Source: http://notaiocolangeli.it/la-trascrizione-del-verbale-di-conciliazione-relativo-allaccertamento-dellacquisto-per-usucapione/
Timestamp: 2017-12-12 12:25:12+00:00
Document Index: 31201291

Matched Legal Cases: ['art. 2643', 'art. 2643', 'art. 2643', 'sentenza ', 'art. 2651', 'art. 2643', 'art. 2643', 'sentenza ']

LA TRASCRIZIONE DEL VERBALE DI CONCILIAZIONE RELATIVO ALL'ACCERTAMENTO DELL'ACQUISTO PER USUCAPIONE - NOTAIO COLANGELI
commento a Tribunale Lecce, 8 gennaio 2016 – V. BRIZZOLARI, I Contratti, 1/2017, p. 71 ss. – di Silvia Schiavolin
A norma dell’art. 2643 n. 12 bis c.c., come recentemente novellato, devono essere resi pubblici, mediante trascrizione, gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.
La modifica legislativa in oggetto non ha risolto tutte le questioni sorte in mancanza di una disposizione ad hoc.
Più in generale, i dubbi avanzati circa la figura del negozio di accertamento, prima dell’intervento legislativo, facevano riferimento a due questioni: in primis, la stessa ammissibilità del negozio di accertamento e la connessa possibilità che i privati potessero convenire per iscritto sull’accertamento
dell’intervenuta usucapione; in secondo luogo, la trascrivibilità del verbale di conciliazione inteso quale negozio volto all’accertamento del “fatto-usucapione” (e più in generale di tutti gli accordi tra privati dai quale risulti l’usucapione).
La giurisprudenza pare non aver mai dubitato dell’ammissibilità del negozio di accertamento pur manifestando opinioni contrastanti in merito alla sua trascrivibilità.
L’opinione prevalente, attribuendo al verbale di mediazione natura di mero accertamento, ed al negozio di accertamento stesso natura meramente dichiarativa, ne escludeva la trascrivibilità.
Secondo l’orientamento minoritario, invece, si sarebbe potuto procedere alla pubblicità del negozio in oggetto poiché assimilabile alla transazione e determinante un acquisto a titolo derivativo (riconoscendo quale titolo dell’acquisto l’accordo conciliativo).
La dottrina, da canto suo, appariva maggiormente frammentata: alcuni autori avanzavano perplessità in merito alla stessa configurabilità di un negozio di accertamento a carattere privato, ritenendo la funzione di accertamento estranea alla facoltà negoziale delle parti; altri, pur essendo favorevoli all’ammissibilità della fattispecie in oggetto restavano divisi tra la natura dichiarativa in ordine ad una situazione incerta e quella modificativa di una situazione preesistente.
L’introduzione del n. 12 bis dell’art. 2643 c.c. ha sopito il dibattito di cui si è dato conto solo relativamente, come dimostrato dalla fattispecie oggetto della decisione in commento.
Il caso di specie origina dalle riserve apposte dal Conservatore dei Registri Immobiliari alla richiesta di trascrizione di un accordo conciliativo che accertava l’intervenuta usucapione di alcune unità immobiliari in capo a tre fratelli.
In particolare, il Conservatore, facendo propria l’opinione giurisprudenziale prevalente, sostiene che si possa procedere alla trascrizione solo in presenza di una volontà traslativa risultante dall’accordo conciliativo.
In senso contrario, il Tribunale di Lecce osserva che, se si potesse procedere alla trascrizione solo una volta rinvenuta una volontà traslativa, si perverrebbe ad un’interpretazione abrogante del n. 12 bis, ciò anche in considerazione del fatto che le transazioni aventi ad oggetto diritti reali sugli immobili erano già trascrivibili prima della novella.
Inoltre il Collegio osserva che, nel caso del verbale di conciliazione volto all’accertamento dell’usucapione, oggetto della trascrizione non sarebbe un negozio traslativo, bensì un atto di accertamento con valenza esclusivamente probatoria e preclusiva di successive contestazioni da parte
dei soli soggetti che vi partecipano, fermo che qualsivoglia attività accertativa in materia di diritti reali immobiliari presuppone sempre, in origine, un valido titolo di acquisto.
Si rimarca, nonostante la collocazione all’interno dell’art. 2643 c.c., la valenza meramente dichiarativa della pubblicità prevista per gli accordi di mediazione.
Come noto, l’acquisto a titolo originario (qual è quello per usucapione) prevale sull’acquisto a titolo derivativo a prescindere dalla trascrizione della sentenza ex art. 2651 c.c. e dall’anteriorità della sua pubblicità rispetto alla trascrizione del secondo, considerato che il principio di continuità delle
trascrizioni, con riferimento agli atti di cui all’art. 2643 c.c. non risolve il conflitto tra acquisti a titolo diverso ma unicamente tra acquisti a titolo derivativo dallo stesso dante causa.
La ragione della pubblicità dichiarativa per gli atti in discorso sarebbe da rintracciare proprio nella tutela dei soggetti che sono rimasti estranei all’accordo (è il caso del creditore ipotecario che abbia iscritto il proprio titolo nei confronti del soggetto risultante come titolare dai registri immobiliari e che, prevarrà sul soggetto usucapiente); da ciò l’ulteriore corollario per cui la trascrizione dell’accordo dovrebbe negarsi tutte le volte in cui sia evidente che l’accertamento dell’usucapione sia effettuato al solo scopo di comodo.
In conclusione, nonostante la modifica legislativa che ha portato all’introduzione del n. 12 bis dell’art. 2643 c.c. abbia risolto il problema dell’ammissibilità dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione, la sua portata esce inevitabilmente ridimensionata in punto di efficacia poiché, con riferimento all’intervenuta usucapione, il titolo non produce effetti erga omnes, bensì, ha efficacia meramente preclusiva inibendo future contestazioni da parte dei partecipanti all’accordo (il tutto a differenza di quanto vale per la sentenza accertativa dell’intervenuta usucapione).
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