Source: https://www.epravo.sk/top/clanky/najom-nebytovych-priestorov-v-case-koronavirusu-4771.html
Timestamp: 2020-08-07 00:18:50+00:00
Document Index: 12848846

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 673', '§ 674', 'súd ', '§ 673', '§ 674', '§ 8', '§ 10', '§ 9', '§ 57', '§ 9', 'čl. 20', 'čl. 20', 'čl. 1', 'čl. 20', '§ 48']

Nájom nebytových priestorov v čase Koronavírusu - epravo.sk
ID: 4771upozornenie pre užívateľov
Z dôvodu ohrozenia šírením nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 pristúpila Slovenská republika k prijatiu viacerých opatrení v záujme zabránenia tomuto šíreniu a v záujme ochrany ľudského zdravia. Jedným z takýchto opatrení je aj uzatvorenie množstva prevádzok poskytujúcich rôzne druhy tovarov a služieb, a to v súčasnosti až do odvolania. Toto spôsobuje nemalé problémy mnohým podnikateľom, okrem iného aj v súvislosti s nájmom nebytových priestorov, ktoré pre povinné zatvorenie nemôžu niektorí nájomcovia vôbec využívať. To ich však nie vždy oprávňuje na zľavu z nájomného, či dokonca jeho odpustenie.
Čo teda robiť v tejto situácii, aby sa nestal takýto nájom pre podnikateľov likvidačným?
Existuje viacero možností, ako v tomto prípade postupovať, pričom v každom jednotlivom prípade je v prvom rade potrebné posúdiť konkrétnu nájomnú zmluvu. Preto predmetný príspevok predstavuje iba teoretický náhľad na možnosti riešenia vzniknutej situácie, nie však komplexné posúdenie každého jednotlivého nájmu.
Jednou z možností, ako sa vysporiadať s predmetnou situácie pri nemožnosti užívania predmetu nájmu, je zľava alebo odpustenie nájomného.
Prípady, kedy je možné požadovať zľavu z nájomného, upravuje § 8 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ( ďalej len „Zákon č. 116/1990 Zb.“ ), v zmysle ktorého má nájomca nárok na zľavu z nájomného v prípade, ak nemôže predmet nájmu užívať, resp. ho môže užívať len obmedzene z dôvodu, že prenajímateľ porušuje svoje zákonné alebo zmluvné povinnosti.
Je zrejmé, že ak jediným dôvodom, prečo nájomca nemôže užívať prenajatý priestor je Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva ( prípadne iného orgánu štátnej správy ) o dočasnom zákaze prevádzkovania konkrétnych druhov prevádzok, nepôjde v prípade nájomcu o obmedzenie, ktoré by bolo zapríčinené prenajímateľom. Preto nájomcovi na základe predmetného ustanovenia nárok na zľavu z nájomného nevznikne.
Môžeme sa však stretnúť s právnym názorom, že je v predmetom prípade prípustné subsidiárne aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka o zľave z nájomného ( § 673 a § 674 OZ ) v prípade, keď nájomca pre vady veci nemôže predmet nájmu užívať v súlade s dojednaným účelom nájmu, resp. ho môže užívať len obmedzene.
Jedinými dvoma podmienkami pre uplatnenie zľavy z nájomného v prípade predmetných ustanovení teda je, že predmet nájmu má objektívne vady, ktoré bránia v jeho užívaní a zároveň, že túto nemožnosť užívania alebo vadu nespôsobil nájomca. Z uvedeného dôvodu môžeme preto pod toto ustanovenie nepochybne subsumovať aj prípady, kedy vady predmetu nájmu sú spôsobené tzv. vyššou mocou alebo inak, nezávislé od konania alebo opomenutia prenajímateľa.
Uvedený právny názor však podľa môjho názoru naráža na dve prekážky, a to :
a) v kontexte súčasnej situácie - či možno nemožnosť užívania prenajatého priestoru z dôvodu rozhodnutia orgánu verejnej moci, alebo aj v súvislosti s nebezpečenstvom šírenia ochorenia COVID-19 označiť za vadu veci; a zároveň
b) vo všeobecnom kontexte - či je prípustná prezentovaná subsidiárna aplikácia Občianskeho zákonníka v predmetnom prípade.
Bez ohľadu na to, že by sme mohli viesť polemiku o tom, či takáto udalosť vis maior, akou je ochorenie COVID-19 a na neho nadväzujúce opatrenia Úradu verejného zdravotníctva, ktoré obmedzuje, resp. priamo zakazuje prevádzku mnohým podnikateľom, možno alebo nemožno považovať za vadu prenajatej veci, v dôsledku ktorej je obmedzené alebo znemožnené jej užívanie v súlade s účelom nájmu, považujem za zásadnejšie v tomto prípade zodpovedanie problému uvedeného vyššie pod písm. b), a to či vôbec sú v tomto prípade ustanovenia Občianskeho zákonníka aplikovateľné, ako to autori daného právneho názoru prezentujú.
Subsidiarita právnych predpisov znamená možnosť aplikácie všeobecného právneho predpisu v prípadoch, ak osobitný ( špeciálny ) právny predpis neobsahuje právnu úpravu určitého právneho problému, právneho vzťahu. Takáto subsidiarita nepochybne platí aj v prípade Občianskeho zákonníka ako všeobecného predpisu a Zákona č. 116/1990 Zb. ako špeciálneho právneho predpisu.
Je však potrebné dôsledne rozlišovať, kedy je táto subsidiarita aplikovateľná. V tomto smere si dovolím poukázať na závery prijaté Najvyšším súdom Slovenskej republiky v Uznesení sp. zn. 3Obdo/34/2018
( zverejnené v Zbierke stanovísk a rozhodnutí Najvyššieho súdu SR - R 49/2019 ), v ktorom sa Najvyšší súd SR zaoberá práve subsidiárnou aplikáciou Občianskeho zákonníka na právne vzťahy založené Zákonom č. 116/1990 Zb., pričom jednoznačne uvádza, že podmienkou takejto subsidiárnej aplikácie je alternatívne prípad, ak ( 1 ) špeciálny právny predpis vôbec neobsahuje úpravu určitého právneho vzťahu alebo ( 2 ) špeciálny právny predpis na ten všeobecný výslovne odkazuje. Naopak v prípade, ak špeciálny právny predpis obsahuje určitú, aj keď oproti Občianskemu zákonníku užšiu, právnu úpravu, subsidiárna aplikácia Občianskeho zákonníka ako všeobecného právneho predpisu je v takom prípade vylúčená.
Mám za to, že aj pre právnu úpravu zľavy z nájomného je potrebné aplikovať uvedené zásady aplikácie subsidiárnych právnych predpisov, pričom nakoľko Zákon č. 116/1990 Zb. má na rozdiel od Občianskeho zákonníka svoju vlastnú, osobitú úpravu prípadov, kedy je možné zo strany nájomcu požadovať zľavu z nájomného, je vylúčené, aby na predmetný právny problém boli aplikované všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka ( § 673 a § 674 ).
Uvedené však nevylučuje, aby si zmluvné strany v jednotlivej zmluve upravili podmienky pre uplatnenie zľavy z nájomného aj v širšej miere, než ako to vyplýva zo znenia ustanovenia
§ 8 Zákona č. 116/1990 Zb. ( napríklad aj o dôvody upravené Občianskym zákonníkom, či dokonca prípady vis maior ). Aj z uvedeného dôvodu je aj v tomto prípade preto nevyhnutné posúdiť ustanovenia konkrétnej nájomnej zmluvy v kontexte konkrétneho dôvodu pre uplatnenie zľavy.
Ďalším možným a možno jediným riešením pre nájomcov, ktorí sa dostali do situácie, že museli svoje prevádzky úplne uzatvoriť, pričom bez príjmov plynúcich z podnikateľskej činnosti nie sú schopní uhrádzať ani mesačné splátky nájomného, je ukončenie takejto nájomnej zmluvy.
V prípade, ak prenajímateľ v takomto prípade nie je ochotný s nájomcom zmluvu ukončiť dohodou, nezostáva nájomcovi častokrát nič iné, ako takúto nájomnú zmluvu vypovedať, inak by sa pre neho mohol stať takýto nájomný vzťah v súčasnosti likvidačným.
V prípade zmlúv uzatvorených na dobu neurčitú výpoveď nájomnej zmluvy spravidla nebude problém, keďže v zmysle § 10 Zákona č. 116/1990 Zb. môže ktorákoľvek strana nájomnú zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodu ( za predpokladu, že sa zmluvné strany nedohodli inak ). Zásadne odlišná situácia však vzniká nájomcom, ktorých zmluvy sú uzatvorené na dobu určitú, keďže títo majú iba obmedzený rozsah dôvodov, pre ktoré môžu nájom nebytových priestorov jednostranne vypovedať.
Naskytá sa tu však pre určitú skupinu nájomcov teoretická možnosť nájom nebytového priestoru vypovedať z dôvodu podľa § 9 ods. 3 písm. a) Zákona č. 116/1990 Zb., a to z dôvodu straty spôsobilosti prevádzkovať činnosť, na ktorú bol nebytový priestor prenajatý.
Ak je totiž prevádzkovanie konkrétnej činnosti výlučne viazané na daný nebytový priestor, teda nepôjde o poskytovanie tovarov alebo služieb, ktoré je napríklad možné poskytovať aj formou e-shopu a podobne, je faktom, že daný podnikateľ v súčasnosti nemôže predmet činnosti fakticky vykonávať. Z uvedeného dôvodu môže pristúpiť k pozastaveniu prevádzkovania živnosti v súlade s § 57 Zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní. Nakoľko aj pozastavením prevádzkovania povolenej činnosti dochádza k faktickému zániku ( aj keď dočasnému ) oprávnenia na vykonávanie tej ktorej činnosti, stratí okamihom pozastavenia prevádzkovania živnosti podnikateľ spôsobilosť na prevádzku činnosti, na ktorú bol priestor prenajatý ( za predpokladu, že bude pozastavená prevádzka tej živnosti, ktorá sa viaže k účelu nájmu ) a naplní tak zároveň výpovedný dôvod podľa § 9 ods. 3 písm. a) Zákona č. 116/1990 Zb[1].
Netreba však aj v tomto prípade zabúdať, že je nevyhnutné takúto možnosť posúdiť vo vzťahu ku každej jednotlivej prevádzke, a to nie len vo vzťahu k zmluvným ustanoveniam nájomnej zmluvy, no zároveň aj vo vzťahu podmienkam tej ktorej prevádzky a ekonomickým dopadom na takúto prevádzku, aby sa predmetný krok nájomcu vo forme výpovede ako jednostranného právneho úkonu nepovažoval za špekulatívny a pre rozpor s dobrými mravmi ako absolútne neplatný.
Záverom však považujem opäť za potrebné zdôrazniť skutočnosť, že každému právnemu úkonu, či už v súvislosti s prípadným ukončením nájmu alebo požadovaním zľavy z nájomného, odporúčam obrátiť sa na svojho právneho zástupcu, ktorý posúdi ustanovenia konkrétnej zmluvy v porovnaní s aktuálnou situáciou a podmienkami toho ktorého nájomcu.
Nárok na náhradu zo strany štátu z dôvodu núteného obmedzenia vlastníckeho práva?
V súvislosti s uvedenými Opatreniami Úradu verejného zdravotníctva obmedzujúcimi prevádzku mnohým podnikateľom a s tým súvisiacich obmedzení nie len práv nájomcov, no aj samotných vlastníkov nehnuteľností, sa však naskytá priestor ešte pre ďalšiu právnu úvahu, a to možnosť požadovať primeranú náhradu zo strany Slovenskej republiky.
Je zrejmé, že predmetné obmedzujúce opatrenia majú objektívne negatívny dopad, a to či už na práva nájomcov, alebo prenajímateľov. Zároveň je nepochybné, že zavinenie v uvedenom prípade neleží na strane žiadneho z nich, pričom v každom prípade jeden z nich bude nútený ťarchu súčasnej situácie niesť.
Priamo Ústava Slovenskej republiky garantuje základné právo vlastniť majetok ( čl. 20 Ústavy SR ), no zároveň umožňuje vo vymedzených prípadoch vyvlastniť alebo obmedziť vlastnícke právo, ak sa toto vykonáva na základe zákona, vo verejnom záujme, v nevyhnutnej miere a za náhradu. V tomto smere je dôležité spomenúť, že k výkladu vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 Ústavy SR je potrebné pristupovať aj v kontexte práva pokojne užívať svoj majetok v zmysle čl. 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd ( ďalej len „Dohovor“ ) extenzívne, teda pod pojem právo vlastniť majetok je nevyhnutné zaradiť okrem iného aj majetkové práva – vrátane práva nájmu, práva pokojne užívať vec, ktorá je predmetom nájmu[2].
Pokiaľ ide o splnenie podmienok obmedzenia vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods. 4 Ústavy SR, existencia naliehavého verejného záujmu – ochrana verejného zdravia, je v danom prípade nepochybne daná, dokonca je predpokladaná aj zákonom č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov ( ďalej len „Zákon č. 355/2007 Z. z.“ ), rovnako ako je pre tieto prípady zákonom predpokladaný aj zásah – obmedzenie vlastníckeho práva zo strany Úradu verejného zdravotníctva vo forme zákazu alebo obmedzenia prevádzky ( § 48 ods. 4 písm. e) Zákona č. 355/2007 Z. z. ). Nevyhnutnosť uvedených opatrení na dosiahnutie predmetného cieľa zrejme tiež nie je otáznou.
Možno preto konštatovať, že podmienky pre obmedzenie vlastníckeho práva a práva užívať majetok, boli v súlade s uvedenými právnymi predpismi splnené. Otázne však zostáva splnenie podmienky primeranej kompenzácie, ktorej absencia by z dôvodu priamej aplikovateľnosti Ústavy SR a Dohovoru spôsobila protiústavný zásah do základných práv garantovaných týmito predpismi.
Národná rada Slovenskej republiky v posledných dňoch pristúpila k prijatiu viacerých noviel právnych predpisov napríklad na úseku daní či pracovnoprávnych predpisov a podobne, ktoré majú určitým spôsobom poskytnúť postihnutým podnikateľom rôzne druhy kompenzácií či úľav v nadväznosti na ich ekonomickú situáciu súvisiacu najmä s poklesom tržieb či povinnosťou platiť dane, odvody a mzdy zamestnancov. Zároveň však zrejme nie každému subjektu takýto nárok vznikne a nie v každom prípade bude poskytnutý v rovnakom rozsahu, resp. bude zohľadňovať individuálne kritériá súvisiace priamo s výkonom určitej podnikateľskej činnosti, no nie so samotným dopadom na práva vyplývajúce z nájmu.
S ohľadom na vyššie uvedené je preto v tomto prípade nepochybne na mieste posúdiť v každom jednotlivom prípade, aká kompenzácia bola zo strany štátu jednotlivým subjektom či už v pozícii nájomcu alebo prenajímateľa v súvislosti s ich núteným obmedzením práva vlastniť a užívať majetok poskytnutá, a či túto možno za daných okolností považovať za primeranú.
JUDr. Michaela Matušíková,
Advokátska kancelária HAVLÁT & PARTNERS
Tel.: +421/2/5441 0102
e-mail: mmatusikova@havlat.sk
[1] Pozri napríklad Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. n. 26 Cdo 4480/2010 a 26 Cdo 2876/2000
[2] Pozri napríklad Nález Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 19/09, Nález Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 19/97 alebo Nález Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 37/99.
Autor: JUDr. Michaela Matušíková (HAVLÁT & PARTNERS)