Source: https://www.immoflash.at/20200325/pacht_oder_miete_-_das_macht_den_unterschied/15120/
Timestamp: 2020-08-04 11:55:21
Document Index: 101627876

Matched Legal Cases: ['§ 1104', '§ 1104', '§ 1104', 'OGH', '§ 1104', '§ 1104', '§ 1104', 'OGH']

Immoflash today: Pacht oder Miete - das ist der Unterschied
Chaos rund um Mietminderung
Wird wohl im Einzelfall zu entscheiden sein
Aktuell sind eine Vielzahl von Artikel, Newslettern und Kommentaren zum Thema Mietsminderungsansprüche im Umlauf. Auch die Justizministerin Alma Zadić hat ihre Rechtsmeinung dazu öffentlichkeitswirksam geäußert. So klar ist es aber nicht, ob die Kosten bei einer behördlichen Schließung allein der Vermieter tragen muss.
„In den öffentlichen Medien findet sich derzeit vielfach die Rechtsmeinung, das Corona-Virus bzw. die damit verbundenen Beschränkungen würden den Mieter von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung entbinden. Diese Rechtsauffassung ist in ihrer Allgemeinheit keinesfalls zutreffend und kann bei unreflektierter Anwendung für den Mieter mit nicht unerheblichen Folgen verbunden sein“, heißt es etwa in einer Analyse des Rechtsanwalts Herbert Gartner. Die entscheidende Frage sei, ob die nunmehrige Situation, bei der durch eine gesetzliche Maßnahme bestimmte Tätigkeiten in bestimmten „Lokalitäten“ untersagt werden, überhaupt unter den „Seuchenbegriff“ des § 1104 ABGB fällt. Dies ist laut Gartner zu verneinen, die Gebrauchsbeeinträchtigung ergebe sich nicht aus einer „Seuche“, sondern nur aus einem bestimmten Tätigkeitsverbot für bestimmte Berufsgruppen auf bestimmte Art und Weise.
Erwin Widerhofer und Thomas Hafner von der Wiener Rechtsanwaltskanzlei Engin-Deniz sehen in einem Gespräch mit dem immoflash den Seuchenbegriff erfüllt. „Wir glauben schon, dass § 1104 ABGB zutrifft. Wie weit das Objekt aber betroffen ist, ist im Einzelfall zu entscheiden“, so die Reachtsanwälte. So könnten etwa geschlossene Geschäftslokale noch weiterhin als Lager benutzt werden, oder Restaurants Zulieferungen durchführen. Vermieter empfehlen sie die Nutzungsmöglichkeit zu überprüfen und auch zu dokumentieren. Zu beachten sei auch, ob der Mietvertrag einen Ausschluss der §§ 1104, 1105 ABGB enthält.
Auch Georg Edlauer, Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO, konstatiert verschiedene Rechtsmeinungen zu diesem Thema, wobei sich langsam eine einheitliche Betrachtungsweise abzeichnen würde. Jene der Justizministerin sei aber eine von mehreren. „Juristische Klarheit wird wohl erst ein OGH-Urteil frühestens im nächsten Jahr bringen. Wir plädieren aber dafür, dass zwischen Mieter und Vermieter zeitgerecht und individuell ein Konsens angestrebt wird. Es ist 1.000 Mal zielführender, dass der Mieter wirtschaftlich überlebt, als wenn er in Konkurs geschickt wird und so die Geschäftsfläche leer steht“, gibt er zu bedenken. „Wir dürfen auch nicht aus dem Auge verlieren, dass wir uns nach der Corona-Krise in einem rezessiven wirtschaftlichen Umfeld befinden werden“ ergänzt er.
Anton Holzapfel betont gegenüber dem immoflash, dass nicht allein die Immobilienwirtschaft für die Entlastung von Gewerbetreibenden und Handel aufkommen kann. „Wir als ÖVI sind auch dabei, dies bei der Politik zu deponieren“, so Holzapfel. Juristisch sei das Thema Mietzinsminderung nach Paragraf 1104 ABGB auch mehr oder weniger Neuland. „Es gibt ein Urteil aus dem Jahr 1953 aufgrund einer Beschlagnahme eines Mietobjekts durch eine der Siegermächte des 2. Weltkrieges. Davor etwa auch eines aus dem Jahr 1905. Vergleichbares ist nicht vorgekommen, und daher auch nicht ausjudiziert“, so Holzapfel.
Wohnen bleibt stabil
Im Vergleich zur Zeit vor Beginn der Krise sind die Anfragen hinsichtlich Anmietung oder Kauf einer Wohnung drastisch zurückgegangen und liegen zwischen 30 und 40 Prozent des Normalniveaus. Das ist angesichts der gegenwärtigen Prioritäten in einem durchschnittlichen Privathaushalt keineswegs überraschend. Bereits wenige Tage nach der von der Bundesregierung verhängten Einschränkung persönlicher Kontakte ist bereits klar ersichtlich, dass die Zugriffe auf Online-Informationen und die vermehrt zur Verfügung stehenden Online-Besichtigungen mittels 3D-Technik, die EHL bereits seit längerer Zeit seinen Kunden anbietet, stark steigen.
Sandra Bauernfeind: „Geplante Anmietungen, die vor Ausbruch der Krise angebahnt wurden und für die bereits Besichtigungen erfolgt sind, werden von einem großen Teil der Interessenten weiterverfolgt bzw.
werden bereits dieser Tage abgeschlossen. Auch die Übergaben von Wohnungen werden von den Hausverwaltungen gemäß den derzeit geltenden Hygienevorschriften durchgeführt.“ Bei Eigentumswohnungen komme es wegen der wirtschaftlichen Verunsicherung zu vereinzelten Rücktritten von Kaufangeboten, es gebe aber auch in geringerem Ausmaß neue Kaufanbote.
Die längerfristigen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt werden voraussichtlich geringer ausfallen als auf den gewerblichen Immobilienmarkt.
S Immo verschiebt Hauptversammlung
Neuer Termin noch offen:
immoflash hatte es ja bereits als sehr wahrscheinlich angekündigt, jetzt ist es fix und offiziell: Vor dem Hintergrund der bundesweiten Maßnahmen und Anstrengungen zur Eindämmung der Verbreitung des Virus SARS-CoV-2 hat der Vorstand der S Immo entschieden, die ursprünglich für den 24.04.2020 in Wien geplante 31. ordentliche Hauptversammlung zu verschieben.
Sobald die Durchführung einer rechtskonformen Hauptversammlung unter Prävention etwaiger gesundheitlicher Risiken der Teilnehmer absehbar sei, werde sich die S Immo um eine möglichst baldige Nachholung der ordentlichen Hauptversammlung bemühen. Dies geht aus einer aktuellen Mitteilung der s Immo hervor.
Im übrigen gilt: Gemeinsam schaffen wir das.
Investmentmarkt etwas langsamer
Die Transaktionstätigkeit im Bereich des gewerblichen Investmentmarktes ist gegenüber dem Vorkrisenniveau deutlich reduziert, aber nicht völlig zum Erliegen gekommen. Insbesondere wenn Objekte bereits besichtigt wurden und Kaufverhandlungen ein fortgeschrittenes Stadium erreicht haben, werden diese vielfach fortgeführt. Allerdings sind auch zahlreiche Gespräche unterbrochen und neue Transaktionen werden derzeit kaum gestartet. Teilweise liegt das an rein technischen Problemen (keine Flüge, keine Besichtigungsmöglichkeiten, Heimarbeit, Mitarbeiter in Quarantäne, etc.), teilweise an der Verunsicherung über die weitere Entwicklung.
Da Investoren bei neuen Angeboten noch abwarten, lässt sich auch noch nicht sagen, ob die von Bankenseite bekundete Bereitschaft, neue Finanzierungen zu gewähren bzw. ihre Kapazitäten, sich um neue oder noch wenig fortgeschrittene Investitionsvorhaben zu kümmern, tatsächlich gegeben sind.
Sehr positiv sei laut EHL, dass sich bisher noch keine Bestandshalter gezwungen sehen, Assets unter Zeitdruck zu verkaufen. Hingegen bekunden besonders liquiditätsstarke Investoren bereits jetzt vorsorglich großes Interesse, falls Objekte in der näheren Zukunft kurzfristig zu günstigen Konditionen zum Verkauf stehen sollten.
Pacht oder Miete - das ist der Unterschied
Längerfristige Pachtverträge bieten Mietern schlechtere Chancen
Aufgrund der Vorgabe der Bundesregierung mussten mit Dienstag, 17. März, alle Restaurants die Bewirtung und zahlreiche Hotels ihren Betrieb vollständig einstellen. Viele Gastronomen und Hoteliers stehen vor existenziellen Problemen, da sie über keine Einnahmen mehr verfügen, aber weiterhin Ausgaben haben. Bei der Frage, ob nun eine Mietaussetzung oder zumindest Mietzinsreduktion überhaupt möglich wäre, ist gibt es einen feinen, aber in diesem Fall entscheidenden Unterschied, ob es sich dabei um ein klassisches Mietverhältnis oder einen Pachtvertrag handelt, bringt nun die Rechtsschutzversicherung DAS ein. Lokale mit langfristigen Pachtverträgen, die einen Zustellservice anbieten, haben geringere Chancen für eine Minderung. Bei Zweifeln, ob die Zinsreduktion durchgesetzt werden kann, sollte der Miet- oder Pachtzins nur unter Vorbehalt der späteren rechtlichen Klärung bezahlt werden. Um Zins- und Räumungsklagen zu vermeiden, rät der Rechtsschutzspezialist, das Gespräch mit dem Vermieter oder Verpächter zu suchen.
Bevor geklärt werden kann, ob eine Reduktion der monatlichen Kosten für ein Gastronomielokal durchsetzbar ist, ist zu eruieren, ob es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt und wie der Vertragszweck umschrieben wurde.
Beim Pachtvertrag gibt es bei bloß teilweiser - nicht gänzlicher - Unbrauchbarkeit eine zeitliche Komponente. Bei Verträgen, die nämlich für mehr als ein Jahr, also längerfristig, geschlossen wurden, und bei denen das Pachtobjekt nur teilweise unbrauchbar geworden ist, besteht möglicherweise gar kein Minderungsanspruch.
Scout rüstet bei Videobesichtigung auf
Bereits mehr als 10.000 Projekte digitalisiert
Die vor einer Woche im Zuge der Corona-Pandemie von der Online-Suchmaschine ImmobilienScout24 gestartete Initiative zu verstärkten Live-Besichtigungen trägt offenbar Früchte. Mehr als 200 Makler haben das Angebot zur kostenfreien Kennzeichnung von Livevideos auf dem Portal angenommen, heißt es vonseiten ImmobilienScout. Damit können Suchende jetzt mehr als 10.000 Immobilienprojekte virtuell besichtigen, so das Portal. Jeder siebte Besucher der Plattform interessiere sich für die Möglichkeit auch jetzt Immobilien virtuell einem Check zu unterziehen und sich einen ersten Eindruck vom potenziell neuen Zuhause zu machen.
Damit könne die Wohnungssuche weiterhin aktiv vorangetrieben werden. Aktuelle werden auf ImmobilienScout24 8.200 Wohnimmobilien und 2.000 Gewerbeobjekte mit Live-Videobesichtigung angeboten.
Die virtuelle Wohnungsbesichtigung sei nicht nur für alle, die dringend ein neues Zuhause suchen, eine große Erleichterung, es ist auch für Makler eine Möglichkeit, ihr Business weiterzuführen. „Das positive Feedback der Makler zeigt uns, dass wir zur richtigen Zeit gestartet sind. In der jetzigen Situation müssen alle Österreicherinnen und Österreicher zusammenhalten. Wir freuen uns, dass wir mit der Video-Livebesichtigung sowohl für die Wohnungssuchenden als auch für die Branche der Makler einen Weg gefunden haben, das Rad weiter am Laufen zu halten“, so Markus Dejmek, Österreich-Geschäftsführer von ImmobilienScout24.
Kaum Leerstand bei Büros
Die Krise hat bereits in den ersten Tagen zu einer deutlichen Reduktion der Nachfrage nach Büroflächen geführt. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die meisten Unternehmen derzeit mit Maßnahmen zur Bewältigung der Krise beschäftigt sind. Darüber hinaus verzeichnet der Markt auch erste Absagen für bereits geplante Anmietungen.
Von weiter fortgeschrittenen Mietvertragsgesprächen, bei denen es schon eine Einigung über die wesentlichen wirtschaftlichen Parameter gibt, wird nach Einschätzung der EHL ein Großteil weitergeführt werden und im Regelfall sollten diese auch tatsächlich erfolgreich abgeschlossen werden können.
Büroanmietungen, die sich noch in einem frühen Stadium befinden, werden entweder sistiert oder mit mäßiger Geschwindigkeit fortgeführt.
Zahlreiche Unternehmen werden nach Überwinden der Krise ihre Expansionspläne kritisch hinterfragen. Das wird teilweise zur zeitlichen Verschiebung von Anmietungen führen, und bei Unternehmen, die durch die Krise nachhaltig in Mitleidenschaft gezogen wurden, wird es auch zur Absage von Umzugs- und / oder Expansionsplänen kommen.
Positiv hervorzuheben sei, dass aktuell in Wien kein nennenswerter Leerstand zu verzeichnen ist (Q1 2020; 4,7 Prozent) und auch die heuer auf den Markt kommenden Objekte bereits großteils vorverwertet sind. Ein starkes Überangebot an Flächen ist daher nicht zu erwarten, da die Fertigstellung von in Bau befindlichen Bürogebäuden deutlich verspätet erfolgen wird.
Als weitere Auswirkung für den Wiener Büromarkt ist eine geringere Nachfrage nach Co-Working-Flächen zu erwarten. Außerdem gilt: Gemeinsam schaffen wir das!
Corona lässt E-Commerce weiter wachsen
Durch den Umstand, dass durch die Corona-Pandemie das gesamte öffentliche Leben nahezu stillsteht und alles - bis auf Lebensmittelhändler und Geschäfte für den täglichen Bedarf - geschlossen hat, könnte eine Trendwende für den Logistikimmobiliensektor einleiten. Davon geht Andreas Liebsch, Geschäftsführer des Logistikentwicklers Go Asset, in einer aktuellen Analyse aus. Durch den Lockdown werde E-Commerce weiter wachsen, da mittlerweile auch die ältere Bevölkerung den Convenience-Faktor zunehmend erkannt hat. Damit werde vor allem die Citylogistik eine wesentlich stärkere Rolle spielen, innerstädtische Handelsflächen werden weiter schrumpfen. Liebsch: „Durch die weitere Zunahme des E‐Commerce und die damit verbundene Konsumentenerwartung hinsichtlich Schnelligkeit und Pünktlichkeit der Zustellung werden Logistikimmobilien noch weiter in die Städte rücken und deren Anzahl erhöht werden.“ Ebenfalls notwendig wird auch eine Diversifikation der Produktionsstandorte sein. Dass viele produzierenden Unternehmen ihre Produktion etwa nach China verlagert hat, wird jetzt zum Bumerang. Da werde ein Umdenken einsetzen. „Die COVID‐19 Krise macht transparent, was es bedeutet, wenn Unternehmen von einem oder wenigen Produzenten abhängig sind und diese/r geografisch im wahrsten Sinne des Wortes “am anderen Ende der Welt" sitzt. Vielfach kam es zu Produktionsschließungen, weil die Ware aus Asien nicht ankam. Das ist insbesondere im Bereich der FMCG‐Güterindustrie (Fast Moving Consumer Goods) und bei vielen europäischen Produzenten mit Zulieferern aus Asien der Fall." Doch wenn die Produktion wieder nach Europa zurückkehrt, wird demnach auch die Nachfrage an Logistikimmobilien steigen, was diese Assetklasse für Investoren nachhaltig attraktiv machen würde.
Isaria verkauft Wohn-Pipeline
Deutsche Wohnen erwirbt Immo-Projekte
Die Deutsche Wohnen kauft ein Wohndevelopment-Portfolio. Wie die Isaria Wohnbau AG mitteilen lässt, habe man sich mit der Deutsche Wohnen auf die Veräußerung wesentlicher Immobilienprojekte sowie der dazugehörigen Plattform des Münchener Projektentwicklers geeinigt. Die Transaktion soll im Laufe des Jahres vollzogen werden, vorbehaltlich der Isaria-Hauptversammlung, die erst ihre Zustimmung erteilen muss sowie üblicher handelsrechtlicher Zustimmungen. „Die Transaktion spricht für die Qualität unserer Projekt-Pipeline. Beide Seiten ergänzen sich gut und können ihre jeweiligen Stärken einbringen“, so Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender der Isaria Wohnbau AG in einer entsprechenden Stellungnahme. Der Mehrheitsgesellschafter der Isaria, ein dem US-amerikanischen Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, hatte das Unternehmen 2016 im Rahmen eines Delisting übernommen und 2019 einen Prozess zur Veräußerung seiner Anteile angestoßen.
Das sollten Kreditnehmer jetzt beachten
Corona-Krise und die Folgen:
Anwalt Christoph Urbanek hat einen 10-Punkte-Checkliste für jetzige Handlungsnotwendigkeiten erstellt.
1. Kontakt zu Kreditgeber(n) aufnehmen: Welche Kreditverträge haben Fälligkeitstermine in unmittelbar nächster Zeit, welcher Art sind diese Fälligkeiten und sind diese von der verfügbaren Liquidität bzw. dem Budgetplan des Projektes gedeckt. Existiert eine aktuelle Aufstellung.
2. Finanzierungen fällig bzw. kündbar: Welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen in den konkreten Kreditverhältnissen und können daraus Fälligkeiten entstehen? Zu denken ist an die Einhaltung von Finanzkennzahlen, Zusicherungen (Representations and Warranties), Covenants, Milestones/Terminvereinbarungen, etc. Die Anwendung der MAC-Klausel (Verschlechterungen der Gesamtsituation im Kundenumfeld) wird ebenfalls heiß diskutiert und könnte zu einer Verstärkung der Kündigungsmöglichkeiten führen.
3. Sind einzelne Objekte durch Mietausfälle bedroht: Die Mietfortzahlung insbesondere bei Geschäfts- und Büromietflächen wird derzeit heftig diskutiert. Allerlei "Expertenmeinungen" sind derzeit im Umlauf und sind teilweise stark widersprüchlich.
4. Gibt es materielle Bauverzögerungen durch Baustopp: Selbst bei noch in der Zukunft liegenden Terminen kann dies bereits durch weitreichende Formulierungen in manchen Kreditverträgen einen Verzugsfall oder Kündigungsgrund darstellen.
5. Gibt es Kündigungsgründe in den übrigen Projektverträgen: Evtl. sind wiederum Verpflichtungen bzw. Zusicherungen im Kreditvertrag bereits wieder verletzt und stellen einen Verzugsfall oder Kündigungsgrund dar.
6. Besteht Insolvenzgefahr: Und zwar entweder für das Unternehmen selbst, oder einen wesentlichen Projektpartner oder einzelne Projektgesellschaften? Festzuhalten ist, dass die Insolvenz selbst in den Verträgen meist einen Verzugsfall darstellt, aber rechtlich nicht ausschlaggebend ist für die Kündigung des Kreditvertrages. Es können sich aber unter Umständen andere Vertragsverletzungen daraus ergeben.
7. Gibt es Mitarbeiter die auf Kurzarbeit umgestellt werden müssen/sollen: Diese arbeitsrechtliche Spezialmaterie wird gerade durch die aktuelle Gesetzgebung immer wieder verändert und zum Vorteil der Unternehmer verbessert, evtl. haben sich in den letzten Tagen hier Anwendungspunkte ergeben.
8. Sind die steuerlichen Maßnahmen ergriffen worden: Wurden sämtliche steuerlichen Handlungen vorgenommen, wie insbesondere Stundungen, Senkungen etc. Wurde dazu bereits ein Gespräch mit dem Wirtschaftsprüfer geführt und was sind seine Empfehlungen?
9. Ist ein Zugriff auf den Krisenbewältigungsfonds möglich bzw. sinnvoll: Gibt es die Möglichkeit für das Unternehmen bzw. einzelne Projekte zusätzliche Liquidität durch Mittel aus dem speziell geschaffenen COVID19-Fonds zu generieren, und damit die Fortführung des Projektes sicherstellen.
10. Woran hab ich noch nicht gedacht: Vielleicht gibt es ja noch weitere wichtige Themen wie Datenschutz, Force Majeure Klauseln, sonstige Finanzierungen im Projekt (wie Mezzaninkapital, Crowd Funding, Anleihen etc), Versicherungen, etc. Haben Vertragspartner sich dazu schon gemeldet oder müssen verständigt werden?
Lagerflächen dringend gesucht
Vor allem für den Lebensmittelhandel
Die Corona-Pandemie in Europa hat massive Auswirkungen auf die Logistik. In Deutschland etwa droht ein Engpass für Lagerflächen - vor allem für den Lebensmitteleinzelhandel. Nachschub an Lebensmittel ist schließlich mehr als genug vorhanden - doch die müssen möglichst ortsnahe gelagert werden. Der Themenkreis Logistikimmobilien der Bundesvereinigung Logistik (BVL) sieht den Flaschenhals nicht nur in der Produktion, dem Personal und Ruhezeiten für LKW-Fahrer, sondern besonders bei den Lagerflächen. Seit zwei Wochen seien etwa Edeka, Rewe, Aldi & Co. auf Flächensuche.
"Bei den Maklerhäusern stehen die Telefone nicht mehr still. Innerhalb von drei Tagen erreichten alleine uns Anfragen über insgesamt eine Million Quadratmeter Lagerfläche - fast alle aus dem Lebensmitteleinzelhandel und dem Medizinbereich", so Kuno Neumeier, Logivest-Geschäftsführer und Sprecher des Themenkreises Logistikimmobilien. Zum Vergleich: 2019 wurden deutschlandweit insgesamt 4,2 Millionen Quadratmeter neue Logistikflächen über alle Branchen hinweg entwickelt. Der Bedarf lag laut Experten aber bei mehr als sieben Millionen Quadratmetern.
Um die Situation zu entspannen, würden mehrere Logistikimmobilienentwickler neue Lagerflächen, die ursprünglich langfristig vermietet hätten werden sollen, an Lebensmitteleinzelhändler für drei bis sechs Monate zur Miete. Auch Industrieunternehmen und Speditionen würde bereits kurzfristig freie Flächen zur Verfügung stellen.
Das Szenario beschreibt die chronische Unterproduktion an Logistikimmobilien in Deutschland der vergangenen Jahre. Kuno Neumeier hofft im Zuge der Corona-Krise, dass Kommunen jetzt eher bereit sind, mehr Flächen für die Logistik bereitzustellen als bisher. Vor allem in Metropolen. "Viele Logistikzentren entstehen nicht mehr auf der grünen Wiese, sondern auf Industriebrachen, die revitalisiert werden. In Regionen, wo Industriebrachen oder ehemalige Militäranlagen verkauft werden, entstehen auch Brownfield-Projekte (in bereits bebauten Baufeldern, Anm.). Aber ganz ohne Läger auf neuem Bauland geht es nicht."
GBV setzt Delogierungen aus
Auch Stundungen der Mieten bei Notfällen
Auch der österreichische Verband der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) reagiert auf die Corona-Pandemie und kündigte in einem Newsletter an, allfällige Delogierungen bis auf weiteres auszusetzen. In dem Schreiben, dass dem immoflash vorliegt, heißt es demnach, dass man bereits vergangene Woche die Mitgliedsunternehmen dazu aufgerufen habe, derzeit keine Delogierungen vorzunehmen. Bernd Rießland, Obmann des Verbandes der gemeinnützigen Bauvereinigungen: „Delogierungen etwa wegen Mietrückständen sind in der aktuellen Situation wenig produktiv und stellen die Betroffen zurzeit vor unlösbare Aufgaben.“ Herwig Pernsteiner, Obmannstellvertreter des Verbandes der gemeinnützigen Bauvereinigungen, fügt hinzu: „Wir haben bereits mit vielen Unternehmen in ganz Österreich gesprochen, die alle dieser Ansicht sind und diesen Weg mit uns gemeinsam gehen.“
Ebenso wolle man Mieten bei Bewohnern stunden, die durch die Pandemie unverschuldet in eine finanzielle Notlage geraten sind. „Unsere Mieterinnen und Mieter können sich darauf verlassen, dass wir im Falle von krisenbedingten Zahlungsschwierigkeiten individuelle Lösungsmöglichkeiten suchen und finden werden“, sagt Christian Struber als Obmann der ARGE Eigenheim. Das umfasse unter anderem „sozial adäquate Stundungen und Ratenzahlungen“.
Retail bremst sich scharf ein
Einzelhandelsimmobilien sind von den aktuellen Marktverwerfungen besonders betroffen, meldet EHL.
Abgesehen vom boomenden Lebensmittelhandel sind fast alle übrigen Flächen mit kleineren Ausnahmen für Anbieter des täglichen Bedarfs wie beispielsweise Drogeriemärkte und Apotheken derzeit auf behördliche Anordnung hin geschlossen. Allein in den Geschäften der 242 österreichischen Einkaufszentren kommt es laut aktuellen Schätzungen zu einem täglichen Umsatzausfall von rund 30 Millionen Euro.
Zahlreiche Vermieter sehen sich mit Forderungen nach Mietreduktionen aufgrund der Unbenutzbarkeit der Flächen konfrontiert, insgesamt betrifft dies nach aktuellen Schätzungen Mieten im Ausmaß von rund 90 Millionen Euro pro Monat.
Die mittel- und langfristige Folgen: Ein wesentlicher Teil der Einzelhändler, Gastronomiebetriebe und Dienstleistungsunternehmen wird nach der Krise nur dann solvent bleiben, wenn das staatliche Stützungspaket greift und die beschlossenen Einschränkungen spätestens im 3. Quartal aufgehoben werden können.
Ungeachtet dessen ist damit zu rechnen, dass sich der Strukturwandel auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien verschärfen wird. Expansive Handelsketten werden ihre Expansionspläne redimensionieren oder zeitlich strecken, bereits begonnene Reduktionen des Filialnetzes werden vielfach beschleunigt werden. Auch wird der Trend zum Online-Einkauf durch die aktuelle Situation weiter verstärkt, da viele bisher nicht online-affine Kunden gezwungenermaßen beginnen, im Netz einzukaufen. Der Flächenbedarf von nicht durch Onlineeinkäufe substituierbaren Geschäftsmodellen im Bereich der Gastronomie und der Dienstleistungen wird hingegen kaum sinken.
Wealthcap kauft Pharma-Immobilie
Headquarter von Schweizer Family Office erworben
In Zeiten wie diesen rücken auch Laborimmobilien in den Fokus von Investoren. Zumindest lässt sich das aus dem jüngsten Zukauf von Wealthcap schließen. Diese hat jetzt 89,8 Prozent der Besitzgesellschaft der Hauptverwaltung eines auf Impfstoffe spezialisierten Pharmaunternehmens in Tübingen erworben. Verkauft hatte diese die Medea Real Estate im Auftrag eines Schweizer Family Offices. „Wir freuen uns über diesen Ankauf: Wir konnten ein zukunftsstarkes Objekt mit Büro- und Laborflächen mit einem hoch innovativen Unternehmen gewinnen, das weltweit führend in der Entwicklung von Medikamenten und Impfstoffen ist“, sagt Joachim Mur, Leiter Investment und Transaktionsmanagement Real Estate bei Wealthcap.
Das im Februar 2020 fertiggestellte Gebäude mit ca. 13.000 m² Büro-, Labor- und Lagerflächen liegt an einem neuen Campus für innovative Unternehmen und Forschungseinrichtungen, dem „Cyber Valley Tübingen“. Dort sind die Universität Tübingen, das Robert Koch Institut, ein Max-Planck Institut und viele weitere ansässig. Die Immobilie wurde kürzlich an den Mieter übergeben, der diese langfristig anmietet.
In Tübingen unterhält unter anderem das Pharmaunternehmen CureVac seinen Hauptsitz, die vor kurzem in die Schlagzeilen geriet, da das Unternehmen an Impfstoffen gegen den Coronavirus SARS-CoV-2 forscht und die Vereinigten Staaten unter Präsident Donald Trump sich erfolglos die Exklusivrechte an diesem sichern wollte.
Ak­tu­ell sind ei­ne Viel­zahl von Ar­ti­kel, News­let­tern und Kom­men­ta­ren zum The­ma Miets­min­de­rungs­an­sprü­che im Um­lauf. Auch die Jus­tiz­mi­nis­te­rin Al­ma Za­dić hat ih­re Rechts­mei­nung da­zu öf­fent­lich­keits­wirk­sam ge­äu­ßert. So klar ist es aber nicht, ob die Kos­ten bei ei­ner be­hörd­li­chen Schlie­ßung al­lein der Ver­mie­ter tra­gen muss.
„In den öf­fent­li­chen Me­di­en fin­det sich der­zeit viel­fach die Rechts­mei­nung, das Co­ro­na-Vi­rus bzw. die da­mit ver­bun­de­nen Be­schrän­kun­gen wür­den den Mie­ter von sei­ner Pflicht zur Miet­zins­zah­lung ent­bin­den. Die­se Rechts­auf­fas­sung ist in ih­rer All­ge­mein­heit kei­nes­falls zu­tref­fend und kann bei un­re­flek­tier­ter An­wen­dung für den Mie­ter mit nicht un­er­heb­li­chen Fol­gen ver­bun­den sein“, heißt es et­wa in ei­ner Ana­ly­se des Rechts­an­walts Her­bert Gart­ner. Die ent­schei­den­de Fra­ge sei, ob die nun­meh­ri­ge Si­tua­ti­on, bei der durch ei­ne ge­setz­li­che Maß­nah­me be­stimm­te Tä­tig­kei­ten in be­stimm­ten „Lo­ka­li­tä­ten“ un­ter­sagt wer­den, über­haupt un­ter den „Seu­chen­be­griff“ des § 1104 ABGB fällt. Dies ist laut Gart­ner zu ver­nei­nen, die Ge­brauchs­be­ein­träch­ti­gung er­ge­be sich nicht aus ei­ner „Seu­che“, son­dern nur aus ei­nem be­stimm­ten Tä­tig­keits­ver­bot für be­stimm­te Be­rufs­grup­pen auf be­stimm­te Art und Wei­se.
Er­win Wi­der­ho­fer und Tho­mas Haf­ner von der Wie­ner Rechts­an­walts­kanz­lei En­gin-Deniz se­hen in ei­nem Ge­spräch mit dem im­mof­lash den Seu­chen­be­griff er­füllt. „Wir glau­ben schon, dass § 1104 ABGB zu­trifft. Wie weit das Ob­jekt aber be­trof­fen ist, ist im Ein­zel­fall zu ent­schei­den“, so die Re­achts­an­wäl­te. So könn­ten et­wa ge­schlos­se­ne Ge­schäfts­lo­ka­le noch wei­ter­hin als La­ger be­nutzt wer­den, oder Re­stau­rants Zu­lie­fe­run­gen durch­füh­ren. Ver­mie­ter emp­feh­len sie die Nut­zungs­mög­lich­keit zu über­prü­fen und auch zu do­ku­men­tie­ren. Zu be­ach­ten sei auch, ob der Miet­ver­trag ei­nen Aus­schluss der §§ 1104, 1105 ABGB ent­hält.
Auch Ge­org Ed­lau­er, Ob­mann des Fach­ver­bands der Im­mo­bi­li­en- und Ver­mö­gens­treu­hän­der der WKO, kon­sta­tiert ver­schie­de­ne Rechts­mei­nun­gen zu die­sem The­ma, wo­bei sich lang­sam ei­ne ein­heit­li­che Be­trach­tungs­wei­se ab­zeich­nen wür­de. Je­ne der Jus­tiz­mi­nis­te­rin sei aber ei­ne von meh­re­ren. „Ju­ris­ti­sche Klar­heit wird wohl erst ein OGH-Ur­teil frü­hes­tens im nächs­ten Jahr brin­gen. Wir plä­die­ren aber da­für, dass zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter zeit­ge­recht und in­di­vi­du­ell ein Kon­sens an­ge­strebt wird. Es ist 1.000 Mal ziel­füh­ren­der, dass der Mie­ter wirt­schaft­lich über­lebt, als wenn er in Kon­kurs ge­schickt wird und so die Ge­schäfts­flä­che leer steht“, gibt er zu be­den­ken. „Wir dür­fen auch nicht aus dem Au­ge ver­lie­ren, dass wir uns nach der Co­ro­na-Kri­se in ei­nem re­zes­si­ven wirt­schaft­li­chen Um­feld be­fin­den wer­den“ er­gänzt er.
An­ton Holz­ap­fel be­tont ge­gen­über dem im­mof­lash, dass nicht al­lein die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft für die Ent­las­tung von Ge­wer­be­trei­ben­den und Han­del auf­kom­men kann. „Wir als ÖVI sind auch da­bei, dies bei der Po­li­tik zu de­po­nie­ren“, so Holz­ap­fel. Ju­ris­tisch sei das The­ma Miet­zins­min­de­rung nach Pa­ra­graf 1104 ABGB auch mehr oder we­ni­ger Neu­land. „Es gibt ein Ur­teil aus dem Jahr 1953 auf­grund ei­ner Be­schlag­nah­me ei­nes Miet­ob­jekts durch ei­ne der Sie­ger­mäch­te des 2. Welt­krie­ges. Da­vor et­wa auch ei­nes aus dem Jahr 1905. Ver­gleich­ba­res ist nicht vor­ge­kom­men, und da­her auch nicht aus­ju­di­ziert“, so Holz­ap­fel.
Im Ver­gleich zur Zeit vor Be­ginn der Kri­se sind die An­fra­gen hin­sicht­lich An­mie­tung oder Kauf ei­ner Woh­nung dras­tisch zu­rück­ge­gan­gen und lie­gen zwi­schen 30 und 40 Pro­zent des Nor­mal­ni­veaus. Das ist an­ge­sichts der ge­gen­wär­ti­gen Prio­ri­tä­ten in ei­nem durch­schnitt­li­chen Pri­vat­haus­halt kei­nes­wegs über­ra­schend. Be­reits we­ni­ge Ta­ge nach der von der Bun­des­re­gie­rung ver­häng­ten Ein­schrän­kung per­sön­li­cher Kon­tak­te ist be­reits klar er­sicht­lich, dass die Zu­grif­fe auf On­line-In­for­ma­tio­nen und die ver­mehrt zur Ver­fü­gung ste­hen­den On­line-Be­sich­ti­gun­gen mit­tels 3D-Tech­nik, die EHL be­reits seit län­ge­rer Zeit sei­nen Kun­den an­bie­tet, stark stei­gen.
San­dra Bau­ern­feind: „Ge­plan­te An­mie­tun­gen, die vor Aus­bruch der Kri­se an­ge­bahnt wur­den und für die be­reits Be­sich­ti­gun­gen er­folgt sind, wer­den von ei­nem gro­ßen Teil der In­ter­es­sen­ten wei­ter­ver­folgt bzw.
wer­den be­reits die­ser Ta­ge ab­ge­schlos­sen. Auch die Über­ga­ben von Woh­nun­gen wer­den von den Haus­ver­wal­tun­gen ge­mäß den der­zeit gel­ten­den Hy­gie­ne­vor­schrif­ten durch­ge­führt.“ Bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen kom­me es we­gen der wirt­schaft­li­chen Ver­un­si­che­rung zu ver­ein­zel­ten Rück­trit­ten von Kauf­an­ge­bo­ten, es ge­be aber auch in ge­rin­ge­rem Aus­maß neue Kauf­an­bo­te.
Ge­rin­ger fällt der Rück­gang bei Vor­sor­ge­woh­nun­gen aus. Die Zahl der An­fra­gen liegt bei et­wa 50 Pro­zent des Nor­mal­ni­veaus. Hier steht den of­fen­sicht­li­chen ne­ga­ti­ven Ein­fluss­fak­to­ren ein stei­gen­des In­ter­es­se sei­tens In­ves­to­ren ge­gen­über, die nach dem Ak­ti­en­crash die ver­gleichs­wei­se ho­he Sta­bi­li­tät von Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen su­chen.
Die län­ger­fris­ti­gen Aus­wir­kun­gen auf den Woh­nungs­markt wer­den vor­aus­sicht­lich ge­rin­ger aus­fal­len als auf den ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­markt.
Pacht oder Miete - das
Leerstand bei Büros
im­mof­lash hat­te es ja be­reits als sehr wahr­schein­lich an­ge­kün­digt, jetzt ist es fix und of­fi­zi­ell: Vor dem Hin­ter­grund der bun­des­wei­ten Maß­nah­men und An­stren­gun­gen zur Ein­däm­mung der Ver­brei­tung des Vi­rus SARS-CoV-2 hat der Vor­stand der S Im­mo ent­schie­den, die ur­sprüng­lich für den 24.04.2020 in Wien ge­plan­te 31. or­dent­li­che Haupt­ver­samm­lung zu ver­schie­ben.
So­bald die Durch­füh­rung ei­ner rechts­kon­for­men Haupt­ver­samm­lung un­ter Prä­ven­ti­on et­wai­ger ge­sund­heit­li­cher Ri­si­ken der Teil­neh­mer ab­seh­bar sei, wer­de sich die S Im­mo um ei­ne mög­lichst bal­di­ge Nach­ho­lung der or­dent­li­chen Haupt­ver­samm­lung be­mü­hen. Dies geht aus ei­ner ak­tu­el­len Mit­tei­lung der s Im­mo her­vor.
Im üb­ri­gen gilt: Ge­mein­sam schaf­fen wir das.
Die Trans­ak­ti­ons­tä­tig­keit im Be­reich des ge­werb­li­chen In­vest­ment­mark­tes ist ge­gen­über dem Vor­kri­sen­ni­veau deut­lich re­du­ziert, aber nicht völ­lig zum Er­lie­gen ge­kom­men. Ins­be­son­de­re wenn Ob­jek­te be­reits be­sich­tigt wur­den und Kauf­ver­hand­lun­gen ein fort­ge­schrit­te­nes Sta­di­um er­reicht ha­ben, wer­den die­se viel­fach fort­ge­führt. Al­ler­dings sind auch zahl­rei­che Ge­sprä­che un­ter­bro­chen und neue Trans­ak­tio­nen wer­den der­zeit kaum ge­star­tet. Teil­wei­se liegt das an rein tech­ni­schen Pro­ble­men (kei­ne Flü­ge, kei­ne Be­sich­ti­gungs­mög­lich­kei­ten, Heim­ar­beit, Mit­ar­bei­ter in Qua­ran­tä­ne, etc.), teil­wei­se an der Ver­un­si­che­rung über die wei­te­re Ent­wick­lung.
Da In­ves­to­ren bei neu­en An­ge­bo­ten noch ab­war­ten, lässt sich auch noch nicht sa­gen, ob die von Ban­ken­sei­te be­kun­de­te Be­reit­schaft, neue Fi­nan­zie­run­gen zu ge­wäh­ren bzw. ih­re Ka­pa­zi­tä­ten, sich um neue oder noch we­nig fort­ge­schrit­te­ne In­ves­ti­ti­ons­vor­ha­ben zu küm­mern, tat­säch­lich ge­ge­ben sind.
Deut­lich ge­rin­ger sind die aku­ten Aus­wir­kun­gen der Kri­se auf In­vest­ments in Wohn­im­mo­bi­li­en. Das In­ter­es­se an Ver­an­la­gun­gen in Zins­häu­ser oder Neu­bau­ob­jek­te ist wei­ter­hin ge­ge­ben, auf­grund der ho­hen Vo­la­ti­li­tät auf den Ak­ti­en­märk­ten sind auch ei­ni­ge neue, si­cher­heits­ori­en­tier­te In­ter­es­sen­ten da­zu­ge­kom­men.
Sehr po­si­tiv sei laut EHL, dass sich bis­her noch kei­ne Be­stand­shal­ter ge­zwun­gen se­hen, As­sets un­ter Zeit­druck zu ver­kau­fen. Hin­ge­gen be­kun­den be­son­ders li­qui­di­täts­star­ke In­ves­to­ren be­reits jetzt vor­sorg­lich gro­ßes In­ter­es­se, falls Ob­jek­te in der nä­he­ren Zu­kunft kurz­fris­tig zu güns­ti­gen Kon­di­tio­nen zum Ver­kauf ste­hen soll­ten.
Auf­grund der Vor­ga­be der Bun­des­re­gie­rung muss­ten mit Diens­tag, 17. März, al­le Re­stau­rants die Be­wir­tung und zahl­rei­che Ho­tels ih­ren Be­trieb voll­stän­dig ein­stel­len. Vie­le Gas­tro­no­men und Ho­te­liers ste­hen vor exis­ten­zi­el­len Pro­ble­men, da sie über kei­ne Ein­nah­men mehr ver­fü­gen, aber wei­ter­hin Aus­ga­ben ha­ben. Bei der Fra­ge, ob nun ei­ne Miet­aus­set­zung oder zu­min­dest Miet­zins­re­duk­ti­on über­haupt mög­lich wä­re, ist gibt es ei­nen fei­nen, aber in die­sem Fall ent­schei­den­den Un­ter­schied, ob es sich da­bei um ein klas­si­sches Miet­ver­hält­nis oder ei­nen Pacht­ver­trag han­delt, bringt nun die Rechts­schutz­ver­si­che­rung DAS ein. Lo­ka­le mit lang­fris­ti­gen Pacht­ver­trä­gen, die ei­nen Zu­stell­ser­vice an­bie­ten, ha­ben ge­rin­ge­re Chan­cen für ei­ne Min­de­rung. Bei Zwei­feln, ob die Zins­re­duk­ti­on durch­ge­setzt wer­den kann, soll­te der Miet- oder Pacht­zins nur un­ter Vor­be­halt der spä­te­ren recht­li­chen Klä­rung be­zahlt wer­den. Um Zins- und Räu­mungs­kla­gen zu ver­mei­den, rät der Rechts­schutz­spe­zia­list, das Ge­spräch mit dem Ver­mie­ter oder Ver­päch­ter zu su­chen.
Be­vor ge­klärt wer­den kann, ob ei­ne Re­duk­ti­on der mo­nat­li­chen Kos­ten für ein Gas­tro­no­mie­lo­kal durch­setz­bar ist, ist zu eru­ie­ren, ob es sich um ei­nen Miet- oder Pacht­ver­trag han­delt und wie der Ver­trags­zweck um­schrie­ben wur­de.
Beim Pacht­ver­trag gibt es bei bloß teil­wei­ser - nicht gänz­li­cher - Un­brauch­bar­keit ei­ne zeit­li­che Kom­po­nen­te. Bei Ver­trä­gen, die näm­lich für mehr als ein Jahr, al­so län­ger­fris­tig, ge­schlos­sen wur­den, und bei de­nen das Pacht­ob­jekt nur teil­wei­se un­brauch­bar ge­wor­den ist, be­steht mög­li­cher­wei­se gar kein Min­de­rungs­an­spruch.
Die vor ei­ner Wo­che im Zu­ge der Co­ro­na-Pan­de­mie von der On­line-Such­ma­schi­ne Im­mo­bi­li­en­S­cout24 ge­star­te­te In­itia­ti­ve zu ver­stärk­ten Li­ve-Be­sich­ti­gun­gen trägt of­fen­bar Früch­te. Mehr als 200 Mak­ler ha­ben das An­ge­bot zur kos­ten­frei­en Kenn­zeich­nung von Li­ve­vi­de­os auf dem Por­tal an­ge­nom­men, heißt es von­sei­ten Im­mo­bi­li­en­S­cout. Da­mit kön­nen Su­chen­de jetzt mehr als 10.000 Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te vir­tu­ell be­sich­ti­gen, so das Por­tal. Je­der sieb­te Be­su­cher der Platt­form in­ter­es­sie­re sich für die Mög­lich­keit auch jetzt Im­mo­bi­li­en vir­tu­ell ei­nem Check zu un­ter­zie­hen und sich ei­nen ers­ten Ein­druck vom po­ten­zi­ell neu­en Zu­hau­se zu ma­chen.
Da­mit kön­ne die Woh­nungs­su­che wei­ter­hin ak­tiv vor­an­ge­trie­ben wer­den. Ak­tu­el­le wer­den auf Im­mo­bi­li­en­S­cout24 8.200 Wohn­im­mo­bi­li­en und 2.000 Ge­wer­be­ob­jek­te mit Li­ve-Vi­de­o­be­sich­ti­gung an­ge­bo­ten.
Die vir­tu­el­le Woh­nungs­be­sich­ti­gung sei nicht nur für al­le, die drin­gend ein neu­es Zu­hau­se su­chen, ei­ne gro­ße Er­leich­te­rung, es ist auch für Mak­ler ei­ne Mög­lich­keit, ihr Busi­ness wei­ter­zu­füh­ren. „Das po­si­ti­ve Feed­back der Mak­ler zeigt uns, dass wir zur rich­ti­gen Zeit ge­star­tet sind. In der jet­zi­gen Si­tua­ti­on müs­sen al­le Ös­ter­rei­che­rin­nen und Ös­ter­rei­cher zu­sam­men­hal­ten. Wir freu­en uns, dass wir mit der Vi­deo-Live­be­sich­ti­gung so­wohl für die Woh­nungs­su­chen­den als auch für die Bran­che der Mak­ler ei­nen Weg ge­fun­den ha­ben, das Rad wei­ter am Lau­fen zu hal­ten“, so Mar­kus De­j­mek, Ös­ter­reich-Ge­schäfts­füh­rer von Im­mo­bi­li­en­S­cout24.
Die Kri­se hat be­reits in den ers­ten Ta­gen zu ei­ner deut­li­chen Re­duk­ti­on der Nach­fra­ge nach Bü­ro­flä­chen ge­führt. Das ist vor al­lem dar­auf zu­rück­zu­füh­ren, dass die meis­ten Un­ter­neh­men der­zeit mit Maß­nah­men zur Be­wäl­ti­gung der Kri­se be­schäf­tigt sind. Dar­über hin­aus ver­zeich­net der Markt auch ers­te Ab­sa­gen für be­reits ge­plan­te An­mie­tun­gen.
Von wei­ter fort­ge­schrit­te­nen Miet­ver­trags­ge­sprä­chen, bei de­nen es schon ei­ne Ei­ni­gung über die we­sent­li­chen wirt­schaft­li­chen Pa­ra­me­ter gibt, wird nach Ein­schät­zung der EHL ein Groß­teil wei­ter­ge­führt wer­den und im Re­gel­fall soll­ten die­se auch tat­säch­lich er­folg­reich ab­ge­schlos­sen wer­den kön­nen.
Bü­ro­an­mie­tun­gen, die sich noch in ei­nem frü­hen Sta­di­um be­fin­den, wer­den ent­we­der sis­tiert oder mit mä­ßi­ger Ge­schwin­dig­keit fort­ge­führt.
Zahl­rei­che Un­ter­neh­men wer­den nach Über­win­den der Kri­se ih­re Ex­pan­si­ons­plä­ne kri­tisch hin­ter­fra­gen. Das wird teil­wei­se zur zeit­li­chen Ver­schie­bung von An­mie­tun­gen füh­ren, und bei Un­ter­neh­men, die durch die Kri­se nach­hal­tig in Mit­lei­den­schaft ge­zo­gen wur­den, wird es auch zur Ab­sa­ge von Um­zugs- und / oder Ex­pan­si­ons­plä­nen kom­men.
Po­si­tiv her­vor­zu­he­ben sei, dass ak­tu­ell in Wien kein nen­nens­wer­ter Leer­stand zu ver­zeich­nen ist (Q1 2020; 4,7 Pro­zent) und auch die heu­er auf den Markt kom­men­den Ob­jek­te be­reits groß­teils vor­ver­wer­tet sind. Ein star­kes Über­an­ge­bot an Flä­chen ist da­her nicht zu er­war­ten, da die Fer­tig­stel­lung von in Bau be­find­li­chen Bü­ro­ge­bäu­den deut­lich ver­spä­tet er­fol­gen wird.
Als wei­te­re Aus­wir­kung für den Wie­ner Bü­ro­markt ist ei­ne ge­rin­ge­re Nach­fra­ge nach Co-Working-Flä­chen zu er­war­ten. Au­ßer­dem gilt: Ge­mein­sam schaf­fen wir das!
Durch den Um­stand, dass durch die Co­ro­na-Pan­de­mie das ge­sam­te öf­fent­li­che Le­ben na­he­zu still­steht und al­les - bis auf Le­bens­mit­tel­händ­ler und Ge­schäf­te für den täg­li­chen Be­darf - ge­schlos­sen hat, könn­te ei­ne Trend­wen­de für den Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en­sek­tor ein­lei­ten. Da­von geht An­dre­as Liebsch, Ge­schäfts­füh­rer des Lo­gis­tik­ent­wick­lers Go As­set, in ei­ner ak­tu­el­len Ana­ly­se aus. Durch den Lock­down wer­de E-Com­mer­ce wei­ter wach­sen, da mitt­ler­wei­le auch die äl­te­re Be­völ­ke­rung den Con­ve­ni­ence-Fak­tor zu­neh­mend er­kannt hat. Da­mit wer­de vor al­lem die Ci­ty­lo­gis­tik ei­ne we­sent­lich stär­ke­re Rol­le spie­len, in­ner­städ­ti­sche Han­dels­flä­chen wer­den wei­ter schrump­fen. Liebsch: „Durch die wei­te­re Zu­nah­me des E‐Com­mer­ce und die da­mit ver­bun­de­ne Kon­su­men­ten­er­war­tung hin­sicht­lich Schnel­lig­keit und Pünkt­lich­keit der Zu­stel­lung wer­den Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en noch wei­ter in die Städ­te rü­cken und de­ren An­zahl er­höht wer­den.“ Eben­falls not­wen­dig wird auch ei­ne Di­ver­si­fi­ka­ti­on der Pro­duk­ti­ons­stand­or­te sein. Dass vie­le pro­du­zie­ren­den Un­ter­neh­men ih­re Pro­duk­ti­on et­wa nach Chi­na ver­la­gert hat, wird jetzt zum Bu­me­rang. Da wer­de ein Um­den­ken ein­set­zen. „Die CO­VID‐19 Kri­se macht trans­pa­rent, was es be­deu­tet, wenn Un­ter­neh­men von ei­nem oder we­ni­gen Pro­du­zen­ten ab­hän­gig sind und die­se/r geo­gra­fisch im wahrs­ten Sin­ne des Wor­tes “am an­de­ren En­de der Welt" sitzt. Viel­fach kam es zu Pro­duk­ti­ons­schlie­ßun­gen, weil die Wa­re aus Asi­en nicht an­kam. Das ist ins­be­son­de­re im Be­reich der FMCG‐Gü­ter­in­dus­trie (Fast Mo­ving Con­su­mer Goods) und bei vie­len eu­ro­päi­schen Pro­du­zen­ten mit Zu­lie­fe­rern aus Asi­en der Fall." Doch wenn die Pro­duk­ti­on wie­der nach Eu­ro­pa zu­rück­kehrt, wird dem­nach auch die Nach­fra­ge an Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en stei­gen, was die­se As­set­klas­se für In­ves­to­ren nach­hal­tig at­trak­tiv ma­chen wür­de.
Die Deut­sche Woh­nen kauft ein Wohn­de­ve­lop­ment-Port­fo­lio. Wie die Isa­ria Wohn­bau AG mit­tei­len lässt, ha­be man sich mit der Deut­sche Woh­nen auf die Ver­äu­ße­rung we­sent­li­cher Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te so­wie der da­zu­ge­hö­ri­gen Platt­form des Mün­che­ner Pro­jekt­ent­wick­lers ge­ei­nigt. Die Trans­ak­ti­on soll im Lau­fe des Jah­res voll­zo­gen wer­den, vor­be­halt­lich der Isa­ria-Haupt­ver­samm­lung, die erst ih­re Zu­stim­mung er­tei­len muss so­wie üb­li­cher han­dels­recht­li­cher Zu­stim­mun­gen. „Die Trans­ak­ti­on spricht für die Qua­li­tät un­se­rer Pro­jekt-Pipe­line. Bei­de Sei­ten er­gän­zen sich gut und kön­nen ih­re je­wei­li­gen Stär­ken ein­brin­gen“, so Pe­ter Fink­bei­ner, Vor­stands­vor­sit­zen­der der Isa­ria Wohn­bau AG in ei­ner ent­spre­chen­den Stel­lung­nah­me. Der Mehr­heits­ge­sell­schaf­ter der Isa­ria, ein dem US-ame­ri­ka­ni­schen Lo­ne Star Funds ver­bun­de­nes Un­ter­neh­men, hat­te das Un­ter­neh­men 2016 im Rah­men ei­nes De­lis­ting über­nom­men und 2019 ei­nen Pro­zess zur Ver­äu­ße­rung sei­ner An­tei­le an­ge­sto­ßen.
An­walt Chris­toph Ur­ba­nek hat ei­nen 10-Punk­te-Check­lis­te für jet­zi­ge Hand­lungs­not­wen­dig­kei­ten er­stellt.
1. Kon­takt zu Kre­dit­ge­ber(n) auf­neh­men: Wel­che Kre­dit­ver­trä­ge ha­ben Fäl­lig­keits­ter­mi­ne in un­mit­tel­bar nächs­ter Zeit, wel­cher Art sind die­se Fäl­lig­kei­ten und sind die­se von der ver­füg­ba­ren Li­qui­di­tät bzw. dem Bud­get­plan des Pro­jek­tes ge­deckt. Exis­tiert ei­ne ak­tu­el­le Auf­stel­lung.
2. Fi­nan­zie­run­gen fäl­lig bzw. künd­bar: Wel­che Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten be­ste­hen in den kon­kre­ten Kre­dit­ver­hält­nis­sen und kön­nen dar­aus Fäl­lig­kei­ten ent­ste­hen? Zu den­ken ist an die Ein­hal­tung von Fi­nanz­kenn­zah­len, Zu­si­che­run­gen (Re­pre­sen­ta­ti­ons and War­ran­ties), Co­ven­ants, Mi­les­to­nes/Ter­min­ver­ein­ba­run­gen, etc. Die An­wen­dung der MAC-Klau­sel (Ver­schlech­te­run­gen der Ge­samt­si­tua­ti­on im Kun­den­um­feld) wird eben­falls heiß dis­ku­tiert und könn­te zu ei­ner Ver­stär­kung der Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten füh­ren.
3. Sind ein­zel­ne Ob­jek­te durch Miet­aus­fäl­le be­droht: Die Miet­fort­zah­lung ins­be­son­de­re bei Ge­schäfts- und Bü­ro­miet­flä­chen wird der­zeit hef­tig dis­ku­tiert. Al­ler­lei "Ex­per­ten­mei­nun­gen" sind der­zeit im Um­lauf und sind teil­wei­se stark wi­der­sprüch­lich.
4. Gibt es ma­te­ri­el­le Bau­ver­zö­ge­run­gen durch Bau­stopp: Selbst bei noch in der Zu­kunft lie­gen­den Ter­mi­nen kann dies be­reits durch weit­rei­chen­de For­mu­lie­run­gen in man­chen Kre­dit­ver­trä­gen ei­nen Ver­zugs­fall oder Kün­di­gungs­grund dar­stel­len.
5. Gibt es Kün­di­gungs­grün­de in den üb­ri­gen Pro­jekt­ver­trä­gen: Evtl. sind wie­der­um Ver­pflich­tun­gen bzw. Zu­si­che­run­gen im Kre­dit­ver­trag be­reits wie­der ver­letzt und stel­len ei­nen Ver­zugs­fall oder Kün­di­gungs­grund dar.
6. Be­steht In­sol­venz­ge­fahr: Und zwar ent­we­der für das Un­ter­neh­men selbst, oder ei­nen we­sent­li­chen Pro­jekt­part­ner oder ein­zel­ne Pro­jekt­ge­sell­schaf­ten? Fest­zu­hal­ten ist, dass die In­sol­venz selbst in den Ver­trä­gen meist ei­nen Ver­zugs­fall dar­stellt, aber recht­lich nicht aus­schlag­ge­bend ist für die Kün­di­gung des Kre­dit­ver­tra­ges. Es kön­nen sich aber un­ter Um­stän­den an­de­re Ver­trags­ver­let­zun­gen dar­aus er­ge­ben.
7. Gibt es Mit­ar­bei­ter die auf Kurz­ar­beit um­ge­stellt wer­den müs­sen/sol­len: Die­se ar­beits­recht­li­che Spe­zi­al­ma­te­rie wird ge­ra­de durch die ak­tu­el­le Ge­setz­ge­bung im­mer wie­der ver­än­dert und zum Vor­teil der Un­ter­neh­mer ver­bes­sert, evtl. ha­ben sich in den letz­ten Ta­gen hier An­wen­dungs­punk­te er­ge­ben.
8. Sind die steu­er­li­chen Maß­nah­men er­grif­fen wor­den: Wur­den sämt­li­che steu­er­li­chen Hand­lun­gen vor­ge­nom­men, wie ins­be­son­de­re Stun­dun­gen, Sen­kun­gen etc. Wur­de da­zu be­reits ein Ge­spräch mit dem Wirt­schafts­prü­fer ge­führt und was sind sei­ne Emp­feh­lun­gen?
9. Ist ein Zu­griff auf den Kri­sen­be­wäl­ti­gungs­fonds mög­lich bzw. sinn­voll: Gibt es die Mög­lich­keit für das Un­ter­neh­men bzw. ein­zel­ne Pro­jek­te zu­sätz­li­che Li­qui­di­tät durch Mit­tel aus dem spe­zi­ell ge­schaf­fe­nen CO­VID19-Fonds zu ge­ne­rie­ren, und da­mit die Fort­füh­rung des Pro­jek­tes si­cher­stel­len.
10. Wor­an hab ich noch nicht ge­dacht: Viel­leicht gibt es ja noch wei­te­re wich­ti­ge The­men wie Da­ten­schutz, Force Ma­jeu­re Klau­seln, sons­ti­ge Fi­nan­zie­run­gen im Pro­jekt (wie Mez­za­nin­ka­pi­tal, Crowd Fun­ding, An­lei­hen etc), Ver­si­che­run­gen, etc. Ha­ben Ver­trags­part­ner sich da­zu schon ge­mel­det oder müs­sen ver­stän­digt wer­den?
Die Co­ro­na-Pan­de­mie in Eu­ro­pa hat mas­si­ve Aus­wir­kun­gen auf die Lo­gis­tik. In Deutsch­land et­wa droht ein Eng­pass für La­ger­flä­chen - vor al­lem für den Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del. Nach­schub an Le­bens­mit­tel ist schließ­lich mehr als ge­nug vor­han­den - doch die müs­sen mög­lichst orts­na­he ge­la­gert wer­den. Der The­men­kreis Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en der Bun­des­ver­ei­ni­gung Lo­gis­tik (BVL) sieht den Fla­schen­hals nicht nur in der Pro­duk­ti­on, dem Per­so­nal und Ru­he­zei­ten für LKW-Fah­rer, son­dern be­son­ders bei den La­ger­flä­chen. Seit zwei Wo­chen sei­en et­wa Ede­ka, Rewe, Al­di & Co. auf Flä­chen­su­che.
"Bei den Mak­ler­häu­sern ste­hen die Te­le­fo­ne nicht mehr still. In­ner­halb von drei Ta­gen er­reich­ten al­lei­ne uns An­fra­gen über ins­ge­samt ei­ne Mil­li­on Qua­drat­me­ter La­ger­flä­che - fast al­le aus dem Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del und dem Me­di­zin­be­reich", so Ku­no Neu­mei­er, Lo­gi­vest-Ge­schäfts­füh­rer und Spre­cher des The­men­krei­ses Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en. Zum Ver­gleich: 2019 wur­den deutsch­land­weit ins­ge­samt 4,2 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter neue Lo­gis­tik­flä­chen über al­le Bran­chen hin­weg ent­wi­ckelt. Der Be­darf lag laut Ex­per­ten aber bei mehr als sie­ben Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern.
Um die Si­tua­ti­on zu ent­span­nen, wür­den meh­re­re Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en­ent­wick­ler neue La­ger­flä­chen, die ur­sprüng­lich lang­fris­tig ver­mie­tet hät­ten wer­den sol­len, an Le­bens­mit­tel­ein­zel­händ­ler für drei bis sechs Mo­na­te zur Mie­te. Auch In­dus­trie­un­ter­neh­men und Spe­di­tio­nen wür­de be­reits kurz­fris­tig freie Flä­chen zur Ver­fü­gung stel­len.
Das Sze­na­rio be­schreibt die chro­ni­sche Un­ter­pro­duk­ti­on an Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land der ver­gan­ge­nen Jah­re. Ku­no Neu­mei­er hofft im Zu­ge der Co­ro­na-Kri­se, dass Kom­mu­nen jetzt eher be­reit sind, mehr Flä­chen für die Lo­gis­tik be­reit­zu­stel­len als bis­her. Vor al­lem in Me­tro­po­len. "Vie­le Lo­gis­tik­zen­tren ent­ste­hen nicht mehr auf der grü­nen Wie­se, son­dern auf In­dus­trie­bra­chen, die re­vi­ta­li­siert wer­den. In Re­gio­nen, wo In­dus­trie­bra­chen oder ehe­ma­li­ge Mi­li­tär­an­la­gen ver­kauft wer­den, ent­ste­hen auch Brown­field-Pro­jek­te (in be­reits be­bau­ten Bau­fel­dern, Anm.). Aber ganz oh­ne Lä­ger auf neu­em Bau­land geht es nicht."
Auch der ös­ter­rei­chi­sche Ver­band der Ge­mein­nüt­zi­gen Bau­ver­ei­ni­gun­gen (GBV) re­agiert auf die Co­ro­na-Pan­de­mie und kün­dig­te in ei­nem News­let­ter an, all­fäl­li­ge De­lo­gie­run­gen bis auf wei­te­res aus­zu­set­zen. In dem Schrei­ben, dass dem im­mof­lash vor­liegt, heißt es dem­nach, dass man be­reits ver­gan­ge­ne Wo­che die Mit­glieds­un­ter­neh­men da­zu auf­ge­ru­fen ha­be, der­zeit kei­ne De­lo­gie­run­gen vor­zu­neh­men. Bernd Rieß­land, Ob­mann des Ver­ban­des der ge­mein­nüt­zi­gen Bau­ver­ei­ni­gun­gen: „De­lo­gie­run­gen et­wa we­gen Miet­rück­stän­den sind in der ak­tu­el­len Si­tua­ti­on we­nig pro­duk­tiv und stel­len die Be­trof­fen zur­zeit vor un­lös­ba­re Auf­ga­ben.“ Her­wig Pern­stei­ner, Ob­mann­stell­ver­tre­ter des Ver­ban­des der ge­mein­nüt­zi­gen Bau­ver­ei­ni­gun­gen, fügt hin­zu: „Wir ha­ben be­reits mit vie­len Un­ter­neh­men in ganz Ös­ter­reich ge­spro­chen, die al­le die­ser An­sicht sind und die­sen Weg mit uns ge­mein­sam ge­hen.“
Eben­so wol­le man Mie­ten bei Be­woh­nern stun­den, die durch die Pan­de­mie un­ver­schul­det in ei­ne fi­nan­zi­el­le Not­la­ge ge­ra­ten sind. „Un­se­re Mie­te­rin­nen und Mie­ter kön­nen sich dar­auf ver­las­sen, dass wir im Fal­le von kri­sen­be­ding­ten Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten in­di­vi­du­el­le Lö­sungs­mög­lich­kei­ten su­chen und fin­den wer­den“, sagt Chris­ti­an Stru­ber als Ob­mann der AR­GE Ei­gen­heim. Das um­fas­se un­ter an­de­rem „so­zi­al ad­äqua­te Stun­dun­gen und Ra­ten­zah­lun­gen“.
Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en sind von den ak­tu­el­len Markt­ver­wer­fun­gen be­son­ders be­trof­fen, mel­det EHL.
Ab­ge­se­hen vom boo­men­den Le­bens­mit­tel­han­del sind fast al­le üb­ri­gen Flä­chen mit klei­ne­ren Aus­nah­men für An­bie­ter des täg­li­chen Be­darfs wie bei­spiels­wei­se Dro­ge­rie­märk­te und Apo­the­ken der­zeit auf be­hörd­li­che An­ord­nung hin ge­schlos­sen. Al­lein in den Ge­schäf­ten der 242 ös­ter­rei­chi­schen Ein­kaufs­zen­tren kommt es laut ak­tu­el­len Schät­zun­gen zu ei­nem täg­li­chen Um­satz­aus­fall von rund 30 Mil­lio­nen Eu­ro.
Zahl­rei­che Ver­mie­ter se­hen sich mit For­de­run­gen nach Miet­re­duk­tio­nen auf­grund der Un­be­nutz­bar­keit der Flä­chen kon­fron­tiert, ins­ge­samt be­trifft dies nach ak­tu­el­len Schät­zun­gen Mie­ten im Aus­maß von rund 90 Mil­lio­nen Eu­ro pro Mo­nat.
Die mit­tel- und lang­fris­ti­ge Fol­gen: Ein we­sent­li­cher Teil der Ein­zel­händ­ler, Gas­tro­no­mie­be­trie­be und Dienst­leis­tungs­un­ter­neh­men wird nach der Kri­se nur dann sol­vent blei­ben, wenn das staat­li­che Stüt­zungs­pa­ket greift und die be­schlos­se­nen Ein­schrän­kun­gen spä­tes­tens im 3. Quar­tal auf­ge­ho­ben wer­den kön­nen.
Un­ge­ach­tet des­sen ist da­mit zu rech­nen, dass sich der Struk­tur­wan­del auf dem Markt für Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en ver­schär­fen wird. Ex­pan­si­ve Han­dels­ket­ten wer­den ih­re Ex­pan­si­ons­plä­ne re­di­men­sio­nie­ren oder zeit­lich stre­cken, be­reits be­gon­ne­ne Re­duk­tio­nen des Fi­li­al­net­zes wer­den viel­fach be­schleu­nigt wer­den. Auch wird der Trend zum On­line-Ein­kauf durch die ak­tu­el­le Si­tua­ti­on wei­ter ver­stärkt, da vie­le bis­her nicht on­line-af­fi­ne Kun­den ge­zwun­ge­ner­ma­ßen be­gin­nen, im Netz ein­zu­kau­fen. Der Flä­chen­be­darf von nicht durch On­line­e­in­käu­fe sub­sti­tu­ier­ba­ren Ge­schäfts­mo­del­len im Be­reich der Gas­tro­no­mie und der Dienst­leis­tun­gen wird hin­ge­gen kaum sin­ken.
In Zei­ten wie die­sen rü­cken auch La­bo­r­im­mo­bi­li­en in den Fo­kus von In­ves­to­ren. Zu­min­dest lässt sich das aus dem jüngs­ten Zu­kauf von Wealth­cap schlie­ßen. Die­se hat jetzt 89,8 Pro­zent der Be­sitz­ge­sell­schaft der Haupt­ver­wal­tung ei­nes auf Impf­stof­fe spe­zia­li­sier­ten Phar­ma­un­ter­neh­mens in Tü­bin­gen er­wor­ben. Ver­kauft hat­te die­se die Me­dea Re­al Es­ta­te im Auf­trag ei­nes Schwei­zer Fa­mi­ly Of­fices. „Wir freu­en uns über die­sen An­kauf: Wir konn­ten ein zu­kunfts­star­kes Ob­jekt mit Bü­ro- und La­bor­flä­chen mit ei­nem hoch in­no­va­ti­ven Un­ter­neh­men ge­win­nen, das welt­weit füh­rend in der Ent­wick­lung von Me­di­ka­men­ten und Impf­stof­fen ist“, sagt Joa­chim Mur, Lei­ter In­vest­ment und Trans­ak­ti­ons­ma­nage­ment Re­al Es­ta­te bei Wealth­cap.
Das im Fe­bru­ar 2020 fer­tig­ge­stell­te Ge­bäu­de mit ca. 13.000 m² Bü­ro-, La­bor- und La­ger­flä­chen liegt an ei­nem neu­en Cam­pus für in­no­va­ti­ve Un­ter­neh­men und For­schungs­ein­rich­tun­gen, dem „Cy­ber Val­ley Tü­bin­gen“. Dort sind die Uni­ver­si­tät Tü­bin­gen, das Ro­bert Koch In­sti­tut, ein Max-Planck In­sti­tut und vie­le wei­te­re an­säs­sig. Die Im­mo­bi­lie wur­de kürz­lich an den Mie­ter über­ge­ben, der die­se lang­fris­tig an­mie­tet.
In Tü­bin­gen un­ter­hält un­ter an­de­rem das Phar­ma­un­ter­neh­men Cu­re­Vac sei­nen Haupt­sitz, die vor kur­zem in die Schlag­zei­len ge­riet, da das Un­ter­neh­men an Impf­stof­fen ge­gen den Co­ro­na­vi­rus SARS-CoV-2 forscht und die Ver­ei­nig­ten Staa­ten un­ter Prä­si­dent Do­nald Trump sich er­folg­los die Ex­klu­siv­rech­te an die­sem si­chern woll­te.