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Timestamp: 2016-09-28 08:32:42+00:00
Document Index: 249626945

Matched Legal Cases: ['art. 82', 'art. 100', 'art. 89', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 75', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 75', 'art. 2', 'art. 75', 'art. 6', 'art. 14', 'art. 2', 'art. 75', 'art. 14', 'art. 17', 'art. 17', 'art. 104', 'art. 2', 'art. 15', 'art. 66']

1C_546/2015 � � Arr�t du 23 juin 2016
�A.________, repr�sent�e par Me Christian L�scher, avocat,
Municipalit� d'Ormont-Dessus, maison de Commune, 1865 Les Diablerets, repr�sent�e par Me Jacques Haldy, avocat,
Le 14 ao�t 2012, A.________ a requis un permis de construire un chalet avec deux places de stationnement sur la parcelle n� 4028 de la commune d'Ormont-Dessus, situ�e en zone de chalets selon le plan d'affectation de 1977, � l'extr�mit� est de la station des Diablerets. Helvetia Nostra a form� opposition. Par d�cision du 19 novembre 2012, la Municipalit� d'Ormont-Dessus a �cart� l'opposition et a d�livr� le permis de construire, d�cision confirm�e par arr�t du 9 avril 2013 de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP). Par arr�t du 22 octobre 2013 (1C_470/2013), le Tribunal f�d�ral a admis le recours form� par Helvetia Nostra. Le permis de construire a �t� annul� et la cause renvoy�e � la Municipalit� afin que la constructrice pr�cise si elle entendait r�aliser une r�sidence principale ou secondaire.
Le 25 novembre 2013, A.________ a confirm� sa volont� de r�aliser une r�sidence principale. Le 16 d�cembre 2013, la Municipalit� a d�livr� le permis de construire moyennant une inscription correspondante au Registre foncier. L'opposition d'Helvetia Nostra a �t� lev�e le 20 d�cembre 2013.
Par arr�t du 28 septembre 2015, la CDAP a admis le recours d'Helvetia Nostra et annul� les d�cisions municipales. Le chalet �tait destin� � la vente, la constructrice habitant d�j� la r�gion. Aucun acheteur d�sireux de s'installer aux Diablerets ne s'�tait toutefois manifest� de sorte qu'il n'existait pas d'indice s�rieux permettant de confirmer l'utilisation du chalet comme r�sidence principale. Les deux places de stationnement non couvertes repr�sentaient un inconv�nient ind�niable pour une utilisation � l'ann�e dans une r�gion alpine.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t cantonal et de r�tablir l'autorisation de construire. La cour cantonale conclut au rejet du recours en se r�f�rant � son arr�t. La Municipalit� d'Ormont-Dessus conclut � l'admission du recours, en se r�f�rant � deux autres arr�ts de la CDAP d�niant l'abus de droit pour des projets de construction dans la m�me commune. Helvetia Nostra conclut au rejet du recours. Dans leurs observations compl�mentaires, la recourante, l'intim�e et la Municipalit� ont maintenu leurs motifs et conclusions.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale de derni�re instance cantonale rendue en droit public des constructions. Il est recevable au regard des art. 82 let. a et 86 al. 1 let. d LTF et a �t� form� dans le d�lai fix� � l'art. 100 al. 1 LTF. La recourante, dont le permis de construire a �t� annul� en instance cantonale, a qualit� pour contester ce prononc� (art. 89 al. 1 LTF).
La recourante estime que sur le vu des �l�ments de fait retenus dans l'arr�t attaqu�, il n'existerait pas d'indice d'un abus de droit. L'absence de personne int�ress�e � l'achat du projet pourrait s'expliquer par le fait que celui-ci n'est pas encore autoris�. Selon les d�clarations de la commune, il n'y aurait pas de r�sidences principales inoccup�es, le nombre de nouveaux arrivants �tant de 355 pour les cinq derni�res ann�es, et on pourrait en attendre autant pour les cinq ans � venir. Les arguments relatifs au caract�re al�atoire d'un achat, ainsi qu'� une op�ration de valorisation, seraient sans pertinence, de m�me que l'existence de places de stationnement non couvertes, le lieu �tant accessible toute l'ann�e.
�Helvetia Nostra consid�re que l'arr�t attaqu� n'institue pas un renversement du fardeau de la preuve en mati�re d'abus de droit, mais exigerait des indices s�rieux que l'affectation en r�sidence principale peut �tre respect�e. Une telle v�rification s'imposerait d'autant plus depuis l'entr�e en vigueur de l'art. 14 al. 1 let. b de la loi f�d�rale sur les r�sidences secondaires (LRS, RS 702, entr�e en vigueur le 1
er�janvier 2016), qui permet de suspendre la restriction d'utilisation. Durant toute la proc�dure - soit depuis 2012 - la recourante n'aurait fourni aucune indication quant � un acheteur potentiel, ni quant au prix propos�. Compte tenu des d�parts, l'augmentation du nombre d'habitants dans la commune ne serait que de 67 de 2009 � fin 2014.
2.1.�Directement applicable (ATF 139 II 243 consid. 10.6 p. 257), l'art. 75b Cst. limite les r�sidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune (ATF 139 II 243 consid. 10.5 p. 257; arr�t 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 consid. 3.2). Dans cette mesure, elle ne vise pas seulement les constructions qui, selon les d�clarations des int�ress�s, seront utilis�es comme r�sidences secondaires, mais �galement celles qui pourraient �tre utilis�es comme r�sidences secondaires (arr�ts 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 2.3; 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 consid. 3.2).
Dans son ancienne teneur, l'art. 4 let. a de l'ordonnance sur les r�sidences secondaires (ORSec, RS 702.1) pr�voyait que, dans les communes qui comptent une proportion de r�sidences secondaires sup�rieure � 20 %, des autorisations de construire ne peuvent �tre accord�es que pour la construction de r�sidences qui seront utilis�es comme r�sidence principale. L'art. 7 al. 1 let. a LRS comporte une r�glementation semblable. La nouvelle ORSec, entr�e en vigueur � la m�me date, pr�voit � son art. 3 al. 1 que la servitude � mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis � une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "r�sidence principale ou logement assimil� � une r�sidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS".
2.2.�Face � l'interdiction g�n�rale de d�passer le seuil de 20 % de r�sidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tent�s de contourner la r�glementation en d�clarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que r�sidence principale ou l'affecter en r�sidence touristique mise � disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois �tre admis que s'il appara�t d'embl�e que le projet ne pourra pas �tre utilis� comme annonc�, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de r�sidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concern�s, et/ou en pr�sence d'autres indices concrets (arr�t 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5).
D�velopp� � l'origine sur la base des concepts propres au droit civil (art. 2 CC), puis �tendu par la jurisprudence � l'ensemble des domaines du droit, le principe de la bonne foi est explicitement consacr� par l'art. 5 al. 3 Cst., selon lequel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de mani�re conforme aux r�gles de la bonne foi. L'art. 9 Cst. peut �galement �tre invoqu� � cet �gard en tant que droit constitutionnel (cf. ATF 136 I 254 consid. 5.2 p. 261; 126 II 377 consid. 3a p. 387). Il y a fraude � la loi - forme particuli�re d'abus de droit - lorsqu'un justiciable �vite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain r�sultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir � ce r�sultat de mani�re apparemment conforme au droit (ATF 132 III 212 consid. 4.1). La norme �lud�e doit alors �tre appliqu�e nonobstant la construction juridique destin�e � la contourner (arr�t 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.2; ATF 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 177 et les arr�ts cit�s). La doctrine confirme elle aussi l'application de ces principes dans le domaine du droit administratif (cf. MOOR/FL�CKIGER/MARTENET, Droit administratif, vol. 1, 3
�me��dition, Berne 2012, � 6.4.4 p. 932; H�FELIN/M�LLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zurich 2015, p. 162; TSCHANNEN/ZIMMERLI/M�LLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4
�me��dition, Berne 2014, p. 182).
2.3.�Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il s'agit de v�rifier si, en pr�tendant vouloir construire une r�sidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la d�finition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'int�ress� n'a pas d'embl�e pour objectif de contourner l'interdiction d�coulant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en r�alisant, � terme, une r�sidence secondaire. Il en va de m�me s'il envisage d'embl�e, toujours en pr�tendant vouloir construire une r�sidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement � un prix raisonnable. Il s'agit donc de fraude � la loi dans le sens classique du terme.
2.4.�Comme le sugg�re, en mati�re civile, le libell� de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit doit, pour �tre sanctionn�, appara�tre manifeste. L'autorit� qui entend faire appliquer la norme �lud�e doit �tablir l'existence d'une fraude � la loi, ou du moins d�montrer l'existence de soup�ons s�rieux dans ce sens. Il n'est pas ais� de tracer la fronti�re entre le choix d'une construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette libert�, constitutif d'une fraude � la loi. R�pondre � cette question implique une appr�ciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'esp�ce (arr�t 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.3 et la jurisprudence cit�e).
La jurisprudence rendue � propos de l'art. 75b Cst. n'a jamais encore retenu d�finitivement l'abus de droit. Dans ses arr�ts rendus jusqu'� pr�sent, le Tribunal f�d�ral l'a ni� dans une majorit� de cas et, dans les autres, a renvoy� le dossier pour instruction compl�mentaire (voir le r�sum� de jurisprudence dans l'arr�t 1C_159/2015 du 2 mai 2016 consid. 3, destin� � la publication). L'abus de droit a toujours �t� ni� dans les cas concernant des logements uniques pour lesquels une utilisation comme r�sidence principale n'est pas exclue d'embl�e (cf. en dernier lieu arr�t 1C_159/2015 du 2 mai 2016; arr�ts 1C_542/2014 du 14 ao�t 2015, 1C_348/2014 du 20 f�vrier 2015, 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 et 1C_240/2014 du 24 octobre 2014). Tout en �tant tenu par les griefs soulev�s dans le recours qui lui est soumis, le Tribunal f�d�ral recherche s'il existe des indices concrets mettant d'embl�e en doute la volont� ou la possibilit� d'utiliser l'immeuble comme r�sidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilit� toute l'ann�e, �loignement des lieux de travail), sa conception m�me (dans l'optique d'une occupation � l'ann�e), �ventuellement son prix, les circonstances tenant � la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (r�sidence actuelle, lieu de travail, d�clarations d'intention de l'int�ress� lui-m�me). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destin�s � la vente ou � la location), le crit�re principal est celui de la demande de r�sidences principales dans le m�me secteur.
2.5.�Depuis l'entr�e en vigueur de la LRS, le 1
er�janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi, qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une dur�e d�termin�e lorsqu'il peut prouver qu'il a propos� le logement sur le march� et n'a pas trouv� de personne dispos�e � l'utiliser l�galement pour un prix raisonnable. Cette possibilit� est d�sormais concr�tis�e par la loi, ce qui vient renforcer le risque que le constructeur n'envisage d�j� d'y recourir au moment de la demande d'autorisation de construire, en d�pit des conditions restrictives pos�es par la loi. Cela impose que, dans les cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilit� r�elle d'utiliser les logements selon l'affectation pr�vue fasse l'objet de v�rifications s�rieuses. La proc�dure d'autorisation de construire et la police des constructions ont pour but la mise en oeuvre du droit des constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la s�curit� publics en mati�re de construction. En droit vaudois, la municipalit� est ainsi charg�e de faire observer les prescriptions l�gales et r�glementaires, ainsi que les plans en mati�re d'am�nagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 LATC). Avant d'accorder le permis de construire, elle v�rifie la conformit� de tout projet avec les r�gles l�gales et les plans et les r�glements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1 LATC, avant de d�livrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux dispositions l�gales et r�glementaires et aux plans d'affectation l�galis�s ou en voie d'�laboration.
Contrairement � ce que pr�conise Helvetia Nostra, il n'y a pas lieu d'assouplir la r�partition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant du constructeur qu'il prouve d'embl�e le respect de l'affectation pr�vue. En effet, selon les art. 2 al. 2 et 3 al. 1 CC, seul l'abus manifeste d'un droit doit �tre sanctionn�, la bonne foi �tant quant � elle pr�sum�e. Toutefois, il appartient � l'autorit� charg�e de la d�livrance des permis de construire de s'assurer que les conditions pos�es pourront �tre respect�es (arr�t 1C_159/2015, consid. 4.3). Lorsque le constructeur d'un unique logement entend l'utiliser lui-m�me comme r�sidence principale, la preuve d'une demande correspondante dans la commune ou le secteur en cause n'a en principe pas � �tre apport�e (arr�t 1C_159/2015 consid. 3.2). En revanche, lorsque le logement est destin� � la vente ou � la location, il y a lieu de v�rifier pr�alablement qu'il existe a priori une demande correspondante dans la commune concern�e.
2.6.�En l'esp�ce, le permis contest� concerne la construction d'un chalet comprenant un seul logement de 148 m� de surface brute utile, r�parti sur deux �tages comprenant un s�jour, cuisine et salle � manger (au rez) et deux chambres avec salle de bain (� l'�tage). Il est situ� dans une zone de chalets d�j� construite destin�e � l'habitation, � l'artisanat, au commerce, aux activit�s touristiques et � l'exploitation agricole (art. 15 du r�glement communal sur le plan d'extension et la police des constructions). Le logement, de proportions modestes, se pr�te � une utilisation en tant que r�sidence principale, et il n'est pas contest� que l'accessibilit� est garantie toute l'ann�e, la parcelle se trouvant � proximit� de la route du Pillon. L'absence de parking couvert rel�ve de la simple commodit� et ne constitue par un indice en d�faveur d'une utilisation comme r�sidence principale. La commune d'Ormont-Dessus compte 1481 habitants � l'ann�e (au 31 d�cembre 2015,�
source: site officiel de la commune). Selon les indications de la municipalit�, 355 nouveaux habitants se sont install�s entre le 31 d�cembre 2008 et le 31 d�cembre 2013. Se r�f�rant � d'autres arr�ts de la CDAP, Helvetia Nostra rel�ve que du 1
er�janvier 2009 au 31 d�cembre 2014, 457 nouveaux r�sidents sont arriv�s alors que 390 sont partis, ce qui repr�senterait une augmentation de population de 67 personnes seulement. Si d'autres permis de construire ont �galement �t� accord�s dans la m�me commune, il n'est nullement pr�tendu qu'il en r�sulterait une offre disproportionn�e par rapport � la population r�sidente en l�g�re augmentation, comme cela �tait le cas dans les arr�ts 1C_159 et 160/2015.
D�s lors, m�me si la recourante n'a pas encore trouv� d'acheteur, il n'en d�coule pas que la demande serait manifestement insuffisante pour une r�sidence principale dans la commune concern�e, et que le bien en question demeurera invendu � terme. Dans le cadre d'un logement unique et d'une commune o� il existe une certaine demande li�e � l'augmentation du nombre d'habitants, il appara�trait disproportionn� d'exiger syst�matiquement la production d'un contrat ou d'une promesse de vente avant m�me la construction de l'immeuble. Au demeurant, selon la jurisprudence, le constructeur supporte le risque de ne pouvoir utiliser le logement comme r�sidence principale (cf. arr�t 1C_114/2015 du 10 juillet 2015 consid. 4.2.2). Comme l'a d�j� exprim� la commune devant l'instance pr�c�dente, le permis d'habiter ne sera accord� que si le futur propri�taire d�pose ses papiers dans la commune.
Dans ces conditions, un abus de droit manifeste ne saurait �tre retenu.
Le recours doit par cons�quent �tre admis. L'arr�t attaqu� est annul� et la d�cision de la Municipalit� d'Ormont-Dessus des 16 et 20 d�cembre 2013 d�livrant le permis de construire est confirm�e. Conform�ment aux art. 66 et 68 LTF, les frais judiciaires sont mis � la charge de l'intim�e Helvetia Nostra qui succombe, de m�me que l'indemnit� de d�pens allou�e � la recourante qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat. La cause est renvoy�e � la CDAP pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de l'instance cantonale.
Le recours est admis. L'arr�t attaqu� est annul� et la d�cision de la municipalit� d'Ormont-Dessus des 16 et 20 d�cembre 2013 d�livrant le permis de construire et rejetant l'opposition est confirm�e. La cause est renvoy�e � la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de l'instance cantonale.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�e Helvetia Nostra.
Une indemnit� de d�pens de 3'000 fr. est allou�e � la recourante, � la charge de l'intim�e Helvetia Nostra.