Source: https://forum.inexecutivis.it/thread/oneri-fondo-patrimoniale-perizia-di-stima/
Timestamp: 2020-06-06 00:44:37+00:00
Document Index: 21487045

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 586', 'art. 162', 'art. 2647', 'art. 40', 'art. 40']

oneri, fondo patrimoniale, perizia di stima
Ultimo messaggio 12 ottobre 2019
france-2 pubblicato 03 ottobre 2019 - Ultima modifica 03 ottobre 2019
Buongiorno,complimenti e grazie per l'opportunità estremamente utile che concedete.
Sono interessato a partecipare ad una asta giudiziaria relativa ad un appartamento. Dalla documentazione scaricata dal sito delle aste giudiziarie sembrano emergere alcune criticità, le cui implicazioni non mi sono del tutto chiare. Eccole:
1) Oneri che gravano sull’aggiudicatario
Nell’ordinanza è riportato quanto segue: (il giudice) dispone che per tutti gli oneri economici, ad eccezione di quelli del PVP, gli stessi siano svincolati dal conto della procedura. Ciò significa che tutti gli oneri economici, ad eccezione di quelli del PVP, sono da imputare all’aggiudicatario? Se ho capito gli oneri a carico dell’aggiudicatario sono: imposta di registro (9% per acquisto seconda casa), imposta catastale (50 euro), imposta ipotecaria (50 euro), compensi spettanti al delegato incaricato (825 euro, pari al 50% dell’importo relativo alla fase di trasferimento della proprietà e nel caso il prezzo di aggiudicazione sia compreso tra 100 e 500 mila euro) e contributi previdenziali (4%) ed iva. Ve ne sono altre? E a quanto potrebbero ammontare (il prezzo di aggiudicazione potenziale dovrebbe essere 250 mila euro). In altre parti dell’ordinanza viene detto “Egli è del pari tenuto ad anticipare gli importi delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli”. Cosa vuol dire “anticipare” gli importi delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli? è previsto che l’aggiudicatario “rientri” degli importi anticipati per tali fini? Nel caso specifico sull’immobile all’asta gravano 2 ipoteche volontarie (derivanti una da mutuo e l’altra da concessione a garanzia cambiali), 1 ipoteca giudiziale derivante da sentenza di condanna, e la costituzione di un fondo patrimoniale.
2) Fondo patrimoniale. È indicata una formalità pregiudizievole: un “fondo patrimoniale trascritto a …..”. Non mi è chiaro cosa comporti ciò nel caso fossi l’aggiudicatario dell’immobile. Considerato che il fondo patrimoniale è finalizzato ad evitare che i creditori possano aggredire i beni in esso inclusi, e tenuto conto che il giudice dell’esecuzione ha ritenuto comunque di procedere alla vendita forzata dell’immobile, quali rischi/limitazioni nella disponibilità del bene potrebbero derivare qualora mi aggiudicassi l’appartamento? Potrei, per esempio, procedere alla vendita del bene senza difficoltà?
3) Perizia di stima La perizia di stima evidenzia che l’immobile (sebbene possegga certificato di agibilità rilasciato negli anni 60) presenta alcune difformità (diversa distribuzione ambienti interni, balcone non previsto, ecc.) di cui alcune non sanabili (balcone non previsto in progetto). Ritengo che la perizia nella parte relativa alla impossibilità di sanare le difformità dovuta al balcone sia errata, poiché il balcone non costituisce difformità (altri appartamenti nello stesso condominio dispongono di balcone uguale a quello ritenuto dal perito opera difforme dal progetto; probabilmente il perito ha comparato lo stato di fatto con un progetto successivamente modificato). Qualora mi aggiudicassi l’immobile, posso procedere - evidenziando la regolarità del balcone - alla sola modifica delle distribuzioni interne? O la perizia implica ulteriori adempimenti edilizi obbligatori?
Cerchiamo di rispondere a ciascuna delle molteplici domande formulate.
Nell’ordinanza è riportato quanto segue: (il giudice) dispone che per tutti gli oneri economici, ad eccezione di quelli del PVP, gli stessi siano svincolati dal conto della procedura. Ciò significa che tutti gli oneri economici, ad eccezione di quelli del PVP, sono da imputare all’aggiudicatario?
NO, VUOL DIRE SEMPLICEMENTE CHE IL PROFESSIONISTA DELEGATO PUO’ PRELEVARLI DAL CONTO DELLA PROCEDURA SENZA CHIEDERE DI VOLTA IN VOLTA L’AUTORIZZAZIONE DEL GIUDICE DELL’ESEUZIONE.
Se ho capito gli oneri a carico dell’aggiudicatario sono: imposta di registro (9% per acquisto seconda casa), imposta catastale (50 euro), imposta ipotecaria (50 euro), compensi spettanti al delegato incaricato (825 euro, pari al 50% dell’importo relativo alla fase di trasferimento della proprietà e nel caso il prezzo di aggiudicazione sia compreso tra 100 e 500 mila euro) e contributi previdenziali (4%) ed iva.
ESATTO, QUESTI SONO GLI IMPORTI, A MENO CHE IL TRASFERIMENTO NON SIA SOGGETTO AD IVA, NEL QUAL CASO, INVECE DELL’IMPOSTA DI REGISTRO (CHE SI PAGHERA’ PER UN IMPORTO FISSO DI €. 200) SI APPLICHERA’ UN’ALIQUOA IVA CHE A SECONDA DELLE IPOTESI, L’ALIQUOTA SARA’ DEL 10 O DEL 22%. IN PARTICOLARE, L’ALIQUOTA DEL 10% SI APPLICA PER I FABBRICATI "Tupini" tali essendo quelli identificati dall’art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall’articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall’articolo unico della L. n. 1212/1967.
L’art. 13 li definisce come le “(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)”, mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che “(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)”.
a) almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;
NON SAVO QUANTO DIERMO A PROPOSITO DELLA CANCELLAZIONE DELLE FORMALITà PREGIUDIZIEVOLI
E a quanto potrebbero ammontare (il prezzo di aggiudicazione potenziale dovrebbe essere 250 mila euro).
BASTA FARE UN MERO CALCOLO ARITMETICO
In altre parti dell’ordinanza viene detto “Egli è del pari tenuto ad anticipare gli importi delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli”. Cosa vuol dire “anticipare” gli importi delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli? è previsto che l’aggiudicatario “rientri” degli importi anticipati per tali fini? Nel caso specifico sull’immobile all’asta gravano 2 ipoteche volontarie (derivanti una da mutuo e l’altra da concessione a garanzia cambiali), 1 ipoteca giudiziale derivante da sentenza di condanna, e la costituzione di un fondo patrimoniale.
Precisiamo ancora che il fondo patrimoniale non rientra tra le formalità di cui il Giudice dell’esecuzione ordina la cancellazione ai sensi dell’art. 586 c.p.c.
Peraltro, in linea di principio, la cancellazione non è neanche necessaria in quanto, da un lato, ai fini dell’opponibilità ai terzi è rilevante l’annotazione nei registri di stato civile e non la trascrizione (così si è espressa Cass. civ., 8 ottobre 2008, n. 24789, secondo la quale “La costituzione del fondo patrimoniale va compresa tra le convenzioni matrimoniali ed è soggetta alle disposizioni dell’art. 162 c.c., circa le forme delle convenzioni medesime, ivi inclusa quella del comma 3, che ne condiziona l’opponibilità ai terzi all’annotazione del relativo contratto a margine dell’atto di matrimonio, mentre la trascrizione del vincolo, ai sensi dell’art. 2647 c.c., resta degradata a mera pubblicità notizia e non sopperisce al difetto di annotazione nei registri dello stato civile, che non ammette deroghe o equipollenti, restando irrilevante la conoscenza che i terzi abbiano acquisito altrimenti della costituzione del fondo”.
Ciononostante è chiaro che la presenza del vincolo può generare incertezze (per quanto infondate), e dunque rendere meno fluida la circolazione del bene, sicché alcuni tribunali ne ordinano comunque la cancellazione (eventualmente previa comunicazione del decreto di trasferimento a coloro che potrebbero avere interesse al mantenimento della formalità, in modo da provocarne l’eventuale opposizione), anche se la Corte di Cassazione ha affermato che il decreto di trasferimento non può contenere l’ordine di cancellare trascrizioni diverse dal pignoramento e dalle ipoteche senza il consenso delle parti interessate (Cass., 9 novembre 1978, n. 5121; 10 settembre 2003, n. 13212).
france-2 pubblicato 05 ottobre 2019
La ringrazio molto per l’esaustiva risposta.
Avrei solo alcune incertezze in relazione alle difformità edilizie rilevate dal perito.
Il perito rileva che - nonostante la sussistenza del certificato di agibilità - a seguito di confronto tra lo stato di fatto e il progetto del fabbricato (risalente al 1963) di cui l’appartamento in vendita costituisce una unità immobiliare, sono emerse alcune difformità. Alcune di queste (diversa distribuzione degli spazi interni, presenza di un balcone nella chiostrina interna del palazzo non previsto in progetto) ritiene siano sanabili mediante la presentazione di una SCIA in sanatoria. Per un'altra difformità, un ampliamento consistente nella trasformazione di una veranda in volume interno di circa 50 mc (quindi con avanzamento della facciata rispetto alla situazione di progetto) è detto che “non c’è possibilità di sanatoria con le cosiddette “sanatorie ordinarie”. Permane dunque come unica via per restituire legittimità all’immobile la rimessa in pristino dello stesso, in conformità al progetto approvato, previa demolizione dei volumi abusivi.”
Preciso che tutti gli appartamenti del palazzo presentano la medesima difformità ritenuta dal perito non sanabile. La situazione attuale di difformità (comune dunque a tutti gli appartamenti dell’edifico) è probabile derivi dalla mancata presentazione da parte del costruttore di un progetto in variante a quello originariamente approvato. Preciso che l’intero edificio è stato realizzato a Roma tra il 1963 e il 1966 e dispone di certificato di abitabilità (datato gennaio 1966). Segnalo inoltre che le planimetrie catastali (in cui sono già presenti le opere ritenute dal perito difformi dal progetto) sono datate febbraio 1966.
Con riferimento alla difformità non sanabile, le conclusioni a cui sono giunto - e per le quali chiedo cortesemente il suo parere - sono le seguenti:
NON posso procedere alla sanatoria secondo la L47/85: “nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”. Nel caso mi pare ricorrano tutte le condizioni previste dall’art. 40 della L 47/85 (credo che l ‘incremento di volume di circa 50 mc sia sanabile, considerato anche che l’immobile è stato realizzato prima del 1967) ad eccezione di quella relativa alle ragioni di credito (che sicuramente non sono antecedenti al 1985).
Dovrei dunque demolire il volume in difformità?
È questo un obbligo imposto dall’atto di trasferimento??
Potrei non procedere alla demolizione?
Essendo l’immobile realizzato prima del 1967 in eventuali atti di vendita futuri dovrebbe essere sufficiente la dichiarazione resa dal venditore che l’immobile è stato realizzato prima del 1967.
Tuttavia, in un passo dell’ordinanza del giudice si dice che nel decreto di trasferimento va fatta “espressa menzione della situazione urbanistica dell’immobile”. Potrebbe questo avere implicazioni in eventuali futuri atti di vendita? In altri termini la espressa menzione della situazione urbanistica (difformità non sanabile) impedirebbe di procedere ad una futura vendita sulla base della dichiarazione del venditore attestante che l’immobile è stato realizzato prima del 1967?
Nello scusarmi per le numerose domande, ringrazio e saluto cordialmente.
astalegale pubblicato 09 ottobre 2019
Condividiamo l'idea del perito circa la non sanabilità dell'abuso da egli dichiarato tale.
In questo caso non resta che eliminare la difformità, che tuttavia non deirva dal decreto di trasferimento, che nulla aggiunge sul punto.
Non si pongono invece problemi relativi alla successiva vendita.
infatti, secondo il disposto dell’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, gli immobili costruiti in epoca anteriore al 2 settembre 1967 sono liberamente commerciabili, qualunque sia l’abuso edilizio commesso dall’alienante, a condizione che, nell’atto pubblico di trasferimento, risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria (ovvero la domanda, ad essa relativa, corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione) (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 1998, n. 8339).
france-2 pubblicato 09 ottobre 2019
astalegale pubblicato 12 ottobre 2019