Source: http://www.abmahnung-blog.de/thema/mietschulden-verjaehrung
Timestamp: 2019-08-21 18:44:08
Document Index: 257449972

Matched Legal Cases: ['§ 195', 'BGH', '§ 197', '§ 209', '§ 209', '§ 215', 'BGH', '§ 212', '§ 195']

Mietschulden Verjährung | Mietverbindlichkeiten Verjährungsfrist
Kennt jemand die Fälligkeit der Mietschulden? Seit wann kann ich Mietschulden geltend machen, die ich noch nicht geltend gemacht habe? Ab wann gilt die Verjährungsfrist für Mietschulden? Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Selbstverständlich erlischt die Miete nicht nach dem Auszug des Mieters.
Begrenzung der Mietschulden: Wann fängt der Wirt an, nichts zu bekommen?
Die Eintreibung von Mietschulden ist keine angenehme Angelegenheit. Verweigert der Pächter die Zahlung, muss der Pächter einen weiten Weg gehen und gegebenenfalls seinen Anspruch mit Rechtshilfe einklagen. Das ist auch der Hauptgrund, warum oft viel Zeit verstreicht, bis der Hausherr seinen Anspruch durchsetzt. Der Gesetzgeber hat auch genügend Zeit, um den Mietrückstand aufzufangen.
Allerdings sollte der Wirt nicht zu lange zögern. In diesem Fall droht die Verjährung des Anspruchs auf Nachzahlung. In diesem Beitrag wird für Hauswirte, aber auch für Pächter erläutert, was der Hauswirt tun kann, um dies zu vermeiden, und was die Pächter einhalten müssen, damit die Verjährungsfrist eintritt.
Nach § 195 BGB gilt eine ordentliche Verjährung von drei Jahren. Häufig unterliegt der Mietinteressent dem Fehler, dass 548 Abs. 1 BGB für die Verjährung von Mietforderungen gilt, nach denen gewisse Forderungen des Mietinteressenten gegen den Mietinteressenten sechs Monaten nach Rückerhalt des Mietobjektes durch den Mietinteressenten erlöschen.
548 Abs. 2 BGB findet nur Anwendung auf Schadensersatzansprüche des Leasinggebers wegen Änderung oder Verminderung des Mietgegenstandes. Dazu gehören beispielsweise Forderungen des Leasinggebers wegen nicht oder nicht ordnungsgemäßer Durchführung von kosmetischen Reparaturen (vgl. BGH, Urteile vom 18.1.2005 - VIII ZR 114/04). Der Mietzinsanspruch des Vermieters gemäß 535 Abs. 2 BGB ist ein ursprünglicher Leistungsanspruch, ein sogenannter Hauptanspruch und kein Schadensersatzanspruch aus einer Pflichtverletzung der Mieter.
Weil für den Mietforderungsanspruch des Mieters keine von 195 BGB abweichende Regelung gilt, ist die Verjährung für den Mieter somit drei Jahre. Der Umstand, dass die für den Mietforderungsanspruch anwendbare 3-jährige Frist das Sechsfache derjenigen für Schadensersatzansprüche im Sinne des 548 Abs. 1 BGB betragen kann, bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass der Leasinggeber immer mehr Zeit für die Einziehung der Mietschulden aufwenden kann als für die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen.
Hauptunterschied zwischen den beiden Bestimmungen ist, dass die 3-jährige Standardverjährungsfrist bereits während des laufenden Mietvertrages begonnen werden kann (zum Beginn der Verjährung siehe nächster Abschnitt), während die 6-monatige Verjährung immer mit der Rückgabe des Mietobjekts durch den Mieter anläuft. Hinweis: Eine Ausnahmeregelung von der 3-jährigen Verjährung für Mietforderungen ist in § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB enthalten.
Verjährte Forderungen werden erst nach dreißig Jahren ab Rechtswirksamkeit verjährt (vgl. 201 Satz 1 BGB). Der Schuldner ist von den die Forderung verursachenden Sachverhalten und der Persönlichkeit des Gläubigers bekannt geworden oder hätte sie ohne grobes Verschulden erfahren. Weil kaum ein Fall vorstellbar ist, in dem der Mieter die Persönlichkeit seines Vermieters nicht kennt oder den Mietzinsrückstand ohne grobes Verschulden nicht festgestellt hat, ist der Entstehungszeitpunkt der Mietforderung in der Regel der einzige Faktor für den Beginn der Periode.
Das Entstehen einer Forderung nach 199 Abs. 1 BGB für den Anfang der Frist ist grundsätzlich gleichzusetzen mit der Forderungsfälligkeit, d.h. dem Zeitraum, ab dem der Leasinggeber die Dienstleistung einfordern kann. Der Mietzins ist danach zu Anfang, längstens bis zum dritten Arbeitstag der jeweiligen Perioden, nach denen er berechnet wird, zu zahlen.
Der Verjährungsbeginn des 199 Abs. 1 BGB ist an das Ende eines Kalenderjahrs gebunden, so dass alle in ein und demselben Jahr entstehenden Forderungen auf Mietzahlung gleichzeitig erlöschen. Daher ist es möglich, dass Forderungen, deren Fälligkeitsdatum elf Monaten voneinander entfernt ist, gleichzeitig verfallen, wie das folgende Beispiel zeigt:
Beispiel: Der Mietinteressent muss die zu zahlende Mietsumme in Form von EUR 500,00 pro Monat im Vorhinein, längstens bis zum dritten Arbeitstag, an den Eigentümer V zahlen. Obwohl er seine Zahlungsverpflichtung von Anfang 2011 bis Ende 2011 fristgerecht erfüllt hat, wurde die Auszahlung für den Monat Dez. 2011 nicht mehr geleistet. Obwohl die Monatsmiete bereits am 05.01.2011 und die Monatsmiete erst am 05.12.2011 und die Monatsmiete erst am 05.12.2011 fällig wurde, läuft die Verjährung für beide Forderungen zu gleichen Teilen am 31.12.2011 und am Ende des 31.12.2014 ab. Mehr als drei Jahre können auch vom Verjährungsbeginn bis zu deren Ende durchlaufen werden.
Das ist immer dann der Fall, wenn die Verjährung ausgesetzt ist. Nach § 209 BGB ist die Frist, während der die Verjährung ausgesetzt ist, nicht in der Verjährung enthalten. Der Gesetzgeber regelt eine Vielzahl von Umständen, die zur Aussetzung der Verjährung führen. 203 S. 1 BGB regelt, dass die Verjährung ausgesetzt ist, wenn über die Forderung oder die den Antrag stellenden Sachverhalte zwischen dem Zahlungspflichtigen und dem Zahlungsempfänger verhandelt wird, bis die eine oder andere Partei die Fortführung der Verhandlung ablehnt.
In der Folge reicht ein Gedankenaustausch zwischen dem Anspruchsberechtigten und dem Schuldner zur Verhandlung aus, es sei denn, die Leistungen werden unverzüglich und unmissverständlich zurückgewiesen. Wenn der Antragsteller eine Erklärung abgegeben hat, in der er davon ausgeht, dass der Schuldner bereit ist, über die Anspruchsberechtigung zu sprechen, sind bereits jetzt Gespräche anhängig.
Die Konsequenz der Verhandlungsführung ist, dass der Verjährungszeitraum nicht in die Verjährung einbezogen wird (vgl. § 209 BGB). Die restliche Zeit nach dem Ende der Sperre geht weiter. Die Verjährung nach 203 S. 2 BGB tritt jedoch nicht vor Ablauf von drei Monaten nach Ende der Aussetzung in Kraft (sog. Verjährungsfrist).
Weil es jedoch oft schwierig ist zu beweisen, dass in einem Rechtsstreit eine Verhandlung im Sinne des 203 BGB geführt wurde, sollte sich der mit der Beweislast beauftragte Leasinggeber (zur Verteilung der Beweislast siehe die nachfolgenden Ausführungen) grundsätzlich nicht darauf berufen, dass sein Antrag auch in einem nachfolgenden Rechtsstreit nicht als Verjährung wegen vorläufiger Aussetzung erachtet wird.
Die folgenden Massnahmen sind in dieser Hinsicht sicherer: 204 BGB reguliert die Verjährung durch Gerichtsverfahren mit staatlichen Beihilfen. Soweit der Mieter die Verjährung im Sinne des 204 BGB gerichtlich ausgesetzt hat, erlischt die Aussetzung gemäß 204 Abs. 2 BGB sechs Monaten nach der rechtskräftig festgestellten oder anderweitig erfolgten Klage.
Im Falle einer Bewilligung der Handlung des Mieters oder der Vollstreckungsanordnung im Mahnwesen findet jedoch die 30jährige Verjährung des 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB nach Wirksamwerden der Rechtswirksamkeit Anwendung. Zusätzlich zur Aussetzung der Verjährung ist ein neuer Beginn der Verjährung gesetzlich vorgesehen. Entgegen der Aussetzung, die nur zu einer Verjährungsunterbrechung führen kann, läuft die Verjährung in diesem Falle von Anfang an, unabhängig davon, wie viel Zeit seit dem ersten Beginn der Verjährung bereits vergangen ist.
Die Verjährungsfrist gemäß 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB setzt z. B. mit der Anerkennung der Forderung durch den Schuldner ein. Eine solche Anerkennung durch den Leasingnehmer kann z. B. im Wege einer Ratenzahlung geschehen, die dem Leasingnehmer das Recht einräumt, die von ihm bilanzierten Mietschulden in Raten zu bezahlen.
Nach Ablauf der Verjährung erlischt der Schadenersatzanspruch nicht. Der Gesetzgeber räumt dem Gläubiger in 214 Abs. 1 BGB nur das Recht ein, die Erfüllung zu versagen, so dass die weitergehende Forderung nicht mehr vollstreckbar ist. Um der Verjährung, vor allem in Gerichtsverfahren, Rechnung zu tragen, muss der Leasingnehmer Einspruch gegen die Verjährung einlegen.
Die bloße Angabe der verjährenden Sachverhalte reicht ihm nicht aus. Dass die Verjährung des Anspruches nicht zu dessen Verjährung führen kann, hat auch zur Konsequenz, dass es dem Leasinggeber unter gewissen Umständen möglich ist, die Verrechnung mit einem dem Leasingnehmer gegen ihn mit dem Verjährungsanspruch stehenden Recht zu erklären und sich dadurch von seinem eigenen Verschulden zu entbinden.
Damit ist § 215 BGB unter der Bedingung zulässig, dass die zur Verrechnung genutzte Forderung des Mieters zum Zeitpunkt der erstmaligen Verrechnung noch nicht rechtskräftig festgestellt war. Der Verrechnungsfall muss also bereits vor Eintreten der Verjährung eingetreten sein, was der Falle ist, wenn dem bereits vor Eintreten der Verjährung geschuldeten Mietforderung des Mieters ein mindestens gleichwertiger Erfüllungsanspruch des Mietvertragspartners gegen ihn entgegengehalten wurde.
Bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern über die Verjährungsgründe ist ausschlaggebend für den Erfolg einer Klage, wer die Nachweislast für welche Sachverhalte übernimmt und ob dieser Nachweis erbringt. Als Partei, zu deren Gunsten die Verjährung wirksam ist, hat der Leasingnehmer alle Sachverhalte darzulegen und nachzuweisen, aus denen sich der Verjährungsbeginn, seine Dauer und das Ende der Verjährung ergaben.
Der Sachverhalt, der zu einer Aussetzung der Verjährung oder zu einem Neuanfang führt, muss jedoch vom Verpächter nachgewiesen werden (vgl. BGH, Entscheidung vom 23.08.2012 - VII ZR 155/10- zu § 212 BGB). Für den Mietzinsanspruch gilt die dreijährige gesetzliche Frist des § 195 BGB. Der Verjährungszeitraum läuft ab dem Ende des Geschäftsjahres, in dem der Mietzinsanspruch entsteht. Zwischen Mietern und Vermietern sind Gespräche über den Schaden oder die den Schaden verursachenden Sachverhalte anhängig, der Mietvertrag wird vom Mietvertrag auf Erfüllung geklagt oder es erfolgt eine Mahnung.
Der Verjährungseffekt der Klage oder der Mahnung wird mit Zugang der Klagebegründung oder des Antrags beim Richter wirksam, sobald die Klage zugestellt ist. Mit der Anerkennung der Mietschulden durch den Leasingnehmer tritt die Verjährung erneut ein. Nach Ablauf der Verjährung wird diese nur dann gerichtlich geltend gemacht, wenn der Vermieter der Verjährung widerspricht.
Trotz der Verjährung seiner Mietforderungen kann der Vermieter mit diesen gegen Ansprüche des Vermieters verrechnen, wenn die Aufrechnungssituation bereits vor Inkrafttreten der Verjährung vorlag. Dem Leasingnehmer ist der Nachweis aller Sachverhalte, die zum Verjährungsbeginn, zu dessen Dauer und zum Ende der Verjährung geführt haben, zu erbringen. Für die Sachverhalte, die zu einer Aussetzung der Verjährung oder zu einem Neuanfang geführt haben, trägt der Leasinggeber die Nachweislast.