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Timestamp: 2019-06-26 18:18:55
Document Index: 364868441

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 25', 'artículo 13', 'artículo 29', 'artículo 86', 'artículo 58', 'artículo 5', 'artículo 3', 'artículo 51', 'artículo 150', 'artículo 37']

Sentencia C-522-02 – Con Toda Propiedad
Sentencia C-522-02
En julio del año 2002, la Corte Constitucional a través de la Sentencia C -522, se refirió al valor del voto de cada propietario durante la Asamblea General, indicando que el mismo sería equivalente a su coeficiente de copropiedad. No obstante lo anterior, la misma Corte estableció una diferencia entre los propietarios de unidades privadas de sistemas residenciales y comerciales, pues aunque para estos últimos, el valor del voto siempre será el indicado, es decir, por coeficiente, la situación será distinta en los residenciales, según se trate de decisiones de carácter económico o no.
En efecto, en los inmuebles residenciales el valor del voto será equivalente al coeficiente de copropiedad sólo en decisiones que tengan carácter económico, pues en las demás, sin importar la diferencia que exista entre coeficientes de una u otra unidad privada, el voto tendrá el mismo valor, es decir, cada propietario tendrá derecho a un voto por cada unidad privada que posea.
… Coeficientes de propiedad: Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen legal de propiedad horizontal. Define además su participación en la Asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS: … Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:
El porcentaje de participación en la Asamblea General de propietarios.
El abogado Jaime Alejandro Moya, Vicepresidente Jurídico de la Cámara de Comercio de Bogotá, le solicita a la Corte declarar constitucional las normas demandadas porque en ninguna de ellas se establece una discriminación que vulnere el artículo 13 de la Carta Política.
El abogado William Hernando Sabogal Torres, en representación del Ministerio de Desarrollo, solicita a la Corte Constitucional declarar la exequibilidad de las normas demandadas porque con ellas no se establece ninguna discriminación, sino por el contrario, establece un criterio de proporcionalidad y equilibrio para proteger los derechos derivados del dominio patrimonial adquiridos con arreglo al derecho privado.
Respecto de los cargos por violación del derecho al debido proceso, los demandantes no explican ni la razón de tales afirmaciones ni tampoco se encuentra que de manera alguna las normas demandadas vulneran el contenido del artículo 29 de la Ley Fundamental, cuando en el parágrafo transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, el legislador asegura las situaciones jurídicas precedentes y establece que «los procesos judiciales o arbitrarles en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación«.
El señor Sabas Pretelt de la Vega, Presidente de la Federación Nacional de Comerciantes, solicita a la Corte se declare la exequibilidad de las normas demandadas porque ellas desarrollan los principios de equidad y justicia, y preservan la protección constitucional del derecho de dominio y los derechos adquiridos dentro del postulado de seguridad jurídica.
«Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.
Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate«.
El Presidente de la Federación Nacional de Comerciantes considera que la propiedad horizontal como modalidad del derecho de dominio comparte su esencia y en tal virtud es un derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad. Consecuencia de la naturaleza propia del derecho de dominio y del alcance de sus atributos, concretamente del de disposición, quien sea titular del bien privado que tenga mayor porcentaje de propiedad sobre los bienes comunes, mayor incidencia debe representar en las decisiones inherentes a su administración, y por ello, se explica que los coeficientes de copropiedad sean el criterio que establece la participación porcentual de cada uno de los propietarios.
El uso del coeficiente de propiedad como criterio para distribuir derechos y deberes responde cabalmente al derecho a la igualdad que exige el mismo trato para los entes y hechos que se encuentren cobijados bajo una misma hipótesis y una distinta regulación respecto de los que representen características iguales. El análisis de constitucionalidad por violación del principio de igualdad carecería de justicia y razonabilidad si pretendiera exigir mayores obligaciones económicas a los propietarios con base en el coeficiente pero restarles poder de disposición cuando se trata de deliberar esta sería una conclusión desproporcionada e inequitativa.
Las normas acusadas, continúa el interviniente, pretenden garantizar el derecho de propiedad previsto en la Constitución Política y por ello afirma que: “es pertinente simplemente señalar que de acuerdo con las previsiones legales de los artículos 32 a 36 de la Ley 675/2001, una vez constituida la propiedad horizontal legalmente, se origina una persona jurídica sin ánimo de lucro cuyo objeto es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, cuyo órgano supremo de dirección es la asamblea general de propietarios. Esta persona jurídica tiene por fin último la adecuada administración de los bienes comunes, de los cuales no es dueña, pues los mismos pertenecen directamente a los propietarios de los bienes privados de acuerdo con el respectivo coeficiente de copropiedad sobre los bienes comunes y en tal medida. La circunstancia de que esta persona jurídica sea ‘sin ánimo de lucro’ únicamente implica que no esté configurada para repartir entre los propietarios las utilidades obtenidas en su ejercicio, sin que de ello pueda colegirse que se desvirtúan los derechos inherentes a los titulares de las unidades privadas en relación con la copropiedad sobre los bienes comunes y sus diversas implicaciones ya referenciadas«.
Los demandantes consideran que las normas de propiedad horizontal al establecer la participación porcentual de los propietarios conforme al coeficiente de propiedad consagran una distinción fundada en los privilegios económicos y por ello desconocen la vigencia de un orden justo, democrático, participativo y pluralista. De otra parte, afirman que al vincular la participación de las personas copropietarias al índice del coeficiente de propiedad se reduce al ser humano en su capacidad de expresión y libre pensamiento al atar sus posibilidades de deliberación al coeficiente de propiedad. Los preceptos demandados desconocen principios rectores del régimen democrático al imponerle límites injustificados al derecho de participación ciudadana cuando la Carta Política no consagra en ninguno de sus artículos la figura del voto restringido y mucho menos en atención al poder económico de las personas.
Tanto los intervinientes, como el Procurador General de la Nación, coinciden en solicitarle a la Corte Constitucional declarar exequibles las normas demandadas porque la relación existente entre el coeficiente de propiedad y el porcentaje de participación es un vínculo derivado del derecho de propiedad, que no puede separarse del dominio del bien y por ello es un atributo del ejercicio de la propiedad que se rige por el derecho privado y no por el derecho público como lo pretenden los demandantes.
De los argumentos expuestos corresponde a la Corte Constitucional establecer si las normas de propiedad horizontal que definen derechos y deberes de los copropietarios con base en el criterio de coeficiente de propiedad establecen una discriminación que vulnera el derecho a la igualdad, al debido proceso, a la participación ciudadana y a la vigencia de un orden justo y democrático.
El reconocimiento de derechos subjetivos como fuente de legitimidad de la organización política, como fin del ejercicio del poder y como límite de la acción pública se sintetiza en el principio de suma libertad en el que se reconoce que los individuos pueden hacer todo lo que no está expresamente prohibido, en tanto, que los servidores públicos, atados al principio de estricta legalidad, tan sólo pueden hacer lo que la ley les permite hacer. La relación entre gobernantes y gobernados es el vínculo del que se ocupa la ciencia política, la teoría del Estado y el derecho público.
En cada una de las definiciones planteadas se ha hecho referencia a la idea de una comunidad política. El debate sobre los derechos y la legitimidad de una forma de gobierno se vincula estrechamente con la idea de la comunidad política que precisamente marca la diferencia con otro tipo de comunidades, asociaciones o grupos que se forman en la sociedad. Los asuntos referidos al ejercicio del poder político, al monopolio y uso de la fuerza, a las reglas dentro de las cuales se desarrolla la relación gobernantes gobernados son los asuntos constitutivos del escenario de lo público donde la definición de los derechos políticos configura los límites y garantías que tienen los ciudadanos frente a las formas o instituciones de gobierno.
De este modo, la distinción entre comunidad política y comunidad social se convierte en una garantía para el ejercicio de los derechos y en una fuente de participación para integrar las formas de gobierno. Dos dimensiones diferentes del rol que desempeña un individuo en una comunidad. De una parte, como individuo se le debe el reconocimiento de su calidad de persona la cual lo hace acreedor de un trato digno conforme a su condición de ser humano y de otra, como miembro activo de la comunidad política se le deben reconocer los derechos políticos conforme a su condición de ciudadano que hace parte de una organización política. Articular los principios de igualdad y participación, estrechamente vinculados a los regímenes fundados en la soberanía popular (Preámbulo, artículos 1º y 3º de la Constitución Política), conducen a una consecuencia básica: «… Todos los ciudadanos son iguales y por lo tanto su participación en el debate público debe tener el mismo valor y condición«. En esta igualdad de condición que crea la igualdad de participación tiene fundamento la regla de una persona un voto. Así las cosas, si los votos configuran la base de la deliberación democrática y participativa, entonces los procedimientos democráticos no pueden crear mecanismos de distinción o preferencias porque atentan contra la igualdad de las personas al conferir diferente peso a los intereses, preferencias y valores de los individuos, lo cual impide que en el proceso democrático se alcancen decisiones legítimas. En estas condiciones de funcionamiento y sentido ético de la democracia, la importancia de la regla una persona un voto no puede desconocerse ni limitarse sin crear discriminaciones injustificadas y obstáculos a la participación que atentan contra la construcción de un consenso demodeliberativo.
Conforme a lo expuesto, la Corte coincide con los demandantes en que la existencia de un voto ponderado que confiere mayor peso a las opiniones de una persona más que a las de otra, es una regla extraña a la democracia participativa fundada en la igualdad de las personas y en la soberanía popular. Por ello, una norma que pretenda establecer el voto ponderado, restringido o censitario o que confiera al sufragio de unos ciudadanos mayor peso que al de otros es inconstitucional. En un régimen democrático la regla una persona un voto sólo puede ser alterada por mandato constitucional y en especial se considera un tema que le compete exclusivamente al denominado poder constituyente.
De otra parte, es necesario puntualizar que la Constitución Política de 1991 no restringe el principio democrático al ámbito político sino que lo extiende a múltiples esferas sociales. El proceso de ampliación de la democracia supera la reflexión sobre los mecanismos de participación directa y especialmente hace énfasis en la extensión de la participación de las personas interesadas en las deliberaciones de los cuerpos colectivos diferentes a los políticos. El desarrollo de la democracia se extiende de la esfera de lo político en la que el individuo es considerado como ciudadano, a la esfera social donde la persona es tomada en cuenta en su multiplicidad de roles, por ejemplo, como trabajador, estudiante, miembro de una familia, afiliado a una empresa prestadora de salud, consumidor etc. Ante la extensión de la democracia la Corte Constitucional ha señalado que el principio democrático que la Carta prohíja es a la vez universal y expansivo. Universal porque compromete varios escenarios, procesos y lugares tanto públicos como privados y también porque la noción de política que lo sustenta se nutre de todo lo que válidamente puede interesar a la persona, a la comunidad y al Estado y sea por lo tanto susceptible de afectar la distribución, control y asignación del poder. Es expansivo pues porque ha de ampliarse progresivamente conquistando nuevos ámbitos y profundizando permanentemente su vigencia, lo que demanda por parte de los principales actores públicos y privados un denodado esfuerzo para su efectiva construcción. En consecuencia, si el principio democrático es universal y expansivo, esto significa que la regla una persona un voto también comparte la universalidad y expansión y, por ello, trasciende la órbita estrictamente política.
Los cargos de inconstitucionalidad formulados a las normas demandadas por incumplir con el principio de una persona un voto se inscriben dentro del carácter universal y expansivo de la democracia que reclama garantías de participación en órbitas distintas a las estrictamente políticas. Sin embargo, no es posible concluir que de la profundización de la democracia se siga la desaparición de la diferencia existente entre el ámbito político y la esfera social. La homologación sin límites de lo público y lo privado lleva a una progresiva instalación de un régimen de mayorías en el que sucumben fácilmente los derechos de las personas. La tensión entre la igualdad y la libertad no se resuelve de manera inflexible y absoluta a favor del igualitarismo. La expansión de la democracia política a la esfera social no es un proceso que pretenda borrar las fronteras entre lo público y lo privado sino que cumple el propósito de equilibrar las diferentes formas de poder existentes en una sociedad.
(…) Conforme a lo anterior, en ámbitos en donde la Carta exige una organización democrática, en principio la regla para adoptar decisiones colectivas debe conferir un mismo peso al voto de las distintas personas; sin embargo, es posible apartarse de esa norma de decisión, siempre y cuando existan razones constitucionales claras que justifiquen ese alejamiento de la regla “una persona un voto”.
En concordancia con la definición del carácter universal y expansivo de la democracia entra la Corte Constitucional a analizar si el voto porcentual en las asambleas de copropietarios prescrito por el legislador al elegir el criterio de que el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de propiedad del respectivo bien privado vulnera o desconoce la Carta Política.
Definir la competencia del legislador para reglamentar el régimen de propiedad horizontal.
Identificar la forma de aplicación del principio de la democracia universal y expansiva en el caso de las asociaciones de copropietarios y el cumplimiento de la regla una persona un voto.
Verificar a la luz de los dos presupuestos anteriores si las normas demandadas son compatibles con la Constitución Política o por el contrario crean una distinción injusta e irracional contraria a la democracia.
En múltiples ocasiones la Corte Constitucional se ha referido a la necesidad de identificar el ámbito de competencia que la Constitución Política le otorga al legislador en el caso objeto de estudio para definir el grado o intensidad del control con el propósito de armonizar los principios constitucionales de la división de poderes y supremacía de la Carta Política los cuales, en principio parecen entrar en contradicción al otorgar la facultad de hacer la ley al Congreso de la República pero al mismo tiempo prescribe que la Constitución Política es la Norma de normas, lo cual significa que el legislador no posee una soberanía absoluta para producir la ley sino que se encuentra sujeto a las prescripciones constitucionales. Cuánto, cómo y por qué es un asunto que debe esclarecer el juez constitucional para definir los contornos de su acción y lograr un equilibrio entre los fundamentos de un régimen democrático y la vigencia de un orden constitucional.
La Constitución Política reconoce la propiedad privada y garantiza su respeto (artículo 58 superior). Los límites que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan con la preeminencia del interés social utilidad pública. Así, cuando una ley expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradicción con la propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre el interés particular.
Conforme a lo expuesto, el legislador se encuentra facultado para elegir el criterio conforme al cual se rigen las relaciones de las personas que adquieren la condición de copropietarios y para ello, eligió el coeficiente de propiedad. El primer interrogante que surge se relaciona con la necesidad de establecer si este criterio del coeficiente de propiedad horizontal por medio del cual se definen los derechos y obligaciones de los copropietarios de la comunidad producto de la propiedad horizontal, es un criterio que atenta contra el interés general y la utilidad pública.
Del objeto de la ley y del contenido de las normas demandadas es posible concluir que el tema tratado en el presente estudio no tiene una vinculación directa con el interés social o la utilidad pública porque el asunto en cuestión, se relaciona especialmente con la definición de las relaciones internas de la asociación de copropietarios y no, de las relaciones de la asociación con los bienes públicos, como si ocurre cuando la norma hace referencia a la construcción de unidades inmobiliarias cerradas que afectan el uso del espacio público, allí si existe una clara vinculación entre el reconocimiento del derecho de propiedad y la necesidad de condicionar su ejercicio al respeto del interés general . En tal sentido, los límites impuestos a la propiedad por la Constitución Política no representan para el caso, de la definición de las relaciones internas de la copropiedad, una obligatoriedad expresa y directa en consecuencia, no se puede concluir que el criterio del coeficiente de propiedad para definir los derechos y deberes de los copropietarios es contrario al mandato constitucional porque el interés general al que se refiere la Carta Política no hace alusión al interés de la generalidad de los copropietarios sino al interés de la sociedad colombiana.
Por lo tanto, en el juicio de constitucionalidad que se realiza a las normas demandadas, no es posible controlar el criterio elegido por el legislador bajo la regla el interés general prima sobre el particular porque los asuntos tratados son diferentes: uno es la relación interna de la asociación de copropietarios y otros, son los vínculos que pueden surgir entre la asociación de copropietarios y el interés general.
Conforme a lo expuesto, se requiere en este momento de la revisión de constitucionalidad de las normas demandadas, formular la pregunta sobre la aplicación de la regla una persona un voto en las asociaciones de copropietarios del régimen de propiedad horizontal.
Los cargos formulados contra las disposiciones de la Ley 675 de 2001 concentran su argumentación en condenar la forma de votación fundada en el porcentaje de coeficiente de propiedad, se afirma que tal denominación del voto configura una discriminación fundada en privilegios económicos porque confiere más valor a las opiniones de ciertos individuos en consideración a su riqueza. Varias preguntas surgen de la reflexión planteada:
¿Es posible definir el alcance de la condición universal y expansiva de la democracia en el régimen de propiedad horizontal sin desconocer la cláusula general de competencia que posee el Congreso para legislar?
Los cargos formulados por los demandantes se concentran en la idea de la discriminación que crea el legislador al establecer un voto porcentual en donde la opinión de unos propietarios cuente más que la de otros por el hecho de poseer un bien inmueble con mayor extensión. Y por ello, la solicitud de inconstitucionalidad de las normas demandadas se encamina a que la Corte Constitucional declare la inexequibilidad para que en la asamblea general de copropietarios cada uno de los propietarios de un bien inmueble vote en igualdad de condiciones.
La regla de la democracia es una persona un voto.
La regla que pretenden los demandantes es una propiedad un voto.
Desde luego este no es el propósito de los demandantes ni tampoco, es el objetivo del legislador y como la Corte Constitucional tuvo oportunidad de analizarlo en la Sentencia C-318 de 2002 cuando fue demandada la Ley 675 de 2001, en los partes normativos en los que se definen los derechos y obligaciones de los copropietarios impugnación que se hizo por considerar que violan la Constitución Política al desconocer la calidad del resto de moradores de los bienes inmuebles que no son propietarios y a los cuales la ley no les reconoce el mismo nivel de participación en la asamblea general de copropietarios. Esta Corporación al respecto dijo:
En consecuencia, es preciso reconocer que el régimen de propiedad horizontal está fundado en la existencia de una comunidad de copropietarios y como lo indican los intervinientes y el Procurador General, no se puede prescindir del presupuesto fáctico y jurídico del derecho de propiedad individual, que tiene cada uno de los integrantes de la comunidad de copropietarios, para definir tanto la forma de organización como el reconocimiento de los derechos y la imposición de deberes que tienen un vínculo estrecho y obligado con la condición de propietario.
La comunidad de copropietarios existe porque hay un grupo de propietarios de inmuebles individuales que comparten la propiedad de ciertas zonas comunes y del terreno donde está construido el inmueble. En consecuencia, el derecho de propiedad es la causa fundante de la organización y por lo tanto, no se puede separar de los derechos y deberes derivados de esa condición original.
El coeficiente de propiedad horizontal es el punto de referencia que traduce la participación y obligaciones de cada propietario en estrecha relación con la unidad privada respectiva, que es el único motivo de la asociación por ello,
Una vez constituida legalmente la propiedad horizontal se crea una persona jurídica sin ánimo de lucro cuyo único fin es administrar los bienes y asuntos comunes. El poder de disposición de la organización administrativa del régimen de propiedad horizontal, es restringido y específico, en ningún momento puede disponer o afectar en forma invasiva los derechos de los propietarios en cuanto al dominio de sus unidades particulares.
La relación que existe entre copropietarios en el régimen de propiedad horizontal se desarrolla conforme a la coexistencia de derechos de propiedad individual y derechos de propiedad colectiva necesarios para el ejercicio del dominio sobre las unidades privadas. En consecuencia, de las atribuciones del dominio y en especial de la disposición, quien es el titular del mayor porcentaje de propiedad sobre los bienes comunes (por ejemplo el terreno) debe tener una mayor incidencia en la toma de decisiones comunes. Decisiones que, se recuerda, no pueden afectar el núcleo esencial del dominio de los otros propietarios.
En principio el uso del coeficiente de propiedad para definir el valor del voto en las asambleas de copropietarios es un criterio que responde a los atributos de dominio y disposición de la propiedad privada de conformidad con el equilibrio entre los derechos y deberes de los copropietarios, en donde el coeficiente de propiedad define las cuotas partes de las responsabilidades económicas de los recursos necesarios para el sostenimiento de los bienes comunes y pago de servicios públicos domiciliarios y así, quien posee el mayor coeficiente correlativamente paga la mayor cuota de sostenimiento. Sin embargo, surge la duda de si la regla del equilibrio entre derechos y deberes se debe aplicar en todas las decisiones que se toman en las asambleas de copropietarios y si allí, el criterio del coeficiente de propiedad es una medida racional, justa y proporcional.
De este modo, el estudio de constitucionalidad de las normas demandadas requiere definir si el criterio elegido por el legislador para determinar el voto en las asambleas de copropietarios en el régimen de propiedad horizontal puede ajustarse en alguna forma al principio de la democracia sin desconocer las características básicas de la propiedad privada y el equilibrio económico entre derechos y deberes de los copropietarios para ello la Corte Constitucional debe responder los siguientes interrogantes:
La fuerza universal y expansiva de la democracia no es un postulado que pueda desconocerse en ningún tipo de relación social en las que los vínculos de poder deriven en franca expresión de la posición de preferencia o dominación de un grupo de personas sobre otras. Las relaciones políticas, laborales y sociales en las que ciertos grupos o personas en razón a su condición de preeminencia en la posición jurídica o social que les brinda un mayor poder de disposición sobre los demás miembros, son relaciones que requieren de mecanismos que permitan debatir, exponer y reivindicar derechos de las personas que se encuentran en la posición más débil. Este principio constitucional derivado del reconocimiento, sin discriminación alguna, de la primacía de los derechos inalienables de la persona (artículo 5° superior) permite que en el presente caso se advierta que el coeficiente de propiedad en forma clara representa el equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades económicas como son entre otras: la cuota de administración, el pago de los servicios públicos domiciliarios, las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes y los gastos para el mejoramiento de los espacios colectivos (previstas en el Capítulo V de la Ley 675 de 2001), decisiones en las que el coeficiente de propiedad horizontal debe funcionar como criterio para definir el voto porcentual de los participantes en la asamblea de copropietarios para mantener el equilibrio entre derechos y deberes. Pero ¿cuál sería la razón para que este mismo criterio opere en otro tipo de decisiones?
En principio es posible afirmar que sí, el legislador al expedir la Ley 675 de 2001 dictó el régimen de propiedad horizontal sin embargo, en el artículo 3 de la mencionada norma se desarrolla una serie de definiciones en las cuales distingue entre edificio o conjunto de uso residencial y edificio o conjunto de uso comercial. La distinción de la ley resulta, para el caso, especialmente relevante porque frente al análisis constitucional son diferentes los derechos que se ven comprometidos en una relación de tipo comercial sujeta a la primacía de la autonomía privada y otra es, la relación que surge en una copropiedad de un inmueble destinado a la vivienda . Allí, el vínculo no es de tipo comercial o de una actividad con ánimo de lucro, sino que compromete en forma especial, el diario vivir de las personas e incide en el goce efectivo de derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad, el derecho a la intimidad, la tranquilidad, la recreación y el descanso entre otros, que pueden verse seriamente afectados por una relación de preeminencia si se aplica el coeficiente de propiedad para definir el voto en este tipo de copropiedad.
Esta Corporación, considera que al contener la Ley 675 de 2001 la distinción entre el tipo de edificaciones según la destinación -comercial o de habitación- es una diferencia que conforme a los principios constitucionales de la democracia y la primacía de los derechos de las personas más el mandato constitucional de que todos los colombianos tienen derecho a la vivienda digna (artículo 51 superior), son criterios que deben reflejarse en la definición de las formas de participación en las asambleas de los copropietarios en el régimen de propiedad horizontal, por ello:
Como regla general en las asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia y con previa antelación difundida la fecha de reunión con el fin de garantizar la concurrencia de todos los copropietarios e interesados.
La metodología para el desarrollo de la asamblea debe garantizar la participación de todos los moradores del inmueble, el derecho a ser escuchado es una facultad que no está vinculada a la condición de propietario. Un aspecto diferente es el derecho al voto que se encuentra reservado a los propietarios pero el voto es la especie en tanto la participación es el género.
La Corte Constitucional considera importante resaltar que en las asociaciones de copropietarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda se toma múltiples decisiones que no responden a la regla económica del equilibrio entre derecho y deberes sino que se encuentran vinculados al diario vivir y que definen las reglas de la convivencia entre los habitantes de un conjunto residencial tales como: la tenencia de mascotas, el uso de los ascensores, y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar trasteos, el uso del salón comunal etc. son decisiones que limitan los derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad o el derecho a la intimidad que no comprometen el patrimonio de los copropietarios y por ello, la votación no debe definirse a partir del coeficiente de propiedad sino de la participación de cada propietario en igualdad de condiciones: un voto por cada unidad privada.
De este modo es posible concluir que el coeficiente de propiedad se convierte en la forma óptima para medir de manera objetiva, proporcional y sobre todo específica las asignaciones porcentuales tanto de derechos y obligaciones de tipo económico como las enumeradas en el Capítulo V de la Ley 675 de 2001, cuando se trata de bienes inmuebles para vivienda, pero no puede considerarse como criterio para definir la participación los integrantes de una comunidad de copropietarios cuando se deben tomar todas las otras decisiones que pretenden reglamentar la vida colectiva, allí la regla debe ser un voto por cada unidad privada y de esta manera, armonizar el carácter expansivo de la democracia y la primacía de los derechos de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad privada y sus atributos de dominio y disposición. La Corte Constitucional encuentra que si bien el legislador está facultado por la Carta Política para reglamentar el tema de la propiedad horizontal conforme a la cláusula general de competencia prevista en el artículo 150 superior, y que la medida persigue el fin constitucional de garantizar el goce efectivo de una forma de propiedad privada, también es cierto que el legislador extendió el criterio del voto porcentual a las diferentes formas de asociación de copropietarios de bienes inmuebles que comparten la propiedad de bines comunes que son necesarios para el uso y disfrute de cada unidad privada. La falta de distinción de la participación en las asambleas de inmuebles para vivienda e inmuebles comerciales lo lleva a extender en forma desproporcionada la protección del equilibrio económico entre derechos patrimoniales y deberes, a espacios en los que el mencionado equilibrio no es el fundamento de la relación, como las múltiples situaciones que se derivan de la vida colectiva en una edificación o conjunto residencial, en donde por el contrario, el mantener un voto porcentual se revela odioso y antidemocrático porque no existe argumento que justifica la preeminencia del mayor propietario en decisiones que afectan derechos fundamentales de las personas o definen las reglas para la convivencia.
En consecuencia, la Corte Constitucional declarará exequibles las normas demandadas pero frente al parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, establecerá el condicionamiento de exequibilidad en el entendido que el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente del respectivo bien privado en relación con las asambleas de copropietarios los bienes inmuebles destinados a vivienda, sólo cuando se trate de decisiones de tipo económico, las demás se regirán por la regla un voto por cada unidad privada. Las decisiones de las asambleas de copropietarios de los inmuebles de tipo mixto (de vivienda y comerciales) deberán hacer la respectiva distinción al momento de votar para cumplir con el condicionamiento.
DECRETO 2171 DE 2009 (Junio 10) Por medio del cual se señalan medidas aplicables a las piscinas y estructuras similares de uso colectivo y de propiedad privada unihabitacional y se dictan otras dis…