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Timestamp: 2016-10-22 07:17:19+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 217', 'art. 67', 'art. 127', 'art. 62', 'art. 67', 'ATF ', 'art. 217', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 151', 'art. 153', 'art. 62', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 62', 'art. 153', 'art. 67', 'ATF ', 'art. 62', 'art. 127', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 67', 'art. 127', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 67']

129 III 26444. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile dans la cause A. contre �poux B. (recours en r�forme)
Vente immobili�re conditionnelle (art. 217 al. 1 CO); prescription de l'action en r�p�tition de l'indu (art. 67 al. 1 CO). Promesse de vente d'un immeuble, assortie d'un droit d'emption, consid�r�e en l'esp�ce comme une vente immobili�re conditionnelle (consid. 3.2.1). Les prestations effectu�es sur la base d'un contrat soumis � une condition suspensive qui ne s'est pas accomplie doivent �tre restitu�es conform�ment aux r�gles sur l'enrichissement ill�gitime (consid. 3.2.2). L'action en restitution de ces prestations se prescrit par un an � compter du jour o� l'acheteur a eu connaissance de son droit de r�p�tition (consid. 4). Faits � partir de page 265
A.- Par acte authentique du 3 juin 1991, intitul� "pacte d'emption et promesse d'achat", A. a conc�d� aux �poux B. un droit d'emption cessible sur une part de propri�t� par �tages (PPE) d'un immeuble sis � Fribourg. Les �poux B. ont accept� et promis d'acheter cette part. Le droit d'emption �tait octroy� pour le prix de 370'000 fr. payable par le versement de deux acomptes de 5'000 fr. et 32'000 fr., les 1er juillet 1991 et 31 janvier 1992, et du solde le jour de l'exercice du droit d'emption. Ce droit, � l'instar de la promesse d'achat, �tait d�clar� ferme et irr�vocable; il �tait conc�d� jusqu'au 1er ao�t 1992 et annot� au registre foncier pour toute la dur�e convenue. L'entr�e en possession ainsi que le transfert des profits et des risques devaient intervenir le jour de l'exercice du droit d'emption. Dans l'intervalle, A. louait aux �poux B., pour un loyer mensuel de 2'100 fr., l'appartement correspondant � la PPE en question. En outre, elle requ�rait d'ores et d�j� le conservateur du registre foncier de Fribourg de proc�der � l'inscription des titulaires du droit d'emption comme nouveaux propri�taires de ladite PPE � la triple condition qu'ils prouvent avoir exerc� leur droit d'emption en temps utile, avoir pay� l'int�gralit� du prix d'acquisition et avoir requis leur inscription en tant que nouveaux propri�taires de l'appartement en PPE.
Au 30 ao�t 1993, les acomptes vers�s par les �poux B. � A. s'�levaient � 52'000 fr.
Post�rieurement � cette date, les parties ont discut� en vue de la vente de la PPE � des conditions qui restaient encore � d�finir et qui pouvaient �tre diff�rentes de celles convenues le 3 juin 1991. Elles n'ont toutefois pas r�ussi � trouver un terrain d'entente. Durant ces pourparlers, les �poux B. ont continu� � verser des acomptes. C'est BGE 129 III 264 S. 266ainsi que A. a touch� un total de 20'800 fr. � ce titre du 6 septembre 1993 au 9 f�vrier 1995.
Le 12 mars 1996, les �poux B. ont fait notifier � A. un commandement de payer la somme de 72'800 fr., correspondant � la totalit� des acomptes per�us par la poursuivie, lequel a �t� frapp� d'opposition.
B.- Le 7 d�cembre 1998, les �poux B. ont ouvert action contre A. devant le Tribunal civil de l'arrondissement de la Sarine en vue d'obtenir le remboursement des 72'800 fr. d'acomptes qu'ils lui avaient vers�s. Ils avaient d�j� �lev� la m�me pr�tention, le 14 avril 1997, en formulant une conclusion reconventionnelle dans le cadre d'une action en paiement ouverte contre eux par A.
Par jugement du 13 novembre 2000, le Tribunal civil de l'arrondissement de la Sarine a rejet� la demande.
Saisie par les demandeurs, la Ire Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, statuant par arr�t du 3 octobre 2002, a admis partiellement leur recours et condamn� la d�fenderesse � leur verser la somme de 51'043 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 14 avril 1997. Cette somme correspond aux acomptes vers�s par les demandeurs jusqu'au 30 ao�t 1993 (52'000 fr.), dont � d�duire une cr�ance compensante de 957 fr. Selon les juges d'appel, la d�faillance de la condition affectant la vente immobili�re stipul�e le 3 juin 1991 a donn� naissance � une obligation de restitution de nature contractuelle justifiant l'application de l'art. 127 CO, si bien que la prescription d�cennale de cette cr�ance, courant d�s le 30 ao�t 1993, n'est pas encore intervenue. En revanche, les acomptes vers�s post�rieurement � cette date l'ont �t� en vue d'une cause - la vente de l'immeuble - qui ne s'est pas r�alis�e. Le droit de r�p�tition rel�ve, dans ce cas, de l'enrichissement ill�gitime (art. 62 al. 2 CO) et il se prescrit en cons�quence par un an � compter du jour o� la partie l�s�e en a eu connaissance, soit, en l'occurrence, d�s le 12 mars 1996. Aussi l'action y relative est-elle prescrite.
C.- La d�fenderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Invoquant notamment la violation de l'art. 67 CO, elle conclut au rejet int�gral de la demande.
Le Tribunal f�d�ral a admis le recours et r�form� l'arr�t attaqu� en ce sens que l'action en paiement ouverte par les �poux B. a �t� int�gralement rejet�e.
3. 3.1 Les juges cantonaux ont retenu, par ailleurs, que la r�elle et commune intention des parties avait �t� de suspendre les effets de la convention pass�e le 3 juin 1991 � l'exercice du droit d'emption jusqu'au terme finalement convenu, soit le 30 ao�t 1993. Pour eux, ladite convention constituait ainsi une vente immobili�re conditionnelle. Comme la condition suspensive qui l'affectait ne s'�tait pas accomplie, le droit d'emption n'ayant pas �t� exerc� en temps utile, la situation �tait la m�me que si la convention pr�cit�e n'avait jamais �t� conclue. Par cons�quent, la d�fenderesse �tait tenue de rembourser aux demandeurs les acomptes qu'ils lui avaient vers�s avant le 30 ao�t 1993.
3.2.1 Selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, le pr�contrat qui contient d�j� tous les �l�ments essentiels du contrat principal doit �tre assimil� � ce contrat. Ainsi la promesse de vente doit-elle �tre trait�e, en principe, � l'�gal d'une vente lorsque cette derni�re doit �tre conclue � des conditions identiques � celles stipul�es dans la promesse (ATF 118 II 32 consid. 3b et c et les r�f�rences; sur l'�tat de la controverse dont la promesse de vente immobili�re est l'objet de longue date, voir TERCIER, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., n. 957 et les auteurs cit�s). Il est en outre possible d'assortir le contrat de vente immobili�re - lequel peut �tre soumis � une condition suspensive (art. 217 al. 1 CO) - d'un droit d'emption annot� au registre foncier (ATF 103 III 97 consid. 2b). Ce droit est d�fini comme un droit d'acquisition conditionnel subordonn� � une condition suspensive potestative, la d�claration d'exercice du droit (ATF 121 III 210 consid. 3c p. 212; voir aussi l' ATF 126 III 421 consid. 3a/aa p. 423); il s'analyse comme une vente conditionnelle (TERCIER, op. cit., n. 1008; STEINAUER, Les droits r�els, tome II, 3e �d., n. 1697).
Dans le cas concret, il ressort de l'�nonc� des clauses principales de l'acte authentique du 3 juin 1991, op�r� plus haut, que l'accord pass� � cette date devant notaire contenait d�j� tous les �l�ments essentiels de la vente immobili�re projet�e. Bien plus, alors que le titulaire du droit d'emption qui exerce ce droit ne devient pas BGE 129 III 264 S. 268propri�taire de l'immeuble ipso facto, puisqu'il faut encore que le conc�dant requi�re l'inscription au registre foncier du transfert de propri�t� (STEINAUER, op. cit., n. 1712), dans l'acte susvis�, la d�fenderesse requ�rait d'ores et d�j� ce transfert moyennant l'av�nement d'une triple condition. Sous cette r�serve, le transfert de propri�t� devait donc s'effectuer sans intervention ult�rieure de la propri�taire de l'immeuble. Cette circonstance confirme, si besoin est, que la promesse de vente et d'achat, assortie d'un droit d'emption, conclue le 3 juin 1991 �tait en r�alit� une vente immobili�re.
3.2.2 Selon l'art. 151 al. 2 CO, le contrat soumis � une condition suspensive ne produit d'effet qu'� compter du moment o� la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifest� une intention contraire. Si la condition vient � d�faillir, les prestations d�j� effectu�es, outre le profit �ventuellement r�alis� (art. 153 al. 2 CO), doivent �tre restitu�es conform�ment aux r�gles sur l'enrichissement ill�gitime, � savoir l'art. 62 al. 2 CO ("cause qui ne s'est pas r�alis�e", condictio causa data causa non secuta ou condictio ob causam futuram; dans ce sens, cf. ATF 119 II 20 consid. 2a; ATF 115 II 28; ATF 110 II 335 consid. 1; arr�t C.570/1985 du 2 avril 1986, consid. 2b, 1er par. in fine, publi� in SJ 1987 p. 154; voir aussi, parmi d'autres: ENGEL, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 589, 856 et 858; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7e �d., vol. I, n. 1485 s. et vol. II, n. 4125; VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3e �d., vol. I, p. 467; KELLER/SCHAUFELBERGER, Ungerechtfertigte Bereicherung, 3e �d., p. 58 let. B; SCHULIN, Commentaire BGE 129 III 264 S. 269b�lois, 2e �d., n. 13 ad art. 62 CO; EHRAT, Commentaire b�lois, 2e �d., n. 6 ad art. 153 CO).
4. 4.1 L'action pour cause d'enrichissement ill�gitime se prescrit par un an � compter du jour o� la partie l�s�e a eu connaissance de son droit de r�p�tition et, dans tous les cas, par dix ans d�s la naissance de ce droit (art. 67 al. 1 CO). Il en va ainsi, notamment, lorsque cette action tend au remboursement d'acomptes vers�s en ex�cution d'une promesse de contracter ou d'un contrat assortis d'une condition suspensive qui ne s'est pas r�alis�e (ATF 119 II 20 consid. 2a et les arr�ts cit�s; voir aussi l'extrait de l'arr�t de la Cour de justice genevoise du 9 octobre 1998 publi� in SJ 1999 p. 347 s.).
En l'esp�ce, la cour cantonale se contredit lorsqu'elle admet, d'une part, en ce qui concerne le fondement de l'action, qu'il faut se placer dans la situation o� l'on serait si la vente immobili�re conditionnelle n'avait jamais �t� conclue, soit dans l'une des hypoth�ses envisag�es par l'art. 62 al. 2 CO qui sanctionne l'enrichissement ill�gitime, tout en retenant, d'autre part, sous l'angle de la prescription, que la d�faillance de la condition affectant ladite vente a donn� naissance � une obligation de restitution de nature contractuelle justifiant l'application de l'art. 127 CO (prescription d�cennale). Il y a effectivement contradiction irr�ductible � soumettre une action pour cause d'enrichissement ill�gitime au d�lai de prescription r�gissant les obligations d�rivant d'un contrat. Pour tenter de r�soudre cette contradiction, les juges d'appel se r�f�rent en vain � deux arr�ts publi�s du Tribunal f�d�ral (ATF 114 II 152 et ATF 126 III 119).
Le premier de ces pr�c�dents traite du probl�me, diff�rent, de la restitution des prestations en cas de r�solution du contrat. Il est en effet admis que le contrat r�solu continue d'exister sous forme de rapport de liquidation contractuel, ce qui justifie de soumettre les obligations de restitution et les cr�ances correspondantes au d�lai g�n�ral de prescription des obligations contractuelles. Il serait toutefois artificiel de vouloir construire un rapport de liquidation contractuel � partir d'un contrat qui n'est jamais venu � chef, en raison de BGE 129 III 264 S. 270la d�faillance de la condition suspensive dont il �tait assorti, et d'appliquer le d�lai de prescription d�cennal � une obligation de restitution qui ne trouve pas sa source dans ce contrat. Peut-�tre en irait-il autrement si le contrat conditionnel pr�voyait lui-m�me la restitution de l'acompte dans l'�ventualit� du d�faut de r�alisation de la condition, encore que l'arr�t genevois pr�cit� consid�re que la nature de l'action ne s'en trouverait pas modifi�e (SJ 1999 p. 348 let. d). A d�faut d'une telle clause dans la convention du 3 juin 1991, la question peut rester ouverte. Au demeurant, dans l'arr�t pr�cit�, le Tribunal f�d�ral a soulign� que le d�biteur en demeure, du fait qu'il r�pond de la r�solution d�clar�e par le cr�ancier, ne m�rite pas d'�gards particuliers, tels qu'un d�lai d'un an qui lui serait favorable (ATF 114 II 152 consid. 2d p. 159). Or, pareil argument n'a pas sa place dans le contexte juridique qui caract�rise la pr�sente cause. En effet, � l'inverse du d�biteur en demeure, qui est tenu de restituer les acomptes vers�s par le cr�ancier, la personne qui a vendu un immeuble sous condition suspensive n'est pas � m�me d'influer sur le cours ult�rieur des �v�nements et ne peut en aucune fa�on �tre tenue pour responsable de la d�faillance de la condition suspensive, lorsque celle-ci est potestative et qu'il appartient au seul acqu�reur de la faire na�tre. Aussi n'y a-t-il rien de choquant, dans une telle situation, � soumettre au d�lai de prescription relativement bref de l'art. 67 al. 1 CO l'action en restitution des acomptes vers�s dans l'optique d'un transfert de propri�t� qui ne s'est pas r�alis� sans que cet �tat de choses puisse �tre imput� au vendeur.
Le second arr�t invoqu� par les juges cantonaux pour justifier le recours � l'art. 127 CO n'a rien de topique. Il y est question du droit de l'employeur au remboursement d'acomptes pay�s en trop au travailleur en vertu d'une clause de participation aux b�n�fices ins�r�e dans le contrat de travail. Dans ce cas, la cr�ance en restitution r�sultait assur�ment du contrat, ce qui excluait toute pr�tention du chef de l'enrichissement ill�gitime, eu �gard au caract�re subsidiaire de cette source d'obligations (dans le m�me sens, voir d�j� les arr�ts 4C.163/1992 du 9 novembre 1993, consid. 3 [restitution du trop-per�u par un architecte] et 4C.300/1993 du 25 f�vrier 1994, consid. 4c/bb [restitution de la contre-prestation vers�e au travailleur en relation avec une prohibition de concurrence]). En cela, cet arr�t se distingue nettement de la situation, propre � la cause examin�e, o� les acomptes ont �t� vers�s � titre d'ex�cution anticip�e d'une obligation qui n'a jamais vu le jour, en raison de la d�faillance de la condition suspensive � laquelle elle �tait soumise. L'arr�t mentionn� BGE 129 III 264 S. 271par la cour cantonale op�re du reste lui-m�me la distinction qui s'impose entre ces deux hypoth�ses (ATF 126 III 119 consid. 3e et les arr�ts cit�s).
Sans doute cet arr�t fait-il �tat d'une tendance g�n�rale, dans la doctrine et la jurisprudence, � restreindre le champ d'application du droit de l'enrichissement ill�gitime (ATF 126 III 119 consid. 3c; voir toutefois l' ATF 127 III 421 consid. 3c/bb qui para�t aller � l'encontre de cette tendance). De l� � exclure cette source d'obligations par le seul motif qu'un contrat a �t� formellement conclu, f�t-il entach� de nullit�, sujet � invalidation pour vices du consentement ou soumis � une condition suspensive qui ne s'est pas accomplie, il y a un pas que l'on ne saurait franchir, sauf � vouloir construire artificiellement un rapport de liquidation � partir de l'unique circonstance factuelle que repr�sente la conclusion formelle du contrat nul, vici� ou conditionnel. Enfin, la solution adopt�e par la Cour d'appel aboutit � ce r�sultat assez singulier que l'action en restitution des acomptes vers�s par les demandeurs apr�s le 30 ao�t 1993 se serait prescrite avant celle visant au remboursement des acomptes pay�s jusqu'� cette date, quand bien m�me tous ces versements, qu'ils aient �t� effectu�s avant ou apr�s celle-ci, l'ont �t� dans le m�me but, � savoir le transfert de propri�t� projet�.
4.2 La prescription de l'action pour cause d'enrichissement ill�gitime court � compter du jour o� la partie l�s�e a eu connaissance de son droit de r�p�tition (art. 67 al. 1 CO). En l'esp�ce, � la date du 30 ao�t 1993, qui co�ncide avec la d�faillance de la condition suspensive � laquelle �tait subordonn�e la vente de la PPE aux demandeurs, ceux-ci savaient qu'ils pouvaient exiger la restitution des acomptes vers�s, puisque cette condition ne s'�tait pas accomplie. Il est vrai, cependant, que les demandeurs ont continu� � verser des acomptes, jusqu'au 9 f�vrier 1995, dans l'espoir que la vente envisag�e puisse se r�aliser n�anmoins. Il se justifie de tenir compte de cette circonstance pour fixer le dies a quo. Le 12 mars 1996, les demandeurs ont fait notifier � la d�fenderesse un commandement de payer portant sur la totalit� des acomptes vers�s par eux (72'800 fr.), manifestant ainsi leur renonciation � acqu�rir la PPE de la d�fenderesse. La prescription a donc commenc� � courir au plus tard ce jour-l� et le d�lai annal est arriv� � �ch�ance le 12 mars 1997. La cour cantonale constate, de mani�re � lier la juridiction f�d�rale de BGE 129 III 264 S. 272r�forme, qu'aucun acte interruptif de prescription n'a �t� pos� avant le d�p�t de la demande reconventionnelle du 14 avril 1997. D'o� il suit que l'action en remboursement des acomptes vers�s avant le 30 ao�t 1993 doit �tre rejet�e, elle aussi, pour cause de prescription.