Source: http://www.watermael-boitsfort.irisnet.be/fr/demarches-administratives/urbanime-amenagement-du-territoire/commission-de-concertation/souverain-23-avis-de-la-commission-de-concertation
Timestamp: 2019-12-07 19:15:44+00:00
Document Index: 240997521

Matched Legal Cases: ['art. 207', '§1', 'art. 130', 'art. 141', 'art. 153', '§2', 'art. 141', 'art. 153', '§2', 'art.8', 'art 7', 'art 7', 'art.8', 'art 33']

Souverain 23 : avis de la commission de concertation — Watermael-Boitsfort - Watermaal-Bosvoorde
Souverain 23 : avis de la commission de concertation
Demande de permis d'abattage d'arbres
Réunion de la Commission de Concertation
Vergadering van de Overlegcommissie
AVIS (document en PDF)
Dossier nr
Ligging van het goed
02/PFD/613711/
COFINIMMOS.A.
MonsieurDomien SZEKER
Boulevard du Souverain 23
démolir la partie hors sol d'un immeuble de bureaux et reconstruire 4 immeubles mixtes de 217 appartements, 5 espaces pour profession libérale et 1 espace polyvalent et l'exploitation de 306 parkings couverts, générateurs et ventilateurs
application de l'art. 207 §1.al4 du COBAT (bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou en cours d'inscription depuis max 2 ans)
application de l'art. 130 du COBAT (projet de cahier des charges pour étude d'incidence)
Art. 149 al.2 : demandes soumises à une évaluation appropriée des incidences du projet ou installation sur un site Natura 2000
application de l'art. 141 du COBAT: demande soumise à étude d'incidence (toute modification ou extension des projets visés à la présente annexe qui répond en elle-même aux seuils éventuels qui y sont énoncés)
application de l'art. 153 §2.al 2&3 du COBAT (dérogation à un règlement communal d'urbanisme ou à un règlement des bâtisses)
Vu la décision du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12/07/18/ d’approuver le PRDD ;
Vu la situation de la demande en partie en zone de Parc (abords et plans d’eau) et en zones administrative, d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement et le long d'un espace structurant au Plan régional d’Affectation du Sol (AG 03/05/2001) ;
Vu le Règlement Régional d’urbanisme (AG 21/11/2006) ;
Vu le Plan Communal de Développement (AG 25/01/2007) ;
Vu le Plan Communal de Mobilité de 2004 ;
Vu le Règlement Communal d’Urbanisme datant de 1902 ;
Vu la situation de la demande à l’Inventaire du patrimoine naturel, visant la découverte et la sauvegarde du patrimoine naturel bruxellois ;
Considérant que la parcelle est caractérisée par la présence de 2 ensembles bâtis sis aux n°23 et 25 du boulevard du Souverain et initialement occupés par les bureaux de la société AXA ;
Considérant que la parcelle a fait l’objet d’une division tendant à séparer le bâtiment « Royale Belge » du bâtiment « Saint-Hubert » ;
Considérant que la demande concerne le bâtiment de gabarit R+3+un étage technique (hauteur de corniche (21,74m) situé en retrait, construit en 1985 par les architectes René Stapels et Pierre Dufau qui ont construit l’ancienne Royale Belge (AXA) entre 1965 et 1967 ; qu’à cette occasion, un étang a été aménagé à l’ouest afin de prolonger l’aménagement paysager vers le boulevard du Souverain ;
Considérant que la parcelle concernée se situe dans un ilot de 11 hectares inscrit à l’Inventaire des Sites en raison de sa qualité esthétique et paysagère ;
Vu l’arrêté du Gouvernement du 18/05/2017 entamant la procédure d’inscription sur la liste de sauvegarde comme monument de la totalité de l’immeuble principal de l’ancien siège de la Royale Belge sis boulevard du Souverain n°25 et comme site une partie de son parc;
Considérant que le bâtiment dit « Saint–Hubert » constitue un second volume relié au bâtiment principal de l’immeuble sis au n°25 par une passerelle aérienne fermée et qu’en sous-sol quatre niveaux de parking sont desservis par une rampe d’accès ;
Considérant que le bâtiment concerné par la présente demande se distingue par sa discrétion architecturale et paysagère voulue sciemment par les architectes afin de ne pas concurrencer le n°25 iconique ;
Considérant que le site est fortement végétalisé et que les constructions existantes s’implantent au sein d’un grand parc ; que la partie du site localisée entre l’étang et les bâtiments est accessible au public, tandis que le reste du parc est privé ;
Considérant que la demande se situe à proximité immédiate des zones Natura 2000 (stations IA14 « Etangs Domaine Jungers », IB1 « Domaine Royale Belge » et IA6 « Domaine Château Charle Albert ») ;
Vu l’Ordonnance du 01/03/2012 relative à la conservation de la Nature, notamment son chapitre 5 et plus particulièrement son article 63 mentionnant la distance de 60 m autour de sites Natura 2000 définissant la zone à considérer pour l’élaboration d’une Evaluation Appropriée des Incidences ;
Vu la demande de permis d’urbanisme et de permis d'environnement classe 1A pour un projet mixte sis 23 boulevard du Souverain introduite par Szeker DOMIEN, COFINIMMO, pour :
la démolition de la partie hors sol d’un immeuble de bureaux et la reconstruction de 4 immeubles de 217 appartements pouvant accueillir 470 habitants, sur le socle de sous-sol existant, présentant un programme mixte intégrant au rez-de-chaussée 5 espaces pour professions libérales d’une superficie totale de 571 m² à proximité de l’étang ;
le maintien et la modification des niveaux de sous-sol principalement affectés aux caves et parkings ;
le réaménagement de l’étang ;
l’exploitation de 4 immeubles de logements comportant 306 parking-générateurs-ventilateurs ;
Considérant qu’il est également prévu de démolir l’entièreté de la passerelle reliant aujourd’hui les bâtiments Souverain 25 et Souverain 23 et que le tunnel technique reliant les bâtiments en sous-sol sera obstrué ;
Considérant que les gabarits projetés sont :
bâtiment A de gabarit Rétang1+R+4+2P2 = R+6 (hauteur corniche de 23,77m)
bâtiment B de gabarit R+5+2P = R+7 (hauteur corniche de 27,01m)
bâtiment C de gabarit R+4+2P = R+6 (hauteur corniche de 23,77m)
bâtiment D de gabarit Rétang+R+5+2P = R+4 (hauteur corniche de 17,19m)
Considérant que les matériaux projetés sont :
aluminium anodisé ton clair pour tous les éléments métallisés du projet ;
pierre naturelle de type pierre-bleue pour les façades
parement en bois pour les terrasses
béton architectonique de ton moyen pour les 2 derniers étages (penthouse)
Considérant que la demande est soumise à étude d’incidences en application de l’art. 141 du CoBAT ;
Considérant que dans ce cadre, une première enquête publique a été organisée du 22/05/2017 au 05/06/2017 portant sur le projet de cahier des charges de l’étude d’incidences donnant lieu à 6 lettres de réclamation et/ou observation ;
Considérant qu’un avis favorable sous réserves a été rendu sur le projet de cahier des charges de l’étude d’incidences par la commission de concertation en séance du 29/06/2017 ;
Vu les décisions prises par le Comité d’accompagnement en réunion du 30/06/2017 notifiées au demandeur établissant la version définitive du cahier des charges; fixant un délai de 6 mois pour la réalisation de l’étude et approuvant le choix du bureau Aries Consultants comme chargé d’étude ;
Vu la déclaration de clôture de l’étude d’incidences prise par le comité d’accompagnement en date du 23/02/2018 ;
Vu la décision du demandeur d’introduire des amendements au projet notifiée en date du 01/03/2018 ;
AVIS D’INSTANCES
Vu l’avis émis par Bruxelles-Environnement (département eau) en date du 16/07/2018 relatif à la réalisation des travaux sur l’étang dit « Etang Saint Hubert » ;
Vu l’avis émis par Bruxelles-Environnement en date du 20/09/2018 ;
Vu l’avis émis par la CRMS en séance du 12/09/2018 ; que cet avis est conforme pour la démolition de la passerelle qui relie le n°23 et n°25 et son interface avec le n°25 ainsi que pour les interventions projetées aux berges de l’étang, les modifications au cheminement et à la verdure ainsi que les nouveaux abords du côté nord vers le n°25 ;
Vu l’avis émis par Vivaqua en date du 17/09/2018 ;
Vu l’avis émis par l’ANLH en date du 28/09/2018 ;
Vu l’avis du Service d’Incendie et d’Aide médicale Urgente émis en date du 16/08/2018;
Considérant que le COBAT, en son article 141, prévoit des mesures particulières de publicité élargies aux communes concernées (Auderghem)
Considérant que la demande concernant le projet amendé a été soumise aux mesures particulières de publicité du 27/08/2018 au 25/09/2018 pour les motifs suivants :
application de l'art. 153 §2.al 2&3 du COBAT : dérogation à l'art.8 du titre I du RRU (hauteur - constructions isolées) et dérogation au règlement communal d'urbanisme (matériaux des balcons) ;
Art. 40 de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement : exploitation d’installations rubriques (55A, 153A, 153B et 224)
Considérant que l’enquête publique organisée du 27/08/2018 au 25/09/2018 à Watermael-Boitsfort a donné lieu à 159 lettres d’observations et réclamations ; que celle organisée du 27/08/2018 au 25/09/2018 à Auderghem a donné lieu à 36 lettres d’observations et réclamations visant à s’opposer au projet déposé dans sa forme actuelle pour les motifs principaux repris ci-dessus ;
Généralités et affectation
démolition inutile d’un immeuble récent, fonctionnel non vétuste et bien intégré dans l’environnement
ne répond pas à la demande de logements unifamiliaux dans le quartier
demande une approche globale tenant compte des projets alentours
l’augmentation globale des logements dénature le quartier en créant des vases clos sans continuité avec les quartiers avoisinants
création de commerces ou autres infrastructures (ex : structure d’accueil crèches, écoles) sera nécessaire pour répondre aux besoins de cette population supplémentaire aggravant notamment les problèmes de mobilité ;
demande l’élaboration d’un PPAS ;
projet porte atteinte à la qualité de vie des résidents du quartier
équilibre rompu entre la population sortante des résidents et entrante des employés d’Axa et inversement, perte de quiétude les weekends et jours fériés contrairement à une occupation en bureaux ;
non-respect de la procédure d’information imposée par le nouveau CoBAT dans le cas de nouveaux lotissements qui affectent des droits acquis des riverains (information, demande d’accord et d’indemnisation)
préconise au cas où des considérations environnementales ne l’écartent pas d’emblée, une réduction substantielle de l’ampleur du projet (gabarit, nombre d’immeubles et de logements)
Implantation et gabarit
zone de parc n’autorise pas l’abattage au bénéfice d’une construction ;
gabarit démesuré (dépasse la hauteur actuelle, la cime des plus grands arbres, hauteur amplifiée par le parti architectural du passage dans un ton de couleur claire pour les 2 étages en penthouse) ;
emprise au sol élargie ;
densité excessive ;
non-respect des contraintes imposées lors de la cession en 1960 (dont celle visant la hauteur qui ne pouvait pas dépasser la cime des arbres)
immeuble existant a été conçu en tenant compte du respect des prescriptions d’un avant-projet de PPAS limitant la hauteur à 20m
dérogation importante au RRU en matière de hauteur
veiller à l’incidence sur le paysage, sa flore et sa faune ;
bâtiments actuels discrets et peu visibles de l’espace public ; bâtiments projetés très visibles par le gabarit projeté et le parti architectural (contraste des couleurs, étages en penthouse largement vitrés);
impact dans le paysage du fait de l’implantation et du gabarit de 4 immeubles d’angle ;
pas de photos montage en hiver où les arbres sont dépourvus de feuilles ;
les gabarits, la densité et le choix architectural ne correspondent en rien avec le cadre de lisières de forêt de Soignes
imposer une emprise au sol, densité d’habitat, de larges zones de recul plantées ;
esthétique sans harmonie avec les immeubles voisins notamment l’immeuble phare au n°25
esthétique banale, bâtiments massifs, ternes et sans relief ;
ressemble à des immeubles de HLM de banlieue
projet qui défigurera le quartier, iconoclaste
incidences non négligeables sur la faune et flore en raison de son emprise au sol élargie, sa plus forte fréquentation humaine et de l’augmentation de la circulation automobile ;
impact sur la faune : pollution sonore et lumineuse due à une occupation par des logements et des penthouses largement vitrés ;
menace non négligeable pour les écosystèmes protégés de la forêt de Soignes ;
zone de gagnage et de liaisons vers les zones de nourrissage des étangs pour la faune protégée, la lumière constitue une véritable barrière écologique pour les déplacements de certaines espèces ; les bureaux inoccupés la nuit permettaient à la faune nocturne de se déplacer ;
les aménagements autour de l’étang perturberont fortement le déplacement et le nourrissage des chauves-souris ;
risque de pollution de l’étang et de la Woluwe en raison de l’augmentation de la fréquentation humaine et des passages sur le site ;
préserver l’ensemble de la zone humide de la présence humaine et de ses impacts et ne pas accepter les aménagements de cette zone ;
nécessité de sauvegarder les lisières externes de la forêt ;
zone de recul doit être élargie pour maintenir plus de végétation ;
perte du caractère boisé et impact sur la qualité de l’air ;
motivation légère quant à l’abattage de certains arbres (leur aspect est triste) au vu des multiples services que les arbres nous rendent (refuges, nidifications…) ;
abattage de nombreux arbres non compensés par la replantation promise d’arbres sur une surface semi-imperméable (place centrale) ;
L’étude d’incidences environnementale ne justifie pas quelles mesures ont été envisagées pour minimiser l’impact et l’abattage des arbres. L’auteur de projet n’évoque pas en quoi les abattages sont indispensables et se limite à aborder de manière rapide les mesures de compensation ;
Le projet engendrera une mortalité directe de la faune pendant les phases de travaux ;
Le site du projet se trouve en « Zones de développement du maillage écologique » au Plan Nature ;
La replantation d’arbres dans une zone de développement du maillage écologique devrait concerner des espèces indigènes. Le plan paysager prévoit des espèces ornementales.
l’étude d’incidences minimise les problèmes de mobilité qui résulteront du projet et des projets alentours ;
aggravation des problèmes de mobilité ;
aggravation de la congestion automobile dans les voiries aux alentours (voiries « inter-quartier ») entre Watermael-Boitsfort et Auderghem. Voiries qui n’ont pas été conçues et ne peuvent être aménagées pour y faire face (quartier Parc des Princes p.ex) ;
éviter les problèmes de mobilité et de promiscuité, tenir compte des projets alentours et de l’augmentation de la circulation de tous les modes de transport constituant des dangers pour les usagers faibles des écoles situées à proximité ;
la réalisation du projet entrainera une demande supplémentaire en places de parking par les visiteurs.
APPROCHE GLOBALE et PPAS
Considérant que les dispositions réglementaires existantes permettent d’apprécier la demande dans ses multiples aspects, que dès lors l’examen de la demande ne requiert pas l’élaboration d’autres outils planologiques ;
Considérant que l’étude d’incidences environnementales tient compte des effets cumulatifs du projet avec plusieurs autres projets de construction de logements qui ont fait l’objet de permis d’urbanisme dans cette zone de connexion écologique entre la forêt de Soignes et la vallée de la Woluwe ;
Considérant que les recommandations formulées suite à l’étude d’incidences environnementales ont très largement été suivies par le demandeur dans son projet amendé ;
Considérant que le projet soumis s’inscrit dans le cadre des objectifs du PRAS en ce qu’il répond au défi de l’essor démographique auquel la Région doit faire face et qui induit une demande croissante de logements;
Considérant que le programme proposé contribue à répondre à la pénurie de logements en Région bruxelloise ;
Considérant que cet ensemble de logements s’implante à proximité de nombreux services et équipements (centre administratif communal, noyau commercial local, centre commercial, écoles) directement accessibles par des modes doux et par les transports en communs (L8 de la STIB ; station Villo !, station Cambio)
Considérant que l’immeuble de bureaux est vide et que l’affectation de logement à cet endroit est conforme en vertu de l’art 7.1 des dispositions particulières du PRAS relatives aux zones administratives ;
Considérant que la reconversion de l’immeuble existant en logement n’est pas envisageable en ce que celle-ci est techniquement difficile au vu de la compacité du bâti existant, des profondeurs importantes ;
Considérant que sur les 4 niveaux de « rez-de-chaussée bas, côté étang », seul le bâtiment A présente des surfaces destinées à assurer une mixité de fonction en proposant des surfaces pour professions libérales en ce que la situation de celles-ci, derrière l’étang, à distance de la voirie et peu visibles, empêchent des fonctions commerçantes de s’installer (mauvaise visibilité et difficile d’accès) ;
Considérant que cette proposition est compatible avec la fonction principale de logement développée sur la parcelle ;
Considérant que ces zones peuvent évoluer vers d’autres utilisations, telles que des équipements d’intérêts collectifs ou de service public;
Considérant que ces surfaces de bureaux disposent de locaux d’archives et de stockage au sous-sol et facilitent les possibilités de reconversions en fonction des activités qui y seront développées ;
Considérant que la demande répond aux objectifs du PCD dans la mesure où des bureaux existants sont supprimés le long du boulevard du Souverain en faveur de la création de logements ;
Vu la volonté du PCD de préserver l’espace de transition forêt-ville, que l’on retrouve sur le boulevard du Souverain ;
Considérant que l’implantation des bâtiments se situe dans le périmètre de la zone administrative du PRAS et ne déborde pas dans la zone de parc ;
Considérant que la demande comprend un ensemble de quatre bâtiments en ordre ouvert disposés autour d’une place centrale ;
Considérant que ces quatre volumes sont structurés en fonction de deux axes à l’image du bâti existant et de l’immeuble sis au n°25 : un axe parallèle au boulevard du Souverain et un axe perpendiculaire au boulevard du Souverain ;
Considérant que cette implantation favorise les perspectives et connexions visuelles depuis et vers l’étang et l’immeuble phare au n°25 ;
Considérant que les immeubles sont construits sur la dalle des parkings existants qui est maintenue pour des raisons de stabilité ce qui permet également de maintenir des surfaces de stationnement répondant aux besoins des nouveaux habitants ;
Considérant que cette configuration implique la création de 2 niveaux de rez-de-chaussée « bas et haut », le niveau bas correspondant au niveau de l’étang ;
Considérant que les bâtiments A et D sont établis parallèlement au boulevard du Souverain, les immeubles B et C étant implantés en second plan ;
Considérant que le niveau rez étang fait partie du socle commun aux 4 immeubles ; que ce niveau est semi-enterré et intègre 6 logements, 5 espaces dédiés aux professions libérales (côté étang) ainsi que les caves des logements,
Considérant également que deux locaux vélos comprenant au total 446 emplacements vélos y sont installés complétés par 32 places visiteurs (sous escalier monumental);
Considérant que l’ensemble des 4 immeubles s’implante strictement dans le périmètre de la dalle de parking existante ;
Considérant que l’emprise au sol et la superficie de plancher des constructions du projet sont plus réduites que celles du bâtiment existant, et les espaces verts existants sur le site sont conservés ;
Considérant en effet, que la superficie de plancher de tous les niveaux hors sol projetés s’élève à 22.840 m² et est inférieure à l’existante ;
Considérant également que le taux d’emprise projeté des constructions est inférieur au taux d’emprise existant ; que le taux d’imperméabilisation projetée est inférieur au taux d’imperméabilisation existant ;
Considérant que l’implantation des bâtiments B et C à 30 mètres plus loin vers le sud-est, sans toutefois dépasser l’emprise de la dalle existante, permet de créer un parc privatif, accessible aux résidents et à leurs visiteurs ; que cette zone sera remblayée sur un niveau complet pour des raisons de stabilité de l’ensemble du projet ;
Considérant que la définition de pleine-terre au RRU ne peut être appliquée à la zone centrale remblayée et aménagée en parc dès lors qu’il subsiste une dalle imperméable;
Considérant cependant, que la hauteur de la couche de terre arable permet la plantation d’arbres de hautes et moyennes tiges ainsi que des massifs et parterres permettant de créer une zone de parc aménagé permettant de développer et renforcer le caractère végétalisé du site ;
Considérant que le sol de cette cour sera situé au niveau « rez haut », soit un niveau plus haut que le rez étang ;
Considérant que pour relier ces deux étages, un escalier monumental est prévu entre les bâtiments A et D.
Considérant que l’implantation projetée des bâtiments se justifie afin de répondre au programme de logement et d’offrir à ceux-ci des espaces disposant d’un éclairement naturel conforme aux normes d’habitabilité ;
GABARITS - Modification caractéristiques urbanistiques
Considérant que la demande a été soumise aux mesures particulières de publicité en vertu des dispositions de l’art 7.4 du PRAS relatives aux modifications des caractéristiques urbanistiques des constructions qui doivent s’accorder avec le cadre urbain environnant ;
Considérant que le cadre urbain dont question concerne tant le bâti que la végétation autour du site mais aussi, du site élargit au domaine de la forêt de Soignes ;
Considérant que la demande a également été soumise aux mesures particulières de publicité au vu de la dérogation à l'art.8 du Titre I du RRU (hauteur - constructions isolées) en ce que la hauteur des constructions dépasse la moyenne des hauteurs des immeubles alentour ;
Considérant qu’au vu du contexte bâti, les gabarits des maisons mitoyennes du côté ouest du boulevard du Souverain et des villas au sud de l’avenue Charle Albert se situent entre R+1+T et R+2+T et les gabarits des bâtiments de bureaux et logements longeant le côté ouest du boulevard se situent entre R+4 et R+5 ;
Considérant que le terrain présente une déclivité importante, de l’ordre de 8 m, entre le niveau du boulevard et le niveau du site côté Charle Albert qui est plus haut ;
Considérant que la dérogation au Titre I du RRU en matière de hauteur est importante en ce que la moyenne des hauteurs correspond à des immeubles de gabarit R+3 à R+4 et que le projet prévoit des gabarits s’élevant de R+4 à R+7;
Considérant que la hauteur projetée est accentuée par la déclivité du terrain ;
Considérant que le gabarit projeté implique que les constructions dépassent la cime de certains arbres et impacte le paysage en créant une émergence bâtie fortement présente au sein de la couverture végétale qui s’étend du boulevard à la forêt en ce que :
le nouvel ensemble d’immeubles est plus haut que l’immeuble existant
les nouveaux immeubles dépassent de plus de 2 niveaux la moyenne des hauteurs des immeubles alentour ;
le traitement esthétique des 2 derniers niveaux en matériaux de teintes claires accentue la présence de l’immeuble au sein de l’écrin de verdure
le traitement architectural présente de grandes baies vitrées projetant l’éclairage intérieur en soirée et la nuit vers l’extérieur ce qui a pour effet de porter préjudice à la faune nocturne
les grandes baies vitrées au niveau des penthouses sont dangereuses pour les oiseaux en journée qui n’ont pas la perception de ces surfaces et peut causer leur mort en cas de choc une colonie de chiroptère voisine est installée dans le Château Charle Albert et que le couloir de déplacement est très proche des nouveaux immeubles (zone de gagnage)
Considérant cependant, que le bâtiment existant sur le site joue actuellement un faible rôle de repère dans le paysage dans la mesure où il est fortement masqué par la végétation qui l’entoure et présente un recul important par rapport aux limites de la parcelle ;
Considérant qu’il y a lieu de conserver le caractère d’immeuble iconique de l’immeuble sis au n°25 entouré d’un parc;
Considérant cependant, que les gabarits projetés pour les différents immeubles impliquent des zones de prospect variant entre 12 et 20 m qui entrainent une promiscuité portant atteinte aux qualités résidentielles des logements (vues plongeantes, perte d’intimité,…) ;
Considérant qu’au sein même du projet il y a lieu de réduire la hauteur de certains bâtiments de part leur proximité des uns des autres afin de respecter les prospects ;
Considérant dès lors qu’il y a lieu de réduire le gabarit des bâtiments suivants :
bâtiment A : suppression de 3 niveaux
bâtiment B : suppression de 3 niveaux
bâtiment C : suppression 2 niveaux
bâtiment D : suppression 1 niveau
Considérant qu’il y a lieu de revoir la composition architecturale du dernier étage en retrait sur l’ensemble du pourtour, que ce dernier étage soit recouvert d’une toiture dont le bord extérieur s’aligne sur le plan des façades principales ;
Considérant que ce retrait doit être significatif (+/- 2m) et dont la superficie accessible doit être limitée;
Considérant qu’il y a lieu de traiter le dernier niveau de chaque immeuble en retrait comme un couronnement permettant l’aménagement d’espaces de vie en y prévoyant notamment des duplex ;
LOGEMENTS ET HABITABILITE
Considérant que la répartition de logements sur les 4 immeubles construits permet de créer un équilibre et une mixité du point de vue des occupations et utilisations (studios et appartements de 1 à 4 chambres) ;
Considérant que la proportion entre petits logements et grands logements est plus ou moins de 50/50, et permet de répondre notamment à la demande croissante de logements de petite superficie pour des personnes seules ou des familles monoparentales ;
Considérant que dans le cadre du projet amendé, la plupart des logements sont traversant afin d’offrir une double orientation améliorant les qualités résidentielles, le confort et l’habitabilité ;
Considérant que tous les logements répondent aux normes d’habitabilité fixées au Règlement Régional d'Urbanisme Titre 2 ;
Considérant que le projet amendé garantit une accessibilité pour les personnes à mobilité réduite en respect aux normes du titre IV du RRU ;
Considérant que le dossier ne contient qu’une brève description des travaux envisagés mais pas de cahier des charges , ni de détails d’exécution, ni de plans pour ce qui concerne la démolition de la passerelle et de l’intervention qui consistera à restituer la façade du n°25 ;
Considérant qu’il y a lieu d’approfondir l’étude de la situation d’avant 1985 afin de garantir la restauration et la restitution à l’identique de la partie de la façade du n°25 concernée par le démantèlement et de la découpe des consoles de béton selon les règles de l’art et de soumettre un cahier des charges et des plans de détails pour approbation à la DMS ;
ESTHETIQUE ET MATERIAUX
Considérant que le traitement architectural des bâtiments autour du site est très hétéroclite ;
Considérant que le choix des matériaux s’inspire des matériaux existant par la combinaison du verre, du métal et de la pierre ; que ces matériaux sont nobles et de qualité ;
Considérant que le traitement architectural doit être conçu afin d’offrir une nouvelle identité propre à l’affectation résidentielle tout en respectant la valeur iconique de l’immeuble sis au n°25 et qu’il y a lieu de se distinguer de l’immeuble sis au n°25 en ce qu’il ne s’agit plus d’un volume annexe ;
Considérant qu’une expression sobre, en dialogue humble avec le n°25 et avec son aménagement paysager ;
Considérant dès lors, qu’il y aurait lieu de revoir la palette chromatique et les matériaux dans une plus grande simplicité de teinte et de matériaux et de préciser les appareillages et le traitement des matériaux envisagés ;
Considérant que la demande est conforme au RCU à l’exception des dispositions de l’art 33 relatif aux balcons et corniches en ce que certains éléments sont en aluminium et que ce matériau n’est pas autorisé par ce règlement ;
Considérant que la dérogation se justifie en ce que le RCU date de 1902, qu’à cette époque il n’était fait usage de ce type de matériau ;
Considérant que les constructions répondent aux normes des nouvelles constructions passives de 2016 ;
Considérant que le projet soumis participe aux objectifs de développement durable poursuivis par la Région en proposant des immeubles répondant aux exigences et normes des immeubles passifs ;
PAYSAGE-FAUNE ET FLORE
Vu la carte du PCD, relative au paysage signalant que le bâtiment Souverain 25, est repris comme «bâtiment / ensemble repère » ;
Considérant que le PCD propose de mettre en valeur la valeur patrimoniale du boulevard du Souverain en tant que partie du « paysage caractéristique » de la vallée des étangs ; que pour atteindre cet objectif, la Commune signale, entre autres, qu’il y a lieu de confirmer le caractère vert et la continuité verte des boulevards, de renforcer l’enchaînement des étangs de la Woluwe, de confirmer le caractère arboré des propriétés séparant le boulevard du Souverain de la Forêt de Soignes ;
Considérant que dans le cadre de l’étude d’incidences, le projet a été soumis à évaluation appropriée des incidences Natura 2000.
Considérant que l’évaluation appropriée a déterminé une série de mesures d’atténuation, notamment en termes d’éclairage et d’amélioration de la qualité biologique du site, moyennant lesquelles l’impact sur la zone Natura 2000 peut être considéré comme négligeable ;
Considérant que dans sa réponse aux recommandations de l’évaluation appropriée, le demandeur marque la volonté de répondre à la quasi-totalité de celles-ci, sans toutefois en fixer précisément toutes les modalités de mise en œuvre ;
Considérant que par rapport à ces recommandations, le demandeur ne met pas en place de noues ou de fossés drainants pour renforcer le rôle écologique du site et ne prévoit pas de tels ouvrages paysagers pour acheminer les eaux de ruissellement des abords dans l’étang Saint-Hubert ; en effet, le projet prévoit de maintenir au maximum le parc existant dans son état actuel et que le relief n’est pas modifié ;
Considérant que l’ensemble des chemins entre l’étang et le boulevard du Souverain restent accessibles au public ;
Considérant que la zone extérieure comprise entre l’étang et les bâtiments A et D, accueillant les espaces pour professions libérales au niveau rez étang, sera privée mais accessible aux visiteurs de ces espaces ;
Considérant que le reste du parc sera privatif, comme en situation actuelle, c’est-à-dire uniquement réservé aux résidents ;
Considérant que le projet prévoit d’aménager les abords de l’étang Saint-Hubert, notamment par la construction d’un ponton sur les berges côté boulevard qui sera accessible aux promeneurs et d’une passerelle qui traversera l’étang facilitant les cheminements depuis le boulevard vers les nouveaux logements ;
Considérant que la demande de permis ne prévoit la pose d’aucune clôture pour délimiter les parties accessibles au public ; que ceci permet de conserver au parc son aspect paysager de site remarquable ;
Considérant, dans ce même esprit, qu’il y a lieu de supprimer toutes les haies devant les logements situés au rez-de-chaussée des immeubles, en zone de parc, et d’envisager, si nécessaire, des écrans formés par des massifs végétaux, privilégiant un morcellement plus organique et naturel qui améliore l’intimité de ces logements ;
Considérant qu’une aire de jeux pour enfants, à destination des résidents est aménagée au centre de l’espace formé par l’implantation des 4 immeubles renforçant la convivialité et la rencontre pour les habitants ;
Considérant que cette aire de jeux se suffit à elle-même et que la plaine prévue à l’Est du site peut-être supprimée au bénéfice de la zone de parc ;
Considérant que les entrées de tous les logements se font au niveau du rez-de-chaussée haut ; que ceci permet un meilleur contrôle social de surveillance de l’espace central et de l’aire de jeux ;
Considérant que le projet est cohérent avec les éléments précités du PCD, étant donné qu’il prévoit de maintenir l’étang Saint-Hubert et les espaces verts qui l’entourent sur le site (faisant partie de l’axe d’étangs de la Woluwe et du caractère arboré longeant le boulevard du Souverain) ; qu’il envisage de mettre en valeur ces éléments avec la création d’une passerelle, d’une plateforme le long de l’étang et le réaménagement de certaines zones ;
Considérant que l’étang se situe dans une propriété privée mais est traversé par le cours d’eau de la Woluwe et est la conséquence du déplacement du tracé du cours d’eau lors de la construction du bâti existant ;
Considérant que la Woluwe est un cours d’eau de deuxième catégorie dont Bruxelles Environnement assure la gestion ;
Vu la loi du 28 décembre 1967 relative aux cours d’eau non navigables, notamment l’article 14.2 ;
Vu les objectifs régionaux et européens en terme de naturalisation des cours d’eau ;
Considérant que les aménagements prévus pour l’étang Saint-Hubert améliorent le rôle écologique du site ;
Vu les plans d’aménagements des abords, de paysage, de plantations et d’abattages fournis ;
Vu le « plan de gestion du patrimoine arboré » figurant dans le tableau de synthèse des réponses aux recommandations de l’étude d’incidence ;
Considérant que les aménagements projetés nécessitent l’abattage de 36 arbres à hautes tiges ; que ces abattages sont justifiés pour permettre l’aménagement du site et des nouvelles constructions érigées (zone de chantier et emprise du bâtiment) et la mise en valeur de l’étang ;
Considérant en effet qu’il y a lieu d’augmenter la lumière de l’étang en éclaircissant le massif végétal tel que prévu au plan ;
Considérant que cette mesure permettra également de diminuer l’eutrophisation des eaux en réduisant les retombées de feuilles mortes dans l’étang ;
Considérant que l’apport de lumière permettra une activité biologique plus favorable ;
Considérant qu’il est important de maintenir les zones humides le long de la Vallée de la Woluwe
Considérant que l’abattage des arbres est compensé par la replantation de 54 nouveaux arbres afin d’assurer le maintien du patrimoine vert et arboré du site ;
Vu la palette végétale jointe au dossier ;
Considérant que la replantation d’arbres indigènes est privilégiée dans la zone B de la palette végétale (Etang Saint Hubert)
Considérant que la replantation d’arbres ornementaux se situe dans la zone de parc central (zone A de la palette); qu’à cet endroit ces essences sont choisies pour leur attrait paysager et ornemental ;
Considérant cependant que dans la zone D située en dehors de la zone de parc central, il y a lieu de favoriser la biodiversité et la valeur écologique par la plantation d’arbres d’essence indigène en lieu et place de la replantation d’arbres ornementaux ;
Considérant que les arbres hautes tiges à replanter devront avoir une force 14-16 à la plantation afin de garantir la un aspect paysager et une valeur écologique rapide ;
Considérant que des arbres mentionnés « à protéger » à proximité des bâtiments B et C semblent menacés en raison de la proximité des nouvelles constructions ; qu’il y aura lieu dès lors de fournir toutes les garanties de maintien de ces arbres ;
Considérant que l’implantation du potager et du compost au Nord du site à l’ombre du bâtiment A est inopportune et devrait être déplacée côté sud devant le bâtiment C ;
Considérant qu’il ressort de l’EIE que la valeur de coefficient de biotope projeté est plus importante que celui de la situation existante ;
Considérant que le plan d’éclairement des chemins et accès sur le site et aux entrées des immeubles est de type rasant et indirect soit, qu’il est de nature à ne pas impacter la petite faune nocturne tout en assurant la sécurité des habitants ;
Considérant que les matériaux prévus pour les chemins d’accès et les escaliers sont projetés en béton, qu’il y a lieu de mettre en œuvre des matériaux qualitatifs et durables ;
MOBILITE - STATIONNEMENT
Considérant que les flux de circulation générés par le projet seront moindres en heure de pointe en semaine que lorsque l’immeuble était occupé par des bureaux ;
Considérant que le nombre d’occupants est réduit de moitié par rapport au nombre d’occupants que peut accueillir une affectation de bureau (982 occupants pour une affectation bureau et 470 occupants pour le logement) ;
Considérant que le nombre d’emplacements de stationnement prévu dans le projet rencontre largement la demande estimée pour les futurs résidents ;
Considérant que les accès principaux des piétons, PMR et cyclistes ont été déplacés pour éviter tout conflit avec les accès des véhicules motorisés ;
Considérant que le bâtiment actuel dispose de 3 niveaux complets de sous-sols aménagés en parking et locaux techniques, ainsi qu’un niveau -4 qui correspond à un tunnel technique ;
Considérant que ces sous-sols se trouvent actuellement sous le niveau de la nappe phréatique, raison pour laquelle ils sont maintenus dans le cadre du projet, les niveaux -3 et -4 étant condamnés et les niveaux -1 et -2 utilisés pour y réaménager du stationnement ;
Considérant que le nombre d’emplacements de parking prévu est de 306 soit plus de 1 par appartement ;
Considérant que le projet amendé propose 1 emplacement de vélos par chambre ; que les aménagements proposés sont qualitatifs et visent à encourager l’utilisation de ce moyen de transport ;
Considérant que l’ensemble du site est accessible aux piétons et aux vélos facilitant les modes de déplacements doux ;
Considérant que les accès carrossables sont strictement limités aux entrées et sorties du parking existant sis avenue Charle Albert ;
Considérant que cet accès carrossable est également utilisé par les services de Bruxelles Propreté, les conteneurs pour les déchets étant implantés dans une zone située à l’entrée du site du côté des parkings ;
Considérant qu’au vu des éléments énumérés ci-dessus et de la bonne desserte en transports en commun, le projet n’aura pas d’impact significatif sur la mobilité ;
Considérant en outre que la modification des gabarits et de la densité d’occupation tel qu’évoqué ci-avant entraineront une diminution supplémentaire des flux de circulation ;
Considérant que le ratio de 1.4 emplacement de parking par logement doit être maintenu ;
Considérant qu’un espace est réservé à l’entreposage des conteneurs de tri et tout venant ; que le nombre de conteneurs a été étudié afin de répondre aux besoins des habitants et ceci sur base des données transmises par Bruxelles Propreté ;
Considérant que cet espace est intégré et dissimulé dans la végétation afin de ne pas générer de nuisances visuelles ; que le sol est en béton, surface lisse et facile à entretenir et permettant le déplacement aisé des conteneurs ;
Considérant que le local est implanté à distance des logements afin de ne pas générer de nuisances aux habitants ;
Considérant que les locaux poubelles à proprement parler sont situés au sous-sol des immeubles et les conteneurs déplacés par le personnel d’entretien vers la zone extérieure ; que ces dispositions permettent l’entreposage aisé et facilement accessible depuis les logements et ascenseurs vers les locaux de stockage en toutes saisons ;
Considérant qu’une zone de stationnement pour les camions poubelles a également été créée près de la zone d’entrepôt des conteneurs à la sortie du parking ; que cette zone a été étudiée afin de ne pas gêner l’entrée/sortie du parking pendant l’enlèvement des conteneurs ;
Considérant que le chantier fera l’objet d’une déclaration préalable de classe 3 et que cette déclaration comprendra des conditions d’exploiter conformément à l’article 68 de l’OPE ;
Considérant que les recommandations de l’étude d’incidence et les mesures d’atténuation reprises dans l’évaluation appropriée doivent être respectées durant toute la phase de chantier ;
Considérant qu’il ressort des éléments énumérés ci-dessus et des conditions émises dans le présent avis que le projet respecte le bon aménagement des lieux ;
Considérant que sous la condition de mettre en œuvre l’ensemble des mesures d’atténuation reprise dans l’évaluation appropriée (excepté les noues et fossés), les incidences résiduelles peuvent être définies comme négligeables ;
Considérant que sur le site est exploité un captage d’eau souterrain et qu’aucune autorisation (permis d’environnement et autorisation de captage) n’a été sollicitée concernant celui-ci ;
AVIS FAVORABLE SOUS RESERVE de BUP (Direction de l’Urbanisme et Direction Monuments et Sites), Bruxelles Environnement et la Commune de Watermael-Boitsfort de :
réduire le gabarit des bâtiments suivants :
revoir la composition architecturale du dernier étage en retrait sur l’ensemble du pourtour, que ce dernier étage soit recouvert d’une toiture dont le bord extérieur s’aligne sur le plan des façades principales, que ce retrait soit significatif (+/-2m) et dont la superficie accessible soit limitée ;
traiter le dernier niveau de chaque immeuble en retrait comme un couronnement permettant l’aménagement d’espaces de vie en y prévoyant notamment des duplex ;
de revoir la palette chromatique et les matériaux dans une plus grande simplicité de teinte et de matériaux et de préciser les appareillages et le traitement des matériaux envisagés ;
approfondir l’étude de la situation d’avant 1985 afin de garantir la restauration et la restitution à l’identique de la partie de la façade du n°25 concernée par le démantèlement et de la découpe des consoles de béton selon les règles de l’art et de soumettre un cahier des charges et des plans de détails pour approbation à la DMS
fournir toutes les garanties de maintien des arbres mentionnés « à protéger » à proximité des bâtiments B et C ;
dans la zone D de la palette végétale, respecter toutes les mesures de replantations et favoriser la biodiversité par la plantation d’arbres d’essence indigène en lieu et place de la replantation d’arbres ornementaux ;
déplacer l’implantation du potager et du compost au Sud du site à proximité du bâtiment C ;
respecter toutes les mesures d’atténuations figurant dans l’évaluation appropriée des incidences (excepté l’aménagement de noues ou fossés) et formaliser celles-ci sur plans ou notes techniques ;
prévenir Bxl-Environnement du planning de la phase d’aménagement de l’étang et de ses abords au moins 15 jours avant le démarrage des travaux et inviter Bruxelles-Environnement de chantier de cette phase d’aménagement ;
fournir à Bruxelles -Environnement un plan as-built sous format dwg et pdf, reprenant tous les aménagements de surface de cette zone, mais également toutes les informations concernant les réseaux souterrains reprenant les eaux de surfaces imperméables connectées à l’étang ;
respecter les prescriptions établies par VIVAQUA dans son avis du 17/09/2018 ;
solliciter une autorisation pour le captage d’eau
supprimer la plaine de jeux située à l’Est du site au bénéfice de la zone de parc ;
supprimer toutes les haies devant les logements situés au rez-de-chaussée des immeubles, en zone de parc et d’envisager, si nécessaires, des écrans formés par des massifs végétaux, privilégiant un morcellement plus organique et naturel tout en améliorant l’intimité de ces logements ;
replanter des arbres hautes tiges ayant une force 14-16 à la plantation afin de garantir un aspect paysager et une valeur écologique rapide
mettre en œuvre des matériaux qualitatifs et durables pour les chemins et les escaliers projetés en béton
maintenir le ration 1.4 emplacement de parking par logement
Monsieur ROBERTI
Madame PISON
BUP – DU
Monsieur LEMMENS
BUP - DMS
Madame KREUTZ
AVIS DEFAVORABLE MINORITAIRE de la Commune d’Auderghem pour les motifs exposés dans les considérants suivants :
Considérant que le projet fait partie d’une vaste propriété précédemment occupée par des bureaux hébergés principalement dans un immeuble de qualité architecturale reconnue intégré dans un écrin de verdure ;
Considérant que l’immeuble annexe concerné par la présente demande de permis a été réalisé pour répondre aux nécessités d’exploitation de l’immeuble principal ;
Considérant qu’il convient d’assurer la reconversion de l’immeuble principal quitté par ses occupants ;
Considérant que le propriétaire ne développe pas un projet global assurant cette reconversion ;
Considérant qu’il n’est donc pas démontré que l’espace occupé par l’immeuble annexe ne sera pas nécessaire voire indispensable à la reconversion souhaitée ;
Considérant que la densité de logement résultant du projet s’écarte sans conteste de manière importante de la densité de logement des quartiers dans lequel le quartier s’inscrit ;
Considérant que cela induira des effets très significatifs sur la qualité de vie de ces quartiers ;
Considérant, à titre d’exemple, que sur un terrain voisin de superficie similaire et dans un environnement identique (projet B@1), la commune d’Auderghem a limité la densité à 50 logements ;
Considérant que la limitation de la densité en logements conduirait à une réduction de gabarit ;
Considérant que « l’éclatement » du projet en 4 immeubles augmente indubitablement l’impact volumétrique des constructions en particulier vers l’intérieur du quartier vers l’avenue Charles-Albert;
Considérant que le projet ne prend pas en compte les besoins de services notamment crèche, école, infrastructure culturelle et sportive au profit des futurs occupants hormis un espace commun pour des réunions familiales ou communautaires ;