Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8249/zarzadca-nie-udostepnia-dokumentacji-wspolnoty/?Focus=112517
Timestamp: 2018-11-21 08:44:15+00:00
Document Index: 104035079

Matched Legal Cases: ['art 18', 'Art 18', 'art 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art.18', 'art. 18', 'art.33', 'art. 18', 'art 18', 'art.33', 'Art. 18', 'art. 18', 'art.33', 'art.33', 'art. 33', 'art 22', 'art. 18', 'art.18', 'art. 18', 'art.33', 'art. 18', 'art. 33', 'art. 18']

Wspolnota Mieszkaniowa - Zarządca nie udostępnia dokumentacji Wspólnoty
Dyskusja: Zarządca nie udostępnia dokumentacji Wspólnoty
CommentAuthorruhe
Jesteśmy wspólnotą z około 120 lokalami. Zarządca (i deweloper w jednym) nie udostępnia nam żadnych dokumentów finansowych Wspólnoty, nie wiemy nawet czy konta bankowe są założone na Wspólnotę... Co możemy w takiej sytuacji zrobić?
Od razu dodam, że wiem że na forum były już podobne wątki, ale proszę o nie pisanie porad typu "przeczytaj ustawę", "przegłosujcie zmianę zarządcy", "napisz list do zarządcy". Przegłosować zmiany na razie nie możemy, ponieważ deweloper zapisał w pierwszym akcie notarialnym, że wyłącza się część Ustawy o własności lokali, i bardzo utrudnił nam taką zmianę. Niestety jest to zgodne z naszym kulawym prawem. W kwestii dokumentacji podejmowaliśmy próby kontaktu, a nawet wysłaliśmy list podpisany przez ponad 20 współwłaścicieli, ale nie uzyskaliśmy odpowiedzi.
Wszystkie dyskusje w tym temacie nie mają sensu. Wspólnota zarządzają właściciele lokali. Jedyna droga . Zmiana sposobu zarządzania wspolnota na podstawie art 18.2a.
Tak powiedzą Ci wszyscy doświadczeni " gracze" tego forum.
Art 18.2a. nikt nie moze wyłączyć. Nawet papież.
CommentTime22-06-2018
Co najwyżej macie jakiś dziwny zapis. Taki żebyście myśleli, że czegoś się nie da. Nie można zawiesić stosowania przepisów ustawy w drodze aktu notarialnego.
Przegłosować zmiany na razie nie możemy, ponieważ deweloper zapisał w pierwszym akcie notarialnym
I co z tego, że jest tam zapisany ?
... i jak tu nie napisać przeczytaj sobie UoWL .
Jak się wpisał, to go wypiszcie .... a jak to się robi zapytajcie prawnika , notariusza . UoWL ; UoGN ;
Jak się wpisał, to go wypiszcie .... a jak to się robi zapytajcie prawnika , notariusza .
No cóż, to raczej Ty przeczytaj sobie par. 18 ust. 2 tej Ustawy...
Nowy doklejony: 22.06.18 19:38
tajfun: Wszystkie dyskusje w tym temacie nie mają sensu. Wspólnota zarządzają właściciele lokali. Jedyna droga . Zmiana sposobu zarządzania wspolnota na podstawie art 18.2a.
Papież może i nie, a nasz deweloper to zrobił i kilka kancelarii prawnych potwierdziło, że to jest zgodne z prawem.
ruhe: No cóż, to raczej Ty przeczytaj sobie par. 18 ust. 2 tej Ustawy...
a cóż tam wyczytamy
Znam takie wspólnoty, co się pozbyły dewelopera po 6 miesiącach choć miał zapis w AN, że będzie "królował" trzy lata . Umiały się zorganizować .
To może zacytuj zapisy swojego aktu. Zobaczymy co takiego, sprzecznego raczej z prawem, potwierdzili prawnicy z kilku kancelarii.
Deweloper zapisal w pierwszym akcie sprzedazy mieszkania zasady zarzadzania nieruchomością tak zeby bylo bardzo trudno te zasady zmienic m.in. wprowadzil zakaz stosowania pelnomocnictw, ustalil wysoki lomit glosow potrzebny do zwolania zebrania, ustalil ze tylko on moze zwolac zebranie, i ze umowa na zarzadznie obowiazuje 5 lat, wylaczyl stosowanie praktycznie calego rozdzialu 4 ustawy, i tak dalej. Dzieki art. 18 ust. 2 zasady te obowiazuja kazdego wspolwlasciciela mimo ze nikt oprocz kupijacego pierwsze mieszkanie nie znal tego dokumentu. Dodatkowo, mimo ze oczywiscie nadal istnieje jakastam sciezka przeglosowania zmiany sposobu zarzadu, to te zapisy wystraszyly część mieszkancow. Pozamiatane.
CommentTime23-06-2018 zmieniony
ruhe: Deweloper zapisal w pierwszym akcie sprzedazy mieszkania
zasady zarzadzania nieruchomością tak zeby bylo bardzo trudno te zasady zmienic m.in.
wprowadzil zakaz stosowania pelnomocnictw,
ustalil wysoki lomit glosow potrzebny do zwolania zebrania,
ustalil ze tylko on moze zwolac zebranie, i ze umowa na zarzadznie obowiazuje 5 lat,
wylaczyl stosowanie praktycznie calego rozdzialu 4 ustawy, i tak dalej.
Dzieki art. 18 ust. 2 zasady te obowiazuja kazdego wspolwlasciciela mimo ze nikt oprocz kupijacego pierwsze mieszkanie nie znal tego dokumentu. Dodatkowo, mimo ze oczywiscie nadal istnieje jakastam sciezka przeglosowania zmiany sposobu zarzadu, to te zapisy wystraszyly część mieszkancow. Pozamiatane.
zamiast pisać ogólnie zacytuj litera w literę te cześć AN, która winna być wpisana także i do twojego AN, winna być ujawniona w KW macierzystej ...
nikt oprocz kupijacego pierwsze mieszkanie nie znal tego dokumentu.
nie pisz więc, że nikt .... a może lenistwo i pęd zakupu nowego lokalu przez kupującego - to jest winowajca . W dobie internetu sprawdzenie KW macierzystej nie jest problemem. Nr mozna uzyskać od sprzedającego, w katastrze
Zawsze powtarzam, że kupujący lokal, dłużej kupuje chleb za 3 zł oglądając go, sprawdzając czy skórka odpowiednia, itd , niż lokal ( czas /wydatku-wartości) . UoWL ; UoGN ;
Deweloper zapisał w pierwszym akcie sprzedaży mieszkania zasady zarządzania nieruchomością ... wprowadzil zakaz stosowania pełnomocnictw, ustalil wysoki limit głosów potrzebny do zwołania zebrania, ustalił ze tylko on może zwołać zebranie, wyłączył stosowanie praktycznie całego rozdziału 4 ustawy, i tak dalej. Pozamiatane.
Wszystko w tym cytacie to łamanie prawa powszechnie obowiązującego. Akt napisał nieuk, albo raczej ktoś, kto chciał żebyś myślał, że wszystko jest pozamiatane.
W obydwu wersjach, o ile się nie obudzisz, to będziesz ostro dojony przez zarządcę. Dłużej niż 5 lat, bo prawdopodobnie zarząd macie powierzony na podst 18.1.
Nie można tak pisać. My jesteśmy małżeństwem z dwójką małych dzieci, wiadomo jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości w stolicy, jaką Twoim zdaniem mieliśmy siłę przebicia i pozycję negocjacyjną wobec dużego dewelopera i jego armii prawników?
Nowy doklejony: 25.06.18 16:02
Nie pisał tego nieuk, tylko notariusz z Warszawy.
Poniżej wklejam paragraf dotyczący zarządu nieruchomością wspólną. Przepraszam za liczne literówki - wrzuciłem dokument do programu rozpoznającego tekst.
Generalnie wszystko załatwia fragment "W związku z określeniem w niniejszej umowie w sposób kompleksowy w sposobu
określone w Rozdziale 4. „Zarząd nieruchomością wspólną” ustawy o własności
lokali, za wyjątkiem art. 18 ust.1, art.18 ust.2, art. 18 ust.3 i art.33 tej ustawy.	"
1.	Kupujący i Sprzedający postanawiają iż na podstawie art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany przez Zarządcę w sposób i na zasadach określonych w niniejszej umowie,
2.	Strony postanawiają. iż zarząd nieruchomością wspólna zostaje powierzony …………….
(„Zarządca”) do dnia 31 grudnia 2022 roku, ………..	wyrażają na to zgodę.
3.	Zarząd jest automatycznie przedłużany na dalsze okresy 12 miesięczne, o ile na 3 (trzy) miesiące przed upływem jego terminu obowiązywania wspólnota mieszkaniowa nie podejmie uchwały o nie przedłużaniu lub ……….. nie zawiadomi wspólnoty o rezygnacji z dalszego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
…………… zobowiązana jest w odpowiednim terminie zwołać zebranie wspólnoty w celu podjęcia uchwały, o której mowa wyżej.
1.Zarządca kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na
zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą mieszkaniową a poszczególnymi
właścicielami lokali.
'	2. Zarządca składa oświadczenia w celu wykonania uchwał wspólnoty
: mieszkaniowej ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
i	3.Uchwały właścicieli lokali są podejmowane m.in. w sprawach:
a) wyrażenia zgody dla Zarządcy na czynności przekraczające zakres zwykłego
b) udzielenia Zarządcy absolutorium z prowadzonej przez niego działalności.
i	1. Czynności zwykłego za rząd u Zarządca podejmuje samodzielnie. Zarządca
uprawniony jest do podejmowania wszelkich czynności i działań, które dotyczą zarządzania nieruchomością wspólną za wyjątkiem tych, które wyraźnie na mocy
niniejszej umowy wymagają uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na
dokonanie tej czynności.	—
^ _•	2. Zarządca zobowiązany jest do bieżącego zarządu nieruchomością
' ] obejmującego m.in. zorganizowanie systemu rozliczeń właścicieli, pobieranie od właścicieli miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i
l media, składanie sprawozdań, zawieranie w imieniu wspólnoty umów, organizację
,	. zebrań właścicieli, reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed wszystkimi
•l; organami administracji rządowej i samorządowej, sądami i innymi podmiotami,
• podejmowanie innych czynności faktycznych i prawnych wchodzących w zakres
. zarządzania nieruchomością które okażą się niezbędne do właściwego wykonywana
obowiązków zarządu nieruchomością w tym w szczególności zapewnienia:
a)	utrzymania należytego porządku i czystości w częściach wspólnych
b)	utrzymania w stałej sprawności ciągów komunikacyjnych, innych powierzchni utwardzonych (ulic, chodników, placów, parkingów)
c)	utrzymania w stałej sprawności technicznej wszystkich systemów, instalacji, urządzeń i sieci służących do użytku wspólnego
d)	zapewnienia dostaw energii cieplnej, wody, energii elektrycznej, wywozu śmieci,
e)	przeprowadzania prac konserwacyjnych wszystkich systemów, instalacji, urządzeń i sieci oraz nieruchomości, a w razie potrzeby - w oparciu o uchwalony roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną - remontów i
modernizacji niezbędnych do utrzymania właściwego stanu technicznego
Czynności zwykłego zarządu nieruchomością w szczególności obejmują:
1.	prowadzenie wykazu lokali i właścicieli,
2.	prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej -
nieruchomości wymaganej przez przepisy prawa budowlanego,
3.	zlecanie kontroli technicznych systemów, instalacji, urządzeń i sieci
stanowiących wyposażenie nieruchomości oraz okresowych przeglądów
nieruchomości zgodnie z wymogami prawa budowlanego,
4.	zawieranie umów na świadczenie usług dla nieruchomości oraz dostawy
5.	składanie w imieniu właścicieli deklaracji dotyczących wywozu śmieci,
6.	zlecanie wykonywania wszelkiego rodzaju usług związanych z
funkcjonowaniem systemów, instalacji, urządzeń i sieci w nieruchomości, -
7.	zlecanie bieżącej konserwacji, remontów nieruchomości i pomieszczeń
8.	zlecanie usuwania awarii i ich skutków,
9.	ubezpieczenie nieruchomości,
10.	zlecanie fizycznej i technicznej ochrony części wspólnych nieruchomości,
11.	zawarcie umowy o prowadzenie rachunku bankowego i dokonywanie
wszystkich rozliczeń, a także wszystkich czynności związanych z
rejestracją, ewidencją i zgłoszeniami dotyczącymi wspólnoty,
12.	opłacanie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości wspólnej, których obowiązek pokrycia nie obciąża
bezpośrednio poszczególnych właścicieli,
13.	reprezentację ogółu właścicieli w sądzie i poza sądem w sprawach
dotyczących wspólnoty,
14.	zlecanie obsługi prawnej wspólnoty mieszkaniowej,
15.	przygotowywanie, zwoływanie i obsługę zebrań wspólnoty mieszkaniowej,
16.	podejmowanie czynności mających na celu uzyskiwanie przychodów z
nieruchomości wspólnej, w tym w szczególności oddawanie w odpłatne
użytkowanie części terenu,
17.	wydawanie zaświadczeń i innych dokumentów niezbędnych właścicielom,
18.	rozliczanie z właścicielami wszystkich opłat związanych z kosztami
19.	pobieranie należności i prowadzenie windykacji, w tym w drodze
20.	zawieranie innych umów o dostawy, roboty bądź świadczenie usług,
21.	przeprowadzanie legalizacji lub wymiany urządzeń pomiarowych, tj
wodomierzy i ciepłomierzy lokalowych.
1.	Zarządca jest uprawniony do przeprowadzenia remontu kapitalnegc
nieruchomości wyłącznie na podstawie zatwierdzonego rocznego piani
gospodarczego lub odrębnej uchwały podjętej przez właścicieli.
2.	Zarządca dysponuje funduszem remontowym wspólnoty w ramac
rocznego planu gospodarczego lub pełnomocnictwa udzielonego uchwałą wspólnoty
3.	Zarządca zobowiązany jest pokrywać wymagalne zobowiązania wspólnot
ze środków przeznaczonych na odpowiednie cele, jednak w sytuacji brak
wystarczających funduszy może przeznaczyć na to środki wymienione w ust. 1. i 2. ■
nie kupować jak coś jest podejrzane . Podpis to czasem gilotyna
a co w Warszawie tacy się nie znajdują, tylko na prowincji?
A co masz zapisane w KW macierzystej , że zarząd nieruchomością nie jest sprawowany w oparciu o UoWL ? UoWL ; UoGN ;
A co masz zapisane w KW macierzystej , że zarząd nieruchomością nie jest sprawowany w oparciu o UoWL ?
Ja tylko napisałem skąd jest notariusz, jakieś kompleksy?
W KW zapisano "ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ ZOSTAŁ POWIERZONY ...... NA WARUNKACH OKREŚLONYCH W PAR. 7 AKTU NOTARIALNEGO REP. A NR 20130/2017"
Jakby się za każdym razem kierował tym czy coś jest podejrzane, to bym nigdy mieszkania nie kupił, takie pieprzenie.
To masz pozamiatane do 2022 roku albo i dalej. Widzialy galy co kupowaly to a propo pieprzenia UoWL ; UoGN ;
Uważam że dalej otwarte jest pytanie.Czy ustalenie sposobu zarzadu może ograniczać UoWL. Ustalenie terminu sposobu zarządu wydaje mi się sprzeczne z art 18.2a.Bo jeżeli właścicie lokali mogą ustalić termin obowiazywania umowy o sposobie zarzadu to mogą także ten termin zmienić podejmując uchwałę notarialną o terminie obowiązywania tego terminu.
Pojawia sie tutaj zagadnienie prawne: Czy uchwałą notarialna można zmienić tylko sposób zarządu z powierzonego na właścicielski, czy uchwałą notarialna można zmienić jakiekolwiek punkty umowy o sposobie zarządu. Bo niby dlaczego NIE?
CommentTime26-06-2018 zmieniony [Blog]
Strony nie powinny były powoływać się jednocześnie na artykuły 18 ust.3 oraz art.33, bo po to one istnieją, żeby stosować je rozłącznie
Art. 18.3 w ogóle nie ma tu zastosowania, ponieważ sposób zarządu określono, (artykuł przewiduje sytuację odwrotną, gdy nie określono sposobu zarządu)
Autor aktu podkreślił nawet że sposób zarządu przewidziany w art. 18.1 określono kompleksowo (co jest niemal prawdą i o czym dalej)
Zarządcy, strony stwierdzają, na podst. art.33 ustawy o własności lokali, że w razie braku odmiennych postanowień niniejszej umowy,
stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału czwartego ustawy." (CZYLI ROZDZIAŁU CZWARTEGO USTAWY, bo art.33, akurat tak się składa, kończy rozdział czwarty).
W razie braku odmiennych postanowień.
Ten błąd, zrobiony świadomie lub nie, odwraca więc uwagę nieświadomych właścicieli od zasad wynikających z ustawy. Chociaż jeszcze nie wyłącza jej przepisów ze stosowania. Czyli fragment czerwony generalnie dokładnie niczego nie załatwia. Buble prawne często tak mają.
Akt nie ujmuje kompleksowo tego, co najważniejsze, tj. kto podejmuje decyzje przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu i jakie to są decyzje. Wiemy z ustawy, że na podstawie art. 33, w związku z art 22.1 decyzje te podejmują tylko właściciele uchwałą. Natomiast wasz akt wymienia tylko trzy rodzaje takich decyzji, akurat takich nie wymienionych w ustawie (katalog tych czynności jest otwarty).
wystarczających funduszy może przeznaczyć na to środki wymienione w ust. 1. i 2.
Akt wymienia wszystkie czynności zwykłe wymieniane zazwyczaj w umowie o zarządzanie, nie wspomina słowem o tych najważniejszych z katalogu otwartego.
Nie wiem czy celowo tak to zrobiono, ale nadal podtrzymuję, że spisał ten akt co najmniej nieuk. Czyli merytorycznie jest całkiem kompleksowo, chwała i za to, ale jest też sporo twórczości własnej, a nie ma tego co w ustawie najważniejsze.
Trudno powiedzieć czy Zarządca będzie się pasł kosztem właścicieli, czy po prostu administrował. To wyjdzie w praktyce, tyle że początek na papierze niefajnie wygląda.
lokali, za wyjątkiem art. 18 ust.1, art.18 ust.2, art. 18 ust.3 i art.33 tej ustawy.
Bardzo ciekawe zagadnienie... Wynika z tego, że w myśl ustępu 3 art. 18 uwl "Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale." skoro określono sposób zarządu w umowie, to obowiązują zasady (również) określone w tejże umowie.
I potwierdzenie w art. 33. "W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.". Sprytne.
Zapis wydaje się mieć podstawy, jednak co do terminu obowiązywania i automatycznego przedłużania umowy na kolejne 12 m-cy, uważam ze jest to nadużycie zasady swobodnego kształtowania umów.
Spróbuj jeszcze tu https://wspolnotymaleiduze.pl
A jaką stawkę wynagrodzenia ma zarządcy? Czy jest to wyszczególnione w wykazie zaliczek/opłat lub w planie gospodarczym?
Jakie argumenty podaje zarządca/deweloper nie udostępniając dokumentacji? powołuje się na umowę z aktu?
CommentTime20-09-2018
Bardzo dziękuję za merytoryczną odpowiedź. Wkleiłem tylko część zapisów z pierwszego aktu, dotyczących określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, ze względu na problemy techniczne z forum – być może jest jakieś ograniczenie długości wklejanego tekstu.
Co do błędu autora zapisów, nic nam nie daje że Rozdział 4 nie został wyłączony, ponieważ skoro określono odmienne zasady, to one nas obowiązują.
W dalszej części feralnego fragmentu aktu wypisano między innymi:
- tylko trzy konkretne sytuacje stanowiące działania przekraczające zwykły zarząd (nie ma wśród nich ustalania wynagrodzenia zarządcy czy któregokolwiek z usługodawców),
- określono że do zwołania zebrania potrzebujemy nie 10 a 20% głosów (da się przeżyć ale sprzeczne z UoWL),
- określono, że wszystkie uchwały wchodzą w życie z dniem uchwalenia, ale uchwała o zmianie zarządcy – w razie zaskarżenia – tylko po prawomocnym wyroku sądu (łatwo się domyślić, że zostałaby zaskarżona przez dewelopera/zarządcę),
- określono, że nie można głosować przez pełnomocników (w połączeniu ze zorganizowaniem zebrania w niezbyt dogodnej porze i dacie jest to duże utrudnienie do zmiany zarządcy),
- określono, że współwłaściciele garażu mogą głosować w trybie 1 właściciel=1 głos tylko przez pełnomocnika wybranego większością głosów (jako wyjątek od zasady w punkcie wyżej),
- wynagrodzenie zarządcy to 1,24 zł/m2 – podniesione już do 1,40 i generalnie raz sobie podnoszą a raz obniżają tę stawkę bez żadnego uzasadnienia.
Ale wiocha ... ja bym sprzedał lokal i kupił w normalnej wspólnocie UoWL ; UoGN ;