Source: https://www.anwalt24.de/lexikon/schoenheitsreparaturen
Timestamp: 2019-06-19 17:29:59
Document Index: 384614721

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 310', '§ 308', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen | anwalt24.de
2. Vorgaben zur Zulässigkeit der Übertragung auf den Mieter
Übernahme einer unrenovierten Wohnung/von anderen verursachte Schäden:
Auch kann keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart werden, wenn dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung unrenoviert überlassenen worden war. Mit der Entscheidung BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 änderte der BGH seine vorherige Rechtsprechung.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (BGH 22.08.2018 - VIII ZR 277/16).
Auch eine Renovierungsvereinbarung zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter hat keinen Einfluss auf die Wirksamkei der Schönheitsreparaturklusel des Mietvertrags:
"Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen - hier der Vornahmeklausel - haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben" (BGH 2018 s.o.).
Mit der Entscheidung BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 hat der BGH seine Grundsätze zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dahin gehend konkretisiert, dass der Mieter zudem nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Sofern auch von Vormietern verursachte Schäden oder ein Abwohnen ausgebessert werden soll, hat ein finanzieller Ausgleich zu erfolgen.
Auch die Vereinbarung einer Quotenklausel ist nunmehr unwirksam (BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14). Dies war bereits zuvor für eine Form der Quotenklauseln entschieden:
Die Pflicht, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen, greift unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung ein, also seines intimen Lebensbereichs (BGH 18.06.2008 - VIII ZR 224/07).
Einsatz von Fachhandwerkern:
Pflichten beim Auszug:
Handelt es sich bei dem Mieter nicht um einen Verbraucher (sondern um einen Unternehmer), so sind gemäß § 310 BGB die §§ 308, 309 BGB nicht anwendbar.
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist nach der Rechtsprechung (BGH 08.10.2008 - XII ZR 84/06) aber nicht an diesen Vorschriften, sondern an § 307 BGB zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel nicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mieträume eine Renovierung durchführen zu müssen.
Danach sind auch starre Fristenregelungen für Mietverträge über Gewerberäume in einem Formularvertrag bzw. sonstigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.
Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen ist jedenfalls auch dann unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn die Räume unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurden und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich für diesen Zustand gewährt hat (OLG Celle 13.07.2016 - 2 U 45/16, LG Lüneburg 04.08.2015 - 5 O 353/14).
Bei einem Gewerbemietvertrag erfasst die (zulässige) Übernahme der Schönheitsreparaturen auch die Grundreinigung des Teppichbodens (BGH 08.10.2008 - XII ZR 15/07).
Das Urteil LG Karlsruhe 28.04.2006 - 9 S 479/05 ist insofern überholt.
Der BGH hat mit dem Urteil BGH 04.05.2011 - VIII ZR 195/10 zu einer lang umstrittenen Frage Stellung genommen: Der Erstattungsanspruch des Mieters auf Rückzahlung von geleisteten Schönheitsreparaturen, die ohne Kenntnis der Unwirksamkeit vorgenommen wurden, unterfällt der in § 548 BGB geregelten Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (Miete - Verjährung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis).
5. Rechte des Vermieters bei Nichtausführung / Schlechtausführung
Voraussetzung des Schadensersatzanspruches ist, dass der Vermieter dem Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses eine Nachfrist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzt hat, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung.
Nur wenn der Mieter ernsthaft und endgültig die Renovierung ablehnt, kann der Vermieter eine Fachfirma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen, wobei eine Ablehnung noch nicht in dem kommentarlosen Auszug des Mieters gesehen werden kann. Der Schadensersatzanspruch verjährt in sechs Monaten, beginnend mit dem Ende der Nachfrist.
Die Nachfristsetzung ist zudem entbehrlich, wenn der Mieter die unterlassenen Arbeiten in einem Abnahmeprotokoll anerkannt hat.
Mit dem ergebnislosen Ablauf der Nachfrist kann der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen, der die objektiven Kosten einer fachgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen, den Mietausfall durch die verzögerte Weitervermietungsmöglichkeit (bei zügiger Durchführung der Renovierung) und evtl. die Kosten eines Sachverständigen oder eines Beweis(sicherungs)verfahrens umfasst.
Beabsichtigt der Vermieter nach dem Ende der Mietzeit zunächst einen Umbau an der Wohnung durchzuführen und ist der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, so wandelt sich gemäß dem Urteil BGH 20.10.2004 - VIII ZR 378/03 der Anspruch auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen Ausgleichsanspruch in Geld um. Enthält der Mietvertrag nicht die Verpflichtung zur Beauftragung einer Fachfirma und wären die Schönheitsreparaturen von dem Mieter selbst bzw. einem Bekannten ausgeführt worden, so beläuft sich der Ausgleichsanspruch auf die Materialkosten sowie die Kosten der Arbeitsleistung.
Ist der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auch während des laufenden Mietverhältnisses zu erbringen und kommt er dieser Pflicht trotz des Renovierungsbedarfs nicht nach, so kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.
Diese bisher nur für Gewerbemietverhältnisse bestehende höchstrichterliche Rechtsprechung wurde mit dem Urteil BGH 06.04.2005 - VIII ZR 192/04 auch auf Wohnraummietverhältnisse ausgedehnt.
Miete - Reparaturkosten
BGH 24.03.2010 - VIII ZR 177/09 (Bei preisgebundenem Wohnraum Mieterhöhung zulässig bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen)
BGH 28.04.2004 - VIII ZR 230/03 (Prozentuale Beteiligung des Mieters an den geschätzten Renovierungskosten)
BGH 03.06.1998 - VIII ZR 317/97 (Anforderungen an die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen)
BGH 05.10.1994 - XII ZR 15/93
Cramer/Stangl: Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen: Vertragsgestaltung bei unrenoviertem Geschäftsraum; Zeitschrift für die Anwaltspraxis - ZAP 2016, 167
Eisenschmid: Das Aus für die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Neue Rechtsprechung zu unrenoviertem Wohnraum bringt Millionenausfälle für Vermieter; Neue Wirtschafts-Briefe - NWB 2016, 121
Lammel: Vertrauensschutz bei Rechtsprechungsänderung. Anwendung der geänderten BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen auf Altfälle; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 2016, 341
Langenberg: Abgrenzung der Schönheitsreparaturen von sonstigen Reparaturen zur Wiederherstellung der ordnungsgemäßen Dekoration des Mietobjekts; Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht - NZM 2000, 1125
Schmidt: Zum Jahrestag eines "D-Day" für Schönheitsreparaturen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2016, 1201