Source: http://tablet.epravo.cz/10-2015/tema-vydani-prakticke-otazky-spojene-s-fungovanim-svj
Timestamp: 2017-07-24 16:30:39+00:00
Document Index: 22979578

Matched Legal Cases: ['§ 1189', '§ 1194', '§ 1128', '§ 1132', '§ 168', '§ 399', '§ 635', '§ 976', '§ 9', '§ 976', 'soud ', '§ 441', '§ 441', 'in fine', '§ 63', 'zákona č. 358', '§ 63', '§ 1194', '§ 1200', '§ 1160', '§ 1189', '§ 1222', '§ 1189', '§ 10', '§ 1185', '§ 1121', '§ 1134', 'zákona č. 89', '§ 31', 'soud ', 'soud ', '§ 118', '§ 210', '§ 214', '§ 1185', '§ 1134', '§ 1135', '§ 2430', '§ 2439', '§ 441', '§ 1200', '§ 564', '§ 1189', '§ 1']

Téma vydání: Praktické otázky spojené s fungováním SVJ | 10/2015 | EPRAVO.CZ Reader
Komentář Téma vydání Praktické otázky spojené s fungováním SVJ V následujícím příspěvku jsme se zaměřili na rozbor dvou otázek ze života společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), jejichž interpretace v praxi činí mnohdy potíže. Konkrétně je následující text věnován: (1) problematice zastupování vlastníka jednotky při účasti a hlasování na shromáždění SVJ a (2) možnosti, aby SVJ pronajímalo jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Rada Partner advokátní kancelář, s.r.o. Truhlářská 1108/3 110 00 Praha 1 Tel.: +420 224 810 090 e-mail: i.rada@radapartner.cz I kdyby snad samotné pověření správou společné věci nebylo shledáno ze shora uvedených důvodů a priori neplatné, jsme názoru, že by sama tato skutečnost neměla na postavení SVJ ve vztahu ke správě společné věci zásadní význam. I za této situace by bylo třeba zohlednit zákonné vymezení správy domu a pozemku dle § 1189 OZ ve spojení s účelem SVJ dle § 1194 OZ, kdy v případě správy společné věci nelze hovořit o činnosti týkající se správy domu a pozemku ve smyslu zákonné definice (viz výše). Jednalo by se pravděpodobně o nějaký druh „vedlejší“ činnosti. Rozhodování o nájmu jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků domu by proto nespadalo do kompetencí výboru/předsedy jakožto výkonného orgánu SVJ. Pravděpodobně by tak muselo v dané věci rozhodovat shromáždění, a to zpravidla většinou hlasů spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 OZ. Nelze však vyloučit ani požadavek jednomyslného souhlasu dle § 1132 OZ (pronájmy překračující dobu 10 let). Z uvedeného je zřejmé, že pověření SVJ sjednáváním nájemních smluv na jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, jak tomu bylo v případě úpravy dle ZoVB, není dle platné právní úpravy možné, byť šlo o činnost dříve SVJ na základě zákona běžně vykonávanou a z našeho pohledu i vhodnou z hlediska fungování SVJ. DVOŘÁK, T. Základní otázky vzájemných vztahů bytového spoluvlastnictví a jiných druhů spoluvlastnictví. Právní rozhledy, 2014 Výkladové stanovisko č. 12 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 14. 1. 2014, ASPI publishing s r. o. Viz § 168 odst. 1, § 399 a § 635 odst. 2 zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Viz např. Holejšovský, J. in SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 až 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, str. 775: „Stanovy jsou specifickým typem smlouvy“. Viz § 9a odst. 1 písm. c) ZoVB. Viz čl. III. odst. 1 písm. h) přílohy Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Seznam použitých pramenů Monografie a kolektivní monografie: Judikatura: KABELKOVÁ, Eva, SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013. 360 s.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. května 2012, sp. zn. 29 Cdo 3399/2010
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 a 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013. 1260 s.
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. června 2014, sp. zn. 29 Cdo 479/2014
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. listopadu 2014, sp.zn. 29 Cdo 3919/2014
Z výše uvedeného je zřejmé, že bod ad (ii) výše nelze pro SVJ použít, neboť OZ nestanoví zvláštní pravidla pro formu plné moci speciálně pro hlasování na shromáždění. Co se týče bodu ad (i) lze namítat, že přijetí stanov SVJ (kde je potřeba souhlas vlastníků všech jednotek), není jen „hlasováním“, jehož výsledkem je přijetí určitého rozhodnutí shromážděním, ale jde o právní jednání představující akceptaci smlouvy – stanov SVJ.4 Naopak použitelná i v právních poměrech SVJ je argumentace Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3919/2014 v otázce důsledků udělení plné moci k právnímu jednání, pro které zákon vyžaduje formu veřejné listiny, v jiné formě (konkrétně písemná forma). V hodnocené věci soud dospěl k závěru, že taková plná moc není pro rozpor s § 441 odst. 2 OZ (nedostatek formy) neplatná, a není neplatné ani právní jednání učiněné na jejím základě. „Je-li pro právní jednání vyžadována forma notářského zápisu, je smyslem a účelem požadavku § 441 odst. 2 in fine OZ na formu plné moci zabezpečit ověření totožnosti zmocnitele [§ 63 odst. 1 písm. e) zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád)] a současně zajistit, aby plná moc byla udělena k zamýšlenému právnímu jednání (tj. aby z ní plynulo oprávnění zmocněnce učinit jménem zmocnitele požadované právní jednání) [§ 63 odst. 1 písm. f) notářského řádu].“ ad 2) Nájem jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků V souladu se zákonnou definicí uvedenou v § 1194 OZ představuje SVJ právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí musí být v souladu s § 1200 odst. 2, písm. f) OZ uvedeny přímo ve stanovách SVJ, neboť takováto pravidla tvoří povinnou náležitost stanov SVJ. Pojmové znaky společných částí jsou upraveny v § 1160 OZ a rozumí se jimi „ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.“ Co představuje samotnou správu domu a pozemku, je poté vymezeno v § 1189 OZ. Společné části domu, jakož i výčet činností souvisejících se správou a jejich náplň jsou konkretizovány v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, vydaného na základě zmocnění upraveného v § 1222 OZ. Na rozdíl od úpravy bytového spoluvlastnictví v ZoVB[5], zákonná definice správy dle § 1189 OZ („správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky…“) neumožňuje dříve připouštěnou činnost SVJ, a to správu, včetně uzavírání nájemních smluv, jednotek ve spoluvlastnictví všech členů SVJ[6]. Tomu odpovídá i ust. § 10 odst. 1 písm. d) Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v němž se výslovně vyjmenovává jako činnost patřící do správy domu a pozemku pouze „nájem společných částí domu“. Pro jednotku, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, pak platí § 1185 OZ a související ustanovení o podílovém spoluvlastnictví dle §§ 1121 a násl. OZ, tj. včetně ustanovení o správci společné věci dle § 1134 OZ. V této souvislosti se s ohledem na předchozí právní úpravu a zažité postupy v rámci SVJ nabízí otázka, zda by SVJ přece jen nemohlo uzavírat nájemní smlouvy k takovýmto jednotkám např. z pozice společného správce pověřeného spoluvlastníky příslušné jednotky správou společné věci. Domníváme se, že takovýto postup by nebyl možný s ohledem na následující: správcem pověřeným správou společné věci sice může být též osoba odlišná od spoluvlastníků, ad 1) Zastupování vlastníka na shromáždění SVJ: Před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) byla možnost vlastníka jednotky dát se zastoupit při hlasování na shromáždění SVJ blíže zkoumána Nejvyšším soudem ČR. V rozsudku sp. zn. 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23. 5. 2012 (na který odkazuje i pozdější usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 479/2014) konstatoval Nejvyšší soud, že právo účasti na shromáždění je osobním právem vlastníka jednotky, které je nutno odlišovat od práva hlasování na shromáždění: „Člen shromáždění, který se účastní shromáždění, sice může právě proto, že se shromáždění účastní, vykonávat hlasovací právo (popř. i další práva, jako např. právo podávat návrhy, nahlížet do podkladů pro jednání apod.), nicméně účast na shromáždění je nutno od samotného hlasování (či výkonu dalších práv) odlišit. I tehdy, nebude-li se na shromáždění hlasovat, totiž právo účastnit se svědčí pouze členu shromáždění (vlastníku jednotky). Současně platí, že člen shromáždění nemůže vykonávat hlasovací právo, neúčastní-li se shromáždění.“ Ačkoliv je tedy dle názoru judikatury hlasování na shromáždění právním úkonem (resp. právním jednáním v terminologii OZ), účast sama, jako předpoklad hlasování, představuje výkon (osobního) práva vlastníka jednotky. Z toho důvodu dovodil Nejvyšší soud, že nelze aplikovat obecné ustanovení zrušeného zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ 64“), o zastoupení na základě plné moci (§ 31 odst. 1 OZ 64). Vzhledem k tomu, že zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „ZoVB“) jako lex specialis žádné zvláštní ustanovení o zastoupení vlastníka jednotky při účasti a/nebo hlasování na shromáždění neobsahoval, dospěl Nejvyšší soud ve výše citovaném judikátu k závěru, že ze zákona oprávnění vlastníka nechat se na shromáždění zastoupit neplyne. Nicméně, soud připustil možnost upravit takovou alternativu přímo ve stanovách SVJ. V současné právní úpravě SVJ v OZ je nutno konstatovat, že možnost zastoupení na shromáždění není upravena v části OZ věnované právnické osobě (§ 118 – 209 OZ), korporaci (§ 210 – 213 OZ) ani spolku (§ 214 – 302 OZ), které se použijí i pro SVJ (v případě spolku přiměřeně), a není obsažena ani v části upravující přímo poměry SVJ. Vycházíme-li tedy z výše citovaných závěrů judikatury, platí i nadále, že zastoupení vlastníka jednotky na shromáždění není v obecné rovině přípustné, pokud takovou výjimku neobsahují výslovně stanovy SVJ. V tomto ohledu je však třeba vzít v potaz situaci spoluvlastníků jednotky (včetně jednotky ve společném jmění manželů), kteří v souladu s § 1185 odst. 2 OZ mají zmocnit společného zástupce, „který bude vykonávat jejich práva a povinnosti vůči osobě odpovědné za správu domu“. Uvedené ustanovení je třeba považovat za speciální ve vztahu k obecné úpravě o správci společné věci (§ 1134 – 1139 OZ) a lze souhlasit s T. Dvořákem, že je formulováno jako kogentní norma, tj. spoluvlastníci jednotky/manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů, jsou povinni zástupce ustanovit. Osobou odpovědnou za správu domu, vůči které bude společný zástupce vykonávat práva a povinnosti vlastníka jednotky, je – vzniklo-li v domě společenství vlastníků – právě SVJ. Co se týče zmíněných „práv a povinností“, které má společný zástupce vůči SVJ vykonávat, domníváme se, že správný je názor T. Dvořáka1, že tento zástupce nemůže například bez zvláštního zmocnění zcizit jednotku (to by ani nebylo „výkonem práv a povinností vůči osobě odpovědné za správy budovy“), ale, že v jeho kompetenci je mj. „účast (včetně výkonu hlasovacího práva) na shromáždění (a to bez zřetele ke skutečnosti, zda společenství vzniklo či nikoliv).“ Z obecné úpravy správce společné věci u spoluvlastnictví vyplývá (§ 1135 OZ), že správce (tedy i zástupce spoluvlastníků jednotky) má postavení příkazníka (§ 2430 a násl. OZ). V souladu s § 2439 OZ platí, že vyžaduje-li obstarání záležitosti, aby příkazce za příkazníka právně jednal, vystaví příkazce příkazníkovi plnou moc. S přihlédnutím k výše uvedenému máme za to, že v případech spoluvlastnictví jednotky (včetně jednotky ve společném jmění manželů) jsou spoluvlastníci nejen oprávněni, ale i povinni být na shromáždění zastoupeni společným zástupcem vybaveným plnou mocí k účasti a hlasování za tyto spoluvlastníky. Protože ze zákona žádné další omezení pro osobu společného zástupce neplyne, může jím být jak některý ze spoluvlastníků, tak i třetí osoba. Co se týče formy plné moci pro tohoto společného zástupce, platí § 441 odst. 2 OZ o smluvním zastoupení, přičemž v konkrétním případě půjde o speciální plnou moc pro výkon práv a povinností vlastníka jednotky (zahrnujíc v to i účast a hlasování na shromáždění) vůči konkrétnímu SVJ, u níž není forma přímo v příslušném ustanovení o společném zástupci předepsána. Záleží tedy na formě právního jednání, k němuž je plná moc udělena. V případě SVJ je speciální forma – veřejná listina – stanovena pouze pro přijetí stanov, pokud nejsou součástí prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku (§ 1200 odst. 2 OZ), a pro jakékoliv změny takových stanov (§ 564 OZ). Pro případy, kdy by společný zástupce měl za spoluvlastníky hlasovat o přijetí či změně stanov vyžadující formu veřejné listiny, tj. notářského zápisu, potřeboval by od spoluvlastníků jednotky plnou moc rovněž ve formě notářského zápisu. Pro úplnost doplňujeme, že výkladové stanovisko č. 12 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy („KANCL“)2, které dovozuje, že „plná moc k zastoupení na valné hromadě, členské schůzi družstva či jiného orgánu právnické osoby ani k rozhodnutí za jediného společníka nemusí být udělena formou notářského zápisu“ není v poměrech SVJ plně použitelné. Argumentace tohoto výkladu je založena na: skutečnosti, že samotné právní jednání – hlasování – nemá zákonem předepsánu zvláštní formu. Ta je vyžadována až pro samotné přijaté rozhodnutí valné hromady či jiného orgánu právnické osoby; a nicméně výlučným účelem SVJ je nicméně zajišťování správy domu a pozemku ve smyslu § 1189 OZ, kdy pouze za tímto účelem má SVJ způsobilost nabývat práva a zavazovat se k povinnostem; v daném případě by tak dle našeho názoru docházelo k rozšíření rozsahu správy v uvedeném smyslu na základě smluvního ujednání spoluvlastníků, což není přípustné.(rozpor se zákonnou úpravou postavení osob dle § 1 odst. 2 OZ).
tom, že zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), obsahuje zvláštní ustanovení o formě plné moci (stačí písemná forma) pro zastupování na valné hromadě společnosti s ručením omezeným, akciové společnosti či členské schůzi družstva3, jehož aplikace má před ustanovením OZ o formě plné moci přednost.
Články: DVOŘÁK, T. Základní otázky vzájemných vztahů bytového spoluvlastnictví a jiných druhů spoluvlastnictví. Právní rozhledy, 2014, Výkladové stanovisko č. 12 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 14. 1. 2014, ASPI publishing s r. o. Právní předpisy: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších právních předpisů Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek JUDr. Ing. Eva Radová, partner, advokátka Rada Partner advokátní kancelář, s.r.o. JUDr. Ondřej Kábela, Ph.D., LL.M., spolupracující advokát Rada Partner advokátní kancelář, s.r.o.