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Timestamp: 2020-08-09 18:37:56
Document Index: 321467700

Matched Legal Cases: ['§ 29', '§ 23', '§ 21', '§ 21', '§ 25', '§ 27']

Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / I. Wohnungseigentümer | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / I. Wohnungseigentümer
Die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Spricht die Gemeinschaftsordnung nur von der Zustimmung "der [anderen bzw. übrigen] Wohnungseigentümer", sind damit im Zweifel alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeint. In diesem Fall müssen dem Grundbuchamt die Zustimmungserklärungen aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 Abs. 1 GBO vorgelegt werden. Dies gilt auch, wenn die Zustimmung zur Veräußerung durch Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 gefasst wird. Scheidet ein Wohnungseigentümer, der bereits zugestimmt hat, aus der Gemeinschaft aus, bevor der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingegangen ist, ändert dies an der Wirksamkeit der Zustimmungserklärung nichts wenn er im Zeitpunkt des Zugangs seiner Erklärung beim Erklärungsempfänger (vgl. Rdn 29) noch Mitglied der Gemeinschaft war; hier gilt nichts anderes als bei der Zustimmung durch den Verwalter, der später aus dem Verwalteramt ausscheidet (vgl. Rdn 25). Das Erfordernis der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist mangels entgegenstehender Anhaltspunkte dahin zu verstehen, dass es genügt, wenn für "jede andere Sondereigentumseinheit" eine Zustimmungserklärung vorliegt, sodass im Fall eines Eigentümerwechsels nicht auch noch der neue Eigentümer zustimmen muss, wenn bereits der Veräußerer wirksam zugestimmt hat.
Im Schrifttum wird teilweise die Ansicht vertreten, für die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche "Zustimmung der (anderen bzw. übrigen) Wohnungseigentümer" genüge ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, wobei sich die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 ergebe. Diese Ansicht verkennt, dass die Zustimmungserklärung jedes einzelnen Wohnungseigentümers nicht gleichzusetzen ist mit einem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung als sog. Gesamtakt. Der Beschluss ist ein Instrument der Willensbildung im Innenverhältnis der Gemeinschaft, der gegenüber außenstehenden Dritten oder Behörden (z.B. Grundbuchamt) grundsätzlich keine unmittelbaren Rechtswirkungen entfaltet. Selbst wenn die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis durch Mehrheitsbeschluss darüber entscheiden könnten, ob die Veräußerungszustimmung erteilt werden soll, wäre im Verhältnis zum Grundbuchamt die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (d.h. aller Zustimmungsberechtigten) erforderlich.
Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Zustimmung der Mehrheit der (anderen bzw. übrigen) Wohnungseigentümer erforderlich ist, so ist dies dahin auszulegen, dass zustimmungsberechtigt die Wohnungseigentümerversammlung ist, die darüber nach § 21 Abs. 3 mit der für Verwaltungsangelegenheiten vorgesehenen Mehrheit und Stimmkraft (§ 25 Abs. 2 mangels abweichender Regelung) entscheidet; zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt vgl. Rdn 12. Beschließen die Wohnungseigentümer die Zustimmung zu erteilen oder zu versagen, so können sie dabei bestimmen, ob sie diese Entscheidung dem Empfangsberechtigten (vgl. Rdn 29) selbst bekanntgeben wollen oder ob der Verwalter dies gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 machen soll. Wird der Erteilungsbeschluss auf Anfechtung für ungültig erklärt, so hat das auf die Veräußerung nur noch Auswirkung, wenn die Zustimmung noch widerrufen werden kann (vgl. dazu Rdn 29); der Anfechtende muss versuchen, den Eintritt der Unwiderrufbarkeit zu verhindern, indem er vorher eine einstweilige Verfügung auf vorläufige Außerkraftsetzung des Beschlusses erwirkt. Wird der Versagungsbeschluss auf Anfechtung für ungültig erklärt, so hat das Auswirkungen auf die Veräußerung, denn diese wird erst mit Bestandskraft des Beschlusses endgültig unwirksam.
Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer erforderlich ist, müssen die Zustimmungsberechtigten eindeutig bestimmbar sein, z.B. indem die Zustimmungsberechtigung an das Eigentum an einem bestimmten Wohnungseigentum oder an das Beiratsamt geknüpft wird.