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Timestamp: 2016-10-27 15:01:18+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 11', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 269', 'art. 271', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 269', 'art. 15', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 274', 'art. 11', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

136 III 749. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. SA contre �poux Y. (recours en mati�re civile)
4A_412/2009 du 15 d�cembre 2009
Bail � loyer; loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO et art. 11 al. 1 OBLF). D�finition du quartier au sens de l'art. 269a let. a CO. La d�limitation de la portion de territoire � prendre en compte � titre de quartier d�pend essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux. Il appartient � l'autorit� cantonale de cerner le quartier dans un cas particulier, ind�pendamment des crit�res de comparaison fix�s � l'art. 11 al. 1 OBLF. Le Tribunal f�d�ral n'intervient qu'avec retenue (consid. 2). Logements comparables � la chose lou�e au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. Une diff�rence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux immeubles dans la m�me p�riode de construction. Le crit�re du nombre de pi�ces n'est pas n�cessairement d�terminant lorsque la comparaison porte sur des appartements de grande dimension. Exigence d'une comparaison concr�te, fond�e sur l'indication exacte des crit�res utilis�s (consid. 3). Faits � partir de page 75
A. En 1974, X. SA a donn� en location aux �poux Y. un appartement de six pi�ces d'une surface de 174 m2 situ� au deuxi�me �tage de l'immeuble sis � la rue Charles-Sturm xxx, � Gen�ve. Depuis le 1er juillet 1994, le loyer, sans les charges, s'�l�ve � 15'948 fr. par an, soit 1'329 fr. par mois, avec un taux hypoth�caire de r�f�rence de 5,5 %.
L'immeuble abritant l'appartement a �t� construit en 1893 et r�nov� en 1979; selon les locataires, la r�novation n'a concern� que la fa�ade. Il est �quip� du t�l�r�seau collectif, d'un interphone, du chauffage central et d'un ascenseur. Le b�timent, dont l'�tat g�n�ral est bon, est situ� en bordure du boulevard des Tranch�es, art�re enregistrant un trafic automobile intense. Il se trouve � proximit� de commerces, de restaurants, des transports publics, d'�coles et de jardins publics. L'appartement comprend un hall d'entr�e, des fen�tres � double vitrage, des installations �lectriques anciennes et des d�pendances; la cuisine n'est ni agenc�e, ni �quip�e; le logement ne b�n�ficie pas d'un parking.
Par avis officiel du 2 mars 2007, X. SA a r�sili� le bail pour le 30 juin 2007. Le cong� a �t� signifi� pour des motifs �conomiques, afin de relouer l'appartement � un tiers pour un loyer sup�rieur.
B. Les �poux Y. ont saisi la Commission de conciliation d'une requ�te en annulation de cong�.
Non concili�e, l'affaire a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par jugement du 17 septembre 2008 rendu apr�s instruction �crite, sans audition des parties et sans les enqu�tes sollicit�es par la bailleresse, le tribunal a annul� le cong�. En substance, il a retenu qu'aucun des trente objets comparatifs pr�sent�s par la bailleresse n'�tait comparable � l'appartement dont le bail avait �t� r�sili� et, partant, que X. SA n'avait pas d�montr� qu'elle pourrait relouer l'appartement � un tiers pour un loyer non abusif sup�rieur au loyer pay� par les locataires actuels.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� ce jugement par arr�t du 19 juin 2009. Sur les trente appartements pr�sent�s � titre d'objets comparatifs, la cour cantonale n'en a examin� que neuf, situ�s � BGE 136 III 74 S. 76proximit� imm�diate de rues comportant un trafic automobile important et dans un p�rim�tre d�limit� par le boulevard des Tranch�es, la rue de l'Ath�n�e, la rue de Contamines et la rue Michel-Chauvet. Elle a d'embl�e �cart� les �l�ments de comparaison sis en dehors de ce p�rim�tre au motif qu'ils se trouvaient dans un tissu urbain diff�rent, comprenant des constructions plus r�centes et offrant un caract�re plus r�sidentiel. Pour le surplus, la Chambre d'appel est arriv�e � la conclusion, pour des motifs divers, qu'aucun des neuf objets sis dans le p�rim�tre d�fini n'�tait comparable avec l'appartement occup� par les �poux Y.
C. X. SA a interjet� un recours en mati�re civile. Elle concluait principalement � ce qu'il f�t constat� que le bail avait �t� valablement r�sili� avec effet au 30 juin 2007 et � ce qu'aucune prolongation de bail ne f�t accord�e aux locataires; � titre subsidiaire, elle demandait le renvoi de la cause � la cour cantonale.
Les �poux Y. ont propos� principalement le rejet du recours; � titre subsidiaire, ils demandaient le renvoi de la cause pour instruction compl�mentaire et, plus subsidiairement, une prolongation de bail de quatre ans.
La cour de c�ans a d�lib�r� sur le recours en s�ance publique. Elle a admis partiellement le recours, annul� l'arr�t attaqu� et renvoy� l'affaire � la Chambre d'appel pour nouvelle d�cision.
2. En premier lieu, la recourante invoque une violation de l'art. 269a let. a CO. Cette disposition pr�cise qu'un loyer n'est en principe pas abusif s'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier.
2.1 Un cong� motiv�, comme en l'esp�ce, exclusivement par la volont� du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev� que le loyer pay� par le locataire dont le bail est r�sili� ne contrevient en principe pas aux r�gles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO). Pour �tre valable, une r�siliation dict�e par des consid�rations d'ordre �conomique ne doit toutefois pas servir de pr�texte � la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer sup�rieur au loyer pay� jusque-l� par le preneur cong�di�. En d'autres termes, le cong� est annulable si l'application de la m�thode de calcul absolue permet d'exclure BGE 136 III 74 S. 77l'hypoth�se que le bailleur puisse majorer l�galement le loyer, notamment parce que celui-ci est d�j� conforme aux loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110; plus r�cemment, arr�t 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1 et 2.2). En l'occurrence, il s'agit de d�terminer si une augmentation du loyer est possible en application de la m�thode absolue. Ce point n'est pas contest�.
2.2 Le grief de la recourante se rapporte � la d�termination des loyers usuels dans le quartier. La bailleresse reproche � la Chambre d'appel d'avoir d�fini de mani�re trop restrictive la notion de "quartier" figurant � l'art. 269a let. a CO et reprise � l'art. 11 al. 1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), en retenant un p�rim�tre extr�mement r�duit d'environ six hectares, qui correspond � 0,35 % de la surface de la ville de Gen�ve, et en ne tenant aucun compte du d�coupage administratif de la ville en seize quartiers.
2.2.1 Il convient de d�terminer ce que la loi entend par quartier, notion qui rel�ve du droit.
La r�f�rence au quartier mentionn� � l'art. 269a let. a CO a �t� reprise de l'art. 15 al. 1 let. a AMSL (RO 1972 II 1531). Le terme de quartier figure �galement dans la version allemande de l'art. 269a let. a CO ("quartier�blichen Mietzinse"). Aucune d�finition ne ressort des textes l�gaux ni des travaux l�gislatifs. Le Tribunal f�d�ral n'a gu�re eu � se pencher sur cette notion. Il a pr�cis� toutefois que des immeubles pouvaient faire partie du m�me quartier bien qu'ils soient situ�s dans des secteurs de la ville ayant des codes postaux diff�rents (ATF 123 III 317 consid. 4b/ee p. 322).
Le terme quartier, d�signant la quatri�me partie d'un tout, a �t� transpos�e sur les villes romaines planifi�es, qui �taient partag�es en quatre parties par deux routes perpendiculaires se croisant en leur milieu( Viertel en allemand). Dans son acception actuelle, le quartier d�signe la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unit� (cf. Le Grand Robert de la langue fran�aise). S'il forme un ensemble sur les plans historique, g�ographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose �galement une certaine �tendue et ne peut gu�re se limiter � quelques immeubles ou p�t�s de maisons.
Aucun motif ne justifie de retenir � l'art. 269a let. a CO une notion plus restreinte du quartier. En particulier, celui-ci ne se r�duit pas � BGE 136 III 74 S. 78un complexe architectural homog�ne. A cet �gard, l'art. 11 al. 1 OBLF, qui pr�cise comment calculer les loyers usuels du quartier, prescrit de prendre en compte notamment l'emplacement et l'ann�e de construction des objets pr�sent�s � la comparaison; cela atteste que, pour faire partie d'un m�me quartier au sens du droit du bail, les immeubles n'ont pas n�cessairement � b�n�ficier d'une situation semblable, ni � dater de la m�me p�riode de construction. L'id�e est bien plut�t que le quartier couvre une certaine surface et qu'il peut �tre h�t�rog�ne (dans ce sens: PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1998, n� 34 ad art. 269a CO). Il est � relever par ailleurs que l'art. 269a let. a CO met sur le m�me plan "localit�" et "quartier". Or, par localit�, on entend un village ou une petite ville, soit pr�cis�ment une entit� pouvant avoir une certaine �tendue et comporter diff�rents types de b�timents.
Le d�coupage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent d�terminant. Mais des exceptions � cette r�gle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit �tre examin� est situ� � la limite de deux quartiers (cf. RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e �d. 2008, n� 11 ad art. 269a CO, p. 554; HIGI, op. cit., nos 33 et 35 ad art. 269a CO). Il n'est ainsi gu�re possible de poser une r�gle g�n�rale � ce sujet; par rapport � un objet donn�, la d�limitation de la portion de territoire � prendre en compte � titre de quartier d�pendra essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux.
Pour ces motifs, l'autorit� cantonale est, de par sa connaissance des circonstances locales, la mieux � m�me de cerner le quartier dans un cas particulier. Le Tribunal f�d�ral n'interviendra qu'avec retenue, lorsqu'il ressort de la d�cision cantonale que l'autorit� pr�c�dente a m�connu la notion de quartier ou n'en a pas tenu compte, qu'elle s'est fond�e sur des faits qui ne devaient jouer aucun r�le ou, au contraire, qu'elle n'a pas pris en consid�ration des faits pertinents, ou encore qu'elle a abouti � un r�sultat manifestement erron� (cf. ATF 132 III 758 consid. 3.3. i.f. p. 762).
2.2.2 En l'esp�ce, la Chambre d'appel a examin� uniquement neuf objets comparatifs situ�s dans le p�rim�tre pr�cit�, dont ne fait du reste pas partie la rue Charles-Sturm o� se trouve l'appartement occup� par les intim�s; ce dernier est en bordure du boulevard des Tranch�es, lequel d�limite le p�rim�tre en question. La cour cantonale a exclu deux appartements situ�s dans le p�rim�tre retenu, au BGE 136 III 74 S. 79motif qu'ils ne se trouvaient pas � proximit� imm�diate de rues comportant un trafic automobile important. Elle a consid�r� au surplus que les autres objets pr�sent�s ne relevaient pas du m�me quartier au sens de l'art. 269a let. a CO et pouvaient d'embl�e �tre �limin�s de la comparaison.
Le p�rim�tre d�fini par la Chambre d'appel a la forme d'un quadrilat�re irr�gulier d'environ 200 m�tres sur 400 m�tres. Il ne correspond ni � un quartier historique, ni � une entit� administrative. Sa superficie est nettement plus restreinte que celle du quartier Centre-Plainpalais-Acacias ou des quartiers adjacents des Eaux-Vives et de Champel. Les secteurs hors de ce p�rim�tre n'ont pas �t� pris en compte au seul motif qu'ils pr�sentent un tissu urbain diff�rent, comprenant des constructions plus r�centes et offrant un caract�re plus r�sidentiel. Ce faisant, la Chambre d'appel a apparemment exclu ces secteurs de la ville sur la base d'une appr�ciation globale, parce qu'ils semblent moins susceptibles de receler des appartements comparables � celui occup� par les intim�s. Il ne s'agit pas l� d'un crit�re d�finissant le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO. Un tel mode de proc�der revient � d�clarer d'embl�e non comparables tous les objets sis dans ces secteurs, sans avoir � examiner concr�tement s'ils le sont au regard des crit�res de l'art. 11 al. 1 OBLF. La Chambre d'appel ne pouvait pas restreindre de la sorte les possibilit�s de la recourante de pr�senter des objets comparatifs. Il lui appartenait de d�finir d'abord le quartier ind�pendamment des crit�res de comparaison fix�s � l'art. 11 al. 1 OBLF, puis d'examiner, sur la base de ces crit�res, les objets comparatifs pr�sent�s par la recourante qui sont situ�s dans le quartier tel que pr�c�demment d�fini. Le grief tir� de la violation de l'art. 269a let. a CO est fond�.
3. La recourante reproche �galement � la Chambre d'appel d'avoir viol� l'art. 11 al. 1 OBLF et l'art. 274d al. 3 CO lors de l'examen des neuf objets comparatifs pris en consid�ration. Le moyen n'est pas devenu sans objet. En effet, le Tribunal f�d�ral peut �ventuellement �viter un renvoi et statuer lui-m�me au fond s'il arrive � la conclusion que cinq de ces neuf objets sont effectivement comparables � l'appartement occup� par les intim�s (cf. consid. 3.1 infra).
3.1 Selon l'art. 11 OBLF, les loyers d�terminants pour la constatation des loyers usuels, dans la localit� ou le quartier, sont ceux des logements comparables � la chose lou�e, quant � leur emplacement, dimension, �quipement, �tat et ann�e de construction (al. 1), � BGE 136 III 74 S. 80l'exclusion des loyers r�sultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le march� (al. 3). En r�gle g�n�rale, le juge doit disposer de cinq �l�ments de comparaison au moins. Il lui appartient de proc�der � des comparaisons concr�tes. L'autorit� cantonale de derni�re instance indiquera exactement les crit�res sur lesquels elle s'est fond�e. Sur cette base, le Tribunal f�d�ral contr�le librement si les loyers usuels sont �tablis conform�ment au droit f�d�ral (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319; arr�t 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 consid. 4, in SJ 2001 I p. 247). Les loyers de r�f�rence doivent eux- m�mes ne pas �tre abusifs; il est donc n�cessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypoth�caire survenues depuis le moment o� ils ont �t� fix�s (ATF 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss).
Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et les parties sont tenues de lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires. Selon la jurisprudence relative � cette disposition, le juge n'a pas � instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent � soup�onner que les all�gations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter cette partie � compl�ter ses moyens (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238 s.).
3.2 Les neuf �l�ments de comparaison pris en compte par la cour cantonale doivent �tre examin�s � l'aune de ces principes.
3.2.1 La Chambre d'appel a �cart� six objets parce qu'ils ne r�pondaient pas au crit�re de l'ann�e de construction. Cinq appartements sont situ�s dans des immeubles construits en 1921 et le b�timent abritant le sixi�me logement date de 1931; l'immeuble o� logent les intim�s ayant �t� construit en 1893, l'�cart avec les exemples pr�sent�s est de vingt-huit, respectivement trente-huit ans.
Selon la jurisprudence, des immeubles datant des deux premi�res d�cennies du vingti�me si�cle sont comparables sous l'angle de l'ann�e de construction (ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). Par la suite, le Tribunal f�d�ral a pr�cis� qu'une diff�rence de plus de vingt ans ne permettait en tout cas pas de ranger deux b�timents dans la m�me p�riode de construction (arr�t 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Un assouplissement de la r�gle des vingt ans ne se justifie pas. En effet, un certain sch�matisme s'impose dans ce domaine, afin d'assurer la pr�visibilit� du droit et l'�galit� de traitement. BGE 136 III 74 S. 81
C'est d�s lors � bon droit que la cour cantonale a �limin� de la comparaison les six exemples pr�cit�s.
3.2.2 Il reste trois objets - d�sign�s sous les nos 11, 21 et 23 des pi�ces d�pos�es par la bailleresse -, ce qui, en tout �tat de cause, est insuffisant pour d�montrer que le loyer pay� par les intim�s est inf�rieur aux loyers usuels du quartier. Cela �tant, les trois �l�ments de comparaison pr�cit�s appellent les observations suivantes.
La Chambre d'appel a �cart� l'appartement de 180 m2 situ� dans l'immeuble sis � la route de Florissant yyy (objet n� 11) notamment parce qu'il comporte sept pi�ces alors que le logement occup� par les intim�s n'en a que six. Or, si le nombre de pi�ces est d�terminant lorsqu'il s'agit de comparer des appartements plut�t petits, ce crit�re l'est beaucoup moins lorsque la comparaison porte sur des appartements de grande dimension. Ainsi, le Tribunal f�d�ral a jug� que des appartements de 160 m2 et 171 m2, voire de 142 m2 �taient comparables selon le crit�re de la dimension, m�me si les uns comportaient sept pi�ces et les autres comprenaient six pi�ces ou six pi�ces et demie (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). En l'esp�ce, l'objet n� 11, d'une surface de 180 m2, ne saurait �tre exclu de la comparaison avec l'appartement de 174 m2 lou� par les intim�s parce qu'il comprend une pi�ce de plus.
La Chambre d'appel a invoqu� deux autres motifs pour �carter l'objet n� 11: "diff�rence entre l'�tat g�n�ral de l'immeuble (excellent/bon)" et "diff�rence dans l'�tat de la cuisine (agenc�e/non agenc�e)". Faute de description plus pr�cise de l'�tat r�el des immeubles en cause, la pr�sentation sommaire figurant dans l'arr�t attaqu� ne r�pond pas � l'exigence jurisprudentielle d'une comparaison concr�te, fond�e sur l'indication exacte des crit�res utilis�s. En ce qui concerne la cuisine, les pr�cisions manquent �galement. Un agencement - dont on ignore s'il est r�cent ou non - garnissant une cuisine non �quip�e d'appareils m�nagers ne constitue pas une diff�rence notable excluant � elle seule toute comparaison avec un appartement d�pourvu de cuisine agenc�e. Il s'ensuit que la cour de c�ans n'est pas en mesure de juger si l'objet n� 11 est comparable � l'appartement occup� par les intim�s.
Les juges genevois ont �limin� de la comparaison l'appartement de six pi�ces et demie, d'une surface de 144 m2, situ� dans l'immeuble sis � la rue du Mont-de-Sion zzz (objet n� 21) en raison de BGE 136 III 74 S. 82l'absence de r�f�rence au taux hypoth�caire sur la base duquel le loyer avait �t� fix�. Bien qu'elle n'ait pas relev� d'autre motif excluant une comparaison, la cour cantonale n'a pas invit� la recourante � compl�ter ses all�gations avant de fonder sa d�cision sur cette seule omission. Ce faisant, elle a viol� la maxime d'office. La Chambre d'appel a d�s lors m�connu le droit f�d�ral en refusant de prendre en consid�ration l'objet n� 21 pour le motif invoqu�.
La cour cantonale a �cart� l'appartement de six pi�ces situ� � la m�me adresse que l'objet n� 21 notamment parce que sa surface (136 m2) �tait environ 20 % inf�rieure � celle de l'appartement occup� par les intim�s (174 m2). Cette conclusion est conforme � la jurisprudence, qui a d�j� exclu la comparaison entre un appartement de 171 m2 et un appartement de 130 m2 (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321).