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Matched Legal Cases: ['art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 20', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 25', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 2']

CONSIGLIO NOTARILE DEI DISTRETTI RIUNITI FORLI’ e RIMINI AGIBILITA’ - SICUREZZA IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA ANALISI DI CLAUSOLE CONTRATTUALI. - ppt scaricare
CONSIGLIO NOTARILE DEI DISTRETTI RIUNITI FORLI’ e RIMINI AGIBILITA’ - SICUREZZA IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA ANALISI DI CLAUSOLE CONTRATTUALI.
PubblicatoMilana Coco
Presentazione sul tema: "CONSIGLIO NOTARILE DEI DISTRETTI RIUNITI FORLI’ e RIMINI AGIBILITA’ - SICUREZZA IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA ANALISI DI CLAUSOLE CONTRATTUALI."— Transcript della presentazione:
CONSIGLIO NOTARILE DEI DISTRETTI RIUNITI FORLI’ e RIMINI AGIBILITA’ - SICUREZZA IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA ANALISI DI CLAUSOLE CONTRATTUALI Rimini - 23 aprile 2010
l’agibilità Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati Funzione: NON attesta la conformità al progetto approvato e quindi la regolarità edilizia dello stesso Attesta idoneità dell'edificio, sotto il profilo igienico sanitario della sicurezza e del risparmio energico ad essere utilizzato ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, ecc. Il rilascio da parte del Comune del certificato di agibilità NON garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito e non sana eventuali abusi commessi. 2
l’agibilità L'agibilità può formarsi anche per silenzio-assenso; presentata l'istanza, in mancanza di un provvedimento formale, l’agibilità si intende attestata: * decorsi 30 giorni (dall'istanza) nel caso sia stato rilasciato ed acquisito alla pratica edilizia, il parere dell’A.S.L. circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie * ovvero decorsi 60 giorni (dall'istanza) nel caso NON sia stato rilasciato il parere dell’A.S.L. e lo stesso sia stato sostituito dalla apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale) 3
l’agibilità negli atti traslativiPer la commerciabilità degli edifici e per la validità degli atti traslativi NON E' NECESSARIA la menzione dell'agibilità qualora sia venduto un edificio privo di agibilità, si pone l'esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti per evitare future contestazioni Per la giurisprudenza: la vendita di edificio privo dell'agibilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, tuttavia può essere richiesta la risoluzione se il venditore ha assunto anche implicitamente l'obbligo di curare il rilascio dell'agibilità, a meno che l'agibilità possa essere agevolmente ottenuta ed il giudice ritenga di scarsa importanza l'inadempimento Cass. 29 marzo 1995 n. 3687, Cass. 28 marzo 2001 n. 4513, Cass. 16 giugno 2008 n
Le clausole: agibilità da richiedereDichiara la parte venditrice che con riguardo alle unità in oggetto non è ancora stato richiesto il rilascio della dichiarazione di agibilità non essendo ancora state completate tutte le opere di finitura (come ben noto anche alla parte acquirente che ha visionato gli immobili di cui trattasi). A tal riguardo, la parte venditrice si impegna a completare, a proprie esclusive spese, tutte le opere di finitura ed a eseguire inoltre tutte quelle opere e tutti quegli interventi che fossero eventualmente richiesti dalle competenti Autorità per il rilascio della dichiarazione di agibilità, rilascio che dovrà essere richiesto, in nome e per conto della odierna parte acquirente, a cure e spese della odierna parte venditrice, come la stessa conferma, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura così come prescritto dall’art. 25 primo comma D.P.R. 6 giu-gno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) 5
Le clausole: agibilità da richiedere(si da atto tra le parti che l’obbligo assunto dalla parte venditrice attiene oltre che al completamento delle opere di finitura, alla garanzia della sussistenza di tutti i requisiti affinchè le unità in oggetto possano essere dichiarate agibili ed alla presentazione nei termini di legge dell’istanza di rilascio della dichiarazione di agibilità potendo la stessa essere ottenuta, in mancanza del rilascio di una formale certificazione da parte del Comune, anche per silenzio-assenso con la procedura prevista dall’art. 25 del D.P.R. 380/2001 sopra citato) La parte venditrice dovrà completare le opere di finitura e presentare l’istanza di rilascio della dichiarazione di agibilità entro il termine del ……….. (salvo caso di forza maggiore); in caso di ritardo dovrà corrispondere a titolo di penale una somma di €. ………. per ogni giorno di ritardo. 6
Le clausole: agibilità da richiedereIl prezzo della presente vendita venne convenuto e qui si conferma in € ; del suindicato prezzo la somma di €. …………. è già stata pagata dalla parte acquirente a quella venditrice che, con la sottoscrizione del presente atto, ne rilascia ampia quietanza liberatoria. La residua somma pari a €. ……… dovrà invece essere pagata, senza interessi, all’ottenimento, anche per silenzio-assenso ai sensi dell’art. 25 del D.P.R. 380/2001, della dichiarazione di agibilità da parte del Comune di ……., previo completamento di tutte le opere di finitura poste col presente atto a carico della parte venditrice e quali sopra descritte. Sarà cura della parte venditrice, pertanto, comunicare tempe-stivamente alla parte acquirente l’avvenuto completamento delle opere di finitura e l’avvenuto ottenimento della dichiarazione di agibilità; il pagamento del saldo prezzo dovrà essere effettuato entro i successivi .... giorni mediante bonifico bancario sul c/c che verrà comunicato dalla parte venditrice o con le altre modalità da concordarsi tra le parti stesse. La parte venditrice, come sopra rappresentata, dichiara di rinunciare, come rinuncia, all'ipoteca legale. 7
l’agibilità negli atti traslativiL’agibilità, dunque, se non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, tuttavia, costituendo il presupposto per la sua utilizzabilità, incide, sulla commerciabilità “economica” (a meno che si tratti di fabbricato che non possa neppure essere dotato dell’agibilità: ad es. fabbricato al grezzo) Il venditore assolve ai propri obblighi inerenti l’agibilità anche quando l’agibilità si è formata per silenzio-assenso Cass n : “qualora si sia formata la fattispecie del silenzio assenso il costruttore-venditore che, al momento del rogito .... offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza e il decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell’agibilità dell’immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a richiesta del notaio rogante o dell’acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con il dovuto corredo documentale” 8
Le clausole: silenzio/assensoLa parte venditrice dichiara che in data …………… è stata presentata, con le modalità di cui all'art. 25 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), al Comune di ………………. la richiesta per il rilascio del certificato di agibilità, completa di tutta la documentazione a tal fine richiesta, agibilità pertanto che si intende ATTESTATA a tutti gli effetti di legge essendo trascorso il termine di cui all'art. 25 quarto comma - D.P.R. 380/2001 sopracitato Eventuale: immobile residenziale se decorsi 30 gg. ma non ancora 60 gg: (in relazione al disposto del succitato art. 25 quarto comma D.P.R. 380/2001 si precisa che la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie risulta da apposito parere della A.S.L. acquisito agli atti del procedimento) 9
Le clausole: procedura in corsoLa parte venditrice dichiara che in data ………….. è stata presentata, con le modalità di cui all'art. 25 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), al Comune di ……………… la richiesta per il rilascio del certificato di agibilità, agibilità pertanto che in mancanza di un formale provvedimento, si intenderà ATTESTATA a tutti gli effetti di legge una volta decorso il termine di cui all'art. 25 quarto comma - D.P.R. 380/2001 sopracitato (in relazione al disposto del succitato art. 25 quarto comma D.P.R. 380/2001 si precisa che la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie risulta da apposito parere della A.S.L. acquisito agli atti del procedimento ovvero dalla autocertificazione sostitutiva del parere della A.S.L. e di cui all'art. 20 primo comma citato T.U.) 10
Le clausole: procedura in corsoLa parte venditrice, comunque, garantisce che le unità oggetto del presente atto possiedono tutti i requisiti richiesti dalla vigente normativa per essere dichiarate agibili e si impegna pertanto ad eseguire a proprie esclusive spese tutte quelle opere ed a eseguire tutti quegli interventi che fossero eventualmente richiesti dalle competenti Autorità per il rilascio del certificato di agibilità 11
L’agibilità: il preliminareANCHE nel caso di stipula di PRELIMINARE di deve dar conto della sussistenza o meno della AGIBILITA’ La stipula di un preliminare "completo" e tale da disciplinare tutti gli aspetti "controversi" che si possono presentare in un trasferimento immobiliare, è condizione essenziale per garantire il "buon fine" dell'intera vicenda contrattuale Pertanto: a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare 12
L’agibilità: il preliminareb) se viene trasferito un fabbricato NON ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire: - se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio dell'agibilità (o al formarsi del silenzio assenso) per cui ciò che si vuole trasferire è un fabbricato dichiarato agibile - o se il fabbricato debba, al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (ad esempio al grezzo o da ristrutturare); - nel caso di cessione al grezzo o comunque con i lavori di costruzione ancora non ultimati, a chi farà carico l'onere di realizzare le opere di completamento e di finitura e di chiedere il rilascio dell'agibilità 13
Le clausole: preliminare/1Le parti convengono che il fabbricato in oggetto sarà trasferito alla parte PROMISSARIA ACQUIRENTE allo stato grezzo, pri-vo del certificato di agibilità, il cui rilascio dovrà essere pertanto richiesto dalla PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE suddetta entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura così come prescritto dall’art. 25 primo comma D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) 14
L’agibilità: il preliminareCassazione Sezione II Civile 27 novembre 2009 n : “in caso di preliminare nel quale il venditore si sia assunto l’obbligo di trasferire in bene dichiarato agibile, la mancanza dell’agibilità al momento del definitivo costituisce inadempimento grave per cui è legittimo il rifiuto del promissario acquirente alla stipula il promissario acquirente ha diritto al doppio della caparra o al risarcimento dei danni E tutto ciò a prescindere dal fatto che l’immobile sia regolare e successivamente sia stato ottenuto il certificato di agibilità 15
Le clausole: preliminare/2La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE dichiara che per l’immobile in oggetto verrà richiesto il rilascio del certificato di agibilità con la procedura ed entro il termine previsti dall’art. 25 del T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. La mancanza del provvedimento espresso al momento della stipula del contratto definitivo non potrà costituire eccezione di inadempimento, qualora ricorrano tutte le altre condizioni previste dal suddetto art. 25 D.P.R. 380/2001 per la formazione del silenzio assenso, a meno che risultino accertate deficienze igienico-sanitarie concrete e sostanziali ovvero gravi carenze nella sicurezza degli impianti.
Le clausole: preliminare/3(rilascio agibilità dedotto in condizione) Il presente contratto preliminare di compravendita è risolutivamente condizionato al mancato rilascio, entro il termine del …………., della dichiarazione di agibilità ovvero se entro il medesimo termine non si sia comunque formata l’agibilità per silenzio-assenso nel rispetto della procedura prevista dall’art. 25 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia).
Le clausole: preliminare/3Pertanto se entro il suddetto termine del ….. non si sarà ottenuta la dichiarazione di agibilità (anche per silenzio-assenso) il presente contratto cesserà di produrre qualsiasi effetto, e la parte promittente venditrice dovrà restituire alla parte promissaria acquirente quanto dalla stessa già versato a titolo di caparra confirmatoria e di acconto, senza penalità alcuna, il tutto maggiorato dei soli interessi al tasso legale (ovvero il tutto maggiorato della somma di €. …….. a titolo di penale e degli interessi al tasso legale). E’ in facoltà delle parti convenire di comune accordo una proroga del termine suindicato. 18
SICUREZZA IMPIANTI Il rilascio delle dichiarazioni di conformità, ed in genere la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza, NON sono condizioni per la validità degli atti traslativi. Disciplina attuale: Dec.Min.SviluppoEconomico n. 37; Art. 13 che richiedeva la garanzia del venditore e l’allegazione (salvo patto contrario) delle dichiarazioni di conformità E’ STATO ABROGATO. Tuttavia la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza (da accertarsi attraverso la dichiarazione di conformità o di rispondenza) se non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, tuttavia, costituendo il presupposto per la utilizzabilità degli impianti posti a servizio del fabbricato stesso, incide sulla commerciabilità “economica” di un fabbricato. 19
SICUREZZA IMPIANTI Il venditore è tenuto a garantire (ex cod. civ.) che il bene sia immune da vizi e quindi che gli impianti siano conformi; il venditore potrà rispondere dei danni subiti dall'acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti di dotazione dell'immobile venduto (art c.c.) Vi è l’ESIGENZA negli atti traslativi di regolamentare la materia della conformità degli impianti e ciò nell’interesse di entrambe le parti Posto che la "conformità" degli impianti NON incide sulla commerciabilità dei fabbricati risulta possibile trasferire immobili con impianti non conformi o comunque "non garantiti conformi" a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati) il venditore ne darà atto e presterà la relativa garanzia in termini "positivi” (nell’interesse dell’acquirente ex art c.c.) 20
SICUREZZA IMPIANTI b) se gli impianti non sono conformi andrà verificata la volontà delle parti sul come intendano disciplinare i rispettivi rapporti: l'acquirente potrà pretendere la messa a norma degli impianti e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto traslativo a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento l'acquirente potrà, altrimenti, "accettare" l'acquisto dell'immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l'onere dell'adeguamento e tenendo conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo in questo caso la garanzia del venditore andrà esclusa 21
SICUREZZA IMPIANTI c) se il venditore non conosce lo stato degli impianti: - l'acquirente potrà pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la produzione, della "dichiarazione di rispondenza" ovvero, in caso di loro non conformità, la loro messa a norma, e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto traslativo a data successiva alla verifica ed completamento dell’adeguamento l'acquirente potrà, altrimenti, "accettare" l'acquisto dell'immobile anche con impianti non "garantiti conformi", assumendo a proprio carico l'onere (ed il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento e tenendo ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo; in questo caso la garanzia del venditore andrà esclusa 22
SICUREZZA IMPIANTI Richiesta un'attività, da parte del Notaio, di tutela e di garanzia preventiva delle parti, che non può esaurirsi nell'utilizzo di "clausole di stile” richiedendo specifica attività di informazione e di "adeguamento" Attività RICHIESTA in caso di atti ad effetti traslativi, che comportino il subentro di un soggetto ad un altro nella titolarità degli immobili (e quindi anche nell’utilizzo degli impianti). Nel caso di impianti dotati di dichiarazioni di conformità vi è l’obbligo a carico dell’alienante di consegnare dette dichiarazioni obbligo che discende dall’art del codice civile Norma derogabile 23
Le clausole: impianti conformiLa parte venditrice garantisce che gli impianti relativi al fabbricato in oggetto e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca di realizzazione e/o adeguamento, in quanto realizzati/adeguati da imprese a ciò abilitate nel rispetto delle prescrizioni poste da detta normativa, come attestato nelle apposite dichiarazioni di conformità rilasciate dalle suddette imprese installatrici. La parte venditrice, inoltre, si obbliga a consegnare (ha già consegnato) alla parte acquirente (come la stessa conferma) tutta la documentazione amministrativa e tecnica in suo possesso relativa agli impianti suddetti nonché il libretto di uso e manutenzione, ai sensi dell’art c.c. 24
Le clausole: impianti non conformiLa parte venditrice dichiara: - che con riguardo agli impianti relativi al fabbricato in oggetto e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, non sono state rilasciate le dichiarazioni di conformità, in quanto impianti realizzati anteriormente all’entrata in vigore della legge 5 marzo 1990 n. 46; - che di tale circostanza è stata informata la parte acquirente, come la stessa attesta e conferma. La parte venditrice, pertanto, NON presta alcuna garanzia in ordine alla conformità alla normativa in materia di sicurezza, degli impianti relativi al fabbricato in oggetto. La parte acquirente, a sua volta, accetta di acquistare l’immobile in oggetto con gli impianti nello stato in cui attualmente si trovano e si dichiara edotta della necessità, ai fini del loro utilizzo, di verificarne la conformità alla normativa in materia di sicurezza. 25
Le clausole: cessione al grezzoLa parte venditrice dichiara che le unità in oggetto vengono trasferite allo stato grezzo e senza impianti, prive, pertanto delle dichiarazioni di conformità di cui all’art. 7 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico n. 37/2008 il cui rilascio dovrà, pertanto, essere richiesto dalla PARTE ACQUIRENTE una volta installati gli impianti di cui all’art. 1 succitato D.M. 37/2008, nonché senza il certificato di agibilità, il cui rilascio dovrà, pure, essere richiesto dalla PARTE ACQUIRENTE entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura così come prescritto dall’art. 25 primo comma D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) 26
SICUREZZA IMPIANTI: preliminareL’esigenza di regolamentare la materia della conformità degli impianti non ricorre solo nel caso vengano stipulati degli atti traslativi a titolo oneroso, ma anche se ad esser stipulato sia un PRELIMINARE (benché atto ad effetti obbligatori, privo di effetti traslativi). La completa conoscenza di tutte le caratteristiche dei beni (compresi gli impianti) può essere determinante nella formazione del consenso o nella determinazione delle condizioni di contratto La stipula di un preliminare "completo" disciplinante anche gli aspetti relativi alla conformità degli impianti, è condizione essenziale per garantire il "buon fine" dell'intera vicenda contrattuale destinata a sfociare nella stipula del contratto "traslativo 27
Le clausole: preliminare/1La PARTE PROMITENTE VENDITRICE dichiara: - che con riguardo agli impianti relativi al fabbricato in oggetto e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, non sono state rilasciate le prescritte dichiarazioni di conformità, in quanto impianti realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 46/1990 - che di tale circostanza è stata informata la PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE, come la stessa attesta e conferma; - che tra le parti si è convenuto di addivenire comunque alla stipula del contratto definitivo e che della situazione riguardante gli impianti si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita quale sopra riportato. 28
Le clausole: preliminare/1In relazione a quanto sopra dichiarato, la PARTE PROMITENTE VENDITRICE NON presta attualmente né presterà al momento della stipula del rogito definitivo alcuna garanzia in ordine alla conformità alla vigente normativa in materia di sicurezza degli impianti relativi al fabbricato in oggetto. La PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE, a sua volta, dichiara di aver visionato il bene in oggetto ed i relativi impianti, e con la sottoscrizione del presente atto ne fa piena ed incondizionata accettazione, con effetto liberatorio per la parte promittente venditrice ai sensi dell’art c.c.; in relazione a ciò la PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE si dichiara edotta della necessità, ai fini dell’utilizzo dell’immobile in oggetto, di rendere conformi gli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza. 29
Le clausole: preliminare/2La PARTE PROMITENTE VENDITRICE dichiara: - che con riguardo agli impianti relativi al fabbricato in oggetto e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, non sono state rilasciate le prescritte dichiarazioni di conformità; - che di tale circostanza è stata informata la PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE, come la stessa attesta e conferma. A tal riguardo la PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, con riguardo agli impianti suddetti, si impegna ad eseguire, a proprie cure e spese, i relativi interventi di adeguamento ed a ottenere il rilascio delle prescritte dichiarazioni di conformità, il tutto prima della data di stipula del rogito definitivo. 30
Le clausole: preliminare/2Nell'atto definitivo la PARTE PROMITTENTE VENDITRICE dovrà prestare apposita garanzia in ordine alla conformità degli impianti così adeguati alla normativa in materia di sicurezza. La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, inoltre, si obbliga a consegnare alla PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE, prima o quantomeno contestualmente alla stipula del rogito definitivo, tutta la documentazione amministrativa e tecnica relativa agli impianti adeguati nonché il libretto di uso e manutenzione, così come prescritto dall’art c.c. 31
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICADisciplina attuale: decreto legislativo 19 agosto 2005 n e decreto legislativo 29 dicembre 2006 n. 311 DM Sviluppo Economico 26 giugno 2009 vengono approvate le LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA Art. 17 dlgs 192/2005 “le disposizioni del dlgs 192/ , si applicano solo alle Regioni e Province autonome che non abbiano ancora provveduto ad emanare proprie disposizioni normative ....” Pertanto: - il dlgs 192/2005 e s.m.i. trova applicazione solo nelle Regioni e/o Provincie autonome che non hanno ancora adottato proprie norme - nelle Regioni e/o Provincie autonome che invece hanno legiferato in materia, si dovrà tener conto delle specifiche normative dalle stesse adottate, da coordinare ed eventualmente integrare, per quanto non espressamente dalle stesse normato, con la disciplina “nazionale” 32
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICARuolo di primaria importanza è stato riconosciuto alla cd. "certificazione energetica". Sono previsti due diversi "attestati" : l’attestato di qualificazione energetica chiamato a svolgere il ruolo di strumento di controllo "ex post" del rispetto delle prescrizioni per il risparmio energetico; l'attestato di certificazione energetica, chiamato a svolgere il ruolo di strumento di "informazione" circa la prestazione energetica; deve, inoltre, consentire “ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell'edificio” e quindi di poter scegliere l’edificio da acquistare o da locare in base alla prestazione energetica. Tutti gli edifici che comportino un “consumo energetico” debbono essere DOTATI dell’attestato di certificazione energetica. Diversi sono i PRESUPPOSTI per il sorgere dell’obbligo di dotazione. 33
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICAAlcuni edifici debbono essere dotati della certificazione energetica a PRESCINDERE da un loro trasferimento a titolo oneroso; si tratta di: A) "NUOVI EDIFICI": costruiti in base a titolo richiesto DOPO l’8 ottobre 2005 B) EDIFICI RADICALMENTE RISTRUTTURATI: edifici di superficie utile superiore a 1000 mq. oggetto di interventi di ristrutturazione radicale in base a titolo richiesto DOPO l’8 ottobre 2005 C) EDIFICI "AGEVOLATI": edifici sui quali siano stati eseguiti, dopo il 1 gennaio 2007, interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intenda accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura D) EDIFICI "PUBBLICI": edifici pubblici o detenuti da enti pubblici per i quali DOPO il 1 luglio 2007 siano stati rinnovati o stipulati nuovi contratti relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione. 34
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICADebbono essere dotati della certificazione energetica IN OCCASIONE di un trasferimento a titolo oneroso i cd. “FABBRICATI PREESISTENTI” Questi fabbricati debbono essere dotati dell’attestato di certificazione energetica in occasione di un atto di trasferimento a titolo oneroso (ad esempio la compravendita, la permuta, la datio in solutum, il conferimento in società ecc.) Resta, invece, escluso l’obbligo di dotazione, nel caso di atti traslativi a titolo gratuito (ad esempio donazione, patto di famiglia, ecc. ) o comunque non a titolo oneroso (ad esempio il trust) ovvero in caso di atti senza effetti traslativi (ad esempio la locazione, il comodato, la divisione, ecc.) 35
Le clausole: dotazione A.C.E.La parte venditrice, a mezzo del qui costituito proprio legale rappresentante, dichiara che il fabbricato in oggetto, è stato dotato dell’attestato di certificazione energetica giusta quanto disposto dall’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i. (attestato rilasciato in data …………… da ……………. iscritto all’Ordine dei ……. di …… al n. ….. tecnico abilitato alla certificazione energetica ai sensi dell’art. 2 allegato III al dlgs 115/2008) che in originale si allega al presente atto sub “…” La parte venditrice, inoltre, dichiara che tra la data di rilascio e la data odierna non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità decennale del suddetto attestato di certificazione energetica, ai sensi e per effetti di cui all’art. 6 Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009 36
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICAIl paragrafo 2 delle LINEE GUIDA NAZIONALI delinea il campo di applicazione della normativa in materia di certificazione energetica 1. Viene chiarito che l’obbligo di dotazione prescinde dall’esistenza nell’edificio di impianti di riscaldamento, produzione acqua calda o raffrescamento: nell’ALLEGATO 1 delle Linee Guida Nazionali sono riportate specifiche indicazioni per il calcolo della prestazione energetica di edifici non dotati di impianto di climatizzazione. 2. Sono esclusi dall’obbligo di dotazione i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. 37
Le clausole: esclusione A.C.E.La parte venditrice dichiara che non sussiste in relazione al disposto dell’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i., l’obbligo di dotare il fabbricato/l’unità oggetto del presente atto dell’attestato di certificazione energetica in quanto trattasi di fabbricato/unità adibito/a a box auto/cantina, autorimessa, a parcheggio multipiano, deposito (privo di porzioni adibite ad uffici e assimilabili, purchè scorporabili agli effetti dell’isolamento termico) come tale escluso/a dal campo di applicazione della certificazione energetica di cui al dlgs 192/2005 giusta quanto precisato al paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione Energetica approvate con Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009 (pubblicato in G.U. n. 158 del 10 luglio 2009 ed in vigore dal 25 luglio 2009). 38
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA3. il paragrafo 9 delle LINEE GUIDA NAZIONALI prevede una sorta di “semplificazione” consistente in un’AUTODICHIARAZIONE, per evitare costi al venditore nel caso di immobili (normalmente vetusti) che molto presumibilmente risultano essere di scadente qualità energetica. In questo caso si è ritenuto “inutile” e oltremodo dispendioso per il proprietario dover ricorrere ad un tecnico per ottenere una certificazione che attesti uno “status energetico” comunque scadente. Due sono le condizioni per avvalersi della AUTODICHIARAZIONE: a) deve trattarsi dei cd. “FABBRICATI PREESISTENTI” (ossia di fabbricati costruiti o radicalmente ristrutturati in base a titolo edilizio richiesto PRIMA dell’8 ottobre 2005) b) deve trattarsi di edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq. 39
Le clausole: autodichiarazioneLa parte venditrice consapevole della scadente qualità energetica degli dell’immobile in oggetto (di seguito “l’edificio”), dato atto che “l’edificio” ha una superficie non superiore a 1000 mq., ha rilasciato apposita DICHIARAZIONE attestante che: - “l’edificio” in oggetto è di classe energetica “G” - i costi per la gestione energetica de “l’edificio” sono molto alti dichiarazione che si allega al presente atto sub “…..” e che tiene, pertanto, luogo della certificazione energetica prescritta dal comma 1 bis dell’art. 6 del dlgs 192/2005 e ciò giusta quanto disposto nel paragrafo 9 delle “Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica” approvate con decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009 40
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: preliminareIl preliminare, in quanto atto ad effetti obbligatori privo di effetti traslativi, è escluso dall’ambito di applicazione dell’art. 6 comma 1 bis del dlgs 192/2005. Nel caso di stipula di un preliminare dovrebbe essere escluso l’obbligo di DOTAZIONE dell’attestato di certificazione energetica. Tuttavia se si ha riguardo alla ratio della normativa (assicurare all’acquirente completa informazione sullo status energetico dell’edificio, per ottenere risparmi energetici) è evidente come sia al momento del preliminare che l’acquirente deve essere messo a conoscenza dei consumi e dell’efficienza energetica Si tratta infatti di circostanze che non possono non avere diretta influenza sul consenso e sulle condizioni dello stipulando contratto preliminare La scelta legislativa appare quindi poco coerente con gli obiettivi prefissi 41
Le clausole: dotazione al definitivoLa PARTE PROMITTENTE VENDITRICE dichiara che, in relazione al disposto dell’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i., il fabbricato oggetto del presente atto dovrà essere dotato dell’attestato di certificazione energetica. La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, pertanto, si impegna a procurare il rilascio dell’attestato di certificazione energetica ed a consegnarlo alla parte promissaria acquirente prima della data fissata per la stipula del rogito definitivo. 42
Le clausole: dotazione al preliminareLa PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, in relazione al disposto dell’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i., dichiara che il fabbricato oggetto del presente atto è già stato dotato dell’attestato di certificazione energetica, rilasciato in data da .... iscritto all’Ordine dei di ... al n (tecnico abilitato alla certificazione energetica ai sensi dell’art. 2 allegato III al dlgs 115/2008) e che in originale si allega al presente atto sub “…” 43
Grazie per l’attenzioneAgibilità, sicurezza impianti e certificazione energetica: analisi di clausole contrattuali Grazie per l’attenzione
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CONTRATTAZIONE IMMOBILIARE nel momento della crisi