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Timestamp: 2019-12-08 13:43:41+00:00
Document Index: 20181744

Matched Legal Cases: ['artigo 63', 'artigo 63', 'artigo 65', 'artigo 21', 'artigo 20', 'artigo 44', 'artigo 940', 'ARTIGO 23', 'ARTIGO 17', 'artigo 23']

Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC - Apelação Cível : AC 03084232220148240039 Lages 0308423-22.2014.8.24.0039
Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC - Apelação Cível : AC 03084232220148240039 Lages 0308423-22.2014.8.24.0039 - Inteiro Teor
TJ-SC_AC_03084232220148240039_ff1b5.pdf
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Apelação Cível n. 0308423-22.2014.8.24.0039, de Lages
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. RECONVENÇÃO PELO REQUERIDO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. APELO DA PARTE DEMANDADA/RECONVINTE.
CONTRARRAZÕES DA PARTE AUTORA.
AVENTADA VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CORRELAÇÃO ENTRE OS ARGUMENTOS TRAZIDOS NO RECURSO E OS FUNDAMENTOS QUE EMBASARAM A SENTENÇA.
ALEGADA FALTA DE INTERESSE RECURSAL. INACOLHIMENTO.
MÉRITO DO APELO.
PLEITO DE APLICAÇÃO DE PENALIDADE EM FUNÇÃO DO NÃO FORNECIMENTO DE RECIBO PELO LOCADOR A CONTENTO DO LOCATÁRIO. INACOLHIMENTO. LOCATÁRIO QUE REALIZAVA PAGAMENTOS PARCIAIS. PARTES QUE ABRIRAM MÃO DOS SEUS DEVERES COMO LOCADOR E LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE PELO NÃO CUMPRIMENTO INTEGRAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO AMPARADO POR ATITUDE DE AMBOS. EXEGESE DO ART. 314 DO CÓDIGO CIVIL. MULTA PRETENDIDA DESCABIDA.
IPTU. EXIGÊNCIA PELO LOCADOR. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO IMPOSTO. PAGAMENTO DEVIDO PELO LOCATÁRIO.
COBRANÇA DE "TAXA DE ADMINISTRAÇÃO". DESPESA QUE, DO QUE SE DESSUME DOS AUTOS, REFERE-SE A VALORES RELATIVOS À ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO, E NÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. ENCARGO QUE PERTENCE AO LOCATÁRIO.
REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PLEITO EM DOBRO. NÃO ACOLHIMENTO. EXEGESE DO DISPOSTO NO ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A DENOTAR MÁ-FÉ.
PLEITO PELA CONDENAÇÃO DO APELADO NAS PENAS POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AJUIZAMENTO DE AÇÃO QUE, POR SI SÓ, NÃO CONFIGURA LITIGÂNCIA DESLEAL. PRETENSÃO INACOLHIDA.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0308423-22.2014.8.24.0039, da comarca de Lages (1ª Vara Cível) em que é Apelante Fabricio Feltracco e Apelado Sebastião José Vieira.
A Sexta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e desprovê-lo. Custas legais.
Participaram do julgamento, realizado nesta data, os Exmos. Sr. Des. André Luiz Dacol e Sr. Des. Stanley Braga (presidente com voto).
Florianópolis, 30 de julho de 2019.
Adoto, por economia processual e em homenagem à sua completude, o relatório da sentença:
Sebastião José Vieira, devidamente qualificado, ingressou com a presente ação Despejo/PROC contra Fabricio Feltracco, também qualificado, por não ter o réu desocupado o imóvel locado para fins comerciais após prévia notificação para desocupação voluntária no prazo de 30 (trinta) dias conforme disciplina a Lei do Inquilinato.
Esclarece que o imóvel foi locado pelo prazo certo de 12 meses, contudo, diante da permanência do réu após o vencimento, foi prorrogado por prazo indeterminado, o que faz incidir a regra prevista no art. 57 da Lei 8.245/91 em face do descumprimento.
Acrescenta que o contrato foi firmado em 1.8.2008, com termo final em 31.3.2009, pelo valor de R$ 1.000,00 (mil reais), mas que atualmente se encontra em R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), além do ajuste relativo ao IPTU e demais despesas, porém, o réu teria deixado de pagar corretamente os aluguéis a partir de junho/2014, pagando no referido mês somente uma parte do que foi ajustado, permanecendo um saldo devedor em favor do autor.
Ao final requereu: 1) A concessão de liminar para expedição de mandado para desocupação voluntária e realização de reparos no prazo de 15 (quinze) dias e posterior despejo em caso de descumprimento após decorrido o prazo; 2) a procedência da ação, para confirmar a liminar e liberar o caução, e; 3) a condenação do réu ao pagamento do valor de R$ 3.860,64 (três mil oitocentos e sessenta reais e sessenta e quatro centavos), referente aos alugueres vencidos até o ingresso, bem como relacionados aos que vencerem durante a demanda até a efetiva desocupação, devidamente atualizados, acrescidos de juros legais no importe de 1% (um por cento) ao mês até a data do pagamento, bem como multa de 10% (dez por cento).
Diante do depósito da caução posterior ao ingresso e do despacho inicial, foi determinada somente a citação e o mandado foi expedido para o ato em 11.11.2014 (fls. 42), sendo deferida a liminar em 20.11.2014 com a notícia do depósito do caução (fls. 34), com intimação do autor para depósito das diligências (fls. 39), não havendo notícia de cumprimento.
Em resposta, o Réu sustenta que a relação contratual é válida e hígida, discordando acerca da alegada inadimplência para justificar a demanda diante das irregularidades praticadas pela imobiliária que atualmente administra o imóvel, pois recusa-se a emitir recibo nos termos dos arts. 319 e 320 do Código Civil.
Ainda, refuta os cálculos de fls. 06/07, pois a atualização deve incidir a partir do ajuizamento da ação e os juros devem ser exigidos a partir da citação, devendo ser afastada a cobrança do fundo de reserva nos termos do art. 22, parágrafo único, g da Lei 8.245/91.
Pontua que o administrator majorou o valor do aluguel no mesmo ano sem qualquer notificação prévia por duas vezes, o que pode ser visualizado por meio dos recibos 02/2014 (R$ 907,00); 04/2014 (R$ 973,28) e 07/2014 (R$ 1.300,00), o que também justifica a condenação do autor por litigância de má-fé.
O réu requereu ao final a incidência dos juros a partir da citação ou mesmo o afastamento do encargo diante da ausência de inadimplência ante a recusa da apresentação do recibo; a fixação da locação em R$ 973,28; o deferimento da purgação da mora nos termos do art. 62, II da Lei do Inquilinato; a condenação do autor as penas por litigância de má-fé diante da sonegação de informações.
O Réu também propôs reconvenção, onde destaca o desrespeito por parte do autor à cláusula quinta do Contrato ao exigir reajuste em periodicidade superior a anual, tornando indevida a cobrança de R$ 326,72 por mês; a imposição de dupla garantia, pois além da Carta Fiança nos termos da Cláusula Décima Quinta do Contrato de Locação, foi cobrado pelo locador/reconvinte o pagamento adiantado de um aluguel, o que constitui inclusive contravenção penal nos termos do art. 43, II da Lei 8.245/91, cobrança indevida de IPTU e taxa de administração / fundo de reserva e; negativa no fornecimento de recibos o que também constituiria crime conforme art. 44, I da citada norma.
O réu/reconvinte requereu ao final: 1) a procedência da reconvenção, para condenar o autor/reconvindo ao pagamento das penas previstas nos arts. 43 e 44, parágrafo único da Lei do Inquilinato; 2) a liquidação de sentença nos moldes dos art. 475-C e parágrafos do CPC, com restituição integral, com juros e correção monetária do IPTU, Taxa de Administração e dos valores indevidamente cobrados nos termos do art. 940 do Código Civil na importância mensal de R$ 326,72 por infração à Cláusula Quinta do Contrato de Locação que previa o reajuste anual do aluguel.
Houve réplica, onde o autor refuta os argumentos lançados pelo réu. Especialmente esclarece que embora o contrato firmasse o pagamento no valor de R$ 1.000,00, houve ajustes verbais tanto para a data do pagamento e dos valores, que no caso, o réu passou a pagar o valor de R$ 907,00, o que foi renovado todo mês de abril, e que após decorridos mais de 6 (seis anos) da contratação com pagamento do valor inferior ao ajustado houve novo ajuste verbal para pagamento no valor de R$ 1.300,00, sendo que teria sido concedido um desconto até o mês de julho no importe de R$ 973,28.
O autor/reconvindo apresentou defesa a reconvenção, onde reforça a inexistência de dupla majoração em face dos ajustes verbais bem como da dupla garantia por conta da ausência de qualquer disposição contratual e autenticação do recibo de fls. 141, além da ausência de competência do Juízo para examinar as alegadas contravenções penais.
Ainda, ressalta que o Réu/reconvinte efetuou pagamentos parciais de alugueres e encargos, gerando diversos recibos com as respectivas discriminações a exemplo das fls. 134/140, estando este último (fls. 140), incompleto por omissão do Reconvinte ao não apresentar o respectivo demonstrativo.
Reforça que existe previsão contratual para o pagamento do IPTU, conforme cláusulas oitava e décima, e que no caso da cobrança da taxa de administração, esta é prevista como despesa ordinária nos termos do art. 23, XII da Lei 8.245/91 e também expressas nas cláusulas retro mencionadas.
Por fim, impugna o pedido de justiça gratuita pleiteado pelo réu/reconvinte, requerendo a condenação do réu nas penas por litigância de má-fé, bem como improcedência da reconvenção.
Houve manifestação do Réu/reconvinte em relação a contestação do autor/reconvindo, onde sustenta a intempestividade da defesa e consequentemente o desentranhamento da peça e aplicação dos efeitos da revelia, bem como aplicação das sanções por litigância de má-fé.
O autor apresenta manifestação relacionada a certificação do prazo, com posterior nova réplica do réu por força do correção da certidão de tempestividade (fls. 181).
Foi designada audiência do art. 331 do CPC, onde as partes não alcançaram a composição e nem manifestaram o interesse na produção de outras provas.
Possível o julgamento antecipado do feito, nos moldes do art. 330, I, do Código de Processo Civil, pois trata-se de matéria exclusivamente de direito.
Isto posto, nos autos de Ação Despejo/PROC n. 0308423-22.2014.8.24.0039, em que é Autor Sebastião José Vieira, e Réu Fabricio Feltracco, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado na inicial, no que DECLARO RESCINDIDO o contrato de locação realizado pelas partes, no que MANTENHO a DECISÃO de fls. 34 e DETERMINO a IMEDIATA expedição de MANDADO de DESPEJO na forma do artigo 63, caput da Lei n. 8.245/91, devendo o requerido desocupar voluntariamente o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, conforme institui o artigo 63, § 1º, a, da referida lei, sob pena de ser efetuado o despejo após o prazo assinalado, com o emprego, se necessário, de força (artigo 65, caput), e, ato contínuo, JULGO IMPROCEDENTE a RECONVENÇÃO formulada.
CONDENO o réu, ao pagamento dos aluguéis vincendos até a desocupação, que ante a ausência de comprovação do ajuste no valor indicado pelo autor, devem ser fixados no valor de R$ 973, 28 (novecentos e setenta e três reais e vinte e oito centavos), valores esses que deverão ser atualizados a partir do vencimento de cada aluguel e acrescidos de juros de mora a contar da citação.
Também, CONDENO os réu ao pagamento dos valores referentes ao IPTU, correspondentes ao período de ocupação do imóvel, valores que deverão também ser apurados em eventual liquidação de sentença nos termos do art. 475-B.
Tendo em vista que o réu decaiu de parte mínima do pedido, condeno-o, a teor do artigo 21, parágrafo único, do Código de Processo Civil, ao pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios da ação e da reconvenção, estes fixados de forma única em R$ 3.000,00 (dois mil reais), a teor do artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil, obrigações essas suspensas em razão da Justiça Gratuita que defiro neste ato. (fls. 221-222, dos autos digitais; grifo no original).
Inconformado, o Requerido interpôs o presente recurso de Apelação Cível argumentando que (a) a administração feita pelo Corretor de Imóveis Monarim apresentava irregularidades, as quais foram apontadas e provadas documentalmente, inclusive com a negativa a vigência da Lei de Locações; (b) o locador negou-se emitir recibo, direito basilar de quem paga, (Boletim de Ocorrência de fls. 53-54 e bilhete de fl. 69), condição única que resultou na inadimplência do locatário; (c) soma-se a tal fato a majoração ilícita no mesmo ano em duas oportunidades dos valores de locação, o que achacou o locatário, fato também inconteste porque provado; (d) seria plenamente cabível que o Apelante busque ressarcimento por extorsão praticada pelo locador, mediante planilha apresentada judicialmente, em quantia superior a devida, com a aplicação do art. 940 do Código Civil; (e) restou provado que o Administrador cobrava R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), rateado entre os condôminos, quando na verdade a cláusula nona do contrato é clara em atribuir tal pagamento ao locador; (f) se as partes ajustaram que qualquer cobrança pela administração do imóvel era de responsabilidade do locador, não pode em sentença o Magistrado inverter tal e expressa disposição de contrato.
Por fim, requereu fosse conhecido e provido o seu recurso para "1. Dar plena guarida aos pedidos contidos às fls. 49/50 (Contestação), c/c Reconvenção (fls.78/80), aplicando-se integralmente os ditames expressos na Lei de Locações e Código Civil, impondo a multa máxima (24 meses do valor do aluguel) prevista ao Locador por negar-se a fornece recibo (artigo 44 I da Lei 8.245), c/c restituição do IPTU e taxa de administração indevidamente cobrados durante a contratualidade. 2. Que os valores indevidamente pretendidos na exordial, sejam ressarcidos ao Locatário nos moldes do artigo 940 do C.C.B., ante ao pedido de valor superior ao devido do Aluguel, fixado pelo Magistrado a quo em R$ 973,28 (fls.221) e que o Locador exigia às fls.02, 06, 07 e 08 em R$ 1.300,00 mensais, acrescidos ainda em tais moldes da importância de IPTU e Taxa de Administração. 3. Aplicação das sanções por litigância de má-fé ante o conteúdo da inicial em que o recorrido sonegou fatos relevantes e que demonstram a boa-fé do contestante que está sendo achacado pelo corretor de imóveis que transgride a Lei 8.245 e C.C.B. 4. A imposição ao apelado exclusivamente das sucumbências de praxe e honorários advocatícios em 20% do valor da ação." (fl. 232, dos autos digitais).
Foram apresentadas contrarrazões às fls. 244-257, dos autos digitais, tendo sido apontado, em preliminar, ofensa ao princípio da dialeticidade, pois o recurso não passa de mera repetição da contestação e reconvenção anteriormente apresentadas; falta de interesse recursal do Apelante, em relação à fixação do valor do aluguel em R$ 973,28 (novecentos e setenta e três reais e vinte oito centavos). No mérito, defende a manutenção da sentença.
De início, considerando que a decisão recorrida foi publicada ainda na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (30-11-2015, fl. 223, dos autos digitais), convém anotar que o caso será analisado integralmente sob o regramento da novel codificação, em consonância ao Enunciado Administrativo n. 2 do Superior Tribunal de Justiça.
Inicialmente, procede-se à análise dos argumentos ventilados em contrarrazões, porquanto potencialmente prejudiciais ao conhecimento do recurso.
Ab initio, mister analisar o argumento aventado pela parte autora em contrarrazões no sentido de que o recurso de apelação interposto pela parte ré não deveria ser conhecido por violar o princípio da dialeticidade por se tratar de cópia dos argumentos ventilados em contestação e reconvenção.
Como é cediço, os recursos devem ser dialéticos - isto é, discursivos - de modo a demonstrar de forma clara os fundamentos de fato e de direito em que o recorrente objetiva a reforma, total ou parcial, ou, ainda, a nulidade do decisum vergastado.
Em consonância ao princípio da dialeticidade, é absolutamente imprescindível que a insurgência traga de forma explícita e precisa as razões do inconformismo do recorrente, a fim de delimitar e especificar quais o erro in iudicando ou erro in procedendo da decisão atacada, sob pena de, não assim fazendo, não ser conhecido o reclamo.
Sobre o tema, leciona com maestria Araken de Assis:
Não há forma rígida à motivação. A versão originária do art. 531, revogada pela Lei 8.950/1994, exigia a interposição dos embargos infringentes mediante artigos.
Essa mudança não significa que inexistem requisitos para o cumprimento satisfatório do princípio da dialeticidade. É preciso que haja simetria entre o decidido e o alegado no recurso. Em outras palavras, a motivação deve ser, a um só tempo, específica, pertinente e atual. (...) Entende-se por impugnação específica a explicitação dos elementos de fato e as razões de direito que permitam ao órgão ad quem individuar com precisão o error in indicando ou o error in procedendo objeto do recurso. (Manual dos recursos. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013. p. 109-110; grifou-se).
No mesmo norte, deste Sodalício:
[...] O princípio da dialeticidade, materializado no art. 514, inciso II, do CPC, impõe ao recorrente a obrigação de impugnar todos os fundamentos da decisão atacada, de maneira a demonstrar que o julgamento merece ser modificado.
O princípio da materialidade impõe o dever da parte expor os motivos pelos quais a decisão se mostra injusta e suscetível de alteração. Trata-se de um limite ao efeito devolutivo, pois só se pode analisar a controvérsia claramente impugnada, e, muito além disto, de uma exigência que decorre do princípio do contraditório, pois a correta exposição das razões do inconformismo é indispensável para que a parte adversa possa se defender em suas contrarrazões. [...]. (TJSC, Apelação Cível n. 2013.049543-6, de Lages, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 02-10-2014).
No âmbito do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se entendimento no sentido de que a mera reprodução das razões trazidas em petição anterior não enseja, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade, vejamos:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.
CONFIGURAÇÃO. ART. 514, II, DO CPC.
2. Na hipótese não houve impugnação suficiente dos fundamentos da sentença.
(AgRg no AREsp 832.883/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 13/05/2016).
Assim, havendo correlação entre os argumentos trazidos no recurso e os fundamentos que embasaram o decisum objurgado, não há de se falar em inadmissibilidade por ofensa ao princípio da dialeticidade.
No caso em apreço, verifica-se que, embora semelhante, a peça recursal não é mera reprodução dos argumentos trazidos em contestação e reconvenção. Outrossim, os argumentos apontados no recurso visam reverter o decisum no tocante (i) a condenação do locador ao pagamento de multa pelo não fornecimento de recibo; (ii) restituição dos valores pagos pelo IPTU e pela taxa de administração; (iii) devolução em dobro dos valores exigidos a maior (CC, art. 940); (iv) aplicação das sanções por litigância de má-fé.
Logo, porquanto se prestam a rebater os argumentos que fundamentaram a sentença, não há de se falar em não conhecimento das razões recursais por violação ao princípio da dialeticidade.
Argumentou ainda o Apelado, em contrarrazões, a falta de interesse recursal do Apelante, em relação à fixação do valor do aluguel em R$ 973,28 (novecentos e setenta e três reais e vinte oito centavos).
Todavia o Recorrente não se insurge com relação ao valor arbitrado para o aluguel (R$ 973,28), mas sim pretende a devolução da diferença entre essa quantia e aquela que supostamente era exigida pelo locador (R$ 1.300,00).
Portanto, não há que se falar em falta de interesse recursal do Apelante.
Superadas as questões, passa-se à análise do recurso de apelação em seu todo.
Isso posto, uma vez satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido. Passa-se à sua análise.
Do mérito do recurso de apelação
Insurge-se o Apelante no tocante a possibilidade de (i) condenação do locador ao pagamento de multa pelo não fornecimento de recibo; (ii) de restituição dos valores pagos pelo IPTU e (iii) pela taxa de administração; (iv) de devolução em dobro dos valores exigidos a maior (CC, art. 940); (v) de aplicação das sanções por litigância de má-fé.
(I) No que se refere ao pleito de condenação do locador, ora Apelado, ao pagamento de multa pelo não fornecimento de recibo- fulcrada em expressa disposição contratual (cláusula nona, fl. 11) e aos arts. 22 e 44 da Lei n. 8.245/1991- tem-se que não merece guarida.
Isso porque, de acordo com o esposado nos autos, verifica-se que ambas as partes aceitaram o pagamento e a formulação de recibo de forma parcial. O que aliás ocorreu em mais de uma ocasião, conforme os documentos apresentados pelo próprio Recorrente às fls. 63-70, 136-140 e 171-172.
Assim, como na verdade entre os litigantes houve uma divergência relacionada ao efetivo reajuste adotado pelo locador, e que cujo valor restou aferido e fixado pela sentença em R$ 973,28 (novecentos e setenta e três reais e vinte oito centavos), a recusa em firmar o recibo em nada interferiu na relação contratual.
Ou seja, não poderia o devedor/locatário pagar diferentemente do que restou acordado pelo contrato de locação, e nem de forma parcial, se assim não se estipulou. A não ser que o credor, no caso o ora locador, aceitasse e aquiescesse em receber o pagamento parcelado do débito.
E foi o que aconteceu, pois ambas as partes transigiram em receber parcialmente aquilo que lhes eram devido incontroversamente: ao locatário não foram emitidos os recibos de pagamento integral; e o locador recebeu parcialmente os valores dos aluguéis. Tudo isso ocorreu em razão da divergência entre as partes relacionada aos valor mensal do aluguel.
Acerca do pagamento e da sua prova, menciona o Código Civil:
Art. 314. Ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou. (grifo nosso).
Leciona James Eduardo Oliveira:
A inalterabilidade do objeto implica a impossibilidade de pagamento parcial contra a vontade de qualquer das partes (exceto se previsto no titulo da obrigação). Se o credor tem direito ao recebimento de toda a prestação, ele não está obrigado a aceitar parte dela. Do mesmo modo, se o devedor está obrigado a prestar por inteiro, não pode ser compelido a fazê-lo por partes contra sua vontade. Assim é, mesmo quando divisível o objeto da obrigação (CC, art. 314). O devedor que está obrigado a entregar certa quantia em dinheiro ao credor pode simplesmente recusar-se a receber o montante parcial oferecido pelo passivo e, em seguida, acioná-lo judicialmente por descumprimento da obrigação. A menos que o accipiens aceite a alteração do objeto, a pretendida satisfação de parte do seu direito tem significado jurídico equivalente ao do inadimplemento (FÁBIO ULHOA COELHO, Curso de Direito Civil, Saraiva, 2004, vol. 2, p. 119-120).
(OLIVEIRA, James Eduardo. Código civil anotado e comentado: doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 326; grifou-se).
Vale também ressaltar que, "[...] o eventual abuso na correção do aluguel, [...], porquanto houvesse discordância da locatária nesse sentido cabia-lhe ajuizar ação revisional para questionar as importâncias cobradas e não deixar de satisfazer a dívida, unilateralmente." (TJSC, Apelação Cível n. 2010.046634-0, de Itajaí, rel. Des. Sônia Maria Schmitz, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 21-07-2011).
Dessa forma, entende-se que tanto o locador como o locatário concordaram em receber valores e emitir seus recibos parcialmente, além de abrirem mão da discussão por meio próprio, seja por demanda de revisional ou consignatória.
E se ambas as partes abriram mão dos seus deveres como locador e locatário, não se pode agora apontar como sendo somente um ou outro o responsável pelo não cumprimento integral do contrato de locação.
Além do mais, tal qual fundamentou o magistrado de primeiro grau, "não compete ao Juízo Cível a análise e imposição de penas por delitos previstos nos arts. 43 e 44 da Lei 8.245/91."; sendo que, "em relação a multa, que está prevista no parágrafo único do art. 44, é possível aferir a ausência de qualquer infração apta à justificar a sua imposição." (fls. 220-221, dos autos digitais).
Em resumo, do que se dessume dos autos, ambas as partes exerceram a faculdade de firmar recibos parciais, ante o desacordo sobre a integralidade do que era devido. Se a presente ação solucionou os impasses havidos entre o que era devido ou não, não pode se prestar a caracterizar a irregularidade dos recibos parciais, porquanto, à época, os valores eram ainda controversos. Não há elementos nos autos para contornar tal conclusão, que foi também a do juízo singular.
Portanto, descabida a insurgência do Requerido neste ponto.
(II) Defende também o Apelante ser possível a restituição dos valores pagos pelo IPTU e pela taxa de administração.
Menciona o contrato celebrado entre as partes:
CLÁUSULA NONA: DAS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR: Compete ao locador:
a) manter durante a locação a forma e o destino do imóvel.
b) dar ao locatário recibo das importâncias por este pago, descriminando aluguéis e encargos.
c) promover os reparos que não forem da responsabilidade do locatário.
d) pagar as taxas mensais de administração não permitindo suas transferências ao locatário bem como as despesas extras de condomínio.
CLÁUSULA DÉCIMA: DAS OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES DO LOCATÁRIO:
Compete pagar pontualmente o aluguel e encargos de locação justados sob pena de sofrer as cominassões [sic] contratuais legais. Compete levar ao conhecimento do locador as perturbações de terceiros. Pagar os encargos de limpeza, força e luz, água, saneamento, impostos, taxas, seguros, condomínios, reparos de sua responsabilidade e todos os encargos não proibidos por lei, além das elevações que os mesmos sofrerem no curso da locação. [...]. (fl. 12; grifou-se).
Já a Lei de Locações prevê o seguinte:
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. (grifo nosso).
Quanto ao IPTU, de acordo com o que menciona a cláusula décima do contrato de locação, cabia ao locatário, ora Apelante, a responsabilidade pelo pagamento dos impostos do imóvel locado, sendo portanto desarrazoada a pretensão em ver afastada essa exigência.
Não dissente já se pronunciou esta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS, AJUIZADA CONTRA A LOCATÁRIA E RESPECTIVOS FIADORES. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA. PERDA DE OBJETO QUANTO AO PEDIDO DE DESPEJO. PROSSEGUIMENTO DO FEITO EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE COBRANÇA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, COM CONDENAÇÃO EM ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO.
INCONFORMISMO DA LOCATÁRIA.
ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO (IPTU, ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA). ENCARGOS CONTRATUALMENTE PREVISTOS. LEGALIDADE DA COBRANÇA. ADEMAIS, NÃO APRESENTADOS COMPROVANTES DE QUITAÇÃO.
(TJSC, Apelação Cível n. 0001359-34.2009.8.24.0031, de Indaial, rel. Des. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04-04-2017; grifou-se).
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - LOCAÇÃO - IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - CONTRATO - PRORROGAÇÃO TÁCITA - INADIMPLEMENTO - CERCEAMENTO DE DEFESA.
ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS - IPTU E FATURAS DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA - RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA PELO PAGAMENTO MENSAL - DISPOSIÇÃO CONTRATUALMENTE PREVISTA
O pagamento de acessórios locatícios, como IPTU e faturas de água e energia elétrica, quando previsto no contrato ser de responsabilidade da locatária, deve ser realizado diretamente por ela, não havendo falar em repasse mensal à locadora, sobretudo quando inexistente prova de que esta é que tenha adimplido as obrigações.
(TJSC, Apelação n. 0004745-61.2012.8.24.0033, de Itajaí, rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 27-06-2016; grifou-se).
(iii) No que se refere à taxa de administração, novamente persegue o recorrente o reconhecimento de que trata-se de despesa à qual não lhe cabe fazer frente.
Sylvio Capanema de Souza leciona que "pressupõe a existência de um contrato entre o locador e terceiro, para a administração do imóvel, concluindo-se que a lei veda qualquer acréscimo ao locativo se, em decorrência do interesse exclusivo do locador, ele optar por não administrar diretamente o imóvel." (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada. 10.ª ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 128).
A cláusula nona do instrumetno contratual veda a cobrança de "taxas mensais de administração", razão pela qual o recorrente impugna a cobrança identificada no recibo de fls. 133 como "ADMINISTRAÇÃO".
Por seu turno, o inciso XII do art. 23 da norma relativa às locações dispõe sobre as despesas ordinárias de condomínio que são de obrigação do inquilino:
A responsabilidade do inquilino por tais despesas se reflete na cláusula décima do contrato firmado entre as partes:
CLÁUSULA DÉCIMA: DAS OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES DO LOCATÁRIO: (...) Compete pagar pontualmente o aluguel e encargos de locação justados sob pena de sofrer as cominassões [sic] contratuais legais. Compete levar ao conhecimento do locador as perturbações de terceiros. Pagar os encargos de limpeza, força e luz, água, saneamento, impostos, taxas, seguros, condomínios, reparos de sua responsabilidade e todos os encargos não proibidos por lei, além das elevações que os memos sofrerem no curso da locação (...)"
Outrossim, é preciso avaliar se a despesa apontada pelo recorrente corresponde a repasse de custos relativos à administração do imóvel (responsabilidade do locador) ou insere-se nas despesas ordinárias de condomínio (responsabilidade do inquilino).
Concluo, tal qual o magistrado de piso, que trata-se da segunda hipótese. É que a taxa em questão, denominada como de administração, refere-se a custos próprios do condomínio (e não da administração da relação locatícia), pelo que se inclui nas despesas deste à cargo do locatário.
Tanto assim o é, aliás, que o documento de fl. 133 declina despesas relativas ao Condomínio Yara, incluindo" galaxi "," material de limpeza "," administração "," consumo de água e esgoto "," consumo de energia elétrica "que, somadas, devem ser rateadas pelos dezesseis apartamentos.
Em outras palavras, tal qual disse a sentença,"a taxa não está relacionada como despesa da corretora em função da locação em favor do proprietário"(fl. 219).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CONDENATÓRIA. TAXA CONDOMINIAL. ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO INDEVIDO. PLEITO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. PAGAMENTO DEVIDO. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 23 DA LEI 8.245/1991. PRETENSÃO AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. PLEITO FORMULADO POR APELANTE E APELADO EM RAZÕES E CONTRARRAZÕES DE APELAÇÃO. INDEFERIMENTO. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES ELENCADAS NO ARTIGO 17 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O artigo 23, inciso VIII, da Lei de Locações prevê como responsabilidade do locatário" pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto ". Ainda, o inciso XII estabelece o dever de" pagar as despesas ordinárias de condomínio ", entendidas como as necessárias à administração respectiva, especialmente." O mero ajuizamento da demanda, com a apresentação de sua versão dos fatos na exordial, não caracteriza a litigância de má-fé (art. 17 do CPC). [...] "(Apelação Cível n. 2013.046362-8, rel. Des. Subst. Odson Cardoso Filho, julgada em 15-8-2013). (TJSC, Apelação Cível n. 2010.079733-1, de Criciúma, rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 23-01-2014).
Assim sendo, desprovido o recurso no ponto.
(iv) Também ao contrário do pretendido pelo Apelante, a devolução dos valores reconhecidos como indevidos deve ser de forma simples e não em dobro, pois ausente a má-fé do locador em cobrar o que não era devido, exigida como pressuposto para a repetição em dobro.
Conforme estipula o art. 940 do Código Civil,"aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição".
Sabe-se que a aplicabilidade do dispositivo supramencionado é excepcional, tendo em vista a gravidade da pena cominada pelo Código Civil somente deverá ser aplicada caso comprovado de maneira cabal a intenção dolosa da parte em locupletar-se indevidamente, valendo-se da via judicial como meio de consecução de seu objetivos ilícitos. O que não se vê no caso em comento.
Dessa forma, devida a devolução dos valores pagos a maior, mas somente na forma simples.
Em caso semelhante, já decidiu esta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE. DEFESA DA TESE DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA COM A APELADA POR PRAZO SUPERIOR A DOZE MESES. INSUBSISTÊNCIA. PACTO ANTERIOR IGUALMENTE FIRMADO PELO PERÍODO DE TRINTA E SEIS MESES. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO QUANTO À AUTENTICIDADE DO DOCUMENTO, DEVIDAMENTE ASSINADO PELO RECORRENTE. EXECUÇÃO EMBASADA EM CÓPIA AUTENTICADA DA AVENÇA. VALIDADE. DESNECESSIDADE DE JUNTADA DO ORIGINAL ANTE A IMPOSSIBILIDADE DE CIRCULAÇÃO DO TÍTULO POR ENDOSSO. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA EXPRESSAMENTE PREVISTA EM METADE DO VALOR DOS ALUGUERES REMANESCENTES AO TÉRMINO DO PACTO. RECIBOS ACOSTADOS NOS EMBARGOS QUE NÃO SE PRESTAM PARA COMPROVAR O ADIMPLEMENTO DA CLÁUSULA PENAL. QUANTIA REFERENTE A REPARO DE EQUIPAMENTO QUE, POR OUTRO LADO, DEVE SER EXPURGADA DA EXECUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO DE TAL OBRIGAÇÃO NO CONTRATO LOCATÍCIO. DÍVIDA NÃO AMPARADA POR TÍTULO EXECUTIVO. PLEITO DE APLICAÇÃO DO ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL (DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INDEVIDAMENTE COBRADO). NÃO ACOLHIMENTO. PENALIDADE QUE PRESSUPÕE A COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ. ÔNUS PROBATÓRIO QUE INCUMBIA AO APELANTE. MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL FIXADA NA SENTENÇA. APELADA QUE DECAIU DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0013431-92.2009.8.24.0018, de Chapecó, rel. Des. Carlos Roberto da Silva, 1ª Câmara de Enfrentamento de Acervos, j. 11-06-2018; grifou-se).
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ALUGUEL. REAJUSTE DOS ALUGUERES FIXADO PELO MAIOR ÍNDICE APLICÁVEL ÀS LOCAÇÕES. ALEGADA NULIDADE. CLÁUSULA QUE NÃO ONERA EM DEMASIA O LOCATÁRIO. APLICAÇÃO DA CORREÇÃO DO ALUGUÉL PELO IGP-M. POSSIBILIDADE. ÍNDICE AMPLAMENTE UTILIZADO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO. VALOR DO IGP-M MENOR QUE O INPC EM ALGUNS MESES. PREJUÍZO INEXISTENTE. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. ART. 940 DO CC. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DO CREDOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2007.050180-2, de Joinville, rel. Des. Cinthia Beatriz da Silva Bittencourt Schaefer, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 29-09-2011; grifou-se).
Outrossim, houvesse valores a serem devolvidos, estes o deveriam ser de forma simples. Neste ponto, convém confirmar, porém, que não se reconhece nenhum direito à devolução dos valores eventualmente pagos à título de IPTU ou denominada taxa de administração, pelos motivos alhures dispostos.
(V) Defende ainda a Recorrente que a Recorrida deveria ser penalizada por litigar de má-fé, sonegando fatos relevantes.
Dispõe o Código de Processo Civil sobre os deveres das partes e sua responsabilidade sobre dano processual, a saber:
Não assiste razão ao Recorrente, pois firmou-se no âmbito desta Corte entendimento no sentido de que só restará configurada litigância de má-fé acaso evidenciado dolo ou culpa grave da parte na prática dos atos processuais, conforme testificam os seguintes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ.
ILEGITIMIDADE DO AUTOR, POR NÃO SER O PROPRIETÁRIO DO BEM. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO LOCATÍCIA MANIFESTA, INCLUSIVE COM ACORDO JUDICIAL EM OUTROS AUTOS. CONTRATO VERBAL POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. DESPEJO MANTIDO.
PLEITO EM CONTRARRAZÕES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DA RECORRENTE. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO DOS REQUISITOS AO SEU RECONHECIMENTO.
(TJSC, Apelação Cível n. 0500450-76.2010.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Des. Bettina Maria Maresch de Moura, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 02-05-2019; grifou-se).
AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. PRETENDIDA CONDENAÇÃO DA RÉ NAS PENAS POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS E INTUITO PROTELATÓRIO NÃO EVIDENCIADOS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. VIABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0303423-44.2014.8.24.0038, de Joinville, rel. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 19-03-2019; grifou-se).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR FORÇA DE COISA JULGADA (ART. 485, INC. V, DO CPC). IRRESIGNAÇÃO DOS DEMANDANTES. [...]. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DOS DEMANDANTES POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. PLEITO FORMULADO PELOS RÉUS, NA CONTESTAÇÃO. OMISSÃO DA SENTENÇA, SANADA DE OFÍCIO. REJEIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0300546-51.2015.8.24.0021, de Cunha Porã, rel. Des. Stanley da Silva Braga, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 19-03-2019; grifou-se).
Ora, o mero ajuizamento da presente ação de despejo visando exigir o pagamento integral do débito representado pelo contrato de locação celebrado ente as partes não configura hipótese de litigância de má-fé, tendo a parte autora exercido direito que acreditava naquele momento possuir, muito embora tenha sido reajustado o valor dos aluguéis.
Assim sendo, não comprovado o dolo ou culpa grave por parte do Apelado, não tem lugar as penalidades por litigância de má-fé, razão pela qual entende-se descabida a pretensão.
Por fim, não é demais consignar que descabe, na hipótese, a fixação de honorários recursais sucumbenciais, eis que"somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC"(Enunciado Administrativo n. 7 do STJ).
Ante o exposto, vota-se no sentido de conhecer do recurso e desprovê-lo.
Gabinete Desembargador André Carvalho
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