Source: http://www.insoinfo.de/pages/insolvenzrecht/104-Miet-+und+Pachtverh%E4ltnisse+des+Schuldners
Timestamp: 2018-01-18 13:37:12
Document Index: 59077203

Matched Legal Cases: ['§ 108', '§ 109', '§ 109', '§ 109', '§ 109', '§ 112', '§ 554', '§ 554', '§ 573', '§ 574', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'Art. 14', '§ 543', '§ 307', '§ 307', 'BGH', '§ 535', '§ 283', '§ 275', '§ 249', '§ 252', '§ 536', '§ 536', '§ 109', '§ 109', 'BGH', '§ 263']

Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners
Nach § 108 Abs. 1 InsO bestehen Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über bewegliche Gegenstände des Schuldners mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Dies gilt auch für Verhältnisse, die der Schuldner als Vermieter/ Verpächter eingegangen ist.
Der Insolvenzverwalter hat kein Wahlrecht.
Der Verwalter hat aber besondere Kündigungs- und Rücktrittsrechte, § 109 InsO.
War die Mietsache bereits vor Insolvenzeröffnung dem Mieter überlassen, kann der Verwalter den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, vertraglich war eine kürzere vereinbart. Kündigt der Verwalter, steht dem anderen Teil ein Schadensersatzanspruch zu, der aber nur eine einfache Insolvenzforderung darstellt und zur Tabelle anzumelden ist.
Besonderheiten gelten bei der Wohraummiete des Schuldners. Anstelle des Kündigungsrechts kann der Verwalter erkären, daß Ansprüche, die nach Ablauf der mit der Erkärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO beginnenden gesetzlichen Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können ( § 109 Abs. 1 S. 2 InsO ). Ohne Auflösung des Mietvertrages verhindert die Erklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO das Entstehen weiterer Masseverbindlichkeiten.
Das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ist in der Insolvenz des Mieters Einschränkungen unterworfen. Diese ergeben sich aus § 112 InsO, vgl hierzu ausführlich Wilmosky in ZInsO 6/2004 S. 882 ff .
Checkliste: InsbürO 1/2005 S.7
21.12.2011 Mietrecht: Mietvertrag, Modernisierungsankündigung, Eigenbedarf, Verwertungskündigung, Kündigung bei verspäteter Zahlung ua.
I. Modernisierungsankündigung
Der Bundesgerichtshof hat zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung entschieden.
Gesetzestext: § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
AG München - Urteil vom 15. Oktober 2009 - 472 C 13274/09;
II. Eigenbedarfskündigung
Wenn eine Immobilie erworben wird, die vermietet ist, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit den Eigenbedarf geltend zu machen und zu kündigen.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die zweithäufigste Kündigungsart, nach der Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
1. Kurzdefinition Eigenbedarf
Der Vermieter möchte die ihm gehörende Wohnung künftig wegen einem berechtigten Interesse selbst nutzen oder durch eine nahe Angehörige nutzen lassen.
Die Räume müssen für sich, für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt werden.
Familienangehörige sind gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB alle Verwandten gerader Linie wie Eltern, Geschwister und Großeltern. Dazu gehören auch Haushaltshilfen, Aupair Mädchen und Altenpflegepersonal.
3. Form der Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der für das Mietverhältnis geltenden Kündigungsfristen kündigen.
Die Rechtsprechung hat erheblichen Anforderungen an die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung gestellt.
Das (schriftliche)Kündigungsschreiben sollte daher eine ausführliche Begründung des Eigenbedarfs enthalten:
a) Wer soll künftiger Nutzer sein?
b Verwandschaftsgrad bzw. Aufgabe
c) Name, Anschrift, Alter und Berufstätigkeit
d) aktuelle Wohnverhältnisse der Person, für die Eigenbedarf beantragt und Darstellung der unzureichenden Unterbringung
e) Darstellllung des veränderten oder zusätzlichen Wohnbedarfs oder der veränderten Verhältnisse z.B. nach Geburt Kind oder Behinderung oder Fahrzeit zum Arbeitsort.
4. Mängel von Eigenbedarfskündigungen
a) Treuwidriger Eigenbedarf
Die Gründe lagen bereits bei Abschluss des Mietvertrages vor.
b) Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf
Die Kündigung ist unzulässig.
c) Überhöhter Eigenbedarf
Sohn braucht 6 Zimmerwohnung.
d) Befristeter Eigenbedarf
e) Zweckverfehlung
Nicht angegebene Mutter nutzt Wohnung sondern Freund.
5. Rechte des Mieters
Gemäß §§ 574, 574 b BGB kann der Mieter seinen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung erklären, wenn es fraglich erscheint, ob die vom Vermieter vorgebrachten Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind oder vielmehr die Annahme besteht, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf besteht.
Im Widerspruchsschreiben muss der Mieterzu den vom Vermieter vorgebrachten Gründe umfassend Stellung nehmen. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf vor, macht er sich unter Umständen schadenersatzpflichtig. Als Schadensersatz kann der Mieter die Umzugs- und Renovierungskosten für die neue Wohnung verlangen.
6. Rechte der Vermieters
Wenn der Mieter zum Kündigungszeitpunkt nicht auszuzieht, muss der Vermieter, die Rechtsmäßigkeit seiner Kündigung durch Einreichung einer Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht feststellen lassen. Wenn die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom Gericht bestätigt wird, kann der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt werden.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 ( Vorinstanzen: AG München, Urteil vom 7. Juli 2009 – 411 C 4159/0; LG München I, Urteil vom 24. November 2010 – 14 S 15600/09) eine Entscheidung zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung getroffen.
Sachverhalt: Die Beklagte ist Mieterin einer Einzimmerwohnung der Kläger in München. Mit Schreiben vom 29. April 2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2 zum 31. Januar 2009. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass die Klägerin zu 2 nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde.
Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB* enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.
8. Gesetzestext Auszug/ § 573 BGB
III. Verwertungskündigung / Voraussetzungen der Verwertungskündigung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09 (Vorinstanzen: AG Potsdam – Urteil vom 9. Oktober 2008 – 24 C 264/0; LG Potsdam – Urteil vom 23. Juli 2009 – 11 S 230/08) eine Entscheidung zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* getroffen.
Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist.
Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.
Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Berufungsgericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.
IV. Kündigung des Vermieters bei unpünktlicher Mietzahlung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10 ( Vorinstanzen: AG Wangen – Urteil vom 7. Juli 2009 – 4 C 90/09; OLG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2010 – 13 U 136/09)
eine Entscheidung zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung getroffen.
Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB* rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.
a) Müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. September 2007 entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben." In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen." Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde. BGH, Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06
b) Verjährung des Erstattungsanspruchs bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der Bundesgerichtshof hat mitUrteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10 ( Vorinstanzen:AG Freiburg – Urteil vom 5. März 2010 – 6 C 4050/0; LG Freiburg – Urteil vom 15. Juli 2010 – 3 S 102/10)
eine Entscheidung zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für die Kosten einer Renovierung getroffen, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat.
VI. Verspätete Übergabe der Mieträume
Der Vermieter ist , ab dem vertraglich vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses, gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB verpflichtet, eine bezugsfertige Wohnung/Haus zur Verfügung zu stellen.
Bei schuldhaftem Verzug des Vermieters bezüglich der Übergabe der Mietsache liegt eine Teilunmöglichkeit und Verletzung einer vertraglichen Hauptpflicht vor.
Folge sind Schadensersatzansprüche gemäß §§ 283 Satz 1 i.V. m. §§ 275 Abs. 1, 280 Abs.1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1BGB.
Ersatzpflichtig sind sämtliche Verzögerungsschaden gemäß §§ 249 ff. BGB, das heißt, dass der Vermieter den Mieter so stellen muss, wie bei rechtzeitiger Leistung.
Der zu ersetzende Schaden gemäß § 252 BGB enthält auch den bei gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erzielenden entgangenen Gewinn. Der Mieter muss jedoch immer die Schadensminderungspflicht beachten.
Neben dem Schadensersatzanspruch besteht ein Minderungsanspruch gemäß § 536 BGB, bei dem § 536b Satz 3 BGB beachtet werden muss: Der Mieter muss sich seine Rechte bei Annahme vorbehalten.
Der Mieter hat ein Kündigungsrecht bei verspäteter Übergabe.
RA Hermann Kulzer, pkl
10.05.2011 Zur Nebenkostennachforderung in der Insolvenz des Mieters
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Im April 2008 wurde über das Vermögen der Beklagten das Insolvenzverfahren eröffnet. Der vom Insolvenzgericht bestellte Treuhänder erklärte im Mai 2008 gegenüber der Klägerin unter Verweis auf § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr im Insolvenzverfahren bedient werden könnten. Mit Schreiben vom 3. November 2008 erteilte die Klägerin der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, die mit einer Nachforderung von 182,37 € endet. Die Klägerin hat mit ihrer Klage unter anderem die Zahlung der Nebenkostennachforderung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Das Insolvenzverfahren wurde im März 2009 aufgehoben.
Die gegen die Verurteilung gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*. Sie bewirkt nicht, dass eine Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung abgeschlossenen Abrechnungszeitraum ihren Charakter als Insolvenzforderung verliert. Die Forderung kann daher während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht gegen den Mieter persönlich geltend gemacht, sondern muss – ggf. nach entsprechender Schätzung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Da das Insolvenzverfahren vorliegend inzwischen aufgehoben worden ist, kann die Klägerin ihre Forderung wieder gegen die Beklagte persönlich geltend machen.
BGH Urteil vom 13. April 2011 – VIII ZR 295/10
14.06.2009 Die Mietkaution bei Verkauf und Insolvenz des Vermieters
Kauf bricht Miete nicht, d.h. der neue Käufer einer vermieteten Immobilie übernimmt die Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten. Der Käufer von vermieteten Immobilien muss daher am Ende des Mietverhältnisses auch die bezahlte Kaution zurückerstatten. Dies gilt auch dann, wenn der Käufer vom Alteigentümer die Kaution gar nicht erhalten hat. Hiervon gibt es aber eine Ausnahme: das Mietverhältnis muss zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels noch bestanden haben. In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war der alte Eigentümer insolvent, der Mieter, der schon vor Eigentumswechsel ausgezogen war, versuchte die Kaution vom neuen Eigentümer zurückzubekommen. Seine Klage blieb erfolglos, weil -nach Auffassung der Richter- der Ex-Mieter hätte darauf bestehen können, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des ehemaligen Vermieters angelegt wird. Darauf bestand ein Anspruch. Hätte er aufgepaßt, hätte er jetzt ohne Probleme Zugriff auf die Kaution. Für Fragen zum Insolvenzrecht stehen wir gerne zur Verfügung.
01.05.2006 Aufklärungspflichten des insolventen Mietinteressenten
Der Horror vieler Vermieter:
die mangelnde Zahlungsfähig-oder -willigkeit einiger Mieter.
Gründliche Vorprüfungen können helfen, Risiken zu vermeiden.
Weitere Hilfe scheint jetzt durch die Rechtsprechung greifbar:
Der Mietinteressent MI wurde insolvent. Im Gerichtsbezirk Bonn wurde ein Insolvenzverfahren eröffnet. Das ehemalige Mietverhältnis wurde wegen Zahlungsunfähigkeit beendet. Ohne Information des neunen Vermieters mietete MI eine neue Wohnung an.
Der neue Vermieter erfuhr von dem Problemen des Vorvermieters und übergab die Wohnung nicht und focht den Mietvertrag wegen Täuschung an.
Dagegen ging MI vor und begehrte im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Überlassung der Wohnung.
Das Landgericht Bonn lehnte dies ab, da sich aus der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ergebe, dass die Forderungen des Vermieters gefährdet sind. Der Mieter könne über sein Vermögen nur eingeschränkt verfügen, sonstige Vermögenswerte zur Begleichung der Miete stünden nicht zur Verfügung.
Der Mietinteressent habe unter diesen Umständen die Verpflichtung über seine Vermögensverhältnisse vor Abschluss des Mietvertrages aufzuklären. Nur dies ermögliche dem Vermieter eine freie Entscheidung, ob er dennoch mit dem Interessenten in Kenntnis der Umstände, die die Realisierung der Miete schwierig bis aussichtslos gestalten, einen Vertrag schließen will.
Dem (armen) Mieter verbleibt, wenn er zur Aufklärung über seine Vermögenslage verpflichtet ist und keinen Eigentümer fände, der an Ihn vermieten möchte, nur die Anrufung der Sozialbehörden.
Wer ohne Hinweise anmietet, macht sich unter Umständen wegen Eingehungsbetrug strafbar ( Tröndle/Fischer, StGB 53. Auflage. § 263 Rdnr. 103 )
LG Bonn, Beschl. v. 16.11.2005 - 6 T 312/05 und 6 S 226/05 = NJW -RR 2006, 381 = NZM 2006, 177; NJW-Spezial Haeft 4 /2006 S. 148.
Unsere Fachanwälte beraten Sie hierzu gerne.