Source: https://www.scribd.com/document/86470348/Analisis-a-la-nueva-Ley-de-alquileres
Timestamp: 2018-02-21 23:45:09
Document Index: 357209073

Matched Legal Cases: ['Artículo 4', 'artículo 5', 'Artículo 5', 'Artículo 5', 'Artículo 15', 'Artículo 20']

Uploaded by Mita Guerreiro Ferreira
Análisis a la nueva Ley de alquileres.
En el Párrafo 1, único del Artículo 4, se declara que la desocupación de vivienda es contraria al interés social pudiendo servir esta declaración como una defensa en cualquier tipo de procedimiento judicial o administrativo por parte del inquilino, por lo que la ley asume que sin importar la causa que tenga el propietario, cualquier desalojo sería injusto. Establecer un impuesto a viviendas desocupadas constituye en una variación de impuestos al capital e inversión creándose el riesgo de que con altos impuestos el estado quiera compensar los mismos a la hora de una expropiación. En el artículo 5 desestimula la construcción de vivienda para alquiler si el inversionista se ve amenazado con el hecho de que en 10 años será obligado a vender. Esto es igualmente prejudicial para el inquilino, ya que el propietario va a querer iniciar el desalojo del inquilino antes de que se cumpla los 10 años del contrato de arrendamiento. El ordinal 4 del Artículo 5 declara que promoverá la protección en los pequeños arrendadores pero en el desarrollo de todo el proyecto no existe ningún artículo dedicado a este supuesto principio de protección al propietario. Igual sucede con el Ordinal 5 del mismo artículo que habla de la seguridad social del inquilino no existiendo ningún mecanismo que lo garantice. La ley establece que la justicia privara sobre las formalidades jurídicas creando uno de los vacios más peligrosos de la Ley ya que las formalidades jurídicas van desde las normas procesales en juicios hasta Artículos que regulan la relaciones entre particulares como las del Código Civil. Este Articulado convierte a la justicia en un concepto que solo determinara subjetivamente el funcionario o juez eximiéndolo de tomar la misma ley para juzgar lo que afecta el principio de la tutela judicial efectiva previsto en la constitución. El Ordinal 7 del mismo Articulo 5 ordena combatir la desocupación lo que hace evidente la falta de balance de los derechos de las partes del contrato no pudiéndose al final desalojar aquéllos que hayan incumplido la ley o el contrato. En el Ordinal 10 del mismo Artículo se habla de la garantía de la libertad y particulares para hacer contratos a tiempo determinado e indeterminado, PERO LA LEY ELIMINO LA PRORROGA LEGAL DE SU REDACCION YA QUE NO HAY POSIBILIDAD DE RECUPERAR EL INMUEBLE AL TERMINAR EL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO. En el Ordinal 11 del mismo Artículo se habla de estimular los contratos a tiempo indeterminado y con mayor plazo, pero no se habla de la eliminación de la congelación de alquileres por lo cual se hace absurdo que un propietario quiera seguir teniendo el inmueble arrendado si no hay ajustes en el canon por vivir todos los venezolanos en una economía de inflación galopante. En los Ordinales 12 y 13 del mismo Artículo se habla de desalojos arbitrarios cuando en Venezuela los únicos desalojos posibles dentro del marco legal se hacen con los juicios previstos y con los procedimientos de las Leyes de la Republica. En el Ordinal 14 del Artículo 5 existe una gravísima violación al Principio de la Libertad Económica ya que se establece que el canon de arrendamiento debe estar dirigido a cubrir los gastos por deterioro del inmueble y gastos Administrativos del Estado, quedando exceptuado la ganancia que por la inversión merece el propietario. El Articulo 7 de la Ley viola el principio de la igualdad por cuanto la protección a la propiedad privada en el Articulo 15 es genérico y en este articulo se pretende segregar a las personas que tengan alquiladas más de 3 viviendas. En este Articulo también se pretende violar el principio de libertad de disposición del derecho de propiedad catalogando a los inmuebles de vieja data (Que tengan más de 10 años) por cuanto lo que se pretende es que cualquier inmueble deba vendido al inquino a los 10 años de contrato.
El canon se ajustaría cada 3 años: Desconoce la realidad inflacionaria del país. Se crea una Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (Art.10 contiene una liberación de precios de los cánones de arrendamiento de los inmuebles de la Republica. reparaciones e impuestos. La construcción de nuevas viviendas se ha manifestado en los sectores populares. Propietarios e inquilinos muchas veces necesitan alquilar por menos tiempo. 3. 4. es casi un 80% que debe soportar el propietario para poder ajustar el canon. En el Artículo 15 es correcto el planteamiento de prohibición de cobro por mostrar los inmuebles. la cual proyectando el 26. Esto evidentemente promocionará los traspasos ilegales. El Articulo 13 relacionado a las viviendas adjudicadas por el Estado consideramos es inconstitucional que prohíbe el arrendamiento de vivienda adjudicada por el Estado indefinidamente y de por vida. la facultad de fijar los cánones de arrendamiento. Esto definitivamente desincentiva la construcción de nuevas viviendas en alquiler. violándose el principio de descentralización borrándose de un plumazo la experiencia de los departamento de inquilinato de las alcaldías. Estas garantías por lo general cubren los daños al inmueble y las deudas de que pueda dejar el inquilino en los servicios públicos. eliminando la exoneración que tenían los inmuebles construidos después de 1987. quedándole a este nuevo órgano las facultades a nivel nacional que tienen las Alcaldías en materia de fijación de cánones de arrendamiento. 5. lo cual deja al propietario sin una garantía al momento de recibir el inmueble del arrendatario. conciliación o participación en actos administrativo previos a juicios. ya que otorga carácter legal a cualquier tercero que ocupe el inmueble. lo cual es nocivo para la figura del arrendamiento. desligando a las alcaldías de la materia. constituyéndose en una nueva carga económica para el propietario. derecho de frente. El propietario estaría obligado a soportar 3 años de inflación acumulada. La subrogación por muerte del inquilino (Art. . Garantías (Cap.II eliminado): Se suprimió la posibilidad de solicitar depósito en garantía o fianza. mientras suben año a año los gastos de condominio.10): Toda vivienda quedaría sujeta a regulación del canon de arrendamiento. Regulación Absoluta (Art. ya que todas quedarían reguladas desde su construcción. con piezas y apartamentos populares y en las urbanizaciones y pueblos con la construcción de anexos y habitaciones para el arrendamiento.16). de los Estados Municipios y organismos publico dejando a merced del ejecutivo nacional a este tipo de inquilinos quienes también deberían ser protegidos por la ley mediante el canon de arrendamiento pudiéndose convertir esta libertad de fijación de precios del estado a los inquilinos en un arma política.46): Esta regulación elimina la voluntad de las partes en cuanto la duración del contrato. En los artículos del 16 al 20 se crea una estructura administrativa súper burocrática como lo es la Súperintendencia Nacional de Vivienda.52): Este artículo es de graves consecuencias ya que le otorgó a cualquier ocupante del inmueble la posibilidad de subrogarse en el contrato a la muerte del arrendatario. Esto hará poco atractivo para un arrendador el colocar su inmueble en oferta. En El Ordinal 12 del Artículo 20 quedan excluidas las organizaciones sociales de propietarios a los efectos del equilibrio entre arrendadores e inquilinos donde queda una vez más al descubierto que la intención y el espíritu de la ley es de violar y socavar la propiedad privada en Venezuela Es necesario analizar algunos de los artículos aprobados por la Comisión: 1. 6. 2. la cual quita a las oficinas regionales de inquilinato. pero se pecha al propietario indirectamente también con la comisión por conseguir un nuevo inquilino.El Articulo No. La obligatoriedad de contratar por un lapso mínimo de 3 años (Art. las cuales tienen oficinas de catastro que llevan excelente data relativa a las propiedades de cada región.9 % del 2010.
pero lo más seguro es que excluya la ubicación del inmueble como parámetro de valor y no tomará en cuenta el valor de adquisición de la propiedad.13): Esto limita de manera ilimitada a cualquier adjudicatario de una vivienda del Estado. discriminando a los propietarios que no tengan como pagar un abogado privado. el propietario solo recuperaría el inmueble si el inquilino incumple con las obligaciones contractuales o por necesidad directa o de un familiar del inmueble. El derecho a la propiedad. Estas normas está aún en discusión.21): Esto limita a las partes a suscribir el contrato ante una notaria. Se ha eliminado la prórroga legal.4): Se crea un impuesto aplicable a las viviendas que se encuentren desocupadas.28): Esta representaría únicamente a inquilinos. Cerrar la posibilidad de notificar la voluntad de no arrendar la propiedad implica una confiscación indirecta del inmueble y una grave afectación a las propiedades arrendadas. 8. plazo de gracia que permitía a las partes tener certeza de la fecha de restitución del inmueble. está aún en estudio. Ante esta eliminación. Esto atenta contra la libre disposición de los bienes por parte de su propietario. 11.7. Deja de tener importancia el plazo establecido en el contrato. El método de fijación del valor de la vivienda. Impuesto a viviendas desocupadas (Art. . Revisión previa de los contratos (Art. dejando a voluntad del inquilino la entrega de la propiedad. dejando al propiedad en una minusvalía económica. a los efectos de establecer el canon de arrendamiento y el precio de venta de toda vivienda alquilada. Con esta regulación se entiende que el Estado tendrá la facultad de inspeccionar las viviendas para determinar el impuesto. 10. ya que la Superintendencia tendría que aprobar el contrato y el canon antes de que suscriban las partes. 9. que dará como resultado un canon de arrendamiento que muchas veces no cubrirá ni quisiera los gastos del inmueble 12. Prohibición de arrendar viviendas adjudicadas por el Estado (Art. Defensa Pública Inquilinaria (Art. es también un derecho humano protegido por nuestra Constitución.
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