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Timestamp: 2020-07-13 02:48:33
Document Index: 396097447

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 581', '§ 9', '§ 2', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 2', '§ 543', '§ 531', '§ 2', '§ 1', '§ 2', '§ 41']

Keine Kündigung eines Pachtvertrages wegen Nichtzahlung streitiger Betriebskosten | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22.08.2012 – 3 U 67/11
Ohne eine zuvor getroffene wirksame Vereinbarung über monatlich zu leistende Betriebskostenvorauszahlungen oder eine von dem Vermieter vorgenommene Abrechnung der Nebenkosten schuldet der Mieter diese nicht und kann sich nicht in Zahlungsverzug befinden und folglich stellt die Nichtzahlung keinen Kündigungsgrund dar (Rn.35).
Erhebt ein Mieter sachlich begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, so scheidet eine auf Verzug mit Zahlung von Betriebskosten aus einer Nebenkostenabrechnung gestützte Kündigung grundsätzlich aus (Rn.37).
Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 muss zwar nicht sofort, aber doch in angemessener Frist erfolgen. Diese Frist ist ein Jahr nach der Vertragsverletzung in jedem Fall abgelaufen (Rn.39).
Die Art und Weise der Führung des Hotels ist nicht Gegenstand eines Pachtvertrages, (Rn.47). Etwaige Beschwerden von Gästen, die die Art und Weise der Betriebsführung, die Qualität des Essens oder den Service betreffen, können daher keine Verletzung des zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrages begründen (Rn.48).
Äußerungen mit ehrverletzendem Charakter, die im Rahmen der Wahrnehmung berechtigter Interessen fallen, rechtfertigen in der Regel keine Kündigung, so z. B. die Behauptung eines Rechtsanwaltes in prozessualen Schriftsätzen, der Vermieter habe Zeugen zu einer falschen Aussage angestiftet oder der Vorwurf eines Prozessbetruges durch den Rechtsanwalt.(Rn.63)
1. Die Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil des Landgerichts Neuruppin vom 29.04.2011 (3 O 324/10) wird zurückgewiesen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung seitens der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Kläger pachteten mit Vertrag vom 25. April 2005, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 (Bl 12 ff der Akte) Bezug genommen wird, vom Beklagten als Eigentümer das in W… gelegene Objekt „…hotel …“ mit Restaurant. Als Pachtzins war zunächst für ein Jahr ein Betrag von monatlich 1.500,00 € vereinbart. Nach Ablauf des ersten Jahres sollte unter Weiterbestehen des bisherigen Mietvertrages der Mietpreis neu verhandelt werden. Zu einer einverständlichen Neureglung hinsichtlich der Miethöhe kam es in der Folgezeit nicht.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 11. September 2009 kündigte der Beklagte das Vertragsverhältnis unter Berufung auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 4.872,00 €. Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2011 kündigte der Beklagte erneut wegen Zahlungsverzuges mit Nebenkostenvorauszahlungen, jetzt in Höhe von 6.728.00 €.
Unter dem 15. Mai 2010 erstattete der Sachverständige Dr. St… im Auftrag beider Parteien ein Gutachten zum marktüblichen Mietwert/Pachtwert des Objektes zum Stichtag 12. Februar 2010. Er ermittelte einen monatlichen Mietzins von 1.400,00 € netto. Die Kläger zahlen seitdem diesen Mietzins. Der Beklagte hält diesen Mietzins für zu niedrig.
Bereits das fortgesetzte unpünktliche Zahlungsverhalten rechtfertige eine Kündigung aus wichtigem Grund ausreichend. Die Weigerung der Kläger, an der vertraglich vorgesehenen Mietanpassung mitzuwirken, sei ebenso wie die mangelhafte Führung des Objektes, die zu einem schlechten Ruf des Objektes und zu Umsatzeinbrüchen geführt habe, als Umstand zu werten, der in der Gesamtschau eine Kündigung aus wichtigem Grund begründe. Auch dass die Kläger vom Beklagten eine wegen einer „unangemeldeten Besichtigung des Hotels“ strafbewehrte Unterlassungserklärung verlangt hätten und diese sogar gerichtlich durchsetzen wollen, habe das Landgericht nicht hinreichend berücksichtigt.
Ein weiterer Grund zur Kündigung liege in der Tatsache, dass die Kläger ihn hinsichtlich ihrer Gesellschaftsverhältnisse getäuscht hätten. Er sei nicht über die Auflösung der Gesellschaft informiert worden. Auch das Verhalten der Kläger im Zusammenhang mir der Vereinbarung vom 04. Dezember 2006 sei ein Umstand, den das Landgericht nicht hinreichend gewürdigt habe. Gleiches gelte für das Verhalten der Kläger im Zusammenhang mit der mündlichen Kündigung des Beklagten vom April 2008, einem Zeitpunkt, zu dem feststand, dass es zu einer Auflösung des Vertragsverhältnisses kommen sollte.
Zudem werde die Kündung auch darauf gestützt, dass die Kläger als Pächter des Barockschlosses W…, abgeschlossen am 15. April 2005 mit der Gemeinde G… als Verpächterin und dem Museum W… e.V., dessen Vorsitzender er selbst sei, als Patronatsgeber einen Mietvertrag mit der Familie von Wi… über einen beheizten Raum einschließlich Inventargegenstände im Obergeschoss des Schlosses abgeschlossen und hierfür Nutzungsentgelt erhalten hätten. Dies verstoße gegen den Inventarmietvertrag zwischen den Klägern und dem Förderverein … W… e.V. vom 01. Mai 2006. Die Geldmittel hätten an den Förderverein abgeführt werden müssen. Da der Beklagte Hauptbegründer und Vorsitzender des Fördervereins sei, sehe er sich selbst als Geschädigten.
unter Abänderung des am 29. April 2011 verkündeten Teilurteils des Landgerichts Neuruppin die Kläger/Widerbeklagten zu verurteilen, das Hotel-Restaurant „A…“, Nutzfläche 864,69 qm, gelegen … Weg …,… G…, OT W…, nebst sämtlichem Nebengelass und Freiflächen zu räumen und an den Beklagten/Widerkläger und Berufungskläger herauszugeben.
Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der am 27. Juni 2005 zwischen den Parteien für die Dauer von 10 Jahren zum Betrieb eines Landgasthofes „Gasthof …/zukünftig Hotel – Restaurant …“, gelegen in …Weg … in … W…, geschlossene Geschäftsraummietvertrag, vom Beklagten nicht wirksam außerordentlich gekündigt worden ist. Weder die Kündigungen vom 11. September 2009 noch diejenigen vom 07. Mai 2010, 23. Juni 2010, 22. März 2011 oder letztlich die im Laufe des Berufungsverfahrens mit Schriftsatz vom 13. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung haben das bestehende Pachtverhältnis wirksam beenden können. Entsprechend ist der von dem Beklagten geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB nicht begründet.
Bereits durch das rechtskräftige Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 09. April 2009 – 1 O 299/08 – ist ein Räumungs- und Herausgabeverlangen des Beklagten – im Vorverfahren des Klägers – erfolglos geblieben. Die in diesem Urteil als nicht ausreichend angesehenen Kündigungsgründe können nicht Gegenstand der nunmehr streitgegenständlichen Kündigungen sein, da dem bereits die Rechtskraft der vorgenannten Entscheidung entgegen steht. Aber auch im Wege einer Gesamtschau, also unter Berücksichtigung der Entwicklung des Vertragsverhältnisses seit Abschluss des Pachtvertrages ist es dem Beklagten nicht unzumutbar, dieses fortzusetzen. Dies könnte nur dann bejaht werden, wenn es dem Beklagten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werde könnte, das Vertragsverhältnis mit den Klägern fortzusetzen. Das ist hier nicht der Fall. Zwar ist der Beklagte nach der in § 9 Abs. 2 vereinbarten Mietzeit noch erhebliche Zeit an den Mietvertrag gebunden. Das bisherige Verhalten der Kläger rechtfertigt aber auch unter Berücksichtigung des Verhaltens des Beklagten eine Kündigung nicht.
Das Landgericht hat die Kündigungen vom 11. September 2009 und 07. Mai 2009, die auf einen Zahlungsverzug mit Nebenkostenvorauszahlungen gestützt werden, zu Recht als nicht wirksam angesehen. Nach dem Inhalt der unter § 2 Ziff. 2 des am 27. Juni 2005 geschlossenen Vertrages getroffenen Regelung waren die Kläger lediglich verpflichtet, bis einschließlich 31. Dezember 2005 pauschale Betriebskostenvorschüsse auf die Nebenkosten in Höhe von 200,00 € monatlich zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen. Die bis zum 31. Dezember 2005 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen sollten auf den 31. Dezember 2005 abgerechnet und für die Zeit danach sollte eine Betriebskostenvorauszahlung neu vereinbart werden, unter Berücksichtigung dessen, dass die Kläger mit den Versorgungsträgern direkt Verträge abschließen. Unstreitig ist es in der Folgezeit zu einer Bestimmung der monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen nicht gekommen. Die Betriebskosten für die Jahre 2006, 2007, 2008 und 2009 wurden von dem Beklagten erstmals durch Abrechnungen alle datierend vom 30. August 2010 abgerechnet und damit erst nach Zugang der Kündigung vom 07. Mai 2010. Bereits zuvor hatten die Kläger, wie bereits mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 17. Dezember 2009 angekündigt, unter diesem Datum Zahlungen auf die Gebäudehaftpflichtversicherung für die Jahre 2006, 2007 und 2008 sowie auf die Grundsteuer des Jahres 2008 geleistet. Ohne eine zuvor getroffene wirksame Vereinbarung über monatlich zu leistende Betriebskostenvorauszahlungen ab dem 01. Januar 2006 oder eine von dem Beklagten vorgenommene Abrechnung der Nebenkosten schuldeten die Kläger diese nicht, konnten sich nicht in Zahlungsverzug befinden und folglich stellte die Nichtzahlung keinen Kündigungsgrund dar.
Ein Verzug mit Zahlung von abgerechneten Nebenkosten lag zum Zeitpunkt der Kündigungen ebenfalls nicht vor. Erstmals aufgefordert zur Zahlung von 3.871,60 € wurden die Kläger, wie der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 13. Januar 2012 nochmals vorträgt, am 02. Dezember 2009 (Anlage B 27, Bl. 279 Rs der Akte). Daraufhin erhoben die Kläger mit Schreiben vom 17. Dezember 2009 (Anlage B 30, Bl. 294 der Akte) Einwendungen gegen die Abrechnungen, zahlten aber unter Vorbehalt einen Betrag in Höhe von 2.426,54 e an den Beklagten aus. Erhebt aber ein Mieter sachlich begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, so scheidet eine auf Verzug mit Zahlung von Betriebskosten aus einer Nebenkostenabrechnung gestützte Kündigung grundsätzlich aus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 Rn 185).
Auf diese verzögerte Zahlung kann sich der Beklagte in seiner Kündigung vom 23. Juni 2010 auch deshalb nicht mehr berufen, weil seit der letzten verzögerten Zahlung im Zeitpunkt der Kündung bereits mehr als ein Jahr vergangen war. Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 muss zwar nicht sofort, aber doch in angemessener Frist erfolgen (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543 Rn 169). Diese Frist ist ein Jahr nach der Vertragsverletzung in jedem Fall abgelaufen.
Ebenso wenig ist im Zusammenhang mit der am 23. Juni 2010 erklärten Kündigung zu berücksichtigen, dass die Kläger etwa seit dem 01. Januar 2007 einen zu geringen Mietzins gezahlt hätten. Denn zu Recht ist das Landgericht weiter davon ausgegangen, dass es keine wirksame Vereinbarung zur Erhöhung des Mietzinses auf 3.000,00 € gibt, insbesondere die allein von dem Kläger zu 2. unterzeichnete Vereinbarung vom 04. Dezember 2006 zwischen den Parteien nicht zu einer wirksamen Abänderung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses führen konnte,
Dem Kläger zu 2. fehlte die insoweit erforderliche Vollmacht, die ihn berechtigt hätte, auch den Kläger zu 1. als weiteren Mieter zu vertreten. Letztlich kann es deshalb auch dahin stehen, ob der Vertrag vom 27. Juni 2005 von den Klägern als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen wurde oder eben von den Klägern gemeinsam. In beiden Fällen konnte der Beklagte eine Erhöhung des Mietzinses, wie die Parteien dies unter § 2 Ziff. 1 des Vertrages vereinbart hatten, nur mit beiden Klägern neu verhandeln und eine entsprechende Vereinbarung treffen. Änderungen eines Mietvertrages können bei einer Mehrzahl von Mietern, die das Objekt gemeinsam gemietet oder wie hier gepachtet haben, nur dann wirksam vereinbart werden, wenn dies mit sämtlichen Vertragspartnern, also allen Mietern, geschieht. Dies war hier ersichtlich nicht der Fall mit der Folge, dass es den Klägern nicht verwehrt ist, sich auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung zu berufen. Ohne eine diesbezügliche Vereinbarung ist es nicht zu einer Erhöhung des Mietzinses gekommen, insbesondere ist die Vertragsklausel nicht etwa dahin zu deuten, dass an die Stelle des ursprünglich vereinbarten Mietzinses nach Ablauf eines Jahres der „wirtschaftliche“ oder der „ortsübliche“ Mietzins treten sollte. Hiergegen spricht bereits, dass der Mietzins „neu verhandelt“ werden sollte.
Auch der Umstand, dass die Kläger nicht nur eine Unterlassungserklärung verlangt, sondern sogar eine Klage auf Unterlassung eingereicht haben, führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Klägerin ist berechtigt, ihre nach ihrer Auffassung gegenüber dem Beklagten zustehenden Rechte aus dem Mietvertrag durchzusetzen und bei Streitigkeiten über die Berechtigung von Ansprüchen gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Zwischen den Parteien waren mehrere Prozesse anhängig und beide Parteien versuchen, ihre Ansprüche jeweils gerichtlich durchzusetzen. Der Umstand, dass die eine oder andere Partei häufig gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen muss, um ihre Rechte aus dem Mietvertrag durchzusetzen, rechtfertigt eine Kündigung in der Regel nicht (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543 Rn 197). In diesem Zusammenhang kommt nicht darauf an, ob die Kläger letztlich mit ihrem Antrag vor dem Landgericht durchdringen oder der Beklagte aufgrund des von ihm geschilderten Sachverhaltes berechtigt war, das Objekt zu betreten.
Auch soweit mit der Berufungsbegründung den Klägern erneut pauschal die mangelhafte Führung des Hotels einschließlich massiver Kritiken von Touristen und Besuchern vorgeworfen wird, vermag dies in einer Gesamtschau die fristlose Kündigung des Beklagten vom 22. März 2011 nicht zu begründen. Bereits das Landgericht hatte in seinen Entscheidungsgründen gerügt, dass die für den Beklagten vorgetragenen inakzeptablen Vorkommnisse lediglich pauschal aufgeführt wurden, ohne erkennen zu lassen, welches konkrete Fehlverhalten den Klägern tatsächlich vorgeworfen wird. Insbesondere fehlte es für die behaupteten Vorkommnisse an der Nennung zumindest nachvollziehbarer Zeiträume oder betroffener Personen. Soweit der Beklagte dies nunmehr mit seinem Vorbringen im Schriftsatz vom 17. Oktober 2011 nachbessern will und hierzu auf die Schreiben des W… vom 28. September 2011, der Frau Dr. von R… vom 11. Oktober 2011, der Stellungnahme der Frau M… W… vom 16. September 2011, der Frau M… L… vom 01. September 2011 verweist, bestehen bereits Bedenken, ob dieses erstmals in der Berufung konkretisierte Vorbringen angesichts des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO noch Verwendung finden kann, denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte die nunmehr beigebrachten Stellungnahmen von Gästen nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte beibringen können; zumal die Beanstandungen zum Teil Jahre zurückliegen. Dies kann indes dahinstehen, denn auch diese vermögen mangels tatsächlicher, konkret nachvollziehbarer Vorfälle, auf die sich die Kläger einlassen könnten, eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht zu rechtfertigen. Wenn es z.B. im Schreiben des W… vom 28. September 2011 heißt, „die qualitative Versorgung in der Gaststätte entsprach nicht mehr unserem Niveau“, so ist eine solche Aussage nicht einlassungsfähig, schon weil das „Niveau“ nicht näher erläutert wird und schon gar nicht, was „unter Niveau“ serviert worden ist. Nichts anderes gilt für die Behauptung verdorbener Lebensmittel; auch hier fehlt es weiterhin an jedem konkreten Vortrag in Bezug auf Daten und betroffene Personen.
Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Art und Weise der Führung des Hotels nicht Gegenstand des Pachtvertrages ist und der Beklagte hierauf keinen Einfluss nehmen kann. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht aus dem Passus in § 2 Abs.1 des Vertrages, nach dem der Mietzins „in der Annahme, dass auch mit der neuen Geschäftsführung in der ersten Zeit noch keine vollen Umsätze erzielt werden“, für ein Jahr auf monatlich 1.500,00 € festgelegt wurde. Dem lässt sich nur entnehmen, dass weitere Umsätze erwartet wurden, nicht aber wie dies konkret zu bewerkstelligen ist.
Ebenso wenig kann sich der Beklagte auf eine vom Vertragszweck nicht gedeckte Nutzung des Pachtobjekts durch die Kläger berufen. Der Beklagte verkennt, dass der Gegenstand des Mietvertrages wie folgt in § 1 Ziff. 1 beschrieben wird: „zum Betreiben des Touristikunternehmens „W… und des Betreibens eines Landgasthofes …“ Daraus folgt aber eindeutig, dass dem Beklagten zum Einen bereits bei Abschluss des Vertrages bekannt war, dass die Kläger ein Touristikunternehmen führen, mit dem sie entsprechende Veranstaltungen, insbesondere sogenannte Kulturreisen anbieten. Darüber hinaus ist dem geschlossenen Vertrag auch nicht zu entnehmen, dass stets beide Kläger das Pachtobjekt betreiben müssen bzw. dass dies zur Aufrechterhaltung des Hotel-Restaurantbetriebes notwendig ist. Sie haben mit dem Pachtvertrag, wie bereits dargelegt, auch keine Verpflichtung zu einer bestimmten Art der Führung des Hotel- und Restaurantbetriebes übernommen, so dass es allein ihrer Beurteilung als Pächter obliegt, ob sie den Geschäftsbetrieb an bestimmten Feiertagen zur Durchführung bestimmter Feiern offenhalten oder nicht. Denn nur sie können aus der Erfahrung des Betriebes des Pachtobjektes auch beurteilen, ob für solche Feiern ein genügender Zuspruch zu erwarten ist. Dem Beklagten steht dagegen weder eine wirtschaftliche noch tatsächliche Einflussnahme auf den Betrieb des Hotel bzw. Restaurants zu. Er hat das Objekt an die Kläger verpachtet und allein sie sind für die Gestaltung des Geschäftsbetriebes verantwortlich. Auch aus der Vereinbarung zu § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages ergibt sich nichts anderes. Zwar ist nicht zu verkennen, dass die Parteien einen Mietzins unter Berücksichtigung dessen festgelegt haben, dass zunächst keine vollen Umsätze erzielt werden können, weil der Geschäftsbetrieb zunächst nur in eingeschränktem Umfang laufen könnte. Auch wenn bei der Neuverhandlung des Mietzinses sicherlich die wirtschaftliche Entwicklung des Objekts ein tragender Gesichtspunkt sein dürfte, ist dieser doch von so vielen verschiedenen Faktoren abhängig, dass jedenfalls allein die aus Sicht des Beklagten nicht erfolgte Durchführung bestimmter Feiern oder Einhaltung von Öffnungszeiten bereits keinen vertraglichen Verstoß gegen die getroffene Vereinbarung darstellt und auch im Rahmen einer Gesamtwürdigung eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht rechtfertigen kann. Nicht ersichtlich ist, was das Verhalten des Klägers zu 1. in Zusammenhang mit seiner Tätigkeit im Förderverein bzw. Museum des Schlosses W… mit dem hier streitgegenständlichen Pachtverhältnis zu tun haben könnte.
Wert des Berufungsverfahrens: bis zu 25.000,00 € (§ 41 Abs. 2 GKG)