Source: https://consultation.avocat.fr/blog/christophe-buffet/article-30501-limite-de-l-obligation-de-conseil-de-la-banque-qui-accorde-un-pret-immobilier.html
Timestamp: 2020-07-09 12:25:36+00:00
Document Index: 288019500

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1147", "l'article 1147", 'arrêt ', "l'article 1134", "l'article 1147", "l'article 455", 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', 'in fine', 'in fine', "l'article 1147", "l'article 1147", 'arrêt ', "l'article 1134", "l'article 1147", "l'article 455", 'arrêt ']

Limite de l'obligation de conseil de la banque qui accorde un prêt immobilier | par Me Christophe BUFFET
La banque qui octroie un prêt destiné à financer l'acquisition d'un terrain sur lequel doit être construite une maison à usage d'habitation n'est pas tenue de s'informer des modalités de l'opération de construction projetée ni d'évaluer sa faisabilité.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 mai 2016), que la société Banque privée européenne (la banque) a consenti à M. et Mme X..., le 21 mai 2004, un prêt immobilier destiné à financer l'acquisition d'un terrain situé en Espagne sur lequel devait être construite une maison à usage d'habitation ; qu'invoquant des manquements de la banque lors de l'octroi du prêt et du déblocage des fonds, ceux-ci l'ont assignée en responsabilité ; qu'à titre reconventionnel, la banque a demandé le paiement de diverses sommes au titre du prêt ; que se prévalant de la méconnaissance du délai de réflexion préalable à l'acceptation de l'offre de prêt, M. et Mme X... ont opposé à la banque la déchéance de son droit aux intérêts ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à retenir une faute de la banque lors de l'octroi du prêt alors, selon le moyen :
1°/ que le banquier à qui est demandé un prêt destiné à financer un terrain, devant servir d'assise à la construction d'une résidence secondaire, doit s'informer sur la nature du projet qu'il finance et sur sa faisabilité ; qu'en déchargeant la société Banque privée européenne de toute responsabilité à ce titre, alors même qu'elle avait constaté que la banque savait que le terrain qu'elle finançait était constructible et devait servir d'assiette à la construction d'une résidence secondaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que la banque à qui est demandé un prêt devant servir à financer un terrain, destiné à supporter la construction d'une résidence secondaire, doit s'informer sur la nature et les modalités du projet de ses clients ; qu'en ayant déchargé la société Banque privée européenne de toute responsabilité à ce titre, prétexte pris de ce que M. et Mme X... auraient pu, en raison de leur âge, différer de quelques années la construction de leur résidence secondaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'une banque qui octroie un prêt destiné à financer l'acquisition d'un terrain sur lequel doit être construite une maison à usage d'habitation n'est pas tenue de s'informer des modalités de l'opération de construction projetée ni d'évaluer sa faisabilité ; que le moyen, qui postule le contraire, n'est pas fondé ;
Attendu que M. et Mme X... font encore grief à l'arrêt de limiter à la somme de 10 000 euros l'indemnisation qui leur a été accordée en qualité d'emprunteurs, à raison des fautes commises par la banque lors du déblocage du prêt, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes des actes sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être reproché à la banque de ne pas avoir suspecté l'absence de pouvoir de M. A..., lorsqu'il lui avait transmis par fax la demande de déblocage des fonds et donné copie du courrier comportant les fausses coordonnées bancaires de Mme B..., car la procuration du 8 décembre 2003 lui aurait donné un tel pouvoir pour agir auprès d'une banque française, la cour d'appel a dénaturé les termes de cette procuration, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'une banque prêteuse engage sa responsabilité si elle débloque les fonds d'un prêt sur le compte d'un particulier dont elle ne vérifie en rien l'identité ; qu'en ayant déchargé la banque de toute responsabilité quant au déblocage des fonds, sans rechercher si la banque n'avait pas engagé sa responsabilité, en s'abstenant de vérifier l'identité du titulaire du compte sur lequel elle virait les fonds prêtés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de M. et Mme X..., ayant fait valoir que la banque, avant de virer les fonds, aurait dû au moins s'assurer que la vente avait été régularisée, ce qui aurait immédiatement permis de découvrir l'escroquerie dont M. et Mme X... avaient été victimes, quand elle s'était contentée d'un simple compromis de vente rédigé en langue espagnole, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, en premier lieu, que loin de retenir que, par la procuration du 8 décembre 2003, M. et Mme X... avaient donné pouvoir à M. A... de transmettre à la banque la demande de déblocage des fonds et de lui communiquer les coordonnées bancaires de la bénéficiaire du virement, la cour d'appel a retenu l'absence de pouvoir de M. A... à ce titre ;
Et attendu, en second lieu, que contrairement aux allégations des deuxième et troisième branches, la banque, en l'absence de stipulations contractuelles en ce sens ou d'anomalies apparentes, est tenue d'exécuter l'ordre de paiement donné par son client, sans avoir à s'assurer de l'identité de son bénéficiaire ou de la régularisation de la vente financée par les fonds prêtés ;
Attendu que M. et Mme X... font enfin grief à l'arrêt de les condamner à payer à la banque la somme de 140 494,35 euros, outre les intérêts à échoir au taux annuel de 6,40 % sur le principal de 113 611,59 euros, selon décompte arrêté au 15 juin 2011, alors, selon le moyen, que la demande de déchéance du droit aux intérêts contractuels était enfermée dans le délai de prescription de dix ans ; qu'en soumettant à la prescription quinquennale la demande de déchéance du droit aux intérêts présentée par M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article L. 312-10 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige, l'article L. 312-33 du même code, ensemble l'article L. 110-4 du code du commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;
Mais attendu que la seule sanction de l'inobservation du délai de réflexion prévu par l'article L. 312-10 du code de la consommation, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 14 mars 2016, est la nullité relative du contrat de prêt, de sorte que la demande de déchéance du prêteur de son droit aux intérêts présentée sur ce fondement devait être rejetée ; que, par ce motif de pur droit, substitué, après avertissement délivré aux parties, à ceux critiqués, la décision se trouve justifiée ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Banque privée européenne la somme globale de 3 000 euros ;
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté des emprunteurs (M. et Mme X...) de leur demande en indemnisation, dirigée contre la banque prêteuse (la BPE), qui avait engagé sa responsabilité à leur égard, lors de l'octroi du prêt ;
AUX MOTIFS QUE la responsabilité de la banque avait été retenue par le tribunal au titre de son manquement au devoir de renseignement, de conseil ou de mise en garde lors de l'octroi du prêt ; que, constituée dans un premier temps par M. A..., ainsi que les époux X... l'indiquaient eux-mêmes dans leurs conclusions, la demande de prêt présentée à la banque, signée des deux époux le 3 mai 2004, ne faisait état que d'un projet d'achat d'un terrain, situé à [...] , d'une superficie de 1 078 m², le financement de 208 000 € étant assuré par le prêt à long terme in fine sollicité d'un montant de 178 000 € et un apport personnel de 30 000 € ; qu'à la rubrique relative aux informations complémentaires pour le cas d'une opération concernant un bien neuf ou en cours de construction, la case correspondant à une construction avec marché de travaux n'était pas cochée, pas plus que celle du contrat de construction de maison individuelle, seule étant cochée la case « autre », aucune autre précision n'étant apportée à ce titre ; qu'il devait également être observé que, sur cette demande signée des époux X..., il était mentionné un compromis de vente du 30 avril 2004, de sorte que si M. X... contestait avoir signé un compromis à cette date, il en faisait cependant mention ; qu'en dernier lieu, cette demande, qui constituait également une fiche des renseignements recueillis par la banque sur la situation des intéressés, faisait apparaître, au titre des charges, qu'il restait dû 16 367 € sur les emprunts souscrits pour l'achat de leur résidence principale, à échéance de février 2011 et juin 2010, et que leurs revenus mensuels cumulés s'élevaient à 2 776 € pour des charges de 238 € par mois, correspondant au remboursement de leurs prêts pour l'achat de leur résidence principale ; que, quant à l'offre intervenue le 7 mai 2011, si elle faisait mention de ce que l'achat du terrain était destiné à une résidence secondaire, elle ne comportait par ailleurs aucune autre indication quant à ce projet ; qu'il résultait donc de la lecture de ces éléments que si la BPE avait été sollicitée pour le financement d'un terrain, dont elle reconnaissait qu'elle le savait constructible, aucune autre indication ne lui avait été apportée par les époux X... quant à la conduite de leur projet, la date de la réalisation de la construction projetée, et le financement de celle-ci ; que, compte tenu de l'âge des acheteurs (nés [...] ), la réalisation de leur projet de construction, envisagé en prévision de leur retraite selon ce qu'ils indiquaient, était susceptible d'être différée de plusieurs années, dans l'attente de la reconstitution par eux d'un patrimoine et du financement nécessaire et, alors qu'ils n'en avaient pas eux-mêmes fait état à la banque, celle-ci ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir anticipé à ce titre et de ne pas s'être renseignée sur ce point ; que, bien plus, la banque pouvait à juste titre opposer aux emprunteurs leur silence sur la quasi-simultanéité entre l'achat du terrain au moyen du prêt sollicité, et la construction financée au moyen d'un second prêt, dont l'existence lui avait été tue ; qu'aucun manquement de la banque à son obligation de s'informer et de conseiller les candidats emprunteurs n'était donc établi ; que, quant au manquement à l'obligation de mise en garde à l'égard d'un risque d'endettement excessif, il devait être retenu que, compte tenu des seuls éléments qui avaient été donnés à la BPE par les candidats emprunteurs, dès lors qu'il n'était officiellement envisagé par ceux-ci qu'un prêt immobilier de 178 000 €, remboursable in fine après paiement de 144 mensualités de 706,07 €, avec nantissement de deux contrats d'assurance-vie que les emprunteurs avaient constitués pour un montant total de 115 582,28 €, alors qu'ils étaient propriétaires de leur résidence principale, qu'ils disposaient de revenus mensuels de 2 776 €, sur lesquels ils ne déclaraient de charges de remboursement qu'à hauteur de 238 €, l'endettement résultant du prêt en cause, sollicité par les époux X... à l'inverse du prêt à la construction sollicité ensuite, était compatible avec leurs capacités financières ; que la banque ne pouvait donc se voir reprocher un manquement à son obligation de mise en garde, pas plus qu'à son obligation d'information et de conseil ; que le jugement devait donc être infirmé, en ce qu'il avait retenu la responsabilité de la banque sur ces deux points ;
ALORS QUE d'une part le banquier à qui est demandé un prêt destiné à financer un terrain, devant servir d'assise à la construction d'une résidence secondaire, doit s'informer sur la nature du projet qu'il finance et sur sa faisabilité ; qu'en déchargeant la BPE de toute responsabilité à ce titre, alors même qu'elle avait constaté que la banque savait que le terrain qu'elle finançait était constructible et devait servir d'assiette à la construction d'une résidence secondaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE d'autre part la banque à qui est demandé un prêt devant à servir à financer un terrain, destiné à supporter la construction d'une résidence secondaire, doit s'informer sur la nature et les modalités du projet de ses clients ; qu'en ayant déchargé la BPE de toute responsabilité à ce titre, prétexte pris de ce que les époux X... auraient pu, en raison de leur âge, différer de quelques années la construction de leur résidence secondaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir limité, à hauteur de 10 000 €, l'indemnisation accordée à des emprunteurs (M. et Mme X...), à raison des fautes commises par la banque (la BPE), lors du déblocage du prêt ;
- AUX MOTIFS QU'au vu d'un fax adressé par M. A... le 26 mai 2004, comportant en annexe une demande manuscrite de déblocage des fonds écrite par Mme X..., et un courrier à en-tête de Mme B... comportant les références du compte bancaire à la Caixa Banque de l'auteur de la lettre, la banque avait viré le 27 mai 2004 les fonds objet du prêt sur ce compte ; que la procuration générale donnée par acte authentique du 8 décembre 2003 par les époux X..., en toute confiance, à M. A... et Mme C..., si elle précisait au paragraphe f) qu'il était donné pouvoir « afin de financer la construction, solliciter tout prêt auprès de la banque ou établissement de crédit espagnol » comportait aussi plus haut, en termes généraux, qu'elle conférait aussi aux mandataires le pouvoir « d'acheter ou vendre en totalité ou en indivision, en pleine propriété ou en nue-propriété, tous types de biens immeubles (
), payer comptant et constituer les garanties qui y sont attachées, contracter, accepter tous crédits et dettes en relation avec l'Etat, la mairie, la province (
) » ; que cette procuration, rédigée en termes très généraux, avait permis à M. A... d'entrer en relation avec la BPE, aux fins de constitution du dossier de prêt des époux X..., ce que ceux-ci avaient admis et reconnaissaient eux-mêmes ; que, de même, M. A... avait transmis par le même moyen le compromis de vente du 30 avril 2004, critiqué par les époux X..., mais dont ils avaient fait mention dans le dossier de demande de prêt qu'ils avaient signé le 3 mai 2004 ; qu'il ne pouvait donc être reproché à la banque de ne pas avoir suspecté l'absence de pouvoir de M. A..., lorsqu'il avait transmis la demande de déblocage des fonds de Mme X... et donné copie du courrier comportant les fausses références bancaires de Mme B... ; qu'à l'inverse, dès lors que le prêt avait été sollicité par les époux X..., la banque ne pouvait se contenter de la seule demande de déblocage des fonds provenant de Mme X... et procéder au virement des fonds correspondant, sans solliciter et s'inquiéter de l'absence de demande de M. X..., co-emprunteur ; que sa responsabilité devait donc être retenue à ce titre ; que, cependant, le préjudice qui en était résulté pour les époux X... ne pouvait s'analyser en la perte de chance de ne pas contracter le prêt en cause dans sa totalité, puisqu'ils avaient déjà contracté celui-ci, et de ne pas engager l'opération malheureuse à laquelle ils avaient été conduits par des tiers, mais en la perte de chance de ne pas disposer d'un délai de réflexion de quelques jours, voire de quelques heures, avant de faire procéder au déblocage des fonds ; que, rien, en effet, dans le courrier de Mme B..., ne pouvait leur permettre de douter de l'authenticité des références bancaires qu'il contenait, et soupçonner la tromperie dont ils avaient été l'objet ; que la perte de chance très limitée qu'ils avaient subie, ne justifiait leur indemnisation qu'à hauteur de 10 000 €, somme qui rentrera en compensation avec les sommes réclamées au titre du prêt ;
ALORS QUE d'une part les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes des actes sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être reproché à la banque de ne pas avoir suspecté l'absence de pouvoir de M. A..., lorsqu'il lui avait transmis par fax la demande de déblocage des fonds et donné copie du courrier comportant les fausses coordonnées bancaires de Mme B..., car la procuration du 8 décembre 2003, lui aurait donné un tel pouvoir pour agir auprès d'une banque française, la cour d'appel a dénaturé les termes de cette procuration, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE d'autre part une banque prêteuse engage sa responsabilité, si elle débloque les fonds d'un prêt, sur le compte d'un particulier dont elle ne vérifie en rien l'identité ; qu'en ayant déchargé la BPE de toute responsabilité quant au déblocage des fonds, sans rechercher si la banque n'avait pas engagé sa responsabilité, en s'abstenant de vérifier l'identité du titulaire du compte sur lequel elle virait les fonds prêtés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE de troisième part le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions des exposants, ayant fait valoir que la BPE, avant de virer les fonds, aurait dû au moins s'assurer que la vente avait été régularisée, ce qui aurait immédiatement permis de découvrir l'escroquerie dont les époux X... avaient été victimes, quand elle s'était contentée d'un simple compromis de vente rédigé en langue espagnole, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné des emprunteurs (M. et Mme X...) à payer à une banque (la BPE) la somme de 140 494,35 €, outre les intérêts à échoir au taux annuel de 6,40 % sur le principal de 113 611,59 €, selon décompte arrêté au 15 juin 2011 ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la déchéance du droit aux intérêts invoquée subsidiairement par les époux X..., il s'imposait de relever que leur contestation portant sur le délai de réflexion que l'article L. 312-10 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au contrat, leur aménageait, devait être soulevée dans un délai de cinq ans à compter de l'événement qui y avait donné naissance, soit le contrat de prêt accepté le 25 mai 2004 ; que la demande de déchéance du droit aux intérêts était donc prescrite, comme formée postérieurement au 25 mai 2009 ;
ALORS QUE la demande de déchéance du droit aux intérêts contractuels était enfermée dans le délai de prescription de dix ans ; qu'en soumettant à la prescription quinquennale la demande de déchéance du droit aux intérêts présentée par les époux X..., la cour d'appel a violé l'article L. 312-10 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige, l'article L. 312-33 du même code, ensemble l'article L. 110-4 du code du commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008."