Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/sentencia-2001-01016-28883-de-abril-29-de-2015?documento=jurcol&contexto=jurcol_5d2e9d0e170b4990bec5758468cea58b&vista=STD-PC
Timestamp: 2020-01-29 20:48:43
Document Index: 398989360

Matched Legal Cases: ['artículo 129', 'artículo 37', 'artículo 13', 'artículo 357', 'artículo 19', 'artículo 1993', 'artículo 1985', 'artículo 2028', 'artículo 408', 'artículo 424', 'artículo 1995', 'artículo 424', 'artículo 339', 'artículo 424', 'artículo 424', 'artículo 339', 'artículo 171', 'artículo 55', 'Artículo 1994']

SENTENCIA 2001-01016 DE 29 DE ABRIL DE 2015
CONTENIDO:CONTROVERSIA CONTRACTUAL- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SE ANALIZA EL TEMA DEL RECONOCIMIENTO DE MEJORAS LA COMPENSACIÓN CON LO QUE ARRENDATARIO ADEUDA AL DEMANDANTE POR RAZONES DE CÁNONES. POR OTRO LADO, SE ESTABLECE QUE UN ARRENDATARIO NO PUEDE OPONERSE A LA DILIGENCIA DE LANZAMIENTO, CON EL ARGUMENTO DEL RECONOCIMIENTO DE MEJORAS Y PERJUICIOS QUE NO FUERON RECONOCIDAS EN LA SENTENCIA, Y MUCHO MENOS PUEDE EN PROCESO DIFERENTE SOLICITAR SU RECONOCIMIENTO Y PAGO, CUANDO EXISTIÓ UN PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE EN EL QUE DEBIÓ HACER USO DEL DERECHO DE RETENCIÓN POR LOS MENCIONADOS RUBROS DE ACUERDO A LA NORMATIVIDAD PERTINENTE.
TEMAS ESPECÍFICOS:CONTROVERSIAS CONTRACTUALES, MEJORAS, ARRENDATARIO, PROCESO DE RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO, PROCESO DE LANZAMIENTO POR OCUPACIÓN DE HECHO
Sentencia 2001-01016/28883 de abril 29 de 2015
Radicación: 250002326000200101016 01 (28883)
Demandante: Colegio Militar Academia General Santander
Demandado: Empresa Colombiana de Vías Férreas - FERROVÍAS
La Subsección es competente para conocer del recurso de apelación presentado por las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo, modificado por el artículo 37 de la Ley 446 de 1998 y el artículo 13 del Acuerdo 58 de 1999 del Consejo de Estado, contra la sentencia del cuatro (4) de agosto de dos mil cuatro (2004), proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección B, en un proceso de controversias contractuales con vocación de doble instancia(18).
• Contrato de arrendamiento 13-0048-0-94, celebrado entre Ferrovías y el Colegio General Santander(19):
“PRIMERA. OBJETO. El objeto del presente contrato es entregar en arrendamiento un lote de terreno ubicado en la estación de Facatativá. Km. 40 de la vía férrea Bogotá - Puerto Salgar, regional central, con un área aproximada de 2.500 mts2 y cuyos linderos son (...). SEGUNDA. PLAZO. El término de duración del contrato será desde el 3 de Febrero (sic) de 1994 hasta el 2 de Febrero (sic) de 1999, el cual podrá renovarse por períodos de un (1) año, previo convenio escrito entre las partes en el que se fijarán las nuevas condiciones económicas que lo han de regir. TERCERO. PRECIO Y FORMA DE PAGO. El precio de arrendamiento es la suma de cincuenta mil pesos ($ 50.000.00) M/cte. Mensuales, el cual será reajustado al vencimiento de cada año contractual en el mismo porcentaje que certifique el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, para el índice de precios al consumidor del respectivo año. El ARRENDATARIO se obliga a pagar el precio anticipadamente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en la oficina del ARRENDADOR o a consignarlo en el Banco Popular (...), no sólo (sic) por el término fijado en este contrato sino por todo el tiempo que tenga el (los) inmueble(s) en su poder a cualquier título, por sí o por interpuesta persona. Si el ARRENDATARIO opta por la consignación, deberá remitir a la Dirección de Bienes y Facturación copia del recibo respectivo, indicando el número del contrato y el mes que se cancela. La mera tolerancia del ARRENDADOR en aceptar el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros días de cada mes, no se entenderá como ánimo de modificar el término establecido para el pago; en consecuencia, mantendrán su plena vigencia todas obligaciones a que hace referencia este documento (...). SEXTA. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. 1. Destinar el (los) inmueble(s) que por este documento se arrienda(n) únicamente para instalar y poner en funcionamiento un colegio de educación primaria y secundaria, cuya construcción sólo (sic) podrá realizarse en prefabricado exclusivamente. En consecuencia, no podrá el ARRENDATARIO cambiar su destinación, ceder el contrato ni subarrendar, sino mediante autorización expresa y por escrito del ARRENDADOR. 2. Si el (los) inmueble(s) arrendado(s) es (son) un (os) lote(s) o zona(s) de terreno, el ARRENDATARIO deberá cercar y mantener cercado dicho bien. 3. No podrá el ARRENDATARIO estacionarse en la vía férrea, ocuparla con animales o depósitos de carga, obstaculizar el libre tránsito de los trenes, ejecutar a una distancia de menos de 20 mts. del eje de la vía obras que perjudiquen su solidez, tales como excavaciones, estanques y otras semejantes, ni levantar ningún tipo de construcción en ella, ni hacer cultivos de corta, mediana o larga duración. 4. Cancelar oportunamente, si es el caso, la cuota que fije el ARRENDADOR por los servicios de agua, luz, teléfono y vigilancia causados por todo el tiempo en que tenga el goce del (los) inmueble(s) y responder ante las respectivas empresas que prestan dichos servicios y ante el ARRENDADOR por el uso indebido de ellos o de sus instalaciones y se obliga a indemnizar los daños y perjuicios que por el incumplimiento en el pago se causen al ARRENDADOR; dicha cuota será establecida de acuerdo con el coeficiente de las áreas ocupadas del porcentaje total disponible y deberá ser cancelada en forma mensual junto con el canon de arrendamiento (...). El ARRENDADOR reembolsará al ARRENDATARIO el costo de las reparaciones indispensables no locativas que el ARRENDATARIO hiciere en el (los) inmueble(s) arrendado(s), siempre que no sean consecuencia de hechos originados por su culpa o la de sus trabajadores o estudiantes, debiendo dar aviso por escrito al ARRENDADOR indicando el valor de las reparaciones y anexando dos cotizaciones en las que se especifiquen las reparaciones a realizar, con el fin de que el ARRENDADOR proceda a efectuarlas o autorice al ARRENDATARIO a realizarlas por su cuenta y a descontarlas del canon de arrendamiento en forma mensual y en porcentaje no superior al 50% del mismo, para lo cual el ARRENDATARIO deberá presentar los recibos de pago correspondiente (...). 9. Restituir el (los) inmueble(s) arrendado(s) al terminar el contrato. 10. Realizar por su cuenta las adecuaciones necesarias sobre el (los) inmueble(s) arrendado(s) para ser utilizado(s) conforme a los fines a que está(n) destinado(s) (...). SÉPTIMA. PENAL PECUNIARIA. El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas pactadas en este contrato por parte del ARRENDATARIO facultará al ARRENDADOR para imponer o solicitar el pago de una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) del valor total del contrato, por este concepto, sin menoscabo del derecho de indemnización de perjuicios y a la exigibilidad de las demás obligaciones (...). DÉCIMA. TERMINACIÓN DEL CONTRATO. El presente contrato terminará por: a. La expiración del plazo estipulado. b. mutuo acuerdo. c. Por la destrucción total o parcial del (los) inmueble(s) arrendado(s), por causas no imputables al ARRENDATARIO o sus trabajadores o alumnos. DÉCIMA PRIMERA. TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO. Las partes podrán dar por terminado unilateralmente el contrato, dentro del término inicial o el de sus renovaciones, mediante preaviso escrito entregado a la otra parte con un (1) mes de anticipación a la fecha de terminación del contrato. Así mismo, el ARRENDADOR podrá dar por terminado, sin intervención judicial, el contrato por los siguientes motivos: a) El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones del ARRENDATARIO debiendo el ARRENDADOR valorar el incumplimiento para aplicar la terminación, y/o b) Por necesitar el (los) inmueble(s) arrendado(s) para la operación férrea. En cada caso se procederá previa comunicación escrita en la que se indicarán los motivos que la originaron, los términos del finiquito contractual y el plazo en que se deberá(n) restituir el (los) bien(es) arrendado(s), el cual no podrá ser inferior a un mes contado a partir del recibo de la comunicación (...). DÉCIMA TERCERA. INSPECCIÓN. EL ARRENDADOR se reserva el derecho de inspeccionar en cualquier tiempo el (los) inmueble(s) arrendado(s) para verificar su estado y el cumplimiento de las obligaciones del ARRENDATARIO. DÉCIMA CUARTA. MEJORAS. Está prohibido al ARRENDATARIO realizar cualquier clase de mejoras en el (los) inmueble(s) arrendado(s), excepto las indispensables no locativas autorizadas por el ARRENDADOR: aquellas que se efectúen contraviniendo esta prohibición serán de propiedad del ARRENDADOR, sin pago de indemnización alguna de su parte y sin que el ARRENDATARIO tenga derecho a quitarlas o destruirlas, sin embargo, las mejoras que permitan su retiro, sin detrimento del (los) bien(es) arrendado(s), podrán ser retiradas por el ARRENDATARIO (...)”.
• Contrato adicional 1, celebrado entre Ferrovías y el Colegio General Santander(20):
“CLÁUSULA PRIMERA. Las partes convienen en seguir vinculadas al contrato principal y a las estipulaciones del presente contrato adicional. CLÁUSULA SEGUNDA. OBJETO. El presente contrato tiene por objeto incluir dentro del arrendamiento, un campamento situado en la estación de Facatativá, km. 40 de la vía férrea Bogotá-Puerto Salgar, regional central, con área aproximada de 516.00 mts2 (...). Este inmueble se arrienda para instalar y poner en funcionamiento un colegio. CLÁUSULA TERCERA. PLAZO. El término de duración del contrato principal y de este contrato adicional será hasta el 02 de Febrero (sic) de 1999 y comenzará a contarse para el inmueble adicionado a partir del 1º de Julio (sic) de 1994. CLÁUSULA CUARTA. VALOR. El precio de la ampliación es la suma de cien mil pesos ($ 100.000) mensuales, el cual será reajustado el 1º de Julio (sic) de cada año en el mismo porcentaje que certifique el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, para el índice de precios al consumidor del respectivo año. El ARRENDATARIO se obliga a pagar el precio anticipadamente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en la oficina del ARRENDADOR o a consignarlo en el Banco Popular (...). CLÁUSULA QUINTA. VIGENCIA DE LAS ESTIPULACIONES. Quedan vigentes todas las estipulaciones del Contrato Principal que no sean contrarias a este documento (...)”.
• Oficio del 25 de julio de 1995, suscrito por la Rectora del Colegio General Santander y dirigido a la entidad Ferrovías, con el fin de poner en conocimiento inconvenientes por el suministro de agua, aduciendo negligencia de los funcionarios de la Estación Facatativá de la cual dependían(21).
• Oficio del 2 de agosto de 1995, en donde la Rectora del Colegio General Santander, manifestó enviar nuevamente por fax las copias de las consignaciones del 1º de enero al 1º de agosto de 1995(22).
• Oficio del 17 de febrero de 1997, por medio del cual el Colegio General Santander solicitó a Ferrovías desocupar una bodega que se encontraba dentro de las instalaciones del campamento arrendado(23).
• Oficio del 28 de febrero de 1997, donde se informó al Presidente de Ferrovías que el Colegio no recibía suministro de agua y le indica que no ha sido posible independizarlo sin la autorización de la mencionada entidad(24).
• Oficio del 20 de marzo de 1997, el colegio arrendatario se dirige al ingeniero Jairo Muller Charry informándole que la autorización entregada por este, con el fin de solucionar el inconveniente del suministro de agua, fue aceptada por la empresa de acueducto y alcantarillado y se cumplió con los trámites respectivos y manifestó la necesidad de instalar unas tuberías por debajo de la vía férrea(25).
• Oficio del 19 de diciembre de 1999, donde el colegio arrendatario solicitó “la ampliación del contrato pues confío en el comunicado firmado por el doctor Pedreros en el que con fecha de 1998 me renueva el contrato en los mismos terrenos y condiciones del anterior (...)”(26).
• Oficio del 12 de marzo de 1998, en el que el Director Regional Central de Ferrovías, comunicó a la arrendataria que se renovó el contrato principal y el adicional e indicando el reajuste del canon(27).
• Oficio del 30 de septiembre de 1998, por el que Ferrovías solicitó a la arrendataria copia de los pagos de arrendamiento de los últimos tres (3) meses, el 5 de abril de 1999 Ferrovías solicitó con carácter urgente copia de la última consignación(28).
• Oficios mediante el cual Ferrovías comunicó al colegio militar que aparecía en mora y planteó interés en llegar a acuerdo de pago, de fechas 8 de septiembre de 1999 y 26 de octubre de 1999(29).
• Por oficio del 31 de marzo de 2000, Ferrovías le informó a la arrendataria que acepta la solicitud de propuesta de pago de los cánones adeudados y señaló los términos de interés, refinanciamiento, etc.(30).
• Oficio del 28 de octubre de 1999, en donde Ferrovías informó a la arrendataria que da por terminado el contrato de arrendamiento a partir de diciembre de 1999, por incumplimiento en el pago del canon(31).
• Acta de entrega y recibo de inmueble, del 30 de diciembre de 1999(32).
• Relación de cánones adeudados a la fecha 30 de abril de 2001, cuyo monto total ascendía a la suma de $ 21.193.959(33).
• Escrito de incidente de oposición contra la diligencia de lanzamiento ordenada por el Juez Segundo Civil Municipal de Facatativá, de conformidad con el despacho comisorio 39, del cinco (5) de julio de dos mil uno (2001)(34):
“La oposición consiste en que la entrega no se puede realizar porque la entidad demandante no le ha cancelado a la demandada los valores por concepto de mejoras y reparaciones que se han plantado sobre el predio objeto de lanzamiento.
El proceso de restitución del inmueble arrendado se tramitó ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de esta localidad, para que decretara la terminación del contrato 13-0048-0-94, en efecto así lo ordenó el Juzgado de instancia (...)”.
• Acta de diligencia de lanzamiento, del 7 de junio de 2001(35):
“(...) Acto seguido el Despacho procede a aplazar la presente diligencia para el día cinco (5) de julio de dos mil uno (2001), continuar con la misma a partir de las ocho de la mañana, dejando constancia que no se presentó oposición legal que resolver, por cuanto la presente comisión, se trata o se deriva de una sentencia debidamente ejecutoriada (...)”.
• Actas de continuación de la diligencia de lanzamiento de los días 5 de julio, 11 de julio y 13 de julio(36).
• Acta de continuación de la diligencia de lanzamiento del día 31 de agosto de 2001(37):
“Acto seguido el Despacho procede a solicitar se continúe con el desalojo programado para el día de hoy, una vez comunicado por la señora MARTHA EDILMA SIERRA, en el sentido de manifestar que considera que ya ha desalojado el inmueble en lo que se refiere a los objetos factibles de sacar, el Despacho procede a hacer entrega real y material del inmueble objeto de la presente diligencia que se compone de campamento, y lote de terreno (...)”.
• Demanda ejecutiva de Ferrovías contra el Colegio Militar Academia General Santander, por cobro de los cánones de arrendamiento adeudados(38).
• Testimonio rendido por la señora María Teresa Alarcón Méndez(39):
“PREGUNTADO. Precise al despacho si le consta o tiene conocimiento qué obras realizó el colegio al cual me estoy refiriendo para desarrollar sus actividades educativas. CONTESTÓ. Es que cuando llegué ahí por primera vez había como un campamento, había una cantidad de animales como ratas y mucha gente drogadicta alrededor y el colegio poco a poco fue adaptando el lugar para salones renovando paredes, instalando servicios de teléfono, realizó un aljibe el cual fue revestido, adaptándolo a los internos, hicieron nuevos baños, lo que son los corredores con ladrillos, siembra de árboles. SE TENÍAN TODOS LOS SERVICIOS PÚBLICOS. PREGUNTADO. Manifieste al despacho si sabe o le consta si actualmente el colegio General Santander funciona en el predio actual al que nos estamos refiriendo. CONTESTÓ. No está funcionando actualmente ahí, por que (sic) desde el año pasado fue cuando nos hicieron el lanzamiento (...)”.
• Testimonio de Zaid Amín Chawez Mahecha(40):
“PREGUNTADO. Manifieste al despacho si sabe o tiene conocimiento hasta qué fecha funcionó normalmente el Colegio Militar Academia Santander en los terrenos de propiedad de Ferrovías. CONTESTÓ. El colegio funcionó hasta el primer semestre del año pasado normalmente en las instalaciones. PREGUNTADO. Manifieste al despacho si sabe o tiene conocimiento si dicho colegio dejó de funcionar en los terrenos de propiedad o en las instalaciones de Ferrovías. CONTESTÓ. Por un lanzamiento que nos fue ejecutado por una inspección de Facatativá”.
• Testimonio de Omar Sierra Cepeda(41):
“PREGUNTADO. Informe al despacho los motivos para que Ferrovías diera por terminado el contrato de arrendamiento, iniciara y llevara hasta la terminación proceso de lanzamiento contra el colegio. CONTESTÓ. Ellos argumentaban mora en los pagos de cánones de arrendamiento que por infortunio de haberle hecho inversiones a ese colegio necesarias desafortunadamente la encargada de los pagos, es decir la rectora y todos nos atrasamos en el pago de los cánones pero fue obedeciendo a esa razón por que (sic) no supimos saber (sic) cuales fueron las grandes inversiones no se pudo cumplir con lo pactado y luego llegaron las notificaciones del caso”.
• Dictamen pericial(42), en el que se señaló que se efectuaron las siguientes mejoras: replanación del terreno y adaptación con relleno; construcción de un aljibe; construcción de internado; adecuación de salones, laboratorios, oficinas, puertas y ventanas, arborización y siembra de grama; acometida de acueducto, alcantarillado, líneas telefónicas; y como reparaciones locativas, cerramiento y pintura.
Previo a desatar el recurso de alzada propuesto por las partes demandante y demandada, es menester mencionar que dentro del marco de competencia funcional de la Subsección, para decidir la controversia en segunda instancia, la Sala no solamente se circunscribirá a los aspectos conceptuales y argumentativos esbozados en el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil:
“ART. 357.—Competencia del superior. La apelación se entiende interpuesta en lo desfavorable al apelante, y por lo tanto el superior no podrá enmendar la providencia en la parte que no fue objeto del recurso, salvo que en razón de la reforma fuere indispensable hacer modificaciones sobre puntos íntimamente relacionados con aquella. Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones (...)” (Negrilla fuera del texto).
Ahora bien, el apoderado judicial del Ministerio de Transporte, propuso la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva, sobre dicho presupuesto procesal, es menester señalar que la legitimación en la causa es un elemento sustancial que corresponde a la calidad o al derecho que tiene una persona para formular o para contradecir las pretensiones de la demanda, como sujeto de la relación jurídica sustancial; de esta manera, la parte demandante tiene la posibilidad de reclamar el derecho invocado en la demanda —legitimación por activa— frente a quien fue demandado —legitimación por pasiva—. En ese sentido, se entiende que la primera (la legitimación por activa) es la identidad que tiene el demandante con el titular del derecho subjetivo quien, por lo mismo, posee la vocación jurídica para reclamarlo, al paso que la segunda (la legitimación por pasiva) es la identidad que tiene la parte accionada con quien tiene el deber de satisfacer el derecho reclamado(43).
Por ende, es deber del juez establecer si la parte accionante está legitimada para reclamar lo solicitado en las pretensiones y si la parte demandada es la llamada a responder lo solicitado, por lo que, ante la falta de prueba de los mencionados presupuestos, de manera indefectible habrá lugar a declarar la excepción de falta de legitimación en la causa.
En consonancia con lo anterior, es claro para la Sala que el Ministerio de Transporte no se encuentra legitimada en la causa por pasiva, toda vez que quien suscribió el contrato de arrendamiento y su adicional, fue Ferrovías, y por lo tanto, las obligaciones derivadas del mencionado acto jurídico son exclusivas de la mencionada entidad, y que dicho sea de paso, conforme con el Decreto 1588 de 1989, fue creada como una Empresa Industrial y Comercial del Estado que goza de personería jurídico, autonomía financiera y capital independiente.
No obstante lo anterior, la Sala pone de presente que mediante decreto 1791 del veintiséis (26) de junio de dos mil tres (2003), el Gobierno Nacional ordenó la supresión y la consecuencial liquidación de la Empresa Colombiana de Vías Férreas, Ferrovías, para lo cual dispuso como vigencia del proceso liquidatorio el término de dos (2) años, prorrogables hasta por un plazo igual, contados a partir de la vigencia del citado decreto.
Posteriormente, y en aras de concluir el proceso liquidatorio, el Gobierno Nacional mediante decreto 2089 del veintiuno (21) de junio de dos mil cinco (2005) dispuso prorrogar hasta el veintiséis (26) de junio de dos mil siete (2007) el plazo inicialmente estipulado, y, finalmente, a través del decreto 2386 del veinticinco (25) de junio de dos mil siete (2007) el Gobierno Nacional amplió hasta el veintisiete (27) de junio de dos mil ocho (2008), el plazo para culminar de manera definitiva el proceso de liquidación de la Empresa Colombiana de Vías Férreas.
Sobre la representación que debería asumir de los procesos judiciales y las reclamaciones en que fuere parte la extinta Ferrovías, el artículo 19 del Decreto 1791 de 2003, señaló que el Ministerio de Transporte, una vez culminada la liquidación de aquella, asumirá la totalidad de los procesos judiciales y reclamaciones, al igual que las obligaciones derivadas de estas, por tal motivo, y en caso de acceder a las pretensiones de la demanda, se condenará a la mencionada entidad.
En el sub lite, el colegio militar Academia General Santander pretende el reconocimiento y pago del valor de las mejoras y reparaciones que efectuó en el inmueble que fue objeto de arrendamiento, así como los perjuicios materiales y morales sufridos.
Sobre la noción de mejoras, se ha definido como aquello que se ha obrado en algún edificio o heredad para colocarlo en un mejor estado, y que existen tres clases de mejoras: las necesarias, las útiles y las voluptuarias. “Las necesarias son las que se hacen en la cosa para impedir su pérdida o deterioro, como las reparaciones realizadas en un edificio que amenaza ruina y la calzada que se hace en una heredad para preservarla de la rapidez de un torrente. Mejoras útiles son las que, aun cuando no sirven para conservar la cosa, aumentan sin embargo su valor o renta; como el plantío de árboles frutales, la construcción de hornos, trapiches, garajes, caballerizas, acueductos, etc. Mejoras voluptarias son las que ni contribuyen a la conservación de la cosa, ni aumentan su valor o renta, sino que solo sirven de adorno, lucimiento o recreo, como las pinturas, las fuentes ornamentales u otros trabajos decorativos semejantes”(44).
El Código Civil, hace referencia a las mejoras necesarias denominándolas como reparaciones indispensables, no locativas, que el arrendatario se viere precisado a efectuar en la cosa arrendada y dispone que el arrendador está obligado a reembolsarle el costo de las mencionadas reparaciones, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia al arrendador para que las haga por su cuenta, como así lo dispone el artículo 1993 del Código Civil.
Las obras a que tal disposición se refiere son las meramente conservativas de la cosa y en desarrollo del principio de que el arrendador debe garantizar al arrendatario el uso y goce del bien arrendado.
Sobre dicho aspecto, es claro el artículo 1985 cuando indica:
“ART. 1985.—Mantenimiento de la cosa. Reparaciones necesarias y locativas. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones (Subrayado fuera del texto).
Sobre la anterior norma, considera la Sala que es supletiva a las estipulaciones realizadas en el contrato, como se evidencia de la lectura del último inciso al permitir que las partes del negocio jurídico modifiquen las obligaciones referentes a las mejoras(45).
A contrario sensu, el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas, en vista de que las mencionadas mejoras no propenden por la conservación del bien corporal, sino que se realizan con el fin de colocarla en un mejor estado, es decir, aumentan el valor del bien(46).
Seguidamente, el artículo 2028 del Código Civil, refiriéndose a las reparaciones locativas a cargo del arrendatario, establece que las mencionadas reparaciones se reducen a mantener el inmueble en el estado en que lo recibió, sin existir responsabilidad por parte de este por los deterioros provenientes del tiempo, su uso legítimo, la fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del inmueble, por la naturaleza del suelo, entre otros.
En el presente asunto, las partes del contrato de arrendamiento, referente a las mejoras pactaron en la cláusula décima cuarta la prohibición al arrendatario de la realización de mejoras, exceptuando las indispensables no locativas autorizadas por Ferrovías, y aquellas efectuadas en contravención a la mencionada prohibición serían de propiedad de Ferrovías, con la autorización que las mejoras que permitan ser retiradas sin detrimento del bien inmueble, podían ser retiradas.
Por otra parte, revisada la actuación observa la Sala que la entidad demandada inició proceso de restitución de inmueble arrendado, por la mora incurrida por parte del colegio militar en los cánones de arrendamiento, en el cual se profirió sentencia que dio por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento del arrendatario, diligencia que en cumplimiento de la sentencia ejecutoriada se llevó a cabo el treinta y uno (31) de agosto de dos mil uno (2001), día en que se hizo entrega del bien a Ferrovías.
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 408 del Código de Procedimiento Civil, se tramitaba y decidía en proceso abreviado la restitución de inmueble arrendado y “el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar”.
Posteriormente, el artículo 424 parágrafo 2º, numeral 1º, prescribe que si el demandado en el proceso de restitución de inmueble arrendado pretende el derecho de retención de la cosa arrendada, debía alegarlo en la contestación de la demanda y solicitar las pruebas relacionadas al mencionado derecho.
Sobre el derecho de retención, el artículo 1995 del Código Civil menciona:
“ART. 1995.—Derecho de retención por parte del arrendatario. En todos los casos en que se debe indemnizar al arrendatario, no podrá ser este expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador (...)” (Subrayado fuera del texto).
De acuerdo con la norma antes transcrita, la ley otorga el derecho de retención al arrendatario del bien corporal en todos los casos en que se le debe indemnizar, por tal motivo el arrendatario posee una justa causa para retener y no efectuar la restitución del bien, hasta tanto se le pague o se asegure su pago, que para el presente asunto eran las mejoras realizadas, y cuya oportunidad de acuerdo a lo señalado por parágrafo segundo del artículo 424, existía el deber de alegarlo en la contestación de la demanda de restitución.
En particular el artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, referente al derecho de retención, señaló:
“ART. 339.—Derecho de retención. Cuando en la sentencia se haya reconocido el derecho de retención, el demandante solo podrá solicitar la entrega si presenta el comprobante de haber pagado el valor del crédito reconocido en aquella, o de haber hecho consignación respectiva (...). Si el valor de las mejoras no hubiere sido regulado en la sentencia se liquidará mediante incidente, el cual deberá promoverse dentro de los veinte días siguientes a la ejecutoria de aquella o del auto de obedecimiento a los resuelto por el superior, según fuere el caso. Vencido este término sin que haya formulado la solicitud, se procederá a la entrega y se extinguirá el derecho al pago de mejoras. Si en la diligencia de entrega no se encuentran las mejoras reconocidas en la sentencia, se devolverá al demandante la consignación (...)” (Subrayado fuera del texto).
Igualmente, el parágrafo 5º del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, estableció respecto del reconocimiento de mejoras la compensación con lo que arrendatario adeuda al demandante por razones de cánones.
Para la Sala, de conformidad con el recuento normativo anteriormente esbozado, el arrendatario debió en el proceso de restitución de inmueble arrendado, al contestar la demanda, solicitar el pago de las mejoras y perjuicios, los cuales de haber sido probados debieron ser objeto de pronunciamiento y reconocimiento en la sentencia para su posterior pago previo a la diligencia de lanzamiento.
Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha expuesto:
“Memórase que en el proceso de restitución de inmueble arrendado el ordenamiento jurídico ofrece al demandado la posibilidad de que alegue el derecho de retención en la contestación de la demanda, así lo establece expresamente el en el numeral 1º del parágrafo 2ª del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, aspecto sobre lo cual debe proveer el juez en la sentencia y si en esta se reconoce “se aplicará lo dispuesto en el artículo 339” (núm. par. 5º). Es decir, una vez proferida sentencia que ordene la restitución y reconozca al extremo demandado derecho al valor de las mejoras, el demandante debe presentar “el comprobante de haber pagado el valor del crédito reconocido en aquella, o de haber hecho la consignación respectiva (...)”, y “[s]i el valor de las mejoras no hubiere sido regulado en la sentencia se liquidará mediante incidente (...)” (inc. 2º del art. 339 ib.). Es más, “[s]i en la diligencia de entrega no se encuentran las mejoras reconocidas en la sentencia, se devolverá al demandante la consignación; si existieren parcialmente, se procederá a fijar su valor por el trámite de un incidente para efectos de las restituciones pertinentes”.
Del contenido de tales disposiciones emerge una conclusión claramente identificada, esto es, el demandado en el proceso de restitución de tenencia por arrendamiento, tiene la oportunidad de alegar el reconocimiento de las mejoras realizadas en el inmueble y solicitar el derecho de retención hasta que se satisfaga su valor, dentro de un procedimiento que ofrece a las partes suficientes garantías para debatir ese extremo del litigio”(47).
En efecto, la arrendataria no podía oponerse a la diligencia de lanzamiento, con el argumento del reconocimiento de mejoras y perjuicios que no fueron reconocidas en la sentencia, y mucho menos puede en proceso diferente solicitar su reconocimiento y pago, toda vez que hubo un proceso de restitución de inmueble en el que debió hacer uso del derecho de retención por los mencionados rubros de acuerdo a la normatividad mencionada ad supra, por lo que se procederá a revocar la sentencia recurrida y se negarán las pretensiones de la demanda.
Comoquiera que no se evidencia temeridad, ni mala fe de las partes, la Subsección se abstendrá de condenar en costas de conformidad con lo reglado en el artículo 171 del Código Contencioso Administrativo modificado por el artículo 55 de la Ley 446 de 1998.
Revocar la del cuatro (4) de agosto de dos mil cuatro (2004), proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección B. Y en consecuencia se dispone:
“1. Negar las pretensiones de la demanda por las razones expuestas en la presente sentencia.
3. En firme esta providencia, envíese el expediente al Tribunal de origen para lo de su cargo”.
18 La pretensión mayor al momento de la presentación de la demanda asciende a $ 90.000.000.
19 Folios 1 a 5 del cuaderno 2.
20 Folios 6 y 7 del cuaderno 2.
21 Folio 10 del cuaderno 2.
22 Folio 11 del cuaderno 2.
23 Folios 12 y 13 del cuaderno 2.
24 Folios 17 a 19 del cuaderno 2.
25 Folio 20 del cuaderno 2.
26 Folios 21 a 23 del cuaderno 2.
27 Folio 24 del cuaderno 2.
28 Folios 26 a 28 del cuaderno 2.
29 Folios 29 y 30 del cuaderno 2.
30 Folios 31 y 32 del cuaderno 2.
31 Folio 33 del cuaderno 2.
32 Folios 34 y 35 del cuaderno 2.
33 Folios 36 y 37 del cuaderno 2.
34 Folios 50 a 53 del cuaderno 2.
35 Folio 59 del cuaderno 2.
36 Folios 55 a 58 del cuaderno 2.
37 Folio 56 del cuaderno de primera instancia.
38 Folios 59 a 62 del cuaderno de primera instancia.
39 Folios 40 a 42 del cuaderno 2.
40 Folios 43 a 45 del cuaderno 2.
41 Folios 46 a 49 del cuaderno 2.
43 Al respecto ver: Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C. Sentencia del veintiséis (26) de febrero de dos mil quince (2015). Radicación: 47001233100020020135701 (37569). C.P. Olga Mélida Valle de De la Hoz. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A. Sentencia del primero (1) de octubre de dos mil catorce (2014). Radicación: 25000232600020020034301 (33767). C.P. Carlos Alberto Zambrano Barrera.
44 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de noviembre diecisiete (17) de mil novecientos cuarenta y siete (1947).
45 “Pero en las leyes debe distinguirse con claridad entre aquellas de sus normas que son imperativas para sus destinatarios, es decir las que se imponen sin posibilidad de pacto o decisión en contra pues sus efectos deben producirse con independencia del querer de las personas, de las que tienen un carácter apenas supletorio de la voluntad de los sujetos a quienes se refieren, las cuales operan solamente a falta de decisión particular contraria, y también de las opcionales, esto es, las que permiten a los individuos escoger, según su deseo y conveniencias, entre dos o más posibilidades reguladas por la misma ley en cuanto a los efectos de las opciones consagradas”. Corte Constitucional. Sentencia T-597 del siete (7) de diciembre de mil novecientos noventa y cinco (1995). M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
46 Artículo 1994 del Código Civil.
47 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del veintisiete (27) de octubre de dos mil once (2011). Radicación: 47001-22-13-000-2011-00142-01. M.P. William Namén Vargas.