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Timestamp: 2020-08-11 16:31:05
Document Index: 326998323

Matched Legal Cases: ['artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 1216', 'artículo 9', 'artículo 327', 'artículo 18', 'artículo 9', 'artículo 6', 'artículo 9', 'artículo 9']

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunesNotarios y Registradores | Notarios y Registradores
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La Dirección General, sin pronunciarse sobre la naturaleza de la afección impuesta por el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y sin entrar en la cuestión de si la manifestación hecha por el vendedor de un local comercial de hallarse libre de cargas equivale o no al cumplimiento del requisito exigido por aquel artículo, tras la reforma introducida por la Ley de 23 de febrero de 1988, llega a la conclusión de que como la omisión de la declaración de estar al corriente en el pago de la cuota de comunidad no compromete la validez y eficacia de la transmisión operada, que es el contenido inscribible del documento calificado, ni se sanciona especialmente dicha omisión como defecto impeditivo de la inscripción, no puede confirmarse la calificación del Registrador que lo consideró como defecto subsanable.
De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes.- Ante un supuesto semejante al de la Resolución que precede, de 10 de enero de 1991 (ahora se trataba de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa de un piso en régimen de propiedad horizontal, sin ninguna mención a los gastos de comunidad del vendedor), la Dirección revoca la calificación con los mismos argumentos, esto es, que la obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone en el artículo 9 no es de las que afecten a la validez del negocio jurídico celebrado, por lo que si la venta en cuestión reúne todos los requisitos que para tal validez exigen las leyes (artículo 1216 y siguientes y 1300 del Código Civil), no se ve obstáculo para que la escritura de venta pueda tener acceso al Registro.[1]
De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta una escritura de compraventa de una vivienda, adosada, situada en determinada urbanización. En esta escritura se expresa que tiene «Coeficiente General: 0,3530 % y Coeficiente Especial o del Bloque: 5,55 %»; y se añade el siguiente apartado: «… GASTOS GENERALES DE LA COMUNIDAD: En relación con lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de 21 de julio, en la redacción dada por la Ley 8/1999, la parte transmitente manifiesta, bajo su responsabilidad, que la finca descrita no pertenece a ninguna comunidad de propietarios».
La cuestión planteada debe resolverse mediante la simple aplicación de la doctrina de esta Dirección General, sentada en las Resoluciones de 11 de diciembre de 2003 y 19 de octubre de 2005, que es vinculante mientras no se sean declaradas nulas por sentencia firme que haya sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (cfr. artículo 327 de la Ley Hipotecaria), circunstancia esta última que no se ha producido respecto de ninguna de tales resoluciones.
En efecto, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al establecer que los Registradores calificarán «…la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,… , así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas… ». Asimismo, dicha norma legal delimita los medios a través de los que debe llevarse a cabo tal función esencial: El propio título calificado -«lo que resulte de ellas»- y «los asientos del Registro».
No obstante, como ya expresó esta Dirección General en su Resolución de 14 de diciembre de 2004, con un criterio reiterado por otras posteriores (cfr., por todas, la de 19 de abril de 2006), «… ello no significa que ejerzan una función de carácter judicial respecto de la cual el título presentado sea un mero medio de prueba. En el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripción de un acto a la plena justificación de su validez, ni siquiera a la afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante, existiendo algunas circunstancias que pueden determinar su ineficacia y que quedan fuera del ámbito de la calificación registral (vicios de la voluntad, concurrencia de causas de incapacidad no inscritas, etc.); y la facultad que se atribuye al Registrador para calificar esa validez -a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado, y por lo que resulte de los documentos presentados así como de los propios asientos del Registro- implica la comprobación de que, según los indicados medios que puede tomar en cuenta al realizar su calificación, el contenido del documento no es, de forma patente, contrario a la ley imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que palmariamente vicie el acto o negocio documentado; pero fuera de tales supuestos no le autoriza para decidir -como acontece en el presente caso, arrogándose funciones propias de los Tribunales- que frente a determinada interpretación de la ley sustentada por la jurisprudencia y por un amplio sector de la doctrina científica deba prevalecer otro criterio de su aplicación, con el resultado de impedir la inscripción solicitada, de suerte que quedaría menoscabada la seguridad jurídica y se provocaría al presentante una verdadera indefensión».
[1] El criterio del Centro Directivo no puede ser más generoso ni, al mismo tiempo, más discutible, pues el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, después de decir que en el instrumento público por el que se transmita una vivienda o local deberá el transmitente declarar si tiene está libre de cargas o expresar las que tenga, añade que “El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente”. Ese “no podrá autorizarse” equivale a una prohibición legal, por lo que parece justificado que el Registrador tuviese en cuenta el mandato del artículo 6.3 del Código Civil, según el cual “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas (y el artículo 9 establece una norma imperativa y prohibitiva) son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”. Es evidente que el artículo 9 sólo contempla una excepción, para el caso de que el adquirente se conforme con que no se aporte la certificación, lo que en este caso no existía.
De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes, francisco sena fernandez