Source: http://www.administrator24.info/artykul/id3007,mozliwosc-wspolistnienia-zarzadu-powierzonego-i-wybranego
Timestamp: 2019-08-22 16:37:01+00:00
Document Index: 111960388

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 33', 'art. 18', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 18', 'art. 20', 'Art. 20', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18']

Możliwość współistnienia zarządu powierzonego i wybranego | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Możliwość współistnienia zarządu powierzonego i wybranego
Paweł Puch	| Administrator 4/2012 | 24.04.2012 | 1
W publikacji o niuansach współistnienia zarządu powierzonego i zarządu wybranego w świetle ustawy o własności lokali
Zarząd powierzony i zarząd wybrany, to w świetle Ustawy o własności lokali dwie formy sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Z brzmienia przepisów ustawy nie wynika jednak zakaz wybrania zarządu mimo jego powierzenia.
Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd osobie prawnej lub fizycznej w umowie notarialnej bądź też dokonać wyboru zarządu w formie uchwały.
Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 UWL). Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje Ustawa o własności lokali (UWL). Jeśli tego nie zrobią, lecz jedynie powierzą zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzająca zarząd określonej osobie może mieć rozmaitą treść i regulować różny zakres spraw. Możemy mieć zatem do czynienia z umowami: określającymi organy wspólnoty, np. zarząd, rada nadzorcza lub komisja rewizyjna, i ich kompetencje, ograniczającymi się do przyjęcia konkretnego rozwiązania zawartego w rozdziale 4 UWL lub modyfikującymi rozwiązania zawarte w tym rozdziale, powierzającymi zarząd określonym osobom fizycznym lub prawnym, bez określenia ich obowiązków i kompetencji lub z jednoczesnym mniej lub bardziej szczegółowym określeniem ich obowiązków i kompetencji. W przypadku braku precyzji w umowie o powierzeniu zarządu art. 33 UWL informuje, że należy stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 tej ustawy.
Jeśli zaś chodzi o zarząd wybrany, to duże wspólnoty mieszkaniowe dokonują wyboru zarządu w formie uchwały. Jest to najczęstsza forma sprawowania zarządu we wspólnotach mieszkaniowych. Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy i zarządza nieruchomością wspólną według przepisów Ustawy o własności lokali. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota mieszkaniowa ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej albo inne osoby fizyczne. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami, więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia spraw fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie czynności związane z zarządzaniem na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Umowa jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy fachowcem i wspólnotą mieszkaniową, a jej treść kształtowana jest przez strony. W umowie wspólnota mieszkaniowa może zlecić danej osobie prawie cały zakres kompetencji zarządu i wówczas będziemy mieć do czynienia z zarządcą w pełnym tego słowa znaczeniu, a zarząd będzie tylko sprawował nadzór nad jej poczynaniami. Zarząd może też sam zarządzać nieruchomością, podejmować czynności zwykłego zarządu i wykonywać uchwały wspólnoty, a zlecić tej osobie tylko wykonywanie pewnych czynności, co spowoduje, że będziemy mieć raczej do czynienia z inną umową i na przykład administratorem, księgową, prawnikiem, konserwatorem. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 roku (sygn. akt III CZP 69/07) wspólnota mieszkaniowa nie musi zawierać umowy o zarządzanie, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy dotyczące zarządzania może zawrzeć także z osobami nie posiadającymi licencji zarządcy nieruchomości. Tak więc nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota mieszkaniowa – w celu wsparcia zarządu w zakresie czynności prawnych – zawarła umowę z prawnikiem, w zakresie obsługi księgowej z księgowym, w zakresie obsługi technicznej z konserwatorem itd., i w ten sposób uregulowała kwestie zarządzania nieruchomością wspólną bez posługiwania się licencjonowanym zarządcą i umową o zarządzanie. Natomiast, jeśli wspólnota chce podpisać umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN), musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości, w przeciwnym razie umowa będzie nieważna. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na szczególny charakter umowy o zarządzanie, wskazując na jej specyficzny charakter i uznając, że należy ona do kategorii umów nazwanych. Skuteczne jej zawarcie wiąże się ze spełnieniem wymogów określonych w UGN.
Współistnienie dwóch form zarządu
Zarząd powierzony, a zarząd wybrany to w świetle Ustawy o własności lokali dwie formy sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że z brzmienia przepisów UWL nie wynika zakaz wybrania zarządu mimo jego powierzenia. Jednak w doktrynie i orzecznictwie trwa w tej materii spór.
W orzecznictwie pojawiły się dwie sprzeczne ze sobą koncepcje. W postanowieniu z 14 września 2005 roku w sprawie III CZP 62/05, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust.1 UWL wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 tejże ustawy, motywując to istotnymi względami natury organizacyjno-gospodarczej. Do tego czasu w orzecznictwie dominował pogląd, że zarząd i zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, inne bowiem są ich zadania, inne też jest ich usytuowanie. Zarząd, o którym mowa w art. 20 ust. 1 i w art. 21 ust. 1 UWL jest organem wspólnoty, a zarządca któremu zarząd powierzono w świetle art. 18 ust. 1 tejże wspólnoty mieszkaniowej jest podmiotem w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącym zarządzaniem. Pogląd ten wyrażony został najpełniej w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 roku w sprawie I CK 108/03. Także Sąd Apelacyjny w Katowicach w postanowieniu z 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt I ACz 369/10) zdecydowanie opowiedział się za tradycyjną koncepcją współwystępowania obu rodzajów zarządu. Nie można wszak tracić z pola widzenia, że ustawodawca, wprowadzając aktualne brzmienie art. 18, ani nie zmodyfikował odpowiednio art. 20 i art. 21, ani nie zawarł w ustawie żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Wprawdzie art. 18 ust. 3 ustawy utrzymuje obowiązek wyboru zarządu płynący z art. 20 ust. 1 wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono ani w umowie, ani w późniejszej uchwale, nie oznacza to jednak, że zarząd taki z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany. Przemawiają za tą koncepcją względy natury organizacyjno-gospodarczej co najmniej tak samo ważkie, jak te, które miał na myśli Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 62/05. Właściciele lokali ze zrozumiałych względów są zainteresowani, by zarządca działał efektywnie i by nie generował nadmiernych kosztów. Nie są do tego na ogół należycie przygotowani, nie dysponują czasem, a oczywiste jest, że im liczniejsza wspólnota, tym większy jest stopień komplikacji. Pożądane jest, by taką stałą bieżącą kontrolę zarządcy powierniczego prowadził organ wspólnoty, a jedynym znanym ustawie organem jest wybieralny zarząd. Art. 20 ust. 1 UWL nakłada na wspólnotę mieszkaniową, w której jest więcej niż siedem lokali, obowiązek wyboru zarządu, w skład którego wchodzić mogą tylko osoby fizyczne, wybrane spośród właścicieli lub spoza ich grona. Wybór takiego zarządu nie narusza w niczym umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy) lub późniejszej uchwały zmieniającej sposób zarządu (art. 18 ust. 2a ustawy), w szczególności zaś nie stanowi zmiany sposobu zarządu ustalonego w umowie lub w uchwale (Sąd Najwyższy w wyroku z 14 stycznia 2004 r. w sprawie I CK 108/03).
W związku z istnieniem sporu co do możliwości wybrania zarządu mimo wcześniejszego jego powierzenia należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy nie powinno się raczej stosować prostych i pewnych rozwiązań. Dopóki współistnienie jest kwestią sporną wspólnoty mieszkaniowe nie powinny stosować jednocześnie obu form zarządzania. Jeżeli więc właścicielom lokali nie odpowiada najczęściej narzucona im przez dewelopera forma zarządu powierzonego gdyż nie mają organu, który kontrolowałby zarządcę, powinni go odwołać i dokonać wyboru zarządu oraz podpisać umowę o zarządzanie lub administrowanie w zależności od relacji i podziału kompetencji między zarządcą, a zarządem. We wspólnocie mieszkaniowej nie będzie wówczas istniał ani problem możliwości współistnienia dwóch form zarządu ani wzajemnych relacji między zarządem, a zarządcą bo te sprawy jasno określi umowa.
zarząd powierzony |
zarząd wybrany |
123 | 26.05.2012, 23:15
OK. Nie widzę tu sprzeczności. A co wówczas, gdy wspólnota uchwałą powierza zarząd w rozumieniu art. 18 ust. 1 UWL (co już jest sprzecznością na którą nie reaguje notariusz) i jeszcze to protokółuje notariusz, a sądy (również akceptują - dziwne) bez problemu wpisują w dziale III sposób zarządu i osobę która go sprawuje? Przecież to jakiś absurd. Pozdrawiam Roman Kwasek.
Wyświetleń: 8597|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 16929|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10539|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 5993|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 10107|Ocena: 1.0
Wyświetleń: 7741|Ocena: 0.0
Wyświetleń: 6432|Ocena: 6.0