Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2015-03-04/viii-zr-166_14
Timestamp: 2017-09-24 23:20:29
Document Index: 62576189

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 574', '§ 564', '§ 556', 'Art. 14', 'BGH', '§ 574', '§ 556', '§ 573', '§ 574', 'BGH', '§ 564', '§ 556', 'Art. 14', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 562', '§ 563', '§ 563']

BGH, 04.03.2015 - VIII ZR 166/14 - Angemessenheit des Wohnbedarfs für den Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung | anwalt24.de
Urt. v. 04.03.2015, Az.: VIII ZR 166/14
Referenz: JurionRS 2015, 12842
Aktenzeichen: VIII ZR 166/14
LG Karlsruhe - 09.05.2014 - AZ: 9 S 39/14
IWR 2015, 51
MDR 2015, 637-638
MietRB 2015, 162-163
MK 2015, 135
NJW 2015, 1590-1594 "Wohngemeinschaft"
NJW-Spezial 2015, 321
NZM 2015, 5-8
NZM 2015, 378-381
RdW 2015, 538-540
WuM 2015, 304-309
ZMR 2015, 923-927
Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f. [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 308/88]; 89, 1, 9; NJW 1994, 995 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93]; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098 [BVerfG 20.05.1999 - 1 BvR 29/99]).
Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638 [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92]; WuM 1993, 380, 384 [BVerfG 30.06.1993 - 2 BvR 459/93]; NJW 1994, 995, 996 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93]; NJW 1994, 2605, 2606 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93]; NJW 1995, 1480 f.).
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
a) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben die Gerichte die in § 573 Abs. 2 Nr. 2, §§ 574 ff. BGB zum Ausdruck kommende Interessenabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz Rechnung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt (BVerfGE 89, 1, 8 ff. [BVerfG 26.05.1993 - 1 BvR 208/93]; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [BVerfG 20.05.1999 - 1 BvR 29/99] [jeweils zu § 564b, § 556a BGB aF]).
aa) Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen (BVerfGE 89, 1, 9 [BVerfG 26.05.1993 - 1 BvR 208/93]). Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1991, 158; NJW 1994, 309, 310 [BVerfG 11.11.1993 - 1 BvR 696/93]; NJW 1995, 1480, 1481). Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht (BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; BVerfG, NJW 1993, 1637 [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92]; NJW-RR 1994, 333 [BVerfG 23.12.1993 - 1 BvR 853/93]; NJW 1994, 995 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93]; NJW 1995, aaO; NJW-RR 1999, 1097, 1098 [BVerfG 20.05.1999 - 1 BvR 29/99]; WuM 2002, 21 f. [BVerfG 26.09.2001 - 1 BvR 1185/01]). Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (BVerfGE 79, 292, 305 f. [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 308/88]; 89, 1, 9; BVerfG, NJW-RR 1994, 333 f. [BVerfG 23.12.1993 - 1 BvR 853/93]; NJW 1994, 995 f. [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93]; NJW 1994, 2605 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93]; NJW 1995, 1480; NJW-RR 1999, 1097, 1098 [BVerfG 20.05.1999 - 1 BvR 29/99]).
bb) Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21 f. [BVerfG 26.09.2001 - 1 BvR 1185/01] mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309, 310 [BVerfG 11.11.1993 - 1 BvR 696/93]; NJW 1993, 1637, 1638 [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92]; NJW 1994, 994 f. [BVerfG 31.01.1994 - 1 BvR 1465/93]; NJW 1995, 1480, 1481). Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt (vgl. BVerfG, NJW 1994, 309, 310 [BVerfG 11.11.1993 - 1 BvR 696/93] mwN [zu § 556a BGB aF]; zum Verhältnis von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und § 574 BGB vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100 f.; BVerfGE 79, 292, 302 f. [jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2, § 556a BGB aF]), indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ist, Anspruch darauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den geltend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nachgehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (BVerfGE 89, 1, 9 f. [BVerfG 26.05.1993 - 1 BvR 208/93]).
cc) Bei der Prüfung, ob mit dem Erlangungswunsch ein weit überhöhter und damit rechtsmissbräuchlicher Wohnbedarf geltend gemacht wird (BVerfGE 79, 292, 305 f. [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 308/88]; BVerfG, NJW 1993, 1637 f. [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92]; NJW 1994, 2605 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93]; NJW 1995, 1480 f.), haben die Gerichte, die - wie oben unter II 1 a aa aufgezeigt - die Entscheidung des Vermieters über den für sich und seine Angehörigen angemessenen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten haben, ihre Wertung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638 [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92]; WuM 1993, 380, 384 [BVerfG 30.06.1993 - 2 BvR 459/93]; NJW 1994, 995, 996 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93]; NJW 1994, 2605, 2606 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93]; NJW 1995, 1480 f.). Pauschale oder formelhafte Wendungen, wie etwa Wohnungen einer bestimmten Größenordnung seien generell für eine bestimmte Personenzahl "ausreichend", erfüllen diese Anforderungen nicht (BVerfG, NJW 1994, 2605, 2606 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93]; NJW 1993, 1637, 1638 [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92]; NJW 1994, 995, 996 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93]; NJW 1988, 1075, 1076).
aa) Die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum teilweise vertretene und vom Landgericht geteilte Auffassung, ein von einer alleinstehenden Person mit geringen Einkünften, insbesondere einem Studenten oder Auszubildenden, beanspruchter Wohnbedarf von etwa 100 qm sei unangemessen, sofern nicht besondere Gründe einen erhöhten Bedarf rechtfertigten (vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 1990, 3277 f. [LG Frankfurt am Main 23.02.1990 - 2/17 S 345/89] [107 qm]; LG München I, WuM 1990, 352, 353 [117 qm]; LG Köln, WuM 1990, 119, 120 [134 qm]; LG Kiel, WuM 1991, 492 [110 qm]; LG Bremen, WuM 1992, 20 [105 qm]; LG Münster, WuM 1992, 372 [100 qm]; LG Bremen, WuM 1994, 541 [LG Bremen 04.08.1994 - 2 S 246/94] [84 qm]; AG Schöneberg, MM 1991, 229 [126 qm]; AG Charlottenburg, GE 1992, 1155 [95 qm]; AG Burgdorf, WuM 1993, 403 [ca. 97 qm]; AG Köpenick, WuM 2013, 678 f. [102 qm]; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 29; vgl. auch LG Gießen, ZMR 1994, 565, 567 [100 qm]; LG Köln, WuM 1995, 110 [100 qm]), ist aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft.
(3) Weiter lässt die genannte Auffassung außer Acht, dass es letztlich nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume abhängt, ob ein weit überhöhter Wohnbedarf gegeben ist, sondern von einer umfassenden Würdigung der vom Tatrichter festzustellenden Gesamtumstände des Einzelfalls (so zutreffend LG Gießen, NJW-RR 1994, 910, 912). Hierbei können neben der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer viele weitere Faktoren eine Rolle spielen, wie etwa der Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung, die Bedürfnisse der Bedarfsperson, ihr Lebensentwurf und ihre Lebensplanungen, die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfsperson und des (ggfs. unterhaltspflichtigen) Vermieters, die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Höhe der von der Bedarfsperson zu zahlenden oder vom Vermieter erlassenen Miete sowie die Frage, ob die gekündigte Wohnung nur sporadisch genutzt werden soll. Von Bedeutung sein kann schließlich, ob auch der Mieter für seine eigene Nutzung einen großzügigen Maßstab angelegt hat (vgl. BVerfG, NJW 1994, 2605, 2606 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93]; OLG Düsseldorf, WuM 1993, 49, 50 [OLG Düsseldorf 11.06.1992 - 10 U 168/91]).
(4) Das Berufungsgericht hat die Richtigkeit der von ihm zugrunde gelegten Rechtsauffassung nicht hinterfragt. Es hat daher ausschließlich den von manchen Instanzgerichten zugrunde gelegten "Richtwert" von 100 qm für maßgeblich erachtet und es dementsprechend für entbehrlich gehalten, eine an objektive Kriterien anknüpfende und aufgrund der konkret festgestellten Umstände des Einzelfalls aufbauende Würdigung vorzunehmen. Daher hat es keine Feststellungen zu den übrigen für die Beurteilung eines weit überhöhten Wohnbedarfs maßgeblichen Umständen getroffen. Insbesondere hat es sich nicht mit dem vom Kläger dargelegten Erfordernis eines gesonderten Arbeitszimmers für praktische Arbeiten (etwa Lötarbeiten) befasst (vgl. zu diesem Aspekt LG Berlin, NJW-RR 1994, 850 [LG Berlin 30.09.1993 - 67 S 47/93]; AG Hamburg, ZMR 2010, 453, 454).
(1) Das Berufungsgericht folgert zu Unrecht aus der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Beschränkung auf einen eng gezogenen Personenkreis und dem Umstand, dass im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB allein der Nutzungswille des Vermieters und nicht der des Angehörigen maßgebend ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, unter II 2 b cc 2 (bb), zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; BayObLG, WuM 1986, 271, 272), dass bei einem geplanten Zusammenleben eines Angehörigen des Mieters mit einem Dritten ein erhöhter Wohnbedarf nur dann anzuerkennen sei, wenn zu dem Dritten eine stabile und auf dauerhaftes Zusammenleben ausgelegte Lebensbeziehung bestehe, wie dies bei Familienangehörigen, aber auch bei nichtehelichen Lebenspartnern der Fall sei. Damit folgt das Berufungsgericht einer in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum vereinzelt anzutreffenden Auffassung (vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 1990, 3277 [LG Frankfurt am Main 23.02.1990 - 2/17 S 345/89]; Staudinger/ Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 102; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Oktober 2014, § 573 Rn. 70).
(b) Die Entscheidung des Vermieters, die Nutzungsvorstellungen seines (Familien-)Angehörigen zu achten, haben die Gerichte - wie bereits oben ausgeführt - grundsätzlich zu respektieren. Ihnen ist es verwehrt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers oder seiner Angehörigen zu setzen (BVerfGE 79, 292, 305 f. [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 308/88]; 89, 1, 8 f.; BVerfG, NJW-RR 1994, 333 [BVerfG 23.12.1993 - 1 BvR 853/93]; NJW 1994, 995 f. [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93]; NJW 1994, 2605 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93]; NJW 1995, 1480 f.; NJW-RR 1999, 1097, 1098 f. [BVerfG 20.05.1999 - 1 BvR 29/99]). Macht sich der Vermieter - wie hier der Kläger - den Wunsch seines alleinstehenden volljährigen Sohnes zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen, jedoch nicht alleine zu wohnen, sondern mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, so ist diese Entscheidung grundsätzlich anzuerkennen.
Der Wunsch, mit einem Freund in einer Wohngemeinschaft zu leben, ist in der pluralistisch und liberal geprägten Gesellschaft der Bundesrepublik Deutschland ebenso anerkennenswert wie der Entschluss, eine Lebensgemeinschaft zu bilden. Bei einer Wohngemeinschaft handelt es sich um eine in der heutigen Gesellschaft häufiger anzutreffende und vor allem unter Studenten weit verbreitete Lebensform. Ließe man den vom Kläger mitgetragenen Wunsch seines Sohnes, mit dessen langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft einzugehen, bei der Bemessung seines Wohnbedarfs außer Acht, liefe dies darauf hinaus, seinem Wohnkonzept und seinen Lebensvorstellungen weniger Gewicht einzuräumen als einer Bedarfsperson, die in der vermieteten Wohnung eine nichteheliche Lebensgemeinschaft begründen wollte. Dafür gibt es aber keine sachlich einleuchtenden Gründe. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine kameradschaftliche Wohngemeinschaft zu bilden, ist ebenso schützenswert wie der von Lebensgefährten gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen. In Anbetracht dessen haben manche Instanzgerichte eine Wohngemeinschaft mit einer Lebensgemeinschaft gleichgesetzt (LG Kassel, WuM 1989, 416 f. [LG Kassel 19.04.1989 - 1 S 9/89]; vgl. auch LG Berlin, MM 1993, 182; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 73 [beliebige Dritte]).
a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Erlangung der vermieteten Wohnung kann - was das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat - nicht schon deswegen verneint werden, weil von vornherein absehbar ist, dass er (oder sein Angehöriger) die Wohnung nach einer gewissen Zeit wieder räumen wird (BayObLG, WuM 1993, 252, 254). Vielmehr kann auch ein zeitlich begrenzter Bedarf eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen (vgl. BVerfG, NJW 2014, 2417 Rn. 29 [BVerfG 23.04.2014 - 1 BvR 2851/13]; Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 1). Dabei lässt sich keine feste zeitliche Grenze ziehen.
bb) Darüber hinaus dürfen angesichts des von den Gerichten grundsätzlich zu respektierenden Entschlusses des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, und im Hinblick auf die Mobilität in der heutigen Gesellschaft auch an die Dauer des geltend gemachten Eigenbedarfs keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden. Häufig wird einem Eigenbedarfswunsch, der auf etwa ein Jahr ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden können, dass er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht (so auch LG Landau, NJW-RR 1993, 81 [LG Landau 17.03.1992 - 1 S 243/91]; AG Bonn, WuM 1980, 53 [AG Bonn 30.01.1979 - 6 C 597/78]; vgl. auch AG Neumarkt, WuM 1990, 510; aA BayObLG, aaO [auf mehrere Jahre angelegt]; LG München I, WuM 1993, 677 f. [mindestens drei Jahre]; AG Köln, WuM 1992, 250, 251 [auf mehrere Jahre ausgerichtete Nutzung]). Je nach den Umständen des Einzelfalls kann aber auch ausnahmsweise ein kürzerer Zeitraum eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen oder umgekehrt eine Eigenbedarfskündigung trotz einer in Aussicht genommenen Nutzung von einem Jahr ausgeschlossen sein.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht weder hinreichende Feststellungen getroffen hat, die eine abschließende - in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beurteilung zulassen, ob ein weit überhöhter Eigenbedarf vorliegt, noch Feststellungen dazu, ob der geltend gemachte Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und ob für die Befriedigung des geltend gemachten Eigenbedarfs eine zum 1. Mai 2012 freiwerdende gleichwertige Alternativwohnung zur Verfügung stand. Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.