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Timestamp: 2016-10-22 11:57:35+00:00
Document Index: 312759662

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 257', 'art. 102', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 46', 'art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 46', 'art. 34', 'art. 55', 'art. 43', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 102', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 120', 'art. 156']

R.________ S.A., d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jean-Franklin Woodtli, avocat � Gen�ve,
B.________, demandeur et intim�, repr�sent� par Me Guy Ch�telain, avocat � Gen�ve;
(contrat de bail, �vacuation)
A.- a) B.________ est propri�taire d'une arcade et de deux places de parc dans un immeuble � Gen�ve.
Par contrat conclu le 17 avril 1998, B.________ a remis � bail ces deux biens immobiliers � R.________ S.A.
pour une dur�e de cinq ans commen�ant le 15 avril 1998 et prenant fin le 15 avril 2003. Le loyer annuel de ce bail commercial se montait � 62'400 fr.
L'art. 4 du contrat pr�voyait la fourniture par R.________ S.A. d'une garantie de 15'000 fr. � la signature du contrat. Ce montant a �t� vers� directement � B.________ par R.________ S.A. le 17 avril 1998; le bailleur ne l'a toutefois port� sur un compte de d�p�t au nom de la locataire qu'en f�vrier 2001.
b) R.________ S.A. versant irr�guli�rement les loyers dus, B.________ l'a mise en demeure, le 18 mai 2000, de lui payer dans les 30 jours la somme de 5'200 fr. � titre d'arri�r� de loyer, pr�cisant qu'� d�faut, le bail serait r�sili� conform�ment � l'art. 257d CO. Nonobstant le paiement de cette somme le 16 juin 2000, B.________ a r�sili� le bail pour le 31 juillet 2000 en invoquant l'absence de paiement du loyer dans le d�lai imparti.
Le 4 octobre 2000, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a prononc� l'�vacuation de R.________ S.A. Ce jugement a �t� annul� le 12 mars 2001 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers. Cette autorit� a consid�r� d'une part, que le loyer avait �t� pay� en temps utile et d'autre part, que la garantie de loyer vers�e par R.________ S.A. devait �tre consid�r�e comme des loyers pay�s d'avance.
c) Par nouvel avis comminatoire du 25 ao�t 2000, le bailleur a imparti un d�lai de 30 jours � R.________ S.A.
pour r�gler le loyer d� au 15 ao�t 2000, tout en la mena�ant de r�silier le bail. Vu l'absence de paiement dans ce d�lai, B.________ a r�sili� le contrat le 5 octobre 2000 pour le 30 novembre 2000. Le 6 d�cembre 2000, il a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te en �vacuation.
Le 14 mars 2001, le Tribunal des baux et loyers a prononc� l'�vacuation de R.________ S.A. au motif que celle-ci n'avait pas pay� le loyer dans le d�lai comminatoire.
Il a ajout� que le montant de 15'000 fr. remis � titre de s�ret�s ne constituait pas un paiement anticip� du loyer, m�me si le bailleur ne l'avait pas imm�diatement d�pos� sur un compte au nom de la locataire.
En appel, R.________ S.A. a contest� avoir �t� en retard dans le paiement de son loyer le 25 ao�t 2000, soutenant que les 15'000 fr. constituaient des loyers pay�s d'avance; elle se r�f�rait sur ce point � l'arr�t de la Chambre d'appel rendu le 12 mars 2001.
Par arr�t du 10 d�cembre 2001, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement d'�vacuation, consid�rant que R.________ S.A. aurait d�, pendant le d�lai comminatoire, exciper de compensation si elle voulait que la mise en demeure du 25 ao�t 2000 ne produise pas d'effet. La Chambre d'appel a en outre relev� que la locataire avait express�ment admis, dans le cadre d'une proc�dure de mainlev�e, n'avoir vers� le loyer d� au 15 ao�t 2000 que le 4 octobre 2000, soit post�rieurement � l'�ch�ance du d�lai comminatoire.
B.- R.________ S.A. interjette un recours en r�forme contre l'arr�t du 10 d�cembre 2001. Invoquant la violation des art. 102, 120 et 257d CO, elle conclut � son annulation et au d�boutement de B.________ de ses conclusions en �vacuation avec suite de d�pens.
Invit� � d�poser une r�ponse, B.________ conclut au rejet du recours et � la confirmation de l'arr�t cantonal.
1.- Le recours est interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et il est dirig� contre un arr�t rendu par une instance cantonale sup�rieure.
Selon la jurisprudence, les arr�ts rendus sur recours par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve contre des jugements d'�vacuation pour d�faut de paiement de loyer sont consid�r�s comme des d�cisions finales au sens de l'art. 48 al. 1 OJ (arr�t 4C.413/1996, SJ 1997 538 consid. 1b).
Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire, de sorte qu'elles ne peuvent �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par la voie du recours en r�forme, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par l'art. 46 OJ (Jean-Fran�ois Poudret, Commentaire de l'OJ, vol. II, Berne 1990, n. 1.1 ad art. 46 OJ). Il appartient au recourant de mentionner la valeur litigieuse, lorsque le montant de la r�clamation n'est pas d�termin� (art. 55 al. 1 let. a OJ), faute de quoi son recours est irrecevable, � moins que la d�cision attaqu�e ou d'autres �l�ments d'appr�ciation ne permettent au Tribunal f�d�ral de la calculer ais�ment (ATF 109 II 491).
En cas de contestation sur la validit� d'un cong�, la valeur litigieuse se calcule en fonction de la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la r�siliation n'est pas valable, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� peut �tre donn� (ATF 120 II 105 consid. 2b non publi�; 118 II 50 consid. 1b non publi�; 111 II 384 consid. 1). En l'occurrence, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO consacre l'annulabilit� d'une r�siliation cons�cutive � une proc�dure au sujet du bail, si le bailleur a succomb� dans une large mesure. En l'esp�ce, le bail a �t� conclu pour cinq ans, soit jusqu'au 15 avril 2003.
Si le cong� donn� le 5 octobre 2000 n'�tait pas valable, le bail durerait n�cessairement jusqu'au 15 avril 2003. Le loyer annuel se montant � 62'400 fr., la valeur litigieuse de 8'000 fr. prescrite par l'art. 46 OJ est atteinte.
Pour le surplus, le recours a �t� form� en temps utile (art. 34 al. 1 let. c et 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), il est donc recevable.
2.- Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c).
Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en d�coulent.
Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par le recourant et peut �galement rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les r�f�rences cit�es).
3.- La recourante estime que la premi�re condition pos�e par l'art. 257d CO, � savoir le retard dans le paiement du loyer, n'est pas r�alis�e. Elle cite �galement l'art. 102 CO.
a) Lorsque, apr�s la r�ception de la chose, le locataire d'un local commercial a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement de 30 jours et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail (avis comminatoire; art. 257d al. 1 CO). Faute de paiement dans le d�lai imparti, le bailleur peut r�silier le contrat moyennant un d�lai de cong� d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO).
La demeure du locataire au sens de cette disposition suppose que la cr�ance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'ex�cution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas r�alis�e, le d�lai de paiement imparti au locataire par le bailleur en application de l'art. 257d al. 1 CO reste sans effet (Lachat, Le bail � loyer, p. 210 note 42; Higi, Commentaire zurichois, n� 32 ad art. 257d CO). Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme pr�vu (SVIT-Kommentar, Mietrecht, 2e �d.
En l'esp�ce, il est constant que le loyer d� au 15 ao�t 2000 n'a �t� pay� que le 4 octobre 2000. La recourante �tait donc en retard dans le paiement de ce terme lorsque le bailleur lui a envoy� un avis comminatoire le 25 ao�t 2000.
Elle soutient cependant que les 15'000 fr. vers�s au d�but du bail � titre de s�ret�s constituaient des loyers pay�s d'avance de sorte qu'elle disposait toujours � l'�gard du bailleur d'une avance de loyers de 15'000 fr.; ainsi, toute mise en demeure ne pouvait se justifier que si le retard dans le paiement du loyer d�passait 15'000 fr. La recourante se r�f�re sur ce point � l'arr�t rendu par la Cour d'appel le 12 mars 2001, aux termes duquel le montant de 15'000 fr. doit �tre assimil� � des loyers pay�s d'avance.
b) L'arr�t du 12 mars 2001 rendu par la Cour d'appel ne lie pas le Tribunal f�d�ral statuant sur le pr�sent recours en r�forme. En effet, il y a autorit� de chose jug�e lorsque la pr�tention litigieuse a d�j� fait l'objet d'une d�cision pass�e en force. C'est le cas lorsque, dans l'un et l'autre proc�s, les parties ont soumis au juge la m�me pr�tention en se fondant sur les m�mes faits (ATF 119 II 89 consid. 2a). En principe seul le jugement au fond jouit de l'autorit� de la chose jug�e. Ne participent pas de l'autorit� de la chose jug�e les constatations de fait dudit jugement ni ses consid�rants de droit, mais uniquement son dispositif (ATF 123 III 16 consid. 2a), bien qu'il faille parfois recourir aux motifs pour d�terminer la port�e exacte du dispositif (ATF 123 III 16 ibidem; 116 II 738 consid. 2a).
L'objet de l'arr�t du 12 mars 2001 �tait une requ�te en �vacuation cons�cutive au cong� signifi� le 21 juin 2000. L'arr�t pr�sentement attaqu� concerne �galement une requ�te en �vacuation, mais suite au cong� signifi� le 4 octobre 2000. Dans le premier cas, il s'agissait de savoir si la recourante avait pay� le loyer �chu dans le d�lai comminatoire, tandis que dans la pr�sente cause, il s'agit de d�terminer si la recourante �tait d�j� en retard dans le paiement du loyer au moment o� elle a re�u l'avis comminatoire. Les deux proc�dures concernent certes les m�mes parties et le m�me contrat mais elles n'ont pas le m�me objet. Le Tribunal f�d�ral n'est donc pas li� par l'arr�t du 12 mars 2001.
vers�s par la recourante en d�but de bail � titre de s�ret�s constituent des loyers pay�s d'avance.
Sous la note marginale "garantie du loyer", l'art. 4 du bail pr�voit ce qui suit: "Pour garantir l'ex�cution des obligations qu'il contracte en vertu du pr�sent bail et de ses renouvellements, le locataire fournit au bailleur � la signature du contrat une garantie de fr. 15'000 fr. conform�ment � l'art. 2 des conditions g�n�rales pour locaux commerciaux, vers�e sur le C.C.P. au nom de M. B.________". L'art. 2 al. 1 des conditions g�n�rales est libell� comme suit: "La garantie que le locataire fournit au bailleur � la signature du contrat, constitu�e sous forme de d�p�t bancaire, caution bancaire ou autre garantie express�ment accept�e par le bailleur, ne peut �tre affect�e par le locataire au paiement contractuel du loyer". L'art. 257e al. 1 CO pr�voit enfin que le bailleur doit d�poser les s�ret�s aupr�s d'une banque sur un compte d'�pargne ou de d�p�t au nom du locataire.
L'obligation l�gale du bailleur de d�poser le montant re�u � titre de garantie sur un compte au nom du locataire vise notamment � prot�ger ce dernier des cons�quences que pourrait avoir une faillite du bailleur. La violation de cette obligation ne modifie toutefois pas d'office l'affectation de la somme re�ue (cf. Higi, op. cit. , n� 23 et 30 s. ad art. 257e CO; SVIT-Kommentar, n� 16 ad art. 257e CO; Lachat/Stoll/Bruner, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4e �d., n� 2.2.4 s.). En l'esp�ce, il n'a pas �t� retenu qu'apr�s la conclusion du bail, l'intim� ou la recourante aient manifest� la volont� de consid�rer ce montant comme des loyers pay�s d'avance. A cet �gard, le fait que l'intim� n'ait pas d�pos� d'embl�e cette somme sur un compte au nom de la locataire ne permet pas d'admettre que les parties ont souhait� d'un commun accord modifier la destination de cette somme. Il en r�sulte que la locataire �tait bel et bien en retard dans le paiement du loyer lorsque le bailleur lui a fix� un d�lai comminatoire le 25 ao�t 2000. Les autres conditions pos�es par l'art. 257d CO �tant �galement r�alis�es, la confirmation de l'�vacuation par la Cour d'appel ne viole pas cette disposition.
4.- La recourante invoque subsidiairement une violation de l'art. 120 CO, soutenant que les conditions d'une compensation entre sa dette de loyer et les 15'000 fr. vers�s au d�but du bail n'�taient pas r�alis�es.
La recourante n'ayant pas d�clar� vouloir compenser sa dette de loyer avec le montant des s�ret�s, la question de savoir si elle aurait pu le faire n'est pas pertinente pour l'issue du litige. Il est donc superflu d'examiner ce grief.
5.- Le recours doit �tre rejet� et l'arr�t attaqu� confirm�. Il appartiendra � la recourante, qui succombe, d'assumer les frais judiciaires et les d�pens de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
le Tribunal f � d � r a l:
2. Met un �molument judiciaire de 3'000 fr. � la charge de la recourante;
3. Dit que la recourante versera � l'intim� une indemnit� de 3'500 fr. � titre de d�pens;