Source: https://www.diebewertung.de/k-p-objekt-muenchen-hufelandstrasse-immobilienfonds-gmbh-co-kg-ueberschuldung-in-der-bilanz/
Timestamp: 2017-03-23 22:00:34
Document Index: 257803024

Matched Legal Cases: ['§ 242', '§ 264', '§ 267', '§ 264', '§ 275', '§ 256']

K & P Objekt München Hufelandstraße Immobilienfonds GmbH & Co. KG -Überschuldung in der Bilanz | Diebewertung
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So kann man das im neuesten Bericht der Gesellschaft lesen: „Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2015 in Summe ein negatives Eigenkapital i.H.v. EUR 4,1 Mio. aus. Auf Basis der Unternehmensplanung geht die Geschäftsführung jedoch davon aus, dass die Gesellschaft die Überschuldungssituation im Planungszeitraum bis zum 31.Januar 2017 überwinden und ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen kann.“
K & P Objekt München Hufelandstraße Immobilienfonds GmbH & Co. KG
K & P OBJEKT MÜNCHEN HUFELANDSTRAßE IMMOBILIENFONDS GMBH & CO. KG, DÜSSELDORF
Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft besteht in der Vermietung eines Gebäudekomplexes an die BMW AG, ein börsennotiertes DAX-Unternehmen aus der Automobilindustrie. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis zum 30. September 2020. Die Jahresnettomiete betrug anfänglich EUR 10.583.742,00 und steigt alle fünf Jahre um 7 %. Diese Mietsteigerung wurde erstmalig zum 1. Oktober 2005 wirksam. Die letzte Mieterhöhung fand am 1. Oktober 2015 statt. Seither beträgt die Miete netto EUR 12.965.535,60 jährlich. Die Mieterin ist mietvertraglich zur Übernahme sämtlicher laufender Betriebskosten sowie zur Durchführung von sämtlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet.
Eine weitere Miete i.H.v. netto EUR 3.000,00 jährlich erhält die Gesellschaft von einem großen global tätigen Mobilfunkanbieter, der Vodafone GmbH, für die Einrichtung einer Funkstation.
Unabhängig von der fest vereinbarten Miete kann die Entwicklung gewerblich genutzter Immobilien am Standort als stabil betrachtet werden.
Nach wie vor beschäftigt die Gesellschaft keine Arbeitnehmer, sondern beauftragt – soweit erforderlich – externe Dienstleister. Es erfolgten keine Investitionen im abgelaufenen Geschäftsjahr durch die Fondsgesellschaft.
Im Berichtsjahr 2011 wurde über die finanzierenden Banken eine bereits in 2007 über ein Forward-Finanzierungsgeschäft festgelegte Anschlussfinanzierung bis September 2015 zu einem festen Zinssatz von 5,80 % abgeschlossen. Die Darlehen wurden seit Erstvalutierung mit so genannten Cross-Currency-Swaps (Zins-Währungs-Swap) auf Basis EUR/CHF zu einem Referenzkurs von 1,5305 EUR/CHF kombiniert. Durch die Cross-Currency-Swap-Finanzierung, die auf der Basis Schweizer Franken realisiert wurde, ergab sich eine Minderung der Zinsbelastung um 1,00 %-Punkte auf 4,80 % p. a.
In den ersten Wochen des Jahres 2015 verstärkte sich der Aufwertungsdruck auf den CHF erheblich. Am 15. Januar 2015 beschloss die Schweizerische Nationalbank, den bisher durch Devisenkäufe verteidigten Mindestkurs von EUR/CHF 1,2000 aufzugeben. In der Folge kam es zu einer massiven Abwertung des EUR gegenüber dem CHF, das Kursverhältnis lag zeitweise unterhalb Parität.
Aus der deutlichen Aufwertung des CHF resultierten für die Gesellschaft im ersten Schritt deutlich höhere Aufwendungen für die laufende Erbringung von Zins und Tilgung. Im zweiten Schritt wirkte sich die Aufwertung des CHF negativ auf die in CHF zu leistende Schlusszahlung am Ende der Laufzeit der Cross-Currency-Swaps am 30. September 2015 aus. Die Höhe der Schlusszahlung, die am Laufzeitende der Cross-Currency-Swaps zur Begleichung der Währungskursverluste benötigt wurde, betrug bei Annahme der Parität zwischen EUR und CHF über EUR40Mio.
Da sich hieraus für die Gesellschaft unterjährig eine insolvenzrechtlich relevante Überschuldung ergeben hätte, wurde mit den finanzierenden Banken, der Sparkasse KölnBonn sowie der Hypothekenbank Frankfurt AG, ein Rangrücktritt in ausreichender Höhe vereinbart.
Aufgrund der hohen Unsicherheiten auf den Finanz- und Devisenmärkten war das Risiko einer weiteren Abwertung des EUR gegenüber dem CHF nicht auszuschließen, weshalb – unter Einbeziehung der Treuhänderin und des Beirats – am 12. Juni 2015 die negativen Barwerte der Cross-Currency-Swaps mittels Devisenkassageschäft abgelöst wurden.
Damit erfolgte eine Verlustrealisation aus den abgeschlossenen Cross-Currency-Swaps i.H.v. rd. EUR 37,5 Mio. Finanziert wurde diese Transaktion durch die Ausreichung zusätzlicher Kredite seitens der finanzierenden Banken. Gleichzeitig erfolgte eine Sondertilgung auf die Darlehen i.H.v. rd. EUR 10 Mio. aus der vorhandenen Liquidität.
Mit Datum vom 30. September 2015 haben die Sparkasse KölnBonn und die Hypothekenbank Frankfurt die am 30. September 2015 auslaufenden Darlehen i.H.v. insgesamt rd. EUR105 Mio. bis zum 31. Januar 2017 prolongiert.
Ziel der Banken ist die vollständige Rückführung der Kreditforderungen durch den Verkauf der Liegenschaft bis zum 31. Januar 2017. Sofern das Grundstück nicht bis zum 31. Januar 2017 verkauft wird, werden die finanzierenden Banken eine Prolongation der dann bestehenden restlichen Kreditforderungen auch über den 31. Januar 2017 hinaus prüfen.
Da bereits die Suche nach alternativen Finanzierungspartnern ab dem 1. Oktober 2015 erfolglos verlaufen war und eine Anschlussfinanzierung durch die derzeit finanzierenden Banken über den 31. Januar 2017 ungewiss ist, hat die Fondsgeschäftsführung nach Rücksprache mit dem Beirat und der Treuhänderin beschlossen, die Liegenschaft im Zuge eines strukturierten Verkaufsprozesses zu veräußern. Mit der Begleitung dieses Verkaufsprozesses wurde die Unternehmensberatung E & Y Real Estate aus München beauftragt.
Sollte sich im Verkaufsprozess aus dem höchsten verbindlichen Kaufpreisangebot auf den Stichtag der Endfälligkeit ergeben, dass die Kreditforderungen der Banken nicht vollständig abgedeckt werden, erklärten die Banken die Bereitschaft, mit der Schuldnerin über den Abschluss eines neuen Rangrücktritt für Teilbeträge der ausstehenden Kreditforderungen zu verhandeln, um durch die Fortführung der Fondsgesellschaft einen bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
B. ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE
Das Anlagevermögen hat sich aufgrund planmäßiger Abschreibungen um EUR 1,8 Mio. auf EUR 97,1 Mio. verringert und beträgt zum Bilanzstichtag 93,2 % der Aktiva. Gleichzeitig stiegen infolge der Aufnahme zusätzlicher Darlehen zur Ablösung der Cross-Currency-Swaps die Verbindlichkeiten gegenüber dem Vorjahr um EUR 22,4 Mio. auf EUR 103,6 Mio.
Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2015 in Summe ein negatives Eigenkapital i.H.v. EUR 4,1 Mio. aus. Auf Basis der Unternehmensplanung geht die Geschäftsführung jedoch davon aus, dass die Gesellschaft die Überschuldungssituation im Planungszeitraum bis zum 31.Januar 2017 überwinden und ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen kann.
Der Jahresfehlbetrag im Berichtsjahr i.H.v. EUR 10,9 Mio. resultiert insbesondere aus Kursverlusten infolge der Ablösung der Cross-Currency-Swaps i.H.v. EUR 16,5 Mio. und Zinsaufwendungen i.H.v. EUR 4,5 Mio. Diesen stehen Mieteinnahmen i.H.v. EUR 12,7 Mio. entgegen.
C. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Die Mieterin, mit der ein bis 2020 geltender Mietvertrag besteht, konnte trotz volatiler Rahmenbedingungen auf einzelnen Teilmärkten erneut ein gutes Jahr verzeichnen und neue Bestwerte bei Absatz und Jahresüberschuss erzielen. Anhaltspunkte für eine Verschlechterung der Bonität oder drohende Insolvenz der Mieterin sind nicht erkennbar.
Ebenso wenig gibt es konkrete Ankündigungen, dass die Mieterin von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, das mit Abstandszahlungsverpflichtungen in Höhe von 3 diskontierten Bruttojahresmieten verbunden ist und seit dem 1. Oktober 2015 bis 30. September 2020 jährlich geltend gemacht werden könnte.
Die Geschäftsführung rechnet weiterhin mit einer stabilen Entwicklung der Immobilienpreise am Standort München, da das Areal der Gesellschaft Teil des städtebaulichen Entwicklungsprojekts BMW FIZ Future 2050 ist. Im Zuge dieses Projekts ist eine großflächige Neugestaltung auf Aufwertung des BMW Forschungs- und Innovationszentrums im Münchener Stadtteil Milbertshofen-Am Hart geplant. In Verbindung mit der derzeit erfreulichen Entwicklung der Immobilienpreise auf dem Münchener Immobilienmarkt ergeben sich für die nunmehr zum Verkauf stehende Liegenschaft der Gesellschaft die Chance auf Wertsteigerungspotentiale bzw. die Erzielung eines auskömmlichen Verkaufserlöses.
Sollte der Verwertungserlös der Immobilie im Zuge des Verkaufsprozesses wider Erwarten geringer ausfallen, als in der Unternehmensplanung prognostiziert und/oder die Liegenschaft nicht in dem prognostizierten Zeitraum verwertet werden können, ist die Gesellschaft im Fortbestand gefährdet, wenn die Darlehen nicht prolongiert und ein notwendiger Rangrücktritt nicht erklärt wird.
D. RISIKOMANAGEMENTZIELE UND -METHODEN
Das Risikomanagementsystem der Fondsgesellschaft ist im Wesentlichen auf die Mieteingänge und, bis zur Ablösung der Cross-Currency-Swaps, auf die Beobachtung des Wechselkurses EUR/CHF fokussiert. Aufgrund des Mietvertrages reduziert sich das Controlling im Wesentlichen auf die Zahlungseingangskontrolle, zeitgenaue Mieterhöhung sowie Beobachtung der Bonitätsentwicklung des Mieters.
In regelmäßigen Abständen erkundigt sich die Geschäftsführung nach der tatsächlichen Nutzung der Immobilien, nach beabsichtigten Nutzungsänderungen und nach mieterseitigen Investitionen in die Immobilien. Hierdurch wird frühzeitig versucht etwaige drohende Leerstände bzw. ein nachlassendes Interesse an der Immobiliennutzung zu eruieren, um zeitnah Gegenmaßnahmen treffen zu können.
Zudem erfolgt seitens der Geschäftsführung eine regelmäßige Überwachung und Kontrolle der vom Mieter vertraglich einzuhaltenden Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in und an den Gebäuden. Der identifizierte Instandhaltungsstau und dessen Beseitigung werden mit Hilfe eines externen Sachverständigen und Gutachters überwacht.
Sollte die Mieterin der vertraglichen Verpflichtung zur Mängelbeseitigung und Instandhaltung nicht nachkommen, behält sich die Geschäftsführung weitere rechtliche Schritte zur Durchsetzung der von der Mieterin durchzuführenden Instandhaltungen vor.
Hinsichtlich der tatsächlich anfallenden Kosten der Fondsgesellschaft erfolgt ein ständiger Abgleich mit den Soll-Planungen der Gesellschaft.
Nachdem im Dezember des abgelaufenen Geschäftsjahres der Prozess für den geplanten Verkauf der Liegenschaft initiiert wurde, erfolgten Anfang des Jahres 2016 die Zusammenstellung von verkaufsfördernden Unterlagen und Daten sowie die Auswahl und Ansprache geeigneter Investoren. Die kontaktierten möglichen Kaufinteressenten hatten Gelegenheit, im Rahmen eines Bieterverfahrens bis zum 30. April ein erstes, nicht bindendes Angebot abzugeben. Hiervon machten insgesamt 16 Bieter Gebrauch.
Nach Prüfung der indikativen Gebote wurde ein Teil der Bieter eingeladen, weiter an den Verkaufsverhandlungen teilzunehmen und die Liegenschaft ausführlich zu prüfen (Due Diligence). Die Investoren sind aufgefordert spätestens bis zum 30. Juni 2016 verbindliche Gebote abzugeben. Mit einem Abschluss der Verkaufsverhandlungen wird noch im Verlauf des Jahres 2016 gerechnet.
Düsseldorf, den 31. Mai 2016
K & P Objekt München Hufelandstraße GmbH, Komplementärin
IK FE Fonds Management GmbH, geschäftsführende Kommanditistin
97.092.064,62
98.930.468,45
2.641.230,19
11.960.773,82
82.749,21
25.503,88
1. Forderungen gegen Gesellschafter
66.649,21
1.703,88
2.558.480,98
11.935.269,94
4.468.243,80
65.610.793,80
II. nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Entnahmen von Kommanditisten
-61.142.550,00
104.201.637,61
110.891.338,52
378.948,70
6.816.015,53
231.528,26
22.871.293,64
103.591.160,65
81.204.029,35
103.425.750,54
80.989.050,22
149.310,11
191.179,13
1. Rohergebnis
13.044.745,23
12.482.252,24
1.838.403,83
8.369.857,19
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
17.596.681,58
8.850.261,43
davon Aufwendungen aus Währungsumrechnung
6.176.029,18
4. auf Grund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne
333.832,70
830.909,36
5. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
21.666,99
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
4.852.090,99
5.700.219,38
davon aus Abzinsung
920.544,23
-10.904.132,82
-9.585.509,41
10.904.132,82
9.585.509,41
Allgemeine Angaben zum Jahresabschuss
Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde unter Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.
Der Jahresabschluss wurde entsprechend den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB erstellt. Die ergänzenden Vorschriften für bestimmte Personengesellschaften (§§ 264a ff. HGB) wurden beachtet.
Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Gesellschaft gemäß §§ 267 Abs. 2 und 4 HGB i.V.m. § 264a Abs. 1 HGB auf.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2015 ein negatives Eigenkapital in Höhe von 4.089.295,10 EUR aus. Auf Basis der Unternehmensplanung geht die Geschäftsführung davon aus, dass das finanzielle Gleichgewicht im Planungszeitraum bis zum 31. Januar 2017 gewahrt bleibt und dies gleichwohl die Annahme der Unternehmensfortführung rechtfertigt.
Das Sachanlagevermögen wurde mit den Anschaffungskosten, vermindert um die bis einschließlich des aktuellen Geschäftsjahres vorgenommenen Abschreibungen und Abgänge angesetzt. Die Abschreibungen wurden auf Basis der voraussichtlichen Nutzungsdauer bzw. des niedrigeren beizulegenden Wertes der Anlagegüter vorgenommen. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung wurden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen, um das Sachanlagevermögen mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihm am Abschlussstichtag beizulegen ist.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert aktiviert und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.
Der Ansatz der liquiden Mittel erfolgte zum Nennwert.
Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages gebildet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.
Forderungen und Verbindlichkeiten in fremder Währung werden grundsätzlich mit dem Umrechnungskurs am Tage des Geschäftsvorfalls umgerechnet. Bei zum Bilanzstichtag abweichenden Umrechnungskursen werden diese gemäß den Vorschriften des § 256a HGB auf Forderungen und Verbindlichkeiten angewendet.
Angaben zu den Posten der Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens sowie die Einzelaufstellung der Abschreibungen ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen, der dem Anhang als Anlage beigefügt ist.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben in voller Höhe eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Die Forderungen gegen Gesellschafter stellen zugleich sonstige Vermögensgegenstände dar.
Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich zum 31. Dezember 2015 wie folgt zusammen:
Rückstellung für Geschäftsführungsvergütung
184.941,00 EUR
Rückstellung für Jahresabschlussprüfung
Rückstellung für Jahresabschlusserstellung
Rückstellung für Steuererklärung
Rückstellung für Geschäftsbericht
2.287,26 EUR
Rückstellung für Offenlegung
231.528,26 EUR
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren
Restlaufzeit mehr als 5 Jahre
8.983.285,41
94.442.465,13
(Vj.: 80.989.050,22)
(Vj.: 15.463.299,47)
(Vj.: 65.525.750,75)
(Vj.: 0,00)
(Vj.:0,00)
(Vj.: 23.800,00)
149.072,11
(Vj.: 191.179,13)
(Vj.: 0,0)
9.148.695,52
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 103.425.750,54 EUR sind in voller Höhe durch eine erstrangige Grundschuld auf den Vermietungsobjekten in Höhe von nominal 133.958.472,87 EUR, die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Generalmietvertrag, die Abtretung der Abstandszahlung in Höhe von drei Jahresmietzahlungen für den Fall der Kündigung des Mietvertrages sowie die Verpfändung von Kontoguthaben besichert.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern stellen zugleich „sonstige Verbindlichkeiten“ dar.
Kursgewinne und – verluste
Aus Devisentransaktionen wurden Kursverluste (sonstige betriebliche Aufwendungen) in Höhe von 16.502.127,85 EUR realisiert. Darüber hinaus wurde die bestehende Rückstellung für drohende Verluste aus dem Währungsrisiko der Cross-Currency-Swap-Geschäfte in Höhe von 22.409.893,64 EUR in Anspruch genommen.
Zinsergebnis SWAP
Die Zinsaufwendungen aus dem Grunddarlehen in Höhe von 4.852.090,99 EUR wurden mit den saldierten Zinsaufwendungen und -erträgen aus den Swap-Geschäften in Höhe von 333.832,70 EUR unter dem Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ saldiert.
Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurde die Geschäftsführung gemäß des Gesellschaftsvertrages der K & P Objekt München Hufelandstraße Immobilienfonds GmbH & Co. KG durch die IK FE Fonds Management GmbH (geschäftsführende Kommanditistin), vertreten durch
Herrn Dr. Thomas Bister-Füsser, Leiter Fondsmanagement (bis zum 16. Juli 2015)
Herrn Patrick Geraats, Fondsmanager (bis zum 16. Juli 2015)
Herrn Alexander Reus, Rechtsanwalt (seit dem 16. Juli 2015)
Herrn Thomas Rieger, Rechtsanwalt (seit dem 16. Juli 2015) sowie die
K & P Objekt München Hufelandstraße GmbH (Komplementärin), vertreten durch
Herrn Thomas Simonmeyer, kaufmännischer Angestellter (bis zum 27. Juli 2015)
Frau Cornelia Schultz, Bilanzbuchhalterin (bis zum 27. Juli 2015)
Herrn Alexander Reus, Rechtsanwalt (seit dem 27. Juli 2015)
Herrn Thomas Rieger, Rechtsanwalt (seit dem 27. Juli 2015) wahrgenommen.
Als Vergütung für die geleisteten Tätigkeiten im Berichtsjahr wurden 193.844,43 EUR (Vorjahr: 189.902,84 EUR) gewährt.
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die K & P Objekt München Hufelandstraße GmbH (ohne Einlage) mit Sitz in Düsseldorf und einem Stammkapital in Höhe von 25.000,00 EUR.
Herr Axel Brinkmann, Bereichsleiter Kreditrevision
Herr Jörg Przybysz, Vertriebsdirektor (Vertreter Herr Michael Bangert)
Herr Uwe Geske, (Vertreter Herr Lars Ahns)
Die Mitglieder des Beirates erhielten für Ihre Tätigkeit Vergütungen in Höhe von 3.150,40 EUR (Vorjahr: 3.339,60 EUR).
Anschaffungs-, Herstellungskosten 01.01.2015
kumulierte Abschreibungen 31.12.2015
Buchwert 31.12.2015
Abschreibungen Geschäftsjahr
161.183.600,09
64.091.535,47
Außerplanmäßige Abschreibungen beim Anlagevermögen und beim Umlaufvermögen zur Vorwegnahme künftiger Wertschwankungen
Die außerplanmäßigen Abschreibungen im Anlagevermögen betragen 0,00 EUR.
Die außerplanmäßigen Abschreibungen im Anlagevermögen betragen 6.356.358,17 EUR.
Der Jahresabschluss wurde am 06.12.2016 festgestellt.
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der K & P Objekt München Hufelandstraße Immobilienfonds GmbH & Co. KG, Düsseldorf, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Ohne diese Beurteilung einzuschränken, verweisen wir auf die Ausführungen der Gesellschaft im Lagebericht. Dort ist in Abschnitt „C. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung“ dargestellt, dass die Gesellschaft im Fortbestand gefährdet ist, sollte das Grundstück wider Erwarten nicht zu dem prognostizierten Wert und/oder nicht in dem prognostizierten Zeitraum verwertet werden können und die Darlehen nicht prolongiert und ein notwendiger Rangrücktritt nicht erklärt werden.
Düsseldorf, 31. Mai 2016
Honig, Wirtschaftsprüfer Glörfeld, Wirtschaftsprüfer share
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