Source: https://www.gers.cci.fr/actualites/dossier-loi-elan-mesures-relatives-aux-locaux-commerciaux.html
Timestamp: 2020-06-02 21:13:52+00:00
Document Index: 47723001

Matched Legal Cases: ['art. 28', 'art. 157', 'art. 157', 'art. 157', '§4', 'art. 172', '§ 4', 'art. 157', 'art. 165', 'art. 156', 'art.14', 'art 54', 'art. 289', '§370', 'art. 289', '§ 290', '§ 290', 'art. 1734', 'art. 1737', 'art 96', '§ 250']

DOSSIER - Loi Elan : Mesures relatives aux locaux commerciaux | CCI Gers
DOSSIER - Loi Elan : Mesures relatives aux locaux commerciaux
Nouveau cas de reprise pour le bailleur
Un bail commercial est toujours conclu pour 9 ans. Cependant, tous les 3 ans, le bailleur peut décider de donner congé au locataire dans certains cas précis (c. com. Art. L. 145-4, al.3), notamment s’il souhaite reconstruire l’immeuble (c. com. art. L. 145-18) ou le surélever (c. com. art. L. 145-21).
Lorsque le local commercial est assorti d’un local d’habitation, le bailleur peut également donner ce congé, mais uniquement pour la partie habitation, si dans les faits, le locataire habite ailleurs (c. com. art. L. 145-23-1).
Depuis le 25 novembre 2018, un nouveau cas de reprise est ouvert au bailleur. Il peut décider, tous les 3 ans, de reprendre tout local commercial (qu’il ait ou non, une partie habitation) pour le transformer en un local à usage principal d’habitation.
Dans ce cas, des travaux de reconstruction ne sont pas exigés. Une simple rénovation suffit (loi art. 28 ; c. com. art. L. 145-4 modifié)
Baux commerciaux des centres-villes
Un des objectifs de la loi ELAN est la mise en place d’ « opérations de revitalisation de territoire », qui auront, notamment, pour but de moderniser le parc des logements et celui des locaux commerciaux et artisanaux.
Dans le cadre d’une opération de revitalisation de territoire, il pourra être décidé que, dans les immeubles du centre-ville qui abritent à la fois des locaux commerciaux et des locaux d’habitation, le bail d’un local commercial ne pourra pas porter sur un autre local de l’immeuble, notamment un local d’habitation. Sont toutefois écartés de cette disposition (loi art. 157, I , c. constr. et hab. art. L. 303-2) :
- le local destiné à l’habitation occupé par le commerçant ou l’artisan qui exerce son activité professionnelle en rez-de-chaussée ;
- les locaux destinés au fonctionnement des activités commerciales ou artisanales.
• Interdiction de certains travaux
La convention de revitalisation pourra interdire les travaux qui conduiraient, dans un immeuble situé en centre-ville, à la condamnation de l’accès indépendant aux locaux ayant une destination distincte de l’activité commerciale ou artisanale (loi art. 157,I ; c. constr. et hab. art. L. 303-2).
• Droit de préemption de la commune
Une opération de revitalisation de territoire pourra donner lieu à l’instauration d’un droit de préemption de la commune notamment sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et les fonds artisanaux (loi art. 157, I ; c. constr. et hab. art. L. 303-2).
Dispense d’autorisation pour la réouverture de certains locaux
La loi ELAN augmente de 2 500 m² le seuil de 1 000 m² prévu au 6° de l’article L. 752-1 du code de commerce (voir §4-3).
Ainsi, une demande d’autorisation n’est plus nécessaire pour rouvrir un commerce de détail, d’une surface de vente de 2 500 m² au plus, dont les locaux n’ont pas été exploités pendant 3 ans (loi art. 172 ; c. com. art. L. 752-1 modifié).
Rappelons que, en cas de redressement judiciaire de l’exploitant, le délai de 3 ans ne court que du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux (c.com. art. L. 752-1, 6°).
Dispense d’autorisation dans certains secteurs
La loi ELAN supprime les demandes d’autorisation pour les projets qui se situent dans le secteur d’une opération de revitalisation de territoire comprenant un centre-ville (sur ces opérations, voir § 4-1). Deux exceptions sont prévues.
D’une part, l’autorisation demeure nécessaire pour la création ou l’extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l’accès en automobile.
D’autre part, il pourra être décidé, au cas par cas, que les autorisations restent nécessaires dans le secteur d’une opération de revitalisation de territoire comprenant un centre-ville. Toutefois, une telle décision ne sera possible que pour des surfaces de vente d’au moins 5 000 m² et des magasins à prédominance alimentaire d’au moins 2 500 m² (loi art. 157, V ; c. com. art. L. 752-1-1 nouveau).
Par ailleurs, les opérations immobilières combinant un projet d’implantation commerciale et des logements situés dans un centre-ville compris dans le secteur d’une opération de revitalisation du territoire ne sont pas soumises à une autorisation d’exploitation commerciale, dès lors que la surface de vente du commerce est inférieure au quart de la surface de plancher à destination d’habitation (loi art. 165 ; c. com. art. L. 752-2 modifié).
Dénominations professionnelles protégées
La loi ELAN instaure des sanctions pénales à l’encontre de toute personne qui utiliserait la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » ou « administrateur de biens » sans être titulaire de la carte professionnelle.
Les sanctions encourues sont un emprisonnement de 6 mois et une amende de 7 500 € (loi art. 156 ; loi 70-9 du 2 janvier 1970, art.14 modifié).
Mesures de la loi pour un état au service d’une société de confiance (ESSOC)
Une dispense de rapport de gestion Étendue
Pour les exercices clos depuis le 11 août 2018, toutes les sociétés commerciales, lorsqu’elles répondent à la définition des petites entreprises, bénéficient d’une dispense de rapport de gestion (c. com art. L. 232-I, IV modifié par loi 2018-727 précitée).
Remarque : les petites entreprises (PE) au sens comptable, sont celles dont deux ou trois seuils suivants ne sont pas dépassés (c.com. art. L 123-16 et D. 123-200, 2°)
- 4 M€ pour le total bilan ;
- 8 M€ pour le montant net du chiffre d’affaires ;
Sont exclues de la dispense de rapport de gestion les EIP et les sociétés dont l’activité consiste à gérer des titres de participations ou des valeurs mobilières (c. com. art. L.232-1, IV).
Quid du rapport sur le gouvernement d’entreprise !
Pour rappel, le rapport sur le gouvernement d’entreprise est une obligation pour toutes les sociétés anonymes (SA) et les SCA, sous la forme d’un rapport distinct joint au rapport de gestion ou au sein d’une section spécifique de celui-ci uniquement pour les SA à conseil d’administration (c. com. art. L. 225-100, I ; L. 225-37 ; L 225-68 et L. 226-10-1). Les SA et les SCA dispensées d’établir un rapport de gestion en tant que PE doivent-elles ou non établir quand même un rapport sur le gouvernement d’entreprise ?
Oui, répond la Commission des études juridiques de la CNCC, car l’alinéa 6 de l’article L. 225-37 précité n’a pas été modifié par la loi ESSOC qui introduit la dispense de ces sociétés d’établir un rapport de gestion et cet alinéa inchangé contient l’obligation d’établir un rapport sur le gouvernement d’entreprise. Il n’est pas possible d’arguer de la suppression de l’obligation de rapport de gestion pour conclure à la suppression de celle du rapport sur le gouvernement d’entreprise.
Selon cette Commission, l’obligation de rapport sur le gouvernement d’entreprise s’impose à toutes les SA et SCA. Il convient donc que les « petites » SA et SCA établissent un rapport sur le gouvernement d’entreprise, malgré la dispense de rapport de gestion.
- La prescription est de 5 ans en matière commerciale (c. com. art L. 110-4) ;
- En matière comptable, les pièces justificatives doivent être conservées pendant 10 ans (c. com. art L. 123-22) ;
- En matière fiscale, le droit de communication des agents de l’administration implique un délai de conservation des documents comptables de 6 ans à compter de la date de la dernière opération figurant sur ces documents (LPF art. L. 102 B).
Les règles fiscales de conservation
Le droit fiscal soumet les entreprises à plusieurs obligations de conservation en fonction de leur régime fiscal, voire de leur activité. Les contribuables doivent présenter à l’administration fiscale (AF) tous documents comptables, inventaires, copies de lettres, pièces de recettes et de dépenses de nature à justifier l’exactitude des résultats indiqués dans leur déclaration (CGl, art 54).
A compter de son émission et jusqu’à la fin de sa période de conservation, doivent notamment être assurées, l’authenticité de l’origine, l’intégrité du contenu et la lisibilité de la facture (CGl art. 289, V).
Les délais de conservation sont fonction de la nature des pièces visées et du support utilisé pour leur création (BOFIP-BIC-DECLA-30-10+20-10-§370-20/07/2018).
Les pièces sur lesquelles peuvent s’exercer les droits de communication, d’enquête et contrôle de l’administration doivent être conservés pendant un délai de 6 ans qui court à compter de la date de la dernière opération mentionnée sur les livres ou registres ou de la date à laquelle les documents ou pièces ont été établis (LPF art. L. 102 B, I, al 1).
Les factures électroniques émises et reçues sous une forme électronique qui tiennent lieu de factures d’origine sont à conserver sous ce format au minimum jusqu’à la fin de la 3ème année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due (délai de reprise triennal) et sur tout support de l’entreprise les trois années suivantes (LPF art. L. 102 B, I, al 2).
En pratique : il est difficile d’imaginer qu’à l’issue de la 3ème année de conservation, les factures électroniques soient éditées pour être conservées sous format papier. En effet, cette possibilité ne présentera guère d’intérêt, car elle s’avérera vite consommatrice de temps et coûteuse en termes d’impression et de stockage dès que les volumes d’information sont importants.
Sanctions en cas de défaut de conservation
Les règles de conservation s’appliquent à la fois à l’entreprise en charge d’émettre les factures et à l’entreprise destinataire de ces factures (CGl art. 289, I.4).
L’émission ou la réception de factures électroniques qui respectent les principes d’authenticité de l’origine, d’intégrité du contenu et de lisibilité impose aux entreprises des obligations en matière de conservation des fichiers informatiques. Le défaut de conservation constaté par les agents de l’administration, qu’il soit total ou partiel, pourra donc être sanctionné (BOFIP-CF- COM- 10-10-30-10-§ 290-20/07/2018).
Le contribuable qui n’est pas en mesure de présenter les originaux informatiques des factures électroniques d’achats reçues risque la remise en cause de la déductibilité de la TVA (BOFIP-CF- COM- 10-10-30-10-§ 290-20/07/2018). Il risque en outre, les sanctions diverses suivantes :
- Amende de 5 000 € en cas de refus de communication des documents et renseignements demandés par l’administration (CGl art. 1734)
- Pénalité de 50 % des montants facturés à défaut de conservation des factures de vente ou rejet de la piste d’audit fiable (CGl art. 1737)
- Rejet de comptabilité, à défaut de conservation des documents sur lesquels l’administration peut exercer son contrôle ;
En pratique : sur demande de l’administration, les factures, sous format électronique, doivent être restituables sur écran, sur support informatique ou sur papier. La restitution porte sur l’intégralité des informations émises et reçues, qu’elles soient obligatoires ou facultatives et doit pouvoir être opérée de manière sélective (CGl, ann. III, art 96 I bis ; BOFIP-CF-COM-10-10-30-10-§ 250 à 280-20/007/2018).
Source : CCI Info N°162 - Janvier 2019