Source: http://www.gipdomus.com/legislacao
Timestamp: 2019-08-22 22:07:11+00:00
Document Index: 126713582

Matched Legal Cases: ['Artigo 1403', 'Artigo 1404', 'Artigo 1405', 'Artigo 1406', 'Artigo 1407', 'artigo 985', 'Artigo 1408', 'Artigo 1409', 'Artigo 1410', 'Artigo 1412', 'Artigo 1413', 'Artigo 1414', 'Artigo 1415', 'Artigo 1416', 'artigo 1418', 'Artigo 1417', 'artigo 1415', 'Artigo 1418', 'Artigo 1419', 'artigo 1422', 'artigo 1415', 'artigo 1416', 'Artigo 1420', 'Artigo 1421', 'Artigo 1422', 'Artigo 1422', 'Artigo 1423', 'Artigo 1424', 'Artigo 1425', 'Artigo 1426', 'artigo 1424', 'Artigo 1427', 'Artigo 1428', 'Artigo 1429', 'Artigo 1429', 'artigo 1418', 'Artigo 1430', 'artigo 1418', 'Artigo 1431', 'Artigo 1432', 'Artigo 1433', 'Artigo 1434', 'Artigo 1435', 'Artigo 1435', 'Artigo 1436', 'Artigo 1437', 'Artigo 1438', 'Artigo 1438', 'artigo 201', 'Artigo 1', 'Artigo 2', 'Artigo 3', 'Artigo 4', 'Artigo 5', 'Artigo 6', 'Artigo 7', 'Artigo 8', 'Artigo 9', 'Artigo 10', 'Artigo 11', 'Artigo 12', 'artigo 3', 'artigo 10', 'artigo 1', 'artigo 1421', 'ARTIGO 1421', 'artigo 1420', 'artigo 1418', 'artigo 1422', 'artigo 1426']

Gipdomus - Legislação do Condomínio
A Gipdomus
A legislação de condomínios encontra-se expressa no Código Civil e em Decretos Lei. Para ter acesso aos excertos da lei que são dedicados ao condomínio clique nos temas que lhe interessam:
Titulo II - Do direito de propriedade
Artigo 1403º (Noção)
1 - Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
2 - Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.
Artigo 1404º (Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão)
Artigo 1405º (Posição dos comproprietários)
1 - Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
2 - Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que este a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro
Secção II - Direitos e encargos dos comproprietários
Artigo 1406º (Uso da coisa comum)
1 - Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
2 - O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.
Artigo 1407º (Administração da coisa)
1 - É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
2 - Caso não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
3 - Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.
Artigo 1408º (Disposição e oneração da quota)
1 - O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum.
2 - A disposição ou oneração de parte especificada sem consentimento dos consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.
3 - A disposição da quota está sujeita à forma exigida para disposição da coisa.
Artigo 1409º (Direito de preferência)
1 - O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
2 - É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416º a 418º.
3 - Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.
Artigo 1410º (Acção de preferência)
1 - O comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conheciemento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
2 - O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.
1 - Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.
2 - A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes, quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interessado, e é revogável sempre que as despesas previstas não venham a realizar-se.
3 - A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das respectivas quotas.
Artigo 1412º (Direito de exigir a divisão)
1 - Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.
2 - O prazo fixado para a indivisão da coisa não excederá cinco anos; mas é lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova convenção.
3 - A cláusula de indivisão vale em relação a terceiros, mas deve ser registada para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas imóveis ou a coisas móveis sujeitas a registo.
Artigo 1413º (Processo de divisão)
1 - A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei de processo.
2 - A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.
Artigo 1414º (Princípio Geral)
Artigo 1415º (Objecto)
Artigo 1416°(Falta de requisitos legais)
1 - A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.° ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2 - Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
Artigo 1417° (Princípio Geral)
2 - A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415°.
Artigo 1418° (Conteúdo do título constitutivo)
Artigo 1419° (Modificação do título)
1- Sem prejuízo do disposto no n.° 3 do artigo 1422.°-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública (Anotação 1), havendo acordo de todos os condóminos;
2- O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3- A inobservância do disposto no artigo 1415.° importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.° 2 do artigo 1416°.
Secção III - Direitos e encargos dos condóminos
Artigo 1420º (Direitos dos condóminos)
1 - Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2 - O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Artigo 1421° (Partes comuns do prédio)
2 - Presumem-se ainda comuns:
3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas zonas das partes comuns.
Artigo 1422° (Limitações ao exercício dos direitos)
1 - Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2 - É especialmente vedado aos condóminos:
Artigo 1422º- A (Junção e divisão de fracções autónomas)
Artigo 1423° (Direitos de preferência e de divisão)
Artigo 1424° (Encargos de conservação e fruição)
1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
Artigo 1425° (Inovações)
1 - As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2- Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Artigo 1426° (Encargos com as inovações)
1 - As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424°.
2 - Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas só podem, no entanto, ser compelidos a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a sua recusa for judicialmente havida como fundada.
3 - Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluntária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4 - O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
Artigo 1427° (Reparações indispensáveis e urgentes)
Artigo 1428° (Destruição do edifício)
1 - No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2 - Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3 - Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4 - É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
Artigo 1429° (Seguro obrigatório)
Artigo 1429°- A (Regulamento do condomínio)
2 - Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.° 2 do artigo 1418.°, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
Secção IV - Administração das partes comuns do edifício
Artigo 1430° (Órgãos administrativos)
1 - A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2 - Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418° se refere.
Artigo 1431° (Assembleia dos condóminos)
1 - A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2 - A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3 - Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
Artigo 1432° (Convocação e funcionamento da assembleia)
3 - As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e 5- na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Artigo 1433° (Impugnação das deliberações)
1 - As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2 - No prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
5 - Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6 - A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
Artigo 1434° (Compromisso arbitral)
1 - A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2 - O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
Artigo 1435° (Administrador)
1 - O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2 - Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3 - O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4 - O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5 - O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Artigo 1435°- A (Administrador provisório)
Artigo 1436° (Funções do administrador)
Artigo 1437° (Legitimidade do administrador)
1 - O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2 - O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3 - Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
Artigo 1438° (Recurso dos actos do administrador)
Artigo 1438º - A (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
Assim: Nos termos da alíbea a) do nº1 do artigo 201ª da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1º (Deliberações da assembleia de condóminos)
1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3- Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
Artigo 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio)
1- Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
2- O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.
Artigo 3º (Informação)
Artigo 4º (Fundo comum de reserva)
Artigo 5º (Actualização do seguro)
1- É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2- Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3- Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
Artigo 6º (Dívidas por encargos de condomínio)
1- A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
2- O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.
Artigo 7º (Falta ou impedimento do administrador)
Artigo 8º (Publicitação das regras de segurança)
Artigo 9º (Dever de informação a terceiros)
Artigo 10º (Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização)
Artigo 11º (Obras)
Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9º, 10º, 12º e 165º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº 38 382, de 7 de Agosto de 1961, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.
Artigo 12º (Direito transitório)
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3º.
1- Os administradores de prédios em regime de propriedade horizontal, mediante prévia deliberação da assembleia de condóminos, podem abrir contas de depósito a prazo denominadas " contas poupança-condomínio ".
2- As contas poupança-condomínio destinam-se exclusivamente à constituição de um fundo de reserva para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação.
3- Para efeitos do disposto no número anterior, as obras de beneficiação são apenas as determinadas pelas autoridades administrativas.
2- A mobilização do saldo das contas deverá ser realizado por meio de cheque ou ordem de pagamento, emitidos a favor do construtor ou do credor do preço de venda dos materiais ou serviços para a realização das obras nas partes comuns do prédio nos termos do presente diploma.
3- Após deliberação da assembleia de condóminos, a todo o tempo é permitido aos titulares de uma conta poupança-condomínio, comunicar à instituição depositária a alteração dos objectivos que se propôs com a abertura da conta, desde que sejam repostos os benefícios fiscais que lhe tenham sido aplicados.
Revogado, pelo nº 3 do artigo 10º da Lei nº 30-G/2000, de 29.12
1- Qualquer instituição de crédito habilitada a receber depósitos pode constituir contas poupança-condomímio pelo prazo contratual mínimo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo, efectuando-se as entregas ao longo de cada prazo anual, nos termos que forem acordados com as instituições de crédito.
1- Se o saldo da conta poupança-condomínio for aplicado em qualquer finalidade diferente da prevista no nº 2 do artigo 1º ou dele forem levantados fundos antes de decorrido o prazo contratual, aplicam-se as regras vigentes na instituição depositária para depósitos a prazo superior a um ano, sendo anulado o montante dos juros vencidos e creditados que corresponda à diferença de taxas, bem como o valor correspondente aos benefícios fiscais que lhes tenham sido aplicados.
2- Sem prejuízo do disposto do número anterior, desde que o remanescente, sem incluir os juros creditados, exceda os montantes mínimos fixados pela instituição depositária, o titular pode continuar com a conta poupança-condomínio, mantendo-se a certeza do empréstimo.
3- Podem igualmente ser mantidos todos os benefícios aplicáveis, no caso de o saldo de uma conta poupança-condomínio ser integralmente transferido para outra conta da mesma natureza em instituição de crédito distinta.
1- Aos titulares de contas poupança-condomínio constituídas há mais de três anos e que pretendam mobilizar o saldo é garantido o direito à concessão de um impréstimo.
b) Não pode ser superior à diferença entre o valor das obras projectadas, segundo avaliação das instituições de crédito, e o saldo das contas poupança-condomínio, à data da concessão dos empréstimos.
1- Salvo se houver lugar à aplicação do disposto no Código Penal quanto ao crime de abuso de confiança, a utilização abusiva da conta poupança-condomínio é punível coima de € 99,76 a €1246,99, sendo-lhe aplicável o disposto no Decreto-Lei nº 433/82, de 27 de Outubro.
2- Compete à repartição de finanças da área do prédio, elaborar o processo de contra-ordenação e aplicar a coima.
O que diz a legislação do condomínio
Sobre as partes comuns - artigo 1421º do Código Civil
QUAIS SÃO AS PARTES COMUNS? - ARTIGO 1421º CÓDIGO CIVIL
- O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro
- As garagens e outros locais de estacionamento;
Sobre a propriedade exclusiva do condómino - artigo 1420º Código Civil
- Fracções autónomas (Propriedade de vários indivíduos)
O que diz a legislação sobre a propriedade horizontal
Quais os documentos necessários para a constituição de um prédio em propriedade horizontal?
- Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as fracções autónomas respeitam os requisitos legais;
O que é o título constitutivo da propriedade horizontal ? - artigo 1418º do Código Civil
Neste documento tem que ser feita a descrição das várias fracções do prédio, sendo fixado o valor de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem.
Exemplo: "A fracção H tem 3 assoalhadas, uma casa de banho, cozinha, um hall e uma varanda, tendo o valor de 12 mil contos, correspondendo a uma permilagem de 20".
- Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
- Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
- Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
O que diz a legislação sobre quem deve obedecer às normas do título constitutivo
É possível alterar o título constitutivo?
Apenas por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da acta assinada por todos).
Se o título constitutivo nada disser quanto ao fim a que se destina, qualquer fracção é possível fazer a alteração do uso?
- Deliberação da assembleia de condóminos aprovando a alteração por maioria de 2/3;
- Licença de alteração de utilização emitida pela Câmara.
O título constitutivo pode ser declarado nulo?
Sim, desde que atribua às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara ou se não fizer a individualização das fracções ou não lhes atribuir valor.
A legislação permite que a casa da porteira, fracção comum, seja arrendada a outrém?
Pode, desde que continue a ser tratada como coisa comum.
Essa fracção só pode ser arendada para habitação?
Depende. Se o título constitutivo não fizer limitações à utilização da fracção, a assembleia de condóminos pode deliberar por maioria de 2/3 dar outro fim à fracção.
O título constitutivo da propriedade horizontal pode estabelecer normas contrárias à lei?
O que diz a legislação sobre seguro dos condomínios
A legislação e o seguro obrigatório
Quem está obrigado a celebrar o seguro obrigatório?
Nos condomínios, é obrigatória a actualização anual do seguro
A legislação e o seguro facultativo
O que diz a legislação de condomínios sobre protecção da propriedade privada
Proibições e obrigações impostas aos condomínios - artigo 1422º do Código Civil
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de cosas imóveis.
Quais as limitações ao exercício dos direitos dos condóminos?
- Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
- Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
Pode o condómino realizar obras que modifiquem a linha arquitectónica do edifício?
Sim. Para tal (I) não pode pôr em risco a segurança do prédio (II) tem de solicitar autorização à assembleia de condóminos e esta tem de ser dada por maioria de 1/3 e (III) posteriormente, terá de solicitar à Câmara Municipal a licença.
Quais são as obrigações do proprietário da fracção?
- Arrendar a fracção para o fim a que ela se destina, mencionado no título constitutivo;
- Informar o arrendatário da sua fracção das regras que regulamentam o condomínio, anexando o regulamento de condomínio ao contrato de arrendamento;
- O condómino proprietário da fracção é responsável perante o administrador pelos actos do arrendatário que violem a legislação ou o regulamento do condomínio;
- O condómino proprietário da fracção é obrigado a efectuar o pagamento dos encargos de fruição das partes comuns, excepto se for acordado entre o proprietário/senhorio e o arrendatário ficarem essas despesas a cargo deste último.
Quem está obrigado a efectuar as despesas do condomínio?
Em regra quem está obrigado a efectuar as despesas de condomínio é o proprietário/senhorio da fracção.
O que diz a legislação sobre a assembleia de condóminos
Assembleia de condóminos: definição
Número de reuniões da assembleia de condomínio por ano
Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio.
Regras a que obedece a convocatória das reuniões
Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos.
Conteúdo da convocatória
Consequências da falta de quórum
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.
Votação – quantos votos por fracção
O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fracção corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fracção; uma fracção com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fracção com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.
O regulamento do condomínio pode, no entanto, determinar que cada fracção tem direito a um voto.
Decisões da assembleia – que maiorias
Excepções a esta regra:
I - Deliberações que exigem 2/3 do valor total:
II - Deliberações que exigem unanimidade:
- Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a ¾ do seu valor total;
- Aprovação do regulamento do condomínio;
A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de recepção, até trinta dias após aprovação da acta.
Falta de um condómino a uma reunião
A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes
Se o condómino não teve oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino informa a assembleia que o vai representar. Posteriormente, o condómino ausente ratifica, ou seja, aceita as decisões tomadas em seu nome.
Sobre deliberações inválidas
O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.
O que diz a legislação sobre as despesas dos condomínios
Como devem ser divididas as despesas?
As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções.
- Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
Método de pagamento das despesas correntes
Sobre quem gere esse dinheiro?
Despesas com inovações - artigo 1426º do Código Civil
As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no título III A. 1).
Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada - obras de natureza voluntária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.
Reparações indispensáveis e urgentes nos condomínios
DESPESAS COM OBRAS DE CONSERVAÇÃO E BENEFICIAÇÃO
Reparações necessárias à manutenção dos condomínios
Um condómino que vive no 3º andar pode recusar-se a pagar o serviço de elevador alegando que tem pânico de elevadores e que sobe sempre pelas escadas?
Não. Uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo.
Se um condómino não habita a sua fracção está obrigado a pagar os encargos resultantes da vida em condomínio?
Sim, terá que pagar o valor da quota de condomínio que lhe cabe, uma vez que para a lei o que conta é o uso que cada condómino pode fazer das coisas
comuns, e não o uso que efectivamente faça delas.
Sobre um condómino se recusa a pagar as despesas correntes do condomínio
O administrador deverá interpor acção judicial contra ele, funcionando a acta da assembleia de condóminos que deliberou o pagamento desse valor, como título executivo.
Se um terraço de cobertura, utilizado exclusivamente por um condómino necessitar de obras, deverá ser apenas ele a suportar o custo dessas obras?
O que diz a legislação sobre o administrador do condomínio
- Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
Sobre remunerações
Duração do exercício das funções
Falta de nomeação de administrador
Se mesmo assim o administrador não houver sido nomeado judicialmente, as suas funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
Destituição do administrador no decurso do seu mandato
Interposição de acções em tribunal pelo administrador
O que diz a legislação sobre as obras no condomínio
Obras facultativas
As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio
- Rotura na canalização da água.
Quem é responsável pela execução das obras no condomínio?
Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a actuação do condómino.
Quem suporta os custos das obras no condomínio?
Quando deverão ser feitas obras nos condomínios?
Sobre destruição do prédio
Os condóminos que não queiram a reconstrução poderão ser obrigados a vender as suas fracções a outros condóminos.
Gipdomus - administração de condomínios, Lda.