Source: http://docplayer.fi/3546246-Asemakaavan-selostus.html
Timestamp: 2017-09-25 15:47:11+00:00
Document Index: 16746494

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

1 HOLLOLA Asemakaavan selostus Salpakankaan (01) kunnanosa Kortteleita 205, 206, 208, 209, 210, 211, 215 ja korttelin 216 tonttia 1 sekä katu- ja torialueita koskeva asemakaavan muutos. Asemakaavan muutoksella muodostuvat korttelit 205, 206, 208, 211, korttelin 216 tontti 1 sekä katu- ja torialuetta. Vireilletulo: Tekninen lautakunta: Kunnanhallitus: Hollolan valtuusto:
2 2 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee kuntakeskuksen liikerakentamisen keskeisellä alueella. Suunnittelualue sijoittuu pääosin Terveystien, Kansankadun ja Keskuskadun rajaamalle alueelle. Keskuskadun eteläpuolelta kaavamuutosalueeseen kuuluu Hämeenlinnantien ja Kansankadun kulmassa oleva tontti. 1.3 Kaavan tarkoitus Kaavoitustehtävänä on laatia keskustan täydennysrakentamisen mahdollistava asemakaava. Asemakaavassa pyritään ratkaisemaan keskustan kaupallisen- ja asuntorakentamisen kokonaisuus sekä pysäköinti, huolto- ja kevyenliikenteen ratkaisut. Kaavoituksen tavoitteena on Hollolan kuntakeskuksen kehittäminen luomalla nykyaikainen liikepaikkatarjonta alueella jo oleville sekä uusille kaupanalan toimijoille ja näin parantaa keskustan palvelutarjontaa. Keskustan korjaus- ja täydennysrakentamisen keinoin on mahdollista luoda riittävän suuri ja yhtenäinen kokonaisuus, joka on houkutteleva niin nykyisille kuin uusillekin yrityksille ja asukkaille. Kaava on laadittu Hollolan kunnan maankäyttöpalveluissa Hollolassa Maankäyttöpäällikkö Katariina Tuloisela
3 3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo HOLLOLA Asemakaavan selostus Kaava-alueen sijainti Kaavan tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan keskeinen sisältö Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus Suunnittelutilanne Alueen suunnitteluhistoria Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve ja tavoitteet Suunnittelun tarve yleisesti Kunnan asettamat tavoitteet Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Asemakaavaratkaisun perusteet ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne ja aluevaraukset Mitoitus Asemakaavaratkaisun vaikutukset Nimistö Asemakaavan toteutus Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Asemakaavamuutoksen seurantalomake 2. Ote maakuntakaavasta Ote osayleiskaavasta Ote ajantasa-asemakaavasta 5. Kuvia alueelta, kesä Julkiset palvelut 7. Kunnan maanomistuskartta 8. Johtokartta 9. Joukkoliikenne 10. Kaistajärjestelyt, Kansankatu Keskuskatu 11. Kevyen liikenteen väylät 12. Melukartat 13. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 14. Asemakaavan muutoskartta 15. Havainnekuvat 16. Kunnallistekniset rakennuskohteet
4 4 2 TIIVISTELMÄ 2.2 Kaavaprosessin vaiheet - Asemakaavan muutosalueelle ovat hakeneet kaavamuutosta Hämeenmaan kiinteistöt Oy, YIT Rakennus Oy valtakirjalla, MK Finland1 Oy sekä Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä Kaavaluonnos ja valmisteluaineisto pidettiin nähtävillä MRL 62:n ja MRA 30 :n mukaisesti Kaavaehdotus asetettiin MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville Kunnanhallitus esittää asemakaavan muutoksen valtuuston hyväksyttäväksi keväällä Hollolan valtuusto hyväksyi asemakaavan muutoksen ( 30). 2.3 Asemakaavan keskeinen sisältö Alueella on olemassa liike- ja toimistotilojen rakennusoikeutta voimassaolevissa asemakaavoissa k-m2, josta käyttämätöntä rakennusoikeutta on noin 6,4 %. Kokonaisrakennusoikeutta alueella on yhteensä k-m 2, josta käyttämätöntä rakennusoikeutta on noin 15,4 %. Kaavamuutosalueelle on suunniteltu uutta kauppakeskusta, jonne tulee hypermarketeille sekä muille liike- ja toimistotiloille tiloja yhteensä noin k-m2. Liiketilojen päälle tulee kolme kerrostaloa, joiden yhteenlaskettu kerrosala on noin 5600 k-m2. Nykyinen autojen paikoitusalue (LPA) tulee osaksi liikekeskusta. Nykyisen kauppakeskus Kompassin tilajakauma tulee muuttumaan ja Kompassi tulee olemaan osa uutta kauppakeskusta. Kauppakeskuksen alle tulee yhtenäinen pysäköintilaitos noin autolle. Keskuskadun ja Kunnanviraston väliin jäävään kortteliin tulee liiketilaa ensimmäiseen kerrokseen ja kaksi kerrostaloa liiketilojen päälle. Keskuskadun eteläpuolelta kaavamuutosalueeseen kuuluu Hämeenlinnantien ja Kansankadun kulmassa oleva tontti, jolle tulee liiketilaa ensimmäiseen kerrokseen ja kaksi kerrostaloa liiketilojen päälle. Kauppakeskuksen nykyisistä rakennuksista puretaan ns. Apteekintalo, Keskuskadun pohjoispuolinen rakennus Keskuskadun ja Kansankadun kulmasta sekä ABC liikenneasema. Kompassia ja ns. Helmipankintaloa (ent. Kunnari) uudistetaan ja ne yhdistetään osaksi kauppakeskusta. 2.4 Asemakaavan toteuttaminen Kunta toteuttaa alueen kunnallistekniikan ja katu-, tori- ja kevyen liikenteen alueet. Kunta tekee kaavoitus- ja maankäyttösopimukset jokaisen kaavamuutoksen hakijan kanssa. Kiinteistönomistajat vastaavat syntyvistä kustannuksista yhteisesti kaavamuutoksesta saamansa arvonnousun mukaisesti. Maankäyttösopimukset toteutusaikatauluineen tulee olla kaikkien osapuolten hyväksymät ennen kuin asemakaavamuutos on hyväksymiskäsittelyssä. Maankäyttösopimuksessa kunta ja maanomistaja sopivat asemakaavaehdotuksen mukaisesta sopimuksen kohteen toteuttamisesta ja maanomistajan osuudesta kaavamuutosaluetta palvelevan yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin ja aiheutuviin kustannuksiin edellyttäen, että asemakaavamuutos saa lainvoiman. Asemakaavamuutosalueen kiinteistöt sopivat kaavamuutosalueen toteutuksen yhteisjärjestelystä. Yhteisjärjestely toteutetaan MRL:n 164 :n edellyttämällä tavalla yhteisjärjestelysopimuksella, ellei toisin erikseen sovita. Yhteisjärjestelysopimuksessa sovitaan pysäköintilaitoksen ja yleisten alueiden mm.
5 5 kauppakeskuksen sisällä olevien jalankulkualueiden käytöstä, rakentamisesta, ylläpidosta sekä järjestelystä aiheutuvien kustannusten jakoperusteista ja suorittamisesta. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalue sijaitsee Salpausselän lakitasanteella, joka on alun perin ollut männikköistä kangasta ja rinteet kuusikkoisia metsäalueita. Suurin osa keskustan alueesta on rakennettua, ja alkuperäisestä metsäkasvillisuudesta on jäljellä vain muutama puu torilla. Keskusta-alueen kasvillisuus koostuu valtaosin puu- ja pensasistutuksista. Kaava-alueeseen kuuluu Kompassin liikerakennus sekä Torikujan, Kauppakujan ja Kansankadun väliin jäävä paikoitusalue, jonka ympärillä ovat ns. Apteekintalo ja Keskuskadun pohjoispuolinen liikerakennus Keskuskadun ja Kansankadun kulmasta ja ns. Helmipankintalo (ent. Kunnari). Lisäksi kaava-alueeseen kuuluu tori ja sen molemmin puolin olevat julkisen hallinnon ja palvelujen rakennukset, kunnanvirasto ja kirjasto. Pääosa kuntakeskuksesta on rakennettu luvuilla. Kuntakeskus toimii kunnan hallinnon ja palvelujen keskuksena Luonnonympäristö Maisemarakenne ja luonnonolot Alue kuuluu Lahden selänneseudun maisema-alueeseen, jossa Salpausselät ovat maiseman hallitsevia piirteitä. Kaavamuutosalue kuuluu Hämeen viljely- ja järvimaan maisemamaakuntaan sekä maisematyypiltään I Salpausselkään. Kaavamuutosalue sijaitsee Salpakankaan lakialueella. Salpakankaan kohdalla Salpausselkä muodostaa leveän ja lakiosaltaan melko tasaisen muodostuman. Maanpinnan taso kaavaalueella vaihtelee ja korkeus tasojen välillä. Muodostuma laajenee pohjoiseen Tiilikankaan alueella sekä Kintterönsuon länsipuolella Salpakankaan teollisuusalueella. Salpausselälle tyypillisesti maalajit vaihettuvat hiekka- ja soramaalajeista eteläreunalla savija silttimaalajeihin ja pohjoisreunalla moreeniin. Kaavamuutosalue on maaperältään soraa ja hiekkaa sekä kallioperältään granodioriittia. Vesistöt ja vesitalous Salpausselkä on tärkeä vedenjakaja, jonka pohjoisosa kuuluu Kymijoen vesistöalueeseen ja eteläosa pienempiin vesistöalueisiin. Kuntakeskuksen pohjoispuolella sijaitsee neljä kirkasvetistä ja karua järveä ja kaksi lähes luonnontilaista keidassuota. Neljästä järvestä vain Työtjärvi laskee harjukannaksen läpi etelään ja kuuluu Porvoonjoen vesistöalueeseen. Vähä-, Keski- ja Iso-Tiilijärvet laskevat pohjoiseen ja kuuluvat Kymijoen valuma-alueeseen. Kaava-alueella maaperä on glasifluviaalista eli jäätiköiden sulamisvesien kasaamaa hiekkaa ja soraa. Alueen maaperä on hyvin vettä läpäisevää. Pohjavesi kaavamuutosalueella on korkeustasossa eli noin 20 metrin syvyydellä maanpinnasta. Supassa kaavamuutosalueen vieressä on Salpa-Mattilan vedenottamo, joka ei ole käytössä. Tiedot Salpakankaan pohjavesialueesta (lähde: Seudullinen pohjaveden suojelusuunnitelma, vuosille , luonnos): Salpakangas on I luokan pohjavesialuetta (409852). Pinta-ala 11,5 km2 (muodostumisalueen pinta-ala 8,37) sekä antoisuus 6500 m3/d.
6 6 Maaperä ja kallioperä: Salpakankaan alue keskittyy Tiilijärven ympäristöön. Ison Tiilijärven ja Räläksuon kautta kulkevaan ruhjelaaksoon on kerrostunut karkeampaa ainesta sisältävä harju (ns. syöttöharju), jossa vedenläpäisevyys on hyvä. Ison Tiilijärven länsipuolella esiintyy pinnan alla moreenimaista ainesta, joka syvemmällä kuitenkin vaihtuu lajittuneeksi soraksi ja hiekaksi. Kintterönsuon länsipuolella on laaja moreenipeitteinen alue. Moreenia on myös Kartanonmäen lounaispuolella. Kerrospaksuus vaihtelee 5-30 metriä. Pohjaveden virtaussuunnat ja purkautuminen: Pohjaveden virtaus suuntautuu pohjavesialueen vedenottamolle ja eteläosassa hedelmätarhan alueelle. Tiilijärven vedenottamolta pumpataan ajoittain vettä Iso-Tiilijärveen järven kunnostustoimenpiteenä. Veden määrällinen ja laadullinen tila: Osassa aluetta todettu kohonneita kloridipitoisuuksia sekä määritysrajan ylittäviä MTBE-pitoisuuksia. Riskipohjavesialue. Vedenottamon mahdolliset muut tiedot: Salpa-Mattilan vedenottamo. Vedenotto v m3/d. Tiilijärven vedenottamo on suljettu Salpa-Mattilan vedenottamo ei myöskään ole tällä hetkellä käytössä. Luonnonsuojelu Kaava-alueella ei ole luonnonsuojelukohteita. Kunnanviraston pohjoispuolella, kaavamuutosalueen vieressä on virkistyskäytössä oleva suppa-alue eli Ystävyyden puisto. Suppa ja sitä ympäröivä virkistysalueeksi kaavoitettu alue on noin kahden hehtaarin laajuinen. Supan syvyys on noin 20 m. Supan pohjan korkeustaso on Puusto supan pohjalla on kuusikkoa ja kenttäkerros on mustikkatyypin kasvillisuutta. Supan yläreuna on osin kenttäkerroksestaan kulunutta männikköä Rakennettu ympäristö Väestö ja asuminen Kunnan asukasmäärä on jo pitkään ollut kasvussa. Suurin osa väestöstä asuu Salpakankaan alueella, jossa on noin asukasta. Kaavamuutosalueella ei ole asuinrakennuksia, mutta kaava-alue rajoittuu kahteen kerrostalotonttiin. Lisäksi alueen länsi- ja itäpuolella on keskustan kerrostaloalueet. Yhdyskuntarakenne ja taajamakuva Kaavamuutosalueen sisäpuolelle jäävät torialue ja autojen paikoitusalue ovat kuntakeskuksen keskeinen osa, jonka ympärille valtaosa palveluista sijoittuu. Kuntakeskuksen huomattavimpia rakennuksia ovat kunnanvirasto, kirjasto ja kauppakeskus Kompassi, jotka kaikki sijaitsevat torin ympärillä. Virastotalo on vuodelta 1978 ja kirjasto on valmistunut vuonna Kauneimmat istutukset ovat kunnanviraston ympäristössä ja Kansankadun varrella. Viraston edessä olevan keskusaukion on suunnitellut Liisa Alanko Oy 1999 ja Hollolan Keskustorin Maa ja Vesi Oy Suunnittelualue koostuu pääosin 1980-luvulla rakennetuista I-II kerroksisista liike- ja toimistorakennuksista. Rakennusten pääasiallinen julkisivumateriaali on tumma tai punainen tiili. Lähiympäristössä on liike- ja toimistorakennusten lisäksi useita asuinkerrostaloja ja kunnallisia palveluja, kuten koulu ja terveysasema. Keskusta-alueen ympärille on syntynyt myös pientalorakentamista. Liitteenä ovat kuvat keskustan nykyisistä rakennuksista ja aukioista sekä viistokuvat alueesta lähialueineen kesältä 2011 (liite 5). Palvelut Kaupalliset palvelut Alueen kaupallisia palveluja käyttävät lähialueen asukkaiden lisäksi muiden kunnan osien asukkaat ja edullisen liikenteellisen sijainnin vuoksi myös kunnan ulkopuolelta tulevat asiakkaat. Kaavamuutosalueelle sijoittuu suuri osa kuntakeskuksen yksityisistä palveluista. Alueelta löytyvät mm. apteekki, posti, huoltoasema, kaksi pankkia ja kaksi päivittäistavarakauppaa, useita erikoisliikkeitä, kahviloita ja ravintoloita.
7 7 Hollolan ostovoimaa valui kunnan ulkopuolelle päivittäistavarakaupassa vuonna 2010 noin 42 % ja erikoiskaupassa vuonna 2009 noin 54 %. Mikäli tavoitteeksi asetettaisiin kysynnän ja tarjonnan tasapaino, tarvittaisiin Hollolaan jo nykytilanteessa lisää liiketilaa päivittäistavarakauppaan noin k-m2 ja erikoiskauppaan noin k-m2. Julkiset palvelut Kaavamuutosalueella on kirjasto ja kunnanvirasto. Kaavamuutosalueen välittömässä läheisyydessä sijaitsevat terveysasema, liikuntahalli, jäähalli, Heinsuon urheilukeskus, kirkko ja seurakuntakeskus, yläaste, lukio sekä Salpakankaan koulu, jossa on ala-aste ja päiväkoti. Hollolan seurakunnan uusi kirkko, Sovituksenkirkko ja seurakuntakeskus valmistui vuonna 2010 Keskuskadun, Tiilijärventien ja Valtatie 12:n rajaamalle tontille. Hollolan kuntakeskustan julkiset palvelut on esitetty liitekartalla (liite 6). Virkistys Kuntakeskuksen ympäristössä on hyvät virkistysmahdollisuudet. Alueelta on Tiirismaalle ja Lahden urheilukeskukseen asti ulottuva laaja ulkoilu- ja latuverkosto. Kuntakeskuksen virkistysalueet ja Tiirismaan virkistysalueen, Läntinen Salpausselän virkistysalue, yhteenlaskettu joiden pinta-ala on noin 600 ha. Alueelle on rakennettu laaja ulkoilu- ja latuverkosto, joka on yhteydessä Tiirismaan ja Lahden ulkoilureitteihin. Em. virkistysalueet sijoittuvat keskusta-alueen pohjoispuolelle noin 200 metrin päähän kaavamuutosalueesta. Kaava-alueelta on hyvät yhteydet Kuntoilijankujaa pitkin virkistysalueelle. Terveystien alitse on alikuku niin että kaava-alueelta pääsee kevyen liikenteen reittiä pitkin virkistysalueelle sekä Heinsuon urheilukeskukseen, jonka alueella on monipuolinen urheilutarjonta sekä jäähallille, uimahallille ja liikuntahallille. Vähä-Tiilijärven rannalla on kunnan uimaranta. Kaava-alueelta uimarantaan on matkaa noin 800 metriä. Läheinen suppa ei ole kuntalaisten virkistyskäytössä koska se ei maaston muotojen vuoksi sovellu virkistyskäyttöön. Suppa on hyvin jyrkkärinteinen. Suppa nykyisessä muodossaan on myös alueen turvallisuutta ja viihtyisyyttä vähentävä tekijä. Liikenne Hollolan keskustan liikenneverkko rakentuu kokoojakatuina toimivien Kansankadun, Terveystien, Tiilijärventien ja Keskuskadun muodostaman kehän ympärille. Hollolan kuntakeskus sijoittuu valtatie 12 pohjoispuolelle Kansankadun ja Keskuskadun liittymään. Alueen liittymät ovat valo-ohjaamattomia lukuun ottamatta Hämeenlinnantien liittymiä ja Keskuskadun ja Kansankadun liittymää. Alueen katuverkko on suurimmaksi osaksi 1+1 kaistainen. Kansankatu on kuitenkin pohjoisesta etelään päin kaksikaistainen ja etelästä pohjoiseen mentäessä Kansankatu muuttuu kaksikaistaiseksi Kansankujan liittymän jälkeen. Hollolan kunnassa suurin osa matkoista tehdään henkilöautolla (61 %). Keskimäärin neljäsosa matkoista tehdään käyttämällä kevyttä liikennettä ja joukkoliikenteen osuus on 5 % kaikista matkoista. Muiden kulkumuotojen osuus on 8 %. (Lahden seudun liikennetutkimus 2010) Joukkoliikenne Hollolan ja Lahden välillä liikkuu arkisin 166, lauantaisin 130 ja sunnuntaisin 68 vuoroa. Päijät-Hämeen joukkoliikennesuunnitelman mukaan Hollolan kuntakeskuksessa pyritään tarjoamaan korkeamman tavoitetason mukainen palvelutaso. Tämä tarkoittaa sitä, että joukkoliikenteen tavoitteena on tarjota todellinen vaihtoehto henkilöautolle ja sen kulkumuotoosuutta pyritään kasvattamaan. Tavoitteena on, että lähes kaikki matkat voitaisiin tehdä joukkoliikenteellä eikä ajankäyttöä tarvitsisi päiväaikaan sovittaa joukkoliikenteen aikatauluihin. Lisäksi joukkoliikennepysäkille tulisi olla korkeintaan 400 metrin matka linnuntienä.
8 8 Alueen eteläreunassa Hämeenlinnantien, valtatie 12, varressa on vakio- ja pikavuoropysäkki, jonka kautta kulkee kaikki Tampereen ja Hämeenlinnan suuntaan ja Riihimäen suuntaan kulkevat valio- ja pikavuorolinjat. Pika-vuoroyhteyksiä on tätä kautta useisiin kaupunkeihin, Lahden lisäksi Hämeenlinnaan, Turkuun ja Tampereelle sekä Hollolan länsipuolella oleviin seudullisiin keskuksiin; Hämeenkoski, Kärkölä ja Lammi. Valtatien pysäkki sijaitsee Hollolan kuntakeskuksen kohdalla valtatien varressa muutaman sadan metrin päässä kaava-alueesta. Liitteessä 9 on esitetty Päijät-Hämeen alueen nykytilanteen palvelutaso. Liitteessä on erillinen kuva Lahden ja Hollolan kuntakeskuksen ja ns. ympyrälinjan, Hollolan keskusta-kirkonkylä- Messilä-Lahti linjasta. Liitteen toisessa kuvassa on joukkoliikenne yhteydet Hollolan kunnan alueelta keskustaan sekä lähimpiin kuntakeskuksiin Hämeenkoskelle ja Kärkölään. Kevytliikenne Hollolan kevyen liikenteen verkon keskeisimmät yhteydet ovat pohjois-eteläsuuntainen Kuntoilijankuja ja itä-länsisuuntainen Hollolanraitti. Lisäksi kaikilla keskustan kaduilla on molemmin puolin kevyen liikenteen väylät. Pohjois-eteläsuuntainen kevyen liikenteen yhteys on akseli Hämeenlinnantien eteläpuolisista kouluilta keskustaan ja Terveystien pohjoispuolisiin ulkoilu- ja liikuntapalveluihin sekä yläkoululle. Yhteys palvelee myös kuntakeskuksen eteläpuolisilta asuntoalueilta. Hollolanraitti on pääsääntöisesti yhteys länsija itäpuolisista asuntoalueilta liikekeskukseen. Lisäksi niin idästä kuin lännestä keskustaa voi lähestyä Terveystien ja Kansankadun varressa olevia kevyen liikenteen väyliä. Nykyiset kevyen liikenteen reitit risteävät ajoneuvoliikenteen kanssa Kansankadulla Hollolanraitin kohdalla. Lisäksi kevyt liikenne risteää tasossa Terveystien ja Keskuskadun liittymässä. Terveystien ali on myös alikulku Terveystien pohjoispuolelle. (liite11) Huoltoliikenne Nykytilanteessa Kompassin kauppakeskuksen huolto hoidetaan suurelta osin Kirjakujan kautta. Torin huoltoliikenne tapahtuu Torikujan kautta. Pysäköinti Alueen pysäköintipaikoista osa on maanpäällisiä pysäköintipaikkoja. LPA korttelissa 215 on 160, torin eteläreunassa 6, Kompassin takan 12 ja kunnanviraston pihalla 8 autopaikka. Maanalaisia pysäköintipaikkoja on 319 kpl liikerakennuksen alla korttelissa 210. Tekninen huolto Kuntakeskuksen alue on liitetty Lahti Energian ylläpitämään kaukolämpöverkkoon. Alueella on toimiva kunnallistekniikka ja vesihuolto (liite 8). Hulevedet Alueen runkohulevesiviemärit kulkevat Kuntoilijankujan ja Kansankadun alla viettäen etelään valtatien 12 eteläpuolelle (liite 10). Kuntoilijankujan alla kulkeva hulevesiviemäri purkaa hulevedet maastoon Vanhatalontien eteläpuolella Vanhatalossa. Kansankadun hulevesiviemäri kulkee Keskuskatua valtatien 12 eteläpuolelle ja purkaa hulevedet maastoon Hedelmätarhassa (liite 8). Vesihuolto Alueen vesihuollon runkolinja sijaitsee Kuntoilijankujalla pohjois- eteläsuunnassa. Kirjaston ja Kompassin välillä Nuottikujalla sijaitsee myös vesihuoltolinja, johon mm. Kompassin jätevesiviemäri on liitetty. Torin alueella sekä Torikujalla sijaitsee rakennettu vesihuoltolinja. Nykyiseltä pysäköintialueelta Kauppakujalta on vesihuoltolinja Kuntoilijankujalle. Kansankadulla on Terveystieltä Kompassiin rakennettu sprinklerivesijohto (liite 8). Kaukolämpö Kaukolämmön runkolinja sijaitsee Torikujalla itä- länsisuunnassa. Kuntoilijankujalla sijaitsee pohjois- eteläsuuntainen runkolinja (liite 8). Kaapelit Alueella sijaitsee eri operaattoreiden kaapeleita mm. Lahti Energia, DNA, Sonera ja Elisa. Kaapelit sijaitsevat mm. Torikujalla, Kauppakujalla ja Hollolanraitilla (liite 8).
9 9 Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Kaavamuutosalueen eteläosassa sijaitsee huoltoasema. Huoltoaseman tontilta on puhdistettu maaperää. Valtatie 12 sijaitsee kaavamuutosalueen eteläpuolella ja kaavamuutosalueen eteläisin osa rajautuu valtatiehen. Valtatien 12 liikennemäärät Lahden seudulla ovat noin autoa vuorokaudessa ja raskaan liikenteen määrä noin autoa vuorokaudessa. Kuntakeskuksen kohdalla liikennemäärä on noin autoa vuorokaudessa. Valtatie 12 aiheuttaa melua kaavamuutosalueelle. Kaavamuutosalueen eteläosissa liikennemelu on noin db(a) ja aivan valtatien vieressä melu voi kohota 65 db(a) ylitsekin. Kaavamuutosalueen keskiosassa liikenteen aiheuttama melu on noin db(a) ja pohjoisosassa melu jää alle 45 db(a). [Tiedot vt 12:n liikennemääristä ja melutasoista: Valtatie 12 Lahden eteläinen kehätie (osuus Soramäki-Okeroinen), Yleissuunnitelma. Tiehallinto/Hämeen tiepiiri Tampere.] Hollolan kunnan kuntakeskuksen liikekorttelien asemakaavan muutoksen liittyvä meluselvityksessä on arvioitua nykytila ja ennuste tilanne Työn tarkoituksena on ollut selvittää tie- ja katuliikenteen aiheuttamat melutasot suunnittelualueella, kartoittaa kohteen mahdolliset meluntorjuntatarpeet ja antaa ohjeita jatkosuunnittelua varten. Kaavahanketta varten teetetyssä konsulttityössä tehtiin typpidioksidin ja pienhiukkasten leviämisselvitys Hollolan kuntakeskuksen liikekortteleiden asemakaavamuutoksen valmisteluun liittyen. Päästölähteinä otettiin huomioon tieliikenteen aiheuttamat pakokaasupäästöt merkittävimmillä liikenneväylillä sekä taustapitoisuus. Mallinnukset tehtiin ennustetilanteessa vuoden 2030 liikennemäärillä. Työssä tehtyjen mallinnuksien perusteella typpidioksidin keskimääräinen vuosipitoisuus on tarkastelualueella raja-arvon alapuolella. Vuosiraja-arvo ylittyy Hämeenlinnantien välittömässä läheisyydessä ja Keskuskadun ja Kansankadun risteyksessä, mutta muutoin tarkastellun tontin kohdalla pitoisuus on raja-arvon alapuolella. Typpidioksidin tuntiraja-arvon ylittyminen on epätodennäköistä tarkastelulla alueella. Mallinnuksien perusteella typpidioksidin vuorokausiohjearvo voi ylittyä Keskuskadun ja Kansankadun risteyksessä, mutta muualla pitoisuus on ohjearvon alapuolella. Tuntiohjearvoon verrannollinen pitoisuus on koko tarkastelualueella ohjearvon alapuolella. Pienhiukkaspitoisuus on selvästi vuosiraja-arvon alapuolella. Erityisesti kevään katupölyepisodin aikana alueen hiukkaspitoisuudet voivat olla mallinnettua korkeampia, mutta pitoisuuksiin on mahdollista vaikuttaa mm. kunnossapidollisin keinoin huolehtimalla katujen kastelusta ja pesusta katupölykauden aikana Maanomistus Kaavamuutosalue on pääosin yksityisessä omistuksessa. Kunnan omistuksessa ovat torialue, autopaikkojen korttelialue sekä katu- ja kevyenliikenteen väylien alueet. Kunnan maanomaisuus kaavamuutosalueella on kuvattu liitteessä (liite 7). 3.2 Suunnittelutilanne Alueen suunnitteluhistoria Hollolan kuntakeskukseen laadittiin 1970-luvun alussa runkokaava. Suunnittelualue oli kooltaan 1000 ha, muodostuen Tiirismaan ja uuden, runkokaavassakin näkyneen, valtatien 12 välisestä alueesta. Salpakankaan kaavarunkotyön välittömänä tarkoituksena oli saada aikaan Salpakankaan keskusta-alueen yleispiirteinen maankäyttösuunnitelma. Tämä oli tarpeen valtatien 12 risteysjärjestelyjen selvittämiseksi, keskustan asuntoalueiden rakennuskaavojen laatimiseksi ja itse keskustasuunnittelun aloittamiseksi./1/ Kuntakeskuksen kaavarunko hyväksyttiin Kaavarungossa määriteltiin mm. valtatien 12 sijainti ja taso, pääkokoojatiet, liikekeskus, Tiilijärvien rantojen yhtenäiset rakentamattomat viheralueet, yhteydet Tiirismaan ulkoilualueille eri asuntoalueilta sekä Terveystien varteen rakennettavat julkiset rakennukset. Kaavarungon valmistuttua oli mahdollista aloittaa tarkempi suunnittelu. Ensimmäinen rakennuskaava alueelle (nyk. asemakaava) vahvistui
10 Kunnanviraston rakentamispäätös vauhditti alueen liikerakentamista. Ensimmäinen liikerakennus valmistui kunnanviraston naapuriin sen eteläpuolelle samana vuonna kuin kunnanvirasto /2/ Hollolan kuntakeskuksen runkokaavasuunnitelma on 1970-luvulle tyypillinen ruutukaava. Keskusta-alue toimii paitsi Salpakankaan ja koko Hollolan keskuksena myös Lahden läntisenä ala-keskuksena. Keskustan maankäyttö perustuu kahteen toisiaan vastaan kohtisuorassa olevaan jalankulkuakseliin, jotka yhdistävät ympäröivän asutuksen keskukseen. Pohjois-eteläsuuntaisen jalankulkutien, Kuntoilijankuja, varteen on sijoituttu pääosa keskustatoimintojen kortteleista siten, että niitä rajaavat toiselta puolen huolto- ja pysäköintialueet. Tämä keskuksen pääjalankulkuväylä yhdistää myös eteläisen koulukeskuksen pohjoiseen koulukeskukseen ja Heinsuolle tulevaan virkistyskeskukseen. Itälänsisuuntaisen jalankulkutien, Hollolanraitin, varteen sijoittuvat keskuksen pääasuntokorttelit huoltotiloineen ja pienehköjä liiketiloja sekä seurakuntakeskus, joka nykyisin on siirtynyt alueelta etelämmäs Keskuskadun ja Tiilijärventien risteykseen. /3/ Ote vuoden 1973 runkokaavasta.
11 11 Tässä ensimmäisessäkään keskustan suunnitelmassa Hollolanraitti ei jatku enää niin suoraviivaisesti keskustan läpi niin kuin Kuntoilijankuja. Kumpikin kevyen liikenteen yhteys muodostaa edelleen osan keskustan kevyen liikenteen reitistöstä. Kaavamuutosalueella sijaitsevissa rakennuksissa on toimisto- ja liiketiloja. Lisäksi alueella on pysäköintialue ja huoltoasema. Uusin rakennus on luvulla rakennettu kirjasto. Viimeksi rakennettu liikerakennus on Kompassin kauppakeskus. Kunnanviraston edessä oleva tori on uudistettu 2001 ja Hollolan tori Salpakankaan keskustasuunnittelu, Kaavarunko, Arkkitehtitoimisto KSS ja Liikennetekniikka OY, Pekka Koivuaho, Salpakangas - Männikkökankaasta Hollolan kuntakeskukseksi, Hollolan kotiseutukirja, Salpakankaan keskustasuunnittelu, Keskustan rakennuskaava, Arkkitehtitoimisto KSS ja Liikennetekniikka OY, Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja selvitykset - Päijät-Hämeen maakuntakaava on vahvistettu (liite 2). - Rakennusjärjestys on hyväksytty valtuustossa ja se on tullut voimaan Kuntakeskuksen osayleiskaava on hyväksytty kunnanvaltuustossa (liite 3). Osayleiskaava ei ole lainvoimainen. - Alueella on useita voimassaolevia asemakaavoja. Asemakaavat ovat vuosilta 1973, 1981, 1983, 1985, 1986, 1989, 1991, 2003 ja (ajantasa-asemakaava liite 4) - Kuntakeskuksen osayleiskaavaa varten tehdyt selvitykset: - Kuntakeskuksen luonto- ja maisemaselvitys, Enviro Oy Kuntakeskuksen osayleiskaava-alueen rakennusinventointiraportti, FM Teija Ahola Salpakankaan osayleiskaava-alueen liito-oravaselvitys, ins.tsto Paavo Ristola, Lahden ja Hollolan pohjaveden virtausmalli, Vähittäiskaupan palvelujen ja markkinoiden kehitysselvitys, Lahti-Asikkala-Heinola- Hollola-Nastola- Orimattila, , Santasalo Hankkeen aikana tehdyt selvitykset ja suunnitelmat - Hollolan kuntakeskuksen liikennesuunnittelu ja toimivuustarkastelut,2012, Ramboll Oy - Kaavahankkeiden kaupalliset vaikutukset, 2012, FCG Finnish Consulting Group - Hollolan kuntakeskuksen liikekortteleiden asemakaava-alueenmuutos, meluselvitys ja ilmanpäästöjen leviämismallinnus, 2012, Ramboll Oy - Kuntakeskushankkeen johtosiirrot, 2012, Ramboll Oy - Kuntakeskushankkeen hulevesiselvitys, 2012, Ramboll Oy - Rakennetun ympäristön kuvaus ja viistokuvaukset kaava-alueesta, kesä Alueelle tehtävien suunnitelmia havainnollistavat kuvat, Inter Arch Architecture Oy - Seudullinen pohjaveden suojelusuunnitelma vuosille , luonnos Päijät-Hämeen joukkoliikennesuunnitelma, WSP 2011
12 12 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja tavoitteet Suunnittelun tarve yleisesti Keskustan kehittämisasia on ollut kunnassa aktiivisesti selvittelynalaisena vuodesta 2006 lähtien. Syksyllä pidettiin keskustan kehittämisestä valtuustoseminaari, minkä yhteydessä läpikäytiin Hollolan kuntakeskustan tulevaisuuden vaihtoehtoja ja valintoja. Seminaarissa tuotiin esille keskustan kehittämisen välttämättömyys, mikäli palvelujen laatua ja laajuutta halutaan nostaa nykykuluttajien edellyttämälle tasolle ja aikaansaada oleellista ostovoiman lisäystä ja kuntalaisten käyttämän rahoituksen huomattavasti parempaa kohdentumista oman kunnan palveluihin. Ilman laajempaa kehittämistoimenpidettä keskustan palveluja uhkaa hidas näivettyminen ja palveluiden siirtyminen Lahteen. Hollolasta siirtyy ostovoimaa Lahden puolelle keskustaan ja suurempiin kaupan yksiköhin eli lähinnä hypermarketteihin. Ostovoiman siirtymät ovat suurimmat koko kaupunkiseudulla. Keskeisimmät kysymykset suunnittelussa ovat liittyneet kunnanviraston ja nykyisen torialueen ongelmalliseen sijoittumiseen, keskelle rakentuvaa aluetta, nykyisen torialueen huoltoliikenteen toteutukseen, parkkipaikkojen riittävyyteen sekä keskustarakennetta jäsentävien, tulevien asuintalojen massoitteluun sekä alueen pääjalankulkuyhteyksien sovittamiseen uuteen rakenteeseen. Hankkeen osalta on syventynyt ja vahvistunut tietous muutoksen kokonaisvaltaisesta vaikutuksesta koko keskusta-alueen ilmeeseen ja keskustakuvaan. Toiminnallisuuden ja saavutettavuuden osalta syntyy merkittävää hyötyä toimijoiden kiinteän läheisen sijoittumisen osalta, mutta vastaavasti riskejä sisältyy ympäristön viihtyvyyden osalta tiiviisti rakennettujen massojen osalta. Koko keskusta-alueen samanaikainen kaavallinen tarkastelu olisi antanut enemmän mahdollisuuksia ja taannut yhtenäisemmän kokonaiskuvan, mutta toisaalta se olisi poissulkenut keskustan vääjäämättä syklisesti etenevän tarvemuutoksen; n. 10 vuoden päähän sijoittuvan tarvearvioinnin luotettavuus on heikko eikä se takaa kaavan toteutumista Kunnan asettamat tavoitteet Kunnanhallitus on kokouksessa ottanut kantaa niihin keskeisiin tekijöihin, joiden pohjalta kaavamuutosta tulee viedä eteenpäin. Nämä periaatteet on soveltuvin osin kirjattavissa seuraavasti: 1. Keskustakokonaisuus muodostaa: - julkikuvallisesti yhtenäisen, arvokkaan ja viihtyisän, - liikenteellisesti (autot / kevytliikenne / jalankulku) turvallisen ja sujuvan, - toiminnallisesti yhtenäisen ja vetovoimaisen kokonaisuuden. - riittävä tilatarjonta eri toimijoille, myös pienyritysten käyttöön 2. Hankkeen toteuttajat vastaavat: - liikenne- ja paikoitusratkaisujen suunnittelusta ja toteutuksesta liikekeskusalueella siten, että ratkaisut yhteen sovitetaan keskusta-alueella muiden vireillä olevien hankkeiden ja kokonaisuuden osalta, - asemakaavan muutoksen peruskustannuksista, - kunnallisteknisistä korvauksista 3. Liikenne- ja paikoitusratkaisut - Liikenteen ja paikoitusratkaisujen yhteyteen, turvallisuuteen, toimivuuteen ja sujuvuuteen kiinnitetään eritystä huomiota. - Joukkoliikenteen ja taksiliikenteen tarpeet ja sijoittuminen muodostuvassa uudessa keskustassa tulee tarkastella samanaikaisesti osana kokonaisuutta. - Kunta ja eri toimijat toteuttavat liikennesuunnittelua kokonaisvaltaisesti yhteisellä toimeksiannolla liikennesuunnittelijalle, kunta laajemman kokonaisuuden tarkasteluun
13 13 liittyvistä kustannuksista, ao. toimija omaan alueeseensa ja sen kytkennästä yleisiin teihin ja alueisiin liittyvistä kustannuksista. - Parkkialueratkaisut toteutetaan vähintään mitoituksella 1 autopaikka/50 kem2. - Parkkialueratkaisussa otetaan huomioon laajentamismahdollisuudet. - Hankkeessa tulee turvata nykyisten autopaikan hallitsijoiden oikeus saada autopaikka myös tulevasta paikoitustilasta. 4. Kokonaisvaltainen suunnittelu - Asemakaavan muutos on kytkettävä kokonaissuunnitteluun siten, että keskustarakentamisesta muodostuu julkikuvallisesti, liikenteellisesti ja toiminnallisesti yhtenäinen kokonaisuus. 5. Maankäyttösopimus Kunnanhallitus on lähtökohtaisesti valmis luovuttamaan asemakaavan muutoshakemuksen kohteena olevan korttelin LPA 215. Kunnanhallitus päättää erikseen kenelle tontit ollaan valmiita luovuttamaan sekä käsittelee ja hyväksyy erillisen maankäyttösopimuksen, kun asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä, mutta ennen asemakaavan hyväksymiskäsittelyä kunnanvaltuustossa. Siinä käydään läpi mm. kunnan tonttihinnoittelu ja hankkeesta muodostuvat kustannukset. 6. Yhteistyö Hankkeessa tulee kiinnittää erityistä huomiota tulevan kauppakeskuksen vetovoiman perustan kolmeen keskeiseen tekijään: keskuksen sisältöön (kaupalliset palvelut), saavutettavuuteen (hyvät auto- ja kevyenliikenteen yhteydet sekä pysäköinti) sekä puitteisiin ja asiointimukavuustekijöihin (fyysinen ja visuaalinen ympäristö), jotta luodaan pitkän tähtäimen edellytykset vetovoimaiselle ja kannattavalle liiketoiminnalle ja kuntalaisten palveluille. Mikäli alueelle muodostuu kaksi kauppakeskusta, tulee yrittäjien välisen tiiviin yhteistyön toteuttamiseen kiinnittää huomiota jo käynnistysvaiheessa markkinointi-, tapahtuma- ja teknisen huollon toimivan kokonaiskonseptin muodostamiseksi ja pitkäjänteisen, kokonaisuutta palvelevan ja lisäarvoa tuovan yhteistyömallin toteuttamiseksi. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavamuutosta asemakaavan muutosalueelle ovat hakeneet Hämeenmaan Kiinteistöt Oy, YIT Rakennus Oy, MK Finland 1 Oy ja Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Kunnanhallitus nimesi liikekeskustan muutoksen ohjaustoimikunnan vuosiksi Ohjaustoimikunnan viranhaltijajäseniksi nimettiin tekninen johtaja Heikki Salonsaari, maankäyttöpäällikkö Katariina Tuloisela ja kunnanjohtaja Päivi Rahkonen ja luottamushenkilöjäseniksi Eero Virran, Tuula Kilpisen ja Matti Siirolan. Toimikunnan tehtävänä on ottaa kantaa jätettyihin kaavahakemuksiin siten, että kunnanhallituksen esittämät periaatteet tulevat mahdollisimman hyvin ja monipuolisesti täytettyä ja uuden kuntakeskustan toteuttaminen mahdollistuu. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Kaava-alueen sekä kaavan lähialueen maanomistajat, asukkaat ja yritykset ne, joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa Kuntakeskuksen lähipalveluneuvosto Kunnan hallintokunnat: - Päijät-Hämeen sosiaali- ja terveysyhtymä / Ympäristöterveyskeskus - Peruspalvelukeskus Oiva - rakennusvalvonta - kuntatekniikka
14 14 - vesihuoltolaitos - sivistystoimiala - sosiaali- ja terveyspalvelut - tilakeskus - kiinteistöpalvelut Viranomaiset: - Hämeen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, ympäristö ja luonnonvarat vastuualue (Hämeen ELY-keskus) - Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, liikenne ja infrastruktuuri vastuualue (Uudenmaan ELY-keskus) - Päijät-Hämeen liitto - Päijät-Hämeen maakuntamuseo Muut osalliset: - Lahden seudun ympäristöpalvelut - Lakes (Lahden Alueen Kehittämisyhtiö Oy) - Lahden seudun ympäristöpalvelut - Hollolan yrittäjät ry - Lahti Aqua Oy - Päijät-Hämeen pelastuslaitos - DNA Oy/Etelä-Suomi - Lahti Energia Oy - LE-Sähköverkko Oy Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Vireille tulo Tekninen lautakunta päätti asettaa MRL 63 :n mukaisesti osallistumis-. ja arviointisuunnitelman nähtäville sekä ilmoittaa kaavoituksen vireilletulosta niin, että osallisilla on mahdollisuus saada tietoa kaavoituksen lähtökohdista sekä osallistumis- ja arviointimenettelystä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä välisenä aikana Hollolan kunnan yhteispalvelupiste Piipahluksessa sekä Hollolan kunnan internet-kotisivuilla. Valmisteluvaihe; asemakaavan muutosluonnos Tekninen lautakunta asetti MRL 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti asemakaavan muutosluonnoksen ja valmisteluaineiston nähtäville varaten osallisille ja muille kunnan jäsenille mahdollisuuden osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia sekä lausua mielipiteensä asiasta nähtävänäoloaikana. Kaavaluonnoksen nähtävilläolosta ilmoitettiin Hollolan Sanomissa, kunnan ilmoitustaululla sekä kotisivuilla. Asemakaavan muutosluonnoksen nähtävilletulosta lähetettiin kirjeet kaava-alueen sekä kaavan lähialueen maanomistajille ja asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöiden isännöitsijöille, sekä pyydettiin viranomaislausunnot. Asemakaavan muutosluonnos ja kaavan valmisteluaineisto pidettiin MRL 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä Hollolan kunnanviraston ala-aulan ilmoitustaululla ja kunnan internet-sivuilla: Kunnanviraston ollessa suljettuna oli nähtävilläoleva materiaali katsottavissa pääkirjastolla. Kaavaluonnosta koskeva yleisötilaisuus järjestettiin keskiviikkona alkaen klo Hollola-salissa. Tilaisuudessa esiteltiin kaavamuutoksen ja kauppakeskushankkeen sisältöä, vastattiin yleisön esittämiin kysymyksiin ja keskusteltuun yleisön kanssa hankkeesta. Kuntakeskuksen liikekortteleita koskevasta kaavahankkeesta järjestettiin toinen yleisötilaisuus keskiviikkona klo alkaen Hollolan yläkoulun auditoriossa.
15 15 Tässä yleisötilaisuudessa esiteltiin ensin kaavahanketta ja annettiin sitten yleisölle mahdollisuus osallistua ideapajoihin, joissa pohdittiin eri aihealueiden kautta hanketta ja tuotiin esille ajatuksia ja ideoita. Ehdotusvaihe; asemakaavan muutosehdotus Tekninen lautakunta asetti Salpakankaan (01) kunnanosan asemakaavan muutosehdotuksen MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville Kaavan muutosehdotuksen nähtävilläolosta ilmoitettiin Hollolan Sanomissa, ilmoitustaululla ja internetissä Hollolan kunnan kotisivuilla. Kaavan muutosehdotuksesta pyydettiin viranomaislausunnot ja lähetettiin kirjeet kaava-alueen sekä kaavan lähialueen maanomistajille ja asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöiden isännöitsijöille. Muistutusten ja lausuntojen pohjalta tehdään kaavamuutosehdotukseen tarvittavat tarkistukset. Hyväksymisvaihe Tekninen lautakunta esittää asemakaavan muutoksen kunnanhallitukselle hyväksyttäväksi, joka esittää sen kunnanvaltuustolle. Hollolan kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavan ( 30) Viranomaisyhteistyö Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin Työneuvottelu asemakaavasta pidettiin Ehdotusvaiheen viranomaisneuvottelu järjestettiin Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan alueidenkäytön suunnittelussa uusia huomattavia asuin, työpaikka tai palvelutoimintojen alueita ei tule sijoittaa irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. Vähittäiskaupan suuryksiköt sijoitetaan tukemaan yhdyskuntarakennetta. Päijät-Hämeen maakuntakaava on vahvistettu Ympäristöministeriössä Maakuntakaavassa alue on merkitty keskustoimintojen alueeksi (C). (liite 2) Kuntakeskuksen osayleiskaava on hyväksytty Hollolan valtuustossa Osayleiskaavassa suunnittelualue on merkitty keskustoimintojen alueeksi (C). (liite 3) Kaupan suuryksiköiden ja liikerakentamisen lisääminen keskusta-alueella on osayleiskaavan ja maakuntakaavan mukaista. Alueella on voimassa yhteensä 10 eri asemakaavaa. Korttelit 205, 208, 209 ja 210 on merkitty kaavamerkinnöillä K, K-1 ja K-5 liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi. Kortteli 215 on merkitty kaavamerkinnällä LPA, autopaikkojen korttelialue. Kortteli 206 on merkitty kaavamerkinnällä YH-1 hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeksi. Kortteli 211 on merkitty kaavamerkinnällä YY, eli kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue. Lisäksi kaava-alueeseen kuuluu torialueita, kevyen liikenteen väyliä ja Keskuskadun katualuetta. Korttelin 216 tontti 1 on merkitty kaavamerkinnällä LH, huoltoasemarakennusten korttelialue. (liite 4) Alueen lukuisten eri asemakaavamuutosten johdosta alueella on hyvin erilaisia ja eri lähtökohdista syntyneitä asemakaavoja. Alueen paremman ja yhtenäisemmän rakennutun
16 16 miljöön saavuttamiseksi on tarkoituksen mukaista uusia asemakaava keskeiseltä alueelta aikaisempaa laajempana kokonaisuutena, kuitenkin niin että alueen toteutettavuus on hallinnassa Asemakaavaratkaisun perusteet Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Kaavamuutoksen hakijoiden toimesta on kaava-alueen yrittäjille lähetetty kysely sekä heille pidettiin yleisötilaisuus 25.5., jossa oli läsnä 39henkilöä. Tilaisuudessa oli keskustelua mm. yrittäjien erilaisista tilantarpeista, tilojen vuokratasosta, parkkipaikkojen riittävyydestä ja liikekeskuksen markkinoinnin tärkeydestä. Valtuusto info koskien mm. liikekeskuksen hankkeita pidettiin kunnanvaltuutetuille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on pidetty nähtävillä pidetään MRL 63 :n ja MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä Kaavahankkeesta saatiin kommentit Päijät- Hämeen liitolta, Lahden kaupungin museolta, Lahti Aqualta, terveydensuojeluviranomaiselta, Kiinteistö Oy Hollolan Keskuskatu 8 hallitukselta ja kahdelta lähialueen asukkaalta. Asemakaavan muutosluonnos ja kaavan valmisteluaineisto pidettiin MRL 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä Hollolan kunnanviraston ala-aulan ilmoitustaululla ja kunnan internet-sivuilla: Kunnanviraston ollessa suljettuna nähtävilläoleva materiaali oli katsottavissa pääkirjastolla. Asemakaavan muutosluonnos ja kaavan valmisteluaineistosta on saatu lausunnot Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Hämeen alueidenkäyttöyksiköltä (ELY-keskus), Päijät-Hämeen liitolta, Päijät-Hämeen maakuntamuseolta, Päijät-Hämeen sosiaali- ja terveydenhuollon kuntayhtymästä terveydensuojelujohtajalta, Lahden Alueen Kehittämisyhtiö Oy:ltä, Lahti Energi Oy:stä lämpöjohtajalta, Lahti Aqua Oy:stä suunnitteluinsinööriltä, DNA Oy:sltä. Lisäksi mielipiteitä tuli kirjeellä tai sähköpostina viisi kappaletta. Asemakaavan muutosehdotus pidettiin MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtävillä Hollolan kunnanviraston ala-aulan ilmoitustaululla ja kunnan internetsivuilla: Asemakaavan muutosehdotuksesta on saatu lausunnot seuraavilta tahoilta: Hämeen Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (lausunnon valmisteluun on osallistunut liikenteen osalta Uudenmaan ELY-keskus), Päijät-Hämeen liitto, Lahden seudun ympäristöpalvelut, Päijät-Hämeen maakuntamuseo (rakennuskulttuuriyksikkö), Päijät-Hämeen sosiaali- ja terveydenhuollon kuntayhtymä (terveydensuojelujohtaja), Lahti Aqua Oy (suunnitteluinsinööri), Hollolan Yrittäjät, kunnan hallintokunnilta on saatu lausunto rakennusvalvonnalta sekä sivistystoimelta. Muistutuksia tuli yhteensä viisi ja niistä kaksi on yhdistyksiltä, Hollolan ympäristöyhdistys ry:ltä ja Hollolan yläasteen vanhempainyhdistys Yty ry:ltä. Lausuntojen ja muistutusten johdosta asemakaavaa on täydennetty ja muutettu. Asemakaavan selostukseen on tehty vastaavia muutoksia. Asemakaavaehdotuksen jälkeen on saatu valmiit ja täydennetyt raportit kaupan vaikutusten arvioinnista sekä liikennesuunnitteluraportista. Selostusta on täydennetty kauppaa ja liikennettä koskevien vaikutusten arviointien osalta. Asemakaavaan on ehdotusvaiheen jälkeen tehty tarkennuksia koskien kortteleiden kerrosalaan laskettavien tilojen määrittelyä, pienliikkeeksi määriteltävän liikkeen kokoa ja kauppakäytäväksi muodostettavan alueen vähimmäiskokoa. Lisäksi maaperän pilaantuneisuus on tutkittava ennen korttelin 216 tontille 1 rakentamista. Kortteleiden 205, 208 ja 216 tontin 1 sisällä olevien rakennusalojen ja osa-alueiden merkinnät on muutettu ohjeellisiksi. Keskuskadulle sallitaan rakennettavaksi KM-kortteliin 208 kuuluva
17 17 uloke katualueen päälle. Ulokkeen kaavamerkintä noudattaa nykyistä kiinteistörajaa. Kortteliin 208 lisättiin toinen ohjeellinen itä-länsisuuntainen jalankulkuyhteys. Asemakaavaehdotuksessa korttelin 216 tontille 1 merkitty katualue on muutettu korttelin sisäiseksi ajoyhteydeksi. Asemakaavan AL-korttelin 205 rakennusoikeutta tarkistettiin. Korttelin 205 ja kunnanviraston välinen kevyen liikenteen katu nimettiin Kauppakujaksi. Yleisiä kaavamääräyksiä on myös täsmennetty. Julkisivujen laadullisten tavoitteiden toteutumiseksi on lisätty seuraava määräys; Rakennusten julkisivumateriaalien tulee olla pääasiassa lasia, punaista tai valkoista kivimateriaalia tai rappausta. Kaavan meluvaikutuksiin liittyen on lisätty seuraava määräys; KM- ja AL-kortteleiden vaikutus asuintalojen melutasoihin tulee huomioida rakennussuunnittelussa. Autopaikkojen sijoittumista koskevia määräyksiä on myös täsmennetty. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja aluevaraukset Asemakaava mahdollistaa kerrosaltaan k-m2 kauppakeskuksen toteuttamisen. Kauppakeskukseen on mahdollista kaupan suuryksiköiden rakentamisen lisäksi toteuttaa muita liike- ja toimistorakentamisen tiloja, sekä asuintiloja. Kauppakeskuksen rakennusoikeudesta on käytettävä asuntoihin vähintään k-m2 ja enintään k-m2. Lisäksi kortteliin 205 ja korttelin 216 tontille 1 on mahdollista rakentaa asuinrakennuksia, joiden alakerrassa on liike- ja toimistotiloja. Korttelin 205 ja korttelin 216 tontin 1 rakennusoikeus on yhteensä k-m2. Kaavaratkaisulla Hollolan keskustan rakennusoikeus lisääntyy n k-m2. Kaavan mukainen kokonaisrakennusoikeus alueelle on k-m2. Alueella on nykyisellään rakennusoikeutta yhteensä k-m2, josta on liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeutta k-m2. Asumista tulee alueelle n k-m2. Kauppakeskuksen käytävätila ovat julkisia jalankulkuyhteyksiä. Kauppakeskuksen jalankulkuyhteyksien risteyskohdassa on torialue, joka toimii kohtauspaikkana ja erilaisten tapahtumien järjestämispaikkana. Rakennukset Rakennusten massoittelu noudattelee rakennetun ympäristön ruutukaavaperiaatetta. Kaupallisen rakenteen päälle sijoittuvat asuinrakennukset osoittavat uudistetun kuntakeskuksen sijainnin ja kokonaisuus tiivistää kaupunkirakenteen keskustassa. Massoittelulla ja julkisivujen rytmityksellä varmistetaan viihtyisän, mielenkiintoisen ja urbaanin katumiljöön toteutuminen. Tiiviisti rakentuva keskusta mahdollistaa monimuotoisen asukaspohjan, palveluiden ja kaupan integroitumisen uudistuneessa kuntakeskuksessa. Keskuskadun ja Kansankadun julkisivut on suunniteltu jaettaviksi riittävän pieniin sommittelukenttiin jonka tarkoituksena on aikaan saada inhimillinen mittakaava ja mielenkiintoinen katumiljöö istutuksineen ja viherseinineen. Kauppakeskuksen pääasialliset julkisivumateriaalit ovat teräs, lasi, metalli / puusäleiköt sekä vaalea ja punainen kivimateriaali. Asuinrakennusten pääasialliset julkisivumateriaalit ovat rapattu kivipinta poltetun tiilen eri värisävyinä, jotka ottavat kantaa olemassa olevan rakennuskannan väritykseen modernilla tavalla. Kaavamääräyksissä on esitetty, että rakennusten julkisivut tulee jäsennellä sisäänvedoin, ulokkein ja julkisivumateriaalein osiin siten, että rakennukset muodostavat hyvää keskustakuvaa. Melusuojaukset on huomioitava asuinrakennusten seinä- ja ikkunarakenteissa, parvekelasituksissa ja oleskelupihojen melusuojauksissa. Kaavamääräyksissä on esitetty, että
18 18 asuintalojen terassipihat tulee suojata meluaidoin. Parvekkeiden melusuojaus tulee varmistaa rakennuslupavaiheessa. Kauppakeskuskorttelissa KM liiketoiminnan aiheuttamat meluhaitat tulee huomioida rakennuksen suunnittelussa. Torit ja aukiot Kaavamuutoksen yhtenä päätarkoituksena on lisätä keskustan viihtyisyyttä ja turvallisuutta. Kaavamuutos mahdollistaa uusien aukioiden ja julkisten tilojen syntymisen kuntakeskukseen. Suunnitellut ulko- ja sisätilojen jalankulkureitit yhdistävät uudet ja nykyiset torit ja aukiot luontevasti. Uudet kaupunkitilat mahdollistavat kaikkien väestöryhmien huomioon ottamisen sijoittamalla lasten, nuorten ja aikuisten aktiviteetteja kaavamuutosalueelle osoitetuille paikoille. Alueen torialueet kunnanviraston ja kirjaston edessä säilyvät pääosin ennallaan. Liikenne Hollolan keskustan liikenneverkko rakentuu edelleen kaavasuunnitelmassa kokoojakatuina toimivien Kansankadun, Terveystien, Tiilijärventien ja Keskuskadun muodostaman kehän ympärille. Paikoitusaluetta kiertävät Torikuja ja Kauppakuja jäävät pois katuverkosta. Hollolan kuntakeskus sijoittuu valtatie 12 pohjoispuolelle Kansankadun ja Keskuskadun liittymään. Keskuskadun katualuetta levennetään nykyisestä eteläreunastaan niin, että lisäkaistojen rakentaminen liitteen 10 mukaisesti on mahdollista. Kevytliikenne Hollolan kevyen liikenteen verkon keskeisimmät yhteydet ovat pohjois-eteläsuuntainen Kuntoilijankuja ja itä-länsisuuntainen Hollolanraitti säilyvät. Hollolanraittin yhteys muuttuu siten, että se kiertää kauppakeskuksen tontin pohjoispuolelta. Yhteyteen tulee 80 metrin siirtymä pohjoiseen päin. Lisäksi kauppakeskuksen läpi menee katettu jalankulku väylästö. Kauppakäytäville pääsee ulkoa kolmesta kohtaa sisään kauppakeskukseen. Pohjois-eteläsuuntainen kevyen liikenteen yhteys on akseli Hämeenlinnantien eteläpuolisista kouluilta keskustaan ja Terveystien pohjoispuolisiin ulkoilu- ja liikuntapalveluihin sekä yläkoululle. Yhteys palvelee myös kuntakeskuksen eteläpuolisilta asuntoalueilta. Hollolanraitti on pääsääntöisesti yhteys länsi- ja itäpuolisista asuntoalueilta liikekeskukseen. Lisäksi niin idästä kuin lännestä keskustaa voi lähestyä Terveystien ja Kansankadun varressa olevia kevyen liikenteen väyliä. Kaikilla keskustan kaduilla säilyy nykyiset kevyen liikenteen väylät ennallaan. Nykyiset kevyen liikenteen reitit risteävät ajoneuvoliikenteen kanssa Kansankadulla Hollolanraitin kohdalla. Lisäksi kevyt liikenne risteää tasossa Terveystien ja Keskuskadun liittymässä. Terveystien ali on myös alikulku Terveystien pohjoispuolelle. Nämä yhteydet säilyvät ennallaan. Lisäksi korttelin 205 itäpuoleinen kevyen liikenteen yhteys parantaa kulkuyhteyttä torille. Kaavamuutosta vastaava kevyen liikenteen väylästö on esitetty liitteessä 11. Huoltoliikenne Nykytilanteessa Kompassin kauppakeskuksen huolto hoidetaan suurelta osin Kirjakujan kautta. Torin huoltoliikenne järjestetään kaavaratkaisussa Runokujan ja Kuntoilijankujan kautta. Kuntoilijan kujaa on mahdollista leventää niin että jalankulku ja huoltoliikenne voidaan myös tarvittaessa erottaa toisistaan. Kauppakeskukselle on kaksi huoltoliittymää. Kauppakeskuksen pohjoisosassa on olemassa oleva huoltoyhteys ja toinen kauppakeskuksen huoltoliittymä tulee Keskuskadulle. Pysäköinti Kaava-alueen pysäköinti lähtökohtana on yhtenäisen pysäköintilaitoksen toteuttaminen nykyiseen maanalaisen pysäköinnin jatkeena kauppakeskuksen alle. Pysäköintilaitoksella on kaksi liittymää katuverkkoon. Toinen on nykyinen liittymä Kansankadulle ja toinen liittymä tulee Keskuskadulle.
19 19 Liikerakennusten korttelialueen eli KM-korttelin 208 pohjoispuolelle Kirjakujalle jää nykyisistä maanpäällisistä 37 autopaikasta noin 35 maanpäällistä autopaikkaa. Asuin- ja liikerakennusten korttelialueen eli AL-korttelin 205 pysäköintipaikat ovat alueen länsipuoleisella paikoitusalueella 203 ja korttelissa 205. Asuin- ja liikerakennusten korttelialueen eli AL-korttelin 216 tontin 1 paikoitusalueet voidaan sijoittaa osin maanalle ja osin maanpäälle. Lisäksi on mahdollista rakentaa kerrostalojen alimpiin kerroksiin joitakin autotalleja. Joukkoliikenne Kuntakeskushanke ei aiheuta muutoksia alueen joukkoliikenteen järjestämiseen. Kansankadun ja Keskuskadun liittymään tehtävät kaistajärjestelyt eivät vaikuta linjaautopysäkkien sijaintiin. On kuitenkin mahdollista, että pysäkkejä siirretään jatkosuunnittelun myötä lähemmäksi Kuntakeskuksen sisäänkäyntejä. Hulevedet Alueen maankäytön kehittäminen kaavaluonnoksen mukaisesti lisää kattopinta-alaa alueella. Uusi kattopinta korvaa lähinnä asfalttipintaa, joten alueen keskimääräinen valumakerroin ei käytännössä juurikaan kasva. Siksi syntyvien hulevesien määrät eivät juurikaan kasva. Nykyinen hulevesiviemäriverkko puretaan uuden rakennuksen alta. Uusi kauppakeskus todennäköisesti muuttaa runkoviemäreiden valuma-alueita siten, että hulevesimäärät lisääntyvät hieman Kansankadun ja Keskuskadun viemäreissä ja vastaavasti vähenevät Kuntoilijankujan viemärissä. Muutoksen suuruus riippuu rakennuksen kattovesien johtamissuunnasta. Katolle kertyvä vesi päätyy runkoviemäreihin todennäköisesti aiempaa nopeammin, mikä kasvattaa hieman runkoviemäreiden huippuvirtaamaa. Syntyvien hulevesien määrään ja laatuun voidaan tehokkaimmin vaikuttaa niiden syntypaikalla. Hulevesien virtaamaa runkoviemäreihin voidaan pienentää viivyttämällä niitä esimerkiksi kasettipesissä tai viherkattojen avulla. Puhtaita hulevesiä voisi myös mahdollisesti imeyttää maaperään. Alueen maaperä on hulevesien imeyttämisen kannalta erittäin suotuisaa. Pohjavesialueella on mahdollista imeyttää ainoastaan puhtaita hulevesiä eli käytännössä kattovesiä. Rakennuksessa on 1-2 maanalaista pysäköintikerrosta, joten hulevesien imeyttäminen rakennuksen läheisyydessä ei ole suotavaa. Kansankadun ja Keskuskadun liittymän kaakkoispuolella on mahdollinen imeytysalue ja kirjaston kohdalla toisella puolella Kuntoilijankujaa toinen mahdollinen imeytysalue puhtaille hulevesille. Puhtaiden hulevesien johtaminen noille imeytysalueille edellyttäisi omia putkilinjoja. Kansankadun suuntaan virtaavien hulevesien määrät kasvavat jonkin verran ellei niitä viivytetä. Kauppakeskuksen vierustalle joudutaan mahdollisesti rakentamaan uusi hulevesiviemäri, joka liittyy nykyiseen viemäriin Kansankadun ja Keskuskadun liittymässä. Uuden hulevesiviemärin rakentamisella turvataan Kansankadun nykyisen viemärin kapasiteetti. Rakentamisen aikana syntyvistä haitta-aineista tärkeimmäksi on todettu kiintoaines, joka sameuttaa vettä ja aiheuttaa kuivatus- ja hulevesijärjestelmien liettymistä. Rakentamisen aikana kiintoainesta ei saa päästää viemäreihin. Rakentamisen aikana on huolehdittava siitä, että koneista tai laitteista ei pääse öljyjä tai muita haitta-aineita maaperään ja pohjavesiin. Tärkeimmät liikennealueilta käytön aikana hulevesien mukana vesistöihin kulkeutuvat haittaaineet ovat öljyt, rasvat ja metallit. Hankkeessa pysäköintialueet sijoitetaan maan alle ja nykyiset maanpäälliset päällystetyt pysäköintialueet korvautuvat kattopinnalla. Silloin myös syntyvät hulevedet ovat aikaisempaa puhtaampia. Katolle sijoitettavista taloteknisistä laitteista tai säiliöistä ei saa päästä haitta-aineita. Kaavamääräyksien yleismääräyksissä on määräys, että kiinteistöllä syntyvät puhtaat hulevedet tulee ensisijaisesti imeyttää tontilla. Pysäköimis- ja katualueiden hulevedet tulee johtaa pohjavesialueen ulkopuolelle. Rakennusluvan yhteydessä tulee esittää hulevesien hallintasuunnitelma.
20 20 Pohjavesiensuojelu Yleismääräys koskien pohjavesiä; Alue on yhdyskuntien vedenhankinnalle tärkeää pohjavesialuetta. Alueella tulee kiinnittää erityistä huomiota pohjaveden suojelemiseen. Rakentaminen ja muu maankäyttö on tehtävä siten, ettei aiheudu pohjaveden laatumuutoksia tai pysyviä muutoksia pohjaveden korkeuteen tai määrään. Ennen kaava-alueella tehtävien kaivutöiden aloittamista tulee selvittää pohjavesiolosuhteet ja pohjaveden taso sekä ryhtyä toimenpiteisiin pohjaveden suojelemiseksi. Kaava-alueella on liityttävä kaukolämpöön. Radon Yleismääräys koskien radonia; Uudisrakentamisessa ja korjausrakentamisessa tulee varautua radonin torjuntaan. 5.2 Mitoitus Koko kaava-alueen pinta-ala on noin 5,4 hehtaaria. Kauppakeskuksen korttelin KM pinta-ala on m2. Asuinliikerakennuksen korttelin 205 pinta-ala on m2 ja asuinliikerakennuksen korttelin 216 tontin 1 pinta-ala on m2. Kaava-alueella olevat julkisten rakennusten korttelit pienenevät kaavamuutoksessa. Kunnanviraston tontti pienenee 241 m2, koska korttelin eteläpuoleinen jalankululle ja pyöräilylle varattu alue laajenee. Kirjaston korttelista pohjoisosa muuttuu torialueeksi, jolla on huoltoajo sallittu. Kirjaston tontti pienenee 784 m2. Kirjaston korttelin (YY-kortteli) uusi pinta-ala on m2 ja kunnanviraston korttelin (YH-1 - kortteli) uusi pinta-ala on m2. Hollolan torin kaavamuutoksen mukainen pinta-ala on m2 ja Kirjastoaukion m2. Katujen ja kevyen liikenteen väylien pinta-ala on yhteensä m Asemakaavaratkaisun vaikutukset Vaikutukset kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin Alueella ei ole alkuperäisestä luonnonympäristöstä jäljellä kuin muutama mänty torialueella. Kaavaratkaisulla ei ole vaikutusta kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin nykytilaan verrattuna. Kaavoitettava alue rajoittuu supan viheralueeseen. Kaavaratkaisulla ei ole merkittävää vaikutusta supan luontoon, koska alueet supan ympäristössä eivät muutu kaavaratkaisun johdosta. Maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon Alueelta kaivetaan soraa maalaistentilojen laajentumisen vuoksi. Alueella oleva soramäärä vähenee. Alue on jo ennen asemakaavan muutosta pääosin rakennettu sekä katu- ja torialueet päällystetty joten alueelta pohjavesiin johtuvan hulevesien määrä ei muutu kuin sitä osin kuin puhtaita hulevesiä voidaan kerätä katoilta ja imeyttää maaperää. Kaavaratkaisun lisää alueella suuntautuvaa asiointiliikennettä, jonka johdosta ilmaan tulee jonkin verran enemmän pölyä.