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Timestamp: 2020-07-09 02:05:29
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Matched Legal Cases: ['artículo 590', 'artículo 781', 'artículo 525', 'artículo 14', 'artículo 24', 'artículo 781', 'artículo 26', 'artículo 7', 'artículo 33', 'artículo 33', 'artículo 349', 'artículo 53']

01. El derecho de propiedad - Derecho UNED
1 El fenómeno de apropiación privada y su regulación jurídica
1.1 El pretendido carácter absoluto de la propiedad
1.3 La cuestión de los límites y las limitaciones de la propiedad
2 Líneas maestras del CC: propiedad y "propiedades especiales" y pluralismo de la propiedad
2.1 La formulación de la consideración pluralista de la propiedad
2.2 Significado y alcance del pluralismo de la propiedad privada
3 El poder o la facultad de exclusión
3.2 Referencia al ius usus inocui
4 La facultad de goce
4.1 Goce y disfrute
4.2 Atribución y adquisición de los frutos
4.2.1 La denominada "accesión discreta"
4.2.2 Percepción de los frutos
4.2.3 La transmisión del "ius fruendi"
4.3 La extensión del dominio en sentido vertical
5 Límites y limitaciones al poder de goce: utilidad pública y utilidad privada
5.1 Las relaciones de vecindad
5.1.1 La insuficiente regulación del Código Civil
5.1.2 La caracterización legal de servidumbres
5.1.3 El planteamiento actual de las relaciones de vecindad y la responsabilidad por las inmisiones
6 La medianería
7 La facultad de disposición
7.1 La realización de actos dispositivos
7.2 La disposición como facultad integrada en el derecho subjetivo
8 Las prohibiciones de disponer
8.1 Las prohibiciones legales de disponer
8.2 Las prohibiciones voluntarias de disponer
8.2.1 Los actos a título gratuito y las prohibiciones de disponer
8.2.2 Las prohibiciones de disponer en los actos a título oneroso
8.3 Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer
9 Los límites intrínsecos o institucionales de la propiedad
9.1 La teoría de los actos de emulación
9.2 El abuso del derecho
9.2.1 La construcción jurisprudencial del principio
9.2.2 La formulación legal de la prohibición del abuso del derecho
9.2.3 Expansión y retroceso del abuso del derecho
9.3 La función social de la propiedad
9.3.1 El reconocimiento constitucional de la propiedad privada delimitada por la función social
9.3.2 La falta de reconocimiento de la propiedad como derecho fundamental
9.3.3 La función social de la sociedad como concepto jurídico indeterminado
10 El contenido esencial de la propiedad privada
11 Referencia a las propiedades rústica y urbana
11.1 La propiedad rústica
11.2 La propiedad urbana
La insuficiente regulación del Código Civil
Junto a las normas transcritas, aunque de diverso signo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en materia de responsabilidad civil por el art. 1.908. Dispone este precepto que "igualmente responderán los propietarios de los daños causados:
(...) Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
(...) Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen".
La caracterización legal de servidumbres
Con excepción del art. 1908, todas las normas expuestas anteriormente se encuentran comprendidas en el capítulo dedicado por el Código a las servidumbres legales. Semejante caracterización legal es falsa, pues los deberes y obligaciones recíprocos entre vecinos no generan un fundo dominante y otro sirviente, sino que precisan cuáles son y hasta dónde pueden llegar las facultades de los propietarios en cuanto vecinos. Por tanto, constituyen límites del dominio en atención a las relaciones de vecindad.
El planteamiento actual de las relaciones de vecindad y la responsabilidad por las inmisiones
Algunos de nuestros mejores civilistas de la primera mitad del siglo XX se arriesgaron a proponer la inducción o búsqueda de un principio general de prohibición de las inmisiones molestas o perjudiciales recurriendo a la idea de responsabilidad civil y reclamando la aplicación analógica del artículo 590 antes considerado. El tiempo y la consideración de la materia por parte de algunas leyes civiles especiales, les ha dado afortunadamente la razón y, en la actualidad, puede considerarse pacífico que cualquier inmisión indebida puede ser atajada mediante el recurso, en su caso, a la genérica responsabilidad civil.
Particular relevancia periodística ha tenido la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia relativa a un caso en el que la inmisión indebida la producen los campos electromagnéticos de un transformador de media tensión propiedad de Iberdrola. El Juzgado y la Audiencia consideran que la reclamación de los dueños del piso de arriba es procedente.
La situación de medianería es fruto de la utilización en común, entre propietarios de predios vecinos o contiguos, de paredes, cercas o vallados. Nuestro Código, sin embargo, la regula en el capítulo dedicado a las servidumbres legales, entendiendo por consiguiente (y dando a entender, una vez más) que debe ser configurada como servidumbre.
Sin embargo, no hay tal. Realmente, no hay predio dominante y sirviente, ni sobre todo relación de servicio o de subordinación de una finca a otra, sino una situación de carácter objetivo que beneficia, común y simultáneamente a ambas fincas y que, en consecuencia, determina el nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios. Podría pensarse que estamos frente a una situación de comunidad o de copropiedad, pero tampoco este dato sería cierto, dada la inexistencia de acción de división sobre la pared medianera. Nuestra mejor doctrina considera una manifestación más de las relaciones de vecindad.
La jurisprudencia aunque en términos literales mantiene con frecuencia la expresión "servidumbre de medianería", parece inclinarse en el mismo sentido, tomando pie del término mancomunidad utilizado por el art. 579.
Pese a ello, por razones de extensión, nos limitaremos a sistematizar el articulado del Código:
Existencia de medianería
El Código presume la existencia de medianería en los siguientes supuestos:
En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos (art. 572).
En las zanjas o acequias abiertas entre las fincas (art. 574.1).
No obstante, en defensa de la libertad de predios, la existencia de la pared, cerca o zanja medianera en sí misma considerada no determina la medianería si "hay signo exterior" en contrario. El Código ofrece una extensísima enumeración de posibles "signos exteriores" que excluyen la medianería:
Cuando sufra las cargas de carreras, pisos o armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas "pasaderas", que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas (art. 573).
Cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado (art. 574.2).
En relación con el uso de la pared medianera, dispone el art. 579 una serie de reglas sumamente cercanas a las establecidas por el Código para la comunidad o copropiedad ordinaria: "Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros". "Para usar el medianero este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos".
La obligación fundamental de los medianeros consiste en contribuir, en proporción al derecho de cada uno, a los gastos de reparación o construcción de los muros o setos medianeros (art. 575.1).
En caso de elevación o profundización de los cimientos de la pared medianera o en cualquier otro supuesto de alteración de la pared medianera, el responsable de tales actos habrá de indemnizar a los restantes medianeros de los perjuicios que se les ocasionen, "aunque sean temporales" (art. 577).
Dada la indefinida proyección temporal de la medianería, el Código contempla expresamente la posibilidad de que cualquiera de los medianeros renuncie a aquélla y que, en consecuencia, se desentienda en adelante de contribuir a los gastos de construcción, reparación o mantenimiento de las paredes medianeras. La renuncia a la medianería queda vetada, como regla, en el caso que la pared sostenga un edificio de quien pretenda renunciar a ella. Sin embargo, si dicho edificio va a ser derruido, el propietario podrá renunciar a la medianería “pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.
La realización de actos dispositivos
Se entiende unánimemente que el régimen de la propiedad privada tiene como premisa que el propietario, cuando y como le convenga, puede dejar de serlo, mediante la transmisión (o, en casos marginales, la renuncia o el abandono) de su derecho. Como cualquier otro derecho subjetivo, el derecho de propiedad es susceptible de enajenación o transmisión por muy limitado que se encuentre, atendiendo a las posibles limitaciones o límites de goce y disfrute.
Así pues, como regla, la facultad de disposición comprende la realización de toda suerte de actos jurídicos que tengan trascendencia jurídico-real, culminen o no en la pérdida de la propia condición de propietario por parte del disponente.
Esto último ocurre cuando el acto dispositivo tiene como objeto transmitir la propiedad a otra persona, conforme a las reglas generales de adquisición de los derechos reales (compraventa, donación, dación en pago... seguidas de tradición). El mismo resultado produce la renuncia del derecho o el abandono de cosas muebles o inmuebles: la cosa sobre las que recaía el derecho de propiedad pasa a ser nullius y, por tanto, susceptible de ocupación por otra persona.
Deben considerarse también dispositivos todos aquellos actos en cuya virtud el propietario, continuando como tal, constituye a favor de otra persona cualquier derecho real limitado, con independencia de que este último otorgue al nuevo titular facultades de goce o disfrute (servidumbre, usufructo, uso, etc) o por el contrario, las características facultades de los titulares de los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca, etc). En ambos casos han quedado afectadas las facultades originarias del propietario, por haber dispuesto, total o parcialmente, de las facultades que integran su derechos.
La disposición como facultad integrada en el derecho subjetivo
Así planteada, la facultad de disposición es un componente más del derecho subjetivo que, en términos económicos, manifiesta que el significado fundamental de la propiedad es su valor de cambio en una economía de mercado (cfr. art. 38 CE), permitiendo al propietario intercambiar sus bienes o algunas de las facultades que sobre ellos recaen por otros bienes o, en definitiva, por una determinada masa dineraria.
Desde dicha perspectiva, podría decirse que la facultad de disposición es precisamente la garantía de libre decisión económica del propietario, que podría seguir siéndolo o dejar de serlo a su libre albedrío, en atención a la valoración personal de las condiciones económicas en que se encuentre.
Sin embargo, la tesis expuesta -generalmente compartida- ha sido objeto de crítica por algunos autores que configuran la facultad de disposición como un elemento externo al derecho subjetivo de propiedad (entre nosotros, con brillantez, F. Fernández de Villavicencio). Razonan para ello que la libre transmisión o disposición de los derechos no es una cualidad exclusiva de la titularidad dominical, sino que se encuentra presente en los restantes derechos subjetivos, cuya transmisibilidad general constituye un axioma.
En segundo lugar, afirman que si la facultad de disposición tiene por objeto la transmisión del derecho, su ejercicio ha de ser configurado como un acto externo al contenido del propio derecho de propiedad. Semejante configuración de la facultad de disposición no ha contado con el favor mayoritario de la doctrina y se asienta en razonamientos capciosos.
Superfluo es advertir que nuestro Código Civil no regula sistemáticamente tales prohibiciones, ni las integra en el régimen normativo de la propiedad privada, limitándose a contemplar -de pasada-, en el art. 785.2 a la invalidez de "no surtirán efecto...las disposiciones [testamentarias] que contengan prohibición perpetua de enajenar, y aún la temporal, fuera del límite señalado en el artículo 781".
Las prohibiciones legales de disponer
Aunque sin pretensión exhaustiva alguna, conviene relatar algunos de los supuestos fundamentales en los que el legislador, de forma directa y sin ambages, impone prohibiciones de disponer, señalando a continuación de cada una de ellas, aunque muy brevemente, la ratio legis de los correspondientes preceptos.
El artículo 525 del propio Código, al disponer que "Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título", está dando por sentado el carácter personalísimo de tales derechos, Atendiendo igualmente a su carácter personalísimo, algunas facultades del denominado "derecho moral de autor" son radicalmente inalienables conforme al artículo 14 de la vigente Ley de Propiedad Intelectual
El artículo 24 de la vigente Ley 191/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (siguiendo pautas de otras disposiciones anteriores y, en particular de la derogada Ley 49/1981, de 24 de diciembre, de Explotaciones Familiares Agrarias y Agricultores jóvenes) establece, entre otras cosas, que la "división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo".
No obstante, pese a la multiplicidad de supuestos, conviene aseverar que las prohibiciones legales de disponer desempeñan un papel marginal dentro de nuestro sistema jurídico.
Las prohibiciones voluntarias de disponer
Los actos a título gratuito y las prohibiciones de disponer
En el pasado han gozado de relativa frecuencia las prohibiciones testamentarias de disponer, ya que algunas personas tienen tan alta estimación de sí mismas que gustan de gobernar después de muertas, imponiendo a sus herederos la prohibición de enajenar bienes, generalmente inmuebles, que de alguna manera van unidos al lustre de la familia.
La ley Hipotecaria, refiriéndose en general a las prohibiciones de disponer incorporadas a un acto a título gratuito, permite su inscripción: "las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez".
Dicha remisión constituye un grave problema, en cuanto el Código no contempla la materia más que para afirmar la nulidad de las disposiciones que contengan prohibiciones perpetuas de enajenar y las temporales que superen los límites fijados en el artículo 781 para las sustituciones fideicomisarias . Sin embargo, conforme al Derecho histórico, algunas sentencias y el sentir mayoritario de los autores, cabe afirmar que las prohibiciones testamentarias de disponer (y, por extensión, las demás incorporadas a actos celebrados a título gratuito), además de respetar los límites temporales establecidos en el citado artículo, han de fundarse en una justa causa o en un interés legítimo.
Las prohibiciones de disponer en los actos a título oneroso
Tales prohibiciones, convencionalmente acordadas por las partes en actos celebrados bajo presupuestos onerosos, tienen vetado el acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, como regla, carecen de efectos frente a terceros, limitando su eficacia a las relaciones internas entre las partes que celebran el acto o contrato al que se incorporan, según reiterada doctrina de la DGRN.
En efecto, el art. 27 de la Ley Hipotecaria establece que las “prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento”.
Para tales supuestos el Reglamento Hipotecario dispone: "cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contengan y la hipoteca que se constituya y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer".
Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer
El lector atento habrá observado que el artículo 26.1 de la Ley Hipotecaria configura las prohibiciones de disponer llamadas legales como aquellas que tienen plena eficacia jurídica sin expresa declaración judicial o administrativa. Por tanto, cuando la plasmación concreta de la prohibición de disponer se funda -como no podía dejar de ser- en la ley, pero se materializa a través de una resolución judicial o administrativa, se suele hablar de las prohibiciones ad hoc.
El fundamento de ambos tipos de prohibiciones de disponer radica en garantizar el patrimonio del demandado en un determinado proceso o del interesado en un expediente que conlleve préstamos o subvenciones de los distintos organismos administrativos, cuyas condiciones especiales han de garantizarse.
Particularmente, en el ámbito procesal, ocurre así en los juicios ab intestato (cfr. art. 1.030 LEC), en los casos de rebeldía del demandado (Ej. art. 764 LEC) y, en general, en los procedimientos concursales.
La teoría de los actos de emulación
Al abordar los límites institucionales de la propiedad suele resaltarse que el precedente de la admisibilidad y desarrollo del abuso del derecho lo representó la teoría de los actos de emulación formulada en los siglos medievales por CINO DA PISTOIA.
El desarrollo de la prohibición del abuso del derecho fue objeto de una detenida consideración doctrinal y de una reiterada aplicación jurisprudencial con anterioridad a su conversión en norma legal específica.
Dicha circunstancia, en nuestro Derecho, tuvo lugar con ocasión de la reforma del Título Preliminar del Código Civil operada en los años 1973-1974, en que se la incorpora al texto articulado del Código (art. 7.2). Sabemos igualmente que el abuso del derecho constituye un concepto jurídico indeterminado, cuya concreción requiere la consideración casuística y por ende un atento análisis jurisprudencial.
La consolidación del abuso del derecho es reciente y posterior al momento codificador europeo, al tiempo que se encuentra imbricada directamente con el análisis del contenido del derecho de propiedad.
Son algunas sentencias francesas de juzgados de primera instancia las que ponen el dedo en la llaga, en la segunda mitad del siglo XIX, al declarar abusivas las conductas de ciertos propietarios que, actuando dentro de los linderos de sus fincas, generaban humos o extraían aguas subterráneas de manera desproporcionada, con la insana intención de causar daño al propietario colindante. Desde entonces, el desarrollo de la prohibición de los actos abusivos por parte de los titulares de (la propiedad y los demás) derechos subjetivos ha sido una constante jurisprudencial y doctrinal hasta su conversión en texto normativo. En la construcción jurisprudencial española del concepto es fundamental la STS de 14 de febrero de 1944 (El caso resumido, consistió en que una central eléctrica ubicada en San Adrián del Besós, sufrió desperfectos de importancia a causa de la extracción desproporcionada de arena del litoral barcelonés por el Consorcio de la Zona Franca de la capital catalana).
El ejercicio del derecho es lícito aun cuando, merced a él, se lesionen simples intereses de terceras personas, más no debe darse a esa máxima un alcance demasiado literal y absoluto, que la pondría en pugna con la exigencias éticas del Derecho.
La doctrina moderna, ha elaborado la teoría llamada del abuso del derecho, sancionada ya en los más recientes ordenamientos legislativos, que consideran ilícito el ejercicio de los derechos cuando sea abusivo; y si bien existen discrepancias es sustancial del pensamiento jurídico moderno en torno a la idea de que los derechos subjetivos, aparte de sus límites legales, tienen otros de orden moral, teleológico y social, y que incurre en responsabilidad el que, obrando al amparo de una legalidad externa y de un aparente ejercicio de su derecho, traspasa en realidad los impuestos al mismo por la equidad y la buena fe, con daño para terceros o para la sociedad ; tesis ésta que ha sido patrocinada también por la doctrina científica patria, que ha recogido y perfilado el concepto de abuso del derecho, considerándolo integrado por estos elementos esenciales:
daño a un interés (de terceros) no protegido por una específica prerrogativa jurídica, e
inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva (cuando el derecho se actúa con la intención de perjudicar o sencillamente sin un fin serio y legítimo) o bajo forma objetiva (cuando el daño proviene de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho).
Desde entonces, la jurisprudencia del TS ha reiterado la aplicación del principio considerado en multitud de ocasiones con anterioridad a su incorporación al Derecho positivo patrio.
La incorporación del abuso del derecho a nuestra legislación aparece por primera vez en el Texto Refundido de la LAU, cuyo art. 9.2 establece: “Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho...”.
Conforme a lo establecido en el CC art. 7.2 “La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso ”, los presupuestos de aplicación del abuso del derecho son básicamente los dos siguientes:
Actuación u omisión de carácter abusivo: Refundo bajo semejante expresión el inciso legal en el que se requiere que el acto o la omisión del titular "sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio" de su derecho. El carácter abusivo, pues, ha de deducirse de la extralimitación llevada a efecto por el titular, de conformidad con los cánones objetivos de conducta que sean requeridos en el ejercicio de cada uno de los derechos.
Ahora bien, dicha extralimitación no tiene por qué encontrarse fundada de forma necesaria en la actitud subjetiva del titular del derecho. El precepto no requiere que el sujeto actúe de forma malévola o de forma consciente y deliberada. La conducta abusiva puede desprenderse fácilmente de la posición subjetiva del titular del derecho, pero ello no es estructuralmente necesario, en contra de lo que ocurría de antiguo con los llamados actos de emulación. La extralimitación puede deberse a razones de carácter como de actitud subjetiva, aunque no pueda imputarse al titular mala fe deliberada.
Consecuencia dañosa para un tercero: El ejercicio abusivo del derecho sí requiere, en cambio, que su materialización haya acarreado a cualquier otra persona un daño determinado, cuya existencia concreta y efectiva habrá de probarse y cuantificarse. El daño puede consistir tanto en la aparición de consecuencias imprevistas para el tercero cuanto en la agravación de la situación jurídica en que éste se encuentre, con carácter general, según que exista o no una previa relación jurídica entre el agente del ejercicio abusivo y el tercero.
Una vez acaecido el supuesto de hecho previsto en la norma, la víctima del daño - establece el precepto- podrá solicitar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, de una parte; y, de otra, reclamar la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
La incorporación del abuso al derecho al acervo propio de la normativa civil ha traído consigo una notoria vitalidad del principio, dada la característica función de Derecho común representada por el Derecho civil y, en particular, por las normas que se encuentran ubicadas en el Título Preliminar del CC. Así, no es de extrañar que la invocación por los litigantes o la aplicación por los tribunales de la prohibición del abuso del derecho se haya extendido a otras jurisdicciones, señaladamente a la contencioso-administrativa y a la laboral.
Pero el valor general del principio estudiado no significa que su utilización pueda ser indiscriminada, cual si de un "arma mágica" se tratara, en cualesquiera circunstancias y condiciones. Ante ello, conviene concluir recordando una serie de precisiones jurisprudencialmente contrastadas que, desde luego, no empecen la grandeza del principio, pero sí pretenden poner coto a su utilización indiscriminada:
Debe resaltarse, en primer lugar, que es sumamente frecuente que el TS asevere que la prohibición del abuso del derecho es un recurso técnico que "debe aplicarse con especial cuidado" atendiendo a las circunstancias de hecho y procurando la indubitada acreditación de los presupuestos de aplicación del artículo 7.2 del CC (SSTS 14 de marzo de 1989, 9 de febrero de 1983, 5 de julio de 1982, 7 de julio de 1980, 7 de marzo de 1964).
En tal sentido, tampoco es raro que las resoluciones Jurisprudenciales resalten que el principio del abuso del derecho sólo entra en juego cuando no hay norma concreta aplicable al supuesto debatido; requiriendo, sobre todo, que el interés presuntamente dañado no esté protegido por una especial prerrogativa jurídica o goce de protección determinada, como ya indicara la STS de 14 de febrero de 1944 (SSTS 24 de marzo de 1983, 5 de julio de 1982, 30 de junio 1970, 24 de enero de 1963).
Igualmente, conviene precisar que la aplicación del principio del abuso del derecho debe ser rogado o solicitado por quien lo estime aplicable, ya que es materia dispositiva que procesalmente debe actuarse ya como acción, ya como excepción (SSTS 14 de julio 1984, 31 de marzo de 1981).
El reconocimiento constitucional de la propiedad privada delimitada por la función social
En nuestra Constitución se parte de la base de admitir la propiedad privada (art. 33.1), la libertad de empresa y la economía de mercado (art. 38), esto es, la libre iniciativa privada, pero la titularidad dominical se encuentra sometida a la existencia de un principio, en cuya virtud "La función social [de la propiedad] delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes".
El reconocimiento constitucional de la propiedad privada como base fundamental de las relaciones económicas parece fuera de toda duda si se atiende al desarrollo de los debates constitucionales y al propio tenor literal del artículo 33.1 de la Constitución, cuyos términos son categóricos: "Se reconoce el derecho a la propiedad privada".
De otra parte, dicho reconocimiento no es meramente enfático, ya que el párrafo tercero del artículo 33 es sustancialmente coincidente -y, en algunos pasajes, incluso en términos literales- con el viejo artículo 349 del Código Civil: "Nadie podrá ser privado de sus bienes o derechos [de su propiedad], sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización".
Ambos datos normativos manifiestan que resulta muy difícil defender que el planteamiento civil y el nuevo planteamiento constitucional no son similares en lo sustancial.
La falta de reconocimiento de la propiedad como derecho fundamental
Ante la insistencia de algunos autores en calificar el derecho de propiedad como derecho fundamental, hay que precisar que dicha pretensión es contraria a los términos textuales y, por supuesto, al sistema de garantías de la Constitución. La propiedad privada puede ser todo lo importante o determinante que a cada uno le parezca, pero en términos constitucionales no alcanza el rango de derecho fundamental, técnicamente hablando.
En efecto, el artículo 53 de la Constitución justifica claramente por qué los derechos comprendidos en capítulo segundo de la Constitución aparecen divididos en dos secciones distintas:
"De los derechos fundamentales y de las libertades públicas" (arts. 15 a 29) y
"De los derechos y deberes de los ciudadanos" (arts. 30 a 38).
Tanto los derechos fundamentales como los demás derechos ciudadanos se encuentran especialmente garantizados constitucionalmente, ya que sólo podrán ser regulados por ley. Y ésta habrá de respetar necesariamente su contenido esencial, al tiempo que queda sometida al control de constitucionalidad.
Respecto de los derechos fundamentales pero no en relación con los demás derechos de los ciudadanos que carezcan de tal carácter, la ley que los regulen tiene que tener carácter de orgánica.
Su reconocimiento y respeto puede ejercitarse "ante los Tribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de preferencia y sumariedad"
En el caso de que cualquiera de los derechos fundamentales (pero, guste o disguste al intérprete, no la propiedad) haya sido conculcado o vulnerado en cualquier proceso judicial, una vez que haya agotado los recursos judiciales ordinarios, su titular podrá recabar la tutela del Tribunal Constitucional, a través del recurso de amparo (arts. 44 y ss. LOTC).
La función social de la sociedad como concepto jurídico indeterminado
Por lo dicho, se comprenderá que la expresión función social de la propiedad, propiamente hablando y en sí misma considerada, carece de valor técnico concreto y constituye simplemente un concepto jurídico indeterminado que pretende adecuar la titularidad dominical a las exigencias sociales. Lo que, por otra parte, expresa la propia Constitución en un artículo anterior, al afirmar que "toda la riqueza del país y sea cual fuere su titularidad (esto es, pública o privada) está subordinada al interés general" (art. 28.1 CE).
La función social de la propiedad no pueda ser definida ni perfilada en un sentido positivo y concreto, sino nada más que de una forma aproximativa, pues:
No todas las categorías de bienes tienen la misma significación social e importancia económica (la improductividad de un cortijo no es comparable con tener un reloj de cuarzo sin pilas guardado en el cajón de la mesilla de noche). De donde se deduce que, realmente, no cabe predicar la existencia de una función social de la propiedad de carácter unitario, aplicable al régimen jurídico respectivo de todos los bienes que son susceptibles de apropiación privada.
Como corolario de ello, la Constitución expresa (art. 33.2) que será la legislación ordinaria la que delimite el contenido de la propiedad privada conforme a la función social de la propiedad.
Resultará obvio que fijar cuál sea, constitucionalmente hablando, el contenido esencial de la propiedad privada es cuestión que tampoco puede concretarse. Depende de cuál haya sido o sea la valoración que la función social de la propiedad merezca para el legislador ordinario, en atención a la trascendencia social representada por los bienes objeto de dominación privada.
La noción abstracta de propiedad, como derecho absoluto e ilimitado, es sencillamente un pre-concepto que no encuentra traducción efectiva en los sistemas normativos vigentes en los países evolucionados. Como es lógico, esta delimitación no se opera ya sólo en la legislación civil, sino también en aquellas otras leyes que cuidan principalmente de los intereses públicos a los que se vincula la propiedad privada. Así ocurre en el caso de la propiedad urbana, cuyas leyes de ordenación... establecen por sí mismas, o por remisión a los instrumentos normativos del planteamiento, los deberes y límites intrínsecos que configuraban la función social de la propiedad del suelo, desde el punto de vista de la ordenación del territorio. Y así ha sucedido y sucede también en el caso de la legislación agraria, cuyos objetivos conducen a una regulación de la propiedad de la tierra destinada a usos agrícolas, que se superpone a la legislación civil propiamente dicha ... ".
La propiedad urbana o urbanística, ha sido objeto de constante atención por el legislador en los últimos treinta años. Pese a todo, la agresión a los cascos históricos de las ciudades y la falta de una verdadera planificación urbanística han continuado campando por sus fueros hasta tiempos bien recientes, en los que los poderes públicos se han sensibilizado definitivamente del problema.
La primigenia Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 fue objeto de reforma por la Ley 19/1975, de 2 de mayo. El consiguiente Texto Refundido fue aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril.
Con posterioridad, se han dictado algunos Reglamentos de gran importancia.
A dicha legislación urbanística general se le ha venido a sumar la aprobada por gran parte de las Comunidades Autónomas. Conforme a tales disposiciones, actualmente la propiedad urbana queda mediatizada y configurada sobre bases absolutamente diversas a las establecidas por el Código Civil. El propietario sólo podrá construir previa licencia y siempre y cuando el proyecto se adecue estrictamente a las previsiones de los diferentes instrumentos urbanísticos (PGOU, planes de actuación, normas subsidiarias, etc.). Pesan sobre él numerosas obligaciones o deberes positivos (cesión gratuita de terrenos para viales, zonas verdes, centros de EGB, polideportivos públicos; así como costear la urbanización) al tiempo que su facultad de goce, consistente en este caso en la volumetría o volumen de edificabilidad, no es que se encuentre "limitada" por los instrumentos urbanísticos, sino que está, realmente, definida o concretada por los mismos.
Aparte de lo apuntado en párrafos anteriores, dicha mutación se pone de manifiesto, fundamentalmente, en los siguientes aspectos:
La calificación del suelo por los instrumentos urbanísticos en urbano, urbanizable programado, urbanizable no programado y no urbanizable, conlleva que la posibilidad de edificar no depende de la decisión del propietario sino de aquéllos. La "facultad de goce" (es decir, posibilidad de edificar o no) depende del otorgamiento de la correspondiente licencia, la cual -según declara tajantemente el art. 20 LRLTVS- "determinará la adquisición del derecho a edificar".
Una vez calificado el suelo como urbano, el propietario del suelo queda obligado a edificar dentro de un determinado plazo. Si no lo hace, la parcela quedará inscrita dentro del Registro Municipal de Solares y podrá ser expropiada en favor de quien se comprometa a construir; o bien, pasados dos años, se sacará a subasta pública (vid. Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, establecido por D 63511964, de 5 de marzo y arts. 22 y ss. LRUVS).
El Texto Refundido de 1992 ha sido pasajero, tras haber planteado recurso de inconstitucionalidad varias CCAA contra la ley 8/1990 y el RDL 1/1992, la STC ha declarado inconstitucional muchos de sus preceptos, sobre todo atendiendo al razonamiento de que no son de carácter básico.
Dicha resolución del TC ha provocado una situación confusísima, obligando a una reacción demasiado rápida tanto al Gobierno como a las CCAA.
El gobierno propulsó la aprobación de una ley sobre el régimen del suelo. Esta ley vigente hasta la aprobación de la ley 8/2007, es una ley de mínimos, que deberá completarse por la CCAA.
El panorama es de extraordinaria complejidad. Hay previsto que se planteen recurso de inconstitucionalidad sobre esta nueva ley. Habrá que esperar al TC.
No obstante la nueva ley puede resumirse:
Explícito reconocimiento de la función social de la propiedad y de su inserción en el ámbito de deberes y derechos de los propietarios de suelo.
La diversificación exclusiva entre suelo rural y suelo urbanizado.
Las especiales obligaciones profesionales de notarios y registradores respecto de las escrituras de obra nueva, sea en construcción o de obra terminada.