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Timestamp: 2017-11-23 18:59:34+00:00
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Matched Legal Cases: ["l'article 14", "l'article 11", "l'article 17", "l'article 25", "l'article 24", "l'article 24", "l'article 24", "l'article 14", "l'article 14", "l'article 24", "l'article 17", "l'article 24", 'art. 24']

Na ongegrond verklaring door rechter weigering handelshuurhernieuwing kan nog steeds beter aanbod derde | Goede raad is goud waard - Advocatenkantoor Elfri De Neve
do, 13/07/2017 - 15:58door kl
vri, 18/09/2015
C.13.0487.F
Wanneer de rechter de weigering van de verhuurder om toe te stemmen in de huurhernieuwing ongegrond heeft verklaard, heeft die verhuurder steeds het recht om, binnen de maand na de betekening van het vonnis, aanspraak te maken op andere voorwaarden of zich te beroepen op het aanbod van een derde, ongeacht de reden van de weigering.
Nr. C.13.0487.F
LES BRASSERIES EUROPÉENNES bvb	a,
1.	P. C. en
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van koophandel te Brussel van 3 oktober 2012.
Artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet verplicht de huurder die het recht op her-nieuwing wenst uit te oefenen, dit de verhuurder ter kennis te brengen. De kennis-geving moet de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en moet de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen indien hij niet binnen drie maanden kennis geeft van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.
Artikel 16, I, 1°, van de wet staat de verhuurder toe de hernieuwing te weigeren wanneer hij het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik wil nemen.
Artikel 17 van die wet bepaalt dat indien de verhuurder een kapitaalvennootschap is, de in artikel 16, I, 1°, bedoelde weigering van hernieuwing slechts geoorloofd is teneinde de hoofdzetel van het bedrijf van de verhuurder naar het gehuurde goed over te brengen of teneinde die hoofdzetel van het bedrijf uit te breiden, in-dien hij in een naburig goed is gevestigd.
Artikel 24 van de wet bepaalt dat indien de rechter de weigering van de verhuur-der om toe te stemmen in de hernieuwing van de huur ongegrond verklaart na het verstrijken van de bij artikel 14 bepaalde termijn van drie maanden, de huur ten behoeve van de huurder wordt hernieuwd, behoudens het recht van de verhuurder om aanspraak te maken op andere voorwaarden of zich te beroepen op het aanbod van een derde, overeenkomstig artikel 14.
Het in het voormelde artikel 24 bepaalde recht is van toepassing ongeacht de re-den waarom de verhuurder geweigerd heeft met de hernieuwing in te stemmen.
Het bestreden vonnis stelt vast dat de eiseres de door de verweerders voor-gestelde hernieuwing om de in artikel 16, I, 1°, bepaalde reden geweigerd heeft en beslist dat zij die hernieuwing niet kon weigeren omdat de voorwaarden van artikel 17 niet waren vervuld.
Het oordeelt dat "de reden van weigering niet geldig is, zodat het antwoord van [de eiseres] nietig is en gelijkgesteld moet worden met een gebrek aan antwoord" en dat artikel 24 Handelshuurwet enkel van toepassing is wanneer de rechter de reden van weigering ongegrond verklaart en niet wanneer, zoals in voorliggend geval, die reden "niet ongegrond doch ongeldig en, derhalve, nietig is verklaard".
Het bestreden vonnis verantwoordt met die redenen niet naar recht zijn beslissing dat de huur moet worden hernieuwd onder de door de verweerders voorgestelde voorwaarden.
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het beslist, met bevestiging van het vonnis van de eerste rechter van 9 januari 2009, dat de handelshuurovereenkomst hernieuwd wordt onder de door de verweerders voorgestelde voorwaarden en, met bevestiging van het vonnis van de eerste rechter van 24 november 2009, dat de kennisgeving bij deurwaardersexploot van 20 februari 2009 ongeldig en zonder gevolg is, en in zoverre het over de kosten uitspraak doet.
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van koophandel te Nijvel, rechtszitting houdend in hoger beroep.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, en in openbare terechtzitting van 18 sep-tember 2015
C.13.0487.F.
Conclusions de M. l'avocat général J.F. Leclercq:
1.	Il résulte du jugement attaqué du tribunal de commerce statuant en degré d'appel que les principales circonstances de la cause utiles à l'examen du pourvoi sont, brièvement, les suivantes.
Les parties sont liées par un contrat de bail commercial par lequel la demanderesse a donné en location aux défendeurs le rez-de-chaussée d'un immeuble à usage de café-brasserie avec petite restauration.
Le 8 octobre 2007, les défendeurs ont sollicité, par voie recommandée, le renouvellement du bail en vigueur aux mêmes conditions et ce conformément à l'article 14 de la loi relative aux baux commerciaux, sous réserve de la suppression des provisions prévues à l'article 11 du contrat originaire et relatives aux consommations de chauffage et d'eau de ville. Selon les défendeurs, ces provisions n'avaient plus de raison d'être car les défendeurs disposaient de leurs propres installations, de sorte que toutes les consommations étaient directement acquittées par eux.
Par courrier recommandé du 11 décembre 2007, la demanderesse a notifié aux défendeurs son refus de renouvellement du bail commercial étant donné qu'elle souhaitait elle-même faire usage du bien conformément à l'article 17 de la loi relative aux baux commerciaux. La demanderesse ajoutait qu'elle désirait exercer une activité commerciale similaire à celle des défendeurs et qu'elle payerait dès lors "l'indemnité légale soit 2 années de loyer, comme le stipule l'article 25, 2°, de la loi relative aux baux commerciaux, cette somme (étant) versée dès que (les défendeurs) libéreraient les lieux, c'est-à-dire le 28 février 2009".
Les défendeurs ont contesté à la fois la sincérité du motif de refus de renouvellement ainsi que sa validité, et ils ont introduit une procédure devant le juge de paix.
Par jugement du 9 janvier 2009, le juge de paix a renouvelé le bail commercial du 26 février 1991 pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er mars 2009, aux mêmes conditions que celles en vigueur, à l'exception de la suppression des provisions relatives aux consommations de chauffage et d'eau de ville.
Le 20 février 2009, la demanderesse a signifié aux défendeurs, par exploit d'huissier, que, conformément à l'article 24 de la loi relative aux baux commerciaux, le renouvellement du bail du 26 février 1991 était soumis à la nouvelle condition que le loyer de base serait désormais de 5.432,88 euros par mois à partir du 1er mars 2009, majoré de 83,33 euros à titre de provision pour le précompte immobilier, et le loyer étant payable trimestriellement et anticipativement.
Par citation du 13 mars 2009, les défendeurs ont introduit une action devant le juge de paix afin que soit déclaré nul l'exploit de signification précité des conditions nouvelles du 20 février 2009.
Par jugement du 24 novembre 2009, le juge de paix a déclaré la notification par exploit d'huissier du 20 février 2009 non valable et sans effet et a condamné la demanderesse à payer aux défendeurs "une indemnité établie en équité de 5.000 euros pour signification téméraire et vexatoire de conditions nouvelles".
Statuant sur les appels introduits contre les jugements du juge de paix du 9 janvier 2009 et du 24 novembre 2009, le jugement attaqué joint les affaires, il réforme le jugement entrepris du 24 novembre 2009 en ce qu'il a condamné la demanderesse à payer aux défendeurs "une indemnité de 5.000 euros pour signification téméraire et vexatoire de conditions nouvelles" et il confirme les jugements entrepris pour le surplus.
2.	Un moyen unique est proposé à l'appui du pourvoi.
Le moyen fait grief au jugement attaqué de confirmer les jugements entrepris sauf en tant que le jugement entrepris du 24 novembre 2009 a condamné la demanderesse à payer aux défendeurs une indemnité établie en équité de 5.000 euros pour signification téméraire et vexatoire de conditions nouvelles (voir supra, n° 1).
Le moyen reproche au jugement attaqué, d'une part, de refuser l'application de l'article 24 de la loi relative aux baux commerciaux et, d'autre part, de décider que la réponse de la demanderesse, par laquelle cette dernière refusait le renouvellement du bail, est nulle et doit être assimilée à une absence de réponse.
3.	Je suis d'avis que le moyen est fondé.
Selon moi, le moyen soutient en substance à bon droit l'opinion suivante que je condense.
La question principale soumise à l'examen de votre Cour est de connaître comment il convient d'interpréter les termes "si le refus du bailleur de consentir au renouvellement du bail est déclaré injustifié par le juge" contenus dans l'article 24 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, en vertu duquel si le refus du bailleur de consentir au renouvellement du bail est déclaré injustifié par le juge, après l'expiration du délai de trois mois prévu à l'article 14 de la même loi, le bail est renouvelé au preneur, sauf le droit du bailleur de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers, conformément aux articles 14 et 21 de la même loi.
Il résulte des termes de l'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux que la réponse du bailleur répond aux exigences formulées par cette disposition, lorsque le bailleur déclare refuser le renouvellement pour un des motifs visés par les articles 16.I et IV, et 17 de cette même loi, et ce, indépendamment de la question de savoir si ledit motif est justifié.
Il ressort du jugement attaqué que la demanderesse se prévalait explicitement du motif de refus, visé par les articles 16.I.1°, et 17 combinés de la loi, à savoir le refus de renouvellement pour usage personnel par une société de capitaux. C'était suffisant dans le cadre qui nous occupe.
Ledit motif est cependant déclaré non valable par le jugement attaqué qui ajoute, en violation des articles 14, alinéa 1er, 16.I.1°, et 17 précités, que la réponse de la demanderesse est donc frappée de nullité et doit être assimilée à une absence de réponse.
Le droit, prévu à l'article 24 de la loi, s'applique quel que soit le motif pour lequel le bailleur a refusé de consentir au renouvellement. Il importe peu que le motif de refus ait été jugé injustifié en droit ou qu'il l'ait été en fait. Que le motif de refus, invoqué par le bailleur, ait été déclaré non valable par le jugement attaqué par le motif que la condition de l'article 17 n'était pas remplie en raison de l'activité exercée par le bailleur à la date du refus, et que la réponse de la demanderesse ait été frappée de nullité et assimilée à une absence de réponse, par le jugement attaqué, dès lors que cette dernière décision est illégale, sont des critères indifférents pour l'application de l'article 24 (Voir Cass. 7 juin 1963, Bull. et Pas. 1963, I, 1063; Cass. 2 mars 2006, RG C.05.0078.N, Pas. 2006, n° 121).
Il résulte des considérations qui précèdent que, selon moi, le jugement attaqué viole les dispositions indiquées dans le moyen.
L'article 24 précité doit être interprété avec bon sens, c'est-à-dire en admettant qu'il ne fait aucune réserve qui pourrait être fondée sur une interprétation trop littérale des termes utilisés.
Le droit du bailleur, lorsque le juge déclare son refus de consentir au renouvellement du bail injustifié, de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers, dans le mois à partir de la signification du jugement, s'applique quel que soit le motif du refus. (L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, art. 24).
4.	J'incline à suggérer la cassation totale du jugement attaqué. En effet, le tribunal de commerce me paraît avoir établi un rapport étroit entre tous les dispositifs dudit jugement.
Slachmuylders, S., « De handelshuurhernieuwing getoetst door het Grondwettelijk Hof », R.A.B.G., 2016/16, p. 1215-1216
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