Source: https://blogi.alwa.fi/kysymyksia-taloyhtiojuridiikasta/
Timestamp: 2020-04-05 09:58:31+00:00
Document Index: 1080904

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'kko ', '§ 2', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

Täältä löydät kootusti Alwan Facebook ja Instagram sivuilla julkaistut kysymykset vastauksineen.
Mitä vastikeperusteen jyvitys käytännössä tarkoittaa?
Vastikeperusteena on yleensä joko huoneiston pinta-ala tai osakelukumäärä. Vastike määrätään siis esim. 0,28e/neliö tai 0,28e/osake. Vastikeperuste voi olla jyvitetty siten, että liikehuoneistojen vastikekerroin on 1,5 ja autotallien 0,5. Tällöin jos vastike on esim. 0,28e/neliö niin liikehuoneisto maksaa 0,28x1,5=0,42e/neliö ja autotalli taas 0,28x0,5=0,14e/neliö.
Aika ajoin herää kysymyksiä jyvityksen kohtuullisuudesta. Esimerkiksi liikehuoneistojen vastikkeet koetaan joskus korkeiksi. Jyvitetty vastikeperuste voi olla helposti kaksi tai kolminkertainen asuinhuoneistoihin nähden. Asunto-osakeyhtiölaissa on mahdollistettu vaatia yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista kanteella tuomioistuimessa. Oikeuskäytännössä kohtuullistamisvaatimukset ovat harvoin menestyneet. Lähtökohtaisesti ostaessaan huoneiston, sitoutuu myös maksamaan yhtiöjärjestyksen mukaista vastiketta.
Epäselvyyksiä voi tulla myös siitä, koskeeko jyvitys sekä pääoma- että rahoitusvastiketta. Lähtökohta yhtiöjärjestystä tulkittaessa on sen sanamuoto. Vastikeperusteen epäselvää muotoilua on tulkittu myös korkeimmassa oikeudessa saakka (KKO 2009:22). Tällöin Korkein oikeus totesi erikseen, että osakeyhtiössä osakkaiden maksuvelvollisuus on lähtökohtaisesti yhtäläinen. Korkeimman oikeuden mukaan tästä osakkaiden tasapuolisen kohtelun periaatteesta poikkeaminen edellyttäisikin, että erisisältöisen maksuvelvollisuuden peruste ja laskutapa ilmenevät selkeästi yhtiöjärjestyksestä. Yhtiöjärjestyksen sanamuodolla on siis korostunut merkitys ja lähtökohtaisesti epäselvässä tilanteessa jyvitystä ei voi laajentaa koskemaan esimerkiksi pääomavastiketta, jollei yhtiöjärjestyksessä ole selvästi näin todettu.
2. Yhtiökokoukseen osallistuminen
Saako yhtiökokoukseen osallistua etänä?
Saa, JOS, asiasta on määräys yhtiöjärjestyksessä tai maininta yhtiökokouskutsussa. Milloin etäosallistumiseen on tarvetta tai halukkuutta, kannattaakin tästä esittää hallitukselle pyyntö hyvissä ajoin kun yhtiökokousta ollaan suunnittelemassa. Hallitus voi tällöin valmistautua etäosallistumisen järjestämiseen siten, että osallistumismahdollisuus on mainittu kutsussa ja kokouspaikka sekä käytettävissä olevat välineet mahdollistavat etäosallistumisen. Ellei etäosallistumisesta ole määräystä yhtiöjärjestyksessä, asia on hallituksen päätettävissä, eikä etäosallistumista ole pakko järjestää. Toki jos sille tarvetta on, niin mahdollisuuksien mukaan olisi hyvä pyrkiä tällainen osallistuminen turvaamaan. (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 17 §)
3. Avustajan käyttö yhtiökokouksessa
Voinko ottaa kaverin mukaan yhtiökokoukseen?
Kyllä, osakkaalla on oikeus käyttää avustajaa yhtiökokouksessa. Avustajalle ei ole kelpoisuusvaatimuksia. Jos osakas joutuu poistumaan kesken kokouksen, hän voi myös valtuuttaa avustajan jäämään kokoukseen edustamaan häntä. (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 8§)
4. Osakeluettelon julkisuus
Onko taloyhtiön osakeluettelo julkinen?
Kyllä, julkisuus on kaksitasoista sikäli, että jokaisella on oikeus tutustua osakeluetteloon. Kuitenkin toisen osakkaan osoite ja syntymäaika ovat vain osakkeenomistajalle julkisia tietoja. Osoitteen ja syntymäajan saa myös luovuttaa sellaiselle, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan. Edelleen erikseen säädetään siitä, että entisiä osakkeenomistajia koskeviin tietoihin saa tutustua nykyinen osakas sekä sellainen, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan. Kuka tahansa ei siis saa tietoa asunto-osakeyhtiön edellisistä omistajista. (Asunto-osakeyhtiölaki 2 luku 15§)
5. Huoneiston käytön estyminen ja vastikealennus
Huoneistossani tehdään putkiremonttia, enkä voi käyttää asuntoa. Saanko jättää vastikkeet maksamatta?
Et, lähtökohtaisesti vastike pitää maksaa aina. Vastikkeella katetaan käyttö- ja huoltokuluja, jotka remontin aikana tuskin koskaan vähenevät. Ainoastaan vesimaksu on sellainen vastike, jota voidaan alentaa tai se voidaan jättää perimättä ajalta, jolloin vettä ei voida käyttää. Jos taloyhtiö on menetellyt jollakin tapaa huolimattomasti, esimerkiksi viivästyttänyt remonttia tarpeettomasti tai aiheuttanut huolimattomuudellaan vahingon, jonka takia huoneistoa korjataan, voi osakkaalla olla oikeus saada korvausta yhtiöltä ja yhtiö voi joutua maksamaan myös mm. sijaisasumisen kustannuksia. Normaalisti yhtiö ei vastaa osakkaan sijaisasumisen kustannuksista. (Asunto-osakeyhtiölaki 3 luku 5§)
6. Kustannusten tasajako
Yhtiössämme on tarve tehdä ikkunaremontti, koska kaikilla on sama määrä ikkunoita, ajattelimme hallituksessa ehdottaa kustannusten jakamista osakkeenomistajien kesken tasan. Eli poikkeaisimme vastikeperusteesta. Onko tämä sallittua?
Tämä on rajatapaus. Harvoin on niin, että ikkunoita on kaikilla tasamäärä ja että ikkunat vielä olisivat keskenään aivan samankokoiset. Laki lähtee siitä, että tasajakoa voidaan käyttää silloin, jos remontti tehdään osakehuoneistossa eikä yhtiön tiloissa. Hallituksen esityksessä 24/2009 ikkunoiden ja ulko-ovien vaihtaminen on katsottu voitavan kattaa tasajakoperiaatteella. Ovien uusimisen kustannuksesta tasajakona löytyy myös oikeustapaus, jossa tasajakoa katsottiin voitavan käyttää. (Itä-Suomen hovioikeus 12.11.2014; S14/22) Tasajako edellyttää kuitenkin, että osakehuoneistolle tuleva kustannus ja etu olisi jokaiselle sama. Siten ikkunoita tulisi todellakin olla sama määrä ja niiden tulisi olla keskenään identtisiä kustannuksiltaan joka huoneistossa tai sitten ainoastaan jokaisen huoneiston yksi tietty samanlainen ikkuna olisi korjauksen tarpeessa. Vrt. myös edellä mainittu tapaus, jossa vaihdettiin vain etuovet vaikka joissakin huoneistoissa oli myös takaovi. Käytännössä lienee erittäin harvinaista, että ikkunat ovat täysin samanlaisia ja vähintään kustannukseltaan täysin toisiaan vastaavia, jos yhtiössä on erikokoisia huoneistoja. (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luvun 32 § 2 momentti)
7. Yhtiön tilojen jakamisesta
Kysymys on varastotilojen jakamisesta. Yhtiössämme eräät osakkaat muuttavat huoneistoja siten, että kahdesta kolmiosta tulee yksi yksiö ja yksi isompi huoneisto. Muutoksen jälkeen yhtiöjärjestys päivitetään tilannetta vastaavaksi. Yhtiössämme on noudatettu käytäntöä, jonka mukaan kolmioilla on kaksi varastoa ja yksiöillä sekä kaksioilla yksi varasto. Edellyttääkö yhdenvertaisuusperiaate, että jatkossa yksiöksi muutetulla huoneistolla on vain yksi varasto käytössään tai täytyykö yksiöllä säilyttää kaksi varastoa?
Kysymys ei suinkaan ole yksinkertainen, eikä aivan kaikki näkökohtia voida lyhyessä vastauksessa nostaa esille. Tapauksessa on ensin oleellista tarkistaa yhtiöjärjestys. Tässä tapauksessa yhtiöjärjestyksessä ei ole kysyjän mukaan erillistä mainintaa varastotiloista tai niiden kuulumisesta osakashallintaan. Tällöin varastot katsotaan kuuluvan yhtiön hallintaan ja yhtiö päättää näin ollen myös varastotilojen käytöstä ja jakamisesta.
Kun tiloja jaetaan osakkaiden käyttöön, tulee tilat jakaa noudattaen yhdenvertaisuusperiaattetta. Yhdenvertaisuuperiaatteesta seuraa, että samassa asemassa olevia on kohdeltava samalla tavalla. (AOYL 1 luku 10§) Laista ei suoraan kuitenkaan ilmene, mitä tämä tarkoittaa käytännön tilanteissa, eli esimerkiksi millä tavoin varastotilat tulisi jakaa osakkaiden käyttöön. Muutamia ratkaisuja varastotiloista löytyy, mutta niissä ei ole ollut kyse tilojen jakamisesta osakkaiden kesken, vaan siitä, onko tilat tulleet osakashallintaan. (KKO 1992:49 ja KKO 2012:88, joissa oli kysymys siitä, olivatko kellari-/varastotilat tulleet osakashallintaan) Ylipäätään lähtökohdaksi on tässä tilanteessa otettava se, että kaikilla osakkeenomistajilla on oikeus yhteen varastotilaan. Jäljelle jäävät varastotilat voidaan tarvittaessa arpoa, mikäli varastotiloille olisi enemmän tarvitsijoita ja halukkaita ottamaan kuin niitä on tarjota. Lähtökohtaisesti ei ole perusteltua asettaa yksiöitä ja kolmioita eri asemaan keskenään. Sikäli ei ole estettä sille, että yksiölle jää kaksi varastotilaa. Kääntäen voi kuitenkin olla niinkin, ettei ainoastaan kolmioilla ole oikeus saada käyttöönsä kahta varastotilaa. Esimerkiksi autopaikkojen jaossa merkitystä on mm. sillä, onko osakkaalla autopaikan tarve, eli onko osakkaalla liikennekäytössä oleva auto. Sen sijaan varaston osalta kysymys varaston tarpeesta on hankalampi, eikä sitä nähdäksemme voi perustella suoraan asunnon koolla.
8. Kunnossapitovastuusta
Olen ostanut huoneiston pari vuotta sitten. Edellinen osakas on toteuttanut rakennusvaiheessa kylpyhuoneeseen seinä-wc:n, joka on nyt hajalla. Taloyhtiön mukaan wc-istuin ei ole perustasoa ja ilmoitti, että minun pitää kunnostaa wc-istuin. Mitä teen?
Taloyhtiö on oikeassa. WC-istuin kuuluu yleensä perusjärjestelmään ja on normaalisti yhtiön vastuulla. Yhtiö vastaa kuitenkin vain perustasoisista asennuksista. Siten sinun tulee korjata WC-istuin omalla kustannuksellasi. Merkitystä ei myöskään ole sillä, oletko tiennyt, että kyseessä on muutostyötaso. Suositeltavaa olisi, että rakennuttaja rakennusaikana myös dokumentoi kaikki muutostyöt, joita huoneistoihin tehdään ostajan toimesta ja säilyttää näistä luettelon vastaavasti kuin taloyhtiönkin tulisi tehdä.
9. Osakkaan muutostyöt
Haluaisin asentaa ilmalämpöpumpun, mutta yhtiö ei antanut sen asentamiselle lupaa. Hallitus vain ilmoitti, ettei se hyväksy pumpun asentamista. Mitä teen?
Asia riippuu monesta seikasta. Lähtökohta on, että lupa yhtiöltä tarvitaan. Oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä esitetyt kannanotot tukevat tällä hetkellä tulkintaa, että yhtiöllä on oikeus kieltää asennustyö (esim. KKO 2183/14.10.2013, ei ennakkopäätös). Ilmalämpöpumppu voi lisätä asumismukavuutta merkittävästi etenkin viilennyskäytössä kesällä. Yhtiössä ei siksi ole järkevää ottaa kategorisesti kieltävää kantaa ilman, että selvitettäisiin onko ja millä ehdoin asennus toteutettavissa. Tarvitaanko toimenpidelupaa kaupungilta? Onko tilanne kaikkien huoneistojen osalta sama vai onko joissain huoneistoissa umpiparveke, jolloin ulkoyksikkö ei vaikuttaisi julkisivuun? Voidaanko yhdenvertaisuuden näkökulmasta asennukset sallia osalle osakkaista? Miten mahdolliset äänihaitat voidaan minimoida? Hallitus voi selvittää asian ja tuoda perustellun esityksen yhtiökokoukselle, joka tekee periaatepäätöksen asennusten sallimisesta tai kieltämisestä. Muutostyöstä on suositeltavaa tehdä sopimus osakkaan ja yhtiön välillä, joka voidaan myös hyväksyttää yhtiökokouksella. Lupa on helpompi antaa, jos riskit on arvioitu ja pelisäännöt sovittu selvästi. Toisinaan voi kuitenkin olla tilanteita, joissa asennuksen salliminen ei olisi yhtiön ja kaikkien osakkaiden edut huomioiden sekä rakennusjärjestyksen ja kaavamääräysten mukaan mahdollista.
Muutostyöoikeuden rajoista:
Lähtökohtaisesti osakkaan muutostyöoikeus ulottuu huoneiston sisälle. Parvekkeen katsotaan kuuluvan osaksi osakashallintaista huoneistoa ilman yhtiöjärjestysmääräystäkin, joten jossain määrin osakkaan muutostyöoikeus ulottuu myös parvekkeelle. Rivitalossa piha-alueen kuuluminen osakashallintaan edellyttää yhtiöjärjestysmääräystä. Toistaiseksi oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa esitetyt kannanotot tukevat käsitystä, jonka mukaisesti yhtiö voi kieltää ilmalämpöpumpun asentamisen. Tämä johtuu siitä, että ilmalämpöpumpun asentaminen vaatii yhtiön rakenteisiin puuttumista ja siitä, että ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö tulee huoneiston ulkopuolelle, jolloin siitä voi olla haittaa yhtiölle tai osakkaalle. Arvioitaessa muutostyön sallittavuutta tai ehtojen asettamista, tuleekin arvioida muutostyöstä aiheutuvia haittoja. Ulkoyksiköstä voi olla haittaa esimerkiksi äänen ja kondenssiveden takia ja haitat tulee muistaa arvioida aina siitä näkökulmasta, että laitteita voidaan asentaa useita. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti vastaavat asennukset tulisi nimittäin sallia samassa asemassa oleville osakkaille. (mm. asunto-osakeyhtiölaki 5 luku 3 §)
Ulkoyksikkö tai yksiköt vaikuttavat todennäköisesti yhtiön julkisivuun. Perusteltuna voidaan pitää sitä, että yhtiöllä on oikeus päättää rakennustensa ulkonäöstä ja julkisivusta. Ilmalämpöpumpun asentaminen voi myös edellyttää toimenpidelupaa kaupungin rakennusvalvonnasta riippuen yhtiön sijainnista. Tältä osin käytännöt vaihtelevat eri kaupungeissa. Esimerkiksi Helsingissä toimenpidelupaa ei tarvita rakennusjärjestyksen mukaan silloin, kun ulkoyksikkö sijoitetaan umpiparvekkeelle. Hallituksen näkökulmasta luvan myöntäminen edellyttää sitä, että selvitetään millä edellytyksin lupa voidaan myöntää tai voidaanko lupaa myöntää ollenkaan. Yhtiökokoukselle voidaan viedä valmis sopimusehdotus, jonka mukaisin ehdoin yhtiö päättää sallia asennukset. Yhtiökokous voi myös päättää, ettei asennuksia sallita. Suotavaa kuitenkin olisi, että päätös perustuu perusteltuihin selvityksiin, joissa haitat ja hyödyt on punnittu tasapuolisesti. Viimekädessä osakas voi hakea muutostyölle lupaa käräjäoikeudesta.
Taloyhtiöllle on annettu varsin tehokas keino vastikkeiden perintään. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaisesti yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, ellei osakas maksa erääntynyttä yhtiövastiketta. Laissa annetusta varsin tehokkaasta uhasta huolimatta, käy useinkin niin,