Source: https://www.weka.at/wohnrecht/News/Kurzzeitwohnen-und-dessen-rechtliche-Grenzen
Timestamp: 2020-01-19 02:32:28
Document Index: 150819042

Matched Legal Cases: ['OGH', '§ 16', '§ 52', '§ 1098', '§ 30', '§ 30']

Kurzzeitwohnen und dessen rechtliche Grenzen - Wohnrecht online
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Dokument-ID: 868006
Maximilian Zirm | News | 17.10.2016
Kurzzeitwohnen und dessen rechtliche Grenzen
Gastautor RA Dr. Maximilian Zirm erläutert, welche rechtlichen Aspekte beim Kurzzeitwohnen zu beachten sind. Kann ein Mieter seine Wohnung via airbnb ohne Bedenken untervermieten? Können Miteigentümer dagegen vorgehen? Fallen Steuern und Abgaben an?
Plattformen für die Vermiet﻿ung von Ferienappartements wie airbnb und 9flats erfreuen sich auch hierzulande immer größerer Beliebtheit. Private Abnehmer mieten Apartments entgeltlich von privaten, zunehmend aber auch von gewerblichen Anbietern. Die dazwischenstehende Online-Plattform tritt dabei lediglich als Vermittler auf, wird aber selbst nicht Vertragspartner der eigentlichen Leistung. Für jede Vermittlung ist von Gastgeber und Gast eine Servicegebühr von bis zu 15 Prozent an die Online-Plattform zu entrichten.
Im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen sind aus rechtlicher Sicht nachstehende Aspekte zu beachten:
Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, seine Wohnung zu vermieten (5 Ob/106/06h). Bei der kurzfristigen Vermietung (= 2 bis 30 Tage) eines Wohnungseigentumsobjektes zu touristischen Zwecken ist allerdings auf die Widmung (Wohnung, Geschäftslokal, etc.) des Wohnungseigentumsobjektes zu achten, welche sich in der Regel aus dem Wohnungseigentumsvertrag ergibt. Die (kurzfristige) Vermietung von Wohnungen für touristische Zwecke erfordert nämlich nach der aktuellen Rechtsprechung auch eine entsprechende Widmung im Wohnungseigentumsvertrag. Laut OGH liegt bei einer Widmung als Ferienappartement eine zustimmungspflichtige Widmungsänderung vor, weil in Folge der erhöhten Frequentierung des Hauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen schutzwürdige Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden können (5 Ob 59/14h; 3 Ob 158/11y).
Ist ein Wohnungseigentumsobjekt also nur für Wohnzwecke gewidmet, ist für die Vermietung der Wohnung als Ferienapartment eine Widmungsänderung erforderlich, die der Zustimmung sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer bedarf (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002). Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann auch durch einen gerichtlichen Beschluss (§ 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002) ersetzt werden, wenn im konkreten Fall keine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer gegeben ist. Liegt weder eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer noch eine gerichtliche Genehmigung vor, kann der jeweilige Gastgeber von einem anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.
Davon abgesehen wird Kurzzeitwohnen häufig durch Untervermietung organisiert. Jegliche Form der Vermietung zu touristischen Zwecken fällt im Allgemeinen nicht unter die zwingenden Bestimmungen des MRG, sondern sind solche Vertragsverhältnisse nach den allgemeinen Regelungen des ABGB zu beurteilen.
Die Zulässigkeit der Untervermietung ist einzelfallabhängig und hängt insbesondere vom konkreten Mietvertrag ab.
Ist der Gastgeber selbst Mieter und möchte dieser den Mietgegenstand für touristische Zwecke untervermieten, ist zu beachten, dass eine Untervermietung grundsätzlich nicht zulässig ist. Der Gastgeber läuft sohin Gefahr, dass sein Mietverhältnis vom Vermieter aufgekündigt wird.
Auch eine vertragliche Zustimmung zur Weitergabe der Nutzung der Wohnung im Mietvertrag des Gastgebers steht einer Kündigung grundsätzlich entgegen. Nur insofern im Mietvertrag des Gastgebers ausdrücklich vereinbart ist, dass dieser unbegrenzt und im gewöhnlichen Ausmaß zur Untervermietung berechtigt ist, ist die Vermietung unbedenklich. Die Rechtsprechung sieht im Übrigen in einer wiederholten Zustimmung des Vermieters zu bestimmten Untervermietungen im Zweifel noch keine generelle Untervermietungszustimmung (1 Ob 674/80).
Eine Untervermietung ist im Zweifel auch dann verboten, wenn sie für den Vermieter nachteilig wäre. Ist die Untervermietung aber weder verboten noch für den Vermieter nachteilig (§ 1098 ABGB) und erfolgt diese auch nicht zu einem überhöhten Entgelt (Verwirklichung des Kündigungsgrundes § 30 Abs 2 Z 4 MRG), so ist die Gefahr einer erfolgreichen Kündigung relativ gering, solange der Gastgeber die Wohnung auch noch zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses (Kündigungsgrund § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG zu beachten) verwendet.
Im Gewerberecht:
Aus gewerberechtlicher Sicht ist die Vermietung eines Ferienappartements grundsätzlich unproblematisch und bedarf keiner Anmeldung eines gesonderten Gewerbes oder einer Betriebsanlagengenehmigung. Sind mit der Raumvermietung allerdings zusätzliche Dienstleistungen oder Aufwendungen des Gastgebers verbunden, liegt eine gewerbliche Tätigkeit des Gastgebers vor, welche einer entsprechenden Genehmigung bedarf. Hierbei begründen Dienstleistungen in geringfügigem Ausmaß (Bereitstellen von Handtüchern oder Bettwäsche, Anfangs- und Endreinigung) noch keine gewerbliche Tätigkeit und sind von kommerziell ausgerichteten Beherbergungen samt Anbietung entsprechender Dienstleistungen zu unterscheiden (vgl 1 Ob 157/98i; VwGH 2010/06/0082).
Allerdings ist zu bemerken, dass das Bild des privaten Gastgebers, welches von den Onlineplattformen stets bemüht wird, in praxi immer weniger zutrifft. Die kommerzielle Ausrichtung der Gastgeber nimmt immer mehr zu, so wird etwa in Wien fast ein Viertel der Unterkünfte lediglich von ca 70 Gastgebern angeboten, die jeweils bis zu 50 Wohnungen im Angebot haben. In derartigen Fällen ist eine gewerbliche Tätigkeit naturgemäß zu bejahen.
Im Steuer- und Abgabenrecht:
Schließlich sind neben einkommenssteuerrechtlichen Grundlagen (selbstständige Einkünfte über EUR 11.000,- pro Jahr sind steuerpflichtig) auch noch diverse Abgaben (Ortstaxe, Tourismusabgabe etc.) zu beachten, welche zwischen den einzelnen Bundesländern stark variieren können.
Insbesondere die Stadt Wien hat diesbezüglich eine Regelverschärfung für private Zimmervermietungen in Aussicht gestellt. Die Vermieter werden dann aufmerksam gemacht, was sie an Steuern und Abgaben zahlen müssen. Fraglich ist freilich noch, inwieweit die Plattformen diesem Informationsverlangen nachkommen. Zudem soll es hinkünftig auch höhere Strafen und mehr Kontrollen geben.
Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner und Rechtsanwalt der Gabler Gibel & Ortner Rechtsanwälte in Wien, einer Kanzlei in den Spezialgebieten Immobilien- und Wirtschaftsrecht.
Weiters ist er als Referent für den Weka-Verlag tätig.