Source: https://www.braun-immowert.de/informationen/glossar
Timestamp: 2017-09-26 12:51:42
Document Index: 188005412

Matched Legal Cases: ['§ 194', '§ 194', '§ 16', '§ 88', '§ 15', '§ 16', '§ 196', '§ 21', '§ 17', '§ 14', '§ 17', '§ 906']

BRAUN ImmoWert - Immobilienwertgutachten | Glossar
Glossar | Begriffe aus Wertermittlung
An dieser Stelle haben wir für die "Nicht-Eingeweihten" einige Begrifflichkeiten aus der Welt der Immobilienbewertung etwas näher erläutert. Sie können uns aber natürlich jederzeit ansprechen, wenn irgendetwas unklar ist oder Sie eine Frage zu unserem Wirkungskreis haben. Wir stehen Ihnen jederzeit gern zur Verfügung: Kontakt.
Nachfolgend werden diese Begriffe erläutert:
DCF-Methode (Discounted Cashflow-Methode)
Die Verkehrswertdefinition ist die ist die Basis eines jeden Verkehrswertgutachtens. Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) definiert und hat den Wortlaut:
Der Verkehrswert ist mithin nicht der verbindliche tatsächliche Verkaufspreis, vielmehr stellt er für einen Verkäufer und einen Käufer eine solide und belastbare Basis für ihre Verkaufsverhandlungen dar. Die Ermittlung des Verkehrswertes auf Basis dieser Definition ist in der ImmoWertV ('Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken' oder kürzer 'Immobilienwertermittlungsverordnung') reglementiert.
Ziel einer Immobilienbewertung ist es in der Regel, den Verkehrswert gem. § 194 BauGB zu ermitteln. Hierzu gibt es verschiedene Verfahren und Vorgehensweisen, um diesen Verkehrswert zu ermitteln. Diese Verfahren finden Sie weiter unten erläutert.
Bewertungsanlässe - Anlässe zur Wertermittlung
Die Gründe, warum jemand ein Verkehrswertgutachten braucht, sind vielfältig und sind nicht nur in Kauf oder Verkauf begründet, auch wenn dies sicherlich der naheliegendste Anlass ist.
Weitere Anlässe bei denen regelmäßig Verkehrswertgutachten benötigt werden, sind zum Beipsiel:
Städtbaue generell
Darlehen, Beleihungen
Die Ermittlung des Beleihungswertes nach der BelWertV (Beleihungswertverodnung ist in § 16 PfandBG (Pfandbriefgesetz) geregelt. Die Definition findet sich in Absatz (2) des Paragraphen:
Diese Definition ist sehr viel stärker von Sicherheit und Vorsicht geprägt als die des Verkehrswertes im BauGB.
Grundsätzlich gilt als Versicherungswert der Betrag den der Versicherungsnehmer zur Zeit des Eintrittes des Versicherungsfalles für die Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung der versicherten Sache in neuwertigem Zustand unter Abzug des sich aus dem Unterschied zwischen alt und neu ergebenden Minderwertes aufzuwenden hat. Geregelt in § 88 VVG (Gesetz über den Versicherungsvertrag). Bezogen auf eine Immobilie ist der Versicherungswert eine Rechengröße bei Gebäudeversicherungen. Er ist der unterstellte Wiederaufbau(neu)wert und zwar aus historischen Gründen bezogen auf das Jahr 1914. Er wird in Mark (M) gerechnet. Wenn das Gebäude, so wie es heute steht, 1914 gebaut worden wäre, hätte es so viel gekostet. Über Indices wird dieser Wert auf den Wert des zu betrachtenden Stichtages aktualisiert.
Eines der drei gem. ImmoWertV anzuwendenden Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Im Vergleichswertverfahren wird nach § 15ff WertV der Wert für das zu bewertende Objekt durch unmittelbaren Vergleich von tatsächlichen Kaufpreisen gleicher oder ähnlicher Grundstücke und Liegenschaften ermittelt. Wesentliche Grundvoraussetzung sind, dass Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke in ausreichender Zahl bekannt und verfügbar sind. Geringe Unterschiede zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem zu bewertenden Grundstück lassen sich durch Zu- und Abschläge von und zu den Kaufpreisen berücksichtigen um eine Vergleichbarkeit zu erzielen. In der Regel findet das Vergleichswertfahren bei der Ermittlung des Bodenwertes und bei der Erstellung von Mietwertgutachten Anwendung. Die konkrete Vorgehensweise zur Ermittlung des Vergleichswertes ist in der VW-RL (Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts - Vergleichswertrichtlinie) beschrieben.
Bodenrichtwerte (BRW) sind das zentrale Element bei der Ermittlung des Bodenwertes. Denn gem. § 16 ImmoWertV kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Liegen Bodenrichtwerte vor, werden diese i.d.R. zum Ansatz gebracht. Die BRW werden vom Gutachterausschuss durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt und veröffentlicht. Sie sind mittlerweile vielfach im Internet verfügbar
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten (gem. § 196 des Baugesetzbuchs) ist eine Aufgabe des Gutachterausschusses. Sie sind durch diese vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte werden als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche dargestellt.
Eines der drei gem. ImmoWertV anzuwendenden Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21ff der ImmoWertV beschrieben und basiert auf den marktüblichen Normalherstellungskosten einer Liegenschaft unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse. In den Sachwert fließen neben dem Bodenwert, die Summe der Herstellungswerte von Gebäuden, Betriebseinrichtungen, Außenanlagen und sonstige Anlagen ein. Wirtschaftliche Wertminderungen aufgrund des Alters oder sonstiger wertbeeinflussender Umstände werden im Sachwertverfahren natürlich berücksichtigt. Die konkrete Vorgehensweise zur Ermittlung des Sachwertes ist in der SW-RL (Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts - Sachwertrichtlinie) beschrieben.
Zentrale Stellschraube im Sachwertverfahren. Mit diesen Sachwertfaktoren - oder auch Marktanpassungsfaktoren - sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. Insbesondere dienen sie dazu, die bundesweit einheitlich normierten Normalherstellkosten den örtlichen Gegebenheiten und dem örtlichen Marktniveau anzupassen.
Eines der drei gem. ImmoWertV anzuwendenden Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Wie in den §§ 17ff ImmoWertV beschrieben basiert der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden. Der Ertragswert kann gem. EW-RL (Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts - Ertragswertrichtlinie) im Zuge des Allgemeinen Ertragswertverfahrens, des Vereinfachten Ertragswertverfahrens oder auch des Periodischen Ertragswertverfahrens ermittelt werden.
Bei Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens wird der vorläufige Ertragswert aus
den kapitalisierten jährlichen Reinerträgen (Rentenbarwert), die um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Bodenwertverzinsungsbetrag) vermindert wurden zuzüglich
des Bodenwerts ermittelt.
Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags und der Kapitalisierung der jährlichen Reinerträge ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer entspricht der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Bei Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens wird der vorläufige Ertragswert aus
dem Rentenbarwert des jährlichen Reinertrags zuzüglich
des über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinsten Bodenwerts
ermittelt. Der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags und der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer bzw. Abzinsungsdauer entspricht der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer derbaulichen Anlagen.
Bei Anwendung des periodischen Ertragswertverfahrens wird der vorläufige Ertragswert
aus der Summe der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten jährlichen Reinerträge eines Betrachtungszeitraums zuzüglich
des Restwerts des Grundstücks
ermittelt. Das periodische Ertragswertverfahren kann bei vom Üblichen wesentlich abweichenden oder stark schwankenden Erträgen, z. B. bei Staffelmietverträgen, Anwendung finden.
Der Betrachtungszeitraum, für den die periodisch unterschiedlichen Erträge ermittelt werden, soll so gewählt werden, dass die Höhe der im Betrachtungszeitraum anfallenden Erträge mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann (i.d.R. maximal 10 Jahre). Ein wichtiges Kriterium für die Festlegung des Betrachtungszeitraums ist die Laufzeit der Miet- bzw. Pachtverträge. Die Periode umfasst i.d.R. ein Jahr. Der Abzinsung ist der Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen.
Der Restwert des Grundstücks wird in der Regel ermittelt aus dem
über die gesamte Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert und dem
über die Dauer des Betrachtungszeitraums abgezinsten Barwert des jährlichen Reinertrags.
Den Reinerträgen sind in diesem Fall als Roherträge die am Wertermittlungsstichtag absehbaren marktüblichen Erträge nach Ablauf des Betrachtungszeitraums zu Grunde zu legen. Entsprechendes gilt auch für den Ansatz der Bewirtschaftungskosten. Die Kapitalisierungsdauer entspricht der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen am Ende des Betrachtungszeitraums. Der Kapitalisierung und der Abzinsung ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen.
Zentrale Stellschraube im Ertragswertverfahren. Gemäß § 14 ImmoWertV sind die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) diejenigen Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten. Zum einen bilden sich also die Marktverhältnisse im Zinssatz ab, zum anderen aber auch das mit einer Investition in eine Immobile verbundene Risiko.
Das Residualwertverfahren (auch Investorenmethode genannt) ist ein nicht normiertes Verfahren und dient der Ermittlung des maximal tragbaren Bodenkaufpreises. Es findet in der Regel im Rahmen der Projektentwicklung Anwendung, der Investor erhält mittels dieses Verfahrens Auskunft, welchen maximalen Grundstückspreis er akzeptieren kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren.
Zunächst wird der vorläufige Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung des Bodenwertes verwendet, da der Bodenwert ja gerade ermittelt werden soll. Im Anschluss werden alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließlich der Finanzierungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich dann das sogenannte Residuum, das den aus Sicht des Investors maximal tragfähige Bodenwert darstellt.
Auch die international bekannte und angewandte DCF-Methode ist ein nicht normiertes Bewertungsverfahren. Hier werden alle Zahlungsflüsse des Betrachtungszeitraums (Investitionen, Erträge und Aufwendungen) je Periode und Jahr dargestellt. Die Zahlungsströme der einzelnen Jahre werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst und summiert. In der Regel umfasst der im Detail betrachtete Zeitraum 10 Jahre. Darüber hinaus liegende Zeiträume werden als Fortführungswert im Verfahren der Ewigen Rente kapitalisiert und anschließend ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aller abgezinsten (discounted) Zahlungsströme (cash-flows)stellt den Barwert der Liegenschaft dar.
Für den Betrachtungszeitraum und den Fortführungszeitraum können unterschiedliche Kapitalisierungszinssätze zum Ansatz gebracht werden, da die im Zinssatz abzubildenden Risiken unterschiedlicher Natur sein können. Diese Kapitalisierungszinssätze müssen bei Anwendung der DCF-Methode im Rahmen der Immobilienwertermittlung nicht zwingend mit dem Liegenschaftszinssatz übereinstimmen.
Im Grundbuch eingetragene Rechte und Lasten, wie zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte sind vielen bekannt, Baulasten sind weniger populär, den folgenden Text haben wir der Wikipedia entnommen, besser kann man es einfach nicht beschreiben.
Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält in einigen Bundesländern das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS.
Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet! Eine Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden. Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab.
Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben. Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten. Daher kann der aus der Baulast Belastete unter Umständen zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa einen Ausgleichsanspruch aus § 906 II S.2 BGB oder aus Bereicherungsrecht. Baulasten bilden unter Umständen wertbeeinflussende Tatsachen.
Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung. Wenn der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung jedoch mit der baurechtlichen Zulässigkeit übereinstimmen, dann stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar. Nicht zu den Baulasten im hier beschriebenen Sinne gehören die Straßenbaulast, also die Verpflichtung eines Hoheitsträgers zu Bau und Unterhaltung von Straßen, sowie die Kirchenbaulast.
Spezialimmobilien sind Immobilien, welche eine konkrete Funktion erfüllen, die sich von einer Wohnraumnutzung und einer üblichen Gewerbenutzung deutlich unterscheidet. Typische Spezialimmobilien sind Kraftwerke und Bahnhöfe, aber auch Hotels, Krankenhäuser, Turnhallen, Altenheime und Schwimmbäder gehören zu den Spezialimmobilien. Die Erfordernisse einer Spezialimmobilie orientieren sich stark an der Nutzung. Wenn eine Neuvermietung einer Spezialimmobilie erforderlich wird, ist diese zumeist mit hohen Umbaukosten verbunden; diese entfallen jedoch, wenn der bisherige und der neue Benutzer das Gebäude zu vergleichbaren Zwecken nutzen. Alternativ können Spezialimmobilien auch als Sonderimmobilien bezeichnet werden. Abweichend von der üblichen Definition bezeichnen einige Vermarkter auch Villen und hochwertige Einfamilienhäuser als Spezialimmobilien.
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