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Timestamp: 2018-08-16 09:52:12
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Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 249', 'BGH', '§ 287', '§ 242', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 523', '§ 523', '§ 291', '§ 288', '§ 92']

LG Frankfurt am Main, 10 OH 7/99: LG Frankfurt Main: treu und glauben, minderwert, wertminderung, kauf, einheitspreis, demontage, beschädigung, lieferung, dokumentation, einbau
Urteil des LG Frankfurt am Main vom 17.11.2004, 10 OH 7/99
10 OH 7/99
LG Frankfurt Main: treu und glauben, minderwert, wertminderung, kauf, einheitspreis, demontage, beschädigung, lieferung, dokumentation, einbau
Treu und glauben, Minderwert, Wertminderung, Kauf, Einheitspreis, Demontage, Beschädigung, Lieferung, Dokumentation, Einbau
Normen: § 242 BGB, § 249 BGB
Entscheidungsdatum: 17.11.2004
Aktenzeichen: 1 U 142/01
(Schadenersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln beim Kauf eines Hausgrundstücks:
Ausschluss eines Abzugs "neu für alt" aus Billigkeitsgründen)
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 16.654,07 € zuzüglich 4 % Zinsen hieraus seit dem 27.4.2001 zu zahlen. Im Übrigen – das heißt wegen des weiter gehenden Zahlungsantrages – bleibt die Klage abgewiesen. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger zu 30 %, der Beklagte zu 70 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger zu 32 %, der Beklagte zu 68 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Gegenpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
1Der Kläger begehrt vom Beklagten Schadensersatz mit der Begründung, er habe ihm beim Verkauf eines Hauses dessen erhebliche Beschädigung durch Hausbockkäfer arglistig verschwiegen. Der Senat hat das die Klage abweisende landgerichtliche Urteil auf die Berufung des Klägers mit Teilgrund- und Teilurteil vom 16.4.2003 (Bl. 445 ff. d. A.) abgeändert, die Klage hinsichtlich des auf Zahlung gerichteten Klageantrages zu 1. für dem Grunde nach gerechtfertigt erklärt und der Klage hinsichtlich des Feststellungsantrages stattgegeben. Auf den Tatbestand dieses Urteils nimmt der Senat Bezug. Der Beklagte hat seine dagegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen. Der Kläger stützt die Klageforderung jetzt hilfsweise auch auf die Behauptung, der Hausbockschaden führe zu einem merkantilen Minderwert in Höhe von 30 %.
2Der Kläger beantragt nunmehr,
3den Beklagten zur Zahlung von 28.960,03 € nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.4.2001 zu verurteilen.
5die Berufung zurückzuweisen.
6Er bestreitet weiter die Höhe der angeblich erforderlichen Sanierungskosten und behauptet, die vom Kläger beabsichtigten Arbeiten würden zu einer
behauptet, die vom Kläger beabsichtigten Arbeiten würden zu einer Wertverbesserung in Höhe von 90 % führen.
7Der Senat hat im Anschluss an das im selbständigen Beweisverfahren 2-10 OH 7/99 Landgericht Frankfurt am Main erstattete Gutachten des Sachverständigen A vom 28.8.2000 (Bl. 151 ff. der Beiakte) durch Einholung zweier Sachverständigengutachten Beweis erhoben. Zur Darstellung des Beweisergebnisses nimmt er auf das schriftliche Ergänzungsgutachten des Sachverständigen A vom 19.5.2004 (Band V Bl. 5 ff. d. A.) und die Sitzungsniederschrift vom 3.11.2004 (Band V Bl. 89 ff. d. A.) Bezug.
8Auf der Grundlage des Senatsurteils vom 16.4.2003 war nur noch darüber zu entscheiden, inwieweit der Zahlungsantrag des Klägers gerechtfertigt ist. Dies ist im ausgesprochenen Umfang der Fall. Der derzeit festzustellende Schaden des Klägers aus dem arglistigen Verschweigen des früheren Hausbockbefalls beläuft sich auf 16.654,07 €.
9I. Als Schaden kann der Kläger den Betrag ersetzt verlangen, der erforderlich ist, um die auf Einwirkungen von Hausbockkäferlarven beruhenden Beschädigungen des Hauses zu beseitigen (vgl. BGH NJW 1965, 34 f.). Der Umfang des Erforderlichen entspricht dem Aufwand, den der Kläger vernünftigerweise treiben darf. Er ist einerseits nicht gehalten, den billigsten aller Anbieter zu wählen, andererseits aber auch nicht berechtigt, unbesehen jeden „Mondpreis“ und jeden Massenansatz zu Lasten des ersatzpflichtigen Beklagten zu akzeptieren. Auf dieser Grundlage sind vom sich auf 28.960,03 € belaufenden Angebotspreis der Fa. B vom 3.7.2002 (Angebot Bl. 324 ff. d. A.) nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen A verschiedene Abzüge zu machen. Insoweit gilt im Einzelnen Folgendes:
10 1. Für Gerüstbauarbeiten kann der Kläger einen Betrag von 1.356,35 € netto ersetzt verlangen. Der Sachverständige hat die Erforderlichkeit eines Gerüstes mit Verbreiterung für die durchzuführenden Arbeiten sowie die Angemessenheit und Üblichkeit der von der Fa. B hierfür angebotenen Einheitspreise bestätigt, allerdings die Gerüstfläche auf nur 125 m2 beziffert und ausgeführt, ein Leitergang sei üblicherweise im Angebotspreis inbegriffen, die Erforderlichkeit eines gesonderten Treppenturms müsse begründet werden. Eine Begründung hierfür hat der Kläger indessen nicht gegeben. Demgemäß ergibt sich für die Gerüstbauarbeiten folgende Rechnung:
12 2. Für Sicherungsarbeiten beläuft sich der ersatzfähige Betrag auf 1.132 € netto. Der deutlich höhere, pauschale Ansatz im Angebot B ist nicht nachzuvollziehen. Der Sachverständige hat eine Materialpauschale von 492 € und einen Zeitaufwand von 16 Stunden zu je 40 € für angemessen gehalten. Dem folgt der Senat. Es mag sein, dass es auch – wie der Sachverständige mündlich ausgeführt hat – „Künstler“ unter den Zimmerleuten gibt, die die anstehenden Arbeiten ohne nennenswerte Sicherungsmaßnahmen bewältigen würden; der Kläger ist jedoch nicht gehalten, sich im Interesse des Beklagten auf die Suche nach einem derart besonders geschickten Zimmermann zu machen.
13 3. Für Zimmererarbeiten kann der Kläger insgesamt 8.643,61 € netto verlangen.
14 a) Die Erforderlichkeit der Angebotsposition 3.001 (Balkongeländer) hat der Sachverständige dem Grunde nach bestätigt, aber einen Zeitaufwand von fünf Stunden für ausreichend gehalten. Dem ist mit der Konsequenz zu folgen, dass hierfür 200 € netto einzustellen sind.
15 b) Für die Demontage und Entsorgung der auszutauschenden Holzpfosten (Angebotsposition 3.002) hat der Sachverständige unter Bezugnahme auf ein Alternativangebot einen Zeitaufwand von neun Stunden für ausreichend gehalten. Dem folgt der Senat; hieraus ergibt sich ein zu berücksichtigender Betrag von 360 €.
16 c) Für die Lieferung, Imprägnierung und den Einbau zweier fünfeckiger Holzpfosten (Angebotsposition 3.003) reicht nach dem auch insoweit überzeugenden Sachverständigengutachten, das sich auf ein Alternativangebot stützt und den Angebotspreis B als „relativ hoch“ bezeichnet, ein Gesamtbetrag von 3.200 € (1.600 €/Stück) aus. Aus nämlichen Erwägungen ist der Ansatz für die beiden sechseckigen Pfosten (Angebotsposition 3.004) auf 3.400 € (1.700 €/Stück) zu
sechseckigen Pfosten (Angebotsposition 3.004) auf 3.400 € (1.700 €/Stück) zu reduzieren.
17 d) Den Ansatz von 200,02 € für die Demontage und die Entsorgung zweier Anschlussverblendungen zum Mauerwerk (Angebotsposition 3.005) hat der Sachverständige dem Grunde nach als erforderlich und der Höhe nach als vertretbar bezeichnet. Zweifel hieran bestehen nicht.
18 e) Die Lieferung und Montage zweier Ersatzverblendungen ist mit dem Sachverständigen als wahrscheinlich erforderlich anzuerkennen (§ 287 ZPO); allerdings reicht, wie der Vergleich mit einem Alternativangebot zeigt, insoweit ein Einzelpreis von 245 € aus, so dass 490 € einzustellen sind.
19 f) Hinsichtlich der Angebotspositionen 3.007 und 3.008 besteht kein Ersatzanspruch. Die Ersetzung eines Rähms ist, wie der Sachverständige überzeugend und unwidersprochen ausgeführt hat, nicht erforderlich, weil dieses nicht schwer beschädigt ist.
20 g) Hinsichtlich der Angebotspositionen 3.009 und 3.010 besteht ein Ersatzanspruch nur in hälftigem Umfang, also in Höhe von netto 116,23 € und 425,99 €, weil nur ein Fenstersturz austauschbedürftig ist. Das angesetzte Preisniveau hat der Sachverständige als vertretbar bezeichnet.
21 h) Für das im Farbton passende Lasieren der neu eingebauten Holzteile sind entsprechend Pos. 3.011 des Angebots B 251,37 € einzustellen. Der Sachverständige hat die Erforderlichkeit dieser Arbeiten und die Vertretbarkeit des Preisniveaus bestätigt. Ein Abzug für das Entfallen der Lasierung des Rähms und eines Fenstersturzes erübrigt sich ausweislich der mündlichen Erläuterung des Gutachtens, weil auch die nicht ausgetauschten Holzteile farblich passend lasiert werden müssen.
22 4. Kosten für Fliesenarbeiten können dem Kläger derzeit nicht zugesprochen werden. Der Sachverständige hat den Klagevortrag zur Erforderlichkeit dieser Arbeiten nicht bestätigt, sondern ausgeführt, vor Ausführung der Zimmererarbeiten sei unklar, ob die Stützen nicht ohne Beschädigung des Fliesenbelages und der Dichtung ausgetauscht werden könnten. Diese Unklarheit wirkt sich zu Lasten des für den erforderlichen Schadensbeseitigungsaufwand beweisbelasteten Klägers aus. Soweit der Sachverständige außerdem darauf hingewiesen hat, der Stützenfuß sei unter dem Gesichtspunkt des Schutzes gegen Feuchtigkeitseinwirkungen ohnehin sinnvollerweise anders auszubilden, folgt hieraus mangels jeglichen Zusammenhangs mit dem verschwiegenen Hausbockbefall kein Ersatzanspruch gegen den Beklagten.
23 5. Auch für die Erforderlichkeit der Spenglerarbeiten ist der Kläger beweisfällig geblieben. Der Sachverständige hat diese Arbeiten nur wegen der Erneuerung des Balkonbelages für zweckmäßig gehalten. Da deren Erforderlichkeit nicht feststeht, gilt Nämliches für die dadurch veranlassten Spenglerarbeiten.
24 6. Für die Nachbearbeitung der nicht austauschbedürftigen Holzteile ist mit dem Sachverständigengutachten ein Betrag in Höhe von 3.225 € netto einzustellen. Den relativ hohen Einheitspreis von insgesamt 75 €/m2 hat der Sachverständige plausibel damit begründet, dass viele kleine Einzelflächen zu bearbeiten seien, und zwar wegen des Denkmalcharakters des streitgegenständlichen Hauses in besonders sorgfältiger Weise.
25 7. Zureichende Anhaltspunkte für die vom Kläger gewünschte „Aktualisierung“ der Angebotspreise um 4 – 8 % wegen allgemeiner Baukostensteigerungen bestehen nicht. Der Sachverständige A hat Baukostensteigerungen im fraglichen Zeitraum nicht zu bestätigen vermocht. Angesichts der seit Jahren schlechten Baukonjunktur verstehen sich solche keineswegs von selbst.
26 8. Insgesamt ergibt sich für den Mängelbeseitigungsaufwand folgende Rechnung:
28 9. Ein Abzug „neu für alt“ kommt im Streitfall nicht in Betracht.
29 a) Beim Abzug „neu für alt“ handelt es sich um eine Form des Vorteilsausgleichs. Der Rechtsgedanke der Vorteilsausgleichung folgt letztlich aus dem in § 242 BGB
Der Rechtsgedanke der Vorteilsausgleichung folgt letztlich aus dem in § 242 BGB festgelegten Grundsatz von Treu und Glauben (BGHZ 91, 206, 210). Bei der Entscheidung über die Anrechenbarkeit eines Vorteils ist deshalb eine Gesamtschau über die Interessenlage vorzunehmen, wie sie durch das schädigende Ereignis zwischen dem Schädiger und dem Geschädigten besteht (vgl. – auch zum Folgenden – BGHZ 30, 29, 33 f.). Der Grundsatz, dass ein durch die Schädigungshandlung adäquat kausal verursachter Vorteil anzurechnen sei, kann nicht ausnahmslos gelten; es müssen die Grenzen der Zumutbarkeit beachtet werden. Einerseits soll der Schadensersatz grundsätzlich nicht zu einer wirtschaftlichen Besserstellung des Geschädigten führen, andererseits soll aber der Schädiger nicht unbillig begünstigt werden.
30 b) Der Streitfall zeichnet sich durch die Besonderheit aus, dass der Haftung des Beklagten das arglistige Verschweigen eines dem Grunde nach schwer wiegenden Mangels – eines Hausbockschadens – zugrunde liegt. Auf der anderen Seite hat der Kläger mit 830.000 DM für ein über 90 Jahre altes Haus eine erhebliche Investition getätigt, deren Finanzierung zweifellos ebensolche Anstrengungen erforderte. Die letztlich noch nicht abschließend geklärte Frage des Umfangs der Beschädigungen und der nötigen Sanierungsmaßnahmen muss den Kläger seit Jahren auch nervlich belasten. Angesichts dieser Situation erschiene es dem Senat unbillig, dem Kläger jetzt weitere Finanzierungslasten für wertsteigernde Baumaßnahmen aufzubürden, die er ohne das arglistige Verhalten des Beklagten auf absehbare Zeit nicht hätte durchführen lassen müssen.
31 II. Der Kläger kann vom Beklagten jedenfalls derzeit keine Wertminderung ersetzt verlangen.
32 1. Eine „technische Wertminderung“ war nicht festzustellen.
33 a) Der Sachverständige A hat überzeugend ausgeführt, dass Kiefernvollholz, aus dem die beschädigten und deshalb austauschbedürftigen Balkonstützen hergestellt sind, auch heute noch in entsprechender Qualität erhältlich ist. Einen Anspruch auf Einbau etwa 100 Jahre alten Holzes hat der Kläger ersichtlich nicht, zumal auch dies nicht zur Wiederherstellung des hypothetischen Originalzustandes ohne Holzbockschäden führen könnte.
34 b) Eine ersatzfähige Wertminderung ergibt sich nicht allein daraus, dass der Grundstücksmarkt das klägerische Hausgrundstück wegen des Restrisikos noch lebenden Holzbockbefalls und der Unklarheit, ob der Hausbockschaden mit den von der Fa. B angebotenen, vom Kläger beabsichtigten Arbeiten tatsächlich insgesamt behoben ist, um ca. 5 – 10 % niedriger bewertet, wie dies der Sachverständige C ausgeführt hat. Der Kläger hat die Klage von vornherein damit begründet, dass er die Hausbockschäden beseitigen wolle. Solange er dies nicht in Angriff genommen hat, steht nicht abschließend fest, welchen Aufwand die Sanierung einschließlich der hierfür noch nötigen Untersuchungen erfordern und ob das Restrisiko weiter lebenden Hausbockbefalls auszuschließen sein wird. Dementsprechend hat der Senat im Teilurteil vom 16.4.2003 antragsgemäß die Ersatzpflicht des Beklagten hinsichtlich weiterer Schäden aus dem Hausbockbefall festgestellt. Solange jene Unklarheit besteht, kann nicht zur Zahlung eines Wertminderungsbetrages verurteilt werden.
35 2. Ebenso wenig war ein merkantiler Minderwert festzustellen.
36 a) Ob ein merkantiler Minderwert verbleibt, ist eine im jeweiligen Einzelfall zu beantwortende Tatsachenfrage; weder aus der vom Kläger heran gezogenen Entscheidung des BGH vom 14.5.2004 (V ZR 120/03) noch aus dem einschlägigen Schrifttum ist Abweichendes herzuleiten. Dass sich die Frage ernsthaft stellte, war Grund für die diesbezügliche Beweisaufnahme.
37 b) Der Sachverständige C hat in überzeugender Auseinandersetzung mit dem abweichenden Klagevortrag ausgeführt, Hausbockschäden des streitgegenständlichen Umfangs hätten im Falle ihrer fachgerechten Beseitigung und einer sachverständigen Dokumentation des Erfolgs der Beseitigungsmaßnahmen keine wertmindernden Auswirkungen mehr. Die Beseitigung derartiger Beschädigungen sei – und dies hat auch der Sachverständige A bestätigt – heutzutage technisch kein ernsthaftes Problem; nach seiner Erfahrung wüssten dies die meisten Käufer derartiger Häuser, weil sie sich vor Vertragsschluss fachlich beraten ließen. Soweit sich der Kläger mit Schriftsatz vom 9.11.2004 in tatsächlicher Hinsicht gegen dieses Gutachten wendet, kann er damit schon nach §§ 523, 296a ZPO a. F. kein Gehör finden; er
wendet, kann er damit schon nach §§ 523, 296a ZPO a. F. kein Gehör finden; er hatte in der letzten Berufungsverhandlung hinreichend Gelegenheit, das mündlich erstattete Gutachten zu kritisieren. Im Übrigen rechtfertigen auch diese nachgereichten Argumente keine sachlich abweichende Beurteilung.
38 III. Der Ausspruch zur Zinsforderung folgt aus §§ 291, 288 BGB a. F.; es bleibt beim niedrigen gesetzlichen Zinssatz nach der Altfassung, weil die Klageforderung vor dem 1.5.2000 fällig geworden ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 288 Rn. 1).
39 IV. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 543 Abs. 2, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
40 Beschluss
41 Der Streitwert der Berufungsinstanz wird auf 38.960,03 € festgesetzt (28.960,03 € für den Zahlungsantrag + 10.000 € für den Feststellungsantrag).