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Timestamp: 2019-01-22 12:44:56
Document Index: 368857510

Matched Legal Cases: ['§ 24', '§ 24', '§ 27', '§ 16', '§ 16', '§ 556', '§ 24', '§ 43', '§ 25', '§ 25', '§ 24', '§ 23', '§ 43', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 27', '§ 24', '§ 27', '§ 24', '§ 24', '§ 26', '§ 24', 'BGH']

WEG Beschluss-Sammlung: Das muss in die Beschlusssammlung aufgenommen werden
veröffentlicht: 05.06.2014 | Lesedauer: 11 Minuten | Thema: Hausverwaltung
Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Juli 2007 ist nach § 24 Abs. 7 WEG die Führung einer […] (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)
Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Juli 2007 ist nach § 24 Abs. 7 WEG die Führung einer gesonderten Beschluss-Sammlung vorgeschrieben. Hier erfahren Sie, was Sie als Hausverwalter und Wohnungseigentümer hinsichtlich dieser Neuregelung zu beachten haben.
Warum die Beschluss-Sammlung gesetzlich vorgeschrieben ist
Bevor Sie die wichtigen Details zu der vom Gesetzgeber neu geregelten Beschluss-Sammlung kennenlernen, sollten Sie wissen, welche Beweggründe der Gesetzgeber bei der Einführung des § 27 Abs. 7 und Abs. 8 WEG hatte.
Die gesetzliche Vorgabe zur Führung einer Beschluss-Sammlung soll vor allem der Rechtssicherheit dienen. Mit dem Stichtag zum 1. Juli 2007 gab es nämlich eine Reihe von Änderungen des WEG.
Unter anderem gibt es seither eine gesetzliche Erweiterung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Diese können in bestimmten Fällen vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichende Regelungen treffen.
So sind die Wohnungseigentümer zum Beispiel nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Lasten und Kosten in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils zu tragen.
Nun können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss einen davon abweichenden Verteilerschlüssel für die Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sowie für die Verwaltungskosten vereinbaren. Voraussetzung ist, dass der neue Maßstab dem Verbrauch oder der Verursachung Rechnung trägt.
Da Beschlüsse der Wohnungseigentümer, anders als Vereinbarungen (zum Beispiel die Gemeinschaftsordnung), nicht ins Grundbuch eingetragen werden, soll aus Gründen der Rechtssicherheit und Transparenz eine Dokumentation der gefassten Beschlüsse geschaffen werden. Dies soll die Beschluss-Sammlung nunmehr gewährleisten.
Die Beschluss-Sammlung soll den Wohnungseigentümern und dem jeweiligen Verwalter, aber auch möglichen Erwerbern von Eigentumswohnungen ermöglichen, sich jederzeit in übersichtlicher Form über die aktuelle Beschlusslage der Gemeinschaft und etwaige damit zusammenhängende gerichtliche Entscheidungen zu informieren.
Was die Beschluss-Sammlung beinhalten muss
Alle Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 sind in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Durch diese Stichtagsregelung herrscht für Sie darüber Klarheit, dass Sie Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen nicht aufzunehmen haben, die vor diesem Stichtag liegen.
Die Beschluss-Sammlung soll gemäß § 24 Abs. 7 S. 2 WEG folgenden Wortlaut enthalten: die in der
Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
die schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien.
Das müssen Sie bei der Eintragung von Versammlungsbeschlüssen beachten
Sie sind als Verwalter dazu verpflichtet, den vollen Wortlaut des verkündeten Beschlusses zu dokumentieren.
Beispiel: Unter Tagungsordnungspunkt (TOP) 7 sollen auf der Eigentümerversammlung die Jahreseinzelrechnungen für die Wirtschaftsperiode des Jahres 2012 genehmigt werden. Falsch wäre beispielsweise der Eintrag:„TOP 7 – Der Antrag wurde angenommen“.
Der Eintrag in die Beschluss-Sammlung müsste vielmehr so formuliert werden:
“Die vom Verwalter erstellte und vorgelegte Jahresabrechnung sowie die zugehörenden Jahreseinzelabrechnungen für die Wirtschaftsperiode 01.01.2012 bis31.12.2012 werden genehmigt.”
Mehr als den vollen Wortlaut des Beschlusses müssen Sie allerdings auch nicht in die Beschluss-Sammlung aufnehmen. Der Gesetzgeber wollte bewusst vermeiden, dass eine Beschluss-Sammlung unnötig mit Details überfrachtet wird.
Weitergehende Angaben oder Anlagen wie beispielsweise Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Hausordnungen oder etwa Angebotsunterlagen müssen daher nicht in die Beschluss-Sammlung mit aufgenommen werden.
Beispiel: In der Eigentümerversammlung soll unter TOP 9 darüber ein Beschluss gefasst werden, welche Firma mit der Dachsanierung beauftragt werden soll. Ihnen als Hausverwalter liegen 2 unterschiedliche Angebote der Firma A und der Firma B vor.
Es wird kontrovers darüber diskutiert, welches Angebot angenommen werden soll. Am Ende entscheiden sich 30 Ei gentümer für das Angebot der Firma A, 20 Eigentümer für das Angebot der Firma B. Der Beschluss lautet:„Der Antrag, das Angebot der Firma A zu akzeptieren, wird angenommen.“
In die Beschluss-Sammlung ist lediglich der Wortlaut dieses Beschlusses mit dem Abstimmungsergebnis aufzunehmen. Die Einbeziehung der beiden Angebote ist nicht erforderlich. Sie können im Übrigen auch nicht einfach die Versammlungsniederschriften in die Sammlung aufnehmen.
Diese sind in der Praxis in aller Regel viel zu umfangreich und detailliert, sodass eine bloße Aneinanderreihung der Niederschriften die Kenntnisnahme von Beschlüssen erschweren würde. Außerdem müssen Sie als Versammlungsleiter auch das Beschlussergebnis feststellen bzw. das Abstimmungsergebnis als Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen, gegebenenfalls unter Berücksichtigung der Enthaltungen, angeben.
Wichtig: Sie müssen die Zahl der Enthaltungen dann in die Beschluss-Sammlung mit aufnehmen, wenn die Enthaltungen laut Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung als „Ja“ oder „Nein“ zu werten sind, sie also deshalb das Beschlussergebnis mitbestimmen.
Achten Sie im Übrigen immer darauf, welche Stimmrechtsregel konkret Anwendung findet. Grundsätzlich gilt das sogenannte „Kopfprinzip“ (gemäß § 25 Abs. 2 WEG). Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer 1 Stimme hat, und zwar unabhängig von der Zahl der in seinem Eigentum stehenden Wohnungen und unabhängig von der Höhe der auf die Wohnung bzw. Wohnungen entfallenden Miteigentumsanteile.
Diese gesetzliche Regelung des § 25 Abs. 2 WEG kann aber auch geändert werden. So kann bereits in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung eine Stimmrechtsregelung getroffen werden, nach der sich das Stimmrecht entweder nach der Höhe der Miteigentumsanteile oder nach der Zahl der Wohnungen richtet.
Tipp: Häufig ist eine Mindestzahl anwesender stimmberechtigter Eigentümer erforderlich. Um dieses sogenannte Quorum nachzuweisen, sollten im Kopf der von Ihnen geführten Beschluss-Sammlung die hierzu erforderlichen Angaben gemacht werden.
Aktualisierung stets überprüfen
Da die aktuelle Beschlusslage wiedergegeben werden muss, müssen Sie auch angeben, ob eine Anfechtung wegen gesetzes- oder vereinbarungswidriger Beschlussfassung erfolgt ist (§ 24 Abs.7 S. 4 WEG). Das bedeutet, dass Sie im Fall einer Beschlussanfechtung als Vermerk zur jeweiligen Eintragung hinzufügen müssen, dass eine Anfechtung erfolgt ist.
Tipp: Im Fall einer Beschlussanfechtung wird geraten, folgende Informationen hinzuzufügen:
Name des Anfechtenden/des Klägers
das angerufene Gericht
das gerichtliche Aktenzeichen
Wird etwa ein Beschluss später durch einen Zweitbeschluss oder im Fall einer Anfechtungsklage gerichtlich aufgehoben, haben Sie diese Information dem jeweiligen Eintrag hinzuzufügen.
Beispiel: In der Eigentümergemeinschaft beschließt eine Mehrheit der Eigentümer, dass einzelne Mitglieder bei der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums tätig mitzuhelfen haben. Dies gilt auch für Eigentümer A, der bei der Versammlung nicht anwesend war. Der Beschluss kann aber nur mit der Zustimmung des Eigentümers A wirksam werden. Stimmt dieser dann zu, ist der Beschluss unverzüglich nach Zustimmung einzutragen.
Auch Negativbeschlüsse sind einzutragen
Zu den Beschlüssen, die in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind, zählen auch sogenannte Negativbeschlüsse, also solche Beschlussanträge, die als „abgelehnt“ verkündet wurden.
Ein Negativbeschluss ist anfechtbar und kann nach Anfechtung in Verbindung mit einem Feststellungsantrag dazu führen, dass der zugrunde liegende Beschlussantrag doch noch wirksam wird – und zwar durch Urteil des Gerichts. Er tritt dann an die Stelle der ursprünglichen, durch Abstimmung abgelehnten Beschlussfassung.
Achtung: Falsch wäre es, nur einzutragen „Der Beschluss wurde abgelehnt.“ Hier ist überhaupt nicht erkennbar, worüber denn konkret abgestimmt wurde. Sie müssen daher auch den Wortlaut des zur Abstimmung gestellten Beschlussantrags mit aufnehmen.
Bitte beachten Sie: Auch abgelehnte Beschlussanträge sind aufzunehmen. Denn diese „Negativbeschlüsse“ haben auch einen Regelungsgehalt und sind deshalb vor Gericht ebenso anfechtbar wie angenommene Beschlussanträge („Positivbeschlüsse“).
Nicht in die Beschluss-Sammlung dagegen gehören aber Beschlüsse zur Geschäftsordnung. Einzige Ausnahme sind Geschäftsordnungsanträge wie beispielsweise Stimmrechtsausschlüsse wegen vermeintlich fehlender Stimmrechts- bzw. Vertretungsvollmacht, da sie gerichtlich anfechtbar sind. Im Übrigen sind nach dem Gesetzeswortlaut in die Beschluss-Sammlung der Ort der Versammlung und das Beschlussdatum einzutragen.
Schriftliche Beschlüsse sind ebenfalls einzutragen
Ebenso wie die in einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind auch die schriftlichen Beschlüsse nach § 23 Abs. 3 WEG mit ihrem Wortlaut in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.
Das WEG bestimmt, dass ein Beschluss auch ohne Eigentümerversammlung gültig ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Die Aufnahme in die Beschluss-Sammlung kann allerdings erst dann erfolgen, wenn der letzte Wohnungseigentümer zugestimmt und der Verwalter das Abstimmungsergebnis verkündet hat. Etwa mündlich oder schriftlich durch Aushang in der Wohnungseigentumsanlage.
Gerichtliche Entscheidungen nur sinngemäß aufzunehmen
Urteile sind nur mit dem Wortlaut der Urteilsformel (Tenor) in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Die Wiedergabe der Entscheidungsgründe ist nicht vorgeschrieben. Anzugeben sind weiterhin das Gericht, das Datum der Entscheidung, das gerichtliche Aktenzeichen sowie die beteiligten Parteien. Auch Klageabweisungen sind einzutragen. Allerdings sollten Sie zur Klarstellung den Klageantrag mit in die Beschluss-Sammlung aufnehmen, der abgewiesen wurde.
Achtung: Noch nicht entschieden ist, ob Vergleiche, seien es gerichtliche oder außergerichtliche, in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind, da es sich hierbei nicht um gerichtliche Entscheidungen handelt.
Wenn der Vergleich in die Zukunft und damit auch gegen Sonderrechtsnachfolger (Erwerber von Wohnungseigentum, Erben) Wirkungen entfalten soll, muss der Vergleich inhaltlich als Beschlussantrag formuliert und in einer kommenden Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren beschlossen werden. Sodann ist er in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.
Bei allen anderen Vergleichen wird zur Vermeidung eines Haftungsrisikos geraten, auch diese mit in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen, solange es noch keine höchstrichterliche Entscheidung hierüber gibt. Mahnbescheide, die die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 43 Nr. 6 WEG beantragt hat, zählen nicht zu den gerichtlichen Entscheidungen im Sinne des § 24 Abs. 7 Nr. 3 WEG.
Anders sieht dies jedoch dann aus, wenn auf Grundlage des Mahnbescheids ein Vollstreckungsbescheid ergangen ist, da dieser einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil gleichkommt und damit wiederum einer entsprechenden gerichtlichen Entscheidung.
Diese Fristen und Formalien haben Sie unbedingt zu beachten
Für eine ordnungemäße Führung der Beschluss-Sammlung müssen Sie neben der inhaltlichen Richtigkeit vor allem formale Vorgaben des Gesetzgebers im Auge behalten.
Handeln Sie stets unverzüglich
Der Gesetzgeber signalisiert mit dem Wort „unverzüglich“ in § 24 Abs. 7 S. 7 WEG, dass er der Aktualität der Beschluss-Sammlung große Bedeutung beimisst. Achten Sie darauf, dass Sie bei der Pflege der Beschluss-Sammlung keine Zeit verlieren. Sie müssen Ihren Geschäftsbetrieb darauf einrichten, dass die in die Beschluss-Sammlung aufzunehmenden Fakten kurzfristig nach deren Bekanntgabe in dieser auch vermerkt werden.
Wichtig: Sie dürfen keinesfalls darauf vertrauen, dass es ausreicht, einen neuen Beschluss erst dann in die Beschluss-Sammlung einzutragen, wenn das Versammlungsprotokoll von den Beisitzern unterschrieben wurde. Dies kann nämlich zu spät sein im Sinne des § 24 Abs. 7 S. 7 WEG.
Das Kriterium der Unverzüglichkeit müssen Sie sehr ernst nehmen. Aus der aktuellen Rechtsprechung zur Unverzüglichkeit im Sinne des § 27 Abs. 7 S. 7 WEG gibt es leider unterschiedliche Vorgaben. Das LG Berlin geht davon aus, dass eine Eintragung in die Beschluss-Sammlung binnen 1 Woche noch als unverzüglich im Sinne des § 24 Abs. 7 S. 7 WEG gilt (Urteil v. 07.10.09, Az. 85 S 101/08).
Ähnlich entschied das LG München I, wonach ein Eintrag, der erst nach Ablauf 1 Woche vorgenommen wird, nicht mehr unverzüglich erfolgt (Beschluss v. 06.02.08, Az. 1 T 22613/07). Das AG Hamburg-Bergedorf ist der Auffassung, dass eine Eintragung spätestens binnen 5 Werktagen zu erfolgen hat (Urteil v. 24.03.10, Az. 407A C 18/09).
Tipp: Begeben Sie sich nicht unnötig in Rechtsunsicherheiten, solange die Frist nach § 27 Abs. 7 S. 7 WEG noch nicht höchstrichterlich geklärt ist. Handeln Sie sofort, lassen Sie nicht mehr als 1 Tag verstreichen.
Tragen Sie fortlaufend ein
Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind laut Vorgabe des Gesetzes numerisch und fortlaufend einzutragen. Die fortlaufende Nummerierung soll dem Nachweis der Vollständigkeit der Beschluss-Sammlung dienen. Unzulässig wäre es, wenn Sie jedes Jahr mit der Nummerierung neu beginnen oder die Nummerierung an Sachthemen oder Beschlussinhalten ausrichten.
Diese Formen der Beschluss-Sammlung können Sie wählen
Bei der Führung der Beschluss-Sammlung stehen Ihnen 2 Alternativen zur Verfügung. Entweder Sie führen die Beschluss-Sammlung in herkömmlicher schriftlicher Papierform oder elektronisch als Datei. Selbstverständlich bleibt es Ihnen unbenommen, Papierform und Datei parallel zu wählen.
Tipp: Entscheiden Sie sich für die elektronische Form, wenn Sie eine größere Eigentümergemeinschaft verwalten, insbesondere wenn eine größere Anzahl an Beschlüssen zu erwarten ist. Sie können dann später schneller und problemloser auf die einzelnen Beschlüsse zurückgreifen, sollte ein Eigentümer oder auch ein potenzieller Erwerber den einen oder anderen Beschluss einsehen wollen.
Beachten Sie aber, dass bei einer elektronisch geführten Beschluss-Sammlung gewährleistet ist, dass die Wohnungseigentümer oder deren Bevollmächtigte ungehindert Einsicht nehmen und auch Kopien bzw. Ausdrucke erhalten können.
Eine besondere Form der elektronischen Führung der Beschluss-Sammlung bieten verschiedene Online-Konzeptionen an. Es besteht hierüber die Möglichkeit, das Internet als Speicher- und Informationsmedium für die Führung der Beschluss-Sammlung zu nutzen.
Der Vorteil dieser Online-Konzeptionen ist zum einen eine hohe Datensicherheit, zum anderen kann jeder autorisierte Nutzer rund um die Uhr auf die Beschluss-Sammlung zugreifen. Das letzte Wort in Fragen der Form der Beschluss-Sammlung haben die Eigentümer. Beschließen die Eigentümer mehrheitlich die Papierform, so müssen Sie sich als Verwalter daran halten.
Sie sind es, der die Beschluss-Sammlung führen muss
Die Führung der Beschluss-Sammlung obliegt alleinig Ihnen als Verwalter. Die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung stellt einen wichtigen Grund zur sofortigen Abberufung dar. Diese Pflicht können Sie auch nicht durch Mehrheitsbeschluss auf einen Dritten oder einen der Wohnungseigentümer (etwa den Beirat) delegieren.
Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung oder ein von den Wohnungseigentümern durch mehrheitliche Beschlussfassung beauftragter Miteigentümer zur Führung der Beschluss-Sammlung verpflichtet.
Wichtig: Beachten Sie, dass die Beschluss-Sammlung nicht mit der Beschlussniederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG zu verwechseln ist. Die Verpflichtung zur Beschlussniederschrift gilt nach wie vor. Die Beschluss-Sammlung ersetzt diese Verpflichtung nicht, sondern ist selbstständig neben der Beschlussniederschrift zu führen.
Sie müssen das Einsichtsrecht gewährleisten
Beachten Sie die Regelung des § 24 Abs. 7 S. 8 WEG. Diese sieht vor, dass jedem Wohnungseigentümer Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu gewähren ist. Sie müssen aber nur die Einsicht gewähren, der Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, die Beschluss-Sammlung mitzunehmen.
Wenn der Eigentümer allerdings eine Kopie der Beschluss-Sammlung oder von einigen Passagen hieraus haben will, müssen Sie dem nachkommen. Für die Erstellung der Kopien können Sie eine übliche Kostenerstattung verlangen.
Bei einer online geführten Beschluss-Sammlung haben Sie die Möglichkeit, an die Eigentümer der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage persönliche Zugangscodes zu vergeben, sodass die Eigentümer jederzeit per Internet auf die Beschluss-Sammlung zugreifen können. So ersparen Sie sich zeitintensive Terminvereinbarungen mit den Eigentümern.
Gesonderte Verwaltervergütung nur per Beschlussfassung
Das Führen einer Beschluss-Sammlung kann lästig sein. Auf alle Fälle stellt dies für Sie einen zusätzlichen Arbeitsaufwand dar und nicht zuletzt auch ein weiteres Haftungsrisiko für den Fall, dass Sie gegen die Beschlussführungspflicht verstoßen sollten.
Allerdings haben Sie als Verwalter keinen gesonderten Vergütungsanspruch deswegen. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Hausverwaltung vor oder nach der Gesetzesänderung zum 1. Juli 2007 übernommen haben. Als gesetzliche Verpflichtung ist der zusätzliche Arbeitsaufwand mit der vor Ort üblichen oder im Verwaltungsvertrag ausdrücklich vereinbarten Vergütung abgegolten.
Sie sollten dennoch versuchen, die Eigentümer davon zu überzeugen, dass wegen dieser gesetzlichen Verpflichtung eine zusätzliche Vergütung zu zahlen ist. Wenn die Eigentümer damit einverstanden sind, kann dies auf der nächsten Eigentümerversammlung so beschlossen werden.
Sollte aber auch nur ein Eigentümer dagegen sein, müssen Sie damit rechnen, dass dieser Eigentümer den Beschluss mit Recht anfechten wird. Sie können aber im folgenden Fall eine zusätzliche Vergütung verlangen:
Beschließen die Eigentümer, dass Sie als Verwalter auch die Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung mit aufnehmen sollen, die vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurden, und waren Sie bereits vor dem 1. Juli 2007 Verwalter, so besteht in der Tat ein Anspruch auf Sondervergütung.
Ein Mehrheitsbeschluss reicht hierfür aus. Da es sich in diesem Fall um Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand handelt, müssen Sie die Anfechtung eines solchen Mehrheitsbeschlusses nicht fürchten.
Ihr Risiko bei nicht ordnungsgemäßer Führung ist hoch
Als Verwalter müssen Sie die Vorschrift des § 26 Abs. 1 S. 4 WEG unbedingt kennen. Mit dieser Regelung hat der Gesetzgeber erstmals eine gesetzliche Regelung zum Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ geschaffen, der die sofortige Abberufung des Verwalters rechtfertigt.
Für viele Eigentümergemeinschaften bzw. für die Ihnen nicht wohlgesonnenen Eigentümer dürfte diese Vorschrift einen willkommenen Anlass bieten, eine sofortige Abberufung zu fordern. Sorgen Sie daher stets dafür, dass Sie die gesetzlichen Voraussetzungen peinlichst genau einhalten.
die erforderlichen Angaben nach § 24 Abs. 7 WEG fehlerfrei und vollständig sind,
alle Eintragungen unverzüglich vorgenommen werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat allerdings entschieden: Ein Verstoß gegen die Führung der Beschluss-Sammlung führt nicht zwingend dazu, dass schon ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters bei Gericht erreichen kann (Urteil v. 10.02.12, Az. V ZR 105/11).
Nach der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs besteht ein Beurteilungsspielraum der (anderen) Wohnungseigentümer, der nur dann überschritten werde, wenn eine andere Entscheidung als die Abberufung nicht mehr vertretbar ist.
Diese Entscheidung schützt Sie zumindest vor einzelnen Wohnungseigentümern, die nur darauf warten, Ihnen endlich einen Verstoß gegen die Pflicht zur Führung der Beschluss-Sammlung vorwerfen zu können, um dann die sofortige Abberufung gegen den Willen der Mehrheit durchzusetzen.
Wenn Sie als Verwalter größerer Eigentümergemeinschaften eigenes Personal beschäftigen, müssen Sie darauf achten, dass Ihre Betriebsorganisation ordnungsgemäß ist. Sie müssen sich nämlich ein sogenanntes Organisationsverschulden zurechnen lassen. Wenn also einer Ihrer Mitarbeiter die Eintragung von Beschlüssen versäumt oder zu spät veranlasst, so sind letztlich Sie hierfür verantwortlich.
Sorgen Sie dafür, dass sich bei Verhinderung Ihres Mitarbeiters, der für die Eintragung von Beschlüssen in die Beschluss-Sammlung verantwortlich ist, eine Vertretung um diese wichtige Angelegenheit kümmert.
Sollte sich ein Käufer einer von Ihnen verwalteten Wohnung auf eine unvollständige Beschluss-Sammlung verlassen und entsteht ihm deswegen ein Schaden, kann er Sie unter Umständen in Regress nehmen.