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Timestamp: 2016-10-26 17:11:50+00:00
Document Index: 36261982

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 31', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 35', 'art. 34', 'art. 35', 'art. 34']

92 I 19133. Arr�t du 21 septembre 1966 dans la cause Hoirie Malatesta contre Carrosserie de S�cheron SA et Commission genevoise de recours pour la limitation du droit de r�siliation
Protection des locataires. Locaux commerciaux. 1. Cong� justifi� par le besoin du propri�taire en locaux commerciaux. Il n'y a pas lieu d'appr�cier ce besoin de fa�on plus s�v�re que le besoin de logement (consid. 2). 2. Acte de sp�culation? N'a pas un tel caract�re, en l'esp�ce, l'intention du propri�taire d'utiliser ses propres locaux pour y exploiter lui-m�me et avec un de ses proches une entreprise semblable � celle du locataire (consid. 3). 3. Lorsque le besoin du propri�taire est s�rieux et n'est pas cr�� par un acte de sp�culation, il n'y a pas lieu de mettre en balance les int�r�ts respectifs du propri�taire et du locataire (consid. 4). Faits � partir de page 192
A.- L'hoirie Malatesta est propri�taire d'un immeuble � caract�re industriel qui est lou� depuis 30 ans environ � la "Carrosserie de S�cheron SA". L'hoirie se compose de la veuve Malatesta, d'une fille et de deux fils, Melchior et Alphonse; ce dernier a un fils, Michel, qui a pass� avec succ�s ses examens professionnels de t�lier-carrossier en 1963.
L'hoirie a d�nonc� le bail de la Carrosserie de S�cheron SA pour le 31 ao�t 1965. Elle a l'intention de cr�er elle-m�me un atelier de carrosserie avec la collaboration de Michel Malatesta. A cet effet, les membres de l'hoirie et Michel ont constitu� une soci�t� en nom collectif qui a �t� inscrite au registre du commerce et dont le but est "la cr�ation d'un atelier de carrosserie et le commerce d'accessoires s'y rattachant". La convention de constitution de la soci�t� pr�voit qu'Alphonse, Melchior et Michel Malatesta consacreront tout leur temps � l'entreprise, � l'exclusion de toute autre activit�, et g�reront ensemble la soci�t�. Cette derni�re a acquis un important �quipement de carrosserie et s'est fait ouvrir un cr�dit bancaire pour couvrir les frais d'installation et les premiers frais d'exploitation.BGE 92 I 191 S. 193
La locataire a fait opposition � la r�siliation du bail. La Commission de premi�re instance pour la limitation du droit de r�siliation a d�clar� le cong� injustifi�. Cette d�cision a �t� confirm�e par la Commission cantonale de recours, qui a retenu notamment les deux arguments suivants:
a) l'hoirie Malatesta aurait en quelque sorte cr��, au profit d'un proche parent, le besoin dont elle se pr�vaut, dans le dessein de reprendre un jour l'entreprise de l'intim�e;
b) il serait choquant de chasser une entreprise importante et prosp�re, install�e l� depuis pr�s de 30 ans, pour la voir remplac�e par une autre entreprise semblable, de cr�ation toute r�cente, "et cela pour la seule raison plus ou moins valable qu'il a plu � l'un des propri�taires de l'immeuble de choisir pour son fils, comme par hasard, une m�me activit� lucrative"; au surplus, la reprise par l'hoirie Malatesta des locaux occup�s par la locataire risquerait, en raison de la p�nurie de locaux de remplacement, de conduire celle-ci � la ruine �conomique.
B.- Agissant par la voie du recours de droit public pour violation de l'art. 4 Cst., l'hoirie Malatesta requiert le Tribunal f�d�ral d'annuler la d�cision de la Commission de recours et de d�clarer le cong� justifi�. Elle soutient que c'est uniquement sur la base de l'art. 35 lettre c de l'ordonnance du Conseil f�d�ral du 11 avril 1961 que l'affaire doit �tre jug�e et non pas sur la base de la lettre f de ce m�me article, disposition qui, de l'avis de la Commission de recours, n'aurait pas permis de justifier le cong�. La recourante fait grief � la Commission de recours d'avoir gravement viol� la disposition de l'art. 35 lettre c par une d�cision insoutenable tant en fait qu'en droit.
C.- La Carrosserie de S�cheron SA conclut au rejet du recours. Reprenant les arguments des Commissions de premi�re instance et de recours, elle estime que l'hoirie recourante a cr�� elle-m�me le besoin qu'elle invoque et cela en vue de reprendre unjour l'entreprise de sa locataire. Elle affirme que l'obligation qui lui serait faite de s'en aller serait de nature � entra�ner sa ruine.
La Commission de recours se r�f�re simplement aux consid�rants de la d�cision attaqu�e.
1. Selon l'art. 35 lettre c de l'ordonnance du Conseil f�d�ral du 11 avril 1961 concernant les loyers et la limitation du BGE 92 I 191 S. 194droit de r�siliation (OCL), le cong� est justifi� "lorsque le propri�taire prouve avoir besoin d'un logement dans la maison pour lui-m�me ou pour de proches parents ou pour l'un de ses employ�s, pourvu qu'il n'ait pas caus� lui-m�me le besoin par un acte de sp�culation". Le canton de Gen�ve ayant fait usage de la facult� donn�e par l'art. 31 al. 3 OCL, cette disposition s'applique �galement aux baux � loyer de locaux commerciaux (art. 2 du R�glement genevois concernant la limitation du droit de r�siliation en mati�re de baux, du 13 avril 1962).
2. La Commission de recours estime que l'hoirie Malatesta n'a pas un r�el besoin des locaux litigieux.
D'apr�s la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, le besoin personnel du propri�taire existe d�s que celui-ci a des raisons s�rieuses d'occuper les locaux et que, dans les circonstances o� il se trouve, ces raisons doivent �tre consid�r�es comme valables; point n'est requis qu'il y soit positivement contraint et ne puisse y renoncer sans �prouver un grave pr�judice (RO 74 I 3 et 99/100).
a) En l'esp�ce, l'hoirie propri�taire a l'intention d'utiliser les locaux pour y faire exploiter un atelier de carrosserie par deux de ses membres et par un proche parent. Elle a constitu� � cet effet une soci�t� en nom collectif qui a �t� inscrite au registre du commerce; elle a acquis un important mat�riel technique de carrosserie; elle a obtenu un cr�dit bancaire en vue de couvrir les frais d'installation de la carrosserie et les premiers frais d'exploitation. Cette intention n'est d'ailleurs pas contest�e; au contraire, l'intim�e reproche justement � la recourante de vouloir ouvrir un atelier de carrosserie afin d'accaparer par l� son personnel sp�cialis� et sa client�le.
On doit donc admettre que l'hoirie propri�taire veut effectivement utiliser les locaux litigieux pour ses propres besoins et ceux d'un de ses proches.
b) La Commission de recours, suivant l'autorit� de premi�re instance, conteste cependant le bien-fond� des raisons invoqu�es par la bailleresse pour utiliser elle-m�me les locaux. Elle rel�ve que Michel Malatesta - la seule personne de la soci�t� en nom collectif qui ait acquis une formation de carrossier et qui au surplus n'a aucun droit de propri�t� sur l'immeuble - est trop jeune pour diriger la partie technique d'un atelier de carrosserie, et que les deux autres personnes qui y consacreront toute leur activit� ont d�j� une situation professionnelle ailleurs; BGE 92 I 191 S. 195elle estime d�s lors qu'on ne peut parler s�rieusement de besoin. Cette argumentation ne peut se d�fendre. Les autorit�s charg�es de statuer en mati�re de bail ne sauraient en effet exiger, pour admettre que le besoin de locaux commerciaux ou industriels soit s�rieux, des gages de succ�s qu'il est impossible de donner au d�part. Tout au plus pourraient-elles nier le caract�re s�rieux du besoin si la r�ussite de l'activit� envisag�e apparaissait d'embl�e comme absolument exclue. Ce qui n'est nullement le cas en l'esp�ce: Michel Malatesta est ouvrier carrossier; son p�re et son oncle ont tous deux re�u une formation sup�rieure dans des branches techniques qui ne sont pas sans rapport avec l'activit� d'un atelier de carrosserie, et leur exp�rience des affaires et de la conduite du travail est de nature � assurer � l'entreprise de bonnes chances de succ�s.
c) Dans sa r�ponse, l'intim�e pr�tend que le besoin de locaux industriels et commerciaux doit �tre appr�ci� avec plus de rigueur que le besoin de logement; elle invoque l'arr�t non publi� du 9 octobre 1947, SA La Tourelle c. W. & Cie (r�sum� au JdT 1948 I 85). Or le Tribunal f�d�ral n'a jamais pos� un principe aussi g�n�ral; il a seulement dit qu'il n'�tait pas arbitraire, en cas d'agrandissement d'un commerce, de n'admettre le besoin que si l'agrandissement apparaissait n�cessaire et urgent (RO 74 I 4, citant l'arr�t RO 73 I 184/5).
D'ailleurs on �tait alors sous le r�gime ant�rieur � l'OCL du 11 avril 1961. Cette derni�re ordonnance a introduit, � c�t� du r�gime du contr�le des loyers, un r�gime moins s�v�re de surveillance des loyers, et c'est � ce dernier r�gime seul que sont soumis les loyers des locaux commerciaux, ainsi que le pr�cisent l'art. 8 de l'ordonnance du Conseil f�d�ral concernant l'assouplissement du contr�le des loyers, du 23 f�vrier 1962, et � sa suite l'art. 2 du r�glement genevois pr�cit�, du 13 avril 1962.
Il n'y a donc pas lieu d'appr�cier le besoin de l'hoirie Malatesta de fa�on plus rigoureuse que s'il s'agissait du besoin d'un appartement.
D�s lors, la n�gation d'un r�el besoin des locaux litigieux est arbitraire.
3. Toutefois, le cong� ne serait pas justifi� si le besoin ainsi reconnu avait �t� caus� par un acte de sp�culation.
La Commission de recours estime � cet �gard que "l'Hoirie Malatesta a en quelque sorte cr��, au profit d'un proche parent, le besoin dont elle se pr�vaut actuellement, dans le dessein de BGE 92 I 191 S. 196reprendre un jour l'entreprise de l'intim�e" et que "l'int�r�t que pourrait avoir l'Hoirie Malatesta � la r�siliation du bail fond�e sur l'art. 35, lit. f OCF serait purement sp�culatif et inspir� par une bonne foi douteuse". Bien qu'elle n'emploie le terme de "sp�culatif" que dans l'application de la lettre f de l'art. 35 dont on verra plus loin qu'elle n'entre pas ici en consid�ration, il ressort de tout le contexte que la Commission de recours consid�re comme acte de sp�culation les mesures prises par la recourante pour motiver le besoin all�gu�.
a) Prise au sens large o� l'entend la jurisprudence, la sp�culation suppose essentiellement un �l�ment malsain et ind�sirable du point de vue de l'�conomie publique (arr�t non publi� du 30 septembre 1964 dans la cause Panorama Immobilien- und Garage AG; BIRCHMEIER, Mietnotrechtserlasse, p. 33/34).
En l'esp�ce, l'hoirie Malatesta a pris des dispositions, d'abord pour donner au jeune Michel une formation professionnelle solide dans une branche �conomique en pleine activit�, ensuite pour lui assurer un avenir int�ressant au sein d'une entreprise familiale qui s'exercerait dans les locaux m�mes dont l'hoirie est propri�taire. On ne peut reprocher � une famille d'agir de mani�re � d�velopper � son avantage les moyens qui sont � sa disposition, ni surtout qualifier de sp�culative une telle activit�. Au contraire, il est parfaitement normal et raisonnable qu'un propri�taire tire le meilleur parti possible des locaux qui lui appartiennent, qu'il les utilise lui-m�me plut�t que de les donner en location, surtout si cette utilisation lui permet de constituer une entreprise familiale ind�pendante et assure � un jeune homme un avenir int�ressant.
b) Faisant sienne l'argumentation de la Carrosserie de S�cheron SA, la Commission de recours voudrait voir un acte de sp�culation pr�cis�ment dans le fait que c'est vers la profession de carrossier que l'hoirie Malatesta a orient� le jeune Michel, soit vers l'activit� qui est exerc�e actuellement par l'intim�e dans les locaux litigieux. On ne peut la suivre sur ce point. Il serait en effet inadmissible de faire, en cette mati�re, une distinction selon que les locaux devraient �tre utilis�s pour une m�me activit� que celle qui s'y exerce d�j� ou au contraire pour une activit� diff�rente, et de qualifier de sp�culatifle besoin du propri�taire dans le premier cas, alors que dans tous les autres cas ce besoin devrait �tre consid�r� comme normal et propre � justifier un cong�.BGE 92 I 191 S. 197
Le Tribunal f�d�ral a cass� r�cemment (arr�t non publi� du 30 septembre 1964 dans la cause Panorama Immobilien- und Garage AG c. Amag Automobil- und Motoren AG et Direction de la justice du canton de Zurich) la d�cision de l'autorit� cantonale et refus� de voir un acte de sp�culation dans l'intention du propri�taire d'occuper lui-m�me, pour y exploiter un garage � voitures (Einstellgarage) avec service de lavage et de graissage, des locaux utilis�s par la soci�t� locataire pour son service de vente et son atelier de r�paration de voitures. Il est vrai que la soci�t� locataire avait, depuis peu de temps, r�sili� les contrats de tous ses clients qui ne faisaient que louer une place de garage, de sorte que l'activit� future du propri�taire n'�tait pas strictement la m�me que celle qu'y exer�ait le locataire au moment de la r�siliation. Le fait que les deux activit�s soient sensiblement les m�mes en l'esp�ce ne permet pas, pour les raisons indiqu�es ci-dessus, de conclure au caract�re sp�culatif de l'intention du propri�taire.
4. Le besoin du propri�taire devant �tre reconnu comme s�rieux et non caus� par un acte de sp�culation, les conditions de l'art. 35 lettre c OCL sont remplies et le cong� doit �tre consid�r� comme justifi�. D�s lors, l'autorit� n'a pas � examiner les cons�quences du cong� pour le locataire, ni surtout � mettre en balance les int�r�ts respectifs du propri�taire et du locataire, comme le pr�voit l'art. 34 OCL, lequel n'est d'ailleurs pas applicable en r�gime de surveillance des loyers. Il n'y a pas lieu non plus d'examiner si le bailleur a un "autre int�r�t m�ritant consid�ration" et de prendre pr�texte de la lettre f de l'art. 35 OCL pour faire malgr� tout la comparaison des int�r�ts en pr�sence pr�vue par l'art. 34 pour le r�gime du contr�le des loyers uniquement; en le faisant, l'autorit� cantonale est tomb�e dans l'arbitraire et sa d�cision doit �tre annul�e.