Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/7694/utrudnianie-dostepu-do-nieruchomosci-przez-zarzadce/?Focus=106034
Timestamp: 2018-12-11 17:13:35+00:00
Document Index: 116002057

Matched Legal Cases: ['art 207', 'art 98', 'art. 18', 'art. 353', 'art 207', 'art 207', 'art 207', 'art 207', 'art 203', 'art 64', 'art 207']

Wspolnota Mieszkaniowa - Utrudnianie dostępu do nieruchomości przez zarządce
Dyskusja: Utrudnianie dostępu do nieruchomości przez zarządce
Od 1 do 50 z 94
CommentTime13-05-2017
Witam Państwa, sprawa nieco nietypowa a mianowice osiedle domów jednorodzinnych z drogą wewnetrzną. Wiekszość współwłaścicieli wybrała zarząd i podpisała umowe z licencjonowanym zarządcą na kształt zbliżony do dużych wspólnot mieszkaniowych.Do chwili podpisania tej umowy mieliśmy wszyscy piloty i domofon zdanie sterujacy brama z poziomu samochodu oraz domu, obecny Zarządca to zmienił, podpisał umowe we własnym imieniu z firmą ochroniarską ktora przejeła całkowitą kontrole na bramą wjazdową w postaci szlabanu, sytuacja ta powoduje ciągłe konflikty, droga oraz sposób zarządu i działania zarządcy powodujà ciągłe konflikty, niestety zarząd poprzez zarządce kara wszystkich niepokornych współwłaścicieli utrudnianiem z normalnego korzystania, wspólna droga jest wykorzystywana do prywatnych wojenek a służy temu brak pilotów do szlabanu , wyłączanie domofonu oraz możliwości otwierania bramy przez współwłaścicieli oraz ciągłe zmiany zasad wjazdu na osiedle w postaci a to kontroli , przepytywania gości itp. Działania takie niestety uniemożliwiają sprzedaż za godziwą cene a nawet wynajem czy normalne korzystanie z nieruchomości przyległych do tej drogi, w sądzie są przedstawiane twierdzenia że to umowa o zwykły zarząd . Proszę Państwa co zrobić , czy należy się jakieś odszkodowanie? Jaką droge obrać? Rozmowy niestety nie mają sensu bo niepokorni lądują po sądach i prokuraturach.
CommentTime13-05-2017 zmieniony
Jacek_krk: Witam Państwa, sprawa nieco nietypowa a mianowice osiedle domów jednorodzinnych z drogą wewnetrzną.
Wiekszość współwłaścicieli wybrała zarząd i podpisała umowe z licencjonowanym zarządcą na kształt zbliżony do dużych wspólnot mieszkaniowych.
Do chwili podpisania tej umowy mieliśmy wszyscy piloty i domofon zdanie sterujacy brama z poziomu samochodu oraz domu,
obecny Zarządca to zmienił, podpisał umowe we własnym imieniu z firmą ochroniarską ktora przejeła całkowitą kontrole na bramą wjazdową w postaci szlabanu, sytuacja ta powoduje ciągłe konflikty, droga oraz sposób zarządu i działania zarządcy powodujà ciągłe konflikty, niestety zarząd poprzez zarządce kara wszystkich niepokornych współwłaścicieli utrudnianiem z normalnego korzystania,
wspólna droga jest wykorzystywana do prywatnych wojenek a służy temu brak pilotów do szlabanu , wyłączanie domofonu oraz możliwości otwierania bramy przez współwłaścicieli oraz ciągłe zmiany zasad wjazdu na osiedle w postaci a to kontroli , przepytywania gości itp.
Działania takie niestety uniemożliwiają sprzedaż za godziwą cene a nawet wynajem czy normalne korzystanie z nieruchomości przyległych do tej drogi, w sądzie są przedstawiane twierdzenia że to umowa o zwykły zarząd .
Proszę Państwa co zrobić , czy należy się jakieś odszkodowanie? Jaką droge obrać? Rozmowy niestety nie mają sensu bo niepokorni lądują po sądach i prokuraturach.
Po pierwsze jak jest Zarząd to nie ma Zarządcy .... jest Administrator.
Umowy na obsługę części wspólnych podpisuje Zarząd, a nie administrator
W sprawie organizacji ... administrator nic nie zrobi bez zgody większości właścicieli lokali i uważam, że tam trzeba szukać przyczyn twojej dezaprobaty... obecnej sytuacji
Mieszkanie we współczesnym "getcie" niestety ogranicza prawa właścicieli z ich wyboru . UoWL ; UoGN ;
KubaP: Po pierwsze jak jest Zarząd to nie ma Zarządcy .... jest Administrator.
To nie jest wspólnota lecz kondominium a więc mogą sobie nawet trzech zarządców zatrudnić przy istniejącym zarządzie.
Do chwili podpisania tej umowy mieliśmy wszyscy piloty i domofon zdanie sterujacy brama z poziomu samochodu oraz domu, obecny Zarządca to zmienił, podpisał umowe we własnym imieniu...
Dlaczego w takim razie nie zmieniliście tego zarządcy???
co zrobić , czy należy się jakieś odszkodowanie?
Niby od kogo, za co, dlaczego??? Za głupotę właścicieli płacą właściciele.
Wszystko zależy od Was - właścicieli lokali a nie zarządu czy zarządcy jakiegoś.
..nie mają sensu bo niepokorni lądują po sądach i prokuraturach.
Wy tego zarządcę i zarząd wysyłajcie do prokuratora i sądów - to oni jak widać coś "mataczą".
Witaj Kuba, dzięki za odpowiedz. Co do meritum ja właśnie też uważałem ze nie może być dwoch zarządow a jednak u mnie tak to wygląda, podpisano umowe wyraźnie o zarządzanie , ustalono wynagrodzenie zarzadcy i kwote zaliczki , stroną wszystkich umow jest zatrudniony zarządca, faktury są na zarządce, nie ma żadnych uchwał, jeden zarząd zleca, zarządca/administrator wykonuje we wlasnym imieniu. Nie wiadomo zupełnie kogo pozwać np. o naruszenie posiadania. Niektorzy z właścicieli mają jeszcze problem bo podpisali jakąs idiotyczną umowe z wysokimi karami w której sie zobowiązali do innego sposobu zarządu ale że nie wszyscy to zrobili więc nie ma tego w KW. Niepokornych co sie zbuntowali i nie płacą ten zarząd składajacy sie ze wspolwlascicieli za pieniadze z tych zaliczek ciąga po sądach na podstawie art 207 kc. w imieniu wiekszosci wspolwlaścicieli a dowodami są faktury wystawione na zatrudnionego zarzadce/administratora. Niektóre osoby mają po 2 sprawy o te same kwoty za te same lata , oczywiscie jednym z dowodów jest ta umowa o inny sposob zarządu mimo że jej oficjalnie nie ma. Najbardziej żałosne jest to że administrator /zarządca podpisał umowe na ochrone domow przylegających do drogi wspolnej i to jest głowna pozycja w kosztach zarządu , jeszcze wiekszym kuriozum jest to że biegły w jednej ze spraw związanych z tymi kosztami stwierdza że to czynnosc zwyklego zarządu i nawet nie informuje strony pozwanej o ogledzinach, co wiecej sam przyznaje ze korzystal z pomocy tego administratora/ zarządcy na ktorego jest umowa i daktury do sporządzenia opinii!
Kuba jeśli zajmujesz się tą tematyką, lub jeśli na forum jest ktoś kto pisuje artykuły na tego typu tematy to ja chetnie dostrcze całość dokumentacji bo to naprawde ciekawy temat i myśle przestroga dla innych. To jest duże osiedle a zarządca/ administrator to podmiot znany lokalnie , co więcej obsługuje mnóstwo osiedli wielorodzinnych.
Nowy doklejony: 13.05.17 23:56
Kasander, dokładnie masz racje , to nie wspólnota. Zbyt ogolnikowe przepisy KC , zwykła współwłasność, do tego ta umowa która sie wielu zobowiązało do innego zarządu niż ustawowy pod karą i samowolka na całego , wybierają zarząd ktory robi co chce! Przykładem niech będzie koszt ochorny drogi dojazdowej na 300tysiecy rocznie.
CommentTime14-05-2017 zmieniony
do tego ta umowa która sie wielu zobowiązało do innego zarządu niż ustawowy pod karą i samowolka na całego ,
Coś nie tak - jaka znowu umowa o inny zarząd???
Ta umowa jest nieważna w takiej sytuacji.
wybierają zarząd ktory robi co chce!
No niestety - w takich zbiorowiskach decyduje większość.
I co, pozostali właściciele godzą się na to wszystko - nie ma odważnych żeby tych wybranych idiotów kopnąć w tyłek?!
Przykładem niech będzie koszt ochorny drogi dojazdowej na 300tysiecy rocznie.
No, nieźle dajecie się strzyc.
Żaden sąd za Was tego nie naprawi.
z firmą ochroniarską ktora przejeła całkowitą kontrole na bramą wjazdową
Tego już zupełnie nie rozumiem. Po co Wam firma ochroniarska skoro jak widać same kłopoty przez nią???!!! Miliony domów jednorodzinnych stoi i żadna firma ochroniarska nawet się do nich nie odważy zbliżyć a Wy dobrowolnie zamykacie się w wiezieniu, oddajecie się w niewolę jakieś firmie byłych esbeków zapewne.
CommentTime14-05-2017
Kasander, odważnych jest dosłownie może 10% w tym ja. Walcze z tym to w efekcie mam nieruchomość z której sie nie da korzystać. Umowa o inny zarząd to taki dokument który wiele osób podpisało i tam jest zupełnie zmieniony sposób zarządu tą drogą ale dla mnie on nie jest wiążacy bo go nie podpisałem.
taki dokument który wiele osób podpisało
We współwłasności (obowiązuje Was Kc) w takiej sprawie wymagana jest jednomyślność więc taką umową niech sobie podetrą pewną część ciała.
Kasanderi dlatego ja uważam to za kuriozum i nawet bym to upublicznił chetnie bo to sprawa na artykuł prasowy . Przy okazji tej sprawy przekonałem sie jak martwy jest aparat administracji, co z tego że są przepisy , kary skoro to zupełnie nie działa.
Nowy doklejony: 14.05.17 00:18
Kasander, wiec np. w mojej sprawie za kazdym razem przedstawiaja twierdzenia jako dowod o tej umowie o zmienionym sposobie zarządu ,po obaleniu tych twierdzen przez naszą strone zaczyna sie kolejna sprawa o zwrot wydatkow na podstawie 207 kc i dochodzi do kolejnych absurdów ze zarzadca zeznaje o naprawach finansowanych z ubezpieczenia a biegły twierdzi że nalezy sie zwrot i za ubezpieczenie i za nsprawy osobno bo to zwykly zarzad! Skandal dosłownie!
i nawet bym to upublicznił chetnie bo to sprawa na artykuł prasowy
To nie te czasy - dzisiaj nikogo to nie interesuje.
Taka niestety jest rzeczywistość.
I tak jak wspominałem powodami sa współwlasciciele a nabywca usług zarzadca/administrator
Skandal dosłownie!
Ja Cię rozumiem ale nikt inny tego za Was, właścicieli nie załatwi.
Nasi ojcowie i dziadowie, za komuny nie bali się, więc tym bardziej teraz, gdy odwaga staniała nie powinno być problemu.
I właśnie dlatego się zastanawiam czy jesli taki administrator zawiera umowe we własnym imieniu i utrudnia dojazd swobodny to czy nie jest to podstawa do odszkodowania za utrudnianie z korzystania z własności.
Jacek_krk: Co do meritum ja właśnie też uważałem ze nie może być dwoch zarządow a jednak u mnie tak to wygląda, podpisano umowe wyraźnie o zarządzanie
to że uzyto takiego słowa to jeszcze nic nie znaczy. Ważne jest treść tej umowy. Czy ta Umowa jest potwierdzona notarialnie ?
Jacek_krk: Najbardziej żałosne jest to że administrator /zarządca podpisał umowe na ochrone domow przylegających do drogi wspolnej
podmiot zarządzający może pełnić różne role poza zarządzaniem częściami wspólnymi np. sprzątaniem, konserwacją , ochrona ... to jednak nie ma nic wspólnego z ustalaniem zasad obowiązujących jak to napisałeś Wiekszość współwłaścicieli wybrała zarząd i podpisała umowe ... zarządcą na kształt zbliżony do dużych wspólnot mieszkaniowych
Jacek_krk: co z tego że są przepisy , kary skoro to zupełnie nie działa.
http://www.wspolnotamieszkaniowa.info/viewtopic.php?f=9&t=2351
Ta sprawa jest na pewno ciekawa, bo o tak pogmatwanej roli Zarządcy jeszcze nie słyszałem ..."sam sobie podpisuje umowy"..."sam sobie zleca usługi" a od czego jest ten Wybrany przez współwłaścicieli Zarząd ?
Jacek_krk: Przykładem niech będzie koszt ochorny drogi dojazdowej na 300 tysiecy rocznie.
Wychodzi jakieś .... 300 000 / 365 / 24 = 34,24 zł / godz. brutto ...to trochę dużo, jak za samą ochronę, a może ....
ta stawka obejmuje ... i sprzątanie, odśnieżanie drogi, konserwację szlabanu , konserwację oświetlenia drogi ?
Obecnie stawki za samą ochronę wahają się między 15 - 20 zł /godzinę netto. UoWL ; UoGN ;
Kuba, posiadam około 1000 faktur które załaączono do pozwu i sytuacja wygląda tak że pracownicy tego administratora wymieniają co najwyżej żarówki, każda inna czynność jest wykonywana przez kogo innego, przez cały rok zatrudnini są panowie od zieleni, oprocz tego na zime pojawia sie inny pidmiot do odsnieżania, po zimie inny podmiot do czyszczenia ulic, ochrona jak już wspominałem to znowu kilku ludzi, naprawy na drodze wspolnej wykonują znowu inne podmioty, narzedzia oczywiscie kupują współwłaściciele. Wieczorem wracam do domu i jeśli miałbyś ochote moge Ci przesłać zdjęcia tej umowy.
Nowy doklejony: 14.05.17 08:09
Wracając do ochrony, jestem zdania że podmiot trzeci administrujący drogą nie może zawrzeć w imieniu jedynego właściciela działki zabudowanej domem przylegającej do tej drogi umy o ochrone. Nie można chyba chronić kogoś wbrew jego woli?
Nowy doklejony: 14.05.17 09:17
Ps . Umowa nie jest notarialnie potwierdzona
Musiałbyś nam tu wkleić całą treść tej umowy.
Macie kondominium i przy tym umowę podobną w skutkach do powierzenia zarządu zewnętrznemu podmiotowi. Czyli do instytucji znanej z ustawy o własnosci lokali.
Czyli mieszacie na raz dwa porządki prawne: dotyczący współwłasności - kc i dotyczący sposobu zarządu - na wzór naszej ustawy.
Czy to ma ręce i nogi - musisz podać treść tej umowy z zarządcą (administratorem).
I opisać tryb wprowadzenia w życie tej umowy - uchwała właścicieli? umowa "zarządu" kondominium?
Pozwy zostawmy na razie z boku, bo rozumiem że wypłynęły z powodu zastosowania tej umowy.
Temat jest szalenie interesujący, bo kondominium to tali podmiot, w którym łatwo się rozpanoszyć osobom trzecim. Czyli tak jak u was - zrobić z właścicieli domków dojne krowy.
Jacek_krk: Kuba, posiadam około 1000 faktur które załączono do pozwu
Faktury przez kogo wystawione na kogo wystawiono ?
Wystawione przez Zarządcę na rzecz ... hmm Wspólnoty - współwłaścicieli lokali ?
Usługodawców wystawione Zarządcy za obsługę tej drogi ?
Na podstawie jakich dokumentów / umów były wystawione ? Koto podpisał te umowy na obsługę? UoWL ; UoGN ;
Wieczorem Wam wszystko wstawie, co do faktur to jedna strona jest np firma ochroniarska jako wystawca faktury a drugą jest Firma zarządcy, nie ma nic nt. wspolwlascicieli na tych fakturach. Stronami umowy jak pisalem jest firma zarzadcy oraz np. firma ochroniarska/ firma odsnieżająca. Wkleje Wam tez te umowe niektorych wspolwlascieli.
Nowy doklejony: 14.05.17 15:12
Wkleje tez kilka faktur
Pisałeś coś o obalaniu twierdzeń zarządcy przed sądem, ale rozumiem, że sama umowa nadal obowiązuje? No to dawaj ją.
Zaraz wam opisze całość bo mam to przed sobą zgromadzone
Nowy doklejony: 14.05.17 20:05
Wiekszosc podpisuje dokument o nazwie zasady korzystania z nieruchomosci wspolnej, w tresci znajduja sie definicje a w nich: (osiedle , powierzchnia, numer kw, dzialka ewidencyjna, , teren wspolny wraz z numerami działek, wspolwlasciciel) oraz istotne sprawy czyli: Uchwała wspolwlascicieli jako zgoda wyrazona przez wspolwlascicieli reprezentujacych ponad 50% udziałow oraz stiwerdzenie ze kazdy wspolwlasciciel powinien byc powiadomiony na pismie. Nastepnie mamy wspolnota osiedla jako ogol wspolwłascicieli. Zarzad jako trzyosobowa reprezentacja wybrona z grona wspolwlascicieli. Zarzadca jako osoba fizyczna lub prawna albo nie majaca osobowosci prawnej zarzadzajaca osiedlem na zasadach okreslonych w umowie o zarządzanie. Usługi jako czynnosci podejmowane przez zarzad lub zarzadce lub inne podmioty przez nie zaangazowane polegajace na ochronie i monitoringu osiedla oraz nadzorze na firma ochroniarska, utrzymaniu terenu wspolnego jako odsniezanie , remonty pielegnacja zieleni, wywozie smici wszelkich czynnosciach administracyjnych zwiazanych z rozliczaniem rachunków , faktur , otwarciem i utrzymaniem rachunku bankowego , pobieraniem zaliczek oraz nadzorze nad przestrzeganiem regulaminu osiedla oraz egzekwowaniem jego postanowien i usuwaniem naruszen zwiazanych z regulaminem.
Nastepnie mamy przedmiot umowy czyli umowa okresla prawa i obowiazki wspolwlascicieli terenu wspolnego oraz zasady zarzadu i mamy date od kiedy obowiazuje.
Nastepnie mamy prawa i obowiazki wspolwlascicieli a wiec kazdy jest zobowiazany do przestrzegania, kazdy ma prawo do wspolkorzystania, kazdy ma prawo do pozytkow i kazdy jest zobowiazany do wydatkow, Nastepnie jest zapis : uchwala moze ustalic zwiekszenie obciazenia w stosunku do osob prowadzacych dzialanosc gospodarczą na terenie osiedla, nastepnie na zadanie zarzadcy i zarzadu kazdy wspolwlasciciel jest obowiazany umozliwic wstep na jego dzialke w celu wyposazenia terenu wspolnego w dodatkowe instalacje.
Nastepnie kazdy jest obowiazany uczestniczyc w kosztach utrzymania terenu wspólnego, nastepnie : na pokrycie kosztow wspolwlasciciele uiszczaja zaliczki platne z gory do 1 szego kazdego miesiąca. Nastepnie : w przypadku gdy koszty sa wyzsze w danym miesiacu wspolwlasciciel w kolejnym miesiacu zaplaci wyzsza zaliczke i adekwatnie do sytuacji gdy koszty beda nizsze. Nastepnie : w przypadku gdy zaliczki nie pokrywaja kosztów zarządu, zarzad lub zarzadca powiadomia pisemnie o podywżce z uwzgledniem ze zarzad lub zarzadca nie mogą pokrywać roznic w przypadkach gdy wspolwlasciciele nie beda pokrywac roznicy w zaliczkach. Nastepnie mamy o odsetkach za zwłoke. Nastepnie mamy że jesli wspolwlasciciel zalega z zaliczkami lub wykracza przeciwko regulaminowi albo przez swoje zachowanie czyni uciazliwym korzystanie z innych działek lub terenu wspolnego wspolnota moze na drodze sadowej dochodzic wynikajacych z tego tytułu roszczeń . W wspomnianym regulaminie mamy kary pieniezne po kilka tysiecy złotych.
Teraz dochodzimy do punktu dotyczacego zarzadu Terenem Wspolnym: wspolwlasciciele w drodze uchwały (ponad 50%) wybierają trzyosobowy zarząd. Kadencja trwa dwa lata. Zarząd lub członkowie mogą byc odwołani na mocy uchwały. Uchwała określa czy zarząd ma bezpośrednio zarządzać czy powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy. W przypadku powierzenia zarządzania Zarząd dokona wynoru oraz zawrze umowe o zarządzanie z uwzglednieniem niniejszych zasad. Zmiana zasad może nastąpić na podstawie uchwały . Reprezentacja na zewnatrz osiedla oraz miedzy współwlaścicielami uzależniona jest od tego kto będzie zarządzał terenem wspolnym( zarząd lub zarządca). Oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj Członkowie zarządu . Czynnosci zwykłego zarządu podejmują samodzielnie Zarząd lub zarządca. Do czynnosci przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała współwłaścicieli. W razie braku wymaganej większości zarząd lub zarządca mogą żądać rostrzygnięcia przez Sąd.
Zarząd lub zarządca sa obowiazani prowadzić ewidencje kosztów oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów. Wyodrębniono dwa pół roczne okresy rozliczeniowe . Zarząd lub zarządca mogą żądać od wspolwłascicieli dokumentów potwierdzających prawo własności.
Tak brzmi ta umowa między współwłaścicielami dotycząca zasad zarządu, zaraz przepisze umowe o zarządzanie oraz uchwałe.
Nowy doklejony: 14.05.17 20:13
Nastepny dokument to uchwała właścicieli domów na osiedlu.
Mamy tutaj date uchwały oraz w treści trzy osoby które wiekszościa głosów ( 80%) wybrano jako zarząd, w załączniku mamy podpisy głosujących .
CommentTime14-05-2017 zmieniony [Ważne]
Z paroma wyjątkami w tej umowie zawarto prawie wszystko, co znajdziemy w ustawie o własności lokali.
Umowa odwzorowuje ogólny układ z ustawy, czyli: ogół współwłaścicieli wybiera zarząd (reprezentację), a zarząd wykonuje czynności zwykłego zarządu osobiście lub z pomocą administratora (zwanego tutaj zarządcą).
główne odstępstwo - starannie pominięto rolę zebrania właścicieli, nie ma zebrań, są tylko uchwały
pomięto też wszystkie uprawnienia kontrolne właścicieli względem zarządu
czyli wasze kondominium istnieje tylko na papierze, nie jest samodzielnym bytem prawnym, w szczególności nie jest zarejestrowane w GUS, nie posiada głównego organu, jakim mogłoby być zebranie właścicieli, nipu i regonu, nie posiada siedziby i rachunku bankowego
czyli kondominium, żeby funkcjonować wobec podmiotów prawa na zewnątrz, musi być powiązane z jakiś podmiotem, który wszystkie te atrybuty posiada ( przede wszystkim rachunek bankowy), i pojawia się nam odpowiednik administratora, ale o pozycji silniejszej niż nawet "zarządca powierzony" z ustawy o własności lokali
dlatego płacicie na rachunek zarządcy i dlatego zarządca zawiera umowy na siebie a jedynie ogólnie w imieniu i na rzecz kondominium
dlatego faktury są na zarządcę
zarząd macie po to żeby wybrał zarządcę i potem z nim współpracował (zarząd nie posiada osobowości prawnej, tak samo zresztą jak kondominium, które reprezentuje)
w tym układzie, jeśli zarządca nie liczy się chociażby z zarządem, lub jeśli zarząd nie kontroluje zamierzeń i działań zarządcy, to w praktyce on zrobi co zechce, np. wydoi was za niechciane usługi itp. historie, o których wspominasz
cały układ to hybryda z ustawy o własności lokali: zarządu właścicielskiego i powierzenia zarządu, ale bez żadnej kontroli właścicieli
możesz streścić umowę o zarządzanie ale strzelam że powieli ona ten regulamin/umowę i też staranie pominie to samo, co wskazałem
przykre, że nie omieszkano postanawiać kar umownych, jakby bez kar nie dało się żyć na waszym osiedlu, za co te kary?
Nastepnie mamy umowę o zarządzanie nazwaną wyraźnie „ Umowa o Zarządzanie Osiedlem" zawartą pomiędzy firmą zarządzającą posiadającą licencję a trzy osobowym zarządem. W treście wyraznie imiona i nazwiska zarządcy oraz trzyosobowego zarządu który działa w imieniu wszystkich współwłaścicieli. Wyraźny zapis także że zarząd jest powołany na podstawie Zasad korzystania z nieruchomości wspolnej czyli tej umowy którą opisałem w poprzednim poście. Jest także przytoczona jakaś uchwała której nie znam A która to uchwała została podjęta zgodnie z Zasadami korzystania z nieruchomości wspólnej w punkcie w którym uchwała określa kto będzie zarządzać terenem wspólnym(zarząd czy zatrudniony zarządca).
Następnie mamy definicje czyli gdzie ulica, miejscowosc ,numer KW, uchwała czyli zgoda większości ponad 50%, wspólnota jako ogół współwłaścicieli,zasady jako Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, Usługi czyli monitoring oraz nadzór nad firmą ochroniarską oraz utrzymanie terenu wspólnego ( odsnieżanie , pielęgnacja zieleni, remonty , wywóz śmieci, wszelkie czynności administracyjne związane z rozliczaniem rachunków faktur, otwarcie i utrzymanie rachunku bankowego oraz nadzorze nad przestrzeganiem regulaminu czyli tych kar finansowych). Nastepnie definicja kosztów opisana jako koszty wykonywania usług przez zarządce lub podmioty przez niego zaangażowane. Tutaj konczą sie definicje.
Przechodzimy do Zarządzania Osiedlem.
Pkt. 1. Zarząd działający w imieniu współwłaścicieli powierza niniejszym Zarządcy zarządzanie terenem wspólnym , a Zarządca powyższy obowiązek przyjmuje z zastrzeżeniem i tutaj jest odwołanie do punktu w którym ustalono kwote wynagrodzenia dla zarządcy oraz powołano się na Zasady korzystania z nieruchomosci wspólnej oraz regulamin.
Pkt. 2. Zarządzanie ma na celu zaprwnienie bieżącego utrzymania terenu wspólnego a w szególności : planowanie, organizowanie, koordynowanie oraz kontrolowanie wykonania czynności o których mowa w nieniejszej umowie.
Pkt. 3. Zarządzanie terenem wspólnym obejmuje: a) dokonywanie czynności prawnych w imieniu współwłaścicieli z zastrzeżeniem że w przypadku czynnosci przekraczających zwykły zarząd wymagana jest uchwała współwłaścicieli w formie zapisanej w zasadach korzystania z nieruchomości wspólnej czyli ponad 50% współwłaścicieli. b) kierowanie sprawami wspólnoty osiedla i reprezentowanie jej na zewnątrz , w szczególności przed sądami, organami administracji publicznej, organami egzekucyjnymi, w stosunkach miedzy wspólnotą a współwłaścicielami. c) dokonywanie samodzielnie lub poprzez podmioty świadczące usługi czynnosci faktycznych , koniecznych zwiazanych z zarządzaniem terenem wspólnym .
Pkt.4. Zarządca uprawniony jest na podstawie zasad korzystania z nieruchomosci wspólnej do składania oświadczeń woli w imieniu współwłaścicieli w sprawach zwykłego zarządu, w sprawach przekraczających wymagana jest uchwała ustalona w formie opisanej w zasadach z korzystania czyli ponad 50%.
Pkt. 5. Czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są w szczególności : zmiana przeznaczenia terenu , nabycie nieruchomości.
Pkt. 6. Zarządca dokonuje czynności prawnych w imieniu współwłaścicieli opisanych w zasadach jako zwykły zarząd osobiście. Zarządca nie może przenieść praw i obowiązków na osoby trzecie.
Pkt. 7. Zarządca wykonuje czynnośći faktyczne i konieczne samodzielnie lub poprzez podmioty swiadczące usługi ontutaj jest odwolanie do innego punktu w którym zapisano:Zarządca przy wykonywaniu usług może posłużyć się innymi podmiotami. Stosownie do potrzeb Zarządca zawrze w imieniu Współwłaścicieli lub w imieniu własnym umowy z podmiotami swiadczącymi usługi. Współwłaściciele w imieniu których działa zarząd zapłacà na rachunek bankow( i znow jest odwołanie do innego punktu dotyczącego rachunku bankowego) kwote odpowiadającą kosztom Zarządzania Osiedlem wraz z podatkiem Vat, wysokość bedzie okreslona na poziomoe rynkowym. Przypadajacy udział w kosztach na danego współwłaściciela ustalony zostaje jako stosunek liczby budynków należących do tego właściciela do łącznej liczby budynków oddanych do użytkowania . W punkcie o rachunku bankowym do ktorego było odniesienie jest zapis że zarządca nie jest zobowiązany do ponoszenia kpsztów ze środków własnych a jedynie ze srodków zgromadzonych na rachunku bankowym i dotyczy to w szczegolnosci uslug w zakresie eksploatacji, uslug technicznych oraz innych usług związanych z terenem wspolnym.
Pkt.8. Zarządca oswiadcza że posiada licencję i tutaj mamy numer oraz pod punkty w których są zapisane obowiązki takie jak: prowadzenie ewidencji domów i mieszkanców, numer domu, powierzchnia opisy altan, imie nazwisko właściciela oraz nimery telefonów i adresy email,kopie dokumentow takie jak prawo własnosci domu, akt notarialny zakupu domu, adres pocztowy właściciela jesli nie przebywa w domu, udział w terenie wspólnym, liczbe osób przebywających na stałe w domu, imiona i nazwiska oraz numery telefonu najemców, weryfikacje stanu prawnego. W kolejnym pod punkcie mamy kolejne obowiązki takie jak zaprwnienie bierzącej obsługi terenu wspólnego, wyszukiwanie podmiotów świadczących usługi, dostawy usług komunalnych wody energi gazu do prawidłowego funkcjonowania terenu wspólnego. Następnie mamy nadzór nad utrzymaniem porządku oraz zapis ze za pośrednictwem internetu zarządca zapewni wgląd w stan rozliczeń. Był okres ze publikowano adresy z zadłużeniem i kwotą do wglądu wszystkich.
Nastepnie mamy ze Zarządca będzie organizował i protokołował zebrania w trybie przewodzianym w zasadach z korzystania z nieruchomosci wspolnej.
Kolejny podpunkt brzmi że Zarządca bedzie prowadził dokumentacje techniczną i w miare potrzeb zawieral w imieniu współwłaścicieli umowy z podwykonawcami na naprawe.
Kolejny podpunkt dotyczy obsługi finansowej i tutaj mamy że zarządca otworzy w imieniu współwłaścicieli rachunek bankowy i poprzez ten rachunek będą prowadzone rozliczenia. Jest tez wzmianka o subkoncie dla funduszu remontowego, wzmianka o windykacji, zapewnienie terminowego opłacania podatków, ubezpieczeń, opłat publiczno prawnych. Prowadzenie sprawozdawczości finansowej w szczególności podatkowej VAT7, CIT2 ,CIT8. Przygotowywanie projektów tocznych zarządzania terenem włączając korekty tych planów. Przygotowywanie sprawozdań rocznych. Przygotowanie informacji onkosztach zarządzania osiedlem ale wyłacznie na pisemne żądanie conajmniej 1/10 współwłaścicieli.
Nastepnie pojawia sie dział pełnomocnictwo dla zarządcy.
Zarządca zostaje upoważniony przez zarząd działający w imieniu współwłaścicieli do dokonywania w ich imieniu wszelkich czynności zwykłego zarządu terenem wspólnym o ktorych mowa w niniejszej umowie. Upowaznienie stanowi pełnomocnictwo ogólne dla zarządcy w rozumieniu art 98 zd 2 KC.
Reprezentowania wspołwlascicieli/wspólnoty na zewnatrz w szczegolnosci przed sądami , organami administracji publicznej, panstwowej, samorządowej , pomiedzy wspolnota a wspolwlascicielami oraz egzekwowania Zasad oraz regulaminu osiedla.
Zarząd dzialajacy w imieniu wspolwlascicieli zobowiązuje sie udzielić dalszych pełnomocnictw Zarządcy lub pelnomocnictw z zachowaniem szczegolnej formy jezeli okaze sie do konieczne dla zapewnienia wykonywania umowy.
Nastepny dział do Główne zobowiazania stron.
Zarządca zoobowiazuje sie zarządzać terenem wspolnym oraz wykonywać wszelkie prawa i obowiązki za wynagrodzeniem i tutaj mamy kwote wpisaną.
Zarządca przy wykonywaniu usług może posłużyć się innymi podmiotami . Wysokosc kosztow bedzie na poziomie rynkowym a udzial w kosztach na wspołwlasciciela zostaje ustalony jako stosunek liczby budynków należących do tego właściciela do łącznej liczby budynków pddanych do uzytkowania posadowionych na terenie osiedla.
Nastepny punkt to ustalenie kwoty zaliczki oraz widełki w jakim przedziale będzie się mieściła 450 do 550 oraz informacja że zarządca moźe pobierać spbie wynagrodzenie z rachunku.
Nastepnie zapis że zaloczka będzie rozlicZana w ciągu 30 dni w oparciu o faktury z podwykonawcami usług.
Nastepnie zapis źe jeźeli koszty okażą się wyższe to współwłaściciele wyrównają różnice i analogicznie na odwrót z tym że będzie to nadpłata.
Nastepnie zapis że gdy zaliczki nie bedą pokrywały kosztów to zarządca powiadomi pisemnie o podwyżce.
Nastepnie zapis że przy opóznieniach beda naliczane odsetki.
Kolejne to zapis że współwłaściciele w imieniu których działa zarządca zobowiązuje sie wobec siebie jak i zarządcy oraz przyszłych współwłascicieli do przestrzegania postanowien tej umowy oraz zasad i regulaminu.
Nastepnie mamy dział inne obowiązki współwłaścicieli i tutaj mamy zezwolenie wstepu dla zarządcy na teren prywatnych posesji oraz zgody na dodatkowe instalacje biegnace przez ich teren do nieruchomosci wspólnej, odmowa wiàże sie z karą 5000 zł . Jest tez zapis ze koszty mediow do prywatnych posesji własciciele są obowiazani regulować na bieżąco.
Kolejny dział to czas obowiązywania umowy oraz rozwiązania umowy.
Tutaj mamy zapisane czas nieokreślony , prawo wypowiedzenia z zachowaniem 3 miesiecznego terminu oraz w przypadku powaznych naruszeń dwa tygodnie.
Kolejny dział odpowiedzialnosc za niewykonanie umowy
Tutaj mamy zapis: w przypadku uporczywego naruszania umowy oraz zasad korzystania i regulaminu przz ktoregokolwiek mieszkańca , skutki naruszen mogą zostać usunięte przez Zarządce na koszt mieszkańca dopuszczającego się naruszeń.
Nastepny dział to własnie dział z tymi hotendalnymi karami
Nowy właściciel potrącenie o tak mamy zapis że: kazdy właściciel jest zobowiązany aby nabywca jego nieruchomości nabył rownocześnie udział w nieruchomości wspólnej. Właściciel jest zobowiązany przenoeść na nabywce jego nieruchomości lub jej część prawa i obowiązki wynikające z tej umowy jak rownież obowiązek przestrzegania Zasad i Regulaminu Osiedla oraz ponoszenia kosztów Zarządzania Osiedlem. W razie naruszenia przez Właściciela postanowień niniejszego punktu Zarządca oraz pozostali współwłaściciele mogą żądać naprawienia powstałej szkody w szczególności zapłaty katy umownej w wysokości 100000zł. Kara umowna staje się wymagalna w dniu następującym po dniu zawarcia przez danego właściciela umowy sprzedaży z nabywcą i jest płatna bez dodatkowego wezwania ze strony zarządcy lub wspolwłaścicieli z zastrzezeniem i tutaj znów odnosnik do innego punktu ze nic nie stoi na przeszkodzie odszkodowań przewyższajacych te kwoty na zasadach ogólnych.
Kolejny punkt to zapis ze bez zgody zarządcy nie jest dopuszczalne potrącenie jakichkolwiek nalezności za zobowiązania poprzedniego współwłasciciela.
Kolejny dział to informacja że wszelkie kary bedą płatne na rachunek rozliczeniowy do zarządzania osiedlem.
Dotarlismy do postanowień koncowych
Wszelkie zmiany wymagaja formy posemnej pod tygorem niewaznosci.
Stosuje sie przepisy KC do umow
Spory rostrzygane miejscowo we wlasciwych sadach powsZechnych.
Umowa sporzadzona w dwoch egzlemplarzach.
W razie watpliwości w umowie wszelkie pojecia mają znaczenie nadane w zasadach z korzystania z nieruchomosci.
Na koniec liczba stron oraz zalaczniki o podwyzkach wynagrodzenia dla zarządcy.
Gdyby ktoś chciał te dokumenty to je zeskanuje i moge wyslac na maila.
Co sadzicie Panstwo o takiej umowie ?
Nowy doklejony: 14.05.17 22:32
Co do faktur to przykładowo faktura za ochrone :
Sprzedawca: agencja ochrpny, Nabywca Zarządca zatrudniony przez zarząd, jego dane , jego adres. Nazwa uslugi ochrona fizyczna i nic wiecej nie ma.
Czy można to gdzieś zgłośić wszystko? A jesli tak to gdzie?
Nowy doklejony: 14.05.17 22:50
Błażej, ta umowa pt. Zasady jest podpisana tylko przez nieco ponad większość, nie jest to nigdzie zarejestrowane. A że kasa z zaliczek płynie to ciągają opornych po Sądach bo ich stać, mnie już raz usiłowali wnioskiem do Sądu o dokonanie czynnosci przekraczającej zwykły zarząd zmusić do podpisania tych zasad.
Nowy doklejony: 14.05.17 22:55
Ps. czy takie umowy bez moich podpisów dają prawo zarządcy lub zarządowi kontroli nad bramą wjazdową poprzez firme ochroniarska i utrudniania mi korzystania z nieruchomości? Jak wspominałem nie ma mozliwości wynajmu takiego domu.
CommentTime15-05-2017 zmieniony
Jak rozumiem główny problem prawny jest jeden - polega na tym, że nie wszyscy przystąpili do umowy dot. zasad korzystania i regulaminu osiedla. Bo nie wykonano tej umowy drogą notarialną!!
Ale ponad połowa jednak przystąpiła!!!
W związku z tym, że niektórzy nie podpisali, to uważają że np. nie muszą płacić??
To nie jest żadne rozwiązanie, bo na współwłasność drogi jesteście skazani na zawsze.
Problem nie jest tylko ten prawny, a wynika też z układu faktycznego - kondominium jest niesamodzielne i potrzebuje zarządcy. Podłączenia z zarządcą pępowiną, żeby mogło funkcjonować.
Sama konstrukcja na papierze (z wyjątkiem tej kary umownej z piekła rodem i z wyjątkiem kilku rzeczy drugorzędnych) jest zupełnie poprawna. Mogłaby sprawnie działać, gdyby ludzie w pełni realizowali postanowienia - po obydwu stronach.
Jeśli więc zarządcę poniesie fantazja, pozostawi się go samopas, jeśli ochronie nada się specjalnie uprawnienia szykanujące np. gości osiedla, to właściciele albo zareagują, albo tak zostanie. Mogą mniej niż właściciele lokali, bo nie mają za sobą ustawy o własności lokali, tylko kc. Ale nie są przcież bezradni.
Do tego dochodzą zwykłe problemy wspólnot: obojętność właścicieli, fantazja zarządu/zarządcy, jakieś ambicje i urazy, ja nie podpisałem a on podpisał itp.
ps. Jednak macie na papierze że są robione zebrania roczne i sprawozdania finansowe. Nie było żadnych zebrań, czy Ty po prostu na nie nie chodzisz? Sa jakieś uchwały co roku, czy nie?
blazejh: Sama konstrukcja na papierze (z wyjątkiem tej kary umownej z piekła rodem i z wyjątkiem kilku rzeczy drugorzędnych) jest zupełnie poprawna.
Oczywiście punkt o tych karach milionowych to kretynizm i kolejny raz dziwię się, że właściciele dobrowolnie się pod tym podpisali!!!???
To jest skrajna głupota!
Natomiast sama umowa (tu nie zgadzam się ze zdaniem blazejh) - tak jak pisałem wcześniej może służyć do podtarcia pewnej części ciała.
Pkt. 1. Zarząd działający w imieniu współwłaścicieli powierza niniejszym Zarządcy zarządzanie terenem wspólnym , a Zarządca powyższy obowiązek przyjmuje...
To totalne nieporozumienie - źródło zła i nieustannych konfliktów wszystkich ze wszystkimi!!!
Ja osobiście z tego punktu dalej nie wiem kto zarządza bo jako właściciele wybraliście zarząd (trzyosobowy) a okazuje się, że tenże zarząd olał Waszą uchwałę i bezprawnie przekazał zarządzanie zarządcy używając kretyńskiego sformułowania "powierza" (skojarzenie z art. 18).
Od tej pory ten zarządca staje się panem i bogiem bo jak wynika z dalszych zapisów, zarząd przekazał mu wszystkie swoje kompetencje określając zupełnie bezpodstawnie i bezprawnie nowy, inny sposób sprawowania zarządu częściami wspólnymi a nawet całym osiedlem - sic!
Takie powierzenie zarządzania zarządcy mają prawo dokonać tylko i wyłącznie właściciele odpowiednią uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza lub umową podpisaną przez 100% właścicieli a nie zarząd samodzielnie!
Ja osobiście - na podstawie art. 353 KC uznaję taka umowę za nieważną z mocy samego prawa jako, że jej treść i zapisy są niezgodne z zapisami ustawy oraz godzą w zasady współżycia społecznego.
Mówiąc potocznie - jako właściciele (za bezprawnym pośrednictwem zarządu przy waszej akceptacji) zrzekliście się dobrowolnie części swoich praw na rzecz całkowicie obcego podmiotu dając mu we władanie swój majątek - staliście się na własne życzenie "ubezwłasnowolnionymi poddanymi" jaśnie pana zarządcy.
Znowu po raz kolejny przytoczę przykład, że samochodu prywatnego żaden właściciel nie daje nawet tknąć obcemu a tu, ogromny swój majątek bez szemrania oddajecie w obce ręce i godzicie się, żeby ktoś za Was decydował co z nim robić.
XXI wiek a ciemnota i skrajna nieodpowiedzialność dorosłych ludzi - sorry, to nie dotyczy akurat Ciebie bo widzisz to i walczysz z tym
mogą na podstawie art 207 KC wystepować w swoim imieniu o zwrot wydatków skoro na fakturach jest firma zarządcy? Chodzi mi glównie o te wydatki na ochrone.
Nie mogą bo przecież zarządca ma w umowie, że może tak robić.
czy osoby które taką umowe z zarządcą podpisały można pozwać? W koncu doprowadzili do określonych strat
Można, oczywiście ale uprzedzam, że to długa, niepewna i kosztowna droga, kosztująca przy tym sporo nerwów i zdrowia.
CommentTime15-05-2017
Z tego co wiem jakieś zebrania są organizowane ale podobno sie tylko kłócą i nic z tego nie wynika, uchwał na oczy nie widziałem.
Problem jest raczej z tą fantazją zarządcy i niektórych osób ktore sie czegoś boją i w efekcie wiekszość tych zaliczek idzie praktycznie na ochrone, dochodzą do tego kamery pomontowane tak że krępujące jest wychodzenie z domu. Przykładowo ja byłem gotowy utrzymywać części wspólne ale na ochroniarzy wybranych bez przetargu i jeszcze do obserwacji domów absolutnie nie.
Czy uważasz że zarządca majac może nadać bez zgody wszystkich specjalne uprawnienia ochronie?
Nowy doklejony: 15.05.17 09:28
I przedewszystkim czy w Waszej ocenie współwłaściciele którzy przystąpili do takiej umowy mogą na podstawie art 207 KC wystepować w swoim imieniu o zwrot wydatków skoro na fakturach jest firma zarządcy? Chodzi mi glównie o te wydatki na ochrone.
Nowy doklejony: 15.05.17 09:33
Ps. A idac dalej czy osoby które taką umowe z zarządcą podpisały można pozwać? W koncu doprowadzili do określonych strat podpisując umowe wychodzącą poza tereny wspólne i obejmującą domy przylegające.
Nie oceniam tak surowo tych zasad korzystania i samej umowy. Zasady są wzorowane na uowl, a umowa jak to umowa - zawsze mogłaby być lepsza. Radosna twórczość nie jest zabroniona przez kc.
Problem pierwszy z umową: jest taki, że nie musi ona być zgodna uwol, bo kondominium jej nie podlega, a kc jest tak ogólny, że trudno byłoby (zapewne) podważyć ją na podstawie samego kc.
Problem drugi z umową: nie podpisali jej wszyscy, bo nie musieli
Ale co do tego że oddaliście swoje wspólne sprawy w cudze ręce bez żadnej kontroli zgadzam się w 100%. Zarządca szybko to zauważył, więc robi co chce.
Firma ochroniarska robi to samo, co każda firma ochroniarska - tj. rozszerza zakres usług. W porozumieniu z uprawnionym podmiotem - czyli tym waszym zarządcą. I pewnie z zarządem?
Co do art 207 kc. to musiałbyś najpierw napisać o co wy tm się teraz procesujecie.
Kto złożył pozwy, przeciw komu, o co (na jakiej podstawie prawnej) i dlaczego?
A wiec co do pozwu. Pierwszy pozew polegal na wytoczeniu powodztwa przez zarzadce we wlasnym imieniu na podstawie umowy o zarzadzanie i wymienoinych tutaj zasad.Pozew oddalony.
Kolejny pozew został wytoczony rowniez na podstawie umowy o zarządzanie, tym razem przez współwłascicieli którzy wskazali w pozwie że zarządca działa na ich rzecz. Pozew upadł. Kolejny pozew do sprawa o dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, wniosek oddalony.
Wiec pojawił sie kolejny pozew tym razem o zwrot wydatków na nieruchomosc wspólną na podstawie art 207 KC. , stroną powodową są wspolwlasciciele a materiałem dowodowym jest umowa o zarządzanie z zarządcą , rachunki i Faktury VAT wystawione na firmę zarządcy oraz umowy zlecenia z podmiotami trzecimi zawarte przez firmę zarządcy. W oierwszej instancji sprawa oddalona ze względu na nieważność umowy ale pojawiła siè apelacja w której powodowie twierdzą że to oni chcą zwrotu wydatków które poniesli wpłacając zaliczki zarządcy i znów główny składnik kosztów to umowa o ochrone Całego osiedla a wiec wszystkiego z domami prywatnymi włącznie.
Nowy doklejony: 15.05.17 12:18
Pozwy są przeciwko mnie
Nowy doklejony: 15.05.17 12:32
Ps. Co istotne w apelacji pkawia sie opinia biegłego w której stwierdza on że wydatki na ochrone mieszczą sie w czynnościach zwykłego zarządu mimo że w materiale dowodowym jest umowa wskazująca że chodzi o ochrone całego osiedla. Ciężko zresztą chyba uznać że ochrona niezabudowanej nieruchomości może kosZtować kilkaset tysięcy złotych rocznie. Co warto też zauważyć biegły skontaktował sie wyłacznie z zarządca i z jego informacji układał całą opinie.
Nowy doklejony: 15.05.17 12:36
Inną istotną sprawą jest że zarządca podczas przesłuchania zaczą sie przedstawiać jako wyłącznie administrator a nie zarządca nieruchomości wspólnej.
CommentTime15-05-2017 [Ważne]
Piszesz tak hasłowo, że prawie nic nie rozumiem. Domyślam się że mylisz odrzucenia z oddaleniami i tak:
Sądzę że dwa pierwsze pozwy sąd odrzucił, bo sformułowano je na podstawie umowy, której nie jesteś stroną. Bo Ty przecież nie podpisałeś ani zasad korzystania z nieruchomości wspólnej i nie podpisałeś uchwały na podstawie której udzielono pełnomocnictwa zarządowi do podpisania umowy o zarządzanie. Wobec czego nigdy nie byłeś ani stroną umowy z zarządcą, ani strona umowy dot. zasad korzystania z nw. Tu nie było oddalenia, lecz sąd odrzucił pozew bez rozpatrzenia sprawy merytorycznie. Zgadza się to?
Potem był wniosek o dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd i został oddalony. Dlaczego? Jako merytorycznie bezzasadny, czy z powodów formalnych jak te pozwy? Strzelam że ze wzgl. merytorycznych.
Co miało być treścią oświadczenia i tej czynności przekraczającej zarząd zwykły?
I wreszcie trzeci pozew, znów przegrany (odrzucony), ale i sprawa trafiła do drugiej instancji (brawa dla zarządu za wytrwałość!!).
I wreszcie jest tu konkret - sąd orzekał w sprawie ważności umowy. Której umowy: o zarządzanie czy umowy w sprawie zasad korzystania? Co sprawia, że jedna z tych umów, zdaniem sądu I instancji, jest nieważna? Co jest w tej umowie nie tak?
Jacek_krk: Ps. Co istotne w apelacji pkawia sie opinia biegłego w której stwierdza on że wydatki na ochrone mieszczą sie w czynnościach zwykłego zarządu mimo że w materiale dowodowym jest umowa wskazująca że chodzi o ochrone całego osiedla.
Ciężko zresztą chyba uznać że ochrona niezabudowanej nieruchomości może kosZtować kilkaset tysięcy złotych rocznie. Co warto też zauważyć biegły skontaktował sie wyłacznie z zarządca i z jego informacji układał całą opinie.
spór jest ewidentny , nie wiem, jak się by to skończyło, gdyby ochrony nie było, czy wasze domy byłyby bezpieczne ? UoWL ; UoGN ;
Tak jest pierwsze dwie odrzucone.
Wniosek oddalony z powodu bezprzedmiotowości wniosku.
Ostatnia sprawa odrzucona w pierwszej instancji. Sąd orzekł że zasady jako nie bedące częścią zadnej umowy ktore podpisała strona pozwana uznano za nie obowiązujące strone pozwaną. Sąd wyraźnie stwierdził skoro strona Pozwana nie brała udziału w wyborze zarządu i nie uczestniczyła w podjeciu uchwały upowazniajacej zarzad do zawarcia umowy z zarządcą to wszystkie umowy zawarte przez zarzadce oraz umowa o zarządzanie nie moze być wiążąca dla strony pozwanej. Zarządca był swiadomy wadliwości umowy gdyż strona wszystkich umów był zarządca a nie współwłasciciele ,nabywcą usług na podstaie tych umów rowniez był zarządca wobec czego wierzytelnosci nie obciazaly wspolwlascicieli. Do tego współwłaściciele pokrywali dobrowolnie czesc wydatkow poniesionych przez zarządce i nie przysługuje im regres wzgledem strony pozwanej
Co do wytrwałości to w rzeczywistosci ma być straszak bo niektorzy chcą odstàpić od tych Zasad korzystania, dochodzi do tego horendalne wynagrodzenie dla kancelarii adwokackiej zajmujacej sie windykavjami na tym psiedlu oraz trzeci powod to nienawiść skierowana pod moim adresem a że finansują te wojenki wszyscy zobowiązani zasadami korzystania wpłacajac co miesiac mnóstwo kasy to zabawa trwa.
Nowy doklejony: 15.05.17 14:36
Kuba, oczywoście że były by bezpieczne, w naszej gminie nie parkatycznie przestępczości , nie jest to centrum miasta.
Czyli tylko sprecyzuję to, czego się domyśliłem: obudowie umowy nie są nieważne, żaden zapis w tych umowach nie budził wątpliwości sądu (raczej dlatego, że treści umów sąd w ogóle nie badał, nie dlatego ze nie ma w nich baboli typu milionowe kary umowne na postrach).
Te umowy po prostu nie są wiążące wobec właścicieli, którzy do nich nie przystąpili.
W tym wobec ciebie. Dlatego wygrałeś całą serię spraw.
Ty wygrywasz w sądach więc przestałeś płacić (?), a inni właściciele nadal płacą jak za zboże, głównie za ochronę? I chcą wycofać się z umowy o korzystanie?
A zarządca nie wpadł nigdy na pomysł że działał i działa do dzisiaj wobec takich jak Ty na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia?
i mam juz dokumentacje odnosnie wniosku o czynnosc przekraczajaca zwykly zarząd. Zaraz ja opisze w skrócie.
Nowy doklejony: 15.05.17 16:48
Wiec tym razem jest to wniosek o zwykłe administrowanie ale z żądaniem wpisu treści do KW. Tym razem są to współwłaściciele posiadający ponad 50% udziałów. W tresci mamy zwykłe czynnosci zwykłego zarządu, definicje zwykłego zarządu oraz czynnosci zachowawczych z podkreśleniem czynnosci związanych z ochroną własności. Umowa jest długa i o niczym i nagle mamy perełki , ukryte w tekscie w postaci odniesienia do załączników: Zasady korzystania i regulamin. I mamy postanowie sądu : wniosek jest niezasadny i dalej, jeżeli zawarcie umowy z osobą trzecia jest czynnoscią zwykłego zarządu wystarcza zgoda większości, współwłasciciele zawierajacy taką umowe nie są przedstawicielami pozostałych i zawierają taka umowe w imieniu własnym, choć w interesie wszystkich współwłascicieli i dalej jest że w przypadku naruszeń można wystąpić z art 203 KC o zarządce sądowego. Jest też że wnioskodawcy w pismach zastosowali w nieuprawnioy sposób zbieg pojec i przepisów zarowno z KC jak i ustawy o własności lokali o czym świadczy podejmowanie uchwał jak również nazewnictwo nieruchomosci mianem wspólnej.
Na chłopski rozum , tym razem próbowali ukrytym sposobem doprowadzić do wpisania umowy o administrowanie do KW licząc że razem z prostą umową przejdą jako załącznik zasady i regulamin. I znowu się nie udało...
Nowy doklejony: 15.05.17 16:57
Zarządca dawno temu dostał pismo że ma absolutny zakaz prowadzenia moich spraw i wystepowania w moim imieniu. Jest on tego w pełni swiadomy co przyznał.
Ja chciałem brac udział w normalnych czynnosciach związanych z tą drogą ale postawiono mnie pod scianą na zasadzie albo pełna uległośc i podpisanie umów albo wojna i pozwy w nieskonczoność.
Coraz wiecej osob dostrzega problem ochrony i niezasadność tej usługi i planują pismem do wszystkich wspolwlascicieli wypowiedziec te zasady korzystania.
Nowy doklejony: 15.05.17 17:35
Zarządca zresztą ma też inne grzechy. Ja osobiscie wywalczyłem swego czasu z tytułu rękojmi naprawy częsci takich jak ogrodzenie, kostka brukowa a zarzadca to wszystko wrzucał w koszty zwalone później na wspolwlascicieli, do tego dozzło do zwolnienia z tych kosztow dewelopera ktory mial sporo udziałów.
CommentTime16-05-2017
Zostawmy drobne grzeszki zarządcy i dewelopera na boku.
Ten wątek jest ważny, bo po raz pierwszy opisuje, co należy zrobić w dużym kondominium żeby działało. Bo wasze działa/działało słabo, a konstrukcja prawna została przez sądy wywalona w kosmos. Co więcej, wasz układ jest nie do utrzymania na dłuższą metę, co potwierdza np. sąd w uzasadnieniu wniosku, o którym piszesz powyżej (i pewnie w każdym uzasadnieniu każdego orzeczenia jakie dotąd zapadło). W twoich sprawach i pewnie w sprawach innych sąsiadów, bo takich co nie podpisało jest więcej. Oni pewnie też powygrywali swoje sprawy.
Popraw mnie jeśli coś mylę:
1) Wniosek do sądu złożyli współwłaściciele, którzy przystąpili do umów. Czyli ci wspierający układ z niekontrolowanym "zarządcą powierzonym" i zarządem w obecnym składzie. Arytmetycznie to nawet większość właścicieli.
2) Wniosek był w trybie art 64 kc. Jego celem było wpisanie konstrukcji z obydwu umów do
do wszystkich ksiąg wieczystych. Czyli wprowadzenie jej przez sąd i drogą notarialną.
3) Sąd wniosek oddalił jako niezasadny dokładnie z tych samych przyczyn formalnych jak odrzucał pierwsze dwa pozwy i jak oddalił trzeci pozew. Tj. z prostej przyczyny formalnej, że nie nie jesteś stroną umów.
4) Sad ocenił konstrukcję jednoznacznie: jest to "w nieuprawniony sposób zbieg pojęć i przepisów zarówno z KC jak i ustawy o własności lokali, o czym świadczy podejmowanie uchwał jak również nazewnictwo nieruchomości mianem wspólnej".
Czyli sąd uważa, że jest bałagan z powodu pomieszania rożnych porządków prawnych.
No właśnie Ci którzy to mają podpisane te zasady gdy nie placili sprawy przegrywali, wielu co nie podpisało tej umowy nie umiało sie bronić i uwierzylo że ta umowa istnieje przez co też przegrali.
Pytanie 1 oraz 2 jest na Tak
Pytanie 3 jest cieźkie do odpowiedzi bo tak naprawdę z perspektywy naszej strony Wnioskodawcy nie mieli za cel tego co przedstawiali jako główny wniosek, nie wspominali oficjalnie o zasadach a przedstawili jako front i głowny cel zwyczajną umowe o zwykłe błahe sprawy która zawrzeć mogą bez upoważnienia Sądu i do tego nie ma potrzeby tego wpisywać do KW , oczywiście przedstawili uczestnika jako osobe destabilizującàą normalne funkcjonowanie osiedla a umowe jako konieczność i to jak najszybciej bo tak rzekomo osiedle było sparalizowane , to co chcieli osiagnąć wcisnęli jako załączniki i stąd w uzasadninie znalzła sie tylko adnotacja o mieszaniu pojęć.
Na marginesie moge powiedzieć że o ile dobrze pamietam w pierwszej sprawie padło stwierdzenie że gdyby treść zasad była wpisana do KW mogły by one być obowiązujące ale po wszystkim Sędzia też pouczył że każdą umowe cywilną można wypowiedzieć. Tylko teraz wystarczy spojrzeć na moją sytuacje i już można sobie odpowiedzieć że rozwiązanie z umowy z problematycznymi wspolwlascicielami i to jeszcze w sytuacji gdy ta umowa powoduje zyski okreslonych osob jest drogą przez mękę. Ja umowy nie mam a każdy pozew zaczyna sie od stwierdzenia że wszyscy podpisali.
Co do grzeszków to niestety taka umowa i zbyt ogolne pełnomocnictwo przy nadmiarze pieniedzy powoduje same z sobie nadużycia, droga dojazdowa a budynek wielorodzinny to zupełnie inne sprawy, za media pod drogą odpowiadają dostawcy, jedyne co sie moze zdarzyc to naprawa nawierzni raz na wiele lat i co najwyzej dwa razy w roku koszenie i zamiatanie oraz w zimie odsnierzanie. Do tego nie potrzeba specjalnych Funkcji i Organów wykonawczych.
Myśle też że warto też poruszyć tutaj jak współwłaściciel może sie w takiej sytuacji bronić.
Pytanie z waszej praktyki o zakres usług ochrony. Wspólna jest tylko droga i szlaban. Czy ochroniarze pilnują drogi, szlabanu i budynku w którym sieedzą z telewizorem, czy zakres usług jest szerszy?
Jakieś obchody np. całego osiedla dwa razy nocą, rejestr gości osiedla. Cokolwiek więcej niz poduszenie szlabanu i przepytywanie gości? Na zmianie jeden ochroniarz, dwóch?
I ile ta usługa miesięcznie kosztuje kondominium?
CommentTime16-05-2017 zmieniony
No własnie wspominałem w którymś tam poście że umowe zawarto na całe osiedle jak to wynika z umowy załączonej do pozwu . Na fakturze są dwie usługi bez opisu ale moge sie domyślać że jedna to ludzie od szlabanu jeden , druga to obchody czyli drugi pracownik. Przedział kwot wg. faktur to od 25 do 30 tysięcy.
Nowy doklejony: 16.05.17 21:10
zatrudniony zarządca zawarł umowę w swoim imieniu na ochrone domów prywatnych poprostu bez zgody właścicieli tych domów.
Nowy doklejony: 16.05.17 21:14
Prowadzą rejestr i legitymują gości , nagrywają kamerami nie tylko droge wspolną ale napewno też i cześci prywatne bo tak te kamery pomontowali.
CommentTime17-05-2017 zmieniony
Umowa jest o ochronę domów prywatnych, bo jak głupio by brzmiało; "umowa o ochronę szlabanu i drogi".
Ale żarty żartami, a na fakturze są dwie usługi i niestety nie bez przyczyny nie są opisane. Raczej podział tej faktury nie ma związku z ilością pracowników ochrony, czy z podziałem ich zadań.
Niestety dla tych, co płacą zaliczki na ochronę. Ty rozumiem płaciłeś początkowo, ale od dawna nie płacisz?
Sumy miesięczne są duże. Ile jest domków na osiedlu? Ilu właścicieli?
Dlaczego są widełki przedziału wys. 5 tys. miesięcznie? Jeden ze składników kwoty jest ruchomy? Są jakieś nieregularne potracenia/rozliczenia pomiędzy ochroną a zarządcą?
CommentTime17-05-2017
Od chwili pojawienia sie tego zarządcy zażądałem rachunków za co on w ogole chce pieniądze, koleś wyłączył mi domofon wiec nie płace za to. Domów troche ponad 100. Zarządca niechce zadnych informacji udzielić, ignoruje moje pisma, zarząd który z nim podpisał umowę przyjął podobną strategie, nieodbierają listów. Gdyby nie pozew to nikt by nigdy tych faktur ze wspolwlascicieli nie zobaczył.
Nowy doklejony: 17.05.17 10:14
Nie potrafie wyjaśnić czym powodowane są widełki cenowe
CommentTime17-05-2017 [Blog] [Ważne]
Kondominium było pomyślane jak duża wspólnota. Nie najgłupiej nawet i teoretycznie mogło to zadziałać. Więc nic dziwnego, że ludzie w dobrej wierze przystąpili do umowy o korzystanie.
Jednak jest bałagan, a przyczyny główne są dwie:
1 . Kondominium posiada pierworodny grzech, swoją zasadniczą wadę prawną
Podstawą jego działania jest tylko zwykła umowa cywilna zawarta w zwykłej formie pisemnej.
Wasze kondominium jest więc rodzajem dobrowolnego stowarzyszenia właścicieli domków, co odróżnia je zasadniczo od wspólnoty, która jest przymusowym zrzeszeniem właścicieli.
Z waszego kondominium, jak słusznie sąd podpowiada sądzia przy okazji wniosku 64 kc, można wystąpić poprzez rozwiązanie umowy o korzystanie.
Można było w ogóle do niego nie przystępować po prostu nie podpisując umowy o korzystanie oraz pełnomocnictwa w formie uchwały dla zarządu - tak jak ty to zrobiłeś
Ze względu na tę wadę, i tylko na nią, bliżej temu tworowi do stowarzyszenia niż do wspólnoty
To w istocie zasada dobrowolności stowarzyszania się w ramach tego kondominium sprawia, że wygrasz zaraz piątą sprawę sądową z rzędu. Stanie się tak bo wy tam stale sądzicie się o to samo.
Chodzi mi tu apelację od trzeciego pozwu - bez w względu na podstawy tej apelacji (zapewne wybitnie już na rympał naciągane - zapewne wygrasz bez problemu jak poprzednio cztery razy z rzędu (w istocie te sprawy są o to samo).
2. Drugi problem jest czysto ludzki.
Okazało się szybko, że kondominium posiada zarządcę, który zwariował i postanowił właścicieli skubać na kasę. Po trochu, bez przesady, ale jednak. Bo stwierdził, że to łatwe, kasa sama wpada na własny rachunek bankowy, rozliczać się nie trzeba, odpowiadać na pisma nie trzeba. Roboty niewiele, swoboda działań pełna, bo z zarządem liczyć się nie musi. Wygodny układ wzmocniony przez firmę ochroniarską. Może nie koniecznie potrzebną, ale kasa na tyle duża, że można się podzielić i wspierać wzajemnie w kontrolowaniu właścicieli (dużo tych kamer?).
Sama wada prawna nie byłaby przeszkodą w sprawnym funkcjonowaniu tego co wspólne na waszym osiedlu. Ostatecznie zawinili ludzie. Bo zamiast działać według wzorów z ustawy o własności lokali rożni ludzie: zarządca, ochrona, prawnicy, przekształcili to stowarzyszenie w maszynkę do ściągania pieniędzy od ludzi i szastania nimi na lewo i prawo.
Napiszę jako podsumowanie tego co napisałeś. Gdyby ograniczyc możliwość zawierania umów i wskazać w umowie wyłącznie prawo do okresowego naprawiania drogi , maks dwa razy w roku koszenia ze sprzątaniem oraz wyłącznie odśnieżania z uwzględnieniem że ceny tych usług nie kogą odbiegać od średniej o okreslony procent to pewnie i by to zadziałało a tak to wszystko razi po oczach niemiłośiernie. Przykładowo , jedna z faktur jest na usługe „Impreza Integracyjna" , gdzie tutaj utrzymanie drogi?
Widocznie kolega zarządcy ma firmę od robienia imprez integracyjnych.
Macie wysoki budżet, wysokie obroty, ludzie generalnie płacą. I zerową kontrolę finansów, więc kolejni koledzy się załapują do tej maszynki.
Jednak zarządca ma powody do obaw. Jego pozycja nie jest wcale do pozazdroszczenia.
Jednak konstrukcja jest słaba nie tylko od strony prawnej.
Może się posypać z powodów finansowych - gdy ludzie przestaną płacić.
Póki ludzie mu płaca, to jest w porządku, ale tak nie musi być zawsze.
Ludzie przestają płacić zawsze z dwóch powodów: gdy nie mają lub gdy już nie muszą.
Tutaj nie muszą (umowa jest dobrowolna), ale o tym jeszcze nie wiedzą.
CommentTime18-05-2017
U nas dochodzi jeszcze jeden urojony powód, naiwna wiara wielu osób zadłużonych po uszy w CHF że taki rygor wpłynie dodatnie na wartość domów.
Na wartość domku wpływa fakt że jest hipoteka z kredytem frankowym. Taki domek najczęściej nie ma wartości, w tym sensie że i tak nie da się go zbyć. Co do tego ma ochrona? Skąd taka logika?
Wierzą że ochrona wpływa na prestiż. Legitymowanie brak dostępu, dla nich to wyznaczniki luksusu. Zresztą tak im to tłumaczył szef firmy deweloperskiej gdy wyszło na jaw że go zarząd zwolnił z kosztów.
CommentTime19-05-2017 [Ważne]
Ktoś tam miesza ludziom w głowach. Ochrona jest od chronienia, nie od zwiększania wartości nieruchomości. Droga ochrona nie jest wyznacznikiem luksusu tylko luksusem. To nie to samo.
Zwolnienie dewelopera z opłat za ochronę też jest luksusem, bo te 30 tys. rozkłada się na tych co płacą. Czyli każdy domek miesięcznie płaci ok. 300 pln na samą ochronę.
Słabo ma zarządca. Budżet jest rozbuchany i oparty na słabych podstawach. Prawnych i finansowych. Jak to się zacznie walić, to zarządca musi uważać żeby wasze osiedle nie pogrążyło go finansowo. Bo koszty osiedla łatwo mogą stać się długami zarządcy. Bo wszytko na nim wisi , osiedle daje tylko kasę, ale jako dobrowolne zrzeszenie frankowiczów za nic nie odpowiada.
Jest wprawdzie regres, ale na słabych podstawach. Szybciej zarządca może się obalić, niż odzyskać pieniądze od właścicieli. Najpierw może zabraknąć na ochronę więc niezłym pomysłem byłoby już ograniczenie kosztów ochrony.
To widać nawet z daleka. To rada dla szanownego zarządu, ale ten, zdaje się, też zwariował?
CommentTime20-05-2017 zmieniony
Deweloper w pewnej chwili postanowił oferować to jako oferte z wyższej półki i ochorna miała własnie być jednym z elementów wpływających na cenę, po czasie widać że wyższy zysk sfinansowali mieszkańcy płacący za te luksusy. Deweloper zarobił, domy nie zdrożały, kredyty nie spadły więc trzeba szukać winnych i broń boże nie dać spokoju tym którzy okazali się mądrzejsi( np. mojej osobie). Mieszkańcy osiedla wyszli z założenia że wszyscy wspólnie muszą tkwić w bagnie skoro oni samo tam wpadli. Dlatego pytam czy ktoś ma doświadczenia jak np. pozwać takich kłopotliwych zarządców czy współwlascicieli bo jak wiadomo jak zaboli po kieszeni to ludzie sie uspokajają.
CommentTime21-05-2017
Z mojego oglądu sytuacji wynika, że lepiej jest być pozwanym, niż pozywać.
Zacznij płacić tylko za to, co uważasz za uzasadnione i niech zarządca udowodni ci w sądzie, że ma prawo do pobierania wyliczonych przez siebie opłat.
Pozywając zarządcę o cokolwiek, o czym była mowa w tym wątku, powtórzysz prawdopodobnie błąd, który on i właściciele popełnili już cztery (z apelacją nawet pięć) razy.
Tym razem przegrasz ty jako powód, który nie ma podstaw do żądania czegokolwiek. Z tych samych przyczyn, które masz już wskazane w czerech orzeczeniach.
Układ jest zupełnie patowy.
Ciebie z zarządcą nie wiąże żaden stosunek zobowiązaniowy. Z właścicielami łączy cię współwłasność ułamkowa drogi, ale właściciele jako zbiorowość nie posiadają zdolności sądowej. A pojedynczo wojować nie będą. Więc tu też pat.
Do tego złożyłeś, bardzo przytomnie zresztą, na ręce zarządcy oświadczenie o tym że nie należysz do kondominium i żeby się od ciebie odstosunkował, wobec czego zarządca nie może ciebie pozwać z tytułu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Dlatego wyłączył domofon. I tu też pat.
To by musiała być sprawa na zupełnie nowy temat. Nie związana z finansami kondominium ani z konstrukcją prawną wynikającą z umów, które zawarli inni właściciele z zarządcą.
Koziorożka, zasadniczym problemem jest to że jak już potwierdzono w toku spraw, wpłata jakiejkolwiek kwoty na konto zarządcy może być uznana jako przystąpienie do umowy, brak też wyszczególnionych rachunków za co zarządca płaci, gdyby nie pozew nie miałbym żadnej informacji. Na marginesie , przez dobrowolne wpłaty na konto zarządcy niektórzy wpadli tak że zostało to uznane za przystąpienie do umowy.
Blazej , ja wiem właśnie że jest pat ale z drugiej strony zarzadca przebudował caly wjazd. Mielismy zdalnie sterowana brame i domofon połączony z bramą oraz slużący jako wewnątrz osiedlowy telefon. Mam nawet w akcie notarialnym zapis że to kupiłem, po przebudowie cały wjazd jest pod kontrolą podmiotu zewnętrznego, goście czy to fachowcy od usług czy osoby zaproszne gdy mają przyjechać czują dyskomfort. Nikt nie lubi sie tłumaczyć przed ochroniarzami z czegoś czego nie zrobił a do tego nikt nie lubi zagładania czy swiecenia latarką po wnętrzu samochodu.
CommentTime21-05-2017 zmieniony [Ważne]
Pozwami zarządcy nic nie zrobisz. Za dyskomfort nie ma odszkodowań. Ale bardzo mocno pokrzyżowałbyś mu szyki i plany, gdybyś uświadomił prawnie innych właścicieli. Gdyby dowiedzieli się o dwóch wadach kondominium, o dobrowolności stowarzyszenia, o marnowaniu wspólnych pieniędzy na sądy, w których niczego nie można wygrać, o przywilejach dewelopera, to układ mógłby się zmienić. Albo co najmniej zachowanie zarządcy.
Macie bałagan z powodu niewiedzy właścicieli o ich prawach i obowiązkach.
W zupełnie normalnych wspólnotach niewiedza jest normą i często nie przeszkadza w funkcjonowaniu wspólnoty. W waszym kondominium są duże pieniądze, więc ignorancja właścicieli przekłada się na duże pieniądze szastane bez kontroli. I na to, że zarządca wraz z ochroną pozwalają sobie na różne szaleństwa. W tym na mieszanie ludziom w głowach.
Ot, tak po prostu, bo mogą. Tu ignorancja wielu właścicieli staje się wspólnym problemem.
CommentTime22-05-2017
Blażej a jak w Twojej ocenie wygląda zwrot kosztów zastępstwa procesowego w takim wypadku?
Przykład: 80 powodów reprezentowanych przez jednego pełnomocnika przeciwko jednej osobie reprezentowanej równierz przez pełnomocnika. Pozew na podstawie art 207kc o zwrot wydatków w związku z zarzadzaniem nieruchomością. Czy w przypadku porażki tej jednej osoby ona zwraca koszty zastępstwa procesowego solidarnie tj. Jedną stawke na wszystkich czy każdej osobie z osobna? I adekwatnie w przypadku wygranej, czy należy sie od każdego z osobna pełna stawka czy solidarnie od wszystkich?