Source: http://jpm-copro.com/Cass%2015-02-2006-2.htm
Timestamp: 2018-11-13 07:02:44+00:00
Document Index: 177888034

Matched Legal Cases: ['in fine', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Privilège spécial immobilier du syndicat
Mise en œuvre ; vente du lot nécessaire (oui)
Nature chirographaire de la créance en l’absence de vente
Question évoquée dans les commentaires :
Opportunité de conférer à la déclaration de créance du syndicat l’effet de mise en œuvre du privilège.
Voir in fine note JPM 18/08/2007 relative à l’incidence de la réforme des procédures collectives
Cassation civile 3e 15 février 2006 Rejet.
Cour d’appel de Grenoble, 2004-06-30
N° de pourvoi : 04-19095
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 30 juin 2004), que le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Jaurès à Bourges (le syndicat), créancier de charges de copropriété contre la SCI Jacques Coeur (la société), qui avait été mise en liquidation judiciaire alors qu’elle était propriétaire d’un lot, a déclaré sa créance à titre privilégié entre les mains de M. X..., liquidateur judiciaire ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’admettre la créance pour partie à titre chirographaire alors, selon le moyen, que les syndicats de copropriétaires sont dispensés de la formalité d’inscription du privilège dont ils bénéficient sur l’immeuble pour garantir le paiement de leur créance de charges et travaux ; qu’en admettant pourtant à titre seulement chirographaire la créance du syndicat des copropriétaires au motif que le privilège dont il disposait n’était pas opposable à M. X..., tiers à la relation existant entre la société Jacques Coeur et le syndicat, dès lors qu’il n’avait pas fait l’objet d’une inscription, la cour d’appel a violé l’article 2107 du Code civil ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Jaurès à Bourges aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Jaurès à Bourges à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 2 000 euros ;
Revue trimestrielle de droit civil, 2006-07, n° 3, chroniques-3, p. 599-600, observations Pierre CROCQ.
Le présent arrêt montre, s’il était encore besoin, que le privilège spécial est pour le syndicat des copropriétaires une garantie à manier avec prudence et qui n’est pas toujours très sure, notamment quand le copropriétaire, en l’occurrence une SCI, est placé en état de liquidation judiciaire.
Le syndicat avait déclaré sa créance au liquidateur judiciaire et lui reprochait de ne l’avoir admise qu’à titre chirographaire, sans tenir compte du privilège spécial dont elle bénéficiait.
La Cour d’appel avait admis la position du liquidateur.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en faisant observer « que le privilège immobilier bénéficiant au syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux ne s’exerce qu’en cas de vente du lot de copropriété ».
A la vérité, du point de vue pratique, ce sont les autres créanciers inscrits ou privilégiés de la SCI qui sont les premières victimes de cette solution. L’état des créances fait apparaître le syndicat au rang des simples créanciers chirographaires. Après la vente du lot, il peut surgir soudainement pour passer devant tout le monde !
Encore faut-il que la vente ne soit pas trop tardive ! Chaque jour qui passe accroît le risque pour le syndicat de perdre le plein effet du privilège, qui ne porte que sur l’année en cours (date de la vente) et les deux années antérieures. Les travaux préparatoires révèlent que la date de référence à prendre en considération pour la détermination des exercices garantis est celle de la mutation [1] .
Lorsque les charges sont dues par une SCI, un récent arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation a apporté une solution favorable au créancier impayé d’une SCI. On sait qu’en vertu de l’article 1858 du Code civil, il peut poursuivre les associés s’il justifie de poursuites vaines et préalables contre la société ; La Cour de cassation a jugé que si la SCI est en « faillite », la déclaration de créance est assimilée aux « vaines poursuites », sans que le créancier ait à prouver que le patrimoine social sera insuffisant pour le paiement de sa créance. [2] ;.
Il serait souhaitable que la déclaration de la créance entraînât également la mise en œuvre du privilège spécial. Cela est-il concevable ?
L’article 20 de la loi énonce en son dernier alinéa : « L’opposition régulière vaut au profit mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ». Les auteurs estiment que le syndicat manifeste ainsi son intention de faire valoir son privilège. Le cas le plus fréquent est sans doute la signification d’une opposition en l’absence de toute « faillite ». On peut légitimement penser que le législateur n’a pas songé à ce cas particulier, alors qu’il est celui dans lequel la garantie du privilège est la plus souvent invoquée.
Il n’existe par ailleurs aucun texte interdisant formellement d’établir un autre mode de mise en œuvre. Aucun texte ne fait de la réalisation de la vente une condition de l’existence du privilège. Il est seulement vrai que le privilège existant ne peut avoir d’effet utile qu’à l’occasion de la vente du lot.
De plus, aux termes de l’avis de la Cour de cassation du 21 janvier 2002, le régime des provisions et charges appelées postérieurement au jugement prononçant la liquidation judiciaire est celui des « autres créances » visées par l’article 621-32 III 5° du Code de commerce. Elles viennent donc après les créances privilégiées visées aux 1° à 4° de cet article. Il serait donc logique que le montant des charges bénéficiant du privilège spécial fût liquidé à la date du jugement en cas de déclaration de la créance. Cela permettrait de les faire figurer comme privilégiées dans l’état des créances.
Dans le cas évoqué plus haut des « vaines poursuites », la Cour de cassation a édicté une mesure novatrice en faisant de la déclaration de créance l’équivalent des vaines poursuites exigées par l’article 1858 du Code civil.
Il ne semble pas inconcevable d’espérer une semblable faveur pour la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires.
Note JPM 18/08/2007
Le régime des procédures collectives a été modifié par la Loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005 entrée en vigueur le 1er janvier 2006 réserve faite de son article 190.
L’article L 643-2 nouveau du Code de commerce est ainsi conçu :
« En cas de vente d'immeubles, les dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de l'article L. 642-18 sont applicables. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière a été engagée avant le jugement d'ouverture, le créancier titulaire d'une hypothèque est dispensé, lors de la reprise des poursuites individuelles, des actes et formalités effectués avant ce jugement. »
Ce texte fait rebondir le débat.
Il ouvre en principe au syndicat des copropriétaires la possibilité de provoquer la vente du lot soit après expiration du délai de trois mois prévu par l’alinéa 1 soit après expiration du délai fixé par le tribunal en application de l’article L 642-2, si aucune offre incluant ce bien n’a été présentée.
Mais, précisément, comme le montre l’arrêt relaté, le syndicat des copropriétaires n’est qu’un créancier chirographaire tant que … l’appartement n’est pas vendu.
Cette contradiction impose la solution que nous avons suggérée.
Un enseignement certain pour les syndics : ils doivent agir vivement auprès des liquidateurs judiciaires pour obtenir la mise en vente du lot dans les meilleurs délais. A noter que le bénéfice de l’assimilation serait sans doute réservé aux syndicats ayant effectué la déclaration de la créance. Ils seraient alors récompensés pour la qualité du suivi du recouvrement !
[1] Rapport de M. Mariton pour la commission de la production et des échanges Document AN n° 137 p 78
[2] Cass. chambre mixte 18-05-2007