Source: https://www.notariofranciscorosales.com/la-legalidad-del-procedimiento-extrajudicial-de-ejecucion-de-la-hipoteca/
Timestamp: 2019-07-21 09:09:41
Document Index: 331598772

Matched Legal Cases: ['artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 145', 'artículo 129', 'artículo 1', 'artículo 114']

La legalidad del procedimiento extrajudicial de ejecución de la hipoteca - Notario Francisco Rosales
La legalidad del procedimiento extrajudicial de ejecución de la hipoteca se plantea por dos motivos
El tema de su adecuación a la Constitución Española
El tema de su adecuación a la normativa protectora de consumidores y usuarios
El problema de la constitucionalidad del proceso de ejecución de hipoteca es un problema más técnico que otra cosa, aunque no deja de haber un cierto trasfondo de corporativismo.
Conocidas son las sentencias del Tribunal Supremo desde el 4 de Mayo de 1998 hasta la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Mayo de 2.009 que declararon inconstitucional el proceso, pero tanto se escribe (y sobre todo tantas tonterías ) que al final por no leerse las cosas se acaba disparatando.
La citadas sentencias declararon inconstitucional el proceso extrajudicial de ejecución de hipoteca, porque el artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria, sobrevino inconstitucional como consecuencia de la disposición derogatoria tercera de la Constitución Española. Obsérvese que las citadas sentencias no provienen del Tribunal Constitucional, sino del Supremo, lo cual es completamente coherente, pues no se aborda la constitucionalidad de una norma posterior, sino anterior a la Constitución Española, y por tanto no hay que promover cuestión de constitucionalidad alguna.
Desde el momento en el que se publica la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, y espacialmente cuando primero el RD 6/2012 modifica el art 12 de la Ley Hipotecaria, hablando del proceso extrajudicial de ejecución de hipoteca, y la ley 1/2013 de 14 de Mayo modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, todo lo escrito decae por si mismo (de hecho ya la Dirección General de los Registros y del Notariado en resoluciones de 28 de Mayo de 2001 y 13 de Febrero de 2004 se pronunciaron a favor de la legalidad del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca).
El problema de su adecuación a la normativa que protege a consumidores y usuarios es planteado por la conocida sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Palma de Mallorca de fecha 3 de Enero de 2014. Aquí los problemas son mayores y no dejan de plantear muchas dudas.
En dicha sentencia, se parte de la premisa de que el proceso de ejecución extrajudicial de hipoteca es un proceso de naturaleza ejecutiva (y no una venta convencionalmente pactada), y se cuestiona la adecuación del artículo 129 de la Ley Hipotecaria a la normativa comunitaria, para simplemente declarar abusiva una concreta cláusula, de un banco determinado y en un préstamo suscrito con una persona en particular.
Amén de la valoración y crítica jurídica que pueda hacerse de dicha sentencia (que no tengo interés en realizar) lo único que me parece criticable, y lo digo a título particular, es que no hubiera tenido el juez el valor de plantear (como otros han hecho en esta materia) una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia Comunitario, denunciando al estado español por falta de adaptación de la normativa española a la comunitaria.
No me voy a poner a enjuiciar la sentencia, que personalmente no comparto, sino sus consecuencias y alcance, pues es el tema que verdaderamente importa.
Es necesario destacar que esta sentencia la confirmó la audiencia, más el Tribunal Supremo, en sentencia del pleno de la sala de 14 de Julio de 2016 ha rechazado tales criterios.
El problema desde el punto de vista Notarial es que se trata de una sentencia que resulta incluso imposible saber si es o no firme, pero como cualquier sentencia dictada en primera instancia ni genera doctrina alguna (pues tal facultad compete al Tribunal Supremo), ni afecta a terceros que no sean parte en el procedimiento.
Habrá que esperar por tanto al resultado de los recursos para saber la postura que debe de adoptar el Notario, pero el problema es que los recursos suelen durar años, y mientras tanto el Notario se queda en una especie de limbo jurídico en cuanto a los requerimientos que se le realicen (no olvidemos que el proceso de ejecución extrajudicial de hipoteca está sujeto a turno de reparto entre los notarios del lugar donde radique la finca-por tanto no hay libertad de elección de Notario-, pero es que además la libertad de elección de Notario la tiene el ciudadano, pero no el Notario, dado que para el Notario es obligatorio el ejercicio de su función -a diferencia del Juez el Notario no tiene el derecho de abstenerse, y así resulta del art 145.2 del Reglamento Notarial-).
Conforme al artículo 145.3 del Reglamento Notarial, el Notario tiene la obligación de negar su ministerio si un acto o contrato es contrario a la ley, pero lo cierto es que el procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca está regulado en la ley (concretamente el art 129 de la Ley Hipotecario) y la sentencia del Juzgado de Palma de Mallorca no se atreve ni plantea (aunque lo esboza) a declarar ilegal dicho artículo, sino una simple cláusula contractual (que por otra parte casi lo reproduce).
En este delicadísimo estado de cosas nos encontramos ante la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de Febrero de 2014.
Pues bien, resulta que esta resolución es posterior a la sentencia del juzgado de lo mercantil del palma de Mallorca, por lo que la argumentación o el contenido de dicha sentencia, deberían de haberse planteado en los fundamentos jurídicos de la resolución (al igual que se plantea la constitucionalidad del proceso y las diversas reformas legales).
¿Qué hace la Dirección General de los Registros y del Notariado?, la respuesta es obvia, desconoce completamente de dicha sentencia (me quedo con la duda de si el desconocimiento es voluntario o no).
Resulta, de lo dicho, que una sentencia de un juzgado (que por otra parte no hay manera humana de saber si es o no firme, pero que desde luego no crea doctrina y no vincula más que a las partes) coloca al Notario en la dificilísima tesitura de tener que tramitar un procedimiento de legalidad dudosa, aunque sinceramente y bien orientado (por los motivos que se indican aquí) puede ser útil a la sociedad para resolver las situación existente.
¿Puede el Notario basándose en la citada sentencia negarse a aceptar el requerimiento para que tramite un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca?
Ante todo, hay que tener presente que dicha negativa, no es una negativa a un requerimiento que realiza un particular, sino que el particular acude primero al Colegio Notarial, para que este determine el Notario que tramitará el procedimiento, y sólo después de dicha solicitud acude al Notario designado por el Colegio Notarial (pues no sólo hay competencia territorial para tramitar el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca, sino que además está sujeta a turno de reparto entre los Notarios del lugar).
Por tanto: bien el Colegio Notarial, bien el delegado del distrito designado por el Colegio, hace un primer control de legalidad.
Además, en el caso de negativa a aceptar el requerimiento, habrá de informar de dicha negativa a la Dirección General de los Registros y del Notariado, siendo que además esta, y con posterioridad a la sentencia se cuestiona en la fundamentación jurídica de la resolución citada, su constitucionalidad, pero no su adecuación a la normativa comunitaria (cosa que por otra parte tampoco tiene por qué hacer dado el valor de la sentencia que se cita), por lo que las posibilidades de que dicha negativa acabe prosperando son remotas.
Mi criterio particular es el de aceptar el requerimiento, por entender que:
El Colegio Notarial tiene el deber de realizar un previo control de legalidad así el art 314.5 le obliga a cumplir y hacer cumplir la legislación vigente, y en todo caso habrá de ser coherente con sus propios actos cuando ante el hipotético recurso realice el informe prevenido en el artículo .
La Dirección General de los Registros y del Notariado no se ha cuestionado (pudiendo hacerlo) el tema.
El Notario es de libre elección para el cliente, pero este no es de libre elección para el Notario.
El convencimiento moral de ser un proceso útil.
En todo caso y para evitar problemas, cumpliendo el deber de protección a los consumidores que entre otros me imponen los artículos 147 del Reglamento Notarial, 84 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, y sobre todo amparándome en el artículo 129.2.d en su párrafo segundo de la Ley Hipotecaria, aceptando el requerimiento, he advertido de dicha sentencia a la entidad recurrente, y lo mismo haré en el requerimiento de pago, con ello son las partes las que, si quieren, pueden pedir judicialmente la suspensión del proceso extrajudicial de ejecución de hipoteca.
Con ello, y al igual que este procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca tiene su origen en una libre e informada voluntad de las partes, se consigue que también, que en su tramitación las partes, aunque sea tácitamente, reiteren esa libre e informada voluntad.
En esta situación, y tras más de un año sin tramitar ningún procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, me llegan, en sólo tres semanas ni uno, ni dos, ni tres, ni cuatro, sino cinco (repito cinco) procedimientos de ejecución hipotecaria que me remite mi Colegio Notarial, ¿Qué hago?.
Lo primero creo que es afrontar el tema profesionalmente, pues es una actuación profesional la que se me pide, y aplicar la normativa vigente, como es mi deber (me guste o no).
Lo segundo es aceptar el requerimiento por todos los motivos indicados.
Lo tercero es continuar ejerciendo mi labor de defensa del ciudadano (siempre me ha gustado más este concepto que el de consumidor, que me parece más una palabra políticamente correcta que un concepto en si), de asesorarle para que libremente pueda tomar las decisiones que mejor le convenga en la defensa de sus intereses ante una delicadísima situación.
En la entrada anterior, expliqué que en realidad el proceso extrajudicial de ejecución de hipoteca es (al menos en todos los casos que he tratado) una dación en pago encubierta, por lo que son las partes (que para eso son libres y mayores de edad) quienes tienen que tomar las decisiones oportunas y asumir las consecuencias, pero creo que la función profesional de un Notario: ni es la de convertirse en una especie de llanero solitario del derecho a los que alude Don Álvaro Delgado Truyols, ni tampoco ha de ser una actuación meramente contemplativa de la realidad existente.
Creo que los Notarios estamos para dar fe y testimonio de lo que vemos, así como para ayudar al ciudadano a tomar las decisiones más acertadas, pero no para tomarlas por ellos, ni para dejarlos solos y sin medios eficaces que le permitan tomar la decisión.
En una próxima entrada intentaré hacer un análisis de como entiendo que debe un notario comportarse ante cláusulas abusivas que incidan en el proceso extrajudicial de hipoteca (como los pactos de vencimiento anticipado, intereses o cláusulas suelo), aunque anticipo que la idea es la misma que ya he dicho (estudiar, informar al ciudadano, y explicarle que debe de hacer en función de las decisiones que tome).
DR. Harris 05/05/2014 at 5:22 pm Responder
Si no he entendido mal la resolución DGRN de 5 de marzo último, las opciones para el requerimiento de pago serían las siguientes:
–> Por el propio Notario en el domicilio fijado a tal efecto en la escritura de hipoteca, sea en la persona del deudor, sea en la de un tercero a los que se refiere el 236-c.2 RH.
–> En otro domicilio ofrecido por el acreedor o que resulte del Registro Mercantil, incluída la oficina notarial, se exige consentimiento del deudor/hipotecante para ser requerido y, además, si se trata de una sociedad mercantil, que la diligencia se entienda con las personas que señala el 235 LSC o con apoderado especialmente facultado para la recepción de notificaciones y requerimientos (y con poder inscrito, añado yo, ya puestos a curarnos en salud).
–> En los demás casos, ya sea por encontrarse el/los domicilio/s cerrado/s, por no hallarse en éste el propio deudor (repte. legal) o bien porque ningún tercero se quiere hacer cargo del requerimiento, habrá que dar el acta notarial de requerimiento por finalizada y remitir al acreedor al procedimiento judicial, que admite la práctica por edictos (art. 686.3 LEC).
–> En cuanto al acta de determinación de saldo, lo normal es que la haya aportado el acreedor. A partir de la hoja contable que contiene este acta, sería aconsejable desglosar en el propio requerimiento las cantidades vencidas, líquidas y exigibles con una fórmula como ésta o parecida:
” Me requiere a mi, el Notario…….Para que, si los requeridos no pagasen las cantidades adeudadas, según lo pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, proceda a la venta extrajudicial de los bienes hipotecados, conforme al artículo 1.858 deI Código Civil, por falta de cumplimiento de la obligación garantizada, y con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, manifestando que el crédito reclamado es cierto y exigible en el día de hoy por las cuantías y conceptos siguientes:
A) PRINCIPAL RECLAMADO (pendiente de reembolso y cuotas impagadas): XXXX EUROS
B) INTERESES ORDINARIOS (cuotas impagadas y del capital pendiente desde la última cuota hasta el cierre de la cuenta): XXX EUROS o hasta el límite garantizado en perjuicio de tercero.
C) INTERESES MORATORIOS: XXXX EUROS suma de intereses de demora devengados por el principal hasta el día dd/mm/aaaa según lo dispuesto por el artículo 114.3er párrafo de la Ley Hipotecaria (SI SE DAN LOS PRESUPUESTOS) y sin perjuicio de los que se devenguen durante la tramitación y hasta el límite garantizado en perjuicio de tercero.
Por último, respecto del asunto tratado por la RDGRN de 25-febrero-2014, se podría incluir una fórmula similar a la siguiente:
“El requirente igualmente manifiesta su deseo de iniciar el presente procedimiento aunque tuviera que suspenderse en el momento de celebrar subasta hasta tanto se habilite legalmente el sistema de subasta electrónica única prevista en la Ley 1/2013 de 14 de mayo”
Francisco Rosales 05/05/2014 at 6:09 pm Responder
Entiendo a la DGRN igual que tu, aunque me sorprende tanto formalismo en la notificación y tan poca preocupación ante qué actitud debe de tener el Notario (actitud sobre la que estoy escribiendo y que creo que no puede limitarse a ser una especie de “cartero cualificado” (dicho con todo el respeto hacia dicha profesión), creo que el Notario debe de ser activo e informar al deudor de cuales son las causas concretas que, a su juicio, permitirían la reclamación judicial.
El acta de saldo me plantea el problema de qué actitud ha de tener el Notario que certifique que el saldo está bien determinado y qué actitud la del Notario que reciba dicha certificación de saldo, pues creo que nuevamente hay que defender al consumidor y analizar si la determinación del saldo se hace aplicando normas abusivas (el ejemplo más claro es en materia de intereses de demora); es un tema que medito mucho y me comprometo a escribir sobre el, pero estoy bastante atascado.
Respecto de lo último, la resolución permite que se prescinda de la subasta electrónica y aunque contiene afirmaciones muy discutibles, en el fondo del asunto zanja acertadamente la cuestión (a mi entender).
No te lías nada, yo te entiendo perfectamente, lo que no se es si te lío yo con estas contestaciones, aunque en el fondo el asunto es que es muy lioso y plantea muchas dudas, sobre las que en ocasiones no tengo respuestas, y mucho menos la verdad. Precisamente por eso escribo, con la idea de buscar personas como tu, con las que compartir inquietudes y buscar soluciones.
DR. Harris 05/05/2014 at 7:49 pm Responder
El quid de la cuestión es que pocos incidentes de oposición por cláusulas abusivas están prosperando, a no ser que:
– el préstamo contenga un interés remuneratorio usurario o una cláusula suelo-techo o de redondeo al alza del tipo de interés (en desuso total) o la referencia del interés variable sea de esas raritas que hay por ahí. Aquí si hay juego para la casuística, ya que sí son cláusulas que constituyen el fundamento de la ejecución.
– el préstamo se haya dado por vencido sin cumplir los requisitos del 693.1 LEC
– el juez sea muy “innovador”, como el de Arrecife en los primeros meses del 2013.
Reflexión: ¿Realmente le merece la pena al deudor ir al juzgado a oponerse para impugnar cláusulas como la de intereses moratorios abusivos cuando la transitoria segunda de la 1/2013 impone el recálculo de oficio y los acreedores son los primeros que han procedido a realizarlo sobre cantidades insignificantes en relación al montante total pro el que se ha despachado ejecución? Bueno, sí se me ocurre una razón, la de ganar tiempo, pero esa es otra cuestión que creo que nada tiene que ver con la ejecución hipotecaria ni con la Directiva 93/13.