Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=18.11.2015&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20266%2F14
Timestamp: 2018-08-21 02:08:17
Document Index: 47370987

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 812', 'BGH', '§ 313', '§ 559', 'BGH']

Was gilt bei Wohnflächenabweichungen?
§ 558 BGB, § 313 BGB
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei unzutreffender Wohnflächenangabe im Mietvertrag
Kurznachricht zu "Die Geltung der tatsächlichen Wohnfläche im Wohnungsmietrecht" von Gerhard Heix, original erschienen in: WuM 2016, 263 - 266.
Die Kappungsgrenze ist dann an Hand der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, IMR 2016, 60 f. = GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801 f.; LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2004 - 307 S 52/04, WE 2005, 20 f.).*).
Auch wenn für das Kaufrecht keine der für das Mietrecht geltenden Vorschrift in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vergleichbare Bestimmung existiert, lässt sich die dazu ergangene Rechtsprechung des BGH, dass ein Wohnungsmangel dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. nur: Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, NJW 2016, 239), zumindest als Maßstab für die Feststellung heranziehen, dass die Kaufsache die aufgrund der Angaben im Exposé erwartete Beschaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist, als diese im Exposé ausgewiesen wird.
Dabei hat sich das Amtsgericht auf den Rechtsgedanken aus der zum Mieterhöhungsrecht ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) gestützt und diesen auf den vorliegenden Fall übertragen.
a) Auch nach Auffassung der Kammer ist die Argumentation aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14), wonach für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete - unter Aufgabe der vormaligen Rechtsprechung - auch bei Abweichungen von bis zu 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist, auf die vorliegende Konstellation übertragbar.
Soweit er zugleich an der 10 %-Erheblichkeitsschwelle im Rahmen der Mietminderung festgehalten hat (vgl. BGH, Urt. v. 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, juris, Rn. 9), betrifft dies eine andere Konstellation und Interessenlage.
Soweit der BGH zwischenzeitlich entschieden hat, dass es für Mieterhöhungen auf die tatsächliche Fläche ankomme (BGH, Urteil vom 18. November zum Az. VIII ZR 266/14), ändert dies weder am Vorliegen eines Mangels noch an den obigen Ausführungen, da die Entscheidung ausdrücklich die 10-Prozent-Grenze für die Frage des Vorliegens eines Mangels bestätigt hat (…BGH a. a. O. Rn. 9).
Der Vermieter kann diese detaillierten Regelungen nicht dadurch umgehen, dass er eine letztlich unwirksame - Erhöhung vereinbart und dann versucht, im Wege des Wertersatzes die Erhöhung trotzdem durchzusetzen (zweifelnd auch AG Dortmund, WuM 2009, 120; ebenso LG Leipzig, WuM 2002, 94; anders wohl KG WuM 1992, 514, jeweils zu § 812 BGB; vgl. auch BGH NZM 2016, 42 zur Frage, ob bei einer unwirksamen Erhöhung eine Anpassung über § 313 BGB erfolgen kann), zumal dann auch die Regelung des § 559 b Abs. 2 BGB leerlaufen würde.
1) Die Berufung übersieht in ihren Ausführungen unter Ziffer 2., dass die dort genannte BGH-Entscheidung vom 18.11.2015 (NJW 2016, 239 ff.) auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar ist.
Die Situation gleicht derjenigen, die der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 18.11.2014, Az. VIII ZR 266/14, zu Grunde gelegen hat.