Source: http://jpm-copro.com/Cass%2012-03-2014-1.htm
Timestamp: 2018-11-18 16:09:48+00:00
Document Index: 137604060

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Vente d’un lot
Information préalable de l’acquéreur
Réticence dolosive de l’acquéreur
Travaux non votés mais envisagés antérieurement
Caractère déterminant des manœuvres dolosives
Cour de cassation chambre civile 3 12 mars 2014
Décision attaquée : Cour d’appel de Chambéry , du 9 octobre 2012
N° de pourvoi: 13-11042
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 9 octobre 2012), que M. et Mme X..., ayant acquis de M. et Mme Y... des lots dans un immeuble en copropriété, ont demandé à leurs vendeurs, à la société Sogimalp, syndic, et au notaire Mme Z..., la garantie de leur condamnation à payer au syndicat des copropriétaires leur quote-part des charges relatives à des travaux sur la toiture de l’immeuble qui avaient été votés postérieurement à la cession des lots mais avaient fait l’objet, antérieurement, d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires demandant un diagnostic et un métré à un bureau d’études ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident, réunis :
Attendu que M. et Mme X... et M. et Mme Y... font grief à l’arrêt d’écarter l’appel en garantie dirigé contre la société Sogimalp alors, selon le moyen :
1°/ qu’à défaut des dispositions contraires dans le décret n° 67 du 17 mars 1967 et notamment dans son article 5, la circonstance que le syndic ait satisfait aux obligations découlant de ce texte n’exclut pas qu’une responsabilité puisse être recherchée, sur le fondement du droit commun à raison de manquements à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’en disant le contraire, les juges du fond ont violé l’article 1382 du code civil ;
2°/ qu’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si la société Sogimalp n’avait pas manqué par ailleurs à son obligation générale de prudence et de diligence, la cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de toiture et que le syndic avait adressé au notaire, avant la vente, ses réponses à un questionnaire conforme aux prescriptions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, la cour d’appel, qui a constaté que le syndic avait satisfait à ses obligations légales, en a exactement déduit qu’il n’avait pas à remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis :
Attendu que M. et Mme X... et M. et Mme Y... font grief à l’arrêt d’écarter l’appel en garantie dirigé contre Mme Z... alors, selon le moyen,
1°/ que le seul fait que le notaire ait accompli les diligences qui lui incombaient en application de l’article 5 du décret n° 67 du 7 mars 1967 ne peut exclure que sa responsabilité soit recherchée sur le fondement de la règle de droit commun pour manquement à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’à cet égard l’arrêt encourt la censure pour violation de l’article 1382 du code civil ;
2°/ qu’il est constant que le rédacteur d’acte est tenu d’une obligation de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, y compris l’acquéreur ; qu’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si le notaire n’avait pas manqué par ailleurs à son devoir de conseil, la cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que le notaire, en respectant les exigences de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, avait rempli ses obligations légales, la cour d’appel en a exactement déduit qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée ;
Vu les articles 1382 et 1116 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de garantie de M. et Mme X..., l’arrêt retient qu’il n’est pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent à M. et Mme Y... aient joué un rôle déterminant de leur consentement, de sorte que les conditions de l’article 1116 du code civil ne sont pas réunies ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure le caractère déterminant des manœuvres reprochées aux époux Y..., la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions réformant le jugement qui a condamné solidairement M. et Mme Y... à garantir M. et Mme X... de la condamnation relative au paiement des appels de fonds liés à la rénovation de la toiture, l’arrêt rendu le 9 octobre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;
L’arrêt du 12 mars 2014 rapporté traite, à propos de la vente d’un lot de copropriété, de l’obligation générale d’information de l’acquéreur qui pèse sur le vendeur et les intervenants, indépendamment des formalités prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967.
La promulgation de la loi ALUR, qui comporte des dispositions novatrices en faveur de l’information de l’acquéreur ne rejette pas dans l’ombre cet arrêt. C’est toutefois en fonction des textes antérieurs que nous formulerons les observations qui suivent
M et Mme Y ont vendu des lots de copropriété à M et Mme X.
Le syndic Sogimalp a établi l’état daté adressé à Mme Z, notaire, qui a établi ; l’acte de vente.
Postérieurement à la vente, le syndicat a voté des travaux de toiture. La quote-part imputable à M. et Mme X… de ce chef s’élève à 11 000 % soit 3% environ du prix de la vente. Ils ont appris qu’une précédente assemblée avait décidé de faire établir par un bureau d’études un diagnostic et un métré pour les travaux de toiture susceptibles d’être nécessaires.
Ils ont demandé à leurs vendeurs, à la société Sogimalp, syndic, et au notaire Mme Z..., la garantie de leur condamnation à payer au syndicat des copropriétaires leur quote-part des charges relatives à des travaux sur la toiture de l’immeuble, estimant qu’à des titres divers, ils auraient dû les informer de ce risque financier.
Pour ce qui est du syndic, ils prétendent que l’obligation générale d’information ne se limite pas à la fourniture d’un état daté correct.
La Cour de cassation juge au visa de l’article 1382 du Code civil
« qu’ayant relevé qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de toiture et que le syndic avait adressé au notaire, avant la vente, ses réponses à un questionnaire conforme aux prescriptions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, la cour d’appel, qui a constaté que le syndic avait satisfait à ses obligations légales, en a exactement déduit qu’il n’avait pas à remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi
Pour ce qui est du notaire ils prétendent également que l’obligation générale d’information ne se limite pas à l’exploitation d’un état daté correct.
La Cour de cassation juge, également au visa de l’article 1382 du Code civil
« qu’ayant retenu que le notaire, en respectant les exigences de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, avait rempli ses obligations légales, la cour d’appel en a exactement déduit qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée »
À l’égard des vendeurs, la demande est fondée sur l’article 1382 mais aussi sur l’article 1116 du Code civil ainsi conçu :
« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ses manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté
« Il ne se présume pas et doit être prouvé »
À première lecture il y faut une tromperie soigneusement organisée ; mais la jurisprudence a créé de toutes pièces la notion, - très fine -, de réticence dolosive. Un exemple assez proche de l’espèce commentée est fourni par l’arrêt Cass. Civ. 3e du 2 Octobre 1974. Après signature d’un compromis de vente, l’acquéreur avait appris l’existence d’un projet d’établissement d’une porcherie de 400 porcs à cent mètres de la maison.
La Cour de cassation énonce en particulier :
« Attendu que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à on cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ; que, dès lors qu’elle a déterminé le consentement du cocontractant, l’erreur provoquée par le dol peut être prise en considération, même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l’objet du contrat. »
Elle en a fait application en approuvant la Cour d’appel qui, constatant que le vendeur connaissait l’arrêté préfectoral ayant autorisé l’installation de la porcherie, avait admis l’existence d’un vice du consentement chez l’acquéreur.
Autre décision proche de notre affaire : l’arrêt de la Première chambre civile de la Cour de cassation du 14 juin 1989 JCP 1991 II 21632 note Vissaramy ; D 1989 Somm 338 note Aubert qui juge qu’il ne peut y avoir réticence dolosive lorsque le prêteur s’est conformé aux prescriptions légales qui détaillent avec précision, dans un modèle type, son obligation de renseignement.
En matière de copropriété on trouve des exemples de dol ou de réticence dolosive.
Ainsi pour un vendeur n’ayant pas indiqué que le syndicat a l’intention de procéder au ravalement (CA Aix en Provence 1e B 13 avril 2006 ; CA Paris 31 mars 1998 Bull CSAB décembre 1998 n° 70 p.10 note Dunes)
Dans la présente espèce la Cour d’appel a fait valoir
Que « d’une part, la part du coût des travaux de remise en état de la toiture mise à la charge des époux X... représente environ 11 000 € (pièce n° 11 de la Sogimalp), soit à peine 2, 9 % du prix d’acquisition ; dès lors qu’il n’est pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent aux époux Y..., aient joué un rôle déterminant du consentement des époux X..., de sorte que les conditions de l’article 1. 116 du Code civil ne sont pas réunies »
Au surplus « que le législateur a mis en place des mécanismes qui permettent au candidat acquéreur dans une copropriété d’informer de l’état de l’immeuble, notamment par l’effet des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ; le candidat acquéreur peut ainsi demander au vendeur de produire les procès-verbaux des assemblées générales ainsi que la copie du carnet d’entretien de l’immeuble ; si les époux X... avaient usé de cette faculté, ils auraient eu connaissance, d’une part de la date des derniers travaux d’entretien de la toiture ; et d’autre part de la décision votée par l’assemblée générale du 15 juin 2005 de faire examiner la toiture par un technicien, circonstance qui aurait pu les alerter ; en effet qu’en préambule au vote de cette décision, le procès-verbal mentionnait : « Compte tenu de la vétusté des toitures, des infiltrations d’eau constatées, des phénomènes de siphonage enregistrés au cours de l’hiver... il serait souhaitable de préparer la réfection des toitures en demandant un diagnostic à un bureau d’études, ainsi qu’un métré. Le conseil syndical peut-être mandaté pour préparer ces travaux » ; »
Les acquéreurs s’en tiennent à l’obligation de bonne foi qui oblige le vendeur à révéler spontanément tout inconvénient potentiel ou toute charge financière à venir
« premièrement, dès lors que les travaux de toiture ont été envisagés par une assemblée générale antérieure à la vente, le vendeur a l’obligation, au titre de son obligation de bonne foi, de révéler cette circonstance à l’acquéreur ; qu’en décidant le contraire, pour retenir que Monsieur et Madame Y..., vendeurs, n’avaient pas à révéler à Monsieur et Madame X..., acquéreurs, l’existence de travaux éventuels ayant donné lieu à une assemblée générale du 15 juin 2005, sollicitant un diagnostic et un devis, les juges du fond, qui n’ont pas tiré les conséquences légales de leur propres constatations quant à l’existence d’une réticence dolosive, ont violé l’article 1382 du code civil ;
« deuxièmement, l’erreur issue du dol peut affecter le principe de la conclusion de la vente ou ses conditions et notamment le prix ; qu’en se bornant à énoncer qu’il n’est pas évident que les manœuvres aient joué un rôle déterminant du consentement sans dire s’ils raisonnaient sur le principe même de la vente ou sur ses conditions et notamment sur le montant de son prix, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;
« troisièmement, à supposer même qu’une imprudence ait été commise par l’acquéreur pour n’avoir pas sollicité les assemblées générales de la copropriété des trois dernières années, cette circonstance, à la supposer même fautive, aurait pu tout au plus conduire à un partage de responsabilité, sans pouvoir justifier à un rejet de la demande ; que de ce point de vue l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article 1382 du code civil.
Ce discours a été entendu par les Hauts Conseillers ! Ils jugent ainsi :
« Attendu que pour rejeter la demande de garantie de M. et Mme X..., l’arrêt retient qu’il n’est pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent à M. et Mme Y... aient joué un rôle déterminant de leur consentement, de sorte que les conditions de l’article 1116 du code civil ne sont pas réunies ;
« Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure le caractère déterminant des manœuvres reprochées aux époux Y..., la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
N’oublions pas que la Cour de cassation ne juge pas l’affaire mais un arrêt. C’est ici la rédaction faiblarde de l’arrêt qui est condamnée. « il n’est pas évident que … » n’est pas une formule appropriée pour une décision judiciaire.
La loi ALUR, fortement critiqué, a le mérite d’avoir imposé l’information des acquéreurs de lots de copropriété à la date d’établissement de l’acte préparatoire (promesse de vente, compromis, ou autres). Curieusement les dispositions adoptées ont été insérées dans le Code de la construction et de l’habitation. Nous retenons ici l’article L 721-2 ainsi conçu :
« Art. L. 721-2. – En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants :
« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
« a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
« b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
« c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;
« 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
« a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
« b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
« c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
« d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
« Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n’ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ;
« 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
« 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« 5° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
« 6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article L. 731-2.
« À défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division.
« En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges. »
Cette bonne réforme est maladroite par ses excès. Les critiques formulées ont été si véhémentes que des restrictions sont actuellement étudiées.
De toute manière il est certain que c’est le syndic qui aura désormais la charge d’informer l’acquéreur.
En l’état la documentation interne des syndicats de copropriétaires est insuffisante pour assurer la fiabilité des informations fournies. Les carnets d’entretien sont insuffisants et mal mis à jour. Il fallait améliorer et durcir leur régime juridique plutôt que de créer un nouveau document avec la fiche synthétique.
Il convient de suivre attentivement les « pourparlers » en cours mais aussi la publication des décrets d’application de la loi ALUR.
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi principal.
L’arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU’il a rejeté la demande en garantie formée par Monsieur et Madame X..., acquéreurs, à l’encontre de Monsieur et de Madame Y..., vendeurs ;
AUX MOTIFS QUE « d’une part, la part du coût des travaux de remise en état de la toiture mise à la charge des époux X... représente environ 11 000 € (pièce n° 11 de la Sogimalp), soit à peine 2, 9 % du prix d’acquisition ; dès lors qu’il n’est pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent aux époux Y..., aient joué un rôle déterminant du consentement des époux X..., de sorte que les conditions de l’article 1. 116 du Code civil ne sont pas réunies ; au surplus que le législateur a mis en place des mécanismes qui permettent au candidat acquéreur dans une copropriété d’informer de l’état de l’immeuble, notamment par l’effet des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ; le candidat acquéreur peut ainsi demander au vendeur de produire les procès-verbaux des assemblées générales ainsi que la copie du carnet d’entretien de l’immeuble ; si les époux X... avaient usé de cette faculté, ils auraient eu connaissance, d’une part de la date des derniers travaux d’entretien de la toiture ; et d’autre part de la décision votée par l’assemblée générale du 15 juin 2005 de faire examiner la toiture par un technicien, circonstance qui aurait pu les alerter ; en effet qu’en préambule au vote de cette décision, le procès-verbal mentionnait : « Compte tenu de la vétusté des toitures, des infiltrations d’eau constatées, des phénomènes de siphonage enregistrés au cours de l’hiver... il serait souhaitable de préparer la réfection des toitures en demandant un diagnostic à un bureau d’études, ainsi qu’un métré. Le conseil syndical peut-être mandaté pour préparer ces travaux » ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors que les travaux de toiture ont été envisagés par une assemblée générale antérieure à la vente, le vendeur a l’obligation, au titre de son obligation de bonne foi, de révéler cette circonstance à l’acquéreur ; qu’en décidant le contraire, pour retenir que Monsieur et Madame Y..., vendeurs, n’avaient pas à révéler à Monsieur et Madame X..., acquéreurs, l’existence de travaux éventuels ayant donné lieu à une assemblée générale du 15 juin 2005, sollicitant un diagnostic et un devis, les juges du fond, qui n’ont pas tiré les conséquences légales de leur propres constatations quant à l’existence d’une réticence dolosive, ont violé l’article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, l’erreur issue du dol peut affecter le principe de la conclusion de la vente ou ses conditions et notamment le prix ; qu’en se bornant à énoncer qu’il n’est pas évident que les manœuvres aient joué un rôle déterminant du consentement sans dire s’ils raisonnaient sur le principe même de la vente ou sur ses conditions et notamment sur le montant de son prix, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, à supposer même qu’une imprudence ait été commise par l’acquéreur pour n’avoir pas sollicité les assemblées générales de la copropriété des trois dernières années, cette circonstance, à la supposer même fautive, aurait pu tout au plus conduire à un partage de responsabilité, sans pouvoir justifier à un rejet de la demande ; que de ce point de vue l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article 1382 du code civil.
EN CE QU’il a écarté l’appel en garantie dirigé contre la société SOGIMAPL, ès qualité de syndic ;
AUX MOTIFS QUE « selon l’article 5 3ème du décret du 17 mars 1967, le syndic adresse un état en trois parties au notaire chargé de recevoir l’acte de vente, Comportant dans la troisième partie, mention des sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre notamment des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; il est constant qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de la toiture ; les obligations du syndic ne s’étendent pas au-delà. des prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’il convient en conséquence de réformer les dispositions du jugement qui ont prononcé des condamnations contre la société Sogimalp » ;
ALORS QUE, à défaut des dispositions contraires dans le décret n° 67 du 17 mars 1967 et notamment dans son article 5, la circonstance que le Syndic ait satisfait aux obligations découlant de ce texte n’exclut pas qu’une responsabilité puisse être recherchée, sur le fondement du droit commun à raison de manquements à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’en disant le contraire, les juges du fond ont violé l’article 1382 du code civil.
EN CE QU’il a rejeté la demande en garantie formée par Monsieur et Madame X... contre Maître Z... ;
AUX MOTIFS QUE « pour ce qui concerne ses rapports avec l’acquéreur, les obligations du notre qui établit Pacte de vente d’un lot de copropriétés sont également limitées aux prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’en l’espèce, Me Iacquiot Monteillard n’a nullement méconnu les obligations mises à sa charge par ce texte, qu’il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté les demandes contre le notaire » ;
ALORS QUE, le seul fait que le notaire ait accompli les diligences qu’il lui incombait en application de l’article 5 du décret n° 67 du 7 mars 1967 ne peut exclure que sa responsabilité soit recherchée sur le fondement de la règle de droit commun pour manquement à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’à cet égard l’arrêt encourt la censure pour violation de l’article 1382 du code civil.
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demandeurs au pourvoi incident éventuel.
Le moyen reproche à l’arrêt attaqué :
D’AVOIR confirmé les dispositions du jugement qui ont débouté les époux X... de leur demande en garantie contre Maître Z... ;
AUX MOTIFS QUE « pour ce qui concerne ses rapports avec l’acquéreur, les obligations du notaire qui établit l’acte de vente d’un lot de copropriétés sont également limitées aux prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’en l’espèce, Me Z... n’a nullement méconnu les obligations mises à sa charge par ce texte, qu’il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté les demandes contre le notaire » ;
ALORS QU’il est constant que le rédacteur d’acte est tenu d’une obligation de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, y compris l’acquéreur ; qu’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si le notaire n’avait pas manqué par ailleurs à son devoir de conseil, la Cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du Code civil.
D’AVOIR confirmé les dispositions du jugement qui ont écarté la demande en garantie dirigée contre la société Sogimalp ;
AUX MOTIFS QUE, « selon l’article 5ème du décret du 17 mars 1967, le syndic adresse un état en trois parties au notaire chargé de recevoir l’acte de vente. Comportant dans la troisième partie mention des sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre notamment des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; il est constant qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de la toiture ; les obligations du syndic ne s’étendent pas au-delà des prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’il convient en conséquence de réformer les dispositions du jugement qui ont prononcé des condamnations contre la société Sogimalp » ;
ALORS QU’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si la société Sogimalp n’avait pas manqué par ailleurs à son obligation générale de prudence et de diligence, la Cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du Code civil.