Source: http://www.bverfg.de/entscheidungen/rs19990714_1bvr099595
Timestamp: 2017-03-26 23:02:15
Document Index: 229536795

Matched Legal Cases: ['Art 14', '§ 12', '§ 14', '§ 20', '§ 3', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 14', '§ 1', '§ 23', '§ 20', '§ 3', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 312', '§ 313', '§ 296', '§ 313', '§ 314', '§ 314', '§ 314', '§ 78', '§ 312', '§ 312', '§ 313', '§ 314', '§ 312', 'Art. 232', '§ 4', '§ 312', 'Art. 232', '§ 4', 'Art. 231', '§ 5', 'Art. 13', '§ 312', 'Art. 232', '§ 1', 'Art. 232', '§ 4', '§ 312', 'Art. 232', '§ 4', '§ 312', '§ 554', 'Art. 1', '§ 1', '§ 6', '§ 11', '§ 12', '§ 14', '§ 12', '§ 20', '§ 3', '§ 3', '§ 23', '§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 14', '§ 20', '§ 3', '§ 23', '§ 20', '§ 12', '§ 20', 'Art. 14', '§ 14', 'Art. 3', '§ 23', 'Art.\n14', '§ 23', '§ 34', '§ 9', '§ 14', 'Art. 232', '§ 2', '§ 23', '§ 25', '§ 20', '§ 3', '§ 12', '§ 14', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', 'Art. 2', '§ 23', 'Art. 3', 'Art. 14', '§ 3', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 3', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 3', '§ 12', '§ 14', '§ 20', '§ 3', '§ 135', '§ 312', '§ 23', '§ 23', 'Art. 3', '§ 20', '§ 3', '§ 23', '§ 12', '§ 20', '§ 3', '§ 1', '§ 23', '§ 12', '§ 20', '§ 3', '§ 3', '§ 90', 'Art. 14', 'Art. 2', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'EuG', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', 'Art.\n232', '§ 4', 'Art. 232', '§ 4', '§ 312', '§ 23', '§ 20', 'Art. 232', '§ 4', '§ 554', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 20', '§ 3', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 20', '§ 3', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 2', '§ 7', '§ 78', 'Art. 14', '§ 23', '§ 25', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 7', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 4', '§ 23', '§ 314', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 3', '§ 23', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', '§ 23', '§ 312', '§ 314', '§ 23', '§ 23', '§ 23', '§ 12', '§ 12', '§ 14', '§ 12', '§ 11', '§ 12', '§ 12', '§ 23', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 14', '§ 1', '§ 312', '§ 23', '§ 3', '§ 23', '§ 14', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 14', '§ 20', '§ 3', 'Art. 14', '§ 20', '§ 3', '§ 20', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 20', '§ 3', '§ 20', '§ 1', '§ 28', '§ 36', '§ 28', '§ 36', 'Art. 14', '§ 20', '§ 135', '§ 135', '§ 5', '§ 1', '§ 14', 'Art. 14', 'Art. 3', '§ 14', '§ 23', '§ 23', 'Art. 14', '§ 23', 'Art. 3', '§ 14', '§ 23', 'Art. 14', 'Art. 3', '§ 14', '§ 9', '§ 23', '§ 23', '§ 14', '§ 23', 'Art.\n232', '§ 2', '§ 38', '§ 23', 'Art. 232', '§ 2', '§ 23', '§ 38', '§ 1', '§ 38', '§ 39', '§ 23', 'Art. 14', '§ 14', '§ 23', '§ 95', '§ 20', '§ 3', '§ 23', '§ 79', '§ 23']

Bundesverfassungsgericht - Entscheidungen - Partielle Unvereinbarkeit der Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zur Überleitung von in der DDR begründeten Rechtsverhältnissen über die Nutzung fremder Grundstücke in das Recht des BGB: Kündigungsschutzregelungen für Nutzer von bebauten und nicht bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken sowie Garagengrundstücken im Grundsatz mit GG Art 14 Abs 1 vereinbar, teils verfassungskonforme Auslegung möglich und geboten, wegen fehlender Möglichkeit einer Teilkündigung insoweit verfassungswidrig - Entschädigungs- und Entgeltregelungen nur zum Teil verfassungsgemäß
Beschluss vom 14. Juli 1999 - 1 BvR 995/95
BUNDESVERFASSUNGSGERICHT - 1 BvR 995/95 - - 1 BvR 2288/95 - - 1 BvR 2711/95 - Im Namen des Volkes In den Verfahren über die Verfassungsbeschwerden I. 1. des Herrn B..., 2. der Frau K..., 3. der Frau L..., 4. des Herrn N..., 5. des Herrn W..., - Bevollmächtigter:
Rechtsanwalt Alexander von Stahl, Schlüterstraße 37, Berlin -
gegen § 12, § 14 Satz
1, § 20 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Anpassung
schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im
Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpasungsgesetz -
SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl I S. 2538) in
Verbindung mit § 3 der Nutzungsentgeltverordnung vom
22. Juli 1993 (BGBl I S. 1339), geändert durch die
Verordnung vom 24. Juli 1997 (BGBl I S. 1920), und
§ 23 Abs. 1 bis 6 SchuldRAnpG - 1 BvR 995/95 -, II. der Frau D..., - Bevollmächtigte:
gegen § 23 Abs. 1, 2 und 6
des Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher
Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet
(Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) vom 21.
September 1994 (BGBl I S. 2538) - 1 BvR 2288/95 -, III. des Herrn R..., - Bevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr. Hans Koerner, Possartstraße 6, München -
gegen § 23 Abs. 6 des
Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher
September 1994 (BGBl I S. 2538) - 1 BvR 2711/95 - hat das Bundesverfassungsgericht - Erster
Senat - unter Mitwirkung des Vizepräsidenten Papier, der Richter Grimm, Kühling, der Richterinnen Jaeger, Haas, der Richter Hömig, Steiner und der Richterin Hohmann-Dennhardt am 14. Juli 1999 beschlossen: a) § 14 Satz 1 des Gesetzes zur
Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an
Grundstücken im Beitrittsgebiet
September 1994 (Bundesgesetzblatt I Seite 2538) ist, soweit
er Vertragsverhältnisse nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 und
ihre vorzeitige Beendigung nach § 23 Absatz 2 Satz 1
Nummer 1, auch in Verbindung mit Absatz 6 Satz 1, und nach
Absatz 3 dieses Gesetzes betrifft, mit Artikel 14 Absatz 1
des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig. b) § 20 Absatz 1 und 2 des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes in Verbindung mit § 3
Absatz 1 der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993
(Bundesgesetzblatt I Seite 1339), auch in der Fassung der
Verordnung vom 24. Juli 1997 (Bundesgesetzblatt I Seite
1920), ist, soweit er eine angemessene Beteiligung der
Nutzer an den öffentlichen Lasten des Grundstücks
ausschließt, mit Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes
unvereinbar. § 23 Absatz 1 bis 3, 5 und 6 des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist mit Artikel 14 Absatz 1
des Grundgesetzes unvereinbar, soweit er nicht die
Möglichkeit vorsieht, bei besonders großen Erholungs- und
Freizeitgrundstücken die Verträge hinsichtlich einer
Teilfläche zu kündigen. Die verfassungswidrigen Regelungen sind spätestens bis zum
30. Juni 2001 durch verfassungsgemäße Regelungen zu
ersetzen. c) Im übrigen wird die Verfassungsbeschwerde der
Beschwerdeführer zu I zurückgewiesen. d) Die Bundesrepublik Deutschland hat den Beschwerdeführern
zu I die Hälfte ihrer notwendigen Auslagen zu
a) § 23 Absatz 6 Satz 1 und 3 des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist, soweit er die
Eigentümer von Garagengrundstücken für die Zeit vom 1.
Januar 2000 bis zum 31. Dezember 2002 auf die
Kündigungsgründe des § 23 Absatz 2 und 6 Satz 3 dieses
Gesetzes beschränkt, mit Artikel 14 Absatz 1 des
Grundgesetzes unvereinbar und nichtig. b) Im übrigen werden die Verfassungsbeschwerden der
Beschwerdeführer zu II und III zurückgewiesen. c) Die Bundesrepublik Deutschland hat den Beschwerdeführern
zu II und III drei Achtel ihrer notwendigen Auslagen zu
Gründe: A. 1 Die Verfassungsbeschwerden richten sich
unmittelbar gegen Vorschriften des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes, durch das Rechtsverhältnisse
über die Nutzung fremder Grundstücke, die in der Deutschen
Demokratischen Republik begründet wurden, in das Recht des
Bürgerlichen Gesetzbuchs übergeleitet werden. I. 2 1. a) In der Deutschen Demokratischen Republik
waren Grund und Boden im Dienste der sozialistischen
Gesellschaftsordnung einer gesellschaftlichen Nutzung
zuzuführen (vgl. dazu und zum folgenden BTDrucks 12/7135, S.
26 ff., 35; Klaus Heuer, Grundzüge des Bodenrechts der
DDR 1949-1990, 1991, Rn. 1 ff.;
Leutheusser-Schnarrenberger, DtZ 1993, S. 322). Das geschah
durch die Schaffung von sogenanntem sozialistischem Eigentum,
zu dem neben dem genossenschaftlichen Grundeigentum vor allem
das gesamtgesellschaftliche Volkseigentum gehörte, das weder
übertragen noch belastet werden konnte. Für die
Grundstücksnutzungen gewannen gleichzeitig die staatliche
Verleihung und die Zuweisung von Nutzungsrechten an
volkseigenen und genossenschaftlich genutzten Grundstücken an
Bedeutung (vgl. auch BVerfGE 98, 17 <19>). Daneben
wurden Grundstücke privaten Nutzern, zum Beispiel zum Zwecke
der Erholung oder Freizeitgestaltung, auch auf vertraglicher
Grundlage überlassen. Soweit die Grundstücke staatlich
verwaltet wurden, schloß der Verwalter die Verträge vielfach
ohne oder gegen den Willen der Grundstückseigentümer. 3 b) Die Rechtsgrundlagen für die vertragliche
Grundstücksnutzung zu Erholungs- und Freizeitzwecken
wechselten im Laufe der Zeit. 4 aa) Bis Ende 1975 ergaben sie sich
hauptsächlich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, vor allem aus
den Vorschriften über das Pachtrecht. Daneben wurden über
Grundstücke, die in den alten Bundesländern und in Berlin
(West) lebenden Eigentümern gehörten und staatlicher
Verwaltung unterlagen, insbesondere im Berliner Umland
sogenannte Überlassungsverträge geschlossen. Sie sahen eine
Überlassung der Grundstücke für 20 oder 30 Jahre, in
Einzelfällen auch auf Lebenszeit, vor. Der Überlassungsnehmer
hatte eigentümerähnliche Rechte und Pflichten; ein
Nutzungsentgelt mußte er nicht entrichten. 5 bb) Am 1. Januar 1976 wurde das Bürgerliche
Gesetzbuch in der Deutschen Demokratischen Republik durch das
Zivilgesetzbuch vom 19. Juni 1975 (GBl I S. 465; im
folgenden: ZGB) abgelöst. Es regelte in den
§§ 312 ff. die vertragliche Nutzung von
Bodenflächen unter anderem zur Erholung und
Freizeitgestaltung. 6 Nach § 313 Abs. 2 ZGB konnte vereinbart
werden, daß der Nutzungsberechtigte auf der ihm überlassenen
Bodenfläche ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten
errichtet, die der Erholung oder Freizeitgestaltung dienen.
An ihnen entstand, soweit nichts anderes vereinbart war, nach
§ 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB unabhängig vom Eigentum am
Grundstück Eigentum des Nutzungsberechtigten. 7 Die Zahlung eines Nutzungsentgelts war
gesetzlich nicht vorgeschrieben, wurde aber im Regelfall
vereinbart (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen
Demokratischen Republik und zum Einführungsgesetz zum
Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik, hrsg.
vom Ministerium der Justiz, 1. Aufl. 1983, § 313 ZGB
Anm. 3.1.). Die Entgelte lagen erheblich unter den Preisen,
die sich unter Marktbedingungen ergeben hätten (vgl. BTDrucks
12/7135, S. 52). 8 Gekündigt werden konnten die
Nutzungsverhältnisse vom Überlassenden nach § 314 Abs. 3
ZGB nur aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen,
insbesondere wenn der Nutzungsberechtigte seine Pflichten
wiederholt gröblich verletzt, andere Nutzungsberechtigte
erheblich belästigt oder sich auf andere Weise
gemeinschaftsstörend verhalten hatte; wurde das Grundstück
außerhalb einer Kleingartenanlage genutzt, war eine Kündigung
auch bei dringendem Eigenbedarf möglich. Hatte der
Nutzungsberechtigte in Ausübung seines Nutzungsrechts ein
Wochenendhaus oder eine Garage errichtet, konnte das
Nutzungsverhältnis gegen seinen Willen nur durch gerichtliche
Entscheidung aufgehoben werden (§ 314 Abs. 4 Satz 2
ZGB). Voraussetzung war auch hier, daß Gründe im Sinne des
§ 314 Abs. 3 ZGB vorlagen. 9 Machte der Grundstückseigentümer dringenden
Eigenbedarf geltend, wurden in der Rechtsprechung des
Obersten Gerichts der Deutschen Demokratischen Republik (im
folgenden: OG) an die Dringlichkeit des Bedarfs strenge
Anforderungen gestellt. Dem Eigenbedarf kam dann besonderes
Gewicht zu, wenn der Eigentümer das Grundstück zum Bau eines
Eigenheims benötigte. Doch waren auch in diesem Fall die
beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung der
konkreten örtlichen Gegebenheiten zu prüfen und gegeneinander
abzuwägen (vgl. OG, NJ 1978, S. 360 <361>). Dem Bau
eines Eigenheims stand die vom Grundstückseigentümer
beabsichtigte Errichtung eines Wochenendhauses zum Zwecke der
Erholung in der gesellschaftlichen Wertung nicht gleich. Die
Erholungsbedürfnisse der Grundstückseigentümer und
Nutzungsberechtigten wurden zwar grundsätzlich als
gleichwertig angesehen; jedoch gab in der Regel zugunsten des
Nutzungsberechtigten den Ausschlag, daß er das Grundstück
bereits besaß und Aufwendungen erbracht hatte. Bezog sich der
geltend gemachte Eigenbedarf des Grundstückseigentümers nur
auf einen Teil des Grundstücks, war unter Berücksichtigung
der Interessen der Beteiligten, der Grundstücksgröße und der
Nutzungsart zu prüfen, ob die Möglichkeit einer
Grundstücksteilung und einer entsprechenden Änderung des
Nutzungsvertrags nach § 78 ZGB bestand (vgl. OG, NJ
1978, S. 362; NJ 1983, S. 507; NJ 1987, S. 209
<210>). 10 Die §§ 312 ff. ZGB hatten, soweit
hier von Interesse, folgenden Wortlaut: 11 § 312 12 Abschluß des Vertrages 13 (1) Land- und forstwirtschaftlich nicht
genutzte Bodenflächen können Bürgern zum Zwecke der
kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung
überlassen werden. Der Vertrag über die Nutzung ist
schriftlich abzuschließen und bedarf der staatlichen
Genehmigung, soweit das in Rechtsvorschriften vorgesehen
ist. 14 (2) Der Vertrag kann unbefristet oder befristet
abgeschlossen werden. Ein Vertrag darf nur befristet
abgeschlossen werden, wenn dafür gesellschaftlich
gerechtfertigte Gründe vorliegen. Sie sind im Vertrag
anzugeben. 15 § 313 16 Rechte und Pflichten des
Nutzungsberechtigten 17 (1) Der Nutzungsberechtigte ist berechtigt und
verpflichtet, die ihm überlassene Bodenfläche
bestimmungsgemäß zu nutzen. Er kann insbesondere
Anpflanzungen vornehmen und sich den Ertrag aneignen. 18 (2) Zwischen den Vertragspartnern kann
vereinbart werden, daß der Nutzungsberechtigte auf der
errichtet, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder
ähnlichen persönlichen Bedürfnissen dienen. 19 (3) Der Nutzungsberechtigte ist verpflichtet,
das Entgelt für die Nutzung termingemäß zu zahlen... 20 § 314 21 Beendigung des Nutzungsverhältnisses 22 (1) Das Nutzungsverhältnis kann durch
Vereinbarung der Vertragspartner beendet werden. 23 (2) Der Nutzungsberechtigte kann unter
Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des
laufenden Jahres kündigen. Aus gesellschaftlich
gerechtfertigten Gründen kann zum Ende eines Quartals mit
einer Frist von einem Monat gekündigt werden. 24 (3) Der Überlassende kann mit einer Frist von 3
Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen, wenn
dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen,
insbesondere dann, wenn der Nutzungsberechtigte seine
Pflichten wiederholt gröblich verletzt, andere
Nutzungsberechtigte erheblich belästigt oder sich auf andere
Weise gemeinschaftsstörend verhält. Bei besonders
schwerwiegendem vertragswidrigem Verhalten kann auch zum Ende
des Quartals mit einer Frist von einem Monat gekündigt
werden. Erfolgt die Nutzung außerhalb einer
Kleingartenanlage, kann das Nutzungsverhältnis auch bei
Vorliegen von dringendem Eigenbedarf gekündigt werden. 25 (4) Die Kündigung des Nutzungsverhältnisses
durch einen Vertragspartner bedarf der Schriftform. Hat der
Nutzungsberechtigte in Ausübung des Nutzungsrechts auf der
Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet,
kann das Nutzungsverhältnis gegen seinen Willen nur durch
gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden. 26 (5) Endet das Nutzungsverhältnis, hat der
Nutzungsberechtigte die Bodenfläche in einem ordnungsgemäßen
Zustand zurückzugeben. Wertverbesserungen sind dem
Nutzungsberechtigten zu entschädigen. 27 (6) Im Falle der Kündigung nach Abs. 3 aus
dringendem Eigenbedarf ist der Überlassende verpflichtet, auf
Verlangen des Nutzungsberechtigten von ihm errichtete
Baulichkeiten oder Anpflanzungen durch Kauf zu erwerben. 28 c) Schätzungsweise 53 % aller Haushalte in der
Deutschen Demokratischen Republik besaßen ein
Erholungsgrundstück. Nach Abzug der Parzellen, die in
Kleingartenanlagen genutzt wurden, sind etwa eine Million
Verträge verblieben, die der Schuldrechtsanpassung
unterliegen (vgl. BTDrucks 12/7135, S. 28). 29 2. Mit dem Beitritt der Deutschen
Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland
stellte sich dem Bundesgesetzgeber die Aufgabe, die auf die
sozialistische Eigentumsordnung zugeschnittenen
Bodennutzungsverhältnisse im Beitrittsgebiet in Rechtsformen
zu überführen, die denen des Bürgerlichen Gesetzbuchs
entsprechen. Dies geschah in mehreren Schritten. 30 a) Das Gesetz vom 23. September 1990 (BGBl II
S. 885) zu dem Vertrag vom 31. August 1990 zwischen der
Republik über die Herstellung der Einheit Deutschlands -
Einigungsvertrag (im folgenden: EV) - traf im wesentlichen
nur vorläufige Regelungen und ergänzte dafür das auch im
Beitrittsgebiet in Kraft gesetzte Einführungsgesetz zum
Bürgerlichen Gesetzbuch (im folgenden: EGBGB) gemäß Anlage I
Kapitel III Sachgebiet B Abschnitt II Nr. 1 EV um besondere
Bestimmungen für dieses Gebiet. Dabei wurden die
Nutzungsverträge nach den §§ 312 ff. ZGB dem
Schuldrecht zugeordnet. Für sie sollten nach Art. 232
§ 4 Abs. 1 EGBGB bis zum Inkrafttreten abweichender
gesetzlicher Regelungen weiter die §§ 312 ff. ZGB
maßgebend sein; Nutzungsverhältnisse im Rahmen von
Kleingartenanlagen wurden allerdings nach Maßgabe von Anlage
I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 4 EV in den Anwendungsbereich
des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) vom 28. Februar 1983
(BGBl I S. 210) einbezogen. Hinsichtlich der übrigen
Nutzungsverhältnisse wurde die Bundesregierung in Art. 232
§ 4 Abs. 2 EGBGB ermächtigt, durch Rechtsverordnung
Vorschriften über die angemessene Gestaltung der
Nutzungsentgelte zu erlassen. Selbständiges Eigentum an
Baulichkeiten blieb, soweit nach dem Recht der Deutschen
Demokratischen Republik entstanden, weiter bestehen und
konnte übergangsweise auch neu entstehen (Art. 231 § 5
Abs. 1 EGBGB). 31 b) Durch Art. 13 des
Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes vom 20. Dezember
1993 (BGBl I S. 2182) wurden die Nutzungsverhältnisse nach
den §§ 312 ff. ZGB bis zur endgültigen Bereinigung
des Rechts der schuldrechtlichen Nutzungsverträge weiter
abgesichert. Mit der in Art. 232 EGBGB eingefügten Regelung
des § 1 a sollte klargestellt werden, daß die
Überlassungsverträge wirksam sind (vgl. BTDrucks 12/5553, S.
128). Der Art. 232 § 4 EGBGB angefügte Absatz 4
erstreckte die Fortgeltung der §§ 312 ff. ZGB auf
Verträge, durch die vor dem 1. Januar 1976 land- oder
forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum
Zwecke der nicht gewerblichen kleingärtnerischen Nutzung,
Erholung und Freizeitgestaltung überlassen wurden. Außerdem
wurde mit Art. 232 § 4 a EGBGB ein Vertragsmoratorium
eingeführt. Danach konnten Nutzungsverträge nach den
§§ 312 ff. ZGB einschließlich der vor dem 1. Januar
1976 geschlossenen Verträge, auch soweit sie Garagen
betreffen, bis Ende 1994 gegenüber dem Nutzer nach § 554
BGB nur bei Zahlungsverzug gekündigt werden. 32 c) Die abschließende Überführung dieser
Vertragsverhältnisse in das Recht des Bürgerlichen
Gesetzbuchs nimmt das am 1. Januar 1995 als Art. 1 des
Schuldrechtsänderungsgesetzes vom 21. September 1994 (BGBl I
S. 2538) in Kraft getretene Schuldrechtsanpassungsgesetz
(SchuldRAnpG) vor. 33 aa) Dies gilt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1
SchuldRAnpG unter anderem für Verträge über Grundstücke, die
im Beitrittsgebiet zum Zwecke der Erholung oder
Freizeitgestaltung oder zur Errichtung von Garagen überlassen
worden sind. Auf sie sind nach § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG
die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Miete
oder die Pacht anzuwenden, soweit gesetzlich nichts anderes
bestimmt ist. Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG geht
mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses das nach dem
Recht der Deutschen Demokratischen Republik begründete,
fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf den
Grundstückseigentümer über. Ihn treffen in diesem Fall
Entschädigungspflichten gegenüber dem Nutzer. Die hierfür
maßgeblichen Vorschriften lauten: 34 § 12 35 Entschädigung für das Bauwerk 36 (1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer
nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung
für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen
Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der
folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für
ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der
Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten
Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt. 37 (2) Endet das Vertragsverhältnis durch
Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung
nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des
Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn
der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus
wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu
einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der
Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz
genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt
ist (Kündigungs- schutzfrist), seit mindestens sieben Jahren
verstrichen ist. 38 (3) In anderen als den in Absatz 2 genannten
Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit
der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im
Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. 39 (4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks
berechtigt... 40 (5) ... 41 § 14 42 Entschädigung für Vermögensnachteile 43 Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung
des Grundstückseigentümers vor Ablauf der
Kündigungsschutzfrist, kann der Nutzer neben der
Entschädigung für das Bauwerk nach § 12 eine
Entschädigung für die Vermögensnachteile verlangen, die ihm
durch die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses
entstanden sind. Der Anspruch nach Satz 1 besteht nicht, wenn
wichtigem Grund gegeben hat. 44 bb) Bis zur Beendigung des
Vertragsverhältnisses kann der Grundstückseigentümer vom
Nutzer ein Nutzungsentgelt beanspruchen. § 20 Abs. 1 und
2 SchuldRAnpG bestimmt dazu: 45 Nutzungsentgelt 46 (1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer
die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des
Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom
22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen
Fassung. 47 (2) Auf die bisher unentgeltlichen
Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der
Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der
Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der
Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den
§§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen
hätte. 48 Zur Höhe des Entgelts ist in § 3 Abs. 1
und 2 der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) in der Fassung
der Verordnung vom 24. Juli 1997 (BGBl I S. 1920) folgendes
geregelt: 49 Schrittweise Entgelterhöhung bis zur Höhe der
ortsüblichen Entgelte 50 (1) Die Entgelte dürfen... schrittweise bis zur
Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur
angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die
Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden: 51 1. ab dem 1. November 1993 auf das Doppelte der
am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf
0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf
0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, 52 2. ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der
sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, 53 3. ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der
sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, 54 4. ab dem 1. November 1997 höchstens um die
Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte, 55 5. ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens
um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden
Entgelte. 56 (2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem
2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren
Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbart
worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche
Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der
Bebauung der Grundstücke maßgebend. 57 Diese Regelung entspricht bis auf Absatz 1
Satz 2 Nr. 5 inhaltlich der Vorschrift in ihrer
Ursprungsfassung vom 22. Juli 1993 (BGBl I S. 1339). 58 cc) Gemäß § 23 SchuldRAnpG unterliegen
Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG einem
abgestuften Kündigungsschutz. Die Vorschrift hat folgenden
Wortlaut: 59 Kündigungsschutzfrist 60 (1) Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag
bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 nicht kündigen. 61 (2) Vom 1. Januar 2000 an kann der
Grundstückseigentümer den Vertrag nur kündigen, wenn er das
Grundstück 62 1. zur Errichtung eines Ein- oder
Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem
Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen
benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem
Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und
seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung
der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann
oder 63 2. alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten
anderen Nutzung zuführen oder alsbald für diese Nutzung
vorbereiten will. 64 In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 ist die
Kündigung auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans
zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder
Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der
Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere
Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des
öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die
Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit
des Bebauungsplans erfordern. 65 (3) Vom 1. Januar 2005 an kann der
Grundstückseigentümer den Vertrag auch dann kündigen, wenn er
das Grundstück 66 1. zur Errichtung eines Ein- oder
benötigt oder 67 2. selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur
Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und der Ausschluß
des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts
seines Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten
Interessen auch unter Berücksichtigung der Interessen des
Nutzers nicht zugemutet werden kann. 68 (4) Vom 4. Oktober 2015 an kann der
Grundstückseigentümer den Vertrag nach Maßgabe der
allgemeinen Bestimmungen kündigen. 69 (5) Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60.
Lebensjahr vollendet, ist eine Kündigung durch den
Grundstückseigentümer zu Lebzeiten dieses Nutzers nicht
zulässig. 70 (6) Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1
Nr. 1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf
des 16. Juni 1994 bebaut hat, und für Nutzungsverträge über
Garagengrundstücke gilt der besondere Kündigungsschutz nach
den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember 2002. Absatz 5
ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der
Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das
Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des
§ 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes zuführen
will. 71 (7) ... II. 72 Die Beschwerdeführer sind Eigentümer von im
Beitrittsgebiet belegenen Grundstücken. 73 1. Das mit einem Wochenendhaus bebaute
Grundstück des 1913 geborenen Beschwerdeführers zu I 1 konnte
dieser seit 1952 nicht mehr nutzen. Das Wochenendhaus wurde
im Laufe der Zeit durch ein neues ersetzt. 1987 schloß der
staatliche Verwalter über das Grundstück einen
Nutzungsvertrag mit der jetzigen Nutzerin. Der
Beschwerdeführer beansprucht das Grundstück für sich und
seine Familie und erwägt die Errichtung eines
Einfamilienhauses. Für eine Trinkwasserleitung wurde er zu
Erschließungskosten in Höhe von 6.112,66 DM in Anspruch
genommen. Für Abwasser, Straßenbefestigung und Beleuchtung
wurde die Heranziehung zu weiteren 38.000 DM angekündigt. 74 Das der 1908 geborenen Beschwerdeführerin zu I
2 als Miteigentümerin gehörende Grundstück wurde seit 1963
staatlich verwaltet. Der Verwalter schloß 1979 über jeweils
eine Teilfläche Nutzungsverträge mit einem Ehepaar und dessen
Sohn. Das Ehepaar, von dem die Frau am 3. Oktober 1990 das
60. Lebensjahr vollendet hatte, nutzt auf dem ihm
überlassenen Teilstück die Laube der Grundstückseigentümer.
Auf der anderen Teilfläche errichtete der Sohn ein
Wochenendhaus. 1995 zahlten beide zusammen ein
Nutzungsentgelt von 395,98 DM. Die Grundstückseigentümer
mußten 1994 für Grundsteuern und eine Umlage für den Wasser-
und Bodenverband 53,09 DM aufwenden. Angekündigte Anschluß-
und Benutzungsgebühren für eine Abwasseranlage zwischen 5.000
und 6.000 DM wurden bisher nicht erhoben. 75 Über das der 1931 geborenen Beschwerdeführerin
zu I 3 als Miteigentümerin gehörende, 2.668 qm große
Grundstück schloß der staatliche Verwalter 1981 einen
Nutzungsvertrag mit einem Ehepaar, von dem der Mann am 3.
Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte. Die Nutzer
errichteten auf dem Grundstück ein Wochenendhaus. Das
Nutzungsentgelt betrug zum 1. November 1994 1.600,80 DM, die
Grundsteuer 84,60 DM pro Jahr. Erschließungsbeiträge von
voraussichtlich 22.650 DM wurden in Aussicht gestellt, aber
noch nicht erhoben. 76 Über das dem 1931 geborenen Beschwerdeführer
zu I 4 als Miteigentümer gehörende Wassergrundstück schloß
der staatliche Verwalter 1972 einen Überlassungsvertrag für
eine Nutzung zu Erholungszwecken, der 1989 auf die Enkelin
der ursprünglichen Nutzer umgeschrieben wurde. Sie zahlte
1995 ein Nutzungsentgelt von 876 DM. Für den Anschluß des
Grundstücks an die Trinkwasserversorgung wurde der
Beschwerdeführer zu einem Erschließungskostenbeitrag von
5.000 DM herangezogen. Für die vorgesehene Abwasserentsorgung
soll er weitere etwa 25.000 DM zahlen. 77 Für die beiden dem 1917 geborenen
Beschwerdeführer zu I 5 gehörenden Grundstücke wurden 1984
vom staatlichen Verwalter Nutzungsverträge geschlossen. Der
Beschwerdeführer begehrt zumindest eines der Grundstücke zu
Erholungszwecken für sich und seine Familie. 78 2. Das Grundstück der Beschwerdeführerin zu II
wurde 1973 vom staatlichen Verwalter zur Errichtung von
Reihengaragen verpachtet. Auf ihm befinden sich 19 Garagen.
Auch auf dem Grundstück, das dem Beschwerdeführer zu III als
Miteigentümer gehört, wurden auf vertraglicher Grundlage
mehrere Garagen gebaut. Der Beschwerdeführer möchte darauf
entsprechend den in Aussicht genommenen Festsetzungen des
Bebauungsplans ein Wohn- und Geschäftshaus errichten. III. 79 1. Im Verfahren 1 BvR 995/95 wenden sich die
Beschwerdeführer gegen § 14 Satz 1, § 20 Abs. 1
SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV und gegen
§ 23 SchuldRAnpG. Dabei bezieht sich die
Verfassungsbeschwerde infolge der gleitenden Verweisung in
§ 20 Abs. 1 SchuldRAnpG auf die
Nutzungsentgeltverordnung auch in der Fassung der
Änderungsverordnung von 1997. Sinngemäß greifen die
Beschwerdeführer außerdem § 12 und § 20 Abs. 2
SchuldRAnpG an. Sie rügen eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1
GG und im Hinblick auf die §§ 14 und 23 SchuldRAnpG auch
von Art. 3 Abs. 1 GG. 80 Mit den Kündigungsschutzregelungen in
§ 23 SchuldRAnpG habe der Gesetzgeber in die
Dispositionsfreiheit über ihr Grundeigentum eingegriffen und
ihnen ihr Besitzrecht vorenthalten. Dadurch würden die
Grundstücksnutzer einseitig bevorzugt. Eine Rechtfertigung
dafür gebe es nicht. Die Regelungen stünden deshalb mit Art.
14 Abs. 1 GG nicht in Einklang. 81 Der Gesetzgeber habe bei der Ausgestaltung des
§ 23 SchuldRAnpG auch das Rangverhältnis zwischen
Mietwohnungen und Erholungsgrundstücken nicht beachtet.
Überlassungsverträge zu Wohnzwecken könnten nach den
§§ 34, 38 Abs. 2 SchuldRAnpG bereits ab 2001 nach den
allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen gekündigt werden.
Nutzungsverhältnisse innerhalb von Kleingartenanlagen seien
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3, 4 BKleingG sogar ohne zeitliche
Einschränkung kündbar und unterlägen nicht der
Entschädigungsverpflichtung des § 14 SchuldRAnpG.
Mietverhältnisse über Wohnraum, die nicht auf umgewandelten
Überlassungsverträgen beruhten, könne der Eigentümer nach
Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB schon seit dem 1. Januar 1996
aus Eigenbedarfsgründen kündigen. Im Vergleich dazu führe
§ 23 Abs. 6 SchuldRAnpG bei Nutzungsverhältnissen über
Erholungsgrundstücke, bei denen der Nutzer ein vom Eigentümer
oder seinem Rechtsvorgänger errichtetes Wochenendhaus nutze,
zu einer sachlich nicht gerechtfertigten
Ungleichbehandlung. 82 Mit dem absoluten Kündigungsschutz für Nutzer,
die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten,
würden dem Eigentümer auf unbestimmte Zeit Besitz,
Verfügungsgewalt und Verwertungsmöglichkeit genommen,
unabhängig davon, ob der Nutzer das Grundstück tatsächlich
nutze. Wenn das Alter ein zureichendes Abwägungskriterium im
Verhältnis zwischen Nutzer und Eigentümer sei, gebiete der
Gleichheitssatz, es auf beiden Seiten zu berücksichtigen.
Älteren Eigentümern wie den Beschwerdeführern müsse dann das
Recht eingeräumt werden, wesentlich jüngeren Nutzern sofort
oder zumindest unter starker Einschränkung der
Kündigungsschutzvorschriften zu kündigen. 83 Nach dem Recht der Deutschen Demokratischen
Republik habe den Nutzern in der Regel eine Grundstücksfläche
von 500 qm überlassen werden sollen. Daher hätte es dem Gebot
der Verhältnismäßigkeit entsprochen, über den in § 25
SchuldRAnpG geregelten Sonderfall hinaus dem
Grundstückseigentümer die Möglichkeit einer Teilkündigung zu
eröffnen, wenn die genutzte Fläche die genannte Regelgröße
übersteige. 84 Durch § 20 SchuldRAnpG in Verbindung mit
§ 3 NutzEV sei das vom Nutzer zu entrichtende Entgelt
auf einen Betrag festgelegt worden, der deutlich unter dem
marktwirtschaftlich zu erzielenden Pachtzins liege. Die
Beschwerdeführer sähen sich Ansprüchen auf Zahlung von
Erschließungsbeiträgen ausgesetzt, die sie nicht auf die
Nutzer abwälzen könnten, obwohl diese von der
Grundstückserschließung über Jahre hinweg allein
profitierten. Die Nutzungsentgeltregelung greife damit in den
Bestand ihres Grundstückseigentums ein. 85 Die damit verbundene Belastung werde durch die
Entschädigungsvorschrift des § 12 SchuldRAnpG für ein
Bauwerk noch verstärkt, das sich für den Eigentümer als
aufgedrängte Bereicherung darstelle. Hinzu komme die
Verpflichtung nach § 14 Satz 1 SchuldRAnpG, dem Nutzer
die ihm durch die vorzeitige Beendigung des
Vertragsverhältnisses entstehenden Vermögensnachteile zu
ersetzen. Damit werde eine Kündigung wegen der nicht
absehbaren finanziellen Folgen für die Eigentümer zu einem
unkalkulierbaren Risiko. 86 2. Im Verfahren 1 BvR 2288/95 wendet sich die
Beschwerdeführerin mit der Rüge einer Verletzung von Art. 2
Abs. 1, Art. 3 und Art. 14 GG vor allem gegen § 23 Abs.
1, der Sache nach aber auch gegen § 23 Abs. 2 und 6 Satz
1 SchuldRAnpG. 87 Der Gesetzgeber habe mit diesen Regelungen
eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14
Abs. 1 Satz 2 GG geschaffen, die die Nutzer einseitig
bevorzuge. Obwohl in der Person eines Garagennutzers anders
als bei einem Wohnraummieter keine existentiellen Gründe
vorlägen, räume insbesondere § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG
jenem ein Maß an Bestandsschutz ein, das weit über dasjenige
im sozialen Wohnraummietrecht in den alten Bundesländern und
in den Überleitungsregelungen für das Beitrittsgebiet im
Bereich der Überlassungsverträge zu Wohnzwecken und der
Wohnraummiete hinausgehe. Die Vorschrift reiche auch weiter
als das Recht der Deutschen Demokratischen Republik, das dem
Grundstückseigentümer beim Vorliegen gesellschaftlich
gerechtfertigter Gründe oder dringenden Eigenbedarfs die
Möglichkeit zur Kündigung oder zur Beantragung einer
gerichtlichen Aufhebungsentscheidung eröffnet habe. Daher
könne ein absolutes Kündigungsverbot nicht mit
Vertrauensschutz zugunsten der Nutzer gerechtfertigt und mit
den besonderen Umständen der Wiedervereinigung begründet
werden. 88 § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG verstoße auch
gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, weil er ohne
sachlichen Grund die Verpächter von Garagengrundstücken im
Beitrittsgebiet gegenüber Verpächtern solcher Grundstücke in
den alten Bundesländern benachteilige. Dies könne ebenfalls
nicht durch die Überleitung der in der Deutschen
Demokratischen Republik erworbenen Rechtspositionen in das
Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland gerechtfertigt
werden. 89 Die angegriffenen Regelungen beschränkten die
Beschwerdeführerin in verfassungswidriger Weise zudem in der
Verfügungsbefugnis über ihr Grundstück und verletzten sie
daher auch in ihrer durch Art. 2 Abs. 1 GG garantierten
allgemeinen Handlungsfreiheit. 90 3. Der Beschwerdeführer des Verfahrens 1 BvR
2711/95 greift § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG an. Er rügt eine
Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1 und Art. 14
Abs. 1 GG. 91 Für die Gleichbehandlung der Nutzungsverträge
über Garagengrundstücke mit den übrigen vom
Schuldrechtsanpassungsgesetz erfaßten Nutzungs- und
Überlassungsverträgen gebe es keinen rechtfertigenden Grund.
Die Länge der Kündigungsschutzfristen stelle eine
unangemessene Benachteiligung des Beschwerdeführers dar, weil
er die für sein Garagengrundstück geltenden Nutzungsverträge
auch dann nicht vor dem Jahr 2000 kündigen könne, wenn er sie
einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs.
1 InVorG zuführen wolle, und greife zugleich ungerechtfertigt
in sein Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG ein. Das Interesse
eines Nutzers an seiner Garage sei offensichtlich geringer zu
bewerten als das des Eigentümers an einer wirtschaftlichen
Nutzung und Verwertung des Grundstücks, zumal die
steuerlichen Vergünstigungen für Investitionen in den neuen
Bundesländern nur bis zum 31. Dezember 1996 gegolten
hätten. IV. 92 Zu den Verfassungsbeschwerden haben das
Bundesministerium der Justiz für die Bundesregierung, zu der
Verfassungsbeschwerde 1 BvR 995/95 außerdem namens der
jeweiligen Landesregierung das Ministerium der Justiz und für
Bundes- und Europaangelegenheiten des Landes Brandenburg und
das Justizministerium des Landes Mecklenburg-Vorpommern
Stellung genommen. 93 1. Nach Auffassung des Bundesministeriums sind
die angegriffenen Vorschriften mit Art. 14 Abs. 1 und Art. 3
Abs. 1 GG vereinbar. 94 a) In den Kündigungsschutzbestimmungen des
§ 23 Abs. 1 bis 6 SchuldRAnpG habe der Gesetzgeber die
Rechtspositionen der Nutzer und Grundstückseigentümer in ein
ausgewogenes Verhältnis gebracht. Der absolute Ausschluß
einer ordentlichen Kündigung bis Ende 1999, der das
außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund nicht
berühre, sei dadurch gerechtfertigt, daß die Nutzer, deren
Besitzrecht ebenfalls den Schutz des Art. 14 GG genieße, auf
die Fortdauer der Nutzungsverträge vertraut und erhebliche
bauliche Investitionen vorgenommen hätten. Sie müßten dafür
ihrerseits eine Einschränkung ihres Kündigungsschutzes zum 1.
Januar 2000 hinnehmen. Die ab diesem Zeitpunkt maßgebliche
Regelung des § 23 Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG ermögliche im
Einzelfall eine verfassungskonforme Abwägung zwischen den
Interessen der Beteiligten. Dabei gebiete der Eigentumsschutz
des Grundstückseigentümers, ihm das Kündigungsrecht
jedenfalls dann einzuräumen, wenn seine Belange höherrangig
seien. Dies sei der Fall, wenn er zur Verwirklichung seiner
existentiellen Wohnbedürfnisse auf die Erlangung des Besitzes
an seinem Grundstück angewiesen sei. 95 Mit § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2
SchuldRAnpG habe der Gesetzgeber die ordentliche Kündigung ab
dem 1. Januar 2000 für die Fälle, in denen Erholungs- und
Garagengrundstücke in bebaubaren Innenstadtlagen entsprechend
einem vorhandenen oder in Aufstellung befindlichen
Bebauungsplan bebaut werden sollen, geöffnet und damit den
Kündigungsschutz der Nutzer solcher Grundstücke in
verfassungskonformer Abwägung der konkurrierenden
Grundrechtspositionen reduziert. 96 Der Erholungsbedarf des Grundstückseigentümers
sei weniger schutzwürdig als sein Wohnbedarf, so daß jenem
gemäß § 23 Abs. 3 Nr. 2 SchuldRAnpG erst ab 1. Januar
2005 Rechnung getragen werde. Diese lange Übergangsfrist
werde wiederum durch das Vertrauen der Nutzer in den zeitlich
unbegrenzten Fortbestand ihrer Nutzungsmöglichkeit und die
von ihnen getätigten baulichen Investitionen
gerechtfertigt. 97 Erholungsnutzer seien heute vor allem
Arbeitslose mittleren Alters und Rentner, für die das
Erholungsgrundstück als Lebensmittelpunkt oft das einzige
sei, was sie sich finanziell noch leisten könnten. Daher
bedürften vor allem die älteren Nutzer besonderen Schutzes.
Ihnen sei nicht mehr zuzumuten, sich völlig neu zu
orientieren oder gar ein anderes Erholungsgrundstück zu
pachten. Deshalb sei der in § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG
vorgesehene unantastbare Bestandsschutz auf Lebenszeit für
Nutzer, die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet
hatten, gerechtfertigt. 98 Für Verträge über Garagen- und über
Erholungsgrundstücke, die der Nutzer nicht bebaut habe,
gälten nach § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG der die allgemeinen
Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausschließende
besondere Kündigungsschutz nur bis Ende 2002 und der Schutz
für Nutzer, die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr
vollendet hatten, überhaupt nicht. Dadurch werde einerseits
der geringere soziale Stellenwert der Garagengrundstücke und
andererseits das Fehlen von Investitionen in die nicht
bebauten Erholungsgrundstücke berücksichtigt. Die Eigentümer
solcher Grundstücke könnten außerdem kündigen, wenn sie ihr
§ 3 InVorG zuführen wollten. Damit werde sowohl den
wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer als
auch dem Interesse der Nutzer an befristetem Bestandsschutz
Rechnung getragen. 99 b) Einen angemessenen Interessenausgleich
enthielten auch die Entschädigungsregelungen in § 12 und
§ 14 SchuldRAnpG. Eine Entschädigung für
Vermögensnachteile, die auf der vorzeitigen Beendigung eines
Nutzungsverhältnisses beruhten, sei für die Zeit bis 2015
gerechtfertigt. Wolle der Nutzer nach einer vor deren Ablauf
zulässigen Kündigung eine gleichwertige Erholungsnutzung
fortsetzen, müsse er auf dem freien Markt einen Vertrag über
ein anderes Grundstück schließen, was ihm regelmäßig nur
unter schlechteren Bedingungen, vor allem zu einem deutlich
höheren Preis, möglich sein werde. Dies hinzunehmen, sei ihm
nicht zumutbar. 100 c) § 20 SchuldRAnpG und § 3 NutzEV,
die eine schrittweise Anhebung der Nutzungsentgelte bis zur
Höhe des ortsüblichen Entgelts ermöglichten, konkretisierten
die Sozialbindung des Eigentums. Im Hinblick auf die wichtige
soziale Funktion der Erholungsgrundstücke habe der
Gesetzgeber durch eine Begrenzung des Nutzungsentgelts einer
Preisentwicklung vorbeugen dürfen, die einen Großteil des
Personenkreises, für den die Nutzung von besonderer Bedeutung
sei, unangemessen belastet hätte. Mit der Eigentumsgarantie
sei das vereinbar. Für den Grundstückseigentümer könne es
allerdings zu wirtschaftlichen Einbußen kommen, wenn er mit
Erschließungsbeiträgen und anderen Abgaben belastet werde.
Für solche Fälle sei in § 135 Abs. 4 Satz 3 BauGB in
bezug auf Kleingartengrundstücke eine zinslose Stundung der
Erschließungsbeiträge vorgeschrieben. 101 2. Das brandenburgische Ministerium der Justiz
und für Bundes- und Europaangelegenheiten hält die
Verfassungsbeschwerde 1 BvR 995/95 jedenfalls für
unbegründet. 102 a) Die Beschwerdeführer hätten bis zur Wende
nicht erwarten können, jemals wieder die Verfügungs- oder
Nutzungsbefugnis an ihren Grundstücken zurückzuerlangen, und
danach mit einer langfristigen Übergangsregelung rechnen
müssen. Die Frage, ob und wie die Nutzungsverhältnisse an den
Erholungsgrundstücken neu geregelt werden sollten, habe von
Anfang an großen politischen und sozialen Sprengstoff in sich
geborgen, weil diese Grundstücke fast stets in dem Bewußtsein
eines dauernden Fortbestands des als eigentumsähnlich
angesehenen Nutzungsrechts genutzt worden seien. Vor allem
die sogenannten Datschen hätten für viele Nutzer die einzige
Möglichkeit zum Rückzug vor politischer Bevormundung und den
alleinigen Ausgleich für eingeschränkte Reisemöglichkeiten,
beengte Wohnverhältnisse, schwierigen Eigenheimerwerb und
allgemeine Konsumgüterknappheit gebildet. 103 Auch nach der Wiedervereinigung hätten die
Datschen erhebliche Bedeutung. Wegen der im Einigungsvertrag
angeordneten Fortgeltung der §§ 312 ff. ZGB hätten
die Grundstückseigentümer mit der Wiedervereinigung keine
inhaltlich dem Volleigentum in den alten Bundesländern
entsprechende Rechtsposition erlangt, auf deren Fortbestand
sie hätten vertrauen können. Mit den
Kündigungsschutzvorschriften des § 23 SchuldRAnpG seien
ihnen keine Befugnisse entzogen worden, die sie vorher gehabt
hätten. 104 § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG verletze die
Beschwerdeführer auch nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 3
Abs. 1 GG. Die Belastung eines betagten Nutzers durch
"Wegnahme des Grundstücks" wäre erheblich größer als die
Belastung, die ein älterer Eigentümer dadurch erfahre, daß er
sein Grundstück entgegen seinen weniger schutzwürdigen
Hoffnungen möglicherweise zu Lebzeiten nicht mehr selbst
nutzen könne. 105 b) Die Nutzungsentgeltregelungen bewirkten
einen angemessenen finanziellen Ausgleich dafür, daß der
Eigentümer sein Grundstück zunächst nicht selbst nutzen
könne. Das zu erzielende Entgelt sei ein wirtschaftliches
Äquivalent zum Wert des Grundstücks und werde es beim Anstieg
auf die ortsübliche Höhe erst recht sein. § 20
SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV lasse das
Grundeigentum auch in Ansehung fälliger Erschließungsbeiträge
nicht zu einer finanziellen Belastung werden, weil der
Grundstückswert durch die Erschließung erheblich steige, was
einen wertbildenden Faktor für das ortsübliche Entgelt
darstelle und die Chancen für eine Veräußerung
verbessere. 106 3. Das Justizministerium von
Mecklenburg-Vorpommern teilt im wesentlichen die Auffassung
der brandenburgischen Landesregierung. B. 107 Die Verfassungsbeschwerden sind zulässig. I. 108 Die Beschwerdeführer sind durch die
angegriffenen Regelungen in § 23 SchuldRAnpG und durch
die §§ 12, 14 Satz 1 sowie § 20 Abs. 1 und 2
SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV, gegen die sich
die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 995/95 außerdem richtet,
selbst, gegenwärtig und unmittelbar betroffen (vgl. zu diesem
Erfordernis BVerfGE 1, 97 <101>; 90, 128 <135>;
stRspr). 109 Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt die
Rechtsstellung der Beschwerdeführer als Eigentümer von
Grundstücken, die gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG von
diesem Gesetz erfaßt werden. Die damit gegebene Betroffenheit
ist gegenwärtig. Daß § 23 Abs. 2, 3, 6 SchuldRAnpG -
ebenso wie die §§ 12, 14 SchuldRAnpG - materielle
Rechtswirkungen erst in der Zukunft erzeugen wird, steht dem
nicht entgegen; die genannten Vorschriften sind Teil eines
geschlossenen Gesamtkonzepts, dessen künftige Rechtswirkungen
schon jetzt klar abzusehen und für die Beschwerdeführer gewiß
sind (vgl. BVerfGE 50, 290 <321>; 74, 297 <320>).
Das gleiche gilt für die - die vertragsgemäße Nutzung von
Erholungs- und Freizeitgrundstücken betreffende -
Entgeltregelung in § 20 SchuldRAnpG in Verbindung mit
§ 3 NutzEV, soweit sie Entgelterhöhungen für die Zeit ab
dem 1. November 1999 auf die Maßgaben des § 3 Abs. 1
Satz 2 Nr. 5 NutzEV in der Fassung von 1997 beschränkt. Die
Rechtswirkungen, die die angegriffenen Regelungen haben,
werden schließlich eintreten, ohne daß es dazu eines
vermittelnden Vollzugsakts bedarf, und betreffen die
Beschwerdeführer damit auch unmittelbar (vgl. BVerfGE 79, 174
<187 f.>; 90, 128 <135 f.>). II. 110 Der Grundsatz der Subsidiarität steht der
Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerden nicht entgegen. Diese
haben allgemeine Bedeutung im Sinne des entsprechend
anzuwendenden § 90 Abs. 2 Satz 2 BVerfGG. Die Frage, ob
die angegriffenen Vorschriften verfassungsrechtlich Bestand
haben, betrifft eine große Zahl von Nutzungsverhältnissen in
den neuen Ländern (vgl. oben A I 1 c). Eine zivilgerichtliche
Vorklärung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ist
nicht erforderlich. C. 111 Die Verfassungsbeschwerden sind teilweise
begründet. I. 112 1. Prüfungsmaßstab ist in erster Linie die
Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Ein Rückgriff auf die
allgemeine Handlungsfreiheit des Art. 2 Abs. 1 GG, den die
Beschwerdeführerin zu II außerdem für verletzt hält, kommt
daneben nicht in Betracht (vgl. BVerfGE 79, 292 <304>;
85, 219 <223>). 113 Das durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete
Eigentum, zu dem auch das Grundstückseigentum gehört, ist in
seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die
grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den
Eigentumsgegenstand gekennzeichnet (vgl. BVerfGE 52, 1
<30>; 98, 17 <35>). Dem grundrechtlichen Schutz
unterliegt danach das Recht, den Eigentumsgegenstand selbst
zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschließen,
ebenso wie die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern
und aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch
andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage
für die eigene Lebensgestaltung beiträgt (vgl. BVerfGE 79,
292 <303 f.>; 98, 17 <35>). 114 Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die
Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt
und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2
GG Sache des Gesetzgebers ist (vgl. BVerfGE 95, 48
<58>). Um Inhalts- und Schrankenbestimmungen in diesem
Sinne, nicht um Enteignungen in der Bedeutung des Art. 14
Abs. 3 GG handelt es sich bei den hier angegriffenen
Regelungen; davon gehen auch die Beschwerdeführer aus. Der
Gesetzgeber hat bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1
Satz 2 GG erteilten Auftrags sowohl der verfassungsrechtlich
garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus
Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten
Eigentumsordnung Rechnung zu tragen. Er muß deshalb die
schutzwürdigen Interessen der Beteiligten, auch soweit sie
selbst keinen verfassungsrechtlichen Rang haben, in einen
gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen.
Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit
den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines
sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang. Denn die
Bindung des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit
gemäß Art. 14 Abs. 2 GG schließt die Pflicht zur
Rücksichtnahme auf die Belange desjenigen ein, der konkret
auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen ist (vgl.
BVerfGE 37, 132 <140>; 52, 1 <29>; 91, 294
<308>). 115 Die Grenzen der Gestaltungsbefugnis des
Gesetzgebers sind allerdings nicht für alle Sachbereiche
gleich. Soweit das Eigentum die persönliche Freiheit des
Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich sichert, genießt es
einen besonders ausgeprägten Schutz. Dagegen ist die
Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers um so größer, je stärker
der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist (vgl. zuletzt
BVerfG, Beschluß vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, EuGRZ 1999,
S. 415 <419>). Außerdem können grundlegende
Veränderungen der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen
Verhältnisse den Regelungs- und Gestaltungsspielraum des
Gesetzgebers erweitern. Schwierigkeiten, die die Überführung
der sozialistischen Rechts- und Eigentumsordnung
einschließlich der danach erworbenen Rechtspositionen in das
Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland mit sich bringt,
darf er deshalb ebenso Rechnung tragen wie dem dazu
erforderlichen Zeitbedarf. Das hat Konsequenzen für die
Beurteilung des jeweils beschlossenen Regelungswerks.
Einzelne belastende Vorschriften dürfen weder aus dem
Regelungszusammenhang gelöst und für sich betrachtet noch
ohne Rücksicht darauf gewürdigt werden, daß der angestrebte
Rechtszustand nur in Schritten erreichbar war (vgl. BVerfGE
91, 294 <309>). 116 2. Nach diesen Maßstäben sind die
angegriffenen Vorschriften nicht in vollem Umfang mit der
Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar. 117 a) Die Kündigungsschutzregelung des § 23
SchuldRAnpG, die im Vordergrund der Verfassungsbeschwerden
steht, genügt nur zum Teil den an einen gerechten
Interessenausgleich zu stellenden Anforderungen. 118 aa) Die Vorschrift dient allerdings einem
legitimen Regelungsziel. Sie ist Teil der Regelungen, mit
denen die Überleitung von Nutzungsverträgen, die in der
Deutschen Demokratischen Republik begründet worden sind, in
das Miet- und Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs im
Interesse der Nutzer sozial abgefedert und zeitlich gestreckt
werden soll. Dazu soll diesen gegenüber Kündigungen der
Grundstückseigentümer ein abgestufter Bestandsschutz gewährt
werden, der gleichzeitig sicherstellt, daß die
Grundstückseigentümer schrittweise die Möglichkeit der
Eigennutzung ihrer Grundstücke wiedererhalten (vgl. BTDrucks
12/8035, S. 23 f.). 119 bb) Dieses Regelungskonzept, das nach einer
ersten Phase bis Ende 1999, in der ordentliche
Eigentümerkündigungen gänzlich ausgeschlossen sind (vgl.
§ 23 Abs. 1 und 6 Satz 1 SchuldRAnpG), die
Kündigungsbefugnisse der Grundstückseigentümer in mehreren
Stufen erweitert (vgl. § 23 Abs. 2 bis 4 und 6
SchuldRAnpG), führt jedoch nicht durchweg zu einem
angemessenen, die Eigentümerbelange hinreichend
berücksichtigenden Interessenausgleich. Das gilt für den
Kündigungsschutz zugunsten der Nutzer von Erholungs- und
Freizeitgrundstücken, die der Nutzer bis zum 16. Juni 1994
bebaut (aaa) oder nicht bebaut hat (bbb), ebenso wie für den
Bestandsschutz zugunsten der Nutzer von Garagengrundstücken
(ccc). 120 aaa) (1) Im Grundsatz ist § 23
SchuldRAnpG allerdings, soweit er die Eigentümer von
Grundstücken betrifft, die zu Erholungs- und Freizeitzwecken
genutzt werden und von den Nutzern bis zum 16. Juni 1994
bebaut worden sind, verfassungsrechtlich nicht zu
beanstanden. 121 (a) Der für die Zeit bis Ende 1999 geltende
absolute Kündigungsausschluß in § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG
begegnet im Hinblick auf die Besonderheit des
Regelungsgegenstandes und die übrigen Vorschriften, die für
bebaute Erholungs- und Freizeitgrundstücke im Beitrittsgebiet
getroffen worden sind, im Kern keinen verfassungsrechtlichen
Bedenken. 122 (aa) Die Aufgabe des Gesetzgebers, die bei der
Wiedervereinigung vorgefundenen, nach dem Recht der Deutschen
Demokratischen Republik unter den Bedingungen einer
sozialistischen Eigentumsordnung begründeten Verträge über
Erholungs- und Freizeitgrundstücke in das Rechtssystem der
Bundesrepublik Deutschland zu überführen, war besonders
schwierig, und sie betraf einen in hohem Maße sensiblen
Bereich. 123 Die Nutzer solcher bebauter Grundstücke hatten
nach dem Recht und in der Rechtswirklichkeit der Deutschen
Demokratischen Republik im Verhältnis zum
Grundstückseigentümer eine sehr starke Rechtsstellung inne.
Anträgen von Grundstückseigentümern auf gerichtliche
Aufhebung eines Nutzungsverhältnisses wurde nur in wenigen
Ausnahmefällen stattgegeben. Die grundsätzlich unbefristeten
Nutzungsverträge waren also faktisch nahezu unkündbar. Die
Nutzer haben daher auf den langfristigen oder gar dauernden
Fortbestand ihrer Nutzungsrechte vertraut, in diesem
Vertrauen oft erhebliche Investitionen in Errichtung und
Ausbau von Baulichkeiten, insbesondere von Datschen,
vorgenommen und an diesen unabhängig vom Eigentum am Boden
Eigentum erworben. Infolgedessen bildete sich auch in ihrem
Bewußtsein eine eigentümerähnliche Stellung hinsichtlich des
Grundstücks heraus. Dies wurde noch dadurch verstärkt, daß
die Nutzer mit staatlicher Zustimmung über das von ihnen
errichtete Bauwerk verfügen konnten. Darin kam auch die große
soziale Bedeutung zum Ausdruck, die insbesondere
Datschengrundstücke in der Lebenswirklichkeit der Deutschen
Demokratischen Republik hatten (vgl. BTDrucks 12/8035, S.
26 f.). 124 Den Grundstückseigentümern standen dagegen in
bezug auf ihre Grundstücke bis zur Wiedervereinigung im
wesentlichen keine Verwertungs- und Nutzungsbefugnisse mehr
zu. Sie konnten auch nicht damit rechnen, diese Befugnisse
jemals wiederzuerlangen. Die Grundstücke waren mit den
vertraglichen Nutzungsrechten in ihrer in der
Rechtswirklichkeit der Deutschen Demokratischen Republik
erlangten Ausprägung belastet, als das Grundgesetz im
Beitrittsgebiet Geltung erlangte. Durch die zunächst in Art.
232 § 4 Abs. 1 Satz 1 EGBGB angeordnete und dann nach
Maßgabe insbesondere des Art. 232 § 4 a EGBGB bis Ende
1994 abgesicherte Fortgeltung der §§ 312 ff. ZGB
wurden den Grundstückseigentümern keine Befugnisse genommen,
die sie vorher gehabt hätten oder hätten ausüben können. Sie
erhielten lediglich weniger, als sie erhofft haben mochten,
nachdem der Prozeß der Wiedervereinigung in Gang gekommen war
(vgl. BVerfG, Beschluß der 1. Kammer des Ersten Senats vom
26. Juli 1993, DtZ 1993, S. 309). 125 (bb) Das gleiche gilt für den
Kündigungsausschluß nach § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG. Die
wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse in den
neuen Bundesländern hatten sich im Zeitpunkt des
Inkrafttretens dieser Vorschrift noch nicht wesentlich
verändert. Der Gesetzgeber durfte deshalb im Rahmen des ihm
bei der wiedervereinigungsbedingten Überleitungsgesetzgebung
zustehenden weiten Regelungsspielraums den Rechtszustand, den
er zu diesem Zeitpunkt im Beitrittsgebiet vorfand, um weitere
fünf Jahre verlängern. 126 Der hohe Stellenwert, der den vom Nutzer
bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken in der
Lebenswirklichkeit der Deutschen Demokratischen Republik
zukam, bestand auch nach der Wiedervereinigung fort. Auch
wenn sein wesentlicher Grund, die massiven
Reisebeschränkungen für die Bewohner der Deutschen
Demokratischen Republik, mit dem Fall der Mauer ein Ende
fand, bestimmen gleichwohl durch frühere Erfahrungen geprägte
Lebensstile und vom Westen abweichende wirtschaftliche
Bedingungen die Lebensverhältnisse in den östlichen
Bundesländern. Es hält sich deshalb im Rahmen der
Einschätzungsprärogative des Gesetzgebers, wenn dieser davon
ausgegangen ist, daß die in Rede stehenden Grundstücke für
ihre Nutzer weiter große soziale Bedeutung haben werden (vgl.
BTDrucks 12/7135, S. 28, 54). 127 Es ist von Verfassungs wegen nicht zu
beanstanden, daß der Gesetzgeber im Hinblick auf diese
Bedeutung und die vom Nutzer im Vertrauen auf den
unveränderten Fortbestand der Nutzungsverhältnisse getätigten
Investitionen dem Interesse an der Aufrechterhaltung der
Nutzungsrechte gegenüber dem Interesse der
Grundstückseigentümer an einer eigenen Grundstücksnutzung in
einer ersten Übergangsphase weiter den absoluten Vorrang
eingeräumt und den Eigentümern aus Gründen der Rechtsklarheit
und -sicherheit jegliche Kündigungsmöglichkeit vorenthalten
hat (vgl. dazu BTDrucks 12/8035, S. 27). Den
Grundstückseigentümern ist dies zumutbar. Der konkrete
Bestand ihres Grundstückseigentums ist gesichert. Sie können
nach § 20 SchuldRAnpG und der Nutzungsentgeltverordnung
vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen.
Zudem stehen ihnen seit dem Inkrafttreten des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes wieder sämtliche Gründe für
eine außerordentliche Kündigung der Nutzungsverhältnisse zur
Verfügung, während das Vertragsmoratorium des Art. 232
§ 4 a EGBGB nach dessen Absatz 1 ausdrücklich nur die
Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Nutzers gemäß § 554
BGB gestattet hatte. 128 (b) Auch die Kündigungsbeschränkungen, die
aufgrund von § 23 Abs. 2 und 3 SchuldRAnpG für die Zeit
vom 1. Januar 2000 bis zum 31. Dezember 2004 und für den
Anschlußzeitraum vom 1. Januar 2005 bis zum 3. Oktober 2015
weiterbestehen, bringen die gegenläufigen Interessen von
Grundstückseigentümern und -nutzern in einen im wesentlichen
gerechten, die Belange der Grundstückseigentümer nicht
unangemessen beschränkenden Ausgleich. 129 (aa) Mit den Regelungen in § 23 Abs. 2
SchuldRAnpG hat der Gesetzgeber die Rechte des
Grundstückseigentümers zum Nachteil des Grundstücksnutzers
nicht unerheblich erweitert. 130 Nach Satz 1 Nr. 1 der Vorschrift kann der
Grundstückseigentümer den Nutzungsvertrag über ein vom Nutzer
bis zum 16. Juni 1994 bebautes Erholungs- und
Freizeitgrundstück (vgl. § 23 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG)
vom 1. Januar 2000 an kündigen, wenn er dieses zur Errichtung
eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die
zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine
Familienangehörigen, also aus Gründen des Wohneigenbedarfs,
benötigt und ihm der Ausschluß des Kündigungsrechts
angesichts dieses Bedarfs und seiner sonstigen berechtigten
Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers
nicht zuzumuten ist. 131 Mit dieser Regelung hat der Gesetzgeber
einerseits dem Zeitablauf seit dem Beitritt der Deutschen
Demokratischen Republik und andererseits einem besonders
wichtigen Eigentümerbelang Rechnung getragen, ohne die
Interessen des Nutzers ganz zu vernachlässigen. Diese sind
vielmehr im Rahmen der nach § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1
SchuldRAnpG gebotenen, an den Verhältnissen des Einzelfalls
orientierten Interessenabwägung zu würdigen. Doch schließt
das nicht aus, bei Anwendung der Vorschrift den
Wohneigenbedarf des Grundstückseigentümers angemessen und
damit so zur Geltung zu bringen, wie es ein sachgerechter
Interessenausgleich erfordert. Im Hinblick darauf, daß die
Kündigungseinschränkung, die mit der Berücksichtigung der
Nutzerinteressen verbunden ist, den Zeitraum vom zehnten bis
zum fünfzehnten Jahr seit der Wiedervereinigung betrifft,
dürfen die Anforderungen an die Unzumutbarkeit des
Ausschlusses des Kündigungsrechts für den
Grundstückseigentümer nicht überspannt werden, wie überhaupt
dessen Wohnbedürfnisse und sonstige berechtigte Interessen
bei der Abwägung mit den Interessen des Nutzers in dem Maße
an Gewicht gewinnen müssen, in dem die Zeit innerhalb des
Kündigungsschutzzeitraums des § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1
SchuldRAnpG fortschreitet. 132 Gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2
SchuldRAnpG ist vom 1. Januar 2000 an die ordentliche
Kündigung eines Nutzungsvertrags über ein vom Nutzer bis zum
16. Juni 1994 bebautes Erholungsgrundstück ferner dann
zulässig, wenn dessen Eigentümer das Grundstück alsbald der
im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder
alsbald für sie vorbereiten will, wobei die Kündigung unter
den Voraussetzungen des § 23 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG
auch schon vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans
ausgesprochen werden kann. 133 Zwar ist dieser Kündigungsgrund, der keine
Abwägung mit den Nutzerinteressen voraussetzt, in erster
Linie dazu bestimmt, im öffentlichen Interesse
sicherzustellen, daß die städtebauliche Entwicklung nicht
durch den befristeten Nutzerbestandsschutz beeinträchtigt
wird (vgl. BTDrucks 12/7135, S. 55). Gleichzeitig werden
durch § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SchuldRAnpG aber
auch die Eigentümerbefugnisse wesentlich verstärkt. Dem
Grundstückseigentümer wird nicht nur überhaupt das Recht zur
Vertragskündigung eingeräumt, sondern, wenn er von diesem
Recht Gebrauch macht, zugleich eine in aller Regel besonders
lukrative Verwertung seines Grundstücks ermöglicht. Damit
kommen Privatnützigkeit des Eigentums und Verfügungsbefugnis
des Eigentümers in diesem Bereich wieder uneingeschränkt zum
Tragen. 134 Zu einer Lockerung des Kündigungsverbots über
die Kündigungstatbestände des § 23 Abs. 2 SchuldRAnpG
hinaus war der Gesetzgeber für die Zeit vom 1. Januar 2000
bis zum 31. Dezember 2004 verfassungsrechtlich nicht
verpflichtet. Insbesondere mußte er dem Grundstückseigentümer
nicht bereits für diesen Zeitraum die Möglichkeit zur
Kündigung auch wegen eigenen Erholungsbedarfs eröffnen. Da
die Nutzungsrechte an bebauten Erholungs- und
Freizeitgrundstücken im Regelfall schon lange bestehen und
die Nutzer in ihre Baulichkeiten im Vertrauen auf den
Fortbestand ihrer nach dem Recht der Deutschen Demokratischen
Republik auf Dauer angelegten Rechtsstellung erheblich
investiert haben, war es dem bei der Ordnung von
Massenerscheinungen zur Generalisierung und Typisierung
befugten Gesetzgeber (vgl. BVerfGE 81, 228 <237>; 96,
330 <344 f.>) nicht verwehrt, dem Nutzerinteresse
an der Fortsetzung der Freizeitnutzung bis Ende 2004
gegenüber dem Erholungsinteresse der Grundstückseigentümer
weiter generell den Vorrang einzuräumen. Das ist im Hinblick
auf das fortbestehende Gewicht der Nutzerbelange den
Grundstückseigentümern, die für die Zeit des Ausfalls der
Eigennutzung nach § 20 SchuldRAnpG und § 3 NutzEV
ein - inzwischen mehrfach erhöhtes - Nutzungsentgelt
verlangen können, genauso zuzumuten wie die Zurückstellung
ihrer anderen, von § 23 Abs. 2 SchuldRAnpG nicht
berücksichtigten Interessen. 135 (bb) Im Hinblick auf die Gesamtdauer der
Kündigungsschutzfrist für bebaute Erholungs- und
Freizeitgrundstücke bis zum 3. Oktober 2015 (vgl. § 23
Abs. 4 SchuldRAnpG) war es allerdings verfassungsrechtlich
geboten, die Kündigungsrechte der Grundstückseigentümer in
einem weiteren Anpassungsschritt zu einem angemessenen
Zeitpunkt noch mehr zu stärken. 136 Das ist in § 23 Abs. 3 SchuldRAnpG mit
Wirkung vom 1. Januar 2005 einmal dadurch geschehen, daß ab
diesem Zeitpunkt Eigenbedarf zu Wohnzwecken den
Grundstückseigentümer zur ordentlichen Kündigung berechtigt,
ohne daß es noch einer Abwägung mit den Interessen des
Grundstücksnutzers bedarf (Nr. 1). Zum anderen ist dem
Grundstückseigentümer vom genannten Zeitpunkt an die
Möglichkeit zur Vertragskündigung auch dann eröffnet, wenn er
das Grundstück selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur
Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und ihm der
Ausschluß des Kündigungsrechts angesichts seines
Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen
auch unter Berücksichtigung der Interessen des Nutzers nicht
zugemutet werden kann (Nr. 2). Wie § 23 Abs. 2 Satz 1
Nr. 1 SchuldRAnpG ermöglicht auch diese Regelung eine an den
Umständen des Einzelfalls orientierte Abwägung, die nicht nur
den Interessen der Grundstücksnutzer Rechnung trägt, sondern
außerdem die Belange der Grundstückseigentümer so zur Geltung
bringt, wie dies Art. 14 Abs. 1 GG erfordert. Dazu gehört
auch hier, daß die Eigentümerinteressen im Rahmen der
Abwägung mit zunehmendem Ablauf der in § 23 SchuldRAnpG
bestimmten Übergangsfrist an Gewicht gewinnen und eine
Zumutbarkeit des Kündigungsausschlusses für den
Grundstückseigentümer dementsprechend immer seltener
anzunehmen sein wird. 137 § 23 Abs. 3 SchuldRAnpG tritt mit dieser
Maßgabe neben § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2
SchuldRAnpG, der unverändert auch für die Zeit bis zum 3.
Oktober 2015 gilt. Damit stehen dem Grundstückseigentümer ab
dem 1. Januar 2005 - zusätzlich zu der uneingeschränkt
möglichen fristlosen Kündigung aus den im Bürgerlichen
Gesetzbuch geregelten Gründen - drei Kündigungstatbestände
zur Verfügung, die in besonderer Weise das Interesse des
Grundstückseigentümers an Eigennutzung oder anderweitiger
Fremdnutzung seines Eigentums berücksichtigen. Das stellt
zusammen mit der Nutzungsentgeltregelung des § 20
SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV sicher, daß
Privatnützigkeit des Grundeigentums und Verfügungsbefugnis
des Grundstückseigentümers in ihrem Kernbereich grundsätzlich
auch in der Übergangsphase bis zum 3. Oktober 2015 noch
gewahrt werden. Daß andere als die genannten Gründe weiterhin
nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Nutzungsvertrags
berechtigen, ist dem Grundstückseigentümer im Interesse des
Grundstücksnutzers zuzumuten. Dessen Interesse an der
Aufrechterhaltung seiner Rechtsstellung war schutzwürdig und
durfte nach Maßgabe von § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz
2, Abs. 3 und 4 SchuldRAnpG vom Gesetzgeber berücksichtigt
werden. 138 Die Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der
Kündigungsbeschränkungen nach § 23 Abs. 2 und 3
SchuldRAnpG (C I 2 a bb aaa <1> <b>) ist mit 6: 2
Stimmen ergangen. 139 (c) Daß die Kündigungsschutzregelungen des
§ 23 SchuldRAnpG für vom Nutzer bebaute Erholungs- und
Freizeitgrundstücke die schutzwürdigen Interessen von
Grundstückseigentümern und -nutzern grundsätzlich in ein
ausgewogenes Verhältnis bringen, wird nicht dadurch in Frage
gestellt, daß nach § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG der
Grundstückseigentümer einen Nutzungsvertrag über solche
Grundstücke (vgl. § 23 Abs. 6 Satz 2 SchuldRAnpG) zu
Lebzeiten des Nutzers nicht kündigen darf, wenn dieser am 3.
Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte. 140 Diese Regelung kann zwar, weil sie Ausnahmen
nicht vorsieht und insbesondere keine Härteklausel enthält,
bei Grundstückseigentümern, die wie die Beschwerdeführer zu I
ebenfalls älter als 60 Jahre sind, dazu führen, daß sie nicht
mehr in den Genuß einer Eigennutzung ihres Grundstücks kommen
werden. Darin liegt für den Betroffenen eine beträchtliche -
ihm möglicherweise kaum verständliche - Beschwer. Aber auch
für jüngere Grundstückseigentümer kann sich § 23 Abs. 5
SchuldRAnpG als eine erhebliche Belastung erweisen. Trotzdem
kann die Entscheidung des Gesetzgebers, älteren Nutzern
absoluten Bestandsschutz und damit auch Rechtssicherheit bis
an ihr Lebensende zu gewähren, verfassungsrechtlich
grundsätzlich noch hingenommen werden. 141 Für Nutzer in dem in § 23 Abs. 5
SchuldRAnpG genannten Alter hat das von ihnen oft mit
erheblichem finanziellem Aufwand bebaute und im Regelfall
seit vielen Jahren genutzte Erholungsgrundstück einen
besonderen Wert. Dieses Grundstück und das darauf errichtete
Bauwerk sind typischerweise der räumliche Mittelpunkt ihres
Lebensabends. Die Pacht eines anderen Grundstücks wäre vor
allem für Rentner vielfach finanziell nicht erschwinglich.
Die damit verbundene Umstellung kann ältere Menschen
überfordern. Der Gesetzgeber durfte deshalb davon ausgehen,
daß Nutzern, die am Tag des Wirksamwerdens des Beitritts der
Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik
Deutschland das 60. Lebensjahr schon vollendet hatten, der
mit einer Kündigung ihres Nutzungsvertrags einhergehende
Verlust an Lebensqualität nur schwer erträglich sein würde
und daß ihnen daher eine völlige Neuorientierung nicht mehr
zugemutet werden könne (vgl. BTDrucks 12/8035, S. 27). Dies
gilt um so mehr, als die Grundstückseigentümer ihre
Grundstücke in der Regel seit Jahrzehnten nicht (mehr) nutzen
konnten und eine vergleichbare soziale Bindung zu diesen
Grundstücken deshalb nicht entstanden ist. Ihnen wird daher
eine Neuorientierung nicht abverlangt, sondern nur die
Begründung eines neuen Lebensmittelpunktes verwehrt. Das ist
den Grundstückseigentümern trotz der damit verbundenen Härten
wegen der hohen Schutzbedürftigkeit der älteren Nutzer
zumutbar. 142 (2) Verfassungsrechtlich keinen Bestand haben
kann § 23 SchuldRAnpG allerdings insoweit, als er dem
Eigentümer für besonders große Erholungs- und
Freizeitgrundstücke, die der Nutzer bis zum 16. Juni 1994
bebaut hat, nicht die Möglichkeit einer Teilkündigung
eröffnet. 143 Gerade wenn es dem Grundstückseigentümer
grundsätzlich zugemutet wird, im Interesse des Nutzers auf
die eigene Nutzung und anderweitige Verwertung des eigenen
Grund und Bodens unter Umständen auf Lebzeiten zu verzichten,
ist es verfassungsrechtlich geboten, ihm den Zugang zu einer
solchen Nutzung und Verwertung zu ermöglichen, soweit dies
ohne nachhaltige Beeinträchtigung der Nutzerinteressen oder
von Gemeinwohlbelangen geschehen kann. Dem steht nicht
entgegen, daß es für die Nutzung von bebauten Erholungs- und
Freizeitgrundstücken im Recht der Deutschen Demokratischen
Republik anders als für die Bereitstellung von Grundstücken
zur Errichtung von Eigenheimen (vgl. für diese § 2 Abs.
1 der Verordnung über die Bereitstellung von
genossenschaftlich genutzten Bodenflächen zur Errichtung von
Eigenheimen auf dem Lande vom 9. September 1976 <GBl I S.
426> und § 7 Satz 2 der Eigenheimverordnung vom 31.
August 1978 <GBl I S. 425>) eine Begrenzung auf eine
bestimmte Grundstücksfläche nicht gab. Dieser Umstand
rechtfertigt es nicht, dem Nutzer das gesamte von ihm bebaute
Grundstück bis zum Ablauf der einschlägigen
Bestandsschutzfrist auch dann zu belassen und den
Grundstückseigentümer demzufolge von jeder Nutzung
auszuschließen, wenn Teile des Grundstücks abtrennbar und vom
Grundstückseigentümer selbständig nutzbar sind und die
verbleibende Grundstücksfläche immer noch so groß ist, daß
der Nutzer auf ihr die bisherige Nutzung ohne unzumutbare
Einbußen fortsetzen kann. 144 Dies gilt um so mehr, als auch nach dem Recht
der Deutschen Demokratischen Republik bei großen
Erholungsgrundstücken und einem nur für eine Teilfläche
gegebenen Nutzungsbedarf des Eigentümers die Möglichkeit
einer Grundstücksteilung und einer entsprechenden Änderung
des Nutzungsvertrags gemäß § 78 ZGB in Betracht kam,
wenn es die Umstände, insbesondere die Größe des fraglichen
Grundstücks, zuließen, durch eine derartige Regelung "den
Interessen beider Beteiligten... gerecht zu werden" (OG, NJ
1983, S. 507; vgl. auch oben A I 1 b bb). Es ist kein Grund
erkennbar, der es rechtfertigen könnte, unter der Geltung des
Art. 14 GG und des Gebots eines gerechten und angemessenen
Interessenausgleichs eine andere Bewertung der Belange
vorzunehmen. 145 Das Ergebnis der Verfassungswidrigkeit des
§ 23 SchuldRAnpG insoweit, als er in den genannten
Fällen ein Teilkündigungsrecht nicht vorsieht, läßt sich
nicht durch eine verfassungskonforme Auslegung der Regelung
vermeiden. Die Möglichkeit, durch eine solche Auslegung das
Höchstmaß dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber
gewollt hat, besteht nicht, wenn die Auslegung zum Wortlaut
der Norm und zu dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers
in Widerspruch treten würde (vgl. BVerfGE 98, 17 <45>
m.w.N.). Danach scheidet hier eine verfassungskonforme
Auslegung aus. 146 § 25 SchuldRAnpG erlaubt unter den dort
genannten Voraussetzungen auch die Teilkündigung von
Nutzungsverträgen, die im Zusammenhang mit der Bestellung
eines Nutzungsrechts zur Errichtung eines Eigenheims
abgeschlossen wurden. Macht der Grundstückseigentümer von
dieser Möglichkeit Gebrauch, erfolgt die Kündigung nach
Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift "abweichend von § 23".
Daraus ist eindeutig zu entnehmen, daß der Gesetzgeber dem
Grundstückseigentümer für die Fälle des § 23 SchuldRAnpG
ein Teilkündigungsrecht nicht hat einräumen wollen. 147 (3) Eine verfassungskonforme Auslegung des
§ 23 Abs. 1 bis 3 und 5 SchuldRAnpG ist dagegen in
anderer Hinsicht möglich und auch geboten. 148 (a) Es ist nicht gerechtfertigt, dem
Grundstückseigentümer die Kündigung von Erholungs- und
bebaut hat, auch dann zu verwehren oder nur nach Maßgabe von
§ 23 Abs. 2 und 3 SchuldRAnpG zu ermöglichen, wenn der
Nutzer die Nutzung des ihm überlassenen Grundstücks auf Dauer
tatsächlich nicht mehr ausübt. Mit der dauerhaften Aufgabe
der Nutzung bringt der Nutzer zum Ausdruck, daß er das
Grundstück nicht mehr in Anspruch nehmen will oder kann. Eine
schutzwürdige Rechtsposition, die den Vorrang vor dem
Rückerlangungsinteresse des Grundstückseigentümers verdiente,
ist unter diesen Umständen nicht mehr gegeben. Dem
Grundstückseigentümer kann folglich auch nicht länger
zugemutet werden, bis zum Ablauf der in § 23 SchuldRAnpG
festgelegten Bestandsschutzfristen auf eine eigene
Grundstücksnutzung oder eine anderweitige Eigentumsverwertung
zu verzichten. Ihm ist daher die Möglichkeit der Kündigung
des Nutzungsvertrags nach Maßgabe der allgemeinen
Bestimmungen (vgl. § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG) zu eröffnen,
sobald feststeht, daß der Nutzer das fragliche Grundstück
dauerhaft nicht mehr nutzt. 149 Wortlaut, Sinn und Zweck des § 23
SchuldRAnpG stehen einer Auslegung, die den Kündigungsschutz
für bebaute Erholungs- und Freizeitgrundstücke in diesem
Sinne eingrenzt, nicht entgegen. Der Begriff des Nutzers, der
in § 4 SchuldRAnpG definiert ist, wird im Schrifttum
zwar dahin verstanden, daß er allein an die Berechtigung zur
Nutzung anknüpfe, die Ausübung der tatsächlichen Nutzung also
nicht voraussetze (vgl. Göhring, in: Kiethe, Kommentar zum
Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 4 Rn. 2 <Stand:
1995>; Kühnholz, in: Neues Schuld- und Sachenrecht im
Beitrittsgebiet, 1997, § 4 SchuldRAnpG Rn. 1). Doch wird
dieses Begriffsverständnis, wie § 7 Abs. 1 Satz 1
SchuldRAnpG zeigt, gerade im Bereich des Kündigungsschutzes
nicht strikt durchgehalten. Abgesehen davon geht es bei
§ 23 SchuldRAnpG nur darum, ob derjenige, der bis zur
Aufgabe der tatsächlichen Nutzung nutzungsberechtigt war, die
Berechtigung auch dann noch behalten soll, wenn er zur
Nutzung nicht mehr bereit oder in der Lage ist. Das ist, weil
der bisherige Nutzer nach Aufgabe der Nutzung nicht mehr
schutzwürdig ist, im Einklang mit dem Regelungsziel des
§ 23 SchuldRAnpG zu verneinen. 150 (b) Eine weitere Einschränkung des
Kündigungsschutzes für die Nutzer von Erholungs- und
Freizeitgrundstücken, die diese bis zum 16. Juni 1994 bebaut
haben, ist von Verfassungs wegen für den Fall geboten, daß
der Nutzer die Bebauung vorgenommen hat, ohne dazu nach dem
zugrunde liegenden Nutzungsvertrag berechtigt gewesen zu
sein. 151 Von der Zielrichtung des § 23 SchuldRAnpG
her gesehen, dem Nutzer einen zeitlich abgestuften
Bestandsschutz einzuräumen (vgl. oben C I 2 a aa), ist der
besondere Kündigungsschutz, den § 23 Abs. 2 und 3
SchuldRAnpG über den 31. Dezember 2002 hinaus (vgl. § 23
Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG) und § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG
für Nutzer gewährt, die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr
vollendet hatten, nur gerechtfertigt, wenn der Nutzer
gegenüber dem Grundstückseigentümer nach dem für ihr
Rechtsverhältnis maßgebenden Vertrag zur Errichtung einer
Baulichkeit befugt war (so auch Matthiessen, in: Kiethe,
a.a.O., § 23 SchuldRAnpG Rn. 38 <Stand: März
1997>). Allein eine solche Interpretation bringt die
Interessen der Beteiligten in ein ausgewogenes Verhältnis.
Deshalb ist der Nutzer, der das ihm überlassene Grundstück
vertragswidrig bebaut hat, wie derjenige zu behandeln, der
bis zum 16. Juni 1994 ein Bauwerk auf dem Grundstück nicht
errichtet hat. Der Grundstückseigentümer ist danach, sofern
er das Nutzungsverhältnis nicht ohnehin wegen
vertragswidriger Nutzung aus wichtigem Grund kündigen kann,
gemäß § 23 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG auf die
Kündigungsgründe des § 23 Abs. 2 SchuldR-AnpG nur bis
zum 31. Dezember 2002 beschränkt und kann nach Ablauf dieser
Frist nach den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen
Gesetzbuchs kündigen; das gilt nach § 23 Abs. 6 Satz 2
SchuldRAnpG auch gegenüber Nutzern, die am 3. Oktober 1990
das 60. Lebensjahr vollendet hatten. 152 Auch diese Auslegung wird weder durch den
Gesetzeswortlaut noch durch einen klar erkennbaren Willen des
Gesetzgebers ausgeschlossen. Der Nutzer ist, wie § 4
Abs. 1 SchuldRAnpG zeigt, allein aufgrund seines Vertrags zur
Nutzung des Grundstücks berechtigt. Das gilt sowohl für die
Grundstücksnutzung als solche als auch für deren Art, hier
die Nutzung zur Bebauung mit einer der Erholung und
Freizeitgestaltung dienenden Baulichkeit. Die
verfassungsrechtlich gebotene Auslegung entspricht diesem
Verständnis. 153 bbb) Wie die Kündigungsschutzregelung für
Erholungs- und Freizeitgrundstücke, die der Nutzer bis zum
16. Juni 1994 bebaut hat, bewirkt auch diejenige, die der
Gesetzgeber in § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG für bis zu diesem
Zeitpunkt nicht oder nicht vom Nutzer bebaute Grundstücke (im
folgenden: unbebaute Grundstücke) getroffen hat, im Grundsatz
einen sachgerechten Interessenausgleich. 154 (1) Das ergibt sich im wesentlichen aus den
Gründen, die oben mit Blick auf den Kündigungsschutz für
bebaute Grundstücke schon angeführt worden sind. 155 In der Deutschen Demokratischen Republik
genossen auch die Nutzer unbebauter Grundstücke, die ihnen zu
Erholungs- und Freizeitzwecken überlassen wurden,
Kündigungsschutz nach § 314 Abs. 3 und 4 Satz 1 ZGB. Sie
konnten daher wie die Nutzer bebauter Grundstücke
grundsätzlich von einem langfristigen Bestand der für sie
geltenden Nutzungsverträge ausgehen und ihre Lebensplanung
darauf einrichten. Demgegenüber waren Nutzung und Verwertung
durch den Grundstückseigentümer auch hier - auf scheinbar
unabsehbare Zeit - weitestgehend ausgeschlossen. Auch diese
unbebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücke hatten für ihre
Nutzer einen beträchtlichen sozialen, insbesondere
affektiven, Stellenwert; diesen haben sie im wesentlichen
auch heute noch. 156 In den vom Gesetz gleichgestellten Fällen, in
denen sich auf dem Grundstück vom Grundstückseigentümer
errichtete Baulichkeiten befanden, wurden von den Nutzern in
diese Gebäude auch Investitionen vorgenommen, wenn und soweit
sie die Bauwerke unterhielten, instandsetzten oder ausbauten.
Eigentum an dem Gebäude erwarben sie allerdings nicht. Auch
waren die Investitionen in bestehende Gebäude typischerweise
geringer als die von den Nutzern bei Neubauten aufgewandten.
Dem hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, daß er das
Ende der Kündigungsschutzfrist in § 23 Abs. 6 Satz 1
SchuldRAnpG auf den Ablauf des 31. Dezember 2002 festgelegt
und die Frist damit gegenüber derjenigen, die für bebaute
Erholungs- und Freizeitgrundstücke gilt, um fast 13 Jahre
verkürzt hat (vgl. BTDrucks 12/8035, S. 27). Der
Grundstückseigentümer kann deshalb in den Fällen des
§ 23 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG den Nutzungsvertrag schon
vom 1. Januar 2003 an nach den allgemeinen Bestimmungen des
Bürgerlichen Gesetzbuchs kündigen. Das berücksichtigt im
Grundsatz angemessen sowohl die Interessen der
Grundstückseigentümer als auch die Belange der Nutzer. Beiden
ist die Kündigungsschutzregelung des § 23 Abs. 6 in
Verbindung mit Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG daher prinzipiell
zumutbar. 157 (2) Das setzt allerdings bei der Anwendung des
§ 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SchuldRAnpG voraus, daß das
Fehlen einer vom Nutzer vorgenommenen Grundstücksbebauung bei
der nach dieser Vorschrift gebotenen Interessenabwägung im
Regelfall zugunsten des Grundstückseigentümers berücksichtigt
wird. Die Interessen der Nutzer, die das ihnen zu Erholungs-
und Freizeitzwecken überlassene Grundstück nicht bis zum 16.
Juni 1994 bebaut haben, sind nicht in gleicher Weise
schutzwürdig wie diejenigen solcher Nutzer, die von dem ihnen
vertraglich eingeräumten Recht zur Bebauung Gebrauch gemacht
haben. Im Verhältnis zum Grundstückseigentümer haben sie in
der Regel ein so geringes Gewicht, daß dem Eigentümer der
Ausschluß seines Kündigungsrechts wegen Wohneigenbedarfs
nicht zugemutet werden kann. Nur beim Vorliegen atypischer
Sachverhalte, etwa wenn der Nutzer aus gesundheitlichen
Gründen oder wegen außergewöhnlich hoher Investitionen an der
Fortsetzung seiner Erholungs- oder Freizeitnutzung ein
besonders schutzwürdiges Interesse hat, kann deshalb diesem
ausnahmsweise der Vorrang vor dem Wohneigenbedarf des
Grundstückseigentümers eingeräumt werden. 158 (3) Nicht notwendig ist es dagegen, den
Kündigungsgrund des § 23 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG, der
bei nicht bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken in dem
Zeitraum vom 1. Januar 2000 bis zum 31. Dezember 2002 zu den
Kündigungsgründen des § 23 Abs. 2 SchuldRAnpG
hinzutritt, dem Grundstückseigentümer auch schon für die
davor liegende Zeit von 1995 bis Ende 1999 zur Verfügung zu
stellen und insoweit das absolute Kündigungsverbot des
§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG zu durchbrechen. 159 § 23 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG, der dem
Grundstückseigentümer die Kündigung des Nutzungsvertrags auch
dann gestattet, wenn das Grundstück einem besonderen
Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 InVorG
zugeführt werden soll, dient in erster Linie dazu, im -
öffentlichen - Interesse des wirtschaftlichen Aufschwungs in
den neuen Bundesländern die Voraussetzungen für ein Schließen
von Baulücken zu schaffen (vgl. BTDrucks 12/7135, S. 55;
12/8035, S. 27). Zugleich ermöglicht die Regelung allerdings
dem Grundstückseigentümer wie § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2,
Satz 2 SchuldRAnpG eine regelmäßig lukrative Verwertung
seines Eigentums. Daß ihm diese Möglichkeit schon vom
Inkrafttreten des Gesetzes an eröffnet werde, konnte der
Grundstückseigentümer jedoch angesichts der schutzwürdigen
Bestandsschutzinteressen des Nutzers nicht verlangen. Dies
gilt auch dann, wenn berücksichtigt wird, daß nach dem
Vortrag des Beschwerdeführers zu III infolge des
Wirksamwerdens des § 23 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG erst
zum 1. Januar 2000 für bestimmte Investitionen in den neuen
Bundesländern steuerliche Vergünstigungen nicht in Anspruch
genommen werden konnten. Der Gesetzgeber ist nicht von
Verfassungs wegen verpflichtet, den Eigentümern von
Grundstücken im Beitrittsgebiet ungeachtet entgegenstehender
Interessen der Grundstücksnutzer steuerlich begünstigte
Investitionen zu ermöglichen. 160 (4) Ein gerechter Interessenausgleich zwischen
Grundstückseigentümer und -nutzer wird allerdings auch hier
nur erreicht, wenn für besonders große Grundstücke mit
abtrennbaren und vom Grundstückseigentümer selbständig
nutzbaren Teilflächen ein Teilkündigungsrecht geschaffen und
das Gesetz verfassungskonform dahin ausgelegt wird, daß
Verträge über Erholungs- und Freizeitgrundstücke, die der
bisherige Nutzer auf Dauer nicht mehr nutzt, nach den
allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs
gekündigt werden können. Was dazu oben in bezug auf bebaute
Grundstücke ausgeführt worden ist, trifft auch auf
Grundstücke zu, die der Nutzer im Rahmen der Erholungs- oder
Freizeitnutzung nicht bis zum 16. Juni 1994 bebaut hat. Auf
diese Ausführungen wird deshalb verwiesen. 161 ccc) In bezug auf Garagengrundstücke ist die
Kündigungsschutzregelung des § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG nur
insoweit mit Art. 14 GG vereinbar, als sie in Verbindung mit
§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG die Kündigung für die Zeit vom
Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Januar 1995 bis zum Ablauf
des 31. Dezember 1999 ausschließt. Durch die
Kündigungsbeschränkungen, die nach Maßgabe des § 23 Abs.
2 in Verbindung mit Abs. 6 Satz 1 und 3 SchuldRAnpG für den
Anschlußzeitraum bis Ende 2002 gelten, werden die Eigentümer
solcher Grundstücke dagegen unangemessen belastet. 162 (1) Zwar fanden die §§ 312 ff. ZGB,
wie sich § 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB entnehmen läßt, auch
auf die Überlassung von Grundstücken zur Errichtung von
Garagen Anwendung. Die Nutzer von Garagengrundstücken
genossen also nach dem Gesetzeswortlaut im gleichen Maße
Kündigungs- und Bestandsschutz wie die Nutzer von bebauten
und unbebauten Erholungsgrundstücken. Demzufolge konnten sie
ebenfalls auf den langfristigen oder gar dauerhaften
Fortbestand ihrer Nutzungsrechte vertrauen und in diesem
Vertrauen Investitionen in die Errichtung und Erhaltung von
Garagen vornehmen, an denen sie selbständiges Eigentum
erworben haben. Dem wird jedoch hinreichend dadurch Rechnung
getragen, daß den Nutzern von Garagengrundstücken wie den
Nutzern von Erholungs- und Freizeitgrundstücken gemäß
§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG bis zum Ablauf des 31. Dezember
1999 absoluter Kündigungsschutz gewährt ist. Angesichts der
genannten Umstände ist dem Grundstückseigentümer die damit
verbundene Belastung noch zumutbar. 163 (2) Die Entscheidung des Gesetzgebers, den
Grundstückseigentümer darüber hinaus bis zum 31. Dezember
2002 drei weitere Jahre auf die Kündigungsgründe des
§ 23 Abs. 2 und 6 Satz 3 SchuldRAnpG zu beschränken
(vgl. § 23 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG), führt dagegen zu
einer einseitigen, die Interessen der Grundstückseigentümer
nicht mehr hinreichend berücksichtigenden und deshalb
verfassungsrechtlich unzulässigen Bevorzugung der
Grundstücksnutzer. Sie läßt außer Betracht, daß die Bedeutung
von Garagengrundstücken für deren Nutzer in der
hinter der von Erholungsgrundstücken deutlich zurückblieb.
Garagengrundstücke dienten nicht als Refugium für einen
privaten Freiraum im sozialistischen Alltag. Ihnen kam und
kommt daher, wie auch der Gesetzgeber angenommen hat (vgl.
BTDrucks 12/8035, S. 27), kein entsprechend hoher sozialer
Stellenwert zu. Für die Kündigungsbeschränkung bis Ende 2002
fehlt es deshalb an einer hinreichenden
verfassungsrechtlichen Rechtfertigung. 164 Die Entscheidung zur Verfassungswidrigkeit der
Kündigungsbeschränkungen für Garagengrundstücke in der Zeit
vom 1. Januar 2000 bis zum 31. Dezember 2001 (C I 2 a bb ccc
<2>) ist mit 5: 3 Stimmen ergangen. 165 b) Von den Entschädigungsregelungen der
§§ 12, 14 Satz 1 SchuldRAnpG hält nur diejenige des
§ 12 SchuldRAnpG den verfassungsrechtlichen
Anforderungen stand (aa). Bei Satz 1 des § 14
SchuldRAnpG ist dies dagegen nur teilweise der Fall (bb). 166 aa) aaa) Die Vorschrift des § 12
SchuldRAnpG regelt in Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit den
Absätzen 2 und 3 die Entschädigungspflicht des
Grundstückseigentümers für die Fälle, in denen das Bauwerk,
für dessen Übernahme (vgl. § 11 SchuldRAnpG) die Zahlung
einer Entschädigung in Betracht kommt, entsprechend den
Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik
errichtet worden ist und der Nutzer nicht von seinem
Wegnahmerecht nach § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG Gebrauch
macht. Dabei kann der Nutzer nach § 12 Abs. 2
SchuldRAnpG vom Grundstückseigentümer als Entschädigung den
Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des
Grundstücks verlangen, wenn der Grundstückseigentümer den
Nutzungsvertrag bei Erholungs- und Freizeitgrundstücken
zwischen dem 1. Januar 2000 und dem 3. Oktober 2022, bei
Garagengrundstücken zwischen dem 1. Januar 2000 und dem 31.
Dezember 2009 ordentlich kündigt (vgl. Rövekamp,
Schuldrechtsanpassung, 1995, S. 151 f.); an die Stelle
des zuletzt genannten Datums wird im Hinblick auf die
Verfassungswidrigkeit des § 23 Abs. 6 Satz 1 in
Verbindung mit Abs. 2 SchuldRAnpG, soweit sich dieser auf
Garagengrundstücke bezieht (vgl. oben C I 2 a bb ccc
<2>), vorbehaltlich einer abweichenden Neuregelung
durch den Gesetzgeber der 31. Dezember 2006 treten müssen,
wenn § 12 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2
SchuldRAnpG für solche Grundstücke nicht leerlaufen soll. Da
die baulichen Investitionen des Nutzers, deren Amortisation
mit dieser Regelung sichergestellt werden soll (vgl. BTDrucks
12/7135, S. 46), nach der Beendigung des
Nutzungsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zugute
kommen, ist es sachgerecht, daß dieser dem Nutzer den
Zeitwert erstattet, den das Bauwerk bei Rückgabe des
Grundstücks noch hat. 167 Entsprechendes gilt für die
Entschädigungsregelung in § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG. Sie
bestimmt für den Fall, in dem das Vertragsverhältnis aus
anderen als den von § 12 Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG
erfaßten Gründen endet (vgl. dazu BTDrucks 12/7135, S. 47)
und der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk
nicht nach § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG vor der Rückgabe des
Grundstücks beseitigt, daß dieser eine Entschädigung
verlangen kann, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch
das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Da diese
Voraussetzung nur dann vorliegt, wenn dem
Grundstückseigentümer tatsächlich ein von ihm realisierbarer
Wert zufließt (vgl. BTDrucks 12/7135, S. 47), ist es
angemessen, den Grundstückseigentümer zu verpflichten, diesen
Wert dem Nutzer als demjenigen, der ihn geschaffen hat, zu
ersetzen. 168 bbb) Verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden
ist schließlich § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG, der das
Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig, also nicht
entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen
Demokratischen Republik, errichtetes Bauwerk Ersatz nach
Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer
ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, unberührt läßt.
Es wäre unangemessen, dem Nutzer nur wegen der
Rechtswidrigkeit der Bauwerkserrichtung einen
Bereicherungsanspruch zu versagen und dem
Grundstückseigentümer den erlangten materiellen Vorteil (vgl.
dazu BTDrucks 12/7135, S. 46 f.) unentgeltlich zu
belassen. Deswegen stellt auch § 12 Abs. 1 Satz 2
SchuldRAnpG einen ausgewogenen Interessenausgleich
sicher. 169 bb) Nur zum Teil trifft dies dagegen für die
Regelung in § 14 Satz 1 SchuldRAnpG über die
Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Entschädigung
von Vermögensnachteilen zu, die dem Nutzer durch die
vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses
entstehen. 170 Der Gesetzgeber hat diese Regelung mit der
Erwartung der Nutzer in den dauernden Fortbestand ihrer
Nutzungsverhältnisse begründet, die für Verträge nach
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG durch die vorläufige
Übernahme der §§ 312 ff. ZGB in das Recht der
Bundesrepublik noch bestärkt worden sei. Die im Vertrauen auf
diesen Zustand von den Nutzern getroffenen Dispositionen
sollten durch die gesetzlichen Kündigungsschutzfristen für
einen Übergangszeitraum geschützt werden. Könne dieser Schutz
wegen einer ausnahmsweise vor Ablauf dieser Fristen
zulässigen Kündigung nicht erreicht werden, solle der Nutzer
wenigstens einen Ausgleich der ihm dadurch entstehenden
Vermögensnachteile erhalten (vgl. BTDrucks 12/7135, S.
48). 171 Diese Erwägungen können die gesetzliche
Regelung nur hinsichtlich der Fälle rechtfertigen, in denen
die vorzeitige Kündigung auf den Gründen des § 23 Abs. 2
Satz 1 Nr. 2, Satz 2 und Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG beruht.
Mit der Inanspruchnahme dieser Kündigungsgründe macht der
Grundstückseigentümer von der Möglichkeit Gebrauch, sein
Grundstück der Nutzung im Geltungsbereich eines
Bebauungsplans oder einem besonderen investiven Zweck im
Sinne des § 3 Abs. 1 InVorG zuzuführen. Dies bringt ihm
regelmäßig erhebliche wirtschaftliche Vorteile. Im Hinblick
auf den damit verbundenen Vermögenszuwachs, dem auf seiten
des Nutzers der vorzeitige Verlust seines Nutzungsrechts und
die dadurch ausgelösten weiteren Vermögensnachteile
gegenüberstehen, ist es angemessen, dem Nutzer wegen dieser
Nachteile einen Entschädigungsanspruch gegen den
Grundstückseigentümer einzuräumen. Andernfalls wäre dieser im
Verhältnis zum Nutzer einseitig bevorzugt. 172 Anders verhält es sich dagegen, wenn die
vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses auf eine
Kündigung nach § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, auch in
Verbindung mit Abs. 6, oder Abs. 3 SchuldRAnpG zurückgeht. In
diesen Fällen führt § 14 Satz 1 SchuldRAnpG zu einer
einseitigen Benachteiligung der Eigentümer von Erholungs- und
Freizeitgrundstücken. Dem Verlust des Nutzungsrechts und den
darauf beruhenden Vermögensnachteilen auf seiten des Nutzers
steht ein korrespondierender besonderer Vorteil des
Grundstückseigentümers nicht gegenüber. Dieser erhält zwar
aufgrund der zulässigen Kündigung wieder den Besitz an seinem
Grundstück, das er sodann zu eigenen Zwecken nutzen kann. Ihm
die Möglichkeit dazu zu eröffnen, ist aber im Hinblick auf
die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
verfassungsrechtlich geboten. Die Neugestaltung des
Kündigungsrechts zugunsten des Grundstückseigentümers dient
der Schaffung des nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gebotenen
Interessenausgleichs und gewährt dem Grundstückseigentümer
keine Begünstigung, die ihrerseits einen Ausgleich zugunsten
des Nutzers erforderte oder rechtfertigen könnte. 173 Das Ergebnis der Verfassungswidrigkeit des
§ 14 Satz 1 SchuldRAnpG in dem genannten Umfang kann
durch eine verfassungskonforme Auslegung der Vorschrift nicht
vermieden werden. Deren eindeutiger Wortlaut und der darin
zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wille schließen eine
solche Auslegung aus. 174 c) Schließlich hält auch die Entgeltregelung,
die in § 20 Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG in Verbindung mit
§ 3 NutzEV für vertragsgemäß genutzte Erholungs- und
Freizeitgrundstücke getroffen worden ist, der Prüfung am
Maßstab des Art. 14 Abs. 1 GG nicht in vollem Umfang
stand. 175 aa) Verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden
ist diese Regelung allerdings insoweit, als sie die Abgeltung
der Grundstücksüberlassung als solche betrifft. 176 aaa) Die Regelung dient einem legitimen Ziel.
Einerseits sollen die Eigentümer wieder die Möglichkeit einer
angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihrer Grundstücke
erhalten (so schon die Begründung zur
Nutzungsentgeltverordnung von 1993; vgl. BRDrucks 344/93, S.
10 f.). Das soll gemäß § 20 Abs. 2 SchuldRAnpG auch
in den Fällen gelten, in denen die Zahlung eines
Nutzungsentgelts im Nutzungs- wie im Überlassungsvertrag
bisher nicht vorgesehen war (vgl. BTDrucks 12/7135, S. 52).
Andererseits soll die Ausrichtung der Pachtzinsen an den seit
der Einführung der Marktwirtschaft im Beitrittsgebiet
veränderten Verhältnissen nutzerschonend in der Weise
erfolgen, daß die Entgelte nicht sofort freigegeben, sondern
stufenweise in mehreren Schritten an das ortsübliche
Pachtzinsniveau herangeführt werden (vgl. BRDrucks 344/93, S.
11; BTDrucks 12/7135, S. 52). 177 bbb) Das geschieht auf eine dem
Grundstückseigentümer zumutbare Weise. 178 (1) Preisrechtliche Vorschriften, die
sozialpolitische Ziele verfolgen, sind verfassungsrechtlich
nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet
nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Das gilt
insbesondere für Grundstücke, die nicht vermehrbar sind, eine
große soziale Bedeutung haben und bei denen es deshalb
notwendig sein kann, die Interessen der Allgemeinheit durch
gesetzliche Regelungen zur Geltung zu bringen und die Nutzung
nicht völlig dem freien Spiel der Kräfte und dem Belieben des
Einzelnen zu überlassen (vgl. BVerfGE 87, 114 <146>;
91, 294 <310>). 179 Diese Erwägungen gelten auch für Grundstücke,
die auf der Grundlage von Verträgen, die nach dem Recht der
Deutschen Demokratischen Republik geschlossen worden sind, zu
Erholungs- und Freizeitzwecken genutzt werden. Der
Gesetzgeber durfte bei der Anpassung der hierfür geschuldeten
Nutzungsentgelte an marktwirtschaftliche Verhältnisse
berücksichtigen, daß in der Deutschen Demokratischen Republik
die Entgelte sehr niedrig waren und vom Überlassenden nicht
einseitig angehoben werden konnten. Außerdem lag das
Einkommen im Beitrittsgebiet deutlich unter dem der alten
Länder. Die Angleichung ist auch heute noch nicht völlig
erreicht. Nach den Erkenntnissen der Bundesregierung wurden
bis zum Erlaß der Nutzungsentgeltverordnung zuletzt je
Quadratmeter und Jahr Entgelte für unbebaute Grundstücke in
Höhe von 0,03 bis 0,10 DM und für bebaute in Höhe von 0,08
bis 0,20 DM entrichtet (vgl. BRDrucks 344/93, S. 20). Der
sofortige Anstieg dieser Entgelte auf ein Niveau, das dem
wirtschaftlichen Verwertungsinteresse der
Grundstückseigentümer voll Rechnung getragen hätte, wäre für
die meisten Nutzer angesichts ihrer Einkommensverhältnisse
finanziell nicht tragbar gewesen und hätte vermutlich viele
von ihnen zur Aufgabe ihrer Nutzungsrechte bewogen. Im
Interesse der gebotenen sozialverträglichen Rechtsangleichung
durften deshalb Gesetz- und Verordnungsgeber eine stufenweise
Anhebung der Nutzungsentgelte vorsehen. 180 Nach § 3 Abs. 1 NutzEV begann diese
Anhebung mit einem ersten Erhöhungsschritt zum 1. November
1993. Ab diesem Zeitpunkt durften vertraglich vereinbarte
Entgelte auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen
Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 DM, bei baulich
genutzten Grundstücken auf 0,30 DM je Quadratmeter
Bodenfläche im Jahr erhöht werden. Die nächsten beiden Stufen
ermöglichten ab dem 1. November der Jahre 1994 und 1995
jeweils eine Verdoppelung des nach der Stufe zuvor bemessenen
Nutzungsentgelts. Ab dem 1. November 1997 war eine Erhöhung
höchstens um die Hälfte, seit 1. November 1998 ist - nach der
seit 1997 geltenden Verordnungsregelung - eine Erhöhung
jährlich um ein Drittel des sich nach der dritten Stufe
ergebenden Entgeltbetrags zulässig. Da bei den
unentgeltlichen Nutzungsverträgen und den
Überlassungsverträgen kein Ausgangsentgelt als Basis für die
Erhöhungsschritte vorhanden war, konnte der
Grundstückseigentümer insoweit nach § 20 Abs. 2
SchuldRAnpG seit dem 1. Januar 1995 den ab 1. November 1994
verdoppelten Mindestbetrag nach § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
NutzEV verlangen; die weiteren Anhebungen richten sich nach
§ 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 bis 5 NutzEV (vgl. BTDrucks
12/7135, S. 52). Nach dieser Regelung müßten die
Beschwerdeführer zu I auf der Grundlage der von ihnen
gemachten Angaben seit dem 1. November 1998 Nutzungsentgelte
verlangen können, die weitaus höher sind als die Beträge, die
nach den für ihre Grundstücke geltenden Verträgen im
Zeitpunkt der Wiedervereinigung zu zahlen waren. Allerdings
dürfen sie die Höhe der ortsüblichen Entgelte nicht
überschreiten. 181 Diese Begrenzung ist verfassungsrechtlich
nicht zu beanstanden. § 3 NutzEV sichert dem
Grundstückseigentümer ein am örtlichen Markt orientiertes
Entgelt (vgl. Absatz 2), das in der Regel die
Wirtschaftlichkeit seines Eigentums garantiert. Zudem kann er
nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG bis zum Ablauf der
Kündigungsschutzfrist weitere Entgeltanpassungen verlangen,
wenn das Nutzungsentgelt, nachdem es die ortsübliche Höhe
erreicht hatte, seit einem Jahr nicht mehr geändert worden
ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als 10 %
erhöht hat. Daß die Begrenzung der Entgelterhöhung zugleich
die Ausnutzung von Mangellagen auf dem maßgeblichen
Grundstücksmarkt verhindert und Preisspitzen abschneidet,
begegnet schon deshalb keinen Bedenken, weil eine solche
Nutzung des Eigentums im Hinblick auf die soziale Bedeutung
der Erholungsgrundstücke für die Nutzer keinen
verfassungsrechtlichen Schutz genießt (vgl. BVerfGE 37, 132
<142>). 182 (2) Tatsächlich konnte die Entgelterhöhung,
wie sie in Gesetz und Verordnung vorgesehen ist, nach einem
vom Bundesministerium der Justiz eingeholten Gutachten zur
Praxis der Nutzungsentgeltverordnung vom Februar 1996 ab dem
1. November 1997 in vielen Fällen nicht mehr realisiert
werden, weil durch sie die Grenze der Ortsüblichkeit
überschritten worden wäre. In weiten Teilen der neuen Länder
liege diese Grenze für bebaute Erholungsgrundstücke zwischen
0,90 und 1,50 DM je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr. Nur in
Ballungsräumen - insbesondere im Großraum Berlin - habe der
Umstand, daß den wenigen frei werdenden Erholungsgrundstücken
eine große Anzahl zahlungskräftiger Nutzungsinteressenten
gegenüberstehe, dazu geführt, daß bei Neuverpachtungen
vereinzelt Nutzungsentgelte bis zu 8 DM je Quadratmeter
vereinbart worden seien (vgl. BRDrucks 381/97, S. 6 f.).
§ 3 Abs. 1 NutzEV zugelassenen Entgelterhöhungen
vermeiden danach nicht nur eine unangemessene Belastung der
Grundstücksnutzer. Sie ermöglichen vielmehr grundsätzlich
auch den Grundstückseigentümern in einer vertretbar
bemessenen Übergangszeit die wirtschaftliche Nutzung ihres
Grundstücks und führen damit zu einer für sie prinzipiell
zumutbaren Beschränkung. 183 bb) Verfassungsrechtlich keinen Bestand haben
kann dagegen, daß weder § 20 SchuldRAnpG noch die
Nutzungsentgeltverordnung die Möglichkeit vorsieht, die
Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken an den
öffentlichen Lasten dieser Grundstücke angemessen zu
beteiligen. 184 aaa) Die Nutzungsentgeltverordnung folgt dem
Bruttoentgeltsystem, wie es regelmäßig den Vereinbarungen in
den Nutzungsverträgen zugrunde lag. Außer zu den Entgelten
nach der Nutzungsentgeltverordnung dürfen daher die Nutzer zu
den auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten nur
herangezogen werden, wenn der Nutzungsvertrag dies
ausnahmsweise vorsieht (vgl. Rövekamp, a.a.O., S. 86;
Schilling, in: Kiethe, a.a.O., § 1 NutzEV Rn.
39 ff. <Stand: 1995>). Nutzer, deren
Nutzungsbefugnis auf einem Überlassungsvertrag beruht, sind
nach § 28 Satz 1 in Verbindung mit § 36 SchuldRAnpG
von der Verpflichtung zur Übernahme solcher Lasten
freizustellen, sobald der Anspruch auf Zahlung eines
Nutzungsentgelts nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz
erstmals geltend gemacht wird; einmalig zu zahlende
öffentliche Lasten hat der Nutzer ohnehin nicht zu tragen
(§ 28 Satz 1 i.V.m. § 36 Abs. 2 SchuldRAnpG). 185 Bei dieser Rechtslage kann es, wovon auch die
Bundesregierung ausgeht, für die Grundstückseigentümer zu
wirtschaftlichen Einbußen kommen, wenn von ihnen hohe
öffentliche Abgaben verlangt werden. Das Regelungsziel, die
Nutzungsentgelte sozialverträglich an marktwirtschaftliche
Verhältnisse anzupassen, rechtfertigt solche Belastungen
nicht. Den Grundstückseigentümern soll durch diese Anpassung
auch zum Ausgleich für die langen Kündigungsschutzfristen
eine angemessene wirtschaftliche Verwertung ihrer Grundstücke
ermöglicht werden. Diese wird aber durch Einbußen der
genannten Art in Frage gestellt. Die
Nutzungsentgeltregelungen führen, weil sie eine angemessene,
die wirtschaftlichen Verhältnisse in den neuen Ländern
berücksichtigende Beteiligung der Nutzer von Erholungs- und
Freizeitgrundstücken an den für diese anfallenden
öffentlichen Lasten ausschließen, zu einer einseitigen
Benachteiligung der Grundstückseigentümer. Mit Art. 14 Abs. 1
GG ist das nicht vereinbar. 186 bbb) Auf dem Wege verfassungskonformer
Auslegung des § 20 SchuldRAnpG und der
Nutzungsentgeltverordnung läßt sich eine Einbeziehung der
Nutzer in die Lastentragung nicht erreichen. Dem steht das
der bestehenden Rechtslage zugrunde liegende
Bruttoentgeltprinzip entgegen. Auch durch eine analoge
Anwendung des § 135 Abs. 4 Satz 3 BauGB kann ein
verfassungsgemäßes Ergebnis nicht erzielt werden. Nach dieser
Vorschrift sind Erschließungsbeiträge für Grundstücke, die
als Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes
genutzt werden, zinslos zu stunden. Die Pächter solcher
Grundstücke werden danach - offenbar im Hinblick auf die
soziale Funktion der Kleingärten - im öffentlichen Interesse
von einer Heranziehung zu den Erschließungsbeiträgen
verschont (vgl. BTDrucks 12/6154, S. 10 i.V.m. S. 6). Eine
entsprechende Anwendung dieser Regelung zugunsten der
Eigentümer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die unter
das Schuldrechtsanpassungsgesetz fallen, könnte sich auf
öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren
und Straßenausbaubeiträge nicht erstrecken, weil diese von
§ 135 Abs. 4 Satz 3 BauGB nicht erfaßt werden. Für sie
gilt § 5 Abs. 5 BKleingG (vgl. BTDrucks 12/6154, S. 9),
der es dem Verpächter eines Kleingartengrundstücks gestattet,
vom Pächter die Erstattung der genannten Lasten zu verlangen.
Auch diese Regelung auf Nutzungsverhältnisse nach § 1
Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG analog anzuwenden, scheidet im
Hinblick auf das Bruttoentgeltprinzip aus, von dem das
Schuldrechtsanpassungsgesetz ausgeht. II. 187 Die §§ 14 und 23 SchuldRAnpG sind, soweit
sie den Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 GG genügen, auch mit
dem allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG
vereinbar. 188 1. Aus dem allgemeinen Gleichheitssatz ergeben
strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse
reichen. Bei der Ungleichbehandlung von Personengruppen
unterliegt der Gesetzgeber regelmäßig einer strengen Bindung.
Das gilt auch dann, wenn eine Ungleichbehandlung von
Sachverhalten mittelbar eine Ungleichbehandlung von
Personengruppen bewirkt. Das Bundesverfassungsgericht prüft
dann im einzelnen nach, ob für die vorgesehene
Differenzierung Gründe von solcher Art und solchem Gewicht
bestehen, daß sie die ungleichen Rechtsfolgen rechtfertigen
können (vgl. BVerfGE 88, 87 <96 f.>; 95, 267
<316 f.>). 189 2. Gemessen daran sind die §§ 14 und 23
SchuldRAnpG auch unter Gleichheitsgesichtspunkten nicht zu
beanstanden. Das gilt nicht nur insoweit, als die
Beschwerdeführer die Ungleich- oder Gleichbehandlung von
Personengruppen im Regelungsbereich des § 23 SchuldRAnpG
rügen (a). Es trifft vielmehr auch zu, soweit sie geltend
machen, die Eigentümer von Erholungs- und
Freizeitgrundstücken, die im Beitrittsgebiet belegen sind,
würden ohne einen hinreichend gewichtigen
Rechtfertigungsgrund gegenüber den Eigentümern anderer
Grundstücke benachteiligt (b). 190 a) Soweit die Beschwerdeführer zu I sich
dagegen wenden, daß im Rahmen des Kündigungsschutzkonzepts
des § 23 SchuldRAnpG nach dessen Absatz 5 ältere Nutzer
gegenüber älteren Grundstückseigentümern bevorzugt werden,
und der Beschwerdeführer zu III meint, daß es nicht
gerechtfertigt sei, die Eigentümer von Garagengrundstücken im
Hinblick auf den Kündigungsschutz (bis Ende 1999) ebenso zu
behandeln wie die Eigentümer von Erholungsgrundstücken,
ergeben sich aus dem allgemeinen Gleichheitssatz keine
Bindungen, die über diejenigen aus Art. 14 Abs. 1 GG
hinausgehen. 191 b) Auch im übrigen greifen die Rügen der
Beschwerdeführer nicht durch. 192 aa) Das Kündigungsverbot des § 23 Abs. 6
Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 SchuldRAnpG ist nicht deshalb
mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar, weil es die Eigentümer von
Garagengrundstücken im Beitrittsgebiet gegenüber den
Eigentümern entsprechender Grundstücke im alten Bundesgebiet
benachteiligt, für deren Nutzer das Miet- und Pachtrecht des
Bürgerlichen Gesetzbuchs keinen besonderen Kündigungsschutz
vorsieht. Da diese Benachteiligung auf dem für die Zeit bis
Ende 1999 schutzwürdigen Bestandsschutzinteresse der Nutzer
beruht, die ihr Nutzungsverhältnis unter der Rechtsordnung
der Deutschen Demokratischen Republik begründet haben, und
ein solches Schutzbedürfnis in den alten Bundesländern nicht
existiert, ist die Ungleichbehandlung schon durch die
unterschiedliche Ausgangslage hinreichend gerechtfertigt. 193 bb) § 14 Satz 1 und § 23 SchuldRAnpG
stehen, soweit sie mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar sind, auch
mit Art. 3 Abs. 1 GG im Einklang, obwohl die Eigentümer von
Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die unter das
Schuldrechtsanpassungsgesetz fallen, danach schlechter
behandelt werden als Eigentümer von Grundstücken, die im
Beitrittsgebiet innerhalb von Kleingartenanlagen genutzt
werden und deshalb den Regelungen des
Bundeskleingartengesetzes unterliegen. 194 Zwar sieht dieses eine dem § 14 Satz 1
SchuldRAnpG entsprechende Bestimmung nicht vor. Auch regelt
§ 9 BKleingG das Kündigungsrecht anders als § 23
SchuldRAnpG. Doch ist die darauf beruhende unterschiedliche
Behandlung der genannten Personengruppen sachlich
gerechtfertigt. Sie erklärt sich aus der unterschiedlichen
Lage der den Eigentümern jeweils zugeordneten Grundstücke an
Einzel- oder Sammelstandorten sowie daraus, daß schon der
Gesetzgeber des Einigungsvertrags, der Besonderheit der in
Kleingartenanlagen als Sammelstandorten zusammengefaßten
Grundstücke Rechnung tragend, diese dem
Bundeskleingartenrecht zugeordnet hat (vgl. oben A I 2 a).
Bei diesem handelt es sich um ein Dauerrecht, weshalb die
Eigentümer der von ihm erfaßten Grundstücke auf Dauer den im
Bundeskleingartengesetz festgelegten Kündigungsbeschränkungen
unterliegen. Dagegen sind die Kündigungsschutzbestimmungen
des § 23 SchuldRAnpG und die damit zusammenhängende
Entschädigungsregelung des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG Teil
des sozial abgefederten und zeitlich gestreckten
Überleitungsrechts für Erholungs- und Freizeitverträge über
Einzelgrundstücke im Beitrittsgebiet. Das unterscheidet sie
so wesentlich von den Dauerrechtsregelungen des
Bundeskleingartengesetzes, daß die damit für eine
Übergangszeit notwendig verbundenen Nachteile nicht zu einer
Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes führen. 195 cc) Keine Bedenken im Hinblick auf den
Gleichheitssatz bestehen schließlich insoweit, als das
Kündigungsschutzrecht nach § 23 SchuldRAnpG von
Kündigungsschutzbestimmungen für andere Rechtsverhältnisse
abweicht, die ebenfalls in der Deutschen Demokratischen
Republik begründet worden sind und in das Recht des
Bürgerlichen Gesetzbuchs überzuleiten waren. 196 Diese Kündigungsschutzbestimmungen, von denen
die Beschwerdeführer diejenigen für Mietwohnungen (vgl. Art.
232 § 2 EGBGB) und Überlassungsverträge zu Wohnzwecken
(vgl. §§ 38, 39 SchuldRAnpG) besonders erwähnt haben,
sind im Vergleich zu denen des § 23 SchuldRAnpG für die
betroffenen Eigentümer teilweise erheblich günstiger. So
können Mietverhältnisse über Wohnraum nach näherer Maßgabe
des Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB vom Eigentümer aus Gründen
des Wohneigenbedarfs schon seit langem gekündigt werden,
während dies bei den hier einschlägigen Erholungs- und
Freizeitgrundstücken nach § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und
Abs. 3 Nr. 1 SchuldRAnpG frühestens vom 1. Januar 2000 an
möglich ist. Auch galt für Überlassungsverträge zu
Wohnzwecken das Verbot ordentlicher Kündigungen gemäß
§ 38 Abs. 1 SchuldRAnpG nur bis zum 31. Dezember 1995,
während für Verträge nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG
die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung bis Ende 1999
ausgeschlossen ist. Andererseits darf der Eigentümer
Überlassungsverträge, die zu Wohnzwecken abgeschlossen worden
sind, nach § 38 Abs. 2 SchuldRAnpG bis zum 31. Dezember
2000, unter den Voraussetzungen des § 39 Satz 1
SchuldRAnpG sogar bis Ende 2010 nur kündigen, wenn er
Eigenbedarf zu Wohnzwecken geltend machen und ihm der
Ausschluß des Kündigungsrechts nicht zugemutet werden kann.
Andere Kündigungsgründe, wie sie etwa in § 23 Abs. 2
Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SchuldRAnpG vorgesehen sind, stehen
daneben nicht zur Verfügung. 197 Diese Ausgestaltung zeigt, daß der Gesetzgeber
für die in der Deutschen Demokratischen Republik entstandenen
Rechtsverhältnisse im Zuge ihrer Überleitung in das Recht des
Bürgerlichen Gesetzbuchs jeweils ein eigenständiges
Übergangskonzept beschlossen hat, um den jeweiligen
Besonderheiten dieser Rechtsverhältnisse Rechnung zu tragen
(vgl. für die Nutzungsverträge über Erholungsgrundstücke,
Überlassungsverträge zu Wohnzwecken und die sonstigen
Nutzungsverträge BTDrucks 12/8035, S. 24). Unterschiedliche
Regelungen, die die betroffenen Personengruppen im Vergleich
mit anderen teilweise begünstigen und teilweise
benachteiligen, sind bei einer solchen Zielsetzung
naheliegend, wenn nicht unvermeidlich. Sie sind angesichts
der einzigartigen Situation, in der sich der Gesetzgeber bei
der Bewältigung der Wiedervereinigungsfolgen befand, durch
das von ihm verfolgte Regelungsziel und die Eigenart der
übergangsweise jeweils neu zu ordnenden Rechtsverhältnisse
ausreichend gerechtfertigt. III. 198 1. Soweit die angegriffenen Regelungen mit der
Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG unvereinbar sind,
führt dies nur hinsichtlich des § 14 Satz 1 und - für
Garagengrundstücke - hinsichtlich des § 23 Abs. 6 Satz 1
und 3 SchuldRAnpG in dem jeweils aus dem Tenor ersichtlichen
Umfang zur Nichtigerklärung gemäß § 95 Abs. 3 Satz 1
BVerfGG. Insoweit bedarf es zur Herstellung einer
verfassungsgemäßen Rechtslage keiner Neuregelung durch den
Gesetzgeber, weil allein die Feststellung der Nichtigkeit der
genannten Vorschriften sicherstellt, daß die Rechtsstellung
des Grundstückseigentümers nicht weiteren Belastungen
ausgesetzt wird. 199 2. Die partielle Verfassungswidrigkeit des
§ 20 Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3
Abs. 1 NutzEV wegen Fehlens einer Regelung über die
Beteiligung der Nutzer von Erholungs- und
Freizeitgrundstücken an den öffentlichen Lasten dieser
Grundstücke und des § 23 Abs. 1 bis 3, 5 und 6
SchuldRAnpG wegen Fehlens eines Teilkündigungsrechts für sie
hat dagegen nicht die Nichtigkeit der Vorschriften zur
Folge. 200 Auf welche Weise und in welcher Höhe die
öffentlichen Lasten dieser Grundstücke zu beteiligen sind,
muß der Entscheidung des Gesetz- oder des Verordnungsgebers
vorbehalten bleiben. Deren Gestaltungsbefugnis ist allerdings
insoweit eingeschränkt, als jedenfalls sichergestellt werden
muß, daß die Nutzer der genannten Grundstücke an den
öffentlichen Lasten angemessen beteiligt werden. In die
Neuregelung, für deren Erlaß dem Normgeber eine Frist bis zum
30. Juni 2001 zur Verfügung steht, sind auch die Fälle
einzubeziehen, in denen - wie bei den Beschwerdeführern zu I
1 und 4 - bereits hohe öffentliche Lasten angefallen sind,
die mit den Nutzungsentgelten allenfalls unter weitgehendem
Verzicht auf wirtschaftliche Erträge für die
Grundstücksüberlassung gedeckt werden konnten. Eine Ausnahme
hiervon kommt lediglich insoweit in Betracht, als Klagen von
Grundstückseigentümern auf Heranziehung der Nutzer ihrer
Grundstücke zur Tragung öffentlicher Lasten rechtskräftig
abgewiesen worden sind (vgl. § 79 Abs. 2 Satz 1
BVerfGG). 201 Wie das Teilkündigungsrecht im Rahmen des
§ 23 SchuldRAnpG für die Zeit, in der die
Kündigungsbeschränkungen dieser Vorschrift weiterbestehen, im
einzelnen auszugestalten ist, hat der Gesetzgeber zu
entscheiden. Auch für diese Entscheidung erscheint ein
Zeitraum bis zum 30. Juni 2001 angemessen. D. 202 Diese Entscheidung ist, soweit vorstehend
nichts anderes vermerkt ist, einstimmig ergangen. Papier Grimm Kühling Jaeger Haas Hömig Steiner Hohmann-Dennhardt Zusatzinformationen
ECLI:DE:BVerfG:1999:rs19990714.1bvr099595Zitiervorschlag:BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 14. Juli 1999 - 1 BvR 995/95 - Rn. (1-202),http://www.bverfg.de/e/rs19990714_1bvr099595.htmlSiehe auch PressemitteilungNr. 120/1999 vom 17. November 1999Fundstelle(n)BVerfGE 101, 54 - 105