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Timestamp: 2016-10-23 18:13:21+00:00
Document Index: 142032927

Matched Legal Cases: ['art. 253', 'art. 271', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 266', 'art. 105', 'art. 271']

4A_464/2014 (21.11.2014)
4A_464/2014 � � Arr�t du 21 novembre 2014
recours contre l'arr�t rendu le 16 juin 2014 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Z.________, n�e en 1934, habite un appartement de trois pi�ces et demie avec balcon au troisi�me �tage d'un b�timent sis dans le centre de Gen�ve. Elle y vit seule. A ses dires, elle y habite depuis 1939; il est �tabli qu'elle en est devenue locataire d�s 1973 au plus tard. Le bail le plus r�cent a d�but� en 1982; il est r�siliable pour le 31 mars ou le 30 septembre de chaque ann�e, moyennant un pr�avis de trois mois. Le loyer annuel s'�l�ve � 10'995 fr.60, frais accessoires en sus.
Z.________ et les locataires d'autres appartements furent avertis d'une prochaine inspection des toiles de tente install�es sur les balcons. Cette inspection fut ex�cut�e en janvier ou f�vrier 2011 par le bailleur et propri�taire X.________, accompagn� d'un collaborateur de sa r�gie.
Le 14 mars 2011, usant d'une formule officielle, X.________ a r�sili� le bail de Z.________ avec effet au 30 septembre suivant. Invit� � motiver ce cong�, le bailleur a r�pondu le 18 avril 2011. Il a expliqu� que les locaux lou�s � n'�taient pas entretenus et se trouvaient dans un �tat de salubrit� inacceptable �; de plus, la locataire avait d�clar� qu'elle n'y vivait pas et dormait ailleurs.
En temps utile, devant l'autorit� de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, Z.________ a ouvert action contre X.________; elle requ�rait principalement l'annulation du cong� et, subsidiairement, la prolongation du bail pour une dur�e de quatre ans.
Le tribunal s'est prononc� le 8 novembre 2013 apr�s avoir entendu des t�moins et visit� les locaux lou�s. Accueillant l'action, il a annul� le cong�.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statu� le 16 juin 2014 sur l'appel du d�fendeur; elle a confirm� le jugement.
L'autorit� a constat� en fait que lors de la visite du bailleur et du r�gisseur, de nombreux objets jonchaient le sol des locaux lou�s. Il �tait difficile de se d�placer dans la chambre � coucher, o� le lit �tait encombr� d'objets. Un perroquet vivait en libert� dans l'appartement et il y avait d�pos� des excr�ments. L'une des portes int�rieures, rong�e par l'animal sur une grande partie de sa surface, �tait fortement endommag�e. Les peintures et tapisseries dataient des ann�es 1940; la locataire n'avait jamais r�clam� ni travaux ni rafraichissement.
Physiquement et psychiquement atteinte par la r�siliation du bail, la demanderesse a tout mis en oeuvre pour faire d�barrasser et nettoyer les lieux, se s�parer de son animal de compagnie et en r�parer les d�g�ts, r�gler les frais et accepter une aide m�nag�re pour l'avenir. La remise en �tat a n�cessit� l'intervention de trois personnes durant deux jours et demi; quatre m�tres cubes de meubles, objets anciens, livres et journaux ont �t� �vacu�s. Lors de la visite du Tribunal des baux et loyers, les pi�ces �taient rang�es et propres; le balcon �tait �galement propre et prot�g� des pigeons par un filet. Les tapisseries et peintures �taient v�tustes. Certaines boiseries �taient us�es ou l�g�rement endommag�es.
Le cong� signifi� le 14 mars 2011 �tait v�ridiquement motiv� par l'�tat de l'appartement lors de la visite du d�fendeur. Toutefois, celui-ci s'�tait convaincu erron�ment, � cette occasion, que la demanderesse ne vivait pas dans ce logement; un malentendu semblait s'�tre produit en raison de difficult�s d'audition de cette personne.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, le d�fendeur requiert le Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong�; il d�clare acquiescer � une prolongation du bail pour la dur�e de quatre ans, venant � �ch�ance le 30 septembre 2015.
Invit�e � r�pondre, la demanderesse n'a pas proc�d�.
Il est constant que lors du cong� signifi� le 14 mars 2011, les parties �taient li�es par un contrat de bail � loyer soumis aux art. 253 et ss CO. La contestation porte sur l'annulation de ce cong�.
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi arr�t 4A_31/2014 du 27 ao�t 2014, consid. 4.1, destin� � la publication; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62). La validit� d'un cong� doit �tre appr�ci�e en fonction des circonstances pr�sentes au moment de cette manifestation de volont� (arr�t 4A_31/2014, loc. cit.; ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156).
En l'esp�ce, la Cour de justice retient qu'il y a disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence et que le d�fendeur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse. Son int�r�t � sauvegarder le bon �tat des locaux lou�s, purement p�cuniaire, s'oppose � la situation personnelle particuli�rement p�nible de la demanderesse, cette situation �tant caract�ris�e par le grand �ge et la solitude de cette locataire, la tr�s longue dur�e de sa pr�sence dans les locaux et sa difficult� � abandonner des meubles et objets qui avaient appartenu � ses parents. La Cour souligne que l'encombrement et l'insalubrit� qui motivaient le cong�, observ�s par le d�fendeur personnellement, ont pu �tre r�solus de mani�re simple et rapide par l'intervention d'une entreprise dans cet appartement qui n'�tait plus entretenu depuis des d�cennies. En raison du � probl�me humain � de la demanderesse, son int�r�t � conserver l'appartement prime celui du d�fendeur � se le faire restituer pour le motif qu'il a avanc�.
A l'appui du recours en mati�re civile, le d�fendeur fait surtout valoir que la Cour a pris en consid�ration des faits post�rieurs au cong�, soit les travaux de d�sencombrement, de r�paration et de nettoyage intervenus par suite de cette r�siliation, donc d�pourvus de pertinence selon la jurisprudence pr�cit�e. Il reproche aussi � la Cour de n'avoir pas d�crit de mani�re plus d�taill�e le � probl�me humain � qu'elle tient pour d�terminant. Il affirme qu'au regard des faits constat�s par les pr�c�dents juges, la demanderesse n'a plus la volont� ni la capacit� d'habiter normalement l'appartement.
Aux termes de l'art. 257f al. 1 et 3 CO, le locataire est tenu d'user de la chose lou�e avec le soin n�cessaire (al. 1). Si le maintien du bail devient insupportable pour le bailleur parce que le locataire persiste � enfreindre son devoir de diligence nonobstant une protestation �crite, le bailleur peut r�silier ce contrat; s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).
La situation que le d�fendeur a personnellement observ�e lors de l'inspection des toiles de tente, plus tard constat�e par la Cour de justice sur la base des d�positions recueillies, �tait de toute �vidence contraire au devoir de diligence de la demanderesse. N�anmoins, le d�fendeur n'a pas us� du cong� extraordinaire et sp�cifique r�gi par l'art. 257f al. 1 et 3 CO; il a us� du cong� ordinaire pr�vu par l'art. 266a al. 1 CO, dont la validit� d�pend en principe - outre les conditions de forme - de la simple observation du d�lai et du terme de r�siliation convenus.
Le d�fendeur pouvait l�gitimement vouloir que l'appartement f�t r�tabli dans un �tat apte � l'habitation normale. Les cong�s ordinaire ou extraordinaire �taient tous deux aptes � lui permettre d'atteindre ce but dans un d�lai raisonnable. Le cong� extraordinaire supposait pr�alablement une protestation �crite adress�e � la demanderesse. A r�ception de cette protestation, la demanderesse aurait pu r�tablir une situation conforme � ses obligations, telle que le Tribunal des baux et loyers l'a constat�e lors de sa propre visite des lieux; le but du d�fendeur se serait ainsi r�alis� et la demanderesse aurait, elle, �chapp� � la perte de son logement. Le � probl�me humain � mentionn� par la Cour de justice est par ailleurs �vident : l'exp�rience de la vie enseigne que d'ordinaire, une personne tr�s �g�e et psychiquement affaiblie supporte difficilement le choc d'un d�m�nagement et s'adapte tout aussi difficilement � un nouveau logement. Au regard de l'ensemble des circonstances, il se confirme donc que le cong� ordinaire �tait inutilement rigoureux. Le d�fendeur pouvait user du cong� extraordinaire, �galement appropri� au but vis� mais nettement moins dommageable pour sa partenaire contractuelle, compte tenu qu'une sommation �tait n�cessaire et qu'il �tait possible de mettre fin � la violation du contrat.
La Cour de justice n'a pas constat� que la demanderesse soit dor�navant incapable d'user de la chose lou�e avec le soin n�cessaire. Contrairement � l'argumentation du d�fendeur, une pareille incapacit� ne se d�duit pas de mani�re certaine et indiscutable de ce que, selon un t�moin, cette personne �g�e a besoin d'un suivi m�dical mais ne l'accepte pas. Il n'y a donc pas mati�re � compl�ter les constatations cantonales en application de l'art. 105 al. 2 LTF. Dans son r�sultat sinon dans tous ses motifs, la d�cision attaqu�e se r�v�le conforme � l'art. 271 al. 1 CO, ce qui entra�ne le rejet du recours.
A titre de partie qui succombe, le d�fendeur doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral. L'adverse partie n'a pas proc�d� et il ne lui sera donc pas allou� de d�pens.