Source: https://www.trovaamministratore.it/news/cosa-sono-le-tabelle-millesimali/
Timestamp: 2018-05-22 08:15:11+00:00
Document Index: 140912454

Matched Legal Cases: ['art. 68', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1138', 'art. 69', 'art. 69', 'art. 68']

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Con la redazione delle tabelle millesimali si quantifica la quota di partecipazione di ciascun condomino alle comunione. Le tabelle non costituisco diritti e doveri dei singoli condomini sulle unità immobiliari, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.
Pubblicato da Giuseppe Nuzzo (Avvocato)
Ogni condomino è comproprietario delle parti comuni, in misura proporzionale alla proprietà esclusiva dei singoli appartamenti.
Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento attraverso il quale si esprime, in millesimi, il valore di ogni singola proprietà ragguagliato a quello dell’intero edificio. Esse esprimono il rapporto di valore tra le singole unità immobiliari e l’intero stabile.
La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 68 disp. att. c.c., che così dispone: “ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
Le tabelle millesimali non sono obbligatorie. Come ha precisato anche la Corte di Cassazione (sentenza n. 12471/2012), i condomini possono gestire in via di fatto la ripartizione delle spese condominiali. L’obbligo di pagare le spese condomini e di adempiere agli altri obblighi relativi alle parti comuni è stabilito dalla legge, indipendentemente dalla esistenza o meno delle tabelle.
Così, ad esempio, per la ripartizione delle spese, non è necessaria l’approvazione formale di una tabella scritta. I condomini sono liberi di stabilire un criterio diverso di ripartizione. Ciò che conta è che tale criterio non violi quanto disposto dalla legge, secondo cui la divisione delle spese deve tener conto della differenza tra parti comuni dell’edificio, parti utilizzate dai condomini in misura diversa e parti da cui solo alcuni condomini traggono utilità (scale, cortili o altre opere) (art. 1123 c.c.).
Tabelle generali e tabelle di gestione
Nella pratica, accanto alla tabella generale dei “millesimi di proprietà”, utilizzata per il calcolo delle maggioranza necessarie per la costituzione dell’assemblea e per la validità delle deliberazioni, vi sono le tabelle speciali “di gestione” che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese di alcune parti e/o servizi comuni dell’edificio, per le quali la legge detta una disciplina specifica e che determinano una partecipazione differenziata da parte dei condomini.
Diversa è la funzione delle due tabelle: la tabella di proprietà è finalizzata alla determinazione della quota di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni e, quindi, alla misura dei diritti reali del condomino; la tabella (o le tabelle) di gestione attiene invece alla ripartizione delle spese condominiali, senza incidere sull’entità e sulla misura dei diritti reali del condomino.
Le tabelle redatte dal costruttore o venditore
Tipico esempio di tabelle millesimali è quello delle tabelle redatte dal costruttore o venditore originario, insieme al regolamento condominiale. Tabelle e regolamento vengono accettate dall’acquirente della singola unità immobiliare contestualmente alla sottoscrizione del contratto di compravendita.
Queste tabelle vengono definite “contrattuali”. Come il regolamento di natura contrattuale, sono approvate e accettare da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari e potranno essere successivamente modificate solo con il consenso unanime dei condomini stessi.
Le tabelle approvate dall’assemblea
Se il costruttore (o venditore) non ha predisposto le tabelle millesimali, o se le stesse non vengono allegate al regolamento predisposto dallo stesso e recepite nei diversi atti di acquisto, si può procedere all’approvazione delle stesse mediante un’apposita assemblea dei condomini.
Per le tabelle da approvare in assemblea è sufficiente la maggioranza richiesta dall’art. 1138 c.c. per l’approvazione del regolamento a cui le tabelle sono allegate (un numero di condomini che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Se le tabelle millesimali non sono state predisposte dal costruttore ed accettate dai condomini, né sia stato possibile trovare l’accordo in seno all’assemblea per la loro formazione, è il giudice a formarle su iniziativa di uno o più condomini.
Rettifica e modifica delle tabelle
L’art. 69 disp. att. c.c. si occupa della revisione delle tabelle millesimali.
Il nuovo primo comma dispone anzitutto che: “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità”. Vale dunque la regola dell’unanimità per la revisione delle tabelle millesimali.
La seconda parte del norma individua due eccezioni al principio generale, in cui i valori delle tabelle “possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile”:
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Il secondo comma dell’art. 69 disp. att. c.c. precisa che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allagata al regolamento a sensi del precedente art. 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio, in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini; l’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.