Source: http://www.start-rec.it/1/amministrazione_di_condominio_4088463.html
Timestamp: 2018-07-16 16:15:23+00:00
Document Index: 68520926

Matched Legal Cases: ['art. 1131', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1136', 'art. 1118', 'in fine', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1134', 'art. 1136']

Amministrazione di Condominio | START-REC
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AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO:
Pluriennale esperienza nella gestione del Condominio.
Quando i condomini proprietari sono più di 4, l’Assemblea nomina un Amministratore.
L’amministratore dura in carica due anni e può essere revocato in ogni tempo dall’Assemblea.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun Condomino, oltre che nel caso previsto dall'’ultimo comma dall’art. 1131 cc, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
Le nostre procedure operative:
La gestione finanziaria avverrà obbligatoriamente mediante l’uso di c/c bancario intestato al Condominio (con delega ad operare all’Amministratore) acceso presso l’Istituto di Credito individuato dall’Assemblea. La modalità di riscossione delle rate condominiali sarà quella già adottata (MAV, Bollettini, Bonifici) o modificata dall’Assemblea Condominiale.
Verranno mantenuti i fornitori che già collaborano con il condominio , salvo diversa indicazione dell’assemblea condominiale stessa e previa verifica dei requisiti tecnici/professionali degli stessi;
nell’eventualità di una sostituzione verranno verificate le specifiche competenze professionali e valutate le condizioni economiche preliminarmente alla sottoscrizione di qualsiasi contratto.
3. Per la soluzione di problemi imprevisti, se ritenuto necessario, sarà convocato il consiglio di condominio prima dell’eventuale assemblea straordinaria. La riunione dei consiglieri con l’amministratore potrà essere richiesta in qualunque momento da entrambe le parti. L’assemblea straordinaria, se non su iniziativa dell’amministratore, potrà essere richiesta dai condomini rispettando i requisiti previsti per legge (2 condomini con almeno 1/6 dei millesimi)
4. Le assemblee condominiali potranno essere convocate dal lunedì al venerdì in qualsiasi orario d’ufficio e alle ore 21.00 per quelle serali, rispettando le abitudini del condominio.
L’attività di amministrazione comprende:
- Amministrazione ordinaria annuale
- N. 1 assemblea ordinaria
- Consuntivo di spese
- Verranno contabilizzate a parte le assemblee straordinarie richieste dai condomini o comunque necessaria alla corretta gestione dell’immobile.
- Sugli importi di eventuali lavori di manutenzione straordinaria sarà applicata una provvigione quale compenso per l’impegno di coordinazione condomini/imprese/enti pubblici.
Art. 1 - L'articolo 1117 del codice civile p sostituito dal seguente:
"art. 1117 - (parti comuni dell'edificio). Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se no risulta il contrario del titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinare a parcheggio nonchè i locali per i serviziin comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche."
Art. 2 - dopo l'art. 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
"art. 1117bis - (ambito di applicabilità). Le disposizioni del presente capo di applicano in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
art. 1117ter (modificazioni delle destinazioni d'uso). per soddisfare esigenze di interesse condominiali, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di 30 gg. consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno 20 gg. prima della data di convocazione.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che posso recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117quater (tutela delle destinazioni d'uso). In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dall'art. 1136"
Art. 3 - l'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
"art. 1118 - (diritti dei partecipanti sulle parti comuni) - il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condominio nnon può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condominio non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle sese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggei speciali.
Il condominio può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Art. 4 - al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: "e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio"
Art. 5 - dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:
"I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migiorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminiare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinarti a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solaro o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di frlusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino allla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degl impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponenete a fornire le necessarie integrazioni".
Art. 6 - l'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
"art. 1122 - (Opere su parti di proprietà o uso individuale) - nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinare all'uso comune, che siano state atribuite in proprietà esclusiva o destinare all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventva notizia al'amministratore che ne riferisce all'assemblea".
Art. 7 - dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
"art. 1122-bis - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) - le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
E' consentita l'intallazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o impone cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificioe, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede , a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di ideonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singlole unità abitative.
art. 1122-ter - (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) - le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti voolti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136"
Art. 8 - all'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
"le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobilliari a cui servono. La psesa relativa ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciscun piano dal suolo";
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: "manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori"
Art. 9 - l'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
"art. 1129 - (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore) - quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o , se si trata di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale dove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonchè i giorni e le ore in cui ogni in teressati, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente viosone e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effetuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata conuna dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto di ulteriori compensi.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In casi di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino puà rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolairtà:
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonchè di deliberazione dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al setimo comma;
8) l'omessa, incompleta o inesata comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dvuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo, si applicano le disposizioni di cui alla seziona I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo di applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonchè a quelli realizzati da enti pubblci non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica".
Art. 10 - l'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
"art. 1130 - (attribuzioni dell'amministratore) - l'amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'art. 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrentu per la manutenzione ordinaria dele parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonchè ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonchè le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato, Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuaione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tuttal la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto conn i condomini sia allo stato tecnico- amministrativo dell'edificio e del condominio;
Art. 11 - dopo l'articolo 1130 del codice civile è inserito il seguente:
"art. 1130-bis - (Rendiconto condominiale) - il rendiconto condominiale contienne le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonchè di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di prorietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo"
Art. 12 - al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole. "dall'articolo precedente" sono sostituite dalle seguenti: "dall'articolo 1130".
Art. 13 - l'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:
"art. 1134 - (Gestione di iniziativa individuale) - il condominio che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazion dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
all'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
"4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori".
"l'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzionin locali o da soggeti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonchè di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato".
Art. 14 - l'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:
"art. 1136 - (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) - l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino allmeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappreseni almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione del'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter non chè 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore."
Art. 15 - l'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Art. 1137 - (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea) - le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contor le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziari chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data delle deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile"
Articolo 1136. L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
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