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Timestamp: 2020-07-11 21:09:55
Document Index: 144688218

Matched Legal Cases: ['BGer', 'BGer', 'BGer', 'BGer', 'BGer', 'Art. 260', 'Art. 292']

Dr. Armin Zucker - Rechtsanwalt - Zucker Legal - Newsletters
Bundesgericht schützt zu tiefe Akonto-Beträge
Lockvogel mit tiefem Nebenkosten-Akonto
In vielen Regionen gibt es ein Überangebot an Geschäftsräumen. Solvente Mieter sind begehrt. Je günstiger der inserierte Mietzins, umso grösser die Vermietungschancen. Die Versuchung steigt für die Vermieter, das Akonto für die Nebenkosten in den Inseraten zu tief anzusetzen. Je tiefer die Akonto-Beträge umso günstiger erscheint der Bruttomietzins. Die böse Überraschung für den Mieter folgt dann bei der ersten Nebenkostenabrechnung.
Die Erstmieter einer Liegenschaft im Kanton Zürich zahlten dem Vermieter für die Nebenkosten jeden Monat 280 bis 360 Franken akonto. Nach zwei Jahren erhielten sie die ­definitive Abrechnung der Nebenkosten. Diese waren doppelt so hoch wie die Akontozahlungen. Die Mieter anerkannten nur 20 % der Nachforderung, weil der Vermieter die effektiven Kosten verschwiegen hatte.
Gerichtliches Verdikt
Das Mietgericht Horgen sprach dem Vermieter lediglich eine Nachzahlung von 30 % der vereinbarten Akonto­-Zahlung zu. Doch das Obergericht Zürich und das Bundesgericht (4A_339/2018 vom 29. Januar 2019) ver­pflichteten die Mieter, die Nebenkosten vollumfänglich zu zahlen. Der Vermieter müsse nicht von sich aus über die tatsächlichen Kosten informieren. Eine Offenlegungspflicht des Vermieters wurde verneint.
Mit geschicktem Vorgehen kann sich der Mieter gegen ein zu tiefes Nebenkosten-Akonto schützen. Ein Vertrauensschutz des Mieters und eine Aufklärungspflicht des Vermieters kann sich gemäss dem obersten Gericht aus den Umständen ergeben. So können die Parteien vereinbaren, dass die effektiv zu bezahlenden Nebenkosten einen gewissen Maximalbetrag nicht überschreiten. Der Mieter kann auch eine Offenlegung der Kosten aus der Vergangenheit fordern oder bei Erstvermietung eine fachkundige Schätzung der effektiven Nebenkosten veranlassen.
Den Vermieter oder Vormieter nach den effektiven Nebenkosten anfragen.
Sich beim Experten erkundigen, mit wie viel effektiven Nebenkosten für das Mietobjekt zu rechnen ist.
Maximalbetrag für die effektiven Nebenkosten in den Verhandlungen schriftlich nennen.
Einsprache gegen die erste überhöhte Nebenkostenabrechnung erheben.
In eigener Sache: Wir begrüssen Rechtsanwalt Tobias Kunz als neuen Verbandspräsidenten.
Nicht alles ist nebenkostenfähig
Vertraue, aber prüfe, so das russische Sprichwort, das Lenin gern zitierte und weshalb er als Schöpfer der Redewendung «Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser» gilt. Nun ist Lenin vielleicht nicht der beste Ratgeber bei betriebswirtschaftlichen Fragen, bei der Nebenkostenabrechnung trifft das Sprichwort aber zu.
Klare Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter kommt seiner Abrechnungspflicht nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird. Genügt eine Abrechnung dieser Anforderung nicht, kann eine neue Abrechnung verlangt werden.
Bezahlt werden muss nur, was ausdrücklich vereinbart ist
Nebenkosten müssen ausdrücklich vereinbart sein, so die zwingende Bestimmung im Gesetz. Das Bundesgericht legt diese Bestimmung streng aus. So wird eine detaillierte Aufzählung der einzelnen Nebenkostenposten im Vertrag verlangt. Ein Verweis auf AGB’s oder unklare Floskeln wie pauschal sämtliche Nebenkosten genügen nicht. Die Prüfung, ob was in der Rechnung gefordert wird auch ausdrücklich vereinbart wurde, gestaltet sich einfach durch einen Vergleich der Nebenkostenpositionen von Rechnung und Mietvertrag.
Nur was effektiv mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt, kann separat als Nebenkosten gültig vereinbart werden. Viele Vermieter fordern Anschaffungskosten für Geräte, Serviceabos für Reparaturen, Grundgebühren, Meteorabwasser, Verwaltungskosten über die Pauschale hinaus, Kosten für grössere Reparaturen oder die Abschreibung von Geräten in den Nebenkosten. Diese Kosten sind die Folge der Hauptleistungspflicht des Vermieters, das Mietobjekt dauernd instand zu halten und sind nicht nebenkostenfähig. Sie gelten als im Nettomietzins enthalten.
Bezieht der Vermieter Heizenergie von der Anlage eines Dritten, kann er die tatsächlich anfallenden Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Damit bezahlt der Mieter auch die Kosten für Reparatur, Abschreibung und Verzinsung der Anlage. Was bei der Heizenergie ausdrücklich erlaubt ist, gilt nicht für andere Bereiche wie Hauswartung oder Lift. Der Vermieter bezahlt dafür in der Regel eine Pauschale. Sofern damit Reparaturen oder Abschreibungen abgegolten werden, darf die Pauschale nicht vollumfänglich auf den Mieter als Nebenkosten überwälzt werden. Die Überprüfung kann sich aufwendig gestalten, da Pflichtenheft oder neu Leistungsmatrix auf nicht nebenkostenfähige Leistungen kontrolliert werden müssen.
Rückforderung
Bemerkt der Mieter, dass ihm während Jahren Nebenkosten ohne gültige Vereinbarung in Rechnung gestellt wurden, kann er diese für den Zeitraum von zehn Jahren zurückfordern, muss aber nach Kenntnis des Anspruchs auf Rückforderung innert Jahresfrist handeln.
Hohe Nachforderungen erlaubt
Vermieter müssen die Akontozahlungen nicht den tatsächlichen Nebenkosten anpassen und setzen sie oft zu tief an. Dadurch wird Interessenten eine tiefere Bruttomiete (Mietzins und Nebenkostenpauschale) vorgegaukelt. Für den Mieter bedeutet dies nachzahlen, weil die bereits geleisteten Akontozahlungen nicht ausreichen. So ärgerlich dies ist, solche Nachzahlungen sind vom Bundesgericht gutgeheissen. Deshalb sollten Mieter bei einem Neuabschluss beim Vermieter die letzte Nebenkostenabrechnung verlangen. Dann zeigt sich sogleich, ob mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.
Nebenkosten-Abrechnung darauf prüfen, ob nur die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kostenpositionen erscheinen.
Bei Neuabschluss vom Vermieter die letzte Nebenkostenabrechnung verlangen.
Baustellen – Herabsetzung der Miete
Der Bauboom dauert an. Angesichts von Negativzinsen scheint jede Investition in Betongold lohnend. Zwar warnen Überangebot und wachsende Leerstände, trotzdem wird fröhlich weiter gebaut und saniert, was das Zeug hält. Geschäftsmieter leiden teils massiv wegen den Bauarbeiten. Gibt es Mietzinsherabsetzung bei Bauimmissionen?
Sind Bauimmissionen Mängel?
Mangelhaft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder aus dem Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. Es sind also der vertraglich vereinbarte und der tatsächliche Zustand zu vergleichen. Entscheidend ist, dass die Nutzung durch den Mangel beeinträchtigt ist. Der vereinbarte Verwendungszweck wird dabei berücksichtigt. So fallen Lärm und Erschütterungen bei einer Augenklinik stärker ins Gewicht als bei einem Lebensmittelgeschäft. Doch auch wenn „Büro“ oder „Ladenlokal“ als Nutzung vereinbart wurden: Bauimmissionen können Grundlage für eine Mietzinsreduktion sein.
Grundregel bei Herabsetzung wegen Baulärm
Der Grundsatz lautet: Mit der Herabsetzung des Mietzinses soll das vertragliche Gleichgewicht wieder hergestellt werden (BGer 4C.377/2004). Das Ungleichgewicht beginnt mit dem Entstehen des Mangels. Der Vermieter schuldet die Herabsetzung indes in der Regel erst wenn er Kenntnis hat, dass der Mieter den Zustand als mangelhaft erachtet. Den Gerichten steht breites Ermessen zu, denn die Herabsetzung ist keine rigorose Wiederherstellung der Parität (BGer 4A_647/2015). Auf das Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Lärm von benachbarten Baustellen ist auch in städtischen Verhältnissen und unabhängig von der Beeinflussbarkeit durch den Vermieter ein Mangel, der zu einer Mietzinsreduktion berechtigt (BGer 4C.377/2004). Nicht erforderlich ist ein Verstoss gegen nachbarrechtliche Bestimmungen (Mietgericht Zürich, 10.11.1999).
Beispiele für Herabsetzungen
Lärm und Erschütterung von zwei Baustellen bei Augenarztpraxis: 37 %
(BGer 4C.377/2004, franz. Schweiz)
Schwerer Baulärm durch Abbruch und Neubau auf Nachbarparzelle bei Callcenter: 60 %
(BGer 4C.219/2005, franz. Schweiz)
Lange andauernde und intensive Baustelle auf Nachbargrundstück: 20-35 %
(Kreisgericht St. Gallen 21.10.2008)
Schaufenster durch Brettertunnel, Kran und Baumulde verstellt: 20 %
(Appellationsgericht Basel-Stadt 6.11.2001)
Baurbeiten im Geschoss unterhalb von Büroräumen: 30 %
(Court de Justice Genf, 30.8.201
Die Beweislast für die Beeinträchtigung liegt beim Mieter und lastet schwer, denn Störungen sind präzise und mit Protokollen und Fotos zu belegen. Wer Beeinträchtigungen bloss pauschal behauptet, hat selbst bei massiver Bautätigkeit wenig Chancen.
Umsatz als Gradmesser
Für die Bemessung der Mietzinsherabsetzung ist bei einer Geschäftsmiete neben Belegen wie Fotos und Lärmprotokollen der Umsatzrückgang ein mögliches Bemessungskriterium. Ein Umsatzrückgang von 20 %, berechtigte zu einer Mietzinsherabsetzung von 15 % (Mietgericht Zürich, 3.7.2003). Heikel ist, wenn andere Gründe für die Umsatzminderung im Raum stehen. So entschied das Appellationsgericht Basel-Stadt am 6.11.2001: «Die vom Mieter geltend gemachten Umsatzeinbussen bilden kein aussagekräftiges Kriterium für die Intensität der Beeinträchtigung, können sie doch auf ganz unterschiedliche Gründe zurückzuführen sein.»
Kündigung von Parkplätzen
Regelmässig werden Autoabstellplätze separat vermietet. Parkplätze sind für Geschäfte, Restaurants und Dienstleister unentbehrlich. Der reservierte Stellplatz beim Arbeitsort ist auch für Mitarbeiter wichtig. Die Kündigung von Parkplätzen ist daher ein heisses Eisen.
Separat vermietete Parkplätze
Die Vorschriften über Kündigungsschutz und missbräuchliche Mietzinse gelten nicht für separat vermietete Parkplätze. Für Parkplätze gilt eine zweiwöchige Kündigungsfrist jeweils auf Ende einer einmonatigen Mietdauer, falls keine andere Regelung getroffen wird. Der Mieter kann die Kündigung des Parkplatzes weder anfechten noch eine Erstreckung beantragen. Die Höhe des Mietzinses für Parkplätze darf frei festgelegt werden.
Parkplätze als Teil des Hauptmietvertrages
Wenn der Parkplatz mit Geschäftsräumen zusammen gemietet wird, steht der Parkplatz mietrechtlich unter dem gleichen Schutz wie die Geschäftsräume. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Parkplätze und die Geschäftsräume in einem oder in separaten Verträgen vermietet werden. Der Parkplatz kann auch zu einem anderen Zeitpunkt als das Geschäftsobjekt gemietet sein. Erforderlich ist aber, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Wenn zwischen dem Geschäftslokal und den Parkplätzen ein funktioneller Zusammenhang besteht, der Parkplatz dem Geschäftsbetrieb dient, geht man davon aus, dass es die Absicht der Parteien ist, den Parkplatz mit dem Geschäftsmietvertrag zu verknüpfen.
Sind Parkplätze mit Geschäftsräumen verbunden, so ist eine Teilkündigung der Parkplätze ausgeschlossen. Der Vermieter kann nur den ganzen Vertrag kündigen. Dabei hat er die Fristen und Formvorschriften zur Kündigung von Geschäftsräumen einzuhalten.
Dem Vermieter bleibt das Formular zur Änderung des Mietvertrages, um die Parkplätze zu entziehen. Diese Änderung kann der Mieter aber mit grossen Erfolgsaussichten anfechten.
Trennung von Haupt- und Nebensache erwünscht
Sollen nach dem Willen der Parteien die Mietverträge für das Geschäftslokal und für die Parkplätze unabhängig gelten, so ist dies in separaten Verträgen explizit zu formulieren. Dem Mieter kann es zum Beispiel dienen, wenn der Vermieter, der die Parkplätze für sich oder Dritte beansprucht, deswegen nicht den Mietvertrag für die Geschäftsräume kündigt, sondern nur den Vertrag für die Parkplätze.
Tobias Kunz, ehemaliger Vorsitzender an der Mietschlichtungsbehörde Zürich und Mietrechtsspezialist, übernimmt die Rechtsauskunft des Verbandes der Geschäftsmieter als Vizepräsident. Wir stellen den Newsletter auf elektronisches Format um, damit Sie jederzeit und überall das Wichtigste zur Geschäftsmiete erfahren.
Lieber schenken statt senken Vermieter macht Innenausbau
Der Innenausbau von Geschäftsräumen war bisher Mietersache. Und mit vielen Nachteilen für den Mieter verbunden. Denn der Mieter geht bei Vertragsende meist leer aus. Entweder beharrt der Vermieter auf der Entfernung des Innenausbaus (Rückbau), oder er verlangt die gratis Abtretung. So steht es in fast allen Verträgen. Dank Überangebot und Leerständen bei Geschäftsflächen verbessert sich die Lage der Geschäftsmieter und es entstehen neue Möglichkeiten beim Innenausbau.
Teures Geld bezahlt der Geschäftsmieter für Zwischenwände, Boden- und Wandbeläge, Hängedecke, Lüftung und Klima, Verkabelung, Küche etc. Die Vermieter verlangen ausserdem, zwischen Rückbau und kostenloser Übernahme entscheiden zu dürfen bei Vertragsende. Die Folge: Der Mieter muss entweder für aufwändigen Abriss und Entsorgung bezahlen oder seine Einrichtungen gratis abtreten. Clevere Vermieter verwenden die Einbauten dann für den Nachmieter. Und schliesslich lasten während der ganzen Laufzeit Reparatur und Erneuerung des Innenausbaus auf dem Geschäftsmieter. Das kostet nochmals Geld.
Paradigmenwechsel beim Innenausbau
Heutzutage sind Geschäftsmieter heiss umworben: Startrabatte, Gratismiete, Gutscheine, kostenlose Parkplätze, alles ist dabei. Von nahe betrachtet sind es meist bloss kleine Goodies. Mit dem Zins runter wollen Vermieter nur ausgesprochen ungern. Denn das verringert den Wert der Immobilie und erhöht die Finanzierungkosten.
Wesentlich lohnender als solche „Geschenke“ ist es für den Geschäftsmieter, den Innenausbau dem Vermieter zu übertragen. Dieser trägt dann die Investitionskosten. Und damit ist auch die Frage des Rückbaus vom Tisch. Denn baut der Vermieter, so ist es sein Eigentum. Er ist in der Folge verantwortlich für den Unterhalt und die Instandhaltung des Innenausbaus. Baut der Vermieter selber, ist er zudem eher bereit, veraltete Installationen wie Heizung, Lüftung, Fenster, Sanitäranlagen, bei gleicher Gelegenheit zu ersetzen.
Die Investition in den Innenausbau rechnet sich ebenfalls für den Vermieter. Die Kosten sind steuerlich abzugsfähig. Der Vermieter kann die Handwerker selber bestimmen. Der Mietzins muss nicht oder weniger stark gesenkt werden. Und dank billigen Hypotheken ist die Finanzierbarkeit problemlos. Das Ergebnis ist win : win.
Pläne und Offerten für Innenausbau vorbereiten
Mit dem Vermieter die Übernahme des Innenausbaus verhandeln
Innenausbau und dessen Unterhalt im Vertrag klar dem Vermieter zuordnen
Im Voraus das Gebäude auf Erneuerungsbedarf prüfen
Ansprüche bei Bauarbeiten wirksam durchsetzen | August/September 2012
In der Schweiz wird gebaut, was das Zeug hält. Geschäftsmieter leiden teils massiv wegen Bauarbeiten. Zwar haben sie Anspruch auf Mietzinsreduktion. Doch mit Tricks und Finten versuchen Vermieter, sich um die Mietzinsherabsetzung zu drücken.
Ein netter Brief des Vermieters kündigt Umbauarbeiten an. Den Mietern werden kurze Beeinträchtigungen und gebührende Rücksicht versprochen. Ausserdem wird den Mietern eine angemessene Entschädigung für erlittene Beeinträchtigungen in Aussicht gestellt. Allerdings erst nach Abschluss der Bauarbeiten, denn dann stünde der ganze Umfang der Immissionen fest. Hört sich vernünftig an, nicht wahr? Doch es ist eine Mogelpackung. Die Immissionen fallen regelmässig viel schlimmer aus als beschrieben. Und die Vermieter offerieren selbst bei Grossumbauten mickrige 1 – 3 % Mietzinsreduktion. Dank dem Stillhalten der Mieter verschaffen sich die Vermieter beträchtliche Vorteile.
Verpasste Mitteilung des Baubeginnes
Der Herabsetzungsanspruch des Mieters besteht erst ab dem Zeitpunkt, in welchem er dem Vermieter die Immissionen meldet. Das Mietgericht Zürich gewährte einem Mieter eine Mietzinsherabsetzung ab dem Beginn der Grossbaustelle Letzigrund. Das Obergericht Zürich kippte das Urteil und entschied, der Mieter müsse den Vermieter über die Immissionen der Baustelle und deren Beeinträchtigungen in Kenntnis setzen. Vorher habe er keinen Herabsetzungsanspruch (ZMP 2012 Nr. 11 S. 9ff.).
Die Hinterlegung des Mietzinses bildet das härteste Druckmittel des Mieters. Sie setzt voraus, dass die Beeinträchtigungen beseitigbar sind, was aber in der Regel nur bei unzulässigen Immissionen der Fall ist.
Mängeltagebuch vom Anfang bis zum Ende
Mieter müssen Immissionen detailliert nachweisen, um eine Mietzinsherabsetzung zu erlangen. Im Mängeltagebuch sind die Bauarbeiten und Störungen des Betriebes zu notieren. Mit Datum, Zeugen und Fotos. Früher mussten Immissionen bei grossen Baustellen nicht im Einzelnen nachgewiesen werden. Doch neuere Urteile aus der Deutschschweiz setzen die Beweislatte extrem hoch (MRA 2/12 S. 92ff). Wer Störungen bloss pauschal behauptet, hat selbst bei massiver Bautätigkeit keine Chance.
Ein Anspruch auf den Ersatz von entgangenem Gewinn besteht nur bei einem Verschulden des Vermieters. Der Nachweis eines Umsatzrückgangs hilft für den Schadenersatzanspruch.
Immissionen sofort dem Vermieter melden (schriftlich) und detailliertes Mängeltagebuch führen
Umsatzeinbussen belegen. Bei Verschulden Schadenersatz fordern
Wohnungsmieter geschützt bei Anfangsmiete – wie stehts mit Geschäftsmietern? | Juni/Juli 2016
In einem neuen Urteil entschied das Bundesgericht, dass für die Anfechtung der Anfangsmiete der Nachweis von Wohnungsnot genügt. Gilt das Urteil auch für Geschäftsmieter?
Das Zürcher Obergericht verlangte, dass der Mieter erstens eine Wohnungsnot belegt und zweitens zusätzlich nachweist, dass er sich deshalb in einer Zwangslage befunden hat. Dazu muss er belegen, dass er sich um eine Wohnung bemüht hat. Nach Ansicht des Bundesgerichts genügt es für die Anfechtung aber, wenn der Mieter sich ENTWEDER in einer Notlage befunden hat ODER auf dem örtlichen Markt eine Wohnungsnot besteht.
Anfechtbarkeit der Anfangsmiete auch bei Geschäftsräumen
Das Mietrecht nennt ausdrücklich die Geschäftsräume bei der Anfechtung der Anfangsmiete. Damit gelten für Wohnungen und Geschäftsräume dieselben Regeln. Somit kann auch der Geschäftsmieter den Mietzins in drei alternativen Fällen nachträglich anfechten. Nämlich (a) wenn der Mieter aufgrund einer persönlichen Notlage zum Abschluss des Vertrags gezwungen war, (b) wenn er sich wegen der Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen sah und schließlich (c) wenn der Mietzins gegenüber demjenigen des Vormieters erheblich erhöht wurde.
Bedeutung von Statistiken
Der Mieter muss den Mangel an Wohnungen oder Geschäftsräumen beweisen. Kein Problem bei Wohnungen, wo es genügend Statistiken zu Leerwohnungsziffern gibt. Bei Geschäftsräumen ist es schwieriger. Denn an Büros besteht – mit Ausnahme weniger Zentrumslagen – ein Überangebot. Ladenlokale an gut frequentierter Passantenlage sind weiterhin gesucht. Wenn keine verlässlichen Daten über leerstehende Geschäftsräume vorhanden sind, ist es dem Geschäftsmieter aber möglich, den ihm obliegenden Nachweis, dass er sich aufgrund einer Zwangslage zum Vertragsschluss gezwungen sah, auf andere Weise zu erbringen, namentlich durch den Nachweis fruchtloser Suchbemühungen.
Tretminen bei Vertragsverlängerung
Die Verlängerung eines ablaufenden Mietvertrages nutzen Vermieter regelmäßig zu massiven Mieterhöhungen. Der Bestandesmieter, sei er Ladenbesitzer, Unternehmer oder Gastronom, ist ortsgebunden und tätigte oft hohe Investitionen. So ist er stärker erpressbar als der Neumieter. Hier stellen sich zwei Fragen: Gilt die Vertragsverlängerung als neuer Vertrag mit dem Recht zur Anfangsmietanfechtung? Oder kommen die Regeln der Mietzinserhöhung zur Anwendung? Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Vorsichtshalber soll der Bestandesmieter eine Mieterhöhung als Anfangsmiete anfechten, selbst wenn er das Mietobjekt schon früher nutzte. Auf eine baldige Klärung durch das Bundesgericht ist zu hoffen.
Mietkaution unter Druck | November/Dezember 2017
Mieten – der Zenit ist überschritten | Mai/Juni 2017
Der Boom ist vorbei. Die Leerstandsquote hat sich verdoppelt, bei Neubauten liegt sie bei 10 Prozent. Die Folge: zum ersten Mal seit 16 Jahren sinken in der Schweiz die Mietzinsen. So gingen die Mieten im Durchschnitt um 1.3 Prozent, bei Neubauten sogar um 3.4 Prozent zurück. Wohnungen im Hochpreissegment und ältere Büros werden zu Ladenhütern.
Trotz sinkender Nachfrage werden immer noch neue Wohnungen und Geschäftsflächen gebaut. Das liegt am Anlagenotstand, hervorgerufen durch das tiefe Zinsniveau und Negativzinsen. Pensionskassen, Versicherungen und Private investieren weiter in Immobilien, obschon der Markt vielerorts gesättigt ist. Angebot und Nachfrage klaffen auseinander.
Am stärksten sinken die Mieten in der erweiterten Agglomeration. In den grösseren Städten wie Zürich und Bern gehen die Preise im Durschnitt kaum zurück, deutlich aber im oberen Segment. Genf und Lausanne sind noch stabil, da dort weniger Neubauten realisiert werden. Überall wo es früher schon Leerstände gab, steigen diese weiter an. In Immobilienportalen wird mit mietfreier Zeit und Beteiligung an den Umzugskosten geworben, um das Mietzinsniveau halten zu können
Schwierige Zeiten für Bürobauten
Bei Büroflächen besteht schon länger ein Überangebot. Desk-Sharing, mobiles Arbeiten und Homeoffice verringern den Flächenbedarf. Neue Bürogebäude müssen den spezifischen Bedürfnissen der Mieter entsprechen. Verlierer sind ältere Bürobauten an peripherer Lage. Ihnen droht längerfristiger Leerstand bis zur Unvermietbarkeit. Neue Ideen sind hier etwa die Umnutzung von Geschäftshäusern in Wohnungen. Das lässt sich allerdings nur an Standorten mit intakter Nachfrage realisieren
Krisengeplagte Verkaufsflächen
Der Detailhandel wandert ins Internet ab: Bekleidung, Elektronik, Haushaltsartikel werden immer häufiger per Mausklick bestellt. Verkaufsflächen und Schaufenster sind dafür nicht mehr nötig, Lagerraum genügt. Alte Mieter geben das Ladenlokal auf, neue Mieter sind Mangelware. Ganze Einkaufszentren werden umfunktioniert. Im Stücki Basel halten 18 Kinosäle Einzug. Ärztezentren und Auto-Showrooms in Shoppingcentern und Pop-up Konzepte nehmen zu.
Runter mit den Mieten
Bei schlechtem Geschäftsgang eine Mietzinssenkung zu erlangen, ist ein Versuch wert. Der Vermieter muss damit rechnen, dass Betriebe trotz laufendem Mietvertrag ausziehen, wenn dies billiger ist als das Aussitzen am unrentablen Standort. Mancher Vermieter wird einer Mietzinssenkung zustimmen um einen Leerstand zu verhindern. Bei Zahlungsrückstand: Mit Verrechnung von Mängelansprüchen lässt sich das Inkasso der Mieten stoppen oder verzögern. Eine Abschlagszahlung ist für den Eigentümer oft vorteilhafter als jahrelang um die Miete zu prozessieren. Wissen gewinnt.
Runter mit den Mieten | Januar/Februar 2017
30 Jahre lang sind die Marktmieten in der Schweiz gestiegen. Damit ist vorläufig Schluss: Es werden viel mehr Büros und Verkaufsräume angeboten als nachgefragt. Der Markt kehrte und Geschäftsmieter haben das Sagen. Nutzen Sie die Chancen.
Keine Optionsverlängerung, sondern Neuver­handlung
Im Vergleich zu 2006/2007 sanken die Büromieten im Grossraum Zürich um 20 % und mehr. Läuft der Mietvertrag aus, so kann sich der Verzicht auf die Optionsausübung für den Mieter lohnen. Bei Optionsverlängerung bleibt der Mietzins in der Regel mindestens auf bisherigem Niveau. Ein schlechter Deal für den Mieter, besteht doch für den Vermieter ein erhebliches Risiko: Ihm droht im Falle des Auszuges Leerstand und ein tieferer Mietzins. Eine Neuverhandlung der Konditionen anstelle der automatischen Vertragsverlängerung durch Optionsausübung kann zu besseren Bedingungen für den Mieter führen.
Mietanreize im heutigen Marktumfeld
Fordern Sie bei Vertragsverlängerung und bei Neu­abschluss Zugeständnisse. Mietfreie Zeiten, Rabatte und Kostenbeteiligung am Ausbau ohne Rückzahlungsverpflichtung sind besonders beliebt. Ein Rabatt kann gestaffelt mehrere Jahre laufen. Bei der mietfreien Zeit wird immer öfter das Mietobjekt während der Startphase des Mieters unentgeltlich zur Verfügung gestellt.
Vorzeitiges Kündigungsrecht statt fixe Dauer
Unternehmen müssen heute flexibel und beweglich sein. In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten ist Anpassungsfähigkeit oberstes Gebot. Dazu gehört die vorzeitige Kündbarkeit für den Geschäftsmieter, beispielsweise alle zwei Jahre. Der Mieter kann die früheren Kündigungstermine wahrnehmen, muss es aber nicht. So kann er aus dem Mietvertrag früher aussteigen, wenn dies wirtschaftlich notwendig wird. Der Vermieter bleibt mindestens fünf oder zehn Jahre gebunden. Das Ganze lässt sich mit echten Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters optimieren.
Rohbaumiete ist Out
Verlangen Sie den ausgebauten Zustand der Räume. Der Ausbau durch den Mieter ist ein enormer Kostentreiber und bringt zusätzlich Aufwendungen für Unterhalt und Reparatur des Ausbaus für den Mieter mit sich. Laut Büromarkt-Studie von Jones Lang Isabelle verlangen heute 65% der Büronutzer ausgebauten Zustand statt Rohbau. Ebenso abzulehnen ist die Umstellung vom normalen Mietvertrag auf Rohbaumiete. Ein bisher ausgebautes Mietobjekt wird neu als "Rohbau" bezeichnet. Was auf den ersten Blick wie eine Formalität ausschaut, löst in Tat und Wahrheit Mehrkosten von rund 15 - 20 % der Nettomiete zulasten des Geschäftsmieters aus, da er plötzlich für den Unterhalt des Ausbaus aufkommen soll.
Gemeinschaft – wer haftet? | Oktober/November 2016
Gemeinschaftlich mieten – beliebt auch bei der Geschäftsmiete. Etwa bei Beratern, Ärzten, Therapeuten, Startups und Pop-up-Stores. Wenn Sie sich mit anderen zusammenschliessen, um ein Büro oder eine Ladenfläche zu mieten, bilden Sie – auch ohne es zu wissen oder zu wollen – eine einfache Gesellschaft und werden Solidar­mieter.
Wer schuldet die Miete?
Mietverträge sehen bei gemeinschaftlicher Miete in der Regel die solidarische Haftung vor. Diese kann sich auch aus den Umständen ergeben. Der Ver­mieter kann so einen Einzelnen für den ganzen Mietzins samt Nebenkosten haftbar machen. Das wird der Vermieter etwa dann tun, wenn ein Ge­meinschaftsmieter zahlungsunfähig wird. Der sol­vente Mieter haftet dann nach dem Prinzip „Den Letzten beissen die Hunde“. Wer das nicht will, muss im Mietvertrag als Teilschuldner erscheinen mit festgelegtem Anteil.
Interne Aufteilung
Wie die Mietkosten untereinander aufgeteilt werden, sollen die Gemeinschaftsmieter in einer internen Vereinbarung regeln. Denn ohne solche Abrede gilt intern das Verhältnis nach Köpfen. Das entspricht nicht immer dem Willen der Mieter. Belegt etwa ein Gemeinschaftsmieter mehr Fläche und nutzt er in­tensiver die gemeinschaftliche Infrastruktur, so drängt sich ein anderer interner Verteilschlüssel auf.
Kündigung – genügt eine Unterschrift?
Der Mietvertrag kann nur von allen Mietern gemein­sam gekündigt werden. Will ein einzelner Mieter aus dem Vertrag entlassen werden, müssen alle Ver­tragsparteien – auch der Vermieter – damit einver­standen sein und den Vertrag mit einer entspre­chenden Vereinbarung anpassen. Da der Mietver­trag zusammen unterschrieben wurde, können die Parteien auch nur gemeinsam kündigen. Denkbar ist aber, das Recht zur Teilkündigung ausdrücklich im Vertrag mit dem Vermieter zu vereinbaren.
Untermiete als Alternative
Anstelle der Gemeinschaftsmiete gibt es die Mög­lichkeit der Untermiete. Einer der Mieter wird dann Partei des Hauptmietvertrages, die andere Mietpartei wird Untermieter. Für den Ausstieg des Un­termieters braucht es das Einverständnis des Ver­mieters nicht, da grundsätzlich nur der Mieter dem Vermieter gegenüber haftet.
Im Mietvertrag Anteile der Gemeinschaftsmieter an der Haftung festlegen (Teilschuldnerschaft)
Internes Verhältnis regeln
Alleiniges Kündigungsrecht der Gemeinschafts-mieter vereinbaren
Vermietung von Stockwerkeigentum | November/Dezember 2015
Stockwerkeigentum als Renditeobjekt ist im Aufwind. Wer Geschäftsflächen vom Stockwerkeigentümer mietet, hat auf Fallstricke zu achten.
Der Stockwerkeigentümer ist in der Nutzung seiner Räume grundsätzlich frei. Das Recht zum selbständigen Gebrauch gestattet es dem Stockwerkeigentümer auch, seine Räume zu vermieten. Dieses Recht ist aber in mehrfacher Hinsicht eingeschränkt.
Was im Stockwerkeigentum für den Bestand der Liegenschaft erforderlich ist, zählt zum Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören zum Beispiel das Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und Lift. Die Vermietung solcher Flächen kann somit nur durch alle Stockwerkeigentümer erfolgen und nicht durch einen Einzelnen. Verspricht ein Stockwerkeigentümer dem Mieter die Nutzung an gemeinschaftlichen Teilen ohne Zustimmung der Gemeinschaft, so kann der Mieter dies nicht durchsetzen, sondern ist auf Schadenersatz gegen seinen Vermieter beschränkt.
Ausnahmsweise kann an gemeinschaftlichen Teilen ein ausschliessliches Nutzungsrecht einem Einzelnen eingeräumt werden, zum Beispiel an Parkplätzen, Dachterrassen etc. Ein einzelner Stockwerkeigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht zusteht, kann dieses vermieten. Der Geschäftsmieter soll im Begründungsakt oder im Verwaltungs- und Nutzungsreglement vor Abschluss des Mietvertrages nachsehen, ob der vermietende Stockwerkeigentümer tatsächlich das zugesicherte Sondernutzungsrecht am Mietobjekt hat.
Weniger Rechte als gedacht
Der Umfang des möglichen Gebrauchsrechtes des Mieters ist bei Stockwerkeigentum eingeschränkter als bei Alleineigentum. So ist der Mieter an die Regelungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft gebunden. Er kann keine Rechte beanspruchen, die der Vermieter aufgrund des Stockwerkeigentums nicht weitergeben kann. Beispiel: Der Geschäftsmieter will die Eingangstüre streichen. Der Vermieter stimmt zu, hat darüber aber gar kein Verfügungsrecht weil Gemeinschaftseigentum vorliegt. Ein weiteres Beispiel: Der Mietvertrag erlaubt eine Musikschule, während das Reglement den Musikunterricht verbietet. In solchen Fällen riskiert der Mieter den Verlust der im Mietvertrag zugesicherten Rechte und kann nur noch Schadenersatz verlangen.
Prüfen, ob Alleineigentum oder Stockwerkeigentum vorliegt. Eine Anfrage beim Grundbuchamt genügt dazu.
Bei Stockwerkeigentum Nutzungsreglement, Begründungsakt und Hausordnung konsultieren.
Drei Gründe für tiefere Miete | September/Oktober 2015
Der Mietzins richtet sich bei Geschäftsmieten in der Regel nach der Teuerung. Diese ist rückläufig. Die Folge: tiefere Miete. Der Rohbaumieter sollte zudem prüfen, ob er nicht auch für den eigenen Ausbau Miete bezahlt. Oft besteht auch aufgrund von Mängeln ein Herabsetzungsanspruch.
Kleine Einsparung wegen negativer Teuerung
Die Jahresteuerungen liegen im Minus: 2012 -0.7 Prozent, 2013 -0.2 Prozent, 2014 0.0 Prozent, 2015 (bis August) -0.5 Prozent. Ergibt immerhin 1.4 Prozent Senkungsanspruch bei indexierter Geschäftsmiete. In einem Jahr macht dies kaum viel aus, doch die Senkung wirkt auf die ganze verbleibende Laufzeit des Vertrages. Viele kleine Summen ergeben eine Grosse. Der Senkungsanspruch muss schriftlich eingefordert werden.
Ein Ablauf der Vertragsdauer schenkt ein
Endet die feste Laufzeit eines unbefristeten Vertrages und kündet keine der Parteien, so kann jede Seite eine Anpassung der Miete verlangen. Dabei wird der Referenzzinssatz ausnahmsweise berücksichtigt. Verglichen wird der Stand des Referenzzinses bei Beginn und bei Ende der festen Vertragsdauer. Bei einem seit fünf Jahren laufenden Mietvertrag hat der Geschäftsmieter satte 13 Prozent Senkungsanspruch zugute (ohne Verrechnungsansprüche des Vermieters). Der Mieter muss die Herabsetzung unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist auf den erstmöglichen Kündigungstermin hin verlangen. Schlaue Geschäftsmieter stellen zuerst das Herabsetzungsbegehren und verhandeln dann aus einer Position der Stärke um die Vertragsverlängerung.
Mietsenkung wegen Rohbau
Bei Rohbau wird die Grundstruktur vom Vermieter errichtet und der Rest vom Mieter erstellt. Weil der Mieter damit eine Aufgabe des Vermieters übernimmt, muss der Mietzins zum Ausgleich tiefer angesetzt sein als bei ausgebauten Zustand. So will es zwingend das Mietrecht. Ein Vermietertrick ist es, diese Mietverbilligung nicht zu gewähren und denselben Mietzins bei Rohbau wie bei ausgebautem Zustand zu verlangen. In einem solchen Fall kann der Mieter eine Mietzinssenkung verlangen, deren Höhe sich an seinen Aufwendungen für Einbauten und Reparaturen orientiert.
Mietzinssenkung wegen Mängeln
Jeder Mangel, der den Mieter im Gebrauch der Mietsache einschränkt, berechtigt grundsätzlich zu einer Mietzinsherabsetzung. Es sind eine Vielzahl von Mängeln denkbar, gerade bei grösseren komplexen Gewerbebauten – unzureichende Heizung, Belüftung oder Kühlung, übermässige Feuchtigkeit, schlechter Geruch, defekte Apparate, mangelhafte Hauswartung, Asbest etc. Aufgrund solcher Mängel darf der Mieter Behebung und eine Mietzinsherabsetzung fordern, bis die Mietsache wieder einwandfrei ist. Auch dies kommt einer Mietzinssenkung gleich.
Teure Mietkaution in der Schweiz | Juni/Juli 2015
Neben Mietzinsen und Nebenkosten belasten hohe Depots und Sicherheiten das Budget der Mieter
No Limits bei Geschäftsräumen
Für Wohnungen darf der Vermieter laut Gesetz maximal drei Monatsmieten als Kaution verlangen. Bei Geschäftsmiete gibt es keine Obergrenze. Vermieter verlangen bis zu sechs Monatsmieten, meist als Bankgarantie oder gesperrtes Bankkonto (Mietzinsdepot). Das ist zu viel. Drei Monatsmieten als Sicherheit reichen aus, denn der Vermieter von Geschäftsräumen hat zusätzlich noch ein gesetzliches Pfandrecht an der gesamten Einrichtung.
Einzahlung nur auf Konto des Mieters
Leider landet das Mietzinsdepot häufig auf einem Konto des Vermieters. Das ist unzulässig. Der Mieter soll die Sicherheit deshalb ausschliesslich auf ein Mietkaution-Bankkonto einzahlen, das auf seinen Namen lautet. Der Vermieter kann auf dieses Konto nur mit Zustimmung des Mieters zugreifen.
Nach dem Auszug des Mieters ist die Kaution freizugeben, wenn der Vermieter keine Forderungen mehr hat. Verweigert der Vermieter die Auszahlung, so kann der Mieter entweder Klage erheben oder ein Jahr warten. Macht der Vermieter in diesem Jahr keinen Anspruch geltend, darf der Mieter von der Bank die Freigabe des Geldes verlangen
Wer als Mieter nicht flüssig genug ist, kann auf eine Versicherung für die Mietkaution zurückgreifen. Der Haken: Gratis ist das natürlich nicht. Neben einer Grundgebühr fallen Jahresprämien bis zu 5% der Kautionssumme an. Bei einer Kaution von 100‘000 Franken zahlt der Mieter in zehn Jahren rund 50‘000 Franken Prämien.
Ein weiterer Nachteil: Wird diese Versicherung vom Vermieter beansprucht, etwa wegen Beschädigung der Mieträume, so nimmt die Kautionsversicherung umgehend Regress auf den Mieter. Nicht der Mieter sondern der Vermieter wird versichert, auf Kosten des Mieters
Wer als Geschäftsmieter Geld sparen will, soll mit dem Vermieter hart um die Höhe der Kaution verhandeln. Mehr als drei Monatsmieten sind out.
Eine Kautionsversicherung nur dann abschliessen, wenn die Liquidität für eine Bankgarantie oder für ein Mietzinsdepot nicht vorhanden ist. Allenfalls kann ein Kredit günstiger sein.
Nebenkosten: Dörfs es bitzeli meh si? | April/Mai 2015
Nicht wie raus aus den teuren Mietverträgen | Januar/Februar 2015
Wende am Markt. Während Wohnungen in den grösseren Städten weiter Mangelware sind, zeigt die Entwicklung bei Büros und Gewerbeflächen in die andere Richtung. Die Leerstandsquote hat schon 10 % überstiegen.
Blieben die Mieten bis 2013 relativ stabil, beginnen nun die Preise nachzugeben. Anbieter, die bisher Leerstände in Kauf nahmen, sind zu Konzessionen bereit. Laut Experten dürfte rund die Hälfte der aktuell auf dem Markt angebotenen Flächen nicht mehr dem heutigen Niveau entsprechen. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Mieten weiter nachgeben werden. Good News bei der Neuanmietung. Doch was tun, wenn der laufende Mietvertrag erst in mehreren Jahren endet?
Ausstieg durch Verhandlung
Der vorzeitigen Auflösung wird der Vermieter im heutigen Umfeld kaum zustimmen, ausser er erhält eine angemessene Abschlagszahlung. Mit Hinweis auf die sinkenden Mieten und die Gefahr des Leerstandes bei Vertragsablauf könnte mancher Vermieter zu Konzessionen beim Mietzins bereit sein. Finden Sie heraus, zu welchem Preis der Vermieter leerstehende Flächen in Ihrem Gebäude anbietet. Verlangen Sie die Reduktion Ihrer Miete auf diesen Stand. Weshalb soll der Bestandsmieter mehr zahlen als der Neumieter? Wenn Sie Fairness und Gleichbehandlung verlangen, wird der Vermieter vielleicht dafür Gehör haben. Probieren geht über Studieren.
Ein Gewerbebetrieb verlagerte den Betrieb und verlässt das bisherige Mietobjekt. Für die Gewerbefläche findet sich kein Nachmieter. Der Vermieter lehnt die frühere Auflösung des Mietvertrages ab, denn dieser läuft noch für vier Jahre. Darauf greift der Mieter zu harten Bandagen: Zuerst bombardiert er den Vermieter mit Reklamationen wegen Mängel und verlangt deren Reparatur. Gerade in älteren Gebäuden finden sich genug Macken. Dann stellt der Mieter die Mietzahlungen ein und erklärt Verrechnung mit seinen Forderungen wegen Mängeln. Der Vermieter steckt im Dilemma. Das Druckmittel der Kündigung fehlt ihm, denn der Mieter ist bereits ausgezogen. Für den Mietzins muss er einen Prozess führen, der wegen den Gegenforderungen des Mieters mehrere Jahre dauern wird. Dazu muss der Vermieter dem Gericht für die Prozesskosten Vorschuss leisten, und seinen Anwalt bezahlen. Keine feine Methode, aber effektiv. Nur finanzkräftige Vermieter verfügen über genügend finanzielle Mittel, um jahrelang auf die Miete zu warten (pikanterweise wird der Geschäftsmieter in diesem Fall von einer Vermieterkanzlei vertreten).
Ausstieg oder zumindest Mietreduktion durch Verhandlung versuchen.
Vorzeitiger Auszug und Verrechnung der Miete mit Forderungen aus Mängeln erzeugen grossen Druck auf den Vermieter.
Umsatzmiete – Fluch oder Segen | Oktober 2014
Im Detailhandel, in der Gastronomie und in der Hotellerie ist die Umsatzmiete weit verbreitet. Sie erlaubt Varianten der Mietzinsgestaltung und der Vertragsauflösung, die noch zu wenig genutzt werden.
Für den Vermieter ist die Umsatzmiete von Vorteil, da er bei geschäftlichem Erfolg des Mieters ohne zusätzliche Investitionen einen Mietzins erhält, der allenfalls über dem Marktniveau liegt. Für den Mieter hat die Umsatzmiete den Vorteil, dass sich die Miete im Falle eines Umsatzrückganges seiner Ertragslage anpasst.
Reine Umsatzmiete ist selten. Der Vermieter besteht meist auf einer Mindestmiete, die unabhängig vom Umsatz geschuldet ist. Der Mindestmietzins unterliegt regelmässig der Indexierung, sodass sich dieser Anteil in der Regel noch erhöht. Die Mindestmiete sollte auch bei Flaute noch bezahlbar sein. Hier ist Realismus gefragt. Der Mieter hat deshalb den Fokus in erster Linie auf eine möglichst tiefe Mindestmiete und erst danach auf die Höhe des Umsatzanteils zu richten. Besser eine günstige Mindestmiete als ein tiefer Prozentsatz bei der Umsatzmiete.
Höhe der Umsatzmiete
Es gibt keine Minimal- oder Maximalsätze. Der Prozentsatz variiert je nach Branche, Standort und Verhandlungsgeschick der Parteien. Im Einzelhandel sind 3 - 7% (etwas höher in Shopping Centers), Warenhäuser 3 - 5%, für die traditionelle Restauration 6 - 9%, Fastfood bis 14% gebräuchlich. Der Mieter muss daran denken, dass mehr Umsatz nicht zwingend mehr Gewinn bedeutet.
Zudem ist eine degressive Umsatzmiete sinnvoll. Der den Mietzinsanteil bestimmende Prozentwert sinkt bei Erreichen eines bestimmten Umsatzes. Denn der Geschäftsinhaber (Mieter) soll für seinen guten Einsatz «belohnt» werden. Wenn der Vermieter solche Ansprüche nicht akzeptiert und auf hoher Rendite beharrt, wird er viele Mieterwechsel und schlimmstenfalls den Konkurs des Mieters in Kauf nehmen müssen.
Vorzeitiges Ausstiegsrecht des Mieters
Das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters bei Unterschreitung eines Minimalumsatzes ist nicht nur bei erkennbaren Risikostandorten empfehlenswert. Sonst bleibt der Mieter während der ganzen Laufzeit des Vertrages an einen für seinen Betrieb unrentablen Standort gefesselt. Und dem Vermieter ist auch nicht gedient, da er nur die Mindestmiete erhält.
Auf die Mindestmiete kommt es an. Dafür lohnt es sich mit Ausdauer zu verhandeln.
Vorzeitiges Ausstiegsrecht des Mieters bei tiefem Umsatz fordern.
Pop-up-Shop | Juli/August 2014
Leerstandsabzug bei Heiz- und Nebenkosten | Mai 2014
Frage eines Mitgliedes: Nach dem Auszug weiterer Nachbarn bin ich der einzige Mieter im Bürohaus. Die restlichen Etagen stehen leer. Ich befürchte, dass meine Heizkosten steigen, weil der Vermieter die Räume unten und oben nicht mehr beheizt. Ist dies so hinzunehmen?
Überangebot an Geschäftsräumen
Landesweit kommen in den nächsten Jahren rund 700‘000 Quadratmeter neue Bürofläche auf den Markt, davon über 300‘000 allein im Wirtschaftsraum Zürich. Noch dramatischer ist das Überangebot bei Industrie- und Gewerbegebäuden. Vermehrt sind Geschäftsmieter mit Leerständen in der Mietliegenschaft konfrontiert und sie fragen sich, was für Auswirkungen das auf die Heiz- und Nebenkosten hat.
Heizkosten: Die leer stehenden Flächen werden nur zu zwei Dritteln gewichtet, wenn der Vermieter belegen kann, dass bloss soweit geheizt wird, wie für die Vermeidung von Frostschäden nötig. Steht also die Hälfte eines Gebäudes leer, so hat der Vermieter 2/3 der hälftigen Heizkosten, d.h. 1/3 der Gesamtheizkosten, selber zu tragen. Existieren Ablesegeräte, so zählt der konkrete Verbrauch. Erhöhen sich allerdings Ihre Heizkosten massiv im Vergleich zu Vorjahren, weil in den anderen Etagen nicht geheizt wird, so kann sich unseres Erachtens auch bei Ablesegeräten eine teilweise Überwälzung der Mehrkosten auf den Vermieter rechtfertigen.
Übrige Nebenkosten: Hier gilt es zu differenzieren. Stehen in einer Liegenschaft drei von zehn Objekten leer, muss der Vermieter 3/10 des Gartenunterhalts übernehmen (falls der Verteilschlüssel auf die Zahl der Objekte und nicht die Flächen abstellt). Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, das Risiko des Leerstandes zu tragen. Geht es jedoch um die Kehrichtgebühren, die nach Verbrauch erhoben werden, kann der Vermieter diese vollumfänglich auf die Mieter im Objekt verteilen. Beim Leerstand entsteht diese Gebühr ja nicht.
Viele Nebenkostenpositionen werfen in diesem Zusammenhang beim Leerstand Fragen auf. Was ist mit den Kosten für den Lift, Allgemeinstrom, Hauswartung etc.? Darf ein Verteilschlüssel im Zusammenhang mit einem Leerstand verändert werden, wie das manchmal Mietverträge vorsehen? Es lohnt eine Prüfung jedes einzelnen Postens mit dem Grundsatz, dass der Mieter nicht das Risiko für den Leerstand trägt.
Bei Leerstand Nebenkosten-Abrechnung besonders sorgfältig prüfen
Verteilschlüssel muss sachgerecht sein, auch wenn vom Vermieter bestimmbar
Formular Anfangsmietzins – auch für Geschäftsräume? | März 2014
Sprengstoff Dübellöcher | Januar 2014
Kautionsversicherung - eine teure Angelegenheit | Dezember 2013
Rauswurf trotz Verlängerungsrecht | Oktober/November 2013
Die Zeit der Renditenmaximierung will nicht zu Ende gehen. Jüngstes Beispiel ist der Rechtsstreit zwischen der Warenhaus-Kette Manor und der Hauseigentümerin Swiss Life um das Oscar-Weber-Warenhaus an der Zürcher Bahnhofstrasse. Es geht darum, ob ein Verlängerungsrecht mit überrissenen Mietzinsforderungen zunichte gemacht werden kann. Eine Frage, die für Geschäftsmieter existenziell ist.
Die Warenhaus-Kette Manor soll ihr Flaggschiff an der Bahnhofstrasse Zürich nach 30 Jahren räumen. Dies trotz einer Option von Manor auf Verlängerung um fünf Jahre. Die Vermieterin Swiss Life machte Manor eine Offerte mit einem Mietzins, der für das Warenhaus nicht mehr tragbar ist. Manor wirft dem Hauseigentümer vor, deren Angebot zähle nicht als echte Offerte. Viele Geschäftsmieter stehen vor identischer Situation.
Verlängerungsrecht – der Teufel steckt im Detail
Konflikte entstehen, wenn der Vermieter bei der Vertragsverlängerung den Mietzins laut Mietvertrag erhöhen darf. Zankapfel ist die Festlegung des zukünftigen Mietzinses. Dabei kommt es darauf an, ob der Mietvertrag auf Orts- und Quartierüblichkeit oder auf die Marktmiete verweist.
Mit Orts- und Quartierüblichkeit ist der Quervergleich mit mindestens fünf identischen Objekten gemeint. Abgestellt wird auf aktuell laufende Mietverträge, was günstige Altmieten einschliesst.
Anders die Marktmiete. Darunter ist der Mietzins von Neuabschlüssen gemeint. Relevant sind dabei konkrete Verträge und nicht Preise in Inseraten, welche oft blosse Wunschvorstellungen der Vermieter wiedergeben.
Heisse Luft oder durchsetzbarer Anspruch?
Die Vertragsverlängerung kommt zustande, wenn der zukünftige Mietzins bestimmbar ist. Was orts- und quartierüblich ist, hat das Bundesgericht klar definiert. Der zukünftige Mietzins nach diesen Kriterien ist somit bestimmbar. Auch der marktübliche Mietzins lässt sich mit Gutachten und Statistiken feststellen. Weil der Vermieter die Forderung nach höherer Miete aufstellt, trägt er die Beweislast dafür, dass seine Offerte dem abgemachten Kriterium entspricht.
Marktüblicher Preis für gleiche Branche oder Luxusmieter?
Swiss Life argumentiert, mit kleineren Shops (sprich Luxusuhren und Markentextilien) und Büros seien höhere Mietzinse erzielbar als mit einem Warenhaus. Solche Argumente hören auch Fachgeschäfte und Gastro-Betriebe, denen der Mietzins bei Vertragsverlängerung hinaufgeschraubt werden soll.
Juristisch entscheidend ist, ob der Marktpreis für einen gleichartigen Betrieb oder für einen Mieter aus einer anderen Branche gilt. Weil der Mietvertrag durch den Verwendungszweck die Branche festlegt, sollten nur Vergleiche mit Mietern aus der gleichen Branche zulässig sein. Denn die Absicht der Parteien war, eine Erhöhung der Miete auf Marktniveau unter Beibehaltung der bisherigen Nutzung zu ermöglichen, nicht aber, dass der bisherige Mieter mit Konkurrenten aus der Luxusbranche mithalten muss. Das letzte Wort in diesem brisanten Streit haben die Gerichte.
Der Bluff mit den Mietpreisen | September 2013
In Inseraten und im Internet sind überproportional viele teure Büro- und Verkaufsflächen ausgeschrieben. Makler heizen mit zweifelhaften Zahlen die Preise an. Grund genug für Misstrauen bei Angaben zum „marktüblichen“ Mietzins.
Wo liegt der marktübliche Mietpreis?
Wer einen Mietvertrag abschliesst oder verlängert, kann oft nicht beurteilen, welcher Quadratmeterpreis günstig und welcher teuer ist. Vermieter und Makler hausieren häufig mit zweifelhaften Zahlen. So berichtete kürzlich der Tages Anzeiger über Scheinstudien und aggressive Tricks eines bekannten Maklers. Seine Publikationen übertreiben heftig bei den angeblich marktüblichen Mietpreisen. Das schraubt die Mietzinsen in die Höhe, zur Freude des provisionsorientierten Vermittlers. Abhilfe bieten objektive Marktstudien wie von Wüest & Partner, und vertrauenswürdige Makler.
PDF Bericht Tagesanzeiger >
Makler mit Interessenkonflikt
Unsaubere Makler verbergen oft, dass sie im Auftrag des Vermieters handeln. Dann kommt es zu seltsamen Ratschlägen an Mietinteressenten, etwa das Objekt im abgenutzten Zustand zu übernehmen. Doch die Sanierung wäre Aufgabe des Vermieters. Muss der Mieter dafür aufkommen, so ist das rechtlich nicht haltbar. Inserierte Mietzinse erweisen sich durch Mehrkosten als Mogelpackungen.
Ebenso fragwürdig ist die zunehmende Unsitte gewisser Vermittler, vom Mietinteressenten zuerst eine Pauschale für ihre „Arbeit“ zu fordern. Angeblich für die Prüfung der Solvenz des Mieters oder für Konzepte des Mieterausbaus. Damit wird der Mieter geschröpft, bevor der Makler seine Arbeit erbracht hat, nämlich ein Objekt zu vermitteln.
Mogelpackung Rohbaumiete
Manipuliert werden Mietpreise sodann mit fiktivem Rohbau. Das bedeutet die Abwälzung der Unterhaltskosten auf den Mieter mit der Begründung, der Mieter werde individuell ausbauen oder übernehme die Einbauten, daher liege Rohbau vor. In Wirklichkeit werden normal ausgebaute, aber heruntergekommene Räume vermietet. Auch hier führt die Überwälzung der Erneuerung auf den Mieter zur Verfälschung des Mietzinses. Nach Addition der Sanierungs- und Unterhaltskosten erweist sich das Mietobjekt schliesslich als teurer wie Vergleichsobjekte.
Eigene Internet-Recherchen zur Marktmiete.
Zweitmeinung zur Marktmiete einholen.
Seriöse Makler wählen. Wir geben Ihnen Empfehlungen und Tipps.
Vorsicht bei der Rohbaumiete.
Einbruch – Wer haftet? | Juni/Juli 2013
Bei Einbruch in Geschäftsräume kommt es zwischen Eigentümer und Geschäftsmieter regelmässig zu Meinungsverschiedenheiten. Unklar ist häufig, wer nach einem Einbruch für welche Schäden aufkommt.
Das Mietobjekt ist vom Vermieter in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten. Wenn Einbrecher Türen, Fenster oder sonstige bauliche Einrichtungen demolieren, hat grundsätzlich der Vermieter für den Schaden aufzukommen. Was der Mieter selber einbaut, etwa der Safe, liegt dagegen im Verantwortungsbereich des Mieters.
Unsorgfältige Mieter können nach einem Einbruch zur Kasse gebeten werden, wenn sie es unterliessen, angemessene Vorsichtsmassnahmen zu ergreifen. Türen und Fenster müssen nach Betriebsschluss verschlossen werden. Vorschnell kann der Vermieter allerdings nicht Schadenersatz verlangen. Der Geschäftsmieter muss nur bezahlen, wenn ihm eine Nachlässigkeit nachgewiesen werden kann.
Überwälzung der Einbruchsschäden als kleiner Unterhalt?
Die Beseitigung von Einbruchsschäden versuchen Vermieter manchmal als kleinen Unterhalt auf den Mieter zu überwälzen. Je nach Vertrag sind das Pauschalen von CHF 100 - 200 oder 1% der Jahresmiete. Prozentklauseln sind jedoch unzulässig. Zudem ist in der Regel ein Fachmann nötig, was nie unter kleinen Unterhalt fällt.
Hat der Geschäftsmieter eine Einbruchversicherung abgeschlossen, die auch Gebäudeschäden abdeckt, verlangen Vermieter oft, dass die Versicherung des Mieters zahlt. Streng genommen darf der Mieter dafür nicht zur Kasse gebeten werden, weil der Vermieter für die Gebäudeschäden haftet. Ausserdem kennen viele Versicherungen ein Bonussystem und Selbstbehalt. Der Vermieter müsste dem Mieter zumindest den Bonusverlust bzw. den Selbstbehalt ersetzen.
Hände weg von Selbsthilfe
Werden Schäden nach einem Einbruch vom Vermieter nicht zeitnah behoben, soll der Mieter den Vermieter zur Behebung auffordern. Nützt dies nichts, ist der Mietzins beim Gericht zu hinterlegen. Wer stattdessen selber Handwerker aufbietet, bekommt sein Geld nur schwer vom Vermieter zurück.
High Tech mit Tücken
Bevor auf eigene Kosten eine Alarmanlage eingebaut wird, ist unbedingt die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen. Dann kann der Mieter beim Auszug eine Entschädigung verlangen. Ohne schriftliche Zustimmung geht die Investition verloren und die Einrichtungen müssen auf Verlangen des Vermieters sogar auf eigene Kosten ausgebaut werden.
Geschäftsmieter dürfen den Nachfolger selber bestimmen | April/Mai 2013
Beim Verkauf des Betriebes soll oft der Mietvertrag auf den Nachfolger übergehen. Dies kann der Geschäftsmieter beim Vermieter gegen dessen Willen durchsetzen.
Als Geschäftsmieter können Sie den laufenden Mietvertrag auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann sich dem Mieterwechsel nicht grundlos widersetzen. Dieses Privileg besitzt nur der Geschäftsmieter, nicht der Wohnungsmieter.
Der übernehmende Mieter muss den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten unverändert übernehmen. Anspruch auf eine Anpassung der Konditionen haben weder der Nachfolger noch der Vermieter. Häufig wünscht der Nachfolger eine längere Laufzeit. Mancher Vermieter ist dazu bereit, wenn die Miete etwas angehoben wird. Ob Klauseln, die eine Verlängerungsoption nur für den alten Mieter gelten lassen wollen, gültig sind, ist umstritten.
Wenige Verweigerungsgründe des Vermieters
Der Vermieter kann den Mieterwechsel ablehnen, wenn der neue Mieter kreditunwürdig ist oder sich die Miete nicht leisten kann. Ein Mietzins bis 30% des Umsatzes wird als verkraftbar angesehen. Eine identische Zahlungskraft des Nachfolgers im Vergleich zum bisherigen Mieter darf nicht gefordert werden. Ein anderer Verweigerungsgrund ist der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache durch den Nachfolger. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, muss der bisherige Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen.
Bedenkzeit des Vermieters
Der Nachfolger ist umfassend vorzustellen mit Jahresrechnung, Auszügen aus Betreibungs- und Handelsregister, Bewilligungen etc. Bei kompletter Dokumentierung genügt eine Bedenkzeit von vier Wochen.
Für den Mietzins haften der bisherige und der neue Mieter vorläufig solidarisch. Dieser Zustand dauert bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis ordentlich endet (gemäss Vertrag oder Gesetz), jedoch besteht er für höchstens zwei Jahre. Der abtretende Mieter hat dafür zu sorgen, dass er seine Sicherheit spätestens nach zwei Jahren zurückerhält.
Umfassend über den Nachfolger informieren
Never take a no as an answer. Verhandeln Sie bei Widerstand des Vermieters.
Rechte des Mieters beim Umbau der Liegenschaft | Februar/März 2013
Umbauarbeiten in Liegenschaften sind für die verbleibenden Geschäftsmieter mit viel Ärger und Immissionen verbunden. Was muss sich der Geschäftsmieter eigentlich bei einem Umbau gefallen lassen?
Die Rechte des Mieters stützen sich auf Art. 260 OR: „Der Vermieter kann Erneuerung und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben vorbehalten.“
Zumutbarkeit des Umbaus
Umbauarbeiten, welche dem Mieter den Gebrauch der Mietsache erheblich erschweren oder verunmöglichen, sind unzumutbar. Je sensibler der Betrieb auf Immissionen reagiert, umso strenger die Anforderungen an die Zumutbarkeit. Einer Arztpraxis oder einem Labor sind Umbauarbeiten mit erheblichen Immissionen generell nicht zumutbar.
Gefährden Umbauten die Gesundheit von Angestellten (z.B. bei Asbestsanierung) oder sind sie unvereinbar mit Betriebsbewilligungen, sind sie unzumutbar.
Baustopp nach Kündigung
Unerlaubt sind Renovationsarbeiten im gekündigtem Mietverhältnis. Will ein Geschäftsmieter die Umtriebe und Störungen eines Umbaus nicht in Kauf nehmen, so kann er den Mietvertrag kündigen. Dann muss der Vermieter mit dem Umbau bis zum Auszug des Geschäftsmieters zuwarten. So hat ein Mieter die Möglichkeit, sich einem angekündigten Umbau zu entziehen, indem er kündigt.
Umbau ausserhalb der Mieträume?
Gewiefte Vermieter stellen sich auf den Standpunkt, nach einer Kündigung des Mieters dürfen sie nur dessen Mieträume nicht umbauen. In den übrigen Teilen Gebäudes seien Umbauarbeiten dagegen gestattet. Das wird aber von Mieterseite bestritten. Wenn der Mieter im gekündigten Mietverhältnis ernsthaft beeinträchtigt wird, so sind Umbauten auch ausserhalb der Mieträume unzulässig.
Tretmine „Saldovereinbarung“
Obschon das Gesetz den Mietern Anspruch auf Herabsetzung der Miete und auf Schadenersatz gibt, wird versucht, diese Ansprüche auszuhebeln. So präsentieren Vermieter Vereinbarungen im Voraus, worin die Dauer und die Intensität der Umbauarbeiten kleingeredet und die Forderungen des Mieters mit einer Saldoklausel erledigt werden. Solche Mogelpackungen sind rundweg abzulehnen. Die Dauer und Intensität eines Umbaus stehen erst nach dessen Abschluss fest.
Trendwende im Büromarkt – Chancen für Geschäftsmieter | Januar 2013
Die Bautätigkeit für neue Büro- und Gewerbeflächen läuft auf Hochtouren, und die Projektpipeline ist gut gefüllt. Werden alle Vorhaben realisiert, kommen in den nächsten Jahren neue Geschäftsflächen im Umfange von deutlich mehr als der Hälfte der heute verfügbaren Flächen auf den Markt. Diese beträchtliche Ausweitung des Angebots an modernen Gebäudeflächen wird die bestehenden Mietzinsen unter Druck setzen und führt bereits heute zu einer verbesserten Verhandlungsposition der Mieter. Die Leerflächen nehmen zu und die Mieten stagnieren oder sinken bereits.
Sowohl bei Erneuerung eines laufenden Mietvertrages als auch beim Neuabschluss lohnt sich die Markterkundung. Wie hoch ist die Vergleichsmiete? Bieten andere Gebäude besseren Ausbaustandard? Prüfen Sie die Angebote auf www.homegate.ch. Vermehrt gewähren die Vermieter zudem monetäre Anreize wie beispielsweise die Finanzierung von Mieterausbauten oder mietfreie Perioden. Sie müssen bloss danach fragen.
Mietende ist nicht Auszugstermin
Nähert sich der Mietvertrag seinem Ende oder wird eine Verlängerungsoption fällig, so verhandeln Sie hart um die neue Miete. Mieterhöhung ist out bei stagnierenden oder sinkenden Mietpreisen. Und keine Angst vor dem Enddatum des Mietvertrages. Auch bei befristeten Verträgen hat der Mieter das Recht auf Erstreckung des Mietvertrages. Das Erstreckungsgesuch muss spätestens 60 Tage vor Ablauf des Mietvertrages bei der Schlichtungsbehörde gestellt werden. Als Geschäftsmieter stehen Sie daher nicht mit dem Rücken zur Wand, wenn es um die Erneuerung eines laufenden Vertrages geht.
Wer lange verhandelt, gewinnt
Nehmen Sie sich Zeit. Überdauern die Verhandlungen den Endtermin des Mietvertrages, so kommt ein neuer unbefristeter Mietvertrag zu Stande. Und zwar zu bisherigen Bedingungen. Dann kann der Vermieter praktisch nicht mehr kündigen. Eine Ertragssteigerungskündigung ist beim derzeit historisch tiefen Referenzzinssatz kaum denkbar. Demgegenüber steht Ihnen als Geschäftsmieter die Kündigung auf die ortsüblichen Termine mit sechsmonatiger Frist zur Verfügung, wenn sich der befristete Mietvertrag in ein unbefristetes Vertragsverhältnis gewandelt hat.
Wissen gewinnt. Machen Sie den Quervergleich mit anderen Objekten.
Spielen Sie auf Zeit.
Kleiner Unterhalt – Vermieter wälzen Millionen auf die Mieter ab | Oktober/November 2012
Rettungsringe in Krisenzeiten | Mai/Juni 2012
Die Umsätze im Einzelhandel gehen fast überall zurück. Der Kostenfaktor Mietzins wird zum Problem. In schlecht positionierten Einkaufszentren suchen Ladenbesitzer deshalb verzweifelt den Ausstieg aus langfristigen teuren Mietverträgen.
Verträge sind zu halten
Wer im Würgegriff langfristiger Mietverträge steckt, ist gebunden. Die Gerichte lehnen ein ausserordentliches Kündigungsrecht des Mieters wegen Geschäftseinbruch und Rezession weitgehend ab. Nach Meinung der Gerichte muss der vorsichtige Geschäftsmieter das Auf und Ab der Wirtschaft bei der Aushandlung der Vertragsbedingungen berücksichtigen.
Ausstiegs-Chance bei laufendem Mietvertrag
Wer langfristig gebunden ist, kann die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gegen eine Abschlagszahlung vorschlagen. Realisiert der Vermieter das Risiko eines Konkurses des Mieters, so entlässt er diesen eher gegen eine Pauschale. Hier hilft oft eine Bestätigung der Revisionsstelle des Mieters über dessen kritische Finanzlage. Als Alternative kann vom Vermieter eine Mietzinsreduktion während der Krise mit einem Besserungsschein für die hoffentlich wieder eintretende Aufschwungzeit vereinbart werden.
Exit-Klausel: Ein Muss bei neuen Verträgen
In einen langjährigen neuen Geschäftsmietvertrag gehört ein vorzeitiges Auszugsrecht des Mieters. Niemand kann in der heutigen schnelllebigen und wechselhaften Zeit die Entwicklung einer Firma in fünf oder gar zehn Jahren voraussagen. Der Vermieter stimmt einer Exit-Klausel umso rascher zu, als er eine Entschädigung vom Mieter im Falle eines vorzeitigen Ausstiegs erhält.
Projektgesellschaft verwenden
Zur Risikoreduktion kann für grössere Geschäftsmietverträge eine sogenannte Projektgesellschaft verwendet werden, deren Aufgabe einzig das Halten des Mietvertrages ist. Die Projektgesellschaft gibt anschliessend das Mietobjekt an die operative Hauptfirma in Untermiete ab. Muss der Geschäftsmieter dereinst vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen, weil die Umsätze einbrechen, kann dieses Untermietverhältnis aufgelöst werden und für die Projektgesellschaft bietet sich der Konkurs an. Das Überleben der Hauptfirma wird damit gesichert.
Ausstieg mit Abschlagzahlung versuchen
Exit-Klausel in neuen Mietvertrag
Versicherungen bei Geschäftsmiete | April 2012
Fehlende Nebenkostenabrechnung - warten zum St. Nimmerleinstag? | Februar 2012
Einige Verwaltungen lassen sich mit der Nebenkostenabrechnung Zeit. Sie liefern diese manchmal Jahre verspätet ab. Dadurch wird die Überprüfung der Abrechnung erschwert. Wer vermag nach Jahr und Tag komplexe Abrechnungen zu kontrollieren? Zudem flattern plötzlich hohe Nachzahlungsforderungen ins Haus. Was soll der Geschäftsmieter bei ausbleibender Nebenkostenabrechnung tun?
Jährliche Abrechnungspflicht
Erhebt der Vermieter Akonto-Beiträge für die Nebenkosten (was die Regel ist), so muss er laut Mietrecht mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erstellen. Diese Pflicht ist zwingend - wenn der Eigentümer oder die Verwaltung der Liegenschaft wechselt, so rechtfertigt dies keine verspätete Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Einzige Ausnahme vom Erfordernis der jährlichen Abrechnung bildet die Pauschalzahlung der Nebenkosten.
Kommt der Vermieter der Verpflichtung zur Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung trotz Mahnung nicht nach, kann der Mieter alternativ oder kumulativ:
Das Begehren auf Rechnungsablage an die Schlichtungsbehörde stellen, verbunden mit der Androhung von Straffolgen (Art. 292 StGB) bei Säumigkeit;
Die Bezahlung einer unbegründeten Nebenkostennachforderung verweigern. Solange der Vermieter keine detaillierte Abrechnung vorlegt, sind die Nebenkosten nämlich weder ausgewiesen noch fällig.
Die Rückzahlung der während der betreffenden Abrechnungsperioden geleisteten Akontozahlungen verlangen. Diesen Betrag mit dem laufenden Mietzins zu verrechnen, birgt allerdings das Risiko der möglichen Zahlungsverzugskündigung.
Die Folgen der fehlenden Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter zu tragen. Er riskiert die Verjährung seiner Forderung fünf Jahre ab Fälligkeit.
Die Passivität des Vermieters kann sich für den Mieter sogar auszahlen. Denn der Vermieter kann den Saldo aus einer Nebenkostenabrechnung nach fünf Jahren nicht mehr beim Mieter einfordern. Innert dieser Frist kann der Vermieter aber die Nachzahlung fordern, weshalb unter Umständen Rückstellungen angezeigt sind.
Untermiete - der Geschäftsmieter als Vermieter | Dezember 2011
Gründe für die Untervermietung gibt es viele: Ungenutzte Räume, Senkung der Fixkosten oder ein "Shop in Shop" zur Aufwertung und Ergänzung des eigenen Ladengeschäfts.
Untervermieter = Vermieter
Die zwingenden Mieterschutzbestimmungen gelten auch zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. D.h. der Hauptmieter muss gegenüber dem Untermieter alle Formalitäten einhalten und dessen Rechte beachten. Er schlüpft in die Rolle des Vermieters. Umgekehrt hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter dieselben Rechte und Pflichten wie ein "normaler" Geschäftsmieter dem Eigentümer gegenüber. Deshalb ist bei der Abfassung des Untermietvertrages grosse Sorgfalt geboten. Vorlagen der Hauseigentümerverbände können eine Orientierungshilfe sein. Bei komplexen Hauptmietverhältnissen ist aber der Fachmann beizuziehen.
Tretminen in der Praxis
Neben- und Betriebskosten sind im Untermietvertrag detailliert aufzuzählen. Ein pauschaler Hinweis auf den Hauptmietvertrag oder eine mündliche Abmachung gelten im Streitfall nicht
Eine Mietzinserhöhung muss der Hauptmieter dem Untermieter mit amtlich genehmigtem Formular anzeigen. Eine automatische Überwälzung von Mietzinserhöhungen im Hauptmietverhältnis auf den Untermieter ist nicht möglich.
Auch bei Kündigungen des Untermietvertrages gelten alle mietrechtlichen Vorschriften: amtliches Formular und Einhaltung von Fristen und Terminen. Der Untermieter kann die Kündigung anfechten und Erstreckung verlangen.
Dem Untermieter stehen bei Schäden und Mängeln sämtliche Mängelrechte gegen den Hauptmieter offen. Dieser ist verantwortlich, dass die Mängel behoben werden. Der Hauptmieter kann sich auch nicht aus der Verantwortung ziehen, indem er auf ein Verschulden des Eigentümers verweist.
Sicherheiten verlangen
Untermieter können viel Schaden anrichten. Daher soll der Hauptmieter vom Untermieter eine Sicherheit verlangen. Empfehlenswert ist eine Sicherheit von mindestens drei Monatsmieten, die der Untermieter entweder auf ein Kautionskonto einzuzahlen oder mit Bankgarantie sicherzustellen hat.
Keine handgestrickten Untermietverträge. Bei komplizierten Verhältnissen ist ein Fachmann für die Abfassung des Untermietvertrages beizuziehen
Keine Untervermietung ohne Sicherheitsleistung
Nutzungszweck als Zwangsjacke | November 2011
Die Bemessung der Mietzinsreduktion bei Bauarbeiten | Juni 2011
Die aktuelle Goldgräberstimmung in der Immobilienbranche verursacht Baustellen en masse. Es häufen sich die Anfragen wegen Störungen durch Immissionen. Die Bemessung der Mietzinsreduktion ist bei solchen Mängeln eine zentrale Frage.
Das Mass der Mietzinsreduktion richtet sich nach der Verminderung der Tauglichkeit der Mieträume. Dabei wird die "relative Methode" angewandt. Der objektive Wert der mängelfreien Räume wird mit dem Wert des immissionsbehafteten Zustandes verglichen und anschliessend der Mietzins proportional zum Minderwert herabgesetzt. Dabei ist in der Praxis eine Schätzung nach Billigkeit und allgemeiner Lebenserfahrung zulässig.
Der Minderwert als Folge der Störungen wird nach "objektiven Kriterien" ermittelt. Massgeblich sind das Empfinden und die Umstände eines "objektiven Durchschnittsmieters". Es kommt nicht auf die subjektiv begründeten Interessen des betroffenen Mieters an. Ob das Baugerüst eine anspruchsvolle Kundschaft vom Besuch des Ladens abhält, soll für die Bemessung des Herabsetzungsanspruches keine Rolle spielen, weil von einem "Durchschnittsmieter" ausgegangen wird. Eine realitätsfremde Sicht, die jedoch gängiger Gerichtspraxis entspricht.
Beim Geschäftsmieter wird zusätzlich berücksichtigt, ob der kommerzielle Erfolg durch die Störungen beeinträchtigt wurde. Geprüft wird also, ob der betroffene Geschäftsmieter finanzielle Einbussen erleidet, die kausal auf die Immissionen zurückzuführen sind. So hat das Mietgericht Zürich den Umsatzrückgang, welcher ursächlich auf die behaupteten Mängel zurückzuführen sei, als gewichtiges Kriterium für die Bemessung des Reduktionsanspruches bezeichnet (ZMP 1/04 Nr. 2). Eine Umsatzeinbusse von 20% bewirkt also eine Reduktion der Nettomiete von 20%. Diese Praxis wirkt sich oft zum Nachteil des Geschäftsmieters aus. Kann dieser durch Sonderanstrengungen Umsatzeinbussen verhindern oder verringern, so geht er trotz erlittener Unbill und Mehrkosten leer aus. Abzustellen ist daher für die Mietzinsreduktion nicht bloss auf die Umsatzeinbusse, sondern auf das gesamte Geschäftsergebnis.
A propos: Baut der Vermieter selber um und verursacht er übermässige Immissionen, so schuldet er nebst der Mietzinsreduktion auch Schadenersatz für Ertragsausfälle.
Alle Immissionen und deren Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb protokollieren.
Mehrkosten erfassen zwecks Beweis der finanziellen Einbussen.
Ertragsausfall als Schadenersatz fordern bei Verschulden des Vermieters.
Sich wehren wird massiv teurer | April 2011
Wer ab diesem Jahr prozessiert, muss sich das gut überlegen. Laut neuer Schweizerischer Zivilprozessordnung hat der Kläger für die ganzen Gerichtskosten einen Kostenvorschuss zu zahlen, auch wenn er im Recht ist.
Neues Zivilprozessrecht
Ab 1. Januar 2011 gilt die Schweizerische Zivilprozessordnung. Ab dann gelten auch für Mietparteien neue Verfahrensregeln. So hat der Kläger die Gerichtskosten vorzuschiessen. Aus diesem Vorschuss werden die Gerichtskosten gedeckt, unabhängig vom Ausgang des Prozesses. Gewinnt der Kläger, hat er bezüglich der mit seinem Vorschuss gedeckten Gerichtskosten lediglich einen Regressanspruch gegenüber dem Beklagten, d.h. er muss den von ihm geleisteten Vorschuss beim Verlierer eintreiben.
Keine Prozesskosten im Schlichtungsverfahren
Das Schlichtungsverfahren bleibt kostenlos. Es werden keine Gerichtskosten erhoben und keine Parteientschädigungen geschuldet. Zwar lässt der Wortlaut der neuen Zivilprozessordnung offen, ob bei einem Urteilsvorschlag oder einem Entscheid der Schlichtungsbehörde Anwaltsentschädigungen zugesprochen werden dürfen. Wir gehen davon aus, dass auch in diesen Fällen das Schlichtungsverfahren kostenlos bleibt.
Kaution schützt vor Schaden
Das Ausfallrisiko des Geschäftsmieters ist gering bei einem Prozess gegen den Vermieter. Diesem gehört die Liegenschaft, womit in der Regel genügend Haftungssubstrat vorhanden ist.
Anders sieht es aus, wenn der Geschäftsmieter gegen einen Untermieter klagen muss. Denn die Solvenz von Untermietern lässt oft zu wünschen übrig. Das Risiko, den Kostenvorschuss zu verlieren, ist bei Prozessen gegen Untermieter beträchtlich. Ein Gebot der Stunde ist daher, vom Untermieter eine Sicherheit zwischen drei bis sechs Monatsmietzinsen in Form einer Barkaution oder einer Bankgarantie zu verlangen.
Zusätzlich zur Kaution sollte der umsichtige Geschäftsmieter eine Rechtsschutzversicherung abschliessen. Die Rechtsschutzversicherung hat auch einen Kostenvorschuss zu übernehmen. Doch aufgepasst: Einige Versicherungen erfassen nur die Wohnungsmiete.
Wenn möglich als Kläger einen Vergleich vor Schlichtungsbehörde abschliessen zur Vermeidung des Kostenvorschusses beim Mietgericht.
Kaution von drei bis sechs Monatsmieten vom Untermieter verlangen.
Rechtsschutzversicherung (Geschäftsmiete inklusive) abschliessen.
Spitzenmieten für Ladenflächen | März 2011
Die Preisspirale für Verkaufsflächen mit hoher Passantenfrequenz in Zürich und Genf dreht weiter nach oben. An Spitzenlagen wird die 10'000 Franken Marke erreicht laut Location Group. Zweifel an solchen Zahlen sind angebracht.
So teuer wie noch nie - zu relativieren
Die Mieten an erstklassigen Lagen der Bahnhofstrasse und der Rue du Rhône sind unbestritten hoch. Die Nachfrage überwiegt bei weitem das Angebot. Die hohe Kaufkraft in den beiden Finanzzentren und die vermögenden Touristen sind Grund für die Preisentwicklung.
Andernorts sind die Preise aber konstant
Standorte ausserhalb der zwei Luxusmeilen liegen bereits um die Hälfte und mehr tiefer. In andern Schweizer Städten wie Basel, Bern, Luzern, Lausanne liegen die Spitzenpreise bei maximal 4'000 Franken/m2/Jahr, der Durchschnitt 90 % darunter!
Spitzenwerte nur im Parterre
Die meisten Läden verteilen sich auf mehrere Stockwerke. Nur für Parterreflächen mit Grossschaufenstern an erstklassigen Lagen werden die von Location Group genannten Zahlen erreicht. Die Mischrechnung auf die ganze Ladenfläche bezogen zeigt am Ende ein anderes Bild.
Makler profitieren von hohen Mieten
Die Studie der Location Group ist kaum neutral. Der Makler verdient bei hohem Mietzinsniveau mehr. Die behaupteten Umsätze von 50'000 Franken pro Quadratmeter an bester Lage sind übertrieben. Ob die Flächen tatsächlich rentieren ist fraglich. Internationale Ketten drängen an die Prestigelagen wegen der querfinanzierten Werbewirkung.
Ladenmieter im Dilemma
Glücklich, wer einen Mietvertrag besitzt ohne fixes Enddatum. In diesen Fällen kann sich der Mieter gegen eine Kündigung wehren, weil der Eigentümer mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits eine genügende Rendite erzielt. Die Kündigung zwecks übermässigen Mehrertrags ist missbräuchlich.
Die Mehrzahl der Mietverträge läuft aber auf ein Enddatum ab. Hier bleibt der Mieter schutzlos. Er kann bloss eine Verlängerung verlangen. Die Deutschschweizer Gerichte sprechen aber selten mehr als zwei Jahre Erstreckung zu. Damit tragen sie zum raschen Mieterwechsel und zur Preisexplosion bei. In der Not verkauft mancher Vormieter seinen befristeten Mietvertrag frühzeitig, um wenigstens ein Schlüsselgeld zu sichern.
Kein fixes Enddatum, sondern blosse Kündbarkeit nach Ablauf der festen Vertragsdauer in einen neuen Mietvertrag
Vorzeitige Suchbemühungen, um möglichst lange Erstreckung zu erhalten
Kostenfalle Rückbaupflicht | Januar 2011