Source: https://www.mietrechtsiegen.de/fristlose-mietvertragskuendigung-bei-fehlender-genehmigung-der-hundehaltung/
Timestamp: 2020-05-28 07:34:23
Document Index: 215886731

Matched Legal Cases: ['§ 10', '§ 546', '§ 543', '§ 569', '§ 569', '§ 3', '§ 10', '§ 573', '§ 296', '§ 91']

AG Bremen, Az.: 19 C 268/18, Urteil vom 28.11.2018
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird auf EUR 3.780,00 festgesetzt.
Die Parteien streiten um die Räumung einer Wohnung aufgrund von Hundehaltung.
Mit Mietvertrag vom 19.10.2016 vermietete die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung an den Beklagten zum 16.11.2016.
§ 10 Abs. 1 d) des Mietvertrags lautet:
„Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes und der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Wohnungsunternehmens, wenn er Tiere hält, soweit es sich nicht um übliche Kleintierhaltung handelt (…).“
Zuvor bewohnte der Beklagte die Wohnung der Klägerin „Z-Straße Nr. 1“ im Dachgeschoss. Der Beklagte zog aufgrund seiner Hunde in die Wohnung „Z-Straße Nr. 2“ ins Erdgeschoss. Der Klägerin war bekannt, dass der Beklagte in der Wohnung „Z-Straße Nr. 1“ mit Hunden gelebt hatte und sprach eine entsprechende Tolerierung aus.
Mit Schreiben vom 31.05.2018 forderte die Klägerin den Beklagten auf, seine beiden Hunde bis zum 17.06.2018 nachweislich anderweitig unterzubringen unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses bei Nichterfüllung.
Am 18.06.2018 stellte die Klägerin fest, dass die Hunde des Beklagten weiterhin in der Wohnung lebten. Mit Schreiben vom 18.06.2018, welches dem Beklagten am 21.06.2016 zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen fehlender Genehmigung der Hundehaltung. Auf das Kündigungsschreiben vom 18.06.2018 wird Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, die Hunde des Beklagten würden in erheblichen Umfang eine Gefahr für die weiteren Mitbewohner darstellen. Die Klägerin ist der Ansicht, die Duldung der Hunde in der ersten Wohnung gelte nicht für die hier streitgegenständliche Wohnung. Ihre Genehmigung hätte erneut eingeholt werden müssen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im Eigentum der Klägerin stehende Wohnung im Hause Z-Straße Nr. 2, Erdgeschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Dusche, 1 Flur, 1 Balkon, 1 Kellerraum und 1 Bodenraum sofort zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte behauptet, er sei im Besitz von zwei …L Bullis. Diese beiden Hunde haben bereits in der Wohnung „Z-Straße Nr. 1“ mit ihm gelebt. Dies sei der Klägerin nunmehr seit mehr als zwei Jahren bekannt gewesen.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB zu.
Die Klägerin hat das Mietverhältnis durch die Kündigungserklärung vom 18.06.2018 nicht beendet.
Die außerordentliche Kündigung ist nicht wirksam. Es liegt keine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §§ 543, 569 BGB vor, weil ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschriften zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens nicht gegeben war.
Als wichtiger Grund kommen dabei gemäß § 569 Abs. 4 BGB nur solche Gründe in Betracht, welche im Kündigungsschreiben angegeben wurden. Bei der Begründung handelt es sich dabei um eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 569 Rn. 71). In Betracht als wichtiger Grund kommt damit nur die Kündigung des Mietverhältnisses wegen der im Kündigungsschreiben genannten fehlenden und nicht erteilten Genehmigung einer Hundehaltung.
Unstreitig hatte die Klägerin Kenntnis von der Haltung von mindestens zwei Hunden in der Wohnung „Z-Straße Nr. 1“ und sprach eine Tolerierung aus. Dies im Übrigen, obwohl es sich um eine Dachgeschosswohnung gehandelt hatte. Die Tatsache, dass der Beklagte sodann in die Erdgeschosswohnung der Klägerin „Z-Straße Nr. 2“ zu Gunsten seiner beiden Hunde umzog, hat die Klägerin nicht bestritten. Die Klägerin bestreitet dagegen, dass es sich bei den von dem Beklagten gehaltenen Hunden um …L Bullis handelt und, dass diese Hunde bereits in der Wohnung „Z-Straße Nr. 1“ vorhanden gewesen wären. Das Gericht ist jedoch davon überzeugt, dass die Klägerin sich zu keinem Zeitpunkt für die Art bzw. die Rasse der Hunde interessiert hat, also auch nicht, als sie die Haltung der Hunde in der ersten Wohnung ausdrücklich toleriert hatte. Denn ansonsten könnte die Klägerin substantiiert darlegen, um welche Hunde es sich seinerzeit gehandelt haben soll. Zudem fragt sich das Gericht, wie die Klägerin von einer erheblichen Gefährdung der Hunde des Beklagten ausgehen kann, wenn sie die Hunde bzw. deren Rasse nicht kennt und nicht einordnen kann. Letztlich muss das Gericht davon ausgehen, dass die Klägerin die Hundehaltung des Beklagten auch in der zweiten Wohnung kannte bzw. kennen musste und diese unstreitig für mindestens zwei Jahre in der „neuen“ Wohnung geduldet hat. In einem solchen Fall scheidet eine fristlose Kündigung wegen fehlender Genehmigung aus (vgl. Schach, Mietrecht, Teil 1: Das Mietverhältnis § 3 Situationen im laufenden Mietverhältnis Rn. 832-834, beck-online, vgl. LG Essen, WuM 1986, 117).
Selbst wenn man zu Gunsten der Klägerin den Kündigungsgrund dahingehend auslegen würde, dass sie die erteilte Zustimmung der Hundehaltung gem. § 10 Abs. 4 des Mietvertrags wegen Gefährdung anderer Bewohner widerrufen hat, so fehlen in dem Schreiben vom 31.05.2018 und im Kündigungsschreiben genaue Tatumstände, die eine Gefährdung der Bewohner beschreiben könnten. Allein die Behauptung, dass „einige Bewohner die Hunde des Beklagten als Bedrohung empfinden“ genügt dazu nicht (vgl. AG Bühl, Urteil vom 14.01.2011 – 3 C 42/10). Auf die pauschale Behauptung der Klägerin, von den Hunden des Beklagten gehe im erheblichen Umfang eine Gefahr aus, kam es somit für die Beurteilung der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung nicht an.
Ob und inwieweit letztlich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 BGB wegen Vertragsverletzung nach Widerruf einer Duldung der Hundehaltung unter Abwägung der Interessen wirksam gewesen wäre, bedarf keiner Entscheidung, weil die Klägerin ausdrücklich und ausschließlich die fristlose Kündigung erklärt hat. Das Gericht weist bereits jetzt darauf hin, dass es in diesem Fall einer konkreten Darlegung der einzelnen Gründe für den Widerruf bedurft hätte, also einer Darlegung welche konkreten Gefahren von den Hunden des Beklagten ausgehen würden.
Weitere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich. Die Klage war vor diesem Hintergrund insgesamt abzuweisen. Soweit der Schriftsatz der Klägerin vom 30.10.2018 neuen Tatsachenvortrag enthält, war dieser gem. § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.7, 711 ZPO.
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