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Timestamp: 2018-01-18 09:50:46
Document Index: 386637479

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH']

Grundstücksrecht - 6/9 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/07 §§
Ausgestellt am 12. April 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Ermächtigung zur Mieterhöhung im Kaufvertrag
• Grundstücksrecht: Geschlossene Immobilienfonds – Verletzung der Aufklärungspflicht
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformzwang bei Anpassung der Betriebskosten
Ein Vermieter kann den Grundstückskäufer im notariellen Kaufvertrag ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung im eigenen Namen Rechtshandlungen vorzunehmen, um beispielsweise eine Mieterhöhung auszusprechen. In dem zugrunde liegenden Fall wurde die Beklagte im Kaufvertrag entsprechend bevollmächtigt. Die Mieterin stimmte den Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen bis zur Eigentumsumschreibung zwar zu, verlangte aber später die Rückzahlung der gesamten Miete und machte diese klageweise geltend. Die Mieterin meinte, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung nur „vorgespiegelt“, weil das Eigentum erst Jahre später umgeschrieben wurde. Aufgrund dessen würden ihr die Mietzahlungen nicht zustehen. Zu Unrecht, wie der BGH im März dieses Jahres entschied. Der Käufer könne nämlich vom Verkäufer im Kaufvertrag ermächtigt werden, bereits vor der Eigentumsumschreibung und dem Übergang des Mietverhältnisses auf ihn (§ 566 BGB) in seinem Namen sämtliche Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Im Übrigen müsse diese Ermächtigung dem Mieter gegenüber nicht offen gelegt werden, so das Gericht.
Es entspricht der gängigen Praxis, in notariellen Kaufverträgen den Erwerber zu ermächtigen, ab dem Tag des Besitzübergangs – also bereits vor der eigentlichen Umschreibung des Grundbuchs – die mietvertraglichen Rechte des Verkäufers auszuüben. Durch die Entscheidung hat der BGH Rechtssicherheit für den Käufer geschaffen und die bis dato ungeklärte Frage, ob die Ermächtigung offen gelegt werden muss, abschließend entschieden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. März 2014, VIII ZR 203/13 – www.bundesgerichtshof.de
Bei einer unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war. Der Anleger beteiligte sich im Jahr 1997 mit 250.000 DM nebst 5 % Agio über einen Treuhandkommanditisten an einem geschlossenen Immobilienfonds. Unter Berufung auf verschiedene Prospektmängel forderte er dann von der Gründungskomplementärin und der Gründungskommanditistin des Fonds die Rückabwicklung der Beteiligung gegen Rückzahlung seiner Beteiligung nebst Zinsen sowie weiteren Schadenersatz. Im Verfahren stellte sich heraus, dass der Prospekt rechtzeitig vor der Anlageentscheidung dem Anleger übergeben worden war. Beratungsgespräche konnten nicht nachgewiesen werden. Allerdings musste das Verfahren zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.
Der BGH hat seine anlegerfreundliche Rechtsprechung wieder bestätigt. Danach besteht nach allgemeiner Lebenserfahrung eine Vermutung dafür, dass vom Anleger behauptete Prospektfehler für dessen Anlageentscheidung auch ursächlich waren. Auf die Frage, welche Motive für den Anleger bei seiner Anlageentscheidung ausschlaggebend waren, ob also die behaupteten Prospektfehler ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen sind, kommt es daher nicht an. Kann der Berater ordnungsgemäße Beratungsgespräche nicht nachweisen, so ist die Vermutung nicht widerlegt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Februar 2014, II ZR 273/12 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Kein Schriftformzwang bei Anpassung der Betriebskosten
Sieht ein Mietvertrag über Gewerberäume vor, dass der Vermieter bei Bedarf einseitig die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen darf, unterfällt diese Erklärung nicht der Schriftform. Die Parteien hatten – wie üblich – in einem Zeitmietvertrag über Gewerberäume vereinbart, dass die Vermieterin die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einseitig anpassen darf. Dies tat sie auch durch ein einseitiges Schreiben. Der Mieter erklärte daraufhin die ordentliche Kündigung und begründete dies damit, der Vertrag entspreche nun nicht mehr – wie gesetzlich vorgesehen – der Schriftform. Aufgrund dieses Formfehlers laufe der Vertrag auf unbestimmte Zeit und sei ordentlich kündbar. Dies lehnte der BGH ab und führt aus, dass die Anpassungserklärung der Vermieterin nicht dem Schriftformzwang des § 550 BGB unterliege. Ein etwaiger Erwerber sei aufgrund der Regelungen im Mietvertrag ausreichend gewarnt und könne sich bei den Parteien erkundigen, ob eine Anpassung erfolgt sei.
Auch wenn grundsätzlich nur die wesentlichen Punkte eines langfristigen Mietvertrages vom Schriftformzwang erfasst sind, ist den Parteien grundsätzlich zu raten, bei jeder Vereinbarung oder Änderung des Mietvertrags die Einhaltung der Schriftform zu wahren. Denn nach wie vor ist nicht eindeutig und generell zu definieren, was wesentlich ist und was nicht.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Februar 2014, XII ZR 65/13 – www.bundesgerichtshof.de