Source: http://projektjeink.birosag.hu/sites/default/files/allomanyok/ptk_e_learning/ptk7/lecke8_lap1.html
Timestamp: 2019-09-18 22:54:47
Document Index: 5724894

Matched Legal Cases: ['bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', '§ 2', 'bíróság ', 'Bíróság ']

﻿ PTK Ötödik könyv: Dologi jog / Negyedik rész: Az ingatlan-nyilvántartás – X. cím: Az ingatlan-nyilvántartás és annak elvei (8. lecke)
PTK Ötödik könyv: Dologi jog / Negyedik rész: Az ingatlan-nyilvántartás – X. cím: Az ingatlan-nyilvántartás és annak elvei
Negyedik rész: Az ingatlan-nyilvántartás
X. cím: Az ingatlan-nyilvántartás és annak elvei
1. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei
1.1. Nyilvánosság
1.2. Okirati elv
1.3. Bejegyzési elv
Az ingatlanhoz fűződő jogok megszerzése, átszállása kapcsán a magyar jogban egyfajta vegyes rendszer alakult ki, hiszen fő szabályként a konstitutív hatály érvényesül, azaz a jogszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel valósul meg, ugyanakkor ettől függetlenül, ex lege is létrejöhet (pl. özvegyi jog, elbirtoklás). A nyilvántartás alapja a reálfólió, vagyis a tulajdonjog vagy egyéb jog tárgya, tehát maga az ingatlan. Miután az ingatlanokra vonatkozó dologi jogi rendelkezéseket az anyagi jogi kódex tartalmazza, ezért merült fel jogos igényként (egyben visszatérve a korábbi magánjogi megoldáshoz) az ingatlan-nyilvántartás eddig is meglévő elveinek, valamint a nyilvántartott jogok keletkezése, változása és megszűnése legfontosabb anyagi jogi szabályainak az új Ptk.-ba való beemelése. Bevezetésül az ingatlan-nyilvántartás tartalmi megközelítésű – explicite az Inytv.-ben sem írt, de az elveiből és tartalmából levezethető – fogalmi meghatározása szolgál, mely az ingatlanokra vonatkozó jogok, jogilag jelentős tények és a bejegyzett jogosultak nyilvántartott adatainak egységét és közhitelességét hangsúlyozza. Az eljárási kérdések és a Ptk.-n túlmutató egyéb részletszabályok továbbra is az Inytv. szabályozási körébe tartoznak, melynek a Ptk.-val összefüggő módosítása elsősorban a 2013. évi CCIV. törvénnyel, másodsorban a 2013. évi CCL. törvénnyel megtörtént.
„Az Osztrák Polgári Törvénykönyvet (Optk.) 1853. május 1. napján vezették be hazánkban, telekkönyvi szabályait az Országbírói Értekezlet az Ideiglenes Törvénykezési Szabályokban hatályában fenntartotta. A telekkönyvi rendtartást hosszú ideig az 1855. évi december 15-i igazságügyi miniszteri rendelet tartalmazta, majd a régi Ptk. 116.§-a rendelkezett szűkszavúan az ingatlan-nyilvántartásról. A telekkönyv szabályait az 54/1960.(XI.27.) Korm. rendelet állapította meg, míg az eljárási kérdéseket a 118/1960.(I.K. 23-24.) IM utasítás tartalmazta. Az egységes ingatlan-nyilvántartást rendező 1972. évi 31. számú törvényerejű rendeletet 2001. január 1. napjától a több módosítást megért 1997.évi CXLI. törvény váltotta fel, a végrehajtására kiadott 109/1999.(XII.29.) FVM rendelettel.
A telekkönyv – részben anyagi, részben eljárásjogi – alapelveit már az 1855. évi rendelet is tartalmazta (pl. bejegyzés, nyilvánosság, különlegesség, jogosság elve).”
Az új Ptk. kodifikációja során három lényeges elvárás fogalmazódott meg, melyeket a törvényi szabályozás is nagyrészt tükröz:
a) A közhitelesség (ezzel együtt a konstitutív hatály) erősítése, melynek célja az ingatlan-nyilvántartás gyors, megbízható működésének biztosítása, amivel összefügg a jóhiszemű jogszerzők védelmének biztosítása is;
b) az ingatlanokra vonatkozó anyagi jogi szabályok integrálása, azzal, hogy az eljárásjogi rendelkezések külön törvényre tartoznak, amint a földkataszteri nyilvántartás és az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbank is;
c) az ingatlan-nyilvántartás közvetlen bírói felügyelet alá helyezése, felmelegítve egyúttal az ezzel kapcsolatos korábbi polémiákat.
Az új Ptk. Ötödik könyv Negyedik rész X. címében felsorolt elvek általános szabályait követően az azokhoz fűződő részletszabályok kifejtése elvenként külön címben történik, bár a bejegyzési elvhez tartozó rendelkezések – e szerkezeti koncepciótól eltérően – a rangsor elvéhez kapcsolódó előírásokkal azonos címben szerepelnek (vélhetőleg a tartalmi összefüggésük okán).
Külön cím szól az ingatlan-nyilvántartás helyesbítéséről, valamint a törlési és kiigazítási keresetről. A Ptk. a helyesbítés módjaként a bejegyzés, feljegyzés törlését, valamint az ingatlan-nyilvántartás tartalmának kiigazítását nevesíti. A korábbi rendelkezések a kiigazítási per megindítását akkor tették lehetővé, ha a téves bejegyzés a földhivatali eljárásban nem volt orvosolható, illetőleg azt eredménytelenül kísérelték meg, mivel a kiigazítási kereset alapját az ingatlanügyi hatóság bejegyzés során vétett hibája képezte. Ezáltal a kiigazítási kereset az Inytv.54.§-ában írt adminisztratív jellegű hibák kijavításához képest anyagi jogi többletet is hordozott. Az új Ptk. viszont nem egyértelmű a törlés, kiigazítás és kijavítás egymáshoz való viszonyát illetően, melyet az is mutat, hogy az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásáról szóló rendelkezés csupán a törlési keresetre korlátozódik. Ezzel összefüggésben fennmaradt az Alkotmánybíróság által is megerősített 3 éves határidő a közvetett szerző elleni törlési per megindítására.[?] Mindezek okán kritikaként fogalmazódott meg, hogy a szabályozás nehezen érthető, túlbonyolított (különösképp a jóhiszemű jogszerzővel kapcsolatos rendelkezéseket illetően), s abból hiányzik a törlési perekkel kapcsolatos problémák tisztázása, továbbá hiányoznak az érvénytelenségi és a törlési per összefüggései is.
Viták tárgyát képezte az ingatlan-nyilvántartás közvetlen bírói felügyelet alá helyezése is, arra hivatkozással, hogy az ingatlan-nyilvántartási ügyek nem tekinthetőek igazságszolgáltatási jellegűeknek, mivel nincs jogvita, nincs jogsérelem, továbbá ellenérdekű fél sem, ezen kívül nincs tárgyalás és nincs mérlegelés a döntésben. Ezen álláspont képviselőinek érvei szerint az ingatlan-nyilvántartási ügyek nem tartoznak a szorosan vett bírói teendők körébe, melyet alátámaszt az Európa Tanács Miniszteri Bizottságának „A bíróságok túlterheltségének megelőzésére és csökkentésére vonatkozó egyes intézkedésekről” szóló R(86) 12. számú ajánlásának függeléke, melynek értelmében a telekkönyvezés nem bírói feladat, ezek elvonásával az egyes államok bírái tehermentesíthetőek. Az ezzel ellentétes vélemény a bírói függetlenségben megnyilvánuló garanciát és azt helyezi előtérbe, hogy az ingatlan-nyilvántartásnak a földhivatali igazgatásba történt beolvasztása alapvetően téves volt, mellyel összefüggésben a felmerült problémákra az 1997. évi CXLI. tv. sem hozott megoldást.
Általános elvárás az ingatlan-nyilvántartás fokozott szerepvállalása az érdekelt felek jogai és a közérdek védelme érdekében, ami hozzájárulhat a közhitelesség erősítéséhez. Ennek eszközeként merült fel a bírói kontroll helyreállításának igénye. A felmerült lehetséges megoldások:
a)Az ingatlan-nyilvántartási jogok és tények bejegyzése, módosítása a helyi bíróság hatáskörébe tartozna, míg a tulajdoni lap I. részén lévő adatok (pl. területnagyság, AK érték stb.) bejegyzése és megváltoztatása az ingatlanügyi hatóság hatáskörében maradna a számítógépes adatbázis egységben tartásával. E megoldás fokozatosan végrehajtható szervezeti átalakítással járna.
b)Az ingatlan-nyilvántartási hatóság bizonyos részlegei leválasztva országos hálózatú közigazgatási szervek maradnának, határozataik ellen bírósági jogorvoslattal lehetne élni, amit a bíróság különös nemperes eljárásban bírálna el. Ugyanakkor e közigazgatási szervek közvetlenül kapcsolódnának a szakmai felügyeletüket ellátó központi igazságügyi szervhez ( KIM-hez vagy OBH-hoz).
A szervezeti átalakításokat és ennek vonzataként a nem kevés anyagi ráfordítást megkövetelő fenti igényeket az új Ptk. úgy tűnik nem akceptálta.
Az Inytv.-hez képest a kérelemhez kötöttség alapelvi szintű rögzítése ugyan a Ptk.-ból kimaradt, ennek ellenére a bejegyzések/feljegyzések iránti kérelmek kapcsán továbbra is érvényesülni fog. Mindazonáltal a közhitelesség erősítéseként az ingatlan-nyilvántartási korrekciók terén (különösképp a helyesbítés eseteit és a kijavítást, kiegészítést tekintve) teret kap a hivatalbóliság is, így ezzel indokolható a kérelemhez kötöttség, mint alapelv oldása. A valós magyarázatot az eljárásjogi szabályok fogják megadni.
(2) Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap, illetve térkép tartalmát – a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével – bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti.
(3) Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, feljegyzés és a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okiratok tartalma – a hozzájárulás és az igazolt igény keretei között – akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.
A szabályozás – lényegét tekintve – megegyezik az Inytv.4.§-ában foglaltakkal, kiegészülve expressis verbis azzal, hogy a megismerhetőség a tulajdoni lapon felül a térkép tartalmára is kiterjed, ezáltal általánosan érvényre juttatva a nyilvánosság elvét. A tulajdoni lapról, térkép tartalmáról készíthető feljegyzés, kiadható másolat mellé a Ptk. nevesítette a tanúsítványt is, mivel az Inytv.68.§ (2) bekezdése eddig is lehetővé tette a közjegyzők számára tanúsítvány kiállítását a tulajdoni lap tartalmáról, amely kiterjed immár a térképre is. A megismerhetőség mindazonáltal nem korlátlan, nem terjed ki a különös védelem alá eső személyes adatokra (ez vélhetőleg a személyi azonosítót takarja, ugyanis ez következik az Inytv. korábban módosított rendelkezéséből is.) [?] Az információs önrendelkezési jogról és információs szabadságról szóló 2011. évi CXII.tv. 3.§ 2. és 3. pontjai bár felsorolják a személyes adatokat és a különleges adatokat, utóbbiak viszont (pl. faji eredet) az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepelnek; különös védelem alá eső személyes adatokról pedig e törvény nem rendelkezik, amint az új Ptk. sem.
A nyilvánosság elve nem jelent korlátlan adatszolgáltatást. Az ezzel kapcsolatos rendelkezések megegyeznek a korábbiakkal, amint az 5:166.§ (4) bekezdésben írtak is, finomítva a megismerhetőség korlátlanságát az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogokra és tényekre vonatkozó okiratokra nézve.
„A dologi jogi jogviszonyok abszolút szerkezetűek, mely funkció betöltésére akkor alkalmasak, ha harmadik személy felé felismerhetőek. A nyilvánosság elvéhez hozzátartozik az a legitimáló hatás, melyből fakadóan a jogok keletkezéséhez, védettségéhez szükséges, hogy azok kifelé is nyilvánvalóak legyenek. Ezért kell az ingatlanok tulajdonjogának megszerzéséhez feltételként nyilvántartási bejegyzést előírni.” Egyébiránt ezzel függ össze az a törekvés, mely a dolgokon fennálló terhek nyilvántartásban rögzítésére irányul és a tulajdon átruházásához átadást követel. Ebből fakadóan a nyilvánosság és közhitelesség elve, valamint a bejegyzési elv szorosan összefüggenek egymással.
Az Alaptörvény VI. cikke rögzíti a személyes adatok védelmét, melynek keretében fő szabályként személyes adatokat csak az érintett beleegyezésével szabad felhasználni. A kiszolgáltatás kivételes, törvény által elrendelt egyik garanciája az adatok nyilvánosságra hozásának korlátozása. Ez azt jelenti, hogy a személyes adatok harmadik személy által akkor ismerhetőek meg, ha minden egyes adat vonatkozásában teljesült az adattovábbítást megengedő összes feltétel. A célhoz kötöttség a továbbítás legfőbb akadálya [?]. A nyilvánosság elvének és a személyes adatok védelmének biztosítását egyaránt szolgálják a Ptk. rendelkezései.
A szabályozás teljes mértékben megegyezik az Inytv. 8.§-ában foglaltakkal.
E rendelkezések az Inytv.2.§ (2) bekezdésében és 3.§-ában írtak tartalmával lényegében megegyeznek, azzal, hogy a jogalkotó külön törvénybe (Inytv.) utalja azon jogok, ill. jogilag jelentős tények meghatározását, melyek bejegyzésével, feljegyzésével, valamint azok elmaradásával kapcsolatos fő szabályokat tartalmazza.
A bejegyzési elv változatlanul azt jelenti elsősorban, hogy az ingatlan-nyilvántartás a benne szereplő legfontosabb jogokat nem csupán feltünteti, hanem egyes jogok keletkezése, módosulása vagy megszűnése a bejegyzéssel valósul meg (konstitutív hatály). Ezek közül az új Ptk. ugyanazokat a jogokat sorolja fel, mint az Inytv. 3.§ (2) bekezdése, hangsúlyozva – az okirati elv alapján – a jogátruházásról, illetve a jogalapításról kiállított okirat szükségességét.
Emellett – összhangban a jóhiszemű jogszerzők védelmére vonatkozó, később részletezendő szabályokkal – törvényben meghatározott egyes jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésének és feljegyzésének elmaradása esetén azok harmadik, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem érvényesíthetők.
A bejegyzési elv változatlanul azt is jelenti, hogy a törvényben meghatározott, bejegyzett jogok a későbbi jogszerzést korlátozzák vagy feltételessé teszik.
A bejegyzési elv nem érinti az 5:168.§ (3) bekezdése értelmében az ex lege keletkező jogok – pl. tulajdonjog elbirtoklása – létrejöttét (a bejegyzés ez esetben deklaratív hatályú), azzal a korlátozással, hogy a § (4) bekezdése alapján a bejegyzés elmaradása e jogok harmadik jóhiszemű jogszerzővel szembeni érvényesítését kizárja. Lényegében e szabályt ismétli a Ptk. 5:175.§-a is az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerző jogállása kapcsán.
Ezzel függ össze, hogy a tulajdonjog elbirtoklásának szabályai [?] külön nem tartalmazzák az elbirtoklással szerzett tulajdonjog ingatlan- nyilvántartási bejegyzésének elmaradásával és a jóhiszemű, ellenérték fejében jogszerzővel kapcsolatos rendelkezést, mivel a korábban a régi Ptk. 121.§ (5) bekezdésében foglaltak általános érvényűvé emelkedtek.
1.3.1. Bejegyzés
(1) A bejegyzéssel a jog megszerzése, változása vagy megszűnése, továbbá a jog érvényesíthetősége – a jogváltozás egyéb feltételeinek megléte esetén – közvetlenül áll be.
E rendelkezések egy részét tartalmilag az Inyt. 29.§, 30.§ (1) bekezdése, 44.§ (1) bekezdése és 7.§ (1) bekezdése eddig is tartalmazta.
Az Inytv. az ingatlant érintő változás vezetésére eddig is három fogalmat használt: a jogok bejegyzését, a tények feljegyzését és az adatváltozások átvezetését, melyeket a Ptk. karakteresebben határol el.
A bejegyzés a jogszerzés teljes hatályú, végleges rögzítése az ingatlan-nyilvántartásban, mely – a konstitutív hatálynak megfelelően – a jogváltozást közvetlenül, a felek további nyilatkozata vagy harmadik személy, illetve hatóság igazolásától függetlenül idézi elő. A konstitutív hatályt egyébiránt az 5:178. § (5) és (6) bekezdései is erősíteni hivatottak, kiterjesztve azt nemcsak a jog megszerzésére, alapítására, hanem annak átruházására, megterhelésére és megszüntetésére is.
Fennmaradt – az ingók tulajdonjogának megszerzéséhez, valamint az ingókon fennálló dologi jogok megszerzéséhez, alapításához hasonlóan – a kötelmi (kötelező) és dologi (rendelkező) ügylet kettőssége, azaz a jogváltozásra irányuló jogcím és a bejegyzési engedély, kiegészülve a törlési engedéllyel is, melyekre a szerződések létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályok irányadóak. A bejegyzés alapjául szolgáló hatósági határozat és bírósági ítélet esetében nincs szükség a jogosult nyilatkozatára (kivéve pl. a közös tulajdon bíróság általi megszüntetésénél a tulajdonostárs megváltása folytán bekövetkezett tulajdon változást). A bejegyzés alapjául változatlanul a jog, tény keletkezését, módosulását, megszűnését igazoló közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata, illetőleg szerződésen kívül bírósági ítélet vagy hatósági határozat szolgálhat.
A bejegyzéssel kapcsolatos elvi kérdés, hogy a bejegyzés mely időponttól hozza létre a jogváltozást. A vitára okot adó kérdést a Ptk. egyértelműen rendezi, annak kimondásával, hogy a bejegyzés a kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges (ex tunc) hatályú, összhangban a Ptk.5:168.§-ával.
Ha a tulajdonos és az ingatlant terhelő jog jogosultja azonos személlyé válik – a rangsor elvét biztosítva és az életszerűséget is szolgálva –, az ingatlant terhelő jogok a rangsorban hátrébb álló jogosultak tekintetében fennmarad.
A tulajdonjog átszállása vonatkozásában a kötelmi és dologi jogi jogügylet megkülönböztetése és tartalma sokszor képezte vita tárgyát, melyekből leszűrhető, hogy a kötelmi ügylet az a jogcím, jogi cél, ami végett a dolgot átruházzák. A dologi ügylet (traditio) pedig a joghatás kiváltására alkalmas cselekményt jelenti. Egyes vélemények szerint e kettősség fenntartása szükségtelen, a Ptk. azonban e felfogást (a bejegyzés anyagi jogerejének elvét, mely azt jelentené, hogy a jogváltozás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel, a jogváltozás egyéb feltételeitől függetlenül állna be) nem fogadta el, megkövetelve továbbra is a jogváltozásra irányuló jogcímet és a bejegyzési, valamint törlési engedélyt. E felfogás a 1/2008. (V.19.) PK vélemény alapján a közös tulajdon megváltással történő megszüntetése során vetett fel problémát a bejegyzési engedély ok nélküli megtagadása esetén, mely jognyilatkozat pótlására irányuló további pereket generált, amit a bírói gyakorlat azzal próbált kivédeni, hogy a közös tulajdont megszüntető ítélet a bejegyzési engedély – meghatározott feltételek melletti – kiadására való kötelezést is tartalmazta.
A jogváltozás időpontját illetően az ingatlan-nyilvántartásban általános szabályként érvényesült, hogy a dologi jog a bejegyzés időpontjában keletkezik, ehhez azonban olyan bírói gyakorlat társult, melynek értelmében a bejegyzés időpontja a bejegyzést elrendelő végzés jogerőre emelkedése. Ez utóbbival a jogirodalom nem értett egyet, mivel ezen álláspont a rangsor elvét függetlenítette a jog hatályosulásának ranghelyétől. E problémát a Ptk. 5:169.§-a oldja fel azáltal, hogy egyértelműen a bejegyzés hatályának kezdetére utal irányadó időpontként. Egyébiránt az Inytv. 44.§ (1) bekezdéséből és 7.§ (1) bekezdéséből is lényegében ugyanez következett.
A Legfelsőbb Bíróság a 18/2010.(XI.8.) KK véleményében – a korábbi álláspontját revidiálva – ezzel összhangban akként foglalt állást, hogy az ingatlan-nyilvántartási (korábban telekkönyvi) jogunknak több mint százötven éve változatlan elve: a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése konstitutív, a bejegyzési kérelem benyújtásának (iktatásának) időpontjára visszaható (ex tunc) hatályú. Ez az elv érvényesült ugyanis az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. 6. § (2) bekezdés és 19. § (1) bekezdés előírásaiban, és ezt tartalmazzák a hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény előírásai is (Inytv. 3. § (2) bekezdés, 7. § (1) bekezdés, 44. § (1) bekezdés és 48. § (1) bekezdés). Ezért tehát a bejegyzéshez fűződő joghatály beálltát (vagyis a bejegyzés ranghelyét és ezzel az egyes bejegyzések rangsorát is) nem a bejegyző határozat időpontja, hanem a bejegyzési kérelem iktatásának, vagyis a széljegyzésnek az időpontja határozza meg. A széljegy tehát nem csupán az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, hanem annak időpontja lesz a tulajdonjog keletkezésének időpontja is.
A gyakorlatban felmerült probléma az is, hogy a bejegyzési kérelem iktatása és a bejegyzés érvényes létrejötte közti időben keletkező jogi tények miként rendezhetőek, a széljegyben feltüntetett dologi jogi várományos jogai mire terjednek ki. A bírói gyakorlat ez esetekben pl. a széljegyben szereplő tulajdonosi várományost felruházta a társtulajdonosi minőségből fakadó elővásárlási joggal. A Ptk. 5:168.§-a is ezt a gyakorlatot látszik erősíteni.
1.3.2. Feljegyzés
Bár az Inytv. 25.§ (1) bekezdéséből és a 29.§-ából eddig is következett, de a Ptk. egyértelműsíti, hogy míg a bejegyzés jogokra, a feljegyzés tényekre vonatkozik, melyek körét az Inytv. vélhetőleg az eddigi 17.§ (1) bekezdésének megfelelően fogja meghatározni.
A jogok bejegyzésével összhangban a tények feljegyzésének hatálya a kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatályú (Inytv.44.§ (1) bekezdés, 7.§ (1) bekezdés).