Source: https://www.mietminderung.net/mieterverein/
Timestamp: 2019-02-21 15:01:47
Document Index: 98336691

Matched Legal Cases: ['Art. 115', 'Art. 155', '§ 535', 'BGH', '§ 558', '§ 559', '§ 560', '§ 538', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536']

Mieterverein – Entstehung, Entwicklung und Leistungen
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Mieterverein – Mieterberatung und Interessenvertretung
Welche Leistungen biete Ihnen ein Mieterverein?
Über die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete. In den meisten europäischen Staaten ist dies anders, denn dort handelt es sich bei Immobilien zumeist Wohneigentum. Somit ist das Mietrecht in Deutschland auch im politischen Sinne von großer Bedeutung. Das äußert sich unter anderem in der medialen Präsenz einiger Themen wie der Mietpreisbremse, welche der stetigen Mieterhöhung in einigen urbanen Bezirken Herr werden soll oder wie der Mietminderung in all ihren Facetten – ob lärmende Nachbarn oder Schimmelbefall in der Wohnung.
Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte, aber auch Pflichten kennen. Denn nicht selten sind immer wieder individuelle Situationen und einzelne Urteile entscheidend und ausschlaggebend. Doch alles zu überblicken, ist für den Laien sehr schwierig. Der Mieterverein kann Ihnen dann helfend zur Seite stehen.
Erfahren Sie im folgenden Ratgeber unter anderem, welche Aufgaben ein Mieterverein hat und wie dieser organisiert ist.
1 Mieterverein – Definition und Ursprung des Deutschen Mieterbundes
1.1 Meilensteine für das soziale Mietrecht nach der Jahrhundertwende
1.2 Mietrecht in der Nachkriegszeit
1.3 Aufbau und Organisation des DMB
1.3.1 Wie finanziert sich ein Mieterverein
2 Bedeutung und zentrale Aufgaben der Mietervereine
2.1 Konkrete Interessenvertretung der Mieter durch den Mieterverein
2.2 Weitere Aufgaben und Leistungen, die der Mieterverein bietet
3 Die Mitgliedschaft bei einem Mieterverein
3.1 Übersicht über die Landesverbände
3.2 Wie können Sie dem Mieterverein kündigen?
4 In welchen Fällen können Sie zu einem Mieterschutzverein gehen?
4.1 Die Betriebskostenabrechnung prüfen lassen!
4.1.1 Betriebskostenspiegel vom Mieterverein veröffentlicht
4.1.2 Wann sind die Betriebskosten unwirtschaftlich?
4.2 Wenn die Miete plötzlich ansteigt – Fragen Sie den Mieterverein
4.3 Bei Fragen zum Mietvertrag den Mieterverein aufsuchen
4.3.1 Schönheitsreparaturen sind immer wieder Thema bei den Mietern
4.3.2 Was ist zu beachten beim Untermietvertrag laut Mieterverband?
4.4 Wohnungsmängel und Mietminderung – Immer Top-Themen beim Mieterverein
4.5 Wie gehen Sie bei einer Mietminderung am besten vor?
5 Q & A zum Mieterverein
Mieterverein – Definition und Ursprung des Deutschen Mieterbundes
Der Mieterverein beschreibt, wie der Name anklingen lässt, einen Zusammenschluss von Mietern.
Hierzulande ist das zentrale Organ der Deutsche Mieterbund oder kurz: DMB. Dieser umfasst 15 Landesverbände sowie mehr als 320 örtliche Mietervereine. Daneben gibt es jedoch auch andere Vereinigungen, die sich für die Rechte der Mieter einsetzen. Unter anderem sind an dieser Stelle die Berliner Mietergemeinschaft (bmgev), der Mieterschutzbund e.V. sowie die Mieterhilfe Deutschland zu nennen.
Den ersten Mieterverein in Deutschland gab es bereits Ende des 19. Jahrhunderts.
Die Vertretung der Mieterinteressen sowie die Mitwirkung an kommunaler Wohnungspolitik sind die Grundpfeiler dieser Organisationen und lassen sich auf die Mieterbewegung der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts zurückführen. Bereits 1860/61 wurden die ersten Mietervereine gegründet.
Infolge der zunehmenden Industrialisierung zog es immer mehr Menschen in die Städte, wo der Wohnraum immer knapper wurde. Aufgrund dessen wurden günstige Mietskasernen hochgezogen, die vielen Arbeitern eine preisgünstige Wohnung boten. Dies jedoch auf Kosten der Wohnqualität. Wohnelend und eine nahezu vollkommene Rechtlosigkeit seitens des Mieters etablierten sich.
Die Gründung der ersten Mietervereine stand im Zusammenhang mit der Arbeiterbewegung und vor allem mit der Sozialen Frage. Diese bezeichnete die gesellschaftlichen Missstände, welche im Zuge der Bevölkerungsexplosion und der Industriellen Revolution in weiten Teilen Europas zum Vorschein kamen beziehungsweise entstanden.
In kleineren Ortschaften waren die Bemühungen der Mieterbewegung zunächst erfolglos. Erst in den großstädtischen Siedlungsgebieten fand sich eine entsprechende Mitgliederbasis.
Der erste sogenannte „Miethbewohnerverein“ entstand 1886 in Dresden. Danach folgten Leipzig (1882) und Hamburg (1890).
Neben den genannten zeitpolitischen Umständen gab es auch einen konkreten Anstoß, warum gerade ein Mietverein in bestimmten Regionen gegründet wurde. Den Katalysator bildeten meist bereits bestehende Interessenvertretungen der Hausbesitzer. Diese benutzten nicht nur einheitliche Formularverträge, sondern veröffentlichten auch eine schwarze Liste mit den Namen der „unbequemen“ Mieter.
Jedoch hat sich erst 1879 als Gegengewicht zum Mietverein der Zentralverband der städtischen Haus- und Grundbesitzervereine Deutschlands gegründet.
Deutscher Mieterverein: Der Deutsche Mieterbund, oder kurz: DMB, wurde 1900 gegründet.
1900 erfolgte dann die Gründung des Verbandes Deutscher Mietervereine in Leipzig aus 25 bereits bestehenden Vereinen. Dies wird rückblickend als einer der wichtigsten Meilensteine der Mieterbewegung betrachtet, vor allem im Hinblick auf ein Recht, das sich für die Mieter einsetzt.
Folgende Ziele hatte der Mieterverein definiert:
Einführung von Mietverträgen (konform mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch – BGB)
Förderung einer gesunden Wohnungspolitik
Am 1. Januar 1900 trat das Bürgerliche Gesetzbuch in Kraft und enthielt eigenständige Mieterrechte wie Einschränkungen der völligen Vertragsfreiheit und ein Schutz vor Kündigung sowie unmotivierter Mieterhöhung.
Meilensteine für das soziale Mietrecht nach der Jahrhundertwende
Die Gründung des Dachverbands mit Beginn des 20. Jahrhunderts gab den Anstoß für ein sozialeres Mietrecht. Nach Gründung des Mietervereins gab es zahlreiche Entwicklungen sowie Errungenschaften aber auch Rückschläge im sozialen Mietrecht.
Dabei wurden unter anderem 1914 kommunale Einigungsämter eingerichtet, die in Fällen von Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und Mieter vermitteln sollten. Zuvor haben Mieter meist den Kürzeren gezogen. Hintergrund dessen war der Beginn des Ersten Weltkriegs, infolgedessen eine Verknappung des Wohnraums drohte und damit Mieterhöhung. Die Ämter dienten vor allem der Schlichtung bei Mietpreisstreitigkeiten.
Zwar erfolgte während des Krieges eine Mieterschutzverordnung – 1917. Doch kurz vor Kriegsende wurde das Mietnotrecht eingeführt, das letztlich als Wohnungszwangswirtschaft zu verstehen war. Neben der Zwangseinquartierung bedeutete es das Durchsetzen eines Zweckentfremdungsverbots.
1919 – Die Weimarer Verfassung mit dem Art. 115 (Unverletzlichkeit der Wohnung) und dem Art. 155 (Recht auf eine den Bedürfnissen entsprechenden Wohnung) nimmt Fragen des Mietrechts auf.
In den Folgejahren während der Weimarer Republik ging es überwiegend um die Fragen, wann und wie eine Mieterhöhung erfolgen durfte. Unter anderem verbot das Mieterschutzgesetz von 1923 Mietwucher und Mietpreistreiberei. Zudem wurde ein Kündigungsrecht als Grundlage des Mieterschutzes fixiert.
Nach der Gleichschaltung (im Sinne der Ideologie) der Mieterbewegung im Dritten Reich und der Einführung eines deutschen Einheitsmietvertrages sowie Verordnungen, die dem Mieterverein jegliche Tätigkeit untersagten, wurde dann nach dem Krieg 1950 das erste Wohnungsbaugesetz erlassen. Bei diesem stand der soziale Wohnungsbau im Mittelpunkt.
Mietrecht in der Nachkriegszeit
Das soziale Mietrecht stand in den 60er und 70er Jahren im Mittelpunkt der Arbeit des Mietervereins.
1951 erfolgte die Neugründung des Deutschen Mieterbundes in Köln. In den folgenden Jahren wurden nach und nach Mieterhöhungen wieder erleichtert. Daneben gab es aber auch die Einführung von Mietbeihilfen bezüglich sozialer Härtefälle.
Vor allem in den 60er Jahren wurden anschließend mehrere Gesetze und Verordnungen erlassen, die sich auf ein soziales Miet- und Wohnrecht fokussierten. Unter anderem wurde 1965 ein einheitliches Wohngeld eingeführt.
Während der 70er Jahre stand für den Mieterverein der Kündigungsschutz im Mittelpunkt, was sich unter anderem im zweiten Wohnraumkündigungsgesetz von 1975 niedergeschlagen hat. Zudem durften Mieterhöhungen nur im besonderen Verfahren erfolgen und bei Anpassung an ortsübliche Mieten.
Im September 2001 nach Wiedervereinigung und Wiederaufbau der ostdeutschen Mieterorganisationen wurde der Sitz des Deutschen Mieterbundes nach Berlin verlegt.
In den vergangenen zwei Jahrzehnten nahm die politische Bedeutung von Mietrechtsfragen wieder deutlich zu. Ob Gentrifizierung, Mieterhöhung oder Wohnungsmängel, die eine Mietminderung begründen können: Mietrechtsthemen fanden und finden großen Anklang in der öffentlichen Diskussion. Viele Mieter wollen wissen, welche Rechte sie konkret haben. Umso wichtiger ist der Mietverein, der bei Problemen mit dem Vermieter oder Mietvertrag weiterhelfen kann.
Aufbau und Organisation des DMB
Der Deutsche Mieterbund e.V. ist die Dachorganisation der Mietervereine in ganz Deutschland. Der Bundesverband vertritt grundsätzlich die Interessen der Mieter von Wohnraum.
Sein Aufbau ist föderal und vereint die örtlichen Mietervereine mit etwa drei Millionen Mitgliedern sowie die eigenständigen Landesverbände. An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass nicht alle örtlichen Vereine auch einem Landesverband angehören.
Insgesamt sind 1.300 hauptberufliche und 2.500 ehrenamtliche Mitarbeiter für die Vereine im Einsatz. Dabei ist hervorzuheben, dass diese von den Mitgliedsbeiträgen finanziert werden und nicht durch öffentliche Gelder. Damit möchte der Mieterverein natürlich auch seine Selbständigkeit und Unabhängigkeit bewahren.
Der Deutsche Mieterbund ist überparteilich und parteipolitisch (weitestgehend) neutral.
Die Organisation vom Mieterverein ist dreistufig.
Zu den Führungs- und Beschlussorganen gehören:
12-köpfiger Bundesvorstand mit Präsident und Direktor beziehungsweise Bundesgeschäftsführer
Beirat (als Vertretung der Landesverbände)
Der Deutsche Mietertag bezeichnet die Mitgliederversammlung vom Mieterverein, die im Zwei-Jahres-Zyklus tagt und etwa 400 Deligierte aus den örtlichen Mietervereinen umfasst.
International ist der DMB der sogenannten International Union of Tenants angeschlossen, die 1926 in Zürich gegründet wurde.
In Österreich setzt sich die Mietervereinigung für die Interessen der Mieter ein. In der Schweiz wird die Dachorganisation als Mieterverband bezeichnet.
Wie finanziert sich ein Mieterverein
Die Arbeit des Verbands wird von den Mitgliedsbeiträgen abgedeckt. Der ortsansässige Mieterverein entscheidet selbst über die Höhe der Beiträge. Die Mitgliedschaft kostet im Schnitt pro Jahr zwischen 40 und 90 Euro. Hingegen richten sich die Beiträge für die Mitgliedschaft des Landes- oder Bundesverbandes nach einer Umlage.
Zum Jahresbeitrag kommt in der Regel eine einmalige Aufnahmegebühr, die durchschnittlich zwischen fünf und zehn Euro beträgt.
Bedeutung und zentrale Aufgaben der Mietervereine
Das Mietrecht ist komplex und umfasst etwa 100 Paragraphen, inklusive aller Unterpunkte, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Vorschriften finden Sie in den §§ 535 bis 580a BGB. Hinzukommen etliche Gerichtsurteile und gelegentliche Reformen des Rechts. Die aktuelle Version ist von 2013.
Um bei dieser Vielzahl an Bestimmungen und Verordnungen den Durchblick zu behalten, kann Sie ein Mieterverein unterstützen. Dabei umfasst die Arbeit der Mietervereine, welche dem DMB angehören, zwei Schwerpunkte:
Unmittelbare Interessenvertretung der Mieter
Mitwirkung an der kommunalen Wohnungspolitik
Ein Mieterverein, der keinem Verband angeschlossen ist, bietet den Mietern ebenfalls eine Rechtsberatung. Jedoch findet dort keine Beteiligung an der politischen Arbeit statt.
Die Landesverbände und der Bundesverband setzen sich für die Interessen der Mieter auch im Gesetzgebungsverfahren ein und agieren als Lobbyvereinigung.
Auch die Förderung des sozialen Wohnraums ist eine Hauptaufgabe beim Mieterverein.
Die örtlichen Mietervereine wirken in erster Linie an der kommunalen Wohnungspolitik mit oder bei städtebaulichen Maßnahmen wie der Förderung vom sozialen Wohnungsbau. Aber auch für die Anliegen bezüglich der Bezahlbarkeit von Mieten setzt sich der Mieterverein ein.
Heute sind diese Themen vor allem in den großen Ballungsgebieten aktueller denn je. Großstädte sind reizvoll und bieten vor allem beruflich oft mehr Möglichkeiten als Kleinstädte oder dörfliche Regionen insbesondere für junge Menschen. Umso wichtiger ist bezahlbarer Wohnraum. Die Nachfrage steigt, doch der Bau derartiger Wohnungen stagniert.
Daneben geben die Landesverbände und die Dachorganisation auch immer wieder Stellungnahmen zu aktuellen sowohl mietrechtlichen als auch städtebaulichen Fragestellungen. Zudem wird der DMB nicht selten als Sachverständiger im Gesetzgebungsverfahren eingesetzt.
Der Mieterverein bekommt direkt Feedback über die Auswirkungen bestimmter gesetzlicher Neuerungen und kann die gesammelten Erfahrungen für mögliche Änderungen im Mietrecht anbringen.
Folgende Aspekte hat sich der DMB seit seiner Gründung auf die Fahnen geschrieben:
Erhaltung und Ausbau des sozialen Mietrechts
Ermöglichung von bezahlbaren Mieten
Schaffung eines ausreichenden Wohnungsangebots
Beibehaltung vom sozialen Wohnungsbau
stetige Förderung des sozialen Wohnungsbaus
Seit Gründung besteht eine große Nähe zu den Gewerkschaften, die im Deutschen Gewerkschaftsbund (DGB) vereint sind, und zur Sozialdemokratischen Partei (SPD).
Konkrete Interessenvertretung der Mieter durch den Mieterverein
Neben dem politischen Aspekt ist natürlich für die meisten Mieter die konkrete Beratung beim Mieterverein elementar. Diese umfasst alle mietrechtlich relevanten Themen. Zu den folgenden Problemen werden dem Mieterverein die meisten Fragen gestellt:
Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung
Allgemeine Mietvertragsangelegenheiten
Mieterhöhung und Mietpreisanstiege
Schönheitsreparaturen sowie Modernisierungsmaßnahmen
Kündigung seitens des Mieters ebenso wie Kündigung durch den Vermieter
Wohnungsmängel und damit einhergehend eine Mietminderung
Als Mitglied bei einem Mieterverein, egal ob beim DMB angeschlossen oder nicht, haben Sie Anspruch auf eine kostenlose und persönliche Rechtsberatung, bei der sich die Vereinsmitarbeiter ganz konkret mit Ihrem Fall auseinandersetzen.
Weitere Aufgaben und Leistungen, die der Mieterverein bietet
Neben der politischen Arbeit und der Rechtsberatung vor Ort publiziert der Mieterverein auch verschiedene Zeitungen und Magazine sowie Ratgeber in Form von Broschüren und Monografien. Doch nicht nur die Vereine, die dem Mieterbund angeschlossen sind, publizieren regelmäßig erscheinende Zeitschriften, sondern auch andere Mietervereinigungen.
Der Mieterverein bietet auch eine Rechtsschutzversicherung.
Der Mieterbund gibt seit 1948 die juristische Fachzeitschrift für Mietrecht, Wohneigentumsrecht und allgemeinen wohnungswirtschaftlichen Themen – “Wohnungswirtschaft und Mietrecht” – heraus. Sie erscheint monatlich mit einer durchschnittlichen Auflagenstärke von 6.000 Exemplaren. Zielgruppe sind neben Gerichten und Anwälten auch die Wohnungswirtschaft selbst sowie Mieter, Vermieter und Eigentümer.
Unter anderem können Sie darin unterschiedliche Urteile finden, die sich mit der Mietminderung auseinandersetzen, zum Beispiel ob in bestimmten Fällen, bei den sich Vermieter und Mieter nicht außergerichtlich einigen konnten, ein vorgebrachter Mangel in der Mietwohnung zu einer Minderung führt oder eben nicht. Zudem können diese auch dahingehend hilfreich sein, eine Minderungsquote festzulegen.
Das Gros der Mietervereine bietet neben der Beratung und Interessenvertretung auch eine Rechtschutzversicherung an. Seit 1982 gibt es die sogenannte “DMB Rechtschutz-Versicherung AG” mit Sitz in Köln.
Anders als allgemeine Rechtschutzversicherungen umfassen die bei einem Mieterverein angebotenen Leistungen auch vorsorgliche Tätigkeiten, auf die Sie als Mieter zurückgreifen können. Das meint unter anderem die Beratung zur Vertragsgestaltung oder die Unterstützung bei bereits bestehenden Konflikten. Denn in der Regel ist bei Rechtschutzversicherungen eine Selbstbeteiligung vorgesehen und die Kostenübernahme möglicher Prozesskosten auf aktuelle Streitigkeiten begrenzt.
Daneben bietet Ihnen ein Mieterverein auch andere Dienstleistungen an, wie:
das Zurverfügungstellen von Betriebkosten-, Heizkosten- und Mietspiegel
Tipps zum Sparen von Wasser, Strom und Heizkosten
eine Unterstützung bei der Berechnung und Beantragung von Wohngeld
Formulare für Mietverträge, Hausordnungen und Übergabeprotokolle
Hilfe bei der Bewertung des Wohnumfelds
Die Mitgliedschaft bei einem Mieterverein
Um die kostenlose Beratung durch einen Mieterverein in Anspruch zu nehmen, können Sie bei der ortsansässigen Mietvereinigung Mitglied werden. Das funktioniert sowohl bei den über 320 örtlichen Mietervereinen, die dem Deutschen Mieterbund angehören, als auch bei allen eigenständigen Mietervereinen.
Ein jährlicher Beitrag ermöglicht beim Mieterbund die Mitgliedschaft.
Dazu müssen Sie ein Formular ausfüllen. Ganz schnell und einfach ist dies natürlich über das Online-Angebot. Aber auch direkt vor Ort können Sie sich bei der zuständigen Stelle anmelden.
Wie oben gezeigt, ist die Mitgliedschaft mit Kosten verbunden. Dafür steht Ihnen ein Pool verschiedener Beratungsmöglichkeiten zur Verfügung, ob persönlich vor Ort, am Telefon oder online.
In der Regel bezahlen Sie den Mitgliedsbeitrag kalenderjährlich und im Voraus. Voraussetzung für die Mitgliedschaft sind eine schriftliche Beitrittserklärung sowie die Anerkennung der jeweiligen Satzung. Im Anschluss entscheidet der Vorstand über die Aufnahme in den Mieterverein. Schließlich bekommen Sie eine Mitgliedsbescheinigung ausgehändigt.
Nachstehend haben wir für Sie eine Liste von Mietervereinen zusammengestellt. Übersichtshalber haben wir uns dabei auf die Landesverbände der Bundesländer beschränkt.
Wie können Sie dem Mieterverein kündigen?
Eine Kündigung beim Mieterverein kann erst erfolgen, wenn die Mindestmitgliedschafsdauer abgelaufen ist. Diese erfahren Sie bei Vertragsunterzeichnung. In der Regel beträgt diese zwei Jahre. Zu einem früheren Zeitpunkt dürfen Sie nicht kündigen.
Dabei sollten Sie unbedingt auf zwei Dinge achten:
Die Kündigung muss schriftlich beim Mieterverein eingereicht werden.
Das Kündigungsschreiben muss dem Mieterverein bis zum 30. September des entsprechenden Jahres zugehen (die Vierteljahresfrist zum Ende eines Kalenderjahres).
In welchen Fällen können Sie zu einem Mieterschutzverein gehen?
Sind Sie Mitglied bei einem Mieterverein, können Sie die vielfältigen Leistungen kostenfrei in Anspruch nehmen. Für all jene Mieter, die keinen Beitrag bei dem jeweiligen Mieterverein zahlen, heißt das nicht, dass sie dort keine Unterstützung finden. Für diese sind die Beratungen entgeltlich.
Neben der reinen beratenden Funktionen bei akuten Situationen bietet ein Mieterverein auch andere Serviceleistungen an. Eine kleine Auswahl hiervon möchten wir Ihnen in den folgenden Abschnitten kurz vorstellen.
Die Betriebskostenabrechnung prüfen lassen!
Der Mieterverein hilft bei der Nebenkostenabrechnung.
Die Nebenkostenabrechnung gehört beim Mieterschutz zu den häufigsten und vor allem brisantesten Themenbereichen, bei denen die Mieter die meisten Probleme haben. Nicht selten ist unklar, was genau abgerechnet und auf die Nebenkosten oder Betriebskosten umgeschlagen wird. Zudem entbrennen diesbezüglich regelmäßig Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, da immer mal wieder versteckte Mieterhöhungen bei den Betriebskostenabrechnungen vermutet werden.
Prinzipiell haben Sie das Recht darauf, die Abrechnung gründlich zu prüfen. Der Vermieter muss Ihnen laut Mieterverein alle Verträge, Versicherungspolicen Rechnungen sowie andere Belege vorlegen. Die Belegkontrolle ist zu ermöglichen. Auch das Abfotografieren ist gestattet. An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter die Nachforderungen solange nicht zahlen muss, bis ihm die Einsicht in die Unterlagen gewährt wurde.
Bei der Überprüfung dürfen Sie auch eine weitere Person mitbringen. Diese kann unter anderem von einem Mieterverein Ihrer Wahl sein. Natürlich dürfen Sie diese Person auch beauftragen, die Kontrolle der Belege zu übernehmen, sollten Sie sich unsicher sein.
Auch bei den folgenden Aspekten bezüglich der Nebenkostenabrechnung finden Mieter Hilfe bei einem Verein:
Abrechnung ist nicht nachvollziehbar & Fragen zum Verteilerschlüssel
Abrechnungsfristen & verspätete Betriebskostenabrechnung
Rückforderungsanspruch bei der Nebenkostenabrechnung
Dadurch dass die Betriebskostenabrechnung immer wieder ein Dauerthema unter den Mietern ist und für Fragen sorgt, haben einige Vereine auch feste Beratungstermine in ihrem Angebot, zu denen Mitglieder sich ausschließlich zu diesem Thema helfen lassen können.
Betriebskostenspiegel vom Mieterverein veröffentlicht
Des Weiteren gibt der Deutsche Mieterbund seit mehr als zehn Jahren einen bundesweiten Betriebskostenspiegel heraus. Auch regionale Übersichten können Sie beim jeweiligen Mieterverein einsehen. Damit können Sie sich zunächst einen Eindruck darüber verschaffen, wie die durchschnittlichen Kosten in der entsprechenden Region aussehen. Große Abweichungen können dann ein Indiz dafür sein, dass Sie unberechtigterweise zu viel zahlen. Ob das wirklich der Fall ist, muss anschließend geprüft werden.
Im Durchschnitt zahlen die Deutschen 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an Betriebskosten. Das können für eine 50-m²-Wohnung bereits 1.302 Euro im Jahr sein.
Die hauptsächlichen Kostenfaktoren bilden:
Wasserversorgung einschließlich Abwasser
sonstige Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeisterdienste
Wann sind die Betriebskosten unwirtschaftlich?
Der Mieterverein gibt bundesweit einen Betriebskostenspiegel heraus.
Mieter fühlen sich oft benachteiligt, wenn es um die Nebenkosten geht. Das kann der Fall sein, wenn die Abrechnung zu unübersichtlich ist oder gar zu hohe beziehungsweise unnötige Kosten vermutet werden können.
Sollten Sie als Mieter diesen Eindruck haben, wenden Sie sich bestenfalls an einen Mieterverein. In der Vergangenheit wurde diesbezüglich verstärkt zugunsten des Mieters entschieden. Dabei hat unter anderem das Amtsgericht in Wiesbaden (Urteil vom 4. April 2014; Az. 93 C 3290/06 – 19) entschieden, dass Hausmeisterkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzen. Wie immer im Mieterecht war dies ein Fall unter besonderen Umständen. Denn es gab eine Erhöhung der Kosten, da die Hausmeister, anders als zuvor, über ein Unternehmen angestellt wurden. Dies wurde vom Gericht als nicht nachvollziehbar und vor allem unwirtschaftlich gewertet.
Wenn die Miete plötzlich ansteigt – Fragen Sie den Mieterverein
Zu hohe Mieten oder ständige sowie plötzliche Mieterhöhungen sind vor allem in den letzten Jahren immer wieder heiß diskutiert worden. In diesem Kontext erscheint nicht selten das Schlagwort “Luxussanierungen”.
Doch grundsätzlich ist bei freifinanzierten Wohnungen eine Erhöhung der Miete nichts Ungewöhnliches und kann auch durchaus begründet sein. Der Vermieter ist berechtigt, während das Mietverhältnis besteht, die vertragliche Miete auf die ortsüblichen Verhältnisse anzuheben.
Ortsüblich: Die Miete kann auf das Niveau vergleichbarer Wohnungen im Umkreis angehoben werden.
Mieter finden Hilfe: Bei einer ungerechtfertigten Erhöhung unterstützt Sie ein Mieterverein.
Eine Mieterhöhung muss seitens des Vermieters immer begründet werden. Dies kann über einen Mietspiegel geschehen sowie über ein Gutachten eines Sachverständigen oder über mindestens drei Vergleichswohnungen. Dabei sollte das Mieterhöhungsverlangen seitens des Vermieters immer schriftlich erfolgen.
Einen aktuellen Mietspiegel können Sie in den meisten Fällen bei einem zuständigen Mieterverein anfragen. Auch Nicht-Mitglieder können ebenjenen online einsehen, um einen Eindruck davon zu bekommen, ob die eigene aktuelle Mieterhöhung womöglich zu hoch ausgefallen oder ob sie mit den Mieten anderer Wohnungen im Viertel vergleichbar ist.
Grundsätzlich gilt hierbei, dass Sie als Mieter mit einer Mieterhöhung über kurz oder lang rechnen müssen. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahr 2007 (Az. BGH VIII ZR 303/06).
Ein Mietspiegel ist eine Preisübersicht, die in der Regel vom ortsansässigen Mieterverein und dem Eigentümerverein erstellt oder von den Städten selbst zusammengestellt wird. Faktoren wie Alter der Wohnung oder des Gebäudes im Allgemeinen, Lage sowie Größe sind entscheidende Faktoren. Zudem spielt die Ausstattung der Mietsache eine Rolle. Im Mietspiegel können Sie in Abhängigkeit dieser Aspekte den durchschnittlichen Quadratmeterpreis ablesen.
Daneben fragen sich viele Mieter, wann mit einer Mieterhöhung zu rechnen ist und wie oft dies in einem bestimmten Zeitraum überhaupt geschehen darf.
Grundsätzlich müssen zwischen dem Einzug und der ersten Mieterhöhung oder zwischen zwei Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen. Hat der Vermieter den Mietzins bislang nicht erhöht, darf dieser nicht sofort auf die ortsübliche Miete angehoben werden. Dabei kommt die sogenannte Kappungsgrenze ins Spiel. Diese definiert, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 Prozent steigen darf (laut § 558 Abs. 3 BGB). Doch Vorsicht: Davon sind die Erhöhungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen und bei Veränderungen der Betriebskosten ausgeschlossen.
Im § 559 BGB heißt es unter anderem:
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen […] durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Und zur Betriebskostenabrechnung können Sie im § 560 BGB nachlesen:
All diese Faktoren sind jedoch nicht immer für den Mieter so offensichtlich erkennbar und nachvollziehbar. In diesen Fällen können Sie einen Mieterverein Ihrer Wahl kontaktieren. Dabei sollten Sie jedoch berücksichtigen, dass Sie die Mieterhöhung innerhalb der zweimonatigen Zustimmungsfrist prüfen sollten.
Bei Fragen zum Mietvertrag den Mieterverein aufsuchen
Wenn Mieter nach einer Besichtigung den Vertrag unterschreiben, denken die wenigsten darüber nach, ob dieser unwirksame Klauseln enthalten könnte. In den meisten Fällen merken Sie als Mieter möglicherweise bestimmte Mängel an oder stellen Fragen zur Bezahlweise der Miete.
Doch laut Abgaben des Deutschen Mieterbundes enthalten fast 90 Prozent der Mietverträge, die in Deutschland geschlossen werden, unwirksame Klauseln und Vereinbarungen.
Folgende Punkte, die im Mietvertrag auftauchen, sind davon überwiegend betroffen:
Doch keine Angst, sollte Ihr Mietvertrag derlei Regelungen enthalten, greift das Gesetz, um genauer zu sein, das Mietrecht, welches im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt ist.
Mieterverein: Es existiert eine Vielzahl an unwirksamen Klauseln.
Die Überprüfung und das genaue Lesen des Mietvertrags sind im Besonderen mit Blick auf eine etwaige Mietminderung oder gar Kündigung zu empfehlen. Denn es ist wichtig, dass Sie als Mieter wissen, wie der sogenannte Soll-Zustand ist und inwiefern dieser eventuell vom aktuellen Ist-Zustand der Wohnung abweicht. Das Soll beschreibt hierbei all jenes, was Sie mit dem Vermieter vereinbart haben und das Ist, wie Ihre Wohnung tatsächlich beschaffen ist.
Grundsätzlich beinhaltet der Mietvertrag alle Pflichten und Rechte sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter. An dieser Stelle möchten wir einen genauen Blick auf die Mieterfaktoren werfen.
Zunächst müssen Sie eine bestimmte, vereinbarte Miete bezahlen. Wie gezeigt, muss diese nicht über den gesamten Mietzeitraum konstant bleiben. Eine Mieterhöhung ist möglich. Die Zahlung der Miete ist die Hauptpflicht des Mieters. Sollten Sie dieser nicht nachkommen, droht Ihnen schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.
Daneben muss der Mieter die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Dabei stellt sich für viele die Frage, in welchem Zustand die Übergabe erfolgen sollte. Nicht selten gehen Mieter zu einem Mieterverein, weil der Vermieter bei der Übergabe eine Reihe von Mängeln aufzeigt, die hätten behoben werden müssen. Doch grundsätzlich gilt § 538 BGB:
Das heißt, sollten Sie nichts unternommen haben, was gegen den vertragsgemäßen Gebrauch spricht, müssen Sie für die Abnutzung oder für kleinere Schäden auch nicht aufkommen.
Folgende Faktoren sollten in jedem Falle bei der Übergabe beachtet werden:
Räumen Sie die Wohnung vollständig aus.
Setzen Sie alle baulichen Veränderungen zurück.
Geben Sie alle Schlüssel ab.
Haben Sie gewisse Schäden verursacht, sollten Sie diese auch beheben.
Übergeben Sie die Wohnung besenrein.
Schönheitsreparaturen sind immer wieder Thema bei den Mietern
In erster Linie spielen die kleinen Reparaturen beim Auszug eine entscheidende Rolle. Viele Mieter sind diesbezüglich auch sehr unsicher. Denn häufig verlangen Vermieter, dass am Ende einer Mietperiode Schönheitsreparaturen vorgenommen werden sollen. Doch welche Rechte Mieter haben, ist oft unklar und deshalb immer wieder Grund, um den Mieterverein aufzusuchen.
Schönheitsreparatur: Grundlegend muss festgehalten werden, dass es sich hierbei nicht um eine Reparatur im klassischen Sinne handelt. Vielmehr geht es um die rein dekorative Gestaltung eines Wohnraums sowie um die Beseitigung von oberflächlichen Schäden – quasi eine Ausbesserung bestimmter Elemente der Wohnung – wie Wände oder Decken.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mieträume im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Damit obliegen die Schönheitsreparaturen eigentlich ihm. Doch dies ist ein sogenanntes abdingbares Recht und kann auf den Mieter übertragen werden. Das muss jedoch im Mietvertrag vereinbart werden.
Der Mietverein gibt an, dass besenrein nur bedeutet, grobe Verschmutzungen zu entfernen. Das bestätigte der BGH.
Gibt es derlei Regelungen nicht, ist der Vermieter laut Urteil des Landgerichts Berlin (vom 27.08.2010; Az. 65 S 4440/09) verpflichtet, in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen wie das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken.
Sollte Ihr Mietvertrag eine Klausel enthalten, in der Begriffe wie vertrags- oder ordnungsgemäß auftauchen, heißt das für Sie als Mieter nicht zwangsläufig, dass Sie Schönheitsreparaturen oder gar aufwendige Renovierungsarbeiten durchführen müssen, bevor Sie ausziehen.
Vor allem der Vermerk „besenrein“ bei den Vereinbarungen sorgt bei vielen Mietern für Schweißtropfen auf der Stirn. Doch laut Deutschem Mieterverein geht es hier nur darum, die Wohnung in einem sauberen Zustand zurückzugeben. Zudem ist die Bezeichnung relativ unspezifisch und umfasst keinerlei konkrete Verpflichtungen, wie die Wohnung und einzelne Elemente der Ausstattung zu reinigen sind. Es handelt sich lediglich um die Beseitigung grober Verschmutzung – nicht mehr und nicht weniger. Das bestätigt auch die höchste Instanz der Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahr 2006 (Urteil vom 28.06.2006; Az. VIII ZR 124/05).
Wichtig! Letztlich sind die individuellen Vereinbarungen, die Sie als Mieter mit Ihrem Vermieter treffen und im Vertrag festhalten, ausschlaggebend. Sollten Fragen bei bestimmten Aspekten im Mietvertrag offen bleiben, können Sie natürlich auch in einem solchen Fall auf den Mieterverein zurückkommen und sich dort entsprechend beraten lassen. Dort erfahren Sie auch, welche Klauseln in Ihrem speziellen Fall rechtswidrig sind.
Was ist zu beachten beim Untermietvertrag laut Mieterverband?
Mit der 68er Revolution haben sich die Wohngemeinschaften in deutschen Städten immer mehr etabliert. Besonders unter jungen Leuten sind sie beliebt und auch heute noch ein Symbol für das studentische Zusammenleben. Diese Form des Wohnens erfreut sich mittlerweile auch in anderen Kontexten immer größerer Beliebtheit.
Doch gerade beim Untermietverhältnis entstehen immer wieder Probleme, vor allem dann wenn das Einverständnis des Vermieters nicht eingeholt wird. Grundlegend gilt, dass der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung anbringen sollte.
Dafür kann dieser folgende Gründe angeben:
Auszug oder Tod eines bisherigen Mitbewohners
zeitweiser Aufenthalt in einer anderen Stadt oder einem anderen Land
Einzug des Lebenspartners
Gemäß Mieterverein haben Sie das Recht, wenn der Vermieter nicht zustimmt, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Zudem ist entscheidend, dass der Vermieter nur dann gegen eine Untervermietung der Wohnung vorgehen darf, wenn selbige unzumutbar für ihn ist.
Interessant: Wenn Sie als Mieter Geschwister in Ihrer Wohnung aufnehmen möchten, müssen Sie ebenso Gründe für die Untervermietung angeben. Anders ist dies geregelt, wenn Sie Ihre Eltern oder Kinder bei sich wohnen lassen möchten.
Wurde der Vermieter nicht informiert und haben Sie keine Erlaubnis eingeholt, sind Sie als Mieter schadensersatzpflichtig. Außerdem kann eine unerlaubte Untervermietung ein Grund für eine fristlose beziehungsweise außerordentliche Kündigung sein.
Wohnungsmängel und Mietminderung – Immer Top-Themen beim Mieterverein
Mängel in der Wohnung sind nicht nur häufiger Streitpunkt und Grund für diverse Gerichtsverhandlungen, sondern auch immer wieder Thema bei den Beratungsstellen der Vereine. Zwar ist die Mietminderung grundsätzlich im BGB geregelt, aber der Interpretationsspieltraum ist in den meisten Fällen doch sehr groß.
Denn grundsätzlich legt § 536 BGB nur Folgendes fest:
Zwar finden sich in den folgenden §§ 536a bis 536d Ergänzungen, aber diese betreffen unter anderem lediglich den Ausschluss des Minderungsrechts sowie mögliche Ersatzansprüche für den Mieter.
Ein Mieterverein unterstützt Sie auch bei der Mietminderung.
Eine konkrete Beschreibung, was ein Mangel ist und wie eine Mietminderung erfolgen sollte, gibt es im Gesetzestext nicht. Dies stellt die meisten Mieter vor unzählige Fragen.
Eine Mietminderungstabelle kann oft eine Hilfe in einem solchen Fall sein, denn sie bietet Ihnen eine gute Orientierung, da diese neben einem ähnlichen Mangel die entsprechende Minderungshöhe enthält. Die abgebildeten Quoten wurden zudem bereits von einem Gericht bestätigt.
Doch letztlich entscheidet immer der individuelle Fall eines jeden Mieters. Die Umstände sind nur selten gleich und vor allem die Ausprägung des Mangels ist sehr unterschiedlich.
Prinzipiell ist für eine Mietminderung entscheidend, dass der Mangel oder Schaden erheblich ist und sich maßgeblich negativ auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkt. Für eine entsprechende Einschätzung fehlt vielen Mietern die Distanz. Wann sind die Nachbarn wirklich regelmäßig zu laut, damit die Nutzung der Wohnung nur noch eingeschränkt möglich ist? Wann ist es in einer Wohnung wirklich zu kalt, dass eine Mietminderung gerechtfertigt ist?
Um dies objektiv einzuschätzen und eine dem Mangel entsprechende Höhe der Mietminderung festzulegen, kann der Weg zum Mieterverein sinnvoll sein. Denn, wie erwähnt, bieten die Vereine eine kostenlose Rechtsberatung für ihre Mitglieder an. Aber auch Nicht-Mitglieder können sich natürlich einen entsprechenden Rat einholen, müssen diesen jedoch bezahlen.
Neben den Mietminderungsgründen und den entsprechenden Quoten sind auch immer wieder Vertragsklauseln, die eine Minderung per se ausschließen, Gegenstand der Beratungen bei einem Mieterverein. Dabei ist grundsätzlich anzumerken, dass dies nicht rechtens ist. Gemäß § 536 Abs. 4 BGB sind alle vom § 536 Abs. 1 bis 3 abweichende Vereinbarungen, die zum Nachteil für den Mieter ausfallen, unwirksam.
Wie gehen Sie bei einer Mietminderung am besten vor?
Grundsätzlich tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes ein und muss weder beim Vermieter noch bei einem Amtsgericht beantragt werden. Doch dieser Automatismus bedeutet nicht, dass Sie als Mieter einfach von Jetzt auf Gleich die Miete willkürlich mindern oder gar nicht mehr zahlen dürfen. Um nicht vom Vermieter gekündigt zu werden, weil Sie mit der Miete in einen Rückstand geraten sind, sollten Sie einige Punkte beachten.
Zunächst sollten Sie sich sicher sein, dass der Schaden nicht bereits bei Vertragsunterzeichnung bestand und Sie diesen einfach nicht bemerkt haben. Dabei spielt nämlich der Aspekt der sogenannten groben Fahrlässigkeit eine maßgebliche Rolle. Nach Gesetzgebung ist eine Mietminderung in einem solchen Falle ausgeschlossen (§ 536b BGB). Auch bei dieser Einschätzung ist der Interpretationsspielraum sehr groß.
Unterstützung bei einer Mietminderung vom Mieterverein: Die Kosten für einen Prozess sind durch den Rechtsschutz größtenteils abgedeckt.
Hat der Vermieter den Mangel ganz bewusst verschwiegen und war dieser für Sie nicht erkennbar, besteht jedoch das Minderungsrecht weiter. Doch was genau zutrifft, ist oft schwierig einzuschätzen und nicht selten stehen Aussage gegen Aussage. Häufig liegt dieser Zeitpunkt der Besichtigung und der Vertragsunterzeichnung auch bereits einige Monate oder gar Jahre zurück. Die Ausgangssituation ist nicht mehr hundertprozentig rekonstruierbar. Im Zweifelsfall und bei Auseiandersetzungen mit Ihrem Vermieter kann Sie ein Mieterverein unterstützen.
Des Weiteren ist der Mietvertrag entscheidend. Denn alle individuellen Vereinbarungen sollten darin enthalten sein. Zudem beschreibt dieser den Soll-Zustand der Wohnung. Weicht der aktuelle Ist-Zustand maßgeblich davon ab, besteht in der Regel ein erheblicher Mangel, welcher die vereinbarte Nutzung grundlegend einschränkt. Kurz und überspitzt gesagt: Sie wohnen quasi nicht in der Wohnung, für die Sie unterschrieben haben.
Besteht letztlich ein Mangel nach dieser Definition, stellt sich die Mietminderung automatisch ein. Dennoch sind Sie als Mieter dazu verpflichtet, den Vermieter über diesen Missstand zu informieren. Dies funktioniert am besten über die sogenannte Mängelanzeige, bei der Sie sich vom Mieterverein unterstützen lassen können. Denn diese sollte neben der genauen Beschreibung des vorhandenen Mangels eine Fristsetzung zur Beseitigung desselben enthalten. Manchmal kann es dabei notwendig sein, ein Lärmprotokoll zu erstellen, ein Gutachten einzuholen oder andere Nachweise zu erbringen. Dabei kann Sie der Mieterverein jederzeit unterstützen.
Für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, kann die Miete entsprechend gemindert werden. Eine realistische und objektive Einschätzung ist dabei dringend erforderlich. Übrigens können Sie in einem Minderungsschreiben, in dem Sie Ihrem Vermieter mitteilen, dass und um wie viel Sie die Miete mindern, mit einer Mängelanzeige kombinieren.
Nachdem der Schaden behoben wurde, liegt kein Grund mehr für eine Mietminderung vor. Die Miete ist fortan wie vereinbart zu zahlen.
Neben der Mietminderung können Sie als Mieter auf Wohnungsmängel auch anders reagieren, indem Sie unter anderem die Miete nur unter Vorbehalt weiter zahlen. Aber Obacht: Auch auf diesen Schritt müssen Sie Ihren Vermieter hinweisen.
Q & A zum Mieterverein
Im Folgenden haben wir nochmal die wichtigsten Fakten und Informationen, die Sie zum Mieterverein wissen sollten, für Sie zusammengefasst.
Q: Was ist ein Mieterverein?
A: Ein Mieterverein ist eine Organisation, in der sich Mieter zusammengeschlossen haben.
Q: Wann gab es in Deutschland zum ersten Mal Mietervereine?
A: Die ersten Mietervereine gab es bereits Ende des 19. Jahrhunderts. Der heutige Dachverband DMB (Deutscher Mieterbund) hat sich 1900 gegründet.
Q: Welche Leistungen bietet ein Mieterverein?
A: Ein Mieterverein ist in erster Linie eine Interessenvertretung für jeden Wohnungsmieter. Dabei steht die Rechtsberatung in schwierigen Situationen im Vordergrund. Sowohl bei vertraglichen Angelegenheiten als auch bei Fragen zur Betriebskostenabrechnung oder in Bezug auf eine mögliche Mietminderung stehen dem Mieter Experten im Mieterverein zur Seite. Der Verein kann Betroffene z. B. auch an erfahrene Schimmelsachverständige vermitteln. Daneben bietet der DMB auch eine Vertretung bei Gesetzgebungsverfahren oder die Beteiligung an Diskussionen bezüglich städtebaulicher Fragen.
Folgende Leistungen finden Sie bei vielen Mietervereinen:
Unterstützung bei Kommunikation mit dem Vermieter, Schriftverkehr
Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder des Mietvertrages
Besichtigungen, inklusive Zurverfügungstellung von Vorlagen für Übergabeprotokolle
Messungen bezüglich der Wohnungsgröße und bei Schimmel der Feuchtigkeit in der Wohnung
Publikationen in Form von Broschüren, Vorlagen/Mustern, Mieterzeitungen
Q: Ist die Mitgliedschaft in einem Mieterverein Pflicht?
A: Möchten Sie das kostenlose Angebot zur Beratung nutzen, müssen Sie eine Mitgliedschaft bei einem Mieterverein eingehen. Aber auch Nicht-Mitglieder können die Leistungen der Mietervereine in Anspruch nehmen, müssen hierfür jedoch zahlen.