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Timestamp: 2016-10-24 22:01:40+00:00
Document Index: 306866530

Matched Legal Cases: ['art. 415', 'in fine', 'art. 415', 'art. 415', 'art. 412', 'art. 398', 'art. 415', 'art. 415', 'art. 415']

141 III 6410. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. contre B. (recours en mati�re civile)
4A_214/2014 du 5 d�cembre 2014
Art. 415 CO; double courtage de n�gociation; d�ch�ance du droit au salaire. Dans le domaine immobilier, le fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de n�gociation avec le vendeur (respectivement l'acheteur) d'un bien-fonds entra�ne in�vitablement un conflit d'int�r�ts s'il conclut avec l'acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de n�gociation. Conform�ment � l'art. 415 in fine CO, les deux contrats de courtage sont nuls et le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux conventions (consid. 4.1-4.3). Consid�rants � partir de page 65
4. 4.1 A teneur de l'art. 415 CO, le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses d�penses, s'il agit dans l'int�r�t du tiers contractant au m�pris de ses obligations, ou s'il se fait promettre par lui une r�mun�ration dans des circonstances o� les r�gles de la bonne foi s'y opposaient.
L'art. 415 CO vise deux hypoth�ses: la premi�re est celle o� le courtier enfreint ses obligations de fid�lit� (cf. art. 412 al. 2 CO qui renvoie � l'art. 398 al. 2 CO) en agissant dans l'int�r�t du tiers contractant - c'est-�-dire du cocontractant potentiel de son mandant - au m�pris des obligations qu'il assume envers ce dernier; la seconde est celle o� le courtier se fait promettre par le tiers cocontractant une r�mun�ration dans une situation qui heurte les r�gles de la bonne foi (cf. CATERINA AMMANN, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 5e �d. 2011, nos 2-4 ad art. 415 CO; FRAN�OIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e �d. 2012, n� 2 ad art. 415 CO).
4.2 Il r�sulte de la d�cision attaqu�e que C. et le recourant �taient li�s depuis le 8 mars 2010 par un contrat de courtage de n�gociation portant sur la vente de la villa de la premi�re au prix minimum de 2'200'000 fr.
Le recourant a inform� C. de l'offre d'achat de l'intim� au montant de 1'800'000 fr., mais il ne lui a pas pr�cis� que l'intim� acceptait, le cas �ch�ant, d'augmenter le prix � 1'825'000 fr.
Apr�s ses vacances d'octobre 2010, C. a accept�, en signant un avenant au contrat de courtage, r�dig� par le recourant, de baisser le prix de vente net au montant de 1'755'000 fr.; avec la commission de courtage envisag�e, qui �tait de 45'000 fr., le prix de vente devait se monter � 1'800'000 fr. BGE 141 III 64 S. 66
Toujours le 21 octobre 2010, le recourant a conclu avec l'intim� un second contrat de courtage de n�gociation. Selon cet accord, l'intim� se d�clarait pr�t � payer pour la villa le prix de 1'800'000 fr., somme � laquelle devait s'ajouter une commission de courtage globale de 30'000 fr. (incluant 5'000 fr. de "commission de succ�s").
Le 26 octobre 2010, C. a vendu sa villa � l'intim� au prix de 1'800'000 fr., l'entr�e en jouissance �tant agend�e au 1er f�vrier 2011.
4.3 L'encha�nement de ces �v�nements am�ne le Tribunal f�d�ral � poser les principes suivants.
In casu, il appert que le recourant a incit� la venderesse � accepter une baisse du prix de vente net � 1'755'000 fr. - sans l'avoir inform�e qu'un tiers avait pr�sent� une offre plus �lev�e que celle de l'intim� - et s'est fait promettre par celle-ci que tout montant pay� par l'acheteur d�passant le prix r�duit lui reviendrait � titre de BGE 141 III 64 S. 67commission de courtage. Dans le m�me temps, il a conduit les n�gociations avec l'intim�, mais il ne l'a pas fait b�n�ficier du prix de vente r�duit par la venderesse, puisqu'il a fait �tat � l'acheteur d'un prix de 1'800'000 fr. (qui sera le prix de vente d�finitif), auquel devait s'ajouter pour celui-ci le paiement au courtier d'une commission de courtage de 25'000 fr., plus 5'000 fr. de "commission de succ�s".
Le caract�re in�vitable du conflit d'int�r�ts en mati�re de vente immobili�re est reconnu en doctrine (cf. TH�VENOZ/PEYROT, Le contrat de courtage immobilier, in Servitudes, droit de voisinage, responsabilit�s du propri�taire immobilier, 2007, p. 129; HEINRICH HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 9e �d. 2010, p. 357; CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer Teil, 2e �d. 2014, n. 3369 p. 1012; AMMANN, op. cit., n� 4 ad art. 415 CO).