Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2018/12/
Timestamp: 2018-12-16 22:41:25
Document Index: 271381397

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 314', '§ 320', '§ 314', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 906', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 535', 'BGH', '§ 536', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 535', 'BGH', '§ 522', 'BGH', '§ 522', 'BGH', 'BGH']

Archives for Dezember 2018 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Aus der Rubrik „Stadtplanungspolitik“:
Berliner Morgenpost am 12.12.2018: Mitte verschärft Mieterschutz beim Vorkaufsrecht
Mitte hat für zwei Häuser in Wedding Abwendungsvereinbarungen mit Mietpreisbremse geschlossen. Ein Signal an die Immobilienbranche.
Der Bezirk Mitte hat mit dem Käufer zweier Wohnhäuser im Wedding Abwendungsvereinbarungen geschlossen. Zuvor hatte das Bezirksamt beschlossen, für die Gebäude auf dem Grundstück Antonstraße 26/Maxstraße26 und an der Triftstraße 56 das Vorkaufsrecht auszuüben, nachdem das Immobilienunternehmen Akelius diese erworben hatte.
Die Abschlüsse bedeuten ein Novum für Berlin: Erstmals hat eine Immobilienfirma in der Abwendungsvereinbarung vertraglich zugesagt, in Zukunft die Regelungen der Mietpreisbremse bei der Neuvermietung einzuhalten. Danach darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bisher war diese Regelung in den Abwendungsvereinbarungen in Berlin nicht vorgesehen. Besitzer konnten dann nach einem Mieterwechsel die Miete beliebig hoch ansetzen.
https://www.morgenpost.de/bezirke/mitte/article215999485/Mitte-wendet-beim-Mieterschutz-schaerfere-Regeln-an.html
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rbb24.de am 12.12.2018: Berlin nutzt Vorkaufsrecht für ein Haus der Karl-Marx-Allee
Der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg wird das Vorkaufsrecht für einen Wohnblock in der Karl-Marx-Allee nutzen. Das teite Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, am Mittwoch via Twitter mit. Der Aufsichtsrat der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) habe dem Verfahren zugestimmt. Es handelt sich demnach um den „Block D Süd“ am U-Bahnhof Weberwiese. Der Block mit rund 80 Wohnungen befindet sich in einem Milieuschutzgebiet.
Für die drei anderen Wohnblöcke der Stalinbauten gab es am Mittwoch noch keine finale Lösung. Die vier Bauten sollten an die Deutsche Wohnen verkauft werden – wenn nicht der Senat beziehungsweise die Mieter bis Anfang Januar ihr Vorkaufsrecht nutzen.
Im Koalitionsausschuss am Mittwoch sei laut Senatsverwaltung vereinbart worden, zwei Modelle weiter zu verfolgen, um eine „sichere Lösung für alle Mieterinnen und Mieter“ zu finden. Bis Dienstag sollen die „letzten Fragen“ geklärt sein.
https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2018/12/deutsche-wohnen-karl-marx-allee-berlin-erster-block-d-sued.html
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Führen auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen gemäß § § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 105/18, Beschluss vom 12.07.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die auf Zahlung ausstehenden Mietzinses gerichtete Klage zutreffend abgewiesen, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang durch die von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen gemindert war.
Das Ausmaß der Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314 ZPO bindet fest, da der Kläger einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des unstreitigen Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter die „Vorlage eines tage- und stundengenauen“ Protokolls für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. BGH, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).
Die auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen auch einen – selbstverständlichen – Mangel der Mietsache dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162), ihrer geschäftsplanmäßigen Vertreterkammer (vgl. LG Berlin, Urt. v. 7. Juni 2017 – 18 S 211/16, WuM 2018, 25) sowie der des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16).
Dabei spielt es aus den im Urteil der Kammer vom 16. Juni 2016 ausführlich dargetanen Erwägungen, auf die sie Bezug nimmt und an denen sie einschränkungslos festhält (vgl. Kammer, a.a.O.), auch keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. ebenso BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; BayObLG, Beschl. v. 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; LG Berlin, a.a.O.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber ist mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O.).
Das von Berufung und der von ihr zitierten gegenläufigen Instanzrechtsprechung bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177) führt zu keiner dem Kläger günstigeren Beurteilung. Das gilt unabhängig davon, dass die sog. „Bolzplatz-Entscheidung“, die die gewährleistungsrechtlichen Folgen einer dauerhaften Umfeldveränderung betrifft, im hier zu beurteilenden Fall einer lediglich vorübergehenden baubedingten Umfeldveränderung bereits nicht einschlägig ist (vgl. Kammer. a.a.O.) und sie im Falle ihrer Übertragbarkeit in unaufgelöstem Widerspruch zur gegenteiligen – und von der Kammer uneingeschränkt geteilten – Rechtsprechung des XII. Zivilsenats stünde (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; LG Berlin, a.a.O.; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2. Aufl. 2018, § 536 Rz. 202). Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgericht als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:
Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der den klagenden Vermieter gemäß § 535 Abs.1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihm tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den beklagten Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, a.a.O.). Nur auf diese Weise hätten die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen sind Ausgangspunkt und maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwillens (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03, NJW 2004, 1590). Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.
Davon ausgehend ist die Kammer nicht gehindert, im Beschlussverfahren gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zu entscheiden, da selbst das Ergebnis einer – hier ohnehin nicht gebotenen – ergänzenden Vertragsauslegung zu Lasten des Klägers ausfällt. Die Auslegung eines Vertrages im Einzelfall aber obliegt dem Tatrichter und ist – von hier nicht einschlägigen Einzelfällen abgesehen – wegen ihrer eingeschränkten Revisibilität kein geeigneter Gegenstand für die Zulassung einer Revision (vgl. BGH, Beschl. v. 16. März 2010 – X ZR 41/08; Urt. v. 15. Februar 2017 – VIII ZR 59/16, NJW 2017, 1660, Tz. 19). Bereits deshalb liegen die Negativvoraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht vor. Davon abgesehen erachtet auch der VIII. Zivilsenat des BGH bei einer dauerhaften nachteiligen Veränderung des Wohnumfelds eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters im gegebenen Kontext ohnehin nicht ausnahmslos, sondern lediglich grundsätzlich für geboten (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177, Tz. 35). Jedenfalls einen nach diesem Verständnis gegebenen Ausnahmefall können die Beklagten allein aufgrund der Dauer und der Intensität der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen für sich reklamieren (vgl. Kammer, a.a.O.).“
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Spandauer Volksblatt am 10.12.2018: Wieder weniger Mietwohnungen
Abgeordnete fordert erneut Milieuschutzgebiete in Spandauer Wilhelmstadt
Das Risiko für steigende Mieten ist in der Neustadt und Wilhelmstadt unverändert hoch. Das geht aus der Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf eine Anfrage der Spandauer SPD-Abgeordneten Bettina Domer hervor.
67 Mietwohnungen wurden dort neuerlich in Eigentum umgewandelt. Spandau hat seit Jahresbeginn weitere 110 Mietwohnungen verloren, weil sie zu Eigentum wurden. Für 643 Wohnungen wurden sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt. Diese sind nötig, wenn ein Hausbesitzer etwa ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will. Spitzenreiter bei den Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sind die Adamstraße in der Wilhelmstadt (43) und die Kurstraße in der Neustadt (24).
Mehr Umwandlung in Eigentum
Die neuerlichen Zahlen zeigen, dass das Interesse an Eigentumswohnungen in Spandau steigt. 2017 lagen wie berichtet lediglich 51 Umwandlungsanträge vor. Für Bettina Domer ist der Anstieg alarmierend. Weshalb die Abgeordnete erneut Milieuschutzgebiete für die Wilhelmstadt und Neustadt fordert. „Damit Luxussanierungen und drastische Mietsteigerungen verhindert werden können.“
Die Sorge um Gentrifizierung aufgrund drastischer Mieterhöhungen und dem weiteren Verlust von Mietwohnungen treibt die Spandauer schon länger um. Zu Recht, denn selbst in einfachen Wohnlagen sind die Mieten hier laut Immobilienverband IVD Berlin-Brandenburg zuletzt um fast elf Prozent auf 7,75 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die Linksfraktion forderte darum bereits im Februar 2017 in der BVV ein Grobscreening vom Bezirksamt zur Ermittlung potenzieller Milieuschutzgebiete in Spandau.
Runder Tisch Milieuschutz
Anfang 2018 gründete sich dann der „Runde Tisch Milieuschutz“. Das Grobscreening lässt derweil auf sich warten. Vorliegen sollten die Prüfergebnisse bis Ende dieses Jahres. Nun soll es erst im Januar einen Zwischenbericht im Stadtentwicklungsausschuss geben. „Wir rechnen damit, dass uns dann im März die Untersuchungsergebnisse vorliegen“, sagt Ausschussvorsitzende Ina Bittroff. „Zeit wird’s“.
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-bauen/abgeordnete-fordert-erneut-milieuschutzgebiete-in-spandauer-wilhelmstadt_a192367
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Aus der Rubrik „Immobilienspekulation“:
Berliner Morgenpost am 10.12.2018: Kampf um die Karl-Marx-Allee
Im Internet wird die erste Wohnung für knapp eine Million Euro zum Kauf angeboten. Unklar ist, wer sie verkauft. Hunderte protestieren.
Am Sonntag demonstrierten mehrere Hundert Menschen vor der SPD-Parteizentrale für die Rekommunalisierung. Gleichzeitig tauchte das erste Angebot auf. „Einmalige Paradewohnung in beliebtem Stalinbau mit beeindruckender 120 qm großer Terrasse“, lautet der Titel. Die Wohnung selbst soll 137 Quadratmeter groß sein und 988.000 Euro kosten. Hinzu kommen Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar sowie für den Grundbucheintrag. Der gesamte Kaufpreis liegt bei 1,14 Millionen Euro.
Deutsche Wohnen will nicht hinter dem Angebot stecken
Laut Exposé wurde die Wohnung im zweiten Stock der Karl-Marx-Allee 91 im vergangenen Jahr saniert und soll sofort bezugsfertig sein. Unklar ist aber, wer sie verkauft. Das Maklerbüro „Fantastic Frank“ war am Sonntag unter der angegebenen Telefonnummer nicht erreichbar. Eine Sprecherin der Deutsche Wohnen teilte hingegen mit: „Wir haben das nicht im Vertrieb.“ Auch sie wisse nicht, wer der Verkäufer sei. Entweder sei es kein ernsthaftes Angebot oder ein Mieter habe von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht und verkaufe nun weiter.
https://www.morgenpost.de/bezirke/friedrichshain-kreuzberg/article215978573/Kampf-um-die-Karl-Marx-Allee.html
Spandauer Volksblatt am 06.12.2018: Rund um die Betriebskosten
Staaken. Bei vielen Mietern trudeln auch im Dezember noch die Betriebskostenabrechnungen vom Vermieter ein. Wer Fragen zu Nachzahlungen oder einzelnen Posten hat, kommt am 17. Dezember ins Stadtteilzentrum an der Obstallee. Dort informiert und berät Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbrauchschutzbund (AMV) zur Betriebskostenabrechnung. Zweites Thema sind bei Bedarf die neu installierten Rauchmelder in Mietwohnungen. Die Infoveranstaltung beginnt um 18 Uhr im Stadtteilzentrum Obstallee 22d. Organisiert wird die Veranstaltung von der Mieterinitiative ADO Heerstraße Nord und dem Gemeinwesenverein Heerstraße Nord. Die Mieterinitiative lädt Hilfe suchende Mieter auch jeden zweiten Mittwoch im Monat um 18 Uhr ins Stadtteilzentrum ein. Das nächste reguläre Treffen ist am Mittwoch, 12. Dezember.
https://www.berliner-woche.de/staaken/c-soziales/rund-um-die-betriebskosten_a192235
Dieser Beitrag wurde unter AMV im Lichte der Presse abgelegt am 10. Dezember 2018 von amv.
Ab Januar wird die vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. im Auftrag des Bezirksamtes Spandau angebotene kostenlose Mieterberatung von 40 auf 14 Wochenstunden reduziert.
Die Beratungen finden in 2019 wie folgt statt:
1. Standort Haselhorst, Gemeinwesenverein Haselhorst e.V., Burscheider Weg 21, 13599 Berlin, montags 10 bis 12 Uhr
2. Standort Siemensstadt, Stadtteilbüro Siemensstadt, Wattstraße 13, 13629 Berlin, montags 13 bis 15 Uhr
3. Standort Staaken, Stadtteilladen Staaken-Center, Obstallee 28, 13593 Berlin, montags 16 bis 18 Uhr
4. Standort Hakenfelde, Seniorenfreizeittreff Hohenzollernring, Hohenzollernring 105, 13585 Berlin, dienstags 11 bis 13 Uhr
5. Standort Neustadt, Paul-Schneider-Haus, Schönwalder Straße 23-24, 13585 Berlin, dienstags 15 bis 17 Uhr
6. Standort Falkenhagener Feld, „KieztreFF“ (Einkaufszentrum Posthausweg), Falkenseer Chaussee 199, 13589 Berlin, dienstags 18 bis 20 Uhr
7. Standort Wilhelmstadt, Stadtteilladen Wilhelmstadt (ehemalige Post), Adamstraße 39, 13595 Berlin, donnerstags 08 bis 10 Uhr
Berlin, den 10.12.2018
Dieser Beitrag wurde unter AMV Pressemitteilungen abgelegt am 10. Dezember 2018 von amv.
Berliner Morgenpost am 29.11.2018: Im Postcheckamt entstehen nun doch mehr Wohnungen
Der Investor und der Stadtrat hatten sich geeinigt. Die SPD-Fraktion verlangte eine Nachbesserung – mit Erfolg.
Das ging schnell. Ein erst in der vergangenen Woche im Bauausschuss vorgestellter Kompromiss zwischen Bezirksamt und Investor für das Postscheckamt-Areal am Halleschen Ufer in Kreuzberg ist nachgebessert. Jetzt gibt es auf zusätzlichen 8000 Quadratmetern weitere Wohnungen.
Bei der Bezirksverordnetenversammlung am Mittwoch legte das Bezirksamt nun den neuen Kompromiss vor. Statt vormals 28.400 Quadratmeter Geschossfläche für Wohnen, würden nun 36.400 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Dabei würde die CG Gruppe ein zuvor dafür nicht vorgesehenes Baufeld auf ihrem Areal abtreten. „Von Seiten der CG Gruppe besteht die Bereitschaft“, so teilen Schmidt und der stellvertretende Bezirksbürgermeister Knut Mildner-Spindler (Linke) mit, „besteht die Bereitschaft, das Baufeld 4a als freifinanzierter Wohnraum anzubieten.“ Gerechnet wird mit zusätzlich 63 Wohnungen.
https://www.morgenpost.de/bezirke/friedrichshain-kreuzberg/article215903011/Im-alten-Postcheckamt-entstehen-doch-mehr-Wohnungen.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 3. Dezember 2018 von amv.
Spandauer Volksblatt am 28.11.2018: Mittlere statt einfache Wohnlage
https://www.berliner-woche.de/wilhelmstadt/c-bauen/spd-verwundert-ueber-anpassung-des-mietspiegels_a191044