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Timestamp: 2020-05-28 00:28:06
Document Index: 1816767

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 307', '§ 535', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

﻿ VIII ZR 277/16 - caselaw.de
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 277/16 URTEIL Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR:
ja nein ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 22. August 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).
BGH, Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16 - LG Lüneburg AG Celle ECLI:DE:BGH:2018:220818UVIIIZR277.16.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 16. November 2016, soweit zum Nachteil des Beklagten entschieden ist, aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Celle vom 1. Juni 2016 abgeändert. Die Klage wird unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Celle vom 3. September 2014 insgesamt abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten über den vom Berufungsgericht ausgeurteilten Betrag von 166,50 € hinaus weitere 762,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. September 2015 zu zahlen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle acht Jahre,
in anderen Nebenräumen einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle zehn Jahre.
(4) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen. […]" Der Beklagte kam mit der Vormieterin A. , die die Wohnung von der Klägerin im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 angemietet hatte, überein, verschiedene von der Vormieterin in die Wohnung eingebrachte Gegenstände (unter anderem einen Teppichboden) gegen Zahlung einer nicht näher festgestellten Geldsumme zu übernehmen. Weiter erklärte sich der Beklagte aufgrund einer Vereinbarung mit der Vormieterin bereit, an deren Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.
"Die Wohnung wurde mängelfrei und ohne Stockflecken übernommen. Renovierungsarbeiten und Tebo werden übernommen. Auf Folgekosten wurde hingewiesen." Aufgrund Kündigung des Beklagten endete das Mietverhältnis zum 28. Februar 2014. Im Rahmen einer Wohnungsbegehung am 6. Januar 2014 wurde festgestellt, dass Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizkörpern erforderlich waren. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, diese Arbeiten durchzuführen. Der Beklagte gab die Wohnung am 14. Februar 2014 an die Klägerin zurück. Noch am selben Tage übergab die Klägerin die Wohnung an eine Nachmieterin. Die seitens des Beklagten bis dahin durchgeführten Anstricharbeiten waren nicht deckend, sondern streifig. Nachbesserungsarbeiten verliefen nicht zur Zufriedenheit der Klägerin. Nachdem der Beklagte weitere Arbeiten ablehnte, wurden diese durch einen von der Klägerin beauftragten Malerfachbetrieb zu Kosten in Höhe von 799,89 € durchgeführt.
Das Amtsgericht hat das von ihm zunächst nach Klageantrag erlassene Versäumnisurteil (nach Teilrücknahme) mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass nach einer (einseitigen) Erledigungserklärung der Klägerin - festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe; zudem hat es die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Versäumnisurteil des Amtsgerichts mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich eines Betrags von 516,79 € in der Hauptsache erledigt habe. im Übrigen hat das Berufungsgericht das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat das Berufungsgericht, unter deren Abweisung im Übrigen, die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 166,50 € nebst Zinsen zu zahlen.
Zudem könne es jenseits einer Gegenleistung in Geld andere nachvollziehbare Gründe für den Mieter geben, erforderliche Renovierungsarbeiten für den Vormieter zu übernehmen, etwa private Bekanntschaft oder geschäftliche Beziehungen. Um die Wirksamkeit der von ihm verwendeten Vornahmeklausel sicherzustellen, müsste der Vermieter also versuchen, derartige Vereinbarungen mit dem Vormieter zu unterbinden, um seinem künftigen Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben zu können. Dies aber widerspräche sowohl den Interessen des Mieters als auch denen des Vormieters. Während dieser daran interessiert sein könne, die dem Vermieter geschuldeten Arbeiten nicht selbst durchzuführen, könne jener ein Interesse haben, die Arbeiten anders auszuführen, als der Vormieter sie dem Vermieter schulden würde, etwa Wände in einer anderen Farbe zu streichen. Diesen Interessen entspreche es, den Mieter, der Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vormieter durchführe, so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung vom Vermieter in renoviertem Zustand übergeben worden.
Wie bereits ausgeführt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Abwälzung der nach der gesetzlichen Rege- lung dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter - dem Vermieter gegenüber - verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. So verhält es sich aber, wenn der Vermieter dem Mieter - wie hier die Klägerin dem Beklagten eine nicht renovierte Wohnung übergibt und ihn gleichzeitig durch Formularklausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Etwaige Verpflichtungen, die der neue Mieter - hier der Beklagte - gegenüber dem Vormieter - hier gegenüber der in erster Instanz vernommenen Zeugin A. - übernommen hat, vermögen an der Unwirksamkeit der im neuen Mietverhältnis enthaltenen Vornahmeklausel somit nichts zu ändern.
Dies ergibt in der Gesamtsaldierung einen Zahlungsanspruch des Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von 931,05 €. Daraus folgt, dass die in Höhe von 929,37 € erhobene und weiterverfolgte Widerklage in vollem Umfang begründet ist und die Klägerin nunmehr, über die vom Berufungsgericht zuge- sprochenen 166,50 € hinaus, zur Zahlung weiterer 762,87 € nebst den beantragten Zinsen hieraus, zu verurteilen ist.
Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Celle, Entscheidung vom 01.06.2016 - 14 C 1146/14 LG Lüneburg, Entscheidung vom 16.11.2016 - 6 S 58/16 -
Paragraphen in VIII ZR 277/16
Original von VIII ZR 277/16
Teilen von VIII ZR 277/16