Source: https://www.jusmeum.de/urteil/lg_duisburg/a8b5e0903233e1e22b017bbe6185bfc7e8205af4985f478643c97f706ea5a0ae
Timestamp: 2019-11-14 01:36:12
Document Index: 127623684

Matched Legal Cases: ['§ 164', '§ 280', 'BGH', '§ 249', 'BGH', '§ 286', '§ 91', '§ 709']

LG Duisburg, 8 O 367/05: LG Duisburg: eigentumswohnung, immobilie, umschuldung, erwerb, kredit, verkäuferin, anlageberatung, kaufpreis, quittung, entlastung
Urteil des LG Duisburg vom 10.08.2006, 8 O 367/05
Aktenzeichen: 8 O 367/05
LG Duisburg: eigentumswohnung, immobilie, umschuldung, erwerb, kredit, verkäuferin, anlageberatung, kaufpreis, quittung, entlastung
Landgericht Duisburg, 8 O 367/05
Zug um Zug gegen die Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung Vom – Bruck – Q-Platz in #### L2 (Wohnungsgrundbuch von L2 Blatt 22156) Wohnung Nr. 7 mit 1.730/10.000 Miteigentumsanteilen auf die Beklagten,
an den Kläger 21.422 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-zinssatz seit dem 16.6.2005 zu zahlen.
den Kläger gegenüber der T GmbH, S-Straße in 20095 I von al-len Verbindlichkeiten aus dem Kredit mit der SAP-Darlehens-Nr.: #####/#### (vor-mals Kredit der DG Hyp Deutsche Genossenschaftsbank AG Konto-Nr. 17/#####/####/6KR/SA) freizustellen,
den Kläger gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Vom – Bruck – Q-Platz in #### L2 von allen Verbindlichkeiten, insbesondere Wohngeld und Betriebs-kosten für die Wohnung Nr. 7 im Dachgeschoss des Hauses Vom – Bruck – Q-Platz in #### L2 (1.730/10.000 Miteigentumsanteil) freizustellen,
sowie den Kläger von sämtlichen Grundsteuerzahlungen für die Wohnung Nr. 7 Vom – Bruck – Q-Platz in #### L2 an die Stadt L2 ab dem 1.6.2006 freizustellen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 193.000 € vorläufig vollstreckbar.
2Der Kläger nimmt die Beklagten aus eigenem und aus abgetretenen Recht auf Schadensersatz aufgrund unrichtiger Anlageberatung in Anspruch.
3Der Kläger und seine Ehefrau wurden Anfang des Jahres 2003 durch ein Zeitungsinserat auf die Beklagten aufmerksam, in dem diese u.a. mit der Vermittlung günstiger Kredite warben. Sie begaben sich zu einem Beratungsgespräch mit den Beklagten, von dem sie sich eine Umschuldung ihrer Verbindlichkeiten bei der Citibank sowie eine Entlastung ihrer angespannten wirtschaftlichen Lage erhofften. Sie wurden daraufhin in den Geschäftsräumen beider Beklagten von dem Beklagten zu 2) beraten, wobei sie umfassende Einsicht in ihre Vermögensverhältnisse gewährten. Der Kläger ist Facharbeiter in einem Hüttenwerk. Er und seine Ehefrau verfügten damals über ein monatliches Einkommen von jeweils ca. 1300 €. Zu diesem Zeitpunkt bestanden bereits hochverzinsliche Kreditverbindlichkeiten des Klägers und seiner Ehefrau gegenüber der bank i.H.v. ca. 40.000 €, worauf monatlich 906 € zu zahlen waren.
4Der Beklagte zu 2) riet dem Kläger und seiner Ehefrau zum Kauf einer Eigentumswohnung, die mit einem Kredit über 115.000 € bei der bank finanziert werden sollte, wobei ihm Rahmen der Finanzierung auch ein Bausparvertrag abgeschlossen werden sollte. Durch dieses Finanzierungsmodell solle auch der bank Kredit abgelöst werden. Dies sollte dadurch geschehen, dass dem Kläger und seiner Ehefrau von der Verkäuferin der Immobilie ein "kapitalisiertes Mietkostenausfallrisiko" in Höhe von 39.320 € ausbezahlt werde. Die Rückzahlungsrate an die bank solle zusammen mit den Beiträgen an die Bausparkasse, nach Abzug der zu erwartenden Miete, niedriger ausfallen, als die bisher an die bank zu leistende Kreditrate. So werde nicht nur die gewünschte finanzielle Entlastung, sondern auch eine Kapitalanlage durch den Erwerb der Eigentumswohnung erreicht. Der Beklagte zu 2) werde dem Kläger und seiner Ehefrau die gesamte schriftliche Geschäftsabwicklung abnehmen, so dass diese jeweils nur noch zu unterschreiben bräuchten.
5Die vom Beklagten zu 2) vorgeschlagenen Verträge wurden sodann im Zeitraum März 2003 – Mai 2003 abgeschlossen. Mit notariellem Vertrag vom 7.4.2003 erwarben der Kläger und seine Ehefrau eine Eigentumswohnung zum Preis von 122.000 €. Für diese vermittelten die Beklagten dem Kläger und seiner Ehefrau einen Mieter sowie den Abschluss eines Mietinkassoverwaltungsvertrag mit der GmbH.
6Für den Kläger und seine Frau ergeben sich nunmehr monatliche Ratenzahlungen i.H.v. 736 € an die bank. Für den Bausparvertrag sind jeweils 45,50 € monatlich zu entrichten. Dem steht eine ortsübliche Nettomiete von rund 350 € für die erworbene Wohnung gegenüber. Aus Gründen, die unter den Parteien umstritten sind, kam es nicht zu einer Ablösung des Kreditvertrages bei der bank. Mit dem sich daraus ergebenden Kapitaldienst waren der Kläger und seine Ehefrau überfordert, so dass sie sowohl gegenüber der bank, wie auch mit der Bezahlung der Hausgeldumlage für die Eigentumswohnung in Rückstand gerieten. Die inzwischen getrennt von diesem lebende Ehefrau des Klägers trat ihre Ansprüche gegen die Beklagten an den Kläger ab.
Für die Zeit von Mai 2003 bis Juli 2005 ist ein Zinsschaden von 14.281,79 € angefallen. 7
Hinzu kommen die angefallene Grunderwerbssteuer von 4.270 € und Notarkosten in Höhe von 201,84 €. Im Jahre 2004 sind weiterhin Kosten der Hausverwaltung von 2.312,50 € und weitere Kosten für das Mietinkasso von 356,35 € angefallen.
9Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.5.2005 wurden die Beklagten zum Ersatz der entstandenen Schäden aufgefordert.
10Der Kläger behauptet, es habe sich später herausgestellt, dass eine Umschuldung des bank Kredites im Finanzierungsmodell des Beklagten, entgegen dessen Angaben, von Anfang an nicht vorgesehen gewesen sei. Insbesondere sei von den Beklagten hierzu kein Geldbetrag ausgezahlt worden. Der Kläger vertritt die Ansicht, dass die Willenserklärungen des Beklagten zu 2) gem. § 164 BGB unmittelbar auch für und gegen die Beklagte zu 1) wirkten, da diese dem Beklagten zu 2) die Tätigkeit der Beratung in ihren Geschäftsräumen überlassen habe. Der Erwerb der Eigentumswohnung sei für den Kläger und seine Ehefrau objektiv nicht sinnvoll gewesen, da sie zu einer nachhaltigen Beeinträchtigung der ihnen zur Verfügung stehenden finanziellen Möglichkeiten geführt habe. Es ergebe sich auch eine nicht nachvollziehbare Deckungslücke von 7.000 € zwischen dem aufgenommenen Darlehen und dem Kaufpreis der Immobilie. Außerdem sei der Abschluss des Mietinkassoverwaltungsvertrages wirtschaftlich unsinnig gewesen.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, 11
12die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 21.422,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.6.2005 zu zahlen,
13festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger jeden weiteren Schaden zu ersetzen, der aus der fehlerhaften Beratung des Klägers betreffend den Kauf einer Eigentumswohnung in L2, 28, noch entstehen wird.
14Der Kläger hat seine Klage mit Schriftsatz vom 12.5.2006 umgestellt und beantragt nunmehr,
16an ihn, den Kläger, 21.422,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.6.2005 zu zahlen,
17ihn, den Kläger, gegenüber der , in 20095 Hamburg von allen Verbindlichkeiten aus dem Kredit mit der Darlehens-Nr.: #####/#### (vormals Kredit der bank AG Konto-Nr. 17/#####/####/6KR/SA) freizustellen,
18ihn, den Kläger, gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft 28 in #### L2 von allen Verbindlichkeiten, insbesondere Wohngeld und Betriebskosten für die Wohnung Nr. 7 im Dachgeschoss des Hauses 28 in #### L2 (1.730/10.000 Miteigentumsanteil) freizustellen,
19ihn, den Kläger, von sämtlichen Grundsteuerzahlungen für die Wohnung Nr. 7 28 in #### L2 an die Stadt Krefeld ab dem 1.6.2006 freizustellen.
20Zug um Zug gegen die Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung 28 in #### L2 (Wohnungsgrundbuch von L2 Blatt 22156) Wohnung Nr. 7 mit 1.730/10.000 Miteigentumsanteilen auf die Beklagten.
23Die Beklagten behaupten, dem Kläger und seiner Ehefrau sei zur Rückführung ihrer Verbindlichkeiten bei der bank ein Betrag von 21.500 € in bar seitens der Beklagten zugeflossen. Hinzu kämen insgesamt 3.500 €, die in monatlichen Raten zu je 500 € zum Ausgleich der Unterdeckung. Über diese Barauszahlung habe der Kläger gemeinsam mit seiner Ehefrau unter dem 22.9.2003 eine Quittung ausgestellt. Der Differenzbetrag zu 39.000 € sei von der Verkäuferin für Kaufnebenkosten und den Eigenkapitalanteil von 7.000 € (= Kaufpreis von 122.000 € - Darlehensbetrag von 115.000 €) aufgewandt worden. Offenbar hätten der Kläger und seine Ehefrau diesen Umschuldungsbetrag abredewidrig nicht an die bank abgeführt. Die Beklagten behaupten, Grunderwerbssteuer und Notarkosten für die von den Klägern erworbene Immobilie seien vom Verkäufer übernommen worden.
24Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen und . Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Akteninhalt und die Entscheidungsgründe verwiesen.
Die zulässige Klage ist auch begründet. 26
27Der geltend gemachte Anspruch besteht gegen beide Beklagten gem. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB aufgrund fehlerhafter Anlageberatung.
28Zwischen dem Kläger und beiden Beklagten ist ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen. Unstreitig ist der Beklagte zu 2) zugleich auch als Stellvertreter der Beklagten zu 1) aufgetreten, so dass ein Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und beiden Beklagten zustande gekommen ist. Dieses ist rechtlich auch nicht lediglich als Anlagevermittlung, sondern als Anlageberatungsvertrag zu qualifizieren. Für einen Anlageberatungsvertrag spricht, wenn der Kapitalanleger keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge besitzt und nicht nur über Tatsachen informiert werden, sondern auch eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Empfehlung erhalten will (BGH, NJW-RR 1993, 1114 f.). Hier sind der Kläger und seine Ehefrau an den Beklagten zu 2) ohne konkrete Vorstellungen hinsichtlich der Form der gewünschten Kapitalanlage heran getreten. Sie haben dem Beklagten zu 2) auch ihre gesamten Vermögensverhältnisse offen gelegt und begehrten demnach erkennbar eine auf ihre persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung. Der Beklagte zu 2) hat dann auch nicht nur ein bestimmtes Kapitalanlageprodukt vermittelt, sondern eine in sich abgeschlossene Konzeption, bestehend aus Umschuldung, Neuaufnahme eines Kredites sowie eines Bausparvertrages und Anlage des daraus herrührenden Kapitals in einer zu erwerbenden Eigentumswohnung, vorgeschlagen.
29Zu den Pflichten eines Anlageberaters gehört es nicht nur, richtig und vollständig über die tatsächlichen Umstände der empfohlenen Anlage aufzuklären, sondern diese auch fachkundig zu bewerten und zu beurteilen. Empfiehlt der Anlageberater ein Gesamtkonzept, muss dieses in sich schlüssig und in der für ihn erkennbaren Situation der Anleger wirtschaftlich sinnvoll ("anlegergerecht") sein.
30Das dem Kläger vom Beklagten zu 2) war weder schlüssig, noch auf die Bedürfnisse des Klägers und seiner Ehefrau abgestimmt, weshalb die Beklagten als Gesamtschuldner für den eingetretenen Schaden haften.
31Der Kläger und seine Ehefrau haben den Beklagten zu 2) über ihre damals bereits angespannte wirtschaftliche Situation aufgeklärt. Ihnen ging es auch für den Beklagten zu 2) erkennbar nicht in erster Linie um den Erwerb einer Eigentumswohnung zur Geldanlage. Diese waren allein an der Umschuldung des hochverzinslichen und den Kläger und seine Ehefrau dadurch finanziell stark belastenden Kredits bei der bank interessiert, wozu der Erwerb einer Eigentumswohnung lediglich als vom Beklagten zu 2) ins Gespräch gebrachtes Mittel in Betracht kam. Zur wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit des von ihm sodann vorgetragenen Umschuldungskonzepts haben die Beklagten trotz des gerichtlichen Hinweises vom 6.3.2006 nur lückenhaft vorgetragen. Offenbar sollte die geplante Umschuldung aber aus Mitteln erfolgen, die von der Verkäuferin der von dem Kläger und seiner Ehefrau zu erwerbenden Immobilie als "kapitalisiertes Mietkostenausfallrisiko" in Höhe von 39.320 € ausbezahlt werden sollten. Zum wirtschaftlichen Hintersinn dieser – ungewöhnlichen – Finanzierungskonstruktion haben die Beklagten nichts vorgetragen. Es kann lediglich vermutet werden, dass auf diese Weise zum Nachteil der finanzierenden Bank ein überhöhter Kaufpreis und damit ein unrealistischer Verkehrswert vorgetäuscht werden sollte, um den zur Umschuldung nötigen Geldbetrag so zu den günstigeren Konditionen eines grundschuldlich abgesicherten Realkredits zu erhalten.
32Einmal davon abgesehen, dass der Beklagte zu 2) dem Kläger und dessen Ehefrau in diesem Fall ein Finanzierungskonzept unterbreitet hätte, das den objektiven Tatbestand des Betrugs zum Nachteil der finanzierenden Bank verwirklicht, konnte eine Umschuldung des klägerischen Kredites bei der bank in Höhe von 40.000 € jedenfalls nur dann gelingen, wenn das "kapitalisierte Mietkostenausfallrisiko" in voller Höhe an den Kläger oder aber an die bank ausbezahlt worden wäre. Während der Kläger jegliche Auszahlung abstreitet, behaupten auch die Beklagten lediglich, dass ein Teilbetrag von 21.500 € zur Auszahlung gelangt sei. Der Restbetrag sei zum Ausgleich monatlicher Unterdeckungen, der Kaufnebenkosten und des Eigenkapitalanteils von 7.000 € verwandt worden. Eine vollständige Umschuldung des klägerischen bank Kredits konnte also bereits nach dem Beklagtenvortrag nicht erreicht werden, weshalb das vom Beklagten zu 2) vorgeschlagene Anlagemodell nicht den vom Kläger und dessen Ehefrau im vorangegangenen Beratungsgespräch geäußerten Erwartungen gerecht geworden ist.
33Selbst wenn man annähme, dass eine Rückführung des Kredites bei der bank um den Betrag von 21.500 € eine spürbare Entlastung der Kläger gebracht hätte, wozu die Beklagten aber trotz des gerichtlichen Hinweises vom 6.3.2006 nichts näheres vorgetragen haben, sieht das Gericht die Behauptung der Beklagten, dass eine solche Auszahlung erfolgt sei, nicht als erwiesen an.
34Zwar haben die Beklagten im Kammertermin vom 22.6.2006 eine unter dem 22.9.2003 datierende vom Kläger und seiner Ehefrau unterschriebene Quittung über den Betrag von 21.500 € und ein vom Kläger unterzeichnetes "Selbstständiges Schuldversprechen" vom 2.7.2006 über einen weiteren Betrag von 5.500 € vorgelegt. Auch begründen solche Privaturkunden eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die in ihnen enthaltenen Erklärungen zutreffend sind.
35Dennoch schenkt das Gericht der klägerischen Behauptung und der dies bestätigenden Zeugenaussage seiner Ehefrau Glauben, dass ihnen der Beklagte zu 2) eine Vielzahl von Schriftstücken zur Unterschrift vorgelegt habe, welche von diesen ohne Kenntnis ihres Inhalts unterschrieben worden seien. Trotz wiederholter und nachdrücklicher Ermahnung durch den Vorsitzenden zu ihrer Wahrheitspflicht sind beide bei ihrer Einlassung geblieben, dass - abgesehen von 500 € - keine Auszahlungen seitens des Beklagten zu 2) erfolgt seien. Dass er nicht weiter darauf geachtet habe, was er beim Beklagten zu 2) unterschrieben habe, hat der Kläger mit seiner großen finanziellen Not begründet. Sowohl der Kläger als auch seine Ehefrau haben im Kammertermin einen eher unbedarften und relativ schlichten Eindruck hinterlassen. Dieser Umstand hat die Aussagen in doppelter Hinsicht glaubhaft erscheinen lassen. Einmal haben sowohl der Kläger als auch seine Ehefrau nicht den Eindruck hinterlassen, zu einer "glatten" Lüge vor dem erkennenden Gericht fähig zu sein. Andererseits lässt es deren geschäftliche Unerfahrenheit nachvollziehbar erscheinen, dass beide bei dem Beklagten zu 2) allerhand Schriftstücke – darunter auch eine Quittung – ohne nähere Prüfung des jeweiligen Inhalts unterzeichnet und dem Beklagten zu 2) damit blind vertraut haben.
36Damit liegen Umstände vor, welche die Vermutung erschüttern, dass den genannten Urkunden tatsächlich eine Geldübergabe in der dokumentierten Höhe zu Grunde lag.
37Ohnehin ist es auch mindestens verwunderlich – und allenfalls im Hinblick auf die offenbare Rechtswidrigkeit (s.o.) des Anlagemodells nachvollziehbar – dass die Auszahlung der fraglichen Beträge nicht auf ein Bankkonto des Klägers oder unmittelbar an die bank erfolgt ist, sondern dass die Beträge bar an den Kläger bzw. an ihn und seine Ehefrau geflossen sein sollen.
38Der Aussage des Zeugen , der bei der Geldübergabe zugegen gewesen sein will, konnte das Gericht keinen Glauben schenken. Im Verlauf seiner gesamten Vernehmung hat der Zeugen den Eindruck hinterlassen, seine Aussage zuvor mit dem Beklagten zu 2) abgestimmt zu haben. Während der Zeuge eingangs seiner Vernehmung angegeben hatte, mit dem Beklagten zu 2) lediglich das Büro zu teilen und nicht in dessen Geschäfte eingebunden zu sein, hat er im Laufe der Vernehmung zahlreiche Angaben zu Details der geschäftlichen Beziehung des Beklagten zu 2) mit dem Kläger gemacht. Besonders lebendig und detailreich wurde die Aussage des Zeugen, als er von der Sorge des Beklagten zu 2) um die zweckentsprechende Verwendung von ausgezahlten H2 durch den Kläger berichtet hat. Aufgrund des zeitlichen Abstands von mittlerweile fast drei Jahren zu den wiedergegebenen Ereignissen, an denen der Zeuge keinen eigenen (geschäftlichen) Anteil gehabt haben will, hat dies den Verdacht einer Absprache der Aussage mit dem Beklagten zu 2) erregt. Außerdem stand die eloquente Mitteilsamkeit des Zeugen in dieser Partie seiner Aussage in einem gewissen Widerspruch dazu, dass er sowohl im Hinblick auf die Art der Zusammenarbeit mit dem Beklagten zu 2), als auch auf den wirtschaftlichen Hintersinn des von diesem vorgeschlagenen Geschäfts nur sehr zögerlich ausgesagt hat und insofern den Eindruck hinterlassen hat, bestimmte Umstände vor dem Gericht verbergen zu wollen. Dieser
Mangel an L im Aussageverhalten des Zeugen hat den Verdacht bestärkt, dass dieser mindestens einen Teil seiner Aussage konstruiert haben könnte und nicht an einer umfassenden Beantwortung der an ihn gerichteten Fragen interessiert war.
39Infolge der fehlerhaften Anlageberatung haben die Beklagten den Kläger gem. §§ 249 ff. BGB so zu stellen, wie er ohne diese stünde (BGH, NJW-RR 2000, 998, 999). Für diesen Fall ist mit Sicherheit davon auszugehen, dass der Kläger die Immobilie nicht erworben haben würde, da es ihm nicht um den Erwerb einer Immobilie, sondern um die Umschuldung seiner Verbindlichkeiten gegenüber der bank ging. Ohne den Erwerb der Immobilie hätte der Kläger auch den Kredit bei der nicht abgeschlossen, so dass ihm der dafür aufgewendeten Kapitaldienst als Schaden zu ersetzen ist. Dasselbe gilt von den anderen Zahlungen, die der Kläger im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verwaltung der Immobilie aufgebracht hat. Die vom Kläger dargelegten Schadenspositionen haben die Beklagten nicht in erheblicher Weise bestritten, so dass die vom Kläger berechnete Höhe des bereits entstandenen Schadens zugrunde zu legen ist. Soweit Erwerbsnebenkosten unmittelbar seitens der Verkäuferin oder unter Vermittlung des Beklagten zu 2) gezahlt worden sind, können solche Beträge nicht vom entstandenen Schaden abgezogen werden, weil die dafür aufgewandten Mittel letztlich aus dem vom Kläger und seiner Ehefrau abgeschlossenen Darlehen stammen. Weiterhin sind die Beklagten verpflichtet, den Kläger von den Verbindlichkeiten freizustellen, die er im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie eingegangen ist. Dazu gehören sowohl die künftig fällig werdenden Ansprüche der Finanzierungsbank, wie auch die Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch die vom Kläger geschuldeten Grundsteuern stehen in untrennbarem Zusammenhang mit dem rückabzuwickelnden Kauf der Immobilie.
40Der geltend gemachte Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB, weil im anwaltlichen Schreiben vom 27.5.2005 eine Mahnung zu sehen ist.
41Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 4 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 S. 1 ZPO.
Zahlungsantrag: 21.422,48 € 43
Freistellungsantrag zu 1a): 130.000 € 44
Freistellungsantrag zu 1b): 5.000 € 45
Freistellungsantrag zu 1c): 5.000 € 46
insgesamt: 161.422,48 € 47
8 O 367/05
Eigentumswohnung, Immobilie, Umschuldung, Erwerb, Kredit, Verkäuferin, Anlageberatung, Kaufpreis, Quittung, Entlastung