Source: https://schultzundseldeneck.de/newsletter-nr-16-juni-2012.html
Timestamp: 2019-06-17 11:29:03
Document Index: 260856609

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 57', 'BGH', '§ 566', '§ 47', '§ 79', '§ 47', '§ 54', '§ 53', '§ 27', '§ 179', 'BGH', 'BGH', '§ 814']

Newsletter Nr. 16 | Juni 2012
zum Ferienbeginn noch kurz und prägnant einige aktuelle Entscheidungen aus dem Immobilienrecht: Der Ersteher eines vermieteten Grundstücks muss dem Mieter die Sicherheit auch dann zurückzahlen, wenn der ursprüngliche Vermieter diese nicht getrennt von seinem Vermögen aufbewahrt hat. Dr. Schultz bespricht diese wichtige Entscheidung des BGH. Neue Rechtsprechung zur Anschlussförderung im Wohnungsbau erläutert von Seldeneck. Im Architektenrecht zeigen zwei Urteile zur Bevollmächtigung bei Abschluss des Vertrages die erhebliche Honorarrelevanz dieses Themas. Schließlich wird aufgrund einer von Schultz und Seldeneck erstrittenen Entscheidung die Brandenburgische Bauordnung an die Musterbauordnung angepasst.
Zwangsversteigerung: Erwerber muss dem Mieter die Kaution erstatten!
Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von sei
Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte (BGH, Urteil vom 7. März 2012 - XII ZR 13/10)
Sachverhalt: Der klagende Gewerberaummieter zahlte die vereinbarte Barkaution an den Vermieter, die dieser nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters erstand die Beklagte die durch den Insolvenzverwalter versteigerte Immobilie. Der Mieter verlangt von der Beklagten, der Ersteherin, unter anderem die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit. Wegen der Insolvenz des Voreigentümers war der Rückzahlungsanspruch ihm gegenüber zu einer bloßen Insolvenzforderung geworden.
Hintergrund: Zu den Pflichten des Erstehers im Rahmen der Versteigerungsbedingungen gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit. Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann, ist unerheblich.
Unter Hinweis auf die seit der Mietrechtsreform 2001 geänderte Rechtslage hat der BGH das Argument der Vorinstanz, der Ersteher hafte nicht, wenn der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem bisherigen Vermieter wegen dessen Insolvenz zu einer bloßen Insolvenzforderung geworden sei, abgelehnt. Durch die geänderte Vorschrift des § 566 a BGB wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Der Erwerber übernimmt damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an ihn aushändigt. Dies gilt auch im Falle einer Versteigerung oder eines Erwerbs vom Insolvenzverwalter.
Kommentar: Ebenso wie ein Erwerber haftet auch der Ersteher in der Zwangsversteigerung primär gegenüber dem Mieter für die Mietsicherheiten. Für den Ersteher ist es in der Praxis oft schwieriger, sich die erforderlichen Informationen zu beschaffen. Während sich der Erwerber im Grundstückskaufvertrag dadurch absichern kann, dass er vom Veräußerer die Übertragung aller Sicherheiten verlangt, erhält der Ersteher oft nicht einmal Auskunft über die einzelnen Sicherheitsleistungen. Je älter der Mietvertrag ist, desto größer ist das Risiko für den Ersteher. Denn er muss dem Mieter auch, wenn nicht ausnahmsweise im Gewerbemietvertrag Zinsfreiheit vereinbart worden ist, die für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen erstatten, und zwar auch für die Zeit vor seinem Eigentumserwerb. Er sollte dieses Risiko daher bereits bei der Höhe seines Gebotes berücksichtigen.
„Umfinanzierung auf Restkapital“ bei den geförderten Jahrgängen 77-81
Wenn die IBB in der Anschlussförderung eine Umstellung der Fremdfinanzierung von Nominal- auf Restkapital verlangt, sind die freiwerdenden Mittel nach den einschlägigen Richtlinien `93 zur Senkung der Aufwendungszuschüsse einzusetzen. Wenn sie dadurch noc
Wenn die IBB in der Anschlussförderung eine Umstellung der Fremdfinanzierung von Nominal- auf Restkapital verlangt, sind die freiwerdenden Mittel nach den einschlägigen Richtlinien `93 zur Senkung der Aufwendungszuschüsse einzusetzen. Wenn sie dadurch noch nicht verbraucht sind, ist der überschüssige Teil nicht für eine vorzeitige Bedienung der Aufwendungsdarlehen, sondern zur schnelleren Tilgung der restlichen Fremdmittel oder zur Senkung der Durchschnittsmiete einzusetzen (KG Berlin, 20.05.2011 – 24 U 8/11 – GE 2012, 1. Mai-Heft, INFO M 2012, 163)
Sachverhalt: Die IBB bewilligt zur Anschlussförderung laufende Aufwendungszuschüsse. Aufgrund der maßgeblichen Richtlinien `93 verlangt sie einige Jahre später eine Umstellung der Fremdmittel von Nominal- auf Restkapital. Dadurch ermäßigen sich die laufenden Aufwendungen. Die IBB fordert den Eigentümer auf, den entstehenden Überschuss zwischen Mieteinnahmen und laufenden Aufwendungen zur Senkung der Aufwendungszuschüsse einzusetzen (entsprechend 3.1 Abs.4c AFöR 93). Da die Überschüsse dadurch noch nicht verbraucht sind, soll der der Eigentümer den verbleibenden Rest der freiwerdenden Mittel zur vorzeitigen Bedienung des Aufwendungsdarlehens einsetzen. Der Eigentümer protestiert und ignoriert die Drohung der IBB, die Förderung einzustellen. Er zahlt unter Vorbehalt und verlangt anschließend Rückzahlung.
Hintergrund: Nach den AFöR `93 darf der Subventionsgeber eine Umstellung der Fremdfinanzierung von Nominal- auf Restkapital verlangen. Das verursacht eine deutliche Verminderung der laufenden Kapitalkosten. Der Effekt für die IBB:
Sie darf gemäß 3.1 Abs.4 c) die Zuschüsse senken.
Sie muss hinnehmen, dass die Bedienung der Aufwendungsdarlehen erst deutlich später, nämlich nach dem Ende der – durch Umstellung auf Restkapital verlängerten – Fremdmitteltilgung beginnt, vgl. Abs.4 e).
Entscheidung: Das Kammergericht gibt dem Eigentümer recht! Der Fördergeber habe keine vorzeitige Bedienung des Aufwendungsdarlehens verlangen dürfen. Das ergebe sich aus dem eindeutigen Wortlaut der Richtlinie. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem „gesamten Fördersystem". Die durch die Umstellung auf Restkapital hinausgeschobene Bedienung des Aufwendungsdarlehens sei dem Fördergeber zuzumuten, weil er ja keine Zuschussförderung mehr leisten muss. Die nicht verbrauchten, freiwerdenden Mittel seien entweder zur beschleunigten Tilgung der Fremdmittel (Abs.4 c AFöR 93) oder zur Mietsenkung einzusetzen. Das entspreche dem Prinzip der Kostenmiete. Eine Bedienung des Förderdarlehens noch vor der vollständigen Fremdmitteltilgung belaste den Eigentümer in unzumutbarer Weise. Das gelte erst recht, wenn die Kostenmieten am Markt kaum durchsetzbar sind.
Kommentar: Der Widerstand gegen eine Forderung der IBB kann lohnen, auch wenn die IBB auf eine feste Verwaltungspraxis verweist und mit Förderstopp droht!
Im konkreten Fall konnte sich der Eigentümer durchsetzen. Bei aller Bescheidenheit ist hinzuzusetzen: …mit Unterstützung von Schultz und Seldeneck!
Anzeige Bauherrenwechsel: Brandenburgische Bauordnung wird der Musterbauordnung angeglichen
Nach der Musterbauordnung und den Bauordnungen der Bundesländer muss der neue Bauherr den Wechsel des Bauherrn der Behörde anzeigen. In der Brandenburger Bauordnung wird dagegen nicht präzise bestimmt, wen die Pflicht zur Anzeige trifft. Hierauf machte da
Nach der Musterbauordnung und den Bauordnungen der Bundesländer muss der neue Bauherr den Wechsel des Bauherrn der Behörde anzeigen. In der Brandenburgischen Bauordnung wird dagegen nicht präzise bestimmt, wen die Pflicht zur Anzeige trifft. Hierauf machte OLG Brandenburg die oberste Bauaufsicht des Landes Brandenburg aufmerksam und regte an, in die neu zu verabschiedende Bauordnung eine insofern klarstellende Regelung aufzunehmen (OLG Brandenburg, B. v. 29. März 2012 – (1B) 53 Ss – Owi 25/12 (45/12).
Sachverhalt: Ein brandenburgischer Bauherr konnte ein genehmigtes Bauvorhaben nicht mehr selbst ausführen. Noch vor Baubeginn übertrug er die Rechte aus der Baugenehmigung an einen neuen Bauherrn. Den Bauherrenwechsel zeigte er der Behörde nicht an. Diese erließ unter anderem deshalb eine Bußgeld gegen den ehemaligen Bauherren über EUR 21.003,50. Nach dessen Einspruch verurteilte das Amtsgericht Oranienburg den ehemaligen Bauherrn wegen Verstoßes gegen § 47 Abs. 2 der Bbg. BO i.V.m. § 79 Abs. 2 Nr. 1 Bbg. BO zu einer auf 2.000.- EUR reduzierten Geldbuße. Das Gericht vertrat die Ansicht, dass auch den ehemaligen Bauherrn die Pflicht träfe, einen Bauherrenwechsel unverzüglich anzuzeigen.
Hintergrund: § 47 Abs. 2 BbgBO lautet: Wechseln der Bauherr oder der Objektplaner vor der Fertigstellung der baulichen Anlage, so hat dies der Bauherr der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen. In der Musterbauordnung und in allen anderen Bauordnungen der Länder, ist geregelt, dass der neue Bauherr den Bauherrenwechsel anzuzeigen hat. § 54 Abs. 1 Satz 5 BauBln lautet: Wechselt die Bauherrin oder der Bauherr, hat die neue Bauherrin oder der neue Bauherr dies der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen. An dieser klaren Regelung fehlt es bislang in der Brandenburgischen Bauordnung, so dass die Behörde sich bei Verstößen gegen die Bauordnung auch an den ehemaligen Bauherrn halten konnte.
Entscheidung: Das OLG Brandenburg hob das Urteil auf und stellte das Verfahren gegen den Bauherrn ein. Gleichzeitig nahm das Gericht unter Bezugnahme auf die anderslautenden Regelungen in der Musterbauordnung und den anderen Bauordnungen Kontakt mit der obersten Bauaufsicht in Brandenburg auf und empfahl, wieder zu einer klaren Regelung zurück zu kommen und die Regelung über den Bauherrenwechsel in der zukünftigen Brandenburgischen Bauordnung der Musterbauordnung anzupassen.
Kommentar: Das Vorgehen ist ebenso ungewöhnlich wie richtig. Zwar ist die Musterbauordnung grundsätzlich keine vom Landesgesetzgeber zu beachtende Rechtsnorm. Sie ist jedoch ein Orientierungsrahmen und damit Ausdruck des politischen Willens der Bauminister der Länder. Sinn und Zweck der von der Bauministerkonferenz herausgegebenen und ständig aktualisierten Musterbauordnung ist die Vereinheitlichung der unterschiedlichen Bauordnungen der Länder. Tatsächlich dient die Musterbauordnung als Vorlage für die Bauordnungen der Bundesländer, so dass die Vorschriften daher weitgehend übereinstimmen. Für die hier in Rede stehende Norm schlägt die Musterbauordnung in § 53 Abs. 4 folgenden Wortlaut vor:"Wechselt der Bauherr, hat der neue Bauherr dies der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen." Ob das Brandenburgische Oberlandesgericht die oberste Bauaufsicht des Landes Brandenburg hier lediglich auf ein Versäumnis hinweisen wollte oder tatsächlich die Umsetzung des politischen Harmonisierungswillen der Bauministerkonferenz einforderte, ist mit Blick auf das gewünschte Ergebnis, nämlich Herstellung von (bundeseinheitlicher) Rechtsklarheit nicht erheblich. Für die Bestätigung rechtstreuen Verhaltens im vorliegenden Fall ist die Entscheidung aber höchst erfreulich.
Auftrag durch WEG-Verwalter: Muss der Architekt das Honorar zurückzahlen?
An der Schnittstelle zwischen WEG-Recht und Architektenrecht bewegt sich eine aktuelle Entscheidung des Kammergerichts, die sowohl Verwaltern als auch Architekten deutlich macht, auf was bei einer Beauftragung geachtet werden muss.
Sachverhalt: In einer WEG-Anlage sind Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich. Der Verwalter beauftragt einen Architekten mit den Leistungsphasen 1 bis 8, ohne dazu von der WEG bevollmächtigt zu sein. Nachdem der Architekt erste Leistungen erbracht hat, stellt er eine Abschlagsrechnung, die aus dem Konto der WEG beglichen wird. Da die WEG aber nicht genug Geld hat, um die Instandsetzungen durchzuführen, genehmigt sie auch den Vertrag mit dem Architekten nicht und fordert von diesem die Rückzahlung des Honorars.
Hintergrund: Nach § 27 I 2 WEG a. F. ist der Verwalter ermächtigt, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wirkung für und gegen sie zu treffen. Zu außergewöhnlichen, nicht dringenden Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs ist der Verwalter jedoch auch nach alter Rechtslage nicht ermächtigt.
Wenn unwirksame Verträge rückabgewickelt werden, sind Leistung und Gegenleistung grundsätzlich zu saldieren. Nicht saldiert werden Leistungen, die von einer Partei nicht verwertet werden, und an deren Empfang sie kein Interesse hat.
Entscheidung: Das Kammergericht gibt der Klage der WEG statt. Der Architekt muss das Honorar zurückzahlen. Der Verwalter war nicht bevollmächtigt, einen Architektenvertrag in diesem Umfang auszulösen. Der Architekt durfte auch nicht auf die Vertretungsbefugnis des Verwalters vertrauen. Die Grundsätze von Anscheins- und Duldungsvollmacht greifen hier nicht. Der Architekt muss das Honorar auch für bereits erbrachte Leistungen zurückzahlen, wenn die Gemeinschaft mit dieser Leistung nichts anfangen kann Kammergericht, Urteil vom 9. November 2010 – 12 U 133/09).
Kommentar: Die Entscheidung ist richtig. Der Rechtsstreit hätte sich leicht vermeiden lassen. Der Architekt sollte sich vor Tätigwerden nachweisen lassen, dass es einen entsprechenden Beschluss der WEG gibt, oder der Verwalter in sonstiger Weise bevollmächtigt ist, ihn zu beauftragen. Auch der Verwalter hat sich hier nicht mit Ruhm bekleckert, musste er doch damit rechnen, dass angesichts der prekären finanziellen Lage der WEG die Instandsetzungsarbeiten nicht durchgeführt würden. Das Kammergericht weist ferner darauf hin, dass es originäre Aufgabe des Verwalters ist, Angebote und Kostenanschläge einzuholen, und diese Aufgaben nicht kostenpflichtig auf Dritte übertragen werden dürfen. Ob sich der Architekt beim Verwalter schadlos halten kann, wird davon abhängen, ob der Architekt den Mangel der Vertretungsmacht des Verwalters kannte oder kennen musste, § 179 Abs. 3 S. 1 BGB. Hierzu hat sich das Kammergericht in der Entscheidung nicht geäußert.
Architekt und öffentliche Hand: Ohne Form kein Honorar!
Ein Architekt kann Leistungen, die er zur Erfüllung eines formnichtigen Vertrages erbracht hat, nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen abrechnen, wobei das Honorar sich nach den Mindestsätzen der HOAI richtet. Der Anspruch scheidet aus, wenn der Archi
Ein Architekt kann Leistungen, die er zur Erfüllung eines formnichtigen Vertrages erbracht hat, nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen abrechnen, wobei das Honorar sich nach den Mindestsätzen der HOAI richtet. Der Anspruch scheidet aus, wenn der Architekt weiß, dass die Mitarbeiter des Auftraggebers nicht berechtigt sind, ihn (mündlich) zu beauftragen (OLG Brandenburg Urt. v. 13.07.2010 -11 U 7/10, BGH, Beschluss vom 24.11.2011 - VII ZR 139/10, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
Sachverhalt: Aufgrund eines nur mündlichen Auftrags erbringt ein Architekt Planungsleistungen im Zusammenhang mit der Sanierung und Modernisierung eines Schlosses. Da der Architekt weiß, dass ein mündlicher Auftrag keine ausreichende Grundlage für seine Beauftragung darstellt, drängt er auf Abschluss eines schriftlichen Vertrages. Dieser wird ihm nach geraumer Zeit auch vorgelegt, er ist allerdings nicht vom Landrat unterschrieben, obwohl die Landkreisordnung der betreffenden Gemeinde das so vorsieht. Später rechnet der Architekt die Entwurfsplanung ab und klagt das Honorar ein
Entscheidung: Ohne Erfolg. Weil die in der Landkreisordnung geregelten Formvorschriften nicht eingehalten waren, war der schriftliche Architektenvertrag formunwirksam und damit nichtig. Eine vertragliche Grundlage für den Honoraranspruch des Architekten fehlte also. Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Architekt Leistungen, die er zur Erfüllung eines nichtigen Vertrages erbracht hat, nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen abrechnen, wobei das Honorar sich nach den Mindestsätzen der HOAI richtet. Voraussetzung hierfür ist indes, dass das geplante Gebäude tatsächlich unter Verwendung der Planungsleistungen des Architekten errichtet worden ist. Es reicht nicht aus, dass die Gemeinde – wie im vorliegenden Fall geschehen – die Planungsergebnisse des Architekten einem Fachplaner zur weiteren Bearbeitung zur Verfügung gestellt hat. Hierin ist noch keine Verwendung der Leistungen zu sehen. Außerdem scheiterte im vorliegenden Fall der Bereicherungsanspruch an § 814 BGB, weil der Kläger wusste, dass die Mitarbeiter der Gemeinde nicht berechtigt waren, ihn nur mündlich zu beauftragen. Das schloss das Gericht aus dem Umstand, dass er schließlich auf Abschluss eines schriftlichen Vertrages drängte. Alles, was er vor Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages getan habe, habe er also wissentlich ohne Auftrag erfüllt. Da er wusste, rechtlich nicht zur Leistungserfüllung verpflichtet zu sein, könne er auch keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche geltend machen. Die Klage des Architekten wurde abgewiesen.
Kommentar: Die Entscheidung zeigt, wie groß die Gefahr für den Auftragnehmer der öffentlichen Hand ist, am Ende leer auszugehen. Ohne schriftlichen Vertrag muss er davon ausgehen, für alle erbrachten Leistungen keinerlei Honorar zu erhalten. Der Architekt ist auch gehalten, sich über die Formvorschriften im Einzelnen Kenntnis zu verschaffen, er muss wissen, wer zur Unterzeichnung berechtigt ist, etwa der Bürgermeister, der Landrat und ob ein Dienstsiegel erforderlich ist. Wer schon einmal für die öffentliche Hand tätig war, weiß, dass das blasse Theorie und in der Realität so gut wie nicht umsetzbar ist. Das Risiko trägt dennoch allein der Architekt.