Source: https://www.immobilienanwalt.de/rechtsgebiete/maklerrecht
Timestamp: 2018-03-22 06:13:26
Document Index: 68324171

Matched Legal Cases: ['§ 652', '§ 652', '§ 2', '§ 654', '§ 2', '§ 3', '§ 3']

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Immobilienanwälte erklären Maklerrecht
Das Maklerrecht ist weitgehend Richterrecht, d.h. von einer Vielzahl von Einzelfallentscheidungen geprägt, denn das Gesetz regelt den Maklervertrag und die Maklerprovision nur ausgesprochen kurz in den §§ 652 bis 655 BGB.
Ein Rechtsanwalt muss um hier erfolgreich sein zu können, die wichtigsten Entscheidungen der Gerichte zum Maklerrecht kennen.
Der Maklervertrag ist ein eigener Vertragstyp. Danach ist der Makler trotz Auftrags nicht zum Tätigwerden für den Auftraggeber verpflichtet, es sei denn, dies wäre vertraglich ausdrücklich anders vereinbart. Wenn aber ein wirksamer Maklervertrag gem. § 652 BGB zustande gekommen ist und dem Makler der Nachweis oder die Vermittlung des vom Auftraggeber (Kunden) gewünschten Hauptvertrages (z.B. Kaufvertrag über eine Immobilie oder ein Grundstück) gelingt, entsteht grundsätzlich ein Provisionsanspruch. Voraussetzung ist, dass eine Provision der Höhe nach vereinbart wurde. Weitere Voraussetzung ist, dass es einen Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsschluss gibt, d.h., dass die Tätigkeit des Maklers (mit-)ursächlich für den Abschluss des gewünschten Hauptvertrages war. Hierbei spielt auch eine Rolle, ob weitgehende Identität zwischen dem gewünschten und dem abgeschlossenen Hauptvertrag besteht.
Der Maklervertrag ist formfrei, kann also auch mündlich oder wie in der Praxis häufig, durch schlüssiges Verhalten (konkludent) geschlossen werden. Dies ist z.B. oftmals schon dann der Fall, wenn ein Interessent sich auf eine Immobilienanzeige eines Maklers meldet und sich von diesem ein Exposè über eine zum Verkauf stehende Immobilie zuschicken lässt und das Exposè ein – hinreichend deutliches (!) – Provisionsverlangen enthält.
Eine Ausnahme von der Formfreiheit besteht bei der Vermittlung oder dem Nachweis des Maklers in Bezug auf den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume. Hier muss der Maklervertrag gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 Wohnraumvermittlungsgesetz in Textform geschlossen werden.
Weithin unbekannt aber erlaubt und in der Praxis häufig ist, dass der Makler – unter Beachtung einer evtl. vertraglichen Einschränkung, § 654 BGB – für beide Vertragsparteien tätig wird und im Erfolgsfall auch von beiden Vertragspartnern Provision erhält.
Beim hier besonders wichtigen Immobilienmaklervertrag über den Kauf von Immobilien und Grundstücken kommen in der Praxis drei Vertragstypen vor. Beim einfachen Maklervertrag, der dem gesetzlichen Leitbild entspricht, hat der Makler keine Pflicht zum Tätigwerden, erhält aber im Erfolgsfall eine Provision. Beim so genannten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber gegenüber dem Makler, keinen anderen Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie oder eines Grundstücks zu beauftragen. Weil der Auftraggeber hier an einen bestimmten Makler gebunden ist, ist der Immobilienmakler in diesem Fall verpflichtet für den Auftraggeber tätig zu werden. Beim Alleinauftrag wird eine feste Vertragslaufzeit vereinbart. Der letzte Fall ist der des qualifizierten Alleinauftrags. Bei diesem verpflichtet sich der Auftraggeber gegenüber dem Makler sogar dazu die Immobilien oder das Grundstück auch nicht selber zu verkaufen. Ein solcher Maklervertrag muss individuell vereinbart werden.
Besonderheiten gibt es beim Immobilienmaklervertrag über Mietwohnungen. Hier sind die den Kunden schützenden Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes (Gesetz zur Regelung der Wohnraumvermittlung) zu beachten. Danach bedarf der Maklervertrag der Textform und ein Provisionsanspruch unterliegt den Beschränkungen des § 2 Nr. 2 und § 3 WoVermRG. Danach kann der Makler in bestimmten Fällen keine Provision verlangen, etwa wenn er selber Vermieter der zu vermietenden Wohnung ist und die Maklerprovision ist auf zwei Monatsmieten zzgl. Umsatzsteuer begrenzt, § 3 Abs. 2 WoVermRG.