Source: https://www.miolegale.it/sentenze/cassazione-civile-sezioni-unite-23601-2017/
Timestamp: 2019-04-23 11:54:18+00:00
Document Index: 149366438

Matched Legal Cases: ['art. 79', 'art. 112', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 79', 'art. 1355', 'art. 360', 'art. 1423', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 53', 'art. 1', 'art. 1418', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 3', 'sentenza ', 'art. 5', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 24', 'art. 1', 'art. 1418', 'art. 1', 'art. 24', 'art. 3', 'art. 41', 'art. 24', 'sentenza ', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 1', 'art. 37', 'art. 7', 'art. 10', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 17', 'art. 68', 'art. 38', 'art. 76', 'art. 13', 'art. 1423', 'art. 2652', 'art. 167', 'art. 1418', 'art. 53', 'art. 1', 'art. 1418', 'art. 1423', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 1', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 79']

Cassazione civile, sez. unite, 9 ottobre 2017, n. 23601 | MioLegale.it
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Cassazione civile, sez. unite, 9 ottobre 2017, n. 23601
– osservò che, nella specie, non era configurabile un illecito “aumento” del canone, nullo L. n. 392 del 1978, ex art. 79, in quanto “il complesso regolamento delle rispettive posizioni patrimoniali operato dalle parti conduce(va) a ritenere di essere dinanzi ad un canone di locazione fissato sin da subito in Euro 5.500 mensili: ne fa(ceva) fede il fatto che il contratto sottoscritto il 20 ottobre 2008 facesse retroagire i suoi effetti al primo maggio dello stesso anno, con la previsione di uno sconto in ragione della mancata registrazione dell’effettivo importo contrattuale”.
– affermò essersi in presenza di “un contratto sottoposto a condizione sospensiva – pienamente lecita ed anzi imposta afferente alla misura del canone e legata alla registrazione del contratto reale”.
6.1. Con il primo motivo viene lamentata la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendosi che il giudice di appello avrebbe esaminato in via preliminare l’appello incidentale spiegato dalla M. di Amato senza chiarire gli “evidenti motivi” cui fa riferimento la sentenza impugnata per spiegare tale scelta, e non avrebbe, di converso, esaminato l’appello principale, violando così il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato nonché l’obbligo di pronunciare su tutta la domanda.
6.2. Con il secondo motivo viene denunciata la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1355 c.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e in particolare censurata la sentenza impugnata per aver ritenuto la validità delle clausole contenute negli artt. 2 e 3, dell’atto integrativo al contratto di locazione sulla base di una interpretazione non corrispondente alla reale comune intenzione delle parti, quale invece desumibile da una corretta ricostruzione dell’economia generale dell’accordo che tenesse conto dell’intimo collegamento esistente tra le due clausole. Ad avviso della ricorrente, infatti, non appariva condivisibile l’affermazione dalla Corte d’appello secondo cui il canone di locazione sarebbe stato fissato “sin da subito” in Euro 5.500 mensili, in quanto dalla lettura combinata degli artt. 2 e 3, dell’atto integrativo – la cui analisi era stata colpevolmente e completamente omessa dal giudice di secondo grado – emergeva un accordo che prevedeva: “a) il versamento di somme ulteriori rispetto al canone pattuito nel contratto di locazione; b) la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, comportando variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati del tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta: previsioni entrambe nulle in ragione di quanto previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 79“. Erroneo appariva, dunque, il risultato dell’indagine ermeneutica svolta dalla Corte territoriale, che inammissibilmente aveva ravvisato, nella complessa fattispecie sottoposta al suo esame, una struttura negoziale sottoposta a condizione sospensiva – afferente alla misura del canone in relazione alla eventuale registrazione del contratto -, da considerarsi comunque nulla, ex art. 1355 c.c., in quanto perché rimessa alla mera volontà della parte locatrice.
6.4. La signora M. di Amato ha resistito con controricorso, eccependo preliminarmente l’inammissibilità del gravame per violazione dell’art. 360 bis c.p.c., risultando a suo dire “palese che il provvedimento impugnato abbia deciso le questioni di diritto in modo nettamente conforme alla giurisprudenza di Codesta Suprema Corte”, e non emergendo dai motivi di ricorso alcun elemento utile per mutare l’orientamento della stessa. Ha richiamato all’uopo le sentenze della terza sezione di questa stessa Corte n. 2901 del 9 febbraio 2007 (con la quale venne confermata la pronuncia di merito che aveva ritenuto legittima la pattuizione complessiva iniziale del canone sulla base di quanto stabilito nel contratto e in “una scrittura integrativa in pari data”), n. 2902 del 9 febbraio 2007 (secondo la quale la qualificazione giuridica dell’aumento del canone, se lecita o illecita, era “ rimessa all’apprezzamento di fatto del giudice del merito”) e n. 4210 del 23 febbraio 2007 (a mente della quale, “in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive i tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati del tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta – deve ritenersi legittima, ex artt. 32 e 79, della legge sull’equo canone, salvo che essa non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria – nel qual caso è nulla”).
Nel merito, la controricorrente ha altresì evidenziato la correttezza dell’interpretazione e della qualificazione giuridica dell’accordo integrativo operata dalla Corte di appello, precisando, a sua volta, ed espressamente, che “a nulla varrebbe obiettare che la registrazione tardiva dell’accordo integrativo sarebbe inutiliter data poiché il contratto non registrato sarebbe addirittura inesistente ex art. 1423 c.c.: in realtà, siffatta prospettazione avrebbe ripercussioni negative non soltanto sugli interessi delle parti ma altresì sugli interessi dell’erario. Infatti deve ritenersi che la L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, consenta, analogamente a ciò che accade in ambito fiscale e con effetti valicanti sul piano civilistico, il ravvedimento dei contraenti che non hanno registrato il contratto. Ergo, il contratto non registrato può essere sanato con la registrazione, e tale sanatoria, alla luce di un’ermeneutica costituzionalmente orientata (v. sentenza di primo grado, richiamata dalla Corte di appello di Catanzaro in nota n. 2 a pag 7) ha efficacia ex tunc”.
6.5. Tali argomentazioni, e tale linea difensiva, sono state sostanzialmente reiterate ed ulteriormente ampliate con le note illustrative (il cui contenuto va testualmente riportato, sia pur in parte qua, per le ragioni di cui più innanzi si dirà), ove si legge (f. 9-10) come “sicuramente non sfugga a questa difesa che le sezioni unite della Corte, in tema di locazione immobiliare abitativa, abbiano stabilito che la nullità prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, sanzioni esclusivamente il patto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. Ma tale principio non è applicabile al caso in esame, in primis perché il giudizio non verte in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, mentre la disciplina delle locazioni ad uso diverso continua a trovare la sua fonte principale nella L. n. 392 del 1978; inoltre, la norma di cui al citato art. 13, non è applicabile al caso in esame, in quanto nessun patto successivo tendente ad aumentare il canone di locazione è stato stipulato tra le parti, Né v’è stata alcuna imposizione del locatore nei confronti della conduttrice tale da far sorgere l’esigenza di apprestare al contraente debole un adeguato ed effettivo strumento di tutela. Il contratto di locazione e l’atto integrativo non sono e non possono essere intesi come due pattuizioni diverse, bensì costituiscono un unico atto e un tutt’uno sin dall’inizio, il primo esistendo in funzione del secondo e viceversa. La volontà delle parti era soltanto quella di celare all’erario un prezzo di canone maggiore, attraverso un contratto, simulato solo nel prezzo, perfettamente legittimo e rientrante nella sfera della libera autonomia contrattuale delle parti. Una diversa interpretazione porterebbe all’inevitabile conseguenza che tutti i contratti simulati sarebbero nulli. Il canone, dunque, è stato determinato dalle parti di comune accordo sin dall’inizio del rapporto, anche se il contratto è stato successivamente registrato. La volontà delle parti era ben chiara: entrambe avrebbero risparmiato denaro, la conduttrice pagando una somma notevolmente minore (Euro 3500) a fronte di 5500 mensili” (e ciò se il contratto non fosse stato registrato) “e la locatrice avrebbe pagato meno tasse”.
– Che, alla luce delle osservazioni di cui al”ordinanza interlocutoria n. 37 del 3 gennaio 2014, che aveva rimesso a queste sezioni Unite (onde rimeditare gli esiti di un precedente orientamento), la questione del significato da attribuire alla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, là dove prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo di canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, le S.U. si erano pronunciate con la sentenza n. 18213 del 2015, operando un radicale revirement nella materia delle locazioni abitative rispetto alla precedente e consolidata giurisprudenza;
– Che, per altro verso, questa Corte, anche a Sezioni Unite, aveva avuto modo di affermare (in diverse fattispecie ma in termini generali), e sia pur con giurisprudenza non uniforme, che “la norma tutelante interessi pubblicistici si profila per ciò stesso come imperativa ed inderogabile, non soltanto nei rapporti tra privati” e che, pertanto, il patto avente finalità di elusione fiscale non poteva riconoscersi come valido ed efficace “impinguendo nella violazione dell’interesse pubblicistico sotteso alla norma fiscale elusa”, così ponendosi “in contrasto con il generale principio antielusivo desumibile dall’art. 53 Cost.“, la cui tutela aveva altresì trovato riconoscimento nella giurisprudenza di legittimità mediante il ricorso alla figura dell’abuso del diritto (Cass. S.U. n. 5520 del 17 giugno 1996, Cass. S.U. n. 6600 del 17 dicembre 1984, Cass., sez. 1, n. 12495 del 17 dicembre 1993, e, nello specifico tema delle locazioni, Cass. sez. 3, n. 1155 del 4 febbraio 1992). L’orientamento contrario era, invece, rappresentato, tra le altre, da Cass. sez. 3, n. 5672 del 22 marzo 2004.
– che, nella identica fattispecie esaminata nel 2015 dalla Sezioni Unite di questa Corte con riferimento alle locazioni ad uso abitativo (in una vicenda ratione temporis non soggetto alla Legge del 2004), era stato comunque posto in rilievo che l’art. 1, comma 346, prevedeva in termini generali la nullità dei contratti di locazione non registrati, e che la Corte costituzionale, investita della questione di costituzionalità di tale norma, aveva ritenuto come essa non introducesse ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, elevando la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determinava la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c..
3.1. Viene in rilievo, in primo luogo, la normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 2, lett. a) e b), e art. 3, lett. a), (Testo unico sull’imposta di registro), nonché all’art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa, richiamata dal citato art. 2. Per quanto di interesse in questa sede, tali disposizioni stabiliscono che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto.
3.10. Sebbene non più vigente, è utile ancora ricordare che il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo municipale), all’art. 3, commi 8 e 9, aveva previsto un particolare regime in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio e di una locazione recante un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito: la durata del rapporto avrebbe dovuto essere legalmente rideterminata in quattro anni rinnovabili decorrenti dal momento della registrazione tardiva e il canone annuale veniva predeterminato nella misura del triplo della rendita catastale dell’immobile, ove inferiore a quella pattuita: tali disposizioni sono state successivamente dichiarate incostituzionali, sia pur per eccesso di delega, con sentenza della Corte Cost. 14 marzo 2014 n. 50, e la stessa sorte ha subito il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 5, comma 1 ter, (convertito in L. 23 maggio 2014, n. 80), destinato ad evitare temporaneamente la caducazione degli effetti già prodotti sui contratti di locazione in virtù della disciplina di cui alle norme incostituzionali – a sua volta dichiarato incostituzionale con sentenza del 16 luglio 2015 n. 169.
4.1. Non appare un fuor d’opera, sotto il profilo dell’interpretazione storica della normativa succedutasi nel tempo in subiecta materia, rammentare infine l’antico disposto del R.D.L. 27 settembre 1941, n. 1015, art. 1, (abrogato dal D.Lgt. 20 marzo 1945, n. 212, art. 1),
che aveva introdotto la sanzione della nullità “di pieno diritto” degli atti di trasferimento immobiliare ove non registrati in termini di legge.
5.4.1. La prima pronuncia, di manifesta infondatezza (ordinanza n. 420 del 2007), evidenziò l’inconferenza del parametro costituzionale invocato dal remittente (l’art. 24 Cost.), stante il carattere sostanziale della norma denunciata. In tale occasione, tuttavia, la Corte affermerà un principio di particolare importanza, secondo il quale la L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.“.
5.4.2. Altra questione di legittimità costituzionale della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, verrà sollevata in due distinte occasioni dal Tribunale di Napoli in relazione agli artt. 41,3 e 24 Cost.. In entrambi i casi, la Corte ha dichiarato manifestamente inammissibile la questione, con riferimento ai parametri 41 e 3 Cost., e manifestamente infondata quanto al parametro dell’art. 24 Cost., (Corte cost. ord. n. 389 del 19 novembre 2008 e n. 110 del 9 aprile 2009). In particolare, la declaratoria di inammissibilità è stata fondata, quanto al parametro dell’art. 3, sul rilievo che il giudice remittente non aveva adeguatamente individuato “i motivi dell’ipotizzata irragionevolezza intrinseca della norma, limitandosi ad indicare, in termini meramente descrittivi, l’ovvia diversità delle conseguenze per le parti derivanti dalla previsione della nullità del contratto rispetto al regime precedente”, nonché, quanto al parametro dell’art. 41, sulla considerazione che nell’ordinanza di remissione non erano state “neppure chiarite le ripercussioni della nullità sull’interesse pubblico perseguito dall’amministrazione finanziaria sotto il profilo della possibilità o meno per la stessa di trattenere le somme eventualmente versate a titolo di imposta di registro”, mentre la manifestata infondatezza delle questioni, con riferimento al parametro dell’art. 24 Cost., è stata invece motivata richiamando la motivazione della precedente ordinanza n. 420 del 2007.
5.5. Merita ancora di essere segnalata la sentenza n. 50 del 14 marzo 2014, dichiarativa della illegittimità costituzionale del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9, per eccesso di delega. Tali disposizioni, relative alle sole locazioni ad uso abitativo, prevedevano, come si è accennato in precedenza, che dalla mancata registrazione “entro il termine di legge” (specificazione temporale che non è invece presente nella L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346) derivassero conseguenze invalidanti per effetto delle quali sorgeva un diverso rapporto locativo, legalmente determinato quanto a durata e misura del canone. Sebbene la pronuncia della Consulta non abbia sottoposto le summenzionate disposizioni allo scrutinio di ragionevolezza (la questione di costituzionalità era stata sollevata da diversi Tribunali con riferimento anche ai parametri 3, 23, 41, 42, 53 e 97), stante la assorbente declaratoria di illegittimità per eccesso di delega, meritano di essere ricordati due passaggi della motivazione, rilevanti ai fini interpretativi delle norme in tema di contratto di locazione non registrato: da un lato, infatti, la disciplina oggetto di censura viene definita “sotto numerosi profili rivoluzionaria sul piano del sistema civilistico vigente”; dall’altro, dopo aver ricordato che la legge delega (L. n. 42 del 2009) conteneva la prescrizione di procedere all’esercizio della delega nel “rispetto dei principi sanciti dallo Statuto dei diritti del contribuente di cui alla L. 27 luglio 2000, n. 212“, viene richiamato in particolare l’art. 10 della citata L. n. 212 del 2000, rilevando che “tanto più la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione – per factum principis – quanto a canone e a durata”.
6.2. Pur in presenza di pronunce di segno opposto – le quali, con specifico riferimento alla pratiche societarie di c.d. dividend washing e dividend stripping, hanno ritenuto nullo il contratto che realizzava un illecito risparmio di imposta (Cass. sez. 5, n. 20398 del 21 ottobre 2005, n. 20816 del 26 ottobre 2005, n. 22932 del 14 novembre 2005) -, successive decisioni riaffermeranno nuovamente il tradizionale principio secondo il quale le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere, in tutto o in parte, la normativa fiscale, non implicano di per sè la nullità del contratto stesso, trovando nel sistema tributario le relative sanzioni (Cass., sez. 2, n. 4785 del 28 febbraio 2007, nonché, nella specifica materia delle locazioni ad uso non abitativo, Cass. sez. 3, n. 7282 del 18 marzo 2008).
6.4. È stato pertanto riconosciuto, e affermato in larga prevalenza, un principio di non interferenza fra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti, principio che si è ritenuto confermato dalla stessa normativa tributaria di contrasto all’elusione fiscale, la quale sancisce la mera inopponibilità all’amministrazione finanziaria dei fatti, degli atti e dei contratti che siano sprovvisti di “sostanza economica” e finalizzati, “pur nel rispetto formale delle norme fiscali” a realizzare “essenzialmente vantaggi fiscali indebiti” (così la L. n. 212 del 2000, art. 10 bis, aggiunto dal D.Lgs. 5 agosto 2015, n. 128, art. 1, che abroga e sostituisce il D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 37 bis, a sua volta già inserito nel testo del D.P.R. n. 600 del 1973, dal D.Lgs. n. 358 del 1997, art. 7) e rafforzato dalla stessa L. n. 212 del 2000, art. 10, comma 3, a mente del quale, “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.
6.5.3. Da tale ricostruzione, che va in questa sede confermata, deriva che nessun rilievo può assumere la successiva registrazione dell’atto contro-dichiarativo recante la pattuizione di un canone maggiore, posto che l’adempimento formale (ed extranegoziale) dell’onere di registrazione di tale patto “non vale a farne mutare sostanza e forma rispetto alla simulazione”, risultando “inidoneo a spiegare influenza sull’aspetto civilistico della sua validità/efficacia”. Infatti, chiarirà ulteriormente la sentenza, qualsiasi ricostruzione volta a riconoscere un effetto di sanatoria della registrazione “appare questione del tutto mal posta”, poiché “manca proprio l’oggetto (e il presupposto) di tale sanatoria”: ciò in quanto l’atto negoziale contro-dichiarativo risulta insanabilmente e testualmente nullo per contrarietà a norma di legge (da ravvisare nell’art. 13, comma 1, espressamente volto ad impedire la sostituzione del canone apparente con quello reale convenuto con il patto occulto), restando tale anche a seguito della sopravvenienza di un requisito extraformale ed extranegoziale quale la registrazione.
6.5.4. Oltre che di natura testuale, secondo il ragionamento di queste Sezioni Unite, la riconosciuta, in parte qua, invalidità negoziale aveva altresì i connotati della nullità virtuale, attesa la causa concreta del patto occulto, ricostruita alla luce del precedente procedimento simulatorio, illecita perché caratterizzata dalla vietata finalità di elusione fiscale e, quindi, insuscettibile di sanatoria (in proposito, autorevole dottrina, non condividendo tale soluzione, ha osservato che il problema del rapporto tra regola tributaria e sistema civilistico sarebbe stato eluso dal questa Corte, alla quale sarebbe “ripugna(to) affermare che la nullità del patto potesse derivare dalla mancata registrazione”. La critica non pare cogliere nel segno, volta che una più attenta lettura della sentenza avrebbe consentito di rilevare come, pur non potendo farne applicazione nella fattispecie ratione temporis, il problema, ben lungi dall’essere eluso, venisse affrontato apertis verbis con la precisazione secondo la quale “se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia a quell’obbligo (nel sistema tributario è previsto, difatti, il cosiddetto “ravvedimento” D.Lgs. n. 471 del 1997, ex art. 13 comma 1…”, non senza aggiungere, ancora, che la soluzione adottata con riferimento alla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, aveva il pregio “di porsi in armonia, quoad effecta (anche se non sotto il profilo formale dell’efficacia negoziale della registrazione, predicabile solo a far data dalla L. n. 311 del 2004) con la successiva legislazione intervenuta in subiecta materia”.
6.7. Nella motivazione della sentenza del 2015 si rinvengono, difatti, ulteriori indicazioni, definite di carattere storico-sistematico ed etico-costituzionale (queste ultime significativamente enfatizzate dall’ordinanza interlocutoria n. 16604/2016), che richiamano l’attenzione dell’interprete sull’avvenuta introduzione nel nostro ordinamento, nella specifica materia della locazione, di un principio generale di interferenza dell’obbligo tributario con la validità negoziale, nonché sulla opportunità di raggiungere una omogeneità di effetti tra le discipline succedutesi nel tempo (in particolare quella del 1998 e quella del 2004) e, infine, sul rilievo etico/costituzionale del corretto adempimento degli obblighi tributari.
8. È convincimento del collegio che la soluzione del caso in esame non consenta un’interpretazione diversa da quella che ricostruisce la sanzione legislativa per omessa registrazione in termini di nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validità. E tale requisito, che opera in guisa di co-elemento esterno di validità del negozio, è stato introdotto dal legislatore per contrastare tanto l’elusione quanto l’evasione fiscale (e non solo l’elusione o l’evasione dell’imposta di registro, ma anche l’evasione delle imposte dirette da parte del locatore sui canoni riscossi).
13.3. Il procedimento simulatorio, costituito dall’accordo tra le parti (che ne consacra e ne cristallizza l’incontro delle volontà volto a stipulare una locazione con prezzo fittizio) e dall’(unica) convenzione negoziale (i.e. il contratto di locazione), perfetta in ogni suo elemento, il cui oggetto (il prezzo) simulato risulta essere diverso alla luce della controdichiarazione contenente l’oggetto (il prezzo, non il negozio) dissimulato, risulterebbe, pertanto, prima facie “neutro” (come accade per ogni vicenda di simulazione relativa, rispetto alla quale il legislatore del ‘42 adotterà un atteggiamento felicemente definito agnostico dalla dottrina), sul piano tanto volontaristico, quanto causale (salvo quanto ancora si dirà sull’intento evasivo/elusivo del locatore), proprio per l’assenza di una norma che sancisca la nullità del patto controdichiarativo di maggiorazione del canone.
La normativa tributaria sembra offrire una risposta positiva al quesito, considerato che il termine di trenta giorni previsto per assolvere al pagamento dell’imposta di registro non è qualificato come perentorio (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 17, comma 1, come modificato dalla L. 21 novembre 2000, n. 342, art. 68) e che l’art. 38, dello stesso decreto, prevede che “la nullità… dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta”. È inoltre prevista la possibilità di una registrazione volontaria tardiva anche in caso di decadenza dall’azione di riscossione (citato D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76, comma 5), ed è lo stesso sistema tributario a consentire il c.d. “ravvedimento operoso”, riconoscendo l’attenuazione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie nei casi ed alle condizioni indicate dal D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, art. 13.
17. Tale soluzione si pone in linea con quanto condivisibilmente affermato da quella dottrina che propone una lettura restrittiva dell’art. 1423 c.c., limitata alla insanabilità del negozio nullo salvo convalida, così che (al di là dell’improprietà del termine adottato dal legislatore del 1942, essendo l’effetto di convalida predicabile con riferimento al solo negozio annullabile, del quale è destinato a fissarne definitivamente l’efficacia già temporaneamente e provvisoriamente prodottasi fin dalla conclusione del contratto), la norma non può ritenersi ostativa alla (eccezionale) ammissibilità di altre ipotesi di cd. sanatoria (ovvero di “recupero” degli effetti negoziali, come più correttamente proposto da altra dottrina) delle nullità contrattuali (ne testimonierebbero la legittimità alcune fattispecie previste dallo stesso codice, come la conferma delle disposizioni testamentarie e delle donazioni nulle; il matrimonio putativo; l’esecuzione del contratto di lavoro nullo; la cosiddetta pubblicità sanante ex art. 2652 c.c., n. 6; la sanatoria delle nullità delle deliberazioni assembleari di s.p.a. per mancanza del verbale, emendabile mediante verbalizzazione che preceda la successiva assemblea con effetto ex tunc; l’obbligo dell’assicuratore di pagare l’indennizzo anche quando il contratto sia nullo, perché stipulato in assenza di autorizzazione all’esercizio, ex art. 167, comma 2, Cod. ass.).
18.1. È difatti innegabile che, nel caso di specie, l’interprete sia chiamato a confrontarsi con una vicenda di nullità efficacemente definita impropria o atipica – a tacer d’altro perché il contratto produce i suoi effetti almeno fino a trenta giorni dalla sua stipulazione, termine ultimo per effettuare la registrazione, per poi assumere la qualificazione negativa sancita dal legislatore, mentre l’ammissibilità di un effetto di sanatoria troverebbe ulteriore conferma nella interpretazione sistematica delle norme di registro, e, segnatamente, di quelle sulla registrazione d’ufficio (D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 15 e 65).
22. È convincimento del collegio che le due fattispecie non consentano di pervenire ad una soluzione omogenea.
22.2. Diverso è il caso di un contratto debitamente registrato, contenente un’indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata “accordo integrativo”, come nel caso di specie), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato. Appare inevitabile la riconduzione di tale fattispecie nell’orbita dell’istituto della simulazione, in sintonia con quanto affermato da queste stesse Sezioni Unite con riferimento alla speculare (e in parte qua del tutto sovrapponibile) vicenda delle locazione ad uso abitativo. Il (medesimo) procedimento simulatorio si sostanzia, difatti, sul piano morfologico, in un previo accordo simulatorio e in una successiva, unica convenzione negoziale, tanto nell’ipotesi di simulazione assoluta (assenza di effetti negoziali) quanto di simulazione relativa (produzione di effetti diversi da quelli riconducibili al negozio apparente), mentre la cd. controdichiarazione non è altro che uno strumento probatorio idoneo a fornire la “chiave di lettura” del negozio apparente, caratterizzata dalla sua eventualità e dalla irrilevanza della contestuale partecipazione alla sua stesura di tutti i soggetti protagonisti dell’accordo – tanto che l’atto contro dichiarativo può anche provenire da uno solo di essi, e sostanziarsi in una dichiarazione unilaterale, perciò solo priva di ogni veste contrattuale. Sicché non appare corretto, in punto di diritto, va ripetuto, discorrere di contratto simulato e contratto dissimulato come di due diverse e materialmente separate convenzioni negoziali (Né tantomeno appare corretto ricondurre il cd. negozio dissimulato alla controdichiarazione, come talora si suole affermare). Ebbene, proprio tale accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, disvela la finalità di elusione ed evasione fiscale che un simile patto è funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, la sua causa concreta, da intendersi quest’ultima nella più moderna nozione di scopo pratico del negozio, sintesi, cioè, degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare, quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato. Osservata da tale prospettiva, la fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione. Se tale norma tributaria si ritiene essere stata elevata a “rango di norma imperativa”, come sembra suggerire l’evoluzione normativa e giurisprudenziale più recente e come precisato dalla stessa Corte costituzionale, deve concludersi che la convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum l’obbligo di (integrale) registrazione, anche perché ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa (ex art. 1418 c.c., comma 1), tale essendo costantemente ritenuto lo stesso art. 53 Cost. – la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) è stata, già in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 5 del 1985; Cass. ss. uu. n. 6445 del 1985). In tale ottica, acquista una valenza particolarmente significativa l’affermazione della Corte costituzionale che, nel qualificare la nullità sancita dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, come genericamente riconducibile all’art. 1418 c.c., non ha ristretto la (evidente) portata della norma al solo comma 3, dell’articolo richiamato (nullità testuale), ma ne ha implicitamente evidenziato la rilevanza anche ai fini del comma 1 (nullità virtuale), sottolineandone l’effetto di aver elevato a norma imperativa la disposizione tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti ivi contemplati. Trattandosi di un vizio riconducibile al momento genetico del contratto, e non (soltanto) ad un mero inadempimento successivo alla stipula (sanzionato dalla nullità testuale di cui al comma 346 della Finanziaria 2004), nelle fattispecie simulatorie del canone locatizio contenuto in un contratto già registrato deve allora ravvisarsi la diversa ipotesi di una nullità virtuale, secondo la concezione tradizionale di tale categoria – e, quindi, tradizionalmente insanabile ex art. 1423 c.c.: in tal caso, infatti, la nullità deriva non dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, dall’illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare.
23.1. Con specifico riguardo all’analoga fattispecie simulatoria riferita alla locazione ad uso abitativo e soggetta alla disciplina della L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, la più volte citata sentenza di queste Sezioni Unite del 2015 ebbe modo di precisare come la sanzione legislativa della nullità prevista da quella specifica norma colpisse non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale (attesane la precipua funzione di controdichiarazione), ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, sicché “sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto”.
25. È convincimento del collegio che, se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 346, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto – compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.
27.1. È vero, in altri termini, che una simile soluzione renderebbe più gravose, quoad effecta, le ipotesi di simulazione relativa del canone nei contratti di locazione soggetti rispettivamente, alla disciplina della L. n. 431 del 1998, art. 13, (per come interpretato dalle S.U. con la sentenza n. 18213 del 2015, che ha ritenuto la perdurante validità del canone apparente e, quindi, dell’intero contratto) e della L. n. 392 del 1998, art. 79, (per come oggi interpretato), rispetto a quelle concernenti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non, cui sia invece applicabile la normativa (e la possibilità di sanatoria, per quanto in precedenza esposto) introdotta dalla Finanziaria del 2004.
Tuttavia, una simile conseguenza sembra coerente non solo con il diverso tenore delle predette norme, le une intese a vietare la sostituzione di una clausola sostanziale del contratto, l’altra a sanzionare direttamente la violazione della norma tributaria, ma anche con l’intenzione del legislatore del 2004, evidentemente tesa ad ampliare e rafforzare, rispetto alla normativa del 1998, l’effetto dissuasivo nei confronti degli infedeli locatori, e non pare affatto priva di ragionevolezza rispetto agli interessi pubblici inerenti al prelievo fiscale, in quanto mira a spiegare proprio quell’effetto dissuasivo, inteso nel senso di non rendere conveniente alle parti la registrazione di un contratto contenente un canone simulato consentendo loro di provvedere alla registrazione dell’”accordo integrativo” solo in caso di sopravvenuto conflitto tra i contraenti – in tal guisa prefiggendosi un obiettivo conformativo ben più ambizioso rispetto a quello conseguibile dalle eventuali sanatorie a posteriori.
(C) È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
Cassazione civile, sez. III, 15 maggio 2007, n. 11189