Source: http://www.pravnilinka.cz/k-neplatnosti-vypovedi-z-najmu-bytu-pro-rozpor-s-dobrymi-mravy
Timestamp: 2018-06-25 17:17:10+00:00
Document Index: 46983496

Matched Legal Cases: ['§ 711', '§ 711', '§ 34', '§ 39', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 711', 'soud ', '§ 3', 'soud ', '§ 237', '§ 3', '§ 3', 'zákona č. 7', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 99', 'soud ', '§ 240', '§ 241', '§ 237', '§ 237', '§ 237', '§ 237', '§ 241', '§ 242', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 237', '§ 237', '§ 710', '§ 711', '§ 710', '§ 711', 'zákona č. 107', 'soud ', 'zákona č. 107', '§ 711', '§ 711', '§ 711', '§ 34', '§ 39', '§ 3', '§ 3', 'soud ', 'zákona č. 107', '§ 711', 'soud ', 'soud ', '§ 39', 'soud ', '§ 3', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 243', '§ 243', 'soud ', '§ 243', '§ 224', '§ 151', '§ 142', '§ 2', '§ 7', '§ 10', '§ 18', '§ 2', '§ 13']

K neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy - Právní linka
26 Cdo 4093/2008
K neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy
1. Ustanovení § 711 obč. zák. o zániku nájmu bytu se použije i na zánik nájmu družstevního bytu.
2. Výpověď pronajímatele z nájmu bytu je jednostranným, adresovaným právním úkonem, který musí vedle náležitostí stanovených v § 711 odst. 3 obč. zák. vyhovovat též obecným náležitostem právních úkonů vyplývajícím z ustanovení § 34 a násl. obč. zák., tj. mimo jiné nesmí odporovat zákonu, ani zákon obcházet a nesmí být ani v rozporu s dobrými mravy (§ 39 obč. zák.).
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně Mgr. K. H. , zastoupené Mgr. Zdeňkem Havlem, advokátem se sídlem Strančice, Rudé armády 407, proti žalovanému Stavebnímu bytovému družstvu České Budějovice , se sídlem České Budějovice, Krčínova 1107/30, zastoupenému JUDr. Věrou Bergerovou, advokátkou se sídlem Ševětín 150, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Českých Budějovicích pod sp.zn. 16 C 338/2007, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 10. června 2008, č.j. 19 Co 1157/2008-83, takto:
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 3.300,- Kč, k rukám Mgr. Zdeňka Havla, advokáta se sídlem Strančice, Rudé armády 407, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Krajský soud v Českých Budějovicích (soud odvolací) rozsudkem ze dne 10. 6. 2008, č.j. 19 Co 1157/2008-83, potvrdil rozsudek ze dne 11. 3. 2008, č.j. 16 C 338/2007-53, kterým Okresní soud v Českých Budějovicích (soud prvního stupně) určil, že výpověď z nájmu družstevního bytu č. 9, o velikosti 1+4 s příslušenstvím, ve 3. podlaží domu č.p. 1272/16 v ulici A. B. v Č. B. (dále "předmětný byt", resp. "byt" a "předmětný dům", resp. "dům"), vtělená do listiny ze dne 18. 10. 2007, doručené žalobkyni dne 22. 10. 2007, je neplatná, a rozhodl o nákladech řízení; dále odvolací soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud - vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně - vzal za prokázáno, že žalované družstvo (dále též "Družstvo") je vlastníkem předmětného bytu, že žalobkyně se stala členkou Družstva na základě dohody o převodu členských práv a povinností, že dne 13. 4. 2007 uzavřela s Družstvem smlouvu o nájmu bytu, že mu zaplatila v souvislosti s uvažovaným převodem bytu do vlastnictví částku 1.904,- Kč a mimořádnou anuitu ve výši 36.243,- Kč, že dne 30. 4. 2007 požádala Družstvo prostřednictví samosprávy domu o souhlas s provedením stavebních úprav, spočívajících ve vyzdění bytového jádra a výměně kuchyňské linky, že samospráva domu s těmito úpravami souhlasila, že byly provedeny v červnu 2007, a to včetně vybudování otvoru v panelu mezi kuchyní a pokojem, že stavební firma, která je prováděla, vycházela z projektové dokumentace Ing. Bárty a ze statického posouzení Ing. Zikmunda, že dle znaleckého posudku soudního znalce Ing. Pokorného je posuzovaný nový otvor v nosné zdi v bytě staticky bezpečný a odpovídá statickému návrhu projektu, který je správný, že úpravy spočívající v probourání příček byly provedeny již ve dvou bytech v domě, že v bytě p. Š. byly se souhlasem žalovaného provedeny stavební úpravy ještě ve větším rozsahu, než v bytě žalobkyně, že úprava v jejím bytě neměla zásadnější statické důsledky pro předmětný dům, při podobných úpravách bytů v domě, nacházejících se nad a pod předmětným bytem je však třeba dbát zvýšené opatrnosti a nerealizovat je na stejném místě, a že přípisem ze dne 2. 7. 2007 sdělilo Družstvo žalobkyni, že neschvaluje vybourání otvoru v nosném panelu, ale s ostatními stavebními úpravami souhlasí. Dále vzal za prokázáno, že žalobkyně je rozvedená, má ve své výchově nezletilého syna, na něhož otec platí výživné nepravidelně, že její příjem činí kolem 20.000,- Kč měsíčně, že mimo auta starého 10 let nemá žádný hodnotnější majetek, že si na pořízení bytu a na stavební úpravy vzala půjčku, jejíž zůstatek činí 1.050.000,- Kč, že nemá jinou možnost bydlení, a že by v případě zániku členství v Družstvu získala vypořádací podíl ve výši 89.382,- Kč. Žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu (dále též "Výpověď") z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen "obč.zák."), skutkově vymezeného tím, že provedla v bytě stavební úpravy přes jeho výslovný nesouhlas; Výpověď byla žalobkyni doručena dne 22. 10. 2007, přičemž žaloba v dané věci byla podána 28. 11. 2007.
Odvolací soud přisvědčil závěru soudu prvního stupně, že Výpověď vyhovuje předepsaným zákonným náležitostem, a že uplatněný výpovědní důvod byl naplněn. Ztotožnil se i s jeho závěrem, že výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy. Konstatoval, že ustanovení § 3 odst. 1 obč.zák. je obecným ustanovením hmotněprávní povahy, na jehož základě lze odepřít požadovanou ochranu subjektivního práva, že soud prvního stupně opřel důvodnost aplikace uvedeného ustanovení o konkrétní skutková zjištění a zabýval se jak okolnostmi na straně žalobkyně, tak i na straně žalovaného. V této souvislosti odkázal na odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, z něhož se podává, že zohlednil okolnost, že žalobkyně přistoupila ke stavebním úpravám krátce poté, co se stala členkou Družstva a neměla zásadnější znalosti o jeho fungování, že v této době již probíhaly převody bytů do vlastnictví jeho členů, že v předchozím nájemním vztahu nikdy neporušila povinnosti nájemce bytu, že provedené stavební úpravy neměly pro dům zásadnější statické důsledky, že na získání předmětného bytu a na jeho úpravy vynaložila částku, kterou bude splácet ještě velmi dlouhou dobu, přičemž jako vypořádací podíl by neobdržela ani desetinu této částky, že nemá jinou možnost bydlení, takže realizace výpovědi by pro ni a pro jejího syna měla likvidační důsledky.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., přičemž zásadní právní význam spatřuje v tom, že řeší právní otázku v rozporu s hmotným právem, a to s ustanovením § 3 odst. 1 obč.zák. Nesouhlasí s názorem odvolacího soudu, vycházejícím ze závěru soudu prvního stupně, a namítá, že "v daném konkrétním případě nejsou žádné a ničím odůvodnitelné předpoklady či právní, morální nebo jiná hlediska", která by použití uvedeného ustanovení ve prospěch žalobkyně odůvodňovala. Poukazuje na to, že žalobkyně netrpěla bytovou nouzí, neboť před tím bydlela v podnikovém bytě, že v podobné situaci, ne-li horší jsou tisíce mladých lidí, že pokud by skutečně byla ve složité situaci, neinvestovala by do úprav bytu, že by realizace Výpovědi pro ni nebyla likvidační, neboť by jí jistě byla přiznána bytová náhrada, že okolnost, že v domě probíhají převody bytů, nemůže vyvážit důsledky provedených úprav pro ostatní vlastníky (nájemce) bytů, kteří jsou jimi trvale omezeni ve výkonu svých práv, že žalobkyně jednala svémocně a uvedla samosprávu domu v omyl, když se nezmínila o všech úpravách, které hodlala provést, a že zamítnutí žaloby povede k vytvoření nebezpečného precedentu ve vztahu k nájemcům, kteří by postupovali stejně jako ona. Navrhl, aby napadený rozsudek byl zrušen. Žalobkyně v dovolacím vyjádření uvedla, že v dané věci nejde o nesprávné právní posouzení věci z hlediska ustanovení § 3 odst. 1 obč.zák., namítla, že výklad uvedeného ustanovení se v soudní praxi ustálil, a že dovolání není proto přípustné. Zdůraznila, že žalovaný přestává být vlastníkem bytů v domě, a že se ho proto vytýkané jednání v podstatě nedotýká, zatímco na ni by měla realizace Výpovědi zásadní dopad; navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto.
Podle čl. II bodu 12. věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 10. června 2008, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen "o.s.ř.").
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), se zabýval jeho přípustností.
Dovolání není v dané věci přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. (směřuje proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu), ani podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. (rozsudek soudu prvního stupně byl jeho prvním rozhodnutím ve věci). Zbývá proto posoudit přípustnost dovolání podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., z něhož ji dovozuje dovolatel.
Z toho, že přípustnost dovolání je ve smyslu citovaných ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) a odst. 3 o.s.ř. spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je zásadně důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Jelikož ve smyslu § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud - s výjimkou určitých vad řízení - vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoli, relevantní pouze otázky (z těch, na kterých rozhodnutí odvolacího soudu spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání alespoň zpochybnil.
Dovolatel označuje za otázku zásadního právního významu otázku posouzení platnosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu z hlediska jejího rozporu s dobrými mravy.
Protože výklad uvedené otázky, na jejímž řešení napadené rozhodnutí spočívá, se v rozhodovací praxi odvolacích soudů dosud neustálil, a v dané věci ji odvolací soud neposoudil zcela v souladu s judikaturou dovolacího soudu, dospěl Nejvyšší soud k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přiznat zásadní právní význam ve smyslu ustanovení § 237 odst. 3 o.s.ř. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř.
Z ustanovení § 710 odst. 1 obč.zák. vyplývá, že nájem bytu může zaniknout (mimo jiné) výpovědí pronajímatele. Jde-li o výpovědní důvody taxativně vyjmenované v § 711 odst. 2 písm. a) až e) obč.zák., může dát pronajímatel výpověď i bez přivolení soudu.V projednávané věci jde o neplatnost výpovědi z nájmu družstevního bytu.
Občanský zákoník v žádném ze svých ustanovení upravujících zánik nájmu bytu (§ 710 a násl.) nevylučuje použití ustanovení § 711 na družstevní byty, ani nestanoví žádnou výjimku v tomto smyslu. O tom, že právo nájmu družstevního bytu může zaniknout též výpovědí z nájmu danou pronajímatelem, nebylo pochyb ani za předchozí právní úpravy, tj. před účinností zákona č. 107/2006 Sb. (srov.: Jehlička - Švestka - Škárová a kol.: Občanský zákoník, Komentář, 8. vydání, Praha, C.H.Beck, 2003, s. 898; Fiala - Korecká - Kurka: Vlastnictví a nájem bytů, 3. vydání, Praha, Linde, 2005, s. 283, bod 8.1.2, rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2000, sp.zn. 26 Cdo 521/99, ze dne 6. 2. 2003, sp.zn. 26 Cdo 1081/2002, ze dne 18. 5. 2004, sp.zn. 26 Cdo 2237/2003, a usnesení ze dne 13. 3. 2005, sp.zn. 26 Cdo 855/2004). Rovněž tak judikatura Ústavního soudu (srov. nález ze dne 28. 3. 2006, sp.zn. Pl. ÚS 42/03) z jeho aplikace na byty družstevní též vycházela. Dovolací soud je tedy toho názoru, že i za stávající právní úpravy, tj. i po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., se ustanovení o výpovědi pronajímatele z nájmu bytu uplatní i u bytů družstevních, když účelem tohoto zákona bylo - pokud jde o úpravu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu - toliko stanovit odlišný právní režim pro případy, kdy pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu (§ 711 obč.zák.) a případy, kdy může dát výpověď z nájmu bytu pouze za ingerence soudu (§ 711a obč.zák.).
Výpověď pronajímatele z nájmu bytu je jednostranným, adresovaným právním úkonem, který musí - vedle náležitostí stanovených v § 711 odst. 3 obč.zák. - vyhovovat též obecným náležitostem právních úkonů vyplývajícím z ustanovení § 34 a násl. obč.zák., tj. mimo jiné nesmí odporovat zákonu, ani zákon obcházet a nesmí být ani v rozporu s dobrými mravy (§ 39 obč.zák.).
Soudní praxe vychází z názoru, že za dobré mravy je třeba pokládat souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihujíce podstatné historické tendence jsou sdíleny rozhodující částí společnosti, a mají povahu norem základních (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1998, sp.zn. 3 Cdon 51/96, uveřejněný pod č. 5 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 1997, sp.zn. 2 Cdon 473/96, uveřejněný pod č. 16 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1998), jenž je konformní se závěrem obsaženým v nálezu Ústavního soudu ze dne 26. 2. 1998, sp.zn. II. ÚS 249/97, uveřejněným pod č. 14 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, ročník 1998, který za dobré mravy považuje souhrn etických, obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti.Z ustálené judikatury dovolacího soudu (srov. např. rozsudek bývalého Vrchního soudu v Praze z 29. 4. 1994, sp.zn. 2 Cdon 45/94, uveřejněný pod č. 36 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1996, dále např. rozsudky z 9. 1. 2001, sp.zn. 26 Cdo 1679/99, z 16. 3. 2004, sp.zn. 26 Cdo 1619/2003, z 23. 11. 2004, sp.zn. 26 Cdo 2695/2003, a z 20. 4. 2006, sp.zn. 26 Cdo 1395/2005) ve vztahu k aplikaci ustanovení § 3 odst. 1 obč.zák., jež stanoví, že výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí být v rozporu s dobrými mravy, se podává, že úvaha soudu tu musí být podložena konkrétními zjištěními, a to s přihlédnutím k okolnostem na straně nájemce, ale i pronajímatele. Není-li právní posouzení důvodnosti aplikace § 3 odst. 1 obč.zák. podloženo úvahou zabývající se všemi výše uvedenými okolnostmi, jde o posouzení neúplné a tedy nesprávné. Dovolací soud je toho názoru, že judikatorní závěry, jež byly v tomto ohledu přijaty, se uplatní i po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. v rámci posouzení, zda výpověď pronajímatele z nájmu bytu daná podle § 711 obč.zák. je v souladu s dobrými mravy.
Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. rozsudek ze dne 23. 11. 2009, sp.zn. 26 Cdo 1592/2008, dále např. usnesení ze dne 24. 8. 2009, sp.zn. 26 Cdo 4908/2007, rozsudek ze dne 25. 3. 2010, sp.zn. 26 Cdo 2561/2008) zaujal názor, který sdílí i v projednávané věci, že soud posuzuje podle právní úpravy účinné od 31. 3. 2006 otázku rozporu výpovědi s dobrými mravy v rámci úvahy o neplatnosti tohoto právního úkonu z hlediska ustanovení § 39 obč.zák.
V projednávané věci sice odvolací soud - jak vyplývá z odůvodnění jeho rozsudku - posuzoval neplatnost Výpovědi s poukazem na ustanovení § 3 odst. 1 obč.zák., nicméně zásady, z nichž při hodnocení tohoto právního úkonu z hlediska jeho souladu s dobrými mravy vycházel, odpovídají ustálené judikatuře. Odvolací soud se také správně nejprve zaměřil na posouzení ostatních náležitostí tohoto právního úkonu, a teprve po té, co učinil (kladný) závěr o tom, že jde jinak o právní úkon platný, včetně toho, že byl naplněn uplatněný výpovědní důvod, posuzoval jeho soulad s dobrými mravy (srov. k tomu rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2009, sp.zn. 26 Cdo 1592/2008).
Lze taktéž přisvědčit právnímu závěru odvolacího soudu, že Výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy. Odvolací soud přihlédl ke všem rozhodným okolnostem jak na straně žalobkyně, tak i na straně žalovaného. Pokud jde o námitky dovolatele proti uvedenému závěru odvolacího soudu, tyto jsou převážně v rovině hypotetických úvah. Ve světle skutkových zjištění, z nichž vycházel odvolací soud, a jež nebyla dovoláním zpochybněna, neobstojí ani poukaz na újmu, jež mu měla způsobit žalobkyně, když dle znaleckého posudku k porušení statiky domu nedošlo, a sám žalovaný stavební úpravu podobného charakteru (probourání otvoru v panelu) u nájemců jiných bytů schválil. Je nepochybné, že žalobkyně porušila povinnosti nájemce, čímž naplnila uplatněný výpovědní důvod, nicméně vzhledem k okolnostem daného konkrétního (jedinečného) případu lze mít za to, že Výpověď je v rozporu s dobrými mravy, a to s přihlédnutím k tomu, že vzhledem k poměrům účastníků by vedla k nepřiměřeným důsledkům v tom smyslu, že by nájemce zatížila likvidačním způsobem, zatímco pro pronajímatele by neznamenala podstatný přínos (srov. k tomu např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2006, sp.zn. 26 Cdo 433/2005).
Za tohoto stavu Nejvyšší soud proto - aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o.s.ř.) - dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).
O nákladech dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. a zavázal žalovaného, který nebyl v dovolacím řízení úspěšný, k náhradě nákladů dovolacího řízení, které žalobkyni vznikly v souvislosti s podáním vyjádření prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v částce 3.000,- Kč (§ 2 odst. 1, § 7 písm. d/ ve spojení s § 10 odst. 3 a § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů).