Source: http://ufc-union-des-consomateurs-de-l-audomarois.e-monsite.com/
Timestamp: 2018-12-12 08:20:50+00:00
Document Index: 322639102

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 15", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ']

UFC-Que choisir Saint-Omer
1. cindy Le jeudi, 22 august 2013
Petits Perp : Sorties anticipées facilitées
Censé contrer la baisse des revenus une fois à la retraite, le Perp (Plan d’épargne retraite populaire) n’a pas su s’imposer. Les bancassureurs ont en revanche très bien su l’imposer à leurs clients qui n’en avaient pas forcément besoin ! Conscients des blocages existants et des petits Perp en souffrance, le législateur a fait un pas : leur épargne peut désormais être récupérée sans attendre. Mode d’emploi.
• Le Plan d’épargne retraite populaire a été lancé il y a une petite quinzaine d’années pour juguler la baisse de pouvoir d’achat au moment de la retraite. Son principe est très simple : en contrepartie d’un effort d’épargne sur le long terme, le souscripteur bénéficie, une fois à la retraite, d’un complément de revenus ou rente viagère. Par rapport à l’assurance vie, produit d’épargne de long terme également, les contraintes du Perp sont multiples et fortes. Entre autres, et c’est ce qui explique pour partie le manque d’appétence pour ce produit financier, l’épargne est bloquée jusqu’au départ en retraite (sauf situations exceptionnelles et graves prévues par la loi) et la rente est fiscalisée comme les pensions versées par les régimes de retraite obligatoire. Pour gommer ces aspérités et inciter un maximum de particuliers à souscrire, le législateur a assorti les versements d’une carotte fiscale : les cotisations sont déductibles du revenu imposable, mais ce mécanisme ne profite pas à tout le monde de la même façon… Seuls les contribuables dont le taux marginal d’imposition (TMI) est d’au moins 30 % ont en fait intérêt à souscrire : avec un versement de 1 000 €, ils économisent en effet 300 € d’impôt sur le revenu. Pour les personnes non imposables en revanche (pas moins de 13,9 millions de foyers fiscaux sur un total de 37,4 millions en 2015, soit 37,2 %, hors foyers bénéficiant d’une restitution d’impôt, selon la Direction générale des finances publiques) ou pour les personnes dont le TMI est de 14 %, l’économie d’impôt est dans le meilleur des cas marginale, dans le pire des cas, égale à zéro !
2 000 € pas plus : c’est la limite des petits Perp en sommeil
De ce fait, un certain nombre d’épargnants qui avaient pourtant ouvert un Perp s’en sont détournés. Résultat : sans qu’il soit possible d’obtenir le moindre chiffre officiel, de nombreux petits Perp végèteraient en attendant que l’heure de la retraite vienne.
Conscient de ce phénomène, le législateur vient d’élargir le spectre des sorties anticipées puisque les Perp dont la valeur de rachat est inférieure ou égale à 2 000 € peuvent désormais être débloqués, sans frais ni pénalités (1). Mais pour pouvoir récupérer l’argent en compte, encore faut-il respecter deux conditions. La première impose d’avoir mis en sommeil son Perp depuis au moins 4 ans si le contrat n’a pas prévu de versements réguliers, ou d’avoir ouvert son Perp depuis au moins 4 ans avant la demande de rachat. En clair, si vous n’êtes pas satisfait(e) de votre Perp (faible rendement du fonds en euros, frais élevés…), stoppez tous les versements même minimes, de façon à faire courir ce délai de 4 ans. Seconde condition, plus subtile : votre revenu fiscal (celui précédant l’année du rachat, soit celui de 2016 si le rachat a lieu en 2017) doit être inférieur aux plafonds prévus pour le dégrèvement de la taxe d’habitation des résidences principales situées en métropole. Par exemple, pour un rachat effectué cette année, ils ne doivent donc pas avoir dépassé 25 156 € si vous comptiez en 2016 une part fiscale (personne seule) ou 35 659 € si vous en comptiez deux (couple avec 2 enfants par exemple).
L’importance de délivrer un logement décent à ses locataires
Le bailleur qui donne à bail un logement est tenu de respecter certaines obligations et notamment celle de délivrer un logement décent à son locataire.
L’article 1719 du Code civil dispose en effet que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Cet article prévoit que quand le logement est indécent le propriétaire ne peut pas arguer de l’éventuelle nullité du bail ou de sa résiliation pour obtenir l’expulsion du locataire.
L’indécence du logement crée donc un risque important pour le bailleur si le locataire ne paie pas son loyer.
De plus lorsqu’il a vécu dans un logement indécent le locataire peut solliciter, en justice, des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.
Ainsi la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 5 novembre 2015, a validé le fait que des locataires puissent obtenir des dommages et intérêts eu égard au préjudice de jouissance subi. En l’espèce ce préjudice était caractérisé par le fait que les locataires « avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite. » (N° de pourvoi: 14-23693)
Enfin un logement vétuste constitue une dispense pour le locataire de réaliser certaines réparations.
Un locataire a l’obligation d’effectuer les menues réparations et celles d’entretien courant (entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet …)
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en effet que « le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives. »
Un bailleur a assigné en justice ses anciens locataires au motif qu’ils n’avaient pas entretenu correctement le logement.
La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 5 novembre 2015, a expliqué que « la demande du bailleur au titre des réparations locatives n'était pas fondée » eu égard à l’impossibilité pour les locataires d’entretenir correctement un immeuble vétuste. (n° de pourvoi: 14-23693)
En cas de vétusté importante du bien loué le locataire n’a donc pas à respecter son obligation d’entretien.
Il convient également de signaler que, dans ce dossier, les locataires ont obtenu des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance eu égard à l’état du logement.
Juliette Clerbout (Avocat à Saint-Omer)
Ce qui change en 2017 !
Déjà obligatoires en cas de vente d’un logement en copropriété, ces diagnostics le seront aussi désormais en cas de location. À compter du 1er janvier, tout propriétaire mettant en location un logement situé dans un immeuble en copropriété construit avant 1975 devra joindre au contrat de bail un dossier de diagnostic technique sur les installations intérieures de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans. Cette obligation s’applique aux logements vides ou meublés. Le crédit d’impôt transition énergétique (Cite) pour réaliser des travaux de rénovation énergétique est reconduit, et il devient cumulable avec l’éco-prêt à taux zéro. Les fournisseurs d’eau doivent mentionner le prix au litre (hors abonnement) sur les factures.
L’accès à Paris intra-muros est désormais réservé aux véhicules munis de leur vignette Crit’Air, qui identifie les véhicules en fonction de leur niveau de pollution.
Le statut des lanceurs d’alerte et les modalités de protection de ces derniers ont été définis par la loi Sapin 2 (texte définitif publié au Journal officiel le 9 décembre). La loi protégera notamment du licenciement abusif les membres du personnel d’abattoir dénonçant des actes de maltraitance envers les animaux.
Justice : Toujours plus de conciliation
Justice débordée, justice trop lente, justice qui manque de moyens… les maux sont connus. Mais plutôt que de lui administrer un traitement de choc afin de la rendre plus efficace, les gouvernements successifs la soignent à coup de médicaments dont l’efficacité est loin d’être prouvée.
La dernière « prescription » date du 18 novembre 2016 avec la promulgation de « la loi de modernisation de la justice du 21e siècle ». Son article 4 restreint un peu plus encore l’accès direct au juge pour le règlement des petits litiges.
Il autorise en effet le juge à conditionner la saisine par déclaration au greffe du tribunal d’instance, la juridiction civile compétente pour les affaires de moins de 10 000 € (1), à une conciliation préalable, « à peine d’irrecevabilité ». En d’autres termes, si les parties n’ont pas tenté de régler leur conflit à l’amiable en passant par un conciliateur de justice (il est rattaché au tribunal d’instance, ndlr) le juge pourra ne pas donner suite à leur action.
Cet article 4 de la loi prévoit toutefois quelques exceptions. La saisine directe du juge d’instance pourra être possible lorsque l’une des deux parties sollicite auprès de lui « l’homologation d’un accord ». Elle est également envisageable « si l’une des parties justifie d’autres diligences (autre que le passage devant un conciliateur, ndlr) en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige ». Enfin, « l’absence de recours à la conciliation » peut être justifiée par « un motif légitime ».
La règle renforce encore le rôle de la médiation et de la conciliation dans notre paysage judiciaire. Une évolution somme toute prévisible. L’article 56 du code de procédure civile, réécrit par un décret du 11 mars 2015, avait posé les premiers jalons en imposant aux parties d’indiquer dans leur assignation à peine de nullité « les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige », sauf justification d’un « motif légitime ». Le texte ne précise cependant pas la forme que doivent prendre lesdites « diligences ».
L’objectif de ces mesures est clairement de désengorger les tribunaux, en privilégiant le règlement extra-contentieux de divers litiges, en particulier ceux de la vie courante. Elles viennent se greffer à d’autres qui vont dans le même sens.
Ainsi, en application d’une directive européenne du 21 mai 2013, les consommateurs confrontés à un problème lié à un produit ou un service peuvent recourir à la médiation afin de chercher une solution amiable avec le professionnel. Ce dernier étant tenu d’indiquer à leurs clients le nom du médiateur qu’il a désigné pour cette mission. Cette médiation consommateurs/entreprises est censée fonctionner depuis le 1er janvier 2016. En pratique, le système peine à trouver son public.
Plus récemment, ce sont les huissiers qui ont vu leurs prérogatives élargies. La loi du 6 août 2015 complétée par un décret du 9 mars 2016 institue une « procédure simplifiée de recouvrement des petites créances ». Depuis le 1er juin 2016, un huissier peut récupérer à la demande d’un créancier (ce dernier en assume les frais) une somme inférieure à 4 000 € en dehors de toute procédure ou décision judiciaire à la condition que le débiteur ait donné son accord.
Si sur le papier, toutes ces dispositions ambitionnent d’éloigner encore un peu plus le justiciable du juge, leur pertinence reste néanmoins à démontrer.
Les juridictions de proximité qui traitent des litiges jusqu’à 4 000 € auront vécues seulement quelques années. Leur suppression est programmée au 01/07/2017. Ce sont alors les tribunaux d’instance qui récupéreront les affaires qui relèvent de leur champ d’action.
Épargne : L’assurance vie s’ouvre au capital investissement
Lancé le 5 juillet, le premier contrat d’assurance vie résolument orienté vers le soutien aux entreprises a fait grand bruit dans le monde de la finance. Inaugurée par Axa France et portée sur les fonts baptismaux par le désormais ex-ministre de l’Économie, Emmanuel Macron, cette nouvelle offre, baptisée Nextstage Croissance, témoigne une nouvelle fois de la volonté conjuguée du gouvernement et des assureurs de pousser les épargnants vers davantage de prise de risque en finançant les petites et moyennes entreprises (PME) ainsi que les entreprises de taille intermédiaire (ETI).
Pour rappel, l’assurance vie pèse aujourd’hui quelque 1 615 milliards d’euros. Or plus des trois quarts de ces encours sont placés en fonds en euros sécurisés (le capital est garanti à tout moment). Majoritairement investis en obligations d’État et d’entreprises, ces supports, qui ont encore rapporté l’an passé 2,3 % en moyenne (avant frais sur versement et prélèvement sociaux), sont fortement impactés par le plongeon inédit des taux (fin août, l’indice de référence du secteur, l’OAT 10 ans, a enfoncé le seuil des 0,2 % !). Non seulement leur rentabilité financière pâtit de ce repli drastique de la rémunération obligataire (cette année, le rendement moyen des fonds en euros devrait passer sous la barre des 2 %), mais cette configuration hypothèque l’avenir de la garantie permanente en capital dont ils bénéficient. Celle-ci coûte en effet de plus en plus cher en fonds propres aux assureurs qui n’ont de cesse ces derniers temps de pousser leurs clients vers les unités de comptes (UC), des supports placés en valeurs mobilières dont la performance potentielle provoque en contrepartie une prise de risque accrue (voir notre enquête de juillet 2016). Certains réseaux incitent également à regarder du côté des nouveau fonds euro-croissance. Mais la mécanique complexe de ce produit associée à un report de garantie à terme (huit ans minimum) peine à convaincre.
La voie étroite du non-coté
L’initiative en faveur du private equity s’inscrit dans cette même logique de diversification. En soi, elle n’est d’ailleurs pas nouvelle. Cela fait déjà plusieurs années que les pouvoirs publics encouragent, par des allègements fiscaux dédiés, les assurés à soutenir les entreprises non cotées, au travers de contrats spécifiques (offres « DSK », refondues en « NSK » et plus récemment « Vie génération », qui profitent d’un abattement successoral majoré de 20 % en contrepartie d’un investissement en capital risque et/ou solidaire). Mais l’article 137 de la loi Macron ajoute une pierre à l’édifice. Jusqu’à présent, si un assuré misait sur du non-coté dans le cadre de son assurance vie (dans la limite des 10 % autorisés), il était, en cas de rachat anticipé ou de transmission, confronté à un problème de liquidité pour la quote-part de son contrat investie en private equity. La loi Macron lève ce frein en permettant au bénéficiaire du contrat (souscripteur en vie, ou héritier désigné) de recevoir dans ce cas non plus du cash, mais des titres, correspondant généralement à la valeur des parts du FCPR (fonds communs de placement à risque) par lequel aura transité l’investissement dans les entreprises non cotées.
Difficile contrepartie
Attention toutefois, comme le souligne Olivier Mariée, directeur des activités épargne et Wealth Management d’Axa France, en aucun cas ce type d’investissement ne s’adresse au grand public. « Cette solution de diversification est réservée à une clientèle patrimoniale avertie qui, dans le cadre de son assurance vie, souhaite accéder à cette classe spécifique d’actifs de long terme dont l’usage exige maintes précautions ». Liquider à bon escient les titres correspondant à son capital investissement demande en effet un minimum d’expertise. Fort de ce constat, CNP Assurances, qui lancera dans quelques jours dans le cadre de ses gammes CNP Patrimoine, sa nouvelle offre de private equity, assurera elle-même le rachat de ces titres.
Fiche technique de l’offre d’Axa France
Nom de l’UC : NextStage croissance
Société de gestion : NextStage AM
Objectif : Investissement dans NextStage SCA, elle-même investie majoritairement dans des PME et ETI françaises ou européennes.
Frais de gestion du fonds : 1,1 %/an (+ frais propres au contrat).
Montant minimum d’accès : 100 000 € (une quote-part maximum 10 % de chaque versement peut être investie sur le support. Les arbitrages et les actes de gestion automatiques ne sont pas autorisés).
Rupture conventionnelle et bail d’habitation
En principe, en matière de bail d’habitation, le préavis est d’une durée de trois mois.
Certaines exceptions sont toutefois prévues par la loi. Ainsi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que «le délai de préavis est toutefois d'un mois : en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi …. »
Certains se sont demandés si la rupture conventionnelle (à savoir la rupture d’un commun accord entre le salarié et l’employeur) constituait une « perte d’emploi » au sens de la loi du 6 juillet 1989.
De manière récente, dans un arrêt en date du 9 juin 2016 la Cour de cassation a clairement expliqué que « la rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et permet au locataire de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois. » (pourvoi n° 15-15.175)
Juliette Clerbout (Avocat au Barreau de Saint-Omer)
Intempéries et catastrophe naturelle
Un point pour les banques, un pour les consommateurs. La Cour de cassation et la cour d’appel de Douai viennent de rendre deux décisions contraires concernant la liberté de choisir ou non son assurance en cas de souscription d’un prêt immobilier. Malgré plusieurs lois, c’est toujours le flou qui règne
La messe est loi n d’être dite... Alors que les banquiers renâclent toujours à ouvrir le marché de l’assurance emprunteur à la concurrence, ils ont reçu un appui juridique de taille avec le dernier arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 9 mars 2016. Mais à l’inverse, les consommateurs viennent de voir le droit de choisir librement leur assureur consacré par un troisième arrêt de la cour d’appel de Douai du 4 mai 2016, postérieur à celui de la Cour de cassation.
Face à ce constat, le législateur a par deux fois pris l’initiative. D’abord avec la loi Lagarde de 2010 qui a donné la possibilité aux emprunteurs de substituer le contrat d’un autre assureur présentant des garanties équivalentes. Un décret a même détaillé ce qu’il fallait entendre par « garanties équivalentes » afin que les banques ne puissent retoquer le contrat proposé parce qu’il ne serait pas aussi protecteur que le premier. Et ensuite avec la loi Hamon (2014) qui permet aux emprunteurs immobiliers de bénéficier d’un délai d’un an à compter de la signature de l’offre de prêt pour résilier l’assurance qu’ils ont souscrite auprès de la banque.
Or malgré tout cet arsenal juridique, la Cour de cassation vient, contre l’avis même de son avocat général, de se positionner du côté des banques. La Cour estime que le droit de résiliation posé par le code des assurances n’est pas expressément prévu dans le code de la consommation. Et donc, ne s’applique pas aux consommateurs ! Étrange raisonnement, comme l’ont relevé plusieurs professeurs de droit, que d’utiliser des règles plus protectrices pour réduire les droits de celui qui doit être défendu.
Mais l’affaire n’est pas close. Quelques semaines plus tard, la cour d’appel de Douai s’affranchit de la décision de la haute Cour pour, au contraire, réaffirmer le droit de résiliation de l’assurance emprunteur initiale et de substitution par un autre contrat de son choix. En l’espèce, elle reconnaît le droit à des emprunteurs (d’une banque rachetée depuis par le CIC Nord-Ouest) qui ont souscrit auprès d’ACM Vie une assurance emprunteur en mars 2007 de résilier le contrat d’assurance-groupe et de le remplacer par une assurance auprès de la Macif. Reste maintenant à savoir comment vont réagir les cours d’appel et tous les tribunaux de première instance saisis de litiges de même nature. Plusieurs d’entre eux (notamment la cour d’appel de Bordeaux et le TGI de Valence), avaient déjà tranché en faveur du consommateur. La balle est dans leur camp.
Beaucoup de consommateurs hésitent à agir en justice par peur du coût que leur défense pourrait représenter.
Or pour limiter le coût de sa défense le consommateur peut solliciter une somme d’argent sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Cet article permet au juge d'allouer une somme, versée par le perdant, à la partie qui gagne un procès.
Cet article dispose en effet que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens … »
Le justiciable peut par exemple solliciter le remboursement de ses frais d’Avocat, des constats d’Huissier, de ses frais de déplacements pour se rendre au Tribunal …
Le consommateur peut également demander que la partie adverse soit condamnée aux dépens. Les dépens comprennent notamment les frais d’Huissier de justice pour la délivrance de l’assignation, pour la signification du jugement ….
Assurance vie : Abus de retard pour les bénéficiaires
Or comme en témoigne Martine dans un courriel envoyé début février, nombre d’établissements négligent de signaler ce détail pourtant essentiel. « Mon beau-père est décédé fin août 2015. Après un premier rendez-vous avec sa banque, la Caisse d’épargne, mon époux a pour instruction de fournir : un RIB, un extrait d'acte de naissance, une photocopie de la carte d'identité, un justificatif de domicile mais sa conseillère "omet" de préciser qu'il faut aussi impérativement envoyer aux impôts le formulaire Cerfa 2705A pour obtenir le Cerfa 2738 prouvant que l'assurance vie est bien déclarée. Ce n'est que vers le 10 novembre 2015 et après de nombreuses réclamations qu'elle nous donne enfin cette information. Conséquence, ce dernier document nécessaire au paiement n'est fourni que le 26 novembre, alors qu'il aurait pu être délivré fin août-début septembre ».
Assurance emprunteur : Résiliation et substitution s’imposent
Son utilité est importante : il permet même à ceux qui ont un petit apport personnel de pouvoir se lancer dans le rachat d’un commerce ou d’une entreprise. Il peut concerner le fonds de commerce, le pas de porte, mais aussi le mobilier et le stock. Ce système permet de ne pas toucher à sa trésorerie, nécessaire pour bien démarrer, et de ne pas aller voir sa banque pour faire un crédit, ce qui est bien utile quand on n’a pas les reins assez solides.
Faire un crédit vendeur ne veut pas dire qu’il ne faudra pas emprunter une certaine somme à sa banque. En effet, certains éléments d’une entreprise ne peuvent pas être financés par ce système, comme le BFR, la trésorerie et les investissements. De plus, il est rare d’un avoir un qui couvre la totalité de la cession. Il faudra quand même apporter une partie de la somme sur ses fonds propres, au moins 30%, comme pour un appartement.
Attention aussi aux délais : on ne va pas pouvoir rembourser le vendeur sur 30 ans, mais dans un délai fixé qui est assez court, de 3 ans, avec des mensualités égales pendant cette période. Quant au taux d’intérêt, il est libre. N’hésitez pas à le négocier, surtout s’il s’approche du taux d’usure (dont les règles ne s’appliquent pas dans ce cas-là).
Absence d’obligation d’entretien pour un logement vétuste
2016 : Les principaux changements
L'inquiétante progression des crédits immobiliers
Si les crédits à la consommation restent la cause principale de surendettement, la part de dossiers où les dettes immobilières sont en jeu a progressé de près de 50 % en quatre ans. Cause probable, des biens achetés trop chers et des investissements locatifs ayant mal tourné. Explications.
Tout au long des années 2000, la part des dettes immobilières est restée à peu près stable dans les causes de surendettement, telles qu’elles ressortent des statistiques de la Banque de France. Elles apparaissaient dans 8 % à 9 % seulement des dossiers, très loin derrière les dettes à la consommation (souscrites par 90 % des surendettés en 2011), les crédits renouvelables (79 %, toujours en 2011) et les prêts personnels (48 %).
En quatre ans, la situation a évolué. Entrée en application en novembre 2010, la loi Lagarde a durci les conditions de vente et amélioré l’information des souscripteurs pour le « crédit conso » et le « crédit revolving ». Des progrès timides, mais des progrès néanmoins. En cinq ans, la part des dettes à la consommation et des crédits renouvelables a reculé respectivement de sept et onze points, concernant 83 % et 68 % des dossiers au deuxième trimestre 2015.
Il en va tout autrement des dettes immobilières, qui n’ont cessé de grimper pour toucher le seuil inédit de 13 % du total des dossiers en 2015. Le total en question est en hausse : 218 000 nouveaux cas de surendettement en 2010, 231 000 en 2015. Comme les crédits immobiliers portent toujours sur de fortes sommes (108 000 € en moyenne en 2015 pour les surendettés), ils représentent aujourd’hui plus du tiers de la dette globale des surendettés, à 34,2 % au deuxième trimestre 2015 !
Avant de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France, on peut imaginer qu’un foyer en difficulté va d’abord vendre et prendre une location. Certains particuliers ayant acheté très cher leur logement pendant la bulle des années 2000 ne le peuvent peut-être pas, sauf à encaisser une sévère moins-value. Il y a aussi certainement parmi eux des centaines de foyers qui sont tombés dans le piège de la défiscalisation en Robien ou Scellier ou en résidences de tourisme. Les loyers ne rentrent pas, or la banque les avait pris en compte dans le calcul de la capacité de remboursement ! La revente est impossible avant le terme fixé par la loi de défiscalisation (9 ans, en général) sous peine de redressement fiscal.
Les dettes fiscales sont d’ailleurs en hausse sensible elles aussi dans la typologie du surendettement. On les retrouve aujourd’hui dans 50 % des dossiers, contre 38 % il y a cinq ans.
Des moins-values qui vont jusqu’à 80 %
Même si le délai légal de détention a expiré, pour une large partie des investissements dans les petites villes, les reventes des biens achetés entre 2003 et 2006 se font aujourd’hui avec des moins-values de 25 % à 50 %, voire 80 %. Le produit de la vente est loin de couvrir les échéances restantes.
En ce qui concerne les appartements en résidence de tourisme, c’est encore plus difficile, car il y a très peu d’acheteurs sur le marché de l’occasion. Ces résidences ont mauvaise réputation auprès des investisseurs. Leur rendement est faible et leur régime juridique est contraignant, dans la mesure où elles sont gérées par des exploitants professionnels, protégés par des baux commerciaux.
L’indicateur du surendettement immobilier est à surveiller attentivement. Compte tenu de l’intensité des ventes en défiscalisation jusqu’en 2010, il n’est pas impossible qu’il grimpe encore. Avec cette circonstance aggravante que ce surendettement a été encouragé par l’État !
Démarchage à domicile et lettre publicitaire
Savoir si une action constitue un démarchage à domicile est juridiquement important car le démarchage est soumis à une réglementation protectrice portant sur le contenu du contrat et les délais de rétractation. Ainsi en vertu de l’article L121-21 du Code de la consommation « le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d'un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision.»
Un particulier avait reçu par courrier une offre promotionnelle d'un concessionnaire automobile. Il se rend sur place et signe un contrat de location avec option d'achat. Il a ensuite demandé l’annulation de ce contrat.
La Cour d’appel a rejeté la demande du consommateur en estimant que le contrat de location avec option d'achat ayant été conclu dans un lieu destiné à la commercialisation, le consommateur ne pouvait pas bénéficier de la protection accordée à la conclusion d'un contrat résultant de démarchage à domicile.
La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 4 février 2015 par la première chambre civile a censuré cette décision et expliqué que le démarchage à domicile ne suppose pas forcément la présence physique d'un commercial au domicile du consommateur.
Par conséquent l'envoi d'offres commerciales à l’adresse d’un particulier afin de l'inciter à contracter constitue bien un démarchage à domicile. (N° de pourvoi: 14-11002)
Loi Alur : Des retouches importantes concernant la vente et la location
• Modalités d’information un peu allégées. C’était l’une des principales critiques formulées par les agents immobiliers et les notaires contre la loi Alur : l’importance du nombre de documents réclamés (règlement de copropriété, PV d’assemblée générale, carnet d’entretien, etc.). Selon eux, cela a entraîné des surcoûts et des délais supplémentaires entre l’offre d’achat et la signature de la promesse de vente. L’ordonnance du 27 août 2015 a levé certaines de ces obligations (1). C’est notamment le cas de l’obligation d’informer l’acheteur d’éventuels impayés au sein de la copropriété. De même, les documents concernant la copropriété ne sont plus indispensables en cas de rachat d’un lot par un autre copropriétaire.
• Transmission dématérialisée autorisée. Le texte autorise également que les éléments d’information requis ne soient plus obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais puissent être remis à l'acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support, y compris numérique. Seule condition : l’acceptation expresse de l’acquéreur (nouvel article L. 721-2, 5°).
• Encadrement des loyers : seulement pour les nouveaux contrats. C’était l’une des décisions les plus attendues : quelles sont les locations concernées par les mesures d’encadrement ? La loi Macron répond de façon très précise : l’encadrement des loyers ne s'applique qu'aux contrats signés après l'entrée en vigueur des plafonds de loyers, soit à compter du 1er août 2015 pour Paris.
• Délai de restitution de la caution : le même pour tous. Le délai de restitution du dépôt de garantie est uniformisé par la loi Macron. Il est en effet désormais identique (un mois) si le logement est livré en bon état par le locataire à son départ, quel que soit le type de location (vide ou meublée) et quelle que soit la date de signature du bail : avant ou après la loi Alur.
• Délai harmonisé pour donner son congé. Dans le même souci de simplification, le délai de préavis réduit en zone tendue (2) est désormais applicable à tous les contrats de location en zone tendue, qu’ils aient été signés avant ou après la loi Alur. Il est désormais d’un mois dans tous les cas.
Les délais de paiement en matière civile
Un débiteur ayant des difficultés à faire face à ses dettes civiles peut saisir la justice pour solliciter des délais de paiement.
En effet en vertu de l’article 1244-1 du Code civil « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »
Il convient de signaler que pour les dettes alimentaires le Juge ne peut pas octroyer des délais de paiement.
En matière locative la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (appelée loi Alur) a allongé les délais de paiement à trois ans.
Une question s’est alors posée : est-ce que cette disposition légale s’applique à tous les baux en cours ou seulement aux baux signés après l’entrée en vigueur de la loi ?
La Cour de Cassation dans un avis en date du 16 février 2015 a expliqué que la faculté d'accorder un délai de trois ans au locataire en situation de régler sa dette locative s'applique aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi.
Dans tous les cas, pour obtenir un délai de paiement, le débiteur doit remettre au juge un dossier faisant apparaitre clairement ses ressources et ses charges.
Canicule : Les gestes à privilégier
La canicule devrait connaître un pic ce week-end. Pour en limiter les effets, il faut penser à boire de l’eau, à se rafraîchir régulièrement et à empêcher la chaleur d’envahir le logement en fermant volets et fenêtres jusqu’à ce que la température baisse, en fin de nuit.
En période de canicule, la priorité est d’éviter la déshydratation, qui touche d’abord les personnes fragiles, comme les personnes âgées ou les nourrissons. Il faut boire régulièrement, de l’eau de préférence. Elle ne doit pas être glacée, car on arrête de boire plus vite quand le liquide est très froid. Les jus de fruits et autres boissons sucrées ne sont pas conseillées car elles satisfont l’envie de sucre, mais masquent le besoin d’hydratation. Si l’eau ne passe pas bien, un fond de sirop ou de jus de fruit dilué dans l’eau peut faire l’affaire. Le thé et le café, à doses raisonnables, contribuent à l’hydratation. L’alcool est à éviter.
Du côté des aliments, melon, tomates, fraises, courgettes, concombre, pastèque et yaourts sont à privilégier. L’alimentation doit rester équilibrée.
Faire face à la chaleur sans climatisation
Chez soi, il faut éviter que la chaleur envahisse le logement. Après avoir aéré en créant des courants d’air le matin, quand la température est au plus bas, l’idéal est de fermer les volets ou les stores pour éviter que le soleil tape sur les vitres. Si on n’en a pas, un film solaire sur la vitre constitue une solution relativement efficace et rapide à mettre en œuvre. Les rideaux ne servent pas à grand-chose, car ils sont à l’intérieur.
Les fenêtres doivent également être closes tant que la température extérieure est supérieure à la température intérieure. Ce n’est que lorsque la température a bien baissé dehors – en général pas avant 5 heures du matin en temps de canicule – qu’on peut les rouvrir en grand pour rafraîchir l’air intérieur.
Pour mieux supporter la chaleur, il est recommandé de se mouiller régulièrement la peau du visage, des bras, du cou et des jambes et de laisser sécher sans essuyer. On peut utiliser un brumisateur tout simple ou un gant mouillé. Une douche fraîche sans essuyage soulage aussi temporairement. Elle peut notamment favoriser le sommeil car, pour favoriser l’endormissement, la température du corps doit baisser.
Un ventilateur à la maison ou un éventail dans les transports, peuvent aider à passer ces quelques jours pénibles.
Mieux éviter de faire fonctionner le four et éteindre les lampes halogènes, qui chauffent autant qu’elles éclairent !
Si on sort, il est préférable de le faire en début de matinée et de rester à l’ombre. Se protéger avec un chapeau et des lunettes de soleil est un minimum. On peut en profiter pour aller prendre le frais au supermarché (c’est gratuit), au cinéma ou au musée !
La baignade en rivière, à la piscine ou en mer est bénéfique si toutes les précautions sont prises par ailleurs pour se protéger du soleil : chapeau, lunettes, protection solaire sont indispensables.
Il est tentant de mettre la climatisation à fond, mais c’est une mauvaise idée. Il ne faut pas plus 5 à 7 °C de différence entre la pièce climatisée et l’extérieur.
Vous pouvez rendre visite à vos voisins âgés ou malades pour leur prodiguer vos conseils et vérifier qu’ils mettent bien en pratique les conseils ci-dessus.
UBER : L’UFC-Que Choisir s’attaque aux conditions contractuelles
Dans le cadre du développement de la société Uber, qui entend s’implanter dans 60 villes françaises, l’UFC- Que Choisir, après une analyse minutieuse de ses conditions contractuelles, alerte les consommateurs sur les conditions générales de cette société en plein essor et met en demeure cette dernière de modifier bon nombre de clauses que l’association considère abusives ou illicites.
Alors que la société UBER développe son activité à Marseille, Nantes et Strasbourg, l’UFC-Que Choisir a passé au crible les Conditions d’Utilisation de son site internet et de son application mobile, ainsi que sa nouvelle Déclaration de confidentialité (qui entrera en vigueur le 15 juillet prochain). Le résultat est sans appel : entre un consentement « blanc seing », la multiplication des clauses exonératoires de responsabilité et le transfert à des tiers des données personnelles des utilisateurs, pas moins de 22 clauses considérées comme abusives et/ou illicites circulent dans les conditions contractuelles.
- Consentement : gare à l’excès de vitesse
La création, simple et rapide, d’un compte UBER emporte acceptation générale et absolue des documents contractuels par les futurs utilisateurs. En pratique, aucune « case à cocher », ni remise de documents sur support durable ne sont prévues par la société. L’e-mail de confirmation ne contient même pas une trace de ces documents - laissant toute la liberté à Uber de les modifier à son gré - alors même que la Loi Hamon est venue renforcer les obligations d’information des consommateurs.
- Responsabilité : exonération plein pot
En cas d’une inexécution contractuelle, c’est sans rougir qu’Uber prévoit que sa responsabilité globale « n'excédera jamais un montant de 500 EUR ». De même, Uber qui est, de par la Loi, tenue d’assurer la sécurité de sa plateforme entend s’exonérer de sa responsabilité en cas « de dommages causés par des logiciels malveillants, des virus ». Elle considère tout naturellement que l’utilisateur sera, de fait, responsable de l’utilisation faite de son compte, sans même imaginer qu’une faille de sécurité ou qu’un piratage puisse être la conséquence d’une défaillance de la société. Comment ne pas enfin s’alarmer qu’en cas de litiges, Uber impose aux utilisateurs français la loi et la compétence juridictionnelle des Pays Bas, le lieu de son siège social ?
- Données personnelles : attention aux sorties de route
Actuellement, les utilisateurs se voient opposer une Déclaration de confidentialité difficilement compréhensible car disponible qu’en langue anglaise. Si une version française sera disponible le 15 juillet 2015, sa teneur a de quoi effrayer, dès lors que la société prévoit que les données personnelles collectées, seraient transférées à des tiers définis uniquement par catégories et pour des finalités imprécises. De même, Uber dépose - automatiquement et par défaut - des cookies sur le terminal des utilisateurs, sans information préalable. Enfin, nouveauté tant controversée : Uber pourra connaitre en permanence, la position géographique de ses utilisateurs, que l’application soit utilisée ou qu’elle tourne en arrière-plan.
Au vu de ces éléments accablants, et sans même entrer dans la polémique actuelle opposant cette société aux taxis, l’UFC Que choisir appelle les consommateurs à la vigilance s’agissant de ce nouveau « service » et met en demeure UBER de modifier ses conditions contractuelles. A défaut de modification, l’association ne manquera pas de faire valoir les droits des consommateurs devant le juge.
Face au train de retard français, l'UFC – Que Choisir passe à l'action !
Alors que le nombre de plaintes des 4,3 millions de voyageurs quotidiens des transports régionaux ne désenfle pas et que les Conseils régionaux, piliers du système, sont renouvelés en décembre prochain, l’UFC-Que Choisir épingle, chiffres à l’appui, la qualité et le coût des TER, RER et Transiliens.
Sur cette base, l’association passe à l’action et appelle les usagers à la mobilisation à travers une pétition « Payons en fonction de la qualité » et une application pour smartphone. De même, l’association intervient auprès des pouvoirs publics en vue de l’instauration d’une tarification à la qualité réelle des transports, et dépose un recours gracieux auprès du Syndicat des transports d’Ile-de-France (STIF).
La suspension de l’exécution du contrat de crédit
Beaucoup de consommateurs pour réaliser des travaux coûteux (comme par exemple l’installation d’une cuisine, d’une véranda, de panneaux photovoltaïques …) contractent un crédit.
Dans certains cas l’exécution du contrat principal (à savoir le contrat de prestation de services) ne se déroule pas correctement. Le consommateur doit alors faire appel à la justice pour trancher ce litige. Tant que le Juge n’a pas statué définitivement le consommateur est obligé de continuer à verser les mensualités prévues par le contrat de crédit. Cependant afin de le protéger la loi a prévu une exception.
L’article L311-32 du Code de la consommation dispose qu’en « cas de contestation sur l'exécution du contrat principal, le tribunal pourra, jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de crédit. » Il ne faut dès lors pas hésiter à soulever, en premier, la suspension de l’exécution du contrat de crédit jusqu’à ce qu’il soit statué sur l’action intentée à l’encontre du contractant principal. Il est important de souligner que pour que cette règle puisse s’appliquer il faut soit que l’établissement de crédit intervienne spontanément à l’instance soit qu’il soit mis en cause par une des parties au procès.
Le très important article L114-2 du Code des assurances...
En droit des assurances beaucoup de consommateurs perdent le procès engagé contre une compagnie d’assurance à cause de la prescription.
Dans cette matière le délai de prescription est de deux années, ce qui est extrêmement bref.
Heureusement le législateur a prévu un article protégeant le consommateur face à cette redoutable prescription : l’article L114-2 du Code des assurances.
Cet article explique que la prescription est interrompue par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l'assuré à l'assureur en ce qui concerne le règlement de l'indemnité.
Pour bénéficier de l’interruption légale de prescription l’assuré doit par conséquent envoyer (avant l’expiration du délai de deux ans) une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester soit l’absence de prise en charge du sinistre soit le montant de l’indemnité octroyée par l’assureur.
Pour prouver cette démarche il est vivement conseillé au consommateur de conserver d’une part l’accusé de réception et d’autre part une photocopie de la lettre envoyée.
Très souvent lorsqu’un locataire loue un logement non-meublé il doit verser un dépôt de garantie (appelé souvent à tort caution).
Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charge. Il convient de préciser que cette règle n’est valable que pour les contrats conclus à compter du 8 février 2008.
A la fin du bail le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.
A noter que le propriétaire est en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire reste à lui devoir. (Cela concerne notamment les éventuels loyers impayés, les dégradations locatives).
Mais cependant il est nécessaire que la retenue opérée sur le dépôt de garantie soit justifiée. Le bailleur doit prouver d’une part que la retenue corresponde à des frais imputables aux locataires et d’autre part que le montant correspondant à ces frais est justifié.
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai de deux mois il est vivement conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Dans cette lettre le locataire devra prendre le soin de préciser d’une part la date à laquelle il a libéré le logement et d’autre part sa nouvelle adresse.
Si le bailleur ne s’exécute pas (et que le locataire conteste la retenue opérée sur le dépôt de garantie) il convient de saisir le Juge de proximité.
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Date de dernière mise à jour : lundi, 27 february 2017