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Timestamp: 2020-06-01 21:41:33+00:00
Document Index: 52376080

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 40', 'art. 46', 'art. 1418', 'art. 1', 'sentenza ', 'art. 1385']

SULLA NULLITÀ O RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO NELLA NEGOZIAZIONE DI IMMOBILI ABUSIVI. (Tribunale di Civitavecchia 17/05/2019 n° 667 e 21/05/2019 n. 686) A Cura dell’Avv. Fidalma Chiacchierini – Foro di Civitavecchia – ORDINE AVVOCATI CIVITAVECCHIA
SULLA NULLITÀ O RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO NELLA NEGOZIAZIONE DI IMMOBILI ABUSIVI. (Tribunale di Civitavecchia 17/05/2019 n° 667 e 21/05/2019 n. 686) A Cura dell’Avv. Fidalma Chiacchierini – Foro di Civitavecchia
La promessa di vendita di un immobile che presenta una cubatura maggiore di quella assentita, costituisce grave inadempimento del promittente venditore in quanto avente ad oggetto un bene che non può essere trasferito.
A nulla rilevano, ai fini della valutazione dell’importanza dell’inadempimento, le pregresse pattuizioni intervenute tra le parti e/o le dichiarazioni di una delle stesse, effettuate in data precedente al preliminare di compravendita ed incompatibili con il contenuto del contratto stesso, in quanto il rapporto negoziale deve considerarsi disciplinato dalla successiva promessa di vendita.
Le difformità di natura edilizia, come le variazioni essenziali determinate da modifiche volumetriche che si risolvono in un aumento della cubatura dell’immobile promesso in vendita, incidono sulla descrizione del bene, ai fini della valutazione dell’inadempimento, facendo riferimento la stessa descrizione allo stato effettivo dei luoghi ed alla planimetria catastale (anch’essa difforme ai titoli abilitativi edilizi) e non agli elaborati di progetto in base ai quali è stato rilasciato.
Il contratto preliminare relativo ad immobile privo di un titolo abilitativo deve ritenersi valido riguardando la nullità, derivante dalla violazione delle disposizioni urbanistiche, il solo contratto definitivo rilevando, invece, in termini di inadempimento, il fatto che con il contratto preliminare di vendita il promittente venditore si obbliga a cedere ciò che ha promesso di vendere, con la conseguenza che la violazione di tale obbligo, salva l’ipotesi che entrambe le parti non abbiano voluto modificare, dal punto di vista oggettivo, il bene, è idonea a determinare la risoluzione del contratto per grave inadempimento.
E, ciò, in quanto, a loro dire, l’immobile promesso in vendita, oggetto di causa, non era conforme al relativo titolo abilitativo edilizio, risultando, in particolare, che esso presentava una cubatura maggiore rispetto a quella assentita, coinvolgendo, in modo rilevante, sia il piano terra (per circa 90 mc) sia il primo piano (per circa 35 mc) con una incidenza di almeno il 40% (come ritenuto dal CTU appositamente nominato).
Il Tribunale di Civitavecchia cita, al riguardo, la sentenza della Cass. 07/03/2019 n° 6685 che aderisce all’orientamento maggioritario della S.C. che applica la sanzione della nullità, prevista dall’art. 40 della L. 47/1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, nei soli casi in cui le parti abbiamo stipulato un contratto con effetti reali e non obbligatori, come il preliminare di vendita.
“La nullità comminata dall’art. 46 del DPR n° 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n° 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 CC, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
A fronte di un preliminare ove venga promesso in vendita un bene che formalmente è indicato nell’atto stesso conforme al progetto assentito, ma che di fatto risulti diverso – come, nella fattispecie, accertato dal CTU, per la presenza di difformità essenziali – in mancanza di una diversa descrizione dell’immobile, cui fa riferimento, nel caso di specie, il preliminare stesso, all’art. 1, ovvero di pattuizioni contrarie, a nulla rileva la conoscenza, da parte dei promittenti acquirenti, della irregolarità urbanistica, perché contenuta in atti precedenti il preliminare e, comunque, derivanti da inefficaci dichiarazioni unilaterali, adottate prima del preliminare e soprattutto non menzionate in quest’ultimo.
In detta dichiarazione (quella aggiuntiva del 17/10/2013), si legge nella sentenza in commento, i promittenti acquirenti non avrebbero inteso modificare, dal punto di vista oggettivo il “bene” promesso in vendita (e quindi l’ambito nel quale deve valutarsi l’inadempimento per cui è causa) quanto piuttosto precisare che il prezzo fissato per la vendita (mai avvenuta) della consistenza in questione (descritta sulla base dello stato effettivo dei luoghi, come tale non trasferibile) è stato individuato per un ammontare ridotto (€ 200.000,00 in luogo di € 237.000,00), in ragione della necessità dei promittenti acquirenti di sostenere gli oneri economici derivanti dagli adempienti amministrativi da compiersi in vista della cessione.
Sullo sfondo, i principi che richiamano quelli fondamentali della autonomia privata, ragion per cui i contraenti di un rapporto negoziale possono determinarsi nel modo ritenuto più idoneo per realizzare i propri interessi, purché il vincolo che ne deriva non sia contrario a norme imperative di legge.
In tale contesto, è del tutto ragionevole e corretto ritenere che la volontà, da ultimo manifestata, sia quella da prendere in considerazione, in quanto unica fonte delle obbligazioni dedotte nel contratto.
Infine, ricorda giustamente il Tribunale di Civitavecchia, che la valutazione sulla importanza dell’inadempimento debba essere anche effettuata, come nel caso sottoposto al suo esame, ove viene esercitato il recesso ex art. 1385 CC, (Cass. S.U. 553/2009, Cass. 9327/2016), qualificato quale speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto (v. Cass. 2969/2019).
Sulla stessa problematica, si registra altra decisione del Tribunale di Civitavecchia (stesso Giudice, Dr. G. Spinelli), adottata nello stesso periodo (21.05.2019 n. 686), che ha reputato non essere colpito da nullità il contratto di compravendita di un immobile difforme, nella sua consistenza edilizia, dal relativo titolo abilitativo, richiamando, al riguardo, proprio quanto statuito dalla recente pronuncia delle S.U. Ed, invero, nella fattispecie de qua, gli attori/acquirenti non avevano dedotto l’inadempimento contrattuale dei venditori , a causa della reale condizione del bene compravenduto che, come accertato dal Ctu – a differenza di quanto dichiarato del rogito notarile, sotto le comminatorie di legge in caso di dichiarazioni mendaci, non corrispondeva a quello assentito- ma solo la invalidità della vendita in quanto l’immobile, per l’appunto, era difforme al relativo titolo abilitativo.
Luglio 2019 Avv. Fidalma Chiacchierini -Foro di Civitavecchia