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Timestamp: 2016-10-28 16:07:49+00:00
Document Index: 327144380

Matched Legal Cases: ['art. 210', 'art. 210', 'art. 210', 'art. 125', 'art. 91', 'art. 76', 'art. 72', 'art. 74', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 210', 'art. 210', 'art. 243', 'art. 247', 'ATF ', 'art. 210', 'in fine', 'art. 243', 'art. 244', 'art. 247']

4A_47/2016 (03.10.2016)
4A_47/2016 � � Arr�t du 3 octobre 2016
tous les deux repr�sent�s par Me Carole Wahlen,
Z.________, repr�sent�e par Me Philippe Conod et Me Carole Sonnenberg,
requalification du contrat de bail de dur�e d�termin�e en bail de dur�e ind�termin�e; comp�tence de l'autorit� de conciliation pour statuer par proposition de jugement (art. 210 al. 1 let. b CPC);
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 13 novembre 2015.
Par contrat du 18 juin 2014, X.________ et Y.________ (ci-apr�s: les locataires) ont pris � bail un logement dans un immeuble � Lausanne, appartenant � Z.________ (ci-apr�s: la bailleresse). Le bail a �t� conclu pour une dur�e limit�e du 1er juillet 2014 au 30 septembre 2019, les locataires pouvant le r�silier durant cette p�riode pour la fin des mois de septembre ou mars, moyennant un pr�avis de quatre mois. Le loyer initial mensuel net a �t� fix� � 2'140 fr., l'acompte mensuel pour les frais de chauffage et d'eau chaude de 200 fr. et l'acompte mensuel pour les frais d'exploitation de 150 fr. �tant payables en sus.
B.a.�Le 29 juillet 2014, les locataires ont ouvert action en fixation du loyer initial et en requalification du bail en contrat de dur�e ind�termin�e, subsidiairement en prolongation de quatre ans, devant la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyers du district de Lausanne.
La tentative de conciliation ayant �chou�, la Commission de conciliation a rendu une proposition de jugement disposant notamment que le loyer initial net est fix� � 1'940 fr. (ch. I) et que le bail, du 1er juillet 2014 au 30 septembre 2019, se renouvelle aux m�mes conditions pour cinq ans sauf avis de r�siliation de l'une ou l'autre des parties donn� et re�u au moins trois mois � l'avance pour la prochaine �ch�ance et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans, les locataires ayant par ailleurs la facult� de le r�silier une fois par ann�e pour le 30 septembre moyennant un pr�avis de trois mois (ch. IV).
La bailleresse ayant fait opposition � cette proposition de jugement, la Commission de conciliation lui a d�livr� une autorisation de proc�der.
B.b.�La bailleresse a d�pos� sa demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 11 novembre 2014, concluant en substance au rejet de l'action en fixation du loyer et � la nullit�, subsidiairement � l'annulation de la proposition de jugement en tant qu'elle requalifie le bail de dur�e d�termin�e en bail de dur�e ind�termin�e, pour cause d'incomp�tence de la Commission de conciliation sur ce second point.
La proc�dure ayant �t� limit�e d'abord � ce second point, le Tribunal des baux a, par jugement partiel du 5 mai 2015, admis la comp�tence de la Commission de conciliation pour trancher cet objet par proposition de jugement et a donc rejet� les conclusions prises par la bailleresse. Il a consid�r� que l'usage d'un contrat de dur�e d�termin�e pouvait constituer un artifice destin� uniquement � dissuader le locataire d'exercer ses droits, en particulier de contester le loyer initial, de sorte que ce m�canisme tombait sous le coup de l'art. 210 al. 1 let. b CPC.
Statuant le 13 novembre 2015, le Tribunal cantonal vaudois a admis l'appel de la bailleresse, retenu l'incomp�tence de la Commission de conciliation pour trancher cet objet et, r�formant le jugement attaqu�, a annul� la requalification du contrat de bail de la proposition de jugement (ch. IV), annul� l'autorisation de proc�der d�livr�e � la bailleresse sur ce point et invit� la Commission de conciliation � la d�livrer aux locataires.
En substance, elle a consid�r� qu'il n'�tait pas possible de d�duire automatiquement que le probl�me du contrat de dur�e d�termin�e entrerait dans la " protection contre un cong� de repr�sailles " soumis � la proc�dure simplifi�e, mais qu'il ressortait � la proc�dure ordinaire.
Contre cet arr�t, les locataires ont interjet� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral le 25 janvier 2016, concluant � son annulation et � la confirmation du jugement partiel de premi�re instance, en d'autres termes � ce que soit admise la comp�tence de la Commission de conciliation pour trancher la question de la requalification du contrat de bail de dur�e d�termin�e en contrat de dur�e ind�termin�e par proposition de jugement. Subsidiairement, ils concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause au Tribunal cantonal vaudois ou au Tribunal des baux. Les locataires recourants invoquent essentiellement la violation de l'art. 210 al. 1 let. b CPC. Ils font valoir que, alors m�me qu'il y a une crise du logement, la construction juridique d'un bail de dur�e d�termin�e permet au bailleur d'�chapper soit aux dispositions imp�ratives sur les loyers abusifs, soit aux dispositions imp�ratives sur les cong�s et donc que l'action correspondante doit pouvoir faire l'objet d'une proposition de jugement de l'autorit� de conciliation.
La bailleresse intim�e conclut au rejet du recours. Elle invoque que, puisque le bail est de dur�e d�termin�e, il n'y aura pas de r�siliation, l'essentiel de son argumentation consistant � se pr�valoir de la l�galit� d'un bail de dur�e d�termin�e et de l'absence d'abus de droit � cet �gard.
En tant qu'il est dirig� contre une d�cision admettant l'incomp�tence de l'autorit� de conciliation pour statuer par proposition de jugement sur l'une des deux actions (celle en requalification du contrat de bail) introduites par les locataires et � laquelle la proc�dure a �t� limit�e (art. 125 let. a CPC), qui est un jugement partiel, le recours est recevable au regard de l'art. 91 LTF (sur le lien avec la d�cision du Tribunal des baux cf. aussi infra consid. 3.2). Interjet� pour le reste par les locataires qui ont succomb� en derni�re instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t rendu en mati�re de bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse est sup�rieure � 15'000 fr. (art. 74 al. 2 let. a LTF) par un tribunal cantonal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Est litigieuse la question de savoir si une autorit� de conciliation est comp�tente pour statuer, par proposition de jugement (cf. art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC), sur la requalification du contrat de bail de dur�e d�termin�e (en l'esp�ce de cinq ans et trois mois) en un contrat de dur�e ind�termin�e. Alors que la bailleresse soutient que la Commission de conciliation n'est pas comp�tente et que les locataires soutiennent qu'elle l'est, le Tribunal de premi�re instance l'a admis et la cour cantonale l'a ni�.
La pr�sente proc�dure porte exclusivement sur cette question de comp�tence. Elle ne vise pas la question de savoir si, en g�n�ral, l'autorit� de conciliation et le juge peuvent entrer en mati�re sur une demande de " requalification du bail en contrat de dur�e ind�termin�e ".
3.1.�Aux termes de l'art. 210 al. 1 let. b CPC, l'autorit� de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement dans les litiges relatifs aux baux � loyer ou � ferme d'habitations ou de locaux commerciaux et aux baux � ferme agricoles en ce qui concerne les quatre objets suivants: la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les cong�s, et la prolongation du bail � loyer ou � ferme.
Concernant ces types de baux et ces quatre objets, apr�s opposition � la proposition de jugement et d�livrance de l'autorisation de proc�der, la proc�dure se poursuit devant le tribunal selon la proc�dure simplifi�e (sans �gard � la valeur litigieuse; art. 243 al. 2 let. c CPC) et en application de la maxime inquisitoire simple (art. 247 al. 2 let. a CPC; ou maxime inquisitoire sociale: ATF 141 III 569 consid. 2.3.1).
Les art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC posent des conditions identiques (arr�t 4A_636/2015 du 21 juin 2016 consid. 2.5.3�
in fine, destin� � la publication).
A la suite d'une analyse approfondie de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, � l'aide des travaux pr�paratoires, de l'ancien droit et de la doctrine, le Tribunal f�d�ral a jug� que la notion de " protection contre les cong�s " doit �tre comprise dans une acception large, la r�gle ayant pour but la protection du locataire, lequel doit b�n�ficier de la proc�dure simplifi�e - moins formelle et plus rapide (art. 244 ss CPC) - et d'une plus forte implication du juge par le biais de la maxime inquisitoire simple sans �gard � la valeur litigieuse (art. 247 al. 2 let. a CPC; arr�t 4A_636/2015 d�j� cit� consid. 2).
Selon le sens et l'esprit de cette jurisprudence, le litige rel�ve donc de la " protection contre les cong�s " d�s que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison d'un cong� ordinaire ou extraordinaire ou en raison de l'inexistence d'un rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de dur�e d�termin�e; peu importe que le juge ait �t� saisi par le locataire de conclusions en inefficacit�, invalidit�, nullit� ou annulation � titre principal et/ou subsidiaire, respectivement en prolongation du bail, ou qu'il l'ait �t� par le bailleur de conclusions principales ou reconventionnelles en expulsion ou en constatation de la fin du bail.
Au vu de l'objectif clair poursuivi par le l�gislateur, � savoir la protection du locataire, il ne se justifie en effet pas de traiter de mani�re diff�rente, sur le plan proc�dural, tout particuli�rement quant � l'application de la maxime inquisitoire sociale, la question de la fin d'un bail de dur�e d�termin�e. Les cons�quences pour ce locataire peuvent en effet se r�v�ler aussi lourdes que celles subies par le locataire qui, disposant d'un bail � dur�e ind�termin�e, re�oit son cong�.
3.2.�En l'esp�ce, les locataires ont ouvert action en contestation du loyer initial et en fixation judiciaire du montant de leur loyer, ainsi qu'en requalification de leur contrat de bail de dur�e d�termin�e (du 1er juillet 2014 au 30 septembre 2019), subsidiairement en prolongation de leur bail. L'autorit� de conciliation en mati�re de bail a rendu une proposition de jugement sur ces points. Saisi par la bailleresse, le tribunal des baux a d�cid� de limiter d'abord la proc�dure � la comp�tence de l'autorit� de conciliation; il a admis que la question de la requalification du bail de dur�e d�termin�e en bail de dur�e ind�termin�e relevait de la comp�tence de l'autorit� de conciliation et, implicitement et indirectement, de la sienne propre en proc�dure simplifi�e.
Au vu des principes rappel�s ci-dessus, c'est � tort que la cour cantonale a annul� ce point du jugement de premi�re instance et prononc� l'incomp�tence de la Commission de conciliation pour trancher cet objet.
L'admission de la comp�tence de l'autorit� de conciliation s'impose d'ailleurs d'autant plus en l'esp�ce que la question de la requalification est connexe � une action en contestation du loyer initial - qualifi� d'abusif - et en fixation judiciaire du loyer et qu'on ne saurait exiger des parties, en particulier des locataires, qu'ils doivent intenter deux proc�dures s�par�es pour voir tranch�e la validit� de leur bail.
Il s'ensuit que le recours des locataires doit �tre admis et l'arr�t attaqu� r�form� en ce sens que la Commission de conciliation �tait comp�tente pour statuer par proposition de jugement sur la requalification du contrat de bail conclu.
La cause sera renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle r�partition des frais et d�pens de la proc�dure d'appel, charge � elle de retourner le dossier au Tribunal des baux pour suite de la proc�dure.
Les frais judiciaires sont mis � la charge de l'intim�e, qui versera en outre une indemnit� de d�pens aux locataires.
Le recours est admis et l'arr�t attaqu� est r�form� en ce sens que la comp�tence de la Commission de conciliation pour statuer par proposition de jugement sur la requalification du contrat de bail de dur�e d�termin�e en contrat de bail de dur�e ind�termin�e est admise.
La cause est renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle r�partition des frais et d�pens de la proc�dure d'appel, � charge pour elle de retourner le dossier au Tribunal des baux pour suite de la proc�dure.
Les frais judiciaires de la proc�dure f�d�rale, arr�t�s � 4'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�e.
L'intim�e versera aux recourants, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.