Source: https://ivv-voest.de/ueber-uns/immobilien-abc/
Timestamp: 2018-08-19 11:51:06
Document Index: 276782301

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 891', '§ 558', '§ 194', '§ 192', '§ 3', '§ 8']

Immobilien-ABC | IVV Vöst in Augsburg
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Alles was Sie über Immobilien wissen möchten,
das ABC der Immobilienbranche
Unser Immobilien-ABC soll Ihnen als kleine Hilfestellung, für die vielen Fachbegriffe aus der Immobilienwirtschaft, dienen. Wir haben versucht die Begriffe so einfach wie möglich und in kurzen Sätzen zu erklären.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist eine Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist.
Die Grundlage hierfür liefert das Wohnungseigentumsgesetz.
Ein Alleinauftrag wird auch als Makleralleinauftrag bezeichnet und ist die Vertragsbeziehung zwischen einem Makler und dem jeweiligen Auftraggeber. Wird dieser Vertrag abgeschlossen ist es nur diesem einem Immobilienmakler erlaubt die Immobilie zu vermakeln.
Die Baugrenze ist im Bebauungsplan festgelegt und ist auf diesem blau markiert bzw. in einer “Strich Strich Punkt Strich Strich”-Kombination gezeichnet. Diese Grenze darf nicht überbaut werden und sie ist nicht identisch mit der Grundstücksgrenze.
In einem Bebauungsplan wird die Art und Weise einer Bebauung eines Grundstücks geregelt und welche Nutzung auf einer beliebigen Fläche zulässig ist. Dieser Plan wird immer von der zuständigen Gemeinde erstellt.
Betriebskosten sind die Kosten, die als Lasten des Grundstücks anfallen. Diese Kosten sind vom Eigentümer zu tragen. Bei einer Vermietung einer Immobilie wird jedoch vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten zu erstatten hat. Hierbei muss aber differenziert werden zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
Ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden und zugleich ein Hilfsmittel zur Wertermittlung von Immobilien. Der Bodenrichtwert ist maßgeblich für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland.
Je nach Bundesland erfolgt die Ermittlung des Bodenrichtwerts spätestens am Ende jedes zweiten Kalenderjahres.
Der Bodenrichtwert setzt sich zusammen aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen und ist daher immer ein Durchschnittswert. Daher muss immer vor Ort der tatsächliche Wert des Grundstücks anhand von weiteren Kriterien ermittelt werden.
Grundsätzlich versteht man unter einer Dienstbarkeit, das dingliche Recht zur beschränkten Nutzung eines Grundstücks oder beim Nießbrauch auch zur Nutzung einer beweglichen Sache oder eines Rechtes.
Bei einer Duldungspflicht hat der Mieter alle Maßnahmen zu dulden, welche zur Erhaltung der Mietsache notwendig sind.
Der Effektivzinssatz ist die Summe aus allen kosten die im Laufe eines des Kredites auflaufen. Das bedeutet der Nominalzinssatz + die Nebenkosten des Kredits. Nebenkosten können unteranderem Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen sein.
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Es wird im Grundbuch eingetragen und hat für gewöhnlich eine Dauer von 99 Jahren. Der Erbbaurecht-Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden.
Das Erfolgsprinzip beschreibt in der Immobilienbranche die erfolgsorientierte Bezahlung des Immobilienmaklers. Nur wenn dieser die Immobilie erfolgreich Verkauft oder Vermietet hat, erhält dieser Anspruch auf seine Provision.
Eine fristlose Kündigung ist eine Kündigung, bei der eine für die ordentliche Kündigung vorgeschriebene Kündigungsfrist nicht eingehalten wird. Diese Art von Kündigung kann nur in Ausnahmefällen angewendet werden, d.h. wenn schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen wurden, wie zum Beispiel wenn der Mieter mit der Miete im Verzug ist.
Das Gemeinschaftseigentum setzt sich aus dem Grundstück, Einrichtungen sowie Teile und Anlagen des Gebäudes zusammen. Diese sind nicht zum Sondereigentum oder im Eigentum eines Drittes zu geschrieben.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind: Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren.
Als Mitglied einer Genossenschaft muss man Anteile erwerben. In den Individuellen Vereinbarungen der Genossenschaften stehen die Rechte und die Pflichten die damit einhergehen.
Hauptsächlich hört man von Genossenschaftsanteilen, wenn man von einer Genossenschaft eine Wohnung mieten möchte. Diese Genossenschaftsanteile werden meistens gleich wie die Kaution gehandhabt.
Gradtagzahlen:
Gradtagzahlen werden zur Berechnung des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes benötigt und stellen den Zusammenhang zwischen Raumtemperatur und der Außenlufttemperatur dar. Das heißt Gradtagzahlen sind ein Hilfsmittel zur Bestimmung der Heizkosten und des Heizstoffbedarfs.
Diese werden meist dann eingesetzt, wenn es nicht möglich war eine Ablesung des tatsächlichen Verbrauches durch zu führen.
Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks z.B. das Wegerecht.
Der Hauptvertrag ist die endgültige Vereinbarung zwischen zwei Parteien (zum Beispiel Mietvertrag oder Kaufvertrag). Nur durch die Unterzeichnung des Hauptvertrags wird der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers ausgelöst.
Heimfall:
Unter Heimfall versteht man die Rückübertragung von einem Vermögensstück an ihren ursprünglichen Inhaber. Dies ist besonders im Heimstätten Wesen und beim Erbbaurecht von Bedeutung.
„HOAI“ ist die Abkürzung der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“. Diese dient der einheitlichen Regelung der Vergütung von Architekten und Ingenieuren.
Bereits bei Vertragsabschluss legen Vermieter und Mieter die Form der Mieterhöhung fest. Beim Indexmietvertrag ist die Miete meist von der Entwicklung der Lebenshaltungskosten abhängig. Kommt es zu einer Mietpreiserhöhung, muss der Vermieter den alten und den aktuellen Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland vorlegen können.
Instandhaltungsrückstellung:
Als Instandhaltungsrückstellung wird das Geld, das die Eigentümer für eventuelle Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zurücklegen, bezeichnet.
Am Ende jedes Abrechnungsjahres erhält jeder Mieter eine Jahresabrechnung für seine Verbrauchskosten.
Es wird zwar in der Regel eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung geleistet, wie zum Beispiel für Warmwasser-, Heizkosten, die Kosten für Kalt- und Abwasser, die Müllabfuhr, den Aufzug, die Gebäude- und Straßenreinigung und auch der Allgemeinstrom.
Es ist aber durchaus möglich, dass dieser Betrag nicht dem tatsächlichen Verbrauch entspricht. In der Jahresabrechnung werden dann die abweichenden Beträge berechnet. Das Ergebnis kann eine Nachzahlung oder ein Guthaben sein.
Bei Kleinreparaturen werden kleinere Schäden an einer Mietsache behoben (wie zum Beispiel an Installationsgegenständen oder Verschlussvorrichtungen). Im normal Fall ist der Eigentümer dazu verpflichtet, diese Kosten zuzahlen. Sollte im Mietvertrag eine Kleinreparaturen Klausel vereinbart sein, können solche Kosten auch auf den Mieter umgelegt werden. Es ist aber wichtig das das die Gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Eine besondere Art der Einkommensteuer stellt die Körperschaftssteuer dar. Die Körperschaftssteuer ist für juristische Personen wie zum Beispiel Kapitalgesellschaften oder Genossenschaften.
Diese Art der Steuer zählt zu den sogenannten direkten Gemeinschaftssteuern und wir anhand des steuerpflichtigen Einkommens der jeweiligen juristischen Person bemessen.
Das Mietausfallwagnis ist das Risiko einer Mietertragsminderung. Dies kann durch einen Ausfall von Mieten entstehen, wie zum Beispiel bei einem Leerstand oder bei einer Nichtzahlung der Miete.
Es findet bei Sozialwohnungen Anwendung. Da bei diesen Wohnungen damit zu rechnen ist, dass es zu Mietausfällen durch nicht Zahlung oder auch Leerstand kommt. Der Vermieter darf in diesem Fall das Mietausfallwagnis in Höhe von zwei Prozent der Jahresmiete in den Mietpreis einrechnen.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser wird von Städten in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt und gilt für die jeweilige Stadt oder Gemeinde.
Der Mietspiegel dient als eine gute Möglichkeit zu Begründung einer Mieterhöhung, der Vermieter kann sich auf den jeweils gültigen örtlichen Mietspiegel beziehen.
Eine Modernisierung sind alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers, um bei einer Immobilie die Wohnverhältnisse zu verbessern und den Gebrauchswert der Mietsache zu erhöhen. Auch nachhaltige Einsparungen von Energie und oder Wasser sind Modernisierungen, diese bezeichnet man dann als Energetische Modernisierung.
Wichtig ist das man klar differenziert zwischen Modernisierung und Instandhaltung, da die Modernisierungskosten auf den Mieter anteilig umgelegt werden können aber die Instandhaltungskosten nicht.
Nebenkosten oder auch Betriebskosten sind die Kosten, die neben der Miete anfallen. Es können aber nur Kosten auf den Mieter umgelegt werden die in der Betriebskostenverordnung stehen.
Nießbrauch ist das unveräußerliche absolute Recht an einer Sache. In der Immobilien Branche sind das Grundstücke, Gebäude etc. Ein Nießbrauchs Recht ist eine Dienstbarkeit die im Grundbuch eingetragen wird. Da dieses Recht nicht vererbbar ist, erlischt es mit dem Tot des Nießbrauchers.
Die Person die den Anspruch auf Nießbrauch hat, kann den kompletten Fruchtgenuss aus dem Grundstück oder dem Gebäude ziehen. Das können Gräser, Früchte und Gemüse sein. Aber auch Miet- bzw. Pachteinnahmen oder Eigennutzung fallen unter Fruchtgenuss.
In der DIN Norm 277 von 2005 ist geregelt welche Nutflächen es gibt und wie diese unterteilt sind. Grundsätzlich gehören Funktionsflächen und Verkehrsflächen nicht zur Nutzfläche.
Beispiele für Funktionsflächen: Heizungsräume oder Betriebsräume
Beispiele für Verkehrsflächen: Flure, Treppenhäuser oder auch Aufzüge
Grundsätzlich werden drei Arten von Kündigungen unterschieden, die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung mit Frist und die außerordentliche fristlose Kündigung.
Die ordentliche Kündigung ist die normale Beendigung eines Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften aus dem BGB.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um Mieten, die im gleichen Ort in den letzten Jahren gezahlt worden sind bzw. bezahlt werden. Dies ist eine mögliche Grundlage einer Mieterhöhung. Der Vermieter kann die vorgenommene Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründen.
Im § 558 BGB „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ wird vom Gesetzgeber definiert, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen um die Miete über diesen Weg zu erhöhen.
Öffentlicher Glaube (Grundbuch):
Der öffentliche Glaube beschreibt die Vermutung der Richtigkeit von Eintragungen in bestimmten Urkunden oder öffentlichen Registern. In der Immobilienbranche ist das wichtigste öffentliche Register das Grundbuch, welches öffentlichen Glauben genießt. Man darf allgemein davon ausgehen, dass die Eintragungen von Rechten oder gelöschten Rechten richtig sind.
Die hier geltenden Gesetze sind im BGB unter den §§ 891-893 zu finden.
Als Primärenergiebedarf wird die Energiemenge, die gewonnen werden muss, um den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes zu decken, bezeichnet. Dies gilt nur für fossile Energieträger, wie zum Beispiel Erdöl, Erdgas und Kohle. Regenerative Energiequellen wie Solarenergie, Windenergie oder Biogas werden nicht berücksichtigt.
Durch die EnEV also die Energieeinsparverordnung, wird bestimmt welchen Primärenergiebedarf Gebäude bei der Errichtung einhalten müssen.
Der qualifizierte Alleinauftrag oder auch qualifzierter Makleralleinauftrag ist die Erweiterung zum Makleralleinauftrag. Diese Vertragsform stellt die größtmögliche Sicherung für den Makler dar.
In dieser Vertragsform ist ausschließlich der Makler berechtigt die Immobilie zu Vermarkten. Selbst der Eigentümer darf nicht auf Eigeninitiative das Objekt Verkaufen. Alle Vermarktungsbestrebungen müssen über den Makler erfolgen.
Qualifizierter Mietspiegel:
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessentenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wurde.
Die Grundlage für den Qualifizierten Mietspiegel liefert das BGB. Unter § 558d BGB ist diese zu finden.
Die Reallast ist die im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks. Bei dieser Form der Belastung wird eine Person im Grundbuch eingetragen, die ein Recht auf wiederkehrende Leistungen hat. Solche Leistungen können z.B. Mietzinsen, Erträge aus Landwirtschaft usw. sein.
Als Rendite wird der Ertrag einer Kapitalanlage bezeichnet. Das heißt die Rendite ist das Gegenteil vom Zins.
Bei einem Staffelmietvertrag werden bereits im Mietvertrag die Mieterhöhungen für bestimmte Zeiträume festgelegt. Bei einer Staffelmietvereinbarung ist eine Erhöhung der Miete schon nach 12 Monaten möglich.
Bei einem Sondernutzungsrecht sind die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch der jeweiligen Fläche des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen. Auch eventuell erwirtschaftete Erträge aus dem Sondernutzungsrecht stehen der Person zu, die das Sondernutzungsrecht hat.
Die Taupunkttemperatur, ist die Temperatur, bei der sich Wasserdampf als Tau oder Nebel aus feuchter Luft abscheiden kann.
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines bis zu diesem Zeitpunkt im alleinigen Besitz stehenden Grundstücks in Miteigentumsanteile. Jeder Miteigentumsanteil muss einem Sondereigentum zugeordnet sein (z.B. Keller, Wohnung, Dachspeicher etc.). Diese Erklärung muss gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben werden.
In dieser Erklärung wird festgelegt, dass sich die Miteigentümer gegenseitig Sondereigentum an bestimmten Räumen zugestehen.
Die Teilungserklärung muss von einem Notar notariell Beglaubigt werden. Notariell Beurkundet wird hingegen der Teilungsvertrag.
Umsatzsteueroption:
Immobilien sind im normalen Fall von der Umsatzsteuer befreit. Wenn ein Eigentümer bewusst auf die Steuerbefreiung verzichtet spricht man von der Umsatzsteueroption.
Dies hat meist steuerliche Gründe. Ob diese Option aber tatsächlich steuerliche Vorteile bringt sollte entsprechend geprüft werden.
Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, welche private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Dieser wird Jährlich vom Statistischen Bundesamt in Deutschland veröffentlicht.
Die Vergabe ist das Verfahren, um Aufträge an Handwerker, Architekten, Ingenieure usw. zu vergeben. Hier wird meistens eine Ausschreibung gemacht, in der Firmen Angebote für das Projekt abgeben können. Am Ende wird entschieden welche Firma beauftragt wird.
Je nach Auftragsvolumen können verschiedene Möglichkeiten herangezogen werden um den Auftrag zu Vergeben. Hierbei sind dann aber auch Landesrechtliche Regelungen zu beachten. Mögliche Wege sind die Öffentliche Ausschreibung, Beschränkte Ausschreibung und die Freihändige Vergabe.
Der Verkehrswert oder auch Marktwert genannt, kann durch verschiedene Verfahren ermittelt werden. Die Grundlage hierzu findet sich BauGB § 194 Verkehrswert und dem WertV BauGB §§ 192 – 199.
Bei diesem Verfahren werden die Kaufpreise von Grundstücken die gleich oder ähnlich sind unmittelbar miteinander verglichen. Bei unterschieden der Grundstücke wird mit Zu- und Abschlägen gearbeitet. Wenn etwas Positives am Grundstück vorliegt, gibt es einen Zuschlag für den Marktwert. Bei etwas Negativem einen Abschlag.
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der jeweiligen Wohnung gehören. Ausgeschlossen sind Räume wie zum Beispiel der Keller, Dachräume, Geschäfts- und Wirtschaftsräume.
Bei der Flächenberechnung ist es wichtig zu unterscheiden nach welcher Berechnungsverordnung die Berechnung erfolgt. Ob Nach Wohnflächenverordnung oder nach DIN 277.
Durch vertragliches Einräumen von Sondereigentum oder durch spätere Teilung, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet. Dies kann nach § 3 oder § 8 Wohnungseigentumsgesetz erfolgen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft setzt sich aus allen Teil- und Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentumsanlage zusammen.
Einen Zitterbeschluss nennt man einen rechtswidrigen Beschluss der von Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung gefasst wird, bei dem man aber noch nicht sicher ist, dass dieser nicht vor dem Gericht angefochten wird.
Die Zwangsvollstreckung ist ein staatliches Verfahren und ist die Sicherung von Ansprüchen eines Gläubigers gegenüber dem Schuldner. Es gibt zwei Arten einer Zwangsvollstreckung:
Einzelzwangsvollstreckung: Einzelne bewegliche oder unbewegliche Sachen werden vollstreckt. Von Rechtswegen werden z.B. Immobilien als unbeweglich bezeichnet.
Gesamtvollstreckung: gesamtes Vermögen wird vollstreckt.
Unser Immobilien-ABC basiert auf eigenen Wissen und dem Buch “Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft” von Egon Murfeld (Hrsg.).