Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/5865/pytania-do-nowego-administratora/
Timestamp: 2018-10-23 06:24:06+00:00
Document Index: 11866632

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 15', 'art. 22', 'art. 200', 'art. 26', 'art. 27', 'art. 29']

Wspolnota Mieszkaniowa - Pytania do nowego administratora
Dyskusja: Pytania do nowego administratora
CommentAuthorjack1
CommentTime1-07-2014
Witam, wspólnota będzie wybierać nowego administratora. Jakie można zadać pytania celem sprawdzenia jego kompetencji.
Ja bym zaczął od zadawania pytań osobom z zarządu i właścicielom lokali we wspólnotach, które go już wcześniej zatrudniły jako administratora
CommentTime2-07-2014
I ACa 1309/00 Wspólnota mieszkaniowa decyduje tylko w sprawach zarządu nieruchomością wspólną
sobota, 04 lipca 2009 19:25
I ACa 1309/00
…..Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną,
Spytaj go w jakim banku weźmie kredyt komercyjny aby zapłacic długi dla dostawców mediów do lokali.
Spytaj go w jakim banku weźmie kredyt komercyjny aby zapłacic długi dla dostawców mediów do lokali
Jeśli miał to być żart, to jest dosyć średni
CommentTime2-07-2014 zmieniony [Blog]
Trudno o takie pytania, no chyba, że chcemy sprawdzić wiedzę kandydata, a trzeba przyznać, że to najistotniejsza kwestia, choć sama wiedza nie przesądza o tym, że ktoś będzie dobrym zarządcą.
Zarządca, który dobrze orientuje się w problematyce to połowa sukcesu, wtedy np. nie wytnie drzew bez zezwolenia narażając wspólnotę na straty (bo to wspólnota będzie płacić karę), nie zawłaszczy terenu miejskiego na parking dla mieszkańców i plac zabaw dla dzieci (odszkodowanie za bezumowne korzystanie), naprawi schody, które grożą połamaniem nóg, dzięki czemu wspólnota może, np. uniknąć konieczności płacenia renty poszkodowanemu.
Zarządca nie może być leniwy, niestety dość częsty przypadek, nie wiem jednak czy na pytanie "czy jest Pani/Pan jest leniwy, odpowie szczerze.
Zarządca nie może mieć zbyt wielu wspólnot na własnej głowie, ponieważ nie będzie w stanie podołać obowiązkom - warto zawsze zapytać iloma lokalami zarządzą i ile osób je obsługuje.
Zarządca musi być mediatorem - winien unikać sytuacji konfliktowych zamiast jątrzyć, jednak konieczna jest też jego stanowczość, nie może obiecywać czegoś dla świętego spokoju, aby potem nie dotrzymać. Winien być asertywny.
Z drugiej strony - należałoby też odpowiedzieć sobie na pytanie jacy powinni być właściciele - moim zdaniem to, że są bardziej świadomi swoich praw i obowiązków jest bardzo korzystne dla zarządców, ponieważ zatrzymuje lawinę bezzasadnych żądań, jak np. domaganie się od zarządcy naprawy spłuczki w toalecie, albo usunięcia wad budowlanych, itd.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Wszystko to, co Zarządca plus 2 krótkie sprawy, które spowodowały konflikt z dotychczasowym administratorem.
Bez szczegółów, z pytaniem jak on/ona proponował by to rozwiązać i dlaczego tak a nie inaczej.
Poza tym uważnie słuchaj, czy kandydat "wie lepiej", czy bezkrytycznie potakuje. Obie postawy to minus.
Bardzo ważna jest umiejętność tłumaczenia własnych racji, przekonywania, otwartość na kompromis.
Plusem jest też zaprzyjaźniony (zatrudniony) inspektor nadzoru (czy będzie pracował za dodatkowa kasę od zlecenia czy w ramach wynagrodzenia dla administratora).
Czy administrator współpracuje z hydraulikiem, elektrykiem, ślusarzem, gazownikiem na zlecenia czy wspólnota będzie musiała płacić co miesiąc stałą stawkę "za gotowość". To ostatnie chyba już rzadko się zdarza, ale bym dopytała.
Na razie nie wiem czy to jest jakaś różnica ale od paru dni zarząd jest wybrany z naszych właścicieli natomiast chcieliśmy wybrać jakiegoś administratora tylko do obsługi administracyjno-finansowej. Znaczy się wizja jest taka, że osoby wybrane do zarządu działają razem z administratorem, chcemy mieć duży wpływ na co idą nasze pieniądze bo do tej pory zarząd i administrowanie było w jednych rękach i my nic nie mogliśmy, jako właściciele ani prosić ani żądać traktowano nas jak dojna krowę.
Czytam różne wpisy na przeróżne tematy i jednego nie mogę pojąć - TO jest moja własność, czyli wybudowałam za swoje pieniądze razem z innymi własny dom a dochodzi do tego, że zły administrator rządzi się cudzymi pieniędzy niekiedy na moją/naszą szkodę i nic z tym nie można zrobić (chyba, że uchwałą "podziękuje mu się za świetną pracę"). Na szczęście w mojej wspólnocie są ludzie, którzy myślą podobnie do mnie, że TO MOJE/NASZE. Na chwilę obecną zrezygnowaliśmy właśnie z takiego zarządu i administrowania.
jack1: Na chwilę obecną zrezygnowaliśmy właśnie z takiego zarządu i administrowania.
...wizja jest taka, że osoby wybrane do zarządu działają razem z administratorem,
Bardzo dobra decyzja - wszystkie wspólnoty winny dążyć do takiego modelu.
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji wynikających z praw przysługujących właścicielowi i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością.
Administrowanie nieruchomością to przejęcie większości obowiązków związanych z utrzymaniem, a pozostawienie Zarządowi Wspólnoty wszelkich decyzji dotyczących nieruchomości.
Administrowanie nieruchomością to podejmowanie bieżących decyzji (przysłowiowa decyzja o wymianie żarówki) oraz wykonywanie czynności zmierzających do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości bez zmiany jej stanu fizycznego lub prawnego, bez prawa reprezentowania właściciela, jak i bez prawa decydowania o nakładach innych niż wynika to z dyspozycji właściciela (z wyjątkiem sytuacji awaryjnych).
Znając zakres obowiązków (czyli czego oczekujecie jako właściciele od zarządu i od zatrudnionego administratora pod tym kątem należy "przepytać" kandydatów. Ważne aby organ wspólnoty (zarząd) nie "wchodził w paradę" pracującemu administratorowi a administrator nie usiłował zarządzać czy nie daj boże rządzić zarządem - te podkreślone fragmenty.
CommentTime2-07-2014 [Ważne]
zły administrator rządzi się cudzymi pieniędzy niekiedy na moją/naszą szkodę
Łatwo tego uniknąć.
U mnie jest tak, że administrator tylko wklepuje przelew (i krótki opis za co to jest) na stronie www banku. Dopiero klik członka zarządu powoduje, że przelew z banku wychodzi. Nie wiem gdzie macie konto i w jakich bankach jest możliwy taki wielopodpis.
My korzystamy z http://www.ingbank.pl/male-firmy/wspolnoty-mieszkaniowe#tab=2
To nie jest ani żart ani średni. To jest bardzo poważny problem prawny,
Nie ma takiej drugiej rozbieżności prawnej we wspólnotach pomiędzy praktyka zarządzania a orzecznictwem sądowym.
Wielokrotnie podejmowałem ten temat i wszyscy chowają głowę w piasek.
Najlepiej potraktować to jako żart. ( średni)
To nie jest ani żart ani średni. To jest bardzo poważny problem prawny
To jest więcej niż żart bo administrator nie ma żadnych uprawnień aby zaciągać kredyt na wspólnotę.
On co najwyżej w następnym miesiącu zgłasza problem zarządowi, który podejmuje decyzję co z tym fantem robić.
Jaką decyzje? Co to znaczy , co z tym fantem zrobić ?. Długi to podstawowy problem każdej wspólnoty.
I o tym pisze. Najprościej jest włożyć łapę do kasy wspólnoty i zapłacić za media. Tylko , czy tak to powinno wyglądać?
Długi to podstawowy problem każdej wspólnoty.
Oczywiście. Ale wątek dotyczy obowiązków administratora, którego zadaniem jest poinformowanie zarządu o takiej sytuacji. To nie administrator podejmuje decyzję w ogóle we wspólnocie, tym bardziej kredytowe - więc egzaminowanie go z tego na castingu jest nie na miejscu.
Można ewentualnie spytać się co by doradził zarządowi gdyby taka kwestia wystąpiła.
tajfun: 1. Spytaj go w jakim banku weźmie kredyt komercyjny aby zapłacic długi dla dostawców mediów do lokali
2. Długi to podstawowy problem każdej wspólnoty.
Zarząd wraz z administratorem powinni bardzo szybko reagować, gdy tylko zarysowuje się problem powstawania długu. W mojej wspólnocie przyjęliśmy od początku zasadę, że zaległość w opłatach 3-miesięczna (przekładając to na pieniądze oznacza to kwotę ok. 1500zł) skutkuje rozpoczęciem procesu windykacyjnego, czyli najpierw wezwanie przedsądowe do zapłaty, a po tygodniowym braku reakcji - skierowanie sprawy do sądu. Na każdym zebraniu powtarzam, że nie będzie żadnej taryfy ulgowej dla niepłacących. W ciągu trzyletniej działalności wspólnoty zdarzyły się tylko 2 przypadki wezwań przedsądowych. Nie zdarzył się miesiąc zakończony minusem we wpłatach wspólnoty jako całości, bo jest kilku właścicieli płacących "z górką" zaliczki. Śmiało mogę więc powiedzieć, że punkt 2 tez tajfuna nie dotyczy mojej wspólnoty.
W ogóle sobie nie wyobrażam sytuacji by wspólnota brała kredyt aby zapłacić za niepłacących właścicieli, czyli żeby solidni właściciele płacili za tych co chcą żyć na czyjś koszt, czyli żeby zaistniała sytuacja z punktu 1.
CommentTime3-07-2014
I ACa 1592/11
Oto cytat.
W poprzednich dwunastu latach powodowa Gmina miała zaległości w opłatach w stosunku do różnych wspólnot mieszkaniowych w kwocie do czterdziestu milionów złotych.
Wiesz skąd takie długi? A dodam ,ze jest to jedna z najbogatszych gmin w Polsce.
Różnie to bywa. Niby takie samo prawo , a inna interpretacja.
CommentTime3-07-2014 zmieniony [Ważne]
Gmina miała zaległości, bo wspólnoty prawdopodobnie nie windykowały.
U mnie jest tak jak u citizena - kwartał zaległości i wezwanie. Mamy też uchwałę o odsetkach ustawowych i że wpłaty w pierwszej kolejności księgujemy na remonty i eksploatację a media na końcu.
Uchwałę o odsetkach przyjęliśmy na wszelki wypadek wiele lat temu, gdy gmina spóźniła się 3 tygodnie z zapłatą. Po awanturach odsetki zapłaciła (mieliśmy już gotowy pozew) a my przyjęliśmy uchwałę, żeby takich awantur uniknąć w przyszłości. A gmina od tamtej pory płaci jak w zegarku - co najmniej dzień przed terminem
CommentAuthorStasiu
CommentTime3-07-2014 zmieniony
komentarz usunięto, naruszenie Regulaminu Forum Admin
Odnosząc się do wypowiedzi Stasia - jesteśmy dopiero 2 letnią wspólnotą w nowym budownictwie. Jak życie pokazuje uczymy się za pierwszym razem kiedy dostaniemy kopa. Spółdzielnia mieszkaniowa, która była także deweloperem nażyciła nam siebie w akcie notarialnym, że to ona sprawuje zarząd i administrowanie. Nie wyjaśniając, że mamy prawo wybrać zarząd spośród nas i zdecydować jak zarządzać naszą wspólnotą. Uczymy się całe życie, myślę także że łatwo jest krytykować kogoś, za to, że czegoś ktoś nie wie sądzę jednak, Stasiu, że jeżeli mielibyśmy w tej chwili porozmawiać na tematy oświaty i szkolnictwa byłbyś prawdopodobnie zielony a ja nie.
Nie chodzi nam o zrzeczenie się odpowiedzialność wręcz odwrotnie, w naszej wspólnocie duża większość właścicieli zdaje sobie sprawę, że to "moja" własność i może wyda się niektórym, że czyn społeczny to przeszłość ale nie u nas. Jest dużo chętnych do wykonywania różnych prac na rzecz naszej wspólnoty; jak koszenie trawy czy sadzenie drzewek, które możemy kupić sami (faktura idzie do administratora) i sami wykopać dołki za które wcześniejszy zarządca za 4 drzewka po śr. 30 zł obciążył nas kwotą 650 zł.
Również nie mamy zamiaru wypuszczać z rąk naszych finansów. Na zakończenie dodam, że zarząd robi to społecznie z chęci i żadnych pieniędzy nie chce otrzymywać ( jak postawie sobie dom to małżonek za to mi nie płaci).
Chcemy coś zrobić a nie wymigać się z odpowiedzialności. Sądzę, że to forum nie licząc niektórych wypowiedzi daje pewny pogląd jak jest u innych i są dobre rady z których można skorzystać. Z ustawami tez nie jesteśmy na bakier, ale każdy przepis trzeba zrozumieć bo sami posłowie z tym maja problem. A przystojnego administratora Stasiu tobie życzę.
CommentTime3-07-2014 [Ważne]
Szczerze gratuluję jack1 opanowania i kultury w odpowiedzi na złośliwe zaczepki. Mnie nie zawsze się to udaje :)
Pamiętam jak przeszło 2 lata temu sam zaczynałem moją "przygodę" ze wspólnotą. Też szukałem po internecie różnych informacji i zadawałem mnóstwo może naiwnych pytań, ale na szczęście spotkałem się przeważnie z życzliwymi odpowiedziami. Po tych dwóch latach paskudny, spółdzielniany budynek przybrał wspaniały wygląd, ludzie zmienili swój stosunek do swojej własności i do siebie nawzajem. Oczywiście jest bardzo wiele jeszcze do zrobienia, ale i tak jestem zagorzałym fanem wspólnot. Zarząd, w którym jestem, jest też społeczny, ale wspieramy się doświadczoną firmą administrującą, bo uważam, że sami laicy, nawet z najlepszymi chęciami, nie są w stanie dać sobie radę z prawidłowym zarządzaniem sporą nieruchomością.
Oprócz czteroosobowego społecznego zarządu jest wiele osób chętnych do działania. Wiadomo, że nie wystarcza pieniędzy (a jeszcze spółdzielnia nie chce nam oddać funduszu remontowego budynku, 400tys zł), żeby zrobić wszystko od razu, więc sporo rzeczy robimy społecznie: trawnik wokół, zasadzenia kwiatków, uporządkowanie pomieszczenia w piwnicy na "siedzibę" wspólnoty.
Jasne, że zdarzają się kłopoty: a to dach zacznie przeciekać, a to jakaś rura pęknie, a to ktoś "zapomni" przez 3 miesiące wpłacić, a to jakiś wykonawca nie wywiąże się ze zobowiązań ... Ale w sumie przez te dwa lata zrobiliśmy bardzo dużo, ku zadowoleniu właścicieli lokali, czego i Tobie życzę. Widząc Twój zapał jestem pewien, że Wam też się uda. Jeśli będziesz miał jakieś pytania - śmiało pisz. Jest też na forum możliwość zadawania prywatnych pytań (opcja "Wyślij jako prywatną wiadomość do")
Aha, panie ze wspólnoty mówią, że nasz administrator jest baaaardzo przystojny
CommentTime5-07-2014
U mnie jest tak, że administrator tylko wklepuje przelew (i przesyła skan faktury na nasze, członków zarządu adresy mailowe )
Dopiero podpis dwóch członków zarządu powoduje, że przelew z banku wychodzi. UoWL ; UoGN ;
CommentTime16-02-2016 zmieniony
kato: ale nie powiem, bo zarządca czasami staje na głowie żeby dogodzić mieszkańcom, klatki odmalowane na nowo, jest porządek, przed blokiem też czysto, dbają i osiedle.
a ile to kosztuje Was?, przecież wymalowane klatki nie będą czyste, jak o czystość nie będą dbali mieszkańcy ,
malowanie ... jeden wypad graficiarzy i pryśnie piękny wygląd ... takie jest życie. UoWL ; UoGN ;
Z wielkim zdziwieniem przecieram oczy, że wspólnota bierze kredyt na zapłatę bieżących płatności, gdzie jest zarząd i zarządca który do tego dopuścił. Mój zarządca na pierwszym spotkaniu prosi o pełnomocnictwo właścicieli /podjęte uchwałą/do reprezentowania w sądach wszystkich instancji w celu ściągania długów względem dłużników wspólnoty w tym również właścicieli. Leniwy zarządca zadłuża wspólnotę i podnosi zaliczki i nie rozmawia z właścicielami jak pozbyć się ich zadłużenia i uzyskać płynność finansową wspólnoty. Anna.
ANNAMARIA zmień zarządcę i zarząd.
Po co ? Niech się dalej... dziwują
ANNAMARIA: Z wielkim zdziwieniem przecieram oczy, że wspólnota bierze kredyt na zapłatę bieżących płatności, Anna.
nie zbadane są wyroki .... każdy właściciel jest kowalem swego losu we wspólnocie ...
Nie takie nr , po uwolnieniu zawodu zarządcy, wychodzą we wspólnotach .... każdy chce kręcić "lody" .... UoWL ; UoGN ;
Po tych rozważaniach na forum mam pytanie kto i kiedy powinien zająć się długami względem dłużników wspólnoty i poco jest zarząd, zarządca lub administrator i kto powinien dbać oraz w jaki sposób o płynność finansową wspólnoty. Czy kredyty służą wspomaganiem cwaniaków którzy nie płacą zaliczek na utrzymanie części wspólnych czy na media.
kotek1: Po tych rozważaniach na forum mam pytanie kto i kiedy powinien zająć się długami względem dłużników wspólnoty i poco jest zarząd, zarządca lub administrator i
kto powinien dbać oraz w jaki sposób o płynność finansową wspólnoty.
Czy kredyty służą wspomaganiem cwaniaków którzy nie płacą zaliczek na utrzymanie części wspólnych czy na media.
odpowiedź jest prosta .... ZARZĄD Wspólnoty... UoWL ; UoGN ;
ANNAMARIA: Z wielkim zdziwieniem przecieram oczy, że wspólnota bierze kredyt na zapłatę bieżących płatności,
Nie zajmuj się przecieraniem oczu, ponieważ... nic z tego nie wyniknie, poza ich natarciem do czerwoności i załzawieniem.
W perspektywie dłuższego, demonstracyjnego tarcia to Ty będziesz mieć kłopot ze swoim wzrokiem. Nikt inny.
Zajmij się konkretami, a nie pośrednimi działaniami w stylu: palimy świeczuszki, machamy zapalonymi zapalniczkami - ruchem jednostajnym, płynnie solidarnym, kładziemy misie, tatuujemy pszczółki, malujemy kredkami i śpiewamy pioseneczki...
Zdecydowanie nie wyrażaj zgody na kredyt - złóż stosowny sprzeciw do zarządu i zarządcy/administratora w tej sprawie. To nie jest decyzja dotycząca nieruchomości wspólnej.
CommentTime13-06-2017 zmieniony [Ważne]
kto i kiedy powinien zająć się długami względem dłużników wspólnoty
Odpowiedź jest prosta bo znajduje się w Kc i UoWL - każdy z właścicieli. To są pieniądze właścicieli!
Odpowiednio art. 200 i 209 w Kc oraz art. 26 ust.1; art. 27; art. 29 ust. 3 UoWL.
Szczególnie ważne jest to w małej wspólnocie np. 3-5 lokalowej.
Gdyby jeden z właścicieli nie płacił a pozostali nie robili nic - dość szybko poszliby z torbami.
Tam gdzie są zatrudnieni zarządcy, administratorzy - obojętnie w jakim charakterze, zarządu czy administratora - prawie każdy z "zatrudnionych" (zgodnie ze stosowanym wzorcem) ma wpisane w umowie o zarządzanie (administrowanie) dwie, głupawe i martwe formułki: "reprezentowanie wspólnoty przed sądami, organami samorządowymi, państwowymi, instytucjami i podmiotami"; "windykowanie zaległości od właścicieli włącznie z drogą sądową".
Wystarczy, że właściciele (czasami za pośrednictwem zarządu) będą pilnować rzetelnego wykonywania obowiązków przez zarządcę, administratora i rozliczać ich za opieszałość czy zaniedbania.