Source: http://docplayer.fi/4148291-Karelia-ammattikorkeakoulu-liiketalouden-koulutusohjelma.html
Timestamp: 2018-01-19 08:16:20+00:00
Document Index: 13736414

Matched Legal Cases: ['tuomioistuin ', 'tuomioistuin ', 'tuomioistuin ', 'KKO ', 'KKO ', 'tuomioistuin ', 'KKO ']

KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma - PDF
Download "KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma"
1 KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma Heta Jääskeläinen VUOKRALAISEN OIKEUDET JA VELVOLLISUUDET ASUINHUO- NEISTON VUOKRASOPIMUSSUHTEESSA Opinnäytetyö Huhtikuu 2014
2 OPINNÄYTETYÖ Huhtikuu 2014 Liiketalouden koulutusohjelma Karjalankatu JOENSUU p. (013) Tekijä Heta Jääskeläinen Nimeke Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet asuinhuoneiston vuokrasopimussuhteessa Tiivistelmä Opinnäytetyössä syvennyttiin vuokralaisen oikeuksiin ja velvollisuuksiin. Tärkeän osan tutkimuksessa muodosti myös se, mitä velvollisuuksien laiminlyönnistä voi seurata. Tutkimuksen kohteena oli myös vuokralaisten oikeusturva. Tarkoituksena oli tutkia, mitä vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet sisältävät ja tuoda esille se, mitä tärkeiden velvollisuuksien laiminlyönnistä voi seurata. Tutkimuksen tarkoituksena oli myös saada lisätietoa siitä, millainen oikeusturva vuokralaisilla nykyään on. Tutkimuksen aihe oli ajankohtainen. Monet vuokralaiset ovat tietämättömiä omista oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan ja tästä syystä voi syntyä väärinkäsityksiä. Velvollisuuksien laiminlyöntien seuraamuksista ei välttämättä välitetä eikä tiedetä sitä, miten riitatilanteissa tulisi toimia. Sopimuksen tärkeys voidaan myös monesti unohtaa. Tutkimuksen menetelmänä käytettiin lainopillista kirjoituspöytätutkimusta, jossa tutkimuskysymyksiin vastattiin voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti käyttäen apuna oikeuslähteitä. Vuokralaiselle kuuluu muitakin oikeuksia kuin oikeus asua vuokrahuoneistossa. Oikeudet sisältävät esimerkiksi monia vuokralaista helpottavia seikkoja. Myös velvollisuuksiin kuuluu muutakin kuin vuokran maksaminen. Mikäli vuokralainen rikkoo omat velvollisuutensa, on vuokranantajalla oikeus joko vahingonkorvaukseen, sopimuksen purkamiseen tai vuokralaisen häätämiseen asunnosta. Kieli suomi Sivuja 50 Asiasanat vuokrasopimussuhde, oikeus, velvollisuus, seuraamus, oikeusturva
3 THESIS April 2014 Degree Programme in Business Economics Karjalankankatu 3 FI JOENSUU FINLAND Tel Author Heta Jääskeläinen Title Rights and obligations of tenants in tenancy of rented apartment Abstract This thesis deals with rights and obligations of tenants, sanctions of breaches and legal process of a tenant. The main point of this thesis is to give more information about content of rights and obligations and come tenants to know better their legal process. The topic of this project was current so it was easily selected. The topic of this thesis was executed by using jurisprudential methods and by using legal praxis with practical examples. The primary source of this thesis was act on residential leases. Tenants have also other rights than a live in a rented apartment. Rights include many decrees which ease activity of tenants in contractual relation. In addition tenants have also many other obligations than a payment of a rent. If tenants break the obligations, landlord has a possibility to annul a rental contract, for example. Language Finnish Pages 50 Keywords contracts, tenant, right, obligation
4 Sisältö 1 Johdanto Vuokralaisen oikeudet Huoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi Vuokraoikeuden siirrettävyys Jälleenvuokraus Alivuokraus Vuokrasopimuksen irtisanominen Vuokrasopimuksen purkaminen Vuokralaisen velvollisuudet Vuokravakuuden maksaminen Vuokran maksaminen Huoneiston kunnossapito ja järjestyssääntöjen noudattaminen Ilmoittamisvelvollisuus ja vuokranantajan pääsy huoneistoon Loppusiivous Seuraamukset velvollisuuksien laiminlyönnistä Vuokralaisen oikeusturva Pohdinta Lähteet... 47
5 5 1 Johdanto Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995, myöhemmin AHVL) mukaan asuinhuoneiston vuokrasopimuksella tarkoitetaan sopimusta, jolla vuokralaisen käyttöön vuokrataan rakennus tai sen osa, eli huoneisto, mutta vuokrata voidaan myös jokin huoneiston osa. Samaan aikaan asuinhuoneiston vuokrasopimuksella voidaan vuokrata myös maa-alue, jolla asuinhuoneisto sijaitsee. (1.) Tällaisen huoneiston täytyy soveltua pysyvään asumiseen, mutta mikäli väärinkäsityksiä ilmenee, voidaan tilannetta tulkita niin, että vuokrattavan huoneiston tulee olla rakennusluvan täyttävä uudiskohde. Näin ollen esimerkiksi väliaikaisen asumuksen ei voida tulkita soveltuvan pysyvään asumiseen. (Kanerva & Kuhanen 2011, ) Yleisen oletuksen mukaan vuokrasuhteeseen kuuluu automaattisesti myös oikeus käyttää yhteisiä tiloja, joita ovat esimerkiksi piha-alueet, sauna ja varastotilat. (AHVL 481/1995, 1.) Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) juuret ulottuvat aina vuoteen 1734 saakka, jolloin ensimmäiset sitä koskevat säännökset sisältyivät maakaareen ja kauppakaareen. Tällöin säännökset olivat hyvin suppeita ja asioista voitiin sopia melko vapaasti. Sittemmin huoneenvuokraa koskeva laki on kehittynyt, ja ensimmäinen varsinainen laki tuli voimaan vuonna 1925, jolloin se keskittyi lähinnä sopimusvapauteen. Lakia päivitettiin jälleen vuonna 1961, jolloin vuokralaisen irtisanomissuojaa kehitettiin paremmaksi ja kestoltaan vuotta pidemmät sopimukset tuli tehdä kirjallisesti. Vuoden 1961 lakia päivitettiin lisää vuosina 1970 ja 1987, ja nykyinen laki tuli voimaan vuonna 1995, johon on tosin myöhemmin tehty muutamia päivityksiä. (Kanerva & Kuhanen 2011, ) Yksi tärkeimmistä asuinhuoneistojen vuokrasopimussuhteissa olevista elementeistä on vuokranantajan ja vuokralaisen välinen luottamus, kun vuokranantaja luovuttaa omistamansa huoneiston vuokralaisen käyttöön. Lisäksi vuokranantaja voi kokea vuokraustoimintansa olevan kannattavaa ja vuokralainen voi luottaa saavansa vuokraa vastaavan asunnon ja toimivan vuokrasuhteen. (Heinonen, Kinnunen & Viita 2011, 11.) Vuonna 2011 neljäsosa suomalaisista asui vuokra-asunnoissa, joita Suomessa oli tuolloin noin kappaletta (Uusi Suomi 2012). Vuokra-asuminen koetaan kannattavaksi asumismuodoksi; asun-
6 6 non vuokraaminen on tehty helpoksi ja vuokrasuhteesta on myös helppo irtisanoutua ilman erityistä syytä. Toisaalta vuokrahinnat ovat nousseet ja ovat etenkin pääkaupunkiseudun joillakin alueilla kohtuuttoman kalliita. Kuviosta 1 voidaan nähdä, että vuokrien hinnat nousivat 3,5 % vuonna 2013, ja olivat pääkaupunkiseudulla korkeimmillaan. Kuvio 1. Vuokrien ja kuluttajahintojen kehitys 2010=100. (Tilastokeskus 2014.) Asunnot ovat nykyään pienempiä, sillä kun huoneiston koko pienenee, myös kulut laskevat. On kuitenkin ymmärrettävää, että kulujen noustessa myös vuokran hinta nousee. Monet vuokralaiset ovat myös tietämättömiä omista oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan ja tästä syystä voi syntyä monia väärinkäsityksiä. Tämän opinnäytetyön tarkoituksena onkin tuoda vastaukset ainakin seuraaviin kysymyksiin; mitä vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet sisältävät, mitä velvollisuuksien laiminlyönnistä voi seurata ja kuinka vuokralainen voi vedota omiin oikeuksiinsa. On tärkeää tutkia asioita vuokralaisen näkökulmasta ja tarkoituksenani onkin tuoda lisätietoa vuokralaisten oikeuksista ja velvollisuuksista. Lisäksi monet ovat varmasti vuokralla asuessaan kohdanneet vuokrasuhteen hyötyjä ja haittoja. Toivon myös, että opinnäytetyöstäni olisi jatkossakin käytännön hyötyä esimerkiksi juuri vuokralaisille, sillä yleensä vuokralaiset ovat vuokranantajiin verrattuna heikommassa asemassa. Ensimmäisenä tutkin, mitä erilaisia oikeuksia vuokralaisella on vuokrasuhteen aikana ja miten oikeudet vaikuttavat vuokrasuhteeseen. Paneuduin myös sii-
7 7 hen, kuinka vuokralaiset voisivat tulla paremmin tietoisiksi omista oikeuksistaan. Seuraavaksi selvitin, mitä velvollisuuksia vuokralaisella on vuokrasuhteen aikana, miten velvollisuudet vaikuttavat vuokrasuhteeseen ja miten vuokralaiset voisivat tulla paremmin tietoisiksi myös velvollisuuksistaan. Käsittelin myös sitä, mitä velvollisuuksien laiminlyönnistä voi vuokralaiselle seurata. Viimeisenä selvitin myös sitä, kuinka vuokralainen voi vedota omiin oikeuksiinsa, mikä onkin yksi tämän opinnäytetyön tärkeimmistä seikoista. Opinnäytetyöni tutkimusmenetelmäksi valitsin lainopillisen tutkimuksen. Oikeusdogmatiikka eli lainoppi rakentuu voimassa olevien oikeuslähteiden varaan, joita tulee käyttää etusija- ja käyttöjärjestyssääntöjen mukaisessa järjestyksessä. Lainopin tärkeimpänä tutkimuksellisena ongelmana on selvittää, mikä käsiteltävässä ongelmassa on voimassa olevan lain sisältö. Toinen lainopin tärkeä tehtävä on tutkimuskohteen systematisoiminen, mikä tarkoittaa voimassa olevan oikeuden jäsentämistä. Oikeusjärjestyksestä ja sen sisällöstä kiinnostunutta henkilöä se auttaa löytämään etsityt säännökset, mutta se auttaa myös hahmottamaan oikeudellisten järjestelyiden kokonaiskuvan. (Husa, Mutanen & Pohjolainen 2008, ) Oikeuslähteet ovat jaettavissa kolmeen eri ryhmään niiden velvoittavuuden perusteella: vahvasti velvoittaviin eli pakollisiin, heikosti velvoittaviin ja sallittuihin lähteisiin. Vahvasti velvoittavia oikeuslähteitä ovat laki ja maantapa, joista laki tarkoittaa asetuksia, valtioneuvoston antamia päätöksiä sekä hallintoviranomaisen määräyksiä ja ohjeita. Heikosti velvoittavilla oikeuslähteillä tarkoitetaan tuomioistuinratkaisuja ja lainsäätäjän tarkoitusta. Sallittuihin oikeuslähteisiin kuuluvat oikeustiede ja oikeushistorialliset, oikeusvertailevat sekä reaaliset argumentit mukaan lukien myös arvot ja arvostukset. Erityisesti oikeustieteellä on suuri merkitys, kun sitä käytetään oikeudellisena lähteenä. (Husa ym.2008, 33.) 2 Vuokralaisen oikeudet 2.1 Huoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi Vuokralaisella on oikeus, vuokranantajan sitä estämättä, käyttää vuokraamaansa asuntoa sekä omana että puolisonsa ja lastensa yhteisenä asuntona. Vuok-
8 8 ralaisella on mahdollisuus käyttää asuntoa yhteisesti asumistarkoitukseen myös lähisukulaisensa tai puolisonsa lähisukulaisen, esimerkiksi vanhempien kanssa. (Kasso 2001, 30.) Uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihin liittyvien lakien muuttamisesta koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että nykyaikana perhekoot voivat vaihdella paljonkin, joten tässä tilanteessa puolisolla tarkoitetaan sekä avio- että avopuolisoa. Lapsilla tarkoitetaan puolestaan sekä yhteisiä että puolison omia lapsia, tai adoptio- ja kasvattilapsia. (HE 304/1994.) Hyvään vuokratapaan kuuluu vuokranantajalle ilmoitus kaikista vuokratussa asuinhuoneistossa asuvista henkilöistä. Tämä on tärkeää myös esimerkiksi silloin, kun asukkaat hukkaavat avaimensa, sillä huoltomiehet saavat päästää huoneistoon vain sellaiset henkilöt, jotka on merkitty talonkirjoihin ja jotka virallisesti asuvat kyseisessä asunnossa. Mikäli vuokralaisen lähisukulaiset aiheuttavat vuokranantajalle merkittävää haittaa, on vuokranantajalla oikeus kieltää heidän asumisensa kyseisessä asunnossa. (Heinonen ym.2011, ) Muissa vastaavissa tapauksissa vuokralaisella ei ole mahdollisuutta ilman vuokranantajan erillistä lupaa tai suostumusta luovuttaa huoneistoa tai osaa siitä muiden käytettäväksi (AHVL 481/1995, 17 ). Vuokralaisella on myös mahdollisuus luovuttaa vuokraamansa huoneisto tilapäisesti toisen henkilön käytettäväksi, mikä on mahdollista enintään kahden vuoden ajaksi (HE 304/1994). Lisäksi se edellyttää, että vuokralainen itse oleskelee opintojen, työn, sairauden tai muun vastaavan syyn vuoksi toisella paikkakunnalla (Asianajotoimisto Kontturi 2007a). Muita hyväksyttäviä syitä ovat esimerkiksi ase- tai siviilipalvelus ja vaihto-opiskelu ulkomailla (Kuluttajaliitto 2012). Vuokralaisen tulee ilmoittaa huoneiston luovutuksesta vuokranantajalle viimeistään kuukautta ennen luovutusta, eikä vuokranantajalla ole oikeutta kieltää luovutusta ilman perusteltua syytä. Mikäli vuokranantaja vastustaa asunnon luovutusta, tulee hänen 14 päivän sisällä tiedon saatuaan saatettava asia tuomioistuimen käsiteltäväksi. Jos tuomioistuin hylkää asian, ei vuokranantaja voi estää luovutusta. (AHVL 481/1995, 18.) Mikäli ei ole toisin sovittu, ovat sekä vuokralainen että luovutuksen saaja vastuussa vuokrasopimuksen ehdoista, kuten vuokran maksamisesta. Vuokralaisen vuokrasuhde ei siis katkea, vaikka hän tilapäisesti ei asuisikaan vuokraamassaan asunnossa. (Kasso 2001, ) Vuokralainen voi myös sopia vuok-
9 9 ranantajan kanssa, että vuokranmaksusta vastaa ainoastaan luovutuksen saaja, minkä lisäksi luovutuksen saajan vastuuta on laissa laajennettu. Luovutuksen saaja on esimerkiksi vastuussa asunnossa tapahtuneista vahingoista, jotka hän tai hänen vieraansa ovat aiheuttaneet. Vastuut ovat siis hyvin samankaltaiset kuin päävuokralaisella, vaikkei luovutuksen saajan ja vuokranantajan välillä olekaan sopimussuhdetta. (Kanerva & Kuhanen 2001, ) Vuokralaisen kannalta on kohtuullista, että jo laissa on määritelty, ketkä kaikki saavat käyttää vuokrattua huoneistoa asumistarkoitukseen. Olisi varsin kohtuutonta, jos pelkästään vuokrasopimuksen allekirjoittaneet saisivat asua huoneistossa, sillä esimerkiksi alaikäiset lapset eivät voi poikkeustapauksia lukuun ottamatta allekirjoittaa vuokrasopimuksia. Hallituksen esityksessä 304/1994 on hyvin todettu se, että koska perhemuodot ja perhekoot vaihtelevat nykyaikana niin paljon, on syytä käsitellä laajemmin käsitettä siitä, mitä tarkoitetaan perinteisesti puolisolla ja lapsilla. 2.2 Vuokraoikeuden siirrettävyys Vuokraoikeuden siirrettävyys tarkoittaa päävuokralaisen oikeuksien ja velvollisuuksien päättymistä vuokraamaansa asuntoon, jolloin nämä oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät toiselle vuokralaiselle (Kuluttajaliitto 2012). Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole erikseen sovittu, ei vuokralainen saa ilman vuokranantajan erillistä lupaa siirtää vuokraoikeuttaan toiselle henkilölle. Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, tulee hänen ilmoittaa siirrosta kirjallisesti vuokranantajalleen. (AHVL 481/1995, 44.) Vuokranantajan tulee vastata vuokraoikeuden siirtoluvan pyyntöön kuukauden kuluessa, tai muuten vuokralaisella on oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Päävuokralainen vapautuu oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan vasta, kun hän ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti vuokraoikeuden siirrosta. (Kärkkäinen 2005, 280.) Mikäli vuokralainen puolestaan siirtää vuokraoikeutensa ilman lupaa, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus ilman irtisanomisaikaa (Kasso 2001, 53). Vuokralaisella on näistä ehdoista huolimatta, mikäli vuokranantajalla ei ole painavaa syytä sitä kieltää, oikeus siirtää vuokraoikeutensa samassa huoneistossa asuvalle puolisolle, perheen lapselle tai jommankumman vanhemmalle. (Saarni-
10 10 lehto 2006, 69.) Tällöinkin vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokraoikeuden siirrosta vuokranantajalleen. Mikäli vuokranantaja jostakin syystä vastustaa siirtoa, on hänen itsensä saatettava asia tutkittavaksi tuomioistuimeen. Tutkinnan aikana vuokrasuhde jatkuu ennallaan, ja mikäli tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan vastustuksen, jatkuu vuokrasuhde tällöinkin. Mikäli tuomioistuin taas hylkää vuokranantajan nostaman kanteen, tulee vuokraoikeuden siirto voimaan ja alkuperäisen vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet lakkaavat. (Kasso 2001, 54.) Vuokraoikeuden siirto tulee kysymykseen myös silloin, jos vuokralainen kuolee. Vuokrasuhde jatkuu entisten ehtojen mukaisesti, mutta tällöin vuokralaisen kuolinpesä on vastuussa vuokraehtojen täyttymisestä. Kuolinpesällä on myös samat oikeudet kuin vuokralaisella, mutta poikkeuksellisesti sillä on oikeus irtisanoa myös määräaikainen vuokrasopimus. (Vuokraturva 2014.) Mikäli kuolleella vuokralaisella on asunut samassa huoneistossa puoliso tai lapsi, on heillä sekä vuokralaisen ja puolison vanhemmilla oikeus jatkaa vuokrasopimusta, mutta tällöin vuokrasuhteen jatkamisesta on kuitenkin ilmoitettava vuokranantajalle kolmen kuukauden kuluttua päävuokralaisen kuolemasta. (Heinonen ym. 2011, ) Vuokralaisen kuolemaa vuokraoikeuden siirron kannalta on arvioitu esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1993:43. Tapauksessa oli kysymys siitä, olivatko kuolinpesän osakkaat henkilökohtaisessa vastuussa vuokralaisen kuoleman jälkeen erääntyneistä vuokrista. Vuokralaisella oli maksamattomia vuokria myös neljän kuukauden ajalta ennen kuolemaansa. A oli kuollut kesäkuussa 1990 ja kuolinpesän osakkaat olivat irtisanoneet hänen vuokrasopimuksensa joulukuussa Vantaan vuokra-asunnot oy oli vaatinut, että kuolinpesän osakkaat B, C, D, E ja F velvoitetaan maksamaan maksamattomat vuokrat ja saunamaksut maaliskuun ja joulukuun väliseltä ajalta ja lisäksi yhtiö oli vaatinut kuolinpesää maksamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut. Asunto-oikeus katsoi, että maalis-kesäkuun 1990 maksamattomat vuokrat olivat A:n velkaa, josta kuolinpesän osakkaat eivät olleet henkilökohtaisessa vastuussa. Sen sijaan osakkaat olisivat olleet vastuussa kesä-joulukuun 1990 saatavista, koska he eivät olleet heti irtisanoneet vuokrasuhdetta. Helsingin hovioikeus totesi, että maaliskesäkuussa 1990 erääntyneet vuokrat ja saunamaksut olivat vainajan velkaa, josta kuolinpesän osakkaat olivat vastuussa ainoastaan kuolinpesän varoilla.
11 11 Sen sijaan koska osakkaat olisivat voineet irtisanoa vuokrasuhteen heti A:n kuoleman jälkeen, hovioikeus totesi, että osakkaat olivat tästä syystä henkilökohtaisesti vastuussa heinä-joulukuun 1990 maksamattomista kuluista. Asia siirtyi vielä korkeimman oikeuden ratkaistavaksi, joka katsoi, että sekä ennen A:n kuolemaa että sen jälkeen erääntyneistä vuokrista ja saunamaksuista kuolinpesän osakkaat olivat vastuussa ainoastaan kuolinpesän varoilla, eivät henkilökohtaisesti. Korkein oikeus perusteli ratkaisunsa sillä, että kuolinpesän osakkaat eivät olleet kuolinpesän asemasta jatkaneet vuokrasuhdetta eivätkä he olleet näyttäneet viivyttävän A:n vuokrasuhteen irtisanomista. Osakkaat eivät myöskään olleet ryhtyneet pesään eivät olleet saaneet siitä mitään etua itselleen. 2.3 Jälleenvuokraus Kun huoneiston päävuokralainen vuokraa koko huoneiston toiselle henkilölle, on kysymyksessä jälleenvuokraus. Tällöin päävuokralainen myös luovuttaa hallintaoikeutensa ja on saanut luvan vuokranantajaltaan edelleen luovutukseen. (AHVL 481/1995, 72.) Luvan jälleenvuokraukseen vuokranantaja voi antaa jo sopimuksessa tai erikseen ja joko kirjallisena tai suullisena. Mikäli ensivuokralainen jälleenvuokraa huoneiston ilman vuokranantajan antamaa lupaa, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus. Jälleenvuokralainen on kuitenkin viimeisimpänä velvollinen näyttämään toteen, että ensivuokralaisella on ollut lupa jälleenvuokraukseen. (Kanerva & Kuhanen 2011, 295.) Mikäli ensivuokrasuhde päättyy, päättyy myös jälleenvuokrasuhde ilman erillistä irtisanomista (AHVL 481/1995, 78 ). Toisin kuin alivuokrasuhteessa, jälleenvuokrasuhteessa päävuokralainen ei jää itse asumaan huoneistoon. Jälleenvuokralaisella on myös samat oikeudet kuin päävuokralaisella ja jälleenvuokrasopimuksia voidaan tehdä samaan aikaan useampia. (Kasso 2001, 63.) Ensivuokralaisen tulee ilmoittaa jälleenvuokralaiselle tiedot omasta vuokranantajastaan ja ensivuokrasopimuksen ehdot sekä omalle vuokranantajalleen tiedot jälleenvuokralaisesta ja jälleenvuokrasopimuksesta (AHVL 481/1995, 73 ). Jälleenvuokrauksen aikana voimassa on kaksi erillistä vuokrasopimusta; päävuokralaisen ja vuokranantajan välinen ensivuok-
12 12 rasuhde sekä päävuokralaisen ja jälleenvuokralaisen välinen jälleenvuokrasuhde (HE 304/1994). Vuokranantajan lupa jälleenvuokraukseen tulee esille Helsingin hovioikeuden ratkaisussa S 01/2630, jossa henkilöt A ja B olivat jälleenvuokranneet C:ltä rakennuksen. He eivät olleet kuitenkaan näyttäneet toteen, että C:llä olisi ollut lain mukainen lupa jälleenvuokrata kyseinen rakennus. Näin ollen jäi näyttämättä, että A ja B olisivat todellisuudessa olleet jälleenvuokralaisia, joten heidän sopimuksensa päätettiin ilman irtisanomista ja heidät häädettiin rakennuksesta. Jälleenvuokralaisella on eräissä tapauksissa oikeus jatkaa hallinnassaan olevan huoneiston vuokrasuhdetta omissa nimissään, jos ensivuokrasuhde päättyy jälleenvuokrasuhteen ollessa voimassa. Vuokrasuhteen jatkaminen tulee kysymykseen silloin, jos ensivuokrasuhteen osapuolet ovat keskenään sopineet ensivuokrasuhteen päättymisestä tai ensivuokralainen on irtisanonut tai purkanut vuokrasopimuksensa. Jälleenvuokralaisella on oikeus jatkaa sopimusta esimerkiksi myös silloin, jos vuokranantaja on purkanut ensivuokrasuhteen vuokranmaksun tai vakuusmaksun laiminlyönnin vuoksi, tai jos vuokralaisen omaisuus on annettu konkurssiin. (AHVL 481/1995, 76.) Sopimuksen jatkamisen mahdollisuus on kysymyksessä silloinkin, jos ensivuokralaisena olleelta oikeushenkilöltä on pantu vireille sopimuksen purkamista tai lakkaamista koskeva menettely (AHVL 481/1995, 76 ). Mikäli jälleenvuokralainen haluaa jatkaa vuokrasuhdetta, täytyy hänen ilmoittaa siitä kirjallisesti vuokranantajalle viimeistään kuukauden kuluttua siitä, kun hän on saanut tietää ensivuokrasuhteen päättymisestä. Mikäli vuokranantaja jostakin syystä vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, on hänen vastuullaan saattaa kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saatuaan vastustamisensa peruste tuomioistuimeen. (Kanerva & Kuhanen 2011, ) Jälleenvuokraus mahdollistaa hyvin sen, että päävuokralainen voi tilanteen niin vaatiessa oleskella tarvittavan ajan toisella paikkakunnalla ilman, että hänen täytyisi irtisanoa vuokrahuoneistonsa. Kyseinen säännös huomioi hyvin vuokralaisten erilaiset elämäntilanteet ja tuo joustavuutta sopimussuhteisiin esimerkiksi silloin, jos opiskelija saa kesätyötä toiselta paikkakunnalta ja aikoo työn päät-
13 13 tyessä palata opiskelupaikkakunnalle. Tällöin hänen ei tarvitse irtisanoa asuntoaan, ja joku toinen henkilö voi saada helposti asunnon käyttöönsä kesäksi. On myös kohtuullista, että mikäli päävuokralainen päättääkin irtisanoa asuntonsa, on jälleenvuokralaisella etuoikeus jatkaa vuokrasuhdetta niin halutessaan. 2.4 Alivuokraus Alivuokrasuhde poikkeaa jälleenvuokrasuhteesta pääosin siten, että vain osa huoneistosta vuokrataan alivuokralaiselle ja vuokranantajana voi toimia joko päävuokralainen tai myös huoneiston omistaja. (Linnainmaa & Palo 2007, 209.) Toisin kuin jälleenvuokralaisella, alivuokralaisella ei ole oikeutta jatkaa vuokrasuhdetta, jos päävuokralaisen vuokrasuhde loppuu (Kanerva & Kuhanen 2011, 314). Toisin kuin liikehuoneiston vuokrasuhteessa, asuinhuoneiston vuokrasuhteessa ei alivuokrausta voi kieltää sopimuksella (Kärkkäinen 2005, 282). Alivuokrasuhde määritellään siten, että osa huoneistosta on luovutettu vastiketta vastaan toisen henkilön hallintaan ja osa on päävuokralaisen tai huoneiston omistajan hallinnassa. Alivuokrasuhde tulee kysymykseen silloinkin, jos myös vuokranantaja asuu itse huoneistossa. Vuokranantaja voi pitää hallinnassaan osaa huoneistosta siten, ettei hän itse asu siinä mutta esimerkiksi säilyttää tavaroitaan huoneistossa. (Kanerva & Kuhanen 2011, 310.) Helsingin hovioikeuden tapauksessa AS 1974/34/115 tulkittiin tilannetta tavallisen vuokrasuhteen ja alivuokrasuhteen välillä. A oli muuttanut ulkomaille ja oli jättänyt kahden huoneen ja keittiön huoneiston toiseen huoneeseen tavaroitaan säilytettäväksi ja muun huoneiston hän oli vuokrannut B:lle. A ei ollut yhtä kuukautta lukuun ottamatta asunut kuuteen vuoteen huoneistossa tai muutenkaan käyttänyt sitä. Takaisin ulkomailta tultuaan A oli irtisanonut vuokrasopimuksen ja vaatinut myös B:n muuttamaan huoneistosta pois. Kanne hyväksyttiin, kun B hallinnassa oli vain yksi huone ja oikeus keittiön käyttöön. Tämän ratkaisun perusteella alivuokranantajan ei siis tarvitse fyysisesti asua huoneistossa, kunhan osa huoneistosta on hänen hallinnassaan. Alivuokrasuhteeseen sovelletaan samoja säännöksiä kuin muuhunkin asuinhuoneiston vuokraukseen, mutta joitakin poikkeuksia kuitenkin on. Alivuokranantajan irtisanoessa alivuokrasuhteen irtisanomisaika on kolme kuukautta, mi-
14 14 käli alivuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden. Jos alivuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, on irtisanomisaika yksi kuukausi. Mikäli alivuokralainen itse irtisanoo alivuokrasuhteen, on irtisanomisaika poikkeuksellisesti 14 päivää ja alivuokrasuhteen ollessa määräaikainen päättyy vuokrasuhde sovittuun päivään mennessä. (AHVL 481/1995, 83.) Alivuokrasuhde ja alivuokralaisen oikeus käyttää huoneistoa voivat kuitenkin päättyä ilman irtisanomisaikaa silloin, jos päävuokralaisen vuokrasuhde päättyy (Heinonen ym. 2011, 30). Laiksi ulosottolain muuttamisesta ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi liittyvässä hallituksen esityksessä todetaan, että ulosottoperusteella velvoitettaessa vastaajaa muuttamaan asunnosta pois koskee se myös kaikkia muitakin henkilöitä, joiden oikeus asua huoneistossa perustuu vastaajaan oikeuteen asua huoneistossa. Tällaisilla henkilöillä tarkoitetaan esimerkiksi juuri alivuokralaisia ja muita häädettävän luvalla asuvia henkilöitä, kuten perheenjäseniä. (HE 216/2001.) Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 1977-II-34 oli kysymys alivuokrasuhteen päättymisestä ilman irtisanomisaikaa. Päävuokralaisen vuokrasuhteen päättyessä myös hänen alivuokralaisensa alivuokrasuhde päättyi. Alivuokralainen oli kuitenkin alivuokrasuhteen päätyttyä jäänyt asumaan huoneistoon, mutta tällöin päävuokralainen ei enää ollut vuokranantajalleen vastuussa siitä, sillä hänen velvollisuutensa olivat päättyneet vuokrasuhteen päätyttyä. Helsingin hovioikeuden ratkaisun AS 1975/65/9 perusteella voidaan todeta, että vuokrasopimusta ei voida pitää alivuokrasopimuksena, mikäli vuokrattu huoneisto on erillinen. Huoneistoon kuuluneen niin sanotun palvelijanhuoneen ja muun huoneiston osan välinen sisäovi oli peitetty ja lisäksi palvelijanhuoneessa oli oma sisäänkäynti ja wc-tilat. Huone oli merkitty erillisenä huoneistona yhtiöjärjestyksessä, minkä perusteella vuokrasopimus katsottiin alivuokrasuhteen sijaan päävuokrasuhteeksi. Tyypillinen alivuokrauksen muoto on myös omakotitalon osan alivuokraaminen (Kuluttajaliitto 2012). Myös omakotitalon alivuokraukseen sovelletaan samoja säännöksiä kuin muuhun alivuokraukseen eikä merkitystä ole sillä, onko alivuokranantaja talon omistaja vai vuokraaja (Kanerva & Kuhanen 2011, 314). Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) mukaan alivuokrauk-
15 15 sen säännöksiä voidaan soveltaa omakotitalon alivuokraukseen, mikäli omakotitalossa on kaksi asuinhuoneistoa ja omakotitalon omistaja tai vuokraaja asuu itse toisessa huoneistossa. Tässä tapauksessa alivuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisesti puolisonsa, lasten sekä lähisukulasten kanssa. (82.) Edellä kerrotussa Helsingin hovioikeuden ratkaisussa tulee hyvin esille se, kuinka lain tulkitseminen voi olla joskus hankalaa. Ei voida etukäteen sanoa, että tapaukset ratkaistaisiin aina samalla tavalla, vaan ne on ratkaistava ja lakia on tulkittava tapauskohtaisesti. Helsingin hovioikeuden tapauksessa ratkaisevaa oli se, että palvelijanhuone on merkitty erilliseksi huoneistoksi, minkä lisäksi huoneistoon oli oma sisäänkäynti. Mikäli kysymyksessä olisi ollut omakotitalo, olisi ratkaisu ollut toinen, sillä omakotitalossa alivuokralainen asuu nimenomaan erilliseksi merkityssä toisessa huoneistossa kuin itse alivuokranantaja. 2.5 Vuokrasopimuksen irtisanominen Vuokralaisella on oikeus irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, mikä on tehtävä kirjallisesti ja todisteellisesti toimittamalla irtisanomisilmoitus vuokranantajalle. (Nevala, Palo & Sirén 2004, 409.) Todisteellinen tapa on esimerkiksi kuittauksen pyytäminen vuokranantajalta (Vuokraturva 2014). Vuokrasopimus päättyy irtisanomisajan jälkeen, joka on yksi kuukausi, kun vuokralainen irtisanoo sopimuksen, ja 14 päivää, mikäli alivuokralainen irtisanoo alivuokrasopimuksen. Kun vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen, hänen ei tarvitse ilmoittaa irtisanomiselleen mitään erityistä syytä. (Suojanen, Ojajärvi, Savolainen, Vainio & Vanhanen 2010, ) Vuokralaisen tulee kuitenkin muistaa merkitä irtisanomisilmoitukseen vuokrasuhteen päättymisen ajankohta (Kärkkäinen 2005, 293). Irtisanomisaika alkaa kulua aina sen kuukauden lopusta, jolloin irtisanominen on suoritettu. Jos vuokralainen asuu huoneistossa puolisonsa kanssa, ei irtisanomista saa suorittaa ilman puolison lupaa. Mikäli puoliso ilman perusteltua syytä vastustaa irtisanomista, voi tuomioistuin siitä huolimatta antaa irtisanomiselle luvan. (AHVL 481/1995, 53.) Kuluttajariitalautakunnan tapauksessa dnro 2647/83/07 oli kiistaa siitä, oliko huoneiston vuokrasopimus irtisanottu pätevästi ja oliko vuokranantajalla oikeus pidättää 1000 euron vuokravakuudesta yhden kuukauden vuokraa
16 16 vastaava summa eli 500 euroa. Vuokralainen oli irtisanonut vuokrasopimuksen puhelinkeskustelussa toukokuussa Puhelun aikana vuokralainen ja vuokranantaja sopivat, että vuokralainen maksaa vielä seuraavan kuun vuokran, minkä jälkeen vuokranantaja käy tarkastamassa asunnon kunnon, hakee avaimet ja palauttaa koko takuuvuokran. Vuokranantaja kävi tarkastamassa asunnon ja totesi sen olevan hyvässä kunnossa. Tarkastamisen jälkeen vuokranantaja oli kuitenkin ilmoittanut, ettei ollut löytänyt uusia vuokralaisia, ja oli tällä perusteella pidättänyt vuokravakuudesta yhden kuukauden vuokran 500 euroa. Lain mukaan vuokrasopimus pitää irtisanoa kirjallisesti ja todisteellisesti, eikä vuokranantajaa voida velvoittaa uskomaan pelkkää puhelimitse suoritettua irtisanomista. Lisäksi puhelinkeskustelu oli koskenut vain vuokralaisen mahdollisuutta toiseen asuntoon. Vaikka vuokranantaja olikin tarkastanut asunnon ja ottanut vuokralaisen avaimet, ei estänyt hänen oikeuttaan saada lain mukaista vuokraa koko vuokrakaudelta. Tapauksesta ei myöskään käynyt ilmi se, että vuokranantaja olisi saanut huoneiston vuokrattua jo heinäkuussa Kuluttajariitalautakunta ratkaisi näillä perusteilla asian yksimielisesti siten, että hyvitystä vuokralaiselle ei anneta ja vuokranantaja sai pidättää vuokravakuudesta yhden kuukauden vuokran 500 euroa. Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 1986-II-42 opiskelija oli vuonna 1982 vuokrannut Turun Ylioppilaskyläsäätiöltä asunnon toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella. Vuokraehtojen mukaisesti vuokralainen oli luovuttanut asunnon kesä-elokuun ajaksi vuokranantajan käyttöön. Syksyllä hän ei ollut kuitenkaan enää noutanut huoneiston avainta eikä hän ollut myöskään maksanut vuokraa syys-marraskuulta. Vuokralaisen menettelyä ei pidetty irtisanomisena. Säätiö oli vaatinut vuokralaista maksamaan maksamattomat vuokrat korkoineen sekä korvaamaan säätiön oikeudenkäyntikulut. Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan vuokralainen velvoitettiin maksamaan vuokranantajalle loka- ja marraskuun vuokrat korkoineen. Määräaikaista vuokrasopimusta ei pääsääntöisesti pysty irtisanomaan, mutta poikkeustapauksia kuitenkin on. Vuokralainen saa irtisanoa määräaikaisen vuokrasopimuksen vain silloin, jos hänen tai hänen huoneistoissa asuvan perheenjäsenen sairaus tai muu vamma vaikuttaa olennaisesti asunnon tarpeeseen, tai jos hän joutuu muuttamaan toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä
17 17 tai puolisonsa työn vuoksi. (AHVL 481/1995, 51, 52, 55.) Jos vuokralainen kuolee, on kuolinpesällä oikeus irtisanoa määräaikainenkin vuokrasopimus (Nevala ym. 2004, 407). Yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain mukaan velallinen saa irtisanoa määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymään kahden kuukauden irtisanomisajalla, jolloin hänen täytyy maksaa vain jäljellä oleva vuokrasumma, mutta ei korvausta ennenaikaisesta sopimuksen päättymisestä (19 ). Kuluttajariitalautakunnan tapauksessa dnro /10 riideltiin siitä, oliko vuokralainen irtisanonut määräaikaisen vuokrasopimuksen hyväksyttävällä syyllä. Vuokralainen oli vuokrannut 600 euroa kuukaudessa maksavan huoneiston väliseksi määräajaksi. Vuokralainen oli irtisanonut sopimuksen päättymään jouduttuaan lomautetuksi väliseksi ajaksi, minkä jälkeen hän oli jatkanut vuokrasuhdetta. Vuokralaisen mukaan hänellä ei ole ollut varaa maksaa vuokraa lomautuksen takia ja hänen mukaansa vuokranantajan kanssa oli sovittu, että lomautuksen ajaksi vuokralainen etsii korvaavan vuokralaisen tilalleen. Vaikka vuokralainen kertoi siivonneensa asunnon, palauttaneensa avaimet ja irtisanoneensa sähkösopimuksen, vuokranantaja oli kuitenkin vaatinut vuokralaista jatkamaan vuokrasuhdetta. Lomautuksen jälkeen vuokralainen oli muuttanut takaisin huoneistoon. Vuokranantaja kiisti vuokralaisen vaatimukset ja vaati 429 euroa maksamatonta vuokraa sekä asianajokuluja vuokralaiselta. Lautakunta ratkaisi asian yksimielisesti sillä perusteella, ettei vuokralainen ollut vienyt asiaa tuomioistuimen ratkaistavaksi, eikä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) mukaan voida lyhyttä lomautusta pitää irtisanomisperusteena. Vuokranantaja ei ollut kuitenkaan oikeutettu asianajokuluihin vuokralaiselta, sillä kuluttajariitalautakunnasta annetun lain mukaan asianosaiset vastaavat itse omista kuluistaan. Vuokralaiset eivät aina tiedä tarkkaan kaikkia oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan, ja tästä syystä monet tilanteet johtavat siihen, että asia etenee tuomioistuimen käsittelyyn. Monet riidat vältettäisiin, jos vuokralaiset tutustuisivat vuokrasopimuksen ehtoihin ja asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin. Vuokranantajillakin olisi syytä perehdyttää vuokralaiset sopimusehtoihin etenkin, jos kyseessä on yksityinen vuokranantaja. Oikeustapauksista käy hyvin ilmi se, että kyseessä on ehkä ollut väärinkäsitys tai pieni menettelyvirhe. Tosin aina vuok-
18 18 ranantajatkaan eivät ole perillä kaikista heidän omista oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan, kun tarkastellaan heidän vaatimuksiaan vuokralaisia kohtaan. 2.6 Vuokrasopimuksen purkaminen Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, mikä tarkoittaa, että sopimus päättyy heti ilman irtisanomisaikaa. Vuokrasuhteen purkaminen edellyttää kuitenkin sitä, että vuokranantaja rikkoo omat sopimusvelvoitteensa. Vuokralaisella on oikeus samoilla perusteilla purkaa sekä toistaiseksi voimassa oleva, että määräaikainen vuokrasopimus, eikä merkitystä ole myöskään sillä, onko irtisanomisaika jo kulumassa. (Kärkkäinen 2005, 295.) Vuokralaisella on oikeus vaatia korvausta vuokranantajalta, mikäli tämä on aiheuttanut sopimuksen purkamisen (Saarnilehto 2006, 106). Korvausten saaminen edellyttää kuitenkin, että vuokrasuhteen purkamisperuste on johtunut vuokranantajan laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta (AHVL 481/1995, 64 ). Vuokralaisen täytyy todistettavasti toimittaa vuokranantajalle kirjallinen purkamisilmoitus, johon hänen tulee merkitä purkamisperuste ja mikäli purkaminen ei astu voimaan heti, myös vuokrasuhteen päättymisajankohta (Nevala ym. 2004, 412). Sopimusosapuolet eivät voi vuokrasopimuksen yhteydessä lisätä vuokrasopimuksen purkuperusteita, sillä sopimuksen purkaminen on mahdollista vain laissa olevilla perusteilla (Saarnilehto 2006, 101). Vuokralainen voi purkaa sopimuksen, jos asuminen huoneistoissa aiheuttaa terveydellistä vaaraa hänelle tai muille huoneistossa asuville perheenjäsenille. Mikäli vuokralainen menettää vuokranantajan menettelyn takia huoneiston hallinnan, on vuokralaisella oikeus purkaa sopimus myös tällaisessa tilanteessa. (Heinonen ym. 2001, 61.) Vuokralaisella on purkuoikeus myös esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja ei maksa asunto-osakeyhtiölle vastikemaksua ja osakeyhtiö tästä syystä ottaa huoneiston hallintaansa (Kuluttajaliitto 2012). Mikäli vuokralainen ei saa vuokraamaansa huoneistoa hallintaansa silloin kun hänellä on siihen oikeus, tai jos vuokratun huoneiston kunto ei vuokrasuhteen alettua ole sellainen kuin on sovittu, on vuokralaisella oikeus purkaa vuokrasopimus. Purkuperusteet edellyttävät kui-
19 19 tenkin, että vuokralaiselle on syntynyt niistä olennaista haittaa. (AHVL 481/1995, 16, 20.) Turun hovioikeuden tapauksessa nro 2648 oli kysymys siitä, ettei vuokralainen ollut esittänyt riittävää ja luotettavaa selvitystä vuokrasopimuksen purkuperusteelle, ja tästä syystä vuokranantajalla oli oikeus vahingonkorvaukseen ennenaikaisen sopimuksen päättymisen vuoksi. Koska vuokralainen ei ollut esittänyt tarpeellista selvitystä purkuperusteesta eikä sellaisesta olennaisesta puutteesta asunnossa, että hänellä olisi ollut oikeus vuokranalennukseen, vuokranantajan vaatimus saamattomista vuokrista hyväksyttiin hovioikeudessa. Toisessa Turun hovioikeuden tapauksessa nro 1029 vuokralaiset olivat asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin vedoten purkaneet vuokrasopimuksen, sillä vuokratusta asunnosta oli löytynyt joitakin vyöturkiskuoriaisia. Käräjäoikeus oli katsonut kuoriaisten määrän olleen niin vähäinen, että niistä aiheutuneen haitan olisi pystynyt välttämään tehokkaalla siivouksella. Lisäksi huoneiston kunto olisi siivoustoimenpiteiden jälkeen ollut lain vaatimissa rajoissa. Näillä perusteilla käräjäoikeus ei antanut oikeutta vuokrasuhteen purkamiseen, eikä hovioikeus myöhemmin muuttanut käräjäoikeuden päätöstä. 3 Vuokralaisen velvollisuudet 3.1 Vuokravakuuden maksaminen Aina kun tehdään asuinhuoneiston vuokrasopimus, olisi hyvä muistaa sopia vuokravakuudesta. Vakuusmaksun toimittaa yleensä vuokralainen ja se on tarkoitettu vuokranmaksun ja muiden velvoitteiden laiminlyöntien varalle. (Kärkkäinen 2005, 272.) Myös vuokranantajalta voidaan vaatia vakuuden maksamista, mutta käytännössä tätä tapahtuu harvoin (Furuhjelm 2010). Kuluja vuokranantajalle voi syntyä esimerkiksi silloin, jos asunnossa on rikkoutunut jotain, joka ei ole tavanomaista kulumista tai jos vuokralainen ei ole suorittanut loppusiivousta (Kulta 2011). Mikäli vakuusmaksua ei makseta sovittuna aikana, on toisella osapuolella oikeus purkaa vuokrasopimus (Nevala ym. 2004, 402). Vuokravakuuden määrä saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa (AHVL
20 20 481/1995, 8 ). Laissa ei ole merkintää siitä, missä muodossa vakuusmaksu on toimitettava; siis onko käytössä erillinen vakuustalletustili vai maksetaanko vakuusmaksu suoraan vuokranantajan omalle tilille. Hyvän vuokratavan mukaan kuitenkin suositellaan, että vakuutta tulisi säilyttää huolellisesti koko vuokrasuhteen ajan ja sen tulisi olla erillään muusta omaisuudesta. (Linnainmaa & Palo 2007, ) Mikäli kumpikaan osapuoli ei ole rikkonut sopimusvelvoitteita, vuokravakuus palautetaan, kun vuokrasuhde päättyy. Mikäli vuokranantajalla on hänen mielestään syy pidättää vakuus, tulee hänen ilmoittaa siitä kirjallisesti vuokralaiselle. Vuokranantajalla on kuitenkin velvollisuus välittömästi vuokrasuhteen päätyttyä tarkastaa huoneiston kunto, minkä perusteella vakuusmaksu palautetaan tai pidätetään. (Kärkkäinen 2005, 273.) Mikäli vakuuden pidättämiselle ei ole estettä, tulee vuokranantajan palauttaa se vuokralaiselle ilman viivytystä (Kuluttajaliitto 2013). Monesti vuokranantajan ja vuokralaisen välille kuitenkin syntyy riitaa vuokravakuuksien palauttamisesta ja kuluttajariitalautakunnan tapausten perusteella voidaan sanoa, että vuokranantajan yrittävät pidättää takuurahoja liian herkästi (Kulta 2011). Vuokramarkkinoiden ollessa tiukat, vuokranantajat yrittävät selvitä pienin kustannuksin sellaisistakin asioista, jotka kuuluisivat lain mukaankin vuokranantajien itsensä maksettaviksi (Manner 2009). Monissa riitatilanteissa on kysymys siitä, että vuokranantajalta on jäänyt velkomatta jotakin edelliseltä vuokralaiselta ja he yrittävät saada korvauksen uudelta vuokralaiselta. Monesti myös lemmikkien aiheuttamat vahingot aiheuttavat kiistaa, sillä vaikka lemmikkien pito asunnossa olisi sallittua, eivät lemmikkien repimät tapetit ja naarmuttamat lattiat eivät ole tavanomaista kulumista. (Kulta 2011.) Ikkunoiden peseminen vuokrasuhteen päätyttyä ei kuulu vuokralaiselle, mutta joskus vuokranantajat yrittävät pidättää vakuutta likaisiin ikkunoihin vedoten (Kanniainen 2010). Kuluttajariitalautakunnan tapauksessa dnro 2052/83/07 vuokralaisilla ja vuokranantajalla oli kiistaa siitä, että vuokranantaja oli pidättänyt vuokralaisten vakuusmaksusta summan ja vaati tämän lisäksi vielä lisäkorvausta. Vaatimukset perustuvat patteriventtiilien uusimiseen sekä parkettilattian hiontaan ja lakkaukseen. Vuokralaiset eivät hyväksyneet vuokranantajan vaatimuksia parkettilattian osalta ja vaativat vuokranantajaa palauttamaan heille vakuusmaksun
21 euroa korkoineen. Uudet vuokralaiset ja vuokranantaja olivat käyneet tarkastamassa asunnon kunnon huhtikuussa 2007, jolloin lattian kuntoon ei ollut puututtu. Vuokranantaja oli kuitenkin seuraavana päivänä käynyt asunnossa uudelleen ja havainnut parkettilattiassa kulumista, mistä syystä hän ei suostunut palauttamaan vakuusmaksua. Vuokralaisten mukaan jäljet olivat tulleet koirasta ja osittain kenkien mukana kulkeneesta hiekasta. Vuokralaiset olivat aiemmin saaneet tiedon asunnosta vanhemmiltaan ja heidän mukaansa ilmoituksessa ei kielletty koiran pitoa, ja myöhemmin talouteen oli hankittukin koira. Ilmoituksessa oli kuitenkin ollut ehtona, ettei asuntoon saanut tuoda kotieläimiä, mutta vuokrasopimukseen tätä ehtoa ei ollut laitettu. Koiran aiheuttamat naarmut lattiassa ja nesteen aiheuttama tumma läikkä lattiassa eivät olleet normaalia kulumista. Lautakunta katsoi, että vuokralaisten tuli korvata vakuusmaksustaan parkettilattialle ja patteriventtiileille aiheutettu vahinko, mutta vuokranantajan täytyi silti palauttaa vuokralaisille osa vakuudesta. Toisessa kuluttajariitalautakunnan tapauksessa dnro 3966/83/07 oli myös riitaa asunnossa aiheutetuista vahingoista ja vuokranantajan velvollisuudesta palauttaa vuokravakuus. Vuokralaiset olivat tehneet huhtikuussa 2007 vuokrasopimuksen asunnosta, jonka vuokran määräksi oli sovittu 1138,32 euroa. Tämän lisäksi vuokralaiset olivat maksaneet 2219,85 euron suuruisen vuokravakuuden. Vuokralaisten muuttaessa pois vuokranantaja kieltäytyi maksamasta vakuutta takaisin vedoten aiheutettuihin vahinkoihin asunnossa. Vuokralaiset vaativat vuokranantajaa palauttamaan koko vakuusmaksun, sillä heidän mukaansa vuokranantaja oli suorittanut poismuuton jälkeen remontin huoneistossa, eikä hän ollut pyynnöistä huolimatta antanut kustannuserittelyjä tai selvitystä remontista. Vuokralaisten mukaan kaikki asunnon vahingon eivät olleet johtuneet heidän toiminnastaan eivätkä asunnon vahingot kustannuksiltaan vastanneet vuokravakuutta. He olivat kuitenkin valmiita neuvottelemaan saranoiden ja porausjälkien aiheuttaminen vahinkojen kohtuullisesta korvaamisesta. Vuokranantaja kiisti vuokralaisten vaatimukset, sillä hänen mukaansa vuokralaisten olisi tullut olla yhteydessä häneen asuntoon liittyneistä asennustöistä ja asunto oli poismuuton jälkeen ollut erittäin huonossa kunnossa, jolloin remontti oli ollut kokonaisvaltainen. Tästä syystä vuokranantajan mielestä kustannuserittelyn tekeminen olisi ollut mahdotonta. Lautakunta piti seinien porausjälkiä tavanomaisena kulumisena ja hyväksyttävänä, eikä vuokranantaja ollut näyttänyt to-
22 22 teen hänen vaatimuksiaan. Lisäksi vuokranantajan selvitykset olivat olleet riittämättömiä, eivätkä oikeuttaneet vakuuden pidättämiseen. Joistakin vahingoista oli myös jäänyt näyttämättä, että ne olisivat syntyneet vuokrasuhteen aikana. Lautakunta totesi yksimielisesti, että vuokranantajan täytyi palauttaa vuokralaisille koko vuokravakuussumma 2219,85 euroa. Edellä kävi ilmi, että vuokranantajat yrittävät monesti saada vuokravakuuden itselleen liian vähäisin perustein. Yksityiset vuokranantajat eivät välttämättä ole tietoisia kaikista niistä perusteista, joilla he olisivat oikeutettuja pidättämään vuokraa tai sitten he yrittävät vain päästä itse mahdollisimman vähillä kustannuksilla asunnon remonteista. Asunnon normaalin kulumisen lisäksi täytyy ottaa huomioon myös asunnon ikä ja vuokrasopimuksen kesto; vuokrasuhteen kestettyä esimerkiksi kaksikymmentä vuotta, on kulumistakin varmasti tapahtunut enemmän kuin jos vuokrasuhde olisi kestänyt vain vuoden. Vuokrasopimukseen kannattaa myös merkitä kaikki ne ehdot, jotka vaikuttavat olennaisesti vuokrasuhteeseen. Esimerkiksi juuri lemmikeistä kannattaa sopia tarkkaan sekä siitä, mitä loppusiivoukseen kuuluu. Edellä kerrottujen oikeustapausten perusteella voidaan todeta, että vuokranantajat ovat yrittäneet päästä itse mahdollisimman vähillä kustannuksilla pidättämällä vuokravakuutta, vaikka se olisi kuulunut palauttaa vuokralaisille. 3.2 Vuokran maksaminen Vuokralaisen päävelvoitteena on vuokran maksaminen vuokranantajalle etukäteen sovittuna aikana (Vuokraturva 2014). Mikäli vuokranmaksupäivästä ei erikseen ole sovittu, on vuokra maksettava viimeistään vuokranmaksukauden, yleensä kuukauden, toisena päivänä (Nevala ym. 2004, 405). Vuokraa maksetaan aina kun huoneiston hallintaoikeus on vuokralaisella ja sen jälkeenkin, mikäli vuokralainen edelleen käyttää huoneistoa. Vuokra maksetaan yleensä rahana vuokranantajan tilille pankin välityksellä, jolloin maksusuoritus katsotaan tehdyksi sinä päivänä, joka on merkitty vuokranmaksajalle annettavaan kuittiin. Jos vuokra maksetaan muulla tavalla, on vuokranantaja velvollinen antamaan siitä kuitin vuokralaiselle. Paikkakunnalla, jolla vuokrahuoneisto sijaitsee, vuokra voidaan suorittaa myös vuokranantajan asunnossa tai muussa vuokranantajan määrittelemässä paikassa. Vuokrasopimuksen tekohetkellä vuokranantaja ja
23 23 vuokralainen voivat erityisestä syystä sopia myös vuokran maksamisesta ennakolta useamman vuokranmaksukauden ajalta. (AHVL 481/1995, 34, 35, 36.) Lähtökohtaisesti vuokralainen ja vuokranantaja voivat keskenään sopia vuokran määrän. Vuokranantaja ei saa kuitenkaan syyllistyä kiskontaan, eli vuokran määrä ei saa olla kohtuuttoman suuri. Sekä vuokralainen että vuokranantaja ovat oikeutettuja viemään vuokran kohtuullisuuden tuomioistuimen ratkaistavaksi, ja tällöin vuokran määrä ratkaistaan aina tapauskohtaisesti. (Suojanen ym. 2010, 208.) Vuokrataso määräytyy kulloisenkin markkinatilanteen mukaisesti ja joskus vuokranantajan on laskettava vuokratasoa, mikä voi olla vaikeaa niellä (Kulta 2013). Vuokran määrää sovittaessa on myös otettava huomioon samalla alueella sijaitsevat, sekä vuokran määrältään samanarvoiset ja samaan tarkoitukseen käytetyt huoneistot ja niiden vuokrien määrät, eikä vuokran määrä saa olennaisesti ylittää näitä vuokria. Vuokran määrä sisältää esimerkiksi huoneiston kunnossapidosta, jätehuollosta ja lämmityksestä vuokranantajalle syntyvät kustannukset. Vuokralaiselta on myös mahdollista vaatia erillinen korvaus veden käytöstä mutta jos erilliskorvauksista ei ole sovittu, katsotaan, että vuokra sisältää kaikki korvaukset. (Heinonen ym. 2011, 77.) Vuokranantaja ei saa yksipuolisesti päättää vuokran korottamisen ajankohdasta tai määrästä (AHVL 481/1995, 27 ). Joskus vuokranantajat haluavat esimerkiksi siirtää kohonneen yhtiövastikkeen vuokraan, mikä ei kuitenkaan ole mahdollista ilman molempien osapuolten yhteisymmärrystä (Kanniainen 2010). Vuokrankorotukselle tulee olla järkevä peruste ja korotuksesta täytyy sopia jo vuokrasopimusta tehdessä (Manninen 2014). Mikäli sopimukseen ei ole laitettu korotusehtoa, on korotukselle saatava vuokralaisen suostumus. Myös muista maksujen korotuksista, kuten vesi-, sauna ja autopaikkamaksuista, on vuokrasopimuksessa oltava samanlainen korotusehto. (Laakso 2014.) Vuokrasopimuksessa on kuitenkin yleensä sovittu vuokran korotustavasta, joka on melko vapaa. Ehtojen mukaisesti vuokraa voi nostaa esimerkiksi kerran vuodessa tietyllä rahallisella tai prosentuaalisella määrällä. Usein vuokra myös sidotaan johonkin indeksiin, joista yleisin on elinkustannusindeksi. Indeksiin voi-
24 24 daan kuitenkin sitoa vain vuokrasopimukset, jotka ovat kestoltaan vähintään kolmen vuoden mittaisia määräaikaisia sopimuksia. (Linnainmaa & Palo 2007, ) Ennen kuin vuokranantaja korottaa vuokraa, on hänen ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti uusi vuokra ja ajankohta, jolloin uusi vuokra astuu voimaan (Kuluttajavirasto 2010). Mikäli vuokraa joudutaan jostakin syystä korottamaan vuokrasuhteen aikana muulla menettelyllä, on keskustelu vuokran korottamisesta aloitettava vähintään puoli vuotta ennen korotusta, eikä tänä aikana saa uhata sopimuksen irtisanomisella (Kärkkäinen 2005, 288). Kuluttajariitalautakunnan tapauksessa dnro 784/83/11 oli kiistaa siitä, oliko vuokranantajalla yksipuolinen oikeus korottaa vuokraa 620 euroon. Vuokralainen oli vuokrannut kiinteistön alkaen, jolloin kuukausivuokraksi oli sovittu 470 euroa. Vuokrasopimus päättyi Vuokralainen vaati, ettei vuokraa koroteta, ja että vuokran korotus 470 eurosta 620 euroon oli kohtuuton ja perusteeton. Vuokranantaja kiisti vuokralaisen vaatimukset. Vuokranantajan mukaan hän oli päivätyllä kirjeellä ilmoittanut vuokralaiselle uuden 620 euron vuokran astuvan voimaan alkaen. Syyksi korotukselle vuokranantaja oli ilmoittanut yleisen kustannustason nousun. Vuokranantajan mukaan sopimuksessa oli sovittu, että vuokraa voidaan korottaa vuosittain ja lisäksi hän totesi, että vuokra oli korotuksen jälkeenkin yleistä markkinatasoa edullisempi. Vuokrasopimuksen mukaan vuokran tarkistusajankohta oli kerran vuodessa, mutta sopimuksessa ei ollut kuitenkaan sovittu korotusperusteesta. Tästä huolimatta vuokranantaja oli yksipuolisesti korottanut vuokraa. Lautakunta antoi ratkaisunsa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 :n perusteella, jonka mukaan vuokranantajan yksipuolisesti määräämä vuokran korotuksen ajankohta ja määrä ovat mitättömiä, mikäli osapuolet eivät ole keskenään sopineet korotusperusteesta. Lautakunnan mukaan vuokranantajalla ei ollut oikeutta vuokrankorotukseen, koska korotusperusteesta ei ollut sovittu osapuolten välillä. Lautakunta suositteli vuokranantajaa palauttamaan vuokrankorotusta vastaavan määrän vuokralaiselle. Vuokra tulisi aina hoitaa tavalla tai toisella, sillä vuokravelan takia häädön saaneen asukkaan on vaikea saada uutta asuntoa. Vuokranantajan kanssa on mahdollista tehdä maksusuunnitelma, mutta jos asukkaalla on kahden kuukauden vuokrat maksamatta, lähtee asia käräjäoikeuteen. (Karvinen 2013.) Riitati-
25 25 lanteita ja oikeustapauksia vuokrien maksuista löytyy kuitenkin varsin vähän. Tästä voidaan päätellä, että vuokralaiset riitauttavat harvoin vuokran määrään liittyviä tapauksia. Mikäli vuokrarästejä tulee, on myös hyvin mahdollista että häädöllä uhattaessa vuokrien maksuun löytyykin rahaa. Eräpäivistä kannattaa siis pitää kiinni, sillä mitä enemmän maksuongelmia tulee, sitä enemmän ne hankaloittavat muutakin elämää. 3.3 Huoneiston kunnossapito ja järjestyssääntöjen noudattaminen Pääsääntöisesti vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta (Saarnilehto 2006, 52). Ellei muusta ole vuokralaisen ja vuokranantajan välillä sovittu, on lain mukaan huoneiston oltava vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana sellaisessa kunnossa, kuin huoneiston iän ja muut olosuhteet huomioon ottaen voi kohtuudella vaatia (AHVL 481/1995, 20 ). Osapuolet voivat myös sopia siitä, että vuokralainen huolehtii käytössään olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista. Vuokranantaja voi sopia vuokralaisen kanssa siitäkin, että vuokrattava huoneisto on huonossa kunnossa. (Koskinen 2001, 56.) Asunnon huono kunto ja siellä vallitsevien olosuhteiden, kuten lämpötilan, säteilyn, kosteuden ja sisäilman ovat oltava sellaiset, etteivät ne aiheuta asukkaille terveyshaittoja. Asunnossa ei myöskään saa esiintyä mikrobeja niin paljon, että ne aiheuttaisivat terveyshaittaa. (Terveydensuojelulaki 763/1994, 26.) Huoneiston kuntoa arvioidessa otetaan huomioon samalla alueella sijaitsevat saman ikäiset asunnot. Mahdollista on sopia myös siitä, missä kunnossa asunnon on oltava vuokrasuhteen päättyessä sekä siitä, missä kunnossa muut vuokralaisen hallinnassa olevat tilat, kuten varastot, ovat vuokrattaessa. (Kanerva & Kuhanen 2011, ) Vuokralaisen velvollisuus on hoitaa vuokraamaansa asuntoa huolellisesti ja hänen on esimerkiksi pyrittävä vähentämään huonekaluista aiheutuvia jälkiä (Suomen Vuokranantajat ry 2014). Vuokralaisen hoitovelvollisuus tulee täytetyksi jo silloin, kun asunto ei kulu enempää kuin normaaliasumiselle on tavallista (Suojanen ym. 2010, 201). Mikäli ei ole muusta sovittu, ei vuokralainen ole vastuussa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta. Mikä on tavanomaista kulumis-