Source: https://www.eporady24.pl/uniemozliwienie-korzystania-z-nieruchomosci-przez-wspolwlasciciela,pytania,4,213,26595.html
Timestamp: 2020-01-19 00:04:47+00:00
Document Index: 34988236

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 206', 'art. 58', 'art. 222', 'art. 222', 'art. 38', 'art. 206', 'art. 224', 'art. 22']

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 01.10.2019
Jestem współwłaścicielką działki i domu. Zajmuję część budynku (osobne pomieszczenie z oddzielnym wejściem). Przebywam tam głównie w weekendy i w czasie urlopu wypoczynkowego. Jest tak od 25 lat. W tym roku córka współwłaścicielki (która mieszka na stałe) zmieniła zamek w furtce, zainstalowała domofon i odmawia mi możliwości dorobienia sobie klucza i swobodnego wchodzenia i wychodzenia na podwórko. A nie mam innej możliwości wejścia. Ponadto robi awantury i grozi mi pobiciem, jeśli wezwę policję. Co mam zrobić, jeśli nie otrzymam klucza i nie będę mogła dostać się na podwórko i do swojej części domu? Kiedy mieszkała matka tej kobiety, stosunki sąsiedzkie były poprawne, natomiast teraz, kiedy przyjeżdżam sąsiadka robi awantury, jest wręcz agresywna w stosunku do mnie. Co w tej sytuacji mogę zrobić, aby otrzymać klucz i nie bać się, że coś mi się stanie?
Jako współwłaścicielka oczywiście może Pani korzystać z działki i domu. Przysługuje Pani w udziale prawo własności nieruchomości, podobnie jak pozostałym współwłaścicielom (tj. Pani lokal nie został wydzielony). Do treści prawa własności należy to, że właściciel może, z wyłączeniem innych osób (niebędących właścicielami), korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art. 140 Kodeksu cywilnego – „K.c.”). W przypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).
Z podanych informacji wynika, że w Państwa przypadku nastąpił podział domu do korzystania – Pani zajmuje jedno pomieszczenie z oddzielnym wejściem. Co do podwórka taki podział nie nastąpił – Pani korzystała z niego w ten sposób, że przynajmniej swobodnie mogła przez nie wchodzić i wychodzić do swojej części domu. Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę (choćby w sposób dorozumiany, por. wyr. SN z 10.2 .2004 r., IV CK 17/03) o podziale rzeczy do korzystania. Taka umowa jednak nie może być sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, stać w sprzeczności z ustawą, nie może też prowadzić do obejścia ustawy (por. art. 58 K.c.). Z pewnością zatem nie można byłoby dowodzić, iż strony mogły dokonać takiego podziału do korzystania, który prowadziłby do tego, że Pani nie może korzystać ze swojej rzeczy, tj. nie ma swobodnej drogi do swojej części domu. Trzeba nadmienić, że nie jest tak, by współwłaścicielowi przysługiwało uprawnienie do korzystania tylko z takiej części wspólnej rzeczy, która odpowiada wielkości jego udziału (por. wyr. SN z 27.4.2001 r., III CKN 21/99, Legalis). Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do współposiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej (nie dotyczy to oczywiście przypadku, gdy współwłaściciele zawarli umowę o podziale do korzystania). Tak będzie w przypadku podwórka – z furtki i dojścia do domu może Pani korzystać niezależnie od udziału, jaki Pani ma w nieruchomości.
Współwłaścicielka zmieniła klucz w furtce i uniemożliwia Pani dorobienie tego klucza i w istocie każdorazowo uzależnia wejście Pani na nieruchomość od swojej zgody (może Pani otworzyć furtkę bądź nie). Takie postępowanie w rzeczywistości nie pozwala Pani na swobodne korzystanie z rzeczy, do której prawo swobodnego korzystania Pani przysługuje. W takiej sytuacji przysługują Pani dwie możliwości przeciwstawienia się postępowaniu współwłaścicielki (można zastosować obydwie jednocześnie) – jedną jest wniesienie powództwa do sądu o dopuszczenie do współposiadania (warto je poprzedzić wezwaniem do przekazania klucza do furtki), drugim – wezwanie do zapłaty (a w przypadku jej braku dochodzenie przed sądem) wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy z wyłączeniem Pani. Myślę, że profesjonalnie sformułowane pismo podnoszące te dwa roszczenia powinno zadziałać na współwłaścicielkę mobilizująco.
Współwłaścicielowi przysługuje ochrona jego uprawnień przewidziana w art. 222 K.c. dla właściciela. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (§ 1). Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (§ 2).
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.09.1978 r., III CRN 172/78, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.04.1993 r., III CZP 36/93, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2001 r., IV CZ 198/01, wyr. SN z 9.7.2003 r., IV CKN 325/01, Legalis).
Zatem na podstawie art. 222 K.c. może Pani wnieść pozew przeciwko współwłaścicielce o dopuszczenie do współposiadania w ten sposób, że współwłaścicielka wyda Pani klucze do furtki ogrodzenia domu położonego na działce nr … dla której sąd … prowadzi księgę wieczystą pod nr…, pod adresem …. Pozew taki należy wnieść do sądu właściwego dla położenia nieruchomości (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – „K.p.c.”). Jeśli wartość przedmiotu sporu, którą będzie Pani musiała określić, wyniesie nie więcej niż 75 000 zł, właściwym będzie sąd rejonowy (jeśli powyżej – okręgowy). Opłata od pozwu wyniesie 5% wartości przedmiotu sporu.
Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 K.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub 225 K.c. (uchwała SN (7) z 19.03.2013 r., III CZP 88/12). Pomijając przytaczanie tych przepisów, można stwierdzić, że może Pani żądać od współwłaścicielki wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Jeśli nie ma Pani możliwości korzystania z własnej części domu, a dodatkowo z tej części może korzystać współwłaścicielka (choćby teoretycznie) – może Pani wyliczyć wynagrodzenie jako czynsz najmu za podobny lokal. Jeśli niemożność swobodnego korzystania dotyczy tylko podwórka, wyliczenie może być mocno szacunkowe, oparte np. o stawki czynszów dzierżawy w okolicy z uwzględnieniem ograniczenia swobody dojścia do lokalu. Właściwość sądu i opłata od pozwu przedstawiać się tu będą podobnie jak we wcześniej opisanym roszczeniu (z tym że wartością przedmiotu sporu będzie wynagrodzenie za każdy miesiąc pozbawienia władztwa nad rzeczą, jeśli ten okres przekracza rok – suma świadczeń za jeden rok, por. art. 22 K.p.c.). Proszę pamiętać, że wszystkie opisane roszczenia będzie Pani musiała udowodnić np. zeznaniami świadków, fotografiami (tj. musi Pani przedstawić dowody na to, że współwłaścicielka zmieniła zamki, założyła domofon, uniemożliwiła Pani dorobienie kluczy).
Podsumowując, powinna Pani napisać pismo do współwłaścicielki z wezwaniem do dopuszczenia do współposiadania działki i domu poprzez wydanie klucza do furtki oraz wezwaniem do zapłaty wynagrodzenia w określonej kwocie za korzystanie z rzeczy w sposób wyłączający Pani współposiadanie. Proszę wyznaczyć termin spełnienia roszczeń z zagrożeniem, iż po upływie wskazanego terminu wystąpi Pani na drogę sądową, co narazi współwłaścicielkę na dodatkowe koszty.
Inną kwestią jest agresywne zachowanie sąsiadki – tu wszelkie groźby karalne i złośliwe niepokojenie może Pani zgłaszać na policję (co z oczywistych powodów może prowadzić do zaognienia konfliktu, ale może też skończyć się ukaraniem sąsiadki). Może Pani też rozważyć powództwo o ochronę dóbr osobistych, jeśli takie byłyby naruszone (np. poprzez zniewagi, wyzwiska, nieprawdziwe oskarżenia itd.). Tak naprawdę jednak trudno jest dać receptę na to, jak czuć się bezpiecznie w podobnej sytuacji – nie wiadomo bowiem, czy np. ukaranie uspokoi sąsiadkę, czy wręcz przeciwnie. Na wszystko jednak proszę gromadzić dowody.
Wpisz wynik równania (liczba): 8 minus zero =