Source: https://blogavocat.fr/space/jean.devalon/tag/bail
Timestamp: 2020-01-19 19:15:28+00:00
Document Index: 305356307

Matched Legal Cases: ["l'article 1751", "l'article 14", "l'article 1751", 'arrêt ', "l'article 1144", 'arrêt ']

Inopposabilité au locataire de la modification des calculs de charges sans avenant au bail
Par jean.devalon le 22/05/14
Un bail stipulait le remboursement par la locataire des charges réglées par le bailleur en sa qualité de seul propriétaire, mais, il résultait des éléments produits au débat judiciaire que les charges afférentes aux lieux loués avaient été modifiées dans leur nature et leur calcul, l'immeuble ayant été placé sous le statut de la copropriété.
Le mode de paiement par le locataire avait été changé.
Mais, en l'absence d'avenant au bail, les modifications apportées, au cours de celui-ci, aux appels de charges locatives, n'étaient pas opposables à la locataires.
le bailleur ne peut, de son initiative changer le mode de récupération des charges sans avenant contractuel.
(Cass, 11 décembre 2013)
Quand le ras le bol fiscal atteint, étrangement, la garantie universelle des loyers .
Par jean.devalon le 11/12/13
Le ras le bol fiscal atteint donc la politique du logement et est parvenu aux oreilles attentives de Mme Duflot.
Celle-ci a prévu d'instituer une garantie universelle des loyers afin de limiter les expulsions en instituant une sorte d'assurance qui devait être financée par une taxe sur les locataires et les propriétaires.
Mais, voilà : il y a le ras-le-bol fiscal.
En fait, c'est simple : les riches ne sont pas assez nombreux quoiqu'on en pense pour financer toute la redistribution du pays et les pauvres, par nature, ne peuvent pas financer puisqu'ils sont pauvres.
C'est donc ce que l'on appelle la classe moyenne, au sens large, qui finance parce que le nombre qu'elle représente le permet par le biais de petits prélèvements multiples.
Sauf qu'il n'y a pas de vision d'ensemble et que chacun a idée de son petit impôt, de sa petite taxe, de son petit prélèvement et que le cumul est devenu trop lourd dans la mesure où les classes moyennes commencent à éprouver elle-même des difficultés financières, sans parler de ce sentiment étrange de déclassement qu'induit notamment la financiarisation des études des enfants dont on ne mesure pas assez la portée psychologique dans ce sentiment diffus de révolte.
Certes, vous me direz que plutôt que de distribuer il faudrait s'attaquer à une question importante, outre le sous-emploi, qui est celle de l'insuffisance du salaire net dans le pays et il pourrait être fait observer que le salaire net qui permettrait, en l'augmentant, de solvabiliser les Français souffre du poids des charges qui l'alourdissent trop pour celui qui doit le verser, c'est-à-dire le patron quand il n'est pas celui d'une entreprise du CAC 40.
Donc la grande mutation économique étant ce qu'elle est et les classes moyennes désormais en voie de révolte fiscale, Mme Duflot a compris.
Il n'y aura pas de taxe pour financer la garantie universelle des loyers.
Elle sera, en fait GRATUITE !
C'est le meilleur moyen de responsabiliser, bien sûr, les locataires indélicats qui n'existent évidemment pas.
De mauvais esprits pourraient faire observer que rien n'est gratuit et que quand Mme Duflot indique que la garantie universelle des loyers sera financée en fait par l'État, cela signifie qu'elle sera financée par l'impôt et donc par tous les Français.
Pour Mme Duflot, prendre en compte le ras-le-bol fiscal, avec ce qu'il représente de malaise sociétal, c'est remplacer une taxe par un impôt.
Beaucoup en seront verts ; de rage.
Date d'évaluation du préjudice en cas de refus de concours de la force publique
Par jean.devalon le 30/10/13
Quand un bailleur engage la responsabilité de l'Etat en cas de refus de concours de la force publique permettant l'expulsion, le juge administratif doit prendre en compte les préjudices jusqu'à la date à laquelle le requérant en a arrêté le décompte dans son dernier mémoir, même si l'occupation perdure après celui-ci ...
CE 7 octobre 2013
Sur le remboursement par le bailleur des travaux réalisés par le locataire
Par jean.devalon le 10/10/13
Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.
Si des travaux interviennent à l'initiative du locataire sans que le bailleur ne soit avisé et si l'urgence n'est pas établie, lesdits travaux resteront à la charge du locataire qui ne pourra en demander remboursement.
(Cour cass, 3 ème Chambre, 23 mai 2013)
la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'urgence n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur la transmisson du bail au conjoint survivant, mais séparé.
Par jean.devalon le 17/07/13
Lors du décès d'un locataire, le bail est transféré de plein droit au conjoint survivant
Mais, c'est au conjoint survivant qui peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil qui vise un droit au bail d'un local qui sert effectivement à l'habitation des deux époux.
Ce droit vise donc deux époux qui vivent ensemble.
À défaut, le contrat de location peut être transféré, au visa de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989 au conjoint qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751, tout autant qu'il en fasse la demande.
Donc si après le décès de son locataire un bailleur décide de poursuivre le conjoint survivant au titre des loyers impayés, mais qu'il est démontré que celui-ci n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux ; seront l'action sera rejetée.
C'est le sens un arrêt de la Cour de Cassation du 10 avril 2013 (12-13225).
Vers une agence universelle radieuse de la garantie des loyers
Par jean.devalon le 26/06/13
Il est frappant de constater que les mesures concoctées par les hyper- diplômés se trouvant dans les ministères ne rencontrent pas un succès pratique dans la mesure où, souvent, elles sont prises par des personnes vivant dans une sphère qui n'a rien à voir à celles dans lesquelles vivent ceux à qui ces mesures sont destinées.
Ainsi en est-il du crédit d'impôt pour la compétitivité, ainsi en est-il des contrats aidés.
Aussi, quand la ministre du logement, annonce qu'elle va créer une « agence de la garantie universelle des loyers » qui, en gros, si j'ai bien compris, paierait les loyers impayés aux propriétaires et, ensuite se retournerait, s'il est méchant, contre le locataire, il est permis de se poser quelque questions.
D'abord, souvent, les propriétaires ont, en plus de leur logement principal, un bien qu'ils mettent en location et dont ils entendent conserver la jouissance.
Il y a dans les mesures prises un aspect, apparemment, obligatoire qui apparaît un peu attentatoires à la propriété privée.
Cela signifie-t-il que le propriétaire, l'objet d'impayés, n'aura pas le choix de préférer récupérer son logement ?
Il y a ensuite un risque pour le contribuable que le gouvernement achète la paix sociale en payant les loyers et en ne cherchant pas ensuite à les recouvrer.
Le contribuable est là pour ça.
Il y a, enfin, dans ce terme d'agence universelle quelque chose, pardonnez-moi, de surréaliste ; j'allais dire de coréen.
Enfin, il faut dire aussi que le principe est annoncé, effet d'annonce oblige, mais qu'il paraît que pour le concret ce sera plus tard.
Quand le bailleur veut se faire rembourser des travaux.
Par jean.devalon le 24/06/13
Il arrive que des locataires réalisent dans les lieux qui leur sont loués des travaux et en réclament le remboursement aux propriétaires.
Il est opposé, alors, qu'ils ne peuvent pas se substituer à celui-ci et qu'il est impossible de demander le remboursement en l'absence de la décision l'autorisant à les réaliser.
Il en est de même pour le bailleur qui ne peut demander remboursement à son locataire de travaux réalisés, à sa place, si le locataire a manqué à son obligation d'entretien que dans la mesure où il aurait été autorisé par une décision de justice à réaliser ces travaux.
Cela, en application de l'article 1144 du Code civil : Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.
C'est ce que rappelle notamment la Cour de Cassation dans un arrêt du 23 avril 2013
Par jean.devalon le 15/11/12