Source: http://docplayer.fi/3451673-Tuija-makinen-asunto-ja-kiinteistokaupan-osapuolten-vastuut-ja-velvollisuudet.html
Timestamp: 2017-03-24 04:38:45+00:00
Document Index: 8911861

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ']

Tuija Mäkinen ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPAN OSAPUOLTEN VASTUUT JA VELVOLLISUUDET - PDF
Tuija Mäkinen ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPAN OSAPUOLTEN VASTUUT JA VELVOLLISUUDET
Download "Tuija Mäkinen ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPAN OSAPUOLTEN VASTUUT JA VELVOLLISUUDET"
1 Tuija Mäkinen ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPAN OSAPUOLTEN VASTUUT JA VELVOLLISUUDET Opinnäytetyö Kajaanin ammattikorkeakoulu Yhteiskuntatieteiden, liiketalouden ja hallinnon ala Liiketalouden koulutusohjelma Kevät 20092 OPINNÄYTETYÖ TIIVISTELMÄ Koulutusala Yhteiskuntatieteiden, liiketalouden ja hallinnon ala Koulutusohjelma Liiketalouden koulutusohjelma Tekijä(t) Tuija Mäkinen Työn nimi Asunto- ja kiinteistökaupan osapuolten vastuut ja velvollisuudet Vaihtoehtoiset ammattiopinnot Oikeudelliset opinnot Ohjaaja(t) Sanna-Maria Klemetti Toimeksiantaja Aika Sivumäärä ja liitteet Kevät Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää asunto- ja kiinteistökaupan osapuolten velvollisuudet kaupankäynnissä. Lisäksi selvitettiin kaupankäynnissä mahdollisesti tapahtuvat virheet ja kaupan osapuolten vastuut niiden osalta. Työssä käsiteltiin kuluttajien välistä käytetyn asunnon ja asuinkiinteistön kauppaa, jossa mukana voi olla kiinteistönvälittäjä. Työ toteutettiin tutkimalla aiheeseen liittyvää kirjallisuutta sekä asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvää lainsäädäntöä. Työn teossa käytettiin apuna korkeimman oikeuden, hovioikeuksien ja kuluttajavalituslautakunnan antamia ratkaisuja. Työn teoria koostui kaupan kohteen selvittämisestä, kaupan eri vaiheista ja kaupassa mahdollisesti tapahtuvista virheistä. Kaupan kohteen selvittämisen yhteydessä tarkasteltiin, mitä muuta kauppaan sisältyy itse asuntoosakkeen tai kiinteistön lisäksi. Kaupan eri vaiheina käsiteltiin kohteen esittelyä, tarjousta, esisopimusta ja itse kauppaa. Tutkimuksen tuloksista kävi ilmi, että myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus ja virhevastuu kaupankäynnissä. Hän vastaa itsensä lisäksi myös edustajiensa antamista tiedoista. Myyjän virheen seuraamuksia ovat ostajan oikeus pidättyä kauppahinnan maksusta, hinnanalennus ja kaupan purku. Lisäksi myyjä voi joutua maksamaan ostajalle vahingonkorvausta. Ostajan velvollisuuksiin kaupankäynnissä kuuluu kohteen tarkastaminen ja kauppahinnan maksaminen. Virheen osalta hänellä on vain ilmoitusvelvollisuus. Kiinteistönvälittäjällä on tiedonantovelvollisuus sekä myyjälle että ostajalle. Lisäksi hänellä on selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. Virhevastuuseen kiinteistönvälittäjä voi joutua vain välitystehtävän suorittamisen yhteydessä tapahtuvasta virheestä. Kiinteistönvälittäjä ja asunto-osakeyhtiö voivat joissakin tapauksissa joutua takautuvasti suorittamaan myyjälle vahingonkorvausta. Kieli Asiasanat Säilytyspaikka suomi asuntokauppa, kiinteistökauppa, kiinteistönvälitys Kajaanin ammattikorkeakoulun Kaktus-tietokanta Kajaanin ammattikorkeakoulun kirjasto3 THESIS ABSTRACT School Business Degree Programme Business Administration Author(s) Tuija Mäkinen Title Liabilities and Obligations of Parties in Housing and Real Estate Transactions Optional Professional Studies Financial Administration and Law Instructor(s) Sanna-Maria Klemetti Commissioned by Date Total Number of Pages and Appendices Spring The purpose of this thesis was to find out the obligations of parties in housing and real estate transactions. In addition, the purpose was to find out the possible defects during the sales transactions and the parties liabilities concerning them. The thesis dealt with transactions between consumers in sale of used apartments and real estate in which a real estate agent may participate. The thesis was made by studying literature and laws related to the subject. The decisions of the Suprime Court, the Courts of Appeals and the Consumer Complaint Board were used as examples. The theory consisted of defining the target of the transaction and its different stages as well as the possible defects during the transaction. Besides this the main target, i.e. a housing share or real estate and other possible issues which may be included in the transaction, were determined. The presentation of the target, the offer, the precontract and the actual sale were taken up as the stages of the business deal. The results indicated that the seller has a wide obligation to give information and a wide liability for defects during the transaction. In addition, the seller is also liable for the information that his representatives give. The consequences of the seller s failure to inform about the defects are the buyer s right to withhold payment, claim for a price reduction or cancel the transaction. The seller may also have to pay compensation to the buyer. The buyer s obligations during the sale are to inspect the target and to pay the transaction price. As far as defects are concerned the buyer s only obligation is to report them. The real estate agent has the obligation to give information to both parties. The estate agent also has the obligation to inspect the target for sale. The real estate agent is liable only for the mistakes he makes while perfoming the task. In some cases the real estate agent and the housing company may have to pay compensation to the seller retroactively. Language of Thesis Keywords Deposited at Finnish housing transaction, sale of real estate, real estate business Kaktus Database at Kajaani University of Applied Sciences Library of Kajaani University of Applied Sciences4 SISÄLLYS 1 JOHDANTO 1 2 KAUPAN KOHDE Asunto-osake Kiinteistö Ainesosa ja tarpeisto 6 3 KAUPAN VAIHEET Kohteen esittely Tarjous Esisopimus Kauppa 13 4 KAUPAN VIRHE Laatuvirhe Oikeudellinen virhe ja taloudellinen virhe Vallintavirhe 17 5 KAUPAN OSAPUOLET Myyjä ja ostaja Velvollisuudet kaupankäynnissä Virhevastuu Kiinteistönvälittäjä Velvollisuudet kaupankäynnissä Virhevastuu Asunto-osakeyhtiö 33 6 ANALYYSI JA POHDINTA 35 LÄHTEET 385 SYMBOLILUETTELO A AL AOYL AsKL HolhTL KKO KML KVL LKV MK MVL OikTL VL VLL YhtOmL Asetus Avioliittolaki Asunto-osakeyhtiölaki Asuntokauppalaki Laki holhoustoimesta Korkein oikeus Kiinteistönmuodostamislaki Kuluttajavalituslautakunta Laillistettu kiinteistönvälittäjä Maakaari Maanvuokralaki Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä Laki eräistä yhteisomistussuhteista6 1 JOHDANTO Opinnäytetyön aiheena ovat asunto- ja kiinteistökaupan osapuolten vastuut ja velvollisuudet. Työssä käsitellään kuluttajien välistä käytetyn asunnon ja kiinteistön kauppaa. Tarkoituksena on selvittää osapuolten velvollisuudet kaupan eri vaiheissa. Lisäksi selvitetään, minkälaisia virheitä kaupan tekemiseen voi liittyä ja kuinka vastuu virheistä jakautuu eri osapuolten välillä. Työssä perehdytään kaupan kohteisiin: asunto-osakkeeseen ja kiinteistöön. Lisäksi selvitetään, mitä muuta kauppaan sisältyy. Kaupan eri vaiheita käsitellään kohteen esittelystä aina myynnin päättymiseen saakka. Tutkimus käsittelee yksityishenkilöiden välistä kauppaa, jossa mukana voi olla kiinteistönvälittäjä. Aihe on rajattu koskemaan ainoastaan kiinteistön kauppaa ja käytetyn asunnon kauppaa. Tällöin käsittelemättä jäävät rakentamisvaiheessa olevat ja uudet asunnot. Rajaus on tehty, koska uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset käsittelevät lähinnä elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välistä kaupankäyntiä. Kiinteistön kaupassa keskitytään asuinkiinteistöjen kauppaan. Aihe on valittu, koska se on ajankohtainen tekijälle ja mahdollisesti hyödyllinen tulevaisuuden kannalta. Valmis työ auttaa hahmottamaan asunto- ja kiinteistökauppaa kokonaisuudessaan. Tutkimuksesta on apua asunto- ja kiinteistökauppaa suunnitteleville sekä asiasta muutoin kiinnostuneille. Työ antaa myös hyvät pohjatiedot kiinteistönvälittäjän ammattia pohtiville.7 2 MYYJÄ VÄLITTÄJÄ OSAPUOLI OSTAJA KAUPPA VASTUU KOHDE VIRHE ASUNTO-OSAKE KIINTEISTÖ Kuvio 1. Työn viitekehys Työn teoria koostuu kolmesta osasta: kaupan kohteesta, kaupan eri vaiheista ja kaupankäynnissä mahdollisesti tapahtuvista virheistä. Tutkimuskohteen eli kaupan osapuolten vastuiden ja velvollisuuksien käsitteleminen vaatii, että ensin ymmärretään kaupankäynnin olennaiset tekijät. Asunto- ja kiinteistökaupan varsinaisia osapuolia ovat myyjä ja ostaja. Kiinteistönvälittäjän rooli kaupankäynnissä on kuitenkin sen verran keskeinen, että välittäjää käsitellään tässä tutkimuksessa yhtenä kaupan osapuolena. Vastuukysymysten osalta tarkastelussa on myös asunto-osakeyhtiö. Tutkimusmenetelmä ja työn toteutus Tutkimus on teorialähtöistä, kuvailevaa kvantitatiivista tutkimusta. Kuvailevan tutkimuksen tarkoituksena on kuvata ilmiöiden ja tilanteiden luonnetta todenmukaisesti ja tarkasti. Kuvailun perustana olevien havaintojen luotettavuus, tarkkuus ja yleistettävyys ovat tärkeitä. Kuvailevassa tutkimuksessa ei yleensä pyritä tutkimuksen kohteen täydelliseen kuvaamiseen, vaan keskitytään tiettyyn ilmiöön. (Kajaanin ammattikorkeakoulu 2009.)8 3 Työ toteutetaan tutkimalla aihetta koskevaa kirjallisuutta sekä asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvää lainsäädäntöä. Lisäksi tutkimuksessa käytetään esimerkkeinä oikeustapauksia korkeimmasta oikeudesta, hovioikeuksista ja kuluttajavalituslautakunnasta. Vaikka kuluttajavalituslautakunnan antamat ratkaisut ovat ainoastaan suosituksia eivätkä velvoita osapuolia mihinkään, käytännössä niitä kuitenkin noudatetaan melko hyvin. Lautakunnan antamat ratkaisut ovat myös pääsääntöisesti olleet yhteneväisiä tuomioistuinten ratkaisujen kanssa. Kyselytutkimusta aiheesta ei tehdä. Tutkimusprosessin aikana tutkimuksen teoreettista ja empiiristä osaa voi olla vaikea erottaa toisistaan. Tämä käy ilmi etenkin tutkimuksissa, jotka käsittelevät vain teoriakirjallisuutta. Erilaiset teoreettiset mallit ja ideat edustavat empiiristä aineistoa, jota tutkija jäsentää ja tulkitsee. Näin tutkimuksen teoria ja empiria kehittyvät osittain samanaikaisesti. (Alasuutari 1995, 250.)9 4 2 KAUPAN KOHDE Suomessa kiinteistöjen omistaminen voidaan jakaa kahteen osaan: suoraan kiinteistön omistamiseen ja välilliseen omistamiseen. Suoraan kiinteistön omistamiseen kuuluvat tavalliset omakotitalot ja tavallaan myös vuokratuilla tonteilla sijaitsevat omakotitalot. Välillinen omistusmuoto on asunto-osakeyhtiön osake. Yleiskielessä asuntokaupalla tarkoitetaan asumiseen käytettävien kohteiden kauppaa. Lain mukaan asuntokaupalla tarkoitetaan kuitenkin vain irtainta asuntokauppaa eli asunto-osakkeita. Asumiseen tarkoitetun kiinteistön kauppa ei näin ollen ole asuntokauppaa. (Kasso 2006, 27; Nevala 2005, 9.) 2.1 Asunto-osake Asuntokauppalaissa asunto-osakkeella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön tai muun osakeyhtiön osaketta, joka yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa (AsKL 1:3 ). Asuntokaupassa ei saada asuntoa omaksi, vaan siihen saadaan hallintaoikeus. Asunnon omistaa asunto-osakeyhtiö, ja asunto-osakkeenomistajalla on oikeus käyttää osakkeen oikeuttamia tiloja haluamallaan tavalla. (Listoheimo 1997, ) Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritellään ne oikeudet ja velvollisuudet, jotka asunto-osakkeen omistamisesta aiheutuvat. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä tulee mainita muun muassa, mitkä osakkeet oikeuttavat mihinkin huoneistoihin, yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet sekä mahdollisesti kunnossapitovastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. (AOYL 1:8 ; Nevala 2005, ) Keskeisin osakkeenomistajan velvollisuus on maksaa yhtiövastiketta asunto-osakeyhtiölle. Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta. Hoitovastikkeella katetaan yhtiön menoja, jotka aiheutuvat kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta sekä kiinteistön ja rakennusten hoidosta ja ylläpidosta. Lisäksi hoitovastikkeella katetaan kiinteistön perusparannukseen liittyvät menot. Rahoitusvastikkeella katetaan yhtiön rakennusaikaisia ja muita pitkäaikaisia velkoja. Yhtiövastikkeen määrästä päättää yhtiökokous. (Kasso 2005, ; AOYL 1:5.)10 5 Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia ja korjauksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumus muutoksiin tarvitaan, jos ne voivat vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa haittaa toiselle osakkaalle. Pääasiassa osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia huoneiston sisäpinnoissa ilman erityistä lupaa. Tällaisia muutoksia ovat esimerkiksi kaappien tai pintamateriaalien uusiminen. Suuremmista muutoksista, kuten saunan rakentamisesta, on syytä ilmoittaa yhtiölle, vaikka varsinaista yhtiön lupaa siihen ei tarvittaisikaan. (AOYL 7:77 ; Kasso 2005, 154, 156.) Toisaalta osakkeenomistajalla on myös asunnon kunnossapitovastuu. Osakas on velvollinen huolehtimaan huoneiston sisätilojen sekä muiden hallinnassaan olevien tilojen kunnosta ja luonnollisesta kulumisesta aiheutuvista vahingoista omalla kustannuksellaan. Osakkeenomistaja vastaa muun muassa kaapistojen, pesualtaiden ja kodinkoneiden uusimisesta ja korjaamisesta. Asunto-osakeyhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisätilojen viat. Yhtiö on vastuussa myös sähkö-, lämpö-, vesi- ja viemärijohdoista, jotka on asennettu samantasoisina huoneistoihin. Osakkeenomistajan on viivytyksettä ilmoitettava yhtiölle sellaisista havaitsemistaan vioista, joiden korjaus on yhtiön vastuulla. (AOYL 7:78 ; Kasso 2006, 32.) Asunto-osakkeen omistajalla on oikeus vapaasti luovuttaa huoneisto toisen käyttöön esimerkiksi vuokraamalla se (AOYL 7:80 ). Pääsääntöisesti myös osakkeen myyminen on vapaa oikeustoimi. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla merkintä lunastuslausekkeesta. Yhtiöjärjestykseen merkitty lunastusoikeus on asunto-osakeyhtiöllä tai muilla osakkeenomistajilla silloin, kun osake siirtyy yhtiön ulkopuoliselle taholle eli ostajalle. Lunastuslausekkeen tarkoituksena on varata osakkeenomistajille oikeus vaikuttaa siihen, kuka asunto-osakeyhtiön osakkaaksi pääsee. Lunastusvaatimuksen esittämisaika voi olla korkeintaan kaksi kuukautta. (AOYL 2:11 ; Kasso 2005, ) 2.2 Kiinteistö Kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekisteriin merkittyä rakennettua tai rakentamatonta aluetta tai sen osaa, jossa maa-alue ja siellä mahdollisesti sijaitsevat rakennuksen kuuluvat samalle omistajalle (Kasso 2005, 176). Omakotitalot ovat yleensä omia rekisteriin merkittyjä kiinteistöyksiköitä, joissa maa-alue ja rakennus kuuluvat samalle omistajalle. Jos omakotitalon tontti11 6 on vuokrattu esimerkiksi kunnalta, puhutaan maapohjan osalta kiinteistön käyttö- eli vuokraoikeudesta eikä rakennus tällöin ole osa kiinteistöä. Vuokraoikeus maahan ja rakennuksen omistusoikeus muodostavat kuitenkin sellaisen yhdistelmän, joka voidaan rinnastaa kiinteistöön. (Kasso 2006, 38, 46.) Kiinteistöön voi kuulua erilaisia oikeuksia. Kiinteistön hyväksi voidaan perustaa kiinteistörasitteita, jotka oikeuttavat toisen kiinteistön käyttöön. Rasitteista säädetään kiinteistönmuodostamislaissa. Tällaisia laissa säädettyjä oikeuksia ovat esimerkiksi oikeus käyttää toisen kiinteistön alueella sijaitsevaa tietä tai vesialuetta. Vastaavasti kiinteistöön saattaa kohdistua rasitteita, jolloin toisella taholla on oikeus käyttää rasitettua kiinteistöä. Kiinteistörasitteet voidaan perustaa joko kunnan tai toisen kiinteistön hyväksi. Rasitetun kiinteistön omistajalla on oikeus saada korvaus rasitteen aiheuttamasta menetyksestä. Rasitteet käyvät ilmi kiinteistörekisteriotteesta. (KML 14:154, 162 ; Nevala 1997, 25.) Kiinteistöön voi kohdistua myös rasituksia. Rasituksella tarkoitetaan kiinteistön arvoa rasittavaa oikeutta, esimerkiksi kiinnitystä. Kiinnitys tarkoittaa kiinteistön panttaamista saatavan vakuudeksi. Rasituksen lisäksi kiinteistöön voi kohdistua erityisiä oikeuksia, jotka kirjataan kiinteistötietojärjestelmään. Erityinen oikeus on toisen kiinteistön käyttöön kohdistuva oikeus, esimerkiksi metsänhakkuuoikeus (MK 14:1 ). Rasitukset ja erityiset oikeudet käyvät ilmi rasitustodistuksesta. (Nevala 1997, ) Maanvuokralain mukaan asuntoalueen vuokrakohteena on tontti tai muu kiinteistö, joka on luovutettu käytettäväksi asuintarkoitukseen vuokramiehelle kuuluvassa tai hänelle rakennettavassa rakennuksessa pysyvää asumista varten. Asuntoalueen vuokrasopimus tehdään määräajaksi, vähintään 30 vuodeksi ja enintään 100 vuodeksi. Sopimuksen päätyttyä vuokranantaja on velvollinen lunastamaan alueella olevat vuokralaisen rakennukset, jollei toisin ole sovittu. Vuokralainen saa siirtää vuokraoikeuden toiselle ilman vuokranantajan suostumusta, jos siirtoa ei ole vuokrasopimuksessa kielletty. (MVL 3:51, 52, 53, 55 ; Kasso 2005, 172.) 2.3 Ainesosa ja tarpeisto Asunto- ja kiinteistökaupassa ongelmia syntyy usein siitä, mitä kauppaan kuuluu itse kohteen lisäksi. Epäselvyyksien välttämiseksi kaupan osapuolten on hyvä sopia asiasta kauppakirjassa.12 7 Asuntokauppalaissa mainitaan, että sellaiset tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä esiteltäessä, kuuluvat kauppaan, jollei toisin sovita (AsKL 6:3 ). Lähtökohtaisesti sama pätee kiinteistöön. (Kasso 2005, 184.) Asuntokauppalaissa tai maakaaressa ei määritellä, mitä luetaan ainesosaksi tai tarpeistoksi. Koska määräyksiä ei ole, noudatetaan yleisesti oikeuskäytännössä muodostuneita sääntöjä. Ainesosa- ja tarpeistosuhteen syntymisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, että esine on asunnon tai kiinteistön pysyvän käytön kannalta tarpeellinen sekä sitä, että esineellä ja kaupan kohteella on sama omistaja. (Nevala 1997, 23.) Ainesosat ovat kiinteistön epäitsenäisiä osia, jotka on liitetty kiinteistöön joko luonnostaan tai ihmisvoimin. Ainesosia ovat kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset sekä maapohjaan kiinteästi kuuluvat ja siihen pysyvää käyttöä varten liitetyt esineet, esimerkiksi lipputanko, vesijohdot ja laituri. Kiinteistön ainesosina pidetään myös kiinteistön alueella olevaa puustoa ja muuta kasvustoa. (Nevala 1997, 23; Palo & Linnainmaa 2002, 83.) Korkein oikeus ei ratkaisussaan (KKO 1992:23) pitänyt patsasta kuuluvaksi kiinteistöön pysyvästi, vaikka se olikin kaupantekohetkellä kiinteästi yhdistettynä maahan. Patsasta ei myöskään voitu pitää tarpeellisena kiinteistön käytön kannalta. Kiinteistön esittelyn jälkeen, mutta ennen sitä koskevan kauppakirjan allekirjoittamista kiinteistön myyjät olivat poistaneet maahan jalustaan upotetun noin kahden metrin korkuisen kivipatsaan. Poistamisesta ei ollut aiheutunut kiinteistölle tai sen käytölle haittaa eikä mainittavaa vahinkoa. Patsasta ei ollut tarkoitettu kuulumaan kiinteistöön eikä se myöskään ollut kiinteistön käytön kannalta tarpeellinen. Patsaan ei katsottu kuuluvan kiinteistöön ja ottaen huomioon, ettei patsaan sisällyttämisestä kiinteistön kauppaan ollut muutoinkaan sovittu, ostajan kanne patsaan palauttamiseksi hylättiin. (Listoheimo 1997, 208.) Tarpeistoa ovat kiinteistöön kuuluvat itsenäiset esineet, jotka palvelevat kiinteistön tarkoitusta. Asunnon tarpeistona voidaan pitää esineitä ja laitteita, jotka kuuluvat asunnon tavanomaiseen varustukseen ja ovat kiinteästi sijoitettuja. Tällaisia tarpeistoksi luettavia esineitä ovat esimerkiksi peilikaappi, jää- ja pakastekaappi, kiinteät säleverhot ja seinään tai kattoon upotetut kiinteät valaisimet. Muuta irtainta omaisuutta, esimerkiksi televisiota, ei katsota kuuluvaksi asunnon tarpeistoon. (Kasso 2005, 184, ) Seuraavassa kuluttajavalituslautakunnassa (nyk. kuluttajariitalautakunta) käsitellyssä tapauksessa (96/81/867) ostaja ja myyjä olivat erimielisiä siitä, mitä asunnon tarpeistoon kuuluu.13 Myyjä oli vienyt mukanaan pihaportin, pesuhuoneen oven kahvan, WC:n ja pesuhuoneen kalusteita, kiinteitä valaisimia, hyllyjä sekä parvekeovien rivat, parvekkeen telineet tai koukut, ovien riippulukot ja takan kipinäsuojan. Ostaja katsoi, että ne kuuluivat asunnon tarpeistoon ja vaati niiden palauttamista tai korvaamista. KVL piti asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvina pesuhuoneen kalustusta, pesutilojen kiinteitä valaisimia sekä ovien ripoja ja pihaporttia. Sen sijaan kattovalaisimia, hyllyjä, riippulukkoja, lääkekaappia, pyykinkuivaustelinettä ja parvekkeen kukkatelineitä ja irrallista takan kipinäsuojusta lautakunta ei pitänyt tavanomaisina käytetyn asunnon tarpeistoon kuuluvina esineinä. (Kiinteistönvälitys ja asuntokauppa 1998, ) 814 9 3 KAUPAN VAIHEET Asunto-osakkeen kauppaa säätelee asuntokauppalaki, joka astui voimaan Tätä lakia tarkastettiin ja muutettiin lähinnä uuden asunnon kaupan osalta. Muutettu laki tuli voimaan Asunto-osakkeen kaupan tarjousvaiheessa sovelletaan myös lakia varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (oikeustoimilaki). Kiinteistökauppaa puolestaan säätelee maakaari, joka astui voimaan kumoten vanhan vuodelta 1734 peräisin olleen maakaaren. Toisen maalla olevan rakennuksen kauppaa ja vuokraoikeuden siirtoa käsitellään maanvuokralaissa. (Nevala 2005, 9, 11-13, 55; Nevala 1997, ) Asunto- ja kiinteistökaupan vaiheet voidaan jakaa kohteen esittelyyn, tarjouksen tekemiseen, esisopimuksen tekemiseen ja itse kauppaan. Asuntokaupan ja kiinteistökaupan vaiheet eroavat joiltakin osin toisistaan. 3.1 Kohteen esittely Asunto- ja kiinteistökauppa alkaa yleensä kohteen markkinoinnilla. Valtioneuvoston antamassa asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (asuntotietoasetus) säädetään, mitä tietoja elinkeinonharjoittaja tai kiinteistönvälittäjä on velvollinen antamaan myyntikohteesta. Vaikka asetus ei koske itse omaa asuntoaan myyvää kuluttajaa, yleisesti toimitaan sitä noudattaen. Kohteen markkinointi voidaan jakaa kolmeen osaan: ilmoitteluun, esittelyyn ja esitteeseen. (Kasso 2006, 17.) Ilmoittelu voi olla lehti-ilmoitus tai muu kuluttajien saatavilla oleva mainos. Ilmoituksesta tulee käydä ilmi kohteen tyyppi ja sijainti, asunnon pinta-ala ja huoneluku sekä myyntihinta ja velaton hinta. Ilmoituksessa on myös oltava maininta siitä, kuka hoitaa kohteen markkinoinnin. Jos kohde sijaitsee vuokramaalla tai sen varustelutaso on olennaisesti puutteellinen, on siitä mainittava. (AsuntotietoA 2 ; Kasso 2006, 17.) Esittelyllä tarkoitetaan tilaisuutta, jolloin kuluttaja voi tutustua kaupan kohteeseen. Esittely on kyseessä, kun ostajaehdokas käy paikan päällä katsomassa myytävää kohdetta tai tutustuu kohdetta koskeviin asiakirjoihin myyjän toimistossa. Esittelyssä on oltava nähtävillä esite asunnosta. Esitteessä tulee mainita kohteen tyyppi ja sijainti, vapautumisajankohta, keskeiset15 10 liikenneyhteydet ja palvelut, hintatiedot sekä kohteen markkinoinnista vastaava taho. Nämä tiedot on mainittava myytäessä sekä asuntoa että kiinteistöä. (AsuntotietoA 5, 6 ; Nevala 1997, 36.) Asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita myytäessä on esitteessä kerrottava asuinkerros kerrostaloasunnosta, tiedot osakkeista, isännöitsijän tiedot, rakennuksen käyttöönottovuosi ja kerrosluku, huoneluku ja pinta-alat eriteltyinä asuin- ja muihin tiloihin, rakennusmateriaali ja kattotyyppi, pääasiallinen lämmitysjärjestelmä, asumiskustannukset ja osuus yhtiön veloista sekä tiedot tulevista korjauksista. Esittelyssä on oltava nähtävillä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys ja asunnon pohjapiirros.(asuntotietoa 8 ). Kiinteistöä tai vuokramaalla sijaitsevaa rakennusta myytäessä esitteestä tulee käydä ilmi tiedot maa-alueesta: pinta-ala, rakennusoikeus, alueella sijaitsevat rakennukset, rasitteet ja rasitukset sekä vuokramaalla tiedot vuokrasta. Asumiskäyttöön tarkoitetusta rakennuksesta on kerrottava käyttöönottovuosi, rakennusmateriaali, kattotyyppi, lämmitysjärjestelmä ja keskimääräiset lämmityskustannukset sekä huoneluku ja pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Esittelyssä ostajan nähtävillä on myös oltava kartta ja selvitys myytävän alueen rajoista, maa-alueen vuokrasopimus sekä asumiskäyttöön myytävän rakennuksen pohjapiirros. (AsuntotietoA 7.) 3.2 Tarjous Tarjous on toiselle henkilölle tehty tahdonilmaisu sopimuksen tekemisestä. Tavallisesti ostaja tekee myyjälle ostotarjouksen kaupan kohteesta. Myös myyjä voi tehdä tarjouksen ostajalle, tällöin on kyseessä myyntitarjous. Asunnon tai kiinteistön myynti-ilmoitus esimerkiksi lehdessä on vasta tarjouspyyntö eli myyjän kehotus ostotarjouksen tekemiseen. Myynti-ilmoitus ei siis velvoita myyjää, vaikka ostaja olisi valmis maksamaan pyydetyn hinnan. (Kasso 2001, 69; Kasso 2005, 368.) Asunto-osakkeen tarjouksesta säädetään oikeustoimilaissa. Asuntokaupassa tarjouksen tekeminen on vapaamuotoista, mutta kaikkien tarjousta koskevien osapuolten kannalta tarjous kannattaa tehdä kirjallisessa muodossa. Tarjouksen tulee sisältää keskeiset kauppaehdot, kuten tiedot kaupan kohteesta ja osapuolista sekä kauppahinta. Jos kaupassa käytetään käsirahaa tai vakiokorvausta, on se hyvä merkitä tarjoukseen. Tarjoukselle asetetaan16 11 voimassaoloaika. Jos vastausta tarjoukseen ei määräaikaan mennessä ole annettu, tarjous raukeaa eikä enää velvoita tekijäänsä. Samoin käy, jos tarjous hylätään. Tarjous voidaan peruuttaa siihen saakka, kunnes vastaanottaja on ottanut selon tarjouksesta. Jos vastaanottaja on jo ehtinyt tutustua tarjoukseen, se sitoo antajaansa. (Kasso 2005, ; OikTL 1:2, 5, 7.) Käsirahallisessa asunto-osakkeen ostotarjouksessa ostaja ikään kuin varaa asunnon itselleen maksamalla myyjälle tietyn summan tarjouksen teon yhteydessä. Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa ottaa vastaan muita tarjouksia samasta kohteesta ennen saadun käsirahan kohtalon selviämistä. Jos tarjous hyväksytään ja kauppa tehdään, käsiraha lasketaan kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Myyjä saa pitää käsirahan korvauksena, jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä. Jos myyjä ei hyväksy tarjousta tai kauppa jää tekemättä muun kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän on palautettava käsiraha tarjouksen tekijälle viipymättä. (Nevala 2005, 63; AsKL 3:3, 5.) Tarjouksentekovaiheessa voidaan käyttää myös vakiokorvausta eli sopimussakkoa. Tarjoussopimukseen voidaan ottaa ehto, jonka mukaan se osapuoli, jonka takia sovittu kauppa jää syntymättä, joutuu maksamaan toiselle tietyn suuruisen korvauksen. Vakiokorvaus voidaan rinnastaa käsirahaan, sillä se on usein käsirahan suuruinen. Käsirahana tai vakiokorvauksena kaupasta vetäytyvä osapuoli voi menettää enintään 4 % tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta (AsKL 3:6 ). Käsirahan ja sopimussakon välinen ero on, että käsiraha liittyy sopimuksen valmisteluun, kun taas sopimussakkoa voidaan pitää sitovan sopimuksen tehosteena. Tarjous voidaan tehdä myös ilman käsirahaa tai vakiokorvausehtoa. (Kasso 2005, ; Keskitalo 2007, 43.) Kiinteistökaupassa tarjouskäsitettä ei ole samassa tarkoituksessa kuin asunto-osakkeen kaupassa. Tämä johtuu kiinteistökaupan määrämuotoisuudesta. Kiinteistökauppaa velvoittava sopimus on aina tehtävä määrämuotoisena. Tästä syystä kiinteistön osto- tai myyntitarjous ei sido antajaansa. Kiinteistökaupassa tarjous voidaan peruuttaa milloin tahansa eikä tarjous sido kumpaakaan osapuolta, vaikka se hyväksyttäisiinkin. Käytännössä kiinteistökaupan tarjous tehdään kuitenkin samaan tapaan kuin asunto-osakkeen kaupassa. Jos kiinteistön kaupasta on sovittu tekemättä määrämuotoista sopimusta, kaupan tekemisestä kieltäytyneen on korvattava toiselle osapuolelle kaupanteosta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Tällaisia kohtuullisia kustannuksia ovat ilmoitteluun, kiinteistöön tutustumiseen ja muihin kaupanteosta aiheutuviin tarpeellisiin toimiin liittyvät kustannukset. (Kasso 2006, 67-68; MK 2:8.)17 12 Kiinteistönvälitysliike Kiinteistömaailma Oy on alkanut käyttää yhtenä kauppatapana tarjouskauppaa, joka poikkeaa tavallisesta asunto- ja kiinteistökaupan tarjousvaiheesta. Tarjouskaupassa tarjoukset tehdään lähtöhinnasta ylöspäin, jolloin asunnon hinnaksi muodostuu sen todellinen markkinahinta. Ostajaehdokkaat tekevät hintatarjouksen internetissä, jonka jälkeen kiinteistönvälittäjä ottaa heihin yhteyttä tiedustellakseen, ovatko he halukkaita tekemään kirjallisen ostotarjouksen. Pelkkä hintaehdotus ei sido tarjoajaa, vaan vasta kirjallinen ostotarjous on sitova. Kohteen myyjä saa itse päättää, minkä tarjouksen hän hyväksyy. Tarjouskaupassa myyjän ei siis ole pakko myydä korkeimman tarjouksen tekijälle. Myyjä voi myös jättää kohteen myymättä, jos riittävän hyvää ostotarjousta ei tehdä. (Kiinteistömaailma 2009.) 3.3 Esisopimus Ennen lopullista kaupan solmimista voidaan tehdä esisopimus. Esisopimus sitoo tavallisesti molempia osapuolia ja velvoittaa lopullisen kauppasopimuksen tekemiseen. Esisopimuksia käytetään, kun osapuolet ovat yksimielisiä kaupan päättämisestä, mutta eivät jostain syystä halua vielä tehdä lopullista kauppaa. Tällainen syy voi olla esimerkiksi rahoituksen varmistaminen. (Nevala 2005, 68.) Asunto-osakkeen kaupassa esisopimus syntyy, kun tehty tarjous hyväksytään. Oikeustoimilain mukaan molempia osapuolia velvoittava sopimus syntyy, kun myyjä hyväksyy ostajan tekemän asunto-osaketta koskevan ostotarjouksen (OikTL 1:1 ). Koska irtaimen asuntoosakkeen kaupassa ei ole muotovaatimuksia, suullinen sopimus on yhtä pätevä kuin kirjallinenkin. Mahdollisten riitatilanteiden välttämiseksi esisopimus on kuitenkin pyrittävä tekemään kirjallisena. Toinen osapuoli voi vapautua sopimuksesta vain, jos siitä on etukäteen sovittu. (Nevala 2005, 56; Kasso 2005, 367.) Kiinteistökaupassa esisopimus ei synny tarjouksen hyväksymisen yhteydessä kuten asuntoosakkeen kohdalla. Kiinteistökaupan esisopimus on tehtävä määrämuotoisena maakaaren muotosäännöksiä noudattaen. Esisopimus on näin ollen tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan on vahvistettava se. Esisopimus voidaan tehdä myös vain toista osapuolta sitovaksi. Sopimuksessa on mainittava, milloin kauppa on viimeistään tehtävä sekä ne ehdot, joiden tulee täyttyä kaupan toteutumiseksi. Jos esisopimuksen voimassaoloaikaa ei ole määritelty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä. (Kasso 2005, 423; MK 2:7.)18 Kauppa Kaupalla tarkoitetaan vastikkeellista omaisuuden vaihtoa, jossa vastikkeena toimii raha (Kasso 2005, 361). Asunto-osakkeen kauppa on muotovapaata. Kauppakirjan muotovapauden lisäksi kaupan osapuolet voivat vapaasti sopia kaupan sisällöstä. Kiinteistökaupassa sen sijaan muotovapautta ei ole, vaan kauppakirja on tehtävä määrämuotoisesti maakaaren säännöksiä noudattaen. Varsinaiset kiinteistökaupan muotosäännökset eivät koske toisen maalla olevan rakennuksen kauppaa ja vuokraoikeuden siirtoa. (Nevala 2005, 188; Nevala 1997, 47, 90.) Vaikka asunto-osakkeen kauppa on muotovapaa, kauppakirja laaditaan lähes poikkeuksetta. Kauppakirjassa mainitaan myyjän ja ostajan tiedot, kaupan kohde, asunnon yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus sekä pinta-alatiedot. Kauppahinnan lisäksi kauppakirjaan merkitään velaton myyntihinta ja lainaosuus, jos osakkeisiin kohdistuu osuus asunto-osakeyhtiön lainoista. Maksutapa ja maksuehdot, esimerkiksi kauppahinnan eräpäivä ja viivästyskorko, tulee mainita mahdollisimman selkeästi. (Nevala 2005, 188, 200; Kasso 2005, ) Kauppakirjaan merkitään, milloin asunnon omistus- ja hallintaoikeus siirtyy. Asunnon omistusoikeus siirtyy uudelle omistajalle kaupanteon yhteydessä, jos koko kauppahinta tai vähintään % kauppahinnasta maksetaan kaupantekohetkellä. Omistusoikeus voidaan siirtää myös vasta silloin, kun kauppahinta on maksettu kokonaan. Asunnon hallinta voidaan sopia luovutettavaksi tiettynä päivänä tai vasta kauppahinnan tultua maksetuksi. Myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asuntoa ennen kuin koko kauppahinta on maksettu. Yhtiövastikkeiden ja muiden maksujen siirtymisaika voidaan sopia hoito- ja rahoitusvastikkeen osalta erikseen. Yleensä vastikevastuu siirtyy asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä, mutta voidaan esimerkiksi sopia, että vastuu rahoitusvastikkeen maksamisesta siirtyy jo omistusoikeuden mukana. (Kasso 2006, 72-74; AsKL 6:4.) Kiinteistökauppa on tehtävä kirjallisesti. Kaupan osapuolten tai heidän asiamiestensä on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan on vahvistettava se kaikkien kauppakirjan allekirjoittaneiden läsnä ollessa. Kauppakirjasta on käytävä ilmi myyjän ja ostajan tiedot, kaupan kohde, luovutustarkoitus ja kauppahinta sekä maksuehdot. Jos kauppahinta merkitään kauppakirjaan sovittua pienemmäksi esimerkiksi verotuksellisista syistä, puhutaan mustasta kauppahinnasta. Musta kauppahinta ei ole lainmukainen, joten myyjä ei voi periä ostajalta19 14 enempää kuin kauppakirjassa on hinnaksi merkitty. Ostaja ei myöskään voi myöhemmin vaatia maksetun mustan kauppahinnan palauttamista. (MK 2:1 ; Nevala 1997, ) Kiinteistön kauppakirjassa voidaan lisäksi sopia muista ehdoista, kuten omistusoikeuden siirtymisestä. Kiinteistön omistusoikeus voi siirtyä heti kaupantekohetkellä tai vasta, kun koko kauppahinta on maksettu. Jos omistusoikeus siirtyy vasta, kun koko kauppahinta on tullut maksetuksi, puhutaan lykkäävästä ehdosta. Kauppakirjassa voidaan sopia myös purkavasta ehdosta, jolloin toisella osapuolella on tietyin edellytyksin oikeus purkaa kauppa. Lykkäävä tai purkava ehto voi olla voimassa enintään viisi vuotta. Kaupan purku on tehtävä määrämuotoisena. Hallintaoikeus kiinteistöön siirtyy heti kaupanteon jälkeen, jollei muuta ole sovittu. Vuokraoikeuden siirrossa ja rakennuksen kaupassa kirjallisen kauppakirjan tekeminen riittää. Kaupanvahvistajan vahvistusta lukuun ottamatta vuokraoikeuden kauppakirja on yleensä kiinteistön kauppakirjan kaltainen. (Kasso 2006, 78-79, 81-82; MK 2:2, 5, 12.) Asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppakirjassa voidaan sopia myös vaaranvastuun siirtymisestä. Vaaranvastuu tarkoittaa sitä, kuka vastaa kaupan kohteessa osapuolista riippumattomista syistä syntyneistä vahingoista. Tällaisia vahinkoja ovat esimerkiksi tulipalon tai myrskyn aiheuttamat tuhot. Ennen vaaranvastuun siirtymistä myyjä vastaa näistä vahingoista. Asuntoosakkeen kaupassa vaaranvastuu siirtyy tavallisesti asunnon hallinnan luovuttamisen ajankohtana. Jos luovutus viivästyy ostajan syystä, vaaranvastuu on ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Kiinteistön kaupassa vaaranvastuu siirtyy kaupanteon yhteydessä, vaikka kiinteistön hallinta ei olisikaan vielä ostajalla. (Nevala 2005, 207; AsKL 6:7 ; MK 2:16.)20 15 4 KAUPAN VIRHE Asunto- ja kiinteistökaupassa on virhe, jos kaupan kohde poikkeaa sovitusta. Harhaanjohtavan tiedon antaminen, tiedon salaaminen tai ostajan virheellisen tiedon oikaisematta jättäminen voi myös aiheuttaa virheen syntymisen. Jotta ostaja voi vedota virheeseen ja vaatia siitä korvausta, on virheen oltava vaikutuksellinen eli asian on täytynyt vaikuttaa kaupan solmimiseen tai kaupan ehtoihin. (Palo & Linnainmaa 2002, ) Virheen määräytymisajankohta on oleellinen selvitettäessä mahdollista kaupassa tapahtunutta virhettä. Asunto-osakkeen kaupassa virheellisyyttä arvioidaan sen mukaan, millainen asunto on ollut vaaranvastuun siirtyessä ostajalle eli asunnon hallintaa luovutettaessa. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on ollut kaupantekohetkellä. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa tai kiinteistössä on ollut kyseisenä ajankohtana, vaikka virhe tulisi selville vasta myöhemmin. Jos asunnossa tai kiinteistössä ilmenevät viat johtuvat ostajan toimista, vaaranvastuun siirtymisen jälkeisestä tapaturmasta tai tavanomaisesta kulumisesta, ei kyseessä ole virhe. (AsKL 4:17, MK 2:21 ; Palo & Linnainmaa 2002, 137.) Asunto- ja kiinteistökaupassa tapahtuvat virheet voidaan jaotella laatuvirheeksi, oikeudelliseksi virheeksi, taloudelliseksi virheeksi ja vallintavirheeksi. Laatuvirhe ja oikeudellinen virhe voivat tulla kyseeseen kummassa tahansa kaupassa, taloudellinen virhe voi olla ainoastaan asunto-osakkeen kaupassa ja vallintavirhe ainoastaan kiinteistön kaupassa. Yleisin kaupan kohteen virheistä on laatuvirhe. 4.1 Laatuvirhe Asunnossa tai kiinteistössä on laatuvirhe eli aineellinen virhe, jos se ei vastaa sovittua tai mitä voidaan katsoa sovitun. Laatuvirhe liittyy asunnon tai kiinteistön kuntoon, ominaisuuksiin tai varusteisiin. Laatuvirhe syntyy, jos myyjä jättää antamatta sellaisia tietoja, joiden voidaan katsoa vaikuttaneen kaupan tekoon. Virhe syntyy myös, jos myyjä antaa harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteesta tai jättää oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kohteesta. (AsKL 6:11 ; MK 2:17 ; Kasso 2005, 631, )21 16 Kuluttajavalituslautakunnan tapauksessa (96/81/937) asunnon varustus ei ollut sellainen kuin voitiin katsoa sovitun. Tarpeistoon kuuluvien esineiden poistaminen aiheutti näin ollen asunnon laatuvirheen. Myyjä vei asunnossa esiteltäessä olleen kylpyhuoneen valaisinpeilikaapin ja vaatehuoneen tangon. - - KVL totesi, että asunto ei ollut sopimuksen mukainen ja siten virheellinen asuntokauppalain 6 luvun 11 :n 1-kohdassa tarkoitetulla tavalla sen vuoksi, että myyjä oli vienyt asunnon tarpeistoon kuuluvat peilikaapin ja vaatehuoneen tangon. (Kiinteistönvälitys ja asuntokauppa 1998, ) Seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 1985 II 184) myyjä oli jättänyt kertomatta rakennuksessa olevasta viasta. Vaikka ratkaisu on annettu ennen nykyisen maakaaren voimaantuloa, siitä voidaan saada kuva, millaisia tapauksia laatuvirheet voivat olla. Kiinteistön myyjä, joka oli asunut kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa 16 vuoden ajan, oli tietoinen, että rakennuksen eräiden osien kylmyys aiheutui jostain rakennuksessa olevasta viasta. Vaikka myyjä olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myyntiä ilmoittamaan ostajalle mahdollisesta viasta, jotta tällä olisi ollut tilaisuus perehtyä vian laatuun. (Nevala 1997, 154.) Laatuvirhe voi olla myös ns. salainen virhe, jolloin myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi edes pitänyt tietää asiasta. Jos kaupan kohde poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta asunnolta tai kiinteistöltä voidaan sen hinta, ikä ja muut olosuhteet huomioon ottaen edellyttää, kaupassa on salainen virhe. Tällainen salainen virhe voi olla esimerkiksi home- tai lahovaurio, kuten seuraavasta korkeimman oikeuden ratkaisusta (KKO 1986 II 90) käy ilmi. (AsKL 6:11 ; MK 2:17 ; Keskitalo 2007, ) Tapauksessa kantajat olivat ostaneet - - asuinkäyttöön tilan, jolla sijaitsi vuosina rakennettu ja koko ajan asuinkäytössä ollut rakennus. Ostajat olivat keväällä ja kesällä 1983 havainneet asuinrakennuksessa vesivahinkoja, joiden johdosta rakennuksen kylmä- ja pesuhuoneen sekä saunan seinärakenteita oli lahonnut. Nämä vahingot olivat johtuneet siitä, että pesuhuoneen lattiakaivon rungon ja korokerenkaan välissä oli ollut avoin sauma, josta jätevesi oli vuotanut rakennuksen peruslaatan päälle. Rakennevirheen on päätelty aiheutuneen siten, että korokerengas oli siirtynyt paikaltaan pesuhuoneen pintabetonilaattaa valettaessa. KKO katsoi, että ostajat ja myyjä eivät kauppaa tehtäessä ole olleet tietoisia rakennevirheestä ja siitä johtuneista vahingoista. Virhe on näin ollen jäänyt salaiseksi. (Kyllästinen 1998, )22 Oikeudellinen virhe ja taloudellinen virhe Oikeudellinen virhe asunnossa tai kiinteistössä on, jos sivullisella on omistus- tai panttioikeus kaupan kohteeseen ja ostaja voi näin ollen menettää oikeutensa siihen. Kaupan kohteessa voi olla oikeudellinen virhe, kun sivullinen omistaa sen tai osan siitä. Tällainen tilanne voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, kun myyjä omistaa kaupan kohteen kolmannen henkilön kanssa. Oikeudellinen virhe syntyy myös, jos kolmannella henkilöllä on omistusoikeus kauppaan kuuluvaan tarpeistoon, esimerkiksi kodinkoneeseen. Oikeudellisesta virheestä on kysymys myös silloin, kun asunto tai kiinteistö on vuokrattu kolmannelle henkilölle eikä ole sovittu vuokralla olevan kohteen kaupasta. (AsKL 6:21 ; MK 2:19 ; Nevala 2005, ) Asunto-osakkeen kaupassa asunnossa on taloudellinen virhe, jos myyjä on antanut asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista väärää tai harhaanjohtavaa tietoa ja tiedon voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Taloudellinen virhe voi koskea esimerkiksi yhtiövastiketta tai asunto-osakeyhtiön tilannetta. Asunnossa on taloudellinen virhe, kun sen omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät vastuut ja velvoitteet ovat olennaisesti suuremmat kuin ostajalla on ollut aihetta olettaa. Tällainen virhe voi liittyä kaupanteon jälkeen ilmenneeseen odottamattomaan vikaan, esimerkiksi rakennuksen kunnossapitoon kuulumattomiin korjaustarpeisiin. (AsKL 6:20 ; Kasso 2005, 632.) Seuraavassa kuluttajavalituslautakunnan käsittelemässä tapauksessa (96/81/663) oli kyse ostajalle aiheutuvista kustannuksista, joista hän ei tiennyt ennen kaupan tekoa. Kauppa asunto-osakkeista tehtiin markan hintaan syyskuussa Myyjä tai isännöitsijä eivät kertoneet ostajalle noin kuukautta aikaisemmin tehdystä yhtiökokouksen päätöksestä ottaa katonkorjauslainaa, josta ostajan asunnon osalle tuli yli markan kustannus. - - Ostetun asunnon osuus yhtiön lainasta oli niin suuri, että tiedon siitä voi olettaa vaikuttavan kauppaan. Lautakunta piti virheeseen nähden kohtuullisena hinnanalennuksena markkaa. (Kiinteistönvälitys ja asuntokauppa 1998, ) 4.3 Vallintavirhe Kiinteistökaupassa vallintavirhe tarkoittaa, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä sellaiseen tarkoitukseen kuin hän kauppaa tehdessään saattoi odottaa. Vallintavirheestä on kyse silloin, kun myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa voimassa olevasta kaavasta,23 18 rakennuskiellosta tai muusta kiinteistön käyttöä rajoittavasta tekijästä ja tiedon voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Vallintavirhe voi tulla kyseeseen myös silloin, kun kiinteistöön kohdistuu rasite, josta ostaja ei ole saanut tietoa. (MK 2:18 ; Palo & Linnainmaa 2002, ) Seuraavassa korkeimman oikeuden tekemässä ratkaisussa (KKO 1989:30) on kyse myyjän antamasta virheellisestä tiedosta kiinteistöllä olevasta rakennusoikeudesta. Määräalan kauppaa tehtäessä myyjä oli vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan ostajan aikomalle lomarakennukselle. Kaupan päättämisen jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Ostajan poikkeuslupahakemus oli hylätty. Rakennusluvan saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi ostajan ei ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville rakennusviranomaisilta, saiko hän rakentaa määräalalle lomarakennuksen. (Palo & Linnainmaa 2002, 247.)24 19 5 KAUPAN OSAPUOLET Asunto- ja kiinteistökaupan varsinaisia osapuolia ovat myyjä ja ostaja. Kauppaa tehtäessä on selvitettävä muun muassa, ovatko myyjä ja ostaja oikeutettuja kaupan tekemiseen. Suomessa yli 80 % asunto- ja kiinteistökaupoista tehdään kiinteistönvälittäjän avulla. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on pääasiassa saattaa kaupan osapuolet yhteen ja saada aikaan kauppasopimus. Asunto-osakeyhtiö tulee osaksi asuntokauppaa selvitettäessä virhevastuun jakautumista myyjän ja yhtiön välillä. (Kasso 2005, 569.) 5.1 Myyjä ja ostaja Asunto- ja kiinteistökaupassa sekä myyjän että ostajan on oltava oikeutettuja tekemään kyseinen oikeustoimi. Kaupan tekemiseen voivat vaikuttaa esimerkiksi osapuolten oikeustoimikelpoisuus tai kohteen yhteisomistus. Oikeustoimikelpoisuutta käsitellään laissa holhoustoimesta (holhoustoimilaki). Useamman henkilön välisiä omistussuhteita koskee laki eräistä yhteisomistussuhteista (yhteisomistuslaki). Aviopuolisoiden välisistä yhteisomistussuhteista säädetään avioliittolaissa. Holhoustoimilain mukaan vajaavaltaisella ei ole oikeutta itse vallita omaisuuttaan eikä tehdä sopimuksia tai oikeustoimia. Vajaavaltainen on henkilö, joka on alle 18-vuotias tai tuomioistuimen päätöksellä julistettu vajaavaltaiseksi. Holhoustoimilaissa säädetään oikeustoimista, joihin edunvalvoja tarvitsee holhousviranomaisen luvan. Asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppa kuuluu näihin toimiin. Vajaavaltaisen ollessa osallisena asunto- tai kiinteistökaupassa tarvitaan siis holhousviranomaisen todistus ja lupa kaupan tekemiseen. Vajaavaltaisen tekemä kauppa on sitova vain, jos hänen edunvalvojansa hyväksyy sen. Oikeustoimi tulee sitovaksi myös silloin, jos vajaavaltainen hyväksyy toimen tultuaan täysivaltaiseksi. (Kasso 2005, 58-59, 65-66; HolhTL 5:34.) Pääsääntönä yhteisomistajuudessa voidaan pitää sitä, että yhteisesti omistetun omaisuuden myymisestä on päätettävä yhdessä. Yhteisomistuslain mukaan jokaisella yhteisomistajalla on oikeus luovuttaa omaisuutensa toisia yhteisomistajia kuulematta. Jos oikeustoimi koskee esinettä kokonaisuudessaan, tulee toimeen saada kaikkien yhteisomistajien lupa. Käytännössä25 20 yhteisesti omistetun asunnon tai kiinteistön myynti vaatii kaikkien yhteisomistajien suostumuksen. (YhtOmL 3, 4 ; Kasso 2005, 4-5.) Avioliitossa se omaisuus, joka puolisolla oli ennen avioliiton solmimista, kuuluu edelleen hänelle ja hänellä on oikeus vallita sitä. Hän ei kuitenkaan saa ilman toisen puolison suostumusta myydä asuntoa tai kiinteistöä, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Kiinteistön myyntiin ja vuokramaalla olevan rakennuksen myyntiin tarvitaan puolison kirjallinen suostumus, asunto-osakkeen myyntiin sen sijaan riittää suullinen suostumus. Ilman puolison antamaa suostumusta tehty myynti julistetaan pätemättömäksi, jos toinen puoliso nostaa kanteen kolmen kuukauden kuluessa saatuaan tiedon kyseisestä oikeustoimesta. Asuntokauppaa pidetään kuitenkin pätevänä, jos ostajalla on ollut aihetta olettaa, että suostumus kauppaan on ollut olemassa. Kiinteistön tai vuokramaalla olevan rakennuksen kauppaa on pidettävä pätevänä, jos ostajalle on myönnetty lainhuuto. Lisäksi edellytetään, että ostaja ei tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjällä ollut oikeutta luovuttaa kyseistä omaisuutta. (Listoheimo 1997, 250; AL II 2:38, 39.) Jos myyjä tai ostaja ei itse voi osallistua kaupan tekemiseen, hän voi käyttää asiamiestä eli valtuuttaa toisen henkilön toimimaan puolestaan. Oikeustoimilaissa ei ole määrätty, että valtuutus olisi tehtävä kirjallisesti. Asunto-osakkeen kaupassa määrämuotoista valtakirjaa ei siis vaadita, mutta selvyyden ja oikeusturvan kannalta olisi hyvä käyttää kirjallista ja yksilöityä valtuutusta. Maakaaressa säädetään, että valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti. Myyjän allekirjoittamasta valtakirjasta on käytävä ilmi myytävä kiinteistö ja asiamies eli valtuutettu. Ostovaltuutuksesta ei ole säädöksiä maakaaressa, mutta myös se on hyvä tehdä kirjallisesti. Valtuutuksen mukaisesti tehty oikeustoimi tulee välittömästi päteväksi. Jos valtuutettu toimii vastoin valtuuttajan antamia ohjeita, tehty oikeustoimi ei sido valtuuttajaa, jos kolmas henkilö tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää valtuutetun ylittäneen toimivaltansa. (Kasso 2005, , 110; MK 2:3 ; OikTL 2:10, 11.) Velvollisuudet kaupankäynnissä Myyjällä on velvollisuus ennen kauppaa kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa myytävän kohteen arvoon ja kaupasta päättämiseen. Myyjän on myös oikaistava ostajan virheellinen käsitys kaupan kohteesta. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse kertoa ostajalle sellaisista seikoista, joiden voidaan olettaa olevan ostajan tiedossa tai jotka voidaan26 21 kohteen tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Tiedonantovelvollisuutta ei myöskään ole merkitykseltään vähäisissä asioissa. Asuntokauppalaissa tai maakaaressa ei ole varsinaisia säännöksiä myyjän tiedonantovelvollisuudesta, vaan tämä velvollisuus on havaittavissa virhesäännöksissä. (Palo & Linnainmaa 2002, 101, 466; Nevala 1997, 31.) Asunto-osakkeen kaupassa myyjän on kerrottava ostajalle, jos asunto poikkeaa joiltakin osin siitä, mitä vastaavanlaiselta asunnolta voidaan odottaa. Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle tieto esimerkiksi siitä, että jokin kauppaan kuuluva kodinkone ei ole toimintakunnossa. Myyjän on kerrottava asuntoon liittyvistä taloudellisista vastuista, kuten vastikkeista ja huoneiston velkaosuudesta, sekä tulevista korjauksista. Myyjän on myös kerrottava sellaisista asuntoon tekemistään korjauksista ja muutoksista, jotka ovat voineet vaikuttaa rakenteisiin. Myyjän tiedonantovelvollisuuteen kuuluvat lisäksi sellaiset tulossa olevat korjaukset, joista ei välttämättä ole tehty lopullista päätöstä ja joista ei ole mainintaa esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa. Tästä oli kyse seuraavassa kuluttajavalituslautakunnan tapauksessa (00/81/2588). (Palo & Linnainmaa 2002, ) Suunnitteilla olevaa julkisivuremonttia on käsitelty taloyhtiön yhtiökokouksessa Varsinaiset päätökset peruskorjauksista on tehty yhtiökokouksissa ja Myyjä ja ostaja ovat tehneet kaupan Lautakunta katsoo, että myyjän pitää kertoa ostajalle myös tietämistään, suunnitteilla olevista korjauksista, sillä tiedolla voidaan yleisesti katsoa olevan vaikutusta kauppaan. Myyjä ei oman tiedonantovelvollisuutensa täyttämättä jättämisessä voi vedota siihen, ettei isännöitsijäntodistuksessa ollut asiasta mainintaa. (Keskitalo 2007, 193.) Myyjän katsotaan olevan tietoinen yhtiökokouksissa käsitellyistä ja päätetyistä asioista, sillä osakkaille lähetetään kokouskutsu ja yleensä myös kokouspöytäkirjat. Näin ollen myyjä ei voi vedota tietämättömyyteensä, vaikkei olisi ollut läsnä kokouksessa. (Keskitalo 2007, 193.) Virhesäännösten perusteella myyjän on kiinteistön kaupassa annettava ostajalle tietoja seikoista, jotka koskevat kiinteistön laatua, vallintaa ja oikeudellista asemaa. Kiinteistön laatua koskevia tietoja ovat muun muassa tiedot kiinteistön pinta-alasta ja rakennusten kunnosta. Myyjän on kerrottava ostajalle tiedossaan olevat virheet, jotka voivat alentaa kiinteistön arvoa. Lisäksi hänen on ilmoitettava sellaisista seikoista, joiden perusteella voidaan epäillä jonkin virheen olemassaoloa. Kiinteistön vallintaa rajoittava viranomaisen päätös, esimerkiksi rakennuskielto tai naapurikiinteistön käyttöä koskeva lupa, kuuluu myyjän tiedonantovelvollisuuteen. Oikeudellisista seikoista myyjän on kerrottava ostajalle muun muassa kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta ja kiinteistön vuokraoikeudesta sekä kiinteistön omistuksesta. (Nevala 1997, )27 22 Vuonna 2008 voimaan tullut laki rakennuksen energiatodistuksesta määrää myyjän esittämään ostajalle rakennuksen energiatodistuksen. Energiatodistuksesta ilmenee rakennuksen tavanomaisessa käytössä lämmitykseen, ilmastointiin, valaistukseen ja lämpimän veden jakeluun kuluva energiamäärä. Ennen lain voimaantuloa valmistuneisiin rakennuksiin lakia on sovellettu vuoden 2009 alusta lähtien. (Laki rakennuksen energiatodistuksesta 2, 11.) Ostaja ei saa luottaa ainoastaan myyjän antamiin tietoihin, vaan hänellä on ennakkotarkastusvelvollisuus kaupan kohteeseen. Myyjän tai hänen käyttämänsä edustajan antamien tietojen paikkansapitävyyttä ostaja ei kuitenkaan ole velvollinen tarkastamaan. Ostajan tarkastusvelvollisuus ei myöskään ulotu sellaisiin seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai muita tavallisuudesta poikkeavia järjestelyjä. Ostajalla ei siis yleensä ole velvollisuutta teettää esimerkiksi pinta-ala- tai kosteusmittausta. Kaupan kohde on tarkistettava siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Ostaja ei voi virheenä vedota sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi ennen kauppaa tekemässään tarkastuksessa pitänyt havaita. (AsKL 6:12 ; MK 2:22 ; Palo & Linnainmaa 2002, 115, ) Korkeimman oikeuden tapauksessa (KKO 1987:54) ostajalla ei katsottu olevan syytä ryhtyä tavallisuudesta poikkeaviin tutkimuksiin kaupan kohteessa. A oli myynyt B:lle asuinkiinteistön seudulta, jolla ei ollut yleistä vesijohtoa. Kiinteistön kaivon vesi oli todettu kohta kaupan jälkeen suoritetussa tutkimuksessa niin heikkolaatuiseksi, ettei se ollut vastannut niitä vaatimuksia, joita vedelle oli asuinkiinteistöllä yleensä asetettava. B:llä ei ollut ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. (Palo & Linnainmaa 2002, 117.) Ostajalle voi syntyä tavanomaista laajempi tarkastusvelvollisuus, jos myyjä kehottaa ostajaa tarkastamaan antamiaan tietoja tai ryhtymään erityisiin toimenpiteisiin kohteen kunnon selvittämiseksi. Erityinen tarkastusvelvollisuus voi syntyä myös kuntotarkastuksessa ilmenneistä virheistä tai kohteessa havaituista vioista, kuten kosteusjäljistä. (Palo & Linnainmaa 2002, 121.) Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa (I-SHO S 02/573) erityinen tarkastusvelvollisuus syntyi ennakkotarkastuksessa ilmi käyneistä seikoista. Turun hovioikeudessa käsitellyssä tapauksessa (TurHO S 99/1117) ostajien tarkastusvelvollisuus puolestaan johtui kuntotarkastuksessa havaitusta viasta ja kehotuksesta ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin. Hovioikeus katsoi, että katon vuotaminen oli ollut ostajien havaittavissa ja siitä oli otettu kauppakirjaan maininta. Katon vuotamisen syistä oli esitetty erilaisia arvioita, Näytä lisää
TARJOUS, asunto-osake Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. 2. Kaupan Lisätiedot Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään.
TARJOUS, asunto-osake Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. 2. Kaupan Lisätiedot Pellon myynti. Marica Twerin/Maatalouslinja
Pellon myynti Marica Twerin/Maatalouslinja Muotovaatimukset / kauppa Kirjallisesti Osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien ollessa Lisätiedot Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla.
TARJOUS, kiinteistö Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan Lisätiedot t.6 s.102 Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta /481.
t.6 s.102 Lähtökohtana on olemassa oleva vuokrasopimus Mikäli alivuokralaisen ottaminen ei tuota omistajalle kohtuutonta hankaluutta, alivuokralaisen ottaminen on mahdollista. Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta Lisätiedot Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Mia Hoffrén
Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa Mia Hoffrén TALENTUM Helsinki 2013 Copyright 2013 Talentum Media Oy ja kirjoittaja Kansi: Lauri Karmila Sivunvalmistus: NotePad ISBN 978-952-14-2115-0 ISBN Lisätiedot Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. Kunta, kaupunginosa / alue Kiinteistön osoite Tunnus. Kauppahinta maksetaan kokonaan kaupantekohetkellä.
TARJOUS, vuokraoikeus Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja Lisätiedot KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Lisätiedot KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA MYYJÄ: Kauhavan kaupunki, y-tunnus 0208852-8 Kauppatie 109, 62200 KAUHAVA. OSTAJA: Eepee-Kiinteistöt Oy, y-tunnus 2285106-8 Osoite: PL 70, 60101 SEINÄJOKI. KAUPAN KOHDE: Kauhavan Lisätiedot HAKEMUS 16.1 0.2007. Tarvittaessa lisätietoja asiassa antaa Jouni Puhakka, gsm 040-50 6363 8 tai jouni.puhakka@lindstro~ninvest.fi.
* Lindström v HAKEMUS C-?,!. "Q-$:j.,.c*,.g./ew- 16.1 0.2007 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUKSELLE Lindström Oy suunnittelee Konalassa osoitteessa Ristipellontie 14, Helsinki sijaitsevan palvelukeskuskiinteistönsä Lisätiedot KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Rauniorakentajat Lisätiedot Kauppakirja. Etelä-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä, Mikkeli (Y 0825508-3)
1 Kauppakirja 1. Myyjä 2. Ostaja Etelä-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä, Mikkeli (Y 0825508-3) Perustettavan yhtiön lukuun, omistajinaan Kinos Property Investment Oy tai määräämänsä ja Mikkelin kaupunki Lisätiedot KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA
KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA 2 (5) 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Kannuksen kaupunki (Y-tunnus: 0178455-6 ) 1.2 Ostaja Kokkolan kaupunki (Y-tunnus 0179377-8 ) 2 SOPIMUKSEN Lisätiedot LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5)
LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5) KYSYMYS 1 a) Asunto-osakeyhtiössä tapahtuvaan huoneiston hallintaanottoon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Ko. lain 85 :n mukaisesti yhtiön on vuokrattava Lisätiedot 3. KAUPAN EHDOT 3.1. Kauppahinta Kauppahinta on seitsemäntuhattaneljäsataaviisikymmentäviisi (7.455,-) euroa.
KAUPPAKIRJA 1. KAUPAN OSAPUOLET Myyjä Hlö-tunnus Myöhemmin: 'Myyjä'. Erkki Estola Isokatu 14 85800 Haapajärvi Ostaja Haapajärven kaupunki Y-tunnus 0209756-3 Kirkkokatu 2 85800 Haapajärvi Myöhemmin: 'Ostaja'. Lisätiedot KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL KEITELE Jäljempänä Myyjä
KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL 4 72600 KEITELE Jäljempänä Myyjä 1.2. OSTAJA Kemijärven kaupunki Y-tunnus Osoite: PL 5, 98101 KEMIJÄRVI Jäljempänä Ostaja 2. KAUPAN Lisätiedot Tontin myynti perustuu kaupunginhallituksen lainvoimaiseen päätökseen x.x.2014 x.
KAUPPAKIRJA Myyjä Raision kaupunki y-tunnus 0204428-5 PL 100 21201 Raisio Ostaja Raision seudun Koulutuskuntayhtymä y-tunnus 0204427-7 Eeronkuja 3 21200 Raisio Kaupan kohde Kiinteistö 680-1-156-2 rakennuksineen. Lisätiedot kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
EV 156/2000 vp - HE 58/2000 vp EDUSKUNNANVASTAUS 156/2000 vp Hallituksen esitys laiksi kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä Asia Hallitus on antanut eduskunnalle esityksensä laiksi kiinteistöjen Lisätiedot OHJE HYVÄSTÄ VÄLITYSTAVASTA
OHJE HYVÄSTÄ VÄLITYSTAVASTA USEAT PÄÄLLEKKÄISET TARJOUKSET Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (15.12.2000/1074) eli ns. välityslaissa on säännökset siitä, kuinka välitysliikkeen Lisätiedot KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA
31.12.2015, ver 2 Sivu 1 / 5 KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA KAUPAN OSAPUOLET (Nikinoja / huoltorakennus) MYYJÄ Mäntsälän kunta y-tunnus: 0129261-5 osoite: Heikinkuja 4, 04600 Mäntsälä. puhelin: 019-264 5000 päätös: Lisätiedot 2. Omistus- ja hallintaoikeus Omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy lopullisen kauppakirjan allekirjoituksella.
Esisopimuksen kohdan "Esisopimuksen perusteella tapahtuvat maksut" perusteella maksettu kauppahinnan osasuoritus 30.000 euroa ja varsinaisen kaupan solmimisen yhteydessa maksettava 280.000 euroa muodostavat Lisätiedot KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso
KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1409-1 Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna Lisätiedot Paikka: Varsinais-Suomen ulosottovirasto, Sairashuoneenkatu 2-4, 20100 Turku, käynti oikeustalon pääsisäänkäynnistä, sali 3, 1 krs.
MYYNTIESITE 1 VARSINAIS-SUOMEN MYYNTIESITE ULOSOTTOVIRASTO PL 363, Linnankatu 43 20101 TURKU 18.12.2015 Puhelin Vaihde 029 56 26400, Telekopio 029 56 26488 Sähköposti varsinais-suomi.uo@oikeus.fi KERROSTALOHUONEISTO Lisätiedot Luonnos 27.1.2016. Vuokrauskohde on osoitettu oheen liitetyllä kartalla (liite 1).
Osapuolet. Vuokranantaja Naantalin kaupunki, y-tunnus 0557-.. Vuokralainen Raision kaupunki, y-tunnus 008-5. Vuokrauskohde Naantalin kaupungin 5. kaupunginosan 6. korttelin tontilla nro sijaitsevan Kiinteistö Lisätiedot ISÄNNÖITSIJÄ VUOKRAVÄLITTÄJÄNÄ ys
1 ISÄNNÖITSIJÄ VUOKRAVÄLITTÄJÄNÄ ys Huhtikuu 2015 Tapio Nevala Välitystoimintaa koskeva lainsäädäntö Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä = välitysliikelaki Laki kiinteistöjen Lisätiedot Y-tunnus: 0151364-1 PL 4, 15561 Nastola. Jukka-Matti Jäppinen
Luonnos 16.10.2014 MAANKÄYTTÖSOPIMUS ASEMAKAAVAN LAATIMISES- TA / KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS Sopijapuolet Sastamalan kaupunki, 0144411-3 PL 23 38201 Sastamala (kaupunki) Sopimuksen kohde Asemakaavan laatiminen Lisätiedot KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Lisätiedot TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN
TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS Voimaan 1.1.2013 (HE 125/2012) Muutoksia sovelletaan 1.3.2013 tai sen jälkeen Lisätiedot Kaupan kohde on asemakaavan mukaista sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta YS sekä lähivirkistysaluetta VL.
KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS alustava luonnos Sopimusosapuolet Myyjä Saarijärven kaupunki (0176975-1) Sivulantie 11 43100 Saarijärvi Ostaja Rakennus Kujala Oy (0843888-3) Soijinmäentie 2 43220 Mahlu Kaupan Lisätiedot Näytesivut Kiinteistönkaupan lainsäädäntö
8. Kiinteistönkauppa 8.1. Kiinteistönkaupan lainsäädäntö Maakaari Keskeisin kiinteistönkauppaa koskeva laki on maakaari (540/1995; MK), joka tuli voimaan 1.1.1997. Lakia muutettiin joiltakin, lähinnä kirjaamisasioihin Lisätiedot KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS LUONNOS kh 23.3.2015 kv 30.3.2015
KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS LUONNOS kh 23.3.2015 kv 30.3.2015 1(5) KAUPAN OSAPUOLET Myyjä: Ostaja: Vihdin kunta (jäljempänä kunta) PL 13 03101 Nummela Y-tunnus: 0131905-6 Pohjola Rakennus Oy Uusimaa / Lisätiedot Uusi asunto-osakeyhtiölaki
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Uusi asunto-osakeyhtiölaki Osakkeenomistajan remontit Pakkalan Sali 2. 9 2010 Pekka Luoto Uusien määräysten tavoitteita, miksi uudet määräykset ovat Lisätiedot Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan:
KIINTEISTÖNKAUPPAKIRJA 1 Tontin myynti perustuu kaupunginhallituksen lainvoimaiseen päätökseen x.x.2015 x. SOPIJAOSAPUOLET Myyjä: Kauniaisten kaupunki (Y-tunnus 0203026-2) Kauniaistentie 10 02700 Kauniainen Lisätiedot Pohtimo 619:0 kaupan kohteena olevalla määräalalla ei ole vahvistettua kaavaa.
KAUPPAKIRJALUONNOS KAUPAN OSAPUOLET Myyjä: Rovaniemen koulutuskuntayhtymä Ly-tunnus: 0973110-9 Osoite: Toripuistikko 5-7, 3. krs 96200 ROVANIEMI Ostaja: Osoite: Evo Tek Oy / perustettavan yhtiön lukuun Lisätiedot Valkeakosken kaupunki (0157568-2), jäljempänä myyjä. Osoite: PL 20, 37601 Valkeakoski.
KAUPPAKIRJA MYYJÄ OSTAJAT Valkeakosken kaupunki (0157568-2), jäljempänä myyjä. Osoite: PL 20, 37601 Valkeakoski. KAUPAN KOHDE KAUPPAHINTA, jäljempänä ostaja(t). Valkeakosken kaupungin tila-nnn kiinteistötunnus Lisätiedot LUOVUTUSSOPIMUS Savonlinnan kaupungin ja Savonlinnan Yritystilat Oy:n välillä
LUOVUTUSSOPIMUS n kaupungin ja n Yritystilat Oy:n välillä 1. Sopijapuolet 1.1. n kaupunki Yritys- ja yhteisötunnus: 0166906-4 Kotipaikka ja osoite:, Olavinkatu 27, 57130 jälj. Luovuttaja 1.2. n Yritystilat Lisätiedot ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS
ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS Sivu 1/2 TALOYHTIÖ Asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite Huoneiston numero OSAKAS Huoneiston osakkeenomistajan nimi ja puhelinnumero Lisätiedot KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso
KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2155-6 ISBN 978-952-14-2156-3 (sähkökirja) Taitto: Lisätiedot Pär-Gustaf Relander. Y-tunnus: 0151364-1 PL 4, 15561 Nastola
Kunnanhallitus 205 08.12.2014 Kauppakirja, Relander 967/41.411/2014 Kunnanhallitus 205 Pär-Gustaf Relanderin ja Nastolan kunnan kesken on 27.11.2014 alle kir joi tet tu seuraavan sisältöinen kauppakirja. Lisätiedot Turku Runosmäki Majoitusmestarinkatu 3 A 6, 20360 Turku Runosmäen kaupunginosa
MYYNTIESITE 1 VARSINAIS-SUOMEN MYYNTIESITE ULOSOTTOVIRASTO PL 363, Sairashuoneenkatu 2-4 20100 TURKU 24.09.2015 Puhelin Vaihde 029 56 26400, Telekopio 029 56 26488 Sähköposti varsinais-suomi.uo@oikeus.fi Lisätiedot Pär-Gustaf Relander. Y-tunnus: 0151364-1 PL 4, 15561 Nastola
Kunnanhallitus 203 08.12.2014 Kauppakirja, Relander 967/41.411/2014 Kunnanhallitus 203 Pär-Gustaf Relanderin ja Nastolan kunnan kesken on 27.11.2014 alle kir joi tet tu seuraavan sisältöinen kauppakirja. Lisätiedot 3 KAUPAN KOHDE 5 KAUPAN MUUT EHDOT 4 KAUPPAHINTA 2 OSTAJA. Merimasku-Antinlinna 23.5.2014. Luonnos ---- 1 MYYJÄ
M A A N V U O K R A S O P I M U S 1 JOHDANTO 1.1 Sopijapuolet Vuokranantaja: Saarijärven kaupunki Sivulantie 11 43100 SAARIJÄRVI (Y-tunnus 0176975-1) Vuokralainen: Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymä Lisätiedot Hevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan tiedonottovelvollisuus 1 Sovellettava Lisätiedot LUONNOS 1. Huittisten kaupunki (Y-tunnus 0203762-4), jäljempänä Myyjä
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Nimi: Kiinteistö Oy Rauhan Ranta 6 Y-tunnus: 2145043-0 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki ("Myyjä") 1.2 Ostaja Nimi: Eläkevakuutusosakeyhtiö Lisätiedot LAPPEENRANNAN KAUPUNKI, tekninen toimi, kiinteistö- ja mittaustoimi, PL 38; Villimiehenkatu 1 53101 Lappeenranta Y-tunnus: 0162193-3
LAPPEENRANNAN KAUPUNKI/ KIINTEISTÖN 1 / 6 Myyjä LAPPEENRANNAN KAUPUNKI, tekninen toimi, kiinteistö- ja mittaustoimi, PL 38; Villimiehenkatu 1 53101 Lappeenranta Y-tunnus: 0162193-3 Ostaja Kellomäentie Lisätiedot LKV-KOE 22.11.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(7)
LKV-KOE 22.11.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(7) KYSYMYS 1 Vastaus on kaksijakoinen, toinen osa liittyy 1) määräalaan liittyvään problematiikkaan, toinen osa 2) sen selvittämiseen, mitkä tekijät vaikuttavat Lisätiedot Pohjola Rakennus Oy Uusimaa (Y-tunnus 2539942-5) joko itse tai perustettavan tai perustettavien yhtiöiden puolesta ja lukuun (Myöhemmin: Ostaja)
1 (7) OSAKEKAUPAN ESISOPIMUS Myyjä: Espoon Kaupunki Espoon kaupunki Tilakeskus-liikelaitos Y-tunnus 0101263-6 PL 6200 02070 Espoon kaupunki Päätös: Kaupunginhallitus..2015 Ostaja: Pohjola Rakennus Oy Uusimaa Lisätiedot OSAKEKAUPPAKIRJA. Lappeenrannan kaupungin. Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n. välillä. (jäljempänä Kauppakirja )
OSAKEKAUPPAKIRJA Lappeenrannan kaupungin ja Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n välillä (jäljempänä Kauppakirja ) 1. Kaupan osapuolet 1.1 Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy (y-tunnus 0433221-3), Valtakatu 44, Lisätiedot Myyjä Kaustisen kunta, PL 10, KAUSTINEN, Kauppahinta 1. Kauppahinta on kaksikymmentäviisituhatta (25.000) euroa.
ASUNTOTONTIN KAUPPAKIRJA Kaupan kohde Tällä kauppakirjalla myydään ja luovutetaan seuraavin ehdoin jäljempänä kohdassa 3 mainittuun asuntotarkoitukseen ja hevostalli tarkoitukseen oheiseen karttaan merkitty Lisätiedot LAPPEENRANNAN KAUPUNKI, tekninen toimi, kiinteistö- ja mittaustoimi, PL 38; Villimiehenkatu 1 53101 Lappeenranta Y-tunnus: 0162193-3
1 (4) Luonnos 7.8.2015 SL Liite 5/Tekla 18.8.2015 ASUINRIVITALOJEN KAUPPAKIRJA 1. Osapuolet Myyjä Lohjan kaupunki Karstuntie 4, 08100 Lohja Ostaja Lohjan Vuokra-asunnot Oy, Y-tunnus 0864408-9 Kauppakatu Lisätiedot Hevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan selonottovelvollisuus Sovellettava Lisätiedot Kauppahinta on neljäkymmentätuhatta yhdeksänsataakolmekymmentäkuusi (40 936,00) euroa (14,00 /m 2 ).
KAUPPAKIRJA LUONNOS 1(5) MYYJÄ Ylivieskan kaupunki, 0190557-3 PL 70, 84101 YLIVIESKA OSTAJA Rakennuspalvelu Salmela Ky, 1895756-4 Osoite: Ojahaantie 15, 84100 YLIVIESKA KAUPAN KOHDE KAUPPAHINTA KAUPAN Lisätiedot (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä) 2 p.
KYSYMYS 1 a) Toimeksiantosopimus on oltava kirjallinen tai sähköinen asiakirja, joka on tehty niin, ettei sen ehtoja saa muutettua yksipuolisesti. Välittäjä ei voi vedota ehtoon, joka ei ole sopimuksessa. Lisätiedot Valtuutetun on pidettävä valtuuttajalle kuuluvat raha- ja muut varat erillään omista varoistaan.
YLEISIÄ OHJEITA VALTUUTETULLE Seuraavat ohjeet perustuvat edunvalvontavaltuutuksesta annetun lain (648/2007) säännöksiin sellaisina kuin ne lain voimaan tullessa 1.11.2007 olivat. Valtuutetun on oma-aloitteisesti Lisätiedot Vuokranantaja: Jämsän kaupunki Y- 0175622-1 Seppolantie 10 42100 Jämsä. TeliaSonera Finland Oyj Y-1475607-9 PL 320 00051 Sonera
1 MAANVUOKRASOPIMUS 1 JOHDANTO 1.1 Sopijapuolet Vuokranantaja: Jämsän kaupunki Y- 0175622-1 Seppolantie 10 42100 Jämsä Vuokralainen: TeliaSonera Finland Oyj Y-1475607-9 PL 320 00051 Sonera 1.2 Vuokra-alue Lisätiedot Kemin kaupunki luovuttaa Kemi-Tornionlaakson koulutuskuntayhtymä Lappialle seuraavan kiinteistön:
1/ 4 KIINTEISTÖNLUOVUTUSSOPIMUS 1. SOPIJAPUOLET a) Kemin kaupunki Y-tunnus 0210427-6 Osoite Valtakatu 26, 94100 Kemi (jäljempänä "luovuttaja") b) Kemi-Tornionlaakson koulutuskuntayhtymä Lappia Y-tunnus Lisätiedot XXX nimistä (Y-tunnus XXX) kiinteistönvälitysliikettä koskeva valvonta-asia.
Päätös 1 (5) ESAVI/9228/05.11.05/2016 Peruspalvelut, oikeusturva ja luvat 7.12.2016 ASIA nimistä (Y-tunnus ) kiinteistönvälitysliikettä koskeva valvonta-asia. ILMOITTAJA TAPAUS JA VAATIMUKSET Ilmoittajan Lisätiedot 2. Mitä asuntokauppalaissa tarkoitetaan ennakkomarkkinoinnilla? Mitä ennakkomarkkinointivaiheen aikana maksetusta varausmaksusta säädetään?
ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPPA 14.9.2011 - - (1) Miten laissa rajoitetaan vastuunrajoitusehtojen käyttöä (a) kiinteistönkaupassa ja (b) asuntokaupassa? (10 p) (2) Mitä eroa on hinnanalennuksella ja vahingonkorvauksella Lisätiedot K A U P P A K I R J A
K A U P P A K I R J A 1/7 MYYJÄ OSTAJA Kauhavan kaupunki y-tunnus: 0208852-8 osoite: Kauppatie 109, 62200 Kauhava Kuusikkoaho Oy y-t unnus: 0965807-9 osoite: Kuopiontie 97 B, 83630 Kuusjärvi KAUPAN KOHTEET Lisätiedot OSTAJAN VELVOLLISUUDET JA NIIDEN VAIKUTUS RISKINJAKOON... 313 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 313 2 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus...
Sisällys Alkusanat... Lähteet... V XIII Lyhenteet... XXXI I JOHDANTO... 1 1 Tutkimuskohde... 1 2 Tutkimuskohteen valinnan perustelut... 8 3 Tutkimuksen tavoitteet ja merkitys... 10 4 Tutkimusmenetelmä Lisätiedot KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS
KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS 2 ESISOPIMUKSEN OSAPUOLET JA ESISOPIMUKSEN TARKOITUS 1. OSAPUOLET 1.1. TULEVA MYYJÄ Savonlinnan kaupunki Y-tunnus 0166906-4 Osoite: Olavinkatu 27 57130 Savonlinna (jäljempänä Lisätiedot Kahta varausmaksua ei saa olla samanaikaisesti samasta välityskohteesta.
LVV-KOE 21.11.2009 ARVOSTELUPERUSTEET 1 KYSYMYS 1 1. Varausmaksu Välitysliike saa ottaa vastaan varausmaksun, jos niin on sovittu toimeksiantosopimuksessa. Sen vastaanottamisen jälkeen välitysliike ei Lisätiedot Y-tunnus: 0201242-7 Osoite: Kolmas linja 22 B 00530 Helsinki
1(5) MAANVUOKRASOPIMUS PYSÄKÖINTIALUEISTA 1. SOPIJAPUOLET Vuokranantaja: Helsingin seurakuntayhtymä Y-tunnus: 0201242-7 Osoite: Kolmas linja 22 B 00530 Helsinki Vuokramies: Asunto Oy Helsingin Viikin Letkajenkka Lisätiedot KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS
KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS Sopimusosapuolet Myyjä Saarijärven kaupunki (0176975-1) Sivulantie 11 Ostajat Timo Leppäaho ( ), omistusosuus ½ Hanna Leppäaho ( ), omistusosuus ½ Kolsantie 91 Kaupan kohde Lisätiedot TARJOUSTEN PERUSTEELLA MYYTÄVÄ TONTTI JA SEN LUOVU- TUSEHDOT HAKUAIKA: 10.10.-26.10.2012 KLO 15.00 MENNESSÄ.
TARJOUSTEN PERUSTEELLA MYYTÄVÄ TONTTI JA SEN LUOVU- TUSEHDOT HAKUAIKA: 10.10.-26.10.2012 KLO 15.00 MENNESSÄ. 1 Yleisehdot ja -tiedot: ostaja maksaa kaupungille kauppahinnan lisäksi kauppakirjan laatimiskustannuksena Lisätiedot VIISI HUONETTA JA KEITTIÖN HALLINTAAN OIKEUTTAVAT KIINTEISTÖYHTIÖN OSAKKEET SAUVOSSA
MYYNTIESITE 1 VARSINAIS-SUOMEN MYYNTIESITE ULOSOTTOVIRASTO PL 363, Sairashuoneenkatu 2-4 20100 TURKU 21.12.2015 Puhelin Vaihde 029 56 26400, Telekopio 029 56 26488 Sähköposti varsinais-suomi.uo@oikeus.fi Lisätiedot KIINTEISTÖN JA MÄÄRÄALAN KAUPPAKIRJA
Sivu 1 / 5 KIINTEISTÖN JA MÄÄRÄALAN KAUPPAKIRJA KAUPAN OSAPUOLET MYYJÄT Pirkko Weckman sekä Risto Weckmanin kuolinpesän osakkaat: Kari Weckman Terttu Weckman Eeva-Liisa Weckman Mervi Maija-Leena Weckman Lisätiedot Nousiaisten kunta, Y-tunnus 0135821-5 (jäljempänä Myyjä ) Nukki Jonna Marita, (xxxxxx-xxxx), 21270 Nousiainen. (jäljempänä Ostaja )
1/5 KAUPPAKIRJA MYYJÄ Nousiaisten kunta, Y-tunnus 0135821-5 (jäljempänä Myyjä ) OSTAJA Nukki Jonna Marita, (xxxxxx-xxxx), 21270 Nousiainen (jäljempänä Ostaja ) KAUPAN KOHDE Nousiaisten kunnassa sijaitsevien Lisätiedot Myyjä 1.1 Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2 Käsityöläiskatu 2, 21100 Naantali, jäljempänä kaupunki.
1 SOPIJAPUOLET Myyjä 1.1 Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2 Käsityöläiskatu 2, 21100 Naantali, jäljempänä kaupunki. Ostaja 1.2 Olli Mäkinen perustettavan yhtiön lukuun. 2 SOPIMUSALUE JA ESISOPIMUKSEN Lisätiedot MAANVUOKRASOPIMUS. Versio 2016/1. Me allekirjoittaneet olemme tänään tehneet seuraavan maanvuokrasopimuksen VUOKRANANTAJA. Tilatunnus/y-tunnus.
MAANVUOKRASOPIMUS Me allekirjoittaneet olemme tänään tehneet seuraavan maanvuokrasopimuksen VUOKRANANTAJA Tilatunnus/y-tunnus Osoite VUOKRALAINEN Tilatunnus/y-tunnus Osoite VUOKRAUKSEN KOHDE kunnan/kaupungin Lisätiedot LVV-koe 17.11.2012 ARVOSTELUPERUSTEET 1 (5)
LVV-koe 17.11.2012 ARVOSTELUPERUSTEET 1 (5) Kysymys 1 a) Välityspalkkion maksuvelvollisuus syntyy, kun vuokrasopimus saadaan solmituksi tai toimeksiantaja kieltäytyy toimeksiannon mukaisen vuokrasopimuksen Lisätiedot OSAKASSOPIMUS Jykes Kiinteistöt Oy
LUONNOS OSAKASSOPIMUS 5.10.2016 Jykes Kiinteistöt Oy 2 SISÄLLYSLUETTELO 1. Osapuolet... 3 2. Sopimuksen tausta ja tarkoitus... 3 3. Yleisvelvoite... 3 4. Yhtiön hallinto ja omistajaohjaus... 3 5. Osakkeiden Lisätiedot 1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka on Helsinki.
Sivu: 1(5) Kysytty 10-04-2015. Voimassa 10-04-2015 lähtien YHTIÖJÄRJESTYS ASUNTO OY HELSINGIN PESTIKUJA 1 1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka Lisätiedot KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA
1/5 KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA LUONNOS MYYJÄ: Kiinteistö Oy Kinkomaan Vitapolis (Y: 2186527-3) Parantolantie 24 40930 KINKOMAA OSTAJA: Maija Meikäläinen [hlö-tunnus] Matti Meikäläinen [hlö-tunnus] Mäkipajanranta Lisätiedot HELSINGIN KAUPUNKI VUOKRASOPIMUS 1 LIIKUNTAVIRASTO
HELSINGIN KAUPUNKI VUOKRASOPIMUS 1 TOIMISTOTILAN VUOKRAAMINEN LIIKUNTAMYLLYSTÄ SALIBANDYSEURA VIIKINGIT RY:LLE Vuokranantaja Vuokralainen Helsingin kaupungin liikuntavirasto PL 4800, Toivonkatu 2 A 00099 Lisätiedot ESISOPIMUS KIINTEISTON KAUPASTA
ESISOPIMUS KIINTEISTON KAUPASTA KAUPAN OSAPUOLET Talla esisopimuksella osapuolet sopivat myohemmin tehtavasta kiinteiston kaupasta seuraavasti: Myyja Ostaja Ferraria Oy Ab Y-tunnus 0107936-3 10470FISKARS Lisätiedot MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka Lisätiedot Valkeakosken kaupunki (0157568-2), jäljempänä myyjä. Osoite: PL 20, 37601 Valkeakoski. , jäljempänä ostaja. Y-tunnus: Osoite:
1(5) KAUPPAKIRJA MYYJÄ OSTAJA KAUPAN KOHDE KAUPPAHINTA KAUPAN MUUT EHDOT Valkeakosken kaupunki (0157568-2), jäljempänä myyjä. Osoite: PL 20, 37601 Valkeakoski., jäljempänä ostaja. Y-tunnus: Osoite: Oheisen Lisätiedot 2. Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen
1(5) MALLI KAUPPAKIRJA Tontin myynti perustuu Vantaan kaupungin kaupunginhallituksen lainvoimaiseen päätökseen.x.2012 ja kaupunkisuunnittelulautakunnan..2013 lainvoimaiseen päätökseen [sekä asumisasioiden Lisätiedot Laki. EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp. Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun
EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun 1 b :n 4 momentin kumoamisesta Asia Hallitus on antanut eduskunnalle esityksensä laeiksi Lisätiedot VUOKRASOPIMUS. 1. Vuokranantaja Koulutuskeskus Salpaus -kuntayhtymä Paasikivenkatu 7 15110 Lahti Ly: 0993644-6
VUOKRASOPIMUS 1. Vuokranantaja Koulutuskeskus Salpaus -kuntayhtymä Paasikivenkatu 7 15110 Lahti Ly: 0993644-6 2. Vuokralainen Orimattilan kaupunki Ly: 0129920-0 3. Vuokrauskohde Osoitteessa Koulutie 19, Lisätiedot OSTAJAT As Oy Tampereen Kaukajärven Vinkkeli osuus 4190/9300 y-tunnus c/o Lemminkäinen Talo Oy Satakunnankatu 22 E Tampere
1 KAUPPAKIRJALUONNOS MYYJÄ Tampereen kaupunki, y-tunnus 0211675-2 jäljempänä kaupunki OSTAJAT As Oy Tampereen Kaukajärven Vinkkeli osuus 4190/9300 y-tunnus 2720416-9 c/o Lemminkäinen Talo Oy Satakunnankatu Lisätiedot MYYNTIESITE. LIIKE- JA ASUINHUONEISTO 78,25 m² KASKENKADULLA TURUSSA VARSINAIS-SUOMEN
MYYNTIESITE 1 VARSINAIS-SUOMEN MYYNTIESITE ULOSOTTOVIRASTO PL 363, Sairashuoneenkatu 2-4 20100 TURKU 22.07.2015 Puhelin Vaihde 029 56 26400, Telekopio 029 56 26488 Sähköposti varsinais-suomi.uo@oikeus.fi Lisätiedot Asunto Oy Vantaan Kaneli
Asunto Oy Vantaan Kaneli Ennakkomarkkinoinnin alustava MYYNTIHINTALUETTELO pvm 26.1.2015 Hinnat voimassa toistaiseksi Päivitetty Huoneisto tyyppi m2 myyntihinta lainaosuus velaton hinta velaton hinta 1. Lisätiedot KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ
KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon Lisätiedot 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä.
Sivu: 1(5) Kysytty 01-09-2014. Voimassa 28-08-2014 lähtien Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä Yhtiöjärjestys 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä. 2 Yhtiön kotipaikka on Tyrnävä. 3 Yhtiön Lisätiedot Kauppa kirja Luonnos 22.5.2015. Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2, Käsityöläiskatu 2, 21100 Naantali. Timo Noko Naantali.
Naantalin kaupunki 1 Myyjä Kauppa kirja Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2, Käsityöläiskatu 2, 21100 Naantali. 1 2 Ostaja Timo Noko Naantali. 3 Kaupan kohde Naantalin kaupungin 8. kaupunginosan (Luolala) Lisätiedot KAUPPAKIRJA (LUONNOS)
1 (5) KAUPPAKIRJA (LUONNOS) Tontin myynti perustuu kaupunginhallituksen lainvoimaiseen päätökseen xx.xx.2014 X Myyjä Ylivieskan kaupunki, 0190557-3 Kyöstintie 4, PL 70 84100 Ylivieska Ostaja Cenna Oy, Lisätiedot Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen. Vesa Puisto Lakimies