Source: http://docplayer.fi/290806-Summa-arvomenetelma-metsan-markkina-arvon-maarittamisessa.html
Timestamp: 2017-07-25 03:24:05+00:00
Document Index: 23742109

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko\n', 'kko ', 'kko ']

SUMMA-ARVOMENETELMÄ metsän markkina-arvon määrittämisessä - PDF
SUMMA-ARVOMENETELMÄ metsän markkina-arvon määrittämisessä
Download "SUMMA-ARVOMENETELMÄ metsän markkina-arvon määrittämisessä"
Noora Tuominen
1 SUMMA-ARVOMENETELMÄ metsän markkina-arvon määrittämisessä Markku Airaksinen MAANMITTAUSLAITOS TIETOA MAASTA2 Summa-arvomenetelmä metsän markkina-arvon määrittämisessä Markku Airaksinen Tekniikan tohtorin tutkinnon suorittamiseksi laadittu väitöskirja, joka esitetään Teknillisen korkeakoulun Insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekunnan luvalla julkisesti tarkastettavaksi Maanmittaustieteiden laitoksen luentosalissa M1 huhtikuun 18. päivänä 2008, klo 12. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 1083 Jakelu: Maanmittauslaitos PL 84, Helsinki ISBN (painettu versio) ISSN (painettu versio) ISBN (elektroninen väitöskirja: Kansikuva: Antero Aaltonen4 Perheelleni ja lapsenlapselleni Onnille5 Alkusanat Tämä tutkimus on saanut alkunsa vuonna 1983, jolloin silloisessa Maanmittaushallituksessa päätettiin ryhtyä toimenpiteisiin metsän käyvän hinnan määrittämiseen tähtäävän ohjeen laatimiseksi suoritettujen metsäkiinteistökauppojen pohjalta. Tähän antoi mahdollisuuden vuonna 1981 toimintansa aloittanut, Maanmittaushallituksen ylläpitämä Kiinteistöjen kauppahintarekisteri. Vuonna 1988 ilmestyi kyseisen työn tuloksena tekemäni metsän käyvän hinnan arviointiohje Metsän hinta Suomessa v , Maanmittaushallituksen julkaisu n:o 61, jota täydentämällä syntyi myös lisensiaatintyöni Metsän kauppahinnan määrittämisestä summamenetelmällä vuonna Tässä yhteydessä esitän vielä kerran kiitokseni silloisille työni valvojille professori Pekka V. Virtaselle ja professori Olavi Myhrbergille saamastani opastuksesta ja arvokkaista neuvoista. Kiitokseni esitän myös silloiselle Maanmittaushallituksen kiinteistöosaston osastopäällikölle Jorma Kantolalle ensiarvoisen tärkeistä neuvoista, joita hän esitti tutkimuksen edetessä. Lausun kiitokset myös professori Kauko Viitaselle tuesta ja neuvoista työni aikana. Toisessa osatutkimuksessani Metsän hinta Suomessa v. 1995, Maanmittauslaitoksen julkaisu nro 88, ajantasaistettiin ensin mainittu metsänhintatutkimus selvittämällä metsästä maksetun kauppahinnan ja sille lasketun summa-arvon suhde vuoden 1995 tilanteessa. Samalla selvitettiin myös muiden tekijöiden mahdollista vaikutusta metsän hinnanmuodostukseen. Tutkimus oli osa Maanmittauslaitoksen ja Metsäntutkimuslaitoksen yhteistä Metsäkiinteistöjen arviointimenetelmät ja niiden soveltaminen - hanketta, jota rahoitti osittain myös Maa- ja metsätalousministeriö. Aineiston keruuta Oulun läänin osalta rahoitti myös Metsähallitus. Maastossa kesäkausina ja 1996 tapahtunut kauppojen kohteiden inventointi on ollut suuri työ käsittäen pinta-alaltaan yhteensä noin hehtaaria. Tähän työhön on antanut merkittävän panoksensa MMM Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitokselta, jonka valvonnassa kenttä- ja tunnuslukujen laskentatyöt on tehty. Lausun kiitokseni Simo Hanneliukselle tästä työstä niin kuin myös niistä hyvistä ajatuksista ja neuvoista, jotka koskivat nyt puheena olevan työni suorittamista. Lausun kiitokseni myös TkL Risto Peltolalle ja MMM Ilkka Malmille heidän esittämistään kommenteista ja tekemistään lisäanalyyseistä sekä Maanmittauslaitoksen Kehittämiskeskuksen asiantuntija Juhani Väänäselle avusta tutkimusaineistojen atk- käsittelyssä. Esitän kiitokseni myös Metsähallitukselle, joka on tukenut aineistojen keruutyötä Oulun läänissä. Järvenpäässä maaliskuussa 2008 Markku Airaksinen6 AB VÄITÖSKIRJAN TIIVISTELMÄ Tekijä TkL Markku Airaksinen TEKNILLINEN KORKEAKOULU PL 1000, TKK Väitöskirjan nimi Summa-arvomenetelmä metsän markkina-arvon määrittämisessä Käsikirjoituksen päivämäärä Korjatun käsikirjoituksen päivämäärä Väitöstilaisuuden ajankohta Monografia Osasto Laboratorio Tutkimusala Vastaväittäjä(t) Työn valvoja (Työn ohjaaja) Yhdistelmäväitöskirja (yhteenveto + erillisartikkelit) Maanmittausosasto Kiinteistöopin laboratorio Kiinteistötalous ja -arviointi Maa- ja metsätaloustieteen tohtori Heikki Pajuoja ja Tekniikan tohtori Pekka Vilska Professori Kauko Viitanen Tiivistelmä Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää summa-arvomenetelmän soveltuvuus metsän markkina-arvon määrittämiseen niissä tilanteissa, joissa arviointikohteina on suurehkoja metsäalueita (pinta-ala vähintään 10 hehtaaria). Samalla saatiin tietoa summa-arvomenetelmässä käytettävän kokonaisarvon korjauksen suuruudesta ja siihen vaikuttavista tekijöistä. Tällaisia summa-arvomenetelmää koskevia tutkimuksia, jotka perustuvat arvioitavien kohteiden kohdekohtaiseen inventoituun metsävaratietoon ei aikaisemmin Suomessa ole tehty. Syynä tähän on ennen kaikkea kohteiden inventoinnin kalleus. Tutkimus tehtiin ekonometrisellä menetelmällä. Tutkimusaineisto käsitti vuosina ja 1995 yhteensä 781 eri puolilla maata tehtyä edustavaa pinta-alaltaan vähintään 10 hehtaarin suuruista metsäalueen kauppaa. Lisäksi käytettävissä oli pieni 30 havainnon aineisto vuodelta 2007, joka käsitti Oulun läänin eteläpuolisen Suomen. Muodostettujen hintamallien mukaan metsän kauppahintaan vaikutti voimakkaimmin kohteen laskennallinen summa-arvo ilman odotusarvolisää, ja että kokonaisarvon korjaus, jolla korjataan summa-arvon osien yhteenlaskettua summaa vastaamaan kohteen markkina-arvoa, voidaan jakaa myös summa-arvon osille, jolloin metsäkiinteistömarkkinoilla esiintyvät eri osa-arvojen arvostukset tulevat otetuiksi huomioon. Tutkimuksen mukaan suurin osa niistä tekijöistä, joiden on väitetty vaikuttavan kokonaisarvon korjauksen suuruuteen, on implisiittisesti jo mukana arvioitaville kohteille lasketuissa summa-arvoissa (kohteen pinta-ala, puumäärä, taimikkojen määrä, kasvupaikan laatu jne.), joten niiden erillisvaikutusta ei yleensä enää erikseen tarvitse ottaa huomioon. Osoittautui, että tutkimuksen tuloksena saaduilla ekonometrisilla metsänhintamalleilla voidaan määrittää metsän markkinaarvo. Kokonaisarvon korjaus oli kaikissa aineistoissa keskimääräinen alennus, joka kahdessa ensimmäisessä aineistossa oli %:n luokkaa ja vuoden 2007 aineistossa vain 14 %. Tutkimus antoi viitteitä siitä, että aina kun uudet summa-arvotaulukot lasketaan, on tehtävä myös kauppahintatutkimus empiirisen, taulukoiden laskenta-ajankohtaa vastaavan havaintoaineiston avulla, jotta myös summa-arvon ja kauppahinnan välinen suhde tulee päivitetyksi. Samoin tulisi menetellä myös markkinatilanteen ja kantohintojen muuttuessa. Asiasanat metsä, arviointi, markkina-arvo, kauppa-arvomeneetelmä,summa-arvo, summa-arvomenetelmä ISBN (painettu) ISSN (painettu) ISBN (pdf) ISSN (pdf) Kieli Suomi Sivumäärä 138 Julkaisija Maanmittauslaitos Painetun väitöskirjan jakelu Maanmittauslaitos, PL 84, Helsinki Luettavissa verkossa osoitteessa7 AB ABSTRACT OF DOCTORAL DISSERTATION Author Markku Airaksinen Lic.Sc (Tech.) HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY P.O. BOX 1000, FI TKK Name of the dissertation The summation approach for determining the market value of forest properties Manuscript submitted 13 th December 2007 Manuscript revised Date of the defence 18 th April 2008 Monograph Department Laboratory Field of research Opponent(s) Supervisor (Instructor) Abstract Article dissertation (summary + original articles) Department of Surveying Institute of Real Estate Studies Real estate economics and -valuation D.Sc. (For.), M.Sc. Heikki Pajuoja and D.Sc. (Tech.) Pekka Vilska Professor Kauko Viitanen The aim of this study is to find out the suitability of the summation approach to determine the market value of a forest property in situations, where valuation targets are fairly large forest properties (area at least 10 hectares) and to investigate factors that affect the correction of the total value and its size. Such studies, which apply the summation approach based on target specific field inventories, have never before been carried out in Finland because of the expensive data collecting. The study was carried out using an econometric method. Observation data consisted of 781 forest property sales made all over the country during years and An additional sample of 30 observations was available from year 2007 that consisted of sales in the southern part of Finland. According to estimated price models the most effective factor that affected the market price of a forest property was the sum value of the target without the expected value, and that the correction of the total value used to correct the sum value to reach the market price, can be distributed to the parts of the sum value, in which case the values of such parts of the sum value in the forest real property market are to be valued. According to the study most of these factors, which are supposed to affect the size of the correction of the total value, are already implicitly included in the sum values (area, amount of timber, amount of sapling stand, quality of forest land etc.), and therefore a separate affect of such factors need not be taken into account specifically. The study showed that the estimated econometric models could be used to estimate the market price of a forest property. The correction of the total value was reduction on average, which in the two earlier samples was % and in the sample of year 2007 only 14 %, indicating that as new sum value tables are calculated, it is necessary to perform a market price study with new market price data, so as to update the ratio between the sum value and the market value. A similar procedure is recommended, when the market situation and stump prices are changing. This study offers new information on the ratio between the market value and the sum value. Keywords forest property, forest valuation, market value, sales comparison approach, sum value, summation approach ISBN (printed) ISSN (printed) ISBN (pdf) ISSN (pdf) Language finnish Number of pages 138 Publisher The National Land Survey of Finland Print distribution The National Land Survey of Finland, P.O. Box, FI00521 Helsinki The dissertation can be read at8 SISÄLLYSLUETTELO Alkusanat Tiivistelmä Abstract KESKEISIÄ KÄSITTEITÄ JOHDANTO TUTKIMUSTEHTÄVÄN ASETTAMINEN Tutkimuksen tavoite ja tutkimusongelma Tutkimusmenetelmä Tutkimuksen rajaus ja rakenne TUTKIMUKSEN YLEINEN VIITEKEHYS Metsävarat ja metsän omistus Suomessa Metsätaloutta ja metsätilakauppaa koskeva lainsäädäntö Metsäkiinteistön verotusta koskeva lainsäädäntö Arviointitarpeet METSÄ VAIHDANNAN KOHTEENA Arvon ja hinnan käsitteet Metsän arvot Metsän kauppahinnan muodostuminen Metsäkiinteistöjen markkinoista Metsän hintakehityksestä KIINTEISTÖARVIOINNIN PÄÄMENETELMÄT METSÄNARVIOINNISSA Kiinteistöarvioinnin päämenetelmät Metsäomaisuuden arviointimenetelmät Summa-arvomenetelmä Summa-arvomenetelmän teoria Summa-arvon laskenta käytännössä Kokonaisarvon korjaus Kokonaisarvon korjaus metsänarvioinnissa Eräiden organisaatioiden metsänarviointikäytännöstä Summa-arvomenetelmää kohtaan esitettyä kritiikkiä ERÄITÄ EKONOMETRISIÄ METSÄNHINTATUTKIMUKSIA TUTKIMUSAINEISTOJEN KUVAUS JA TUTKIMUKSEN SUORITTAMINEN Havaintoaineistojen hankinta Aineistoista selvitetyt hintatekijät Hintamallin valinta... 539 7.4 Aluejaot Vuosien tutkimus Tutkimusaineiston kuvaus Vuoden 1995 tutkimus Tutkimusaineiston kuvaus KESKEISET TUTKIMUSTULOKSET Vuosien aineistosta muodostetut hintamallit Vuoden 1995 aineistosta muodostetut hintamallit Lisäanalyysit Kokonaisarvon korjaus KESKUSTELU JA JOHTOPÄÄTÖKSET Yleistä Summa-arvo Kokonaisarvon korjaus Sovellettavasta korkokannasta Tulosten soveltaminen metsän arvonmäärityksessä Hintamallien kehittäminen Metsänarvioinnin standardointi YHTEENVETO LÄHTEET LIITTEET Liite 1 Maantieteelliset aluejaot Liite 2 Metsätilakauppojen reaalinen mediaanihintaindeksi ja puukuutiometrin bruttoarvoindeksi ja niiden trendit lääneittäin vuosina Liite 3 Korrelaatiomatriisit Liite 4 Eri aineistojen tunnuslukuja Liite 5 Kymmenen pienintä kauppahintahavaintoa taimikkovaltaisissa metsissä vuoden 1995 Etelä- ja Pohjois-Suomen osa-aineistoissa..121 Liite 6 Kaupan osapuolten institutionaalinen luokka ja sen osuus vuosien ja 1995 osa-aineistoissa Liite 7 Ekonometrisistä menetelmistä10 KESKEISIÄ KÄSITTEITÄ Erillisarvo on kohteen arvo ilman käyttöyksikön vaikutusta (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 13). Hakkuuarvolla tarkoitetaan tässä koko pystypuustolle määrän, edullisimman puutavaralajijakauman ja vallitsevien kantohintojen perusteella laskettua arvoa. Se ei tarkoita vain yksityismetsälain mukaan hakattavissa olevan puuston määrää. Hinta on hyödykkeestä rahana suoritettu vastike (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 40). Kantohinta on ostajan raakapuusta maksama hinta kaupassa, jossa myyjä luovuttaa metsän hakkuuoikeuden. Ostaja huolehtii puutavaran hakkuusta ja kuljetuksesta. Sen yksikkö on euroa kuorellista kiintokuutiometriä kohden (Hannelius ym. 1989, s. 358). Kehitysluokka metsikön luokittaminen sen kehitysvaiheen mukaan Metsäntutkimuslaitos. 2001, s. 55): 1. Aukea tai siemenpuumetsikkö. 2. Pieni taimikko. 3. Varttunut taimikko. 4. Nuori kasvatusmetsikkö. 5. Varttunut kasvatusmetsikkö. 6. Uudistuskypsä metsikkö. 7. Suojuspuumetsikkö. 8. Vajaatuottoinen. Kiinteistöarviointi tarkoittaa maa- ja vesialueen sekä niillä olevan omaisuuden ja niihin kohdistuvan oikeuden taloudellisen arvon tai arvovaikutuksen määrittämistä (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 42). Kiinteistöllä tarkoitetaan tässä, paitsi rajoiltaan määrättyä ja kiinteistörekisteriin merkittyä maanpinnan osaa ja määräalaa sillä olevine ja samalle omistajalle kuuluvine rakennuksineen, kiinteine rakenteineen sekä siihen kuuluvine muine etuisuuksineen. Kiinteistön arvolla käsitetään sen kykyä tyydyttää välittömästi tai välillisesti inhimillisiä tarpeita. Näin ollen kiinteistön arvo vaihtelee johtuen siitä, että kiinteistön merkitys ihmisen tarpeiden tyydyttäjänä vaihtelee (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 13). Kokonaisarvolla tarkoitetaan käyttöyksikön arvoa yhtenä kokonaisuutena arvioituna (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 14). Kokonaisarvon korjaus on korjaus, jolla omaisuusosittain arvioidun käyttöyksikön arvo tarkistetaan vastaamaan käyttöyksikön jakamatonta kokonaisarvoa (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 42). Kustannusarvolla tarkoitetaan tässä taimikon arvoa, joka määritetään arviointiajankohtaan mennessä aiheutuneiden perustamis- ja hoitokustannusten sekä sijoitetun pääoman korkokustannusten mukaan (Hannelius ym. 1989, s. 362). Käypä hinta on kohteesta paikkakunnalla todennäköisesti maksettava hinta (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 42). 111 Markkina-arvo on se arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus vaihtaisi omistajaa arvioinnin arvopäivänä kauppaan halukkaan ja toisistaan riippumattoman myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa tietoisesti, järkevästi ja ilman pakkoa (Kansainvälinen Arviointistandardikomitea 2004, s. 38). MELA on MEtsäLAskelma-ohjelmisto, jota käytetään metsätalouden suunnittelulaskelmissa (Oksanen-Peltola 1990, s. 7). Metsikkö on viljavuudeltaan, puustoltaan ja kehitysluokaltaan yhtenäinen metsälön osa. Ekologisesti lähellä käsitettä metsäekosysteemi. Metsänkäsittelyn perusyksikkö (Hannelius ym. 1989, s. 366). Metsälö käsittää yhteen tilaan tai talousyksikköön kuuluvat metsiköt. Se on taloudellisesti ja hallinnollisesti itsenäinen kokonaisuus (Hannelius ym. 1989, s. 367). Metsämaan arvo (paljaan maan arvo) Metsämaan puuntuotoskyvyn, puulajin, todennäköisten kantohintojen ja metsänhoitotöiden ym. kustannusten perusteella laskettu paljaan maan odotusarvo (Hannelius ym. 1989, s ). Metsätalouteen Suomen kansantulotilastossa luokitellaan puun kasvatus, korjuu, uitto, metsätalouden edistämistoiminta ja metsän sivutuotteiden, kuten marjojen ja sienten keruu ja kauppa jne. (Hannelius ym. 1989, s. 368). Metsätalouden maa on metsätalouden käytössä oleva maa, johon luetaan metsämaa, kitumaa ja joutomaa sekä metsätalouden käyttämät tiet, varastot jne. (Hannelius ym. 1989, s. 368). Metsän arvolla tarkoitetaan tässä metsätalousmaan ja siihen liittyvän puuston yhteistä arvoa. Synonyyminä tässä yhteydessä käytetään termiä metsäkiinteistön arvo. Metsänarvioinnilla (metsän arvon määrittämisellä) tarkoitetaan tässä metsäomaisuuden ja siihen kohdistuvan oikeuden taloudellisen arvon tai arvovaikutuksen määrittämistä (vrt. kiinteistöarviointi). Määräalalla tarkoitetaan rajoiltaan tai alaltaan määrättyä aluetta, jota ei ole vielä muodostettu kiinteistöksi (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry, s. 44). Odotusarvo tarkoittaa hakkuuikäistä puustoa nuoremman puuston arvoa, joka saadaan puustosta tulevaisuudessa saatavien nettohakkuutulojen nykyarvona (Hannelius ym. 1989, s. 371). Odotusarvolisä on hakkuukypsyyttä nuoremman puuston odotusarvon ja hakkuuarvon välinen erotusarvo (Hannelius ym. 1989, s. 371). Odotusarvokerroin on kerroin, jolla hakkuukypsyyttä nuoremman puuston hakkuuarvo on kerrottava, jotta saataisiin määritetyksi puuston odotusarvo (Hannelius ym. 1989, s. 371). Taimikko on nuorta metsää, joka ei yleensä ole vielä sulkeutunut. Puut eivät ole saavuttaneet kuitupuutavaralajien kokovaatimuksia (Hannelius ym. 1989, s. 378). Taimikon arvo vastaa odotettavissa olevien tulojen nykyarvoa. Taimikon arvo voidaan laskea myös aiheutuneiden kustannusten nykyarvona (vrt. kustannusarvo). Laskenta johtaa samaan tulokseen, jos maan korkoa laskettaessa maan arvot ovat samat (Oksanen-Peltola 1990, s. 26). Summa-arvo on kohteen erillisarvojen summa. 212 Summa-arvomenetelmä on kohteen osien arvojen summaan perustuva arviointimenetelmä. Saatu summa-arvo tarkistetaan vastaamaan kohteen kokonaisarvoa (vrt. kokonaisarvon korjaus) (Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 1986, s. 10). 313 1 JOHDANTO Summa-arvomenetelmän soveltamisella metsän arvon määrittämiseen on Suomessa pitkät perinteet. Käytännön arviointitilanteissa kun pyritään markkina-arvoon - metsää ei ole mahdollista arvioida kauppahinta-analyysien avulla. Tämä johtuu siitä, että sellaista tilastolliseen tarkasteluun tarvittavaa vertailukauppojen joukkoa, josta puustotiedot tunnettaisiin kohteittain, ei juuri koskaan ole saatavissa, eikä toisaalta puuston määrittäminen näistä vertailukaupoista ole kustannussyistä yksittäisten kohteiden arviointia varten mahdollista. Kohteet vaihtelevat monien muidenkin ominaisuuksiensa suhteen, ja edustavia kauppoja solmitaan melko harvoin, joten kiinteistöarvioinnissa yleisimmin käytetyn kauppa-arvomenetelmän soveltamisen edellytykset metsän markkina-arvon määrittämiseen ovat huonot. Sen vuoksi lähes aina joudutaan turvautumaan perinteiseen summa-arvomenetelmään. Maanmittauslaitoksen ylläpitämä Kiinteistöjen kauppahintarekisteri toimii toteutuneiden kiinteistökauppojen rekisteröijänä. Näiden kauppojen tiedoissa ei kuitenkaan ole tietoja metsän arvon määrittämisessä oleellisesta puuston määrästä ja laadusta. Yksittäisen metsikön arvo koostuu puuston ja maapohjan arvoista ja metsälön arvo metsiköiden arvoista. Summa-arvomenetelmän perustana on Faustmannin paljaan maanarvon kaava, jossa metsiköstä tulevaisuudessa saatavat tuotot, kustannukset ja hinnat oletetaan tunnetuiksi. Kaavan avulla on mahdollista laskea erilaisia taulukkoarvoja metsän omaisuusosille. Esimerkkinä summa-arvotaulukoista voidaan mainita Metsätalouden kehittämiskeskus Tapion (aikaisemmin Keskusmetsälautakunta Tapio, Metsäkeskus Tapio) taulukot, joita on perinteisesti ajantasaistettuina julkaistu Tapion taskukirjoissa, ja joita maassamme yleisesti käytetään summa-arvoja laskettaessa. Laskettuja taulukkoarvoja apuna käyttäen saadaan metsäkiinteistön summa-arvo laskemalla yhteen metsän omaisuusosat: laskennalliseen tuottoon perustuva maapohjan arvo, taimikon kustannusarvo, puuston hakkuuarvo ja odotusarvolisä. Hakkuuarvo saadaan lasketuksi esimerkiksi Metsäntutkimuslaitoksen tilastoimien alueellisten kantohintatietojen perusteella. Tapion taskukirjassa metsän arvonmääritystä koskevilla ohjeilla on pitkä perinne. Arvonmääritys esiintyy ensimmäisen kerran Tapion taskukirjan viidennessä painoksessa vuodelta 1922 omana lukunaan. Yrjö Ilvessalo on luonut perustan saksalaisen perinteen mukaan metsän arvon määrittämiseen maahamme (Oksanen-Peltola 1994, s. 7). Summa-arvomenetelmän teoreettiset perusteet on usein kyseenalaistettu, mutta käytännön metsänarvioinnissa sitä pidetään käyttökelpoisena ennen kaikkea sen helppouden takia. Sen on kuitenkin todettu johtavan vapaaehtoisissa metsäkiinteistökaupoissa systemaattisesti maksettuja kauppahintoja korkeampaan hintaan. Markkina-arvoon pääsemiseksi summa-arvoon on tehtävä niin sanottu kokonaisarvon korjaus (tukkualennus), joka on sitä koskevien aineistoltaan edustavien tutkimusten puuttumisen vuoksi jouduttu yleensä perustamaan arvioijan kokemukseen ja harkintaan. Asiaa koskevat aikaisemmat selvitykset ja tutkimukset sekä käytännön arviointikokemukset viittaavat siihen, että summa-arvoon on tehtävä alennus kohteen kauppa-arvoon pääsemiseksi. Arviointiteorian kannalta kysymys on niin kauan kokonaisarvon korjauksen etumerkistä, kunnes tuo merkki on tilastollisesti hyväksyttävin perustein voitu ratkaista eri arviointitilanteiden varalta. Jotta perinteistä summa-arvomenetelmää voitaisiin aikaisempaa luotettavammin soveltaa, tutkimuksessa on pyritty selvittämään erityisesti kokonaisarvonkorjauksen etumerkki ja suuruus eri olosuhteissa. Tutkimus antaa tärkeää tietoa metsäkaupan osapuolten käyttäytymisestä ja heidän arvostuksistaan. Varsinaisia summa-arvomenetelmän soveltuvuutta metsän markkinaarvon määrittämiseen käsitteleviä muita empiirisiä tutkimuksia ei ole Suomessa tehty. 514 2 TUTKIMUSTEHTÄVÄN ASETTAMINEN 2.1 Tutkimuksen tavoite ja tutkimusongelma Tutkimuksen tavoitteena on selvittää summa-arvomenetelmän soveltuvuus metsän markkinaarvon määrittämiseen niissä tilanteissa, joissa arviointikohteina on suurehkoja metsäalueita (pinta-ala vähintään 10 hehtaaria). Samalla hankitaan tietoa summa-arvomenetelmässä käytettävän kokonaisarvon korjauksen suuruudesta ja siihen vaikuttavista tekijöistä. Alan kirjallisuuden ja empirian valossa tiedetään, että määritettäessä summa-arvomenetelmällä metsäomaisuuden markkinahintaa laskennalliseen arvoon tulee yleensä tehdä kokonaisarvon korjaus (tukkualennus), jotta päästään markkina-arvoon. Käytännön arviointitilanteissa suoritetut laskelmat osoittavat, että se on yleensä miinusmerkkinen. Edellä mainittu koskee summa-arvoa valmiiksi laskettuna summana. On ilmeistä, että kokonaisarvon korjaukset voidaan laskea myös summa-arvon osille. Näin on mahdollista tarkastella sitä, miten kutakin summa-arvon osaa arvostetaan metsäomaisuuden kaupassa. On oletettavaa, että ostaja arvostaa enemmän lähitulevaisuudessa saatavia puun myyntituloja verrattuna kaukana tulevaisuudessa saataviin tuloihin. Tämän tulisi näkyä myös summa-arvon osien painokertoimissa vastaavalla tavalla. Tutkimus on empiirispainotteinen, mutta siinä selvitetään myös summa-arvomenetelmän teoreettisia perusteita ja menetelmän soveltamista käytäntöön. Vertailukauppa-aineistot on kerätty Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä Kiinteistöjen kauppahintarekisteristä. Tutkimuksen tavoitteenasettelu voidaan tiivistää seuraaviin kysymyksiin: Voidaanko summa-arvomenetelmää soveltaa metsän markkina-arvon määrittämiseen, ja jos voidaan, niin kuinka sitä tulee soveltaa. Metsän markkina-arvon määrittämisessä summa-arvomenetelmää sovellettaessa käytettävän kokonaisarvon korjauksen suuruuteen ja siihen vaikuttaviin tekijöihin pyritään hakemaan vastausta ennen kaikkea kaupan kohdekohtaisten ominaisuuksien perusteella. Tähän haetaan vastausta seuraavalla kysymyksen asettelulla: Mitkä kohdekohtaiset tekijät vaikuttavat kokonaisarvon korjauksen suuruuteen. Tutkimus tuo lisätietoa summa-arvomenetelmän käytöstä metsän markkinahinnan määrittämisessä, ja antaa tietoa kokonaisarvon korjauksen suuruudesta sekä siihen vaikuttavista tekijöistä. Jotta saadaan käsitys summa-arvomenetelmän käyttäytymisestä markkina-arvon määrittämisessä maan eri olosuhteissa, tutkimuksessa on muodostettu ekonometriset hintamallit erilaisten maantieteellisten aluejakojen mukaan. Tutkimuksessa käytetään hyväksi Maanmittauslaitoksessa tekemiäni metsänarviointimenetelmien kehittämisen yhteydessä julkaistuja kolmea metsän hintaa koskevaa julkaisua: Metsän hinta Suomessa v , Maanmittaushallituksen julkaisu n:o 61, 1988 ja Metsän hinta Suomessa v. 1995, joissa käsiteltiin metsästä maksetun kauppahinnan ja sille lasketun summa-arvon välistä suhdetta. Julkaisussani Metsänhintaindeksi, Maanmittaushallituksen julkaisu n:o 65, 1989 metsämarkkinainformaatiota hyväksi käyttäen muodostettiin metsän hintakehitystä kuvaavat indeksit maan eri osa-alueille. 715 Edellä mainitut julkaisut ovat perustuneet metsän markkinahinnan analyyseihin, joissa on käytetty hyväksi metsäkiinteistömarkkinoilta joko yksittäisistä metsäkaupoista tai Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisterin tiedoista saatavaa informaatiota. 2.2 Tutkimusmenetelmä Tutkimusongelmaa analysoidaan kvantitatiivisen tutkimusmetodiikan avulla. Empiirisiä havaintoaineistoja käsitellään tilastomatemaattisesti ekonometrisiä menetelmiä (ks. liite 7) apuna käyttäen. Ekonometrisellä tutkimuksella tarkoitetaan taloudelliseen ajatteluun ja tilastotieteellisiin menetelmiin perustuvaa tutkimusta johdettujen tietojen tuottamiseksi tutkittavaa taloudellista ilmiötä kuvaavista perustiedoista (Kantola 1982 s. 9). 2.3 Tutkimuksen rajaus ja rakenne Tutkimus rajataan koskemaan summa-arvomenetelmän soveltamista metsäkiinteistön markkina-arvon määrittämiseen Suomen olosuhteissa. Tutkimuksessa hyväksi käytetty empiirinen aineisto on kerätty vuosina 1983 ja 1984 sekä 1995 tehdyistä metsäkaupoista koko maan alueelta. Vuosien 1983 ja 1984 aineisto oli totaaliaineisto käsittäen kaikki pinta-alaltaan vähintään 10 hehtaarin suuruiset edustavat 1 metsäkiinteistöjen kaupat. Vuoden 1995 aineisto sisälsi otoksen tehdyistä metsäkaupoista. Havaintoaineistojen metsäkiinteistöjen kokonaispinta-ala on yhteensä noin ha. Tutkimuksessa oli käytettävissä myös pieni 30 havainnon kauppahinta-aineisto vuodelta Tutkimuksessa analysoidaan metsäkaupan kohteille Metsätalouden kehittämiskeskus Tapion (Tapio) summa-arvotaulukoilla laskettujen summa-arvojen ja mainituista kohteista maksettujen kauppahintojen riippuvuutta toisistaan. Lisäksi selvitetään käytettävissä olevien ohjeistusten valossa eräiden julkisen- ja yksityisen sektorin organisaatioiden summa-arvomenetelmän käyttöä käytännön arviointitilanteissa. Kokonaisarvon suuruuteen vaikuttavia tekijöitä tarkastellaan lähinnä kohdekohtaisen tiedon avulla, joka on sisällytetty summa-arvon osiin, kuten harjoitettavan metsätalouden aikajänne, puuston määrä ja laatu. Aluekohtaisista tekijöistä tarkastellaan metsäteollisuuden alueellisen kapasiteetin vaikutusta metsän hintaan ja etäisyyssijainnin tekijöistä kaupan kohteiden sijaintia lähimpiin kysyntäkeskuksiin nähden sekä puun kuljetuksen kannalta tärkeää metsän etäisyyttä lähimmästä autotiestä. Tutkimus jakautuu kymmeneen lukuun. Ensimmäinen luku sisältää johdannon. Toisessa luvussa asetetaan tutkimustehtävä, esitellään tutkimusmenetelmät ja esitetään tutkimuksen rajaus ja rakenne. Kolmannessa luvussa esitellään Suomen metsävaroja ja metsän omistusta, keskeistä metsäkiinteistöjen kauppaa ja verotusta koskevaa lainsäädäntöä sekä arviointitarpeita. Neljännessä luvussa käsitellään arvonmuodostusta yleensä ja erityisesti metsän arvoja, sen kauppahintaan vaikuttavia tekijöitä ja kauppahinnan muodostumista sekä metsäkiinteistöjen markkinoita. Viidennessä luvussa käsitellään kiinteistöarvioinnin ja metsänarvioinnin päämenetelmiä sekä summa-arvomenetelmän teoriaa ja sen soveltamista käytännössä Tapion ohjeita apuna käyttäen. Menetelmän teoreettisia perusteita ja sen rakennetta selvitetään Faustmannin kaavaa apuna käyttäen. Luvussa käsitellään myös summa-arvomenetelmän yhteyteen oleellisesti kuuluvaa kokonaisarvon korjausta. Lisäksi selvitetään eräiden julkisen sektorin organisaatioiden metsänarviointikäytäntöä, kun ne soveltavat summa-arvomenetelmää sekä summaarvomenetelmää kohtaan esitettyä kritiikkiä. Kuudennessa luvussa esitellään eräitä aikaisem- 1 Edustava kauppa tarkoittaa koko kiinteistön tai määräalan kauppaa, joka ei ole sukulaisten välinen, kaupassa ei ole pidätetty eläkeoikeutta eikä luovutus sisällä irtaimistoa. (Kiinteistöjen kauppahintatilasto 2005, s. 8. Maanmittauslaitos. Helsinki) 816 pia ekonometrisiä metsänhintatutkimuksia. Seitsemännessä luvussa esitellään tutkimusaineistot ja tutkimuksen suorittaminen. Kahdeksannessa luvussa esitellään muodostetut hintamallit ja keskeiset tutkimustulokset sekä referoidaan myös muita empiirisiin aineistoihin perustuvia metsänhintatutkimuksia. Yhdeksännessä luvussa esitetään keskustelu ja johtopäätökset. Kymmenennessä luvussa esitetään tutkimuksen yhteenveto. Tutkimuksen rakennetta havainnollistaa kuva 1. Yleinen viitekehys Metsän markkina-arvon muodostuminen Summa-arvomenetelmän teoreettiset perusteet ja sen soveltaminen käytännössä Tulokset ja johtopäätökset Summa-arvomenetelmän soveltuvuus metsän markkina-arvon määrittämiseen Kuva 1. Tutkimuksen rakenne. 917 3 TUTKIMUKSEN YLEINEN VIITEKEHYS Luvussa käsitellään lyhyesti Suomen metsävaroja ja metsänomistusta sekä Suomen roolia metsäteollisuustuotteiden maailmankaupassa, metsätilakauppaa, metsänomistusta ja metsäverotusta koskevaa lainsäädäntöä sekä arviointitarpeita. 3.1 Metsävarat ja metsän omistus Suomessa Suomen metsätalousmaan kokonaispinta-ala on noin 26,3 miljoonaa hehtaaria, joka vastaa 86 % Suomen maapinta-alasta. Metsätalousmaa 2 jakautuu puuntuotoskyvyn mukaan seuraavasti: metsämaa 20,3 milj. ha, kitumaa 2,8 miljoonaa hehtaaria ja joutomaa 3,0 miljoonaa hehtaaria. Soiden osuus metsätalousmaasta on 34 %. Metsämaasta mäntyvaltaista on 65 %, kuusivaltaista 24 % ja koivuvaltaista 9 %. Metsätalousmaasta yksityiset omistavat 53 %, valtio 34 %, metsäteollisuusyhtiöt 8 % ja muut loput 5 %. Valtion metsänomistus keskittyy Pohjois- Suomeen, jossa se omistaa 55 % metsätalousmaasta. Etelä-Suomessa valtion osuus on 8 %. Yksityisistä metsänomistajista maatalousyrittäjiä on kolmannes, palkansaajia neljännes ja eläkeläisiä kolmannes Puuston runkotilavuus koko maassa on miljoonaa kuorellista kuutiometriä, josta yksityisten metsänomistajien osuus on 68 %, yhtiöiden 9 ja muiden 5 % (Metsäntutkimuslaitos 2003, s ; Metsäntutkimuslaitos 2004, s ). Metsillä ja niistä saatavilla tuotteilla on maailmanlaajuinen merkitys. Metsää maapallolla on 3,9 miljardia hehtaaria eli lähes kolmannes maapallon maapinta-alasta. Puuston tilavuusarvio on yhteensä 386 miljardia kuutiometriä. Suurimmat metsäpinta-alat sijaitsevat Venäjällä, Brasiliassa, Kanadassa, Yhdysvalloissa ja Kiinassa. Niiden yhteinen osuus on hieman yli puolet maailman metsävaroista. Suomen osuus maailman metsävaroista on noin puoli prosenttia (Metsäntutkimuslaitos 2004, s. 351). Vuonna 2002 maailmassa hakattiin raakapuuta 3,3 miljardia kuutiometriä, josta noin puolet oli polttopuuta. Sahatavaran tuotanto vuonna 2002 oli noin 391 miljoonaa kuutiometriä. Paperia ja kartonkia tuotettiin noin 325 miljoonaa tonnia. Suomen osuus maailman paperin ja kartongin tuotannosta vuonna 2002 oli noin 4 %. Suomen raakapuun ja metsäteollisuustuotteiden viennin arvo vuonna 2002 oli 11,1 miljoonaa euroa. Puuntuotannon lisäksi metsien monikäyttöön kuuluvat muun muassa marjojen ja sienten keruu, metsästys ja virkistyskäyttö. Metsillä on myös maisema- ja luontoarvoja (Metsäntutkimuslaitos 2004, s. 203, ). Maatilojen yhteenlasketun varallisuuden arvioitiin vuonna 2000 olevan kaikkiaan noin 28,1 mrd. euroa. Suurimmat omaisuuserät olivat tilojen yksityisomaisuus noin 8,2 mrd. euroa (pääosa asuntovarallisuutta), metsäomaisuus noin 8,1 mrd. euroa, pellot noin 4,0 mrd. euroa ja tuotantorakennukset noin 3,9 mrd. euroa (Pyykkönen Tiivistelmä). Edellä mainittu osoittaa, että metsä on merkittävä taloudellinen tekijä paitsi Suomessa myös globaalisti. Siksi metsän arvonmääritystäkin on tärkeää tutkia. 3.2 Metsätaloutta ja metsätilakauppaa koskeva lainsäädäntö Suomen metsätaloutta sääntelevä lainsäädäntö on kehittynyt vähitellen luvulta nykypäivään vastaamaan metsäteollisuuden puunsaannin, metsien kestävän kehityksen ja metsien monimuotoisuuden vaatimuksia. Vuonna 1886 säädettiin ensimmäinen metsälaki, jonka mukaan 2 Metsätalousmaa luokitellaan metsä-, kitu- ja joutomaaksi sen vuotuisen keskimääräisen puuntuotoskyvyn perusteella. Metsämaan puuntuotoskyky on vähintään 1 m 3 /ha/vuosi, kitumaan vähintään 0,1 m 3 /ha/vuosi ja joutomaan vähemmän kuin 0,1 m 3 /ha/vuosi (Metsäntutkimuslaitos Metsätilastollinen vuosikirja 2003, s. 44). 1118 yhteiskunnalla oli oikeus rajoittaa myös yksityisten maanomistajien siihen saakka vapaata metsien nautintaoikeutta. Laissa oli säännöksiä myös metsän uudistamisesta. Myöhemmin astuivat voimaan Asetus metsän hävittämisen ehkäisemisestä vuonna 1917 ja Metsänparannuslaki vuonna Metsien hakkuita sääntelevät myös uudistuskypsyyskriteerit, joiden on täytyttävä, ennen kuin metsän saa uudistaa. Myöskään edelleen kasvatettavaa puustoa ei saa harventaa liian alhaiselle tasolle (ks. esimerkiksi Metsälaki 1093/1996 5, 7, 8 ja 9 ). Metsäteollisuuden laajentuessa ja luvuilla syntyivät metsätaloudelliset ohjelmat kuten esimerkiksi MERA-ohjelmat vuosilta ja Metsä 2000-ohjelma vuodelta Voimistuneen ympäristöliikkeen ansiosta luvulta lähtien on hyväksytty erilaisia suojeluohjelmia. Myös metsäteollisuus on ryhtynyt ottamaan paremmin huomioon metsäluonnon suojelun. Kuvaan ovat tulleet myös luonnonläheiset metsänhoidon suositukset (Metsätalouden kehittämiskeskus Tapio 1997, s ). Metsälainsäädäntö uudistettiin luvun loppupuolella, jolloin astuivat voimaan uudet metsä- ja luonnonsuojelulait: Metsälaki 1093/1996), Luonnonsuojelulaki (1096/1996), Laki kestävän metsätalouden rahoituksesta (1094/1996) sekä Laki metsänhoitoyhdistyksistä (534/1998) (Metsätalouden kehittämiskeskus Tapio 2002, s. 43) Euroopan unioniin liittymisen myötä Suomi sai Natura ohjelman velvoitteen osallistua luonnon monimuotoisuuden säilyttämiseen. Lisäksi vuonna 1998 alettiin valmistella kansallista metsäohjelmaa 2010, jonka tarkoituksena on turvata samanaikaisesti metsästä saatava toimeentulo, metsien biologinen monimuotoisuus ja virkistysarvot. Ohjelma pitää sisällään myös metsäteollisuuden puuraaka-aineen määrän lisäämisen. Sen mukaan maamme harjoittaman metsäpolitiikan päätehtävänä on turvata metsien käyttöön perustuva hyvinvointi ja metsäluonnon monimuotoisuus. Kansallinen metsäohjelma 2010 sisältää Suomen metsäpolitiikan keskeiset linjaukset. Aluetason tavoitteet on kirjattu alueellisiin metsäohjelmiin (Metsätalouden kehittämiskeskus Tapio 2002, s. 44; Maa- metsätalousministeriö 2003). Metsätilakauppaa on säännelty ja ohjattu erilaisilla maankäyttölaeilla vuoteen 1998 asti. Kauppahintoihin ovat vaikuttaneet maanhankintaa ohjaavat organisaatiot ja tilojen ostoja tukevat rahoituslait. Ne ovat vaikuttaneet myös arvioinnissa käytettyihin menetelmiin. Seuraavassa eräitä tärkeimpiä metsätilakauppaa ja metsänomistusta säänteleviä lakeja, jotka ovat vaikuttaneet välittömästi tai välillisesti metsälöiden hinnan muodostumiseen. Maatilojen elinkelpoisuuden säilyttämiseksi säädettiin 1970-luvulla joukko lakeja. Tärkeimpiä näistä olivat Maatilalaki (188/1977), Maatila-asetus (385/1977) ja Laki oikeudesta hankkia maa- ja metsätalousmaata (391/1978). Mainitun lainsäädännön tärkeimpänä tavoitteena oli maatilojen tuotantoedellytysten parantaminen ja niiden elinkelpoisuuden säilyttäminen. Laissa oikeudesta hankkia maa- ja metsätalousmaata (391/1978) tarkemmin mainituin edellytyksin maanviljelijät olivat etuoikeutettuja ostamaan maa- ja metsätalousmaata. Maatilalaissa (188/1977) mainituin edellytyksin maatilatalouden kehittämisrahastosta voitiin myöntää halpakorkoista lainaa lisämaan ostoa varten. Maatilalailla (188/77) ja sen korvanneella jatkolailla, vuoden 1991 alusta voimaan tulleella Maaseutuelinkeinolailla (MEL) on pyritty edistämään ja turvaamaan maatilatalouden harjoittajien mahdollisuudet hankkia maata myöntämällä valtion varoista rahoitustukea (valtionlainat ja korkotukilainat) tilakoon suurentamiseen (Uusivuori - Ylätalo 1993, s. 8). Maanhankintaoikeuslaki (391/78) astui voimaan 1. tammikuuta Se oli tarkoitettu korvaamaan Maanhankkimislain (359/58), ja koski luonnollisten henkilöiden, yhtiöiden, osuuskuntien, yhdistysten ja säätiöiden oikeutta ostamalla hankkia omistukseensa maa- ja metsätalousmaata (Ojanen 1978, s.19-31). 1219 Maanhankintaoikeuslain nojalla maa- ja metsätalousmaan kaupat olivat pääsääntöisesti luvanvaraisia. Tällöin valtiolla oli mahdollisuus tulla väliin, mikäli se katsoi, ettei Maatilalain (188/77) tarkoitusta muun muassa tilakoon suurentamiseksi kauppojen yhteydessä noudateta. Tällä pyrittiin ehkäisemään maa- ja metsätalousmaan liiallinen siirtyminen viljelijäväestöltä muille väestöryhmille. Lain tarkoituksena oli lisäksi säännellä maa- ja metsätalousmaan hintatasoa (Ojanen 1978 s ). Maanhankintaoikeuslain soveltamista lievennettiin 1990 luvulla asteittain, ja vuoden 1998 alussa se kumottiin (HE 197/1997). 3.3 Metsäkiinteistön verotusta koskeva lainsäädäntö Metsäkiinteistöä verotetaan tuloverotusta, lahja- ja perintöverotusta sekä arvonlisäverotusta varten. Tuloverotuksen kohteina voivat olla puun myyntitulot, puutavaran hankintatyö, metsäkiinteistön luovutus sekä pakkolunastus- tms. korvaukset. Vuonna 1992 voimaan astunut kiinteistöverolaki ( KVL 654/1992) ei koske metsää (KVL, 3 ). Vuonna 1993 voimaan astuneen pääomatuloverouudistuksen yhteydessä toteutetussa metsäverouudistuksessa metsänomistajat saivat 13 vuoden siirtymäkauden ajaksi valita laskennallisen pinta-alaverotuksen tai puun myyntituloihin perustuvan verotuksen välillä. Tuolloin pintaalaverotuksen piiriin jäi 34 % metsäomistajista. Vuoden 2006 alusta kaikki metsänomistajat siirtyivät myyntituloverotuksen piiriin. Puun tarjonnan ennakoitiin kasvavan siirtymäkauden aikana ja laskevan tilapäisesti siirtymäkauden jälkeen. Pinta-alaverotuksen piirissä olevien metsänomistajien odotettiin realisoivan hakkuukypsiä puustoja ennen veromuodon vaihtumista välttääkseen myyntituloverotuksen. Kuusi- ja mäntytukin kaupassa olikin havaittavissa tilastollisesti merkitsevä kasvu (Mutanen - Toppinen 2005, s ). Puun myyntitulon verotus Puun myyntitulon verotus tapahtuu tuloverolain mukaan pääomatulona, jonka tuloveroprosentti vuonna 2007 on 28 %. Verotus perustuu puun myynnin tuloihin ja menoihin. Jos puun myyntituloja ei ole, metsätalouden menot vähennetään muista pääomatuloista tai samanarvoista vähennystä merkitsevänä alijäämähyvityksenä palkka- tai eläketuloista (Metsäliitto 2007/1). Arvonlisäverotus Metsätalouden harjoittaminen on lähtien ollut arvonlisäverovelvollisuuden piirissä. Metsänomistajan on mahdollista ilmoittautua arvonlisäverovelvolliseksi, jos vuotuiset puunmyyntitulot ja muut alkutuotannon tulot ylittävät euroa. Arvonlisävero on puukaupan yhteydessä myyjälle tilitettävä puunmyyntihintaan lisättävä 22 % (v. 2005) välillinen vero. Arvonlisäveroilmoituksessa metsänomistaja tilittää arvonlisäveron valtiolle vähennettyään siitä ensin omiin metsätalouden hankintoihin sisältyneet verot (Metsäkeskus 2005). Metsätilan myynnin ja pakkolunastus- tms. korvausten verotus Metsätilan myyjä maksaa veroa saamastaan luovutusvoitosta. Kiinteistön luovutuksesta saatu voitto on luovuttajalle veronalaista pääomatuloa, jonka veroprosentti tuloverolain (1535/1992) :n mukaan on 28 %. Luovutusvoiton veroa ei kuitenkaan tarvitse maksaa, jos myyjä on omistanut metsän yli 10 vuotta ja ostaja kuuluu tiettyyn tuloverolaissa säädettyyn lähisukulaispiiriin (rintaperilliset yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa, sisarukset tai puolisisarukset yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa). Vuoden 1995 Maakaari (540/1995) toi mukanaan varainsiirtoverolaissa (VarSiirtoVL 931/1996) säännellyn varainsiirtoveron, joka korvasi aikaisemmin kiinteistön luovutuksesta maksetun leimaveron. Lain mukaan kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuksensaajan suoritettava veroa, joka on 4 % kauppahinnasta (VarSiirtoVL 6 ). Varainsiirtoverosta vapaa on muun muassa valtio eräin poikkeuksin (VarSiirtoVL 2 ). Veroa ei suoriteta 1320 myöskään kiinteistön saannosta tai sen osasta, joka perustuu lahjaan, perintöön, testamenttiin tai yhteisomistussuhteen purkamiseen (VarSiirtoVL 4.3 ). Tuloverolain 49 :n mukaan lunastuslain mukaisen tai muun siihen rinnastettavan menettelyn piiriin kuuluvia kiinteän omaisuuden ja eräiden erityisten oikeuksien pakkolunastuskorvauksia koskee luovutusvoittoverotuksen erityissäännös, jonka nojalla tällaiset luovutusvoitot ovat osittain verovapaita. Verotusta varten tapahtuva arviointi Verotusta varten tapahtuvan arvioinnin lähtökohtana on metsäomaisuuden arvo markkinahintaan eli käypä arvo. Verotus kiinnittää huomiota kiinteistön arvoon omaisuusverotuksessa, perinnön ja lahjan arvostukseen, kiinteistön arvoon varainsiirtoveron määrää laskettaessa ja verotettaessa luovutusvoittoa/tappiota. Esimerkiksi Metsätalouspoliittinen työryhmä on loppuraportissaan kiinnittänyt huomiota maatilojen verokohteluun sukupolvenvaihdostilanteissa. Sen mielestä Verottajan suorittama metsän arvonmääritys vaihtelee huomattavasti. Metsäasiantuntijoiden arvioille ei aina anneta riittävästi painoa. Erityisesti taimikot arvostetaan suhteettoman korkealle. Suoritettavasta tukkualennuksesta (30 %) huolimatta...todellisissa kaupoissa taimikoiden hinnat eivät yllä lähellekään verohallinnon ohjeiden summia. ( Maa- ja metsätalousministeriö 1997, s ) Toisaalta, jos lahjan tai perinnön saaja jatkaa tilalla maatalouden harjoittamista, vero perustuu 40 prosenttiin (Laki varojen arvostamisesta verotuksessa 1142/2005, 7. Tämä merkitsee huomattavasti käyvän arvon alittavaa arvostamista (Metsäliitto, 2005/1). Lisäksi pääministeri Matti Vanhasen hallitusohjelman (Vanhanen II, Valtioneuvosto. 2007, s. 15) mukaan perintöveroa kevennetään verotettavan perinnön alarajaa nostamalla sekä lesken ja alaikäisten lasten asemaa helpottamalla. Perheyrittäjyyden edistämiseksi poistetaan perintöja lahjaverotus kokonaan yritysten sekä maa- ja metsätilojen sukupolvenvaihdoksilta. Verolainsäädännön muutokset näyttävät heijastuvan hyvinkin nopeasti myös kiinteistökauppaan (kuva 2). Kuten kuvasta näkyy, mainitut muutokset heijastuvat välittömästi kiinteistökaupan volyymiin Myyntivoittoverouudistus Pääomatuloverouudistus Perintöverouudistus 8000 Arvonlisävero Pankkilakko Kuva 2. Kiinteistöluovutusten lukumäärä kuukausittain vuosina Verotuksen muutosten vaikutus kiinteistökaupan volyymiin (Kiinteistöjen kauppahintatilasto , s. 18). 14 Näytä lisää
Metsän arvostuskysymykset yhteismetsän laajentuessa liittymisten kautta MML 3.5.2010 Eero Autere (MH) Raito Paananen Metsävaratietoasiantuntija (MMM, LKV) 5.5.2010 1 5.5.2010 2 Arvokäsitteitä Käyttöarvo Lisätiedot Metsätilan sukupolvenvaihdos 20.3.2012 1
Metsätilan sukupolvenvaihdos 20.3.2012 1 Vaihtoehdot sukupolvenvaihdoksessa SUKUPOLVENVAIHDOS ELINAIKANA KUOLEMAN JÄLKEEN KAUPPA TÄYTEEN HINTAAN KAUPPA SPV HINTAAN LAHJOITUS TESTAMENTTI EN TEE MITÄÄN Veroluokat Lisätiedot Päätös. Laki. tuloverolain muuttamisesta ja väliaikaisesta muuttamisesta
EDUSKUNNAN VASTAUS 205/2008 vp Hallituksen esitys eräiksi metsäverotusta koskeviksi muutoksiksi Asia Hallitus on antanut eduskunnalle esityksensä eräiksi metsäverotusta koskeviksi muutoksiksi (HE 206/2008 Lisätiedot POH;'ÖIS-KAr'I,JALAN ULOSOTTOVIRÄSTO SAAPUNUT
"OTSO POH;'ÖIS-KAr'I,JALAN ULOSOTTOVIRÄSTO SAAPUNUT Metsätila-arvio 2 5-09- 2014 METSÄSELVITYS 22.9.2014 OTSO Metsäpalvelut Henri Maijala Pielisentie 54-56 81700 Lieksa Pohjois-Karjalan ulosottovirasto Lisätiedot Marjamaat ja maisema kauppatavaraksi?
Marjamaat ja maisema kauppatavaraksi? Airi Matila Metsätalouden kehittämiskeskus Tapio Forest heritage developer project http://www.metsavastaa.net/metsakulttuuri VOIMAMETSÄ tilaisuus Haukiputaalla 19.5.2010 Lisätiedot Polvelta Toiselle - messut 6.5.2016 ja 14.5.2016. Kuolinpesä metsän omistajana
Polvelta Toiselle - messut 6.5.2016 ja 14.5.2016 Kuolinpesä metsän omistajana Projektineuvoja Jorma Kyllönen Tietoinen metsänomistus -hanke 2 Kuolinpesä Puhekielessä perikunta Itsenäinen verotusobjekti, Lisätiedot Kuolinpesän metsätilan omistusjärjestelyt. Metsäpäivä Tapiola Clas Stenvall
Kuolinpesän metsätilan omistusjärjestelyt Metsäpäivä Tapiola 03.09.2016 Clas Stenvall Kuolinpesä Kuolinpesän muodostaa kuolleen henkilön kaikki omaisuus Kuolinpesää hallinnoi osakkaiden väliaikainen henkilöyhteenliittymä Lisätiedot Keski-Suomen metsäbiotalous
Keski-Suomen metsäbiotalous metsäbiotaloudella suuri merkitys aluetaloudelle Metsäbiotalouden osuus maakunnan kokonaistuotoksesta on 14 %, arvonlisäyksestä 10 % ja työllisyydestä 6 %. Merkitys on selvästi Lisätiedot Metsäsektorin avaintilastoja 2016
18.10.2016 Metsäsektorin avaintilastoja 2016 Luonnonvarakeskus / Tilastopalvelut Yhteystiedot: Jari Viitanen, puh. 029 532 3033, sähköposti: jari.viitanen@luke.fi (vuoden 2016 ennusteet) Martti Aarne, Lisätiedot HE 71/2016 vp. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi Kansaneläkelaitoksesta annettua lakia.
Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi Kansaneläkelaitoksesta annetun lain muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi Kansaneläkelaitoksesta annettua lakia. Kansaneläkelaitoksen Lisätiedot METSÄTILAN KAUPPA, LAHJA JA LAHJANLUONTEINEN KAUPPA. Kuusankoski Minna Ikonen Lakipalveluasiantuntija UPM Metsä
METSÄTILAN KAUPPA, LAHJA JA LAHJANLUONTEINEN KAUPPA Kuusankoski 6.5.2016 Minna Ikonen Lakipalveluasiantuntija UPM Metsä Sukupolvenvaihdos suunnittelu ja alkukartoittaminen Jokainen metsätilan omistajanvaihdos Lisätiedot Metsätilan ostaminen ja kaupan rahoitus Metsämatka Puolaan Antti Haapamäki, pankinjohtaja, AKA OP Tampere
Metsätilan ostaminen ja kaupan rahoitus Metsämatka Puolaan 16.-24.4.2016 Antti Haapamäki, pankinjohtaja, AKA OP Tampere Metsätilan käsite Metsätila on kiinteistörekisteriin merkitty maa-alue tai sen osa. Lisätiedot Metsätalouden ympäristötuki ja luonnonhoitohankkeet. Puustoisten perinneympäristöjen hoidon kehittäminen seminaari 4.9.
Metsätalouden ympäristötuki ja luonnonhoitohankkeet Puustoisten perinneympäristöjen hoidon kehittäminen seminaari 4.9.2012 Janne Uitamo 1 Mihin ympäristötukea voi saada ja millä ehdoilla? Käytettävissä Lisätiedot Pohjois-Savon metsäbiotalous
n metsäbiotalous ssa metsäbiotaloudella on merkittävä aluetaloudellinen rooli Metsäbiotalous muodostaa 40 % maakunnan biotalouden tuotoksesta. Biotaloudessa tärkein sektori on elintarviketeollisuus. Metsäbiotalouden Lisätiedot Puun riittävyys ja metsäpolitiikka
Puun riittävyys ja metsäpolitiikka Puuta lisää metsistä -Seminaari Helsinki 15.4.2016 Metsäneuvos Marja Kokkonen MMM/LVO 17.4.2016 1 Puuston kasvu ja poistuma 17.4.2016 2 Puuston kasvun ja poistuman suhde Lisätiedot Metsämaan omistus 2010
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 8/2012 Metsämaan omistus 2010 20.2.2012 Jussi Leppänen Yrjö Sevola Metsänomistajia 737 000 Suomalaiset omistavat metsää yksin tai Lisätiedot SUKUPOLVENVAIHDOS JA MUITA METSÄN OMISTUSJÄRJESTELYJÄ. 23.8.2007 Asianajaja Peter Salovaara
SUKUPOLVENVAIHDOS JA MUITA METSÄN OMISTUSJÄRJESTELYJÄ 23.8.2007 Asianajaja Peter Salovaara Sukupolvenvaihdoksen suunnittelu Sukupolvenvaihdos kannattaa suunnitella ajoissa, jotta päästään haluttuun lopputulokseen Lisätiedot Yksityismetsätalouden rooli puumarkkinoilla Suomessa
Yksityismetsätalouden rooli puumarkkinoilla Suomessa Harri Hänninen Suomalais venäläinen Päättäjien Metsäfoorumi 7.6.2011, Majvik, Kirkkonummi Yksityismetsien merkitys Metsämaa, tilavuus ja kasvu ovat Lisätiedot SOPIMUS PALMIA-LIIKELAITOKSEN TIETTYJEN LIIKETOIMINTOJEN LUOVUTUK- SESTA HELSINGIN KAUPUNGIN [X] OY:N. välillä. [. päivänä kuuta 2014]
SOPIMUS PALMIA-LIIKELAITOKSEN TIETTYJEN LIIKETOIMINTOJEN LUOVUTUK- SESTA HELSINGIN KAUPUNGIN JA [X] OY:N välillä [. päivänä kuuta 2014] 1. OSAPUOLET 1.1 Luovuttaja Helsingin kaupunki (Palmia liikelaitos) Lisätiedot YHTEISMETSÄ OMISTUSMUOTONA
YHTEISMETSÄ OMISTUSMUOTONA Nurmes 13.3.2015 Sakari Tikka Yhteismetsä on tilojen yhteinen metsäalue Yhteismetsä on tilojen yhteinen alue, joka on tarkoitettu kestävän metsätalouden harjoittamiseen osakastilojen Lisätiedot Valtakunnan metsien 10. inventointiin perustuvat hakkuumahdollisuusarviot Keski-Suomen metsäkeskuksen alueella
Valtakunnan metsien 10. inventointiin perustuvat hakkuumahdollisuusarviot Keski-Suomen metsäkeskuksen alueella Tietolähde: Metla VMI10 / MELA-ryhmä / 15.6.2007 Olli Salminen Nuutinen, T., Hirvelä, H., Lisätiedot Valtakunnan metsien 10. inventointiin perustuvat hakkuumahdollisuusarviot Pirkanmaan metsäkeskuksen alueella
Valtakunnan metsien 10. inventointiin perustuvat hakkuumahdollisuusarviot Pirkanmaan metsäkeskuksen alueella Tietolähde: Metla VMI10 / MELA-ryhmä / 15.6.2007 Tuula Nuutinen Nuutinen, T., Hirvelä, H., Salminen, Lisätiedot HE 106/1996 vp ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ
HE 106/1996 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi elinkeinotulon verottamisesta annetun lain 51 b ja 51 d :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi elinkeinotulon Lisätiedot ARVIOKIRJA. Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo 30.6.2015
1 (11) ARVIOKIRJA Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo 30.6.2015 CATELLA PROPERTY OY, HELSINKI, Y-TUNNUS 2214835-6 2 (11) Oulu 30.6.2015 ARVIOKIRJA ARVION KOHDE ARVION TILAAJA Arvion Lisätiedot Metsätalouden kannattavuus valtion näkökulmasta. Tatu Torniainen projektipäällikkö, MMT maa- ja metsätalousministeriö
Metsätalouden kannattavuus valtion näkökulmasta Tatu Torniainen projektipäällikkö, MMT maa- ja metsätalousministeriö Esityksen sisältö Kannattavuuden käsite kansantaloudessa Metsäsektori kansantaloudessa Lisätiedot LUOVUTUSKIRJA Sibelius-Akatemian, Yleisradio Oy:n Helsingin Kaupungin Sekä Helsingin Musiikkitalo Oy:n välillä
LUOVUTUSKIRJA Sibelius-Akatemian, Yleisradio Oy:n ja Helsingin Kaupungin Sekä Helsingin Musiikkitalo Oy:n välillä 2 (8) Allekirjoittaneet sopijapuolet ovat tänään tehneet seuraavan luovutuskirjan (jäljempänä Lisätiedot Monipuolistuvat metsienkäsittelymenetelmät. Päättäjien 34. Metsäakatemian maastojakso Olli Äijälä
Monipuolistuvat metsienkäsittelymenetelmät Päättäjien 34. Metsäakatemian maastojakso 22-24.5.2013 Olli Äijälä Tasaikäisen eli jaksollisen metsän kasvatus 2 Eri-ikäisrakenteinen metsän kasvatus eli jatkuvakasvatus Lisätiedot Maatilan sukupolvenvaihdos verotuksessa Verohallinto 23.10.2014
Maatilan sukupolvenvaihdos verotuksessa Verohallinto Maatilan sukupolvenvaihdos verotuksessa Tässä esityksessä tarkastellaan maatilan sukupolvenvaihdosta verotuksen näkökulmasta. Kohteena on ne tilanteet, Lisätiedot KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE : Mallivastaukset
KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE.6.016: Mallivastaukset Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti Pohjola, Taloustieteen oppikirja, 014] sivuihin. (1) (a) Julkisten menojen kerroin (suljetun Lisätiedot KIINTEISTÖJEN JA HUONEISTO-OSAKKEIDEN VEROTUS. Timo Räbinä Janne Myllymäki
KIINTEISTÖJEN JA HUONEISTO-OSAKKEIDEN VEROTUS Timo Räbinä Janne Myllymäki TALENTUM PRO Helsinki 2016 Copyright 2016 Talentum Media Oy ja tekijät Yhteistyössä Lakimiesliiton Kustannus ISBN 978-952-14-2449-6 Lisätiedot KIRJANPITO 22C Luento 4a: Hankintameno
KIRJANPITO 22C00100 Luento 4a: Hankintameno Luento 4 Hankintameno: Välittömät ja välilliset menot (ennen: muuttuvat ja kiinteät) Hankintamenon määrittäminen Tilinpäätöksen esittäminen: Tilinpäätöksen sisältö: Lisätiedot Kokemuksia sähköisestä kiinteistökaupasta Metsähallituksessa
Kokemuksia sähköisestä kiinteistökaupasta Metsähallituksessa Kiinteistöasioiden digipäivä 12.10.2016 Esko Maukonen Metsähallitus edelläkävijä vihreillä markkinoilla Metsähallituksen hallinnassa on 1/3 Lisätiedot Käytettyjen tavaroiden tuontihuojennus Ahvenanmaan verorajaa ylitettäessä
Käytettyjen tavaroiden tuontihuojennus Ahvenanmaan verorajaa ylitettäessä Asiakasohje tulli.fi 8.12.2016 Käytettyjen tavaroiden tuontihuojennus Ahvenanmaan verorajaa ylitettäessä Sisällys 1 Käytettyjen Lisätiedot Puukauppa, marraskuu 2012
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 49/2012 Puukauppa, marraskuu 2012 14.12.2012 Yrjö Sevola Marraskuun puukauppa 2,5 miljoonaa kuutiometriä Yksityismetsien puukauppa Lisätiedot SISÄLLYS. Esipuhe 11. Lyhenteet 13
SISÄLLYS Esipuhe 11 Lyhenteet 13 1. Johdanto 15 1.1 Kirjan rakenne.................................15 1.2 Sijoitusinstrumentit.............................17 1.2.1 Talletukset..............................17 Lisätiedot Metsätuhojen torjunta monimuotoisuutta tukien. Sini Eräjää, Metsätuholakityöpaja,
Metsätuhojen torjunta monimuotoisuutta tukien Sini Eräjää, Metsätuholakityöpaja,14.11.2011 Metsälaki 1 Tämän lain tarkoituksena on edistää metsien taloudellisesti, ekologisesti ja sosiaalisesti kestävää Lisätiedot HE 163/2001 vp. menojen nousun johdosta. Uudistamisvähennyksen ja vahvistettu. Sitä sovellettaisiin
HE 163/2001 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi maatilatalouden tuloverolain 13 :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan maatilatalouden tuloverolakia muutettavaksi Lisätiedot Metsänomistajien asenteet monimuotoisuuden säilyttämiseen ja metsien käyttöön. Mikko Kurttila
Metsänomistajien asenteet monimuotoisuuden säilyttämiseen ja metsien käyttöön Mikko Kurttila Metsätieteen päivä 2010 Luonnon monimuotoisuus ja metsien kestävä käyttö Metsäntutkimuslaitos Skogsforskningsinstitutet Lisätiedot Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan mahdollisimman pian.
1 LUONNOS Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi pakkohuutokaupalla myytävien kiinteistöjen lunastamisesta valtiolle annetun lain kumoamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ PERUSTELUT Esityksessä ehdotetaan Lisätiedot Pohjois-Karjalan metsäkeskuksen alueen metsävarat ja niiden kehitys
Pohjois-Karjalan metsäkeskuksen alueen metsävarat 2004 2006 ja niiden kehitys 2000-2006 Kari T. Korhonen Valtakunnan metsien inventointi/metla Kari.t.Korhonen@metla.fi VMI10/ 9.8.2007 1 VMI10 Maastotyöt Lisätiedot Y-tunnus 0208852-8 Osoite: Kauppatie 109, 62200 Kauhava
Kh 22.2.2016 liite x 1/5 Asianumero MH 833/2016, 06.04.01 KAUPPAKIRJA KAUPAN OSAPUOLET Myyjä: Ostaja: Suomen valtio, Metsähallitus Kotipaikka Vantaa, Y-tunnus 0116726-7 Osoite: PL 94, 01301 VANTAA Kauhavan Lisätiedot ARVIOLAUSUNTO 19.8.2014 METSÄSELVITYS. OTSO Metsäpalvelut Henri Maijala Pielisentie 54-56 81700 Lieksa
" r 19.8.2014 METSÄSELVITYS OTSO Metsäpalvelut Henri Maijala Pielisentie 54-56 81700 Lieksa Pohjois-Karjalan ulosottovirasto Lieksan sivutoimipaikka Urheilukatu 3 A 81700 Lieksa ARVIOLAUSUNTO Arvion kohde Lisätiedot Etelä-Karjalan metsäbiotalous
Etelä-Karjalan metsäbiotalous Etelä-Karjalassa metsäbiotalouden merkitys maakunnan taloudessa on Suomen suurin Metsäbiotalous muodostaa pääosan maakunnan koko biotaloudesta. Esimerkiksi tuotoksesta sen Lisätiedot Puukauppa, helmikuu 2009
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 9/2009 Puukauppa, helmikuu 2009 13.3.2009 Martti.Aarne Helmikuun puukauppa putosi 0,5 miljoonaan kuutiometriin Teollisuuden puun Lisätiedot Metsätalouden näkymät
Metsätalouden näkymät Pääkaupunkiseudun Metsäpäivä 3.9.2016 Metsäjohtaja Juha Mäntylä Metsäteollisuus ja puun käyttö Metsäteollisuus pitää Suomen elinvoimaisena 4 Metsäteollisuus on elintärkeää yli 50 Lisätiedot Metsävähennys ja sen tulouttaminen. Metsätilakoon ja rakenteen parantaminen - hankkeen seminaari Säätytalolla 12.10.2011 Kari Pilhjerta
Metsävähennys ja sen tulouttaminen Metsätilakoon ja rakenteen parantaminen - hankkeen seminaari Säätytalolla Kari Pilhjerta Sisältö Tilastotietoa metsävähennyksestä Metsävähennyksen tulouttaminen, eli Lisätiedot Yrityskaupan juridinen rakenne ja verotus
Yrityskaupan juridinen rakenne ja verotus Yrityskauppatilaisuus, Vantaa 5.10.2016 Lakimies Mikko Ranta Nordea Private Banking Yrityskauppa ja siihen valmistautuminen Kaupan kohde Osakekannan kauppa (myyjänä Lisätiedot KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL KEITELE Jäljempänä Myyjä
KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL 4 72600 KEITELE Jäljempänä Myyjä 1.2. OSTAJA Kemijärven kaupunki Y-tunnus Osoite: PL 5, 98101 KEMIJÄRVI Jäljempänä Ostaja 2. KAUPAN Lisätiedot Pohjois-Karjaln metsävarat ja hakkuumahdollisuudet
Pohjois-Karjaln metsävarat ja hakkuumahdollisuudet Metsävarat: Kari T. Korhonen & Antti Ihalainen Hakkuumahdollisuudet: Tuula Packalen, Olli Salminen, Hannu Hirvelä & Kari Härkönen Joensuu 22.5.2015 Pohjois-Karjalan Lisätiedot Tervetuloa Metsään peruskurssille!
Tervetuloa Metsään peruskurssille! 11.9.2013 Sonja Nurmi koulutusasiantuntija Suomen metsäkeskus Julkiset palvelut, Pirkanmaa Metsäalan toimintaympäristö Metsätalouden tunnuslukuja Suomalainen metsänomistaja Lisätiedot Etelä-Savon metsäbiotalous
n metsäbiotalous vahva metsätaloudessa ja puutuotteissa Metsäbiotalous vastaa yli puolesta maakunnan biotalouden tuotoksesta. Vahvoja toimialoja ovat puutuoteteollisuus ja metsätalous (metsänhoito, puunkorjuu Lisätiedot Osakkeen arvonmääritys. Onnistunut sijoituspäätös
Osakkeen arvonmääritys Onnistunut sijoituspäätös Teos pohjautuu osittain aiemmin useana painoksena nimillä Yrityksen arvonmääritys ja Uusi yrityksen arvonmääritys ilmestyneeseen teokseen. Copyright 2012 Lisätiedot - jl,, ' ',, I - '' I ----=-=--=--~ '.:i -
-~ "' ' ',, I - '' I ----=-=--=--~ - jl,, '.:i - Vedenpää Mittakaava 1 :10000 TAPIO. Koordinaatista ETRS-TM35FIN ~ Keskipiste (490822, 7065779) Tulostettu 23.6.2016?()6 26;3.:.i 10-71 1 / 0 A - TAPIO. Lisätiedot Kainuun metsäbiotalous
n metsäbiotalous elää edelleen puusta Metsäbiotalous muodostaa 41 % maakunnan koko biotalouden tuotoksesta. Työllisyydessä osuus on noin 1,5-kertainen maakuntien keskiarvoon verrattuna. Metsäbiotalouden Lisätiedot Metsätalous kotitalouksien tulonmuodostuksessa. Ritva Toivonen 10/2008
Metsätalous kotitalouksien tulonmuodostuksessa Ritva Toivonen 10/2008 1 SISÄLTÖ Metsät ja metsien omistus Suomessa Yksityismetsänomistajakunta - muutoksessa Lähestymistapoja metsien merkitykseen tulonlähteenä Lisätiedot APPORTTISOPIMUS. Savonlinnan kaupungin ja. Savonlinnan Satama Oy:n välillä
APPORTTISOPIMUS Savonlinnan kaupungin ja Savonlinnan Satama Oy:n välillä APPORTTISOPIMUS Allekirjoittaneet sopijapuolet ovat tänään tehneet seuraavan sisältöisen apporttisopimuksen (jäljempänä Apporttisopimus Lisätiedot Metsätalouden kannattavuuden parantaminen
Metsätalouden kannattavuuden parantaminen Jari Hynynen & Saija Huuskonen Luonnonvarakeskus Natural Resources Institute Finland Johdanto Talousnäkökulma metsänkasvatukseen ottaen huomioon se, että Metsien Lisätiedot Tällaisissa tapauksissa on käsiteltävä korvaukset yleisimmin:
TILIKORVAUKSET Jyvitykseen perustuvissa jako- ja järjestelytoimituksissa q kiinteistö jaetaan tai kiinteistön tiluksia vaihdetaan maapohjan arvoa kuvaavan jyvityksen mukaan. q Tällöin muut kiinteistöön Lisätiedot 1. Ylöjärven kaupunki, y-tunnus (jäljempänä Luovuttaja ); ja. 2. Ylöjärven Vesi Oy, y-tunnus [ ] (jäljempänä Luovutuksensaaja ).
APPORTTIOMAISUUDEN LUOVUTUSKIRJA Tämä apporttiomaisuuden luovutuskirja ( Luovutuskirja ) on tehty tänään [pvm] alla mainittujen osapuolten välillä: 1 Osapuolet 2 Tausta ja tarkoitus 3 Apporttiomaisuuden Lisätiedot Uusi kuntalaki 2015 - kunnat ja markkinat. Kuntamarkkinat 10-11.9.2014 Katariina Huikko
Uusi kuntalaki 2015 - kunnat ja markkinat Kuntamarkkinat 10-11.9.2014 Katariina Huikko Kuntien ja markkinoiden rajapinta Kunnan yleinen toimiala (luku 2, 7 ) Aloiteoikeus (luku 5, 23 ) Kuntastrategia (luku Lisätiedot Kannattavuus metsänomistuksen ydinkysymyksenä Päättäjien 29. Metsäakatemia Maastojakso, Nakkila,
Kannattavuus metsänomistuksen ydinkysymyksenä Päättäjien 29. Metsäakatemia Maastojakso, Nakkila, Tutkimuspäällikkö Erno Järvinen Maa- ja metsätaloustuottajain Keskusliitto MTK r.y. erno.jarvinen@mtk.fi Lisätiedot METSÄTILASTOTIEDOTE 51/2014
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 51/214 Energiapuun kauppa, heinäsyyskuu 214 12.12.214 Jukka Torvelainen Energiapuuksi ostetun karsitun rangan osuus ja hinta nousivat Lisätiedot Puukauppa, toukokuu 2008
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE Puukauppa, toukokuu 2008 23/2008 13.6.2008 Mika Mustonen Puukauppa piristyi toukokuussa Puukauppa piristyi hieman toukokuussa, Lisätiedot Keski-Pohjanmaan metsäbiotalous
Keski-Pohjanmaan metsäbiotalous Keski-Pohjanmaa puutuotteista pientä lisää biotalouteen Metsäbiotalouden osuus maakunnan koko biotalouden tuotoksesta on 19 %, joka on selvästi maakuntien keskiarvoa pienempi. Lisätiedot Yrityskaupan toteutusvaihtoehdot ja verotus. Juhani Ekuri asianajaja, varatuomari
Yrityskaupan toteutusvaihtoehdot ja verotus Juhani Ekuri asianajaja, varatuomari Lukander Ruohola HTO Oy Liikejuridiikan asianajotoimisto Kaikki yrittäjien ja yritysten oikeudelliset asiat Erikoistunut Lisätiedot OSAKASSOPIMUS Jykes Kiinteistöt Oy
LUONNOS OSAKASSOPIMUS 5.10.2016 Jykes Kiinteistöt Oy 2 SISÄLLYSLUETTELO 1. Osapuolet... 3 2. Sopimuksen tausta ja tarkoitus... 3 3. Yleisvelvoite... 3 4. Yhtiön hallinto ja omistajaohjaus... 3 5. Osakkeiden Lisätiedot Kannattavuus tasaikäis- ja eriikäismetsätaloudessa
Kannattavuus tasaikäis- ja eriikäismetsätaloudessa Paula Horne ja Jyri Hietala Pellervon taloustutkimus PTT Metsäpäivät 2015 5.11.2015 Metsänomistajien tyytyväisyys hakkuu- ja hoitotapoihin Uudessa metsälaissa Lisätiedot Motit liikkeelle. Etelä- ja Keski-Pohjanmaan metsänomistajille osaamista yrittäjämäiseen metsätalouteen
Motit liikkeelle Etelä- ja Keski-Pohjanmaan metsänomistajille osaamista yrittäjämäiseen metsätalouteen Puukauppa ja hakkuut Suomen puuvaranto Suomen metsien puuvaranto on viimeisimmän Valtakunnan metsien Lisätiedot Uudet ajoneuvot Käytetyt ajoneuvot Yhteensä
10. Muut verot 03. Autovero Momentille arvioidaan kertyvän 997 000 000 euroa. S e l v i t y s o s a : Vero perustuu autoverolakiin (1482/1994). Vuoden 2008 alusta sekä uusien että käytettyjen henkilöautojen Lisätiedot Metsätilan sukupolvenvaihdos
Metsätilan sukupolvenvaihdos Arto Leppämäki 2015 Oppaan sisältö Näin onnistut metsätilan sukupolvenvaihdoksessa sivu 2 Johdatus metsätilan sukupolvenvaihdokseen Metsäomaisuuden siirtämisen keinot Perintö Lisätiedot Osa 8. Markkinoiden tehokkuusanalyysin sovelluksia (M & T, Chs 6, 8-9, Pohjola)
Osa 8. Markkinoiden tehokkuusanalyysin sovelluksia (M & T, Chs 6, 8-9, Pohjola) Hyvinvointiteoria tarkastelee sitä, miten resurssien allokoituminen kansantaloudessa vaikuttaa ihmisten hyvinvointiin Opimme Lisätiedot Määräaikaisen suojelusopimuksen optimaalinen pituus
1 Määräaikaisen suojelusopimuksen optimaalinen pituus Monimuotoisuustutkimuksen seminaari, Metla Vantaa 22.3.2012 2 Tutkijaryhmä Artti Juutinen (Metla, OY, Metsähallitus) Pasi Reunanen (JY) Mikko Mönkkönen Lisätiedot Kanta-Hämeen metsäbiotalous
en metsäbiotalous en biotaloutta vetää elintarvikesektori Metsäbiotalous muodostaa 3-5 % koko maakunnan tuotoksesta, arvonlisäyksestä, investoinneista ja työllisyydestä. Suhteelliset osuudet ovat lähellä Lisätiedot KAUPPAKIRJA. Määräalalla tai tonteilla ei ole sellaisia rakennuksia, rakenteita tai laitteita, jotka olisivat kaupan kohteina.
LUONNOS 15.6.2016 KAUPPAKIRJA Myyjä: Finavia Oyj Y tunnus: 2302570 2 Lentäjäntie 3 / PL 50, 01531 VANTAA Ostaja: Lappeenrannan kaupunki Y tunnus: 0162193 3 PL 11, 53101 LAPPEENRANTA Taustaksi: Saimaan Lisätiedot 4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino
4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Taloustieteen oppikirja, luku 4) Opimme tässä ja seuraavissa luennoissa että markkinat ovat hyvä tapa koordinoida taloudellista toimintaa (mikä on yksi taloustieteen Lisätiedot Tutkimus- ja kehittämismenojen pääomittaminen kansantalouden tilinpidossa. Ville Haltia
Tutkimus- ja kehittämismenojen pääomittaminen kansantalouden tilinpidossa Ville Haltia 17.9.2013 Sisältö Tausta t&k-menojen pääomittamiselle Yleistä kansantalouden tilinpidosta Pääomittamisen menetelmät Lisätiedot KANNATTAVUUDEN ARVIOINTI JA KEHITTÄMINEN ELEMENTTILIIKETOIMINNASSA
LAPPEENRANNAN TEKNILLINEN YLIOPISTO TEKNISTALOUDELLINEN TIEDEKUNTA Tuotantotalouden koulutusohjelma KANNATTAVUUDEN ARVIOINTI JA KEHITTÄMINEN ELEMENTTILIIKETOIMINNASSA Diplomityöaihe on hyväksytty Tuotantotalouden Lisätiedot Yleiskaavojen vaikutukset metsätalouteen
Yleiskaavojen vaikutukset metsätalouteen Hannu Hirvelä, Tuula Packalen, Helena Mäkelä Kaavoituksen vaikutukset Etelä-Suomen metsätalouteen seminaari 29.8.2013 Yleiskaavat Metsänomistajien liitto Etelä-Suomen Lisätiedot HE 107/2007 vp. vastaavasti.
HE 107/2007 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle verontilityslain :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan verontilityslakia taisiin vuosittain kantorahatulojen muutosta muutettavaksi Lisätiedot Riittääkö biomassaa tulevaisuudessa. Kalle Eerikäinen & Jari Hynynen Metsäntutkimuslaitos
Riittääkö biomassaa tulevaisuudessa Kalle Eerikäinen & Jari Hynynen Metsäntutkimuslaitos Metsävarat ja metsien käsittely nyt Puuston tilavuus metsä- ja kitumaalla 1920-luvulta lähtien Puuston kasvu ja Lisätiedot Etelä-Pohjanmaan metsäkeskuksen alueen metsävarat ja niiden kehitys
Etelä-Pohjanmaan metsäkeskuksen alueen metsävarat 24 26 ja niiden kehitys 1997-26 Kari T. Korhonen Valtakunnan metsien inventointi/metla Kari.t.Korhonen@metla.fi VMI1/ 9.8.27 1 VMI1 Maastotyöt 24 28 Otantamittauksia Lisätiedot RN:o 2:95 2,5 ha. RN:o 2:87 n.19,3 ha
RN:o 2:95 2,5 ha RN:o 2:87 n.19,3 ha Maanmittauslaitos 2014 Lupanumero 3069/MML/14 Karttakeskus 2014 2,5 ha Palonen 595-427-2-95 Raimola 595-427-2-87 Maanmittauslaitos 2014 Lupanumero 3069/MML/14 Karttakeskus Lisätiedot Sujuvasti seuraavalle. Miten omistajanvaihdos käytännössä tehdään? Pääkaupunkiseudun metsäpäivä Espoo Pirjo Havia yrittäjä / tietokirjailija
Sujuvasti seuraavalle. Miten omistajanvaihdos käytännössä tehdään? Pääkaupunkiseudun metsäpäivä Espoo 3.9.2016 Pirjo Havia yrittäjä / tietokirjailija www.metsapremium.fi Tärkeitä päätöksiä Päätös luopua Lisätiedot Helsingin seudun kauppakamari Yritysrahoituksen uudet mahdollisuudet
Helsingin seudun kauppakamari Yritysrahoituksen uudet mahdollisuudet Verotietoisku 16.3.2016 Pääomasijoitus oman pääoman ehtoinen sijoitus tai yrityskauppa Oman pääoman ehtoinen sijoitus Osakekauppa Kauppahinta Lisätiedot HE 47/2010 vp. luovutuksen varainsiirtoverosta vapauttamisesta luovuttaisiin. Maatalouden rakennetuista annetun lain mukaiseen kiinteistön hankkimista
HE 47/2010 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi varainsiirtoverolain :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ PERUSTELUT Esityksessä ehdotetaan varainsiirtoverolakia muutettavaksi. Lakiin Lisätiedot YHTEISMETSÄOSUUS / KUOLINPESÄOSUUDET / RANTATONTIT / SALAOJAT vuokrama Osuus 0,00 % á e = 0 => 0 e
PROAGRIA KESKI-POHJANMAA SPV-KAUPPA 01.01.2017 Heikki Ojala, talousagronomi Kiinteä 100 % Ristirannankatu 1 Irtain 100 % 67100 KOKKOLA Puh. 020 747 3261 suora 10.01.2017 OMAISUUSOSIEN VEROTUKSELLISET KÄYVÄT Lisätiedot Tappiontasaus tuloverotuksessa
Tappiontasaus tuloverotuksessa Vesa-Pekka Nuotio Yliopistollinen väitöskirja, joka Helsingin yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan suostumuksella esitetään julkisesti tarkastettavaksi Porthanian salissa Lisätiedot Kaakkois-Suomen (Etelä-Karjala ja Kymenlaakso) metsävarat ja hakkuumahdollisuudet
Kaakkois-Suomen (Etelä-Karjala ja Kymenlaakso) metsävarat ja hakkuumahdollisuudet Olli Salminen Luke VMI11 tietojen julkistus ja AMO-työpaja Lappeenranta 4.6.2015 Luonnonvarakeskus, Metsäsuunnittelu ja Lisätiedot Metsätalouden vesiensuojelupäivät Kolilla Marja Hilska-Aaltonen Maa- ja metsätalousministeriö
Metsätalouden vesiensuojelupäivät 22.-23.9.2015 Kolilla Marja Hilska-Aaltonen Maa- ja metsätalousministeriö Kemera-laki Uusi kemera-laki on määräaikainen ja voimassa 1.6.2015-31.12.2020 Tukijärjestelmän Lisätiedot Laki. HE 274/1998 vp. EV 306/1998 vp -
EV 306/1998 vp - HE 274/1998 vp Eduskunnan vastaus hallituksen esitykseen laeiksi aravalain, vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Lisätiedot 1992 vp - HE 132. Lakiehdotus liittyy vuoden 1993 valtion talousarvioon. lain mukaan. Opetus- ja kulttuuritoimen rahoituksesta
1992 vp - HE 132 Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi valtion pelastusoppilaitoksista annetun lain 4 :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÅLTÖ Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi valtion pelastusoppilaitoksista Lisätiedot Minne menet suomalainen metsätalous. uudistuneen metsäpolitiikan haasteet. Toimitusjohtaja Juha Ojala TTS Työtehoseura
Minne menet suomalainen metsätalous uudistuneen metsäpolitiikan haasteet Toimitusjohtaja Juha Ojala TTS Työtehoseura 29.10.2015 1 Suomi elää edelleen vahvasti myös metsästä: Metsäsektorin osuus kaikkien Lisätiedot Satakunnan metsäbiotalous
Satakunnan metsäbiotalous Satakunnassa massa ja paperi ovat metsäbiotalouden kärjessä Metsäbiotalouden osuus maakunnan biotalouden tuotoksesta on 41 %. Muussa biotaloudessa tärkeimmät sektorit ovat elintarviketeollisuus Lisätiedot SISÄLLYS. N:o 1292. Laki. autoverolain muuttamisesta. Annettu Helsingissä 21 päivänä joulukuuta 2007
SUOMEN SÄÄDÖSKOKOELMA 2007 Julkaistu Helsingissä 28 päivänä joulukuuta 2007 N:o 1292 1298 SISÄLLYS N:o Sivu 1292 Laki autoverolain muuttamisesta... 5051 1293 Laki maatalouden harjoittamisesta luopumisen Lisätiedot RN:o 23:36. n.58,8 ha
?? RN:o 23:36 n.58,8 ha 0 metri Mittakaava: 1:10 000 400,0? Maanmittauslaitos 2014 Lupanumero 3069/MML/14 Karttakeskus 2014? Tammasuo 687-414-23-36 0 3 000 metri Mittakaava: 1:75 000 Maanmittauslaitos Lisätiedot Kauhavan kaupunki (Y-tunnus: 0208852-8) Osoite: Kauppatie 109, 62200 Kauhava. Mc Scatter Oy (Y-tunnus 1644458-9) Osoite: Järvenrinne 9, 62375 Ylihärmä
K A U P P A K I R J A 1/4 MYYJÄ OSTAJA Kauhavan kaupunki (Y-tunnus: 0208852-8) Osoite: Kauppatie 109, 62200 Kauhava Mc Scatter Oy (Y-tunnus 1644458-9) Osoite: Järvenrinne 9, 62375 Ylihärmä KAUPAN KOHDE Lisätiedot Keski- ja Itä-Euroopan metsätietopalvelu
METSÄVARAT Metsänomistus v. 1 Puulajien osuus puuston tilavuudesta v. 1 Yksityisyritykset 11 % Yksityistä misen alla oleva maa 15 % Valtion metsähallinto 37 % Muut puulajit Tervaleppä % 5 % Harmaaleppä Lisätiedot METSÄRAHAN SIJOITTAMINEN
METSÄRAHAN SIJOITTAMINEN Tässä esityksessä oleva veroinformaatio sisältää yleistä informaatiota 1.1.2016 voimassaolevasta Suomen lainsäädännöstä sekä oikeus- ja verotuskäytännöstä. Se ei ole täydellinen Lisätiedot Naantalin kaupunki Kauppakirja 1 Luonnos Tontti nro 3 Naantalin kaupungin 15. kaupunginosan (Tammisto) korttelissa 15 ( ).
Naantalin kaupunki Kauppakirja 1 1 Myyjä Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2. 2 Ostaja Naantalin Vuokratalot Oy, y-tunnus 08544715. 3 Kaupan kohde Tontti nro 3 Naantalin kaupungin 15. kaupunginosan Lisätiedot Kantohintojen aleneminen edellisvuodesta. Reaalisesti pudotusta oli 4 prosenttia. nousivat ainoastaan Ahvenanmaalla
A JI JE = I J JEA @ JA A JI JK J E K I = EJ I A JI JE = I J E A JEA J F = L A K F K D! ' B= N " Bruttokantorahatulot metsäkeskuksittain 2004 Toimittaja: Esa Uotila 31.5. 2005 775 Kantohintojen lasku pudotti Lisätiedot 2017 © DocPlayer.fi Yksityisyyskäytäntö | Palveluehdot | Palaute