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Timestamp: 2019-01-22 18:56:33
Document Index: 350600419

Matched Legal Cases: ['§ 640', '§ 641', '§ 34', '§ 34', '§ 558', '§ 558', '§ 42', '§ 2', '§ 42']

Von A wie Abnahme bis Z wie Zinssatz –
Begriffe aus der Immobilien- und Finanzwelt
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Hier: Abnahme einer Werkleistung bzw. eines Bauwerks. Nach § 640 BGB ist der Bauherr verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Eine Verweigerung der Abnahme wegen unwesentlicher Mängel ist ausgeschlossen. Verweigert der Besteller die Abnahme innerhalb einer ihm vom Unternehmer gesetzten Frist, gilt das Werk gleichwohl als abgenommen. Vorsicht: Auch der Bezug des neuen Heims kann als stillschweigende Abnahme gedeutet werden. Nach § 641 a BGB steht der Abnahme die Erteilung einer Fertigstellungsbescheinung gleich, in der von einem Gutachter bestätigt wird, dass das Werk hergestellt und frei von Mängeln ist, die der Besteller dem Gutachter gegenüber behauptet hat. Mit der Abnahme geht u. a. die Beweislast für evtl. Baumängel an den Bauherrn über, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen (Gewährleistung) und wird in der Regel die Schlusszahlung fällig. Eventuelle Baumängel sollten in einem Abnahmeprotokoll genau beschrieben werden, damit der Bauherr das Recht auf Nachbesserung oder Preisminderung behält. Abweichungen von der Abnahme ergeben sich, wenn dem Vertrag die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde gelegt wird. Hier kann eine Abnahme schon dann eintreten, wenn der Bauherr eine Schlussrechnung des Bauunternehmers erhält und innerhalb von 12 Tagen nicht widerspricht.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der örtlichen Baubehörde.
Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände/-decken von anderen Wohnungen und Räumen getrennt ist, einen eigenen Zugang von außen (Treppenhaus) hat und zumindest eine Küche / Kochnische, ein WC und ein Bad enthält. Mittels der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans wird im Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.
Abschreibung – siehe AfA
Im Bau- beziehungsweise Planungsrecht festgelegte Fläche zwischen zwei Gebäuden sowie zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Die Flächen sollen eine ausreichende Belüftung und Belichtung der Gebäude sicherstellen, sie dienen ferner als Maßnahme des vorbeugenden Brandschutzes. Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen geregelt.
Kurzbezeichnung für: Absetzung für Abnutzung. Begriff aus dem Steuerrecht, der für Eigentümer vermieteter Immobilien von Bedeutung ist. Eine AfA, also Abschreibung ist ein Wertverlust und mindert die Steuerlast. Eigentümer vermieteter Immobilien können von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten) folgende steuerliche Abschreibungen vornehmen
In einem so genannten Alleinauftrag wird vereinbart, dass der Auftraggeber (Bauträger / Eigentümer) den Makler als alleinigen Auftragsnehmer beauftragt und keine weiteren Makler einschaltet.
Allstimmigkeit bedeutet, dass alle Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft mit einem Beschluss einverstanden sein müssen; ein nur mehrheitlicher Beschluss ist nicht ausreichend.
Das betrifft z. B. Änderung der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung. Die Allstimmigkeit ist durch eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) künftig mehr eingeschränkt, da sie in der Praxis oft unsachgemäße, ungerechte Folgen hatte.
Umweltgefährdende Stoffe auf oder unter Grundstücken, die Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorrufen. Z.B. ehemalige Chemie- oder Mülldeponien (Altablagerungen) oder stillgelegte Betriebe (Altstandorte). Auch Rüstungs- oder militärische Altlasten. Altlastenverdächtige Flächen sind in den Bauleitplänen (s. Bebauungsplan) besonders zu kennzeichnen.
Anfänglicher Effektiver Jahreszins – siehe Effektivzins
Begriff aus dem Kreditwesen. Nach Aufnahme eines Darlehens zahlt der Kreditnehmer einen Betrag, der sich aus Zins + Tilgung (Annuität) zusammen setzt, an die Bank.
Darlehen mit gleichbleibender Ratenzahlung.
Die Anschaffungskosten sind beim Immobilienkauf der Kaufpreis ohne die Grundstückskosten. Die Anschaffungskosten sind Grundlage für die Berechnung der AfA.
Es ist regelmäßig dann von anschaffungsnahen Herstellungskosten auszugehen, wenn diese Kosten zu einer wesentlichen Verbesserung des Ausstattungsmerkmals der Immobilie führen. Dafür werden drei so genannte Gebrauchswertkategorien (einfach, mittlerer und hoher Standard) definiert. Ein Wechsel der modernisierten Immobilie in eine höhere Kategorie soll dann regelmäßig die Annahme von anschaffungsnahen Herstellungskosten rechtfertigen bzw. die von Erhaltungsaufwand ausschließen. Daneben sind Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Herstellung oder Anschaffung, die abzüglich der Umsatzsteuer 15 Prozent der Herstellungs-/Anschaffungskosten übersteigen, grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen. Sie sind keine sofort absetzbaren Werbungskosten, sondern auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibung zu berücksichtigen. Bei der Berechnung der Aufwendungen bleibt Erhaltungsaufwand, der vorrangig der Substanzerhaltung dient und üblicherweise jährlich anfällt, außer Betracht. Für diesen Erhaltungsaufwand bleibt es weiterhin bei der steuerlichen Berücksichtigung im Rahmen des Werbungskostenabzugs.Auflassung
Darunter versteht man die dingliche Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück (Immobilie) vom Veräußerer auf den Erwerber übergeht. Die Auflassung wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart.
Auflassungsvormerkung wird nach der Auflassung, die bei der notariellen Beurkundung vereinbart wird, im Grundbuch in die Abteilung II eingetragen. Da die Eintragung des neuen Eigentümers (Erwerbers) ins Grundbuch (Abteilung I) oft Wochen oder Monate dauert, dient sie der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung kann nur noch der Käufer über die Immobilie verfügen.
Ein Zweitverkauf der Immobilie oder eine Belastung der Immobilie durch Dritte ist durch die Auflassungsvormerkung ausgeschlossen.
In den Aufteilungsplänen (Bauzeichnungen) werden durch den aufteilenden Eigentümer das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum ausgewiesen und bei der zuständigen Behörde zur Genehmigung eingereicht, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten.
Zu den Außenanlagen einer Immobilie gehören z. B. eventuelle Gartenanlagen, Hof- und Wegbefestigungen etc.; also praktisch alles, was sich außerhalb des Gebäudes, aber auf dem Grundstück befindet.
Gebühr der Kreditinstitute für die Übernahme einer Bankbürgschaft.
Bei der Bauabnahme kontrolliert der Bauherr, ob alle in Auftrag gegebenen Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Im Abnahmeprotokoll werden dann ggf. alle Schäden, Mängel oder unsachgemäß ausgeführten Arbeiten festgehalten. Wichtig: Ab Zeitpunkt der Bauabnahme läuft die Gewährleistungsfrist.
Der Bauantrag ist der Antrag des Bauherrn an die zuständige Baubehörde, ein Gebäude zu errichten oder bestimmte Baumaßnahmen (z. B. Aufzuganbau, Balkonanbau) durchzuführen.
Die Baubehörde überprüft u. a., ob die beantragten Maßnahmen nach dem Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplan übereinstimmen.
In der Baubeschreibung sind die durchzuführenden Baumaßnahmen (bei Altbauten: Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen) sowie die Bauart eines Gebäudes u. a. beschrieben.
Bei Erwerb einer Eigentumswohnung wird die Baubeschreibung oft als Anlage zum Kaufvertrag notariell beurkundet.
Die Baugenehmigung ist die Genehmigung der örtlichen Baubehörde zur Durchführung der beantragten Baumaßnahme. Eine Baugenehmigung ist befristet gültig, gebührenpflichtig und wird u. U. mit Auflagen erteilt. Auch Teilgenehmigungen sind möglich.
Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der örtlichen Baubehörde eingetragen.
Dabei handelt es sich um eine Beschränkung der Bebaubarkeit des Grundstückes. Der Eigentümer geht eine freiwillige (aber bindende) Verpflichtung gegenüber Dritten ein (z. B. bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, oder Stellplätze auf seinem Grundstück zu dulden). Einsicht in das Baulastenbuch kann einnehmen, wer berechtigtes Interesse nachweisen kann (z. B. Kaufabsicht).
Um den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines Eigenheims zu finanzieren, kann man einen Bausparvertrag abschließen. Dieser Vertrag geht über eine bestimmte Summe, die Bausparsumme. Wenn das Mindestsparguthaben angesammelt wurde und eine bestimmte Mindestfrist vergangen sind, kann die Vertragssumme zugeteilt werden.
Da die Mittel aus einem großen Topf der Bausparergemeinschaft kommen, sind diese unabhängig vom Kapitalmarkt und dessen Schwankungen. Das bringt einen gleichbleibend niedrigen Zinssatz mit sich.Bauträger
Plant und realisiert gewerbsmäßig (ohne selbst Bauleistungen zu erbringen) als Bauherr in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung (schlüsselfertige) Bauvorhaben unter Verwendung von Vermögenswerten von Erwerbern. Vor Erhalt und Verwendung der vorgenannten Vermögenswerte hat der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) u. a. in Höhe dieser Werte Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen.
Bauvoranfrage – siehe Voranfrage
Die Beleihungsgrenze beträgt in der Regel ca. 60 bis 80 % des Beleihungswertes einer Immobilie.
Zinsen bei der Kreditgewährung, die für die Bereitstellung noch nicht abgerufener Darlehensbeträge berechnet werden. Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzins enthalten. Der Zeitpunkt, ab wann Bereitstellungszinsen fällig werden, sollte möglichst lang vereinbart werden.
Kosten, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks und seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Hierzu zählen u. a. die Kosten für die Wasserversorgung, Heizungsanlagen, Straßenreinigung, Entwässerung, Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung. Betriebskosten können im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter umgelegt werden.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches enthält das Verzeichnis sämtlicher Grundstücke, jeweils unter einer gesonderten Nummer, nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Liegenschaftsbuch (= Verbindung zum Liegenschaftskataster), Wirtschaftsart, Lage und Größe, sowie sämtliche mit dem Eigentum verbundenen Rechte. Außerdem sind Teilungen sowie Zu- und Abschreibungen vermerkt, im Allgemeinen auch die Straßenbezeichnungen und Hausnummern.
Durchschnittlicher Lagewert für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstands. Die Bodenrichtwerte werden jährlich auf der Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt und in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht, in die jedermann auf Verlangen Einsicht erhalten kann. Aus dieser Karte können i.d.R. folgende Angaben entnommen werden:
- Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstück, bezogen auf das vergangene Jahr
- Angaben zur Nutzung und Bauweise
- ggf. durchschnittliche Grundstücksgröße
Die Luftfeuchtigkeit, die im Inneren eines Hauses entsteht, soll nicht in die Wärmedämmung gelangen, da auf diese Weise die Dämmwirkung herabgesetzt wird. Deshalb wird vor der Wärmedämmung eine Dampfsperre angebracht, damit diese vor Durchfeuchtung geschützt wird. Eine Aluminiumkaschierung z.B. kann als Dampfsperre eingebaut werden.
Damnum – siehe Disagio
Dienstbarkeit – siehe Grunddienstbarkeit
Ein Disagio, auch Damnum genannt, ist eine Art Zinsvorauszahlung des Kreditnehmers, die vom kompletten Auszahlungsbetrag abgezogen wird.
Beispiel: Der Kreditnehmer nimmt ein Disagio von 4 % in Anspruch. Somit beträgt sein Auszahlungsbetrag 96% der ursprünglichen Darlehenssumme und der Nominalzins wird entsprechend geringer.
Das Disagio (Auszahlungsverlust) kann für den Privatanleger (Eigentümer von Immobilien als reine Kapitalanlage) einkommenssteuermindernd wirken.
Der Drempel ist die Aufrechte (Kniestock) zwischen Boden und Dachschräge. Hier können Wasserleitungen; Heizungsrohre oder Kabel optimal versteckt werden.
Der effektive Jahreszins gibt den Preis eines Kredites für ein Jahr an. Er wird in einem Prozentsatz ausgedrückt. In die Berechnung werden auch der Zins und Nebenkosten (Gebühren, Nominalzins usw.) einbezogen. Aber: Die Aussagekraft des effektiven Jahreszins in Bezug auf Preisvergleiche hält sich in Grenzen. Die Banken erheben bestimmte Nebenkosten, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszins einbezogen werden. Solche Faktoren sind meistens nicht bekannt.
Wird für einen Kredit jedoch mit der Bezeichnung "anfänglicher effektiver Jahreszins" geworben, bedeutet dies, dass sich das Kreditinstitut Änderungen des Zinssatzes oder anderer Konditionen vorbehält.
Eigenkapital sind die Mittel, die der Käufer selbst aufbringt, z. B.
- Sparguthaben,
- zuteilungsreife Bausparguthaben,
- Erlös aus dem Verkauf von Aktien und festverzinslichten Wertpapieren
- Eigenleistungen,
- ein abgezahltes Grundstück,
- bereits gezahlte Leistungen oder Materialien
Von der Finanzverwaltung festgelegter Grundstückswert. Dient als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Er wird jeweils auf den 1.1. eines Kalenderjahres festgestellt. Die letzte allgemeine Feststellung erfolgte auf den 1.1.1964 und ist seit dem 1.1.1974 steuerwirksam. Der Einheitswert ist u. a. abhängig von der Grundstücksart.
Einkommensteuerpflichtige Überschüsse oder Verluste aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. Abziehbar sind als Werbungskosten beispielsweise Kosten für Reparaturen, Modernisierung, Grundsteuer, Versicherung sowie die Gebühren für Wasser und Schornsteinfeger. Zusätzlich können Schuldzinsen, Absetzungen für Abnutzung (AfA) und Sonderabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden.
Erbbaurecht – siehe Erbpacht
Die Erbpacht ist das Pachten eines Grundstückes zur Bebauung von Wohn- / Hauseigentum
für eine vom Gesetzgeber festgelegte Laufzeit von 99 Jahren mit allen dem Baurecht zugrunde gelegten Rechten. Der Erwerber von Hauseigentum auf Erbbaurecht muss für das Grundstück keine Geldmittel aufwenden und hat lediglich einen mit dem Erbpachtgeber zu vereinbarenden, jährlich fälligen Erbpachtzins zu leisten.
Sofern der Erbbauvertrag ausschließlich die Nutzung bzw. Errichtung von Wohneigentum beinhaltet, darf der vereinbarte Erbbauzins nur alle drei Jahre, im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, angepasst werden. Dies bedeutet aber auch, dass der Erbbauzins bei fallenden, allgemeinen Lebenserhaltungskosten sogar sinken kann.
Ein Erbbauvertrag ist unkündbar. Die unter Erbbaurecht erworbene Immobilie kann jedoch wie jedes herkömmliche Wohn- / Hauseigentum veräußert oder beliehen werden. Grundsätzlich vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht, worin festgehalten wird, in welchen Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Vertrages an den Erbbauberechtigten zu entrichten ist.
Das Erbbaurecht ist ein "grundstücksgleiches" Recht d.h., Wohn- / Hauseigentum auf einem unter Anwendung des Erbbaurechts gepachtetes Grundstückes kann vom Erbbauberechtigten ebenso beliehen, vererbt oder veräußert werden, wie jede andere Immobilie.
Der Fußbodenbelag (z.B. Teppich, Parkett, PVC ...) wird auf den Estrich verlegt. Estrich ist eine glatte Zement- Asphalt- oder Kunstharzoberfläche, die auf die Rohdecke aufgebracht wird. Eine optimale Trittschalldämmung erhält man mit dem so genannten "schwimmenden Estrich".
Objektangebot des Immobilienmaklers. Enthält, soweit es im Einzelfall in Betracht kommt, Informationen, Grundrisse und Bilder über das Grundstück und die Immobilie.
Die Zinsen für ein Darlehen werden für einen bestimmten Zeitraum vertraglich auf einen gleichbleibenden Zinssatz festgelegt. Meistens sind es 5, 10 oder 15 Jahre. Die Regelung kann bei den kürzeren Fristen nicht gekündigt werden. Bei Fristen über 10 Jahren kann ab dem zehnten Jahr mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Nach Ablauf oder Kündigung der Festschreibungsperiode werden neue Zinskonditionen ausgehandelt.
Der Flächennutzungsplan (gilt für das gesamte Gemeindegebiet) gilt als vorbereitender Bauleitplan und gibt Auskunft über die künftige Bodennutzung auf der Grundlage der städtebaulichen Entwicklung.
Eine Flurkarte zeigt eine Flur. Eine Flur ist ein abgegrenztes Gebiet und Teil einer Gemarkung.
Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Flurkarten und Gemarkungskarten werden im Katasteramt aufbewahrt.
Amtlich vermessene und mit einer besonderen Nummer im Liegenschaftskataster bezeichnete Bodenfläche.
Sie dienen der besseren Belichtung und Belüftung der Dachräume. Zusätzlich wird durch den Einbau einer Gaube Wohn- und Nutzfläche dazu gewonnen.
Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur Eigentümer seiner Wohnung, sondern auch Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist, also z. B. das Fundament, alle tragenden Mauern, das Dach, die Heizung, die Hauptwasserleitung, das Treppenhaus, die Außenanlagen ...
Ein Generalunternehmer erbringt Bauleistungen schlüsselfertig zu einem festen Preis und zu einem festen Termin, wobei Teile der Bauleistungen in eigenem Namen und für eigene Rechnung an Subunternehmer vergeben werden können.
Beim geschlossenen Immobilienfonds wird für ein bestimmtes Objekt, das aus einem oder mehreren Bauvorhaben bestehen kann, ein gesonderter Fonds gegründet. Im Gegensatz zum offenen Fonds ist das Zertifikatskapital auf eine festgelegte Summe begrenzt, die sich nach der Höhe des für die Investition benötigten Eigenkapitals richtet. Die Zertifikatsinhaber werden entweder Gesellschafter einer KG oder einer BGB-Gesellschaft oder Miteigentümer nach Bruchteilen an den Grundstücken.
Die GFZ gibt an, wie viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind und wird folgend berechnet: Grundstücksfläche x GFZ = Geschossfläche z. B.: Für den Bau eines zweigeschossigen Wohnhauses ist eine GFZ von 0,4 festgelegt worden. Das Grundstück hat eine Größe von 450 qm. 450 (qm) x 0,4 (GFZ) = 180 (qm). Das Grundstück darf also mit einem Wohnhaus mit einer Geschossfläche von 180 qm, verteilt auf die beiden Geschossen bebaut werden.
Architekt und Bauunternehmer haben zeitlich befristet für die ordnungsgemäße und vertragsgemäße Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen (= Gewährleistung). Die Frist dafür ist gesetzlich oder einzelvertraglich begrenzt. Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre, nach der VOB 2 Jahre nach erfolgter Abnahme oder entsprechenden Vorgängen, z.B. der Schlusszahlung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln (Baumangel), die auf eine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind.
Öffentliches Register, das beim Grundbuchamt geführt wird und dort auch eingesehen werden kann, soweit berechtigtes Interesse besteht (Grundbucheinsicht). Im Grundbuch ist jedes Grundstück im Bezirk auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei sog. Abteilungen. Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer; Abteilung II über Lasten und Beschränkungen des Eigentums; Abteilung III über eingetragene Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken. Für jede Eintragung in das Grundbuch bedarf es einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde. Letztere werden in der sog. Grundakte abgelegt.
Der Grundbuchauszug wird vom Grundbuchamt angefertigt. Es ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Hier stehen alle Einträge, die ein Grundstück betreffen.
Sie bestehen aus einer Aufschrift des Grundbuchs, dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und den drei Abteilungen des Grundbuchs.
Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Rechte Dritter an dem bezeichneten Grundstück. Zu den Grunddienstbarkeiten gehören: Wegerechte, Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte.
Steuer, die auf den Umsatz von inländischen Grundstücken, Wohnungseigentum, Erbbaurechten und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden erhoben wird. Sie fällt beispielsweise an beim Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung. Der Steuersatz beträgt z. B. in Berlin 4,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich etwaiger sonstiger Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks übernimmt oder gewährt.
Der Anteil eines Baugrundstücks, der bebaut wird heißt Grundfläche. Über die GRZ wird das Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Die GRZ sagt aus, wieviel Quadratmeter bebaute Grundfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.
Zu den Grundpfandrechten gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Damit sie Gültigkeit zu erlangen, müssen sie jeweils unter Angabe des Namens des Gläubigers und des Geldbetrags im Grundbuch eingetragen werden.
Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld von einer zu sichernden Forderung unabhängig (Akzessorietät).
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben. Sie ist die Steuer auf den Grundbesitz und wird vierteljährlich erhoben. Für die Besteuerung ist der Einheitswert, der Hebesatz und die Steuermesszahl maßgebend.
Monatliche Vorausleistung des Wohnungseigentümers zur Deckung der laufenden Ausgaben und Aufwendungen für das gemeinschaftliche Eigentum, die nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres genau abgerechnet werden. Das Hausgeld setzt sich u. a. aus folgenden Kostenpunkten zusammen: Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklage, Verwalterkosten. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich aufzustellen hat. Wird oft auch als Wohngeld bezeichnet.
Zu den Herstellungskosten gehören z.B. Genehmigungskosten, Architektenkosten, Baukosten etc. Die Herstellungskosten gehen in die Abschreibung mit ein.
Pfandrecht an einem Grundstück, das den Gläubiger berechtigt, sich wegen einer bestimmten Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen (= Grundpfandrecht, Grundschuld) Es liegt ihr immer eine bestimmte Forderung zu Grunde (Akzessorietät). Ist diese z.B. nach vollständiger Tilgung des Darlehens erledigt, so verwandelt sie sich in eine Eigentümergrundschuld. Dies geschieht nicht automatisch, sondern erst auf Antrag. Umgangssprachlich häufig synonym benutzt für annähernd jede Form der langfristigen Baufinanzierung, Briefhypothek, Buchhypothek.
(Grundstücksmakler, Wohnungsmakler). I. d. R. freier Gewerbetreibender (Gewerbeanmeldung nach § 34c Gewerbeordnung), der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Maklerprovision.
Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
Die Instandhaltungsrücklagen werden angelegt, um die Instandhaltungskosten abzudecken. Diese Kosten entstehen durch Reparaturen, die notwendig werden, um das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und sind Bestandteil des monatlichen Wohn- oder Hausgeldes.
Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum muss nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über Vorschüsse der Wohnungseigentümer und Ausgaben aufstellen, um zu zeigen, dass diese dem Wirtschaftsplan entsprechen.
Eine Immobilie wird nicht für den Eigenbedarf erworben, sondern um aus ihrer Vermietung Rendite und evtl. Steuerersparnisse zu erhalten.
Flurkarte. Zeichnerische Darstellung der Grundstücke eines Bezirks nach Lage und Größe.
Durch einen Baustoff geht Wärme hindurch, d.h., es findet Energieverlust statt. Der k-Wert gibt die Höhe des Energieverlustes an. Ein niedriger Wert bedeutet, dass ein Material eine gute Dämmleistung aufweist.
Damit in einem Haus auch nach dem Bau noch Kabel (z. B. für weitere Telefon- oder Elektroleitungen) eingezogen werden können, werden Leerrohre verlegt.
Vermietete oder teilweise vermietete Wohngebäude können bis zur vollen Absetzung mit folgenden, von Jahr zu Jahr gleich bleibenden Sätzen abgeschrieben werden: Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertig gestellt wurden: 2,5 Prozent, Gebäude, die nach dem 31.12.1924 errichtet wurden: 2 Prozent der Herstellungs– bzw. Anschaffungskosten.
Eine Loggia ist ein überdachter oder in das Haus integrierter Balkon.
Öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er ein zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt.
Die Löschungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen.
Damit werden Ansprüche gesichert, die ein Grundpfandrechtsgläubiger (z. B. Bank) gegen den Eigentümer hat.
Die MaBV regelt die Pflichten von Gewerbetreibenden, die nach § 34c GewO der Erlaubnis bedürfen, namentlich der Immobilienmakler, der Bauträger und der Baubetreuer.
Der Miteigentumsanteil ist der Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt.
Das MHG regelte die Möglichkeiten von Mieterhöhungen im so genannten freifinanzierten Wohnungsbau, namentlich das Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit dem 1.9.2001 sind diese Regelungen in die §§ 558 – 560 BGB integriert und das MHG ist außer Kraft getreten.
Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die Bundesregierung kann durch Rechtsverordnung Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln erlassen. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Die Mietspiegel liefern Orientierungsgrößen für Mietanhebungen im freifinanzierten Wohnungsbau.
Die vereinbarte Tilgung und der Nominalzins bestimmen die Höhe der laufenden monatlichen Belastung. Es muss vereinbart werden, ob der Nominalzins fest (Zinsfestschreibung) oder variabel ist.
Eine wichtige Aufgabe des Notars ist die Beurkundung von Immobilienkaufverträgen.
Ein Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und muss dabei unparteilich und verschwiegen sein. Er unterliegt nach dem Beurkundungsgesetz der Pflicht, alle Beteiligten aufzuklären (Belehrungspflicht).
Das Notaranderkonto wird vom Notar eingerichtet, damit darauf der Kaufpreis eingezahlt wird.
Häufig erhält der Notar von der finanzierenden Bank einen Treuhandauftrag. Erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Bestellung der Grundschuld darf der Notar das Geld vom Notaranderkonto an die Verkäufer weiterleiten.
Die Notargebühr richtet sich nach dem Geschäftswert der Urkunde, die beurkundet wird. Die Höhe der Gebühren richtet sich bei einem Kaufvertrag nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem Sicherungswert.
Die Nutzfläche ist in § 42 Abs. 4 II BV erläutert.
Zur Nutzfläche gehören alle Flächen, die in der Wohnfläche nicht enthalten sind: Keller, Dachboden, Heizraum, Flächen unter Schrägen im Dachgeschoß, Treppenaufgänge, usw.
Beim offenen Immobilienfonds verschaffen die erworbenen Fondsanteile unmittelbares, gemeinschaftliches Eigentum der Zertifikatsinhaber an (mindestens 10) Immobilienobjekten, wobei unbeschränkt Immobilienzertifikate ausgegeben, auf Verlangen aber auch wieder zu Lasten des Fondsvermögens zurückgenommen werden können. Siehe auch geschlossene Immobilienfonds.
Eine meist über das gesamte oberste Geschoss eines Hauses errichtete Wohnung.
Überlicherweise sind Penthouse-Wohnungen sehr luxuriös gestaltet und meist mit einer Dachterrasse ausgestattet.
Eine Pergola ist eine Begrenzung (z. B. für Müllplätze und Gartenflächen), die Raum schafft, aber meistens auch als Sichtschutz gedacht ist. Sie kann auch ähnlich wie ein Tor über dem Eingangsbereich angebracht werden. Als Material wird vor allem Holz verwendet. Die Pergola hat eine offene Struktur.
Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu gleichen oder veränderten Konditionen.
Im Falle einer Zwangsversteigerung gibt die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch, also die Rangstelle Auskunft darüber, wer beim Erlös zuerst zum Zuge kommt. Eintragungen kann es in Abteilung II und III des Grundbuches geben. Bei Eintragungen in verschiedene Abteilungen entscheidet der Tag des Eintrags über den Vorrang. Statt einer zeitlichen Reihenfolge können auch andere Vereinbarungen getroffen werden, die ins Grundbuch eingetragen werden.
Unter mehreren Rechten in derselben Abteilung des Grundbuches bestimmt sich das Rangverhältnis (= Rangordnung) nach dem Zeitpunkt des Antrags und der Nummer der Eintragung. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe des früheren Tages (Eintragungsdatum) eingetragene Recht den Vorrang. Rechte mit demselben Eintragungsdatum haben den gleichen Rang. Bei der Verwertung eines Grundstücks muss das Recht im höheren Rang vor dem Recht im niedrigeren Rang voll befriedigt werden. Das Rangverhältnis kann nachträglich geändert werden. Hierzu bedarf es der Einigung zwischen dem zurücktretenden und dem vortretenden Berechtigten sowie der Eintragung der Änderung in das Grundbuch. Räumt der Gläubiger einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld den Vorrang ein, so muss außerdem der Eigentümer zustimmen. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt mitzuteilen.
Das im Grundbuch einzutragende Recht des Grundstückseigentümers oder eines Dritten, sich bei einer Belastung des Grundstücks vorzubehalten, ein anderes Recht mit Rang vor dem bestellten Recht eintragen zu lassen.
Die Rendite ist ein Verhältnis aus dem Ertrag einer Kapitalanlage während eines Jahres und dem investiertem Kapital.
Risikolebensversicherung für den Darlehensnehmer, deren Versicherungssumme sich entsprechend der sinkenden Darlehensschuld von Jahr zu Jahr verringert. Bei Eintritt des Versicherungsfalles wird die Restschuld vollständig durch die abgetretene oder verpfändete Versicherungssumme getilgt. Dient oftmals zur zusätzlichen Sicherung von Personalkrediten, die im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Ist bei vielen Bausparkassen obligatorisch mit der Darlehensgewährung verbunden. Da vielfach zwischen Bausparkasse und Versicherungsunternehmen Gruppenversicherungsverträge bestehen, sind die Versicherungsbeiträge zumeist besonders günstig.
Eine Risiko-Lebensversicherung dient zur Absicherung einer Baufinanzierungen, falls der Hauptverdiener einer Familie eines plötzlichen Todes stirbt. Mit der Versicherung können dann die Verpflichtungen der Finanzierung weiter eingehalten werden.
Schuldzinsen sind nur bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten steuerlich absetzungsfähig.
Eigentumsübertragung mit der Abrede, die zur Sicherung übereignete Sache nur bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung zu verwerten.
Das Sondereigentum ist der Bereich des Gebäudes, an dem keine Miteigentumsrechte anderer Eigentümer, sondern an dem ausschließlich alleinige Eigentumsrechte bestehen. Das ist i. d. R. die Wohnung, aber nicht alles innerhalb der Wohnung ist auch Sondereigentum. Alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist - wie z. B. tragende Wände und Hauptinstallationsleitungen - sind kein Sonder-, sondern Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum muss in sich abgeschlossen sein, d. h. es muss eindeutig von anderen Wohnungen und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein. Außerdem muss es in bauordnungsrechtlicher Hinsicht einigen Mindestanforderungen genügen (Schall- und Wärmeschutz). Ausnahme: Garagenstellplätze, die dauerhaft markiert sind.
Einzelnen Eigentümern kann der Gebrauch von gemeinschaftlichem Eigentum zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Das sind meist Autostellplätze, Terrassen- oder Gartenflächen. Dieses Sondernutzungsrecht kann nur durch die Teilungserklärung zugestanden werden mit der Konsequenz, dass deren Einräumung, Änderung oder Aufhebung immer alle Eigentümer zustimmen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nicht ausreichend. Von der Sondernutzungsfläche – die exakt bestimmt sein muss – sind alle anderen Miteigentümer ausgeschlossen. Übrigens ist die Übertragung eines Sondernutzungsrechts an eine Person, die nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, unzulässig (möglich ist aber die Vermietung von im Sondernutzungsrecht stehenden Bereichen).
Sondertilgungen sind Tilgungen, die außerhalb der vereinbarten regelmäßigen Tilgungen stattfinden. Die mögliche Höhe und die Bedingungen für Sondertilgungen werden im Darlehensvertrag festgelegt.
Die Sonderumlage ist eine außergewöhnliche Zahlung in besonderen Fällen, wenn z.B. eine notwendige Reparatur durchgeführt werden musste und die Wohngelder dafür nicht ausreichend kalkuliert wurden.
Räume im Untergeschoss eines Gebäudes mit Tageslicht-Fenstern. Die Fläche dieser Räume zählt zur Nutzfläche. Nur in wenigen Ausnahmefällen kann das Souterrain zur Wohnfläche gerechnet werden.
Sie dienen zur Befestigung der Dacheindeckung.
Es liegt ein Spekulationsgeschäft vor, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Der Gewinn oder Verlust eines solchen Geschäftes wird aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, Veräußerungspreis und Werbungskosten ermittelt. Er kann erhöht werden, wenn es Abschreibungen innerhalb der Spekulationsfrist gibt. Der Spekulationsgewinn muss versteuert werden.
Träger, der über Fenstern, Türen oder Durchgängen eingelassen wird, um die Tragfähigkeit der Mauer zu erhalten.
Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen einer Immobilie (also gewerbliche Räume wie Praxis- und Kanzleiräume, Läden, Büros usw.).
Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte). Mit der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z.B. Stellplätze) gekennzeichnet. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Danach erst ist eine Belastung der Miteigentumsanteile möglich.
Unter Tilgung versteht man die regelmäßige Rückzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer. Außer den Tilgungen fallen noch die Zinszahlungen an. Bei höherer Tilgungsrate verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens. Häufig wird eine Tilgung von 1% vereinbart mit einer Laufzeit von 30 Jahren.
Die Traufe ist die untere Kante der Dachfläche, die parallel und waagrecht zum First verläuft.
Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren Konditionen. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Statt umzuschulden ist es auch möglich, ein Foreward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abzuschließen.
Damit ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden. Mit dieser wird bestätigt, dass der neue Eigentümer die Grunderwerbsteuer entweder bezahlt hat, von der Steuer befreit wurde, ihm die Steuer gestundet wurde, oder sonstige Regelungen getroffen wurden. Gegen die Eintragung liegen somit keine steuerlichen Bedenken vor.
Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohneigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten i. d. R. des Verwalters bedarf. Die Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grunde, z.B. Gefahr der Störung des reinen Wohncharakters, Ungeeignetheit des potentiellen Erwerbers, sich in die Gemeinschaft standesgemäß einzuordnen, versagt werden.
Der Verkehrswert kann mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens oder anderen Methoden der Immobilienbewertung ermittelt werden. Es ist der Preis für ein Grundstück, der erzielt werden könnte, zum Zeitpunkt der Ermittlung und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. In die Ermittlung des Verkehrswertes werden auch die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes, ohne Rücksichten auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse einbezogen.
Wird eine Immobilie nur durch ein Darlehen finanziert, also ohne Anteil von Eigenkapital, dann spricht man von einer Vollfinanzierung. Die Kreditinstitute verlangen dann aber häufig andrer Sicherheiten.
Zur Voranfrage bedarf es eines schriftlichen Antrags. Die Voranfrage dient zur Klärung von Einzelfragen im Zusammenhang mit dem geplanten Vorhaben, noch bevor der Bauantrag gestellt wird. Dies können z.B. Fragen sein zur Gewährung von Ausnahmen, zur Verwendung bestimmter Baumaterialien, zur überbaubaren Grundstücksfläche bis hin zu Gestaltungsfragen. Die Voranfrage ist immer dann empfehlenswert, wenn irgendwelche Zweifel an der Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens bestehen.
Der Vorkaufsberechtigte bekommt das Recht auf Vorkauf einer Immobilie eingeräumt. Wenn die einräumende Person mit einem Dritten einen Kaufvertrag abschließt, kann der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben und in den Kaufvertrag eintreten. Das Vorkaufsrecht kann ins Grundbuch eingetragen werden oder vertraglich festgelegt sein. Außer diesem privaten Vorkaufsrecht gibt es auch das öffentliche Vorkaufsrecht, das den Zugriff auf Grundstücke durch die Gemeinden sichert.
(vom 16. 8. 1994). Enthält Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz und den Jahresheizwärmebedarf, die für jeden Bauherren zwingend vorgeschrieben sind. Wurde am 1. 2.2002 durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst.
Vertrag mit einem Bauunternehmer oder Bauhandwerker, der den Auftragnehmer zur Herstellung oder Veränderung einer Sache, den Auftraggeber zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Beinhaltet eine Gewährleistungspflicht des Auftragnehmers und eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, beginnend ab dem Zeitpunkt der Abnahme des Werkes soweit nichts anderes (z.B. Gewährleistung nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) vereinbart wurde.
Durch das Verfahren der Wertermittlung wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt.
Auf dem Verkehrswert wiederum basiert der Kaufpreis und der Beleihungswert der Immobilie. Aus dem Beleihungswert ermitteln die Kreditinstitute die Beleihungsgrenze. Diese muss nicht mit dem Verkehrswert übereinstimmen, da die Beleihungsgrenze eine Risikobeurteilung der Bank darstellt, in die verschiedene Faktoren einbezogen werden.
Er muss vom Verwalter aufgestellt werden und wird normalerweise für jedes Jahr im Voraus beschlossen. In den Wirtschaftsplan werden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung, die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage einbezogen. Nachdem der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, sind die Eigentümer verpflichtet, die entsprechenden Vorschüsse zu leisten. Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter eine Abrechnung vorlegen. Aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses kann die Eigentümerversammlung auch jederzeit bewirken, dass die Rechnungen durch den Verwalter vorgelegt werden.
1) Gemäß §§ 42-44 II. BV. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll, mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter nicht anzurechnen. Zum Wohnbereich zählende Balkone, Loggien, Terrassen können mit 50 Prozent ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden .
2) Gemäß DIN 283/277 bei Bauanträgen zu verwenden. Nach dieser Berechnungsmethode werden Balkone u. ä. (s. o.) mit 25 Prozent der Wohnfläche zugerechnet.
Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben festgelegte Vorschüsse in regelmäßigen Zeitabständen (z. B. monatlich) zu entrichten. In diesem Wohngeld (Hausgeld) sind alle Kosten entsprechend dem Wirtschaftsplan enthalten. Der einzelne Eigentümer kann das Wohngeld im Falle der Vermietung an den Mieter in gewissem Umfang weiterverrechnen. Es sind dies dann die "umlagefähigen Mietnebenkosten". Der Begriff "Wohngeld" wird aber noch in einem anderen Zusammenhang verwendet.
Das Wohngeld ist eine Unterstützung zur Miete bei Geringverdienern, berechnet, genehmigt und ausgezahlt durch die Wohnungsämter. Berechtigte Personen müssen dort einen Antrag stellen.
Das WEG definiert den Begriff des Wohnungseigentums, regelt u. a. seine Begründung (durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung), die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, das Wohnungserbbaurecht, die Verwaltung und Veräußerung des Wohneigentums sowie die Inhalte, Ansprüche, Vermietung und Veräußerung von Dauerwohnrechten.
Holz-, Stahl-, oder Kunststoffrahmen für Türen und Fenster, der ins Mauerwerk eingelassen wird.
Bei einer Zinsbindung werden die Zinsen eines Darlehens für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben.
Der Zinssatz drückt die Höhe der Zinsen in Prozent aus.