Source: http://sbirka.nssoud.cz/cz/dan-z-prevodu-nemovitosti-urceni-zakladu-dane.p719.html
Timestamp: 2019-11-11 22:37:43+00:00
Document Index: 35048859

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 10', 'soud ', '§ 8', '§ 9', '§ 10', 'zákona č. 357', '§ 2', 'Soud ', 'Soud ', 'soud ', '§ 36', '§ 103', '§ 5', '§ 10', 'zákona č. 357', '§ 10', '§ 103', 'soud ', '§ 75', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 103', 'soud ', 'soud ', '§ 106', '§ 104', 'soud ', '§ 50', '§ 9', 'zákona č. 357', '§ 10', 'zákona č. 357', '§ 15', '§ 5', 'zákona č. 586', '§ 10']

Daň z převodu nemovitostí: určení základu daně | Sbírka rozhodnutí Nejvyššího správního soudu
Daň z převodu nemovitostí: určení základu daně
Ej 328/2005
k § 10 písm. a) zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákonů č. 18/1993 Sb. a č. 322/1993 Sb.
Součástí kupní ceny, z níž se určuje základ daně z převodu nemovitostí [§ 10 písm. a) zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí], jsou veškerá finanční plnění sjednaná jako úhrada za prodávané nemovitosti, tedy i částka, kterou se kupující zavázala uhradit za prodávající jejich věřiteli.
(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 7. 2005, čj. 2 Afs 210/2004-81)
Eva M. v K. proti Finančnímu ředitelství v Plzni o daň z převodu nemovitostí, o kasační stížnosti žalobkyně.
Finanční úřad Karlovy Vary vyměřil žalobkyni dne 5. 11. 2001 daň z převodu nemovitostí ve výši 38 750 Kč; žalovaný pak svým rozhodnutím ze dne 3. 7. 2002 zamítl odvolání žalobkyně proti tomuto rozhodnutí.
Proti rozhodnutí žalovaného brojila žalobkyně žalobou, kterou Krajský soud v Plzni dne 7. 4. 2004 zamítl. Ve svém rozsudku vyšel z prokázaných skutečností, že žalobkyně převedla své ideální spoluvlastnické podíly na nemovitostech, a stala se tak poplatníkem daně z převodu nemovitostí podle § 8 odst. 1 písm. a) zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (dále jen „zákon č. 357/1992 Sb.“), a správce daně správně do základu daně zahrnul nejen v kupní smlouvě uvedenou kupní cenu, ale i částku v této smlouvě deklarovanou jako odstupné za uvolnění převáděného bytu a částku, kterou se kupující zavázala za žalobkyni a za jejího manžela uhradit jejich dlužníkovi. Ze strany správce daně nedošlo k porušení namítaných principů volných smluvních vztahů, ale jednalo se o plnění povinností ke správnému a úplnému zjištění a stanovení daně. Ta byla stanovena v souladu s § 9 a § 10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb.; správce daně přitom vycházel ze skutečného obsahu právního úkonu ve smyslu § 2 odst. 7 zákona ČNR č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Částka za odstupné byla v kupní smlouvě sjednána v době, kdy vůbec nebyla uzavřena tvrzená nájemní smlouva, a v kupní smlouvě byla stanovena povinnost byt vyklidit. Závazek úhrady dluhu za prodávající městu K. je třeba podle názoru krajského soudu hodnotit jako závazek splnění dluhu ve prospěch třetí osoby, a to v souvislosti s převodem podílu na nemovitostech. Soud přitom vzal v úvahu i úmysl prodávajících vyjádřený ve smlouvě jimi uzavřené s realitní kanceláří ohledně dosažení určité kupní ceny.
Rozsudek Krajského soudu v Plzni napadla žalobkyně (stěžovatelka) kasační stížností, ve které jednak namítá nepřezkoumatelnost rozsudku pro nedostatek důvodů spočívající v posouzení námitky, které se stěžovatelka žalobou nedovolávala, a naopak v opomenutí námitek jí uplatněných. Dále namítá nezákonnost rozsudku spočívající v nesprávném posouzení právní otázky soudem v předcházejícím řízení, a to konkrétně posouzení právní otázky podstatného snížení platebního výměru Finančního úřadu Karlovy Vary ze dne 5. 11. 2001 při nesprávném výpočtu kupní ceny a při nerespektování skutečnosti, že k úhradě fakticky nedošlo. Soud podle ní řádně nezjistil všechny skutkové okolnosti nezbytné pro posouzení věci samé – zejména se nevypořádal se skutečností, že věřitelský závazek za prodávající uhrazen nebyl, neboť věřitel jej prominul, a v důsledku toho se stalo toto ujednání v kupní smlouvě absolutně neplatným. To si měl soud posoudit jako předběžnou otázku, což neučinil, a to při nesplnění poučovací povinnosti soudu ve smyslu § 36 s. ř. s. a bez nařízení jednání, což by samo o sobě zakládalo důvod uvedený v § 103 odst. 1 písm. e) s. ř. s. Dále stěžovatelka poukazuje na správnost výpočtu kupní ceny a na nesprávnost postupu žalovaného, jak bylo uvedeno v žalobním návrhu. V důsledku toho byla stěžovatelka zkrácena na svých právech zápočtem pohledávky města K. za novým majitelem ve výši 84 588 Kč do kupní ceny ve výši 1 550 000 Kč, což se promítá jednak ve vyměřené dani, jednak v dalších daňových a penalizačních konsekvencích. Doplněním kasační stížnosti ze dne 22. 10. 2004 (podaným po uplynutí zákonné lhůty k podání kasační stížnosti) stěžovatelka poukázala na nově vydaný rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 29. 6. 2004, který nabyl právní moci dne 19. 8. 2004, zamítající žalobu stěžovatelky proti rozhodnutí žalovaného ze dne 14. 8. 2003 ve věci dodatečného doměření daně z příjmů stěžovatelky v souvislosti s příjmem z předmětného převodu nemovitostí.
Žalovaný v písemném vyjádření ke kasační stížnosti konstatoval závěry soudu a ve vztahu k doplnění kasační stížnosti poukázal na skutečnost, že daňová povinnost byla v případě jednotlivých daní vyměřena v samostatných řízeních, a na odlišnou konstrukci daňového základu v případě daně z převodu nemovitostí a daně z příjmů, zejména na skutečnost, že podle § 5 odst. 1 a § 10 odst. 1 písm. b) zákona ČNR č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „zákon č. 586/1992 Sb.“), je základem daně z příjmů částka, o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi ve zdaňovacím období z převodu vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru nebo spoluvlastnického podílu na nich přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, kdežto v případě zákona č. 357/1992 Sb. (§ 10) je základ daně odvozován od ceny nemovitostí zjištěné podle zvláštního předpisu, popř. podle ceny sjednané dohodou, je-li vyšší. Pro stanovení základu daně z příjmů tak bylo rozhodující posouzení skutečných příjmů plynoucích z prodeje, kdežto pro stanovení daně z převodu nemovitostí bylo určující stanovení kupní ceny.
Stěžovatelka namítá nepřezkoumatelnost rozsudku, spočívající v nedostatku důvodů rozhodnutí pro zkoumání námitky v žalobě neobsažené, a naopak pro nerespektování námitek v žalobě uplatněných. V tomto případě se může jednat o kasační námitku podle § 103 odst. 1 písm. d) s. ř. s.; taková námitka je rozhodující, neboť v případě nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku přichází v úvahu jeho zrušení a nepřezkoumatelnost zpravidla také vylučuje věcné zkoumání ostatních námitek.
K tomu ze soudního spisu vyplývá, že žaloba stála na námitce, že kupní i nájemní smlouvy byly uzavřeny v souladu s vůlí smluvních stran, které nemohou být nijak omezovány, kupní cena byla sjednána ve výši 165 412 Kč a žalovaný ji nezákonně zvýšil o částku 84 588 Kč, kterou se kupující zavázala uhradit věřiteli prodávajících a která nikdy nebyla zaplacena, neboť ji věřitel prodávajícím prominul. Stejně tak odstupné nemělo být součástí kupní ceny, neboť mezi prodávajícími a kupující byla uzavřena nájemní smlouva na prodávaný byt, který ovšem nemohl být hned vyklizen do doby, než si prodávající opatří jinou možnost bydlení, a není rozhodné, že manžel žalobkyně v den podpisu kupní smlouvy současně převzal zálohu na odstupné. Tyto částky neměly být podle žaloby součástí kupní ceny a základ daně měl vycházet z částky 236 931,20 Kč jako částky určené znaleckým oceněním, která byla vyšší než smlouvou dohodnutá kupní cena 165 412 Kč.
Krajský soud je podle § 75 odst. 2 s. ř. s. oprávněn a povinen zkoumat napadené výroky rozhodnutí v mezích žalobních bodů. V daném případě v napadeném rozsudku plně vyčerpal veškeré žalobní námitky a nelze seznat bez specifikace kasační námitky, v čem stěžovatelka spatřuje zkoumání námitky v žalobě neuvedené. Krajský soud v mezích žalobních námitek, vyjádření žalovaného a obsahu správního spisu, zkoumal věc a jistě není překročením rozsahu žalobních námitek, pokud argumentuje zjištěními v žalobě neuvedenými, ovšem ze spisu vyplývajícími a nezbytnými pro hodnocení správnosti rozhodnutí žalovaného, pokud toto hodnocení z mezí žalobních námitek nevybočuje, a naopak je k posouzení jejich důvodnosti nezbytné. Tvrdí-li stěžovatelka, že soud nepřikládal význam jejím žalobním námitkám, není tomu tak. Podstatné je, aby je soud hodnotil, a skutečnost, že je neuznal oprávněnými, sama o sobě pochybením být nemůže. K tomu lze odkázat na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 4. 12. 2003, čj. 2 Azs 47/2003-130 (č. 244/2004 Sb. NSS), podle něhož nepřezkoumatelnost pro nedostatek důvodů je založena na nedostatku důvodů skutkových, nikoliv na dílčích nedostatcích odůvodnění soudního rozhodnutí. Musí se přitom jednat o vady skutkových zjištění, o něž soud opírá své rozhodovací důvody. Za takové vady lze považovat případy, kdy soud opřel rozhodovací důvody o skutečnosti v řízení nezjišťované, případně zjištěné v rozporu se zákonem, anebo případy, kdy není zřejmé, zda vůbec nějaké důkazy byly v řízení provedeny.
Poslední kasační námitkou pak je námitka nezákonnosti spočívající v nesprávném posouzení právní otázky soudem v předcházejícím řízení podle § 103 odst. 1 písm. a) s. ř. s. Podle stěžovatelky byla naplněna tím, že soud akceptoval zahrnutí částky 84 588 Kč do kupní ceny, a to přesto, že k úhradě dluhu prodávajících ze strany kupující nedošlo z důvodu prominutí dluhu věřitelem. V této souvislosti poukazuje stěžovatelka na nesprávné posouzení právní otázky podstatného snížení platebního výměru Finančního úřadu Karlovy Vary ze dne 5. 11. 2001. V doplnění kasační stížnosti namítá jiné posouzení předmětné částky žalovaným i soudem v případě stanovení základu daně z příjmů a stanovené daně z příjmů, kde tato částka jako nevyplacená započítávána nebyla. Nejvyšší správní soud nejprve vážil, zda může přihlížet k námitkám obsaženým v doplnění kasační stížnosti, neboť to bylo podáno po uplynutí lhůty pro podání kasační stížnosti (§ 106 odst. 2 s. ř. s.), tedy zda nejde o nepřípustné uplatnění nových důvodů. Nové důvody jsou podle § 104 odst. 4 s. ř. s. nepřípustné, pokud je stěžovatel neuplatnil v řízení před soudem, jehož rozhodnutí má být přezkoumáno, ač tak učinit mohl. Námitka stojící na jiném posouzení zápočtu předmětné částky žalovaným a soudem však nemohla být v řízení před krajským soudem uplatněna, neboť stojí na právním posouzení provedeném v rozsudku vydaném později. Proto se Nejvyšší správní soud doplněním důvodů dané námitky zabýval.
K této námitce ze spisu vyplývá, že dne 17. 6. 1998 byla uzavřena kupní smlouva mezi prodávajícími Evou M. a Milanem M. a kupující Innessou M. ohledně podílu 10,6 % na nemovitostech v Moskevské ulici v K. Kupní cena byla sjednána dohodou ve výši 165 412 Kč, dále bylo sjednáno odstupné za uvolnění bytu ve výši 1 300 000 Kč, celkem 1 465 412 Kč. Dále je ve smlouvě uvedeno, že na převáděných nemovitostech vázne dluh vůči městu K. ve výši 84 588 Kč a kupující tento dluh přebírá a zavazuje se jej uhradit nejpozději do 31. 12. 2007 nebo do fondu oprav sdružení vlastníků do 30. 7. 1998. Na výzvu správce daně podala stěžovatelka daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí dne 14. 6. 2000 a v něm uvedla sjednanou cenu ve výši 775 000 Kč, z této částky správce určil a platebním výměrem předepsal daň ve výši 38 750 Kč. V odvolání stěžovatelka namítla skutečnou kupní cenu ve výši 165 412 Kč, s tím, že částka 1 300 000 Kč byla odstupným za převáděný byt, k jehož vyklizení došlo až v prosinci r. 1998; do té doby v něm prodávající byli u kupující v nájmu. Do daňového přiznání uvedla to, co jí tvrdil pracovník správce daně, přesto, že její podíl na kupní ceně činil 80 706 Kč. K částce 84 588 Kč uvedla, že šlo o pohledávku města převzatou novou majitelkou. Doložila nájemní smlouvu z 26. 6. 1998 a dohodu o zániku nájemního vztahu a odstupném bez data s uvedením ukončení nájmu ke dni 17. 7. 1998 a konstatováním, že část odstupného ve výši 753 213 Kč byla předána dne 17. 6. 998 (v den podpisu kupní smlouvy) a druhá část o stejné výši při předání bytu, které je dále konstatováno v den 16. 7. 1998. Opatřena byla smlouva o poskytnutí služeb realitní kanceláří L. na prodej bytu za minimálně požadovanou částku 1 490 000 Kč se zahájením nabídky na částce 1 550 000 Kč s fakturou ceny zprostředkování vycházející z ceny 1 550 000 Kč, znalecký posudek ze dne 28. 1. 1997 zpracovaný k převodu nemovitosti od města prodávajícím, znalecký posudek ze dne 3. 4. 2002 zpracovaný ke dni 23. 6. 1998, další (opravné) daňové přiznání podané stěžovatelkou dne 13. 12. 2001 s uvedením kupní ceny 82 706 Kč a rozhodnutí žalovaného o zamítnutí odvolání podle § 50 odst. 6 daňového řádu vycházející z názoru, že jak částka sjednaná jako odstupné, tak i částka závazku převzatého kupující za prodávající jsou součástmi kupní ceny a že daň stanovená správcem daně odpovídá zákonu.
Není dostatečně srozumitelná námitka stěžovatelky o nesprávném posouzení právní otázky podstatného snížení platebního výměru Finančního úřadu Karlovy Vary ze dne 5. 11. 2001 při nesprávném výpočtu kupní ceny a při nerespektování skutečnosti, že k úhradě ve skutečnosti nedošlo – ke změně platebního výměru nedošlo a stěžovatelka se toho odvoláním ani nedomáhala. Lze jen dovodit, že tím stěžovatelka míní, že platebním výměrem stanovená výše daně měla být snížena v důsledku toho, že k úhradě částky 84 588 Kč kupující ve prospěch věřitele prodávajících nedošlo. Skutečnost, že nedošlo k úhradě, stěžovatelka pouze okrajově konstatovala v žalobě, aniž konkretizovala, jakým úkonem, kdy a kým byl dluh prominut, a aniž k tomu navrhla důkazy. Podstatné ovšem je, zda by tato skutečnost i při řádném doložení měla pro stanovení základu daně a daně význam.
Podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. je předmětem daně z převodu nemovitostí mj. úplatný převod nemovitostí. Základem daně z převodu nemovitostí je podle § 10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. V daném případě tak byla základem daně cena sjednaná (podíl stěžovatelky na této kupní ceně) a z ní měla být stanovena daň podle § 15 téhož zákona. Daňový základ se tedy určuje z ceny sjednané, bez ohledu na to, zda byla skutečně uhrazena. Otázkou pak zůstává, zda součástí ceny sjednané byla i částka, kterou se kupující zavázala uhradit za prodávající jejich věřiteli, případně vložit na fond oprav společenství vlastníků, jehož se stala kupující členem namísto prodávajících. Mezi prodávajícími a kupující byla uzavřena kupní smlouva a sjednanou cenou je třeba rozumět veškerá finanční plnění, která jsou za prodej nemovitostí kupující prodávajícím poskytnuta, tedy která mají charakter ceny za tuto nemovitost poskytované, a to ať přímou výplatou, nebo závazkem úhrady dluhu prodávajícího. Pokud současně s kupní cenou výslovně uvedenou bylo sjednáno i další plnění, které má charakter úhrady za prodávanou nemovitost, je třeba je do kupní ceny započíst. Námitka odlišného pojetí této částky při zdanění příjmu z tohoto prodeje rovněž nemá význam. Podle § 5 zákona č. 586/1992 Sb. je základem daně částka, o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi v kalendářním roce přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení; podle § 10 odst. 1 téhož zákona jsou ostatním příjmem příjmy, při kterých dochází ke zvýšení majetku, podle písm. b) i příjmy z převodu vlastních nemovitostí. Koncepce obou daňových povinností je odlišná, odlišně je stanoven i způsob stanovení základu daně. Je-li jím u daně z nemovitostí kupní cena sjednaná v kupní smlouvě, pak u daně z příjmů je to příjem z tohoto prodeje, podléhá-li zdanění, a to ve výši skutečně příjem poplatníka navyšující. Pokud tedy žalovaný v případě daně z příjmů nezapočetl částku 84 588 Kč do základu daně, neznamená to, že neměla být započtena do základu daně z převodu nemovitostí, byla-li součástí sjednané kupní ceny. Nedošlo tedy k tvrzené nejednotnosti v rozhodování žalovaného ani soudu.