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Timestamp: 2020-02-19 22:46:55+00:00
Document Index: 31055057

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 6', 'art. 13', 'art. 27', 'art. 6', 'art. 1759', 'art. 1759', 'art. 6', 'art. 13', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 136', 'art. 2', 'art. 1759', 'art. 9']

Alla cortese attenzione Associati Fiaip
Prot. n. 54-12/PR/rm
Oggetto: Comunicazione Presidenza Nazionale – Indicazione indice di prestazione energetica-Mediaconsum
pur ritenendo che l’introduzione dell’obbligo di indicazione dell’indice di prestazione energetica negli annunci pubblicitari, sia l’ennesimo balzello che la politica mette in carico alle nostre Agenzie Immobiliari e osservando come in un momento di profonda crisi economica, sarebbe più opportuno che i nostri parlamentari si fossero concentrati a far ripartire l’economia ed a contenere i costi della Pubblica Amministrazione e, più in generale, dell’intero apparato statale, anziché regalarci l’ennesima tassa.
E’ comunque necessario adempiere, pedissequamente, al dettato normativo peraltro adottato dal Governo Italiano sulla scorta di una Direttiva Europea. Per questo motivo Ti invio questa relazione che è stata elaborata in collaborazione con il nostro Centro Studi e con l’Ufficio Legislativo Fiaip.
Nella seconda parte di questa mail Ti relaziono sull’iniziativa Mediaconsum, che proprio in questo momento di crisi, intende agevolare il lavoro delle nostre Agenzie, mediante un rapporto più condiviso con i nostri clienti-consumatori.
Indicazione indice di prestazione energetica :
Istruzioni in merito all’obbligo introdotto dall’art. 13, comma 1, lettera “c”, del Dlgs. 3.03.2011 n. 28 (indicazione dell’indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari di trasferimento a titolo oneroso)
Alla luce degli innumerevoli dubbi che possono essere sollevati in merito all’applicazione pratica dell’obbligo di inserimento dell’indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari di trasferimento a titolo oneroso (art. 6, comma 2 quater, del D.lgs. n. 192/05, introdotto dall’ art. 13 del D.lgs. n.28/11“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica.”) si intende precisare quanto segue.
Innanzitutto si evidenzia che in base all’art. 27 della stessa Direttiva che introduce l’obbligo in oggetto (Direttiva 20101/31/UE) gli Stati membri devono comunicare le sanzioni che intendono prescrivere in violazione degli obblighi introdotti (tra cui, appunto, quello in esame) entro e non oltre il 9.01.2013.
Come noto, la formulazione della norma con la quale è stata recepita ed attuata la prescrizione europea da parte dello Stato italiano non contiene, ad oggi, sanzioni al fine di consentire un adeguamento graduale all’adempimento previsto.
Proprio in considerazione di tale rassicurazione, non è stata accolta la richiesta che abbiamo avanzato a livello politico ed istituzionale di introdurre una proroga a tale scadenza.
È dunque ragionevole ritenere che le misure sanzionatorie verranno introdotte (sia a livello nazionale che regionale), con tutta probabilità, nel secondo semestre dell’anno, ragion per cui è consigliabile procedere sin da ora ad acquisire l’attestato di certificazione energetica sin dal conferimento dell’incarico, ovvero prima della pubblicazione dell’annuncio di vendita.
Occorre, tuttavia, evidenziare preliminarmente che la disciplina in materia di certificazione energetica è di competenza concorrente regionale con la conseguenza che, laddove la regione abbia già legiferato al riguardo occorre osservare la specifica disciplina regionale, la quale può, dunque, già prevedere l’applicazione di sanzioni in caso di inadempimento all’obbligo di inserimento dell’indice di prestazione energetica degli edifici negli annunci di vendita e/o prevedere tale obbligo anche per gli annunci relativi alla locazione.
Nello specifico, ad oggi, le sanzioni risultano essere state introdotte dalla sola Regione Lombardia.
Di conseguenza, tutte le indicazioni contenute in questa circolare sono riferite esclusivamente a quanto previsto dalla disposizione nazionale (art. 6, comma 2 quater, del D.lgs. n. 192/05) che è applicabile, qualora la regione non abbia legiferato in materia.
Deve, dunque, essere chiaro, che i suggerimenti che verranno di seguito forniti in merito ad ogni singolo aspetto della materia, oltre a dover essere inevitabilmente adeguati al singolo caso concreto, non possono in alcun modo interferire con quanto già eventualmente previsto dalla legislazione regionale (e con le relative indicazioni da parte dei singoli Presidenti regionali), laddove presente.
Di seguito vengono, dunque, fornite istruzioni in merito alle problematiche più frequenti, fermo restando che eventuali quesiti relativi esclusivamente alla normativa nazionale possono essere inviati alla sezione “l’Esperto risponde” all’interno dell’area “My Fiaip”.
MANCATO RILASCIO DELL’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA DA PARTE DEL CLIENTE
Ad esclusione dell’unica Regione che ha già introdotto sanzioni in caso di inadempimento ( la Lombardia, per le quale ovviamente non è possibile pubblicare l’annuncio in assenza di ACE) nel caso in cui non sia possibile ottenere dal cliente l’ACE si può ritenere consentita la pubblicazione degli annunci immobiliari di vendita, ancorchè privi dell’indicazione dell’indice di prestazione energetica, relativamente agli immobili per i quali il conferimento dell’incarico sia antecedente alla data del 31.12.11.
Ad ogni modo e ferme restando eventuali diverse istruzioni da parte del proprio Presidente Regionale, nel caso in cui il cliente non possa o non intenda provvedere ad acquisire l’attestato di certificazione energetica nei tempi dovuti, si suggerisce di far sottoscrivere un modulo in cui il venditore medesimo dichiari l’indice di prestazione energetica dell’immobile, impegnandosi a procurare il relativo ACE entro un termine relativamente breve da concordare ed esonerando, nel contempo, il mediatore da ogni responsabilità possa derivargli con particolare riferimento a quella derivante dall’art. 1759 c.c., vista l’impossibilità di procedere alla verifica di quanto dichiarato dal cliente.
Occorre, infatti, cautelativamente precisare che in base all’interpretazione estensiva assunta dall’art. 1759 c.c. (in base alla quale al mediatore è vietato fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere) il mediatore è tenuto a controllare la rispondenza alla realtà di quanto dichiarato dal cliente anche sotto tale profilo con la conseguenza che, in difetto, occorrerà comunque informare il potenziale acquirente della propria inconsapevolezza in ordine a quanto venisse affermato dal venditore, consegnando copia del modulo sottoscritto dal venditore e chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate.
Viceversa per gli immobili il cui conferimento dell’incarico sia successivo a tale data, si suggerisce di non procedere alla pubblicazione dell’annuncio sin tanto che non venga rilasciato l’ACE da parte del cliente venditore.
È opportuno, infatti, sensibilizzare al riguardo i clienti sin da ora (ovvero prima che vengano introdotte sanzioni) evidenziando loro che per effettuare la vendita, sono tenuti a procurarsi l’attestato di certificazione energetica (ai sensi del comma 2 ter dell’art. 6 del D.lgs. n.192/05 introdotto dall’ art. 13 D.lgs. n. 28/11: “Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unita' immobiliari e' inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unita' immobiliari gia' dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater.”)
IMMOBILI ESCLUSI DALL’OBBLIGO DI DOTAZIONE DELL’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Per quanto riguarda, più in generale, gli immobili oggetto di applicazione/esclusione dall’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica, occorre fare riferimento all’art. 3, comma 3, del Dlgs. n.192/05 ed all’art. 2, dell’allegato A del D.M. 26.06.09 (Linee Guida nazionali per la certificazione energetica) che, a sua volta, rimanda all’art. 3 del D.P.R. 26-08-1993 n. 412 .
Conformemente allo scopo della normativa in materia di certificazione energetica, in generale tutti gli edifici che comportino un consumo energetico (ferme restando le specifiche esclusioni di cui alla normativa sopra indicata) devono essere dotati di attestato di certificazione energetica.
In sintesi, sono escluse dalla certificazione energetica le seguenti categorie:
box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell'isolamento termico;
immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'art. 136, comma 1, lett. b) e c) del D. Lgs. 42/2004, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un' alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;
fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
fabbricati isolati con una superficie utile totale < 50 m2;
Si precisa, infine, che “nel caso di edifici esistenti nei quali coesistono porzioni di immobile adibite ad usi diversi (residenziale ed altri usi) qualora non fosse tecnicamente possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, l’edificio è valutato e classificato in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di volume riscaldato.”
IMMOBILI PRIVI DI IMPIANTO
Gli edifici, ancorchè privi di impianti - art. 2, allegato A del D.M. 26.06.09-, sono soggetti all’obbligo di dotazione dell’ACE.
Il D.M. 26.06.09 fornisce le modalità con le quali i soggetti certificatori procedono alla redazione dell’attestato di certificazione energetica per gli immobili privi di impianto.
Per quanto riguarda gli immobili in costruzione, si attende un’interpretazione ufficiale richiesta in merito al Ministero dello Sviluppo Economico (fermo restando quanto già eventualmente previsto dalla legislazione regionale).
Si può ritenere che il progetto degli immobili possa contenere l’indicazione dell’indice di prestazione energetica.
Tuttavia occorre premettere che l’indice contenuto nel progetto, può essere inevitabilmente solo “propositivo” e, pertanto, potrebbe subire, nel corso dei lavori, delle modifiche dovute a diversi fattori ragion per cui l’effettivo indice cui appartiene l’immobile può essere accertato solo a lavori ultimati (e sempre e comunque da un soggetto certificatore terzo, estraneo dunque al progetto). Una possibile soluzione potrebbe essere quella di farsi rilasciare copia del progetto contenente l’indicazione dell’indice di prestazione energetica (laddove indicato) unitamente ad una dichiarazione rilasciata e sottoscritta dal progettista in cui quest’ultimo precisi quanto sopra.
Si riporta, al riguardo, anche l’interpretazione fornita dal Consiglio Nazionale del Notariato in base al quale si potrebbero ritenere esclusi dall’obbligo di dotazione dell’ACE i fabbricati al grezzo, considerando che tale obbligo riguardi solamente edifici già ultimati in tutte le parti edilizie essenziali.
IMMOBILI IN CLASSE G /AUTODICHIARAZIONE DEL PROPRIETARIO
Viene frequentemente richiesto se sia possibile, in mancanza di attestato di certificazione energetica, indicare genericamente la classe G, quale classe cui appartiene l’immobile.
Nel ribadire che la norme impone l’indicazione dello specifico indice di prestazione energetica e non la classe, in linea generale non si ritiene opportuno indicare la classe G qualora non corrisponda effettivamente a quella a cui appartiene l’immobile in quanto può comportare dei rischi ai sensi dell’art. 1759 c.c. (relativo, come anticipato, all’obbligo di informazione in capo al mediatore).
Si precisa inoltre al riguardo che, per disposizione nazionale è possibile, in sostituzione dell’ACE, l’autodichiarazione del proprietario (di appartenenza dell’immobile, appunto, alla classe G) limitatamente ai fabbricati costruiti o radicalmente ristrutturati in base a titolo edilizio richiesto prima dell’8.10.2005 e di superfice utile inferiore o uguale a 1000 mq ex art. 9, all. 1, D.M. 26.06.09 .
In ogni caso, anche sotto tale profilo, occorre esaminare con attenzione quanto eventualmente previsto dalla disciplina regionale.