Source: http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartsection/item.php?itemid=1984
Timestamp: 2019-09-21 01:09:10+00:00
Document Index: 2334149

Matched Legal Cases: ['§ 391', '§ 16', '§ 272', '§ 272', '§ 272', '§ 272', '§ 272', '§ 272', '§ 298', '§ 308', '§ 12']

Maksumaksja portaal - Üüritulu 25 halli varjundit. EML - 2016 > veebruar (nr 2) - EML ajakiri MaksuMaksja
EML ajakiri MaksuMaksja > 2016 > veebruar (nr 2) > Üüritulu 25 halli varjundit. EML
Üüritulu 25 halli varjundit. EML
Uuest aastast hakkas kehtima tulumaksuseaduse täiendus, mille kohta loodetakse, et see toob kõik „mustalt“ korterite väljaüürijad põranda alt välja, sest maksukoormus muutub peaaegu olematuks ning maksuamet saab väga kurjaks ja hakkab nuhtlema kõiki neid, kes „kutset tantsule“ vastu ei võta.
Meie ei hakka praegu fantaseerima, kui popiks uus „toode“ kujuneb, vaid püüame paika panna, millistele juhtudele uus säte kohaldub ja millistele mitte. Säte, millest jutt käib, on järgmine (tulumaksuseaduse § 391): võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (§ 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.
Võlaõigusseaduse § 272 sätestab eluruumi üürilepingu kohta järgmist:
• Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. (§ 272 lg 1)
• Elu- ja äriruumide üürilepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka asjade üürimisele, mille üürileandja annab koos ruumidega üürniku kasutusse. (§ 272 lg 3)
• Elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele; (§ 272 lg 4 p 1)
• üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil; (§ 272 lg 4 p 2)
• üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud. (§ 272 lg 4 p 3)
Järgnevalt toome tabeli kujul EML kirjavahetuse MTA-ga. Vasakul veerus on EML 15.01.2016 kirjas nr 5 esitatud 25 küsimust ning paremas veerus on MTA 11.02.2016 kirjas nr 9-2/001878 toodud vastused.
Soovime teada, kas TuMS §-s 391 sätestatud mahaarvamise õigus kohaldub järgmistel juhtudel:
1. eluruum või selle osa antakse allkasutusse (allüüri leping);
Mahaarvamise õigus kohaldub allüüri lepingule, aga ei kohaldu algsele lepingule.
2. eluruum või selle osa antakse kasutusse asjaõigusliku lepingu alusel (kasutusvaldus, isiklik kasutusõigus);
Mahaarvamise õigust ei ole.
3. kinnistu sihtotstarve ei ole elamumaa ning ehitisel puudub kasutusluba või on antud kasutusluba muuks eesmärgiks (nt äriruum), aga faktiliselt kasutab üürnik ruume alaliseks elamiseks;
Mahaarvamine kohaldub.
4. üürile antakse pooleliolev, kuid elamiskõlblik ehitis;
5. üürile antakse veel valmimata elamu elamiskõlbulik kõrvalhoone (nt saun);
Mahaarvamine kohaldub, kui üürnik kasutab hoonet faktiliselt elamiseks.
6. üürile antakse ainult hooajaliselt kasutatav eluruum (nt suvila või aiamaja);
7. möbleeritud ja sisustatud korter antakse üürile lühiajaliseks kasutamiseks (nt turistide majutamiseks), kuid üürileandja ei ole ennast registreerinud ettevõtjana ning eluruum ei vasta turismiseaduses majutusettevõtte tegevuseks tingimustele (nt puudub tähistus);
Mahaarvamise õigust ei ole. Ettevõtluse tunnustel deklareeritakse kui ettevõtlustulu.
8. üürile antakse ainult osa majast või korterist (sh nii juhud, kus üürileandja kasutab ülejäänud osa majast või korterist enda eluasemena, kui ka juhud, kus maja või korteri osad üüritakse korraga välja mitmele erinevale üürnikule;
9. füüsiline isik annab endale elukohana kasutamiseks üürile võetud eluruumi või selle osa allüürile (nii juhtum, kus osa ruumist kasutatakse enda elukohana edasi, kui juhtum, kus kogu eluruum antakse allüürile);
10. lepingus on toodud välja eraldi tasu abiruumide või maatüki osade kasutamise eest (nt panipaik, parkimiskoht) või eraldi tasu eluruumis asuvate vallasasjade (nt mööbel) kasutamise eest;
Mahaarvamine kohaldub, kui vastav kokkulepe sisaldub üürilepingus. Mahaarvamine ei kohaldu, kui abiruume renditakse eraldi lepinguga.
11. lepingus on kokku lepitud, et üürnikul on lubatud kasutada osa eluruumist kodukontorina (ning üürniku tööandja hüvitab vastava osa üürist) või oma ettevõtluses (ning kannab osa üürist füüsilisest isikust ettevõtjana ettevõtluskuludesse);
Eluruumi üürituluna ei käsitata proportsionaalset osa üüritulust, mis vastab eluruumi muuks otstarbeks kasutamisele.
12. füüsiline isik annab oma tööandjale kasutada osa eluruumist või kinnistust kodukontoriks või tööandja vara hoidmiseks (nt ametiauto parkimine);
Mahaarvamise õigust ei ole, kui lepingus on muu kasutus kokku lepitud.
13. füüsiline isik annab oma tööandjale kasutada osa eluruumist või kinnistust selleks, et tööandja saaks seal majutada töölähetusse saadetud töötajaid või võtta vastu äripartnereid;
14. üüritulu deklareeriv isik ei ole ise eluruumi omanik (ainuomanik), vaid on näiteks üks kaasomanikest või omaniku esindaja või eestkostja (nt alaealise lapse vanem või hooldekodusse paigutatud isiku lähedane sugulane);
Mahaarvamine kohaldub. Üüritulu deklareeritakse esindaja nimel, aga kui lepingus on tulusaajaks märgitud teine isik, siis selle isiku tuluna.
15. üürnik ei maksa üüri otse üürileandjale, vaid näiteks tema lepingulisele esindajale (kes haldab kinnisvara) või kannab üüri üürileandja võlgade katteks kohtutäiturile, pankrotihaldurile või otse võlausaldajale (nt korteriühistule);
Tulu deklareeritakse üürileandja nimel ja maksustamine toimub vastavalt sellele, kas üüritulu on isiku ettevõtlustulu või mitte.
16. üürile antud korter kuulub pärandvarasse, mille pärijad ei ole välja selgitatud;
Sõltub konkreetsetest asjaoludest, ühest vastust ei saa anda.
17. lepingus on kokku lepitud, et üürnik ei maksa üüri, aga täidab muid kohustusi (nt teeb korteris remonti, abistab eakat üürileandjat — kütab ahju, teeb sisseoste jne);
Kui üürileandja on saanud rahaliselt hinnatavat hüve, deklareeritakse üürituluna ja mahaarvamine kohaldub.
18. üürniku eest maksab üüri kolmas isik (mh juriidiline isik või mitteresident);
Mahaarvamine kohaldub, kui üürnik on füüsiline isik ja kolmas isik ei ole üürisuhtes osaline.
19. üürnikule hüvitatakse üürikulu (nt lähetuse majutuskulu, toimetulekutoetus, pagulaste abiprogramm jne);
Mahaarvamise õigust ei ole siis, kui lepingus on kokku lepitud eluruumi muu kasutus.
20. üür on hoiustatud (VÕS § 298);
Üüritulu deklareeritakse ja mahaarvamist kohaldatakse, kui üür on hoiustamise alt vabastatud.
21. üürnik on maksnud tagatisraha (VÕS § 308);
Üüritulu deklareeritakse ja mahaarvamist kohaldatakse, kui lepingu lõppedes raha üürnikule ei tagastata.
22. üürnik maksis kinni maakleritasu, kuid maakleri teenuse tellis üürileandja;
23. üürnik maksab küll üüri, kuid tegelikult eluruumis ei ela;
24. üürnik loobus eluruumi kasutamisest või kolis välja enne lepingu lõpetamist ning jääb selle tulemusena ilma üürileandjale makstud käsirahast või tagatisrahast;
Käsiraha või tagatisraha on üürileandja tulu, mahaarvamise õigus ei kohaldu.
25. üürnik maksab üürileandjale rahalist hüvitist eluruumis tekitatud kahju eest (nt lõhutud või kahjustatud vallasasjad või kommunikatsioonid).
Otsese varalise kahju hüvitist ei loeta üürileandja tuluks (TuMS § 12 lg 3).