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Timestamp: 2020-04-04 18:46:14
Document Index: 96800708

Matched Legal Cases: ['artículo 3', 'artículo 38', 'artículo 15', 'artículo 5', 'artículo 33', 'artículo 12', 'artículo 12', 'artículo 4', 'artículo 5']

Cómo afecta la jurisprudencia del Tribunal Supremo a mi alquiler turístico
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¿Quieres saber lo que ha dicho el Tribunal Supremo sobre los alquileres turísticos?
Los pronunciamientos del Tribunal Supremo constituyen jurisprudencia vinculante, es decir, obliga a todos los tribunales y jueces, e igualmente a todos los legisladores autonómicos.
Dicho con otras palabras, las sentencias que ha dictado el Tribunal Supremo, por ejemplo, en casos como Madrid, Canarias, Andalucía y Galicia, se aplica al resto de las Comunidades Autónomas.
Consecuentemente dichas normativas comunitarias deberán adaptarse y/o ajustarse a los dictados del Alto Tribunal.
Por ahora sólo la Comunidad de Madrid lo ha hecho.
La Comunidad de Madrid, tras la última reforma, ha excluido el alquiler turístico por habitaciones de la normativa turística. Es decir, si alquilas habitaciones a turistas en la Comunidad de Madrid, no se te aplicará la normativa de turismo.
¿Quieres conocer cómo te afecta la Jurisprudencia del Alto Tribunal?
En este post te contaré los aspectos o temas que se han visto afectados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para que los tengas bien presente.
1 CADA COMUNIDAD AUTÓNOMA TIENE SUS PROPIAS REGLAS
1.8 Castilla-León
1.10 Comunidad de Madrid
1.16 País Vasco
2 TEMAS POLÉMICOS SOBRE EL ALQUILER TURÍSTICO
2.1 ¿Quién es el Tribunal Supremo (TS)?
2.2 Recursos ante el Tribunal Supremo sobre los alquileres turísticos
2.2.1 Recurso de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia
2.2.2 Recurso de Federación Española de Asociaciones de Viviendas de Uso Turístico y Apartamentos Turísticos
2.2.3 Recurso de Federación Española de Asociaciones de Viviendas de Uso Turístico (FEVITUR) y Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia
2.2.4 Recurso del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas y la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV)
2.2.5 Recurso de doña Almudena
2.2.6 Recurso de la Federación Española de Asociaciones de Viviendasde Uso Turístico y Apartamentos Turísticos (FEVITUR)
2.2.7 Recurso don Urbano
2.2.8 Recurso de la Asociación Madrid Aloja
2.3 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los limites, restricciones o prohibiciones a la actividad de alquiler turístico
2.3.1 Caso de Canarias
2.3.2 Consecuencias para el resto de Comunidades Autónomas
2.4 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la prohibición concreta a los usuarios de una vivienda vacacional o a sus propietarios de destinarla a fines que no sean los propiamente turísticos para los que se contrató
2.4.1 Caso de Canarias
2.4.2 Consecuencias para el resto de Comunidades Autónomas
2.5 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el alquiler de la vivienda vacacional por habitaciones
2.5.1 Caso de Canarias
2.5.2 Caso de Galicia
2.6 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el comienzo de la actividad turística
2.7 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la obligación de poner a disposición del usuario determinada información de las viviendas vacacionales (información y publicidad)
2.8 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la exigencia del cumplimiento de unos requisitos funcionales y equipamiento mínimo (requisitos formales)
2.9 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la necesidad del visado del colegio profesional correspondiente del plano de la vivienda vivienda (cuando se exige por la declaración responsable)
2.10 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de la inscripción en el Registro de Turismo como requisito necesario para llevar a cabo cualquier forma de publicidad
2.11 Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de climatización en todas las estancias de la vivienda turística
2.11.1 Caso de Andalucía
CADA COMUNIDAD AUTÓNOMA TIENE SUS PROPIAS REGLAS
No todas las viviendas turísticas tienen que cumplir las mismas reglas.
Te recuerdo que, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre tu alojamiento turístico, tendrás que cumplir una serie de requisitos legales y técnicos.
Estos requisitos los encontrarás en las diferentes normativas de turismo autonómicas que puedes consultar a través de las siguientes guías que te he preparado:
TEMAS POLÉMICOS SOBRE EL ALQUILER TURÍSTICO
¿Cuáles son las cuestiones controvertidas que han llegado hasta el Tribunal Supremo?
Antes de nada, te voy a contar quién es el Tribunal Supremo y cómo actúa para que comprendas el alcance de sus decisiones.
¿Quién es el Tribunal Supremo (TS)?
El Tribunal Supremo es un órgano judicial que se encuentra en la ciudad de Madrid. Pero que tiene jurisdicción sobre todo el territorio nacional. Es decir, sobre todas las Comunidades Autónomas.
Como su nombre indica es el tribunal superior en todos los órdenes (civil, penal, contencioso-administrativo y social).
Todo lo relacionado con el turismo pertenece al orden contencioso-administrativo.
Por tanto, el Tribunal Supremo tiene competencia o se ocupa de enjuiciar la legalidad o no de las reglas que sobre el alquiler turístico dictan las diferentes Comunidades Autónomas.
En concreto, el Tribunal Supremo constituye la última instancia judicial y, por tanto, es el máximo responsable de la unidad de interpretación de la jurisprudencia en España.
¿Te apetece ver el Tribunal Supremo por dentro?
>>> Visita virtual al Tribunal Supremo <<<
Recursos ante el Tribunal Supremo sobre los alquileres turísticos
Hasta el momento de redactarse este post se han dictado por el Tribunal Supremo 8 sentencias.
Ordenadas de la más reciente a la más antigua:
Recurso de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia
Sentencia núm. 1.401/2019
Fecha de sentencia: 21/10/2019
Número del procedimiento: 4124/2018
La sentencia de 21/1072019 ha sido anulada por el propio Tribunal Supremo, mediante Auto de 19 /12/ 2019
Recurso de Federación Española de Asociaciones de Viviendas de Uso Turístico y Apartamentos Turísticos
Sentencia núm. 1400/2019
Número del procedimiento: 6320/2018
Recurso de Federación Española de Asociaciones de Viviendas de Uso Turístico (FEVITUR) y Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia
Número del procedimiento: 3760/2017
Recurso del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas y la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV)
Sentencia núm. 25/2019
Número del procedimiento: 6255/2017
Recurso de doña Almudena
Sentencia núm. 2/2019
Fecha de sentencia: 08/01/2019
Número del procedimiento: 4960/2017
Recurso de la Federación Española de Asociaciones de Viviendasde Uso Turístico y Apartamentos Turísticos (FEVITUR)
Sentencia núm. 1816/2018
Número del procedimiento: 2447/2016
Recurso don Urbano
Sentencia núm. 1.766/2018
Fecha de sentencia: 12/12/2018
Número del procedimiento: 4959/2017
Recurso de la Asociación Madrid Aloja
Sentencia núm. 1741/2018
Número del procedimiento: 2347/2016
En concreto, ¿cuáles son los aspectos sobre los que se ha pronunciado el TS?
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los limites, restricciones o prohibiciones a la actividad de alquiler turístico
El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre si es posible establecer límites, restricciones o prohibiciones al alquiler turístico.
Caso de Canarias
Lo ha sido en relación a la normativa turística canaria.
El artículo 3.2 del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, establecía la siguiente prohibición:
No era posible el alquiler de viviendas vacacionales en las zonas turísticas o zonas mixtas.”
El Tribunal Supremo va a anular esta prohibición y lo va a hacer utilizando la siguiente argumentación:
1. La prohibición es nula porque la Ley de Turismo Canaria no establece ninguna prohibición en este sentido.
El Decreto 113/2015 al ser un reglamento de desarrollo de la Ley no puede establecer algo que la Ley no dice. Sólo desarrollarla.
2. La prohibición es nula porque infringe claramente la libertad de empresa ( artículo 38 CE ) y la libertad de prestación de servicios (Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre) limitando la oferta turística sin justificación suficiente.
No tiene sentido alguno que la oferta de viviendas vacacionales se trate de excluir de aquéllos ámbitos donde debe localizarse preferentemente la actividad turística.
La única explicación plausible a esta cortapisa es que con ello se trata de favorecer la oferta de productos alojativos turísticos tradicionales implantados mayoritariamente en estas zonas turísticas (los hoteles , por ejemplo) , vulnerando con ello la libre competencia en la prestación de servicios.
En Canarias no es posible excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas o zonas mixtas, sin justificación suficiente
Dicho lo anterior, te estarás preguntando, ¿Cuales son las consecuencias de esta sentencia dictada en Canarias para el resto de Comunidades Autónomas?
Consecuencias para el resto de Comunidades Autónomas
Para contestar a la pregunta de si es posible que una Comunidad Autónoma o un Ayuntamiento puedan limitar, restringir o prohibir el alquiler turístico en determinadas zonas (por ejemplo, se está haciendo en muchas ciudades y Municipios de España) conviene citar la sentencia de Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de enero de 2018 (Asuntos C-360/15 , C-31/16 ) donde se sostiene que:
la Directiva 2006/123/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a los servicios en el mercado interior, no se opone a que el acceso a una actividad de servicios o su ejercicio se supedite al respeto de un límite de carácter territorial, siempre que se cumplan las condiciones de no discriminación, necesidad y proporcionalidad enunciadas en el artículo 15 apartado 3 de dicha norma comunitaria europea.”
En consecuencia, la sentencia viene a decir que sí es posible establecer límites de carácter territorial (por ejemplo, mediante zonificaciones), pero estas limitaciones tienen que ser:
Todos estos conceptos, lo comprenderás a la perfección cuando llegues al apartado de la prohibición del alquiler por habitaciones, ejemplo muy ilustrativo de limitación discriminatoria, innecesaria y desproporcionada.
Las CCAA y los Ayuntamientos sólo pueden establecer limitaciones territoriales (zonificación) si éstas no son discriminatorias, son necesarias y proporcionadas
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la prohibición concreta a los usuarios de una vivienda vacacional o a sus propietarios de destinarla a fines que no sean los propiamente turísticos para los que se contrató
Es decir, se ha planteado al Tribunal Supremo si es posible establecer la limitación al propietario consiste en que la vivienda ha de dedicarse exclusivamente a la actividad turística, y que no se puede utilizar con otro fin por éste o por el usuario.
Vuelvo otra vez a la normativa canaria, donde se recogía dicha prohibición.
El Tribunal Supremo también va a anular el artículo 5.2.a) del Decreto Decreto 113/2015, de 22 de mayo, que prohibe:
en todo caso, a los usuarios: a) destinar la vivienda vacacional a fines que no sean los propiamente turísticos para los que se contrató.”
Respecto de esta prohibición el TS viene a decir lo siguiente:
Esta prohibición plantea la duda de si la prohibición está sólo dirigida al usuario o incluye también a los propietarios.
Esta prohibición si se hiciera extensiva al propietario vulnera el artículo 33.1 CE “al limitar el ejercicio al derecho a la propiedad privada en ese bien inmueble que es precisamente eso, una vivienda”.
Tal y como está redactada la prohibición se impone exclusivamente al turista y ha de cumplirla “en todo caso”, sin excepción alguna.
Pero no se determina la repercusión que el incumplimiento del deber impuesto exclusivamente al turista pueda tener sobre el derecho del propietario al arrendamiento turístico.
En este caso, el Tribunal Supremo declara la anulación de la prohibición porque el Decreto nuevamente establece una prohibición para el turista que no está prevista en la la Ley de Turismo de Canarias.
Si la ley no establece prohibiciones en este sentido, el Reglamento no puede hacerlo.
En Canarias, tanto el usuario como el propietario pueden utilizar la vivienda vacacional para otro fin que o sea el propiamente turístico
Todo lo dicho anteriormente, te obliga a cotejar y comparar:
La Ley de Turismo de tu Comunidad Autónoma con su Decreto o Reglamento de desarrollo.
En el caso de que, el Reglamento establezca una prohibición similar a la comentada, pero la Ley de Turismo que está por encima, no dice nada, dicha prohibición será nula.
Las CCAA no pueden establecer prohibiciones, a través de sus Decretos de desarrollo, que no vengan establecidas en la Ley de Turismo respectiva
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el alquiler de la vivienda vacacional por habitaciones
En relación con el régimen de explotación, el artículo 12.1, del Decreto canario 113/2015, de 22 de mayo, exige que:
las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente, y no puedan ser arrendadas por habitaciones.”
Esta prohibición es anulada por el Tribunal Supremo, haciendo las siguientes e interesantes consideraciones, extensibles al resto de Comunidades Autónomas:
La intervención administrativa en la calidad del producto no está justificada, y se vulnera la libre oferta de servicios.
No hay razones para exigir a un cliente que solo desea contratar una habitación para alojarse, asumir el coste del arrendamiento de la totalidad de la vivienda, si el propietario desea ofrecerle este servicio.
La prohibición persigue de manera evidente evitar que se ponga en el mercado un producto que por su precio reducido compita con la oferta de alojamiento hotelero, lo cual lesiona la libre competencia.
No existe una prohibición en la norma estatal (LAU) que pueda servir de base para la prohibición recogida en el artículo 12.1 del Reglamento de viviendas vacacionales de Canarias.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni prohíbe ni permite el arrendamiento de estancias, se refiere únicamente al alquiler de vivienda completa cuando habla de alquileres turísticos. Por lo que el alquiler por estancias se sujeta a lo pactado y, supletoriamente, a lo dispuesto en el Código Civil.
No se justifica que una hipotética perturbación de la convivencia (por alquilar habitaciones) debiera resultar, en todo caso, inevitable e intolerable por exceder de las meras incomodidades que, de manera natural, comporta la vida compartida en el ámbito de una comunidad de vecinos.
Tampoco se ofrece explicación alguna sobre el motivo por el que la prohibición (de alquiler de habitaciones) debiera considerarse como la única solución para evitar la indicada perturbación de la convivencia (en el caso de que ésta se llegara a producir).
En realidad, ni siquiera se menciona la posibilidad de que esa eventual perturbación de la convivencia no pudiera ser corregida o neutralizada mediante la adopción de otro tipo de medidas que, pudiendo ser consideradas como remedio idóneo y proporcionado a tal fin, resultaran menos limitativas de la libertad de prestación de servicios.
Como ya hemos dicho, la prohibición del alquiler por habitaciones es un ejemplo de medida limitativa que resulta discriminatoria, injustificada y desproporcionada.
La prohibición del alquiler por estancias de una vivienda vacacional es un ejemplo de medida limitativa que resulta discriminatoria, injustificada y desproporcionada
Caso de Galicia
En relación a la normativa gallega, el Tribunal Supremo dictó la sentencia de 21 de octubre de 2019 el Tribunal Supremo. Donde volvió a reiterar sus anteriores argumentos sobre la nulidad de la prohibición del alquiler de una vivienda turística por habitaciones que ya había dicho en el caso canario.
De esta manera el TS anulaba el artículo 4.2 y el artículo 5.1, párrafo primero, segundo inciso del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
Si te interesa saber cómo se ha llegado a esta situación, te invito a que leas mi post >> El alquiler turístico de habitaciones <<
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el comienzo de la actividad turística
El Tribunal Supremo reitera, y da por bueno, que la declaración responsable de inicio de la actividad habilita para del comienzo de la actividad desde el mismo día de su presentación.
Desde el mismo día de la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad podrás ofertar tu vivienda turística
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la obligación de poner a disposición del usuario determinada información de las viviendas vacacionales (información y publicidad)
El Tribunal Supremo va a confirmar, y validar, que la obligación de poner a disposición del usuario determinada información sobre el régimen jurídico de las viviendas vacacionales no supone una traba al libre ejercicio de la actividad.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la exigencia del cumplimiento de unos requisitos funcionales y equipamiento mínimo (requisitos formales)
Tampoco ve el Tribunal Supremo que pueda apreciarse en la exigencia de un estándar mínimo de calidad a un producto que debe ser calificado como turístico que coarte la libertad de empresa.
Normalmente se trata de un equipamiento que habitualmente se encuentra en una vivienda, y que está asociado al producto que se ofrece.
Sin perjuicio de que pueda pensarse que en algunos aspectos las normativas autonómica han sido algo puntillosas, pero sin que esto sea una barrera efectiva al libre ejercicio de la actividad.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la necesidad del visado del colegio profesional correspondiente del plano de la vivienda vivienda (cuando se exige por la declaración responsable)
Para el Tribunal Supremo, la exigencia de que el plano de la vivienda cuente con el visado colegial correspondiente, debe ser considerada contraria a derecho.
Constituye una exigencia que no supera el test de necesidad y proporcionalidad que imponen los citados preceptos de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de la inscripción en el Registro de Turismo como requisito necesario para llevar a cabo cualquier forma de publicidad
El Tribunal Supremo, en el caso de Madrid, entiende que es contraria a derecho.
La normativa de la Comunidad de Madrid estable la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas como requisito necesario para llevar a cabo cualquier forma de publicidad.
Lo que a juicio del Alto Tribunal también vulnera la Ley 17/2009, pues, ésta es una exigencia que no supera el test de necesidad y proporcionalidad que imponen la Ley citada.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de climatización en todas las estancias de la vivienda turística
Sobre esta cuestión se invito a que leas mi post sobre >> ¿Es obligatorio el requisito del aire acondicionado en las viviendas con fines turísticos (VFT) de Andalucía? <<
« Cómo registrar una vivienda de uso turístico en Madrid: Paso a paso
El alquiler turístico de habitaciones »
26 septiembre, 2019 at 5:45 pm
Estupenda información. En algunas comunidades ya están empezando a “prohibir” o regular este tipo de actividad sin tener en cuenta aspectos legales importantes lo cual nos obliga a los propietarios a asesorarnos e impugnar en su caso las decisiones de la Junta.
Deseo saber si vosotros prestáis este servicio para casos concretos.
26 septiembre, 2019 at 9:47 pm
Informarte que somos abogados especialistas en la materia y actuamos en toda España.
Puedes contactar con nosotros a través de la cuenta de correo info@alquilerviviendavacacional.com y/o teléfono +34 915 97 15 98
Si quieres más y mejor, te espero en mi grupo cerrado de facebook https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
8 octubre, 2019 at 6:27 pm
En Valencia, los alquileres por habitaciones no estacionales están fuera de consideración en la Normativa de Establecimientos Turísticos…¿a qué normativa debo digirirme?¿cómo registrar dicha actividad?
Se trata de un bajo que previamente cambiaremos el uso a residencial.
Respecto del alquiler de habitaciones con fines turísticos, tras la sentencia del TS en el caso de Canarias, existe un vacío normativo.
La normativa turística sigue sin actualizarse a la jurisprudencia del TS.
Este vacío normativo, entre otras cosas, impide su registro.
Te sugiero que plantees tu caso por privado (info@alquilerviviendavacaconal.com) para que podamos ayudarte mejor.
Si quieres estar permanentemente informado te recomiendo que entres en mi grupo cerrado y exclusivo.
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/