Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Mietanpassung-und-Mieterhoehung-nach-Modernisierung--f187050.html
Timestamp: 2020-08-09 02:51:18
Document Index: 95415705

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 559', '§ 558', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 554', '§ 554', '§ 558', '§ 559', '§ 561', '§ 558']

www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieteMietanpassung und Mieter...
| 02.06.2012 23:30 |
1. Modernisierung außerhalb des Gebäudes
Mai bis Oktober 2011 – Wände-Isolierung, neue Farbe und Rolläden.
2. Brief vom Mieter am 24. November 2011
„Mietanpassung der Grundmiete"
Mieterhöhung von 18% (nach Quadratmeterpreis)
3. Ich habe eine Zustimmungserklärung am 1. Dezember 2011 unterschrieben.
4. Entsprechende Mieterhöhung ab 1. Februar 2012.
5. Zweiter Brief vom Mieter am 29. Mai 2012
„Veränderung der Grundmiete wegen Modernisierung"
Mieterhöhung pro Monat = 11% der Gesamt Modernisierungskosten (anteil für meine Wohnung – nach Quadratmeter) geteilt durch 12 Monate.
6. Entsprechende Mieterhöhung ab 1. August 2012.
a) Ist das alles gesetzlich basiert? Darf der Mieter 2 Mal die Miete innerhalb ein Jahr erhöhen? (Mietanpassung UND Mieterhöhung nach Modernisierung)
b) Muss ich zuerst die Mieterhöhung nach Modernisierung zustimmen?
c) Ist die Mieterhöhung nur für 12 Monate gültig oder sollte ich das als der neue Mietpreis betrachten?
d) Die ganze Grundmieterhöhung betragt ungefähr 40% des anfängliches Mietpreises. Ist das ok? Habe ich irgendwelche Kündigungsrecht?
Da ich das Gesetzt in Deutschland nicht kenne, ich möchte sicher sein, das alles in Ordnung ist.
Miete Miete Mieter Mieterhöhung Jahr
Diese Antwort ist vom 03.06.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
03.06.2012 | 10:03
vielen Dank für die Anfrage über das Online Beratungsportal frag-einen-anwalt.
Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens auch anders ausfallen.
Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen im Einzelnen weiter wie folgt:
a) Ist das alles gesetzlich basiert ?
Bei Erhöhungsverlangen zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 BGB bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze).
Aus § 558 Abs. 3 BGB ergibt sich zwar, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöht werden darf.
Allerdings gilt diese 20 % Kappungsgrenze NICHT, wenn zu einer vorangegangenen Mieterhöhungen eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen Modernisierung hinzukommt.
Damit war also eine Mietanpassung UND eine Mieterhöhung nach Modernisierung grundsätzlich zulässig.
Die Mieterhöhung ist gemäß § 559b BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 BGB und 559a BGB erläutert wird.
Die wegen der Modernisierung erhöhte Miete wird frühestens mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung fällig (559b Abs.2 Satz 1 BGB) .
Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hatte oder wenn die tatsächlich Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.
§ 554 Abs. 3 BGB:
Bei Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.
Sie müssen die wegen der Modernisierung erhöhte Miete also frühestens nach 3 Monaten nach Zugang der Mieterhöhung zahlen.
Falls die Modernisierungsarbeiten nicht vorschriftsgemäß angekündigt wurden oder die tatsächliche Mieterhöhung wegen Modernisierung um 10 % höher als die ursprünglich angekündigte wäre, so wäre die neue Miete zum ersten mal nach 9 Monaten (3 + 6 Monate) nach Zugang der Mieterhöhung fällig.
Das wäre dann der neue Mietpreis, den der Vermieter im Streitfall auch vor Gericht einfordern könnte. Fraglich bleibt nur, ab wann Sie die neue erhöhte Miete bezahlen müssten.
d) Die ganze Grundmieterhöhung betragt ungefähr 40% des anfängliches Mietpreises. Ist das ok?
Wie eingangs ausgeführt ergibt sich aus § 558 Abs. 3 BGB, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöht werden darf.
Allerdings gilt diese Kappungsgrenze eben nicht, wenn zu einer vorangegangenen Mieterhöhungen eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten hinzukommt (§ 559 BGB).
Freilich sollten Sie hier sämtliche Schreiben (Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigung, Mietvertrag) von einem Anwalt vor Ort nochmals überprüfen lassen.
Eine abschließende Überprüfung würde den Rahmen dieses Forums sprengen und ist ohne Einsicht in die Unterlagen ohnehin nicht möglich.
e) Habe ich irgendwelches Kündigungsrecht?
Ihnen steht gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu:
Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Nachfrage vom Fragesteller	03.06.2012 | 20:42
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2012 | 01:00
Ergänzung vom Anwalt 03.06.2012 | 10:06
Zur besseren Übersicht stelle ich die für die Beantwortung Ihrer Frage(n) maßgebenden Vorschriften hier teilweise im Volltext ein.
Insbesondere maßgebend ist die Bestimmung des § 558 Abs. 3 BGB:
Bewertung des Fragestellers 03.06.2012 | 20:43
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 03.06.2012