Source: http://blog.suadministradordefincas.es/2014/07/17/las-urbanizaciones-privadas-complejos-inmobiliarios-privados/
Timestamp: 2018-03-19 04:45:31
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Las urbanizaciones privadas. Complejos inmobiliarios privados | MSV Administración de Fincas
En las últimas décadas las personas, como consecuencia de la evolución de las condiciones económicas y sociales, han fijado su residencia en otro tipo de edificaciones más alejadas de las ciudades. Un nuevo tipo de edificaciones mejor dotadas de servicios (como zonas ajardinadas, piscina, zonas deportivas, viales, etc., para compensar ese alejamiento pero que deben ser compartidas con el resto de propietarios. tanto en su uso y disfrute como en su sostenimiento. De esta manera, nace un nuevo tipo de Comunidades de Propietarios, que la Ley de Propiedad Horizontal denomina Complejos Inmobiliarios Privados, más conocidas como “urbanizaciones privadas”.
Los complejos inmobiliarios privados son aquellos que “están integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, en la que los titulares de estos diversos inmuebles, en que se encuentren divididos horizontalmente, participan, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios como viales, instalaciones o servicios” (artículo 24.1 a) y b) de la Ley 41/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal). De este concepto se desprenden los siguientes requisitos:
a) Que estén integrados por dos o más edificaciones
b) Que las edificaciones o parcelas sean independientes entre sí
c) Que su destino principal sea la vivienda o locales
d) Participar los titulares de los inmuebles o de las viviendas y locales en una situación de copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios como viales, instalaciones o servicios.
En cuanto a las formas arquitectónicas que pueden adoptar las urbanizaciones privadas son numerosas, teniendo todas como rasgo identificativo la copropiedad de los elementos comunes, por ejemplo:
- Bloques de edificios, construidos por el mismo o distintos promotores.
- Viviendas unifamiliares, independientes, pareadas, adosados o en hilera o, una mezcla de los anteriores.
- Edificaciones de bloques y chalets, situados en la misma o en varias parcelas,
- Centros comerciales, etc.
Semejanzas y diferencias entre la Comunidad de Propietarios y los Complejos Inmobiliarios Privados.
En cuanto a las semejanzas: por un lado, la coexistencia de una propiedad singular y privativa sobre la vivienda o local. Y, por otro lado, la presencia de elementos que son comunes como los viales, jardines, piscina, pistas deportivas, etc.
En cuanto a las diferencias: la Comunidad de Propietarios es un solo edificio, con el suelo y el vuelo, mientras que los complejos inmobiliarios privados son varias propiedades en tantas fincas separadas. Es decir, la primera se caracteriza por la unidad y, la segunda por la falta de homogeneidad en su configuración.
Los complejos inmobiliarios privados pueden constituirse:
1.- En una sola comunidad de propietarios (artículo 24.2 a) LPH).
2.- En una agrupación de comunidades de propietarios (artículo 24.2 b) LPH).
3.- Cualquier otra forma jurídica admitida en Derecho (artículo 24.4 LPH).
1.- Comunidad única de propietarios
1.1. Constitución de la Comunidad. A través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el artículo 5.2º párrafo LPH. Es igual que si fuese un solo edificio, se puede constituir:
- Originariamente: por otorgamiento del promotor, en tanto propietario único, del Título Constitutivo (escritura de división horizontal).
- .Sobrevenida: por acuerdo unánime de los propietarios existentes, por laudo arbitral o, por decisión judicial
La ventaja es que es muy fácil de constituir y tiene menos gastos para los propietarios al ser una sola comunidad. Y, la desventaja está en que a veces, en la vida cotidiana, es difícil limitar los intereses de cada uno de los bloques o grupos que puedan agruparse bajo una solo comunidad.
1.2. Normativa: Este tipo de comunidades quedan sometidas a las disposiciones de la LPH, que le resulta íntegramente de aplicación (tal y como establece el artículo 2.c) LPH: “Esta Ley será de aplicación: a los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley”), al artículo 396 Código Civil, y a sus normas internas (Título Constitutivo, Estatutos y Reglamento de Régimen Interno) que no podrán estar en contradicción con las normas legales.
2.- Agrupación de comunidades de propietarios.
2.1. Constitución. Se requiere que el Titulo Constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado originariamente por el promotor/propietario único del complejo o, de forma sobrevenida, por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo unánime de sus respectivas Juntas de Propietarios.
La agrupación de comunidades estará formada por tantas subcomunidades como edificios o bloques haya para la gestión de sus elementos comunes propios y una “comunidad principal” que engloba a todo el complejo para gestionar los elementos comunes de la urbanización.
El titulo constitutivo contendrá:
- la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto
- la descripción de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes
2.2. Normativa. Los complejos inmobiliarios privados gozan, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se rige por la LPH, que le resulta íntegramente de aplicación (tal y como establece el artículo 2.c) LPH: “Esta Ley será de aplicación: a los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley”), al artículo 396 Código Civil, y a sus normas internas (Título Constitutivo, Estatutos y Reglamento de Régimen Interno) que no podrán estar en contradicción con las normas legales.
2º) La distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Esto es importante en orden a determinar quién puede modificarlos, si los órganos de la comunidad principal o si bastará los de la subcomunidad. Es decir, los acuerdos referidos a la estructura externa y a la estética del complejo corresponderán a los órganos del complejo, pero lo referente a la escalera de uno de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.
3.- Complejos inmobiliarios privados que adoptan otras formas jurídicas. Le son aplicables los pactos que establezcan entre sí los copropietarios y, supletoriamente las disposiciones de la LPH (artículo 24.4 LPH).
1.- Comunidad única.
Para el control de la posible invasión de competencias de la subcomunidad y de la comunidad principal, deberían notificarse recíprocamente los acuerdos que adoptaran en sus respectivas Juntas, estando legitimados cada una de ellas para impugnarla judicialmente.
En cuanto a las subcomunidades, sus órganos de gobierno son los mismos que una Comunidad de Propietarios para poder adoptar acuerdos sobre los elementos y servicios comunes que le son exclusivos, así como decidir el voto que el Presidente tomará en la Junta de Propietarios de la comunidad principal.
Existe una solo cuota para cada elemento privativo. En este caso si es necesario constituir el Fondo de Reserva, ya que se tratan como si fuesen un edificio en propiedad horizontal.
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5 pensamientos sobre “Las urbanizaciones privadas. Complejos inmobiliarios privados”
Por lo que me dice entiendo que tanto el edificio (formado por locales y apartamentos) como las viviendas unifamiliares forman una única comunidad.
– Si “los problemas físicos” son una discapacidad, y la Consejería de Sanidad de su CCAA la ha diagnosticado con un grado superior al 33%. hay que acudir a lo establecido en el artículo 10.1.b) LPH, y se pagaría por la Comunidad.
http://blog.suadministradordefincas.es/2015/11/16/la-instalacion-de-un-ascensor-por-discapacidad-o-mayor-de-setenta-anos/
– Si los “problemas físicos” no son por discapacidad, se entiende que la instalación del ascensor es una mejora, regulada en el artículo 17.2 LPH. En este caso no es necesario que paguen todos los copropietarios, según acuerdo de la Junta.
Y, por último, una vez instalado el ascensor está el tema del mantenimiento del mismo:
http://blog.suadministradordefincas.es/2015/10/02/los-locales-comerciales-y-viviendas-de-planta-baja-estan-obligados-al-pago-de-los-gastos-de-conservacion-mantenimiento-sustitucion-e-instalacion-del-ascensor-aunque-no-lo-utilicen-y-si/
Leyendo estos tres artículos de mi blog, su pregunta quedaría contestada.
Sí, en mi post “http://blog.suadministradordefincas.es/2016/01/25/la-instalacion-del-ascensor-por-voluntad-de-los-propietarios-en-una-comunidad/” tiene la contestación. Tanto si lo quiere poner Usted (tercer supuesto de instalación de ascensor), como si insta a la Comunidad a que lo instale por minusvalía del 33%, que sería lo normal y lo menos costoso para Usted, es un derecho establecido en el art. 10.1.b) LPH (primer supuesto).