Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2014-06-11/viii-zr-349_13
Timestamp: 2017-11-24 02:15:30
Document Index: 172393013

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 280', '§ 553', '§ 540', 'BGH', 'BGH', '§ 553', '§ 553', 'BGH', '§ 549', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 549', '§ 549', '§ 553', '§ 21', '§ 553', '§ 553', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 540', '§ 553', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 276', '§ 553', '§ 553', '§ 553']

BGH, 11.06.2014 - VIII ZR 349/13 - Begründen eines berechtigten Interesses an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten durch einen mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalts des Mieters | anwalt24.de
Urt. v. 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13
Referenz: JurionRS 2014, 18192
Aktenzeichen: VIII ZR 349/13
LG Hamburg - 26.11.2013 - AZ: 316 S 57/13
§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB
EBE/BGH 2014, 242-245
JuS 2014, 11 (Pressemitteilung)
JuS 2015, 171-172
JZ 2014, 556-557
MDR 2014, 887-888
MietRB 2014, 7 (Pressemitteilung)
MK 2014, 164-165
MK 2014, 166
NJ 2014, 6 (Pressemitteilung)
NJW-Spezial 2014, 577
NWB 2014, 1926
NWB direkt 2014, 676
NZM 2014, 631-635
RdW 2014, 636-637
RÜ 2014, 624
WuM 2014, 489-494
ZAP EN-Nr. 438/2014
ZfIR 2014, 4 (Pressemitteilung)
ZMR 2014, 713-717
Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200).
Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger
a) Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht ein nach dem Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse der Kläger darin gesehen, dass diese ab 15. November 2010 ihren Lebensmittelpunkt für mehrere Jahre in Ottawa/Kanada begründeten, weil der Kläger zu 1 eine befristete Lehrtätigkeit an der School of Nursing an der Universität Ottawa aufnahm, die zum damaligen Zeitpunkt arbeitslose Klägerin zu 2 ihn nach Kanada begleitete, und beide durch die Untervermietung die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringern wollten. Ein Interesse des Mieters im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 zur Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF).
aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum finden sich allerdings zahlreiche Bestrebungen, den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB durch qualitative und/oder durch quantitative Anforderungen an die verbleibende Nutzung durch den Mieter einzuschränken. Nach der wohl strengsten Auffassung setzt § 553 BGB voraus, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (OLG Hamm, MDR 1998, 1127 f. [OLG Hamm 19.03.1998 - 28 U 207/97]; LG Berlin, GE 1995, 1277, 1279; ZMR 2002, 49 f. [LG Berlin 30.01.2001 - 64 S 422/00]; GE 2005, 126; LG Frankfurt am Main, WuM 2002, 92; Hinz in Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 553 Rn. 8; a.A. Hinz, a.a.O., 2. Aufl.). Andere Stimmen sehen das entscheidende Kriterium für die Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darin, dass der Mieter nach wie vor die Sachherrschaft (Obhut) über die Wohnung behält (LG Berlin, Urteil vom 27. März 2008 - 62 S 376/07, [...]; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 553 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 553 BGB Rn. 8; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3; jurisPK-BGB/Schur, 6. Aufl., § 553 Rn. 6). Bei einer nur marginalen Nutzung, wie etwa bei der Einlagerung von Möbeln oder bei einer gelegentlichen Übernachtung in einem nicht untervermieteten Zimmer einer größeren Wohnung, seien die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB von vornherein nicht erfüllt (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. Rn. 7; LG Berlin, GE 1982, 947).
Eine andere Auffassung, der sich die Revision anschließt, will dem Mieter in Anlehnung an eine Entscheidung des Landgerichts Mannheim aus dem Jahr 1997 (WuM 1997, 263 [LG Mannheim 05.03.1997 - 4 S 182/96]) nur dann einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis zubilligen, wenn ihm mindestens die Hälfte des Wohnraums zur Eigennutzung verbleibt (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 553 Rn. 4; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 553 BGB Rn. 6).
bb) Im Gegensatz dazu halten ein Teil der Instanzgerichte und des Schrifttums eine großzügigere Betrachtungsweise für geboten (LG Hamburg, WuM 1994, 535 [LG Hamburg 18.04.1991 - 334 S 160/90]; NJW-RR 2000, 602 f. [LG Hamburg 05.10.1999 - 316 S 133/98]; ZMR 2001, 973 f. [LG Hamburg 20.07.2001 - 311 S 5/01]; LG Berlin, GE 1993, 653; NJW-RR 1994, 1289 [LG Berlin 14.02.1994 - 67 S 297/93]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 553 Rn. 6; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3). Nach dieser Ansicht soll eine Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB nur dann ausscheiden, wenn der Mieter der Sache nach die Wohnung zu Gunsten eines anderen vollständig aufgibt, also die Sachherrschaft endgültig und vollständig verliert (LG Hamburg, NJW-RR 2000, 602 [LG Hamburg 05.10.1999 - 316 S 133/98]; WuM 1994, 535 [LG Hamburg 18.04.1991 - 334 S 160/90]; LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289 [LG Berlin 14.02.1994 - 67 S 297/93]; Staudinger/Emmerich, a.a.O.; Hinz, a.a.O., 2. Aufl., § 553 Rn. 8). Daher sei die genannte Vorschrift anzuwenden, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübe, etwa indem er ein Zimmer für sich belege, persönliche Gegenstände in der Wohnung belasse oder im Besitz von Schlüsseln sei (LG Berlin, GE 1993, 653; NJW-RR 1994, 1289 [LG Berlin 14.02.1994 - 67 S 297/93]; LG Hamburg, WuM 1994, 535 [LG Hamburg 18.04.1991 - 334 S 160/90]; Erman/Lützenkirchen, a.a.O.; a.A. LG Berlin, GE 1982, 947).
(1) Die Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB macht den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Dass der Mieter mehr als die Hälfte des Wohnraums oder wenigstens einen signifikanten Anteil zur Eigennutzung zurückbehalten müsse, ist dieser Vorschrift (und auch § 549 Abs. 2 BGB aF) nicht zu entnehmen. Die abweichende Auffassung stützt sich auf eine Entscheidung des Landgerichts Mannheim aus dem Jahr 1997 (WuM 1997, 263 [LG Mannheim 05.03.1997 - 4 S 182/96]), die solche Anforderungen jedoch nicht aus § 549 Abs. 2 BGB a.F. (heute § 553 Abs. 1 BGB), sondern allein aus der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Sonderregelung des § 21 Abs. 1 Satz 1 WoBindG abgeleitet hat. Nach dieser Bestimmung gelten für den Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes entsprechend, wenn dieser die gesamte Wohnung oder mehr als die Hälfte der Wohnfläche an einen Dritten untervermietet. Auch zur Art und zum Umfang der dem Mieter verbleibenden Nutzung (etwa: Wohnung als Lebensmittelpunkt, Ausübung der Sachherrschaft, nicht nur gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken) macht § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB keine Vorgaben.
(a) § 553 BGB entspricht, von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen, § 549 Abs. 2 BGB a.F. (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). § 549 Abs. 2 BGB a.F. war in das Mietrecht eingefügt worden, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen (BT-Drucks. IV/806 S. 9; Bericht zu BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.). Dass dem Mieter nur dann ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eingeräumt werden sollte, wenn er nur einen Teil des Mietraums dem Untermieter überlassen will, beruhte auf der Überlegung, dass den berechtigten Interessen eines Mieters, der den gesamten Wohnraum weitervermieten will, durch das bereits in § 549 Abs. 1 Satz 2 a.F. (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) geregelte Sonderkündigungsrecht genügt wird (BT-Drucks. IV/806 a.a.O.). Dieses seit längerem bestehende Kündigungsrecht sollte nun bei Vorliegen eines nach Mietvertragsabschluss entstandenen berechtigten Interesses daran, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung ergänzt werden (BT-Drucks. IV/806 a.a.O.; Bericht zu BT-Drucks. IV/2195 a.a.O.). Der Gesetzgeber empfand es als unbillig, dass der Mieter nach bisheriger Rechtslage darauf angewiesen war, von diesem Kündigungsrecht auch dann Gebrauch zu machen, wenn er ein Interesse daran hatte, den Wohnraum nicht vollständig aufzugeben (BT-Drucks. IV/806 a.a.O.).
Dabei ist in Anbetracht des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, a.a.O. Rn. 11), ein großzügiger Maßstab anzulegen. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er - wie im Streitfall die Kläger - ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
(2) Musste der Schuldner dagegen mit der Möglichkeit rechnen, dass das zuständige Gericht einen anderen Rechtsstandpunkt einnehmen würde als er, ist ihm regelmäßig ein Verschulden anzulasten (BGH, Urteil vom 18. April 1974 - KZR 6/73, NJW 1974, 1903 unter III; BGH, Beschlüsse vom 19. Juli 2011 - XI ZR 191/10, NJW 2011, 3229 Rn. 12; vom 21. Dezember 1995 - V ZB 4/94, BGHZ 131, 346, 353 f.; jeweils m.w.N.). Dies gilt insbesondere bei einer unklaren Rechtslage. Hier handelt ein Schuldner regelmäßig bereits dann fahrlässig, wenn er sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, a.a.O. m.w.N.). Entscheidet er sich bei einer unsicheren Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 276 Rn. 23 m.w.N.) - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war.
c) Nach diesen Maßstäben hat die Beklagte die gegen sie sprechende Verschuldensvermutung nicht widerlegt. Im Gegenteil hätte sie bei der gebotenen sorgfältigen Prüfung der Rechtslage schon im Hinblick auf die im Senatsurteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 4/05, a.a.O.) angestellten Erwägungen zum mieterschützenden Regelungszweck des § 553 Abs. 1 BGB und zum Vorliegen eines berechtigten Interesses bei berufsbedingtem Wechsel an einen anderen Ort mit der Möglichkeit rechnen müssen, dass die Kläger gemäß § 553 Abs. 1 BGB eine Erlaubnis zur Untervermietung beanspruchen durften. Denn die genannte Senatsentscheidung hat die rechtlichen Maßstäbe für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Untervermietung wegen eines längeren Auslandsaufenthalts des Mieters vorgezeichnet (vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 553 Rn. 6).