Source: https://www.eporady24.pl/dzialanie_na_szkode_dzieci_wspolwlasnosc,pytania,4,213,13053.html
Timestamp: 2019-09-18 04:51:19+00:00
Document Index: 125720529

Matched Legal Cases: ['art. 198', 'art. 210', 'art. 210', 'art. 622', 'art. 211', 'art. 212', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5']

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 09.09.2015
Podpisałem przedwstępną umowę notarialną na zakup udziałów w nieruchomości lub też 2 nowo wydzielonych działek – jest to współwłasność ojca i 3 dzieci. Są 2 lata na dokonanie czynności. W umowie zapisana jest wielkość działek. Notariusz radzi, by właściciel udziałów założył odrębne księgi na działki. Ze zniesieniem współwłasności mu się nie spieszy… Czy jeżeli podpiszę umowy na zakup udziałów, a nie dogadam się z dziećmi sprzedającego, to sąd może uznać do za działania ojca na szkodę dzieci i np. odebrać mi moją część? Jak się zabezpieczyć?
Z Pana wyjaśnień wynika, że zawarł Pan ze współwłaścicielem udziałów w nieruchomości przedwstępną umowę sprzedaży udziału we współwłasności lub działek o określonej wielkości. Z Pana relacji wynika także, że przyszły sprzedawca ma na sprzedaż dwa lata (w tym czasie można żądać jej wykonania).
Wprawdzie nie widziałem samego tekstu umowy, jednak mam co do niej duże wątpliwości w zakresie zawarcia umowy sprzedaży rzeczy przyszłej, gdyż wynika ze stanu faktycznego, że obecnie działki nie są wydzielone, a poza tym stanowią nadal przedmiot współwłasności ojca zawierającego z Panem umowę i jego trójki dzieci.
Oczywiście wielkość udziału w nieruchomości jest znana i na tej podstawie można przypuszczalnie wyliczyć przypadającą na ten udział powierzchnię we współwłasności, jednak nigdy nie wiadomo, do jakich ustaleń dojdzie w trakcie ewentualnego postępowania dotyczącego zniesienia takiej współwłasności.
Na wstępie wyjaśnię, że pod pojęciem współwłasności należy rozumieć również wspólność prawa. Ze współwłasnością rzeczy mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy (prawa) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Może być ona albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną (niekiedy zwaną bezudziałową).
Pana kontrahent pozostaje we współwłasności w częściach ułamkowych, tj. współwłasności, w której każdy ze współwłaścicieli (współuprawnionych) ma swój, precyzyjnie określony udział. Z sytuacją taką mamy do czynienia m.in. w przypadku majątku spadkowego.
Nawet jeżeli Pana kontrahentowi przysługuje np. 1/2 udziału w działkach, to nie ma on możliwości podzielenia ich i sprzedaży działki o powierzchni odpowiadającej takiemu udziałowi. Taką umowę mogą zawrzeć, ale wszyscy współwłaściciele razem. Sam ojciec takiej transakcji nie przeprowadzi, chyba że dokona zniesienia współwłasności.
Aby więc „wyjść” ze współwłasności, Pana kontrahent musi albo w formie umowy, albo przez wniosek złożony do sądu żądać jej zniesienia.
W Pana przypadku moim zdaniem może Pan nabyć jedynie udział we współwłasności od Pana kontrahenta, co jednak nie da Panu gwarancji, że udział ten przełoży się na działkę o określonej powierzchni.
Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.
Nabywając udział, stanie się Pan zgodnie z prawem jednym ze współwłaścicieli z określonymi uprawnieniami, a przede wszystkim uprawnieniem do żądania sądowego zniesienia współwłasności. Żądanie takie wynika z przepisów prawa i z charakteru instytucji współwłasności, która generalnie traktowana jest jako stan przejściowy.
Tak więc moim zdaniem nabycie udziału we współwłasności, a następnie żądanie jej zniesienia nie może być uznane przez sąd rażąco krzywdzące dla współwłaścicieli, nie ma ku temu podstaw. Problemem będzie, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności otrzyma Pan jedynie spłatę (sąd przyzna nieruchomości dzieciom), a spłata będzie niższa niż zakup udziału (to powinien mieć Pan na uwadze). Ponadto postępowanie w sprawie zniesienia współwłasności jest co do zasady kosztowne, przede wszystkim gdy brak zgody co do podziału (konieczne powołanie biegłych).
Unormowanie problematyki znoszenia współwłasności zawierają przepisy art. 210–221 Kodeksu cywilnego. Jak już wspomniałem, zniesienie współwłasności nastąpić może w dwojaki sposób: w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub przez sąd.
W przepisach prawa nie jest odrębnie uregulowana kwestia umownego trybu zniesienia współwłasności, pozostawiając współwłaścicielom szeroką swobodę w tym zakresie. Jedynym warunkiem jest sporządzenie takiej umowy w formie aktu notarialnego, gdyż przedmiotem takiej umowy będzie nieruchomość. Trzeba jednakże wskazać, że każdorazowo dla zawarcia umowy zniesienia współwłasności niezbędna jest zgoda wszystkich, a nie tylko niektórych, współwłaścicieli. W swoich wyjaśnieniach nie wskazał Pan, czy pozostali współwłaściciele wyrażają ewentualną zgodę na zniesienie współwłasności w sposób dla Pana najbardziej odpowiedni.
W tym przypadku prawo wystąpienia do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności przysługuje każdemu, pojedynczemu współwłaścicielowi (art. 210 Kodeksu cywilnego), z tym tylko zastrzeżeniem, że uprawnienie to może zostać wyłączone na czas nie dłuższy niż lat pięć, w drodze wcześniejszej umowy wszystkich współwłaścicieli. Dodatkowo, w ostatnim roku przed upływem okresu, na jaki współwłaściciele zgodnie wyłączyli możliwość żądania zniesienia współwłasności, dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat, a przedłużenie to można ponowić. O powyższym zastrzeżeniu jednak nie wspominał Pan, dlatego należy stwierdzić, że Panu jako przyszłemu – jednemu ze współwłaścicieli przysługiwać będzie prawo do wystąpienia o podział do sądu.
Zniesienie współwłasności kwalifikuje się do trybu sądowego postępowania nieprocesowego. W związku z tym postępowanie wszczynane jest na wniosek zainteresowanego, a orzeczenie – merytorycznie rozstrzygające sprawę – przybiera formę postanowienia. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest on zobowiązany uprzednio zasięgnąć stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem współwłaścicieli, chyba że projekt podziału sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Możliwe jest również zawarcie w takiej sprawie ugody sądowej.
sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.
Podział fizyczny rzeczy jest z reguły najprostszym, a zarazem pożądanym sposobem dlatego, że unika się w ten sposób obciążania któregokolwiek ze współwłaścicieli obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych. Zniesienie tą drogą współwłasności zostało jednak wyłączone w sytuacji, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy (chodzi tu przede wszystkim o niezgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Kodeksu cywilnego).
Zniesienie współwłasności w drodze przyznania rzeczy, stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do rzeczy (praw) wspólnych, których nie można podzielić. Sąd ma w tym zakresie postępować „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zawód, wiek współwłaścicieli, charakter (rodzaj) wspólnej rzeczy lub prawa (co ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości rolnej), sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich możliwości majątkowe, co ma istotne znaczenie w kwestii spłat.
Nie znam stanowiska pozostałych współwłaścicieli, jednak jeżeli także oni (jeden z nich) będą chcieli przejąć nieruchomość na własność, to sąd, przychylając się do tego, wyznaczy dla Pana spłatę. Oczywiście taki podział wejdzie w rachubę, jeżeli podział fizyczny nie będzie możliwy.
W ostateczności zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez „podział cywilny”, rozumiany jako sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Zastosowanie tego sposobu – na podstawie orzeczenia sądu – wymaga sprzedaży dokonywanej stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego). Jest to jednak najmniej korzystny sposób podziału nieruchomości ze względu na spore koszty licytacji oraz uzyskiwanie z reguły niższych cen niż ceny rynkowe danej nieruchomości.
Oczywiście niezależnie od wskazania sposobu podziału, każdy ze współwłaścicieli może zażądać rozliczenia nakładów na nieruchomość wspólną, a to w postaci posadowienia na tej nieruchomości budynku wyłącznie z własnych pieniędzy czy też innych nakładów zwiększających jej wartość.
Do takich wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wspólnej należą m.in. roszczenia z tytułu pobranych pożytków i innych przychodów oraz dokonanych nakładów (np. uchwała SN z 26 marca 1970 r., sygn. akt III CZP 7/70); w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej przez współwłaścicieli na podstawie przepisów ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250) współwłaściciele mogą żądać w związku z wybudowaniem na niej przed datą wydania aktu własności budynków rozliczenia nakładów stosownie do poniesionych wydatków (uchw. SN z 4 lipca 1980 r., sygn. akt III CZP 42/80, LexPolonica nr 301402, OSNCP 1980, nr 12, poz. 232).
Co do wniosku, to w przypadku zgodnego podziału współwłasności opłata sądowa od wniosku wynosi 300 zł, jeżeli między współwłaścicielami nie ma zgodnego planu co do podziału nieruchomości – opłata od wniosku wynosi 1000 zł.
Do zgłoszenia wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości potrzebny jest odpis księgi wieczystej, z którego wynikać będzie, kto jest właścicielem nieruchomości. Ewentualnie można załączyć wycenę nieruchomości i wypis z ewidencji gruntów i budynków. Mapa terenu z wrysowaną lokalizacją może okazać się zbędna, a sąd dopiero nakaże jej uzyskanie przez biegłego geodetę, który stwierdzi czy możliwy jest podział zaprezentowany przez Pana, głównie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Innego sposobu zniesienia współwłasności i spowodowania, że grunt będący współwłasnością (albo wydzielona z niego działka) zostanie Pana własnością, nie ma. Proszę się jednak spróbować dogadać ze współwłaścicielami i nabyć od nich wydzielone działki bez zniesienia współwłasności (zgoda wszystkich współwłaścicieli).
Wracając do Pana obaw, że udział zostanie Panu zabrany, wskutek tego, że najpierw nabył Pan udział we współwłasności, a następnie wniósł Pan sprawę o zniesienie, stwierdzam, że nie ma takiej możliwości.
W najgorszym przypadku wniosek o zniesienie zostanie oddalony z uwagi na fakt, że wniesienie go w danych okolicznościach może być uznane przez sąd za nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 Kodeksu cywilnego). Co jednak nie pozbawi Pana własności udziału.
Zgodnie z art. 5 Kodeksu cywilnego „nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony”.
Stosowanie tego przepisu do żądania zniesienia współwłasności potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 stycznia 2007 r., sygn. akt III CZP 117/06, który stwierdził, że „stosowanie art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest wyłączone”.
Przestrzeganie zasad współżycia społecznego powinno być zatem immanentnym czynnikiem każdego zachowania się w każdej sytuacji (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1962 r., sygn. akt 4 CO 9/62).
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu zaznaczył, że „w dotychczasowej judykaturze kwestia zastosowania art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości była rozstrzygana jednolicie”. Już w orzeczeniu z dnia 4 sierpnia 1949 r., sygn. akt C 974/49 („Przegląd Notarialny” 1950, nr 7–8, s. 141) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „żądanie zniesienia współwłasności części nieruchomości, które są potrzebne do wspólnego użytku (np. podwórze), może być nadużyciem prawa. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajmował w późniejszych orzeczeniach, podkreślając jednak, że żądanie zniesienia współwłasności można uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w wypadkach wyjątkowych. Stanowisko to wynikało nie tylko ze zobiektywizowanych reguł wyznaczających zakres stosowania art. 5 k.c., ale także z istoty współwłasności w częściach ułamkowych, która ma charakter tymczasowy” (por. uchwała z dnia 20 kwietnia 1962 r., sygn. akt 4 CO 9/62 oraz postanowienia z dnia 3 grudnia 1966 r., sygn. akt III CR 301/66, OSNCP 1967, nr 12, poz. 220).
Oczywiście, przyjęcie, że stosowanie art. 5 Kodeksu cywilnego do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości jest dopuszczalne, nie odsuwa na bok wypracowanych w nauce i judykaturze reguł określających zakres stosowania tego przepisu. Chodzi zwłaszcza o wyjątkowość i tymczasowość ochrony wynikającej z art. 5, a także wyłączenie jego stosowania w sytuacji, w której interes osoby uprawnionej może być zaspokojony w inny sposób, np. przez ustanowienie służebności.
Reasumując więc, odmowa zniesienia współwłasności może nastąpić jedynie wyjątkowo, jeżeli interes pozostałych współwłaścicieli będzie wyjątkowo zagrożony, co dzieje się wyjątkowo rzadko (np. podział spowoduje brak dostępu do drogi publicznej przez jednego ze współwłaścicieli).
Dla przestrogi zaznaczam, iż w wypadku gdy pozostali współwłaściciele nie wyrażą zgody na zniesienie współwłasności, to sprawa ta może trwać okres dłuższy niż 2 lata. Proszę więc rozważyć, czy w zaistniałej sytuacji nie ucierpi Pana interes.
Razem z narzeczonym kupiliśmy na spółkę niezabudowaną działkę pod budowę domu. Następnie o warunki zabudowy wystąpił narzeczony, stąd zostały wydane na jego nazwisko. Jest również wpisany do projektu budowlanego jako inwestor, jego nazwisko widnieje także na innych dokumentach związanych z budową domu.
Budowę doprowadziliśmy do stanu surowego, po czym razem wzięliśmy kredyt hipoteczny, jednak zdolność kredytową posiadał tylko narzeczony. W związku z tym prosimy o wyjaśnienie, jaki jest obecnie status prawny naszego domu, kto jest jego właścicielem i co powinniśmy zrobić, aby nieruchomość stała się współwłasnością. Jak dotąd nie jesteśmy małżeństwem i w najbliższym czasie nie planujemy ślubu.
Za jaki okres czasu mogę domagać się w sądzie od współwłaściciela wynagrodzenia za bezprawne i wyłączne korzystanie z nieruchomości? Wiem, że o wysokości tego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe wynajmu. Jakie informacje muszę w tym celu przekazać sądowi? Wystąpiłam o powołanie biegłego w tym zakresie. Czy dla określenia przez sąd wielkości przypadającego mi udziału podstawą jest tylko postanowienie o nabyciu spadku według ustawy, czy mogą być wzięte pod uwagę odmienne postanowienia umowne, rodzinne, chociaż nieakceptowane przez drugą stronę?