Source: http://urbs.de/archiv/recht/recht154.htm
Timestamp: 2018-11-17 14:06:37
Document Index: 159054555

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 305', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH']

urbs-media: Schönheitsreparaturen beim Auszug aus der Mietwohnung
urbs-media, 1.10.2007: Ob und in welchem Umfang Mieter ihre Wohnung auf eigene Kosten beim Auszug renovieren müssen, ist ein häufiger Streitpunkt, der auch immer wieder die Gerichte bis zum Bundesgerichtshof beschäftigt. In den letzten Jahren haben die höchsten deutschen Zivilrichter in zahlreichen Urteilen eine Vielzahl von Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt. Der Hintergrund für diese mieterfreundlichen Entscheidungen ist, dass § 535 Satz 2 BGB die Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der vereinbarten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Das Gesetz geht also davon aus, dass Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf eigene Kosten ausgeführt werden müssen.
Da die in Mietverträgen weit verbreiteten Renovierungsklauseln von diesem Grundsatz abweichen, misst die Rechtsprechung derartige AGB-Klauseln daran, ob diese Bestimmungen den Regeln des ehemaligen AGB-Gesetzes bzw. gegen die jetzt ins Bürgerliche Gesetzbuch übernommenen Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) entsprechen. Im Kern geht es dabei regelmäßig um die Frage, ob die von den Vermietern verwendeten Klauseln eindeutig und klar formuliert sind und ob sie den Mieter entgegen Treu und Glauben benachteiligen. Maßstab hierfür ist immer der Grundgedanke des BGB, wonach die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter obliegt.
In den vergangenen zwei Wochen hat der Bundesgerichtshof erneut zwei Renovierungsklauseln in Standardmietverträgen für unwirksam erklärt:
Keine generelle Pflicht zur Endrenovierung
Mit Urteil vom 12.9.2007 (VIII ZR 316/06) hat der Bundesgerichtshof eine Mietvertragsklausel für unwirksam erklärt, wonach der Mieter die Wohnung beim Auszug "fachgerecht renoviert zurückgeben muss". Derartige Klauseln sind nach Ansicht des BGH generell unwirksam, weil sie eine Komplettrenovierung unabhängig davon verlangen, ob die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Nimmt man eine derartige Klausel wörtlich, wäre sogar dann eine Renovierung beim Auszug fällig, wenn in der Wohnung erst kürzlich Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind. Weil die fragliche Klausel dem Mieter die Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung auferlegt, wird der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Renovierungsklauseln müssen auch für den Laien verständlich sein
Nach einem weiteren Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.9.2007 sind auch solche Renovierungsklauseln unwirksam, die für den Mieter nicht hinreichend klar und verständlich sind (VIII ZR 143/06). Im Urteilsfall verlangte der Vermieter zwar entsprechend der BGH-Rechtsprechung beim Auszug vom Mieter nur eine anteilige Erstattung der Renovierungskosten, die Formulierung im Mietvertrag war jedoch derart verworren, dass sie selbst für den juristisch gebildeten Fachmann unklar war.
Nach dem Mietvertrag waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen (§ 16 Nr. 2 des Vertrags). Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert (§ 16 Nr. 4). Die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel (§ 16 Nr. 7) lautete:
"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffer 2 bis 4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffer 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."
Wie man den beim Auszug des Mieters zu zahlenden anteiligen Renovierungskostenanteil nun wirklich berechnen soll, ist auch nach wiederholter Lektüre der Mietvertragsklausel völlig nebulös. Ausgehend vom Wortlaut hat der BGH zwei Berechnungs-Alternativen dargelegt, die zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Derartige doppeldeutige Vertragsformulierungen verstoßen jedoch gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot und sind deshalb unwirksam. Hinzu kommt, dass eine in AGB normierte Renovierungspflicht des Mieters nur dann rechtlich nicht zu beanstanden ist, wenn dem Mieter die Wohnung zuvor auch renoviert übergeben worden ist.
urbs-media Praxistipp: Man kann davon ausgehen, dass die überwiegende Mehrheit der Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam ist. Dies gilt insbesondere für alle älteren Verträge, die für die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen noch einen festen Fristenplan vorschreiben. Dies hat der BGH z.B. für folgende Klausel entschieden (VIII ZR 178/05): "Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre."
Unwirksam sind nach der BGH-Rechtsprechung auch Renovierungsklauseln, die vom Mieter beim Auszug eine Renovierung in der "bisherigen Ausführungsart" verlangen und Abweichungen hiervon nur mit Zustimmung des Vermieters gestatten (VIII ZR 199/06).
Die Vermieter haben inzwischen erkannt, dass ihre Renovierungsklauseln zum großen Teil unwirksam sind und die Mieter daher beim Auszug die Wohnung nicht renovieren müssen. Deshalb sollen viele Mieter jetzt neue Verträge abschließen, die nach Meinung der Vermieter hinsichtlich der Renovierungspflichten "wasserdicht" sind. Als Mieter ist man jedoch während eines laufenden Mietverhältnisses nicht verpflichtet, einer derartigen Vertragsänderung mit seiner Unterschrift zuzustimmen. Denn eines ist klar: Wer jetzt eine unwirksame Renovierungsklausel durch eine wirksame Vereinbarung ersetzt, der muss beim Auszug oft mehrere tausend Euro für die Instandsetzung aufwenden. Die betroffenen Mieter sollten daher zumindest eine Gegenleistung verlangen, z.B. den Verzicht auf künftige Mieterhöhungen.