Source: http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/betriebskosten.html
Timestamp: 2018-11-14 02:51:10
Document Index: 124369050

Matched Legal Cases: ['§535', '§556', '§2', 'BGH', '§2', '§2', 'BGH', '§560', '§556', 'BGH', 'BGH', '§2', '§9']

Betriebskosten und Nebenkosten im Mietrecht
Einen nicht unerheblichen Teil der Miete können die Betriebs- und Nebenkosten eines Mietverhältnisses ausmachen. Zu den Betriebskosten gehören nach allgemeinem Verständnis die Kosten für Wasser, warm oder kalt, Heizung und Strom und Hauskosten. Genauer ist es in der Betriebskostenverordnung geregelt.
Liste der Betriebskosten
Gesetzliches Leitbild
Betriebskosten: Abrechnung
Zeitpunkt der Abrechnung
Unwirksame Abrechnung
Kosten der Zwischenablesung und Nutzerwechsel
Betriebskostenbelege: Einsicht oder Übersendung?
Auflistung der Betriebskosten
Diese können im wesentlichen folgende Punkte umfassen.
oder die Kosten des Betriebs von Einrichtungen, die Heizung und Warmwasser gemeinsam bereitstellen
Hauswartskosten
Gesetzliches Leitbild und Praxis
Das BGB schreibt nicht vor, wer Betriebskosten zu tragen hat. Im Zweifel trägt also der Vermieter diese Kosten, §535 BGB.
In §556 BGB wird lediglich erwähnt, dass über die Frage, wer die Betriebskosten zu tragen habe, eine Vereinbarung getroffen werden könne. In der Praxis hat es sich aber durchgesetzt, dass der Mieter diese Kosten zu tragen hat. Hierzu bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag.
Für die Einbeziehung der gängigen Betriebskosten reicht ein Verweis auf §2 der Betriebskostenvordnung grundsätzlich aus (BGH, Urteil vom 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03), freilich sollten aus Gründen der Klarheit die einzelnen Posten aufgeführt werden oder ein Abdruck des §2 Betriebskostenverordnung beigefügt werden. "Sonstige" Betriebskosten im Sinne von §2 Betriebskostenverordnung müssen ausdrücklich erwähnt werden, da sie sonst nicht einbezogen sind. Als Beispiel dient die Dachrinnenreinigung (siehe obiges Urteil), die Kosten eines Concierge oder die Prüfkosten für Elektroanlagen (BGH, Urteil vom 14.2.2007, Az. VIII ZR 123/06 ).
Die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen ist mühsam und für den Vermieter mit Risiken behaftet. Viele wählen und wählten deshalb den einfachen Weg, Betriebskosten im Wege einer Pauschale abzurechnen. Das ist vor allem dann sinnvoll wenn der Mieter die großen Verbrauchsposten wie Heizung, Warmwasser und Strom mit einem örtlichen Anbieter direkt abrechnet. Die anderen Kosten erfahren regelmäßig keine sprunghaften Steigerungen im Laufe der Jahre, so dass der Vermieter eine gewisse Planungssicherheit hat.
Sollte sich im Lauf der Jahre eine signifikante Steigerung dieser Kosten ergeben kann der Vermieter gemäß §560 BGB eine Anpassung der Pauschale verlangen. Dies setzt voraus, dass die Möglichkeit einer solchen Erhöhung bereits im Mietvertrag vorhanden ist und die Gründe für die Anpassung im Erhöhungsschreiben des Vermieters genannt und erläutert werden. Alternativ kann der Vermieter, wenn z.B. der Mieter noch eine Pauschale für Heizung, Warmwasser usw. zahlt, eine Umstellung auf verbrauchsabhängige Berechnung verlangen. Entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte hat der Vermieter dann zu installieren.
Betriebskosten: Vorauszahlungen
In der Regel werden Betriebskosten in Form einer Vorauszahlung erhoben. Diese muss in der Höhe angemessen sein, sollte also weder deutlich zu niedrig noch deutlich zu hoch ausfallen. In der Praxis gibt es hier erheblichen Spielraum.
Der Vermieter hat bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen eine nachvollziehbare Abrechnung vorzulegen. Dem Mieter steht das Recht zu, in die diesbezüglichen Belege des Vermieters Einsicht zu nehmen. In der Praxis überläßt der Vermieter dem Mieter, sofern eine zentrale Hausversorgung besteht, zumindest Belege für die großen Verbrauchsposten wie Wasser und Heizung zur schnellen Kontrolle. Einen Anspruch auf Kopienüberlassung hat der Mieter aber nicht ohne weiteres.
Die Abrechnung über die Vorauszahlungen muss nach §556 BGB jährlich erfolgen und hat spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen. Das ist meist das Kalenderjahr, oft aber auch das Ende eines bestimmten Quartals. Versäumt der Vermieter innerhalb dieser Frist die Abrechnung, kann er darauf gestützte Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Nach einer Entscheidung des BGH vom 21.01.2009 reicht es nicht aus, dass der Vermieter innerhalb dieses 12-Monatszeitraums die Abrechnung versendet, sie muss dem Mieter in dieser Zeit zugegangen sein. Der Vermieter hat den rechtzeitigen Zugang im Zweifel zu beweisen.
Ist die Abrechnung nicht verständlich, so ist sie formell unwirksam (BGH, Urteil vom 9. April 2008, Az: VIII ZR 84/07). Der Vermieter muss sodann innerhalb des Abrechnungszeitraums eine nachvollziehbare Abrechnung erbringen. Unverständlich ist sie nach obigem Urteil dann, wenn sich die Berechnung der Nebenkosten dem Grunde und/oder der Höhe nach nicht nachvollziehen lässt. Das kann der Fall sein, wenn verschiedene Betriebskostengruppen, z.B. Versicherungen (Elementarversicherung und Haftpflicht) ununterscheidbar in einer Gruppe zusammengefasst werden, wenn der Umlageschlüssel nicht ersichtlich ist und dergleichen mehr.
Nach zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs aus Juli und September 2009 (AZ: VIII ZR 346/08 und AZ: VIII ZR 340/08) dürfen die Anforderungen an den Vermieter aber nicht überspannt werden: So könnten die Wasserkosten (Frischwasser und Abwasser) in einer Position zusammen gefasst werden, als auch die Kosten der Sach – und Haftpflichtversicherung unter dem Posten "Versicherung" gemeinsam in einem Betrag ausgewiesen werden. Es reicht nach diesen Urteilen in der Regel aus, wenn eine Spezifizierung nach §2 der Betriebskostenverordnung vorgenommen wird.
Kosten der Zwischenablesung und des Nutzerwechsels
Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 19/07) vom 14.11.2007 ist die Frage der Kosten geklärt: Ist nichts besonderes vereinbart, trägt der Vermieter die Kosten der Zwischenablesung, etwa nach §9 HeizKostenVerordnung, und evtl. Nutzerwechselgebühren. Diese Kosten sind also keine Betriebskosten, sondern nicht umlagefähige Verwaltungskosten.
Belege- Einsicht oder Vorlage oder Übersendung?
Belege, welche die Ansprüche des Vermieters dokumentieren sollen, darf der Mieter einsehen. Hierzu muss er sich nach allgemeiner Ansicht zum Vermieter oder der Hausverwaltung begeben. Der Mieter hat also kein Recht auf Übersendung aller Unterlagen. Einzelne Unterlagen soll er aber anfordern dürfen. Nach Ansicht des AG München AZ: 12 C 34593/08, darf der Mieter moderne Hilfsmittel nutzen um sich Abschriften zu erstellen: Das kann ein Scanner sein (selbst mitzubringen) oder ein Fotoapparat. Diese Hilfsmittel stehen im Zweck dem Abschreiben gleich, so das Amtsgericht und seien daher zu erlauben.