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Timestamp: 2020-07-13 00:33:27
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Blog - Ayala Abogados - INFORME SOBRE LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
Este Real Decreto-Ley introduce diversas modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), la Ley Reguladora de Haciendas Locales (LRHL) y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITPAJD) destinados, fundamentalmente, al fomento del alquiler, mejorando las condiciones (sobre todo en cuanto a plazos) a favor de los arrendatarios, así como la promoción de las viviendas de alquiler turístico, que vamos a analizar y comentar en el presente estudio.
 LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS:
1- La primera modificación se encuentra en el artículo 4 de la LAU, en la que se excluye su aplicación a los arrendamientos destinados a vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o se pague una renta anual que exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, desde la entrada en vigor de esta norma, los contratos con estas características se regirán por voluntad de las partes y, en su defecto, por la LAU y supletoriamente por el código Civil.
2- En el artículo 5, que excluye del ámbito de aplicación de la ley determinados arrendamientos, en su apartado e), relativo al alquiler de viviendas turísticas, se amplía el modo de ofertar o comercializar la vivienda para que sea considerada como tal. Se adapta la legislación a las nuevas formas y canales de este tipo de viviendas.
3- El artículo 7 mantiene la consideración de arrendamiento de vivienda aunque la finca no constituya la vivienda habitual del arrendatario, siempre que residan su cónyuge no separado o hijos dependientes.
4- Uno de los cambios más relevantes se realiza en el artículo 9 de la Ley, ya que se modifican, de manera sustancial, los años mínimos de prórroga obligatoria en los contratos de arrendamiento, que pasan de ser de 3 años a ser de 5 o de 7 si el arrendador fuera una persona jurídica. Para que no proceda dicha prórroga, podrá expresar el arrendador (persona física) en el contrato su voluntad de arrendar la vivienda para sí o sus familiares antes de los 5 años de duración, y una vez transcurrido el primero.
En caso de darse el anterior supuesto, se modifican en el mismo sentido los plazos a los que se acogería el arrendatario en caso de tener derecho a volver a la vivienda después de haberla tenido que abandonar por la necesidad del arrendador de utilizar la vivienda, si la ocupación no se hiciera efectiva en el plazo de tres meses (este último plazo no varía) el arrendatario podrá optar por volver a la vivienda por un plazo de 5 años, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
5- Transcurridos los 5 o 7 años de prorroga obligatoria sin que ninguna de las partes manifestase su deseo, con al menos cuatro meses de antelación por parte del arrendador, y dos meses de antelación por parte del arrendatario, de no renovar el contrato, este se renovará automáticamente por un periodo de 3 años más, según la modificación introducida en el artículo 10, anteriormente la prórroga automática era solo de un año.
6- El artículo 13 mantiene la continuidad del arrendamiento hasta la duración mínima (5 o 7) o superior en caso de inscribirse en el Registro de la Propiedad, para el caso de pérdida del derecho del arrendador por retracto convencional, sustitución fideicomisaria o enajenación forzosa, entre otras, de la finca.
Los contratos celebrados de buena fe con quien aparentase ser propietario durarán 5 años, y 7 en caso de arrendador persona jurídica.
7- En el artículo 14 se incluye que el adquirente de finca arrendada, aun de buena fe conforme a la LH, se subrogará en todos los derechos y obligaciones del arrendador hasta su duración mínima conforme a este Real Decreto. Si la duración pactada fuese superior a la mínima, no se subrogará si la adquisición fue de buena fe conforme a la LH, debiendo indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que excedida la duración mínima restase por cumplir.
8- En los pactos de subrogación por fallecimiento del arrendatario del artículo 16.4, también se amplían los plazos de 3 a 5 o 7 años. Podrá pactarse que no exista dicha subrogación una vez transcurrido el plazo mínimo, salvo personas de especial vulnerabilidad.
9- En el artículo 18.1 se introduce la necesidad de especificación de actualización de la renta con carácter anual. En defecto de esta, la renta no se actualizará. Se añade como índice de referencia, en defecto de pacto, el Índice de Garantía de Competitividad. El incremento por actualización anual no podrá ser superior a la variación porcentual del IPC.
10- El artículo 19 cambia también los plazos para la realización de mejoras por parte del arrendador, con consecuente subida de la renta, antes se podía realizar transcurridos los 3 primeros años de arrendamiento, ahora deben transcurrir 5 o 7, si el arrendador fuera persona jurídica. Añade además el derecho al arrendador de subir la renta anual teniendo en cuenta los gastos ocasionados, siempre que la subida no exceda del 20%, salvo pacto en contrario. Añade que, en cualquier momento, previo acuerdo inter partes, podrán realizarse obras de mejora e incrementarse la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita.
11- Se establece como obligatorio que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato sean a cargo de arrendador cuando este sea persona jurídica, salvo que estos servicios hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario, según nueva cláusula del artículo 20.1. El apartado 2 de este mismo artículo vuelve a cambiar los plazos de 3 a 5 o 7 años para el incremento de los gastos de sostenimiento del inmueble, servicios, cargas, etc. por parte del arrendador.
12- El apartado 7 del artículo 25 contempla la posibilidad de que la legislación establezca un derecho de tanteo y retracto a favor de un órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, para los casos en los que se vendan la totalidad de las viviendas de un mismo inmueble ya sea por el mismo o distintos propietarios. No obstante, si en el inmueble solo hubiera una vivienda, el arrendatario sí tendrá estos derechos.
13- También se actualizan en el artículo 36 los plazos a 5 o 7 años en los que se prohíbe actualizar la fianza, antes eran 3 años. En el caso de las garantías adicionales, no podrán ser superiores a dos mensualidades de renta en el caso que el contrato de arrendamiento sea inferior a 5 años o a 7, para el caso de que el arrendador sea persona jurídica, anteriormente no se contemplaba nada a este respecto.
14- Se añade la disposición adicional tercera que indica que las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.
 LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
1- En el artículo 9 se añade como obligación de los propietarios la realización de obras de accesibilidad universal especificadas en el artículo 10 de esta misma Ley, que también sufre modificaciones, añadiendo la obligación de realizar estas obras de accesibilidad universal cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. Además, aumenta el fondo de reserva de las comunidades de propietarios del 5% al 10% de su último presupuesto ordinario. Para la adaptación de este fondo, las Comunidades dispondrán de un plazo de 3 ejercicios presupuestarios, según se indica en la Disposición transitoria Segunda de este Real Decreto-Ley.
2- El artículo 10 añade la obligación de realizar las obras de accesibilidad siempre que las ayudas públicas a las que tenga acceso la comunidad alcancen el 75% de dichas obras.
3- Se crea un nuevo apartado en el artículo 17, el 12, que establece que para limitar o condicionar la actividad de las viviendas de uso turístico (recordemos que además se han ampliado el modo de ofertarlas en la reforma concerniente a la LAU) será necesario el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que además representen el mismo porcentaje de las cuotas de participación, el mismo porcentaje será necesario para ampliar las cuotas de comunidad a pagar por estas viviendas, favoreciendo así el uso turístico de las viviendas.
 LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL:
1- Se modifica el artículo 249.1.6º que establece que, en los procesos que versen sobre arrendamientos, cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de la LEC (por razón de la cuantía).
2- Se modifican los apartados 3 y 4 del artículo 441, mediante el cual se añade que, en el requerimiento al demandado en los procesos de desahucio con reclamación de rentas o sin ellas, habrá de indicarse el día y la hora exactas para la práctica del lanzamiento. Y en los mismos términos en cuanto a la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado.
3- Se añade el apartado 5 en el artículo 441, que establece que, en las demandas de reclamación de cantidad, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y se comunicará a estos de oficio por el Juzgado, para apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de apreciarse, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de un mes, o de tres si el demandante es una persona jurídica. La cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.
4- Se añade al artículo 594, apartado 4 que, en cuanto al plazo de espera legal para la ejecución en procesos de desahucio, cuando se trate de la vivienda habitual del deudor, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 (servicios sociales).
5- Se añade al artículo 686, apartado 1, que en el requerimiento de pago al deudor se tengan presentes las nuevas indicaciones del artículo 441.5 (servicios sociales).
 LEY REGULADORA DE LAS HACIENDAS LOCALES:
1- Se modifica el segundo apartado del artículo 63 relativo a los sujetos pasivos en el Impuesto de Bienes Inmuebles: se establece una limitación en cuanto a la repercusión del impuesto en aquellas Administraciones públicas, entes u organismos que, no siendo sujetos pasivos, hagan uso de su contraprestación de sus bienes demaniales o patrimoniales, pues no será de aplicación en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
2- En cuanto a la penalización establecida en el artículo 72.4 para aquellos inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, se incluye la novedad de que los Ayuntamientos podrán determinar un único o varios recargos, dependiendo de la duración del periodo de desocupación del inmueble.
3- Por último, se añade un apartado 6 al artículo 74 relativo a las bonificaciones potestativas, mediante el cual los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota íntegra del impuesto para los inmuebles residenciales destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
 LEY SOBRE EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS:
Se añade un apartado 26 al artículo 45.I.B eximiendo del pago del impuesto a los arrendamientos para uso de vivienda así definidos en el artículo 2 de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.