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Timestamp: 2020-06-01 16:15:29
Document Index: 334373064

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 2', '§ 6', '§ 2', '§ 2', '§ 6', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 7', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', 'BGH']

Betriebsstrom für Heizung: Umlage der Kosten bei fehlendem Zwischenzähler | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
BGB § 556 Abs. 3; BetrKV § 2 Nr. 4; HeizkostenV §§ 6, 7
Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage ist grundsätzlich über einen Zwischenzähler zu erfassen. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen. Ist ein solcher Zähler nicht vorhanden, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
Unterschiedliches Erfassen und Verteilen der Stromkosten
Bei zahlreichen Heizanlagen werden die Kosten für den Betriebsstrom über den Allgemeinstromzähler und nicht über einen separaten Zwischenzähler erfasst. In diesen Fällen ist zweifelhaft, ob die genannten Kosten als Heizkosten i. S. d. § 2 Nr. 4 BetrKV oder als Kosten der Beleuchtung (des Allgemeinstroms) i. S. d. § 2 Nr. 11 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können.
Dies ist deshalb problematisch, weil die Heizkosten gem. §§ 6, 7 HeizkostenV verbrauchsabhängig zu erfassen und umzulegen sind, während die Kosten des Allgemeinstroms gem. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB i. d. R. nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt werden.
Der BGH hat das Problem für die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Das Urteil ist aber auch für die Betriebskostenabrechnung bei der Miete nach § 556 Abs. 3 BGB von Bedeutung.
Verbrauchsabhängiges Abrechnen der Betriebsstromkosten
Das Gericht führt aus, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung der für die Wärmeerzeugung entstehenden Kosten vorschreiben. Hierzu zählen auch die Kosten des Betriebsstroms.
Daraus folgt, dass diese Kosten grundsätzlich über einen Zwischenzähler zu erfassen sind. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.
Schätzen der anteiligen Allgemeinstromkosten
Ist ein solcher Zähler nicht vorhanden, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte beruht.
Schätzwerte von 3 bis 10 % sind möglich
Die Wahl der Schätzmethode steht im Ermessen der Wohnungseigentümer/des Vermieters; lediglich offenkundig ungeeignete Maßstäbe scheiden aus. In der Literatur werden Schätzwerte zwischen 3 und 10 % vorgeschlagen (vgl. Lammel, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 7 HeizkostenV Rn. 30; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, Rn. 5930).
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat hierzu durch Urteil vom 20.2.2008 (VIII ZR 27/07, NZM 2008 S. 403 Rn. 32) entschieden, dass der Vermieter die Grundlagen der Schätzung offenlegen muss, wenn der Mieter den Schätzwert bestreitet. Für das Bestreiten des Mieters reicht auch hier ein einfaches Bestreiten aus. Legt der Vermieter den Schätzmaßstab nicht offen, hat er die ihm obliegende Darlegungslast nicht erfüllt. Es dürfte allerdings genügen, wenn sich der Vermieter auf die in der Literatur vorgeschlagenen Erfahrungssätze von 3 bis 10 % beruft.
BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15
BGH: Vermieter darf Heizkosten nicht falsch verteilen und Mieter auf Kürzungsrecht verweisen
Muss der Vermieter die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilen, darf er nicht stattdessen einen anderen Maßstab wählen und den Mieter darauf verweisen, die fehlerhafte Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen.
BGH: Rein verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung kann vereinbart werden
Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten vereinbaren und damit von den in der HeizKV vorgesehenen Höchstsätzen für den verbrauchsabhängigen Anteil abweichen.
Begriff In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über ...