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Timestamp: 2020-07-05 23:45:53
Document Index: 370226000

Matched Legal Cases: ['Art. 13', 'BGH', '§ 573', '§ 536', '§ 11', '§ 9', '§ 307', 'BGH', '§ 5', '§ 305', '§ 9', '§ 307', 'BGH', '§ 536', '§ 307', '§ 536', '§ 536', '§ 535', '§ 5', '§ 305', '§ 535', '§ 535', 'BGH', '§ 320', '§ 320', '§ 536']

MIETRECHT - Kanzlei Kapitalanlagerecht - Rechtsanwalt Dr. Andreas Rohde
W o h n r a u m- u. G e w e r b e m i e t r e c h t
Die KANZLEI DR. ROHDE vertritt im Wohnraum- und Gewerbemietrecht Mieter und Vermieter. Eine frühzeitige (!), fachkundige Beratung kann viel Zeit, Nerven und letztlich auch viel Geld sparen. So sollten Mieter beispielsweise (insbesondere bei Vorliegen einer Rechtsschutzversicherung) nicht zu lange untätig bleiben, wenn Mängel auftreten. Vermieter sollten bei Verzug mit Mietzahlungen nicht zu lange auf einen glücklichen Ausgang vertrauen.
Die KANZLEI DR. ROHDE hilft bei der Vorbereitung und Einreichung einer Räumungsklage oder der Verteidigung gegen eine ungerechtfertigte Klage auf Räumung, insbesondere bei einem nur vorgetäuschten Eigenbedarf. Ebenso werden Sie unterstützt bei der Beantragung und Begleitung der Vollstreckung (Räumung der Wohnung). Die Vertretung vor Gericht überlassen Sie der Kanzlei. Darum müssen Sie sich nicht kümmern.
LG Berlin, Urteil vom 13.2.2020, Az. 67 S 369/18: Eine heimliche, wochenlange Videoüberwachung, um eine unerlaubte Untervermietung nachzuweisen, ist – so das Landgericht Berlin – unzulässig! Es gebe mildere Mittel, wie etwa eine gezielte Scheinanmietung oder die Befragung von Nachbarn.
Das Vorbringen des Vermieters zu dem von ihm behaupteten Kündigungsvorwurf unterfällt einem Sachvortragsverwertungsverbot, wenn sein Parteivortrag auf Informationen beruht, die er unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt hat.
In dem Fall, den das LG Berlin als Berufungsgericht zu entscheiden hatte, wurden den Mietern zweier Wohnungen im Januar und Februar 2018 dreimal wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte sowohl außerordentlich als auch ordentlich gekündigt. Die Mieter stritten den Vorwurf der unerlaubten Untervermietung jedoch ab. Die Vermieterin verwies auf das Ergebnis einer heimlich über mehrere Wochen durchgeführten Videoüberwachung der Wohnungseingangsbereiche und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Die Mieter fochten das erstinstanzliche Urteil jedoch an. Sie trugen vor, dass die Videoaufnahmen einem Verwertungsverbot unterliegen würden, da sie grundrechtswidrig angefertigt worden seien. Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieter und hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Sie habe nicht darlegen können, dass eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung vorliegt. Der auf die Videoaufnahmen gestützte Sachvortrag sei unbeachtlich, da dieser auf einem grundrechtswidrigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter basiere.
Zwar könne die von einem Vertragspartner veranlasste Videoüberwachung eines anderen Vertragspartners nicht nur zur Aufdeckung von Straftaten, sondern ebenso zur Aufdeckung eines auf Tatsachen gegründeten konkreten Verdachts einer schwerwiegenden Pflichtverletzung zulässig sein. Eine Videoüberwachung mit Aufzeichnungsfunktion greift jedoch – so das LG Berlin – in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht auf informationelle Selbstbestimmung ein. Der mit der Überwachung verbundene Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht muss deshalb stets auch einer Abwägung der beiderseitigen Interessen nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit standhalten. Dieser verlangt, dass der Eingriff geeignet, erforderlich und unter Berücksichtigung der gewährleisteten Freiheitsrechte angemessen ist, um den erstrebten Zweck zu erreichen.
Gemessen daran war – so das Landgericht – die erst durch die heimliche Installation einer Videokamera gegenüber den Wohnungseingangstüren der Wohnungen ermöglichte wochenlange Ausspähung der Wohn- und Lebensverhältnisse der Beklagten in jeder Hinsicht unverhältnismäßig und damit grundrechtswidrig. Die von der Klägerin veranlassten Maßnahmen dienten zwar der Aufklärung des Verdachtes einer schweren Vertragsverletzung durch die Beklagten. Die unbefugte - und noch dazu gewerbliche - Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung stelle zwar eine schwerwiegende Vertragspflichtverletzung dar.
Die Klägerin habe jedoch nicht die Verhältnismäßigkeit der Mittel gewahrt. Denn für den - auch über Indizien zu führenden - Beweis unerlaubter Untervermietung wären nicht nur erheblich grundrechtsschonendere Maßnahmen wie etwa gezielte Scheinanmietungen durch die Klägerin selbst oder von ihr beauftragte Dritte ohne Weiteres ausreichend und erfolgversprechend gewesen.Für die Klägerin wäre es ebenfalls möglich gewesen, sich beweiskräftige Informationen über die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnungen durch die Befragung von Nachbarn, Hausbediensteten und sonstigen Dritten zu beschaffen. Zusätzliche - und zudem hinreichend beweissichere - Erkenntnisse konnte die Klägerin durch die wochenlange Videoobservation der Wohnungen ohnehin nicht gewinnen, da die zum Gegenstand ihres Sachvortrags erhobene Auswertung des Videomaterials keinen belastbaren Aufschluss über die Identität der gefilmten Personen oder den Charakter ihres Aufenthaltes erbracht hat.
Damit falle der Klägerin, die sich als landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber ihren Wohnraummietern überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden bedient habe, eine schwerwiegende vorprozessuale Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Beklagten zur Last. Diese Verletzung würde perpetuiert und vertieft, wenn ihr Sachvortrag insoweit prozessuale Berücksichtigung zu Teil würde. Das Vorbringen der Klägerin unterfalle deshalb nicht nur einem Beweis-, sondern auch einem bereits auf der Darlegungsebene verorteten Sachvortragsverwertungsverbot.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18. Juni 2018, Az. 7 S 8432/17, entscheidet (Pressemitteilung Nr. 29/2019 des OLG Nürnberg vom 16.09.2019): Vermieter haben kein Recht, die Mietwohnung zusammen mit beliebigen Dritten zu besichtigen!
Der Kläger ist Eigentümer eines Reihenmittelhauses, das er an die Beklagten vermietet hatte. Er hat das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil die Beklagten wiederholt gänzlich unbegründete Mängelanzeigen gemacht hätten. Der Kläger fühlte sich hierdurch schikaniert. Er vertrat die Auffassung, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei. Dies begründete er auch damit, dass ihm wiederholt verweigert worden war, das vermietete Objekt zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. Das Amtsgericht Erlangen hat die Klage abgewiesen, da ein Kündigungsgrund nicht vorlegen habe.
Das Amtsgericht führte dabei im Hinblick auf den geltend gemachten weiteren Kündigungsgrund, einem mitgebrachten Zeugen sei der Zutritt zur Wohnung verwehrt worden, aus, dass ein Vermieter grundsätzlich vom Mieter verlangen könne, unter bestimmten Voraussetzungen die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten. Allerdings bedürfe es hierzu eines besonderen Anlasses, welcher insbesondere dann gegeben sei, wenn es darum gehe, Schäden oder Gefährdungen festzustellen oder zu überprüfen. Dabei dürfe der Vermieter aus sachlichen Gründen auch dritte Personen zur Besichtigung mitbringen, allerdings folge aus der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG aber, dass es sich um Personen handeln müsse, die dem Anlass der Besichtigung gerecht würden.
Der Kläger hatte gegen das Urteil des Amtsgerichts Erlangen Berufung zum Landgericht Nürnberg-Fürth eingelegt, welche mit Beschluss zurückgewiesen wurde.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Vermieter bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung zwar eine fachkundige Person, wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen, mitbringen dürfe, nicht aber einen sachunkundigen Dritten. Dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung werde nur dann Rechnung getragen, wenn eine Besichtigung effektiv durch fachkundige Personen durchgeführt und weitere Termine vermieden würden. Die Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.
Bundesgerichtshof ( BGH) mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) an!
Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16:
Nr. 152/2017 vom 27.9.2017
Landgericht Berlin, Urteil vom 9.3.2017, Az. 67 S 7/17: Unwirksamkeit einer Klausel über Schönheitsreparaturen auch bei renoviert überlassener Wohnung.
Der Leitsatz lautet: Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.
Die Parteien schlossen am 12. Juni 2001 einen von der Klägerin gestellten Formularmietvertrag, in dem es unter § 11 u.a. heißt:
"Instandhaltung der Mieträume:
4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter. ...".
Das Wort "Vermieter" ist handschriftlich gestrichen. Die Parteien vereinbarten die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht als Teil des Entgelts, den der Beklagte als Gegenleistung für die Leistungen der Klägerin zu entrichten hatte.
Die Klausel ist – wie das Landgericht ausführlich begründet hat – gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam, auch wenn sie entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH (…) und in konsequenter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG a.F. (§ 305c BGB n.F.) nicht als Vornahmeklausel, sondern stattdessen als Klausel zur Tragung der Kosten der vom Vermieter oder einem Dritten durchgeführten Schönheitsreparaturen durch den Mieter auszulegen sein sollte. Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der "kundenfeindlichsten" Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen (…); damit aber verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 9 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) gemessen ihre innere Rechtfertigung …
Sofern die Klausel den Beklagten - entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut, aber in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH (…) - nicht zur Kostentragung, sondern zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, ist sie wegen Verstoßes gegen die §§ 536 Abs. 4 BGB, 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) ebenfalls unwirksam.
Gemäß § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind bei (Formular-)Vereinbarungen, mit denen der Wohnraummieter einschränkungslos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, erfüllt. Zwar regeln vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im Einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache auf eigene Kosten auszuführen, deren Durchführung - wie bei Schönheitsreparaturen (…) - gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von Gesetzes wegen dem Vermieter obliegt. Bei der gemäß § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) gebotenen "kundenfeindlichsten" Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln indes dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt (…). Das gilt nicht nur für die Abwälzung von Kleinreparaturen (…), sondern erst recht für die Auferlegung der - regelmäßig mit einem vergleichsweise deutlich höheren (Kosten-)Aufwand - verbundenen Schönheitsreparaturen auf den Mieter …
In diesem Zusammenhang kann … dahinstehen, ob die Mietvertragsparteien im Sinne der sog. "Entgeltthese" tatsächlich stillschweigend vereinbaren, dass sich die Abwälzung der Schönheitsreparaturen des Mieters nicht als anteilige Abwälzung der den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Instandsetzungs- und Instandhaltungslast, sondern als Teil des Entgelts darstellt, das der Mieter als Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters zu entrichten hat (...). Denn eine entsprechende "Entgeltabrede" müsste sich dem geschlossenen Mietvertrag derart klar und unmissverständlich entnehmen lassen, dass eine Auslegung der Klausel im Sinne einer Abwälzung der Schönheitsreparaturlast und eines damit verbundenen anteiligen Gewährleistungsausschlusses zu Lasten des Mieters als unvertretbar erschiene. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es in jeder Hinsicht, da der Sinn und Zweck, der Wortlaut, die Systematik und die Begleitumstände des Vertragsschlusses keinen - zudem unzweifelhaften - Rückschluss dahingehend erlauben, die Parteien hätten dem eindeutigen Wortlaut und der ebenso eindeutigen Systematik des Vertrages zuwider nicht die dem Vermieter aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erwachsenden Pflichten zur Instandsetzung- und Instandhaltung anteilig auf den Mieter abgewälzt, sondern stattdessen zur Meidung einer ansonsten höher kalkulierten (Inklusiv-)Miete die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich als Teil der von diesem zu erbringenden geldwerten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung vereinbart …
Gemessen an diesen Grundsätzen benachteiligt die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast den beklagten Mieter unangemessen, da die auferlegten Schönheitsreparaturen weder tatsächlich noch wirtschaftlich begrenzt sind und es ebenfalls an einer Kompensationsleistung des Vermieters für die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast fehlt."
LG Hamburg, Urteil vom 19.2.2013, Az. 316 T 7/13: Es fehlt an einem Verfügungsgrund bei Vorliegen von Schimmelbefall in der Mietwohnung, wenn der Mieter nicht eine gesundheitsgefährdende Beschaffenheit der Mietsache hinreichend glaubhaft macht. Sach- und fachgerechte Beseitigungen des Schimmelpilzes in der Wohnung stellen eine (teilweise) Vorwegnahme der Hauptsache dar und können deshalb nur ausnahmsweise im Rahmen der einstweiligen Verfügung angeordnet werden.
Das Landgericht führte u.a. aus:
"Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. … Besteht wie hier Streit darüber, ob die Feuchtigkeitserscheinungen auf die Beschaffenheit des Mietobjekts oder auf das Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen sind, kann dies regelmäßig nur im Wege der gerichtlichen Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Dazu bietet das einstweilige Verfügungsverfahren aber nicht den geeigneten Raum …Im Ergebnis kann aber das Bestehen eines Verfügungsanspruchs dahinstehen, da jedenfalls kein Verfügungsgrund besteht. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die vollumfänglich Bezug genommen wird, ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die begehrte Leistungsverfügung jedenfalls teilweise die Hauptsache vorwegnimmt. Ist das Begehren des Antragstellers auf Beseitigung der vorgetragenen Mängel und damit auf Erfüllung des Verfügungsanspruchs gerichtet, so nimmt eine entsprechende einstweilige Verfügung die Hauptsache vorweg. Schon deshalb kann sie nur in Ausnahmefällen ergehen ... Vorliegend ist keine Fallgestaltung gegeben, die eine (teilweise) Vorwegnahme der Hauptsache ausnahmsweise rechtfertigen würde. Dies ist nur der Fall, wenn die geschuldete Handlung - soll sie ihren Sinn nicht verlieren - so kurzfristig zu erbringen ist, dass die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht möglich ist und der dem Antragsteller aus der Nichterfüllung drohende Schaden den Schaden, der dem Antragsgegner aus der sofortigen - vorläufigen - Erfüllung entsteht, erheblich überwiegt … Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
Eine Beseitigungsverfügung ist allenfalls denkbar bei solchen Mängeln, die Leib oder Leben des Mieters konkret gefährden, z.B. bei undichten Gas- oder Stromleitungen oder bei drohendem Deckeneinsturz ... Auch bei sehr schweren Feuchtigkeitserscheinungen in den Mieträumen erscheint eine Beseitigungsverfügung grundsätzlich denkbar. Hierbei dürfte auf die Rechtsprechung zur Kündigung wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mietsache … zurückzugreifen sein, wonach (objektiv) eine erhebliche Gesundheitsgefahr für alle Bewohner oder Benutzer bzw. einzelne Gruppen von ihnen erforderlich ist …Eine derartige Gesundheitsgefahr hat der Antragssteller aus den vom Amtsgericht ausgeführten Gründen indes nicht glaubhaft gemacht … Im Übrigen bestehen - wie auch das Amtsgericht schon zutreffend ausgeführt hat - Zweifel an der Eilbedürftigkeit, die auch nicht von dem Vortrag des Antragsstellers in der Beschwerdebegründung ausgeräumt werden können. Auch bleibt unklar, was der Antragssteller unter der Erledigung des Hauptsacheverfahrens in der "üblichen und angemessenen Frist" versteht, insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei Streit um Schimmelbeseitigung in der Regel Sachverständigengutachten einzuholen sind."
BGH, Urteil vom 11.6.1997, Az. XII ZR 254/95: Der eine Minderung des Mietzinses geltend machende Mieter genügt seiner Darlegungslast, wenn er den konkreten Sachmangel bezeichnet. Das mit dem Sachmangel einhergehende Maß der Beeinträchtigung braucht er nicht darlegen. Dem Mieter steht wegen seines Erfüllungsanspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands die Einrede nach § 320 Abs. 1 BGB zu.
"Da die Minderung des Mietzinses … kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (und damit einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er nicht vorzutragen; diesen hat das Gericht ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigen zu klären … Außerdem steht dem Mieter wegen seines Erfüllungsanspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes die Einrede aus § 320 BGB zu, die einen Verzug auch dann ausschließen kann, wenn er das Zurückbehaltungsrecht nicht ausdrücklich geltend gemacht hat …"
AG Wetzlar, Urteil vom 11.8.2005, Az. 38 C 2034/04: Bietet der Vermieter an, Mietmängel durch eine fachlich nicht ausreichend qualifizierte Hilfskraft beseitigen zu lassen, müssen sich die Mieter darauf zumindest dann nicht einlassen, wenn vorherige Arbeiten der Hilfskraft in der Wohnung bereits mehrfach zu inakzeptablen Ergebnissen geführt haben. Verweigert der Vermieter endgültig eine andere Art der Mängelbeseitigung, haben die Mieter einen Anspruch auf Vorschusszahlung nach § 536a Abs. 2 BGB.