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Timestamp: 2019-02-16 11:15:27
Document Index: 42326056

Matched Legal Cases: ['§ 545', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 545', 'BGH', 'BGH', '§ 545']

Wenn Ihr Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht auszieht
Marktanalysen - Heiko Böhmer Dividenden: Rendite-Bringer in der Null-Zins-Phase
veröffentlicht: 30.11.2011 | Lesedauer: 3 Minuten | Thema: Räumungsklage
Zieht Ihr Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht sofort aus der Wohnung aus, gehen Sie das Risiko ein, dass sich […] (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)
Zieht Ihr Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht sofort aus der Wohnung aus, gehen Sie das Risiko ein, dass sich der Mietvertrag entgegen Ihrem Willen auf unbestimmte Zeit verlängert.
Der Grund dafür findet sich in der vielen Vermietern unbekannten Vorschrift des § 545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
„Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.“
Wichtig: Diese Klausel gilt nicht nur für die ordentliche Kündigung, sondern auch, wenn Sie Ihrem Mieter etwa wegen Zahlungsverzuges, fristlos gekündigt haben und daher ein gesteigertes Interesse an seinem sofortigen Auszug haben.
Widerspruchsfrist: nur 2 Wochen
Daher ist es für Sie als Vermieter von immenser Bedeutung, sich gegen eine solche stillschweigende Verlängerung zur Wehr zu setzen. Das Gesetz gibt Ihnen hierzu auch die Möglichkeit, indem Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen. Allerdings: Sie haben hierfür nur 2 Wochen Zeit.
Diese Frist beginnt für Sie mit dem Zeitpunkt, ab dem Sie wissen, dass Ihr Mieter die Wohnung weiter nutzt. Da 2 Wochen schnell vergehen, ist die Gefahr groß, dass sich Ihr Mietverhältnis wegen Ihres Fristversäumnisses verlängert.
Besser: Widerspruch in der Kündigung erklären
Sie können sich jedoch gegen eine solche ungewollte Vertragsverlängerung absichern, indem Sie bereits in Ihrem Kündigungsschreiben erklären, dass Sie rein vorsorglich einer stillschweigenden Verlängerung des Vertrags bei nicht fristgerechter Herausgabe widersprechen.
Ein solcher bereits mit der Kündigung eines Mietverhältnisses erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist auch dann wirksam, wenn die Vertragsbeendigung erst Monate nach der Kündigung erfolgt.
Eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es insofern nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden (BGH, Urteil v. 21.04.10, Az. VIII ZR 184/09).
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Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis über eine Wohnung mit Schreiben vom 23.05.2007 wegen Eigenbedarfs zum Ablauf des Monats Februar 2008 gekündigt. Bereits im Kündigungsschreiben widersprach der Vermieter einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags durch Fortsetzung des Gebrauchs.
Als der Mieter Ende Februar 2008 nicht aus der Wohnung ausgezogen war, erhob der Vermieter Räumungsklage. Nach Auffassung der Richter war das Mietverhältnis nicht stillschweigend verlängert worden, da der Vermieter dieser Verlängerung bereits im Kündigungsschreiben wirksam widersprochen hatte.
Widerspruch vor Mietende möglich
Der BGH entschied, dass Sie einer stillschweigenden Vertragsverlängerung durchaus auch schon vor Beginn dieser 2-Wochen-Frist widersprechen können, wie es hier in der Kündigung erfolgt ist. Die Karlsruher Richter wiesen ausdrücklich darauf hin, dass ein zeitlicher Zusammenhang mit dem Widerspruch und der Beendigung des Mietverhältnisses nicht erforderlich sei.
Werde der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt, schade es daher nicht, wenn zwischen der den Widerspruch enthaltenden Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses mehrere Monate liegen.
Erneuerung des Widerspruchs ebenfalls nicht erforderlich
Für Sie als Vermieter bedeutet dieses Urteil: Sie müssen Ihren Widerspruch nicht erneuern, wenn Ihr Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich weiter nutzt. Sie können unmittelbar Räumungsklage erheben.
Hinweis: Im Übrigen können Sie die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB auch bereits im Mietvertrag ausschließen. Das hat der BGH bereits vor einigen Jahren entschieden (BGH, Urteil v. 15.05.91, Az. VIII ZR 38/90).
Durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag können Sie sich rechtswirksam vor bösen Überraschungen schützen. Enthält Ihr Vertrag jedoch keine solche Klausel, vergessen Sie auf keinen Fall, Ihrem Kündigungsschreiben den folgenden Satz zuzufügen:
„Einer stillschweigenden Verlängerung des Vertrags nach § 545 BGB bei nicht fristgerechter Herausgabe widerspreche ich rein vorsorglich bereits jetzt.“ So sind Sie rechtswirksam davor geschützt, ein unliebsames Mietverhältnis durch ein Fristversäumnis zu verlängern.