Source: http://www.juramagazin.de/228324.html
Timestamp: 2020-07-04 02:21:00
Document Index: 79010901

Matched Legal Cases: ['§ 40', '§ 40', '§ 40', '§ 40', '§ 40', '§ 40', '§ 41', '§ 40', '§ 41', '§ 40']

Verschuldung und Personalabbau dahingehend aus, dass tendenziell alle zusätzlichen Aufgaben reflexartig abgewehrt werden.
Es ist deshalb davon auszugehen, dass die gesetzliche Regelung in der vorgeschlagenen Form das Ziel verfehlen wird, den Wohnungs- und Sozialverwaltungen in den Kommunen ein zusätzliches Instrument der Wohnraumversorgung besonders benachteiligter oder bedürftiger Haushalte an die Hand zu geben. Verfehlt wird damit auch die ggf. bestehende Absicht, den Kommunen Handlungsressourcen gegenüber den Wohnungsunternehmen zu eröffnen, um letztere zum Abschluss hinreichend effizienter Belegungsvereinbarungen zu bewegen.
Es ist zu erwarten, dass Kommunen, die sich dazu durchringen, eine Benennungssatzung zu erlassen, frühzeitig auf eine Abwehrfront stoßen werden und dass dies zur Folge haben wird, dass es nur zu wenig verbindlichen Belegungsabsprachen auf freiwilliger Basis kommt.
Wir halten es deshalb für erforderlich, dass das Land die Gebiete festlegt, in denen ein Benennungsrecht der Kommunen bzw. der zuständigen Stellen besteht. Gleichwohl kann den Kommunen das Recht gewährt werden per Satzung Einzelheiten der Ausübung des Benennungsrechts festzulegen. Dazu könnten insbesondere Kriterien bei der Wohnungsvergabe und spezifische Anforderungen an Belegungsvereinbarungen zählen. Zur Ausgestaltung der Satzungen sollte es Empfehlungen des Landes geben.
Darüber hinaus sollten die zuständigen Stellen im Einvernehmen mit der Gemeinde aber auch für Gebiete außerhalb der vom Land bereits per Verordnung festgelegten Regionen Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf festlegen, für die das Benennungsrecht gilt.
Zu Frage 9. Wie bewerten Sie § 40 Abs. 4 des Gesetzesentwurfs hinsichtlich des geplanten Genehmigungsvorbehalts für die Zweckentfremdung von Wohnraum? S. oben Punkt 4
Wir würden ein Landesgesetz bevorzugen, welches in einem durch das Land festgesetzten möglichst umfassenden Gebiet eine Zweckentfremdung unter kommunalen Genehmigungsvorbehalt stellt.
s. auch Pkt. 8
Zu Frage 10: Wie bewerten Sie den Gesetzesentwurf hinsichtlich der Regelung, dass sich Kommunen die Genehmigung von Zweckentfremdungen nach § 40 Abs. 4 vergüten lassen können.
Ein finanzieller Ausgleich für eine Zweckentfremdung sollte ermöglicht werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Es sollte jedoch immer eine zu begründende Ermessensentscheidung im Einzelfall bleiben. Andernfalls drohen ausgerechnet zahlungskräftige Zweckentfremder sich vom Verbot freizukaufen und Nutzungen durch weniger finanzkräftige Personen zu verdrängen.
Mindestbedingung einer Umnutzungserlaubnis sollte immer sein, dass für den verlorenen Wohnraum mindestens gleichwertiger Ersatzwohnraum an einem vergleichbaren Standort geschaffen wird. Bei der Einzelfallentscheidung sollten die öffentlichen Interessen an einem Wohnraumerhalt und an einer Nutzungsmischung ebenso abgewogen werden wie das private wirtschaftliche Interesse an einer Umnutzung. Die Satzung sollte auf keinen Fall pauschale Ausgleichszahlungen für Umnutzungen vorsehen.
Das Aufkommen aus den Vergütungen muss zweckgebunden für den Wohnungsbau eingesetzt werden.
Zu Frage 11: In den Jahren 200S und 2006 sind die Instrumente Zweckentfremdungsverordnung bzw. Überlassungsverordnung ausgelaufen. Gibt es konkret nachweisbare Erfahrungen, mit deren Hilfe sich die geplante (partielle) Wiedereinführung dieser Instrumente rechtfertigen lässt und halten Sie die Wiedereinführung für wünschenswert? siehe oben
Zu Frage 12. Inwieweit halten Sie die Instrumente Zweckentfremdung und Mieterbenennung für geeignet bzw. ungeeignet, um die Wohnraumversorgung in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf sicherzustellen?
Die Zweckentfremdungsverbot kann verhindern, dass durch Umnutzung, Abriss oder Leerstand bereits bestehende Wohnungen dem Markt entzogen werden. Insofern trägt es dazu bei, erforderlichen Wohnraum bereit zu halten. Der Erhalt bestehenden Wohnraums ist für die Allgemeinheit kostengünstiger als der Neubau.
Aber mit dem Zweckentfremdungsverbot allein kann natürlich nicht der fehlende Wohnraum geschaffen werden.
Die Mieterbenennung kann lediglich dazu beitragen, dass in Gebieten mit Wohnraummangel angebotener öffentlich gebundener Wohnraum nach sozialer Dringlichkeit verteilt wird. Auch dies ersetzt in keiner Wiese den Neubau und den Erhalt von Wohnraum.
Zu 13. Inwieweit stellen freiwillige Vereinbarungen zur Belegung von öffentlich gefördertem Wohnraum auf kommunaler Ebene eine Alternative zu den geplanten Regelungen im NRW dar? siehe oben
Zu befriedigenden freiwilligen Vereinbarungen kommt es nur dann, wenn grundsätzlich ein Benennungsrecht besteht, oder zumindest geschaffen werden kann. Mit dieser formalen Handlungsressource können die Kommunen überhaupt erst Verhandlungsarenen über freiwillige Vereinbarungen eröffnen.
Außerdem werden kleinere Vermieter in der Regel von derartigen Kooperationsvereinbarungen nicht erfasst.
Zu 14. Welche Auswirkungen wird das vorliegende Gesetzesvorhaben voraussichtlich auf die kommunale Bürokratie sowie unternehmensseitige Verwaltungskosten haben?
Die Entwicklungen der letzten Jahre zeigen die Erforderlichkeit der kommunalen Wohnungsaufsicht. Sie benötigt Instrumente zur Beobachtung von und zum Eingriff in Entwicklungen. Die Anwendung dieser Instrumente erfordert auch Ressourcen. Aber durch die Wiederherstellung einiger Handlungsmöglichkeiten kommt es auch zu Einnahmen, die die Aufgabenerfüllung mit abdecken.
Es ist nicht ersichtlich, dass das Gesetz zu erheblichen oder gar unverhältnismäßigen Kosten bei den Wohnungsanbietern führt.
Zu 15. Welche Änderungen im WFNG sind aus Ihrer Sicht erforderlich, um die kommunale Wohnungsaufsicht zu stärken?
Obwohl in etlichen Städten ein erheblicher Handlungsdruck besteht, machen unseres Wissens nur wenige Kommunen systematisch von den Möglichkeiten der Wohnungsaufsicht Gebrauch. Ursachen dafür sind zu suchen: in einem begrenzten wohnungspolitischen Problembewusstsein, in einer unscharfen Aufgabenbeschreibung und nur gering ausgeprägten Profilierung der Aufgabe innerhalb in der Binnen- und Außenkommunikation, sowie in einer oft unzureichenden Verankerung der Aufgabe im Verwaltungshandeln (u.a. abgeschaffte Wohnungsämter). Hintergrund der wenig ausgeprägten Aufgabenwahrnehmung sind ein unscharfes Anforderungsprofil durch den Gesetzgeber, der Charakter einer freiwilligen kommunalen Aufgabe, der Personalabbau und natürlich die Finanznot der Städte.
Um der weiteren Verwahrlosung bestimmter Gebäude und Quartiere entgegenzuwirken, bzw. das Entstehen von Vernachlässigung und massiven Instandhaltungsstaus zu verhindern, ist eine Stärkung der Wohnungsaufsicht dringend geboten. Darüber hinaus müssen Maßnahmen ergriffen werde, damit vernachlässigte
Wohnungsbestände in gemeinwohlorientierte Trägerformen rücküberführt werden können. Leider beinhaltet der Gesetzentwurf aber noch keine Verbesserungen der Wohnungsaufsicht in diesem Sinne.
Wir möchten an dieser Stelle unterscheiden zwischen:
1. unmittelbar erforderlichen und kurzfristig möglichen Nachbesserungen des Gesetzes,
2. weiteren bereits diskutierten bzw. angekündigten Maßnahmen sowie
3. der erforderlichen grundsätzlichen Überprüfung des Systems der kommunalen Wohnungsaufsicht.
Die Einordnung der Wohnungsaufsicht in einen umfassenderen Instrumentenkoffer im Sinne der wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren bleibt davon unberührt.
(1) Kurzfristige Nachbesserungen zu §§ 40 ff WFNG
Wir schließen uns zu diesem Punkt weitgehend den Positionen des Städtetages NRW an und verweisen auf dessen Stellungnahmen.
Die Durchführung von Ersatzvornahmen durch die Wohnungsaufsicht sollte zu einer öffentlichen Last erklärt werden, damit auch Falle einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung die Kosten der Ersatzvornahme von der Kommune wieder eingetrieben werden können. Wir müssen damit rechnen, dass Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung im Zuge scheiternder Geschäftsmodelle ebenso zunehmen wie die Erfordernisse zur Durchführung von Ersatzvornahmen. Der Regelung kommt deshalb wachsende Bedeutung zu. In Kommunen mit defizitärem Haushalt führt die Unsicherheit bei der Beitreibung der Kosten der Ersatzvornahme zu einer Vermeidung von eigentlich erforderlichen Anordnungen.
Es sollte im Gesetz eine ausdrückliche Klarsteilung erfolgen, dass die Regelungen der Wohnungsaufsicht auch im Falle von Leerstand von freifinanzierten Wohnungen gelten. Gerade der Verfall leerstehenden Wohnraums trägt massiv zur Abwertung von Wohnstandorten bei (s. auch oben).
Die Prüfung der Wirtschaftlichkeit einer von der Kommune angeordneten Maßnahme sollte nicht vor der Festsetzung erfolgen. Diese Regelung wirkt handlungshemmend und ist nicht erforderlich, da der Eigentümer die Einstellung des Verfahrens fordern kann, wenn sich die angeordnete Maßnahme nicht aus den Erträgen der Immobilie finanzieren lässt.
(2) Weitere dringende Maßnahmen
Darüber hinaus sollte dringend geklärt werden, wie auch Kommunen mit Haushaltssicherungskonzept oder Nothaushalten in die Lage versetzt werden können, erforderliche Ersatzvornahmen vorzunehmen und somit das WFNG anzuwenden.
Aus unserer Sicht wäre die Absicherung der Risikokosten aus Landesmitteln einer unverbindlichen Erteilung von Ausnahmegenehmigungen durch die Kommunalaufsicht - bzw. der Tolerierung durch die Kommunalaufsicht vorzuziehen. In diese Richtung scheint die Absichtserklärung von SPD und Grüne in ihrem Koalitionsvertrag zu gehen, wonach ein Fonds zur Finanzierung von Ersatzvornahmen und Ankaufhilfen gebildet werden sollte. Wir gehen davon aus, dass ein derartiger Landesfonds ein Landesgesetz erfordert und auch im WFNG geregelt sein könnte.
Vorrangig erforderlich erscheint uns eine in § 40 WFNG, dass die Wohnungsaufsicht nicht nur der Gefahrenabwehr, sondern auch der Daseinsvorsorge dient und somit auch prophylaktische Maßnahmen ergriffen werden müssen, was eine aktive Beobachtung der Entwicklungen der Wohnungssubstanz voraussetzt. § 40 Absatz 1 WFNG könnte in diesem Sinne neu formuliert werden.
Ebenso wichtig erscheint die Ergänzung der Kriterien für eine erhebliche Beeinträchtigung gem. § 40 Abs. 3 WFNG und zu Mindestanforderungen gem. § 41 Abs. 2 WFNG. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auch auf die Stellungnahme des DMB NRW.
In § 40 Abs. 3 sollte in einem Punkt S. das Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung als weiteres Kriterium einer erheblichen Beeinträchtigung aufgenommen werden, gefolgt von einer beispielhaften und nicht abschließenden Liste, die zumindest Gesundheitsgefährdungen in Folge von Schimmelpilzbildungen und Wohngiften erfasst.
Durch einen ausdrücklichen Verweis auf erhebliche Schimmelschäden würden auch baubedingte Kondensfeuchtigkeitsschäden erfasst. Diese sind streng genommen nicht als Durchfeuchtung der Wände zu bezeichnen, da die erhöhte Feuchtigkeit nur an der Oberfläche schlecht gedämmter Bauteile auftritt. Ursache der Schäden sind häufig nicht eingehaltene Mindestanforderungen an den Wärmeschutz, aber auch an die Belüftung der Wohnungen. Der Verweis auf die technischen Mindestanforderungen sollten möglichst unter § 41 ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen werden. Gesundheitsschädliche Schimmelbildungen sind einer der häufigsten Mängel im Wohnungsbestand.
(3) grundsätzliche Überprüfung des Systems der kommunalen Wohnungsaufsicht als freiwillige Aufgabe
Ein Hauptproblem bei der Stärkung der Wohnungsaufsicht stellt sicherlich die unzureichende Finanz- und Personalausstattung der zuständigen kommunalen Stellen dar. Solange die Wohnungsaufsicht haushaltsrechtlich als freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe gilt (vgl. § 40 Abs. 1 WFNG), wird sich daran nichts ändern.
Wir sind deshalb der Meinung, dass die kommunale Wohnungsaufsicht im Gesetz zu einer kommunalen pflichtaufgabe erhoben werden sollte. Im Gesetz müssten Mindestanforderungen an die Erfüllung dieser Aufgabe bestimmt werden. Da ein Teil der Kommunen mit der Erfüllung dieser Aufgabe finanziell überfordert wäre, sollte in solchen Fällen eine gezielte Unterstützung durch das Land aus Landesmitteln erfolgen.
In diesem Sinne wäre der von SPD und Grünen vorgeschlagene Fonds bereits ein Ansatzpunkt. Zu prüfen wäre, ob eine Ausgestaltung der kommunalen Wohnungsaufsicht als pflichtige Selbstverwaltungsaufgabe oder als Pflichtaufgabe nach Weisung durch das Land NRW sachgerechter ist. Die zuständigen Stellen der Wohnungsaufsicht könnten dann denen der Wohnraumförderung angeschlossen werden.
Über die reine Finanzierungsfrage hinaus wäre auch zu prüfen, inwieweit auf Landesebene (im Ministerium oder bei der NRW.Bank) eine fachliche und personelle Unterstützung der Kommunen bei der Ausübung der Wohnungsaufsicht erfolgen könnte.
Wir sind der Ansicht, dass die dringend erforderliche Stärkung der (kommunalen) Wohnungsaufsicht ein so komplexes Unterfangen ist, dass hierzu ein gesondertes Anhörungsverfahren erforderlich ist.
Zu 16. Welchen weiteren Änderungsbedarf sehen Sie beim WFNG?
Siehe oben zu Frage 1
Im Zuge der erforderlichen weiteren Novellen des WFNG sollte darüber hinaus u.a. überprüft werden, wie Finanzmittel in Höhe des ehemaligen Wohnungsbausondervermögens dauerhaft für den Wohnungsbau gesichert werden können und wie ein ein vom Landeshaushalt und Landesbanken getrenntes Wohnungsbausondervermögen (wieder) aufgebaut werden kann, ob und wie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung ein dauerhaft gemeinwohlorientierter Sektor der Wohnungswirtschaft ausgebaut und eine dauerhafte soziale Bindung des geförderten Wohnraums erreicht werden kann, ob und wie die Eigenkapitalbasis gemeinwohlorientierter Wohnungsunternehmen im Bedarfsfall und gegen entsprechende dauerhafte Bindung gezielt aus Wohnraumfördermitteln gestärkt werden kann, wie Elemente einer Mieterinnenmitbestimmung im Gesetz verankert werden können. Dringenden Handlungsbedarf sehen wir hinsichtlich der Mietermitbestimmung bei öffentlich gefördertem Rückbau, aber auch generell bei geförderten Modernisierungsmaßnahmen. Im öffentlich geförderten Wohnungsbestand sollte es aber generell Mitmitbestimmungsrechte z. B. nach dem Vorbild anderer europäischer Länder geben.