Source: https://zsm.net.pl/artykuly-prasowe/1203-2019-04-30-09-21-50
Timestamp: 2020-05-25 04:12:56+00:00
Document Index: 11148327

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 45', 'art 26', 'art. 90']

Zasady rozliczania kosztów
GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI W SPÓŁDZIELNI
Spółdzielcza gospodarka zasobami mieszkaniowymi była i nadal jest oparta na zasadzie samowystarczalności finansowej, co w praktyce oznacza, iż wszelkie koszty utrzymania nieruchomości spółdzielni – muszą być sfinansowane przez użytkowników lokali w tej nieruchomości.
Obecna zasada indywidualizowania opłat w nieruchomościach spółdzielczych wynika z art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2013.1222 tj.), która wprowadziła ww. przepis nakazujący spółdzielni prowadzenie;
► odrębnej dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczania kosztów oraz przychodów
► odrębnej dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczanie wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Jednak ustawa nie określa szczegółowo tych zasad rozliczania na poszczególne lokale, odsyłając ich zapisy do statutów spółdzielni.
Opłaty naliczane użytkownikom lokali zajmowanych na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu mają charakter cen kalkulowanych opartych na zasadzie jakie koszty, takie opłaty. Podstawą do ustalania opłat na finansowanie powyższych kosztów, stanowią:
► plany gospodarczo-finansowe zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnię, ujmujące całkowite kwoty poszczególnych rodzajów kosztów.
► regulaminy wewnętrzne określające zasady naliczania i rozliczania na poszczególne lokale całkowitych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz kosztów zewnętrznych.
Uchwalenie tych dokumentów należy z reguły do kompetencji rady nadzorczej, (niekiedy, gdy wynika to ze statutu spółdzielni, decyzje mogą być zastrzeżone dla walnego zgromadzenia). Prawidłowość wymiaru zaliczkowych opłat na poszczególne lokale należy do kompetencji Zarządu ŻSM i jego służb.
Działalność spółdzielni mieszkaniowej w zakresie eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych traktowana jest jako działalność niezarobkowa i powinna być prowadzona bezwynikowo.
Uregulowania prawne dotyczące prowadzenia odrębnej dla każdej nieruchomości ewidencji
i rozliczania przychodów i kosztów, kosztów utrzymania mienia spółdzielni oraz wpływów
i wydatków funduszu remontowego powinny mieć odzwierciedlenie w systemie ewidencji księgowej spółdzielni mieszkaniowej.
Zasada bezwynikowej działalności spółdzielni mieszkaniowej w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi wynika bezpośrednio z art. 6 ust. 1 ustawy o sm, który mówi, że różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię, a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym. Tak więc spółdzielnia nie osiąga „dodatkowych środków finansowych” lub nie generuje straty – jest to efekt finansowy uzyskany na gospodarce zasobami mieszkaniowymi, który w roku następnym zwiększa odpowiednio przychody bądź koszty utrzymania danej nieruchomości.
Przepis powyższy jest normą obligatoryjną. Żaden organ spółdzielni nie jest władny podjąć w tej materii innej decyzji niż wynika to z przepisów ustawy. Zasada bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej, nie upoważnia ani rady nadzorczej, ani walnego zgromadzenia do podjęcia uchwały obciążającej członków obowiązkiem pokrycia nadwyżki kosztów nad przychodami g.z.m. spółdzielni (wyrok S.N. z dnia 11 stycznia 2006 r. – sygn. akt II CSK 30/09).
Ustalony wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi dla poszczególnych nieruchomości, pod datą ostatniego dnia roku obrotowego, podlega przeksięgowaniu na konta rozliczeń międzyokresowych.
Tak więc, wyniki uzyskane dla poszczególnych nieruchomości i odniesione na konto rozliczeń międzyokresowych kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, podlegają przeksięgowaniu pod datą 01.01. następnego roku obrotowego na zwiększenie kosztów(wynik ujemny) albo na zwiększenie przychodów (wynik dodatni) gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w roku przyszłym. Powyższe wyniki nie mogą być kumulowane na koncie rozliczeń międzyokresowych.
Dlatego ustalone wyniki w zakresie g.z.m. dla poszczególnych nieruchomości wymuszają na spółdzielni, indywidualnie – dla każdej nieruchomości – ustalenie stawek opłat eksploatacyjnych na kolejny rok (okres rozliczeniowy).
Należy jednocześnie pamiętać, że jeżeli w danym roku na danej nieruchomości koszty g.z.m. przewyższają przychody, to nie stanowi to podstawy do żądania od członków ich wyrównania w postaci jednorazowej dopłaty.
Ani Rada Nadzorcza, ani Walne Zgromadzenie nie są upoważnione prawnie do podjęcia uchwały dotyczącej obciążenia członków obowiązkiem sfinansowania tej nadwyżki kosztów przez umieszczenie jednorazowej opłaty wyrównującej. Niepokryta wpływami
z opłat nadwyżka kosztów powinna znaleźć pokrycie w odpowiednio zwiększonej wysokości opłat w roku następnym.
Należy przy tym zauważyć, że powyższa norma określona w art. 6 ust. 1 o s.m. nie obejmuje wyniku na gospodarce ciepłem, gazem i wodą, które w świetle przepisów art. 45a ustawy Prawo energetyczne oraz art 26 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę
i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – powinny zostać rozliczone indywidualnie
z użytkownikami lokali. Zatem wszelkie nadpłaty powstałe z tego tytułu są zobowiązaniem spółdzielni wobec użytkowników lokali, a nie nadwyżką na eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości, zwiększającą przychody w roku następnym.
Niedobór na GZM może być sfinansowany z nadwyżki bilansowej spółdzielni za dany rok – o ile taka wystąpi – w części zatwierdzonej przez Walne Zgromadzenie. Pozostała część niedoboru zgodnie z zapisami ustawy spółdzielczej musi zostać sfinansowana przez wszystkich obecnych użytkowników lokali, którzy partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości. Niesfinansowany niedobór stanowi stratę spółdzielni, którą zgodnie z art. 90 Prawa Spółdzielczego pokrywa się z funduszy własnych spółdzielni.
Przybliżyliśmy czytelnikom, w tym naszym członkom, mechanizmy rozliczeń jakie ustawodawca zawarł w normach prawnych dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. Liczymy, że zainteresują one wielu dociekliwych spółdzielców interesujących się gospodarką spółdzielni mieszkaniowej.
Zarząd ŻAM