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Timestamp: 2017-06-22 22:35:15+00:00
Document Index: 314228879

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 35", "l'article 30", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1142", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1589"]

Commentaire groupé des arrêts de la troisième chambre civile d...
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25/04/2012 07:55:51
14/04/2012 06:42:58
Le pacte de préférence est la « star » des avant-contrats, il est très utilisé par les individus qui s'engagent à s'offrir en priorité la conclusion d'un contrat. La Cour de cassation a par un arrêt du 26 mai 2006 effectué un revirement de jurisprudence, autorisant la substitution du bénéficiaire du pacte à un tiers acquéreur dans le cas ou le promettant aurait violé le pacte. Puis, par un arrêt du 25 mars 2009, la Cour de cassation a confirmé et peaufiné l'arrêt de 2006. En l'espèce, dans l'arrêt de la Chambre mixte, le 18 décembre 1957 un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence a été dressé. Cet acte a attribué un bien immobilier situé à Haapiti. Une parcelle appartenant à ce bien a, le 7 août 1985, été transmise par donation-partage. Le propriétaire du bien, en violation du pacte, a, le 3 décembre 1985, vendu son bien à une société par un acte notarié. Les bénéficiaires du pacte se sentant lésés dans leurs droits ont demandé, en 1992, une substitution dans les doits de l'acquéreur et le paiement de dommages et intérêts.En l'espèce, dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 25 mars 2009, les faits sont similaires à l'arrêt du 26 mai 2006, en l'espèce une femme s'est vue attribuée un acte de donation partage qui contenait un pacte de préférence. Elle a par la suite conclue une promesse synallagmatique de vente. La bénéficiaire du pacte a alors demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs.Dans l'arrêt de la Chambre mixte, les bénéficiaires forment un pourvoi en cassation, aux motifs que, premièrement l'obligation de ne pas faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsqu'il existe une impossibilité exécution en nature. Secondement un pacte de préférence oblige le vendeur d'un immeuble à proposer la vente en priorité aux bénéficiaires du pacte, et que la non-proposition s'analyse comme l'octroi d'un droit de préemption. Pour finir, le pacte de préférence avait été régulièrement publié et que par conséquent il devait être connu de tous.Dans quels cas le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits ? Le bénéficiaire du pacte de préférence peut-il se substituer dans les droits du tiers acquéreur ?La Cour de cassation dans son arrêt du 26 mai 2006, rejette le pourvoi, elle déclare que « si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance des ses droits et d'obtenir sa substitution a l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ». La Cour en effet ne considère qu'il n'a pas été démontré que la société savait que le bénéficiaire avait l'intention de se prévaloir du pacte. Dans l'arrêt du 25 mars 2009, la Cour d'appel déclare que pour substituer les bénéficiaires aux futurs acquéreurs, il fallait que le compromis de vente fasse référence au pacte de préférence. Qu'en l'espèce le notaire n'avait découvert l'existence de celui-ci qu'après le compromis et avait informé la bénéficiaire de la signature d'un compromis de vente en violation du PP. La Cour ajoute que la substitution n'est autorisée seulement lorsqu'il est prouvé l'acquéreur est de mauvaise foi, et qu'en l'espèce c'était le cas puisque les acquéreurs avaient eu connaissance du pacte et savaient par ailleurs que la bénéficiaire n'avait pas renié l'acceptation de l'offre qu'elle avait faite. On peut alors parler d'une collusion frauduleuse, qui est un accord entre le promettant et le tiers acquéreur de violer le pacte. A quelle date, la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir, s'apprécie-t-elle ?La Cour de cassation en sa troisième chambre civile, casse et annule l'arrêt du 19 novembre 2007 de la Cour d'appel de Grenoble. Elle indique alors que « la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par actes authentique ». Le promettant forme une promesse de vente avec des tiers acquéreurs, c'est à cette date que s'apprécie la connaissance de la violation du pacte, et non à la réitération de cet acte.Quels éléments doivent être respectés pour permettre la mise en oeuvre d'une sanction suite à la violation d'un pacte de préférence ? Une substitution est-elle envisageable ? Suite aux arrêts de 2006 et de 2009 la force contraignante du pacte de préférence s'est accrue (I). Ces arrêts étaient attendu, et le revirement de jurisprudence de l'arrêt de 2006 a fait grand bruit, cependant la désillusion de la doctrine a été grande aux vues des conditions émises par la Cour de cassation, pour envisager une substitution (II). ...
I.	LES ARRETS DU 26 MAI 2006 ET DU 25 MARS 2009 : LA MISE EN PLACE DE LA FORCE CONTRAIGNANTE DU PACTE DE PREFERENCE.
II.	LES ARRETS DU 26 MAI 2006 ET DU 25 MARS 2009 : UN DESAPOINTEMENT FACE AUX CONDITIONS PROPOSEES.
[...] Un souffle nouveau venu du projet de la Chancellerie. Le pacte de préférence est en quelque sorte un contrat innomé. Le Code civil n'y consacre pas de dispositions particulières contrairement au projet de droit des contrats de la Chancellerie. Effectivement l'article 35 alinéas 1 et 2 du projet dispose : Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui au cas où elle déciderait de contracter. Lorsque, en violation d'un pacte de préférence, un contrat a été conclu avec un tiers qui en connaissait l'existence, le bénéficiaire du pacte peut agir en nullité ou demander de le substituer au tiers dans le contrat conclu, sans préjudice de dommages et intérêt. [...] [...] Cependant, la jurisprudence de la troisième Chambre civile du 4 mars 1971 rendait obligatoire la publication du pacte de préférence à la Conservation des Hypothèque. La Cour a déclaré, au visa de l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 : qu'il résulte de ce texte qu'une restriction au droit de disposer, dès lors qu'elle a fait l'objet d'une mesure de publicité, est opposable aux tiers ; que tel est le cas notamment d'un pacte de préférence Par la suite la Cour de cassation a soumis le pacte de préférence sous un régime de publicité facultative, par un arrêt de la troisième Chambre civile du 16 mars 1994, dans lequel la Cour a affirmé que le pacte de préférence n'était qu'une simple promesse unilatérale conditionnelle. [...] [...] Par la suite, la Cour n'avait pas continué dans ce sens, en effet dans un arrêt de la troisième Chambre civile du 30 avril 1997, la Cour avait rejeté la substitution au visa de l'article 1142 du Code civil qui dispose : Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. En cette période, la Cour restait encrée dans sa jurisprudence, qui a été constante jusqu'à cet arrêt de revirement. La Cour effectue alors, en 2006, son revirement en ajoutant toute de même des conditions quant à cette substitution. Par ailleurs, d'autres conditions on été apportées par l'arrêt de la troisième Chambre civile du 25 mars 2009. [...] [...] L'arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009, vient confirmer l'arrêt de 2006, il lui apporte cependant une condition de plus. En effet cet arrêt permet de savoir jusqu'à quel moment peut s'apprécier la mauvaise foi du tiers acquéreur. La Cour, a déclaré que : la connaissance du pacte et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique Lorsqu'il est dit qu'une promesse de vente vaut vente, c'est que les deux parties ont trouvé un accord sur la chose et sur le prix comme en dispose l'article 1589 du Code civil. [...] [...] La nature de l'offre est de telle sorte, que le bénéficiaire accepte d'être traité en priorité si jamais le promettant ce décidait à contracter. En l'espèce des pactes de préférence portant sur des immeubles avait été conclus, cependant ils ont été violés par le fait que le promettant n'a pas proposé en priorité au bénéficiaire la conclusion du contrat. Le second avant-contrat est la promesse de vente ou d'achat, elle peut être unilatérale ou synallagmatique, la promesse unilatérale se caractérise par une convention dans laquelle une personne, le promettant, s'engage envers une autre personne, le bénéficiaire, qui l'accepte à conclure un contrat déterminé avant l'expiration d'un délai fixé. [...] À propos de l'auteur Lucie L.	Etudiant Droit des obligations	Commentaire groupé des arrêts de la troisième chambre civile du 25 mars 2009 et de la chambre mixte du 26 mai 2006.