Source: https://www.registradoresdemadrid.org/revista/14/Casos-Propiedad/VIVIENDAS-DE-PROTECCION-OFICIAL
Timestamp: 2019-10-14 15:34:58
Document Index: 196873975

Matched Legal Cases: ['artículo 20', 'artículo 13', 'artículo 10', 'artículo 53', 'artículo 148', 'artículo 1256']

REVISTA-14-Casos Propiedad-VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: Se plantea el siguiente supuesto: VPP financiada con préstamo cualificado del promotor (Plan RD 1/2002 y D 11/2001) que vende o adjudica una vivienda a persona que se subroga en el préstamo. Puede ocurrir que el adquirente no cumpla las condiciones para la financiación y por tanto no podría tener tal préstamo cualificado.
Creo que algunos de nosotros no ponemos la prohibición de disponer hasta que se acrediten las condiciones para el préstamo cualificado y otros ponen tal prohibición.
Algún compañero me ha comentado que en otras Comunidades Autonómicas ponen la prohibición de disponer con la concesión del préstamo; prohibición que está "durmiendo" en tanto no hay adjudicación. Si el adjudicatario se subroga, aquélla se despierta; si no hay subrogación "duerme" para siempre (se cancela). Nosotros no la ponemos y quizá sea mejor aunque hay que estar pendiente en el momento de la adquisición.
R: El artículo 20-3 del D autonómico de 2001, aplicable al supuesto de financiación del Plan 2002-2005, planteado señala que el préstamo cualificado al adquirente o adjudicatario podrá concederse directamente o por subrogación de éstos en el pago de la carga hipotecaria del préstamo cualificado al promotor. La concesión directa de préstamo cualificado se atendrá al procedimiento que se establezca mediante Orden de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.
Respecto de la concesión de préstamo cualificado por subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo cualificado al promotor, se establece que se produce por el mero hecho de la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa o adjudicación, siempre que el título de acceso correspondiente sea objeto de visado, lo que acredita que no sólo se cumplen las condiciones para acceder a la vivienda sino también para tener derecho a préstamo cualificado. Por tanto, para poder reflejar en el Registro la prohibición de disponer es necesario que, al menos, se acompañe el indicado visado, lo que implica que no puede reflejarse cuando se otorgue el préstamo al promotor.
Ahora bien, respecto de la financiación acogida al Plan 2005-2008 al hablar del préstamo al promotor, el artículo 13 párrafo 2º de la Orden 1148/2006 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, establece una importante norma, según la cual "siempre que respecto de una promoción se haya formalizado el préstamo convenido previsto en el RD 801/2005, las determinaciones de dicho Real Decreto serán de aplicación a las viviendas gravadas con dicho préstamo, aún cuando, posteriormente el préstamo se cancele y con independencia de que los adquirentes o arrendatarios de dichas viviendas soliciten o no las ayudas financieras previstas en el mencionado Real Decreto para la adquisición o arrendamiento", lo que lleva a la solución contraria si lo ponemos en relación con los demás efectos de este régimen para cuyo estudio nos remitimos al trabajo contenido en el número 13 de esta revista.
2.-P: Se encuentra inscrita una finca con nota marginal de prohibición de disponer durante 5 años por la obtención del préstamo cualificado del RD 1/2002. Ahora, dentro de dicho plazo presentan una escritura de donación de madre a hija. ¿Es inscribible?.
R: Según el artículo 10-2 del RD 1/2002 "Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no podrán transmitir ínter vivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años (5 años en otros casos, lo que constará en la nota marginal) desde la formalización de dicho préstamo cualificado".
Por tanto, se entiende que su ámbito se extiende a las transmisiones gratuitas ínter vivos, pues no otra puede ser la interpretación de la expresión "por ningún título". Para poder inscribir la donación será necesario, en consecuencia, la cancelación de la hipoteca o transformación del préstamo en ordinario por escritura otorgada por la entidad crediticia, y la cancelación de la prohibición por certificación administrativa acreditativa de la devolución de las ayudas económicas recibidas.
3.-P: En unas ventas de viviendas protegidas por parte de una Empresa de la Vivienda de un Ayuntamiento, aparte de las habituales condiciones resolutorias y derechos de retracto, se pacta que en caso de no querer dicha empresa municipal ejercitar el derecho de retracto, tendrá derecho al 20% del precio de venta. ¿Es inscribible dicha cláusula?.
R: Unánimemente se considera que no, pues carece de trascendencia real. Pero además se considera que la misma es contraria a derecho, pues como el Tribunal Constitucional tiene declarado, la función social de la propiedad constituye un elemento estructural o inherente del derecho de propiedad privada que delimita su contenido, siempre y cuando se respete su contenido esencial (artículo 53-1 de la CE).
Por ello, el contenido de la propiedad de una vivienda libre no es el mismo que el de una vivienda sometida a algún régimen de protección oficial, el cual dependerá, a su vez, dado el actual marco competencial de la CE, de lo que establezca la respectiva Comunidad Autónoma (artículo 148-3).
Pues bien, la Comunidad de Madrid no contiene una norma que permita imponer el citado derecho al precio de venta, por lo que se entiende que no puede ser impuesto a los compradores. Fijando la Ley el derecho de retracto y la limitación del precio máximo de venta, se considera que éste, junto con las demás limitaciones legales, constituye el contenido esencial del derecho de propiedad del comprador de tales viviendas, del cual no puede ser privado el comprador de manera convencial y luego por una decisión unilateral de una administración (artículo 1256 del Código civil), que incurriría en un supuesto de enriquecimiento injusto.