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Timestamp: 2016-10-24 00:05:17+00:00
Document Index: 181993304

Matched Legal Cases: ['art. 42', 'art. 275', 'art. 253', 'art. 275', 'art. 42', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 42', 'art. 42', 'art. 62', 'art. 298']

93 II 45358. Arr�t de la Ire Cour civile du 19 d�cembre 1967 dans la cause Grob�ty contre S.I. Pont Bessi�res-Terrasse SA
Bail � loyer. Cession. Valeur de la client�le. 1. Le bail qui porte sur des locaux destin�s � un usage commercial est un bail � loyer (consid. 1 et 4). 2. Le refus du bailleur de consentir � la cession du bail, subordonn�e � son autorisation, doit �tre justifi� par des motifs s�rieux. Exigences de l'art. 42 al. 2 CO quant � la preuve du dommage (consid. 2). 3. Le bailleur est-il enrichi sans cause l�gitime, � l'expiration du bail, de la valeur de la client�le du commerce exploit� par le preneur? (consid. 4). Faits � partir de page 454
A.- Par contrat du 3 juin 1952, la S.I. Pont Bessi�res-Terrasse SA a remis � bail � dame Jaquet, dans l'immeuble no 4 de la rue Curtat � Lausanne, des locaux destin�s � un caf�restaurant devant porter l'enseigne de "Caf� de l'Ev�ch�". Deux ans auparavant, le caf� exploit� au m�me endroit avait �t� ferm� et durant cet intervalle l'immeuble avait �t� d�moli puis reconstruit. Le bail a �t� conclu pour une dur�e de douze ans d�s le 24 juin 1952. Il �tait renouvelable d'ann�e en ann�e par tacite reconduction, si aucune des parties ne le r�siliait, moyennant un cong� donn� six mois avant son expiration. Sous r�serve d'un minimum annuel de 11 000 fr., le loyer �tait arr�t� � 8 1/2% du chiffre d'affaires. La locataire prenait � sa charge l'ameublement et l'installation de l'�tablissement dont les locaux �taient nus. Elle a investi de ce chef une somme de 66.841 fr. 90. Le contrat renfermait sous chiffre 6 la clause suivante: "La locataire exploitera elle-m�me le caf�-restaurant ... Elle ne pourra faire g�rer son �tablissement par un tiers sans le consentement �crit de la soci�t� propri�taire".
D�s 1955, dame Jaquet a cherch� � remettre le caf� de l'Ev�ch�. Les pourparlers engag�s � ce sujet avec dame Charpilloz, dispos�e � lui payer 105 000 fr., n'ont pas abouti. L'ann�e suivante, Vallotton s'est int�ress� � la reprise du caf�-restaurant. Dame Jaquet exigea un prix de 120 000 fr. Vallotton d�sirait aussi racheter l'immeuble. Il a renonc� � cette affaire et reprit un autre �tablissement.
Par lettre de son avocat du 29 octobre 1958, la soci�t� a inform� le mandataire de dame Jaquet qu'elle consentirait �ventuellement � une "cession du bail" � un tiers et serait alors d'accord de payer � sa locataire la contre-valeur de l'agencement du caf�, qui serait fix�e par des experts, ainsi qu'un montant de 15 000 fr. pour le goodwill. Cette offre n'a pas �t� accept�e.
Au printemps 1960, dame Jaquet est tomb�e malade. Des pourparlers furent engag�s pour examiner comment une remise de l'�tablissement pourrait intervenir. Ils n'ont pas abouti � un accord. La soci�t� d�sirait proc�der elle-m�me � l'op�ration, quitte � verser un "goodwill �quitable" � dame Jaquet. De son c�t�, celle-ci pr�f�rait r�aliser l'affaire pour son compte et s'entendre par la suite avec la soci�t� au sujet d'une "ristourne �ventuelle". En janvier 1961, les parties ont fait appel � un expert. Au mois de juin, celui-ci leur a sugg�r� de se mettre d'accord sur un programme qui permettrait de r�unir les conditions les plus favorables en vue de la remise du caf�. Sa proposition impliquait la conclusion d'un bail de longue dur�e. Elle ne convint pas � la soci�t�.
Le 7 octobre 1961, dame Jaquet a inform� la soci�t� que Cl�ment s'int�ressait � la reprise du caf� pour 170 000 fr. moyennant la signature d'un bail de quinze ans. Le 10 novembre, la soci�t� lui fit savoir qu'elle ne d�sirait entrer en pourparlers ni avec Cl�ment, ni avec quiconque d'autre. Elle disait vouloir s'en tenir au contrat de bail en vigueur, en particulier � sa clause 6. Par lettre du 23 novembre, le conseil de dame Jaquet a avis� la soci�t� que l'�tat de sant� de sa cliente �tait devenu alarmant et qu'il �tait urgent de trouver un acqu�reur si l'on voulait �viter la fermeture de l'�tablissement. Eu �gard � la position qu'elle avait adopt�e le 10 novembre, il l'a somm�e de s'occuper elle-m�me de cette remise � des conditions qui seraient agr��es par sa cliente. Il ajoutait: "A ce d�faut nous nous verrons oblig�s de rendre la soci�t� responsable du dommage r�sultant pour Mme Jaquet du fait qu'elle n'aura pas pu remettre son BGE 93 II 453 S. 456�tablissement et qu'elle se trouvera ainsi expos�e � perdre � la fois le montant de ses investissements et la valeur de la client�le cr��e par ses soins". La soci�t� a r�pondu le 11 janvier 1962 qu'elle entendait que dame Jaquet ex�cut�t le bail jusqu'� son expiration, au besoin avec l'aide d'un g�rant pendant sa maladie.
Par la suite, l'�tat de sant� de dame Jaquet s'est am�lior�. La soci�t� l'a laiss�e poursuivre l'exploitation du caf�-restaurant jusqu'au 31 octobre 1964 apr�s avoir r�sili� le bail pour le 30juin.
Elle a refus� de lui payer un goodwill et lui a achet� le mat�riel et le mobilier de l'�tablissement pour 22 000 fr. D�s le 1er novembre 1964, le caf� de l'Ev�ch� a �t�lou� � un nouveau preneur, qui n'a vers� aucune indemnit� � titre de reprise du fonds de commerce, ni � la soci�t� ni � dame Jaquet.
B.- Le 13 novembre 1964, dame Jaquet a assign� la S.I. Pont Bessi�res-Terrasse SA devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois en paiement de 100 000 fr. avec int�r�t � 5% d�s le 1er novembre 1964. La d�fenderesse a conclu au rejet de la demande.
Une expertise a �t� ordonn�e, afin notamment de d�terminer la valeur v�nale de l'entreprise au terme du bail. L'expert l'a fix�e � 48 000 fr. Ce montant comprend 5000 fr. pour le stock de marchandises, 22 900 fr. pour le mobilier et le mat�riel et 20 100 fr. pour le fonds de commerce.
Le 18 juillet 1966, la demanderesse est d�c�d�e. Son fils Jean-Pierre Grob�ty a pris sa place au proc�s.
Par jugement du 4 septembre 1967, la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois a rejet� la demande.
C.- Agissant par la voie du recours en r�forme, le demandeur prie le Tribunal f�d�ral de lui allouer 20 000 fr. avec int�r�t � 5% d�s le 1er novembre 1964. La d�fenderesse conclut au rejet du recours.
1. Le bail � ferme porte sur un bien ou un droit productif (art. 275 CO). Il se distingue par son objet du bail � loyer o� la chose est lou�e sans �gard � sa productivit�. Lorsqu'une personne loue des locaux pour y exploiter une entreprise, les profits qu'elle peut ainsi r�aliser ne d�coulent pas de l'usage m�me de la chose mais de l'exercice de son activit�. On est alors en pr�sence d'un bail � loyer (RO 33 II 604/605, 68 II 239 consid. 1). La situation est diff�rente si le preneur des locaux afferme du BGE 93 II 453 S. 457bailleur l'entreprise que celui-ci y exploitait. Dans un tel cas, le contrat se rapporte notamment � un ensemble de droits productifs et l'on a affaire � un bail � ferme (OSER/SCH�NENBERGER, n. 3 des remarques pr�liminaires ad art. 253-304 CO; BECKER, n. 3 ad art. 275 CO).
Partant, en l'esp�ce, les relations entre les parties sont r�gies par les r�gles du bail � loyer.
2. L'autorit� cantonale a consid�r� que l'�chec des pourparlers engag�s en 1955 avec dame Charpilloz puis l'ann�e suivante avec Vallotton n'�tait pas d� au fait de la d�fenderesse. Ce point n'est pas remis en cause par le recourant. Celui-ci admet aussi qu'en 1961 Cl�ment ne s'int�ressait pas � la simple cession de son bail, r�siliable au 24 juin 1964, puisqu'il d�sirait un bail d'une dur�e de quinze ans.
Par lettre du 10 novembre 1961, la d�fenderesse a inform� dame Jaquet qu'elle ne d�sirait entrer en pourparlers ni avec Cl�ment ni avec quiconque d'autre. Le recourant fait valoir qu'en refusant d�s ce moment-l� de consentir � toute cession de bail, la d�fenderesse lui a caus� un dommage que le juge devrait fixer conform�ment � l'art. 42 al. 2 CO. La cour cantonale a estim� que la clause 6 du contrat du 3 juin 1952 n'avait pas pour effet d'interdire la cession du bail. Il n'est pas n�cessaire d'examiner si cette opinion est fond�e, car, comme on va le voir, les dommages-int�r�ts que le recourant r�clame sur la base d'une violation de l'art. 264 CO ne sauraient lui �tre allou�s.
a) La cession du bail au sens de l'art. 264 CO consiste dans la facult� du preneur de c�der son droit d'usage � un tiers. Elle ne conf�re pas au preneur le droit d'exiger du bailleur qu'il le lib�re de ses obligations. Elle cr�e des rapports contractuels directs entre le bailleur et le cessionnaire. Ces effets se produisent de par la loi, ind�pendamment du consentement du bailleur (RO 81 II 349 consid. 1). L'art. 264 CO ne subordonne pas la cession du bail � l'assentiment du bailleur. Il importe peu par cons�quent que la d�fenderesse ait d�clar� � ce propos qu'elle entendait ne plus entamer de pourparlers avec personne. La cession pouvant intervenir sans son accord, elle n'�tait pas tenue de le donner, ni d'engager des pourparlers � ce sujet. Du moment o� la demanderesse estimait �tre au b�n�fice du droit de c�der son bail, elle n'avait qu'� l'exercer.
b) Du point de vue de l'art. 264 CO, la responsabilit� contractuelle de la d�fenderesse ne pourrait �tre engag�e que dans BGE 93 II 453 S. 458l'hypoth�se o�, de par la volont� des parties, la cession du bail e�t �t� soumise � l'autorisation du bailleur. Dans un tel cas, la jurisprudence exige que le refus du bailleur de consentir � la cession soit justifi� par des motifs s�rieux (Sem.jud. 1950 p. 534). Si l'autorisation sollicit�e est ind�ment refus�e, il est possible, suivant les circonstances, que le locataire �prouve de ce fait un certain pr�judice.
En l'esp�ce, la lettre de la d�fenderesse du 10 novembre 1961 constitue un refus pur et simple de consentir � une cession du bail. Selon la cour cantonale, ce refus n'a pas caus� de dommage � la demanderesse, car celle-ci n'a pas d�montr� qu'elle aurait eu depuis lors la possibilit� de remettre son commerce � un tiers en lui c�dant son bail. Le recourant critique ce point de vue. Il fait valoir qu'en raison de l'attitude de la d�fenderesse, toute recherche d'amateurs �tait d'embl�e vou�e � l'�chec et requiert l'application de l'art. 42 al. 2 CO. Le comportement de la d�fenderesse, il est vrai, pouvait, le cas �ch�ant, dissuader dame Jaquet de poursuivre ses d�marches et l'emp�cher ainsi de r�aliser un gain. Le fait qu'elle n'ait pas prouv� d'autres occasions de c�der son bail n'est donc pas d�cisif. En vertu de l'art. 42 al. 2 CO, applicable non seulement � la d�termination du montant du dommage mais aussi � sa survenance, le pr�judice est tenu pour �tabli lorsque les indices fournis par le dossier permettent, en consid�ration du cours ordinaire des choses, de conclure � son existence (RO 81 II 55). Cette conclusion, cependant, doit s'imposer avec une certaine force (RO 40 II 355, 42 II 135 consid. 2, 60 II 131). Il ne suffit pas que la r�siliation du dommage paraisse simplement vraisemblable.
La demanderesse a all�gu� que, d�s le printemps 1960, la difficult� de remettre l'�tablissement �tait due � l'expiration relativement proche du bail. De m�me, dans sa lettre du 23 novembre 1961, le conseil de dame Jaquet a relev� que l'opposition de la soci�t� � une prolongation du bail rendait les propositions de l'expert pratiquement irr�alisables; le jugement d�f�r� constate �galement qu'� l'�poque o� dame Jaquet �tait malade, la cession �tait subordonn�e � la prolongation du bail. D'autre part, alors que la d�fenderesse lui avait d�j� manifest� son intention de ne pas consentir � une prolongation du bail, la demanderesse lui a pr�sent�, en octobre 1961, un amateur qui exigeait la signature d'un bail d'une dur�e de quinze ans. Enfin, selon l'appr�ciation de la cour cantonale, il est tr�s peu vraisemblable BGE 93 II 453 S. 459qu'un tiers se f�t int�ress� � la cession du bail d�s le mois de novembre 1961, si son �ch�ance �tait maintenue. Ces �l�ments ne permettent pas de dire que la demanderesse ait s�rieusement envisag� de remettre son commerce � un tiers � partir de 1961, en lui c�dant un bail r�siliable au 24 juin 1964, ni d'�tablir par cons�quent que l'attitude prise par la soci�t� le 10 novembre 1961 l'ait r�ellement dissuad�e de tenter cette op�ration. Cela �tant, on ne peut admettre que le refus de la soci�t� de consentir � la cession du bail ait caus� un dommage � la demanderesse.
3. Le recourant pr�tend que la soci�t� a agi avec "une mauvaise foi �vidente, dans l'unique but de s'approprier sans bourse d�lier le commerce cr�� par dame Jaquet". C'est pour cette raison qu'elle n'aurait pas pris en consid�ration les offres de reprise du bail. Ce grief est sans pertinence. En effet, on a vu que le refus de consentir � une cession du bail, dans la mesure o� il n'�tait �ventuellement pas justifi�, n'a pas caus� de dommage � la demanderesse.
Selon le recourant, la "mauvaise foi" de la soci�t� consiste aussi dans le fait que "jusqu'au moment de l'expiration du bail, elle a toujours laiss� dame Jaquet dans l'id�e qu'une certaine somme lui serait pay�e pour la valeur du fonds de commerce". La soci�t�, il est vrai, avait offert le 29 octobre 1958 de verser un montant de 15 000 fr. pour le goodwill. En 1960 �galement, elle avait propos� de se charger de la remise du commerce, quitte � payer un goodwill �quitable. Mais ces offres n'ont pas �t� accept�es. Au demeurant, elles concernaient le cas d'une remise de l'�tablissement en cours de bail et il ne ressort pas dujugement d�f�r� que la soci�t� ait jamais pris l'engagement de payer � la demanderesse une indemnit� quelconque � l'expiration du bail.
4. Le recourant fonde enfin son action sur l'art. 62 CO. Il pr�tend que la soci�t� s'est enrichie de la valeur du fonds de commerce que l'expert judiciaire a fix�e � 20 000 fr. Ce montant repr�senterait la valeur de la client�le cr��e par dame Jaquet.
Pour un commer�ant, la client�le consiste dans la possibilit� de fournir ses prestations � un nombre ind�termin� de personnes. Source principale de son revenu, elle repr�sente � ses yeux une valeur certaine. Celle-ci d�pend de divers �l�ments. Elle est aff�rente en premier lieu � la personne du commer�ant. Suivant le genre de commerce, elle est due aussi � l'emplacement ou � d'autres facteurs propres aux locaux dans lesquels une activit� �conomique est exerc�e. Lorsque les locaux sont lou�s, la part BGE 93 II 453 S. 460de la valeur de la client�le qui leur est ainsi attach�e appartient au bailleur (RO 68 II 240). En revanche, celle qui tient uniquement aux qualit�s personnelles de l'exploitant le suivra et s'�teindra avec lui. Cela �tant, on ne voit pas comment la d�fenderesse aurait pu s'enrichir d'une valeur qui, dans la mesure o� elle ne lui appartenait pas enti�rement, a disparu avec le d�part de dame Jaquet. Certes un bailleur peut avoir int�r�t � ce que le locataire exploite son commerce. Il est possible, en effet, suivant les circonstances, que la valeur de la client�le inh�rente � la chose lou�e se d�t�riore d�s que le locataire cesse son activit� (RO 41 II 730 consid. 3, 68 II 240). Il n'est donc pas exclu que, par l'exploitation du caf� de l'Ev�ch�, dame Jaquet ait procur� un certain avantage � la d�fenderesse. Toutefois et pour autant qu'elle soit concevable, une telle attribution ne serait pas sans cause. Elle trouverait son fondement dans l'obligation d'exploiter que la clause 6 du contrat lui imposait.
La jurisprudence consid�re que le bail � loyer qui porte sur des locaux affect�s � un usage commercial est � la limite du bail � ferme (RO 28 II 243). Examin�es � la lumi�re des dispositions qui r�gissent ce contrat, les pr�tentions du recourant doivent aussi �tre rejet�es. En effet, selon l'art. 298 al. 3 CO, le fermier n'a droit � aucune r�compense pour les am�liorations qui sont uniquement le r�sultat des soins qu'il devait � la chose. Il ne peut donc r�clamer une indemnit� que si la plus-value r�sulte de soins d�passant ses obligations (RO 75 II 46). Cette condition n'est pas remplie en l'esp�ce. Il n'est pas pr�tendu ni �tabli que la demanderesse soit all�e au-del� de ses obligations et que les locaux mis � sa disposition aient de ce fait acquis une plus-value.
Il convient enfin de relever qu'au contraire de certaines l�gislations �trang�res, le droit suisse ignore la notion de la propri�t� commerciale, qui assure une protection particuli�re � celui qui exerce une activit� commerciale dans des locaux lou�s. Les initiatives prises en faveur d'une r�glementation l�gale du bail commercial n'ont pas abouti jusqu'� maintenant (JEANPRETRE, Le bail commercial, Rapport �tabli � la demande du D�partement f�d�ral de justice et police, 1958). L'absence de cette institution en droit suisse ne constitue pas une lacune que le juge devrait combler.