Source: http://hausverwaltung-weiss.de/recht-information-2014-13
Timestamp: 2019-11-12 23:46:05
Document Index: 121813

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 12', '§ 8', '§ 12', '§ 8', '§ 12', 'BGH', '§ 9', '§ 307', '§ 8', 'BGH', 'BGH']

Unwirksame Renovierungsklausel | Immobilien und Hausverwaltung Weiß e.K.
Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist
Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten. ... Dieser Vertrag enthielt unter anderem folgende Formularklauseln:
"§ 8 Instandhaltung der Mieträume Anzeigepflicht und Haftung des Mieters 1. ... 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren. ... Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln. ... § 12 Beendigung der Mietzeit 1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben, ..."
Der Kläger fordert von der Beklagten neben dem Ersatz der Kosten für die durchgeführte Renovierung Schadensersatz in Höhe von fünf Monatsmieten, weil der unrenovierte Zustand der Wohnung eine frühere Vermietung verhindert habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Schadensersatzansprüche wegen der Schäden an den Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend. ....
Der Kläger kann wegen Unwirksamkeit der Klauseln des § 12 Ziff. 1 Buchst. a und des § 8 Ziff. 2 des Vertrages weder Ersatz seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadensersatz für den fünfmonatigen Mietausfall verlangen.
1. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a für unwirksam gehalten hat. Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam ...
Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II, 2) können auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. ... Zwar sind die Regelungen der §§ 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (Senatsbeschluß aaO).
Anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen sind die genannten Klauseln wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in dem von der Revision befürworteten Sinne teilbar. Im übrigen kann sich eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.). Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.
Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln hat die Beklagte durch das Unterlassen von Renovierungen und Schönheitsreparaturen keine ihr obliegende Pflicht verletzt.
4. Auch soweit das Landgericht Schadensersatzansprüche des Klägers wegen Schäden an Fliesen in der Küche und im Badezimmer verneint hat, kann die Entscheidung nicht beanstandet werden. Die Erwägung des Berufungsgerichts, nach etwa 20 Jahren Mietzeit liege es durchaus nahe, daß die festgestellten Mängel durch Verschleiß im Rahmen einer vertragsgerechten Nutzung der Wohnung entstanden seien, sind frei von Rechtsfehlern ...
BGH Urteil vom 14.05.03 - VIII ZR 308/02