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Timestamp: 2017-06-26 14:16:58
Document Index: 266141628

Matched Legal Cases: ['Art. 36', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 36', 'Art. 47', 'BGE', 'Art. 36', 'Art. 46', 'Art. 15', 'BGE', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 55', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 15']

Hausse de loyer, adaptation au renchérissement. 1. Art. 36 al. 5, 46 et 47 al. 1 OJ. Calcul de la valeur litigieuse, s'agissant de hausses de loyer dont la durée est incertaine (consid. 1). 2. Art. 15 litt. d de l'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, art. 11 de l'ordonnance. Calcul d'une hausse des loyers admissible selon ces dispositions, pour des immeubles construits avant 1971 et non grevés d'hypothèques (consid. 2). Faits à partir de page 333
Die Beklagten rekurrierten an das Obergericht des Kantons Solothurn. Dieses bestätigte am 20. Februar 1975 die angefochtene Verfügung und erkannte, dass die den Mietern am BGE 101 II 333 S. 33416. Mai 1973 mitgeteilte Zinserhöhung nichtig (Ziff. 1), dass eine solche von 11,1% ab 1. Oktober 1973 aber zulässig sei (Ziff. 2).
Die Klage der Vermieterin geht auf einen höheren Jahreszins für wiederkehrende Nutzungen, von denen ungewiss ist, wie lange sie dauern. Diesfalls ist gemäss Art. 36 OG der mutmassliche Kapitalwert (Abs. 4), d.h. der zwanzigfache Betrag der streitigen Jahresleistung als Streitwert einzusetzen (Abs. 5). Vor dem Obergericht stritten die Parteien sich noch um Erhöhungen von 11,1% auf Jahreszinsen von mindestens Fr. 4'500.-- oder um einen Mehrbetrag von Fr. 499.50 je Mieter. Das ergibt bei einem Mieter einen Kapitalwert von Fr. 9'990.--, bei elf Beklagten, deren Ansprüche einander nicht ausschliessen und daher zusammenzurechnen sind (Art. 47 BGE 101 II 333 S. 335Abs. 1 OG), somit einen Streitwert von Fr. 109'890.--. Diese Berechnung beruht freilich auf einer Vereinfachung, da insbesondere nicht berücksichtigt wird, wie lange die Vermieterin den erhöhten Mietzins tatsächlich fordert, ob ein Mieter deswegen oder aus andern Gründen das Vertragsverhältnis nicht mehr stillschweigend erneuert, sondern auflöst. Wie es sich damit verhält, ist indes ungewiss, und gerade für solche Fälle enthält Art. 36 Abs. 5 OG eine klare und einfache Regel, die dem Bundesgericht erlauben soll, den Streitwert nach seinem Ermessen rasch und ohne besondern Aufwand an Zeit oder Kosten zu ermitteln. Dieser Wert übersteigt hier den von Art. 46 OG vorgesehenen. Auf die Berufung ist daher einzutreten.
Es führt aus, Art. 15 lit. d BMM sei erst anlässlich der parlamentarischen Beratungen eingefügt worden. Aus den dabei abgegebenen Voten erhelle (Sten.Bull. 1972 StR S. 346, NR S. 974 und 979/80), dass man die Kaufkraft des investierten Eigenkapitals sichern und hiefür im Durchschnitt 40% des Anlagewertes berücksichtigen wollte, gleichviel ob der Vermieter die Liegenschaft ganz oder nur teilweise aus eigenen Mitteln finanzierte. Mit dieser Regelung solle verhindert werden, dass der Vermieter auf nominell gleichbleibenden Schulden einen Inflationsgewinn erziele und dass die Mieter unterschiedliche, vom Prozentsatz des investierten Eigenkapitals abhängige Mietzinse bezahlen müssen. Nach diesen Grundgedanken des BMM dürfe die Klägerin bei einem Anstieg des Indexes um 22 Punkte zwischen Oktober 1970 und April 1973, BGE 101 II 333 S. 336was einer Teuerung von 19,2% entspreche, diese zu 40% (= 7,6% der Teuerung) auf die Mieter abwälzen.
Die Beklagten versuchen, die Anrechnung der Hypothekarzinserhöhung als missbräuchlich hinzustellen, weil die Vermieterin nach eigenen Angaben von 1970 bis 1972 Bruttorenditen zwischen 11,60 und 12,93% erzielt habe; sie verweisen für Einzelheiten auf Vorbringen im kantonalen Verfahren. Mit solchen Angaben lässt sich die Unangemessenheit eines Ertrages im Sinne von Art. 14 Abs. 1 BMM indes weder BGE 101 II 333 S. 339allgemein noch im gegebenen Fall belegen. Verweise auf Eingaben im kantonalen Verfahren widersprechen zudem dem Art. 55 Abs. 1 lit. c OG (BGE 97 II 163). Da die Mietzinse bei Erhöhung des Hypothekarzinsfusses grundsätzlich angepasst werden dürfen, müsste übrigens für die Beurteilung des Ertrages gemäss Art. 14 Abs. 1 BMM zunächst untersucht werden, ob die noch streitigen Mietzinse den quartierüblichen Rahmen für gleichartige Liegenschaften überschreiten. Dass dies der Fall sei, wird von den Beklagten jedoch weder behauptet noch dargetan; damit ist ihrem Versuch, die Anpassung als missbräuchlich auszugeben, aber zum vorneherein der Boden entzogen (Art. 15 lit. a BMM; SCHÜRMANN/STÖCKLI/ZWEIFEL, a.a.O. Anm. 52 S. 43).