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Timestamp: 2016-10-27 12:53:36+00:00
Document Index: 18874442

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 62', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 42', 'art. 65', 'art. 68', 'art. 68']

A.________, repr�sent�e par Me Fran�ois Bellanger, avocat,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative 2�me Section, du 15 f�vrier 2011.
En juillet 2007, A.________ a acquis l'immeuble �difi� sur la parcelle 6383 de la commune de Gen�ve, � l'adresse rue de Lyon 27, en soci�t� simple.
Le but de A.________ consiste notamment en l'achat, la vente, l'exploitation et la g�rance de commerces et de biens immobiliers. B.________ en est l'administrateur pr�sident.
En d�cembre 2008, l'immeuble pr�cit� a �t� soumis au r�gime de la propri�t� par �tages (PPE).
Par arr�t�s du 24 mars 2009, le D�partement des constructions et des technologies de l'information du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le DCTI ou le D�partement cantonal) a autoris� les ali�nations des appartements suivants:
- l'appartement n� 8.03 de trois pi�ces en faveur de C.________ et D.________, locataires depuis plus de 12 ans;
- les appartements nos 5.03, 5.04 et 7.04 de trois pi�ces au profit de E.________ et F.________;
- les appartements nos 4.02, 5.02 et 6.02 de trois pi�ces au profit de G.________;
- les appartements nos 6.04, 7.02 et 9.03 de trois et quatre pi�ces au profit de la soci�t� H.________.
Ces autorisations pr�cisaient qu'elles ne pourraient �tre invoqu�es ult�rieurement pour justifier une ali�nation individualis�e des appartements concern�s en application de l'art. 39 al. 4 let. d de la loi cantonale du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR).
L'Association genevoise de d�fense des locataires (ci-apr�s: l'Asloca) a recouru contre les quatre autorisations pr�cit�es du 24 mars 2009 aupr�s de la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions (remplac�e par la Commission cantonale de recours en mati�re administrative; ci-apr�s: la Commission cantonale).
Le 2 novembre 2009, A.________, par le biais de la r�gie I.________, a d�pos� aupr�s du D�partement cantonal une nouvelle requ�te en autorisation d'ali�ner en faveur de G.________ qui d�sirait acqu�rir un appartement suppl�mentaire. Par arr�t� du 25 novembre 2009, le DCTI a autoris� l'ali�nation des appartements nos 4.02, 5.02, 6.02 et 7.03 de trois pi�ces au profit de G.________. L'Asloca a �galement recouru contre cette d�cision.
Le 1er mars 2010, la Commission cantonale a admis les recours de l'Asloca apr�s les avoir joints.
Par arr�t du 15 f�vrier 2011, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Cour de justice) a rejet� les recours de A.________ et du DCTI contre la d�cision pr�cit�e. Elle a consid�r� en substance que la vente en bloc des appartements ne pouvait, en l'esp�ce, �tre autoris�e sur la base de l'art. 39 al. 4 LDTR. Il restait � examiner si elle pouvait �tre admise en application des art. 39 al. 2 ou 3 LDTR. L'int�r�t priv� de la soci�t� A.________ n'apparaissait toutefois pas particulier et devait s'effacer face � l'int�r�t public, pr�pond�rant dans la situation actuelle difficile du march� locatif genevois. La soci�t� recourante invoquait par ailleurs en vain le principe de l'�galit� de traitement.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Cour de justice du 15 f�vrier 2011, de constater que le recours de l'Asloca contre l'autorisation du 25 novembre 2009 �tait irrecevable et de r�tablir les autorisations litigieuses. La recourante se plaint pour l'essentiel d'une application arbitraire du droit cantonal et d'une violation de la garantie de la propri�t� ainsi que du principe de l'�galit� de traitement.
La Cour de justice s'en rapporte � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le DCTI conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu�. L'Asloca conclut au rejet du recours ainsi qu'� la confirmation de l'arr�t attaqu� et de la d�cision de la Commission cantonale du 1er mars 2010. La recourante a r�pliqu�; elle persiste int�gralement dans ses conclusions.
Dirig� contre une d�cision rendue dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. La recourante, qui a pris part � la proc�dure devant la Cour de justice, est particuli�rement touch�e par l'arr�t attaqu� qui confirme l'annulation des autorisations d'ali�ner qu'elle avait obtenues du D�partement cantonal. Elle a donc la qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
La recourante estime que la Cour de justice est tomb�e dans l'arbitraire en consid�rant que le recours de l'Asloca contre l'autorisation du 25 novembre 2009 �tait recevable en d�pit du d�faut de signature. L'Asloca avait post� son recours non sign� le dernier jour du d�lai. La Commission cantonale ne pouvait donc pas lui donner la possibilit� de signer son m�moire plusieurs jours apr�s l'�ch�ance du d�lai, aucune norme cantonale ne l'y autorisant.
La Cour de justice a relev� que, selon le droit cantonal de proc�dure, le d�faut de signature �tait r�parable pour autant que la signature soit ajout�e pendant le d�lai de recours (art. 62 et 65 al. 3 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la proc�dure administrative [LPA]). Elle a ensuite rappel� la jurisprudence du Tribunal f�d�ral relative aux art. 9 et 29 al. 1 Cst., selon laquelle une autorit� administrative ou judiciaire a, en r�gle g�n�rale, l'obligation d'avertir la personne qui accomplit aupr�s d'elle un acte juridique lorsque celle-ci commet un vice de forme; l'obligation d'avertir suppose toutefois que le vice soit clairement reconnaissable et que, de plus, il soit possible au plaideur de le r�parer � temps (ATF 125 I 166 consid. 3a p. 170). Si l'autorit� a m�connu cette obligation, elle doit tol�rer que l'acte concern� soit r�gularis�, �ventuellement hors d�lai. Il importe peu que l'inadvertance (i.e le vice ou l'irr�gularit�) soit de fait rest�e inaper�ue. C'est le caract�re objectivement apparent de l'erreur qui est d�terminant (arr�t 4P.71/ 2001 du 12 juin 2001 consid. 3b).
En l'esp�ce, le m�moire de l'Asloca a �t� d�pos� le 30 d�cembre 2009, soit la veille d'un jour f�ri� et pendant le pont de fin d'ann�e. Il n'est pas contest� que l'absence de signature �tait clairement identifiable et que le vice aurait donc encore pu �tre r�par� s'il �tait survenu dans des conditions normales de travail. Dans ces conditions particuli�res, la Commission de recours a accord� un d�lai suppl�mentaire � l'Asloca pour venir signer le recours et cette derni�re s'est ex�cut�e dans le d�lai imparti. Au vu de la jurisprudence susmentionn�e, la Cour de justice pouvait d�s lors sans arbitraire consid�rer que le recours d�pos� devant la Commission de recours �tait effectivement recevable.
La recourante soutient par ailleurs que les juges cantonaux auraient viol� les principes de l'interdiction de l'arbitraire et de la garantie de la propri�t� en proc�dant � une pes�e des int�r�ts erron�e.
Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de consid�rer que l'int�r�t public poursuivi par la LDTR, qui tend � pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), proc�de d'un int�r�t public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s). Par ailleurs, la r�glementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit f�d�ral et � la garantie de la propri�t�, y compris dans la mesure o� elle pr�voit un contr�le des loyers apr�s transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414); de m�me, le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose n'est pas une atteinte disproportionn�e � la garantie de la propri�t�, pourvu que l'autorit� administrative effectue une pes�e des int�r�ts en pr�sence et �value l'importance du motif de refus au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137).
En l'occurrence, s'agissant des autorisations de vente en bloc d'appartements, la recourante ne soutient pas que l'un ou l'autre des motifs d'autorisation pr�vus � l'art. 39 al. 4 LDTR serait r�alis�. Elle ne nie pas davantage que les appartements entrent dans des cat�gories de logements o� s�vit la p�nurie. Elle critique uniquement la pes�e des int�r�ts � laquelle la Cour de justice s'est livr�e.
4.1 La Cour de justice a tout d'abord rappel� la teneur de son arr�t ATA/852/2004 du 2 novembre 2004, auquel la recourante se r�f�re, et qui portait sur la vente de trois appartements acquis pr�c�demment dans le cadre d'un lot. A cette occasion, elle avait jug� que la division du lot permettait de d�gager des fonds propres n�cessaires � l'am�nagement d'appartements dans les combles d'un autre immeuble. Depuis lors, elle avait toutefois, dans divers arr�ts, soulign� la pr�pond�rance de l'int�r�t public � la pr�servation du march� locatif et avait consid�r� que l'op�ration consistant � transformer un lot de plusieurs appartements en des lots plus petits diminuait concr�tement la protection du parc locatif en facilitant la vente � des locataires en place (ATA/403/2006, ATA/161/2006, ATA/355/2009 et ATA/244/2007).
Dans le cas d'esp�ce, la Cour cantonale a relev� que les int�r�ts priv�s de la recourante �taient de nature �conomique. Certes, le produit des ventes permettrait la construction de nouveaux logements. Toutefois, la recourante ne pr�tendait pas que les ventes litigieuses r�pondaient � un v�ritable besoin pour permettre la r�alisation des nouveaux logements et l'autorisation de construire avait �t� d�livr�e � la soci�t� J.________ et non � la recourante.
Quant � l'int�r�t public � la conservation d'un parc immobilier locatif, il ressortait des autorisations de vente en bloc litigieuses que les acqu�reurs reprenaient les droits et obligations d�coulant des contrats de bail en cours, ce qui laissait pr�sager que, dans un premier temps � tout le moins, ceux-ci n'�taient pas menac�s. Toutefois, la vente de dix appartements par lots de trois ou quatre permettait une transformation progressive de l'immeuble locatif, qui n'�tait pas indiff�rente au regard de la LDTR, au vu de la pr�somption institu�e par l'art. 39 al. 3 LDTR en faveur du locataire en place depuis plus de trois ans. La Cour de justice a encore relev� que les ali�nations sollicit�es intervenaient un an apr�s l'acquisition par la recourante de l'immeuble et que de telles ventes aboutissaient � un d�membrement progressif de l'immeuble et contrevenaient ainsi � la LDTR.
4.2 La jurisprudence cantonale affirme, il est vrai, que la vente en bloc doit �tre pr�f�r�e � la vente par unit�s s�par�es, ce proc�d�-l� ne mettant en principe pas en p�ril les buts de la LDTR (arr�t du Tribunal administratif genevois du 15 janvier 2002 ATA/28/2002 consid. 2c).
Le Tribunal f�d�ral a lui-m�me eu l'occasion de dire que la LDTR s'appliquait lorsqu'un appartement �tait individualis�, puis vendu, mais qu'elle ne saurait emp�cher la vente en bloc de plusieurs appartements � un m�me acqu�reur, car, dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du march� locatif �tait pratiquement nul (arr�t du Tribunal f�d�ral 1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f).
4.3 On ne saurait cependant en d�duire qu'en cas de vente en bloc, les parties sont dispens�es de justifier d'un int�r�t priv� particulier (arr�t 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.7). Il convient donc d'examiner si l'int�r�t priv� de la recourante est sp�cial et prime sur l'int�r�t public � la pr�servation du march� locatif.
Ici, comme l'a relev� la Cour de justice, l'int�r�t priv� de la recourante est de nature purement �conomique. M�me si le produit des ventes devait servir � la construction de nouveaux logements, l'int�ress�e ne fait toutefois pas valoir ni ne d�montre que les fonds d�gag�s seraient indispensables � cette fin. Par ailleurs, l'Asloca rel�ve que, de plus en plus, des immeubles locatifs sont transform�s en PPE pour proc�der ensuite � des ventes d'appartements "� la d�coupe", dans une perspective sp�culative, et que ce type d'op�ration contribuerait � l'envol�e des prix immobiliers � Gen�ve. Il ressort du dossier que la recourante est une soci�t� dont le but consiste notamment en l'achat, la vente, l'exploitation et la g�rance de commerces et de biens immobiliers. Elle a acquis l'immeuble sis � l'adresse 27 rue de Lyon en juillet 2007. Elle l'a soumis au r�gime de la PPE en d�cembre 2008 et, quelques mois plus tard, elle a requis l'autorisation d'ali�ner dix appartements par blocs de trois et quatre, motivant cette vente par la construction de nouveaux logements. Le m�me proc�d� a �t� suivi dans trois autres affaires similaires pendantes c�ans (causes 1C_137/2011, 1C_139/2011 et 1C_143/2011). Compte tenu du but de la soci�t� recourante, du court laps de temps entre l'achat de l'immeuble, la constitution de la PPE et la revente des appartements par bloc ainsi que de la petite taille de ces lots (deux lots de trois et un lot de quatre appartements), il est tr�s vraisemblable que cette op�ration ait �t� faite dans un but commercial. L'on ne saurait d�s lors parler d'int�r�t particulier de la recourante. Quant � l'int�r�t public en jeu, il appara�t que le fait de vendre "� la d�coupe" des immeubles locatifs en blocs de petites tailles a pour effet une transformation progressive de l'immeuble locatif contraire � l'esprit de la LDTR (cf. art. 39 al. 3 LDTR, 1�re partie de la phrase). Une diminution de la taille des lots et, parall�lement, une multiplication du nombre des propri�taires tendent en effet ind�niablement � mettre en p�ril le maintien de l'affectation locative des appartements lou�s ainsi que la pr�servation de loyers bon march�, maintenus en vertu du but de la LDTR.
Ainsi, en raison de la p�nurie notoire de logements qui s�vit dans le canton de Gen�ve depuis plusieurs ann�es, la Cour de justice n'est pas tomb�e dans l'arbitraire en consid�rant que l'int�r�t public en cause l'emporte sur l'int�r�t priv� de la recourante.
La Cour de justice a �galement confirm� le refus de l'autorisation d'ali�ner l'appartement n� 8.03 � C.________ et D.________. A la date de la requ�te, l'immeuble comprenait vingt-trois appartements et une enseigne. L'accord de 13,2 locataires �tait donc n�cessaire pour atteindre les 60 % exig�s par la loi. Or, il ressortait des quatorze attestations produites que l'avis des locataires des appartements destin�s � �tre vendus � G.________ et H.________ n'avait pas �t� requis et que dix locataires seulement s'�taient d�clar�s favorables � une ali�nation � C.________ et D.________. La vente ne respectait donc pas la formalit� pos�e par l'art. 39 al. 3 LDTR et une autorisation ne pouvait pas �tre d�livr�e sur cette base. Par ailleurs, m�me si les acqu�reurs habitaient dans ce logement depuis de nombreuses ann�es (treize et trois ans), le refus de l'autorisation ne les emp�chera toutefois pas de continuer � y demeurer. L'int�r�t des acqu�reurs �tait d�s lors de pure convenance personnelle. Dans la situation actuelle, l'int�r�t public au maintien de l'appartement dans le parc locatif devait donc l'emporter sur l'int�r�t priv� des locataires � acqu�rir leur logement.
La recourante soutient que la vente � un locataire reste possible m�me si 60 % des locataires ne se sont pas prononc�s, le D�partement cantonal restant libre d'appr�cier si la vente est admissible au vu des int�r�ts en pr�sence. Le DCTI aurait par ailleurs comme pratique constante de ne pas consulter les autres locataires lorsque le locataire acheteur occupe son logement depuis plus de quatre ans. Les juges cantonaux auraient d� admettre l'int�r�t pr�pond�rant des acqu�reurs, locataires de leur logement depuis plus de douze ans. La recourante se contente ainsi de discuter la motivation de la Cour de justice et d'y opposer sa propre opinion. Elle n'all�gue ni ne d�montre que l'arr�t cantonal serait insoutenable sur ce point (art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF). Quoi qu'il en soit, le raisonnement critiqu� �chappe � l'arbitraire si bien que le pr�sent recours doit �tre rejet� sur ce point.
La recourante se plaint d'une in�galit� de traitement. Elle conteste qu'il y ait un changement de pratique dans le canton s'agissant des ventes en bloc, le DCTI continuant de d�livrer de telles autorisations. Elle serait donc en droit d'invoquer son droit � �tre trait�e de mani�re �gale aux autres personnes ayant b�n�fici� d'autorisation de vente dans des circonstances analogues.
6.2 En l'esp�ce, la Cour de justice pouvait � juste titre consid�rer, devant l'importance que rev�t la pr�servation du parc locatif immobilier genevois et qui a �t� reconnue d'int�r�t public � maintes reprises, tant par la jurisprudence f�d�rale que cantonale, que le principe de l'�galit� de traitement devait s'effacer devant celui de la l�galit�. A cela s'ajoute que le DCTI, qui a conclu � l'annulation de l'arr�t attaqu�, ne s'est pas exprim� sur ce point; l'on peut d�s lors pr�sumer qu'il se conformera, � l'avenir, � l'interpr�tation de la Cour de justice relative aux ventes d'appartements en bloc.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet�, aux frais de la recourante qui succombe (art. 65 et 66 LTF). En vertu de l'art. 68 al. 2 LTF, celle-ci versera en outre une indemnit� de d�pens � l'intim�e qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Une indemnit� de 1'500 fr. est allou�e � l'intim�e � titre de d�pens, � la charge de la recourante.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties, au D�partement des constructions et des technologies de l'information et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative 2�me Section.