Source: https://www.voelker-gruppe.com/immobilienrecht/aktuelles/LBO_2019/
Timestamp: 2020-02-23 04:37:09
Document Index: 258918318

Matched Legal Cases: ['§ 51', '§ 51', '§ 52', '§ 58', '§ 126', '§ 53', '§ 77', '§ 53', '§ 54', '§ 54', '§ 54', '§ 50', '§ 26', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 5', '§ 9', '§ 74', '§ 11', '§ 35', '§ 35', '§ 37', '§ 38', '§ 38', '§ 62', '§ 65', '§ 65', '§ 65']

Novelle der Landesbauordnung Baden-Württemberg 2019 | Immobilienrecht | VOELKER
Mit der vom Landtag verabschiedeten Novelle der Landesbauordnung für Baden-Württemberg sind zum 1. August 2019 verschiedene Änderungen in Kraft getreten, die bei Bauvorhaben zu berücksichtigen sind. Diese Änderungen betreffen u.a. das Genehmigungsverfahren, die Einführung eines digitalen Bauantrages sowei Erleicherungen bei der Errichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
Mit den Änderungen der Landesbauordnung verfolgt das Land insbesondere ein herausra­gendes Ziel: schnell ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Für künftige Bauträger zeigen sich diese Neuerungen insbesondere in der Änderung des Genehmigungs­verfahrens und der Einführung des digitalen Bauantrags sowie der Erleichterung der Ver­wendung von Holzbaustoffen. Zentrale praktische Relevanz ist auch von der Schaffung einer gesetzlichen Grundlage für Ladestationen von Elektrofahrzeugen zu erwarten. Diese und weitere Neuerungen in der LBO, die im folgenden Beitrag vorgestellt werden, sollen zu Be­schleunigung, Vereinfachung und Nachhaltigkeit im Baurecht beitragen.
Eine weitreichende Änderung im Genehmigungsverfahren bringt die Neufassung des § 51 Abs. 5 LBO mit sich. Nach bisheriger Rechtslage bestand für den Bauherrn von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1-3 sowie deren Nebengebäuden und Nebenanla­gen das Wahlrecht, ob dieser ein schneller durchführbares Kenntnisgabeverfahren nach § 51 LBO oder vereinfachtes Verfahren nach § 52 LBO, oder das normale, aber rechtssi­chere Baugenehmigungsverfahren nach § 58 LBO durchführt. Im Vergleich dazu ist nun­mehr nur noch die Durchführung eines Kenntnisgabeverfahrens oder eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens vorgesehen. Dies führt zu einer deutlichen Verschlechte­rung der Position des Bauherrn, da ausschließlich das "normale" Baugenehmigungsver­fahren geeignet ist, Rechtssicherheit zu schaffen und eine Legalisierungswirkung zu er­reichen. Ein entsprechender Bauantrag wird nicht mehr wie bisher vollumfänglich da­raufhin überprüft, ob das Vorhaben mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften in Einklang steht. Die Baurechtsbehörde legt ihren Fokus nunmehr lediglich darauf, ob Vorgaben des Bebauungsplans sowie der Abstandsflächen eingehalten werden. Dagegen bleiben As­pekte wie Brandschutz und Barrierefreiheit vollständig außen vor. Für bis zu dreigeschos­sige Gebäude kann ein Bauherr daher künftig keine normale und rechtssichere Bauge­nehmigung mehr erhalten.
2. Digitaler Bauantrag
Durch Verweis auf die Textform iSd. § 126b BGB wurde in § 53 Abs. 2 LBO zumindest in rechtli­cher Hinsicht der Weg zum digitalen Bauantrag geebnet. Bauantrag und Bauunterlagen sind nicht mehr zwingend schriftlich in Papierform einzureichen, sondern können auch in elektronischer Form vorgelegt werden. Nun liegt es an den Behörden, diese Möglichkeit auch technisch in die Praxis umzusetzen. Die Möglichkeit, elektronisch eingereichte Dokumente in Schriftform nachzu­fordern, besteht nach § 77 Abs. 5 LBO nur noch bis zum Jahresende 2021. Eine weitere Beschleunigung bietet die Streichung des§ 53 Abs. 3 LBO. Bauanträge und Bauvorlagen mussten bisher immer zuerst bei der Gemeinde eingereicht werden, in deren Gebiet sich das Baugrundstück befand. Diese leitete die Bauunterlagen an die Baurechtsbehörde weiter. Nunmehr können Anträge und Vorlagen direkt bei der Baurechtsbehörde eingereicht werden, auch wenn diese nicht die Gemeinde ist. Unter Beibehaltung des § 54 Abs. 5 LBO, wonach die Baurechtsbehörde über den Bauantrag innerhalb von zwei Monaten, im vereinfachten Bauge­nehmigungsverfahren innerhalb eines Monats zu entscheiden hat, verspricht diese Änderung ei­ne schnellere Abwicklung des Genehmigungsverfahrens. Dagegen können nach § 54 Abs. 1 LBO explizit auch lediglich fehlende Formanforderungen dazu führen, dass ein Bauantrag zurückgewiesen wird, wenn keine Ergänzung oder Mängelbehebung erfolgt. Diese strenge Vorgabe wird allerdings durch die Regelung des§ 54 Abs. 1 Satz 3 LBO ge­lockert. Danach soll auch im Falle eines nach den bisherigen Bauvorlagen nicht genehmigungsfä­higen Bauantrags die Gelegenheit zur Nachbesserung unter Hemmung sämtlicher Fristabläufe gewährt werden, wenn die notwendigen Änderungen oder Ergänzungen keinen neuen Bauantrag erfordern.
3. Ladestationen für Elektrofahrzeuge
In Anhang zu § 50 Abs. 1, Nr. 4 a) LBO sowie an weiteren Stellen wurde nun die gesetzliche Grundlage für den -verfahrensfreien- Bau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge geschaffen und die Förderung von Elektromobilität stark in den Fokus gerückt. So müssen künftig bei einem Neubau von Wohnungen sog. Leerrohre für Elektrokabel und bei Nicht-Wohngebäuden Ladesta­tionen für Elektrofahrzeuge vorgesehen werden. Die konkreten Vorgaben für Elektro­Ladestationen hinsichtlich Anzahl, Ausgestaltung und technischen Anforderungen sollen aber der Garagenverordnung vorbehalten werden.
4. Erleichterungen für Holzbaustoffe
Grundsätzliche Erleichterung für den Gebäudebau mit Holzbaustoffen schafft der neue § 26 Abs. 3 LBO, indem die Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit gegen Brandausbreitung mo­difiziert werden. Dies soll Anreize für den voranschreitenden Holzgebäudebau für Bauträger bie­ten und hin zur Verwendung von nachwachsenden Baustoffen führen. Als Klärung und Beseiti­gung der bisherigen Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Verwendung von Holz bei tragenden o­der aussteifenden sowie raumabschließenden Bauteilen dürfte diese Modifikation insbesondere aus Bauträgersicht zu befürworten sein.
Die erweiterte Regelung zur Barrierefreiheit in Wohnungen in § 35 Abs. 1 LBO führt zwar nicht zur erwünschten gesetzlichen Konkretisierung, in welchen Fällen eine Wohnung vollständig roll­stuhlgerecht gestaltet sein muss und wie viele Wohnungen eines Gebäudes barrierefrei gestalten werden müssen. Dennoch stellt der neu eingefügte § 35 Abs. 1 Satz 4 LBO klar, dass die Pflicht zur Herstellung der Barrierefreiheit bei der Teilung von Wohnungen sowie bei bestimmten Vorhaben zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum nicht besteht. Zudem schafft § 35 Abs. 1 Satz 1 LBO die flexiblere Möglichkeit, dass barrierefreie Wohnungen nun auch in mehreren Stockwerken übereinander gebaut werden können, anstatt auf einem gesamten Geschoss zu liegen.
6. Abstandflächen bei Wärmedämmung
Die Änderung des§ 5 Abs. 6 Satz 2 LBO ermöglicht nun bei bestehenden Gebäuden den Bau ei­ner breiteren Wärmedämmung unter Anpassung der Abstandsflächen. Die nachträgliche Wär­medämmung blieb bisher bei bestehenden Gebäuden außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 0,25 Meter vor die Außenwand trat. Dieser Wert wurde nun auf 0,3 Meter erhöht. Bei der nach­träglichen Dämmung von Dächern, die zu einer größeren Wandhöhe führt, erfolgt zudem eine Anrechnung der zusätzlich erforderlichen Abstandsfläche auf dieses Maß.
7. Abstandsflächen in urbanen Gebieten
Unter Annäherung an die Regelungen für Kerngebiete und Innenstädte ist nun auch für urbane Gebiete eine dichtere Bebauung durch geringere Abstandsflächen iSd. § Abs. 7 Nr. 2 LBO mög­lich. Hiervon verspricht sich der Gesetzgeber die effektivere Nutzbarkeit der Innenflächen und die Schaffung von mehr Wohnraum in Ballungszentren.
Die Pflicht zum Bau eines Kinderspielplatzes besteht nach dem geänderten § 9 Abs. 2, Abs. 3 LBO nun nicht mehr bereits bei der Neuerrichtung von Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen, sondern erst bei mehr als drei Wohnungen. Möglich sind ebenso die Freihaltung einer geeigne­ten Grundstücksfläche, die später als Spielplatz gestaltet werden kann sowie Ausgleichszahlun­gen für den Bau eines nahegelegenen kommunalen Spielplatzes. Die Gemeinden können aber nach§ 74 Abs. 4 LBO eine abweichende Wohnungsanzahl bestimmen sowie auch für bestehende Gebäude eine Herstellungspflicht anordnen, sodass diese zunächst als Erleichterung aufgefasste Regelungen auf kommunalrechtlicher Ebene ebenso eine Verschärfung bedeuten kann.
9. Werbeanlagen in Dorfgebieten
Die eingeschränkte Zulassung von Werbeanlagen für allgemeine und reine Wohngebiete sowie Kleinsiedlungsgebiete in § 11 Abs. 4 wurde auf Dorfgebiete ausgeweitet. Auch hier sind nur noch für Anschläge bestimmte Werbeanlagen sowie Werbeanlagen an der Stätte der Leistung zuläs­sig.
10. Flächen zum Wäschetrocknen
Die bisherig in § 35 Abs. 4 Nr. 2 LBO normierte Pflicht, in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnun­gen gemeinschaftliche Flächen zum Wäschetrocknen zur Verfügung zu stellen, wurde vom Ge­setzgeber ersatzlos gestrichen. Auch diese Neuerung verspricht Erleichterung, da konkret ausge­wiesene Flächen nunmehr wieder flexibler genutzt werden können und daher auch eine Flä­chenersparnis zu erwarten ist.
11. Fahrradstellplätze
Bisher bedurfte es für jede Wohnung nach § 35 Abs. 4 a.F. zweier geeigneter wettergeschützter, d.h. überdachter Fahrradstellplätze. Diese starre Regelung wurde wieder gestrichen und durch eine generelle Pflicht ersetzt, zur gemeinschaftlichen Benutzung Abstellflächen für Kinderwägen und Gehhilfen zur Verfügung zu stellen, die entweder ebenerdig zugänglich oder durch Rampen oder Aufzüge leicht erreichbar sind. Nach § 37 Abs. 2 LBO entscheidet nun die Baurechtsbehörde über Zahl und Beschaffenheit not­wendiger Fahrradstellplätze im Einzelfall. Dabei können die Behörden, die besonders auf Um­welt- und Klimaschutz bedacht sind, die bisherige Mindeststellplatzanzahl aber auch überschrei­ten.
12. Ambulant betreute Wohngemeinschaften
Erstmals als Sonderbauten in § 38 Abs. 2 Nr. 6 LBO normiert unterfallen ambulant betreute Wohngemeinschaften für nicht mehr als acht Personen ohne lntensivpflegebedarf dem Anwen­dungsbereich besonderer Anforderungen oder Erleichterungen der§ 38 Abs. 1 Satz 2 LBO.
13. Bestandsschutz bei Tierhaltungsanlagen
Der neu eingefügte § 62 Abs. 3 LBO konkretisiert den baurechtlichen Bestandsschutz von Tier­haltungsanlagen im Innenbereich und schränkt diesen erheblich ein. Bei einer durchgehenden Nutzungsunterbrechung von mehr als sechs Jahren erlischt die Baugenehmigung nun für die un­terbrochene Nutzung. Daneben verbleibt aber die Möglichkeit, auf Antrag eine Fristverlängerung um bis zu zwei, und bei berechtigtem Fortsetzungsinteresse eine Fristverlängerung auf insgesamt zehn Jahre zu erreichen.
14. Abbruchanordnung bei unterlassener Nutzung und Verfall
Zudem werden durch die Neuerung bauaufsichtsrechtliche Maßnahmen der Baubehörde ausge­weitet. Lediglich bei der baurechtswidrigen Errichtung von Gebäuden konnte nach bisheriger Rechtslage nach § 65 S. 1 a.F. eine Abbruchsanordnung erlassen werden. Im Falle baurechtswid­riger Nutzung bestand die Möglichkeit der Nutzungsuntersagung nach § 65 S. 2 LBO a.F. Neben diesen weiterhin bestehenden Maßnahmen kann die Baubehörde nach dem neu eingefügten § 65 Abs. 2 nun die Verpflichtung aussprechen, ein Gebäude oder sonstige Anlagen abzubrechen oder zu beseitigen, wenn diese nicht genutzt werden und „im Verfall begriffen" sind. Ob dieser vagen Formulierung der Abbruchsanforderungen bei erheblicher Eingriffsintensität darf daher mit Spannung die künftige Rechtsprechung erwartet werden.