Source: https://lagen.nu/dom/nja/1985s573
Timestamp: 2019-09-18 14:02:14+00:00
Document Index: 15639561

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 5', '§ 7', '§ 6', '§ 5', '§ 11', '§ 2', '§ 11', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

NJA 1985 s. 573 | lagen.nu
Den 8 maj 1980 upprättades ett köpekontrakt, enligt vilket B.E. å M.W. och T.B. överlät 30/100 av stadsägorna 428 och 429 i Djursholm (numera Djursholm 2:97 och 2:98). På fastigheterna finns en större villa, uppförd 1892. Köpeskillingen för andelen utgjorde 850 000 kr, vari ingick kostnader för ombyggnads- och reparationsarbeten på villan enligt 6 § i kontraktet. Tillträde skulle ske d 1 juni 1980. Köpeskillingen skulle erläggas dels som handpenning kontraktsdagen med 100 000 kr, dels kontant tillträdesdagen med 250 000 kr, dels genom övertagande, fr o m då arbetena enligt § 6 var avslutade, av betalningsansvaret för ett belopp av 500 000 kr motsvarande den överlåtna andelens del i fastigheterna graverande lån.
Enligt § 5 i kontraktet följde med köpet dispositionsrätt till den del av tomten och byggnaden som markerats å tomtkarta och byggnadsritningar vilka, underskrivna av parterna, bifogades kontraktet. Dispositionsrätten, som enligt § 7 skulle tillkomma köparna när de fullgjort sina skyldigheter enligt kontraktet, reglerades närmare genom ett sk dispositionsavtal mellan säljaren och köparna, vilket också bifogades kontraktet. - Enligt § 6 i kontraktet skulle säljaren svara för att den byggnadsdel, som enligt § 5 tillkom köparna, var ombyggd enligt ritning och beskrivning senast d 1 sept 1980. - Enligt § 11 i kontraktet ägde säljaren rätt att, om köparna icke fullgjorde sina åligganden, häva köpet och behålla handpenningen som skadestånd. Vidare stadgades att, om säljarens skada översteg handpenningen, köparen var skyldig att erlägga skillnaden, detta särskilt med hänsyn till de överenskomna reparations- och ombyggnadsarbetena.
Avtalet föregicks av förhandlingar under april och maj 1980, å B.E:s sida huvudsakligen genom legitimerade läkaren J.E., vilken tidigare var sammanboende med B.E. i villan. Ritningar m m till de ombyggnadsarbeten som diskuterades och sedermera inflöt som del i avtalet upprättades av J.E:s far arkitekten P.E..
Handpenningen 100 000 kr erlades kontraktsdagen.
Den 5 juni 1980 hävde B.E. i brev till båda köparna köpet till följd av utebliven betalning av beloppet 250 000 kr.
I brev till B.E. d 14 juli 1 980 krävde ombud för T.B. köpets återgång och återbetalning av handpenningen. Som grund härför åberopades att avtalet ingåtts under inflytande av rubbad själsverksamhet.
Efter stämning å B.E. vid Södra Roslags TR yrkade T.B., under påstående att köpet var ogiltigt, att TR:n måtte förplikta henne att till T.B. utge 100 000 kr jämte ränta enligt 2 § 2 st och 5 §räntelagen. Som grund för käromålet påstod T.B., under åberopande av lagen d 27 juni 1924 om verkan av avtal, som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet, att T.B. ingått köpeavtalet under sådant inflytande. T.B. gjorde vidare gällande att han, oavsett att M.W. jämte honom stod som köpare i kontraktet, var att betrakta som ensam köpare och därför berättigad att ensam återfå hela handpenningen. I vart fall yrkade han återfående av hela handpenningen, enär den erlagts av honom ensam. Om T.B. icke ansågs vara ensam köpare eller eljest berättigad att återfå hela handpenningen, yrkade han att B.E. skulle förpliktas att utge hälften eller 50 000 kr jämte ränta.
B.E. förklarade sig icke ifrågasätta att T.B. vid tiden för avtalet var psykiskt sjuk och att avtalet å hans sida träffats under inflytande av rubbad själsverksamhet. Hon medgav därför att köpet såvitt avsåg T.B. i och för sig var ogiltigt.
B.E. bestred emellertid käromålet och åberopade i första hand att T.B. överhuvudtaget icke var berättigad att återfå handpenning. Hon anförde: Både M.W. och T.B. är köpare med solidarisk förpliktelse gentemot B.E.. Yrkande om ogiltigförklaring mot säljaren förutsätter nödvändig processgemenskap. Den omständigheten, att avtalet kan bli ogiltigt för T.B:s del, befriar inte M.W. från sin del i det solidariska ansvaret, om B.E. yrkar skadestånd. Enligt 11 § i köpekontraktet är handpenningen 100 000 kr ett kontraktsstipulerat skadestånd, om hävning sker från säljarens sida på grund av bristande fullgörelse av köparna. Paragrafen ger även rätt till ytterligare skadestånd. Med hänsyn till det solidariska ansvaret äger B.E. alltså rätt att behålla hela handpenningen som skadestånd även om avtalet är ogiltigt för T.B:s del. Att T.B. kan ha erlagt hela beloppet påverkar inte denna bedömning utan ger endast T.B. en regressrätt mot M.W..
I andra hand invände B.E. mot käromålet att, om T.B. skulle anses som ensam köpare och hela avtalet förklaras ogiltigt, B.E. vid avtalets träffande var i god tro och därför enligt 2 st 1924 års lag var berättigad att utbekomma ersättning för den förlust som föranletts av avtalet. I sådant hänseende åberopade hon till kvittning ett T.B:s yrkande överstigande belopp om sammanlagt 206 300 kr. Därest T.B. befunnes i och för sig berättigad att återfå endast hälften av handpenningen, förklarade B.E. sig nedsätta den till kvittning åberopade summan med 50 000 kr.
T.B. bestred att B.E. var i god tro. Om B.E. skulle befinnas i princip berättigad att kvitta skadeståndsfordran, yrkade T.B. att kvittningsbeloppet skulle jämkas till noll med hänsyn till omständigheterna.
Beträffande frågan om god tro anförde T.B. vidare: I första hand gör han gällande att B.E. själv insåg att T.B. var sjuk. Det vitsordas dock att B.E. personligen tagit allenast mindre del i förhandlingarna med T.B. och sålunda inte träffat honom så mycket som J.E. gjorde. J.E. kan emellertid inte ha varit i god tro. Med hänsyn till det förhållande i vilket B.E. och J.E. stod till varandra, personligen och i denna angelägenhet där han var hennes ombud, är det uppenbart att J.E. lämnade B.E. alla upplysningar om T.B.. B.E. kan i varje fall på grund härav inte anses ha varit i god tro.
TR:n (lagmannen von K och, råd mannen Ekström och tingsfiskalen Möller) anförde i dom d 16 dec 1981:
Domskäl. Till utveckling av sin talan har T.B. anfört: Han har varit psykiskt sjuk - schizofreni - under flera perioder sedan 1972 och står fortfarande under tillsyn av docenten med dr G.L.. Under april och maj 1980 var han så dålig att vem som helst borde ha förstått att han var psykiskt sjuk. Även en läkare med endast rudimentär vana att bedöma människor borde ha insett det. Detta är av betydelse därför att B.E:s medhjälpare och ombud i affären, J.E., är läkare. Omkring nyåret 1979/80 lärde T.B. känna M.W., och hans avsikt blev så småningom att gifta sig med henne. I början av april 1980 observerade T.B. en annons, i vilken den nu ifrågavarande fastighetsandelen utbjöds till försäljning. T.B., som bodde i en bostadsrättslägenhet som var för liten för två personer, sålde då bostadsrätten för 120 000 kr och satte in pengarna på bankräkning. T.B. tog kontakt med J.E. och besåg tillsammans med M.W. fastigheten. Under förhandlingarna diskuterades de planerade ombyggnads och ändringsarbetena i detalj, och flera förslag förevisades av J.E. eller av P.E.. Slutligen enades man om det förslag som sedan kom att bifogas kontraktet. Den 8 maj underskrevs alla handlingarna. Innan detta skedde tillfördes på T.B:s förslag M.W. som köpare i kontraktet, vilket hon ej varit i det utkast som framlagts. Hon hade emellertid inga som helst tillgångar. Detta meddelade T.B. B.E. och J.E.. J.E. eller B.E. framhöll också före kontraktets underskrivande att någon åtgärd inte skulle riktas mot M.W. om något skulle hända. Handpenningen erlades med pengar, som härrörde från det som T.B. erhållit vid försäljningen av bostadsrätten. Någon vecka efter köpet träffade M.W., som hade börjat bli misstänksam, G.L. som underrättade henne om att T.B. var sjuk. Hon berättade då detta för J.E.. Den 16 maj intogs T.B. på Beckomberga sjukhus, och d 17 maj ringde han till J.E. och berättade att han var intagen där.
B.E. har vitsordat uppgifterna om sina personliga relationer till J.E. med tillägg att hon och J.E. var goda vänner och att hon överlät så gott som all skötsel av denna affär på honom. Hon har vidare till utveckling av sin talan anfört bl a: Eftersom villan blivit för dyr att bebo ensam med tre barn - ett J.E:s barn i föregående äktenskap bodde kvar hos B.E. sedan J.E. flyttat därifrån - beslöt hon att söka dela villan. P.E. hjälpte henne med ritningar, och J.E., som hade stor erfarenhet av husombyggnader - bl a hade huset byggts om under hans ledning 1972 då B.E. köpt det - ombesörjde den praktiska planeringen. Bygglov erhölls d 28 dec 1979. Det som återstod var komplettering avseende vatten och avlopp, något som man ville vänta med tills man fått reda på en blivande delägares önskemål. Sedan man annonserat anmälde sig 13-14 spekulanter, bland dem T.B. och M.W.. De var yngst bland de intresserade men var sympatiska och verkade mycket vederhäftiga med goda personliga kvaliteter. T.B. uppgav sig vara med stud, och riktigheten härav kontrollerades också vid Karolinska Institutet, där han var inskriven. M.W. uppgav sig vara socionom med planer på att bli psykolog. T.B. berättade att han nyligen sålt sin bostadsrätt för 135 000 kr och att han fått ett stort arv; eftersom han skulle få gott om kontanter ansåg han det lämpligt att köpet skulle göras upp på basis av en stor kontantinsats, vilket även skulle vara förmånligt då han inte hade sådan lön, mot vilken han kunde dra av räntor. M.W. uppgav att hon hade släktingar som kunde hjälpa till med vissa inredningsdetaljer. Båda köparna var mycket aktiva, mest M.W., vid diskussionerna om ändringsarbetena. Det fördes detaljerade förhandlingar mellan J.E. och köparna. Man enades om nya ritningar och om att söka nytt byggnadslov (egentligen endast ett begränsat sk ändringslov i förhållande till det förut beviljade byggnadslovet). De förslag som sålunda kom till stånd var "skräddarsydda". M.W., som hade ett barn som skulle bo hos henne och T.B., var mycket intresserad av området, skolor, daghemsmöjligheter osv. Varken B.E. - som träffade T.B. dels vid en visning av fastigheten dels ytterligare högst två gånger - eller J.E., som förde de egentliga förhandlingarna, hade någon gång en tanke på att T.B. skulle vara sjuk. Det fanns inte minsta antydan härtill. Hade en misstanke härom funnits, skulle de aldrig ha övervägt att sälja fastighetsandelen till T.B., med de risker det kunde innebära att dela hus eller tomt med och med barn leva så nära en psykiskt sjuk person under dessa förhållanden. Tvärtom, när man noga gick igenom de stora åtaganden som köpet innebar för T.B. föreföll hans uppgifter och hans uppträdande fullt betryggande. I fråga om M.W:s del i köpet var det på T.B:s förslag som M.W. tillades som köpare i kontraktet. Det nämndes inte något om M.W:s ekonomi. Något yttrande om att man inte skulle vidta åtgärder mot M.W. fälldes inte heller.
Parterna har hörts under sanningsförsäkran. Såsom vittnen - -.
TR:n - som finner att T.B. är oförhindrad att ensam väcka talan med anledning av köpet - prövar först den grund som B.E. i första hand har åberopat för sitt bestridande av käromålet.
Av den verkan 2 § skuldebrevslagen har utanför skuldebrevsområdet följer att T.B:s och M.W:s ansvar för betalning av handpenningen och övriga likvider enligt köpekontraktet är odelad. Det är inte styrkt att något uttalande fällts av innebörd att M.W. på T.B:s bekostnad skulle vara befriad från sina förpliktelser enligt kontraktet, och det förhållandet, att T.B. tillhandahöll handpenningen och att hon inte hade några pengar, kan heller inte föranleda till att deras betalningsansvar skulle av B.E. ha uppfattats som annat än solidariskt (jfr Marks von Würtemberg- Sterzel, Lagen om skuldebrev, 3 uppl, s 31 2 st).
Mot skyldigheten att erlägga handpenning svarar B.E:s på kontraktet grundade rätt att vid kontraktsbrott eller återgång ur handpenningen tillförsäkra sig det skadestånd, vartill hon må finnas berättigad. Härav följer att en återbetalning, helt eller delvis, av handpenningen till den ena av köparna skulle förringa B.E:s rätt att, under åberopande av köparnas solidariska betalningsansvarighet, vända sig mot vilken av köparna som helst för att genom handpenningen tillförsäkra sig ett eventuellt skadestånd.
På grund av det anförda skall käromålet ogillas redan på den av B.E. först åberopade grunden.
Denna grund har emellertid inte åberopats förrän då B.E:s talan slutfördes i målet. Så gott som hela huvudförhandlingen har, liksom hela förberedelsen, ägnats åt den grund, vilken B.E. i andra hand har åberopat för sitt bestridande, nämligen att hon var i god tro och att hon därför är berättigad till skadestånd, som överstiger T.B:s yrkande. TR:n anser sig med hänsyn härtill och av processekonomiska skäl böra ingå i bedömning även av denna del av målet.
Det är ostridigt att köpeavtalet å T.B:s sida ingåtts under inflytande av rubbad själsverksamhet och därför är ogiltigt. Tvist råder däremot rörande huruvida B.E. kan anses ha varit i god tro.
De av T.B. åberopade vittnena G.L. och U-B.K. har uttalat sig med stor försiktighet i frågan huruvida den, som under april och början av maj träffat T.B. och fört förhandlingar med honom, haft anledning att observera eller misstänka sådana symptom som kunde anses tyda på sinnessjukdom. Båda vittnena har närmast kommit till att besvara frågan jakande. Det kan emellertid inte lämnas obeaktat att de kan ha influerats av att de kände T.B. och var medvetna om hans sjukdom. Uppgifter av J.E. - som är företagsläkare och i sin verksamhet haft och har att göra med vissa personer med psykiska sjukdomar - samt av G.L., U-B.K. och T.B. själv ger en god bild av schizofrenins uttryckssätt. Under sjukdomens stegringsförlopp från relativt normalt beteende till höjdpunkten kan den sjuke bli synnerligen aktiv, utnyttja sin intellektuella kapacitet maximalt och har ofta förmåga att dupera. En person som inte kände T.B. kan med relativt stor sannolikhet ha undgått att under denna period uppfatta T.B. som psykiskt sjuk. Det sagda ger ett starkt stöd åt B.E:s ståndpunkt att varken hon eller J.E. uppfattat T.B. som sjuk. Mycket stor vikt och tilltro måste dessutom fästas vid B.E:s förklaring - till vilken J.E. i sitt vittnesmål anslutit sig - att de aldrig skulle taga risken att, med misstanke om psykisk sjukdom hos T.B., låta honom köpa den ifrågavarande fastighetsandelen.
På grund av det anförda finner TR:n icke styrkt att B.E. vid köpet var i ond tro i avseende å T.B:s sjukdom och inflytandet därav.
Vid denna bedömning har TR:n att uppta frågan om det av B.E. till kvittning åberopade skadeståndsanspråket.
Detta anspråk omfattar följande kostnads- och förlustposter:
1. mäklarprovision vid omförsäljning 25 500
2. ändrade planritningar 7 000
3. ändrade konstruktionsritningar 14 000
4. upprättande av dispositionsavtalet 4 000
5. hävande av avtal med hantverkare 5 000
6. ränteförlust på den del av köpeskillingen
som skulle erläggas kontant (250 000) 33 300
7. räntekompensation enligt p C 1 i kontraktet 75 500
8. ökade uppvärmningskostnader 7 000
9. fördyrade ombyggnadskostnader 35 000
Parterna har utvecklat sina ståndpunkter rörande de olika posterna på i huvudsak följande sätt.
B.E.: Posten avser sedvanlig mäklarprovision efter 3 % på en köpeskilling av 850 000 kr.
T.B.: Beloppet vitsordas i och för sig. Kostnaden är dock onödig, eftersom J.E. nu liksom förut kan ombesörja försäljningen. Posten bestrids därför.
B.E.: J.E. kan av tidsskäl inte medverka vid nästa försäljning.
B.E.: Kostnaden är beräknad efter 20 timmar á 350 kr och grundas på en av P.E. i enlighet härmed utställd faktura.
T.E.: Kostnaden avser ritningar som är en del av själva försäljningen, ett medel att locka T.B. att köpa. Posten bestrids. Som skäligt i och för sig vitordas 20 timmar á 1 kr, 3 000 kr.
B.E.: Kostnaden är beräknad efter 40 timmar à 350 kr och grundas även här på en av P.E. utställd faktura.
T.B.: Det bestrids att någon konstruktionsritning överhuvudtaget utförts. Posten bestrids.
B.E.: Det är riktigt att någon verklig konstruktionsritning ej utförts, men det var p g a de olika ombyggnadsförslag som diskuterades med T.B. nödvändigt att göra beräkningar för konstruktionsritningar, och det är kostnaden härför som avses.
B.E.: Dispositionsavtalet upprättades av K.J.H., som är fastighetsägare i Stockholm. Han har enligt kvitto erhällit 4 000 kr för sitt uppdrag.
T.B.: Dispositionsavtalet tillhör själva försäljningen och kan dessutom användas på nytt. Det är ett standardavtal av dålig kvalitet, av den typ som används för andelslägenheter i flerfamiljshus. Posten bestrids.
B.E.: J.E. vidtalade en byggmästare i Norrland, G.M., som han tidigare anlitat. Denne vidtog åtgärder för att tillhandahålla arbetskraft men åsamkades förlust genom att de vid talade personerna måste soulageras när avtalet hävdes.
T.B.: Kvitto eller annan handling som styrker kostnaden saknas.
B.E.: Det senare vitsordas. Medin har avlidit, men av ett intyg från hans änka framgår att han blivit nödsakad att kräva B.E. på 5 000 kr som ersättning till de av honom kontrakterade hantverkarna och att hon även betalat honom beloppet hösten 1980.
B.E.: Ränta beräknas efter gällande diskonto +4 % för tiden d 1 juni 1980-d 1 april 1981.
T.B.: Ränta enligt gällande diskonto vitsordas för tiden d 1 juni 1980-d 1 sept 1980, då andelen genast kunde ha sålts på nytt.
B.E.: Under sommaren går det inte att sälja ett så dyrbart objekt. På hösten försämrades villamarknaden och det lyckades inte att på nytt sälja fastighetsandelen. Den är fortfarande osåld.
B.E.: Ränta beräknas efter 15 % på 500 000 kr under tiden d 1 sept 1980-1 sept 1981.
T.B.: Posten bestrids. B.E. hävde avtalet i juni 1980 och har haft skälig tid att skaffa annan köpare men ej gjort det. Som skälig ränta medges gällande diskonto.
B.E.: Samma svårigheter att sälja fastighetsandelen åberopas som beträffande post nr 6.
B.E.: Den totala uppvärmningskostnaden är 21 000 kr. Fördyringen genom att köpet inte blev av är en tredjedel.
T.B.: Posten bestrids. Hävning skedde när eldningssäsongen var slut. B.E. hade tod tid att skaffa ny köpare innan nästa eldningssäsong började.
B.E.: Fördyringen beräknas till 10 % på en kostnad av 350 000 kr.
T.B.: Posten bestrids. Huset måste ändå byggas om, och kostnaden skall ej belasta T.B.. Mot beräkningen i och för sig görs ej erinran.
TR:n godtar B.E:s anspråk i fråga om posterna 1, 2, 5, 6, 7, 8 och 9 samt bedömer den skäliga kostnaden beträffande posterna 3 och 4 till 7 000 kr resp 1 000 kr. B.E:s kvittningsgilla motfordran uppgår därför till sammanlagt 195 800 kr och överstiger T.B:s yrkande.
Vad slutligen beträffar T.B:s yrkande om jämkning av B.E. tillkommande skadestånd finner TR:n vid en avvägning av å ena sidan de förhållanden av personlig art, som i och rör sig talar för jämkning, och å andra sidan den avsevärda förlust som B.E. lidit till följd av avtalet med T.B., att det skulle vara obilligt mot henne om skadeståndetjämkades.
TR:ns prövning av godtrosfrågan och av B.E:s till kvittning åberopade skadeståndsanspråk visar sålunda att även vad hon i dessa hänseenden invänt utgör hinder för bifall till T.B:s talan.
T.B. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
HovR:n (hovrättslagmannen Wikner, hovrättsrådet Bäärnhielm och adj led Envall, referent) anförde i dom d 21 dec 1982:
Domskäl. Parterna har till stöd för sin talan i HovR:n - med vissa närmare preciseringar - åberopat samma omständigheter som vid TR:n.
Mellan parterna i målet är ostridigt att köpekontraktet till följd av T.B:s sinnesbeskaffenhet vid dess ingående är - enligt lagen (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet - ogiltigt för hans del. På HovR:ns prövning ankommer nu frågorna om skyldighet för B.E. att i anledning av ogiltigheten till T.B. återbära den av henne uppburna handpenningen samt om rätt för henne att därvid kvittningsvis tillgodoräkna sig ersättning i anledning av avtalet. I dessa frågor - av vilka skyldigheten att återbära handpenningen avser en delbar prestation - föreligger inte nödvändig processgemenskap mellan T.B. och M.W..
T.B. har som grund för sin fullföljda talan om att återfå handpenningen i dess helhet jämte ränta åberopat att han är att anse som ensam köpare och att han i vart fall har erlagt handpenningen med egna medel. I andra hand har han yrkat att hälften av handpenningen jämte ränta skall bäras åter. - Som stöd för att han är att anse som ensam köpare har han andragit, dels att J.E. inte var berättigad att i kontraktet sätta in M.W. som medköpare, dels att T.B. av egna medel erlagt hela handpenningen och att M.W:s medverkan i köpeavtalet var av rent formell natur. - Han kan ej taga ställning till om kontraktet är ogiltigt för M.W:s del.
B.E. har understrukit att hon betraktat T.B. och M.W. som helt jämställda köpare. Hon uppfattade dem som ett par och fann det positivt att båda ställde sig som köpare. Att köpet är ogiltigt mellan henne och T.B. har inte påverkat dess bestånd mellan henne och M.W.. Hon vet ej om T.B. ensam stått för handpenningen. Även om så är fallet är hon berättigad att behålla hela handpenningen på grund av köparnas solidariska ansvar för kontraktets fullgörande.
Parterna är ense om att M.W. tagits med i köpekontraktet
som köpare jämte T.B. på dennes tillskyndan när kontraktet skulle undertecknas d 8 maj 1980. T.B. har som anledning till detta angett att han ville dela med sig av sina tillgångar. Han har därvid ej gjort gällande annat än att B.E. i efterhand godtagit även M.W. som köpare.
M.W. har som vittne uppgett att hon var ovillig att underteckna kontraktet när T.B. förde detta på tal vid sammanträffandet med J.E. d 8 maj. Hon ville inte skriva på eftersom hon inte hade några pengar. Men T.B. sparkade henne på benet och hon kände sig tvungen. Hon undrade vad som skulle hända och uppgav för J.E. att hon inte hade några tillgångar. J.E. försäkrade henne emellertid att något ansvar enligt kontraktet inte skulle utkrävas av henne. - Hörd som vittne har J.E. förnekat att M.W:s ekonomi var på tal vid köpetillfället eller att han gav en sådan försäkran samt tillagt att M.W. var aktiv under förhandlingarna. - Samstämmigt har de uppgett att de före köpetillfället diskuterade bl a inredningsfrågor och att M.W. sade sig med hjälp av släktingar kunna utföra målningsarbeten m m.
M.W. har jämte T.B. som köpare undertecknat köpekontraktet med B.E.. Vad T.B. invänt rörande bristande befogenhet eller behörighet för J.E. att acceptera M.W. som köpare förtjänar enligt HovR:ns mening ej avseende. B.E. har inte heller haft något att invända mot J.E:s handlande.
Utredningen i målet ger närmast vid handen att B.E. och J.E. insett att handpenningen i dess helhet erlagts av T.B. med egna medel. Detta har dock inte gett dem tillräckligt fog för att utgå från att T.B. i realiteten vore att anse som ensam köpare. Omständigheterna kring M.W:s medverkan i köpet har snarare gett vid handen att hon såsom köpekontraktet utvisade var T.B:s medköpare. Betalningen av handpenningen innebar också att M.W:s åligganden enligt kontraktet i detta avseende fullgjorts. Under angivna förhållanden finner HovR:n inte den omständigheten, att handpenningen i dess helhet må ha erlagts av T.B., och vad i anslutning därtill förekommit medföra att han skall anses som ensam köpare eller eljest berättiga honom att återfå handpenningen i dess helhet.
Vad i målet förekommit ger ej vid handen annat än att T.B:s och M.W:s ansvarighet enligt köpekontraktet var solidarisk. Väl föranleder kontraktets ogiltighet mellan B.E. och T.B. vid nu ifrågakommande prövning inte i och för sig att det på kontraktet grundade avtalsförhållandet mellan B.E. och M.W. är att anse som ogiltigt. Ogiltigheten gentemot T.B. har däremot till följd att B.E. inte mot honom äger åberopa kontraktets bestämmelse om förverkande av handpenningen som ett skadestånd till undgående av den enligt 1924 års lag föreliggande förpliktelsen till återbäring.
T.B:s och M.W:s solidariska ansvarighet för fullgörande av kontraktet saknar också betydelse för frågan hur stort belopp B.E. skall bära åter till följd av kontraktets ogiltighet mot T.B.. Då handpenningen erlagts till fullgörande av jämväl M.W:s förpliktelser enligt kontraktet, är vid avgörande av frågan om återbäringens storlek även utan betydelse att handpenningen må ha i sin helhet utgått av T.B:s medel. Avgörande är däremot att T.B. ej var ensam berättigad enligt kontraktet utan att även M.W. ägde påkalla prestation av B.E.. T.B. äger med andra ord inte på grund av kontraktets ogiltighet för hans del påkalla en mer omfattande prestation av B.E. än han som medköpare till M.W. skulle ha varit berättigad till. Vid sådant förhållande och då anledning ej förekommit att uppdela en prestation från B.E. mellan köparna på annat sätt än efter deras huvudtal kan T.B. nu ej med fog göra anspråk på mer än hälften av handpenningen.
På grund av det nu anförda är således B.E. skyldig att till T.B. återbära 50 000 kr av handpenningen.
B.E. har vid detta förhållande - oberoende av om T.B. ansågs som ensam köpare eller ej och av om köpet ansågs ogiltigt allenast i förhållande till honom - framställt kvittningsinvändning mot T.B. intill 50 000 kr av en sammanlagd fordran om 193 300 kr. Som grund för anspråket har B.E. åberopat, i första hand att hon enligt § 11 i köpekontraktet är berättigad till skadestånd samt i andra hand att hon enligt 2 st i 1924 års lag är berättigad till ersättning med belopp motsvarande de förluster som föranletts av kontraktet.
T.B. har häremot invänt att ersättning ej kan utgå annat än enligt 1924 års lag men att B.E. och i vart fall J.E. varit i ond tro. Han har vidare invänt att de till kvittning åberopade posterna inte utgör ersättning för förluster till följd av att kontraktet för hans del är att anse som ogiltigt utan avser ersättning för utebliven vinst.
B.E. har hävdat att hon ej fick kännedom om T.B:s sjukdom innan hon hävde köpet.
I enlighet med vad tidigare anförts medför köpekontraktets ogiltighet gentemot T.B. att B.E. inte äger på grund av bestämmelse i kontraktet utfå skadestånd av honom. Om B.E. skall vara berättigad till ersättning enligt 1924 års lag måste hon ha varit i god tro såtillvida att hon ej insett eller bort inse att T.B. ingick köpeavtalet under inflytande av rubbad själsverksamhet. Parterna är ense om att vad J.E. insett eller bort inse skall tillräknas B.E.. På T.B. ankommer att styrka sin invändning att B.E. ej var i god tro.
Av utredningen i målet framgår att T.B. fick kontakt med B.E. och J.E. i april 1980 i anledning av en annons om försäljningen. T.B. uppgav att han var medicine studerande och att han väntade ett arv. T.B. och M.W. besökte fastigheten vid tre eller fyra tillfällen. De träffade huvudsakligen J.E.; deras kontakt med B.E. var mycket begränsad. Det var sålunda väsentligen 583 med J.E. de diskuterade köpet och den planerade ombyggnaden.
Härutöver har T.B. under sanningsförsäkran samt M.W. och J.E. som vittnen uppgett följande.
T.B.: Han ringde J.E. från sjukhuset d 17 eller 18 maj 1980.
M.W.: Hon har en dålig minnesbild av händelserna. Den tidsperiod det rör sig om är maj till juni 1980. Hon följde med T.B. till en läkare högst tre dagar efter det att kontraktet skrivits under. Hon meddelade i samband därmed per telefon J.E. att hon vid läkarbesöket förstått såväl att T.B. var sjuk som att denne inte hade något arv att vänta. J.E. svarade att han tyckt att T.B. hade betett sig konstigt mot henne.
J.E.: Han träffade T.B. sammantaget ca tre timmar, vid ett tillfälle under ett gemensamt besök på en bank, varjämte de talades vid på telefon sammantaget kanske 30 minuter. Han blev uppringd av T.B. först i slutet av maj och av M.W. först i mitten av juni. T.B. meddelade endast att han kanske inte skulle få ihop pengar till nästa inbetalning i tid. Först vid tidpunkten för samtalet med M.W. erfor J.E. att T.B. var sjuk.
G.L. är docent i kirurgi och den läkare hos vilken T.B. får regelbunden behandling för sin sjukdom. U-B.K. är legitimerad psykolog. Hon arbetade 1978-1980 vid PA-rådet och sedan dess vid arbetsmarknadsverket. U-B.K. har med början 1978 träffat T.B. i tjänsten. Hon träffade honom två gånger i april 1980. G.L. och U-B.K. har båda som vittnen i HovR:n uttalat sig såsom har återgetts i TR:ns dom, varvid G.L. dock förklarat sig vara något mindre tveksam i frågan huruvida den som träffade T.B. i april eller början av maj 1980 haft anledning att fatta misstankar om dennes mentala ohälsa. Han har därvid bl a pekat på att T.B. hade vanföreställningar och inför honom uppträdde mer forcerat än normalt.
HovR:n finner vad främst G.L. har uppgett visserligen vara ägnat att medföra tvekan i frågan om inte J.E. bort inse T.B:s ohälsa. Det följer emellertid av sjukdomens art bl a en viss förmåga att dupera. Det är också omvittnat av G.L. att T.B:s medicinering kan något dämpa sjukdomssymtomen. HovR:n fäster vidare avgörande vikt vid att såväl B.E. som J.E. med bestämdhet har förklarat att de inte skulle ha tagit risken att med misstanke om psykisk sjukdom hos T.B. låta denne köpa fastighetsandelen för att bo där tillsammans med B.E. och deras barn. Till följd av det anförda och då ej heller omständigheterna i övrigt föranleder annat finner HovR:n icke genom vad T.B. andragit styrkt, att B.E. vid köpetillfället inte var i god tro med avseende på hans sinnesbeskaffenhet.
Enligt 2 st i 1924 års lag kan B.E. således i den omfattning som prövas skäligt tillerkännas ersättning för den förlust som föranletts av kontraktet. De av B.E. kvittningsvis åberopade fordringarna är emellertid inte att hänföra till sådan förlust utan framstår snarare som en följd av att B.E. hävt kontraktet. Redan av denna anledning kan hon inte tillgodoräknas ersättning enligt 1924 års lag i de hänseenden hon kvittningsvis fordrat.
B.E. skall således till T.B. utan kvittningsavräkning återbära 50 000 kr av handpenningen. - Mot ränteyrkandet har B.E. inte haft något att invända.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom och med ogillande av B.E:s kvittningsyrkande förpliktar HovR:n B.E. att till T.B. utge 50 000 kr jämte ränta från d 8 maj 1980 till dess betalning sker efter en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 2 procentenheter.
Hovrättsrådet Bolte var vid särskilda omröstningar i fråga dels om B.E:s skyldighet att återbetala handpenningen, dels om B.E:s kvittningsvis åberopade fordran skiljaktig.
Han anförde i den första frågan: Mellan parterna i målet - - - se HovR:ns dom - - - bäras åter. Vid nu ifrågakommande prövning skall vad i 1924 års lag stadgas ensamt och obetingat äga tillämpning.
Utrett är att det är T.B. som vid kontraktstillfället överlämnat handpenningen och att det är han ensam som tillskjutit beloppet. Enligt 1924 års lag äger han av B.E. återbära vad han sålunda utgivit.
I den andra frågan anförde Bolte: T.B. har inte visat att B.E. - eller J.E. - vid kontraktets undertecknande inte var i god tro om T.B:s sinnesbeskaffenhet. B.E. äger därför enligt 1924 års lag i skälig omfattning utbekomma ersättning för förlust hon lidit genom T.B:s köp. - Yrkande härom får kvittningsvis väckas utan genstämning.
T.B:s bestridande av B.E:s kvittningsyrkande innefattar inte påstående att M.W. har att jämte T.B. svara för förlust för B.E. genom T.B:s köp. T.B. har emellertid invänt att yrkandet avser ersättning för utebliven vinst.
Det av B.E. till kvittning åberopade skadeståndsanspråket har ändrats till att omfatta följande:
1. mäklarprovision vid omförsäljning 24 000
3. ändrade konstruktionsritningar 7 000
4. hävande av avtal med hantverkare 5 000
5. ränteförlust på den del av köpeskillingen
6. räntekompensation enligt p C 1 i kontraktet 75 000
7. ökade uppvärmningskostnader 7 000
8. fördyrade ombyggnadskostnader 35 000
Jag anser att anspråken under posterna 2, 3, 4 och 8 bör beaktas i sin helhet. Anspråken under posterna 5, 6 och 7 bör reduceras med hänsyn till att fastighetsdelen bort kunna försäljas tidigare. Anspråket under posten 1 bör som hänförligt till utebliven vinst inte beaktas.
Jag finner utrett att B.E. tillfogats en förlust som i vart fall uppgår till vad hon skall återbära till T.B..
Vid övervägande av i vilken omfattning B.E. skäligen bör erhålla - ersättning för förlusten anser jag vid föreliggande omständigheter - främst storleken av B.E:s förlust - närmast till hands att T.B. får bära hela förlusten.
Med bifall till kvittningsyrkandet ogillar jag T.B:s i målet förda talan.
B.E. (ombud advokaten A.N-B.) sökte revision och yrkade att HD måtte helt ogilla T.B:s talan.
T.B. (ombud advokaten J.H.B.) bestred ändring.
Föredraganden, RevSekr Svensson, hemställde i betänkande att HD måtte meddela dom enligt följande: Domskäl. HD finner, lika med HovR:n, att B.E. är skyldig att till T.B. återbära 50 000 kr av handpenningen för de försålda fastighetsandelarna.
Vad gäller B.E:s kvittningsvis framställda yrkande om skadestånd enligt 2 st i 1924 års lag om verkan av avtal, som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet, delar HD HovR:ns uppfattning, att T.B. inte förmått styrka, att B.E. vid köpetillfället inte var i god tro med avseende på hans sinnesbeskaffenhet. B.E. är alltså berättigad till skälig ersättning för den förlust som föranletts av köpekontraktet. Hon har emellertid ej i målet förmått styrka, att hon lidit någon ersättningsgill förlust, dvs förlust baserad på det sk negativa kontraktsintresset.
På grund av det anförda kan B.E:s revisionstalan ej vinna bifall.
HD (JustR:n Holmberg, Persson, Gad, referent, Freyschuss och Lind) beslöt följande dom:
Domskäl. Parterna har till stöd för sin talan i HD åberopat samma omständigheter som i HovR:n. T.B. har sålunda förklarat att han - oaktat han för att slippa ett uppslitande rättegångsförfarande underlåtit att fullfölja talan mot HovR:ns dom - i alla avseenden vidhåller sin tidigare ståndpunkt i målet.
Det är mellan parterna ostridigt att köpekontraktet d 8 maj 1980 till följd av T.B:s sinnesbeskaffenhet vid avtalets ingående är ogiltigt för T.B:s del enligt lagen (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet.
Av 1 st i 1924 års lag följer bl a att envar av avtalsparterna skall bära åter vad han mottagit. Var den, med vilken avtalet slöts, i god tro, äger han emellertid enligt 2 st i samma lag rätt att i den omfattning, som prövas skälig, erhålla ersättning för den förlust, som föranletts av avtalet.
Om flera personer gemensamt köper fast egendom, är de i princip solidariskt ansvariga för köparsidans förpliktelser (jfr NJA 1977 s 160). Är köpeavtalet ogiltigt enligt 1924 års lag gentemot en av köparna, faller grunden för dennes förpliktelser. Härav följer att den köparen har rätt att återfå prestation som han fullgjort utan att detta är beroende av huruvida någon förpliktelse kvarstår för medköpare. Av utredningen i målet framgår att T.B. av egna medel erlagt hela handpenningen, 100 000 kr. Någon omständighet som - bortsett från den rätt till ersättning som kan följa av 2 st i 1924 års lag - kan föranleda till att T.B. inte äger återfå hela den av honom sålunda erlagda handpenningen har inte förebragts i målet.
Såväl TR:n som HovR:n har funnit att annat inte visats än att B.E. vid avtalets ingående var i god tro med avseende på T.B:s sinnesbeskaffenhet. Anledning saknas för HD att inte godta denna bedömning. HovR:n har emellertid - i motsats till TR:n - funnit att de av B.E. kvittningsvis åberopade fordringarna inte är att hänföra till sådan förlust som avses i 1924 års lag.
B.E:s ersättningsanspråk omfattar följande poster.
1. mäklarprovision vid omförsäljning 24 000 kr
2. ändrade planritningar 7 000 kr
3. ändrade konstruktionsritningar
(underlag härför) 7 000 kr
4. hävande av avtal med hantverkare 5 000 kr
5. ränteförlust på den kontanta delen av
köpeskillingen (250 000 kr) 33 300 kr
6. räntekompensation enligt p C 1 i
köpekontraktet 75 000 kr
7. ökade uppvärmningskostnader 7 000 kr
8. fördyrade ombyggnadskostnader 35 000 kr
Under förarbetena till 1924 års lag (se NJA II 1924 s 597) uttalades att å ena sidan den i 2 st föreslagna ersättningsregeln kunde synas sträng mot den som handlat under abnormt sinnestillstånd men att billigheten å andra sidan krävde att ersättning - i den omfattning som prövas skälig - utgår intill gränsen av det belopp som försätter medkontrahent, som varit i god tro, i samma ställning som om avtalet alls inte slutits, det s k negativa kontraktsintresset. Härmed torde ha avsetts ersättning för direkta kostnader som god troende medkontrahent kunde ha haft i anledning av avtalet men inte ersättning för annan mera vittgående förlust som denne lidit genom att inlåta sig på avtalet (jfr NJA II 1924 s 349).
Av B.E:s ersättningsyrkanden kan endast anspråken under 2, 3 och 4 anses innefatta förlust som föranletts av köpekontraktet. För övriga kostnader, som inte är av den karaktär som sagts nu, kan ersättning inte utgå enligt 1924 års lag. Den ersättning som B.E. kan anses berättigad till överstiger således i vart fall inte 19 000 kr. Hennes revisionstalan skall följaktligen ogillas.
T51-83
Lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet
NJA 1977 s. 160