Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/wirksamkeit-des-mieterhoehungsverlangens-bei-falschbezeichnung-von-bruttomiete-als-nettomiete/
Timestamp: 2020-01-23 23:07:14
Document Index: 363959397

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH']

AG Schöneberg, Az..: 5 C 162/14, Urteil vom 20.04.2015
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Miete für die von ihr innegehaltenen Wohnung 75 in B. 3.OG rechts ab dem 1.11.2014 von monatlich 538,80 € brutto kalt um 61,15 € auf 599,95 € brutto kalt zzgl. Heiz/Warmwasserkostenvorauszahlungen zuzustimmen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der vorverstorbene Herr G.M. und die Beklagte mieteten ausweislich des schriftlichen Mietvertrages vom 20.11.1974 die im 75 in B., 3. OG gelegene 3 Zimmerwohnung nebst Kammer, Küche, Toilette mit Bad und einem Kellerraum, von der Pensionskasse der … . Wegen des Inhaltes und der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 54 – 58 d. A. Bezug genommen. Der Kläger ist seit dem 20.7.2011 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und ist damit in die Vermieterposition eingetreten.
Mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 3.7.2014 begehrte der Kläger von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 538,80 € brutto kalt um 61,15 € auf 599,95 € brutto kalt ab dem 1.11.2014. Zugleich wird die Summe der Veränderungen mit 61,03 € angegeben. Dem eigentlichen Erhöhungsschreiben war eine Mietspiegelberechnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt beigefügt. Die Kappungsgrenze ist mit 15 % angegeben, ausgehend von einem Mietzins am 1.11.2011 mit 405,84 € wobei 132,96 € aufgrund eines Modernisierungszuschlages seit dem 1.7.2012 geschuldet wurden. Wegen des Inhaltes und der Einzelheiten des Erhöhungsverlangens wird auf Bl. 5,6 d. A. Bezug genommen.
Die Wohnung verfügt über Schallschutzfenster und liegt an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Lärmbelastung. In der Merkmalsgruppe 1 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2013 überwiegen die Negativmerkmale. Der Betriebskostenanteil der Wohnung beträgt 1,55 €/qm.
Der Kläger behauptet, das Erhöhungsverlangen sei begründet, da die Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung überwiegend positiv seien. In der Küche sei ein hochwertiger Terrazzoboden in guten Zustand vorhanden. Die streitbefangene Wohnung im befände sich in einer bevorzugten Citylage. Das Gebäude befände sich in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand.
Er beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung Ihrer Miete für die Wohnung 75, B., 3.OG rechts ab dem 1.11.2014 von monatlich 538,80 € um 61,15 € auf 599,95 € zzgl. Heizkosten/Warmwasserkostenvorauszahlung zuzustimmen.
Sie behauptet, das Mieterhöhungserlangen sei formal unwirksam, weil der angegebene Veränderungsbetrag nicht mit den übrigen Angaben im Erhöhungsverlangen in Einklang zu bringen wäre. Auch die später in den Erläuterungen aufgeführten qm- Beträge würden sich hinsichtlich der Angaben, ob brutto oder netto, widersprechen. Im Übrigen sei die Merkmalsgruppe 2 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung (Küche) wegen eines fehlenden Anschlusses einer Spülmaschine negativ zu beurteilen, die Merkmalsgruppe 4 sei negativ zu bewerten, da das Treppenhaus renovierungsbedürftig sei.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB gegen die Beklagte von bisher 538,80 € um 61,15 € auf monatlich 599,95 € brutto kalt zu.
Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (vgl. BGH NJW 2005,2074). Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Berlin ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Denn gemäß § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Das Mieterhöhungsverlangen datiert vom 3.7.2014 und ging dem Beklagten demzufolge jedenfalls nach dem Stichtag für den Berliner Mietspiegel 2013 – dem 1. September 2012 – zu. Daher ist für die Entscheidung der Mietspiegel 2013 zugrunde zu legen.
Bedenken gegen die formale Gültigkeit des Erhöhungsverlangens bestehen entgegen der Auffassung der Beklagten nicht. Grundsätzlich ist gemäß § 558a Abs. 1 BGB das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen, wobei die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen (vgl. BGH Urteil vom 12. Juli 2006 – VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; BGH Urteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-?RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (BGH Urteil vom 12. November 2003 – VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden( vgl. BGH Urteil vom 12. November 2003). Der BGH führt dazu in der Entscheidung, Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07 -, hierzu aus, dass das “ Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten muss, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter – wie im vorliegenden Fall – zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558aAbs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Das Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkretisiert, dass der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung auf diesen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen „stets“ mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, BT-?Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt.“ Durch die Beifügung der Berechnung der Einordnung der Wohnung der Beklagten nach der Mietspiegelberechnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, waren der Beklagten alle notwendigen Parameter mitgeteilt worden, um das Erhöhungsverlangen nachvollziehen zu können. Rechnerische Ungereimtheiten hinsichtlich der „Veränderungsbeträge“ führen hier nicht zu einer nicht mehr möglichen Zuordnung. Im Übrigen ist die begehrte Erhöhung und ihre Berechnung zutreffend dargestellt. Die weitere Frage, ob im Erhöhungsverlangen die Darstellung der „brutto“ oder „netto“ Quadratmetermietzinsen richtig erfolgte, erscheint angesichts des Erklärungsinhaltes im Übrigen als irrelevant. In jedem Fall konnte die Beklagte hier keine Zweifel daran haben, dass ihre bisherige Bruttomiete ohne eine Veränderung der Mietzinsstruktur erhöht werden sollte. Letztlich ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung – nach Auffassung des Vermieters – einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt.
Nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld L 1 einzuordnen, welches einen Unterwert von 4,36 €/qm netto kalt, einen Mittelwert von 5,77 €/qm und einen Oberwert von 7,67 €/qm netto kalt ausweist.
Die Einordnung der Wohnung in den einzelnen Merkmalsgruppen führt zu folgendem Ergebnis:
Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) ist unstreitig positiv, denn wohnwerterhöhend sind die Schallschutzfenster zu berücksichtigen.
Wie die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC), die Merkmalsgruppe 2 (Küche), die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) und die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) zu würdigen sind, kann offen bleiben. Selbst unterstellt alle übrigen Merkmalsgruppen wären negativ – wie die Beklagte behauptet -, so ergäbe sich unter Verrechnung der Merkmalsgruppen untereinander ein Abschlag von 60 % des unteren Spannenwertes.
Dies ergibt ausgehend von 5,77 €/qm als Mittelwert und 4,36 €/qm als Unterwert einen 60 %igen Abschlag des unteren Unterschiedsbetrages, mithin 0,864 €/qm. Daraus folgt, dass der Abschlag vom Mittelwert abzuziehen ist und ein Mietzins von 4,924 €/qm netto kalt als ortsüblicher Vergleichsmietzins gegeben ist. Hinzuzurechnen ist der unstreitige Betriebskostenanteil von 1,55 €/qm, so dass sich ein Bruttokaltmietzins von 6,474 €/qm ergibt. Dies ergibt bei einer Wohnungsgröße von 95,08 qm bereits einen monatlichen Mietzins von 615,54 € brutto kalt.
Die Klägerin begehrt indes nur und einen Mietzins von 599,95 €/qm brutto kalt, so dass das Erhöhungsverlangen begründet ist.
Die Kappungsgrenze ist vorliegend gewahrt.