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Timestamp: 2017-10-18 23:55:18
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Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 2
Caso #2-1: Advertencia de Hechos Importantes
El REALTOR® A, actuando como administrador de una propiedad, ofreció una casa vacía en alquiler a un arrendatario potencial diciéndole que la casa estaba en buenas condiciones. Poco después de alquilar y mudarse, presentó una reclamación contra el REALTOR® A en su Asociación, acusándole de falsedad, tras haber descubierto un conducto de saneamiento atascado y un calentador en malas condiciones.
En la vista del caso quedó establecido que el REALTOR® A había dicho que la casa estaba en buen estado; que el inquilino había denunciado la situación del conducto de saneamiento y de la caldera; que el REALTOR® A respondió de inmediato contratando un fontanero y un reparador de la caldera, que el REALTOR® A no era conocedor de esas averías; que había actuado con rapidez y responsablemente para corregir los defectos, y que había hecho un esfuerzo sincero y honesto para prestar un servicio satisfactorio.
El tribunal determinó que el REALTOR® A no había incumplido el Artículo 2.
Case #2-2: Responsabilidad por los errores de un comercial
El REALTOR® A, gerente de una inmobiliaria, recibió el encargo de comercializar una vivienda abandonada que necesitaba muchas reparaciones. Recomendó insistentemente al propietario que sería mejor repararla antes de ponerla en mercado, pero el propietario quería venderla de inmediato en su estado actual “como cuerpo cierto”. El REALTOR® A redactó un anuncio ofreciendo una oportunidad en malas condiciones como oportunidad para alguien aficionado a hacerse las cosas. Unos días más tarde, un comercial de su oficina, que no era REALTOR®, mostró la casa a una pareja de jubilados a los que les gustó la situación y características generales, y atraídos por el anuncio ya que querían aplicar sus habilidades en el bricolaje. La venta se realizó. Poco después el comprador presentó una reclamación contra el REALTOR® A por haber ocultado el estado de la propiedad.
El REALTOR® A acudió ante el tribunal acompañado de su comercial y con una copia de su anuncio. Las declaraciones dejaron claro que el comprador entendía perfectamente la advertencia de que la casa estaba en mal estado, pero que cuando visitaron la casa para ver qué reparaciones eran necesarias, el comercial había dicho que puesto que la casa estaba hecha con bloques de cemento enfoscado, no habría que preocuparse de problemas de termitas ya que las termitas no atacaban ese tipo de construcción. El comercial lo confirmó, así como su convencimiento de estar en lo cierto. Sin embargo, después de la venta, el comprador retiró una ventana para sustituirla y la encontró infestada de termitas, con evidentes daños producidos por las termitas en los suelos. Las preguntas posteriores dejaron claro que antes de la venta no se habían observado señales de existencia de termitas, y que la opinión del comercial se había hecho de buena fe, pensando que era correcta.
El REALTOR® A antes de la terminación de la vista se ofreció a pagar el coste de exterminación de termitas y la madera necesaria para la reparación, en vista del error cometido por el comercial al no recomendar que se hiciera una inspección antes de comprar, lo cual es lo acostumbrado en esa zona. El comprador manifestó que con eso se daría por satisfecho.
El tribunal determinó que, aunque la actitud conciliadora del REALTOR® A era recomendable y sería tomada en cuenta por el tribunal, el REALTOR® A era responsable por los errores y consejos inapropiados de sus comerciales. El tribunal determinó que el REALTOR® A había incumplido el Artículo 2.
Caso #2-3: Obligación de advertir de defectos
Un Vendedor acudió a la Oficina del REALTOR® B explicando que su empresa le estaba transfiriendo a otra ciudad y deseaba vender su casa. Al hacer el encargo de venta, el propietario explicó que la casa tenía un suelo de tarima y que el precio de venta incluiría las contraventanas y las cortinas que se habían hecho a medida. El propietario dijo que le gustaría seguir ocupando la casa durante 90 días mientras su mujer buscaba otra, y aceptó que el REALTOR® B mostrara la casa mientras tanto sin necesidad de hacer una cita previa para cada visita.
De acuerdo con esto el REALTOR® B anunció la casa, la mostró a una serie de compradores potenciales, y consiguió venderla a uno de ellos. Finalizado el periodo de 90 días el vendedor se mudó de la casa y el comprador se mudó a ella. En el día de la mudanza de este último, al ver la casa sin mobiliario por primera vez, observó en seguida que solo había tarima en el perímetro de cada habitación, y que las zonas que habían estado cubiertas por alfombras eran de un material inferior. Se quejó al REALTOR® B diciendo que había falseado las características de la casa en su publicidad y en la descripción de la propiedad, que especificaban “suelos de tarima en todas las habitaciones”, y éste a su vez se dirigió de inmediato al vendedor. El REALTOR® B hizo ver que la casa había estado totalmente amueblada cuando recibió el encargo y que el vendedor había dicho que todos los suelos eran de tarima. El vendedor reconoció haberlos descrito así, pero dijo que el error había sido involuntario ya que había vivido en ella diez años desde que se la hicieron para él. Explicó que al discutir los planos y calidades con el contratista, le había hablado de distintas maneras de reducir los costes de construcción, incluyendo limitar el uso de tarima al perímetro de cada habitación. Como él pensaba usar alfombras en todas las habitaciones había aceptado pero, tras vivir 10 años en la casa con el suelo cubierto, simplemente se había olvidado de ello.
El REALTOR® B explicó sin embargo que la descripción del vendedor, que él había aceptado, había falseado la realidad ante el comprador. “Pero no es importante” dijo el vendedor, “seguramente usará alfombras también así que es igual”. Tras presión por parte del REALTOR® B para que compensara al comprador, el vendedor concluyo “es un error de buena fe, no es importante, no voy a hacer nada al respecto. Si el comprador lo considera importante, que me demande”.
El REALTOR® B explicó la actitud del vendedor al comprador, diciéndole que lo sentía mucho pero dadas las circunstancias no podía hacer nada. En ese punto en comprador presentó una reclamación contra el REALTOR® B ante la Asociación.
Tras las declaraciones ante el tribunal del Comité de Estándares Profesionales, el tribunal determinó que el REALTOR® B había actuado de buena fe aceptando la descripción facilitada por el vendedor. Aunque el Artículo 2 prohíbe ocultar hechos relevantes, exageración o falseamiento, el REALTOR® B había reflejado fielmente la información facilitada por el vendedor. No había razones evidentes para sospechar que los suelos de tarima no estuvieran en la totalidad de la habitación como el propietario había indicado. Se llegó a la conclusión de que el REALTOR® B no había incumplido el Artículo 2.
Caso #2-4: Obligación de aclarar hechos relevantes
Poco después de que el REALTOR® B cerrase la venta de una casa, el comprador presentó una reclamación acusando al REALTOR® B de una supuesta infracción del artículo 2 por no haberle advertido de defectos importantes de la propiedad. La acusación indicaba que la casa no estaba conectada a la red de saneamiento pública, sino a una fosa séptica.
En una declaración ante el tribunal de reclamaciones de la asociación el comprador declaró que el asunto no se trató en las distintas conversaciones con el REALTOR® B sobre la casa. Sin embargo dijo que sus investigaciones particulares habían revelado que la calle en la que estaba situada contaba con red de saneamiento público y había supuesto que la casa estaba conectada. Desde entonces había comprobado que todas las casas en la calle, bloque tras bloque en ambas direcciones, estaban conectadas. Declaró que el REALTOR® B, al no haberle advertido de esta circunstancia excepcional, había incumplido con su obligación de advertir de todos los hechos relevantes.
En su defensa, el REALTOR® B ante el tribunal del Comité de Estándares Profesionales manifestó:
Que no sabía que esta casa no estuviera conectada con la red de saneamiento.
Que en la publicidad no se anunció que estuviera conectada.
Que tal y como había dicho el comprador, en ningún momento había dicho que lo estuviera.
Que era sabido que la mayoría, si no todas las casas, estaban conectadas al saneamiento.
Que el vendedor, en respuesta a la pregunta del REALTOR® B cuando se realizó el encargo de venta, dijo que estaba conectada a la red de saneamiento.
El tribunal determinó que la ausencia de conexión al saneamiento público en una zona en la que las demás casas lo estuvieran era un hecho sustancial y pertinente que afectaba a la transacción, pero que el hecho de que la casa no estuviera conectada no era algo que se pudiera deducir de una inspección visual y, además, que el REALTOR® B había hecho las consultas adecuadas al vendedor y tenía derecho a confiar en lo que el vendedor le había dicho. El tribunal determinó que el REALTOR® B no había incumplido el Artículo 2.
Caso #2-5: Investigación y advertencia de hechos relevantes
La Sra. A, una profesora de Universidad jubilada, acudió a la Oficina del REALTOR® B, buscando una casa grande en la que pudiese ocupar un pequeño apartamento, usando el resto como habitaciones para alquilar a estudiantes graduados. Su idea es crear una pequeña residencia de lujo en la que los inquilino pudieran usar una sala común, cocina y lavadora. Por su experiencia previa pensaba que podría conseguir entre 10 y 16 inquilinos, e indicó que el precio que podría cobrar tendría que venir en función de la hipoteca que tuviera que pagar.
La mayor parte de las casas en el mercado no cumplían este programa. Finalmente el REALTOR® B localizó una casa enorme que vendía el REALTOR® C y a la Sra. A le gustó. Tras repetidas visitas a la casa y después de tratar la financiación con una entidad local, la compradora dijo que estaría interesada en la casa si pudiera acomodar a 11 estudiantes. El REALTOR® B la acompañó nuevamente a visitar la casa para comprobar esto.
Contando con doble ocupación de las habitaciones grandes vio que podría acomodar a ocho. Además de ello había tres habitaciones pequeñas en el ático, que se habían usado como almacenajes y el REALTOR® B sugirió que podrían servir como habitaciones individuales. La compradora A estuvo de acuerdo y la compraventa se produjo.
Dos meses más tarde, el comprador presentó una reclamación ante la asociación local contra el REALTOR® B por no haber advertido sobre hechos relevantes. La reclamación alegaba que el REALTOR® B estaba adquiriendo un compromiso importante con la expectativa de poder alojar 11 personas en el edificio, que el REALTOR® B había sugerido que tres habitaciones se podían usar como habitaciones individuales, y que posteriormente no había conseguido la autorización municipal ya que las ventanas eran demasiado pequeñas de acuerdo con las ordenanzas. El coste de ampliar las ventanas era de 1.480$. Acusaba al REALTOR® B de negligencia al no haberle informado de la deficiencia. Tras revisar la queja, el Comité de Reclamaciones lo envió al Tribunal del Comité de Estándares Profesionales.
En la vista del caso, el REALTOR® B reconoció los hechos manifestados en la reclamación de la compradora A, pero advirtió de que la reclamación no incluía todos los hechos relevantes. En relación con la casa, como otras casas mostradas a la compradora, dijo que había comprobado las ordenanzas para asegurarse de que ese uso como residencia estudiantil estaba permitido; dijo que los requisitos manifestados por la compradora eran poco comunes y que para cumplir con ellos había dedicado una cantidad de tiempo y esfuerzos inusuales para poder ayudarla; y que había actuado de buena fe y no había ocultado deliberadamente ninguna información relevante sino que, de hecho, había recomendado al comprador que consultase con un técnico y con los servicios municipales antes de realizar una oferta para asegurarse de que la propiedad se `podía utilizar como ella deseaba.
El tribunal dictaminó que el REALTOR® B había cumplido con sui obligación ante el cliente al recomendar que buscase el asesoramiento del experto y lo tuviese en cuenta antes de hacer una oferta de compra. Se determinó que el REALTOR® B no había incumplido el Artículo 2.
Caso #2-6: Incumplimiento
El REALTOR® A, actuando en cooperación con otro agente había mostrado cuatro casas a un comprador, y su mujer pidió ver una de ellas por segunda vez. Hubo una tercera visita y una cuarta. Parecían dispuestos a tomar una decisión pero dijeron que querían pensárselo. No habiendo recibido noticias suyas al día siguiente les llamó. El comprador le dijo que tenía dudas respecto al precio, que se rumoreaba en la empresa que iba a haber cambios, que esto le podría afectar, y que temía perder dinero si tuviera que vender antes de un año.
El REALTOR® A intentó tranquilizarle por teléfono. Más tarde le escribió una carta diciéndole que se trataba de una oportunidad excepcional a ese precio y que “su oficina le garantizaba que recuperaría su dinero si tuviera que vender antes de un año”. El comprador firmó el contrato.
Seis meses más tarde en comprador acudió al REALTOR® A como vendedor. Le habías trasladado. Necesitaría recuperar su dinero para poder comprar casa en su nuevo destino. El REALTOR® A puso la casa a la venta al precio que el comprador había pagado. Tras un mes sin recibir ninguna oferta el comprador record al REALTOR® A de la garantía escrita de que su empresa le conseguiría el dinero que había pagado. El REALTOR® A le explicó que el Mercado se había parado y que el comprador tendría que rebajar el precio entre 10.000$ y 12.000$ si quería conseguir un comprador.
En vista de ello el comprador presentó una reclamación ante la Asociación acusando al comprador B de mal asesoramiento, exageración e incumplimiento de sus compromisos.
El comité de reclamaciones la remitió al Comité de Estándares Profesionales para que iniciara un proceso.
En respuesta a las preguntas del tribunal el REALTOR® A admitió que había escrito la carta de Buena fe y que, cuando la carta se escribió, estaba seguro de que sería fácil obtener un precio que permitiría al comprador recuperar su dinero. Sin embargo el REALTOR® A explicó que aunque había hecho esa oferta de buena fe, el mercado había empeorado y las circunstancias actuales eran diferentes.
El tribunal record al REALTOR® A de que los hechos que se estaban considerando no era la comparación de su opinión entonces con su opinión actual, sino la garantía escrita que había hecho al comprador y su incapacidad actual de cumplir con su compromiso. La conclusión del tribunal fue que el REALTOR® A había incumplido sus deberes con su cliente y había violado el Artículo 2.
Caso #2-7: Obligación de Investigar hechos relevantes
El REALTOR® A, mostró una de sus propiedades a un comprador. Hablando con él, el comprador preguntó sobre una nueva construcción que se estaba iniciando cerca. “No sé lo que es” le dijo el REALTOR® A, “pero creo que es el atractivo centro comercial del que llevan hablando para esta zona”. Después de comprar, el comprador descubrió que la nueva construcción era una planta embotelladora y que zona colindante era industrial.
Alegando que la proximidad a la planta embotelladora le habría hecho rechazar la casa, el comprador presenta una reclamación ante la Asociación acusando al REALTOR® A de conducta poco ética al no haberle informado de ese hecho relevante. El Comité de Reclamaciones remitió la queja para una vista ante un tribunal del Comité de Estándares Profesionales.
La defensa del REALTOR® A durante la vista fue que había dado una respuesta honesta a la pregunta del REALTOR® A. En ese momento no sabía a ciencia cierta sobre la nueva construcción. Sabía que unos promotores estaban proyectando un gran centro comercial en la zona, y simplemente habló de suposiciones. Indicó que, como había dicho el propio comprador, su respuesta vino precedida de una manifestación en el sentido de que realmente no sabía la respuesta a su pregunta.
El tribunal concluyó que la pregunta del comprador se refería a un hecho de importancia, que el REALTOR® A debía haber conocido la respuesta, y si no la sabía debería haberse comprometido a enterarse. El tribunal también determinó que aunque el REALTOR® A hubiera precedido su respuesta con un “no se…”, a pesar de ello había respondido y el comprador justificadamente se había basado en su respuesta. Quedó probado que el REALTOR® A había incumplido el Artículo 2.
Case #2-8: Representación
El REALTOR® A puso a la venta un hotel y preparó un folleto de venta con cifras del negocio del propietario en el año anterior. El folleto incluía letra pequeña al pie de la página diciendo que los datos que se incluían, aunque no se garantizara su exactitud, “eran correctos a su leal saber y entender” y llevaban el nombre del REALTOR® A.
El comprador recibió el folleto, visitó la propiedad, comentó las cifras de negocio y otros datos del folleto con el REALTOR® A y firmó la compra.
Seis meses tras la toma de posesión el comprador encontró unos archivos antiguos que mostraban discrepancias con los datos mostrados por el folleto del agente. La experiencia del propietario no había sido tan beneficiosa como lo que se indicaba en el folleto, y la diferencia podría ser notable de acuerdo con esas cifras. Presentó una reclamación contra el REALTOR® A ante su Asociación.
En el proceso, el REALTOR® A se responsabilizó del folleto, reconociendo que había trabajado con el propietario en su preparación. El propietario había construido el hotel y lo había explotado durante cinco años. El REALTOR® A explicó que le había recomendado que pusiera 10.000$ de publicidad anual como inversión promocional anuales de establecimiento del negocio y no era necesario considerarlos como gastos anuales recurrentes. Igualmente recomendó que los sueldos de limpiadoras no tuvieran que incluirse como gastos para los siguientes propietarios si el comprador y su familia lo hicieran ellos mismos. El REALTOR® A se apoyó en su declaración de que no garantizaba la exactitud de los datos. El comprador alegó que consideraba que los gastos de camareras eran necesarios para el mantenimiento del motel, y que era evidente que los gastos de publicidad eran necesarios para el éxito de la operación. Reclamó que el margen operativo que se daba en el folleto no se podía obtener tal y como se había mantenido en el folleto.
El tribunal concluyó que el REALTOR® A había falseado la información al haber omitido información que debería haber conocido como importante y significativa y que la advertencia que incluyó en modo alguno le relevaba de su obligación de informar sobre dicha información.
El tribunal determinó que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 2.