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Timestamp: 2020-05-30 07:57:18
Document Index: 367768916

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 35', '§ 184', '§ 11', '§ 10', '§ 30', 'Art. 59', 'Art. 58', '§123', '§ 123', '§ 124', '§ 4', '§ 10', '§ 125', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 311', 'Art. 32', '§ 8', '§ 11', '§ 2', '§ 421', '§ 1', '§ 315', '§ 1', '§ 125', '§ 16', '§ 31', '§ 2', '§ 637', '§ 1090', '§ 18', '§ 1', '§ 19', '§ 135', '§ 7', '§ 135', '§ 129', '§ 2', '§ 8', '§ 127', 'Art. 5', 'Art. 5', '§ 7', '§ 7', '§ 6', '§ 6', '§ 2', 'Art. 5', '§ 5', '§ 5', '§ 10', '§ 10', '§ 13', '§ 10', '§ 3', '§ 10', '§ 47', '§ 128']

Baugebiet "Aiblinger Straße";
Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur Durchführung der Erschließung und weiterer Maßnahmen gemäß § 11 BauGB
Vom Verwaltungsvertreter wurde der städtebauliche Vertrag zur Durchführung der Erschließung und weiterer Maßnahmen für das Baugebiet an der Aiblinger Straße vorgetragen.
Die Stadt Grafing b.M. führt das Bebauungsplanverfahren zur Ausweisung eines Wohngebietes für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße/südlich des Aldi-Marktes durch.
Die dortige Wohnbaulandentwicklung im bisherigen Außenbereich (§ 35 BauGB) unterfällt dem Anwendungsbereich des örtlichen Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungsbaupolitik 2015. Hierfür wurde am 22.09.2016, nachträglich genehmigt gem. § 184 BGB durch den Stadtrat am 04.10.2016, zeitgerecht (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB) der städtebauliche Vertrag zur sozialgerechten Schaffung von Wohnraum zum Abschluss gebracht. Dort wurden die Bau-, Nutzungs- und Veräußerungsverpflichtungen geregelt. Voraussetzung für die dort vereinbarten Realisierungsfristen ist neben dem Inkrafttreten des qualifizierten Bebauungsplanes (§ 10 Abs. 3 BauGB) auch die Sicherung der Erschließung. In gleicher Weise ist die gesicherte Erschließung dann auch zwingende Voraussetzung (§ 30 Abs. 1 BauGB) für die Erteilung einer Baugenehmigung (Art. 59 BayBO) bzw. die Vorhabenzulassung im Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO).
Die gesetzliche Erschließungslast obliegt der Stadt (§123 BauGB). Auch wenn ein gesetzlicher Anspruch Dritter auf tatsächliche Umsetzung der Erschließung nicht besteht (§ 123 Abs. 3 BauGB), verdichtet sich die allgemeine Erschließungslast zur konkreten Erschließungspflicht.
Die Grundstückseigentümer haben bereits vorab ihr Interesse bekundet, zur Beschleunigung der Baulandentwicklung die Erschließung selbst zu übernehmen, da seitens der Stadt eine zeitnahe Eigenerschließung aus personellen, organisatorischen und finanziellen Gründen nicht umsetzbar ist. In Anbetracht dieses Erschließungsangebotes (§ 124 BauGB) hat die Stadt Grafing b.M. bereits beim Abschluss des städtebaulichen Vertrages vom 20.09.2016 (Ziffer 6) die Bereitschaft zur Übertragung der Erschließung erklärt.
Im dortigen städtebaulichen Vertrag vom 20.09.2016 (URNr. F1614/2016 des Notars Frauhammer in Ebersberg) wurden auch bereits die öffentlichen Erschließungs- und Bedarfsflächen erworben. Eine gleichzeitige Regelung zur Erschließung war zum damaligen Zeitpunkt aufgrund des noch offenen Rücktrittsrechtes eines Vertragsbeteiligten und des damaligen Verfahrensstandes des Bebauungsplanverfahrens nicht möglich.
Nach Durchführung des erneuten Beteiligungsverfahrens (§ 4a Abs. 3 BauGB) im Bebauungsplanverfahren steht der Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB) und damit der Verfahrensabschluss an. Die auch für die Zulässigkeit von Erschließungsmaßnahmen (vgl. § 125 Abs. 1 BauGB) notwendige Rechtskraft des Bebauungsplanes ist damit absehbar und auch der Umfang der Erschließungsarbeiten abschätzbar.
Mit dem städtebaulichen Vertrag werden gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB die Durchführung und vollständige Kostentragung der Erschließung sowie gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB weitere Zielbindungsvereinbarungen und Kostenübernahmeverpflichtungen geregelt. Wichtig ist die Regelung der Fertigstellung bis zum 30.06.2018. Damit kann eine Nutzungsaufnahme der Gebäude frühestens zu diesem Zeitpunkt zugelassen werden.
Der Vertrag unterliegt der einfachen Schriftform (§ 11 Abs. 3 BauGB); eine notarielle Beurkundung (§ 311b, 126 BGB) besteht in diesem besonderen Fall nicht, da der Grunderwerb aus einem berechtigten Grund in einem gesonderten (beurkundungspflichten) Vertrag vorab gesichert wurde.
Die interkommunale Zuständigkeitszuweisung liegt beim Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss (Art. 32 GO, § 8 Abs. 1 Nr. 3 lit. g GeschO).
Die Stadt Grafing b.M., Marktplatz 28, 85567 Grafing b.M., vertreten durch Frau Angelika Obermayr, Erste Bürgermeisterin, vorbehaltlich der Genehmigung durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing b.M. (nachfolgend auch Stadt genannt)
„Name und vertretungsberechtigter des Grundstückseigentümers
Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing“
(nachfolgend auch „Erschließungsträger 1“ genannt)
Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing“
(nachfolgend auch „Erschließungsträger 2“ genannt)
(1) Die Stadt überträgt nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.d.F. 20.10.2015 die Erschließung für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ gemeinschaftlich auf die Erschließungsträger 1 und 2 (nachfolgend als „Erschließungsträger“ bezeichnet).
(2) Die Umgrenzung des Erschließungsgebiets ergibt sich aus dem als Anlage 1 beigefügten Plan und ist dort blau markiert. Es erstreckt sich über den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ hinaus auch auf das Grundstück Fl.Nr. 551/14 der Gemarkung Grafing. Es erweitert sich außerdem um Folgemaßnahmen außerhalb des Erschließungsgebietes gemäß § 2 Abs. 1 Buchst. e und f, die durch die Erschließung bedingt sind.
(3) Die Erschließungsträger 1 und 2 verpflichten sich zur Umsetzung der Erschließung im gemeinschaftlichen Namen und zur gemeinschaftlichen Kostentragung gemäß den Bestimmungen dieses Vertrags. Eine räumliche geteilte Durchführung der Erschließungsmaßnahmen für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing wird ausdrücklich ausgeschlossen.
Der Erschließungsträger 1 und der Erschließungsträger 2 haften für die nach diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen als Gesamtschuldner (§§ 421 ff. BGB).
(4) Gemäß der Entscheidung zum Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ (vgl. dort Begründung, Nr. 9) werden die notwendigen Ausgleichsflächen von der Stadt gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB auf dem dafür erworbenen Grundstück Fl.Nr. 572 der Gemarkung Grafing bereitgestellt. Die Herstellung der dort umzusetzenden Ausgleichsmaßnahmen erfolgt durch die Stadt.
Erschließungsanlagen, Planung
(1) Die Erschließung nach diesem Vertrag umfasst die Planung, Vermessung und Herstellung der nachfolgend aufgeführten Erschließungsanlagen:
a) Die öffentlichen Straßen, Wege und Plätzen mit ihren Bestandteilen, insbesondere
- sonstige Ausstattung, wie Absperrpfosten, Möblierung
b) Die Anlagen der öffentlichen Abwasserbeseitigung (Entwässerung), wobei die Entwässerung als reiner Schmutzwasserkanal auszuführen ist. Die Beseitigung des Niederschlagswassers und die Straßenentwässerung haben durch örtliche Versickerung zu erfolgen.
c) Die Anlagen der öffentlichen Wasserversorgung sowie der Löschwasserversorgung.
d) Die Grundstücksanschlüsse für die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung. Die Zahl, Art, Nennweite und Führung der jeweiligen Grundstücksanschlüsse bestimmt die Stadt, wobei für jedes einzelne Haus (Reihenhaus bzw. Mehrfamilienhaus) gesonderte Grundstücksanschlüsse zu erstellen sind (Ausschluss gemeinsamer Grundstücksanschlüsse).
e) Die durch die Erschließungsmaßnahmen bedingten Anpassungs- und Anschlussmaßnahmen an bestehenden Erschließungsanlagen, insbesondere
- dem Anschluss an die bestehende Haupterschließungsstraße zwischen der Glonner Straße und dem Erschließungsgebiet (Anpassung der bestehenden Straße),
- den Anschlussleitungen zum vorhandenen Hauptkanal (an der Glonner Straße oder/und an der Aiblinger Straße/Klausenweg),
- den Anschlussleitungen zur vorhandenen Hauptwasserleitung, insbesondere zur Glonner Straße,
f) die Gas- und Stromversorgung und die Versorgung mit Fernmeldeeinrichtungen
g) die Freilegung der Flächen für die Erschließungsanlagen
h) die Lärmschutzeinrichtung an der Aiblinger Straße: Kombination aus einem Lärmschutzwall (Höhe 1,50 m) und aufgesetzter Lärmschutzwand (Höhe 1,50 m), straßenseitig hochschallabsorbierend gemäß ZTV-Lsw 09.
i) Kinderspielplatz mit Ausstattung
(2) Der Erschließungsträger übernimmt auch die Planung der Erschließungsanlagen, insbesondere auch für die Vergabe, die Bauoberleitung, Objektbetreuung sowie die örtliche Bauleitung.
(1) Für die Art, den Umfang und die Ausführung der Erschließung sind maßgebend
a) der künftige rechtsverbindliche Bebauungsplan „Aiblinger Straße“. Ein Entwurf der Planzeichnung des Bebauungsplanes i.d.F. vom 07.10.2016 liegt dem Vertrag zur Bestimmung der Erschließungsmaßnahmen bei. Maßgeblich ist jedoch nicht der Entwurf, sondern der dann in Kraft gesetzte Bebauungsplan.
b) die noch zu fertigenden und von der Stadt genehmigten Ausbau- bzw. Ausführungspläne. Ausbau- bzw. Ausführungsplanung der Erschließungsanlagen ist frühzeitig mit der Stadt abzustimmen und ihr vor der Ausschreibung zur Genehmigung vorzulegen.
Im Übrigen bestimmt Art, Umfang und Ausführung (Qualität und Ausstattung) der Erschließungsanlagen die Stadt Grafing b.M. nach billigem Ermessen (§ 315 BGB).
Hierfür sind die Entwurfsplanung zur frühzeitigen Abstimmung und die Ausführungsplanung (Bauentwürfe) der Stadt Grafing b.M. zur Zustimmung vorzulegen. Mit der Zustimmung entscheidet die Stadt auch über das räumliche und technische Bauprogramm des Straßenbaus und bei Abweichungen vom Bebauungsplan über die Beachtung der Anforderungen des § 1 Abs. 4–7 BauGB bzw. deren Rechtmäßigkeit nach § 125 Abs. 3 BauGB.
(2) Die Erschließungsanlagen müssen den anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung solcher Anlagen entsprechen und werkgerecht hergestellt werden.
Die Fuß- und Radwege entlang der Südgrenze zur Fl.Nr. 551/5 (Aldi-Markt) und im Südwesten (südliche Verlängerung zur Aiblinger Straße) sind zur Mitbenutzung als Feuerwehrzufahrten nach den technischen Anforderungen der DIN 14090 auszuführen, insbesondere hinsichtlich der Befestigung und Tragfähigkeit.
Die Anforderungen und Empfehlungen für die Ausführung der Erschließungsanlagen im hydrogeologischen Bericht des Büros CRYSTAL Geotechnik vom 30.09.2016, B165100, sind zu beachten. Der als Anlage beigefügte Lageplan stellt den Risikobereich für den Straßenbau und Leitungsbau (gering tragfähige organische Böden) und die nicht sickerfähigen Bodenzonen dar.
(3) Der Erschließungsträger hat notwendige Genehmigungen bzw. Zustimmungen und die straßenrechtlichen Anordnungen vor Baubeginn einzuholen und der Stadt auf Verlangen vorzulegen.
(4) Die Erschließungsanlagen sollen zeitlich entsprechend den Erfordernissen der Bebauung hergestellt werden und müssen bis zur Fertigstellung (Bezugsfertigkeit) der anzuschließenden Neubauten benutzbar sein, spätestens am 30.06.2018.
(5) Erfüllt der Erschließungsträger seine Verpflichtungen nicht oder fehlerhaft, so ist die Stadt berechtigt, ihm schriftlich eine angemessene Frist zur Ausführung der Arbeiten zu setzen. Erfüllt der Erschließungsträger bis zum Ablauf dieser Frist die vertraglichen Verpflichtungen nicht, so ist die Stadt berechtigt, die Arbeiten auf Kosten des Erschließungsträgers auszuführen, ausführen zu lassen. Das Kündigungsrecht für den Erschließungsvertrag gemäß § 16 dieses Vertrages bleibt davon unberührt.
Planungsleistungen, Vergabe, Bauabwicklung
(1) Mit der Planung, Ausschreibung, Vergabe, Bauoberleitung sowie der örtlichen Bauleitung und Abrechnung mit den beauftragten Bauunternehmen hat der Erschließungsträger ein fachlich geeignetes und leistungsfähiges Ingenieurbüro zu beauftragen. Gleiches gilt für die begleitenden Vermessungsarbeiten.
Der Abschluss des Ingenieurvertrags zwischen Erschließungsträger und Ingenieurbüro bedarf der vorherigen Zustimmung durch die Stadt. Der Beauftragung des Ingenieurbüros Dipl.-Ing. Josef Gruber-Buchecker mit Sitz in Ebersberg wird von Seiten der Stadt Grafing zugestimmt.
(2) Der Erschließungsträger verpflichtet sich, Bauleistungen nur nach Ausschreibung auf der Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und den einschlägigen Vorgaben der KommHV (Kommunalhaushaltsverordnung) unter Berücksichtigung der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Inneren vom 14.10.2005, Az.: IB3-1512.4-138, zuletzt geändert durch Bekanntmachung vom 12. Dezember 2012 (AllMBl 2013 S. 6), zu vergeben und ausführen zu lassen. Die Leistungsverzeichnisse sind vor deren Ausgabe der Stadt zur Zustimmung vorzulegen.
(3) Die Stadt, deren Beauftragte und die Versorgungsträger sind berechtigt, die ordnungsgemäße Erstellung der Erschließungsanlagen jederzeit zu überwachen und Weisungen zu erteilen. Die Verantwortung des Erschließungsträgers wird hierdurch nicht berührt.
(4) Die Erschließungsträger sind angehalten, möglichst frühzeitig den Verkehrsablauf hinsichtlich der Benutzung der klassifizierten Straßen (Glonner Straße EBE 13 und Aiblinger Straße St 2089) mit der Unteren Straßenverkehrsbehörde (Landratsamt Ebersberg) abzuklären. Das gilt insbesondere für Baustellenzufahrten. Hier wird darauf hingewiesen, dass aufgrund von Vollsperrungen an der EBE 9 und der St 2080 (Bauarbeiten der Ostumfahrung) im Jahr 2017 eine Verkehrsumleitung über die St 2089 erfolgen wird.
(1) Der Baubeginn ist der Stadt vorher schriftlich anzuzeigen. Die Stadt oder ein von ihr beauftragter Dritter ist berechtigt, die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten zu überwachen und die unverzügliche Beseitigung festgestellter Mängel zu verlangen.
(2) Der Erschließungsträger hat im Einzelfall auf Verlangen der Stadt von den für den Bau der Anlagen verwendeten Materialien nach den hierfür geltenden technischen Richtlinien Proben zu entnehmen und diese in einem von beiden Vertragsparteien anerkannten Baustofflaboratorium untersuchen zu lassen sowie die Untersuchungsbefunde der Stadt vorzulegen. Der Erschließungsträger verpflichtet sich weiter, Stoffe oder Bauteile, die diesem Vertrag nicht entsprechen, innerhalb einer von der Stadt bestimmten Frist zu entfernen.
(3) Vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen ist eine Beweissicherung für die Straßen und Wege durchzuführen, die an das Erschließungsgebiet angrenzen. Mögliche Schäden sind zu beheben. Hierfür gelten die übrigen Vereinbarungen dieses Erschließungsvertrages dann entsprechend.
(4) Hinsichtlich der künftigen Wohnbebauung bestehen Überlegungen, die künftigen Tiefgarage beim Bauraum B1 und der Bauräume B2, B4 und B5 baulich zu verbinden. Hierfür wäre eine Durchfahrt unter der zwischenliegenden Straße (TG-Unterfahrt) notwendig. Seitens der Stadt Grafing b.M. wird eine entsprechende Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) für den Unterbau in Aussicht gestellt, wenn die Errichtung und Unterhaltung der Erschließungsanlagen dadurch nicht gehindert oder erschwert werden. Bei der Planung der Erschließungsanlagen ist die Umsetzbarkeit der TG-Unterfahrt zu prüfen und darzustellen. Bei der Bauausführung sind die Baumaßnahmen so aufeinander abzustimmen, dass die zügige Fertigstellung der Erschließungsanlagen nicht behindert und ein Aufbruch fertiggestellter Anlagen ausgeschlossen wird.
(5) Vor Beginn der Hochbaumaßnahmen sind die künftigen Straßen als Baustraßen herzustellen. Schäden, einschließlich der Straßenaufbrüche an den Baustraßen, sind vor Fertigstellung der Straßen fachgerecht durch den Erschließungsträger zu beseitigen. Die Fertigstellung der Erschließungsanlagen, insbesondere der Deckenbau für die oberste Asphaltdeckschicht (Feinasphalt), soll möglichst erst nach Beendigung der Hochbaumaßnahme erfolgen.
(6) Der Erschließungsträger hat durch Abstimmung mit Versorgungsträgern und sonstigen Leitungsträgern sicherzustellen – soweit er nicht selber diese Erschließungsmaßnahmen durchführt –, dass die Versorgungs- oder Entsorgungseinrichtungen für das Erschließungsgebiet (z.B. Kabel für Telefon- und Antennenanschluss, Strom-, Gas-, Wasserleitungen, Abwasserleitungen) so rechtzeitig in die Verkehrsflächen verlegt werden, dass die zügige Fertigstellung der Erschließungsanlagen nicht behindert und ein Aufbruch fertiggestellter Anlagen ausgeschlossen wird. Gleiches gilt für die Herstellung der Haus- bzw. Grundstücksanschlüsse. Die Verlegung von Kabeln muss unterirdisch erfolgen.
(7) Die Herstellung der Straßenbeleuchtung hat der Erschließungsträger im Einvernehmen mit der Stadt durch den zuständigen Versorgungsträger zu veranlassen. Es sind energiesparende Leuchtmittel zu verwenden (LED-Beleuchtung). Die Auswahl des Lampentyps erfolgt durch die Stadt.
(8) Die Pflanzung von Bäumen im Straßenraum ist im Bereich von Leitungstrassen möglichst zu vermeiden; ggf. sind die Anordnungen der Stadt bzw. des Leitungsträgers zu beachten und die notwendigen Schutzvorkehrungen zu treffen.
Haftung und Verkehrssicherung
(1) Vom Tage des Beginns der Erschließungsarbeiten an übernimmt der Erschließungsträger im gesamten Erschließungsgebiet die Verkehrssicherungspflicht.
(2) Der Erschließungsträger hat sich vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen über die Existenz und den Verlauf von Ver- bzw. Entsorgungsleitungen zu informieren. Im Besonderen ist auf die Sicherung der vorhandenen Erdgas-Hauptleitung in der Aiblinger Straße Rücksicht zu nehmen.
(3) Der Erschließungsträger haftet bis zur Übernahme der Anlagen für jeden Schaden, der durch die Verletzung der bis dahin ihm obliegenden allgemeinen Verkehrssicherungspflicht entsteht und für solche Schäden, die infolge der Erschließungsmaßnahmen an bereits verlegten Leitungen oder sonst wie verursacht werden. Der Erschließungsträger stellt die Stadt insoweit von allen Schadensersatzansprüchen frei. Diese Regelung gilt unbeschadet der Eigentumsverhältnisse.
(1) Der Erschließungsträger übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung zur Zeit der Abnahme durch die Stadt die vertraglich vereinbarten Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der Technik und Baukunst entspricht und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck aufheben oder mindern.
(2) Der Erschließungsträger zeigt der Stadt die vertragsgemäße Herstellung der Anlagen schriftlich an. Die Stadt setzt einen Abnahmetermin auf einen Tag innerhalb von vier Wochen nach Eingang der Anzeige fest. Die Bauleistungen sind von der Stadt und dem Erschließungsträger gemeinsam abzunehmen. Das Ergebnis ist zu protokollieren und von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen.
Werden bei der Abnahme Mängel festgestellt, so sind diese nach Aufforderung durch die Stadt innerhalb einer von der Stadt mit der Aufforderung zu setzenden angemessenen Frist, durch den Erschließungsträger zu beseitigen. Im Falle des Verzuges ist die Stadt berechtigt, die Mängel auf Kosten des Erschließungsträgers beseitigen zu lassen.
Der Erschließungsträger kann eine (Teil-)Abnahme der Erschließungsanlagen gem. § 2 Abs. 1 a) verlangen, sobald er diese Anlagen mit Ausnahme der obersten Asphaltdeckschicht (Feinasphalt) fertiggestellt hat. Die Abnahme dieser Teilleistung erfolgt nach deren Fertigstellung gesondert.
(3) Für die Frist für die Gewährleistung (Mängelansprüche) gelten die Regelungen der VOB/B; im Übrigen wird sie auf 5 Jahre festgesetzt. Sie beginnt mit der Abnahme der einzelnen mangelfreien Erschließungsanlage durch die Stadt.
Die innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängel hat der Erschließungsträger zu beseitigen. Kommt dieser der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, so kann die Stadt Grafing b.M. die Mängel auf Kosten des Erschließungsträgers beseitigen. Davon unberührt bleiben die Gewährleistungsansprüche des Erschließungsträgers gegenüber den ausführenden Unternehmen.
Der Erschließungsträger tritt seine Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Unternehmen bereits hiermit sicherungs- und erfüllungshalber an die Stadt ab. Die Stadt nimmt die Abtretung an. Der Erschließungsträger ist jedoch ermächtigt, die Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung geltend zu machen. Die Stadt wird die Ermächtigung nur und erst dann widerrufen, wenn der Erschließungsträger die Gewährleistungsansprüche der Stadt nicht erfüllt und die Voraussetzungen einer Selbstvornahme (§ 637 BGB) vorliegen. Der Erschließungsträger wird in diesem Fall die Stadt bei der Durchsetzung dieser Ansprüche auf Verlangen unterstützen und ihr entsprechende Auskünfte erteilen und Vertragsunterlagen vorlegen.
Eigentums- und Besitzregelungen
(1) Die Stadt ist Eigentümer der Haupterschließungsstraße Fl.Nrn. 551/9, 551/15 und 551/14 der Gemarkung Grafing (jetzt vereinigt zur Fl.Nr. 551/9 der Gemarkung Grafing).
(2) Die Stadt hat weiterhin die innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes liegenden Erschließungsflächen aus den Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing und die Fläche für die Ausgleichsmaßnahme Fl.Nr. 572 der Gemarkung Grafing mit dem städtebaulichen Vertrag vom 20.09.2016, URNr. F 1614/23016, des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg erworben. Der Besitzübergang auf die Stadt Grafing b.M. erfolgt mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“.
(3) Die Stadt Grafing b.M. stellt den Erschließungsträgern die in Absatz 1 und 2 genannten Grundstücke zur Umsetzung der in diesem Vertrag vereinbarten Erschließungsmaßnahme zur Verfügung.
(4) Die Vermessung der Verkehrs- und Erschließungsflächen erfolgt in Form der Sonderung mit aufgeschobener Abmarkung. Die Ausführung der Bauarbeiten ist durch einen Vermessungsingenieur zu begleiten, um die Beachtung der zum Zeitpunkt der Bauausführung nicht vermarkten Grenzen sicherzustellen.
(5) Die Leitungen und Anlagen der öffentlichen Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung sind in den der Baulast der Stadt unterliegenden öffentlichen Verkehrsflächen zu verlegen. Soweit eine Verlegung innerhalb der öffentlichen Erschließungsanlagen nicht möglich ist, verpflichtet sich der Erschließungsträger zu Gunsten der Stadt die Leitungen durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) zu sichern. Das gilt insbesondere für die Leitungen für das Doppelhaus B10, die Hausgruppe (Reihenhäuser) B9 und ggf. die Haugruppen B8 und B12, wenn die Leitungsführung über die gemeinsamen Hauszugänge erfolgt. Die Bewilligung der Dienstbarkeiten hat unverzüglich nach Vorliegen des amtlichen Fortführungsnachweises zu erfolgen.
(6) Das Eigentum an den leitungsgebundenen Anlagen zur Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung geht nach deren Abnahme auf die Stadt über, soweit sie in Grundstücke verlegt sind, die zum Herstellungszeitpunkt nicht im Eigentum der Stadt stehen. Gleiches gilt für die Grundstücksanschlüsse gemäß der örtlichen Wasserabgabe- und Entwässerungssatzung.
(7) Im Anschluss an die Abnahme der mangelfreien Erschließungsanlagen übernimmt die Stadt diese in ihre Baulast. Voraussetzung ist, dass der Erschließungsträger der Stadt
a) einen Bestandsplan (in Papierform und in digitaler Form nach dem von der Stadt bestimmten Dateiformat) über die Anlagen der Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung übergeben hat,
b) die Befahrungsdaten der Kanalleitungen (Video-Befahrung) in digitaler Form nach dem von der Stadt bestimmten Dateiformat übergeben hat,
c) Nachweise erbracht hat über
- die Untersuchungsbefunde der nach der Ausbauplanung geforderten Materialien,
- die Schadensfreiheit der erstellten Leitungen durch einen von beiden Vertragsparteien anerkannten Sachverständigen. Die Stadt erkennt als Sachverständigen auch das mit der örtlichen Bauüberwachung beauftragte Ingenieurbüro an.
Die vorgelegten Unterlagen und Pläne werden Eigentum der Stadt.
(1) Die Herstellung, der Feststellungs- und Entwicklungspflege für die gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 1a BauGB erforderlichen Ausgleichsflächen erfolgt durch die Stadt Grafing b.München.
(2) Die Erschließungsträger verpflichten sich zum vollständigen Kostenersatz der bei der Stadt Grafing anfallenden Planungs-, Herstellungs- und Entwicklungskosten gegen Rechnungsnachweis. Die Kosten sind innerhalb von 4 Wochen nach schriftlicher Kostenanforderung zur Zahlung fällig. Die Anforderungen von Abschlagszahlungen sind möglich.
(3) Die Kosten sind entsprechend den satzungsrechtlichen Bestimmungen anhand der zulässigen Grundfläche (§ 19 Abs. 2 BauNVO) zu tragen. Danach errechnet sich folgendes Kostenverteilungsverhältnis:
Erschließungsträger 1: zulässige Grundfläche 2.334 m² = 64 v.H.
Erschließungsträger 2: zulässige Grundfläche 1.298 m² = 36 v.H.
(4) Für die 5-jährige Fertigstellungs- und Entwicklungspflege wird eine Kostenpauschale in Höhe von 20 v.H. der Herstellungskosten (Schlussrechnung Bruttobetrag) vereinbart. Dieser Betrag ist mit dem Kostenersatz für die Schlussrechnung zur Zahlung fällig.
(5) Mit Erfüllung des Kostenersatzes werden die Kostenerstattungsbeträge nach §§ 135a ff. BauGB abgelöst gemäß § 7 der Satzung nach § 135c BauGB vom 02.12.1998.
Allgemeine Sicherheitsleistungen
(1) Zur Sicherung der sich aus diesem Vertrag für den Erschließungsträger ergebenden Verpflichtungen, der Erfüllung der Gewährleistungen sowie den von den Erschließungsträgern gemäß städtebaulichen Vertrag vom 20.09.2016 zu tragenden Kosten der Vermessung und Vermarkung für die öffentlichen Verkehrsflächen ist eine sich auf
950.000,– EUR (in Worten: neunhundertfünzigtausend EUR)
belaufende unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft einer inländischen Bank oder Sparkasse bei der Stadt zu hinterlegen, die eine einseitige Anforderung der Stadt bei diesem Institut unter dem Verzicht auf Einreden der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage und des Rechts auf Befriedigung durch Hinterlegung garantiert.
(2) Überschreitet das Ergebnis der Kostenberechnung oder dann der Ausschreibung 80 v.H. des Betrages der vereinbarten Sicherheitsleistung nach Abs. 1 lit. b, dann ist der Erschließungsträger verpflichtet, die Bürgschaft um den übersteigenden Betrag zu erhöhen. Gleiches gilt auch bei Kostensteigerungen, die während der Durchführung der Erschließungsmaßnahme auftreten. Der Erschließungsträger ist zur unverzüglichen Kenntnisgabe der Kostenberechnung, des Ausschreibungsergebnisses oder späterer Kostenmehrungen an die Stadt verpflichtet. Die erhöhte oder zusätzliche Bürgschaft ist innerhalb von 3 Wochen nach Kenntnis der Kostenerhöhung vorzulegen. Unterschreitet das Ergebnis der Ausschreibung 80 v.H. des Betrages der vereinbarten Sicherheitsleistung, dann ist die Stadt verpflichtet, die Bürgschaft um den unterschreitenden Teilbetrag freizugeben.
(3) Die Bürgschaft nach Abs. 1 lit. b wird durch die Stadt entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen freigegeben. Die Freigabe ist durch Vorlage der jeweiligen Abschlags- und Schlussrechnungen vom Erschließungsträger anzufordern. Bis zur Vorlage der Gewährleistungsbürgschaft erfolgen die Freigaben höchstens bis zu 80% der Bürgschaftssumme nach Satz 1.
(4) Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Erschließungsträgers ist die Stadt berechtigt, noch offenstehende Forderungen Dritter gegen den Erschließungsträger für Leistungen aus diesem Vertrag aus der Bürgschaft zu befriedigen.
(5) Nach Abnahme der Maßnahme oder von Teilmaßnahmen und Vorlage der jeweiligen Schlussrechnungen mit Anlagen ist für die Dauer der Gewährleistungsfrist eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 5% der Baukosten durch den Erschließungsträger bzw. bauausführenden Unternehmen hinsichtlich der abgetretenen Gewährleistungsansprüche vorzulegen. Nach Eingang wird die Vertragserfüllungsbürgschaft bis zu 90% der Bürgschaftssumme freigegeben bzw. erfolgt Zug um Zug eine Rückgabe von 90% der Vertragserfüllungsbürgschaft. Die Freigabe der restlichen Bürgschaft erfolgt nach vollständiger Abwicklung des Erschließungsvertrages, insbesondere auch der zurückgestellten Abmarkung.
(6) Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Erschließungsträgers ist die Stadt berechtigt, noch offene Forderungen Dritter gegen den Erschließungsträger für Leistungen aus diesem Vertrag aus der Bürgschaft zu befriedigen.
Der Erschließungsträger hat die Kosten für die Planung und Herstellung der Erschließungsanlagen zu tragen. Das gilt unabhängig davon, ob diese nach Bundes- oder Landesrecht beitragsfähig sind. Der Erschließungsträger hat die gemäß Satz 1 übernommenen Kosten in voller Höhe zu tragen. Eine Eigenbeteiligung der Stadt ist nicht geschuldet; § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB ist dementsprechend nicht anzuwenden.
(1) Durch die Übernahme der Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach § 2 sind die Erschließungsbeiträge nach dem BauGB i.V.m. § 8a der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Grafing b.M. abgelöst. Das gilt nur für die im Rahmen dieses Erschließungsvertrages endgültig hergestellten Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB.
(2) Das Recht der Stadt Beiträge, für künftige beitragspflichtige Maßnahmen zu erheben, bleibt unberührt.
Herstellungsbeiträge, Besondere Sicherheitsleistung
(1) Die Stadt erhebt zur Deckung ihres Aufwands für die Herstellung der Anlagen zur Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung Beiträge gemäß Art. 5 KAG. Die Beitragsschuld entsteht nach Maßgabe der einschlägigen Satzung (BGS-WAS bzw. BGS-EWS) mit der Anschlussmöglichkeit des Grundstücks an die jeweilige Einrichtung.
(2) Der Herstellungsbeitrag für die Wasserversorgung sowie der Herstellungsbeitrag für die Abwasserbeseitigung werden für die Grundstücke im Erschließungsgebiet gemäß Art. 5 Abs. 9 KAG i.V.m. § 7a BGS-EWS bzw. § 7a BGS-WAS durch Verrechnung mit dem tatsächlichen Herstellungsaufwand abgelöst. Die sachliche Beitragspflicht dieser Anlagen ist noch nicht entstanden; das gilt auch für die Grundstücke entlang der Aiblinger Straße mit der darin verlaufenden Wasserleitung wegen der Trennungswirkung des Grundstücks der Lärmschutzanlage.
Der Ablösebetrag für die Abwasserbeseitigung wird nach der höchstzulässigen tatsächlichen Geschossfläche, der Ablösebetrag für die Wasserversorgung wird nach der Grundstücksfläche und der höchstzulässigen tatsächlichen Geschossfläche ermittelt. Die Geschossfläche wird nach der festgesetzten Grundfläche der Gebäude für alle beitragsfähigen Geschosse (einschließlich Keller- und Dachgeschoss) ermittelt. Garagen und Tiefgaragen sind bei der Abwasserbeseitigung nicht beitragspflichtig. Für das Tiefgaragengeschoss wird die zulässige GRZ (0,9) herangezogen (90 v.H. der Grundstücksgröße) abzüglich der festgesetzten absoluten Grundfläche, die als „Geschossfläche Keller“ berücksichtigt wurde.
Der Ablösebetrag gemäß § 6 BGS-WAS beträgt pro Quadratmeter Grundstücksfläche 1,31 EUR und pro Quadratmeter Geschossfläche 5,73 EUR. Der Ablösebetrag gemäß § 6 BGS-EWS beträgt pro Quadratmeter Geschossfläche 15,26 EUR.
Für die anschließbaren Grundstücke werden für die Wasserversorgung / Abwasserbeseitigung) folgende Ablösebeträge errechnet:
Geschossfläche 1.794,10 m²
27.377,96 €
10.280,19 €
TG-Geschossfläche 425 m²
Geschossfläche 1.640,32 m²
25.031,28 €
9.399,03 €
TG-Geschossfläche 566 m²
3.243,18 €
Geschossfläche 1.281,5,5 m²
19.555,69 €
TG-Geschossfläche 494,50 m²
2.833,49 €
Geschossfläche 644,16 m²
9.829,88 €
3.691,04 €
TG-Geschossfläche 472 m²
Geschossfläche 1.248,06 m²
19.045,40 €
7.151,38 €
TG-Geschossfläche 469 m²
2.687,37 €
TG-Geschossfläche 752,50 m²
Geschossfläche 1.851,96 m²
28.260,91 €
10.611,73 €
TG-Geschossfläche 583 m²
3.340,59 €
Geschossfläche 675 m²
10.300,50 €
3.867,75 €
Geschossfläche 1.125 m²
6.446,25 €
Geschossfläche 540 m²
TG-Geschossfläche 229 m²
Geschossfläche 900 m²
207.418,81 €
115.744,07 €
Erschließungsträger 1
Erschließungsträger 2
70.262,55 €
45.481,52 €
130.726,93 €
76.691,88 €
200.989,48 €
122.173,39 €
(3) Auf die Ablösebeträge werden jeweils die für den Bau von Teilen der öffentlichen Wasserversorgung und Abwasserbeseitigungsanlage im öffentlichen Verkehrsgrund gemäß § 2 Abs. 1 lit. b, c, d entstandenen und anerkannten Kosten angerechnet. Hierfür gliedert der Erschließungsträger das Leistungsverzeichnis für die Ausschreibung und die Schlussrechnungen so, dass aus ihr die Höhe des tatsächlichen Erschließungsaufwands zu ersehen ist, und zwar getrennt für sämtliche (nicht nur die zu verrechnenden) Teileinrichtungen der zu erstellenden Erschließungsanlagen. Ist eine eindeutige Zurechnung der Kosten für die Kanalleitungen und Wasserleitungen einschließlich der Grundstücksanschlussleitungen (hier auch getrennt für den Teil im öffentlichen Verkehrsgrund und auf den Baugrundstücken) und damit der zweifelsfreie Nachweis der Kosten für die zu verrechnenden Teileinrichtungen nicht möglich, erfolgt eine Anrechnung nach Anhaltswerten, und zwar in Höhe für die von 30 v.H. (Abwasserbeseitigung) bzw. 40 v.H. (Wasserversorgung) der satzungsmäßigen Herstellungsbeiträge.
(4) Übersteigen die anerkannten Kosten für die Herstellung der Abwasserbeseitigungsanlagen den Ablösebetrag, so hat der Erschließungsträger keinen Anspruch auf Erstattung der darüber hinausgehenden Kosten.
(5) Die Herstellungsbeiträge werden nur im Umfang der in Abs. 2 genannten Grundstücksflächen und Geschossflächen abgelöst. Art. 5 Abs. 2a KAG i.V.m. § 5 Abs. 5 BGS-EWS bzw. § 5 Abs. 5 BGS-WAS bleiben somit unberührt.
(6) Die Ablösewirkung tritt erst ein mit der vollständigen Zahlung der Ablösebeträge (unter Anrechnung des festgestellten Herstellungsaufwands auf den jeweiligen Ablösebetrag gemäß Abs. 2). Der (Rest-)Betrag ist spätestens einen Monat nach Stellung der Schlussrechnung fällig.
(7) Zur Sicherung des Zahlungsanspruches für die Ablösung der Herstellungsbeiträge sind
vom Erschließungsträger 1 (WBD Immobilien GmbH) eine sich auf 200.989,48 EUR und
vom Erschließungsträger 2 (Franz Riedl GmbH) eine sich auf 122.173,39 EUR
belaufende unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft einer inländischen Bank oder Sparkasse bei der Stadt zu hinterlegen, die eine einseitige Anforderung der Stadt bei diesem Institut unter dem Verzicht auf Einreden der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage und des Rechts auf Befriedigung durch Hinterlegung garantiert. Die Freigabe der Bürgschaften erfolgt nach Feststellung des Zahlungseingangs des Ablösungsbetrages.
(8) Das Recht der Stadt Beiträge für künftige beitragspflichtige Maßnahmen zu erheben, bleibt unberührt.
Kostenteilung, Ersatz getätigter Aufwendungen
(1) Die Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen hat gemeinschaftlich zu erfolgen. Im Innenverhältnis vereinbaren die Erschließungsträger eine Kostenaufteilung auf der Grundlage des Vollgeschossmaßstabes entsprechend der örtlichen Erschließungsbeitragssatzung.
Aufgrund der unterschiedlichen baulichen Ausnutzbarkeit des Baugebietes erfolgt die Kostenzuteilung anhand der Grundstücksgröße, vervielfacht mit folgendem Nutzungsfaktor
1. bei eingeschossiger Bebaubarkeit (Ga/Cp/St): 1,0
2. bei zweigeschossiger Bebaubarkeit (II+D): 1,3
3. bei dreigeschossiger Bebaubarkeit (II+T): 1,6
4. bei viergeschossiger Bebaubarkeit (III+T): 1,9
Die Grundstücksgröße bestimmt sich nach den Flächenangaben des amtlichen Fortführungsnachweises, der auf der Grundlage der im städtebaulichen Vertrag vom 20.09.2016 (URNr. F1614/2016) getroffenen Vereinbarungen im vermessungstechnischen Sonderungsverfahren gebildet wird. Grundstücke, auf denen nur Garagen oder Stellplätze zulässig sind, gelten als eingeschossig bebaubare Grundstücke.
Bei einer vorläufigen Ermittlung ergibt sich daraus folgende Kostenquote
Erschließungsträger 1: 65 v.H.
Erschließungsträger 2: 35 v.H.
Die exakte Ermittlung erfolgt durch die Stadt Grafing b.M. nach Vorliegen des ersten amtlichen Vermessungsergebnisses und wird den Erschließungsträgern dann mitgeteilt.
(2) Bis zum Abschluss dieses Vertrags sind dem Erschließungsträger 1 bereits folgende Aufwendungen für die nachstehend aufgeführten Maßnahmen entstanden:
Die Aufwendungen sind vom Erschließungsträger 2 entsprechend der in Abs. 1 vereinbarten Kostenanteil gegen Vorlage der Rechnung zu erstatten. Die Kostenerstattung ist fällig innerhalb von 14 Tagen nach Wirksamkeit des Erschließungsvertrages
Dieser Vertrag wird wirksam, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:
a) Inkrafttreten des Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ gemäß § 10 BauGB
b) die Sicherheitsleistungen (Bankbürgschaften) gemäß § 10 und § 13 vorliegen
c) vorliegen der Genehmigung durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt
(1) Der Erschließungsträger 2 ist zur Kündigung dieses Vertrages bis 14 Tage nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ (maßgeblich für den Fristbeginn ist der Herausgabetrag des Amtsblattes der Stadt über die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses gemäß § 10 Abs. 3 BauGB) berechtigt, die Kündigung ist nur zulässig, wenn die aufschiebende Bedingung des Grundstückskaufs für Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing (Kaufvertrag vom 13.05.2016, URNr. F 736/2016, des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg) nicht eingetreten ist und auch keine gesonderte Bedingungseintrittserklärung erfolgt ist.
Das Kündigungsrecht ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung bereits eine Baugenehmigung erteilt oder die Genehmigungsfreistellung wirksam geworden ist, es sei denn, es erfolgt eine schriftliche Verzichtserklärung auf die erteilte Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung.
(2) Die Stadt Grafing b.M. ist zur Kündigung des Vertrages berechtigt, wenn
a) der Erschließungsträger 2 von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht,
b) der Erschließungsträger die Erschließungsarbeiten trotz vorheriger schriftlicher Aufforderung nach § 3 Abs. 5 nicht vertragsmäßig ausführt oder zum Abschluss bringt,
c) der Erschließungsträger eine nach § 10 Abs. 2 erforderliche erhöhte oder zusätzliche Bankbürgschaft nicht fristgerecht vorlegt,
d) die Stadt Grafing b.M. wegen anhängiger Normenkontrollanträge (§ 47 VwGO) oder sonstiger Rechtsbehelfe die Umsetzung der Erschließung zurückstellt.
Ein Entschädigungsanspruch der Erschließungsträger für bereits geleistete Aufwendungen oder für Schäden und Folgeschäden, die sich aus der Verzögerung für die Nacherschließung ergeben, besteht nicht.
Besondere Anforderungen an Hochbau
Um eine Barrierewirkung für das Grundwasser und damit die Gefahr eines Grundwasseraufstaus zu verhindern, verpflichten sich die WBD Immobilien GmbH und die Franz Riedl GmbH, bei der Ausführung der Tiefgaragen durchgehend eine flächige Rollkiesschicht in einer Stärke von mindestens 25 cm unterhalb der Bodenplatte einzubauen, die den Wasserdurchtritt auch für anfallendes Schicht- und Sickerwasser ermöglicht.
(1) Der städtebauliche Vertrag bedarf der Schriftform; das gilt auch für Änderungen und Nebenabreden.
(2) Den Vertragsparteien ist bekannt, dass Verträge über Grundstücke der notariellen Beurkundung (§§ 128, 311b BGB) bedürfen. Aufgrund des inneren Vertragszusammenhangs (Vertragseinheit) ist eine Teilung der Verträge für die Erschließung und die Beschaffung der Erschließungsflächen mit dem Verzicht auf die Beurkundung im Regelfall unzulässig.
Die notarielle Beurkundung des unentgeltlichen Grunderwerbs ist schon Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zur Sicherung des sozialverträglichen Wohnbedarfs und war zeitlich schon vor dem Satzungsbeschluss bzw. der materiellen Planungsreife zum Abschluss zu bringen. Zum anderen ist der Erschließungsträger 2 noch nicht Grundstückseigentümer. Aufgrund dieser vertraglichen Besonderheiten entfällt die Beurkundungspflicht für den Erschließungsvertrag. Die Stadt hat die Erschließungsträger hierauf ausdrücklich hingewiesen!
(3) Der Vertrag ist zweifach ausgefertigt. Die Stadt und der Erschließungsträger erhalten je eine Ausfertigung.
(4) Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen dieses Vertrags nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrags rechtlich und wirtschaftlich entsprechen.
(5) Mehrere Vertragspartner der Stadt haften gesamtschuldnerisch für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen.
(6) Eine Übertragung der Verpflichtungen als Erschließungsträger auf Dritte ist nur mit Zustimmung der Stadt Grafing b.M. zulässig.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hatte Kenntnis vom Inhalt des städtebaulichen Vertrages zur Durchführung der Erschließung und weiterer städtebaulicher Maßnahmen für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ vom 29.11.2016 und genehmigte einstimmig die dort für die Stadt Grafing b.M. abgegebenen Erklärungen vollständig und vorbehaltlos.