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Timestamp: 2019-09-16 22:29:44
Document Index: 121241073

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 242', '§ 566', '§ 426', '§ 426', '§ 1353', '§ 1361', '§ 1568', '§ 988']

Wenn Vermieter oder Mieter insolvent sind Rechtsanwältin Andrea Nasemann
Franz T. hat ein Schreiben mit amtlichen Siegel bekommen: Sein Mieter ist pleite und befindet sich im Verbraucherinsolvenzverfahren. Franz T. wird aufgefordert, Angaben über die vermietete Wohnung und die Regelungen im Mietvertrag zu machen. Die Miete soll er nun durch den Insolvenzverwalter bekommen. Franz T. fragt sich, was dies alles für ihn bedeutet. Wenn Vermieter oder Mieter in die Insolvenz geraten, kann es für den Vertragspartner eng werden. Mieter verlieren aber nicht gleich das Dach über dem Kopf. Dies verhindern die Regelungen der Insolvenzordnung. Das Mietverhältnis endet in keinem Fall automatisch, sondern geht zu den bisherigen Bedingungen weiter.
Hatte der Mieter zwar schon den Mietvertrag unterschrieben, hat aber noch keine Wohnungsübergabe stattgefunden, können Vermieter und Mieter vom Vertrag zurücktreten. Den Rücktritt darf aber nicht der insolvente Mieter selbst erklären, sondern nur der Insolvenzverwalter. Auch wenn der Mieter die Wohnung schon bezogen hat, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten oder kündigen, wenn der Mieter in der Selbstauskunft verschwiegen hat, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.
Meist trifft den Vermieter die Insolvenz seines Mieters nicht völlig unerwartet: Unregelmäßige Mietzahlungen oder nicht geleistete Nachzahlungen auf die Betriebskosten wiesen vielleicht schon in der Vergangenheit darauf hin, dass der Mieter finanziell klamm war. Während der Vermieter das laufende Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit zwei vollen Monatsmieten in Rückstand ist, hat er kein außerordentliches Kündigungsrecht allein deshalb, weil der Mieter insolvent ist. Der Vermieter kann auch nicht wegen Zahlungsverzugs in der Vergangenheit kündigen, wenn erst einmal der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt worden ist. Dies geht nur dann, wenn der Mieter beziehungsweise der Insolvenzverwalter nach der Antragstellung mit der fälligen Miete in Verzug gerät. Der Vermieter sollte deshalb nicht zu lange mit einer Kündigung zögern, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, weil sich dann die finanziellen Einbußen noch vergrößern können, wenn der Mieter einen Insolvenzantrag stellt. Verletzt der Mieter allerdings andere mietvertragliche Pflichten als seine Zahlungspflicht, zum Beispiel durch erhebliche Lärmstörungen, kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung kündigen. Die Mieterinsolvenz hat auf diese Kündigung keinen Einfluss. Auch Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen werden durch die Insolvenz nicht verhindert.
Anders als der Vermieter ist der insolvente Mieter in der Kündigung des Mietverhältnisses nicht eingeschränkt: Der Insolvenzverwalter kann das Mietverhältnis immer außerordentlich, ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Kündigungsausschluss unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Ist dem Vermieter dadurch ein Schaden entstanden, zum Beispiel Mietausfall, kann er für diesen Ersatz verlangen. Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet das vom Insolvenzverwalter ausgeübte Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis auch mit Wirkung für die nicht insolventen Mitmieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. März 2013, XII ZR 34/12).
Stehen dem Vermieter noch Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu, kann er diese nur als Insolvenzforderung anmelden. Besteht dagegen ein Guthaben des Mieters, kann der Vermieter gegen den Anspruch des Insolvenzverwalters mit rückständigen Mieten aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufrechnen. Dies gilt auch dann, wenn er erst nach Verfahrenseröffnung über die Betriebskosten abgerechnet hat.
Auch für Mieter kann es ärgerliche Konsequenzen haben, wenn ihr Vermieter pleite ist. Die Mietkaution und ein guthaben aus der Betriebskostenabrechnung können verloren gehen; es kann sogar ein Stopp der Wasser-, Gas- und Stromlieferung drohen. Auch im Fall der Vermieterinsolvenz besteht das Mietverhältnis weiter. Der Insolvenzverwalter tritt dann in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Mieter sollten sofort den Dauerauftrag für Miete und Nebenkosten ändern und die Miete nur noch auf das Konto des Insolvenzverwalters einzahlen. Grund: Zahlt der Mieter weiter auf das Konto des Vermieters, obwohl er von der Insolvenz weiß, wird seine Zahlung Teil der Insolvenzmasse. Da aber andere Gläubiger wie Banken, Lieferanten oder Versicherungen oft höhere Ansprüche geltend machen, können Zahlungen des Mieters verloren gehen. Es kann dann sogar passieren, dass der Mieter die Miete noch einmal an den Insolvenzverwalter bezahlen muss.
Ist der Vermieter insolvent, geht es für den Mieter vor allem darum, dass seine Kaution sicher angelegt ist. Mieter sollten deshalb möglichst schon vor einer drohenden Insolvenz bei ihrem Vermieter nachfragen, ob er die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen sicher angelegt hat. Diesen Nachweis kann der Mieter jederzeit fordern. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter die laufende Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrags nebst Zinsen zurückbehalten bis der Vermieter den entsprechenden Nachweis liefert. Schon vor Zahlung der Kaution kann der Mieter verlangen, dass dafür ein separates insolvenzfestes Kautionskonto eingerichtet ist, auf das er die Zahlung vornehmen kann. Nur in diesem Fall erhält der Mieter die Kaution später vom Insolvenzverwalter am Ende des Mietverhältnisses ausgezahlt, wenn keine Ansprüche mehr4 gegen ihn aus dem Mietverhältnis bestehen. Allerdings schützt auch ein insolvenzfestes Konto den Mieter nicht vor einem unberechtigten Zugriff des Vermieters, der sich in einer finanziellen Krise befindet. Sicherer ist die Verpfändung von einem Konto des Mieters oder eine Bankbürgschaft.
Ein großer Streitpunkt im Fall einer Pleite ist die Auszahlung zu viel geleisteter Nebenkosten. Sind die Guthaben aus Abrechnungen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden, handelt es sich Schulden, die der Mieter beim Insolvenzverwalter anmelden muss. Dies bedeutet in aller Regel, dass man höchstens einen geringen Teilbetrag erhalten kann. Der Mieter kann gegen die ihm zustehenden Betriebskosten auch nicht mit der Miete aufrechnen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Oktober 2011, IX ZR 10/11)
Eigentümerwechsel: Kein Anspruch auf Kautionsübertragung bei Mietrückstand
Beim Verkauf einer Wohnung tritt der Käufer hinsichtlich einer vom Mieter geleisteten Barkaution in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566 a S. 1 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit einschließlich der darauf entfallenen Zinsen in jedem Fall vom Käufer zurückverlangen kann, unabhängig davon, ob der Käufer die Sicherheit seinerzeit beim Eigentümerwechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat.
Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrages an den Käufer. War der Mieter jedoch gegenüber seinem ursprünglichen Vermieter (Verkäufer) mit Mietzahlungen, die die Kautionssumme übersteigen, in Verzug, hat der Mieter keinen Anspruch auf Übertragung und insolvenzsichere Anlage der Barkaution. Ein solcher Anspruch würde eine mit den Grundsätzen von Treu du Glauben (§ 242 BGB) unvereinbare unzulässige Rechtsausübung darstellen  unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Aufrechnung erklärt oder die Barkaution anderweitig verwendet hat. § 566 a BGB dient nämlich allein dem Ziel, einer Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf doch nicht im Sinn und Zweck der Vorschrift, das Mietverhältnis insgesamt zu verändern, aus rein formellen Gründen unnötig kompliziert zu gestalten oder den Mieter durch den Eigentumsübergang sogar besser zu stellen (LG Berlin, Urteil v. 6.3.2014, 67 S 425/13, WuM 2014 S. 282).
Ehegatten als Mieter: Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietvertrages
Beim Auszug eines Ehegatten aus der gemeinsamen Wohnung steht dem verbleibenden Partner regelmäßig kein Anspruch gegen den anderen Ehegatten auf (interne) Beteiligung an der Zahlung der Miete (§ 426 Abs. 1 BGB) zu. Ein Ausnahme kann allenfalls gelten, wenn besondere Gründe für eine Beteiligung vorliegen (so OLG München, Urteil v. 14.7.1995, 21 U 5880/94, NJWE-MietR 1997 S. 6).
Dies bedeutet, dass der aus der Wohnung ausgezogene Ehegatte zwar gegenüber dem Vermieter in voller Höhe weiter haftet, gegenüber dem in der Wohnung verbleibenden Partner jedoch zu keinerlei Zahlungen verpflichtet ist.
Zieht ein Ehegatte ohne Einverständnis des Anderen aus der gemeinsam angemieteten Wohnung aus, ist dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist dahingehend einzuräumen, ob er in der Wohnung bleiben will. Sinn und Zweck dieser Überlegungsfrist (2-3 Monate) ist es, dem verbleibenden Ehegatten ausreichend Zeit zu belassen, in Ruhe über seine weitere Vorgehensweise zu entscheiden, Gibt er innerhalb der Überlegungsfrist die Wohnung auf, ist der ausgezogene Ehegatte gem. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB hälftig zum Ausgleich der Mietkosten  auch hinsichtlich der in der in der Überlegungsfrist angefallenen Mietkosten  verpflichtet. Entscheidet er sich dagegen für den Verbleib, entfällt nach den genannten Grundsätzen eine Kostenerstattung insgesamt, d.h. auch für die Zeit der Überlegungsfrist (OLG Brandenburg, Beschluss v. 4.1.2007, 9 U 18/06, NJW-RR 2007 S. 887).
Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehegatten abgeschlossen (z.B. weil der andere Ehegatte erst nach der Heirat in die bereits gemietete Wohnung eingezogen ist und nicht in den Mietvertrag aufgenommen wurde) und hat der Ehegatte, der alleinige Mieter die Ehewohnung ist, nach der Trennung und Auszug aus der Wohnung den Mietvertrag gegenüber dem Vermieter gekündigt, ist diese Kündigung im Verhältnis zum Vermieter rechtswirksam  ungeachtet der Frage, ob aus der gesetzlichen Verpflichtung der Ehegatten zur ehelichen Lebensgemeinschaft (§ 1353 Abs. 1 S. 2 BGB) ein Kündigungsverbot folgt. Der in der Wohnung verbleibende Ehegatte kann auch dann keine Zuweisung der Ehewohnung für die Zeit des Getrenntlebens (§ 1361 b Abs. 1 BGB) erhalten, wenn er beabsichtigt, in der Wohnung zu verbleiben und im späteren Scheidungsverfahren einen Antrag au Überlassung der Ehewohnung anlässlich der Scheidung (§ 1568 a BGB) stellt (OLG Frankfurt, Beschluss v. 20.02.2013, 5 UF 14/13, ZWR 2014 S. 279).
Nutzt ein Ehepartner die Wohnung nach Beendigung des mit dem anderen Ehepartner geschlossenen Mietvertrags unentgeltlich weiter, kann der vermietende Eigentümer Nutzungsentschädigung nach § 988 BGB verlangen (LG Berlin, Urteil v. 2.7.2013, 63 S 467/12, GE 2014 S. 670).