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Timestamp: 2020-01-20 23:30:26+00:00
Document Index: 42057973

Matched Legal Cases: ['art. 1135', 'art. 1130', 'art. 15', 'art. 1135', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1135', 'art. 1136', 'art. 24', 'art. 1109', 'art. 1137', 'art. 28', 'art. 1138', 'art. 1129', 'art. 1135', 'sentenza ', 'art. 1135', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1137', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 1123', 'art. 1137', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 1108', 'sentenza ', 'art. 1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1134', 'art. 1135', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 890', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 1123', 'art. 1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1135', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1123', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1126', 'art. 1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 27', 'sentenza ', 'art. 1135', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 1130', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 1135', 'sentenza ', 'art. 1137', 'sentenza ', 'art. 1421', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1135', 'art. 1126', 'art. 1421', 'sentenza ', 'art. 1135', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1135', 'art. 1137', 'sentenza ', 'art. 1135', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 18', 'sentenza ', 'art. 1137', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1135', 'art. 1135', 'art.1135', 'art.1135', 'art. 1135', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art.66', 'art 66', 'art 1136', 'art. 1321', 'art. 1327', 'art 1327', 'art. 1135', 'art. 63', 'art. 1130', 'art. 1135', 'art. 1137', 'art. 1123', 'art. 1135', 'art. 1137', 'art. 1704', 'art. 1710', 'art. 1227', 'art. 2946', 'art. 2947', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1102', 'art. 1130', 'art. 1176', 'art. 1129', 'art. 1124', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art. 68', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1124', 'sentenza ', 'art. 69', 'art. 69', 'art. 1124', 'art. 1130', 'art. 1129', 'art. 1135', 'art. 1135', 'art. 1134', 'art. 1135', 'art. 1136', 'sentenza ']

Art. 1135 codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini - Brocardi.it
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Articolo 1135 Codice civile
Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Dispositivo dell'art. 1135 Codice civile
(1) Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione (2);
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (4).
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato (5).
(1) Articolo così modificato con L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
La modifica principale riguarda l'istituzione dell'obbligatorietà del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria, che prima era facoltativo.
(2) Il residuo è una piccola frazione residuale della gestione, in relazione alla quale l'assemblea ha piena discrezionalità di utilizzo.
(3) Si tratta di un fondo "vincolato" ad una specifica destinazione, di cui l'amministratore non può disporre in modo difforme.
Lo scopo dell'obbligatorietà è, nelle intenzioni del legislatore, quello di garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, anche se i primi commentatori della norma hanno lamentato che essa potrebbe portare ad una decrescita delle deliberazioni di opere straordinarie per mancanza di fondi.
(4) In generale, sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (art. 1130 del c.c.), a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei caso di atti cautelativi ed urgenti.
(5) L'intento è quello di restituire vigore all'art. 15 della legge del 17 febbraio 1992 n. 179 (Norme per l'edilizia residenziale pubblica).
Spiegazione dell'art. 1135 Codice civile
L'articolo elenca alcune delle attribuzioni dell'assemblea dei condomini, alla quale compete la somma dei poteri, poichè costituisce l'organo direttamente interessato del condominio. Se ne ha la riprova anche nell'articolo precedente, che ammette il ricorso all'assemblea da parte del singolo pure contro i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri.
L'assemblea provvede:
1) alla conferma dell'amministratore, anche se nominato dall'Autorità giudiziaria, alla fine dell'anno di gestione, ed alla sua retribuzione, nel caso in cui non sia stato stabilito che egli debba prestare gratuitamente la sua opera: data la nuova formula dell' art. 1129 del c.c., è da presumere la prestazione a titolo oneroso e non a titolo gratuito;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed alla relativa ripartizione fra i condomini. L'approvazione e la ripartizione sono limitate all'anno cui si riferiscono e l'amministratore non può, quindi, in base alle medesime, esigere quote anticipate relative agli anni successivi;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore o dei rendiconti in genere e all'impiego dei sopravanzi di gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale.
All'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, n. 3, non compete che la manutenzione ordinaria. Eccezionalmente può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, quando questi rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.
532 Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (art. 1135 del c.c. e art. 1136 del c.c.) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109 del c.c.), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (art. 1137 del c.c.). Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 del c.c.). La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perciò i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma).
Massime relative all'art. 1135 Codice civile
Cass. civ. n. 20612/2017
La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive, in deroga all'articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all'uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20612 del 31 agosto 2017)
Cass. civ. n. 20136/2017
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l'incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore al rimborso selle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l'amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell'importo di oltre duecentomila euro, determinati da un'ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell'edificio).
(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 20136 del 17 agosto 2017)
Cass. civ. n. 19651/2017
La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19651 del 4 agosto 2017)
Cass. civ. n. 8521/2017
Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8521 del 31 marzo 2017)
Cass. civ. n. 2807/2017
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2807 del 2 febbraio 2017)
Cass. civ. n. 454/2017
Nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 454 del 11 gennaio 2017)
Cass. civ. n. 7459/2015
Nell'ambito di un condominio, la trasformazione, in tutto o in parte, di un bene comune in bene esclusivo di una sola parte dei condomini, mediante esclusione di alcuni di essi dalla percezione dei frutti, può essere validamente deliberata soltanto all'unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, dovendosi, in difetto, dichiarare la nullità della deliberazione assunta a maggioranza. (Nella specie, l'assemblea aveva deliberato, a maggioranza, che il canone relativo all'alloggio ex portineria, bene di proprietà comune "pro-indiviso" di tutti i condomini, fosse accreditato al solo gruppo di condomini cui era originariamente destinato il servizio di portineria).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7459 del 14 aprile 2015)
Cass. civ. n. 6573/2015
In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che adibisce l'area cortiliva a parcheggio e assegna i singoli posti auto non determina la divisione del bene comune, limitandosi a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario, sicché essa non richiede il consenso di tutti i condomini, né attribuisce agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6573 del 31 marzo 2015)
Cass. civ. n. 5657/2015
In tema di condominio, non rientra nei poteri dell'assemblea la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 cod. civ.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5657 del 20 marzo 2015)
Cass. civ. n. 1439/2014
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione con cui l'assemblea, in mancanza di tabelle millesimali, adotti un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra i condomini, nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'art. 1135, nn. 2) e 3), cod. civ., non è nulla, ma solo annullabile, non incidendo comunque sui criteri generali dettati dall'art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 cod. civ.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1439 del 23 gennaio 2014)
Cass. civ. n. 821/2014
In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 821 del 16 gennaio 2014)
Cass. civ. n. 22634/2013
In tema di condominio negli edifici, è nulla - e non soggetta, quindi, al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c. - la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali (nella specie, sottotetti), cui non sia comune, né siano serviti dall'impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22634 del 3 ottobre 2013)
Cass. civ. n. 21742/2013
In tema di condominio negli edifici, la sospensione giudiziale di una deliberazione assembleare impugnata non impedisce all'assemblea di adottare sul medesimo punto, sanati eventuali vizi, una nuova deliberazione, esecutiva "ex lege" ove il condomino interessato non si attivi per conseguirne a sua volta la sospensione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21742 del 23 settembre 2013)
Cass. civ. n. 144/2012
Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'uso dell'antenna centralizzata per le ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente una attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 144 del 11 gennaio 2012)
Cass. civ. n. 18192/2009
A differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. - che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza - l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune; ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.
La delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all'elevato numero di condomini e all'entità complessiva del rendiconto. (Nella specie, si trattava di spese relative al telefono privato dell'amministratore ed all'acquisto di una licenza di "software" compiuta in proprio dall'amministratore).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18192 del 10 agosto 2009)
Cass. civ. n. 10816/2009
In tema di condominio negli edifici, è annullabile, ma non affetta da nullità, la delibera con la quale un numero insufficiente di condomini adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali, qualora detto provvedimento non modifichi nella sostanza il piano di riparto delle spese stesse ma si limiti a determinarne le modalità di pagamento. (Nella specie, era stato previsto che i pagamenti fossero convogliati su conto corrente bancario).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10816 del 11 maggio 2009)
Cass. civ. n. 16641/2007
In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condomini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia — stenditorio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16641 del 27 luglio 2007)
Cass. civ. n. 6915/2007
Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l'assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l'ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6915 del 22 marzo 2007)
Cass. civ. n. 1626/2007
In tema di condominio degli edifici, è nulla per impossibilità dell'oggetto la delibera condominiale che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni, aventi la connaturata destinazione all'aereazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l'adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d'aria adeguato alle necessità anche potenziali di dette unità. (Nella specie, relativa alla richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell'aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia per riscaldamento autonomo nel loro balcone di proprietà esclusiva, la S.C. nel cassare la sentenza d'appello che aveva respinto la domanda, ha precisato che restava ferma l'osservanza, quanto alla possibilità di installazione della caldaia a gas, della disciplina dettata dall'art. 890 c.c. e dalla L. 6 dicembre 1971 n. 1083, in dipendenza della pericolosità e potenziale nocività dell'impianto ).
In tema di condominio degli edifici, l'esecuzione di un'opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui agli artt. 31 e 41 legge 17 agosto 1942, n 1150 e agli artt. 10 e 13 legge 6 agosto 1967 n. 765, penalmente sanzionata con previsione di responsabilità a carico sia del committente che del suo autore, comporta, in quanto contraria all'ordine pubblico, la nullità per illiceità dell'oggetto della delibera dell'assemblea che l'abbia disposta. (Omissis).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1626 del 25 gennaio 2007)
Cass. civ. n. 16228/2006
Poiché, in materia di condominio degli edifici, il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all'onere della forma scritta ad substantiam.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16228 del 17 luglio 2006)
Cass. civ. n. 4501/2006
Le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto, che impone all'interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4501 del 28 febbraio 2006)
Cass. civ. n. 8505/2005
In mancanza di tabelle millesimali, l'assemblea ha il potere di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8505 del 22 aprile 2005)
Cass. civ. n. 4806/2005
In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005)
Cass. civ. n. 3264/2005
In tema di condominio, il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3264 del 17 febbraio 2005)
Cass. civ. n. 9463/2004
In tema di condominio negli edifici, i poteri dell'assemblea sono circoscritti alle materie — che si compendiano nel concetto di gestione — definite dall'art. 1135 c.c. e dagli specifici articoli precedenti. Ne consegue che l'assemblea non ha una competenza generalizzata in materia di spese per le parti comuni, né può deliberare e ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli per l'acquisto di beni destinati al servizio comune, anche se detti beni appartengono in comune a tutti i condomini.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9463 del 19 maggio 2004)
Cass. civ. n. 12298/2003
In tema di condominio di edifici, l'apposizione di targhe e tende nel prospetto dell'edificio condominiale costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta parte comune, corrispondendo alla normale destinazione di questa; ne consegue che l'esercizio di tale facoltà non può essere assoggettato a divieto o subordinato al consenso dell'amministratore condominiale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12298 del 21 agosto 2003)
Cass. civ. n. 15460/2002
I condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l'uso diretto della stessa per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15460 del 5 novembre 2002)
Cass. civ. n. 13631/2001
In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme — come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio — può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo — cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13631 del 5 novembre 2001)
Cass. civ. n. 2301/2001
Le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle. (Nella specie, si trattava di una delibera assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini in parti uguali, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all'adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa, in tema di sicurezza ed alla automazione del portone).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2301 del 16 febbraio 2001)
Cass. civ. n. 16067/2000
La deliberazione dell'assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l'art. 1126 c.c. abbia addebitato a carico di un condomino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell'edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata) è nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino con la conseguenza che l'impugnazione della delibera non è soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137 ultimo comma c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16067 del 21 dicembre 2000)
Cass. civ. n. 15010/2000
La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari — il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni — ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15010 del 21 novembre 2000)
Cass. civ. n. 11526/1999
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11526 del 13 ottobre 1999)
Cass. civ. n. 13116/1997
Sono affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo, la delibera dell'assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell'interesse comune, anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso — e pur se i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione, è il giudice che deve decidere — e la conseguente delibera di ripartizione delle spese derivatene.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13116 del 30 dicembre 1997)
Cass. civ. n. 8167/1997
Appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma — perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio — l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto — depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione — in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale (nella specie canone dell'appartamento dell'ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8167 del 28 agosto 1997)
Cass. civ. n. 5163/1997
Non può essere legittimamente ricompresa, tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale, la autorizzazione concessa all'amministratore a nominarsi un difensore che lo assista in un processo penale (sia pur scaturente da vicende riguardanti le parti comuni dell'edificio), ovvero la assunzione delle relative spese da parte dei condomini, pur con esonero di quelli dissenzienti, dovendosi tale delibera (che esorbita dalle attribuzioni che definiscono la competenza dell'organo collegiale) ritenersi affetta da nullità assoluta, per impossibilità dell'oggetto, e risultando estranea alla rappresentanza del condominio ogni vicenda di responsabilità penale, attesane la natura personale, ai sensi dell'art. 27, comma primo, Cost.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5163 del 10 giugno 1997)
Cass. civ. n. 8657/1996
All'assemblea dei condomini, nell'ambito delle attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni previste dall'art. 1135 n. 2 c.c., deve riconoscersi la competenza a modificare, in via provvisoria, tabelle millesimali concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio, qualora, in seguito alle modifiche apportate da un condomino all'impianto di riscaldamento all'interno del proprio appartamento, le tabelle originarie non corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8657 del 3 ottobre 1996)
Cass. civ. n. 8531/1996
La carenza, nell'impianto comune di riscaldamento, dei requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla combustione non impedisce all'assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.), perché tale deliberazione non attiene all'attivazione dell'impianto, che rientra tra i compiti propri dell'amministratore (art. 1130 c.c.).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8531 del 27 settembre 1996)
Cass. civ. n. 7706/1996
Il disposto degli artt. 1129 (nomina annuale dell'amministratore), 1135, n. 2 (preventivo annuale di spesa), 1135, n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate) del c.c. configura una dimensione annuale della gestione condominiale, sicché è nulla la deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione. (Nella specie, la S.C., in applicazione dell'enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della deliberazione condominiale con la quale era stato così approvato a maggioranza: «continuare a versare le quote relative al fondo di riserva per l'anno 1988 e per i prossimi cinque anni, pari ad una quota condominiale trimestrale per ogni anno, che dovrà essere versata entro il 30 maggio di ogni anno»).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7706 del 21 agosto 1996)
Cass. civ. n. 5334/1996
È affetta da nullità e non da mera annullabilità, ed è quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse la delibera dell'assemblea condominiale che ponga le spese di lite in proporzione della sua quota, a carico del condomino pur avendo questi ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall'assemblea.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5334 del 8 giugno 1996)
Cass. civ. n. 2133/1995
L'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben può riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2133 del 24 febbraio 1995)
Cass. civ. n. 7603/1994
L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7603 del 30 agosto 1994)
Cass. civ. n. 6119/1994
Poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, anche un solo condomino può promuovere le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione. Pertanto tali azioni possono essere deliberate anche a maggioranza dall'assemblea dei condomini la quale può conferire all'amministratore o ad altri il potere di agire nel comune interesse.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6119 del 25 giugno 1994)
Cass. civ. n. 4831/1994
Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135 n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135 n. 5. È pertanto annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4831 del 18 maggio 1994)
Cass. civ. n. 3946/1994
È affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. - la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3946 del 26 aprile 1994)
Cass. civ. n. 9311/1993
In tema di condominio di edifici, i partecipanti con voto unanime possono sottoporre a limitazioni, nell'ambito dell'autonomia negoziale, l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà sulle cose comuni, vertendosi in materia disponibile, con la conseguenza che con regolamento contrattuale possono vietare l'apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni, ovvero subordinarla al consenso dell'amministrazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9311 del 3 settembre 1993)
Cass. civ. n. 9130/1993
In tema di condominio di edifici, è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell'assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione - senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell'edificio condominiale - rechi pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni, o molestie lesivi del diritto degli altri condomini alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi. (Nella specie la Suprema Corte ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della deliberazione presa a maggioranza che aveva autorizzato un condomino ad appoggiare sul muro perimetrale comune una canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal forno di un esercizio commerciale ubicato a piano terra, collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di altro condomino).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9130 del 28 agosto 1993)
Cass. civ. n. 5125/1993
In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art.1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5125 del 3 maggio 1993)
Cass. civ. n. 4631/1993
In tema di condominio degli edifici, la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea (art. 1135 c.c.). Ne deriva che tale delibera, ancorché presa a maggioranza, non opera nei confronti dei condomini assenti all'assemblea e non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4631 del 20 aprile 1993)
Cass. civ. n. 1213/1993
Riguardo alle delibere dell'assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 nn. 2 e 3 c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza, di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1213 del 1 febbraio 1993)
Cass. civ. n. 9157/1991
In tema di condominio di edifici, i poteri dell'assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. Pertanto non è consentito alla maggioranza dei condomini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9157 del 27 agosto 1991)
Cass. civ. n. 3858/1989
La deliberazione dell'assemblea condominiale, con la quale venga autorizzato l'uso di un bene comune in modo incompatibile con l'utilizzazione ed il godimento di parti dell'edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione. (In base al suddetto principio la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera con la quale era stata decisa l'utilizzazione come parcheggio di un'area condominiale sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l'accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale perla necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento dell'immobile).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3858 del 5 settembre 1989)
Cass. civ. n. 5709/1987
Nel condominio di edifici allorquando una deliberazione dell'assemblea condominiale, la quale sancisce un determinato uso della cosa comune, venga adottata con il voto unanime dei partecipanti al condominio, l'atto conserva la sua validità anche se abbia, in ipotesi, a limitare il godimento di alcuno dei condomini.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5709 del 27 giugno 1987)
Cass. civ. n. 5068/1986
Nel condominio di edifici l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi (contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) dovuti a scadenze fisse e ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea. L'approvazione di dette spese è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a suo carico.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5068 del 18 agosto 1986)
Cass. civ. n. 4437/1985
L'assemblea condominiale — atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. — può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Ne consegue che le deliberazioni dell'assemblea dei condomini non sono impugnabili per difetto di competenza bensì restano soggette all'impugnazione a norma dell'art. 1137 c.c. soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4437 del 13 agosto 1985)
Cass. civ. n. 1057/1985
In tema di riparto di spese condominiali, qualora non si possa fare riferimento a una tabella valida e vincolante per tutti i condomini, spetta al giudice statuire se la pretesa del condominio nei confronti dei singoli partecipanti alla comunione sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo al valore delle singole quote di proprietà, sono sanciti dalla legge in subiecta materia, determinando egli stesso il valore dei piani o porzioni di piano espresso in millesimi. Pertanto, non essendo prevista dalla legge la possibilità di adozione dei criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali, deve escludersi che, in mancanza di tabelle millesimali validamente approvate da tutti i condomini, l'assemblea possa adottare a maggioranza e in via temporanea, un criterio di ripartizione delle spese condominiali che consenta il versamento dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente alla approvazione delle tabelle millesimali.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1057 del 9 febbraio 1985)
Cass. civ. n. 805/1985
La deliberazione dell'assemblea di un condominio di edificio, la quale, a fronte di opere edilizie eseguite dal singolo condomino con pregiudizio del decoro architettonico del fabbricato, dia incarico all'amministratore di sollecitare l'intervento dell'autorità amministrativa, od eventualmente del giudice penale, non esorbita dai poteri e dalle attribuzioni dell'assemblea e dell'amministratore medesimi in tema di difesa e conservazione delle parti comuni dell'edificio, implicando tali poteri la facoltà di ricorrere non soltanto all'azione civile, ma ad ogni altro mezzo di tutela consentito dall'ordinamento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 805 del 5 febbraio 1985)
Cass. civ. n. 1791/1977
L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Nella specie, premesso il principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto correttamente affermata dai giudici del merito la nullità, e, quindi, l'impugnabilità oltre il termine stabilito dall'art. 1137 terzo comma c.c., della delibera con la quale era stata decisa l'assoluta chiusura di un cancello di accesso al cortile, in determinate ore del giorno).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1791 del 9 maggio 1977)
Cass. civ. n. 621/1977
Tira le destinazioni accessorie del cortile condominiale, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi. Deve pertanto ritenersi nulla, in quanto lesiva del diritto di comproprietà, la deliberazione approvata a maggioranza dall'assemblea dei condomini, la quale modificando il regolamento di condominio, interdica ad un condomino la sosta dei veicoli dinanzi alla porta del suo fondaco — che si apre nel cortile comune — al fine di effettuare le operazioni di carico e di scarico delle merci, qualora risulti che l'uso della cosa comune da parte di quel condomino non abbia mutato la destinazione normale della stessa, né abbia compreso il pari diritto degli altri condomini.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 621 del 11 febbraio 1977)
Cass. civ. n. 227/1977
Rientra nei poteri attribuiti dall'art. 1135 c.c. all'assemblea condominiale l'adozione di una deliberazione intesa all'adesione del condominio ad un'associazione (nella specie: associazione della proprietà edilizia) la quale — per i servizi prestati e per l'opera di coordinamento realizzata a vantaggio della categoria — consenta ai singoli condomini un miglior godimento delle parti comuni dell'edificio. Poiché tale adesione riguarda il condominio inteso come organizzazione di gruppo normativamente tipizzata - e solo in via indiretta e mediata riflette effetti sui vari condomini, quali facenti parte del gruppo, la deliberazione assembleare suddetta non incide sulla sfera di libertà dei condomini uti singoli, garantita dall'art. 18 della Costituzione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 227 del 17 gennaio 1977)
Cass. civ. n. 132/1976
La deliberazione con la quale l'assemblea di un condominio di edificio, alla stregua del regolamento condominiale, accerti eccesso od abnormità nell'uso dei beni comuni da parte di un singolo condomino (nella specie, per deposito di materiali nel cortile e nell'androne), ed applichi, nei confronti di quest'ultimo, la sanzione pecuniaria prevista, non comporta una lesione dei diritti del condomino medesimo sulle cose e servizi comuni, ma attiene esclusivamente alla disciplina dell'uso di quelle cose e servizi; detta delibera, pertanto, non è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di accertamento, ma è solo impugnabile ai sensi e nei termini perentori di cui all'art. 1137 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 132 del 15 gennaio 1976)
Cass. civ. n. 3936/1975
L'obbligo dell'amministratore del condominio di sottoporre, alla fine di ciascun anno, il conto della sua gestione all'approvazione dell'assemblea dei condomini può essere assolto senza l'osservanza di particolari formalità, essendo a tal fine sufficiente - quanto meno nel caso in cui il conto di riferisce a condomini di modeste proporzioni - che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote. E' prerogativa dell'assemblea dei condomini di procedere ad interpretazione del regolamento di condominio, correttiva di altra precedentemente adottata, ed essa può essere censurata solo quando la diversa interpretazione non sia giuridicamente corretta, e ciò sia alla stregua dei principi di ermeneutica che avrebbero dovuto essere osservati in subiecta materia per identificare l'esatta portata dei criteri stabiliti nel regolamento, sia in relazione ai risultati che siano derivati dalla loro concreta applicazione, in quanto non consentiti da norme legislative inderogabili.
L'omessa trascrizione, nel verbale dell'assemblea condominiale, del rendiconto presentato dall'amministratore non comporta l'invalidità della deliberazione che ha approvato tale atto, in quanto, nel mentre siffatta trascrizione non è richiesta dalle norme sul condominio di edifici, non sono applicabili a quest'ultimo le diverse disposizioni che regolano la redazione e l'approvazione dei bilanci delle società.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3936 del 25 novembre 1975)
Cass. civ. n. 3463/1975
Le spese impreviste e straordinarie, rispondono all'esigenza della gestione condominiale e rientrano nel più ampio ambito oggettivo delle spese occorrenti per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell'edificio. È pertanto consentito all'assemblea dei condomini di approvare uno stanziamento a titolo di fondo per dette spese, mentre secondo l'ordine del giorno, era chiamata a deliberare sullo stanziamento di un fondo per spese relative ai lavori di manutenzione del fabbricato condominiale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3463 del 21 ottobre 1975)
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relative all'articolo 1135 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201923020
Emilio M. chiede
giovedì 21/03/2019 - Friuli-Venezia
“Un amministratore di condominio pretende di costituire un fondo ex art. 1135 prima di firmare il contratto di appalto, richiedendo l'intera cifra preventivata pari a 81 mila euro. Poiché però - in assenza di contratto - non si sa se il pagamento sarà effettuato per stato di avanzamento dei lavori, mi sembra che la richiesta dell'amministratore di costituire un fondo totale non sia corretta e che sia necessario avere un contratto di appalto per poter costituire legittimamente il fondo. La mia opposizione è giustificata?”
Consulenza legale i 26/03/2019
La pretesa avanzata dall’autore del quesito è infondata alla luce della riforma condominiale apportata dalla L. n.220/2012.
Il n. 4) dell’art. 1135 impone, una volta che l’assemblea deliberi opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, la costituzione di un fondo speciale di importo pari al valore dei lavori da eseguirsi.
La finalità della norma è chiara: garantire la presenza di una provvista monetaria adeguata una volta che i lavori abbiano inizio.
Vi è però in tutto questo un innegabile risvolto della medaglia, in quanto la presenza di una situazione di morosità nel pagamento delle spese condominiali all’interno della compagine condominiale potrebbe portare ad un blocco dei lavori.
Per mitigare in parte tali problematiche il legislatore è intervenuto con il d.l. n. 145 del 23.12.2013 (convertito poi con L. n.9 del 21.02.2014), il quale ha aggiunto un ulteriore periodo al n. 4) dell’art.1135 che stabilisce: "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Tuttavia tale ultima parte della norma in commento opera solo se vi è già la presenza di un contratto di appalto a stato di avanzamento, e ad ogni modo esso non introduce un obbligo ma una semplice facoltà, ben potendo l’assemblea, anche in questo caso, disporre che il fondo sia costituito per l’intero importo dei lavori da eseguirsi.
Uno degli aspetti che non vengono assolutamente chiariti dal n. 4) dell’art.1135 del c.c., è se l’importo dei lavori straordinari deve essere interamente versato prima di dare inizio alla esecuzione dell’opera, oppure è sufficiente la semplice istituzione contabile del fondo straordinario con la delibera assembleare che dispone i lavori e conseguentemente porre in capo ai condomini l’obbligo di corrispondere le rate straordinarie. Questo aspetto non è di poco conto in quanto, vista la lacuna normativa, viene lasciato alla sensibilità dell’ amministratore scegliere se dare inizio ai lavori prima che tutte le rate per i lavori straordinari siano state versate, oppure, più prudenzialmente, attendere che l’intero importo dei lavori sia disponibile nelle casse condominiali.
In attesa che tali profili problematici siano meglio chiariti dalla giurisprudenza, è sicuramente condivisibile l’atteggiamento adottato dall’amministratore di condominio di attendere che tutti fondi siano stati raccolti prima di dare incarico al direttore dei lavori e alla impresa che dovrà eseguirli. Si tenga anche conto che la delibera che dispone la costituzione del fondo non autorizza espressamente l’amministratore a dare inizio ai lavori prima dell’intero versamento delle rate condominiali da parte di tutti i proprietari.
Si consiglia quindi all’autore del quesito di provvedere al pagamento delle rate straordinarie scadute per non procrastinare ulteriormente l’inizio dei lavori di ristrutturazione della copertura dell’edificio.
Prima di concludere è opportuno sottolineare, però, che se l’amministratore da un lato è legittimato a pretendere il pagamento delle rate straordinarie prima dell’inizio dei lavori, dall’altro non è certo esente da responsabilità.
Il professionista è, infatti, tenuto ad assicurarsi che il fondo ex art. 1135 n. 4) del c.c. sia destinato alla finalità per le quali è stato creato e non venga distratto su altri obbiettivi; inoltre egli deve fare tutto quello che è necessario per dare un celere inizio ai lavori una volta che i fondi sono stati raccolti. Se questo non si verifica, a parere di chi scrive, è chiaro che siamo di fronte ad una grave irregolarità che potrebbe portare alla revoca anche giudiziaria dell’amministratore ai sensi del co. 11 dell’art. 1129 del c.c.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201822508
RICCARDO D. L. chiede
domenica 23/12/2018 - Lazio
“GRADIREI SAPERE SE E' GIURIDICAMENTE CORRETTO SECONDO LA ATTUALE NORMATIVA SUL CONDOMINIO il prolungamento dell' orario di riscaldamento senza una delibera assembleare che deroghi rispetto a quanto gia' stabilito
in una precedente assemblea ed i base ad una sola raccolta di firme dei condomini ancorchè maggioritarie.
Consulenza legale i 28/12/2018
L’assemblea è l’organo fondamentale del condominio, attraverso la quale i singoli proprietari prendono le decisioni fondamentali per la vita condominiale.
Proprio per la sua importanza il codice civile prevede una normativa specifica agli artt. 1135 e ss. del c.c., che va a disciplinare, tra le altre cose: le modalità di convocazione della riunione, le modalità di svolgimento della stessa, le maggioranze previste affinché la assemblea possa validamente deliberare, le maggioranze con le quali le varie decisioni del consesso devono essere adottate e, infine, le modalità con le quali tali decisioni possono essere contestate innanzi alla autorità giudiziaria.
La normativa che è stata appena accennata, sarebbe facilmente aggirabile se si consentisse ai condomini, fuori dall’organo assembleare, di modificare le modalità di fruizione di un servizio comune, come il riscaldamento centrale dello stabile, attraverso una semplice petizione a cui hanno aderito solo una parte dei partecipanti al condominio, anche se maggioritari.
Un documento adottato con tali modalità non solo non può considerarsi vincolante per i condomini ad esso contrari, ma lo stesso amministratore non può e non deve darvi attuazione: egli infatti, ex. art. 1130 n.1) del c.c., è tenuto a dare esecuzione solo alle delibere adottate secondo la normativa prevista dalla legge.
L’amministratore coscienzioso, tuttavia, di fronte ad una petizione come quella descritta, è opportuno che eserciti i suoi poteri di convocazione della assemblea previsti dall’ art.66 disp.att. del c.c. e mettere all’ordine del giorno della riunione la ratifica di quanto deciso dai condomini per mezzo della petizione. L’assemblea, sempre ai sensi dell’art 66 disp.att del c.c., potrebbe anche essere convocata, sempre dall’amministratore, anche su richiesta di almeno due condomini favorevoli a quanto deciso per mezzo della petizione, che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio.
Se l’assemblea condominiale, per mezzo delle maggioranze prescritte dall’art 1136 del c.c. (per la modifica degli orari di fruizione dell’impianto centralizzato di riscaldamento: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio), facesse proprio quanto deciso dai condomini attraverso la petizione, ecco che la modifica alla fruizione del servizio diventerebbe giuridicamente vincolante per tutta la compagine condominiale.
E‘ il caso di sottolineare che quanto appena detto rimane valido anche se l’assemblea abbia già deliberato in passato su un determinato argomento: il consesso condominiale può ritornare sulle proprie decisioni in qualsiasi momento e deliberare nuovamente su qualsiasi argomento rilevante per la vita condominiale.
Il ragionamento finora fatto muterebbe se la petizione, invece che sottoscritta a maggioranza, avesse trovato adesione da parte di tutta la compagine condominiale e fosse stata quindi firmata da tutti i proprietari.
In questo caso, infatti, tra i condomini si perfeziona un vero e proprio contratto ex. art. 1321 e ss. del c.c. avente ad oggetto la modalità di fruizione di un determinato servizio comune: trovando, quindi, applicazione l’art. 1327 del c.c., la petizione diventa vincolate per tutti i partecipanti al condominio.
L’amministratore, a parere di chi scrive, sarebbe, in questo caso, tenuto a dare esecuzione alla petizione: esso, infatti, è prima di tutto un mandatario dei singoli condomini ex artt.[n1703cc]] e ss. del c.c., chiamato dalla legge a gestire in loro nome e per conto i servizi comuni. In attuazione del suo mandato, quindi, l’organo amministrativo sarebbe obbligato a dare esecuzione ad un contratto che vincola l’intera compagine condominiale e che disciplina le modalità di fruizione di un servizio comune.
Ma il contratto che si è così formato sarebbe vincolante per un successivo proprietario che acquistasse nel futuro una unità abitativa? L’art 1327 del c.c. dispone che il contratto ha valore di legge solo tra le parti che lo hanno sottoscritto: pertanto esso non può vincolare per il futuro un nuovo condomino. Per rendere efficace l’accordo anche nei confronti di futuri e nuovi condomini è sempre necessario il passaggio assembleare, ove il consesso condominiale ratifichi quanto deciso dai condomini per mezzo dell’accordo raggiunto in sede extra assembleare.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201719060
giovedì 08/06/2017 - Campania
“Salve Avrei bisogno di fac-simile per una lettera di invito a partecipare a lavori di consolidamento strutturale dell immobile acquistato , al proprietario del piano superiore che fa orecchie da mercante per poi citarlo in giudizio se non adempie al pagamento. Saluti”
In ordine al suo quesito, riteniamo opportuno precisare che gli interventi di manutenzione straordinaria da eseguirsi su di un edificio condominiale devono essere deliberati dall'assemblea di condominio, la quale dovrà provvedere, altresì, alla costituzione di un "fondo speciale", di importo pari all'ammontare dei lavori (art. 1135, n. 4, c.c.).
La disposizione sopracitata precisa, inoltre, che l'amministratore di condominio potrà ordinare l'esecuzione dei lavori solo laddove gli stessi rivestano carattere di urgenza, ma in questo caso dovrà riferire alla prima assemblea.
Ciò premesso, qualora i lavori in questione siano stati regolarmente deliberati e lei rivesta la qualità di amministratore del Condominio in questione, potrà inviare al condomino la seguente comunicazione:
"Scrivo la presente in qualità di amministratore del Condominio .., sito a .., in via .., per ricordarLe che l'assemblea, in data .., ha deliberato l'esecuzione dei lavori di consolidamento strutturale del fabbricato, aventi ad oggetto, in particolare, ...
Le spese necessarie all'esecuzione delle opere in questione sono state quantificate nell'importo complessivo di Euro .., da ripartirsi tra i singoli condomini in ragione delle rispettive quote di proprietà.
Ciò premesso, La invito a provvedere, entro e non oltre 8 giorni dal ricevimento della presente, a versare la quota di spesa di Sua competenza, pari a complessivi Euro ..., con l'avvertimento che, in mancanza, mi vedrò costretto a rivolgermi ai competenti organi giurisdizionali, al fine di tutelare le ragioni del Condominio.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201718716
Francesco Z. chiede
giovedì 13/04/2017 - Toscana
“Tizio ha venduto a Caio un appartamento in fabbricato condominiale dotato di ascensore.
Prima della vendita la società che si occupa della manutenzione dell'ascensore aveva ingiunto a Tizio una riparazione straordinaria, pena il mancato collaudo dell'impianto al successivo controllo.
Successivamente alla vendita, Caio ha ingiunto all'amministratore di far eseguire il lavoro straordinario, stante la pericolosità dell'ascensore.
L'amministratore ha provveduto immediatamente, in assenza di delibera condominiale, ma in forza dell'ingiunzione del manutentore e della richiesta di Caio.
La spesa dovrà essere a carico di Tizio (il precedente proprietario) o di Caio (il nuovo acquirente)?”
Consulenza legale i 21/04/2017
La giurisprudenza concorda nel ritenere che in caso di lavori di straordinaria manutenzione – qualora non siano intervenuti diversi accordi tra le parti interessate - l’individuazione del soggetto a carico del quale debbano essere poste le spese relative dipende dal momento in cui l’intervento viene formalmente e definitivamente deliberato, con impegno di spesa per il condominio:
- “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle spese, i relativi costi devono essere posti a carico si colui che era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi. La delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi. La delibera in parola ha, invero, valore costitutivo della relativa obbligazione, sicché ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, seguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (nella specie la delibera in tal senso rilevante è stata adottata successivamente alla stipula del contratto di compravendita)” (Tribunale Milano, sez. lav., 12/01/2016, n. 27);
- “In relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione, l'insorgenza dell'obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all'atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti interventi, evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi. Pertanto, qualora sia intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso immobiliare antecedentemente all'approvazione della seconda delibera pienamente efficace e - per l'appunto - definitiva, l'obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull'acquirente, non producendo alcuna influenza al riguardo l'adozione di una delibera precedente, meramente programmatica e preparatoria di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della predetta vendita” (Cassazione civile, sez. II, 02/05/2013, n. 10235);
- “In caso di compravendita di immobile sito in condominio, la ripartizione degli oneri tra venditore ed acquirente avviene distinguendo la contribuzione ordinaria da quella straordinaria. La prima viene ripartita in ragione del momento in cui l'opera è eseguita, la seconda con riferimento ai condomini che hanno preso parte o potevano partecipare all'assemblea che ha deliberato gli interventi.” (Cassazione civile, sez. II, 02/05/2013, n. 10235).
Non rilevano, dunque, né il momento dell’esecuzione dell’intervento né quello della decisione sul medesimo, quand’anche formalizzata dall’amministratore, quanto piuttosto il momento in cui l’assemblea abbia assunto, con delibera, l’impegno di spesa.
Alla luce pertanto dei principi sopra enunciati, oltre che della dinamica dei fatti, si può affermare che nel caso al nostro esame l’onere della spesa manutentiva straordinaria dell’ascensore ricade su Caio.
L’intervento è stato solamente raccomandato prima della vendita ma nessuno si è mosso, tantomeno l’amministratore per convocare l’assemblea ed approvare il lavoro; solamente dopo la vendita – grazie alle insistenze di Caio – l’amministratore è intervenuto, anche per ragioni di urgenza, e il lavoro è stato eseguito.
In effetti, per legge, l’amministratore può intervenire per ragioni di urgenza anche senza previa delibera assembleare: tuttavia, la regola rimane quella per cui ogni decisione sul condominio è di competenza dell’assemblea, la quale, anche in un caso come questo, deve essere relazionata tempestivamente ex post sull’intervento, in modo da poter valutare la bontà dell’operato dell’amministratore (se l’urgenza non c’era, quest’ultimo dovrò farsi carico personalmente delle spese affrontate).
E’ mancata, dunque, prima della vendita una decisione rappresentativa della volontà dei condomini (un’assemblea alla quale potessero partecipare o l’alienante o l’acquirente) avente ad oggetto l’esecuzione del lavoro e l’assunzione di un impegno di spesa.
Va specificato che è certamente vero che, come si diceva, esisteva un’urgenza che ha spinto l’amministratore a decidere per l’intervento diretto ed anticipato, in attesa di convocazione dell’assemblea e che quindi – a rigore – il caso di specie esula da quello tipico di cui alle sentenze citate perché non esiste una delibera assembleare cui far riferimento.
Tuttavia, è altrettanto vero, lo si ribadisce, che prima della compravendita, come si è già osservato, esisteva solamente una raccomandazione della ditta di manutenzione degli ascensori a Tizio, per cui la questione non era ancora stata portata all’attenzione del condominio, neppure nella persona dell’amministratore: l’intervento, in buona sostanza, si è mantenuto, prima della vendita, sul piano della “previsione di intervento”, della mera ipotesi da farsi rientrare nell’ordine del giorno di una futura assemblea (benché questione di indubbia urgenza).
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201515049
Massimo O. chiede
sabato 19/12/2015 - Campania
“Bilancio consuntivo e relativo riparto non coincidono; risulta versamento alterato in più che non copre alcuna spesa. Un nuovo amministratore non ritiene opportuno rivedere ogni singola posizione e pretende il versamento del saldo contabile di ogni condomino così come presentata dal suo predecessore. Non avendo l'assemblea intenzione di intervenire giuridicamente, il sottoscritto vorrebbe, versare quanto segnato a saldo ma rifarsi sul precedente amministratore per risarcimento danno, circa euro 3000,00.
Quale il Vostro suggerimento o consiglio? Trattasi di duplice contabilità iniziata dal 2001 al 2010. Trattasi di riparti falsati anno per anno. Grazie.”
Consulenza legale i 28/12/2015
La situazione descritta appare la seguente: il riparto delle spese condominiali non coincide con il rendiconto consuntivo perché prevede il versamento di somme che vanno a determinare un totale maggiore rispetto a quest'ultimo (es: 4 unità abitative di uguali millesimi, bilancio di 2000 €: la ripartizione sarebbe di € 500 ciascuno; invece il riparto pone a carico di ogni unità € 600).
Il bilancio consuntivo (definito dall'art. 1130 bis del c.c. "rendiconto") è l'atto con cui l'amministratore rende il conto della gestione del condominio. Sulla base di esso e delle tabelle millesimali viene redatto lo stato di ripartizione (o più semplicemente "riparto"), con il quale le spese sono suddivise tra i condomini. Sia il rendiconto che lo stato di ripartizione vengono predisposti dall'amministratore ma devono essere approvati dall'assemblea dei condomini (art. 1135 del c.c.). Pertanto lo strumento per farne valere l'illegittimità è quello dell'impugnazione della delibera assembleare, ex art. 1137 del c.c..
Ai sensi di tale disposizione e dell'elaborazione di dottrina e giurisprudenza, si distinguono due ipotesi: delibere annullabili, perché contrarie a legge o al regolamento di condominio, che vanno impugnate nel termine perentorio di 30 giorni (dalla delibera per astenuti o dissenzienti, dalla comunicazione per gli assenti); delibere nulle, la cui impugnazione è sempre ammissibile (non ci sono termini di decadenza) ed anche da parte di chi ha votato a favore. In tali casi il vizio è di gravità tale da impedire il "consolidarsi" della situazione. Nello specifico, si ritengono nulle le delibere "con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume)", "con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea", "che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini", e "le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto". Sono invece annullabili le delibere "con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità' nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass. S.U. 4806/2005).
In relazione alle delibere con oggetto la ripartizione di spese comuni la Cassazione ha statuito che quelle che stabiliscono o modificano i criteri di ripartizione di cui all'art. 1123 del c.c. devono essere adottate all'unanimità a pena di nullità; invece quelle con cui si ripartiscono le spese, che sono esercizio di un potere assembleare ex art. 1135 n. 2 o 3, se adottate in violazione dei criteri già stabiliti sono annullabili (Cass. 8010/2012, Cass. 6714/2010, Cass. 747/2009).
Nel caso sottoposto il riparto non corrisponde al rendiconto, perché prevede l'addebito di somme in eccesso. Dunque la situazione non è esattamente riconducibile ad alcuna delle due ultime ipotesi citate anche se, in senso lato, si può dire che le delibere non rispettano i criteri già stabiliti (perché non corrispondono ai millesimi). In ogni caso, il vizio che si profila sembra ascrivibile ad un errore nel calcolo, perché il riparto (che è un'operazione di calcolo: il saldo del rendiconto è diviso in base alle tabelle millesimali) porta ad una somma che non coincide con quella del rendiconto, ma è superiore. Pertanto, sembra doversi concludere che, in questi termini, non vi è un vizio di gravità tale da giustificare la nullità bensì, al più, l'annullabilità, che si sarebbe dovuta far valere impugnando le delibere di ogni esercizio indicato (2000-2010) entro il menzionato termine di 30 giorni.
Di conseguenza, a meno che non si rientri ancora nei termini suddetti, nemmeno la delibera relativa alla ripartizione del rendiconto dell'ultimo anno sarà impugnabile. In tal caso il condomino non potrà fare altro che versare la somma richiesta, essendo la delibera obbligatoria per tutti i condomini ex art. 1137 co. 1 c.c..
Quanto ad una responsabilità dell'amministratore, la giurisprudenza ritiene che il suo incarico sia inquadrabile nel contratto di mandato (art. 1704 ss c.c.). Egli è perciò tenuto ad agire con la relativa diligenza, ex art. 1710 del c.c. potendo altrimenti essere chiamato a rispondere del danno prodotto. Nel caso di specie, il riparto è stato approvato dall'assemblea, ma ciò non toglie che l'amministratore dovesse comunque agire con la dovuta diligenza nel predisporlo e che, in mancanza (cioè in caso di colpa ed ancor più di dolo), possa essere chiamato a rispondere di un eventuale danno, del quale comunque dovrà essere data la prova. Peraltro, considerata l'approvazione dell'assemblea, è da ritenersi che possa esservi quantomeno un concorso di questa nella causazione del danno ex art. 1227 del c.c.. Il diritto al risarcimento da illecito contrattuale si prescrive in 10 anni (art. 2946 del c.c.).
Infine, considerando in modo più approfondito la condotta dell'amministratore, si potrà anche verificare se questi possa aver commesso fatti penalmente rilevanti e, anche sotto questo profilo, valutare la sussistenza dell'obbligo di risarcimento del danno. In caso di illecito extracontrattuale la prescrizione del diritto al risarcimento è di 5 anni ma se il fatto integra reato e questo prevede una prescrizione più lunga, questa si applica anche all'azione civile (art. 2947 del c.c.).
In conclusione, il richiedente potrà impugnare la delibera condominiale di approvazione di un riparto errato se questa è annullabile e se non sono trascorsi i termini di legge, purché sia stato assente, dissenziente o astenuto. Potrà invece impugnarla in qualsiasi tempo se la delibera è nulla. Se l'amministratore non ha adempiuto al suo mandato con la dovuta diligenza potrà essere chiamato a rispondere dei danni causati dalla sua condotta; nonché, sempre in base a quest'ultima, di eventuali reati.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201512771
Sabino B. chiede
giovedì 02/04/2015 - Lazio
“Buongiorno, vi contatto per chiedervi un parere riguardante alcune opere che devono essere realizzate nel condominio in cui abito.
Premetto che il condominio ha 10 appartamenti, le cui spese ed i voti in assemblea sono stati ripartiti ed assegnati fino ad oggi utilizzando una tabella millesimale, eccetto le spese per l’ascensore che sono ripartite con specifica tabella (a cui non partecipano tutti i condomini).
Riguardo che opere che devono essere realizzate si è aperto ora un dibattito, infatti si tratta di posti auto da costruire tramite edificazione di una struttura in cemento armato su terreno condominiale: Ottenute le autorizzazioni si è aperto il dibattito riguardo la ripartizione delle spese di costruzione e le future spese di gestione dell’area.
Considerato che l’area e i posti auto che verrebbero realizzati sarebbero disponibili a tutti i condomini in maniera esattamente identica, con il medesimo godimento per tutti, vi chiedo cortesemente un parere riguardo la ripartizione delle spese per l’edificazione dell’opera.
La delibera di approvazione del preventivo dei lavori della ditta infatti verrebbe effettuata, probabilmente all’unanimità, ma con diritti di voto legati ai millesimi attualmente esistenti ed alcuni condomini potrebbero richiedere la ripartizione dei costi di costruzione con il medesimo criterio/tabella. Vorrei cortesemente sapere se esiste un obbligo o una facoltà per i condomini di deliberare la ripartizione delle spese di costruzione della nuova opera in parti uguali e non sulla base dei millesimi esistenti, prevedendo un futuro godimento in tempi/modi uguali ed una futura tabella millesimale che prevede parti uguali per la manutenzione della nuova opera.
Si può derogare alla regola del voto all’unanimità in considerazione del godimento paritario per “imporre” la ripartizione in parti uguali?
Se la ripartizione delle spese di costruzione (e di manutenzione) in parti uguali non fosse possibile o approvata è possibile imporre il godimento dei nuovi posti auto in base ai millesimi "attuali" quindi con godimento maggiorato nei modi/tempi, ad es. in termini di giorni annui per chi ha contribuito maggiormente?
Grazie Mille per la disponibilità”
Consulenza legale i 08/04/2015
L'art. 1123 del c.c. stabilisce che a dover essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno sono le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Nel caso in esame, si è decisa la costruzione di una nuova struttura su terreno condominiale, da adibire a posti auto per i condomini.
E' necessario distinguere due ipotesi:
1. i condomini intendono costruire una struttura che venga usata indistintamente da tutti (quindi, ciascun posto auto può essere utilizzato da ogni condomino, se lo trova libero in quel momento);
2. i condomini vogliono che a ciascuno sia assegnato un posto auto specifico.
Nel primo caso, ai sensi del richiamato art. 1123, trattandosi di opera che configura certamente una innovazione del bene comune (l'appezzamento di terreno condominiale subirà una trasformazione tale da alterare l’originaria destinazione del bene e da incidere in modo rilevante sull’interesse di tutti i condomini), le spese di costruzione e le successive spese di conservazione e godimento della struttura dovranno essere ripartire in base alla tabella millesimale di proprietà, ai sensi del primo comma dell'art. 1123 sopra richiamato.
I condomini possono decidere per una diversa ripartizione solo all'unanimità, perché ne hanno certamente facoltà: non consta, però, che esista un "obbligo" di ripartire le spese di una specifica opera in modo diverso da quanto stabilito per legge dall'art. 1123.
Nel caso specifico, sembrerebbe opportuno che le spese di futuro godimento della nuova opera debbano essere sostenute in modo paritario, se l'utilizzo stesso sarà paritario: ma è l'unanimità dei condomini a doverlo deliberare.
Il secondo comma dell'art. 1123 stabilisce una deroga al primo comma solo laddove si tratti di cose destinate a servire i condomini "in misura diversa", prevedendo che le spese sono in tal caso ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne: ma la norma non dice che se tutti i condomini fanno un pari uso del bene comune, la spesa debba essere divisa in parti uguali.
Quanto alle spese di costruzione, la suddivisione in base al criterio della proprietà millesimale è giustificata dal fatto che ciascun condomino diverrà proprietario del nuovo bene in proporzione, quindi, ad esempio, il suo voto potrà avere maggiore rilevanza in caso di delibere che riguardino quella specifica parte comune.
Il secondo caso sopra menzionato contempla una ipotesi diversa, in cui i condomini andrebbero a suddividere la proprietà condivisa in tante e più piccole proprietà esclusive, magari mantenendo comune l'ingresso all'area e alcune strutture: in tal caso, le spese potranno certamente essere suddivise in parti uguali, ma si renderebbe necessario formalizzare la suddivisione della cosa comune tra i condomini.
Circa l'ultima domanda proposta nel quesito, il fatto che le spese della nuova costruzione vengano ripartite in base ai millesimi non consente automaticamente di sostenere che chi ha pagato di più possa fare un uso più intenso del bene comune. Quanto all'uso della cosa condominiale, si deve fare applicazione dell'art. 1102 del c.c., che consente l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; anche l'uso più intenso della cosa da parte di un condomino è consentita, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201411648
Simone R. chiede
giovedì 06/11/2014 - Veneto
sul condominio dove opero è stato deciso dall'assemblea ad inizio agosto 2014 di effettuare la tinteggiatura del vano scale delle parti comuni (è stato decisa anche l'impresa che farà i lavori), l'amministratore ha provveduto a suddividere i costi dei propietari in base ai millesimi di proprietà e ci ha inviato ad ognuno la propria quota di competenza che doveva essere versata entro lo scorso settembre 2014.
Come da accordi alcuni propietari ed io abbiamo versato la quota delle spese straordinarie e ho chiesto all'amministratore quando indicativamente inizieranno i lavori concordati.
L'amministratore ha risposto che ha utilizzato i soldi accantonati per la manutenzione straordinaria per pagare le spese ordinarie in quanto alcuni condomini/propietari sono morosi con il pagamento della propria quota per le spese ordinarie.
E' legale l'operazione di pagare le spese ordinarie (pulizia scale, bollette elettriche ecc.) con i soldi accantonati per le spese straordinarie perchè ci sono condomini e/o proprietari che non hanno pagato la propria quota?
Vi ringrazio anticipatamente per la consulenza
Consulenza legale i 12/11/2014
Nella mente del legislatore, il fondo speciale, o fondo cassa, previsto per l'accantonamento di somme da utilizzare in opere straordinarie nel condominio, ha natura vincolata: da un lato, l'assemblea non potrebbe decidere l'istituzione di tale fondo senza una specifica e attuale destinazione; dall'altro, l'amministratore non potrebbe disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa destinazione.
Scopo del fondo è quello creare una provvista di denaro sufficiente per garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria, ma anche quello di fornire una certa garanzia ai soggetti che dovranno effettuare le opere (imprese edili, etc.). Inoltre, prevedendo un fondo separato, si forza l'amministratore a gestire separatamente le partite dare-avere relative all'opera eccedente l'ordinaria manutenzione, risultando così più trasparente anche la gestione del denaro comune.
Va da sé, quindi, che secondo la corretta interpretazione della norma, la specialità del fondo consiste proprio nel fatto che lo stesso non può essere altrimenti utilizzato, se non per la destinazione decisa dai condomini.
Solo con decisione all'unanimità l'assemblea potrebbe derogare a tale natura del fondo, e attribuirgli altre modalità di utilizzo (es. utilizzo per spese correnti ordinarie, in caso di mancata esecuzione dell'opera; etc.).
Quindi, non è regolare il comportamento tenuto dall'amministratore nel caso di specie: egli non avrebbe potuto usare l'accantonamento per "coprire" i buchi lasciati dai condomini morosi.
Quali i rimedi?
Purtroppo, la legge non sancisce che i pagamenti effettuati per scopi diversi da quello deciso dall'assemblea siano inefficaci. Per raggiungere tale scopo sarebbe stato necessario istituire un vero e proprio trust, per far sì che le risorse così raccolte siano effettivamente destinate alle opere deliberate e, di conseguenza, la loro destinazione sia opponibile ai creditori che a diverso titolo abbiano fornito al condominio prestazioni o servizi. In caso di istituzione di un trust (occorrerà una delibera autorizzativa in tal senso, che si dovrebbe assumere con gli stessi quorum necessari per approvare il singolo intervento), l’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, dichiarerà se stesso trustee del fondo speciale.
I pagamenti di bollette e utenze varie effettuati dall'amministratore nei confronti di terzi, quindi, è stato validamente eseguito: ai terzi non si può chiedere la restituzione delle somme.
Tuttavia, è evidente che l'amministratore si è reso responsabile di un grave inadempimento al suo mandato, che consiste nel dare esecuzione alla volontà del condominio.
Il rapporto tra condominio e amministratore viene generalmente ricondotto nell'ambito del contratto di mandato (artt. 1703 ss. c.c.), in forza del quale quest'ultimo acquista un preciso potere esecutivo e di rappresentanza conferito dall'organo assembleare del condominio, titolare di potere deliberativo.
Le attribuzioni dell'amministratore di condominio sono espressamente previste dal nostro ordinamento ed elencate all'art. 1130 del c.c.. Nell'espletamento delle sue funzioni, il mandatario, e quindi l'amministratore, deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 del c.c.): la violazione di tale obbligo di diligenza comporta la responsabilità dell'amministratore e la sua condanna al risarcimento del danno.
Inoltre, il comportamento dell'amministratore può essere motivo di sua revoca: ai sensi dell'art. 1129 del c.c., come riformulato dalla riforma del 2012, costituisce grave irregolarità da parte dell'amministratore la mancata esecuzione di deliberazioni dell'assemblea.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q201410264
mercoledì 30/04/2014 - Lazio
“Salve, avrei da porre il seguente quesito. Abito in un attico, unico appartamento posto al quinto piano, mentre ai sottostanti piani vi sono due appartamenti di superficie coperta pressochè analoga al mio, avendo io in piu due ampie terrazze. Per ciò che concerne il riparto delle spese previste dalle tabelle millesimali relative alle scale ed all'ascensore, fermo restando il disposto dell'art. 1124 del c.c., non mi sembra equa la previsione in capo a me di circa un quarto delle spese globali, atteso che debbo accollarmi quelle dell'intero piano che invece per i piani sottostanti vengono divise per due. La questione credo potrebbe essere risolta, con una ripartizione convenzionale (basata sull'art. 1123 c.c., ovviamente se i condomini all'unanimità - bontà loro - decidessero di applicare al mio appartamento un coefficiente di riduzione in occasione del rifacimento delle tabelle millesimali (che proprio in questi giorni stiamo rivedendo). Visto che il caso è abbastanza singolare e che la legge non contempla la soluzione, vorrei sapere se sul tema vi sono pronunce giurisprudenziali cui fare riferimento per convincere l'assemblea ad applicare tale coefficiente di riduzione ed evitare di impugnare davanti al giudice civile una delibera assembleare che approvi tali tabelle in maniera per me sfavorevole. Grazie”
Consulenza legale i 06/05/2014
L'art. 1124 del c.c., nella sua nuova formulazione introdotta con l. 11 dicembre 2012 n. 220, recita: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
Con la novella del 2012, il Legislatore, recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze di merito e di legittimità, ha esteso il criterio di riparto delle spese dettato originariamente solo per le scale, anche alle spese inerenti gli ascensori.
Il criterio di ripartizione di cui all'art. 1124 c.c. deroga ai generali criteri di cui all'art. 1123 del c.c., in quanto prevede una compartecipazione alle spese proporzionata anche all'altezza del piano dal suolo. A sua volta, l'art. 1124 c.c. può essere derogato dalla volontà unanime del condomini.
La riforma ha modificato l'espressione "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano", sostituendola con "per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari". La sostituzione terminologica cerca di adeguare la normativa all'evoluzione delle tecniche edilizie in quanto, al giorno d'oggi, sono sempre più diffusi condomini che si sviluppano in orizzontale. In buona sostanza, comunque, la norma, quando parla di "valore", si riferisce ai millesimi di proprietà (art. 68 disp. att. del codice civile).
La suddivisione prevista dall'art. 1124 è in vigore sin dal 1942: sebbene venne prevista dal legislatore dell'epoca al fine di diminuire l'aggravio di spese posto in capo ai proprietari degli ultimi piani (v. Relazione del Guardiasilli al codice civile nell'art. 1124), di fatto lo rese ancora maggiore, non comprendendo che, se il riferimento al valore veniva dimezzato, il secondo addendo dell'operazione, che fa riferimento all'altezza del piano, implicava un aumento della spesa a carico proprio dei soggetti presuntivamente tutelati.
Ciò risulta perfettamente comprensibile quando si pensi che il coefficiente per la parte dell'importo (50%) proporzionale all'altezza è convenzionalmente pari a 0 per il piano terra, 1 per il primo piano e così via (o meglio, il piano "0" è il piano di "fondo" da cui parte l'ascensore, che potrebbe essere anche un seminterrato). Sommati i piani (supponendo un edificio di tre piani, 1+2+3=6) si ottiene il coefficiente da applicare per il calcolo delle quote per piani (... €:6x1 = ... € quota primo piano; ... €:6x2 = ... € quota secondo piano; etc.). Chiaramente, se l'ultimo piano - che è anche quello per cui matematicamente la quota risulterà più elevata - è occupato da un solo condomino, sarà quest'ultimo a dover sopportare integralmente la quota.
Questa suddivisione è prevista per legge, quindi l'eventuale tabella millesimale che utilizzi i criteri del codice civile è valida. Tuttavia, è fatto noto che l’art. 1124 risulta equo soltanto per gli edifici suddivisi in piani di consistenza omogenea.
A tal fine, spesso i professionisti incaricati di redigere le tabelle per le spese inerenti scale ed ascensori utilizzano criteri più equi e proporzionati all'uso differenziato del bene (tre appartamenti sullo stesso piano fanno un uso più intenso dell'ascensore rispetto al singolo condomino che occupa un intero piano).
La giurisprudenza di merito si è talvolta espressa sul punto, accogliendo il principio in base al quale la suddivisione delle spese per l'ascensore deve essere rispettosa del principio di proporzionata ripartizione anche in base all'uso.
Ad esempio, si registra una recente sentenza della Corte d'appello di Roma, IV sezione che, facendo seguito a pronuncia del 4.3.2009 in cui accoglieva l'appello e incaricava un CTU di revisionare le tabelle millesimali di un condominio di 5 piani, dispone l'applicazione della ripartizione formulata dal consulente tecnico e la condivide pienamente, "atteso che questa ripartisce la spesa per l’esercizio dell’ascensore sulla base dell’effettivo uso dello stesso e della relativa usura dell’impianto elettrico, che negli ascensori notoriamente è molto elevata, poiché le correnti di spunto nella fase di avvio sono notoriamente rilevanti". Il caso era quello di un condominio in cui vi erano due appartamenti al quinto piano dell’immobile e una struttura alberghiera occupante gli altri piani dello stesso edificio. Il giudice ha affermato come costituisca fatto notorio che l'uso di un impianto di ascensore che viene fatto da parte degli ospiti di camere di albergo o di foresteria, è molto più intenso di quello di chi abita in un immobile adibito ad abitazione privata e, in virtù dell'art. 69 disp. att. del codice civile, poiché le tabelle millesimali di quell'edificio erano state redatte prima della nascita dell'albergo, le stesse dovevano essere modificate in ragione del diverso uso dell'ascensore. L’art. 69 disp. att. c.c. autorizza la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese dei servizi comuni qualora si verifichino mutamenti delle condizioni anche solo di una parte dell’edificio, ovvero innovazioni di vasta portata, che non abbiano carattere casuale o estemporaneo.
La pronuncia non è strettamente riferibile al caso proposto nel quesito, ma può contribuire a sostenere il principio per cui la ripartizione delle spese relative a scale e ascensore debba tenere in debito conto anche l'utilizzo che il singolo condomino fa della parte comune. Cogliendo l'occasione della redazione di nuove tabelle millesimali, si potrà tentare di convincere i condomini che, per equità e buon senso, l'art. 1124 c.c. non può essere applicato pedissequamente.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q20112919
mercoledì 23/03/2011 - Emilia-Romagna
vorrei sapere se l'amministratore di condominio ha un termine, previsto dalla legge, per presentare il consuntivo delle spese dell'anno precedente. In pratica,il consuntivo 2010 quando deve essere sottoposto al condominio nel 2011?
Beatrice Gabellini”
Consulenza legale i 15/04/2011
A norma dell’art. 1130 del c.c. che disciplina le attribuzioni dell’amministratore di condominio, egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. Qualora, per due anni, non renda il conto della sua gestione può essere revocato a norma dell’art. 1129 del c.c..
Non è però stabilito dalla legge un termine preciso entro cui è tenuto a rendere il conto.
Si tenga inoltre presente che secondo una pronuncia della Cass. civile, n. 15159 del 2001 "In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea (art. 1135 del c.c.), ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti".
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q20101673
è possibile individuare con più precisione cosa si intende per "lavori di carattere urgente"?
Nel mio caso specifico, l'Amministratore sostiene di poter effettuare senza alcuna delibera dell'assemblea i lavori di rifacimento dell'impianto idrico e fognario (e conseguente rifacimento della pavimentazione del cortile condominiale) a causa di alcune perdite d'acqua nel sottosuolo. Faccio presente che si tratta di un problema che si protrae da circa un anno e che la proposta di rifare l'intero impianto è stata esposta da noi condomini durante l'ultima assemblea ordinaria proprio per evitare continui singoli interventi ogni qualvolta si verificasse una perdità, specificando che la decisione sarebbe stata subordinata alla valutazione dei costi da sostenere tramite la richiesta di preventivi.
Convocata l'assemblea straordinaria proprio per discutere di tale preventivo siamo stati informati che tale assemblea era stata convocata solo per "gentilezza nei nostri confronti" dal momento che trattandosi a suo dire di un lavoro a carattere di urgenza avrebbe potuto eseguirlo senza la nostra approvazione.
Grazie per l'attenzione e la delucidazioni a riguardo.”
Consulenza legale i 28/12/2010
Il concetto di "urgenza" richiamato all'art. 1135 del c.c. è il medesimo elaborato dalla giurisprudenza in relazione all'art. 1134 del c.c., disposizione che riguarda il diritto al rimborso delle spese per interventi effettuati dal singolo condomino sulle parti comuni nel caso di necessità.
Vanno considerate "urgenti" le spese relative ad opere che appaiano, secondo il criterio del buon padre di famiglia, indifferibili allo scopo di evitare un possibile anche se non certo nocumento alla cosa comune (Cass. 6400/1984).
L'impossibilità di differire la spesa consiste nella necessità di provvedere all'opera cui la spesa si riferisce, senza potere avvertire tempestivamente l'assemblea dei condomini (cfr. Cass. 7181/1997; Trib. Monza 24 maggio 2006).
Nel caso di specie, avendo i condomini già sollevato il problema e convocato ulteriore assemblea proprio al fine di valutare preventivi di spesa per l'opera di sistemazione idrica e fognaria, l’amministratore non appare trovarsi in una situazione di obiettiva impossibilità a fare decidere l’assemblea (competente in via generale sulle opere di straordinaria manutenzione, ai sensi del primo comma dell'art. 1135 c.c.), la quale di fatto aveva sul punto già deliberato il proprio assenso ai lavori. Risulterebbe quindi arbitraria la decisione dell'amministratore di scegliere autonomamente la ditta appaltatrice delle opere.
Norma di riferimento: Articolo 1135 Codice civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini | Quesito Q20101143
Roberto M. chiede
“Gradirei conoscere quali sono le funzioni e le responsabilità del Presidente di una assemblea.
Grazie per l'assistenza.”
Consulenza legale i 27/12/2010
Il presidente dell'assemblea condominiale è nominato per prassi (l'art. 1136 del c.c. non ne fa menzione e la mancata nomina costituisce comunque un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione, v. Cass. 15 luglio 1980, n.4615: ciò a meno che non sia il regolamento condominiale a prevedere l'obbligo di nomina del presidente). Egli è chiamato ad accertare la regolarità della presenza dei condomini, "dirigere" la discussione, controllare l'esito delle votazioni e proclamarne il risultato.
Di fatto, i suoi poteri sono molto limitati.
Si ritiene che possa decidere in ordine alla riproduzione o meno del verbale delle dichiarazioni dei singoli condomini.
Recentemente, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24132 del 13 novembre 2009, si è così espressa circa i poteri del presidente: "il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione”.
Autore: Alpini Arianna
Categorie: Prelazione, Comunione e divisione
La rilettura in chiave promozionale della prelazione ereditaria conduce a superare antiche contrapposizioni alle quali l’istituto è rimasto ancorato in nome di una assoluta quanto astratta libertà di disposizione che non trova riscontro nei principi del sistema vigente. La prelazione non si contrappone all’autonomia negoziale ma la valorizza orientandola alla massima attuazione della solidarietà costituzionale, secondo la vocazione sociale connaturata alla... (continua)