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Timestamp: 2016-10-22 23:53:58+00:00
Document Index: 292443283

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 42']

1C_137/2011 (14.07.2011)
recours contre le jugement de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative 2�me Section, du 15 f�vrier 2011.
L'immeuble �difi� sur la parcelle 12'383 de la commune de Meyrin, sis aux nos 72-74 rue de la Prulay, est soumis au r�gime de la propri�t� par �tages (PPE) depuis le 29 septembre 1983.
Par arr�t� du 25 mars 2008, le D�partement des constructions et des technologies de l'information du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le DCTI ou le D�partement cantonal) a autoris� l'ali�nation de dix-sept appartements compris dans l'immeuble pr�cit�, � savoir les nos 2.05, 2.09, 3.02, 3.06, 4.02, 4.04, 4.06, 4.09, 4.10, 5.04, 5.07, 5.09, 6.01, 6.04, 6.06, 6.09 et 6.11, au profit de la soci�t� A.________, dont le but consiste notamment en l'achat, la vente et l'exploitation d'immeubles.
L'autorisation pr�cisait que cette vente "en bloc" ne saurait �tre invoqu�e ult�rieurement pour justifier une ali�nation individuelle des dix-sept appartements concern�s en application de l'art. 39 al. 4 let. d de la loi cantonale du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR).
Le 18 mars 2009, A.________ a requis du D�partement cantonal l'autorisation d'ali�ner les appartements nos 3.02, 4.09 et 4.10 � B.________et les appartements nos 2.05, 5.04 et 6.11 � C.________.
Par arr�t� du 31 mars 2009, le DCTI a d�livr� les deux autorisations requises. Celles-ci pr�cisaient qu'elles ne pourraient �tre invoqu�es ult�rieurement pour justifier une ali�nation individualis�e des appartements concern�s en application de l'art. 39 al. 4 let. d LDTR et que les droits et obligations d�coulant des contrats de bail en cours conclus au b�n�fice de diff�rents locataires seraient repris par les acqu�reurs.
L'Association genevoise de d�fense des locataires (ci-apr�s: l'Asloca) a recouru contre les autorisations pr�cit�es, publi�es dans la Feuille d'avis officielle du 3 avril 2009, aupr�s de la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions (remplac�e par la Commission cantonale de recours en mati�re administrative; ci-apr�s: la Commission cantonale).
Parall�lement, le 22 avril 2009, A.________ a d�pos� aupr�s du D�partement cantonal une requ�te en autorisation d'ali�ner l'appartement n� 4.10 de trois pi�ces � D.________, locataire depuis ao�t 1981. B.________�tait d'accord de remplacer le lot n� 4.10 par le lot 6.09. Par arr�t� du 23 juin 2009, le DCTI a autoris� l'ali�nation de l'appartement n� 4.10 de trois pi�ces au profit de D.________ ainsi que E.________ et F.________. L'Asloca a �galement recouru contre cette autorisation.
Par arr�t du 15 f�vrier 2011, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Gen�ve (ci-apr�s: la Cour de justice) a rejet� le recours de A.________ contre la d�cision pr�cit�e. Elle a consid�r� en substance que la vente en bloc des appartements ne pouvait, en l'esp�ce, �tre autoris�e sur la base de l'art. 39 al. 4 LDTR. Il restait � examiner si elle pouvait �tre admise en application des art. 39 al. 2 ou 3 LDTR. L'int�r�t priv� de la soci�t� n'apparaissait toutefois pas particulier et devait s'effacer face � l'int�r�t public, pr�pond�rant dans la situation actuelle difficile du march� locatif genevois. A.________ invoquait par ailleurs en vain le principe de l'�galit� de traitement.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Cour de justice du 15 f�vrier 2011 et de r�tablir les autorisations litigieuses. La recourante se plaint pour l'essentiel d'une application arbitraire du droit cantonal et d'une violation de la garantie de la propri�t� ainsi que du principe de l'�galit� de traitement.
La recourante soutient que les juges cantonaux auraient viol� les principes de l'interdiction de l'arbitraire et de la garantie de la propri�t� en proc�dant � une pes�e des int�r�ts erron�e.
2.1 Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte ainsi de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a �t� adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision critiqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
En l'occurrence, s'agissant des deux autorisations de vente en bloc de trois appartements, la recourante ne soutient pas que l'un ou l'autre des motifs d'autorisation pr�vus � l'art. 39 al. 4 LDTR serait r�alis�. Elle ne nie pas davantage que les appartements entrent dans des cat�gories de logements o� s�vit la p�nurie. Elle critique uniquement la pes�e des int�r�ts � laquelle la Cour de justice s'est livr�e.
3.1 La Cour de justice a tout d'abord rappel� la teneur de son arr�t ATA/852/2004 du 2 novembre 2004, auquel la recourante se r�f�re, et qui portait sur la vente de trois appartements acquis pr�c�demment dans le cadre d'un lot. A cette occasion, elle avait jug� que la division du lot permettait de d�gager des fonds propres n�cessaires � l'am�nagement d'appartements dans les combles d'un autre immeuble. Depuis lors, elle avait toutefois, dans divers arr�ts, soulign� la pr�pond�rance de l'int�r�t public � la pr�servation du march� locatif et avait consid�r� que l'op�ration consistant � transformer un lot de plusieurs appartements en des lots plus petits diminuait concr�tement la protection du parc locatif en facilitant la vente � des locataires en place (ATA/403/2006, ATA/161/2006, ATA/355/2009 et ATA/244/2007).
Dans le cas d'esp�ce, la Cour cantonale a relev� que les int�r�ts priv�s de la recourante �taient de nature �conomique. Certes, le produit des ventes permettrait la construction de nouveaux logements. Les fonds d�gag�s seraient toutefois affect�s � la cr�ation de quatre logements alors que les autorisations d�livr�es en touchaient sept. Par ailleurs, m�me si la recourante invoquait des besoins de liquidit�s, elle ne pr�tendait pas que les ventes litigieuses seraient v�ritablement n�cessaires pour permettre la r�alisation des nouveaux logements.
Quant � l'int�r�t public � la conservation d'un parc immobilier locatif, il ressortait des autorisations de vente en bloc litigieuses que les acqu�reurs reprenaient les droits et obligations d�coulant des contrats de bail en cours, ce qui laissait pr�sager que, dans un premier temps � tout le moins, ceux-ci n'�taient pas menac�s. Toutefois, la vente de six appartements par lots de trois permettait une transformation progressive de l'immeuble locatif, qui n'�tait pas indiff�rente au regard de la LDTR, au vu de la pr�somption institu�e par l'art. 39 al. 3 LDTR en faveur du locataire en place depuis plus de trois ans. La Cour de justice a encore relev� que les ali�nations sollicit�es intervenaient un an apr�s l'acquisition par la recourante de dix-sept appartements et que de telles ventes aboutissaient � un d�membrement progressif de l'immeuble et contrevenaient ainsi � la LDTR.
3.2 La jurisprudence cantonale affirme, il est vrai, que la vente en bloc doit �tre pr�f�r�e � la vente par unit�s s�par�es, ce proc�d�-l� ne mettant en principe pas en p�ril les buts de la LDTR (arr�t du Tribunal administratif genevois du 15 janvier 2002 ATA/28/2002 consid. 2c).
3.3 On ne saurait cependant en d�duire qu'en cas de vente en bloc, les parties sont dispens�es de justifier d'un int�r�t priv� particulier (arr�t 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.7). Il convient donc d'examiner si l'int�r�t priv� de la recourante est sp�cial et prime sur l'int�r�t public � la pr�servation du march� locatif.
Ici, comme l'a relev� la Cour de justice, l'int�r�t priv� de la recourante est de nature purement �conomique. M�me si le produit des ventes devait servir � la construction de nouveaux logements, l'int�ress�e ne fait toutefois pas valoir ni ne d�montre que les fonds d�gag�s seraient indispensables � cette fin. Par ailleurs, l'Asloca rel�ve que, de plus en plus, des immeubles locatifs sont transform�s en PPE pour proc�der ensuite � des ventes d'appartements "� la d�coupe", dans une perspective sp�culative, et que ce type d'op�ration contribuerait � l'envol�e des prix immobiliers � Gen�ve. Il ressort du dossier que la recourante est une soci�t� dont le but consiste notamment en l'achat, la vente et l'exploitation d'immeubles. Elle a obtenu, le 25 mars 2008, l'autorisation d'acqu�rir dix-sept appartements dans l'immeuble sis aux nos 72-74 rue de la Prulay; l'autorisation pr�cisait que cette vente "en bloc" ne saurait �tre invoqu�e ult�rieurement pour justifier une ali�nation individuelle de ces appartements. Une ann�e plus tard, le 18 mars 2009, la recourante a requis l'autorisation d'ali�ner deux blocs de chacun trois appartements, motivant cette vente par la construction de nouveaux logements. Le m�me proc�d� a �t� suivi dans trois autres affaires similaires pendantes c�ans (causes 1C_139/2011, 1C_141/ 2011 et 1C_143/2011). Compte tenu du but de la soci�t� recourante, du court laps de temps entre l'achat des appartements et leur revente par bloc ainsi que de la tr�s petite taille de ces lots (trois appartements), il est tr�s vraisemblable que cette op�ration ait �t� faite dans un but commercial. L'on ne saurait d�s lors parler d'int�r�t particulier de la recourante. Quant � l'int�r�t public en jeu, il appara�t que le fait de vendre "� la d�coupe" des immeubles locatifs en blocs de petites tailles a pour effet une transformation progressive de l'immeuble locatif contraire � l'esprit de la LDTR (cf. art. 39 al. 3 LDTR, 1�re partie de la phrase). Une diminution de la taille des lots et, parall�lement, une multiplication du nombre des propri�taires tendent en effet ind�niablement � mettre en p�ril le maintien de l'affectation locative des appartements lou�s ainsi que la pr�servation de loyers bon march�, maintenus en vertu du but de la LDTR.
La Cour de justice a �galement confirm� le refus de l'autorisation d'ali�ner l'appartement n� 4.10 � D.________ et � ses ni�ces. Elle a jug� que, m�me si la locataire habitait dans ce logement depuis de nombreuses ann�es, le refus de l'autorisation ne l'emp�chera toutefois pas de continuer � y demeurer. L'int�r�t des acqu�reurs devait ainsi �tre consid�r� comme �tant de pure convenance. Par ailleurs, les locataires de l'immeuble ne s'�tant pas prononc�s, l'exigence de l'art. 39 al. 3 LDTR n'�tait pas satisfaite. L'int�r�t public au maintien de l'appartement dans le parc locatif devait donc l'emporter sur l'int�r�t priv� de la locataire et de ses ni�ces � acqu�rir le logement.
La recourante soutient que la vente � un locataire reste possible m�me si 60 % des locataires ne se sont pas prononc�s, le D�partement cantonal restant libre d'appr�cier si la vente est admissible au vu des int�r�ts en pr�sence. Le DCTI aurait par ailleurs comme pratique constante de ne pas consulter les autres locataires lorsque le locataire acheteur occupe son logement depuis plus de quatre ans. Les juges cantonaux auraient d� admettre l'int�r�t pr�pond�rant de l'acheteuse, locataire de son logement depuis vingt-huit ans. La recourante se contente ainsi de discuter la motivation de la Cour de justice et d'y opposer sa propre opinion. Elle n'all�gue ni ne d�montre que l'arr�t cantonal serait insoutenable sur ce point (art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF). Quoi qu'il en soit, le raisonnement critiqu� �chappe � l'arbitraire si bien que le pr�sent recours doit �tre rejet� sur ce point.
5.2 En l'esp�ce, la Cour de justice pouvait � juste titre consid�rer, devant l'importance que rev�t la pr�servation du parc locatif immobilier genevois et qui a �t� reconnue d'int�r�t public � maintes reprises, tant par la jurisprudence f�d�rale que cantonale, que le principe de l'�galit� de traitement devait s'effacer devant celui de la l�galit�. A cela s'ajoute que le DCTI, qui a conclu � l'annulation de l'arr�t attaqu�, ne s'est pas exprim� sur ce point; l'on peut d�s lors pr�sumer qu'il se conformera, � l'avenir, � l'interpr�tation de la Cour de justice relative aux ventes d'appartements en bloc.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties, au D�partement des technologies de l'information et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative 2�me Section.