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Timestamp: 2017-07-24 00:48:56
Document Index: 94809598

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 574', 'BGH', '§ 574', 'BGH', '§ 574', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung bei älterem Mieterehepaar: Wann Härtegründe greifen | Mietverhältnis beenden | meineimmobilie.de
Mittwoch, 15.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Otto Durst - Fotolia.com
Teilen 4 0	BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung bei älterem Mieterehepaar: Wann Härtegründe greifen Worum geht´s
Eigenbedarfskündigung bei älteren Mietern: Welche Härtegründe Ihre Mieter vorbringen können. Stichworte zu diesem Thema
Welche Interessen bei einer Eigenbedarfskündigung überwiegen, müssen am Ende oft die Gerichte beurteilen. Dabei ist der Mieter nicht schutzlos: Er kann der Kündigung widersprechen und Härtegründe ins Feld führen und so eine eigentlich gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung doch noch zum Kippen bringen. Wie intensiv die Gerichte die Härtegründe prüfen müssen, hat der BGH in seiner heutigen Entscheidung nochmals deutlich gemacht. Im badischen Sinzheim bei Baden-Baden wurde um eine Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gestritten. Die bewohnten ein über 87 Jahre alter Mieter und seine 78-jährige Frau, seit 1997.
Wohnungszusammenlegung kann Eigenbedarfskündigung rechtfertigen
Der Vermieter kündigte den Mietern wegen Eigenbedarf, weil sein Sohn mit seiner Frau und den 2 kleinen Enkelkindern die Wohnung künftig nutzen wollten. Der Sohn und seine Familie wohnte bereits in der darüber liegenden Wohnung. Doch da wurde es ihm langsam zu eng, weswegen er beide Wohnungen – seine und die der Mieter – zu einer Wohnung zusammenlegen wollte.
Doch sein Plan ging nicht ganz auf. Die Mieter widersprachen nämlich der Eigenbedarfskündigung. Sie konnten nicht verstehen, weswegen der Sohn mit seiner Familie nicht alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung dafür nutzen wollte, sondern ausgerechnet ihre Wohnung.
Mieter können einer Eigenbedarfskündigung widersprechen
Außerdem berief sich das Mieterehepaar auf die Härteklausel nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und brachte persönliche Härtegründe vor. Der Ehemann war bereits über 87 Jahre alt und litt an zahlreichen gesundheitlichen Einschränkungen, unter anderem an einer beginnenden Demenz. Die drohte sich zu verschlimmern, falls er aus seiner gewohnten Umgebung herausgerissen würde.
Außerdem war es so, dass die noch rüstige Ehefrau noch nicht mit Ihrem Mann in eine Altenpflegeeinrichtung umziehen wollte. Daher blieben ihr nur 2 Möglichkeiten, wenn sie aus der Wohnung raus müsste: Entweder sie müsste künftig getrennt von ihrem Ehemann wohnen oder selbst mit in das Altenpflegeheim ziehen.
Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Eigenbedarf dringlich sein
Bisher hatte der Vermieter über beide Instanzen gesiegt. Allerdings – so der Bundesgerichtshof heute – wurde dabei nicht genau genug hingeschaut, wie dringlich der Eigenbedarf des Vermieters eigentlich ist: Ob die Wohnsituation tatsächlich so katastrophal beengt ist oder ob es nur um mehr Wohnkomfort für die Familie ginge.
Fehlender Ortstermin führte zur Zurückverweisung der Sache
Dazu kam, dass sich bisher kein Gericht die Mühe gemacht hatte, einen Ortstermin zu vereinbaren, um sich selbst ein Bild von der derzeitigen Wohnsituation zu machen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr muss das Gericht schon aus verfassungsrechtlichen Gründen, Beweise besonders sorgfältig prüfen sowie den daraus resultierenden Gefahren beim Abwägen der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung tragen. Kranker Mieter: Gerichte müssen notfalls Sachverständigen mit hinzuziehen Außerdem war von den Vorinstanzen nicht geklärt, wie krank der Mieter tatsächlich war und wie stark ein dementer Mensch tatsächlich beeinträchtigt wird, wenn er aus seiner vertrauten Umgebung herausgerissen wird.
Macht ein Mieter - wie im BGH-Fall - jedoch derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen bei einem erzwungenen Wohnungswechsel geltend, müssen die Gerichte notfalls bei fehlender eigener Sachkunde sachverständige Hilfe in Anspruch nehmen. Sie müssen sich ein genaues und nicht nur oberflächliches Bild von der Situation des Mieters machen: Welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, welchen Schweregrad die zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen kann und wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass diese eintreten könnten. Erst danach kann das Gericht in einem solchen Fall die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, gegenüber den Vermieterinteressen sachgerecht abwägen und beurteilen, ob diese einen Härtegrund nach § 574 Abs. 1 BGB rechtfertigen können. Weil das fehlte, wurde die Sache nochmals zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Baden-Baden zurückverwiesen (BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 270/15). § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB
Dass dies nicht immer ganz so einfach ist, weil jeder Fall und jeder Lebenssachverhalt anders ist, zeigen die regelmäßigen BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Dabei scheint es, dass der Bundesgerichtshof immer mehr vermieterfreundlich entscheidet. 0 2
Es gibt Urteile, da weiß man auf Anhieb gar nicht, ob man sich drüber freuen oder ärgern soll. So wie bei diesem aktuellen BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung. Da hatte es ein Vermieter versäumt, seinem wegen Eigenbedarfs gekündigtem Mieter eine andere, im Haus leer gewordene Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Bisher war das eine klare Sache: Die Eigenbedarfskündigung wurde deswegen unwirksam!
Jetzt die Kehrtwende des BGH: Die Eigenbedarfskündigung bleibt dennoch wirksam, allerdings kann´s jetzt teuer werden!
Eine schlimme Krankheit, ein Jobverlust oder ungeplante Kosten, die plötzlich über einen hereinbrechen: All das könnten Gründe sein, warum Ihr Mieter seine Miete nicht zahlen kann. Beantragt er deswegen beim Jobcenter oder dem Sozialamt finanzielle Unterstützung, kann das dauern. Ob und ab wann Sie Ihrem zahlungssäumigen Mieter in dieser Situation kündigen können, klärte jetzt der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil. 0 3
Wegen Eigenbedarf kündigen: Wie Sie das schaffen Foto: © Haramis Kalfar - Fotolia.com
Widerspricht Ihr Mieter Ihrer Kündigung, wollen Sie ihn aber dennoch aus der Wohnung haben, müssen Sie auf Räumung klagen. Im Räumungsprozess wägt das Gericht dann Ihr Kündigungsinteresse mit den vorgebrachten Härtegründen Ihres Mieters ab.
Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Es gibt allerdings mehrere, gerichtlich anerkannte Härtegründe. So kann eine Härte auch aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sozialen Gründen vorliegen.
Überwiegt das Mieterinteresse, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter so lange fortsetzen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.
Bei mehreren Mietern reicht es aus, wenn der Härtegrund nur bei einer Person vorliegt.