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Timestamp: 2016-10-23 18:06:18
Document Index: 177025196

Matched Legal Cases: ['Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 95', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 106', 'Art. 97', 'Art. 105', 'Art. 99', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 5', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 17', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 22', 'Art. 29', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 22', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 22', 'Art. 47', 'Art. 29', 'Art. 86', 'Art. 110', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 9', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 18', 'Art. 6', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 6', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 22', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 816', 'BGE', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 1', 'Art. 884', 'Art. 884', 'Art. 324', 'BGE', 'Art. 891', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 6', 'Art. 22', 'Art. 66']

2C_219/2015 (20.11.2015)
2C_219/2015 � � Urteil vom 20. November 2015
Bezirksrat U.________ (ZH),
Politische Gemeinde V.________.
Mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2012 erwarb die X.________ AG, W.________, f�r Fr. 685'000.-- die Stockwerkeigentumseinheit Grundregister Blatt xxxx, Kat. Nr. xxxx, in V.________. Am 18. Januar 2013 ersuchte sie den Bezirksrat U.________ um Feststellung, dass der Erwerb nicht der Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41) unterliege. Der Bezirksrat schrieb das Gesuch am 16. Juli 2013 ab, nachdem die X.________ AG angeforderte Unterlagen nicht eingereicht hatte. Am 22. August 2013 stellte die X.________ AG ein erneutes Gesuch mit dem Antrag auf Feststellung, dass der Erwerb nicht der Bewilligungspflicht gem�ss Art. 2 Abs. 1 BewG unterliege. Im Laufe des Verfahrens reichte sie eine notarielle Urkunde vom 10. Oktober 2013 ein, worin A.________, Notar des Kantons Bern, �ffentlich beurkundete, bei der X.________ AG bestehe keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2013 wies der Bezirksrat das Gesuch ab.
Die dagegen erhobenen kantonalen Rechtsmittel blieben erfolglos (Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. Mai 2014; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 15. Januar 2015).
Die X.________ AG erhebt mit Eingabe vom 9. M�rz 2015 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit dem Antrag, in Aufhebung des angefochtenen Urteils sei festzustellen, dass sie f�r den Erwerb der Stockwerkeigentumseinheit Grundregister Blatt xxxx in V.________ nicht der Bewilligungspflicht im Sinne von Art. 2 Abs. 1 BewG unterliege. Eventualiter sei die Sache zur Feststellung der Nichtbewilligungspflicht an die Vorinstanz, subeventualiter an das Baurekursgericht, subsubeventualiter an den Bezirksrat zur�ckzuweisen.
Der Bezirksrat sowie das Amt f�r Wirtschaft und Arbeit des Kantons Z�rich verzichten auf Vernehmlassung. Das Verwaltungsgericht h�lt an seinem Entscheid fest. Das Bundesamt f�r Justiz schliesst sich den Erw�gungen des Verwaltungsgerichts an. Die X.________ AG repliziert.
1.1.�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts ist zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ein Ausschlussgrund im Sinne von Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdef�hrerin ist als vom angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffene Gesellschaft und Erwerberin des streitbetroffenen Grundst�cks zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2.�Das Bundesgericht pr�ft frei die richtige Anwendung von Bundesrecht mit Einschluss der Bundesverfassung (Art. 95 lit. a BGG). Die Verletzung von kantonalem Recht kann es hingegen - abgesehen von Art. 95 lit. c (kantonale verfassungsm�ssige Rechte) und lit. d BGG (kantonale Bestimmungen zum Stimm- und Wahlrecht) - als solche nicht �berpr�fen (BGE 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250). Es kann nur �berpr�fen, ob die Anwendung kantonalen Rechts gegen Bundesrecht verst�sst (Art. 95 lit. a BGG), namentlich ob sie willk�rlich erfolgt ist (BGE 141 I 36 E. 1.3 S. 41; 138 I 225 E. 3.1 S. 227 f.; 136 I 241 E. 2.4 S. 249). Das Bundesgericht wendet das Recht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht pr�ft es aber nur, soweit eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und rechtsgen�glich begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Es ist klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern dies der Fall sein soll (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232).
1.3.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen oder auf hinreichend substantiierte (Art. 106 Abs. 2 BGG) R�ge hin berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Echte Noven k�nnen nicht durch den angefochtenen Entscheid veranlasst sein und sind daher vor Bundesgericht unzul�ssig (BGE 133 IV 342 E. 2.1 S. 343 f.).
Streitig und zu pr�fen ist, ob die Beschwerdef�hrerin f�r den Erwerb der fraglichen Stockwerkeigentumseinheit einer Bewilligung nach dem BewG bedarf.
2.1.�Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bed�rfen Personen im Ausland f�r den Erwerb von Grundst�cken einer Bewilligung der zust�ndigen kantonalen Beh�rde. Als Personen im Ausland gelten gem�ss Art. 5 BewG u.a. juristische Personen oder verm�gensf�hige Gesellschaften ohne juristische Pers�nlichkeit, die ihren statutarischen und tats�chlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (lit. c). Nach Art. 6 Abs. 1 BewG hat eine Person im Ausland eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gr�nden allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Gesch�ftsf�hrung entscheidend beeinflussen kann. Gem�ss Art. 6 Abs. 2 BewG wird die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen (lit. a), �ber mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verf�gen (lit. b), die Mehrheit des Stiftungsrates oder der Beg�nstigten einer Stiftung des privaten Rechts stellen (lit. c) oder der juristischen Person r�ckzahlbare Mittel zur Verf�gung stellen, die mehr als die H�lfte der Differenz zwischen den Aktiven der juristischen Person und ihren Schulden gegen�ber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (lit. d).
Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen l�sst, haben sp�testens nach dem Abschluss des Rechtsgesch�ftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bed�rfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungsbeh�rde und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie gepr�ft und �ber die sie n�tigenfalls Beweis erhoben haben (Art. 22 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungsbeh�rde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidgen�ssischen Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser Beh�rden, die beschwerdeberechtigte kantonale Beh�rde und das Bundesamt f�r Justiz k�nnen Auskunft �ber alle Tatsachen verlangen, die f�r die Bewilligungspflicht oder die Bewilligung von Bedeutung sind (Art. 22 Abs. 2 BewG). Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes wegen, berufsm�ssig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person oder Gesellschaft ohne juristische Pers�nlichkeit oder eines Anlagefonds durch Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem Vollzug eines Rechtsgesch�ftes �ber den Erwerb mitwirkt; er hat auf Verlangen auch Einsicht in die Gesch�ftsb�cher, Korrespondenzen oder Belege zu gew�hren und sie herauszugeben (Art. 22 Abs. 3 BewG).
Die Beh�rde kann zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert (Art. 22 Abs. 4 BewG).
2.2.�Die Vorinstanz hat die Bewilligungspflicht einerseits damit begr�ndet, die Beschwerdef�hrerin habe eine Fremdkapitalquote von 64,47 % (oder unter Ausklammerung kurzfristiger Verbindlichkeiten von 63,80 %), habe aber die Zusammensetzung des Fremdkapitals nicht offen gelegt. Damit k�nne nicht ausgeschlossen werden, dass die Vermutungsbasis von Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG erf�llt sei. Andererseits seien die Aktiven der Beschwerdef�hrerin zu 93,41 % verpf�ndet, wobei die Beschwerdef�hrerin die Pfandgl�ubigerschaft nicht offen gelegt habe. Damit k�nne eine ausl�ndische Beherrschung im Sinne der Generalklausel von Art. 6 Abs. 1 BewG ("aus anderen Gr�nden") nicht ausgeschlossen werden. Die von der Beschwerdef�hrerin vorgelegte notarielle Beglaubigung, wonach keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland bestehe, sei nicht beweiskr�ftig. Die Beschwerdef�hrerin habe die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert, weshalb gem�ss Art. 22 Abs. 4 BewG zu ihren Ungunsten entschieden werden k�nne.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt zun�chst eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r. Das Baurekursgericht habe verschiedentlich seine Begr�ndungspflicht verletzt und die Vorinstanz habe zu Unrecht diesen Mangel geheilt und dies teilweise selber ungen�gend begr�ndet.
3.1.�Der Anspruch auf rechtliches Geh�r nach Art. 29 Abs. 2 BV gebietet, dass die Beh�rde die Vorbringen der betroffenen Person auch tats�chlich h�rt, pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Beh�rde, ihren Entscheid zu begr�nden (BGE 139 V 496 E. 5.1 S. 503 f.). Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person �ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die h�here Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn m�ssen wenigstens kurz die �berlegungen genannt werden, von denen sich die Beh�rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid st�tzt (vgl. BGE 138 IV 81 E. 2.2 S. 84; 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweisen). Gem�ss st�ndiger Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Geh�rs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die M�glichkeit erh�lt, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu �ussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei �berpr�fen kann. Von einer R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Geh�rs dann abzusehen, wenn und soweit die R�ckweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unn�tigen Verz�gerungen f�hren w�rde, die mit dem (der Anh�rung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer bef�rderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren w�ren (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f.; 136 V 117 E. 4.2.2.2 S. 126 f.; 135 I 279 E. 2.6.1 S. 285; 133 I 201 E. 2.2 S. 204 f.).
3.2.�Der Bezirksrat hatte bereits im ersten, in der Folge abgeschriebenen Verfahren sowie im vorliegenden Verfahren der Beschwerdef�hrerin mitgeteilt, welche Unterlagen noch nachzuliefern seien. Die Beschwerdef�hrerin hat sich explizit geweigert, diese Unterlagen einzureichen, sich auf den Standpunkt gestellt, die notarielle Urkunde sei ausreichend, und einen rekursf�higen Entscheid verlangt. Das Streitthema, n�mlich der Umfang der einzureichenden Unterlagen bzw. die Beweiskraft der notariellen Urkunde, war von Anfang an bekannt. Aus dem Beschluss des Bezirksrats vom 19. Dezember 2013 war denn auch klar ersichtlich, aus welchen Gr�nden die Bewilligungspflicht bejaht wurde, ebenso in der Folge aus dem Entscheid des Baurekursgerichtes. Die Beschwerdef�hrerin war gest�tzt auf diese Begr�ndungen ohne weiteres in der Lage, den Beschluss des Bezirksrats wie auch den Entscheid des Baurekursgerichts sachgerecht anzufechten. Streitig waren schliesslich vor Verwaltungsgericht - abgesehen von der Frage der stillen Reserven (dazu hinten E. 4.1) - ausschliesslich Rechtsfragen. Auch wenn das Baurekursgericht nicht auf alle Argumente detailliert eingegangen ist, liegt darin keine Geh�rsverletzung oder jedenfalls keine, die nicht durch das Verwaltungsgericht h�tte geheilt werden k�nnen.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung in zweierlei Hinsicht: Die Vorinstanz habe die stillen Reserven sowie die �ffentliche Urkunde nicht ber�cksichtigt.
4.1.�Stille Reserven
4.1.1.�Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, wenn ihre stillen Reserven ber�cksichtigt w�rden, sinke ihr Fremdkapitalanteil auf 35,62- 47,60 %, so dass eine beherrschende Einflussnahme durch Personen im Ausland selbst bei (bestrittenen) ausl�ndischen Gl�ubigern ausgeschlossen werden k�nnte. Die Beschwerdef�hrerin hatte bereits vor der Vorinstanz geltend gemacht, sie verf�ge �ber betr�chtliche stille Reserven. Die Vorinstanz hat dieses Vorbringen jedoch als unbeachtlich qualifiziert: Wenn das Verwaltungsgericht wie hier als zweite gerichtliche Instanz entscheide, seien neue Tatsachenbehauptungen gem�ss � 52 Abs. 2 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG/ZH) nur zul�ssig, soweit sie durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden seien. Diese Voraussetzungen seien nicht erf�llt, weshalb die erst vor Verwaltungsgericht geltend gemachten stillen Reserven nicht ber�cksichtigt werden k�nnten.
4.1.2.�Soweit das Bundesrecht keine Bestimmungen enth�lt, richtet sich das Verfahren vor den kantonalen Verwaltungsjustizbeh�rden nach kantonalem Verfahrensrecht (Art. 3 BV), dessen Anwendung das Bundesgericht nur auf Willk�r hin �berpr�ft (vorne E. 1.2). Die Beschwerdef�hrerin r�gt nicht oder jedenfalls nicht rechtsgen�glich, dass die Vorinstanz � 52 Abs. 2 VRG/ZH willk�rlich angewendet oder ausgelegt h�tte; insbesondere ergibt sich das nicht aus ihrem Vorbringen, sie habe bereits in der Rekursschrift an das Baurekursgericht darauf hingewiesen, dass die Beteiligungen zu Buchwerten ausgewiesen werden, womit dem Baurekursgericht habe bekannt sein m�ssen, dass erhebliche stille Reserven vorl�gen; denn der wahre Wert einer Beteiligung ist nicht zwangsl�ufig h�her als der ausgewiesene Buchwert. Stille Reserven mussten daher nicht als gerichtsnotorisch ber�cksichtigt werden.
4.1.3.�Die Beschwerdef�hrerin weist darauf hin, dass nach Art. 22 Abs. 1 BewG die Beschwerdeinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen habe, und scheint daraus die Bundesrechtswidrigkeit des kantonalrechtlichen Novenverbots abzuleiten.
Nach Art. 15 Abs. 1 lit. c BewG bezeichnet jeder Kanton "eine Beschwerdeinstanz", die nach der urspr�nglichen Bedeutung des Gesetzes nicht zwingend eine verwaltungsunabh�ngige Instanz sein musste (URS M�HLEBACH/HANSPETER GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland, 1986, Art. 15 N. 5; GIANNI BOMIO, Das Feststellungsverfahren bei der AG gem�ss dem Bundesgesetz �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland, 1990, S. 74). Nach Art. 22 Abs. 1 BewG m�ssen "die Bewilligungsbeh�rde und die kantonale Beschwerdeinstanz" den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen. Dieser Wortlaut liesse vermuten, dass die Kantone eine einzige Beschwerdeinstanz vorsehen m�ssen und diese den Sachverhalt von Amtes wegen feststellt. Diese Folgerung ist allerdings nicht zwingend und sie w�rde der grunds�tzlichen kantonalen Organisationsautonomie widersprechen, welche bei verfassungskonformer Auslegung des Bundesrechts zu beachten ist (Art. 47 BV). Sodann sind die Anforderungen des BewG an das kantonale Rechtsmittelverfahren im Lichte der seitherigen �nderung der massgebenden Rechtspflegebestimmungen zu sehen: Nach Art. 29a BV und Art. 86 Abs. 2 BGG m�ssen die Kantone mindestens eine gerichtliche Beh�rde als Beschwerdeinstanz vorsehen. Gem�ss Art. 110 BBG muss mindestens eine kantonale richterliche Beh�rde den Sachverhalt frei �berpr�fen k�nnen. Ist das kantonale Verwaltungsgericht einzige kantonale Gerichtsinstanz, kann f�r sie daher kein Novenverbot gelten (BGE 135 II 369 E. 3.3 S. 374); entscheidet es aber wie vorliegend als zweite gerichtliche Instanz, ist das kantonalrechtliche Novenverbot vorbeh�ltlich anderslautender spezialgesetzlicher Regelungen zul�ssig (Urteile 2C_112/2014 vom 15. September 2014 E. 5.2.1; 2C_924/2012 vom 29. April 2013 E. 2.3.3). Mangels einer klaren entgegenstehenden Regelung gilt dies auch im Rahmen des BewG. Das Verwaltungsgericht durfte somit die stillen Reserven unber�cksichtigt lassen.
4.1.4.�Soweit die Beschwerdef�hrerin in ihrer Replik vor Bundesgericht ausf�hrt, sie sei "in der Zwischenzeit praktisch schuldenfrei", handelt es sich um ein unzul�ssiges echtes Novum (vorne E. 1.3).
4.1.5.�Es ist somit sachverhaltlich davon auszugehen, dass die Beschwerdef�hrerin zu mehr als 50 % fremdkapitalisiert ist.
4.2.��ffentliche Urkunde
Die Vorinstanz hat die von der Beschwerdef�hrerin eingereichte notarielle Urkunde ber�cksichtigt, ihr aber den Beweiswert abgesprochen. Das ist nicht eine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern der rechtlichen W�rdigung (dazu hinten E. 6).
4.3.�Die weiteren Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz sind unbestritten. Damit steht f�r das Bundesgericht insbesondere verbindlich fest, dass die Aktiven der Beschwerdef�hrerin per 31. Dezember 2012 zu 93,41 % verpf�ndet waren und dass die Beschwerdef�hrerin weder die Zusammensetzung des Fremdkapitals noch die Identit�t der Pfandgl�ubiger offen gelegt hat.
In rechtlicher Hinsicht stellt sich zun�chst die Frage, ob die notarielle Urkunde den Beweis der nicht-ausl�ndischen Beherrschung zu erbringen vermag (hinten E. 6) und verneinendenfalls, ob die Beh�rden hinreichenden Anlass hatten, zus�tzliche Abkl�rungen zu t�tigen bzw. Unterlagen zu verlangen, und mangels eingereichter Unterlagen in Anwendung von Art. 22 Abs. 4 BewG zu Ungunsten der Beschwerdef�hrerin entscheiden durften (hinten E. 7).
6.1.�Die Vorinstanz erwog, die notariell verurkundete Feststellung, wonach keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland bestehe, sei nicht eine Tatsache, sondern Ergebnis einer rechtlichen W�rdigung der tats�chlichen Verh�ltnisse. Die Urkunde umschreibe die eingesehenen Dokumente nicht im Einzelnen und sei damit nicht verifizierbar, weshalb ihr keine erh�hte Beweiskraft zukomme.
6.2.�Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, sie habe mit der Urkunde den Nachweis erbracht, dass sie nicht ausl�ndisch beherrscht sei. Indem die Vorinstanz diese Urkunde nicht als beweiskr�ftig anerkannt habe, habe sie Art. 9 ZGB und Art. 18 Abs. 2 BewV verletzt. Die in der Urkunde enthaltene Feststellung, es bestehe keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland, sei eine Tatsachenfeststellung, f�r welche die Urkunde vollen Beweis erbringe. Die vorliegende Konstellation sei mit derjenigen von BGE 113 Ib 289 nicht vergleichbar, indem hier jegliche Anhaltspunkte f�r eine ausl�ndische Beherrschung fehlten. Dem Gesetz lasse sich nicht entnehmen, dass in der notariellen Urkunde alle gepr�ften Unterlagen einzeln aufgef�hrt sein m�ssten.
6.3.�Nach Art. 9 ZGB erbringen �ffentliche Urkunden f�r die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhalts nachgewiesen ist. Die Tragweite der Vermutung der Richtigkeit von Eintragungen in �ffentlichen Registern h�ngt davon ab, welche Tatsachen sie bezeugen (BGE 130 III 478 E. 3.3 S. 480). Die verst�rkte Beweiskraft umfasst nur das, was die Urkundsperson nach Massgabe der Sachlage kraft eigener Pr�fung als richtig bescheinigen kann. Andere Erkl�rungen erhalten keine verst�rkte Beweiskraft f�r ihre inhaltliche Richtigkeit, nur weil sie �ffentlich beurkundet worden sind (Urteil 5A_507/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 4.2). Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes kann sich sodann die Beweiskraft der Urkunde nur auf Tatsachen beziehen, nicht auf deren rechtliche W�rdigung. Insoweit im Einklang mit Art. 9 ZGB stehen Art. 18 Abs. 2 und 3 BewV, wonach �ffentliche Urkunden f�r durch sie bezeugte Tatsachen vollen Beweis erbringen, wenn die Urkundsperson darin bescheinigt, sich �ber die Tatsachen aus eigener Wahrnehmung vergewissert zu haben (Abs. 2). Allgemeine Erkl�rungen, die lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der Bewilligung behaupten, erbringen in keinem Falle Beweis; vorbehalten bleiben Erkl�rungen �ber die beabsichtigte Nutzung des Grundst�cks im Sinne von Art. 18a (Abs. 3). Fraglich ist demgegen�ber, ob auch der letzte Halbsatz von Art. 18 Abs. 2 BewV gesetzm�ssig ist, wonach die Beweiskraft der Urkunde bereits dann beseitigt wird, wenn Anhaltspunkte daf�r bestehen, dass die Tatsachen nicht zutreffen, und nicht erst dann, wenn der volle Beweis der Unrichtigkeit erbracht ist. Dies kann jedoch offen bleiben, sofern sich ergibt, dass die Vorinstanz mit Recht schon die grunds�tzliche Beweiseignung der Urkunde verneint hat.
6.4.�In der Urkunde vom 10. Oktober 2013 beurkundet der Notar:
"Gest�tzt auf
- meine Urschrift Nr. xxx, Protokoll �ber die ordentliche Generalversammlung der X.________ AG vom 30. September 2013
- umfangreiche, bei der X.________ AG eingeforderte und eingegangene Dokumente,
-eine Erkl�rung des einzelzeichnungsberechtigten Pr�sidenten des Verwaltungsrates und Mehrheitsaktion�rs, Herrn B.________,
-eine Erkl�rung der Revisionsstelle der X.________ AG: Y.________ AG
sowie aufgrund pers�nlicher Kenntnisse der Verh�ltnisse wird festgestellt und bescheinigt, dass bei der X.________ AG Aktiengesellschaft mit Sitz in W.________, keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland im Sinne der Vorschriften �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland besteht."
Soweit sich diese Feststellung auf Erkl�rungen des Hauptaktion�rs bzw. der Revisionsgesellschaft st�tzt, kann die Urkunde von vornherein nur best�tigen, dass diese Personen solche Erkl�rungen abgegeben haben, aber nicht, dass diese zutreffen. Inwiefern sich aus einem Protokoll einer Generalversammlung als �berpr�fbare Tatsache ergeben soll, dass eine Gesellschaft nicht ausl�ndisch beherrscht wird, ist nicht ohne weiteres ersichtlich. Sodann sind auch die pers�nlichen Kenntnisse, auf die sich der Notar beruft, nicht spezifiziert und nicht verifizierbar. Eine hinreichende Best�tigung k�nnte sich grunds�tzlich aus von der Gesellschaft eingereichten Dokumenten ergeben. Die im zweiten Spiegelstrich erw�hnten umfangreichen Dokumente sind jedoch ebenfalls nicht n�her bezeichnet, so dass nicht klar ist, was der Notar �berhaupt best�tigen kann (vgl. BOMIO, a.a.O., S. 255). Insbesondere best�tigt der Notar nicht als Sachverhalt die inl�ndische Identit�t der Fremdkapitalgeber oder der Pfandgl�ubiger. Die Best�tigung, dass keine beherrschende "Beteiligung" bestehe, k�nnte auch so verstanden werden, dass sie sich nur auf die finanzielle Beteiligung im eigentlichen Sinne (d.h. als Anteil am Aktienkapital im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG) bezieht. Insgesamt hat die Vorinstanz nicht Bundesrecht verletzt, wenn sie der Urkunde nicht Beweiskraft f�r die hier interessierende Tatsache beigemessen hat.
7.1.�Nach Art. 22 Abs. 1 BewG d�rfen die Beh�rden nur auf Vorbringen abstellen, die sie gepr�ft und �ber die sie n�tigenfalls Beweis erhoben haben. Die Tragweite dieser Abkl�rungspflicht h�ngt von den Umst�nden des konkreten Falls ab; bestehen Zweifel an der nicht-ausl�ndischen Beherrschung, sind weitere Abkl�rungen notwendig. Die kantonale Beh�rde ist unter solchen Umst�nden gehalten, alle diejenigen Ausk�nfte zu verlangen, aufgrund derer �ber die Bewilligungspflicht aufgrund der tats�chlichen Verh�ltnisse entschieden werden kann (BGE 113 Ib 289 E. 4a S. 293; 106 Ib 199 E. 2b S. 204). Der auf Art. 22 Abs. 4 BewG gest�tzte Entscheid zu Ungunsten des Gesuchstellers ist nur zul�ssig, wenn die verweigerte Mitwirkung notwendig und zumutbar war; weitergehende Abkl�rungen sind nicht zul�ssig (BGE 111 Ib 182 E. 6c S. 189 f.; M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 22 N. 12; BOMIO, a.a.O., S. 253). Die Abkl�rungspflicht der Beh�rden und damit korrelierend die Mitwirkungspflicht des Gesuchstellers geht umso weiter, je st�rkere Anzeichen oder Verdachtsmomente f�r eine ausl�ndische Beherrschung bestehen (vgl. BGE 113 Ib 289 E. 4b S. 293 f.; 111 Ib 182 E. 6b S. 188 f.; 106 Ib 199 E. 3b S. 205 f.; Urteile 2C_118/2009 vom 15. September 2009 E. 4.5; 2A.510/2003 vom 4. Mai 2004 E. 3.2, RtiD 2005 I S. 142; 2A.271/1996 vom 20. Dezember 1996 E. 2b, RDAT 1997 I S. 181). Dabei muss der Beh�rde ein gewisser Ermessensspielraum einger�umt werden.
7.2.�Aufgrund der f�r das Bundesgericht verbindlichen sachverhaltlichen Ausgangslage (vorne E. 4.1.5) ist die Vermutungsbasis von Abs. 2 lit. d erf�llt, wenn ein Grossteil der Fremdkapitalgl�ubiger Personen im Ausland sind. Die Vorinstanz geht explizit davon aus, dass die gesetzliche Vermutung nicht greift. Doch weise der Fremdfinanzierungsgrad und die Verpf�ndung eines grossen Teils der Aktiven auf die M�glichkeit einer Beherrschung durch Personen im Ausland hin, so dass die Beweislast, dass keine derartige Beherrschung vorliege, bei der Beschwerdef�hrerin liege, auch wenn keine weiteren Anzeichen f�r eine solche Beherrschung vorliegen. Die verweigerte Mitwirkung (Nichtoffenlegung der Pfandgl�ubiger und der Fremdkapitalzusammensetzung) k�nne daher zur Anwendung von Art. 22 Abs. 4 BewG f�hren.
7.3.�Die Beschwerdef�hrerin kritisiert unter Berufung auf das Urteil des Bundesgerichts 2C_854/2012 vom 12. M�rz 2013 die vorinstanzliche Beurteilung, wonach die Nichtoffenlegung der Pfandgl�ubiger zur Annahme einer ausl�ndischen Beherrschung f�hre. Zudem sei es rechtsungleich, unverh�ltnism�ssig und willk�rlich, von ihr die Offenlegung ihrer Gl�ubiger zu verlangen, insbesondere angesichts der Relation zwischen dem Preis des Kaufobjekts (Fr. 685'000.-) und ihrer Bilanzsumme von rund 200 Mio. Franken.
7.4.�Darlehen k�nnen zu einer ausl�ndischen Beherrschung f�hren, sobald sie einen erheblichen Umfang erreichen (M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 6 N. 18). Der Fremdkapitalisierungsgrad kann - f�r sich allein bzw. isoliert betrachtet - zwar in aller Regel nicht Anlass daf�r sein, Art. 22 Abs. 4 BewG zur Anwendung zu bringen. In denjenigen F�llen, in denen das Bundesgericht bisher eine weitergehende Abkl�rungen verlangt hat, bestanden durchwegs weitere konkrete Indizien f�r eine ausl�ndische Beherrschung, z.B. ein deutliches Missverh�ltnis zwischen Eigenmitteln des Erwerbers und Kaufpreis der Liegenschaft (BGE 113 Ib 289 E. 4b S. 293 f.; 111 Ib 182 E. 6c S. 189 f.; Urteil 2A.510/2003 vom 4. Mai 2004 E. 3.2, RtiD 2005 I S. 142), konkrete Hinweise auf eine �berwiegend ausl�ndische oder bloss treuh�nderische schweizerische Beherrschung (BGE 110 Ib 105 E. 2c S. 112 f.; 109 Ib 101 E. 2b S. 104 f.; 106 Ib 199 E. 3 S. 205 ff.) oder besondere Wohn- oder Mietverh�ltnisse (BGE 111 Ib 182 E. 6c S. 189 f.; Urteil P.269/1984 vom 17. Juli 1984 E. 2, Rep 1985 S. 58). Insoweit ist der vorliegende Fall nicht mit den bisher beurteilten vergleichbar. Hingegen geht es nicht in erster Linie um die Pr�fung der Frage, ob eine �blich finanzierte Unternehmensstruktur vorliegt (dazu www.kmu.admin.ch/finanzielles/03702/03790/index.html?lang=de), sondern darum, ob die Finanzierung ausl�ndisch oder schweizerisch ist und - im Falle ausl�ndischer Finanzierung - welcher Einfluss auf das Unternehmen daraus erfolgen kann. Die Bewilligungsbeh�rde hat ihre Abkl�rungen daher mit Augenmass aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls vorzunehmen oder eben nicht (M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 22 N. 5). Wie sich sogleich zeigen wird, hat die Bewilligungsbeh�rde diesen Grunds�tzen im vorliegenden Fall nachgelebt.
7.5.�Es geht n�mlich jetzt noch darum zu pr�fen, ob die Pfandbelastung der Aktiven ein Anzeichen f�r eine ausl�ndische Beherrschung darstellen kann.
7.5.1.�Die Pfandbelastung von Aktiven zugunsten von m�glicherweise ausl�ndischen Pfandgl�ubigern geh�rt nicht zu den Tatbest�nden, bei deren Vorliegen nach Art. 6 Abs. 2 BewG eine ausl�ndische Beherrschung vermutet wird. In Frage kommt h�chstens eine Subsumtion dieses Sachverhalts unter die Generalklausel von Art. 6 Abs. 1 BewG. Anders als bei den Vermutungstatbest�nden von Abs. 2 tr�gt hier die Beh�rde die Beweislast f�r das Vorliegen einer solchen Beeinflussungsm�glichkeit, da es um eine belastende Anordnung (Feststellung der Bewilligungspflicht und damit in der Regel Verbot des Erwerbs) geht (MARC BERNHEIM, Die Finanzierung von Grundst�ckk�ufen durch Personen im Ausland, 1993, S. 50), freilich unter Vorbehalt der Abkl�rungs- und Mitwirkungspflichten gem�ss Art. 22 BewG (M�HLEBACH/ GEISSMANN, a.a.O., Art. 6 N. 11).
7.5.2.�Nach Art. 6 Abs. 1 BewG ist vorausgesetzt, dass eine Person im Ausland "allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Gesch�ftsf�hrung entscheidend beeinflussen kann". Die ausl�ndischen Personen m�ssen in der Lage sein, auf die formell entscheidenden Gesellschaftsorgane einen derartigen Einfluss auszu�ben, dass sie wesentliche Entscheide treffen oder zumindest stark beeinflussen k�nnen (M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 6 N. 4; REN� P. EICHENBERGER, Die Behandlung des Aktienerwerbs in der Lex Friedrich, 1992, S. 64 ff.). Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes reicht es aus, dass die Person im Ausland beeinflussen "kann"; dass sie den Einfluss effektiv aus�bt, ist nicht erforderlich (M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 6 N. 5). Dabei kann allerdings nicht jede entfernte M�glichkeit einer ausl�ndischen Beherrschung ausreichen (M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 6 N. 20); so gen�gt z.B. der Umstand, dass eine Person im Ausland mit einem Kapitalanteil von 25 % und einem relativ bedeutenden Darlehen an einer Gesellschaft beteiligt ist, f�r sich allein noch nicht zur Annahme einer ausl�ndischen Beherrschung (Urteil A.309/1987 vom 25. M�rz 1988 E. 4c und 5; BOMIO, a.a.O., S. 196 ff.).
7.5.3.�In dem von der Beschwerdef�hrerin angerufenen Urteil 2C_854/2012 vom 12. M�rz 2013 f�hrte das Bundesgericht aus (E. 5.3), nach der gesetzlichen Konzeption falle die ausl�ndische Finanzierung eines Grundst�ckerwerbs grunds�tzlich nicht unter die (objektive) Bewilligungspflicht, auch dann nicht, wenn das Darlehen grundpfandgesichert sei, solange der Kredit in der �blichen Grenze von zwei Dritteln des Verkaufswerts des Grundst�cks liege; denn das Grundpfand verschaffe dem Gl�ubiger zwar ein dingliches Recht, aber nicht eine �hnliche Stellung wie dem Eigent�mer eines Grundst�cks, zumal die Abrede, wonach das Pfand dem Gl�ubiger als Eigentum zufallen soll, ung�ltig ist (Art. 816 Abs. 2 ZGB; BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18 ff.; 107 II 440 E. 1 S. 444 ff.). Diese �berlegungen g�lten umso mehr bei nicht grundpfandgesicherten Darlehen, da hier der Kreditgeber keinerlei dingliche Rechte am Grundst�ck erwerbe und es f�r ihn daher noch schwieriger sei, eine eigent�mer�hnliche Stellung auszu�ben. Die gleichen Grunds�tze g�lten auch f�r die Finanzierung einer Immobiliengesellschaft, so dass derjenige, der ein Darlehen gew�hre, mittels dessen Aktien liberiert oder erworben werden, dadurch noch nicht eine Beteiligung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV erwerbe, mithin das Darlehen noch nicht als Erwerb im Sinne dieser Bestimmung betrachtet werden k�nne. Vorbehalten hat das Bundesgericht aber den Fall, dass durch den Erwerb von Schuldbriefen und der darin verbrieften abstrakten Forderung dem Pfandgl�ubiger ein entscheidender Einfluss auf das Schicksal der belasteten Liegenschaft einger�umt wird, wenn die Belastung das verkehrs�bliche Mass deutlich �bersteigt und der Liegenschaftseigent�mer deshalb entsprechende Kredite von einem unbeteiligten Dritten nicht erhalten h�tte bzw. im Falle der Abl�sung oder K�ndigung nicht erhalten w�rde; der Pfandgl�ubiger kann unter diesen Umst�nden namentlich dann wie ein Eigent�mer �ber das Grundst�ck bestimmen, wenn der Eigent�mer und Pfandschuldner wirtschaftlich schwach oder gar wirtschaftlich vom Gl�ubiger abh�ngig ist (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18 ff.; zit. Urteil 2C_854/2012 E. 5.3).
7.5.4.�Vorliegend geht es nicht um die (objektive) Bewilligungspflicht im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG bzw. Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV, sondern um die Frage der ausl�ndischen Beherrschung, mithin die subjektive Bewilligungspflicht. Analoge �berlegungen k�nnen aber auch hier angestellt werden: Die Pfanderrichtung an einem Teil der Aktiven kann nicht per se als ausl�ndische Beherrschung betrachtet werden, selbst wenn die Pfandgl�ubiger Personen im Ausland sind. Anders sieht es aber aus, wenn - wie hier - der gr�sste Teil der Aktiven verpf�ndet ist: Zwar begr�ndet das Fahrnis- oder Forderungspfandrecht nicht wie ein Schuldbrief ein abstraktes Forderungsrecht, sondern das Pfand ist akzessorisch zu einer anderen Forderung, doch kennt das Akzessoriet�tsprinzip Ausnahmen; insbesondere ist eine Verpf�ndung auch f�r k�nftige Forderungen zul�ssig (THOMAS BAUER, Basler Kommentar zum ZGB, 4. A. 2011, Art. 884 N 51 ff.). Zudem ist die Pfandbestellung auch f�r Schulden Dritter m�glich (BAUER, a.a.O., Art. 884 N 24 ff.); es ist somit denkbar, dass die verpf�ndeten Aktiven der Beschwerdef�hrerin nicht nur f�r deren eigenen Verbindlichkeiten haften, sondern auch f�r weitere Schulden, zumal die Pfandbelastung erheblich h�her ist als die Summe der Verbindlichkeiten der Beschwerdef�hrerin. Schliesslich kann beim Fahrnis- und Forderungspfand auch die private Pfandverwertung vereinbart werden (Art. 324 Abs. 1 SchKG; BGE 136 III 437 E. 3.3 S. 443 f.; 119 II 344 E. 2 S. 344 ff.; BAUER, a.a.O., Art. 891 N 19 ff.). Es ist durchaus denkbar, dass ein ausl�ndischer Pfandgl�ubiger mit der Androhung, das Pfand zu verwerten, einen entscheidenden Einfluss auf die Gesellschaft aus�bt.
7.6.�Die Kombination von Fremdfinanzierungsgrad (vorne E. 7.4) und erheblicher Pfandbelastung bildet unter Ber�cksichtigung des der Beh�rde zustehenden Ermessens ein hinreichendes Indiz, welches eine ausl�ndische Beherrschung als m�glich erscheinen l�sst, so dass es nicht als rechtswidrig betrachtet werden kann, wenn die Beh�rde im vorliegenden Fall weitere Unterlagen einverlangt hat. Ins Gewicht f�llt dabei auch, dass die Beschwerdef�hrerin nie konkret dargelegt hat, weshalb es ihr unzumutbar sein soll, die Pfandgl�ubiger oder Fremdkapitalgeber offen zu legen. Das Bundesgericht hat wiederholt festgehalten, dass auch Geheimhaltungspflichten einer Auskunfts- und Editionspflicht bzw. einem Entscheid zu Ungunsten des Gesuchstellers gem�ss Art. 22 BewG nicht entgegenstehen (BGE 106 Ib 199 E. 4d S. 209; 105 Ib 305 E. 3c S. 308 f.; M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 22 N. 17; BOMIO, a.a.O., S. 256), zumal die Beh�rden ihrerseits dem Amtsgeheimnis unterstehen. Die Nennung von Darlehensgebern oder die Vorlage von Darlehensvertr�gen ist grunds�tzlich zumutbar (M�HLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 22 N. 12; BERNHEIM, a.a.O., S. 155 f.; vgl. Urteil 2C_185/2014 vom 2. Mai 2014 E. 2.4). Nachdem der Bezirksrat klar gemacht hatte, dass er die notarielle Erkl�rung als ungen�gend erachtete, h�tte die Beschwerdef�hrerin die dem Notar eingereichten Unterlagen, aus denen die nichtausl�ndische Beherrschung hervorgehen soll, ebenso gut der Bewilligungsbeh�rde einreichen k�nnen. Sie h�tte auch nicht alle Fremdkapitalgeber offen legen m�ssen, sondern nur so viele, bis die Limite von Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG oder eine entsprechende Pfandbelastung unterschritten war.
7.7.�Insgesamt kann es daher nicht als rechtswidrig betrachtet werden, wenn die Vorinstanzen die Vorlage von weiteren Unterlagen verlangt und mangels Einreichung dieser Unterlagen in Anwendung von Art. 22 Abs. 4 BewG zu Ungunsten der Beschwerdef�hrerin entschieden haben.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegr�ndet. Die Beschwerdef�hrerin tr�gt die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdef�hrerin������auferlegt.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, und dem Bundesamt f�r Justiz schriftlich mitgeteilt.