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Timestamp: 2018-11-16 17:52:22+00:00
Document Index: 184877384

Matched Legal Cases: ['art. 36', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ']

Contratto di locazione in caso di cessione o affitto di azienda - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
Contratto di locazione in caso di cessione o affitto di azienda
In tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, secondo la disciplina della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 36 pur non derivando la successione del cessionario od affittuario in modo automatico dalla cessione od affitto dell’azienda, e’ necessaria e sufficiente, affinche’ la successione stessa si produca, la conclusione di un negozio apposito tra cedente e cessionario, avente ad oggetto il trasferimento del contratto di locazione relativo al bene immobile compreso nell’azienda ceduta od affittata. Cosi’, per la stipula di tale apposito negozio e’ sufficiente il consenso di cedente e cessionario, non rilevando, per il suo perfezionamento ed in dipendenza della specialita’ della disciplina rispetto alla previsione generale dell’articolo 1594 cod. civ., la volonta’ del ceduto: il quale ultimo ha solo facolta’ di opporre gravi motivi nel termine di trenta giorni dalla comunicazione a lui dell’intervenuta cessione.
Sentenza 30 maggio 2014, n. 12299
Locazione – Immobile destinato ad uso diverso rispetto a quello abitativo – Disciplina ex art. 36 l. n. 392/1978 – Cessione o affitto d’azienda – Conclusione di un negozio apposito tra cedente e cessionario – Necessità – Rilevanza della volontà del ceduto – Esclusione – Riconoscimento in favore dello stesso della sola facoltà di opporre gravi motivi entro il termine di trenta giorni – Decorrenza dalla comunicazione a lui dell’avvenuta cessione
sul ricorso 17568-2008 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), quale piena proprietaria a seguito della morte della usufruttuaria sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;
(OMISSIS) SNC DI (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del Socio Amministratore signor (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;
FALL (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 133/2007 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 10/05/2007, R.G.N. 728/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/04/2014 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
1. (OMISSIS) – gia’ sola nuda proprietaria del bene locato – ricorre, affidandosi a cinque doglianze, per la cassazione della sentenza n. 133 del 10.5.07 della corte di appello di Ancona, con cui e’ stato rigettato il suo appello avverso la reiezione, da parte della sezione distaccata di Fabriano del tribunale di quel capoluogo, della sua domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato da sua madre (OMISSIS) usufruttuaria, poi mancata ai vivi, dell’immobile – con tale (OMISSIS) snc di (OMISSIS), fondata sulla prospettazione, quale inadempimento della conduttrice, della cessione del contratto senza contestuale cessione dell’azienda, ovvero, in alternativa, di declaratoria di inopponibilita’ della cessione medesima, siccome comunicata dopo il trasferimento della detenzione, il tutto quale presupposto del riconoscimento del carattere abusivo dell’occupazione da parte della cessionaria (OMISSIS) – e per essa, nelle more fallita, della sua curatela – e della condanna delle controparti al rilascio del bene ed al risarcimento del danno.
Delle intimate resiste con controricorso la sola (OMISSIS) snc di (OMISSIS).
2. Va premesso che, essendo la sentenza impugnata stata pubblicata tra il 2.3.06 ed il 4.7.09, alla fattispecie continua ad applicarsi, nonostante la sua abrogazione (ed in virtu’ della disciplina transitoria di cui alla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 58, comma 5) l’articolo 366-bis cod. proc. civ. e, di tale norma, l’interpretazione elaborata da questa Corte (Cass. 27 gennaio 2012, n. 1194; Cass. 24 luglio 2012, n. 12887; Cass. 8 febbraio 2013, n. 3079; Cass. 17 ottobre 2013, n. 23574). Pertanto:
2.1. i motivi riconducibili all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 4 vanno corredati, a pena di inammissibilita’, da quesiti che devono compendiare: a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito; b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie (tra le molte, v. : Cass. Sez. Un., ord. 5 febbraio 2008, n. 2658; Cass., ord. 17 luglio 2008, n. 19769, Cass. 25 marzo 2009, n. 7197; Cass., ord. 8 novembre 2010, n. 22704); d) questioni pertinenti alla ratio decidendi, perche’, in contrario, difetterebbero di decisivita’ (sull’indispensabilita’ della pertinenza del quesito, per tutte, v. : Cass. Sez. Un., 18 novembre 2008, n. 27347; Cass., ord. 19 febbraio 2009, n. 4044; Cass. 28 settembre 2011, n. 19792; Cass. 21 dicembre 2011, n. 27901);
2.2. a corredo dei motivi di vizio motivazionale vanno formulati momenti di sintesi o di riepilogo, che devono consistere in uno specifico e separato passaggio espositivo del ricorso, il quale indichi in modo sintetico, evidente ed autonomo rispetto al tenore testuale del motivo, chiaramente il fatto controverso in riferimento al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, come pure – se non soprattutto – le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione (Cass. 18 luglio 2007, ord. n. 16002; Cass. Sez. Un., 1 ottobre 2007, n. 20603; Cass. 30 dicembre 2009, ord. n. 27680);
2.3. infine, e’ consentita la contemporanea formulazione, nel medesimo motivo, di doglianze di violazione di norme di diritto e di vizio motivazionale, ma soltanto alla imprescindibile condizione che ciascuna sia accompagnata dai rispettivi quesiti e momenti di sintesi (per tutte: Cass. sez. un., 31 marzo 2009, n. 7770; Cass. 20 dicembre 2011, n. 27649).
3. Cio’ posto, si osserva che la ricorrente struttura le sue doglianze con un’unitaria rubrica: “Violazione per omessa od insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5). Violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 come riformata di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Contraddittorieta’ ed erroneita’ manifeste”.
A tale rubrica ella fa seguire almeno cinque profili separati (ai paragrafi da 8 a 12 del ricorso, da pag. 7 a pag. 15), conclusi ciascuno da un quesito.
4. Va, a questo punto, esaminato il primo profilo dell’unitario motivo di ricorso principale.
4.1. A conclusione di esso (sviluppato nel paragrafo Vili del ricorso, alle pagine 7 e 8), la (OMISSIS) formula un quesito di diritto del seguente testuale tenore: “vero che la cessione del contratto deve perfezionarsi prima della immissione del cessionario nella detenzione dell’immobile, sia perche’ altrimenti la detenzione da parte di quest’ultimo sarebbe, come nel caso di specie, senza titolo, sia perche’ la comunicazione della cessione al locatore deve essere preventiva, allo scopo di consentirgli di manifestare la sua eventuale opposizione prima che intervenga l’immissione nel locale del designato nuovo cessionario”.
4.2. Sul punto, la controricorrente contesta la rilevanza della giurisprudenza invocata ex adverso (Cass. 4284/87) ed argomenta per la piena validita’ della cessione avvenuta nella specie: in primo luogo, perche’ la comunicazione alla locatrice rileva ai soli fini dell’opponibilita’ e dell’esercizio, ad opera di quella, del diritto di opporvisi, ma a condizione della sussistenza di gravi motivi (Cass. 9486/07); in secondo luogo, perche’ l’attivita’ della cessionaria era desumibile dalla comunicazione e con la cessione stessa era chiaramente rispettata la destinazione data all’immobile (Cass. 8816/96); in terzo luogo, per l’irrilevanza delle gravi e sopravvenute circostanze che hanno condotto al fallimento della cessionaria.
4.3. In via preliminare, e’ inammissibile qualunque doglianza di vizio motivazionale, non risultando formulato alcun momento di sintesi o di riepilogo, tanto meno dotato dei rigorosi requisiti richiamati sopra al punto 2.2.
4.4. Cio’ posto, in disparte i seri dubbi sulla conformita’ del quesito di diritto ai requisiti richiamati sopra al punto 2.1, la questione e’ infondata.
4.4.1. Infatti, in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, secondo la disciplina della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 36 pur non derivando la successione del cessionario od affittuario in modo automatico dalla cessione od affitto dell’azienda, e’ necessaria e sufficiente, affinche’ la successione stessa si produca, la conclusione di un negozio apposito tra cedente e cessionario, avente ad oggetto il trasferimento del contratto di locazione relativo al bene immobile compreso nell’azienda ceduta od affittata.
Cosi’ (Cass. 2 luglio 2010, n. 15700), per la stipula di tale apposito negozio e’ sufficiente il consenso di cedente e cessionario, non rilevando, per il suo perfezionamento ed in dipendenza della specialita’ della disciplina rispetto alla previsione generale dell’articolo 1594 cod. civ., la volonta’ del ceduto: il quale ultimo ha solo facolta’ di opporre gravi motivi nel termine di trenta giorni dalla comunicazione a lui dell’intervenuta cessione.
Cosi’, la mancata comunicazione comporta solo l’inopponibilita’ della cessione stessa (Cass. 22 giugno 2006, n. 14454); in altri termini, rispetto alla ordinaria cessione di contratto (connotata da una tradizionale struttura negoziale trilaterale), la cessione del contratto di locazione non abitativa di immobile urbano non contempla tra i propri elementi costitutivi il consenso del ceduto, mentre l’eventuale dissenso del locatore fondato su gravi motivi integra un elemento estraneo al negozio, siccome funzionale alla sospensione temporanea della cessione e – per il caso di accertamento giurisdizionale o di riconoscimento spontaneo da parte del cedente della fondatezza dell’opposizione – al venir meno degli effetti della medesima cessione ed eventualmente alla risoluzione del rapporto di locazione (Cass. 20 aprile 2007, n. 9486).
Se tale e’ il ruolo della comunicazione, e’ evidente che, rispetto al perfezionamento dell’accordo tra cedente e cessionario ed in applicazione dell’universale principio consensualistico, risulta del tutto irrilevante l’immissione nella detenzione di quest’ultimo da parte del primo: immissione anzi doverosa, per il cedente, in virtu’ del solo scambio del consenso col cessionario e sottoposta solo ex post agli effetti di un esercizio con esito favorevole della facolta’ del locatore ceduto di opporsi.
4.4.2. E, nel caso di specie, la corte territoriale correttamente rileva l’idoneita’ della comunicazione, pacificamente intercorsa tra le parti originarie del contratto, dell’intervenuta stipula dell’affitto di ramo di azienda: sicche’ va esclusa qualunque efficacia impeditiva del perfezionamento del subingresso nel contratto di locazione non abitativa alla posteriorita’ temporale della comunicazione di quella rispetto all’immissione del cessionario nella detenzione dei locali.
5. Va ora esaminato il secondo profilo dell’unitario ed indifferenziato motivo di ricorso.
5.1. A conclusione di esso (paragrafo 9, alle pagine da 8 a 12 del ricorso), la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: “Vero che l’insieme dei beni oggetto della cessione di ramo d’azienda in capo alla (OMISSIS) non costituiscono un complesso unitario di beni mobili ed immobili legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarieta’ per il conseguimento di un determinato fine produttivo”.
5.2. Sul punto, la controricorrente rimarca avere la corte territoriale accertato, con idonea e congrua motivazione, l’esistenza di un vincolo di organizzazione teleologica tra i beni oggetto “dell’affitto del ramo di azienda”; nega la rilevanza della carenza di pattuizioni in ordine al corrispettivo per l’avviamento commerciale od alla concorrenza; nega non solo la rilevanza, ma la stessa sussistenza della circostanza del trasferimento della sede di essa cedente in altro luogo; ricorda aver controparte riconosciuto la validita’ dell’affitto o sublocazione alla (OMISSIS), per avere proposto sfratto per morosita’ nei confronti anche di quest’ultima e per essere stata ammessa, a sua domanda, al passivo del fallimento della cessionaria con privilegio per i canoni di locazione.
5.3. In via preliminare, e’ inammissibile qualunque doglianza di vizio motivazionale, non risultando formulato alcun momento di sintesi o di riepilogo, tanto meno dotato dei rigorosi requisiti richiamati sopra al punto 2.2.
5.4. Ad ogni buon conto, la censura non coglie nel segno.
In disparte i seri dubbi sull’ammissibilita’ del quesito, che chiede la diretta soluzione del caso concreto senza prospettare alcuno degli elementi richiamati sopra al punto 2.1, la corte territoriale ha, con valutazione di fatto, apprezzato espressamente gli elementi in base ai quali configurare nella specie un affitto di ramo di azienda, ravvisando un collegamento funzionale a tal fine sufficiente nell’insieme dei beni mobili che ne sono stati oggetto: impianto di illuminazione, manichini, mensole, ripiani, vetrine, bacheche, pannelli, insegna luminosa, scaffalature, tavolo per esposizione, attaccapanni e registratore di cassa (v. dodicesima facciata della gravata sentenza); per poi escludere, con motivazione ampia e scevra da evidenti vizi logici o giuridici, rilevanza impeditiva alla differenza dell’attivita’ economica esercitata, ben potendo il cessionario, nell’esercizio dei suoi ampi poteri di gestione, destinare i beni aziendali alla produzione od allo scambio di beni o servizi diversi da quelli originari (v. tredicesima facciata della gravata sentenza).
Ed al riguardo la valutazione circa la sussistenza dell’autonomia organizzativa dell’attivita’ svolta in un locale rispetto a quella esercitata in altro locale e delle altre conferenti circostanze idonee in funzione della configurabilita’ o meno della cessione o dell’affitto di un “ramo di azienda” (anziche’ del “punto vendita” di un’unica ed unitaria azienda originaria) involge apprezzamenti di fatto rimessi al giudice del merito che, ove adeguatamente motivati, rimangono incensurabili in sede di legittimita’ (Cass. 6 marzo 2006, n. 4800; Cass. 19 gennaio 2010, n. 685).
6. Occorre, adesso, esaminare il terzo profilo dell’unitario ed indifferenziato motivo di ricorso.
6.1. A conclusione di esso (paragrafo 10, pag. 12 e 13 del ricorso), la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: “Vero che la cessione di ramo d’azienda non sarebbe comunque configurabile a seguito della cessione ad opera della (OMISSIS) dell’autorizzazione all’esercizio del commercio in favore della (OMISSIS)”.
6.2. Sul punto, la controricorrente argomenta per l’irrilevanza della cessione dell’autorizzazione all’esercizio del commercio, anche perche’ la “volturazione” in favore della cessionaria da parte del Comune di (OMISSIS), il diritto alla quale era stato costituito in sede di cessione, era stata resa impossibile dalla parziale inidoneita’ dei locali.
6.3. In via preliminare, e’ inammissibile qualunque doglianza di vizio motivazionale, non risultando formulato alcun momento di sintesi o di riepilogo, tanto meno dotato dei rigorosi requisiti richiamati sopra al punto 2.2.
6.4. In disparte i seri dubbi sulla conformita’ del quesito ai rigorosi requisiti di cui al punto 2.1 e sulla stessa ammissibilita’ della doglianza in difetto di indicazione della sede processuale in cui essa, in tali specifici termini, sarebbe stata sottoposta ai giudici del merito, la questione posta e’ del tutto destituita di fondamento: la sussistenza o le vicende dell’autorizzazione amministrativa sono neutre rispetto alla configurabilita’ della cessione o dell’affitto del ramo dell’azienda, in quanto incidono esclusivamente – tranne i soli casi di una diversa esplicita pattuizione ovvero della configurabilita’, in casi estremi, di un divieto amministrativo di esercizio dell’attivita’ imprenditoriale ceduta – su aspetti esterni al contratto, inidonei di per se’ soli ad elidere la sussistenza dell’unitarieta’ del complesso di beni oggetto della cessione o dell’affitto (del ramo) di azienda.
7. Deve ora valutarsi il quarto profilo dell’unitario ed indifferenziato motivo di ricorso.
7.1. A conclusione di esso (paragrafo 11, pag. 13 e 14 del ricorso), la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: “Vero che a seguito della accertata risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti in capo a quest’ultima sussiste la responsabilita’ per risarcimento del danno, indipendentemente dal concreto accertamento di uno specifico pregiudizio patrimoniale”.
7.2. Sul punto, la controricorrente adduce l’inammissibilita’ della domanda di condanna generica, siccome nuova, ma pure l’infondatezza di qualunque pretesa risarcitoria, del tutto priva di qualsiasi supporto probatorio.
7.3. In via preliminare, e’ inammissibile qualunque doglianza di vizio motivazionale, non risultando formulato alcun momento di sintesi o di riepilogo, tanto meno dotato dei rigorosi requisiti richiamati sopra al punto 2.2.
7.4. Ancora, sempre in disparte i cospicui dubbi sulla conformita’ di un siffatto quesito ai requisiti rigorosi di cui al punto 2.1, la questione e’ manifestamente infondata. Non solo non esiste invero alcun danno in re ipsa (per tutte, basti un richiamo a Cass. Sez. Un., 11 novembre 2008, n. 26972), ma e’ di palmare evidenza che nessun danno ingiusto puo’ neppure in astratto derivare una volta esclusa l’illegittimita’ della condotta ascritta alla controparte, vista l’esclusione della fondatezza della domanda che inevitabilmente presuppone quella risarcitoria, relativa alla risoluzione per preteso inadempimento del conduttore od alla inopponibilita’ della cessione.
8. Infine, va considerato il quinto profilo dell’unitario ed indifferenziato motivo di ricorso.
8.1. A conclusione di esso (paragrafo 12, pag. 14 e 15 del ricorso), la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: “Vero che la domanda di risoluzione del contratto di locazione intercorso con la soc. (OMISSIS) e’ ammissibile in relazione ai locali di proprieta’ della sig.ra (OMISSIS) sito a (OMISSIS), distinto a catasto al foglio 136, particella 1136, sub. 24, particella 1136, sub. 4 – 2056”.
8.2. Sul punto, la controricorrente ricorda avere le altre comproprietarie dell’immobile locato assentito alla stipula del contratto di affitto di ramo di azienda e della conseguente sublocazione ex lege in favore della (OMISSIS), essendosi limitate a puntualizzare la solidarieta’ di cedente e cessionaria in ordine alle obbligazioni contrattuali.
8.3. In via preliminare, e’ inammissibile qualunque doglianza di vizio motivazionale, non risultando formulato alcun momento di sintesi o di riepilogo, tanto meno dotato dei rigorosi requisiti richiamati sopra al punto 2.2.
8.4. In disparte, pure in questo caso, i seri dubbi sulla conformita’ del quesito sopra trascritto ai rigorosi requisiti di cui al punto 2.1, la questione e’ inammissibile: la corte territoriale non ha mai posto a fondamento determinante della sua decisione alcuna valutazione del mancato dissenso da parte di una od altra delle comproprietarie dei beni locati; pertanto, la censura e’ irrilevante nello sviluppo della motivazione e nella stessa struttura della sentenza qui impugnata.
9. Il ricorso e’ pertanto respinto, essendo inammissibili o infondate tutte le doglianze; e le spese del giudizio di legittimita’ della sola intimata che ha resistito con controricorso vanno poste ad integrale carico della soccombente ricorrente.
La Corte rigetta il ricorso; condanna (OMISSIS) al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ in favore della (OMISSIS) snc di (OMISSIS), in pers. del leg. rappr.nte p.t., liquidate in euro 1.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi.
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