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Timestamp: 2018-03-22 08:01:45+00:00
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Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza 23 agosto 2017, n. 20287 - Avvocato Renato D'Isa
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C’è identità di funzioni tra terrazza a livello e lastrico solare e vanno dunque considerati di proprietà comune
Ordinanza 23 agosto 2017, n. 20287
sul ricorso 30104/2014 proposto da:
avverso la sentenza n. 3539/2013 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata l’11/10/2013;
(OMISSIS) propone ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 3539/2013, depositata l’11/10/2013.
Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), gli ultimi due quali eredi di (OMISSIS).
La Corte d’Appello di Napoli ha riformato la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere il 21/11/2006 ed ha accolto in parte la domanda, proposta da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) con citazione del 28/04/1997, ordinando a (OMISSIS) di rimuovere i manufatti (veranda e relativi paletti di sostegno, muretto portante una stufa, cancello di accesso) realizzati sul lastrico di copertura dei locali terranei di proprieta’ (OMISSIS), adibiti ad esercizio commerciale e siti in (OMISSIS). In citazione, come si legge nella sentenza impugnata, gli attori avevano allegato che l’area di copertura dei locali terranei di loro proprieta’ fosse costituita in parte da lastrico impraticabile e per la residua parte da “terrazzo in uso esclusivo del sig. (OMISSIS)”. Ha affermato la Corte d’Appello che in tal modo gli attori (OMISSIS) avessero riconosciuto al (OMISSIS) solo l'”uso di fatto” della parte adibita a terrazza, e non anche “il titolo giuridico a possedere”. Il Ctu, si legge ancora nella sentenza impugnata, aveva verificato come il locale terraneo di proprieta’ (OMISSIS) avesse uno sviluppo di circa 160 mq, mentre il terrazzo pertinente l’appartamento di proprieta’ (OMISSIS), avente uno sviluppo complessivo di circa 190 mq, si sovrappone all’immobile (OMISSIS) per circa 110 mq, e la residua superficie di copertura del terraneo e’ non praticabile. Sempre il Ctu aveva accertato che l’appartamento (OMISSIS) ha un terrazzo che insiste in parte su fabbricato adiacente con titolarita’ differente e che l’accatastamento della porzione di terrazzo collegata all’appartamento era avvenuta senza titolo di provenienza. I giudici di appello hanno cosi’ concluso che, non avendo il (OMISSIS) allegato e provato un titolo di acquisto della proprieta’ superficiaria, la porzione di lastrico sovrastante i terranei di proprieta’ (OMISSIS) fosse stata abusivamente occupata dal (OMISSIS) con le opere denunciate, “non potendo detta porzione di lastrico, benche’ di fatto in uso al (OMISSIS), qualificarsi ne’ comune ex articolo 1117 c.c., ne’ di proprieta’ esclusiva del convenuto”.
Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 115 e 116 c.p.c., e dell’articolo 163 c.p.c., n. 3, e articolo 183 c.p.c., in quanto la domanda di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), da riguardarsi soltanto con riferimento al contenuto della citazione introduttiva, riconosceva che il terrazzo fosse di uso esclusivo del convenuto (OMISSIS), non vantando gli attori alcun diritto su di esso.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., atteso che in citazione le strutture vengono descritte come contigue e formanti un corpo unico, sia per cio’ che concerne il vano sottoposto al terrazzo, sia per quello sottoposto al lastrico. In quanto sia il terrazzo che il lastrico poggiano sul giunto tecnico e lo ricoprono, essi sono parti comuni agli effetti dell’articolo 1117 c.c..
Il terzo motivo deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1027 e 1028 c.c.. La Corte d’Appello ha infatti ritenuto che la demolizione dei manufatti si imponesse anche per eliminare le servitu’ di stillicidio e di passaggio costituite abusivamente.
La condominialita’ della superficie, assunta gia’ a fondamento della seconda censura, smentirebbe la ravvisabilita’ di servitu’.
Il quarto motivo contesta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 91 c.p.c., attesa la condanna alle spese del (OMISSIS) per entrambi i gradi del giudizio, previa compensazione della meta’ di esse.
La Corte d’Appello di Napoli, nell’ambito dell’indagine, spettante ai giudici del merito, diretta all’individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non si e’ uniformata al tenore meramente letterale della citazione (nella quale, come visto, gli attori avevano allegato l’esistenza di un “terrazzo in uso esclusivo del sig. (OMISSIS)”), ma, per converso, avendo riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dagli istanti, ha concluso che gli attori (OMISSIS) riconoscessero al (OMISSIS) un mero “uso di fatto” della parte adibita a terrazza, vantandosi, pertanto, pieni proprietari dell’area abusivamente occupata dai convenuti. Cio’ premesso, in termini di prova, la sentenza impugnata ha penalizzato il (OMISSIS) per non aver egli allegato e provato un titolo di acquisto della proprieta’ esclusiva della terrazza sovrastante i terranei (OMISSIS), negando altresi’ che la stessa potesse presumersi come comune agli effetti dell’articolo 1117 c.c..
Nella sua decisione, la Corte d’Appello ha cosi’ malamente applicato l’articolo 1117 c.c., alla stregua dell’interpretazione affermata da Cass. Sez. 2, 22/11/1996, n. 10323, che il Collegio intende qui ribadire. Invero, l’articolo 1117 c.c., n. 1, menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale disposizione non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilita’ ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilita’ di trattenersi, svolgono altresi’ le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono percio’ ritenersi di proprieta’ comune proprio ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 1, rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unita’ immobiliari. Tale identita’ di funzione tra terrazza a livello e lastrico solare e’, del, resto alla base della comune pacifica applicazione ad entrambi dell’articolo 1126 c.c.. Quest’ultima norma, nel prevedere la possibilita’ di “uso esclusivo” del lastrico solare o della terrazza (espressione identica a quella adoperata dagli attori in citazione), non specifica la natura giuridica di tale diritto, il quale puo’ avere carattere reale o personale, ma deve comunque risultare dal titolo; in mancanza di titolo attributivo di un siffatto uso esclusivo, ha vigore la regola generale del regime di comunione, dato che la superficie (della terrazza – lastrico solare) serve pur sempre a coprire i vani sottostanti dell’edificio condominiale, e che tale regime non e’ escluso dal solo fatto che dal bene uno o piu’ comproprietari traggano utilita’ maggiori rispetto agli altri (cosi’ Cass. Sez. 2, 09/08/1999, n. 8532; Cass. Sez. 2, 21/05/1974, n. 1501).
E’ del resto ammissibile, per quanto si desume dall’articolo 61 disp. att. c.c., che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorche’ vengano costituiti condomini separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un immobile ricadente in entrambi i condomini (arg. da Cass. Sez. 6 – 2, 23/03/2017, n. 7605; Cass. Sez. 2, 01/03/1995, n. 2324; Cass. Sez. 2, 07/08/1982, n. 4439).
In definitiva, la deroga all’attribuzione legale al condominio e l’attribuzione in proprieta’ o uso esclusivo della terrazza a livello possono derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essi nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale. Non e’ determinante considerare la terrazza a livello come pertinenza dell’appartamento da cui vi si accede, in quanto cio’ supporrebbe l’autonomia ontologica della terrazza e l’esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell’appartamento stesso, in difformita’ dall’attribuzione ex articolo 1117 c.c., laddove, a norma dell’articolo 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non puo’ pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune.
D’altro canto, la Corte di Napoli, una volta interpretata la domanda come un’azione di rivendica, in quanto fondata sull’affermazione della proprieta’ della terrazza di copertura in capo agli attori, e rivolta nei confronti di chi detenesse “di fatto” la cosa per ottenerne la restituzione, avrebbe dovuto onerare proprio gli attori di fornire la rigorosa prova piena del loro diritto esclusivo, dimostrando il loro titolo di acquisto e quello dei loro danti causa, sino ad arrivare ad un acquisto a titolo originario.
La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. Il giudice di rinvio decidera’ uniformandosi ai richiamati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti.
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