Source: https://www.banning.nl/publicaties/medehuur-bij-woonruimte-een-zwaluw-maakt-voor-de-verhuurder-nog-geen-zomer/
Timestamp: 2018-06-24 03:20:36+00:00
Document Index: 90257312

Matched Legal Cases: ['Gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ', 'gerechtshof ']

Medehuur bij woonruimte: één zwaluw maakt voor de verhuurder nog geen zomer - Banning N.V.
Medehuur bij woonruimte: één zwaluw maakt voor de verhuurder nog geen zomer
Geplaatst op februari 24, 2014 | Publicatie
Bij woonruimte kan een ‘samenwoner’ huurder worden, onder meer na het overlijden van de huurder. In een zaak die leidde tot een uitspraak van de Hoge Raad van 17 januari 2014 promoveerde de inwonende 56-jarige zoon na het overlijden van zijn moeder niet tot huurder. Is sprake van een koerswijziging in het voordeel van de verhuurder?
Op 6 juli 2010 overlijdt op 94-jarige leeftijd de huurder van een woning. Na haar overlijden vordert haar inwonende zoon van 57 jaar oud dat hij de huurovereenkomst voortzet. Zoals wel vaker bij dit soort zaken gaat het om een woning in een dure stad (Haarlem) met een lage huurprijs (€ 277,64 per maand). De overleden huurder huurde de woning al tientallen jaren. Dit verklaart ook de lage huurprijs.
Om de huurovereenkomst na overlijden te kunnen voortzetten moet volgens de wet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De zoon is altijd thuis blijven wonen. Hij geeft aan dat hij samen met zijn moeder in de huiskamer TV keek en dat zij samen aten. Verder verzorgde zijn moeder eerst hem en de laatste tijd verzorgde hij haar. Hij deed klusjes in huis en ondernam dingen met haar.
Zowel de kantonrechter Haarlem als het Gerechtshof Amsterdam wijzen de vordering van de huurder af. Het gerechtshof oordeelde dat er geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen moeder en zoon. De zoon betaalde niet (aantoonbaar) mee aan de kosten van de huishouding, zoals de huur. Volgens het gerechtshof ontbrak ook de wederkerigheid die een gemeenschappelijke huishouding kenmerkt. De zoon was eigenlijk altijd het kind in huis gebleven.
De Hoge Raad liet de uitspraak (klik hier voor de betreffende uitspraak) van het gerechtshof in stand. De Hoge Raad wijst erop dat het enkele feit dat een kind na zijn meerderjarig worden in het ouderlijk huis blijft wonen nog niet direct een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zich meebrengt. Meestal is in een ouder-kind relatie sprake van een aflopende samenlevingssituatie. Op basis van eerdere uitspraken van de Hoge Raad moet dan ook worden aangenomen dat het samenwonen van ouder en kind slechts onder bijzondere omstandigheden aangemerkt kan worden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het gerechtshof had geen bijzondere omstandigheden vastgesteld. Het feit dat de zoon klusjes in huis deed en met zijn moeder op stap ging is volgens de Hoge Raad ook niet doorslaggevend. Volgens het gerechtshof paste dat bij zijn rol als kind ten opzichte van een ouder die achteruitgaat. En duidde dus nog niet op een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
In de rechtspraak is het criterium “duurzame gemeenschappelijke huishouding” behoorlijk ruim uitgelegd, in het voordeel van de huurder. Bij een dergelijke gezamenlijke huishouding hoeft ook geen sprake te zijn van een affectieve relatie. Ook hoeft geen sprake te zijn van een “bijzondere lotsverbondenheid”. Zo oordeelde de Hoge Raad in 2006 dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen een grootmoeder en een kleinzoon zeer wel mogelijk is. De huurder moet wel concrete omstandigheden stellen die de duurzame gemeenschappelijke huishouding onderbouwen. De verhuurder heeft daarbij echter de handicap dat hij de huurder vaak niet of nauwelijks kende en niet weet hoe en met wie de huurder in het gehuurde woonde. Het is voor een verhuurder dan ook niet altijd eenvoudig om goed op concrete stellingen van een “samenwoner” te reageren.
De feiten in deze zaak leken behoorlijk gunstig voor de huurder te liggen: hij woonde zijn hele leven in de woning. Al 57 jaar. Daarmee lijkt zo op het eerste oog geen sprake te zijn van een “aflopende” samenlevingssituatie. Toch nam de rechter in drie instanties geen duurzame gemeenschappelijke huishouding aan. De advocaat-generaal had de Hoge Raad geadviseerd om de uitspraak van het gerechtshof te vernietigen (klik hier voor de betreffende uitspraak). Hij was, anders dan de Hoge Raad, van oordeel dat het gerechtshof bij de vastgestelde feiten een duurzame gemeenschappelijke huishouding had moeten aannemen.
Is hier sprake van een koerswijziging in het voordeel van de verhuurder? Dat is de vraag. De Hoge Raad formuleert hier geen nieuw criterium maar herhaalt de eerdere rechtspraak. Daarbij geldt dat de Hoge Raad de feiten niet opnieuw mag vaststellen en een uitspraak van het gerechtshof slechts beperkt mag toetsen. Van een nieuwe leer is dan ook geen sprake. Het lijkt er echter wel op dat de rechter de al langer bestaande leer wat strenger toepast.
Een strenge toetst aan het criterium “duurzame gemeenschappelijke huishouding” is naar mijn mening overigens terecht. In beginsel geldt een overeenkomst, zoals een huurovereenkomst, tussen de partijen die de overeenkomst gesloten hebben. De overdracht aan een andere partij, zoals een samenwoner, is een uitzondering op dat beginsel. Er is bij deze zaken ook vaak sprake van een lage huurprijs (ook conform het puntensysteem) waardoor de verhuurder in zijn belangen wordt geschaad indien een “samenwoner” de huurovereenkomst overneemt.