Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/2019/02/BPN_650/BPN_650.htm
Timestamp: 2019-06-25 16:32:25
Document Index: 330006644

Matched Legal Cases: ['artículo 14', 'artículo 58', 'Artículo 58', 'artículo 13', 'artículo 1199', 'artículo 15']

Boletín de Pequeñas Noticias Nº 650
14 de febrero de 2019 - Nº: 650
Empleados del Gobierno porteño enviaron intimaciones a quienes no cumplieron con sus declaraciones juradas anuales con "copia abierta" en lugar de con "copia oculta" Mientras tanto se encuentra en su pico más alto el debate por la gran cantidad de datos privados de consorcios, consorcistas e inquilinos que concentrará la Aplicación Oficial Consorcio Participativo.
[BPN-14/02/19] Mientras en la CABA el debate por la ley que creó la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo" sube de tono, el Registro Público de Administradores porteño filtró los correos electrónicos privados de...
Las multas treparon a los dos millones de pesos durante el 2018
Durante el 2018 se multaron a 63 administradores por dos millones de pesos con respecto al año anterior, ese monto representa un aumento del 33% en dólares y del 116% en pesos La cantidad de administradores multados viene subiendo año a año aunque el promedio de las multas en dólares está bajando.
El 28 de enero una beba de dos meses falleció por el malfuncionamiento de un ascensor Desde 2013, el Estado porteño recaudó 23 millones de dólares con el objetivode mejorar la seguridad de este medio de transporte Hasta el día de hoy no existen estadísticas oficiales y confiables sobre la cantidad de siniestros, sus causas y consecuencias que hay por año en esta ciudad.
Ley 6.110 de la CABA
AIPH consideró que la ley del gas es de imposible cumplimiento
La Asociación de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal opinó que la Ley 6.110 será de imposible cumplimiento Ésta impide a las empresas prestatarias interrumpir el suministro si no hay fugas pero la instalación no está adecuada a las nuevas regulaciones Explicó que el inspector de la prestataria no expondrá su matrícula ante irregularidades en la unidad ENERGAS se remitió al Reglamento de Servicio que surge de una ley nacional.
Durante el 2018, Pequeñas Noticias sorteó 24 libros
Durante el año pasado, Pequeñas Noticias sorteó 24 libros específicos de propiedad horizontal entre sus seguidores en las redes sociales y los suscriptos a su boletín de noticias por correo electrónico En Facebook las publicaciones llegaron a más de 10 personas Hoy siguen las redes sociales del medio más de 7 mil personas.
En 2018 no se reportaron denuncias contra administradores
Los administradores de consorcios no figuraron en un pedido de informes sobre la cantidad de denuncias realizadas durante el 2018 ante Defensa y Protección del Consumidor de la CABA De existir denuncias estarían en el rubro "Otros" en el 10º lugar o inferior Se pidió que se amplíe la información.
La Suprema Corte declaró constitucional la Ley 14.701
La Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires rechazó una acción de inconstitucionalidad contra la ley que creó un Registro Público de Administradores La falta de reglamentación abrió debate sobre la legalidad de los artículos no relacionados directamente con la creación del RPA bonaerense Ana María Huertas (ACoPH) y el Dr. Juan Antonio Costantino celebraron el fallo.
¡Dale gas... en la CABA!
por el Sr. Andrés Zulberti
Un matrimonio compró una unidad y lo alquilan por días
Facundo Carrillo es el funcionario que está a cargo de Defensa del Consumidor y el Registro Público de Administradores de la CABA.
[BPN-14/02/19] Mientras en la CABA el debate por la ley que creó la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo" sube de tono, el Registro Público de Administradores porteño filtró los correos electrónicos privados de centenares de administradores cuyas matrículas están vencidas por no haber presentado las Declaraciones Juradas (DDJJ) en término. Entre los intimados la redacción del medio reconoció el correo del presidente de una entidad de administradores y la vocal suplente de otra.
De las denuncias recibidas por la redacción de Pequeñas Noticias se pudo apreciar que las intimaciones por correo electrónico para regularizar su situación se mandaron -de una forma muy precaria- en "paquetes" de unas 330 direcciones con "copia abierta" en lugar de con "copia oculta". De esta forma cada administrador pudo acceder a los correos de más de 300 colegas que tampoco cumplieron, violando la privacidad de esos datos que el RPA recibió en custodia para realizar su labor.
Es de resaltar que en los últimos meses administradores, consorcistas y proveedores presentaron o adhirieron a diversas acciones judiciales contra la Aplicación Oficial Consorcio Participativo que pretende concentrar los datos privados, comerciales y laborales de todos los consorcios, los propietarios y los inquilinos, mediante una aplicación obligatoria creada por el Estado.
Las primeras notificaciones fueron enviadas el pasado 12 de febrero desde la dirección oficial registroconsorcios@buenosaires.gob.ar y bajo el asunto "Renovación de Matrícula", intimaba a los administradores a regularizar su situación en los próximos 10 días hábiles. Textualmente reza: "Estimado/a Administrador/a: Tenemos el agrado de dirigirnos a Usted con motivo de informarle que, habiéndose verificado en la base de datos de este Registro Público de Administradores de Consorcios del GCABA que vuestra matrícula se encuentra sin actualizar pese al tiempo transcurrido desde la última actualización, encontrándose vencido el plazo otorgado oportunamente para ello, intimamos plazo perentorio de diez (10) días hábiles proceda a regularizar vuestra situación bajo apercibimiento legal".
La Ley Carrillo
El 13 de septiembre de 2017, Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, presentó públicamente un proyecto que constó de dos puntos: se propuso desarrollar un sistema informático gratuito, de uso obligatorio para los administradores que concentrará toda la actividad profesional, comercial, societaria y comunicacional de los consorcios y en lugar segundo ofrecer productos y servicios bancarios a través del Banco Ciudad y quiso disponer que sea la única entidad financiera habilitada para tal fin. El autor del proyecto fue Facundo Carrillo, por aquel entonces subsecretario de Demanda Ciudadana, Calidad y Cercanía [1].
Un mes después, Sergio Abrevaya (GEN), aseguró a Pequeñas Noticias que la Ciudad de Buenos Aires no tiene la facultad de obligar a los administradores a utilizar un aplicativo oficial para realizar las liquidaciones de expensas mensuales. Aclaró también que el "truco de utilizar la Ley 941 para obligar a los consorcios a hacer algo imponiéndole esa obligación a los administradores tiene un límite". Puntualizó que "si el consorcio en una asamblea vota que quiere usar un aplicativo diferente al oficial lo puede hacer porque el Ejecutivo de la ciudad no tiene la facultad para imponerlo" [2]. Abrevaya finalmente votó a favor de la ley.
El jueves 7 de diciembre a las 14:37 hs., la Legislatura porteña se abstuvo de tratar el proyecto de ley Consorcio Participativo [3].
Ese mismo mes, el 28 de diciembre, el Consejo Consultivo de la Comuna 3 rechazó por unanimidad el proyecto de ley "Consorcio Participativo". En esa oportunidad una vecina consideró que el proyecto de Carrillo era una "incongruencia" y opinó: "esto es una manera de meternos la mano en el bolsillo a los ciudadanos que vivimos en la ciudad de Buenos Aires". No consideró mal que se trate de controlar a los administradores pero consideró que en la Ciudad debería funcionar el Registro Público de Administradores y -en caso de no funcionar- debería ser auditado [4].
A mediados de abril de 2018, por primera vez en la historia de la comunidad consorcial, las seis entidades de administradores –salvando importantes diferencias- se unieron para iniciar una campaña de difusión conjunta que bajo el lema "El gobierno vulnera la propiedad privada" desmintió que el Ejecutivo porteño pueda bajar las expensas un 20% y denunció que la promesa de que el proyecto Consorcio Participativo ayude a bajar las expensas "es un señuelo para imponer una inédita ofensiva contra la propiedad privada" [5]. Con el tiempo se constató que las expensas no sólo no bajaron un 20% sino que -según sus propias mediciones- subieron un 43% de la mano de la inflación, las tarifas y los incrementos laborales del sector.
El 14 de junio, el Consejo Consultivo Honorario y un grupo de vecinos de la Comuna 14 presentaron sendas notas en la Legislatura porteña solicitándole a Diego Santilli, en su carácter de vicepresidente del cuerpo, que rechace todo lo relacionado con la Aplicación Oficial Consorcio Participativo del proyecto de modificación de la Ley 941 [6].
El 23 de junio el coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 12, Osvaldo Musante, informó que el día anterior el Consejo Consultivo de la Comuna 12 remitió una nota a su Junta Comunal expresándole su rechazo al proyecto de ley Consorcio Participativo [7].
El jueves 28 de junio, la Legislatura porteña aprobó en general el proyecto de ley Consorcio Participativo con 44 votos y 14 abstenciones. En particular -el artículo 14º que trata específicamente sobre la Aplicación Oficial Consorcio Participativo- se aprobó con 38 votos positivos y 20 abstenciones. No hubo votos en contra. De los legisladores de Vamos Juntos que convirtieron el proyecto en ley, 12 habían votado a favor de la sanción de la Ley Muñoz (Ley 5464 [1]) el 3 de diciembre de 2015 y cinco a favor de la Ley Zago (Ley 4.803) el 28 de diciembre de 2013 [8].
El 17 de agosto de 2018, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó una acción de amparo y una medida cautelar ante la Justicia porteña con el objetivo de que los administradores no puedan ser sancionados por incumplir con la apertura de una cuenta corriente a los consorcios o por no dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial Consorcio Participativo cuando en una asamblea sí se le ordene [9]. El 5 de septiembre, la medida cautelar fue denegada pero la CAPHyAI apeló [10]. Actualmente la causa sigue su curso.
El 7 de septiembre de 2018, dos proveedores de servicios informáticos para la propiedad horizontal presentaron una Acción Declarativa de Inconstitucionalidad (ADI) contra la plataforma web, oficial y obligatoria conocida como Consorcio Participativo [11].
El 1º de octubre de 2018, la Asociación Civil Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) adhirió a la acción iniciada por CAPHyAI. En su demanda argumentaron lo que consideraron es el real objetivo de la nueva ley: los datos laborales, comerciales y financieros de los consorcios, consorcistas e inquilinos. "Lamentablemente el poder de policía local pretende meterse en lo que son actividades y funciones de control de gestión propias del sistema de dominio horizontal a cargo de la asamblea y el consejo de propietarios, puesto que de lo que se trata en definitiva es de lograr acceder a la información de sus integrantes y no simplemente regular la actividad de los administradores", expresaron [12].
Ese mismo 1º de octubre, 109 administradores se presentaron en el Juzgado Contencioso y Administrativo Nº 23 a cargo del juez Francisco Ferrer para adherir a la acción que inició la CAPHyAI. Los mandatarios anticiparon que iniciaran amparos individuales ante los primeros sumarios administrativos que reciba del Registro Público de Administradores por incumplimiento de los dos incisos aludidos [13].
El pasado 12 de octubre, la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) se presentó en la justicia para adherir al planteo de inconstitucionalidad efectuado por Plataforma de Pagos SA contra la plataforma web oficial y obligatoria conocida como Consorcio Participativo [14]. El 19 de octubre realizó su propia adhesión la asociación civil Red de Consorcistas Damnificados (RCD) [15]. Tiempo después, el presidente de APIPH retiró su adhesión sin explicar públicamente las razones
[1] BPN Nº 617 del 10/10/17: "Rodríguez Larreta lanzó la 'Aplicación Oficial Consorcio Participativo’".
[2] BPN Nº 619 del 10/11/17: "La Ciudad no tiene la facultad para imponer Consorcio Participativo".
[3] BPN Nº 621 del 11/12/17: "El primer round lo perdió Larreta de la mano de Carrillo".
[4] BPN Nº 623 del 11/01/18: "El Consejo Consultivo de la Comuna 3 rechazó el Proyecto Carrillo".
[5] BPN Nº 630 del 25/04/18: "Las seis entidades de administradores en pie de guerra".
[6] BPN Nº 635 del 12/07/18: "También la comuna 14 se expidió contra Consorcio Participativo".
[7] BPN Nº 634 del 25/06/18: "La Comuna 12 también rechazó Consorcio Participativo".
[8] BPN Nº 635 del 12/07/18: "El Proyecto Carrillo se convirtió en la Ley 5.983".
[9] BPN Nº 639 del 10/09/18: "El amparo que la CAPHyAI presentó contra la Ley Carrillo".
[10] BPN Nº 641 del 11/10/18: "La CAPHyAI ya apeló el fallo de Ferrer".
[11] BPN Nº 642 del 25/10/18: "Se suman más actores contra Consorcio Participativo".
[12] BPN Nº 643 del 15/11/18: "A las demandas contra Consorcio Participativo se sumó AIPH".
[13] BPN Nº 641 del 11/10/18: "109 administradores adhirieron a la acción de la CAPHyAI".
[14 BPN Nº 642 del 25/10/18: "Bergenfeld se presentó contra Consorcio Participativo".
[15] BPN Nº 642 del 25/10/18: "Consorcistas Damnificados también se presentó ante la Justicia".
Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 de la CABA.
[BPN-14/02/19] Desde el 22 de enero pasado, la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 informa a los consorcistas en forma gratuita si un administrador fue sancionado durante los últimos cuatro años y medio a la fecha.
Andrés Zulberti, coordinador de esa comisión informó a Pequeñas Noticias que si un consorcista quiere saber si su administrador o un postulante para administrar su edificio fue sancionado debe mandar un correo a comisionph3@gmail.com y se le contestará en forma gratuita si fue o no sancionado. En caso de haberlo sido se le indicará la fecha, el número de la disposición sancionatoria y la fecha de su publicación en el Boletín Oficial de la CABA (BOCABA) con un vínculo para que pueda consultar los detalles de la causa.
El medio le realizó una breve entrevista en la que brindó más detalles:
Pequeñas Noticias: ¿En qué consiste el nuevo servicio que brinda la Comisión de Consorcios de la Comuna 3?
Andrés Zulberti: Es un servicio totalmente gratuito para informar al consorcista que lo pida, si un administrador fue o no sancionado.
PN: ¿Cómo surgió la idea de brindar este nuevo servicio a los consorcistas?
AZ: A causa de varias notas publicadas por el Boletín de Pequeñas Noticias sobre la cantidad de administradores sancionados por Defensa al Consumidor (DGDYPC). Hubo inquietudes de los consorcistas que querían informarse si tienen multas los administradores ya designados o a designar en sus consorcios.
PN: ¿Qué hubo que hacer para poder brindar este servicio?
AZ: Principalmente, se revisaron los boletines oficiales de la CABA sobre las sanciones a los administradores de los últimos cuatro años y medio, no fue fácil.
PN: ¿Desde qué período tienen información de los administradores sancionados?
AZ: Desde mediados del año 2014. Espero que algún día la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor vuelva a publicar esta información en su sitio web. Así lo habían prometido los funcionarios a cargo.
PN: Si un consorcista quiere saber si su administrador o un aspirante a administrador tuvo multas, ¿qué debe hacer?
AZ: Muy sencillo: enviar un correo electrónico a comisionph3@gmail.com.
PN: ¿Qué información recibirá sobre el administrador consultado?
AZ: En respuesta, el consorcista recibirá si el administrador (individual o empresa) se encuentra en la lista de los administradores sancionados, la vigencia de su matrícula y en caso de haber sido sancionado, el vínculo a la página oficial del BOCABA; allí el consorcista podrá leer los fundamentos de la sanción
En dólares las sanciones estuvieron en los niveles de 2016.
[BPN-14/02/19] Durante el año pasado el Registro Público de Administradores (RPA) porteño recaudó casi 2 millones de pesos [1] en multas que le realizó a 63 administradores por infracciones a la Ley 941. Si bien ese monto representó un incremento del 116% con respecto al 2017 a causa de la inflación, en dólares aumentó un 33%.
Desde 2014 –año en que Edgardo Aoun en su carácter de titular de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA comenzó a publicar las multas a los administradores en el Boletín Oficial- hasta la fecha el Gobierno porteño lleva recaudados casi 5,5 millones de pesos [2] que convertidos al valor promedio de la moneda estadounidense de cada año se tradujeron en más de 370 mil dólares [3].
La cantidad de administradores multados fue subiendo año tras año con una pequeña baja durante el 2017. En su oportunidad Vilma Bouza, actual directora general de DyPC, explicó que la menor cantidad de multas se debió a que durante el primer semestre de ese año estuvo vigente la Ley Muñoz (Ley 5.464) [4] cuyo artículo 58º técnicamente derogaba el RPA si se cumplían ciertas condiciones [5].
La cantidad de multas publicadas durante el año pasado fue un record absoluto desde el 2014.
La multa promedio publicada durante el 2018 fue de 30.190 pesos, 831 pesos más que durante el 2017. La multa más abultada del año pasado fue de 85.218 pesos (3.020 dólares) y la menor de 8.685 pesos (308 dólares).
La multa promedio en dólares viene bajando sin pausa desde 2014. Ese año los 17 administradores multados pagaron 6.652 dólares (50.071 pesos) en promedio cada uno. Al año siguiente ese monto bajó a 2.755 (29.884 pesos) y en 2016, 39 administradores pagaron 1.709 dólares (25.004 pesos) en multas. En 2017, bajo la gestión de Bouza ese valor siguió bajando y 30 mandatarios pagaron 1.688 dólares (29.359 pesos). Por último, el año pasado 63 administradores pagaron 1.070 dólares (30.190 pesos) cada uno.
Recién durante el 2018, Vilma Bouza superó en cantidad de multas a Edgardo Aoun. Desde el 2014 al 2018 Aoun sancionó a 83 administradores y Bouza a 92.
Del total de multados el 58% fueron varones, el 35% mujeres y el 7% sociedades.
Del total de administradores multados desde 2014, 101 (58%) fueron varones y 62 (35%) mujeres, los 12 restantes (7%) fueron sociedades.
Durante el 2018, esos porcentajes no variaron gran cosa. Se multaron un 54% (34) de varones, un 40% (25) de mujeres y el 6% restante (4) perteneció a sociedades.
De las multas registradas en el Boletín Oficial de la CABA durante el año pasado, una fue firmada por Edgardo Aoun en marzo de 2018, nueve fueron firmadas durante el 2016, 50 durante el 2018 y sólo tres durante el 2018.
En promedio, desde que se firma una disposición hasta que se publica en el BO pasa poco más de un año, en pocos casos se publicaron en cinco meses y en un caso demoró poco más de tres años
[1] 1.901.948 pesos.
[2] 5.402.725 pesos.
[3] 371.607 dólares.
[4] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA de la CABA a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy llevó el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y del sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños. El 7 de julio de 2016 la ley fue derogada con el voto unánime de los 55 legisladores presentes.
[5] Artículo 58° de la Ley 5.464: "El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, una vez integrado el Comité Ejecutivo del CPHCABA, debe transferirle el Registro de Administradores de Consorcios de la Propiedad Horizontal a fin de que este proceda a su adaptación a los términos de esta ley. Cumplido ello, el Registro creado por la Ley 941 quedará sin efecto y dicha norma derogada".
el En el Reglamento de Servicio se faculta a la licenciataria a discontinuar el suministro si se considera que la instalación del clientees insegura, inadecuada o inapropiada.
[BPN-14/02/19] El pasado 31 de enero, la Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) consideró que la Ley 6.110 será de imposible cumplimiento. Ésta impide que las empresas prestatarias puedan interrumpir el suministro si la instalación no está adecuada a las nuevas regulaciones aunque no haya fugas. En detalle, explicó: "El inspector de la prestataria no expondrá su matrícula. Ante irregularidades en la unidad dejará el gas cortado y requerirá la intervención del gasista matriculado".
La Ley 6.110 –de autoría de Sergio Abrevaya (GEN)- sancionada el 13 de diciembre del año pasado y promulgada el 7 de enero tiene sólo 51 palabras: "Establécese que en el ejido de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las empresas prestatarias de suministro de gas no podrán exigir adecuaciones a nuevas regulaciones que impliquen modificaciones edilicias a cada unidad habitacional para interrumpir el suministro de gas, salvo que fuera necesario por resultar la instalación peligrosa o defectuosa".
El tema central del debate apunta al costo de las obras relacionadas con los conductos destinados a la evacuación de gases de combustión de estufas y calefones. Dada la peligrosidad de estos gases y la cantidad de siniestros que ya causaron conductos de ventilación deficientes u obstruidos se puede suponer que –en sintonía con lo expresado por la entidad de administradores- las empresas distribuidoras decidan no correr riesgos y apelen al párrafo que indica la misma ley recientemente sancionada: "salvo que fuera necesario por resultar la instalación peligrosa o defectuosa".
Durante el debate parlamentario de la ley, Abrevaya –único orador- centró su debate en lo que consideró el tema central: las competencias de la Ciudad, o sea el poder de las prestatarias para imponer regulaciones edilicias sin contar con la aprobación de la Legislatura porteña sin mencionar la seguridad de los usuarios. En este sentido explicó: "Por primera vez, se pone en discusión la autonomía de la Ciudad respecto de las concesiones hechas en los años 90 que, en la invocación del poder que tienen, han avanzado sobre las regulaciones edilicias, que pertenecen a la Ciudad de Buenos Aires".
El legislador reconoció que la prestataria podrá seguir manteniendo su política de reconexión del servicio tal cual lo venía haciendo hasta ahora pero calificó de "momento histórico" el hecho de que no podrán "plantear modificaciones edilicias" porque "será la ciudad quien deberá decidir. En sus palabreas detalló: "Desde este punto de vista y sin afectar la competencia que tenga la prestataria en lo que hace a la peligrosidad –continúa, por supuesto, la posibilidad de cortar, al igual que en caso de fugas– en este caso, estamos diciendo que si quieren plantear modificaciones edilicias de algo que la ciudad ya aprobó, no podrían hacerlo o será la ciudad la que tiene que hacerlo. Es un momento histórico, en ese sentido".
Sin embargo el ENERGAS (Ente Nacional Regulador del Gas) opinó de otra forma. En respuesta a un correo de un vecino, a fines de enero respondieron "que dicha ley no se encuentra reglamentada" y le aclararon que "de acuerdo a lo dispuesto por el Reglamento de Servicio que se desprende de una ley nacional se "faculta a la licenciataria a ‘rehusar’ o ‘discontinuar’ el suministro toda vez que considere que la instalación interna del cliente, o parte de la misma, resulte ‘...insegura, inadecuada, o inapropiada para recibir el servicio, o que interfiere con, o menoscaba, la continuidad o calidad del servicio al cliente o a otros clientes’ (inciso c del artículo 13º)".
Sergio Abrevaya presentó su proyecto de ley en la Legislatura porteña el 10 de abril de 2018 bajo el número 926-D-2018. Recibió dictamen de la comisión de Planeamiento Urbano el 7 de diciembre y se sancionó el 13 de ese mes
[BPN-14/02/19] El pasado 5 de febrero, los administradores de consorcios no figuraron en el listado de los 66 rubros denunciados ante la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) porteño durante el 2018. Sí se detallaron 27 denuncias contra inmobiliarias y dos por temas relacionados con matafuegos. La primera está en el puesto 34 lo que representa el 0,19% del total anual y la segunda está en el puesto 60 el 0,01% del total.
En caso de que las infracciones a la Ley 941 (Registro Público de Administradores) hayan sido incluidas en el rubro "Otros" -cosa que no pasó en años anteriores- habría bajado del puesto 7º al 10º o inferior.
Defensa y protección del Consumidor porteño, durante el tratamiento de la Ley 5.983 –también conocida como Ley Carrillo- habían anunciado que durante el año 2017 se había producido 1.050 denuncias contra administradores por infracciones a la Ley 941 que en diciembre de 2002 había creado un Registro Público de Administradores de Consorcios en esta ciudad.
Esa cantidad de denuncias había sido un 34% superior al informado durante el 2016.Durante el 2018 no merecieron un rubro aparte y en ningún caso –aun en el caso de haber sido incluidas en el rubro "Otros"- podrá ser superior a los 313 casos o sea un 2,22% del total de casos de ese año.
Por último, durante el año pasado se presentaron un 44,4% menos denuncias que durante el 2017. Durante el 2018 hubo 14.092 denuncias mientras que en 2017 habían llegado a las 20.349.
La información surgió de un listado brindado a Pequeñas Noticias por el subgerente operativo de la DGDyPC, Ariel Urwicz, a un pedido de información pública (Ley 104 de la CABA) realizada por el medio. Su texto fue: "Informe las denuncias realizadas ente la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor durante el 2018 detalladas rubro por rubro". Finalmente, el 7 de febrero, Pequeñas Noticias pidió a DyPC que amplíe la información brindada: "...informe la cantidad de administradores denunciados durante el año 2018 ante la Dirección General de Defensa y Protección de Consumidor y bajo qué rubro fue informado".
Entre los nueve rubros más denunciados ante Defensa y Protección del Consumidor durante el año pasado se encontraron los bancos y las financieras con 3.373 casos (23,94% del total), la televisión por cable o satélite con 1.887 casos (13,39%), la telefonía celular con 1.466 casos (10,40%), la venta de electrodomésticos con 1.385 casos (9,83%), temas relacionados con los automotores con 980 casos (6,95%), servicios públicos domiciliarios con 652 casos ( 4,63%), servicio de Internet con 401 casos (2,85%), el servicio de transporte de pasajeros con 379 casos (2,69% y temas relacionados con turismo y hotelería con 360 casos (2,55%)
El gráfico azul expresa la percepción de nuestros lectores y la flecha roja el dato del IPCBA.
[BPN-14/02/19] Según el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que elabora la Dirección General de Estadística y Censos dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas del GCBA, las expensas mensuales promedio que se pagan en la ciudad fueron de 1.780,53 pesos para una persona sola o en pareja y de 2.369,23 pesos por mes para una pareja con dos hijos.
Ante la sensación de que los valores que publica el Gobierno porteño no son reales y en la imposibilidad de obtener números confiables, Pequeñas Noticias realizó una breve encuesta en sus redes sociales. De ésta surgió que la percepción del 77% de los participantes fue que una expensa promedio ronda entre los 3 mil y los 5 mil pesos. Otro 15% pensó que su valor superó los 5 mil pesos. Sólo el 8% consideró que el promedio de expensas ronda entre los mil y los 3 mil pesos.
La diferencia entre los números del Estado y la realidad no es menor, en diciembre del año pasado el haber mínimo de un jubilado era de 9.309 pesos y una expensa de 1.781 pesos –según el Gobierno de la CABA- representó el 19% de sus ingresos mientras que una de 2.369 fue del 25%. Por otra parte si una expensa promedio –tal cual perciben nuestros lectores- ronda entre los 3 y 5 mil pesos la porción que absorbe de su haber trepa desde el 32% hasta el 54%, la mitad de lo que gana.
En otro orden de cosas el IPCBA estimó que durante el 2018 el aumento de las expensas en la ciudad fue del 43% (42,98%) mientras que, a nivel nacional, el INDEC estimó el índice de precios al consumidor en 47,6%.
La redacción de Pequeñas Noticias analizó el Índice de Precios al Consumidor porteño y encontró inconsistencias que atentan contra la rigurosidad científica que necesita la comunidad consorcial para entender la realidad que vive y buscar soluciones acordes.
Poco rigor científico
Más allá de algunos temas que pueden ser divertidos como por ejemplo el nivel de detalle con que el IPCBA define la unidad familiar que compone cada categoría –por ejemplo que las parejas tienen 35 años, ni más ni menos, que son una mujer y un varón y en caso de tener hijos estos son dos varones y tienen 6 y 9 años- hay ciertos temas que dejan más preguntas que respuestas.
Distingue seis categorías diferentes de las cuales cuatro son para propietarios y dos para inquilinos. Sin embargo, a pesar de que el sentido común indica que los inquilinos pagarían menos expensas porque no debieran abonan los gastos extraordinarios, los números publicados son exactamente iguales a pesar de que deberían haber variado aunque sea en un valor ínfimo.
De las seis categorías tres son para parejas, dos de una familia con dos hijos menores y una para una persona sola. En primer término, para el IPCBA no hay diferencia en el valor de las expensas entre las parejas y la persona sola: esas cuatro categorías pagan lo mismo de expensas. En diciembre de 2018 pagaron 1.780,53 pesos por mes. Un valor altamente cuestionado.
En segundo, llamó la atención de la redacción que –según el IPCBA- un matrimonio con dos hijos pague un 33% más que una persona sola o en pareja. Las expensas son el prorrateo de los gastos comunes y la redacción de Pequeñas Noticias no entendió en que afectan dos hijos a los gastos comunes. O sea que si en determinado departamento viven una, dos o cuatro personas los gastos comunes no variarían: se puede comprender que sí lo harían los servicios como la luz, el gas, el agua u otros pero esos valores no integran las expensas porque son gastos particulares.
En resumen, las categorías que ofrece no parecen ser relevantes para el sector de la propiedad horizontal: no se distinguen las de los edificios que se encuentran al norte de la Av. Rivadavia de los que están en la zona sur, no se subdividieron por categorías de edificios –sea cual sea el criterio a seguir-, no se los clasificó por cantidad de personal contratado –limpieza, seguridad, etc.) ni por ningún otro criterio ilustrativo.
Por otra parte, para la redacción del medio, los dos meses del año que en el índice se deberían reflejar subas importante en las expensas son julio y diciembre, a causa del pago de los medios aguinaldos al personal. Sin embargo –tal cual lo refleja el gráfico- no se notan esos picos. Tampoco acompaña las mayores erogaciones que se producen cuando se acuerdan montos fijos o nuevas escalas salariales. Se acepta que en promedio el costo laboral, sus aportes, contribuciones y cargas sindicales representan el 50% del valor de las expensas por lo que un aumento de un 10% debería reflejarse en un 5% de aumento para el mes siguiente, cosa que no sucede. Lo que sí se observó es que a grandes rasgos sigue la curva de evolución del INDEC que mide a nivel nacional el índice de precios al consumidor y los avatares gremiales del sector de la propiedad horizontal no inciden.
Lo que informó Estadísticas y Censos
En 2016 un vecino de la CABA solicitó saber cómo se elabora el IPCBA y en septiembre el director general de Estadísticas y Censos (AGIP), José María Donati, develó que se preparó sobre información de "alquileres de departamentos de uno, dos y tres ambientes" provista por Argenprop, por aquel entonces llamado Sistema Busca Inmuebles. Los barrios relevados fueron nueve: Caballito, Almagro, Villa Crespo, San Telmo, Flores, Villa del Parque, Villa Urquiza, Congreso y Balvanera. Un método muy indirecto, más basado en cálculos teóricos atados a las variaciones de los alquileres que en un muestreo de la realidad que viven los vecinos día a día.
Dos años después, el 22 de febrero del año pasado, José Núñez, subdirector de ese mismo organismo –ante la pregunta por escrito de un vecino- informó otra cosa: "La metodología de cálculo determinada en el Índice de Precios al Consumidor porteño de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) para seguir la evolución de los precios del producto ‘gastos comunes de la vivienda’, consiste en la definición de una expensa promedio, cuya estructura se conforma por una canasta fija que incluye un conjunto de ítems: salario del portero, honorarios de administración, abonos mensuales de mantenimiento, reparaciones, seguro integral del edificio, servicio de electricidad, informe técnico del edificio, artículos de limpieza y gastos bancarios. La información para valorizar los precios de los componentes de la expensa promedio, se releva mensualmente y proviene de publicaciones, páginas web, cuadros tarifarios y asociaciones profesionales. Los valores del componente ‘expensas’ de las canastas de consumo, se ajustan por la variación mensual del producto ‘gastos comunes de la vivienda del IPCBA’".
La encuesta que realizó Pequeñas Noticias en su grupo de Facebook no sólo arrojó los datos estadísticos mencionados sino también algunas propuestas para obtener un índice confiable.
José Gabriel opinó: "Las expensas de cada edificio depende de muchos factores, unidades, antigüedad del encargado, trabajos en ejecución, ascensores, servicio contra-incendio, si tienen seguridad, etc."
Por su parte, Andrés acotó: "No es lo mismo una expensa de un departamento monoambiente que uno de tres ambientes, tampoco de un edificio con 80 a 100 unidades que otro de 20...".
Juan Pablo explicó: "Depende también la categoría del edificio.... Habría que hacer algún tipo de discriminación en función de la categoría. Un departamento de tres ambientes en un edificio de primera no paga lo mismo que uno de tercera o cuarta... imponiendo como base común un encargado, luz, gas, agua, seguros, etc.".
Mientras tanto en la Ciudad de Buenos Aires no se sabe fehacientemente cuántos edificios hay, cuántos encargados, ni tampoco cuánto se paga de expensas
Ana María Huertas, presidente de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata.
[BPN-14/02/19] Ana María Huertas, presidente de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH), celebró el fallo de la Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires que rechazó una acción de inconstitucionalidad de la Ley 14.701 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en la Provincia de Buenos Aires.
Para el Dr. Juan Antonio Costantino el nuevo fallo "es un precedente importante. La Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires (CAPHPBA) sostenía que la ley no está vigente y esto vuelve a reiterar la legitimidad y la vigencia de la ley". Para el abogado especialista en propiedad horizontal esta decisión judicial traerá "seguridad jurídica sobre la vigencia de la ley desde el momento en que fue promulgada, situación que era discutida por muchos administradores".
Agregó también: "Los propietarios saben que pueden reclamar y los administradores saben que tienen que cumplir con el contenido de esta ley". Destacó que uno de los aspectos fundamentales de ley –entre otros- es que obliga a los administradores a exhibir la documentación del edificio a cualquier propietario que así lo requiera.
Huertas destacó la importancia de la ratificación de los artículos de la ley que no necesitan reglamentación: "Para nosotros es muy importante. Es fundamental porque genera tranquilidad en los propietarios".
Nunca se reglamentó
La ley –que desde hace cuatro años espera reglamentación- fue aprobada el 17 de diciembre de 2013, fue promulgada por el gobernador Daniel Scioli (Frente para la Victoria) el 23 de febrero de 2014 y publicada en el Boletín Oficial Nº 27.500 el 18 de marzo de ese mismo año [1].
El 24 de agosto, Huertas –mediante una carta abierta- le solicitó infructuosamente al gobernados Scioli que la reglamente. Entre otras cosas le expresó: "Más de 1.500.000 consorcistas seguimos sin tener quién nos defienda ante los malos administradores. Nuestra asociación atiende a muchísimos propietarios que se acercan a nosotros para pedirnos ayuda, pero si no tenemos la herramienta que la ley nos da, lo único que podemos hacer es orientarlos y enseñarles cuáles son sus derechos" [2].
El 18 de abril de 2016, la Comisión Directiva de ACoPH volvió a pedir "de forma urgente" la reglamentación de la Ley 14.701, esta vez a la gobernadora bonaerense, María Eugenia Vidal. El pedido lo hizo mediante una breve carta publicada el pasado lunes 18 de abril en la página de la entidad en Facebook. Tampoco tuvo éxito [3].
Instaló un debate
Hay consenso que la falta de reglamentación de la Ley 14.701 tanto por Scioli como por la actual gobernadora María Eugenia Vidal (Cambiemos) dejó "sin efecto" los artículos desde el 1º hasta el 7º que puntualmente ordenan crear un RPA en territorio bonaerense y todos aquellos relacionados con las obligaciones derivadas directamente de ese registro.
Sin embargo, abrió debate sobre los demás artículos generando dos posturas claramente identificadas: los que opinan que hay muchos artículos que no dependen de la creación del RPA para funcionar y los que sostienen que la ley creó un RPA y que si éste no existe –por no haber sido reglamentada la ley- el resto de los artículos no son exigibles.
Representan las dos posturas de este debate dos reconocidos abogados marplantenses. El 12 de junio de 2015, el Dr. Juan Antonio Costantino advirtió a la comunidad consorcial que la ley que creó un Registro Público de Administradores bonaerense está vigente. Recalcó que excepto la "formación del registro" todas los demás artículos de la ley son exigibles. Evaluó que podría ser factible que aquellos administradores que no cumplieran con los artículos que rigen desde la publicación de la norma en el Boletín Oficial pudieran ser sancionados [4].
Poco después, el 30 de junio de 2015, el Dr. Alberto Aníbal Gabás, le respondió a Costantino que la Ley 14.701 "poco importa si está o no en vigencia" porque "al día de hoy es inaplicable y no se puede exigir su cumplimiento". Argumentó que "el hecho de que la ley esté vigente no significa que pueda aplicarse. A los efectos prácticos, es como si no existiera. Es una ley válida y eventualmente vigente -o no- pero carece de operatividad y eficacia" [5].
Fueron varias acciones
Poco antes, el 9 de abril de 2015, representantes de las cámaras de administradores de La Plata, Bahía Blanca, Mar del Plata y Gran Buenos Aires acordaron presentar en cada una de las jurisdicciones "una acción de amparo con pedido de inconstitucionalidad" contra la Ley 14.701 porque consideran que se contrapone al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entrará en vigencia el 1° de agosto.
En esa oportunidad, el vicepresidente de la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata, Adm Ariel Coppari, explicó que "va a ver varias presentaciones, cada una se hará donde el abogado esté matriculado. Gabás está matriculado en La Plata y Mar del Plata. La CAPHyAI estaba viendo de presentarlo en San Isidro y los de Bahía Blanca lo van a presentar en su ciudad. Después cada abogado deberá seguir su expediente" [6].
Sin embargo, ninguna acción judicial prosperó, principalmente porque los jueces de las diferentes jurisdicciones consideraron que para estudiar su legalidad hay que esperar que esté reglamentada.
La última sentencia fue por el recurso de amparo que realizó el 8 de mayo de 2015 la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires (CAPHPBA) contra algunos de los artículos de la Ley 14.701. La acción fue iniciada ante la Suprema Corte de Justicia provincial por el Adm. Alejandro Pani, por aquel entonces presidente de la entidad, y el Adm. Daniel Defrancesco, vocal titular de la entidad, con el patrocinio legal del Dr. Gerardo Julio Rodríguez Arauco y del Dr. Carlos Daniel Florio [7]
[1] BPN Nº 539 del 7/01/14: "Se creó un Registro Público de Administradores bonaerense".
[2] BPN Nº 557 del 11/09/15: "ACoPH le solicitó a Scioli que reglamente la Ley 14.701".
[3] BPN Nº 575 del 27/04/16: "ACoPH le pidió a Vidal que reglamente el RPA bonaerense".
[4] BPN Nº 551 del 19/06/15: "‘La ley que creó el RPA bonaerense está vigente’"
[5] BPN Nº 553 del 10/07/15: "La ley del RPA bonaerense es inaplicable y no se puede exigir".
[6] BPN Nº 547 del 22/04/15: "Administradores presentarán recurso contra el RPA bonaerense".
[7] BPN Nº 551 del 19/06/15: "La CAPHPBA accionó contra la ley del RPA bonaerense".
Los cinco títulos sorteados durante el año pasado.
[BPN-14/02/19] Durante el 2018, Pequeñas Noticias sorteó entre sus suscriptos y seguidores en Facebook 24 libros específicos sobre propiedad horizontal. De los cinco sorteos participaron los seguidores de la página y el grupo que el medio tiene en Facebook y los suscriptos por correo electrónico al Boletín de Pequeñas Noticias.
Las publicaciones en las redes sociales llegaron a más de 10 mil personas (exactamente 10.795), recibieron 30 comentarios, fueron compartidas 308 veces y recibieron 297 reacciones ("Me gusta" y "Me encanta").
1.- En enero se sortearon seis ejemplares de la 3ª edición del libro "Todo sobre Consorcios del Dr. Osvaldo Loisi.
2.- En marzo, tres ejemplares del libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial" de autoría de la Dra. Diana Sevitz y Cra. Liliana Corzo.
3.- En agosto, cinco ejemplares del libro "Edificios con amenities. Administración de Edificios de Propiedad Horizontal, Premium y Megaconsorcios" también de la Dra. Diana Sevitz y Cra. Liliana Corzo.
4.- En octubre, cinco ejemplares del libro "Vecinos famosos y otras historias desopilantes de edificios" de la Cra. Mariel Kernes.
5.- En noviembre, cinco ejemplares del "Manual práctico para trabajadores y empleadores de la propiedad horizontal" del Dr. Enrique Miguel Albisu.
Pequeñas Noticias cuenta con más de 7 mil participantes en sus redes sociales. Actualmente en la página de Facebook hay 3.793 seguidores, en el grupo de esa misma red social hay 1958 seguidores y en Twitter hay 1.648 seguidores
¡Dale gas... en la CABA! por el Sr. Andrés Zulberti
Me siento indignado por la actitud demagógica de los 54 legisladores que sancionaron en la última sesión del año del 13/12/18 la Ley 6.110 que titulé ¡Dale gas... en la CABA!". ¿Por qué?
Porque los representantes del pueblo han privilegiado el "clamor popular" por sobre la seguridad de sus representados.
En primer lugar, la ley aprobada fue un proyecto del dip. Sergio Abrevaya que incorporaba un punto al Código de la Edificación cuyo tratamiento estaba radicado en la Comisión de Planeamiento Urbano desde el 10/4/18. Pero como en aquel entonces se discutía la reforma integral del Código, se lo reformuló en un proyecto único de ley. La comisión emitió un dictámen de mayoría (8 sobre 15 integrantes) el 5/12. Lo curioso que los integrantes de la comisión que votaron en contra del proyecto, cinco "se dieron vuelta" a la hora de votar en la sesión del 13/12; ellos son: Ariel Álvarez Palma y Daniel Presti (de Vamos Juntos), María Inés Gorbea y Juan Francisco Nosiglia (de Evolución) y María Rosa Muiños (Bloque Peronista).
Nuestros legisladores porteños han encontrado un recurso legal demostrando su "sensibilidad social" ante el aumento de la tarifa, la falta de créditos, la matriz energética y el parque edilicio de la ciudad que se encuentra deteriorado "pateando la pelota para adelante" con la excusa de poner "en discusión la autonomía de la Ciudad respecto de las concesiones hechas en los años 90 que, en la invocación del poder que tienen, han avanzado sobre las regulaciones edilicias, que pertenecen a la Ciudad de Buenos Aires... Es un momento histórico, en ese sentido." (Discurso de Sergio Abrevaya - VT en la sesión del 13/12). ¡Pura sanata!
¿Dónde está la clase política en educar al ciudadano en la prevención a un problema complejo y de alto riesgo? Seguramente los funcionarios y legisladores de turno no esperan que ocurra una tragedia de magnitud, total la salvaron de la interrupción del suministro del gas "...fuera necesario por resultar la instalación peligrosa o defectuosa.". (Última estrofa de la ley).
¿Quién decide si: las cañerías generales y accesorios de la entrada de gas al edificio, el regulador de presión (si hay), la alimentación a los medidores (caño de prolongación), la sala de medidores y su ventilación, la caldera o termotanque común (si hay servicios centrales de agua caliente o calefacción), las cañerías de distribución, los artefactos (cocinas, calefones y estufas) y los conductos de evacuación de la combustión (del monóxido de carbono) y del propio gas (en su mezcla explosiva) a los cuatro vientos, son peligrosas o defectuosas?
Solón dijo: "No sé si éstas son las mejores leyes, pero son las únicas leyes que el pueblo de Atenas puede soportar". ¡A mí no!
Andrés Zulberti (a. Gerardo Andino).
DNI: 92.013.843
En un edificio un matrimonio compró una unidad y lo alquilan por días, pero los consorcistas no quieren que haya esa modalidad en el edificio.
El reglamento de propiedad horizontal es de los años 70 y solo dice como uso y destino: vivienda familiar y consultorios.
El nuevo propietario manifiesta que si no está escrito no puede estar prohibido.
Le pedí que lo proponga en la próxima asamblea anual para que los propietarios decidan. Pero dice que hasta entonces lo dejará publicado en Internet y lo alquilará de esa manera.
Lógicamente pondré en conocimientos de los propietarios esta decisión del nuevo dueño.
¿Cómo debo proceder? ¿Tiene razón?
Stella [La Plata / Buenos Aires]
Una consulta frecuente es si las unidades de viviendas pueden ser destinadas a alquileres temporarios.
Todo depende de lo establecido en el reglamento de propiedad, por lo que Ud. refiere este reglamento se ha dispuesto que el destino sea para la vivienda familiar y consultorios. Nada refiere a desarrollar comercio alguno. EL nuevo Código Civil y Comercial estableció en su Art. 1.198 un plazo mínimo de dos años para cualquier destino, salvo la excepción del Art. 1.199.-
Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. En principio podría entenderse que la locación temporaria en una unidad funcional en un consorcio podría ser autorizada por este artículo. Pero no es así.
Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el régimen de la Propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo.
Las restricciones y límites al dominio establecidos por el Código Civil y Comercial y los reglamentos respectivos desempeñan ese papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema.
El régimen de la propiedad horizontal es un sistema que, por su especificidad, exige que las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucha más rigurosa, ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de copropiedad y administración.
El reglamento de copropiedad, en cuanto al destino del inmueble, debe cumplirse; las restricciones y límites al dominio desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, porque de ello depende parte esencial del nuevo sistema, siendo uno de los motivos determinados de la conjunción de voluntades el someterse al mismo.
Si bien no corresponde amparar un derecho cuando su ejercicio resulta abusivo, no puede dejar de tenerse en cuenta que el reglamento es ley para los integrantes del consorcio, resultando su debido acatamiento condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema establecido por el Código Civil y Comercial en el Título V Propiedad Horizontal, por lo que la ponderación del tema debe efectuarse con criterio restrictivo.
La cláusula del reglamento de copropiedad que obliga a ocupar el departamento exclusivamente como vivienda y estableciendo expresamente referidas precedentemente, tienden a evitar a los copropietarios las molestias que implica el establecimiento de una actividad comercial, profesional o de naturaleza análoga, con su inevitable secuela de afluencia de clientela, uso excesivo de las instalaciones comunes, etc.
El reglamento de copropiedad es el cuerpo normativo que regula más directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometidos al régimen de propiedad horizontal. Este constituye una verdadera ley para aquellos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones.-
Es claro que con las limitaciones estipuladas busca salvaguardar la armoniosa convivencia consorcial y evitar que se vea afectada la seguridad del edificio
Fallos sobre el particular:
"Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512" (Expte. 69.414/08), con motivo de la acción promovida por el Consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado.
Recientemente conocimos un antecedente jurisprudencial de primera instancia, en que se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos (JNCiv Nº24, 18/02/2009, "Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María", LL 21/04/2009).
La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de "casa-habitación" previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles "destino comercial" a las unidades.
El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna.
En la prueba producida, se acreditó que La oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje.
Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de cláusulas atípicas, que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, teléfono IP con facturación detallada y otros servicios de conserjería turística.
Según surge de la sentencia, quedó en claro que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante.
El sentenciante señaló su convicción que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido.
El fallo tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800.
La actividad comercial versus Reglamento.
La actividad comercial se identifica con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad que rige la vida consorcial. Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios.
Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Cód. de Comercio. Por el contrario, comparto opinión con el sentenciante en el sentido que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en este caso.
El contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, pero al vincularse con una operación mercantil los mismos quedan sometidos al derecho comercial y deben considerarse actos de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.
Un reciente fallo en los autos: CONS PROP FRENCH 3044/48 c/ DROEVEN, PAMELA CAROLINA s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD expte. 88348/2015
(7.5.18) Es así que, si bien la locación de inmuebles o parte de ellos, en el Código Civil y Comercial como una especie de locación de inmuebles (conf. artículo 1199 inciso b del citado código), ello no es suficiente para determinar que no se encuentre alcanzado por las prohibiciones del reglamento o que, de por sí, implique un destino de "vivienda". En efecto, como se ha entendido, si bien el alquiler temporario con fines turísticos existe desde hace muchos años, la novedad reciente la constituye, a nivel internacional, su publicitación por Internet, que en varios casos comenzó a entenderse como una competencia desleal a la industria hotelera y el incumplimiento de determinadas normas (conf. Güidi, Graciela, " La llamada "economía colaborativa" o "sharing economy" y el alquiler de alojamientos turísticos", en LL online AP/DOC/739/2016). Es en esta inteligencia que en el ámbito de esta ciudad autónoma de Buenos Aires se sancionó, con fecha 4 de julio de 2013, la ley 4632, que establece un sistema de registración de las propiedades que sean dadas en locación temporaria con fines turísticos de manera habitual, invocando entre otras razones "el reconocimiento de una creciente oferta de alojamiento no tradicional que utiliza la modalidad contractual de locación con fines turísticos [...] y "la defensa y fortalecimiento de la sana competencia registrando esta creciente modalidad de contratación" y estableciendo determinados requisitos obligatorios para los locadores. Esta ley, denomina a los locatarios "huéspedes". Es evidente la analogía de este contrato con el de hospedaje que -claramente- el reglamento en cuestión intenta prohibir, al insistir en el uso exclusivo como "vivienda familiar" -que excluye cualquier otro- y prohibir expresamente "destinar las mismas a pensión y/o alojamiento de pasajeros como arriendo o sub-arriendo parcial de los habitantes que lo componen", en tanto quienes realicen un alquiler temporario de un departamento amueblado por -por ejemplo- una semana o quince días, son -precisamente- "pasajeros", palabra que -en su segunda acepción conforme al diccionario de la Real Academia Española- significa "viajero transeúnte" [...] distingue claramente la ley 23.091, en su art. 2°, los contratos de locación con destino a vivienda, con o sin muebles, de aquellos con fines turísticos, para los cuales establece distintos plazos mínimos de locación… En esos términos, una interpretación razonable de un reglamento de copropiedad que incluya la clásica disposición a la que se aludió debe llevar a reputar prohibidos estos alquileres temporarios en la generalidad de los casos" (CNCiv. Sala E, 22/2/2010, "Cons. de Prop. Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ acciones del artículo 15 de la ley 13.512", LL online AR/JUR/205/2010, con citas de Bossert y Cossari). Así, aquellas expresiones de los reglamentos que limiten los destinos de las unidades funcionales a "vivienda familiar", "vivienda estable" o expresiones similares que hagan referencia a condiciones de vivienda particular o destino no comercial de sus usuarios, son incompatibles con los alquileres turísticos temporarios cuya habitualidad les confiere connotación comercial, no pudiendo negarse las características diferentes entre uno y otro tipo de locación Alquileres temporarios o turísticos de unidades para vivienda familiar en la propiedad horizontal (conf. Gregorini Clusellas, Eduardo L. - Gregorini, Leonardo Rafael, "Alquileres temporarios o turísticos de unidades para vivienda familiar en la propiedad horizontal", LL online AR/DOC/660/2014, y sus citas).
También cabe señalar que "se ha interpretado que la "vivienda familiar" o "vivienda", que indudablemente es a lo que alude la estipulación transcripta, se refiere a conceptos que apuntan al lugar donde se habita y se desarrolla la vida de un modo estable, e implican el domicilio o la residencia permanente de quien la ocupa, por lo que no es posible comprender en el concepto de vivienda la posada fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros. Así también Es claro, además, que los efectos de locar la unidad con estos alcances, se asemejan indudablemente a aquellos que el reglamento quiso evitar a los demás copropietarios (esto es, la presencia de "pasajeros" en el edificio, que ocupan la unidad por lapsos muy cortos..".
En conclusión, se estaría alterando el destino de la unidad funcional por las consideraciones vertidas.- En atención a ello, para hacer cesar dicha transgresión al reglamento, se deben recolectar las pruebas, preconstituirlas, llamar a una asamblea convocada al efecto y tomar la decisión de iniciar las acciones por infracción al reglamento, pasando por una instancia de mediación prejudicial dejando en claro , que la decisión final , en este caso ,dependerá de una decisión judicial.
Esperando haber respondido a su consulta la saludo Atte.
Buen día, quería consultar si corresponde abonarlo.
Hola Nicanor, por estos días todos tenemos la misma duda. En el correo anterior está la respuesta del Dr. Enrique Miguel Albisu, asesor laboral de la Cámara Argentina de Propiedad Horizonal y Actividades Inmobiliarias.
Número de Edición: 650 [ DCL ] [1ª Edición]