Source: https://www.eporady24.pl/na-co-uwazac-kupujac-mieszkanie-na-rynku-wtornym,pytania,18,126,25068.html
Timestamp: 2019-12-06 01:40:47+00:00
Document Index: 38998310

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 10', 'art. 848', 'art. 527', 'art. 6', 'art. 527']

Na co uważać, kupując mieszkanie na rynku wtórnym?
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 05.03.2019
W niedalekiej przyszłości planuję zakup mieszkania na rynku wtórnym. Na co uważać, kupując taką nieruchomość, aby nie narazić się na problemy? Chodzi mi o obciążenia finansowe nieruchomości, kwestie własności gruntu itp. Generalnie chodzi mi o przedstawienie wszystkich „niemiłych” niespodzianek, na które mogę się natknąć. Jak mogę zweryfikować tego typu rzeczy?
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym należy: 1. sprawdzić treści księgi wieczystej (KW)
Jeśli na przykład nieruchomość została zakupiona przez jednego z małżonków – ważne, aby sprawdzić, czy faktycznie tak jest. Nikt bowiem nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. Co prawda można się zasłaniać, że chroni Pana treść KW i dobra wiara, ale lepiej unikać ewentualnych procesów. Niewątpliwie księgi wieczyste mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami, czego wyrazem jest domniemanie zgodności prawa jawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Treść księgi wieczystej umożliwia uczestnikom tego obrotu, działającym w zaufaniu do ksiąg wieczystych, zapoznanie się ze stanem prawnym nieruchomości, w tym najważniejszą informacją odnoszącą się do właścicieli.
W KW zamieszczane są wzmianki dotyczące obciążeń. Może to być hipoteka. Może to być służebność osobista mieszkania albo służebność gruntowa na części wspólnej. Warto pamiętać, że zostanie Pan z tymi służebnościami i będzie musiał je tolerować. Chyba że uzyska Pan umowę o zniesieniu służebności, np. mieszkania. Służebności na nieruchomości wspólnej na rzecz dostawców mediów czy służebności przejazdu, przechodu nie są groźne. Poza tym proszę zadbać o bezobciążeniowe przeniesienie własności.
Mogą być to wpisy z ostrzeżeniem o niezgodności treści KW ze stanem prawnym.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r., poz. 707 j.t. ze zm.) – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Ciężar dowodu wykazania, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest odmienny od ujawnionego w księdze wieczystej spoczywa na powodzie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2012 roku, IV CSK 309/11, Lex nr 1125290). „Niezgodność stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym będąca skutkiem tych zdarzeń może być usunięta w postępowaniu wszczętym na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. W związku z powyższym Sąd w przedmiotowej sprawie był władny stwierdzić, czy dokonany w księdze wieczystej wpis odpowiada udziałowi współwłaściciela w nieruchomości” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2012 roku, III CSK 149/12, LEX nr 1250569).
Jeśli zakupi Pan nieruchomość z wpisem o ostrzeżeniu i nie otrzyma Pan prawomocnego postanowienie w zakresie umorzenia postępowania lub oddalenia wniosku – ryzykuje Pan, że osoba, na rzecz której będzie wpisane ostrzeżenie, będzie mogła wysuwać roszczenia wobec nieruchomości.
Problemem może być wpis egzekucji komorniczej. Istotne jest, czy jakiekolwiek obciążenie wpisane jest do KW. Jeśli nie jest – będzie Pan chroniony wiarą publiczną ksiąg wieczystych. Najlepiej zanim podpisze Pan choćby umowę przedwstępną, dać do sprawdzenia KW prawnikowi.
Zgodnie z art. 848 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – zajęcie ma ten skutek, że rozporządzenie ruchomością dokonane po zajęciu nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania, a postępowanie egzekucyjne z zajętej ruchomości może być prowadzone również przeciwko nabywcy. Zajęcie ruchomości nie powoduje utraty praw dłużnika do zajętej ruchomości, co oznacza, że dłużnik nadal jest właścicielem zajętej rzeczy. Nie może jedynie wykonywać czynności faktycznych i prawnych zmierzających do udaremnienia egzekucji. Zbycie zajętej ruchomości nie ma wpływu na dalszy bieg egzekucji, która nadal skierowana jest przeciwko dłużnikowi.
Ponadto należałoby uzyskać oświadczenie o nieposiadaniu długów przez sprzedającego, najlepiej sprawdzić go w KRD, rejestrze zastawów – nawet jeśli nie dotyczą nieruchomości.
Zakup nieruchomości od dłużnika, nawet jeśli zobowiązania nie zostały wpisane do KW, może skutkować skargą pauliańską uregulowaną w art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem – wierzyciel może żądać uznania za bezskuteczną względem niego czynność prawną dłużnika dokonaną z pokrzywdzeniem wierzyciela, na podstawie której osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową. Dokonując wykładni wskazanego przepisu, zauważyć należy, że jego literalne brzmienie nie wskazuje, by dla uwzględnienia powództwa opartego na skardze pauliańskiej konieczne było wykazanie istnienia i wysokości wierzytelności przysługującej skarżącemu przeciwko dłużnikowi. Wymóg ten wynika jednak z istoty i celu tej instytucji. Uznania czynności za bezskuteczną może domagać się bowiem tylko osoba, która ma przymiot wierzyciela. Nie jest wprawdzie konieczne, aby wierzytelność była już wymagalna, jak również aby z tytułu danej wierzytelności istniał już tytuł egzekucyjny, jednakże samo wykazanie istnienia wierzytelności jest nieodzowne. Na wierzycielu, zgodnie z zasadą wynikającą z art. 6 K.c., spoczywa również ciężar dowodu, że przysługująca mu wierzytelność wskutek dokonania zaskarżonej czynności prawnej nie może zostać zaspokojona z majątku dłużnika. Innymi słowy, wierzyciel ma obowiązek wykazać, że na skutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż był przed dokonaniem tej czynności (art. 527 § 2 K.c.). Ustalenie niewypłacalności dłużnika bądź stopnia tej niewypłacalności nie jest zaś możliwe bez uprzedniego dokładnego ustalenia tytułu i wysokości wierzytelności.
Jednak w razie ustalenia takiego stanu rzeczy przez sąd – mimo że nieruchomość będzie Pana własnością – wierzyciele sprzedającego będą mogli prowadzić egzekucję z nieruchomości.
Jeśli jest to mieszkanie, sprawa jest prostsza od strony Prawa budowlanego, bowiem zasadniczo wspólnota mieszkaniowa powinna mieć dokumentację budowlaną, aby ewentualnie nie odpowiadać za jakieś samowole. Jednak w blokach także zdarzają się samowole – w zakresie choćby zabudowy balkonu, wymiany okien, zabudowania tarasu itp. Jednak za ewentualne samowole będzie Pan odpowiadał, nie poprzedni właściciel, nawet jeśli on je wykonał.
Ważne, aby w akcie nie zrzec się roszczeń z rękojmi. Takie zapisy są prawnie dopuszczalne, ale pozbawią Pana roszczeń np. za wady fizyczne czy prawne nieruchomości w stosunku do sprzedającego.
Oto podstawowe i możliwe problemy, jakie mogą stanąć Panu na drodze. Stan prawny nieruchomości najlepiej dać sprawdzić prawnikowi lub doświadczonemu pośrednikowi sprzedaży nieruchomości.
Szansa na zachowanie prawa do lokalu
Córka od 2008 r. zamieszkiwała z naszą starszą sąsiadką, opiekując się nią; była tam też zameldowana. Sąsiadka, która była głównym najemcą lokalu, zmarła w lipcu 2013 r. Czy córka ma szanse na zachowanie tego mieszkania? Dostała wezwanie do opróżnienia lokalu. Dodam, że przebywa od roku za granicą i
Mieszkam w mieszkaniu kolejowym po nieżyjącym ojcu. Nie jestem najemcą lokalu, zajmuję go bez tytułu prawnego. Pojawiła się możliwość wykupu mieszkania na preferencyjnych warunkach, jednak PKP robi mi problemy. Nie wiem, czy chodzi o to, że wraz z żoną posiadamy inną nieruchomość, czy o to, że nie m