Source: http://www.brunalyraduque.com.br/2010/02/
Timestamp: 2019-05-22 15:21:53+00:00
Document Index: 140746740

Matched Legal Cases: ['artigo 33', 'Artigo 33', 'artigo 496', 'artigo 29', 'artigo 38', 'artigo 838', 'artigo 1', 'artigo 322', 'artigo 62']

BRUNA LYRA DUQUE: Fevereiro 2010
DIREITO IMOBILIÁRIO: garantias contratuais na Lei do Inquilinato
Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre as garantias do contrato de locação, de acordo com as alterações na lei do inquilinato.
PERGUNTA DO LEITOR: "Como administrador de imóveis sou obrigado a alugar imóveis sem garantia para ter direito aos novos prazos da ação de despejo? Se eu fizer uma locação nos termos desta lei alterada, posso pedir caução de 3 valores de aluguéis?"(Editado)
MINHA RESPOSTA: A Lei 8.245/91, no artigo 33, dá oportunidade para as partes estabelecerem, alternativamente, quatro tipos de garantias locatícias, a saber:
1. Você pode escolher uma das garantias acima.
2. Você não precisa deixar de estipular uma dessas garantias para ser beneficiado com os novos prazos do despejo.
3. Continua valendo a regra da caução: Artigo 33, § 2º, da Lei 8.245/91: “A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”.
Na decisão abaixo, o STJ entendeu que a compra e venda de bem imóvel entre mãe e filha devia ser anulada. Tal entendimento encontra respaldo no artigo 496 do Código Civil brasileiro, a saber:
"A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que anulou a venda de um terreno adquirido ilicitamente pela própria filha da proprietária do imóvel. A operação foi realizada mediante a utilização de contrato de cessão de transferência de posse com o intuito de burlar expressa proibição de venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos demais herdeiros.
Na ação, a mãe sustentou que, embora nunca tenha realizado ou autorizado a transferência do terreno ou das casas, sua filha, que é dona do terreno vizinho, adquiriu parte do mencionado imóvel por instrumento público de cessão de posse outorgado por terceiro que figurou somente de forma simulada como comprador. Tanto é que, quatro meses depois, a filha adquiriu o imóvel do suposto comprador e construiu um muro divisório entre as duas casas instaladas no terreno.
O Juízo de Direito da Vara Única da comarca de Rio das Ostras entendeu que não houve dolo na operação, já que não se tratou de venda de ascendente a descendente, mas a sentença foi reformada pela 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. O TJ entendeu que a filha utilizou artifício ardiloso para induzir a mãe a praticar tal ato; anulou a operação de compra e venda e determinou que muro divisório construído entre as duas casas fosse demolido.
O suposto comprador recorreu ao STJ. Acompanhando o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma concluiu que o acórdão do Tribunal de Justiça valeu-se de informação trazida pelos assistentes, filhos da autora, no sentido de inexistir autorização destes para a realização da venda.
Para o ministro, o dolo alegado na inicial foi o fundamento central do acórdão recorrido, sendo a venda de ascendente a descendente um reforço à tese de que ocorrera mesmo uma falsa representação da realidade, causada pela conduta ardilosa dos réus. (Processos: Resp 695627). (Grifos nossos)
Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=96020
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: cobrança indevida
Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre cobrança indevida no contrato de prestação de serviços de telefonia.
PERGUNTA: "(...) Foi instalada em minha residência uma linha nova de telefone. Eu quase não a utilizo, já que a mesma, praticamente, é usada para o acesso à Internet. (...) A operadora suspendeu o fornecimento de serviços com as faturas devidamente pagas e fiquei uma semana sem Internet, (...) sendo que trabalho com vendas pela Internet (...). Além disso, fui mal atendida pelo (a) atendente do call center da operadora, que utilizou palavras ofensivas (...)". (Com edições).
RESPOSTAS: Numa relação contratual, quando o serviço é interrompido indevidamente, pode o contratante prejudicado ingressar com um ação indenizatória. De acordo com o relato, você teria possibilidade de exigir a reparação pelos prejuízos materiais e morais suportados.
Ressalto que todos os prejuízos devem ser efetivamente demonstrados (documentos, registro do atendimento no SAC, nota fiscal, etc.) em juízo, só assim o (s) seu (s) pedido (s) poderá (ao) ser julgado (s) procedente (s).
Poderá o comprador de uma unidade imobiliária desistir do negócio? A construtora deverá restituir, neste caso, as parcelas pagas?
Segue posicionamento recente do STJ sobre o tema extinção do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
"RESTITUIÇÃO. PARCELAS. IMÓVEL. CONSTRUTORA. A Seção reiterou o entendimento de que a construtora, promitente vendedora de imóvel, deve devolver integralmente a quantia paga pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel foi por ela provocada – não entregou o imóvel na data estipulada –, uma vez que incide o disposto no art. 1.092, parágrafo único, do CC/1916 e não o art. 924 do mesmo codex". (STJ. REsp 644.984-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009). (Grifos nossos)
Direito autoral x contrato de prestação de serviços de campanha publicitária
Divulgação de obras, sem a devida citação do autor, fere a Lei de Direitos Autorais (Lei 9.610, de 1998)? Veja a decisão do STJ.
"Quarta Turma garante indenização a fotógrafo por uso indevido da obra em publicidade"
"A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça rejeitou o recurso da Associação dos Lojistas do Shopping Center Iguatemi Porto Alegre (Alscipa) contra fotógrafo contratado para campanha publicitária. A Alscipa teria usado as fotos em outros anúncios sem autorização do profissional. O órgão julgador seguiu o entendimento do relator do processo, ministro Luís Felipe Salomão. O fotógrafo foi contratado pela empresa “Hauk Decor”, responsável pela decoração do Iguatemi, para executar uma série de fotografias com 12 personalidades gaúchas. As fotos seriam usadas na decoração interna do shopping, em uma campanha de cunho social. A fotografia mais votada renderia uma doação do centro comercial para a entidade social ligada à personalidade. Apesar de o contrato prever apenas a exibição das fotos nas dependências do shopping, elas foram usadas em diversas peças publicitárias em jornais e TV, sem a indicação devida da autoria. O autor entrou com ação contra o shopping, com denunciação da lide (chamamento ao processo de outra parte) da empresa de publicidade com pedido de indenização por danos morais e materiais. A 18ª Vara Cível da comarca de Porto Alegre negou tanto a ação quanto a denunciação. Mas, em segunda instância, o shopping foi condenado a uma indenização de R$ 15 mil por danos morais e também a denunciação. Entendeu-se que a divulgação das fotos em TV e jornal sem autorização expressa do autor e sem ter seu nome citado feriria os artigos 29, incisos I e II, e 79 da Lei n. 9.610, de 1998, a Lei de Direitos Autorais (LDA). O dano moral ficaria demonstrado pelo ato ilícito e o nexo causal (relação de causa e efeito). O argumento do dano material foi afastado por este não ter sido demonstrado pelo fotografo. No recurso ao STJ, a defesa do shopping apontou que o artigo 29 da LDA não exige autorização escrita para edição ou reprodução de obra, mas apenas prévia e expressa. Afirmou haver prova de autorização oral do fotógrafo. Também afirmou que o valor da indenização seria excessivo. Entretanto, o ministro relator observou que, na segunda instância, o entendimento foi o contrário em relação à autorização e o STJ não poderia reanalisar a questão. Ressaltou que a Súmula 7 do próprio tribunal veda o reexame de fatos do processo. O ministro Luis Felipe Salomão apontou ainda que, em se tratando de direito autoral, os contratos devem ser interpretados restritivamente, seguindo exatamente o especificado. O magistrado também apontou que o caso se enquadraria como “obra de encomenda”, prevista na revogada Lei n. 5.988 de 1973. Como não há previsão na legislação atual, considerou, deve-se interpretar a lei em favor do autor. “De todo modo, a simples circunstância de as fotografias terem sido publicadas sem a indicação de autoria é o bastante para gerar a indenização, sendo irrelevante o restante da discussão”, completou. Com essa fundamentação, o ministro Salomão negou o recurso do Iguatemi". (Grifos nossos)
Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=95975
Quem tem o dever de pagar as despesas referentes às benfeitorias acrescidas ao imóvel alugado? O julgado abaixo impõe que a despesa pelo conserto de um portão seja assumida pela locatária.
"LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO DO IMOVEL. DESPESAS COM CONSERTO DE PORTÃO ELETRÔNICO. RESPONSABILIDADE DA INQUILINA. - A partir do momento em que a prova produzida autoriza se concluir que o problema com o motor do portão eletrônico ocorreu quando o imóvel ainda estava em poder da inquilina, é sua a responsabilidade pelas despesas daí decorrentes. - Depoimento do técnico que efetuou o reparo, atestando que o valor de um motor novo era mais favorável do que o valor necessário para conserto (fl. 18). - Prova da despesa consistente na emissão de nota fiscal (fl. 19). - Cláusula de indenização prevista no contrato (13ª) que prevê valor equivalente a um locativo (R$ 400,00) para efetivação de pequenos reparos no imóvel e que não absorve necessidade de realização de despesas de maior vulto e comprovadamente ocorridas em face da utilização do imóvel pela inquilina. Necessidade de interpretação razoável do dispositivo contratual, sob pena de causar enriquecimento indevido. - Sentença confirmada por seus fundamentos. Aplicação da regra contida no art. 46 da Lei 9.099/95. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO". (Recurso Cível Nº 71002011690, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 05/11/2009). (Grifos nossos).
CONTRATO DE SEGURO SAÚDE: interferência judicial no plano de saúde
O aumentou abusivo do valor do plano pode ensejar a interferência do juiz no contrato de seguro saúde, alterando, dessa forma, a vontade das partes? Segue abaixo notícia do TJ/MG que retrata a situação.
"Juiz impede aumento de plano de saúde"
"O juiz em substituição da 17ª vara cível de Belo Horizonte, Alexandre Quintino Santiago, concedeu tutela antecipada a uma doméstica de 70 anos que ajuizou ação contra a Santa Casa de Misericórdia da Capital, que aumentou o valor do plano de saúde contratado pela autora. Essa decisão, por ser de 1ª Instância, está sujeita a recurso. A autora alegou que a Santa Casa aumentou abusivamente o valor do plano de saúde, o que a impossibilitou de pagá-lo. Afirmou também que se não pagar o novo valor não poderá utilizá-lo. Por isso, a doméstica requereu antecipação de tutela para manter o valor que foi cobrado em janeiro deste ano, antes do aumento, bem como a manutenção do atendimento até o final do processo. O magistrado citou decisões de outros tribunais e se baseou também no Código do Processo Civil. Pela lei, a tutela antecipada exige prova inequívoca, verossimilhança das alegações (possibilidade de as mesmas serem possíveis), além de exigir também a demonstração do perigo da demora em dar uma decisão nesse sentido. De acordo com a decisão, “as instituições de plano de saúde consideram a elevação do valor da mensalidade após os 60 anos sob a alegação de que o consumidor utiliza-se mais do plano”, gerando mais gastos que acabam sendo repassados ao usuário. Porém, pela narrativa da autora, ficou configurada para o juiz a verossimilhança das alegações. Sendo assim, o magistrado determinou a autora o pagamento da mensalidade do plano de saúde no valor anterior ao aumento, ou seja, R$120,31 até o dia 15 de cada mês. Determinou ainda a intimação do réu para que continue a prestação de serviços à autora até decisão final do processo". (TJ/MG. Processo nº: 024.10.038338-9). (Grifos nossos).
Disponível em: http://www.tjmg.jus.br/anexos/nt/noticia.jsp?codigoNoticia=17242
Segue abaixo interessante relação entre novação e garantia da dívida na locação.
A Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que fiadores que não participaram do pacto moratório, no contrato de locação, não respondem pela execução do acordo.
"A existência de acordo formulado entre locadora e locatário parcelando os aluguéis vencidos que foram cobrados na ação de despejo é suficiente para caracterizar a moratória. Logo, se os fiadores não participaram do pacto moratório, que não foi comprido pelo locatário, não podem responder pela execução do acordo. A decisão é da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça que deu provimento ao recurso de dois fiadores para restabelecer sentença de primeiro grau. No caso, a locadora ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão e cobrança dos débitos locatícios contra o locatário. Os pedidos foram julgados procedentes para condenar o locatário a pagar à locadora a importância de mais de R$ 3 mil, atualizada em julho de 2002. Em garantia ao contrato de locação, os fiadores ofereceram, como caução, imóvel de sua propriedade. Com fundamento no artigo 38, parágrafo 1º, da Lei n. 8.245/91, a locadora ajuizou ação de execução de título extrajudicial – escritura pública de caução de bem contra os garantidores –, pretendendo receber o valor declarado na ação de despejo combinada com cobrança. No curso da demanda, a locadora apresentou um documento no qual firmava acordo com o locatário sobre os valores cobrados na ação, os quais, atualizados, atingiam a quantia de mais de R$ 5 mil, calculada para o mês de fevereiro de 2003, sendo certo que o locatário pagaria 20 parcelas mensais, atualizáveis e sucessivas – juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M, de R$ 300,00, com vencimento a partir de março de 2003. Também nos termos do referido acordo, a caução permaneceria vigente até a quitação efetiva de tais débitos, quando então a execução deveria ser extinta. Descumprido o mencionado pacto, a locadora emendou a peça inaugural, pedindo a inclusão no pólo passivo do locatário, em substituição aos fiadores, bem como requereu a intimação destes. Deferidos os pedidos e procedidas tais alterações, o juiz de direito determinou a penhora do imóvel dado em garantia. Constrito o bem, os fiadores ofereceram embargos à execução, que foram julgados procedentes ao entendimento de que o acordo firmado entre locatário e locadora sem anuência dos fiadores caracteriza a moratória, extinguindo a fiança, nos termos do artigo 838, inciso I, do Código Civil de 2002. Inconformada, a locadora apelou da sentença. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) deu parcial provimento à apelação por entender que os fiadores hão de responder pelos aluguéis e encargos contratuais que já se encontravam vencidos na data em que firmado o acordo, pois os fiadores não se exoneram destes pagamentos, já que respondem à obrigação que assumiram em contrato. Irresignados, os fiadores recorreram ao STJ sustentando que a novação extingue as garantias da dívida, no caso, a fiança. Assim, não há como exigir as prestações pactuadas no contrato de locação, bem como as obrigações que se originaram da novação, da qual não participaram os fiadores, tanto mais quando reconhecida a ocorrência da moratória pelo Tribunal de origem. Ao decidir, o ministro Og Fernandes destacou que é pacífico no STJ o entendimento segundo o qual o parcelamento da dívida, com prorrogação do prazo além do vencimento da obrigação, concedida pelo locador à locatária, sem anuência dos fiadores, caracteriza a moratória a que se refere o artigo 1.503 do Código Civil de 1916".
Projeto de lei proíbe recusa de pagamentos em cheques ou cartões
"A Câmara analisa o Projeto de Lei 6692/09, que proíbe a recusa do pagamento de produtos ou serviços com cheques sem restrição bancária, com cartão de crédito ou de débito. A proposta, do deputado Capitão Assumção (PSB-ES), altera o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
No entanto, ele ressalta que a legislação não impede que o empresário negue o recebimento, contanto que o faça de forma clara e em local visível ao consumidor. "A proposta tenta impedir práticas abusivas como restrições a determinadas bandeiras de cartões de crédito ou débito e a limitação de valores aceitos", explica".
Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/INDUSTRIA-E-COMERCIO/145235-PROJETO-PROIBE-RECUSA-DE-PAGAMENTOS-EM-CHEQUES-OU-CARTOES.html
COTAS DO CONDOMÍNIO: posicionamento pacífico do STJ
Dispõe o artigo 322 do Código Civil (CC) que "quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores".
Questionamos: tal artigo pode ser aplicado em qualquer tipo de relação jurídica de duração continuada? Segue abaixo posicionamento do STJ, explicando que a presunção indicada no CC não se aplica às cotas condominiais.
"COTA. CONDOMÍNIO. PRESUNÇÃO. QUITAÇÃO. A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal pacificou-se no sentido de que as cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum de que usufruem. Elas representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no art. 322 do CC/2002 (correspondente ao art. 943 do CC/1916), de que a mais antiga parcela estaria paga se as subsequentes o estivessem. Diante disso, a Seção deu provimento aos embargos". (STJ. EREsp 712.106-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgados em 9/12/2009).
Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o processo de despejo, diante das alterações promovidas na Lei do Inquilinato.
"Sou locador e tenho um imóvel alugado (...). Houve separação dos conjuges locatários e a locatária inquilina ficou no apto e está morando no referido imóvel sem pagar aluguel e condomínio. (...) O processo de despejo por falta de pagamento encontra-se em tramitação. (...) Com a nova legislação, o processo de despejo pode ser agilizado? Ou seja, se a nova lei pode ter aplicada sobre esse contrato existente e que encontra-se nessa situação ?? Em caso positivo, bastaria uma liminar judicial? Ou uma petição do Juiz? O prazo seria de 15 dias para desocupação, pois não há mais garantia ??"
De acordo com o relato do fato, faço as seguintes considerações:
1. O processo poderá ser agilizado, vez que as alterações processuais promovidas na Lei do Inquilinato são normas de ordem pública, assim, alcançam os contratos antigos.
2. Sugiro que entre com uma petição e peça aplicação do artigo 62 da Lei do Inquilinato, de acordo com a nova redação determinada pela Lei 12.112/2009.