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Timestamp: 2016-10-22 07:05:42+00:00
Document Index: 81868543

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 271', 'art. 45', 'art. 100', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

4A_547/2015 (14.04.2016)
4A_547/2015 � � Arr�t du 14 avril 2016
repr�sent�e par Me Christian L�scher, avocat,
bail � loyer; cong� contraire aux r�gles de la bonne foi,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 19 juin 2015 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
A.a.�B.________ est locataire de locaux commerciaux dans un immeuble situ� au centre de Lausanne. Il a repris, par avenant du 12 d�cembre 2005, le bail qu'un pr�c�dent locataire d�tenait depuis le 1
er�octobre 1993. Le contrat pr�voyait une dur�e initiale de cinq ans, avec renouvellement de cinq ans en cinq ans sauf avis de r�siliation signifi� une ann�e � l'avance. Le loyer mensuel brut �tait de 2'030 fr. pour une surface de 143 m
L'immeuble appartient � A.________ AG (ci-apr�s: la bailleresse) depuis octobre 1999.
Apr�s diverses hausses, le loyer mensuel a �t� port� en janvier 2009 � 3'563 fr., incluant 170 fr. de charges, ce qui �quivaut � un loyer annuel net de 285 fr./m
2eu �gard � la surface indiqu�e dans le contrat ([3'393 x 12]: 143).
A.b.�Par formule officielle dat�e du 8 ao�t 2012, la bailleresse a notifi� au locataire une r�siliation non motiv�e pour l'�ch�ance ordinaire du 30 septembre 2013.
Le 10 ao�t 2012, le locataire a vainement cherch� � atteindre C.________, collaborateur de la bailleresse. La fiche �tablie au sujet de cet appel t�l�phonique indique que le locataire souhaitait entretenir le pr�nomm� de la r�siliation et attendait que celui-ci le rappelle.
Un rendez-vous a �t� fix� le 14 ao�t 2012 dans les locaux lou�s. La bailleresse �tait repr�sent�e par C.________, le locataire par deux collaboratrices.
Le 22 ao�t 2012, la bailleresse a adress� au locataire un courrier ayant notamment la teneur suivante:
Faisant suite � votre r�cent entretien en vos bureaux avec M. C.________, nous avons le plaisir de vous remettre, ci-joint, un nouveau contrat de bail, en deux exemplaires, avec prise d'effet au 1er octobre 2013, aux conditions de loyer suivantes:
Surface de bureaux�������CHF 370.-/m2/an (hors frais accessoires et TVA 8%)
Le contrat joint � ce courrier �tait valable cinq ans, du 1
er�octobre 2013 au 30 septembre 2018. Faisant �tat d'une surface estim�e � 150 m2, il pr�voyait un loyer net de 55'500 fr. par an ou 4'625 fr. par mois.
B.a.�Le locataire a contest� la r�siliation de son bail par requ�te d�pos�e le 30 ao�t 2012 devant l'autorit� de conciliation. Celle-ci a �mis une proposition de jugement pronon�ant l'annulation du cong�. La bailleresse s'y est oppos�e.
Le 14 mai 2013, la bailleresse a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une demande tendant en substance � faire constater la validit� de la r�siliation signifi�e le 8 ao�t 2012 et � faire intimer au locataire l'ordre de quitter les locaux, cas �ch�ant par mesure d'ex�cution forc�e.
Par jugement du 31 octobre 2013, le tribunal a annul� la r�siliation. Il a retenu que la bailleresse, tr�s peu de temps apr�s avoir signifi� son cong� au locataire, l'avait invit� � poursuivre leur relation contractuelle moyennant une forte augmentation du loyer; cherchant ainsi � imposer ses pr�tentions au locataire, elle r�alisait les pr�visions du motif d'annulation pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. b CO. Par surabondance, le cong� �tait aussi annulable en vertu de l'art. 271 al. 1 CO. La bailleresse n'avait pas �tabli quels �taient les loyers usuels du quartier, �chouant ainsi dans la preuve qu'elle pourrait obtenir d'un autre locataire une augmentation non abusive du loyer.
B.b.�Le Tribunal cantonal vaudois, statuant sur appel de la bailleresse, a confirm� le jugement de premi�re instance par arr�t du 19 juin 2015.
La bailleresse a saisi le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile dans lequel elle conclut comme en appel � ce que la r�siliation du 8 ao�t 2012 soit d�clar�e valable et � ce que le locataire re�oive l'ordre de quitter imm�diatement les locaux, ou qu'� d�faut il soit proc�d� � l'ex�cution forc�e.
Le locataire a conclu au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente s'est r�f�r�e � son arr�t.
Les conditions de recevabilit� du recours en mati�re civile sont satisfaites sur le principe, notamment celles aff�rentes au d�lai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et � l'exigence d'une valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1).
2.1.�La bailleresse reproche � la cour cantonale d'avoir �tabli de fa�on arbitraire les faits qui l'ont conduite � annuler le cong� en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO.
2.1.1.�Selon la clause g�n�rale de l'art. 271 al. 1 CO, le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. L'art. 271a CO �nonce une liste non exhaustive de motifs d'annuler le cong� donn� par le bailleur. Est notamment annulable le cong� donn� dans le but d'imposer une modification unilat�rale du bail d�favorable au locataire ou une adaptation de loyer (al. 1 let. b).
L'art. 271a al. 1 let. b CO prohibe le cong�-pression, soit le fait de placer le locataire face � l'alternative d'accepter une modification d�favorable ou de quitter les locaux (arr�t 4A_625/2014 du 25 juin 2015 consid. 2 i.f.; sous l'ancien droit, ATF 115 II 484 consid. 3c). Il importe peu que la modification recherch�e soit licite ou non; c'est le moyen utilis� qui est en soi r�pr�hensible (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2005, p. 742 n. 5.3.2; cf. ATF 115 II 83 consid. 4c). Il doit exister un lien de causalit� entre la r�siliation et la volont� du bailleur d'imposer sa pr�tention en modification du contrat. L'ordre dans lequel ont lieu la r�siliation et la manifestation de volont� du bailleur n'est pas d�terminant: la hausse de loyer exig�e peut donc �tre ant�rieure, concomitante ou post�rieure au cong� (arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004 consid. 2.1, in CdB 2005 p. 33; ATF 115 II 83 ibidem). Lorsque l'initiative de modifier le contrat �mane du locataire et que la d�claration du bailleur consiste en une acceptation, il n'y a pas d'adaptation de loyer unilat�rale au sens de l'art. 271a al. 1 let. b CO (arr�t pr�cit� 4C.343/2004 ibidem et les r�f. cit�es).
Sur le principe, le locataire qui veut faire annuler la r�siliation doit prouver les faits permettant de conclure qu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi (ATF 135 III 112 consid. 4.1; arr�t 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3). Il doit en particulier �tablir le lien entre le cong� et la volont� du bailleur d'imposer sa pr�tention. Cette preuve, qui se rapporte � un fait relevant du for int�rieur, peut r�sulter d'indices (arr�t pr�cit� 4C.343/2004 consid. 2.1).
Cela �tant, le bailleur doit motiver la r�siliation si le locataire cong�di� le dema nde (art. 271 al. 2 CO), et doit contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession n�cessaires � la v�rification du motif qu'il a invoqu� (ATF 135 III 112 ibidem; 120 II 105 consid. 3c). S'il ne collabore pas ou ne fournit aucun motif, le juge peut en d�duire dans le cadre de l'appr�ciation des preuves que le cong� ne repose sur aucun motif valable (arr�t pr�cit� 4A_345/2007 consid. 2.4.3; ATF 125 III 231 consid. 4b). Dans la mesure o� il invoque dans la discussion un fait favorable � sa th�se, le bailleur doit en prouver la v�racit� (arr�t 4A_484/2012 du 28 f�vrier 2013 consid. 2.2).
2.1.2.�En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, le juge verse dans l'arbitraire lorsque, sans raison s�rieuse, il ignore un �l�ment de preuve propre � modifier sa d�cision, lorsqu'il se trompe manifestement sur son sens et sa port�e ou encore lorsqu'il tire des constatations insoutenables des �l�ments recueillis (ATF 137 III 226 consid. 4.2 p. 234). L'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution serait envisageable, voire m�me pr�f�rable (ATF 138 I 305 consid. 4.3 i.f.).
2.2.�En l'occurrence, la bailleresse fait grief aux juges vaudois d'avoir arbitrairement opt� pour la th�se du locataire plut�t que pour la sienne, consistant � dire que l'envoi du nouveau bail �tait d� � l'initiative du locataire. Les juges auraient viol� les r�gles sur le fardeau de la preuve (art. 8 CC) en m�connaissant qu'il incombait au locataire d'�tablir le caract�re unilat�ral des modifications figurant dans le nouveau contrat, et partant la teneur des discussions ant�rieures � l'envoi du nouveau contrat. En l'absence de preuve, les juges cantonaux auraient d� constater que le locataire ne d�montrait pas r�aliser les conditions factuelles justifiant d'annuler le cong� en vertu de l'art. 271a al. 1 let. b CO; ils ne pouvaient retenir sans arbitraire que la bailleresse avait propos� la conclusion d'un nouveau bail.
2.3.�Comme cela vient d'�tre rappel�, il incombe au locataire de prouver le lien entre le cong� et la volont� de la bailleresse de lui imposer une hausse de loyer. Dans la mesure toutefois o� il parvient � �tablir que la bailleresse, dans la foul�e d'une r�siliation non motiv�e, a manifest� la volont� d'augmenter le loyer, il revient � celle-ci, si elle veut faire �chec � l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'�tablir que cette manifestation de volont� n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontan�ment par le locataire, voire une offre cons�cutive � la proposition spontan�e du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augment�.
Se pose la question de savoir si les faits survenus entre le cong� donn� le 8 ao�t et l'envoi d'un nouveau bail le 22 ao�t permettent de conclure � une sollicitation spontan�e du locataire.
Il est av�r� qu'apr�s la notification du cong� non motiv�, le locataire a cherch� le 10 ao�t � joindre C.________, collaborateur de la bailleresse. Dans une note r�sumant cet appel t�l�phonique, une collaboratrice de la bailleresse indique que le locataire a re�u une r�siliation de bail et attend l'appel du pr�nomm� (pi�ce 7 de la demanderesse). Une r�union s'est ensuite tenue le 14 ao�t dans les locaux lou�s. L'on ignore tout de cet entretien, � commencer par le point de savoir dans quelles circonstances il a �t� fix�. Tout au plus est-il �tabli que le locataire s'y est fait repr�senter par deux collaboratrices. Le courrier du 22 ao�t accompagnant l'envoi par la bailleresse d'un nouveau bail ne se r�f�re pas � un accord des parties ni � une demande du locataire, mais simplement � l'entretien r�cent tenu dans les locaux en pr�sence de C.________. Enfin, le nouveau bail adress� au locataire est limit� � cinq ans, avec une augmentation de loyer net d'environ 36 %, sans qu'il soit n�cessaire ici de discuter de la TVA et de la surface exacte des locaux.
La recourante ne remet pas en cause ces �l�ments de fait. Or, l'autorit� pr�c�dente pouvait sans arbitraire refuser d'en d�duire que le locataire aurait spontan�ment propos� une augmentation de loyer, respectivement que le nouveau contrat adress� au locataire refl�terait l'accord des parties. En effet, il n'�tait pas insoutenable de consid�rer que la premi�re d�marche du locataire avait pour finalit� de se renseigner sur le motif du cong�, d�s lors qu'il n'avait pas �t� pr�cis� par la bailleresse. De m�me, il n'�tait pas arbitraire de douter que les deux collaboratrices d�p�ch�es � la r�union du 14 ao�t aient eu le pouvoir et la volont� d'accepter au nom du locataire un contrat d�favorable dont rien n'indique qu'il lui aurait �t� soumis au pr�alable. La cour pouvait aussi se r�f�rer sans arbitraire au contenu du contrat pour y voir un indice que la modification propos�e n'�tait pas due � l'intervention spontan�e du locataire. Alors que la loi permet, � certaines conditions, d'obtenir une prolongation de bail jusqu'� six ans pour des locaux commerciaux (art. 272 et art. 272b al. 1 CO), la cour pouvait sans arbitraire douter que le locataire ait sugg�r� un contrat limit� � cinq ans avec une augmentation de loyer importante. Dans ces circonstances, il n'�tait pas insoutenable d'�carter aussi l'hypoth�se selon laquelle le locataire aurait � tout le moins sollicit� une offre de nouveau bail avec un loyer augment�.
En bref, la cour cantonale n'a pas vers� dans l'arbitraire en refusant de retenir que la proposition de hausse envoy�e le 22 ao�t au locataire avait �t� sollicit�e par celui-ci ou par ses deux collaboratrices.
2.4.�Le grief se r�v�le infond�. A juste titre, la bailleresse ne conteste pas que, sur la base des faits �tablis de fa�on non arbitraire par le Tribunal cantonal, l'annulation du cong� se justifiait en vertu de l'art. 271a al. 1 let. b CO.
2.5.�Les consid�rations qui pr�c�dent privent d'objet les griefs relatifs � l'argumentation subsidiaire de l'arr�t attaqu�, selon laquelle le cong� �tait aussi abusif sous l'angle de l'art. 271 al. 1 CO d�s lors qu'il n'�tait pas d�montr� que la bailleresse f�t en droit d'exiger un loyer plus �lev� d'un autre locataire (sur l'admissibilit� du cong� poursuivant un tel but, cf. ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110).
En d�finitive, le recours de la bailleresse doit �tre rejet�. En cons�quence, la recourante supportera les frais de la pr�sente proc�dure et versera au locataire intim� une indemnit� de d�pens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).