Source: https://www.mietrecht.org/kuendigung/entlassung-mieter-mietvertrag/
Timestamp: 2019-12-06 15:07:41
Document Index: 74365682

Matched Legal Cases: ['§ 421', '§ 1568', '§ 17', '§ 1568', '§ 1568', '§ 1361', '§ 14', '§ 1568', '§ 1568', '§ 17', '§ 1568', '§ 1568', '§ 1568', '§ 1568', '§ 1568', '§ 563', '§ 563', '§ 573', '§ 894', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 126', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 558', '§ 560', '§ 556', '§ 556', '§ 1', '§ 2', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 550']

In einer Vielzahl aller Mietverträge sind auf der Mieterseite mehrere Mieter beteiligt. Hierzu kommt es z.B., wenn Ehegatten, Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft oder einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft den Vertrag gemeinsam abschließen. Beim Vertragsschluss machen sich die wenigsten Mieter Gedanken darüber, was geschieht, wenn nur einer von ihnen aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte. Oft tritt eine solche Situation jedoch schneller ein als gedacht. Trennt sich ein Paar oder möchte ein WG-Mitglied aus der WG ausziehen, weil es z.B. sein Studium beendet hat, entsteht schnell der Wunsch nach einer Entlassung nur eines Mieters aus dem Mietvertrag. Nicht selten stellen sich Vermieter hier quer und bestehen darauf, dass alle Mieter Vertragspartner bleiben, um keinen Schuldner zu verlieren.
Dieser Beitrag erklärt, warum das Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Vertrag gegen den Willen des Vermieters Probleme bereitet, wann die Mieter das Ausscheiden eines von ihnen ausnahmsweise auch ohne die Mitwirkung des Vermieters herbeiführen können und unter welchem Umständen ein Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter hat, aus dem Vertrag entlassen zu werden.
Außerdem geben wir Tipps, was in einer Vereinbarung, mit der ein Mieter aus dem Vertrag entlassen wird, sinnvoller Weise geregelt werden sollte und stellen ein kostenloses Muster für eine Entlassungsvereinbarung zur Verfügung.
Inhalt: Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag
I. Grundsatz: Das Ausscheiden nur eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis ist ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich
II. Ausnahme: Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft
III. WG – Mitglieder haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag
IV. Die Entlassungsvereinbarung – Vertragsparteien, Form und Inhalt
1. Alle Mietparteien müssen mitwirken
2. Eine schriftliche Fixierung des Vertrages empfiehlt sich
3. Der Inhalt der Entlassungsvereinbarung
a) Das Verhältnis Mieter- Vermieter
b) Das Innenverhältnis zwischen ausscheidendem Mieter und verbleibenden Mietern
V. Auch eine konkludente Entlassung einer Mietpartei ist möglich
VI. Alternative zur Entlassung: Beendigung und Neuabschluss
VII. Auch für eine Entlassung aller Mieter bzw. des alleinigen Mieters aus dem Mietvertrag kann es ein Bedürfnis geben
VIII. Nutzen Sie unser Muster für eine Entlassungsvereinbarung
IX. Fazit und Zusammenfassung
Gegen den Willen bzw. ohne Mitwirkung des Vermieters ist die Beendigung eines Mietverhältnisses grds. nur in der Weise möglich, dass alle Mieter das Mietverhältnis kündigen mit der Folge, dass dieses insgesamt beendet wird und alle Mieter ausziehen müssen. Eine Kündigung nur eines Mieters bleibt folgenlos und bewirkt weder, dass er allein aus dem Mietverhältnis ausscheidet, noch, dass das Mietverhältnis für alle Mieter beendet wird. Von einer Ausnahme abgesehen (vgl. dazu die Ausführungen unter II.) bedarf es daher einer Vereinbarung mit dem Vermieter, mit der dieser den einzelnen Mieter, der ausziehen möchte, aus dem Mietverhältnis entlässt. Hierzu sind Vermieter oft deshalb nicht bereit, weil mehrere Mieter gem. § 421 BGB Gesamtschuldner sind, was für den Vermieter den positiven Effekt hat, dass er die Miete von jedem Mieter nicht nur anteilig, sondern in voller Höhe verlangen kann und sich daher im Falle eines Zahlungsengpasses eines Mieters an den bzw. die anderen Mieter wenden kann. Diese Sicherheit gibt kein Vermieter gern freiwillig auf.
Zugunsten von Ehegatten und Partnern einer eingetragenen Lebenspartnerschaft macht das Gesetz eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass ein Ausscheiden nur eines von mehreren Mietern nur unter Mitwirkung des Vermieters möglich ist. Diese Ausnahme gilt nicht schlechthin für Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, sondern nur in einer ganz bestimmten Situation und unter ganz bestimmten Voraussetzungen, die in § 1568a BGB, der gem. § 17 LPartG auch auf die eingetragene Lebenspartnerschaft Anwendung findet, umschrieben werden. § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB i. V. m. § 1568a Abs.1 BGB bestimmt, dass ein von beiden Ehegatten gemeinsam eingegangenes Mietverhältnis dann, wenn sich die Ehegatten anlässlich der Scheidung einvernehmlich über die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen geeinigt haben, zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter von dem Ehegatten, dem die Wohnung überlassen wird, allein fortgesetzt wird.
Das Privileg, ohne Mitwirkung des Vermieters das Ausscheiden eines Ehegatten bzw. eines Partners einer eingetragenen Lebenspartnerschaft zu bewirken, besteht in zeitlicher Hinsicht nur, wenn die Überlassung an einen von ihnen anlässlich der Scheidung bzw. der Aufhebung der Lebenspartnerschaft erfolgen soll. Diese Phase beginnt erst mit der Einleitung des Scheidungsverfahrens bzw. des Verfahrens zur Aufhebung der Lebenspartnerschaft. In der davor liegenden Zeit des Getrenntlebens besteht die Möglichkeit, das Ausscheiden eines Ehegatten bzw. eines Partners der eingetragenen Lebenspartnerschaft einseitig zu bewirken, nicht. Für diesen Zeitraum gelten § 1361b BGB bzw. § 14 LPartG, die dieses Recht nicht vorsehen.
Außerdem müssen sich die Ehegatten bzw. die Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft darüber geeinigt haben, dass einem von ihnen die Wohnung überlassen wird. Besteht unter den Ehegatten bzw. unter den Partnern der eingetragenen Lebenspartnerschaft Streit darüber, wer in Zukunft die Wohnung allein nutzen soll, besteht zwar auch die Möglichkeit, ein Ausscheiden nur eines Mieters ohne Mitwirkung des Vermieters herbeizuführen. Hierzu bedarf es aber einer gerichtlichen Entscheidung in einem Wohnungszuweisungsverfahren (vgl. § 1568a Abs.3 S.1 Nr.2 BGB).
Dass sich die Ehegatten bzw. die Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft über die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen einig sind, genügt allein noch nicht, um das Ausscheiden des anderen aus dem Mietverhältnis zu bewirken. Dieses erfolgt frühestens, wenn beide Ehegatten bzw. beide Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft dem Vermieter mitgeteilt haben, dass einem Ehegatten bzw. einem Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft die Wohnung alleine überlassen wird. Es genügt nicht, dass nur ein Ehegatte bzw. ein Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft die Mitteilung macht, auch wenn dieser in seiner Erklärung versichert, dass der andere einverstanden ist. § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB erfordert die Mitteilung beider Ehegatten bzw. über § 17 LPartG beider Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft. Diese Mitteilungen können, müssen aber nicht gemeinsam in einem Schriftstück erfolgen. Die Erklärungen können auch getrennt ggf. nacheinander abgegeben werden. Geschieht dies, wird das Ausscheiden des einen Mieters frühestens mit dem Zugang der letzten Erklärung bewirkt. Liegt der Zugang der gemeinsamen Erklärung bzw. der letzten der beiden Mitteilungen vor dem Zeitpunkt, zu dem die Scheidung bzw. die Aufhebung der eingetragenen Lebenspartnerschaft rechtskräftig wird, tritt die Wirkung des § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB erst mit der Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses bzw. des Beschlusses über die Aufhebung der eingetragenen Lebenspartnerschaft ein.
Liegen alle zuvor genannten Voraussetzungen vor, wird das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilungen der Ehegatten / der eingetragenen Lebenspartner über die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen beim Vermieter bzw. mit der später eintretenden Rechtskraft der Scheidung / Aufhebung der Partnerschaft von dem Ehegatten bzw. dem Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft, dem die Wohnung überlassen wird, allein fortgesetzt. Der anderen Ehegatte bzw. Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft scheidet automatisch kraft Gesetzes aus dem Mietverhältnis aus. Einer Zustimmung durch den Vermieter bedarf es nicht. Er kann den Eintritt der Rechtsfolge des § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB nicht verhindern.
Auf Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist § 1568a BGB nicht anwendbar (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.2005 – 4 WF 86/05).
Auch wenn der Vermieter nicht verhindern kann, dass ein Ehegatte bzw. ein Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft unter den Voraussetzungen des § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB aus dem Mietverhältnis ausscheidet, schützt ihn das Gesetz insoweit, als es ihm ein Sonderkündigungsrecht einräumt, das es ihm ermöglicht, das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen insgesamt, d.h. mit dem verbliebenen Ehegatten / Lebenspartner zu beenden. Gem. § 1568a Abs.3 S.2 BGB i. V. m. § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von der alleinigen Fortsetzung des Mietverhältnisses Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person desjenigen Ehegatten / Lebenspartners, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund in der Person des Mieters liegt beispielsweise vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dem verbliebenen Mieter nicht zugemutet werden kann, weil der in der Wohnung verbliebene Ehegatte lediglich über Unterhaltszahlungen verfügt, die zur Deckung der Miete nicht ausreichen (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2014 – 238 C 63/14).
Liegen die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht vor, kann der Vermieter von diesem nur innerhalb eines Monats, nachdem er von den Umständen, die zur alleinigen Fortführung des Mietverhältnisses mit dem einen Ehegatten / Lebenspartner geführt haben, Kenntnis erlangt hat, Gebrauch machen. Wird ihm von den Ehegatten / Lebenspartnern die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen mitgeteilt, hat er grds. mit Zugang der (letzten) Mitteilung, nicht jedoch vor Rechtskraft der Scheidung Kenntnis. Mit diesem Zeitpunkt beginnt die Monatsfrist des § 563 Abs.4 BGB zu laufen.
Spricht der Vermieter die Kündigung innerhalb der Monatsfrist aus, bewirkt sie gem. § 573d Abs. 2 S. 1 BGB die Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf einer um drei Werktage verkürzten Dreimonatsfrist.
Bei einer Wohngemeinschaft besteht häufig das Bedürfnis, dass ein Mitglied ausscheidet und ein anderes an dessen Stelle in den Mietvertrag eintritt. WG -Mitglieder haben nicht – wie Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft- die Möglichkeit, das Ausscheiden eines WG-Mitglieds aus dem Mietverhältnis ohne die Mitwirkung des Vermieters herbeizuführen. Damit dies geschieht, bedarf es einer Vereinbarung zwischen den verbleibenden WG- Mitgliedern und dem ausscheidenden WG -Mitglied auf der einen und dem Vermieter auf der anderen Seite über das Ausscheiden des einen WG- Mitglieds. Auch die Aufnahme eines neuen WG-Mitglieds an Stelle des ausgeschiedenen muss vertraglich mit dem Vermieter geregelt werden.
Grds. kann der Vermieter bei einer Mietermehrheit frei entscheiden, ob er einen einzelnen Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle einen neuen aufnimmt. Bei einer Wohngemeinschaft besteht diese Entscheidungsfreiheit jedoch dann nicht, wenn der Mietvertrag nicht mit den einzelnen WG-Mitgliedern, sondern mit der (nichts rechtsfähigen) Wohngemeinschaft als solcher geschlossen wurde, die nach außen erkennbar als solche in Erscheinung getreten ist. In einem solchen Fall können die WG-Mitglieder von dem Vermieter verlangen, dass einer von ihnen aus dem Vertrag entlassen wird und eine zumutbare Person anstelle des Ausscheidenden als neuer Mieter in den Vertrag eintritt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 02.10. 1990 – 2/11 S 208/90). Einer ausdrücklichen Regelung dieses Anspruchs im Mietvertrag bedarf es nicht (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10.08.1995 – 334 S 38/95). Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zum Austausch eines WG-Mitglieds, muss diese gerichtlich erzwungen werden. Wird der Vermieter zur Zustimmung verurteilt, gilt diese mit der Rechtskraft des Urteils als erteilt (vgl. § 894 ZPO).
Der Vermieter muss nicht jeden neuen Mieter, der an Stelle des ausscheidenden in den Vertrag eintreten soll, akzeptieren. Die Verpflichtung, dem Austausch eines WG-Mitglieds zuzustimmen, besteht nicht, wenn der neue Mieter für den Vermieter nicht zumutbar ist (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10.08.1995 – 334 S 38/95). Wann eine Unzumutbarkeit vorliegt, bestimmt allerdings nicht der Vermieter. Es müssen sachlich Gründe in der Person des Nachfolgers vorliegen, die es objektiv unzumutbar erscheinen lassen, diesen als neuen Mieter aufgezwungen zu bekommen (vgl. LG Hannover, Beschluss vom 21.12.1977 – 11 S 382/77).
Ausführliche Informationen zu der Problematik des Ausscheidens eines WG -Mitglieds aus dem Mietvertrag finden Sie in unserem Beitrag „WG-Mietvertrag kündigen – (Ein Mieter kündigt oder alle Mieter kündigen)„.
Das reibungslose Ausscheiden eines Mieters steht und fällt mit der Entlassungsvereinbarung. Deren Inhalt kommt zwar entscheidende Bedeutung zu. Nicht zu unterschätzen sind jedoch auch die an der Vereinbarung beteiligten Personen und die Form des Vertrages.
Hat der Mieter seinen Vermieter überzeugt und dessen Einverständnis bekommen, ihn aus dem Vertrag zu entlassen, hat er zwar die größte Hürde genommen. Auf der sicheren Seite ist er damit jedoch noch nicht. Was viele nicht wissen, ist nämlich die Tatsache, dass der Vermieter und der ausscheidende Mieter allein die Entlassung durch eine zweiseitige Vereinbarung nicht wirksam herbeiführen können. Die Wirksamkeit einer Vereinbarung, durch die einer von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag entlassen werden soll, hängt vielmehr von der Zustimmung des bzw. der in der Wohnung verbleibenden Mieter ab (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 03.03.2009 – 2-17 S 92/08; offen gelassen allerdings von BGH, Urteil vom 03. 03. 2004 – VIII ZR 124/03). Der Mieter, der aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte, sollte daher sicherstellen, dass der bzw. die übrigen Mieter mit der Entlassung einverstanden sind und die Entlassungsvereinbarung mit unterzeichnen oder ihre schriftliche Zustimmung erklären.
Nach der Auffassung des BGH hat der in der Wohnung verbleibende Mieter jedoch in der Regel kein schutzwürdiges Interesse, seine Zustimmung zu verweigern. Der BGH entschied dementsprechend mit Urteil vom 03. 03. 2004 – VIII ZR 124/03-, dass der in der Wohnung wohnen gebliebene Ehemann sich nicht darauf berufen könne, dass er der Entlassung seiner früheren Ehefrau aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt habe. Sein Beharren auf dem von ihm angenommenen Zustimmungserfordernis stelle sich unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) als unzulässige Rechtsausübung dar. Der Entscheidung des BGH lag ein Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem in der Wohnung verbliebenen Mieter zu Grunde, in dem es um eine Mieterhöhung ging, die nur diesem gegenüber erklärt worden war. Aus diesem Grund entschied der BGH auch nur, dass sich der in der Wohnung verbliebene Mieter dem Vermieter gegenüber unter den gegebenen Umständen nicht auf seine nicht erteilte Zustimmung berufen könne. Ob dies generell für alle Fälle und vor allem auch für das Verhältnis zwischen den Mietern gilt, bleibt abzuwarten.
In jedem Fall sollte der Mieter, der aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte, alles in seiner Macht stehende tun, um sicherzustellen, dass der bzw. die übrigen Mieter ihre Zustimmung freiwillig und ausdrücklich erteilen.
Alles Wichtige zum Anspruch eines von mehreren Mietern gegen den bzw. die übrigen Mieter, an der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken, erfahren Sie in unserem Beitrag „Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages (mehrere Mieter)„.
Ist sichergestellt, dass der Vermieter und alle Mieter mitwirken, sollte ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden, in dem alle Details der Entlassung geregelt werden. Eine Entlassungsvereinbarung bedarf zwar nicht zwingend der Schriftform, um wirksam zu sein. Aus zwei Gründen empfiehlt es sich aber, die Vereinbarung in einer von allen am Mietverhältnis Beteiligten unterzeichneten Vertragsurkunde schriftlich niederzulegen.
Zum einen stellt die Vertragsurkunde ein wichtiges Beweismittel dar, wenn es zum Streit darüber kommt, ob oder mit welchem Inhalt der Vertrag zu Stande gekommen ist.
Außerdem kommt der Einhaltung der Schriftform dann Bedeutung zu, wenn der Mietvertrag, aus dem einer von mehreren Mietern ausscheiden möchte, befristet für die Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen wurde oder in diesem ein Kündigungsverzicht für die Dauer von mehr als einem Jahr vereinbart worden ist. In diesem Fall kommt nämlich § 550 BGB zur Anwendung. Gem. § 550 S.1 BGB gelten Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht der Schriftform genügen.
Es ist anerkannt, dass § 550 BGB nicht nur auf den ursprünglichen Mietvertrag, sondern auch auf Nachträge zum Mietvertrag, d.h. auf Vereinbarungen, mit denen der Ursprungsvertrag geändert oder ergänzt wird, Anwendung findet, sofern die Änderung wesentlich ist (vgl. KG, Urteil vom 28.2.2005 – 12 U 74/03). Dies ist bei einer Veränderung der Vertragsparteien der Fall (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1975 – VIII ZR 223/73- zur Aufnahme eines weiteren Mieters in den bestehenden Vertrag).
Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 S.1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll (vgl. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12).
Unterfällt der Ursprungsmietvertrag dem Anwendungsbereich des § 550 BGB und erfüllt der Nachtrag, durch den der Ursprungsvertrag wesentlich geändert werden soll, nicht das Schriftformerfordernis des § 550 BGB bzw. die Anforderungen des § 126 BGB, hat dies zur Folge, dass auch der Ursprungsmietvertrag durch den Mangel der Schriftform „infiziert“ wird und der Vertrag insgesamt gem. § 550 S.1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, mit der Einschränkung, dass er gem. § 550 S.2 BGB nicht sofort, sondern frühestens nach Ablauf eines Jahres seit dem Abschluss der nicht formgerechten Entlassungsvereinbarung ordentlich gekündigt werden kann (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.11.2002 – 24 U 21/02- zum Beginn der Jahresfrist des § 550 S.2 BGB im Falle eines formunwirksamen Nachtrages).
§ 550 BGB findet über seinen Wortlaut hinaus insbesondere auch dann Anwendung, wenn zwar keine Befristung von mehr als einem Jahr, aber ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, durch den das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von mehr als einem Jahr ausgeschlossen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 09. 07. 2008 – XII ZR 117/06).
Mehr zu den Voraussetzungen und Rechtsfolgen des § 550 BGB erfahren Sie in unseren Beiträgen „Kündigungsfrist für eine Wohnung ohne schriftlichen Mietvertrag“ sowie „Mietvertragsnachtrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter + Vorlage„.
Ein Mangel der Schriftform steht der Wirksamkeit der Entlassungsvereinbarung selbst dann, wenn § 550 BGB anwendbar ist, nicht entgegen. Sofern keine sonstigen Wirksamkeitshindernisse vorliegen, erfolgt das Ausscheiden auch ohne die Einhaltung der Schriftform. Die Auswirkungen beschränken sich auf die Laufzeit bzw. Kündbarkeit des mit den übrigen Mietern fortbestehenden Vertrages.
Kernstück der Entlassungsvereinbarung ist die Übereinkunft darüber, dass einer der Mieter aus dem Vertrag ausscheidet und das Mietverhältnis mit dem bzw. den übrigen Mietern fortgesetzt wird. Wichtig ist hierbei, dass das Datum des Ausscheidens auf den Tag genau festgelegt wird. Nur dann nämlich besteht Klarheit darüber, bis zu welchem Zeitpunkt der ausscheidende Mieter noch mietvertragliche Pflichten zu erfüllen hat, insbesondere zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete besteht nämlich nur für die Zeit bis zum Ausscheiden und keinen Tag länger, selbst dann, wenn das Ausscheiden nicht zum Monatsende, sondern im Laufe des Monats erfolgt. Für die Zeit ab dem Ausscheiden schuldet der bzw. schulden die verbleibenden Mieter dem Vermieter gegenüber die Miete allein. Abweichende Vereinbarungen sind selbstverständlich möglich, auch im Innenverhältnis der Mieter untereinander (zu empfehlenswerten Regelungen, die das Verhältnis zwischen dem ausscheidenden Mieter und dem bzw. den verbleibenden Mietern betrifft, siehe auch die Ausführungen unten unter 3b)).
Scheidet einer von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis aus, ist er nicht nur nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet. Es enden alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. Dies geschieht allerdings nur mit Wirkung für die Zukunft. Der ausscheidende Mieter haftet daher nur für Verbindlichkeiten, die während der Zeit entstanden sind, als er noch Mieter war. In der Entlassungsvereinbarung kann eine hiervon abweichende Vereinbarung getroffen werden. Hat der Vermieter Zweifel an der Zahlungsfähigkeit oder Zahlungswilligkeit des bzw. der in der Wohnung verbleibenden Mieter, kann er seine Zustimmung zur Entlassung davon abhängig machen, dass der ausscheidende Mieter zumindest für eine gewisse Zeit auch für alle oder einzelne nach seinem Ausscheiden entstandene Verbindlichkeiten mithaftet.
Durch das Ausscheiden eines Mieters ändert sich der Mietvertrag nur in personeller Hinsicht. Der übrige Vertragsinhalt bleibt derselbe. Auch von diesem Grundsatz kann jedoch in der Entlassungsvereinbarung abgewichen werden. So kann der Vermieter das Ausscheiden des Mieters beispielsweise zum Anlass nehmen, um eine Mieterhöhung zu bewirken und die Zustimmung des bzw. der verbleibenden Mieter zur Mieterhöhung (vgl. § 558 BGB) zur Bedingung dafür machen, dass er seine Zustimmung zur Entlassung eines Mieters erteilt. Da sich die Betriebskosten mit dem Ausscheiden eines Mieters in der Regel ermäßigen, ist nicht selten auch eine vertragliche Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen angebracht, die in der Entlassungsvereinbarung mit geregelt werden kann. Eine Anpassung kann zwar grds. auch von jeder Partei einseitig vorgenommen werden. Dies ist allerdings gem. § 560 Abs.4 BGB nicht jederzeit, sondern erst nach einer Abrechnung möglich.
Die Möglichkeiten, den Mietvertrag aus Anlass des Ausscheidens eines Mieters zu ändern, sind vielfältig und können hier nicht alle aufgeführt werden. Nicht unerwähnt bleiben soll allerdings die Möglichkeit des Vermieters, den Nachteil, den er ggf. durch den Wegfall eines seiner Schuldner erleidet, dadurch zu kompensieren, dass er mit den verbliebenen Mietern beispielsweise eine bislang nicht oder nicht wirksam begründete Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder zur Zahlung einer Mietkaution vereinbart.
Hiermit werden sich die verbleibenden Mieter jedoch in der Regel nur dann einverstanden erklären, wenn nicht nur der ausscheidende Mieter, sondern auch sie selbst ein Interesse an dem Ausscheiden haben.
Um das Ausscheiden eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis herbeizuführen, genügt es, dass der Vermieter und die Mieter sich über das Ausscheiden einigen bzw. die übrigen Mieter der zwischen dem Vermieter und dem ausscheidenden Mieter getroffenen Vereinbarung zustimmen. Auch wenn diese Vereinbarung im Außenverhältnis zwischen Vermieterseite und Mieterseite genügt, um das Ausscheiden zu bewirken, hat dieses jedoch erhebliche Auswirkungen auch auf das Innenverhältnis zwischen dem ausscheidenden Mieter auf der einen und den verbleibenden Mietern auf der anderen Seite. Es besteht zwar kein zwingendes Erfordernis, eine Regelung für dieses Innenverhältnis herbeizuführen, weder in der Entlassungsvereinbarung selbst noch in gesonderter Form. Es bietet sich jedoch an, bestimmte Folgeprobleme in der Entlassungsvereinbarung mitzuregeln.
Im Folgenden soll auf drei von vielen möglichen Problemen eingegangen werden, die sich durch das Ausscheiden eines von mehreren Mietern für das Innenverhältnis ergeben können.
Problem 1: Kaution
Scheidet ein Mieter aus dem Mietverhältnis aus, geschieht es immer wieder, dass er der Auffassung ist, nun könne er auch die Kaution bzw. den von ihm erbrachten Teil der Kaution zurückverlangen. Ein solcher Anspruch besteht jedoch nicht, solange das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern fortbesteht, und zwar weder gegen den Vermieter noch in Form einer Ausgleichszahlung gegen den bzw. den übrigen Mieter. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter entsteht erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist (vgl. OLG München, Beschluss vom 25.10.2012 – 33 WF 1636/12- sowie unseren Beitrag „Mietkaution: Rückzahlung – Was Mieter und Vermieter wissen müssen„). Auch gegen den bzw. die übrigen Mieter besteht ohne abweichende Regelung während des Bestehens des Mietverhältnisses kein Ausgleichsanspruch (vgl. OLG München, Beschluss vom 25.10.2012 – 33 WF 1636/12- sowie unseren Beitrag „Mietkaution nach Trennung oder Scheidung„). Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter die Kaution nicht berechtigter Weise wegen ihm zustehender Ansprüche aus dem Mietverhältnis einbehalten darf, steht der nach einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist entstehende Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter allein den Mietern zu, die im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am Vertrag beteiligt sind, auch wenn der ausgeschiedene Mieter die Kaution teilweise mit erbracht hat. Ab diesem Zeitpunkt steht zwar auch dem ausgeschiedenen Mieter im Innenverhältnis gegenüber den übrigen Mietern ein Anspruch zu, einen seiner Leistung entsprechenden Teil der Kaution zurückzuerhalten. Diese Rechtslage ist jedoch vielfach unbefriedigend. Schließlich wird das mit den übrigen Mietern fortbestehende Mietverhältnis nun durch eine teilweise von dem ausscheidenden Mieter erbrachte Leistung abgesichert, ohne dass dieser noch etwas davon hat. Wann das Mietverhältnis endgültig enden und der Ausgleichsanspruch entstehen wird, ist außerdem in der Regel im Zeitpunkt des Ausscheidens nicht abzusehen. Zu ungerechten Ergebnissen führt die o. g. Rechtslage auch dann, wenn der Vermieter die Kaution wegen solcher Forderungen aus dem Mietverhältnis einbehält, für die der ausscheidende Mieter nicht mehr haftet, weil sie nach seinem Ausscheiden entstanden sind. Zumindest für den Fall, dass davon auszugehen ist, dass die Kaution gar nicht oder zumindest nicht wegen solcher Forderungen einbehalten wird, für die der ausgeschiedene Mieter noch mithaftet, ist es daher interessengerecht, vertraglich zu regeln, dass der ausgeschiedene Mieter bereits im Zeitpunkt seines Ausscheidens von den verbleibenden Mietern den von ihm geleisteten Teil der Kaution erstattet bekommt.
Problem 2: Schönheitsreparaturen
Ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden und scheidet ein Mieter vor dem Mietende aus dem Mietverhältnis aus, schulden die verbleibenden Mieter die Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses allein. In der Regel müssen sie dann aber auch Abnutzungserscheinungen beseitigen, die zumindest auch noch von dem ausgeschiedenen Mieter verursacht wurden. Es ist daher interessengerecht, für das Innenverhältnis zwischen dem ausgeschiedenen Mieter und den verbleibenden Mietern zu regeln, dass der ausgeschiedene Mieter sich an den Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beteiligt. Die Ausgleichspflicht lässt sich der Höhe nach im Zeitpunkt des Ausscheidens zwar nur schwer beziffern, da die insgesamt entstehenden Kosten noch nicht feststehen. Es kann aber geregelt werden, dass der ausgeschiedene Mieter sich mit einem Bruchteil beteiligt, der dem Anteil seiner Mietdauer an der gesamten Mietdauer entspricht. Dieser Bruchteil ist dann selbstverständlich noch durch die Anzahl der Mieter (den ausgeschiedenen Mieter eingeschlossen) zu teilen.
Problem 3: Betriebskosten
Haben die Mieter laut Vertrag Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten, ist der Vermieter gem. § 556 Abs.3 S.1 BGB verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. In der überwiegenden Zahl aller Fälle fällt das Ausscheiden nicht mit dem Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode zusammen, sondern mitten in die Abrechnungsperiode. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, wegen des Ausscheidens eines Mieters eine Zwischenabrechnung zu erstellen. Erstellt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für die gesamte Abrechnungsperiode spätestens zwölf Monate nach deren Ende (vgl. § 556 Abs.3 S.2 BGB) sind Schuldner einer etwaigen Nachforderung und Gläubiger eines etwaigen Rückzahlungsanspruches allein die verbliebenen Mieter. Da auch der ausgeschiedene Mieter in der Regel für einen Teil der Abrechnungsperiode Betriebskosten verursacht und (anteilige) Vorauszahlungen geleistet hat, ist es interessengerecht, ihn im Innenverhältnis zwischen ihm und den verbleibenden Mietern sowohl an einer etwaigen Nachzahlungspflicht als auch an einem etwaigen Rückzahlungsanspruch zu beteiligen und eine Erstattungspflicht bzw. einen Anspruch auf Beteiligung an einer Rückzahlung vertraglich zu regeln.
Was die Höhe der Verpflichtung bzw. des Anspruchs des ausgeschiedenen Mieters anbelangt, ist zwar auch – wie bei der Ermittlung der Pflicht zur Erstattung der Kosten für durchzuführende Schönheitsreparaturen (vg. dazu oben Problem 2)- relevant, welchen Anteil – bezogen auf die Abrechnungsperiode- die Mietdauer des ausgeschiedenen Mieters an der gesamten Abrechnungsperiode ausmacht. Zu berücksichtigen ist hierbei jedoch, dass Betriebskosten nicht in jedem Monat des Jahres in gleicher Höhe anfallen. Heizkosten z.B. werden zu einem großen Teil in den Wintermonaten, weniger im Frühling und Herbst und nur geringfügig in den Sommermonaten produziert. Um den Anteil des ausgeschiedenen Mieters zu ermitteln, sollte daher die sog. Gradtagszahltabelle zur Hilfe genommen werden. Die Gradtagszahlen geben in Promillewerten für jeden Monat des Jahres Auskunft darüber, wie hoch der Anteil des Heizungsverbrauchs an dem Verbrauch des gesamten Jahres ist. Die Werte beruhen auf langjährigen Erfahrungswerten und werden in folgender Gradtagszahlen- Tabelle (Richtlinie VDI 2067) zusammengefasst.
Grds. erfolgt die Entlassung eines von mehreren Mietern durch eine ausdrückliche – im günstigsten Fall schriftliche – Vereinbarung. Einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung (zu deren Inhalt siehe die Ausführungen unter IV.) bedarf es jedoch nicht zwingend. Insbesondere deshalb, weil die Vereinbarung über die Entlassung nicht der Schriftform bedarf, kann sie auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Handeln erfolgen.
Erforderlich ist, dass nicht nur der Mieter zum Ausdruck bringt, aus dem Mietverhältnis ausscheiden zu wollen, sondern auch der Vermieter ein Verhalten an den Tag legt, aus dem geschlossen werden kann, dass er mit diesem Ausscheiden einverstanden ist. Schließlich müssen auch die verbleibenden Mieter durch ihr Verhalten ihre Zustimmung signalisieren.
An die Annahme einer solchen konkludenten Entlassung sind hohe Anforderungen zu stellen. Zieht einer von mehreren Mietern aus und stellt die Zahlung der Miete ein, kann hieraus zwar in der Regel auf den Willen des Mieters geschlossen werden, aus dem Mietverhältnis auszuscheiden. Eine entsprechende Einverständniserklärung des Vermieters kann jedoch nicht so schnell angenommen werden, und zwar in der Regel auch dann nicht, wenn er seinen entgegenstehenden Willen nicht zum Ausdruck bringt. Auch hier gilt der Grundsatz, dass Schweigen keinen Erklärungswert besitzt und nicht als Zustimmung gewertet werden kann.
Auch von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen.
Das LG Köln z.B. entschied mit Urteil vom 21.10.1992 – 10 S 237/92-, dass der Mietvertrag mit einer Frau, die die eheliche Wohnung, die sie mit ihrem Ehemann angemietet hatte, auf Dauer verlassen hatte, konkludent aufgehoben wurde, weil der Vermieter sie mehrere Jahre nicht mehr in personenbezogene Nebenabrechnungen aufgenommen hatte. Die Ehefrau habe- so das Gericht- nachdem sie über mehrere Jahre hinweg nicht auf die Erfüllung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Zahlungspflichten in Anspruch genommen wurde, billigerweise davon ausgehen können, dass die Vermieterseite in Bezug auf ihre Person von einer Aufhebung des Vertrages ausging.
Auch das AG Bonn nahm mit Urteil vom 04.08. 2011 − 201 C 34/11- eine konkludente Entlassung eines aus der gemeinsamen Ehewohnung ausgezogenen Mieters in einem Fall an, in dem der Vermieter in Kenntnis der Scheidung der Ehegatten das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung Verbliebenen fortgesetzt und allein mit ihm über Jahrzehnte abwickelt hat.
Wie die Beispiele zeigen, bedarf es eines nicht unerheblichen Zeitablaufs, um eine konkludente Entlassung annehmen zu können. Das AG Bonn führt in seinem Urteil vom 04. 08. 2011 dazu aus, das Sicherungsinteresse eines Vermieters, einen weiteren Schuldner zu haben, währe nicht endlos, sondern erlösche regelmäßig nach Ablauf von zehn bis zwanzig Jahren, wenn in diesem Zeitraum keinerlei Kontakt zu dem ausgezogenen Mieter bestehe.
Die Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis unter Fortführung desselben Mietverhältnisses mit den übrigen Mietern ist nicht die einzige Möglichkeit, mit der die Beendigung der mietrechtlichen Beziehungen mit nur einem Mieter erreicht werden kann. Es besteht auch die Möglichkeit, das bisherige Mietverhältnis vollständig zu beenden und einen neuen Mietvertrag abzuschließen, an dem der ausscheidende Mieter nicht mehr beteiligt ist. Die Beendigung des alten Mietverhältnisses kann sowohl durch Kündigung als auch durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages erfolgen.
Dieser Beitrag befasst sich zwar in erster Linie mit der Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag, während das Mietverhältnis mit dem bzw. den übrigen Mieter(n) fortgesetzt wird. Auch für die Entlassung aller Mieter bzw. des alleinigen Mieters, die zur Beendigung des gesamten Mietverhältnisses führt, kann jedoch unter bestimmten Umständen ein Bedürfnis bestehen. In der überwiegenden Zahl aller Fälle können die Mieter bzw. kann der Alleinmieter das Mietverhältnis zwar durch Kündigung einseitig beenden. Diese Möglichkeit besteht aber nicht immer, so dass es Situationen gibt, in denen auch das gesamte Mietverhältnis nur durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter durch einen sog. Mietaufhebungsvertrag (vorzeitig) beendet werden kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter im Mietvertrag für eine bestimmte Zeit auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hat oder wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein befristetes handelt, das durch ordentliche Kündigung nicht beendet werden kann. In diesen Fällen ist der Mieter auf das Entgegenkommen des Vermieters, d.h. darauf angewiesen, dass dieser ihn vorzeitig durch einen Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlässt. Unter bestimmten Umständen besteht sogar ein Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Alle wichtigen Einzelheiten zum Thema „Mietaufhebungsvertrag“ finden Sie in unserem Beitrag: „Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster„.
In unserem Beitrag: „Mietaufhebungsvertrag: Eine Vorlage für einen Aufhebungsvertrag“ haben wir außerdem ein kostenloses Muster für einen Mietaufhebungsvertrag für Sie bereit gestellt.
Es gibt die unterschiedlichsten Möglichkeiten, eine Vereinbarung, mit der einer von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag entlassen wird, auszugestalten. Möglich sind sowohl zweiseitige Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem ausscheidenden Mieter, der die übrigen Mieter zustimmen, als auch solche, an denen der verbleibende Mieter bzw. die verbleibenden Mieter unmittelbar beteiligt sind (drei- bzw. mehrseitige Vereinbarung). Des Weiteren gibt es sowohl Vereinbarungen, mit denen lediglich solche Reglungen getroffen werden, die das Außenverhältnis zwischen der Vermieter- und der Mieterseite betreffen, als auch solche Vereinbarungen, durch die die Folgeprobleme, die im Innenverhältnis zwischen dem ausscheidenden Mieter auf der einen und den verbleibenden Mietern auf der anderen Seite entstehen, mitgeredet werden.
Das folgende Muster für eine dreiseitige Vereinbarung beschränkt sich auf Regelungen in Bezug auf das Außenverhältnis zwischen der Vermieter- und der Mieterseite.
__________________ -Mieter zu 1-,
__________________ -Mieter zu 2-
Die Vertragsparteien haben am……..einen unbefristeten Mietvertrag über die………..(genau bezeichnete Wohnung) in der …………-straße in………….(PLZ, Ort) geschlossen. Auf diesen Mietvertrag wird Bezug genommen*.
Der Mieter zu 1 möchte aus dem Mietverhältnis ausscheiden, während der Mieter zu 2 das Mietverhältnis fortsetzen möchte.
§ 1 Ausscheiden des Mieters zu 1
Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Mieter zu 1 mit Wirkung zum…………….aus dem in der Vorbemerkung genannten Mietverhältnis ausscheidet.
§ 2 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter zu 2
Das Mietverhältnis wird ab dem………..mit dem Mieter zu 2 allein fortgesetzt.
Die Regelungen des Mietvertrages vom……. gelten fort*, soweit sich aus § 4 dieser Vereinbarung nichts anderes ergibt.
§ 3 Haftung des Mieters zu 1
Der Mieter zu 1 haftet nach seinem Ausscheiden dem Vermieter gegenüber nur für Verbindlichkeiten, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind. Der Mieter zu 1 und zu 2 treffen eine gesonderte Vereinbarung über die zwischen ihnen ab dem Ausscheiden des Mieters zu 1 bestehenden Rechte und Pflichten.
§ 4 Anpassung der Nettokaltmiete** / Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen
Der Vermieter und der Mieter zu 2 einigen sich darüber, dass der Mieter zu 2 ab dem Wirksamwerden des Ausscheidens des Mieters zu 1 eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR…… zahlt. Die monatlich zu erbringende Betriebskostenvorauszahlung wird auf EUR…… herabgesetzt.
* Die Bezugnahme auf den Ursprungsmietvertrag und der Hinweis auf dessen grds. Fortgeltung sind zwingend erforderlich, wenn der Ursprungsmietvertrag, und damit auch die Entlassungsvereinbarung dem Anwendungsbereich des § 550 BGB untermalen.
** Es ist sowohl eine Erhöhung als auch eine Herabsetzung der Miete möglich
Unterschrift Mieter zu 1
Unterschrift Mieter zu 2
Das Ausscheiden nur eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis bedarf grds. der Mitwirkung des Vermieters.
Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft können anlässlich der Scheidung bzw. anlässlich der Aufhebung der Lebenspartnerschaft das Ausscheiden nur eines Mieters einseitig ohne Mitwirkung des Vermieters herbeiführen.
WG – Mitglieder haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag.
An einer Vereinbarung über die Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis müssen alle Mietparteien mitwirken.
Es empfiehlt sich, die Entlassungsvereinbarung schriftlich zu verfassen.
In der Entlassungsvereinbarung können über die Entlassung hinaus auch weitere Regelungen getroffen werden, mit denen z.B.
einzelne Vereinbarungen des zwischen dem Vermieter und dem bzw. den verbleibenden Mietern fortbestehenden Mietvertrages abgeändert werden,
das Innenverhältnis zwischen dem ausgeschiedenen Mieter und dem bzw. den verbleibenden Mietern auf eine vertragliche Grundlage gestellt wird.
Die Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis kann auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Handeln erfolgen.
25 Antworten auf "Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag (mit Muster)"
20.09.2017 - 11:06 Antworten
was mache ich, wenn der verbleibende Mieter zwar die Schlüssel möchte aber nicht unterschreiben will? Das Paar ist nicht verheiratet und hat keine eingetragene Lebensgemeinschaft.
Besten Dank für Ihre Bemühungen und mit freundlichen Grüßen
21.09.2017 - 06:42 Antworten
die Entlassung eines Mieters funktioniert nur mit allen Parteien gemeinsam. Wenn sich jemand quer stellt, schadet er evtl. sich selbst.
19.10.2017 - 21:52 Antworten
ich möchte mich von meinem Mann trennen, habe auch schon eine Wohnung gefunden.
Mein Mann will nicht aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen, will mir aber auch nichts unterschreiben.
Ich ziehe auf jeden Fall aus.
23.10.2017 - 12:15 Antworten
hier ein Link für Sie: https://www.mietrecht.org/kuendigung/gemeinsamer-mietvertrag-ausscheiden-eines-mieters/
Sarah Wissmann
14.01.2018 - 08:36 Antworten
Hallo zusammen. Ich hab jetzt den Fall dass ich mit meinem Mann in einer gemeinsamen Wohnung wohne. Wir haben den Mietvertrag damals zusammen unterschrieben. Zu dem Zeitpunkt waren wir aber noch nicht verheiratet. Jetzt möchte ich ausziehen,aber mein Mann bleibt in der Wohnung. Müssen wir dann trotzdem beide Kündigen oder reicht es wenn ich kündige oder einen Anhang an den Vertrag Anhänge. Die Vermieterin wurde informiert und ist damit einverstanden
11.07.2018 - 13:17 Antworten
Wie kriege ich meinen Ex Partner aus dem Mietvertrag ohne seine Mitwirkung?
Es besteht eine richterliche Verfügung, dass er die Wohnung gar nicht mehr betreten darf und sich auch ummelden musste. Er hat bereits eigene Wohnung und ist hier auch abgemeldet.
Der Vermieter ist einverstanden mit mir das Mietverhältnis alleine fortzuführen, aber der Ex reagiert auf keinerlei Schreiben, seine dafür nötige Unterschrift zu leisten. Ich habe dauernd Probleme mit Behörden und darf immer wieder Bescheinigungen besorgen, dass er hier nicht mehr wohnt. Mittlerweile ist er auch überhaupt nicht mehr greifbar für mich. Irgendwie muss man ihn doch trotzdem aus dem Mietvertrag kriegen? Das geht nun über 1 Jahr so.
09.09.2018 - 17:43 Antworten
Wohnung wurde an zwei Mieter – beide haben unterschrieben – vermietet.
Die Miete wurde vom Amt übernommen. Ab September fällt die Hälfte der Miete weg, da ein Mieter
keinen Zuschuss mehr bekommt.
Jetzt möchte der Mieter ausziehen, für den die Miete noch vom Amt kommt, der andere möchte in der Wohnung verbleiben und muss dann die komplette Miete zahlen, was er auch weiß. Arbeitgeberbescheinigung wurde ihm ausgehändigt, da nicht sicher ist, ob er über genügend finanzielle Mittel verfügt.
Ich habe mich durch Ihre diversen Artikel gelesen und für diesen Fall eine
Entlassungsvereinbarung aufgesetzt – Daten offen – da noch nicht feststeht, wann der Mieter rausgeht.
Der andere setzt das Mietverhältnis wie gehabt fort und wollte sich um einen neuen Mitbewohner bemühen.
Dann brachte der auszugswillige Mieter zur Sprache, dass man doch dann einen neuen Mietvertrag ausfertigen sollte. Er hat wohl Angst, dass er weiterhin den Vertrag erfüllen muss.
Eine Alternative zur Entlassungsvereinbarung war: Beendigung und Neuabschluss.
Eine frühere Anfrage haben Sie so beantwortet:
Kurz um: Wenn ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, können auch andere Konditionen vereinbart werden.
Ich würde dann einen befristeten Mietvertrag abschließen wollen, um einem weiteren Mieterwechsel vorzubeugen, da ggfs. auch an einen Verkauf der Wohnung gedacht wird.
Im neuen Vertrag würde ich den Hinweis aufnehmen, dass es dem Hauptmieter gestattet ist, sich
einen Mitbewohner zu suchen.
26.09.2018 - 12:01 Antworten
ich scheide einvernehmlich aus einem Mitvertrag aus, die Vereinbarung dazu liegt vor und wurde von meinem Vermieter verfasst. Er begehrt eine Pauschale von 120 Euro für die durch die Vereinbarung entstehenden Unkosten. Welche Unkosten sollen das sein? Ist das rechtens?
29.09.2018 - 13:15 Antworten
eine Aufhebungsvereinbarung ist im wesentlichen frei verhandelbar.
08.10.2018 - 22:38 Antworten
weil meine Bonität nicht ausreichend war und eine Bürgschaft von Seiten des Vermieters nicht möglich war, musste mein Vater mit in den Mietvertrag aufgenommen werden mit der Option, wieder ausscheiden zu können, wenn meine Bonität ausreichend ist. Das ist nun der Fall, und der Vermieter stimmt auch zu. Allerdings erhöht er die Miete um 40€ im Nachtrag zum Mietvertrag. Fällt diese Situation und die dazu gehörige Mieterhöhung unter die Überschrift “WG“ und ist somit rechtens? Besteht eine Möglichkeit, die Mieterhöhung irgendwie noch zu mindern?
Vielen Dank, Claudia B.
09.10.2018 - 06:09 Antworten
wenn die Entlassung (ohne Erhöhung der Miete) fest im Mietvertrag verankert ist, dann sollten Sie sich darauf berufen.
09.10.2018 - 08:58 Antworten
Vielen Dank für die Antwort! Im Mietvertrag ist nichts verankert. Es gibt nur eine schriftliche Bestätigung, dass mein Vater entlassen werden kann und nur wegen der Bonität drin steht und die Wohnung selbst nicht bewohnt.
Ich nehme nun an, dass die Mieterhöhung wohl zulässig ist. Beste Grüße, Claudia B.
11.10.2018 - 14:40 Antworten
Es handelt sich um einen Mietvertrag mit 2 gleichberechtigten Mietern (nicht verheiratet). Kein expliziter WG Vertrag.
Eine der beiden möchte im Ausland studieren. Die andere möchte daher eine neue Freundin in die Wohnung aufnehmen und am liebsten auch in den Hauptmietvertrag.
Ein Austausch des 2. Hauptmieters sozusagen.
Wie kann man diesen Wunsch am Besten formulieren? Der Vermieter ist ja anscheinend nicht dazu verpflichtet, dem zuzustimmen.
Die Folge sollte ein einfacher Namenswechsel sein (Schuldnerwechsel, sozusagen.) Und natürlich möglichst keine Änderung der Mietkonditionen. Kein Neuer Vertrag.
Alle Parteien wären einverstanden. Die neue Freundin / potenzielle Mitbewohnerin kann Bonität und ein geregeltes Einkommen nachweisen.
Die 2. Alternative wäre, die neue Freundin als Untermieterin aufzunehmen und auf das Recht auf Mitmieter bauen. Oder sollte man erstmal die 1. Variante versuchen? Wir würden gerne.
11.10.2018 - 15:47 Antworten
richten Sie Ihren Wunsch in einem formlosen Schreiben an den Vermieter. Dieser wird bei Interesse einen Nachtrag ausarbeiten.
Günter Trogisch
21.11.2018 - 14:46 Antworten
Ich habe mit meiner Partnerin zusammen den Mietvertrag unterschrieben. Meine Partnerin ist Blind und bezieht Blindengeld und Blindenhilfe.
so wie es ausschaut werden wir uns demnächst trennen und sie wird weiter in der Wohnung verbleiben und ich werde ausziehen. Nun stellt sich die Frage 1. aus dem Vertrag rauskommen und 2. wenn das nicht klappt müssten wir nachweisen das ich nicht mehr ihr Partner bin und nicht mehr dort wohne. Die Blindenholfe ist abhängig vom Einkommen bzw. vom Einkommen aller in der Wohnung -Bedarfsgemeinschaft. Die Blindenhilfe wurde gestrichen weil unser gemeinsames Einkomme zu hoch ist und nun suchen wir eine Möglichkeit dem Amt nachzuweisen das sie alleine in der Wohnung lebt obwohl im Mietvertrag wir beide als Mieter stehen…
Können Sie uns helfern??
21.11.2018 - 16:41 Antworten
im ersten Schritt sollen Sie den Vermieter bitten, Sie aus dem vertrag zu entlassen.
30.11.2018 - 08:40 Antworten
meine WG steht vor einem großen Problem: Wir sind 3 im Mietvertrag eingetragene Hauptmieter, aber die Wohngemeinschaft kann auf Grund privater Auseinandersetzungen nicht mehr in dieser Konstellation bestehen.
Das bedeutet eine Person muss ausziehen, diese weigert sich jedoch die Kündigung zu unterzeichnen.
Meine Frage ist nun, gibt es eine rechtliche Bestimmung, bei der die Mehrheit der Hauptmieter eine Kündigung gegenüber dem dritten einreichen kann?
Der Vermieter hat seine Zustimmung bereits gegeben, aber konnte uns ansonsten auch nicht weiterhelfen.
02.12.2018 - 09:12 Antworten
der Artikel oben befasst sich umfassend mit genau dieser Frage. Lesen Sie am besten nochmals im Detail.
08.02.2019 - 10:21 Antworten
mein Partner und ich leben bereits in Trennung und wir sind uns einig, dass das Mietverhältnis von mir alleine fortgeführt wird.
Eine Entlassungsvereinbarung werden wir dem Vermieter zusenden. Das heißt, wenn wir diese noch im Februar an den Vermieter senden, ist mein Ex Partner zum 31.05.2019 aus dem Mietverhältnis entlassen?
Der Vermieter kann mir als alleiniger Mieter (ich bin voll berufstätig und bekomme für meine Kinder Unterhalt und Kindergeld) jedoch das Mietverhältnis nicht einfach kündigen, oder?
Durch diese Entlassungsvereinbarung bleiben alle Verpflichtungen bei mir, das ist mir durchaus bewusst.
Wie verhält es sich jedoch mit Schönheitsreparaturen, die wir lt. Mietvertrag ohnehin nach 5 bzw. 7 Jahren durchführen müssten?
Wir wohnen seit 01.01.2013 in dem Mietobjekt. Kann ich eine gesonderte Vereinberung mit meinem Ex Partner treffen und ist er verpflichtet, sich finanziell an den bisher entstandenen „Mängeln“, die nach 6 Jahren zwangsläufig kommen, zu beteiligen und wenn ja in welcher Höhe (wir wohnen in einer Doppelhaushalte – vier Etagen)
Was ist mit Schäden, die ich, sollte ich irgendwann ausziehen, beheben muss? Muss sich mein Ex Partner dort auch an etwaigen Kosten beteiligen?
08.02.2019 - 16:11 Antworten
Ihr Vermieter muss der Entlassung zustimmen und Sie als alleinigen Mieterin akzeptieren. Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann die Entlassung per sofort erfolgen.
14.02.2019 - 13:29 Antworten
hier meine Frage, meine Mieterin informierte mich, das ihr Partner auszieht aus der gemeinsam gemieteten Wohnung. Ich habe dem zugestimmt. Sie möchte allein weiter dort wohnen. Wenn sie es nicht schafft die Miete zu bezahlen, wie lange habe ich ein Kündigungsrecht,bzw. wie ist ihre Kündigungszeit. Sie wohnen seit 2,3 Jahren in der Wohnung.
Den Mietvertrag werde ich ändern , oder reicht eine schriftliche Notiz das sie nun alleinige Mieterin ist.
Ich möchte alles richtig machen um nicht am Ende Probleme zu haben. Vilen Dank schon einmal für eine Antwort,
14.02.2019 - 14:15 Antworten
die Bonität des verbleibenden Mieters sollten Sie natürlich vorab prüfen. Ansonsten ist er Artikel oben einen super Grundlage für Ihr weiteres Vorgehen.
Till Pan
14.03.2019 - 11:12 Antworten
wir wohnen zu dritt als gleichberechtigte Mieter (gesamtschuldnerische Haftung) in einer Wohngemeinschaft. Nun haben wir dem Vermieter eine Entlassungsvereinbarung für das Ausscheiden eines Mieters zukommen lassen. Die beiden anderen Mieter möchten im Mietvertrag verbleiben.
Der Vermieter möchte nun die Bonität prüfen und vor der Unterzeichnung eine neue Schufa-Auskunft und drei Einkommensnachweise der verbleibenden Mieter einsehen. Ist das berechtigt?
Diese Nachweise wurden bei Einzug bereits geleistet und zusätzlich eine Elternbürgschaft, eines deutlich überdurchschnittlich solventen Elternteils.
Die Kaltmiete liegt bei 820 Euro, wie hoch muss das Einkommen der verbleibenden Mieter mindestens sein, damit der Vermieter die Entlassungsvereinbarung unterzeichnet? Kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen?
15.03.2019 - 07:59 Antworten
für die Entlassung auf dem Vertrag brauchen Sie den Vermieter. Oft mündet das in einem Kompromiss. Neue Bonitätsprüfung und evtl. auch eine einvernehmliche Mieterhöhung.
chryssanthi chantzara pletzer
05.08.2019 - 09:34 Antworten
ich habe mit meinem EX-Mann einen Mietvertrag unterschrieben im September 2001 . Im März 20017 wurde die Scheidung ausgesprochen. Im Scheidungsverfahren gab es keine Wohnungszuweisung. Als mein Vermieter im März 2018 eine Mieterhöhung verlangte, habe wir eine gemeinsame Erklärung unterschrieben, dass wir einigt sind „Die Wohnung wird mir und unserer gemeinsamen Tochter (17 Jahre alt) überlassen. Der Vermieter hat dazu keine Stellung genommen. Im September 2018 erhielt ich die Eigenbedarfskündigung. Mein EX-Mann erhielt keine Kündigung. Ist diese Kündigung wirksam?
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