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Timestamp: 2016-10-26 17:30:04
Document Index: 3249711

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 49', 'Art. 22', 'Art. 32', 'Art. 66', 'Art. 68']

Beschwerdef�hrer, alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Daniel Thaler,
Am 10. Juli 2008 stellte die F.________ ein Baugesuch f�r die Errichtung eines Einfamilienhauses und eines Mehrfamilienhauses f�r f�nf Wohnungen auf der Parzelle Nr. 4565. Mit diesem Bauvorhaben sollte die letzte Etappe der 1991 bewilligten, 1993 abge�nderten Arealbebauung R�telberg realisiert werden, mit welcher Mitte der 90-er Jahre zun�chst das Haus von C.________ und 2003 dasjenige von A.________ und B.________ sowie D.________ und E.________ gebaut und vom Baugrundst�ck abparzelliert worden waren.
Gegen das Vorhaben gingen Einsprachen ein, und sowohl die Stadtbildkommission als auch das Baudepartement verlangten am 1. November bzw. am 21. November 2009 dessen �berarbeitung. Das Gesuch wurde schliesslich vom Verwaltungsgericht am 23. Februar 2010 als nicht bewilligungsf�hig beurteilt und nicht weiterverfolgt.
Am 10. September 2009 stellte die F.________ ein (neues) Baugesuch f�r drei Einfamilienh�user mit Gemeinschaftsraum auf der Parzelle Nr. 4565 am R�telweg; sie �nderte das Gesuch mit Eingaben vom 26. Oktober und vom 4. November 2009 ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen A.________ und B.________, C.________ sowie D.________ und E.________, dieses Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern oder die Sache eventuell ans Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen. Ausserdem ersuchen sie, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts wies das Gesuch um aufschiebende Wirkung am 30. September 2011 ab.
Die F.________ beantragt in ihrer Vernehmlassung und einem Corrigendum dazu, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Der Regierungsrat und der Stadtrat beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
In ihrer Replik halten A.________ und B.________, C.________ sowie D.________ und E.________ an der Beschwerde fest und beantragen unter Hinweis auf eine vom Einzelrichter des Kantonsgerichts Zug am 7. November 2011 auf Antrag der G.________AG - der neuen Eigent�merin der Parzelle Nr. 4565, die "wirtschaftlich und organschaftlich mit der F.________ identisch sei" - vorsorglich angeordnete Beweisabnahme erneut, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Entscheid �ber eine Baubewilligung steht die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 ff. BGG). Die Beschwerdef�hrer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, verf�gen als unmittelbare Nachbarn �ber eine spezifische Beziehungsn�he zur Streitsache und k�nnten aus der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids einen praktischen Nutzen ziehen, z.B. wenn das Bauprojekt verhindert w�rde; sie sind damit zur Beschwerde befugt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Sie r�gen die Verletzung von Bundesrecht, was zul�ssig ist (Art. 95 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.2.1). Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, sodass auf die Beschwerde einzutreten ist.
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, die Ab�nderungen des Baugesuchs vom 10. September durch die Eingaben vom 26. Oktober und vom 4. November 2009 h�tten zwingend eine neue Publikation und eine neue Profilierung des Bauvorhabens erfordert. Das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt sowie das Willk�rverbot (Art. 9 BV), ihr rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV), den Vorrang des Bundesrechts (Art. 49 BV) und verschiedene Bestimmungen des eidgen�ssischen Raumplanungsrechts verletzt, indem es die Bewilligung des abge�nderten Baugesuchs gesch�tzt habe, ohne dass die �nderungen weder publiziert noch profiliert worden seien.
2.1 Die Beschwerdef�hrer erhoben gegen das Baugesuch der Beschwerdegegnerin vom 10. September 2009 Einsprache. Die Abteilung Baubewilligungen der Stadt Zug stellte in ihrem Zwischenbericht vom 21. Oktober 2009 zuhanden der Bauherrschaft verschiedene Abweichungen gegen�ber dem bewilligten Arealbebauungskonzept 1991/93 fest. Es seien horizontal und vertikal aus energetischen Gr�nden Volumenerweiterungen vorgenommen worden, um die urspr�nglich bewilligte Wohnfl�che zu erhalten. Geb�udeh�he sowie Gesamth�he mit Dachkranz, Br�stungen und Lift�berfahrten m�ssten dem damals bewilligten Konzept entsprechen. Die mauerartige und terrassierte Terraingestaltung entspreche nicht dem bewilligten Konzept, und auf die pergolaartige �berdachung der Aussentreppe sei zu verzichten. Positiv beurteilt werde, dass dem Spielplatz im s�dwestlichen Teil der Parzelle ein Gemeinschaftsraum vorgelagert sei, der allerdings im urspr�nglichen Konzept mangels gesetzlicher Grundlage noch nicht vorgesehen gewesen sei. Eine weitere �nderung bestehe darin, dass die Terrassen gegen Osten leicht gr�sser ausgefallen seien und gegen Westen sogar neue vorgesehen seien, womit die Br�stungsh�hen zum Teil um 85 cm h�her w�rden, was nicht zul�ssig sei. Da die drei H�user horizontal nicht klar trennbar seien, weil sich die Geschosse vertikal �berschneiden w�rden, g�lten sie baurechtlich als ein Geb�ude, womit die zul�ssige Geschosszahl �berschritten werde. Diese Beanstandungen seien zu korrigieren, und die Bauherrschaft habe zudem nachzuweisen, dass die bewilligte Ausn�tzung nicht �berschritten sei.
Aufgrund der Einsprache, dieses Zwischenberichts sowie einer Beurteilung des Baugesuchs durch die Stadtbildkommission reichte die Beschwerdegegnerin am 26. Oktober und am 4. November 2009 ge�nderte Pl�ne ein. Am 6. November 2009 setzte das Baudepartement der Stadt Zug die Beschwerdef�hrer von den ge�nderten Pl�nen in Kenntnis und gab ihnen zudem bekannt, dass auf eine erneute Publikation und Profilierung verzichtet w�rde. Die Beschwerdef�hrer kritisierten sowohl dieses Vorgehen als auch das Bauvorhaben in materieller Hinsicht (angefochtener Entscheid E. 4a S. 13 f.).
2.2 Das Verwaltungsgericht erwog dazu, nach � 45 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zug vom 26. November 1998 (PBG) sei ein Baugesuch w�hrend 20 Tagen �ffentlich aufzulegen. Vor der Publikation habe der Bauherr zudem Profile zu errichten, welche das k�nftige Volumen, insbesondere die Umrisse, die First- sowie die Geb�udeh�he und die Erdgeschosse erkennen liessen. Grundlage f�r das Baubewilligungsverfahren bildeten die Baueingabe mit den zugeh�rigen Pl�nen. Diese w�rden im Laufe des Verfahrens h�ufig ge�ndert, sei es aufgrund von Einsprachen, Einw�nden der Baubeh�rde oder W�nschen der Bauherrschaft selber. Nach der Praxis bed�rfe eine Projekt�nderung, bei welcher das Bauvorhaben in seinen Grundz�gen gleich bleibe, keines neuen Gesuchs. Wenn dies auch im PBG nicht ausdr�cklich geregelt sei, so entspreche diese Praxis doch dem Sinn des Gesetzes. Dies zeige etwa � 44 Abs. 2 und � 45 Abs. 4 PBG, wonach Bauten von geringer Tragweite den Beh�rden nur angezeigt werden m�ssten und in einfachen F�llen von einer Publikation abgesehen werden k�nne. Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts sind die Projekt�nderungen gegen�ber dem Baugesuch vom 10 September 2009 marginal, sodass zu Recht keine neues Bewilligungsverfahren mit erneuter Profilierung und Publikation durchgef�hrt wurde.
2.3 Das Zuger Baurecht regelt die Folgen von Projekt�nderungen nicht ausdr�cklich. � 45 Abs. 4 PBG bestimmt allerdings, dass der Gemeinderat in einfachen F�llen, insbesondere wenn keine �ffentlichen oder nachbarlichen Interessen ber�hrt sind, von der Auflage und Publikation des Baugesuchs absehen kann. Das Verwaltungsgericht kann aus dieser Bestimmung ohne Willk�r folgern, dass ein abge�ndertes Bauprojekt nicht neu publiziert und aufgelegt werden muss, sofern das Bauvorhaben in den Grundz�gen gewahrt bleibt und keine �ffentlichen oder nachbarlichen Interessen ber�hrt werden. Unerfindlich ist in diesem Kontext die Berufung der Beschwerdef�hrer auf Art. 22 Abs. 1 RPG, geht es doch hier nicht um die �nderung einer Baute, sondern um die �nderung von Pl�nen im Baubewilligungsverfahren bzw. darum, welche Projekt�nderungen einem neuen, publikations- und auflagepflichtigem Baugesuch gleichkommen. Ein Bauvorhaben gilt als in den Grundz�gen ver�ndert, wenn seine Hauptmerkmale wie die Erschliessung, der Standort, die �usseren Masse, die Geschosszahl, die Geschosseinteilung oder die Zweckbestimmung wesentlich ge�ndert werden (ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, Bern 2007, Rz. 12a zu Art. 32). Die konkreten Vorbringen der Beschwerdef�hrer zu den Projekt�nderungen (Beschwerde Ziff. 29 S. 13) - es seien Terrainver�nderungen geplant, welche zum gewachsenen Terrain Niveaudifferenzen von �ber 2,5 m bewirkten, mehr als 50 m� Terrain betr�fen und das Landschaftsbild beeinflussten, und es seien im Grenzabstandsbereich von 5 m, in welchem Auff�llungen und Aufb�schungen 2,5 m nicht �berschreiten d�rften, B�schungen mit einer Niveaudifferenz von mind. 3 m vorgesehen - sind nicht geeignet nachzuweisen, dass diese das urspr�ngliche Projekt in den Grundz�gen ver�nderten und die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichts willk�rlich ist. Nicht ganz nachvollziehbar und jedenfalls unbegr�ndet ist die von den Beschwerdef�hrern in diesem Zusammenhang erhobene Geh�rsverweigerungsr�ge, wurden ihnen doch die Projekt�nderungen zur Stellungnahme unterbreitet, und es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass sie sich dagegen ohne neue Profilierung nicht sachgerecht zur Wehr setzen konnten.
2.4 Die Beschwerdef�hrer r�gten vor Verwaltungsgericht das Fehlen eines Umgebungsplans. Dieses f�hrte dazu aus (angefochtener Entscheid E. 5b S. 17), die gesetzlichen Bestimmungen w�rden f�r die Umgebungsgestaltung grunds�tzlich keinen separaten Plan vorschreiben, sofern die �brigen dem Baugesuch beigelegten Pl�ne die f�r die Beurteilung relevanten Informationen enthielten. Dies sei der Fall. Wie bereits der Regierungsrat zu Recht entschieden habe, seien die massgebenden Angaben - die Details zu den Terrainh�hen der geplanten Sitzpl�tze, das Gef�lle der Pl�tze und Wege, die Bedeckung der offenen Pl�tze und Wege (Rasen, Schotter, etc.), die Art der Bepflanzung (Hecken, Str�ucher, B�ume etc.) - aus den erw�hnten Pl�nen ohne gr�ssere M�he ablesbar. Zudem sei die Auflage betreffend die technische Ausf�hrung entlang der westlichen Parzellengrenze rechtens.
2.5 Die Beschwerdef�hrer behaupten zwar, die Feststellung des Verwaltungsgerichts, die massgebenden Informationen seien aus den Pl�nen ablesbar, sei aktenwidrig (Beschwerde Ziff. 41 S. 19). Mit ihrer Begr�ndung, die Terrainh�hen seien den Pl�nen nur unvollst�ndig zu entnehmen, und die Angaben in den Pl�nen, insbesondere im Umgebungsplan Nr. 1431 beschr�nkten sich mit Ausnahme einer einzigen Angabe beim Eingang in den Gemeinschaftsraum auf die H�henkoten der Innenr�ume, Terrassen und Sitzpl�tze, belegen sie das nicht schl�ssig. Der Einwand ist im �brigen auch unzutreffend. Der Bestandteil des bewilligten Baugesuchs bildende Plan Nr. 1434 "Umgebung Baueingabeplan - Gel�ndeschnitte" enth�lt drei Gel�ndeschnitte des Bauplatzes mit weiteren H�henkoten der Umgebung (Spielplatz, B�schungen, Rasenfl�chen etc.). Die R�ge ist unbegr�ndet.
2.6 Aufgrund der Beurteilung der Stadtbildkommission, wonach die Absicht, mit B�schungen ebene Bereiche im Hang zu konstruieren, nachvollziehbar sei, aber vor allem im Bereich der westlichen Parzellengrenze aus der zu schematischen Plandarstellung zu wenig klar hervorgehe, wie die bestehende Topographie mit den geplanten B�schungen und der gew�nschten Erschliessung zusammenkomme, wurde auf deren Empfehlung folgende Auflage in die Baubewilligung aufgenommen: "Einreichen des detailliert erl�uterten Umgebungsplans inkl. Modell, gem�ss den Erw�gungen der Stadtbildkommission".
Das Vorgehen wurde vom Verwaltungsgericht gesch�tzt. Was die weitere Detaillierung der westlichen Parzellengrenze mittels Auflage anbelangt, fragen sich hingegen die Beschwerdef�hrer, wie der �bergang vom westlichen Grenzbereich mit dem Erschliessungsweg dem bestehenden Terrainverlauf folgen soll, und schliessen nicht aus, dass die dadurch bedingten zus�tzlichen B�schungen und Gel�ndeanpassungen in den Grenzabstandsbereich zu liegen kommen k�nnten. Damit sei die Realisierbarkeit des Konzepts nicht ausgewiesen, womit die Baubewilligung auch mit dieser Auflage nicht h�tte erteilt werden d�rfen (Beschwerde Ziff. 42 S. 19).
Mit diesen Ausf�hrungen ist indessen weder dargetan, dass das Verwaltungsgericht den Sachverhalt in Bezug auf die technische Durchf�hrbarkeit der von der Auflage betroffenen Umgebungsgestaltung offensichtlich unrichtig feststellte, noch dass es in Willk�r verfiel, indem es zuliess, ihre rechtskonforme und sachgerechte Ausf�hrung durch eine Auflage zu sichern.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang tragen die Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Ausserdem haben sie der obsiegenden Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Mit dem Entscheid in der Sache wird das (erneuerte) Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Die Beschwerdef�hrer 1-3 haben der Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von je Fr. 900.--, insgesamt Fr. 2'700.--, zu bezahlen, unter solidarischer Haftung f�r den gesamten Betrag.