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Timestamp: 2017-04-25 10:32:01
Document Index: 373583644

Matched Legal Cases: ['§ 551', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 575', '§ 557', 'BGH', 'BGH']

10 unwirksame Klauseln im Mietvertrag und ihre Folgen | Berliner Mieterverein e.V.
Magazin / Online / MieterMagazin 1+2/17 / 10 unwirksame Klauseln im Mietvertrag und ihre Folgen10 unwirksame Klauseln im Mietvertrag und ihre FolgenWann haben Sie sich das letzte Mal Ihren Mietvertrag genau angeschaut? Es könnte sich lohnen, denn abgesehen davon, dass viele Formulare eine wahre Fundgrube für kuriose Regelungen sind („Wäsche waschen für haushaltsfremde Personen verboten“) ist er schlicht und einfach die Grundlage Ihres Mietverhältnisses – ganz gleich, ob das gute Stück 5 oder 50 Jahre alt ist. Dabei ist wichtig, dass Sie nicht unbedingt alles hinnehmen müssen, was in dem Vertrag schwarz auf weiß steht. Manche Vereinbarungen können Sie getrost ignorieren, weil sie vom Gesetz oder der Rechtsprechung für unwirksam erklärt wurden. Andererseits: Längst nicht jede Klausel, die befremdlich oder anmaßend anmutet, ist unzulässig. 90 Prozent aller Mietverträge, so schätzt der Deutsche Mieterbund, enthalten unwirksame Klauseln. Einen einheitlichen oder gar „amtlichen“ Vordruck gibt es nicht.
Wir sagen Ihnen, welche Klauseln – so oder ähnlich – häufig verwendet werden, aber keine Gültigkeit haben.
Informationen zu unwirksamen Mietvertragsklauseln bei:
Interview: „Niemals auf mündliche Absprachen verlassen“
Der Mietvertragstext: Vorformuliert oder ausgehandelt?
Unwirksame Klauseln zu: Mietsicherheit (Kaution)
Eine solche Klausel ist nicht zulässig. Nach § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Mietsicherheit höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Darüber hinaus darf der Vermieter keine Sicherheitsleistung fordern. Nur wenn ihm freiwillig eine weitere Sicherheit neben der Kaution angeboten wurde, darf der Vermieter auf diese zurückgreifen (BGH vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90). Andernfalls kann die Rückgabe der Kaution verlangt werden. Allerdings verlangen viele Vermieter ohne diese Vertragsklausel vom Wohnungssuchenden mündlich eine „freiwillige“ Übersicherung. Eine Übersicherung wäre es auch, zusätzlich zur Kaution ein „Schlüsselpfandgeld“ zu verlangen.
Das etwaige Risiko, das durch die Kaution nicht mehr abgedeckt ist, gehört zum allgemeinen Risiko des Vermieters, meinte dazu das Landgericht Berlin (16. September 1992 – 26 O 179/92).
Unwirksame Klauseln zu: Wohnflächenangabe
Immer häufiger hat man es beim Berliner Mieterverein (BMV) mit Mietverträgen zu tun, die sich vor der eindeutigen Angabe einer Quadratmeterzahl drücken. Die Intention ist klar: Es soll verhindert werden, dass der Mieter die Miete kürzt, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnung viel kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der vertraglich vereinbarten, gilt das nämlich als Mangel. Doch solchen Tricksereien hat der Bundesgerichtshof (BGH) vor einigen Jahren einen Riegel vorgeschoben. Es mache keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnfläche exakt oder aber mit einer Circa-Angabe beschrieben werde. Allein maßgeblich ist, ob die jeweilige Angabe um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche nach oben abweiche (BGH vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09).
Unwirksame Klauseln zu: Kündigungsfristen und Mietdauer
Eine solche Vereinbarung ist nicht bindend. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich drei Monate, der Mieter kann also stets bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Für den Vermieter können hingegen längere, über die gesetzliche Regelung hinausgehende Kündigungsfristen vereinbart werden.
Außerdem kann die Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen sein. Folgende Regelung ist nicht zu beanstanden: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Vermieter und Mieter vereinbaren, dass beiderseitig für die Dauer von 24 Monaten ab Mietbeginn auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet wird. Das Mietverhältnis ist demnach erstmalig ab dem 31. August 2018 kündbar.“
Beim Abschluss von Zeitmietverträgen gibt es ebenfalls viele Fehler. Häufig heißt es lapidar: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2016 und endet am 31. August 2018.“
Doch der Vermieter kann nicht einfach so einen befristeten Vertrag abschließen. Vielmehr muss nach § 575 BGB einer der drei folgenden Gründe vorliegen: Eigenbedarf, eine geplante bauliche Veränderung (Abriss oder Umbau) oder die geplante Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (bei Werkdienstwohnungen). Wichtig: Der Grund für die Befristung muss bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Wird, wie in diesem Beispiel, überhaupt kein Grund genannt, ist die Vereinbarung unwirksam und das Mietverhältnis läuft unbefristet. Ausnahmen gelten lediglich für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für möblierte Zimmer in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung und bei Studentenwohnheimen.
Unwirksame Klauseln zu: Staffelmiete und Miethöhe
„Das Mietverhältnis beginnt am 15. Mai 2011. Es wird eine Staffelmiete vereinbart. Ab 1. Mai 2012 tritt die erste Staffel in Höhe von 50 Euro in Kraft.“
Solche Staffelmietvereinbarungen, bei denen die Miete ohne weitere Aufforderung in regelmäßigen Sprüngen steigt, sind bei neueren Mietverträgen sehr häufig. Um wirksam zu sein, muss nach § 557 a BGB die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Das heißt in diesem Beispielfall: Die Vereinbarung ist unwirksam. Für den Mieter bedeutet das, dass er zumindest die erste Staffel nicht zahlen muss. Das Landgericht Berlin hat sogar entschieden, dass ein Verstoß in der Regel zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung führt (LG Berlin vom 2. Februar 1995 – 62 S 294/94).
Die einjährige Sperrfrist für Erhöhungen gilt übrigens auch für die seltenere Indexmietvereinbarung. Dabei ist der Mietenanstieg an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Da die Miete sehr viel stärker steigt als die Lebenshaltungskosten, ist das für den Mieter unter Umständen eine vorteilhafte Vereinbarung. Es kommt jedoch auf den Einzelfall an. Die Rechtsberatung des Berliner Mietervereins hilft hier weiter.
Wer neu in eine Wohnung eingezogen ist, sollte zudem prüfen lassen, ob die Miete nicht überhöht ist. Dabei sollte man sich nicht auf sein Bauchgefühl verlassen nach dem Motto: „Hier in der Gegend zahlen alle so viel.“ Seit der Einführung der Mietpreisbremse in Berlin gelten Beschränkungen: Die Nettokaltmiete darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Problem: Bei zuvor umfassend modernisierten Wohnungen und Neubauten greift die Bremse nicht. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat. Es lohnt sich, vom Berliner Mieterverein prüfen zu lassen, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Auch noch nach Unterzeichnung des Mietvertrags kann man dann die Miete „anfechten“ und das zuviel gezahlte Geld zurückverlangen.
Unwirksame Klauseln zu: Betriebskosten
Solche Kostenarten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn man das unterschrieben hat. Es handelt sich um Verwaltungskosten und die muss der Vermieter selber tragen.
Grundsätzlich gilt: Man muss nur für die Betriebskosten aufkommen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Hierfür genügt eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (BGH vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).
Unwirksame Klauseln zu: Nutzung der Wohnung und Hausordnung
„Das Spielen des Cello wird, abweichend zur bestehenden Regelung in der Hausordnung, auf maximal 1 bis 2 Stunden die Woche für die Zeit von 15 bis 18 Uhr eingeschränkt.“
Der Mieter, der diese Klausel unterschreiben musste, ist von Beruf Cellist. Lediglich ein bis zwei Stunden pro Woche zu üben – das muss er nicht hinnehmen, zumindest wenn es sich um eine sogenannte Formularklausel handelt, also wenn ihm diese Vereinbarung vorgesetzt wurde, ohne dass er die Möglichkeit hatte, darüber zu verhandeln (zur wichtigen Unterscheidung Formularklausel oder Individualvereinbarung: siehe unten).
Gerade Hausordnungen, die Bestandteil des Mietvertrags sind, enthalten häufig eine Vielzahl seltsamer Verbote und Vorschriften. Allerdings sind nicht alle unwirksam.
Folgender Passus geht in Ordnung: „Das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche oder Betten auf Balkon oder in Fenstern ist unzulässig.“ Sofern nicht auch noch das Wäschetrocknen in der Wohnung untersagt ist, stellt diese Klausel keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Das gilt auch für folgende mietvertragliche Vereinbarung: „Der Mieter ist verpflichtet, in den Wohnräumen Waschmaschinen und Geschirrspüler nur mit einem sogenannten Aqua-Stopp in Betrieb zu nehmen und dies auf Verlangen dem Vermieter nachzuweisen.“
Unwirksame Klauseln zu: Tierhaltung
Als Formularklausel ist dies unzulässig, weil damit auch das Halten von Kleintieren wie Wellensittiche, Fische und Meerschweinchen verboten wäre. Eine derartige Regelung würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Aber Vorsicht: Die Unwirksamkeit einer Klausel bedeutet nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies muss jeweils unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls geprüft werden.
Unwirksame Klauseln zu: Instandhaltung und Mängelbeseitigung
Dies ist ein besonders dreister Versuch, das Recht auf die Beseitigung von Mängeln außer Kraft zu setzen. Grundsätzlich gilt: Das Recht auf eine mangelfreie Wohnung darf nicht mietvertraglich ausgeschlossen werden, insofern kann man diese Regelung ignorieren.
Viele Verträge bemühen sich auch, die Instandhaltungspflicht des Vermieters einzuschränken, etwa so: „Geschirrspüler und die Kühlgefrierkombination in der Küche werden zur Nutzung überlassen. Im Fall eines Defekts wird der Vermieter diese Ausstattung nicht instandsetzen.“ Auch diese Klausel ist unwirksam.
Ausgesprochen beliebt und bei neueren Mietverträgen schon Standard ist die sogenannte Kleinreparaturklausel. Mit ihr können Mietern die Kosten für kleinere Reparaturen auferlegt werden. Ob man zur Kasse gebeten werden kann, hängt von der genauen Formulierung ab – und natürlich, ob man in seinem Mietvertrag überhaupt eine solche Klausel findet. Voraussetzung ist zum einen, dass im Vertrag eine Kostenbegrenzung der einzelnen Reparatur genannt ist (75 bis 120 Euro). Liegen die Reparaturkosten über der genannten Summe, muss der Mieter nicht zahlen – auch nicht anteilig. Außerdem muss ein Höchstbetrag pro Jahr genannt werden (maximal 6 bis 8 Prozent der Nettojahresmiete). Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, etwa wegen einer zu hohen Obergrenze, darf der Mieter gar nicht zur Übernahme von Reparaturkosten herangezogen werden.
Unwirksame Klauseln zu: Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren reihenweise Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen für ungültig erklärt. In vielen Fällen bedeutet das, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss. Weil nach dem Gesetz der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet ist, kann das mitunter sogar heißen, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses zum Streichen der Wohnung antreten muss.
Vorsicht: Die Rechtsprechung ist kompliziert und für den Laien nicht zu durchschauen. Es kommt auf den genauen Wortlaut an. Der kleine Zusatz „Im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ kann dazu führen, dass die Vereinbarung doch wirksam ist. Auch die schlichte Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist zulässig.
Da es hier um richtig viel Geld geht, sollte man immer in der Mietrechtsberatung klären lassen, ob man zum Renovieren verpflichtet ist.
Unwirksame Klauseln zu: Besichtigungen durch den Vermieter
Diese Regelung ist unwirksam, zum einen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, zum anderen, weil sie ungenau ist. Unklarheit besteht schon darüber, wann von einer „längeren Abwesenheit“ auszugehen ist. Ebenso unklar ist, was mit der schnell erreichbaren Stelle gemeint ist. Schließlich fehlt es an einer Klarstellung, zu welchem Zweck und unter welchen Umständen der Vermieter den hinterlegten Schlüssel benutzen darf. Das ist wegen der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre des Mieters nicht hinzunehmen.
MieterMagazin: Kann man verlangen, dass man den Mietvertrag zur Prüfung mit nach Hause nehmen kann, bevor man ihn unterschreibt?
Krakau: Das ist durchaus üblich, und ich wüsste keinen vernünftigen Grund, der dagegen spricht. Ein seriöser Vermieter wird damit keine Probleme haben. Man sollte den Vertrag in jedem Fall in Ruhe durchlesen und die unklaren Punkte in der Mieterberatung besprechen. Wenn darauf bestanden wird, dass man sofort vor Ort unterschreibt, sollte man misstrauisch werden. Dann ist möglicherweise etwas faul. Aufpassen sollte man vor allem, ob die Miethöhe korrekt angegeben und die Vorauszahlung für die Nebenkosten realistisch ist. Viele Mieter schauen nur auf die Gesamtmiete. Oft werden aber die Nebenkosten viel zu niedrig angesetzt. Nach eineinhalb Jahren erlebt dann mancher eine böse Überraschung in Form einer happigen Nebenkosten-Nachzahlung. Hüten sollte man sich auch davor, zu unterschreiben, dass die Wohnung komplett renoviert übergeben wurde, wenn das gar nicht der Wahrheit entspricht. Das ist dann im Nachhinein schwer anzufechten. Gut überlegen sollte man sich außerdem, ob man einen beiderseitigen Kündigungsausschluss unterschreibt. Zieht man doch früher aus, ist unter Umständen noch jahrelang die Miete zu zahlen.
MieterMagazin: Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Mietvertragsvordrucke. Wo liegen die Knackpunkte?
Rechtsanwalt Cornelius Krakau erläutert, worauf man bei einem neuen Mietvertragsabschluss achten sollteFoto: Nils Richter
Krakau: Einige Formulare, zum Beispiel der des Haus-und-Grund-Verlags, sind ausgesprochen vermieterfreundlich. Sie werden ständig der aktuellen Rechtslage angepasst und sind dann in der Regel nicht angreifbar. Manche Vermieter basteln sich ihre Verträge auch selbst zusammen. Dann sind oft unwirksame Klauseln enthalten. Das ist aber gar nicht das Problem. Für den Mieter ist das nur von Vorteil, denn wenn eine Vereinbarung unzulässig ist, tritt automatisch die gesetzliche Regelung an ihre Stelle, und die ist meist günstiger. Ein Laie kann das jedoch unmöglich beurteilen. Wer beispielsweise drei Kampfhunde mit in die Wohnung bringen will, sollte sich die Genehmigung dafür schriftlich geben lassen und nicht darauf vertrauen, dass die Klausel zur Tierhaltung unwirksam ist. Apropos Schriftform: Ganz wichtig ist es, sich nie auf mündliche Absprachen zu verlassen, etwa wenn der Vermieter verspricht, die Fenster noch in Ordnung zu bringen. In vielen Mietverträgen steht der Passus, dass mündliche Absprachen unwirksam sind – und das gilt dann auch.
MieterMagazin: Aber warum verwenden manche Vermieter Mustermietverträge, von denen Sie wissen, dass sie veraltet sind und unwirksame Klauseln enthalten? Zum Beispiel gibt es in vielen Verträgen immer noch das Schlüsselpfandgeld, obwohl das eindeutig unzulässig ist.
Krakau: Es werden allenfalls ein paar Mieter sein, die ihr Geld zurückfordern. Der Rest weiß nicht, dass das unzulässig ist oder scheut davor zurück, sich mit dem Vermieter anzulegen. Wer will sich schon gleich zu Beginn des Mietverhältnisses unbeliebt machen? Auf diesen Umstand setzen Vermieter. Manche Mieter nehmen alles wortwörtlich, was im Vertrag steht. Manche Dinge haben sich eben über Jahrzehnte eingeschliffen und gelten quasi als Naturgesetz, etwa dass man als Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren muss. Ich hatte schon Mandanten, die aus allen Wolken gefallen sind, als sie erfuhren, dass Sie gar nichts hätten machen müssen, weil ihre Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Bei der Frage, ob eine Vereinbarung im Mietvertrag gilt oder nicht, kommt es oft darauf an, ob es sich um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt oder um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung. Zum Schutz des Verbrauchers – also auch des Mieters – gibt es in den Paragrafen 305 bis 310 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nämlich einige Regelungen zur Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).
Für den Mieter bedeutet das: Wenn der Vermieter etwas in den Vertrag hineinschreibt, was gegen Treu und Glauben verstößt, überraschend oder intransparent (schwer verständlich) ist oder in anderer Weise gegen das Gesetz verstößt, dann ist diese Regelung ungültig, auch wenn der Mieter sie unterschrieben hat. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich tatsächlich um eine AGB handelt und nicht um eine zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelte Individualvereinbarung. Die Unterscheidung ist nicht ganz einfach. AGB sind im Mietrecht alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen.
Ob der Vermieter ein gedrucktes Mietvertragsformular benutzt oder es mit der Schreibmaschine oder per Hand schreibt, spielt dabei keine Rolle.
Entscheidend ist, dass der Vermieter den gleichen Text mehrfach verwendet. Nach heutiger Rechtsprechung versteht man darunter mindestens drei bis fünf Fälle. Handelt es sich um einen gewerblichen Vermieter, also etwa eine Wohnungsbaugesellschaft, eine Genossenschaft oder ein Immobilienunternehmen, reicht sogar die einmalige Verwendung.
Von einer individuell ausgehandelten Vereinbarung ist nur dann auszugehen, wenn sich Vermieter und Mieter quasi an einen Tisch gesetzt und über bestimmte Punkte verhandelt haben. Oder wenn ein Schriftwechsel existiert, bei dem über gewisse Bestimmungen diskutiert wird.
Individuellen Vereinbarungen sind fast keine Grenzen gesetzt sind. Man kann, überspitzt gesagt, vertraglich festhalten, dass der Mieter für den Hausbesitzer die Brötchen holen muss. Sofern eine Individualvereinbarung nicht sittenwidrig ist oder gegen das Gesetz verstößt, ist sie bindend.
Nach der neueren Rechtsprechung dürften es Vermieter allerdings schwer haben, mit der Behauptung einer Individualvereinbarung vor Gericht durchzukommen. Eine Individualvereinbarung setzt voraus, dass beide Parteien bei der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei sind und die Gelegenheit haben, alternativ eigene Textvorschläge einzubringen (BGH vom 14. April 2010 – VIII ZR 123/09).
20.02.2017 MieterMagazin 1+2/17Beratungszentren