Source: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6774468
Timestamp: 2019-08-17 22:35:54+00:00
Document Index: 54646106

Matched Legal Cases: ['§ 2249', 'zákona č. 89', 'soud ', 'soud ', '§ 39', 'zákona č. 128']

Zvyšování nájemného obecních bytů - DVS
Datum: 29. 5. 2019, zdroj: OF 2/2019, rubrika: Bydlení
Každá obec má svůj vlastní majetek, se kterým hospodaří a který musí být dle zákona využíván účelně a hospodárně. Do majetku obce velmi často spadá vlastnictví bytů, domů a bytových prostor, které jsou obcí pronajímány jejím občanům.
Jelikož obec hospodaří se svým majetkem tak, aby byly zejména zohledněny zájmy obce, je nezbytné vědět, jakým způsobem a kdy může obec regulovat výši nájemného.
Nájemné – podstatná náležitost nájemní smlouvy
Jednou z podstatných náležitostí nájemní smlouvy je stanovení výše nájemného. Nejvhodnější je určit výši nájemného ve smlouvě přesně stanovenou částkou. Pokud takto není nájemné ujednáno, pak se platí ve výši, která je v den uzavření smlouvy obvyklá v daném místě za obdobný byt a za obdobných smluvních podmínek.
Problém může nastat, když bude chtít pronajímatel zvýšit nájemné. Zákon jako základní řešení tohoto stavu uvádí ujednání stran v nájemní smlouvě. V ideálním případě je tedy vhodné si podmínky zvyšování nájemného sjednat již při uzavírání smlouvy. Strany si mohou smluvit například tzv. inflační doložku, díky které bude možné zvyšovat nájemné v závislosti na míře inflace. Pronajímatel si s nájemcem zároveň může v nájemní smlouvě ujednat, že zvyšování nájemného nebude možné. V takovém případě nelze zvýšení nájemného po nájemci žádat. Pokud si strany neujednají zvyšování nájemného ve smlouvě (a zároveň tuto možnost smluvně nevyloučí), pak to automaticky neznamená, že pronajímatel nemůže žádat zvýšení nájemného, avšak bude to obtížnější, zejména s ohledem na ochranu, kterou občanský zákoník poskytuje nájemci.
Pokud je dle pronajímatele nutné zvýšit nájemné, pak může dle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, navrhnout zvýšení nájemného nájemci bytu. Takový návrh však musí být proveden písemně. Tímto způsobem může být nájem zvýšen až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nařízení vlády přesně stanovuje postup, jak může dojít ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Stanoví se buď na základě znaleckého posudku, nebo na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.
Další podmínkou při jednostranném zvyšování nájemného pronajímatelem je, že nájemné může být zvýšeno maximálně o 20 % v souhrnu za všechna provedená zvýšení nájemného za poslední tři roky. Zároveň zákon stanovuje podmínku, že návrh na zvýšení nájemného nesmí být podán dříve, než uplyne 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného.
Jestliže nájemce souhlasí s takto zvýšeným nájemným, pak by měl o svém rozhodnutí informovat pronajímatele, a to do dvou měsíců od dojití návrhu. Učiní-li tak, pak zaplatí nájemce nájemné od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu, jehož obsahem bylo zvýšení nájemného. Neoznámí-li nájemce pronajímateli, v dané lhůtě, že se zvýšením souhlasí, pak může ve lhůtě dalších tří měsíců pronajímatel žádat soud, aby určil výši nájemného. Je nutné podotknout, že pokud pronajímatel nestihne v této lhůtě podat návrh k soudu, pak jej soud bude brát jako opožděný a nebude k němu vůbec přihlížet. Jestliže o zvýšení nájemného rozhoduje soud, soudce není vázán 20 % limitem na zvýšení nájemného v posledních třech letech tak jako pronajímatel. Jediné omezení soudu spočívá v tom, že jím určené nájemné nesmí být vyšší než obvyklé nájemné.
Pokud dojde návrh na zvýšení nájemného nájemci 17. 4. 2019, pak poslední den lhůty, kde má nájemce sdělit pronajímateli svůj souhlas se zvýšením nájemného připadá na 17. 6. 2019. V tomto případě začne nájemce platit zvýšené nájemné od července 2019. Nesdělí-li svůj souhlas se zvýšením nájemného, má pronajímatel možnost podat do 17. 9. 2019 návrh na určení výše nájemného příslušnému soudu.
Zvláštní situace v případě zvyšování nájemného nastane, pokud byly provedeny stavební úpravy, jež trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či domu. Tyto stavební úpravy však musí být provedeny pouze takovým způsobem, který nájemci nezpůsobí větší nepohodlí a zároveň nesníží hodnotu bydlení. Jestliže dojde k zásahu do pohodlí nájemce, pak mohou být stavební úpravy provedeny pouze s jeho souhlasem. Takové trvalé úpravy mohou mít za následek například stálé úspory energií či vody nebo mohou zlepšit podmínky bydlení v bytě nebo domě. V této situaci se lze dohodnout na zvýšení nájemného nejvýše však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. K zvýšení postačí, pokud s ním souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě. Souhlasí-li s ním, pak zvýšené nájemné platí i pro nájemce, kteří se zvýšením nesouhlasili. Jestliže strany nedospějí k dohodě, pak může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Jedná se pak o jednorázové zvyšování a nikoli o každoroční zvyšování nájemného.
Zvýšení nájemného je provedeno v závislosti na rozsahu prostor, které jsou užívány jednotlivými nájemci a musí dojít ke spočítání poměrné části, jež připadá na prostor užívaný konkrétním nájemcem.
V případě, že celkové náklady činily 50 000 Kč, dosahuje 10 % z těchto nákladů 5000 Kč. Jestliže se jedná o dům, ve kterém se nachází 5 bytů, pak náklady na jeden byt činí 1000 Kč ročně. Pronajímatel tak může žádat zvýšení nájemného o 83 Kč (po zaokrouhlení) měsíčně.
Zvýšení nájemného v případě, kdy došlo k trvalému zlepšení užitné hodnoty bytu na základě provedených stavebních úprav je speciální možností pronajímatele domáhat se zvýšení nájemného. V takovém případě se neuplatní omezení, že zvýšení nesmí být vyšší než 20 % v souhrnu za poslední tři roky. Stejně tak se neuplatní pravidlo, že ke zvyšování nájemného nesmí dojít dříve než po uplynutí 12 měsíců od posledního zvyšování nájemného. Právní úprava zde neříká, odkdy je nájemce povinen nájemné platit ani zda je možné žádat soud o určení nájemného. Lze analogicky využít právní úpravu jako u jednostranného zvyšování nájemného.
Nájemní smlouva uzavíraná obcí
Obec jako vlastník obecních bytů musí řešit, kdy a jak může s nájemcem uzavřít nájemní smlouvu. S tím také souvisí oprávnění obce žádat po nájemci zvýšení nájemného ať už se změnou inflace, s vynaloženými náklady, kterými došlo k zlepšení užitné hodnoty bytu či domu, nebo na základě jiných důvodů. Obec musí mít v případě zvyšování nájemného vždy na paměti pravidla uvedená v občanském zákoníku, která tuto problematiku upravují. V případě, kdy obec uzavírá smlouvu o pronájem bytů, není povinna zveřejnit záměr takovou smlouvu uzavřít (§ 39 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích). Pravomoc uzavřít nájemní smlouvu náleží Radě obce jako tzv. zbytková pravomoc, nevyhradilo-li si tuto pravomoc zastupitelstvo obce.
Mgr. Monika Babůrková, advokátní koncipientka, KVB advokátní kancelář s.r.o.