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Timestamp: 2019-02-18 20:27:12+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 54', 'art. 54', 'art. 79', 'art. 54', 'art. 14', 'art. 3', 'art. 54', 'art. 54', 'art. 14', 'art. 3']

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Maria Grazia Colombo Uncategorized
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Le Sezioni Unite sulla validità della clausola compromissoria nelle locazioni non abitative
Nell’ordinanza n. 14861 del 27 giugno 2017, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno ritenuto valida la clausola compromissoria in materia di determinazione del canone anche con riferimento ai contratti di locazione non abitativa.
La decisione, resa al termine di un regolamento preventivo di giurisdizione, non è di poco conto se si considera che, finalmente, la Suprema Corte si è espressa con una decisione netta su una questione superata legislativamente in termini molto chiari quanto alle locazioni abitative, ma lasciata dal legislatore nel limbo quanto alle locazioni non abitative.
Tema centrale dell’ordinanza delle Sezioni Unite è l’interpretazione dell’art. 14 comma 4 della legge n. 431 del 1998. La norma, inserita nella legge di riforma delle locazioni abitative, ha abrogato alcune disposizioni della legge n. 392 del 1978 con una formulazione che ha dato adito a due diverse e opposte interpretazioni. Per capire le due diverse opinioni occorre anzitutto ricordare che l’art. 14 comma 4 della legge n. 431 del 1998 stabilisce che: “Sono altresì abrogati la L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83, e successive modificazioni”. L’art. 54 della legge n. 392 del 1978 è sicuramente tra le norme abrogate, ma l’inciso “limitatamente alle locazioni abitative” crea un dubbio interpretativo perché, se da un lato, sembrerebbe che il legislatore avesse inteso riferirlo a tutte le norme previamente elencate (e, dunque, anche all’art. 54), dall’altro, non si può escludere che il legislatore lo abbia inteso invece riferito al solo art. 79.
Nell’ordinanza in commento le Sezioni Unite, dopo aver ricordato le ragioni a sostegno dell’una e dell’altra tesi optano, con uno strappo rispetto alla precedente interpretazione prevalente della Corte, per la tesi che vuole l’abrogazione in toto dell’art. 54, sia con riferimento alle locazioni abitative sia con riferimento alle locazioni non abitative. Ciò perché una diversa conclusione condurrebbe, secondo le Sezioni Unite, all’illegittimità costituzionale dell’art. 14 comma 4 per contrarietà all’art. 3 della Costituzione. Infatti, ricorda la Corte che la ratio dell’art. 54 risiede nell’esigenza di tutelare il conduttore, contraente debole, dinanzi al locatore, contraente forte, che, imponendo una clausola compromissoria, avrebbe sottratto alla giurisdizione ordinaria le controversie sulla determinazione del canone. Venuto meno il sistema dell’equo canone nelle locazioni abitative, anche la ratio dell’art. 54 non ha più ragione d’essere tant’è che il legislatore l’ha espressamente abrogato; ma allora, secondo le Sezioni Unite, per evitare il rischio di una dichiarazione di illegittimità costituzionale, occorre interpretare l’art. 14 comma 4 nel senso di estenderlo anche alle locazioni non abitative nelle quali “il conduttore è un imprenditore o un professionista, dunque un soggetto normalmente meno bisognoso di tutela rispetto al conduttore nelle locazioni ad uso di abitazione.”
In altre parole: se il legislatore ha abrogato il divieto di clausola compromissoria per le locazioni abitative, a maggior ragione per le Sezioni Unite tale divieto deve considerarsi venuto meno anche con riferimento alle locazioni non abitative, perché altrimenti saremmo di fronte ad una disparità ingiustificata e dunque costituzionalmente illegittima ai sensi dell’art. 3 della Costituzione, visto che il conduttore di una locazione non abitativa solitamente è soggetto più forte rispetto al conduttore di una locazione abitativa.
Probabilmente, questa ordinanza non metterà la parola “fine” alla ventennale discussione giurisprudenziale sulla validità delle clausole compromissorie in tema di canone nelle locazioni non abitative, ma sicuramente spingerà sempre più players del mercato retail a fare ricorso alla giustizia degli arbitri notoriamente più veloce della giustizia ordinaria.
Le nuove regole dell’ICC sulle controversie di “modesta” entità: limite o opportunità?
A partire dal 1 marzo 2017 sono entrate in vigore le nuove regole della procedura arbitrale semplificata e accelerata dell’ICC (International Court of Arbitration dell’International Chamber of Commerce) in relazione a controversie di “modesta” entità (Small Claims – Expedited Procedure Rules).
La nuova procedura è stata pensata per controversie di valore pari o inferiore a USD 2.000.000, che l’ICC ha voluto sottoporre, appunto, ad una procedura arbitrale più snella rispetto a quella ordinaria (applicabile alle controversie di valore superiore).
In realtà, la nuova Expedited Procedure può essere applicata anche a controversie di valore superiore per mezzo di un sistema di opt-in, così come, allo stesso modo, alle controversie di valore inferiore, tramite un sistema di opt-out, può essere applicata la procedura ordinaria.
La vera innovazione dell’Expedited Procedure consiste nell’aver creato un apparato di regole volte a conferire speditezza al procedimento arbitrale e, conseguentemente, a contenerne i costi: costi che, il più delle volte, disincentivano le imprese dall’avvalersi dell’arbitrato ICC per la risoluzione delle controversie.
E allora ecco che l’ICC, sulla scia di quanto già previsto da altre Camere arbitrali internazionali, ha predisposto una procedura più efficiente e veloce, tale da consentire di giungere ad una decisione arbitrale anche nell’arco di soli sei mesi dalla proposizione della domanda, ed a costi ragionevoli.
Si pensi che una controversia pari a USD 1.500.000 potrebbe costare complessivamente circa USD 67.000, mentre la medesima controversia, se sottoposta alla procedura ordinaria, potrebbe arrivare a costare più del doppio. Questo anche perché è prevista, di default, la nomina di un arbitro unico, in luogo del collegio di tre arbitri previsto per la procedura ordinaria, nonché la possibilità per la ICC di nominare comunque uno solo arbitro anche quando le parti hanno previsto la costituzione del collegio arbitrale.
Le ragioni di speditezza, invece, sono soddisfatte dall’istruttoria meramente documentale, dalla previsione che le udienze si possano svolgere anche a mezzo video conferenza, telefonicamente o addirittura non esservi (anche se le parti le hanno richieste), e dalla mancanza del Terms of Reference (l’atto che delimita l’oggetto dell’arbitrato, rendendo immodificabili le domande delle parti), con conseguente cristallizzazione delle domande delle parti già nella domanda iniziale.
Al fine di non pregiudicare le ragioni di completezza dell’istruttoria, il nuovo Regolamento prevede che permanga, tuttavia, in capo alla ICC, la prerogativa di non applicare al caso concreto le regole della Expedited Procedure, previamente consultandosi con le parti e con il Tribunale arbitrale: ciò comporta che, da un lato, la controversia verrebbe decisa sulla base di una istruttoria adeguata al caso di specie, ma dall’altro i costi – passando di fatto alla procedura ordinaria – lieviterebbero sensibilmente.
Tra le criticità rilevabili della nuova procedura – oltre al già evidenziato rischio che venga nominato un unico arbitro, nonostante la previsione pattizia del collegio arbitrale – si segnala una significativa limitazione della fase istruttoria. Si tratta di un rischio che, tuttavia, sembra essere controbilanciato dagli indubbi vantaggi che la Expedited Procedure comporta rispetto alla procedura ordinaria, in termini di time-efficiency e cost-saving.
Poter prevedere nel contratto la procedura arbitrale semplificata e accelerata dell’ICC, anche in relazione a controversie di valore superiore a USD 2.000.000 risulta, pertanto, di grande interesse per le imprese che, nell’ambito di rapporti commerciali con parti straniere, vogliano avvalersi di una procedura veloce e non dispendiosa per la risoluzione di eventuali future controversie. Allo stesso tempo, qualora non risulti opportuno per le parti optare per siffatta procedura, ad esempio perché il rapporto contrattuale già di per sé potrebbe risultare pregiudicato da una istruttoria semplificata e meramente documentale, le stesse potranno escludere l’applicazione automatica delle Expedited Procedure Rules, anche per controversie inferiori a USD 2.000.000.
Si tratta, tuttavia, di valutazioni che, a priori, potrebbero risultare non agevoli per le parti e in relazione alle quali è sempre opportuno farsi assistere da giuristi esperti: l’assistenza di un esperto nella redazione di una clausola arbitrale tailor made consente infatti all’impresa di valutare in concreto i rischi di causa e di optare con maggiore consapevolezza per la procedura semplificata ovvero per la procedura ordinaria – che comporta tempi più lunghi e costi più elevati – qualora la complessità del rapporto e le possibili questioni, ove insorga una controversia, rendano inadeguata la procedura semplificata. Con l’assistenza di un legale, l’impresa potrà così valutare se siffatta procedura possa costituire un limite nel caso specifico, oppure un’opportunità da sfruttare.
di Marialaura Frittella e Federica Pianta