Source: http://husenadvokater.dk/author/husenadvokater/
Timestamp: 2019-05-27 11:30:22+00:00
Document Index: 2757921

Matched Legal Cases: ['Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ']

Posts by husenadvokater | Husen Advokater
Forfatterarkiv: husenadvokater
26. februar 2019 by husenadvokater
Tre af Husen Advokaters erfarne specialister deltager igen i år ved verdens største ejendoms- og investormesse, MIPIM i Cannes.
Husens Advokater yder rådgivning om og bistår med transaktioner vedrørende fast ejendom samt projekt- og konceptudvikling af fast ejendom til en lang række inden- og udenlandske institutionelle investorer, fonde samt private ejendomsselskaber m.fl.
Kontakt os for en mødeaftale på MIPIM – vi ser frem til at møde jer i Cannes.
16. januar 2019 by husenadvokater
Højesteret har den 18. december 2018 afsagt en dom om, at en udlejer ikke ved aftale om pristalsregulering af lejen havde givet afkald på at kræve lejeregulering til markedsleje
En lejekontrakt fra 1966 vedrørende et butikslejemål var indgået med 10 års uopsigelighed for udlejer, hvorefter lejeren havde ret til at fortsætte lejemålet i tre 5-årige perioder. Efter udløbet af hver periode kunne udlejer kræve lejen forhøjet, som ved uenighed mellem parterne skulle fastsættes ved voldgift under hensyntagen til ejendommens driftsomkostninger, den almindelige udvikling i butikslejen og gennemførte forbedringer.
I 1980 indgik parterne et tillæg, hvorefter kontraktens bestemmelse om lejeregulering ved voldgift udgik og erstattedes af en bestemmelse om pristalsregulering af lejen. Lejemålet fortsatte herefter i 5-årige perioder, idet udlejer hvert 5. år kunne kræve lejeforhøjelse med 40 % af den procentvise stigning i detailpristallet.
Tvisten angik spørgsmålet om, hvorvidt udlejer havde givet afkald på lejeregulering til markedslejen efter erhvervslejeloven.
Højesteret fandt, at ændringen af aftalen i 1980 ikke i sig selv udgjorde tilstrækkeligt grundlag for at antage, at udlejer samtidig gav afkald på at kræve lejeforhøjelse efter de dagældende regler i lejelovgivningen om det lejedes værdi, nu markedsleje. Der forelå heller ikke andre omstændigheder, som – sammen med den aftalte ændring – gav grundlag for at fastslå, at et sådant afkald var led i parternes aftale.
Højesterets dom kan læses ved at trykke her.
Husen Advokater ved partner, advokat (H) Kristian Paaschburg repræsenterede udlejer, Ejendomsselskabet Ryesgade Komanditaktieselskab under sagen.
18. december 2018 by husenadvokater
Højesteret udtaler sig om, hvornår en udlejer, som sælger en ejendom, lider et tab som følge af lejers manglende istandsættelse
Højesteret har den 16. november 2018 afsagt en dom om, hvorvidt en udlejer, som havde solgt en ejendom, havde lidt et tab som følge af lejerens manglende istandsættelse af et erhvervslejemål
BC Ejendomme A/S udlejede en ejendom til Nordea Bank Danmark A/S. Ved en købsaftale, der blev underskrevet i december 2013, solgte BC Ejendomme ejendommen til overtagelse ultimo marts 2015. Det var en betingelse for køber, at Nordea Bank var fraflyttet på overtagelsesdagen, og ejendommen skulle overtages i den stand, som den var på tidspunktet for købsaftalens underskrift. BC Ejendomme skulle sørge for, at ”alle forhold med lejer er udlignet senest pr. overtagelsesdagen”. I begyndelsen af 2015 fraflyttede Nordea Bank lejemålet. Efter lejekontrakten skulle Nordea Bank aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen. Parterne var enige om, at Nordea Bank ikke opfyldte denne forpligtelse.
Som følge af Nordea Banks manglende istandsættelse rejste BC Ejendomme krav mod Nordea Bank om betaling af ca. 1,8 mio. kr.
Højesteret fastslog, at BC Ejendomme ikke havde lidt et tab som følge af den manglende istandsættelse. Højesteret henviste bl.a. til, at ejendommen – da Nordea Bank fraflyttede lejemålet – allerede var videresolgt til en fast pris, uden at køber havde krav på istandsættelse, og en istandsættelse ville derfor ikke have haft nogen værdi for BC Ejendomme.
Husen Advokater ved partner, advokat (H) Kristian Paaschburg repræsenterede Nordea Bank Danmark A/S under sagen.
4. juni 2018 by husenadvokater
Ny dom fra Højesteret om konsekvenserne af, at lejers børn begår kriminalitet på eller i nærheden af ejendommen
HR-dom 235/2017 af 1. maj 2018
Højesteret har den 1. maj 2018 afsagt endnu en dom, om ophævelse af vægtige grunde i forbindelse med kriminalitet udøvet af lejers husstand og i tilknytning til ejendommens område.
Det særlige i denne dom er, at den kriminelle handling ikke blev begået på ejendommens område, men på et torv på naboejendommens område.
Siden 2013, hvor de første domme fra Brabrand om lejers ansvar for husstandsmedlemmers kriminalitet kom, er der afsagt en lang række afgørelser, om omfanget af reglerne om god skik og orden. Mange af afgørelserne er afsagt efter almenlejelovens regler, som i det hele er ens med reglerne i lejeloven og derfor kan dommene umiddelbart bruges til fortolkning på begge områder.
To af de spørgsmål, der hyppigt har været til prøvelse er dels, hvor grov en overtrædelse skal være, for at udlejer kan ophæve lejer uden forudgående påmindelse. Det vil sige efter reglen om vægtige grunde i stedet for efter reglerne om overtrædelse af god skik og orden. Dels hvor tæt en tilknytning overtrædelsen skal have på ejendommen.
I Brabrand-dommen – U 2013.3112 H – var der tale om overfald på ejendommens område, som blev anset for at være omfattet. Det vil sige indenfor den fysiske afgrænsning af ejendommen.
I 2015 afsagde Østre Landsret dom i en sag – U 2015.2976 Ø, hvor lejers søn stod uden for ejendommens område og skød mod andre. Selvom selve overtrædelsen var sket uden for ejendommens område, var det sket med retning ind mod ejendommens område, og havde derfor tilstrækkelig tilknytning til ejendommen, så udlejer fik medhold i ophævelsen. Overtrædelsen havde tilmed været så grov, at der kunne ske ophævelse uden forudgående påmindelse.
Nu har Højesteret så igen haft en sag til prøvelse. Her havde lejers søn i forening med en større gruppe personer angrebet politiet i forbindelse med udførelse af deres arbejde i området. Sønnen var idømt 8 måneders ubetinget fængsel for sin deltagelse i overfaldet.
Der var ikke så meget tvivl om, at en kriminel handling, som den omhandlede var så grov, at den var egnet til at medføre ophævelse også uden forudgående påmindelse.
Herefter skulle Højesteret tage stilling til, om en overtrædelse, som ikke var sket på ejendommens område, kunne føre til ophævelse.
Konkret var der tale om et større boligområde, som bestod af ejendomme ejet af flere forskellige udlejere. Den ejendom lejer boede i lå umiddelbart nord for den ejendom, hvor overtrædelsen fandt sted. I sin vurdering lagde Højesteret vægt på, at der var en tæt sammenhæng mellem de ejendomme, der lå i boligområdet, og at det torv, hvor overtrædelsen var sket, var samlingssted til fritids- og afslapningsformål for hele boligområdet. Fordi der var en sådan sammenhæng mellem ejendommene, var overtrædelsen egnet til at skabe utryghed ikke blot i den ejendom, hvor torvet lå, men for hele boligområdet, det vil sige, for alle ejendommene i området. Og derfor fik udlejer medhold i ophævelsen.
Højesteret var i sine præmisser også grundigt omkring det proportionalitetsprincip, som første gang blev introduceret i Brabrand-dommen. Og Højesteret fandt også her, at proportionalitetsprincippet var opfyldt, selvom der ikke var tale om samme ejendom.
I forhold til hvor handlingen blev udøvet udtalte Højesteret: ”Bøgetorvet, som er gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen Bøgeparken og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen Birkeparkens ejendom med Ls lejlighed. Bøgeparken og Birkeparken ejes af forskellige almennyttige boligforeninger og har forskellige matrikelnumre. Der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til ejendommen med Ls lejlighed. Det fremgår af flere af de forklaringer, der blev afgivet under straffesagen, at Vollsmoses beboere bruger Bøgetorvet som samlingssted til fritids- og afslapningsformål.
Da kriminaliteten er begået inden for det samme boligområde (Vollsmose), som Fyns Almennyttige Boligselskabs ejendom i Birkeparken er beliggende i, finder Højesteret, at der i relation til ophævelsesbestemmelsen i almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, er den fornødne tilknytning mellem kriminaliteten og lejemålet. Højesteret tiltræder således boligrettens vurdering, hvorefter det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret finder, at den begåede kriminalitet er egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Boligselskab som udgangspunkt har ret til at ophæve lejemålet i medfør af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12.”.
Endelig var Højesteret af den opfattelse, at der ikke var noget i lejers forhold i øvrigt, der gjorde, at ophævelsen var uproportional. Dette selvom lejer havde andre børn, som havde en nær tilknytning til ejendommen og området, og lejer selv var afhængig af sine ældre børns hjælp for at klare sig.
24. maj 2018 by husenadvokater
Folketinget har netop vedtaget en lovændring, der ændrer en række af reglerne i Andelsboligforeningsloven. Ændringsloven blev vedtaget ved et bredt politisk flertal den 22. maj 2018 og gennemfører de tiltag, der blev fremsat i den politiske aftale om en mere robust andelsboligsektor i efteråret 2017. Lovændringen træder i kraft per 1. juli 2018 og skal danne grundlag for en mere stabil og levedygtig andelsboligsektor.
De nye lovregler skærper bl.a. kravene ved stiftelse af nye foreninger, idet budgetperioden ved stiftelse bl.a. forlænges fra 10 til 15 år samtidig med, at der indføres krav om, at foreningen opretter en vedligeholdelsesplan for de første 15 leveår. For finansieringsaftaler, der indgås efter reglernes ikrafttræden sættes endvidere begrænsninger i afdragsfriheden, der maksimalt må udgøre 40 % af realkreditlånet. For rådgivning ydet efter ikrafttrædelsen forlænges forældelsesfristen for rådgiveransvaret endvidere fra 3 til 6 år, ligesom forældelsesfristen for sælger, der har taget overpris for andelen, forlænges fra 6 måneder til den almindeligt gældende 3 års frist.
Med lovændringen sker endvidere en præcisering af de tidligere andelshaveres vilkår ved overgangen til lejere. Den nye ejer vil for fremtiden kunne opkræve en leje, der stemmer overens med lejelovgivningens regler – med tillæg af differencen mellem denne leje og gennemsnittet af boligafgiften for de seneste 4 år af andelsboligforeningens levetid. De nye regler fastslår endeligt, at den nye ejer hverken er berettiget til at opkræve forudbetalt leje eller depositum hos de tidligere andelshavere, når denne overtager ejendommen.
Endeligt præciseres og skærpes kravene til de valuarer, der vurderer foreningernes ejendomme og bestyrelsens ansvar og opgaver ved ledelsen af andelsboligforeningen defineres og skærpes endvidere også i de nye regler.
Husen Advokater står til rådighed i forbindelse med rådgivning om det nye regelsæt og opfordrer de involverede aktører i sektoren til at sikre, at administration og drift af foreningerne fremover er i overensstemmelse med de nye regler.
22. januar 2018 by husenadvokater
Husen Advokater udtaler sig om vilkårene i advokatbranchen
Susanne Roug Kirchhoff og Naja Retbøll Petersen fra Husen Advokater udtaler sig i dagens Børsen om vilkårene i advokatbranchen.
19. december 2017 by husenadvokater
Ugyldighedsvirkning ved manglende orienteringsskrivelse kan ikke udstrækkes til efterfølgende udlejninger
Vestre Landsret har fastslået, at ugyldighedsvirkningen af udlejers manglende opfyldelse af boligreguleringsloven § 5, stk. 4, ikke kan udstrækkes til efterfølgende udlejninger.
Efter boligreguleringsloven § 5, stk. 4, skal udlejer sende en orienteringsskrivelse til lejerne og beboerrepræsentanterne, hvis han ønsker at fastsætte lejen efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2.
Udlejer kunne i den konkrete sag kun fremlægge orienteringsskrivelsen, der var sendt til andre lejere i ejendommen, hvorfor boligretten ikke fandt det bevist, at orienteringspligten i boligreguleringsloven § 5, stk. 4, var opfyldt. Boligretten mente derfor, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringsloven § 5, stk. 1.
Vestre Landsret ændrede denne afgørelse med henvisning til Højesterets afgørelse refereret i U 2017.65, hvoraf det fremgår, at ugyldighedsvirkningen i boligreguleringsloven § 5, stk. 4, ikke kan udstrækkes til efterfølgende udlejninger. Da lejer ikke var den først lejer efter modernisering, og det var bevist ved syn og skøn, at lejemålet var omfattet af boligreguleringsloven § 5, stk. 2, kunne lejen fastsættes efter denne. Dermed gav Vestre Landsret udlejer medhold.
Afgørelsen er refereret i U 2017.3251.
30. november 2017 by husenadvokater
Ny politisk aftale skal sikre ro på andelsboligmarkedet
Erhvervsministeriet har netop præsenteret en ny politisk aftale under navnet mere robuste andelsboligforeninger. Aftalen er indgået mellem regeringspartierne, Socialdemokratiet, Radikale Venstre og Dansk Folkeparti og indeholder 16 tiltag, der samlet skal bidrage til at stabilisere markedet og sikre en mere robust andelsboligsektor.
Med aftalen skærpes kravene til andelsboligforeningens stiftelses- og finansieringsgrundlag, idet lånegrænsen for afdragsfrihed ved stiftelsen af foreningen reduceres fra 80 pct. til 40 pct. af foreningens lån. Derudover indføres krav om andelshaverens egenfinansiering på 5 pct. samtidig med, at forældelsesfristen for de finansielle rådgiveres ansvar forlænges fra 3 til 6 år. Med aftalen indføres derudover skærpede krav til de omdiskuterede valuarvurderinger med henblik på at gøre disse mere retvisende.
Endeligt behandler aftalen spørgsmålet om andelshavernes position, når disse er overgået til lejere efter ABL § 4. Ifølge aftalen skal lejen for de tidligere andelshavere fastsættes som en gennemsnit af boligafgiften i de seneste 4 år inden foreningens opløsning. Derudover vil den ny ejer af ejendommen ikke kunne stille krav om betaling af forudbetalt leje eller depositum. Det anføres dog, at denne ændring i retstilstanden kun skal gælde i 6 år og at lejelovgivningens regler herefter skal gælde på alle lejeforholdene imellem de tidligere andelshavere og den ny ejer af ejendommen.
Husen Advokater følger udviklingen på dette område tæt og står i øvrigt til rådighed, såfremt der måtte være spørgsmål til den nye aftale.
28. november 2017 by husenadvokater
Investor Fokus: 3 ting du skal holde øje med i 2018
Med et nyt år følger en ny lovpakke og udmøntning af tidligere års lovændringer. Af emner, der i det daglige kommer til at trænge sig på, kan nævnes den praktiske håndtering af persondata, investering i og værdiansættelse af tidligere andelsboligforeningsejendomme samt – endnu engang – opfyldelse af tilbudspligten og digital kommunikation.
Husen Advokater har skrevet en artikel til decemberudgaven af Investor Fokus, der netop har fokus på ovenstående emner. Artiklen behandler således, hvilke særlige ting, man som ejendomsinvestor skal holde øje med i 2018.
Artiklen kan tilgås via dette link.
For spørgsmål vedrørende artiklen kan der rettes henvendelse til partner, advokat (L), Katja Paludan, kpa@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26
28. september 2017 by husenadvokater
Aftalefortolkning i lejeretten
Husen Advokater – repræsenteret ved advokat Kristian Paaschburg – bistod erhvervsudlejer i en sag vedrørende aftalefortolkning af kontraktstillæg indgået mellem lejeforholdets parter.
Østre Landsret fandt, at udlejer ikke ansås for at have givet afkald på retten til at kræve lejeregulering efter erhvervslejeloven § 13, selvom reguleringsmuligheden ikke var direkte anført i tillægget.
I 1966 indgik parterne en aftale vedrørende leje af erhvervslokaler. I den oprindelige lejeaftale var indskrevet, at udlejer blandt andet var berettiget til at varsle lejestigning, således at lejeniveauet fulgte udviklingen i kvarteret. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse fandtes ikke hjemmel i lejelovgivningen, der berettigede udlejer til at forhøje lejen på denne måde uden særskilt aftale parterne imellem.
I forbindelse med forlængelse af lejeperioden i 1980, blev der indgået en aftale mellem parterne i form af et tillæg til lejekontrakten, ifølge hvilket den oprindelige lejereguleringsaftale udgik og erstattedes med aftale om, at lejen fremover kunne reguleres i overensstemmelse med prisindekset. Tillægget indeholdt ikke yderligere muligheder for regulering.
I 1974 var der bl.a. blevet indført en bestemmelse i lejelovgivningen om, at udlejer er berettiget til at forhøje lejen til det lejedes værdi. Efterfølgende domspraksis foreskriver, at det kræver særskilt aftale, såfremt parterne i øvrigt har givet afkald på at kunne regulere efter lovens deklaratoriske regler.
I forbindelse med udlejers efterfølgende regulering af lejen til det lejedes værdi opstod spørgsmålet om, hvorvidt udlejer måtte anses for at have givet et sådant afkald på retten til at regulere efter lejeværdi ved ikke at anføre muligheden herfor i tillægget.
Dette spørgsmål måtte besvares ved hjælp af almindelig aftalefortolkning, idet det fra udlejers side blev gjort gældende, at man hverken ud fra en ordlyds- eller formålsfortolkning af parternes aftale kunne udlede, at der var tale om en udtømmende formulering af udlejers lejereguleringsmuligheder.
Østre Landsret gav udlejer medhold heri, idet det blev fastlagt, at det imellem parterne vedtagne tillæg til aftalen måtte ses i lyset af den lovgivning, der var gældende på tidspunktet for vedtagelsen. Derfor måtte det lægges til grund, at parterne ønskede, at lejelovgivningens deklaratoriske regler måtte gælde til udfyldning af aftalen, og udlejer ansås ikke at have givet afkald på muligheden for at kræve lejeforhøjelse i medfør af den dagældende § 35, stk. 2 i lejeloven, nu erhvervslejelovens § 13, selvom dette ikke var anført i kontraktstillægget.
Udlejer fik således medhold i, at lejeforhøjelsen til det lejedes værdi – nu markedsleje – var berettiget.
Sagen er hjemvist til fornyet behandling ved Boligretten.
25. september 2017 by husenadvokater
Andelshavere overgår ikke til at være lejere som følge af andelsboligforenings konkurs
Højesteret stadfæstede ved dom af 19. september 2017 Østre Landsrets dom, hvorved det slås fast, at andelshavere først bliver lejere, når ejendommen bliver solgt.
I sagen blev en andelsboligforening taget under konkursbehandling den 31. maj 2011.
Spørgsmålet var herefter, om afsigelsen af konkursdekret over andelsboligforeningen medførte, at der var sket ejerskifte efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, således at andelshaverne efter denne dato skulle betragtes som lejere.
Andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 lyder:
”Erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere.”
Både Østre Landsret og Højesteret kom frem til, at hverken en naturlig sproglig forståelse af andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, eller en fortolkning af bestemmelsens forarbejder gav grundlag for, at anse konkursboet som erhverver af andelsboligforeningens ejendom.
Andelshaverne var derfor ikke overgået til at være lejere ved konkursen, jf. andelsboligforeningslovens § 4.
For spørgsmål vedrørende dommen kan der rettes henvendelse til partner, advokat (L), Katja Paludan, kpa@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26
8. september 2017 by husenadvokater
Husen advokater i Invester Fokus
Køb af udlejningsejendomme – de oversete konti
Standardteksten er ikke til at tage fejl af. Ved overdragelse af udlejningsejendomme indeholder købsaftaler alle bestemmelser om §§ 18 og § 18b-konti – hvad enten de eksisterer eller ej. Men de færreste købere tænker over, om købsaftalens oplysninger herom er korrekte, overvejer potentialet og/eller risikofaktorer, der er forbundet hermed.
Artiklen kan tilgås via dette dette link.