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Timestamp: 2016-10-25 11:58:31
Document Index: 80229903

Matched Legal Cases: ['Art. 292', 'Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 90', 'Art. 95', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 26', 'Art. 8', 'Art. 48', 'Art. 48', 'Art. 48', 'Art. 48', 'Art. 48', 'Art. 292', 'BGE']

1C_445/2015 � � Urteil vom 2. M�rz 2016
Auf der in zentraler Lage direkt am See gelegenen Parzelle KTN 213 in Gersau wurde 1981 der Bau des Restaurants "L�ndi" bewilligt; f�r die Unterschreitung der Seeuferbaulinie wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt.
Am 5. November 2002 ersuchten B.B________ und C.B.________ um einen formellen Vorentscheid f�r Umnutzung des Restaurants "L�ndi" in ein Wohnhaus und den Anbau eines Wintergartens auf der bisher als Gartenwirtschaft genutzten Seeterasse. Am 29. August 2003 lehnte der Bezirksrat das Gesuch ab. Dieser Entscheid wurde durch alle Instanzen hindurch gesch�tzt, zuletzt vom Bundesgericht mit Urteil 1P.761/2004 vom 20. April 2005.
Am 20. Mai 2006 erwarb A.________ die Liegenschaft KTN 213. Mit Baugesuch vom 15. August 2014 ersuchte er den Bezirksrat Gersau, die Nutzung des ehemaligen Seerestaurants "L�ndi" als Wohnhaus zu bewilligen. Der Bezirksrat publizierte das Baugesuch nicht und legte es auch nicht �ffentlich auf. An einer Besprechung erkl�rten dessen Vertreter A.________, dass er nicht mit einer Bewilligung seines Umnutzungsgesuchs rechnen k�nne. Dieser lehnte einen R�ckzug seines Gesuchs ab und erkl�rte, die Liegenschaft schon seit Jahren als Ferienwohnung zu nutzen.
Am 26. September 2014 wies der Bezirksrat das Umnutzungsgesuch ab und verbot A.________ mit sofortiger Wirkung, das ehemalige Restaurant zu bewohnen, unter Androhung von Strafe nach Art. 292 StGB, Ordnungsbusse von 400 Franken f�r jeden Tag der Zuwiderhandlung und Siegelung der Liegenschaft. Einer allf�lligen Beschwerde entzog der Bezirksrat die aufschiebende Wirkung.
Am 17. Oktober 2014 trat der Bezirksrat auf das Wiedererw�gungsgesuch von A.________ nicht ein.
Am 20. Januar 2015 wies der Regierungsrat des Kantons Schwyz die Beschwerde von A.________ gegen die bezirksr�tliche Verf�gung ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt A.________, diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben und ihm die Umnutzung seiner Liegenschaft gem�ss seinem Baugesuch zu bewilligen und das Ben�tzungsverbot aufzuheben. Eventuell sei der Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
In seiner Vernehmlassung beantragt das Verwaltungsgericht, die Beschwerde abzuweisen. Den Vorwurf, A.________ die Vernehmlassung des Regierungsrats vom 13. M�rz 2015 nicht zugestellt und dadurch seinen Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt zu haben, weist es ausdr�cklich zur�ck. Der Bezirksrat Gersau beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Der Regierungsrat beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
A.________ h�lt in zwei Eingaben an seiner Beschwerde fest.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts. Dagegen steht die Beschwerde nach Art. 82 ff. BGG offen; ein Ausnahmegrund ist nicht gegeben (Art. 83 BGG). Er schliesst das Verfahren ab, womit es sich um einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG handelt, und der Beschwerdef�hrer ist als dessen Adressat und Grundeigent�mer befugt, ihn anzufechten. Er r�gt die Verletzung von Bundesrecht und von kantonalem Recht; ersteres ist zul�ssig, letzteres nicht (Art. 95 lit. a BGG). Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten, soweit in der Beschwerdeschrift selber und nicht in unzul�ssigen Verweisen auf fr�here Rechtsschriften etc. die Verletzung von Bundesrecht ger�gt und in einer den gesetzlichen Anforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG sowie, f�r Verfassungsr�gen, von Art. 106 Abs. 2 BGG gen�genden Weise begr�ndet wird (BGE 134 II 244 E. 2.1; 133 II 396 E. 3.2). Soweit im Folgenden auf Ausf�hrungen in der Beschwerdeschrift nicht eingegangen wird, gen�gen sie den gesetzlichen Begr�ndungsanforderungen nicht oder betreffen die Verletzung von kantonalem Recht.
Der Beschwerdef�hrer wirft dem Verwaltungsgericht vor, es habe ihm die Vernehmlassung des Regierungsrats vom 13. M�rz 2015 nicht zugestellt und dadurch sein rechtliches Geh�r verletzt.
Nachdem das Verwaltungsgericht den Vorwurf in seiner Vernehmlassung zur�ckgewiesen hat, r�umt der Beschwerdef�hrer zwar ein, dass sein Rechtsvertreter die umstrittene Eingabe erhalten hatte. Dies allerdings bloss zur Kenntnisnahme, nicht zur Stellungnahme, weshalb er an seinem Vorwurf festhalte.
Zu Unrecht. Ist der Schriftenwechsel aus Sicht des Gerichts abgeschlossen, kann es die Vernehmlassungen den jeweiligen Gegenparteien zur Kenntnis zustellen, ohne Fristansetzung f�r die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. Das hindert eine Partei nicht daran, von sich aus eine solche einzureichen, wenn sie eine Reaktion auf die letzte Stellungnahme der Gegenpartei f�r erforderlich h�lt. Dies h�tte auch dem damaligen Rechtsvertreter des Beschwerdef�hrers offen gestanden. Abgesehen davon hat sich der Beschwerdef�hrer selber in seiner Eingabe ans Verwaltungsgericht vom 20. Mai 2015 ausdr�cklich mit der regierungsr�tlichen Vernehmlassung vom 13. M�rz 2015 auseinandergesetzt. Die Geh�rsverweigerungsr�ge ist unbegr�ndet.
In der Sache r�gt der Beschwerdef�hrer vor allem eine rechtswidrige Anwendung des kommunalen und kantonalen Baurechts sowie die Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV), der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und des Gleichheitsgebotes (Art. 8 Abs. 1 BV). Er bringt insbesondere vor, Satz 3 von Art. 48 Abs. 1 des Baureglements der Bezirksgemeinde Gersau vom 10. November 2000 (BR) sei "versehentlich" in den Gesetzestext "hineingerutscht"; er sei nicht gewollt und werde - ausser auf ihn - auch nicht angewandt.
3.1.�Der Beschwerdef�hrer hat am 20. Mai 2006 mit dem Restaurant "L�ndi" einen Gastwirtschaftsbetrieb erworben, von dem er wusste, dass er von Anfang an als solcher bewilligt, dessen Betrieb 2005 mangels gen�gender Rendite eingestellt und dessen Umnutzung in ein Wohnhaus kurz zuvor nach einem Rechtsmittelzug durch alle Instanzen bis vor Bundesgericht f�r unzul�ssig erkl�rt worden war. Nachdem er das Restaurant nach eigenen Angaben jahrelang - wie er wissen musste, klarerweise rechtswidrig - als Ferienwohnung genutzt hatte, reichte er am 15. August 2014 ein Umnutzungsgesuch ein. Dazu war er zwar berechtigt, die Rechtskraft des Bundesgerichtsurteils vom 20. April 2005 stand dem nicht entgegen. Allerdings ergibt sich aus diesem und den vorangegangenen kantonalen Entscheiden abschliessend, dass eine Umnutzung der Liegenschaft zu Wohnzwecken bei der damaligen Sach- und Rechtslage unzul�ssig war. Das Baugesuch vom 15. August 2014 konnte somit von vornherein nur dann Aussicht auf Erfolg haben, wenn darin aufgezeigt worden w�re, dass sich die Sach- und/oder die Rechtslage in den vergangenen 9 Jahren in massgebenden Punkten ge�ndert h�tte.
3.2.�Das Verwaltungsgericht hatte die vom Bundesgericht mit Urteil vom 20. April 2005 gesch�tzte Verweigerung der Umnutzung des Restaurants "L�ndi" einerseits auf Art. 48 Abs. 1 BR, anderseits auf � 73 Abs. 1 i.V.m. � 66 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (PBG) gest�tzt. Art. 48 Abs. 1 BR lautet: "Die Dorfkernzone umfasst das engere Dorfgebiet. Sie ist f�r die Erhaltung und Erneuerung der typischen Eigenart des Dorfbildes bestimmt. Die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, sind zu erhalten und zu f�rdern." Nach � 66 Abs. 1 PBG haben Bauten gegen�ber Seen einen Mindestabstand von 20 m einzuhalten. � 73 Abs. 1 PBG sieht vor, dass die Bewilligungsbeh�rde f�r Bauten innerhalb der Bauzone Ausnahmen u.a. dann bewilligen kann, wenn dank der Abweichung wegen der �rtlichen Gegebenheiten eine bessere L�sung erzielt werden kann oder Art, Zweckbestimmung oder Dauer des Geb�udes eine Abweichung nahelegen.
3.3.�Das Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 20. April 2005 die auf das kommunale und das kantonale Baurecht gest�tzte Verweigerung der Umnutzung mit freier Pr�fung als "�berzeugend" gesch�tzt (E. 3.3 S. 6 ff.). Seither hat sich die Rechtslage nicht massgebend ge�ndert. Das gilt auch f�r die Sachlage: Wie an vielen anderen Orten im l�ndlichen Raum war bereits damals eine Ver�nderung bzw. Bereinigung der Gastroszene ("Beizensterben") im Gange; dies zeigt sich schon daran exemplarisch, dass der vom Beschwerdef�hrer gekaufte Betrieb mangels Rentabilit�t geschlossen worden war. Entgegen seiner Auffassung liegt daher im Umstand, dass in Gersau seit 2005 weitere Restaurationsbetriebe geschlossen wurden, keine erhebliche Ver�nderung der Sachlage, sondern die Fortsetzung eines Prozesses, der schon w�hrend des ersten Umnutzungsverfahrens im Gange war und dementsprechend in die Entscheidfindung einfliessen konnte.
3.4.�Eine erhebliche Ver�nderung der Rechtslage w�re unter Gleichheitsgesichtspunkten allenfalls dann anzunehmen, wenn, wie der Beschwerdef�hrer behauptet, seit 2005 anderen Restaurationsbetrieben in gleichen Verh�ltnissen die Umnutzung systematisch bewilligt worden w�re. Das ist indessen weder dargetan noch ersichtlich. Zum einen ist die Situation des ehemaligen Restaurants "L�ndi" in rechtlicher Hinsicht insofern speziell, als die Baubewilligung (und die daf�r erforderliche Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Seeabstands) ausdr�cklich f�r einen Gastwirtschaftsbetrieb erteilt wurden (Urteil des Bundesgerichts vom 20. April 2005 E. 3.2 S. 7 und E. 4 S. 10). Der Beschwerdef�hrer legt nicht dar, dass auch nur einer der von ihm angef�hrten Betriebe, die aufgegeben bzw. umgenutzt worden sein sollen, von Anfang an ausschliesslich zu gastwirtschaftlicher Nutzung bewilligt wurden und auch nur zu diesem Zweck bewilligungsf�hig waren. Er stellt in diesem Zusammenhang bloss die Behauptung auf, das Restaurant "L�ndi" w�re auch als Wohnbaute bewilligungsf�hig gewesen, weshalb die Umnutzung bewilligt werden m�sse, da in der Dorfkernzone Wohnnutzungen zul�ssig seien. Letzteres trifft zwar zu, �ndert aber nichts daran, dass das Restaurant "L�ndi" ausdr�cklich als Gastbetrieb bewilligt wurde und als Wohnbaute 1981 nicht bewilligungsf�hig gewesen w�re. Zum anderen ist die Lage im "Mittelpunkt des touristischen Zentrums von Gersau" (Urteil des Bundesgerichts a.a.O. E. 3.2 S. 7) zwischen Seestrasse und See, unmittelbar neben der Schiffsanlegestelle, umgeben von weiteren Gastbetrieben (Steakhouse Seegarten, Bar Le Pirate, Hotel Riviera und, jenseits der Anlegestelle, Seehotel Schwert) nicht vergleichbar mit den vom Beschwerdef�hrer angef�hrten Beispielen von aufgegebenen bzw. umgenutzten Gastronomiebetrieben im Dorfinnern (Hotel Ilge, Restaurant Adler, Hotel Sch�fli) oder an peripherer Lage am See (Seehof Resort, welches allerdings gem�ss seiner Homepage www.seehof-gersau.ch den Betrieb entgegen der Behauptung des Beschwerdef�hrers keineswegs eingestellt hat) oder ohne direkten Seeanstoss (Hotel Bellevue, Hotel Krone). Aus dem Rechtsgleichheitsgebot kann der Beschwerdef�hrer unter diesen Umst�nden nichts zu seinen Gunsten ableiten.
3.5.�Eine massgebliche Ver�nderung der Rechtslage sieht der Beschwerdef�hrer im Inkrafftreten der �nderung des Gew�sserschutzgesetzes vom 11. Dezember 2009 ("Renaturierung") und der �nderung der Gew�sserschutzverordnung vom 4. Mai 2011. Er begr�ndet diese R�ge indessen nicht bzw. nicht in nachvollziehbarer Weise, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
3.6.�Unbehelflich sind die Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers, wonach Gersau kein Kurort, sondern ein Schlafdorf sei, weshalb es unzul�ssig sei, ihm unter Berufung auf Art. 48 Abs. 1 BR die Umnutzung seiner Liegenschaft, die gar nicht rentabel als Gastwirtschaftsbetrieb gef�hrt werden k�nne, zu verweigern. Er k�nne nicht verpflichtet werden, ein Restaurant zu betreiben.
Das Bundesgericht hat indessen bereits im Urteil vom 20. April 2005 entschieden, dass die Verweigerung der Umnutzung rechtens ist. Dabei hat es auch dargelegt, dass es sich bei Art. 48 Abs. 1 BR inhaltlich um einen Bestandteil des Zonenplans handelt, weshalb die Bestimmung einer akzessorischen �berpr�fung praxisgem�ss nicht zug�nglich ist (Urteil a.a.O. E. 3.2 S. 8). Daran hat sich nichts ge�ndert. Abgesehen davon ist die Behauptung des Beschwerdef�hrers, es sei ausgeschlossen, das Restaurant "L�ndi" rentabel zu betreiben, weder belegt noch naheliegend. Dagegen spricht einerseits die Existenz mehrerer Restaurants in der unmittelbaren Umgebung. Zum anderen hat der Beschwerdef�hrer offensichtlich nie einen Versuch gemacht, das "L�ndi" wiederzuer�ffnen, sondern hat es nach eigenen Angaben schon bald nach dessen Erwerb widerrechtlich als Ferienhaus genutzt. Im �brigen wurde der Beschwerdef�hrer entgegen seinen Ausf�hrungen auch gar nicht verpflichtet, auf der Liegenschaft eine Gastwirtschaft zu betreiben, sondern es wurde ihm nur die Umnutzung verweigert.
4.1.�Der Beschwerdef�hrer r�gt, es sei unzul�ssig, den Baubewilligungsentscheid mit einem Nutzungsverbot und mit Vollstreckungsmassnahmen zu verbinden, da das Baubewilligungsverfahren der Dispositionsmaxime unterliege, das Verfahren zum Erlass von Zwangsmassnahmen der Offizialmaxime. Er legt indessen mit keinem Wort dar, inwiefern dieses vom kantonalen Verfahrensrecht beherrschte Vorgehen Bundesrecht verletzen k�nnte, und das ist auch nicht ersichtlich. Darauf ist nicht einzutreten.
Im �brigen hat der baurechtliche Entscheid - die Verweigerung der Umnutzung - die unmittelbare Wirkung, dass die Liegenschaft KTN 213 rechtm�ssig ausschliesslich zu gastwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden darf und dementsprechend jede andere Nutzung - insbesondere zu Wohnzwecken - rechtswidrig ist. Der Beschwerdef�hrer hat die Beh�rden zu Beginn des Verfahrens selber dar�ber informiert dass er das "L�ndi" seit Jahren als Ferienhaus ben�tzt hat. Da dem Bezirksrat damit offiziell ein rechtswidriger Zustand zur Kenntnis gebracht wurde, war er verpflichtet, den rechtm�ssigen Zustand wiederherzustellen und dem Beschwerdef�hrer f�r den Fall der Fortf�hrung des rechtswidrigen Zustands Sanktionen anzudrohen. Dieser macht in diesem Zusammenhang eine Geh�rsverletzung geltend, da der Bezirksrat die H�he der Busse festgelegt habe, ohne seine Verm�gensverh�ltnisse abgekl�rt zu haben. Der Einwand grenzt an Tr�lerei, der Beschwerdef�hrer hatte im Rechtsmittelzug wiederholt Gelegenheit und Anlass nachzuweisen, dass die Bussenh�he nicht in einem vern�nftigen Verh�ltnis zu seiner wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit steht und damit unverh�ltnism�ssig w�re, ohne dass er davon Gebrauch gemacht h�tte. Weiter r�gt er einen Verstoss gegen das "Doppelbestrafungsverbot", da ihm sowohl Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB als auch eine Baubusse angedroht werde. Zu Unrecht, ein rechtswidriges Verhalten kann sowohl strafrechtliche als auch administrative Sanktionen nach sich ziehen, ohne dass eine Verletzung des Grundsatzes "ne bis in idem" vorl�ge. H�ufigstes Beispiel sind Verkehrsdelikte, die regelm�ssig sowohl eine strafrechtliche als auch eine administrative Sanktion nach sich ziehen (vgl. BGE 137 I 363 E. 2). Die R�ge ist unbegr�ndet.
Da sich somit die formellen R�gen als unbegr�ndet herausgestellt haben und sich weder die Sach- noch die Rechtslage seit dem ersten die Umnutzung des Restaurants "L�ndi" betreffenden Urteils des Bundesgerichts vom 20. April 2005 massgebend ge�ndert haben, bleibt es bei der damaligen Erkenntnis, dass die Verweigerung der Umnutzung kein Bundesrecht verletzt.
De Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdef�hrer auferlegt.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, dem Bezirksrat Gersau, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.