Source: https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3002&aktid=140355&fd=1&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vkp
Timestamp: 2020-08-15 14:10:40+00:00
Document Index: 4742244

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 92', '§ 5', '§ 9', '§ 92', '§ 124', '§ 128', '§ 129', '§ 1', '§ 64', '§ 68', '§ 70', '§ 11', '§ 74', '§ 125', '§ 63', '§ 75', '§ 92', '§ 63', '§ 16', '§ 28', '§ 25', '§ 24', '§ 41', '§ 42', '§ 92', '§ 8', '§ 8', '§ 75', '§ 92']

Tallinna üldplaneeringute ülevaatamise aruande kinnitamine
Tallinna Linnavolikogu 24.01.2019 otsus number 16
Redaktsiooni kehtivus: 24.01.2019 - ...
24. jaanuar 2019 nr 16
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, planeerimisseaduse § 92 ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 5 lg-te 1 ja 2 alusel ning kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna ehitusmäärus“ § 9 lg-ga 8
1. Kinnitada Tallinna üldplaneeringute ülevaatamise aruanne (lisa) ning võtta teadmiseks selles esitatud informatsioon üld- ja teemaplaneeringute muutmisettepanekute kohta.
2. Tallinna Linnavolikogu Kantseleil teha otsus teatavaks Tallinna Linnavalitsusele ja Rahandusministeeriumile.
3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, 15082 Tallinn) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.
Tallinna Linnavolikogu 24. jaanuari 2019
otsuse nr 16
Tallinna üldplaneeringute ülevaatamise aruanne
Üldplaneeringute ülevaatamise kohustuse sätestab planeerimisseaduse § 92. Ülevaatamise eesmärk on selgitada välja kehtivate üld- ja teemaplaneeringute aja- ja asjakohasus, vastavus muudele linna strateegilistele arengudokumentidele ja üldise sotsiaal-majandusliku arengu suundumustele ning analüüsida omavalitsuse territooriumi ruumilise arengu vajadusi ning seda, kas arengu suunamisel ja maakasutuse edasisel kavandamisel on planeeringutes põhjendatud teha muudatusi.
Korrapärase ülevaatamise tulemusel saadakse terviklik pilt kohaliku omavalitsuse territooriumi ruumilisest arengust ning käsitletakse planeeringute elluviimise olulist mõju majanduslikule, sotsiaalsele, kultuurilisele ja looduskeskkonnale ning olulise negatiivse mõju vähendamise võimalusi. Viimati vaadati Tallinna kehtivad üldplaneeringud üle 2014. aastal Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2014 otsusega nr 90 „Tallinna üldplaneeringute ülevaatamise aruande kinnitamine ning informatsioon üld- ja teemaplaneeringute muutmisettepanekutest“.
Käesolevas aruandes analüüsitakse, kuidas on üldplaneeringuid seni ellu viidud, ning hinnatakse, kas see on olnud vastavuses üldplaneeringutes kavandatuga ja kohaliku omavalitsuse vajadustega. Käsitletakse ka seoseid uuenenud õigusaktidega ja teiste ruumilist arengut suunavate Tallinna linna strateegiliste dokumentidega. Peatükis 5 on linnaosade kaupa loetletud alad, kus võib erandkorras koostada üld- või teemaplaneeringuid muutvaid detailplaneeringuid. Neil juhtudel on detailplaneeringutega kavandatavad muudatused põhjendatud ega muuda seejuures üld- või teemaplaneeringu laiemaid strateegilisi üldpõhimõtteid.
2. Ülevaade Tallinna üldplaneeringutest
Üldplaneering annab kohaliku omavalitsuse üksuse elanikele, ettevõtjatele ja teistele huvilistele teavet maakasutuse ja ehitustegevuse võimaluste kohta. Ruumilise planeerimise otsused peavad toetama piirkonna terviklikku arengut ning toetuma kohaliku ruumilise arengu visioonile. Tallinnas on kehtestatud alljärgnevad üld- ja teemaplaneeringud.
Planeeringu menetluse järk
Planeeringu nimetus ja kehtestamise aeg
Kehtestatud üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute arv (2014-2018)
Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering
Mustamäe linnaosa üldplaneering
Teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“
Teemaplaneering „Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“
Pirita linnaosa üldplaneering
Lasnamäe elamualade üldplaneering
Lasnamäe tööstusalade üldplaneering
Haabersti linnaosa üldplaneering
Teemaplaneering „Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste planeerimine“
Koostamisel/menetluses
vastu võetud 04.05.2017
Nõmme linnaosa üldplaneering
algatatud 26.01.2006
Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering
Algatamisel
planeeritud algatada 2019. aastal
Kesklinna linnaosa üldplaneeringu koostamine
Tallinna linnas kehtestatud üld- või teemaplaneeringud ei sisalda maakonnaplaneeringu muudatusi. Linnaosade üldplaneeringud on muutnud Tallinna üldplaneeringu linnaosa piires kehtetuks.
Tallinna üldplaneering on jäänud osaliselt kehtima Kesklinnas (piirkondades, kuhu ei laiene teemaplaneering „Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“) ning Nõmmel ja Põhja-Tallinna linnaosas kuni linnaosade üldplaneeringute kehtestamiseni. Lähiajal on kavas algatada Kesklinna linnaosa üldplaneeringu koostamine.
Peatselt esitatakse Rahandusministeeriumi järelevalvemenetlusse Nõmme linnaosa üldplaneering ja ametkondadevahelisele kooskõlastusringile saadetakse Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering. 2019. aasta jooksul on kavas algatada Kesklinna linnaosa üldplaneeringu koostamine, samuti jätkatakse tegevust, millega toetatakse sadamapiirkonna ja linnakeskuse muutmist ühistransporti, jalakäijaid ja rattureid soosivaks linnaruumiks.
Tallinna planeeringute registri andmetel on aastatel 2014-2018 ehk eelmisest üldplaneeringute ülevaatamise aruandest alates kehtestatud 317 detailplaneeringut, millest 27-t on menetletud Tallinna üldplaneeringut muutvatena. Lisaks on menetletud nelja detailplaneeringut, mis muudavad Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringut.
Eelmises, 2014. aastal koostatud Tallinna üld- ja teemaplaneeringute ülevaatamise aruandes loetleti 13 juhtumit, kus linnaehituslikult oli põhjendatud üld- või teemaplaneeringu muutmine vastava detailplaneeringuga. Kaheksa neist on jõudnud kehtestamiseni, ülejäänud on veel menetlusfaasis.
Algatatud, kuid lõpetamata detailplaneeringuid hindab ja vaatab üle Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistus. Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 10, § 128 lõikele 1 ja § 129 lõike 1 punktidele 1, 2 ja lõikele 2, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõikele 4, haldusmenetluse seaduse § 64 lõigetele 1, 2 ja 3, § 68 lõikele 2, § 70 lõikele 1, Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna ehitusmäärus“ § 11 lõikele 2 esitatakse Tallinna Linnavalitsusele eelnimetatud detailplaneeringute lõpetamiseks korralduse eelnõu, mida valmistatakse ette linnaosade kaupa. Ellu viimata kehtivate detailplaneeringute kehtetuks tunnistamise otsus koostatakse vastavalt maaomanike taotlustele või muudel asjaoludel.
Ehituslubade arv on perioodil 2014-2017 olnud suhteliselt stabiilne, mõnevõrra enam väljastati ehituslube 2015. aastal (2014. a - 2964, 2015. a - 2999, 2016. a - 2476, 2017. a - 2530). Ehitustegevuse liigi alusel jagunesid ehitusload ligikaudu järgmiselt: uue ehitise püstitamiseks 50-60%, ehitise laiendamiseks 13-16% ja ehitise rekonstrueerimiseks 16-20%.
3. Strateegilistest dokumentidest ja õigusaktidest tulenevate muudatuste või täienduste planeeringusse tegemise vajadus
3.1 Planeerimisseaduse muudatused
1. juulil 2015 kehtima hakanud planeerimisseaduse (PlanS) kohaselt suurenes üldplaneeringute roll ehitusõiguse andmisel. Sisse viidi detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumine ning projekteerimistingimuste väljastamise otsene seos üldplaneeringuga. PlanSi § 74 lõike 5 ja § 125 lõike 5 kohaselt on üldplaneeringud aluseks nii detailplaneeringu koostamisele kui ka detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel projekteerimistingimustele, kui ehitis sobib mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ning kui üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.
Muudatustest tulenevalt ei ole otseseid täiendusi kehtestatud üld- ja teemaplaneeringutesse vaja teha.
3.2 Atmosfääriõhu kaitse seadus
Atmosfääriõhu kaitse seadus (AÕKS) jõustus 1. jaanuaril 2017. See seadis kohustuse määrata mürakategooriad üldplaneeringus määratud juhtotstarvete alusel. AÕKSi § 63 lõige 4 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus korraldab koostöös müraallika valdajaga oma haldusterritooriumi välisõhu mürakaardi koostamise, arvestades planeerimisseaduse § 75 lõikes 1 sätestatud ülesandeid müra leviku tõkestamiseks. Müra normtasemete kategooriate määramine on 1. juulil 2015 jõustunud planeerimisseaduse järgi üldplaneeringu ülesanne.
Kuna nii AÕKS kui ka uuenenud PlanS jõustusid pärast Tallinna linnaosade üld- ja teemaplaneeringute kehtestamist, siis toetudes PlanSi § 92 lõike 2 punktidele 2 ja 4 määratakse müra normtasemed üldplaneeringutes tagasiulatuvalt. Mürakaardi alusel koostatakse müra vähendamise tegevuskava, milles tuuakse välja müra vähendamise eesmärgid ja prioriteetsed tegevused, mis võetakse aluseks planeeringute koostamisel ja projekteerimistingimuste seadmisel (AÕKSi § 63 lg 9).
3.3 Astangu ehitusmääruse kehtetuks tunnistamine
Astangu ehitusmäärus kinnitati Tallinna Linnavolikogu 5. mai 2005 määrusega nr 24. Ehitusmäärus määratles piirkonna üldised planeeringulised ja ehituslikud tingimused, sh ehitusreeglid, teede skeemi, parkimise ja haljastuse põhimõtted ning loodus- ja muinsuskaitselised väärtused.
Seoses Haabersti linnaosa üldplaneeringu kehtestamisega Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017 otsusega nr 40 on vajalik Astangu ehitusmäärus kehtetuks tunnistada. Astangu ehitusmääruse tingimused on üle kantud ja täpsustatud linnaosa üldplaneeringus.
3.4 Teemaplaneeringute „Tallinna rohealad“ ja „Tallinna tänavavõrk ja kergliiklusteed“ menetluse lõpetamine
Tallinna Linnavolikogu 24. märtsi 2005 otsusega nr 67 algatatud teemaplaneeringu „Tallinna rohealad“ eesmärk oli rohealade ning laiemalt linna maastike ja väliruumide arengusuundade määratlemine. Tallinna Linnavolikogu 16. juuni 2005 otsusega nr 184 algatatud teemaplaneering „Tallinna tänavavõrk ja kergliiklusteed“ keskendus Tallinna tänavavõrgu, kergliiklusteede, parkimise ja ühistranspordi arengu põhimõtete kujundamisele.
Käesolevas aruandes tehakse ettepanek lõpetada nende teemaplaneeringute menetlus ja rakendada teemaplaneeringute tulemusi tasakaalustatult linnaosade üldplaneeringutes.
3.5 Üleminek Euroopa kõrgussüsteemile (EH2000) - Amsterdami null
2018. aasta 1. jaanuaril jõustusid keskkonnaministri 26. oktoobri 2011 määrusega nr 64 „Geodeetiline süsteem“ muudatused geodeetilise süsteemi kohta. Selle järgi arvestatakse Eestis sarnaselt teiste Euroopa riikidega absoluutset kõrgust ja sügavust Euroopa kõrgussüsteemi ehk Amsterdami nulli suhtes ning loobuti Kroonlinna nullist, mis oli seni kõrgussüsteemi aluseks. Euroopa ühtsele kõrgussüsteemile üleminekuga muutuvad kõrgus- ja sügavusväärtused nii ruumiandmebaasides kui ka kaartidel, sh topograafilistel ja merekaartidel. Kõrgussüsteemilt BK77 Euroopa kõrgussüsteemile üleminekul lisandub absoluutsetele kõrgusväärtustele sõltuvalt piirkonnast 15-24 sentimeetrit.
Kehtivates üld- ja teemaplaneeringutes, kus planeerimis- ja ehitustingimused on seotud absoluut- või suhtelise kõrgusväärtusega, tuleb selle asjaoluga arvestada.
3.6 Majandus- ja taristuministri määrus „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“
Majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015 määrusega nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“, kehtestati ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused, sealhulgas ehitisealuse pinna, ehitise kõrguse ja sügavuse arvestamise alused. Määruse termineid kasutatakse ehitise projekteerimisel ja ehitamisel, sealhulgas ehitusprojekti ja ehitamise tehnilise dokumendi koostamisel ning ehitamise dokumenteerimisel ja muul asjakohasel juhul.
Kehtivates üld- ja teemaplaneeringutes, kus planeerimis- ja ehitustingimused on seotud varem kehtinud ehitise tehniliste andmetega, tuleb tehnilised andmed konverteerida ülalnimetatud määruses esitatud andmetest lähtudes.
3.7 Metsaseadusest tulenevalt Tallinna Linnaplaneerimise Ameti halduspraktika täpsustamine maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistutel
Praktikas on olnud mitmeid juhtumeid, kus metsastel kinnistutel on metsateatiste alusel metsa majandamisel teostatud raiet saavutamaks kinnistutel soodsamat olukorda hilisemaks ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringuga. Raiega on likvideeritud kõrghaljastust kohtades, kuhu hiljem soovitakse hooneid püstitada.
Kui üldplaneering näeb ette hoonestusalade haljastuspõhimõtted (või muud keskkonnaalased tingimused), ei ole aktsepteeritav olukord, kus metsaseadusele tuginedes metsamajandamise sildi all raiutakse ala esmalt lagedaks ning seejärel alustatakse hoonestuse kavandamisega.
Tavapärane praktika nõuab metsastel kinnistutel detailplaneeringu koosseisus ka dendroloogilise uuringu läbiviimist kõrghaljastuse väärtuse hindamiseks (hinnatakse üksikpuu täpsusega ja/või eraldiste kaupa), mille põhjal selgub, kui palju kõrghaljastusest peab väärtuslikkuse tõttu säilitama. Säilitamisele kuuluvad I ja II väärtusklassi puud, III väärtusklass kuulub võimalusel säilitamisele. Keskkonnauuringud võivad olla ka laiemad, hõlmates endas ka loomastiku, linnustiku, taimestiku jms uuringuid. Teatud juhtudel on nõutav ka detailplaneeringu koosseisus keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine.
Metsaseaduse (MS) § 16 alusel on metsa majandamine metsa uuendamine, kasvatamine, kasutamine ja metsakaitse.
Eelnevalt kirjeldatud praktika piirdub ainult metsa kasutamisega (ehk raiega) ning metsaseadusega vastuolus olevalt ei hõlma raiele järgnevat kohustuslikku metsa uuendamist või looduslikku uuenemist, mis tagab uue metsapõlvkonna tekke. Metsaseaduse sätteid kasutatakse üksnes lühiajalise kasu saamise eesmärgil.
MS § 28 lõike 6 kohaselt tehakse uuendusraiet, et võimaldada metsa uuendamist või uuenemist. MS § 25 lõike 1 kohaselt on metsaomanik kohustatud rakendama metsa uuendamise võtteid vähemalt 0,5 hektari suuruse pindalaga raiesmikel kahe aasta jooksul raiest arvates.
MS § 24 lõike 4 kohaselt loetakse mets uuenenuks, kui alal, kus mets hukkus või maha raiuti, kasvab ülepinnaliselt paiknevaid metsakasvukohatüübile sobiva liigi puid, mille mõõtmed ja kogus tagavad uue metsapõlve tekke.
Hooldusraiet tehakse:
Valikraiet tehakse püsimetsana majandamise eesmärgil üksikute puude ja väikehäilude raiumisega.
Eelnevast lähtudes täpsustatakse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti halduspraktikat põhimõttega, mille järgi on ametil õigus kaaluda keeldumist ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringu algatamisest, edasisest menetlemisest või kaaluda ehitusõiguse vähendamist juhtudel, kus kinnistul (või osal kinnistust) on metsateatise alusel metsa majandatud uuendusraie (lage- ja turberaie) või hooldus- ja valikraiega.
Metsaeraldisi, kus uuendusraiega on kõrghaljastus likvideeritud, ei ole võimalik hoonestada. Uuendusraie puhul tuleb mets uuendada või lasta looduslikult uueneda, tagades uue metsapõlvkonna tekke ning selle küpseks saamise. Alles pärast seda, kui asemele on kasvanud samaväärne puistu raie-eelsele, on võimalik kaaluda hoonestamist.
Hooldus- ja valikraie puhul on eesmärgiks metsa kasvutingimuste parandamine, st ka metsa edasine püsimine ja kasv vähemalt kuni raieküpseks saamiseni. Metsaeraldiste osas, kus on hooldus- või valikraiet teostatud, kaalub amet samuti, kas hoonestamine on võimalik.
3.8 Metsaseaduse ja looduskaitseseaduse muutmise seadusest tulenevalt metsa majandamise tingimuste täpsustamine üldplaneeringutes määratud rohevõrgustiku aladel
Kehtestatud linnaosade üldplaneeringute tingimused ei määratle üldiselt rohevõrgustiku aladel otsest metsa majandamise keeldu (välja arvatud, kui üldplaneeringu roheala(de) tingimustes on nii määratud), kuid majandamine ei kuulu ka selliste alade põhifunktsioonide hulka. Põhieesmärkideks on säilitada looduskeskkonda (ökoloogiline funktsioon) ja pakkuda linlastele puhke- ja virgestusvõimalusi (rekreatiivne).
Rohevõrgustik võimaldab taime- ja loomaliikide levikut ja rännet, suurendab linnamaastikul elavate taime-, looma- ja linnuliikide liigilist mitmekesisust ja ökoloogilist stabiilsust ning tugevdab ökosüsteemide vastupidavust inimtegevuse negatiivsetele mõjudele. Lisaks loob rohevõrgustik elanikele alternatiivsed liikumisvõimalused nii linna sees kui ka linnamaastikust loodusse ning tagab puhkamis- ja sportimisvõimalused.
Kuna lageraie käigus likvideeritakse metsaeraldisel (st langilt) raie käigus suurel alal kõik puud, st looduskeskkond hävineb, siis mõjutab selline raieliik negatiivselt rohealade põhieesmärkide täitmist ja on sellisena üldplaneeringutega vastuolus.
Metsaseaduse § 41 lõike 7 kohaselt kontrollib Keskkonnaamet nõuetekohase metsateatise alusel kavandatud raiete vastavust õigusaktide nõuetele ja seaduses ettenähtud juhtudel kehtivatele inventeerimisandmetele või tegelikele andmetele metsa seisundi, vanuse, rinnaspindala ning varude suuruse kohta, kui inventeerimisandmed ei vasta tegelikkusele.
Kehtivate üldplaneeringute näol on tegemist õigusaktidega, kuid praktikas on probleemiks üldplaneeringuga seatud piirangute kontrollimine. Kui üldplaneeringuga määratud piirangud ei ole andmetena Metsaregistris, siis tegelikkuses metsateatiste menetlemisel kontrolli ei teostata ning raiet kohaliku omavalitsusega ei kooskõlastata.
Metsaseaduse ja looduskaitseseaduse muutmise seaduse (jõustus 1. septembril 2017) kohaselt täiendati metsaseaduse paragrahvi 42 lõikega 3 järgmises sõnastuses:
„Planeeringuga linna kui asustusüksuse rohealaks määratud alal kasvavat metsa ei tohi raiuda kohaliku omavalitsuse nõusolekuta. Raie kooskõlastatakse kohaliku omavalitsusega enne metsateatise esitamist.“. Täiendus jõustub antud seaduse kohaselt 2020. aasta 1. septembril.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet on antud küsimuses pöördunud ka õiguskantsleri ja keskkonnaministri poole ettepanekuga algatada seadusemuudatus, millega jõustatakse metsaseaduse § 42 lg 3 üldises korras ehk niipea kui võimalik. See hoiaks ära looduskeskkonna hävinemist, mis mõjutab negatiivselt rohealade põhieesmärkide täitmist või muudab põhieesmärkide täitmise ka võimatuks.
Eelnevast tulenevalt täpsustatakse rohevõrgustiku aladel lubatud metsa majandamise tingimusi järgmiselt: kehtivates üldplaneeringutes rohevõrgustiku aladeks (rohealad ja rohekoridorid ning rohevõrgustiku arengualad) määratud aladel ei ole raieliigina lubatud uuendusraie, välja arvatud turberaie, mille juures tuleb säilitada koosluse liigiline ja vanuseline mitmekesisus. Turberaie on lubatud vaid Tallinna Keskkonnaameti nõusolekul, kes määrab vajadusel ka sobiva turberaie liigi ja lisatingimused.
Muud metsa majandamise võtted on lubatud, st antud täpsustusega ei muudeta üldplaneeringute tingimusi, kuna säilib endiselt võimalus metsa kasutada ning sellega kinnistult tulu teenida.
Antud täpsustus ei laiene kehtivate keskkonnakaitseliste piirangutega rohevõrgustiku aladele ning ka siis, kui metsa lubatud raieliik (või raiekeeld) on rohealal üldplaneeringu tingimustega juba määratud.
4. Tallinna üldplaneeringu ning Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringu arengu tulemuste ja mõjude lühiülevaade
4.1 Tallinna üldplaneeringu lähtekohad ja arengusuunad
Tallinna üldplaneering (edaspidi Tallinna ÜP) on kogu linna territooriumi hõlmav ruumiline planeering. See on strateegiline dokument, mis määratleb üldised pikaajalised maakasutuse ning linnaehitusliku arengu põhimõtted ja suunad, oluliste taristu ehitiste paiknemise, maakasutuse funktsionaalse tsoneeringu ning üldised maakasutustingimused. Sarnaselt paljude teiste Euroopa linnade üldplaneeringutega on Tallinna ÜP suure üldistusastmega (n-ö raamplaneering), mistõttu nägi planeeringu tegevuskava ette koostada linnaosade kaupa täpsemad üldplaneeringud, vajaduse korral ka valdkondlikud teemaplaneeringud.
Kogu linna hõlmava üldplaneeringu koostamise ja kehtestamise järele oli 1990ndate lõpul suur vajadus, sest eeskätt maa- ja omandireformi tõttu toimusid kiired muutused maakasutuses ja linnaehituses. Järgnevaks 10-15 aastaks prognoositi enam kui 1,5 mln m2 uusehitisi, sh 0,7 mln m2 uuselamuid. Arvestada tuli, et valdav osa uusehituseks sobivast linnaterritooriumist oli läinud eraomandisse. Linnaehitusliku arengu suunamise põhivahendiks kujunesid avaliku sektori piiratud ressurssidega taristuinvesteeringud, põhiliselt aga üld- ja detailplaneeringud kui erasektori rahastatava arendustegevuse, sh projekteerimise ja ehitamise suunamise ja reguleerimise juriidiline alus.
Tallinna ÜP koostamisel arvestati linna elanikkonna prognoositavat mõõdukat kasvu lähiaastakümnel ja elamispinna tõenäolist suurenemist ühe elaniku kohta ning püüti ära hoida eeldatavat valglinnastumist.
Tallinna ÜP üldeesmärgiks seati soodsate eelduste loomine Tallinna igakülgseks sotsiaalseks ja majanduslikuks arenguks kultuuripärandit ja looduskeskkonda säästval viisil.
Arengu suunamise olulisemad põhimõtted olid olemasoleva linnaruumi tihendamine (sh uue kasutuse leidmine sadamapiirkonnale ja linnakeskuselähedastele endistele sõjaväe- ja tööstusaladele), ajaloolise vanalinna kui UNESCO maailmapärandi objekti kaitse, tasakaalustatud keskustevõrgu arendamine eeskätt olemasolevate suurte elurajoonide naabruses ja ka kesklinnas, eluaseme valiku võimaluse mitmekesistamine (sh uute elamupiirkondade rajamise võimaluse loomine), ettevõtlusele arenguruumi ja asukohavaliku võimaluste tagamine, sotsiaalse taristu tasakaalustatud paiknemine, miljööväärtuslike alade piiritlemine, linnakeskuse liikluskoormuse vähendamine ida-läänesuunaliste ühendusteede rajamise ja ühistranspordi edendamisega, sadamate, raudtee- ja lennuliikluse toimimise ja arengu soodustamine, linna haljastute ühendamine roheliseks võrgustikuks, kultuuripärandi ja loodusväärtuste kaitse.
Neid arengupõhimõtteid järgiv planeeringulahendus kajastub Tallinna ÜP maakasutusplaanil, joonistel ja seletuskirjas ning samad arengusuunad sisalduvad ka Tallinna arengustrateegias.
4.2 Ülevaade Tallinna üldplaneeringu elluviimisest, sh majanduslikud, sotsiaalsed ja kultuurilised mõjud
Linna areng on üldjoontes lähtunud üldplaneeringust. Suuremate investeeringute puhul on tuginetud Tallinna ÜP põhimõtetele ning erasektori investeeringud on tehtud eelduse kohaselt planeeritud arengualadele. Praeguseks on nii mõnigi Tallinna ÜPs kavandatud ruumilise ja linnaehitusliku arengu pikaajalistest strateegilistest eesmärkidest ellu viidud ning üldplaneeringute edasine rakendamine tagab võimalused linna arenguks.
Intensiivne planeerimistegevus ja suured muutused on toimunud linnakeskuses, sadama ümbruses, kesklinnas ja selle lähialadel, sh kesklinna raudteega külgnenud endistel tööstusaladel. Nendele aladele on kerkinud uusi elu- ja ärihooneid ning ühes sellega loodud tänapäevane ja kvaliteetselt ehitatud linnaruum. Eraldi võib välja tuua Kultuurikatla, Rotermanni kvartali ja Vabaduse väljaku rekonstrueerimise, mis on suunda näitava tähtsusega objektid linnakeskkonnas. Telliskivi loomelinnakust ja Balti jaama turu ümbrusest on kujunenud atraktiivne töö- ja vaba aja veetmise keskkond.
Tallinna ÜPs määratud linnakeskuse liikluskoormuse vähendamise meetme elluviimiseks jätkatakse sadama ja linnakeskuse vahelise kergliiklusruumi, sh Tallinna peatänava (Pärnu mnt ja Narva mnt lõik Liivalaia tn - Jõe tn) ümberkujundamist ning peatänava ja mereäärsete alade ühendamist. Edaspidi on vaja veelgi enam soodustada planeerimistegevuses kesklinna inimmõõtmelist arengut, et tekiks tihe, huvitav ja nüüdisaegne tänavaruum ning Tallinn suudaks edukalt konkureerida elu- ja töökeskkonnana teiste Euroopa linnadega.
Uued elamualad
Tallinna ÜPs piiritletud uutest suurematest korterelamualadest on osaliselt valmis ehitatud Lasnamäe Loopealse piirkond, sh sinna kavandatud munitsipaalelamud. Valmis on ehitatud suur osa Pirita ja Haabersti linnaossa kavandatud väikeelamualadest koos neid teenindava taristuga. Samuti on kujunenud väikeelamupiirkonnaks endised aiamajade alad Mähel ja Kakumäel. Ka on uutes linnaäärsetes elamupiirkondades osaliselt rajatud sotsiaalne taristu või on selleks reserveeritud alad, tagatud ühistranspordiühendus ning haljastatud puhkealad.
Kokkuvõtvalt on sellise arengustrateegiaga aeglustatud valglinnastumist ning tagatud linna territooriumi ja taristu säästlik kasutus.
Miljööväärtuslikud hoonestusalad on säilinud terviklikuna tänu miljööväärtuslike alade määratlemisele ja väärtustamisele ning hiljem teemaplaneeringuga määratud kaitse- ja kasutustingimustele, millest lähtuvalt hooneid rekonstrueeritakse. Mida rohkem hooneid on neid tingimusi järgides renoveeritud, seda hinnatumaks on need alad tervikuna muutunud. Arvestatav osa kesklinna ajaloolistest puitasumitest on renoveeritud. Säilitatud on Nõmme haljastatud aedlinna ajalooline omapära, linnaosade üldplaneeringutega on täiendavalt kehtestatud linnaehituslikult eriilmelisi ja terviklikke miljööalasid: Kristiine linnaosas Lille ja Järve piirkonnas, Pirital Meriväljal ja Kose tee ääres ning Lasnamäel ajaloolises Sikupilli asumis.
Kaubandus- ja teeninduskeskused
Uued suured kaubandus-, teenindus- ja vabaajakeskused on ennustatult rajatud Tallinna ÜPs piiritletud väliskaare arenguvööndisse Haaberstisse Väike-Õismäe naabruses, Kristiinesse Tondi kasarmute piirkonda ja Järve asumisse, Lasnamäele Ülemiste ja Sikupilli piirkonda ning Mustakivi tee äärde. Selline areng on taganud olemasolevates elamupiirkondades teenuste kodulähedase ja mitmekülgse kättesaadavuse ning parandanud nende piirkondade elamismugavust ja -kvaliteeti.
Jätkuvalt on vaja planeerimistegevusega parandada keskustele ligipääsetavust jalgsi, jalgrattaga ja ühissõidukitega.
Ettevõtlusalad
Tallinna ÜP olulisi põhimõtteid on ettevõtlusele arenguvõimaluste ja mitmekesise asukohavaliku tagamine. Muutunud majandusolukord ja ettevõtlusstruktuur on tinginud vajaduse uute büroohoonete jm teenindushoonete ja -rajatiste järele, mille puhul on oluline hea ligipääs nii auto kui ka ühistranspordiga. Olulise tõuke linnakeskusest väljaspool paiknevate uute asutuste ja ettevõtete tekkeks andis üldplaneeringus kajastuva väliskaare arenguvööndi rakendumine eeskätt tänu Tammsaare tee ja Järvevana tee ühendamisele 1990. aastate lõpus läbi endise Tondi sõjaväeosa ala ning 2013. aastal valminud Ülemiste liiklussõlme kui Lõunaväila osa rajamine. Kiirelt on arenenud Ülemiste City tehnoloogialinnak, Lasnamäe tööstuspark ja Tallinna Tehnikaülikooli teaduspark. Tallinna ÜP kohaselt on ka nt Suur-Sõjamäe, Männiku ja Kadaka-Laki piirkonnas tööstuse arendamiseks sobivad alad, mis võimaldavad mitmekesise ettevõtluse arendamist ja töökohtade valikuid. Arvestades aastas keskmiselt ehitatavate büroohoonete mahtu, kulub mereäärse ala ja kesklinna osaliseltki terviklike kvartalitena valmisehitamiseks aastakümneid.
Taristuehitised
Olulisematest Tallinna ÜPs kavandatud perspektiivsetest tee-ehitusprojektidest on valminud Tartu mnt läbimurre Rävala pst ja Liivalaia tänava vahel, Ülemiste ristmik, Tehnika tn pikendus ja Filtri tee, Laagna tee pikendus Peterburi maanteeni, Akadeemia tee pikendus Väike-Õismäeni, J. Smuuli tn pikendus Suur-Sõjamäe tänavani ja osa Lehiku teest. 2018. aastal valmis Haabersti ristmik ning alustati Reidi tee ehitamisega. Liikluskorralduse valdkonnas on kesklinna liikluskoormuse vähendamiseks eelisarendatud ühistranspordisüsteemi ja korraldatud parkimissüsteemi. Ühistranspordiradu on märgitud ja rajatud mitmel pool linnas. Ka väiksemate asumisiseste tänavalõikude rekonstrueerimisel arvestatakse kõigi liikumisviisidega, sh parandatud on jalgsi ja jalgrattaga liikumise võimalusi.
Kergliiklusvõrgustik on järk-järgult rajatud kõikidesse linnaosadesse. Populaarseimad on puhkealasid läbivad kergliiklusteed, mida on mugav kasutada vaba aja veetmiseks, kuid kergliiklusteid on tänavaruumi osana hakatud rajama ka kesklinna lähipiirkonna asumitesse (nt Soo, Telliskivi, Tehnika, Majaka, Kalaranna ja Vesivärava tänavale). Suurematest tänavalõikudest on rekonstrueerimisel Gonsiori tänav, projekteerimisel Tallinna peatänav ja Vana-Kalamaja tn ning ehitatakse välja Reidi tee. Kõik nimetatud tänavalõigud parandavad kesklinnas kergliiklejate liikumistingimusi ning muudavad linnakeskuse tänavaruumi nüüdisaegsemaks. Üldiselt on linnakeskuses kergliiklusteede võrk veel üsna lünklik, mida on oluline tänavate rekonstrueerimisega etapiti parandada. Tallinna rattastrateegia elluviimisega kasvab rattateede võrgustiku tähtsus linnaruumis veelgi.
Muudest taristuprojektidest väärib märkimist kogu linna hõlmava kanalisatsioonisüsteemi valmimine 2011. aastal. Pääsküla prügila ja Kopli ehitus- ja lammutusjäätmete prügila on nüüdseks suletud.
Suurematest Tallinna ÜPs käsitletud spordi- ja vabaajakeskustest on koostöös erasektoriga rajatud spordiehitisi Haabersti, Kristiine, Põhja-Tallinna, Mustamäe ja Lasnamäe linnaossa.
Tallinna ÜPs on Lasnamäe, Pirita ja Haabersti linnaossa kavandatud uued koolihooned. Praegu puudub nende ehitamise järele demograafilistel põhjustel vajadus, kuid asukohad on jätkuvalt reserveeritud ja kajastuvad ka linnaosade üldplaneeringutes.
Puhkealad ja looduskeskkond
Suurematest uutest puhkealadest on rajatud Lasnamäe Pae park, Tondiloo haljasala, Mustamäel Parditiigi park, Põhja-Tallinnas Pikakari supelrand ning Pirital Lillepi pargi spordirajatised. Rekonstrueeritud on Kadrioru park, Harju tn haljasala, Jüriöö park, Stroomi rannapark, Tammsaare park, Kalamaja ja Kopli kalmistupark ning Löwenruh’ park. Moodustatud on Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala, Pääsküla raba kaitseala ning kohaliku kaitse alla on võetud Merimetsa roheala.
4.3 Tallinna üldplaneeringu muutmisvajadus
Tallinna ÜP-d muutvad detailplaneeringud on peamiselt kehtestatud üksikute kinnistute maakasutuse juhtotstarbe muutmiseks või täpsustamiseks tulenevalt lähipiirkonna muutunud linnaehituslikust olukorrast või majanduslikust keskkonnast.
Siiski on maakasutuses ja planeerimisprintsiibis toimunud mõningaid suuri muudatusi võrreldes Tallinna ÜPs kavandatuga. Paljassaare poolsaare tippu on moodustatud Natura-ala, mis välistab ala hoonestamise tulevikus. Merimetsa roheala on võetud kohaliku kaitse alla, piirkonna tänavavõrku täpsustatakse Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringus. Paljassaare sadama piirkond muutub seniste tootmisfunktsioonide ammendumisel ja asendumisel valdavalt elamu- ja ärifunktsioonidega mitmekesiseks linnaruumiks. Erastamisest tingituna on teisenenud nt Eesti Näituste Aktsiaseltsi ja hipodroomi ala senine kasutusfunktsioon, mida Tallinna ÜP koostamise ajal ei olnud võimalik ette näha. Astangu asum on Haabersti üldplaneeringuga määratud korterelamualaks.
Tulenevalt liikumisviiside muutumise trendidest teistes Euroopa linnades on uuemates üldplaneeringutes muutumas teedetaristu teemakäsitlused. Teedetaristu planeerimisel liigutakse suunas, kus loobutakse linnasiseste magistraalide kavandamisest ning linnatänavate ja liikluse planeerimisel seatakse esikohale koha väärtus. Kui seni oli transpordi planeerimise peamine eesmärk liikluse läbilaskevõime ja kiirus, siis säästva linnaliikuvuse planeerimisel on eesmärgiks seatud juurdepääs ja elukvaliteet ning seniselt insenertehniliselt planeerimiselt liigutakse interdistsiplinaarse planeerimise poole. Üldplaneeringutes on seatud eesmärgiks eelisarendada säästvaid liikumisviise ja vähendada sundliikumisi, et elukeskkonna seisund säiliks ja paraneks. Seetõttu peavad liikluslahendused olema tasakaalustatud ja liikumisviiside võimalused võimalikult mitmekesised.
Reserveeritavaid trammiteekoridore on võrreldes Tallinna ÜP-ga linnaosade üldplaneeringutes ajakohastatud. Kristiine üldplaneeringus on tulevasi võimalikke rööbastranspordikoridore kavandatud piki Sõpruse puiesteed ja Pärnu maanteed. Nende rajamise aeg ei ole kindlaks määratud, kuid tänavate rekonstrueerimisel või oluliste liikluskorraldusmuudatuste korral tuleb selle aspektiga arvestada. Lasnamäe elamualade ja tööstusalade üldplaneeringutes oli trammitee ühendus määratud lennujaamani, see on nüüdseks ellu viidud. Reserveeritud on koridor mööda Narva mnt-d ja Rahu teed.
Lähima kolme aasta jooksul on Rail Balticu projekti osana eesmärgiks seatud ka tulevase Ülemiste ühistranspordisõlme ja sadamaala ühendamine trammiliiniga. Sadamasse viiva trammitee trassivalik on hetkel kaalumisel. Koostatavas Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringus planeeritakse trammitee pikendamist kiiresti arenevale Paljassaare poolsaarele ja mööda vana raudteetammi tihedasti asustatud Pelguranna asumini. Eesmärk on suurendada ühistranspordi osatähtsust linnaosa liikumisviisides.
Lähiperspektiivi silmas pidades on taristu objektidest oluline valmis ehitada Tallinn-Väike ringtee, mis on määratud Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringus ja mis vähendaks Ülemiste liiklussõlme koormust, võimaldades täiendavalt ühendada Lasnamäe piirkonna Nõmme ja Mustamäega. Nõmme linnaosa liikluse seisukohalt on väga tähtis Nõmme ja Kristiine linnaosa piirile planeeritud Tervise tänava pikendus, mis eeldatavalt vähendab liikluskoormust Nõmme keskuses. Haabersti linnaosa üldplaneering on reserveerinud Tammsaare tee pikenduse Paldiski maanteeni.
4.4 Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringu elluviimine ja selle muutmise vajadus
Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneering hõlmab u 20 km pikkust mereäärset ala Tallinna linnas. Üldplaneeringu koostamise peamine eesmärk oli sidestada Tallinna linnaruumi, muuta planeeringu elluviimisega Paljassaare ja Russalka vaheline rannaala atraktiivsemaks ning avatumaks, täpsustada sadamate ulatust ja määrata senisest täpsemad ehitusreeglid olemasolevate tööstusalade edasiseks arendamiseks.
Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringu muutmise vajadus on tingitud peamiselt sellest, et detailplaneeringutes on taotletud looduskaitseseadusest tuleneva 50-meetrise ehituskeeluvööndi vähendamist. Ehituskeeluvööndi vähendamine võimaldab luua mere äärde mitmefunktsioonilise hoonestusega atraktiivse linnaruumi ja seda toetava rannapromenaadi. Samuti on detailplaneeringu menetluse käigus piirkonniti muudetud rannaala üldplaneeringus määratud juhtotstarbeid sadama-ala või üldkasutatavate ehitiste maast segahoonestusega maaks, arvestades mereäärsete alade eeldusi ja soovides tagada sealse linnaruumi ööpäevaringne aktiivsem kasutus.
Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringut ajakohastatakse koostatava Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringuga.
5. Linnaosade üld- ja teemaplaneeringud
Linnaosade üldplaneeringud on koostatud Tallinna ÜP täpsustamiseks ja ajakohastamiseks linnaosa territooriumi ulatuses, arvestades viimaste aastate muutusi ja arengusuundi linnaehitust ja maakasutust märkimisväärselt mõjutavates valdkondades, sh elamuehituses, ettevõtlusstruktuuris, kaubanduses, teeninduses ja liikluses. Samuti on üldplaneeringu koostamisel arvestatud avalikke huve ja linna strateegilistes arengudokumentides sõnastatud üldisi arengueesmärke. Linnaosade üldplaneeringud näevad ette linnaosade piirkondade omavahelise sidususe tagamise ning nende funktsioonide mitmekesistamise. Strateegilised arengusuunad on jäänud valdavalt selliseks, nagu need on Tallinna ÜPs. Linnaosade üldplaneeringute ja teemaplaneeringute puhul on oluline lisaväärtus hoonestusalade suhteliselt üksikasjalike maakasutus- ja ehitustingimuste väljatöötamine, mis loob edasiste detailplaneeringute ja projekteerimistingimuste koostamiseks konkreetsema aluse. Samuti ajakohastatakse teedetaristu käsitlust magistraalliiklusest kohaväärtuspõhiseks linnaliikluseks.
Praeguseks on üldplaneering kehtestatud viies Tallinna linnaosas: Haabersti, Kristiine, Mustamäe ja Pirita linnaosas ning Lasnamäe elamualade ja Lasnamäe tööstusalade kohta. Peatselt esitatakse Rahandusministeeriumi järelevalvemenetlusse Nõmme linnaosa üldplaneering. Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneering kehtib kuni Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu kehtestamiseni.
Mõne valdkonna täpsemaks käsitluseks otsustati koostada teemaplaneeringud. Kehtestatud on teemaplaneeringud „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, „Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ ning „Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste planeerimine“.
Kõrghoonete paiknemist käsitleva planeeringu koostamine oli ajendatud ehitusbuumiaegsest nõudlusest kõrghoonete järele ja eesmärgist koondada need linnaehituslikult põhjendatud asukohtadesse, vältides vanalinna silueti kahjustamist.
Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade teemaplaneeringu koostamise ajend ja eesmärk oli vajadus sõnastada reeglid ja seada piirangud ajalooliste puitasumite hoonestuse renoveerimiseks ja uute hoonete ehitamiseks, et säilitada ajalooline keskkond ja Tallinna kultuuripärand.
Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste teemaplaneeringu eesmärk oli maastikukaitseala ja selle lähiümbruse puhkevõimaluste väljaarendamine, arvestades looduskaitselisi tingimusi ning võttes aluseks Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala kaitse-eeskirja ja kaitsekorralduskava.
Kehtivaid üld- ja teemaplaneeringuid vaadatakse planeerimisseadusest tulenevalt korrapäraselt üle.
Üldplaneeringute ülevaatamisel on selgunud vajadus kaaluda üksikutel juhtudel linnaosade üldplaneeringute muutmist üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute kehtestamisega. Käesolev aruanne käsitleb vajadust muuta alates 2006. aastast kehtestatud üld- ja teemaplaneeringuid. Aruanne ei käsitle Tallinna ÜP ega Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu muutmise vajadust, kuna need on vanemad planeeringud, mis on kavas asendada uute üldplaneeringutega ning mille muutmist detailplaneeringutega kaalutakse eraldi vajaduse korral.
Alljärgnevalt on linnaosade kaupa loetletud alad ja juhud, kus on põhjendatud üld- ja teemaplaneeringute muutmine vastava detailplaneeringuga. Eraldi on välja toodud juhud, kus üldplaneeringute praktika käigus on välja tulnud ilmsed ebatäpsused, kus üldplaneeringute tingimused ei ole piisavad üldplaneeringu põhieesmärkide saavutamiseks või on üldplaneeringute tingimusi täiendavalt selgitatud.
5.1 Mustamäe linnaosa üldplaneering
5.1.1 Soovitused haljastuse kavandamiseks
Haljastuse osakaalude kavandamine kinnistutel tuleb ühtlustada teiste linnaosade üldplaneeringute vastavate juhtotstarvetega, kus tingimused haljastuse planeerimiseks on määratud Tallinna Linnavolikogu 24. märtsi 2005 otsusega nr 67 algatatud teemaplaneeringust „Tallinna rohealad“. Teemaplaneeringus välja toodud osakaalusid on soovitatav arvestada Mustamäe linnaosa detailplaneeringute koostamisel ja projekteerimistingimuste väljastamisel.
Teemaplaneeringu „Tallinna rohealad“ menetlemine on küll peatatud, kuid planeeringulahendust on kasutatud tasakaalustatult ja kontekstipõhiselt teiste linnaosade üldplaneeringute koostamisel. Teemaplaneering käsitles kogu Tallinna linna haldusterritooriumi ning oli suunatud Tallinna rohealade ning laiemalt linna maastike ja väliruumi arengu planeerimisele. Haljastusprotsendi määramine on tähtis, et tasakaalustada kinnistute arengu käigus ehitatavat ja looduslikku keskkonda. Kinnistute planeerimisel on eelistatud kompaktsed haljasalad. Mustamäe üldplaneering kehtestati 22. juuni 2006 otsusega nr 203, teemaplaneeringu koostamise alustamise ajaks oli põhilahendus juba koos.
5.1.2 Mäepealse tn 21a ja Heli tn 2 kinnistute juhtotstarbe muutmine ärimaast (Ä) korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks (A-3)
Mustamäe linnaosa üldplaneeringus on Mäepealse tn 21a kinnistu juhtotstarbeks määratud ärimaa (kaubandus-, teenindusettevõtete ja kontorite maa), kõrvalotstarbena on lubatud hoonestusest kuni 50% elamumaa või üldkasutatavate ehitiste maa juhtotstarvet.
Tallinna Linnavalitsuse 18. augusti 2010 korraldusega nr 1235-k on kehtestatud Mäepealse 21a kinnistu detailplaneering ehitusõigusega ärihoone rajamiseks. Detailplaneeringut ei ole seitsme aasta jooksul hakatud ellu viima, kuna ärihoone ehitamine ei ole osutunud majanduslikult otstarbekaks. Viimaste aastate jooksul on toimunud areng, mille tulemusena on piirkonnast kujunenud nüüdisaegne elukeskkond, kuhu on ehitatud ja planeeritakse väike- ja korterelamuid. Eelmisel Tallinna üldplaneeringute ülevaatamise perioodil muudeti naaberkinnistu Mäepealse tn 21 maakasutuse juhtotstarve parkide ja üldkasutatavast rohealast (H) osaliselt korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks (A-3).
Asukoht on elamualana atraktiivne, piirneb Kivinuka metsaga, mis on ülelinnalise tähtsusega rekreatiivse ja ökoloogilise arengusuunaga roheala.
Ärimaa juhtotstarbest loobumine ei ohusta linnaosa funktsioonide mitmekesistamist. A-3 juhtotstarve viitab, et arendamise käigus on vaja kavandada ka lähipiirkonda teenindavat äri- või teenindusfunktsiooni. Mustamäe ei ole selles osas homogeenne n-ö magalalinnaosa. Linnaosas on seoses Tallinna Tehnikaülikooli tegevusega palju teadus- ja arendusettevõtteid, samuti on Mustamäel tervikuna hulgaliselt äri- ja kaubandusasutusi, tootmis- ja muid ettevõtlusalasid. Korterelamu ehitamist sellesse asukohta saab lubada üksnes tingimusel, et esimestele korrustele kavandatakse äripinnad ning planeerimisel arvestatakse sujuvat üleminekut naaberkinnistute hoonestusega, vältides järskude linnaehituslike kontrastide tekkimist. Arvestades ülaltoodud põhjendusi, võib ärimaa juhtotstarbe muutmist korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks lugeda põhjendatuks.
5.1.3 Üldkasutatavate ehitiste maa (Ü) maakasutuse juhtotstarbe muutmine juhul, kui avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala on kaotanud senise funktsiooni ning kohas, kus linnaehituslikust seisukohast ja avalikust huvist lähtuvalt ei ole avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala säilitamine ja reserveerimine tulevikuks vajalik
Tulenevalt muutunud demograafilisest olukorrast võib osutuda vajalikuks seni avalikult kasutatavate sotsiaalobjektide reserveerimisest loobumine ning neile uue funktsiooni määramine uuest avalikust huvist lähtuvalt.
5.2 Lasnamäe elamualade üldplaneering
5.2.1 Narva mnt 129 ja 129b kinnistu maakasutuse juhtotstarbe muutmine ettevõtlusala korterelamute ala kõrvalotstarbega alast (B EK) ja korterelamuala ettevõtlusala kõrvalotstarbega alast (EK B) kogu ulatuses avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide alaks (A)
Tallinna Linnavolikogu algatas 22. juuni 2016 korraldusega nr 1061-k Narva mnt 129 ja 129b kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise eesmärgiga rajada Tallinna Haigla. Algatamisettepaneku kohaselt oli detailplaneeringu eesmärgiks moodustada planeeritavale alale jäävate kinnistute piiride ja maakasutuse sihtotstarvete muutmise teel äri- ja elamumaa ning ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega krundid ning määrata ehitusõigus kuni 8-korruseliste hoonete ehitamiseks. Detailplaneering algatati kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 21. oktoobri 2010 otsusega nr 238 kehtestatud „Lasnamäe elamualade üldplaneeringuga“.
Täpsustatud detailplaneeringu eskiisi kohaselt kavandatakse planeeringualale vaid Tallinna Haiglat teenindav ca 90%-100% ühiskondliku kasutusega ja kuni 10% äriotstarbelise kasutusega haiglakompleks, mistõttu tuleb detailplaneeringu menetlust käsitleda üldplaneeringut muutvana. Kava kohaselt ühinevad praegused linna keskhaiglad uueks, Tallinna Haigla kompleksiks.
5.2.2 Punane tn, Suur-Paala tn, Peterburi tee ja J. Smuuli tee vaheline kvartalisisene tänavavõrk
Selle piirkonna üldplaneeringus esitatud lahendust on vaja täpsustada. Lasnamäe elamualade üldplaneeringus on reserveeritud kvartalit läbima veotänav koos haljasühendusega. Kvartali siseosas paikneb palju amortiseerunud tööstus- ja laohooneid, seega on tegemist perspektiivis muutuva linnaruumi alaga. Üldplaneering, mis kujundab linnaosa ruumilist arengut, on läbipääsu määramise eesmärgiks seadnud parendada kvartali läbitavust ja juurdepääsu kvartalisisestele kinnistutele.
Praktikas on uue planeerimisseaduse valguses taotletud kvartali uuendamist projekteerimistingimustega, mis aga ei võimalda üldplaneeringus määratud tänavalõigu asukohta täpsustada või korrigeerida. Seetõttu on linnaehituslikust analüüsist tulenevalt kehtiva üldplaneeringu kohase veotänava ja tänavahaljastuse paiknemist korrigeeritud ning nihutatud see uude asukohta, kasutades nii linnale kuuluvat transpordimaa sihtotstarbega kinnistut (Peterburi tee T15) kui ka teisi eraomandis olevaid transpordimaa kinnistuid. Kvartali muutumine paremini läbitavaks on pikaajaline linnaehituslik perspektiiv, mis viiakse ellu järk-järgult üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute ning ehitusprojektide realiseerumisega.
5.2.3 J. Smuuli tee 1 kinnistu maakasutuse juhtotstarbe muutmine keskusealast (C) Narva mnt poolsete kvartalite osas ettevõtlusala korterelamute ala kõrvalotstarbega alaks (B Ek) ning ülejäänud osas korterelamute alaks ettevõtlusala kõrvalotstarbega (Ek B)
Tallinna Linnavalitsuse 5. märtsi 2008 korraldusega nr 379-k kehtestatud J. Smuuli tee 11 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu elluviimine on kaubanduspindade ülekülluse tõttu raskendatud ning ei ole linnaosa maakasutuse funktsioonide mitmekesistamise osas vajalik. 2016. aasta andmete järgi on Tallinnas ühe elaniku kohta 0,92 m2 kaubanduspinda (võrdluseks Helsingis 0,63 m2, Riias 0,66 m2). Linnaosas on juba valminud mitmed kaubanduspinnad ja -keskused ning mitmete olemasolevate keskuste laiendused. Eeltoodust tulenevalt võib pidada sobivaks selle piirkonna kavandamist elamu- ning äri-, kaubandus- ja teeninduspindadega alaks.
Lasnamäe elamualade üldplaneeringusse muudatuse tegemist võib pidada sellesse asukohta linnaehituslikult sobivaks. Kontseptsioon, mille järgi J. Smuuli tee 1 kinnistu on planeeritud lähtuvalt üldplaneeringu kvartaalsuse printsiibist, ümbritsetud tihedama kontsentratsiooniga eluhoonetest Vana-Kuuli ja Liikuri tänava poolt, parkimine on lahendatud hoonete all ning ala keskele jääb avaliku kasutusega rohevöönd või park, mitmekesistab Lasnamäe linnaosa maakasutust ning pakub piirkonda uut linnaehituslikku kvaliteeti. Üldplaneeringu ruumilise arengustrateegia üks suundi on linnaosa mitmekesise maakasutuse planeerimine ja seeläbi nn magala kuvandi parendamine, erinevate linnaelufunktsioonide arendamine ja tugevdamine. Välja pakutud visioon toetab linnaosa arengut ega lähe üldplaneeringu strateegiliste eesmärkidega vastuollu.
5.2.4 Kurepõllu asumis maakasutuse juhtotstarbe muutmine keskusealast (C) Narva mnt ja J. Smuuli tee poolsete kvartalite osas ettevõtlusala korterelamute ala kõrvalotstarbega alaks (B Ek) ning ülejäänud osas korterelamute alaks ettevõtlusala kõrvalotstarbega (Ek B)
Tulenevalt planeeritud kaubanduspindade ja -keskuste üleküllusest Lasnamäe linnaosas ei ole uue tõmbekeskuse reserveerimine sellesse asukohta linnaehituslikult enam põhjendatud. Lähipiirkonna elanikele ja avalikele asutustele vajalikud äri- ja teeninduspinnad saavad tekkida maakasutusena määratud ettevõtlusfunktsiooni juht- või kõrvalotstarbe kaudu. Maakasutuse määramisel lähtuti omal ajal ehitusbuumiaegsest majanduskeskkonnast, muudatus on põhjendatud ka olukorraga, kus lähipiirkonna arengukese Narva mnt ääres on enam nihkumas planeeritava Tallinna Haigla asukoha suunas.
Kurepõllu struktuurplaan on põhimõtteline linnaehituslik lahendusettepanek, millega on määratud piirkonna hoonestamise üldised põhimõtted ja ehitusõiguse maksimaalsed võimalikud piirid. Moodustavate kinnistute reaalne ehitusõigus määratakse detailplaneeringute koostamise käigus.
5.2.5 Punane tn 48a kinnistu maakasutuse juhtotstarbe muutmine ettevõtlusala tootmis- ja laondusala kõrvalotstarbest (B T) ettevõtlusala korterelamute ala kõrvalotstarbega alaks (B Ek)
Üldplaneeringu koostamisel arvestati selle ala juhtotstarbe määramisel olemasoleva linnaehitusliku olukorraga. Lasnamäe linnaosas on viimastel aastatel aktiivselt linnaruumi arendatud, mille tulemusena vajadused erinevate linnaelu teenindavate funktsioonide järele on muutunud. Tegemist on linnale kuuluva kinnistuga, mis paikneb väljakujunenud elamupiirkonna läheduses, kuid siiski teataval määral eraldatud asukohas ja üldplaneeringus kavandatud haljasala kõrval. Asukohast lähtuvalt on sotsiaalkeskuse (sotsiaalmajutusüksus, päevakeskus, abivajajate toitlustamine) rajamine kinnistule sobilik ja üldplaneeringu muutmine põhjendatud, sest seal osutatav sotsiaal- ja eluasemeteenus on teatavale osale linnaelanikest vajalik avalik teenus.
5.2.6 Lahekalda elamukvartali detailplaneering
Lahekalda elamukvartali detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 3. septembri 1998 otsusega nr 112 ja Lasnamäe elamualade üldplaneering 21. oktoobri 2010 otsusega nr 238. Üldplaneeringu kohaselt kuuluvad Lahekalda detailplaneeringuga hõlmatud Paekalda tn 5, 6, 6a ja 11 kinnistud rohealasse, millele on määratud haljasala juhtotstarve, ülejäänud detailplaneeringuga hõlmatud ala on määratud korterelamute alaks, ettevõtlusala kõrvalotstarbega ning osaliselt avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide funktsiooniga alaks. Haljasala juhtotstarbe määramisel üldplaneeringus arvestati muu hulgas keskkonnaministri 3. veebruari 2006 määrust nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“, mille alusel ei olnud nendel aladel hoonestamist ette nähtud.
Lasnamäe elamualade üldplaneeringus läbib Lahekalda elamukvartalit vähemalt 50 m laiune rohekoridor või puiestee, arendusala asub põhjavee toitealal ning elamukvartali ümberkaudsed alad on üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruandele tuginedes määratud puhkamiseks sobivateks rohealadeks (ala, mis on suurem kui 1 ha ja kus müratase ei ületa 55 dB), sh Paekalda tn 5, 6, 6a ja 11 kinnistud.
Keskkonnaministri 27. märtsi 2015 määrusega nr 22 muudeti kaitstavate taimeliikide püsielupaiga piire ja vabastati kõnealused erakinnistud looduskaitselistest piirangutest. Sellega seoses on arendajal tekkinud ootus piirangutest vabastatud kinnistud hoonestada.
Detailplaneering on olemuselt eelkõige lähiaastate ehitustegevuse aluseks, selle eesmärk on üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Lähtuvalt asjaolust, et Lahekalda detailplaneeringu kehtestamisest on möödas 20 aastat, mille jooksul on muutunud linnaehituslik olukord ja planeerimispõhimõtted, võib osutuda vajalikuks koostada sellel alal uus üldplaneeringut muutev detailplaneering. Uues detailplaneeringulahenduses tuleb lähtuda Lasnamäe elamualade üldplaneeringus sõnastatud ruumilise arengu strateegia eesmärkidest ja põhimõtetest ning ajakohastatult käsitleda linnaehituslikke seoseid ümbritseva ja kavandatava linnaruumiga, sh looduskaitsealuse klindiga.
5.2.7 Üldplaneeringu maakasutuse ja kvartaalse tiheduse tsoneeringu teemakaartide tehnilised vead
Allnimetatud vead on tekkinud kaartide AutoCadist GIS-süsteemi konverteerimisel.
5.2.7.1 Narva mnt 133 kinnistu - tegemist on loodusliku klindipealse alaga, mida käsitletakse rohekoridori osana. Üldplaneeringukohane maakasutuse juhtotstarve peab olema haljasalad ehk H. Haljasalad on puhkeotstarbelised alad, nagu metsad, avalikud pargid ja looduslikud haljasalad, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks. Alal võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordiehitised (nn roheala teenindav funktsioon).
5.2.7.2 Raadiku tn 17, 19a, 23, 25 kinnistute kompleks on olemasolev väljakujunenud elamukvartal, mille üldplaneeringukohane maakasutuse juhtotstarve sarnaselt teiste olemasolevate elamukvartalitega peab olema korterelamute ala ehk EK.
5.2.7.3 Kvartaalse tiheduse tsoneeringu kaardil peavad elamukvartalid aadressidel Ümera tn 19, 21, 23 ja 25 ja Ümera tn 54, 56, 56a, 58a ja 60 ning Sinimäe tn 3, 5, 7 ja 11 olema tähistatud kui „olemasolev tihedus elamumaal“.
5.3 Lasnamäe tööstusalade üldplaneering
5.3.1 Ülemiste kaubajaama perspektiivsete arengusuundade ajakohastamine
Ülemiste kaubajaama perspektiivseid arengusuundi on käsitletud Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu seletuskirja peatükis 4.7. Ülemiste piirkonna arengust tulenevalt, seoses Rail Balticu terminali projekteerimisega ning võimaliku Tallinna ringraudtee projekteerimisega kaalutakse ühe arengustsenaariumi kohaselt Ülemiste kaubajaama likvideerimist. Sel juhul võib osutuda vajalikuks kaaluda sellel alal üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamist eesmärgiga asendada kaubajaama territooriumi senised funktsioonid uute, üldplaneeringusse sobivate funktsioonidega ning siduda ala paremini ümbritseva linnaruumiga, sh vajalikud on ka täiendavate võimalike ühendusteede rajamine raudteede alt või pealt.
Autoteede ristumiste osas on vajalik autotunnel koos kergliiklusteega Kesk-Sõjamäe tänava piirkonnas ning atraktiivne kergliikluse sild Ääsi tänava piirkonnas.
5.4 Haabersti linnaosa üldplaneering
5.4.1 Väike-Õismäe asumi hoonestustingimustega kaetud ala ulatuse täpsustamine
Haabersti linnaosa üldplaneeringu seletuskirja peatükis 3.3.3 on määratud kindlaks Väike-Õismäe asumi paneelhoonete välisilme parandamise ja korrashoiu üldised tingimused. Hoonestustingimused on määratud siseringiga ümbritsetud alale. Õismäe tee sisering ümbritseb elurajooni keskset tiigiga puhkeala, kus asuvad koolid ja lasteaiad. Siseringiga ümbritsetud alale on määratud eraldi tingimused, mis ütlevad, et Väike-Õismäe siseringi ei ole lubatud rajada uude asukohta hooneid ega suurendada oluliselt lasteaedade ja koolide ehitusmahtu.
Seega on hoonestustingimuste määramisel ekslikult kirjeldatud vale piirkonda ning ala, kus piirangud kehtivad, tuleb täpsustada. Hoonestustingimused kirjeldavad piiranguid, mis on seatud korterelamute renoveerimisele, ning sätestavad, et olemasolevate elamute vahele ei tohi lubada rajada uusi hooneid (v.a keskuste alad, terviklikult valmis ehitamata piirkonnad ning parkimismajad). Kuna siseringiga ümbritsetud alal korterelamud puuduvad, siis on ilmselge, et piirangute ala on valesti kirjeldatud ning mõeldud on elurajooni kui tervikut.
Hoonestustingimustega hõlmatud ala piirneb Paldiski maantee, Ehitajate tee ja Järveotsa teega.
5.4.2 Ühiskondlike hoonete ala (A) maakasutuse juhtotstarbe muutmine juhul, kui avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala on kaotanud senise funktsiooni, ning kohas, kus linnaehituslikust seisukohast ja avalikust huvist lähtuvalt ei ole avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala säilitamine ja reserveerimine tulevikuks vajalik
5.5 Pirita linnaosa üldplaneering
5.5.1 Riiklikult kaitse alla võetavate objektide lugemine väärtuslikeks üksikobjektideks
Pirita linnaosa üldplaneeringu seletuskirja peatükis 10.1 on esitatud riikliku kaitse alla võetavate hoonete nimekiri. Senise käsitlusega ei ole tagatud üldplaneeringuga soovitud tulemus ehk nende hoonete kaitse, sest Pirita linnaosa üldplaneeringu kehtestamisest saati ehk üheksa aasta jooksul ei ole alustatud riikliku kaitse alla võtmise menetlust.
Muudatus tugineb nõudele selgitada välja planeeringu vastavus PlanSi eesmärgile ja planeeringutest ja õigusaktidest tulenevate muudatuste planeeringusse tegemise vajadus (PlanSi § 92 lõike 2 punktid 2 ja 4).
Kuni 30. juunini 2015 kehtinud planeerimisseaduses oli üldplaneeringute ülesannete hulgas (§ 8 lõike 3 punkt 6) nimetatud miljööväärtuslike hoonestusalade määramine ning neile kaitse- ja kasutamistingimuste seadmine. Nimetatud seaduse § 8 lõike 3 punkti 14 järgi tuli vajaduse korral teha ettepanekuid maa-alade ja üksikobjektide kaitse alla võtmiseks. Sellest ongi Pirita linnaosa üldplaneeringu peatüki 10.1 koostamisel lähtutud.
1. juulil 2015 jõustunud planeerimisseaduse § 75 lõike 1 punkt 16 määrab üldplaneeringu ülesandeks miljööväärtuslike alade ja väärtuslike üksikobjektide määramise ning neile kaitse- ja kasutustingimuste seadmise. Sellega loobuti üldplaneeringute raames (ulatuslike) riiklikult kaitse alla võetavate hoonete nimekirja koostamisest, sest riiklikult kaitse alla võtmise protsess on keerukas ja ajamahukas.
Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud käsitleda riikliku kaitse alla võetavaid hooneid väärtuslike üksikobjektidena (väärtuslike üksikhoonetena), et tagada hoonete kaitse sobimatu ümberehituse või äärmuslikul juhul lammutamise eest.
Üldplaneeringu teemakaardil „Väärtused ja piirangud“ tuleb märkega „ettepanek riikliku kaitse alla võtmiseks“ tähistatud hooned, mis asuvad väljaspool kehtestatud miljööalasid, lugeda väärtuslikeks üksikhooneteks. Väärtuslikele üksikhoonetele laienevad miljööaladel kehtivad kaitse- ja kasutustingimused.
Saare tn 11 ja Kosemetsa tee 13 hooneid väärtuslike üksikhoonetena ei käsitleta, kuna need on hävinenud. Pirita tee 17 hoone on tunnistatud kultuurimälestiseks.
Neile väärtuslikele üksikhoonetele, mis paiknevad miljööaladel, on tagatud kaitse miljööväärtuslikele hoonestusaladele seatud tingimustega.
5.5.2 Üldkasutatavate ehitiste maa (Ü) maakasutuse juhtotstarbe muutmine juhul, kui avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala on kaotanud senise funktsiooni ning kohas, kus linnaehituslikust seisukohast ja avalikust huvist lähtuvalt ei ole avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala säilitamine ja reserveerimine tulevikuks vajalik
5.5.3 Korterelamute ala (EK) tihedusnäitaja täpsustamine
Pirita linnaosa üldplaneeringus on korterelamute alade (EK) kõrgeimaks tihedusnäitajaks määratud 0,2. Väljakujunenud hoonestusaladel üksikute tühjade kruntide hoonestamisel ei ole sellest näitajast kinni pidamine iga kord linnaehituslikult põhjendatud. Juhtudel, kus naaberkinnistutel on oluliselt suurem hoonestustihedus, on põhjendatud läbi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise hoonestustiheduse vähesel määral ületamine alade vahel sujuva ülemineku loomiseks ning krundi hoonestamiseks sarnases mahus hoonestusega.
5.5.4 Vabaõhukooli tee 118 maakasutuse juhtotstarbe muutmine perspektiivsest korterelamualast (EK) väikeelamualaks (EV)
Pirita linnaosa üldplaneeringus on Vabaõhukooli tee 118 kinnistu Narva mnt poolne serv määratud perspektiivseks korterelamualaks (EK). Üldplaneeringuga on sellele alale määratud tiheduseks maksimaalselt kuni 0,2, korterite arvuks kuni 10.
Linnaplaneerimise üldpõhimõte on arvestada asukohast tulenevat hoonestuse linnaehituslikku sobivust, jälgida ümbruskonnas väljakujunenud hoonestuse kõrgust ning vältida naaberaladega võrreldes järskude kontrastide tekkimist. Antud juhul on tihedusega 0,2 korterelamute kavandamine kinnistu lõunaserva linnaehituslikult sobimatu lahendus, sest ei taga naaberkinnistutevahelist sujuvat linnaehituslikku üleminekut. Sellest tulenevalt on põhjendatud Vabaõhukooli tee 118 kinnistu osas üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine, lähtudes väikeelamualade maakasutuse juhtotstarbe tingimustest, mis lubavad alal kavandada ka 2-korruselisi kuni kuue korteriga korterelamuid. Kinnistu sobivaim tihedusnäitaja selgitatakse välja detailplaneeringu koostamise käigus.
5.6 Kristiine linnaosa üldplaneering
5.6.1 Tingimuste selgitamine olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks ja väiksemamahuliseks laiendamiseks
Kristiine linnaosa üldplaneeringu seletuskirja peatükis 4 on antud maakasutus- ja ehitustingimused erinevatele juhtotstarvetele. Tulenevalt sõnastusest, mis seavad reeglid eelkõige detailplaneeringute koostamiseks ja uute hoonete püstitamiseks, tuleb selgitada täiendavalt tingimusi olemasolevate hoonete rekonstrueerimisel või väikesemahulisel laiendamisel järgmiselt: enne 2005. aastat ehitatud hoonete rekonstrueerimisel ja väikesemahulisel laiendamisel, mille käigus ei muudeta oluliselt hoone arhitektuurset lahendust, võib põhjendatud vajaduse korral kõrvale kalduda üldplaneeringus toodud arvulistest näitajatest. Sel juhul peab kavandatav lahendus olema kooskõlas üldplaneeringus toodud linnaehituslike ja arhitektuursete põhimõtetega.
5.6.2 Mustamäe tee, Paldiski mnt ja Marja tn vaheline ala - maakasutuse juhtotstarbe muutmine ettevõtlus- ja tootmisalast (B T) segafunktsiooniliseks arengualaks
Kristiine linnaosa üldplaneeringus on antud piirkond määratud põhiliselt tootmis-, laondus-, veondus- ja ärifunktsiooniliste ehitiste alaks ning Mustamäe tee äär magistraaltänavate äärseks ärivööndiks (laiusega üldjuhul 50 m). Üldplaneeringu koostamise hetkel arvestati olemasoleva maakasutusega. Magistraaltänavate ristumiskohad on linnaehituslikult olulised kohad, sisaldades võimalust muutuda kogu ala maamärgiks. Seoses ümberkaudsete lähipiirkonna arengutega (WoHo kvartal) on ala iseloom muutumas atraktiivseks segafunktsiooniliseks arengualaks, mistõttu on linnaehituslikult põhjendatud ka Mustamäe tee, Paldiski mnt, Pirni tn ja Marja tn vahelises kvartalis sarnase arengusuuna käsitlus. Kristiine linnaosa üldplaneeringus määratud elu ja ettevõtlus-toomisala vahelise üleminekuala ja magistraaltänavate äärse ärivööndi tingimused jäävad kehtima.
5.7 Teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“
5.7.1 Kogu linna hõlmav uuring teemaplaneeringu ajakohastamise vajaduse väljaselgitamiseks
Seoses linna uute arengupiirkondade tekkimisega ja arvestades elanike arvu kiiret kasvu, tuleb koostada kogu linna hõlmav uuring teemaplaneeringu ajakohastamise vajaduse kohta. Uuringu järeldustele tuginedes võib osutuda otstarbekaks kaaluda nii teemaplaneeringu täpsustamist kui ka seda muutvate detailplaneeringute koostamise algatamist.
5.7.2 Termin „ehitise suletud brutopind“
Teemaplaneeringus kasutatud termin „ehitise suletud brutopind“ tuleb viia kooskõlla majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015 määrusega nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“. Teemaplaneeringu seletuskirjast tuleb eemaldada viide, et hoone maapealse osa suletud brutopind on teemaplaneeringus kinniste (soojapidavate) välispiiretega piiratud hoone osa, ning detailplaneeringute koostamisel ja projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb lähtuda tiheduse arvutamisel majandus- ja taristuministri määruses defineeritud terminist „suletud brutopind“.
5.7.3 Uuendatud andmetega aeronavigatsiooniline ekspertiis
Teemaplaneeringu koostamise aluseks olnud ekspertiis valmis 2005. aastal. Vahepeal on lennuvälja instrumentaal-lähenemisprotseduurid muutunud ja lisandunud on uusi protseduure ning 2017. aastal ehitati lennurada pikemaks. Sellest tulenevalt koostati 2017. aastal uuendatud andmetega aeronavigatsiooniline ekspertiis. Kui ekspertiisis esitatud andmed erinevad teemaplaneeringust, tuleb detailplaneeringute ja ehitusprojektide algstaadiumis teha koostööd Lennuametiga.
5.7.4 Lennuvälja piirangupindade kaardi muudatused ning lennuvälja lähiümbruse mõõtmete ja kõrguspiirangute miinimumnõuded
Seoses Lennart Meri Tallinna lennujaama rekonstrueerimisega on muutunud lennuvälja piirangupindade kaart, mis on kantud teemaplaneeringu põhijoonisele ja teemakaardile „Väljakujunenud hoonestusalad ja hoonete kõrgused“. Majandus- ja taristuministri 26. mai 2015 määrusega nr 50 kehtestatud lennuvälja lähiümbruse mõõtmete ja kõrguspiirangute miinimumnõuetest tuleneva informatsiooniga uuendatakse linnaosade üldplaneeringute piirangute kaarte.
5.8 Teemaplaneering „Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride määramine ning kaitse- ja kasutamistingimuste seadmine“
5.8.1 Tatari tn 36 kinnistu puhul linnaehitusliku kompromisslahenduse lubamine
Tatari tn 36 kinnistul asuv elamu on teemaplaneeringus hinnatud arhitektuurselt väärtuslikuks ning tuleb teemaplaneeringu tingimuste kohaselt säilitada ja restaureerimisprintsiipidest lähtudes korrastada. Alal kehtib Tallinna Linnavolikogu 6. mai 1999 otsusega nr 103 kehtestatud Süda tn, Liivalaia tn ja Tatari tn vahelise ala detailplaneering, mille eesmärk oli luua Tatari tänava äärde olemasolevast mastaabist erinev uus linnaruum. Detailplaneeringut ei ole 15 aasta jooksul asutud ellu viima, lisaks on naaberkinnistutel ja osaliselt ka kehtiva detailplaneeringuga hõlmatud alal asuvad hooned Tatari tn 26, 28, 32 ja 34 kinnistutel tunnistatud 2002. aastal kultuurimälestiseks.
Tulenevalt teemaplaneeringu tingimuste ja kinnistul kehtiva detailplaneeringu lahenduse põhimõttelisest vastuolust on põhjendatud lubada Tatari tn 36 kinnistul uue teemaplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine, lähtudes kehtiva detailplaneeringuga määratud brutopinnast ja ehitusõigusest. Ehitusõigust on lubatud jaotada säilitatava ja uue hoone vahel. Uue hoone asukohaks sobib Tatari tn 38 poolne osa kinnistust, mis võimaldab säilitada olemasoleva väärtusliku hoone.
Tatari tn 36 võimaliku uue hoone suurus peab arvestama juba uue linnaehitusliku olukorraga, kus maht peab sobituma Tatari tn edelapoolse külje olemasolevate ja säilivate hoonete mahtudega. Varasema detailplaneeringuga kehtestatud maksimaalse korruste arvu korral oleks mahuline kontrast liiga suur.
Tatari tn 32 korteriomandite omanikud esitasid avalduse detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks, kuna soovivad kavandada Tatari tn 32 kinnisasjale hävinud hoovihoone asemele uue elamu, mis esmasel hinnangul vastab teemaplaneeringule. Pärast Süda, Liivalaia ja Tatari tänava vahelise ala detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist on võimalik kooskõlas teemaplaneeringuga ja Tatari tn 32, 34 ja 36 muinsuskaitse eritingimustega kaaluda projekteerimistingimuste väljastamist Tatari tn 32 kinnisasjal hävinenud hoovihoone asemele uue elamu rajamiseks.
Teistel analoogsetel juhtumitel, kus kehtiva detailplaneeringu ja teemaplaneeringu tingimused on omavahel vastuolus, võib lähtuda samast põhimõttest ja koostada teemaplaneeringut muutva detailplaneeringu eeldusel, et avalikust huvist tulenevalt ei ole vaja detailplaneeringut kehtetuks tunnistada.
5.8.2 A. Adamsoni tn 12 maaüksus ja Kevade tn 8 kinnistu - Jakob Westholmi kooli laiendus
Kevade tn 8 kinnistul paikneb 1940. aastal valminud koolihoone, mis on kultuuriministri 13. mai 1997 määrusega nr 21 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“ tunnistatud arhitektuurimälestiseks. Selles koolihoones tegutseb Jakob Westholmi Gümnaasium.
Kinnistu jääb miljööalade teemaplaneeringu kohaselt Kassisaba miljööväärtusliku hoonestusala ehituspiirkonda nr 3. Piirkonnas on suurim lubatud hoonestustihedus 1,0 ja hoonete korruselisus võib olla 3-4 korrust. Suurim hoonestatuse protsent on 40% ja hoonete arv krundil võib olla kuni 2 hoonet, v.a abihooned. Haljastuse osakaal peab olema 30% krundi pinnast ja kõrghaljastuse osakaal 20% krundi pinnast.
Tallinna Linnavalitsuse 15. veebruari 2017 korraldusega nr 253-k algatati A. Adamsoni tn 12 maaüksuse, Kevade tn 8 kinnistu ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringu koostamise üks eesmärk on määrata Kevade tn 8 krundile ehitusõigus täiendava õppehoone ehitamiseks.
Detailplaneeringu koostamiseks on koostatud muinsuskaitse eritingimused. Muinsuskaitse eritingimustes on määratud ehituskeelualad Kevade tn 8 kinnistu ulatuses, uut hoonet ei ole lubatud ehitismälestisega kokku ehitada, v.a maa-aluste korruste osas.
Tegemist on avaliku huvi seisukohast Tallinna linnale olulise detailplaneeringuga ning detailplaneeringu elluviimisest on huvitatud kogukonna liikmed tervikuna. Kool asub praegu kahes üksteisest suhteliselt kaugel paiknevas hoones, samuti puuduvad olemasolevas koolihoones tööõpetusklassid. Uus koolihoone on vajalik, et tagada Jakob Westholmi Gümnaasiumi edasine areng ning võimalus jätkata oma elu ja traditsioone ühtse koolina samas asukohas.
Detailplaneeringu koostamise käigus on täpsustatud uue koolihoone võimalikku ruumiprogrammi, kuid täiendavalt kaalutakse, milline on optimaalne ja elluviidav lahendus. Esmaste analüüside põhjal võib otstarbeka suurusega hoone kavandamiseks osutuda vajalikuks koostada miljööalade teemaplaneeringut muutev detailplaneering.
5.8.3 Hoonestatuse protsendi muutmine Kadrioru miljööväärtusliku hoonestusala ehituspiirkondades 21, 22, 23 ja 26
Teemaplaneeringusse Kadrioru ehitusmääruse tööversioonist üle kantud näitajad ei ole hoonestustiheduse ja määratud täisehitusprotsendi osas omavahel kooskõlas.
Ehitusmäärus tõi ehituspiirkondade 21, 22, 23 ja 26 hoonestustingimuste tabelis eraldi välja täisehitusprotsendi peahoone suhtes (20%) ja koos abihoonetega (30%). Hoonestustihedus koos abihoonetega on kokku kuni 0,6. Teemaplaneeringusse kanti hoonestatuse protsendina 20%, kuid võttes arvesse lubatud hoonestustihedust, oleks tulnud määrata lubatud hoonestatuse protsendiks kuni 30%.
5.8.4 Järgnevalt on esitatud katuse- ehk pööningukorruse ning tehnilise korrusega seonduvate mõistete selgitus, et täpsemalt edasi anda teemaplaneeringu mõtet kaitsta ja hoida ajaloolist arhitektuurset miljööväärtuslikku keskkonda.
5.8.4.1 Teemaplaneeringu punkt 3.1.15: katusekorrus ehk pööningukorrus on kaldkatuse all olev korrus, mille kõrgus hoone perimeetril on väiksem kui hoone keskel, olles seetõttu täiskorrusest nii pinnalt kui ka kubatuurilt väiksem. Katusekorrus loetakse täiskorruseks siis, kui katusealuse või katusekorruse valmisehitamise käigus rajatavate katuse vintskappide, uukide või teiste vertikaalsete katusest välja ulatuvate seinaosade (sh aknad) kogupikkus on ≥ 30% alumise täiskorruse vastava välisseina kogupikkusest, kusjuures vertikaalseks loetakse iga katusest välja ulatuvat ja katusekaldest erinevat seinaosa.
5.8.4.2 Tehnilise korruse definitsiooni eesmärk on arvestada tehniline korrus hoone brutopinna hulka. Selleks muudetakse seletuskirja punkti 3.1.27: tehniline korrus lisandub punktis 3.1.9 nimetatud maapealsetele korrustele, st seda ei loeta korruste arvu piirangusse. Tehniline korrus võib olla ka kütmata pööning, kui seal on tehnilised ruumid ja pääs katusele. Lamekatuse korral on tehniline korrus katuse tasapinnast kõrgemale ulatuv ehitiseosa, mis jääb madalamale ehitisele kehtestatud kõrguspiirangust, ei moodusta alumise korruse pinnast rohkem kui 15% ning on tänavapoolsest küljest piisava tagasiastega, nii et poleks tänavalt (tänava vastasküljelt) nähtav.
5.8.5 Joonise „Tallinna miljööalade üldskeem“ täpsustamine
Tallinna linna üldplaneeringute ülevaatamise käigus viiakse linna strateegilised dokumendid omavahel kooskõlla. Teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ on määratud Majaka tänava sihis vaatesektor Oleviste kirikule. Tegemist on linnaehitusliku piiranguga, mida tuleb arvestada kõrghoonete püstitamisel, mitte kaitsealuse vaatega, mis tuleneks Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusest. Teemaplaneeringu joonisel „Tallinna miljööalade üldskeem“ Majaka tänavast alguse saav vaatesektor tähistatakse erinevalt ja nimetatakse ümber „vaatesektor Majaka tänavalt“.
5.8.6 Joonise „Kassisaba miljööväärtuslik hoonestusala“ täpsustamine Luise tn 24 kinnistu osas
Teemaplaneeringu Kassisaba miljööväärtusliku hoonestusala kaardi koostamisel tehtud tehnilisest veast tingituna ei ole linnaehituslikel põhjustel asendatava hoone tingmärk Luise tn 24 hoone puhul loetav. Nimelt on kaardikihtide kattuvuse tõttu tingmärk ning ka ehitusjoon ja olemasoleva hoone korruselisus jäänud hoone väärtuslikkust tähistava rastrikihi alla. Selles tänavaseinas olevate ülejäänud puithoonete puhul, mis ei järgi ehitusjoont, on see tingmärk loetav. Teemaplaneeringu kohane ehitusjoon läbib Luise tn 24 hoonet. Kõnealusel juhul on oluline linnaehituslik idee kavandada perspektiivis ühtlase laiusega, korrastatud tänavaruum. Teemaplaneeringu kaardi järgi on lubatud asendada ka samas tänavaseinas asuvad hooned, mis on hinnatud Luise tn 24 hoonest kõrgemasse väärtusklassi (väga väärtuslik ja väärtuslik hoone) ning mis mõnes muus asukohas tuleks säilitada. Ühtlase tänavaseina ja -ruumi kujundamise eesmärgil käsitletakse asendatava hoonena ka Luise tn 24 kinnistu hoonet.
Üldplaneeringute edasise elluviimise võimalused ja uute planeeringute koostamise vajadus järgmise viie aasta jooksul
Üldplaneeringute koostamine on pidev tsükliline protsess, mille eesmärk on arvestada linna muutuvaid arenguvajadusi ja arengut suunata. Üldplaneeringu eesmärk on luua ruumilise planeerimise kaudu eeldused ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujunemiseks, soodustades keskkonnahoidlikku ning majanduslikult, kultuuriliselt ja sotsiaalselt jätkusuutlikku arengut. Kõik Tallinna linna üldplaneeringud vastavad planeerimisseaduses välja toodud eesmärgile.
Planeerimisseaduse § 92 sätestab ülevaatamise kohustuse, et kohaliku omavalitsuse üksus saaks ülevaate planeeringute aja- ja asjakohasusest ning oma ruumilise arengu vajadustest.
Üld- ja teemaplaneeringu ülevaatamise tulemused esitatakse valdkonna eest vastutavale ministrile ning tulemustest teavitatakse avalikkust.
Järgmise viie aasta jooksul on kavas menetluses olevate linnaosade üldplaneeringute koostamine lõpule viia ning need kehtestada. Linnaosade üldplaneeringute kehtestamisega kaotab nii Tallinna ÜP kui ka Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneering linnaosade kaupa järk-järgult kehtivuse. Sellega seoses ei ole vaja neid üldplaneeringuid uuendada. Linnaosade üldplaneeringud koostatakse ligikaudu kahekümneks aastaks ning lähiajal ei ole vaja neid uuendada, üldplaneeringute muutmise vajadust tuleb kaaluda vaid aruande punktis 5 toodud juhtudel.
Kesklinnas on lähiajal kavas koostada Kesklinna linnaosa üldplaneering, samuti jätkatakse toetavate tegevustega sadama piirkonna ja linnakeskuse muutmiseks ühistranspordi, jalakäijate ja ratturitega arvestavaks linnaruumiks.
Tallinna linna arengu strateegilise planeerimise töörühm jätkab linna uue arengukava koostamist.