Source: http://www.studiolegalemarano.it/il%20procedimento%20per%20convalida%20di%20sfratto.htm
Timestamp: 2020-01-27 02:12:35+00:00
Document Index: 166578387

Matched Legal Cases: ['art. 657', 'art. 3', 'art. 29', 'art. 1602', 'art. 5', 'art. 447', 'art. 13', 'art. 1', 'art. 1']

Il procedimento per convalida di sfratto, regolamentato dall'art. 657 c.p.c. e seguenti, si colloca nell'ambito delle locazioni di beni immobili ed è caratterizzato dalla specialità e dalla sommarietà del rito. Trattasi di procedimento che viene introdotto con atto di citazione, avente effetti di natura sia sostanziale che processuale, nonché avente natura c.d. complessa, perché deve contenere sia ''l'intimazione'' (di licenza o di sfratto) che la ''citazione'' (Cass. 9.3.1981, n. 1323). Trattasi, inoltre, di procedimento che viene definito con un provvedimento di natura giurisdizionale definitivo (convalida) e provvisorio (ordinanza non impugnabile), avente efficacia di cosa giudicata sostanziale.
Nell'ambito del procedimento per convalida di sfratto rientrano le seguenti tipologie: A) licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione; B) sfratto per morosità.
La licenza per finita locazione deve essere notificata al conduttore anteriormente alla scadenza del contratto (contrariamente a quanto previsto per lo sfratto per finita locazione, che deve essere notificato successivamente alla scadenza, purché sia esclusa la rinnovazione del contratto).
Con la notifica tempestiva dell'atto - che assume anche natura e funzione sostanziale di disdetta, qualora pervenga a controparte nel termine previsto dalla legge - si evita la rinnovazione del contratto. Il relativo procedimento si conclude con una condanna anticipata o c.d. ''condanna in futuro'', in quanto il giudice emette un provvedimento di convalida che produce i suoi effetti solo in epoca successiva alla data della sua emissione, ossia successivamente alla scadenza del contratto.
Il mandato alle liti conferito al difensore è riferito non solo alla rappresentanza processuale ma anche alla rappresentanza negoziale dell'istante. Inoltre, se è stata indicata nella licenza per finita locazione una data errata (antecedente a quella legale) il locatore (e per esso il suo difensore) può rettificare il termine finale di cessazione della locazione, ciò costituendo una ''emendatio libelli'' e non una ''mutatio libelli'' (Cass. 10.4.1992, n. 4390).
Sia la licenza per finita locazione che lo sfratto per finita locazione presuppongono l'invio della disdetta, ossia la comunicazione rivolta dal locatore al conduttore (da recapitarsi almeno sei mesi prima della scadenza per le locazioni ad uso abitativo ed almeno dodici o diciotto mesi per quelle ad uso diverso) per significare che, alla scadenza prevista in contratto, lo stesso non sarà rinnovato. Diverso dalla disdetta è il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, regolamentato dall'art. 3 L. 431/98 per le locazioni ad uso abitativo e dall'art. 29 L. 392/78 per le locazioni ad uso diverso.
- può essere contenuta anche in un atto processuale, come l'atto di intimazione di licenza per finita locazione (Cass. 2.8.1995, n. 8443);
- per il principio della libertà di forma (se non è prevista in contratto una particolare forma), la disdetta può essere comunicata anche a mezzo di telegramma o telex (Cass. 12.1.2006, n. 409), o con raccomandata semplice con attestazione dell'ufficio postale di averla consegnata (Cass. 24.1.1995, n. 804), oppure anche in assenza di sottoscrizione, purché sia ratificata dalla parte interessata con l'atto di citazione (Cass. 23.11.1994, n. 9916), oppure con raccomandata a mano (purché il destinatario sottoscriva apposita ricevuta);
- se il trasferimento della proprietà avviene dopo la cessazione del rapporto, ex art. 1602 c.c., legittimazione ad agire ha l'originario locatore (Cass. 5.5.2000, n. 5699).
B) SFRATTO PER MOROSITA'
Il locatore può intimare al conduttore sfratto per morosità in caso di:
- mancato pagamento del canone (nella domanda di convalida deve ritenersi contenuta anche la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) trascorsi 20 gg. dal termine concordato in contratto ;
- mancato pagamento degli oneri necessari per un importo superiore a due mensilità del canone (art. 5 L. 392/78 - Corte Cost. n. 377/1988 - Corte Cass. 24.11.2004, n. 22369);
Il canone deve essere pagato in contanti ed al domicilio del locatore, salvo diversa previsione contrattuale.
- l'invio di un assegno (ove tale modalità non sia prevista nel contratto: Cass. 21.12.2004, n. 23695);
Il procedimento per convalida di sfratto non si applica in caso di:
e) affitto di azienda, quando l'oggetto del contratto è costituito da un complesso unitario di beni immobili e mobili organizzati globalmente per la produzione di beni e servizi (Cass. 4.2.2004, n. 1243) - necessità dell'azione ordinaria di cognizione, ex art. 447 bis c.p.c. (rito locatizio);
i) locazione di fatto prevista dall'art. 13, 5° c., L. 431/98, per nullità insanabile del contratto, per mancanza della forma scritta del contratto (art. 1 L. 431/98) o per mancanza di registrazione, ex art. 1, c. 346, L. 311/2004 - c.d. ''legge finanziaria'', a decorrere dal 1.1.2005);