Source: http://www.sprawnik.pl/artykuly,10223,27500,egzamin-notarialny-2017-sporzadzenie-projektu-odmowy-dokonania-czynnosci-notarialnej-albo-uzasadni
Timestamp: 2017-10-19 10:46:35+00:00
Document Index: 25798229

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 37', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 33', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 101', 'art. 101']

Jesteś tutaj: Strona główna › Artykuły › Prawo › Egzamin notarialny 2017 - sporządzenie p...
Słowa kluczowe: akt notarialny, egzamin notarialny 2017, notariusz, aplikacja notarialna, projekt odmowy dokonania czynności notarialnej, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, zobowiązanie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne, umowa sprzedaży lokalu
Zadanie w trzecim dniu egzaminu notarialnego było następujące.
W dniu 30 maja 2017 r. w Kancelarii Notarialnej w Łodzi przy ul. Warszawskiej 2 przed notariuszem Marią Baranowską stawili się Adam Kowalski, Anna Nowak oraz Anatolij Dimitri i oświadczają, że zamierzają zawrzeć między sobą umowę sprzedaży i złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, a nadto złożyć zobowiązanie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.
Stawający Adam Kowalski oświadcza, że:
w księdze wieczystej LD1M/00101111/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi wpisany jest jako wyłączny właściciel stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 11 o powierzchni użytkowej 86 m(2), składającego się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki, położonego na pierwszej kondygnacji, w budynku przy ul. Tkackiej nr 10 w Łodzi z udziałem wynoszącym 125/10000 części w prawie własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 35/5 o powierzchni 5200 m i takim udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, o wartości 450.000 zł.
prawo odrębnej własności lokalu nabył w dniu 5 września 2011 r. umową zawartą w formie aktu notarialnego, w którym spółdzielnia ustanowiła i przeniosła na jego rzecz odrębną własność opisanego lokalu. Umowa została zawarta na podstawie art. 12 ust. 1 i 1(2) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
odrębna własność tego lokalu powstała na skutek przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które to prawo zostało przydzielone Adamowi Kowalski emu w dniu 16 listopada 1989 r. przez zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Zgoda” w Łodzi,
od 5 stycznia 1995 r. pozostaje w związku małżeńskim z Karoliną Kowalską i jest to jego pierwsze małżeństwo, a małżonkowie nie zawierali umów majątkowych małżeńskich.
Z treści księgi wieczystej LD1M/00101111/3 wynika, że:
w dziale I-O - ujawniony jest opisany wyżej lokal mieszkalny nr 11;
w dziale I-Sp - wpisany jest udział właściciela lokalu nr 11 w prawie własności nieruchomości gruntowej i w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, wynoszący 125/10000;
w dziale II - wpisany jest Adam Kowalski jako właściciel lokalu mieszkalnego, na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności z 5 września 2011 r. Rep. A 1328/2011. Wpis został dokonany w dniu 27 września 2011 r., na wniosek z dnia 7 września 2011 r.;
w dziale III - brak wpisów;
w dziale IV - wpisana jest hipoteka na rzecz Alior Bank Spółki Akcyjnej w Warszawie do sumy 250.000 zł (dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych) zabezpieczająca wierzytelność wynikającą z umowy kredytu nr 1/26/LD/0/14 z dnia 15 stycznia 2014 r. Wpis został dokonany w dniu 29 stycznia 2014 r. na wniosek z dnia 22 stycznia 2014 r.
Stawający Anna Nowak i Anatolij Dimitri oświadczają, że:
Anna Nowak jest panną, obywatelką Polski,
Anatolij Dimitri jest kawalerem, obywatelem Ukrainy,
zamierzają nabyć opisany wyżej lokal do współwłasności każdy w udziale ½, za łączną cenę 450.000 zł, za środki uzyskane ze wspólnie zaciągniętego kredytu w kwocie 450.000 zł i w związku z tym zamierzają złożyć wspólnie oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej na nabytej nieruchomości lokalowej do sumy 450.000 zł na rzecz Banku Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej we Wrocławiu,
zamierzają również wspólnie zobowiązać się do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne i złożyć stosowne oświadczenia oraz wnioski o dokonanie w dziale IV księgi wieczystej LD1M/00101111/3 wpisów:
hipoteki do sumy 450.000 zł na rzecz Banku Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej we Wrocławiu,
roszczenia Banku Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej we Wrocławiu o przeniesienie wyżej opisanej hipoteki na miejsce opróżnione przez hipotekę umowną wpisaną na pierwszym miejscu na rzecz Alior Bank Spółki Akcyjnej w Warszawie do sumy 250.000 zł, po jej wygaśnięciu i wykreśleniu.
Proszę sporządzić wraz z uzasadnieniem projekt odmowy dokonania umowy sprzedaży, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki i zobowiązania do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne albo uzasadnienie dopuszczalności czynności, z uwzględnieniem problematyki:
samodzielnego rozporządzenia prawem odrębnej własności lokalu przez Adama Kowalskiego, zważywszy na fakt, że pozostaje on w związku małżeńskim,
nabycia udziału w nieruchomości przez cudzoziemca,
rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym.
Notariusz powinien zgodnie z zamiarem stron sporządzić akt notarialny umowę sprzedaży lokalu, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki i zobowiązanie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.
Uzasadnienie dopuszczalności dokonania czynności powinno uwzględniać następujące zagadnienia.
Adam Kowalski może sam rozporządzić prawem odrębnej własność lokalu, zbędny jest udział i zgoda małżonka (art. 37 § 1 pkt. 1 k.r.o.). Prawo odrębnej własności lokalu stanowi majątek osobisty Adama Kowalskiego, ponieważ powstało z przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu, które przysługiwało mu przed zawarciem związku małżeńskiego, wchodzącego do majątku osobistego (dawniej odrębnego), w odrębną własność lokalu, a małżonkowie umów majątkowych małżeńskich nie zawierali. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116) w brzmieniu obowiązującym w dacie przeniesienia własności lokalu, tj. przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 201, poz. 1180), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty należności określonych w art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy. Na skutek umowy zawartej w tym trybie przez Adama Kowalskiego, przestało istnieć lokatorskie prawo do lokalu stanowiące jego majątek osobisty (dawniej odrębny), a powstało prawo odrębnej własności lokalu. W judykaturze przyjmuje się, że w tej sytuacji dokonana zmiana charakteru prawa oznacza, że prawo nabyte zostało uzyskane kosztem majątku osobistego. Powyższe prowadzi do wniosku, że pomimo nabycia przez Adama Kowalskiego odrębnej własności lokalu w czasie, gdy pozostawał w małżeńskiej wspólności ustawowej, należy ono do jego majątku osobistego, zgodnie z art. 33 pkt 10 k.r.o. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2015 r. III CZP 13/15, Biul. SN 2015/4/8).
Nie stanowi przeszkody do zawarcia umowy sprzedaży okoliczność, że Anatolij Dimitri jest obywatelem Ukrainy. Co do zasady, zgodnie z art. 1 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Nabycie własności nieruchomości do współwłasności ułamkowej również wymaga zezwolenia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2002 r., V SA 1909/01). Wyrażony w art. 1 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie wymienionych w ust. 4 art. 1 praw rzeczowych do nieruchomości, doznaje w przepisach ustawy kolejno ograniczeń tak podmiotowych, jak i przedmiotowych. W art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy ustawodawca wprost postanowił, że zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Z treści kazusu wynika zaś, że nie znajduje zastosowania art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Opis istotnych zagadnień dla Komisji Kwalifikacyjnej wskazuje, że dopuszczalne jest również ustanowienie hipoteki i rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym w granicach proponowanych przez Annę Nowak i Anatolija Dimitri, tj. do kwoty 450.000 zł. Nie może ulegać wątpliwości, że oświadczenie o ustanowieniu hipoteki i oświadczenie o zobowiązaniu do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne może złożyć również Anatolij Dimitri jako obywatel Ukrainy. Istota problemu sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy Bank Zachodni WBK Spółka Akcyjna we Wrocławiu jest uprawniony z tytułu roszczenia o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne jedynie do wysokości sumy uprzednio ustanowionej hipoteki, czy też jego roszczenie nie jest ograniczone kwotowo. A zatem, czy nabywcy Anna Nowak i Anatolij Dimitri mogą zobowiązać się do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym w granicach hipoteki ustanowionej obecnie na pierwszym miejscu (250.000 złotych), czy też do wysokości sumy hipoteki ustanowionej na rzecz Banku Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej we Wrocławiu (450.000 złotych).Zgodnie z art. 101(9)u.k.w.h. roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stało się wolne.
Z przepisu art. 101(1) ust. 1 u.k.w.h. wynika, że rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym następuje w granicach wygasłej hipoteki. Przez „granice wygasłej hipoteki” należy rozumieć: kwotę wygasłej hipoteki, walutę oraz pierwszeństwo. Przyjmuje się zarówno w doktrynie, jak i judykaturze, że przepis ten powinien być traktowany jako ochrona wierzycieli hipotecznych z takim samym lub niższym pierwszeństwem, albowiem zapewnia wierzycielom to, że kwota hipoteki ujawnionej przed ich hipoteką w księdze wieczystej nie ulegnie bez ich zgody podwyższeniu. Zatem w sytuacji, gdy w księdze wieczystej nie są wpisane prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki, dopuszczalne jest rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym nie mieszczące się w granicach wygasłej hipoteki, na kwotę wyższą od sumy tego miejsca. Powyższe z oczywistych względów odnosi się także do roszczenia o przeniesienie hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę. Dopuszczalne jest zatem zobowiązanie do przeniesienia na opróżnione miejsce hipoteki o wyższej sumie niż suma wygasłej hipoteki. Stanowisko to znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie, jak i judykaturze (Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 maja 2015 r., IV CSK 509/14, Monitor Prawa Bankowego z 2016 r., nr 4, str. 29; Tomasz Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, LexsisNexis 2014; Ewa Bałan-Gonciarz, Helena Ciepła, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Lex 2011).
akt notarialny, egzamin notarialny 2017, notariusz, aplikacja notarialna, projekt odmowy dokonania czynności notarialnej, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, zobowiązanie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne, umowa sprzedaży lokalu