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Timestamp: 2014-07-31 15:30:49
Document Index: 330345987

Matched Legal Cases: ['artículo 40', 'artículo 29', 'artículo 42', 'artículo 3', 'artículo 25', 'artículo 4', 'artículo 3', 'artículo 4', 'artículo 43', 'artículo 43', 'artículo 42', 'artículo 4', 'artículo 42', 'artículo 40', 'artículo 42', 'artículo 4', 'artículo 2010', 'artículo 7', 'artículo 43', 'artículo 42', 'artículo 40', 'artículo 42', 'artículo 43', 'artículo 7', 'artículo 155', 'artículo 156', 'artículo 25']

R. 755-2011-Sunarp-TR-L
1. La independización, a diferencia de la subdivisión, tiene un carácter eminentemente registral
2. Lla subdivisión de un predio urbano es un acto extra registral que ocurre tanto con la aprobación municipal de fraccionamiento como de facto, mediante la construcción de edificaciones independientes en un predio matriz.
En cambio, aclara el colegiado administrativo, la independización es un acto eminentemente registral que consiste, de acuerdo con el artículo 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de un terreno.
Resolución N° 755-2011-Sunarp-TR-L
Lima, 03 de junio del 2011
Apelante: Angelina Fanny Carbajal Zegarra
Título: N° 14998 del 6/1/2011.
Recurso: H.T. N° 019833 del 21/3/2011
Acto (s): Subdivisión.
“Resulta procedente admitir la solicitud de subdivisión con posterioridad a la inscripción de la regularización de una edificación, siempre que existan elementos que permitan establecer que la edificación declarada en vía de regularización, conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.”
l. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la subdivisión en cinco sublotes del predio inscrito en la partida N° 11985077 del Registro de Predios de Lima, ubicado en la Avenida Canto Bello manzana M lote 12 Sub Lote 12-C, Urbanización Canto Bello, distrito de San Juan de Lurigancho, provincia y departamento de Lima, con un área de 540,00 m2.
Con la finalidad de sustentar la inscripción, se han presentado los siguientes documentos:
- Formulario Registral N° 1 - Ley N° 27157 de inscripción de propiedad y/o regularización de la edificación de una unidad de propiedad exclusiva y Anexo N° 4 Ley 27157 constatación de fábrica, con firma certificadas de Angelina Fanny Carbajal Zegarra y verificador responsable Jesús Oswaldo Sánchez García ante notario Juan Carlos Sotomayor Vitella de fecha 11/09/2010.
- Informe Técnico de Verificación, con firma certificada del verificador responsable Jesús Oswaldo Sánchez García ante notario Juan Carlos Sotomayor Vitella de fecha 11/09/2010.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del 10/09/2010 emitido por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de San Juan de Lurigancho.
- Plano de localización U-O1 con firma certificada del verificador responsable Jesús Oswaldo Sánchez García ante notario Juan Carlos Sotomayor Vitella de fecha 11/09/2010.
- Cinco informes técnicos de verificación y cinco planos de subdivisión U-02, U-03, U-04, U-05 y U-06 con firmas certificadas del verificador responsable Jesús Oswaldo Sánchez García ante notario Juan Carlos Sotomayor Vitella de fecha 11/09/2010.
- Memoria descriptiva de subdivisión de lote, con firmas certificadas de Angelina Fanny Carbajal Zegarra y verificador responsable Jesús Oswaldo Sánchez García ante notario Juan Carlos Sotomayor Vitella de fecha 11/09/2010.
- Plano de subdivisión del lote S-01, con firma certificada del verificador responsable Jesús Oswaldo Sánchez García ante notario Juan Carlos Sotomayor Vitella de fecha 11/09/2010.
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Jorge Manuel Otárola Paredes, observó el título en los siguientes términos:
Acto: subdivisión de lote.-
1. Revisada la documentación adjunta al presente título se desprende que la rogatoria versa sobre el acto de subdivisión de lote urbano, acto que se encuentra regulado por artículo 29 del Reglamento de la Ley 29090, D. S. 024-2008-Vivienda y por el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que, deberá cumplir con la formalidad requerida para dicho acto, debiendo presentar:
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-98-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el proceso de subdivisión, en caso de copropiedad.
Sírvase subsanar.
* Se deja constancia que según lo dispuesto en el numeral IX del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (el título que de mérito a la inscripción deberá tener fecha igual o anterior a la de su asiento de presentación).
2.- Sin embargo se solicita se efectúe la subdivisión en mérito a la Ley 27333.
Se deja constancia que el Art. 4° de la Ley 27333 está referido a los actos de acumulación y subdivisión de unidades inmobiliarias las mismas que se encontrarían sujetas a la Ley N° 27157, lo cual no ocurre en el presente caso, puesto que de la partida N° 11985077 se aprecia que no se trataría de un predio sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Art. 1° Ley 27157), al advertirse únicamente propiedad exclusiva. Asimismo no obra en la documentación presentada que se esté modificando la fábrica en vía de regularización, por lo que, no es amparable la solicitud de subdivisión bajo el Art. 43 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sino que es de aplicación el Art. 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el Art. 29 del Reglamento de la Ley 29090 - D. S. 024-2008-Vivienda.
El Registrador Público que suscribe la presente se reserva la calificación integral (total) del presente título, hasta la adecuación de la documentación solicitada vía reingreso.
Ley 29090, Ley 27157, D. S. 024-2008-Vivienda, Arts. 31, 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, Art. 40 y 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
El registrador solicita la presentación de la resolución municipal de subdivisión y plano respectivo, planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes, documento privados con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el proceso de subdivisión, en caso de ser de copropiedad, señalando que la petición está regulada por la Ley 29090 y su reglamento, a pesar de haber señalado explícitamente y documentadamente que la petición de subdivisión de lote se realiza a mérito de la Ley 27157 y Ley 27333.
La primera instancia fundamenta su observación en que la Ley 27333 está referida únicamente a los actos de acumulación y subdivisión de unidades inmobiliarias y por lo tanto no es aplicable a su petición, pues la fábrica inscrita trata de un predio que no está sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. A este respecto, si bien mi petición es de subdivisión de lote, es precisamente por no ser un predio sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, por eso es subdivisión de lote.
Conforme señala la Resolución N° 125-2002-Sunarp-TR-L, si bien el inmueble a subdividirse presenta fábrica, la distribución de la misma, en base a la cual se solicita la subdivisión, no fue aprobada por la municipalidad, en razón de haberse inscrito vía regularización mediante la Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333, como se puede observar en los asientos pertinentes de la partida.
La resolución señala, que debe tenerse presente que el procedimiento de regularización contemplado en la Ley N° 27157 busca justamente sanear la situación de aquellas construcciones realizadas sin contar con Licencia de Construcción, Certificado de Conformidad de Obra y Declaratoria de Fábrica, según se desprende de su artículo 3°; es decir, a través de dicho procedimiento se formalizan dichas construcciones mediante la presentación del formulario registral y demás documentos señalados en el artículo 25 del Reglamento de la Ley N° 27157.
Si bien dentro del procedimiento de regularización de fábrica regulado en la Ley N° 27157, no se contempla la intervención de la municipalidad en su aprobación, ello no es óbice para su reconocimiento legal, como se señala en el artículo 4° del Reglamento de la Ley N° 27157, reconocimiento que implica consecuentemente la adecuación de la construcción al plan regulador, estudio de zonificación y dotación de servicios de la zona, por constituir requisitos necesarios para la aprobación de la construcción, aprobación que se produce con el seguimiento del trámite previsto en el Capítulo II del Reglamento de la Ley N° 27157, modificado por el artículo 3° de la Ley N° 27333.
Finalmente, no se necesita la presentación del certificado de subdivisión otorgado por la municipalidad, por cuanto la subdivisión ya se encuentra aprobada con la inscripción de fábrica; consecuencia que resulta concordante con lo señalado en el artículo 4° de la Ley 27333, en tal sentido no debe exigirse ningún trámite municipal o administrativo previo en los casos de regularización de fábrica, tramitado bajo las normas de la Ley N° 27157.
- En la Partida N° 11985077 del Registro de Predios de Lima se encuentra registrado el predio de 540,00 m2, denominado Sub-lote 12C, del Lote 12 de la manzana M de la Urbanización Canto Bello, de San Juan de Lurigancho.
- Del Asiento C00001 de la Partida N° 11985077 del Registro de Predios de Lima, se advierte que la titularidad del inmueble corresponde a Angélica Fanny Carbajal Zegarra.
- Del asiento B00002 de la Partida N° 11985077 del Registro de Predios de Lima consta extendido la declaración de fábrica.
¿Procede la inscripción de la subdivisión de un predio, al amparo del artículo 43 del Reglamento de Inscripciones cuando no se acredite que la subdivisión del mismo se ha producido de hecho con la edificación registrada?
1. En el presente caso, se pretende inscribir la subdivisión del inmueble registrado en la Partida N° 11985077 del Registro de Predios de Lima en vía de regularización bajo los alcances de la Ley 27157 y 27333, adjuntado para ello el Formulario Registral N° 1 - Ley N° 27157 de una subdivisión de 5 lotes y memoria descriptiva con los planos de subdivisión correspondientes, originando en virtud de ello las nuevas unidades inmobiliarias constituidas por los sub-lotes 12C-1 de 163,00 m2; sub-lote 12C-2 de 101.00 m2; .sub-lote 12C-3 de 93,00 m2; sub-lote 12C-4 de 93,00m2 y el sub-lote 12C-5 de 90,00m2.
2. El registrador ha observado el presente título señalando que para el caso de la subdivisión que nos convoca, no resulta procedente utilizar el procedimiento especial previstos en la Ley 27157 y 27333 por cuanto el acto de subdivisión no viene acompañado de una declaratoria de fábrica o modificación de fábrica en vía de regularización, no siendo por consiguiente de aplicación el artículo 43 del Reglamento de Inscripciones de Predios, sino el artículo 42 del mismo reglamento.
Por su parte, el apelante manifiesta que la subdivisión solicitada debería tener acogida registral por cuanto la misma ha sido otorgada de acuerdo al artículo 4° de la Ley 27333, esto es, que no se necesita de ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase a los efectos de inscribir una subdivisión; además que dicho acto materia de solicitud ya se encuentra aprobado por la inscripción de la fábrica en el asiento B00002 de la Partida N° 11985077 del Registro de Predios.
En ese sentido, corresponde determinar a esta instancia si en mérito a la regularización de fábrica ya inscrita en el asiento B00002 de la Partida Registral N° 11985077 del Registro de Predios de Lima, procede solicitar la subdivisión, sin la obligatoriedad de presentar los documentos exigidos por el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios vigente.
3. El artículo 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios define a la independización como el acto registrar que consiste en abrir una partida registrar para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de un terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.
4. El artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios contempla los requisitos para efectos de la independización de un predio urbano, indicando que consistirá en la resolución municipal de subdivisión y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos, el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes. Adicionalmente, deberá presentarse los planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N° 002-89-JUS; así como documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
Estos requisitos, en el ámbito municipal se encuentran previstos en los artículos 29 y 30 del Reglamento de Licencias de Habilitaciones Urbana y Licencia de Edificación aprobado por D. S. 024-2008 (reglamento de la Ley 29090), según el cual se requiere de autorización municipal para efectuar la subdivisión de lotes1.
5. Sin embargo, el artículo 4° de la Ley 27333 –Ley complementaria a la Ley N° 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones–, establece que “La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N° 27157, pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase”.
Asimismo, el artículo 7° de la misma ley establece que:
“7.1. En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley 27157 y de la presente ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno.
7.2. El registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de regularización”
5. Las mencionadas normas han sido desarrolladas registralmente, por el artículo 43 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios el cual establece que tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley 27157 y la Ley 27333 no será aplicable lo dispuesto por el artículo 42 del mismo reglamento, indicando que deberá presentarse formulario registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente; b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
6. De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso de regularización de edificaciones, como excepción, procederá la subdivisión o fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización municipal de subdivisión, ello en atención a que “de hecho” ya se ha efectuado el fraccionamiento del predio urbano mediante la construcción de edificaciones independientes y en algunos casos, por la existencia de propietarios distintos (en caso de saneamiento de titulación), situación que el legislador reconoce e incorpora a la legalidad mediante los procedimientos de regularización a que se refiere la Ley N° 27157 y su reglamento.
7. Del asiento B00002 de la Partida Registral N° 11985077 del Registro de Predios de Lima, se aprecia que mediante el procedimiento de regularización al amparo de la Ley 27157 y del D. S. N° 035-2006-Vivienda, se registró la declaratoria de fábrica levantada sobre un área de 229,89 m2 quedando un área libre de 310,11 m2.
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la subdivisión del predio matriz inscrito en la Partida N°11985077 en cinco sub lotes: Sub Lote 12C-1 con un área de 163,00 m2, Sub Lote 12C-2 con un área de 101,00 m2, Sub Lote 12C-3 con un área de 93,00 m2, Sub Lote 12C-4 con un área de 93,00 m2 y Sub Lote 12C-5 con un área de 90,00 m2.
8. La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en la esfera extrarregistral mediante la aprobación por la municipalidad respectiva del fraccionamiento del mismo o, como se ha señalado anteriormente, “de tacto” mediante la construcción de edificaciones independientes en un mismo predio matriz, edificaciones susceptibles de incorporarse al registro mediante la declaratoria de fábrica en vía de regularización.
La independización por su parte, es un acto de naturaleza eminentemente registral que, tal como lo define el artículo 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios2, consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de un terreno. Dicha independización, en el caso de un predio urbano, procederá cuando se haya recabado la respectiva autorización municipal o se configure un supuesto de regularización de edificaciones o de saneamiento de titulación.
9. En este sentido, cuando la subdivisión de un predio urbano se presenta conjuntamente con la regularización de la edificación levantada sobre el mismo no existirá obstáculo alguno para su admisión en el registro sin requerir la respectiva autorización municipal de subdivisión, en la medida que no quedará duda de que la misma se realiza dentro del “procedimiento de regularización de edificaciones”
No obstante que el marco normativo permite excepcionalmente la subdivisión de un predio sin autorización municipal, siempre y cuando, al mismo tiempo o paralelamente se regularice una edificación; esta instancia considera que no existirá obstáculo alguno para admitir la solicitud de subdivisión con posterioridad a la inscripción de la regularización de una edificación, siempre que existan elementos que permitan establecer que la edificación declarada en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.
Por lo expuesto, esta sala considera que tratándose de predios urbanos, el acto de subdivisión puede tener acogida registral en los siguientes supuestos:
a) Cuando los documentos que lo sustenta tiene como fundamento la autorización municipal (artículo 42 del Reglamento de Inscripciones de Predios).
b) Cuando los documentos que lo sustenta tiene como fundamento el formulario registral o escritura pública, tramitado bajo el procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley 27157 y 27333 (artículo 43 del Reglamento de Inscripciones del Registros Predios).
c) Cuando los documentos que lo sustenta tiene como fundamento la fábrica ya inscrita en virtud de un procedimiento regularización de edificaciones, siempre que de aquella se advierta en forma indubitable, que la edificación condujo inexorablemente al fraccionamiento de hecho del predio matriz.
10. En el presente título, precisamente se pretende inscribir el acto de subdivisión teniendo en consideración el ítem c) del numeral que antecede, por lo que debe evaluarse si la presente solicitud de inscripción de subdivisión se encuentra comprendida dentro de su alcance.
Revisado el asiento B00002 de la Partida Registral N° 11985077 del Registro Predial de Lima y los documentos que lo sustentan contenidas en el título archivado N° 804022 del 01/12/2008, se constata que la declaratoria de fábrica fue otorgada en vía de regularización conforme a la Ley 27157 y su reglamento, y de ella se aprecia una edificación correspondiente a un primer piso cuyos ambientes se encuentran conformados por cinco tiendas, jardín interior, un ¾ de baño y cuatro ½ baños, y de cuyos planos de ubicación y distribución, se advierte que la edificación fue concebida como una sola unidad inmobiliaria.
Por tanto, en la medida que la declaración de fábrica en vía de regularización inscrita en el asiento B00002 de la Partida Registral N° 11985077 del registro predial, no constan elementos suficientes que permita verificar que la edificación declarada haya conllevado al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz en cinco sublotes, esta sala considera que para el presente caso no resulta procedente la solicitud de subdivisión.
Por lo tanto, se confirma el numeral 1 de la esquela de observación.
11. Respecto a la mención del Registrador Público en el numeral 2 de la esquela de observación, en el sentido que el trámite previsto respecto a los actos de acumulación o subdivisión estarían reservados sólo para unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, resulta errada. La mención expresa o literal de “unidades inmobiliarias”, no significa que las solicitudes de inscripción de acumulaciones o subdivisiones excluyan a los inmuebles constituidos por ejemplo por lotes de terreno con edificación o sin edificación, debiendo interpretarse dicha expresión no en forma restringida sino en forma amplia, así como lo hace por ejemplo el artículo 7° de la Ley 27333 y los artículos 42 y 48 inciso e) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
Por lo expuesto, se debe revocar el numeral 2 de la esquela de observación.
12. Por Hoja de Trámite N° 031687 del 3/5/2011, el recurrente solicitó se conceda el uso de la palabra a su abogado patrocinante. Sin embargo, conforme al artículo 155 del Reglamento General de los Registros Públicos, el pedido de informe oral debe solicitarse dentro de los 10 días de ingresado el expediente a la Secretaría del Tribunal Registral.
13. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos registrales.
Por tal razón, se determina que los derechos registrales son los siguientes:
Derechos de calificación: S/ 28,00
Derechos de inscripción S/ 7,00
Sub total: S/ 35,00
Independización de 5 unidades
Derechos de calificación: S/. 280,00
Derechos de inscripción: S/. 70,00
Sub total: S/. 350,00
Sumados los sub totales del acto de subdivisión e independización de 5 unidades, resulta un total de S/. 385,00. Habiéndose cancelado la suma de S/. 70,00 nuevos soles según Recibo N° 2011-78-0000255, el pago de mayor derecho corresponde a la suma de S/. 315,00 nuevos soles.
Estando a lo acordado por unanimidad,
1. Confirmar el numeral 1 de la observación formulada por el Registrador Público al título referido en el encabezamiento y, Revocar el numeral 2; por los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.
2. Declarar Inadmisible por extemporáneo el pedido de informe oral formulado mediante H.T.D. N° 031687 del 3/5/2011.
Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
1 Decreto Supremo N° 024-2008-Vivienda modificado por el D. S. N° 003-2010-Vivienda, Art. 29:
29.1: En el caso que el administrado requiera realizar la subdivisión de un lote urbano de acuerdo a la normatividad vigente, iniciará el procedimiento presentado por triplicado a la municipalidad respectiva, además de los documentos que se indican en el artículo 25, la siguiente documentación técnica: Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión; plano del lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según los antecedentes registrales; plano de subdivisión señalando área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote propuesto resultante; memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de subdivisión y de los lotes propuestos resultantes. Los documentos a que se refiere este artículo deben estar firmados por el solicitante y el profesional responsable del proyecto. Art. 30: Las municipalidades cuentan con un plazo de 10 días hábiles contados desde la presentación del expediente, para verificar la documentación así como emitir el informe y la resolución respectiva; el número de la resolución aprobatoria se consignará en FUHU. El FUHU, su anexo F y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado, serán entregados al interesado para su inscripción en el Registro de Predios.
2 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Art. 40: Es el acto de que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común o régimen de independización y copropiedad. La independización se rige por las disposiciones contenidas en el presente capítulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripción de los actos que dan lugar a la misma. El registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.