Source: http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/wohnflaeche.html
Timestamp: 2017-01-19 12:52:23
Document Index: 8677187

Matched Legal Cases: ['§42', '§43', '§44', '§5', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§19']

Wohnfläche im Mietrecht
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Zur Berechnung der Wohnfläche gibt es seit 2004 die Wohnflächenverordnung. Vorher war die Zweite Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, abgekürzt II. BV einschlägig, bzw. die noch ältere DIN 283, welche 1983 zurückgezogen wurde. Zur älteren Regelung siehe die Kapitellinks. Die 1983 zurückgezogene, aber grundsätzlich noch anwendbare DIN 283 spielt keine bedeutende Rolle mehr.Diese SeiteWohnflächen VerordnungAnwendbarkeitFalsch berechnet?Welche Methode?MinderungAltregelungenAnwendung der II BV§42 II.BV§43 II.BV§44 II.BV
Übersichtlich aufgelistet, finden sich in nur fünf Paragraphen alle Informationen, die zur Berechnung der Wohnfläche wichtig sind. Wir verlinken Sie direkt auf den Datenserver des Bundesministeriums für Justiz: Wohnflächenverordnung. Für die in §5 genannten Übergangsfälle dürften die Ausführungen zur alten Rechtslage (siehe unter "Altregelungen")noch von Interesse sein.
Die Wohnflächenverordnung kann direkt nur auf Wohnflächen in gefördertem und preisgebundenem Wohnraum angewendet werden, also etwa im sozialen Wohnungsbau. Sie wird aber regelmäßig als Anhaltspunkt für die Bewertung des eigenen Wohnraums angesehen werden können. Hierbei kommt es darauf an, welchen Maßstab der Vermieter seinerzeit zugrunde gelegt hat oder nachrangig, was der örtliche qualifizierte Mietspiegel als Grundlage nimmt oder ein Sachverständiger begutachtet. Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter können bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung ausschließen oder ergänzende Regelungen treffen.
nach oben Falsche Berechnung der WohnflächeHier entschied der Bundesgerichtshof (Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03), dass eine mehr als 10% zu kleine Wohnfläche zur entsprechenden Minderung für die Zukunft und für die Vergangenheit berechtige. Ein dermaßen verkleinerte Wohnfläche sei ein erheblicher Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung für den angestrebten Zweck erheblich mindere. Dabei kommt nach dem Urteil nicht darauf an, ob der Mieter tatsächlich konkrete Einschränkungen erlitten habe ( siehe unten: Minderung).Vereinbarung geht vor Verordnung: Wenn die Parteien aber eine bestimmte Wohnfläche als vertragsgemäß vereinbaren die der tatsächlichen Grundfläche entspricht, kommt es auf die normative Wertung, also zu welchem Teil z.B. eine Terrasse oder ein Balkon nach der Wohnflächenberechnungsverordnung einzubeziehen ist, nicht mehr an, BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04. Das entschied der BGH im Jahr 2009 erneut. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.09.2009 können die Parteien des Mietvertrags sogar dann eine bestimmte Wohnfläche ausweisen, wenn deren öffentlich-rechtliche Eignung als Wohnfläche -teilweise- nicht gegeben ist, jedenfalls dann, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat und den Mietvertrag in Kenntnis aller Umstände geschlossen hatte. Das ist mittlerweile ständige Rechtsprechung, vergleiche Urteil des BGH vom 16.12.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 39/09.
Minderung wg. zu kleiner WohnflächeEin Mangel stellt mittlerweile auch eine zu kleine Wohnfläche dar, jedenfalls dann, wenn sie um mindestens 10% geringer ist als die im Vertrag angegebene, vergleiche die Entscheidung des LG Münster. und des BGH aus dem Jahr 2004. Dabei hilft auch eine "ca." Angabe des Vermieters nicht, so der BGH in seiner Entscheidung vom 10.03.2010 zum Mangel der Wohnfläche und Minderung, AZ: VIII ZR 144/09. Die Rechtsfolge einer solchen falschen Flächenangabe kann die Berechtigung zur Mietminderung für die Vergangenheit und für die Zukunft sein.
Der Bundesgerichtshof räumt in einer Entscheidung aus April 2009 auch das Recht zur fristlosen Kündigung ein, wenn ein Fall der Nichtgewährung des Gebrauchs vorliegt. Im entschiedenen Fall zur Kündigung aufgrund zu kleiner Wohnfläche ging es allerdings um eine erhebliche Abweichung von über 22 Prozent. Dennoch zeigen die Erwägungen des BGH, dass auch eine geringere, über 10-prozentige Abweichung unter Umständen eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.Der Mangel der zu geringen Größe kann grundsätzlich auch möblierte Wohnungen betreffen, siehe Wohnflaeche - Minderung bei moeblierten Wohnungen. Ausnahme: Ist die Wohnung um mehr als 10% zu groß ausgewiesen, besteht aber nicht immer ein Minderungsrecht: Das Minderungsrecht besteht dann nicht, wenn die Flächenangabe mit der Einschränkung versehen ist, dass die falsche Flächenangabe nicht der Festlegung des Mietgegenstands dienen soll:Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume. (Nach BGH, VIII ZR 306/09)nach oben
Welche Verordnung als Berechnungsgrundlage?Welche Verordnung oder Vorschrift als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der vorhandenen Wohnfläche geeignet ist, hängt von verschiedenen Umständen ab: Preisgebundener Wohnraum ( z.B. geförderter Wohnungsbau) ist regelmäßig an die jeweils geltenden Vorschriften zur Zeit seiner Entstehung gebunden, es sei denn, die Wohnung wurde später so umgebaut, dass eine neue Wohnflächenberechnung notwendig wurde.Nicht preisgebundener Wohnraum unterliegt dieser Beschränkung nicht. Hier kommt es darauf an, auf welcher Grundlage der Vermieter seine Wohnflächenberechnung erstellt hatte, hilfsweise auch darauf, nach welcher Methode der örtliche qualifizierte Mietspiegel die Wohnfläche berechnet. Zweifel im Einzelfall wird wohl nur das Gutachten eines Sachverständigen ausräumen können.
AltregelungenUnterschiede DIN 283 und II BV
Es gibt eine Reihe von kleineren Unterschieden, wobei die wichtigsten hier genannt werden sollen:
- Loggien, (sicht-)gedeckte Freisitze, Balkone sind nach II.BV bis zur Hälfte ansetzbar, nach DIN 283 nur bis zu einem Viertel- Wintergärten werden nach DIN 283 voll gewichtet, wenn sie (zu Wohnzwecken) ausreichend beheizbar sind, ansonsten zur Hälfte, nach der II. BV regelmäßig nur zur Hälfte
Die II.BV ist grundsätzlich nur verbindlich für preisgebundenen Wohnraum, § 1 II.BV, wird inzwischen aber bei einer steigenden Zahl von Mietspiegeln zu Grunde gelegt.
Bis zu einer Neuregelung nach §19 WoFG sind unserer Ansicht nach vorzugsweise die Vorschriften der II.BV anzuwenden.
Interessant wird die Wohnflächenberechnung dort, wo Mieterhöhungen ins Haus stehen, bzw. wo festgestellt werden soll, ob der Mietpreis im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die II. BV kann als Berechnungsmaßstab nur dort Grundlage sein, auch bei nicht preisgebundenen Wohnungen, wo der Vermieter entweder selbst aufgrund der II.BV berechnet hat, bzw. der Mietspiegel die II.BV als Grundlage der Wohnflächenberechnung genommen hat.
Wer die eigene Wohnfläche berechnen will, kann anhand der folgenden, nach konzentriertem Lesen immerhin verständlichen Paragraphen eine Bestimmung vornehmen:
(3) Die Wohnfläche eines Wohnheimes ist die Summe der anrechenbaren
Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Benutzung
durch die Bewohner bestimmt sind.
1. Zubehörräumen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen,
Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen
(Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume;
2. Wirtschaftsräume; als solche kommen in Betracht: Futterküchen,
Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen,
Abstellräume und ähnliche Räume;
3. Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des
Bauordnungsrechtes nicht genügen;
4. Geschäftsräume.
(1) Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den
Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt für alle
späteren Berechnungen maßgebend.
(2) Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne
Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen.
(3) Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten
Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen.
1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und
Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundflächemehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
(5) Zu den errechenbaren Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von
2. Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5
Quadratmeter haben,
(6) Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen
ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung
abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche auf Grund der berichtigten
Bauzeichnung zu ermitteln.
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von
mindestens 2 Metern;
mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Wintergärten,
Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen;
die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von
weniger als 1 Meter.
1. bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der
ermittelten Grundfläche der Wohnung,
2. bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu
10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen,
3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht
abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten
Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.