Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/questions-reponses
Timestamp: 2019-10-15 23:24:37+00:00
Document Index: 260998206

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 30", 'arrêt ', 'art. 3']

L'ENCADREMENT DES LOYERS D’HABITATION PRINCIPALE À PARIS
La loi ELAN a réinstauré l’encadrement local des loyers à titre expérimental pour 5 ans. L’arrêté préfectoral n° 2019-05 du 28 mai 2019 fixe pour la seule ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés, et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des loyers constatés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
Chaque année, le préfet détermine, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimé par un prix mensuel au mètre carré de surface habitable, en fonction du nombre de pièces principales du logement, de son caractère meublé ou non, de l’époque de construction pour les 14 secteurs géographiques définis sur le territoire parisien. Pour l’application des loyers de référence des logements loués meublés, il est fait application, en fonction du secteur géographique et de la catégorie de logement, d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence mentionnés.En outre, un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les locations meublées, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.
À titre d’exemple, la Commission de conciliation de Paris avait considéré comme injustifié, un complément de loyer qui avait été appliqué dans les cas suivants :
• Appartement situé en étage élevé, lumineux et traversant ;
• Présence d’un balcon filant et d’un ascenseur ;
• Appartement entièrement rénové mais sans amélioration particulière ;
• Surface au sol très supérieure à la surface habitable ;
• Accès à une petite mezzanine ;
• Immeuble Haussmannien proche d’une grande place et mitoyen de la réserve d’eau de Paris.
À l’inverse un complément de loyer avait été validé dans les situations suivantes :
• Accès à une grande terrasse de 17 m2 ;
• Présence d’équipements luxueux (sauna...) ;
• Jardin paysager ;
• Vue exceptionnelle sur un monument ;
• Hauteur sous plafond supérieure à 3,3 mètres.
Les dispositions de cet arrêté s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés (et non aux contrats tacitement reconduits) à compter du 1er juillet 2019.Une carte interactive des 14 secteurs géographiques définies à Paris est en ligne sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL). Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à une amende administrative jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale. Il existe toujours deux dispositifs d’encadrement des loyers :
- L’un fixé par décret (publié chaque année fin juillet) concerne les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
- L’autre résulte d’un éventuel arrêté pris par le préfet dans une commune volontaire, ayant obtenu l’agrément du ministère du logement par décret. Il convient de présenter leur articulation.
1) La fixation du loyer d’un bail d’habitation principale, vide ou meublé, conclu avec un nouveau locataire à compter du 1er juillet 2019
.À Paris, pour tout nouveau bail d’habitation principale signé à partir du 1er juillet 2019, le loyer devra être fixé dans la limite du loyer de référence majoré fixé par l’arrêté, éventuellement assorti d’un complément de loyer justifié et ce même si le logement fait l’objet d’une première location ; est inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois ; a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Cependant, lorsque la location intervient moins de 18 derniers mois après le départ du précédent locataire, le loyer de relocation, en sus d’être fixé dans la limite du loyer de référence majoré ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, en fonction de l’IRL, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail. Par exception en cas de travaux ou de sous-évaluation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué sous les conditions et limites suivantes, dès lors qu’il ne dépasse le loyer de référence majoré, éventuellement accompagné d’un complément de loyer justifié :
• Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire, ou depuis son dernier renouvellement au cas où le bail a été renouvelé, des travaux d’amélioration ou des travaux exigés pour la décence du logement portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
• Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé compte tenu de l'Indice de Référence des Loyers, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.Il faut également souligner que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré, le loyer de base à appliquer à une nouvelle location doit être diminué afin d’atteindre le montant correspondant au loyer de référence majoré. Le cas échéant, à ce loyer de base, pourrait être ajouté un complément de loyer si les conditions évoquées en introduction sont remplies.
2) La fixation du loyer d’un bail d’habitation principale, vide ou meublé, en cas de renouvellement du contrat à compter du 1er juillet 2019 à Paris.
Cette situation suppose au préalable la notification d’une proposition de renouvellement soit avec augmentation du loyer par le bailleur, soit avec diminution du loyer par le locataire.
 Proposition d’augmentation de loyer par le bailleur : « Action en réévaluation du loyer »Une proposition d’augmentation du loyer ne peut être effectuée que s’il est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de loyer. Contrairement à la conclusion d’une nouvelle location, la réalisation de travaux par le bailleur ne justifie pas une réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail .La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.Si le locataire refuse cette proposition ou n’y répond pas, la Commission Départementale de Conciliation devra être saisie 4 mois avant le terme du contrat Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas d’échec de la conciliation, le tribunal d’instance devra être saisi avant le terme du contrat. La hausse de loyer s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %. À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit au montant de l’ancien loyer.
 Proposition de réduction du loyer par le locataire : « Action en diminution de loyer »
Le locataire ne peut faire une proposition de diminution de son loyer que si le loyer fixé au bail, hors complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer. Le locataire doit vous faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de refus ou d’absence de réponse de la part du bailleur, la saisine de la CDC intervient 4 mois avant le terme du bail. En cas d’échec de la conciliation, le tribunal d’instance doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
LA REGLEMENTATION APPLICABLE AUX BARBECUES
Selon le type de combustible (barbecues utilisant des combustibles solides tels que le charbon de bois, barbecues fonctionnant au gaz ou barbecues électriques), ces produits relèvent de réglementations et de normes différentes. Au sens du décret n°2006-18 du 4 janvier 2006, on entend par barbecue un appareil conçu pour la cuisson en plein air des aliments par rayonnement de chaleur et éventuellement par convection, comportant au minimum les éléments suivants : un foyer, un gril ou une broche tournante. Les barbecues à gaz utilisent un gaz en bouteille liquéfié (butane ou propane) et les barbecues électriques, quant à eux, sont équipés d’une résistance chauffante. Avant de construire un barbecue fixe, assurez-vous que ce chantier n’est pas soumis à une démarche administrative préalable. En dehors des zones protégées (secteur sauvegardé, site classé ou en instance de
classement, réserve naturelle, parc naturel), pas besoin d’autorisation en dessous d’une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure de 5m². Entre 5m² et 20², une déclaration préalable est indispensable.
L’utilisation d’un barbecue se trouve parfois réglementée par des arrêtés municipaux ou préfectoraux spécifiques dans certaines communes,dans le but de prévenir les risques d’incendies, notamment les risques d’incendies de forêt dans les régions particulièrement sèches en été.
Vous devez ainsi vérifier auprès de votre mairie si un arrêté règlemente ou non l’utilisation des barbecues dans votre ville.
QUE FAIRE EN CAS DE CAMBRIOLAGE DANS UNE LOCATION ?
L’assurance habitation du locataire couvre généralement l’intérieur du logement mais exclu le clos et le couvert (porte et fenêtres, charpente…). Le signes de l’effraction sur les portes et les fenêtres sont donc à la charge du propriétaire et relèvent de l’assurance propriétaire non occupant.
Évitez autant que possible de modifier l’état du logement. Vous pouvez également prendre des photos pour avoir une trace des dégâts et des modes opératoires. Aucune réparation, même urgente, ne doit être effectuée sans l’accord de l’assureur.
Il vous faut agir vite. Il s’agit d’aller porter plainte dans un délai de 24h ou 48h après la constatation du vol dans n’importe quel commissariat ou gendarmerie. Si vous êtes témoin des faits, notez par écrit tous les détails qui permettront d’identifier les individus comme des signes distinctifs, leur nombre.
Lors de votre dépôt de plainte pour cambriolage, vous devez impérativement vous munir d’une pièce d’identité. Dans le cas où vos papiers d’identité ont été également volés munissez vous d’un maximum de justificatifs attestant votre identité et votre domiciliation. Par la suite, demandez deux copies de dépôt de plainte : la première copie est à expédier à l’assureur avec votre déclaration écrite de vol, la seconde est à envoyer à votre propriétaire qui la transférera à son assurance si vous êtes locataire.
Enfin si vous constatez le vol de documents bancaires ou de votre carte de prélèvement, surtout prenez garde à faire opposition dans les heures qui suivent. Aujourd’hui chaque banque possède un numéro adapté à ce genre de situation.
Au plus tard deux jours après que vous ayez pris connaissance du vol, vous devez en informer votre assureur. (art. L. 113-2, al. 4 du Code des assurances)
Informez le par téléphone, fax ou envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce dernier cas, c’est la date d’envoi qui fait foi. N’oubliez pas d’indiquer votre numéro de contrat, vos coordonnées ainsi que celles d’éventuels témoins ou autres victimes du cambriolage et la date de découverte du vol.
Surtout soyez réactif car si le délai est expiré, l’assureur peut se réserver le droit d’annuler votre garantie ou de réduire vos indemnités.
Une lettre recommandée AR doit être envoyée à l’assurance (dans le délai de deux jours ouvrés).
Les procédures de déclaration peuvent bien entendu varier en fonction des assureurs. Certaines assurances permettent aujourd’hui de faire la déclaration en ligne. Si la déclaration à l’assurance se fait au-delà de ces 48h, les indemnités pourront être minorées.
Depuis la loi Alur, le bailleur a obligation de souscrire à une assurance propriétaire non occupant (ou assurance de responsabilité civile). Dès que vous prenez connaissance du cambriolage, appelez immédiatement votre assurance pour connaître les démarches à suivre. Des informations comme la date du sinistre, une description des dégâts etc pourront vous être demandées.
Les délais de déclaration sont également très serrés. En effet, ils peuvent varier entredeux et cinq jours en fonction de la nature du sinistre.
De plus, en fonction de l’état des dégâts, l’assurance de la copropriété peut intervenir. Généralement, la copropriété a souscrit à une assurance pour les parties communes. Si le sinistre touche les parties communes en plus des parties privatives, le syndic devra le déclarer à son assurance. Dans tous les cas, le syndic doit être prévenu au plus vite car certains éléments peuvent relever des parties communes même si le propriétaire n’est pas au courant (évacuations d’eau passant dans l’appartement, cheminées…).
http://blog.locatme.fr/post/66871380024/que-faire-....
MAINTIEN DANS LES LIEUX DU LOCATAIRE, QUE FAIRE ?
Lorsque le bail est résilié que ce soit par le bailleur ou par le locataire, et que ce dernier se maintient dans les lieux à la date prévue de résiliation du bail, celui-ci est considéré comme occupant sans droit ni titre (art. 15 loi du 6 juillet 1989). Il n’existe plus de relation contractuelle.
Le locataire n’est plus redevable des loyers et des charges mais d’indemnités d’occupation. Le bailleur peut encaisser ces sommes mais il ne doit pas les quittancer en tant que loyers. Le locataire qui se maintient dans les lieux n’a pas à délivrer un congé au moment où il quitte le logement (Cass. 3ème civ., 28.09.2004 : AJDI 2005, p. 307). L’état des lieux amiable devra se faire à cette date si elle est connue du bailleur.
Est-ce que le locataire a la faculté de revenir sur le congé qu’il a délivré ou de décaler la date de fin de celui-ci ? Le locataire tout comme le bailleur ne peut rétracter son congé car il s’agit d’un acte unilatéral. Celui-ci n’a pas à être accepté. Par conséquent, il est définitif à moins d’obtenir l’accord de l’autre partie pour l’annuler (Cass. 3ème civ., 29.04.1987 : Ann. Loyers 1987, p. 937, n° 17061).
Est-ce que les parties doivent rédiger une convention pour prolonger le maintien dans les lieux du locataire ? Non, car le bailleur risque de voir requalifier un tel acte en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il est d’ailleurs conseillé au bailleur d’adresser un courrier au locataire par lequel il manifeste expressément sa volonté de ne pas poursuivre le bail et sollicite le paiement d’une indemnisation équivalente au loyer et aux charges.
En cas de maintien du locataire dans les lieux, il est nécessaire de mettre en demeure le locataire d’avoir à libérer les lieux en rappelant les termes du congé.
En l’absence de départ volontaire, il n’y aura d’autre choix que d’engager une procédure judiciaire auprès du juge du tribunal d’instance compétent afin d’obtenir la validation du congé et l’expulsion du locataire avec le concours de la force publique. Vous pouvez faire constater par un huissier de justice ce maintien afin d’en apporter la preuve au juge.Quant à la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement délivrée par huissier de justice telle que prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle est appropriée en cas de départ du locataire à la cloche de bois en cours de bail. En effet, elle est utilisée en cas de suspicion d’abandon du logement. L’huissier de justice devra indiquer des éléments à l’origine de ce soupçon dans sa mise en demeure.Le locataire a un mois pour confirmer l’occupation du logement à compter de la signification de la mise en demeure.En l’absence de réponse, l’huissier de justice pourra entrer dans les lieux pour constater l’abandon du logement et dresser un inventaire des biens laissés sur place.Une requête devra être adressée au tribunal d’instance afin de constater l’abandon du logement et d’autoriser le bailleur à reprendre les lieux. Il sera aussi statué sur le sort des meubles laissés sur place et sur le montant dont le locataire est redevable.
MON VOISIN EMPIÈTE SUR MON TERRAIN, QUE FAIRE ?
Vous vous êtes rendu compte que la haie de votre voisin avait été plantée sur votre terrain ! En plus, son beau garage tout neuf érigé sur son terrain dépasse aussi un peu sur le vôtre ! Que dois-je faire si je subis un empiètement ? Intentionnel ou non, cela constitue un empiètement et sa sanction peut être très sévère !
L’empiètement, est le fait d’étendre une construction, des plantations ou des ouvrages… au-delà de la limite séparative des deux terrains contigus appartenant à deux propriétaires différents. Il constitue un abus de droit par l’atteinte à la propriété du voisin qui n’a pas donné son consentement. La propriété est un droit absolu. Nul ne peut vous contraindre à céder votre propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité… (article 544 et suivants du Code civil).
Deux solutions s’offrent à vous pour faire disparaitre l’empiètement :
Soit vous choisissez de céder la partie concernée de votre terrain à votre voisin, soit celui-ci devra remettre les lieux en état. Cette remise en état peut se traduire par la démolition de la partie illégitime de la construction, l’arrachage des haies ou élagage de l’arbre coupable d’empiètement…
La sanction de l’empiètement est indiscutable, victime de celui-ci, vous avez le droit de solliciter la remise en état des lieux et au paiement de dommages-intérêts (article 555 du Code civil). Il vous appartiendra seulement de prouver qu’il y a empiètement. Les circonstances de votre demande de remise en état et l’existence d’un réel préjudice lié à l’empiètement ne rentrent pas en ligne de compte.
Au-delà de trente ans à compter de la naissance de l’empiètement, votre voisin pourrait se prévaloir de la prescription acquisitive (il serait alors propriétaire par l’usage et à défaut de contestation de votre part). De plus, ce délai peut être abaissé à dix ans si votre voisin, de bonne foi, pense réellement être propriétaire car il disposerait d’un « juste titre » sur le terrain (autrement dit, le vendeur du terrain attenant a transféré à votre voisin, au travers d’un acte juridique, des droits dont il ne disposait pas sur la parcelle).
MON TERRAIN EST DEVENU INCONSTRUCTIBLE QUE FAIRE ?
Le terrain constructible ou à bâtir est un terrain capable de supporter des constructions neuves, d’être édifié. Pour cela, des critères précis et cumulatifs devront être remplis. Le
terrain, devra :
- être viabilisé, c’est à dire raccordé aux différents réseaux que sont : l’électricité, le gaz, l’assainissement, le téléphone et l’eau potable. Ainsi que raccordé par une ou plusieurs voiries permettant le trafic routier.
- être juridiquement autorisé à être bâti par la construction envisagée, cela pourra être vérifié grâce au plan local d’urbanisme (PLU) disponible en mairie.
- être physiquement apte à supporter la construction,c’est-à-dire que le sous-sol devra pouvoir supporter les charges ainsi que la surface du poids liées à la réalisation de la construction.
Un terrain peut devenir non-constructible pour plusieurs raisons :
- pour des raisons de salubrité publique ou de sécurité,
- s’il ne répond plus aux trois critères cumulatifs vu précédemment,
- si des modifications relatives aux document locaux d’urbanisme ont été effectués. Des modifications des documents locaux d’urbanisme sont fréquentes et rapides. Si bien que lorsque vous faites l’acquisition d’un terrain, il est fortement conseillé d’entreprendre rapidement les travaux de construction. Il n’est pas rare que certains acquéreurs voient leur projet s’anéantir du fait d’une modification du PLU survenue en quelques mois seulement.
Sachez que si vous parvenez à prouver son illégalité, le maire devra s’abstenir d’appliquer le nouveau PLU à défaut de l’ancien. Vous aurez un délai de deux mois pour exercer ce recours.
Enfin, si aucune des deux solutions précédentes n’a pu être mise en œuvre, sachez que votre terrain pourra redevenir constructible à la suite d’une autre décision de révision ou de modification.
- Le conseil municipal, pourra par le biais d’une délibération, autoriser certaines constructions sur un terrain non constructible,
- La commune, pourra déclasser un terrain. C’est-à-dire autoriser, au cas par cas, la construction sur un terrain déclaré comme non constructible. Cela nécessite des démarches auprès de votre mairie car il s’agit de cas d’exception.
Source : https://www.ast-groupe.fr/actualite/terrain-est-de...
Ce dispositif cible les logements à rénover situés dans le centre des villes de taille moyenne. Cette réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (centres-villes des 222 communes couvertes par les conventions « cœurs de ville ») ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L.303-2 du code de la construction et de l’habitation. Il permet à un propriétaire qui achète, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, un logement ancien à rénover ou un local qu’il souhaite transformer en logement, de bénéficier d’une réduction d’impôt, égale à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement réalisé dans la limite de 300.000 euros et de 2 opérations par an. Un avantage fiscal modulé selon la durée de l’engagement de louer.
L’investisseur doit s’engager à louer le bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans sous conditions de loyers et de ressources pour les locataires.1/3FLASHINFO
La réduction d’impôt n’est accordée que si l’investisseur s’engage à réaliser dans le logement au moins 25 % du coût total de l’opération (coût d’achat majoré des frais et commissions et des travaux). Il doit s’agir de travaux de rénovation ou de transformation d’un local en logement, réalisés et facturés par une entreprise.Les travaux de rénovation s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes.Les surfaces annexes pouvant être aménagées sont les combles accessibles ainsi que les garages en habitat individuel.Après la réalisation des travaux, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique inférieur au seuil de 331 kWhEP/m2/an.
Cet objectif peut être atteint de deux manières :-
soit par une diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, d’au moins 30 % ou 20 % pour les logements en immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- soit par la réalisation de deux actions d’amélioration parmi les cinq suivantes
:• isolation thermique des toitures ;
Outre les documents traditionnels dans le cadre du PINEL (engagement de location, copie du bail, etc.), le contribuable devra joindre à sa déclaration de revenus une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant.Pour justifier du respect du seuil performance énergétique après travaux, le contribuable devra fournir une évaluation énergétique réalisée par un diagnostiqueur immobilier qui indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux.Il devra également être en mesure de produire les factures des entreprises ayant réalisé des travaux (autres que les factures d'acompte), comportant le lieu de réalisation des travaux, leur nature, ainsi que les caractéristiques et critères de performance prévus l'arrêté du 26 mars 2019.
LA RÉSILIATION DU BAIL D'HABITATION EN ZONE TENDUE
Une zone tendue correspond à une commune urbaine où la demande immobilière est forte et l’offre réduite, ce qui a tendance à faire augmenter le prix des loyers et à rendre l’accès au logement difficile. Une zone tendue est une métropole ou une zone urbaine de plus de 50 000 habitants. Les zones tendues en France ont été réglementées par la loi Alur,entrée en vigueur le 27 mars 2014. Des dispositions ont notamment permis d’encadrer le plafonnement des loyers, notamment à Lille et Paris, ainsi que le délai de préavis du bail en zone tendue.
En principe, le délai de préavis pour résilier un bail de location non meublée est de trois mois sauf si le bailleur accepte un nouveau locataire ou exécute des travaux de rénovation justifiant le départ anticipé du locataire. Dans ce cas, le préavis sera réduit au temps effectif d’occupation du logement par le locataire. Cependant, la loi Alur a modifié les règles du préavis en ce qui concerne les logements situés en zone tendue.
Pour résilier un bail en zone tendue, le locataire devra désormais notifier son congé au propriétaire-bailleur dans un délai d’un mois. Le préavis d’un mois est applicable pour tous les logements situés en zone tendue sans que le locataire n’ait besoin de justifier d’un motif légitime et peu important la qualité du propriétaire-bailleur.
Si le bailleur commet des manquements graves (insalubrité du logement par exemple), le locataire a le droit de quitter le logement sans préavis. Avant de quitter le logement, le locataire a toutefois l’obligation d’informer le propriétaire des problèmes rencontrés avec le logement et le mettre en demeure de s’exécuter pour effectuer les travaux nécessaires à la rénovation du logement.
Si un locataire souhaite quitter son logement vide situé en zone tendue, alors il doit notifier son congé au propriétaire-bailleur en respectant le préavis d’un mois.
La notification peut s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.
Dans la lettre de notification de congé, il convient de préciser que le logement se situe en zone tendue en annexant, par exemple, le décret qui liste les zones tendues en France. Il faut noter que le préavis est, en principe, irréversible. De ce fait, à l’issue du préavis, le locataire a l’obligation de quitter le logement après réalisation de l’état des lieux de sortie et restitution des clefs. Le cas échéant, le propriétaire pourra engager de plein droit une procédure d’expulsion. Selon le mode de notification choisi par le locataire, le point de départ du préavis court à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par huissier ou lors de la remise en mains propres.
En aucun cas, le locataire ne pourra imputer le montant du loyer et des charges locatives sur le dépôt de garantie versé à son entrée dans le logement.
Si le bailleur et le preneur ne sont pas d’accord sur le motif de résiliation du bail de location, en l’espèce la situation du logement en zone tendue, alors il est bon de recourir à une solution amiable. Vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation du lieu dont dépend le logement. Celle-ci vous aidera à trouver un
règlement amiable au conflit sans avoir recours aux tribunaux.
Si, après que le locataire ait quitté le logement, le propriétaire se rend compte que le préavis réduit ne s’appliquait pas, aucune action en justice n’est ouverte pour récupérer les loyers et les charges locatives dus. C’est la décision qui ressort d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 19 septembre 2012.
QUELS SONT LES BIENS MOBILIERS QUI NE PEUVENT PAS ETRE SAISIS PAR L'HUISSIER ?
L’article R112-2 du code des procédures civiles d’exécution énumère une liste de biens insaisissables dans le cadre d’une saisie vente faite par huissier de justice.
Sont ainsi insaisissables comme étant nécessaires à la vie et au travail du débiteur saisi et de sa famille :
Objets et produits nécessaires aux soins corporels et à l’entretien de la maison
Objets d’enfants
Animaux d’appartement ou de garde
Animaux d’élevage (ainsi que les denrées nécessaires à leur élevage)
Instruments de travail nécessaires à l’exercice personnel de l’activité professionnelle
Poste téléphonique permettant l’accès au service téléphonique fixe ou mobile
QU'EST-CE QU'UN ETAT DATE ?
L’obligation d’information due à l’acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété est strictement encadrée par loi. Lors de la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive, un certain nombre de documents doivent lui être obligatoirement transmis. Ainsi, le syndic doit fournir au notaire chargé de recevoir l’acte un « état daté ». Ce document va permettre de renseigner l'acquéreur sur les charges dont il devra s’acquitter dès son entrée en jouissance. Il est demandé au syndic par le notaire lui-même ou par le copropriétaire vendeur.
- Les sommes restant dues par le vendeur : il s’agit principalement des provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel. De manière générale, il s’agit de toutes les sommes exigibles au jour de la vente, dont le vendeur doit s’acquitter.
Issu de la pratique, le « pré-état daté », fourni par le syndic, donne à l’acquéreur dès le jour de la signature de l’avant-contrat, une information complète sur les charges qu’il devra régler en tant que copropriétaire. Le « pré état-daté » peut être facturé par le Syndic dans l’unique cas où son contrat est antérieur au 2 juillet 2015.
SOUS QUEL DELAI LE DEPOT DE GARANTIE DOIT-IL ETRE RESTITUE ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.
- soit celles dont le locataire est redevable au titre de la location : loyers impayés (loyer principal et charges récupérables), loyers correspondant à la durée du préavis, un ou trois mois, même si le locataire a déjà quitté les lieux,
- soit celles correspond aux frais engagés pour la remise en état du logement. Ces retenues doivent être justifiées, par exemple par des factures ou des devis qui sont tenues à la disposition des locataires. Il y a aussi les sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire. Il s’agit essentiellement de la taxe d’habitation. Un mois avant la date prévue pour le déménagement, le bailleur est en droit de demander au locataire qu’il lui communique la quittance de sa taxe d’habitation.
Le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Si le bailleur n'a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai légal, avant d’aller plus loin, le locataire devra le mettre en demeure de respecter son obligation, de préférence par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par courrier électronique.
QU'EST-CE QUE LA CLAUSE PENALE DANS LE COMPROMIS DE VENTE ?
Dans tout compromis de vente figure une clause pénale. Prenez-en bien connaissance avant de signer le compromis, car cette petite clause peut avoir de lourdes conséquences.
QUI DOIT ALLER A L’ASSEMBLÉE GENERALE DE COPROPRIETE ENTRE LA SIGNATURE DU COMPROMIS ET DE L'ACTE DEFINITIF DE VENTE ?
Dans toute résidence, il est d’usage que le syndic convoque les copropriétaires une fois par an pour participer à l’assemblée générale.
Au cours de celle-ci, la réalisation de travaux peut parfois être proposée et soumise aux votes. Tant que la vente d’un appartement ne lui a pas été officiellement notifiée par le notaire ayant reçu l’acte authentique, le syndic de la copropriété enverra systématiquement la convocation à l’assemblée au seul copropriétaire connu de lui, c’est-à-dire au vendeur. Et cela même dans le cas où le vendeur aurait déjà signé un compromis de vente.
Dans le cas où une assemblée générale de copropriétaires serait organisée après la signature d’un compromis de vente et avant la signature de l’acte authentique, le
vendeur a le droit de se faire représenter à l’assemblée par la personne qui lui achète son (ou ses) lot(s) de copropriété. Dans ce cas, ce sera à l’acquéreur de payer le montant des éventuels travaux votés, qu’il se rende à l’assemblée générale ou pas.Le copropriétaire vendeur doit envoyer à l’acquéreur, au moins cinq jours avant la date de l’assemblée
générale, les documents suivants :
- la convocation à l’assemblée générale indiquant la date et le lieu de la réunion,
- l‘ordre du jour de l’assemblée, listant tous les points qui y seront abordés,
- le formulaire de procuration, joint au dossier envoyé par le syndic, et dûment rempli le vendeur, désignant nommément l’acquéreur comme représentant du vendeur.
EXPROPRIATION : PEUT-ON ETRE INDEMNISE EN NATURE ?
L'ASSURANCE-VIE EST-ELLE INSAISISSABLE ?
Les contrats d’assurance-vie ont été considérés par la jurisprudence comme insaisissables et inconfiscables du fait que le capital assuré est censé n'avoir jamais transité dans le
patrimoine du souscripteur, par l’effet du mécanisme de la stipulation pour autrui.
En effet, selon la Haute Cour, tant que le contrat d’assurance-vie n'est pas dénoué, le souscripteur est seulement investi, sauf acceptation du bénéficiaire désigné, du droit personnel de faire racheter le contrat et de désigner ou modifier son bénéficiaire. Dès lors, aucun créancier du souscripteur n'est en droit de se faire attribuer ce que ce dernier ne peut lui-même recevoir (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 2 juillet 2002, 99-14.819).
Tous les contrats d’assurance-vie rachetables, qui sont assimilés à une épargne détenue par le souscripteur, sont dorénavant saisissables par le fisc, peu important qu'ils soient individuels ou collectifs, qu’il s’agisse de contrats en euros ou en unités de compte.
Dans un arrêt daté du 30 octobre 2012, la Cour de cassation avait réduit la portée des articles 131-21, alinéa 3, du code pénal et 706-153 et 706-155 du code de procédure pénale en considérant qu'une cour d'appel ne pouvait ordonner la saisie d'une somme placée sur un compte d'assurance-vie.
Une telle saisie, selon la Haute Juridiction, ne peut qu'entraîner la suspension des facultés de rachat, de renonciation et de nantissement de ce contrat, ainsi que l'interdiction de toute acceptation postérieure du bénéfice dudit contrat, l'assureur ne pouvant plus consentir d'avances au contractant (Cour de cassation, Chambre criminelle, 30 octobre 2012, 12-84.961).
Un mois avant chaque régularisation, le propriétaire envoie au locataire le décompte établi par nature de charges. Pour un immeuble collectif, il indique également le mode de répartition des charges (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Suite à l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues pendant un mois à disposition du locataire qui doit donc pouvoir les consulter dans des conditions normales. Mais aucun texte n'oblige le propriétaire à donner des photocopies de ces justificatifs au locataire.
Lorsque le bien se trouve en copropriété, le bailleur s’appuie sur le décompte de charges du syndic, mais le locataire peut également demander à consulter les pièces comptables.
Or, il ne relève pas des obligations du syndic de tenir les pièces comptables à la disposition des locataires des copropriétaires de l’immeuble.En revanche, c’est au propriétaire d’intervenir auprès du syndic si le locataire lui demande à consulter les pièces, et d’organiser les modalités de leur communication.
Le copropriétaire bailleur peut, à la lecture de la dernière convocation à l’assemblée générale, s’assurer des modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale. Cela résulte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 qui régit la copropriété et qui prévoit que ces modalités de consultation soient notées pour mémoire sur les convocations.
QUELLE EST LA REGLEMENTATION APPLICABLE AUX PIGEONNIERS FAMILIAUX ?
Quelle que soit leur importance, les colombiers doivent respecter les conditions de distance pour les constructions par rapport aux propriétés voisines prévues par les règles d’urbanisme. A ce titre consultez le règlement du plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme de votre commune.
Votre colombier doit être tenu en bon état de propreté. Il doit être désinfecté et nettoyé aussi souvent que nécessaire.
Les fumiers doivent être évacués et leurs dépôts ne peuvent pas être effectués en principe à moins de 35 mètres des habitations, des points d’eau ou des voies publiques.
Les colombiers familiaux sont ceux qui comportent moins de 200 pigeons âgés de plus de 30 jours. Ils ne sont pas tenus à des distances minimales d’implantation vis-à-vis du voisinage.
Ils doivent cependant respecter les règles générales de bruit, de voisinage et sanitaires.
Les règles générales de bruit sont celles prévues par l’article R 1334-31 du code de la santé publique : les bruits ne doivent pas porter atteinte à la tranquillité ou à la santé de vos voisins.
Les distances à respecter par rapport à l’hygiène, vis-à-vis des bâtiments, des points d’eau et forage voisins, sont fixées Par le règlement sanitaire du département.
Les entrepôts de fientes dans tous les cas doivent être installés en principe à plus de 35 mètres de la propriété voisine. Cette distance minimale peut être ramenée à 10 mètres lorsque le dépôt des déjections est effectué sur une zone étanche raccordée à une fosse à purin.
PEUT-ON SOUSCRIRE UNE ASSURANCE HABITATION POUR LE COMPTE DE SON LOCATAIRE DEFAILLANT ?
La non-souscription d’une assurance des risques locatifs fait partie des clauses résolutoires du contrat de bail, au même titre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués. Le bailleur peut demander la résiliation du bail si le locataire ne justifie pas la souscription
d'une assurance. En pratique, cela exige une procédure judiciaire longue, qui commence par l’envoi d’une mise en demeure de remettre une attestation d’assurance.
RÉSILIATION DU BAIL : LE LOCATAIRE DOIT-IL COMMUNIQUER SA NOUVELLE ADRESSE AU BAILLEUR ?
Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur. A défaut, le locataire ne pourra prétendre aux indemnités
légales pour restitution tardive du dépôt de garantie.
L’obligation de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou au à son mandataire existe depuis le 24 mars 2014, date de publication de la loi Alur. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a en effet été modifié de la manière suivante : “(...) le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.”
La loi ne précise pas la forme que doit revêtir cette communication mais, pour de nombreuses raisons, il est préférable de notifier sa nouvelle adresse par lettre
recommandée. Une solution consiste, si le locataire connaît sa nouvelle adresse à ce moment là, d’informer le bailleur directement dans la notification de résiliation du contrat de location.
QUE FAIRE EN CAS D'INCARCERATION DU LOCATAIRE ?
Selon les situations, la reprise d’un logement peut parfois s’avérer complexe. Il convient de suivre une procédure adaptée en fonction des cas, ici, celui de l’incarcération du locataire.
Si le locataire était à jour du paiement de ses loyers jusqu’à son incarcération, le gestionnaire a la possibilité de se rapprocher de l’avocat du locataire pour qu’il dépose son préavis. Dans ce cas, le préavis sera d’une durée de 3 mois sauf… si le logement se trouve en zone tendue, si le locataire a perdu son emploi, ou bénéficie du RSA, le préavis sera réduit à un mois sur présentation de justificatifs.
Dans cette situation, se pose la question des meubles :
– La réalisation de l’état des lieux de sortie avec les proches entraîne la fin de la procédure ;
– Si les meubles sont abandonnés, une procédure sera nécessaire pour décider de leur sort. A l’issue de l’audience devant le tribunal d’instance, le juge peut prononcer le vente aux enchères ou le dépôt aux encombrants.
Si le locataire n’était pas à jour de ses paiements au moment de son incarcération, une déclaration doit être effectuée par le gestionnaire dans le cadre de la garantie loyers impayés. La procédure classique est mise en œuvre. Parallèlement, le gestionnaire a la possibilité de se rapprocher de l’avocat de celui-ci pour qu’il dépose son préavis.
Source : https://www.assoedc.com/depart-furtif-squatter-dec...
De ce fait, la reconnaissance de dette constitue une garantie pour le créancier, en cas de conflit avec le débiteur.
- signature du débiteur
- nom, prénom et date de naissance des parties,
- montant de la somme prêtée, indiqué en chiffres et en lettres
- indication de la date à laquelle le paiement de la dette sera exigible,
- indication du taux d’intérêt (si utile).
Si le montant inscrit en chiffres est différent de celui inscrit en lettres, c’est ce dernier qui prévaut.
L’absence de mention en chiffres n’a donc pas de conséquence sur la valeur de l’acte. En revanche, l’absence de la mention en lettres fait perdre son caractère probant au document.
- Si le prêt est réalisé sans intérêts, vous devez déclarez ce prêt grâce au formulaire n°2062 (cerfa n°10142*06).
- Si le prêt est consenti avec intérêts, vous êtes tenu de joindre à votre déclaration de revenus le formulaire n°2561 (cerfa n°11428*19) qui devra mentionner les intérêts versés.
Vous souhaitez entreprendre des travaux dans votre appartement ou votre maison, ? Une réglementation existe, qui peut différer selon la ville de résidence ou l'habitation.
La réglementation qui encadre les horaires à respecter varie en fonction de ma ville de résidence. Les règles sont fixées dans un arrêté municipal, qui est disponible à ma mairie ou, pour certaines communes, consultable en ligne. Avant de débuter vos travaux,il faut donc prendre le temps de se renseigner.
La plupart du temps, les travaux sont interdits le dimanche ou seulement le dimanche après-midi, à l'heure de la sieste. En semaine, les désagréments sonores peuvent être tolérés de 8 heures à 18 heures, avec dans certains cas, une heure limite qui peut s'étendre jusqu'à 22 heures.
Dans le cas d'un appartement tout ceci peut aussi varier selon la copropriété. Si certaines ont des règles équivalentes à celles de l'arrêté préfectoral, d'autres, en revanche, peuvent interdire les travaux le week-end, purement et simplement ! En principe, c'est le règlement de copropriété qui prime sur l'arrêté préfectoral.
En cas de non respect des horaires, vos voisins peuvent tout à fait appeler la police pour tapage nocturne. Les habitants peuvent aussi s'estimer victime de nuisances anormales, et intenter une action judiciaire contre le propriétaire. Afin d'éviter tout souci, mieux vaut donc s'en tenir à l'arrêté préfectoral ou aux règles de copropriété.
QUEL EST LE COÛT DE L'ASCENSEUR DE MON IMMEUBLE ?
En tant que copropriétaire, je dois partager les charges d'ascenseur avec tous les autres occupants de mon immeuble.Comment se répartissent ces charges ? Dans quels cas suis-je obligé de payer ?
Les règles de répartition des charges d'entretien et de réparation d'un ascenseur doivent respecter l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Ainsi, tout copropriétaire participer aux charges d'ascenseur en fonction de l'utilité objective qu'il représente à l'égard de son lot. Cette règle est d'ordre public on ne peut donc pas y déroger.
Par exemple,un copropriétaire devra payer les charges de l'ascenseur, même s'il habite au premier étage et que j'emprunte exclusivement l'escalier. La quote-part sera toutefois déterminée en fonction de l'usage qu'il peux en avoir et elle sera moins élevée que celle du copropriétaire du cinquième.Il est alors possible de contester la répartition des charges/
L'Assemblée générale fixe à la même majorité la répartition des coûts de travaux et de la charge des indemnités prévues. La copropriété type n'existe pas. Les coûts d'entretien varient selon plusieurs facteurs (ancienneté de l'immeuble, nombre de lots, etc.). Par exemple, les immeubles construits entre 1948 et 1974 sont globalement énergivores, les charges sont donc plus élevées.
Les travaux de maintenance (entretien courant et menues réparations) sont englobés dans le budget prévisionnel. On y trouve notamment les travaux de remplacement de petites pièces d'équipements communs lorsque leur coût est compris dans les contrats de maintenance ou d'entretien.
Pour les travaux urgents à opérer sur l'ascenseur, le syndic de copropriété peut procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il devra en informer sans délai les copropriétaires et convoquer rapidement l'Assemblée générale.
Si l'ascenseur a été construit aux frais de certains copropriétaires et qu'un autre copropriétaire souhaite l'utiliser par la suite, une quote-part sur les frais d'installation auxquels il n'avait pas participé, pourra être demandée. Si l'Assemblée n'a pas prévu de barème de raccordement, seuls les copropriétaires à l'origine de l'installation auront qualité pour discuter du montant à payer.
Si la notion d'utilité à la répartition des charges d'ascenseur s'applique, il est logique qu'un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée, ne participe pas aux charges d'ascenseur, puisque ce dernier ne lui est d'aucune utilité.
En tant que copropriétaire du rez-de-chaussée,on peut avoir une cave ou un garage en sous-sol, comme il arrive très souvent. Dès lors, ce copropriétaire sera tenu de participer aux charges d'ascenseur pour le lot cave ou le lot garage, puisqu'il bénéficie de l'ascenseur pour accéder à son lot. À l'inverse, si un copropriétaire possède un parking et que l'ascenseur ne dessert pas le sous-sol réservé aux voitures, il n'aura pas à supporter les frais.
A QUOI SERT LA COMMISSION DE CONCILIATION LOCATAIRE - PROPRIETAIRE ?
Une commission de ce type siège dans chaque préfecture de département, et est composée d'un nombre égal de représentants des locataires et de représentants des bailleurs.
Elle se forme à la demande d'un propriétaire ou d'un locataire, afin d'émettre un avis sur un problème.
Il est possible de saisir la CDC pour un litige concernant, par exemple :
- une augmentation ou une diminution du loyer,
- les règles d'encadrement des loyers,
- le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire lors de son installation dans le logement, et rendu à sa sortie si le logement est resté en bon état,
- le paiement des charges et des travaux,
- la rupture du bail (engagée par le propriétaire ou par le locataire),
- l'état de décence du logement...
Pour saisir la CDC, il suffit d'envoyer un mail ou une lettre recommandée avec accusé de réception, contenant les informations suivantes :
- ses coordonnées et celles du locataire ou propriétaire avec qui on est en désaccord,
- une copie du contrat de location,
- tous les documents en mesure d'éclaircir le problème (par exemple, une copie de l'état des lieux).
- si le litige concerne un loyer jugé sous-évalué par le propriétaire : la CDC doit être saisie au moins quatre mois avant la date d'échéance du bail,
- si le litige concerne l'état de décence du logement : la CDC doit être saisie dans les deux mois suivant la mise en demeure du propriétaire par le locataire, pour réaliser les travaux nécessaires,
- si le litige concerne un "complément de loyer" (un complément que peut demander,dans certains cas précis, le propriétaire au locataire, afin de déroger aux règles d'encadrement des loyers) : la saisie doit se faire dans les 3 mois suivant la signature du bail.
Après avoir été saisie, la CDC convoque (par mail ou par un courrier) le locataire ou propriétaire afin qu'ils puissent exposer leurs points de vue sur le litige. La commission prend ensuite deux mois, au maximum, pour émettre un avis à ce sujet.
LES DIFFERENTES GARANTIES DU PRÊT IMMOBILIER
1/ L’hypothèque
2/ Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
3/La caution de prêt immobilier
4/ Le nantissement
QUE FAIRE LORSQU’UN DÉSORDRE N'A PAS ÉTÉ CONSTATE LORS DE L’ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE DANS UN LOGEMENT ?
La loi Alur depuis le 27 mars 2014 permet au locataire de bénéficier d'un droit de rectification de l'état des lieux d'entrée dans un délai de 10 jours après la signature du bail. En cas de refus du bailleur, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation.
COMMENT CONSIGNER VOTRE LOYER EN CAS DE LITIGE AVEC VOTRE BAILLEUR ?
En désaccord avec votre propriétaire ? Avec l’autorisation d’un juge d’instance, vous pourrez consigner votre loyer auprès de la Caisse des Dépôts, en attendant le règlement du litige locatif. C’est une démarche simple et rapide.
Loyer, charges, dépôt de garantie, état des lieux, logement indécent… Les motifs de litige entre un locataire et son bailleur sont nombreux. Mais attention à ne pas décider vous-même de bloquer le paiement des loyers. C’est interdit par la loi ! Vous devez vous inscrire dans une démarche de conciliation pour trouver une solution. Pour ce faire, saisissez la
commission départementale de conciliation. Si aucune solution amiable n’est trouvée, la consignation des loyers (hors charges) peut être demandée devant le tribunal d’instance,
dans l’attente du règlement du litige. La procédure est simple et rapide : un avocat n’est pas obligatoire ! Consigner votre loyer vous permet de le verser à un intermédiaire neutre, dans l’attente d’un accord. En plus, vous restez en conformité avec la loi !
- téléchargez, complétez et envoyez votre dossier composé de la déclaration de consignation et des pièces justificatives ;
- une fois votre dossier pris en charge, vous recevrez par mail ou par courrier (selon votre choix) les coordonnées bancaires pour effectuer le virement de la somme à consigner.
Source : https://consignations.caissedesdepots.fr/particuli...
LA VIABILISATION D'UN TERRAIN : QU'EST-CE QUE C'EST ?
Étape obligatoire de la construction, la viabilisation d’un terrain consiste à le raccorder à l’électricité, au gaz, à l’eau, au téléphone et au réseau d’assainissement. En fonction de
la localisation du terrain et des conditions d’accès, le coût de la viabilisation d’un terrain peut varier du simple au double.
- Le raccordement au tout à l’égout ;
- Le raccordement au gaz ;
- Le raccordement à l’électricité ;
- Le raccordement au réseau téléphonique ;
- Le raccordement à l’eau.
En règle générale, plus le terrain est éloigné des installations publiques, plus le coût de la viabilisation du terrain, les participations d’urbanisme et les taxes applicables aux travaux
seront élevés. Les tarifs pour viabiliser un terrain sont les suivants :
- Pour le raccordement au réseau d’électricité : environ 1 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau d’assainissement : entre 3 000 € et 10 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau de gaz : entre 400 € et 1 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau d’eau : entre 800 € et 1 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau téléphonique : environ 100 €.
Le prêt relais est un crédit qui permet au particulier emprunteur de pouvoir acheter un nouveau bien immobilier sans devoir attendre d’avoir revendu sa première acquisition immobilière et d’avoir ainsi les fonds nécessaires pour la seconde acquisition. C’est donc un prêt conclu pour une très courte période ( en général pas plus de 24 mois) et
servant uniquement de transition. Diverses possibilités de prêt relais sont souvent proposées par les établissements bancaires.
- Le prêt relais sec s’adresse aux personnes qui souhaitent acquérir un bien dont le prix est équivalent à celui de leur bien actuel ou qui disposent d’un apport personnel leur permettant de compléter le prix. Vous remboursez les intérêts au fur et à mesure et le capital sera soldé lorsque vous disposerez des fonds issus de la vente du bien.
- Le prêt relais adossé concerne les particuliers qui achètent un bien immobilier dont le prix est supérieur à celui du logement actuel. Il est alors associé à un crédit immobilier classique à long terme ce qui oblige l’emprunteur à payer les mensualités des deux prêts, lesquelles sont calculées en fonction de sa capacité d’endettement.
PUIS-JE INSTALLER DES PIEGES SUR MA PROPRIETE ?
Vous ne pouvez installer chez vous librement que certaines catégories de pièges et uniquement pour capturer des animaux dits « nuisibles » ; c'est-à-dire certains animaux qui posent des problèmes de santé et sécurité publique ou qui causent des dommages aux activités agricoles (articles R 427-6 et 7 du code de l’environnement).
Les trois catégories de pièges que vous pouvez poser chez vous sans autorisation sont les suivantes :
- les tapettes à souris dont les gros modèles servent également à tuer les rats.
- les boîtes à fauves (pièges de catégorie 1) qui ont pour objet de capturer l’animal dans un espace clos sans le maintenir directement par une partie du corps. Ce type de piège est utilisé pour les renards, mais aussi pour les ragondins et les gros rats.
- les pièges dits assommoirs perchés (pièges de catégorie 5). Un gros poids tombe sur l’animal et le tue par écrasement après que celui-ci ait déclenché un mécanisme par son propre poids. Ce type de piège est utilisé surtout pour les fouines et les belettes.
Votre propriété doit être entourée d’une clôture continue empêchant toute communication avec les propriétés voisines afin de protéger les animaux domestiques en provenance des propriétés voisines.
CASSE DANS UN MAGASIN : QUI DOIT PAYER ?
- par votre faute (articles 1240 et 1241 du code civil) ;
- par une chose dont vous aviez la garde. Par exemple, vous avez provoqué une chute d'articles en heurtant un présentoir avec la poussette de votre enfant ou votre charriot, ou en
frôlant avec votre manteau, votre sac à dos, etc. (article 1242 du code civil) ; par vos enfants mineurs ou vos animaux (article 1242, alinéa 4 du code civil).
C’est le moment de faire jouer votre assurance responsabilité civile, généralement incluse dans votre contrat multirisque habitation. Il vous
suffit d’adresser, dans les cinq jours, une déclaration de sinistre à votre assureur par lettre recommandé avec accusé de réception.
Si la casse résulte d’un acte volontaire et délibéré, votre garantie responsabilité civile ne peut pas jouer. Le magasin est en droit de vousr éclamer le paiement immédiat des marchandises endommagées.
Si vous n’avez pas d’assurance ou que la franchise est trop élevée, sachez que vous n’avez pas à payer pour un préjudice plus important que celui réellement subi par le magasin. Vous devez rembourser le prix d’achat du produit et non le prix auquel le magasin le revend en rayon.
Pour ce faire, vous êtes en droit de demander au responsable du magasin de vous produire la facture d’achat.
La Cour de cassation considère parfois que la seule manipulation d’un produit n’opère pas « transfert de la garde ». Le magasin reste le gardien (et
ici le propriétaire) des produits jusqu’à votre passage en caisse. Ainsi, si un objet vous glisse des mains, votre responsabilité ne peut pas être engagée (Cass. civ. II, 28 février 1996, n°93-20817).
LE MAIRE A-T-IL LE DROIT D'INTERDIRE LE STATIONNEMENT DES CAMPING-CARS ?
L’arrêté municipal peut donc, en raison des conditions de circulation dans la commune et à la configuration des rues, interdire le stationnement à certaines catégories de véhicules (poids-lourds, caravane, camping-car, etc.) en précisant les motifs d’interdiction (gêne à la circulation, nuisances sonores, etc.) et ses modalités (nom des voies interdites, poids maximum des véhicules concernés, horaires d’interdiction, etc.). Des raisons esthétiques peuvent parfois être invoquées pour justifier l’interdiction municipale, (par exemple, de
bâtiments historiques).
Toutes les restrictions locales au stationnement doivent être matérialisées par des panneaux implantés sur les voies concernées afin d’en informer les usagers. En revanche, les règles générales du code de la route ne nécessitent par l’installation par la commune d’une signalisation (interdiction de stationner sur un passage piéton, sur les
trottoirs, etc.). Les conducteurs sont censés les connaître.
A QUELLES CONDITIONS DEUX PERSONNES SONT-ELLES CONSIDEREES COMME CONCUBINES ?
Le concubinage est défini par l’article 515-8 du code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.
On parle aussi d'union libre.
Trois éléments doivent donc être réunis pour qu’il y ait concubinage :
- Une vie commune ;
- La stabilité et la continuité de la relation ;
- L’existence d’un couple qui peut être hétérosexuel ou homosexuel.
L’exigence de vie en couple suppose que les concubins aient une relation ayant l’apparence d’un mariage ou d’un pacs. Ne peuvent être considérés comme concubins un frère et une sœur vivant ensemble, ou un parent et son enfant.
L’union libre ne crée aucune obligation alimentaire, que ce soit à l’égard du concubin ou des parents de ce dernier.
L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d'une peine d'amende de 45 000 euros.
La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.
Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
QU'EST-CE QU'UNE MAINLEVEE ?
La mainlevée est un acte légal par lequel l’organisme prêteur atteste que son débiteur a totalement remboursé aussi bien son prêt immobilier. Cet acte permet de mettre un terme à une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de deniers
La levée d’hypothèque se fait principalement lors de la revente du bien immobilier quand cette dernière intervient avant la fin du remboursement du crédit immobilier garanti par l’hypothèque. Généralement, elle résulte d’un accord entre l’emprunteur et l’organisme prêteur. Cette acceptation à l’amiable doit obligatoirement prendre la forme d’un acte
authentique établi par un notaire. Les frais sont toujours à la charge de l’emprunteur.
Dans le cas où la banque refuse d’accorder la mainlevée d’hypothèque, l’emprunteur peut demander au tribunal la radiation de l’inscription hypothécaire. Pour cela, l’emprunteur doit se trouver dans l’une des situations suivantes : remboursement intégral du prêt immobilier ou bien lorsque l’hypothèque (quelque soit sa forme) a atteint son terme prévu lors de la signature du prêt immobilier.
PEUT-ON SE RETRACTER APRÈS AVOIR SIGNE UN BAIL D'HABITATION ?
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez mettre fin à la location, vous n’avez donc pas d’autre choix que de donner votre congé. Celui-ci doit être délivré conformément aux conditions de forme et de fond prévues par la loi. Sauf exceptions (si le bien est situé en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle par exemple), vous êtes tenu de respecter un préavis de 3 mois pendant lequel vous devez régler votre loyer.
Si vous êtes propriétaire vous ne pouvez, quant à vous, donner son congé à votre locataire qu’à l’échéance du contrat et uniquement pour l’un des motifs suivants : si vous souhaitez
reprendre le logement pour y vivre ou pour y loger un proche ; si vous souhaitez procéder à la vente de votre bien ; ou s’il existe un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail. Dans tous les cas, vous êtes soumis à un préavis de 6 mois.
Dans le cadre de a lutte contre l'habitat indigne cadre, la loi impose de donner à la location un logement décent, lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire. Le logement ne doit pas présenter de danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Il doit également avoir une taille suffisante. Au-delà des règles qui sont déterminées par un décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, il est nécessaire de se référer au règlement sanitaire départemental (RSD), qui est tout aussi obligatoire.
UN MANDAT DE VENTE PEUT-IL ÊTRE SIGNE PAR UN SEUL ÉPOUX ?
QUI EST RESPONSABLE DES DÉGRADATIONS DU LOGEMENT PENDANT LA LOCATION ?
Les dommages causés par la vétusté restent à la charge du bailleur. La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, par exemple : peintures dont la couleur a passé,ou revêtements de sols usés.
Les dommages causés en cas de force majeure sont à la charge du bailleur, y compris si les dégradations ont la nature de réparations locatives, ainsi lorsque survient une tempête.
QUELQU'UN A UTILISE UNE PHOTOGRAPHIE DE MA MAISON SANS MON AUTORISATION, QUE PUIS-JE FAIRE ?
Depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 7 mai 2004 (assemblée plénière n° 02-10450) la simple photo extérieure de votre maison révélée au public ne constitue pas une atteinte à votre droit de propriété. Les tribunaux considèrent que ce procédé n’est pas illégal.Ce droit à l’image de votre maison a évolué dans le temps. Auparavant les tribunaux étaient beaucoup plus sévères en la matière.
Si vous voulez porter plainte, vous devez prouver que cette publication de photo vous cause un trouble anormal et un préjudice personnel. Par exemple, la publication de la photo indique votre adresse et des curieux viennent perturber votre tranquillité. La preuve d’un trouble anormal et d’un préjudice est difficile à établir.
Par contre, si ce sont des photos de l’intérieur de votre domicile qui sont publiées sans votre autorisation, les tribunaux reconnaissent qu’il y a une atteinte à votre vie privée. L’auteur des photos peut donc être condamné.
Source : Droitissimo
QU'EST-CE QU'UNE VALEUR LOCATIVE CADASTRALE ?
La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée. C’est l’une des bases servant au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Elle est calculée forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Cette valeur locative 70 est modifiée par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Elle peut également évoluer au fil des années en fonction des changements, constatés par l'administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l'accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipement(s) supplémentaire(s) ( garage, piscine, véranda,....)
LE LOCATAIRE PEUT-IL CONTRAINDRE LE PROPRIÉTAIRE À RÉALISER UN ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ?
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'état des lieux doit être réalisé de manière amiable et contradictoire, c’est-à-dire que le preneur et le bailleur ou son mandataire doivent être présents. En cas de négligence du propriétaire, le locataire a toujours la possibilité de lui adresser un courrier amiable afin de lui demander que soit réalisé un état des lieux. En l’absence de réponse du propriétaire, ou si celui-ci s’y oppose, le locataire peut avoir recours à un huissier de justice pour établir l’état des lieux de sortie ; les honoraires seront partagés entre lui et le bailleur (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Selon la jurisprudence, de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 11 septembre 2013, N° 12.23087, l'agent immobilier doit vérifier à minima la consistance matérielle et juridique des biens qu'il vend en s'informant notamment sur la cause de discordance entre le descriptif des lots et une configuration des lieux complexes. Il résulte de cette jurisprudence que la valeur de la fiche descriptive dépend de la configuration du bien vendu et donc de l'appréciation des juges du fond