Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F109-II-153%3Afr
Timestamp: 2016-10-26 00:24:53+00:00
Document Index: 64247397

Matched Legal Cases: ['art. 254', 'art. 28', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 267', 'ATF ', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 34', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 26', 'art. 17', 'art. 23', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 24', 'art. 28', 'art. 2', 'art. 28', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 26', 'art. 17', 'art. 28']

109 II 15335. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 26 avril 1983 dans la cause Barrier & Cie c. Nicolai (recours en r�forme)
Art. 28 al. 3 AMSL. La p�riode de protection de deux ans, pr�vue par cette disposition, durant laquelle une r�siliation du bail de la part du bailleur est nulle, pr�suppose que le litige n� ant�rieurement entre parties porte sur une contestation relative au montant du loyer ou � une autre pr�tention abusive du bailleur. Condition non r�alis�e en l'esp�ce (consid. 3c et d). Faits � partir de page 153
A.- Barrier & Cie, locataire principale de locaux et de terrains sis au chemin des Mines, au Petit-Saconnex, sous-louait une partie des locaux � Pierre Nicolai, qui les utilisait dans le cadre de ses activit�s professionnelles. Le bail conclu entre Barrier & Cie et Nicolai le 12 octobre 1977 prenait effet le 1er octobre 1977 et venait � �ch�ance le 31 d�cembre 1980, avec clause de reconduction tacite d'ann�e en ann�e.
Par lettre du 22 septembre 1980, Barrier & Cie a r�sili� le contrat de bail qui la liait � Nicolai pour le 31 d�cembre 1980. Le 29 septembre 1980, Barrier & Cie a elle-m�me re�u son cong� de la soci�t� propri�taire, �galement pour le 31 d�cembre 1980.
Dans un jugement du 5 ao�t 1980, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve avait condamn� Barrier & Cie, sur la base des art. 254/255 CO et 5 AMSL, � proc�der � ses frais � la r�fection du toit des entrep�ts lou�s, et � verser � Sieur Nicolai la somme de 2'100 francs � titre de dommages-int�r�ts.
B.- Le 23 octobre 1980, Nicolai a d�pos�, devant la Commission de conciliation, une requ�te en nullit� de cong� valant subsidiairement comme requ�te en prolongation de bail. Par jugement du 9 f�vrier 1982, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�bout� le demandeur de toutes ses conclusions.
Par arr�t du 13 septembre 1982, la Cour de justice du canton de Gen�ve a admis l'appel du demandeur, annul� le jugement du Tribunal des baux et loyers du 9 f�vrier 1982 et d�clar� nul le cong� donn� le 22 septembre 1980.
C.- Agissant par la voie du recours en r�forme, Barrier & Cie recourt contre l'arr�t de la Cour de justice pr�cit�. Elle demande au Tribunal f�d�ral de r�former ledit arr�t en ce sens que le cong� donn� par Barrier & Cie le 22 septembre 1980 pour le 31 d�cembre 1980 est valable et que Nicolai ne peut pas b�n�ficier d'une prolongation du contrat de sous-location �tant donn� que le bail principal a �t� r�sili� pour son �ch�ance du 31 d�cembre 1980, de confirmer par cons�quent le jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 f�vrier 1982, et de d�bouter Nicolai de toutes autres ou contraires conclusions.
1. a) Le litige porte sur la validit� de la r�siliation du bail notifi�e le 22 septembre 1980 par la recourante � l'intim�. L'admission des conclusions du demandeur, principale en annulation de la r�siliation ou subsidiaire en prolongation d'un bail portant sur des locaux commerciaux, aurait dans l'un et l'autre cas pour effet de prolonger la dur�e du bail litigieux de deux ans (cf. art. 28 al. 3 AMSL et 267a al. 1 i.f. CO). Le loyer annuel �tant de 9'000 francs, la valeur litigieuse d�passe le minimum fix� par la loi (art. 46 OJ; ATF 98 II 107 consid. b, 201). Par ailleurs, contrairement � ce que pr�tend l'intim� dans ses observations, les indications figurant � ce sujet dans le recours satisfont aux exigences de l'art. 55 al. 1 lettre a OJ.BGE 109 II 153 S. 155
b) Est nouvelle, et partant irrecevable (art. 55 al. 1 lettre b OJ), la conclusion par laquelle la recourante requiert un jugement en constatation de droit portant sur la validit� du cong� donn� au preneur et l'impossibilit� de prolonger le contrat de sous-location.
c) Il s'est actuellement �coul� plus de deux ans depuis la date pour laquelle la r�siliation a �t� donn�e, soit le 31 d�cembre 1980. En outre, le preneur n'a pas requis une seconde prolongation du bail (art. 267a al. 3 CO). Si le litige portait uniquement sur la prolongation du bail, la demande et le recours devraient �tre d�clar�s devenus sans objet (ATF 102 II 253 /254). Il y a lieu d'examiner s'il doit en aller diff�remment, du fait que le demandeur a conclu principalement � la constatation de la nullit�, en invoquant l'art. 28 al. 3 AMSL.
A supposer que cette disposition soit applicable en l'esp�ce, toute d�claration de r�siliation intervenue dans la p�riode de deux ans � compter du 5 ao�t 1980 serait nulle de plein droit, sans aucun effet juridique. Une telle d�claration ne saurait donc impliquer une r�siliation pr�matur�e, dont les effets seraient report�s � la plus prochaine date � laquelle le cong� pourrait �tre donn� valablement. D�s lors, une r�siliation du bail supposerait, dans ce cas, une nouvelle d�claration de r�siliation, post�rieure au 5 ao�t 1982. Or, il ne r�sulte ni de l'arr�t attaqu� ni du dossier qu'une seconde d�claration ait �t� formul�e. Si donc la r�siliation en cause �tait nulle, le bail litigieux continuerait � d�ployer ses effets en vertu de la clause de reconduction tacite. Sur ce point, le recours n'est pas devenu sans objet.
En revanche, pour le motif indiqu� plus haut, si la conclusion principale de la demande n'est pas fond�e, il n'y aura pas lieu d'entrer en mati�re sur la conclusion subsidiaire.
2. a) L'autorit� cantonale consid�re que le cong� donn� par la recourante � l'intim� est nul au regard de l'art. 28 al. 3 AMSL. Ayant �t� signifi� dans les deux ans � compter du jour o� le bailleur a succomb� dans une proc�dure judiciaire l'opposant au locataire, il appara�t comme une mesure de r�torsion � la suite du jugement intervenu. De plus, il n'a pas �t� donn� en raison de la r�siliation du bail principal, qui n'est que post�rieure.
b) La recourante soutient que seul un bailleur qui a fait valoir judiciairement des pr�tentions jug�es abusives, qui les a abandonn�es ou qui a accept� de transiger � cet �gard dans une proc�dure de conciliation, peut se voir opposer la nullit� du cong� stipul�e � l'art. 28 al. 3 AMSL. Elle reproche � l'autorit� cantonale BGE 109 II 153 S. 156d'avoir interpr�t� cette derni�re disposition au-del� de son sens v�ritable en l'appliquant � un bailleur qui n'a pas pr�tendu � une majoration de loyer mais qui, confront� � des exigences d'un locataire, a seulement �t� condamn� � effectuer une prestation en faveur de son cocontractant.
c) Quant � l'intim�, il fait entre autres valoir dans ses observations qu'il n'y aurait pas eu de r�siliation du tout, la lettre de la recourante du 22 septembre 1980 ne pouvant pas �tre consid�r�e comme une d�claration de r�siliation.
3. a) Sur ce dernier point, tout d'abord, l'argument de l'intim� frise la t�m�rit�; les autorit�s cantonales, aux d�cisions desquelles il peut �tre renvoy�, l'ont r�fut� de mani�re convaincante. En effet, dans la lettre susmentionn�e, la bailleresse manifestait sans ambages sa volont� de mettre un terme au bail pour le 31 d�cembre 1980. L'intim� ne l'a pas compris autrement et il l'a m�me express�ment reconnu en audience de comparution personnelle devant le premier juge.
b) Ensuite, l'autorit� cantonale a eu raison de se placer, pour juger de la validit� du cong� litigieux, au moment o� celui-ci a �t� donn�. La validit� de cet acte formateur r�solutoire ne saurait en effet d�pendre de circonstances qui lui sont post�rieures. D�s lors, la r�siliation du bail principal, survenue quelques jours apr�s celle du bail litigieux, est-elle sans incidence sur la validit� de cette derni�re.
c) Aux termes de l'art. 28 al. 3 AMSL, lorsqu'une entente intervient devant la commission de conciliation, que le bailleur renonce � porter l'affaire devant l'autorit� judiciaire ou succombe en proc�dure judiciaire, que ce soit totalement ou en grande partie, une r�siliation de sa part dans les deux ans est nulle, � moins que l'affaire n'ait �t� port�e abusivement devant la commission de conciliation. La port�e de cette disposition, sur laquelle est fond�e la d�cision attaqu�e, doit �tre recherch�e au regard non seulement de son texte, mais aussi de son emplacement, de son origine et de son but.
aa) Le seul texte de l'art. 28 al. 3 AMSL ne pr�cise pas express�ment si la transaction devant la commission de conciliation, la renonciation du bailleur � saisir le juge ou le jugement donnant tort au bailleur doit se rapporter � un diff�rend au sujet du montant du loyer ou d'une autre pr�tention du bailleur ou au contraire � tout diff�rend entre bailleur et preneur. Cependant, l'hypoth�se de la renonciation du bailleur � saisir le BGE 109 II 153 S. 157juge apr�s l'�chec d'une tentative de conciliation ne peut concerner qu'une pr�tention du bailleur, pour laquelle il se porterait demandeur. Cela n'exclut toutefois pas formellement que la transaction devant la commission de conciliation ou la d�cision du juge puisse aussi porter sur une pr�tention du preneur ou un diff�rend autre que celui vis� par l'arr�t�.
bb) Ainsi qu'il ressort de son pr�ambule, l'arr�t� tend avant tout � r�aliser le mandat constitutionnel donn� au l�gislateur par l'art. 34 septies al. 2 Cst. ("prot�ger les locataires contre les loyers abusifs et autres prestations exig�es par les propri�taires"). L'art. 1er de l'arr�t� d�finit lui-m�me � peu pr�s dans les m�mes termes le but de cet acte l�gislatif; celui-ci ne restreint la libert� contractuelle que dans la mesure n�cessaire � combattre "les loyers abusifs ou d'autres pr�tentions abusives des bailleurs" (cf. � cet �gard ATF 107 II 263). L'examen syst�matique des diff�rentes dispositions de l'arr�t� montre en particulier que si la commission de conciliation peut, certes, conseiller preneur et bailleur concernant toute question relative au bail (art. 26 AMSL), son intervention n'est toutefois n�cessaire que pour les contestations d�coulant de loyers et autres pr�tentions du bailleur consid�r�s comme abusifs (cf. art. 17 ss AMSL). C'est en outre uniquement pour de tels diff�rends que l'arr�t� pr�voit une intervention judiciaire (cf. art. 23 et 29). De m�me, c'est en consid�ration de ces seuls conflits que l'art. 28 al. 1 AMSL attache des cons�quences juridiques au fait qu'une entente n'intervient pas devant la commission de conciliation. Ainsi, lorsque l'art. 28 al. 2 AMSL pr�voit que "toute partie au litige" peut saisir le juge dans un d�lai de 30 jours, le "litige" dont il s'agit est n�cessairement � mettre en relation avec les contestations mentionn�es � l'alin�a pr�c�dent, soit celles qui concernent les "loyers ou ... autres pr�tentions du bailleur". On ne voit du reste pas ce qui, dans le syst�me de l'arr�t�, pourrait justifier l'introduction d'un d�lai p�remptoire pour saisir le juge comp�tent d'autres litiges li�s au bail.
Aussi l'art. 28 al. 3 AMSL ne peut-il, lui �galement, viser que les cons�quences de ces diff�rends-l�. Le but recherch� par cette disposition appara�t, de toute �vidence, d'emp�cher que le preneur n'ait � craindre une r�siliation de la part du bailleur pour avoir requis, � bon droit, la protection des autorit�s contre les "abus" du bailleur. La sanction de cette r�gle ne saurait s'appliquer, sans exc�der la finalit� m�me de l'arr�t�, � la solution de tout diff�rend entre bailleur et preneur.BGE 109 II 153 S. 158
cc) L'examen des travaux pr�paratoires conduit � la m�me conclusion. Tant dans son message du 24 avril 1972 (FF 1972 I 1218, 1223, 1236) que dans celui du 4 octobre 1976 sur la prorogation et la modification de l'arr�t� (FF 1976 III 869, 876, 880), le Conseil f�d�ral souligne que la protection apport�e par l'arr�t� au locataire en mati�re de r�siliation du bail est li�e aux diff�rends faisant l'objet de la proc�dure de contestation et portant sur les loyers abusifs et autres pr�tentions abusives du bailleur vis�s par l'arr�t�. En particulier, il n'existe pas de clause g�n�rale destin�e � emp�cher les r�siliations abusives (cf. FF 1976 III 883).
Les auteurs qui ont �tudi� la question ne se prononcent pas dans un sens diff�rent. Ainsi, GM�R/CAVIEZEL (Mietrecht-Mieterschutz, p. 86/87) n'envisagent l'application de l'art. 28 al. 3 AMSL qu'en ce qui concerne la p�riode de deux ans suivant la fin de la proc�dure de contestation (Anfechtungsverfahren) relative aux abus vis�s par l'arr�t�. Quant � R. M�LLER (Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, th�se Zurich 1976, p. 54, en particulier n. 73), il rel�ve, en se r�f�rant sur ce point � un arr�t de la Cour de justice de Gen�ve du 21 mars 1974, qu'une telle proc�dure ne concerne pas des litiges ayant trait � d'autres objets que le loyer abusif ou autres pr�tentions abusives du bailleur, m�me si de tels objets sont r�glement�s par l'arr�t�.
dd) Enfin, si l'on consid�re le but m�me de l'art. 28 al. 3 AMSL, il appert que celui-ci consiste � prolonger la dur�e de protection institu�e par l'art. 24 du m�me arr�t� pour la p�riode de conciliation et la proc�dure judiciaire au-del� de la conciliation ou du jugement intervenu, mais cela seulement en mati�re de contestation du montant du loyer ou d'une autre pr�tention du bailleur.
d) En l'esp�ce, le jugement du 5 ao�t 1980 condamnant le bailleur � r�parer la chose lou�e ainsi qu'� payer des dommages-int�r�ts n'a pas �t� rendu dans le domaine �voqu� ci-dessus; il n'emportait donc pas interdiction de r�silier selon l'art. 28 al. 3 AMSL. En appliquant cette disposition � la r�siliation litigieuse, l'autorit� cantonale a par cons�quent viol� le droit f�d�ral.
4. Il reste cependant � examiner si, en r�siliant, la bailleresse a commis un abus de droit. Rien, dans la loi, n'oblige celle des parties � un contrat de bail qui d�sire donner cong� � l'autre pour le terme pr�vu dans le contrat de motiver sa d�claration de r�siliation; elle est en principe ma�tre des motifs pour lesquels elle BGE 109 II 153 S. 159entend ne pas reconduire le bail. Une r�siliation, dans ces conditions, m�me si elle intervient � la suite de difficult�s entre parties, n'est en soi pas abusive. Il suffit de remarquer, en l'esp�ce, que la recourante n'a fait qu'exercer un droit qui lui �tait reconnu par le contrat et qu'elle a, en donnant cong�, respect� tant l'�ch�ance que le pr�avis contractuellement convenus. A cela ne change rien le fait que peu auparavant, elle ait �t� condamn�e � effectuer certaines prestations envers l'intim� ou que par la suite elle n'ait pas repris les griefs qu'elle avait invoqu�s � l'�gard de ce dernier dans la lettre de cong� qu'elle lui avait adress�e. On ne saurait en tous les cas inf�rer de ces circonstances que l'institution m�me de la r�siliation aurait �t� d�tourn�e de sa finalit� propre et que la recourante aurait agi contrairement � l'art. 2 al. 2 CC.
Le cong� donn� par la recourante � l'intim� n'�tant donc ni nul au regard de l'art. 28 al. 3 AMSL ni constitutif d'abus de droit, le recours doit �tre admis, la d�cision attaqu�e annul�e et la conclusion principale de la demande rejet�e.
98 II 107,
102 II 253,
107 II 263
art. 55 al. 1 lettre a OJ,
art. 55 al. 1 lettre b OJ suite... ,
art. 26 AMSL,
art. 17 ss AMSL,
art. 28 al. 1 AMSL,