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Timestamp: 2017-03-30 00:43:55+00:00
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Vente d'un espace vert par la copropriété, quelle majorité ? - Copropriété
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Vente d’un espace vert par la copropriété, quelle majorité ?	05/02/14 - 11h25
Partagez cet article : Question. Une copropriété souhaite vendre à la commune, une bande de 5 mètres sur 200 pour mettre fin au coût d’entretien des pelouses, végétaux et système d’irrigation.
Cette bande d’espace vert est située en bordure du muret d’enceinte de la copropriété.
S’agissant d’un élément esthétique important et d’une partie commune protégeant d’éventuels projets d’agrandissement de la voirie, nous considérons (CS), que l’Unanimité est requise dans le cadre du vote de la cession.
Avez-vous un avis particulier et éventuellement une référence sur le sujet.
Réponse. Le syndicat des copropriétaires consent à l’acquisition ou à l’aliénation des parties communes (qui ne sont pas nécessaires à la destination de l’immeuble), à la double majorité de l’art. 26 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 (Cass. 3e civ., 18 juill. 1986 : Bull. civ. 1986, III, n° 123 ; JCP N 1987, prat. 268, p. 462, obs. J. Lafond. – Cass. 3e civ., 19 oct. 1995 : RD imm. 1996, p. 103). Une décision d’assemblée générale bien entendu est nécessaire (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-14.385, inédit : D. 2010, p. 117, obs. P. Capoulade).
L’unanimité est nécessaire pour décider de l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, al. 3). Une bande de terrains, sur laquelle certains copropriétaires ont un droit de jouissance exclusive ne peut être annexée par le syndicat, même à la double majorité de l’art. 26 (CA Aix-en-Provence, 4e civ., sect. A, 19 janv. 2007).
Le syndicat ne pourrait valablement aliéner une partie du terrain réservée à l’emplacement du jardin dans un immeuble d’habitation bourgeoise (C. Larroumet, L’intérêt collectif et les droits individuels des copropriétaires dans la copropriété des immeubles bâtis : JCP G 1976, I, 2812, n° 38).
Dans une copropriété horizontale composée de pavillons, la cession à une commune d’un espace vert commun ne peut être votée qu’à l’unanimité, puisque le classement de cet espace dans le domaine communal aurait pour effet de restreindre le droit de construire de chaque copropriétaire (Cass. 3e civ. 1er déc. 2004, n° 03-15.704 : Administrer mars 2005, p. 40).
Nous pensons, au vu de ces jurisprudences et doctrines, que la cession d’un terrain ou de tout autre bien devenu inutile pour la copropriété se réalise avec une autorisation de l’AG, prise à la double majorité de l’art. 26. Dans le cas contraire, où le bien ne serait pas devenu inutile, la règle de l’unanimité devrait s’imposer.
03/01/15 - à
18h53 -
Je m’autoriserais d’avoir une approche légèrement différente bien que la « réponse » soit la même.
Pour le législateur et dans l’esprit de la loi, la finalité de bande de terrain est « d’exister » pour l’agrément des copropriétaires, donc destinée à l’utilité commune… comme le rappelle cet échange entre M. Michel Boscher et M. le garde des sceaux, lors de la séance du jeudi 22 avril 1965 concernant la discussion sur la loi fixant le statut de la copropriété (page 823 du Journal Officiel http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf) :
M. Michel Boscher. Je voudrais poser une question à M. le garde des sceaux et à M. le rapporteur.Le second alinéa de l’article 2, repris d’ailleurs dans l’amendement n° 5, est ainsi rédigé : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage… » — ce qui va de soi — « ... ou à l’utilité... » — ce qui me laisse rêveur : comment un terrain peut-il être affecté à « l’utilité » des copropriétaires ?Je n’ai pas le dictionnaire Larousse sous les yeux, mais la formule employée me parait peu compréhensible.
M. le garde des sceaux. Je vais prendre un exemple pour vous montrer dans quel sens s’entend cette expression.Je suppose qu’à l’intérieur d’un jardin, on dispose un massif de fleurs pour l’agrément des copropriétaires. Ce massif n’est pas à l’usage commun, car les copropriétaires n’ont pas le droit d’aller piétiner les plates-bandes. (Sourires.) Mais dans ce cas, il est correct de dire que le massif est destiné à l’utilité commune.
Cette bande de terrain est bien, par convention, un droit d’agrément commun, donc en indivision forcée perpétuelle car étant l’élément indispensable à l’utilité commune… donc unanimité en cas d’aliénation !
Mais cette FAQ a le mérite de « démontrer », avec l’appui de cet arrêt de la Cour de cassation (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007482935&fastReqId=463011245&fastPos=1) que les retraits de lots de copropriété dite horizontale et pavillonnaire sont illégaux au titre de l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (« Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; ») !
Le permis de construire étant commun, le POS s’applique sur ta totalité des « parcelles » en jouissance exclusive (droits de superficie) en indivision ordinaire provisoire. Si un lot-parcelle se retire, la superficie constructive diminue ce qui entraîne une restriction de la constructibilité des lots restants... donc unanimité !
En revanche un lot transitoire, caractérisé par cet arrêt de la Cour de cassation (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007023453&fastReqId=689335936&fastPos=1), qui possède un droit de construire, peut se retirer car il ne diminue en rien la constructibilité des lots restants !
De plus un lot d’un immeuble en copropriété est nécessairement composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes ; la partie privative pouvant être un droit de propriété privatif tel qu’un droit de construire… ce qui est le cas d’un lot transitoire mais pas pour un « lot pavillonnaire » uniquement composé d’une partie commune à usage et d’une quote-part des parties communes à usage commun !
Conclusion, l’article 28 de la loi fixant le statut de la copropriété ne peut pas s’appliquer pour un lot de « copropriété horizontale pavillonnaire » !
La jurisprudence s’est donc farcit les retraits des lots de « copropriété horizontale pavillonnaire » !