Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Schoenheitsreparaturen-beim-Auszug--f105884.html
Timestamp: 2019-11-18 14:40:51
Document Index: 24362924

Matched Legal Cases: ['§12', '§ 12', 'BGH', '§ 12', 'BGH', 'BGH', '§536', '§541', '§548', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen beim Auszug - frag-einen-anwalt.de
26.06.2010 15:03 |
ich habe eine Anfrage zum Thema "Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei Auszug".
Da ich zum 30.06. aus meiner Mietwohnung ausziehe, habe ich eine Frage bezüglich Renovierungsarbeiten.
Meine Mietzeit beträgt 2,5 Jahre und der Mietvertrag wurde fristgemäß gekündigt. Am 01.07. zieht der neue Mieter ein.
1. Bin ich laut meinem Vertrag verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen?
2. An der Wand sind rote Färbungen durch die Bettwäsche enstanden. Handelt es sich um eine Abnutzung oder einen Schaden? Bin ich verpflichtet, diese auf meine Kosten durch einen Maler oder ähnliches zu beseitigen?
3. Bin ich auch verpflichtet sämtliche anderen Wände zu streichen, die Gebrauchsspuren (dunkle Flecken, die aber NICHT zwingend durch mich entstanden sind) aufweisen?
4. Ich erwarte eine Kaution in Höhe von 510 EUR von der Vermieterin. Kann sie mir diese Kaution verwehren oder die Höhe der Kaution für die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder sogar für die Beseitigung von evtl. Schäden reduzieren?
Nun zu meinem Mietvertrag:
"§12 Schönheitsreparaturen
1) In die Miete sind Kosten für die Schönheitsreparaturen nicht einkalkuliert; daher übernimmt der Mieter während der Mietdauer die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten. Die Schönheitsreparaturen unfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken und den Innenstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleistungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich der Fußböden. Vor dem Tapezieren sind im Allgemeinen die alten Tapeten zu entfernen, der Untergrund ist mit Tiefengrund einzulassen.
2) Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel erforderlich in Koch-, Essküchen und Kochnischen, in Bädern und in den Räumen mit Duschanlagen alle drei Jahre, alle fünf Jahre in Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten. Die Schönheitsreparaturen in den anderen Nebenräumen sowie die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleistungen und Fußböden sind in der Regel nach jeweils sieben jahren erforderlich. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass die Renovierung der Miträume trotz Ablauf der vorgenannten Regelfristen aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Mietsache nicht erforderlich ist. Der Vermieter kann vor Ablauf der o.g. Regelfristen die Renovierung der Mieträume verlangen, wenn der tatsächliche Zustand dies erfordert.
3) Der Mieter ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführeten Schönheitreparaturen beweispflichtig. Die nach Ziff.2 in Verbindung mit Ziff 5 fälligen Schönheitsreparaturen sind späterstens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht bis zum Tage des Auszuges nach, so hat er die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zu erstatten, wenn der Mieter trotz Mahnung mit Fristsetzung die arbeiten nicht nachholt. Er haftet für jeden weiteren von ihm veschuldeten Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht.
4) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflcihtet, die nateiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvorschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen für die Nassräume und Küchen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66%, liegen die Schönheitsreparaturen für die Wohn-und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Liegen die Schönheitsreparaturen für die anderen Nebenräume oder die Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Verorgungsleistungen, Einbaumöbeln und fußböden länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/7 der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschalges, liegen sie aber länger als 2 Jahre zurück 2/7, länger als 3 Jahre 3/7, länger als 4 Jahre 4/7, länger als 5 Jahre 5/7, länger als 6 Jahre 6/7.
Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er bis zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt. Im Übrigen stehen es dem Mieter frei, konkter darzulegen, dass der Vermieter vorgelegte Kosnvoranschlag unrichtig ist, die in Ansatz gebrachten Kosten unangemessen sind oder der tatsächliche Abnutzungsgrad der Mietsache geringer ist, als der nach den Regelfruiszten prozentual ermittelte.
5) Unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben werden, berechnen sich die vorstehenden Regelfristen jeweils ab Überlassung der Mietsache; sind Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, berechnen sich die Regelfristen von diesem Zeitpunkt an. "
Mieter Mieter Wohnung Kosten Schaden
Ihr Wohnraummietvertrag enthält eine Klausel, nach der Sie verpflichtet sind, die laufenden Schönheitsreparaturen in Ihrer Mietwohnung durchtzuführen.
Der von Ihnen hier zur Verfügung gestellte Vertragstext enthält eine WIRKSAME Vertragsklausel.
Nach § 12 (2) Ihres Mietvertrages sind Sie verpflichtet, in bestimmten Abständen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es wurden jedoch keine starrten Fristen vereinbaren, nach denen die Schönheitsreparaturen in jedem Fall durchzuführen sind, was nach der Rechtsprechung des BGH in Formularverträgen unzulässig ist, sondern es wird in S. 2 der Vorschrift ausdrücklich wie folgt formuliert:
"Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass die Renovierung der Miträume trotz Ablauf der vorgenannten Regelfristen aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Mietsache nicht erforderlich ist."
Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie nachweisen, dass die Wohnung sich nicht in reovierungsbedürftigem Zustand befindet, Sie auch nicht renovieren müssen, selbst wenn die in der Klausel genannten Regelfristen verstrichen sind.
FAZIT: die Renovierungspflicht ist fomularvertraglich wirksam auf Sie abgewälzt worden.
Da Sie nur 2,5 Jahre in der Wohnung gewohnt haben, sind in Ihrem Fall die Regelfristen, innerhalb derer die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, noch nicht verstrichen.
Daher greift nun § 12 (4) des Vertrages ein. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 06, S. 1728) ist eine sogenannte "Quotenklausel", wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach Zeitpunkt der letzten länger als ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparatur einen angemessenen Teil der Kosten zu übernehmen hat, grundsätzlich wirksam. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klausel ist lediglich, dass der vom Vermieter vorgelegte Kostenvoranschlag durch die Klausel nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird und dem Mieter die Möglichkeit offen gehalten wird, sich auf einen geringeren oder gänzlich fehlenden Renovierungsbedarf zu berufen. Diese Voraussetzungen sind in Ihrem Fall erfüllt.
Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Quotenklausel ist wirksam.
Wenn Sie also ausziehen und überhaupt nicht renovieren und auch keine Nachweise (z.B. Stellungnahme/ Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs) dass kein/ ein geringerer Renovierungsbedarf besteht, dann kann der Vermieter die Renovierung durchführen und Ihnen 66 % der Kosten für die Renovierung der Nassräume und 40 % der Kosten für die Renovierung der übrigen Räume in Rechnung stellen.
Um eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter zu vermeiden würde ich Ihnen empfehlen, selbst zu streichen. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, Ihre Kaution nicht zurück zu erhalten, insbesondere da die Wohnung nach Ihren Angaben in der Tat renovierungsbedürftig ist (dunkle Flecken und Verfärbungen an den Wänden). Wenn der Vermieter ein Fachunternehmen beauftragt, das die Malerarbeiten durchführt, werden hierfür ungleich höhere Kosten entstehen, als wenn Sie selbst die Wände weiß überpinseln.
Bei den Flecken und Verfärbungen handelt es sich um typische Abnutzungserscheinungen, die ein Fall für die (wirksam auf Sie abgewälzten) Schönheitsreparaturen sind.
Es kommt insoweit auch nicht darauf an, ob Sie die Abnutzung der Wohnung während Ihrer Mietzeit verursacht haben. Entscheidend ist, dass Sie sich vertraglich verpflichtet haben, die Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen durchzuführen oder alternativ die Kosten quotal zu tragen.
Dieser Verpflichtung können Sie sich nur dadurch entziehen, dass Sie den Nachweis erbringen, dass die Wohnung nicht renovierungsbedürftig ist, also keine oder nur unwesentliche Abnutzungserscheinungen aufweist.
Diesen Nachweis werden Sie aber nach Ihrer Sachverhaltsschilderung wohl nicht führen können.
Nachfrage vom Fragesteller	26.06.2010 | 18:06
In meinem Schreiben vom 21.06. an die Vermieterin habe ich folgendes geschrieben:
"Laut meinen Recherchen gemäß den §536, §541a, §548 BGB sehe ich mich nicht verpflichtet die Wohnung zu renovieren bzw. zu streichen. Desweiteren stütze ich meinen Rechtsstandpunkt auf die gängige und aktuelle Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 12.09.2007. Danach ist der Vermieter nicht verpflichtet nach Auszug zu renovieren. Der deutsche Mieterbund (DMB) stellt sich ausdrücklich hinter die Grundsatzentscheidung des obersten Gerichts."
Liege ich damit falsch oder richtig? Ist dieses im Zusammenhang mit o.g. Auszug aus dem Mietvertrag relevant?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2010 | 23:40
der Leitsatz der von Ihenen zitierten Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 316/06, Urteil v. 12.09.2007) lautet wie folgt:
"Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schön-heitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist."
Die Entscheidung betrifft einen anderen Fall und ist auf Ihre Situation und Ihren Mietvertrag nicht übertragbar.
Der BGH urteilte in der zitierten Entscheidung, dass eine sogenannte "starre Endrenovierungsklausel", wonach dem Mieter in einem Formularvertrag die Pflicht auferlegt wird, die Wohnung bei Auszug IN JEDEM FALL zu renovieren, unabhängig davon, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat und unabhängig davon, ob die Wohnung überhaupt renovierungsbedürftig ist, nach § 307 BGB als überraschende Klausel unwirksam ist.
Es handelte sich bei dem vom BGH entschiedenen Fall um eine Konstellation, in der die Klausel dem Mieter keine Möglichkeit ließ, nachzuweisen, dass die Wohnung noch in einem ordentlichen Zustand ist und eine Renovierung nicht erforderlich war.
Der Mieter hatte sich vertraglich verpflichtet, so oder so zu renovieren.
Diese Regelung erklärte der BGH für unwirksam.
Rechtsfolge dieser unwirksamen "Entrenovierungsklausel" ist, dass der Mieter gar nicht zu renovieren braucht, weil bei einer unwirksamen VERTRAGLICHEN Abwältzung der Renovierungspflicht auf den Mieter als Auffangbecken wieder auf die GESETZLICHE Regelung zurück gegriffen werden muss.
Nach der gesetzlichen Regelung liegt die Renovierugspflicht aber eben beim Vermieter.
In Ihrem Mietvertrag befindet sich aber keine "starre Etrenovierungsklausel", sondern eine vom BGB für wirksam erklärte "Quotenklausel".
Das Urteil des BGH vom 12.09.2007 ist in Ihrem Fall nicht einschlägig.
Ich hoffe, dass Sie meinen Ausführungen folgen konnten.
Leider kann ich Ihnen hier keine für Sie günstige Antwort geben.
Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel betreffend die Schönheitsreparaturen ist wirksam.
Sie sind zwar nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen; da Sie noch keine 3 Jahre in der Wohnung wohnen; jedoch kann der Vermieter diese durchführen lassen und Ihnen einen Teil der Kosten anlasten.