Source: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2001/navrh-zakona-o-najemnem-z-bytu-a-uhrade-3507
Timestamp: 2017-02-25 16:26:13+00:00
Document Index: 13556117

Matched Legal Cases: ['zákona č. 40', '§ 686', 'zákona č. 167', 'zákona č. 352', 'zákona č. 37', 'zákona č. 132', '§ 1', 'zákona č. 526', 'zákona č. 135', 'zákona č. 151', 'zákona č. 151', '§ 121', '§ 3', '§ 713', '§ 5', '§ 4', '§ 698', '§ 4', '§ 6', 'zákona č. 406', '§ 6', 'zákona č. 406', '§ 7', '§ 43', '§ 8', '§ 4', '§ 6', 'soud ', '§ 4', '§ 4', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', 'zákona č. 227', '§ 16', '§ 6', 'zákona č. 526', '§ 3', 'zákona č. 151', '§ 125', '§ 184', '§ 239', '§ 6', 'zákona č. 83', '§ 16', '§ 15', 'zákona č. 117', 'zákona č. 227', 'zákona č. 492', '§ 7', '§ 17', '§ 15', '§ 15', '§ 15', '§ 3', 'zákona č. 258', '§ 19', 'zákona č. 403', 'zákona č. 529', 'zákona č. 229', 'zákona č. 540', 'zákona č. 302', '§ 239', '§ 20', '§ 19', '§ 21', '§ 19', '§ 20', '§ 2', '§ 22', '§ 18', 'zákona č. 273', 'zákona č. 97', 'zákona č. 103', '§ 4', '§ 9', 'zákona č. 72', 'zákona č. 103', '§ 3', '§ 24', '§ 23', '§ 15', '§ 15', '§ 17', '§ 15', '§ 28', 'zákona č. 42', 'zákona č. 72', '§ 25', '§ 4', '§ 15', '§ 706', '§ 708', '§ 27', '§ 11', '§ 13', '§ 4', '§ 4', '§ 15', '§ 15', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 9', 'zákona č. 406', '§ 29', '§ 31', '§ 16', 'zákona č. 58', 'zákona č. 131', 'zákona č. 94', 'zákona č. 188', 'zákona č. 87', 'zákona č. 105', 'zákona č. 116', 'zákona č. 87', 'zákona č. 509', 'zákona č. 264', 'zákona č. 267', 'zákona č. 104', 'zákona č. 118', 'zákona č. 89', 'zákona č. 94', 'zákona č. 227', 'zákona č. 91', 'zákona č. 165', 'zákona č. 159', 'zákona č. 363', 'zákona č. 27', 'zákona č. 103', 'zákona č. 227', 'zákona č. 367', '§ 696', '§ 711', '§ 696', 'zákona č. 265', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 125', '§ 663', '§ 877', '§ 2', 'zákona č. 151', '§ 871', '§ 6', 'soud ', '§ 698', 'soud ', 'soud ', '§ 10', '§ 16', '§ 18', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 33', '§ 34', 'zákona č. 40', '§ 2', '§ 12', 'zákona č. 526', '§ 3', '§2', '§ 2', '§ 3', '§ 5', '§ 6', '§ 5', '§ 28', '§ 28', '§ 2']

Návrh zákona o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu | 2001 | Ministerstvo financí ČR
Návrh zákona o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu Návrh zákona o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu oddělení 2902 - Právní zastupování a poradenství
[Důvodová zpráva] [Model růstu maximálního nájemného] [Domácnosti v nájemních bytech] [Platné znění zákona č. 40/1964 Sb.] [Příloha 1] [Příloha 2] [Příloha 3][Pokyny pro zpracování Přehledu o obvyklém nájemném k přílohám 1,2,3]
SJEDNÁVÁNÍ NÁJEMNÉHO Z BYTU A ÚHRADA CEN SLUŽEB
POSKYTOVANÝCH S UŽÍVÁNÍM BYTU
(1) Tento zákon upravuje postup při sjednávání nájemného z bytu (dále jen "nájemné"), cen služeb poskytovaných jako součást plnění spojených s užíváním bytu1) a jejich rozúčtovávání.
(2) Předmětem úpravy nejsou úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, jejichž poskytování je upraveno zvláštním právním předpisem.2)
nájemným cena3) za užívání pronajatého bytu; nájemným není cena služeb poskytovaných s užíváním bytu,
velikostí bytu podlahová plocha bytu v m2,
podlahovou plochou bytu součet podlahových ploch všech místností a jeho příslušenství,4) a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu,
místně obvyklým nájemným srovnatelného bytu nájemné, za které jsou v obci nebo části obce v době zjišťování obvykle pronajaty srovnatelné byty,
srovnatelným bytem byt, jehož kvalita je obdobná kvalitě srovnávaného bytu zejména co do velikosti, kategorie, polohy a stáří domu,
ústředním vytápěním vytápění elektrické a plynové z jednoho nebo více zdrojů, včetně zdrojů v bytě, nebo vytápění jiným zdrojem tepla umístěným mimo byt nebo v bytě v místnosti k tomu určené,
základním příslušenstvím bytu koupelna nebo koupelnový nebo sprchový kout a splachovací záchod; základní příslušenství náleží k bytu, i když je v domě umístěno mimo byt, avšak užívá ho jen nájemce bytu,
modernizací bytu stavební úprava, která mění účel užívání některé části bytu nebo zlepšuje jeho kategorii,
zateplením domu taková stavební úprava domu, která trvale sníží spotřebu tepla v bytě, zejména dodatečné opláštění domu, výměna oken, zateplení střechy a technického podlaží domu a zasklení lodžií.
(2) Pro účely tohoto zákona se byty rozdělují do kategorií podle rozsahu základního příslušenství a způsobu vytápění, přičemž bytem
I.A. kategorie je byt s ústředním vytápěním všech obytných místností 5) a s více než jedním základním příslušenstvím nebo s některou jeho další částí nebo byt postavený panelovou technologií6) s ústředním vytápěním a se základním příslušenstvím umístěným v jiném než prefabrikovaném bytovém jádru,
I. kategorie je byt s ústředním vytápěním všech obytných místností a se základním příslušenstvím,
II. kategorie je byt bez ústředního vytápění všech obytných místností a se základním příslušenstvím nebo s ústředním vytápěním všech obytných místností a částí základního příslušenství,
III. kategorie je byt bez ústředního vytápění všech obytných místností a s částí základního příslušenství nebo s ústředním vytápěním všech obytných místností a bez základního příslušenství,
IV. kategorie je byt bez ústředního vytápění všech obytných místností a bez základního příslušenství.
1) Například § 686, 696 a 877 občanského zákoníku.
2) Například zákon č. 125/1997 Sb., o odpadech, ve znění zákona č. 167/1998 Sb., zákona č. 352/1999 Sb., zákona č. 37/2000 Sb. a zákona č. 132/2000 Sb. 3) § 1 odst. 2 písm. a) zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb., zákona č. 151/1997 Sb. a zákona č. 151/2000 Sb.
4) § 121 odst. 2 občanského zákoníku.
5) § 3 písm. m) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.
6) Nařízení vlády č. 384/2000 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory oprav, modernizací nebo rekonstrukcí bytových domů postavených panelovou technologií.
Nájemné nebo jeho změny se sjednávají mezi pronajímatelem a nájemcem v písemné nájemní smlouvě nebo v písemném dodatku k ní (dále jen "nájemní smlouva"), nestanoví-li tento zákon jinak.
(1) Nedojde-li k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem o zvýšení nájemného v nájemní smlouvě, lze zvýšit nájemné, jestliže:
nájemné nebylo po dobu bezprostředně předcházejících 12 kalendářních měsíců (dále jen "ochranná lhůta") zvýšeno a
navrhované zvýšení nájemného za byt nepřesahuje 10 % dosavadního nájemného za byt (dále jen "mezní hranice"), pokud tento zákon nestanoví jinak, a
navrhované nájemné za 1 m2 podlahové plochy nepřesahuje nájemné uvedené v Přehledu o obvyklém měsíčním nájemném v obci nebo části obce pro srovnatelný byt (dále jen "Přehled o obvyklém nájemném")
Podmínky uvedené v písmenech a) až c) musí být splněny současně.
(2) Pronajímatel musí písemný návrh na zvýšení nájemného doručit nájemci. Návrh na zvýšení nájemného musí obsahovat výši nově navrhovaného nájemného a určení doby, od kdy se nájemné zvyšuje. Pronajímatel současně předloží nájemci zdůvodnění zvýšení nájemného, v němž uvede údaje, z nichž je zřejmé, že byly dodrženy podmínky uvedené v odstavci 1.
(3) Dodržení mezní hranice se zjišťuje porovnáním dosavadního nájemného z bytu, pro který je zvýšení navrhováno, s nájemným vypočteným pro tento byt vynásobením obvyklého nájemného za 1 m2 podlahové plochy srovnatelného bytu, uvedeného v Přehledu o obvyklém nájemném pro srovnatelný byt, metry čtverečními podlahové plochy bytu, pro který je změna navrhována
(4) Neprojeví-li nájemce písemně souhlas s návrhem na zvýšení nájemného do 2 měsíců ode dne, kdy mu byl tento návrh doručen, může pronajímatel podat návrh soudu, aby souhlas nájemce nahradil svým rozhodnutím. Návrh musí pronajímatel podat u soudu do 4 měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného nájemci, jinak toto právo zaniká.
(5) Neuplatní-li pronajímatel návrh na zvýšení nájemného u soudu podle odstavce 4, může nový návrh na zvýšení nájemného podat podle odstavců 1 až 4 nájemci nejdříve po uplynutí 6 měsíců od zániku práva podle odstavce 4.
(6) Je-li souhlas nájemce se zvýšením nájemného nahrazen pravomocným soudním rozhodnutím, má pronajímatel právo na zvýšené nájemné počínaje kalendářním měsícem následujícím po měsíci, ve kterém byl návrh na zvýšení nájemného podán u soudu.
(7) Dojde-li v průběhu jednání a lhůt uvedených v odstavcích 1 až 6 ke změně v osobě nájemce v důsledku přechodu nájmu bytu nebo v důsledku výměny bytu, vstupuje nový nájemce do práv a povinností svého předchůdce. To platí obdobně i pro osoby, jejichž nájemní poměr skončil a jejichž právo v bytě bydlet vyplývá z ustanovení občanského zákoníku.7)
7) Například § 713 občanského zákoníku § 5
(1) Nájemce má právo na snížení nájemného z důvodů trvalého snížení kvality bytu nebo zhoršení jeho užívání.
(2) Nedojde-li k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem o snížení nájemného v nájemní smlouvě, platí pro postup nájemce pro dosažení snížení nájemného § 4 odst. 2 až 7 obdobně.
(3) Právo na slevu z nájemného podle § 698 a následujících občanského zákoníku tím není dotčeno.
Zvýšení nájemného při modernizaci bytu a zateplení domu
(1) Před zahájením prací na modernizaci bytu nebo na zateplení domu, v jejichž důsledku dojde ke zvýšení nájemného, je pronajímatel povinen nájemci písemně oznámit předpokládané zvýšení nájemného.
(2) Po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o stavebních úpravách, jimiž došlo k modernizaci bytu, může pronajímatel zvýšit nájemné za 1 m2 podlahové plochy až na úroveň nájemného srovnatelného bytu podle Přehledu o obvyklém nájemném.
(3) Po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o stavebních úpravách, jimiž došlo k zateplení domu, může pronajímatel zvýšit nájemné, došlo-li v důsledku stavebních úprav k roční úspoře tepla. Roční úspora tepla se prokazuje porovnáním skutečné spotřeby tepla po zateplení domu, zjištěné měřicím zařízením v místě připojení odběrného tepelného zařízení nebo v předávací stanici či přímo u zdroje tepla, se skutečnou spotřebou tepla téhož domu před zateplením. Roční úspora tepla se stanoví jako rozdíl skutečných spotřeb tepla převedených na klimatický rok pomocí dennostupňů podle zvláštního právního předpisu,8) kterým se stanoví tepelně technické a energetické vlastnosti budov. Upravená roční úspora tepla za dům vyjádřená v technických jednotkách se vynásobí cenou tepla běžného roku a nejvýše 30 % takto získané částky se může promítnout do nájemného za jednotlivé byty v poměru jejich podlahové plochy k celkové podlahové ploše všech bytů a nebytových prostorů v domě. Do podlahové plochy se pro tyto účely nezapočítává plocha balkonů, lodžií, teras a sklepů.
(4) Nájemné podle odstavce 3 zvýšit nelze, jestliže pronajímatel nesplnil povinnosti pro zvýšení účinnosti energie a požadavky hospodárné spotřeby energie na vytápění stanovené zvláštním právním předpisem o hospodaření s energií 9) a nevybavil vnitřní tepelná zařízení domu a bytů přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům v rozsahu stanoveném zvláštním právním předpisem, kterým se stanoví pravidla pro vytápění 10) a dále indikátory nebo měřiči tepla.
(5) Pronajímatel nájemci oznámí zvýšení nájemného podle odstavců 2 a 3 písemně. Oznámení o zvýšení nájemného musí obsahovat zdůvodnění zvýšení nájemného s údaji, z nichž je zřejmé, že byly dodrženy podmínky uvedené v odstavci 2 nebo 3 a 4, jinak je zvýšení nájemného neplatné, není-li dále stanoveno jinak.
(6) Nájemné se zvyšuje od počátku třetího kalendářního měsíce následujícího po doručení oznámení o zvýšení nájemného nájemci. Pokud nebyly splněny podmínky uvedené v odstavci 1, nebo přesahuje-li zvýšené nájemné podle odstavce 2 nebo 3 o 30 a více procent předpokládané zvýšení nájemného, se kterým byl nájemce písemně seznámen podle odstavce 1, zvyšuje se nájemné od počátku devátého kalendářního měsíce následujícího po doručení písemného oznámení o zvýšení nájemného podle odstavců 2 nebo 3 nájemci.
(7) Ustanovení § 4 odst. 3 až 6 platí obdobně.
8) Vyhláška č. .../2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody, měrné ukazatele spotřeby tepla pro vytápění a pro přípravu teplé užitkové vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům.
9) § 6 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií. 10) § 6 odst. 7 zákona č. 406/2000 Sb.
Vyhláška č. .../2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody, měrné ukazatele spotřeby tepla pro vytápění a pro přípravu teplé užitkové vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům. § 7
(1) Při okresních úřadech se zřizují smírčí komise.
(2) Smírčí komise vede pronajímatele a nájemce bytu k uzavření dohody o výši nájemného.11)
(3) Smírčí komise projedná požadavek pronajímatele nebo nájemce bytu na základě písemné žádosti. O jednání komise se vyhotoví písemný zápis.
(4) Smírčí komise jsou nejméně tříčlenné; počet členů je vždy lichý. Předsedu a další členy smírčí komise jmenuje přednosta okresního úřadu. Předsedou smírčí komise je pracovník okresního úřadu, dalšími členy smírčí komise mohou být zejména vybraní zástupci nájemců, pronajímatelů a odborníci z oboru realitní činnosti a cen nemovitostí.
11) § 43 a násl. občanského zákoníku. § 8
(1) Vypoví-li nájemce nájem bytu z důvodu návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 4 nebo oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného podle § 6, a to do 2 měsíců od jejich doručení, nájemné se po dobu trvání výpovědní lhůty, nejdéle však po dobu 6 kalendářních měsíců následujících po měsíci, ve kterém byla podána výpověď, nemění.
(2) Nahradí-li soud svým pravomocným rozhodnutím souhlas nájemce se zvýšením nájemného podle § 4 odst. 4, nemůže pronajímatel vypovědět nájem z důvodů neplacení zvýšeného nájemného a úhrady cen služeb poskytovaných s užíváním bytu před uplynutím 6 měsíců od nabytí právní moci rozhodnutí, kterým byl souhlas nájemce nahrazen.
Nájemné za byt poskytnutý jako bytová náhrada nesmí překročit místně obvyklé nájemné srovnatelného bytu.
Přehled o obvyklém nájemném
(1) Přehled o obvyklém nájemném zabezpečí obec v přenesené působnosti pro celou obec nebo v členění pro části obce podle vzoru Přehledu o obvyklém nájemném a pokynů pro zpracování uvedených v příloze č. 1 k tomuto zákonu. Přehled o obvyklém nájemném vydává obec svým nařízením.
(2) Přehled o obvyklém nájemném se sestavuje na základě údajů o zjištěném měsíčním nájemném u srovnatelných bytů, platných v místě a čase jeho sestavení. Obvyklé nájemné v Přehledu o obvyklém nájemném se uvádí v cenách za 1 m2 podlahové plochy srovnatelného bytu.
(3) Do Přehledu o obvyklém nájemném se nezahrnují údaje o bytech stavebních bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené v družstevní bytové výstavbě s pomocí poskytovanou družstevní bytové výstavbě podle zvláštních právních předpisů o finační, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě12) (dále jen "byty bytových družstev postavené v družstevní bytové výstavbě").
(4) Obec vyhlašuje Přehled o obvyklém nájemném v obci na nejméně 1 rok a nejdéle na 2 roky.
(5) Nemá-li obec Přehled o obvyklém nájemném vůbec nebo pro některou část obce, použijí se pro účely uvedené v § 4 až 9 údaje z Přehledu o obvyklém nájemném sestaveného pro obec nebo část obce srovnatelnou co do velikosti, polohy, charakteru obce a podmínek nájemního bydlení.
12) Například vyhláška č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášky č. 74/1989 Sb., vyhlášky č. 73/1991 Sb., vyhlášky č. 398/1992 Sb., vyhlášky č. 89//1998 Sb. a vyhlášky č. 385/2000 Sb. § 11
(1) Pronajímatel je povinen podat obci hlášení o skutečné výši nájemného za pronajatý byt a údajích charakterizujících tento byt. Hlášení pronajímatel podává na tiskopisech vydaných Ministerstvem financí, jejichž vzory jsou uvedeny v přílohách č. 2 a 3 k tomuto zákonu. Údaje z hlášení jsou podkladem pro sestavení Přehledu o obvyklém nájemném.
(2) Ministerstvo financí poskytuje tiskopisy hlášení obcím prostřednictvím kraje, který je v přenesené působnosti předává obcím. Pronajímatel obdrží tiskopis bezplatně u obce.
(3) Hlášení se nepodává za byty bytových družstev postavené v družstevní bytové výstavbě.
(1) Pronajímatel podává hlášení podle § 11 vždy do konce kalendářního měsíce následujícího po dni vzniku nájmu bytu nebo změny nájemného v případech již trvajícího práva nájmu bytu.
(2) Nepodá-li pronajímatel obci řádně vyplněné hlášení podle § 11 ve lhůtě uvedené v odstavci 1, může mu obec uložit pokutu až do výše 1000 Kč. Řízení o uložení pokuty lze zahájit do 1 roku ode dne, kdy se obec o porušení povinnosti podle § 11 dozvěděla, nejpozději však do 2 let ode dne, kdy k porušení povinnosti došlo. Pokuta je příjmem obce.
(1) Obec dbá na to, aby v Přehledu o obvyklém nájemném byly pravdivě a přehledně uvedeny údaje o obvyklém nájemném u jednotlivých skupin srovnatelných bytů v obci nebo její části platné v době sestavování Přehledu o obvyklém nájemném.
(2) V případě, že obec zjistí, že údaje v hlášení neodpovídají skutečnosti nebo má-li pochybnosti o správnosti údajů v hlášení, projedná tuto skutečnost s pronajímatelem a do Přehledu o obvyklém nájemném zahrne pouze údaje odpovídající skutečnosti.
Údaje zjištěné při sestavování Přehledu o obvyklém nájemném mohou být využívány pouze v souladu se zvláštními právními předpisy o ochraně osobních údajů.13)
13) Zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 227/2000 Sb. Hlava III
(1) Nájemné z bytů pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty (dále jen "společník") a v bytech bytových družstev postavených v družstevní bytové výstavbě a v bytech bytových družstev označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva14) (dále jen "lidová bytová družstva") je věcně usměrňované.15) Zahrnuje jen ekonomicky oprávněné náklady uvedené v § 16, zvýšené o tvorbu rezerv k jejich úhradám, tvorbu zdrojů na rekonstrukce a modernizace (dále jen "upravené náklady"), týkající se budovy16) a jejího příslušenství (dále jen "dům"). Toto nájemné nezahrnuje zisk.
(2) Právnické osoby uvedené v odstavci 1 jsou povinny použít příjmy z domu po zdanění pouze k úhradě upravených nákladů uvedených v odstavci 1, nerozhodne-li nejvyšší orgán 17) právnické osoby jinak.
14) Zákon č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a o družstevních organizacích, ve znění zákonného opatření Předsednictva Národního shromáždění č. 20/1956 Sb., a následující předpisy. 15) § 6 odst. 1 písm. c) zákona č. 526/1990 Sb.
16) § 3 odst. 1 písm. a)bod 1. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).
17) Například § 125 a násl., § 184 a násl., § 239 a násl. obchodního zákoníku, § 6 odst. 2 písm. d) zákona č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů. § 16
(1) Ekonomicky oprávněnými náklady jsou:
náklady na opravy a údržbu bytu a domu,
náklady na správu domu a činnost právnické osoby uvedené v § 15 odst. 1,
náklady na pojištění domu,
odpisy domu nebo bytů podle předpisů o účetnictví,18)
náklady spojené s užíváním zastavěného pozemku včetně pozemku na něj navazujícího.
(2) Ekonomicky oprávněnými náklady u bytů bytových družstev postavených v družstevní bytové výstavbě jsou náklady uvedené v odstavci 1 s výjimkou odpisů [odstavec 1 písm. d)] a splátky dlouhodobého investičního úvěru,19) dalších investičních a provozních úvěrů použitých k financování upravených nákladů týkajících se domu a úroky z nich (dále jen "úvěr").
18) Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění zákona č. 117/1994 Sb., zákona č. 227/1997 Sb. a zákona č. 492/2000 Sb.
19) Například § 7 a 8 vyhlášky č. 136/1985 Sb. § 17
(1) Upravené náklady se rozpočítávají, není-li v odstavci 2 nebo 3 stanoveno jinak, podle poměru podlahové plochy bytu
k celkové podlahové ploše všech bytů v domě užívaných společníky, a to u právnických osob uvedených v § 15 odst. 1, nejde-li o byty bytových družstev postavené v družstevní bytové výstavbě a byty lidových bytových družstev,
k celkové podlahové ploše všech bytů v domě, a to u bytů bytových družstev postavených v družstevní bytové výstavbě a u bytů lidových bytových družstev.
(2) U bytů bytových družstev postavených v družstevní bytové výstavbě se splátky úvěrů a úroky z nich rozpočítávají podle výše úvěru připadající na jednotlivý byt podle zvláštního právního předpisu,20) upravujícího rozdělení rozpočtových nákladů bytového domu a zdrojů jejich krytí nebo podle odstavce 1 písm. b).
(3) Náklady na údržbu, opravy a výměny rozvodů vody a odvodů odpadních vod v domě, pořízení, výměnu a ověřování bytových měřidel vody, přístrojů regulujících dodávku tepelné energie konečnému spotřebiteli a indikátorů nebo měřičů tepla, pořízení a opravy společné televizní antény a ostatních systémů k příjmu a rozvodu televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a náklady na správu domu a právnické osoby uvedené v § 15 odst. 1 se mohou rozpočítat podle rozhodnutí nejvyššího orgánu právnických osob uvedených v § 15 odst. 1.
20) Výnos č. 78/1991 Sb., o podmínkách poskytování finanční pomoci na družstevní bytovou výstavbu, ve znění vyhlášky č. 85/1997 Sb. Hlava IV
Úhrada cen služeb
(1) Rozsah služeb poskytovaných s užíváním bytu a způsob rozúčtování jejich cen sjednává pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě, pokud tento zákon nestanoví jinak.
(2) Pronajímatel s užíváním bytu nájemci zajišťuje zpravidla ústřední vytápění, dodávku teplé vody, úklid a osvětlení společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku pitné vody,21) odvádění odpadních a dešťových vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, žehlírny a sušárny, kontrolu a čištění komínů, odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu zařízením pro příjem televizního a rozhlasového signálu.
21) § 3 a násl. zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů. § 19
(1) Ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu (dále jen "ceny služeb") se sjednávají ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění.
(2) Do cen služeb nelze zahrnout tu část nákladů, která je spojena s užíváním nebytových prostorů22) v domě.
(3) Ceny služeb se rozúčtují na jednotlivé nájemce podle zvláštního právního předpisu23) nebo rozhodnutí cenového orgánu.24)
(4) Ceny služeb, pro které není způsob rozúčtování stanoven, se rozúčtují na základě dohody mezi pronajímatelem a nadpoloviční většinou nájemců v domě.
(5) Nedojde-li k dohodě podle odstavce 4, rozúčtují se ceny za
užívání domovní prádelny, žehlírny a sušárny sazbami za jednu hodinu provozu nebo dohodnutou jednotku výkonu,
kontrolu a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komína,
vybavení bytu zařízením pro příjem televizního a rozhlasového signálu sazbou za jeden byt,
ostatní služby, zejména úklid a osvětlení společných prostor v domě, odvoz splašků a čištění žump a užívání výtahu podle počtu členů domácnosti s tím, že u bytů postavených v družstevní bytové výstavbě a u bytů lidových bytových družstev může nejvyšší orgán 25) bytového družstva rozhodnout jinak.
(6) Za členy domácnosti se pro účely rozúčtování cen služeb považují nájemce a členové jeho domácnosti, kteří spolu v bytě skutečně trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby, nebo i jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v roce.
22) Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění zákona č. 403/1990 Sb., zákona č. 529/1990 Sb., zákona č. 229/1991 Sb., zákona č. 540/1991 Sb. a zákona č. 302/1999 Sb. 23) Například vyhláška č. …/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozdělení nákladů na dodávku tepelné energie na jednotlivá odběrní místa, a vyhláška č. …/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody konečným spotřebitelům.
24) Například výměr Ministerstva financí č. 01/2001, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami.
25) § 239 a násl. obchodního zákoníku. § 20
(1) Pronajímatel má právo požadovat na nájemci placení záloh na úhradu cen služeb poskytovaných s užíváním bytu.
(2) Výše záloh na úhradu cen služeb se stanoví podle zvláštního právního předpisu23) nebo rozhodnutí cenového orgánu.24)
(3) Jestliže způsob stanovení výše záloh na úhradu cen služeb není určen podle zvláštního právního předpisu23) nebo rozhodnutí cenového orgánu,24) může ho pronajímatel s nájemcem dohodnout. Nedohodnou-li se, účtuje pronajímatel nájemci měsíční zálohy za jednotlivé druhy služeb jako měsíční podíl z předpokládané roční ceny odvozené z cen podle § 19 odst. 1 v průběhu uplynulého roku nebo posledního zúčtovacího období nebo z ceny odvozené z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některé služby v uplynulém období nebyly placeny nebo poskytovány.
(4) V průběhu roku může pronajímatel změnit měsíční zálohy v míře odpovídající změně ceny služeb nebo na základě změny zvláštního právního předpisu23) nebo rozhodnutí cenového orgánu,24) změny počtu členů domácnosti nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služeb.
(5) Měsíční zálohu ve změněné výši podle odstavce 4 může pronajímatel požadovat pouze po předcházejícím písemném oznámení nájemci, ve kterém novou výši měsíční zálohy zdůvodní.
23) Například vyhláška č. …/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozdělení nákladů na dodávku tepelné energie na jednotlivá odběrní místa, a vyhláška č. …/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody konečným spotřebitelům.
24) Například výměr Ministerstva financí č. 01/2001, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. § 21
(1) Skutečná výše cen a záloh za jednotlivé služby se vyúčtují vždy za kalendářní rok nejpozději s vyúčtováním otopného období stanoveného zvláštním právním předpisem26) a není-li dodáváno teplo ani teplá voda, pak do 31. května následujícího roku. Tento postup platí, pokud není zvláštním právním předpisem23) nebo rozhodnutím cenového orgánu24) stanoven jiný postup nebo pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.
(2) Na základě žádosti nájemce je pronajímatel povinen vysvětlit a doložit, že cena jednotlivých služeb a jejich rozúčtování odpovídá ustanovení § 19, že výše záloh je stanovena správně a přiměřeně očekávané roční ceně služby podle § 20 a že cenu služeb řádně vyúčtoval podle odstavce 1.
(3) Nedohodnou-li se nájemce s pronajímatelem na vrácení vyúčtovaného přeplatku nebo zaplacení vyúčtovaného nedoplatku jinak, jsou povinni vzájemně se vypořádat do 30 dnů po uplynutí lhůty k vyúčtování.
26) § 2 odst. 1 vyhlášky č. 245/1995 Sb § 22
(1) Nájemce bytu je povinen písemně oznámit pronajímateli základní údaje o osobách, které v bytě skutečně bydlí, jakož i změny v počtu těchto osob, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Základními údaji se rozumí jméno a příjmení.
(2) Pronajímatel je v důsledku nájemcem ohlášené změny povinen zohlednit změnu skutečnosti rozhodné pro rozúčtování cen služeb, a to od měsíce následujícího po obdržení oznámení.
(3) Pokud skutečnosti rozhodné pro změnu rozúčtování cen služeb zjistí pronajímatel sám, oznámí tuto skutečnost neprodleně nájemci a změnu skutečnosti rozhodné pro rozúčtování cen služeb zohlední od měsíce následujícího po měsíci, v němž změnu oznámil nájemci.
(4) Nesplní-li nájemce povinnost podle odstavce 1, má pronajímatel právo na úhradu peněžní částky rovnající se až dvojnásobku měsíční zálohy na úhradu cen služeb. Peněžní částku, která není zálohou na úhradu cen služeb, hradí nájemce a je splatná do 30 dnů ode dne, kdy pronajímatel porušení povinnosti nájemce zjistil a její úhradu předepsal.
Ustanovení § 18 až 22
týkající se nájemců se vztahují i na vlastníky bytů,27) případně uživatele bytů na základě jiného právního důvodu, pokud užívají byty v domě s alespoň jedním pronajatým bytem,
týkající se pronajímatele se vztahují i na osobu pověřenou správou společných částí domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu,28) popřípadě domu jako celku,28) pověřenou zajišťováním služeb poskytovaných s užíváním bytu v domě s alespoň jedním pronajatým bytem,
platí přiměřeně i pro rodinné domy29) ve vlastnictví bytových družstev postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytovanou družstevní bytové výstavbě.
27) Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 273/1994 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., zákona č. 97/1999 Sb. a zákona č. 103/2000 Sb.
28) Například § 4 odst. 2 písm. h) a § 9 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb.
29) § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb. § 24
(1) Ustanovení o nájemném z bytů bytových družstev postavených v družstevní bytové výstavbě platí i
pro byty postavené v družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb, vzniklo-li ve prospěch bytovéhodružstva, popřípadě jeho právního nástupce, věcné břemeno podle zvláštního právního předpisu,30)
pro rodinné domy uvedené v § 23 písm. c).
(2) Pokud v domech ve vlastnictví právnických osob uvedených v § 15 odst. 1 došlo k převodu některých bytů do vlastnictví podle zvláštního právního předpisu,27) vztahují se ustanovení § 15 a 16 o ekonomicky oprávněných nákladech domu a jejich rozpočítávání na jednotlivé byty podle § 17 na ty byty, které jsou ve vlastnictví právnické osoby uvedené v § 15 odst. 1.
30) § 28d zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. a zákona č. 72/1994 Sb. § 25
Ustanovení § 4 až 14 se nepoužije pro nájemné z bytů, pro které platí ustanovení o věcně usměrňovaném nájemném (§ 15 až 17).
(1) Pronajímatel může zvýšit nájemné podle tohoto zákona v bytě s právem nájmu ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, ve kterém nájemce se souhlasem pronajímatele a na vlastní náklady stavebními úpravami zlepšil kategorii bytu, jen pokud se pronajímatel s nájemcem vyrovnal. To platí i v případě, že stavební úpravy provedli právní předchůdci nájemce, jestliže nájem bytu na něho přešel podle zvláštního právního předpisu.31)
(2) Ustanovení odstavce 1 platí obdobně, jestliže nájemce se souhlasem pronajímatele a na základě stavebního povolení vlastním nákladem vybudoval byt nebo část bytu z prostor sloužících k jiným účelům než k bydlení nebo provedl úpravu bytu nezpůsobilého k řádnému bydlení.
31) § 706 až § 708 občanského zákoníku. § 27
(1) Pronajímatel podá hlášení podle § 11 do dvou měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona na tiskopise, jehož vzor je uveden v příloze č. 2 k tomuto zákonu.
(2) Pro účely sestavení prvního Přehledu o obvyklém nájemném v obci údaje o nájemném uvedené v hlášení pronajímatele podaném podle odstavce 1 obec
upraví tak, že nájemné regulované maximální cenou zvýší o 10 %,
upraví tak, že nájemné u bytů zařazených do kategorie I.A. zvýšené podle písmene a) dále zvýší o 10 % a
v případě, že neupravila nájemné v předcházejících letech podle polohy domu, může tak učinit, s výjimkou volně sjednaného nájemného, u bytů v domech ve výhodné poloze zvýšením nájemného upraveného podle písmen a) a b) až o 20 % a u bytů v domech v nevýhodné poloze snížením nájemného upraveného podle písmen a) a b) až o 15 %; výhodnost a nevýhodnost polohy domu se posuzuje zejména z hlediska dopravní dostupnosti, technické a občanské vybavenosti a životního prostředí.
(3) Ustanovení § 13 platí obdobně.
(4) První Přehled o obvyklém nájemném obec vyhlásí s účinností od 1. července 2002 na dobu nejdéle 3 let.
(1) Podle § 4 tohoto zákona lze nájemné změnit nejdříve od 1. července 2002.
(2) Po dobu platnosti prvního Přehledu o obvyklém nájemném lze u bytů kategorie I.A. zvýšit nájemné podle § 4 s tím, že mezní hranice činí 15 %.
(3) Nájemné stanovené postupem podle § 15 až 17 se uplatní nejpozději u nájemného za měsíc říjen 2002. V období od 1. ledna 2002 do 30. září 2002 mohou právnické osoby uvedené v § 15 odst. 1 postupovat podle dosavadních předpisů.
(4) Pokud stavební úpravy, jimiž došlo k zateplení domu byly provedeny a kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci před účinností tohoto zákona, je podmínkou zvýšení nájemného v důsledku zateplení domu ve smyslu § 6 provedení energetického auditu podle zvláštního právního předpisu.32) Roční úspora tepla se prokazuje postupem uvedeným v § 6 odst. 3 s tím, že upravená roční úspora tepla vyjádřená v technických jednotkách se vynásobí cenou tepla běžného roku, ve kterém je nájemné zvyšováno. Ustanovení § 6 odst. 4 až 7 platí obdobně.
32) § 9 zákona č. 406/2000 Sb. § 29
Skutečná výše cen a záloh na úhradu cen služeb poskytovaných s užíváním bytu, u nichž zúčtování nebylo provedeno ke dni účinnosti tohoto zákona, se zúčtují podle dosavadních právních předpisů, a to nejpozději k 31. srpnu 2002.
Dnem účinnosti tohoto zákona se ruší smlouvy o poskytování příspěvků na měsíční úhradu nájemného za užívání družstevního bytu podle zvláštního právního předpisu o poskytování příspěvků na úhradu za užívání družstevních bytů ve vymezeném území při západní hranici České republiky.33)
33) Výnos č. 16/1986 Sb., o poskytování příspěvků na úhradu za užívání družstevních bytů ve vymezeném území při západní hranici Československé socialistické republiky, uveřejněný pod č. 34 ve Finančním zpravodaji č. 10/1986. § 31
Pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní vztahy vzniklé před jeho účinností. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé před účinností tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytů.
Ministerstvo financí může k provedení § 16 odst. 2 vyhláškou upravit stanovení zdrojů na splácení poskytnutých úvěrů v domech s byty pořízenými v družstevní bytové výstavbě.
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 58/1969 Sb., zákona č. 131/1982 Sb., zákona č. 94/1988 Sb., zákona č. 188/1988 Sb., zákona č. 87/1990 Sb., zákona č. 105/1990 Sb., zákona č. 116/1990 Sb., zákona č. 87/1991 Sb., zákona č. 509/1991 Sb., zákona č. 264/1992 Sb., zákona č. 267/1994 Sb., zákona č. 104/1995 Sb., zákona č. 118/1995 Sb., zákona č. 89/1996 Sb., zákona č. 94/1996 Sb., zákona č. 227/1997 Sb., zákona č. 91/1998 Sb., zákona č. 165/1998 Sb., zákona č. 159/1999 Sb., zákona č. 363/1999 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 227/2000 Sb. a zákona č. 367/2000 Sb., se mění takto:
§ 696 včetně poznámky pod čarou č. 5a zní:
(1) Způsob sjednávání nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, včetně jejich rozúčtování, způsob jejich placení, jakož i postup při jejich změnách stanoví zvláštní právní předpis.5a)
(2) Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, platí se nájemné a zálohy na úhradu plnění poskytovaných s užíváním bytu měsíčně, a to nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné.
V § 711 odst. 1 písm. d) na konci se středník nahrazuje čárkou a doplňují se tato slova: "nestanoví-li zvláštní právní předpis5a) jinak;".
5a) Například zákon č. .../2001 Sb., o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu a o změně občanského zákoníku (zákon o nájemném z bytu)." ČÁST TŘETÍ
Důvodová zpráva I. Obecná část
Nájemné jako cena za užívání bytu bylo vždy považováno za velice citlivou záležitost s ohledem na zvláštní povahu bydlení v lidském životě. Nájemné je dosud regulováno vyhláškami Ministerstva financí, které předpokládá § 696 občanského zákoníku (vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, v platném znění; vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů). Úpravy nájemného regulovaného vyhláškou č. 176/1993 Sb., postupně odstraňující jeho mnoho desítek let trvající stagnaci, se realizují již 10 let. Z 2,50 Kč za 1 m2 podlahové plochy u bytu I. kategorie v roce 1990 se zvýšilo nájemné v Praze na 34,27 Kč/m2 (bez vybavení), tj. o 1371 % a v průměru za ČR o 827 %. Další údaje obsahuje příloha č. 2 k důvodové zprávě.
Systém postupného zvyšování nájemného z úrovně státu s diferenciací mezi obcemi je obecně považován za vyčerpaný a mělo by již nastoupit - stejně jako u jiného zboží a služeb - volné sjednávání nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem.
Nájemné - jako každá jiná cena - se bude odvíjet především od koupěschopné poptávky a nabídky bydlení. Protože se však jedná o specifickou službu, kde stát má vytvářet podmínky pro zajištění dostupnosti bydlení, bude muset i do budoucna zasahovat do uzavřených smluv, přitom však sledovat vyváženost požadavků obou smluvních stran. K tomu potřebuje novou zákonnou úpravu. Kdyby nebylo nutno zasahovat do uzavřených nájemních smluv, postačoval by pro sjednávání nájemného zákon č. 526/1990 Sb., o cenách.
Nezastupitelná úloha připadne obcím, neboť nájemné je typicky lokální cena. Zákon současně posílí úlohu obce jako místního cenového orgánu, vyplývající ze zákona č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů. K podpoře všeobecné informovanosti o úrovni nájemného v obci bude obec z údajů vlastních a ostatních pronajímatelů sestavovat přehledy o nájemném srovnatelných bytů. Tyto přehledy budou sloužit i jako podklad pro posouzení odůvodněnosti pronajímatelem navrhovaných změn nájemného.
Mimo úroveň nájemného, danou přehledem, navrhuje zákon posuzovat úpravy nájemného z důvodu trvalého zvýšení kvality bydlení a přínosu plynoucího z úspory tepla po zateplení domu.
Samostatná část je věnována věcně usměrňovanému nájemnému v bytech v nájmu společníků, členů nebo zakladatelů právnických osob vzniklých za účelem vlastnictví domu s byty a v bytech postavených v družstevní bytové výstavbě.
V návaznosti na nájemné řeší zákon i úhrady cen služeb poskytovaných s užíváním bytu. V této části vychází z letitých zkušeností současné právní úpravy a maximálně jich využívá.
Při zpracování návrhu předkládaného zákona vláda přihlédla i k nálezu Ústavního soudu ze dne 21.června 2000 (Pl. ÚS 3/2000), vyhlášeného pod č. 231/2000 Sb., kterým Ústavní soud s účinností k 1.lednu 2002 zrušil vyhlášku č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. V odůvodnění tohoto nálezu z věcných aspektů Ústavní soud především uvedl
přesto, že Listina základních práv a svobod neuvedla, coby ústavní zákon, výslovně právo na ochranu přiměřené životní úrovně, včetně bydlení, považuje Ústavní soud za nezpochybnitelný princip, vyplývající z platných mezinárodních úmluv a respektovaný ve vyspělých demokratických státech, že stát postupuje tak, aby procento nákladů připadajících na bydlení nebylo v nepoměru k příjmům, a proto upravuje příspěvky na nájem ve prospěch těch, kteří nemají prostředky na placení nájmu, i modality a výši úhrady nájmu, které věrně reflektují potřeby v této věci;
v souladu s principem respektování schopnosti platit nájem by měli být nájemníci chráněni vhodnými opatřeními proti excesivnímu zvyšování nájmu, i náš stát by k tomuto cíli měl podnikat odpovídající kroky; odvolal se na rozhodnutí Evropského soudu, který dospěl k závěru, že opatření směřující k regulaci nájemného nelze považovat za formální ani faktické vyvlastnění, neboť zde nedošlo ani k převodu majetku stěžovatelů, opatření, která je nepochybně zbavila části výnosu z jejich majetku, lze za daných okolností chápat jako kontrolu užívání tohoto majetku;
cenová regulace nezabraňuje nikomu podnikat ani provozovat jinou hospodářskou činnost, neboť každý má možnost se svobodně rozhodnout, zda za daných podmínek bude v určité oblasti podnikat;
cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví;
princip přiměřené (spravedlivé) rovnováhy vyžaduje zohlednění dosavadního procesu destrukce vlastnického práva po únoru 1948, zejména pokud se týče vlastníků nájemních domů, dosud diskriminovaných v poměru k ostatním vlastníkům tím, že je jim odepřeno užívat plody a užitky svého vlastnictví, neboť vzhledem k výši nájemného a výši nákladů nezbytných k provozu v často katastrofickém stavu se nacházejících nemovitostí, jsou nuceni část nájemného, jaké by jinak s přihlédnutím ke všem okolnostem bylo možno považovat za přiměřené, hradit ze svého;
při řešení disproporce mezi kontinuitní ochranou nájemníků a destruktivními vlomy v období 50.-80. let postupovala uvedená vyhláška jednostranně, a diskriminovala některé kategorie vlastníků, čímž není naplněno jejich právo pokojného užívání majetku.
Možnou cestu vidí Ústavní soud např. v prvorepublikovém zákonodárství, které umožnilo zvýšení nájemného z důvodu úhrady nákladů na mimořádně nutné opravy a obnovy domu. Kromě toho Ústavní soud uznává, že výše úhrady nájemného nebo náklady na užívání bytu by neměly být na takové úrovni, jež ohrožuje uspokojení jiných podstatných potřeb.
Přestože cenová regulace nezabraňuje nikomu podnikat ani provozovat jinou hospodářskou činnost, neboť každý má možnost se svobodně rozhodnout, za jakých podmínek bude podnikat, nevztahuje se regulace nájemného na nově uzavírané nájemní smlouvy, nestojí v cestě podnikatelské aktivitě.
Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s ústavním pořádkem ČR
Dosavadní právní úprava nájemného z bytu má formu vyhlášek Ministerstva financí. Vzhledem k povaze upravovaných právních vztahů tato forma nepostačuje a je třeba vydání zákona. Zákon je navrhován v souladu s působností Ministerstva financí v oblasti cen a je plně v souladu se zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.
Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami a právními předpisy Evropských společenství
Mezinárodní smlouvy, jimiž je Česká republika vázána, se na danou oblast nevztahují. Právo Evropských společenství otázky, které jsou předmětem předloženého návrhu neupravuje. Předložený návrh není rovněž v rozporu ani s Evropskou dohodou o přidružení ČR k ES ani s obecnými zásadami práva ES.
S předloženým návrhem zákona, který bude představovat společensky závažnou normu, souvisí některé obecné zásady, jejichž naplňování je cílem Evropských společenství. Například článek 16 Evropské sociální charty upravující ochranu rodiny, ukládá m.j. zajistit finanční dostupnost bydlení (vlastnického nebo formou nájmu). Česká republika je vázána Evropskou sociální chartou a Dodatkovým protokolem k ní, které byly schváleny vládou. Revidovaná Evropská sociální charta byla sice vládou schválena, ale není dosud ratifikována.
Předložený návrh současně reaguje i na kritiku Evropských společenství týkající se rozsahu zbývajících regulovaných cen v naší ekonomice.
Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy
Návrh zákona o nájemném z bytu zatíží jednorázově státní rozpočet prostředky nutnými k zajištění programového vybavení obcí k vytvoření Přehledů o obvyklém nájemném v obcích a zajištění tisku tiskopisů hlášení o nájemném částkou ve výši zhruba 5 mil. Kč. Věcné náklady a náklady na odměny členům smírčích komisí u okresních úřadů se odhadují ve výši 50 mil. Kč počínaje rokem 2002. Lze předpokládat, že tato částka se bude v dalších letech postupně snižovat. Celkový dopad na státní rozpočet představuje částku cca 55 mil. Kč ročně.
Návrh zákona zahrnuje nejširší pojetí sjednávání nájemného, od zcela volného, bez omezení, po sjednávání nájemného za stanovených podmínek věcného usměrňování u bytů právnických osob vzniklých za účelem vlastnictví domu s nájemními byty pronajímanými společníkům, členům nebo zakladatelům této právnické osoby. Zahrnuje i nájemné z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle zvláštních právních předpisů této výstavbě. Řeší i možnost zásahů do již uzavřených nájemních smluv, a to v těch případech, kdy pronajímatel usiluje o zvýšení nájemného a nájemce nechce na dohodu přistoupit. Pokud by návrh zákona neřešil i velmi závažnou problematiku zásahů do již uzavřených smluv, postačovala by pro sjednávání nájemného současná zákonná úprava v oblasti cen.
Vedle nájemného upravuje návrh zákona úhradu cen služeb poskytovaných pronajímatelem s užíváním bytu obdobně jako je tomu u současných podzákonných norem.
Návrh zákona se zabývá především cenovou oblastí. Proto důsledně upravuje "služby" poskytované s užíváním bytu, se všemi důsledky, které pro kategorii ceny vyplývají z obecných předpisů. Pojem "služby poskytované s užíváním bytu" se obsahově ztotožňuje s pojmem "plnění poskytovaná s užíváním bytu". Významnou výjimkou je pouze "plnění" poskytované formou odvozu odpadu podle zákona č. 125/1997 Sb., o odpadech, ve znění pozdějších předpisů. Za toto "plnění" si jeho dodavatel neúčtuje "cenu", ale "poplatek".
Přes snahu o maximální omezení definování pojmů pro účely navrhovaného zákona nebylo možné přehlédnout některá specifika. Pojem "nájemné" respektuje ustanovení § 663 občanského zákoníku na straně jedné a ustanovení § 877 občanského zákoníku na straně druhé. Toto posledně zmíněné ustanovení u tohoto pojmu i pojmů obdobných (včetně úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu) odkazuje na cenové předpisy. Pojem místně obvyklé nájemné je odvozen z definice obvyklé ceny uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, a platí pro účely tohoto navrhovaného zákona obecně. Výjimkou je pouze první sestavení Přehledu o obvyklém nájemném v obci, při kterém by mělo dojít k odstranění nepřesností souvisejících s dosavadní právní úpravou nájemného. Jedná se především o úpravu podlahové plochy bytu a zohlednění vyšší kvality bytu. Současný předpis připouštěl zohledňovat v nájemném jen tzv. započitatelnou podlahovou plochu, kdy podlahová plocha koupelny, koupelnového nebo sprchového koutu, záchodu, spíže, komory, balkonu, lodžie, terasy, sklepa a jiného prostoru mimo byt, užívaného výhradně nájemcem, se započítávala jen polovinou. Tuto nesrovnalost je nezbytné pro volné sjednávání nájemného odstranit. Navrhovanou úpravou dojde u všech bytů s těmito menšími či většími místnostmi a prostorami ke zvýšení ploch, za které se platí nájemné v průměru o 5 až 10 m2 podlahové plochy, a to zejména u bytů v domech postavených do roku 1945.
Rovněž vyšší kvalitu bytu nebylo možné do nájemného promítnout, protože byla stanovena jeho maximální úroveň a sjednat bylo možné jen nájemné nižší.
Po široké diskusi, především se zástupci obcí a firem spravujících nájemní bytový fond, bylo zachováno rozdělení bytů do kategorií podle dosud užívaných kritérií, a to podle rozsahu základního příslušenství a způsobu vytápění. Byla doplněna pouze kategorie "I.A.", představující byt s dalším základním příslušenstvím případně některou jeho částí, například další koupelnou, záchodem či jedním z tohoto vybavení. Kromě toho byly do této kategorie zahrnuty byty postavené panelovou technologií ústředně vytápěné a se základním příslušenstvím umístěným v jiném než prefabrikovaném bytovém jádru. Důvodem bylo pomoci rozlišit tuto nesporně vyšší kvalitu bydlení v bytech postavených panelovou technologií a zainteresovat pronajímatele, aby změny prefabrikovaných bytových jader prováděli.
Aby bylo možné promítnout do nájemného alespoň z části úsporu tepla při zateplení domu, bylo nutné nadefinovat i zateplený dům.
Obecně platí, že nájemné se sjednává volně dohodou pronajímatele a nájemce v písemné nájemní smlouvě nebo v dodatku k ní. Vychází se z toho, že řada nájemních smluv nemá písemnou formu, nájem bytu se opírá o § 871 občanského zákoníku. Navrhovaný zákon nehodlá v tomto směru měnit občanský zákoník a proto připouští, že při změně nájemného se neuzavírá písemně nová nájemní smlouva, ale k nájemní smlouvě se písemně uzavře jen dodatek o výši nájemného. Pouze nájemné v bytech v nájmu společníků, členů nebo zakladatelů právnických osob zřízených za účelem vlastnictví domu a nájemné v bytech postavených v družstevní bytové výstavbě se sjednává za určitých podmínek daných věcným usměrněním. Návrhem zákona není omezena výše sjednaného nájemného, ale jsou dány podmínky sjednávání, a to tak, že věcně usměrňované nájemné může zahrnout jen ekonomicky oprávněné náklady a nezahrnuje zisk.
Změny nájemného po dobu trvání nájemní smlouvy se rovněž sjednávají dohodou pronajímatele a nájemce. Návrh zákona řeší i případy, kdy k dohodě nedojde. Protože nájem bytu je chráněn zvláštní úpravou občanského zákoníku, v němž je ve prospěch nájemce omezena možnost výpovědi nájmu bytu jen na kvalifikované důvody, mezi které zvýšení nájemného nepatří, je nezbytné tuto nevyváženost vztahu dvou subjektů napravit. Proto se navrhuje nová právní úprava umožňující pronajímateli nahradit souhlas nájemce se zvýšením nájemného rozhodnutím soudu. V případě modernizace bytu nebo zateplení domu může pronajímatel zvýšit nájemné za podmínek stanovených v § 6 jednostranným oznámením nájemci.
Návrh zákona stanoví podmínky zvyšování nájemného požadovaného pronajímatelem. Pronajímatel se musí obrátit na nájemce s návrhem na zvýšení nájemného písemnou formou s uvedením zdůvodněného požadavku nové výše nájemného, aby bylo zřejmé, že dosud placené nájemné nedosahuje výše obvyklého nájemného ve srovnatelném bytě uvedeného v Přehledu. Ze zdůvodnění musí být zřejmá oprávněnost požadavku pronajímatele. Důkazním prostředkem bude porovnání skutečně placeného nájemného s obvyklým nájemným srovnatelného bytu uvedeným v Přehledu o obvyklém nájemném v obci. Nájemné může pronajímatel zvýšit jedenkrát v roce, a to nejvýše o 10 % stávajícího nájemného, pokud tímto zvýšením nepřesáhne obvyklé nájemné srovnatelného bytu v daném místě (obci či části obce).
Vzhledem k tomu, že úroveň místně obvyklého nájemného se vyjadřuje cenou za 1 m2 podlahové plochy, doloží pronajímatel výši místně obvyklého nájemného vynásobením příslušné obvyklé ceny za 1 m2 podlahové plochy srovnatelného bytu uvedené v Přehledu o obvyklém nájemném v obci skutečnou výměrou podlahové plochy bytu, pro který změnu nájemného navrhuje. Tím se odstraní dosud uplatňované krácení podlahové plochy např. koupelny, spíže apod. pro výpočet regulovaného nájemného. Mezní hranici zvýšení (10 %) je přitom nezbytné posuzovat nejen porovnáním nájemného za 1 m2, ale nájemného za celý byt, v němž se promítne i změna v podlahové ploše bytu.
Nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného, může pronajímatel podat návrh soudu o nahrazení souhlasu nájemce jeho rozhodnutím. Tento návrh musí podat v měsíci následujícím po uplynutí lhůty pro vyjádření nájemce tzn. do čtyř měsíců od doručení návrhu nájemci. Pokud pronajímatel návrh v této lhůtě nepodá, musí celý postup opakovat znovu nejdříve po uplynutí šesti měsíců od podání návrhu nájemci.
Nahradí-li soud svým rozhodnutím souhlas nájemce se zvýšením nájemného, náleží pronajímateli zvýšené nájemné počínaje kalendářním měsícem následujícím po dni podání návrhu k soudu.
V případě přechodu nájmu a výměny bytu vstupuje podle občanského zákoníku nový nájemce do práv a povinností svého předchůdce. K odstranění pochybností je stejný postup upraven i pro běh lhůt a proces zvyšování nájemného. Obdobně se postupuje i u služebních bytů.
Ustanovení sleduje záměr umožnit nájemci dosažení snížení nájemného v případech trvalého zhoršení podmínek bydlení. Jde zejména o situace, ve kterých je uplatnění § 698 občanského zákoníku, pamatujícího zejména na dočasné zhoršení podmínek bydlení, problematické. Například v blízkosti domu byla vybudována dálnice či vznikla rušná křižovatka.
Modernizací bytu získává nájemce trvale vyšší kvalitu bytu a proto nájemné za takto zhodnocený byt se posuzuje porovnáním k úrovni obvyklého nájemného srovnatelného bytu po ukončení modernizace. Například v domě je vybudováno ústřední topení nebo v bytě je zřízena koupelna. Mezní hranice ani ochranná lhůta nemusí být dodržena.
Ke stimulaci zateplování domů se navrhuje, aby se nájemce podílel zvýšeným nájemným na vložené investici do zateplení domu, a to maximálně 30 % roční prokázané úspory tepla ve srovnání se spotřebou tepla v domě před provedením zateplení. Tento podíl promítnutý do zvýšeného nájemného odpovídá polovině ušetřených nákladů za topné médium. Zbytek ceny zahrnující fixní náklady dodavatele tepla musí nájemce hradit i při poklesu spotřeby tepla a tedy se v nájemném nemohou zohledňovat. Důvodem je, že tuto úsporu nájemce využívá nejen tím, že získá vyšší kvalitu bytu, ale výrazně se mu sníží i výdaje za teplo. Roční úspora v domě vyjádřená v technických jednotkách a násobená cenou tepla běžného roku se rozpočítává na jednotlivé byty podle poměru jejich podlahové plochy k celkové podlahové ploše všech bytů a nebytových prostorů v domě. Do podlahové plochy se nezapočítávají plochy balkonů, lodžií, teras a sklepů. Při zjišťování výše úspory se bude vycházet především z předpisů technického charakteru, jako je zákon o hospodaření s energií a prováděcí předpisy k němu.
Vzhledem k tomu, že zvýšení nájemného při modernizaci bytu a zateplení domu může představovat značné zvýšení nájemného navrhuje se, aby pronajímatel nejprve před zahájením prací nájemce seznámil s provedenými úpravami včetně předpokládaného zvýšení nájemného. Nájemce se může rozhodnout, zda bude zvýšení akceptovat, nebo bude hledat jiné řešení své bytové situace. Provede-li pronajímatel modernizaci bytu či zateplení domu a nájemci před zahájením prací toto neoznámí nebo zvýšení nájemného bude o 30 % a více vyšší než se předpokládalo, navrhuje se přesto nájemné zvýšit s posunutím termínu uplatnění tohoto zvýšení až na devátý měsíc po doručení písemného oznámení o zvýšení nájemného nájemci. Nebude-li nájemce souhlasit se zvýšením nájemného ze závažných důvodů, spor bude řešit soud.
Proces postupného přechodu na nový systém smluvního nájemného může vyvolat zvýšení množství sporů účastníků nájemního vztahu o přiměřené výši nájemného, a to zejména v přechodném období.
Zákon o nájemném z bytu se nemůže vracet k úpravě platné před rokem 1992, kdy ve sporech o výši nájemného rozhodovaly orgány obcí (národní výbory). Vzhledem k tomu, že jde o spory v oblasti závazkového práva, jsou pro řešení sporů příslušné soudy. Soudní řízení je však poměrně zdlouhavé a finančně náročné, neboť soud zpravidla uloží vypracování znaleckého posudku. V mnoha případech by mohly být sporné otázky řešeny dohodou mezi účastníky, pokud by existovalo místo, které by této dohodě napomáhalo tím, že by především doporučovalo účastníkům smírné řešení na základě znalostí místních poměrů. Tato praxe se osvědčila v některých evropských státech.
Z těchto důvodů se navrhuje, aby zákon obsahoval i úpravu působnosti orgánu pro mimosoudní řešení sporů v oblasti nájmu bytů, především při posuzování přiměřenosti nájemného. Navrhuje se, aby na úrovni okresů byly vytvářeny smírčí komise (dále jen "komise"). V souvislosti s novým územním uspořádáním by pak působnost přešla na příslušný orgán.
Postavení a působnost komisí vychází z těchto zásad:
komise budou zřizovány při okresních úřadech,
komise budou nejméně tříčlenné,
předsedou komise bude pracovník místně příslušného okresního úřadu,
dalšími členy komise mohou být pověření zástupci nájemců bytů, majitelů domů a odborníci v cenové oblasti a v realitní činnosti,
na komisi se mohou obrátit účastníci, nebo jeden z účastníků nájemního vztahu, jestliže se nedohodli o výši nájemného nebo pokud jeden z nich požádal o zvýšení (snížení) nájemného a nebylo o tom dosaženo dohody,
návrh na zahájení projednávání se podává písemně,
komise povede sporné strany k uzavření dohody o výši nájemného.
Rozhodne-li se nájemce reagovat na návrh zvýšení nájemného tak, že nájem bytu vypoví, pak po dobu trvání výpovědní lhůty, nejdéle však po dobu šesti měsíců po podání výpovědi, se nájemné nemění a pronajímatel nemůže vypovědět nájem z důvodů jeho neplacení v plné požadované výši. Tato úprava reaguje na úpravu občanského zákoníku, který považuje neplacení nájemného za tři měsíce za kvalifikovaný důvod k výpovědi z nájmu bytu.
Stejný postup se navrhuje i v případě, že soud svým pravomocným rozhodnutím nahradí souhlas nájemce se zvýšením nájemného.
V případě bytové náhrady je nájemce chráněn tím, že nájemné nemůže být vyšší než místně obvyklé nájemné srovnatelného bytu.
K § 10 až 14
Pro posouzení oprávněnosti návrhu na zvýšení nájemného bude sloužit Přehled o obvyklém nájemném v obci, který bude sestavovat obec z vlastních informací a z informací od pronajímatelů poskytnutých na zákonem stanoveném tiskopise. Jedná se o údaje běžně užívané každým pronajímatelem, které obec zapracuje podle zákonem stanoveného postupu do Přehledu. Autorita Přehledu by měla být zvýrazněna spoluúčastí zástupců nájemců a pronajímatelů při zpracování tohoto veřejného dokumentu obcí.
Působnost obcí při sestavení Přehledu o nájemném v obci vychází ze skutečnosti, že jedině na úrovni obce je dostatečná znalost místní situace v nájemním bydlení a současně jsou obce největšími vlastníky místního nájemního bytového fondu. Zpracování Přehledu je nejjednodušším a nejproveditelnějším a nejméně nákladným způsobem zjištění obvyklého nájemného. Vychází se z údajů uvedených v hlášeních pronajímatelů zpracovaných u větších vlastníků na základě registračních listů domů a evidenčních listů bytů. Sestavením Přehledu o obvyklém nájemném v obci se vytváří stejné podmínky pro všechny nájemce a pronajímatele v přístupu k důkaznímu prostředku o výši místně obvyklého nájemného. Pro získání potřebných údajů je součástí zákona vzor tiskopisu obsahujícího pouze rozhodující údaje o kvalitě, velikosti a poloze bytu v obci, který vyplní každý pronajímatel a zašle obci ke zpracování ve lhůtě dané zákonem. Ve vlastním zájmu by měl pronajímatel hlásit obci všechny nově uzavřené nájemní smlouvy i všechny změny výše nájemného, neboť tak přispívá ke zreálnění zpracovaného Přehledu a tím i ke zvětšení svých možností v dalším zvýšení nájemného. Nebude-li přesto plnit pronajímatel své povinnosti, může mu být uložena pokuta za porušení zákona. Informační povinnost ohlásit změny nájemného koresponduje s obecnou povinností poskytovat cenovým orgánům, mezi které patří i obce, cenové informace.
Přirozenou autoritu tomuto dokumentu může dát i účast zástupců Sdružení na ochranu nájemníků a Sdružení majitelů domů při jeho zpracování.
Do Přehledu o obvyklém nájemném v obci se nezahrnuje pouze nájemné z bytů stavebních bytových družstev, neboť je založeno na jiném principu.
Samostatná část zákona je věnována sjednávání nájemného v bytě právnické osoby vzniklé za účelem vlastnictví domu pronajatém společníkovi, členovi či zakladateli této právnické osoby. Nájemné je věcně usměrňováno, tzn. je nepřímo ovlivňována jeho výše taxativním vymezením ekonomicky oprávněných nákladů a zákazem docilování zisku z nájmu bytu. Protože jde o právnickou osobu založenou za účelem řešení bytových potřeb jejich členů, je možnost použití příjmů zejména z nájmu nebytových prostor a obdobných činností omezena; příjmy jsou směrovány ke zlepšení bytového majetku účelově založené právnické osoby a nepřímo ke snížení nákladů na bydlení jejich členů či společníků.
Do této skupiny patří i byty stavebních bytových družstev zřízených po roce 1958 s byty postavenými s finanční, úvěrovou a jinou pomocí družstevní bytové výstavbě, které však vykazují určité odlišnosti ve způsobu financování jejich výstavby, které se do nájemného promítají. Návrh dosavadní právní úpravu nájemného z bytů bytových družstev zjednodušuje a zásadně sjednocuje s právní úpravou pro byty ostatních obdobných právnických osob.
K § 16 a 17
Ekonomicky oprávněné náklady zajišťují stanoveným právnickým osobám pokrytí všech nákladů spojených s užíváním bytů. Rozpočítávají se na jednotlivé byty v poměru jejich podlahových ploch k celkové podlahové ploše bytů. U stavebních bytových družstev jsou respektovány zvláštní předpisy upravující rozúčtování zdrojů, z nichž byla výstavba bytů financována. Pro výši nájemného jsou v současné době rozhodné rovněž částky, jimiž uživatelé družstevních bytů v nájemném přispívají na splnění platebních povinností družstva vůči Konsolidační bance Praha, s.p.ú.
U nákladů na opravy technických zařízení nezávislých na velikosti bytu návrh umožňuje rozdělit náklady zejména podle počtu těchto zařízení (počet zařízení na měření vody či tepla v bytě apod.) a respektuje se jejich rozdělení i podle rozhodnutí nejvyššího orgánu právnických osob vlastnících dům s byty.
K § 18 až 22
S užíváním bytu je spojeno i nezbytné užívání navazujících služeb jako je např. vytápění bytu, spotřeba vody, užívání výtahu, úklid a osvětlení společných prostor v domě. Stanovení ceny některých služeb se řídí zvláštními právními předpisy či rozhodnutím cenového orgánu. Jde zejména o vytápění domu, bytu, vodné a stočné. Ve většině případů se však ceny služeb sjednávají mezi dodavatelem a odběratelem, což je v daném případě pronajímatel. Protože pronajímatel přeúčtuje sjednané ceny za služby nájemcům a nemá tak zájem na nejvýhodnějším výběru dodavatele, ukládá mu návrh zákona povinnost sjednat cenu za službu ve výši odpovídající obvyklé ceně v daném místě a čase.
Způsob rozúčtování cen některých služeb (teplo, vodné, stočné) nájemcům bytů je přímo stanoven zvláštním předpisem např. vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu, kterou se stanoví pravidla pro vytápění včetně rozúčtování nákladů na vytápění. V ostatních případech o způsobu rozúčtování bude rozhodovat nadpoloviční většina nájemců. Nedojde-li k dohodě, zákon přímo určí způsob rozúčtování. Stanovení jakéhokoli kritéria pro rozúčtování cen za služby konzumované všemi nájemci je velmi problematické. Z praxe lze konstatovat, že není kritérium, které by vyhovovalo všem. Proto se maximálně využívá dosavadních zkušeností. Systém je v podstatě převzat z již ověřených, v současné době platných pravidel. Navrhuje se ponechat, v případě nedohody, rozúčtování cen některých služeb např. úklid a osvětlení společných prostor v domě, užívání výtahu apod. podle počtu členů domácnosti. Nájemce musí proto pronajímateli vždy koncem roku či počátkem nového roku nahlásit počet členů domácnosti. Nejedná se jen o členy domácnosti podle občanského zákoníku, ale i o osoby další, které s nájemcem po dobu nejméně tří měsíců v roce v bytě bydlí. Pronajímatel podle počtu členů domácnosti vypočte výši záloh za jednotlivé služby. Tohoto údaje využívá i při vyúčtování cen služeb.
Zákon řeší i změny záloh, jejich úhrady i vyúčtování. Přitom rovněž vychází z ověřené současné praxe. Protože nekázeň některých nájemců ovlivňuje výši plateb i ostatních nájemců, navrhuje se doplnit možnost uložení sankce za neplnění povinností nájemce sdělit pronajímateli všechny skutečnosti rozhodné pro změnu vyúčtování cen služeb.
Užívají-li v domě služby kromě nájemců i vlastníci bytů či uživatelé bytu z jiného právního titulu, platí pro ně stejný systém jako pro nájemce. Bez údajů týkajících se všech bytů v domě nelze rozúčtování cen služeb provést ani nájemcům, neboť služby jsou využívány bez ohledu na právní titul užívání bytů.
Ustanovení zákona vztahující se na oblast cen služeb spojených s užíváním bytu se bude týkat i vlastníků a dalších uživatelů, kteří užívají v domě služby společně s nájemci. Toto ustanovení považujeme za velmi praktické pro omezení zbytečných sporů v domě. U řadových rodinných domů postavených v minulosti v družstevní bytové výstavbě se jedná zejména o rozúčtování nákladů spojených s užíváním společných studní a septiků, popřípadě dalších společně využívaných služeb. V obou případech jde o praxí prověřenou úpravu.
Praxe si vynutila i doplnění ustanovení, které by jednoznačně stanovilo, že režim nájemného z bytů bytových družstev postavených v družstevní bytové výstavbě platí i pro byty takto postavené formou nástaveb a vestaveb. Návrh reaguje na platnou zákonnou úpravu (zákonné opatření předsednictva FS č. 297/1992 Sb.). V odstavci 2 návrh odstraňuje pochybnosti o způsobu stanovení věcně usměrňovaného nájemného z bytů v domě, v němž jsou některé byty převedeny do vlastnictví jiné osoby a některé zůstaly dosud ve vlastnictví právnických osob vzniklých za účelem vlastnictví domu s byty pronajímané svým společníkům. Opět jde o úpravu, která se velmi osvědčila.
Z charakteru věcně usměrňovaného nájemného vyplývá vyloučení použití ustanovení o možnosti jednostranného zvyšování nájemného zvláštními postupy upravenými v § 4 až 9 návrhu zákona.
V minulosti i v současné době je stále běžné, že nájemce se souhlasem pronajímatele, případně stavebního úřadu, zhodnotí byt, vloží své prostředky do cizí nemovitosti s tím, že dále platí jen symbolické nájemné např. za byt IV. kategorie. Zákon ukládá pronajímateli, jestliže se rozhodne zvyšovat nájemné, nejprve vypořádat dohodou s nájemcem, který zhodnocení provede v souladu s ustanovením vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Podle tohoto předpisu bylo zohlednění provedeno formou stanovení nájemného za byt nižší kategorie, než jaká byla v bytě po stavební úpravě. Vyrovnání se vztahuje i na případy, kdy např. stavební úpravy provedli právní předchůdci nájemce a nájem bytu přešel na něho podle občanského zákoníku.
Návrh zákona stanoví mimořádný způsob zpracování prvního Přehledu o obvyklém nájemném v obci. Do tohoto Přehledu o obvyklém nájemném v obci je nezbytné promítnout dosud nezohledňovanou vyšší kvalitu bytu zvýšením dosavadního nájemného o 10 %, případně polohu domu v obci, a to při výhodné poloze až o 20 % nebo naopak při nevýhodné poloze jeho snížením až o 15 %, pokud tato diferenciace nájemného uvnitř obce dosud provedena nebyla. Protože Přehled o obvyklém nájemném v obci obecně musí zahrnovat skutečně sjednané nájemné, budou mít při jeho prvním sestavování značnou váhu byty s maximálním nájemným podle dosavadních předpisů. Podle scénáře změn regulovaných cen do roku 2002 se předpokládalo, že index změn cen stavebních prací, kterým se každoročně upravuje výše nájemného, bude v r. 2000 108 a v roce 2001 110. Protože skutečnost se vyvíjí odlišně (v r. 2000 index 104,9 a v r. 2001 index 104,0), navrhuje se tento předpoklad naplnit úpravou zjištěné výše nájemného o 10 %.
Nájemné sjednané před účinností tohoto zákona je platné i nadále. Změněno může být pouze dohodou stran nebo postupem podle § 4 až 6 tohoto zákona. Zpracování Přehledu bude probíhat v 1. pololetí roku 2002 a proto také změny nájemného řešené za pomoci tohoto Přehledu se mohou uskutečnit až v druhém pololetí roku 2002. Pro zvýšení diferenciace nájemného se navrhuje u bytů nejvyšší kategorie (I.A.) stanovit pro zpracování prvního Přehledu o obvyklém nájemném mezní hranici 15 % nikoli 10 %, jak uvádí obecné řešení v § 4. Ustanovení odstavce 3 počítá s časovým prostorem nutným pro přijetí nových rozhodnutí právnických osob založených za účelem koupě domu a i bytových družstev, která se budou řídit novou právní úpravou. Návrh odstavce 4 upravuje možnost zvýšení nájemného z bytů v domech, u nichž byly práce na zateplení domu provedeny před účinností nové právní úpravy.
Návrh umožňuje, aby podle dosavadních předpisů bylo provedeno vyúčtování záloh na úhradu cen služeb, s jejichž placením bylo započato před účinností navrhovaného zákona.
Pokud jsou ke dni účinnosti navrhovaného zákona poskytovány příspěvky na úhradu nájemného z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě podle výnosu registrovaného v částce 16/1986 Sb., kterým byl prováděn soubor opatření k řešení ekonomického a sociálního rozvoje vymezeného území při západní hranici tehdejší ČSSR, schválené usnesením vlády č. 43/1986, navrhuje se tyto smlouvy zrušit. Příspěvky k nájemnému z družstevních bytů byly poskytovány k podpoře stabilizace pracovních sil ve vybraných obcích, resp. jejich částech v okresech Cheb, Tachov, Domažlice, Klatovy, Prachatice a Český Krumlov. Jejich poskytování je v současnosti již nedůvodné, většina smluv již byla vypovězena. Poskytování příspěvků ze zdrojů zaměstnavatelů v případech, kdy nájemné přesahuje 4,50 Kč/m2 podlahové plochy bytu, je překonané. Sociální případy jsou řešeny dávkami sociální pomoci. Příspěvky byly hrazeny ze zdaněných příjmů zaměstnavatelských organizací, u rozpočtových organizací ze státních prostředků. Zrušení výnosu se v souladu s Legislativními pravidly předpokládá vyhláškou Ministerstva financí.
Obecná formulace tohoto přechodného ustanovení vyjadřuje vztah nové úpravy k úpravě dřívější; jsou chráněna práva nabytá podle dřívějších předpisů (včetně například pohledávek nájemného a cen služeb).
Návrh ustanovení zmocňuje Ministerstvo financí k vydání vyhlášky, která upraví způsob stanovení zdrojů na splácení poskytnutých úvěrů v domech s byty pořízenými v družstevní bytové výstavbě. Dosavadní zmocnění k vydání obecně závazného právního předpisu bylo obsaženo v zákoně o rozpočtových pravidlech, který dnem 31.prosince 2000 pozbyl platnosti. Forma výnosu (z roku 1991 - viz poznámka pod čarou č. 20), i když se jedná o obecně závazný právní předpis, jehož vydání však bylo ve Sbírce zákonů pouze oznámeno (registrováno), je již překonaná a nepoužitelná. Například i již poskytnuté úvěry na družstevní bytovou výstavbu, přitom budou spláceny zhruba do roku 2034.
K části druhé (§ 33)
Ustanovení občanského zákoníku je třeba dát do souladu s navrhovanou zákonnou úpravou nájemného a cen služeb poskytovaných s užíváním bytu zdůrazněním smluvního principu při sjednávání nájemného a cen služeb a písemné podoby nájemní smlouvy.
Pro placení nájemného se zachovává dosavadní praxe. Platí se vždy do konce měsíce, ve kterém je byt užíván. Návrh zákona nevylučuje i jinou dohodu o splatnosti nájemného.
K části třetí (§ 34)
Navržená účinnost nové právní úpravy koresponduje s rozhodnutím Ústavního soudu ze dne 21.června 2000, publikovaným pod č. 231/2000 Sb., kterým byla dnem 31.prosince 2001 zrušena jedna z vyhlášek upravujících nájemné z bytů, a to vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. V Praze dne 7.března 2001
Mertlík v.r.
Model růstu maximálního nájemného Příloha č. 1
Období Vývoj základního nájemného u bytu I. kategorie
Kč/m2/měsíc podle velikosti obce Průměrný byt 60 m2
podlahové plochy do 10 tis. 10 až 50 t. 50 až 100 nad 100 t. Praha Průměr na
m2 Nájemné celk.
v Kč Růstu
nájeného 1 2 3 4 5 1990 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 150 1991 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 150 100,0% 1992 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 300 200,0% 1993 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 300 100,0% 1994 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 360 120,0% 1995 7,00 7,13 7,33 7,59 7,85 7,38 443 123,0% 1996 8,42 8,74 9,23 9,90 10,60 9,38 563 127,1% 1997 10,68 11,30 12,26 16,00 21,19 14,29 857 152,3% 1998 12,28 13,24 14,77 19,96 29,89 18,03 1082 126,2% 1999 13,42 14,47 16,14 21,82 32,67 19,70 1182 109,3% 2000 14,08 15,18 16,93 22,89 34,27 20,67 1240 104,9% 2001 14,64 15,79 17,61 23,81 35,64 21,50 1290 104,0% 2002 16,10 17,37 19,37 26,19 39,20 23,65 1419 110,0% 2003 17,71 19,11 21,31 28,81 43,12 26,01 1561 110,0% 2004 18,60 20,07 22,38 30,25 45,28 27,31 1639 105,0% 2005 19,53 21,07 23,50 31,76 47,54 28,68 1721 105,0% Nárůst
2000/1994 235% 253% 282% 381% 571% 345% 345% 2002/1990 644% 695% 775% 1048% 1568% 946% 946% 2005/1990 781% 843% 940% 1271% 1902% 1147% 1147% Domácnosti v nájemních bytech PŘÍLOHA 2
Domácnosti v nájemních bytech celkem x)
Na celou domácnost
Domácnost 2.33 členů Prům. výdaj
ve 3.Q 2000
(Kč/měs.) Průměrné měsíční zvýšení v Kč xx) Prům. výdaj
(Kč/měs.) 2001 2002 2003 2004 2005 Celkem
2000-2005 1 3 4 5 6 7 8 9 Čisté peněžní příjmy celkem xxx)
15 901 922 1 009 1 070 1 134 1 202 5 338 21 239 Čisté peněžní výdaje celkem xxx)
15 295 857 953 975 1 012 1 069 4 866 20 161 Náklady na bydlení celkem
3 324 378 405 234 198 203 1 418 4 742 Podíl z čistých peněžních vydání
21,7% 23,5% Podíl z čistých peněžních příjmů
20,9% 22,3% z toho :
I. Maximální ceny
1 188 48 124 136 75 79 462 1 650 Elektřina
517 77 77 28 28 29 239 756 Plyn
216 52 43 13 13 13 134 350 II. Věcně usměrňované ceny
718 50 54 34 34 36 208 926 Komunální služby
247 30 27 28 27 25 137 384 Vodné a stočné
167 8 9 8 8 8 41 208 Výdaje na bydlení I. + II.
3 053 265 334 247 185 190 1 221 4 274 Podíl (I.+II.)
na celkových výdajích
20,0% 21,2% Podíl (I.+II.)
na celkových příjmech
19,2% 20,1% x) průměrná domácnost zpravodajského souboru rodinných účtů ČSÚ v nájemních bytech;
xx) po nabytí účinnosti cenové změny a za předpokladu nezměněné fyzické spotřeby dané komodity;
xxx) odhad vývoje celkových výdajů vychází z predikce růstu spotřebitelských cen v letech 2000-2005;
Domácnosti zaměstnanců v nájemních bytech celkem
Domácnost 2.63 členů Prům. výdaj
18 284 1 097 1 202 1 235 1 265 1 362 6 161 24 445 Čisté peněžní výdaje celkem xxx)
17 531 1 017 1 113 1 140 1 186 1 253 5 709 23 240 Náklady na bydlení celkem
3 528 401 430 249 210 216 1 505 5 033 Podíl z čistých peněžních vydání
20,1% 21,7% Podíl z čistých peněžních příjmů
19,3% 20,6% z toho :
1 251 50 130 143 79 83 485 1 736 Elektřina
538 80 80 29 29 30 248 786 Plyn
233 56 46 14 14 15 145 378 II. Věcně usměrňované ceny
767 54 57 36 37 38 222 989 Vodné a stočné
276 33 30 31 30 28 152 428 Komunální služby
174 9 9 8 8 8 42 216 Výdaje na bydlení I. + II.
3 239 28 352 261 197 202 1 294 4 533 Podíl (I.+II.)
18,5% 19,5% Podíl (I.+II.)
17,7% 18,5% xx) o nabytí účinnosti cenové změny a za předpokladu nezměněné fyzické spotřeby dané komodity;
xxx) dhad vývoje celkových výdajů vychází z predikce růstu spotřebitelských cen v letech 2000-2005; Domácnosti zaměstnanců s dětmi v nájemních bytech
Domácnost 3.46 členů Prům. výdaj
20 258 1 175 1 286 1 318 1 370 1 652 6 801 27 059 Čisté peněžní výdaje celkem xxx)
19 593 1 097 1 200 1 248 1 296 1 368 6 209 25 802 Náklady na bydlení celkem
3 900 443 475 275 232 238 1 664 5 564 Podíl z čistých peněžních vydání
19,9% 21,6% Podíl z čistých peněžních příjmů
I. Maximální ceny Nájemné
1 322 53 138 151 83 87 512 1 834 Elektřina
599 89 89 32 32 34 276 875 Plyn
251 60 50 15 15 16 156 407 II. Věcně usměrňované ceny
875 61 66 41 42 43 253 1 128 Vodné a stočné
331 40 36 37 36 34 183 514 Komunální služby
204 10 11 9 9 10 49 253 Výdaje na bydlení I. + II.
3 582 313 390 285 217 224 1 429 5 011 Podíl (I.+II.)
18,3% 19,4% Podíl (I.+II.)
17,7% 18,5% xx) po nabytí účinnosti cenové změny a za předpokladu nezměněné fyzické spotřeby dané komodity;
Domácnosti důchodců v nájemních bytech celkem
Domácnost 1.42 členů
Prům. výdaj
(Kč/měs.)
Průměrné měsíční zvýšení v Kč xx)
Čisté peněžní příjmy celkem xxx)
8 799 502 521 560 592 549 2 723 11 522 Čisté peněžní výdaje celkem xxx)
8 832 495 494 560 581 614 2 744 11 576 Náklady na bydlení celkem
2 680 305 327 189 159 164 1 143 3 823 Podíl z čistých peněžních vydání
30,3% 33,0% Podíl z čistých peněžních příjmů
30,5% 33,2% z toho :
961 38 100 110 60 63 371 1 332 Elektřina
384 57 57 20 21 22 177 561 Plyn
167 40 33 10 10 10 103 270 II. Věcně usměrňované ceny
641 45 48 30 31 32 186 827 Vodné a stočné
171 21 19 19 18 17 94 265 Komunální služby
139 7 7 6 6 7 33 172 Výdaje na bydlení I. + II.
2 463 208 264 195 146 151 964 3 427 Podíl (I.+II.)
27,9% 29,6% Podíl (I.+II.)
28,0% 29,7% xx) po nabytí účinnosti cenové změny a za předpokladu nezměněné fyzické spotřeby dané komodity;
Rodiny s dětmi s minimálními příjmy v nájemních bytech
Domácnost 3.51 členů
11 504 598 605 661 695 731 3 291 14 795 Čisté peněžní výdaje celkem xxx)
11 787 636 646 680 715 752 3 429 15 216 Náklady na bydlení celkem
3319 377 405 234 197 203 1 416 4 735 Podíl z čistých peněžních vydání
28,2% 31,1% Podíl z čistých peněžních příjmů
28,9% 32,0% z toho :
1 092 44 114 125 69 72 424 1 516 Elektřina
603 89 90 32 33 34 278 881 Plyn
283 68 56 17 17 18 176 459 II. Věcně usměrňované ceny
768 54 58 36 37 38 223 991 Vodné a stočné
313 38 34 35 34 32 173 486 Komunální služby
187 9 10 8 9 9 45 232 Výdaje na bydlení I. + II.
3 246 302 362 253 199 203 1 319 4 565 Podíl (I.+II.)
27,5% 30,0% Podíl (I.+II.)
28,2% 30,9% xx) po nabytí účinnosti cenové změny a za předpokladu nezměněné fyzické spotřeby dané komodity;
Platné znění zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, s vyznačením navrhovaných změn
(1) Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis.
jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce; nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak;
je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat;
jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat;
neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas;
5a) Například zákon č. .../2001 Sb., o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu a o změně občanského zákoníku (zákon o nájemném z bytu). Příloha 1 Obec/část obce
(ceny za 1 m2 podlahové plochy bytu )
k zákonu č. …/2001 Sb.
bytu 1)
Velikost bytu a poloha domu 2)
od 20 do 40 m2
od 40 do 60 m2
od 60 do 70 m2
od 70 do 90 m2
od 90 m2 a více
1991 a dále
1) Kategorie I., II., III., IV. odpovídá současnému členění rozdělení bytů do 4 kategorií, I.A. katergorie je kategorie I. s upřesněním podle § 2 odst. 2 písm. b) zákona č. …/2001 Sb.
2) a) = výhodná poloha, b) = dobrá poloha, c) = nevýhodná poloha.
Příloha 2 HLÁŠENÍ ÚDAJŮ O PRONAJATÉM BYTU
PRO SESTAVENÍ PRVNÍHO PŘEHLEDU O OBVYKLÉM NÁJEMNÉM
I. Charakteristika domu s nájemním bytem
1. Umístění domu:
2. Rok ukončení výstavby nebo rekonstrukce domu:3. Počet nájemních bytů v domě:
II. Charakteristika bytu
Kategorie bytu:
a) podlahová plocha
b) zastavěná podlahová plocha
Druh nájemného:+)
a) regulované maximální cenou
b) věcně usměrňované
c) volně sjednané
a) celkem za byt
b) za 1m2 započitatelné podlahové
plochy [bod 8a): bod 6b)]
c) za 1 m2 podlahové plochy [bod 8a): bod 6a)]
Prohlášení pronajímatele:
Prohlašuji, že všechny údaje jsem uvedl úplně a pravdivě, v souladu s § 12 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění.
podpis pronajímatele
III. ÚPRAVY
Nájemné podle části II, bod 7 písm. a) se upraví takto:
bod 8 písm. b) x 1,10 =
10. Nájemné u bytu kategorie I.A. (bod II.5) se upraví takto:
bod 9 x 1,10 =
IV. VÝSLEDNÉ NÁJEMNÉ (PO ÚPRAVÁCH)
V. ÚPRAVA NÁJEMNÉHO PODLE POLOHY DOMU
(týká se pouze nájemného podle části II. bod 7 písm. a) a b)
Snížené nájemné
bod 11 x koeficient snížení podle rozhodnutí obce
VI. NÁJEMNÉ ZA BYT
+) Nehodící se škrtněte
Jestliže je v domě ve vlastnictví jedné osoby několik nájemních bytů srovnatelných podle velikosti, kategorie a výše nájemného, lze pro ně vyplnit pouze jeden tiskopis. Počet bytů, pro který platí, se uvede na tiskopisu do čtverce v záhlaví. Pokyny pro vyplnění Hlášení údajů o pronajatém bytu pro aktualizaci Přehledu o obvyklém nájemném
Bod 1 - adresa domu.
Bod 2 - Pokud není znám rok ukončení výstavby nebo modernizace domu, zařadí se dům do následujících časových intervalů:
v letech 1946 - 1952
v letech 1953 - 1958
v letech 1959 - 1971
v letech 1972 - 1990
Po roce 1990 se vyžaduje konkrétní rok dokončení výstavby nebo rekonstrukce domu.
Bod 3 - zahrnuje i byty dočasně nepronajaté, byty užívané společníky, členy nebo zakladateli právnické osoby vzniklé za účelem vlastnictví domu; nezahrnuje se byt užívaný vlastníkem.
Bod 4 - § 3 písm. m) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.
Bod 5 - §2 odst. 2 zákona č. …/2001 Sb., o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu a o změně občanského zákoníku (zákon o nájemném z bytu).
Bod 6a) - § 2 písm. e) zákona o nájemném z bytu.
Bod 6b) - § 3 odst. 1 vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů.
Bod 7 - nehodící se škrtne -
(§ 5 a 5a vyhlášky č. 176/1993 Sb.),
(§ 6 a 6a vyhlášky č. 176/1993 Sb.),
c) volně sjednané.
Bod 8a) - nájemné za byt bez cen služeb.
Bod 8b) - výše nájemného regulovaného maximální cenou nebo výše věcně usměrňovaného nájemného za byt se dělí započitatelnou podlahovou plochou.
Bod 8c) - výše volně sjednaného nájemného se dělí podlahovou plochou.
Část B - vyplní obec
Bod 9 - nájemné stanovené podle § 5 a 5a vyhlášky č. 176/1993 Sb. za 1 m2 započitatelné podlahové plochy se násobí koeficientem 1,10 podle § 28 odst. 2 písm. a) zákona o nájemném z bytu.
Bod 10 - pokud v bodě 5 je kategorie bytu označena I.A., násobí se nájemné uvedené v bodě 9 koeficientem 1,10.
Bod 11 - nájemné podle druhu uvedeného v bodu 7 písm. a) : údaj z bodu 9 a u kategorie I.A. z bodu 10,
- nájemné podle druhu uvedeného v bodu 7 písm. b) : údaj z bodu 8b),
- nájemné podle druhu uvedeného v bodu 7 písm. c) : údaj z bodu 8c).
Úpravy nájemného podle polohy domu může obec provést pouze při splnění podmínky uvedené v § 28 písm. c) zákona o nájemném z bytu (snížit nájemné při nevýhodné poloze lze až o 15 %, zvýšit nájemné při výhodné poloze lze až o 20 %). Výhodnost a nevýhodnost polohy se v souladu se zákonem o nájemném z bytu posuzuje zejména z hlediska dopravní dostupnosti, technické a občanské vybavenosti a životního prostředí. Zákon o nájemném z bytu umožňuje podle místních podmínek zohlednit i další podstatné faktory ovlivňující kvalitu bydlení. Při poloze "dobré" se úpravy nájemného neprovádí.
Bod 12 - uvede se údaj z bodu 11 vynásobený koeficientem nejméně 0,85.
Bod 13 - uvede se údaj z bodu 11 vynásobený koeficientem nejvýše 1,20.
Bod 14 - Uvede se výsledná částka nájemného za byt celkem z bodu 11, případně 12 nebo 13 a vynásobí se u druhu nájemného uvedeného v bodu 7a) nebo v bodu 7b) započitatelnou podlahovou plochou uvedenou v bodu 6b); u druhu nájemného uvedeného v bodu 7c) se údaj o nájemném za byt převezme z bodu 8a). Příloha 3 HLÁŠENÍ ÚDAJU O PRONAJATÉM BYTU PRO AKTUALIZACI PŘEHLEDU O OBVYKLÉM NÁJEMNÉM
2. Rok ukončení výstavby nebo rekonstrukce domu:
3. Počet nájemních bytů v domě:
4. Kategorie bytu:
5. Velikost bytu v m2 podlahové plochy:
6. Nájemní byt:+)
a) v novostavbě
b) z dřívější výstavby
7. Důvod předložení informace+)
a) uzavření nové nájemní smlouvy
b) změna nájemného v dříve uzavřené smlouvě
8. Nájemné u nové smlouvy uzavřené ke dni .........., na základě které se platí měsíční nájemné poprvé za měsíc …….................:
a) za byt
.......................…....
b) za 1m2 podlahové plochy
9. Změna nájemného v trvajícím nájmu bytu ke dni …..............................., nájemné po změně placené poprvé za měsíc ………………………..
a) Nájemné před změnou
- za byt
- za 1 m2 podlahové plochy
b) Nájemné po změně
Pokyny pro vyplnění Hlášení údajů o pronajatém bytu pro aktualizaci Přehledu o obvyklém nájemném
Bod 5 - § 2 odst. 2 zákona č. …/2001 Sb., o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu a o změně občanského zákoníku (zákon o nájemném z bytu).
Bod 6 - písmeno a) - byt v novostavbě nebo byt získaný stavební úpravou dosavadní budovy (zejména nástavby a vestavby); písmeno b) - byt v budově z dřívější výstavby.
Bod 7 - písmeno a) byt z nové výstavby (první nájemní smlouva) nebo byt z dřívější výstavby z rozhodnutí vlastníka poprvé nebo po určité časové přestávce pronajímaný; za novou nájemní smlouvu se nepovažuje smlouva uzavřená v případě zákonného přechodu nájmu, výměny bytu;
písmeno b) změna nájemného zahrnuje jak změnu nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, tak změnu nájemného v důsledku změny údajů týkajících se charakteristiky bytu.
Bod 8 - v prvním řádku se uvede datum uzavření smlouvy. Je-li toto datum odlišné od měsíce, za který se platí nájemné, uvede se měsíc a rok, od kterého se nájemné platí. Nájemné za byt celkem i nájemné za 1 m2 podlahové plochy je nájemné ve smyslu tohoto zákona, tj. bez cen (záloh na ně) služeb spojených s užíváním bytu.
Bod 9 - uvede se datum změny nájemného (nájemné se rozumí ve smyslu zákona o nájemném z bytu).
Pokyny pro zpracování Přehledu o obvyklém nájemném k přílohám 1,2,3 A. Zpracování prvního Přehledu o obvyklém nájemném
Podkladem ke zpracování jsou údaje o pronajatém bytu z Hlášení údajů o pronajatém bytu pro sestavení prvního Přehledu o obvyklém nájemném (dále jen "Hlášení pro první Přehled").
Údaje z Hlášení pro první Přehled obec roztřídí do souborů srovnatelných bytů podle těchto kritérií:
stáří domu (při rekonstrukci domu se stáří počítá od ukončení rekonstrukce domu),
velikost bytu,
kategorie bytu,
polohy domu v obci (obec zohlední v poloze domu jeho výhodnou či nevýhodnou polohu zejména s ohledem na dopravní dostupnost, technickou a občanskou vybavenost a životní prostředí; zbývající domy zařadí do skupiny označené jako poloha dobrá, která se nevyznačuje mimořádně výhodnými či naopak nevýhodnými podmínkami bydlení).
V každém souboru se sečtou nájemné uvedené v bodu 14 Hlášení údajů pro první Přehled.
Sečtou se podlahové plochy použité pro výpočet nájemného v bodu 14 stejných Hlášení pro první Přehled. U druhu nájemného uvedeného v bodu 7a) nebo v bodu 7b) započitatelné podlahové plochy uvedené v bodu 6b), u druhu nájemného uvedeného v bodu 7c) podlahové plochy uvedené v bodu 6a).
Podíl součtu nájmů podle bodu 3 těchto pokynů a součtu ploch podle bodu 4 těchto pokynů je obvyklým nájemným za 1 m2 podlahové plochy bytu.
Nájemné zjištěné podle bodu 5 těchto pokynů se podle jednotlivých souborů doplní do Přehledu o obvyklém nájemném.
B. Zpracování aktualizace Přehledu o obvyklém nájemném
Obec shromažďuje údaje o pronajatých bytech z Hlášení údajů o pronajatém bytu pro aktualizaci Přehledu o obvyklém nájemném (dále jen "Hlášení pro aktualizaci Přehledu").
Na základě získaných údajů aktualizuje databázi pronajímaných bytů a výši nájemného a počítá nové vážené průměry v jednotlivých skupinách srovnatelných bytů postupem uvedeným v části A bodech 2 až 5 těchto pokynů.