Source: https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=15028
Timestamp: 2020-08-03 20:47:04
Document Index: 135420667

Matched Legal Cases: ['OGH', '§ 17', '§ 17', '§ 16', '§ 14', '§ 6', '§ 17']

Wohnfläche viel kleiner als im Mietvertrag - Forum Recht
Wohnfläche viel kleiner als im Mietvertrag
SiolaLeponi
Registriert: 06.02.2020, 21:18
Beitrag von SiolaLeponi » 06.02.2020, 21:48
ich hab leider nichts konkretes dazu finden und wollte fragen ob hier jemand mehr dazu weiß.
Es handelt sich um einen kürzlich abgeschlossenen Mietvertrag.
Ich habe die Wohnung, die mit 88 qm Wohnfläche ausgeschrieben war besichtigt und ein paar Tage darauf den dazugehörigen Mietvertrag unterschrieben. Im Zuge dessen wurde mir auch ein Grundrissplan ausgehändigt. Da ich mir für das Einrichten den Wohnungsplan gerne digitalisiere, ist mir aufgefallen, dass die Wohnung laut Plan nur etwa 70 qm groß ist. Es war bei der Besichtigung so, dass mir der Vermieter die Grundflächen der einzelnen Räume nicht sagen konnte und die vorhandenen Dachschrägen nicht gerade von hilfreich waren um selbige mit dem freien Auge abschätzen zu können.
Im Mietvertrag steht unter dem Punkt des Mietgegenstandes explizit, dass es sich um eine Wohnung (mit Auflistung der Zimmer) im Ausmaß von ca. 88qm handelt. Die Begehung und die Schlüsselübergabe findet erst nächste Woche statt. Ich bin noch nicht in die Wohnung eingezogen, habe aber den Mietvertrag, mit einem Zusatzschreiben, dass die Begehung und das Festhalten der Mängel erst bei der Übergabe stattfinden wird, bereits unterschrieben.
Was soll ich bzw. kann ich in diesem Fall machen? Ich finde die Wohnung in Ordnung, bin aber davon ausgegangen, dass diese 88 qm groß ist. Wenn die Wohnung jetzt 18 qm weniger hat (>20% weniger), würde ich denselben Preis wahrscheinlich nicht bezahlen wollen. Für einen angepassten Preis würd ich die Wohnung wahrscheinlich trotzdem nehmen. Habe ich Anspruch auf eine Preisanpassung, da der Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde oder ist der Vertrag einfach nichtig und ich bekomme meine Kaution zurück?
Soweit ich das verstanden habe, fällt die Wohnung (Dachstuhlausbau im Altbau) nur teilweise in den Anwendungsbereich des MRG.
Re: Wohnfläche viel kleiner als im Mietvertrag
Beitrag von alles2 » 08.02.2020, 00:19
Hast Du alle relevanten Räume - Wohn-, Schlafzimmer, Küche, Bad, Toilette und Vorzimmer - für die Wohnfläche einberechnet?
Gibt es einen Balkon? Und wie hast Du die Dachschrägen mitberücksichtigt?
Zumindest alles über 10 % Abweichung (Wohn- und/oder Nutzfläche) könntest Du in Form einer Mietzinsminderung durchsetzen!
Wende Dich an den Konsumentenschutz der AK. Dort gibt es ein Mietrechtsexperte!
Beitrag von SiolaLeponi » 08.02.2020, 10:25
Ja, ich habe alle Räume berücksichtigt. Es gibt auch eine Terrasse, deren Fläche aber explizit und zusätzlich zur Wohnung erwähnt wird. Die Dachschrägen habe ich dabei aber gar nicht berücksichtigt, obwohl diese bis etwa 50 cm über den Boden reichen. Also man würde wahrscheinlich noch einmal 15 qm abziehen können, wenn man diese Fläche korrekt abzieht. Ebenso eine Fläche unter einer Wendeltreppe die dementsprechend auch unbenutzbar ist habe ich nicht abgezogen.
Gilt das mit den 10% auch wenn die Wohnung nicht vollständig unter das MRG fällt?
Wie soll ich Ihrer Meinung am besten vorgehen? Bei der Begehung alle Räume selber ausmessen und dann eine Mietzinsminderung fordern? Der Vermieter wird sich wahrscheinlich quer stellen und mir allerhöchstens anbieten den Vertrag als nichtig zu erklären. Vielleicht sollte ich noch erwähnen, dass es sich bei dem Vermieter selbst um einen Anwalt handelt.
Beitrag von alles2 » 08.02.2020, 15:37
Zur Wohnfläche zählen nur Flächen, die zu Wohnzwecken dienen. Jene des Stiegenhauses gehören daher nicht dazu.
Üblicherweise sind jene der Terrasse zu einem Viertel zu der Wohnfläche zuzählbar.
Gibt es auch eine Garage oder ein Wintergarten?
Ist die niedrigste Stelle der Dachschräge unter einem Meter Raumhöhe, wird keine Fläche der Wohnfläche zugerechnet. Ansonsten wären es 50 % der darunter liegenden Fläche.
Soweit ich weiß, hat der Typ der Mietwohnung bzw. des Mietverhältnisses (also die Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des MRG ) keinerlei Einfluss auf die tolerierbare Abweichung bei der Berechnung der Nutz-/Wohnfläche in Quadratmeter. Es reglementiert den Hauptmietzins, die Gestaltungsmöglichkeit der Betriebskosten, die Kündbarkeit eines unbefristeten Vertrages durch den Vermieter und das gesetzliche vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters.
Wie bereits erläutert, würde ich mich zuerst an den Mietrechtsexperten des Konsumentenschutzes wenden.
Theoretisch hast Du die Möglichkeit, die Mieten nur vorbehaltlich zu bezahlen. Musst aber dabei aufpassen, denn der Vermieter könnte im schlimmsten Fall eine Räumungsklage erwirken! Wenn Deine Forderung realistisch und plausibel begründbar ist, bist Du da auf der eher sichereren Seite und die Klage wird nicht durchgehen. Denn Du musst für nichts bezahlen, was es nicht gibt!
Egal ob der Vermieter Anwalt ist oder nicht, schildere ihm Deine Erkenntnisse und unterbreite ihm ein Angebot zur Mietzinsreduzierung. Gib ihm dabei auch die Möglichkeit darzulegen, wie er auf die berechnete Wohnfläche gekommen ist, sollte er eine ablehnende Haltung einnehmen. Ist seine Argumentation unschlüssig, solltest Du eigentlich nichts zu befürchten und das Gericht auf Deiner Seite haben! Das ist natürlich eine unverbindliche Auskunft meinerseits, denn Korruption gibt es überall
Zuletzt geändert von alles2 am 08.02.2020, 18:53, insgesamt 1-mal geändert.
Beitrag von SiolaLeponi » 08.02.2020, 18:10
Eine weitere Frage hätte ich trotzdem noch: Ist der (mangelhafte) Vertrag denn überhaupt gültig ohne die Übernahme? Wenn ich das Ganze jetzt vor der Begehung und Übergabe ansprechen würde, könnte der Vermieter dann einfach sagen, dass es in diesem Fall dann erst gar nicht zu einer Übergabe kommt und der unterschriebene Mietvertrag hier seine Wirkung verliert?
Beitrag von alles2 » 08.02.2020, 20:14
Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht bei einem unterschriebenen, und damit abgeschlossenen, Mietvertrag ohne zugebilligtes Kündigungsrecht für den Mieter (was es eher selten oder überhaupt nicht gibt). Das gilt für beide Vertragsparteien. Außer der Vertrag wurde am Tag der Erstbesichtigung unterschrieben oder es liegt ein grobes, rechtswidriges Verschulden wie ein Mietzinsrückstand vor oder es gibt ein gegenseitiges Einverständnis (mit Unterschrift durch einen Aufhebungsvertrag ?). Dabei wäre dennoch die vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten.
Beitrag von SiolaLeponi » 14.02.2020, 20:02
08.02.2020, 15:37
lt. OGH https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/die-nutzflaechenermittlung-im-dachgeschoss/
stimmt das nicht ganz, oder woher haben Sie diese Informationen her?
https://www.immodienstag.at/wp-content/uploads/2018/07/170404_Vortrag_R.Lettner.pdf hat geschrieben: Dachschrägen nach MRG/WEG bzw. MA25
1..., dass das Gesetz hinsichtlich der Raumgröße keine bestimmte Raumhöhe vorsehe, grundsätzlich somit die gesamte Bodenfläche zu berücksichtigen sei. Dachbodenräume seien nach dem Gesetzestext nur dann auszunehmen, wenn sie nach ihrer Ausstattung nicht zu Wohn- oder Geschäftszwecken geeignet seien (§ 17 Abs. 2 MRG). Diese Formulierung könne nicht so verstanden werden, dass die Räume tatsächlich zur Bewohnung geeignet sein müssten, es genüge wohl, wenn sie sich zur Nutzung als Nebenräume, wie etwa Garderobenr., Speis, Bügelkammer bzw. Waschmaschinenraum oder dgl., wie sie üblicherweise in einer Wohnung zu finden seien, eigneten. ...
... Auf die Raumhöhe und die damit verbundene Möglichkeit, den Raum über der Bodenfläche zu nutzen, nimmt § 17 Abs 2 MRG – gleich § 16 Abs 2 WGG 1979, der dem Mietrechtsgesetzgeber als Vorbild diente (vgl. RV 425 BlgNR 15.GP, 39 zu § 14 des Entwurfes) sowie § 6 Abs 1 WEG 1975 - nicht Bedacht. Darüber hinaus zählt das Gesetz jene Gebäudeteile auf, die bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen sind (§ 17 Abs 2 Satz 2 MRG). Danach hängt die Frage, ob Keller- und Dachbodenräume zur Nutzfläche gehören oder bei deren Berechnung nicht zu berücksichtigen sind, davon ab, ob sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Auch hier stellt das Gesetz nicht auf eine bestimmte Raumhöhe und die Möglichkeit ab, den gesamten Raum über der Bodenfläche des Keller- oder Dachbodenraumes zu nutzen.
Beitrag von alles2 » 14.02.2020, 21:32
Ich schrieb von der Wohnfläche! Du beziehst Dich auf die Nutzfläche.
Beides berechnet sich unterschiedlich!
Beitrag von SiolaLeponi » 15.02.2020, 01:30
Weißt du vielleicht was davon dann schlussendlich herangezogen wird für die Angabe im Mietvertrag wenn der Wortlaut " Wohnung im Ausmaß von ..." lautet?
Beitrag von alles2 » 15.02.2020, 13:09
Das kann ich nicht wirklich beurteilen, was dem Vermieter beim Mietvertrag durch den Kopf gegangen ist. Dazu müsste man es sich genau anschauen. Beispielsweise ob noch sonstige Räumlichkeiten wie Abstellräume, Garage oder das Stiegenhaus separat erwähnt werden.
Tendenziell würde ich sagen, dass die Nutzfläche in erster Linie für Objekte zu gewerblichen Zwecken (Lager, Produktion, Büro, Veranstaltungen usw.) herangezogen wird. Aber eben auch zu Wohnzwecken.
Du kannst Dir denken, dass dabei gerne mal zum eigenen Vorteil getrickst wird. Wenn etwas innerhalb gesetzlichen Rahmens schwammig formuliert wird, kann man niemanden etwas konkretes vorwerfen. Ein findiger Anwalt sollte wissen, was er macht.
Wer weiß, vielleicht wurde vorher beide "Flächenformen" korrekt ausgerechnet und dann der höhere Wert hergenommen, ohne es genau bezeichnet zu haben.
Sehr wohl kannst Du den Vermieter dezent fragen, an welche Flächenbezeichnung er sich orientiert hat, um danach eine eigene Berechnung anzustellen und zu vergleichen.