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Timestamp: 2019-02-22 20:32:37
Document Index: 346699480

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', 'Art. 16', '§ 19', '§ 19', '§ 17', '§ 19', '§ 1', '§ 1', 'Art 16', 'Art. 1', 'Art. 16', '§ 4']

Bebauungsplan „Westlich Franz-Josef-Strauß-Straße zwischen - PDF Free Download
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Bebauungsplan „Westlich Franz-Josef-Strauß-Straße zwischen Forstweg und Am Neuen Weg“ Begründung mit Umweltbericht
Fassungsdatum:
22.02.2016, geändert am 04.05.2016
Gemeinde Oberhaching Alpenstraße 11 82041 Oberhaching
Planfertiger: Kaiser-Wilhelm-Str. 13, 82319 Starnberg Tel. 08151-9799930 Fax –9799949 E-mail: [email protected] Bearbeiter:
Dipl.-Ing. Christian Ufer, Landschaftsarchitekt und Stadtplaner Dipl.-Ing. (FH) Juliane Matschiner, Landschaftsplanerin
Gemeinde Oberhaching: Bebauungsplan „Westlich Franz-Josef-Strauß-Straße“ Begründung mit Umweltbericht – 04.05.2016
Anlass und Ziel der Planung...................................................................... 3
Beschreibung des Planungsgebietes ......................................................... 3 2.1
Lage und Größe des Planungsgebietes.......................................................................... 3
Nutzungen und Gebäudebestand ................................................................................. 4
Verkehrliche Anbindung .............................................................................................. 5
Regionalplan München ............................................................................................... 6
Rechtswirksamer Flächennutzungsplan ......................................................................... 6
Rechtsverbindlicher Bebauungsplan ............................................................................. 7
Fachgesetzte und berührte Fachplanungen ................................................................... 7
Vorentwurf ............................................................................................................... 8
Grünordnung ............................................................................................................ 8
Verkehrliche Erschließung ........................................................................................... 8
Immissionsschutz ...................................................................................................... 8
Technische Ver- und Entsorgung ................................................................................. 9
Planungsrechtliche Voraussetzungen ....................................................... 6
Städtebauliches Konzept .......................................................................... 7
Erläuterung der Festsetzungen und Hinweise ........................................... 9 5.1
Bauliche Festsetzungen .............................................................................................. 9
Grünordnerische Festsetzungen ................................................................................. 10
Bodenordnung ........................................................................................................ 11
Bauflächenbilanz ..................................................................................................... 11
Wesentliche Auswirkungen ..................................................................... 11
Umweltbericht ........................................................................................ 12 7.1
Kurzdarstellung des Inhalts und wichtiger Ziele des Bauleitplans ................................... 12
Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten umweltrelevanten Ziele und ihre Berücksichtigung .............................................................................................. 12
Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei Durchführung der Planung ....................................................................................... 12
Prognose bei Nichtdurchführung der Planung („Nullvariante“) ....................................... 20
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich ........................ 20
Alternative Planungsmöglichkeiten ............................................................................. 22
Methodisches Vorgehen und technische Schwierigkeiten ............................................... 22
Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) ................................................................ 22
Allgemein verständliche Zusammenfassung ................................................................ 22
Anlagen 
Anlage 1: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung, Umwelt-Planungsbüro Alexander Scholz, Stand: 20.02.2016
Anlage 2: Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung, Ingenieurbüro Greiner, Stand: 26.10.2015
2 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
1. Anlass und Ziel der Planung Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 06.10.2015 die Aufstellung eines Bebauungs-planes mit Grünordnung für die Fläche westlich Franz-Josef-Strauß-Straße, nördlich Forstweg, südlich Am Neuen Weg beschlossen. Mit dem Bebauungsplan soll die planungsrechtliche Grundlage für die Erschließung und Ausweisung von Wohnbaugrundstücken geschaffen werden. Der überwiegende Anteil der entstehenden Wohnbauflächen soll im Rahmen eines Einheimischen-Modells zu einem vergünstigten Kaufpreis und mit Bindungen zur Bebauung und zum Anschluss an die Fernwärme veräußert werden. Die Gemeinde Oberhaching hat das Grundstück Fl.Nr. 600, Gemarkung Oberhaching mit Genehmigung der Kaufvertragsurkunde durch den Gemeinderat am 07.07.2015 erworben. Entsprechend dem Aufstellungsbeschluss soll im Bebauungskonzept eine gemischte Bebauung vorgesehen werden, damit möglichst vielfältige Formen von selbstgenutztem Wohneigentum entstehen und angeboten werden können. Durch die Bereitstellung von Baugrundstücken und Wohnungen für Einheimische soll insbesondere den Belangen des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB entsprochen werden. Danach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen und die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu berücksichtigen. Aufgrund der hohen Grundstückspreise können sich in Oberhaching, wie im gesamten Ballungsraum München, viele Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen kaum noch Wohneigentum leisten. Diese Entwicklung bedroht zunehmend die gewachsenen Sozialbeziehungen sowie eine gesunde und ausgewogene Sozialstruktur. Auf Grund der starken Grundstücksnachfrage sind im Gemeindegebiet von Oberhaching nahezu keine Baugrundstücke verfügbar. Das letzte Einheimischen-Programm Am Grünwalder Weg/ Linienstraße wurde in den Jahren 2005 /2006 durchgeführt. Der noch nicht ausgebaute Forstweg soll in ganzer Länge als öffentliche Verkehrsfläche im Bebauungsplan festgesetzt werden, um die Rechtsgrundlage für die erstmalige Herstellung der Straße und Abrechnung der Kosten nach Erschließungsbeitragsrecht zu schaffen.
2. Beschreibung des Planungsgebietes 2.1 Lage und Größe des Planungsgebietes Das Planungsgebiet liegt auf dem Gebiet der Gemeinde Oberhaching im Westen des Ortsteils Oberhaching. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 20.800 m², wobei ca. 17.480 m² auf das eigentliche „Baugrundstück“ Fl.Nr. 600 entfallen. Das landwirtschaftlich genutzte, mit ca. 1 % Gefälle leicht von Süd nach Nord geneigte Gelände liegt etwa auf einer Höhe von 591,20 m üNN im Süden und 589,70 m üNN im Norden. Der Geltungsbereich wird im Norden von einer Landwirtschaftsfläche begrenzt, im Osten von der Franz-Josef-StraußStraße und im Süden und Westen von Wohngebieten. Der Bebauungsplan erstreckt sich auf die Fl.Nrn. 542 Teilfläche, 565/1 Teilfl., 596/1, 596/3 Teilfl., 599/2, 599/3 und 600 der Gemarkung Oberhaching. Die Flächen befinden sich vollumfänglich im Eigentum der Gemeinde Oberhaching.
3 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Abb. 1: Lage des Plangebietes (TK 50)
2.2 Nutzungen und Gebäudebestand Aktuell wird das Planungsgebiet als landwirtschaftliche Anbaufläche genutzt. Eine Bebauung ist nicht vorhanden. Entlang der Franz-Josef-Strauß-Straße befindet sich eine Wertstoffsammelstelle. An die Ackerfläche schließen im Osten der Straßenraum der Franz-Josef-StraußStraße, im Süden eine FeldFeldhecke und der asphaltierte Forstweg sowie im Norden der teilversiegelte Weg Am Neuen Weg an. Diese Flächen liegen ganz oder teilweise innerhalb des Geltungsbereiches (vgl. Abb. 2). Die umgebenden Nutzungen bestehen im Norden und Osten aus Landwirtschaft. Östlich der Bahnstrecke befindet sich ein größeres Gewerbegebiet. Im Süden und Westen herrschen Wohnnutzungen mit Einzel- und Doppelhäusern sowie Mehrfamilienhäusern vor, denen in westlicher Richtung die große Waldfläche des Grünwalder Forstes folgt.
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Abb. 2: Auszug Luftbild: Geltungsbereich in rot
2.3 Verkehrliche Anbindung Oberhaching besitzt über den Anschluss der Kreisstraße M 11 an die Bundesautobahn (BAB) 995 (AS Oberhaching) eine gute überörtliche Erschließung weiter über die BAB 99 und BAB 8 in nördliche, östliche und südliche Richtungen. Über die M 11, die Raiffeisenallee und den Grünwalder Weg ist die Franz-Josef-Strauß-Straße und damit das Planungsgebiet sehr gut erreichbar. Die bestehende Erschließung wird durch den geplanten Ausbau der Straßen Forstweg und Am Neuen Weg noch verbessert. Der Ausbau der Straßen ist Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes. Ferner besteht mit der Ortsbuslinie 227, deren nächstgelegene Haltestellen Äußerer Stockweg bzw. Linienstraße sich jeweils in ca. 50-100 m Entfernung des Baugebiets befinden, eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Die Buslinie verkehrt Werktags Montag bis Freitag zwischen 6:15 und 20:45 im Halbstundentakt. Des Weiteren gibt es eine gute Verbindung zum Bahnhof Deisenhofen, der sich in ca. 1.200 m Entfernung südöstlich des Planungsgebiets befindet. Dort besteht über die S-Bahnlinie S3 und den Meridian Anschluss nach München und Holzkirchen bzw. Rosenheim.
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3. Planungsrechtliche Voraussetzungen 3.1 Regionalplan München Im Regionalplan der Region 14 München (2014) ist der Ort Oberhaching als Bereich für die Siedlungsentwicklung (Ziel B 2.3) festgelegt. Zur Versorgung der ortsansässigen Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum sollen zudem verstärkt Einheimischenmodelle angewendet werden (Grundsatz B 2.5.1.3). Außerhalb der Ortschaften Oberhaching, Gerblinghausen und Jettenhausen wird das Gemeindegebiet dem regionalen Grünzug Nr. 10 „Gleißental/ Hachinger Tal sowie flankierende Waldkomplexe“ zugeordnet. Zusätzlich werden die Waldflächen im Gemeindegebiet überwiegend als Landschaftsschutzgebiet, kleinere Teilbereiche als landschaftliches Vorbehaltsgebiet dargestellt (vgl. Abb. 4; das neu ausgewiesene LSG Hachinger Tal im Ortsgebiet Oberhaching ist dabei noch nicht dargestellt, weil der Regionalplan seither nicht überarbeitet wurde). Im Nordosten der Gemeinde befindet sich Trenngrün zur benachbarten Gemeinde Taufkirchen. Die Planung steht im Einklang mit den Zielen der Raumordnung, da für die Ausweisung des geplanten Wohngebietes innerörtliche Freiflächen herangezogen werden, die bereits gut verkehrlich erschlossen sind und deren versorgungstechnische Erschließung gesichert ist. Die Umweltauswirkungen werden im Umweltbericht (Kap. 7) dargelegt.
Abb. 3: Auszug aus dem Regionalplan, Karte Siedlung und Versorgung: Bereich für Siedlungsentwicklung (rote Schraffur), Regionaler Grünzug (||), Trenngrün (VΛV)
Abb. 4: Auszug aus dem Regionalplan, Karte Landschaft und Erholung: Landschaftsschutzgebiet (grüne, senkrechte Schraffur), Landschaftliches Vorbehaltsgebiet (xxx)
3.2 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan Im geltenden Flächennutzungsplan (Stand: 06.07.2006) wird das Planungsgebiet bereits als Wohnbaufläche und entlang der Franz-Josef-Strauß-Straße sowie einer kleinen Teilfläche am Weg Am Neuen Weg als Grünfläche dargestellt (vgl. Abb. 5).
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Abb. 5: Geltender Flächennutzungsplan vom 06.07.2006 (gelb: Umgriff des B-Plan-Entwurfs)
3.3 Rechtsverbindlicher Bebauungsplan Für das Planungsgebiet und auch die umgebende Bebauung bestehen keine Bebauungs- oder Baulinienpläne. Auch die bestehende Straße Forstweg ist in keinem Bebauungsplan als Verkehrsfläche festgesetzt. Der Abschnitt der Franz-Josef-Strauß-Straße nördlich Äußerer Stockweg bis zur Verkehrskreisanlage Raiffeisenallee/ Linienstraße ist im Bebauungsplan „Mittelstraße“ als öffentliche Verkehrsfläche mit Straßenbegleitgrün festgesetzt.
3.4 Fachgesetzte und berührte Fachplanungen Im Umgriff des Geltungsbereichs wie auch in der näheren Umgebung sind keine Landschaftsund Naturschutzgebiete oder sonstige gesetzlich geschützte Flächen vorhanden. Auch FFHund Vogelschutzgebiete sind im Gemeindegebiet nicht gegeben und somit auch nicht betroffen. Der als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesene Grünwalder Forst befindet sich ca. 240 m westlich des Planungsgebiets. Im Umgriff des Geltungsbereichs sind keine amtlich kartierten Biotope vorhanden sowie keine durch das Baugebiet berührten Fachplanungen bekannt. Allerdings ist das Gehölz direkt nördlich des Forstwegs als Hecke gemäß Art. 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG einzustufen und daher gesetzlich geschützt.
4. Städtebauliches Konzept Die Bebauung wird vom Fahrbahnrand der Franz-Josef-Strauß-Straße aus Schallschutzgründen um 15 bis 18 Meter abgerückt. Auf der Ostseite werden größere, zum Teil dreigeschossige Baukörper vorgesehen, im mittleren Teil Doppelhäuser sowie zur bestehenden Bebauung im Westen hin Einzelhäuser. An einem das Gebiet von Süd nach Nord querenden öffentlichem Weg sind im Süden ein öffentlicher sowie ein privater und im Norden ein weiterer privater 7 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Spielplatz situiert. Die Feldhecke im Süden wird in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt München erhalten und lediglich durch den öffentlichen Weg sowie drei untergeordnete Grundstückserschließungen gequert. Auch die Bäume an der Ostseite entlang der Franz-Josef-Strauß-Straße können bis auf einen kleineren Baum erhalten werden. An der Ostseite, zur Franz-Josef-Strauß-Straße hin, wird eine durchschnittlich 5 m breite öffentliche Grünfläche neu angelegt.
4.1 Vorentwurf Die Gemeindeverwaltung hat das städtebauliche Konzept entwickelt und auf der Grundlage der Anregungen der Ämter und sonstigen Träger öffentlicher Belange aus der frühzeitigen Beteiligung angepasst und modifiziert. Dabei wurden auch Änderungsvorschläge aus der Mitte des Gemeinderats berücksichtigt.
4.2 Grünordnung Die landschaftlichen Gegebenheiten werden auch durch die Grünordnung berücksichtigt. Dem Charakter des zwar innerörtlich liegenden Gebiets in einer größeren, noch landwirtschaftlich genutzten Fläche entsprechend wird an der Südseite des Planungsgebiets die Feldhecke erhalten und gepflegt sowie an der Ostseite eine Grünfläche zur Franz-Josef-Strauß-Straße als Wohnsammelstraße neu entwickelt.
4.3 Verkehrliche Erschließung Die Erschließung erfolgt über den Forstweg im Süden, den auszubauenden Neuen Weg im Norden sowie eine L-förmige „Planstraße“, die von der Franz-Josef-Strauß-Straße im Osten zum Neuen Weg im Norden führt. Das Gebiet selbst wird durch einen öffentlichen Geh- und Radweg von Norden nach Süden gequert. Die Planung verursacht ein zusätzliches Verkehrsaufkommen. Bei 60 Wohneinheiten ist mit etwa 200 Bewohnern im Planungsgebiet und zusätzlich 500 Kfz-Fahrten pro Tag auf der FranzJosef-Strauß-Straße zu rechnen. Bei einer Aufteilung von je 250 Fahrten in beide Richtungen erhöht sich das Verkehrsaufkommen von ca. 3.000 auf ca. 3.250 Kfz pro Tag. Der zusätzliche Verkehr kann leistungsfähig auf der Franz-Josef-Strauß-Straße abgewickelt werden. Von der Straßenverkehrsfläche mit insgesamt 4.871 m² entfallen knapp 2.000 m² auf den Forstweg, der im Sinne des Erschließungsbeitragsrechts noch nicht erstmalig hergestellt ist. Dieser ist allerdings bereits vorhanden und versiegelt ist.
4.4 Immissionsschutz Östlich des Plangebietes verläuft die Franz-Josef-Strauß-Straße. In einem Abstand von etwa 200 m östlich des Plangebietes befindet sich außerdem die Bahnlinie München-Lenggries. Innerhalb des Plangebietes soll Wohnbebauung in einem WA-Gebiet entstehen. Die von der Franz-Josef-Strauß-Straße ausgehenden Verkehrsemissionen werden in Anlage 1 dargelegt. Im Rahmen dieser schalltechnischen Untersuchung werden die Verkehrsgeräuschimmissionen aufgrund der Franz-Josef-Strauß-Straße sowie der Bahnlinie innerhalb des Plangebietes ermittelt und gemäß der DIN 18005 bzw. der 16. BImSchV beurteilt. Hierauf basierend werden dann die erforderlichen passiven Schallschutzmaßnahmen gemäß der DIN 4109 ausgearbeitet. Aufgrund der Verkehrsgeräusche der Franz-Josef-Strauß-Straße und der Bahnlinie MünchenLenggries ergeben sich folgende Ergebnisse: - Die berechneten Beurteilungspegel betragen an der östlichen Plangebietsgrenze bis zu etwa 63 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts.
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- Zu Beurteilungspegeln in Höhe von 59 dB(A) tags bzw. 49 dB(A) nachts kommt es in Abständen von etwa 15 m (tags) bzw. 20 m (nachts) von der östlichen Grundstücksgrenze. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Wohngebiete (59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts) können bei den genannten Abständen eingehalten werden. - In einem Abstand von 32 m (tags) bzw. 60 m (nachts) von der östlichen Grundstücksgrenze ergeben sich Beurteilungspegel in Höhe von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Ab diesen Abständen können die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für WAGebiete (55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts) eingehalten werden. Auf der Grundlage der schalltechnischen Untersuchung werden die geplanten Baugrenzen in einem Abstand von etwa 15 m von der östlichen Grundstücksgrenze situiert. Ab diesen Abständen können die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV tagsüber eingehalten werden. Darüber hinaus sind für die geplante Wohnbebauung die unter Punkt 6 bzw. 7 beschriebenen Schallschutzmaßnahmen (erhöhte Anforderungen an die Gesamtschalldämm-Maße gemäß DIN 4109, fensterunabhängige Belüftungseinrichtungen) zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse zu beachten. Die unter Punkt 7 der Untersuchung genannten Auflagen zum Immissionsschutz werden im Bebauungsplan entsprechend aufgenommen. Zusätzlich werden Festsetzungen zur Einhausung und Abschirmung der Rampenbauwerke an Tiefgaragen getroffen.
4.5 Technische Ver- und Entsorgung Die Wasserversorgung wird über das gemeindliche Wasserwerk, die Abwasserentsorgung über den Abwasserzweckverband Hachinger Tal sichergestellt. Die Schmutzwasserkanäle werden vermutlich als Freispiegelkanäle ausgeführt. Die Oberflächenentwässerung erfolgt im Trennsystem. Entsprechend den Bodenverhältnissen wird das anfallende Niederschlagswasser auf den Baugrundstücken versickert werden. Der Stromanschluss erfolgt über die Bayernwerk AG, die weiteren Versorgungen mit Frischwasser, Telekommunikation und Kabel über die jeweiligen Spartenträger. In diesem Zusammenhang wird ausdrücklich auf das Fernwärmenetz der Gemeindewerke Oberhaching verwiesen, die geplanten Baukörper sollen gem. Kap. 1 mit einer Anschlussverpflichtung an die Fernwärme veräußert werden. Die Verkehrsflächen der neu geplanten Erschließungsstraße sind ebenso wie die vorhandenen bzw. auszubauenden Straßen (Franz-Josef-Strauß-Straße, Forstweg sowie künftige Straße Am Neuen Weg) ausreichend dimensioniert.
5. Erläuterung der Festsetzungen und Hinweise 5.1 Bauliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung, Bauweise Die Bauflächen innerhalb des Geltungsbereichs werden als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Um den Charakter des Ortsgebiets zu wahren, wird eine offene Bauweise mit ausschließlich Einzelbaukörpern festgesetzt, wobei eine Mischung aus Geschosswohnungsbau (max. Gebäudelänge 30 m), Reihenhäusern (max. Gebäudelänge ca. 30 m) sowie Doppelhäusern und Einfamilienhäusern zulässig ist.
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Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich im Bebauungsplan durch die zulässige Grundfläche (GR), die zulässige Geschossfläche sowie die Anzahl der Vollgeschosse und die Wandhöhe (WH). Bei den dreigeschossigen Gebäuden wird eine flache Dachneigung von 20° festgesetzt, im Übrigen gelten die Vorgaben der örtlichen Bauvorschrift, die eine Dachneigung von 20° bis 27° festschreiben. Gestaffelte Gebäudegrößen mit größeren Gebäuden im Osten und kleineren Gebäuden entlang der westlichen Plangebietsgrenze schaffen ein Übergang von der Franz-Josef-StraußStraße zu den anschließenden Wohngebieten. Von der öffentlichen Verkehrsfläche sind die Baugrenzen um mindestens 3 m, häufig jedoch sogar 5 m zurückgesetzt, um ein ansprechendes und durchgrüntes Straßenbild zu gewährleisten. Die Errichtung von Garagen und Carports wird auf die Bauräume und festgesetzten Flächen für Garagen begrenzt. Nicht überdachte Stellplätze sind auch außerhalb der Bauräume zulässig, wobei bei deren Situierung wiederum die Vorgaben der örtlichen Bauvorschrift zu beachten sind. Die maximal zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 bezeichneten Anlagen für die in der Planzeichnung festgesetzten Einzelund Doppelhausgrundstücke bis zu einer GRZ von max. 0,55, für die Grundstücke Parzellen 11 und 12 (Reihen- bzw. Geschosswohnungsbau) bis zur einer GRZ von max. 0,7 überschritten werden. In § 17 BauNVO ist für Allgemeines Wohngebiet für die Grundflächenzahl eine Obergrenze von 0,4 genannt. Mit einer 50-%igen Überschreitung durch die Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 ergibt sich damit eine gesamtzulässige GRZ von 0,6. Dieser Wert wird bei den Einzel- und Doppelhausgrund-stücken mit max. 0,55 nicht überschritten. Die Überschreitung bei den Grundstücken für die Reihenhausbebauung und für den Geschosswohnungsbau mit 0,7 ist durch die verdichtete Bebauung begründet, die einen höheren Anteil an befestigter und unterbauter Flächen für Nebengebäude, Stellplätze und auch Tiefgarage bedingt. Mit den verdichteten Bauformen wird dem Gebot des § 1a Abs. 2 entsprochen, wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll. Gestaltung Zur Gestaltung wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanes die Gültigkeit der örtlichen Bauvorschrift in der Fassung vom 20.11.2015 festgesetzt. Darüber hinaus wird zur Wahrung des Ortsbilds festgelegt, dass die Gebäudelänge (Traufseite) die Breite des Gebäudes (Giebelseite) bei den Doppel- und Einzelhäusern um mindestens 30 % überschreiten muss. Ergänzend werden Vorgaben zur einheitlichen Dachgestaltung getroffen.
5.2 Grünordnerische Festsetzungen Auch in Bezug auf die Grünordnung wird auf die örtliche Bauvorschrift verwiesen, der gemäß je 300 m² angefangene Grundstücksfläche ein Baum zu pflanzen ist. Somit müssen im Nettobauland insgesamt 66 Bäume gepflanzt werden: Auf den insgesamt 20 Einzel- und Doppelhausgrundstücken 40 Bäume, auf dem Geschosswohnungsbau nördlich der Planstraße neun sowie auf die Reihenhäuser an der Franz-Josef-Strauß-Straße (Ostteil der Parzelle 11) zehn und die westlichen beiden Reihenhäuser auf Parzelle 11 weitere sieben Bäume. Mit den Festsetzungen der Pflanzbindung sowie den Neupflanzungen entlang der Franz-Josef-StraußStraße werden insgesamt weitere zwölf Bäume neu gepflanzt sowie mind. 15 im Bereich der Feldhecke erhalten. Bepflanzungsfestsetzungen Für alle Pflanzungen wird eine Mindest-Pflanzgröße vorgeschrieben. Die Mindest-Pflanzqualität aller zu pflanzender Bäume beträgt: 3 x verpflanzt, Stammumfang > 16 cm.
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Für die zu pflanzenden Bäume sind ausschließlich heimische, standortgerechte Laubbäume sowie hochstämmige Obstbäume zugelassen. Die Gehölzpflanzungen sind spätestens in der auf die Bezugsfertigkeit folgenden Vegetationsperiode vorzunehmen. Geeignete Arten sind in folgender Liste zusammengestellt: Laubbäume 1. und 2. Wuchsordnung Feld-Ahorn Berg-Ahorn Hainbuche Walnuss Stiel-Eiche Berg-Ulme
Acer campestre Acer pseudoplatanus Carpinus betulus Juglans regia Quercus robur Ulmus glabra
Spitz-Ahorn Weiß-Birke Rot-Buche Wild-Kirsche Winter-Linde
Acer platanoides Betula pendula Fagus sylvatica Prunus avium Tilia cordata
Laubbäume 3. Wuchsordnung Weißdorn Crataegus monogyna Holz-Apfel Malus sylvestris Vogel-Kirsche Prunus avium Trauben-Kirsche Prunus padus Wildbirne Pyrus communis Elsbeere Sorbus torminalis Sowie alle standortgerechten Obstbäume als Hochstamm (nur auf starkwüchsiger Unterlage)
Vorschlagsliste heimische Sträucher Kornelkirsche Hasel Heckenkirsche Heckenrose Wolliger Schneeball
Cornus mas Corylus avellana Lonicera xylosteum Rosa canina Viburnum lantana
Hartriegel Pfaffenhütchen Liguster Holunder
Cornus sanguinea Euonymus europaeus Ligustrum vulgare Sambucus nigra
6. Wesentliche Auswirkungen Die Ausweisung des Wohngebiets ermöglicht es der Gemeinde, Wohnraum für Einheimische zu schaffen. Die bauliche Entwicklung steht im Einklang mit den Vorgaben der Regional- und Landesplanung. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ergeben sich Auswirkungen auf Naturhaushalt und Landschaftsbild, die im Umweltbericht (s. Kapitel 7) erläutert werden. Darin ist auch die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nach § 1 a Abs. 3 BauGB behandelt.
6.1 Bodenordnung Im Rahmen der Umsetzung ist eine Parzellierung des im Gemeindeeigentum befindlichen Grundstücks erforderlich. Eine amtliche Bodenneuordnung bzw. Umlegung ist nicht erforderlich, da das Grundstück nur einen Eigentümer hat.
6.2 Bauflächenbilanz Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ergibt sich die folgende Flächenverteilung.
11 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Tab. 1: Bauflächenbilanz Art der Nutzung
Fläche in m² (gerundet)
Allgemeines Wohngebiet Verkehrsfläche mit Straßenbegleitgrün davon Straßenbegleitgrün
Fläche mit Pflanzbindung (Hecke)
Geltungsbereich gesamt
7. Umweltbericht 7.1 Kurzdarstellung des Inhalts und wichtiger Ziele des Bauleitplans Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans „Westlich Franz-Josef-Strauß-Straße zwischen Forstweg und Am Neuen Weg“ ist die Schaffung von Wohnbaurecht vor allem für Einheimische in einem neuen Baugebiet im Westen Oberhachings. Im geplanten Wohngebiet sollen Geschossbebauung, Reihen-, Doppel- und Einzelhäuser entstehen. Der Geltungsbereich mit einer Größe von ca. 2,08 ha erstreckt sich auf bisher landwirtschaftlich genutzte Flächen. Diese werden als Allgemeines Wohngebiet, Verkehrsflächen, Grünflächen sowie einer kleinen Fläche für Ver- und Entsorgung festgesetzt.
7.2 Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten umweltrelevanten Ziele und ihre Berücksichtigung Wie in Kap. 3.1 erläutert, werden die Vorgaben der Landes- und Regionalplanung hinsichtlich Siedlungsentwicklung, Landschaftsschutz und Erholungseinrichtungen berücksichtigt. Unmittelbar nördlich des Forstweges befindet sich im östlichen Teil eine Feldhecke aus heimischen Gehölzen. Sie unterliegt einem gesetzlichen Schutz nach Art 16 Abs. 1 BayNatSchG. Das bedeutet, dass eine Rodung, ein Abschneiden, eine Fällung oder auch eine erhebliche Beeinträchtigung auf sonstige Weise grundsätzlich untersagt sind. Derartige Maßnahmen, die letztlich zu einer Zerstörung führen würden, müssten durch eine Ausnahme seitens der unteren Naturschutzbehörde genehmigt werden. Hierfür müssen überwiegende Gründe des öffentlichen Interesses im Einzelnen nachvollziehbar dargelegt werden. Weitere nach Fachgesetzen ausgewiesene Schutzgebiete oder geschützte Flächen des Naturschutz-, Wald- und Wasserrechtes werden nicht berührt.
7.3 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei Durchführung der Planung Die Beschreibung und Bewertung der Schutzgüter im Bestand erfolgt entsprechend dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“, (Bayerisches Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen, Ergänzte Fassung, 2003), Anhang Teil A - Bewertung des Ausgangszustands. Es wird unterschieden in geringe, mittlere oder hohe Bedeutung der einzelnen Schutzgüter für Naturhaushalt und Landschaftsbild. Bei der Bewertung der Auswirkungen entsprechend dem Leitfaden „Umweltbericht in der Praxis, Leitfaden zur Umweltprüfung in der Bauleitplanung“ (Oberste Baubehörde im Bayerischen 12 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Staatsministerium des Innern, ergänzte Fassung, 2007) wird grundsätzlich zwischen baubedingten, anlagebedingten und betriebsgedingten Auswirkungen unterschieden. Hierzu zählen: Baubedingt -
Bodenveränderungen durch Auf- und Abtrag
Beseitigung von Vegetationsbeständen
Gefährdungen durch Maschinenbetriebsstoffe
Störungen durch Emissionen und Bewegungsunruhe aus dem Baubetrieb
Mögliche Störung/Tötung von Reptilien, Brutvögeln oder Fledermäusen
Anlagebedingt -
Veränderung des Landschafts- und Ortsbildes
Funktionsverlust und direkte Inanspruchnahme sowie Zerschneidung von Lebensräumen und deren Vernetzungskorridoren
Beeinträchtigung der Erholungsfunktion
Änderungen des Mikroklimas durch Aufheizung von Gebäude und Belagsflächen
Betriebsbedingt -
Lärmemissionen An-/Abfahrtsverkehr mit ggf. erhöhtem Kollissionsrisiko
Störung von Tieren durch Beleuchtung und Lärm
Für die Bewertung der Beeinträchtigung der Schutzgüter wird unterschieden in geringe, mittlere und hohe Erheblichkeit. Schutzgut Boden Beschreibung Gemäß Bodenkarte von Bayern ist im Planungsgebiet der Bodentyp 22 b „Parabraunerde mittlerer bis großer Entwicklungstiefe“ anzutreffen. Es handelt sich hierbei um mittel- bis tiefgründigen Schotterverwitterungsboden (4-8 dm stark) auf hochglazialen Schotterflächen. Diese Böden bestehen aus carbonatreichem Schotter, der örtlich eine Deckschicht (< 6 dm) aus Abschwemmmassen oder Lößlehm aufweist. Der Boden ist frisch bis sehr frisch, hat eine mittlere Durchlässigkeit, eine mittlere bis geringe Sorptionskapazität sowie ein geringes Filtervermögen. Außerdem handelt es sich um einen tiefreichend humosen Boden (Ah-Horizont > 4 dm). Der Bodentyp 22 b ist für eine Nutzung als Grün- und Ackerland geeignet.
Abb. 6: Ausschnitt Bodenkarte
Das landwirtschaftlich genutzte, leicht geneigte Gelände liegt etwa auf einer Höhe von 590 m üNN. Es ist am Rand durch die Straßen Forstweg und Franz-
Josef-Strauß-Straße versiegelt und Am Neuen Weg teilversiegelt. Der Versiegelungsgrad ist damit insgesamt gering. Grundsätzlich ist auf den unversiegelten Flächen von einem natürlichen Bodenaufbau auszugehen, jedoch ist aufgrund der regelmäßigen Bewirtschaftung von einem hohen Verwitterungsgrad auszugehen. Kenntnisse zu Altlastenverdachtsflächen im Planungsbereich liegen derzeit nicht vor. 13 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Zuordnung zu Kategorie I (geringe Bedeutung). Auswirkungen Durch den Bebauungsplan entstehen Neuversiegelungen von bis zu ca. 7.200 m² für künftige Wohngebäude, Nebenanlagen und Zufahrten. Zusätzlich werden ca. 2.870 m² für die Erschließungsstraßen versiegelt. Dies entspricht einer Gesamt-GRZ inkl. Erschließung von 0,53 im geplanten Wohngebiet (18.759 m², ohne die bereits vorhandene Versiegelung am Forstweg). Dies entspricht einer für Wohngebiete durchschnittlichen Gesamt-GRZ. Die GRZ der Wohnbebauung liegt im Mittel bei knapp 0,28 (je nach Grundstück zwischen 0,25 und 0,31), dies entspricht gemäß Leitfaden Eingriffsregelung in der Bauleitplanung einem geringen bis mittleren Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad. Mit der Planung wird der Oberboden aus der landwirtschaftlichen Nutzung herausgenommen und zu gut 50 % versiegelt. Die andere, unversiegelt verbleibende knappe Hälfte des Bodens wird zunächst bauzeitlich befahren und umgelagert. Nach Abschluss der Baumaßnahmen vollzieht sich künftig eine naturnähere Entwicklung, da der Boden in diesen Bereichen von schwererem Gerät unbefahren verbleibt. Vor allem wird die Bodenentwicklung in diesen Flächen künftig nicht mehr durch Pflügen umgelagert, sondern kann sich unter Dauerbewuchs ungestörter entwickeln. Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt München zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gemäß Art. 1 Bayerisches Bodenschutzgesetz). Insgesamt ist von einer mittleren Eingriffserheblichkeit auszugehen. Schutzgut Wasser Beschreibung Im Planungsgebiet finden sich keine Oberflächengewässer. Überschwemmungsgebiete oder wassersensible Bereiche sind im Informationsdienst überschwemmungsgefährdeter Gebiete (IÜG des LfU) für das Planungsgebiet nicht dargestellt und aufgrund der großen Entfernung zu Gewässern und Feuchtgebieten nicht zu erwarten. Aufgrund der naturräumlichen Gegebenheiten (Lage im Naturraum unterbayerisches Hügelland und Isar-Inn-Schotterplatten) ist von einem vergleichsweise hohen Grundwasserflurabstand auszugehen. Im Bodeninformationsdienst Bayern (BIS des LfU) wird für eine 280 m südlich gelegene Grundwasserhöhengleiche die Höhe mit 570 m üNN angegeben. Im Planungsgebiet ist der Grundwasserspiegel also bei mehr als 15 m unter Geländeoberkante (GOK) anzunehmen. Vom Wasserwirtschaftsamts München wird dies bestätigt, demgemäß der Flurabstand zum Grundwasser ca. 18 bis 20 m beträgt. Der geringe Versiegelungsgrad des Planungsareals bedingt eine hohe Niederschlagswasserversickerung und folglich eine hohe Grundwasserneubildungsrate. Trinkwasserschutzgebiete sind für das Planungsgebiet nicht festgesetzt oder geplant. Zuordnung zu Kategorie I (geringe Bedeutung). Auswirkungen Durch die Versiegelung wird die natürliche Versickerung beeinträchtigt und es entstehen geringfügig erhöhte Abflussmengen. Die Möglichkeit der Versickerung des Oberflächenwassers auf den Grundstücken ist im Zuge der weiteren Bebauungsplanung zu untersuchen. Die Grundwasserneubildungsrate wird insgesamt jedoch voraussichtlich nicht erheblich beeinträchtigt. Eine Einbindung von Bauteilen in das Grundwasser ist nach Angabe des Wasserwirtschaftsamtes auch bei höchstem Grundwasserstand nicht zu besorgen.
14 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Da das geplante Wohngebiet nicht in das Grundwasser eingreift und keinen raumbedeutsamen Eingriff darstellt, ist von keinem erhöhten Risiko einer Grundwassergefährdung auszugehen. Hier ist berücksichtigt, dass in einem Wohngebiet kein Umgang mit wassergefährdenden Stoffen in größerem Umfang zu erwarten ist. Voraussetzung ist zusätzlich der Anschluss an die zentrale Abwasserentsorgung. Es ist von einer geringen Eingriffserheblichkeit auszugehen. Schutzgut Luft und Klima Beschreibung Der Raum Oberhaching und somit das Planungsgebiet sind dem Klimabezirk 10 „Oberbayerisches Alpenvorland“ zuzuordnen, welches insgesamt ein gemäßigt humides Klima aufweist. Die nächstgelegene Messstation in München-Riem gibt eine mittlere Jahrestemperatur von 8,1°C (1953-1992) mit einer Abweichung von ca. 1°C an. Der mittlere Jahresniederschlag liegt bei ca. 737 mm (1959) und 1180 mm (1966), wobei der höchste Niederschlag in den Sommermonaten Mai bis August zu messen ist. Die landwirtschaftliche Feldflur des Planungsgebiets gehört grundsätzlich zu den Kaltluftentstehungsgebieten. Die geringe Flächengröße, die Lage in bebautem Umfeld und die geringe Geländeneigung lassen jedoch keine besondere Bedeutung erkennen. Aufgrund der niedrigen Bebauung im weiteren Umfeld ist das Planungsareal gut durchlüftet. Ausgeprägte Luftaustauschbahnen existieren im Planungsumgriff nicht. Da im Planungsgebiet keine Bebauung und nur geringe Versiegelungen vorhanden sind, sind derzeit keine größeren Beeinträchtigungen, wie Aufheizungen im Mikroklima zu erwarten. Zuordnung zu Kategorie I (geringe Bedeutung). Auswirkungen Mit der geplanten Versiegelung von Teilflächen des Gebiets wird das Mikroklima geringfügig verschlechtert. Allerdings kann diese leichte Aufheizung weitgehend durch geeignete grünordnerische Maßnahmen ausgeglichen werden. Hierzu zählen u.a. die Festsetzungen zum Erhalt des vorhandenen Baumbestandes und zu Grünflächen. Die Durchlüftung des Planungsgebietes wird durch die niedrigen und an die Gebäudehöhen der Umgebung angepassten Bauhöhen kaum beeinträchtigt. Die Grenzwerte der 39. BImSchV zu Feinstaub werden auch mit der künftigen Bebauung sicher eingehalten. Während der Baumaßnahmen ist temporär mit Staub- und Gasemissionen zu rechnen. Es ist von einer geringen Eingriffserheblichkeit auszugehen. Schutzgut Pflanzen Beschreibung Der Geltungsbereich wird derzeit hauptsächlich als Ackerfläche genutzt. Entlang der FranzJosef-Strauß-Straße besteht ein breiterer Grünstreifen, der mit einigen Bäumen (drei Kirschen und ein Bergahorn) bestanden ist. Die Wertstoffsammelstelle ist zudem von einer Hainbuchenhecke umstanden. Die Wegverbindung Am Neuen Weg wiederum wird durch einen schmalen Grünstreifen vom Acker getrennt. Die regelmäßige Bewirtschaftung der Ackerfläche und die regelmäßige Pflege der Grünstreifen verhindert eine eigenständige Ansiedlung von Vegetation auf diesen Flächen. Im Süden konnte sich zwischen Acker und Forstweg eine schmale Feldhecke mit Hängebirke, Feldahorn, Bergahorn, Gemeiner Esche und Pappel ansiedeln. Insgesamt weist die Feldhecke eine recht gleichförmige Altersstruktur eher jungen Alters auf. Die größeren Gehölze mit Stammdurchmessern von 20 bis 30 cm sind unterstanden mit Jungaufwuchs der vorhandenen Arten. Die Feldhecke wird vom nahen Ackerrand einerseits und von im Kronenbereich geparkten Pkw andererseits beeinträchtigt. Einige Bäumen weisen daher bereits Schadanzeichen auf. Bäume mit einem Stammdurchmesser ab 20 cm wurden bei der Geländevermessung mit 15 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
eingemessen. Die Untere Naturschutzbehörde beurteilt die Feldhecke nach Art. 16 Abs. 1 BayNatSchG. Sie unterliegt damit einem gesetzlichen Schutz und darf weder gerodet, noch abgeschnitten, gefällt oder auf sonstige Weise erheblich beeinträchtigt werden.
Abb. 7: Südlicher Planungsbereich mit FranzJosef-Strauß-Straße, Grünstreifen, Acker und der Feldhecke am Forstweg
Abb. 8: Nordwestlicher Planungsbereich mit Acker , dem Weg Am Neuen Weg und angrenzender Bebauung
Südlich des Forstweges, außerhalb des Geltungsbereiches, wird die Straße ebenfalls von Bäumen begleitet. Dieser Baumbestand besteht aus ähnlichen Arten wie die Feldhecke und weist ähnliche Stammdurchmesser und damit ein gleiches Alter auf. Die Bäume stehen vereinzelt und besitzen keinen Unterwuchs aus jüngeren Gehölzen. Erwähnenswert ist noch eine größere Linde südlich der Abzweigung des Forstweges von der Franz-Josef-Strauß-Straße. Für die landwirtschaftlich intensiv genutzte Fläche und die regelmäßig gepflegten Grünstreifen erfolgt eine Zuordnung zu Kategorie I (geringe Bedeutung), für die Feldhecke mit heimischen Arten aufgrund des relativ geringen Alters zu Kategorie II (mittlere Bedeutung). Auswirkungen Für die geplanten Verkehrsflächen und Gebäude werden überwiegend landwirtschaftliche Flächen in Anspruch genommen. Die entlang des Forstweges bestehende Feldhecke und der an der Franz-Josef-Strauß-Straße bestehende Grünstreifen werden durch entsprechende Festsetzungen erhalten. Von der Feldhecke werden lediglich einige Gehölze entfernt um die Erschließung zu drei nördlich gelegenen Grundstücken und den gebietsdurchquerenden Gehund Radweg herstellen zu können. Mit der Anwendung der Ortsgestaltungssatzung mit ihren detaillierten Vorgaben zu Gehölzpflanzungen werden heimische Gehölzarten gefördert und insgesamt 78 Bäume neu gepflanzt werden. Weiterhin wird eine gute Durchgrünung des Wohngebietes auch durch die Festsetzung der Pflanzung von Kletterpflanzen an fensterlosen Fassaden (insbesondere Garagen) gesichert. Die Struktur- und Artenvielfalt wird im Planungsgebiet zunehmen, andererseits ist durch die Planung eine natürliche Vegetationsansiedlung weiterhin nur in eingeschränktem Maße möglich. Bauzeitlich zusätzlich beanspruchte Flächen werden im Anschluss der Baumaßnahmen wieder begrünt. Für die innere Erschließung der Planungsgebietes ist die Fällung eines größeren Kirschbaumes (Stammdurchmesser 35 cm) erforderlich. Die weiteren bestehenden Bäume an der FranzJosef-Strauß-Straße können voraussichtlich erhalten werden. Ferner wird mit der Verlagerung der Wertstoffsammelstelle die dortige Hecke wegfallen. Von einer Eingrünung der neuen Wertstoffsammelstelle ist jedoch auszugehen. Insgesamt ist von einer geringen Eingriffserheblichkeit auszugehen. 16 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Schutzgut Tiere Die von Wohnbebauung umgebene und intensiv genutzte Ackerfläche besitzt für die Fauna nur eine untergeordnete Bedeutung. Allenfalls ist eine Nutzung zur Nahrungssuche z.B. durch Vögel denkbar. Eine Brut seltener Arten wie der Feldlerche oder des Kiebitzes kann auf der Grundlage von Beobachtungen der Ortsgruppe des Bundes Naturschutz ausgeschlossen werden. Die beschriebene Feldhecke bietet wiederum Nistmöglichkeiten für Brutvögel. Baumhöhlen und somit Quartiere für streng geschützte Fledermäuse sind aufgrund des jungen Alters der Feldhecke nicht gegeben. Zur Fauna wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt, auf die hiermit verwiesen wird. Gemäß saP kann die Fauna im Planungsgebiet aufgrund der Feldhecke bereits knapp der Kategorie II (mittlere Bedeutung) zugeordnet werden. Aufgrund der Habitatausstattung der Flächen im Umfeld ist gemäß spezieller artenschutzrechtlicher Prüfung nicht mit dem Vorkommen weiterer europarechtlich geschützter Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie oder der Vogelschutzrichtlinie sowie nach Bundesrecht besonders oder streng geschützter Tierarten zu rechnen. Die artenschutzfachlich relevanten Gehölzstrukturen ergeben knapp eine Einstufung in Kategorie II (mittlere Bedeutung). Auswirkungen Gemäß der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (Anlage 2) ist durch die geplante Bauentwicklung von keinen relevanten Auswirkungen auf die Tierwelt auszugehen. Vielmehr wird durch die Neupflanzung von 78 Bäumen das Lebensraumangebot grundsätzlich verbessert. Somit ist zunächst von einer leichten Verbesserung für das Schutzgut Tiere, insbesondere der Avifauna, auszugehen. Allerdings wird sich per saldo keine wesentliche Änderung ergeben, da die mutmaßlich zu erwartenden Hauskatzen wiederum geringfügig negative Auswirkungen haben werden. Insgesamt ist somit von keiner bis maximal einer geringen Eingriffserheblichkeit auszugehen. Schutzgut Landschaft Beschreibung Das Landschaftsbild der Gemeinde Oberhaching wird um den Ort vom Wechsel von kleingliedrigen Landwirtschaftsflächen und größeren Waldflächen geprägt. Das Gebiet der Ortschaft weist zumeist nur eine geringe Reliefenergie auf. Umso markanter wirkt daher der besiedelte Kyberg, der im Norden und Osten mehrere Hangleiten aufweist. Neben den Hangleiten sind als bedeutende natürliche oder anthropogene Landschaftselemente im Ort die von Gehölzen gesäumten Elemente Hachinger Bach, die Bahnlinien, das Gewerbegebiet und die Staatsstraße St 2368 zu nennen. Während die natürlichen Landschaftselemente das Landschaftsbild bereichern, beeinträchtigen die vom Menschen errichteten Infrastruktureinrichtungen das Landschaftsbild je nach räumlicher Ausprägung in entsprechendem Ausmaß, wenngleich die Abpflanzungen mit Gehölzen mildernd wirken. Das Ortsbild im Planungsgebiet wird im Wesentlichen von der Feldhecke am Forstweg und den umgebenden Ackerflächen geprägt. Weitere bestimmende Elemente sind die Franz-JosefStrauß-Straße sowie die über die Ackerflächen gut einsehbaren Wohnbebauungen im Umfeld. Die Wertstoffsammelstelle an der Franz-Josef-Strauß-Straße wirkt sich grundsätzlich negativ auf das unmittelbare Ortsbild aus, die Wirkung wird aber durch die Eingrünung mit einer Hecke auf drei Seiten abgemildert. Das Planungsgebiet ist derzeit nicht bebaut und weist nur randlich höhere Vegetationsstrukturen auf. Besondere Sichtbeziehungen in das Planungsgebiet bzw. aus dem Planungsgebiet heraus sind nicht erkennbar. Zuordnung zu Kategorie I (geringe Bedeutung).
17 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Abb. 9: Blick von der Franz-Josef-Strauß-Straße über die Ackerfläche zur Feldhecke und zur westlich anschließenden Wohnbebauung
Abb. 10: Blick nach Nordosten über die Franz-Josef-Strauß-Straße, die Wertstoffsammelstelle und den Acker zum anschließenden Wohngebiet
Auswirkungen Mit der Planung geht ein Teil der großen Freifläche zwischen Bahnstrecke, Forstweg und Grünwalder Straße verloren. Es erfährt zudem im Vergleich zum gegenwärtigen Ackerbau eine deutlichere anthropogene Überprägung. Die Wohnbebauung entwickelt entlang der FranzJosef-Strauß-Straße maximal drei Geschosse und im restlichen Planungsgebiet maximal zwei Geschosse. Die Höhenentwicklung bleibt damit auf dem Niveau der umgebenden Bebauung und gliedert sich gut ein. Auch die weiteren Vorgaben aus der Ortsgestaltungssatzung zur Gestaltung der Gebäude und der Freiräume sichern ein recht einheitliches, ansprechendes Ortsbild und eine gute eingliedern in die Umgebung. Die Erhaltung der Feldhecke am Forstweg sowie die vorgesehenen Grünflächen und Bepflanzungen lockern die Bebauung wiederum auf. Die Wertstoffsammelstelle verbleibt im Planungsgebiet und wird nur etwas verlagert. Die voraussichtliche Eingrünung mildert ihren optisch unattraktiven Eindruck ab. Es ist von einer geringen Eingriffserheblichkeit auszugehen. Schutzgut Mensch Immissionen Beschreibung Das Planungsgebiet schließt im Osten an die Franz-Josef-Strauß-Straße an, zudem verläuft in etwa 220 m Entfernung die Bahnstrecke München Hbf.-Holzkirchen. Gemäß gemeindlichen Messungen wird die Franz-Josef-Strauß-Straße durchschnittlich von ca. 3.800 Pkw/24 h befahren. Dieser Verkehr sowie der Bahnverkehr verursachen im Planungsgebiet Belastungen durch verkehrliche Schallimmissionen. Vom Planungsgebiet selbst gehen gegenwärtig keine Emissionen aus. Im Übrigen tritt in der Umgebung vorrangig Anliegerverkehr auf. Auswirkungen Mit dem Bebauungsplan werden der Forstweg und die Wegeverbindung Am Neuen Weg erstmalig hergestellt. Zur inneren Erschließung wird es eine zusätzliche Verbindung von der Straße Am Neuen Weg und der Franz-Josef-Strauß-Straße geben. Aus der neuen Bebauung resultiert ein zusätzliches Verkehrsaufkommen. Gemäß gemeindlicher Einschätzung ist bei 60 Wohneinheiten mit etwa 200 Bewohnern im Planungsgebiet und zusätzlich 500 Kfz-Fahrten pro Tag auf der Franz-Josef-Strauß-Straße zu rechnen. Der zusätzliche Verkehr kann leistungsfähig auf der Franz-Josef-Strauß-Straße abgewickelt werden. 18 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Im Vorfeld der Planungen wurde für das Planungsgebiet eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung (IB Greiner, 2015) durchgeführt. Sie geht insgesamt von ca. 3.800 Kfz/24 h aus. Gemäß der Untersuchung können bei Einhaltung bestimmter Abstände von der östlichen Grundstücksgrenze die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV und die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete eingehalten werden. Zusätzlich wird als Schallschutzmaßnahme empfohlen, die geplanten Baugrenzen in einem Abstand von etwa 15 m von der östlichen Grundstücksgrenze zu situieren. Ab diesen Abständen können die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV tagsüber eingehalten werden. Darüber hinaus sind für die geplante Wohnbebauung die in der Untersuchung beschriebenen Schallschutzmaßnahmen (erhöhte Anforderungen an die Gesamtschalldämm-Maße gemäß der DIN 4109, Situierung von schutzbedürftigen Räumen an der von der Franz-Josef-StraußStraße abgewandten Gebäudeseite bzw. fensterunabhängige Belüftungseinrichtungen) zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse zu beachten. Es ist von einer geringen Erheblichkeit auszugehen. Erholung Beschreibung Die landschaftliche Qualität in der Gemeinde Oberhaching ermöglicht ein Natur- und Landschaftserlebnis, das der Erholung der Bevölkerung dient. Das Gemeindegebiet ist hauptsächlich von ausgedehnten Waldflächen, ergänzt durch Landwirtschaftsflächen, umgeben, die mit ihren zahlreichen Wirtschaftswegen gute Möglichkeiten zur naturgebundenen Erholung bieten. Zudem führen mehrere beschilderte Wander- und Radwegrouten durch das Gemeindegebiet. Innerörtlich stellt der Talraum des Hachinger Baches eine wesentliche und überwiegend erlebbare Grünachse dar. Das Planungsgebiet selbst ist für eine Erholungsnutzung nur wenig attraktiv und bietet keine unmittelbaren Möglichkeiten zur naturgebundenen Erholung. Die Wegverbindung Am Neuen Weg wird jedoch gut von Fußgängern und Radfahrern genutzt. Der ca. 260 m westlich beginnende Grünwalder Forst stellt mit seiner großflächigen Waldfläche ein umso besser geeignetes und gut erreichbares Naherholungsgebiet dar. Zuordnung zu Kategorie I (geringe Bedeutung). Auswirkungen Bestehende Wegebeziehungen und Grünstrukturen werden im Rahmen der Planung aufgegriffen und erhalten oder weiterentwickelt. Die Durchlässigkeit des Planungsgebietes wird durch einen öffentlichen Geh- und Radweg, fortgesetzt durch eine mit Geh- und Fahrrecht zu belastende Fläche, gesichert. Öffentliche und öffentlich zugängliche Spielflächen sind in ausreichenden Größen vorgesehen. Die Erholungsinfrastruktur im Umfeld bleibt für benachbarte und neue Bewohner des Planungsgebiets gut nutzbar und erlebbar. Es ist von einer geringen Erheblichkeit auszugehen. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Im Planungsgebiet sind gemäß dem Bayerischen Denkmal-Atlas derzeit keine Bodendenkmale bekannt. Da das Planungsgebiet unbebaut ist, können auch keine Baudenkmale vorhanden sein. Nach Angaben der Stadtwerke München verläuft eine Gasleitung auf der südlichen Fahrbahnseite des Forstweges. Anderweitige Kultur- und sonstigen Sachgüter sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht bekannt. Das Planungsgebiet wird an die Nahwärmeversorgung der Gemeindewerke Oberhaching angeschlossen. Die vorgesehene Ausrichtung der Gebäude und Dachflächen ist gut für die Nutzung der Sonnenenergie geeignet. Es ist von einer geringen Eingriffserheblichkeit auszugehen. 19 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Im Zusammenhang mit der Überbauung und Befestigung von Flächen ergeben sich nur im geringen Maße negative Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Boden (Substrat), Wasserhaushalt und mikroklimatische Zusammenhänge sowie der Tier- und Pflanzenwelt. Diese lassen sich durch geeignete Maßnahmen minimieren und/ oder ausgleichen. Diese Wechselwirkungen sowie die von Landschaftsbild und Erholung wurden bereits berücksichtigt. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen Durch die Nutzungsänderung ist insgesamt mit Eingriffen von geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild zu rechnen, die sich insbesondere in den Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Landschafts-/Ortsbild, Fauna und Vegetation begründen. Die Auswirkungen der Festsetzungen als Wohngebiet auf die Schutzgüter lassen sich wie folgt zusammenfassen: Tab. 1: Umweltauswirkungen Schutzgut
Baubedingte Auswirkung
Anlagebedingte Auswirkung
Betriebsbedingte Auswirkung
Mensch (Erholung)
Mensch (Lärmimmission)
geringe Erheblichkeit
7.4 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung („Nullvariante“) Bei Nichtdurchführung der Wohngebietsplanung könnte die Gemeinde in den nächsten Jahren aufgrund des Mangels an Alternativen – Grundtücke im Eigentum der Gemeinde - kaum Bauplätze für Einheimische anbieten, so dass mit einem verstärkten Wegzug gerade junger Familien zu rechnen wäre. Der Bereich bliebe dann planungsrechtlich weiter Außenbereich und würde weiterhin landwirtschaftlich genutzt.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen
Die negativen Auswirkungen auf die verschiedenen Schutzgüter können reduziert werden. Ein Großteil dieser Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wurden von Beginn an bei der Planung berücksichtigt. Hierzu werden folgende Festsetzungen und Hinweise getroffen: Schutzgut Boden und Wasser   
Begrenzung von überbaubarer Grundfläche für Haupt- und Nebengebäude Reduzierung der Versiegelung durch Schaffung von Grünflächen Verwendung sickerfähiger Beläge für Stellplätze und Garagenzufahrten 20 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers im Baugebiet
Schutzgut Vegetation, Landschaftsbild und Lufthygiene    
Erhalt der Feldhecke auf der Nordseite des Forstwegs mit bauzeitlichem Schutz Neuschaffung einer zu bepflanzenden, öffentlichen Grünfläche entlang der Franz-JosefStrauß-Straße Begrünung fensterlosen Fassaden (insbesondere Garagen und Nebengebäude) Neupflanzung von Bäumen und Sträuchern zur Durchgrünung
Schutzgut Tiere 
Erhalt der Feldhecke mit Nistmöglichkeiten, mittelfristig mit steigendem Alter und Dicke der Gehölze sicher auch mit Nisthöhlen Eingriffsermittlung
Die Ermittlung des Umfangs erfolgt entsprechend dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft. Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“. Hier wird die „Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise“ gem. Kap. 3.1 des Leitfadens herangezogen. Gemäß Leitfaden sind „Planungsfälle denkbar, in denen auf diese differenzierte Vorgehensweise verzichtet werden kann. Das ist dann der Fall, wenn die Planung vor allem aufgrund einer wirksamen Vermeidung so gestaltet wird, dass kein weiterer Kompensationsbedarf entsteht. Von einer solchen Fallgestaltung kann in der Praxis dann ausgegangen werden, wenn die in der Checkliste (Abb. 2) genannten Fragen durchgängig mit „ja” beantwortet werden können. Letztlich lassen sich alle Fragen mit „Ja“ beantworten. Der Bebauungsplan wird mit einem integrierten Grünordnungsplan aufgestellt. Es handelt sich um ein Allgemeines Wohngebiet. Die durchschnittliche GRZ beläuft sich im gesamten Baugebiet auf knapp 0,28. Flächen höherer Bedeutung (lediglich die Feldhecke) liegen zwar im Planungsgebiet, sie werden aber weit überwiegend erhalten. Im Plan sind geeignete Maßnahmen zur Durchgrünung festgesetzt. Auch die Versiegelung wird durch geeignete Maßnahmen begrenzt. Der Themenbereich zum Schutzgut Wasser – ausreichender Grundwasserflurabstand, keine wassersensiblen Bereiche, geeignete Maßnahmen zur Versickerung – wird ebenfalls positiv erfüllt. Ferner erfolgt keine maßgebliche Beeinträchtigung einer Frischluftschneise oder eines Kaltluftentstehungsgebiets. Zusätzlich ist einzubeziehen, dass die Bebauung an zwei Seiten an bestehende Bebauung anschließt, exponierte Bereiche nicht beeinträchtigt werden und eine Einbindung in die Landschaft (Eingrünung entlang der Franz-Josef-Strauß-Straße) erfolgt. Insgesamt wird an drei Stellen geringfügig in Flächen mittlerer Bedeutung eingegriffen (Zufahrten durch die Feldhecke) und lediglich ein Straßenbaum an der Franz-Josef-StraußStraße muss weichen. Die Gemeinde verweist darauf, dass mit einer Umplanung und Umorganisation der ursprünglich geplanten Erschließung die Feldhecke weitgehend erhalten bleibt. Insgesamt werden die Grundlagen der vereinfachten Vorgehensweise als gegeben angesehen. Der Eingriff erfolgt auch nicht in seltene oder hochwertige Böden, so dass die allgemein entstehende Bodenversiegelung gem. Checkliste auch kein Erfordernis für einen zusätzlichen Ausgleich begründet. In der Abwägung zum Naturschutz ist zu berücksichtigen, dass in einigen Jahren der Artenreichtum im Wohngebiet mit den Gärten und Freiflächen größer und vielfältiger sein wird als bei der jetzigen Nutzung als Acker. Richtig ist, dass durch das Wohnbaugebiet die Bodenfläche für die Landwirtschaft als Grundlage der Nahrungsproduktion verloren geht. Dieser Verlust kann aber im Ballungsraum München mit dem hohen Bedarf an Grundstücken für den Wohnungsbau nicht kompensiert werden. Durch die Herstellung ökologischer Ausgleichsflächen, die nicht mehr für die Landwirt-
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schaft genutzt werden, würden vielmehr weitere Flächen aus der landwirtschaftlichen Nutzung herausgenommen. Im Rahmen der Bauleitplanung sind auch die agrarstrukturellen Belange zu berücksichtigen. Wesentlich in der Abwägung der Eingriffsregelung ist, dass in der Bilanz nach erfolgter Bebauung und Herstellung der Grünflächen im öffentlichen und privaten Bereich ein Eingriff im Sinne des Naturschutzgesetzes mit einer erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigung des Natur- oder Landschaftsbildes nicht vorliegt. In der Gesamtbilanz ist festzuhalten, dass letztlich keine erheblichen Eingriffe und folglich kein Ausgleichsbedarf entstehen.
7.6 Alternative Planungsmöglichkeiten Im Zuge des städtebaulichen Entwurfs durch die Gemeindeverwaltung wurden verschiedene Möglichkeiten der unterschiedlichen Baukörpergrößen und der Gebäudeanordnung sowie insbesondere der Erschließung geprüft. Im Sinne einer harmonischen Ortsgestaltung bzw. -erweiterung, insbesondere im Hinblick auf den Erhalt der Feldhecke, wurde der nunmehr ausgearbeitete Entwurf unter mehreren Varianten ausgewählt und weiter verfolgt. Andere, mindestens ebenso gut geeignete Varianten, die den genannten Zielen entsprechen würden, sind nicht ersichtlich. Auch außerhalb des Planungsgebiets ergeben sich keine alternativen Planungsmöglichkeiten, da im Gemeindegebiet gegenwärtig kein weiterer Baugrund ausgewiesen ist.
7.7 Methodisches Vorgehen und technische Schwierigkeiten Der Umweltbericht ist entsprechend den Vorgaben des „Leitfadens zur Umweltprüfung in der Bauleitplanung: Der Umweltbericht in der Praxis“ des Bayerischen Staatsministeriums für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern erstellt. Die Beschreibung und Bewertung von Bestand und Auswirkungen erfolgt verbal-argumentativ. Die Fachbehörden haben in der Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB bereits einige Hinweise gegeben, die in die Planung eingeflossen sind.
7.8 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) Als Monitoring-Maßnahme wird festgelegt, dass nach 2 und nach 5 Jahren die weitere Entwicklung der Feldhecke geprüft wird. Gegebenenfalls sind schwach vitale bzw. ausgefallene Gehölze durch entsprechende Nachpflanzungen zu ersetzen, sofern nicht genügend Jungwuchs in der direkten Umgebung vorhanden ist, der entstehende Lücken schließen könnte. Weitere Monitoring-Maßnahmen erscheinen aus derzeitiger Sicht nicht erforderlich.
7.9 Allgemein verständliche Zusammenfassung Durch die Planung werden in Oberhaching bis zu 19 neue Wohngebäude auf bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstücken auf einer innenliegenden Außenbereichsfläche direkt angrenzend an ein bestehendes Siedlungsgebiet ermöglicht. Dabei sind sechs Einzelhäuser und 14 Doppelhaushälften geplant sowie in insgesamt vier Gebäuden Reihenhäuser mit ca. 18 bis 20 Reihenhäusern. Darüber hinaus wird in den zwei Gebäuden auf Parzelle 12 Geschosswohnungsbau vorgesehen, hier werden ca. 20 bis 22 Wohnungen neu errichtet. Die Aufstellung des Bebauungsplanes sichert eine geordnete Siedlungsentwicklung und schafft Bauplätze insbesondere für die einheimische Bevölkerung. Die Umweltauswirkungen wurden schutzgutbezogen untersucht. Letztlich sind mit Ausnahme des Schutzgutes Boden ausschließlich geringfügige Auswirkungen zu erwarten. Die Auswirkungen auf die Schutzgüter sind unter Berücksichtigung der Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen - Erhalt der vorhandenen, naturschutzrechtlich geschützten Feldhecke, Neupflanzung von Bäumen und Sträuchern, Festsetzungen zu Kletterpflanzen, zu versickerungsoffenen Belägen etc. - bereits ohne die Ausweisung eigener Ausgleichsflächen oder 22 M:\Oberhaching\FJS-Str\Leistungsphasen\LP 2 Entwurf\Begründung_UB\160504_OHaching_BP FJS_ Begründg-UB.docx
-maßnahmen kompensiert. Für die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Vorgaben wurde eine schalltechnische Untersuchung ausgefertigt, deren Ergebnisse in die Planung eingeflossen sind. Mit der Ausweisung des Wohngebiets trägt die Gemeinde zur Schaffung von günstigem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung und zur Milderung der erheblichen Nachfrage nach geeignetem und auch günstigem Wohnraum bei.
Oberhaching, den …………………………..
……………………………………………………. 1. Bürgermeister Stefan Schelle
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Die religiös-kulturellen Wurzeln westlich - Universität Münster
hydrogeologische untersuchungen im gebiet westlich von frick
Bebauungsplan - wunschimmo.de
Bebauungsplan Rheinbach
Bebauungsplan - Sommerach
Bebauungsplan Bleiche
Betriebswirtschaftlicher Bebauungsplan
Bebauungsplan I
Bebauungsplan Salzstadel
BEBAUUNGSPLAN 2012
Bebauungsplan Holnstein
Siedlungsentwicklung und Geoökologie im Karstgebiet westlich von
(vereinfacht) des Bebauungsplanes Nr. 1 "Westlich Schillerstraße"
Bebauungsplan "Gewerbepark Sembach IV"
bebauungsplan d9 - Gemeinde Ispringen
Bebauungsplan - Gemeinde Obertraubling
Bebauungsplan Nr - Amt Breitenfelde
bebauungsplan und - Gemeinde Staig
Report Bebauungsplan „Westlich Franz-Josef-Strauß-Straße zwischen