Source: http://www.ggv.com.br/2019/03/
Timestamp: 2019-09-23 18:12:19+00:00
Document Index: 41530179

Matched Legal Cases: ['artigo 27', 'artigo 27', 'artigo 3', 'artigo 18', 'artigo 18', 'artigo 22', 'artigo 28', 'artigo 167', 'artigo 884', 'artigo 27', 'artigo 27', 'artigo 482', 'artigo 421', 'artigo 215', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 20', 'artigo 20', 'artigo 20', 'artigo 20', 'artigo 20', 'artigo 393']

março 2019 - Grupo Gilberto Valente
Alienação Fiduciária – Leilões Negativos
28 de março de 2019 28 de março de 2019 Por GGV
Recebemos uma Escritura de Venda e Compra, sem fazer qualquer menção à arrematação, onde consta a CEF como vendedora e o José como comprador.
A aquisição da propriedade pela CEF se deu com a consolidação da propriedade em seu nome, através dos procedimentos previstos na Lei 9514.
Neste sentido, vale salientar que foi devidamente cancelada a alienação fiduciária constante na matrícula, cujo devedor era João.
Desta forma, resta a seguinte dúvida:
Para registrar a compra e venda, através da Escritura recebida, seria necessário averbar os leilões negativos?
Se os leilões foram negativos é porque não houve arrematação;
Apesar de não previsto na Lei 9.514/98 em ocorrendo venda e compra da propriedade após a consolidação desta em nome da credora fiduciária, deve sim ser averbado previamente os leilões negativos, para justificação a não arrematação por terceiros, e para segurança jurídica.
Ver nossa resposta anterior nesse sentido e as respostas do Irib encaminhadas com a nossa resposta anterior.
É o que entendemos.
São Paulo, 27 de Março de 2.019.
Recebemos a certidão da matrícula que segue em anexo junto à Escritura Pública de Venda e Compra.
Neste sentido, resta a seguinte dúvida:
Para registrar o título apresentado devemos solicitar o cancelamento da alienação fiduciária (R-4) e da CCI (AV-5) ou tais cancelamentos não são necessários com a consolidação da propriedade constante na respectiva matrícula?
Aguardo retorno e, desde já, agradeço a atenção.
Inicialmente, informamos de que a escritura acima citada não veio com a consulta, mas ao meu sentir após a consolidação da propriedade em nome da CEF (R.6.m/65.534), esta o alienou a terceiros por venda e compra,cuja escritura se pretende registrar;
Entretanto para o registro da escritura há a necessidade que sejam previamente averbados os leilões negativos (artigo 27 da Lei 9.514/97 e conforme abaixo);
Averbado os leilões negativos deve a CEF dar ao devedor fiduciante quitação da dívida (parágrafos 5º e 6º do artigo 27 citado. Esta quitação, entretanto não precisa ser averbada junto a matrícula do imóvel, pois essa quitação é de natureza pessoal e restrita as partes (fiduciário e fiduciante) (Decisão do CSMSP de nº 1095724-49.2016.8.26.0100 e da 1ª VRP da Capital – São Paulo de nº 1057235-06.2017.8.26.0100);
Desta forma, feito isto a alienação fiduciária estará cancelada automaticamente e prescinde de averbação, pois basta a informação no registro da consolidação, das averbações dos leilões negativos e da venda posterior pelo credo fiduciário;
Já quanto a CCI averbada esta precisa ser cancelada pela CEF, na qualidade de credora e de custodiante, pois inexistindo a alienação fiduciária que caucionava a CCI, ETA não pode perdurar;
A Cédula de Crédito Imobiliário – CCI pode se emitida sob a forma escritural ou cartular (artigo 3º da Lei 10.931/04);
Se cartular será necessária a sua apresentação com ou sem endosso para fins de averbação junto à matrícula do imóvel (onde averbada a emissão da CCI – artigo 18, parágrafo 5º da lei citada) para posterior averbação da quitação pela então credora endossatária identificada na CCI;
Se escritural deverá permanecer custodiada em instituição financeira e registrado em sistema de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central (parágrafo 4º do artigo 18, e 19, II da Lei 10.931/04). Com a cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97).
Portanto, como foi emitida CCI, deverá ser indicado pelo custodiante e pela instituição financeira de sistemas de registros e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil (CETIP, AB3SA Brasil Bolsa de Balcão. Enfim deve a CEF para o cancelamento da CCI indicar que é o credor, se ela própria ou terceiros. Que no caso deve ser a credora a própria CEF, pois caso contrario não poderia consolidar e alienar o imóvel.
São Paulo, 21 de Maio de 2.018.
Alienação fiduciária consolidação venda e compra necessidade de averbação dos leilões negativos.
(Ver também BE Irib nºs. 3.529 de 12/12/2008, 3.423 de 04/09/2008 e Negócio Fiduciário – Melhim Chalub –Editora Renovar – Rio de Janeiro – 2.006 item 4.4.10 – Leilão 291/296) n
Protocolo: 13152
Assunto: Arrematação
Verbetação: Alienação fiduciária. Arrematação. Carta de quitação. Primeiro leilão negativo – averbação. Goiás.
Em caso de Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel arrematado em Segundo Leilão Extrajudicial, é necessária para seu registro, a averbação da carta de quitação do imóvel ou da apresentação desta? E a averbação do Primeiro Leilão Negativo é necessária?
O art. 27 da Lei nº 9.514/67, § 4º, exige a quitação recíproca de fiduciante e fiduciário, que poderá constar da própria escritura de venda do imóvel leiloado ou em separado, devendo constar da matrícula no texto do ato de registro ou por meio de averbação em seguida. Dessa escritura constará, obviamente, que ela é feita em decorrência do segundo leilão, o que significa que no primeiro não houve lance satisfatório. Se o registrador considerar necessária a averbação prévia para mencionar esse fato, não vemos impedimento.
Protocolo: 12706
Verbetação: Alienação fiduciária. Leilão negativo – averbação. Espírito Santo.
Alienação Fiduciária e Leilão Negativo: Trata-se de pedido de averbação de resultado negativo dos 1º e 2º leilões, sem que houvesse arrematante, dando quitação geral e irrevogável ao devedor fiduciante e encerrando o regime jurídico da Lei nº 9.514/97 sobre o imóvel, cuja propriedade plena ficou consolidada nas mãos do credor fiduciário. Pergunta-se aos ilustres se é possível a realização dessa averbação e se há previsão legal para ela?
A nosso ver, é possível a averbação dos leilões negativos, considerando que o rol de atos previstos no art. 167, II da Lei de Registros Públicos não é taxativo, mas exemplificativo.
Protocolo: 11512
Verbetação: Alienação fiduciária. Leilão. Dação em pagamento – averbação. Mato Grosso do Sul.
Foi averbada uma Consolidação de Propriedade Fiduciária de um Imóvel em favor da CEF. Não tenho conhecimento se houve ou não leilão negativo (art. 27, da Lei nº 9.514/1997), bem como se a Instituição Financeira recebeu o bem imóvel por Dação em Pagamento (§8º, art. 26, da Lei nº 9.514/1997). Ocorre que, recentemente, recebi um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Pagamento Parcelado – Venda Direito ao Ocupante, em que CEF promete vender ao antigo proprietário (devedor fiduciante) o citado bem imóvel. Ressalto que a Consolidação da Propriedade Fiduciária ocorreu há mais de 06 meses.
Entendemos que a notícia acerca da realização dos leilões ou se houve a dação em pagamento deve ser averbada na matrícula imobiliária. Somente após estas providências é que poderá ser registrada a promessa de compra e venda sob comento.
Protocolo: 5615
Verbetação: Fiduciário – intimação. ITBI. Consolidação da propriedade – averbação. Leilão – prazo. São Paulo.
Após feitas as intimações regulares e diante no não comparecimento do devedor fiduciário para purga da mora, a CAIXA, juntou a guia comprobatória do recolhimento do ITBI, e requereu a averbação da consolidação da propriedade em seu nome. Feita a averbação da consolidação, a CAIXA requereu à serventia que fosse averbada a realização dos 2 leilões. Os leilões não foram realizados no prazo legal de 30 dias; É possível a averbação desses leilões? A lei determina a realização, mas nada dispõe sobre a averbação deles; Se esse instituto considera possível a averbação, qual o fundamento? o artigo 167, II, por não ser numerus clausus? Leilões realizados fora do prazo legal gera prejuízos a eventuais adquirentes?
O IRIB já se manifestou em caso semelhante ao seu. Veja:
“Leilão – averbação. Credor fiduciário – alienação – terceiro – possibilidade. Rio de Janeiro.
P – Poderá a fiduciária vender diretamente a terceiros imóvel que, após consolidada a propriedade e promovido os leilões, ninguém arrematou? Há necessidade de outro procedimento ou a consolidação basta para que a fiduciária faça o que quiser com o imóvel não arrematado nos leilões? Se sim, o fiduciante perderá tudo o que pagou sem ter nenhum direito?
R – Prezada associada:
Uma vez concluídos os dois leilões previstos na Lei nº 9.514/97 sem que tenha havido lance vencedor, o primeiro procedimento é averbar, na matrícula do imóvel, o auto de leilão, caracterizando o leilão negativo e a extinção da dívida, nos termos do § 6º, art. 27 da lei mencionada, permanecendo o bem no patrimônio do credor fiduciário sem quaisquer ônus.
Após a referida averbação, não vislumbramos nenhum óbice no sentido de que o credor fiduciário venda o imóvel a terceiro. Isso é possível, pois a propriedade está consolidada integralmente nas mãos do credor, podendo dela dispor livremente.
Em relação à compensação do devedor, no que se refere ao pagamento das parcelas já pagas, entendemos que este terá direito ao recebimento apenas das benfeitorias necessárias que, eventualmente, tenha realizado no imóvel, salvo se outra coisa não for acordada entre as partes. De qualquer forma, esta não é uma questão de interesse do Registrador, uma vez que, não terá reflexos no Registro Imobiliário.
Revisor: Dr. Valestan Milhomem da Costa
5544 5044”
Portanto, depreende-se que as averbações devem ser realizadas.
No caso de leilões realizados fora do prazo, temos que, teoricamente, quanto maior o interstício entre a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário e a realização do leilão, maior será o desenvolvimento da dívida, já que seu desenvolvimento (da dívida) se mantém até a data do primeiro leilão.
Acrescentamos que, embora não prevista expressamente a averbação dos leilões, é evidente a necessidade dela para que, na matrícula, conste o cumprimento da obrigação sem a qual não seria possível a consolidação. Quanto ao prazo, não vislumbramos problema para a dilatação, já que é o fiduciário o próprio beneficiado.
Protocolo: 5044
Revisor(es): Dr. Valestan Milhomem da Costa
Verbetação: Leilão – averbação. Credor fiduciário – alienação – terceiro – possibilidade. Rio de Janeiro.
Poderá a fiduciária vender diretamente a terceiros imóvel que, após consolidada a propriedade e promovido os leilões, ninguém arrematou? Há necessidade de outro procedimento ou a consolidação basta para que a fiduciária faça o que quiser com o imóvel não arrematado nos leilões? Se sim, o fiduciante perderá tudo o que pagou sem ter nenhum direito?
Alienação Fiduciária – Leilão em Outra Comarca – Falta de Previsão Contratual – Impossibilidade de Registro
27 de março de 2019 27 de março de 2019 Por GGV
Gostaria de suas considerações a respeito da escritura lavrada no Ofício de Brasília, principalmente no que diz respeito ao local da realização do leilão (Brasília, conforme consta da cláusula segunda).
Escritura pública de compra e venda lavrada em 14-02-2.019 pelo Oficio de Notas de Brasília.
Vendedora: CEF (AV 04 consolidação)
Imóvel: Prédio sob o nº xxx, casa 2, pela Avenida Um
O (s) leilão ões) não poderia (m) ter sido realizado (s) em outra comarca que não é o da situação do imóvel (Brasília – DF no caso). A lei não estabelece os procedimentos para realização do leilão, determinando, entretanto que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente aterem-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no direito positivo, notadamente aqueles explicitados no Código de Processo Civil (artigo 884, II) na Lei nº 9.514/97e no Decreto-lei nº 70/66 (Ver decisões da 1ª VRP da comarca da Capital de n°s. 111226-40.2018.8.26.0100 e 1007423-92.2.017.8.26.0100 e decisão do Conselho Superior da Magistratura de nº 1007423-92.2017.8.26.0100, ambas do 14º RI da comarca da Capital do Estado e com o mesmo número em face de recurso de apelação interposto contra decisão da 1ª VRP da Capital). Quanto ao edital ver também o item de nº 253 do Capítulo XX das NSCGJSP (…) promoverá intimação por edital, publicado por e (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de facil acesso, se no local não houver.
Também deve ser feita comunicação ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico (parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei 9.514/97) para fins de direito de preferência (parágrafo 2º-B do artigo 27 da citada Lei) (Decisões da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado de nºs. 1121498-13.2018.8.26.0100 e 078401-60.2018.8.26.0100);
Por essa razões o título não poderá acessar ao RI.
Estas são as considerações que sub censura fazemos.
São Paulo, 18 de Março de 2.019.
Registro de Escritura de Compra e Venda com parcelas Vincendas – Possibilidade
25 de março de 2019 26 de março de 2019 Por GGV
Por gentileza, analise a escritura pública lavrada pelo Tabelião de Notas desta cidade, notadamente quanto a forma de pagamento e quitação integral, que ocorrerá somente após a efetiva compensação ou recebimento de todas as parcelas.
Imóvel situado neste município.
Matrícula de nº XXXX
Valor R$ 200.000,00 dos quais já foram pagos R$ 110.000,00 restando o pagamento de R$ 90.000,00 que serão pagos em seis parcelas mensais, iguais e consecutivas no valor de R$ 15.000,00 cada uma vencendo-se a primeira em 01-03-2.019 e a última em 01-08-2.019 sendo que a quitação do preço somente ocorrerá após a efetiva compensação e/ou recebimento e/ou quitação das aludidas parcelas.
O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio, portanto perfeitamente possível o registro sem que se conste a forma de pagamento, pois o preço não se confunde com o pagamento ou forma de pagamento.
Caio Mario da Silva Pereira, registra que: “O segundo elemento da compra e venda, que desde os romanos já era considerado essencial (Digesto, liv. XVIII, tít. I, fr.2, parágrafo 1º: ‘Sine pretio nulla este venditio)”, e que a integra na forma da lei (Código Civil art.482) é o preço. Não basta, porém tal qual em relação à coisa haja preço. É mister reúna este alguns caracteres, sem cuja presença não chega a compor-se. (….) Em dinheiro, o preço pode ser representada a quantia correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de emissão do comprador, letra de cambio ou duplicata de seu aceite), representativa do preço em dinheiro. Há, contudo mister se trate efetivamente de um valor fiduciário, isto é, de um título representativo de dinheiro” (Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 11ª, 2.003, pag. 181);
No Capítulo XIV das NSCGJSP – Notas constam que:
Item 44. As escrituras para a sua validade e solenidade, devem conter:
A declaração, quando for o caso da forma de pagamento ser em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado ou outra forma estipulada pelas partes;
n) Declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso (dinheiro + Notas Promissórias no caso – grifo nosso);
O contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento.
O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio.
O contrato de compra e venda, por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do negócio.
Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.
Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474, do mesmo codex, tudo se passa no plano obrigacional.
Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência da propriedade se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a propriedade do adquirente é plena.
Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel, que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482), possa ser registrada, é necessário que possua os elementos, preço, objeto acordo de vontades, bem como os elencados no artigo n. 215 do CC, e na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador nº. 93.240/86.
O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro, mas o pagamento que é a execução do contrato poderá se avençado de maneira diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se estabeleceu preço e dele se deu quitação.
O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de vontades acordando no preço e na forma de pagamento
Conforme preleciona Ademar Fioranelli: “Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve ser recepcionada e registrada, operando-se a transmissão do domínio. A forma de pagamento, portanto não afeta a transferência de domínio. Não inserida no título a condição resolutiva para os efeitos do art. 474 do Código Civil, tudo se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia ter-se valido do pacto comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real que deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando forem abordadas as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá assim o vendedor, contentar-se com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que não pode afetar o registro. Por isso, ao ser redigido o registro da compra e venda, deverá ser inserido o preço da transação sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de ônus ou impor restrição ao registro. Se não deve constar do registro, tampouco pode o Ofício de Registro de Imóveis, admitir, posteriormente, a averbação da quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem com relação ao direito real inscrito.” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/Safe, 2001. p. 450/451). Assim, a cláusula resguardará o proprietário/vendedor se esta constar no título (escritura) de forma expressa e contundente. Caso contrário, tudo se passará somente no plano obrigacional, devendo-se o vendedor contentar-se tão somente com os títulos cambiais de natureza obrigacional e que não pode afetar o registro, saliente-se. No Registro de Imóveis, ao se redigir o registro da compra e venda, o preço da transação deverá ser inserido sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados, pois consistiria prática ilegal gravar de ônus ou impor restrição o registro.
Nos termos do artigo 421 do CC, as partes têm liberdade de contratar (ver também artigo n. 215, IV do CC) e a forma de pagamento é estranha ao registro e não o impede. A forma de pagamento do preço é questão de direito pessoal, não devendo, entretanto ser consignada no corpo do registro porque é matéria estranha a transmissão.
A escritura pública de compra e venda de bem imóvel é um contrato bilateral oneroso, e para que possa ser registrada é necessário que possua os elementos essenciais, tais como preço, objeto e o acordo de vontades, bem como os indicados no artigo 215, antes citado e na Lei n. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador n. 93.240/86.
Com relação ao preço, este deve estar consignado no título a fim de não incidir na falta de um dos elementos integrantes do contrato.
Já no que se refere ao pagamento (sua forma) é questão pessoal que refoge a esfera registrária, podendo, entretanto constar do registro: “Com as demais condições constantes do título”.
É o nosso entendimento, passível de censura.
São Paulo. 25 de Março de 2.019
3. Do exposto, acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para autorizar o registo. Custas ex causa. São Paulo, 29 de junho de 1978 – Acácio Rebouças, Presidente do Tribunal de Justiça, por não envolver inalienabilidade a matéria suscitada – Humberto de Andrade Junqueira, Corregedor Geral da Justiça e Relator – Young da Costa Manso, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça e Revisor.
Usucapião – Domínio Útil X Domínio Pleno
23 de março de 2019 25 de março de 2019 Por GGV
Compareceu em cartório o advogado da requerente e protocolou a sentença com o seu transito em julgado, tendo o funcionário do cartório solicitado que fosse apresentado o mandado acompanhado da inicial, planta, memorial descritivo, ART recolhida, sentença e transito em julgado> Tendo o mesmo ido até o fórum local conseguido a cópia da inicial, da planta, do memorial descritivo e exigido do funcionário o protocolo dos documentos.
Alegou o advogado que os cartórios do interior exigem documentos desnecessários.
Doutor devo registrar a usucapião, com os documentos que foram apresentados? Em caso negativo por gentileza, minutar as exigências.
Requerente: Fulana
Requerida: Mitra Diocesana local
Imóvel Terreno com 478,50 m2
Origem: Transcrição XXXX Livro 3-R
Sentença como mandado: folhas 4 e 6 e artigo 1.241, parágrafo único do CC
Somente Terreno sem constar construção folhas
Domínio Pleno folhas 6
Obs- todas folhas da sentença a qual transitou em julgado
Sim, porque a sentença servirá de mandado e transitou em julgado;
Lembramos que conforme sentença foi declarado o domínio pleno do imóvel usucapiendo e não o domínio útil. E que o registro conforme sentença será somente do terreno, devendo a (s) construção (ões) serem averbadas posteriormente a requerimento do interessado com a apresentação dos documentos de praxe (requerimento, habite-se, CND da obra, valor venal). Tudo conforme itens acima.
São Paulo, 21 de Março de 2.019.
21 de março de 2019 21 de março de 2019 Por GGV
É possível o registro do documento ?
Mandado de penhora expedido em 14-06-2.017, nos autos de Cumprimento de Sentença – Liquidação/Cumprimento/Execução
Exequente: Fulana
Executados: Beltrano, (casado com Sicrana) e sua irmã Deltrana.
Penhora relativa a direito de herança e que recaiu sobre à ¼ ou 25,00% da nua propriedade dos imóveis objetos das matriculas de nºs. XXXX e YYYY (em nome do autor da herança, falecido em 01-08-2.013 com inexistência de inventário) a que tem direito os executados.
Não, não será possível a averbação das penhoras, por falta de amparo legal, pois apesar do principio sai sine (artigo 1.784 do CC), nada se encontra registrado em nome dos executados, que teoricamente seriam herdeiros do autor da herança juntamente como outros dois filhos do falecido;
Sem que aberto o inventário ou arrolamento de bens do falecido não se pode precisar o quanto tocaria a cada herdeiro, pois eventualmente poderia haver outros, ou até mesmo outro cônjuge ou companheira que eventualmente teria direito nos bens particulares do falecido. Ademais o autor da herança que figura como proprietário no registro poderia ter alienado o imóvel antes de sua morte.
E até mesmo os herdeiros (executados) poderiam ter cedido os seus direitos à herança a terceiros, ou mesmo terem realizado a renúncia (abdicativa ou mesmo translativa).
Se eventualmente for aberto o inventário ou arrolamento a penhora poderia concretizar-se nos rostos dos autos.
20 de março de 2019 20 de março de 2019 Por GGV
Recebemos a seguinte retificação de área e estamos com a seguinte dúvida:
Como se depreende da matrícula xxxx, o imóvel compreende os lotes de parte do lote 01 a 21, não estando individualizados, fazendo parte do todo.
Com o requerimento da retificação em tela, no memorial descritivo e croqui foi descrita a área como um todo e não foram individualmente descritos os lotes.
Devemos devolver solicitando que todos os lotes sejam individualmente descritos e individualizados no memorial e croqui?
Não porque a matrícula xxxx já foi aberta com o imóvel em sua integralidade composto pelos lotes de 01 a 21 da Quadra 14 do Loteamento, em 15-03-1.977 – há mais de 40 anos – e descrito em sua integralidade, não contendo, porem a sua área total;
Outro motivo para a retificação e apuração de remanescente é que se requer, além da ausência da área total, é que conforme Av. 06, parte do imóvel (Parte do lote 01) foi objeto de usucapião;
Na matrícula figura como proprietário Fulano da Silva, solteiro maior (R.1) e o pedido esta sendo requerido por Beltrano da Silva, (inventariante segundo consta no memorial descritivo) devendo, portanto ser apresentado o termo de compromisso de inventariante, ou outro documento que assim comprove. Se houver processo aberto de arrolamento ou de inventário basta verificar nos autos.
São Paulo, 19 de Março de 2.019.
19 de março de 2019 19 de março de 2019 Por GGV
Necessito nomear um novo Substituto. E necessário portaria do Juiz Corregedor?
Me auxilie neste caso
Via de regra nas serventias extrajudiciais do Estado de São Paulo, existem auxiliares, e substitutos (escreventes) (artigo 20 da Lei 8.935/94 e item 14 do Capítulo XXI das NSCGJSP));
Dentre os substitutos (escreventes), um deles será designado pelo notário ou oficial de registro para responder pelo respectivo serviço nas ausências e nos impedimentos do titular (Antiga designação de Oficial Maior, não mais utilizada) (parágrafo 5º do artigo 20 da Lei 8.935/94 e subitens 14.2 e 14.3 do Capitulo XXI das NSCGJSP);
Segundo Walter Ceneviva – Lei dos Notários e dos Registradores Comentada – Editora Saraiva1.996 – página 101 e 111 “ Um dos escreventes substitutos, e apenas um, deve, a todo tempo, ter designação expressa, informada ao Juízo competente, para substituir o titular em suas ausências e impedimentos (pg.,101) . A atribuição inserida no parágrafo 5º do artigo 20 da Lei, é restritiva quanto ao número: apenas um dentre os escreventes substitutos pode receber a designação especial, desempenhando as funções que, na tradição das denominações brasileiras, sempre correspondeu ao oficial maior.
Uma vez designado (escolhido) deve ser feita através de Portaria do Oficial e encaminhadas a Corregedoria Permanente e a Corregedoria Geral da Justiça;
A portaria deve ser feitas em 6 (seis) vias: 1 para a Corregedoria Geral; 1 para a Corregedoria Permanente. 1 para arquivo da serventia; 1 para ficar no prontuário do escrevente; 1 para ser afixada no salão público ; e 1 para o escrevente que foi designado substituto do Oficial;
OBS// – Recomenda-se que seja comunicado e por escrito (colhendo-se “o ciente” do escrevente);
Portanto prescindível a autorização do Juiz Corregedor Permanente, no entanto se o Senhor Oficial Registrador entender poderá solicitar ao Juiz Corregedor a autorização ou ao menos o seu “de acordo” (na portarias);
Essas são as considerações que sub censura fazemos.
São Paulo, 06 de Março de 2.019.
Da Substituição do Titular nos Casos de Ausências e Impedimentos
6. Em caso de ausência e impedimento circunstanciais, o delegado será substituído
pelas pessoas a seguir indicadas, na seguinte ordem:
a) escrevente substituto a que se refere o artigo 20, parágrafo 5º, da Lei 8.935/94;
b) outro escrevente do mesmo serviço;
c) delegado ou preposto de outro serviço extrajudicial da mesma comarca;
d) delegado ou preposto de outra comarca;
7. O Juiz Corregedor Permanente baixará Portaria para designar o substituto
provisório do delegado nos casos de impedimento e ausência circunstanciais, sempre que não
houver designação formalizada pelo delegado para este fim. Se a substituição recair sobre
preposto de outra Serventia submetida a outro Juiz Corregedor Permanente, este também
subscreverá a Portaria. Se recair sobre preposto de outra Comarca, a Portaria será baixada pelo
8. O responsável pela Serventia vaga indicará ao Corregedor Permanente escrevente
que possa sucedê-lo, automaticamente, em seus afastamentos ou impedimentos.
8.1. A designação será feita por portaria editada pelo Juiz Corregedor Permanente,
que será remetida à Corregedoria Geral da Justiça
14. Os notários e os oficiais de registro poderão, para o desempenho de suas
funções, contratar escreventes, dentre eles escolhendo os substitutos, e auxiliares como
empregados, com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho.
14.1. Em cada serviço haverá tantos substitutos, escreventes e auxiliares quantos
forem necessários, a critério de cada notário ou oficial de registro.
14.2. O titular do serviço ou quem por ele estiver respondendo encaminhará ao
Corregedor Permanente e à Corregedoria Geral da Justiça o nome do
substituto designado na forma do § 5º, do art. 20, da Lei nº 8.935/94.
14.3. Compete ao escrevente substituto, a que se refere o § 5º, do art. 20, da Lei
8.935/94, responder pelo respectivo expediente nas ausências e
impedimentos do titular da delegação, podendo, inclusive, lavrar testamentos.
14.4. Os substitutos a que alude o § 4º, do art. 20, da Lei 8.935/94, poderão,
simultaneamente, com notário ou oficial de registro, praticar atos que lhe
sejam próprios.
14.5. Os escreventes poderão praticar somente os atos que o notário ou o oficial de
registro autorizar.
15. A fiscalização da frequência e assiduidade dos prepostos é de responsabilidade
exclusiva do respectivo titular da delegação ou do responsável pelo serviço.
15.1. A execução das atividades dos Notários, Tabeliães, Oficiais de Registro ou
Registradores, por meio de seus prepostos, fora das dependências da
serventia extrajudicial, pela modalidade de teletrabalho, observará o que
determina o art. 4º, da Lei n. 8.935/94, tendo, como parâmetro, a Resolução
CNJ 227, de 15 de junho de 2016.
15.2. Caberá aos titulares das delegações estabelecer quais atividades poderão ser
realizadas, pelos prepostos, na modalidade de teletrabalho, fora das
dependências da serventia extrajudicial.
15.3. Quando estiver à frente da serventia interino ou interventor, o estabelecimento
das atividades a serem realizadas pelos prepostos, na modalidade de
teletrabalho, fora das dependências da serventia extrajudicial, deverá ser
submetido à autorização do Juiz Corregedor Permanente.
18 de março de 2019 18 de março de 2019 Por GGV
Temo um caso em Pessoa Jurídica., onde ocorreu o falecimento de um sócio. Foi feito o Inventário e Partilha, e nele as cotas foram passadas aos herdeiros.
Ocorre que no Formal, as cotas foram avaliadas em R$ 19.117,43 (15.000 cotas), e apresentado a alteração do contrato social, mas neste ultimo, as 15.000 ações tem o valor de R$ 1,00 real, ou seja, não foi atualizado o valor das cotas no contrato social.
Haveria a necessidade de atualizar o valor das cotas no contrato social, tendo em vista a sua atualização no Formal de Partilha ?
Via de regra as cotas sociais de pessoa jurídica são atribuídos o valor unitário de um cruzeiro, cruzeiro novo, cruzado, cruzado novo (antigamente) e atualmente de um Real (moeda oficial), para fins contábeis e simbólicos. Já vi cota de R$ 1.000.000,00;
Em havendo divergência de valores na avaliação das cotas na partilha e pagamento aos herdeiros, com a alteração do contrato social feito em face da partilha, ou se adita o formal ou altera-se o contrato social;
No entanto para contornar ou mitigar a questão, poderia a critério do Senhor oficial Registrador (item 9 do Capitulo XX das NSCGJSP), ser aceita uma declaração dos interessados (herdeiros) com firma reconhecida declarando que no inventário ou arrolamento as 15.000 cotas sociais, foram avaliadas em R$ 19.117,43 tão somente para efeito de partilha dos bens (artigos 660,III (atribuição de valores – arrolamento), 653, I, “c” (Valor do quinhão), 634 (Valor declarado pela Fazenda Pública), 620, “h” (valor corrente de cada um dos bens do espólio), mas que para fins contábeis e fiscais e contrato social e de alteração deste as cotas são avaliadas em Cr$1,00 para fins substituição de sócios herdeiros no lugar do espólio, consoante valor que figurava no contrato social e sua última alteração.
São Paulo, 14 de Março de 2.019.
14 de março de 2019 14 de março de 2019 Por GGV
Recebemos a Escritura e gostaríamos de vosso parecer quanto à qualificação da vendedora, se o constante na escritura é suficiente para que a registremos, analisando sua representação.
Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 31-01-2.019 pelo Cartório de Notas Local.
Outorgante Vendedora: DIOCESE Da Cidade
Compradores: Fulana e seu esposo Beltrano.
Imóvel: Lote 06, Q H Loteamento, Matrícula XXXX
Primeiramente, cumpre-nos algumas explicações:
A Igreja Católica Apostólica Romana é uma fundação sui generis ou pessoa jurídica atípica, fora dos quadros legais, qual pessoa de direito público externo consubstanciado na Santa Sé, e como pessoa de direito complexa, ou mista, que tem personalidade internacional, e caráter próprio, independentemente das normas do Direito Civil.
A Igreja Católica Apostólica Romana tem personalidade jurídica independente de registro.
As suas Dioceses representam a Santa Sé, cuja Magna Carta é o Código de Direito Canônico.
A personalidade jurídica da Diocese é de Direito Público.
A Igreja Católica Apostólica Romana é entidade eclesiástica, mas com personalidade jurídica de Direito Público em razão, principalmente, do Estado Soberano que representa.
Dispensável o seu registro como pessoa jurídica de direito privado. Segue as regras do Direito Canônico.
Para alguns como Lacerda de Almeida, a Igreja Católica é uma verdadeira fundação: fundação máxima, conforme velhos conceitos, mas salientando que a organização comporta outras fundações, como as fábricas, corporações, como as ordens religiosas, associações, como as irmandades, de acordo, aliás, com o Código Canônico e a doutrina da Igreja, estendendo a personalidade jurídica às dioceses, prelazias e mais organizações eclesiásticas e considerando os bens da Igreja “qua universa”, como fundação.
Derivado do grego, diochesis que significa província, designava, entre os romanos, em algumas províncias, as circunscrições administrativas.
No Direito Canônico, é o vocábulo empregado para indicar a circunscrição territorial administrada espiritualmente (eclesiasticamente), por um prelado.
As dioceses são criadas por deliberação do Sumo Pontífice, que, no seu ato, já estabelece limitação geográfica de uma jurisdição.
Do latim praelatus (preferido) é o superior na ordem hierárquica eclesiástica, secular ou regular.
Pelo Direito Canônico, o prela constitui uma dignidade eclesiástica. E na sua ordem entram os patriarcas, os primazes, os arcebispos, os bispos, os gerais da ordens, os abades mitrados.
Os prelados regulares distinguem-se em supremos e ínfimos.
Supremos são os gerais. Que dirigem e presidem a ordem inteira, com todas as suas congregações e províncias eclesiásticas. Dizem-se gerais na ordem ou abades gerais.
Médios, quando presidem e regem um congregação ou província e seus respectivos mosteiros.
Ínfimos ou locais, os que regem um mosteiro ou convento, recebendo as denominações de prior conventual, subprior, guardião, prepósito, etc.
A dignidade e oficio do prelado é denominada, preladia ou prelazia.
No sentido jurídico, designa a dignidade, a jurisdição e o patrimônio dos bispos, arcebisbos e patriarcas.
Nesta razão, é que se emprega o vocábulo na acepção de igreja episcopal.
Na terminologia antiga, designava uma das divisões (a décima parte) das tribos romanas.
Por extensão, passou a ser usado como sinônimo de corte, designando as assembléias do senado romano ou o próprio senado, ou mesmo o local das reuniões ou das assembléias.
Na linguagem atual, em sentido amplo, significa o conjunto de funcionários que auxiliam e assistem a Sua Santidade, o Papa, no governo da Igreja e dos domínios pontificais, fixado no Vaticano.
E em sentido restrito, o conjunto de autoridades nomeadas e utilizadas pelo pontífice para reger a Igreja Universal.
Via de regra as Mitras/Dioceses, ou Mitras Diocesanas são administradas por um conselho administrativo (cúria diocesana) que é presidida pelo Bispo.
O Direito Canônico é aceito pelo Estado como estatuto ou regimento interno da Igreja, e pelas regras do Direito Canônico a administração dos bens da Diocese é de competência do Bispo diocesano, nomeado por carta apostólica, para aquela Diocese, que é auxiliado pela cúria diocesana e pelo conselho administrativo.
Da na escritura há a representação da Diocese Local pelo Bispo, e este representa a Diocese, não sendo necessária à solicitação das certidões em seu nome pessoal, pois ele não é sócio da Diocese, ou da Santa Igreja Católica Apostólica Romana, digamos é uma espécie de administrador de gerente, e a certidões devem ser apresentadas somente em nome da Diocese Local, CNPJ, tal.
Não sabemos quem ou que órgão expediu o ato declaratório de personalidade jurídica da Diocese Local, provavelmente por algum documento Papal, contudo não há necessidade de registro desse Ato Declaratório em nenhum órgão, pois por tudo que foi dito a personalidade jurídica da Igreja e das Dioceses são reconhecidas, sendo que a personalidade jurídica da Diocese é de Direito Público, não é uma associação, sociedade, fundação e muito menos empresa, sendo dispensável o seu registro como pessoa jurídica de direito privado. Segue as regras do Direito Canônico dos seus Cânon.
No caso, por tratar-se de ORGANIZAÇÃO RELIGIOSA, além da Constituição Federal devem ser levados em conta: a) o artigo n. 44, IV e seu parágrafo único do CC, b) o Decreto n, 7.107/2010 e seu anexo “O Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé Relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil, artigos 3º e seus parágrafos 1º e 2º, e artigo 20 (ressalvadas as situações jurídicas existentes e constituídas ao abrigo do Decreto nº 119-A, de 7 de janeiro de 1890 e do Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé sobre Assistência Religiosa às Forças Armadas, de 23 de outubro de 1989.) e o processo nº 2014/114125 – CGJSP
Portanto a qualificação e representação da outorgante vendedora DIOCESE LOCAL está correta, pois representada pelo seu Bispo Dom Sicrano nomeado em 03/01/2.018, conforme Bula Papal devidamente autorizado pelo artigo 393 do Código do Direito Canônico promulgado em 25/01/1983 pela Santa Sé Apostólica, Roma, Itália
São Paulo, 13 de Março de 2.019
Matrícula – fusão. Unificação de lotes – averbação. Igreja católica. Diocese – registro RCPJ.
REGISTRO DE IMÓVEIS – PRETENSÃO DE AVERBAÇÃO DA UNIFICAÇÃO DE LOTES – AUSÊNCIA DE ÓBICES RELATIVOS À CONTINUIDADE E AUSÊNCIA DE RISCO A TERCEIROS – QUESTÃO DO REGISTRO DA DIOCESE QUE, NO CASO ESPECÍFICO, NÃO ASSUME RELEVÂNCIA E, PORTANTO, NÃO IMPEDE A AVERBAÇÃO – RECURSO PROVIDO.
CGJSP > PROCESSO: 114.125/2014 LOCALIDADE: Leme
DATA JULGAMENTO: 22/08/2014 DATA DJ: 08/09/2014
DEC – Estatuto Jurídico da Igreja Católica | 7.107/2010, ART: 20, 3, PAR: 2
PROCESSO Nº 2014/114125 – LEME – DIOCESE DE LIMEIRA – Advogado: VIRGILIO BOTELHO MARQUES RIBEIRO, OAB/SP 268.174. (252/2014-E) – DJe 8.9.2014
Trata-se de pedido de averbação da unificação dos lotes 3, 4 e 5, da Quadra C, Jardim Presidente, objetos das matrículas 11.821 e 42.169, de propriedade da Diocese de Limeira, no Cartório de Registro de Imóveis de Leme.
A averbação foi indeferida, sob o argumento de que a Diocese deixou de comprovar o registro do ato de sua criação, que deveria ter sido feito no Cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, nos termos do art. 3, §2º, do Decreto nº 7.107/2010. O Oficial do Registro de Imóveis entendeu que, sem o registro, cogente após a edição do mencionado Decreto, não lhe seria possível verificar a regular representação da pessoa jurídica. A par da questão de mérito, o Oficial ainda afirmou que não se trataria de procedimento de dúvida – pois não se discute registro em sentido estrito – e não há, nos autos, o original do título.
A interessada alega que foi constituída antes da edição do Decreto e que possui personalidade jurídica plena, obedecendo ao direito canônico. Tem seu “ato declaratório estatutário de personalidade jurídica”, registrado perante o Cartório de Títulos e Documentos de Limeira. Ademais, o art. 20, do Decreto 7.107/2010 ressalva as situações jurídicas já existentes e constituídas ao abrigo do Decreto 119-A, de 07 de janeiro de 1890, o que é o caso da interessada, cuja instituição é de agosto de 2009. Tratar-se-ia, portanto, de ato jurídico perfeito, não alcançado pelo Decreto posterior.
A sentença negou a averbação, adotando a mesma linha da recusa do Oficial do Registro de Imóveis.
A interessada, em seu recurso, repetiu as razões de seu inconformismo.
O Ministério Público, em segundo grau, opinou pelo provimento do recurso, afastadas as matérias preliminares.
O feito foi redistribuído à Corregedoria Geral da Justiça, visto que não se trata de ato de registro em sentido estrito, mas de averbação.
A preliminar de inadequação do procedimento de dúvida já foi superada com a redistribuição dos autos. E, justamente por se tratar de ato de averbação, é sem sentido a alegação de que não foi apresentado o original do título.
No mérito, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, entendo que a discussão, nestes autos, perdeu o seu foco.
O pedido, aqui, é simples: averbar a unificação de lotes, objetos de duas matrículas, que têm como proprietária a Diocese.
Dessa forma, o exame deve ser feito à luz dos princípios do registro de imóveis. Vale dizer, deve-se verificar se a averbação é capaz de quebrar algum de seus princípios ou de causar prejuízo a terceiros. E as respostas são negativas.
Da análise das matrículas vê-se que a interessada é a única proprietária dos lotes e a averbação solicitada não alterará o título dominial. Por outro lado, não há qualquer elemento nos autos que infirme a alegação de que os lotes são vizinhos, não havendo, portanto, potencial risco ao direito de terceiros. Como bem apontado pelo Ministério Público (fl. 105), “o Oficial do Registro de Imóveis não questionou a unificação dos lotes do ponto de vista da segurança jurídica.”
A discussão, na verdade, girou em torno de se estabelecer se seria necessário o registro da Diocese no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, em conformidade com o que determina o art. 3º, §2º, do Decreto 7.107/2010 ou se, como afirma o Ministério Público, a Diocese estaria albergada pela ressalva feita no art. 20, do mesmo Decreto.
Conquanto a discussão seja, em tese, relevante, ela não o é para a solução do caso presente. Com efeito, não há qualquer dúvida – ao contrário do que alega o Oficial do Registro de Imóveis – sobre a representação da Diocese. Ela é representada pelo Bispo Dom Vilson Dias de Oliveira, devidamente nomeado por Sua Santidade, o Papa, conforme ato de nomeação de fl. 17, regularmente traduzido para o vernáculo por tradutor juramentado e registrado no Cartório de Títulos e Documentos.
Indubitável a representação, não se justifica a recusa, dado que, sob todos os pontos de vista, não há quebra de qualquer princípio atinente ao registro de imóveis. A questão do registro da Diocese, sob a análise do Decreto 7.107/2010, deve ser dirimida com mais vagar, em sede apropriada e à luz de contraditório mais amplo, não como matéria incidental.
Pelo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento ao recurso administrativo, determinando-se a averbação da unificação dos lotes, tal como postulada.
Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso administrativo, determinando a averbação da unificação dos lotes, tal como postulada.
São Paulo, 22/08/2014