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Timestamp: 2019-11-13 11:49:47
Document Index: 238484652

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 556', '§ 20', '§ 4', '§ 11', '§ 9', '§ 9']

Heizkostenabrechnung - Berliner MieterGemeinschaft e.V.
Gerade wenn die Abrechnung undurchschaubar erscheint, ist eine Prüfung angebracht: In dem Zahlenwirrwarr verbergen sich möglicherweise Kosten, die vom Vermieter zu tragen sind.
Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen helfen, die Heizkostenabrechnung zu entschlüsseln und mögliche Fehler herauszufinden. Sie gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2009 beginnen.
Sie können die Infoschrift auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.
Welche Kosten der Vermieter ansetzen darf, ist in § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt. Das sind die Kosten für:
verbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung
regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraums
Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung
Verwendung der Geräte zur Verbrauchserfassung
Voraussetzung für die Umlage der einzelnen Kosten ist – wie bei allen Betriebskosten – die konkrete mietvertragliche Vereinbarung. Aus der HeizkostenV allein ergibt sich keine Pflicht der Mieter/innen zur Zahlung von Heiz-/Warmwasserkosten. Hat Ihr Vermieter vor Beginn des Mietverhältnisses einen Vertrag über Wärmelieferung mit einem gewerblichen Unternehmen abgeschlossen (Wärme-Contracting), kann er die Kosten der Wärmelieferung (Wärmepreis) und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen verlangen. Wechselt Ihr Vermieter im bestehenden Mietverhältnis zu einem gewerblichen Wärmelieferer, sind – je nach vertraglicher Vereinbarung – gegebenenfalls Einschränkungen in der Umlage der Kosten zu beachten. Lassen Sie sich beraten.
Bei allen Versorgungsarten ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten anzugeben.
Zur Reinigung gehören die Reinigung des Kessels und weiterer Anlagenteile wie Pumpen sowie die Reinigung des Schornsteins, der zur Heizung gehört. Die Kosten für die Öltankreinigung (sofern sie nicht zur Vorbereitung einer Reparatur erfolgt) und die Reinigung des Betriebsraums können auf die Mieter/innen umgelegt werden, wenn sie laufend (auch periodisch) entstehen. Die Reinigung des Betriebsraums darf nicht ein weiteres Mal bei den kalten Betriebskosten auftauchen.
Die Kosten der Verbrauchserfassung beinhalten:
die Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung (auch die Kosten der Anmietung der Geräte)
das Ablesen der Heizkostenverteiler und/oder Wärmemengenzähler
das Erstellen der Heizkostenabrechnung (Berechnung und Aufteilung)
Bei der Verbrauchserfassung durch Heizkostenverteiler mit Verdunstungsprinzip gehört auch der Austausch der Messröhrchen zur Verbrauchserfassung.
Ist mietvertraglich die Übernahme der Heizkosten und die Zahlung von Vorschüssen durch die Mieter/innen vereinbart, muss der Vermieter über die Kosten jährlich abrechnen. Die HeizkostenV enthält zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist keine Bestimmungen. Einige Formularmietverträge enthalten die Verpflichtung des Vermieters, über die geleisteten Heizkostenvorschüsse bis zu einem bestimmten Termin nach Beendigung der Heizperiode abzurechnen.
Die gesetzliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten, zu denen die Heizkosten gehören, beträgt zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB; § 20 NMV). Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Die HeizkostenV regelt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Bestimmungen gehen vertraglichen Vereinbarungen vor; einzige Ausnahme: Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Die Abrechnung muss klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, sowie folgende Angaben enthalten:
Abrechnender/ Abrechnungsunternehmen
Gesamtverbrauch des Brennstoffs und dessen Kosten
Verbrauch und Kosten des Betriebsstroms
weitere Betriebskosten (getrennt nach Grund und Art)
ggf. Vorwegabzug (z. B. für Gewerberäume mit überdurchschnittlichem Wärmebedarf oder für Trockenheizen eines Neubaus)
Bei Nutzern mit unterschiedlichen Erfassungsgeräten muss, bei unterschiedlichen Nutzern mit gleichen Erfassungsgeräten kann eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchgeführt werden; wird nach unterschiedlichen Nutzergruppen abgerechnet, muss der Verbrauch aller Nutzergruppen erfasst werden.
Verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten für das gesamte Gebäude und je Einheit
Umlegungsmaßstab und Kostenverteilung (Verteilerschlüssel) – dabei sind insbesondere die Zählerstände aufzuführen
Abrechnungsergebnis (Guthaben oder Nachzahlungsbetrag)
Erscheinen Ihnen einzelne Posten zu hoch, sollten Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Es genügt nicht, dem Vermieter nur mitzuteilen, dass Sie die Kosten als zu hoch empfinden. Schließen Sie sich mit anderen Mieter/innen im Haus zusammen und gehen Sie gemeinsam zu Ihrem Vermieter. Auch wenn die Abrechnung von einer Abrechnungsfirma angefertigt wurde, bleibt der Vermieter als Ihr Vertragspartner für die ordnungsgemäße Abrechnung verantwortlich.
Der Vermieter ist gemäß § 4 HeizkostenV verpflichtet, den anteiligen Wärmeverbrauch der Mieter/innen zu erfassen.
Die Ausnahmen, in denen der Vermieter von der Pflicht zur Verbrauchserfassung und Abrechnung nach Verbrauch befreit ist, nennt § 11 HeizkostenV. Das Kürzungsrecht entfällt dann. Die wichtigsten Ausnahmen sind:
Heizwärmebedarf unter 15 kWh/qm pro Jahr (sogenannte Passivhäuser)
Unwirtschaftlichkeit wegen unverhältnismäßig hoher Kosten der Verbrauchserfassung
Alters-, Pflege- und Studentenheime und vergleichbare Gebäude
überwiegende Versorgung mit Wärme aus Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen oder Solaranlagen
überwiegende Versorgung mit Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird
ausdrückliche Befreiung durch die zuständige Behörde (muss der Vermieter auf Verlangen nachweisen)
Häuser, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und in denen der Nutzer keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch ausüben kann.
Der Vermieter weiß selbst am besten, ob eine der Ausnahmen vorliegt und sollte dies den Mieter/innen mitteilen. Ob die Ausnahme wirklich besteht, können Sie im Streitfall gerichtlich überprüfen lassen.
Überwiegend werden am Heizkörper angebrachte Heizkostenverteiler zur Verbrauchserfassung benutzt. Diese Heizkostenverteiler arbeiten entweder nach dem sogenannten Verdunstungsprinzip oder elektronisch. Wird mit dem Verdunstungsprinzip gemessen, bestehen die Heizkostenverteiler aus Messröhrchen, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet. Als Maßstab für den Wärmeverbrauch gilt die Menge der in einer Heizperiode verdunsteten Flüssigkeit, die an einer Strichskala des Heizkostenverteilers abzulesen ist.
Vermeiden Sie Wärmestaus durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidungen, dicht stehende Möbel oder Vorhänge.
Achten Sie darauf, dass die Heizkostenverteiler mittig auf drei Viertel der Heizkörperhöhe montiert sind.
Elektronische Heizkostenverteiler errechnen die Differenz zwischen der Oberflächentemperatur des Heizkörpers und der Raumluft. Zum Teil werden die elektronischen Heizkostenverteiler per Funk abgelesen, sodass die Ablesefirma die Wohnung nicht betreten muss. Lassen Sie sich vom Vermieter ausreichend über die Funktionsweise der Heizkostenverteiler unterrichten.
Muss die Ablesung innerhalb Ihrer Wohnung vorgenommen werden, ist der Termin, an dem die Ablesefirma kommt, mindestens eine Woche vorher zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur anzukündigen. Sie sind verpflichtet, der Ablesefirma den Zugang zu Ihrer Wohnung zu ermöglichen. Sollte Ihnen allerdings der erste Termin ungelegen sein, haben Sie das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen Ihnen keine zusätzlichen Kosten entstehen.
Den Mieter/innen müssen in der Regel innerhalb eines Monats nach der Ablesung die Ablesewerte mitgeteilt werden, wenn die Werte in den Verteilern nicht selbst gespeichert und von den Mieter/innen aufgerufen werden können. Informieren Sie sich rechtzeitig darüber, wie Ihre elektronischen Heizkostenverteiler funktionieren.
Der Verbrauch in einer einzelnen Wohnung wird durch das Verhältnis der abgelesenen Werte zu der Summe der Werte aller Wohnungen ermittelt.
In Gebäuden, in denen die frei liegenden Heizungsleitungen überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, können den Mieter/innen zusätzlich Einheiten für Rohrwärme zugewiesen werden. Der Wärmeverbrauch kann in diesen Fällen nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch wird als erfasster Verbrauch berücksichtigt. Lassen Sie sich beraten, wenn Ihre Heizostenabrechnung diese Besonderheit aufweist.
Der Vermieter hat die Wahl, ob er die Verteilung des verbrauchsunabhängigen Teils der Kosten nach der Wohnfläche, nach der beheizbaren Fläche oder nach dem umbauten Raum (Quadratmeter x Höhe der Räume) vornimmt. Für alle Wohnungen des Gebäudes muss der gleiche Maßstab gewählt werden.
Ohne Wärmemengenzähler können die anteiligen Warmwasser­bereitungs­kosten wie folgt ermittelt werden:
Wenn die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Warmwassertemperatur bekannt sind, werden die anteiligen Warmwasserbereitungskosten nach einer Formel (§ 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV) berechnet.
Wenn diese beiden Größen nicht bekannt sind, muss die Verteilung nach den in § 9 Abs. 2 Satz 5 und Abs. 3 HeizkostenV genannten Gleichungen erfolgen. Eine pauschale Umlage nach 18% ist nicht mehr zulässig.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten auszustatten. Die Ablesung erfolgt regelmäßig mit der Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte der Heizung. Die Aufteilung der Kosten für die Warmwasserlieferung erfolgt nach dem gleichen Prinzip wie bei den Heizkosten. Der Umlagemaßstab für den verbrauchsunabhängigen Anteil ist hier entweder die Wohnfläche oder der umbaute Raum, die beheizbare Fläche kommt dafür nicht infrage.
Für die Prüfung der Heizkostenabrechnung gelten die gleichen Hinweise wie für die Prüfung der Betriebskostenabrechnung. Haben Sie keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erhalten, brauchen Sie nicht nachzuzahlen. Erhöhte Vorauszahlungen müssen Sie selbst dann leisten, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist.
Wenn sich für Sie trotz korrekter Heizkostenabrechnung und sparsamen Verbrauchs überdurchschnittlich hohe Heizkosten pro Quadratmeter ergeben, sollten Sie prüfen, ob diese nur für Ihre Wohnung oder für das ganze Haus entstanden sind. Es können bauliche Mängel vorliegen wie z. B. schlechte Wärmedämmung, feuchte Wände oder undichte Fenster und Türen.
Auch technische Mängel der Heizungsanlage, z. B. eine veraltete Heizungsanlage, falsch eingestellte Brenner und Steuergeräte, schlecht isolierte Rohre, nicht regulierbare Ventile und unzureichende Entlüftung der Heizkörper, können die Ursache für überdurchschnittlich hohe Heizkosten sein. Auch können die Verbrauchserfassungsgeräte falsch montiert oder skaliert sein. Lassen Sie sich beraten.
Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung sollten Sie sich in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen. Bitte bringen Sie dazu Ihren Mietvertrag, die aktuelle Abrechnung und die Abrechnung des Vorjahres mit.
Vermieter: Georg Geldsack
Anschrift: Dagobertstraße 1
Abrechnungsfirma: Zahlensalat GmbH
Anschrift: Rechenweg 21
Abrechnungseinheit: Heißkaltstraße 15
Mieter: Katrin Kuschelwarm
Anschrift: Heißkaltstraße 15, 3. OG li
Aufstellung der Gesamtkosten für das Grundstück nach Kostenart
1. Brennstoffkosten Datum Menge Betrag
Anfangsbestand 01.04.09 7.000 l 2.660 Euro
Lieferung 24.08.09 15.000 l 5.700 Euro
Lieferung 07.01.10 10.000 l 3.800 Euro
Lieferung 24.02.10 8.000 l 3.040 Euro
abzügl. Endbestand 31.03.10 -6.000 l -2.280 Euro
Summe Brennstoffkosten 34.000 l 12.920 Euro
2. Betriebsstrom 40 Euro
3. Wartung 200 Euro
4. Reinigung 140 Euro
5. Emissionsmessung 100 Euro
6. Verbrauchserfassung 600 Euro
Summe Nebenkosten 1.080 Euro
Einzelabrechnung - Aufteilung der Gesamtkosten
Verbrauchseinheiten insgesamt 1.000 Einheiten
Gesamtfläche 2.000 qm
50 % als Verbrauchskosten 7.000 Euro, pro Einheit 7 Euro
50% als Grundkosten 7.000 Euro, pro Quadratmeter 3,50 Euro
Kosten nach Verbrauch 30 Einheiten à 7 Euro = 210 Euro
Kosten nach Fläche 70 qm à 3,50 Euro = 245 Euro
Summe 455 Euro