Source: http://www.energieverbraucher.de/de/heizkosten--abrechnung__263/
Timestamp: 2018-01-23 17:21:01
Document Index: 161659099

Matched Legal Cases: ['§ 18', '§ 19', '§ 10', 'BGH', '§ 556', '§ 46', '§6', '§11', '§ 9', '§ 315', '§ 9', 'BGH', 'BGH']

Segment-ID: 6520
(5. Juli 2017) Das Bundeskartellamt hat die im Juli 2015 begonnene Durchleuchtung von Heizkostenabrechnungsfirmen mit einem Bericht abgeschlossen (bdev.de/submeter).
Die schlimmsten Befürchtungen werden durch diesen Bericht bestätigt: Der Markt ist unter wenigen Firmen aufgeteilt, die sich gegenseitig keine Konkurrenz machen. Die Preise sind überhöht und gestützt auf das Oligopol werden Traumrenditen erzielt.
„Dennoch geht das Kartellamt gegen diesen Missbrauch von Marktmacht nicht vor und hat auch keine konkreten Verfahren angekündigt. Das Amt hat sich einmal mehr als unfähig erwiesen, gegen Marktmissbräuche einzuschreiten“, kommentiert der Bund der Energieverbraucher. Immer noch werden 62 Prozent der Heizkostenverteiler in der Wohnung abgelesen, 38 Prozent per Fernauslesung.
Pro Wohnung kostete 2014 die Heizkostenabrechnung 74 Euro.
Die beiden größten Anbieter Techem und Ista haben einen Marktanteil von 50 bis 60 Prozent. Nimmt man noch Brunata und Minol hinzu, dann haben diese vier Unternehmen einen Marktanteil von 70 bis 80 Prozent und gelten somit als marktbeherrschend im Sinne des Kartellrechts (§ 18 Abs. 6 GWB). Die Unternehmen können dann vortragen, dass sie dennoch nicht marktbeherrschend sind. Das ist hier nicht überzeugend geschehen. Das Kartellrecht verbietet marktbeherrschenden Unternehmen überhöhte Preise, die sich nur durch fehlenden Wettbewerb durchsetzen lassen (§ 19 GWB).
Die Netto-Umsatzrendite der Ableseunternehmen lag laut Kartellamtsbericht im Durchschnitt bei 15,5 Prozent (Seite 35 des Berichtes). Von allen DAX-Unternehmen hatte im Jahr 2013 nur SAP einen höheren Wert von 19,8. Die Chemieriesen lagen unter 10 Prozent, die Autoindustrie bei rund 6 Prozent.
Dennoch wird die Frage nach möglicherweise rechtswidrig überhöhten Preisen im Bericht nicht einmal aufgeworfen. Um Wettbewerbshemmnisse abzubauen, empfiehlt das Bundeskartellamt gesetzgeberische Maßnahmen:
die Förderung der Interoperabilität von Zählern,
eine Vereinheitlichung der Eichfristen und Nutzungsdauern der Zähler,
eine verbesserte Transparenz für die Wohnungsmieter durch Informationsrechte und Ausschreibungspflichten.
Segment-ID: 17396
Abrechnungsfirmen: Mieter als Opfer
Die großen Heizkostenverteiler nehmen Mieter gründlich aus und protzen damit auch noch, um ihren eigenen Marktwert zu steigern. weiter lesen
Die großen Heizkostenverteiler nehmen Mieter gründlich aus und protzen damit auch noch, um ihren eigenen Marktwert zu steigern. Sie betreiben ein auskömmliches, aber mitunter undurchsichtiges Geschäft. Und die Prüfung des Bundeskartellamtes lässt auf sich warten.
(16. Dezember 2016) Die Heizkosten in Mietshäusern müssen mindestens zur Hälfte nach dem gemessenen Verbrauch auf die Mieter verteilt werden. Das schreibt die Heizkostenverordnung vor. Die Kosten für die Ablesung und Abrechnung werden auf die Heizkostenabrechnung aufgeschlagen und müssen von den Mietern zusätzlich zu den eigentlichen Heizkosten bezahlt werden.
Das Geschäft der Wärmemessung und Abrechnung ist daher nicht nur höchst einträglich für die beauftragten Ablesedienste, sondern zudem auch bequem. Die Ablesedienste werden schließlich von den Vermietern beauftragt, welche die Kosten nicht bezahlen müssen. Dementsprechend einfach gestalten sich in der Praxis oft die „Verhandlungen“ zwischen Abrechnungsdienst und Vermieter: Der Anbieter diktiert seinen Wunschpreis, der Vermieter nickt diesen ab.
Die Dreiecksbeziehung zwischen Ablesedienst, Vermieter und Mieter bringt die Mieter folglich in eine unterlegene und zugleich hilflose Position.
Markt ohne Wettbewerb
Der Ablesemarkt wird in Deutschland von zwei Firmen dominiert: Ista und Techem. Folgende Marktanteile wurden von Insidern für März 2016 geschätzt: Techem komme in Deutschland auf 28 Prozent, Ista auf 26 Prozent, der Verbund Brunata-Metrona auf 16 Prozent, Minol auf 8 und Kalorimeta auf 6 Prozent. Die Angaben beziehen sich auf die Anzahl der verwalteten Messgeräte. Damit haben die fünf größten Firmen 84 Prozent des gesamten Marktes unter sich aufgeteilt.
Auch die Hersteller der Messgeräte sind Teil des Problems. Denn die meisten Messgeräte werden nur für die wenigen großen Abrechnungsfirmen hergestellt und sind nur von diesen nutzbar. Freie und von jedermann nutzbare Geräte sind schwer zu kaufen und deutlich überteuert.
Alternativen schwach gefragt
Dabei gibt es durchaus auch kleine regionale Abrechnungs- und Messdienstfirmen. Ein Blick ins Telefon- und Branchenbuch oder ins Internet hilft (Suchwort: „Heizkostenabrechnung“ oder „Messdienst“) zudem gibt es eine 19-seitige Anbieterliste vom Portal „Heizspiegel“, Stand: November 2016. Meist bleiben diese Alternativen aus reiner Bequemlichkeit unbeachtet. Denn die Vermieter wählen die Abrechnungsfirma aus und haben, wie ausgeführt, selbst kein Interesse an einem günstigen Preis. Dadurch haben kleine Anbieter eine schwierige Position. Und auch sie verdienen gut durch das insgesamt überhöhte Preisniveau, das sie nur zögerlich unterbieten.
Einige Firmen bieten auch Service und Geräte zum Selbstablesen. Die Messwerte können dann im Internet eingegeben werden und dort erzeugt eine Software daraus eine Heizkostenabrechnung. Weitere Hinweise dazu hier: bdev.de/selbstabrechnen
Ista und Techem suchen Käufer
Ista und Techem haben unabhängig voneinander Investmentbanken damit beauftragt, nach Käufern zu suchen. Dabei haben beide Firmen in der Vergangenheit schon zu hohen Preisen die Besitzer gewechselt. Nach einem Bericht der FAZ erwarb der Investor Macquarie Techem 2007 mitten im Übernahmeboom. Am Ende war die Offerte einschließlich Schulden 1,9 Milliarden Euro wert. Ista wechselte gleich mehrere Male den Besitzer. Früher eine Tochtergesellschaft von E.on, erwarb der Finanzinvestor CVC 2003 das Geschäft. Vier Jahre später gab er die Mehrheit an die Beteiligungsgesellschaft Charterhouse ab, behielt dabei ein knappes Viertel an Ista und kaufte 2013 die Mehrheit zurück; als Bewertung wurden damals 3,1 Milliarden Euro genannt.
Gewinne: Ebit-Marge 37 Prozent
Zwischen Juni 2015 und Juni 2016 erzielte Techem laut internen, von der FAZ zitierten Dokumenten 753,8 Millionen Euro Umsatz und 282,4 Millionen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda). Der Eigner dürfte dem Vernehmen nach mehr als vier Milliarden Euro für das Unternehmen verlangen, das wäre mehr als das 14-Fache des jährlichen operativen Gewinns. Ista erzielte im Jahr 2015 gut 810 Millionen Euro Umsatz.
Die mittleren Umsatzrenditen oder EBIT-Margen (EBIT bezogen auf den Umsatz) von Industrieunternehmen liegen bei zwei Prozent. Als Zielwert gelten zehn Prozent. Techem erzielte 37 Prozent. Solche Gewinne bestätigen, was Branchenkenner längst wissen: Die Ablesedienste kassieren gemeinsam unter Ausnutzung ihrer Marktposition und der schwachen Mieterposition überhöhte Preise ab. Peinlich wird es aber, wenn damit auch noch geprahlt wird.
Ista-Techem-Leaks
Die Unternehmen und ihre Berater haben selbst in der Vergangenheit damit geworben, wie sie die schwache Position der Mieter ausnutzen – in nichtöffentlichen Präsentationen an Investoren, in denen sie ihre hohen Margen anpriesen. Diese internen Unterlagen sind in die Hände der Frankfurter Allgemeinen Zeitung gelangt, die darüber auch öffentlich berichtete.
Der frühere Techem-Finanzchef Steffen Bätjer erwähnte gegenüber Anlegern, die in eine Techem-Anleihe investieren, die „low price sensitivity“ (geringe Preissensibilität) der Kunden, also der Vermieter oder Verwaltungen. Ebenso sprach er von „large switching disincentives“, also großen Hürden vor einem Wechsel des Anbieters.
Ähnlich wurde argumentiert, als Ista 2007 zum Verkauf stand. Im geheimen Informationsmemorandum für potentielle Bieter war die Rede von der „relativ niedrigen Preissensibilität der Kunden“. Und: „Die große Zahl der Kleinkunden steigert noch die beobachtete Preisstabilität im Ablesemarkt, denn die Berechnung für diese Kunden ist weit weniger transparent, und sie haben weniger Verhandlungsmacht als große Profikunden.“ Auch enthält das Dokument einen Hinweis auf die Marktkonzentration: Von einer „oligopolistischen Marktstruktur in Kernmärkten“ ist die Rede – und an alldem hat sich nichts geändert.
Sektoruntersuchung des Bundeskartellamtes
Das Bundeskartellamt leitete voriges Jahr eine Sektoruntersuchung der Branche ein, die noch immer läuft. Sie soll „etwaige Wettbewerbsprobleme aufdecken“, sagte ihr Präsident Andreas Mundt. „Der Markt für Ablesedienste ist konzentriert. Neben kleinen lokalen Anbietern gibt es nur sehr wenige bundesweit aktive Unternehmen. Gegenstand der Analyse werden insbesondere die Marktstruktur sowie die Preise und Erlöse sein.“
Auch auf die Verhandlungsposition der Zahlenden geht das Amt ein: „Im Rahmen der wettbewerblichen Bewertung wird auch zu berücksichtigen sein, dass Mieter zwar nicht die unmittelbaren Vertragspartner der Ablesedienstleister sind, sie aber überwiegend die Kosten tragen.“ Zudem schaue das Amt sich die hohen Marktbarrieren an. Denn Techem wirbt bei den Investoren damit, dass Kunden nur schwer den Anbieter wechseln können, jedenfalls mit den neuartigen, aus der Ferne abgelesenen Messgeräten: „Unsere funkkontrollierten Geräte sind nicht kompatibel mit jenen unserer Wettbewerber, was in einer relativ stabilen Marktposition für uns resultiert“, heißt es in Finanzberichten. Die Eigentümer werden bei dem Verkauf zweifellos auch mit der Aussicht werben, dass immer mehr Länder das Abrechnungssystem nach deutschem Vorbild übernehmen dürften, getrieben von EU-Regeln.
Wie die Sektoruntersuchung Fernwärme gezeigt hat, ist auch das Bundeskartellamt machtlos gegen monopolistische Strukturen und überhöhte Preise. Um die offensichtlichen Missstände zu beseitigen, braucht es mehr als eine symbolische Geste: Strukturelle Reformen sind überfällig! Zum Beispiel Obergrenzen für Mess- und Abrechnungskosten. Angesichts immer besser gedämmter Häuser ist zumindest für diese die verbrauchsabhängige Abrechnung insgesamt nicht mehr zeitgemäß und auf eine wohnflächenbasierte Abrechnung umzustellen.
Segment-ID: 16785
Was unser Mitglied Dr. Klaus Wagner aus Butzbach erlebte, ist interessant und lehrreich. weiter lesen
Was unser Mitglied Dr. Klaus Wagner aus Butzbach erlebte, ist interessant und lehrreich. Vielen Lesern mag Dr. Wagner noch in Erinnerung sein: Weil er einen Nachbarn mit Strom aus seinem BHKW versorgte, kappte der Netzbetreiber dessen Stromleitung mit einem Bagger und erhielt dafür vom Bund der Energieverbraucher e.V. die „Trübe Funzel“.
Am 19. Januar 2004 erhält die EVB Butzbach die „Trübe Funzel“ vom Bund der Energieverbraucher. Bagger kappten den Stromanschluss eines Hauses, weil deren Bewohner vom Nachbarn mit günstigerem BHKW-Strom versorgt werden.
(17. Juni 2016) Diesmal geht es um ein Wohnhaus mit elf Eigentumswohnungen in Butzbach. Die Heizung erfolgt über ein Einrohr-Heizsystem. Bis 2003 wurde über Verdunsterröhrchen mit plausiblen Ergebnissen abgerechnet. Dann wurde auf eine elektronische Erfassung umgestellt. Plötzlich wurden angeblich 80 Prozent der Heizkosten in Wohnungen verbraucht, die nur 30 Prozent der Gesamtfläche ausmachen. Dr. Wagner ließ in seine Wohnung einen Wärmemengenzähler einbauen und wusste daher genau, dass sein Verbrauchsanteil am Gesamtverbrauch aller Wohnungen etwa so hoch war wie sein Anteil an der Gesamtwohnfläche.
Fehler 1: Die neuen elektronischen Heizkostenverteiler wurden falsch an die Heizkörper angepasst.
Fehler 2: Durch die Einrohr-Heizung wurde die Abrechnung zusätzlich verzerrt. Es wurden nämlich nur neun Prozent der gesamten Wärme an die Heizkörper geliefert, 91 Prozent gingen angeblich woanders unkontrolliert und unerfasst verloren. Nun gibt es ein rechnerisches Verfahren, nach dem die Abrechnungsverzerrungen durch Einrohr-Heizungen korrigiert werden können, das Verfahren nach VDI 2077.
Fehler 3: Die Eigentümerversammlung lehnte es am 18. Oktober 2010 ab, die Abrechnung für 2009 nach VDI 2077 zu korrigieren. Denn die Eigentümer, die von der falschen Abrechnung einen Vorteil hatten, waren in der Versammlung in der Mehrheit.
Die Sache ging vor Gericht, es gab zwei Gutachten. Am 26. Februar 2014 hob das Amtsgericht Friedberg die Beschlüsse der Eigentümerversammlung auf. Nun musste rückwirkend nach VDI 2077 abgerechnet werden. Das Urteil spricht eine sehr klare Sprache und bringt die Probleme auf den Punkt. Die Gerechtigkeit hat gesiegt, wenigstens diesmal.
Was ist daraus zu lernen
Lehre 1: Wenn sich nach der Umstellung auf elektronische Verteiler die Abrechnung und Kostenverteilung dramatisch ändert, sollte man den Ursachen auf den Grund gehen. Abhilfemöglichkeit: Selbst Wärmemengenzähler einbauen lassen. Das ist jedoch nicht billig, technisch nicht immer möglich und in einer Mietwohnung muss der Vermieter zustimmen.
Lehre 2: Wenn eine Eigentümerversammlung eine offensichtlich ungerechte Heizkostenverteilung absegnet, handelt sie rechtswidrig. Die Benachteiligten sollten sich wehren, notfalls vor Gericht – eingedenk des damit verbundenen Risikos.
Lehre 3: Bei Einrohrheizungen sollte bei unplausiblen Messungen (hohe Verteilverluste und Abweichung einzelner Verbrauchswerte um mehr als 25 bis 50 Prozent gegenüber dem Durchschnitt) stets nach Quadratmetern abgerechnet werden, egal ob Miet- oder Eigentumswohnung.
Eine Warnung ist an dieser Stelle ebenfalls angebracht. Herr Dr. Wagner ist offensichtlich ein Glückspilz. Nicht immer geht die Sache so gut aus.
Glücksumstand 1: Der Gutachter hat die Fehler der Abrechnung gefunden und klar benannt.
Glücksumstand 2: Das Gericht hat sich mit der Materie inhaltlich befasst, das Gutachten verstanden und sich dem Gutachter angeschlossen.
Glücksumstand 3: Die vorgeschlagene Abrechnungskorrektur hat zu einem richtigen Ergebnis geführt.
Besser nach Wohnfläche abrechnen
Der Abrechnungsexperte Dr. Bernd Stein aus Bonn kritisiert die Abrechnung nach VDI 2077. Die darin beschriebenen Verfahren zur Bestimmung der Verteilverluste lieferten zweifelhafte Ergebnisse und seien kaum praktikabel. Gerechter, einfacher, kostengünstiger und nachvollziehbarer wäre eine Abrechnung auf Basis der Wohnfläche. Das bestätigen in diesem Fall auch die Messungen von Dr. Wagner.
Dr. Stein war selbst schon mehrfach als Gutachter mit der VDI 2077 befasst. Er kommentiert den Fall folgendermaßen: „Jetzt kann der Kläger nur leidlich zufrieden sein. Die Korrektur nach VDI 2077 schafft keinen wirklichen Frieden. Sie hinterlässt Gewinner und Verlierer, die ihre neuen Heizkosten nicht nachvollziehen können. Man sollte also besser nicht nach der VDI 2077 rufen! Eine neue Abrechnung nach VDI 2077, erstellt durch die Messdienstfirma oder einen Gutachter, ist teuer und riskant! Besser sollte man die Heizkosten entsprechend der Wohnfläche aufteilen. Das ist einfacher, nachvollziehbarer und das Verfahren kostet weniger. Die Korrektur nach VDI 2077 sollte nur ersatzweise und vorsorglich verlangt werden. Gegenüber Mietern müssen die Eigentümer argumentieren, dass die Messungen auf mehr als 25 Prozent der Mietfläche fehlgeschlagen sind. Abzüge in Höhe von 15 Prozent – falls diese von einzelnen Mietern vorgenommen werden – muss die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich tragen. Das kommt in der Regel noch preiswerter, als eine Abrechnung oder ein Gutachter, der nach VDI 2077 neu abrechnet“.
Dietmar Wall vom Mieterbund ist anderer Ansicht: „Die Anwendung eines der Verfahren nach VDI 2077 ermöglicht eine verursachungsgerechte Verteilung der Heizkosten und das sogenannte Bilanzverfahren verursacht nur sehr geringe Mehrkosten. Seit 2009 darf der Vermieter in Fällen erhöhter Rohrwärmeabgabe grundsätzlich nicht mehr auf eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ausweichen. Die Regelungen zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe haben Vorrang“.
Aus dem Urteil des Amtsgerichts Friedberg vom 26. Februar 2014, Az. 2 C 1094/10 (23):
„Die angegriffenen Beschlüsse der Eigentümrversammlung widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und sind daher für ungültig zu erklären. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die ist eine wohnungseigentums-rechtliche Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben, der den einzelnen Eigentümer vor willkürlichen Entscheidungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer schützt.
Es kommt – bedingt durch die Konstruktion der Heizungsanlage in dem Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft – zu einer erheblichen Verzerrung der Heizkostenabrechnung infolge der Wärmeabgabe durch die ungedämmten Rohre der Einrohrheizung. Dementsprechend bedarf die Heizkostenabrechnung der rechnerischen Korrektur, um die durch die Rohrwärmeabgabe entstehende Verzerrung auszugleichen und eine gerechte, das heißt alle faktischen Verbraucher der Heizungsanlage erfassenden Heizkostenabrechnung zu gewährleisten; gegenwärtig wird nur der Verbrauch erfasst, der an den jeweiligen Heizkörpern gemessen wird, die Rohrwärme bleibt unerfasst.
Der Verein Deutscher Ingenieure (VDI) hat mehrere Verfahren entwickelt, die im Beiblatt zur Richtlinie VDI 2077 – „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ beschrieben sind. Seit der Novellierung der Heizkostenverordnung im Jahr 2009 sind sie viele tausend Mal angewandt worden und haben sich mittlerweile etabliert, nicht nur im Bereich des Wohneigentums, sondern auch im Bereich des Mietrechts. Die Abrechnungsunternehmen haben hierfür Berechnungsprogramme entwickelt. Nach diesem Verfahren wird zunächst der sogenannte Verbrauchswärmeanteil ermittelt. Dieser Wert, der früher eingängiger als „Erfassungsrate“ bezeichnet wurde, lässt sich anhand der Angaben in der Heizkostenabrechnung berechnen. Die von elektronischen Heizkostenverteilern erfassten Gesamteinheiten werden ins Verhältnis zu der in das Gebäude eingeflossenen Heizwärme gesetzt. […] Die Statistiken zeigen, dass der Verbrauchswärmeanteil in Gebäuden ohne eine erhöhte Rohrwärmeabgabe zumeist zwischen 50 und 80 Prozent liegt“.
Webhinweis: Rohrwäme
Segment-ID: 16643
Sektoruntersuchung für Ablesedienste weiter lesen
Bundeskartellamt: Sektoruntersuchung für Ablesedienste
(09. Juni 2016) Das Bundeskartellamt durchleuchtet derzeit die Branche der Messdienstleistungsunternehmen. Erste Ergebnisse wurden bereits vorgetragen: Das Marktvolumen von 1,5 Milliarden Euro verteilt sich auf 250 Firmen.
Die beiden Branchenführer Techem und ista haben je einen Marktanteil von 25 bis 30 Prozent. Die drei folgenden Unternehmen haben zusammen einen Marktanteil von rund 30 Prozent. Die fünf größten Unternehmen vereinen somit als Oligopol einen Marktanteil von nahezu 90 Prozent. Die gesamte Untersuchung will das Amt im Laufe des Jahres 2016 vorlegen.
Segment-ID: 16628
Ableser unter Beobachtung
Das Bundeskartellamt hat eine Sektoruntersuchung eingeleitet. weiter lesen
(8. Juli 2015) Das Bundeskartellamt hat eine Sektoruntersuchung im Bereich der Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten eingeleitet. Sie soll Aufschluss über die die Marktstruktur sowie die Preise und Erlöse für Submetering-Dienstleistungen geben, die überwiegend von den Mietern getragen werden.
Der Markt sei konzentriert, so das Amt, neben kleinen lokalen Anbietern gebe es nur sehr wenige bundesweit aktive Unternehmen. Submetering umfasst die verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten in Gebäuden sowie die Überlassung der dafür benötigten messtechnischen Ausstattung wie Heizkostenverteiler oder Wärme- und Wasserzähler.
Der Bund der Energieverbraucher hat die Sektoruntersuchung begrüßt. Sie war schon im Jahr 2010 von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz gefordert worden.
Segment-ID: 16050
Viele Heizkostenabrechnungen sind falsch. Zudem sind die Mieter den Heizkostenabrechnern völlig ausgeliefert. weiter lesen
Viele Heizkostenabrechnungen sind falsch. Zudem sind die Mieter den Heizkostenabrechnern völlig ausgeliefert. Die Abrechnungsfirmen werden vom Hausbesitzer beauftragt, der selbst meist kaum Interesse an einer günstigen oder richtigen Heizkostenabrechnung hat. Unser Experte für Heizkostenabrechnungen, Dr. Bernd Stein vom Bonner Energieinstitut, beantwortet Fragen.
Fall 1: Ungeeignete Messung
„Mein Handtuchheizkörper wird hybrid betrieben: im Winter aus der Zentralheizung und im Sommer durch einen Elektrostab. Wir haben den Heizkörper bislang noch nie betrieben, er wird also ausschließlich als Handtuchhalter genutzt. Am Heizkörper befindet sich ein Verdunstungsröhrchen zur Verbrauchsmessung. Bei jeder Ablesung wird dementsprechend ein Verbrauch angezeigt, der in die Heizungsabrechnung einfließt. Wir halten das nicht für richtig, da keine Wärme abgenommen wird. Natürlich entsteht eine Verdunstung, die jedoch nicht von einer Wärmezufuhr herrührt. Da das Verdunstungsröhrchen fest montiert ist, würde bei elektrischem Betrieb im Sommer ebenfalls ein Verbrauch angezeigt werden. Das ist natürlich widersinnig, da der Strom ja von uns direkt bezahlt würde.“
Detlef L., Berlin
Antwort von Dr. Bernd Stein:
Normalerweise wird – bei Verwendung von antiquierten Verdunstungsröhrchen – die Sommerwärme durch eine Verdunstungsvorlage berücksichtigt. Dies bedeutet, dass der Ausgangs-Flüssigkeitsspiegel etwas „höher“ ist. Aber hier ist der Fall anders, da im Sommer zusätzlich elektrisch geheizt wird. Wenn der Mieter einen Heizkörper hat, der auch elektrisch beheizbar ist, dann ist ein falsches Messgerät montiert. Das montierte Messgerät kann den anteiligen Wärmeverbrauch nicht nach den anerkannten technischen Regeln messen, wie es in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist. Eine solche Abrechnung wäre daher falsch – und sogar für alle Mieter. Die Abrechnungsfirma rechnet aber dann richtig ab, wenn sie den Verbrauch an diesem Heizkörper schätzt, zum Beispiel den Verbrauch mit null ansetzt, wenn der Mieter versichert, dass er nicht heizt.
Falls es mehrere Wohnungen mit diesem Gerät gibt, darf die Summe der Flächen, deren Verbrauch geschätzt wird (auch Verbrauch „Null“ ist eine Schätzung), nicht größer sein als 25 Prozent der gesamten Mietfläche. Eine solche Schätzung ist aber als Dauerlösung unzulässig, darf also nur einmal durchgeführt werden.
Dr. Bernd-Jürgen Stein ist Inhaber des Bonner Energie-Institutes, das seit mehr als 30 Jahren Immobilieninvestoren bei allen Fragen zu Heiz- und Betriebskosten berät.
Fall 2: Rätselhafte Verbräuche
„Wir befinden uns mitten in der Heizsaison und in den nächsten Wochen wird die meiste Heizenergie des gesamten Jahres verbraucht, um ein wohliges und angenehmes Wohnklima zu schaffen. Was aber, wenn Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung aufkommen. Ist irgendjemand daran interessiert, die Zweifel zu klären und eventuell sich hieraus ergebende Rückforderungen zu erfüllen? Meine Erfahrung des letzten Jahres zeichnet hierzu ein erschreckendes Bild. Insbesondere oder gerade weil es möglicherweise Millionen betrifft und Präzedenzfälle schaffen würde.
Seit 2013 sind bei uns neue elektronische Heizkostenmessgeräte verbaut, welche überhöhte Verbrauchsmessungen eigentlich ausschließen sollen. Da ich allein lebe und nur einen Heizkörper und auch nur stundenweise zum Heizen nutze, wunderte mich, dass dennoch in allen Räumen teilweise erhebliche Verbräuche gemessen und abgerechnet wurden. Ganz besonders fiel auf, dass nicht allein der von mir zeitweise und tatsächlich genutzte Heizkörper einen sehr hohen Verbrauch auswies, sondern drei andere Heizkörper in fast ähnlicher Höhe. Ich habe die zu viel abgerechneten Heizkosten mit rund 50 Prozent beziehungsweise rund 500 Euro berechnet. Es geht hier für viele sparsame Menschen um viel Geld und dies Jahr für Jahr.
Seitdem habe ich vergeblich versucht über die Wohnungsverwaltungsgesellschaft, den Hersteller der Heizenergiemessgeräte und den Dienstleister für die Abrechnung eine Klärung der zu hohen Messwerte zu erreichen. Leider muss ich nach meinem anfänglichen Optimismus feststellen, dass wenig beziehungsweise gar kein Interesse daran besteht, eine Klärung voranzutreiben. So wurden bis heute viele Fragen nicht beantwortet. Als Folge der fehlenden Bereitschaft habe ich 2015 zunächst alle Heizkörper abgestellt und schließlich meine Wohnung vom Heizungshausnetz ganz abgekoppelt. Dennoch wurden weiterhin Energieverbräuche erfasst!“
Michael G., Nürnberg
Zunächst zu den Fristen: Eine Heizkostenabrechnung muss spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter vorliegen. Wenn die Abrechnung für 2013 im Januar 2015 vorgelegt wird, braucht der Mieter gar nichts nachzubezahlen, da die Frist für die Vorlage der Abrechnung verstrichen ist, es sei denn, an der Verzögerung trägt der Vermieter keine Schuld.
Die Messgenauigkeit hängt von vielen Faktoren ab. Unter anderem auch vom Heizungssystem, von der Form des Heizkörpers, von Montage-Details, von der Bauart der Messgeräte, von Vorlauf-, Rücklauf- sowie der Außentemperatur. Insbesondere bei Einrohrheizungen, bei Heizkörpern niedriger Bauart, beides kombiniert mit niedrigen Vorlauftemperaturen, kann die Messgenauigkeit sehr schlecht sein, wenn nicht miserabel. Der Gesetzgeber verweist hinsichtlich der Messgenauigkeit auf die anerkannten Regeln der Technik, also DIN EN 834 und DIN EN 835.
Hat man den Verdacht auf Ungenauigkeiten bei der Messung, steht man dem geballten Unwillen der Messdienstfirmen gegenüber, die solche Probleme systematisch aussitzen. Auch die Vermieter verstehen die Materie meist selbst nicht und beauftragen schlicht aus diesem Grund – immerhin auf Kosten der Mieter – einen vorgeblich hoch kompetenten Abrechnungsdienstleister.
Betroffenen Mieter haben zwei Möglichkeiten:
Die erste Möglichkeit bringt ein großes Kostenrisiko mit sich: Eine Klage vor Gericht und Aufklärung durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen. Davon ist dringend abzuraten, da die Gutachter Fehlmessungen in vielen Fällen selbst nicht erklären können (das ist eine Erfahrungstatsache!) und zu den überhöhten Heizkosten am Ende noch horrende Kosten für Gericht, Anwälte und Gutachter hinzukommen – die bei unklarer Sachlage und einem Vergleich dann auch noch anteilig vom Mieter zu tragen sind.
Zweite Möglichkeit: Selbst Beweis führen: Dazu ein Jahr lang die Raumtemperaturen und Außentemperaturen kontinuierlich messen – es reicht ein Messwert jede Stunde (Datenlogger) im am meisten beheizten Raum. Dann mit einer Wärmebedarfsberechnung in Anlehnung an die DIN und den stündlich gemessenen Temperaturen den ungefähren Jahreswärmebedarf in Kilowattstunden ermitteln. Aus der Jahresabrechnung des Messdienstes kann über die Summe der Verbrauchseinheiten ein vom Messdienst verwendeter Jahresverbrauch in Kilowattstunden zurückgerechnet werden. Nun werden die beiden Werte verglichen, die in einer Jahreswärmebedarfsberechnung ermittelten und die vom Messdienst abgerechneten Kilowattstunden. Sind die Abweichungen sehr groß, ist ein Nachweis der Falschmessung erbracht. Dieser Nachweis ist ziemlich hieb- und stichfest, wenn die Baukonstruktionen und Temperaturmessungen einigermaßen beweissicher erfasst wurden.
Der Aufwand für die eigene Beweisführung ist überschaubar. Es muss eine Wärmebedarfsberechnung durchgeführt werden. Dafür muss der Grundriss der Wohnung mit Größenangaben sowie Aufbau und Abmessung von Wänden und Fenstern bekannt sein.
Der Bund der Energieverbraucher e. V. plant mit einigen interessierten Vereinsmitgliedern diese neue Methode zu erproben.
Er beauftragt Experten mit der Wärmebedarfsberechnung und deren Analyse. Es handelt sich jedoch dabei um Neuland.
Wer an einem solchen Test interessiert ist, meldet sich bitte beim Verein zwecks Abstimmung des weiteren Vorgehens.
Segment-ID: 16475
Die Heizkostenabrechnung – das Buch mit sieben Siegeln
Vielfach sind diese Abrechnungen völlig unverständlich und nicht ausreichend erläutert. weiter lesen
Millionen Miethaushalte erhalten jährlich eine Heizkostenabrechnung. Vielfach sind diese Abrechnungen völlig unverständlich und nicht ausreichend erläutert. Dies birgt die Möglichkeit, dass sich Fehler eingeschlichen haben. Gefordert sind Transparenz und Information, denn nur dann können Kostengerechtigkeit und Energieeinsparung verbunden werden.
(25. September 2013) Ich wohne zwar im Eigenheim und kann meinen Energieverbrauch gut kontrollieren. Wenn mir aber wieder jemand eine Heizkostenabrechnung (HKA) vorlegt, grüble ich als promovierter Physiker oft eine halbe Stunde oder mehr, um sagen zu können, ob diese Abrechnung richtig oder zumindest plausibel ist. Oder wissen Sie als Mieter noch, wie viele Einheiten oder Kilowattstunden Sie verbraucht haben? Meist ist man zufrieden, wenn es eine Rückzahlung von der Vorauszahlung gab. Aber: Waren denn die Abschlagswerte dann vielleicht nicht zu hoch?
Dr. Werner Neumann ist Leiter des Energiereferats der Stadt Frankfurt am Main, Sprecher des AK Energie des Bundes für Umwelt und Naturschutz Deutschland e. V. (BUND). Seit über 20 Jahren Mitglied im Bund der Energieverbraucher.
Von der Transparenz zur Energieeinsparung
Die Heizkostenabrechnung, wie Mieter sie kennen, wurde mit der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) im Jahr 1981 eingeführt. Der Grundgedanke war dabei, zumindest einen Teil der Heizkosten (30 bis 70 Prozent) nach dem individuellen Verbrauch und Verhalten abzurechnen, um damit einen Anreiz zum Energiesparen und zur Senkung der eigenen Rechnung zu bieten. Ein solcher Effekt würde sich sicherlich auch einstellen, wenn die HKA verständlich und transparent wäre und wenn eine schnelle Kontrollmöglichkeit des eigenen Verbrauchs möglich wäre.
Wie ist eine Heizkostenabrechnung aufgebaut?
Die HKA trifft einige Monate nach dem Ablese- und Berechnungszeitraum ein. Dann hat man aber kaum noch Erinnerungen, ob ein hoher oder niedriger Verbrauch aufgrund der Witterung oder des Verhaltens erfolgte.
Inzwischen ist ein Großteil der Ablesegeräte von Verdunstern auf elektronische HK-Zähler umgestellt beziehungsweise muss dies bis zum 31. Dezember 2013 erfolgen. Man kann zwar mit Mühe, Bücken und Drücken am Gerät den aktuellen Anzeigewert aller Zähler ablesen. Einen Vergleich mit dem Verbrauch im ganzen Haus oder relativ zum Vorjahr kann man daraus nicht erstellen.
In der HKA sind außer der Heizenergie noch weitere Verbrauchswerte und Kosten verrechnet, so zum Beispiel die Betriebskosten für Bedienung, Überwachung, Reinigung und Pflege der Heizungsanlage, Schornsteinfeger-Kosten, Betriebsstrom sowie die Kosten für die Messgeräte, Ablesung und Abrechnung.
Zudem werden bei zentraler Warmwasserbereitung die Kosten für Kaltwasser und Warmwasser aufgeteilt und abrechnet. Beim Warmwasser wird hierbei nach einer Formel (zukünftig ab 31. Dezember 2013 mittels Wärmemengenzähler) der Heizenergieanteil, der zur Erwärmung des Warmwassers erforderlich ist, abgezogen, so dass durch die Messgeräte an den Heizkörpern nur der Anteil zur Raumheizung verteilt wird.
Schon diese Vielfalt der Kostenanteile und deren unterschiedliche Verteilung bedingt, dass eine HKA recht unübersichtlich wird, zumal in den Abrechnungen vielfach Erläuterungen fehlen, welche Kostengröße oder welcher Betrag von oben links sich oben rechts wiederfindet, dann nach Warmwasseranteil abgezogen wird („siehe Rückseite …“) und sich dann auf verschiedene Anteile aufteilt.
Die Vielfalt der Umrechnungsfaktoren
Für die einzelnen Verbrauchsanteile wie Kaltwasser, Warmwasser und Raumwärme ergeben sich dann neue Faktoren, also Kaltwasser, beziehungsweise Warmwasserkosten in Euro/m3 und Wärmekosten in Euro/Ableseeinheiten. An einer Stelle der Abrechnung kann man dann sehen, wie die Raumwärmekosten zunächst nach dem Verteilerschlüssel – Verteilung nach Wohnfläche und Verteilung nach Verbrauch zu einem 50 bis 70 Prozent Anteil – aufgeteilt werden und diese dann auf die Gesamtwohnfläche beziehungsweise die Gesamteinheiten bezogen werden. Werden diese Faktoren dann mit der individuellen Wohnfläche und den eigenen Ableseeinheiten wiederum multipliziert, ergeben sich die gesamten Kosten für Raumwärme. Die einzelnen Einheiten werden dabei noch mit Multiplikatoren nach Größe der Heizkörper gewichtet. Dazu noch die Kalt- und Warmwasserkosten. Fertig. Alles klar, oder?
Recht fertig fühlt sich dann auch die Mietpartei, die versucht, diese Rechenschritte nachzuvollziehen. Hinzu kommt, dass verschiedene Heizkostenmesstechnik (Techem, Ista, Minol, um nur einige zu nennen) sowie diverse Hausverwaltungen eine eigene Methodik haben, die Abrechnung mehr oder weniger verständlich aufzubauen.
Viele Fehlerteufelchen verbergen sich hinterm Heizkörper
Nun zeigt die Praxis, dass es zwar viele in sich korrekte Abrechnungen gibt, aber wenn es Fehler gibt, diese nur mit viel Mühe in den Abrechnungen entdeckt werden können.
Check: Brennstoffkosten. Lagen die Brennstoffkosten für Erdgas oder Heizöl im Zeitraum in der Höhe der angegebenen Werte? Ich hatte einen Fall, in dem als das Erdgas nur 5 ct /kWh kostete, gleichwohl mit 8 ct/kWh der später aktuelle Wert eingesetzt wurde. Bitte besonders prüfen, ob Anfangs- und Endstände bei Heizöl richtig erfasst wurden und ob die Lieferpreise dem Markt entsprechen. Hier bietet die Firma Tecson-Digital guten und einfachen und monatsgenauen Überblick für Deutschland. Allerdings weichen die Preise nach Regionen deutlich voneinander ab. Für Rechtsstreitigkeiten müsste man Statistiken des Statistischen Bundesamtes oder des BMWI heranziehen.
Wasserpreise prüfen. Was kostet das Kaltwasser einschließlich Abwasser in der Kommune? Wie ergibt sich dann der Wert für Warmwasser inklusiv Wärmeanteil? Ich hatte einen Fall, in dem die Wasserkosten des Vorjahres nochmals im Folgejahr abgerechnet wurden.
Sind die Kosten für Betrieb der Heizungsanlage, für die Abrechnung, für Schornsteinfeger und Betriebsstrom plausibel?
Nur der Vergleich mit anderen hilft weiter
Und die wesentliche Angabe, die in keiner HKA zu finden ist – wie hoch ist mein Verbrauch im Verhältnis zum ganzen Haus. Wie hoch ist mein Anteil an der Wohnfläche (zum Beispiel fünf Prozent in einem Haus mit 20 gleich großen Wohneinheiten)? Wie hoch sind die „Gesamteinheiten“, die abgelesen wurden, zum Beispiel 30.000? Wie hoch sind die Einheiten für meine Wohnung, zum Beispiel 2.800?. Also habe ich 9,33 Prozent der Heizkosteneinheiten, also fast das Doppelte des Durchschnittwertes im Haus. Allein eine solche einfache Darstellung für Heizung und Wasserverbrauch könnte den Beitrag zur Transparenz liefern, die der eigentliche Zweck der Übung ist.
Weiß man, dass die eigenen Abrechnungseinheiten relativ über oder unter dem Durchschnitt liegen, entsteht die Frage nach den Ursachen, besonders wenn man drüber liegt. Einzubeziehen ist zunächst die Lage der Wohnung. Wohnungen, die an kalte Treppenhäuser grenzen oder am Rande des Gebäudes liegen, können einen bis zu 20 bis 30 Prozent höheren Verbrauch aufweisen, bei selbst sonst gleichen Bedingungen. Einen großen Einfluss hat nicht nur die Wärmedämmung von Wänden und Fenstern, sondern auch die Lüftung der Wohnräume. Und einen wesentlichen Anteil hat darüber hinaus die Raumtemperatur. Nur ein Grad Celsius mehr verursacht sechs Prozent mehr Wärmeverbrauch.
Schön wäre es natürlich, wenn solche Vergleiche auch inklusive einer Berechnung mit Einbeziehung von Wetterdaten und Gradtagszahlen den Mietern angeboten würden. Aber was die Verordnung nicht fordert, wird in der Regel weder von den Messgerätefirmen geschweige denn von den Hausverwaltungen angeboten.
Ein gutes Stück Detektivarbeit
Liegen deutliche Abweichungen insbesondere über den Durchschnitt hinausgehend vor, lohnt es sich auch finanziell, den Gründen nachzugehen. Klar ist, dass man zunächst das eigene Verhalten kritisch prüfen sollte. Problem: Über die HKA bekommt man nur bedingt eine Rückkopplung durch die Zahlen in den Geräten und dann erst mit der folgenden Abrechnung in einem Jahr.
Im nächsten Schritt sollte man, um überhaupt weitere Grundlagen zur Prüfung zu haben, vom Vermieter/Hausverwalter die Rechnungen des Brennstoffbezugs anfordern und eine Aufstellung, wie sich die Gesamteinheiten der Heizkostenmessgeräte auf die anderen Mietparteien verteilen. Wenn Vermieter und Hausverwaltung hier nicht freiwillig mitspielen, muss man oft genug einen Rechtsbeistand beziehungsweise den Mieterschutzverein einbeziehen.
In einem meiner Fälle zeigte es sich, dass ein Mieter (vergleiche Tabelle) mit sechs Prozent der Wohnfläche 25 Prozent der HK-Einheiten hatte, drei andere Mieter mit ähnlicher Wohnungsgröße hingegen nur ein bis vier Prozent der gesamten HK-Einheiten. Es ergab sich der Verdacht, dass diese die Thermostatventile weitgehend geschlossen hatten, weil über offene und ungedämmte Rohrleitungen schon die Wohnung zu beheizen war. In diesem Fall, der sicherlich öfters vorkommt, grenzt eine Heizkostenabrechnung eher einem Lotteriespiel als einer transparenten und gerechneten Verteilung.
In einem anderen Fall waren bis auf einen Fall die Heizkörper getauscht und eine der bekannten Erfassungsfirmen hatte an einem uralten Heizkörper mit Lamellenwärmetauschern völlig fachfremd ihre Messgeräte dazwischen gequetscht. Statt mehreren 1.000 Euro Nachzahlung bekam die Mieterin nun wegen fehlerhafter Abrechnungen eine Rückzahlung.
Und zum Abschluss – ob und wie die weiteren Posten der Umlagenabrechnung korrekt sind, mit den realen Kosten übereinstimmen und korrekt verteilt wurden, sei es Kabelanschluss, Gartenpflege oder Hausmeister, ist ein weiteres – ein weites – Feld. Eine gute Orientierung bietet der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.
Wer hat eigentlich ein Interesse an einer Prüfung der Abrechnungen?
Allein diese Übersicht zeigt, dass vielfach die Heizkostenabrechnungen nicht transparent und in zahlreichen Fällen unabsichtlich und in einigen Fällen sicher auch absichtlich nicht korrekt erstellt wurden. Leider übernehmen auch die Hausverwaltungen die Daten der Erfassungsfirmen weitgehend ungeprüft. Die Verwaltungen könnten sich schon als Anwalt einer korrekten Abrechnung verstehen. Solche Vorprüfungen sollten eigentlich zum korrekten Handeln der Hausverwaltung gehören. Sie (!) könnten auch prüfen, ob die Verteilung zwischen den Wohnungen plausibel ist. In großen Mietwohnblöcken stellt sich meist eine (Gaußsche) Normalverteilung ein. Abweichungen fallen dann besonders einfach auf. Hausverwaltungen könnten durch Prüfung auf Plausibilität spätere Streitigkeiten vermeiden.
Energie- und Rechtsberatung müssen kombiniert werden
Es ist ein Standardsatz der Verbraucherzentralen, dass nach deren Erfahrungen etwa die Hälfte der Abrechnungen falsch sind, und dies meist zu Ungunsten der Mietpartei. Ein weiteres Problem ist dabei, dass die Verbraucherberatung meist nur den Energieverbrauch prüft und wenn es um rechtliche Fragen geht auf Mieterschutz oder Rechtsanwälte verweisen muss. Nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz ist es auch außergerichtlich erlaubt, Rechtsberatung bei Fragen der Hausverwaltung durchzuführen, wenn diese zum Beispiel durch Juristen bei der Verbraucherzentrale oder anderer Verbraucherverbände erfolgt. Allerdings setzt dies wiederum voraus, dass diese Juristen sich halbwegs mit Energiekennwerten und der Technik der HK-Abrechnung auskennen.
Ein besonderes Arbeitsfeld würde sich auch für die Sozialämter/Job-Center ergeben, die bei Sozialhilfe/Hartz-IV-Empfängern ja die gesamten Heizkosten für die Mietpartei zahlen. Deren Beschwerden über „unangemessene“ Heizkosten kann jedoch der Mieter selbst nicht entgegnen, da er/sie die Abrechnung nicht prüfen kann. (Gerade weil die Heizkosten vom Zustand des Hauses, der Heizungsanlage, der Messgeräte, der Thermostate und so weiter, vom Einkauf des Vermieters und vom Verhalten abhängen, kann es eigentlich keine Definition „angemessener“ Heizkosten geben. Gleichwohl versuchen einige Städte und Landkreise hier Maximalsätze oder Pauschalen für Heizkosten von Hartz-IV-Empfängern rechtswidrig zu etablieren.) Sinnvoll wäre es, wenn die Sozialämter die HK-Abrechnung selbst prüfen könnten und würden. Es ist ihnen aber gesetzlich untersagt in diese Sphäre des Verhältnisses von Vermieter und Mieter einzugreifen. Sie können allenfalls wieder auf Verbraucherschutz und Mieterschutz verweisen, obwohl die Kommunen selbst die Kosten der Unterkunft voll zahlen. Auf diese Weise werden gesetzlich vorbestimmte unlösbare Konflikte erzeugt.
Was sich alles ändern müsste
Um also wirklich, wie schon 1981 erhofft, mittels einer transparenten HK-Abrechnung Beiträge zur Energieeinsparung und zur Gerechtigkeit zu leisten, muss sich einiges ändern.
Sinnvoll wäre es, ein einheitliches und verständliches Schema zur Abrechnung zu entwickeln und dieses den Erfassungsfirmen und Hausverwaltungen vorzuschreiben.
Vergleichswerte im Verhältnis zu Verbrauch und Kosten im gesamten Haus sowie relativ zum Durchschnitt und zu vergangenen Jahren sollten übersichtlich angegeben werden.
Energieberatungsstellen, Verbraucherschutzverbände, Mieterbund und soziale Einrichtungen sollten mehr zusammenarbeiten.
Wenn schon die Erfassung der Verbräuche elektronisch erfolgt, sollte es möglich sein, den Mietern einen zeitnahen Zugriff auf die eigenen Verbrauchswerte mittels Internet zu ermöglichen. Bei „smart metern“ denken alle an Stromverbrauch, bei Heizenergie sind fernabfragbare Geräte schon installiert. Die Geräte werden aber nicht zur schnellen Information der Mieter genutzt.
Die Heizkostenabrechung ist ja im Grunde schon ein Energieverbrauchsausweis und sollte mit dem (Bedarfs-)Energieausweis und einem Gütecheck der Heizungsanlage (Alter, Wirkungsgrad und so weiter) verbunden werden.
Allein über die Korrektur falscher Heizkostenabrechnungen besteht ein hohes Potential zur Kostensenkung für Mieter. Wenn dann noch die Abrechnungen verständlich und kurzfristig abrufbar werden, kann sich das Potential zur Heizenergieeinsparung in Mietwohnungen erst richtig entfalten – 30 Jahre nach Inkrafttreten der Verordnung.
Das Forum dazu: Prüfschema für Heizkostenabrechnungen
im Haus bzw.
Gesamteinheiten Eigene Menge Eigener Anteil =
geteilt durch Gesamtmenge Relativ höher/
niedriger =
Differenz zu 100%
Wohnfläche 1.200 m² 60 m² 5,00 % = 100 %
abrechnung 30.000 Einheiten 2.000 Einheiten 6,67 % + 33 %
Kaltwasser 1.800 m³ 150 m³ 8,33 % + 66 %
Warmwasser 450 m³ 18 m³ 4,00 % - 20 %
Meine Werte: Tabelle zum Selberausfüllen
Das Thema HK-Abrechnung ist fachlich so vielfältig und rechtlich tiefgründig, dass der Bund der Energieverbraucher zu einer Diskussionsrunde im Internet aufruft.
Welche Erfahrungen, positive wie negative gibt es noch? Was müsste geändert werden? Gibt es weitere Vorschläge zur Verbesserung?
Segment-ID: 13822
Schummel bei Verdunster-Röhrchen? weiter lesen
Heizkostenverteiler: Schummel bei Verdunster-Röhrchen?
(15. September 2012)
In zehntausenden Haushalten in diesem Land befinden sich an den Heizkörpern sogenannte Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip. So auch bei mir. Es handelt sich dabei um Heizkostenmessgeräte, die Verbrauchseinheiten auf einer Skala ermitteln. Da ich meine Wohnung eine gesamte Heizperiode lang nicht beheizt habe, war ich überrascht festzustellen, dass auf diesen Messgeräten dennoch Verbrauchseinheiten entstanden sind. Ist dieses Problem bekannt?
Antwort von Dr. Bernd Stein, Bonner Energie Institut:
Zum Thema Verdunster-Röhrchen sind zwei Dinge anzumerken:
a) Verdunster sind direkt anzeigende Messgeräte, zeigen also den Verbrauch ohne den Umweg einer Elektronik an. Sie unterliegen keiner Eichpflicht und basieren auf dem Prinzip, dass in einem Rohr der Pegel einer Flüssigkeit sinkt, wenn sich diese erwärmt und teilweise verdunstet. Dabei verdunstet die Flüssigkeit unabhängig von der Wärmequelle, also auch, wenn beispielsweise im Sommer die Sonne direkt auf den Heizkörper strahlt. Da dies bekannt ist, sind die meisten Geräte mit einer sogenannten Kaltverdunstervorgabe versehen. Das bedeutet, dass bei neuen Röhrchen die Markierung für den maximalen Flüssigkeitsspiegel („voll-gefülltes“ Röhrchen) etwas unterhalb des tatsächlichen Flüssigkeitsspiegels liegt. Die verdunstete Wassermenge nimmt nicht proportional mit der Temperatur zu, sondern exponentiell. Daher hat das Röhrchen eine logarithmische Skala. Die Kaltverdunstungsvorgabe kann daher sehr klein sein und ist möglicherweise bei flüchtiger Betrachtung nicht sofort zu erkennen. Gemessen wird die Verringerung der Flüssigkeitssäule ab Markierung der Kaltverdunstungsvorgabe.
Diese Vorgehensweise weist darauf hin, dass das Problem der Verdunstung trotz kalter Heizung seit vielen Jahren bekannt ist. Die Hersteller der Röhrchen und die Messdienstfirmen versuchen, Fehlmessungen durch die Kaltverdunstungsvorgabe auszuschließen. Dennoch sind Messfehler in der Größenordnung von +/– 15 Prozent üblich. Das bedeutet, dass Messunterschiede von 30 Prozent von Röhrchen zu Röhrchen unter gleichen Bedingungen zulässig sind. Die Messungen liegen damit praktisch immer auf der rechtlich sicheren Seite.
b) Wenn der Mieter nicht heizt, müssten in seinen Räumen Außentemperaturen herrschen. Dies ist offensichtlich nicht der Fall. Doch wo kommt die zweifellos in seinen Räumen vorhandene Wärme her?
Sie strömt aus den an die Wohnung angrenzenden warmen Decken, Wänden und Fußböden herein, wird also den Nachbarwohnungen gewissermaßen „entnommen“: Die Nachbarn heizen dementsprechend mehr. Es handelt sich dabei um eine besondere Art sparsamen Heizens, das man böswillig auch als eine Art von „Wärmeklau“ bezeichnen könnte. Das ist natürlich nicht strafbar. Gerade in großen Liegenschaften profitieren zentral liegende Wohnungen davon, dass die Bewohner benachbarter außen liegender Wohnungen mehr heizen und somit auch mehr zahlen. Dies stellt eine unvermeidliche und systembedingte Ungerechtigkeit dar, die höchst ärgerlich für die Benachteiligten ist.
Segment-ID: 13010
Anpassung der Betriebskosten weiter lesen
Anpassung der Betriebskosten
(13. September 2012) Mieter haben das Recht, anhand der vorliegenden Betriebskostenabrechnung ihre Vorauszahlungen für die Zukunft anzupassen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 271/10).
Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin die Kosten zugrunde gelegt, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergaben, und ihre Vorauszahlungen entsprechend angepasst. Eine solche Anpassung ist auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
Allerdings darf eine solche Anpassung nur für die Zukunft erfolgen, entschieden die Karlsruher Richter.
Segment-ID: 13003
Nur verbrauchtes Öl zählt
Urteil des BGH weiter lesen
(16. März 2012) Vermieter dürfen für die Heizkostenabrechnung lediglich die im jeweiligen Zeitraum verbrauchten Brennstoffe z. B. Heizöl berücksichtigen, nicht aber das während dieser Periode gekaufte Heizöl:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das sogenannte Leistungsprinzip statt des Abflussprinzips berücksichtigt werden muss (Az: V III ZR 156/11). Rechnet der Vermieter anders ab, dann hat er nicht einmal einen Anspruch auf eine gekürzte Abrechnung – er hat nur einen Zahlungsanspruch, wenn die Abrechnung korrekt ist.
Segment-ID: 12637
Ein El Dorado für den Fehlerteufel
Die häufigsten Fehler bei der Heizkostenabrechnung und wie betroffene Mieter vorgehen sollten weiter lesen
„Jede zweite Heizkostenabrechnung ist falsch", heißt es seit Jahren beim Deutschen Mieterbund. Eine aktuelle Untersuchung der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz stützt diese Zahlen.
Die Energiedepesche zeigt die häufigsten Fehler und erklärt, wie betroffene Mieter vorgehen sollen.
(18. März 2011) Fast 700 Heizkosten-Abrechnungen hat die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz unter die Lupe genommen. Das Ergebnis erschreckte selbst Experten: Nur ein gutes Drittel (36 Prozent) der analysierten Abrechnungen war ohne erkennbaren Fehler. Bei 17 Prozent bestand Klärungsbedarf. In der Summe waren 47 Prozent der Abrechnungen falsch.
Hans Weinreuter, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz
Diese Auswertung zeigt, dass bei den Heizkostenabrechnungen noch vieles im Argen liegt. Das ist umso unverständlicher, weil Vermieter und Hausverwaltungen die Kosten für die Erstellung und Abrechnung auf die Mieter umlegen dürfen.
Mieter dürfen also durchaus eine korrekte Abrechnung verlangen. Jeder sollte daher seine Abrechung genau unter die Lupe nehmen und bei Unklarheiten fachkundigen Rat bei der Verbraucherzentrale oder beim Bund der Energieverbraucher e. V. einholen.
Unsere Auswertung zeigt 20 typische Fehler, die in unterschiedlicher Häufigkeit aufgetreten sind. Die fünf am häufigsten vorgefundenen Fehler sind:
Dies tritt in erster Linie bei Ölzentralheizungen auf. Bei der Berechnung des Heizölverbrauchs und der Kosten müssen Anfangs- und Endbestand sowie die Heizöllieferungen korrekt berücksichtigt werden (siehe So werden Heizkosten abgerechnet).
Falsche Berechnungsgrundlagen
In diesen Fällen rechneten Vermieter oder Hausverwaltungen mehr als 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch ab. Die Heizkostenverordnung schreibt jedoch vor, dass maximal 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch und mindestens 30 Prozent als Grundkosten nach der Fläche abzurechnen sind.
Falsche Berücksichtigung der Warmwasserbereitung
Wenn die Rechnung die Gesamtkosten für die Warmwasserbereitung pauschal mit 18 Prozent ansetzt, ist dies ebenfalls ein Fehler: Eine solche Pauschalisierung ist nur im Ausnahmefall zulässig, wenn es aus technischen Gründen nicht möglich ist, einen zentralen Warmwasserzähler einzubauen. Dieser Fall tritt jedoch praktisch fast nie auf.
Fehlerhafte oder nicht nachvollziehbare Nutzergruppentrennung
Keine verbrauchsabhängige Abrechnung
Die Heizkostenverordnung verlangt grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Dies setzt die Ausstattung mit Erfassungsgeräten voraus. Eine Aufteilung der Kosten zu 100 Prozent anhand der Flächenanteile der Wohnungen ist nur im Ausnahmefall zulässig, wenn im Gebäude zwei Wohneinheiten vorhanden sind, von denen eine vom Hauseigentümer bewohnt wird (etwa ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung).
Die übrigen Fehler betrafen unzulässige Heizungsbetriebskosten, Fehler beim Nutzerwechsel, zu hohe Betriebsstromkosten, falschen Gesamtbrennstoffverbrauch, keine oder fehlende Angaben zur Art des Brennstoffs, zu hohe Kosten für Wartung und Reinigung etc.
Was tun gegen falsche Abrechnungen?
Als Mieter hat man bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Zeit, um gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen eine Abrechnung vorzubringen (§ 556 Abs. 3 Satz 5). Nach Ablauf dieser Frist ist das nur noch möglich, wenn man die Verspätung nicht zu vertreten hat. Bevor man also die Schlusszahlung leistet, empfiehlt sich eine kritische Abrechnungsprüfung. Ein Wohnungseigentümer kann im Gegensatz eine von der Eigentümerversammlung beschlossene Heizkostenabrechnung (§ 46 WEG Abs. 1) nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch Klage vor Gericht anfechten. Wird diese Frist versäumt, dann gibt es kein Rechtsmittel mehr gegen die Abrechnung.
Die kompletten Ergebnisse der Auswertung finden Interessierte unter www.energieberatung-rlp.de
Segment-ID: 11617
Eine mollig warme Wohnung kommt viele Mieter teuer zu stehen, weil Vermieter oder Hausverwalter die Kosten falsch abrechnen. weiter lesen
Segment-ID: 11618
Heizkostenabrechnung im Kurzcheck weiter lesen
Heizkostenabrechnung im Kurzcheck
Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Es lohnt sich daher, die Rechnungen erst zu prüfen und dann zu zahlen.
(05. Juli 2010)
1. Wie kann ich den Bescheid überprüfen?
Eine erste grobe Prüfung ergibt sich aus dem Vergleich mit der Abrechnung des Vorjahres. Stoßen Sie auf deutliche Abweichungen, sollten Sie der Ursache auf den Grund gehen.
2. Auf welche Punkte (z.B. Zeitraum, Nutzungsdauer etc.) sollte ich besonders achten?
Stimmen die Grunddaten (Wohnfläche, Verbrauchserfassungsgeräte) ? Sind die Ablesedaten der Heizkostenverteiler richtig und plausibel? Hat Ihr Vermieter Rechnungen außerhalb des Abrechnungszeitraums einbezogen oder gar unzulässigerweise Reparaturkosten angesetzt?
3. Wie wehre ich mich, wenn ich Fehler auf der Abrechung entdecke?
Der Vermieter muss Unstimmigkeiten der Abrechnung aufklären. Er ist auch dazu verpflichtet, dem Mieter die einzelnen Rechnungen zu zeigen, die der Abrechnung zugrunde liegen.
4. Wie lange hat der Vermieter Zeit, mir die Abrechnung zu schicken?
Die Abrechung für die Verbräuche im Jahr 2009 muss bis zum Ende des Jahres 2010 erfolgt sein. Die meisten Abrechnungen für das Jahr 2009 kommen in den Monaten April bis Mai.
5. Um wie viel Prozent steigen die Heizkosten für die jüngste Heizperiode, weil der Winter so lang war?
Derzeit bekommen Verbraucher die Abrechnung für den Winter 2008/2009. Im Schnitt lagen die Verbräuche um zwei Prozent und die Heizkosten um 14 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Im aktuellen Winter liegen die Verbräuche zwischen zehn und 15 Prozent über dem üblichen Wert mit starken regionalen Schwankungen. Die Rechnung dafür kommt aber erst im kommenden Jahr (s. Heizkosten 2009 um 14% gesunken).
6. Mit welchen Tricks kann der Mieter Heizkosten sparen?
Drehen Sie die Heizung herunter, wenn Sie nicht in der Wohnung sind. Heizen Sie Ihr Warmwasser nicht unnötig hoch auf. Lüften Sie stoßweise, statt Ihre Fenster stundenlang auf Kippposition zu lassen. Heizen Sie Ihre Wohnräume ge-müt-lich, doch lassen Sie Flur und Schlafzimmer kühl und halten Sie die Türen geschlossen!
Segment-ID: 10874
Heizkosten neu verteilt
Heizkostenverordnung weiter lesen
(22. Juni 2009) Viele Wohnungseigentümergemeinschaften müssen aufgrund der seit Jahresbeginn gültigen Heizkostenverordnung eine andere Verteilung der Heizkosten einführen.
Die Verordnung schreibt vor, dass in Gebäuden, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, in denen die Strangleitungen der Wärmeverteilung "überwiegend" gedämmt sind und die mit einer Öl- oder Gasleitung versorgt werden, der Verteilerschlüssel auf 30% Grundkosten zu 70% Verbrauchskosten umgestellt werden muss.
Bisher wurden die Heiz- und Warmwasserkosten in diesen Häusern meist zu 50% nach der Fläche und zu 50% nach Verbrauch verteilt. Dieser Schlüssel bleibt erlaubt, wenn die Leitungen für die Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind.
Segment-ID: 8357
Heizkostenabrechnung - Neue Verordnung
Am 1. Januar 2009 ist die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Sie enthält nur wenige Neuregelungen und hat es versäumt, wichtige und überfällige Punkte zu klären. weiter lesen
Am 1. Januar 2009 ist die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Sie enthält nur wenige Neuregelungen und hat es versäumt, wichtige und überfällige Punkte zu klären.
Im Kern enthält die Heizkostenverordnung folgende Neuregelungen:
Mitteilung des Ableseergebnisses: "Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann" (§6, Abs.1, Sätze 2 bis 4).
Kritikpunkte: Eine mündliche Information dürfte an dieser Stelle nicht ausreichen. Darüber hinaus regelt die Verordnung nicht, wie ein Verstoß gegen diese Vorschrift geahndet wird.
Änderung des Umlagemaßstabes: Der Gebäudeeigentümer kann den Umlagemaßstab jederzeit korrigieren. Er muss dies den Mietern vor Beginn der Abrechnungsperiode mitteilen.
Festlegung des Umlagemaßstabs: In älteren, schlecht gedämmten Gebäuden sind 70 Prozent der Wärmekosten nach dem Verbrauch abzurechnen. Ausgenommen davon sind Gebäude, die mit Fern- und Nahwärme beheizt werden, und Häuser mit freiliegenden Heizleitungen, sogenannte Rohrwärmefälle. Dort ist laut Heizkostenverordnung ein Verteilschlüssel 50:50 sachgerecht.
Kritikpunkt: Angemessen und sachlich richtig wäre genau die umgekehrte Festlegung gewesen: 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig für gut gedämmte Gebäude.
Warmwasser vorrangig über Wärmezähler: Ab 2014 muss der auf Warmwasser entfallende Wärmeanteil durch einen Wärmemengemesser erfasst werden.
Warmwasserschätzung: Wenn die Wärmemengenmessung für Warmwasser mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden ist, darf der Verbrauch wie bisher auf der Basis des Warmwasservolumens geschätzt werden.
Ausnahme für Passivhäuser: Bei sehr gut gedämmten Häusern ist der Einfluss auf den (sehr geringen) Energieverbrauch gering. Der Aufwand für die verbrauchsabhängige Abrechnung kann durch die Energieeinsparung nicht mehr erwirtschaftet werden.
Ausnahme für energiesparende Heiztechnik: Wenn Gebäude mehr als zur Hälfte durch Solarenergie,Wärmepumpe oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen beheizt werden, besteht keine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Die früher vorgeschriebene behördliche Ausnahmegenehmigung ist in der neuen Verordnung nicht mehr enthalten.
Segment-ID: 7727
Vergleichswerte für Betriebskostenarten
Der Deutsche Mieterbund hat Vergleichswerte des Betriebskostenspiegels 2007 genannt. weiter lesen
(12. Januar 2008) "Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,13 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten", erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes. Rechnet man alle 17 denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,82 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten dann im Jahr 2.707,20 Euro aufgebracht werden. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes entfallen damit rund 37 Prozent der Gesamtwohnkosten auf die Betriebskosten.
Nach der Betriebskostenverordnung dürfen - soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart - nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Der Deutsche Mieterbund hat Vergleichswerte des Betriebskostenspiegels 2007 genannt. Das sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2006.
Heizkosten 0,85 Euro
Warmwasser 0,22 Euro
Wasser / Abwasser 0,39 Euro
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel "Kopfzahl" oder "Wohnfläche". Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden. Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer 0,20 Euro
In der Betriebskostenverordnung ist von "laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks" die Rede, gemeint ist die Grundsteuer.
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung. Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung 0,18 Euro
Aufzug 0,16 Euro
Gebäudereinigung 0,14 Euro
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,10 Euro
Allgemeinstrom 0,04 Euro
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare "sonstige Betriebskosten". Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter "Sonstiges" abgerechnet werden dürfen.
Segment-ID: 6997
Nachhilfe für die Heizkostenverordnung
Sie hat fast schon Liebhaberwert: Die Heizkostenverordnung weiter lesen
Der Deutschen Mieterbund hat gemeinsam mit dem Bund der Energieverbraucher Vorschläge erarbeitet, wie sich die Heizkostenverordnung verbessern lässt. Die Energiedepesche gewährt einen Blick auf die Vorschläge und damit möglicherweise schon heute auf das geltende Recht von morgen.
(21. Dezember 2007) - Sie hat fast schon Liebhaberwert: Die Heizkostenverordnung stammt aus dem Jahr 1981, die letzte Novelle erfolgte 1989. Seither haben sich die technischen Voraussetzungen und die wirtschaftlichen Bedingungen dramatisch gewandelt. Eine Novelle ist also überfällig. Die Änderungsvorschläge des Deutschen Mieterbundes (Vorschläge zur Novellierung der Heizkostenverordnung, Dietmar Wall, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 8/2007, S. 415) bieten auch für Verbraucher einige Tipps.
Keine Verbrauchsabrechnung für Nullenergiehäuser
Nullenergiehäuser benötigen kaum noch Heizenergie. Eine Heizkostenabrechnung macht daher keinen Sinn. Zwar ist die verbrauchsabhängige Abrechnung gesetzlich vorgeschrieben. Die Heizkostenverordnung (§11 Abs. 1 Nr. 1a) ermöglicht jedoch eine Ausnahme, sofern die Abrechnung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.
Bei Leerständen nach Fläche abrechnen
In Häusern mit größeren Leerständen heizen die Mieter leere Wohnungen mit. Deshalb ist in größeren Liegenschaften bei Leerständen über 20 Prozent eine Abrechnung nach der Quadratmeterzahl gerechter als eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Bei weniger als zehn Wohnungen ist diese Regelung nicht mehr sinnvoll.
Warmwasser-Pauschale zu gering
In gut gedämmten Gebäuden sinkt der Heizenergieverbrauch, und der Anteil der Energie für Warmwasser erhöht sich. Lässt sich der Warmwasserkostenanteil nicht ermitteln, so rechnet die Heiz- kostenverordnung mit einem Pauschalwert von 18 Prozent (§ 9 Abs. 2, Satz 4 HeizkV). Dieser Wert liegt in gut gedämmten Häusern höher. Je nach Dämmung sind bis zu 50 Prozent sachgerecht (siehe Grafik).
Vorgaben für den Verteilschlüssel
Derzeit dürfen zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch auf die Mieter verteilt werden. Der Rest wird entsprechend der Wohnflächen aufgeteilt. Für Niedrigenergiehäuser ist ein Verteilschlüssel von 70 und 30 Prozent angemessen, weil dort die Verbräuche eindeutiger einzelnen Mietern zugeordnet werden können. Für ungedämmte Altbauten ist eine Verteilung 50 zu 50 Prozent gerechter, weil dort ein höherer Anteil der Wärme nicht genau zugeordnet werden kann. Viele Vermieter älterer Gebäude haben den Verteilschlüssel von 70 zu 30 Prozent gewählt. Das benachteiligt Vielverbraucher und begünstigt die Mieter großer Wohnungen. Auch bei großen Leerständen oder bei hoher unerfasster Wärmeabgabe im Rohrsystem ist ein Verteilschlüssel von 50 zu 50 Prozent gerechter. Es ist rechtlich umstritten, ob eine Umlage, die dies nicht berücksichtigt, der Billigkeit nach § 315 BGB entspricht.
Schätzung fraglich
Wenn der Nutzer beim angekündigten Ablesetermin nicht zu Hause ist, kann der Vermieter den Verbrauch schätzen lassen. Es ist zweifelhaft, ob dies nach der Heizkostenverordnung (§ 9a HeizkV) überhaupt zulässig ist.
Aktuelle Urteile dazu:
Erfassen die Heizkostenverteiler nur geringe Anteile der im Gebäude abgegebenen Wärme, dann müssen die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden (Landgericht Gera, Urteil vom 4. April 2007, Az 1 S 332/06).
Die Kosten der Zwischenablesung beim Mieterwechsel dürfen nicht über die Heizkostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden (Landgericht Görlitz, Urteil vom 15. Dezember 2006, Az 2 S 39/06, nicht rkr*).
Quelle: "Heizkostenerfassung im Niedrigenergiehaus", Forschungsbericht der TU Dresden im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen, Bonn 2004, Heft 118, Seite 46.
*Ergänzung zu Urteil des LG Görlitz - nächste Instanz der BGH:
Download des BGH-Urteils vom 14. November 2007 - Az: VIII ZR 19/07 oder auf bundesgerichtshof.de
Segment-ID: 6938
Fehlerkategorien und Beispiele
(05.02.2004) Tabellarische Übersicht weiter lesen
Fehlerkategorien Beispiele
1. Formelle Anforderungen nicht erfüllt
Fehlende Namen des Vermieters/Verwalters, Mieters und der Abrechnungsfirma
Abrechnung nicht verbrauchsabhängig
2. Grunddaten falsch
Falsche Wohn-, Heizfläche, Heizkörpermaße
Verkehrte Zuordnung von Verbrauchserfassungsgeräten zu Wohnungen
3. Nutzergruppen fehlen oder fehlerhaft
Bei unterschiedlichem Raumwärmebedarf von Wohnungen oder Wärmemeßsystemen in einem Gebäude sind keine Nutzergruppen gebildet worden
Identische Grundkosten pro Einheit für verschiedene Nutzergruppen
Bei Ablesung Einheit oder Komma nicht notiert
Bei Verdunstungsröhrchen wurden die Ampullen nicht gewechselt
Wert geschätzt, weil Mieter zu Ablesetermin abwesend und neuer Termin nicht angesetzt wurde
Finanzierungs- oder Lagerkosten für Brennstoff
Reparaturkosten ausgewiesen oder in den Wartungskosten eingeflossen - Wartungskosten sollten nicht mehr als fünf Prozent der Brennstoffkosten ausmachen
Tankmiete
Außerhalb des Abrechnungszeitraums datierte Rechnungen berücksichtigt
Umlage der Öllieferungen anstelle von Verbrauchserfassung mit Anfangs- und Endbestand
ÖI-Endbestandsbewertung durch Mittelung anstelle des Prinzips "Was zuerst gekauft wurde, wurde zuerst verbraucht"
7. Normen nicht eingehalten
Heizkostenverordnung nicht eingehalten: z.B. zwischen 50% und 70% der Kosten müssen nach dem tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden
Miethöhegesetz nicht eingehalten: z.B. darf der Abrechnungszeitraum nicht länger als 12 Monate sein
8. Keine Übereinstimmung von Ablese- und Abrechnungs-zeitraum
der Ablesezeitraum weicht drastisch vom Abrechnungs-zeitraum ab - bis zu vier Wochen sind tolerabel (im Sommer bis zu acht)
9. Mietvertragliche Vereinbarung nicht berücksichtigt
wenn trotz Warmmietevereinbarung abgerechnet wird
wenn höhere verbrauchsabhängige Anteile als 70% vereinbart wurden und weniger abgerechnet werden
10. Zeiträume nicht beachtet
Bauaustrocknung nicht berücksichtigt
Vor Ersteinzug entstandene Grundkosten umgelegt (Gasanschluss, Verdunstungsröhrchen)
Leerstandszeit-Kosten auf übrige Nutzer umgelegt
Segment-ID: 2632
Jede zweite ist falsch
Nach Schätzungen des Mieterbundes. Eine Überprüfung kann sich auszahlen. weiter lesen
Nach Schätzungen des Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Eine Überprüfung kann sich schnell auszahlen. Der Bund der Energieverbraucher prüft Ihre Heizkostenabrechnung - für Mitglieder kostenlos.
(23. September 2003) Mit den drastisch gestiegenen Gas- und Ölpreisen kommen auf viele Mieter kräftige Nachzahlungsaufforderungen zu. Dadurch lohnt es sich noch mehr, die Abrechnung auf mögliche Fehler zu untersuchen. Worauf in erster Linie geachtet werden sollte, zeigt die Tabelle. Die Abrechnung von Mietnebenkosten, insbesondere den Heizkosten, ist in Gesetzen und Verordnungen geregelt:
im Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) , 1995 (BGBL. I 1998, S. 1242),
in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) oder Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen, 1990 (BGBL. 11990, S. 2178) und
in der Verordnung über Heizkostenabrechnung (Heizkosten V) , 1989 (BGBL. I 1989, S. 116).
Segment-ID: 151
Überteuerte Abrechnung?
Belaufen sich die Kosten des Wärmemessdienstes auf etwa die Hälfte der Energiekosten der Abrechnungsperiode, so ist die Heizkostenabrechnung fehlerhaft, solange der Vermieter nicht nachweist, dass am Markt keine weniger teure Wärmedienstleistung zu erlangen ist (AG Münster 3C 3188/01).
Segment-ID: 150
Preisprotest Bund der Energieverbraucher e.V. Heizkostenabrechnung Heizkosten Stromheizung Eichung Stromzähler Pufferspeicher Stromsperre Schornsteinfeger Wärmedämmung Brennwert Energiewende kleine Windräder Kilowattstunde Flüssiggaspreise Geld vom Staat Anbieterwechsel