Source: http://robertmusumeci.com/index.php/about/practice-areas/item/48-kera
Timestamp: 2020-04-01 21:26:21+00:00
Document Index: 1788856

Matched Legal Cases: ['Qorti ', 'Qorti ', 'arte 1', 'Qorti ', 'Art. 1555', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 1555', 'Art. 1555', 'Art. 1531', 'Art. 1531', 'Qorti ', 'Art. 1531', 'Art. 1531', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'Qorti ', 'qorti ', 'qorti ', 'qorti ', 'Qorti ', 'Art. 2156', 'Art. 2156', 'Qorti ', 'Qorti ']

LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - Minn mindu jridu jiġu reġistrati kirjiet residenzjali privati?***
Il-kuntratti kollha ta’ kiri residenzjali privati li jsiru mill-1 ta’ Jannar 2020, inkluż it-tiġdid tagħhom, kemm jekk espress jew taċitu, għandhom jiġu rreġistrati. Kuntratti ta’ kirjiet residenzjali privati li m’humiex reġistrati skont il-liġi l-ġdida għandhom ikunu nulli u mingħajr effett. Sid il-kera irid jirreġistra, fi żmien għaxart (10) ijiem mill-bidu tal-kirja, il-kuntratt ta’ kiri residenzjali privat mal-Awtorità tad-Djar.
***Din ir-risposta trid tinftihem fil-kuntest tal-ligi shiha (Att Nru XXVIII tal-2019)
LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - Liema huma l-kirjiet residenzjali mhux milquta bil-liġi l-ġdida?***
• Fondi li jappartjenu lill-Gvern ta’ Malta;
• Fondi mikrija lil kwalunkwe turist, esklussivament għal skopijiet ta’ turiżmu (Iżda jekk il-proprjetà hija reġistrata bħala post furnished għal btala skont l-Att dwar Servizzi tal-Ivvjaġġar u tat-Turiżmu għal Malta, l-Att għandu japplika xorta waħda jekk l-applikant ma jikkwalifikax bħala turist);
• Fondi li m’humiex mikrija għal skop residenzjali primarju;
• Fondi mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995.
LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - Xi tifisser ‘kirja residenzjali privata’?***
“Kirja residenzjali privata" tfisser kwalunkwe kirja residenzjali privata twila jew qasira, inkluż il-kiri ta’ spazju residenzjali kondiviż, li ssir wara l-1 ta’ Jannar, 2020 u kwalunkwe kirja għal skop residenzjali li ssir qabel l-1 ta’ Jannar, 2020 li jkun għadha fil-perjodu oriġinali jew imġedded fl-1 ta’ Jannar, 2021.
“Kirja residenzjali privata qasira" tfisser kwalunkwe kirja, innegozjata għad-durata ta’ sitt (6) xhur, li hija maħsuba biex tissodisfa l-bżonn tal-kategoriji ta’ kerrejja hekk kif ġej:
(a) ħaddiema mhux residenti li huma impjegati għal perjodu ta’ inqas minn sitt (6) xhur jew biss biex itemmu kompitu speċifiku f'perjodu massimu ta’ sitt (6) xhur;
(b) studenti mhux residenti rreġistrati f'kors ta’ inqas minn sitt (6) xhur;
(ċ) residenti li għandhom bżonn jikru residenza primarja alternattiva għal perjodu ta’ inqas minn sitt (6) xhur;
(d) persuni mhux residenti li għandhom bżonn jikru fond għal perjodu ta’ inqas minn sitt (6) xhur, iżda li ma jkunux qegħdin ifittxu li jistabbilixxu r-residenza twila tagħhom f'Malta.
“Kirja residenzjali privata twila" tfisser kwalunkwe kirja nnegozjata għal skop primarju ta’ residenza u li ma tistax ikollha durata ta’ inqas minn sena (1). Kull ftehim li jistipula perjodu iqsar għandu jitqies li ġie miftiehem għal perjodu ta’ mill-inqas sena (1) sakemm il-kirja ma taqax that id-definizzjoni ta’ kirjiet residenzjali privati qosra jew il-kiri ta’ spazju residenzjali kondiviż.
LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - X’jiġri jekk sid il-kera jonqos li jirreġistra l-kirja residenzjali privata mal-Awtorita’ tad-Djar?***
Jekk sid il-kera jonqos milli jirreġistra kirja residenzjali privata, il-kerrej jista’ jipproċedi sabiex huwa stess jirreġistra l-kuntratt tal-kera, bi spejjeż għal sid il-kera. Il-liġi stess tgħid li l-kerrej għandu jkollu d-dritt li jżomm parti mill-kera għall-iskop ta’ rimborż tal-miżata amministrattiva mħallsa lill-Awtorità.
Teżisti xi ġurisprudenza li titkellem dwar tibdil strutturali f'post mikri?
Dawn is-siltiet jistghu ikunu interessanti:
'Għalkemm skond il-liġi l-kerrej matul il-kirja ma jistax jagħmel ebda tibdil fil-ħaġa mikrija mingħajr il- kunsens ta’sid il-kera, id-dispożizzjonijiet rilevanti tal-liġi fis-sens li l-kerrej jista’ jagħmel alterazzjonijiet, purche’ jkunu parzjali u mhux ta’ mportanza kbira, ma jitbiddlux id-destinazzjoni tal-fond, ma jippreġudikawx id-drittijiet tal- proprjetarju u speċjalment in kwantu għas-solidita’ tal-bini, u meta dawn l-alterazzjonijiet ikunu neċessarji jew utili għat-tgawdija tal-fond , u dan ikun jista’ jiġi ripristinat kif kien qabel meta tispiċċa l-lokazzjoni' (Appell Civili ‘Grech vs Gauci’ 1/5/53 Vol XXXVII-I-156).
“Il-ġurisprudenza, anke aktar riċenti, taċċetta bħala nnovazzjonijiet u modifikazzjonijiet li l-inkwilin hu permess li jesegwixxi fil-fond lokat ......... anke xogħolijiet strutturali li jiġu kkwalifikati bħala straordinarji” (‘Vassallo vs Muscat’, P.A. 25/3/1994 per J. Said Pullicino).
“Is-subinċiż (a) ta’ l-artikolu 9 tal-Kapitolu 69 jipprovdi li l-Bord jista’ jawtorizza lis-sid li jirriprendi l-pussess tal- fond jekk il-kerrej “ikun għamel ħsara ħafna fil-fond. Frażi din li ...... ġiet interpretata estensivament mill- ġurisprudenza ...... li hi konkordi li sabiex is-sid jiżgombra kerrej wara allegazzjonijiet ta’ ħsarat fil-fond irid jissodisfa lill-Qorti li dawn il-ħsarat saru mill-kerrej. Naturalment dan ma jfissirx illi trid issir il-prova ta’ azzjoni dannuża attiva da parti ta’ l-inkwilin, imma hu biżżejjed li jiġi stabbilit li l-inkwilin naqas mid-dover fuqu mpost li jieħu ħsieb tal-fond lilu lokat ‘ut bonus pater familias’, naturalment dejjem fil- parametri ta’ l-obbligi mposti bil-liġi fuq l-inkwilin ...... Il-ġurisprudenza hi konkordi li d-danni jridu jkunu gravi biex il-Qorti tittermina l-kirja kurrenti jew biex il-Bord ma jawtorizzax it-tiġdid tal-kirja. Il-ħsarat iridu jkunu ħafna u hi l-kelma ‘ħafna’ li għanda tiġi valorizzata u definita. Terminu li hu kapaċi li jiġi apprezzat oġġettivament imma hu wkoll neċessarjament miftuħ għal-linterpretazzjoni soġġettiva ta’ min irid jiġġudika. Anke għaliex tali ħsarat iridu jkunu relatati mhux biss mal-kwalita’ u l-kundizzjoni tal-fond lokat imma wkoll mal-mod kif dawn il-ħsarat kienu jippreġudikaw il-godiment tal-fond u l-interessi tal-lokatur” (‘Darmanin vs Galea et.’ Appell mill-Bord, 24/4/1998.)
Biex l-alterazzjonijiet strutturali jkunu jikkostitwixxu ‘ħsara’ ħafna fil-fond ‘a tenur’ ta’ l-Artikolu 9 (a) tal- Kapitolu 69 m’hemmx għalfejn li l-fond ikun proprju protett minħabba l-antikita’ tiegħu. Il-kerrej jista’ jevoka dik il-ħsara kontemplata miċ-ċitat artikolu u li tintitola lis-sid li jitlob lura l-pussess tal-fond jekk, l-alterazzjonijiet ikunu tali li jħassru bini li jkollu ton u grazzja partikolari u dak li jissejjaħ karattru ....” (‘Zammit et vs Mizzi’ Appell ĊCivili 27/2/1996).
“Jispetta lir-rikorrenti li jippruvaw tali ħsarat, u din il-prova għandha ssir indipendentament mir-riżultanzi tal-perizja teknika” (Appell Mill-Bord, “Bugeja vs Mercieca”, 3/12/1999).
Il-Pacifici Mazzoni (Codice Civile Italiano, Trattato delle Locazioni, 6a Ediz. 1900, parte 1, Cap. V, Sez 11, paġna 194, para 16) imsemmi mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell (Sede Ċivili) fis-sentenza ‘Farrugia vs Murgo’, 29/4/1996 jghid: “Se il conduttore manchi all’obbligazione di servirsi della casa locata da buon padre di famiglia o per l’uso determinato nel contratto, o presunto secondo le circostanze, il locatore ha il diritto di domandare che la cosa locata sia riparata e rimessa nel suo pristine stato, che siagli risarcito ogni danno, che sie rimosse le cause di questo, e finalmente che sia dichiarato sciolto il contratto.” Mela minn hawn jidher li x-xoljiment tal-kirja hija l-aħħar miżura f’idejn il-lokatur. “
F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), il-kirja tintiret awtomatikament?
L-Artikolu rilevanti huwa 1531F tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:
“Fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll il-konjuġi tiegħu jekk jgħixu flimkien u mhux separati legalment; meta jmut l-inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata:
Iżda wkoll persuna tkompli il-kirja wara l-mewt tal-inkwilin bl-istess kondizzjonijiet tal-inkwilin jekk fl-1 ta’ Ġunju, 2008 -
(i) tkun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin; u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu:
Iżda f’każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja in solidum; din il-kirja ma testendix għal konjuġi, żewġ jew ulied il-wild tal-inkwilin, jew
(ii) tkun xi ħadd mill-aħwa tal-inkwilin, li fid-data tal-mewt tal-inkwilin ikollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, jew mill-aħwa tal-konjuġi tal-inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik id-data tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu:
Iżda f’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu miegħu sad-data ta’ mewtu, dawk l-aħwa kollha jkomplu il-kirja in solidum; din il-kirja ma testendix għal konjuġi jew ulied l-aħwa, jew
(iii) ikun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 ikun baqa’ jgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, jew
(iv) tkun axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa u erbgħin sena u għexet mal-inkwilin għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u tkun baqgħet tgħix mal-inkwilin sa mewtu; din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent:
Iżda fejn mal-inkwilin fid-data tal-mewt tiegħu jkun hemm numru ta’ tfal, aħwa, jew axxendenti li jkunu kollha jissodisfaw il-kriterji tal-paragrafi (i), (ii), (iii) jew (iv), dawk il-persuni kollha għandu jkollhom il-jedd li jkomplu l-kirja in solidum bejniethom:
Iżda wkoll, persuna m’għandhiex titqies li ma kenitx tgħix mal-inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta’ xogħol, studju jew kura medika:
Bla ħsara għal dak provdut f’dan l-artikolu, persuna m’għandux ikollha dritt tkompli l-kirja wara l-mewt tal-inkwilin jekk ma tissodisfax il-kriterji ta’ test tal-mezzi stabbilit skont regolamenti li jista’ joħroġ il-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni minn żmien għal żmien.”
F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), il-kirja tintiret biss għand l-ulied jew l-aħwa jew l-axxendenti?
L-Artikolu rilevanti huwa 1531G tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:
“Fil-każ ta’ persuni li, għalkemm ma kenux jikkwalifikaw għall-kontinwazzjoni tal-kirja bil-kriterji msemmija fl-artikolu 1531F iżda qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 kienu jgħixu mal-inkwilin u baqgħu jgħixu mal-inkwilin sal-mewt tal-inkwilin, dawn ikollhom dritt li jkomplu l-kirja bil-mod segwenti:
(a) jekk il-persuna ma tilħaqx il-kriterju tat-test tal-mezzi kif hawn qabel imsemmi, f’kull każ il-kirja titkompla għall-perjodu ta’ mhux aktar minn tliet snin mid-data tal-mewt tal-aħħar inkwilin li jibqa’ ħaj, b’kera li jkun id-doppju ta’ dak li kien iħallas l-aħħar inkwilin;
(b) jekk il-persuna ma tikkwalifikax taħt il-kriterji l-oħra, li mhumiex it-test tal-mezzi, il-kirja titkompla għal perjodu ta’ mhux aktar minn ħames snin mid-data tal-mewt tal-aħħar inkwilin li jibqa’ ħaj, b’kera li jkun id-doppju ta’ dak li kien iħallas l-aħħar inkwilin”
F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), x’jiġri jekk l-inkwilin jabbanduna l-post?
L-Artikolu rilevanti huwa 1555A (1) tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:
“Fil-każ ta’ dar għall-abitazzjoni, in-nuqqas ta’ użu għall-abitazzjoni għal perjodu ta’ aktar minn tnax-il xahar jitqies bħala użu ħażin tal-ħaġa mikrija skont l-artikolu 1555:
Iżda meta persuna ma tkunx użat il-fond mikri lilha minħabba li hija kienet temporanjament assenti mill-fond minħabba f’xogħol, studji jew kura medika, dan ma jitqiesx bħala użu ħażin.”
F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), x’jiġri jekk l-inkwilin ikun rikoverat fi sptar b’mod permanenti?
L-Artikolu rilevanti huwa 1555A (2) tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:
“(2) Fejn inkwilin ta’ kirja li bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 jiġi rikoverat fi sptar jew f’dar tal-anzjani, fejn l-istituzzjoni tiċċertifika jew fejn jirriżulta b’mod konklussiv li l-istess inkwilin għandu dipendenza permanenti fuq l-istituzzjoni, il-kirja ta’ dak il-fond għandha tiġi trasferita lil persuna kif indikata fl-artikolu”
1531F: “Iżda meta inkwilin ma jibqax jabita fil-fond minħabba d-dipendenza totali fuq l-istituzzjoni kif ċertifikata mill-istess istituzzjoni jew kif jirriżulta mod ieħor u ma jkunx hemm dritt ta’ trasferiment tal-kirja kif fuq imsemmi, jew it-trasferiment ma jkunx aċċettat mill-persuna li tkun tikkwalifika, is-sid ikun jista’ jitlob il-ħall tal-kirja”
Jekk l-inkwilin huwa rikoverat ġo sptar, il-kirja antika tgħaddi għand l-ulied?
Qari akkurat tal-Art. 1555A(2) tal-Kodiċi Ċivili, fid-dawl tad-definizzjoni ta’ ‘kerrej’ fl-Art. 2 tal-Kap. 69, kif emendata bid-dispożizzjonijiet fil-Kodiċi Ċivili wara d-dħul fis-seħħ tal-Att X tal-2009, juri biċ-ċar li, sakemm għadu ħaj l-inkwilin rikonoxxut, huwa dak l-inkwilin li għandu titolu validu dwaru, u li allura jgawdi d-dritt ta’ rilokazzjoni skond l-Art. 3 tal-Kap. 69 u mhux uliedu. Kwindi bħala prinċipju, huwa biss wara l- mewt ta’ l-inkwilin li dan it-titolu jista’ jgħaddi għand l-ulied.
Mill-banda l-oħra, skond l-Art. 1555A(2), il-wild jista’ jkollu dritt ikompli din il-kirja sakemm pero l-estremi tal-ewwel paragrafu ta’ din id-dispożizzjoni jirriżultaw sodisfatti, u allura b’mod eċċezzjonali t-titolu ta’ kiri ma jibqax ivesti fl-inkwilin li jkun rikoverat permanentement f’istituzzjoni ta’ kura.
L-Art. 1555A(2) jgħid hekk:
‘(2) Fejn inkwilin ta’ kirja li bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 jiġi rikoverat fi sptar jew f’dar tal-anzjani, fejn l-istituzzjoni tiċċertifika jew fejn jirriżulta b’mod konklussiv li l-istess inkwilin għandu dipendenza permanenti fuq l-istituzzjoni, il-kirja ta’ dak il-fond għandha tiġi trasferita lil persuna kif indikata fl-artikolu 1531F:
Iżda meta inkwilin ma jibqax jabita fil-fond minħabba d-dipendenza totali fuq l-istituzzjoni kif ċertifikata mill-istess istituzzjoni jew kif jirriżulta mod ieħor u ma jkunx hemm dritt ta’ trasferiment tal-kirja kif fuq imsemmi, jew it-trasferiment ma jkunx aċċettat mill-persuna li tkun tikkwalifika, is-sid ikun jista’ jitlob il- ħall tal-kirja.’
X’inhuma r-rekwiżiti sabiex wild ikompli bil-kirja antika wara l-mewt tal-ġenituri?
Min jippretendi li għandu dritt ikompli l-kirja wara l-mewt tal-ġenituri għandu jressaq il-provi li jissodisfaw ir-rekwiżiti kollha tal-liġi sabiex il-Bord jirrikonoxxilu d-dritt li jkompli l-kirja, fit-termini tal-Art. 1531F jew, jekk ikun il-każ, tal-Art. 1531G.
Fi kliem sempliċi, il-wild irid juri li qatta’ erba’ snin residenti mal-ġenituri fil-post in kwistjoni bejn l-1 ta’ Ġunju 2003 u l-1 ta’ Ġunju 2008.
In oltre, il-wild irid jissodisfa t-test impost mill-mezzi ndikati mill-Ministru responsabbli f’Regolamenti maħruġa apposta – dawn in effetti saru permezz tal-Avviż Legali numru 463 tal-2011 kif sussegwentement emendati. Dan ir-rekwiżit irid jirrizulta lill-Qorti u kwindi billi tkun tallegah il-konvenuta, trid tkun hija stess li tressaq il-provi dwaru.
L-Art. 1531F jipprovdi kif gej:
‘Fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll il-konjuġi tiegħu jekk jgħixu flimkien u mhux separati legalment; meta jmut l-inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata: Iżda wkoll persuna tkompli il-kirja wara l-mewt tal-inkwilin bl-istess kondizzjonijiet tal-inkwilin jekk fl-1 ta’ Ġunju, 2008 –
(ii) tkun xi ħadd mill-aħwa tal-inkwilin, li fid-data tal-mewt tal-inkwilin ikollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, jew mill-aħwa tal-konjuġi tal-inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik iddata tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu: Iżda f’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ millaħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu miegħu sad-data ta’ mewtu, dawk laħwa kollha jkomplu il-kirja in solidum; din il-kirja ma testendix għal konjuġi jew ulied l-aħwa, jew
(iv) tkun axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa u erbgħin sena u għexet mal-inkwilin għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u tkun baqgħet tgħix mal-inkwilin sa mewtu; din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent: Iżda fejn mal-inkwilin fid-data tal-mewt tiegħu jkun hemm numru ta’ tfal, aħwa, jew axxendenti li jkunu kollha jissodisfaw ilkriterji tal-paragrafi (i), (ii), (iii) jew (iv), dawk il-persuni kollha għandu jkollhom il-jedd li jkomplu l-kirja in solidum bejniethom:
Bla ħsara għal dak provdut f’dan l-artikolu, persuna m’għandux ikollha dritt tkompli l-kirja wara l-mewt tal-inkwilin jekk ma tissodisfax il-kriterji ta’ test tal-mezzi stabbilit skont regolamenti li jista’ joħroġ il-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni minn żmien għal żmien.’
Dwar il-kriterju tat-test tal-mezzi, l-Art. 1531G jipprovdi kif gej:
‘Fil-każ ta’ persuni li, għalkemm ma kenux jikkwalifikaw għall-kontinwazzjoni tal-kirja bil-kriterji msemmija fl-artikolu 1531F iżda qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 kienu jgħixu mal-inkwilin u baqgħu jgħixu mal-inkwilin sal-mewt tal-inkwilin, dawn ikollhom dritt li jkomplu l-kirja bil-mod segwenti:
(b) jekk il-persuna ma tikkwalifikax taħt il-kriterji l-oħra, li mhumiex it-test tal-mezzi, il-kirja titkompla għal perjodu ta’ mhux aktar minn ħames snin mid-data tal-mewt tal-aħħar inkwilin li jibqa’ ħaj, b’kera li jkun id-doppju ta’ dak li kien iħallas l-aħħar inkwilin.’
Il-Qorti tal-Appell fis-sentenza fl-ismijiet Gaetano Camilleri et vs Charles Camilleri, li proprju kienet qiegħda tikkunsidra l-Artikolu 1531F tal-Kodiċi Ċivili, ġie ritenut:
‘Ghalhekk sabiex il-konvenut appellat odjern jitqies li għandu dritt ikompli bil-kirja hemm żewġ rekwiżiti li jridu jiġu sodisfatti skont l-Artikolu 1531F:
(i) Li sal-1 ta’ Ġunju 2008 kien ilu joqgħod mal-inkwilin għal erba’ (4) snin mill-aħħar ħames (5) snin; u
(ii) Li wara l-1 ta’ Ġunju 2008 baqa’ jgħix mal-inkwilin sal-mewt tiegħu;
Il-proviso imbagħad jispeċifika li persuna m’għandhiex titqies li ma kinitx tgħix mal-inkwilin biss għax kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba xogħol, studju, jew kura medika.’
Il-Qorti tal-Appell, fis-sentenza Saviour Vella et vs Theresa Ebejer, f’ċirkostanzi simili ħafna, qalet hekk:
‘Jirriżulta pero` li kien fis-sena 2005 li l-konvenuta abbandunat definittivament id-dar matrimonjali. Kontro-eżaminata fil-fatt qalet li “qabel l-2005” kienet baqgħet tieħu ħsieb id-dar matrimonjali, iżda imbagħad telqet definittivament minn hemm u, kif xehdet fil-kontroeżami tagħha stess, ma riditx ikollha x’taqsam iktar “m’hemm”. Il-Qorti tal-Familja stess, fis-sentenza tagħha, għall-iskop tal-abbandun, stabbiliet id-data tat-30 ta’ Ġunju 2005. Mid-dokumenti tal-Uffiċċju Elettorali, tal-bank, u tal-Water Services Corporation il-konvenuta bdiet tidher indikata bħala residenti fid-dar kwistjoni minn April 2008, Jannar 2009 u Ġunju 2010 rispettivament; dan il-fatt sempliċiment jikkonferma li kienet qegħda diġa tgħix permanentement fid-dar in kwistjoni qabel tali dati.'
Id-dritt ta’ kirja antika jintilef jekk inkwilina tmur tgħix ma wliedha?
Każ simili ġie deċiż mill-Qorti ta’ l-Appell fis-sentenza George Azzopardi et vs Maria Agius fejn intqal hekk:
‘Bir-rispett kollu lejn il-fatt li forsi l-intimata ħassitha weħidha u b'hekk bdiet tgħix għand uliedha, dan ċertament ma għandux jiġi kkonsidrat Ii jammonta għal ġusitifikazzjoni raġjonevoli għaliex dan ikun raġunament perikoluż Ii jkun leżiv għas-sid il-post stante Ii dan jispiċċa jsib ruħu f’ċirkostanza fejn minkejja I-fatt Ii I-fond mikri suppost ikun qed jintuża bħala dar ta' abitazzjoni, dan jispiċċa abbandunat mill-kerrej bil-konsegwenzi kollha Ii dan il-fatt iġib miegħu fost oħrajn ħsarat fil-post - proprju kif ġara fil-każ odjern.
Il-liġi tesiġi Ii jekk post ikun ġie mikri sabiex jintuża għall-abitazzjoni, dan għandu jintuża għal dak I-iskop u mhux jitħalla mikri sempliċement sabiex forsi xi darba il-kerrej jerġa' jmur jgħix fih(!)’
Jekk kerrej ‘jipposjedi’ bejt fuq fond mikri iżda mhux proprjeta’ ta’ sid il-kera, is-sid proprju (sid il-kera) igawdi minn dik il-preskrizzjoni?
M’hux biżżejjed li tgħid li l-kerrejja kienu qegħdin jiddetjenu għan-nom tas-sidien u li għalhekk dawn tal-aħħar kienu qegħdin jippreskrivu kif trid il-liġi, jekk is-sidien ma kienux jafu b’dan kollu. Trid issir il-prova li s-sidien, kienu jafu bl-okkupazzjoni ta’ din il-parti tal-bejt u li jwettqu atti animo domino fuq l-istess. Fi kliem is-sentenzi fuq dan il-punt, irid ikun hemm il-konvolġiment tal-pusses tas-sid propju.
Dar mikrija qabel is-sena 1995 – jista’ sid il-post jgħolli l-kera?
L-Artikolu 1531Ċ (1) tal-Kap 16 jgħid hekk:
“(1) Għall-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni li kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 hekk iżda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata tal-kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, għandha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont:
Iżda fejn ir-rata ta’ kera kienet aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, din għandha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.”
Imbagħad is-subartikolu 2 jgħid li l-kera tista’ togħla kull tlett snin. Fil-fatt, dan huwa is-subartikolu sħiħ:
“(2) F’kull każ imsemmi fis-subartikolu (1) ir-rata tal-kera għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-artikolu 13 tal-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar; l-ewwel awment isir fid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013:
B’dan iżda li fejn il-kera tkun fl-1 ta’ Jannar, 2010 aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, u b’kuntratt bil-miktub qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 il-partijiet ikunu qablu fuq metodu ta’ żjieda fil-kera, wara l-1 ta’ Jannar, 2010 iż-żjidiet fil-kera għandhom jibqgħu jkunu regolati skont dak il-ftehim sakemm jibqa’ fis-seħħ.”
Fond kummerċjali mikri qabel is-sena 1995 – jista’ sid il-post jgħolli l-kera?
L-Artikolu 1531D tal-Kap 16 jgħid hekk:
“(1) Il-kera ta’ fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil-miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010, għandu mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar,2010, jiġi miżjud b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija fuq il-kera attwali u jibqa’ jiġi miżjud mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.
(2) Il-kera mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, għandu jiġi stabbilit bi qbil bejn il-partijiet. Fin-nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit b’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni u fin-nuqqas ta’ regolamenti, il-kera għandu mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, jogħla b’ħamsa fil-mija fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.
(3) Fil-każ ta’ fond kummerċjali, jekk kien hemm ftehim għal żjidiet perjodiċi bejn il-partijiet, dan il-ftehim għandu jibqa’ japplika mingħajr iż-żjidiet kontemplati f’dan il-artikolu:
Iżda, barra mill-każijiet fejn iż-żjieda fil-kera jkun sar bi qbil, fejn tiġi applikata ż-żjieda kif proposta hawn qabel għal fondi kummerċjali, l-inkwilin jista’ permezz ta’ ittra uffiċjali mibgħuta lil sid il-kera jew lil wieħed minn sidien il-kera, jittermina l-kirja billi jagħti pre-avviż ta’ tliet xhur u dan ukoll jekk il-kirja tkun għal żmien definit.”
‘Ċessjoni’ ta’ kirja, tista’ ssir bil-fomm?
Legalment ma jistax ikun hemm ċessjoni vera u proprja ta’ kirja in kwantu fis-sens strett tal-Kodiċi Ċivili jinsab kontemplat illi ġjaladarba ċ-ċessjoni hija bejgħ ta’ kreditu, ta’ jedd jew ta’ azzjoni (Artikolu 1469), dak il-Kodiċi jesiġi “ad validitatem” li ċ-ċessjoni ssir bil-miktub (Artikolu 1470), oltre li jrid ukoll ikun hemm korrispettiv li hu rekwiżit essenzjali ta’ kull xorta ta’ bejgħ u ta’ assenjazzjoni. Dan jgħodd ukoll għaċ-ċessjoni ta’ kirja billi, kif deċiż, “la cessione d’affitto soggiace alle regole relative alla cessione dei diritti in generali e quindi dev’essere fatta in iscritto”.
X’inhuma l-konsegwenzi jekk kerrej ma jieħux ħsieb il-post mikri lilu?
L-Artikolu 1554(a) tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi l-kerrej hu obbligat li jinqeda bil-fond mikri bħala missier tajjeb tal-familja. Minn dan jiskaturixxi l-obbligu tiegħu li jikkustodixxi u jikkonserva l-fond, b’mod li jivviġila fuq l-integrita’ tiegħu, jieħu l-kawteli meħtieġa għall-konservazzjoni tiegħu, jipprovdi għat-tiswijiet urġenti li jmissu lilu u li javża tempestivament lil sid il-kera bil-ħtieġa li dan jipprovdi għat-tiswijiet li huma a karigu tiegħu.
Bla dubju dan l-obbligu tal-kustodja hu strumentali għall-obbligu l-ieħor tar-restituzzjoni tal-fond fi stat tajjeb f’għeluq il-kirja, ‘fair wear and tear excepted’ (Artikolu 1559 u wkoll l-Artikolu generali 1126 (1) tal-Kodiċi Ċivili).
Għaldaqstant il-kerrej għandu b’dover fid-durata tat-tgawdija minnu tal-fond jieħu kura tal-ħaġa mikrija b’mod li jevita li ssir ħsara.
Jekk f’dan il-kerrej jinstab li kien mankanti, l-istess dixxiplina kodiċistika, sija taħt l-liġi komuni (Artikolu 1555, Kodiċi Ċivili), sija taħt il-liġi speċjali (Artikolu 9 (a) tal-Kapitolu 69) iġġiblu l-ħall tal-kuntratt jew it-telf tat-tiġdid tal-kirja, u, konsegwentement, l-esklużjoni ante tempus tad-dritt tal-godiment.
Madankollu, sabiex is-sid jipprokura l-iżgumbrament tal-kerrej mill-fond mikri in raġuni għall-allegazzjoni ta’ ħsarat, huwa jrid jipprova għas-sodisfazzjoni tal-Qorti li dawn il-ħsarat ġew kaġonati mill-kerrej għall-fatt ta’ dik l-assenza tad-dover tal-bonus paterfamilias impost fuqu mil-liġi. Mhux dan biss pero`, għaliex ukoll, fil-previżjoni tal-liġi speċjali, hija inkombenti fuq is-sid il-prova illi l-kerrej “abbia cagionato danni considerevoli al fondo”, fid-dizzjoni oriġinali taljana tal-liġi (Ordinanza XXI ta’ l-1931).
Jista’ inkwilin jissulloka (‘sublet’) mingħajr kunsens tas-sid?
Hi liġi illi l-inkwilin ma jistax jissulloka jew jitrasferixxi l-kirja mingħajr il-kunsens espress tas-sid u jekk jagħmel dan jinkorri fis-sanzjonijiet tal-liġi li twassal għall-iżgumbrament tiegħu mill-fond lokat. Huwa pero paċifikament akkolt illi huwa s-sid li jrid jipprova dak li jallega u dik il-prova teħtieġ li tkun univoka u kredibbli sal-punt tal-konvinċiment u għalhekk mhux biżżejjed allura prova merament indizjarja.
Il-bejt ta’ post huwa bil-liġi inkluż fil-kirja?
Hija ġurisprudenza kostanti li fin-nuqqas ta’ ftehim speċjali, fil-kuntratt tal-kirja, il-lokatur għandu l-obbligu li jagħti lill-kerrej il-godiment mhux biss ta’ l-immobbli oġġett tal-kirja, imma wkoll tal-partijiet aċċessorji tiegħu; u għaldaqstant il-kiri tal-fond jikkomprendi l-kiri tal-bejt ta’ dak il-fond, jekk dak il-bejt ma jkunx ġie eskluż fi ftehim espress fil-kirja.
Jista’ l-kerrej jirrifjuta li jħallas il-kera għal raġunijiet validi?
In linea ta’ prinċipju, l-obbligu primarju tal-kerrej li jkun qed igawdi fond lokat lilu huwa l-ħlas tal-kera lis-sid, u f’kull każ dan mhux iktar tard miż-żmien prefiss mill-liġi.
Xort’oħra jkun hemm morożità fis-sens tal-liġi jekk per eżempju l-kerrej ma jistax iżomm il-kera għax jippretendi li kellu jeddijiet kontra s-sid. Dan għaliex il-kerrej m’għandux dritt jirrifjuta li jħallas il-kera.
Jista’ l-kerrej iżomm il-kera biex jikkomepnsa xi ħlas li għandu jieħu minn sid il-post?
L-inkwilin ma jistax jippretendi li jżomm il-kera biex jitħallas jew jikkompensa kreditu minnu pretiż kontra l-lokatur, jekk ma jkunx wieħed mill-każi li fihom il-liġi tippermetti lill-inkwilin li jżomm il-kera, jew sakemm il-kreditu tiegħu ma jkunx likwidu. Jekk il-konduttur jinsisti fir-rifjut tiegħu li jħallas il-kera minħabba dik il-pretensjoni tiegħu, huwa jinkorri fil-morożità kontemplata mil-liġi biex huwa jiddekadi mill-lokazzjoni.
Jekk sid il-kera jonqos mill-obbligi tiegħu, il-kera xorta għandha titħallas?
Il-kera pattwita għandha titħallas dejjem għax hija l-korrispettiv tat-titolu lokatizju gawdut mill-inkwilin. Il-liġi tinsisti li l-kera għandha titħallas anke jekk is-sid jonqos milli jeżegwixxi l-obbligazzjonijiet tiegħu. Ifisser li l-inkwilin ma jistax jaġixxi unilateralment u biex “jagħmel tajjeb” għan-nuqqasijiet tas-sid, iżomm lura milli jħallas il-kera. Anke meta si tratta ta’ tiswijiet straordinarji li, skond il-liġi, jaqgħu fir-responsabilità tas-sid, jekk dan ta’ l-aħħar jonqos milli jagħmel it-tiswijiet meħtieġa, il-liġi trid li l-inkwilin jadixxi l-Qorti u jagħmel ix-xogħlijiet meħtieġa taħt id-direzzjoni tal-Qorti. Meta inkwilin jaġixxi waħdu u ma jsegwix il-proċedura li trid il-liġi, jitlef id-dritt li jżomm il-kera biex jikkompensa l-ispejjeż minnu inkorsi (ara Piscopo Macedonia Zammit -vs- Chalmers, deċiża mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell fit-13 ta’ Novembru 1953 u Calleja -vs- Dimech, deċiża mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell (Sede Inferjuri) fit-3 ta’ Diċembru 1985). Intqal ukoll li l-fatt li l-kera ma tkunx ġiet stabbilita mill-Bord Li Jirregola l-Kera jew ikun hemm diskordju dwaru, mhux ġustifikazzjoni għan-nuqqas ta’ ħlas (Schembri -vs- Dimech, deċiża minn din il-Qorti fil-5 ta’ Novembru 1982 u Borg -vs- Galea, deċiża mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell fis-7 ta’ Ottubru 1996).
X’jiġri jekk sid il-kera ma jkux jista jassigura t-tgawdija tal-fond mill- inkwilin kif pattwit?
Il-lokatur hu obbligat li jara li ma jiġix li jonqos bil-fatt tiegħu stess, li jħares l-obbligazzjoni tiegħu naxxenti minn natura stess tal-kuntratt tal-kiri, dik ċioè li jassigura lill-inkwilin it-tgawdija paċifika tal-fond għaż-żmien tal-kirja u għall-użu li għalih il-kirja tkun saret. F’każ li l-lokatur jikser din l-obbligazzjoni, l-inkwilin ikollu dritt li jitlob ir-riżoluzzjoni tal-kuntratt. Pero, kien hemm drabi fejn il-Qorti qalet li jekk huwa, għalkemm ma jibqax jabita fil-fond minħabba l-aġir tal-lokatur jew tal-familja tiegħu, iżomm l-istess fond okkupat bl-għamara tiegħu filwaqt li hu jmur jabita band’oħra, u jżomm iċ-ċwievet ta’ l-istess post, hu tenut iħallas il-kera pattwita, u ma jistax, f’kawża li jagħmillu l-lokatur għall-hlas ta’ dik il-kera jirrifjuta li jħallas dik il-kera.
Kif inbidlet il-liġi fir-rigward ta’ kirjiet li ġejjin minn enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995?
Il-Kap 158 kien emendat riċentement bl-introduzzjoni tal-Artikolu 12B. Essenzjalment, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ. Fil-bidu tal-proceduri, il-Bord għandu jwettaq means test tal-kerrej ibbażat fuq id-dħul tal-kerrej bejn l-1 ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċeduri u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat.
Fil-fatt, l-Artikolu 12B jgħid hekk:
“12B. (1) Meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-artikoli 5, 12 jew 12A, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, kemm -il darba jkunu inkonsistenti mad-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza, japplikaw fir-rigward ta’ dik il-kera, mill-10 ta’ April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta’ xi liġi oħra.
(2) Il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta’ abitazzjoni fl-1 ta’ Jannar tas-sena li matulha jiġi preżentat ir-rikors u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera.
(3) Il-proċedura applikabbli għas-smigħ ta’ rikorsi quddiem il-Bord li jirregola l-Kera, għandha tapplika għas-smigħ ta’ rikors magħmul taħt is-subartikolu (1):
Iżda li:
(i) l-Awtorità tad-Djar għandha tiġi notifikata bir-rikors u għandu jkollha d-dritt li tipparteċipa bis-sħiħ bħala amicus curiae fil-proċedimenti;
(ii) il-kerrej u sid il-kera għandhom dejjem ikunu intitolati għall-benefiċċju tal-għajnuna legali fi proċedimenti preżentati skont dan l-artikolu jekk ma jkunux impjegati full-time bi qligħ; u
(iii) fl-istadju inizjali tal-proċedimenti l-Bord għandu jwettaq it-test tal-mezzi tal-kerrej, li għandu jkun ibbażat fuq it-test tal-mezzi stabbilit fir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal-Kirja (Kriterji ta’ Test tal-Mezzi), maħruġa taħt l-artikoli 1531F u 1622A tal-Kodiċi Ċivili u kwalunkwe regolamenti li jistgħu minn żmien għal żmien jissostitwixxuhom. It-test tal-mezzi għandu jkun ibbażat fuq id-dħul tal-kerrej bejn l-1 ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċedimenti u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. It-test tal-mezzi għandu jitmexxa b’referenza partikolari, inter alia, għar-regolamenti 4 sa 8 tal-imsemmija regolamenti li għandhom japplikaw mutatis mutandis.
(4) Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat. Il-kumpens pagabbli lill-proprjetarju għall-okkupazzjoni tal-fond matul l-imsemmi perjodu għandu jammonta għad-doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(5) Meta l-kerrej jissodisfa l-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu jipproċedi skont is-subartikoli segwenti.
(6) Meta jistabbilixxi l-kirja pagabbli skont is-subartikolu (1), il-Bord għandu jqis il-mezzi u l-età tal-kerrej u kwalunkwe piż sproporzjonat li huwa partikolari għal sid il-kera u jista’ jistabbilixxi li kwalunkwe żieda fil-kera għandha tkun gradwali. Il-Bord, wara li jkun sema’ lill-partijiet sommarjament u eżamina kwalunkwe evidenza li huwa jqis rilevanti, jista’ wkoll jordna l-ħlas ta’ żieda fl-ammont tal-kera waqt il-pendenza tas-smigħ ta’ rikors preżentat skont is-subartikolu (1).
(7) Meta jiġi stabbilit ammont tal-kera skont is-subartikolu (1), dik il-kera għandha tapplika fir-rigward tal-kera tad-dar ta’ abitazzjoni, sakemm il-kera ma tkunx ġiet preċedentement terminata, għal perjodu ta’ sitt snin, li warajh għandha tkun suġġetta għar-reviżjoni skont is-subartikolu (1), sakemm ma jintlaħaqx ftehim bejn il-partijiet.
(8) (a) Meta jkun hemm bdil materjali fiċ-ċirkostanzi waqt il-kontinwazzjoni ta’ kera stabbilita skont l-artikolu 5, 12 jew 12A, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord fejn jitlob li l-kundizzjonijiet tal-kirja jiġu reveduti minħabba l-piż sproporzjonat li jkunu qed jikkawżawlu.
(b) Il-proprjetarju jista’ wkoll jitlob li l-kirja tiġi xolta jekk ikun jista’ jipprova permezz ta’ evidenza inekwivoka li l-kerrej huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu:
(i) id-dispożizzjonijiet tal-paragrafu (a) ta’ dan is-subartikolu m’għandhomx japplikaw jekk is-smigħ ta’ rikors taħt is-subartikolu (1) ikun pendenti jew ġie determinat għal anqas minn tliet snin;
(ii) il-kerrej dejjem għandu jitqies li huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu jekk l-Awtorità tad-Djar jew sid il-kera joffru akkomodazzjoni alternattiva li hija addattata għall-kerrej u jiggarantixxu ddisponibbiltà ta’ tali akkomodazzjoni lill-kerrej għallinqas għal għaxar snin, għal kera li ma teċċedix dik li kienet tkun pagabbli mill-kerrej li kieku l-kerrej kompla l-kera taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(9) (a) Kull persuna li jkollha dritt li tkun rikonoxxuta bħala kerrej skont il-proviso tat-tifsira "kerrej" fl-artikolu 2 għandha, sakemm din il-persuna ma tkunx persuna li hemm referenza għaliha fil-paragrafu (a) tal-imsemmija tifsira, takkwista biss id-dritt li tokkupa d-dar ta’ abitazzjoni għal perjodu ta’ ħames snin illi mal-iskadenza tiegħu għandha tivvaka l-imsemmija dar ta’ abitazzjoni. Il-kumpens għall-okkupazzjoni tad-dar ta’ abitazzjoni pagabbli lis-sid matul l-imsemmi perjodu għandu, ħlief fejn l-okkupant ikun jissodisfa l-kriterji ta’ dħul u ta’ kapital tat-test tal-mezzi msemmi fil-paragrafu (iii) tas-subartikolu (3) ikun daqs id-doppju tal-kera li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(b) Kull tilwima dwar jekk l-okkupant ikunx jissodisfa l-kriterji tat-test tal-mezzi tista’ tiġi riferuta minn kull waħda mill-partijiet lill-Bord permezz ta’ rikors u d-dispożizzjonijiet tas-subartikolu (3) għandhom japplikaw.
(10) Id-dispożizzjonijiet tal-artikolu 1555A tal-Kodiċi Ċivili għandhom japplikaw fir-rigward ta’ kwalunkwe kirja li daħlet fis-seħħ bis-saħħa tal-artikoli 5, 12 jew 12A jew ta’ dan l-artikolu.
(11) Id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom ukoll japplikaw fil-każijiet kollha fejn kwalunkwe enfitewsi, subenfitewsi jew kirja fir-rigward ta’ dar ta’ abitazzjoni regolata taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A tkun skadiet minħabba deċiżjoni tal-qorti msejsa fuq in-nuqqas ta’ proporzjonalità bejn il-valur tal-proprjetà u l-ammont li għalih huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is-subenfitewta jew il-kerrej għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-10 ta’ April 2018. F'dawn il-każijiet is-sid ma jistax jipproċedi biex jitlob l-iżgumbrament tal-okkupant mingħajr ma jagħmel użu minn qabel ta’ d-dispożizzjonijiet ta' dan l-artikolu."
Tista’ tgħolli l-kera f’każ ta’ postijiet b’kera ta’ qabel is-sena 1995?
Bis-saħħa tal-Att X tal-2009 kienu ntrodotti varji emendi sija ghall-Kap 16 tal-Kodiċi Ċivili kwantu l-istituzzjoni tal-kera kif ukoll emendi fil-Kap 69 dwar it-Tiġdid tal-Kiri tal-Bini inter alia il-proċedura dwar l-awment fil-kera.
Il-posizzjoni ġuridika meta sid jixtieq jitlob għal awment fil-kera qabel l-Att X kienet kif ravviżata fl-Artikolu 14 tal-Kap 69 li kien maqsum f’żewġ partijiet u kien jgħid hekk:
“14 (1) Sid il-kera ta’ xi fond li jkun irid jgħolli l-kera jew ibiddel il-kondizzjonijiet tal-kiri meta dan jiġi biex iġedded, għandu jagħmel rikors lill-Bord mill-anqas xahar qabel it-tmiem tal-kiri: fin-nuqqas ta’ dan, il-kiri jitqies li ġie mġedded bl-istess kera u taħt l-istess kundizzjonijiet ta’ qabel għaż-żmien li bih ikun jitħallas il-kera, jiġifieri, għal sena jekk il-kera jkun jitħallas bis-sena, għal sitt xhur jekk il-kera jkun jitħallas bis-sitt xhur, għal tliet xhur jekk il-kera jkun jitħallas bi tlett xhur, għal xahar jekk il-kera jkun jitħallas bix-xahar jew kull tant żmien aqsar.
14 (2) Iżda, meta l-kera huwa iżjed minn tlieta u disgħin ewro u sbatax-il ċentemu (93.17) fis-sena, sid il-kera li jkun irid jgħolli l-kera jew jagħmel kondizzjonijiet ġodda, għandu fi żmien ta’ xahar hawn fuq imsemmi jgħarraf lill-kerrej b’dan il-ħsieb tiegħu, bil-mezz ta’ ittra uffiċjali, u jekk ikun irid jopponi dak il-għoli jew dawk il-kondizzjonijet ġodda, għandu jagħmel rikors lill-Bord sabiex dak l-għoli jew dawk il-kondizzjoijiet ġodda jiġu miċħuda; fin-nuqqas ta’ dan ir-rikors, iż-żieda jew il-kondizzjonijiet ġodda proposti jitqiesu li ġew aċċettati mill-kerrej.”
X’ġara fl-2009?
Bis-saħħa tal-Att X tal-2009, kienu ntrodotti l-Artikolu 1531C u l-Artikolu 1531D tal-Kodiċi Ċivili li jipprovdu l-ewwel wieħed dwar awment fil-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni u l-ieħor għall-awment tal-kera ta’ fond kummercċjali.
Dawn jgħidu hekk:
“1531Ċ (1) Għall-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni li kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 hekk iżda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata tal-kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, għandha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont: Iżda fejn ir-rata ta’ kera kienet aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, din għandha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.
(2) F’kull każ imsemmi fis-subartikolu (1) ir-rata tal-kera għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-artikolu 13 tal-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar; l-ewwel awment isir fid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013: B’dan iżda li fejn il-kera tkun fl-1 ta’ Jannar, 2010 aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, u b’kuntratt bil-miktub qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 il-partijiet ikunu qablu fuq metodu ta’ żjieda fil-kera, wara l-1 ta’ Jannar, 2010 iż-żjidiet fil-kera għandhom jibqgħu jkunu regolati skont dak il-ftehim sakemm jibqa’ fis-seħħ.”
“1531D (1) Il-kera ta’ fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil-miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010, għandu mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar,2010, jiġi miżjud b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija fuq il-kera attwali u jibqa’ jiġi miżjud mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.
(3) Fil-każ ta’ fond kummerċjali, jekk kien hemm ftehim għal żjidiet perjodiċi bejn il-partijiet, dan il-ftehim għandu jibqa’ japplika mingħajr iż-żjidiet kontemplati f’dan il-artikolu: Iżda, barra mill-każijiet fejn iż-żjieda fil-kera jkun sar bi qbil, fejn tiġi applikata ż-żjieda kif proposta hawn qabel għal fondi kummerċjali, l-inkwilin jista’ permezz ta’ ittra uffiċjali mibgħuta lil sid il-kera jew lil wieħed minn sidien il-kera, jittermina l-kirja billi jagħti pre-avviż ta’ tliet xhur u dan ukoll jekk il-kirja tkun għal żmien definit.”
Hemm xi liġi li titkellem dwar kom pussessur li jikri lil terz mingħajr l-awtorizzazjoni tal- kom pussessuri l-ohra?
Iva. L-Artikolu 1527 tal-Kodiċi Ċivili. Dan jgħid hekk:
1527. “(1) Il-kiri ta’ fond urban, dar għall-abitazzjoni jew fond kummerċjali li jkun fil-pussess ta’ aktar minn persuna waħda għandu jsir mill-kom-pussessuri iżda mingħajr ħsara għad-dispożizzjonijiet tal-artikolu 1530. (ara hawn isfel x’jghid dan l-artikolu)
(2) Fil-każ meta wieħed mill-kom-pussessuri jkun ukoll jokkupa l-fond ko-pussedut, jekk il-partijiet jiftiehmu li jsir kuntratt ta’ kiri, dan għandu jsir permezz ta’ kuntratt bil-miktub bejn il-kom-pussessuri kollha minn naħa l-waħda u min jokkupa l-fond minn naħa l-oħra; u minn hemm ’il quddiem dik il-persuna titqies bħala inkwilina, skont il-pattijiet u l-kondizzjonijiet ta’ kuntratt ta’ kera, waqt li ma titlifx id-drittijiet tagħha bħala kom-pussessur:
Iżda dan is-subartikolu għandu jkun mingħajr preġudizzju għad-dispożizzjonijiet tat-Titolu V tat-Tieni Ktieb, Taqsima I ta’ dan il-Kodiċi.
(3) Il-kiri li jsir minn wieħed mill-kum-pussessuri ta’ fond urban, dar ta’ abitazzjoni jew fond kummerċjali mingħajr awtorizzazzjoni b’sentenza tal-Bord tal-Kera, jew fil-każ ta’ mobbli mingħajr awtorizzazzjoni tal-qorti kompetenti, jew mingħajr il-kunsens ta’ xi wieħed mill-kom-pussessuri l-oħra, jista’ fuq talba ta’ wieħed minn dawn il-kom-pussessuri l-oħra, jiġi annullat, kemm-il darba din it-talba ssir fi żmien xahrejn minn dakinhar li dan il-kom-pussessur l-ieħor ikun sar jaf b’dak il-kiri.”
L-Artikolu 1530 jgħid hekk:
1530. “(1) Il-għoti b’kiri minn dak li jkun jippossjedi l-ħaġa taħt fedekommess jew b’użufrutt, jew taħt titolu ieħor temporanju jew li jista’ jinħall, jiswa wkoll kwantu għas-suċċessuri tiegħu, jekk ikun sar taħt kondizzjonijiet ġusti, u għal żmien mhux iżjed minn tmien snin, fil-każ ta’ raba’, jew erba’ snin, fil-każ ta’ bini, jew għal żmien soltu skont l-użu, fil-każ ta’ ħwejjeġ mobbli, jew għal kull żmien aqsar minn kull wieħed miż-żminijiet fuq imsemmija, fil-każ ta’ beni li l-kiri tagħhom għal aktar minn dak iż-żmien aqsar huwa ipprojbit.
(2) ll-kiri mogħti għal żmien itwal mill-persuna li tipposjedi l-ħaġa kif jingħad hawn fuq, jiġi, fuq talba tas-suċċessuri tiegħu fil-pussess tal-ħaġa, imnaqqas għaż-żmien xieraq, u dan iż-żmien jibda jgħodd minn dak in-nhar tal-kuntratt.”
Kif inbidel il-Kap. 158 f’dak li jirrigwardja ċnus temporanji?
Permezz tal-Att XXVII tal-2018 il-leġislatur għamel diversi emendi fil-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta’ Malta, pero` xorta ħalla d-dritt li min jokkupa dar ta’ abitazzjoni skond l-Artikolu 12(5) li jista’ jikkonverti ċens temporanju għal wieħed perpetwu. Kwindi, id-dritt li jekk wieħed jissodisfa ċerti kundizzjonijiet ikun jista’ jikkonverti ċens temporanju f’wieħed perpetwu għadu hemm. l-uniku emenda f’dan fl-Artikolu 12 kienet illi fis-subartikolu 1, wara l-kliem “tal-artikolu 12A” żdiedu l-kliem “u 12B”.
B’dan, pero’, kien introdott l-Artikolu 12B li jaħseb għal meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-Artikoli 5, 12 jew 12A tal-imsemmi Kapitolu 158. Hawnhekk, kien hemm tibdiliet sostanzjali.
Fil-fatt, l- Artikolu 12 tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta’ Malta illum jaqra hekk:
‘(1) Minkejja kull ħaġa li tinsab fil-Kodiċi Ċivili jew f’xi liġi oħra, id-disposizzjonijiet li ġejjin ta’ dan l-artikolu u tal-artikoli 12A u 12B għandu jkollhom effett dwar il-kuntratti kollha ta’enfitewsi temporanja li jkunu saru fi kwalunkwe żmien.
(2) Meta dar ta’ abitazzjoni tkun ingħatat b’enfitewsi temporanja -
(a) għal perijodu ta’ mhux iżjed minn tletin sena, jekk il-kuntratt ikun sar qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, jew
(b) għal kull perijodu ieħor, jekk il-kuntratt ikun sar wara l-imsemija data, u fit-tmiem xi enfitewsi bħal dik l-enfitewta jkun ċittadin ta’ Malta u jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu l-enfitewta jkollu jedd li jibqa’ jokkupa id-dar b’kera mingħand il-padrun dirett -
(i) b’kera li jkun daqs iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel ma tkun għalqet l-enfitewsi, miżjud, fil-bidu tal-kirja tad-dar bis-saħħa ta’ dan l-artikolu, u wara t-tmiem ta’ kull ħmistax-il sena wara sakemm tibqa’ l-kirja favur l-istess kerrej, b’daqstant miċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dak il-bidu jew il-bidu ta’ kull perijodu sussegwenti ta’ ħmistax-il sena, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon għal dak iċ-ċens iż-żieda fl-inflazzjoni minn meta ċ-ċens li għandu jiżdied ikun ġie stabbilit l-aħħar; u
(ia) suġġett għall-kondizzjonijiet stabbiliti fis-subartikolu 5(3)(b); u
(ii) taħt dawk il-kondizzjonijiet l-oħra li jistgħu jiġu miftehma bejniethom jew, jekk ma jkunx hemm ftehim, skont kif il-Bord jidhirlu xieraq.
(3) Meta fit-tmiem ta’ enfitewsi kif imsemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b) d-dar ta’ abitazzjoni tkun suġġetta għal kirja, id-disposizzjonijiet tal-Ordinanza li tirregola t-Tiġdid tal-Kiri ta’ Bini, m’għandhomx japplikaw dwar kirja bħal dik:
Iżda meta l-kerrej taħt l-imsemmija kirja jkun ċittadin ta’ Malta u jkun jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu dan għandu, fit-tmiem tal-imsemmija kirja, ikollu il-jedd li jkompli jokkupa d-dar taħt kirja ġdida mingħand il-padrun dirett bl-istess kera u taħt l-istess kondizzjonijiet kif imsemmija fis-subartikolu (2)(i) u (ii) dwar l-enfitewta.
(4) Meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta’ dar ta’ abitazzjoni okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu fi żmien dak l-egħluq, li ma tkunx enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewta jkollu l-jedd jikkonverti l-enfitewsi f’waħda perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet ta’ enfitewsi temporanja barra minn dawk li jkunu jirreferu għaż-żmien u għaċ-ċens. Iċ-ċens li jkollu jitħallas b’effett mill-konversjoni tal-enfitewsi f’waħda perpetwa u sakemm jgħaddu ħmistax-il sena minn dik id-data jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dik il-konversjoni, u wara dan għandu jiżdied kull ħmistax-il sena b’daqstant miċ-ċens kurrenti, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon miegħu ż-żieda fl-inflazzjoni minn meta l-imsemmi ċens ikun ġie stabbilit l-aħħar.
(5) Jekk l-enfitewta ma jeżerċitax il-jedd mogħti lilu bis-subartikolu (4) fi żmien sitt xhur mid-data li dak il-jedd ikun eżerċitabbli, dak il-jedd għandu, bil-modifiki meħtieġa, jgħaddi għand min ikun qed jokkupa d-dar li jkollu jedd jitlob, bl-esklużjoni tal-enfitewta, li d-dar ta’ abitazzjoni tingħata lilu mill-proprjetarju b’enfitewsi perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet li kienu jiġu applikati kieku l-enfitewta kien ikkonverta l-enfitewsi f’waħda perpetwa.
(6) Meta l-enfitewta jew min ikun qed jokkupa d-dar ikollu jedd jikkonverti enfitewsi temporanja f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4) jew (5), dan jista’ jitlob li jsir kuntratt nutarili f’dan is-sens, u l-padrun dirett jew il-proprjetarju għandu jilqa’ dik it-talba.
(7) Meta d-data tat-tmiem tal-enfitewsi tkun data qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet ta’ qabel ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw biss jekk l-enfitewta jew il-kerrej, skont il-każ, ikun għadu jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu f’dik id-data u ma japplikawx jekk ikun hekk qed jokkupa d-dar skont ftehim li jkun għamel wara li tkun intemmet l-enfitewsi.
(8) Meta, fil-każ ta’ enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) u li tagħlaq wara l-21 ta’ Ġunju, 1979, l-enfitewta jew il-kerrej li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu meta tagħlaq l-enfitewsi jkun persuna differenti minn dik li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tagħha fil-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet tas-subartikolu (2) jew (3), skont il-każ, għandhom japplikaw biss -
(a) jekk -
(i) il-persuna li tkun tokkupa d-dar fid-data msemmija kompliet tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tagħha sakemm mietet; u
(ii) il-persuna li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tagħha fl-egħluq tal-enfitewsi kienet tirrisjedi mal-enfitewta fi żmien mewtu u kellha f’dak iż-żmien il-kwalifiki l-oħra kollha biex tiġi meqjusa bħala kerrej għall-finijiet ta’ dan l-artikolu; jew
(b) jekk -
(i) il-persuna li tkun qed tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tagħha fl-imsemmija data tkun kisbet u t-titolu li bih kienet hekk tokkupa d-dar mingħand l-enfitewta li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu mal-egħluq tal-enfitewsi jew, jekk l-enfitewta li mingħandu jkun inkiseb l-imsemmi titolu jmut qabel l-egħluq tal-enfitewsi, mingħand l-enfitewta li l-werriet tiegħu jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu mal-egħluq tal-enfitewsi; u
(ii) sa l-egħluq tal-enfitewsi, ebda persuna barra mill-persuna fuq imsemmija u mill-imsemmi enfitewta, jew il-werriet tiegħu, u membri tal-familja tagħhom li jkunu jgħixu magħhom, ma kienet okkupat id-dar b’xi mod ikun li jkun; u
(iii) mhux iktar tard mit-30 ta’ Settembru, 1979, jingħata avviż bil-miktub lill-Awtorità tad-Djar dwar it-titolu li taħtu tkun okkupata d-dar fil-21 ta’ Ġunju, 1979, li jgħid ix-xorta ta’ dak it-titolu, għal kemm żmien ikun mistenni jdum u l-isem tal-persuna li tkun tokkupa d-dar taħt dak it-titolu.
(9) Għall-finijiet ta’ dan l-artikolu -
(a) dwar enfitewsi msemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewsi tinkludi sub-enfitewsi;
(b) dwar kull enfitewsi ieħor, enfitewsi tfisser l-enfitewsi oriġinali, iżda jekk meta jagħlaq dak l-enfitewsi, id-dar ta’ abitazzjoni tkun miżmuma b’sub-enfitewsi -
(i) il-jeddijiet mogħtija b’dan l-artikolu lill- enfitewta jkunu jistgħu jiġu eżerċitati mill-aħħar sub-enfitewta u, bla ħsara għall-jeddijiet mogħtija lill-okkupant bis-subartikolu (5), minnu biss;
(ii) il-padrun dirett tfisser biss il-persuna li jkollha jedd tirċievi ċ-ċens oriġinali;
(iii) iċ-ċens tfisser biss iċ-ċens oriġinali: Iżda meta ċ-ċens li jkun jitħallas mill-aħħar sub-enfitewta jkun iżjed minn sitt darbiet iċ-ċens oriġinali, s-subartikolu (4) għandu jkollu effett daqslikieku minflok il-kliem "jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens" kien hemm sostitwiti l-kliem "jkun daqs is-sub-ċens".
(10) Jekk meta tagħlaq enfitewsi temporanja li għaliha japplika s-subartikolu (2) jew (3), id-dar ta’ abitazzjoni tkun okkupata minn persuna b’titolu ta’ użufrutt jew abitazzjoni, il-jedd li dik id-dar ta’ abitazzjoni tibqa’ okkupata mogħti b’dawk is-subartikoli jew bis-subartikolu (7) jista’ jibqa jiġi eżerċitat minkejja dawk id-disposizzjonijiet, minn dak l-okkupant daqslikieku kien l-enfitewta jew il-kerrej tad-dar ta’ abitazzjoni, skont il-każ.
(11) Meta enfitewsi temporanja tiġi konvertita f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4), id-dar ta’ abitazzjoni tibqa’ suġġetta għall-jeddijiet li jkollhom terzi persuni dwar dik id-dar minnufih qabel dik il-konversjoni.
(12) Meta xi wieħed mill-jeddijiet mogħtija b’dan l-artikolu jkun jista’ jiġi eżerċitat minn iktar minn persuna waħda dak il-jedd jista’ jiġi eżerċitat minkejja kull nuqqas ta’ ftehim bejniethom iżda biss jekk mhux inqas minn nofs in-numru ta’ dawk il-persuni jiftieħmu li jeżerċitaw dak il-jedd; u f’kull każ bħal dak il-jedd ikun japplika biss favur dawk li jkunu qed jeżerċitawh.’
L-Artikolu 12A jgħid hekk:
‘(1) Dan l-artikolu għandu japplika:
(a) fl-għeluq ta’ enfitewsi jew sub-enfitewsi temporanja (aktar ’il quddiem f’dan l-artikolu msejħin "l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti") li ma tkunx waħda li l-effetti tat-tmiem tagħha jkunu regolati bl-artikolu 12(2)(a) jew (b) jew bl-artikolu 12(4) jew 12(5);
(b) ta’ dar ta’ abitazzjoni illi fit-tmiem tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti:
(i) tkun okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu; u
(ii) tkun soġġetta għal xi enfitewsi jew sub-enfitewsi oħra (aktar ’il quddiem f’dan l-artikolu msejħin "l-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti"), kemm jekk perpetwa u kemm jekk temporanja.
(2) Fit-tmiem tal-enfitewsi l-aktar reċenti l-enfitewta jew sub-enfitewta li jkun jissodisfa r-rekwiżiti tas-subartikolu (1)(b)(i) jkollu l-jedd li jibqa’ jokkupa d-dar ta’ abitazzjoni taħt kirja mingħand il-persuna li tkun id-detentur tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti bl-istess kera u taħt l-istess kondizzjonijiet applikabbli skont l-artikolu 12(2)(i), (ia) u (ii) li għandhom japplikaw mutatis mutandis.
(3) Fit-tmiem tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti l-kirja msemmija fis-subartikolu (2) għandha tkompli fis-seħħ taħt l-istess kera u kondizzjonijiet kif imsemmi fis-subartikolu (2) bejn il-kerrej u l-persuna li minn żmien għal żmien, li kieku ma kienx għal dik il-kirja, kien ikollha l-jedd għall-pussess vakanti tad-dar.
(4) Id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw ukoll fil-każijiet kollha fejn għad illi l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti tkun għalqet qabel l-1 ta’ Lulju 2007 il-persuna li kienet l-enfitewta jew is-sub-enfitewta fl-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti tkun għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha f’dik id-data.
(5) Meta fit-tmiem tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti d-dar ta’ abitazzjoni tkun soġġetta għal kirja għandhom japplikaw mutatis mutandis id-disposizzjonijiet tal-artikolu 12(3).
(6) Id-drittijiet mogħtija b’dan l-artikolu lill-enfitewta u lis-sub-enfitewta tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti jkunu jistgħu jiġu eżerċitati, fil-każ li l-imsemmi enfitewta jew sub-enfitewta jkun miet qabel l-1 ta’ Lulju 2007, mill-persuna li kIenet tirrisjedi mal-imsemmi enfitewta jew sub-enfitewta fi żmien mewtu u kellha f’dak iż-żmien il-kwalifiki l-oħra kollha biex tiġi meqjusa bħala kerrej għall-finijiet tal-artikolu 12.
(7) Meta fil-kaz ta’ enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti li tkun tagħlaq wara l-1 ta’ Lulju 2007 l-enfitewta, is-sub-enfitewta jew il-kerrej li jkun jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu meta tagħlaq l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti jkun persuna differenti minn dik li tkun tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-1 ta’ Lulju 2007 id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw biss fil-kazijiet imsemmija fl-artikolu 12(8)(a) u (b) liema paragrafi għandhom japplikaw mutatis mutandis dwar l-enfitewsi u s-sub-enfitewsi regolati b’dan l-artikolu, b’dan iżda illi referenzi għall-"21 ta’ Gunju 1979" għandhom jinqraw bħala referenzi għall-"l-1 ta’ Lulju 2007", referenzi għall-"l-enfitewsi" għandhom jinqraw bħala referenzi għall-"l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti" u r-referenza għat-"30 ta’ Settembru 1979" għandha tinqara bħala referenza għall-"31 ta’ Diċembru 2007"’
L-Artikolu 12B imbagħad jgħid hekk:
‘(1) Meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-artikoli 5, 12 jew 12A, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, kemm-il darba jkunu inkonsistenti mad-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza, japplikaw fir-rigward ta’ dik il-kera, mill-10 ta’ April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta’ xi liġi oħra.
(i) l-Awtorità tad-Djar għandha tiġi notifikata bir-rikors u għandu jkollha d-dritt li tipparteċipa bis-sħiħ bħala amicus curiae fil-proċedimenti; u
(6) Meta jistabbilixxi l-kirja pagabbli skont is-subartikolu (1), il-Bord għandu jqis il-mezzi u l-età tal-kerrej u kwalunkwe piż sproporzjonat li huwa partikolari għal sid il-kera u jista’ jistabbilixxi likwalunkwe żieda fil-kera għandha tkun gradwali. Il-Bord, wara li jkun sema’ lill-partijiet sommarjament u eżamina kwalunkwe evidenza li huwa jqis rilevanti, jista’ wkoll jordna l-ħlas ta’ żieda fl-ammont tal-kera waqt il-pendenza tas-smigħ ta’ rikors preżentat skont is-subartikolu (1).
(b) Il-proprjetarju jista’ wkoll jitlob li l-kirja tiġi xolta jekk ikun jista’ jipprova permezz ta’ evidenza inekwivoka li l-kerrej huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu: Iżda li:
(ii) il-kerrej dejjem għandu jitqies li huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu jekk l-Awtorità tad-Djar jew sid il-kera joffru akkomodazzjoni alternattiva li hija addattata għall-kerrej u jiggarantixxu d-disponibbiltà ta’ tali akkomodazzjoni lill-kerrej għallinqas għal għaxar snin, għal kera li ma teċċedix dik li kienet tkun pagabbli mill-kerrej li kieku l-kerrej kompla l-kera taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(9)(a) Kull persuna li jkollha dritt li tkun rikonoxxuta bħala kerrej skont il-proviso tat-tifsira "kerrej" fl-artikolu 2 għandha, sakemm din il-persuna ma tkunx persuna li hemm referenza għaliha fil-paragrafu (a) tal-imsemmija tifsira, takkwista biss id-dritt li tokkupa d-dar ta’ abitazzjoni għal perjodu ta’ ħames snin illi mal-iskadenza tiegħu għandha tivvaka l-imsemmija dar ta’ abitazzjoni. Il-kumpens għall-okkupazzjoni tad-dar ta’ abitazzjoni pagabbli lis-sid matul l-imsemmi perjodu għandu, ħlief fejn l-okkupant ikun jissodisfa l-kriterji ta’ dħul u ta’ kapital tat-test tal-mezzi msemmi fil-paragrafu (iii) tas-subartikolu (3) ikun daqs id-doppju tal-kera li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(11) Id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom ukoll japplikaw fil-każijiet kollha fejn kwalunkwe enfitewsi, subenfitewsi jew kirja fir-rigward ta’ dar ta’ abitazzjoni regolata taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A tkun skadiet minħabba deċiżjoni tal-qorti msejsa fuq in-nuqqas ta’ proporzjonalità bejn il-valur tal-proprjetà u l-ammont li għalih huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is-subenfitewta jew il-kerrej għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-10 ta’ April 2018. F'dawn il-każijiet is-sid ma jistax jipproċedi biex jitlob l-iżgumbrament tal-okkupant mingħajr ma jagħmel użu minn qabel tad-dispożizzjonijiet ta' dan l-artikolu.’
Jekk sid il-kera ta’ fond antik isib dar oħra fejn jgħixu l-inkwilini, jista’ jitlob il-pussess lura?
Skont il-Kap. 69, sid il-kera irid iġib prova tal-bżonn u li l-kerrej għandu suitable alternative accomodation, jew, f’każ li m’ għandux akkomodazzjoni xierqa alternattiva, li l-aggravju jkun akbar jekk il-permess għall-ksib lura tal-pussess jiġi miċħud milli kieku jiġi mogħti.
Kwindi, is-sid irid iġib il- provi li għandu bżonn il-fond iżda l-Qorti trid tkun konvinta li l-inkwilini mhux ser ibatu l-ikbar preġudizzju jekk tintlaqa’ t-talba tas-sidien. Jekk il-konsegwenza tkun li l-inkwilini ser jispiċċaw mingħajr saqaf fuq rashom u /jew m’hemmx provi li juru li l-qagħda finanzjarja tal-inkwilini tippermettilhom li faċilment isibu akkomodazzjoni ulterjuri, it-talba ma tintlaqax.
X’se jiġri mis-sullokazzjonijiet ta’ fondi kummerċjali li saru qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995?
Riċentement, matul din is-sena (2018) saret bidla fil-ligi.
Fil-fatt, l-Artikolu 1613 tal-Kap. 16 jgħid hekk:
"(1) Fin-nuqqas ta’ dispożizzjonijiet oħra partikolari, il- kuntratt ta’ sullokazzjoni hu regolat mid-dispożizzjonijiet li jgħoddu għall-kuntratt ta’ kiri:
Iżda għar-rigward ta’ sullokazzjonijiet ta’ fondi kummerċjali li saru qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, dawn għandhom jintemmu fil-31 ta’ Mejju, 2018 soġġett għal dak provdut f’dan l- artikolu ħlief meta jkunu saru bi ftehim tas-sid, f’liema każ dawk is- sullokazzjonijiet għandhom ikunu regolati b’tali ftehim:
Iżda wkoll il-kera jkun stabbilit skont kif stipulat fl-artikolu 1513D.
(2) Fin-nuqqas ta’ ftehim bejn il-kerrej u l-persuna li tkun subinkwilin qabel il-31 ta’ Mejju 2018 li jkollha interess li tibqa’ fil-fond f’każ ta’ sullokazzjoni li tintemm fil-31 ta’ Mejju 2018, fejn il-fond sullokat ikun jikkonsisti f’fond kummerċjali li fis-sena ta’ qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 ikun ġestit mis-subinkwilin, il-persuna li qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 kienet sub-inkwilin ikollha l-jedd li tibqa’ tiġġestixxi n-negozju tagħha mill-fond taħt dawk il-kondizzjonijiet li jistgħu jiġu ddeterminati mill-Bord li Jirregola l-Kera, għal dak il-perjodu li jista’ jiġi stabbilit mill-Bord li ma jkunx ta’ aktar miż-żmien tal-lokazzjoni jew ta’ aktar minn għaxar snin skont liema jkun l-iqsar.
(3) It-talba biex subinkwilin jibqa’ jiġġestixxi n-negozju tiegħu mill-fond mikri għandha ssir b’rikors preżentat fil-Bord li Jirregola l-Kera sa mhux aktar tard mill-31 ta’ Mejju, 2018 u dik it-talba għandu jkun fiha r-raġunijiet li għalihom tkun qiegħda ssir. Il-Bord m’għandux jilqa’ dik it-talba kemm-il darba r-rikorrent ma jissodisfax lill-Bord illi jekk huwa ma jibqax jiġġestixxi n-negozju tiegħu mill-fond huwa jsofri preġudizzju gravi.
(4) Ir-rikors magħmul mis-subinkwilin skont is-subartikolu (3) għandu jiġi nnotifikat lis-sid u lill-kerrej illi jkollhom dritt jopponu t-talba.
(5) Is-smigħ tar-rikors imsemmi fis-subartikoli (3) u (4) ikun regolat bir-regoli ta’ proċedura applikabbli dwar rikorsi fil-Bord li Jirregola l-Kera b’dan iżda li l-Bord ikollu dritt illi f’kull stadju tal-proċeduri jiffissa jew ibiddel l-ammont ta’ kumpens illi l-persuna li kienet subinkwilin qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 tkun dovuta tħallas lis-sid jew lill-kerrej jew lit-tnejn fil-pendenza tal-proċeduri. Ma jkun hemm ebda dritt ta’ appell mid-digriet li jiffissa l-imsemmi kumpens.
(6) F’każ li l-Bord jilqa’ t-talba biex ir-rikorrent jibqa’ jiġġestixxi n-negozju tiegħu mill-fond kif imfisser aktar ’il fuq f’dan l-artikolu l-Bord għandu jiffissa l-kera għall-perjodu wara l-31 ta’ Mejju, 2018 f’ammont li jkun skont il-valur li l-fond jista’ jġib kieku dan jiġi mikri fis-suq minn sidu għall-użu li jkun qiegħed isir minnu fis-sena minnufih qabel il-31 ta’ Mejju 2018. Il-Bord ikollu s-setgħa wkoll li jordna l-ħlas ta’ kera inqas mill-imsemmi valur fis-suq jekk jiġi ppruvat għas-sodisfazzjon tal-Bord li l-ħlas tal-imsemmi valur fis-suq ikun jimponi konsegwenzi ħorox fuq il-persuna li tkun tiġġestixxi n-negozju tagħha mill-fond b’mod li jkun perikolat l-għejxien ta’ dik il-persuna jew ta’ persuni oħra li jkunu jaħdmu fil-fond.
F’każ li l-Bord jiddeċiedi li għandu jkun hemm ħlas ta’ kera inqas mill-valur fis-suq imsemmi, l-Bord għandu fid-deċiżjoni tiegħu jordna wkoll illi l-kera għandha togħla kull sena sakemm tilħaq l-imsemmi valur fis-suq sa mhux aktar tard mill-ewwel skadenza ta’ kera dovuta fis-sena 2027.
(7) Meta l-Bord jiffissa kera ġdida skont dan l-artikolu huwa jkollu s-setgħa li jiddetermina li dik il-kera għandha tinqasam bejn il-persuni li jkollhom dritt fuq il-fond u partikolarment bejn is-sid tal-fond u l-persuna illi jkollha titolu ieħor ta’ inkwilinat fuq il-fond u kif għandha tinqasam dik il-kera.
(8) Meta l-kera li għandha tħallas il-persuna li kienet subinkwilin qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 tiġi ddeterminata b’mod finali dik il-kera għandha titħallas sa mill-1 ta’ Ġunju, 2018 b’mod li kull kumpens imħallas skont is-subartikolu (5) għandu jitnaqqas mill-ammont ta’ arretrati dovut."
Jista’ kerrej jissulloka mingħajr kunsens?
Hawnhekk japplika l-Artikolu 1614 tal-Kap. 16. Dan jagħmilha ċara illi:
(1) Il-kerrej ma għandux jedd li jissulloka l-ħaġa, jew li jċedi l-kiri tagħha, jekk din is-setgħa ma tkunx ġiet miftiehma fil- kuntratt.
(2) Għall-finijiet ta’ dan is-Sub-titolu, l-għoti ta’ kuntratt ta’ ġestjoni jew kull forma ta’ ftehim ieħor, li permezz tiegħu ink wilin jerħi f’idejn terzi l-pussess tal-fond jew tal-kummerċ ġestit minn fond kummerċjali, għandu jitqies bħala sullokazzjoni.
(3) Meta inkwilin tkun kumpannija b’responsabbilità limitata jew kull forma ta’ kumpannija oħra, it-trasferiment inter vivos kumulattiv ta’ ħamsin fil-mija tal-ishma, ukoll jekk magħmul permezz ta’ aktar minn trasferiment wieħed u, jew tas-setgħa jew kontroll attwali ta’ ġestjoni ta’ dik il-kumpannija jew tal-kummerċ ġestit mill-fond, għandu jkun meqjus bħala sullokazzjoni:
Iżda ma jkunx hekk meqjus bħala sullokazzjoni, jekk it-trasferiment ikun sar favur il-konjuġi li ma jkunux separati legalment u, jew it-tifel jew tfal tas-sid tal-ishma.
Fil- każ ta’ kuntratt ta’ kera, x’inhi d-durata tal-preskrizzjoni għall-arretrati? X’inhi għad-danni?
Il- preskrizzjoni hi ta’ ħames snin taħt l-Art. 2156(ċ) tal-Kodiċi Ċivili għat-talba għall-arretrati ta’ kera.
Fil-fatt, l-Art. 2156(ċ) tal-Kodiċi Ċivili testwalment jipprovdi għall-perjodu ta’ preskrizzjoni ta’ ħames snin għal “azzjonijiet għall-ħlas ta’ kera ta’ bini jew raba’”.
Mill- banda l-oħra, l-obbligazzjoni tal-konvenut bħala kerrej illi jwieġeb għall-ħsarat li jsiru matul il-kirja hija obbligazzjoni kuntrattwali u jekk issir ħsara l-obbligazzjoni tiegħu li jagħmel tajjeb hija waħda ex contractu u mhux ex delicto. B’hekk il-preskrizzjoni f’dal- każ hi ta’ ħames snin ukoll.
Casa bottega hi meqjusa bħala fond kummerċjali jew abitazzjoni? Kif inbidlu r-rati tal- kera?
Fil-każ ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 li huwa wżat kemm għall-abitazzjoni kif ukoll bħala fond kummerċjali u li għalih jitħallas kera wieħed, dan għandu jitqies bħala fond ta’ abitazzjoni u għalih għandhom jgħoddu r-regoli li jirrigwardaw fond għall-abitazzjoni.
Iżda r-rata tal-kera għandha tiġi stabbilita skont iċ-ċirkosatnzi partikulari. Fil-fatt l-Artikolu 1531K jikkontempla tlett xenarji:
“(a) għar-rigward tar-rata tal-kera tal- casa bottega, il-kera għandu jkun dak stabbilit għal fond kummerċjali kif inhu stipulat fl- Artikolu 1531D (ossija z-zieda ta’ 15 fil- mija sa l- 2014 u zieda ta’ 5 fil- mija wara l- 2014);
(b) jekk il-parti kummerċjali ma tibqax tintuża bħala tali, għal dak li jirrigwarda r-rata tal-kera għandu jibqa’ japplika l-kera li kien jitħallas minnufih qabel ma l-użu tal-parti kummerċjali jkun waqaf, b’dan illi, iż-żieda fil-kera minn dak iż-żmien għandha tkun regolata abbażi tal-ammont ta’ kera li jkun ġie stabbilit bl-Artikolu 1531Ċ. (€185 bejn l-2010 u l-2013, imbagħad żieda skont l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-Artikolu 13 tal- Kap. 158);
(ċ) meta l-kera jogħla skont ir-regolamenti magħmulin kif stipulat fl-Artikolu 1531D, iż-żieda fil-kera għandha titqies biss fuq dik il-parti tal-fond li tkun attwalment tintuża għal skop kummerċjali.”
Huwa permess li l- inkwilin jissulloka (sub letting) lil terzi?
Il-kerrej m’għandux jedd li jissulloka l-ħaġa, jew li jċedi l-kiri tagħha, jekk din is-setgħa ma tkunx ġiet miftiehma fil-kuntratt.
Jekk ma jkunx hemm ftehim espress, jew ċirkostanzi li jistgħu juru x’kienet l-intenzjoni tal-partijiet dwar iż-żmien tal-kiri, x’għandu jagħmel sid il- kera biex itemm il- kirja?
Għal dak li hu bini, meta ż-żmien tal-kiri hu preżunt kif jingħad f’dil- mistoqsija, il-kiri ma jispiċċax bl-għeluq taż-żmien kemm -il darba sid il-kera ma jagħtix avviż lill-kerrej, jew dan lil dak, mill-anqas xahar qabel, jekk iż-żmien preżunt tal-kiri hu għal sena, jew ħmistax-il gurnata qabel, jekk dan iż-żmien hu għal anqas minn sena.
Jista’ l- kerrej iwettaq alterazzjonijiet strutturali, bħal per eżempju ftuħ ta’ bibien?
L-Artikolu 1564 jagħmilha ċara li l-kerrej, matul il-kiri, ma jista’ jagħmel ebda tibdil fil-ħaġa mikrija mingħajr il-kunsens ta’ sid il-kera, u m’għandux jedd jitlob il-ħlas lura tal-valur, ikun kemm ikun, tal-miljoramenti magħmula mingħajr dak il-kunsens.
B’dan kollu, il-kerrej għandu jedd jieħu lura dawk il- miljoramenti, billi jerġa’ jqiegħed il-ħaġa fl-istat li kienet qabel ma saru, iżda dan kemm -il darba, għal dawk li huma l-miljoramenti li jkunu għadhom jeżistu fit-tmiem tal-kiri, huwa juri li jista’ jieħu xi utli minnhom billi jaqlagħhom, u sid il-kera ma jagħżilx li jżommhom, u jħallas lill-kerrej somma daqs il-ġid li dan jista’ jieħu li kieku jaqlagħhom.
Dar antika mikrija b’ammont miżeru skont kuntratt antik. Tista’ togħla l-kera biex tirrifletti l-esiġenzi tal- lum?
Dwar dan, jitkellem l- Artikolu 1531Ċ tal- Kodiċi Ċivili li ġie ntrodott fl- 2010. Dan jgħid:
“Għall-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni li kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 izda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata tal-kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, kellha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont. F’każ li r-rata ta’ kera kienet gja aktar minn mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena f’ Jannar 2010, din kellha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.”
Għaldaqstant l-ammont ta’ kera, sija jekk stabbilt għal mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena jew aktar, kellu jiżdied b’dan il- mod:
Ir-rata tal-kera għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-Artikolu 13 tal- Kap. 158 bl-ewwel awment kellu jsir fid-data tal- ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013.
Jista’ jaghti l- każ pero li fejn il-kera fl-1 ta’ Jannar, 2010 kienet aktar minn mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena, u b’kuntratt bil-miktub qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, il-partijiet kienu qablu fuq metodu ta’ żjieda fil-kera, wara l-1 ta’ Jannar, 2010 iż-żjidiet fil-kera għandhom jibqgħu ikunu regolati skont dak il-ftehim sakemm jibqa’ fis-seħħ.
L-Artikolu 1531D imbagħad jitkellem fuq kirjiet kummerċjali b’dan il- mod:
“Il-kera ta’ fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil- miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010, għandu mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar 2010 jiġi miżjud b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija (15%) fuq il-kera attwali u jibqa’ jiġi miżjud mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.”
Il-kera mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, kella imbagħad tiġi stabbilita bi qbil bejn il-partijiet u fin- nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit b’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall- akkomodazzjoni. Izda, fin-nuqqas ta’ tali regolamenti (kif fil- fatt gara) il-kera kellha mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, togħla b’ħamsa fil-mija (5%) fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.
Ukoll, fil-każ ta’ fond kummerċjali, jekk kien hemm ftehim għal żidiet perjodiċi bejn il-partijiet, dan il-ftehim għandu jibqa’ japplika mingħajr iż-żjidiet kontemplati f’dan il-artikolu.
L-inkwilin jista’ jiddeċiedi hu li jittermina l- kirja kummerċjali jekk jidhirlu li ma jistax ilahhaq mar-rati l-godda?
Iva, u dan kif mahsub fil- proviso tal- Artikolu 1531D jgħid speċifikament:
"Fejn tiġi applikata r-rata l- gdida applikabbli ghal kirjiet kummercjali (cioe’ zieda ta’ 15 fil- mija sa l- 2014 u żieda ta’ 5 fil- mija wara l- 2014) l-inkwilin jista’ permezz ta’ ittra uffiċjali mibgħuta lil sid il-kera jew lil wieħed minn sidien il-kera, jittermina l-kirja billi jagħti pre-avviż ta’ tliet xhur u dan ukoll jekk il-kirja tkun għal żmien definit."
Min hu responsabbli tal- mantniment f’dar mikrija?
In lineja ta’ principju, il-kerrej ta’ bini għandu jagħmel it-tiswijiet kollha meħtieġa barra dawk li huma strutturali. Iżda, jekk dawn ix-xogħlijiet ma jsirux b’mod xieraq u skont l-arti u sengħa, is-sid ikollu d-dritt li jitlob lill-Bord tal-Kera li jiġi awtorizzat li jagħmel ix-xogħol hu mill-ġdid bi spejjeż tal- kerrej.
In oltre, il-manutenzjoni ordinarja esterna ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Jannar, 2010, salv ftehim mod ieħor bil-miktub bejn il-partijiet, issir bi spejjeż tal-inkwilin u mhux tas-sid.
Sid il-kera għandu allura jagħmel it-tiswijiet kollha strutturali. Fil-każ ta’ fond urban, dar ta’ abitazzjoni u fond kummerċjali, ''tiswijiet strutturali'' jitqiesu dawk li għandhom x’jaqsmu mal-binja nnifisha tal-fond, inklużi s-soqfa.
Mill- banda l- oħra, it-tħammil tal-ġwiebi u tal-fosos, u t-tindif taċ-ċmieni jibqa’ obbligu tal-kerrej.
Tajjeb jinghad ukoll li l-kerrej f’ebda każ m’hu marbut li jagħmel xi tiswija għal dannu kaġunat minn forza maġġuri, u bla ebda ħtija tiegħu.
Jekk sid il- kera ikun wettaq tiswijiet strutturali, jista’ dan jiddeċiedi li jgħolli l- kera?
Iva, pero’ f’kaz ta’ kirjiet antiki biss u n-nuqqas ma jridx ikun dovut għas-sid stess. Fil-fatt, meta sid il-kera fil-każ ta’ dar ta’ abitazzjoni mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 jagħmel tiswijiet strutturali li jkunu saru neċessarji mhux b’nuqqas tiegħu, il-kera għandu jiżdied b’sitta fil-mija (6%) tal-valur tan-nefqa li tkun saret.
Fil-każijiet, imbagħad, fejn sid il-kera jkun lest li jagħmel dawn it-tiswijiet, l-inkwilin jista’ jagħżel li jagħmel it-tiswijiet hu bi spejjeż tiegħu, u b’hekk il-kera jibqa’ ma jinbidilx. Iżda l-inkwilin f’dan il-każ ma jkollu ebda dritt għal kumpens, lanqas parzjali, għal dawn it-tiswijiet strutturali meta l-kirja tintemm.
Fejn it-tiswijiet strutturali ma jkunux saru meħtieġa minħabba nuqqas tal-inkwilin, l-inkwilin ikollu dritt li jitlob it-tmiem tal-kirja minkejja li ż-żmien tal-kirja jkun għadu ma għaddiex.
Huwa veru li sid il- kera m’għandux obbligu jġedded kera antika f’każ ta’ garaxx antik jew villeġjatura?
Fil-każ ta’ garaxxijiet mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 li ma jiffurmawx parti minn dar mikrija lill-inkwilin bħala residenza ordinarja u li m’humiex meqjusa bħala fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.
Fil-każ ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 li jkun utilizzat bħala villeġġatura li ma tkunx ir-residenza ordinarja fin- nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor, ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.
Il-ħsieb tal-liġi ghalhekk ma kienx li jxolji ipso jure kull kirja ta’ garage privat wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Fil-fatt, l-Artikolu 1531(H) tal-Kap. 16 introdott bl-Att X tal-2009 jipprovdi illi fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor m’hemm l-ebda dritt ta’ tiġdid tal-kera ta’ garage wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Dan ifisser biss illi wara dik id-data, sid il-kera mhux obbligat iġedded il-kirja ta’ garage u l-kerrej ma għandux id-dritt li jistenna li jkun hekk imġedded.
X’rimedju għandu l-inkwilin jekk sid il-kera jiddeċiedi li jtemm il- kirja ħabta w sabta?
F’każ li sid il-kera jtemm il-ftehim ta’ kiri għal raġunijiet li ma jkunux ikkontemplati fil-ftehim, jew b’mod ġenerali raġunijiet validi skont il-liġi, il-kerrej jista’ jitlob danni għal ksur tal-ftehim
X’jiġri jekk fond ko-pussedut jiġi mikri mingħajr il- kunsens tal- kum-pussessuri?
l-kiri ta’ fond urban, dar għall-abitazzjoni jew fond kummerċjali li jkun fil-pussess ta’ aktar minn persuna waħda għalhekk għandu jsir mill-kom-pussessuri.
Jekk il-kiri li jsir minn wieħed mill-kum-pussessuri ta’ fond urban, dar ta’ abitazzjoni jew fond kummerċjali mingħajr awtorizzazzjoni b’sentenza tal-Bord tal-Kera, jew fil-każ ta’ mobbli mingħajr awtorizzazzjoni tal-Qorti kompetenti, jew mingħajr il-kunsens ta’ xi wieħed mill-kom-pussessuri l-oħra, jista’ fuq talba ta’ wieħed minn dawn il-kom-pussessuri l-oħra, jiġi annullat, kemm -il darba pero din it-talba ssir fi żmien xahrejn minn dakinhar li dan il-kom-pussessur l-ieħor ikun sar jaf b’dak il- kiri.
Interessanti jingħad pero li kull wieħed mill-kom-pussessuri tal-fond urban, tad-dar għall- abitazzjoni jew tal-fond kummerċjali jista’ jagħmel talba magħmula b’rikors quddiem il- Bord tal- Kera biex dan jawtorizza li jsir il-kiri tal-fond urban, tad-dar għall-abitazzjoni jew tal- fond kummerċjali, meta jinstab illi l-fond ikun tajjeb biex jinkera u li l- kiri propost ikun ta’ ġid, u li ma jinsabx li xi wieħed mill-kom-pussessuri l-oħra jkollu raġuni tajba biex jopponi dak il-kiri. Dan jgħodd ukoll meta wieħed mill-kom-pussessuri jkun assenti, u ma tkun waslet ebda aħbar lill-Bord tal-Kera fil-każ ta’ kiri ta’ fond urban, dar ta’ abitazzjoni jew fond kummerċjali dwar jekk l-assenti għadux ħaj, jew dwar fejn jinsab.
Jeżisti xi jedd ta’ preferenza bejn il- kum-pussessuri?
Bħala prinċipju, jekk tnejn min-nies jew iżjed ikollhom flimkien il-pussess ta’ ħaġa, kull wieħed minnhom għandu jedd ta’ preferenza fuq kull persuna barranija għall-kiri ta’ dik il-ħaġa taħt l-istess kondizzjonijiet li joffru oħrajn. Dan il-jedd pero ma jistax jiġi eżerċitat ħlief mill-kom-pussessur innifsu, u ma jistax jeżerċitah wara li l-ħaġa tkun inkriet lil ħaddieħor b’mod li jiswa skont il-liġi.
Dan ifisser li jekk jikkonkorru tnejn min-nies jew iżjed li jkollhom dan il-jedd, jista’ kull wieħed minnhom jitlob li l-ħaġa tiġi mikrija fl-irkant bejniethom, lil min minnhom joffri l-aktar, mingħajr ma jiġu mdaħħlin nies barranin biex joffru.
X’jiġri jekk il- komposessuri jiftiehmu li l- fond jinkera lil wieħed minnhom?
Meta wieħed mill-kom-pussessuri jkun ukoll jokkupa l-fond ko-pussedut, jekk il-partijiet jiftiehmu li jsir kuntratt ta’ kiri, dan għandu jsir permezz ta’ kuntratt bil-miktub bejn il-kom-pussessuri kollha minn naħa l-waħda u min jokkupa l-fond minn naħa l-oħra u minn hemm ’il quddiem dik il-persuna titqies bħala inkwilina, skont il-pattijiet u l-kundizzjonijiet ta’ kuntratt ta’ kera, waqt li ma titlifx id-drittijiet tagħha bħala kom-pussessur.
Jekk wieħed jipposejdi l-oġġett b’ użufrutt u allura jiddeċiedi li jikri tali oġġett - x’jiġri minn dik il- kirja jekk l-użufruttwarju imut?
L-għoti b’kiri minn dak li jkun jippossjedi l-ħaġa taħt użufrutt, jew taħt titolu ieħor temporanju jew li jista’ jinħall, jiswa wkoll kwantu għas-suċċessuri tiegħu. Pero, il- Qorti trid tkun konvinta li l- kuntratt ikun sar taħt kundizzjonijiet ġusti, u għal żmien limitat, cioe’:
1) mhux iżjed minn tmien snin, fil-każ ta’ raba’ jew
2) mhux iżjed minn erba’ snin, fil-każ ta’ bini.
ll- liġi tkompli tgħid li l- kiri mogħti għal żmien itwal mill-persuna li tipposjedi l-ħaġa kif jingħad hawn fuq, jiġi, fuq talba tas-suċċessuri tiegħu fil-pussess tal-ħaġa, imnaqqas għaż-żmien xieraq, u dan iż-żmien jibda jgħodd minn dakinhar tal-kuntratt.
Klinika tikkwalfika bħala ‘fond kummerċjali’ ai termini tal- liġijiet tal- kera?
Klinika m’hi xejn aktar minn ħanut illi minnu jinbiegħu servizzi għaliex fil-fatt il-professjonist ibiegħ is-servizzi tiegħu minn hemm. Skont l-emendi taħt l-Att X tal-2009, klinika tammonta allura għal attività kummerċjali, liema protezzjoni tibqa’ fis-seħħ sas-sena 2028.
Xi tgħid il- liġi dwar kirijiet ta’ fondi kummerċjali li daħlu fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 u li tkun tigġġedded a volontà tal-inkwilin?
Kuntratt li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 u li jibqa’ jiġġedded awtomatikament jew fid-diskrezzjoni unika tal-inkwilin, għandu jiġi meqjus daqs li kieku hu wieħed għal żmien indeterminat u b’hekk jiġi jintemm fl-1 ta’ Ġunju, 2028 .
Dan jemani mill-Artikolu 1531(I) tal- Kodiċi Ċivili li jgħid:
“Fil-każ ta’ fond kummerċjali mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, bħala inkwilin għandha tiġi meqjusa dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u jekk mhux separat jew separata legalment kif ukoll wara l-mewt tal-imsemmi inkwilin, l-eredi tiegħu li jkunu jiġu minnu mid-demm jew biż- żwieġ sal-grad ta’ kuġini inklussivament.
Iżda l-kera ta’ fond kummerċjali li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandu f’kull każ jintemm fi żmien għoxrin sena li jibdew jgħaddu mill-1 ta’ Ġunju, 2008 (igifieri, sal- 1 ta’ Ġunju, 2028) sakemm ma jkunx sar kuntratt ta’ kiri li jistipula żmien determinat .
Meta kirja li tkun bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 tkun mogħtija għal żmien determinat u fl-1 ta’ Jannar, 2010 ikun għadu għaddej iż-żmien oriġinali di fermo jew di rispetto u ma tkunx għadha ġiet imġedda awtomatikament bil-liġi, allura f’dak il-każ għandhom japplikaw dak il-perjodu jew perjodi determinati fil-kuntratt.”
L-Att X tal-2009 ġab fi tmiem awtormatikament kull kirja ta’ garage li mhux wieħed kummerċjali jew li jifforma parti minn dar ta’ abitazzjoni fis-sena 2010?
Le. Il-ħsieb tal-liġi ma kienx li jxolji ipso jure kull kirja ta’ garage privat wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Fil-fatt, l-Artikolu 1531(H) tal-Kap. 16 introdott bl-Att X tal-2009 jipprovdi illi fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor m’hemm l-ebda dritt ta’ tiġdid tal-kera ta’ garage wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Dan ifisser biss illi wara dik id-data, sid il-kera mhux obbligat iġedded il-kirja ta’ garage u l-kerrej ma għandux id-dritt li jistenna li jkun hekk imġedded.
Jekk ir-residenza ordinarja ta’ l- inkwilin bdiet tinkera qabel is-sena 1995, l-inkwilini huma protetti bil- liġijiet tal- lum?
Hawnhekk trid issir referenza ghall- Artikolu 1531F tal- Kodiċi Ċivili li jgħid:
“Fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħix u flimkien u mhux separat jew separata legalment. Imbaghad, meta jmut l- inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata”.
Għaldaqstant hemm kategoriji ta’ persuni oħrajn li wara l- mewt tal- inkwilin jibqgħu protetti bil- liġi u allura ma jistgħux jitkeċċew. Dawn huma:
• Dik il- persuna li fl-1 ta' Ġunju 2008 tkun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin; u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu. Iżda f’każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja in solidum. Din il-kirja ma testendix pero’ għal mart, żewġ jew ulied il-wild tal- inkwilin;
• Tkun xi ħadd mill-aħwa tal-inkwilin, li fid-data tal- mewt tal-inkwilin ikollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, jew mill-aħwa tar-raġel tal-inkwilina jew tal- mara tal-inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik id-data tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad- data ta’ mewtu. Iżda f’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu miegħu sad-data ta’ mewtu, dawk l- aħwa kollha jkomplu il-kirja in solidum. Hawnhekk ukoll, din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-aħwa;
• Tkun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 ikun baqa’ jgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu;
• Tkun axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa u erbgħin sena u għexet mal-inkwilin għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u tkun baqgħet tgħix mal-inkwilin sa mewtu. Hawn ukoll, din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent;
• Fejn mal-inkwilin fid-data tal-mewt tiegħu jkun hemm numru ta’ tfal, aħwa, jew axxendenti li jkunu kollha jissodisfaw il- kriterji imsemmija hawn fuq, dawk il-persuni kollha għandu jkollhom il-jedd li jkomplu l-kirja in solidum bejniethom.
Tajjeb jigi mfakkar li persuna m’għandhiex titqies li ma kenitx tgħix mal-inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta’ xogħol, studju jew kura medika.
Hemm ukoll provediment fil- liġi li jgħid:
“Bla ħsara għal dak provdut f’dan l-artikolu, persuna m’għandux ikollha dritt tkompli l-kirja wara l-mewt tal-inkwilin jekk ma tissodisfax il-kriterji ta’ test tal-mezzi stabbilit skont regolamenti li jista’ joħroġ il-Ministru responsabbli għall- akkomodazzjoni minn żmien għal żmien.”
X’irid isir biex kuntratt ta’ kera ta’ fond urban ikun jiswa?
L- Artikolu 1531A jipprovdi dan li gej:
“(1) Għar-rigward ta’ kirja ta’ fond urban u ta’ dar għall- abitazzjoni u ta’ fond kummerċjali li jsiru wara l-1 ta’ Jannar, 2010, il-kuntratt ta’ kiri għandu jkun bil-miktub u jistipula:
(a) il-fond li ser jinkera;
(b) l-użu miftiehem;
(ċ) iż-żmien li għalih dak il-fond ikun ser jinkera;
(d) jekk dan il-kera jistax jiġġedded u kif;
(e) kif ukoll l-ammont ta’ kera u l-mod kif dan għandu jitħallas.
Tajjeb jinghad li fin-nuqqas ta’ wieħed jew aktar minn dawn ir-rekwiżiti essenzjali, il-kuntratt ikun null.”
Il- kirjiet l- antiki jistgħu jogħlew biex jirriflettu l- esiġenzi tal- lum?
Għall-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni li kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 hekk iżda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata tal- kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, għandha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa w tmenin ewro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont.
Iżda fejn ir-rata ta’ kera kienet aktar minn mija u ħamsa w tmenin ewro (€185) fis-sena, din għandha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.
Għandu pero jiġi osservat li r-rata tal-kera kif stabbilita hawn fuq għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni bl- ewwel awment kellu jsir fid-data tal- ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013.
Il- kirjiet kummerċjali antiki jistgħu jogħlew?
Il-kera ta’ fond kummerċjali - dejjem fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil- miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010 – kellha mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, tiġi miżjuda b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija (15%) fuq il-kera attwali u tibqa’ tiġi miżjuda mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.
Imbagħad, il-kera mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, kellha tiġi stabbilita bi qbil bejn il-partijiet.
X’ jiġri jekk ma kienx hemm qbil bejn il- partijiet wara l- 1 ta’ Jannar 2014 dwar kirja kummerċjali?
Fin-nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit b’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall- akkomodazzjoni u fin-nuqqas ta’ regolamenti, il-kera għandu mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, jogħla b’ħamsa fil-mija (5%) fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.
Min jgħix ġo dar bil- kera antika, għadu protett?
L- Artikolu rilevanti huwa 1531F tal- Kodiċi Ċivili.
L- ewwel nett, wieħed irid jistabilixxi min hu meqjus bħala ‘inkwilin’ f’għajnejn il- liġi.
Bażikament, fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u mhux separat jew separata legalment.
X’jiġri meta jmut l- inkwilin? L-ulied jitkeċċew?
In principju, meta jmut l- inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata. Iżda fil- kaz tal- wild naturali jew legali, jekk fl-1 ta’ Ġunju, 2008 dan il-wild naturali jew legali tal-inkwilin ikun ilu jew ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 u din tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu, din tgawdi mill- protezzjoni. Wild naturali jew legali tal-inkwilin li jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 ikun baqa’ jgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu jikkwalifika bl- istess mod.
F’każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja in solidum.
Din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied il-wild tal- inkwilin.
L-aħwa tal- inkwilini huma protetti?
Iva, diment li dak li jkun (aħwa tal-inkwilin), fid-data tal- mewt tal-inkwilin, ikollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar. Dan japplika wkoll fil- każ ta’ l-aħwa tar-raġel tal-inkwilina jew tal- mara tal-inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik id-data tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu. F’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu miegħu sad-data ta’ mewtu, dawk l- aħwa kollha jkomplu il-kirja in solidum.
Din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-aħwa.
Il- missirijiet u l- ommijiet tal- inkwilini huma protetti?
Iva, diment li huwa axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa u erbgħin sena u għex mal-inkwilin għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkun baqa’ jgħix mal-inkwilin sa mewtu.
Pero, din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent.
Jekk persuna tkun rikoverata fi sptar, din titqies bħala assenti mill- fond, u allura mhux qed tgħix mal- inkwilin?
Il- liġi titkellem ċar dwar dan għaliex persuna m’għandhiex titqies li ma kenitx tgħix mal-inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta’ xogħol, studju jew kura medika.
X’inhi s-sitwazzjoni f’ każ ta’ garaxxijiet mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995?
Diment li l- garaxx ma jiffurmax parti minn dar mikrija lill-inkwilin bħala residenza ordinarja u li mhuwiex meqjus bħala fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.
X’inhi s-sitwazzjoni f’ każ ta’ villeġġatura mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju,1995?
Fil-każ ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 li jkun utilizzat bħala villeġġatura li ma tkunx ir-residenza ordinarja fin-nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor, ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.
X’se jiġri mill- fondi kummerċjali li kienu mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995?
Fil-każ ta’ fond kummerċjali mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, l- ewwel nett, bħala inkwilin għandha tiġi meqjusa dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u jekk mhux separat jew separata legalment kif ukoll wara l-mewt tal-imsemmi inkwilin, l-eredi tiegħu li jkunu jiġu minnu mid-demm jew biż- żwieġ sal-grad ta’ kuġini inklussivament.
Iżda mportanti jingħad li l-kera ta’ fond kummerċjali li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandu f’kull każ jintemm fi żmien għoxrin sena li jibdew jgħaddu mill-1 ta’ Ġunju, 2008, igifieri fis-sena 2028.
Dan, pero, sakemm ma jkunx sar kuntratt ta’ kiri li jistipula żmien determinat. Fil- fatt, meta kirja li tkun bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju,1995 tkun mogħtija għal żmien determinat u fl-1 ta’ Jannar, 2010 ikun għadu għaddej iż-żmien oriġinali di fermo jew di rispetto u ma tkunx għadha ġiet imġedda awtomatikament bil-liġi, allura f’dak il-każ għandhom japplikaw dak il-perjodu jew perjodi determinati fil-kuntratt.
Kuntratt li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 u li jibqa’ jiġġedded awtomatikament jew fid-diskrezzjoni unika tal-inkwilin, għandu jiġi meqjus daqs li kieku hu wieħed għal żmien indeterminat u b’hekk jiġi jintemm fi żmien għoxrin sena li jibdew għaddejjin mill-1 ta’ Ġunju, 2008.
Ghandi kwistjoni dwar kirja li ntemmet. F'liema forum tinstema'? Quddiem il- Prim Awla jew il-Bord tal- Kera?
L-Artikolu 1525 tal- Kap. 16 jipprovdi car u tond li l-Bord tal-Kera hu kompetenti jiddeciedi 'kwistjonijiet konnessi ma’ kuntratti ta’ kiri.' Din id-disposizzjoni ma taghmilx distinzjoni bejn kirjiet in vigore u ohrajn li ntemmu. (Ara per ezempju Bartolo -vs- Deguara deciza fis-16 ta’ Dicembru 2015).
Jekk l- inkwilin ma jħallasx il- kera, għandu s-sid jiftaħ proċeduri biex jiżgumbra l- inkwilin mill-ewwel?
Qabel jiġu istitwiti l-proċeduri quddiem il- Bord tal- Kera irid ikun hemm żewġ interpellanzi għall-ħlas tal-kera kif tirrikjedi l-liġi u l-intimat irid ikun baqa’ inadempjenti billi ma ħallasx il-kera fil-ħmistax –il jum ta’ wara u b’hekk jiġi moruż fil-ħlas tal-kera u jaqa’ fis-sanzjoni ta’ l-iżgumbrament previst mil-liġi.
Jista’ jkun hemm raġuni valida għaliex l- inkwilin ma ħallasx il- kera?
Jista’ jirriżulta li l-intimat ikollu raġuni valida sabiex ma jħallasx, partikularment meta jkun hemm in-nuqqas ta’ manutenzjoni straordinarja li tibqa’ a karigu tas-sid. Dan per eżempju jiġri meta l-inkwilin jinforma lis-sid u jitlob li jsiru t-tiswijiet diversi drabi ‘zda dan ta’ l-aħħar jibqa’ inadempjenti. Pero’ f’dan il- kaz irid jintwera li l- inkwilin ikun għamel il-manutenzjoni ordinarja li seta’ jagħmel. Dan huwa ben stabbilit fil-ġurisprudenza tal-Qrati tagħna.
L-interpellanza għall- ħlas tal- kera trid tkun bil- miktub?
Il-ġurisprudenza tirritjeni illi mhux rikjest illi l-interpellanza ssir in iskritt basta li s-sid iressaq dik il-prova idonea li fil-fatt tkun saret talba għal ħlas.
Last modified on24, January 2020