. 536 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Minderung der Miete hat und einen Mangelbeseitigungsanspruch. Hierfür kann er dem Vermieter eine angemessene Frist setzen. Beseitigt der Vermieter den Man gel nicht innerhalb der Frist, kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen oder eine Fachfirma beauftragen und den Ersatz der er forderlichen Kosten vom Vermieter verlangen (5 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Daneben könnte B biszurbeseitigungdesmangelsauch nochvon seinem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages gem BGB Gebrauch machen. DerSchaden ist hierdemvermieterentstanden. Zu f): Sofern eine Gebäudeversicherung vor liegt, kommt diese für den Schaden auf. Beilage DAS GRUNDEIGENTUM Mehr anzeigen
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