Source: https://www.weka.ch/themen/recht/kauf-und-verkauf/spezielle-kaeufe/article/formvorschriften-ein-ueberblick-der-regeln-bei-grundstueckgeschaeften/
Timestamp: 2019-01-18 00:01:26
Document Index: 315311580

Matched Legal Cases: ['Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 9']

Grundstückgeschäften misst das Gesetz eine besondere Bedeutung zu. Es stellt daher (Art. 216 OR) strenge Formvorschriften auf.
Ein Vertrag, welcher diese Formvorschriften nicht einhält, ist nichtig, also überhaupt nicht zustande gekommen. Wichtig dabei ist, dass es nicht genügt, dass einfach irgendetwas öffentlich beurkundet wird, sondern
Vor allem die letztgenannte Regel unter den Formvorschriften gibt oft Anlass zu Schwierigkeiten. In seiner Praxis ist das Bundesgericht allerdings nicht kleinlich: Unter Bezugnahme auf Überlegungen von Gauch in BR 1986/ 4, Seite 80, entschied es am 16. Juni 1987 (BGE 113 II 402 ff), dass zwar alle objektiv wichtigen, also unbedingt zum Kauf- oder Kaufrechtsvertrag gehörenden Abreden beurkundet werden müssen, dass aber Nebenabreden, die nicht direkt den Kaufvertrag betreffen, nicht beurkundet werden müssen, auch wenn sie subjektiv für die eine oder andere Partei so wichtig sind, dass ohne sie der Kaufvertrag nicht abgeschlossen würde.
BGE 113 II 402: Kaufrecht und Darlehen
Im konkreten Fall ging es darum, dass beim Abschluss eines Kaufrechtsvertrages der Kaufberechtigte dem ‹Verkäufer› für die Laufzeit des Kaufrechtes ein Darlehen in ungefährer Höhe des abgemachten Kaufpreises gewährte, also in gewissem Sinne den Kaufpreis vorausbezahlte. Das Darlehen war normal zu verzinsen, sodass damit keine versteckte Kaufpreiserhöhung verbunden war. ‹Formbedürftig sind (aber) von vornherein nur Abreden, welche das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung des Kaufvertrages berühren›, sagt das Gericht; daran ändere sich nichts, wenn das eine ohne das andere, der Kaufrechtsvertrag ohne den Darlehensvertrag oder umgekehrt, nicht abgeschlossen worden wäre. Beide Verträge waren deshalb gültig, obschon in der öffentlichen Urkunde der Darlehensvertrag überhaupt nicht erwähnt wurde.
Ist im Kaufpreis nicht nur das Grundstück, sondern auch eine bereits erstellte Planung abgegolten, welche der Käufer übernehmen kann, so stellt dies eine zusätzliche Leistung des Verkäufers dar und ist gemäss Formvorschriften zu beurkunden. Hat der Käufer die vorhandenen Pläne aber separat zu vergüten, und ist der dafür angesetzte Preis marktkonform, so braucht dieser Teil des Vertrages nicht öffentlich beurkundet zu werden. Ist der angesetzte Preis jedoch unrealistisch hoch, so handelt es sich um einen (verdeckten) Teil des Kaufpreises, also um eine zusätzliche kaufvertragliche Leistung des Käufers; der gesamte Vertrag muss in diesem Falle öffentlich beurkundet werden (ist aber dann eventuell wegen Falschbeurkundung ungültig!).
Ist ein Grundstückkauf mit einem Werkvertrag verbunden oder doch mit der Verpflichtung, einen solchen abzuschliessen, so gilt dasselbe an Formvorschriften: Der Werkvertrag muss nur dann mit dem Kauf- oder Kaufrechtsvertrag zusammen öffentlich beurkundet werden, wenn damit eine zusätzliche kaufvertragliche Leistung der einen oder andern Partei verbunden ist. Das ist sicher der Fall, wenn (in der Absicht, Steuern zu sparen) der Kaufpreis zu tief, dagegen der Werklohn zu hoch vereinbart werden, was allerdings wegen Falschbeurkundung auch den öffentlich beurkundeten Vertrag ungültig macht. Es trifft aber auch zu, wenn im vereinbarten Preis auch gleich der Werklohn für die Errichtung des geplanten Hauses inbegriffen ist. Werden aber für den Grundstücksverkauf und den Werkvertrag separate, realistische Preise vereinbart, so muss nur der Kauf- oder Kaufrechtsvertrag, nicht aber der Werkvertrag öffentlich beurkundet werden.
Praxis-Beispiel BGE 117 II 259
In solchen Fällen wird in der Praxis meist darauf verzichtet, Baubeschrieb und Baupläne in die öffentliche Beurkundung mit einzubeziehen, obschon sie wichtige Vertragsbestandteile sind. Zumindest sollte im beurkundeten Kaufvertrag auf die massgebenden Definitionen des zu errichtenden Gebäudes (mit Angabe des Datums derselben) hingewiesen werden, um Einhaltung möglicher Formvorschriften zu sichern.
Nicht jeder formell nach Formvorschriften korrekt abgeschlossene und öffentlich beurkundete Kaufvertrag ist übrigens auch gültig, wie das Bundesgerichtfestgestellt hat.
In diesem Falle hatte der Käufer vor dem Notar gewünscht, dass die Grenzziehung des fraglichen Grundstückes etwas zu ändern sei – und der telefonisch angefragte Geometer hatte zugesichert, dass das ohne weiteres möglich sei. Im Nachhinein hat aber der Verkäufer auf der ursprünglichen und beurkundeten Grenzziehung bestanden. Ergebnis: Beim Vertragsabschluss war keine ‹übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien› (Art. 1 OR) über die Umschreibung des Kaufgegenstandes vorhanden, und öffentliche Urkunden gelten nur als Beweis, ‹solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist› (Art. 9 ZGB).
Ist ein Grundstückkaufvertrag nichtig, weil er nicht, nicht vollständig oder nicht wahrheitsgemäss gemäss Formvorschriften beurkundet wurde, so ist er eben ungültig, und keine Partei kann die andere dazu zwingen, die vereinbarte Leistung – Eigentumsübertragung des Grundstückes, Bezahlung des Kaufpreises – zu erbringen. Wenn der Grundbuchbeamte feststellt, dass der Kaufvertrag nichtig ist, darf er seinerseits die Eigentumsübertragung im Grundbuch nicht vornehmen. Hat er das aber nicht festgestellt und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vorgenommen, so ist diese gegenüber gutgläubigen Dritten gültig. – Beruft sich dagegen eine der Parteien darauf, der Vertrag entspreche nicht dem, was sie gewollt hat, so ist dieser nur einseitig unverbindlich; nur sie kann durch das Gericht feststellen lassen, dass sie nicht gebunden sei.
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