Source: http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/as-l3-2002.t5.html
Timestamp: 2020-06-01 20:44:30
Document Index: 214099468

Matched Legal Cases: ['Artículo 94', 'Artículo 95', 'Artículo 96', 'Artículo 97', 'Artículo 98', 'artículo 66', 'artículo 78', 'Artículo 99', 'Artículo 100', 'Artículo 101', 'artículo 96', 'Artículo 102', 'Artículo 103', 'Artículo 104', 'Artículo 105', 'artículo 30', 'Artículo 106', 'Artículo 107', 'artículo 119', 'artículo 112', 'Artículo 108', 'Artículo 109', 'artículo 107', 'Artículo 110', 'Artículo 111', 'artículo 110', 'Artículo 112', 'artículo 119', 'artículo 119', 'artículo 107', 'Artículo 113', 'Artículo 114', 'Artículo 115', 'Artículo 116', 'artículo 107', 'artículo 107', 'artículo 107', 'Artículo 117', 'artículo 50', 'artículo 50', 'Artículo 118', 'artículo 121', 'Artículo 119', 'Artículo 120', 'Artículo 121', 'Artículo 122', 'Artículo 123', 'Artículo 124', 'Artículo 125', 'Artículo 126', 'Artículo 127', 'Artículo 128', 'Artículo 129', 'Artículo 130', 'Artículo 131', 'Artículo 132', 'artículo 89', 'Artículo 133', 'Artículo 134', 'artículo 52', 'artículo 37', 'Artículo 135', 'artículo 104', 'Artículo 136', 'Artículo 137', 'Artículo 138', 'artículo 63', 'artículo 109', 'Artículo 139', 'artículo 44', 'artículo 109', 'artículo 148', 'Artículo 140', 'Artículo 141', 'Artículo 142', 'Artículo 143', 'Artículo 144', 'Artículo 145', 'Artículo 146', 'Artículo 147', 'Artículo 148', 'Artículo 149', 'Artículo 150', 'artículo 144', 'Artículo 151', 'Artículo 152', 'Artículo 153', 'Artículo 154', 'Artículo 155', 'artículo 153', 'Artículo 156', 'Artículo 157', 'artículo 31', 'Artículo 158', 'Artículo 159', 'artículo 157', 'Artículo 160']

Ley del Principado de Asturias 3/2002, de 19 de abril, de régimen del suelo y ordenación urbanística. TÍTULO V. GESTIÓN URBANÍSTICA (Vigente hasta el 28 de Abril de 2004).
Artículo 94 Contenido y titularidad de la gestión urbanística
1.- La gestión urbanística comprende las actividades de ejecución del planeamiento que lleven a la urbanización o a la conversión en solares de los terrenos clasificados como suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado, a la edificación de los solares y a la rehabilitación de los edificios sometidos a algún régimen de protección.
2.- La gestión del suelo no urbanizable se regirá por su normativa específica.
3.- La dirección y responsabilidad de la gestión urbanística corresponderá en todo caso a la Administración, a la que incumbe asegurar el cumplimiento de los objetivos señalados por la normativa y los Planes urbanísticos, así como de los deberes y obligaciones que recaen sobre los particulares. La Administración podrá asumir también, por sí o a través de sociedades urbanísticas, la gestión en ámbitos determinados.
4.- A fin de garantizar los intereses públicos supramunicipales, especialmente en lo relativo a la vivienda, el medio ambiente y la ordenación del territorio, el Principado de Asturias intervendrá en la gestión urbanística cuando lo haga necesario la inactividad de las Entes Locales, en los términos previstos en esta Ley y en el resto de la normativa urbanística.
5.- Sin perjuicio de la dirección y responsabilidad públicas, se promoverá la colaboración de los propietarios y de otros particulares en el desarrollo de la gestión urbanística.
Artículo 95 Presupuestos jurídicos de las actuaciones de urbanización y edificación
1.- Con la excepción de los usos y obras provisionales, la ejecución de actuaciones de urbanización o edificación requerirá la aprobación del Plan urbanístico exigible en cada caso y además, cuando sea necesaria, la delimitación del polígono o unidad de actuación.
2.- Se actuará necesariamente mediante polígonos o unidades de actuación en el suelo urbanizable, salvo cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o alguno de sus elementos, y en aquellos ámbitos del suelo urbano no consolidado en que el Plan General lo establezca mediante la delimitación de las correspondientes unidades.
Artículo 96 Planeamiento exigible para ejecutar actuaciones de gestión
1.- En suelo urbano será suficiente la aprobación del Plan General de Ordenación, si éste contuviera su ordenación detallada. En su defecto se precisará la aprobación del correspondiente Plan Especial o Estudio de detalle.
2.- En suelo urbanizable se requerirá la previa aprobación de un Plan Parcial. La aprobación del Plan Parcial podrá ser simultánea a la del Proyecto de Actuación o instrumento análogo de gestión.
3.- La ejecución de los sistemas generales se llevará a cabo, bien directamente, bien mediante la aprobación de Planes Especiales.
Artículo 97 Requisitos de los polígonos y unidades de actuación
1.- Los polígonos se delimitarán teniendo en cuenta los siguientes requisitos:
2.- Cuando no sea posible la delimitación de un polígono con los requisitos establecidos en el número anterior, las operaciones urbanísticas podrán llevarse a cabo mediante la delimitación de unidades de actuación que permitan, al menos, la distribución justa entre los propietarios de los beneficios y cargas derivados del planeamiento. Las unidades de actuación podrán ser discontinuas.
3.- No podrán delimitarse polígonos o unidades de actuación inmediatos a terrenos de cesión obligatoria y gratuita sin incluir en los referidos polígonos y unidades la parte correspondiente de los indicados terrenos.
4.- En el suelo urbanizable y en el suelo urbano no consolidado, todos los terrenos, salvo, en su caso, los destinados a sistemas generales, quedarán incluidos en polígonos o, en los supuestos previstos en el apartado 2 de este mismo artículo, unidades de actuación.
5.- No podrán delimitarse polígonos o unidades en que la diferencia entre el aprovechamiento total y el resultante de la aplicación del aprovechamiento medio sobre su superficie sea superior al quince por ciento de este último, salvo que el planeamiento justifique la imposibilidad de respetar esa diferencia máxima por resultar inadecuada en base al modelo de ordenación establecido.
Artículo 98 Procedimiento para la delimitación de polígonos y unidades de actuación y subdivisión de sectores
1.- Los polígonos o unidades de actuación podrán delimitarse en el Plan General de Ordenación o en el Plan Parcial, o en una modificación de éstos, o, en su defecto, a través del procedimiento regulado en los apartados siguientes. Una vez delimitado el polígono o unidad de actuación, podrá ser modificado a través de los mismos procedimientos.
2.- Cuando no se contuviera en el planeamiento, la delimitación de polígonos o unidades de actuación se acordará por la Administración urbanística, de oficio o a instancia de los particulares interesados, previos los trámites de aprobación inicial e información pública durante veinte días.
3.- La Administración actuante dispondrá de un mes para notificar su resolución acerca de la aprobación inicial de las solicitudes de delimitación presentadas por particulares respecto a sectores en los que ya esté aprobado el planeamiento general o parcial exigible para llevar a cabo actuaciones de gestión. Si la Administración no notifica su resolución en ese plazo, la solicitud se entenderá aprobada inicialmente.
4.- Una vez aprobada inicialmente la solicitud, la Administración deberá someterla a información pública con arreglo al procedimiento establecido en el artículo 66.3 de esta Ley.
5.- Concluida la información pública, la Administración actuante dispondrá de un mes para notificar su resolución acerca de la aprobación definitiva. Transcurrido dicho plazo el proyecto de delimitación se entenderá aprobado por silencio administrativo, con las limitaciones establecidas en el artículo 78 de esta Ley.
6.- El procedimiento anterior será asimismo aplicable a la subdivisión de sectores cuando no estuvieren gráficamente recogidos los espacios resultantes en el Plan General.
Artículo 99 Cómputo de la superficie de los terrenos en orden a la adopción de acuerdos
Artículo 100 Sistemas de actuación
1.- En el suelo urbanizable prioritario, la ejecución del planeamiento se llevará a cabo conforme a las disposiciones de la siguiente sección.
2.- En el suelo urbanizable no prioritario o urbano no consolidado, los polígonos o unidades de actuación se desarrollarán por el sistema de actuación que la Administración urbanística elija en cada caso.
3.- Los sistemas de actuación son los siguientes:
Artículo 101 Elección del sistema de actuación
La elección del sistema de actuación se llevará a cabo al aprobarse el planeamiento general, el de desarrollo, tanto Plan Parcial como, en su caso, Especial, o con la delimitación del polígono o unidad de actuación, sin que al respecto exista preferencia entre ninguno de los sistemas existentes. Podrá modificarse el sistema elegido, por causas justificadas, a través del procedimiento regulado en el artículo 96 para la delimitación de polígonos y unidades de actuación. Asimismo, el planeamiento de desarrollo podrá modificar el sistema de actuación elegido en el Plan General de Ordenación.
Artículo 102 Polígonos o unidades de actuación con exceso de aprovechamiento real
1.- Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en un polígono o unidad de actuación excedan de los susceptibles de apropiación por el conjunto de los propietarios incluidos en la misma, los excesos corresponderán a la Administración actuante.
2.- Dichos excesos podrán destinarse a compensar a propietarios de terrenos no incluidos en polígonos o unidades de actuación y afectos a dotaciones locales o sistemas generales. También podrán destinarse dichos excesos a compensar a propietarios con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación o a ampliar el patrimonio municipal de suelo.
3.- Los propietarios señalados en el número anterior participarán en los costes de urbanización del polígono o unidad de actuación respectivos en proporción a los aprovechamientos que les correspondan.
Artículo 103 Polígonos o unidades de actuación con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación
1.- Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento fueran inferiores a los susceptibles de apropiación por el conjunto de propietarios, la diferencia se hará efectiva con arreglo a la modalidad de actuación que la Administración urbanística entienda más adecuada, de entre las previstas en el siguiente apartado.
2.- La Administración urbanística podrá proceder, indistintamente, para compensar íntegramente el valor de los aprovechamientos urbanísticos no materializables, a la disminución de la carga de urbanizar en cuantía igual al valor de la diferencia de aprovechamientos, en cuyo caso la disminución será sufragada por la Administración actuante, o bien a hacer efectiva la diferencia en otros polígonos o unidades de actuación que se encuentren en situación inversa, de conformidad con lo establecido en el artículo anterior, o bien mediante el abono en metálico de su valor urbanístico.
Artículo 104 Aprovechamiento correspondiente a los bienes de dominio público
1.- Cuando en un polígono o unidad de actuación existan bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración que sea titular de los mismos.
2.- En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público, anteriormente existentes, fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecución del Plan, se entenderán sustituidas unas por otras. Si tales superficies fueran superiores, el exceso de aprovechamiento corresponderá a la Administración urbanística actuante.
Artículo 105 Gastos de urbanización
1.- En los gastos de urbanización que deben ser sufragados por los propietarios afectados se comprenden los siguientes conceptos:
a) El coste de las obras de vialidad, saneamiento, redes de abastecimiento de agua y de los demás servicios, alumbrado público, arbolado y jardinería, y actividades que estén previstas en los Planes y Proyectos derivadas de la legislación medioambiental y sean de interés para el polígono o unidad de actuación. Los particulares afectados por las obras de urbanización en un polígono o unidad de actuación podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua y de los demás servicios, con cargo a las empresas suministradoras, en la parte que, según la reglamentación de tales servicios, no tenga que correr a cargo de los consumidores finales, sin perjuicio de lo señalado en el artículo 30 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales.
c) El coste de los Planes Parciales, Estudios de Detalle y Proyectos de Urbanización y los gastos originados por la compensación y reparcelación.
2.- El pago de éstos podrá realizarse, previo acuerdo entre los propietarios interesados y el agente, público o privado, encargado de la urbanización, cediendo aquéllos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables o aprovechamientos urbanísticos en la proporción que se estime suficiente para cubrir los citados gastos de urbanización.
Artículo 106 Proyectos de Urbanización
1.- Los Proyectos de Urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica el planeamiento general o de desarrollo. No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación, y deberán detallar y programar las obras que comprendan con la precisión necesaria, refiriéndose a todas las determinaciones que el planeamiento prevea.
2.- Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del planeamiento que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.
3.- Los Proyectos de Urbanización comprenderán una memoria descriptiva de las características de las obras, plano de situación en relación con el conjunto urbano y planos del proyecto y de detalle, mediciones, cuadros de precios, presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios.
4.- Los Proyectos de Urbanización se redactarán con la antelación necesaria para que las obras a que se refieren puedan realizarse de acuerdo con los plazos fijados en el planeamiento aplicable. En su tramitación se seguirá el procedimiento establecido en esta Ley para los Estudios de Detalle, con la particularidad de que el plazo de información pública será de veinte días. Si en el trámite de información pública no se presentan alegaciones, la aprobación inicial de los Proyectos de Urbanización tendrá el valor de aprobación definitiva.
5.- Con independencia de los Proyectos de Urbanización, podrán redactarse y aprobarse, conforme a la normativa del ente que lo ejecute, proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar integralmente el conjunto de determinaciones de un Plan de ordenación, pudiendo abarcar, entre otras, las obras necesarias para que un terreno alcance la condición de solar u otras complementarias derivadas del proyecto de edificación.
Artículo 107 Urbanización a cargo de los propietarios
1.- A partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial de un sector de suelo calificado previamente como urbanizable prioritario, los propietarios de cada polígono o unidad de actuación podrán, dentro del plazo de un año, asumir su urbanización con preferencia a cualquier otro sujeto, a no ser que se haya dispuesto la aplicación de los sistemas de cooperación o expropiación, en cuyo caso se aplicarán las normas correspondientes a estos sistemas, o se haya dispuesto la aplicación del procedimiento de actuaciones concertadas previsto en la Ley del Principado de Asturias 2/1991, de 11 de marzo, de reserva de suelo y actuaciones urbanísticas concertadas.
2.- Dicha facultad se deberá ejercer presentando a la Administración urbanística actuante, dentro de dicho plazo, el Proyecto de Actuación que se regula en el artículo 119, con el contenido y las mayorías reguladas en dicho precepto. Una vez aprobado el proyecto, la gestión del polígono o unidad de actuación quedará sometida a las normas que rigen el sistema de compensación. Al fijar los plazos de urbanización y edificación, la Administración deberá tener en cuenta el carácter prioritario de la actuación.
3.- Los propietarios podrán solicitar, antes de que venza el plazo de un año, una prórroga a la Administración. Esta sólo la concederá cuando existan causas muy justificadas, y nunca por un plazo superior a dos meses.
4.- En el plazo máximo de seis meses desde la aprobación del Plan General de Ordenación en el que se establezca la calificación de un sector como urbanizable prioritario, o de la aprobación de la modificación del planeamiento general en la que se haya introducido dicha calificación, el Ayuntamiento deberá haber aprobado el Plan Parcial correspondiente sin perjuicio de lo que se establece en el artículo 112 de esta Ley.
Artículo 108 Actuación en caso de vencimiento del plazo
1.- Transcurrido el plazo de un año desde la aprobación definitiva del Plan Parcial, y vencida, en su caso, la prórroga, la Administración urbanística lo declarará expresamente en el plazo máximo de dos meses, previa audiencia de los propietarios, y, en el mismo acto, optará entre la gestión directa de los polígonos o unidades de actuación cuyos propietarios no la hayan asumido, o la convocatoria de concurso.
2.- Si la Administración urbanística opta por la gestión directa, podrá aplicar el sistema de cooperación o el de expropiación o bien aprobar en el plazo máximo de dos meses un Proyecto de Actuación, de común acuerdo con la sociedad urbanística pública que, en su caso, vaya a asumir la condición de urbanizadora.
3.- Si la Administración urbanística opta por la convocatoria de concurso, dicha convocatoria deberá ser aprobada y publicada en el BOLETÍN OFICIAL del Principado de Asturias en el plazo máximo de un mes desde la declaración de caducidad del plazo concedido a los propietarios, y se resolverá en el plazo máximo de cuatro meses a partir de la publicación.
Artículo 109 De los Proyectos de Actuación
1.- Mediante el Proyecto de Actuación regulado en esta Sección 2ª se establecerá la gestión de un sector o de uno o varios polígonos o unidades de actuación, en lo relativo a su urbanización y edificación, y de manera especial los derechos y obligaciones del sujeto que vaya a asumir la condición de urbanizador.
2.- El Proyecto de Actuación deberá ser suscrito por el sujeto que asume en él la condición de urbanizador y, una vez aprobado por la Administración urbanística, publicado en el BOLETÍN OFICIAL el Principado de Asturias.
3.- Para la gestión del suelo urbanizable prioritario deberá aprobarse necesariamente el Proyecto de Actuación regulado en esta Sección cuando no la asuman los propietarios en ejercicio de la facultad que les reconoce el artículo 107 de esta Ley ni se apliquen los sistemas de cooperación o expropiación.
Artículo 110 Contenido de los Proyectos de Actuación
1.- El Proyecto de Actuación deberá contener las siguientes determinaciones, cuyas características serán detalladas reglamentariamente:
b) Delimitación del ámbito a que se refiere el Proyecto de Actuación, que deberá coincidir con un sector o con uno o varios polígonos o unidades de actuación completos.
g) Garantías asumidas por el urbanizador para responder de sus obligaciones. En todo caso, el urbanizador deberá prestar una garantía por valor mínimo del siete por ciento de la cuantía total del Proyecto en el plazo de un mes desde su aprobación por la Administración.
2.- Los Proyectos de Actuación no podrán contradecir en ningún caso las determinaciones de los Planes urbanísticos.
Artículo 111 Procedimiento de aprobación de los Proyectos de Actuación
1.- Cuando la Administración urbanística haya optado por la gestión directa del suelo a través de una sociedad urbanística pública, el Proyecto de Actuación será negociado con ésta y aprobado inicialmente por la Administración, que lo someterá a información pública por un plazo de veinte días. A continuación la Administración introducirá las modificaciones oportunas y será suscrito por el urbanizador y aprobado definitivamente por la Administración.
2.- Cuando la Administración haya optado por la convocatoria de un concurso, la publicará en el BOLETÍN OFICIAL del Principado de Asturias y concederá un plazo mínimo de dos meses a partir de la publicación para la presentación de ofertas. La convocatoria identificará el ámbito de la actuación, que no podrá ser modificado por los oferentes. También indicará los contenidos que la Administración considera mínimos, ajustándose a los distintos apartados enumerados en el artículo 110 de esta Ley, y contendrá un baremo de los criterios de decisión, ajustado a las disposiciones de la normativa sobre contratos públicos, incluyendo entre dichos criterios la condición de ser propietario de terrenos dentro del ámbito de la actuación.
3.- Las ofertas deberán tener el mismo contenido que los Proyectos de Actuación y ajustarse a la convocatoria.
4.- Cuando entienda que ninguna de las ofertas cumple los requisitos de la convocatoria o que es necesaria alguna mejora, la Administración deberá anunciar esta circunstancia a todos los oferentes, concediendo un plazo para ello.
5.- Una vez seleccionada la mejor oferta, la Administración la aprobará inicialmente y la someterá a información pública por un plazo de veinte días. A continuación la Administración introducirá las modificaciones oportunas en el proyecto y éste será suscrito por el urbanizador y aprobado definitivamente por la Administración.
6.- El Proyecto de Actuación será publicado en el BOLETÍN OFICIAL del Principado de Asturias una vez aprobado definitivamente. En lo relativo a las obligaciones del urbanizador, el Proyecto se perfecciona con su aprobación definitiva.
Artículo 112 Tramitación paralela del planeamiento urbanístico y del Proyecto de Actuación
1.- Cuando así lo exijan especiales circunstancias de urgencia o de necesidad, la Administración urbanística podrá acordar que la gestión de un sector del suelo urbanizable prioritario por los propietarios, o, en caso de inactividad de éstos, por el urbanizador, incluya también la formulación de un Plan Parcial.
2.- Esta determinación deberá incluirse en el Plan General o en su revisión, o adoptarse de manera independiente. En este último caso, el acuerdo se publicará en el BOLETÍN OFICIAL del Principado de Asturias y se notificará a los propietarios incluidos en el sector.
3.- Cuando la Administración haya hecho uso de esta facultad, los propietarios tendrán un plazo de un año para asumir el desarrollo urbanístico del sector. Este plazo comenzará a contar desde la fecha de notificación a los mismos del acuerdo a que se refiere el apartado anterior, o desde la fecha de entrada en vigor del instrumento de planeamiento en el que se contenga dicha determinación. Dentro de ese plazo, los propietarios que representen la superficie fijada en el artículo 119.3 de esta Ley, deberán presentar el proyecto de Plan Parcial y comprometerse, con las garantías que se fijen reglamentariamente, a presentar el Proyecto de Actuación que se regula en el artículo 119 de esta Ley en el plazo de seis meses a contar desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan Parcial. Los propietarios podrán solicitar que se prorrogue el plazo para la presentación del proyecto de Plan Parcial en los términos establecidos en el artículo 107.3 de esta Ley.
4.- Transcurrido el plazo concedido a los propietarios para la presentación del Plan Parcial, y sus eventuales prórrogas, la Administración urbanística deberá formular el Plan Parcial o convocar un concurso para la selección de un urbanizador. El concurso y la gestión del suelo se regirán por lo dispuesto en los artículos 108 a 111 de esta Ley, con la particularidad de que los proyectos presentados por los concursantes deberán incluir en todo caso la propuesta de Plan Parcial y el compromiso de comenzar su ejecución en un plazo determinado, que no podrá ser superior al que la Administración haya fijado en las bases del concurso.
Artículo 113 Derechos y obligaciones del urbanizador
1.- Será obligación del urbanizador el cumplimiento del Proyecto de Actuación y de la normativa urbanística, lo que comprende, entre otras obligaciones, las de:
c) Formular y presentar a la Administración los Proyectos de Urbanización necesarios para proceder a la ejecución del planeamiento y del Proyecto de Actuación.
d) Proceder a la urbanización de los terrenos en los plazos previstos en el Proyecto de Actuación, al objeto de que se puedan cumplir los plazos de edificación de todos los solares, tanto los que le corresponde edificar como los que van a ser edificados por terceros.
e) Edificar dentro de plazo los solares resultantes o cederlos a terceros en las condiciones previstas en el Proyecto de Actuación.
2.- El urbanizador tendrá los derechos que le concedan la normativa urbanística y el proyecto, y, entre otros, el derecho a repercutir sobre los propietarios los gastos de urbanización, a ser beneficiario de la potestad expropiatoria y a ser indemnizado por aquellas decisiones administrativas posteriores a la aprobación del Proyecto de Actuación que supongan un incremento de sus obligaciones o reduzcan los aprovechamientos que le corresponden.
Artículo 114 Relaciones entre el urbanizador y los propietarios
1.- Asumido por el urbanizador el deber de ejecutar la urbanización, los propietarios deberán compensar al urbanizador de los costes correspondientes, bien mediante la cesión de una parte de sus terrenos, bien mediante la entrega de una cantidad en metálico, bien con arreglo a la fórmula que libremente pacten, de acuerdo, en su caso, a las bases y criterios que se hayan incluido en el Proyecto de Actuación.
2.- En defecto de acuerdo, el proyecto de reparcelación situará sobre el sector o polígono las parcelas que se vayan a adjudicar a cada propietario y las que se adjudiquen al urbanizador como compensación por los gastos de urbanización.
3.- El urbanizador podrá instar el ejercicio de la potestad expropiatoria respecto de los propietarios con los que no alcance un acuerdo acerca del pago de los gastos de urbanización. Podrá solicitar a la Administración que el expediente se tramite por el procedimiento de tasación conjunta.
Artículo 115 Potestades de la Administración
1.- La aprobación de un Proyecto de Actuación no priva a la Administración del ejercicio de su potestad de planeamiento en el ámbito que vaya a ser objeto de la actuación proyectada, pero deberá adoptar, en su caso, las medidas oportunas para garantizar el equilibrio financiero de la actuación, en el marco de la normativa reguladora de la responsabilidad por alteraciones del planeamiento urbanístico y de la contratación de las Administraciones públicas, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiera lugar.
2.- La subrogación directa o indirecta, total o parcial, en la posición del urbanizador, requerirá la autorización de la Administración urbanística actuante.
3.- Cuando el urbanizador incumpla alguna de sus obligaciones o incurra en mora, la Administración deberá adoptar alguna o varias de las siguientes medidas, motivando expresamente su elección en función de la gravedad del incumplimiento y de las posibilidades de subsanación:
c) Ordenes de ejecución de las obligaciones incumplidas, con apercibimiento de ejecución con cargo al urbanizador, todo ello con arreglo a la legislación urbanística y de régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común.
Artículo 116 Intervención sustitutoria de la Administración del Principado de Asturias
1.- Se declara de interés supramunicipal el seguimiento del proceso de urbanización y edificación del suelo calificado como urbanizable prioritario. El incumplimiento por la Administración local actuante de las obligaciones que le impone la Ley, habilitará al Principado para adoptar las medidas necesarias, en los términos previstos en este artículo.
2.- Se entenderá que legitima la intervención del Principado de Asturias la concurrencia de cualquiera de los siguientes supuestos:
a) El transcurso del plazo a que se refiere el artículo 107.4 de esta Ley, salvo que ya se encuentre en tramitación un Plan Parcial de iniciativa privada.
b) El transcurso del plazo de un mes desde el vencimiento del plazo otorgado a los propietarios en el artículo 107, sin que se declare expresamente el vencimiento y se resuelva acerca de la gestión del sector o la convocatoria de un concurso.
c) El transcurso del plazo de seis meses desde la declaración de vencimiento del plazo otorgado a los propietarios en el artículo 107 sin que se haya aprobado definitivamente un Proyecto de Actuación o se haya decidido la aplicación de los sistemas de cooperación o expropiación.
3.- Si se comprueba por cualquier medio, incluida la denuncia presentada por un tercero, alguna de las circunstancias enumeradas en el apartado anterior, la Administración del Principado de Asturias la pondrá de manifiesto a la Administración actuante, dándole un plazo de un mes para que la subsane o alegue lo que considere conveniente para justificar su actitud. Al término de este plazo, la Administración del Principado de Asturias podrá adoptar, en nombre y por cuenta de la Administración local, las medidas precisas para continuar la actuación urbanística paralizada.
4.- En cualquier momento, la Administración local podrá solicitar a la autonómica el retorno al ejercicio efectivo de las competencias relativas a la actuación urbanística de que se trate, que requerirá la fijación de plazos y condiciones para la realización de las fases pendientes de la actuación.
Artículo 117 Modificación de la calificación del suelo
1.- En caso de que se declare desierto el concurso para la formulación del Proyecto de Actuación o que se declare la caducidad de la condición de urbanizador, sin que la Administración urbanística acuerde en el plazo de tres meses la gestión directa, quedará sin efecto la calificación del sector como suelo urbanizable prioritario. El cambio de la calificación del suelo se producirá por ministerio de la ley, sin perjuicio de su declaración por el Ayuntamiento, que será publicada en el BOLETÍN OFICIAL del Principado de Asturias.
2.- El acuerdo de modificación de la calificación del suelo tendrá como consecuencia la aplicación del régimen de gestión del suelo urbanizable no prioritario así como, si no existe Plan Parcial aprobado, ni el Plan General de Ordenación ha fijado la edificabilidad máxima de acuerdo con lo previsto en el artículo 50 a) de esta Ley, la consideración, a los efectos de la valoración expropiatoria de los terrenos, de que el planeamiento general no ha delimitado los ámbitos y condiciones de desarrollo del mismo, pero no altera las reservas de suelo previstas para el suelo urbanizable en el artículo 50 de esta Ley.
Artículo 118 Características del sistema
En el sistema de compensación, los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular o se siga el procedimiento conjunto previsto en el artículo 121 de esta Ley.
Artículo 119 Proyecto de Actuación
1.- En el plazo establecido por el planeamiento y, en su defecto, en el plazo máximo de cuatro años desde la aprobación definitiva del mismo o de la delimitación del polígono o unidad de actuación, deberá presentarse un Proyecto de Actuación para su aprobación por la Administración urbanística actuante.
2.- Los propietarios podrán solicitar, antes de que venza el plazo, una prórroga a la Administración actuante. Esta sólo la concederá cuando existan causas justificadas, y nunca por un plazo superior a seis meses.
3.- El proyecto deberá estar suscrito por un conjunto de propietarios que representen, más del cincuenta por ciento del suelo incluido en el polígono o unidad de actuación. Para el cómputo de dicha mayoría se tendrán en cuenta las superficies de suelo exterior al polígono o unidad de actuación, cuyos propietarios deban hacer efectivo su derecho en ésta.
4.- En el proyecto deberán establecerse las reglas básicas de funcionamiento de la entidad que asuma la gestión, que recibirá la denominación de Junta de Compensación, así como, si es necesario, los criterios que se vayan a seguir en el desarrollo de la actuación. También podrá presentarse las bases de un Proyecto de compensación completo o los acuerdos que hayan alcanzado ya para la reparcelación. Deberá fijarse en todo caso un plazo para la presentación del Proyecto de compensación, si no se ha presentado en ese momento.
5.- El proyecto podrá ser suscrito también por empresas urbanizadoras que hayan alcanzado acuerdos con los propietarios para participar en la gestión del suelo.
6.- El procedimiento de aprobación del Proyecto de Actuación será el mismo establecido para los Estudios de Detalle.
7.- Transcurrido el plazo fijado para la presentación del proyecto, la Administración podrá modificar el sistema de actuación a través del procedimiento para la delimitación de polígonos y unidades de actuación.
Artículo 120 Incorporaciones y expropiaciones
Artículo 121 Procedimiento conjunto
Artículo 122 Junta de Compensación
1.- La Junta de Compensación tendrá personalidad jurídica y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. La Administración la reconocerá a todos los efectos desde que se acredite su constitución por cualquier medio válido en Derecho y se inscriba en el Registro administrativo correspondiente.
2.- Los cargos en el órgano rector podrán recaer en personas físicas o jurídicas, a través, en este caso, de su representante. La Administración urbanística actuante podrá designar un representante en el mismo, con independencia de la participación que le corresponda, en su caso, por ser propietaria de terrenos en el polígono o unidad de actuación.
3.- Los acuerdos de la Junta serán susceptibles de recurso ante el Ayuntamiento.
4.- La Junta podrá solicitar del Ayuntamiento la exacción por vía de apremio de las cantidades adeudadas por sus miembros.
Artículo 123 Proyecto de compensación
Artículo 124 Transmisiones
1.- Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a sus miembros, sin más limitaciones que las establecidas en el Proyecto de Actuación.
2.- La transmisión a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libres de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria, tendrá lugar, por ministerio de la ley, con la aprobación definitiva del Proyecto de compensación.
Artículo 125 Responsabilidad
1.- La Junta de Compensación, o los propietarios que actúen por acuerdo unánime, serán directamente responsable, frente al Ayuntamiento, de la urbanización completa del polígono o unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, en los términos y plazos previstos en el Proyecto de Actuación.
2.- En caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en la normativa urbanística o en el Proyecto de Actuación, el Ayuntamiento adoptará, previa audiencia a la Junta y a los propietarios afectados, alguna o algunas de las siguientes medidas:
c) Sustitución del sistema de actuación, a través del procedimiento de delimitación de polígonos o unidades de actuación.
Esta medida sólo podrá adoptarse previa audiencia a la Junta y a petición de ella o por incumplimientos muy graves del Proyecto de Actuación, cuando se den indicios, puestos de manifiesto en el expediente, de que existen grandes dificultades para el cumplimiento del Proyecto por la Junta.
Artículo 126 Funcionamiento del sistema
2.- La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación, salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y cargas.
3.- Podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, bien a iniciativa de éstos o por acuerdo del Ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.
4.- La Administración actuante podrá encomendar la gestión del polígono o unidad actuación a una sociedad urbanística, en los términos que se determinen reglamentariamente.
Artículo 127 Distribución y pago de los gastos de urbanización
1.- Las cargas de la urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación o, en caso de que ésta no sea necesaria, en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas.
2.- La Administración actuante podrá exigir a los propietarios afectados el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los siguientes seis meses.
3.- La Administración actuante podrá, asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, convenir con los propietarios afectados un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.
Artículo 128 Suspensión del otorgamiento de licencias
Artículo 129 La expropiación forzosa como sistema de actuación
1.- El sistema de expropiación se aplicará por polígonos o unidades de actuación completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en los mismos.
2.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el número anterior, la expropiación forzosa podrá aplicarse para la ejecución de los sistemas generales de la ordenación urbanística del territorio o la de alguno de sus elementos, o para realizar actuaciones aisladas en suelo urbano.
Artículo 130 Formas de gestión
1.- La Administración actuante podrá utilizar las formas de gestión que contemple la legislación aplicable, incluidas las modalidades asociativas con otras Administraciones públicas, sociedades urbanísticas, entes públicos y particulares. Cuando se encomiende a particulares la urbanización del polígono o unidad de actuación, se deberán exigir garantías adecuadas de su realización completa y puntual, de acuerdo con las condiciones que se detallen reglamentariamente.
2.- Para el mejor cumplimiento de las finalidades de la actuación, la Administración actuante podrá igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones públicas.
3.- Lo dispuesto en los números anteriores se entenderá sin perjuicio de las facultades reconocidas expresamente por Ley a determinados entes públicos en materia expropiatoria.
4.- Tendrán la consideración de beneficiarios de la expropiación las personas físicas o jurídicas subrogadas en las facultades de la Administración actuante para la ejecución de Planes u obras determinadas.
Artículo 131 Requisitos de la aplicación del sistema de expropiación
Artículo 132 Usos y construcciones
Sobre la superficie comprendida en el área delimitada a efectos expropiatorios no se podrá realizar construcción alguna ni modificar las existentes, sin perjuicio de las autorizaciones que se puedan conceder en casos excepcionales a título de usos y obras provisionales y con sometimiento a los requisitos y límites fijados en el artículo 89 de esta Ley.
Artículo 133 Liberación de expropiaciones
1.- En la aplicación del sistema de expropiación, los órganos expropiantes podrán excepcionalmente liberar de la misma, mediante la imposición de las oportunas condiciones, a determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales.
2.- Si el órgano expropiante estimase justificada la petición de liberación, señalará al propietario de los bienes afectados por la liberación las condiciones, términos y proporción en que el mismo habrá de vincularse a la gestión urbanística y las obligaciones que asuma como consecuencia de esa vinculación. Si fijarán asimismo las garantías para el supuesto de incumplimiento.
3.- Aceptadas por el propietario las condiciones fijadas, el órgano expropiante, previa apertura de un período de información pública de veinte días, dictará la correspondiente resolución, que se publicará en el BOLETÍN OFICIAL del Principado de Asturias. Si esta resolución se dictara con posterioridad al pago y ocupación de los bienes objeto de liberación, deberá acordarse la previa reversión de tales bienes a favor de su titular.
4.- Si el expropiante no fuera el Ayuntamiento, la liberación requerirá, en todo caso, la conformidad de éste.
5.- El incumplimiento de los deberes urbanísticos fijados en la resolución liberatoria por parte de los propietarios de los bienes liberados determinará, sin perjuicio de la imposición de sanciones, la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, el ejercicio de la vía de apremio.
Artículo 134 Procedimiento de tasación conjunta
1.- En todas las expropiaciones derivadas de la aplicación de la normativa urbanística, y con independencia del número de expropiados, la Administración actuante aplicará con preferencia el procedimiento de tasación conjunta regulado en este artículo, pudiendo, en su caso, seguir el procedimiento individual de expropiación conforme a lo previsto en la legislación expropiatoria.
2.- El proyecto de expropiación será expuesto al público por término de un mes, para que los interesados, a quienes deberán ser notificadas las correspondientes hojas de aprecio, puedan formular observaciones y reclamaciones concernientes a la titularidad o valoración de sus respectivos derechos.
3.- Las observaciones y reclamaciones serán informadas por la Administración actuante, sometiéndose a continuación el expediente a la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias, para su resolución.
4.- La resolución será notificada individualmente a los titulares de bienes y derechos afectados. Si los interesados, dentro de los veinte días siguientes, manifiestan por escrito su disconformidad con la valoración establecida por la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias, con alegación, en su caso, de cuanto estimen pertinente a su derecho, la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias dará traslado del expediente al Jurado de Expropiación del Principado de Asturias, para la fijación del justiprecio conforme a los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal. En otro caso, el silencio del interesado se considerará como aceptación de la valoración fijada por la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias, entendiéndose determinado definitivamente el justiprecio.
5.- La resolución de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias implica la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados. El pago o depósito del importe de la valoración establecida por la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias al aprobar el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en el artículo 52.6, 7 y 8 de la Ley de expropiación forzosa, sin perjuicio de la valoración, en su caso, por el Jurado de Expropiación del Principado de Asturias y de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo, habilitará para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación de las futuras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie, de conformidad con lo establecido en el artículo 37 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen de suelo y valoraciones.
Artículo 135 Bienes de dominio público y expropiación
1.- Cuando en la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio público y su destino según el planeamiento sea distinto del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se seguirá, en su caso, el procedimiento previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente para la mutación demanial o desafectación, según proceda.
2.- Las vías rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de la expropiación se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vías urbanas que desaparezcan, se entenderán transmitidas de pleno derecho al organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten del planeamiento, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 104 de esta Ley.
Parcelación y reparcelación
Artículo 136 Parcelación urbanística
1.- Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes con fines edificatorios.
2.- Se considerará ilegal, toda parcelación que sea contraria a la legislación o al planeamiento urbanísticos, y en ningún caso se considerarán solares los resultantes de la misma, ni se permitirá edificar en ellos.
3.- No se podrán realizar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano si no se ha aprobado previamente un Plan General de Ordenación. En suelo urbanizable, toda parcelación urbanística requerirá la previa aprobación del Plan Parcial del sector correspondiente. En el suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas. No tendrán la consideración de parcelación urbanística las simples segregaciones o divisiones de fincas que carezcan de fines edificatorios y resulten autorizadas por la legislación civil, agraria, o de la actividad económica que venga desarrollándose en el terreno.
4.- Serán indivisibles:
b) Las parcelas cuyas dimensiones sean iguales o menores a las determinadas como mínimas en el Plan, salvo si los lotes resultantes se adquirieran simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca.
d) Las parcelas edificables en una proporción de volumen en relación con su área cuando se constituyere el correspondiente a toda la superficie, o, en el supuesto de que se edificare en proporción menor, la porción de exceso, con las salvedades indicadas en el apartado anterior.
Artículo 137 Reparcelación urbanística. Concepto y funciones
1.- Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en el polígono o unidad de actuación para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos.
2.- La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento que, en su caso, corresponda a la Administración.
3.- Cuando así lo exija la naturaleza del sistema de actuación, a través de la reparcelación se localizará sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación el aprovechamiento que corresponda al urbanizador en compensación por el coste de las obras de urbanización.
4.- No será necesario proceder a la reparcelación cuando se aplique el sistema de expropiación.
5.- No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación del polígono o unidad de actuación.
Artículo 138 Procedimiento para la reparcelación
1.- Cuando se actúe a través de un sistema que prevea la reparcelación, el procedimiento se entenderá iniciado al aprobarse la delimitación del polígono o unidad de actuación, a no ser que la reparcelación se haya tramitado y aprobado conjuntamente con la propia delimitación.
2.- La iniciación del expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del polígono o unidad de actuación.
3.- Quienes hubieran solicitado una licencia antes de la iniciación del procedimiento de reparcelación tendrán derecho a ser resarcidos en la forma que señala el artículo 63 de esta Ley.
4.- El proyecto de reparcelación se formulará:
a) Por el urbanizador, cuando le obligue a ello el Proyecto de Actuación a que se refiere el artículo 109 de esta Ley.
c) Cuando sea de aplicación el sistema de cooperación, podrán formular el proyecto dos tercios de los propietarios interesados que representen como mínimo el ochenta por cien de la superficie reparcelable, en el plazo de tres meses desde la delimitación del polígono o unidad de actuación. Para el cómputo de dichas mayorías se tendrán en cuenta las superficies de suelo exterior al polígono o unidad de actuación, cuyos propietarios deban hacer efectivo su derecho en ésta.
5.- Los proyectos se aprobarán inicialmente por el Ayuntamiento, en el plazo de dos meses desde la presentación de la documentación completa. Transcurrido este plazo sin que recaiga el acuerdo pertinente, la Administración autonómica, tras requerir al Ayuntamiento en el plazo de quince días, actuará por sustitución cuando así se solicite por los interesados, siendo el plazo de aprobación inicial, el mismo que el señalado para la Administración titular, a contar desde la presentación de la solicitud ante el órgano autonómico.
6.- Con anterioridad a la aprobación definitiva, se someterá el proyecto a información pública durante un mes, con notificación personal a los interesados. El proyecto se entenderá aprobado si transcurrieran tres meses desde que hubiera finalizado el trámite de información pública, ante el Ayuntamiento o la Administración autonómica, sin que se hubiera comunicado resolución expresa sobre tal aprobación.
Artículo 139 Reglas para la reparcelación
1.- En todo caso el proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
e) En el caso anterior, si las obras resultaren inútiles según el planeamiento en ejecución, podrán dar lugar a indemnización con arreglo al artículo 44.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, y demás normas aplicables.
f) Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado de la unidad de ejecución no afecta a uso dotacional público deberá ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación. Se exceptúan los terrenos que se adjudiquen a la Administración y, en su caso, al urbanizador.
2.- Cuando el sistema de actuación se ajuste a lo establecido en el artículo 109 de esta Ley, se aplicarán con carácter adicional las reglas siguientes:
b) El proyecto situará las parcelas que correspondan a los propietarios que no hayan llegado a acuerdos con el urbanizador, descontando de sus derechos en la reparcelación los que correspondan al urbanizador en compensación de las obras por él asumidas.
Si el propietario solicita la expropiación, y el urbanizador no le notifica la hoja de aprecio en el plazo de tres meses, el procedimiento se iniciará por ministerio de la ley conforme a lo establecido en el artículo 148.2 de esta Ley.
3.- En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento. A falta de acuerdo, se compensará en metálico a aquellos propietarios cuyos derechos preexistentes no les permitan obtener una finca independiente edificable.
4.- No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan:
Artículo 140 Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación
Artículo 141 Extinción o transformación de derechos y cargas. Inscripción de la reparcelación
Artículo 142 Recepción de las obras de urbanización
1.- La recepción de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones corresponde a la Administración urbanística, la cual habrá de realizarla atendiendo únicamente al cumplimiento de las previsiones y especificaciones contenidas en el Proyecto de Urbanización definitivamente aprobado.
2.- Finalizada la ejecución material de las obras de urbanización, la Administración urbanística deberá proceder a su recepción en el plazo de dos meses, a instancia de la persona o entidad pública o privada promotora de la actuación urbanística, o de cualquier sujeto que haya adquirido parcelas en el polígono o unidad de actuación. La Administración urbanística manifestará su conformidad o disconformidad con las obras en atención al grado de cumplimiento de las especificaciones del Proyecto de Urbanización y su ejecución material. Si las obras no se hallan en estado de ser recibidas, deberán señalarse las deficiencias observadas a los efectos de su subsanación y, en su caso, el plazo concedido para subsanarlas. Si, en el plazo citado, la Administración urbanística no hubiera comunicado por escrito al promotor las deficiencias o defectos observados en las obras de urbanización, instalaciones o dotaciones, se entenderá aprobada la recepción por silencio administrativo.
3.- Una vez recibidas las obras y aprobada, en su caso, la subsanación de los defectos observados, comenzará un plazo de garantía de un año de duración. Si al término de dicho plazo la Administración emite un informe favorable, o no se pronuncia durante los quince días siguientes a su conclusión, el contratista quedará relevado de toda responsabilidad, sin perjuicio del régimen jurídico aplicable a los vicios ocultos.
Artículo 143 Conservación de las obras de urbanización
1.- La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios correspondientes, incumbe a la Administración urbanística actuante, con las excepciones que se establezcan reglamentariamente y, en el marco fijado por éstos, en el planeamiento, en función de parámetros como el coste de mantenimiento de los distintos tipos de obras de urbanización o su uso. Cuando la conservación, total o parcialmente, no corresponda a la Administración urbanística, se podrá prever la constitución, voluntaria u obligatoria, de entidades dedicadas, de forma exclusiva o no, a la conservación de dichas obras, con el régimen que se establezca por vía reglamentaria o mediante convenio.
2.- La recepción de las obras de urbanización determinará el comienzo del deber de conservación.
Artículo 144 Gestión del suelo urbano consolidado
1.- Tratándose de la gestión del suelo urbano consolidado, y por tanto, no incluido en polígonos o unidades de actuación, el propietario deberá solicitar la licencia de edificación en el plazo señalado en el planeamiento o, en su defecto, en la normativa urbanística, y completar, si la parcela no tiene la condición de solar, su urbanización. Para ello, deberá costear los gastos de urbanización y, en su caso, ejecutar las obras necesarias para completar los servicios urbanos y para regularizar las vías públicas existentes, y ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos exteriores a las alineaciones señaladas en el planeamiento.
2.- Los propietarios de suelo podrán hacer uso de los instrumentos de información urbanística para saber si sus terrenos están calificados como suelo consolidado o no consolidado y, en su caso, cuáles son las obras de urbanización que sería necesario ejecutar con carácter previo a la edificación.
3.- La Administración urbanística podrá autorizar que las obras necesarias para completar la urbanización se ejecuten simultáneamente a la edificación, siempre que se preste aval, u otra garantía que la Administración considere equivalente, por el importe de las citadas obras, debiendo advertir expresamente de que el otorgamiento de las licencias necesarias para la primera utilización de lo construido quedará supeditado a la conclusión y, en su caso, recepción, de las obras de urbanización.
Artículo 145 Obtención de terrenos destinados a dotaciones locales incluidos en polígonos o unidades de actuación
1.- Los terrenos afectos a dotaciones públicas de carácter local incluidos en polígonos o unidades de actuación son de cesión obligatoria y gratuita.
2.- La cesión se producirá por ministerio de la Ley, con la aprobación definitiva del instrumento que, en cada sistema de actuación, distribuya los beneficios y cargas. Cuando se aplique el sistema de expropiación mediante gestión directa, la cesión efectiva se entenderá producida cuando la Administración tome posesión de los terrenos. En otro caso, cuando las obras y terrenos le sean cedidos por el concesionario.
3.- Los terrenos obtenidos por cesión obligatoria y gratuita quedarán adscritos por ministerio de la Ley a la Administración competente para la implantación del uso de que se trate.
Artículo 146 Obtención de terrenos destinados a dotaciones locales no incluidos en polígonos o unidades de actuación
Artículo 147 Obtención de los terrenos afectos a sistemas generales
Artículo 148 Obtención de los terrenos mediante expropiación
1.- La expropiación de los terrenos afectos a sistemas generales incluidos en o adscritos a un sector o unidad de actuación deberá tener lugar dentro de los cuatro años siguientes a la aprobación del planeamiento territorial o urbanístico que legitime la actividad de ejecución.
2.- Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el número anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la ley si, efectuado requerimiento a tal fin por el propietario afectado o sus causahabientes, transcurre un año desde dicho requerimiento sin que la incoación se produzca.
3.- En el supuesto de sistemas generales incluidos o adscritos a sectores o unidades de actuación urbanizadora en suelo urbanizable, la Administración expropiante se incorporará a la comunidad de referencia para la distribución de beneficios y cargas en el polígono que corresponda y por la superficie en cada caso expropiada.
Artículo 149 Ocupación directa
1.- Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos reservados en el planeamiento para dotaciones urbanísticas públicas, mediante el reconocimiento a su propietario del derecho a integrarse en un polígono o unidad de actuación en la que el aprovechamiento lucrativo total permitido por el planeamiento exceda del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios.
2.- La ocupación directa requiere que esté aprobada la ordenación detallada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinación del aprovechamiento que corresponda a su propietario, como del polígono o de la unidad de actuación en la que haya de integrarse.
3.- El procedimiento de ocupación directa se ajustará a las siguientes reglas:
4.- El Ayuntamiento expedirá a favor de cada propietario certificación de los extremos señalados en el acta de ocupación, y remitirá copia al Registro de la Propiedad para inscribir a su favor la superficie ocupada.
5.- Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrán derecho a la indemnización por ocupación temporal, en los términos establecidos en la legislación estatal.
6.- Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del instrumento de redistribución correspondiente, los interesados podrán advertir a la Administración de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que se llevará a cabo por ministerio de la Ley una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.
Artículo 150 Deber de edificar los solares
1.- Los propietarios deberán edificar los terrenos que el planeamiento destine a la construcción de viviendas, en los términos establecidos en la presente Ley.
2.- En el caso del suelo urbanizable y del suelo urbano incluido en polígonos o unidades de actuación, el plazo para el cumplimiento del deber de edificar comenzará a contarse desde la conversión de los terrenos en solares y, en su caso, desde su cesión por el urbanizador al propietario, en los términos previstos en el correspondiente Proyecto de Actuación.
3.- Por lo que respecta al suelo urbano no incluido en polígonos o unidades de actuación, el plazo para el cumplimiento del deber de edificar comenzará a contarse desde la aprobación definitiva del Plan urbanístico que contenga su ordenación detallada, aunque los terrenos aún no reúnan la condición de solar. En este último caso, el deber de edificar abarca también la obligación de dotar a la parcela de los elementos de urbanización necesarios para que se convierta en un solar, de acuerdo con lo previsto en el artículo 144 de esta Ley.
4.- El deber de edificar, y las disposiciones contenidas en el presente capítulo, afectan igualmente a los propietarios de las fincas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al lugar en que radiquen, quienes deberán emprender la edificación dentro de los plazos señalados en el artículo siguiente. En el caso de que el planeamiento prohíba la sustitución total o parcial de las edificaciones existentes, o imponga la conservación de determinados elementos o su rehabilitación integral, el deber de edificar se entenderá como deber de rehabilitar, respetando, al materializarse los correspondientes aprovechamientos urbanísticos, los elementos dotados de protección. En los supuestos a que se refiere este apartado, será necesario dar audiencia, junto al propietario, a los inquilinos, si los hubiera, a los efectos de ejercitar, en su caso, el derecho de retorno, en los términos regulados en la legislación estatal aplicable.
Artículo 151 Plazo para edificar o rehabilitar
1.- Los plazos aplicables al cumplimiento del deber de edificar serán los fijados por el planeamiento general o de desarrollo en función de la clasificación y calificación del suelo y de las circunstancias específicas que concurran en determinadas áreas o solares, que serán apreciadas de forma motivada. Para el suelo urbanizable prioritario esos plazos no podrán ser superiores a dos años desde que las respectivas parcelas alcancen la condición de solar.
2.- En defecto de plazo señalado en el planeamiento, o salvo que éste señalara plazo mayor, se aplicará el de dos años, que comenzará a computarse desde la aprobación del Plan, para el suelo urbano consolidado, y desde que las parcelas alcancen la condición de solar en los demás casos.
3.- La Administración podrá conceder prórrogas con una duración máxima conjunta de un año, a petición de los interesados, por causas justificadas y de forma motivada. En casos excepcionales, y siempre que no se oponga a una necesidad constatada de viviendas, podrán concederse prórrogas adicionales, que deberán motivarse circunstanciadamente.
4.- El plazo se suspenderá en el momento en que el propietario solicite licencia de edificación. En caso de que la licencia sea denegada o caduque el procedimiento, se reanudará el cómputo del plazo, únicamente por el período que restara en el momento en que se solicitó la licencia.
Artículo 152 Consecuencias del incumplimiento de los deberes de edificar o rehabilitar
Artículo 153 Actuación directa y a través de una sociedad urbanística
1.- La Administración urbanística podrá aprobar programas de edificación forzosa, de forma simultánea al planeamiento general o a través del procedimiento de delimitación de polígonos o unidades de actuación, en los que se delimiten áreas prioritarias a los efectos de la edificación forzosa. El Principado de Asturias podrá celebrar convenios con los Ayuntamientos a fin de colaborar en la gestión de los programas de edificación forzosa. También se podrán aprobar programas de rehabilitación, con el mismo contenido y determinaciones, en los que se regule la gestión de edificios que, de acuerdo con el planeamiento, deban ser objeto de rehabilitación integral o en los que deban conservarse algunos elementos, delimitando áreas prioritarias.
2.- Cuando se incumpla el deber de edificar en algún terreno incluido en dichas áreas, la Administración podrá expropiarlo a fin de asumir la edificación, o bien encomendar a una sociedad urbanística pública el desarrollo de la actuación. En este último caso, la sociedad urbanística actuará como beneficiaria de la expropiación y asumirá frente a la Administración el deber de edificar en los plazos que se fijen en el convenio que regule la actuación, que en ningún caso podrán ser más largos que los otorgados inicialmente al propietario.
3.- La Administración notificará al propietario del terreno la iniciación del procedimiento, concediéndole un plazo de veinte días para formular alegaciones, y a la vez ordenará su anotación en el Registro de la Propiedad, en los términos de la legislación aplicable. Se aplicará a estas anotaciones el régimen previsto para el acceso al Registro de la Propiedad de la inscripción de fincas en el Registro de solares y terrenos sin urbanizar.
4.- Concluido el trámite de audiencia, el Ayuntamiento aprobará, en su caso, la actuación o el convenio que la regule, en caso de que la vaya a asumir una sociedad urbanística pública.
5.- La expropiación podrá tramitarse por el procedimiento de tasación conjunta.
6.- Una vez ocupado el inmueble, comenzarán a computarse los plazos fijados para solicitar licencia y para proceder a la edificación. Asimismo se inscribirá la transmisión en el Registro de la Propiedad, aplicándose lo previsto en su normativa específica para la inscripción de las adjudicaciones de solares en régimen de venta forzosa.
Artículo 154 Actuación a través de un agente edificador
1.- Cualquier particular con capacidad suficiente para asumir las responsabilidades previstas en este precepto podrá colaborar con la Administración en la garantía del cumplimiento del deber de edificar, con la denominación de agente edificador o en su caso rehabilitador, e instar el ejercicio de la potestad de expropiación para adquirir el solar no edificado, siempre que asuma la obligación de solicitar licencia en el plazo máximo de tres meses a contar desde la fecha en que adquiera la disponibilidad del terreno.
2.- Los programas de edificación podrán incluir, motivadamente, alguna de las siguientes determinaciones respecto a la actuación de agentes edificadores:
3.- Si el Ayuntamiento entiende que la solicitud reúne los requisitos formales exigibles, la notificará al propietario del terreno, concediéndole un plazo de veinte días para efectuar alegaciones y ordenará su anotación en el Registro de la Propiedad, en los términos de la legislación aplicable.
4.- Transcurridos veinte días desde la notificación dirigida al propietario, el Ayuntamiento deberá resolver en el plazo de un mes acerca de la aprobación de la solicitud de edificación forzosa. Si en dicho plazo no se notifica resolución expresa, se podrá entender desestimada la solicitud.
5.- Se aplicarán los apartados 5 y 6 del artículo anterior.
Artículo 155 Concurrencia de distintas iniciativas
Siempre que un particular presente una solicitud al amparo de lo previsto en el artículo anterior, la Administración podrá optar por gestionar ella misma la actuación, aplicando el artículo 153 de esta Ley, o abrir un trámite de información pública, por el plazo de un mes desde la solicitud, para que puedan presentarse otras. Cuando se presenten varias solicitudes de particulares, la Administración elegirá motivadamente entre ellas, teniendo presente, entre otros factores, el precio de las viviendas resultantes. A este efecto, se podrá otorgar un plazo a los solicitantes para que mejoren su solicitud o hagan proposiciones acerca de los factores que la Administración considere más importantes. La Administración urbanística decidirá acerca de las solicitudes presentadas en el plazo de un mes, salvo que se haya optado por permitir su mejora o nuevas proposiciones, en cuyo caso se ampliará a un mes más.
Artículo 156 Clases de convenios
1.- El Principado de Asturias y los Ayuntamientos podrán suscribir, conjunta o separadamente, y siempre en el ámbito de sus respectivas competencias, convenios con personas o entidades públicas o privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos correspondientes, para su colaboración en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad administrativa urbanística.
2.- Los convenios que se celebren entre distintas Administraciones Públicas para la colaboración en el ejercicio de sus respectivas competencias no tendrán la calificación de convenios urbanísticos y se regirán por su normativa específica.
3.- Los convenios que se celebren entre particulares, incluidos los que se celebren entre los agentes urbanizadores, edificadores o rehabilitadores y los particulares afectados por su actuación, tendrán carácter privado y no se considerarán convenios urbanísticos, si bien sus determinaciones serán incorporadas a actos o procedimientos administrativos en los términos previstos en la normativa aplicable.
Artículo 157 Contenido de los convenios urbanísticos
1.- Los convenios urbanísticos podrán tener el contenido expresamente previsto en la normativa urbanística o el que las partes libremente acuerden, siempre que no vulneren, directa o indirectamente, la normativa urbanística o el planeamiento, y respeten el principio de indisponibilidad de las potestades administrativas.
2.- En todo caso, deberá especificarse en los convenios cuál es el régimen jurídico aplicable a la actuación pactada, diferenciando los deberes y obligaciones a que habrían estado sometidas las partes en ausencia de convenio por aplicación de dicho régimen jurídico, y los que asuman voluntariamente, en su caso, en el convenio.
3.- En los convenios en que se determine el contenido y la forma de cumplimiento de los deberes impuestos a los particulares en el proceso de gestión urbanística, incluida la conversión a metálico de los aprovechamientos urbanísticos que corresponden a la Administración, en los supuestos previstos en el artículo 31.2 de esta Ley, deberá incluirse como anexo la valoración pertinente, practicada o avalada por los servicios administrativos que tengan atribuida tal función con carácter general en la correspondiente Administración.
4.- En casos excepcionales, los convenios podrán prever o tener por objeto modificaciones urbanísticas parciales, siempre que con ello no se ponga en riesgo la dirección pública del desarrollo urbanístico del Municipio. En todo caso, los convenios no podrán conducir, directa o indirectamente, al falseamiento de los procedimientos administrativos y de participación ciudadana necesarios para la práctica de la modificación. Las estipulaciones convenidas sólo producirán, en su caso, el efecto de vincular a las partes del convenio para la iniciativa y tramitación de los pertinentes procedimientos para la innovación del planeamiento sobre la base del acuerdo sobre la oportunidad, conveniencia y posibilidad de una nueva solución de ordenación. En ningún caso vincularán o condicionarán el ejercicio por la Administración Pública, incluso la firmante del convenio, de la potestad de planeamiento.
Artículo 158 Eficacia real de los convenios urbanísticos
1.- El contenido de los convenios urbanísticos deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad en los términos previstos en su normativa específica.
2.- Los compromisos adquiridos convencionalmente por los propietarios de terrenos vincularán a los terceros adquirentes de éstos cuando hayan sido inscritos, de acuerdo con lo previsto en la legislación estatal.
Artículo 159 Procedimiento y publicidad de los convenios urbanísticos
1.- Los convenios se someterán a información pública por el plazo de un mes y serán suscritos en nombre de la Entidad local por el órgano municipal competente. Los convenios regulados en el artículo 157.4 de esta Ley, deberán ser autorizados previamente por el Pleno. Los convenios que celebre el Principado de Asturias serán suscritos por el órgano que resulte competente según sus propias normas de organización.
2.- Una vez suscritos, los convenios serán publicados en el BOLETÍN OFICIAL del Principado de Asturias e incorporados al Registro público de planeamiento y gestión urbanística de Asturias.
Artículo 160 Normas aplicables a los convenios urbanísticos
Los convenios urbanísticos se regirán por esta Ley y sus disposiciones de desarrollo y, de forma supletoria, por las normas y principios generales del Derecho Administrativo y, en su defecto, del Derecho Civil.