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Timestamp: 2017-08-23 13:57:29
Document Index: 59778188

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 100', 'Art. 680', 'Art. 973', 'Art. 29', 'Art. 94', 'Art. 94', 'Art. 9', 'Art. 26', 'Art. 36', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_585/2015
Am 11. April 1997 erteilte die Baubehörde der Gemeinde Samedan den Ehegatten B. und C. D.________ die Bewilligung zum Neubau eines Einfamilienhauses in Samedan auf Parzelle 1429. Im Formular "Hauptwohnungsanteile" wurde der Erstwohnungsanteil auf 100 % festgesetzt.
Am 4. Januar 2005 verkauften B. und C. D.________ die Liegenschaft Parzelle 1429 an A.________ zu einem Preis von Fr. 2'300'000.--. Im Kaufvertrag wurde die Hauptwohnungsverpflichtung nicht erwähnt.
Hiergegen erhob A.________ am 1. Juli 2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerde am 6. Oktober 2015 ab.
Dagegen hat A.________ am 5. November 2015 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der verwaltungsgerichtliche Entscheid und die Verfügung der Gemeinde Samedan vom 26. Mai 2014 seien aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Grundstück Nr. 1429, GB Samedan, nicht der Hauptwohnungspflicht unterstehe. Eventualiter sei festzustellen, dass die Zweitwohnungsnutzung auf dem Grundstück uneingeschränkt geduldet werde. Subeventualiter sei die Sache zur nochmaligen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz oder an die Gemeinde Samedan zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
In seiner Replik hält der Beschwerdeführer seine Beschwerdeanträge aufrecht und äussert sich zur Vernehmlassung der Gemeinde.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer des belasteten Grundstücks zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grundsätzlich einzutreten.
Das Verwaltungsgericht führte aus, die Hauptwohnungspflicht als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung sei versehentlich nicht ins Grundbuch eingetragen worden. Die Grundbucheintragung habe aber lediglich deklaratorische Wirkung (Art. 680 ZGB) und nehme deshalb auch nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (Art. 973 ZGB), weshalb die Nutzungsbeschränkung gegenüber dem Beschwerdeführer weiterbestanden habe, der das Einfamilienhaus am 4. Januar 2005 ohne Wissen um die bestehende Eigentumsbeschränkung erworben hatte. Da dieser seinen Wohnsitz am 11. Juli 2011 nach Luzern verlegt habe und das Einfamilienhaus seither nicht mehr als Erstwohnung benutze, liege eine materielle Baurechtswidrigkeit vor. Diese könne auch nicht behoben werden, da Art. 29 des kommunalen Baugesetzes (BauG) die Umnutzung der Hauptwohnung in eine Zweitwohnung nicht zulasse. Materiell vorschriftswidrige Zustände seien auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen (Art. 94 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Allerdings müsse nach Art. 94 Abs. 4 KRG eine Duldungsverfügung erlassen werden, wenn die streitige Anordnung den Prinzipien der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes widerspreche.
Der Beschwerdeführer teilt die Analyse der Rechtslage nach kantonalem Recht. Dagegen ist er der Auffassung, das Verwaltungsgericht habe bei der Verhältnismässigkeitsprüfung die privaten und öffentlichen Interessen offensichtlich unrichtig festgestellt und die Interessenabwägung willkürlich vorgenommen (Art. 9 BV); er rügt eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 i.V.m. Art. 36 BV); zudem habe die Vorinstanz die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes zu Unrecht verneint.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 BGG). Die Gemeinde Samedan unterliegt in ihrem amtlichen Wirkungsbereich und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG). Auch B. und C. D.________, die sich nicht als Partei am Verfahren beteiligt haben, haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Gemeinde Samedan, B. und C. D.________ und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.