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Timestamp: 2020-05-24 23:38:48
Document Index: 252608692

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 535', '§ 307', '§ 546', '§ 546', 'BGH']

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Mietrecht: Mieterhöhung bei großer Streuung innerhalb von Vergleichswohnungen
In einer vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 24.04.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 82/18 behandelten Fall verlangte ein Vermieter unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter. Dieses Verfahren wird regelmäßig angewandt, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Der Mieter stimmte nur teilweise zu, so dass durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt werden musste.
Der Sachverständige gelangte bei dem Vergleich der zu beurteilenden Wohnung mit ähnlichen Wohnungen zu einer weiten Spanne der gezahlten Miete von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m². Kann der Vermieter einfach den oberen Wert der ermittelten Spanne als ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde legen?
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 82/18) dagegen entschieden. Der durch Sachverständigen beratene Tatrichter, hat die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten.
Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zu Gute komme. Dies würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden habe.
Mietrecht: Mieterhöhung gegründet auf einfachen Mietspiegel?
In seiner Entscheidung vom 13.02.2019 zum Aktenzeichen: VIII ZR 245/17 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, ob auch ein einfacher Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend ist? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bei Vorliegen bestimmter Umstände bejaht.
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dem Tatrichter obliege. Allerdings komme einem sog. qualifizierten Mietspiegel – laut § 558 d BGB nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter etwa dem örtlichen Mieterverein anerkannt-, eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilde.
Mietrecht: Die Berechnung der Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung erfolgt grundsätzlich anhand der vereinbarten Miete. Eine Mietminderung bleibt selbst dann außer Ansatz, wenn ein nicht behebbarer Mangel der Grund hierfür ist.
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 € monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 €, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 € einverstanden. Er meint, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Diese Meinung teilte das höchste deutsche Zivilgericht nicht.
Mietrecht: Keine Mietminderung, wenn der Mieter den Handwerker nicht in die Wohnung zur Mangelbeseitigung lässt
In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.04.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 12/18 wurde von diesem selbstverständliches ausgesprochen. Macht der Mieter Mietminderungen wegen Mängeln geltend, lässt aber die Handwerker nicht in die Wohnung, ist er ab diesem Zeitpunkt zur Mietminderung nicht mehr berechtigt.
Der Leitsatz lautet: Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der Beweissicherung erhalten will.
Mietrecht: Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei nicht renoviert übergebener Wohnung auch bei "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und seinem Vormieter unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 22. August 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 277/16 entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer nicht renoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Nach dieser Rechtsprechung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Mietrecht: Der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 06.06.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 38/17 entschieden, dass der im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens auf den Mieter dann umgelegt werden kann, wenn der Mieter von der Versicherung im Schadensfall einen Nutzen hat.
Davon ausgehend sind die Prämien für eine isolierte Mietausfallversicherung, die vorrangig nur die finanziellen Interessen des Vermieters dient, keine umlagefähige Betriebskostenposition. Die Prämien für eine Gebäudeversicherung, die im Schadensfall auch den Mietausfall abdeckt, sind dagegen voll umlagefähig, und somit nicht um das in der Prämie enthaltene Mietausfallrisiko zu kürzen.
Begründet wird dies damit, dass der mitversicherte Mietausfall auch vom Betriebskostenverordnungsgeber anerkannter marktüblicher Bestandteil der Gebäudeversicherung ist und den leichtfertig einen Schaden verursachenden Mieter mitschützt, weil die Versicherung und nicht der Mieter einen schadensbedingten Mietausfall zu ersetzen hat. Der Mieter, der die Gebäudeversicherung mitfinanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zu Gute kommen. Er darf also vom Vermieter erwarten, für seine Zahlung eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.
Mietrecht: Rückgabe der Mietsache durch Schlüsselübergabe per Briefkasteneinwurf
Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon tatsächlich Kenntnis hat.
In dem vom Landgericht Krefeld zum Aktenzeichen 2 T 27/18 behandelten Fall haben die Mieter nach deren Behauptung das Mietobjekt schon einige Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und die Schlüssel mit einer Bezeichnung der Wohnung und mit der Angabe ihres Namens in einen Briefkasten der Vermieterin geworfen. Die Vermieterin als Klägerin bestreitet dies. Ein solcher Brief sei in keinem ihrer Briefkästen aufgefunden worden. Wäre dies der Fall gewesen, hätte sie die Räumungsklage nicht erhoben.
Die Mieter konnten die Erfüllung ihrer Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB nicht beweisen. Zwar ist mit einer kommentarlosen Übersendung der Wohnungsschlüssel eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, wenn sich aus den Umständen keine gegenteiligen Anhaltspunkte ergeben (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 – 10 U 46/06).
Zu Gunsten der Mieter konnte auch unterstellt werden, dass mit dem Zugang der Schlüssel der Besitz an dem Mietobjekt wieder auf die Klägerin übergegangen wäre. Die Klägerin verfügte nämlich selbst dann über den hierfür notwendigen Besitzwillen, wenn sie von dem Zugang der Schlüssel nichts wusste. Ihr natürlicher Besitzwille bezieht sich auf alle in ihrem Herrschaftsbereich befindlichen eigenen Gegenstände, ohne dass ein konkretes Bewusstsein hinsichtlich jedes einzelnen Gegenstandes (hier der Wohnung) vorhanden sein muss. Ohne die Annahme eines solchen Besitzwillens würde vorliegend nach der Besitzaufgabe durch die Mieter ein besitzloser Zustand entstehen, der den Interessen der Klägerin nicht entspricht.
Mietrecht: BGH erhöht Anforderungen an Sozialklausel
Der Bundesgerichtshof hat am 22.05.2019 zu den Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17 entschieden, dass allein das hohe Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer nicht ohne weiteres zur Anwendung der Sozialklausel führen und eine Härte im Sinne des Gesetzes bilden können.
Beruft sich der Mieter auf schwerwiegende Erkrankungen und Gesundheitsgefahren, die mit einem Umzug verbunden wären, genügt das allein nicht, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen. In diesen Fällen muss von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, um zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet, wie sich diese auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch zu klären, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld bzw. durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Die Einzelfälle sind detailliert und in gebotener Tiefe zu prüfen. Eine schematische Prüfung verbiete sich!
Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Eigenbedarf und Härtegründen im Rahmen der so genannten Sozialklausel sind für Mieter unbefriedigend. Die Richter haben die Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen erhöht. Wenn Mieter sich aufgrund ihres hohen Alters und schlechten Gesundheitszustandes gegen die Kündigung wehren und auf die Sozialklausel berufen, muss jetzt regelmäßig ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit steigen die Chancen für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, deutlich.
Mietrecht: Was gilt bei Mischmietverhältnissen
Welchen Bestimmungen unterfällt ein Mietverhältnis, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst?
Ein Mischmietverhältnis unterliegt insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiegt.
In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 09.07.2014 zum Aktenzeichen VIII ZR 376/13 haben die Richter des 8. Senats im Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung dabei kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks gesehen. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.