Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/03298a.htm
Timestamp: 2019-03-22 19:00:15
Document Index: 296718630

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 551', 'BGH']

Barkaution, Verpfändung eines Sparbuchs - Anmerkung zum Urteil des AG Tiergarten vom 11.3.03 - 6 C 92/03 - (Aufsatz) | Berliner Mieterverein e.V.
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Barkaution, Verpfändung eines Sparbuchs
von RA Markus Willkomm
Die Entscheidung des Amtsgerichts betrifft ein häufig in der Praxis auftretendes Problem.
Statt eine Barkaution oder eine Mietbürgschaft zu stellen, wird häufig ein Sparbuch oder ein Mietkautionskonto zu Gunsten des Vermieters verpfändet.
Bestehen am Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche mehr, hat der Mieter nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist einen Anspruch auf Freigabe der Sicherheit. In vielen Mietverträgen wird diese Überlegungsfrist mit drei Monaten angegeben. Soweit nichts vereinbart ist, beträgt die Frist nach der Rechtsprechung regelmäßig sechs Monate nach vollständiger Rückgabe der Mietsache. Die Freigabe erfolgt durch eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber der kontoführenden Bank.
Bestehen noch Ansprüche des Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis, so kann der Vermieter das ihm verpfändete Sparbuch beziehungsweise Mietkautionskonto kündigen und das Guthaben in Höhe der gepfändeten Ansprüche von der Bank einziehen.
Ist, wie so häufig, bei Beendigung des Mietverhältnisses streitig, ob noch Ansprüche des Vermieters bestehen, hilft es dem Mieter nichts, bei der Bank der Auszahlung des Guthabens zu widersprechen. Die Banken sind auf Grund der formularmäßig getroffenen Verpfändungsvereinbarungen regelmäßig zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet, ohne dass sie zu prüfen haben, ob die Ansprüche des Vermieters tatsächlich bestehen.
Die Bank wird auf Anforderung des Vermieters das Guthaben auf dem Mietkautionskonto nach Ablauf der Kündigungsfrist an diesen auszahlen, auch wenn zwischen Vermieter und Mieter offene Ansprüche strittig sind.
Dem Mieter bleibt nach der Auszahlung nichts anderes übrig, als den Vermieter auf Rückzahlung des an diesen ausgezahlten Betrages gegebenenfalls gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Die Klage hat jedoch nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn dem Vermieter keine Ansprüche zustanden und die Auszahlung an ihn zu Unrecht erfolgte. Von besonderer Bedeutung ist hierbei, ob der Mieter beweisen muss, dass dem Vermieter Ansprüche nicht zustanden oder ob der Vermieter beweisen muss, dass er die Sicherheit zu Recht in Anspruch genommen hat, also die Forderungen gegen den Mieter bestanden, derentwegen er die Mietsicherheit in Anspruch genommen hat.
Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass der Mieter, der schließlich aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen der unberechtigten Inanspruchnahme der Sicherheit Ansprüche geltend macht, alle Anspruchsvoraussetzungen zu beweisen habe, also auch, dass dem Vermieter keine Ansprüche zustanden.
Diesen Beweis zum Beispiel bei Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen zu führen, dürfte für den Mieter fast unmöglich sein.
Bei Rückforderungsprozessen des Sicherungsgebers (hier des Mieters) wegen der Inanspruchnahme einer Bürgschaft durch den Sicherungsnehmer (hier des Vermieters) hat jedoch nach der Rechtsprechung des BGH der Sicherungsnehmer darzulegen und zu beweisen, dass die durch die Bürgschaft gesicherten Forderungen gegen den Sicherungsgeber bestanden und fällig waren (BGH, Urteil vom 24.10.2002, IX ZR 355/00, NJW 03, 352).
Nur am Rande sei angemerkt, dass dem Sicherungsgeber ein eigener Anspruch gegen den Sicherungsnehmer auf Rückzahlung des vom Bürgen ausgezahlten Betrages zusteht (BGH, a.a.O.). Die zum Teil in der Rechtsprechung vertretene Auffassung, der Sicherungsgeber müsse sich den Anspruch vom Bürgen abtreten lassen, ansonsten habe der Ausgleich im Verhältnis Bürgen (Bank) und Sicherungsnehmer (Vermieter) zu erfolgen (so etwa Kammergericht, Urteil vom 29.10.00, 20 U 1885/00), trifft daher so nicht zu. Vielmehr kann der Sicherungsgeber selbst verlangen, dass der Vermieter an die Bank, oder falls diese bereits beim Mieter Rückgriff genommen hat, an ihn zahlt (BGH, a.a.O.).
Für die unberechtigte Inanspruchnahme eines verpfändeten Kautionskontos gilt nichts anderes als bei der unberechtigten Inanspruchnahme einer Bürgschaft. Auch hier trägt also der Sicherungsnehmer (Vermieter) die Beweislast dafür, dass ihm fällige Forderungen gegen den Mieter zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen durfte. Dem Mieter steht ein eigener Anspruch gegen den Vermieter zu.
Auch wenn sich die Beweislast durch die Inanspruchnahme des Kautionskontos oder der Bürgschaft durch den Vermieter nicht verschiebt, ist die Auszahlung an den Vermieter doch mit erheblichen Nachteilen für den Mieter verbunden. Insbesondere trägt der Mieter das Risiko der Insolvenz des Vermieters, weil die Mietsicherheit nun nicht mehr von dem Vermögen des Vermieters getrennt ist. Das Guthaben ist nach Auszahlung dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters ausgesetzt, so dass der Mieter im Rahmen der Zwangsvollstreckung oft zu spät kommt.
In der Insolvenz des Vermieters bestehen nun keine Aussonderungsrechte mehr.
Die Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten betrifft die Frage, ob der Mieter diese Gefahr abwenden kann, indem er eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Einziehung des Kautionsguthabens gegen den Vermieter beantragt.
Voraussetzung für eine erfolgreiche Durchsetzung im einstweiligen Verfügungsverfahren ist zunächst der Verfügungsanspruch.
Dieser ergibt sich regelmäßig aus der Verpfändungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter (sowie der Bank). Diese ist mangels anderer Vereinbarungen dahin auszulegen, dass der Sicherungsnehmer (Vermieter) von der Sicherheit nur Gebrauch machen darf, wenn ihm fällige Ansprüche gegen den Sicherungsgeber (Mieter) zustehen.
Der Sicherungsgeber (Mieter) hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter (Sicherungsnehmer) die Einziehung des verpfändeten Mietkautionsguthabens unterlässt, wenn ihm keine fälligen Forderungen gegen den Mieter (mehr) zustehen.
Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens wird deshalb der Mieter darzulegen haben, dass keine offenen Forderungen bestehen.
In der baurechtlichen Rechtsprechung wird hinsichtlich des Vorgehens gegen die Inanspruchnahme einer Bürgschaft auf erstes Anfordern gefordert, der Sicherungsgeber müsse durch so genannte liquide Beweismittel darlegen, dass die Inanspruchnahme der Sicherheit rechtsmissbräuchlich sei.
Es müsse daher im einstweiligen Verfügungsverfahren unzweifelhaft feststehen, dass der Sicherungsnehmer keine Ansprüche gegen den Gläubiger mehr habe. Die entsprechenden Beweismittel müssten im einstweiligen Verfügungsverfahren vorgelegt werden. Die bloße Glaubhaftmachung sei nicht ausreichend (vgl. etwa Urteil des Kammergerichts vom 24.7.1996 – 26 U 2216/96 -).
Diese Rechtsprechung ist meines Erachtens auf die unberechtigte Inanspruchnahme eines Guthabens auf einem verpfändeten Mietkautionskonto nicht zu übertragen. Sie erklärt sich aus den Besonderheiten der gestellten Sicherheit einer Bürgschaft auf erstes Anfordern, mit der der Sicherungsnehmer sofort liquide Mittel erhalten soll, sofern der formelle Garantiefall eingetreten ist.
Im Wohnraummietrecht ergibt sich demgegenüber aus § 551 BGB die Verpflichtung des Vermieters, gestellte Sicherheiten gesondert von seinem Vermögen anzulegen. Auch im Gewerbemietrecht und im Pachtrecht ist der Vermieter/Verpächter verpflichtet, die gestellte Sicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen (BGH NJW 1994, S. 3287 ff., KG KG-Report 1999, 328 ff.), es sei denn, die Parteien hätten ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Der Vermieter ist daher zur Inanspruchnahme der gestellten Sicherheit nur berechtigt, wenn zum einen die formellen Voraussetzungen der Inanspruchnahme der Sicherheit (hier Kündigung des verpfändeten Kautionskontos) als auch die materiellen Voraussetzungen im Valutaverhältnis (Bestehen einer offenen Forderung gegen den Mieter) gegeben sind. Das Amtsgericht hat daher zutreffend die bloße Glaubhaftmachung als ausreichend angesehen, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.
Zuzustimmen ist dem Amtsgericht auch insoweit, dass es den Verfügungsgrund allein in der Gefahr gesehen hat, dass der Vermieter gegen den Unterlassungsanspruch aus der Sicherungsabrede verstößt (so auch Kammergericht, Urteil vom 3.2.1982, BauR 1982, 386). Hinzu kommt, dass bei der unberechtigten Inanspruchnahme der Kaution die Gefahr besteht, dass das Kautionsguthaben dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters ausgesetzt ist mit der Folge, dass der Mieter in der Zwangsvollstreckung leer ausgehen könnte.
Folge der einstweiligen Verfügung ist zunächst, dass der Vermieter zur Zahlung eines Ordnungsgeldes ersatzweise Ordnungshaft verurteilt wird, wenn er die Kaution gleichwohl von der Bank einfordert. Die Bank wäre trotzdem formaljuristisch nicht gehindert, an den Vermieter auszuzahlen, da die Entscheidung ihr gegenüber nicht bindend ist.
Nach meinen Erfahrungen zahlen die Banken jedoch an den Vermieter nicht, wenn sie von der einstweiligen Verfügung zuvor durch den Mieter informiert werden. Es empfiehlt sich, gegebenenfalls die Bank über ein beantragtes einstweiliges Verfügungsverfahren zu informieren, da sich oft erreichen lässt, dass mit der Auszahlung zumindest bis zur Entscheidung über die einstweilige Verfügung gewartet wird.