Source: https://www.hausverwaltung4you.at/diverse-gesetze/hausbesorgergesetz/
Timestamp: 2020-01-26 02:12:45
Document Index: 368170351

Matched Legal Cases: ['§17', '§2', '§3', '§4', '§ 4', '§6', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§8', '§ 4', '§ 7', '§11', '§ 7', '§ 30', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§16', '§20', '§19', '§21', '§19', '§ 13', '§ 18', '§ 562', '§ 18', '§ 18', '§ 20', '§ 18', '§ 20', '§ 20', '§ 56', '§ 4', '§ 7', '§ 13', '§ 14']

Hausbesorgergesetz - Hausverwaltung4you. Reihenhäuser, gemischte Objekte, Mietobjekte, Eigentumswohnungen individuell verwaltet...
Bundesrecht konsolidiert: Gesamte Rechtsvorschrift für Hausbesorgergesetz, Fassung vom 18.2.2014
a) in Vertretung eines Hausbesorgers zu verrichten haben (§17),
b) in einem Hause verrichten, das den Zwecken einer der Gewerbeordnung unterliegenden Tätigkeit dient,
c) neben Diensten für den land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb des Hauseigentümers gegen Entgelt verrichten,
d) in einem Gebäude verrichten, das ausschließlich oder überwiegend unmittelbar Amtszwecken einer Gebietskörperschaft dient, sofern diese Personen in einem Dienstverhältnis zu dieser Gebietskörperschaft stehen,
e) in einem Gebäude verrichten, das ausschließlich oder überwiegend Schulzwecken einer Gebietskörperschaft dient, sofern diese Personen in einem Dienstverhältnis zu dieser Gebietskörperschaft stehen.
§2. im Sinne des Bundesgesetzes sind:
1. Hausbesorger Personen, die sowohl die Reinhaltung als auch die Wartung und Beaufsichtigung eines Hauses im Auftrag des Hauseigentümers gegen Entgelt zu verrichten haben,
2. Hausbewohner Personen, die im Hause wohnen oder zu wohnen berechtigt sind; als Hausbewohner gelten auch Personen, die eine Wohnung oder andere Räumlichkeiten des Hauses, wie Geschäftlokale, Büroräume, Werkstätten, Magazine und Garagen, zur Ausübung ihres Berufes oder zu sonstigen Zwecken ständig benützen oder ständig zu benützen berechtigt sind.
§3. Der Hausbesorger hat die Pflicht, das Interesse des Hauseigentümers bezüglich der ihm obliegenden Arbeiten mit Umsicht, Sorgfalt und Redlichkeit wahrzunehmen, alle wahrgenommenen oder ihm sonst zur Kenntnis gebrachten Gebrechen an dem Hause oder Beschädigungen der Haus- und Wohnungsbestandteile, aus denen dem Hauseigentümer oder dritten Personen Schaden an Gesundheit oder Vermögen entstehen könnte, dem Hauseigentümer ehestens zur Anzeige zu bringen und auf die Einhaltung der Hausordnung durch die Hausbewohner zu achten.
§4. (1) Dem Hausbesorger obliegt:
1. die Sorge für die regelmäßige Reinigung der im folgenden angeführten, zum Haus gehörigen, der Benutzung durch alle oder wenigstens durch mehrere Hausbewohner zugänglichen Räume, soweit sich deren Verschmutzung aus der regelmäßigen und üblichen Benützung ergibt. Die Reinigung umfaßt:
a) das Reinigen der Stiegen, Gänge und Wasserleitungsmuscheln und der auf Stiegen, Gängen und Wasseleitungsmuscheln befindlichen, aus Metall und aus sonstigem Material gefertigten Bestandteile sowie das Kehren der Höfe, soweit Stiegen, Gänge, Wasserleitungsmuscheln und Höfe allen Hausbewohnern zugänglich sind, wobei Stiegen und Gänge einmal wöchentlich zu kehren und einmal wöchentlich nach vorherigem Kehren zu waschen, Höfe einmal wöchentlich zu kehren und Wasserleitungsmuscheln einmal wöchentlich zu reinigen sind,
b) das Reinigen der Waschküche und des zum Wäschetrocknen bestimmten Raumes einmal monatlich,
c) das Kehren des Kellers, ausgenommen der zu den einzelnen Wohnungen oder anderen Räumlichkeitengehöreigen Kellerabteile, einmal monatlich,
d) das Putzen der Stiegenhaus- und Gangfenster, ausgenommen Gangfenster, die zu Wohnungen oder anderen Räumlichkeiten gehören, dreimal jährlich in angemessenen Zeitabständen, wenn die Stöcke und Rahmen der Stiegenhaus- und Gangfenster und deren Verankerung in gutem Zustand, die Glasscheiben gut verkittet, Sicherheitshaken angebracht sind, Sicherheitsgürtel zur Verfügung gestellt werden und außerdem solche Reinigungsarbeiten ohne besondere Gefahr von jedermann verrichtet werden können,
e) das Reinigen der Gehsteige und deren Betreuung bei Glatteis, soweit dies in Erfüllung der dem Hauseigentümer nach den bestehenden Vorschriften obliegenden Verpflichtungen erforderlich ist;
2. die Sorge für die Beleuchtung des Hauses, soweit dies ohne besondere fachliche Kenntnisse und ohne besondere Gefahr möglich ist, die Wartung der Wasserleitung, das Zusperren und Öffnen des Haustores bei Eintritt und Ablauf der vorgeschriebenen Sperrzeit, sowie auf Verlangen das Öffnen des Haustores während dieser Zeit und die Verrichtung der für das Haus notwendigen Dienstgänge.
(2) Die Pflicht zum Öffnen des Haustores während der vorgeschriebenen Sperrzeit entfällt, wenn durch entsprechende technische Vorkehrungen am Haus (Rufanlage und Toröffnungsanlage) oder durch andere geeignete Maßnahmen dafür Sorge getragen ist, dass das Haustor auf Verlangen für Hausbewohner oder solcher Personen, die am Eintritt ein berechtigtes Interesse haben, wie insbesondere auf Verlangen von behördlichen Organen in Ausübung ihres Dienstes, geöffnet wird.
(3) Andere Dienstleistungen, die mit dem Hausbetrieb in Zusammenhang stehen, müssen ausdrücklich vereinbart werden und sind besonders zu entlohnen.
(5) Zur Hintanhaltung einer übermäßigen Beanspruchung des Hausbesorgers darf das Arbeitsausmaß aus den sich nach Abs.1 und 3 ergebenden Verpflichtungen nur so groß sein, dass dieses durch eine vollwertige Arbeitskraft unter Einhaltung jener wöchentlichen Normalarbeitszeit regelmäßig bewältigt werden kann, die für die überwiegende Zahl der Dienstnehmer auf Grund kollektivvertraglicher Bedingungen, in Ermangelung solcher kraft gesetzlicher Vorschriften gilt.
(1) Für die Zeit, in der der Hausbesorger zur Anwesenheit im Huase nicht verpflichtet ist (§ 4 Abs. 4) hat er, soweit ihm die Verwahrung der Schlüssel für den Hof, Keller oder andere Hausteile obliegt, Vorsorge zu treffen, dass den zur Benützung des Kellers, des Hofes oder der anderen Hausteile berechtigten Hausbewohnern diese Schlüssel zugänglich sind.
(2) Kommt darüber, in welcher Weise Vorsorge zu treffen ist, zwischen Hausbesorger und Hauseigentümer keine Einigung zustande, so ist vom Hauseigentümer je Wohnung oder andere Räumlichkeit auf Verlangen des Berechtigten für die Dauer der Berechtigung der betreffende Schlüssel gege eine Sicherstellung in der Höhe der Anschaffungskosten zur Verfügung zu stellen.
§6. Der Hausbesorger ist zur Verschwiegenheit über die Privat- und Familienverhältnisse der Hausbewohner verpflichtet und darf hierüber nur behördlichen Organen, die sich als solche ausweisen, und in den Fällen des § 3 auch dem Hauseigentümer Auskunft geben.
(4) Das Bundeseinigungsamt hat auf Antrag einer kollektivvertragsfähigen Körperschaft der Arbeitnehmer durch Mindestlohntarif die Höhe des Entgeltes gemäß Abs. 1 für die Dienstleistungen gemäß den §§ 3 und 4 Abs. 1 unter vergleichsweiser Heranziehung kollektivvertraglicher Lohnbestimmungen für im wesentlichen gleichartige Arbeitsverrichtungen zu reglen.
(5) In diesem Mindeslohntarif ist festzusetzen, welche Beträge (Entgeltanteile) zu bezahlen sind:
a) für Wohnungen und
b) für andere Räumlichkeiten
c) für das Reinigen der Gehsteige und deren Bestreuung bei Glatteis nach § 4 Abs. 1 Z 1 lit.e.
§8. Als Ersatz für die Kosten der Beschaffung der zu den Reinigungsarbeiten gemäß § 4 Abs. 1 Z 1 lit. a bis d erforderlichen Materialien hat das Bundeseinigungsamt auf Antrag einer kollektivvertragsfähigen Körperschaft der Arbeitnehmer durch Mindestlohntarif eine angemessene Vergütung (Materialkostenersatz) in Form eines monatlichen Zuschlages zu dem Entgelt gemäß § 7 Abs. 5 lit. a und b festzusetzen, den der Hauseigentümer an den Hausbesorger monatlich im nachhinein zu leisten hat. Dieser Zuschlag ist kein Bestandteil des Entgeltes.
Mitwirkung von Interessensvertretungen
§11. Vor Erfassung von Mindestlohntarifen gemäß den §§ 7 Abs. 4, 8 und 10 sind die Interessensvertretungen der Hausbesorger, die Organisationen der Hauseigentümer und der auf Grund eines Vertrages mit diesen zur ständigen Nutzung von Teilen des Hauses berechtigten Personen (Mieter u. dgl.), sofern diesen Organisationen vermöge der Zahl ihrer Mitglieder und des Umfanges ihrer Tätigkeit eine maßgebende Bedeutung zukommt, zu hören.
(1) Dem Hausbesorger ist eine den gesundheits-, bau und feuerpolizeilichen Vorschriften entsprechende, für die dauernde Bewohnung bestimmte, baulich in sich abgeschlossene, normal ausgestattete Wohnung, die mindestens aus Zimmer, Küche, Vorraum, Klosett und Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) zu bestehen hat, als Dienstwohnung unentgeltlich einzuräumen.
(3) Für die Kosten des Straumverbrauche hat der Hauseigentümer an den Hausbesorger einen monatlichen Pauschalbetrag zu leisten, der den Kosten eines Stromverbrauches von 16 kWh entspricht.
(4) Die Vornahme von Änderungen an der Dienstwohnung die einer baubehördlichen Bewilligung nicht bedürfen und einem wichtigen Interesse des Hausbesorgers dienen, kann der Hauseigentümer nicht untersagen, falls durch die Änderung keine Schädigung für das Haus, für den Hauseigentümer oder die Hausbewohner herbeigeführt wird. Die Kosten hat der Hausbesorger zu tragen. Nach Beendigung des Dienstverhältnisses hat der Hausbesorger den früheren Zustand wieder herzustellen, wenn nicht ein Einverständnis über die Belassung erzielt wird.
(5) Steht dem Hausbesorger im Zeitpunkt der Begründung des Dienstverhältnisses eine der ihm sonst zustehenden Dienstwohnung (Abs. 1 und § 30) entsprechende Wohnung zur Verfügung, so kann er auf den Anspruch einer Dienstwohnung schriftlich verzichten.
(1) Ist der Hausbesorger nach Antritt des Dienstes durch Krankheit (Unglücksfall) an der Leistung seiner Dienste verhindert, ohne dass er die Verhinderung vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat, so behält er seinen Anspruch auf das gesamte Entgelt (§§ 7, 12 und 13) bis zur Dauer von sechs Wochen. Der Anspruch auf Entgelt erhöht sich auf die Dauer von acht Wochen, wenn das Arbeitsverhältnis fünf Jahre, von zehn Wochen, wenn es fünfzehn Jahre und von zwölf Wochen, wenn es fünfundzwanzig Jahre ununterbrochen gedauer hat. Durch jeweils vier weitere Woche behält der Hausbesorger den Anspruch auf das halbe Entgelt.
(2) Kur- und Erholungsaufenthalte, Aufenthalte in Heil- und Pflegeanstalten, Rehabilitationszentren und Rekonvaleszentenheimen, die aus Gründen der Erhaltung, Besserung oder Wiederherstellung der Arbeitsfähigkeit von einem Träger der Sozialversicherung, einem Bundessozialamt oder einer Landesregierung aufgrund eines Behindertengesetzes auf deren Rechnung bewilligt oder angeordnet wurden, sind unbeschadet allfälliger Zuzahlungen durch den Versicherten (Beschädigten) der Arbeitsverhinderung gemäß Abs. 1 gleichzuhalten.
(3) Ist der Entgeltanspruch nach Abs. 1 und 2 innerhalb eines Dienstjahres ausgeschöpft, so gebührt bei einer weiteren Dienstverhinderung infolge Krankheit (Unglücksfall) innerhalb desselben Dienstjahres das gesamte Entgelt (§§ 7, 12 und 13) in der Höhe von 49 v.H. jeweils bis zur Dauer von 14 Tagen. Die Dauer dieses Entgeltanspruches erhöht sich auf 21 Tage, wenn das Dienstverhältnis zwei Jahre und auf 28 Tage, wenn das Dienstverhältnis zwei Jahre und auf 28 Tage, wenn das Dienstverhältnis fünf Jahre gedauert hat.
(4) Im Falle der Arbeitsverhinderung durch einen Arbeitsunfall oder eine Berufskrankheit im Sinne der Vorschriften über die gesetzliche Unfallversicherung gebührt das gesamte Engelt (§§ 7, 12 und 13) ohne Rücksicht auf andere Zeiten einer Arbeitsverhinderung bis zur Dauer von acht Wochen. Der Anspruch auf das Entgelt erhöht sich auf die Dauer von zehn Wochen, wenn das Arbeitsverhältnis 15 Jahre ununterbrochen gedauert hat.
(1) Ist der Hausbesorger nach Antritt des Dienstes durch Krankheit (Unglücksfall) an der Leistung seiner Dienste verhindert, ohne dass er die Verhinderung vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat, so behält er seinen Anspruch auf das gesamte Entgelt (§§ 7, 12 und 13) bis zur Dauer von sechs Wochen. Der Anspruch auf Entgelt erhöht sich auf die Dauer von acht Wochen, wenn das Arbeitsverhältnis fünf Jahre, von zehn Wochen, wenn es fünfzehn Jahre und von zwölf Wochen, wenn es fünfundzwanzig Jahre ununterbrochen gedauert hat. Durch jeweils vier weitere Wochen behält der Hausbesorger den Anspruch au das halbe Entgelt.
§16. Dem Hausbesorger ist es gestattet, wenn nichts anderes schriftlich vereinbart worden ist, einen anderen Beruf auszuüben.
(1) Ist der Hausbesorger verhindert, seinen Obliegenheiten nachzukommen, so hat er auf seine Kosten für eine Vertretung durch eine andere geeignete Person zu sorgen. Dies gilt so lange, als der Hausbesorger infolge einer plötzlich auftretenden Dienstverhinderung durch Krankheit oder Unfall dieser Pflicht nicht nachzukommen vermag; hiedurch wird jedoch eine besonder Pflicht des Hauseigentümers, für einen solchen Fall im voraus vorzusorgen, nicht begründet.
(1) Die Befristung eines Dienstverhältnisses kann rechtswirksam nur schriftlich vereinbart werden. Ein befristetes Dienstverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegange worden ist.
a) für den Hauseigentümer sechs Wochen und erhöht sich nach zehnjähriger Dauer des Dienstverhältnisses auf drei
b) für den Hausbesorger einen Monat.
a) wenn durch ein grobes Verschulden des Hausbesorgers ein Schaden für das Haus, für den Hauseigentümer oder die Hausbewohner herbeigeführt wird,
b) wenn sich der Hausbesorger dem Hauseigentümer, dessen Stellvertreter oder den Hausbewohnern gegenüber trotz vorheriger schriftlicher Verwarnung durch den Hauseigentümer fortgesetzt ungebührlich benimmt,
c) wenn der Hausbesorger im Dienste untreu ist, sich in seiner Tätigkeit ohne Wissen oder Willen des Hauseigentümers von dritten Personen unberechtigte Vorteile zuwenden läßt, oder wenn er sich einer Handlung schuldig macht, die ihn des Vertrauens des Hauseigentümers unwürdig erscheinen läßt,
d) wenn der Hausbesorgerposten überhaupt aufgelassen wird.
§20. Als wichtiger Grund (§19), der den Hauseigentümer zur Entlassung berechtigt, ist es insbesondere anzusehen:
1. wenn der Hausbesorger eine gerichtlich strafbare Handlung, die nur vorsätzlich begangen werden kann und mit mehr als einjähriger Freiheitsstrafe bedroht ist, oder sonst eine von Amts wegen zu verfolgende strafbare Handlung aus Gewinnsucht oder gegen die öffentliche Sittlichkeit begeht;
2. wenn der Hausbesorger sich eine strafbaren Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit gegen den Hauseigentümer, dessen Stellvertreter oder einen Hausbewohner schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Hausbesorgers steht, insoweit er es unterließ, nach Aufforderung durch den Hauseigentümer die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten der in der Wohnung des Hausbesorgers wohnenden Personen gleich;
3. wenn der Hausbesorger sich einer strafbaren Handlung gegen die Sicherheit der Ehre des Hauseigentümers, dessen Stellvertreters oder deren Angehöriger schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind;
4. wenn der Hausbesorger wesentliche Vertragspflichten gröblich und trotz vorheriger schriftlicher Verwarnung durch den Hauseigentümer beharrlich vernachlässigt;
5. wenn der Hausbesorger seine Stellung zur Vereitlung der im öffentlichen Interesse getroffenen Wonungsfürsorgemaßnahmen aus Gewinnsucht mißbraucht.
§21. Als ein wichtiger Grund (§19), der den Hausbesorger zum Austritt berechtigt, ist es insbesondere anzusehen:
1. wenn sich der Hauseigentümer strafbarer Handlungen gegen die Sicherheit der Ehre, die körperliche Sicherheit oder Verletzungen der Sittlichkeit gegen den Hausbesorger oder dessen Angehörige zuschulden kommen läßt oder es verweigert, den Hausbesorger gegen solche Handlungen des Stellvertreters oder eines Angehörigen des Hauseigentümers oder eines Hausbewohners zu schützen, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig anzusehen sind;
2. wenn der Hauseigentümer das dem Hausbesorger zukommende Entgelt ungebührlich verkürzt oder vorenthält, insbesondere wenn er fällige Forderungen trotz Aufforderung nicht spätestens acht Tage nach der Aufforderung bezahlt, dem Hausbesorger die eingeräumte Wohnung schmälert oder andere wesentliche Vertragsbestimmungen verletzt.
(1) Ist dem Hausbesorger eine Dienstwohnung gemäß § 13 Abs. 1 eingeräumt, so hat die Kündigung (§ 18) des Dienstverhältnisses durch den Hauseigentümer gerichtlich zu erfolgen. Hiebei sind die Bestimmungen der §§ 562 und 567 ZPO über das Verfahren bei Streitigkeiten aus Bestandsverträgen sinngemäß anzuwenden. Der die Kündigung erklärende Hauseigentümer hat in dieser Erklärung die Gründe hiefür kurz anzuführen; andere Gründe kann er später nicht geltend machen.
(1) Kann ein Hausbesorger in den Fällen der §§ 18 und 21 für die von ihm zu räumende Dienstwohnung keinen oder nur einen offenbar unzulänglichen Ersatz finden, so hat ihm das Bezirksgericht, in desssen Sprengel das Haus liegt, auf Antrag eine Verlängerung der Räumungsfrist zu bewilligen, wenn die besonderen Umstände des Falles eine solche Verzögerung der Räumung ohne unverhältnisgemäßige Nachteile für das Haus, den Hauseigentümer oder die Hausbewohner zulassen.
(2) Der Antrag ist in den Fällen des § 18 spätestens 14 Tage, in den Fällen der §§ 20 und 21 spätestens vier Tage vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. Das Gericht hat darüber den Hauseigentümer einzuvernehmen und nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung zu entscheiden. Das Verfahren ist unlichst zu beschleunigen.
(3) Die Verlänmgerung der Räumungsfrist ist bis zu einem kalendermäßig bestimmten Termin, und zwar in den Fällen der §§ 18 und 21 um höchstens fünf Monate, in den Fällen des § 20 um höchstens vier Wochen zu bewilligen.
(5) Während der Dauer der Verlängerung der Räumungsfrist steht es dem Hauseigentümer frei, die Weiterleistung der Hausbesorgerdienste gegen Fortleistung des Entgeltes vom Hausbesorger zu verlangen. In diesem Fall ist Abs. 4 nicht anzuwenden. Verweigert der Hausbesorger während der Dauer der Verängerung die Dienste oder tritt ein Grund ein, der den Hauseigentümer gemäß § 20 zur Entlassung berechtigt, so ist auf dessen Antrag nach Einvernehmung des Hausbesorgers (§ 56 EO) die Verlängerung zu widerrufen und, wenn die ursprüngliche Räumungsfrist bereits abgelaufen ist, eine neue Räumungsfrist zu bestimmen, die auf das zur freiwilligen Räumung unbedingt erforderliche Ausmaß zu beschränken ist.
(2) Die Räumungsfrist beträgt einen Monat, wenn das Dienstverhältnis des verstorbenen Hausbesorgers ohne Unterbrechung weniger als fünf Jahre gedauert hat. Sie erhöht sich auf zwei Monate, wenn das Dienstverhältnis ohne Unterbrechung fünf Jahre , auf drei Monate, wenn es zehn Jahre gedauert hat.
(3) Die Räumungsfrist beträgt unter der Voraussetzung, dass die Hinterbliebenen die Hausbesorgerdienste weiter verrichten, drei Monate. Sie erhöht sich auf fünf Monate, wenn das Dienstverhältnis des verstorbenen Hausbesorgers zwei Jahre gedauert hat.
(1) Dem Hauseigentümer ist es verboten, Sicherstellungen vom Hausbesorger zu verlangen oder entgegenzunehmen, es sei denn, dass der Hausbesorger vom Hauseigentümer auf Grund einer Vereinbarung mit der Einhebung des Mietzinses betraut ist. In diesem Falle kann der Hauseigentümer zur Sicherstellung des Mietzinses eine dem anvertrauten Betrage entsprechende Sicherstellung in Form vinkulierter Wertpapiere oder solcher Einlagebücher verlangen.
Die Rechte, die dem Hausbesorger auf Grund der Bestimmungen des § 4 Abs. 3, der §§ 7, 8 und 10, des § 13 - sofern nicht gemäß dessen Abs. 5 auf den Anspruch auf Dienstwohnung schriftlich verzichtet wurde -, der §§ 14, 15, 17 Abs. 2, 18, 19, 21 und 23 bis 26 zustehen, können durch Vereinbarung weder aufgehoben noch beschränkt werden.