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Timestamp: 2016-10-25 12:03:16+00:00
Document Index: 23928744

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'in casu', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 14', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 14', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 1', 'art. 34', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 19', 'art. 1', 'art. 34']

116 II 7311. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 6 f�vrier 1990 dans la cause G. contre S.I.Y. (recours en r�forme)
Baisse de loyer (art. 19 AMSL). Le bailleur peut se soustraire � une demande de baisse de loyer fond�e sur la modification des bases de calcul - in casu la baisse du taux hypoth�caire - en faisant la preuve que le rendement n'est pas excessif au sens de l'art. 14 AMSL. Faits � partir de page 73
Par contrat du 1er octobre 1981, les S.I.Y. ont donn� � bail � G. un studio de 26 m2, avec cave et galetas, dans un immeuble sis � Saint-Sulpice construit en 1980. Conclu pour une dur�e d'un an et renouvelable de six mois en six mois, ce bail fixait le loyer mensuel � 460 francs, plus 40 francs d'acompte de chauffage et d'eau chaude.
Se pr�valant de la baisse du taux de l'int�r�t hypoth�caire entre le 1er octobre 1982 et le 1er octobre 1988 de 6 � 5%, compens�e en partie par la hausse de l'indice suisse des prix � la consommation, G. a, le 6 mai 1988, demand� une baisse de loyer de 35 francs par mois. Aucune conciliation n'est intervenue entre les parties.
Par requ�te du 8 juillet 1988, G. a ouvert action contre les soci�t�s bailleresses devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant � la r�duction de son loyer mensuel � 448 francs d�s le 1er octobre 1988.
Par jugement du 7 f�vrier 1989, le tribunal a admis une baisse de 8,49%; retenant cependant que le loyer non abusif de l'appartement lou� �tait de 486 fr. 70 par mois, il a consid�r� que le loyer litigieux n'�tait pas abusif; il a rejet� l'action.
Par arr�t du 23 mai 1989, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� un recours de G. et confirm� le jugement d�f�r�.
Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours en r�forme de G.
2. Selon le recourant, la r�duction du loyer doit s'op�rer en application des art. 19 et 15 al. 1 AMSL exclusivement, le caract�re abusif du loyer devant �tre d�termin� au regard des facteurs de baisse intervenus depuis la derni�re fixation du loyer et sans proc�der au contr�le du rendement de l'immeuble en application de l'art. 14 AMSL.
a) L'art. 19 AMSL permet au locataire de contester le montant du loyer qu'il estime abusif s'il a une raison d'admettre que la chose lou�e procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 14 et 15 � cause d'une notable modification des bases de calcul, r�sultant en particulier d'une baisse des frais. Cette disposition subordonne l'admission d'une r�duction � l'existence d'un rendement excessif apr�s la modification des bases de calcul, la jurisprudence admettant l'application des art. 14 et 15 AMSL en cas de r�duction du loyer (ATF 106 II 359 consid. 3b, 167 consid. 3). Le bailleur peut ainsi opposer en compensation � une demande de baisse des facteurs de hausse au sens de l'art. 15 AMSL, survenus depuis la derni�re fixation du loyer (m�thode dite "relative"; ATF 107 II 271 consid. 2, ATF 106 II 359 consid. 3b). Quant � savoir s'il peut �galement faire proc�der � un contr�le g�n�ral du rendement de l'immeuble compte tenu des co�ts et des adaptations sur la base de l'art. 14 AMSL (m�thode dite "absolue"), la question n'a pas �t� clairement tranch�e par la jurisprudence; alors que certains arr�ts paraissent l'exclure (voir ATF 108 II 137 consid. 1b, ATF 107 II 261 consid. 2), d'autres semblent l'admettre (voir ATF 106 II 169 consid. 4c).
R�cemment, le Tribunal f�d�ral a jug� que, dans le cadre de l'application de la m�thode dite "relative", l'existence de motifs justifiant une hausse de loyer selon l'art. 15 AMSL ne prive pas le locataire d'apporter la preuve que le loyer major� procure un BGE 116 II 73 S. 75rendement excessif et qu'il reste donc abusif au sens de l'art. 14 AMSL (ATF 114 II 365/366 consid. 5 et les arr�ts cit�s); selon cet arr�t, la pr�somption de l'art. 15 AMSL peut �tre en effet renvers�e par le locataire, qui a la charge de la preuve. Suivant ces principes, le bailleur doit �tre autoris� � se pr�valoir de ce que la modification des bases de calcul ne conduit pas � un rendement abusif au sens de l'art. 14 AMSL, rien ne justifiant un traitement diff�rent entre locataire et bailleur. Ce dernier doit, en cons�quence, pouvoir �tablir directement que les conditions pos�es par la disposition pr�cit�e sont remplies, soit que le loyer lui procure un rendement convenable. Plusieurs auteurs pr�conisent cette solution (BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, 1984, p. 35 ch. 2; EGLI, Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'arr�t� f�d�ral sur des mesures contre les abus dans le secteur locatif, in RJB 1988, p. 60/61; RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 4e �d., 1984, p. 160). Car, limit�e � la quotit� de la variation des bases de calcul enregistr�e depuis la derni�re fixation du loyer, l'application stricte de la m�thode dite "relative" ne va pas sans inconv�nients (voir BARBEY, op.cit., p. 92 ch. 3 et 4). La mise en oeuvre de l'art. 14 AMSL permet pr�cis�ment d'y apporter un correctif, non seulement en cas de hausse, mais aussi en cas de baisse.
Une telle interpr�tation de l'art. 19 AMSL appara�t d'ailleurs seule conforme � son texte. Ainsi, en pr�sence de facteurs � la baisse, le bailleur doit pouvoir �tre admis � d�montrer que le rendement n'est pas excessif. D'ailleurs, le Conseil f�d�ral a soulign� dans son Message que conf�rer au locataire le droit d'exiger d'�tre mis sans restriction au b�n�fice d'une baisse des frais battrait en br�che le syst�me de l'arr�t� (FF 1976 III 879). S'il fallait admettre une r�duction automatique en pr�sence de facteurs de baisse, un loyer m�me non abusif pourrait �tre modifi�. Une pareille sanction exc�derait le but imm�diat vis� par l'AMSL, qui se limite � lutter contre les loyers abusifs ou autres pr�tentions abusives des bailleurs (art. 1er AMSL, art. 34septies al. 2 Cst; ATF 113 II 72 consid. 2).
Aussi, en jugeant que le bailleur pouvait se soustraire � une demande de baisse de loyer fond�e sur la modification des bases de calcul en faisant la preuve d'un rendement convenable (art. 14 AMSL), le Tribunal cantonal n'a-t-il pas viol� les art. 19 et 15 AMSL.
107 II 271,
108 II 137,
107 II 261 suite... ,
106 II 169,
113 II 72
art. 1er AMSL suite... ,
art. 34septies al. 2 Cst