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Timestamp: 2018-01-19 19:21:01
Document Index: 376000883

Matched Legal Cases: ['§ 249', '§ 637', '§ 249', '§ 637', '§ 13', '§ 22', '§ 13', '§ 44', '§ 13', '§ 44', '§ 44', '§ 15', '§ 22', '§ 548', '§ 548', '§ 727', '§ 726', '§ 768', '§ 727', '§ 325', '§ 726', '§ 768', '§ 767', '§ 726', '§ 727', '§ 745', '§ 749', '§ 732', 'BGH', '§ 10', '§ 10', '§ 421', '§ 10', '§ 16', '§ 902', '§ 196', '§ 196', '§ 195', 'Art. 229', '§ 6', '§ 197', '§ 196', '§ 196', '§ 9', '§ 9', 'BGH', '§ 9', '§ 196', '§ 195', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 196', '§ 195', '§ 197', '§ 197', '§ 197', '§ 195', '§ 197', 'BGH', '§ 794', '§ 97']

steinwachs, Autor auf Immobilien & RechtImmobilien & Recht
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14. März 2013 von in Allgemein, Urteile Baurecht
Der u. a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat hat neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadensersatzanspruch wegen eines Baumangels zu berechnen ist.
Der Beklagte errichtete im Auftrag der Kläger ein Einfamilienhaus. Es waren Mängel vorhanden, die der Beklagte trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht beseitigte. Für die Beseitigung der Mängel sind Aufwendungen in Höhe von 9.405,- € netto erforderlich. Die Parteien haben darüber gestritten, ob der Kläger als Schadensersatz, über den er frei verfügen kann und den er nicht zur Mängelbeseitigung verwenden muss, auch die Umsatzsteuer auf diesen Betrag verlangen kann, wenn er die Mängel noch nicht beseitigt hat.
Das Berufungsgericht hat dies bejaht. Der Bundesgerichtshof hat in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass die Umsatzsteuer auf voraussichtliche Mängelbeseitigungsaufwendungen als Schadensersatz nicht verlangt werden kann, solange der Mangel nicht tatsächlich beseitigt worden ist. Diese Entscheidung ist im Lichte der gesetzlichen Regelung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB* ergangen, die zwar auf Schadensersatzansprüche im Werkvertragsrecht nicht anwendbar ist, jedoch eine gesetzliche Wertung für vergleichbare Fälle enthält.
Will der Auftraggeber den Bruttobetrag vor einer Mängelbeseitigung, so ist er im Werkvertragsrecht ausreichend dadurch geschützt, dass er einen auch die Umsatzsteuer umfassenden Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB** geltend machen kann, den er allerdings zur Mängelbeseitigung verwenden muss.
Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 176/09
LG München II – Urteil vom 20. April 2009 – 11 O 6481/08
OLG München – Urteil vom 29. September 2009 – 28 U 3123/09
Karlsruhe, den 22. Juli 2010
*§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes
**§ 637 BGB: Selbstvornahme
(3) Der Besteller kann von dem Unternehmer für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen Vorschuss verlangen.
9. September 2012 von in Urteile Grundstückserwerb, Urteile Maklerrecht
Der u.a. für die spezialgesetzliche Prospekthaftung zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom heutigen Tage grundlegend zu den Voraussetzungen einer Haftung nach der seit dem 1. Januar 1991 in § 13 VerkProspG* und seit dem 1. Juni 2012 inhaltsgleich in § 22 des Wertpapierprospektgesetzes (WpPG) kodifizierten Prospekthaftung für außerbörslich gehandelte Wertpapiere Stellung genommen.
In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall begehrt der Kläger Rückabwicklung des Erwerbs von Inhaberschuldverschreibungen einer mittlerweile insolventen Aktiengesellschaft.
Die Wohnungsbau Leipzig-West AG (nachfolgend: WBL) legte in den Jahren 1999 bis 2006 insgesamt 25 Inhaberschuldverschreibungen ohne Börsenzulassung mit einem rechnerischen Gesamtvolumen von 565 Mio. € auf. Dazu gehörte auch die mit dem Prospekt „Ausgewogene Konditionen“ beworbene und vom Kläger im April 2005 in Höhe von 5.000 € gezeichnete Anleihe. Der Beklagte war unter der Firma J.S. Immobilienbeteiligungen e.K. zu 73% Mehrheitsaktionär der WBL und auf Grundlage eines Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages herrschender Unternehmer. Auf Grund von Einzelweisungen des Beklagten erfolgten hohe Zahlungen von der WBL an ihn. Mit seiner Klage begehrt der Kläger im Wesentlichen Rückzahlung des Anlagebetrages nebst Zinsen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das der Klage stattgebende Urteil des Berufungsgerichts bestätigt und die dagegen gerichtete Revision des Beklagten zurückgewiesen.
Der Prospekt „Ausgewogene Konditionen“ ist unvollständig im Sinne von § 13 Abs. 1 VerkProspG aF, weil aus ihm nicht ersichtlich ist, dass der Beklagte als Begünstigter des Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages dem Vorstand der WBL nachteilige Weisungen erteilen konnte, die nur dem Beklagten oder anderen Konzerngesellschaften dienten. Zu den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen, die für die Beurteilung der angebotenen Wertpapiere notwendig und daher richtig und vollständig in einem Wertpapier-Verkaufsprospekt darzustellen sind, gehört auch die Möglichkeit der Erteilung derartiger nachteiliger Weisungen durch eine beherrschende Konzernmuttergesellschaft an eine beherrschte Konzerntochtergesellschaft und die damit verbundene – erhöhte – Gefahr für die Rückzahlung der an die Konzerntochtergesellschaft gezahlten Anlegergelder. Wendet sich der Emittent – wie hier – ausdrücklich auch an das unkundige und börsenunerfahrene Publikum, so bestimmt sich der Empfängerhorizont für Prospekterklärungen nach den Fähigkeiten und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen (Klein-)Anlegers, der sich allein anhand der Prospektangaben über die Kapitalanlage informiert und über keinerlei Spezialkenntnisse verfügt. Nach diesen Maßstäben war selbst bei sorgfältiger und eingehender Lektüre des Prospekts nicht zu erkennen, dass der Beklagte aufgrund seines Weisungsrechts der WBL unabhängig von deren Ertragslage zu seinem Vorteil und zu ihrem Nachteil Kapital entziehen konnte.
Der Beklagte ist für den fehlerhaften Prospekt auch verantwortlich. Prospektveranlasser gem. § 44 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BörsG** in der vom 1. Juli 2002 bis zum 31. Oktober 2007 geltenden Fassung (aF) sind Personen, die ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Emission der Wertpapiere haben und darauf hinwirken, dass ein unrichtiger oder unvollständiger Prospekt veröffentlicht wird. Durch diese Regelung soll eine Lücke bei den Haftungsverpflichteten geschlossen werden und sollen insbesondere auch Konzernmuttergesellschaften in die Haftung einbezogen werden, wenn eine Konzerntochtergesellschaft Wertpapiere emittiert. Der Beklagte hatte als Mehrheitsgesellschafter der WBL und unmittelbar Begünstigter des Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages einerseits ein erhebliches wirtschaftliches Eigeninteresse an der Einwerbung weiterer Anlegergelder durch die Ausgabe der Inhaberschuldverschreibungen und andererseits nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts durch Erteilung von Weisungen zu Zahlungsflüssen tatsächlich in das Geschäft der Emittentin eingegriffen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht aus diesen Umständen geschlussfolgert, dass der Beklagte einen beherrschenden Einfluss auf die streitgegenständliche Emission ausübte und Kenntnis vom Inverkehrbringen des Prospekts hatte.
In den Instanzen sind zahlreiche gleich gelagerte Fälle anhängig, für die die heutige Entscheidung richtungsweisend ist.
Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11
LG Frankfurt am Main – Urteil vom 12. März 2010 – 3/15 O 88/09
OLG Frankfurt am Main – Urteil vom 21. Juni 2011 – 5 U 51/10
(veröffentlicht: NZG 2011, 1158)
Karlsruhe, den 18. September 2012
* § 13 VerkProspG (Haftung bei fehlerhaftem Prospekt) [in der vom 1. Juli 2002 bis zum 30. Juni 2005 geltenden Fassung]
(1) Sind für die Beurteilung der Wertpapiere wesentliche Angaben in einem Verkaufsprospekt unrichtig oder unvollständig, so sind die Vorschriften der §§ 44** bis 47 des Börsengesetzes mit folgender Maßgabe entsprechend anzuwenden: …
** § 44 BörsG (Unrichtiger Börsenprospekt) [in der vom 1. Juli 2002 bis zum 31. Oktober 2007 geltenden Fassung]
(1) 1Der Erwerber von Wertpapieren, die auf Grund eines Prospekts zum Börsenhandel zugelassen sind, in dem für die Beurteilung der Wertpapiere wesentliche Angaben unrichtig oder unvollständig sind, kann
1.von denjenigen, die für den Prospekt die Verantwortung übernommen haben und
2.von denjenigen, von denen der Erlass des Prospekts ausgeht,
als Gesamtschuldnern die Übernahme der Wertpapiere gegen Erstattung des Erwerbspreises, soweit dieser den ersten Ausgabepreis der Wertpapiere nicht überschreitet, und der mit dem Erwerb verbundenen üblichen Kosten verlangen, …
13. Juli 2012 von in Urteile WEG-Recht
Der u.a. für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat hat heute über die Revision von zwei beklagten Wohnungseigentümern entschieden, deren Mieterin in der Wohnung eine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreibt (vgl. Pressemitteilung 85/12 vom 12. Juni 2012). Auf die Klage einer Wohnungseigentümerin waren sie vom Landgericht verurteilt worden, die Nutzung der Wohnung als Kindertagespflegestelle zu unterlassen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Ein Unterlassungsanspruch der Klägerin folgt bereits daraus, dass den Beklagten die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit ihrer Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung vom 28. September 2009 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt worden war. Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden und daher für die Beklagten verbindlich.
Der Senat hat im Wesentlichen ausgeführt:
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung darstellt und daher der Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer bedarf. Zwar gehört zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten in Form einer Pflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund steht. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen.
Auf die vom Berufungsgericht geprüfte Frage, ob die Verwalterin zu Recht die Zustimmung zum Betrieb einer Tagespflegestelle in der Wohnung der Beklagten verweigert hat, kommt es aber nicht an. Denn ein Unterlassungsanspruch der Klägerin (§ 15 Abs. 3 WEG) folgt bereits daraus, dass den Beklagten die weitere Ausübung der Tagesmuttertätigkeit ihrer Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung vom 28. September 2009 gefassten, nicht angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt wurde.
Den Beklagten, die sich bisher zu keinem Zeitpunkt um die Erteilung einer Zustimmung zum Betrieb einer – nach Anzahl der zu betreuenden Kinder und zeitlichem Umfang konkret beschriebenen – Kindertagespflegestelle in ihrer Wohnung bemüht haben, bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder derWohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Antrag zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage, der Wertungen des § 22 Abs. 1a BImSchG, der nach dem Willen des Gesetzgebers auch auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen soll, und der in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit der Erteilung von Auflagen zu entscheiden. Solange eine erforderliche Zustimmung aber nicht vorliegt, darf die Tagesmuttertätigkeit aufgrund des bestandskräftigen Untersagungsbeschlusses nicht fortgesetzt werden.
Urteil vom 13. Juli 20212 – V ZR 204/11
AG Köln – Entscheidung vom 12. November 2010 – 204 C 74/10
LG Köln – Entscheidung vom 11. August 2011 – 29 S 285/10
Karlsruhe, den 13. Juli 2012
29. Juni 2012 von in Urteile WEG-Recht
Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einerWohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum getroffen.
Die Beklagten waren Mieter einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einerWohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist. Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Er hat im Dezember 2009 Klage auf Zahlung von 6.733,54 € erhoben. Die Beklagten haben sich auf Verjährung berufen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB*, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, auf einen Schadensersatzanspruch einerWohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.
*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10
LG Stuttgart – Urteil vom 31. März 2010 – 18 O 483/09
OLG Stuttgart – Urteil vom 5. August 2010 – 7 U 82/10
(veröffentlicht in WuM 2010, 563 f.)
Karlsruhe, den 29. Juni 2011
6. Juni 2012 von in Urteile Maklerrecht
Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revisionen einer Bank in acht Parallelfällen (Innenprovision) entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70% auf „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist ist. Die den Erwerb finanzierende Bank traf deshalb insofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs.
Das Berufungsgericht hat die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb errichtet wurden und Darlehensrückzahlungsansprüche der Bank sichern sollten, für unzulässig erklärt. Auf die Revisionen der Bank hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Berufungsurteile aufgehoben und die Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Zur Begründung hat der Senat ausgeführt:
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine kreditgebende Bank, mit der kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist etwa bei einem Wissensvorsprung der Bank der Fall. Ein solcher liegt u.a. vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde.
Der hier verwendete Verkaufsprospekt weist zwar nicht aus, dass in den Kaufpreis eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist war. Eine arglistige Täuschung, wie sie vom Berufungsgericht angenommen wurde, liegt dennoch nicht vor. Der Anfall von Vertriebsprovisionen wurde im prospektierten Gesamtaufwand unter der Rubrik „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ deutlich erkennbar dem Grunde nach offengelegt. Auch eine Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovision ist nicht erfolgt. Aus der geringen Höhe anderer offen gelegter Bestandteile des Gesamtaufwandes kann, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, nicht geschlossen werden, die im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovision sei ebenfalls gering.
In den von den Vermittlern verwendeten formularmäßigen Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen wurde ebenfalls nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht. Diese weisen zwar nur die vom Anleger direkt an den jeweiligen Vermittler zu zahlende „Bearbeitungsgebühr“ in Höhe von 3,42% aus. Darin liegt jedoch keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen. Im Gegenteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vermittler nicht nur für die Erwerber, sondern auch als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsgesellschaft tätig werden und Provisionsansprüche auch gegen andere am Immobilienprojekt Beteiligte bestehen können. Schließlich ergab die in den Vorinstanzen durchgeführte Beweisaufnahme nicht, dass die Vermittler in den Verkaufsgesprächen wahrheitswidrige Angaben über Anfall und Höhe weiterer Vertriebsprovisionen gemacht haben.
Mangels einer arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb konnte der Bank deshalb nicht der Verwurf gemacht werden, eine Aufklärungspflicht verletzt zu haben. Schadensersatzansprüche der Anleger gegen die Bank, die der Zwangsvollstreckung entgegen gehalten werden könnten, bestehen somit nicht.
Die Verfahren waren zur Klärung weiterer, vom Berufungsgericht bislang noch nicht geprüfter Einwendungen der Anleger zurückzuverweisen.
Urteile vom 5. Juni 2012
XI ZR 149/11
LG Oldenburg – Urteil vom 11. September 2008 – 9 O 1139/06
OLG Oldenburg – Urteil vom 28. Februar 2011 – 3 U 47/08
XI ZR 173/11
LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 4267/04
OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 53/10
XI ZR 174/11
LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 1121/05
OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 54/10
XI ZR 175/11
LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 87/07
OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 61/10
XI ZR 176/11
LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 2108/06
OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 59/10
XI ZR 177/11
LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 710/06
OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 57/10
XI ZR 178/11
LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 3429/05
OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 56/10
XI ZR 179/11
LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 71/05
OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 55/10
Karlsruhe, den 6. Juni 2012
Keine arglistige Täuschung bei Falschangaben über die Innenprovision
6. Juni 2012 von in Urteile Grundstückserwerb, Urteile Maklerrecht, Urteile Schrottimmobilie
Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revisionen einer Bank in acht Parallelfällen entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70% auf „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist ist. Die den Erwerb finanzierende Bank traf deshalb insofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs.
17. Februar 2012 von in Urteile Immobilienverwaltung, Urteile WEG-Recht
Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters derWohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.
Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.
Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.
Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.
Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10
Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein – Urteil vom 2. Juli 2010 – 2p C 49/09
Landgericht Landau in der Pfalz – Urteil vom 30. November 2010 – 1 S 167/10
Karlsruhe, den 17. Februar 2012
Zwangsvollstreckung aus Grundschuld- Unterwerfungserklärungen
30. März 2010 von in Urteile Zwangsvollstreckung
Der u. a. für das Recht der allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen der zuständige Notar einem anderen als dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger die für eine Zwangsvollstreckung notwendige Vollstreckungsklausel zu erteilen hat.
In vielen Fällen werden Kredite von Banken dadurch abgesichert, dass der Kreditnehmer der finanzierenden Bank eine Grundschuld bestellt. Gleichzeitig unterwirft er sich wegen des Anspruchs aus der Grundschuld der sofortigenZwangsvollstreckung. Wird die Grundschuld an einen Dritten (Zessionar) abgetreten, kann nunmehr dieser aus dem Vollstreckungstitel (der Unterwerfungserklärung) wegen des Anspruchs aus der Grundschuld vorgehen, wenn der Notar im sogenannten Klauselerteilungsverfahren die Unterwerfungserklärung zu seinen Gunsten für vollstreckbar erklärt. Die Klausel wird vom Notar erteilt, wenn die Vollstreckungsvoraussetzungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind, § 727 Abs. 1 ZPO*, § 726 Abs. 1 ZPO**.
Der XI. Zivilsenat hat am 30. März 2010 (XI ZR 200/09, vgl. Pressemitteilung Nr. 68/2010) entschieden, dass eine solche formularmäßige Unterwerfungserklärung bei einer Sicherungsgrundschuld auch dann, wenn ihr Wortlaut dafür keine Anhaltspunkte biete, interessengerecht so auszulegen sei, dass der Zessionar nur dann aus ihr vorgehen könne, wenn er der Sicherungsvereinbarung, die der Kreditnehmer mit seiner Bank geschlossen hat, beitrete. Auf diese Weise sei sichergestellt, dass der Kreditnehmer auch in den Fällen, in denen die Abtretung der Grundschuld ohne seine Veranlassung – etwa aufgrund eines Verkaufs der Kreditforderung – erfolge, Einwendungen gegen den Anspruch aus der Grundschuld, die ihm gegenüber seiner Bank zugestanden hätten, gegenüber dem Zessionar geltend machen könne. Der XI. Zivilsenat hat zudem beiläufig darauf hingewiesen, dass deshalb im Klauselerteilungsverfahren von dem Notar zu prüfen sei, ob der Zessionar der Sicherungsvereinbarung beigetreten sei.
Diese Entscheidung hat den Notaren vor allem in den häufigen Fällen Probleme bereitet, in denen der Zessionar die Grundschuld auf Veranlassung des Kreditnehmers – etwa wegen einer Neuvalutierung oder einer Umschuldung – erworben hat. Sie haben teilweise auch in diesen Fällen die Erteilung der Klausel verweigert, weil der Zessionar regelmäßig nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden den Nachweis erbringen kann, dass ein solcher Fall und nicht ein Fall vorliegt, in dem die Grundschuld ohne Veranlassung des Kreditnehmers abgetreten worden ist. Außerdem herrschte in der Notarpraxis und der Literatur seitdem Unsicherheit, wie in den übrigen Fällen der Nachweis des Beitritts zur Sicherungsvereinbarung mit der abtretenden Bank zu führen sei.
Der für Rechtsbeschwerden im Klauselerteilungsverfahren allein zuständige VII. Zivilsenat hat nunmehr in einer Grundsatzentscheidung klar gestellt, dass der Notar die Klausel in allen Fällen erteilen muss, in denen die Unterwerfungserklärung sprachlich keinen Anhaltspunkt für die vom XI. Zivilsenat angenommene Bedingung erhält. Der Grund liegt in der Formalisierung des Zwangsvollstreckungsverfahrens, die einer allein an Interessen orientierten Auslegung ohne jeden Anhaltspunkt im Wortlaut eines Vollstreckungstitels Grenzen setzt. Der vom XI. Zivilsenat bezweckte Schutz des Kreditnehmers wird dadurch gewährleistet, dass er in einem kontradiktorischen Erkenntnisverfahren, das durch eine Klauselgegenklage nach § 768 ZPO*** eingeleitet werden kann, die Einwendung vorbringen kann, die Unterwerfungserklärung sei einschränkend im Sinne der Entscheidung des XI. Zivilsenats auszulegen und die danach erforderlichen Voraussetzungen lägen nicht vor. In diesem Verfahren gilt insbesondere keine Beschränkung der Beweismittel auf öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Es kann dort deshalb beispielsweise unproblematisch festgestellt werden, ob der Zessionar die Grundschuld ohne Veranlassung des Kreditnehmers erworben hat.
Beschluss vom 29. Juni 2011 – VII ZB 89/10
LG Koblenz – Beschluss vom 1. Dezember 2010
Karlsruhe, den 19. Juli 2011
* § 727 ZPO
Vollstreckbare Ausfertigung für und gegen Rechtsnachfolger
(1) Eine vollstreckbare Ausfertigung kann für den Rechtsnachfolger des in dem Urteil bezeichneten Gläubigers sowie gegen denjenigen Rechtsnachfolger des in dem Urteil bezeichneten Schuldners und denjenigen Besitzer der in Streit befangenen Sache, gegen die das Urteil nach § 325 wirksam ist, erteilt werden, sofern die Rechtsnachfolge oder das Besitzverhältnis bei dem Gericht offenkundig ist oder durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird.
(2) Ist die Rechtsnachfolge oder das Besitzverhältnis bei dem Gericht offenkundig, so ist dies in der Vollstreckungsklausel zu erwähnen.
** § 726 ZPO
Vollstreckbare Ausfertigung bei bedingten Leistungen
(1) Von Urteilen, deren Vollstreckung nach ihrem Inhalt von dem durch den Gläubiger zu beweisenden Eintritt einer anderen Tatsache als einer dem Gläubiger obliegenden Sicherheitsleistung abhängt, darf eine vollstreckbare Ausfertigung nur erteilt werden, wenn der Beweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt wird.
*** § 768 ZPO
Klage gegen Vollstreckungsklausel
Die Vorschriften des § 767 Abs. 1, 3 gelten entsprechend, wenn in den Fällen des § 726 Abs. 1, der §§ 727 bis 729, 738, 742, 744, des § 745 Abs. 2 und des § 749 der Schuldner den bei der Erteilung der Vollstreckungsklausel als bewiesen angenommenen Eintritt der Voraussetzung für die Erteilung der Vollstreckungsklausel bestreitet, unbeschadet der Befugnis des Schuldners, in diesen Fällen Einwendungen gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel nach § 732 zu erheben.
Haftung einzelner Mitglieder einer WEG für Wasserkosten
21. Januar 2010 von in Urteile WEG-Recht
Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Haftung für die Kosten der Belieferung eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Hauses mit Wasser sowie der Abwasserentsorgung getroffen. Eine Haftung einzelner Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner* für die Forderung des klagenden Versorgungsunternehmen wurde in dem entschiedenen Fall verneint.
Die drei Beklagten sind – neben anderen – als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Miteigentümer eines Grundstücks in Berlin. Die Klägerin versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. Die Klägerin verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldner die Zahlung restlichen Entgelts in Höhe von rund 3.600 € für die von ihr erbrachten Leistungen im Zeitraum von April 2006 bis März 2007. Die Beklagten sind der Ansicht, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Forderungen der Klägerin hafte und nicht die jeweiligen Mitglieder als Gesamtschuldner.
Das Amtsgericht hat der Klage gegen eine Beklagte aufgrund eines Anerkenntnisses teilweise stattgegeben; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision der beiden anderen Beklagten hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit derWohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig (Beschluss vom 2. Juni 2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154; vom Gesetzgeber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)** umgesetzt). Dies hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Daran fehlt es im entschiedenen Fall.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun die Miteigentumsanteile der Beklagten feststellen. Denn die Beklagten haften zwar nicht als Gesamtschuldner für die gesamte Forderung, sie haften aber gemäß § 10 Abs. 8 WEG* nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemein-schaft.
*§ 421 BGB: Gesamtschuldner
Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.
**§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze
(6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. …Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.
(8) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; …
Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 329/08
AG Berlin-Spandau, Urteil vom 19. März 2008 – 13 C 518/07
LG Berlin, Urteil vom 14. Oktober 2008 – 9 S 7/08
Karlsruhe, den 21. Januar 2010
196 BGB findet auf Erbbauzinsanspruch keine Anwendung
9. Oktober 2009 von in Allgemein
Die Klägerin ist Eigentümerin eines mit einem Erbbaurecht belasteten
Grundstücks.
Das Erbbaurecht hatte die frühere Grundstückseigentümerin in einem
notariellen Vertrag für sich selbst bestellt; der Erbbauzins war darin ausdrücklich sowohl dinglich als auch gleichzeitig als schuldrechtliche Zahlungsverpflichtung vereinbart worden. Nachfolgend hatte sie dem Beklagten eine anteilige
Mitberechtigung an dem Erbbaurecht übertragen, die mit dem Sondereigentum
an einer Wohnung in der auf dem Grundstück errichteten Wohnanlage verbun-
den ist. Dabei war vereinbart worden, dass der Beklagte anteilig in sämtliche
Rechte und Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag eintritt.
Die auf den Anteil des Beklagten entfallenden Erbbauzinsen wurden zunächst von einer Generalmieterin erbracht. Als nach deren Insolvenz keine weiteren Zahlungen erfolgten, beantragte die Klägerin Ende Dezember 2004 wegen der seit Februar 2001 ausstehenden Erbbauzinsen einen Mahnbescheid,
welcher im Januar 2005 erlassen wurde, dem Beklagten aber nicht zugestellt
werden konnte. Dies gelang, nach Beantragung eines weiteren Mahnbescheids,
erst im Februar 2006.
In dem anschließenden Verfahren hat die Klägerin rückständige Erbbauzinsen in Höhe von insgesamt 8.733,75 € geltend gemacht. Die ansonsten erfolgreiche Klage ist wegen der auf das Jahr 2001 entfallenden Rückstände von
1.346,63 € von dem Landgericht und dem Oberlandesgericht abgewiesen worden. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren diesbezüglichen
Klageantrag weiter.
Das Berufungsgericht meint, der Anspruch der Klägerin auf Zahlung von
Erbbauzinsen für das Jahr 2001 sei verjährt. Die Verjährungsfrist für den dinglichen Erbbauzins betrage nach §§ 902 Abs. 1 Satz 2, 195 BGB drei Jahre und
sei daher Ende 2004 abgelaufen. Für einen daneben bestehen schuldrechtlichen Anspruch auf Zahlung von Erbbauzinsen gelte nichts anderes. Nach dem
Wortlaut von § 196 BGB könne ein solcher Erbbauzinsanspruch zwar als Ge-
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genleistung für das Erbbaurecht anzusehen sein und daher an sich einer zehnjährigen Verjährungsfrist unterliegen. Die teleologische Auslegung der Vorschrift führe jedoch zu dem Ergebnis, dass der schuldrechtliche Anspruch auf
Erbbauzinsen jedenfalls dann nicht von ihr erfasst werde, wenn – wie hier – das
Erbbaurecht für den Schuldner bereits bestellt sei. Die Erwägungen, die den
Gesetzgeber veranlasst hätten, den Anspruch auf die Gegenleistung in § 196
BGB aufzunehmen, kämen zu diesem Zeitpunkt nicht mehr zum Tragen. Zudem werde der gebotene Gleichklang mit der Verjährungsfrist für den dinglichen
Erbbauzinsanspruch hergestellt.
Das angefochtene Urteil hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.
1. Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, dass sich die Verjährung
sowohl des dinglichen als auch eines möglichen schuldrechtlichen Anspruchs
der Klägerin auf Zahlung von Erbbauzinsen nach § 195 BGB richtet (hier i.V.m.
Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB, § 197 BGB a.F.), so dass die im Jahr 2001
entstandenen Ansprüche mit dem Ende des Jahres 2004 verjährt sind.
2. Entgegen der Auffassung der Revision findet die Sonderregelung des
§ 196 BGB, wonach Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem
Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts
an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung in zehn Jahren verjähren, auf rückständige Erbbauzinsen keine Anwendung. Auf die von der Revisionserwiderung
aufgeworfene Frage, ob der geltend gemachte Anspruch nach den konkreten
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Umständen des Falls überhaupt als Gegenleistung des Beklagten für die Bestellung bzw. Übertragung des Erbbaurechts anzusehen ist, kommt es daher
a) Dass der dingliche Anspruch auf Zahlung rückständiger Raten nicht
von § 196 BGB erfasst wird, folgt bereits daraus, dass die Erbbauzinsraten
nicht die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts oder dessen Übertragung bilden. Zwar wird der dingliche Erbbauzins angesichts der Regelung in
§ 9 ErbbauRG als Gegenleistung für die Bestellung eines Erbbaurechts bezeichnet (vgl. Senat, Urt. v. 24. Januar 1992, V ZR 267/90, WM 1992, 705, 707;
Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 9 ErbbauRG Rdn. 1; v.Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Aufl., S. 313, Rz. 6.2; siehe auch Senat, BGHZ 96,
385, 386). Mit dem Begriff des dinglichen Erbbauzinses ist aber nicht die einzelne wiederkehrende Leistung, sondern der Erbbauzins als das reallastartige
Stammrecht angesprochen. Gegenleistung für die Bestellung oder Übertragung
des Erbbaurechts ist die Belastung des Erbbaurechts mit einer Erbbauzinsreallast, aus der dann die persönliche und dingliche Haftung für den vereinbarten
Erbbauzins folgt (so zutreffend Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 9 ErbbauRG Rdn. 2). Nur dieser Anspruch kann in den Anwendungsbereich des
§ 196 BGB fallen. Der Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses verjährt dagegen stets in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB; vgl. MünchKomm-BGB/Oefele, 5. Aufl., § 9 ErbbauRG, Rdn. 13; Staudinger/Rapp, BGB
[2009], § 9 ErbbauRG Rdn. 36; Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 9 ErbbauRG
Rdn. 2; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 9 ErbbauRG Rdn. 6).
b) Für rückständige Erbbauzinsen, die auf rein schuldrechtlicher Grundlage zu leisten sind (vgl. dazu Staudinger/Rapp, aaO, Rdn. 6), gilt im Ergebnis
nichts anderes. Zwar kann die – bei der Prüfung von § 196 BGB stets notwendige – Auslegung des kausalen Rechtsgeschäfts ergeben, dass die schuldrechtli-
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che Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses Teil der Leistung
ist, die der Schuldner um der Begründung oder der Übertragung des Erbbaurechts Willen übernommen hat. Auch in einem solchen Fall bleibt für den Anspruch auf Erhalt von Erbbauzinsen aber die regelmäßige Verjährungsfrist des
§ 195 BGB maßgeblich. Das liegt schon deshalb nahe, weil es, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, keinen sachlichen Grund gibt, den schuldrechtlichen Erbbauzinsanspruch einer längeren Verjährungsfrist zu unterstellen
als den dinglichen.
Entscheidend aber ist, dass sich nur eine dreijährige Verjährungsfrist mit
der in § 197 Abs. 2 BGB getroffenen Regelung vereinbaren lässt. Danach tritt
bei rechtskräftig festgestellten Ansprüchen (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB) und Ansprüchen aus vollstreckbaren Vergleichen oder Urkunden (§ 197 Abs. 1 Nr. 4
BGB), die künftig fällig werdende regelmäßig wiederkehrende Leistungen zum
Inhalt haben, die Regelverjährung, also die in § 195 BGB genannte Frist, an die
Stelle der in § 197 Abs. 1 BGB bestimmten Verjährungsfrist von 30 Jahren. Das
lässt den Willen des Gesetzgebers erkennen, Ansprüche auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen (vgl. BGHZ 146, 228, 232; Senat, Urt. v. 24. Juni 2005,
V ZR 350/03, NJW 2005, 3146, 3147) stets der regulären Verjährungsfrist von
drei Jahren zu unterwerfen. Andernfalls stünde der Gläubiger in verjährungsrechtlicher Hinsicht schlechter, sobald sich der Schuldner wegen des Anspruchs
auf Zahlung künftig fällig werdender Erbbauzinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO)
oder dieser Anspruch rechtskräftig festgestellt worden ist.
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12 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
LG Köln, Entscheidung vom 27.02.2008 – 18 O 421/06 –
OLG Köln, Entscheidung vom 18.12.2008 – 19 U 44/08 –
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