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Timestamp: 2016-10-24 20:20:30+00:00
Document Index: 287899335

Matched Legal Cases: ['art. 106', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 106', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 107', 'art. 66', 'art. 116', 'ATF ']

4A_306/2015 (14.10.2015)
4A_306/2015 � � Arr�t du 14 octobre 2015
Me Franck Ammann,
Me Pascale G. Genton,
proc�dure sommaire pour les cas clairs; r�siliation d'un bail commercial en raison de la demeure du locataire; expulsion,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 11 mai 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
La bailleresse A.________ SA a remis � bail � la locataire B.________ SA des locaux commerciaux sis � Gen�ve pour un loyer mensuel de 31'903 fr. 20, charges comprises. Le loyer �tait payable d'avance, avant le 10 du mois en cours, au domicile de la bailleresse ou sur son compte postal ou bancaire.
Par courrier du 8 avril 2013, la bailleresse a fait savoir � la locataire qu'elle �tait en retard dans le paiement de son loyer et qu'elle lui devait les sommes suivantes:
"Loyers impay�s de mars et avril 2013 [...] � raison
de fr. 31'903.20 par mois (y compris TVA)�������Fr.�������63'806.40
Int�r�t de retard � 7% d�s le 1er mars 2013�������Fr.�������583.10
Frais de la poursuite introduite ce jour�������Fr.�������103.00
Frais d'intervention selon art. 106 CO�������Fr.�������5'000.00
TOTAL�������Fr. 69'492.50�"
Dans ce m�me courrier, la bailleresse se r�f�rait � l'art. 257d CO et signifiait � la locataire un d�lai de trente jours pour verser la somme pr�cit�e, faute de quoi le bail serait r�sili� et l'expulsion requise. La locataire a re�u le pli le 10 avril 2013. Le 16 mai 2013, elle a vers� 31'903 fr. 20 pour le loyer de mars 2013.
Le 24 mai 2013, la bailleresse a fait savoir � la locataire que seul le loyer de mars avait �t� r�gl�, de sorte qu'elle allait r�silier le bail et demander l'expulsion. Le 28 mai 2013, la locataire a vers� 31'903 fr. 20 pour le loyer d'avril. Par avis officiel du 14 juin 2013, la bailleresse a r�sili� le bail pour non-paiement du loyer avec effet au 31 juillet 2013.
La locataire a contest� la r�siliation; la proc�dure est pendante. Le 8 ao�t 2013, la bailleresse a pour sa part introduit aupr�s du Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve une requ�te d'�vacuation et d'ex�cution directe par la voie du cas clair (art. 257 CPC). Le 11 d�cembre 2014, le Tribunal a instruit la cause; � cette occasion, la bailleresse a indiqu� que l'arri�r� s'�levait � 180'000 fr. et la locataire a all�gu� avoir engag� une proc�dure en r�duction de loyer � cause d'un d�faut d'origine. Par jugement du 6 janvier 2015, le Tribunal a condamn� la locataire � �vacuer les lieux et autoris� la bailleresse � requ�rir l'�vacuation par la force publique d�s le trenti�me jour apr�s l'entr�e en force du jugement.
Par arr�t du 11 mai 2015, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a annul� le jugement et d�clar� irrecevable la requ�te en �vacuation.
La Chambre a d'abord retenu qu'au moment de l'envoi de la mise en demeure le 8 avril 2013, le loyer pour le mois d'avril, payable avant le 10 du mois, n'�tait pas encore exigible, de sorte que la locataire n'�tait pas en demeure pour le paiement du montant correspondant. Elle a ensuite relev� que le calcul des int�r�ts de retard �tait erron�, le taux de 7% n'�tant pas pr�vu contractuellement; quant aux frais de poursuite et d'intervention, ils �taient exclus de la proc�dure de l'art. 257d CO. Ainsi, sur le montant r�clam�, seuls 32'036 fr. 10 �taient dus au 8 avril 2013, soit 31'903 fr. 20 pour le loyer de mars et 132 fr. 90 pour l'int�r�t de retard � 5%. La mise en demeure n'�tait pas claire. En effet, elle ne d�signait pas pr�cis�ment les montants en souffrance et ne distinguait pas de mani�re pr�cise la cr�ance de loyer de celle des frais, si bien que la locataire ne pouvait pas reconna�tre sans difficult� quel �tait le montant de la dette � �teindre pour �viter la r�siliation du bail. La Chambre en a d�duit que les conditions pour admettre la requ�te en protection des cas clairs n'�taient pas r�unies.
La bailleresse (ci-apr�s: la recourante) a interjet� un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. Invoquant une violation de l'art. 257 CPC et de l'art. 257d CO, elle conclut au rejet de l'appel et � la confirmation du jugement du 6 janvier 2015. Elle soutient en particulier que l'avis comminatoire pour le loyer d'avril �tait valable, car en vertu de la th�orie de la r�ception, cet avis d�ploie ses effets seulement lors de la r�ception, soit en l'esp�ce le 10 avril 2013, date � laquelle l'exigibilit� �tait donn�e.
Dans sa r�ponse, la locataire (ci-apr�s: l'intim�e) conclut au rejet du recours. Les deux parties ont encore d�pos� ult�rieurement des observations. L'autorit� pr�c�dente s'est r�f�r�e � son arr�t.
Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la proc�dure sommaire lorsque l'�tat de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'�tre imm�diatement prouv� (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b); le tribunal n'entre pas en mati�re sur la requ�te lorsque cette proc�dure ne peut pas �tre appliqu�e. Il peut �tre proc�d� par cette voie pour l'expulsion de locataires (ATF 139 III 38 consid. 2.5.3).
L'�tat de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contest� par le d�fendeur; il est susceptible d'�tre imm�diatement prouv� lorsque les faits peuvent �tre �tablis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de fa�on �vidente au regard du texte l�gal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence �prouv�es. En r�gle g�n�rale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme n�cessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appr�ciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une d�cision en �quit�, en tenant compte des circonstances concr�tes de l'esp�ce (ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26).
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, apr�s r�ception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'� d�faut de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
La jurisprudence admet, mais seulement � titre tr�s exceptionnel, que le cong� prononc� conform�ment � l'art. 257d CO peut contrevenir aux r�gles de la bonne foi; la notion doit �tre interpr�t�e tr�s restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur � recevoir le loyer � l'�ch�ance. La r�siliation peut �tre contestable lorsque le montant impay� est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les int�r�ts moratoires, que le paiement intervient tr�s peu de temps apr�s l'�coulement du d�lai, � savoir au plus un jour ou deux ( DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 672 ch. 2.3.6), ou lorsque le bailleur ne r�silie le contrat que longtemps apr�s l'expiration du d�lai. Un montant correspondant � un loyer mensuel, f�t-il modeste, ou � des frais accessoires de 165 fr. ne saurait �tre qualifi� d'insignifiant � ce titre; il en va de m�me d'un retard de huit jours dans le paiement du montant d�. Le fardeau de la preuve d'une r�siliation contraire � la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arr�t 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7; arr�t 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, in SJ 2014 I 105; LACHAT, op. cit., p. 672 s. ch. 2.3.6 et p. 669 ch. 2.3.1).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impay� de fa�on suffisamment claire et pr�cise. Une indication chiffr�e n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit d�terminable sans discussion, par exemple avec une d�signation pr�cise des mois de loyers impay�s (arr�t 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due � titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clart� et de pr�cision (arr�t 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3, r�s. in JT 2012 II 109). Selon la doctrine, si le bailleur a plusieurs cr�ances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de mani�re pr�cise, de sorte que le locataire puisse reconna�tre sans difficult� les dettes � �teindre pour �viter la r�siliation du bail ( LACHAT, op. cit., p. 666; FELIX RAJOWER, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern, PJA 1998 p. 807).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il appr�cie librement la port�e juridique des faits sans �tre li� par l'argumentation juridique des parties et de l'autorit� pr�c�dente; en r�gle g�n�rale, il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve dans la motivation du recours, sous r�serve d'erreurs manifestes (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116; 140 III 86 consid. 2). En l'esp�ce, le litige porte sur la recevabilit� de la proc�dure du cas clair, plus pr�cis�ment sur la question de savoir si l'avis comminatoire �tait invalide. La recourante discute les motifs mis en avant par l'autorit� d'appel pour retenir l'invalidit�, � savoir essentiellement le d�faut d'exigibilit� du loyer pour le mois d'avril au moment de l'envoi de l'avis comminatoire. Ni l'autorit� d'appel ni les parties ne th�matisent le paiement du loyer du mois de mars; cela ne limite toutefois pas la cour de c�ans.
Il est incontest� que le loyer pour le mois de mars �tait exigible et impay� au moment d�j� de l'envoi de l'avis comminatoire. Cet avis pr�cise express�ment et sans aucune ambigu�t� qu'il se rapporte notamment au loyer impay� pour le mois de mars 2013 et que le montant d� � ce titre est de 31'903 fr. 20. A r�ception, l'intim�e ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fond� et de l'exigibilit� de cette cr�ance de la recourante. Peu importe qu'il ait pu exister un doute sur la validit� de l'avis comminatoire relativement aux autres cr�ances; l'intim�e ne pouvait ignorer la dette qu'elle devait en tout �tat de cause payer. Elle a d'ailleurs par la suite vers� ce montant pour s'acquitter du loyer du mois de mars. La validit� de l'avis comminatoire pour le loyer de mars ne pr�te pas � discussion.
L'intim�e a re�u l'avis comminatoire le mercredi 10 avril 2013 (dix jours apr�s P�ques), si bien que le d�lai de paiement de trente jours est venu � �ch�ance le vendredi 10 mai 2013. L'intim�e a vers� les 31'903 fr. 20 dus pour le loyer de mars le 16 mai 2013 seulement (trois jours avant la Pentec�te). Dans ces circonstances, le paiement du loyer pour le mois de mars est intervenu tardivement.
Le 24 mai 2013, la recourante a confirm� la r�ception du seul loyer de mars et, en m�me temps, a annonc� qu'elle allait r�silier le contrat de bail, ce qu'elle a fait le 14 juin 2013. La recourante a ainsi accept� le paiement, mais non sans r�serve; l'acceptation du paiement du loyer de mars ne saurait donc lui �tre oppos�e. En outre, contrairement � ce qu'affirme sans autre d�monstration l'intim�e, le fait d'avoir attendu trois semaines avant de proc�der � la r�siliation annonc�e ne saurait �tre constitutif d'une violation des r�gles de la bonne foi.
Il s'ensuit que la r�siliation du bail �tait licite ensuite du paiement tardif du loyer de mars. La question de la validit� de l'avis comminatoire pour le loyer d'avril peut d�s lors rester ind�cise.
La proc�dure du cas clair est partant applicable dans le cas d'esp�ce. Le recours est en cons�quence admis et l'expulsion ordonn�e (art. 107 al. 2 LTF). L'intim�e supporte les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 et 68 LTF). Il n'y a par contre ni frais ni d�pens pour la proc�dure cantonale (art. 116 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2).
L'intim�e, ainsi que toute autre personne faisant m�nage commun avec elle, est condamn�e � �vacuer imm�diatement de sa personne et de ses biens les locaux commerciaux de 231 m
2�au rez-de-chauss�e et de 1'176 m
2�au 1
er��tage de l'immeuble � ... (GE).
La recourante est autoris�e � requ�rir l'�vacuation de l'intim�e par la force publique d�s le trenti�me jour apr�s r�ception du pr�sent prononc�.
Les parties sont d�bout�es de toutes autres conclusions.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 6'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�e.
L'intim�e versera � la recourante une indemnit� de 7'000 fr. � titre de d�pens.