Source: https://issuu.com/kiinteistoliitto/docs/hankintaopas
Timestamp: 2017-07-27 15:21:50+00:00
Document Index: 11341943

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

Hankintaopas by Kiinteistöliitto - issuu
hankintaopasBTarjousCNeuvotteluDSopimusVastaan- ja käyttöönottoTarjouspyyntöTyömaavaiheARakentamisen valmistelutaloyhtiöilleToteutussuunnittelurakentamis
palveluidenHankesuunnitteluKorjausKiinteistönpitoJari VirtaTakuuaikaSISÄLLYS
LAADUKAS KORJAUSRAKENTAMINEN – MITÄ SE ON?	SUUNNITELMALLINEN KIINTEISTÖNPITO	Taloyhtiön strategia	Toimintasuunnitelma Yhtiökokous päättää	5
10HANKESUUNNITTELU	13
Hankesuunnittelun organisointi	13
Hankesuunnitelman laadinta	15
TOTEUTUSSUUNNITTELU	23
Suunnittelun organisointi	23
Toteutussuunnitelmien laadinta	26
RAKENTAMISEN VALMISTELU	Urakoitsijan valinta	Korjaushankkeesta päättäminen yhtiökokouksessa	Urakkasopimuksen tekeminen	Työmaan laatusuunnitelman laadinta	31
36TYÖMAAVAIHE	39
Aloituskatselmus	39
Aloituskokous	39
Työmaakokoukset	40
Suunnitelmakatselmukset	40
Valvonta	41
Loppukatselmus	42
VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO	45
Vastaanottotarkastus	45
Taloudellinen loppuselvitys	45
TAKUUAIKA	49
KIITOKSET	52
MÄÄRITELMIÄ	53
LÄHTEET	56
RAKENNUSTIETOSÄÄTIÖN OHJEKORTTEJA	57HYÖDYLLISTÄ TIETOA	Hyödyllisiä internetosoitteita	Tarjouspyyntö suunnittelusta (esimerkki)	Tarjous suunnittelusta (esimerkki)	Tarjouspyyntö korjausurakasta (esimerkki)	Tarjous korjausurakasta (esimerkki)	59
632hankintaopasKiinteistönpito
HankesuunnitteluJOHDANTOOppaassa keskitytään perinteisiin urakan toteutusmuotoihin. Jo tässä yhteydessä on
syytä korostaa, että taloyhtiössä päätösvalta on osakkailla ja hanke tulee viedä läpi
niin, että osakkaat pääsevät aidosti vaikuttamaan siihen.TyömaavaiheKorjaushankkeen läpivientiä helpottaa kaikissa vaiheissa se, että taloyhtiön hallitus
ja isännöinti ovat perillä siitä, millaista on laadukas korjausrakentaminen ja mitkä
ovat korjaushankkeen osapuolien velvollisuudet. Asiantuntemuksen hankkiminen
auttaa taloyhtiön hallitusta valvomaan taloyhtiön etua.Rakentamisen valmisteluTässä tilaajan oppaassa käydään läpi keskeiset korjausrakentamisen laatuun liittyvät
kysymykset ilman erityisiä teknisiä tai juridisia yksityiskohtia. Yksityiskohtaisia julkaisuja esimerkiksi teknisten ja kaupallisten asiakirjojen ja urakkasopimusten laatimiseen on saatavilla runsaasti muualta. Tässä oppaassa näitä asioita sivutaan vain
siten, että taloyhtiön hallitukselle ja isännöinnille muodostuu käsitys etenkin korjausrakentamisen laatuun liittyvästä kokonaisuudesta. Opas on siis kirjoitettu taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin näkökulmasta.ToteutussuunnitteluKorjaushanke on taloyhtiön hallinnolle haastava tehtävä. Hankkeet rasittavat osakkaiden taloutta, minkä lisäksi hankkeen läpivienti on monimutkainen prosessi. Taloyhtiön hankkeessa on hallittava tekniikka suunnitteluineen ja urakkakilpailuineen, juridiikka päätöksenteon vaiheineen, rahoitustalous sekä viestintä osakkaiden
ja asukkaiden suuntaan.Vastaan- ja käyttöönotto3Takuuaikahankintaopas4hankintaopasKiinteistönpito
HankesuunnitteluLAADUKAS KORJAUSRAKENTAMINEN
Kun yleisesti puhutaan rakentamisen laadusta, kiinnitetään päähuomio yleensä
suunnittelun, tuotannon ja lopputuloksen tekniseen laatuun. Korjausrakentamisessa tulee kiinnittää huomiota myös toiminnalliseen laatuun eli siihen, miten
korjaustyön aikainen ja sen jälkeinen toiminta hoidetaan. Tämä johtuu siitä, että
korjausrakentaminen on suurelta osin myös asiakaspalvelua.¥Toteutussuunnittelu
Rakentamisen valmisteluKuva 1. Yleiset palvelun laadun kriteerit sopivat melko hyvin myös korjausrakentamisen laadun arviointiin. (Muokattu lähteestä: Grönroos, Christian. 2009)Lopputuloksen tekninen laatu on yleensä helposti mitattavissa tai todennettavissa.
Esimerkiksi kylpyhuoneen lattiakaadot voidaan todentaa mittaamalla kaatojen kaltevuudet. Teknisen laadun varmistaminen kuuluu luontevimmin valvojan tehtäviin.¥5TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönottoTuotannollinen eli työnaikainen laadunvarmistus on korjausrakentamisessa erityisen tärkeää. Jotta lopputulos olisi teknisesti, visuaalisesti ja toiminnallisesti laadukas, on kaikissa vaiheissa noudatettava suunniteltua korjaustapaa ja työ tehtävä
suunnitelmien ja materiaalivalmistajien ohjeiden mukaisesti. Onnistunut lopputulos edellyttää myös sitä, että taloyhtiö panostaa toimeksiannon selkeyteen ja yksiselitteisyyteen ja kirjaa tahtonsa ja tavoitteensa tarjouspyyntöasiakirjoihin ja lopulta
sopimuksiin. ”Sitä saa, mitä tilaa”, pätee myös korjausrakentamisessa.¥TyömaavaiheSuunnittelu on teknisesti laadukasta silloin, kun korjaussuunnitelmat ovat tilaajan
tarpeiden ja toivomusten mukaisia sekä täyttävät viranomaisten ja hyvän rakennustavan asettamat vaatimukset.¥Toiminnallisella laadulla tarkoitetaan palveluntuottajien (suunnittelija, projektipäällikkö, urakoitsija, valvoja, isännöinti) toimintaa korjaustyön aikana ja sen jälkeen. Toiminnalliseen laatuun vaikuttavat palveluntuottajien asenteet, käyttäytyminen, toiminnan täsmällisyys, aikataululupausten pitävyys, työmaan siisteys, viestintä ja sen oikeellisuus, työmaajärjestelyissä onnistuminen ja niin edelleen.¥
Toiminnallisen laadun kokeminen on osin subjektiivista, mutta kokonaisuuden
kannalta aina merkittävää. Vaikka tekninen laatu olisi hyvä, heikko toiminnallinen
laatu saattaa johtaa siihen, että palvelu koetaan kokonaisuutena epäonnistuneeksi.
Siksi toiminnallisen laadun varmistamiseen pitää korjausrakentamisessa kiinnittää erityistä huomiota. Toiminnan laatua voidaan arvioida esimerkiksi palautekyselyiden avulla, mutta sen täsmällinen mittaaminen on hankalaa aikatauluasioita lukuun ottamatta.¥
Kiinteistöliiton tekemien selvitysten mukaan taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ja
isännöitsijät näkevät eniten puutteita laadunvalvonnassa, erilaisissa tarkastuksissa
sekä suunnittelu- ja sopimusasiakirjojen laadinnassa. Selvitykset osoittavat, että tietoa tarvitaan vielä monin paikoin.6hankintaopasKiinteistönpitoHankesuunnitteluToteutussuunnitteluRakentamisen valmisteluTyömaavaiheVastaan- ja käyttöönottoTakuuaika7hankintaopas8hankintaopasKiinteistönpitoSUUNNITELMALLINEN
KIINTEISTÖNPITOYhteisesti sovitut toimintatavat ohjaavat taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin työtä.Kiinteistön nykytila ja korjaustarve arvioidaan esimerkiksi kuntoarvion ja kuntotutkimusten avulla. Näiden perusteella laaditaan kiinteistön kunnossapitosuunnitelma (PTS)
ja edelleen korjausohjelma, josta nähdään toimien vaikutukset asumiskustannuksiin.Strategian jatkoksi laaditaan toimintasuunnitelma, jossa otetaan kantaa strategiassa esitettyjen tavoitteiden käytännön toteutukseen sekä mahdolliseen organisointiin ja resursointiin. Toimintasuunnitelmassa tavoitteille voidaan asettaa myös aikatauluja ja kustannusarvioita.¥
Toimintasuunnitelma laaditaan yleensä budjetoinnin yhteydessä siten, että suunnitelman ensimmäinen vuosi koostuu budjettivuoteen ajoittuvista toimenpiteistä ja
seuraavat 8−10 vuotta ovat varsinaista toimintasuunnitelmaa. Seuraavien vuosien
suunnitelmat tarkistetaan aina rullaavasti uusien budjettien laatimisen yhteydessä.¥9TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönottoToimintasuunnitelmaTyömaavaiheTaloyhtiön strategia voi sisältää muutakin kuin kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimia. Hyvin laaditussa strategiassa otetaan kantaa kaikkiin asumisen ja kiinteistönpidon osa-alueisiin, kuten ympäristön ja asumisen tason vaatimuksiin eri aikoina, siihen, miten suhtaudutaan mahdolliseen lisä- ja täydennysrakentamiseen,
alueen turvallisuuskysymyksiin, lasten ja erityisryhmien tarpeisiin, yhteisöllisyyden
kehittämiseen ja niin edelleen.Rakentamisen valmisteluSen jälkeen, kun osakkaat tietävät kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeet, he voivat päättää taloyhtiön strategiasta eli toimista tavoiteolosuhteiden saavuttamiseksi.
Osakkaiden on yhdessä päätettävä, mihin suuntaan, millä aikajänteellä ja millä kokoonpanolla kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja kehitetään. Samalla voidaan sopia myös siitä, miten suuret asumiskustannukset saisivat kulloinkin enintään olla,
ja velvoittaa hallitus ja isännöinti laatimaan sen mukaiset korjausaikataulut ja rahoitussuunnitelmat. Nyrkkisääntönä voi olla esimerkiksi se, etteivät osakkaan asumiskustannukset saa ylittää vuokralla asumisen kustannuksia.¥ToteutussuunnitteluTaloyhtiön osakkailla täytyy olla yhteisesti sovittu näkemys ja tavoite (visio) siitä,
millaisessa kiinteistössä he haluavat asua. Sopivana lähtökohtana voidaan pitää esimerkiksi uudistuotannossa yleistä asumisviihtyvyyteen vaikuttavien ja teknisten
ominaisuuksien tasoa, ja arvioida, millaiset tekniset ja taloudelliset edellytykset siihen on omassa kiinteistössä.¥HankesuunnitteluTaloyhtiön strategiaToimintasuunnitelmasta tulee ilmetä asumiskustannusten muutos ymmärrettävästi
ja yksiselitteisesti, esimerkiksi euroina asuntoneliötä kohden kuukaudessa (€/m2/
kk). Korjaushankkeiden vaikutus asumiskustannuksiin lasketaan hankkeista tehtyjen karkeiden hankekustannusarvioiden pohjalta.Yhtiökokous päättää
Yhtiökokouksessa päätetään käsillä olevan korjaushankkeen käynnistämisestä eli
tehdään hankepäätös ja valtuutetaan taloyhtiön hallitus valmistelemaan korjaushanketta eli käynnistämään hankesuunnitteluvaihe.10hankintaopasKiinteistönpitoKiinteistönpidon muistilistaHankesuunnitteluTaloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että
• osakkaat päättävät yhdessä taloyhtiön strategiasta eli siitä, mihin
suuntaan, millä aikajänteellä ja millä organisaatiolla kiinteistöä
ylläpidetään, korjataan ja kehitetään• kuntoarvio ja tarvittavat kuntotutkimukset on tehty ennen kuin
hankesuunnittelu käynnistetään, tai ne sisällytetään hankesuunnittelijan
tehtäviin tai erillisiin toimeksiantoihin
• kiinteistön korjaushistoriatiedot liitetään hankesuunnittelun
tarjouspyyntöönToteutussuunnittelu• korjaushankkeiden valmistelutyöhön ja läpivientiin varataan riittävästi
aikaaRakentamisen valmistelu• yhtiökokouksessa tehdään hankepäätös kiinteistön teknistä kuntoa
koskevan selvityksen perusteella
• yhtiökokouksessa hallitus saa valtuudet käsillä olevan hankkeen
valmisteluun eli hankesuunnittelun aloittamiseen
• yhteistyömahdollisuudet naapuriyhtiöiden kanssa arvioidaan (esim
ryhmäkorjaus).Työmaavaihe4Vastaan- ja käyttöönotto11Takuuaikahankintaopas12hankintaopasKiinteistönpitoHANKESUUNNITTELUHankesuunnittelun päävaiheet ovat:HankesuunnitteluHankesuunnitteluvaiheessa valitaan hankesuunnittelija ja laaditaan hankkeen hankesuunnitelma, jossa on täsmällisesti määritelty hankkeen laajuutta, toimivuutta,
laatua, kustannuksia, ajoitusta ja ylläpitoa koskevat tavoitteet sekä hankkeen läpiviennille asetetut tavoitteet.¥
• hankesuunnittelun organisointi ja
• hankesuunnitelman laadintaPalveluntuottajien kartoitusSuositus on, että soveltuvien palveluntuottajien listaan otetaan sellaisia tahoja, jotka
ovat rekisteröityneet Luotettava Kumppani –palveluun (www.tilaajavastuu.fi).
Soveltuvia hankesuunnittelijoita ja projektipäälliköitä voidaan kartoittaa myös
hyödyntämällä Rakentamisen Laatu RALA ry:n yrityshakua (www.rala.fi) tai www.
urakoitsija.fi -palvelua.Rakentamisen valmisteluTaloyhtiön valtuuttama taho, kuten isännöinti, kartoittaa soveltuvat hankesuunnittelijat, joilta kannattaa pyytää tarjoukset. Kartoituksen yhteydessä selvitetään
myös palveluntuottajien tarjoushalukkuus. Taloyhtiön hallitus valitsee soveltuvista
ehdokkaista tahot, joille tarjouspyyntöasiakirjat lähetetään.¥ToteutussuunnitteluHankesuunnittelun organisointiTarjouspyyntöasiakirjatTarjouspyynnössä on kiinnitettävä erityistä huomiota suunnittelutoimeksiannon sisältöön eli siihen, mistä tehtävistä suunnittelijalta halutaan tarjous. Tavoitteiden
avulla taloyhtiö määrittelee hankesuunnittelijan tehtävät joko yksin, projektipäällikön tai suunnittelijan kanssa.¥Vastaan- ja käyttöönottoTavoitteiden määrittely voi sisältää esimerkiksi:
• laajuus-, laatu-, aika- ja kustannustavoitteet
• toiminnalliset tavoitteet (esim. miten palveluntuottajan on toimittava)
• energiankulutus- ja olosuhdetavoitteet (sisäilmasto jne.)
• varustelutason tavoitteet (esim. LVISA)
• ylläpidon tavoitteet (käyttöikä, huollettavuus jne.).13TakuuaikaHankesuunnittelun tarjouspyynnön laadinnassa voidaan hyödyntää RT-ohjekorttia
Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö (RT 13-10927), ja toimeksiannon määrittelyssä
soveltuvin osin suunnittelun tehtäväluetteloita (ks. Lähdeluettelo).¥
hankintaopasTyömaavaiheTaloyhtiön on laadittava selkeät ja yksiselitteiset tarjouspyyntöasiakirjat, joita
ovat esimerkiksi tarjouspyyntö, tarjouslomake, korjaustarpeen selvitysraportti, korjaushistoriatiedot, sopimusehdot sekä mahdolliset suunnitteluohjeet.¥Varsinkin haastavissa kohteissa taloyhtiön kannattaa edellyttää, että hankesuunnittelija tutustuu kohteeseen, tai käy vähintäänkin puhelinkeskustelun isännöinnin
ja/tai hallituksen puheenjohtajan kanssa ennen tarjouksen jättämistä. Haastavissa
kohteissa voidaan edellyttää myös arviota kohteeseen liittyvistä mahdollisista riskeistä. Näin hankesuunnittelijaehdokkaat joutuvat huolella perehtymään tarjouspyyntöasiakirjoihin.¥
Tarjouspyyntöasiakirjoihin voidaan ottaa myös ehto, että taloyhtiö pidättää itsellään
oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitään niistä.¥Tarjousten käsittelyHankesuunnittelijaehdokkaat voivat joutua pyytämään taloyhtiöltä lisäselvityksiä
puutteellisesti laadittuihin tarjouspyyntöasiakirjoihin. Lisäselvitykset on toimitettava tarjousaikana kaikille tarjoajille samanaikaisesti ja samansisältöisinä.¥Saatujen tarjousten vertailukohtana pidetään tarjouspyyntöasiakirjoissa esitettyjä vaatimuksia. Tarjousajan päättymisen jälkeen todetaan muun muassa saadut
ja myöhästyneet tarjoukset, poikkeamat tarjouspyynnöstä ja tarjouksissa olevat ehdot. Tarjoukset on laadittava taloyhtiön lähettämälle tarjouspyyntölomakkeelle sen
uhalla, että muunlainen tarjous jätetään huomiotta. On siis tarkistettava, että tarjoukset on tehty asianomaiselle lomakkeelle ja että tarjouslomakkeisiin ei ole kirjoitettu mitään muita sinne kuulumattomia ehtoja. Myöhästyneet ja tarjouspyynnön
vastaisesti jätetyt tarjoukset tulee hylätä.¥
Tarjousajan päättymisen jälkeen vertaillaan saatuja tarjouksia ja laaditaan yhteenveto saaduista tarjouksista. Sopiva menettely – jos tarjous halutaan muutoin ottaa
jatkokäsittelyyn − on käydä tarjoajan kanssa neuvottelu ja keskustella tarjottu työ
vaihe vaiheelta läpi.¥NeuvottelutHankesuunnittelua koskeviin neuvotteluihin valitaan yleensä 2–3 tarjouskriteerit parhaiten täyttänyttä suunnittelijaa tai suunnittelutoimistoa. Jos valintaperusteena on halvin hinta, neuvottelut käydään yhden tarjoajan kanssa kerrallaan (halvimmasta lähtien). Toinen neuvottelukumppani valitaan vasta sitten, jos neuvottelut ensimmäisen kanssa eivät johda sopimukseen.¥
Neuvottelujen avulla varmistetaan, että molemmat osapuolet ovat ymmärtäneet
hankkeen tarjouspyyntöasiakirjat, tarjouksen ja mahdollisesti tarjousaikana toimitetut lisäselvitykset samalla tavalla.Sopimuksen tekeminenTaloyhtiön hallitus tai sen valtuuttama taho, kuten isännöinti, valitsee hankkeeseen
soveltuvan hankesuunnittelijan, sopii hankesuunnittelijan tehtävistä ja vastuista
sekä laatii kirjallisen sopimuksen. Vastuu palveluntuottajan valinnasta on aina taloyhtiön hallituksella, vaikka se valtuuttaisikin kolmannen osapuolen valmistelutyöhön.¥14hankintaopasKiinteistönpitoHuom! Tarjouspyyntöasiakirjoissa voi olla ehto siitä, että yhtiö pidättää itsellään
oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitään niistä.HankesuunnitteluSuunnittelusopimuksen perussisältö on saatavilla valmiina sopimuslomakkeena
(Konsulttisopimus, RT 80343) osoitteesta www.sopimuslomake.net.¥
Taloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että tilaajavastuulain mukaiset selvitykset on
tarkastettu ennen sopimuksen allekirjoittamista.HanketukiryhmäHankesuunnitelman laadinta
Hankesuunnittelijan tehtävätHankesuunnittelijan tehtäviin kuuluvat ainakin:
• kiinteistön perustietojen kokoaminen,TyömaavaiheHankesuunnittelija kokoaa tarvittavat selvitykset ja laatii hanketta koskevat korjaustai uusimisehdotukset ottamalla huomioon taloyhtiön asettamat tavoitteet ja viranomaisten (rakennusvalvonta, museovirasto jne.) vaatimukset.¥Rakentamisen valmisteluTaloyhtiön hallitus voi tarvittaessa koota hanketukiryhmän, joka työskentelee hallituksen alaisuudessa. Hanketukiryhmä saattaa edesauttaa taloyhtiötä korjaushankkeen läpiviennissä, mikäli sille onnistutaan saamaan selkeä työnkuva esimerkiksi
informaation välittäjänä. Hanketukiryhmän tehtäviin voi esimerkiksi kuulua sen
varmistaminen, että osakkaiden tahto tulee otettua huomioon korjaushankkeen eri
vaiheissa. Hanketukiryhmä ei kuitenkaan tilaa tai päätä mitään, vaan toimii pelkästään hallituksen alaisuudessa.ToteutussuunnitteluNormaalisti taloyhtiön hallitus toimii hankkeen ohjaajana hankesuunnittelusta toteutukseen. Tämä on selkein vaihtoehto ja pitää hallituksen koko ajan tietoisena
hankkeen etenemisestä ja myös kustannusten kertymisestä.¥• nykytilan, korjaustarpeen ja lisätutkimustarpeiden toteaminen,
• soveltuvien korjausvaihtoehtojen selvitys ja riskianalyysien laadinta,
• alustavien toteutusmuotojen selvitys ja vertailu,
Vastaan- ja käyttöönotto• alustavan hankeaikataulun laadinta,
• hankekustannusarvioiden laadinta,
• tarvittaessa alustava verosuunnittelu (sijoittajaosakas),
• tarvittaessa rahoitusvaihtoehtojen ja avustusten selvittäminen sekä
• turvallisuusasiakirjan laadinta suunnittelua varten.15TakuuaikahankintaopasTekniset selvityksetHankesuunnitteluvaiheessa voidaan joutua teettämään kuntotutkimuksia, jotta
esitetyille korjaus- tai uusimisvaihtoehdoille saadaan riittävät perusteet. Myös kuntotutkimusta tekevien palveluntuottajien valinnassa on painotettava pätevyyttä.¥Kuntotutkimukset auttavat löytämään soveltuvat korjaus- ja uusimisvaihtoehdot
sekä niihin liittyvät riskit ja epävarmuustekijät. Hankesuunnitteluvaiheeseen kuuluvat myös rakennuslupaedellytysten selvittäminen rakennusvalvontaviranomaisilta ja
asukaskyselyiden tekeminen.¥
Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa selvittää myös, mitä korjauksia ja/tai uusimisia on tarkoituksenmukaista tehdä samanaikaisesti ja mitä tiettyinä ajankohtina
myöhemmin taloyhtiön strategian tai annettujen ohjeiden mukaisesti.¥Alustava toteutusmuotojen selvitysToteutusmuoto tarkoittaa tapaa, jolla korjaustyöt organisoidaan. Taloyhtiöiden
korjaushankkeissa voidaan käytännössä valita neljästä perustoteutusmuodosta,
jotka esitellään lyhyesti tässä luvussa. Perusmuodoista on aina mahdollisuus poiketa, ja niitä voidaan myös yhdistellä, kun se on perusteltua ja siihen löytyy tarvittavaa osaamista.¥
Käytössä olevia toteutusmuotoja:
• Kiinteähintainen kokonaisurakka hintakilpailulla
• Kiinteähintainen suunnittelua sisältä urakka (ST-urakka, KVR) hinta- ja ratkaisukilpailulla
• Tavoitehintainen projektinjohtourakka hinta- ja laatukilpailulla
• Tavoitehintainen ja kannustejärjestelmällä täydennetty yhteistoimintaurakka kilpailullisella neuvottelumenettelyllä (harvinainen taloyhtiöiden remonteissa).Kokonaisurakassa urakoitsija toteuttaa rakennustyöt taloyhtiön teettämien suunnitelmien perusteella. Hankintatapana on hintakilpailu, jossa valitaan halvin tai kokonaisedullisin tarjous. Kiinteä tarjouksen mukainen urakkahinta suoritetaan takapainotteisesti maksuerätaulukon mukaisesti hankkeen edetessä. Takapainotteisuus
tarkoittaa sitä, että ensin tehdään työ ja korvaus maksetaan työn valmistuttua. Kokonaisurakoiden osuus taloyhtiöiden remonteista on 90-95 prosenttia.¥
Suunnittele ja Toteuta -urakassa (ST-urakka, KVR) urakoitsija vastaa kokonaistoimituksesta, johon sisältyy myös korjaustöiden suunnittelu taloyhtiön antamien
tavoitteiden perusteella. Toteuttaja valitaan paitsi hinnan, myös suunnitteluratkaisun sisällön ja laadun perusteella. Maksutapana on kiinteä hinta maksuerätaulukon
mukaisesti. ST-urakoiden osuus taloyhtiöiden remonteista on arviolta 2-3 prosenttia.¥16hankintaopasToteutussuunnitteluTaulukko 1. Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta.HankesuunnitteluYhteistoimintaurakassa sopimukset voidaan tehdä kuten projektinjohtourakassa,
mutta kaikkien osapuolten välille tehdään lisäksi yhteistoimintasopimus, jossa määritellään yhteiset tavoitteet, pelisäännöt ja kannusteet. Osapuolet valitaan jo varhaisessa vaiheessa, mahdollisesti ennen kuin suunnittelua on edes aloitettu. Kustannukset maksetaan toteutumien mukaan tavoite- ja kattohintojen rajoissa, mutta lisäksi käytössä voi olla kannustinjärjestelmä. Urakoitsija ja suunnittelijat valitaan samanaikaisesti neuvottelullisella kilpailumenettelyllä, jossa painotetaan ainakin laadullisia tekijöitä ja hintaa.¥KiinteistönpitoProjektinjohtourakassa urakoitsija voi osallistua suunnittelun ohjaukseen, mutta
taloyhtiö tekee suunnittelusopimukset ja urakoitsija vastaa rakennustöistä. Toteutuneet kulut ja ennalta sovittu kate laskutetaan tositteiden perusteella. Korjausurakalle asetetaan tavoite- ja kattohinta. Urakoitsija valitaan kokonaishinnan (tavoitehinta), kateprosentin tai -summan sekä laadullisten kriteerien perusteella.¥Rakentamisen valmistelu
TyömaavaiheHyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiössä järjestetään hankesuunnitteluvaiheen selvitysten valmistumisen jälkeen ennen varsinaista yhtiökokousta hanketta koskeva tiedotustilaisuus.¥Tiedotustilaisuudessa osakkaille kerrotaan:
• mihin tekniseen ongelmaan ratkaisua haetaan ja mitenVastaan- ja käyttöönottoTiedotustilaisuus• mitä vaihtoehtoja on tarjolla ja miltä ne näyttävät
• mitä eri vaihtoehdot osakkaalle ja yhtiölle maksavat.17TakuuaikahankintaopasTilaisuudessa taloyhtiön hallitukselle muodostuu näkemys osakkaiden näkemyksistä ja siitä, mikä toteutusvaihtoehdoista on yhtiökokouksessa saamassa enemmistön kannatuksen.¥
Vaatimus tiedotustilaisuuksista esitetään yleensä hankesuunnittelun tarjouspyyntöasiakirjoissa. Suositus on, että taloyhtiössä pidetään vähintään yksi tiedotustilaisuus, jotta esitettyjen korjaus- tai uusimisvaihtoehtojen yksityiskohdat saadaan selvitettyä osakkaille ennen hankepäätöksen tekoa.¥Päätösten kirjaaminen hankesuunnitelmaksiHankesuunnitteluvaiheen lopussa pidettävässä yhtiökokouksessa päätetään korjaustai uusimisvaihtoehdoista ja suunnitteluvaiheen aloittamisesta. Hankesuunnittelija
kokoaa hankesuunnittelun päätökset hankesuunnitelmaksi, jossa esitetään esimerkiksi
• korjaus- ja uusimisvaihtoehdot yksilöitynä riskianalyyseineen
• viranomaisvaatimusten täyttyminen
• elinkaarikustannusarvio tai hankekustannusarvio
• käyttöikäarvio
• alustava toteutusaikataulu ja korjausten vaiheistus
• alustava toteutusmuoto ja työmaajärjestelyt
• alustava viestintäsuunnitelma
• alustavat hyvitysperusteet
• vakuutusyhtiön kanta esitettyyn korjausratkaisuun
• suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdollisuudet ja niiden aikataulut
• osakkaiden omien materiaalihankintojen huomioiminen
• mahdollisesti hankkeen rahoitussuunnitelma ja saatavilla olevat avustukset.Huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden valinta-aikatauluista on hyvä sopia
jo hankesuunnitteluvaiheessa. Selkeät valinta-aikataulut auttavat pysymään hankkeen kokonaisaikataulussa.¥
Hankesuunnitelma kertoo osakkaiden tahdon, vaikka hankkeen lopullisesta käynnistämisestä päätetään vasta urakkakilpailun jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa.
Hankesuunnitelma on tärkeä asiakirja, josta suunnittelijat saavat tarvittavat lähtötiedot oikein mitoitetun suunnittelutarjouksen laadintaan.¥
Hankesuunnitelma voi olla laajuudeltaan suppea ja käsittää yksittäisen rakennusosan
tai järjestelmän, tai laaja, jolloin se käsittää useiden rakennusosien ja järjestelmien
korjaamista tai uusimista ja niiden ajallista yhteensovittamista.Hankesuunnitteluvaiheen tuloksena saadaan hyväksytty hankesuunnitelma ja investointipäätös eli päätös suunnitteluvaiheen aloittamisesta.¥18hankintaopasKiinteistönpitoHankesuunnitteluToteutussuunnitteluRakentamisen valmisteluTyömaavaiheVastaan- ja käyttöönottoTakuuaika19hankintaopasProjektipäällikön valintaJos yhtiökokous päättää viedä hanketta eteenpäin, taloyhtiön hallitus valitsee hankkeelle rakennuttamisesta vastaavan tahon, eli projektipäällikön (rakennuttajakonsultti). Hankesuunnittelija voidaan valita myös niin, että hankesuunnittelusta vastaava taho toimii myöhemmin hankkeen rakennuttamisesta vastaavana projektipäällikkönä.¥
Rakennuttamisesta vastaava projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävistä ja
päätösten valmistelusta taloyhtiölle. Tavanomaisia rakennuttamistehtäviä ovat
hankkeen tarjouspyyntö- ja sopimusasioiden hoitaminen, suunnittelun johtaminen,
ehdotukset hankkeen toteutuksen sopimusmuodoista ja toteutusmuodoista, hankkeen yleisaikataulun laatiminen sekä koko hankkeen työnaikainen koordinointi.¥
Rakennuttamisesta vastaava projektipäällikkö huolehtii yleensä myös työturvallisuutta koskevista rakennuttajan velvoitteista, ja hänelle kuuluvat luontevasti myös
turvallisuuskoordinaattorin tehtävät.¥
Taloyhtiö on rakennuttajana vastuussa korjaushankkeen aikaisesta työturvallisuudesta,
vaikka konkreettiset tehtävät olisikin siirretty rakennuttamisesta vastaavalle
projektipäällikölle tai valvojalle.Taloyhtiön on rakennuttajana perehdyttävä huolella RT-ohjekorttiin Rakennuttajan
työturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa (RT 10-10982).¥20hankintaopasKiinteistönpitoHankesuunnittelun muistilistaHankesuunnitteluTaloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että
• hankesuunnittelu on organisoitu: valittu pätevät palveluntuottajat
(hankesuunnittelija/projektipäällikkö), sovittu heidän tehtävistään ja
vastuistaan sekä laadittu selkeät ja yksiselitteiset sopimukset• kiinteistön korjaushistoriatiedot on liitetty tarjouspyynnön liitteeksi
mielellään hieman avattuina (esim. miten julkisivut on kunnostettu)
• taloyhtiön edustajat (hanketukiryhmä) on nimetty
hankesuunnitteluvaiheen katselmuksiin ja kokouksiinRakentamisen valmistelu• hankesuunnittelun tarjouspyynnössä on edellytetty
hankesuunnitelmassa esitettävien korjausvaihtoehtojen riskianalyysiäToteutussuunnittelu• tarjouspyynnössä on kuvattu, miten laajana hankesuunnitelma halutaan,
eli mitä korjauksia/uusimisia siihen sisällytetään ja missä laajuudessa• tarjouspyyntöasiakirjoissa on edellytetty osapuolten välisiä
yhteiskokouksia tiedonkulun varmistamiseksi
• osapuolten välinen yhteisymmärrys hankesuunnittelun sisällöstä on
varmistettu sopimusneuvotteluissa
• tilaajavastuulain mukaiset selvitykset on tarkastettu ennen sopimuksen
allekirjoittamista (www.tilaajavastuu.fi ja/tai www.rala.fi).Työmaavaihe4Vastaan- ja käyttöönotto21Takuuaikahankintaopas22hankintaopasKiinteistönpitoTOTEUTUSSUUNNITTELU
Suunnittelun päävaiheet ovat:
• suunnittelun organisointi jaHankesuunnitteluToteutussuunnitteluvaiheessa valitaan suunnittelijat ja valvojat sekä laaditaan korjaushankkeen tarjouspyyntöasiakirjat.• varsinainen suunnittelu.Suunnittelun organisointi
Taloyhtiön valtuuttama taho, kuten projektipäällikkö, kartoittaa tarjouspyyntövaiheeseen soveltuvat palveluntuottajat eli pääsuunnittelija-, suunnittelija- ja valvojaehdokkaat. Kartoituksen yhteydessä selvitetään myös palveluntuottajien tarjoushalukkuus ja erityisesti työturvallisuusosaaminen.Suositus on, että soveltuvien palveluntuottajien listaan otetaan sellaisia tahoja, jotka
ovat rekisteröityneet Luotettava Kumppani -palveluun (www.tilaajavastuu.fi). Soveltuvia
suunnittelijoita voidaan kartoittaa myös hyödyntämällä Rakentamisen Laatu RALA ry:n
yrityshakua (www.rala.fi) tai www.urakoitsija.fi -palvelua.Rakentamisen valmisteluTaloyhtiön hallitus valitsee soveltuvista palveluntuottajista tahot, joille tarjouspyynnöt lähetetään.ToteutussuunnitteluPalveluntuottajien kartoitusTarjouspyyntöasiakirjatSuunnittelun tarjouspyynnön laadinnassa voidaan hyödyntää RT-ohjekorttia Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö (RT 13-10927), ja toimeksiannon määrittelyssä soveltuvin osin suunnittelun tehtäväluetteloita (ks. Lähdeluettelo).¥
Taloyhtiön kannattaa edellyttää haastavissa kohteissa, että suunnittelija tutustuu
kohteeseen, tai käy vähintäänkin puhelinkeskustelun isännöinnin ja/tai hallituksen
puheenjohtajan kanssa ennen tarjouksen jättämistä. Haastavissa kohteissa voidaan23TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönottoTarjouspyyntöasiakirjojen laadinnassa on kiinnitettävä erityistä huomiota suunnittelutoimeksiannon sisältöön eli siihen, mistä tehtävistä palveluntuottajalta halutaan
tarjousta. Tavoitteiden avulla tilaaja määrittelee tehtävät joko yksin, projektipäällikön tai suunnittelijan kanssa. Taloyhtiö voi esittää tavoitteet esimerkiksi hankesuunnitelmassa.¥TyömaavaiheTaloyhtiön on laadittava selkeät ja yksiselitteiset tarjouspyyntöasiakirjat, joita
ovat esimerkiksi tarjouspyyntö, tarjouslomake, yhtiökokouksen hyväksymä hankesuunnitelma, sopimusehdot ja muut rakennuttajan esittämät suunnitteluohjeet
(esim. soveltuvin osin tehtäväluetteloiden mukaan).¥edellyttää myös kohteeseen liittyvää arviota mahdollisista riskeistä. Näin suunnittelijaehdokkaat joutuvat huolella perehtymään tarjouspyyntöasiakirjoihin.¥
Suunnittelijoiden sopimuksissa hyödynnetään yleensä Konsulttitoiminnan yleisiä
sopimusehtoja (KSE 2013). Jos taloyhtiö haluaa poiketa Konsulttitoiminnan yleisistä sopimusehdoista (KSE 2013), ne on esitettävä selkeästi tarjouspyyntöasiakirjoissa, jotta suunnittelijalla on mahdollisuus ottaa ne huomioon tarjouksen laadinnassa.¥
Tarjouspyyntöasiakirjoihin voidaan ottaa ehto siitä, että taloyhtiö pidättää itsellään
oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitään niistä.¥Tarjousten käsittelySuunnittelijaehdokkaat voivat joutua pyytämään taloyhtiöltä lisäselvityksiä puutteellisesti laadittuihin tarjouspyyntöasiakirjoihin. Lisäselvitykset on toimitettava
tarjousaikana kaikille tarjoajille samanaikaisesti ja samansisältöisinä.¥Saatujen tarjousten vertailukohtana pidetään tarjouspyyntöasiakirjoissa esitettyjä vaatimuksia. Tarjousajan päättymisen jälkeen todetaan muun muassa saadut
vaihe vaiheelta läpi.¥NeuvottelutSuunnittelua koskeviin neuvotteluihin valitaan yleensä 2–3 tarjouskriteerit parhaiten täyttänyttä palveluntuottajaa. Jos valintaperusteena on halvin hinta, neuvottelut
käydään yhden tarjoajan kanssa kerrallaan (halvimmasta lähtien). Toinen neuvottelukumppani valitaan vasta sitten, jos neuvottelut ensimmäisen kanssa eivät ole johtaneet sopimukseen.¥
Huom! Tarjouspyyntöasiakirjoissa voi olla ehto siitä, että yhtiö pidättää itsellään
oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitään niistä.Neuvottelun avulla varmistetaan, että molemmat osapuolet ovat ymmärtäneet
hankkeen tarjouspyyntöasiakirjat, tarjouksen ja mahdollisesti tarjousaikana toimitetut lisäselvitykset samalla tavalla.¥
Taloyhtiön hallitus tai sen valtuuttama taho, kuten projektipäällikkö, valitsee hank-24hankintaopasMyös valvojat kannattaa valita hankkeeseen viimeistään suunnitteluvaiheessa, jolloin
valvonnasta vastaava taho ehtii tutustua korjattavaan kohteeseen ja laadittaviin
suunnitelmiin hyvissä ajoin.Sopimuksen tekeminenKestoltaan ja kustannuksiltaan vähäisille konsulttitehtäville on laadittu yhden sivun
mittainen sopimuslomake Konsulttitoimeksiannon tilaus/tilausvahvistus/sopimus
(Ks. Lähteet, RT 80254).¥
Suunnittelusopimusten laadinnassa on muistettava, että suunnittelijat voivat joutua
muuttamaan suunnitelmia korjaushankkeen aikana ja/tai tekemään työmaakäyntejä.
Näiden asioiden hinnoittelu on kirjattava laadittaviin sopimuksiin.¥Vastaan- ja käyttöönottoSuunnittelusopimuksessa on esitettävä vähintäänkin suunnittelijan tehtävät (suoritusvelvollisuus), suunnittelun aikataulu, veloitusperuste ja palkkiomuoto sekä käytettävät sopimusehdot. Suunnittelusopimuksessa on myös sovittava vahingonkorvauksen enimmäismäärästä ja edellytettävä suunnittelijalta riittävää vastuuvakuutusta.
Suunnittelusopimuksen perussisältö on saatavilla valmiina sopimuslomakkeena
(Konsulttisopimus, RT 80343) osoitteesta www.sopimuslomake.net.¥TyömaavaiheHaastavissa korjaushankkeissa valvojan on etukäteen tutustuttava kohteeseen yhdessä suunnittelijoiden ja mahdollisen kuntotutkijan kanssa, jotta vaikeat yksityiskohdat saadaan ratkaistua jo suunnitteluvaiheessa. Valvojan tehtävät kirjataan valvontasuunnitelmaan, joka liitetään valvontasopimuksen liitteeksi.¥Rakentamisen valmisteluHuonoilla suunnitelmilla saadaan yleensä kalliita urakkatarjouksia. Pahimmassa
tapauksessa urakoitsijan antama tarjous sisältää suuremman riskivarauksen kuin
suunnittelijan palkkio, joten pätevän suunnittelijan palkkaamiselle on myös taloudelliset perusteet.¥ToteutussuunnitteluOn hyvä muistaa, että pätevät suunnittelijat osaavat arvioida hankkeeseen liittyviä
epävarmuus- ja riskitekijöitä ja sisällyttää ne urakkalaskenta-asiakirjoihin. Suunnittelija voi esimerkiksi ehdottaa riskialttiiden osuuksien toteuttamista yksikköhinnoiteltuna kokonaisurakasta irrotettuna. Taloyhtiön on esitettävä nämä vaatimukset tarjouspyyntöasiakirjoissa tai tuotava ne esille neuvotteluissa ja lopulta laadittavissa sopimuksissa.¥HankesuunnitteluVastuu valinnoista ja sopimuksista on taloyhtiön hallituksella, vaikka se valtuuttaisikin kolmannen osapuolen valmistelutyöhön. Valittavien palveluntuottajien, kuten
pääsuunnittelijan, suunnittelijoiden ja valvojien, pätevyyttä ei voi koskaan korostaa
liikaa. Palveluntuottajan pätevyys on käytännössä suorassa suhteessa koettuun laatuun.¥Kiinteistönpitokeeseen soveltuvat palveluntuottajat (pääsuunnittelija, suunnittelijat, valvojat), sopii
heidän tehtävistä ja vastuista sekä laatii kirjalliset sopimukset.¥Taloyhtiön on myös muistettava, että sopimusasiakirjoissa on sovittava kirjallisesti25Takuuaikahankintaopastyöturvallisuuden huomioonottamisesta suunnittelussa ja suunnitelmissa sekä
määriteltävä tarvittava osallistuminen työmaakokouksiin, takuutarkastusten hoitamiseen, turvallisuusselvityksiin ja työmaan toteutussuunnitelmien tarkastamiseen.¥
Taloyhtiön on myös huolehdittava, että hankkeeseen nimetään riittävän aikaisessa
vaiheessa turvallisuuskoordinaattori, joka vastaa rakennustyön turvallisuusasetuksessa määritellyistä rakennuttajan velvoitteista.¥
tarkastettu ennen sopimuksen allekirjoittamista.Toteutussuunnitelmien laadinta
Toteutussuunnittelun tehtävätKun vastuuhenkilöt on valittu ja sopimukset laadittu, voidaan aloittaa varsinainen
suunnittelu. Suunnitteluvaiheeseen kuuluvat yleensä
• suunnittelukokousten ja -katselmusten järjestäminen
• suunnittelun valvonta
• viranomaismääräysten täyttymisen varmistaminen
• ratkaisuvaihtoehtojen vertailu rakennuttajan edustajien kanssa
• toteutusvaihtoehtojen valinta
• suunnitelmien hyväksyttäminen erikseen sovitulla tavalla.Taloyhtiön hallitus valvoo, että suunnitteluvaiheessa edetään viranomaismääräysten,
hankesuunnitelman ja muiden annettujen ohjeiden edellyttämällä tavalla. Taloyhtiön on myös varmistettava, että turvallisuuskoordinaattori huolehtii tehtävistään.¥Suunnittelun aloituskokousSuunnittelun aloituskokouksessa varmistetaan korjaushankkeen taustatiedot,
käydään läpi hankesuunnitelma sekä mahdolliset tehdyt selvitykset ja tilaajan muut
ohjeet, laaditaan hankkeen suunnittelu- ja toteutusaikataulu, sovitaan kiinteistökierroksesta ja lisäselvityksistä, päätetään kuntotutkimuksista sekä sovitaan piirustusaikataulusta ja mahdollisesta asukaskyselystä.¥Suunnittelijat laativat luonnospiirustukset hankesuunnitelman ja annettujen ohjeiden perusteella. Luonnospiirustuksista pyydetään ennakkolausunnot rakennusvalvontaviranomaisilta. Lopuksi luonnospiirustusten pohjalta laaditaan toteutussuunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat.¥Tekninen ja kaupallinen suunnitteluVarsinainen suunnittelu jakautuu karkeasti tekniseen ja kaupalliseen osaan:26hankintaopasKiinteistönpito• teknisessä suunnittelussa määritellään korjaushankkeen laatu ja laajuus,
• kaupallisessa suunnittelussa määritellään hankkeen toteuttamisen raamit ja
urakoitsijan ohjausvälineet.• Taloyhtiön laadunvarmistus: taloyhtiö toimittaa urakoitsijalle laadituttamansa
tarkastetut suunnitelmat.
• Urakoitsijan laadunvarmistus: pääurakoitsijan on laadittava ennen työmaan
aloituskokousta työmaan laatusuunnitelma, jonka tulee sisältää myös toimenpiteet kosteuden- ja pölynhallinnasta. Pääurakoitsijan on myös koottava yhteistyössä rakennuttajan sekä muiden urakoitsijoiden kanssa rakennusvalvontaviranomaisen edellyttämä työmaan tarkastusasiakirja. Asiakirjaan merkitään
laadunvarmistukseen liittyvät tarkastukset sekä niiden suorittajat. Taloyhtiön
edustaja osallistuu tarkastusten suorittamiseen ja kirjauksiin.Esimerkki urakkarajaliitteen laadunvarmistuksesta:
• Urakoitsijoiden tulee kustannuksellaan toteuttaa sopimuksenmukaiset laadunvalvontatoimet. Niiden suoritusajankohdat sovitaan taloyhtiön edustajan kanssa, jotta tällä on mahdollisuus olla läsnä.• Urakoitsijan tulee lisäksi suorittaa rakennusvalvontaviranomaisten vaatimat
toimet, jotka tulee myös esittää työmaan tarkastusasiakirjassa.Projektipäällikkö ohjaa ja koordinoi suunnittelijoita yhdessä taloyhtiön edustajien
kanssa ja on aktiivisesti mukana korjaushankkeen viestinnässä. Suunnittelun edetessä tarkastetaan, että suunnitelmien laatu, kustannukset, aikataulu ja rahoitus-27TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönotto• Laadunvalvontatoimet tulee esittää työmaan tarkastusasiakirjassa ja urakoitsijan on kirjattava niiden tulokset ja esitettävä dokumentit taloyhtiön hyväksyttäväksi.Työmaavaihe• Urakoitsijan työmaan aikainen laadunvalvonta: urakoitsijan on valvottava oman
ja aliurakoitsijoidensa työtuloksen sekä näihin liittyvien materiaalien ja tuotteiden sopimuksenmukaisuutta.Rakentamisen valmisteluEsimerkki urakkaohjelman laadunvarmistuksesta:ToteutussuunnitteluUrakkaohjelma on kenties korjaushankkeen tärkein asiakirja, koska siinä määritellään muun muassa urakan kohde ja laajuus, urakkamuoto, urakka-aika, urakoitsijan vastuut ja velvoitteet, mahdollisen viivästymisen aiheuttamat kustannukset,
laadunvarmistus, riskianalyysien tarve, kannusteet, sanktiot, omaisuuden suojaus,
pölyntorjunta, siivous sekä urakkahinnan antamiseen liittyvät periaatteet (ks. Lähteet Urakkaohjelman laadinta). Laadunvarmistus on erityisen tärkeää, ja seuraavassa on siitä kaksi esimerkkiä:HankesuunnitteluTeknisiä asiakirjoja ovat muun muassa sopimuspiirustukset ja työselostukset. Kaupallisia asiakirjoja ovat muun muassa urakkaohjelma ja urakkarajaliite, jotka laaditaan suunnitteluvaiheessa ja liitetään urakkatarjouspyyntöön ja varsinaiseen urakkasopimukseen.¥suunnitelma vastaavat hankesuunnitelmaa ja muita hankkeelle asetettuja tavoitteita.
Suunnittelun edetessä kootaan myös kirjallinen turvallisuusasiakirja, turvallisuussäännöt ja menettelyohjeet.¥
KKO 2006:56 (Suunnitelmien epäselvyydestä)
Asunto-osakeyhtiö oli antanut P:lle tehtäväksi rakennuksen julkisivun suunnittelun.
Rakennusvalvontaviranomaiset olivat ilmoittaneet, että julkisivulevyjen tuli olla
valkoisia. P toimitti asunto-osakeyhtiölle värillisen havainnekuvan ja muutosehdotuksen, joissa seinälevyt olivat valkoiset. Yhtiökokous hyväksyi värin. Tämän jälkeen P laati lopulliset rakennuslupapiirustukset, joissa levyjen tyyppi oli ”VALKOINEN, SN 116”, vaikka oikea merkintä olisi ollut ”VALKOINEN, STENI 100”. P toimitti rakennusvalvontaviranomaiselle suunnitelmat tekstimerkinnällä, jossa luki
”VALKOINEN”. Rakennuslupaviranomainen ei tarkastanut tyyppimerkintää SN 116,
joka tarkoittikin harmaata. Yleisen käytännön mukaan sanallinen värimerkintä ja
todellinen värimalli ratkaisivat luvan sisällön. Merkintävirheen johdosta urakoitsija
tilasi SN 116-levyjä. Virheen paljastuttua asunto-osakeyhtiö joutui hankkimaan
uudet SN 100-levyt ja korvaamaan urakoitsijalle ja rakennuskonsultille aiheutuneet kustannukset.Korkein oikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli hyväksynyt värit
julkisivuihin ja että päätös oli koskenut P:n laatimaa ehdotusta, jossa julkisivun
väri sekä sanallisen kuvauksen että käytetyn värikoodin ja myös oheistetun havainnekuvan mukaan oli ollut valkoinen. Tähän nähden P:n asiana oli ollut näyttää,
että sittemmin olisi yhtiön puolesta hyväksytty toisenlainen suunnitelma, jonka
mukaan väriksi olisi valittu harmaa. Näyttämättä oli jäänyt, että rakennusvalvontaviranomainen olisi edellyttänyt julkisivun olevan harmaa tai että työmaakokouksessa olisi yhtiökokouksen päätöksestä poiketen tehty päätös harmaiden levyjen
tilaamisesta.Korkein oikeus velvoitti P:n suorittamaan vahingonkorvausta. Korkein oikeus
alensi vahingonkorvauksen määrää, vaikka sopimusperusteiden vahingonkorvausvelvollisuuden sovittelusta ei ole yleistä säännöstä, eikä kyseiseen sopimussuhteeseen ollut sovellettava KSE 95 -ehtoja. Korkein oikeus alensi vahingonkorvauksen määrän 45.513,33 eurosta 30.000 euroon.Mikäli suunnitteluvaiheessa ilmenee olennaisia muutostarpeita hankesuunnitelmaan ja aiemmin tehtyyn yhtiökokouspäätökseen, voidaan korjaushanke joutua
viemään uudelleen yhtiökokouksen päätettäväksi.28hankintaopasKiinteistönpitoSuunnittelun muistilistaHankesuunnitteluTaloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että
• suunnittelu on organisoitu: on valittu tarvittavat pätevät
palveluntuottajat, sovittu heidän tehtävistään ja vastuistaan sekä
laadittu selkeät ja yksiselitteiset sopimukset• taloyhtiö on nimennyt edustajat suunnitteluvaiheen katselmuksiin ja
kokouksiinRakentamisen valmistelu• työturvallisuusasioiden hoitamiseen kiinnitetään huomiota koko
hankkeen ajanToteutussuunnittelu• tarjouspyyntöön sisältyy selkeä ja yksiselitteinen
suunnittelutoimeksianto eli siihen on kirjattu tehtävät, joista
suunnittelijalta pyydetään tarjousta (esim. viittaus hankesuunnitelmassa
valittuun vaihtoehtoon ja sen laajuuteen)• tarjouspyyntöasiakirjoissa on edellytetty osapuolten välisiä
• osapuolten välinen yhteisymmärrys suunnittelun sisällöstä on
• tilaajavastuulain mukaiset selvitykset on tarkistettu ennen sopimuksen
allekirjoittamista (www.tilaajavastuu.fi ja/tai www.rala.fi).Työmaavaihe4Vastaan- ja käyttöönotto29Takuuaikahankintaopas30hankintaopasKiinteistönpitoRAKENTAMISEN VALMISTELU
Palveluntuottajien kartoitusSuositus on, että soveltuvien urakoitsijoiden listaan otetaan sellaisia palveluntuottajia,
jotka ovat rekisteröityneet Luotettava Kumppani -palveluun (www.tilaajavastuu.fi).
Soveltuvia urakoitsijoita voidaan kartoittaa myös hyödyntämällä Rakentamisen Laatu
RALA ry:n yrityshakua (www.rala.fi) tai www.urakoitsija.fi -palvelua.Tarjouskilpailun osalta on huolehdittava, että tarjousten voimassaolo yltää myös
hankkeen toteuttamisesta päättävän yhtiökokouksen pitoajan yli, jotta tarjoukset
eivät pääse vanhenemaan.¥Rakentamisen valmisteluHyvään rakennuttamistapaan kuuluu se, että taloyhtiö pyytää tarjoukset vain sellaisilta toimijoilta, joiden kanssa se on valmis solmimaan myös itse sopimuksen. Urakoitsijoiden tarjoukset tulee käsitellä luottamuksellisina siten, ettei niitä esitellä esimerkiksi kilpaileville urakoitsijoille.¥ToteutussuunnitteluTaloyhtiön valitsema asiantuntija, kuten projektipäällikkö, kartoittaa tarjouspyyntövaiheeseen soveltuvat urakoitsijat. Samalla selvitetään urakoitsijoiden tarjoushalukkuus ja erityisesti työturvallisuusosaaminen.¥HankesuunnitteluKorjausrakentamisen valmisteluvaiheessa valitaan urakoitsijat ja tehdään rakentamispäätös yhtiökokouksessa.Tarjouspyyntöasiakirjat• urakkaohjelma,TyömaavaiheTaloyhtiön hallitus hyväksyy asiantuntijan ehdotuksesta valittujen urakoitsijoiden
luettelon ja tarjouspyyntöasiakirjat, joita ovat tarjouspyyntökirje, tarjouslomake ja
muut urakkalaskenta-asiakirjat, kuten
• urakkarajaliite,
• sopimuspiirustukset,
• työselostukset
• laadunvarmistussuunnitelma ja
• turvallisuussäännöt.Tarjouspyyntöasiakirjojen on oltava selkeät, yksiselitteiset ja ristiriidattomat. Asiakirjoissa annetaan ne tiedot, jotka vaikuttavat hankkeen suorittamiseen ja hinnoitteluun. Tarjouspyyntöasiakirjoihin voidaan ottaa ehto siitä, että sopimus syntyy
vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella.¥31TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönotto• turvallisuusasiakirja,Tarjouspyyntöasiakirjoihin voidaan ottaa ehto myös siitä, että yhtiö pidättää itsellään
oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitään niistä.Taloyhtiön on rakennuttajana huolehdittava, että keskeiset turvallisuustehtävät
esitetään urakkaohjelmassa, urakkarajaliitteessä ja rakennuttajan turvallisuutta koskevissa asiakirjoissa niin selkeästi, että urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjouksen laadinnassa. Valmisteluvaiheen aikaisissa toimissa on korostettava hankkeen rakennusaikaista turvallisuutta, koska monet asukkaat asuvat huoneistoissaan kiinteistössä suoritettavien korjaustöiden aikana.¥
Taloyhtiön on varmistettava, että tarjouspyyntöasiakirjoihin sisältyy vaatimus
pääurakoitsijan nimeämisestä yhteisen rakennustyömaan päätoteuttajaksi.Harmaan talouden torjunnasta huolehditaan pyytämällä urakoitsijoita lähettämään tarjousten yhteydessä tilaajavastuulain edellyttämät selvitykset, tarkastamalla ne ja säilyttämällä tiedot 2 vuotta urakan päättymisestä. Selvitykset on saatavissa Rakentamisen Laatu RALA ry:n RALA-pätevistä yrityksistä osoitteesta www.
rala.fi ja tilaajavastuu.fi -palvelusta niistä yrityksistä, jotka ovat liittyneet Luotettava
Kumppani -ohjelmaan.¥
Taloyhtiö voi rajoittaa urakkaohjelmassa aliurakoinnin ketjuttamista ja edellyttää
kaikkien aliurakoitsijoiden hyväksyttämistä taloyhtiöllä. Lisäksi taloyhtiön on ilmoitettava käyttämänsä urakoitsijat verohallinnolle.¥
Urakkalaskennan aikana urakoitsijoiden mahdollisesti esittämien lisäkyselyjen aiheuttamat täsmennykset tai suunnittelijoiden havaitsemat suunnitelmien täsmennystarpeet toimitetaan kirjallisesti ja samanaikaisesti riittävän ajoissa ennen tarjouksen jättämistä kaikille urakoitsijoille.¥UrakkaneuvottelutTaloyhtiö saa valita haluamansa urakoitsijan, mutta tarjousten käsittelyssä urakoitsijoita on kohdeltava tasapuolisesti ja yhdenvertaisesti ja noudattaen tarjouspyynnössä ilmoitettuja urakoitsijan valintaperiaatteita. Yleisiä kriteerejä ovat hinta
sekä laatu, riskienarviointi, pätevyys, toimituskyky ja resurssit.¥
Kertaalleen annetusta urakkatarjoushinnasta neuvotteleminen urakoitsijan kanssa
ilman perusteltua syytä eli ns. tinkimiskierrokset eivät ole rakennusalan
urakkakilpailun periaatteiden vastaisina hyväksyttäviä.Urakkaneuvotteluihin valitaan yleensä 2–3 tarjouskriteerit parhaiten täyttänyttä
urakoitsijaa. Jos valintaperusteena on halvin hinta, neuvottelut tulee käydä yhden
tarjoajan kanssa kerrallaan (halvimmasta lähtien). Toinen neuvottelukumppani valitaan vasta sitten, jos neuvottelut ensimmäisen kanssa eivät ole johtaneet sopimukseen.¥32hankintaopasKiinteistönpitoUrakkaneuvotteluissa• todetaan pääurakoitsija yhteisen rakennustyömaan päätoteuttajaksi (kirjaus
oltava tarjouspyyntöasiakirjoissa)
• merkitään tehdyt päätökset erilliseen urakkaneuvottelupöytäkirjaan tai suoraan
myöhemmin allekirjoitettavaan urakkasopimukseen
• todetaan osakkaiden mahdolliset lisä- ja muutostyöt ja menettelytavatHankesuunnittelu• selvitetään, ovatko hankkeen osapuolet ymmärtäneet tarjouspyyntö- ja tarjousasiakirjat samalla tavalla• todetaan alustava työaikataulu• käydään läpi muut sopimusehdot
• todetaan viestinnän toteutus ja roolit.Huoneistokohtaisten töiden huomiointiMikäli osakas on kuluttaja, sovelletaan osakkaan ja urakoitsijan väliseen sopimukseen kuluttajasopimuksiin soveltuvia RYS- ja REYS-ehtoja, joissa on säädetty muun
muassa urakoitsijan vastuusta. Sopimukset ja niihin liittyvät tarjoukset ja vastaukset laaditaan aina kirjallisesti.33TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönottoTilanne voi olla monimutkaisempi, mikäli osakas haluaa tilata työt muulta kuin taloyhtiön tilaamaa urakkaa suorittavalta urakoitsijalta. Urakkasopimus velvoittaa taloyhtiön omalta osaltaan huolehtimaan siitä, että sovittu urakka voidaan toteuttaa.
Käytännössä tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että taloyhtiö voi sopimuksen ehtojen perusteella joutua antamaan urakan suorittamiseen lisäaikaa tai maksamaan lisäkorvauksia, jos osakkaan sallitaan samaan aikaan suorittaa huoneistossaan töitä,
jotka viivästyttävät tai vaikeuttavat taloyhtiön tilaamia töitä. Myös työturvallisuudesta huolehtiminen voi muodostua hankalammaksi, jos työmaalla on pääurakoitsijan ja sen alihankkijoiden lisäksi useita osakkaiden sopimia ulkopuolisia urakoitsijoita.TyömaavaiheEnnen töiden tilaamista osakkaan tulee selvittää taloyhtiön hallitukselta tai isännöinniltä (valtuudet merkitty isännöintisopimukseen), voiko hän teettää työn ja
vaatiiko työn suorittaminen esimerkiksi lupia tai suostumuksia. Samalla tulee ottaa huomioon se, kuinka osakkaan suunnittelema työ vaikuttaa taloyhtiön tilaamaan ja parhaillaan käynnissä olevaan urakkaan. Töiden yhteensovittamisongelmia
ei yleensä tule, mikäli osakas tilaa haluamansa työt samalta urakoitsijalta, joka tekee myös taloyhtiön tilaamaa urakkaa. Urakoitsija voi sovittaa työt yhteen ja ottaa
niihin kuuluvan vastuun kannettavakseen.Rakentamisen valmisteluTaloyhtiön korjausurakka sovitaan taloyhtiön ja urakoitsijan välillä. Jos yksittäiset
osakkaat haluavat tilata töitä omaan laskuunsa (ns. lisä- ja muutostyöt), heidän on
sovittava niistä erikseen urakoitsijan kanssa. Lisä- ja muutostöiden toteuttamisessa
on huomioitava asunto-osakeyhtiölain määräykset kunnossapito- ja muutostöistä.Toteutussuunnittelu• todetaan merkittävät kustannuksia aiheuttavat laadunvarmistustoimet ja niiden
dokumentointiKäytännössä näistä asioista voidaan kuitenkin usein sopia eri osapuolten kanssa,
kun asioiden valmistelu aloitetaan ajoissa. Samalla tulee muistaa, että pääurakoitsijan vastuulla on pitää yllä listaa työmaalla työskentelevistä ja ilmoittaa verottajalle
kuukausittain työmaalla työskentelevien tiedot.Urakoitsijan valintaUrakoitsijan valitsee yleensä taloyhtiön hallitus. Lopullinen valinta tehdään yleensä
yhtiökokouksen tekemän rakentamispäätöksen jälkeen, kun saadaan varmuus siitä,
että valmisteltu urakka toteutetaan. Urakoitsijan voi valita myös yhtiökokous varsinaisen rakentamispäätöksen yhteydessä.Korjaushankkeesta päättäminen yhtiökokouksessa
Urakoitsijoiden kanssa käytyjen neuvottelujen ja muun valmistelun pohjalta taloyhtiön hallitukselle muodostuu näkemys siitä, mitä se esittää yhtiökokoukselle. Tämän jälkeen laaditaan esitys korjaushankkeen toteutuksesta eli rakentamispäätöksestä. Korjaushankkeen aloittamisesta päättää yhtiökokous.¥
Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiön hallitus järjestää korjaushanketta
koskevan tiedotustilaisuuden ennen rakentamispäätöstä käsittelevää yhtiökokousta. Tilaisuudessa käydään kattavasti läpi hallituksen esitys ja sen perustelut. Samoin osakkaille kerrotaan, mihin seikkoihin he voivat omilla valinnoillaan vaikuttaa.¥
Rakentamispäätöksen yhteydessä yhtiökokouksessa tehdään tarpeelliset rahoitusta
koskevat päätökset esimerkiksi lainan ottamisesta ja pankille annettavista vakuuksista sekä valtuutetaan hallitus näihin liittyviin käytännön toimiin. Lisäksi hankkeen toteuttamisesta päättävässä yhtiökokouksessa tulee tehdä päätös lainojen maksamiseksi perittävistä vastikkeista ja tarvittaessa päättää lainaosuuksien takaisinmaksumahdollisuudesta, hyvitysperusteista sekä valtuuttaa hallitus päättämään vastaanotettavien lainaosuuksien ajankohdista. Useimmat päätökset voidaan tehdä
normaalein enemmistöpäätöksin eli se ehdotus voittaa, jota kannattaa yli puolet
annetuista äänistä.¥Urakkasopimuksen tekeminen
Rakennusurakkasopimus laaditaan yleensä noudattaen Rakennusurakan yleisiä
sopimusehtoja (YSE 1998). Urakkasopimuksen perussisältö on saatavilla valmiina
sopimuslomakkeena (RT 80260) osoitteesta www.sopimuslomake.net.¥
Ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista sopimuslomake tarkastetaan. Samalla
verrataan, että lomake vastaa urakkaneuvotteluissa sovittuja asioita. Taloyhtiöllä on
velvollisuus hankkia tilaajavastuulain mukaiset selvitykset sopimuskumppaneista
ennen sopimusten allekirjoittamista.¥
Kun taloyhtiön yhtiökokous on hyväksynyt esityksen rakentamispäätöksestä, taloyhtiön hallitus allekirjoittaa urakkasopimuksen. Allekirjoitettu urakkasopimus34hankintaopasToteutussuunnitteluAsunto-osakeyhtiö oli urakkatarjouspyynnössään sitoutunut noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182). Se oli noita periaatteita rikkoen urakkatarjousten avaamisen jälkeen ryhtynyt neuvottelemaan tarjouksen tekijöiden kanssa urakkahinnoista ja hyväksynyt sen jälkeen muun kuin alun perin
edullisimman tarjouksen tehneen rakennusliikkeen uuden halvemman tarjouksen.
Rakennuttaja velvoitettiin korvaamaan alunperin edullisimman tarjouksen tehneelle rakennusliikkeelle urakan menettämisestä aiheutunut vahinko, jota arvioitaessa pidettiin lähtökohtana niin sanottua positiivista sopimusetua.KKO 2001:34 (Urakkahintaan sisältyvästä arvonlisäveron osuudesta)Rakentamisen valmisteluKorkein oikeus katsoo, että urakoitsijan 14.4.1998 tekemään kirjalliseen tarjoukseen sisältynyt ilmoitus, että hinnat eivät sisällä arvonlisäveroa, on koskenut kaikkia sanotussa tarjouksessa eriteltyjä hintoja, mikä seikka myös asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt tarjoukseen tutustuessaan käsittää. Osapuolet ovat kysymyksessä olevan tarjouksen pohjalta 15.4.1998 pidetyssä urakkaneuvottelussa päätyneet 3 120 000 markan urakkahintaan eli urakkasummaa on tarjoukseen verrattuna korotettu tuolloin 135 000 markalla. Asiassa ei ole edes väitetty, että mainittu hinnanmuutos olisi liittynyt arvonlisäveron maksuvelvollisuuteen. Urakkaneuvottelusta laaditusta pöytäkirjasta on sen sijaan pääteltävissä, että hinnanmuutos
on johtunut eräiden lisätöiden sisällyttämisestä urakkaan. Näin ollen urakoitsijan
tarjoukseen on 15.4.1998 pidetyn urakkaneuvottelun jälkeenkin sisältynyt ehto,
jonka mukaan ilmoitetut hinnat eivät sisältäneet arvonlisäveroa. Kun asunto-osakeyhtiö on 21.4.1998 tilannut työn urakoitsijan 14.4.1998 päivätyn tarjouksen nro
48/98 mukaisesti 3 120 000 markan urakkasummalla, sen on katsottava suostuneen maksamaan mainitun urakkasumman lisäksi myös sen perusteella määräytyvän arvonlisäveron. Näin ollen urakkasopimuksen tulkinnassa on sen sanamuodosta huolimatta päädyttävä siihen lopputulokseen, että asunto-osakeyhtiö ja urakoitsija ovat sopineet 3 120 000 markan arvonlisäverottomasta urakkasummasta.
Asunto-osakeyhtiö on siten urakoitsijan vaatimin tavoin velvollinen suorittamaan
urakoitsijalle erikseen myös sovitun urakkasumman perusteella määräytyvän 22
prosentin suuruisen arvonlisäveron. Asunto-osakeyhtiö on myöntänyt urakoitsijan velkoman arvonlisäveroa koskevan vaatimuksen määrältään. Näillä perusteilla
Korkein oikeus hyväksyy kanteen kokonaisuudessaan ja velvoitti asunto-osakeyhtiön suorittamaan urakoitsijalle arvonlisäveron osuuden.Työmaavaihe
Vastaan- ja käyttöönotto35TakuuaikahankintaopasHankesuunnitteluKKO 1999:48 (Urakkakilpailun periaatteista)Kiinteistönpitosiinä noudatettavaksi määrättyine asiakirjoineen määrittelee sopijapuolten urakkaan liittyvät oikeudet ja velvollisuudet. Urakkasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen suunnitellut korjaustyöt voivat alkaa.¥Työmaan laatusuunnitelman laadinta
Pääurakoitsija laatii työmaan laatusuunnitelman urakkasopimuksen allekirjoitustilaisuuteen mennessä tai viimeistään aloituskokoukseen mennessä. Laatusuunnitelma on hankekohtainen asiakirja. Työmaan laatusuunnitelmassa esitetään, miten
ja kenen toimesta laatu varmistetaan. Siinä kuvataan, miten työmaata suunnitellaan, rakennetaan, ohjataan, dokumentoidaan ja valvotaan.
Työmaan laatusuunnitelmassa määritetään:
• tavoitteet ja laadunvarmistustoimet
• riskien ja kriittisten kohtien tunnistaminen ja eliminointi
• tuotannonsuunnittelu- ja -ohjaustehtävät
• käytettävät menettely- ja työskentelytavat
• kosteuden- ja pölynhallinta
• tarkastus- ja hyväksyttämismenettelyt
• tiedonkulku ja kirjaukset
• yhteistyö hankkeen muiden osapuolten kanssa
• laatusuunnitelman ylläpito ja muuttaminen.Työmaan laatusuunnitelman perussisältö on kuvattu Rakennustiedon julkaisemassa
RATU-kortissa (1180-S).36hankintaopasKiinteistönpitoRakentamisen valmisteluvaiheen muistilistaHankesuunnitteluTaloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että
• korjausvaihe on organisoitu: on valittu tarvittavat pätevät
palveluntuottajat (urakoitsijat, valvojat), sovittu heidän tehtävistään ja
vastuistaan sekä laadittu selkeät ja yksiselitteiset sopimukset
• pääurakoitsija on nimetty yhteisen rakennustyömaan päätoteuttajaksiToteutussuunnittelu• tarjouspyyntöasiakirjoissa on kiinnitetty erityistä huomiota hankkeen
teknisen ja toiminnallisen laadun vaatimuksiin
• urakoitsija on laatinut työmaan alustavan laatusuunnitelman (esim.
riskien osalta) tarjouksen yhteydessä.• on sovittu säännöllisistä työmaakokouksista/yhteiskokouksista, joilla
varmistetaan eri osapuolten välinen tiedonkulku
• taloyhtiö on tarkastanut tilaajavastuulain mukaiset selvitykset ja
luottotiedot ennen sopimuksen allekirjoittamista (www.tilaajavastuu.fi ja/
tai www.rala.fi).Rakentamisen valmistelu• taloyhtiö on hyväksynyt urakoitsijan esittämät sopimuksenmukaiset
laadunvarmistustoimet viimeistään aloituskokouksessaTyömaavaihe
Vastaan- ja käyttöönotto37Takuuaikahankintaopas38hankintaopasKiinteistönpitoTYÖMAAVAIHEHankesuunnitteluKorjaushankkeet ovat yleensä luvanvaraisia. Tämä tarkoittaa sitä, että rakennusvalvontavirastoon on toimitettava lupapiirustus, lupahakemus ja eräitä muita selvityksiä. Luvanvaraisesta rakentamisesta on lisäksi tehtävä ennen töiden aloittamista ilmoitus rakennusvalvontavirastoon. Rakennusvalvontaviranomaisen myöntämä lupa
on voimassa määräajan, ja rakentaminen on aloitettava tämän ajan kuluessa.¥
Korjaushanke aloitetaan tavallisesti järjestämällä rakennusvalvonnan aloituskokous,
jonka tarpeellisuus selviää rakennus- tai toimenpideluvan ehdoissa.¥Aloituskokous
Korjaushankkeen aloituskokous pidetään yleensä heti, kun urakkasopimus on solmittu. Kokouksessa on oltava läsnä ainakin taloyhtiön edustaja, rakennusvalvontaviranomainen, vastaava työnjohtaja sekä pääsuunnittelija. Aloituskokoukseen voidaan kutsua myös muita korjaushankkeen osapuolia. Aloituskokouksen puheenjohtajana toimii rakennusvalvontaviranomainen.¥TyömaavaiheAloituskokouksessa todetaan lupa-asiakirjoissa korjaushankkeeseen ryhtyvälle määrätyt velvoitteet, suunnittelun ja rakennustyön keskeiset osapuolet, vastuuhenkilöt,
työturvallisuusmenettelyt sekä työvaiheiden tarkastuksia suorittavat henkilöt. Myös
rakennusvalvontaviranomainen on voinut edellyttää hankkeeseen liittyviä laadunvarmistustoimia.¥Rakentamisen valmisteluEnnen rakentamisvaiheen aloittamista on suotavaa järjestää aloituskatselmus,
jossa tarkistetaan muun muassa työmaakäyttöön otettavien alueiden käyttökelpoisuus ja kunto. Aloituskatselmuksen perusteella taloyhtiö pystyy arvioimaan, onko
työmaalla edellytykset eri korjaustöiden ja työvaiheiden yhteensovittamiseen turvallisuusasiat huomioiden.¥ToteutussuunnitteluAloituskatselmusKokouksessa pidetään pöytäkirjaa, joka toimii myöhemmin dokumenttina niistä
selvityksistä ja toimista, joilla rakennushankkeeseen ryhtyvä täyttää YSEn mukaisen myötävaikutusvelvollisuutensa.¥
Vastaan- ja käyttöönottoAloituskokouksessa käydään läpi tarjouspyyntöasiakirjojen ja viranomaisten
edellyttämät laadunvarmistuskäytännöt, mittaukset, tarkastukset, katselmoinnit tms. ja
raportointikäytäntö.Pöytäkirjaan merkitään myös selvitykset ja toimet, joilla huolehditaan korjausrakentamisen laadusta.¥
Aloituskokous kannattaa järjestää, vaikka hanke ei edellyttäisikään viranomaislupaa
(esim. viemäreiden sisäpuoliset korjaukset).39TakuuaikahankintaopasTyömaakokoukset
Korjausrakentamistyön aikana taloyhtiön ja urakoitsijan kanssakäyminen on välttämätöntä. Tämän vuoksi Rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (66 §) on otettu
määräykset työmaakokousten pidosta. Työmaakokoukset ovat yksi tärkeimmistä
osapuolten välisistä kanssakäymisen muodoista.¥
Työmaakokoukset ovat tilaisuuksia, joissa
• edesautetaan hankkeen etenemistä yhteistyössä
• ratkaistaan toteutuksessa eteen tulleita ongelmia
• läpikäydään urakoitsijan työvaiheilmoitus
• läpikäydään työturvallisuusasiat
• läpikäydään tarkastusasiakirjan laadunvarmistustoimien tilanne ja keskeiset
• varmistetaan rakennustyön eteneminen suunnitellusti
• luodaan ja verrataan erilaisia vaihtoehtoisia toimintatapoja, menetelmiä ja ratkaisuja onnistuneen lopputuloksen aikaansaamiseksi
• ratkaistaan rakennustyössä ilmenevät erimielisyydet.Työmaakokouksissa ei voida tehdä muutoksia itse urakkasopimukseen, jollei osanottajilla ole yhtiön nimenkirjoitusoikeutta. Kokouksia järjestetään vähintään kerran
kuukaudessa, riippuen kohteen koosta ja vaativuudesta.¥
Työmaakokouksiin osallistuvista henkilöistä ja heidän valtuuksistaan sovitaan
yleensä urakkasopimuksessa tai viimeistään aloituskokouksessa. Taloyhtiön edustajilla tulee olla riittävät valtuudet päättää työmaan asioista siten, että korjaushanke voi edetä viivytyksettä ja täsmällisten ohjeiden mukaisesti. Projektipäällikön
ja isännöinnin tehtävänä on pitää taloyhtiön hallitus ajan tasalla työmaan asioista
omien sopimustensa ja työnjakonsa mukaisesti. Työmaakokouksista pidetään pöytäkirjaa.¥Suunnitelmakatselmukset
Suunnitelmakatselmuksia järjestetään urakkaneuvotteluissa ja urakan aikana
esimerkiksi ennen työvaiheiden alkua. Suunnitelmakatselmusten tarkoituksena on
vähentää suunnitelmien aiheuttamia epäselvyyksiä ja aikatauluongelmia. Suunnitelmakatselmuksia johtaa hankkeen pääsuunnittelija.¥
Katselmukset ovat osa ennakoivaa laadunhallintaa ja laatuvirheiden ennaltaehkäisyä,
jossa laadunvarmistuksen painopistettä siirretään jälkikäteisestä tarkastamisesta
ennakkosuunnitteluun ja laaturiskien tunnistamiseen.Suunnitelmakatselmuksessa osapuolet sitoutetaan yhteisiin tavoitteisiin. Tilaisuudessa myös siirretään tietoa suunnitteluryhmältä urakoitsijoille.40hankintaopasKiinteistönpitoValvontaHyvä valvontasuunnitelma sisältää esimerkiksi seuraavat asiat:
• hanketiedot
• valvonnan organisointiToteutussuunnitteluKorjaustyömaan valvonta hoidetaan valvontasuunnitelman mukaan. Valvojalle
voi kuulua monenlaisia tehtäviä. Valvojan tehtävänä on kirjata ylös korjaustyömaan
edistyminen ja tehdyt tarkastukset. Valvoja varmistaa, että korjaustyön toteutus
vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimusta. Samalla valvoja
voi seurata korjaustyön etenemistä, työturvallisuutta koskevien menettelyjen noudattamista, käytettyjä työmenetelmiä ja materiaaleja sekä ulkoisia oloja.¥HankesuunnitteluTaloyhtiön puolesta urakkasuoritusta valvovat taloyhtiön tähän tehtävään asettamat
pätevät valvojat. Myös suunnittelijat voivat osallistua laatimiensa suunnitelmien toteuttamiseen liittyvään yleisvalvontaan. Suunnittelijoilla on kuitenkin valtuudet antaa vain suunnitelmia täydentäviä ja täsmentäviä ohjeita.¥• valvonnan tehtävät, vastuut ja valtuudet
Rakentamisen valmistelu• kokoukset ja katselmukset
• dokumentointi, projektipalaverit ja raportointi
• vastaan- ja käyttöönoton valvonta
• takuuajan valvonta
• arkistointi.Tyypillisesti valvoja tarkistaa urakoitsijan esittämien maksuerien oikeellisuuden ja
ajankohdan sekä asianmukaisten laadunvarmistusdokumenttien olemassaolon ennen
kuin lasku luovutetaan taloyhtiön edustajalle.TyömaavaiheValvojan tehtäviin voi kuulua myös korjaushankkeen maksuliikenteen seuranta.
Valvojan on tällöin seurattava aikataulua ja tavarantoimituksia siten, että mahdolliset häiriöt saadaan heti taloyhtiön tietoon.Vastaan- ja käyttöönotto41TakuuaikahankintaopasLoppukatselmus
Korjaushankkeen valmistuttua taloyhtiö pyytää rakennusvalvontaviranomaiselta
loppukatselmusta. Katselmuksessa tarkistetaan, onko rakennustyö tehty voimassa
olevan rakennusluvan ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti. Loppukatselmuksen
hyväksymisen myötä vastaava työnjohtaja vapautuu rakennusaikaisesta vastuusta.¥
Rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on sen loppukatselmuksessa hyväksynyt otettavaksi käyttöön. Loppukatselmus voidaan tosin jakaa osiin siten, että rakennus hyväksytään otettavaksi käyttöön ja myöhemmin järjestetään erillinen katselmus mahdollisten keskeneräisten
töiden hoitamisen toteamiseksi.¥
Muuhun lakiin perustuvat ja rakennuksen käyttöturvallisuuteen olennaisesti vaikuttavat tarkastukset on suoritettava ennen loppukatselmusta. Rakennustyön tarkastusasiakirjan pitämisestä tehdään merkintä loppukatselmuspöytäkirjaan ja
tarkastusasiakirjan yhteenveto arkistoidaan rakennuksen lupa-asiakirjojen yhteyteen.¥42hankintaopasKiinteistönpitoKorjaushankkeen aikainen muistilistaHankesuunnitteluTaloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että
• pääurakoitsija pitää korjaushanketta koskevan tiedotustilaisuuden
ennen hankkeen aloitusta (sovittava tarjouspyyntöasiakirjoissa)Toteutussuunnittelu• työmaakokouksiin ja katselmuksiin osallistuvista henkilöistä ja heidän
valtuuksistaan on sovittu urakkasopimuksessa tai viimeistään
• on sovittu säännöllisistä työmaakokouksista/yhteiskokouksista, joilla
• hankkeelle on valittu pätevät valvojat, jotka varmistavat, että
korjaustyön toteutus vastaa teknisesti, toiminnallisesti, laadullisesti ja
kustannuksiltaan urakkasopimusta• taloyhtiötä koskevat ilmoitusvelvollisuudet hoidetaan verottajalle.Rakentamisen valmistelu• taloyhtiön edustajina toimivat valvojat tarkistavat kukin oman alansa
urakoitsijoiden esittämien maksuerien oikeellisuuden ja ajankohdan
sekä sopimustenmukaisten laadunvarmistusdokumenttien olemassaolon
ennen kuin lasku luovutetaan taloyhtiön edustajalleTyömaavaihe
Vastaan- ja käyttöönotto43Takuuaikahankintaopas44hankintaopasKiinteistönpitoVASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTOJos kohdetta ei voida vastaanottaa, on järjestettävä jälkitarkastuksia. Jälkitarkastuksista muodostuvat kustannukset täytyy sopia taloyhtiön ja urakoitsijan kesken
esimerkiksi niin, että toisesta jälkitarkastuksesta lähtien kustannukset menevät urakoitsijalle. Kustannusten jaosta on sovittava jo tarjouspyyntöasiakirjoissa.Rakentamisen valmisteluUrakkasuorituksen vastaanotto alkaa, kun toinen sopijapuolista sitä pyytää. Vastaanottotarkastuksen ajankohdan päättää kuitenkin taloyhtiö. Vastaanottotarkastus tulee aloittaa viimeistään 14 vuorokauden kuluessa pyynnön esittämisestä. Vastaanottotarkastuksessa tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan
ja että korjatut laitteistot sekä järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaanottotarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, joka osoittaa, mitä tarkastuksessa on havaittu
ja päätetty.¥ToteutussuunnitteluVastaanottotarkastusHankesuunnitteluKun rakennusvalvontaviranomaiset ovat hyväksyneet korjaushankkeen kohteen
otettavaksi käyttöön ja todenneet sen rakennuslupa-asiakirjojen mukaiseksi, voidaan ryhtyä urakkasopimuksen mukaiseen vastaanottomenettelyyn, jossa osapuolia ovat taloyhtiö ja pääurakoitsija. Yleensä urakoitsijat järjestävät vastaanoton siten,
että rakennusvalvonnan ja urakkasuorituksen katselmukset ovat lähes peräkkäin.
Urakoitsijat tuntevat rakennusvalvonnan hyväksymiskäytännöt eivätkä pyydä loppukatselmusta ennen kuin hyväksyminen on selvä.¥Taloudellinen loppuselvitys45TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönottoKun taloudellinen loppuselvitys on pidetty, urakkaan liittyviin asioihin ei voida
enää palata. Taloudellisesta loppuselvityksestä laaditaan pöytäkirja.¥TyömaavaiheRakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan solmittuun urakkasopimukseen kuuluu myös taloudellinen loppuselvitys, jossa tarkastetaan taloyhtiön ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellinen loppuselvitys on takaraja, johon mennessä molempien osapuolten on määriteltävä rahalliset
vaatimuksensa toista osapuolta kohtaan. Varsinaiset asiaperusteet on tullut esittää
jo vastaanottotarkastuksessa.¥KKO 2014:26 (Taloudellisesta loppuselvityksestä)
Urakoitsija oli aiheuttanut vesivahingon, jonka johdosta tilaaja oli vaatinut korvausta. Vaatimus oli perusteeltaan ollut esillä vastaanottotarkastuksessa ja se oli
käsiteltävänä urakoitsijan vakuutusyhtiössä, kun urakan loppuselvitys toimitettiin. Urakoitsijan mukaan tilaaja oli menettänyt puhevaltansa, koska korvausvaatimusta ei ollut esitetty loppuselvityksessä. Kysymys siitä, miten on tulkittava YSE
1998 73 §:n sopimusehtoa vaatimusten esittämisestä loppuselvityksessä ja oliko
tilaaja menettänyt puhevaltansa, kun se ei ollut esittänyt korvausvaatimusta uudelleen loppuselvityksessä.Kun urakoitsija ei ole riitauttanut tilaajan laskussaan esittämää vahingonkorvausvaatimusta eikä esittänyt sitä lopputilityksessään epäselvänä vaatimuksena ja kun
vaatimus on molempien osapuolten tieten ollut urakoitsijan vakuutusyhtiön käsiteltävänä, tilaaja on urakoitsijan menettelyn perusteella saanut luottaa siihen, että
vesivahinkoa koskeva vaatimus ratkaistaan vakuutusasian yhteydessä eikä vaatimusta siksi käsitellä koko urakan loppuselvitystilaisuudessa. Edellä mainittujen
seikkojen perusteella tilaaja on voinut lähteä siitä, että osapuolten kesken vallitsee yhteisymmärrys vahingonkorvausvaatimuksen käsittelemisestä erikseen vakuutusyhtiön toimesta ja ettei yhtiön tarvitse vain puhevaltansa säilyttämiseksi
esittää korvausvaatimusta uudelleen loppuselvityksessä. Näistä syistä B Oy ei
ole menettänyt puhevaltaansa sen vuoksi, ettei se ole sisällyttänyt korvausvaatimusta urakoitsijan lopputilitykseen antamaansa vastineeseen eikä esittänyt vaatimustaan loppuselvitystilaisuudessa. Merkitystä ei voida antaa myöskään lopputilityksen pöytäkirjaan tyypillisesti sisältyvälle merkinnälle, jonka mukaan tilaajalla ei
ole muita vaatimuksia urakoitsijoihin nähden.46hankintaopasKiinteistönpitoVastaan- ja käyttöönoton muistilista• korjaushankkeen vastaanottoprosessi on aikataulutettu: urakoitsijan
itselleluovutus, vastaanottotarkastus, mahdollinen jälkitarkastus,
käyttöönoton opastus, taloudellinen loppuselvitys ja selvitys osakkaille• vastaanottotarkastuksesta laaditaan pöytäkirja
• sopijapuolet esittävät toisiinsa kohdistuvien vaatimustensa määrät
puhevaltansa menettämisen uhalla viimeistään taloudellisessa
loppuselvitystilaisuudessaRakentamisen valmistelu• taloudellisesta loppuselvitystilaisuudesta laaditaan pöytäkirjaToteutussuunnittelu• vastaanottotarkastuksessa varmistetaan, että työ on tehty sopimusten
mukaisestiHankesuunnitteluTaloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että• osakkaille laaditaan hanketta koskeva selvitys seuraavassa
yhtiökokouksessa.Työmaavaihe
Vastaan- ja käyttöönotto47Takuuaikahankintaopas2
48hankintaopasKiinteistönpitoTAKUUAIKARakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukainen takuuaika kestää
kaksi vuotta, ellei sopimuksissa ole toisin sovittu.¥Takuuajan päättyessä rakennuskohteessa suoritetaan takuutarkastus, jossa todetaan takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet. Samalla sovitaan vielä korjaamatta olevien vikojen korjausaikataulusta. Takuutarkastuksesta laaditaan pöytäkirja. Takuukorjausten valvonta ja tarkastaminen jää usein taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin vastuulle.¥Taloyhtiö palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden kuluessa takuuajan
päättymisen jälkeen, mikäli takuutarkastuksessa sovitut työt on tehty. Vakuuksien
palauttaminen kirjataan katselmuspöytäkirjaan ja pöytäkirja saatetaan taloyhtiön
hallituksen tietoon.¥TyömaavaiheTakuuaikana voi ilmetä sellaisia vikoja, jotka haittaavat kiinteistön käyttöä tai joiden korjaamisen viivästyminen voi lisätä vahinkoriskiä. Nämä viat on saatettava
välittömästi urakoitsijan tietoon, ja urakoitsijan on korjattava ne viivytyksettä.¥Rakentamisen valmisteluTaloyhtiön kannattaa ottaa takuutarkastus huomioon projektipäällikön, suunnittelijoiden
tai valvojien sopimuksissa, jotta heidät sidotaan hankkeen takuutarkastusten
hoitamiseen.ToteutussuunnitteluTaloyhtiön ei pidä kuitenkaan sekoittaa keskenään Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen takuuaikaa ja urakoitsijoiden omia huoltotakuuaikoja.¥HankesuunnitteluKorjaushankkeen takuuaika alkaa, kun kohde on vastaanotettu. Rakennusurakan
yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja
puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että niiden voidaan katsoa kuuluvan urakoitsijan vastuulle.¥Takuuaikana esiintyneiden virheiden ja puutteiden näyttötaakka on urakoitsijalla.
Takuuajan jälkeen näyttötaakka siirtyy taloyhtiölle.
Vastaan- ja käyttöönottoKahden vuoden takuuajan lisäksi Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE
1998) mukaan urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan kohteen vastaanotosta
virheistä ja puutteista, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta tai olennaisesta laiminlyönneistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan
voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.¥
Vastaanottoa seuraavassa yhtiökokouksessa esitettävään kustannusselvitykseen tulee sisällyttää urakkasuorituksen taloudellisen loppuselvityksen lisäksi kaikki talo-49Takuuaikahankintaopasyhtiölle hankkeesta koituneet kustannukset rakennuttajakuluineen käsittäen suunnittelun, kopiot, projektin johtokulut ja mahdolliset harjannostajaiskulut. Lisäksi
selvitetään, mikä osuus on mahdollisesti voitu kirjata katettavaksi hoitovastikkeella,
mikä osa on aktivoitu taseeseen sekä mikä osa aktivoidusta osasta on katettu mahdollisista ennakkosäästämisen rahastoista ja mikä osakkaiden kertasuorituksilla ja
yhtiölle otetulla lainoituksella. Samalla kerrotaan, millä tavoin ja milloin osakkaat
voivat maksaa halutessaan lainaosuutensa kerralla tai osissa pois.¥
KKO 2003:75 (Vastuun siirtymisestä urakoitsijan yritysjärjestelyssä)
Osuuskunta A:n ja asunto-osakeyhtiö B:n välisen rakennusurakkasopimuksen perusteella A oli rakentanut B:lle asuinrakennuksia. Sittemmin A oli siirtänyt rakennusliiketoimintansa osakeyhtiö C:lle ja C oli ottanut vastatakseen aikaisemmin
valmistuneiden kohteiden piilevistä virheistä. B oli tietoisena mainitusta A:n ja C:n
välisestä sopimuksesta vaatinut C:ltä erään rakennusvirheen korjaamista. Tätä
seikkaa ei pidetty osoituksena siitä, että B olisi suostunut A:n vapautumiseen rakennusurakkasopimuksen velvoitteista. A oli edelleen vastuussa B:lle rakennuksissa myöhemmin todettujen rakennusvirheiden korvaamisesta.50hankintaopasKiinteistönpitoTakuuajan muistilista• takuuajan lopussa pidetään Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen
(YSE 1998) mukainen takuuajantarkastusHankesuunnitteluTaloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että• takuutarkastuksesta laaditaan pöytäkirja
Toteutussuunnittelu• taloyhtiö palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden
kuluessa takuuajan päättymisen jälkeen, mikäli takuutarkastuksessa
sovitut työt on tehty.Rakentamisen valmistelu
Vastaan- ja käyttöönotto51TakuuaikahankintaopasKIITOKSET
Tässä oppaassa käsitellään korjausrakentamisen laadun kehittämistä taloyhtiöiden
korjausrakentamishankkeissa. Korjausrakentamispalveluiden hankintaopas on tarkoitettu apuvälineeksi taloyhtiöille ja taloyhtiöiden korjaushankkeisiin osallistuville.
Oppaan rahoituksesta on vastannut Kiinteistöalan Koulutussäätiö. Tekijä kiittää
Säätiötä oppaan rahoituksesta. Kiitän myös Kiinteistöalan Kustannus Oy:n liiketoimintajohtaja Maria Kangasluomaa, joka on kärsivällisesti ohjannut tekijää kohti
kansantajuisempaa esitystapaa. Erityisen kiitoksen ansaitsee asianajaja Juha Ryynänen Asianajotoimisto Juha Ryynänen Oy:stä.
Oppaan kuvituksesta kiitän Fira Palvelut Oy:tä.
Kiitän myös graafikko Eero Nurmikkoa ja Rakentamisen Laatu RALA ry:n toiminnanjohtaja Tuula Råmania loistavasti toimineesta yhteistyöstä.
Lisäksi kiitän lämpimästi kommenteista ja korjausehdotuksista kaikkia tekstin ennakkoon lukeneita kiinteistö- ja rakennusalan ammattilaisia.
Tekijän on tarkoitus pitää tätä opasta ajan tasalla, minkä vuoksi tekijä on kiitollinen
kaikesta palautteesta.
Espoossa 26.11.2014
jari.virta@kiinteistoliitto.fi52hankintaopasKiinteistönpitoMÄÄRITELMIÄ
ja olemassa oleviin asiakirjoihin, kuten huoltokirjaan. Tarvittaessa tehdään rakenteita
rikkomattomia mittauksia. Kuntoarvioijat voivat suositella tarkempien kuntotutkimusten tekemistä.HankesuunnitteluKuntoarvio perustuu pääosin aistienvaraisiin asiantuntijahavaintoihin (RAK, LVI, S)Kuntotutkija on asiantuntija, joka tutkii puolueettomasti rakennuksen kunnon ennen korjaushankkeen käynnistämistä.miva yritys, organisaatio tai asukas. Käyttäjä voi olla samalla omistaja tai vuokraaja.ToteutussuunnitteluKäyttäjä on henkilö tai yritys, joka käyttää rakennusta. Käyttäjä voi olla tiloissa toi-Laadunvarmistus käsittää suunnitellut ja järjestelmälliset toimet, joilla varmistetaan,Laatusuunnitelma on tiettyyn tuotteeseen, projektiin tai sopimukseen liittyvät laa-tukäytännöt, resurssit ja toimintasarjat määrittävä asiakirja. Laatusuunnitelman merkitys korostuu rakentamisessa, jossa hankkeiden sisältö ja osapuolet vaihtuvat. Siksi jokaisessa hankkeessa on välttämätöntä tarkentaa erikseen hankekohtaiset menettelyt ja
vastuut.nuttajan tavoitteiden mukaisesti suunnitteluratkaisujen laadinnasta sekä johtaa ja koordinoi suunnitteluryhmän työtä suunnitelmien ristiriidattomuuden ja sovitun suunnitteluaikataulun toteutumiseksi.organisoi sen. Päätoteuttajana voi toimia tilaajan organisaatio, rakennusyritys, projektinjohto-organisaatio ja teollisuushankkeissa prosessitoimittaja.Projektipäällikkö/rakennuttajakonsultti on palveluntuottaja, joka vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle eli taloyhtiölle,
joka tekee aina lopulliset päätökset. Rakennuttamisesta vastaavasta henkilöstä käytetään eri nimityksiä, kuten hankepäällikkö, projektipäällikkö tai projektinjohtaja.53TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönottoPääurakoitsija on palveluntuottaja, joka vastaa rakennushankkeen toteutuksesta jaTyömaavaihePääsuunnittelija on suunnittelun asiantuntija ja koordinaattori, joka vastaa raken-Rakentamisen valmisteluettä tuote tai palvelu täyttää laatuvaatimukset. Laatu on pystyttävä tarvittaessa todentamaan.Rakennuksen kuntoarvioija (PKA, FISE) on kuntoarviokoulutuksen saanutja valtakunnallisen tutkintokokeen läpäissyt henkilö, jonka pätevyys on rekisteröity
FISE Oy:n ylläpitämään järjestelmään.Rakennushankkeeseen ryhtyvä on hankkeen käynnistäjä, joka voi olla omistaja, käyttäjä tai tilaaja. Rakennushankkeeseen ryhtyvä kantaa päävastuun hankkeesta.Rakennuttaja ohjaa tilaajan toimeksiannosta ja tilaajan määrittelemin valtuuk-sin hankkeen kulkua. Rakennuttaja on luonnollinen tai juridinen henkilö, jonka lukuun rakennustyö tehdään ja joka viime kädessä vastaanottaa työn tuloksen.Sopimuskatselmus on ennen urakkasopimuksen tekemistä pidettävä katselmus,jossa urakoitsija ja tilaaja varmistavat, että osapuolet ovat ymmärtäneet urakan sisällön ja ehdot samalla tavalla, ja jossa urakoitsija osoittaa pätevät ja riittävät resurssit urakan suorittamiseen.Suunnitelmakatselmus voidaan pitää sopimusvaiheessa ja rakentamisen aikana.
Sopimusvaiheen katselmuksissa todetaan suunnittelun valmius ja asiakirjat sekä sovitaan suunnitteluaikataulusta ja täydentävästä suunnittelusta. Rakentamisen aikana
suunnitelmakatselmuksissa arvioidaan keskeisten rakenteiden suunnitteluratkaisuja
ja suunnittelun riittävyyttä.
Suunnittelija on rakennussuunnitelman tai erityissuunnitelman laatija, joka toi-mii rakennuttajan luottamushenkilönä ja puolueettomana neuvonantajana.Tarkastusasiakirja on luettelo tehtävistä tarkastuksista, mittauksista ja kokeista,jotka määritellään hankekohtaisesti rakennuttajan ja viranomaisten vaatimusten
sekä urakoitsijoiden käytäntöjen mukaisesti. Rakennuttaja ja urakoitsija hyväksyvät
yhdessä asiakirjan ja osallistuvat tarkastuksiin. Rakentamisen aikana tehdyt tarkastukset dokumentoidaan tarkastusasiakirjaan ja sen liitteisiin. Työmaalla tarkastusasiakirja on vastaavan työnjohtajan hallinnassa, ja siihen tekevät merkintöjä myös
muut osapuolet.Tekninen laatu liittyy korjausprosessin lopputulokseen, joka on tavanomaisesti
mitattavissa tai todennettavissa.54hankintaopasKiinteistönpitoTilaaja on päättää hankkeen toteuttamisesta ja vastaa rahoituksesta. Tilaaja käyttää hankkeessa ylintä päätäntävaltaa.sisällön ja laajuuden määrittelyyn. Tarvittavat tehtäväkokonaisuudet ja niiden suorittajat määritellään hankekohtaisesti. Tehtäväluettelo liitetään suunnittelusopimukseen.muun muassa työmaaorganisaation toiminta (asenteet, käyttäytyminen), toiminnan
täsmällisyys, työvälineiden puhtaus, aikataululupausten pitävyys (tullaan täsmälleen silloin kun on sovittu), viestintä ja sen oikeellisuus, työmaan logistiikassa onnistuminen ja niin edelleen.väksyy urakkasopimuksen (YSE 1998) tarkoittamaksi aikatauluksi.Urakoitsija on korjaushankkeen toteuttaja, joka rakennuttajan kanssa laadittujen
sopimusten mukaisesti toteuttaa suunnitelmien edellyttämät korjaustyöt.Rakentamisen valmisteluTyöaikataulu on korjausrakennustöiden yleisaikataulu, jonka rakennuttaja hy-ToteutussuunnitteluToiminnallinen laatu liittyy korjausprosessin läpivientiin, ja siihen vaikuttavatHankesuunnitteluTehtäväluettelot on tarkoitettu talonrakennusta koskevien suunnittelutehtävienTyömaavaihe
Vastaan- ja käyttöönotto55TakuuaikahankintaopasLÄHTEET
Grönroos, Christian. 2009. Palvelujen johtaminen ja markkinointi, WSOYpro.
Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2002. Asuntoyhtiö korjaustyön tilaajana.
Rakennustieto Oy.
Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2004. Rakennuttaminen. Rakennustieto Oy.
Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2014. Urakoitsijan sopimusasiat. Suomen
Korjausrakentamisen hyvät toimintatavat. 2003. Kuosa, Jari. Suomen
Korjaustöiden laatu 2011. Rakennustieto Oy.
Rakennustöiden laatu 2014. Rakennustieto Oy.
Peltonen, T. & Kiiras, J. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa.
Rakennussopimukset. 2014. Liuksiala, Aaro & Stoor, Pia. Rakennustieto Oy
Tauriainen, M. 2007. Suunnittelupalveluiden hankintaopas. Rakennustieto Oy.
Virta, J. & Ojajärvi, M. 2009. Taloyhtiön korjaushanke – hallinto ja viestintä.
Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Virta, J. ja muut. 2014. Kiinteistön ylläpito ja korjausrakennuttaminen, Isännöitsijän
käsikirja. s. 337–356. Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Virta, J. 2014. Korjausrakentaminen ja –rakennuttaminen, Isännöitsijän käsikirja. s.
541–569. Kiinteistöalan Kustannus Oy.56hankintaopasKiinteistönpitoRAKENNUSTIETOSÄÄTIÖN
OHJEKORTTEJA
RT 13-10578	Konsulttisopimuksen laadinta.1995. 13 s.HankesuunnitteluRT 10-10982	Rakennuttajan työturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa.
2010. 24 s.
RT 13-10927	Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö. 2008. 8 s.
RT 13-10994	Suunnittelupalveluiden hankintamenettelyt. 2010. 8s.ToteutussuunnitteluRT 13-11120	Suunnittelun johtaminen korjaushankkeissa. 2013. 19 s.
RT 13-11143	Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013. 2014. 8 s.
RT 16-10660	Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. 1998. 19 s.
RT 16-10669	Rakennusurakkasopimuksen laatiminen. 1999. 8 s.
RT 16-10698	Urakkaohjelman laatiminen, talonrakennustyö. 1999. 19 s.
RT 16-10703	Pienurakkasopimuksen laatiminen, rakennustekniset työt. 1999. 7 s.
RT 16-10707	Pienurakkasopimuksen laatiminen, sähkötekniset työt. 1999. 7 s.
RT 16-10733	Vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan ja virheluettelon laatiminen.
2002. 7 s.Rakentamisen valmisteluRT 16-10699	Urakkarajaliitteen laatiminen, talonrakennustyö. 1999. 23 s.RT 16-10734	Takuutarkastuksen pöytäkirjan laatiminen YSE 1998 asiakirjamalli.
2002. 3 s.RT 16-10736 Maksuerätaulukon laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 2 s.TyömaavaiheRT 16-10735 Jälki-/välitarkastuksen pöytäkirjan laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 3 s.
RT 16-10744	Urakkatarjouspyynnön ja urakkatarjouksen laatiminen. 2001. 3 s.
RT 16-10744 Urakkatarjouspyynnön ja urakkatarjouksen laatiminen. 2001. 3 s.
RT 16-10768 Urakkamuodot ja asiakirjat. YSE 1998 asiakirjaohje. 2002. 3 s.
RT 16-10867 Pienten rakennustöiden laskutyösopimuksen laatiminen. 2006. 4 s.
RT 18-10609 Asuintalon huoltokirjan rakenne ja sisältö. 1996. 2 s.
RT 18-10610 Asuintalon huoltokirjan laadinta. 1996. 12 s.Vastaan- ja käyttöönottoRT 16-10745 Valvontasopimuksen laatiminen. 2002. 4 s.RT 18-11004 Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku. 2010. 11 s.
Ratu 1180-S	Työmaan laatusuunnitelma. 1997. 8 s.57TakuuaikahankintaopasSopimukset
RT 80265	Pienurakkasopimus. 1999. 9 s.RT 80260	Urakkasopimus. 1998. 11 s.RT 80254	RT 80345 Konsulttitoimeksiannon tilaus/tilausvahvistus/sopimus.
2015. 1 s.RT 80343	Konsulttisopimus. 2014. 7 s.TehtäväluettelotRT 10-11105	Tehtäväluettelot. Käyttöohje KO12. 2013.
RT 10-11106	Hanketietokortti HT12. 2013.
RT 10-11107	Hankkeen johtamisen ja rakennuttamisen tehtäväluettelo HJR12.
RT 10-11108	Pääsuunnittelun tehtäväluettelo PS12. 2013.
RT 10-11109	Arkkitehtisuunnittelun tehtäväluettelo ARK12. 2013.
RT 10-11127	Geoteknisen suunnittelun tehtäväluettelo GEO12. 2013.
RT 10-11128	Rakennesuunnittelun tehtäväluettelo RAK12. 2013.
RT 10-11129	Taloteknisen suunnittelun tehtäväluettelo TATE12.
RT 10-11170	Elinkaarisuunnittelun tehtäväluettelo ELINK12. 2014
RT 16-11121	Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo. 2013.
RT 16-11122	Maa- ja vesirakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo. 2013.
RT 16-11123	Talotekniikkatöiden valvonnan tehtäväluettelo. 2013.58hankintaopasKiinteistönpitoHYÖDYLLISTÄ TIETOAHankesuunnitteluHYÖDYLLISIÄ INTERNETOSOITTEITAToteutussuunnitteluRakentamisen Laatu RALA ry - www.rala.fi
Kiinteistöalan Koulutuskeskus KIINKO - www.kiinko.fi
Suomen Kiinteistöliitto ry - www.kiinteistoliitto.fi
Isännöintiliitto ry - www.isannointiliitto.fi
Rakennustieto Oy - www.rakennustieto.fi
LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry - www.lvi-tu.fi
Rakennusteollisuus RT ry - www.rakennusteollisuus.fi
RAKLI ry - www.rakli.fi
Suunnittelu ja konsultointiyritykset SKOL ry - www.skolry.fi
Kiinteistöalan Kustannus Oy - www.kiinkust.fi
Kiinteistönpidon nettiportaali - www.taloyhtio.net
Suomen Tilaajavastuu Oy -www.tilaajavastuu.fi
Työsuojeluhallinto - www.tyosuojelu.fi
Rakennustietosäätiö RTS ja Rakennustieto Oy - www.sopimuslomake.net
Henkilö- ja Yritysarviointi SETI Oy - www.urakoitsija.fi
Suomen Tilaajavastuu Oy - www.veronumero.fiRakentamisen valmistelu
Vastaan- ja käyttöönotto59TakuuaikahankintaopasAsunto-osakeyhtiö Matinkylä	Nelikkotie 14 A4
02230 ESPOOTARJOUSPYYNTÖ SUUNNITTELUSTAJulkisivusuunnittelu Oy
Pyydämme suunnittelutarjoustanne liitteenä olevien asiakirjojen mukaisesta kohteesta.
Tarjous annetaan liitteenä olevalla tarjouslomakkeella yksikköhintoineen.
Rakennuttaja / tilaaja:	Asunto-osakeyhtiö Matinkylä, Nelikkotie 14, 02230 ESPOOYhteyshenkilö:	Isännöitsijä Matti Meikäläinen Virtanen, Gräsantörmä 2, 02230
puh: 045 6728168, email: matti.meikalainen@isännöinti.fiSuunnittelukohde:	Vuonna 1970 valmistunut 3-kerroksinen asuinkerrostalo.Suunnittelun sisältö:	Julkisivukorjauksen suunnittelu liitteenä olevan tehtäväluettelon
mukaisesti.Veloitusperuste:	Kokonaishinta.
Tarjoushintavaatimukset:	Kiinteä kokonaishinta annetaan liitteenä olevalla
tarjouslomakkeella erittelyineen ja yksikköhintoineen.Sopimusehdot:	Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013 (poikkeamat
tarjouspyynnössä).Tarjousten arviointiperusteet:	Hinta 50 % ja hanketta koskeva riskianalyysi 50 %.Vastuuvakuutus:	Tilaaja edellyttää palveluntuottajalta xx xxxx euron suuruista
konsulttivastuuvakuutusta.Tilaajavastuu:	Tilaajavastuulain mukaiset selvitykset toimitetaan tarjouksen
yhteydessä (varautuminen pitkäkestoisiin sopimuksiin).Palveluntuottajan valinta:	Tilaaja pidättää itsellään oikeuden valita minkä tahansa
tarjouksen tai olla valitsematta mitään.Tarjouksen jättö:	Tarjous on jätettävä viimeistään perjantaina 5.9.2015 klo 12:00
mennessä.Tarjouksen toimitus:	Tarjous palautetaan suljetussa kirjekuoressa osoitteeseen: Asuntoosakeyhtiö Matinkylä, Nelikkotie 14, 02230 ESPOOVastauskuoreen merkintä:	Julkisivukorjauksen suunnitteluTarjouksen voimassaoloaika:	Kolme kuukautta tarjouksen viimeisestä jättöpäivästä lukien.Tarjousten avaaminen:	Tarjoukset avataan maanantaina 8.9.2015 klo 15:00. Tarjousten
antajat eivät saa olla mukana avaustilaisuudessa.Kohteeseen tutustuminen:	Suunnittelijan tulee tutustua kohteeseen ennen tarjouksen
jättämistä.Lisätietoja:	Kohdetta esittelee isännöitsijä Matti Meikäläinen.	Matti Meikäläinen, Espoossa 4.8.2015
Matti MeikäläinenLiitteet:	Hankesuunnitelma, suunnitteluohjeet (tehtäväluettelo),
riskianalyysin arviointiperusteet, tarjouslomake ja yleiset
sopimusehdot KSE 201360hankintaopasKiinteistönpitoJulkisivusuunnittelu Oy	Annankatu 24
00100 HELSINKI	TARJOUS SUUNNITTELUSTAHankesuunnitteluAsunto-osakeyhtiö Matinkylä
Nelikkotie 14 A4
Tarjoudumme suunnittelemaan Asunto-osakeyhtiö Matinkylän julkisivukorjauksen
tarjouspyyntöasiakirjojen (hankesuunnitelma ja suunnitteluohjeet) mukaan seuraavasti:Yksikköhinnat:	Yksikköhinnat toimivat lisä- ja muutostöiden veloitusperusteina.
Yksikköhinnat sisältävät kaikki palkkakustannukset
yrittäjävelvoitteineen ja yleiskustannuksineen.	Muutossuunnittelu Työmaakäynnit	Töiden aloitus ja lopetus:	Työt voidaan aloittaa 15.10.2015. Kohde valmistuu 15.4.2016.Erityisehdot:	Julkisivukorjausta koskeva riskianalyysi.Tilaajavastuu:	Tilaajavastuulain mukainen selvitys on tämän tarjouksen
liitteenä.Tarjouksen voimassaoloaika:	Tarjous on voimassa kolme kuukautta tarjouksen viimeisestä
jättöpäivästä lukien.Lisätietoja:	Asiaa käsittelee yhtiössämme rakennusinsinööri Ville Virtanen,
puh. 045 6728 222	Ville Virtanen, Espoossa 28.8.2015110 €/h (alv 24 %)
110 €/h (alv 24 %)Ville VirtanenTyömaavaihe	100 000 €
124 000 €Rakentamisen valmisteluVeroton kokonaishinta	Arvonlisävero 24 %	Verollinen kokonaishinta	ToteutussuunnitteluSuunnittelun hinta:	Liitteet:	Riskianalyysi ja Tilaajavastuulain mukainen selvitys	Vastaan- ja käyttöönotto61TakuuaikahankintaopasAsunto-osakeyhtiö Matinkylä	Nelikkotie 14 A4
02230 ESPOOTARJOUSPYYNTÖ korjausurakastaJulkisivuremontointi Oy
Pyydämme tarjoustanne liitteenä olevien asiakirjojen mukaisesta urakasta.
Rakennuttaja / tilaaja:	Asunto-osakeyhtiö Matinkylä, Nelikkotie 14, 02230 ESPOOYhteyshenkilö:	Isännöitsijä Matti Meikäläinen, Gräsantörmä 2, 02230 ESPOO.
puh: 045 6728168, sähköposti: mattimeikalainen@isannointi.fiRakennuskohde:	Vuonna 1970 valmistuneen 3-kerroksisen asuinkerrostalon
julkisivukorjausUrakan sisältö:	Rakennustekniset työtToteutusmuoto:	Kokonaishintainen kokonaisurakkaTarjoushintavaatimukset:	Kiinteä kokonaishinta annetaan oheisella tarjouslomakkeella erittelyineen
ja yksikköhintoineen.Tilaajavastuu:	Tilaajavastuulain mukaiset selvitykset toimitetaan tarjouksen yhteydessä.
Lisäksi selvityksiä toimitetaan tilaajavastuulaissa yksilöidyin tavoin
pitkäkestoisten urakoiden kohdalla.Päätoteuttaja:	Urakoitsija toimii päätoteuttajana vastaten tässä roolissa muun
muassa työturvallisuuteen liittyvien velvoitteiden sekä rakentamisen
tiedonantovelvoitteen täyttämisestä yhteisen työmaan työntekijätietojen
osalta.Sopimusehdot:	Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) poikkeamat
tarjouspyynnössäTarjousten arviointiperusteet:	Hinta 50 % ja alustava laatusuunnitelma (riskianalyysi) 50 %.Palveluntuottajan valinta:	Tilaaja pidättää itsellään oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai
olla valitsematta mitään.Toivottu aloitusajankohta:	Työn aloitusajankohdaksi toivotaan loka-marraskuuta 2015.Tarjouksen jättö:	Tarjous on jätettävä viimeistään perjantaina 5.9.2015 klo 12.00 mennessä.Tarjouksen toimitus:	Tarjous palautetaan suljetussa kirjekuoressa osoitteeseen: Asuntoosakeyhtiö Matinkylä, Nelikkotie 14, 02230 ESPOO.Vastauskuoreen merkintä:	Tarjous / JulkisivukorjausTarjouksen voimassaoloaika:	Kolme kuukautta tarjouksen viimeisestä jättöpäivästä lukien.Tarjousten avaaminen:	Tarjoukset avataan maanantaina 8.9.2015 klo 15.00. Tarjousten antajat
eivät saa olla mukana avaustilaisuudessa.Kohteeseen tutustuminen:	Urakoitsijan tulee tutustua kohteeseen ennen tarjouksen jättämistä.Lisätietoja:	Kohdetta esittelee isännöitsijä Matti Meikäläinen.	Matti Meikäläinen, Espoossa 4.8.2015	Matti MeikäläinenLiitteet:	62hankintaopasAsiakirjat on lueteltu liitteenä olevassa asiakirjaluettelossa.KiinteistönpitoJulkisivuremontointi Oy	Annankatu 24
00100 HELSINKITARJOUS korjausurakastaHankesuunnitteluAsunto-osakeyhtiö Matinkylä
Tarjoudumme suorittamaan pääurakoitsijana Asunto-osakeyhtiö Matinkylän julkisivukorjauksen
rakennustekniset työt urakkalaskenta-asiakirjojen mukaisesti seuraavasti:
Urakkahinta sisältäen rakennustekniset työt:	Veroton urakkahinta	Arvonlisävero 24 %	Verollinen urakkahinta	Yksikköhinnat:	Yksikköhinnat toimivat lisä- ja muutostöiden veloitusperusteina.
yrittäjävelvoitteineen ja yleiskustannuksineen sekä työmaan käyttöja yhteiskustannuksineen.	Rakennusammattimies	Rakennusmies	Apumies / siivooja	Töiden aloitus ja lopetus:	Työt voidaan aloittaa 15.10.2015. Kohde valmistuu 15.4.2016.Erityisehdot:	Julkisivukorjausta koskeva alustava laatusuunnitelma
(riskienarviointi) on tämän tarjouksen liitteenä.Tarjouksen voimassaoloaika:	Tarjous on voimassa kolme kuukautta tarjouksen viimeisestä
jättöpäivästä lukien.Tilaajavastuu:	Työehtosopimus:	Tilaajavastuulain mukainen selvitys on tämän tarjouksen liitteenä.Vakuudenantaja:	Nordea, MatinkyläLisätietoja:	Asiaa käsittelee yhtiössämme rakennusinsinööri Jaakko Salmenoja,
puh. 045 6728 222.1 000 000 €
1 240 000 €Rakentamisen valmistelu60 €/h (alv 24 %)
50 €/h (alv 24 %)
40 €/h (alv 24 %)ToteutussuunnitteluUrakkahinta:	Noudatamme toiminnassamme Rakennusalan työehtosopimusta.Jaakko SalmenojaLiitteet:	Alustava laatusuunnitelma (riskianalyysi) ja Tilaajavastuulain
mukaiset selvitykset.63TakuuaikahankintaopasVastaan- ja käyttöönottoJaakko Salmenoja, Espoossa 28.8.2015Työmaavaihe	All pages:2356911131415161718202123242526272829313233343536373940414243454647495051525354555657585960616263InfoSaveLikeShareDownloadMoreHankintaopas Published on Feb 25, 2015 Korjausrakentamispalveluiden hankintaopas taloyhtiöille. Rakentamisen Laatu RALA ry:n 2015 julkaiseman oppaan on kirjoittanut Kiinteistöliit...See MorekiinteistoliittoFollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore