Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/kuendigung-des-mietverhaeltnisses-gegenueber-mehreren-mietern/
Timestamp: 2019-12-06 18:48:41
Document Index: 182182651

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 291', '§ 546', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

AG Wedding, Az.: 15a C 157/15, Urteil vom 16.12.2015
I. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 232 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.04.2015 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis. Die Klägerin begehrt Räumung und Zahlung von Rückständen sowie eine Nutzungsentschädigung.
Die Klägerin ist als Vermieterin in ein Mietverhältnis eingetreten. Mieter dieses Mietverhältnisses ist jedenfalls auch der Beklagte. Der Mietvertrag wurde ursprünglich im Jahre 1957 mit dem Beklagten und dessen ehemaliger Ehefrau Frau E geschlossen. Frau E zog aus der in Rede stehenden Wohnung vor mehr als 30 Jahren aus. Den damaligen Vermieter haben der Beklagte und seine ehemalige Ehefrau nicht informiert.
Die Nettokaltmiete beträgt 107,54 €, die Gesamtmiete seit Oktober 2014 268,54 €.
Im Rahmen des Mietverhältnisses kam es wiederholt zu Zahlungsverzögerungen und Mietrückständen. Der Gesamtrückstand, auf den die Kündigung in der Klageschrift (Bl. 5 d. A.) gestützt wird, betrug 232 € aus dem Zeitraum März 2014 bis März 2015.
Die Klägerin mahnte den Beklagten im September 2014 (Anlage K7, Bl. 14 d. A.) und im Januar 2015 (Anlage K8, Bl. 15 d. A.) ab. Daraufhin erklärte sie allein gegenüber dem Beklagten in der Klageschrift, die dem Beklagten am 24.04.2015 zugestellt worden ist, die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Mietrückstände und Zahlungsverzögerungen die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mietverhältnisses erfüllen und dass sie aufgrund des Auszuges der Frau E vor mehr als drei Jahrzehnten und anschließend erfolgter „Vertragsänderungserklärungen“ zwischen den Parteien (Bl. 79 d. A.) allein gegenüber dem Beklagten wirksam erklärt werden konnte. Sie beantragt, den Beklagten zu verurteilen,
1. die von ihm innegehaltenen Wohnräume im Haus … Straße …, … Berlin, Hinterhaus 1 Treppe links, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Kammer, 1 Küche, und 1 Korridor sowie die von ihm innegehaltenen Keller Nr. 15, 13 und Nr. 2 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
2. an die Klägerin 232 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen;
3. ab April 2015 bis zur Rückgabe der Wohnung gem. vorstehender Ziff. 1) an die Klägerin monatlich weitere 268,54 € zu zahlen, jeweils fällig zum 3. Werktag des Monats und jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweils darauf folgenden Tag.
Der von der Klägerin begehrte Zahlungsanspruch gegen den Beklagten in Höhe von 232 € steht dieser aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Unstreitig unterzahlte der Beklagte die Gesamtmiete im Zeitraum Juni 2014 bis März 2015 um diesen Betrag. Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.
Im Übrigen ist die Klage unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in Rede stehenden Wohnung sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung aus §§ 546, 546 a BGB gegen den Beklagten zu, weil das Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde.
Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Danach bedurfte es einer Kündigung gegenüber der früheren Lebensgefährtin des Beklagten dann nicht, wenn diese im Zeitpunkt der Kündigungen bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden war. (Vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2005 – VIII ZR 14/04 -, Rn. 6, juris)
Sofern die ursprüngliche Mitmieterin und der Vermieter das Ausscheiden dieser aus dem Mietverhältnis vereinbaren, ist umstritten, ob hierfür die Zustimmung des verbleibenden Mieters erforderlich ist. Der BGH hat diese Frage offen gelassen. (Vgl. BGH, a. a. O., Rn 8)
Vom BGH ist weiter anerkannt, dass auch im Falle der Frage der Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses das Berufen des verbleibenden Mieters auf die fehlende Zustimmung als treuwidrig angesehen werden kann. Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der – für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen – gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen; dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren. Daraus folgt, daß der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutzt und deshalb an einer Kündigung nicht mitwirkt, gegenüber seinen beiden Vertragspartnern – dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter – nach Treu und Glauben verpflichtet ist, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung – der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein – mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen. Gegen Treu und Glauben (venire contra factum proprium) verstößt der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt, und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne daß dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre. Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muß sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt. (Vgl. BGH, a. a. O., Rn. 9 m. w. N.)
Nach Auffassung des Gerichts führen auch die Anwendung dieser Grundsätze nicht dazu, dass die ehemalige Ehefrau des Beklagten vorliegend wirksam aus dem Mietverhältnis ausgeschieden wäre oder dass der Beklagte sich nach Treu und Glauben so zu behandeln lassen hätte. Zwar ist seit dem Auszug der Lebensgefährtin ein erheblicher Zeitraum verstrichen. Es ist aber eine Abrede der Klägerin oder deren Rechtsvorgänger mit der ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten, nach der diese aus dem Mietverhältnis ausscheiden sollte, nicht vorgetragen worden, sodass ein Ausscheiden von Frau E aus dem Mietverhältnis nicht in Betracht kommt.
Gegen eine derartige Annahme spräche vorliegend Einiges. Einen unbefristeten Mietvertrag zwischen Vermieter und weiterer Mietvertragspartei ohne wirksame Kündigung oder eine entsprechende vertragliche Abrede als beendet anzusehen, sollte jedenfalls als Ausnahme gehandhabt werden. Ein faktisches Ende eines Mietvertrages birgt erhebliche Risiken einer erheblichen Rechtsunsicherheit, besteht doch Unklarheit darüber, in welchem Moment der Vertrag beendet sein soll. Weiter würde auch ein etwaig notwendiger Schutz der ursprünglichen Mietvertragspartei unterminiert werden, wenn diese ohne jegliche Kenntnisnahme durch Zeitablauf aus dem Mietverhältnis ausscheiden würde. Es wäre schließlich auch denkbar, dass eine Mietvertragspartei, die eine Wohnung faktisch nicht mehr bewohnt, schützenswerte Interessen an der Fortführung des Mietverhältnisses hätte. Aus diesen Gründen dürfte ein Ausscheiden einer ausgezogenen Mietvertragspartei aus einem Mietverhältnis ohne deren Kenntnis auch nach Verstreichen langer Zeit ausgeschlossen sein.
Weiter muss der Beklagte sich vorliegend auch nicht so behandeln lassen, als wäre Frau E aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Die Verweigerung einer etwaig erforderlichen Zustimmung des Beklagten zum Ausscheiden seiner ehemaligen Ehefrau ist vorliegend nicht treuwidrig. Er war gar nicht gehalten, eine derartige Zustimmung zu erteilen. In dem der zuvor zitierten Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Sachverhalt hatte die ursprüngliche Mitmieterin gegenüber dem Vermieter erklärt, dass sie ausgezogen war und es bestand auch deren Wunsch fort, aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Im hier vorliegenden Sachverhalt hatten der Beklagte und dessen ehemalige Ehefrau dem Vermieter deren Auszug hingegen nicht mitgeteilt und diese hatte auch keinen Wunsch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis geäußert.
Nach Auffassung des Gerichts ist ohne Kenntnis und Ausscheidenswunsch der ursprünglichen weiteren Mietvertragspartei wie im vorliegenden Fall die Treuwidrigkeit des Berufens des verbleibenden „aktiven“ Mieters auf das fehlende Ausscheiden der weiteren Mietvertragspartei ausgeschlossen. Allein ein Zeitmoment reicht für die Annahme von Treuwidrigkeit nach Auffassung des Gerichts nicht aus. Mehr ist dem verbleibenden Mieter in einer solchen Situation nicht vorzuwerfen, gab es für ihn doch gar keinen Anlass, seine Zustimmung zum Ausscheiden der Mitmieterin zu erteilen oder diese begründet zu verweigern.
Hieraus folgt auch keine Schutzlosigkeit des Vermieters. Diesem steht frei, in einem Sachverhalt wie dem vorliegenden auch gegenüber der weiteren, ausgezogenen Vertragspartei zu kündigen und das Mietverhältnis wirksam zu beenden. Somit bedeutet das Unterliegen der Klägerin hinsichtlich des Räumungsanspruchs nicht, dass eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses auf Dauer ausgeschlossen wäre. Es wäre aber nach Auffassung des Gerichts erforderlich, dass eine etwaige Kündigung auch gegenüber der weiteren Mieterin erklärt wird, dass diese vor Erklärung der Kündigung wirksam aus dem Mietverhältnis ausgeschieden wäre oder aber dass ein Ausscheiden aufgrund treuwidrigen Verhaltens des Beklagten verhindert worden wäre.