Source: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/bestellung-weg-verwalter-tipps/
Timestamp: 2020-07-05 23:54:16
Document Index: 292577335

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 26', '§ 26', 'BGH']

Bestellung eines neuen WEG-Verwalters: Sechs wichtige Tipps aus der Praxis - Hausverwalter-Angebote.de
Wird ein neuer WEG-Verwalter bestellt, sollten die Wohnungseigentümer stets auf einige bedeutsame Punkte achten. Die Praxis zeigt, dass bestimmte Sachverhalte nach der Bestellung immer wieder für Ärger sorgen. Die Palette reicht dabei vom angefochtenen Bestellungsbeschluss über die mangelnde Möglichkeit zur Trennung vom Verwalter bis hin zur fehlenden Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats. Daher sollten solche Problemfelder bei der Bestellung von vornherein vermieden werden. Auf welche Punkte bei der Bestellung eines neuen WEG-Verwalters besonders zu achten ist, zeigen Ihnen die nachfolgenden sechs wichtigen Tipps aus der Praxis.
Inhalt: Sechs wichtige Tipps aus der Praxis zur Bestellung eines neuen WEG-Verwalters
Aktuelle Rechtsprechung zur Bestellung stets beachten
Probezeit: Den Verwalter testen schadet nicht
Ordentliche Kündigungsmöglichkeit: Sicherlich sinnvoll
Laufzeit: Wie lange Bestellung und Verwaltervertrag dauern sollten
Bestellung und Verwaltervertrag sollten getrennt beschlossen werden
Ermächtigung des Beirats: Äußerst hilfreich
1. Aktuelle Rechtsprechung zur Bestellung stets beachten
In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften ist mindestens ein schwieriger Eigentümer vorhanden. Ist dieser mit der von der Mehrheit getragenen Verwalterbestellung nicht einverstanden, sucht er regelmäßig nach Punkten, die die Bestellung anfechtbar machen. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die aktuelle Rechtsprechung gelegt. Finden sich hier Angriffspunkte, geht der Ärger los. Damit folgt auch schon die Post vom Gericht, wonach die Bestellung des neuen WEG-Verwalters nicht rechtens sein soll.
Wohnungseigentümer sind daher gut beraten, die aktuelle Rechtsprechung zur Bestellung eines neuen Verwalters stets zu beachten und umzusetzen. Im Fokus stehen derzeit sicherlich noch die Entscheidungen des Bundesgerichtshof (BGH), wonach bei der Bestellung eines neuen Verwalters
mehrere Angebote von Hausverwaltungen einzuholen sind (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10)
die wesentlichen Konditionen des Verwaltervertrags wie Laufzeit und Vergütung den Eigentümern vor der Bestellung bekannt sein müssen (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14)
Das Einholen von mindestens drei Hausverwaltungsangeboten wird in der Praxis von den Wohnungseigentümern gerne ignoriert, wenn bereits im Vorfeld feststeht, für welchen neuen WEG-Verwalter sich die Eigentümer entscheiden werden. Die Verpflichtung zur mehrfachen Angebotseinholung besteht aber selbst dann, wenn sich im Vorfeld der Verwalterbestellung die Eigentümer mehrheitlich auf den schließlich bestellten Verwalter geeinigt haben (Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14). Werden also nicht mindestens drei Angebote eingeholt, ist die Verwalterbestellung anfechtbar und für den schwierigen Eigentümer womöglich ein „gefundenes Fressen“.
Zusätzlich ist in diesem Zusammenhang darauf zu achten, dass die Angebote den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Versammlung zugehen ((Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05). Geschieht das nicht, droht der Eigentümergemeinschaft auch hier vermeidbarer Ärger.
Ebenso ist vor dem oft üblichen Verfahren zu warnen, wonach die Wohnungseigentümer zwar die Bestellung des neuen Verwalters beschließen, aber das Aushandeln des Verwaltervertrags den dazu durch Beschluss ermächtigten Verwaltungsbeirat vollumfänglich überlassen. Auch hier ist die Verwalterbestellung anfechtbar, da den Eigentümern vorher klar zu sein hat, worauf sie sich einlassen. Daher muss der Verwaltervertrag vor der Bestellung nach seinen wesentlichen Umrissen feststehen, wozu die Eckpunkte Laufzeit und Vergütung gehören, und den Eigentümern bekannt sein. Nur in diesem Fall ist die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss rechtens. Alles andere liefert dem schwierigen Eigentümer „Munition“ für ein gerichtliches Vorgehen.
In Idealfall ist jedem Angebot einer Hausverwaltung auch ein Verwaltervertrag beigefügt. Da die Angebote der Einladung zur Eigentümerversammlung beizulegen sind, hat jeder Wohnungseigentümer Kenntnis über den Verwaltervertrag, der später mit einem der Kandidaten geschlossen wird.
2. Probezeit: Den Verwalter testen schadet nicht
Wohnungseigentümer scheuen sich häufig, die „Katze im Sack zu kaufen“, sprich einem ihnen unbekannten WEG-Verwalter zu vertrauen. Als Lösungsmöglichkeit bietet sich hier die Vereinbarung einer Bestellung bzw. Verwaltung auf Probe, also eine Probezeit mit dem Verwalter an. Der Verwalter kann sich dann in der Probezeit bewähren und die Eigentümer haben die Möglichkeit, Vertrauen zu ihm aufzubauen.
In der Praxis bieten viele Hausverwaltungen eine sechsmonatige Probezeit an. Von dieser Probezeit sollten die Eigentümer Gebrauch machen. Die Kehrseite der Medaille ist allerdings, dass auch die Hausverwaltung mit der Eigentümergemeinschaft bzw. dem Objekt unzufrieden sein kann und nach der Probezeit nicht oder nur zu einer höheren Vergütung zur Betreuung bereit ist.
3. Ordentliche Kündigungsmöglichkeit: Sicherlich sinnvoll
In der Praxis tauchen im Wesentlichen zwei Formen von WEG-Verwalterverträgen auf: Der Vertrag
kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden
enthält – neben der Möglichkeit zur Kündigung aus wichtigem Grund – eine sogenannte Verlängerungsklausel, wonach sich der Vertrag etwa um ein oder zwei Jahre verlängert, sofern er nicht zuvor mit einer Frist von beispielsweise sechs Monaten gekündigt wird
Wohnungseigentümer sollten darauf achten, dass der Verwaltervertrag eine Möglichkeit zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung enthält, die mit der vorzeitigen Abberufung zu koppeln ist. Andernfalls besteht gerade bei Laufzeiten bis zur Höchstdauer von fünf Jahren die Gefahr, dass der Verwalter nur das Notwendigste veranlasst, aber keinen wichtigen Grund für eine vorzeitige Beendigung des Verwalteramts liefert. Die Unzufriedenheit der Eigentümer ist dann groß, sie können sich aber nicht vor Ablauf der Bestellung bzw. des Vertrags vom Verwalter trennen.
Zu berücksichtigen ist bei Verlängerungsklauseln, dass der Verwalter nur bis zu einer Höchstdauer von fünf Jahren (mit Ausnahme der Höchstdauer von drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums) bestellt werden kann, § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach ist eine wiederholte Bestellung zwar zulässig. Der dazu erforderliche Beschluss der Wohnungseigentümer darf aber frühestens erst ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit gefasst werden, § 26 Abs. 2 WEG.
4. Laufzeit: Wie lange Bestellung und Verwaltervertrag dauern sollten
Ein Standardproblem ist die Frage, wie lange die Bestellzeit des Verwalters und Laufzeit des Verwaltervertrags dauern sollten. Sind diese Zeiten zu kurz, fehlt dem Verwalter womöglich die Motivation, sich speziell bei größeren Eigentümergemeinschaften ausreichend einzuarbeiten. Sind die Zeiten zu lange, ist der Verwalter möglicherweise nicht allzu fleißig, da seine Vergütung über die Dauer der Bestell- bzw. Laufzeit gesichert ist.
Ist allerdings eine Möglichkeit zur fristgemäßen Kündigung bzw. vorzeitigen Abberufung vereinbart, relativiert sich das Problem von zu langen Laufzeiten bzw. Bestellzeiten.
5. Bestellung und Verwaltervertrag sollten getrennt beschlossen werden
Die Bestellung des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrags sollten auf der Wohnungseigentümerversammlung jeweils unter einem eigenen Tagesordnungspunkt (TOP) beschlossen werden. Hintergrund ist, dass es sich bei der Verwalterbestellung und dem Vertragsabschluss um jeweils eigenständige Rechtsakte handelt. Daher sollten auch die zugehörigen Beschlüsse aus Gründen der Klarheit getrennt gefasst werden.
Wichtig dabei ist allerdings, dass der Bestellungsbeschluss und der Beschluss über den abzuschließenden Verwaltervertrag in derselben Eigentümerversammlung gefasst werden (BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).
6. Ermächtigung des Beirats: Äußerst hilfreich
Der Verwaltungsbeirat sollte stets durch Beschluss ermächtigt werden, mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag zu unterzeichnen. Andernfalls muss jeder Eigentümer den Vertrag unterschreiben, was in der Praxis gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften mit auswärts wohnenden Eigentümern nicht praktikabel ist.
Ist kein Beirat vorhanden, sollte durch Beschluss ein Eigentümer entsprechend ermächtigt werden.