Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F28-05-2003-1P-138-2003
Timestamp: 2016-10-27 17:06:48
Document Index: 243498110

Matched Legal Cases: ['Art. 84', 'Art. 86', 'Art. 87', 'BGE', 'BGE', 'Art. 88', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 28', 'BGE', 'Art. 90', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1P.138/2003 (28.05.2003)
Die Genossenschaft X.________ (im Folgenden: Genossenschaft) betreibt ein 1979/80 erstelltes Pflegeheim auf der Parzelle Nr. 2166 in Arbon. Die Parzelle steht im Eigentum der Gemeinde Arbon und liegt in der Zone f�r �ffentliche Bauten und Anlagen.
Am 8. Oktober 2001 reichte die Genossenschaft ein Baugesuch ein f�r eine Erweiterung des bestehenden Pflegeheims. Dabei soll der bestehende Baukubus bei gleichbleibender H�he um ca. 16 Meter nach S�den verl�ngert werden. Das Gesuch wurde am 6. November 2001 erg�nzt um ein Ausnahmegesuch f�r die �berschreitung der zul�ssigen Geb�udeh�he um 1 Meter. Gegen das Baugesuch erhoben unter anderem A.________, B.________, C.________ und D.________ Einsprache, haupts�chlich mit dem Argument, die zul�ssige Geb�udeh�he werde �berschritten.
Mit Entscheid vom 27. Mai 2002 verweigerte das Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) die Baubewilligung. Zur Begr�ndung erwog es, das Vorhaben �berschreite die gem�ss kommunalem Baureglement zul�ssige Geb�udeh�he von 12 Metern um 3,95 bzw. 4,31 Meter. Die H�he sei n�mlich gem�ss � 8 Abs. 1 der Verordnung des Regierungsrates vom 26. M�rz 1996 zum Planungs- und Baugesetz (VPBG) nicht vom gestalteten, sondern vom gewachsenen Terrain aus zu messen. Eine derartige �berschreitung der zul�ssigen H�he k�nne nicht mehr unter dem Titel der Bestandesgarantie (� 81 des Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 [PBG]) bewilligt werden. Auch sei kein Ausnahmetatbestand gem�ss � 79 PBG erf�llt.
Die Genossenschaft erhob dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau. Dieses f�hrte einen Augenschein durch und hiess mit Entscheid vom 27. November 2002 die Beschwerde gut und wies die Angelegenheit zur Erteilung der Baubewilligung an das DBU zur�ck. Es erwog, die Geb�udeh�he sei nicht vom urspr�nglichen, sondern vom in zul�ssiger Weise gestalteten Terrain aus zu messen. Der projektierte Anbau �berschreite daher die zul�ssige Geb�udeh�he nur um 1,2 m. Er k�nne unter dem Titel der Bestandesgarantie (� 81 PBG) bewilligt werden, da er nicht zu einer wesentlichen Verst�rkung der Rechtswidrigkeit f�hre.
Mit Verf�gung des Pr�sidenten der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 26. M�rz 2003 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung beigelegt.
1.1 Die staatsrechtliche Beschwerde gegen den kantonal letztinstanzlichen, mit keinem anderen Rechtsmittel anfechtbaren Entscheid ist grunds�tzlich zul�ssig (Art. 84 Abs. 2 und Art. 86 Abs. 1 OG). Fraglich ist indessen, ob es sich um einen Endentscheid oder einen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 87 Abs. 2 OG handelt. Der angefochtene Entscheid weist die Angelegenheit "zur Erteilung der Baubewilligung" an das DBU zur�ck. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind R�ckweisungsentscheide grunds�tzlich Zwischenentscheide (BGE 122 I 39 E. 1a/aa; 117 Ia 251 E. 1a, 396 E. 1). Anders verh�lt es sich aber, wenn die R�ckweisung bloss zum Vollzug erfolgt und der unteren kantonalen Instanz keinerlei Entscheidungsspielraum mehr bel�sst (BGE 116 Ia 442 E. 1b; Urteil des Bundesgerichts vom 15.2.2001 [1P.550/2000], publ. in RDAT 2001 II Nr. 63, E. 1c; nicht publ. Urteile vom 10.2.1994 [1P.755/1993], E. 1b; vom 24.6.1993 [1P.138/1993], E. 1c; vom 19.10.1992 [1P.421/1992], E. 1).
Vorliegend hat das Verwaltungsgericht vorbehaltlos erkannt, die (heutige) Beschwerdegegnerin k�nne sich auf die Bestandesgarantie nach � 81 PBG berufen (angefochtener Entscheid E. 3e, S. 14), und das DBU angewiesen, die Baubewilligung zu erteilen, ohne ihm einen Entscheidungsspielraum zu belassen. Nach der dargelegten Rechtsprechung erscheint der angefochtene Entscheid somit als Endentscheid.
In seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht schreibt das Verwaltungsgericht freilich, das DBU habe die Frage des Ortsbildschutzes �berhaupt nicht gepr�ft, da es aus anderen Gr�nden zur Abweisung der Beschwerde (recte: des Gesuchs) gekommen sei; es k�nne nat�rlich nach wie vor die Baubewilligung verweigern, wenn es zur Auffassung gelange, aus diesem Grund sei die Bewilligung nicht zu erteilen. Diese Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichts sind aktenwidrig: Das DBU hat in seinem Entscheid vom 27. Mai 2002 (E. 9 S. 11) ausgef�hrt:
"Der Vollst�ndigkeit halber ist auf die R�ge der Einsprecher, dass die Baute das Ortsbild st�re, einzugehen. Dass die geplante Anbaute in ihrer Dimension das Zul�ssige sprengt, wurde bereits dargelegt. Abgesehen davon w�re die Anbaute, die architektonisch besticht, unter de(m) Gesichtspunkt des Ortsbildes nicht zu beanstanden."
Das DBU hat somit die Frage des Ortsbildschutzes beurteilt. Die heutigen Beschwerdef�hrer haben denn auch in ihrer Beschwerdeantwort an das Verwaltungsgericht vom 2. August 2002 darauf beharrt, dass die geplante Baute das Ortsbild verschandle (Ziff. 16, S. 26 ff.). Der Ortsbildschutz bildete daher Thema des Verfahrens vor Verwaltungsgericht. Eine andere Frage ist, ob das Verwaltungsgericht sich damit hinreichend befasst hat (dazu hinten E. 4.2). Unter diesen Umst�nden ist der angefochtene Entscheid als Endentscheid zu betrachten. Die staatsrechtliche Beschwerde ist daher zul�ssig.
1.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen eine willk�rliche Auslegung und Anwendung der Bestimmungen �ber die zul�ssige Geb�udeh�he, eine Verletzung von �sthetikvorschriften sowie eine Missachtung des rechtlichen Geh�rs. Sie sind als unmittelbare Nachbarn der projektierten Baute zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert, soweit sie die willk�rliche Anwendung von Normen r�gen, die auch ihrem Schutz dienen, sich im Schutzbereich dieser Normen befinden und durch die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Baute betroffen werden (Art. 88 OG; BGE 127 I 44 E. 2c S. 46; 118 Ia 112 E. 2a). Vorschriften, welche die Geb�udeh�he regeln, gelten nach der Rechtsprechung als nachbarsch�tzend (BGE 117 Ia 18 E. 3b; 113 Ia 468 E. 1b). Die Beschwerdef�hrer sind von einer (behaupteten) �berm�ssigen H�he des geplanten Baus betroffen. Unabh�ngig von der Legitimation in der Sache k�nnen sie zudem die Verletzung von Verfahrensnormen r�gen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung darstellt (BGE 126 I 81 E. 3b S. 86). Bez�glich dieser beiden Aspekte (Geb�udeh�he und rechtliches Geh�r) sind somit die Beschwerdef�hrer legitimiert und ist auf die Beschwerde einzutreten. Ausschliesslich �ffentlichen Interessen dienen demgegen�ber �sthetikvorschriften (BGE 118 Ia 232 E. 1b; 112 Ia 88 E. 1b S. 90). Auf die R�ge, das Verschandelungsverbot sei verletzt, ist nicht einzutreten.
2.1 Gem�ss Art. 28 des Baureglements der Stadt Arbon vom 13. Juni 1999 ist in der hier massgebenden Zone eine Geb�udeh�he von 12 m zul�ssig. Unbestritten ist, dass beim Bau des bestehenden Geb�udes das gewachsene Terrain im Bereich des heute streitigen Anbauprojekts zul�ssigerweise aufgesch�ttet wurde. Unbestritten ist ferner, dass das vorgesehene Projekt die zul�ssige H�he um ca. 1,2 m �berschreitet, wenn vom heutigen Terrain aus gemessen wird, und um ca. 4 m, wenn vom gewachsenen Terrain aus gemessen wird. Umstritten ist hingegen, welche Messweise anzuwenden ist.
2.2 � 8 Abs. 1 VPBG lautet:
"Wird die Geb�udeh�he in Metern festgelegt, ist die maximale H�hendifferenz zwischen der Schnittlinie der Dachfl�che mit der Fassadenfl�che und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend. (...)."
Gem�ss � 87 des alten Baugesetzes vom 28. April 1977 galt demgegen�ber als H�he von Geb�uden der in der Fassadenmitte gemessene Abstand des Dachgesimses vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder in zul�ssiger Weise gestalteten Terrains.
Das DBU ist davon ausgegangen, mit der Streichung des Ausdrucks "oder des gestalteten Terrains" sei grunds�tzlich nur noch vom gewachsenen Terrain aus zu messen. Das Verwaltungsgericht hat demgegen�ber erwogen, wenn ein Bauvorhaben erg�nzt werde, sei von der rechtskr�ftig bewilligten und ausgef�hrten Terraingestaltung der ersten Etappe auszugehen, da ein Ignorieren des aktuellen Zustandes und ein Abstellen auf das urspr�nglich gewachsene Terrain zu unsinnigen Ergebnissen f�hren k�nne. Eine andere Beurteilung rechtfertige sich nur bei offensichtlich rechtsmissbr�uchlichem Vorgehen. Wenn das gestaltete Terrain fr�her in einem Baubewilligungsverfahren bewilligt worden sei, sei dieses in zul�ssiger Weise gestaltete Terrain dem gewachsenen Terrain gleichzusetzen. Es sei somit von einer bestehenden Baute auszugehen, welche die heute geltende Geb�udeh�he von 12 m um "mindestens 1,2 m" �berschreite.
Die Beschwerdef�hrer kritisieren diese Auffassung als willk�rlich: Mit � 8 Abs. 1 VPBG sei bewusst von der bisherigen Regelung abgewichen worden, dies im Gegenzug dazu, dass in � 69 PBG die Terraingestaltung gegen�ber der fr�heren Regelung liberalisiert wurde. Die Auslegung des Verwaltungsgerichts widerspreche der st�ndigen Praxis des DBU und verquicke die alte und die neue Gesetzesbestimmung, was bewirke, dass sowohl eine freie Aufsch�ttung als auch die anschliessende Messung vom aufgesch�tteten Terrain aus m�glich sei.
2.3 Willk�rlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begr�ndung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 127 I 54 E. 2b; 125 I 166 E. 2a; 124 I 247 E. 5 S. 250; 123 I 1 E. 4a; je mit Hinweisen).
2.4 Dass der angefochtene Entscheid der offenbar bisher st�ndigen Praxis des DBU widerspricht, bedeutet noch nicht, dass er willk�rlich w�re. Es ist Aufgabe des Verwaltungsgerichts, die Praxis der Verwaltung auf ihre Rechtm�ssigkeit zu �berpr�fen. Dies kann durchaus zur Folge haben, dass eine Praxis erst nach Jahren f�r rechtswidrig erkannt wird, weil sie vorher nie zur gerichtlichen Beurteilung gelangt ist.
2.5 Nach � 8 Abs. 1 VPBG ist nur "in der Regel" das gewachsene Terrain massgebend. Dieser Wortlaut l�sst Raum f�r gewisse Ausnahmen von der Regel. Unzul�ssig w�re eine Praxis, welche die Ausnahme zur Regel und die Regel zur Ausnahme werden liesse. Innerhalb dieser Schranken steht den kantonalen Beh�rden indessen von Verfassungs wegen ein erheblicher Spielraum zu. Die Auslegung der Beschwerdef�hrer hat zwar durchaus einiges f�r sich. Nach altem Recht durfte das gewachsene Terrain in der Regel nicht oder nur geringf�gig ver�ndert werden. Gem�ss � 69 PBG sind nun bei Fehlen entgegenstehender kommunaler Regelungen Terrainver�nderungen zul�ssig, sofern sie einer guten Umgebungsgestaltung dienen und dem Gel�ndeverlauf in der Umgebung angepasst werden. Wird die Terraingestaltung freigegeben und anschliessend die zul�ssige H�he vom so gestalteten Terrain aus gemessen, so w�ren T�r und Tor ge�ffnet, um immer h�here Bauten errichten zu k�nnen, was kaum der Absicht des Gesetzgebers entsprechen w�rde. Umgekehrt kann aber auch die Auffassung des Verwaltungsgerichts zumindest in der vorliegenden Konstellation nicht als unhaltbar betrachtet werden: Hier ist das Terrain gerade nicht gem�ss neuem Gesetz frei gestaltet worden, sondern die Terraingestaltung ist nach nicht beanstandeter Feststellung des Verwaltungsgerichts (angefochtener Entscheid E. 3a S. 10) nach altem Recht bewilligt worden. Dadurch besteht eine gewisse Gew�hr daf�r, dass nicht beliebige Terrainaufsch�ttungen als Basis f�r die H�henmessung genommen werden. Zudem hat das Verwaltungsgericht ausdr�cklich den Fall von Neubauten vorbehalten, bei denen der Tendenz, mit "Maulwurfsh�geln" H�he zu schinden, durch das Abstellen auf das gewachsene Terrain begegnet werden soll. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Insgesamt ist die Auffassung des Vewaltungsgerichts jedenfalls in der hier vorliegenden intertemporalrechtlichen Lage vertretbar. Ob sie auch f�r bestehende Bauten haltbar w�re, die bereits unter dem Regime des neuen Rechts errichtet worden sind und bei denen das Terrain frei gestaltet worden ist, steht nicht zur Diskussion. Es kann somit willk�rfrei davon ausgegangen werden, dass der projektierte Anbau (nur) rund 1,2 m (und nicht rund 4 m) zu hoch ist.
3.1 Das Verwaltungsgericht hat den Anbau als Anwendungsfall der Besitzstandsgarantie von � 81 Abs. 2 (recte: Abs. ) PBG betrachtet. Diese Bestimmung lautet:
"Bestehende, rechtm�ssig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder Pl�nen nicht entsprechen, d�rfen zeitgem�ss erneuert, umgebaut, erweitert oder in ihrem Zweck ge�ndert werden, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verst�rkt wird."
Das Verwaltungsgericht hat erwogen, diese Erweiterungsgarantie finde ihre quantitative Grenze in neubau�hnlichen Vorhaben einerseits (wobei eine Vergr�sserung um 25-40% toleriert werde) und in einer wesentlichen Verst�rkung der Rechtswidrigkeit andererseits, was sich auf Sinn und Schutzziel der Norm beziehe. Der projektierte Anbau f�hre nicht zu einer erweiterten Rechtsabweichung, da der Erweiterungsbau die gleiche H�he aufweise wie der bestehende Bau. Die kubische Erweiterung betrage je nach Berechnung zwischen 20 und 45% und liege somit noch im zul�ssigen Bereich bzw. knapp dar�ber. Es gehe um eine Erweiterung der Kapazit�ten und nicht um einen neubau�hnlichen Anbau. Bei der Beeintr�chtigung in Bezug auf die bereits bestehende Rechtswidrigkeit sei auch den beteiligten Interessen Rechnung zu tragen. Dabei sei zu ber�cksichtigen, dass eine regelkonforme Baute, welche die zul�ssige H�he einhalten, daf�r aber den �stlichen Grenzabstand ausn�tzen w�rde, f�r die Beschwerdef�hrer eine viel gr�ssere Beeintr�chtigung darstellen w�rde.
3.2 Nebst einer teilweise rein appellatorischen Kritik, auf die nicht weiter einzugehen ist (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG), r�gen die Beschwerdef�hrer die Annahme des Verwaltungsgerichts als willk�rlich, wonach die Erweiterung zwischen 20 und 45% der Kubatur betrage. In Wirklichkeit mache sie 49% aus, was deutlich �ber dem zul�ssigen Mass liege.
Das Verwaltungsgericht hat zwar nicht begr�ndet, wie es zu den 2045% gelangt ist. Umgekehrt begr�nden aber auch die Beschwerdef�hrer nicht, inwiefern die Auffassung des Verwaltungsgerichts willk�rlich sein bzw. weshalb die Volumenvergr�sserung 49% betragen soll. Der von ihnen in der Vernehmlassung vor dem Verwaltungsgericht vorgenommene blosse Vergleich der Geb�udel�ngen (bestehendes Geb�ude: 36,65 m; Neubau: 18,27 m) belegt dies jedenfalls nicht, da die Breite des Neubaus kleiner ist als diejenige des bestehenden Baus, wenn - was sachgerecht erscheint (vgl. � 10 Abs. 3 Ziff. 7 und � 12 Abs. 2 VPBG) - die Balkone nicht mitgerechnet werden. Auch die L�nge des Anbaus betr�gt dann nicht 18,27 m, sondern nur rund 16 m. Zudem ist das 3. Obergeschoss zur�ckgestaffelt. Eine �berschlagsm�ssige Berechnung anhand der Pl�ne (jeweils ohne Untergeschoss, vgl. � 12 VPBG) ergibt f�r den bestehenden Bau ein Volumen von ca. 8'600 m3, f�r den Neubau (ohne Balkone) ca. 3'200 m3, was einer Erweiterung der Kubatur um ca. 37% entspricht. Dies liegt in dem vom Verwaltungsgericht als zul�ssig angenommenen Rahmen, von welchem wiederum die Beschwerdef�hrer nicht darlegen, inwiefern er willk�rlich sein soll.
3.3 Zus�tzlich hat das Verwaltungsgericht erwogen, mit dem Anbau werde lediglich die H�he der bestehenden Baute fortgesetzt. Dies trifft zu. Unbegr�ndet ist die R�ge der Beschwerdef�hrer, schon die bestehende Baute sei seinerzeit nicht regelkonform gewesen. Das Verwaltungsgericht hat ausgef�hrt, nach dem damals g�ltigen Baureglement vom 11. November 1975 h�tten in der Zone f�r �ffentliche Bauten keine H�henvorschriften bestanden und es sei nicht ersichtlich, dass damals eine Ausnahmebewilligung erforderlich gewesen sei. Die Beschwerdef�hrer legen nicht dar, inwiefern diese Annahme willk�rlich sein soll. Das alte Baureglement hat in der Tat f�r die Zone f�r �ffentliche Bauten keine Maximalh�he festgelegt. Die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin in einem fr�heren Verfahrensabschnitt irrt�mlich ausgef�hrt hat, die Baute sei mit einer Ausnahmebewilligung erstellt worden, belegt die Regelwidrigkeit nicht, zumal im Verwaltungsrechtspflegeverfahren nicht die Verhandlungs-, sondern die Untersuchungsmaxime gilt (� 12 Abs. 1 des thurgauischen Gesetzes vom 23. Februar 1981 �ber die Verwaltungsrechtspflege). Es kann somit davon ausgegangen werden, dass die bestehende Baute urspr�nglich reglementskonform war und bloss dem seither ge�nderten Baureglement nicht mehr entspricht.
3.4 Es ist auch nicht unhaltbar, wenn das Verwaltungsgericht f�r die Beurteilung, ob durch den Anbau der Widerspruch zum geltenden Recht wesentlich verst�rkt werde, auf die beteiligten Interessen Bezug genommen hat (vgl. BGE 113 Ia 119 E. 3d). Es hat dabei erwogen, die Regelbauweise w�rde eine Baute zulassen, welche f�r die Beschwerdef�hrer eine viel gr�ssere Beeintr�chtigung w�re. Die Beschwerdef�hrer bestreiten dies zwar und bringen vor, die Variante mit dem �stlichen (statt dem s�dlichen) Anbau w�re ihnen lieber, weil dadurch jedenfalls f�r die Beschwerdef�hrer 1 und 4 die Aussicht vollkommen belassen w�rde. Sie �bersehen dabei, dass die Regelbauweise nicht nur einen �stlichen Anbau, sondern zudem auch einen s�dlichen Anbau (in der reglementskonformen H�he von 12 m) zulassen w�rde, so dass auch in diesem Fall die Aussicht nicht wesentlich weniger beeintr�chtigt w�re als mit dem jetzt bewilligten (um rund 1,2 m zu hohen) Projekt. Gegen ein solches Vorhaben k�nnten sich die Beschwerdef�hrer nicht mit Erfolg wehren. Regelkonform w�re zudem auch eine Baute, die �ber einer Fassadenh�he von 12 m noch ein Giebeldach aufweist (� 8 Abs. 1 VPBG) und somit effektiv h�her w�re als der jetzt streitige Anbau. Dieser f�hrt somit nicht zu einer wesentlichen Verst�rkung der Rechtswidrigkeit im Vergleich zu dem, was bei reglementskonformer Bauweise zul�ssig w�re.
3.5 Das Verwaltungsgericht konnte somit willk�rfrei die Voraussetzungen der Besitzstandsgarantie gem�ss � 81 Abs. 1 PBG bejahen. Indem diese Bestimmung nicht nur die weitere Nutzung der bestehenden regelwidrigen Baute, sondern auch deren Erweiterung zul�sst, geht sie zwar �ber das verfassungsrechtliche Minimum hinaus, doch ist dies dem kantonalen Gesetzgeber (innerhalb der Bauzone) nicht verwehrt (BGE 113 Ia 119 E. 2a; Haller/Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Z�rich 1999, S. 224 Rz. 819). Gewiss w�re eine strengere Betrachtung ebenfalls verfassungsrechtlich haltbar (vgl. etwa Bundesgerichtsentscheid vom 18. Januar 1990, in ZBl 91/1990 S. 354 E. 3c/aa; Urteil 1P.236/2000 vom 10. August 2000, E. 3c), doch kann auch die Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht als verfassungswidrig bezeichnet werden.
3.6 Bei diesem Ergebnis brauchte das Verwaltungsgericht die Frage nicht zu pr�fen, ob auch eine Ausnahmebewilligung nach � 79 PBG m�glich gewesen w�re. Eine Auseinandersetzung mit den entsprechenden Vorbringen der Beschwerdef�hrer er�brigt sich daher.
4.1 Die Beschwerdef�hrer r�gen schliesslich eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r, da sich das Verwaltungsgericht mit keinem Wort zum Verschandelungsverbot ge�ussert habe.
4.2 Wie dargelegt, vertritt das Verwaltungsgericht in seiner Vernehmlassung vor dem Bundesgericht die Auffassung, das DBU k�nne immer noch aus Gr�nden des Ortsbildschutzes die Baubewilligung verweigern. Dies ergibt sich allerdings aus dem angefochtenen Entscheid nicht. Darin wird vielmehr das DBU vorbehaltlos angewiesen, die Bewilligung zu erteilen. Nach dem Dispositiv und den Erw�gungen des angefochtenen Entscheids muss davon ausgegangen werden, dass damit �ber das Projekt verbindlich entschieden worden ist (vgl. vorne E. 1.1). Die Parteien haben das Urteil denn offensichtlich (mit Recht) auch so verstanden.
4.3 Wie ausgef�hrt (E. 1.1), hat sich das DBU zum Ortsbildschutz ge�ussert und das Projekt unter diesem Aspekt als zul�ssig bezeichnet. Die heutige Beschwerdegegnerin hatte in ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht keinen Anlass, sich zu diesem Punkt zu �ussern. Demgegen�ber haben sich die heutigen Beschwerdef�hrer in ihrer Vernehmlassung zum Ortsbildschutz ge�ussert. In dieser Situation h�tte das Verwaltungsgericht entweder - wenn es das DBU vorbehaltlos anweisen wollte, die Baubewilligung zu erteilen - sich mit dem von den heutigen Beschwerdef�hrern thematisierten Aspekt des Ortsbildschutzes auseinandersetzen m�ssen, um dem Anspruch auf rechtliches Geh�r zu gen�gen, oder dann h�tte es in seinem R�ckweisungsentscheid das DBU anhalten m�ssen, diese Frage nochmals zu pr�fen. Es hat aber keines von beidem gemacht und damit den Anspruch der Beschwerdef�hrer auf rechtliches Geh�r verletzt, indem es einen Endentscheid getroffen hat, ohne sich zu der thematisierten Frage des Ortsbildschutzes zu �ussern.
Die Beschwerdegegnerin verweist zwar auf BGE 118 Ia 232 E. 1a, wonach nicht auf dem Umweg �ber die R�ge der Verletzung von Verfahrensvorschriften materielle Fragen zur Pr�fung vorgelegt werden k�nnen. Vorliegend geht es aber nicht darum, dass das Bundesgericht eine vom Verwaltungsgericht vorgenommene materielle Pr�fung �berpr�ft; vielmehr hat sich das Verwaltungsgericht zum Ortsbildschutz materiell gar nicht ge�ussert und damit eine formelle Rechtsverweigerung begangen. Unter diesen Umst�nden ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Das Verwaltungsgericht hat entweder sich selber zum Aspekt des Ortsbildschutzes zu �ussern oder die Sache in diesem Punkt an das DBU zur erneuten Pr�fung zur�ckzuweisen.
Die Beschwerde erweist sich damit als teilweise begr�ndet, allerdings in einem gesamthaft eher untergeordneten Punkt. Es rechtfertigt sich daher, die Verfahrenskosten zu drei Vierteln den Beschwerdef�hrern und zu einem Viertel der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1-3 OG). Im gleichen Verh�ltnis sind die Parteikosten zu verlegen (Art. 159 Abs. 3 OG), wobei die gegenseitigen Anspr�che der Parteien verrechnet werden, so dass die Beschwerdef�hrer der Beschwerdegegnerin im Ergebnis eine reduzierte Parteientsch�digung zu leisten haben.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 3‘000.-- wird zu drei Vierteln, ausmachend Fr. 2‘250.--, den Beschwerdef�hrern und zu einem Viertel, ausmachend Fr. 750.--, der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2‘000.-- zu entsch�digen
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Stadtrat Arbon, dem Departement f�r Bau und Umwelt sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.