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Timestamp: 2017-06-26 14:08:06
Document Index: 286778635

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 103']

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1 IMMOBILIEN DITTMANN KG HAUSVERWALTUNGEN seit 1969 * Maximilianstr. 16 * Bonn, Tel , Fax Mitglied im Bundesfachverband Wohnungs- u. Immobilienverwalter e.v (BFW) u. Immobilienverband Deutschland Bund e.v. (ivd) Gemeinschafts-/Sondereigentum Stand: 07/2005 Zusammengestellt und teilweise kommentiert von Ingo Dittmann Gemeinschaftseigentum Allgemeines: Als Grundsatz gilt: Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Räume, Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Nach 1 Abs. 5 WEG gehören dazu: das Grundstück; Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen oder Eigentum eines Dritten sind; Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, z.b. tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte und Dichtungsbahn auf dem Balkon etc; Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, z.b. das gemeinsame Treppenhaus, Aufzüge aber auch Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen notwendig sind. Das Verwaltungsvermögen (Geld- und Sachwerte), insbesondere die nicht teilbare Instandhaltungsrückstellung auf dem gemeinschaftlichen Rücklagenkonto (andere Ansicht Weitnauer, 1 Rz. 4c). Der Begriff Gemeinschaftseigentum taucht vorwiegend im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. Besitz einer ->Eigentumswohnung auf. Die Wohnung selbst, eventueller Kellerraum und eine Garage sind das ->Sondereigentum des Wohnungsbesitzers. Doch aufgrund seines Eigentumsanteils besitzt er auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die nicht einem Wohnungseigentümer alleine gehören, sondern allen, die Anteile an dem Gebäude besitzen, gemeinsam. In einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gehören dazu die gemeinsam genutzten Räume, wie beispielsweise Fahrradkeller, Wäschetrockenräume, Treppenhäuser etc., aber auch das Grundstück, das Dach, die Fundamente, tragende Wände, Außenwände, etc. Konkret bedeutet dies, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer zum Beispiel die Außenwand seiner Wohnung mit Verputz und Anstrich nicht allein gehört, ebenso wenig die Decke der Wohnung oder der Kamin, auch wenn dieser durch die Wohnung geht. Das ist auch der Grund dafür, dass zu baulichen Veränderungen, die tragenden Wände in einer Wohnung betreffen, die anderen Eigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum Wer sich eine ->Eigentumswohnung kauft, sollte sich genau nach dem Gemeinschaftseigentum erkundigen. Sobald der einzelne Eigentümer nämlich daran etwas verändern möchte, benötigt er die Zustimmung der Gemeinschaft. Das gilt - wie erwähnt - sowohl für entsprechende Maßnahmen innerhalb der eigenen Wohnung als auch für Maßnahmen, die von außen sichtbar sind. Es ist beispielsweise nicht möglich die Balkonwand, die von außen sichtbar ist, in Eigenregie in einer x-beliebigen Farbe zu streichen. Ebenso wenig dürfen tragende Wände ohne Zustimmung der anderen Eigentümer beispielsweise eine zusätzliche Tür erhalten. Wer eine zweite Tür in eine nichttragende Wand setzen möchte, oder dort einen Durchbruch zum daneben liegenden Zimmer schaffen möchte, braucht dage-2 Seite 2 von 60 gen keine Zustimmung einzuholen. Auch Außenanlagen können nicht ohne weiteres verändert werden. So können Besitzer einer Erdgeschoßwohnung mit Terrasse und Gartenanteil nicht einfach einen Zaun um ihren Gartenanteil ziehen. Die Miteigentümer müssen zustimmen, es sei denn, es liegen besondere Gründe für die Maßnahme vor. Es kann sein, dass ein Richter den Einspruch abweist, wenn der Zaun dazu gedacht ist, Kleinkinder von der Straße fernzuhalten. Allerdings kann zur Auflage gemacht werden, dass der Zaun, sobald die Kinder groß genug sind, um die Gefahr des Straßenverkehrs zu begreifen, wieder entfernt werden muss. Äußerlichkeiten Normalerweise gehört zum Gemeinschaftseigentum auch die Gestaltung, das äußere Bild des Hauses. Dies ist in der Vergangenheit Anlass für ausgedehnte Gerichtsverhandlungen zwischen verschiedenen Eigentümern gewesen. Ein besonders beliebter Streitpunkt ist die Anbringung von Markisen an den Balkonen. Kaum ein Mehrfamilienhaus, in dem die Auswahl des Markisenstoffs dem einzelnen Wohnungseigentümer ü- berlassen bleibt. Meist entscheidet die Eigentümergemeinschaft darüber, ob Markisen angebracht werden dürfen und wie sie aussehen sollen. Im Zweifelsfall sollten sich Wohnungseigentümer für einen Sonnenschirm entscheiden. Der kann auch dann knallrot sein, wenn der des Nachbarn weiß ist. Instandhaltung Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum zu pflegen und zu erhalten. Es ist jedoch möglich, dass spezielle Aufgaben auf einzelne Eigentümer übertragen werden. Es könnte zum Beispiel sein, dass die Eigentümer verpflichtet werden, die Außenfenster für ihre Wohnung, wenn nötig, selbst zu erneuern. Trotzdem bleiben die Fenster Gemeinschaftseigentum. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich also sehr genau erkundigen, welche Teile zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden und wem ihre Pflege, Wartung und Neubeschaffung obliegt. Wichtig: Im Wohnungseigentumsgesetz ist festgelegt, dass - >Sondereigentum und der Anteil am Gemeinschaftseigentum nur als Einheit verkauft oder belastet werden dürfen. Sondereigentum: Allgemeines: Sondereigentum ist das alleinige Eigentumsrecht an Räumen, die in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan als zum Sondereigentum gehörend gekennzeichnet sind. Sie sollen gemäß 3 Abs. 2 WEG in sich abgeschlossen sein. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan (= Grundrissplan des Grundstücks und des Gebäudes) sind beim Grundbuchamt hinterlegt. Innerhalb einer Einheit gehören zum Sondereigentum: - alle nichttragende Teile der Einheit, - alle Einrichtungen innerhalb der Räume - also Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (z.b. Strom-, Wasser-, Heizungsleitungen) ab Abzweigung von der gemeinschaftlichen Versorgungsleitung. Das Sondereigentum ist Alleineigentum und daher übertragbar, teilbar, vererbbar und belastbar. Für die Instandhaltung/Instandsetzung ist der Sondereigentümer zuständig. Im Rahmen des Sondereigentums ist zu unterscheiden: Die Unterscheidung zwischen >Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum gehört zu den Charakteristika einer ->Eigentumswohnung. Nähere Details sind in der >Teilungserklärung geregelt, weshalb man diese vor dem Kauf sehr sorgfältig lesen sollte. Was gilt als Sondereigentum? Zunächst einmal die Wohnung selbst mit allen Nebenräumen (Wohnungseigentum). Hinzu kommen Keller- oder Bodenräume, der Pkw-Abstellplatz o- der die Garage, alle Zimmer-, Wohnungseingangssowie Terrassen- und Balkontüren. Schließlich auch die in der Wohnung verlegten Leitungen, vorausgesetzt, sie dienen der Versorgung der betreffenden Wohnung. Auch die nichttragende Wände gelten als Sondereigentum. Im Eigentum der Gemeinschaft sind zum Beispiel das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, die tragenden Wände, Treppenhäuser, Zentralheizungsanlagen, Fahrradkeller, Fahrstuhl usw. ->Gemeinschaftseigentum). Anders ausgedrückt: Wer eine >Eigentumswohnung erwirbt, dem gehört das Sondereigentum allein; er kann damit machen, was er möchte. Über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum indessen darf nur die Wohnungseigentümergemeinschaft >(Eigentümerversammlung) entscheiden. In bestimmten Fällen kommt es zu Abgrenzungsproblemen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ein geradezu "klassischer" Fall: die Balkone. In der Regel gehört der O- berflächenbelag des Balkons zum Sonder-, das Geländer hingegen zum Gemeinschaftseigentum. Allerdings können in der -Teilungserklärung auch andere Vereinbarungen getroffen werden3 Seite 3 von 60 Gesamtübersicht Zuordnung Gemeinschafts-/Sondereigentum mit Urteilen/Kommentaren Die nachstehende Darstellung enthält in alphabetischer Übersicht die sich aus dem Gesetz und der Rechtsprechung ergebende Zuordnung zum Sonderund/oder zum Gemeinschaftseigentum. Abdichtung Gemeinschaftseigentum, da für den Bestand des Gebäudes erforderlich BayObLG v , 2Z BR 8/91, NJW-RR 1991, 976f.; OLG Köln v , 16 Wx 153/01, ZMR 2002, 377; BayObLG v , 2Z BR 45/02, ZMR 2003, 367 (368). Abdichtung und Belag Bei undichten Balkonen/Dachterrassen gelangt Wasser unter die horizontale Abdichtungsbahn in die darunterliegende Geschoßdecke. Merkmale: Wasserflecken mit Kränzen und Stalaktiten, Deckenfarbe blättert ab. In den hinter dem Balkon liegenden Räumen Muff-Geruch, aufquellendes Parkett und Wasserkränze an den Wänden über den Fußleisten. Da die defekte Abdichtungsbahn auf der tragenden Decke (Balkonplatte) zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist die Eigentümergemeinschaft für die Sanierung zuständig. Muss für die Schadensbeseitigung der Bodenbelag (Fliesen/Estrich = Sondereigentum) vom Balkon entfernt (zerstört) werden, hat der betroffene Eigentümer diese Maßnahme gem. 14 Abs. 4 WEG zu dulden, doch ist ihm der daraus entstehende Schaden (neuer Estrich und neue Fliesen) zu ersetzen ( 16 Abs. 4 WEG). Im Klartext: Die gesamten Kosten der Balkonsanierung (begehbarer Bodenbelag in gleicher Ausführung und Preislage) hat die Eigentümergemeinschaft zu tragen. Abfahrtsrampe Tiefgarage Die Tiefgaragenabfahrtsrampe und die dazugehörenden seitlichen Grenzwände sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des 5 Abs. 2 WEG, weil sie ein notwendiges baukonstruktives Element und damit ein tragendes Konstruktionsteil im Sinne des 5 Abs. 2 WEG darstellen (h. M.). Dies gilt auch, wenn die Tiefgarage selbst als eigenständiges Teileigentum begründet wurde. Insoweit steht nicht der gesamte Tiefgaragenbaukörper im Sondereigentum, was ja dazu führen würde, dass Miteigentümer dieses Teileigentums in der Lage wären, ohne Mitwirkungsmöglichkeit der übrigen Eigentümer durch beliebige Änderung der Außenteile des Baukörpers der ganzen Wohnanlage ein anderes Gepräge zu geben. (BayObLG, Beschluss v , Az.: 2Z BR 11/93) siehe: Abstellplatz, Tiefgaragenstellplätze, Garage Abflussrohr Abflussrohre gehören als Hauptleitungen zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn sie durch Räume führen, die sich im Sondereigentum befinden. Handelt es sich aber um Zuleitungen aus dem Sondereigentumsbereich zur Hauptleitung, sind sie dem Sondereigentum zuzuordnen. Zwischen zwei nebeneinander liegenden Wohnungen befindliche Zuleitungen können Mitsondereigcntum sein (OLG Zweibrücken, I3eschl. v ,3W 152/86). Siehe auch: Abwasserkanal, Anschlussleitung, Fallrohr, Hauptver-/entsorgungsleitung, Wasserrohr Abgasrohre (Dunstabzug) Abgasrohre, nachträglich eingebaut, mit außen im Fassadenbereich sichtbaren Dunstrohrstutzen und Motorentlüftung (im Falle installierter Etagengasheizungen nicht selten in Altbauten-) können das GE nachteilig tangieren (optische Störung, Vereisung von Fassadenflächen durch Kondensierung der Abwärme und Gefahr einer Schädigung des Außenputzes, Geruchs- und Geräuschbelästigung anderer Bewohner). BayObLG vom , BReg 1 b Z 36/89. Abluftanlage Eine im Sondereigentum installierte Abluftanlage ist Sondereigentum 92. Von außen sichtbare Anlagenteile (z.b. Abluftstutzen) sind dagegen Gemeinschaftseigentum (siehe auch Abgasrohre). Abluftrohre sind, auch wenn sie der Entsorgung nur eines Sondereigentums dienen, dann zwingendes Gemeinschaftseigentum, wenn deren Beseitigung zu erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz des gemeinschaftlichen Eigentums führen würde. OLG Hamburg v , 2 Wx 2/00, ZMR 2003, 527 (528).4 Seite 4 von 60 Teileigentum Duplexgarage". Absperrventil Absperrventile gehören lt. Sauren zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie im Sondereigentum liegen (KG WE 1994, 52, 53). Siehe auch: Heizkörperventil Abstellplatz Abstellplätze auf unbebauten Grundstücksflächen sind nicht sondereigentumsfähig und zählen daher grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum. Zulässig sind jedoch mehrheitlich beschließbare Gebrauchsregelungen sowie Vereinbarungen über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Die entsprechenden Flächen müssen hinreichend bestimmt sein Kommentar Dr. Riecke: Sonderregelung für Garagenstellplätze Gem. 3 Abs. 2 Satz 2 WEG gelten Garagenstellplätze als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Derartige dauerhafte Markierungen" können aus einem Beton- bzw. Zementsockel oder dauerhafter Kunststoffmasse bestehen. Für Bauträger problematisch ist die Rechtsprechung des LG Nürnberg- Fürth 54, wonach in der Teilungserklärung nicht nur die Lage der Stellplätze angegeben werden muss, sondern auch die Art ihrer Abgrenzung. Diese Entscheidung wird jedoch in der Rechtsliteratur 55 weitgehend abgelehnt. Dem Bauträger wäre es dann nicht mehr vorbehalten, etwa einen vorgesehenen Betonsockel durch farbige Steine oder dauerhafte Farbmarkierung im Fußboden zu ersetzen. Zutreffend weist Sauren ( a. a. O. 3 Rdnr. 13) darauf hin, dass bei dieser fingierten Raumeigenschaft und Abgeschlossenheit ein einfacher Farbanstrich nicht genügt, aber schon Markierungsnägel ausreichen. (BayObLG, , ZMR 2001, 820) Völlig zerstritten ist die Rechtsprechung zur Sondereigentumsfähigkeit von sog. Duplexgaragen/Mehrfachparkern. Die Sondereigentumsfähigkeit wird verneint (vgl. OLG Düsseldorf, , ZMR 1999, 500) mit der Begründung, im Hinblick auf den einzelnen Stellplatz fehle es an einem sondereigentumsfähigen Raum, weil die Hebevorrichtung bewirke, dass der Raum innerhalb einer Mehrfachgarage abwechselnd von dem einen oder anderen Parker" genutzt werde. (vgl. Häublein DW/WE Workshop 3/2000) Bejaht wird allerdings die Sondereigentumsfähigkeit der jeweiligen Doppelgarage insgesamt. Dies bedeutet, dass durch die Teilungserklärung Teileigentum an dem Doppelstellplatz durchaus begründet werden kann. Zwischen den beiden personenverschiedenen Nutzern besteht dann eine Bruchteilsgemeinschaft am Der Aufteiler sollte im Interesse der Gemeinschaft hier bereits in die Gemeinschaftsordnung eine Gebrauchsregelung für die Duplexgarage aufnehmen. Abwasserhebeanlage Die Zuordnung einer Abwasserhebanlage zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum ist davon abhängig, - ob sie nur der Entsorgung einer bestimmten Sondereigentumseinheit dient und sich in den betreffenden Sondereigentumsräumen befindet = Sondereigentum (vgl. KG Berlin, Beschl. v , 24 W 5753/92 und 2301/93; BayOhLG, I3eschl. v ,2 Z 114/91), oder - ob sie Bestandteil einer Hauptversorgungsleitung ist = Gemeinschaftseigentum (vgl. BayObLG, Beschl.. v , 2 Z 15/82, dort zur unterschiedlichen Kostentragung für Wartung und Reparatur; BayObLG, Beschl. v , 2 Z 158/91, dort zur Verteilung der Umbaukosten gemäß 16 Abs. 2 WEG; zu den Zuordnungskriterien vgl. auch OLG Düsseldorf, Bcschl. v , 3 Wx 334/94, dort konkret jedoch offengelassen). Zuordnung einer Abwasserhebeanlage: Die Beteiligten streiten um die sachenrechtliche Zuordnung einer Abwasserhebeanlage, die Ausgestaltung der Hausentwässerung und die sich hieraus ergebenden Konsequenzen für die Verwaltung der Gemeinschaft. Eine Abwasserhebeanlage in das gemeinschaftliche Eigentum. Die Abrechnung der Kosten für die Hebeanlage im Verhältnis 1:9 stellt eine unzulässige Abweichung von dem maßgebenden Kostenverteilungsschlüssel dar. Gemäß 16 Abs.2 WEG tragen die Miteigentümer die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und der gemeinschaftlichen Nutzung nach Maßgabe ihrer Anteile. Diese gesetzliche Bestimmung ist der Abänderung durch Vereinbarung ( 10 Abs.1 und 2 WEG) zugänglich, nicht hingegen durch einen Mehrheitsbeschluss, da es für die Regelung des allgemein geltenden Kostenverteilungsschlüssel mangels gesetzlicher Regelung und einer entsprechenden Öffnungsklausel in der Teilungserklärung an der sogenannten Beschlusskompetenz der Eigentümer fehlt. Ein Mehrheitsbeschluss der gleichwohl eine auch nur teilweise Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels beinhaltet, ist nichtig. Darauf, ob er angefochten worden ist oder nicht, kommt es dementsprechend nicht an.5 Seite 5 von 60 OLG Hamm - AG Essen W 107/04 Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gemäß 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. Oktober 2000, 3 Wx 276/00 Abwasserkanal Abwasserkanäle dienen als Entsorgungseinrichtung dem gemeinschaftlichen Gebrauch im Sinne des 5 Abs. 2 \VEG und sind daher gemeinschaftliches Eigentum, das allerdings dort endet, wo die Kanäle in das Sondereigentum abzweigen. Dienen sie dort nur der Entsorgung der betreffenden Sondereigentumsräume. sind sie dem Sondereigentum zuzuordnen. /Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rdn. 101). Siehe auch Hauptentsorgungsleitung, Hauptversorgungsleitung 1851/79). Alarmanlage Eine Alarmanlage im Sondereigentumsbereich ist als zu den Räumen gehörender Bestandteil dem Sondereigentum zuzuordnen (OLG München,, Urt. vom , 5 U Anschlussleitung Anschlussleitungen: Hierunter sind Versorgungsleitungen für Gas, Wasser, Strom, Heizung usw. zu verstehen. Soweit es sieh um Hauptversorgungsleitungen handelt, stehen diese im Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie durch Sondereigentum führen (BayObLG , Az.: 2Z BR 96/92, WE 1994, 21; KG Berlin , Az.: 24 W 57/53, WuM 1994, 38; 1989, 89). Aber auch Leitungen. die von der Hauptleitung abzweigen, aber durch fremdes SE verlaufen, ehe sie die im SE eines anderen WEer stehende Zapfstelle erreichen, sind Gemeinschaftseigentum (KG WuM 1994, 38; 1989, 89; BavObLG WuM 1989, 35: VIF 1994, 21), es sei denn sie dienen nur einem SE (BavObLG VIF 1989, 147). dann SE, dienen sie 2 SE s, so Mitsondereigentum (OLG Zweibrücken ZMR 1987, 102,) Hinweis Regelung durch die Gemeinschaftsordnung möglich Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass auch diese Teile der Leitungen zum Gemeinschaftseigentum gehören ( OLG Düsseldorf , Az.: 3 Wx 29/98, NZM 1998, 864). Grenzfälle Verlaufen sie ab der Abzweigung durch eine andere Einheit, so besteht nach Auffassung des KG Gemeinschaftseigentum bis zu dem Punkt, an dem die Leitung in die Wohnung, welche sie versorgt, eintritt ( KG Berlin , Az.: 24 W 2933/88, WE 1989, 97). Nach Auffassung des BayObLG besteht auch in diesem Fall Sondereigentum ab der Abzweigung vom Hauptstrang (BayObLG WE 1989, 147). Versorgt eine Leitung ab der Abzweigung zwei Einheiten, so haben die betreffenden Eigentümer hieran nach Auffassung des OLG Zweibrücken Mitsondereigentum ( OLG Zweibrücken , Az.: 3 W 152/86, ZMR 1987, 102, Bärmann-Pick 5 Rz. 66; a.a. Staudinger-Rapp 5 Rz. 31 mit weiteren Nachweisen). Siehe auch: Abflussrohr, Elektrizitätsleitung, Etagenheizung, Gasleitung, Hauptversorgungsleitung, Wasserrohr Antenne Ob eine Antenne, sei es die klassische Rundfunk- und Fernsehantenne auf dem Dach, die Parabolantenne oder das Breitbandkabel zum Sondereigentum gehört, richtet sich allein nach der Zweckbestimmung. Dient die Antenne dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so gehört sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört sie dann, wenn sie von vornherein durch einen Miteigentümer, der sie eingerichtet hat, allein betrieben werden soll (BGH, Urteil v , V ZR 120/73, NJW 75 S. 688). Antennenanlagen (Gemeinschaftsantenne, Breitbandkabelanschluß), die dem Fernseh- und Rundfunkempfang der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft dienen, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum (Diester, Anm. zu LG Düsseldorf, Beschl. v , 15 T 661/71; vgl. auch AG Starnberg, Beschl. v , 1 UR 18/69; AG Wiesbaden, Innern Bl. 6131; auch OLG Frankfurt, Beschl. v , 20 W 561/ 74). Auch Funkantennen, die nur einem einzelnen Eigentümer dienen, sind dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, wenn sie sich außerhalb des Sondereigentumsbereichs des betreffenden Eigentümers befinden. Im Zusammenhang mit der Frage, ob Zentralheizungsanlagen in Einzelfällen auch zum Sondereigentum gehören können, hat der BGH in der betreffenden Entscheidung dies auch für eine Gemeinschaftsantennenanlage bejaht (BGH, Urt. v , V ZR 120/73).6 Seite 6 von 60 Antenne, Wohnungseigentum Zum Betrieb eines Radios, eines Fernsehgerätes oder eines CB-Amateurfunkgerätes benötigt man eine Antenne. Solange diese nur innerhalb der Wohnung installiert ist, entstehen keine Schwierigkeiten mit den Miteigentümern. Allerdings reichen derartige Antennen (ausgenommen beim Radio) in der Regel nicht aus. Aus diesem Grund sind schon seit langem Häuser mit Gemeinschaftsantennen (Sammelantennen mit Verstärkern) auf dem Dach, durch besondere im Erdreich verlegte Antennen (Kabelfernsehen) oder durch Satellitenantennen (Schüsseln) ausgerüstet. Werden derartige Antennen erstmalig installiert, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die gemäß 22 WEG der Zustimmung aller Eigentümer bedarf, es sei denn, durch die Veränderung werden die Rechte des einzelnen nicht "über das in 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt". Das heißt, der Miteigentümer, der nicht zustimmt, wird durch die Maßnahme nicht mehr belästigt als es sich bei einem geordneten Zusammenleben nun einmal nicht vermeiden lässt. Handelt es sich bei einem Anschluss für nur einen Wohnungseigentümer, besteht Duldungspflicht ohnehin gemäß 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG, und zwar für Telefon, Rundfunk und Energieanschluss. Fernsehantenne wird dazugerechnet (vgl. Weitnauer, WEG, 8. Aufl., Rdz. 46 zu 21.). Wird eine Sammelantenne alter Art (Dachantenne) erstmalig installiert, kann dies verunstaltend wirken. Wird bei der Anbringung einer derartigen Antenne eine Verunstaltung vermieden, ist die bauliche Veränderung zulässig. Beim Anschluss des Gebäudes an das Breitbandkabel kann wegen des unterirdisch erfolgten Anschlusses eine Verunstaltung nicht eintreten. Miteigentümer, die sich nicht daran beteiligen wollen, können durch technische Maßnahmen (Filter) von der Teilnahme ausgeschlossen werden, so dass sie auch nicht mit Gebühren für den Anschluss belastet werden. Eine Verlegung durch ihr Sondereigentum brauchen sie nicht zu dulden. Verfügt eine Wohnanlage über eine Gemeinschaftsempfangsanlage, über die 17 Fernsehprogramme störungsfrei empfangen werden können, hat ein Wohnungseigentümer nicht das Recht ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer auf seinem Balkon eine Parabolantenne anzubringen (BayObLG, Beschluss v , Az.: 2Z BR 135/98). Besteht bereits eine Gemeinschaftsantenne, kann gleichwohl ein Kabelanschluss verlegt werden, wenn die alte Antenne veraltet oder mangelhaft geworden sein sollte. Ist wegen der besonderen Lage des Gebäudes mit einer Gemeinschaftsantenne nicht der übliche Standard zu erreichen, soll über den Anschluss an das Breitbandkabel mit Mehrheit entschieden werden können (streitig). Die Installation von Satellitenschüsseln führt leicht zu einer Verunstaltung, so dass häufig Einstimmigkeit erforderlich sein wird. Das Interesse ausländischer Mitbewohner an einem Empfang heimatlicher Sender geht jedoch vor (vgl. Palandt, 55. Aufl. 1996, Rdz. 11 zu 22 WEG). Die Umrüstung einer voll funktionsfähigen Dachantennenanlage auf den Anschluss an das Breitbandkabelnetz stellt eine bauliche Veränderung gemäß 22 Abs. 1 S. 1 WEG dar, die von den Wohnungseigentümern nur einheitlich beschlossen werden kann (BayObLG, Beschluss v , Az.: 2Z BR 71/98). Bei der Frage, ob die Aufstellung einer Amateurfunkantenne zulässig ist, wird es auf den Einzelfall ankommen. Ist mit einer Störung des äußeren Erscheinungsbildes zu rechnen, wird man die Aufstellung verweigern können (vgl. auch BayObLG , Az.: BReg 2 Z 57/*, NJW-RR 90, 1167.). Antennensteckdose Antennensteckdosen sind Sondereigentum (OLG Köln, Beschl. v , 16 Wx 25/89). Das gleiche gilt für die Zuleitungen von der Gemeinschaftsantennenanlage ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume. Im gemeinschaftlichen Eigentum könnten Steckdosen gegebenenfalls dann stehen, wenn sich bei einer Umrüstung auf das Breitbandkabelnetz nicht alle Eigentümer an der Umrüstung beteiligen und sie durch die Installation einer besonderen Antennensteckdose nur die bisher auch durch die Gemeinschaftsantenne gelieferten Programme empfangen können. Anstricharbeiten Innerhalb der zu Sondereigentum erklärten Räume Sondereigentum, sonst gemeinschaftliches Eigentum. BayObLG v , 2Z BR 45/02, ZMR 2003, 367 (368). Anstricharbeiten im Bereich von Balkonen betreffen ausschließlich das Gemeinschaftseigentum, 5 Abs. 2 WEG. In einem zivilgerichtlichen Vergütungsstreit einer Maler-firma gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Bauvertragsauftraggeber entschied das OLG Düsseldorf durch Urteil, dass Anstricharbeiten an den im Bereich von Balkonen zurückspringenden Außenwänden einschließlich der Fensterlaibungen, an den aus Sichtbeton bestehenden Decken der Balkone, an den Balkongittern und an den Seitenwänden, auch wenn diese keine tragende Funktion hätten, Gemeinschaftseigentum beträfen; dies gelte ebenfalls für den Anstrich der Innensei-7 Seite 7 von 60 ten von aus Sichtbeton bestehenden Balkonbrüstungen. Sämtliche Anstricharbeiten beträfen ausschließlich Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des gesamten Gebäudes erforderlich seien und deshalb unabdingbar zum Gemeinschaftseigentum gehörten ( 5 Abs. 2 WEG). Insbesondere sei auch der innenseitige Anstrich der aus Sichtbeton bestehenden Brüstungen Gemeinschaftseigentum, da er auch dem Schutz vor zerstörerischen Witterungseinflüssen diene, denen nicht nur die Außen-, sondern auch die Innenseiten von Balkonbrüstungen gleichermaßen ausgesetzt seien, sodass ein solcher Anstrich ebenfalls der Erhaltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums diene. (OLG Düsseldorf, Urteil v , WE 11/91, 331 = ZMR 12/91, 486 Armaturen Die üblichen Armaturen an den Heizungs- und Sanitärinstallationen sind dem Sondereigentum zuzuordnen. Ausnahmen gelten für Meßvorrichtungen zur Verbrauchserfassung und für Thermostatventile. Attika Eine Attika ist zwingend gemeinschaftliches Eigentum. (BayObLG, Beschl. v , 1 b Z 29/88). siehe auch: Dach Kosten Aufzug Aufzüge dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Die Aufzugkosten sollten bereits buchhalterisch für eine spätere, mieterfreundliche Abrechnung in Betriebs- und Instandsetzungskosten getrennt werden, da Instandsetzungskosten bei Wohnraum nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Mietervereine verlangen unter diesem Gesichtspunkt teilweise eine anteilige Reduzierung bei Vollwartungsverträgen, die Reparaturkosten beinhalten. Zu den Betriebskosten gehören Betriebsstrom, Reinigung, Wartung und Sicherheitsprüfungen. Sofern die Gemeinschaftsordnung keine besondere Vereinbarung vorsieht oder rechtskräftige Beschlüsse zu beachten sind, haben nach einer BGH- Entscheidung (Beschluss vom , Az.: VII ZB 15/83, NJW 1984, 2576) alle Wohnungseigentümer die Aufzugskosten nach Miteigentumsanteilen ( 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, selbst die Bewohner im Erdgeschoß oder einer Mehrhausanlage (mehrere Gebäude mit nur vereinzelten Aufzügen). Letzteres ist soeben erneut gerichtlich bejaht worden. Nach einem Beschluss des Bayrischen ObLGs sind in einer Mehrhausanlage die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, obwohl nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug verfügt. Das gilt, solange nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist (Bay- ObLG, Beschluss v , Az.: 2Z BR 1/99). Nutzung - Die Nutzung des Aufzuges steht - sofern im Gemeinschaftseigentum stehend - allen Bewohnern zu. Die Eigentümerversammlung kann im Rahmen einer Haus- und Nutzungsordnung gewisse Einschränkungen, z.b. für Transporte bei Umzügen oder Kinder, beschließen. Außenanlage Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen gem. 1 Abs. 5 WEG das Grundstück, sowie Teile, Anlagen (Außenanlagen) und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Die Außenanlagen stehen - sofern nicht in der Gemeinschaftsordnung ein besonderes Sondernutzungsrecht nach 15 WEG eingeräumt ist - allen Bewohnern zur Nutzung zur Verfügung. Beispiele: Garten, Spielplatz, Pkw-Abstellplätze etc. Zur Instandhaltung und Instandsetzung, Pflege und Reinigung ist die Eigentümergemeinschaft zuständig, da es sich um Teile des gemeinschaftlichen Grundstückes handelt. Bereits bestehende Vereinbarungen sind zu beachten. Auch über die Hausordnung kann ein Pflegeplan aufgestellt werden. Die einzelnen Eigentümer müssen sich dann einigen wer, wann und was, wo pflegt. Pflege durch den Hausmeister In einer großen Gemeinschaft gehört die Anstellung eines Hausmeisters zur ordnungsgemäßen Verwaltung. In einer Spezifikation zum Hausmeister-Dienstvertrag wird festgehalten, welche Aufgaben von ihm zu erledigen sind. Auch in einer kleinen Gemeinschaft kann ein nebenberuflicher Hausmeister eingestellt werden. Weisungsrecht des Verwalters Oft wird hierdurch Streit vermieden, denn der Verwalter hat den Hausmeister zu beaufsichtigen und übt das Weisungsrecht aus, dies sollte im Anstellungsvertrag so festgehalten werden. Auftragsvergabe an Gartenbaubetrieb Dies ist nicht immer die teuerste Lösung. Es gibt auch bei Außenanlagen viele Fragen, die ein Fachmann beantwor-8 Seite 8 von 60 ten sollte, zum Beispiel Baumpflegemaßnahmen, giftige Pflanzen, Wurzelbildung, übermäßiger Laub- oder Nadelfall im Gartenbereich oder Verunreinigungen auf dem Plattenbelag um das Gebäude. Unsachgemäße Reinigung von Bodenbelägen können in der Wiederherstellung wesentlich teuerer sein als die Einschaltung einer Fachfirma. Auch für die Anschaffung von Geräten sollte zuerst eine Kosten-Nutzen-Rechnung unter Berücksichtigung der Wartung und Unterbringung aufgestellt werden. Oftmals kann eine Firma zum Beispiel den Winterdienst billiger anbieten. Pflege durch Sondernutzungsberechtigten Einzelnen Wohnungen können Gartenflächen als Sondernutzungsrecht zugesprochen werden. Über die Hausordnung wird hier die Pflegezuständigkeit geregelt. Außenanstrich Der Außenanstrich gehört lt. Dr. Riecke zwingend zum Gemeineschaftsdeigentum. Außenfenster Die Bestimmungen in einer Teilungserklärung, durch die die Außenfenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden, ist gemäß Kahlen und 5 Abs. 2 WEG unwirksam (OLG Hamm, DWE 1991, 160 ff, OLGZ 1992, 174) Bei dem Anstrich der Außenseite von Fenstern handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums (BavObLG, Beschl. v WE ). Siehe auch unter Fenster Außenjalousie Außenjalousien in einer Wohnungseigentumsanlage stehen stets im gemeinschaftlichen Eigentum. Dies gilt grundsätzlich und nicht nur dann, wenn sie nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden sind (so KG Berlin, Beschl. v , 24 W 4020/84). Zugvorrichtungen und Gurte sind Sondereigentum. Die Jalousien selbst können Sondereigentum sein. Jalousienkasten und offen liegende Führungsschienen stehen nach herrschender Meinung im Gemeinschaftseigentum ( OLG Saarbrücken , Az.: 3 W 44/98, WE 98, 237). Das Anbringen von Außenjalousien ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung, da diese regelmäßig den optischen Gesamteindruck verändern (OLG Celle , Az.: 4 W 223/97, OLGR Celle 1998, 62). Siehe auch: Rollladen Außenputz Der Außenputz eines Gebäudes ist zwingend gemeinschaftliches Eigentum (OLG Düsseldorf BauR 1975, 61 Dr. O. Riecke BFW Tagung Münster 23./ ).. Siehe hierzu: Heizung Siehe hierzu: Rolladen Siehe hierzu: Treppe Siehe hierzu: Haustür Siehe hierzu: Fenster Außenregler Außenrollläden Außentreppe Außentür Außenverglasung Außenwand/Fassade Die Außenwand einschließlich Außenputz (OLG Düsseldorf BauR 1975, 61) ist als konstruktiver Bestandteil einer Eigentumswohnanlage gemäß 5 Abs. 1 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum. (BayObLG, Beschluss v , 2Z BR 73/93, WE 1994 S. 277). Die Außenwand darf von einem Wohnungseigentümer nicht ohne Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer durchbrochen werden, z.b. um ein Entlüftungsgitter (OLG Köln OLGZ 1982, 413) oder ein Klimagerät (LG Krefeld DWE 1987, 32) einzubauen, da dies eine nicht unerhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage und deshalb eine bauliche Veränderung isd 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellt (Bay- ObLG WuM 1990, 403 für einen Durchbruch in der Brandmauer). Die Beseitigung ursprünglicher baulicher Mängel an der Fassade ist grds. keine bauliche Veränderung, sondern auch dann eine mehrheitlich zu beschließende Instandsetzungsmaßnahme wenn sie mit Eingriffen in die Substanz verbunden ist (OLG Hamm vom Az. 15 W 238/87 für eine vorgehängte Fassade zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden; unscharf BayObLG WE 1989, 54: mehrheitlich zu beschließende bauliche Veränderung); dies gilt erst recht für Nachbesserungen durch Aufbringen einer Wärmeisolierung (Bay-9 Seite 9 von 60 ObLGZ ) oder einer Thermohaut (Bay- ObLG DWE 1984, 59). Werden an der Außenwand wegen eingetretener Mängel Instandsetzungsarbeiten notwendig, so können die Wohnungseigentümer mehrheitlich als sog. modernisierende Instandsetzung beschließen, dass eine den derzeit anerkannten Regeln der Bautechnik genügende Wärmedämmung hergestellt wird (OLG Düsseldorf vorn , Az. 3 W 359/80), die den Vorschriften der am in Kraft getretenen Wärmeschutzverordnung (BGBI , 1873) entspricht. Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Vollwärmedämmung besteht jedoch nur bei der erstmaligen Erstellung oder Ersetzung von Außenwänden, nicht jedoch bei Instandsetzungsarbeiten. Die Herstellung einer erhöhten Wärmedämmung entspricht aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und kann von jedem Wohnungseigentümer gefordert werden, 21 Abs. 3 und 4 WEG, wenn der Aufwand nach einer Kosten-Nutzen-Analyse unter Berücksichtigung der Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden, der Einsparung von Heizkostcn, etwaiger zusätzlicher Steuervorteile. möglicher Förderungsmittel (OLG Köln NJW 1981, 585) und der Erhöhung des Wohnwerts angemessen und vernünftig ist (LG Bielefeld WuM 1989, 101: LG Hamburg DWE 1987, 31). der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum (a.a. unzutreffend LG Frankfurt, Beschl. v ,2/9 T 1204/89). Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausübbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht. Die Verbindung des Balkons mit der entsprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn- /Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und insoweit auch wenn auch nicht zwingend mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils. Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und um die der Sicherheit dienenen Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl. v , 2Z BR 105 /93, dort zur Dachterrasse). Badeinrichtung Badezimmereinrichtungen innerhalb des Sondereigentums sind Gegenstand desselben (Bielefeld, Ratgeber ). Gleiches gilt für Duschen etc. Entscheidend ist die feste Installation der jeweils in Frage stehenden Gegenstände. So ist eine in das Badezimmer integrierte Duschwanne Gegenstand des Sondereigentums. Ein bloß lose mit dem Bad/der Dusche verbundener Duschvorgang hingegen ist an den Kategorien Sondereigentum/ Gemeinschaftseigentum nicht zu messen. Balkenkonstruktionen Diejenigen Balkenkonstruktionen. die das Dach tragen. sind Teil des Gebäudes und für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich, somit gern. 5 Abs. 2 gemeinschaftliches Eigentum. Dies ist zwingend (Bielefeld. Ratgeber ). Anderes kann gelten für die Innenverkleidung der Balkenräume. die Fußbodenbeläge der Balkenräume je nach Ausgestaltung). Balkone Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in Danach gelten beim Balkon die Balkonplatte. das Balkongitter, die Balkonbrüstung (einschließlich Deck- und Kronenbleche), die Balkontür, Balkonfenster (ausgenommen die Innenseiten) und Balkondecken sowie Isolierungsschichten auf der Balkonplatte als gemeinschaftliches Eigentum (Bay- OblG, Beschl. v ,2 Z 22/74; Beschl. v ,2 Z 98/ 86, dort zur Bodenisolierung einer Loggia gegen Feuchtigkeit; Beschl. v , 2 Z 31/90, zur Balkonbrüstung als Gemeinschaftseigentum; Beschl. v , 2 Z 66/91; Beschl. v , 2Z BR 29/93; Beschl. v , 2Z BR 105/93, dort zu den konstruktiven und isolierenden Bestandteilen einer Dachterrasse als Gemeinschaftseigentum; OLG Düssel-10 Seite 10 von 60 dorf, Beschl. v ,3 W 134/79; Urt. v , 22 U 20/91; OLG Frankfurt, Beschl. v , 20W 561/74; Beschl. v , 20 W 640/83; OLG Hamm, Beschl. v , 15 W 277/79; Urt. v ,26 U 57/88; OLG Köln, Beschl. v , 16 Wx 155/76; LG München, Beschl. v ,13 T 560/68; hinsichtlich der konstruktiven Bestandteile von Balkonen, Loggien und Dachterrassen als gemeinschaftliches Eigentum vgl. auch BGH, Beschl. v , VII ZR 72/84; BayObLG, Beschl. v , lbz22/89). Das Oberlandesgericht Düsseldorf (ZMR 1991, Seite 486) stellt fest, dass die Außenwände der Balkone, Decken der Balkone, Balkongitter und Seitenwände sowie Balkonbrüstungen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Bodenplatten der Balkone, wenn sie zumindest teilweise mit den Decken der darunter liegenden Wohnungen identisch sind zählen laut einer Entscheidung (Oberlandesgericht Hamm, ZMR 1989, Seite 98) zum Gemeinschaftseigentum Der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit der Balkone erforderlich ist, steht zwingend im Gemeinschaftseigentum.(BayOhLG München 2Z HR 124/0.3) Dagegen: Der begehbare Boden-/Plattenbelag zählt dagegen zum Sondereigentum (BayObLG, Beschl. v , 2Z BR 29/93; Beschl. v , 2Z BR 105/93; OLG Frankfurt, Beschl. v , 20 W 68/83, dort für Mörtelbett und Plattenbelag; wohl auch OLG Düsseldorf, Beschl. v , 3 W 134/79; OLG Hamm, Beschl. v , 15 W 283/83, hinsichtlich Plattenbelag und Innenanstrich der Balkonbrüstung; OLG Hamm, Beschl. v , 15 W 163/85, zum Sondereigentum bei Bodenplatten und Fliesen; OLG Köln, a. a. 0., hinsichtlich des begehbaren Belages; OLG Frankfurt, Beschl. v ,20W 411/88, zum Sondereigentum an Balkonbrüstungen und Balkoninnenwänden). Siehe auch: Blumen-/Pflanztröge, Dachterrasse, Fenster Abdichtung und Belag: Bei undichten Balkonen/Dachterrassen gelang Wasser unter die horizontale Abdichtungsbahn in die darunterliegende Geschoßdecke. Merkmale: Wasserflecken mit Kränzen und Stalaktiten, Deckenfarbe blättert ab. In den hinter dem Balkon liegenden Räumen Muff-Geruch, aufquellendes Parkett und Wasserkränze an den Wänden über den Fußleisten. Da die defekte Abdichtungsbahn auf der tragenden Decke (Balkonplatte) zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist die Eigentümergemeinschaft für die Sanierung zuständig. Muss für die Schadensbeseitigung der Bodenbelag (Fliesen/Estrich = Sondereigentum) vom Balkon entfernt (zerstört) werden, hat der betroffene Eigentümer diese Maßnahme gem. 14 Abs. 4 WEG zu dulden, doch ist ihm der daraus entstehende Schaden (neuer Estrich und neue Fliesen) zu ersetzen ( 16 Abs. 4 WEG). Im Klartext: Die gesamten Kosten der Balkonsanierung (begehbarer Bodenbelag in gleicher Ausführung und Preislage) hat die Eigentümergemeinschaft zu tragen. Wer zahlt die Instandsetzung von Balkonen? Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann die Auslegung ergeben, dass sich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf zwingend dem Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Balkone erstreckt, sondern lediglich auf die sondereigentumsfähigen Teile, wie z.b. den Fliesenbelag. (BayObLG, Beschluss v , Az.: 2 ZBR 114/03 in NZM 2004, 107) Gemeinschafts- und Sondereigentum an Balkonteilen/lnstandsetzungskosten 1.Sind Balkone nach der Teilungserklärung ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, so erstreckt sich die Zuweisung im wesentlichen auf den Balkonraum und erfasst insbesondere nicht auch konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone, die nicht sondereigentumsfähig sind. 2.Die Verpflichtung zur Instandsetzung und einer hieraus abgeleiteten Kostentragung für die als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile trifft die Gemeinschaften entsprechend ihren Anteilen ohne Rücksicht darauf, ob ihrer Wohnungseinheit ein Balkon zugeordnet ist. 3. Zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlassten Kosten zählen auch diejenigen, die durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen und notwendig sind, um einen Zustand zu schaffen, der es erst erlaubt, die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. OLG Düsseldorf, Beschluss vom Wx 418/98 Balkon als Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum Wird in der Teilungserklärung bei der Beschreibung eines Sondereigentums auch der Balkon aufgezählt, so verstößt dies, unbeschadet des Umstands. dass das Balkongeländer oder die Balkonbrüstung zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht, nicht gegen unabdingbares Recht. BayObLG, Beschluss vom Z BR 144/9811 Seite 11 von 60 Balkonabdeckung Die Abdeckung eines Balkons nach oben durch ein Schutzdach steht nach Ansicht des OLG Frankfurt (Urteil vom , DWE 1993, 76f.) im gemeinschaftlichen Eigentum. Endgültig wurde dies im konkreten Fall nicht entschieden. Balkonbrüstungen/Balkongeländer Balkonbrüstungen gehören laut BavObLG (Beschl. v , WE 1991, 227 u. Oberlandesgericht Düsseldorf, ZMR 1991, Seite 486)) zum gemeinschaftlichen Eigentum. Entgegenstehende Bestimmungen in der Teilungserklärung sind unwirksam. Auch BayObLG, Das BayObLG bekräftigte mit Beschl. v Z BR 144/98 zunächst die Sondereigentumsfähigkeit von Balkonen. Jedoch stünden diejenigen Teile eines Balkons, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nach 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum; desgleichen gemäß 5 Abs. 1 WEG die Teile des Balkons, durch deren Veränderungen, Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestalt des Gebäudes verändert würde. Daher gehörten Balkonbrüstung oder Balkongeländer zum Gemeinschaftseigentum. Doch sei es zulässig, die Beschreibung des Sondereigentums in der Teilungserklärung unter Einbeziehung der Balkone vorzunehmen, ohne hinsichtlich der einzelnen Teile der Balkone zu unterscheiden. Insoweit gelte nicht anderes als bei der Aufzählung einzelner Räume der Wohnung, die ebenfalls zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnenden Bestandteile, z. B. tragende Zwischenwände, enthalten könnten. Doch sei vorliegend ausdrücklich auch hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Balkone eine zulässige Unterhaltungsregelung getroffen worden. Siehe auch: Balkondecken/Balkonaußenwände Balkondecken und Balkonaußenwände Balkondecken und Balkonaußenwände gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. (BGH WEZ 1987, 234), Balkonabschlussgitter (BayObLG WEM 1980, 31; OLG Stuttgart WEM 1980, 37), Balkontrennwände (BayObLG WoM 1985, 31); Balkongitter Gitter von Balkonen sind gemeinschaftliches Eigentum, es sei denn, es handelt sich um ein Gitter, das innerhalb eines Balkons, der zu einem Wohnungseigentum gehört, angebracht ist, z. B. als eine Art»Raumteiler«. Anstricharbeiten an den im Bereich von Balkonen zurückspringenden Außenwänden einschließlich der Fensterlaibungen, an den aus Sichtbeton bestehenden Decken der Balkone, an den Balkongittern und an den Seitenwänden, auch wenn diese keine tragende Funktion haben, betreffen das Gemeinschaftseigentum (Urteil des OLG Düsseldorf vom , WE 1991, 331). Balkonisolierung Balkonisolierungen gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dies ist spätestens seit dem Urteil des OLG Frankfurt (OLGZ 1984, 148 ff.) ständige Rechtsprechung. (Siehe dazu Kahlen, BIBGW 1985, 33 (34). Balkonoberflächenbelag/Balkonfliesen Beim Balkonoberflächenbelag handelt es sich zwingend um Sondereigentum. In das Sondereigentum eingreifende Beschlussfassung (z.b. den Balkon-Oberflächenbelag mit "Änderungsverbot") ist mangels Regelungskompetenz der Gemeinschaft nichtig (OLG Düsseldorf v , 3 Wx 348/01, WuM 2002, 276 = NJW-RR 2002, 805). Kommentar Dr. Deckert: Balkonfliesen sind grundsätzlich Sondereigentum (BayObLG vom , Az.: 2Z BR 170/03). Eine Kunststoffbeschichtung auf einem Balkonoberflächenbelag als Feuchtigkeitssperre ist demgegenüber zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG vom , Az.: 2Z BR 124/03). Balkonstützen Balkonstützen sind als konstruktive Bestandteile zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Balkonplatte Bei einem Balkon ist für die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum davon auszugehen, dass die Balkonplatte und ihre Isolierung zum gemeinschaftlichen Eigentum, Mörtelbett und Plattenbelag dagegen zum Sondereigentum gehören.12 Seite 12 von 60 Da die defekte Abdichtungsbahn auf der tragenden Decke (Balkonplatte) zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist die Eigentümergemeinschaft für die Sanierung zuständig. Muss für die Schadensbeseitigung der Bodenbelag (Balkonfliesen = Sondereigentum) vom Balkon entfernt werden, hat der betroffene Eigentümer diese Maßnahme gemäß 14 Abs. 4 WEG zu dulden, doch ist ihm der daraus entstehende Schaden (neuer Estrich und neue Fliesen) zu ersetzen ( 16 Abs. 4 WEG) Aufgebrachter Estrich ist, soweit er temperaturund schalldämmenden Zwecken dient, Gemeinschaftseigentum. (OLG Frankfurt, Beschluss v , Az.: 20 W 68/83) Anmerkung: Hinsichtlich Mörtelbett ist m.w. die Zuordnung aus technischer Sicht noch nicht ganz unbestritten. [Ein Estrich mit Schutzfunktion für eine Isolierung (besser: Feuchtigkeitssperre) gehört sicher ebenfalls zum - zwingenden - GE nach 5 Abs. 2 WEG.] Balkontrennmauer Eine Balkontrennmauer ist stets gemeinschaftliches Eigentum. Dies gilt auch für den Fall, dass eine solche Trennmauer nachträglich durch einen Wohnungseigentümer eigenmächtig ohne Zustimmung der Miteigentümer als bauliche Veränderung im Sinne von 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erflehtet wird (BayObLG, Beschl. v ,2 Z 111/83). Das BayObLG (WuM 1985, 31) entschied, dass eine als Sichtblende zum Nachbarbalkon gedachte Mauer, die aus massiven Steinen bestand, ca. 10 cm stark, 1,50 m tief und 2,50 m hoch war, als gemeinschaftliches Eigentum anzusehen ist. Begründung: Die Mauer hat die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert. Balkonverglasung Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung die Balkone dem Sondereigentum zuordnet, stellt die Verglasung eines Balkons zwingend eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar (Urteil des BayObLG vom , ZMR 1994, 120ff. = MieWoE 22 WEG Nr. 26) Weitere Entscheidungen zur Balkonverglasungsproblematik finden sich bei den folgenden Gerichten: OLG Düsseldorf (WE 1995, 217), BayObLG (WE 1995, 294 und WE 1994, 306f.), OLG Frankfurt (DWE 1994, 115). In allen genannten Fällen wurde die Balkonverglasung als bauliche Veränderung im Sinne des 22 WEG angesehen. Bäume Bäume auf dem gemeinschaftlichen Grundstück sind lt. Deckert (WRS-Verlag Die Eigentumswohnung ) stets gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Sie sind durch die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung durch baumpflegerische Maßnahmen stets so zu halten, dass keinem Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Insbesondere müssen Bäume so gepflegt werden, dass sie nicht einmal zu einer völligen Verschattung von Erdgeschoßwohnungen führen können. Steht einem Eigentümer aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem Gartenanteil (Gartensondenutzungsrecht) zu und hat er nach der Vereinbarung selbst auf eigene Kosten die ordnungsgemäße Unterhaltung seines Sondernutzungsrechtes durchzuführen, so ist er auch zu entsprechender Baumpflege verpflichtet. Ein einzelner Miteigentümer ist nicht berechtigt, einen auf dem Gemeinschaftsgrundstück stehenden Baum ( > Gemeinschaftseigentum) zu fällen oder durch pflegerische Maßnahmen stark zu reduzieren oder gar zu verstümmeln. Es können hieraus hohe Schadensersatzansprüche resultieren (Kosten für eine Ersatzpflanzung in größtmöglicher Pflanzgröße sowie Anwachspflege über mehrere Jahre und Grundstückswertverlust über mehrere Jahre). Blechwanne mit Entwässerungssytem Blechwanne mit Entwässerungssytem gehört lt. Sauren zum Gemeinschaftseigentum (BayObLG NZM 1999, 28). Blitzschutzanlage Ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, da es sich insoweit um eine sicherheitsnotwendige Anlage handelt, die zudem die äußere Gestaltung des Gebäudes prägt. Blumen-/ Pflanztrog Blumen- und Pflanztröge auf Balkonen und Terrassen sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie13 Seite 13 von 60 als begrenzende Einfassungen die Brüstung oder eine seitlich/vertikale Grenzmauer ersetzen (vgl. hierzu BayObLG, Beschl. v ,2 Z 98/86, dort zu Pflanztrögen auf einer Loggia; vgl. auch BayObLG, Beschl. v , 2Z BR 105/93, den zu einer mehrheitlich zu beschließenden Bepflanzungsregelung auf Dachterrassen; LG Karlsruhe, Beschl. v , 11 T 85/89, dort auch zur Auslegung von Kostentragungsregelungen bei unwirksamer Zuordnung von Blumentrögen zum Sondereigentum; a.a. unzutreffend OLG Nürnberg, Urt. v , 2 U 3413/86; vgl. auch Decken m. ablehn. Anm., ETW 2/ 1186). Bodenbelag Der innerhalb des Sondereigentums auf dem Estrich verlegte Bodenbelag (Teppichboden, Parkett, Fliesen) ist dem Sondereigentum zuzuordnen. (BayObLG, Beschl. v , 2 Z 80/78; Beschl. v , 2Z BR 113/93; Bcschl. v , 2Z BR 105/93, dort zum Sondereigentum am Bodenbelag einer Dachterrasse; OLG Köln, Beschl. v , 16 Wx 175/75; vgl. auch KG Berlin, Beschl. v ,24W 6746/89). Siehe auch: Balkon Boden Decken und Böden zwischen zwei Wohnungen sowie Bodenplatten sind als konstruktive Bestandteile zwingend gemeinschaftliches Eigentum (vgl. KG Berlin, Beschl. v ,24W 6746/89). Die Oberlandesgerichte Düsseldorf und Köln haben zum Balkonbelag in wie folgt entschieden: Das OLG Köln (OLG Köln, , ZMR 2001, 568/569 linke Spalte unter Ziff. 2.) stellt fest: (Es besteht) keine Befugnis der Gemeinschaft über eine bestimmte Gestaltung eines zum Sondereigentum gehörenden Bauteils, etwa des Bodenbelags (des Balkons) zu beschließen. Der einzelne Wohnungseigentümer hat insoweit nur die für eine Instandsetzung notwendige Zerstörung des alten Belags zu dulden und darüber hinaus den Ersatzanspruch aus 14 Nr. 4 letzter Halbsatz WEG. " Das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, , ZMR 2002, 613/614) gestattet dem Sondereigentümer gestalterische Veränderungen, wenn es schreibt: Wenn (der Sondereigentümer) an Stelle des vorhandenen auf Mörtelsöckchen verlegten Belages auf die zum Gemeinschaftseigentum gehörende Isolierschicht des Balkons eine Estrichschicht und sodann den Wünschen und Vorstellungen entsprechende Fliesen in Mörtelbett verlegen will, so ist - unter der Voraussetzung fachgerechter Verlegung - nicht ersichtlich, inwieweit den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein rechtlich relevanter Nachteil, also eine konkret und objektiv feststellbare nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, entstehen könnte. " Vornahme und Organisation der Instandsetzung durch Fliesenverlegung auf Balkonböden fällt nur in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn auch Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Der bloße Wartungsnachteil für die Gemeinschaft wurde vom OLG Düsseldorf nicht als rechtlich erheblich angesehen. Das BayObLG (BayObLG, ,2 Z BR 179/03, ZMR 2004,... mit Anm. Ott) stellte fest, dass nur dem an den Balkon mit seinem Wohnungseigentum angrenzenden Sondereigentümer ein Nutzungsrecht zustehe. Das Gericht verweist auf die Verkehrsauffassung und 44 Abs.2 der II. BV bzw. 5 2 Abs.2 Nr.2 der Wof1VO (WoF1VO vom , BGBl 1(2003), 2346 = ZMR- Sonderheft Betriebskosten", S. 20 ff.) sowie die Rechtsprechung zur Spitzbodennutzung (HansOLG, , ZMR 2001, 999; OLG Hamm, , ZMR 2001, 221). Siehe auch: Balkon, Bodenbelag, Parkettboden, Estrich, Teppichboden Bodenplatte Bodenplatten einschließlich Isolierschicht sind Gemeinschaftseigentum (BGH WEZ BayObLG WuM 1985, 30 für einen sog. Gartenmannbelag, bei dem Oberfläche und Isolierschichten eine konstruktive Einheit bilden) und Estrich von Balkonen, Loggien, Dachterrassen (OLG Düsseldorf DWE 1979, 128); Siehe hierzu auch: Balkon Brandmauer Die Brandmauer eines Gebäudes ist wegen ihrer Feuerschutzfunktion zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschl. v , 2Z99/70/BGHZ 43,129; 91, 282). Briefkastenanlage Die Briefkastenanlage ist gemeinschaftliches Eigentum. Auch die Briefeinwurfanlage in der Wohnungsabschlusstür ist als deren Bestandteil gemeinschaftliches Eigentum (vgl. hierzu auch AG Pforzheim, Beschl. v , 2 UR 11)/94, dort auch zum Gemeinschaftseigentum an den Innenseiten einer Briefkastenanlage).14 Seite 14 von 60 Anspruch des Mieters: Verfügt die Wohnung über keinen separaten Briefkasten, ist der Mieter zur Montage eines Briefkastens außerhalb der Wohnungstüre berechtigt, wobei dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Platzes obliegt. Dies gilt nicht, wenn eine Hausbriefkastenanlage der Deutschen Post AG vorhanden ist. In diesem Fall hätte der Mieter auch keinen Anspruch gegenüber der Post auf Zustellung in den Wohnungsbriefkasten (OVG Berlin, ZMR 1972, 141). Nach einem Urteil des LG Mannheim ( , Az.: 4 S 145/75, WM 76, 231) ist nicht nur der Mieter zur Montage eines eigenen Briefkastens berechtigt, sondern der Vermieter auch verpflichtet, dem Mieter einen separaten Briefkasten zur Verfügung zu stellen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Hauseingangsbereich eines Mehrfamilienhauses Hausbriefkästen zu installieren, wenn der Postbedienstete durch geeignete Vorrichtungen (z. B. Türeinwurf, Wohnungsbriefkasten) in der Lage ist, die Post für jede Wohnung direkt zuzustellen (AG Flensburg , Az.: 68 C 773/94, WM 1996, 215). Ist das Innere eines Briefkastens Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum? 1. Das Amtsgericht Pforzheim musste sich mit einer rechtlich und tatsächlich pikanten Sache beschäftigen: Das Innere eines im gemeinschaftlichen Flur gelegenen Briefkastens einer Miteigentümerin war offensichtlich von unbekannter Person mit Kot beschmiert worden. Die Eigentümerin als Antragstellerin verklagte vor dem Wohnungseigentumsgericht die Gemeinschaft auf Verpflichtung, die Verwaltung anzuweisen, nach Einholung von Vergleichsangeboten im Namen der Gemeinschaft, Auftrag an eine Reinigungsfirma zu erteilen und den Briefkasten von den (eingetrockneten) Kotresten zu reinigen. 2. Das Amtsgericht hat diesen Verpflichtungsantrag bestätigt (unter Hinweis auf 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG) und ausgeführt, dass der streitgegenständliche Briefkasten (auch soweit dessen Innenseite betroffen sei) zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre, da er sich nicht in den zum Sondereigentum der Antragstellerin gehörenden Räumen, sondern im gemeinschaftlichen Treppenhaus befinde. Auch wenn ein Briefkasten nur dem betreffenden Sondereigentum diene, würde er nur dann auch zum Sondereigentum gehören, wenn dies ausdrücklich in der Teilungserklärung bestimmt wäre, was vorliegend nicht der Fall sei. Allein der Umstand, dass eine Anlage oder Einrichtung im Bereich des Gemeinschaftseigentums lediglich einem Sondereigentum diene, mache eine solche Anlage oder Einrichtung noch nicht zum Sondereigentum. Zwar sei es im Interesse einer möglichst sparsamen Verwaltung grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer zuzumuten, die normale Innenreinigung des ihm zugeordneten Briefkastens selbst durchzuführen, so dass insoweit einer Gemeinschaft keine Kosten entstünden. Dies gelte a- ber im vorliegenden Fall nicht. Durch den eingenommenen Augenschein des Gerichts sei bewiesen, dass sich im streitgegenständlichen Briefkasten insbesondere im Klappenbereich noch eingetrocknete Kotreste befänden; die Beseitigung dieser Verschmutzungen von Hand sei entweder gar nicht o- der jedenfalls nur durch einen unzumutbaren Aufwand seitens der Antragstellerin möglich. Aus diesem Grund seien die Antragsgegner antragsgemäß zu verpflichten, die Verwaltung entsprechend durch Eigentümerbeschluss anzuweisen. In diesem Zusammenhang führte dann das Gericht noch aus, dass zur Klarstellung darauf hingewiesen werde, dass dieser Beschluss als zustandegekommen fingiert werde, wenn der vorliegende Gerichtsbeschluss rechtskräftig sei ( 45 Abs. 3 WEG, 894 ZPO). 3. Entschieden wurde auch, dass die Gerichtskosten sowie die der Antragstellerin durch die Beweisaufnahme entstandenen außergerichtlichen Kosten die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu tragen hätten und i.ü. keine außergerichtliche Kostenerstattung stattfinde; hinsichtlich der anwaltlichen Beweisgebühr und entsprechender Erstattung wurde dies damit begründet, dass das Bestreiten des Antragsgegnervertreters angesichts der eindeutigen und von ihm jederzeit überprüfbaren Sachlage mutwillig gewesen sei. Der Geschäftswert wurde auf 253 DM festgesetzt. (AG Pforzheim, Beschluss v , Az.: 2 UR II 9/94 WEG) Anmerkung: Da sich ähnliche böswillige Briefkastenverschmutzungen leider aus mir bekannten Fällen offensichtlich zur Zeit häufen (strafrechtliche Sachbeschädigung und Beleidigung unter dem Deckmantel der Anonymität), ist natürlich primär zu fragen, ob das Innere eines Briefkastens in einer Wohnanlage tatsächlich ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehört, also nicht nur die Außenseiten einer Briefkastenanlage in gemeinschaftlichen Raumflächen oder integriert in gemeinschaftlichen Hausaußenwänden. Dies dürfte mit der Entscheidung des Amtsgerichts Pforzheim zu Recht anzunehmen sein, wenn hier nicht ausdrücklich auch dieser kleine Innenraum zumindest über Beschrieb in einer Teilungserklärung einem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet wurde (wie dies bisher in der Praxis nicht der Fall ist). Weiterhin stellt sich natürlich die Frage, ob hier sachenrechtlich überhaupt zulässigerweise am Innenraum eines Briefkastens Sondereigentum begründet werden kann oder ob es sich nicht bei Briefkästen vollständig (auch innenseitig) zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt. M.E. kann nicht von zwingendem Gemeinschaftseigentum ausgegangen werden.15 Seite 15 von 60 Zumindest könnte und sollte nunmehr in neuerlichen, modernen Teilungserklärungen mit Gemeinschaftsordnungen festgeschrieben und vereinbart werden, dass die einzelnen Eigentümer für Instandhaltungen und die Reinhaltung ihrer Briefkästen innenseitig selbst zu sorgen haben; dies wäre eine rechtlich mögliche und wohl auch vernünftige Vereinbarung in Abweichung zum abdingbaren Kostenverteilungsgrundsatz des 16 Abs. 2 WEG. Auch aus Kostengesichtspunkten ist es aus meiner Sicht dem einzelnen Eigentümer durchaus zumutbar, jegliche Reinigungen des eigenen Briefkastens selbst vorzunehmen und nicht auch noch Verwalter mit solchen Aufträgen (Einholung von Vergleichsangeboten!) zu belasten. Dem einzelnen Eigentümer wird hier sicher kein Zacken aus der eigenen Krone brechen, wenn er sich in solchen und ähnlichen Fällen ohne Kostenaufwand die Hände schmutzig machen muss! Wenn das Gericht in der Begründung insoweit ausführt, dass die Beseitigung solcher Verschmutzungen von Hand entweder gar nicht oder jedenfalls nur durch einen unzumutbaren Aufwand seitens des betreffenden Eigentümers möglich sei, ist dies für mich jedenfalls nicht nachvollziehbar. Auch hinsichtlich außenseitiger Fensterreinigungen von Wohnungsfenstern (zwingend Gemeinschaftseigentum) kam wohl bisher noch niemand auf den Gedanken, die Gemeinschaft bzw. die Verwaltung zu Reinigungsdiensten aufzufordern! Fehlerhaft erscheint mir der,,klarstellende Hinweis des Gerichts, dass der im Tenor der Gerichtsentscheidung angesprochene Eigentümerbeschluss mit entsprechender Weisung an den Verwalter,,als zustandegekommen fingiert werde, wenn der vorliegende Gerichtsbeschluss rechtskräftig sei. Entweder wird gerichtlicherseits eine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft (also aller Eigentümer einschließlich der Antragstellerin) ausgesprochen, den Verwalter anzuweisen, einen Reinigungsdienst zu beauftragen oder eben entsprechende Verpflichtung zurückgewiesen; eine Eigentümer-Beschluss-,,Fiktion kann ein Gericht gestalterisch im Wohnungseigentumsrecht m.e. mangels Kompetenz hierzu nicht aussprechen. Selten (aber sicher grundsätzlich vertretbar) ist auch der Ausspruch einer außergerichtlichen Kostenerstattung allein hinsichtlich einer anwaltlichen Beweisgebühr. Ob dies wirklich im konkreten Fall die richtige richterliche Ermessensentscheidung nach 47 WEG war, kann diesseits mangels konkreter Sachangaben in der Entscheidung nicht beurteilt werden. Aufgrund des zu Recht sehr niedrig angesetzten Geschäftswertes (und damit auch eines sehr niedrigen Beschwerdewertes) - ausgehend wohl von den anstehenden Fremdreinigungskosten (253 DM?!) - dürfte diese Entscheidung des Amtsgerichts leider rechtskräftig geworden sein. Briefkastenschloss Beim Briefkastenschloss handelt es sich um Sondereigentum, sofern es sich nicht um Schließanlage handelt. Siehe auch Briefkastenanlage, Schließanlage/ Schlösser Car-Port Kfz-Stellplätze im Freien, die mit vier Eckpfosten und Uberdachung versehen sind (r= Car-Ports) sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl.v ,2Z70/85). Nach herrschender Rechtsmeinung kann an seitenoffenen Carports kein Sondereigentum begründet werden (BayObLG , Az.: VIII ZR 318/84, NJW-RR 1986, 671). Ein Wohnungseigentümer, der auf einer ihm zur Sondernutzung als Kfz-Abstellplatz zugewiesenen Hoffläche ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Carport errichtet hat, kann sich gegenüber dem Beseitigungsverlangen anderer Wohnungseigentümer nicht auf eine Beeinträchtigung seiner Stellplatznutzung durch vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen berufen (BayObLG, Beschluss v , Az.: 2Z BR 30/99). Siehe auch Garage und Kfz-Stellplatz Dach Das Dach ist als konstruktiver Bestandteil mit gleichzeitiger Schutzfunktion und als architektonisches Gestaltungs- Element zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Auch der Dachbelag ist zwingend Gemcinschaftseigentum (OLG Frankfurt, Beschl. v , 20W 561/74; KG Berlin, Beschl. v , 24 W 5506/92; vgl. auch BGH, Urt. v , VI ZR 176/92, dort zur Gebäudesicherungspflicht des Verwalters auch hinsichtlich des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Daches). Dies gilt auch für alle übrigen Teile des Flachdachs, wie z.b. Dachentwässerung, Regenfallleitung und Attika. Siehe auch: Flachdach Dachboden Der Dachboden gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, sofern nicht eine besondere Nutzungsvereinbarung besteht. Oftmals wird er - je16 Seite 16 von 60 nach Zugangsmöglichkeit und Beschaffenheit - als gemeinschaftlicher Trockenraum genutzt. In manchen Kaufverträgen und Gemeinschaftsordnungen ist bereits der nachträgliche Ausbau zugunsten eines Eigentümers vereinbart. In diesem Fall ist der genaue Wortlaut zu klären, da der spätere Ausbau dann evtl. keiner Zustimmung der Eigentümerversammlung mit Rücksicht auf 22 WEG bedarf (BGH , Az.: VZB 4/94, BGHZ 131, 347). Dachfenster Dachfenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Eine Aufteilung in Außenseite (= Gemeinschaftseigentum) und Innenseite (= Sondereigentum) ist unzulässig (AG Münster, Beschl. v , 26 II 71/84; OLG Karlsruhe, Beschl. v , 11 W 102/84; vgl. auch KG Berlin, Vorlbeschl. v , 24 W 5299/90 sowie BGH, Beschl. v , V ZB 27/ 90, dort zur Folgekostentragung bei eigenmächtiger baulicher Veränderung durch Einbau bzw. Austausch von Dachfenstern als gemeinschaftliches Eigentum). Siehe auch: Fenster Dachgaube Dachgauben sind Dachbestandteile und gehören zum Gemeinschaftseigentum. Der nachträgliche Ausbau stellt eine bauliche Veränderung nach 22 WEG dar, sofern nicht schon im Kaufvertrag und der Gemeinschaftsordnung eine besondere Vereinbarung getroffen wurde. Dachrinne Die Dachrinne gehört, wie das Dach selbst, zum Gemeinschaftseigentum. (BayObLG NJWE 1996, 181). Dachspitz Wurde nach der Teilungserklärung Sondereigentum am Dachgeschoss bis zur Dachkonstruktion eingeräumt, so steht auch ein sog. "Dachspitz", der dadurch entstanden ist, dass in der Dachgeschosswohnung eine Zwischendecke eingezogen wurde, im Sondereigentum (LG München II v , 6 T 919/97, ZMR 2001, 482) Sofern ein Spitzboden in der Teilungserklärung nicht dem Sondereigentum zugeordnet wurde, so ist dieser Gemeinschaftseigentum, selbst wenn ein Betreten nur über das darunter gelegene Sondereigentum möglich ist. OLG Hamm v , 15 W 210/00, ZMR 2001, 221 (222). Dachterrasse Dachterrassen sind grundsätzlich sondereigentumsfähig, auch wenn sie nicht von allen Seiten umschlossen sind (vgl. AG Bad Cannstatt, Beschl. v , 5 GR 285 /90, dort zur Unbeachtlichkeit des fehlenden Abschlusses nach oben). Das Sondereigentum beschränkt sich aber auf den Terrassenraum und den begehbaren Bodenbelag, der weder konstruktive noch isolierende Funktion hat und dessen Ausgestaltung allein vom Komfortbedürfnis und Geschmack des jeweiligen Eigentümers abhängig ist (vgl. auch AG Bad Cannstatt, a.a.o.). Die konstruktiven Bestandteile und Bestandteile mit Schutzfunktion, also Bodenplatte, Isolierungsschichten, Brüstung, Gitter, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschl. v , 2 Z 51/82; Bescbl. v ,2 Z 111/91; Beschl. v , 2Z BR 105/93; OLG Düsseldorf, Beschl. v , 3 W 134/79; OLG Frankfurt Beschl. v , 20 W 561/74; Beschl. v , 20W 68/83, Az.: 20 W 357/85OLG Köln, Beschl. v , 16 Wx 155/75; LG München, Beschl. v , 13 T 560/68; AG Königstein, Beschl. v , 7 UR 118/ 77) Wenn die oberste Schicht eines Flachdachs (selbst bei Nutzung als Sondereigentums-Dachterrasse) bei einlagiger Dachabdichtung Isolierungsfunktion besitzt, ist zwingend von gemeinschaftlichem Eigentum des Dachs auszugehen. Bei Balkonen können demgegenüber Mörtelbett und Plattenbelag Sondereigentum sein, während auch dort Balkonplatte und Isolierung gemeinschaftliches Eigentum sind. Zwingendes Gemeinschaftseigentum ( 5 Abs. 2 WEG) kann auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Etwaige Nutzungsrechte zu Gunsten einzelner Eigentümer bleiben hiervon unberührt.. OLG Frankfurt, Beschluss v Siehe auch: Balkon, Flachdach; Humusschicht Dachunterspannbahn Die Dachunterspannbahn von Balkonen gehört jedenfalls dann zum Gemeinschaftseigentum. wenn sie (teilweise) mit den Decken der darunterliegenden Wohnungen identisch ist (OLG Hamm, ZMR 1989, 98 ff.)17 Seite 17 von 60 Decken Gehört die Deckenunterseite der Wohnungsabschlussdecke zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Geschossdecken sind als notwendiges konstruktives Element eines Hauses zwingend Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich dieser Geschossdecken wird in der Regel nicht zwischen Ober- und Unterseite unterschieden werden können. (KG NJW-RR 1990, 334) wie Böden, ebenso wie Geschossdecken (BayObLG NJW-RR 1994, 82) oder abgehängte Decke (BayObLG vom , Az.: 2 ZBR 106/97). Ist jedoch eine Zwischendecke eingezogen, so ist der Luftraum und gegebenenfalls dessen Inhalt bis zur gemeinschaftlichen Decke Sondereigentum. ebenso Deckenverkleidung. Ebenso wie der Wandverputz gilt jedoch der Deckenverputz als Sondereigentum im Sinne von 5 Abs. 1 WEG. Siehe hierzu: Boden, Zzwischendecke Deckenverkleidungen Deckenverkleidungen sind lt. Kahlen sondereigentumsfähig. es sei denn, es handelt sich um Deckenverkleidungen, die zugleich den eigentlichen Deckenhalt bieten das tragende Teil sind dann liegt zwingend gemeinschaftliches Eigentum vor. Diele Dielen, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden, können nicht Sondereigentum sein. Das gleiche gilt für Haus- und Kellereingänge, Flure und Treppenhäuser (BayObLG, Beschl. v , 2 Z 12/85; LG Aurich, Beschl. v , 3 T 204/ 88). Siehe auch: Flur Doppelfenster Doppelfenster sind insgesamt Gemeinschaftseigentum. Wenn Doppelfensterkonstruktionen aus»unschwer trennbaren Fensterflügeln«(Deckert, ETW. Gruppe a) bestehen, kann allerdings eine Trennbarkeit erwogen werden. Deckert, a. a. 0., berichtet von der Entscheidung des LG Bremen v /85, wonach Fenster nicht für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich seien und auch nicht gemeinschaftlich dem Gebrauch dienten. Daher müssten sie dem Sondereigentum zugerechnet werden. (Kahlen) Siehe auch: Fenster Doppelhaus An der Hälfte eines Doppelhauses kann Sondereigentum nur an der Wohnung, nicht jedoch an den Teilen des Gebäudes begründet werden, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind. Auch an den Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, kann Sondereigentum nicht begründet werden (BayObLG, Beschl. v ,2 Z 80/65). Doppelstockgarage Bei dem sogenannten Doppelparker handelt es sich um zwei mittels einer Hebebühne übereinander liegende Stellplätze. An dem oberen Stellplatz kann nach h.m. kein Sondereigentum begründet werden, da er kein Raum i.s.d. 5 Abs. 1 WEG, 3 Abs. 2 Satz 2 WEG ist (OLG Düsseldorf, Mitt. Rhein. Notk. 78, 85; BayObLG, DNotZ 76, 28). An beiden Stellplätzen zusammen kann jedoch Sondereigentum begründet werden. Steht dieses mehreren Miteigentümern zu, so können sie dem einzelnen gemäß 1010 BGB das alleinige Nutzungsrecht bezüglich des unteren bzw. oberen Stellplatzes zuweisen (BayObLG, Z 76, 28). Streit besteht häufig über die Kostenverteilung bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten. Hier fehlt oft eine klare Zuteilung der Verantwortlichkeit in der Teilungserklärung. Oftmals steht der gesamte Doppelparker im Sondereigentum von mehreren Bruchteilseigentümern. Die gesamten Kosten und Lasten sind dann ausschließlich von dieser Bruchteilsgemeinschaft aufzubringen. Das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht zur Abwicklung herangezogen werden. Eine weitere Problematik besteht in der Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, wenn z.b. an einer gemeinsamen Öldruckleitung mehrere Hebebühnen- Sondereigentumsräumlichkeiten angeschlossen sind und im Bereich dieses Hauptverteilungsleitungssystems Sanierungsnotwendigkeiten auftreten. Hebebühne der Doppelstockgarage ist Gemeinschaftseigentum 1. Die Hebebühne einer Doppelstockgarage ist als konstruktiver Gebäudeteil im Sinne von 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. 2. Rechtlich unbedenklich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Gara-18 Seite 18 von 60 geneigentümer einer Wohnungseigentumsanlage anteilig die lnstandsetzungskosten zu tragen haben, die in Bezug auf einzelne Hebebühnen anfallen. OLG Düsseldorf, Beschluss v , Az.: 3 Wx 14 /99 auch OLG Hamm OLGZ 1983,1) SACHVERHALT: Die Wohnungseigentumsanlage ist mit einer Tiefgarage ausgestattet, die sowohl über Einzeleinstellplätze als auch Doppelstockgaragen verfügt. Die Doppelparker sind mit einer hydraulischen Hebebühne ausgestattet. Hinsichtlich der Instandhaltungspflichten enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile und Einrichtung nur den Garageneigentümern obliegt. Weiter würden die auf die Garagen entfallenden Kosten durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt. Im Laufe des Jahres wurden Reparaturen an den Hebebühnen erforderlich, die Kosten wurden in der Jahresabrechnung nicht auf alle Garageneigentümer verteilt. sondern nur auf die unmittelbar betroffenen Garageneigentümer die Jahresabrechnung wurde mehrheitlich genehmigt. Einer der kostenbelastenden Eigentümer hat diesen Genehmigungsbeschluss nunmehr angefochten. ENTSCHEIDUNG: Die Beschlussanfechtung Erfolg, die Kosten für die Instandsetzung der Hebebühnen war in Übereinstimmung mit der Gemeinschaftsordnung von allen Garageneigentümern zu tragen, also nicht nur von den Doppelparkern, deren Einstellplätze über eine Hebebühne verfügten. Der Verwalter ging hingegen davon aus, dass es sich bei den Hebebühnen um Sondereigentum handelt. Die Hebebühnen sind gemäß ~ 1 Abs Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Nach 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu beachten ist hierbei, dass es sich bei der Bestimmung des 5 Abs. 2 WEG um zwingendes Recht handelt. Die Hebebühnen nun mögen zwar Einrichtungen innerhalb im Sondereigentum stehender Räume sein, da die überwiegende Rechtsmeinung davon ausgeht. dass eine Doppelstockgarage ein Raum i.s.v. 3 Abs. 1 und 9 WEG ist. Das aber spielt keine Rolle, da es sich bei den Hebebühnen um konstruktive Teile des Gebäudes handelt. Denn Teil eines Gebäudes.. der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist, kann auch ein konstruktiver Teil nur eines Gebäudes sein. So ist notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage eine Einrichtung, die das Einstellen von zwei Fahrzeugen auf einer Grundfläche ermöglicht, die an sich nur für ein Fahrzeug groß genug ist, demnach also die Hebebühne. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. die Gemeinschaftseigentum betreffen, sind nach 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen. Vorliegend bestimmt die Teilungserklärung, dass die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile und Einrichtungen nur den Garageneigentümern gemeinsam obliegt, und dass die auf die Garagen entfallenden Kosten durch die vorhandenen Einstellplätze zu teilen sind. Die Regelung ist rechtlich nicht zu beanstanden, da 16 Abs. 2 WEG abbedungen werden kann und der hier gewählte Verteilungsschlüssel zweckmäßig und gerecht ist. PuR RÄT: Merke: 5 Abs. 2 WEG ist zwingendes Recht. Sind in der Teilungserklärung Gegenstände zu Sondereigentum erklärt, die nach dem Gesetz nicht Sondereigentum sein können oder ist es bei der Begründung in der Teilungserklärung nicht eindeutig erkennbar beschrieben, so entsteht kein Sondereigentum. es verbleibt vielmehr beim gemeinschaftlichen Eigentum. Siehe auch: Garagen Einbauschränke Eingebaute Wandschränke sind lt. Kahlen regelmäßig Gegenstand des Sondereigentums. Ausnahmen kommen in Betracht, wenn die Einbauschränke zugleich konstruktive Teile des Gebäudes sind. Siehe auch: Wandschränke Eingangshalle Gemeinschaftlich benützte Eingangshallen sind lt. Kahlen zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (BavObLG, DWE 1981, 27; Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rdn. 112; so auch das BayObLG, ZMR 1985, 63 ff. in einem Fall. in dem die gemeinschaftliche Eingangshalle zu einem Hallenbadtrakt einer Wohnanlage und zu Büroräumen für den Betrieb einer Campingplatz- Vermietung genutzt wurde. Eingangspodest Eingangspodest ist vor Haustüren zu Sondereigentum Gemeinschaftseigentum (BayObLG WuM 1992, 705) Eingangstüren Eingangstüren sind entweder Wohnungs- oder Hausabschlusstüren. In beiden Fällen handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum19 Seite 19 von 60 Einbau einer Eingangsdoppeltür: Nach dem BayObLG stellt der Einbau einer Eingangsdoppeltüre zur Erreichung eines besseren Schallschutzes keine bauliche Veränderung dar (BayObLGZ , Az.: 2Z BR 29/77, BayObLGZ 1978, 117). siehe auch Thermostatventile Estrich Estriche und Unterböden: siehe auch Türen Elektrische Leitungen Das Sondereigentum beginnt beim Übergang in den Sondereigentumsbereich siehe auch Hauptversorgungsleitung/en Elelektroheizung siehe: Heizung Energiezuleitungsrohre Energiezuleitungsrohre, die im Treppenhaus von der Steigleitung abzweigen und durch die Mauer des Treppenhauses zu einer Eigentumswohnung geführt werden, stehen im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl. v , WE f.). siehe auch Hauptversorgungsleitung/en u. Anschlussleitung Entwässerungsleitungen Entwässerungsleitungen, die zwar von der Hauptleitung abzweigen, aber durch fremdes Sondereigentum laufen, ehe sie die im Sondereigentum eines anderen Raumeigentümers stehende Zapfstelle erreichen, sind notwendigerweise Gemeinschaftseigentum. (KG, DG 1989, 517). siehe auch: Abwasserkanal, Abflussrohr Erfassungsgeräte Die Erfassungsgeräte sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, da sie zur gemeinschaftlichen Abrechnung zwischen den Wohnungseigentümern dienen. (KG WE 1994,52). Eine Veränderung bzw. Beseitigung ist nicht zulässig, sie würde die Rechte einzelner Eigentümer, die einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (Abrechnung) haben, beeinträchtigen. Soweit es sich um eichfähige Erfassungsgeräte handelt, sind die Eichpflichten nach dem Bundeseichgesetz zu beachten. Schwimmender Estrich mit hartem Bodenbelag: 1. Innenputz 2. Sockelleiste 3. Putzleiste 4. Randstreifen 5. Elastische Fugendichtung 6. Bodenbelag (Hartbelag) 7. Estrich 8. Abdeckung 9. Trittschalldämmung 10. Trenn- und Ausgleichsschicht 11. Stahlbetondecke Der Estrich dient als Bodenbelag und Schutzschicht gegen mechanische Beanspruchung. Meist handelt es sich um eine glattgestrichene Sand-/Zement- Mischung, die zur Vermeidung von unnötiger Wasseraufnahme beschichtet (Fliesen/Anstrich etc.) o- der in den Räumen aus optischen Gründen mit Teppichboden belegt wird. Der Estrich gehört grundsätzlich zum Sondereigentum, da er ohne Nachteil für die Eigentümergemeinschaft bzw. das Bauwerk entfernt oder verändert (z.b. durch Holzroste ersetzt) werden kann. Teilweise unterscheiden sich hier aber die Meinungen der Gerichte. So hat. Z. B. Das OLG Düsseldorf 1961 entschieden, dass ein temperatur- und schalldämpfender Asphalt-Estrich sondereigentumsfähig ist (OLG Diisseldorf, Diester Rspr. Nr. 26) (DWE 1979, 128) hat das OLG jedoch von seiner eigenen älteren Rspr. Abstand genommen. Für die Sondereigentumseigenschaft hat sich das BavObLG (WuM ) ausgesprochen. Etagenheizung Etagenheizungen sind Gegenstand des Sondereigentums. siehe auch: Heizung20 Seite 20 von 60 Fäkalienhebeanlage Eine von der Baubehörde zwingend vorgeschriebene Fäkalienhebeanlage, die ausschließlich der Entsorgung eines Sondereigentums dient, ist nicht zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BavObLG, Beschl. v , ZMR f. = DWE f). Siehe auch: Abwasserhebeanlage Fahrstuhl Fahrstühle sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen (LG Mannheim ZMR 1976, 218) sondereigentumsfähig ist aber ein Aufzug, z. B. ein Lastenaufzug, der lediglich für eine einzige Eigentumseinheit bestimmt ist ; Siehe auch: Aufzug Fassade Die Fassade ist als Bestandteil des Gebäudes ( 5 Abs. 2 WEG) dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Daraus entsteht für alle Miteigentümer die Pflicht zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung. Eine Veränderung unterliegt ggf. den Bestimmungen des 22 Abs. 1 WEG. Die Art der Fassade (Mauerstein, Holz, Zementstoffplatten etc.) ist ein Bewertungskriterium für die Gebäudeversicherung (Versicherungen). Anstrich der Fassade: Zur Verschönerung, aber auch um Umwelteinflüsse vom Putz bzw. Beton oder Mauerwerk fernzuhalten, wird oft ein Fassadenanstrich aufgebracht. Der Anstrich verringert die Feuchtigkeitsaufnahme mit den daraus entstehenden Folgeschäden. Gleichzeitig muss der Anstrich dampfdurchlässig sein, um eingedrungener Feuchtigkeit die Möglichkeit des Austrittes (in Dampfform) zu geben, andernfalls würde der Wasserdampf die Beschichtung abdrücken (Blasenbildung) oder sich als Schwitzwasser mit nachfolgender Schimmelpilzbildung in den Räumen bemerkbar machen. Der Verwalter sollte - aus Gründen der Haftung - es einem Fachmann ü- berlassen, welcher Anstrich (Material und Schichtdicke) auf welchem Untergrund zu wählen ist. Deutliche Farbänderungen können unter den Begriff der "Veränderung der äußeren Gestaltung" fallen und müssten ggf. allstimmig beschlossen werden (Bauliche Veränderung). Fenster 1 Begriffsbestimmung Fenster in der Fassade gehören grundsätzlich zum Gemeinschafts-eigentum. Ein Beschluss oder eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung ist nichtig, wenn versucht wird, daraus Sondereigentum zu machen. Zuletzt hat sich das OLG Düsseldorf dies noch einmal bestätigt (OLG Düsseldorf , Az.: 3 Wx 546/97, Immobilien P.u.R. 6/1998, 37). Die Zuordnung der Kostentragungspflicht für Instandhaltungen/Intandsetzungen auf einzelne Sondereigentümer ist nach der Rechtsprechung des (BGH, Beschluss v , V ZB 58/99)der Beschlusskompetenz der Eigentümer entzogen und kann nur noch im Rahmen einer Vereinbarung geregelt werden. Das Fenster setzt sich eigentumsrechtlich wie folgt zusammen: l Rahmen, beweglicher Flügel und Scheibe = Gemeinschaftseigentum (da Fassadenersatz). 2 Der Außenanstrich des Fensters ist Aufgabe der Gemeinschaft (nach Mehrheitsbeschluss, da ordnungsgemäße Instandhaltung). 3 Der Fensteranstrich innen liegt im Verantwortungsbereich des jeweiligen Wohnungseigentümers, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist. 4 Ist der Innenanstrich und das Kittbett nicht intakt, blättert der Außenanstrich bald wieder ab, da das an der Innenscheibe herablaufende Schwitzwasser das Holz durchfeuchtet und als Wasserdampf den Außenanstrich absprengt. 5 Für Beschläge, Griffe und Dichtungen ist zumindest für die Wartung der jeweilige Eigentümer zuständig. Durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung kann auch festgelegt sein, dass "die Pflege, Wartung, Instandhaltung und Erneuerung" des Fensters insgesamt (also auch außen) dem jeweiligen Sondereigentümer übertragen wird. Somit bleibt das Fenster im Gemeinschaftseigentum, wobei die Kosten der Pflege und Erhaltung der jeweilige Eigentümer zu tragen hat. Es ist immer erst die Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zu prüfen, denn diese Bestimmungen sind vorrangig gültig. 2 Anstrich Richtiger Fensteranstrich ist bei vielen Handwerkern eine Kunst geworden. Schon die fachgerechte Vorbehandlung (Fugen, Gehrungen, Anschlüsse, Untergrund etc.) sind neben dem richtigen Material und der Ausführung ausschlaggebend für die Dauerhaftigkeit. Die Auftragsvergabe erfolgt meist ohne Ausführungs- und Materialvorgaben über den Preis. Kurzfristigere Instandhaltungsintervalle oder gar Totalerneuerungen der Fenster sind die Folge. Je nach Bauqualität und Material reichen die Anstrichsintervalle von jährlichem Anstrich bei offenporigen Fenstern bis zu 5-6 Jahren bei gutem Vollanstrich. Die Kosten liegen je nach Ausführungsart zwischen 20 bis 50 DM je Quadratmeter. Der Trend Mehr anzeigen
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