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Timestamp: 2019-09-20 07:52:45+00:00
Document Index: 80616683

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art 2932', 'art. 2932', 'art. 2932', 'sentenza ', 'art. 2645', 'art. 2645', 'sentenza ', 'art. 1403']

Contratto preliminare di preliminare: quando si...
Cassazione civile Sez. Un., sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015 Cosa cambia per il cittadino La stipulazione di un contrattopreliminaredipreliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche esso solamente effetti obbligatori (preliminare, appunto) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, quando sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali. Il preliminare è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, che non produce gli effetti tipici di questo ultimo ma ha l'effetto di obbligare le parti a stipularlo. Così, ad esempio, nel settore immobiliare, dove il contratto preliminare ha una applicazione molto diffusa, si stipula un accordo preliminare a quello della compravendita, che non produce gli effetti tipici di questo ultima, ma ha lo scopo di fissare l'impegno delle parti a dar corso all'operazione, in attesa di svolgere una serie di controlli sull'immobile, di raccogliere tutta la documentazione per la stipulazione del definitivo occorrente al notaio, e magari di prendere contatto con una banca ai fini dell'erogazione di un mutuo. In altri termini, quando vogliamo comprare una casa ma abbiamo bisogno di una "fase preparatoria", grazie a quello che gergalmente (sbagliando!) chiamiamo "compromesso", non ci facciamo scappare l'affare. Chiarito il concetto di preliminare, è facile intuire quello di preliminare di preliminare. In sostanza, è come se la fase preparatoria si sdoppiasse in due preliminari: con il primo ci si obbliga a stipulare il secondo preliminare, e solo con questo ultimo ci si obbliga al definitivo. La Cassazione, in questa importante pronuncia alla quale sembra adeguarsi anche la più recente giurisprudenza[1], afferma la validità del preliminare del preliminare, a condizione che i due preliminari rechino contenuti negoziali diversi. Significa che il secondo non deve essere un doppione del primo, ma deve avere un regolamento contrattuale più ampio, volto ad integrare alcuni elementi essenziali e accessori che per mancata conoscibilità al tempo del primo preliminare, non sono stati inseriti. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. Tuttavia, a differenza del contratto preliminare a cui si applica l'art 2932 c.c., la tutela prevista per l'inadempimento del preliminare di preliminare, consiste in un risarcimento per equivalente, essendo esclusa, data l'assenza di un impegno per il contratto definitivo, la reintegrazione in forma specifica (produzione degli effetti del contratto definitivo non concluso). Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio e Caia adirono il Tribunale di Avellino proclamandosi promittenti venditori di una porzione di fabbricato, chiedendo l'esecuzione in forma specifica dell'accordo preliminare concluso con i promissari acquirenti. I convenuti resistettero sostenendo che la scrittura privata costituiva una semplice puntuazione, priva di efficacia obbligatoria, insuscettibile di esecuzioneex art. 2932 c.c.. Il tribunale e la Corte D'Appello di Napoli ritennero che il contratto stipulato fosse da qualificare come "preliminare di preliminare" e che fosse nullo per difetto originario di causa; che nella specie il secondo preliminare previsto dalle parti avrebbe prodotto gli stessi effetti di impegnarsi a stipulare alle medesime condizioni e sul medesimo bene. Ragioni giuridiche Il motivo per cui la Cassazione ritiene valido il preliminare di preliminare unicamente quando il secondo ha un contenuto diverso dal primo preliminare, e integrativo di esso, è da ravvisare nella presenza della causa in concreto. Questa ultima consisterebbe nell'utilità necessaria alle parti, sul piano degli interessi economici individuali, di riservarsi l'affare e rimandare l'impegno definitivo e l'integrazione del regolamento contrattuale, dopo la verificazione di alcuni presupposti soggettivi e oggettivi, sconosciuti al tempo del primo preliminare. Occorre perciò interrogarsi se il primo contratto sia munito di tutti gli elementi essenziali del preliminare, e quindi sulla possibile invalidità , in questo contesto, del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo, e su quella parziale del primo, nella parte in cui impegna al successivo preliminare (si converte così il primo accordo in preliminare chiuso, che impegna al definitivo). In questo ultimo caso, secondo la S.C., non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anzichè prometterlo subito. Nega anche rilievo alla differenziazione basata sulla ricorribilità al rimedio di cui all'art. 2932 c.c., solo in relazione al secondo contratto. Si pretende infatti che il rapporto tra i preliminari venga "valutato in termini di contenuto dispositivo e non già di sanzioni". Una soluzione, di certo, non priva di obiezioni. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Dott.ssa Eleonora Baglivo [1] Cass. Civ. sez III, 17 gennaio 2017, n. 923
Preliminare per persona da nominare: non serve...
Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 1797 del 24 gennaio 2017 Cosa cambia per il cittadino. La Corte di Cassazione si è pronunciata sul contratto per persona da nominare, stabilendo che, per poter l'electus godere degli effetti prenotativi del preliminare, è necessario e sufficiente che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare (e comunque entro quello previsto dall'art. 2645 bis co. 3 c.c.), non occorrendo, al contrario, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Una s.r.l. ha convenuto in giudizio alcuni istituti bancari che avevano trascritto contro il promittente alienante plurime ipoteche, conseguenti a decreti ingiuntivi esecutivi, nel periodo intercorrente tra la trascrizione del contratto preliminare, che conteneva la riserva di persona da nominare, e la trascrizione del relativo contratto definitivo. Le ragioni giuridiche. La Corte di Cassazione ha ritenuto, ai fini degli effetti prenotativi del preliminare, previsti dall'art. 2645 bis c.c., sufficiente che nella nota di trascrizione del definitivo sia trascritta la dichiarazione di nomina e si dia atto che esso costituisce esecuzione del contratto preliminare precedentemente trascritto. Non è necessaria, in buona sostanza, anche la precedente trascrizione della riserva di nomina stabilita nel contratto preliminare. Con "effetti prenotativi" del preliminare si intende la prevalenza riconosciuta dall'ordinamento al contratto definitivo, che sia esecuzione di quel preliminare, sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante in data successiva alla trascrizione del prelimare. Come nel caso analizzato dalla Corte, dunque, se le iscrizioni di ipoteche sono successive rispetto alla trascrizione del preliminare, la trascrizione del relativo definitivo, deve per espressa previsione di legge prevalere. La situazione si complica quando il contratto preliminare contenga una clausola di riserva per persona da nominare. Tale clausola, molto frequente nella prassi, prevede che il promissario acquirente possa, nei dovuti modi e tempi, decidere se acquistare personalmente il diritto di proprietà oggetto del preliminare oppure riservarsi la facoltà di nominare successivamente un terzo soggetto che acquisterà i diritti e assumerà gli obblighi derivanti dal quel contratto. La sostituzione del nominato all'originario stipulante avviene ex tunc, in maniera diretta e immediata, bastando che la dichiarazione di nomina sia stata fatta in tempo utile e con le relative forme, nonchè trascritta nel caso in cui il contratto cui inerisce preveda tale forma di pubblicità . In tali casi, ci si chiede se il cd. effetto prenotativo del preliminare (ovvero quello di prevalenza sulle trascrizioni o iscrizioni successive), valga anche in assenza di trascrizione della riserva di nomina. Occorre ben tenere distinta, infatti, la "riserva" dalla "nomina". La riserva è contenuta nel contratto preliminare e semplicemente permette al promissario acquirente, qualora decidesse, di nominare al suo posto un terzo soggetto. Mentre la nomina si ha quando il promissario acquirente abbia individuato e comunicato al soggetto da nominare la sua volontà nei termini previsti e vi sia stata l'accettazione della persona nominata, senza la quale la dichiarazione resta priva di qualunque effetto. Di queste due (riserva e nomina), quale deve essere trascritta per poter salvaguardare gli effetti prenotativi del preliminare? Come anche confermato dalla recente sentenza di Cassazione, a dover essere trascritta è la nomina (e la sua accettazione) e non anche la riserva di nomina. Leggendo attentamente l'art. 1403 c.c. appare evidente come il legislatore abbia inteso riferirsi a questa e non alla riserva, di cui non vi è menzione nella norma. Sono, infatti, la dichiarazione di nomina e l'accettazione della persona nominata a dover avere la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto e a doverne rispettare eventuali forme di pubblicità richieste per quella tipologia di contratto a determinati effetti - nel nostro caso prenotativi. Inoltre, come già evidenziato, il contratto per persona da nominare, produce i suoi effetti ex tunc. La sostituzione del nominato all'originario stipulante avviene in maniera diretta e immediata, bastando che la dichiarazione di nomina sia stata fatta in tempo utile e con le relative forme ed eventualmente trascritta quando necessario. Caratteristica fondamentale del contratto per persona da nominare è, infatti, proprio la sua "attitudine potenziale a produrre i suoi effetti, in via alternativa, tra i contraenti originari oppure tra uno di essi e un terzo da designarsi" e ciò in via del tutto immediata e retroattiva. Pertanto, in conclusione, alla luce di un'interpretazione letterale, teleologica e sistematica dell'impianto codicistico, emerge che è solo la dichiarazione di nomina (e non la riserva) a dover essere trascritta, non essendo quindi necessario, ai fini della conservazione degli effetti prenotativi del contratto preliminare ex 2645 bis c.c., che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/