Source: https://docplayer.cz/110148384-Znalecky-posudek-c-2018.html
Timestamp: 2019-11-11 19:33:38+00:00
Document Index: 54323060

Matched Legal Cases: ['zákona č. 121', 'zákona č. 237', 'zákona č. 257', 'zákona č. 296', 'zákona č. 188', 'zákona č. 350', 'zákona č. 303']

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na stavbě garáže bez čp/če na pozemku parc.č. st. 4975, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území, obec a okres (LV č. 5154) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00013/13 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě
2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. st Adresa: ul. Bartuškova, Okres: Obec: Katastrální území: 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00013/ o ustanovení znalce ze dne Databáze znalce, informace z realitních serverů. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Dalajka David, Karlovo nám. 104/55, Vnitřní Město, Dalajka Martin, Karlovo nám. 104/55, Vnitřní Město, Dalajka Miroslav, č. p. 173, Předín podíl ¼ podíl ¼ podíl ½ Omezení vlastnického práva na LV č. 5154: Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Dalajka Martin blíže viz LV ve veřejném rejstříku 6. Celkový popis Stavba garáže bez čp/če se nachází poblíž ul. Bartuškova, v garážovišti, poblíž Mateřské školy Bartuškova. Pozemek parc.č. st je ve vlastnictví třetí osoby (město ), pozemek není předmětem tohoto ocenění. Okolní zástavbu tvoří objekty občanské vybavenosti a objekty hromadného bydlení. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 541/7, který je ve vlastnictví města.
3 - 3 - Nemovitá věc je tvořena: spoluvlastnickým podílem ve výši ¼ na stavbě garáže bez čp/če na pozemku parc.č. st. 4975, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území, obec a okres (LV č. 5154) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění poblíž souvisle zastavěného území Negativa oceňované nemovité věci: - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění spoluvlastnického podílu Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. 1) Popis garáže bez čp/če na pozemku parc.č. st Jedná se o řadovou krajní garáž, přízemní, s plochou střechou. Základy betonové. Nosné konstrukce zděné. Fasádní omítky jsou vápenné. Vnitřní omítky vápenné. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata plechová. Garáž se nachází v průměrném stavu, s předpokladem dalších investic na její opravy a údržbu. Zastavěná plocha garáže činí 25 m 2.
5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v i a okolí běžně obchoduje se stavbami garáží. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. Se stavbami garáží na pozemcích ve vlastnictví třetí osoby se téměř neobchoduje, z toho důvodu znalec použil garáže, které jsou součástí pozemků (realizované převody). Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce vlastnictví pozemku. V okolí se zobchodovaly garáže (vč. pozemků) v rozmezí cca 180 tis. 270 tis. Kč, dle technického stavu, velikosti, umístění v lokalitě, apod. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané garáže lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy garáže v m2 redukovaná cena za m2 korekce vlastnictví pozemku (právní vztahy) výsledná cena za m2 č.1 č.2 č.3 č.4 č.5 Hlavínkova, Bartuškova, Bartuškova, Bartuškova, Bartuškova, , , , , , , , , , , průměrná indexovaná hodnota Výměra garáže v m2 průměrná indexovaná hodnota cena garáže zjištěná srovnáváním Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč
6 - 6 - II) Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Ocenění je provedeno v souladu s metodikou Asociace znalců a odhadců (AZO). Dle Znaleckého standardu AZO č. 1 se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu stanovuje u nekomerčních nemovitých věcí následovně: - většinový podíl snížení aritmetického podílu o cca % - menšinový podíl snížení aritmetického podílu o cca % Vzhledem k výši spoluvlastnického podílu (podíl ¼), stanovuji snížení aritmetického podílu odborným odhadem z uvedeného rozpětí ve výši 30 % z ceny obvyklé spoluvlastnického podílu. Cena obvyklá nemovitosti: ,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/4 : ,25 Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 30% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4: ,67 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 (zaokrouhleno): ,- Kč
7 - 7 - C. Rekapitulace 1)Cenu obvyklou nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na stavbě garáže bez čp/če na pozemku parc.č. st. 4975, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území, obec a okres (LV č. 5154), odhaduji ve výši Slovy: čtyřicet-tisíc-korun-českých ,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.
8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž, ul. Hlavínkova, Realizovaná cena: ,- Kč Plocha: 20 m 2 Garáž v obdobné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2017 Nemovitá věc č. 2 Garáž, ul. Bartuškova, Realizovaná cena: ,- Kč Plocha: 22 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 5/2017 Nemovitá věc č. 3 Garáž, ul. Bartuškova, Realizovaná cena: ,- Kč Plocha: 19 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 11/2017 Nemovitá věc č. 4 Garáž, ul. Bartuškova, Realizovaná cena: ,- Kč Plocha: 20 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 1/2017 Nemovitá věc č. 5 Garáž, ul. Bartuškova, Realizovaná cena: ,- Kč Plocha: 20 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 12/2016