Source: https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_tude_annuelle_36/rapport_2000_98/deuxieme_partie_tudes_documents_100/tudes_theme_protection_personne_102/locaux_usage_5855.html
Timestamp: 2018-08-16 13:39:38+00:00
Document Index: 241649101

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>La protection du locataire de locaux à usage d’habitation (par M. Bernard Toitot, conseiller à la Cour de cassation)
Le droit commun du bail d’habitation, après les lois du 22 juin 1982 et du 23 décembre 1986 est actuellement régi surtout par la loi du 6 juillet 1989 qui a reçu quelques retouches par la loi du 21 juillet 1994. Il reste un domaine où s’appliquent encore les dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948. Une place importante est laissée au secteur social avec certaines règles particulières. Le Code civil ne trouve plus à s’appliquer que dans des cas limités.
La loi de 1982 avait proclamé le droit à l’habitat, notion reprise par la loi de 1989 sous la forme du droit au logement, considéré comme un objectif à valeur constitutionnelle(1).
Le législateur a aussi affirmé le principe de base selon lequel les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires devaient s’équilibrer dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives.
La loi de 1989 a pour souci dominant la protection du locataire. Les déclarations d’intention du législateur sur l’intérêt porté au preneur et la notion d’un équilibre à réaliser dans les relations contractuelles des parties doivent servir de guide pour l’interprétation des textes, face aux cas concrets soumis aux juridictions.
Nous nous proposons de rechercher les différents cas dans lesquels notre Chambre a été conduite ces dernières années à prendre en compte l’intérêt du preneur. La liste retenue n’a pas la prétention d’être exhaustive. Ainsi, nous passerons en revue :
I- pour les locaux soumis à la loi de 1948 : 1) le droit au maintien dans les lieux pour les personnes âgées ; 2) la clause résolutoire et le loyer illicite ; 3) la reprise frauduleuse,
II- pour ceux régis par la loi de 1989 : 1) le transfert de bail ; 2) le congé pour vendre ; 3) le congé tardif ; 4) la notification de la proposition d’un nouveau loyer ; 5) la protection particulière du locataire âgé ; 6) le montant du
loyer et les travaux d’amélioration ; 7) les charges locatives ; 8) la clause de résiliation et les délais de paiement ; 9) la reprise frauduleuse,
III- puis, en considération d’autres textes : 1) les époux locataires ; 2) la sous-location et l’hébergement de tiers ; 3) la vente ou l’adjudication de la chose louée ; 4) la mention du nom du bailleur dans le congé ; 5) la résiliation du bail.
I. LA LOI DU 1er SEPTEMBRE 1948
1. Le maintien dans les lieux au profit de la personne âgée
L’application de la loi de 1948 peut encore soulever des questions nouvelles. A titre d’exemple on peut citer le cas du droit au maintien dans les lieux au profit d’une personne âgée, malgré l’insuffisance d’occupation du local.
Un occupant perd le bénéfice du maintien dans les lieux, s’il ne les occupe pas suffisamment (article 10.7e de la loi de 1948). Le bailleur peut donc les reprendre. Il peut aussi exiger de l’occupant une majoration de loyer (article 27, alinéa 5). Mais dans ce cas, il n’aura plus la possibilité d’exercer la reprise du logement.
Mais, le texte dispense de cette majoration la personne âgée de plus de 70 ans.
C’est ainsi que s’est posée la question de savoir si l’occupant remplissant cette condition d’âge, et donc n’ayant rien de plus à payer, pouvait, pour cette raison, être déchu du droit au maintien dans les lieux.
Notre Chambre a décidé (Civ. 3, 20 mars 1996, Bull. n° 72) que l’exonération légale ne pouvait priver les personnes âgées de plus de 70 ans, du droit au maintien dans les lieux résultant de cette majoration.
Ainsi l’occupant âgé est protégé.
Nous avons voulu éviter l’effet pervers d’une lecture littérale des textes, ce qui est conforme à l’esprit de la loi de 1948.
2) La clause résolutoire et le loyer illicite
La jurisprudence classique précise qu’en cas de contestation sur le montant du loyer, le locataire doit régler le loyer contractuellement prévu, tant qu’une décision de justice ne l’a pas modifié.
En cas de commandement de payer, non respecté par le locataire, visant la clause résolutoire du bail, le contrat de location peut ainsi être résilié.
Mais nous n’appliquons pas cette règle, déjà depuis longtemps, si le loyer est considéré comme illicite au regard de la loi de 1948 (Civ. 3, 23 juillet 1986, Bull. n° 130 ; 22 novembre 1989, Bull. n° 216).
Notre Chambre a eu l’occasion récemment de confirmer cette jurisprudence permettant au preneur, en conflit avec son cocontractant, d’échapper à la résiliation du contrat en cas de non-paiement du prix du bail convenu (Civ. 3, 11 mai 1995, Bull. n° 115 ; 10 décembre 1997, Bull. n° 217).
3) La reprise frauduleuse
En cas de reprise des lieux par le propriétaire, non suivie de leur occupation par celui-ci ou le bénéficiaire, selon les règles prévues par l’article 60 de la loi de 1948 : habitation des locaux dans un délai de 3 mois à dater du départ du locataire, pendant une durée minimum de 3 ans, l’ancien locataire pourra bénéficier d’une indemnisation, outre les pénalités légales, en l’absence de force majeure.
Nous avons eu l’occasion d’appliquer ce texte (Civ. 3, 10 janvier 1996, Bull. n° 4).
Nous avons ainsi rappelé que le délai de 3 ans ne commençait à courir que du jour du départ effectif des locataires et que la cour d’appel pouvait retenir que les difficultés du propriétaire et de ses enfants ne présentaient pas les caractères de la force majeure.
II. LA LOI DU 6 JUILLET 1989
1) Le transfert de bail
L’article 14 de la loi de 1989 indique qu’en cas d’abandon du domicile ou de décès du locataire, le bail est transféré au profit de ses proches, selon certaines modalités. Le législateur a ainsi prévu une transmission légale du contrat opérant substitution de bénéficiaire. Le nouveau titulaire du contrat de location acquiert la qualité de preneur de plein droit.
Une difficulté d’application du texte s’est présenté, concernant la prise en charge des loyers impayés par le précédent preneur.
On pouvait soutenir que le nouveau locataire devait apurer le passé, étant intégré à une situation juridique préexistante(2). Il était possible aussi de considérer qu’une telle prise en charge ne s’imposait pas par le mécanisme de transfert de la location.
Notre Chambre, par l’arrêt Civ. 3, 16 février 2000, Bull. n° 32, a décidé que le bénéficiaire du transfert du bail ne pouvait pas, en tant que tel, être reconnu débiteur de l’arriéré de loyer du locataire décédé.
Nous avons ainsi fait prévaloir la conception personnelle du lien obligataire : c’est donc à l’auteur du manquement et à ses héritiers de répondre des dettes, dans le silence des textes sur ce point.
Le nouveau preneur se voit ainsi protégé en présence d’un passif locatif.
L’article 15 II de la loi de 1989 permet au bailleur de donner congé pour vendre. Cet acte vaut offre de vente au profit du locataire et devra mentionner le prix et les conditions de l’aliénation.
Le législateur, qui a réglementé avec précision ce type de congé, n’a pourtant pas prévu le cas de la mise en vente d’un bien immobilier dont une partie seulement était mise en location.
Deux raisonnements sont possibles : le bailleur qui se propose de vendre son bien en totalité, a la seule obligation de faire connaître au preneur le prix de l’immeuble entier, en l’absence de précisions sur ce point(3) ; on peut aussi, au contraire, estimer que le vendeur doit limiter son offre destinée au locataire à la seule partie louée(4).
On est en présence ici de deux intérêts respectables : celui du propriétaire de vendre un bien dans les meilleures conditions en évitant toute division de la propriété et celui du preneur, bénéficiaire d’un droit de préemption, de devenir propriétaire des locaux qu’il occupe.
Nous avons estimé, par l’arrêt Civ. 3, 13 juillet 1999, Bull. n° 168, qu’il appartenait au bailleur de faire connaître à son locataire les conditions et le prix de la vente pour le local qu’il occupait.
Nous avons pris en considération le droit de préemption dont bénéficie le preneur découlant du bail. Accepter la validité de l’offre globale sur la propriété revenait, le plus souvent, à priver le locataire de la possibilité d’acquérir les lieux alors que ce droit lui était reconnu par la loi.
Nous avions pris une position voisine en application de la loi de 1982 (Civ. 3, 29 juin 1994, pourvoi n° Y 92-11.521, arrêt n° 1234 D).
On ajoutera que l’offre doit viser tous les locaux loués comme le note l’arrêt Civ. 3, 21 juin 2000 (Bull. n° 121). Le propriétaire ayant omis dans le congé, la cave louée, a échoué dans sa demande tendant à faire déclarer valable le congé.
Nous avons eu aussi l’occasion d’apporter des précisions sur les règles de l’article 15 II de la loi de 1989.
Par la décision Civ. 3, 7 octobre 1998 (Bull. n° 189), nous avons précisé que le délai de deux mois compris dans le préavis ne concernait que l’acceptation de l’offre de vente et n’interdisait pas, ce délai écoulé, au locataire d’invoquer les irrégularités susceptibles d’affecter le congé. Le droit de contester la validité de cet acte a été ainsi reconnu sans limitations particulières.
En outre, l’arrêt Civ. 3, 1er mars 2000 (Bull. n° 44), a approuvé une cour d’appel qui avait sanctionné un bailleur ayant imposé au preneur la consignation de 10 % du prix, en cas d’acceptation de l’offre de vente, à titre d’indemnité d’immobilisation.
Cette clause revenait à abréger, en partie, les délais légaux accordés au locataire pour réunir les fonds nécessaires à l’achat (2 mois, voir 4 mois en cas de recours à l’emprunt). Elle se trouvait incompatible avec les dispositions de la loi d’ordre public qui, en tant que de besoins, proroge la durée de la location.
Là encore, la situation du preneur a été prise en considération.
3) Le congé tardif
Lorsque le congé émane du bailleur, le délai de préavis est de six mois (article 15. I de la loi de 1989). Ce délai commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte par huissier de justice. Etant exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois portant le même quantième que le jour de la notification.
Nous avons dû nous prononcer sur les conséquences d’un congé tardif, délivré moins de 6 mois à l’avance. Deux façons de voir peuvent être exprimées. Il est possible d’estimer que le congé, inefficace pour la date prévue, sera valable pour l’échéance suivante du bail renouvelé. On peut aussi considérer que le congé non conforme est nul.
C’est la seconde solution qui a été choisie par notre Chambre (Civ. 3, 12 avril 1995, Bull. n° 104).
Le congé tardif n’a pu empêcher le reconduction du bail. Il est donc difficile de reconnaître au congé une simple inefficacité temporaire, tandis que le bailleur est tenu de motiver son acte, en visant des cas précis, correspondant à une situation, à un moment donné, qui ne sera pas nécessairement le même des années plus tard.
Même en cas de congé délivré pour le lendemain du jour de l’expiration du bail, nous avons confirmé cette position (Civ. 3, 8 avril 1998, Bull. n° 82).
Un contrat de location prenant fin le 31 décembre 1994 à 24 h, le congé donné pour le 1er janvier 1995 n’avait pu paralyser la reconduction légale (Cf. article 10 de la loi de 1989).
La sanction de la nullité apporte une sécurité au locataire plus grande que celle de l’inefficacité temporaire. Le bailleur devra délivrer un nouveau congé motivé, le moment venu, s’il entend toujours mettre un terme aux relations contractuelles.
4) La notification de la proposition d’un nouveau loyer
En cas de renouvellement du bail, le bailleur peut obtenir la réévaluation du loyer, lorsque son montant est manifestement sous-évalué (article 17 C de la loi de 1989).
Des litiges portant sur la notification de la proposition d’un nouveau loyer, nous ont permis de confirmer ou de préciser certaines règles.
Par l’arrêt Civ. 3, 10 janvier 1996 (Bull. n° 5), nous avons suivi le raisonnement de la cour d’appel ayant considéré que pour calculer le délai de 6 mois de la notification, prévu par le texte légal, il convenait de tenir compte non de la date d’arrivée du courrier au bureau de poste, mais celle de sa remise au destinataire.
Pour être régulière, en effet, la lettre de notification doit être effectivement reçue par le locataire dans les délais légaux.
C’est la même position qui a été prise par notre décision Civ. 3, 19 janvier 2000 (Bull. n° 10).
La lettre recommandée adressée au preneur non distribuée avait été renvoyée à la bailleresse avec la mention "n’habite pas à l’adresse indiquée" et aucune démarche n’avait été effectuée par la suite.
Nous exigeons donc que le locataire ait bien entre les mains la notification de la proposition d’augmentation, dans les délais prévus, afin qu’il puisse faire valoir utilement ses droits en présence de la partie adverse.
Cette jurisprudence correspond à celle qui s’est développée en matière de congé, destinée à protéger le destinataire de l’acte qu’il soit d’ailleurs un locataire ou un bailleur.
Nous avons condamné la théorie de la "notification par lettre recommandée à domicile". La seule présentation du courrier au domicile du destinataire non suivie d’une remise du document est ainsi sans effet (Civ. 3, 14 décembre 1994, Bull. n° 216 ; 5 juillet 1995, Bull. n° 171).
C’est l’application de l’article 670 du nouveau Code de procédure civile.
5) Le congé et la protection particulière du locataire âgé aux ressources limitées
Cette protection est prévue par l’article 15 III de la loi de 1989. Ainsi, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du contrat, en donnant congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert, dans certaines limites géographiques.
Le calcul du montant des ressources à prendre en considération en présence de colocataires ou occupants des lieux loués n’a pas été envisagé par le législateur, à la différence de textes antérieurs (articles 22 bis, alinéa 2, de la loi du 1er septembre 1948 et 29 de la loi du 23 décembre 1986).
On pensait donc hésiter sur le choix de la règle : ou bien s’inspirer des dispositions des lois précédentes prenant en compte les personnes présentes dans le logement et leurs ressources, ou bien exclure tout cumul des revenus en s’intéressant aux seules ressources du locataire âgé concerné.
Par notre arrêt Civ. 3, 15 juin 1994 (Bull. n° 121), nous avons adopté la seconde solution.
Nous avons procédé à une lecture précise de l’article 15 III, faisant référence à tout locataire âgé, insistant sur le caractère individuel de sa situation, alors qu’en même temps, la loi de 1989 modifiait l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986, prévoyant, pour la proposition d’un bail "de sortie de la loi de 1948" au locataire âgé peu fortuné, un calcul des ressources prenant en compte les autres occupants des lieux.
Cette règle, certes sévère pour le bailleur, a le mérite de la clarté et de la simplicité : elle prend en considération la situation du preneur lui-même, partie au contrat, dès qu’il remplit les conditions exigées par le législateur. Elle est approuvée par une partie de la doctrine.Nous venons d’étendre cette jurisprudence aux locataires mariés (Civ. 3, 19 juillet 2000, Bull. n° 146).
Donc, seules sont prises en compte les ressources du conjoint âgé.
Nous avons aussi précisé ce qu’il fallait entendre par ressources du preneur. Seuls les revenus réguliers doivent être retenus. Nous l’avons décidé par l’arrêt Civ. 3, 28 mai 1997 (Bull. n° 117).
Pour faire face au paiement des loyers, un locataire avait vendu des fonds de placement. Nous avons approuvé la cour d’appel qui avait considéré non valable le congé, en écartant le produit de cette vente du calcul des ressources régulières de l’intéressé qui étaient inférieures au seuil légal.
Nous avons écarté toute notion large des ressources, ce, au bénéfice du preneur.
La protection particulière du locataire âgé soulève d’autres difficultés. La loi ne nous renseigne pas sur les modalités de l’offre du logement de remplacement : aucun délai n’est prévu pour l’accomplissement de cette condition.
Par notre arrêt Civ. 3, 26 juin 1996 (Bull. n° 158), nous avons précisé que, pour être valable, la proposition de relogement devait avoir un lien avec le congé délivré.
Un bailleur avait offert à ses locataires un logement en contrepartie d’un départ anticipé. Après le refus des preneurs, il leur a délivré un congé pour vendre, estimant avoir remplit ses obligations légales.
Nous avons admis la position de la cour d’appel ayant refusé de déclarer valable le congé, la proposition de relogement étant sans lien avec celui-ci.
L’une des conditions est donc l’existence d’un lien suffisant entre congé et offre d’un local d’habitation.
La proposition de relogement doit-elle pour autant être formulée en même temps que la notification du congé ?
Comme le signale la doctrine(5), le bailleur ne peut pas toujours savoir, au moment où il délivre le congé, si son locataire remplit les conditions pour bénéficier de la protection spéciale. Aussi un tel congé sans offre de relogement ne doit pas être considéré comme nul. Il appartiendra au preneur de prévenir le bailleur, s’il estime remplir les conditions de ressources et d’âge. Dès lors, l’obligation d’offrir un relogement s’imposera.
Nous avons déjà eu l’occasion de préciser que la proposition de relogement présentée après la fin du bail n’était pas valable (Civ. 3, 1er juillet 1998, Bull. n° 146).
Nous avons censuré une cour d’appel qui avait considéré que le congé était inopposable au preneur tant qu’un logement ne lui était pas offert et qu’une proposition, postérieure au terme du bail en cours, pouvait être prise en considération.
En effet, ce raisonnement néglige la règle selon laquelle, en l’absence d’un congé régulier à la fin de la location, le bail est reconduit.
Une régularisation tardive du congé se heurte à ces dispositions légales.
Voici donc l’état de notre jurisprudence que l’avenir devra compléter...dans ce domaine.
6) Le montant du loyer et les travaux d’amélioration
L’article 17 a et b de la loi de 1989 avait organisé, pour la fixation du loyer initial, un régime de liberté, pour certaines catégories de logements et un régime de fixation du prix du bail par référence aux loyers du voisinage pour les autres.
Lorsque l’appartement vacant, conforme aux normes de confort et d’habitabilité définies par le décret du 6 mars 1987, avait fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, le prix de la location était laissé à l’appréciation libre des parties.
Le législateur entendait favoriser l’amélioration des locaux d’habitation par l’attrait d’un loyer plus élevé.
Les travaux à prendre en compte devaient être récents, bien sûr, mais surtout leur exécution devait être effective avant la conclusion du contrat.
C’est ce que nous avons exigé, dans l’arrêt de la 3ème Chambre civile du 3 avril 1997 (Bull. n° 78).
Une cour d’appel avait considéré que la pose de radiateurs, prévue dans l’état des lieux annexé à l’acte locatif, au titre des travaux d’amélioration, suffisait pour l’application du texte.
Elle a été censurée : la fixation libre du loyer ne pouvait être justifiée que par la réalisation préalable de tels travaux, ce dans l’intérêt du preneur.
Cette décision n’a plus qu’une valeur historique, puisque, depuis août 1997, la fixation du loyer initial est, dans tous les cas, entièrement libre. Il n’en n’est pas de même lors du renouvellement de la location.
L’article 18 de la loi de 1989 a prévu, en cas de situation anormale du marché locatif, la fixation par décret en Conseil d’Etat du montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Dans ce cadre, le décret du 28 août 1989 avait prévu, par son article 3, alinéa 2, visant le bail renouvelé, une majoration du loyer, selon certaines conditions, égale ou plus à 10 p. 100 du coût réel des travaux, si ceux-ci étaient d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer...
Par l’arrêt de la 3ème Chambre civile du 11 mai 1995 (Bull. n° 116), nous avons précisé que les travaux réalisés dans les parties privatives d’autres locaux que ceux objet du bail, ne pouvaient justifier une telle augmentation.
Nous avons noté l’adéquation nécessaire entre améliorations et locaux loués par le preneur qui devait en profiter directement.
7) Les charges locatives
L’article 23 de la loi de 1989 a prévu la récupération des charges par le bailleur, sur justification, en contrepartie de services rendus, de dépenses d’entretien courant, de menues réparations et d’impositions correspondant aux services, selon une liste fixée par décret en Conseil d’Etat.
Actuellement cette liste est donnée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de la loi de 1986.
Il est admis que cette liste, inspirée des accords "Delmas" entre représentants de bailleurs et de preneurs de septembre 1974, est limitative. C’est la position de la doctrine majoritaire(6).
C’est aussi la position de notre Chambre qui a ainsi décidé que ne faisaient pas partie des charges locatives :
- les frais de location d’une poubelle (Civ. 3, 5 octobre 1994 - Rev. Loyers et copr. déc. 1994 n° 462 ; M. Tordjmann c/ M. Vincent) ;
- les dépenses de modernisation d’une chaufferie (Civ. 3, 6 décembre 1995, Bull. n° 251) ;
- les travaux de nettoyage des graffitis apposés sur les parties communes (Civ. 3, 17 juillet 1997, Bull. n° 165) ;
- les frais de gardiennage de nuit de l’aire de stationnement des véhicules (Civ. 3, 8 octobre 1997, Bull. n° 186) ;
- le coût de la main-d’oeuvre pour déboucher des vide ordures (Civ. 3, 10 mars 1999, Bull. n° 61).
La loi exige du bailleur qu’il justifie du paiement des charges dont il sollicite le remboursement. C’est à ce titre qu’a été écartée la demande de règlement, par le locataire, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dès lors que celle-ci n’apparaissait pas dans le budget communal de façon indépendante et qu’aucun taux d’imposition n’avait été établi pour le calcul de cette taxe, ne donnant lieu à aucun produit (Civ. 3, 10 juin 1998, Bull. n° 122).
Ainsi, là encore, les intérêts du preneur sont sauvegardés.
8) Le délai de paiement accordé par le juge
Le législateur a donné au juge de larges pouvoirs d’accorder des délais de paiement au preneur (article 24 de la loi de 1989, modifié par la loi du 29 juillet 1998).
Notre Chambre, de son côté, a précisé quel était le jour d’échéance du délai de paiement ainsi accordé, expirant un samedi ou un dimanche... (Civ. 3, 17 juillet 1996, Bull. n° 185).
Un tribunal d’instance avait accordé au locataire un délai d’un mois, à compter de la signification de la décision, pour régler sa dette, qui se terminait un samedi. Nous avons estimé que le terme devait être prorogé au lundi suivant.
Notre arrêt s’inspire des dispositions de l’article 642 du nouveau Code de procédure civile applicable à la computation des délais de procédure, qui expriment un principe général. Cette position s’explique aussi par des considérations d’ordre pratique, pour favoriser la régularisation de la dette.
9) La reprise frauduleuse
La loi du 22 juin 1982 avait prévu que le bénéficiaire de la reprise du logement devait l’occuper dans les six mois suivant le départ du locataire et pendant, au minimum, une durée de deux ans (article 9 de la loi).
L’exercice frauduleux du droit de mettre fin au contrat ou d’empêcher son renouvellement était sanctionné par une amende pénale (article 68 de la loi).
Un bailleur n’ayant jamais occupé le pavillon loué, objet de la reprise, a été ainsi condamné à des dommages-intérêts au profit de l’ancien locataire qui avait subi un préjudice en raison d’un changement prématuré d’habitation, à la suite du manquement du bailleur à ses obligations (Civ. 3, 24 juin 1992, Bull. n° 220 ; à rappr. Civ. 3, 19 juin 1991, Bull. n° 179).
La loi de 1989 ne s’est pas exprimée sur l’obligation du bénéficiaire de la reprise, d’occuper les lieux. Aucune sanction n’est prévue en cas de non-occupation des locaux repris.
Cependant cette obligation d’habiter les locaux découle de l’esprit de la loi qui a organisé de façon précise les cas permettant au bailleur de donner congé. Le locataire évincé irrégulièrement pourra contester la reprise et solliciter la réparation de son préjudice découlant de son départ prématuré.
Nous avons ainsi approuvé une cour d’appel ayant condamné un propriétaire à indemniser son ancien locataire, parce qu’il avait reloué les lieux libérés à la suite d’un congé aux fins de reprise (Civ. 3, 29 mars 2000, Bull. n° 70).
Mais nous avons sanctionné une autre juridiction qui avait rejeté une demande de dommages-intérêts formée par un ancien preneur, tout en constatant que le bailleur n’avait jamais occupé l’appartement à la suite du départ du locataire, sans caractériser l’existence d’une cause légitime justifiant l’absence de reprise (Civ. 3, 19 avril 2000, Bull. n° 80).
Ainsi les droits du preneur sont reconnus en cas de congés frauduleux(7).
III. LES AUTRES TEXTES
1) Les époux locataires
Selon l’article 1751 du Code civil, le droit au bail du local servant affectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre de ceux-ci. Mari et femme sont donc chacun titulaires du contrat de location.
Notre jurisprudence en a tiré les conséquences au profit des époux locataires.
Dans différents actes, le bailleur devra s’adresser personnellement à chacun deux.
Il en sera ainsi en cas de congé (Civ. 3, 2 février 1982, Bull. n° 29 ; 23 janvier 1985, Bull. n° 16 ; 10 mai 1989, Bull. n° 103).
Plus récemment nous avons étendu la règle pour la proposition d’un nouveau loyer, en application de l’article 17 C de la loi de 1989 (Civ. 3, 27 janvier 1993 - 2 arrêts, Bull. n° 11), et pour la proposition d’un contrat de location conformément aux dispositions des articles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 (Civ. 3, 20 juillet 1994, Bull. n° 149).
Nous venons de préciser qu’une notification, à l’initiative du bailleur, était valable, dès lors que l’accusé de réception de la lettre recommandée adressée au mari et à la femme, portait la signature de l’un et de l’autre (Civ. 3, 2 février 2000, Bull. n° 19).
Ce qui importe, c’est que chaque titulaire du bail soit personnellement destinataire de l’acte, même s’il n’y a qu’un seul support matériel.
Les conjoints preneurs bénéficient donc d’une protection efficace. Un acte adressé à l’un d’eux seulement est inopposable à l’autre et, en définitive, inefficace à l’égard des époux, en raison de l’indivisibilité du contrat de location (20 juillet 1994, Bull. n° 149 ; 27 janvier 1993, Bull. n° 11, déjà cité).
Notre position a été tempérée par la loi du 21 juillet 1994 qui a inséré un article 9-1 dans la loi de 1989. Désormais les notifications du bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été portée à la connaissance de l’autre partie au contrat.
La règle de la cotitularité du bail nous a conduit à considérer qu’une conciliation intervenue entre le bailleur et l’un des époux, devant la Commission de conciliation n’engageait pas l’autre conjoint (Civ. 3, 6 mars 1996, Rev. loy. 1996, p. 254 et s.).
Nous avons aussi décidé que la renonciation d’un époux à l’application au bail des dispositions générales de la loi de 1948, ne liait pas l’autre (Civ. 3, 29 novembre 2000, pourvoi n° Y 98-23.068 Arrêt n° 1601).
2) La sous-location et l’hébergement de tiers
L’article 8 de la loi de 1989 prohibe la sous-location. Par ailleurs, certains contrats interdisent l’hébergement de tiers ou l’exercice d’activités commerciales, industrielles, artisanales ou libérales.
Différents dossiers nous ont permis de préciser les droits des locataires en face de ces restrictions légales ou conventionnelles.
Une jurisprudence assez ancienne qualifiait de sous-location la mise à disposition gratuite et prolongée des lieux à des personnes, sans lien de parenté ou d’alliance avec le preneur (Soc. 8 juillet 1955, Bull. n° 610).
Nous avons rappelé que la sous-location supposait nécessairement une contrepartie à la charge du bénéficiaire, le bailleur devant établir le caractère onéreux de l’occupation des lieux par le tiers, s’il voulait obtenir la condamnation du locataire.
Plus précisément, cette contrepartie doit se présenter comme obligatoire pour l’occupant (Civ. 3, 5 juillet 1995, Bull. n° 164) mais nous avons indiqué qu’un hébergement familial ne pouvait constituer une sous-location interdite (Civ. 3, 14 décembre 1994, Bull. n° 210).
Le preneur qui héberge chez lui des membres de sa famille, sans cesser d’habiter sur place, ne fait qu’exercer l’une des prérogatives que lui confère le bail.
Ce droit d’hébergement nous l’avons reconnu à l’occasion d’un litige portant sur une clause interdisant au locataire d’héberger des tiers (Civ. 3, 6 mars 1996, Bull. n° 60).
Nous nous sommes appuyés sur l’article 8-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales prévoyant que toute personne a droit notamment au respect de sa vie privée et familiale ainsi que de son domicile.
Nous avons considéré que le preneur ne pouvait pas être privé de la possibilité d’héberger ses proches. Cette notion de proche comprend les membres de la famille avec un lien de parenté ou d’alliance mais ne saurait exclure des situations de fait en fonction de l’évolution des moeurs.
Une autre stipulation interdisant au preneur toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, nous a conduit à dire que la profession d’assistante maternelle n’était pas pour autant prohibée dans les lieux (Civ. 3, 14 mai 1997, Bull. n° 100).
Selon la bailleresse, la garde d’enfants moyennant une rémunération en qualité d’assistante maternelle constituait une violation de cette clause du bail.
Nous avons suivi la cour d’appel qui avait noté que l’activité de cette personne n’entraînait pas un changement d’affectation des lieux. L’interprétation restrictive de la stipulation limitant les droits de la locataire, a permis cette réponse.
3) La vente ou l’adjudication de la chose louée
L’acquéreur d’un bien loué ne peut en expulser le locataire ayant un bail authentique ou dont la date est certaine (article 1743 du Code civil). En cas d’adjudication, les contrats de location qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés...(article 684 du nouveau Code de procédure civile).
La rigueur de ces textes a été assouplie par la jurisprudence au profit du preneur, aussi bien en cas de vente que d’adjudication : le bail sera opposable à l’acheteur ou à l’adjudicataire ayant connaissance de son existence (Civ. 3, 20 juillet 1989, Bull. n° 169 - vente ; 15 janvier 1976, Bull. n° 18 - adjudication).
Récemment nous avons rappelé la règle (Civ. 3, 29 septembre 1999, Bull. n° 188).
A la demande de l’adjudicataire d’un local loué, une cour d’appel avait annulé le bail qui n’avait pas date certaine. Sa décision a été censurée parce qu’elle n’avait pas recherché, comme il le lui était demandé, si le nouveau propriétaire avait connaissance du contrat de location, avant l’adjudication.
4) La mention du nom du bailleur dans le congé
L’article 22 de la loi du 23 décembre 1986 sur le congé, visant les baux en cours, a été l’occasion pour la Cour de cassation, de dégager le principe selon lequel un congé doit indiquer le nom ou la dénomination sociale du bailleur.
Un locataire ayant reçu un congé pour vendre "au nom et pour le compte du propriétaire" a contesté la validité de cet acte. Les juges du fond ont estimé le congé valable mais notre Chambre a sanctionné la cour d’appel en énonçant que tout congé délivré en application de cet article 22 devait comporter le nom du bailleur lui-même (Civ. 3, 27 janvier 1993, Bull. n° 12).
La cour de renvoi a refusé cette analyse et la locataire a formé un nouveau pourvoi soumis à l’Assemblée plénière. Par l’arrêt : Ass.Plén. du 13 février 1998 (Bull. n° 1). La Cour de cassation a censuré cette décision et décidé que le congé donné par un mandataire, ne comportant pas la dénomination sociale du bailleur, ne respectait pas le texte légal.
C’est le principe d’équilibre entre droits du bailleur et ceux du preneur qui a servi de guide à la décision. On ne peut pas permettre au bailleur de taire son nom alors que le locataire ne peut dissimuler le sien. Si le nom des parties figure dans le bail, le propriétaire peut changer et au moment du congé, il est très important pour le preneur de connaître l’identité de l’autre partie pour exercer ses droits et éventuellement agir en justice.
La loi du 21 juillet 1994, qui a modifié la loi de 1989, a prévu désormais l’obligation, pour le bailleur, d’indiquer dans le contrat de bail son nom et son domicile et pour le nouveau propriétaire de notifier au preneur son domicile ou son siège social et, le cas échéant, ceux de son mandataire (article 3 de la loi de 1989).
Quoiqu’il en soit, la jurisprudence de l’Assemblée plénière reste d’actualité.
5) La résiliation du bail
La bail, comme tout contrat à effets successifs, peut faire l’objet d’une résiliation judiciaire, si l’une des parties ne remplit pas ses obligations.
Notre Chambre considère que la résiliation prend effet au jour de la décision (Civ. 3, 26 juin 1991, Bull. n° 188).
Elle exige aussi que les juges du fond examinent la situation au moment où ils statuent (Civ. 3, 4 janvier 1995, Bull. n° 1).
Une cour d’appel avait résilié un bail au vu d’un procès-verbal de constat produit par le bailleur. Mais le locataire avait invoqué un autre constat pour s’opposer à la demande de résiliation.
Nous avons sanctionné les juges du fond qui n’avaient pas procédé à l’examen de ce document avant de statuer.
L’analyse des faits au moment de la décision, permet au débiteur de l’obligation de faire valoir tous les éléments en sa faveur, pour l’appréciation de la gravité du manquement.
Les différents cas que nous venons d’examiner démontrent l’intérêt que nous portons à la situation du locataire. Mais il serait erroné d’en déduire pour autant que nous ne prenons en considération que la protection du preneur.
Notre Chambre a affirmé à plusieurs reprises que l’ordre public de la loi de 1989, comme celui des lois qui l’ont précédée de 1982 et de 1986 pouvait aussi profiter au bailleur (Civ. 3, 20 mars 1996, Bull. n° 73 ; 2 juin 1999, Bull. n° 123 ; 16 février 2000, Bull. n° 31).
Nous avons ainsi tenu compte de l’intérêt du bailleur :
- par l’interprétation stricte des cas permettant au preneur de réduire de 3 mois à 1 mois le délai de préavis mettant fin à la location (Civ. 3, 16 mars 1994, Bull. n° 51) ;
- pour déclarer valable les congés aux fins de reprise pour habiter ou vendre le local loué, en refusant d’exiger du bailleur la justification du besoin de logement du bénéficiaire (Civ. 3, 6 novembre 1986, Bull. n° 146, (loi de 1982) ; 24 janvier 1996, Bull. n° 20) ou de contrôler, à priori, le congé, sauf fraude dont la preuve incombe au preneur (Civ. 3, 5 juillet 1995, 2 arrêts, Bull. n° 169 ; 3 avril 1997, Bull. n° 77 ; 19 avril 2000, Bull. n° 81).
Nous avons écarté le droit au renouvellement du contrat au profit du titulaire d’un bail à usage mixte professionnel et d’habitation, qui n’occupe pas les lieux, au moins partiellement, pour son habitation principale. Dans ce cas, celui-ci ne pourra se prévaloir d’un tel droit (Civ. 3, 2 décembre 1998, Bull. n° 227).
Nous avons suivi la doctrine de l’arrêt de l’Assemblée plénière (Ass. Plén. 2 février 1996, Bull. n° 1) subordonnant le droit au renouvellement à l’habitation des lieux.
Nous avons appliqué immédiatement et de façon large les dispositions de l’article 20 de la loi du 27 juillet 1994 empêchant le retour à l’application des dispositions générales de la loi de 1948, en cas d’irrégularités affectant certains baux "de sortie" de cette loi (Civ. 3, 3 avril 1997, Bull. n° 81 ; 7 octobre 1998, Bull. n° 198 ; 18 novembre 1998, Bull. n° 215 ; 24 février 1999, Bull. n° 46 ; 13 juillet 1999, Bull n° 165).
Ainsi, notre Chambre porte ses efforts sur la réalisation d’un difficile équilibre entre droits et obligations respectifs du locataire et du bailleur ainsi qu’entre le droit de propriété et le droit au logement.
1. Décision du Conseil Constitutionnel du 27 juillet 1994 - JO 29 juill. 1994 p. 11024
2. Cf - Aubert et Bihr - La location d’habitation n° 237
- JF Lafont - Les baux d’habitation n° 381
Contra : - Blatter - Jurisclasseur Civil - Bail à loyer - Fasc. 137 n° 58 et s.
3. - Aubert et Bihr- La location d’habitation n° 301
- Nefussy Leroi - vente d’immeuble JCP (N) 1994, n° 3049 p. 469 - (93)
4. - Giverdon - Jurisclasseur Civil - Bail à loyer Fasc. 134 n° 26
JF Lafond - Les baux habitation’habitation n° 466
5. - Porte - Fau - Debeaurain - Ann. des loyers bailleurs et locataires - art 15 n° 166.I
-Aubert - La protection du locataire âgé - Administrer oct. 1990 p. 6
- Giverdon - Jurisc. Civ. Bail à loyer Fasc. 133 n° 19
6. - Aubert et Bihr - La location d’habitation n° 143
- Porte - Fau - Debeaurain - Ann. des loyers - Bailleurs et locataires - article 23 n° 188 et s.
- JF Lafond - Les baux d’habitation n° 248 et s.
- Cartérade - Charges - Rev. des loyers. 1992 p. 225
- Vial Pedroletti Jurisc. Civ. Bail à loyer Fasc. 250 n° 10 et s.
7. En ce sens la doctrine :
- Aubert et Bihr - La location d’habitation n° 287
- JF Lafond - Les baux d’habitation n° 522
- Giverdou Jurisc. Civ. - Bail à loyer - Fasc. 133 n° 26