Source: http://archive-de.com/de/m/mieterbund-darmstadt.de/2016-02-10_7485424_29/Newsdetails_nbsp_nbsp_Mieterbund_Darmstadt_Region_S%C3%BCdhessen_e_V/
Timestamp: 2017-12-14 00:59:52
Document Index: 162285349

Matched Legal Cases: ['BGH', 'Art 14', 'Art 14', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

565 BGB vorgesehene Schutz des Mieters bei Anmietung der Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter auch für den Fall der Vermietung der Wohnung durch eineMieter Selbsthilfegenossenschaft als Zwischenmieter an ihre Mitglieder gilt Der Sachverhalt Die Kläger sind Rechtsnachfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin Stadtteil Prenzlauer Berg das während des NS Regimes enteignet worden war Das Haus in dem seit der Enteignung weder Instandhaltungs noch Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden waren wurde nach der Wiedervereinigung an die Mutter der Kläger zurückübertragen Diese hatte zuvor mit der aus den damaligen Nutzern der Wohnungen bestehenden Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes geschlossen Gemäß diesem Vertrag sollte die Genossenschaft mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen und für die Vertragsdauer von 20 Jahre berechtigt sein Mietverträge mit ihren Mitgliedern den bisherigen Nutzern der Wohnungen abzuschließen Das von der Genossenschaft an die Mutter der Kläger zu zahlende Nutzungsentgelt betrug 1 50 DM je qm Weiter sah der Vertrag die Berechtigung der Genossenschaft vor nach Ablauf der Vertragsdauer von 20 Jahren die bisherigen Nutzer der Wohnungen als Mieter für die jeweils eigengenutzte Wohnung zu benennen Dabei sollte der Eigentümer des Hauses verpflichtet sein mit diesen Nutzern Mietverträge nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen In der Folgezeit führte die Genossenschaft die Sanierung des Gebäudes mit einem Aufwand von rund vier Millionen DM durch wobei ein Betrag von rund 375 000 DM auf Eigenleistungen entfiel und im Übrigen öffentliche Fördergelder verwendet wurden Anschließend vermietete sie die Wohnungen an ihre Mitglieder zu Mieten zwischen 1 80 bis 2 86 je qm Die Nettokaltmieten für die zwischen 53 und 159 qm großen Wohnungen liegen dementsprechend zwischen 124 und 286 Nach Ablauf der zwanzigjährigen Nutzungszeit im Jahre 2013 kam es zwischen den Klägern und den Beklagten zu Meinungsverschiedenheiten
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im Hinblick auf 558 Abs 3 Satz 2 und 3 BGB vom Beklagten nicht die Zustimmung zu einer 15 übersteigenden Mieterhöhung verlangen kann Der Senat hat in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen eine Verpflichtung der Zivilgerichte bejaht zu prüfen ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in 558 Abs 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht Nach Durchführung der gebotenen Prüfung ist der Senat zu der Überzeugung gelangt dass die Kappungsgrenzen Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt Die Ermächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen Verordnung 558 Abs 3 Satz 3 BGB begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken Insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art 14 Abs 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie sondern erweist sich als zulässige Inhalts und Schrankenbestimmung gemäß Art 14 Abs 1 Satz 2 GG Die genannte Bestimmung verfolgt ein legitimes dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen Sie stellt einen angemessenen auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit verhältnismäßigen Interessenausgleich her Insbesondere ist zur Erreichung des Regelungszwecks ein weniger einschneidendes aber gleich wirksames Mittel nicht eindeutig feststellbar Denn der Gesetzgeber hat sich bei 558 Abs 3 Satz 2 und 3 BGB für eine geringe Eingriffsintensität entschieden Er hat anders als bei früheren Gesetzesänderungen keine flächendeckende und zeitlich unbefristete Absenkung der Kappungsgrenze vorgesehen Die gesetzliche Maßnahme ist auch nicht unzumutbar denn der Kernbereich des Eigentums Bestandsgarantie wird hierdurch nicht berührt Es ist weder geltend gemacht noch erkennbar dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hierdurch ernsthaft in Frage gestellt ist Die Kappungsgrenzen Verordnung des Landes Berlin vom 7 Mai 2013 ist von der Ermächtigungsgrundlage des 558 Abs 3 Satz 3 BGB gedeckt Es ist nicht zu beanstanden dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15 begrenzt ist vgl 558 Abs 3 Satz 2 BGB Der Gesetzgeber hat dem Verordnungsgeber als seinerseits demokratisch legitimiertes Rechtssetzungsorgan bei der Beurteilung und Ermittlung der für den Erlass der Verordnung nach 558 Abs 3 Satz 3 BGB maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt und sozialpolitischen Beurteilungs und Einschätzungsspielraum eingeräumt der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden muss Dies gilt zunächst für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene gesamte Gemeinde oder Teile hiervon aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der Verordnung und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze Diese Spielräume überschreitet der Verordnungsgeber erst dann wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind Das ist hier nicht der Fall Denn es ist nicht feststellbar dass etwa allein die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre oder dass der Verordnungsgeber ungeeignete
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mit 156 95 qm und die monatliche Miete mit 415 07 angegeben Tatsächlich betrug die Wohnfläche 210 43 qm Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttomiete von 629 75 auf insgesamt 937 52 Dies begründet sie damit dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 94 46 sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnflächen um 33 95 zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei Der beklagte Mieter ist mit einer Mieterhöhung nur um 94 46 einverstanden Die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung um weitere 213 31 ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben Nach Ansicht des Landgerichts scheidet eine weitere Mieterhöhung schon deshalb aus weil ansonsten die Kappungsgrenze des 558 BGB überschritten würde Gegenteiliges ergebe sich auch nicht daraus dass mit der Rechtsprechung des BGH VIII ZR 138 06 ein Vermieter an einer im Mietvertrag vereinbarten Größe nicht festhalten werden könne wenn die tatsächliche von der vereinbarten Größe um mehr als 10 abweiche Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen weiter Der Senat hat den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung nach Vorberatung folgenden Hinweis erteilt Der Senat erwägt nicht mehr an seiner Rechtsprechung VIII ZR 138 06 festzuhalten wonach einer Mieterhöhung nach 558 BGB bei einer Abweichung von nicht mehr als zehn Prozent die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist und wonach bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als zehn Prozent der Vermieter sich von seinem Irrtum nach den von den Voraussetzungen des 558 BGB abweichenden Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage lösen kann Hierfür könnte sprechen dasss eine Beschaffenheitsvereinbarung auf die Sachmängelgewährleistung abzielt und deshalb regelmäßig keine Anhaltspunkte dafür bestehen dass die Mietvertragsparteien auf diese Weise gleichzeitig der einen oder anderen Seite
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Fu r Mieter und Vermieter besteht das Kernstu ck des BMG in der Meldepflicht des Mieters der eine Bestätigung des Wohnungsgebers vorlegen muss und in der Mitwirkungspflicht des Vermieters Die Mitwirkungspflicht des Vermieters soll zur wirksamen Bekämpfung von Scheinanmeldungen beitragen Gemäß 17 Absatz 1 BMG haben sich Mieter innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden Eine Abmeldung ist nur erforderlich wenn der Mieter keine neueWohnung im Inland bezieht Ein Verstoß gegen die Pflicht zur An bzw Abmeldung kann mit einerGeldbuße bis zu 1 000 Euro geahndet werden Entscheidend sind nicht der Vertragsschluss sowie derrechtliche Beginn des Mietverhältnisses sondern das Beziehen der Wohnung also der tatsächlicheVorgang des Einzugs Das gilt im Übrigen auch fu r den Umzug in eine andere Wohnung im selbenHaus Ausnahmen von der Meldepflicht beinhaltet 27 BMG So muss sich derjenige der nach 17BMG gemeldet ist und fu r einen nicht länger als sechs Monate dauernden Aufenthalt eine Wohnungbezieht fu r diese Wohnung weder an noch abmelden Wer nach Ablauf von sechs Monaten nicht ausdieser Wohnung ausgezogen ist hat sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehördeanzumelden Fu r Personen die sonst im Ausland wohnen und im Inland nicht nach 17 Absatz 1BMG gemeldet sind besteht diese Pflicht nach Ablauf von drei Monaten Der Wohnungsgeber das ist in der Regel der Vermieter ist gemäß 19 BMG verpflichtet bei derAn oder Abmeldung mitzuwirken Unterlässt er dies handelt er ordnungswidrig und kann mit einerGeldbuße belegt werden Der Wohnungsgeber hat das Recht sich durch Ru ckfrage bei derMeldebehörde von der Anmeldung seines neuen Mieters zu u berzeugen Die meldepflichtige Person also regelmäßig der Mieter hat gegenu ber dem Wohnungsgeber das Recht eine Bestätigunghinsichtlich des Einzuges bzw des Auszuges zu verlangen Eine solche Bestätigung kann auch durchdie Hausverwaltung wenn sie dazu bevollmächtigt ist ausgestellt werden Verweigert derWohnungsgeber oder
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Klimaschutzkampagne Mitgliederbefragung Gewerberaummieter Tipps Links Archiv News Urteil des Monats November 2015 03 11 2015 Urteil des Monats Abzug von Instandhaltungskosten bei Modernisierungsmieterhöhung BGH VIII ZR 88 13 www bundesgerichtshof de Der BGH hat sich in dieser Entscheidung damit befasst ob aus der Mieterhöhungserklärung hervorgehen muss in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen Instandsetzungskosten erspart wurden Klagende Partei ist eine Mieterin welche seit über 20 Jahren eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnt Die beklagte Vermieterin kündigte umfangreiche Modernisierungsarbeiten an Dabei sollte das Haus wärmegedämmt als auch die Fenster und Rollläden erneuert werden Entsprechend der Baufortschritte wurden fünf Mieterhöhungserklärungen abgegeben welche vorsorglich wiederholt wurden Mit der Klage begehrt die Mieterin die Feststellung dass die nach Abschluss der Modernisierung abgegebenen Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht verändert haben Die Beklagte macht widerklagend die Zahlung aus den Erhöhungserklärungen geltend Der Senat hat eine Modernisierung und eine wirksame Mieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildaches und der Kellerdecken der Modernisierung der Heizungsanlage des Einbaus einer neuen Schließanlage und der Erneuerung der Fenster in der Wohnung und in den Treppenhäusern sowie der Verbesserung der Haustür angenommen weil die Maßnahmen mit einer Komfortverbesserung verbunden seien und im Übrigen zur Einsparung von Energie führten Im Rahmen der schwerpunktmäßigen Befassung des Abzugs von Instandhaltungskosten bestätigt der Senat zunächst die Auffassung des Berufungsgerichts dass die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen unwirksam sei wenn sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthalte Wegen der kurzen Zeit in der die Mieterhöhung wirksam wird soll nach Ansicht des Senats die Erläuterungspflicht unzumutbarer Nachteile für den Mieter dadurch verhindern dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann Wie schon häuftig zu Mieterhöhungen BGH VIII ARZ 03 01 VIII ZR 47 05 hat der Senat aber auch entschieden dass an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen Daher genügt es
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