Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F08-04-2016-1C_478-2015
Timestamp: 2016-10-21 20:13:20+00:00
Document Index: 276692737

Matched Legal Cases: ['art. 93', 'art. 90', 'art. 86', 'art. 82', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 89', 'art. 97', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 148', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 131', 'art. 148', 'art. 148', 'art. 148', 'art. 131', 'art. 148', 'art. 148', 'art. 29', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 20', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 26', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 138', 'art. 131', 'art. 131', 'art. 65', 'art. 68']

1C_478/2015 � � Arr�t du 8 avril 2016
�A.A.________ et B.A.________, repr�sent�s par Me Christophe Claude Maillard, avocat,
�C.________, repr�sent� par Me Luke H. Gillon, avocat,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, IIe Cour administrative, du 25 ao�t 2015.
C.________ est propri�taire de la parcelle n� 86 du registre foncier de la Commune de Pont-la-Ville, sise en zone r�sidentielle � faible densit�. En 2012, il a d�cid� de d�molir le b�timent existant sur son terrain afin de construire une nouvelle maison individuelle. Compte tenu de la grandeur de son projet, il a conclu, le 5 avril 2013, une convention de report d'indice avec le propri�taire du bien-fonds n� 82, situ� � une trentaine de m�tres en contrebas: une surface de 264,7 m
2�a �t� pr�lev�e de la parcelle n� 82 et a �t� report�e sur le bien-fonds n� 86, en relation avec l'indice d'utilisation brute du sol. La m�me op�ration, pour une surface de 99,2 m
2, a �t� r�alis�e en relation avec l'indice d'occupation du sol.
Mis � l'enqu�te publique le 12 avril 2013 et � l'enqu�te compl�mentaire le 14 juin 2013, le projet a suscit� notamment l'opposition de A.A.________ et B.A.________, copropri�taires d'une parcelle voisine. La Commune a pr�avis� favorablement le projet en accordant une d�rogation � la distance � la haie prot�g�e et une d�rogation relative � la pente du toit. Par d�cision du 11 mars 2014, le Pr�fet du district de la Gruy�re (ci-apr�s: le Pr�fet) a accord� une autorisation de d�molition du b�timent existant. Par d�cision du 24 avril 2014, il a accord� le permis de construire requis, moyennant l'octroi d'une d�rogation � la distance d'une haie prot�g�e. Le m�me jour, il a lev� l'opposition form�e � ce projet par les �poux A.________.
Ceux-ci ont recouru contre les d�cisions du 24 avril 2014 aupr�s de la IIe Cour administrative du Tribunal cantonal du canton de Fribourg (ci-apr�s: le Tribunal cantonal). Le 22 ao�t 2014, celle-ci a proc�d� � une inspection locale en pr�sence des parties. Par arr�t du 6 mars 2015, le Tribunal cantonal a admis le recours en tant qu'il contestait le respect de la distance de 4,50 m � la haie prot�g�e et l'a rejet� pour le surplus. Il a annul� la d�cision attaqu�e et renvoy� la cause au Pr�fet pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants apr�s modification des plans. Il a r�parti les frais de proc�dure dans une proportion de 4/5 � charge des �poux A.________ et de 1/5 � charge de C.________. Il a utilis� la m�me r�partition pour l'octroi des d�pens.
Par arr�t du 29 avril 2015 (1C_224/2015), le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevable le recours interjet� par les �poux A.________ contre l'arr�t du 6 mars 2015, qualifi� de d�cision incidente de renvoi non susceptible de causer un pr�judice irr�parable (art. 93 al. 1 LTF).
Par d�cision du 25 ao�t 2015, le Pr�fet a autoris� la d�molition du b�timent existant et la construction d'une maison individuelle sur la base de nouveaux plans, apr�s avoir examin� que ceux-ci r�pondaient en tous points aux exigences du Tribunal cantonal relatives � la suppression des am�nagements inclus dans le rayon inconstructible de 4,50 m entre la construction projet�e et la haie prot�g�e.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.A.________ et B.A.________ demandent principalement au Tribunal f�d�ral de r�former la d�cision du 25 ao�t 2015 ainsi que l'arr�t cantonal du 6 mars 2015 en ce sens que le permis de construire est refus�. Ils concluent subsidiairement � l'annulation de la d�cision du 25 ao�t 2015 et de l'arr�t du 6 mars 2015 ainsi qu'au renvoi de la cause � l'instance pr�c�dente pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Invit�s � se d�terminer, le Tribunal cantonal et l'intim� concluent au rejet du recours alors que le Pr�fet et la Commune de Pont-la-Ville s'en remettent � justice. Les recourants ont r�pliqu� par courrier du 6 janvier 2016.
Par ordonnance du 15 octobre 2015, le Pr�sident de la Ire Cour de droit public a admis la requ�te d'effet suspensif form�e par les recourants.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. En tant que propri�taires d'une parcelle contigu� � celle de l'intim�, les �poux A.________ sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu� qui confirme l'octroi � leur voisin d'un permis de construire qu'ils tiennent pour non conforme aux r�gles de police des constructions et ont un int�r�t digne de protection � son annulation. Ils ont pris part � la proc�dure de derni�re instance cantonale, de sorte que leur qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF est donn�e.
Les autres conditions de recevabilit� du recours �tant r�unies, il y a lieu d'entrer en mati�re.
Dans un premier grief, les recourants reprochent au Tribunal cantonal d'avoir retenu que la parcelle n� 85 est la seule parcelle contigu� � la parcelle n� 86, alors que sur quelques m�tres, elle jouxte le bien-fonds n� 73. Ils se plaignent d'une appr�ciation arbitraire des faits (art. 97 al. 1 LTF). Ce grief peut �tre rejet� dans la mesure o�, vu les consid�rants suivants, il n'est pas susceptible d'avoir une influence sur l'issue du litige.
Il n'est pas contest� que la construction litigieuse ne respecte pas l'indice d'occupation du sol: sa surface exc�de ce qui est autoris� par le r�glement communal de 59,1 m
2, soit de 24,5 %. Le constructeur a donc sign� une convention de report d'indice avec le propri�taire de la parcelle n� 82.
Les recourants font valoir une application arbitraire de l'art. 131 al. 1 de la loi du 2 d�cembre 2008 sur l'am�nagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1), sous diff�rents aspects.
3.1.�L'indice d'occupation du sol (IOS) est le rapport entre la surface d�terminante d'une construction (la surface situ�e � l'int�rieur de la projection du pied de fa�ade) et la surface de terrain d�terminante (ch. 8.4 de l'annexe � l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions [AIHC; RSF 710.7]).
Un report de l'indice sur des terrains contigus ou � proximit� affect�s � une m�me zone peut s'effectuer moyennant l'inscription d'une mention au registre foncier qui ne peut �tre supprim�e qu'avec l'accord du pr�fet, sur le pr�avis communal (art. 131 al. 1 LATeC).
A teneur de l'art. 148 al. 1 LATeC, des d�rogations aux dispositions de la loi et du r�glement d'ex�cution ou aux plans et � leur r�glementation peuvent �tre accord�es, � condition qu'elles soient justifi�es par des circonstances particuli�res et qu'elles ne portent pas atteinte � des int�r�ts pr�pond�rants publics ou priv�s.
3.2.�Le Tribunal f�d�ral ne revoit l'interpr�tation et l'application du droit cantonal et communal que sous l'angle de l'arbitraire. Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � d�terminer quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable. Par cons�quent, si celle-ci ne se r�v�le pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation cantonale en cause, elle sera confirm�e, m�me si une autre solution para�t �galement concevable, voire pr�f�rable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 140 III 16 consid. 2.1 p. 18). Dans ce contexte, le recourant est soumis aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.
Le Tribunal f�d�ral fait preuve de retenue lorsqu'il s'agit de tenir compte de circonstances locales dont les autorit�s cantonales ou communales ont une meilleure connaissance que lui (ATF 135 I 176 consid. 6.1 p. 181) ou encore lorsqu'il s'agit de d�terminer si elles ont fait un usage correct du pouvoir d'appr�ciation qui leur est reconnu dans l'octroi d'une d�rogation en mati�re de construction (ATF 99 Ia 126 consid. 7a p. 138; arr�t 1C_123/2010 du 25 mai 2010 consid. 3).
3.3.�Les recourants reprochent d'abord au Tribunal cantonal d'avoir appliqu� l'art. 131 al. 1 LATeC sans avoir proc�d� � l'examen des conditions d'octroi d'une d�rogation au sens des art. 148 al. 1 LATeC et 23 LAT. Ils pr�tendent qu'une convention de report d'indice ne suffit pas en elle-m�me � autoriser la construction litigieuse, mais qu'une d�rogation exceptionnelle doit �tre accord�e selon l'art. 148 al. 1 LATeC, � savoir qu'elle doit �tre justifi�e par des circonstances particuli�res et qu'elle ne porte pas atteinte � des int�r�ts pr�pond�rants publics ou priv�s.
Ce raisonnement ne peut �tre suivi, dans la mesure o� la possibilit� de report d'indice est pr�vue par la loi et ne peut pas par cons�quent �tre qualifi�e de d�rogation au sens de l'art. 148 LATeC, qui vise pr�cis�ment les cas qui ne sont pas pr�vus par "la loi et le r�glement d'ex�cution ou par les plans et leur r�glementation". L'art. 131 al. 1 LATeC ne peut pas �tre consid�r� comme une d�rogation au sens de l'art. 148 al. 1 LATeC. Le m�canisme du report d'indice par le biais d'une convention, lorsqu'il est pr�vu par la loi, n'implique pas l'octroi d'une d�rogation exceptionnelle (dans ce sens, voir Denis Piotet, Le transfert du coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol et le droit priv� f�d�ral, in DC 2000, p. 40).
Ainsi le Tribunal cantonal n'a pas viol� le droit f�d�ral en n'examinant pas si les conditions d'une d�rogation au sens de l'art. 148 LATeC �taient remplies. Pour les m�mes motifs, le grief de violation du droit d'�tre entendu (art. 29 Cst.) dont se pr�valent sommairement les recourants � cet �gard doit aussi �tre �cart�, ce d'autant plus que dans leur recours cantonal ils n'avaient pas soutenu qu'un report d'indice n�cessitait une d�rogation.
3.4.�Les recourants rel�vent ensuite que le Tribunal cantonal a admis le report d'indice alors que les deux parcelles concern�es sont distantes d'environ 30 m et sont s�par�es par deux parcelles. Ils se plaignent d'une application arbitraire de l'art. 131 al. 1 LATeC.
3.4.1.�Selon le message du Conseil d'Etat au Grand Conseil accompagnant le projet de LATeC du 20 novembre 2007, "le syst�me permet le report de [l'IOS], pour autant qu'[il soit pr�vu] dans la r�glementation communale (...). Ce syst�me plus adapt� � des situations particuli�res, offre une grande flexibilit� aux propri�taires. La jurisprudence exige que les reports d'indice ne puissent se faire qu'entre des terrains affect�s � la m�me zone et pour des terrains contigus. La disposition va volontairement un pas plus loin, en ce sens qu'elle permettrait des reports entre des terrains � proximit� l'un de l'autre (p. ex. s'ils sont s�par�s par une route) ".
3.4.2.�Dans un premier temps, le Tribunal cantonal a expos�, de fa�on fouill�e et amplement motiv�e, la mani�re d'interpr�ter l'expression "terrains � proximit�" figurant � l'art. 131 al. 1 LATeC�
in abstracto.�Se fondant sur le message du Conseil d'Etat pr�cit�, il s'est notamment demand� si l'id�e n'�tait pas de permettre un transfert d'indice en sautant pr�cis�ment les seules parcelles contigu�s (car sinon dans l'�crasante majorit� des hypoth�ses, il �tait inutile de distinguer entre terrains contigus et terrains � proximit�); au vu de cette interpr�tation litt�rale du texte, l'ordre de grandeur admissible serait plut�t celui d'une profondeur de parcelle au moins; la position extr�mement restrictive d�fendue par les recourants qui admettaient un �loignement d'une dizaine de m�tres au maximum n'�tait pas adapt�e � la r�alit� des grandeurs usuelles des parcelles; elle revenait � vider de sa substance la r�gle de l'art. 131 al. 1 LATeC et, en d�finitive, � limiter les transferts d'indice entre terrains non contigus au seul cas particulier du passage de route; cela n'�tait pas le sens de la norme et une telle limitation ne ressortait pas des travaux l�gislatifs.
La cour cantonale a aussi retenu que compte tenu du but des transferts d'indice - tel que vis� par la loi et la jurisprudence -, qui �tait de permettre un usage plus judicieux de la zone � b�tir sans entrave excessive due � la grandeur effective des parcelles, une marge d'appr�ciation importante devait �tre reconnue � l'autorit� d'ex�cution, de mani�re � lui permettre de tenir compte du genre de zone concern�e ainsi que de sa grandeur, de son �quipement et de sa configuration topographique.
Dans un second temps, l'instance pr�c�dente a estim�
in concreto�que la configuration des lieux (la parcelle n� 82 se trouvant dans la pente en contrebas � environ 30 m) permettait de consid�rer que les parcelles n� 82 et 86 �taient encore "� proximit�" au sens de l'art. 131 LATeC: si la distance supposait de "sauter" les deux parcelles (n� 85 et n� 84), le fait que le bien-fonds n� 84 n'�tait concern� que par quelques m�tres sur sa pointe sud permettait de relativiser l'�loignement qui, malgr� tout, correspondait plus ou moins � une profondeur usuelle de parcelle. S'y ajoutait le fait que le transfert d'indice litigieux n'allait pas d�s�quilibrer la zone r�sidentielle en question: outre le fait que l'importance de ce transfert restait dans une mesure encore acceptable (augmentation de 25 % de l'indice autoris�), le fonds b�n�ficiaire �tait entour� sur trois c�t�s par la zone agricole, ce qui assurait un d�gagement suffisant � la construction. L'instance pr�c�dente a enfin pris en compte le fait que les deux parcelles �taient situ�es dans la m�me zone, dans un secteur largement b�ti.
3.4.3.�Face � ce raisonnement, les recourants pr�sentent leurs interpr�tations t�l�ologique, syst�matique, litt�rale et comparative de l'art. 131 al. 1 LATeC. Ils exposent d'abord leur interpr�tation historique restrictive, selon laquelle le report d'indice n'est possible qu'entre deux parcelles uniquement s�par�es par une surface telle qu'un chemin ou un petit cours d'eau, gu�re plus. L'interpr�tation privil�gi�e par les recourants, qui ne ressort pas explicitement du Message mais repose sur leur propre appr�ciation ne parvient pas � rendre celle du Tribunal cantonal ind�fendable, ce d'autant moins qu'il n'est pas contest� que la volont� du l�gislateur fribourgeois �tait d'�largir les possibilit�s du report d'indice et non de les restreindre. L'arr�t du Tribunal administratif du canton de Zoug que les recourants citent n'est pas non plus pertinent, puisque la l�gislation zougoise ne pr�voit de report d'indice qu'entre des parcelles contigu�s.
Les recourants d�fendent aussi une interpr�tation t�l�ologique de laquelle il ressort que le but poursuivi par le report d'indice s'opposerait aux buts poursuivis par les indices eux-m�mes. Cette argumentation ne suffit toutefois pas � rendre arbitraire le raisonnement du Tribunal cantonal dans la mesure o� les recourants perdent de vue que les reports d'indice ne doivent pas �tre examin�s au niveau de chaque parcelle mais � l'�chelle de la zone ou du quartier concern� (cf. arr�t 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1).
Les recourants se lancent ensuite dans une interpr�tation de la validit� de la convention de report d'indice selon le droit priv� (notamment l'art. 20 CO). Ils estiment que ladite convention n'est pas valable "puisqu'en raison de l'opposition des voisins le transport de la surface d�terminante d'une parcelle � l'autre semble impossible". Leur analyse - pour autant qu'on la comprenne - ne parvient cependant pas � d�montrer que la cour cantonale aurait proc�d� � une interpr�tation manifestement contraire au sens et au but de l'art. 131 al. 1 LATeC, puisque cette disposition ne pr�voit pas que les propri�taires voisins non-parties au transfert d'indice doivent donner leur accord. Or par la convention sign�e le 5 avril 2013 le propri�taire du fonds c�dant a clairement renonc� � b�tir sur la surface �quivalente correspondant � la partie c�d�e de son IOS, cr�ant ainsi une surface non b�tie �quivalente situ�e � quelques m�tres de la parcelle du propri�taire du fonds cessionnaire.
Les int�ress�s exposent encore une "interpr�tation globale au vu de la jurisprudence et de la doctrine" ainsi qu'une interpr�tation comparative. L� encore, ils ne parviennent pas � d�montrer que la cour cantonale a analys� de fa�on insoutenable l'art. 131 al. 1 LATeC. En effet, peu importe que d'autres lois cantonales soient plus strictes et exigent un report d'indice uniquement entre terrains contigus; � cet �gard l'arr�t du Tribunal f�d�ral 1C_351/2012 du 12 f�vrier 2013 - cit� par les recourants - n'est d'aucune utilit� puisqu'il se fonde sur d'autres dispositions cantonales, tandis que le l�gislateur fribourgeois a pr�cis�ment voulu s'�carter du principe absolu de la contigu�t�. Il en va de m�me de l'arr�t du Tribunal cantonal de Zurich auquel se r�f�rent les recourants, dans la mesure o� la l�gislation cantonale - au contraire de la loi fribourgeoise - laissait une marge de manoeuvre aux autorit�s communales.
Enfin, s'agissant de la seconde partie du raisonnement du Tribunal cantonal (soit de l'analyse�
in concreto�du report d'indice), les recourants ne contestent pas que le transfert d'indice litigieux ne va pas d�s�quilibrer la zone r�sidentielle en question. Ils se contentent d'insister sur leur absence de consentement. Ils ne convainquent pas non plus dans la mesure o� le droit fribourgeois ne pr�voit pas la n�cessit� d'un accord des propri�taires voisins non-parties � la convention de report pour qu'un report d'indice puisse �tre op�r�. Ils critiquent encore l'arr�t cantonal en ce que le report d'indice permet de d�passer de 24,5 % l'IOS. Si la limite de 25 % n'est pas mentionn�e par le droit fribourgeois, le Tribunal cantonal pouvait, sans tomber dans l'arbitraire, choisir un taux qui lui paraissait acceptable en se r�f�rant � la jurisprudence. Il n'a pas fait preuve d'arbitraire en ne prenant pas en compte les dispositions plus restrictives de certains cantons. Mal fond�, le grief doit �tre �cart�.
3.5.�En d�finitive, avec la retenue que s'impose le Tribunal f�d�ral dans cet examen, il y a lieu de constater que l'instance pr�c�dente n'a pas appliqu� arbitrairement l'art. 131 al. 1 LATeC, en validant le transfert d'indice s'agissant de l'IOS entre deux parcelles distantes de 30 m, dans la configuration particuli�re des lieux.
Les recourants font encore valoir sommairement, dans ce cadre, une violation de la garantie de la propri�t� (art. 26 Cst.). F�t-il suffisamment motiv� et recevable, ce grief serait rejet� dans la mesure o� les recourants n'exposent pas en quoi l'autorisation d'un report d'indice entre deux parcelles voisines de la leur porterait atteinte � leur garantie de la propri�t�.
Les recourants estiment enfin qu'ils ont obtenu enti�rement gain de cause devant le Tribunal cantonal. Ils reprochent � celui-ci d'avoir mis � leur charge le 4/5 des frais judiciaires et d'avoir appliqu� la m�me r�partition s'agissant de l'indemnit� de partie. Ils expliquent que le Tribunal cantonal, sans l'indiquer de mani�re explicite, a op�r� une r�partition au prorata du nombre de griefs admis (un seul grief sur cinq a �t� admis). Ils font valoir une application arbitraire des art. 131 al. 1 et 138 al. 2 du code de proc�dure et de juridiction administrative du 23 mai 1991 (CPJA; RSF 150.1).
En droit fribourgeois, l'art. 131 al. 1 CPJA pr�voit qu'en cas de recours ou d'action, la partie qui succombe supporte les frais de proc�dure. Si elle n'est que partiellement d�bout�e, les frais sont r�duits en proportion. Lorsqu'une partie n'obtient que partiellement gain de cause, l'indemnit� est r�duite en proportion (art. 138 al. 2 CPJA).
En l'esp�ce, l'arr�t cantonal a admis partiellement le recours sur la question de la distance � la haie prot�g�e et a renvoy� la cause au Pr�fet pour nouvelle d�cision sur ce point; il a en revanche confirm� la d�cision pr�fectorale sur les d�rogations accord�es, sur l'interpr�tation de l'art. 131 LATeC et sur les questions proc�durales. A la suite de cette d�cision de renvoi, le Pr�fet a d�livr� le permis de construire, le 25 ao�t 2015, apr�s avoir examin� uniquement si les plans modifi�s r�pondaient aux exigences pos�es par l'arr�t cantonal sur la question de la distance � la haie prot�g�e. Les recourants n'avaient ainsi pas obtenu gain de cause sur tous leurs griefs, mais seulement sur le grief li� � la distance � la haie prot�g�e. Dans ces circonstances, m�me si une autre solution aurait �t� envisageable, l'autorit� pr�c�dente n'a pas appliqu� arbitrairement les art. 131 al. 1 et 138 al. 2 CPJA, en r�partissant les frais judiciaires et les d�pens comme elle l'a fait.
Les recourants, qui succombent, supportent les frais judiciaires (art. 65 et 66 LTF). Ils verseront en outre une indemnit� de d�pens � l'intim� qui obtient gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel (art. 68 al. 1 LTF).
Les recourants verseront � l'intim� une indemnit� de 3'000 francs � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties, � la Commune de Pont-la-Ville, au Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, IIe Cour administrative, et � la Pr�fecture de la Gruy�re.