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Timestamp: 2017-12-14 17:46:32
Document Index: 396911590

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter 23. Deutscher Verwaltertag Berlin, September PDF
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1 Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung Was muss der Verwalter beachten?
2 Drei Gebote: Gebot der Vollstreckungsmaximierung Gebot der Kostenminimierung Gebot der Verfahrensbegleitung
3 Erste Überlegungen zum säumigen Hausgeldschuldner: Ratenzahlungsvereinbarung? Sicherheitenstellung? Achtung Insolvenz droht Titel verschaffen!
4 Dachverband Deutscher Immobilienverwalter BGH NJW-RR 2013, 337 = ZMR 2013, 552 Ein Antrag auf Festsetzung von Mehrkosten, die dadurch entstanden sind, dass ein oder mehrere gleichartige, aus einem einheitlichen Lebensvorgang erwachsene Ansprüche gegen eine oder mehrere Personen ohne sachlichen Grund in getrennten Prozessen verfolgt worden sind, kann als rechtsmissbräuchlich anzusehen sein. Dies ist der Fall, wenn Wohngeldrückstände für mehrere Wohnungen desselben Eigentümers von der Wohnungseigentümergemeinschaft jeweils in Einzelverfahren geltend gemacht wurden, obwohl die Durchsetzung der Ansprüche auch in einem (einzigen) Verfahren möglich war, und bei der späteren Vollstreckung aus dem Urteil im Wege der Zwangsversteigerung keine ernsthaften Schwierigkeiten zu erwarten waren.
5 Zwei Möglichkeiten der Einzelzwangsvollstreckung 1. Maßnahmen der Mobiliarzwangsvollstreckung 2. Maßnahmen der Immobiliarzwangsvollstreckung
6 Mobiliarzwangsvollstreckung Zwangsvollstreckung in bewegliche Sachen (Gerichtsvollzieher) Änderung der gesetzlichen Bestimmungen durch das Gesetz zur Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung (ZwVollStrÄndG) v , BGBl. I S Achtung: Formularzwang ( 753 Abs. 3 ZPO)! Seit : ZVFV BGBl. I 2012, 1822
7 802a ZPO Auf Grund eines entsprechenden Vollstreckungsauftrags und der Übergabe der vollstreckbaren Ausfertigung ist der Gerichtsvollzieher unbeschadet weiterer Zuständigkeiten befugt, ( ) 2. eine Vermögensauskunft des Schuldners ( 802c) einzuholen, 3. Auskünfte Dritter über das Vermögen des Schuldners ( 802l) einzuholen, ( ). Die Maßnahmen sind in dem Vollstreckungsauftrag zu bezeichnen, ( )
8 802l ZPO Bei zu vollstreckenden Ansprüchen von mindestens 500,-- Euro: 1. Möglichkeit zur Arbeitgeberanfrage bei den Trägern der gesetzlichen Rentenversicherung. 2. Möglichkeit zur Anfrage wegen Bankverbindungen beim Bundeszentralamt für Steuern. 3. Möglichkeit zur Halteranfrage beim Kraftfahrt-Bundesamt.
9 Zwangsvollstreckung in Ansprüche des Schuldners (Vollstreckungsgericht) 1. Möglichkeit zur Pfändung von Arbeitseinkommen. 2. Möglichkeit zur Pfändung von Steuererstattungsansprüchen. 3. Möglichkeit zur Pfändung von Mieteinkünften.
10 Zwangsvollstreckung in Ansprüche des Schuldners (Vollstreckungsgericht) Schwierigkeiten: - Pfändungsschutz gem. 851b ZPO - Pfändungsfreigrenzen - P Konto
11 Immobiliarzwangsvollstreckung ( 864, 866 ZPO) 1. Eintragung einer Zwangssicherungshypothek (Grundbuchamt) 2. Anordnung der Zwangsverwaltung (Vollstreckungsgericht) 3. Anordnung der Zwangsversteigerung (Vollstreckungsgericht)
12 Eintragung einer Zwangssicherungshypothek (Grundbuchamt) Besonderheiten: 1. Mindestbetrag von 750,-- Euro muss überschritten sein. 2. Bei mehreren Objekten des Schuldners: Verteilung der Forderung (Verbot einer Gesamtzwangssicherungshypothek)
13 Eintragung einer Zwangssicherungshypothek (Grundbuchamt) Vorteile: - Rangsicherung - Teilnahme an einer evtl. Zwangsversteigerung (u.a. Löschungsansprüche) - Keine Beeinträchtigung durch Insolvenz (u.u. Lästigkeitsprämie )
14 Anordnung der Zwangsverwaltung (Vollstreckungsgericht) Besonderheiten: 1. Nur lfd. Ansprüche - keine Befriedigung aufgelaufener Rückstände. 2. Erfolgversprechend idr wohl nur bei vermieteten Objekten. (dann aber wohl Antragspflicht zur Haftungsvermeidung OLG Hamburg ZMR 1993, 342)
15 Anordnung der Zwangsverwaltung (Vollstreckungsgericht) Vorteile: - Substanzpflege, ggf. Neuvermietung - Kein weiteres Auflaufen von Hausgeldrückständen - Überwindet Abtretungen und Mietpfändungen Nachteile: - U.U. Verpflichtung zur Vorschussleistung - U.U. Bildung neuer Mietkautionen
16 Anordnung der Zwangsverwaltung (Vollstreckungsgericht) OLG Hamburg ZMR 1993, 342 Zahlt ein Wohnungseigentümer über längere Zeit das Hausgeld für eine vermietete Eigentumswohnung nicht, so kann der Verwalter verpflichtet sein, zur Sicherung des künftigen Hausgeldeingangs aus einem über einen Hausgeldrückstand erwirkten Vollstreckungsbescheid die Zwangsverwaltung zu betreiben.
17 Anordnung der Zwangsversteigerung (Vollstreckungsgericht) Besonderheiten: 1. Begrenzter Vorrang des Hausgelds in Rangklasse 2 - zeitliche Begrenzung - betragliche Begrenzung - Objektbegrenzung - Mindestbetrag 2. Eigenes Betreiben oder auch Anmeldung möglich
18 LG Köln ZMR 2014, 84 = ZWE 2014, Trotz Zuschlagsbeschluss schuldet der Rechtsvorgänger weiter die zuvor bereits fälligen Wohngeldvorauszahlungen; gedeckelt durch das tatsächliche Abrechnungsergebnis laut Jahresabrechnung. 2. Wird durch Zweitbeschluss nach Zuschlag der frühere Wirtschaftsplan nochmals bestätigt, bleibt es bei der früheren Fälligkeit aufgrund des Erstbeschlusses. 3. Das Geltendmachen der Wohngelder im Rahmen der Zwangsversteigerung ist ein Recht, keine Verpflichtung des Verbandes. 4. Der Schuldner kann sich nicht auf eine Vertragsverletzung des Verwalters gegenüber dem Verband berufen.
19 Anordnung der Zwangsversteigerung (Vollstreckungsgericht) Vorteile: - Insolvenzfestigkeit begrenztes Absonderungsrecht - Selbsterwerb durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich Nachteile: - Zwangsversteigerung erfasst keine Mietzahlungen - U.U. Verpflichtung zur Vorschussleistung bei eigenem Betreiben
20 BGHZ 198, 216 = ZfIR 2013, 806 = ZMR 2014, 80 = ZWE 2013, 466 Das in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.
21 BGHZ 198, 216 = ZfIR 2013, 806 = ZMR 2014, 80 = ZWE 2013, 466 Konsequenzen (vgl. DDIVaktuell Ausgabe 6/2015): - Schuldner kann durch Veräußerung Vollstreckung vereiteln - Gläubiger kann Anmeldung wirkungslos machen -Sonderfall werdender Wohnungseigentümer derzeit nicht mehr lösbar
22 BGHZ 201, 157 = ZfIR 2014, 654 = ZMR 2014, 896 = ZWE 2014, Eine (Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln. 2. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß 28 Abs. 1 s. 1 ZVG einzustellen.
23 BGHZ 201, 157 = ZfIR 2014, 654 = ZMR 2014, 896 = ZWE 2014, 378 Konsequenzen: - Rangklasse 2 geht Rangklasse 4 vor. - Hausgeldansprüche gehen unabhängig vom Zeitpunkt ihres Entstehens einer (Rück-)erwerbsvormerkung immer vor. - Die einzig erfolgversprechende Maßnahme der Zwangsvollstreckung ist die Zwangsversteigerung.
24 Gesamtzwangsvollstreckung (Insolvenzverfahren über das Vermögen des WEig.) Verpflichtung zur Anmeldung der Hausgeldforderungen zur Insolvenztabelle Prüfung, ob abgesonderte Befriedigung im Wege der Zwangsversteigerung möglich (ggf. Titel umschreiben lassen oder Pfandklage gegen den Insolvenzverwalter)
25 Gesamtzwangsvollstreckung BGH ZfIR 2011, 825 = ZMR 2012, 788 = ZWE 2013, In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt.
26 Gesamtzwangsvollstreckung BGH ZfIR 2011, 825 = ZMR 2012, 788 = ZWE 2013, Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind.
27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. W. Schneider
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Dass Zwangsräumungen keine schönen Aufträge sind, weiß jeder. Dass sie für Gerichtsvollzieher und Gläubiger(vertreter) u.u. auch tödlich enden, dafür hat es leider auch schon viele Beispiele gegeben. Besonders