Source: https://www.rechtsanwalt-ostfalk.de/berat/mietrecht/125-schoenheitsreparatur-abgeltungsklausel.html
Timestamp: 2019-04-26 15:08:54
Document Index: 267727616

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 16', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 538', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 16', 'BGH']

Die Wirksamkeit der Abgeltungsklausel hängt aber davon dass
(1) der Renovierungskostenanteil, den der Mieter tragen soll den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung (tatsächlicher Erhaltungszustand) berücksichtigt.
Das heißt der Kostenanteil, den der Mieter tragen soll, richtet sich nach dem Verhältnis zwischen der tatsächlichen Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zum Mietvertragsende auf der einen Seite und dem Zeitraum zwischen den letzten Schönheitsreparaturen bis zu dem hypothetischen Zeitpunkt, zu dem bei Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters ein Renovierungsbedarf voraussichtlich notwendig würde.
(2) und dass die Abgeltungsklausel transparent ist.
Eine Abgeltungsklausel verstößt gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
Der Bundesgerichtshof hatte die folgende Schönheitsreparaturklausel zu beurteilen:
Der Mieter war vor Ablauf der Regelfristen der Schönheitsreparaturklausel ausgezogen und hat die Wohnung unrenoviert hinterlassen.
Der Vermieter mit der Klage einen Kostenanteil für die Schönheitsreparaturen geltend gemacht. Der Kostenanteil sollte sich nach der Quotenklausel des § 16 Nr. 7 des Mietvertrages richten.
Der Bundesgerichtshof stellt aber fest, dass § 16 Nr. 7 des Mietvertrags, der dem Beklagten einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fälliger Schönheitsreparaturen gewährt, die Kläger unangemessen benachteiligt und gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil die Bestimmung nicht hinreichend klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
(1) Keine starre Fristen
Zunächst bestätigt aber der BGH, dass die Fristenklausel an sich in sich wirksam sein muss, also keine starren Fristen enthalten darf und führt hierzu unter Anderem aus:
Die Nrn. 2 bis 4 beinhalten keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichten den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen. Sie halten ihm zudem in Nr. 4 ausdrücklich die Abweichung von diesen Fristen offen, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordert. Auf der Grundlage eines solchen flexiblen Fristenplans ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) nicht zu beanstanden.
Sodann stellt der BGH fest, dass im Grundsatz eine Quotenklausel vereinbart werden kann:
Er prüft aber, ob auch die Abgeltungsklausel den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung berücksichtigt.
Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan. Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ 105, 71, 79 ff.; BGH Urteil vom 18. Oktober 2006).
Im vorliegenden Fall lässt § 16 Nr. 7 des Mietvertrags bei der Berechnung der Abgeltungsquote die gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu, weil die Bestimmung ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen anknüpft.
Nach Nr. 4 können der Berechnung der Quote längere als die Regelfristen gemäß Nr. 2 zugrunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume - im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert.
Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote ist danach nicht "starr", sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs.
(2) Intransparenz
Der BGH hält die Quotenklausel aber für intransparent und daher für unwirksam:
Die Klausel ist (aber) deshalb nicht hinreichend klar und verständlich, weil aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht eindeutig ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.
Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt. Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4 zu bestimmen ist.
Die Anforderungen des Bundesgerichtshofes sind derart hoch, dass wohl alle bisher bekannten Abgeltungs- bzw. Quotenklauseln unwirksam sein dürften.
Eine wirksame Quotenklausel ist bislang noch nicht gerichtlich bestätigt worden