Source: http://recht-kurz-gefasst.blogspot.com/2015/09/mietrecht-kundigung-vorenthaltung-und.html
Timestamp: 2017-06-26 03:30:04
Document Index: 275672325

Matched Legal Cases: ['§ 546', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 546', '§ 546']

Recht kurz gefasst: Mietrecht: Kündigung, Vorenthaltung und Minderung
Häufig muss der Vermieter sein
Räumungsverlangen nach Kündigung gerichtlich durchsetzen. Dies gilt sowohl bei
fristlosen Kündigungen wie auch bei ordentlichen Kündigungen, im
Wohnraumbereich als auch im Gewerberaumbereich. War die Kündigung berechtigt,
so steht dem Vermieter ab dem Tag der Beendigung des Mietverhältnisses kein
Mietzinsanspruch mehr zu. Allerdings kann nun der (ehemalige) Mieter die Räume
nicht kostenfrei nutzen, sondern ist verpflichtet, dem Vermieter für die Zeit
der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, § 546a BGB. Was aber ist, wenn Mängel nach
Beginn der Vorenthaltung auftreten ? Ist dann die Nutzungsentschädigung
ungeschmälert zu zahlen oder tritt eine Kürzung entsprechend § 536 BGB
(Mietminderung wegen Mängeln) ein ?
Der BGH tendiert dazu, dass die
die Nutzungsentschädigung ungekürzt zu zahlen ist, stellt aber auf die Umstände
des Einzelfalls ab. Anderes soll dann gelten, wenn im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses
der Vermieter nach Treu und Glauben gehalten wäre, den Mangel zu beseitigen.
Der BGH verwies insoweit auf
seine ältere Rechtsprechung:
Zahlt der (ehemalige) Mieter
jeweils rechtzeitig die Nutzungsentschädigung und entsteht dem Vermieter
(damit) kein Schaden, ist der Vermieter weiter zur Versorgung mit Strom, Wasser
und Heizenergie verpflichtet. Darauf bezogen nimmt der BGH an, dass im Abwicklungsverhältnis
Maßnahmen für eine Instandsetzung oder –haltung über die Erfüllung allgemeiner
Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten hinausgehend erforderlich wäre,
dass akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder „hohe
Eigentumswerte“ des Mieters bestünden. Allerdings wäre auch hier zu
berücksichtigen , dass es der (ehemalige) Mieter selbst zu vertreten habe, dass
er noch im Besitz der Mietsache ist und damit sich selbst dieser drohenden Gefahr
Es müsse mithin nach Auffassung
des BGH eine Fallkonstellation vorliegen, in der die Vorenthaltung der
Mietsache durch den (ehemaligen) Mieter in einem günstigeren Licht betrachtet
werden könne, was dann der fall wäre, wenn die Vollstreckungsschutzvorschriften
dem Mieter die Weiterbenutzung gestatten würden oder jedenfalls der Mieter im Rahmen
des Streits um die Wirksamkeit der Kündigung nachvollziehbar hätte davon
ausgehen können, weiterhin zum Besitz berechtigt zu sein. Im konkreten Fall hat der BGH mit
den Vorinstanzen das „Minderungsrecht“ auf die Nutzungsentschädigung aus den
benannten Gründen negiert.
Nach § 546 a Abs. 1 BGB könne der Vermieter, dem das Mietobjekt in der Zeit nach Ende des Mietvertrages vorenthalten wird, als Mindestentschädigung den Betrag verlangen, der zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses als vereinbarte Miete zu entrichten war. Zwar regele § 546 a BGB keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen vertraglichen Anspruch eigener Art. Dieser sei aber nicht von einer Gegenleistung abhängig, denn der frühere Vermieter schulde nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Gebrauchsüberlassung mehr. Vielmehr schulde der frühere Mieter die Herausgabe des Mietobjekts. Es sei daher nicht widersprüchlich, wenn der frühere Vermieter auf Fortzahlung der ungekürzten Nutzungsentschädigung bestehe, auch wenn sich nach Ende des Mietverhältnisses am Mietobjekt Mängel gezeigt haben sollten. Der Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass ein "Minderungsfall" bereits bei Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen habe. Er ziehe als Schadensursache eine Verstopfung von Traufen und Fallrohren in Betracht. Es sei aber nicht ersichtlich und nicht mit Substanz behauptet, dass dieser schadensträchtige Zustand bereits bei Ende des Mietverhältnisses, also ein Jahr und vier Monate vor dem ersten angeblichen Schadensfall vorhanden gewesen sei