Source: https://www.rechtslupe.de/steuerrecht/verbrauchssteuern/erwerb-eines-erbbaurechtsbelasteten-grundstuecks-und-die-grunderwerbsteuer-2-396324
Timestamp: 2020-01-21 05:27:39
Document Index: 271826495

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 8', '§ 9', '§ 2', '§ 2', '§ 96', '§ 1', 'Art. 13', '§ 1', '§ 1', 'Art. 10', 'Art. 13', '§ 1', '§ 9', '§ 92', '§ 92', '§ 92', '§ 1', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 8', '§ 8', '§ 92', '§ 92']

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat sei­ne Recht­spre­chung zur Grund­er­werb­steu­er geän­dert: Beim Kauf eines erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grund­stücks durch den Erb­bau­be­rech­tig­ten oder einen Drit­ten unter­liegt ledig­lich der nach Abzug des Kapi­tal­werts des Erb­bau­zins­an­spruchs vom Kauf­preis ver­blei­ben­de Unter­schieds­be­trag der Grund­er­werb­steu­er. Der Kauf­preis ist nicht nach der sog. Boruttau'schen For­mel auf­zu­tei­len.
Ein Rechts­ge­schäft, das den Anspruch auf Über­tra­gung eines mit einem Erb­bau­recht belas­te­ten Grund­stücks begrün­det, unter­liegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grund­er­werb­steu­er. Die Steu­er ist vom Wert der Gegen­leis­tung zu berech­nen (§ 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 GrEStG). Der mit dem Erb­bau­grund­stück ver­bun­de­ne Erb­bau­zins­an­spruch ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG grund­er­werb­steu­er­recht­lich nicht Teil die­ses Grund­stücks. Der auf den Erwerb des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fal­len­de Teil der Gegen­leis­tung unter­liegt dem­ge­mäß nicht der Grund­er­werb­steu­er. § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG ent­spricht der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs 1, wonach es sich bei dem Erb­bau­zins­an­spruch, obgleich er bür­ger­lich-recht­lich Bestand­teil des Grund­stücks ist (vgl. § 96 BGB), um eine blo­ße Geld­for­de­rung han­delt, deren Erwerb kei­nen Grund­stücks­um­satz dar­stellt und auch nach dem Sinn und Zweck des GrEStG nicht der Grund­er­werb­steu­er unter­liegt.
Die­se Beur­tei­lung ent­spricht den Erwä­gun­gen des Gesetz­ge­bers, die der Auf­he­bung des frü­he­ren § 1 Abs. 7 GrEStG durch Art. 13 Nr. 1 Buchst. b des Steu­er­än­de­rungs­ge­set­zes 2001 (StÄndG 2001) 2 zugrun­de lagen. Erwarb ein Erb­bau­be­rech­tig­ter das mit dem Erb­bau­recht belas­te­te Grund­stück, so wur­de die Grund­er­werb­steu­er nach dem frü­he­ren § 1 Abs. 7 GrEStG nur inso­weit erho­ben, als die Bemes­sungs­grund­la­ge für den Erwerb des Grund­stücks den Betrag über­stieg, von dem für die Begrün­dung oder den Erwerb des Erb­bau­rechts, soweit er auf das unbe­bau­te Grund­stück ent­fiel, die Steu­er berech­net wor­den war. Das Gesetz ver­mied dadurch eine unge­recht­fer­tig­te Dop­pel­be­steue­rung 3.
Zur Begrün­dung der Auf­he­bung des frü­he­ren § 1 Abs. 7 GrEStG führ­te die Bun­des­re­gie­rung im Regie­rungs­ent­wurf des StÄndG 2001 4 zu Art. 10 Nr. 1 Buchst. b (jetzt Art. 13 Nr. 1 Buchst. b StÄndG 2001) aus, der BFH habe in sei­nem Beschluss in BFHE 191, 423, BSt­Bl II 2000, 433 bekräf­tigt, dass der Erb­bau­zins­an­spruch grund­er­werb­steu­er­recht­lich nicht Teil des belas­te­ten Grund­stücks sei. Da folg­lich der auf den Erb­bau­zins­an­spruch ent­fal­len­de Teil der Gegen­leis­tung nicht zur grund­er­werb­steu­er­li­chen Bemes­sungs­grund­la­ge gehö­re, kom­me es inso­weit nicht zu einer Dop­pel­be­las­tung. Damit ent­fal­le die wesent­li­che Ziel­set­zung des § 1 Abs. 7 GrEStG.
Aus dem BFH, Urteil vom 11.06.2013 5 lässt sich nichts ande­res ent­neh­men. Die­ses Urteil betrifft Fäl­le, in denen der Grund­stücks­er­wer­ber gleich­zei­tig das erb­bau­rechts­be­las­te­te Grund­stück und das Erb­bau­recht erwirbt und bereits im Erwerbs­zeit­punkt die Auf­he­bung des Erb­bau­rechts beab­sich­tigt. In die­sen Fäl­len ist der Grund­stücks- und Erb­bau­rechts­kauf­ver­trag von vorn­her­ein dar­auf gerich­tet, dass der Käu­fer im Ergeb­nis das nicht mit dem Erb­bau­recht belas­te­te Grund­stück erwirbt. Dem­ge­mäß unter­lie­gen die ver­ein­bar­ten Kauf­prei­se für das Grund­stück und das Erb­bau­recht der Grund­er­werb­steu­er. Der Kauf­preis für das Grund­stück ist nicht um einen auf den Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fal­len­den Teil zu ver­min­dern und der Kauf­preis für das Erb­bau­recht ist nicht gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 Sät­ze 1 und 3 GrEStG um die Erb­bau­zins­re­al­last zu erhö­hen. Der Käu­fer hat somit im Ergeb­nis die Grund­er­werb­steu­er zu zah­len, die ange­fal­len wäre, wenn das Erb­bau­recht vor dem Grund­stücks­ver­kauf auf­ge­ho­ben wor­den wäre und der Kauf­preis für das unbe­las­te­te Grund­stück der Sum­me der Kauf­prei­se für das Grund­stück und das Erb­bau­recht ent­spro­chen hät­te. Es han­delt sich also um eine beson­de­re Fall­ge­stal­tung, deren Beur­tei­lung nicht auf Fäl­le über­tra­gen wer­den kann, in denen zunächst das Erb­bau­recht bestellt wur­de und der Erb­bau­be­rech­tig­te das Grund­stück spä­ter kauft 6.
Bei Anwen­dung der sog. Boruttau'schen For­mel wäre der Kauf­preis für das Grund­stück ent­ge­gen der Ansicht des Finanz­ge­richt nicht im Ver­hält­nis des gemei­nen Werts des unbe­las­te­ten Grund­stücks zum Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs, son­dern im Ver­hält­nis des ohne Berück­sich­ti­gung des Anspruchs auf den Erb­bau­zins ermit­tel­ten gemei­nen Werts des belas­te­ten Grund­stücks zum Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs auf­zu­tei­len. Die­se For­mel ist jedoch hin­sicht­lich der Fra­ge, wel­che Tei­le des Kauf­prei­ses beim Erwerb eines erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grund­stücks auf das Grund­stück einer­seits und auf den Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs ande­rer­seits ent­fal­len, nicht anwend­bar.
Liegt bei einem Grund­stücks­kauf eine Gesamt­ge­gen­leis­tung vor, die Ent­gelt sowohl für das Grund­stück als auch für nicht der Grund­er­werb­steu­er unter­lie­gen­de Gegen­stän­de ist, so ist die­se zwar im Regel­fall nach der sog. Boruttau'schen For­mel auf­zu­tei­len 7. Die Ver­hält­nis­rech­nung braucht aber aus­nahms­wei­se dann nicht vor­ge­nom­men zu wer­den, wenn Gegen­stand eines Erwerbs­vor­gangs unter Ver­ein­ba­rung einer Gesamt­ge­gen­leis­tung ein Grund­stück und eine Geld­for­de­rung ist. In die­sen Fäl­len reicht es grund­sätz­lich aus, in Höhe der erwor­be­nen Geld­for­de­rung einen Abzug von der ver­ein­bar­ten Gesamt­ge­gen­leis­tung vor­zu­neh­men, weil Kapi­tal­for­de­run­gen im Regel­fall mit dem Nenn­wert anzu­set­zen sind 8. Nach die­sem Urteil gilt dies auch für die Über­nah­me des Gut­ha­bens aus einer Instand­hal­tungs­rück­la­ge durch den Erwer­ber einer Eigen­tums­woh­nung, weil damit eine Rechts­po­si­ti­on über­tra­gen wird, die einer Geld­for­de­rung ver­gleich­bar ist.
Glei­ches gilt auch für den Erwerb des Anspruchs auf den Erb­bau­zins beim Kauf eines erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grund­stücks. Die­ser Anspruch ist eben­falls eine Geld­for­de­rung. Bei der Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses für das Grund­stück in einen der Grund­er­werb­steu­er unter­lie­gen­den Teil und in einen nicht der Steu­er unter­lie­gen­den Teil ist somit der Kapi­tal­wert des Erb­bau­zin­ses vom Kauf­preis abzu­zie­hen 9. Die­se Berech­nungs­me­tho­de erüb­rigt eine eigen­stän­di­ge, ohne Berück­sich­ti­gung des Anspruchs auf den Erb­bau­zins erfol­gen­de Ermitt­lung des gemei­nen Werts des erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grund­stücks. Soweit der BFH bis­her die Ansicht ver­tre­ten hat, die sog. Boruttau'sche For­mel sei auch für die Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses für ein mit einem Erb­bau­recht belas­te­tes Grund­stück anwend­bar 10, hält er dar­an nicht mehr fest.
Die­ses Ergeb­nis ist auch sach­ge­recht. Es ent­spricht den Wer­tun­gen des Gesetz­ge­bers bei der Ein­heits­be­wer­tung. Beträgt die Dau­er des Erb­bau­rechts in dem für die Bewer­tung maß­ge­ben­den Zeit­punkt wie im Streit­fall noch 50 Jah­re oder mehr, so ent­fällt bei der Ein­heits­be­wer­tung nach § 92 Abs. 2 des Bewer­tungs­ge­set­zes (BewG) der Gesamt­wert des Grund und Bodens ein­schließ­lich der Gebäu­de und Außen­an­la­gen, der fest­zu­stel­len wäre, wenn die Belas­tung mit dem Erb­bau­recht nicht bestün­de (§ 92 Abs. 1 Satz 2 BewG), allein auf die wirt­schaft­li­che Ein­heit des Erb­bau­rechts. Dem liegt die Erwä­gung des Gesetz­ge­bers zugrun­de, dass bei einer so lan­gen Lauf­zeit des Erb­bau­rechts das Eigen­tum am Grund und Boden ohne Berück­sich­ti­gung des Anspruchs auf den Erb­bau­zins (§ 92 Abs. 5 BewG) so weit aus­ge­höhlt ist, dass sein Ein­heits­wert 0 DM beträgt 11.
Fischer in Borut­tau, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 14. Aufl., § 1 Rz 1015; Loo­se, a.a.O., § 9 Rz 538[↩]
BT-Drs. 14/​6877[↩]
BFH, Urteil vom 11.06.2013 – II R 30/​11, BFH/​NV 2013, 1632[↩]
vgl. Pahl­ke, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 5. Aufl., § 9 Rz 177[↩]
BFH, Ent­schei­dun­gen vom 09.10.1991 – II R 20/​89, BFHE 165, 548, BSt­Bl II 1992, 152, und in BFHE 191, 423, BSt­Bl II 2000, 433[↩]
BFH, Urteil in BFHE 165, 548, BSt­Bl II 1992, 152; Loo­se, a.a.O., § 9 Rz 118; Pahl­ke, a.a.O., § 8 Rz 40; Hof­mann, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 10. Aufl., § 8 Rz 25[↩]
eben­so Abschn. 6 des Schrei­bens des BayStMF vom 18.07.2008 36 ‑S 4500- 001 – 28 048/​08[↩]
BFH, Ent­schei­dun­gen in BFHE 191, 423, BSt­Bl II 2000, 433, und in BFH/​NV 2013, 1632, Rz 12[↩]
Man­nek in Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, § 92 BewG Rz 41; Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 92 Rz 21[↩]