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Timestamp: 2019-04-22 12:38:33+00:00
Document Index: 105866049

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1129', 'art. 66', 'art. 1129', 'art. 1120', 'art. 4', 'art. 2697', 'sentenza ', 'art. 1117', 'sentenza ', 'sentenza ']

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Targa amministratore condominiale, adempimenti, decisioni e spese.
Posted on 8 maggio 2015 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Targa amministratore condominiale, adempimenti, decisioni e spese.
La targa dell’amministratore condominiale ha rappresentato una delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012 – la così detta riforma del condominio – anche se in realtà molti comuni già la prevedevano in base ai propri regolamenti locali.
L’art. 1129, quinto comma, c.c. ha specificato che:
Non solo, il successivo sesto comma specifica che:
La ratio delle norme è evidente: consentire ai così detti terzi di individuare facilmente chi ci occupa della gestione dell’edificio. Coerenza avrebbe imposto di fare lo stesso per ogni edificio, anche per quelli in proprietà esclusiva, giacché la natura condominiale dello stabile non sempre è determinante (anzi sovente non lo è) rispetto alle problematiche in materia di danni, ecc. Ma questo è un altro discorso.
Torniamo alla nostra targa dell’amministratore condominiale.
Chi la deve fare installare? In che modo?
Quali le conseguenze per il caso di mancata installazione?
Partiamo dal primo quesito: spetta all’amministratore, nella propria qualità, far installare la targa contenente i suoi recapiti. Trattandosi di spese da sostenersi nell’interesse diretto del condominio, essa dev’essere sostenuta da tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Di targhe, sul mercato, ve ne sono tantissime. Ciò che conta è rispettare le norme dettate dagli eventuali regolamenti condominiali. E se il regolamento contrattuale prevede il divieto di apposizione sulle parti comuni di qualunque insegna, targa e simili oggetto? Ad avviso di chi scrive quella norma non avrebbe valore:
a) rispetto ai regolamenti contrattuali stipulati dopo l’entrata in vigore della riforma perché l’art. 1129 c.c. rientra tra quelli inderogabili;
b) per quelli stipulati prima, perché, almeno ad avviso di chi scrive, le disposizioni dei contratti ad esecuzione periodica e continuata (quali sono i regolamenti contrattuali) non hanno più efficacia nel caso di contrarietà rispetto a disposizioni di legge imperative (così detta inefficacia sopravvenuta).
È bene che le targhe siano di dimensioni tali da rientrare tra quelle non considerate pubblicitarie dalla legge (cfr. d.lgs. n. 507/93 e regolamenti locali), al fine di evitare la sottoposizione al pagamento delle imposte per la pubblicità.
Passiamo, adesso, alle conseguenze per la mancata apposizione della targa condominiale. La legge non ricollega al alcuna specifica sanzione all’inadempimento. Ciò non vuol dire che esso non possa essere tenuto in considerazione, assieme ad altri, ai fini della valutazione di eventuali gravi irregolarità nella gestione.
Al di là di ciò, che cosa fare se l’amministratore non vi provvedere volontariamente. Ad avviso di chi scrive è bene operare nel modo seguente:
a) diffidarlo formalmente chiedendo l’apposizione della targa;
b) in caso di reiterato inadempimento chiedere la convocazione di un’assemblea, nei modi e nelle forme di cui all’art. 66, primo comma, disp. att. c.c. per la deliberazione in merito;
c) se nemmeno con una delibera che gli imponga di provvedere all’apposizione l’amministratore adempie, rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per chiederne la revoca per mancata esecuzione delle delibere assembleari (art. 1129, dodicesimo comma n. 1 c.c.).
Chiaramente in caso d’inadempimento a seguito di diffida, la richiesta di convocazione di cui al punto b) può essere avanzata anche direttamente per la revoca assembleare.
Persone rimaste bloccate in ascensore? Ecco cosa fare.
Posted on 23 marzo 2015 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Persone rimaste bloccate in ascensore? Ecco cosa fare.
Diciamo che la paura di rimanere bloccato in ascensore è probabilmente la fobia più ricorrente tra le persone che si apprestano ad utilizzare un elevatore.
La cosa certa è che l’ascensore è una macchina e per questo purtroppo può capitare che a volte ci possano essere dei problemi che portano a dei malfunzionamenti.
Il rimanere bloccati in ascensore risulta essere quindi un problema che a volte si verifica soprattutto a causa della rottura di uno dei numerosi componenti di sicurezza presenti negli elevatori o per circostanze da attribuire alla scarsa manutenzione a cui l’ascensore è sottoposto.
Di norma l’evento negativo viene segnalato dall’utente bloccato in ascensore mediante la pressione del pulsante giallo contrassegnato dal simbolo della campana che aziona un allarme sonoro. Negli ascensori collaudati dopo il 1999 oltre alla segnalazione sonora vi è anche l’invio automatico di una richiesta telefonica di soccorso per mezzo di un combinatore telefonico. Questa condizione permette all’ascensorista di essere avvisato in tempo reale anche se bisogna sempre tener presente che l’intervento non potrà mai essere immediato a causa di condizioni esterne che ne potrebbero rallentare l’azione (es. traffico, etc.).
Quando il dispositivo di telesoccorso non è installato, le persone che sono fuori dalla cabina possono intervenire affinché la situazione di emergenza venga gestita nel migliore dei modi.
La cosa più importante è quella di mantenere la calma e cercare di rassicurare le persone bloccate in ascensore. Il passo successivo è senza dubbio quello di avvisare la ditta manutentrice dell’impianto avendo cura di parlare con l’operatore in modo tranquillo e chiaro specificando sempre l’esatto indirizzo dell’impianto. Successivamente è importante recarsi nel locale macchine dell’ascensore e, se si è avuta una idonea formazione, si può eseguire la manovra a mano di emergenza.
Tale formazione può essere richiesta al manutentore dell’impianto che di norma fa la prestazione a titolo gratuito. Qualora non si sia a conoscenza della corretta procedura di emergenza è consigliabile rimanere in attesa dell’intervento dell’ascensorista o dei vigili del fuoco (qualora l’ascensorista dovesse essere irreperibile).
In linea di massima possiamo quindi dire che in situazioni come questa è importante intervenire solo se si è realmente coscienti di quanto si sta facendo e quindi è sempre bene avere una ditta manutentrice affidabile ed organizzata che sia in grado di intervenire con celerità per la liberazione delle persone rimaste bloccate in ascensore.
Fonte: Ascensore Facile
Rimedi per la muffa in casa.
Posted on 12 marzo 2015 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Rimedi per la muffa in casa.
Che cos’è la muffa e quali sono i rimedi facilmente azionabili quando c’è della muffa in casa?
Prima di ogni cosa è bene tenere presente che la muffa altro non è che un organismo vivente parassita (fungo) che si forma su organismi viventi, alimenti, ma anche su superfici di cose. Emette un odore caratteristico che quasi sempre riconduce inequivocabilmente a lei.
La muffa rappresenta spesso una problematica rispetto agli ambienti chiusi ed umidi: non è raro vedere della muffa nei bagni e nelle cantine, ma non fanno eccezione anche altri ambienti quali camere da letto e cucine. Solitamente si manifesta sui muri e sui soffitti e cresce non solo superficialmente, ma è in grado di intaccare l’intera struttura delle pareti nelle quali si manifesta.
La muffa è un allergene molto potente, sicché gli ambienti con presenza di muffa possono essere dannosi per soggetti allergici.
Non solamente: le spore della muffa possono creare infiammazioni e problemi polmonari nei soggetti più deboli, in particolar modo nei bambini. Il motivo è la presenza nelle spore della muffa di alcune tossine particolarmente potenti. Il colore della muffa dipende dalla sua composizione.
Come si diceva, non è raro ed è sempre foriero di fastidi e disagi che nelle abitazioni via sia la presenza di muffa.
A che cosa può essere dovuta?
Le cause delle muffe possono essere varie e devono essere chiaramente individuate se si vuole azionare un rimedio utile alla loro eliminazione.
Quando abbiamo di fronte della muffa, ciò può essere dovuto:
a) difetti strutturali dell’immobile;
b) ad una scarsa esposizione al sole degli ambienti interessati in quanto poco illuminati per la loro posizione o perché tenuti molto tempo chiusi;
c) alla umidità;
d) ad infiltrazioni di acqua;
e) alla condensa che si forma sui muri a causa della escursione termica tra interno ed esterno, evento spesso collegato all’ubicazione dell’immobile ed alla tipologia costruttiva;
f) al comportamento di chi vi abita (es. scarsa ventilazione o manutenzione del mobilio).
In questi casi per risolvere il problema è necessario individuare il responsabile: è evidente che nell’ipotesi di cui alla lettera f), chi abita l’immobile non potrà far altro che prestare più attenzione alle proprie abitudini modificandole nel modo più consono rispetto all’obiettivo dell’eliminazione della muffa.
Nei casi di difetti dell’immobile, laddove la presenza di muffa fosse molto diffusa non si dovrebbe escludere, laddove si fosse ancora in tempo, un’azione per gravi difetti verso il costruttore.
Nel caso di muffe collegate ad infiltrazioni, è evidente che sia necessario eliminare quella causa.
Per le ipotesi di muffe collegate a condensa e comunque a non buona esposizione degli ambienti o in generale dell’immobile, è utile valutare assieme ad un tecnico la soluzione migliore, ossia se il problema è risolvibile operando all’interno dell’unità immobiliare oppure all’esterno ed in caso di edificio in condominio coinvolgere l’amministratore.
È utile ricordare che le innovazioni quali la posa in opera cappotti termici e altre soluzioni utili alla coibentazione degli ambienti devono essere considerate opere volte a migliorare la salubrità dell’edificio e come tali sono deliberabili con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1120, secondo comma, c.c.).
Nuova Sede Frigotto Amministrazioni
Posted on 13 gennaio 2015 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Nuova Sede Frigotto Amministrazioni
Siamo lieti di annunciare che dal giorno Lunedì 19 Gennaio 2015 lo Studio Frigotto Amministrazioni si trasferirà nella nuova sede in Via Avv.G.Ceola, 20 – San Bonifacio (VR).
Addio al CUD: per gli autonomi arriva il C.U.
Posted on 21 dicembre 2014 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Addio al CUD: per gli autonomi arriva il C.U.
L’anno 2015, in materia tributaria, sembra apportare numerose novità nel “settore” dichiarativo reddituale, se così può essere definito, dei contribuenti italiani. E, tra queste novità, ve ne è una che, in senso più o meno lato, può riguardare anche il settore dell’amministrazione condominiale, nonché i comparti che introno ad essa, a vario titolo, gravitano, in termini di collaborazione o di semplice indotto.
Oltre alla ben nota introduzione del modello 730 pre-compilato introdotto dal governo Renzi con il D.L. per la semplificazione, del quale si sta dibattendo quotidianamente su giornali e con approfondimenti televisivi, anche il modello CUD, che fu introdotto dall’art. 4 del D.P.R. 22 luglio 1998 n. 322 ed emanato ai sensi della legge 23 dicembre 1996 n. 662, lascerà posto al nuovo modello chiamato CU, acronimo che sta per Certificazione Unica.
Il CU non riguarderà solamente dipendenti e pensionati, come previsto dalla attuale normativa del modello CUD, ma andrà ad includere anche i lavoratori autonomi, imponendo alle imprese, in qualità di sostituiti d’imposta, la compilazione e il conseguente invio ai soggetti interessati della certificazione delle ritenute operate nel corso dell’anno.
Il modello dichiarativo CU dovrà essere rilasciato dai sostituti d’imposta entro il 28 febbraio 2015, scadenza rimasta invariata. Di conseguenza, una volta che il modello CU sarà recapitato all’indirizzo del soggetto – sia egli pensionato, dipendente o lavoratore autonomo – il sostituto d’imposta dovrà provvedere ad inviarlo in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo 2015 utilizzando gli appositi software, oppure avvalendosi di un professionista abilitato (tributarista, commercialista, CAF).
Come già esposto in precedenza, la novità più significativa è l’applicazione del modello CU ai lavoratori autonomi, poiché, con tale disposizione, le imprese che si sono avvalse di lavoratori terzi, i quali svolgono la propria attività in forma libera, ovvero senza alcuna dipendenza con l’affidatario del lavoro, saranno intese come veri e propri “datori di lavoro”, e pertanto dovranno inviare la certificazione delle ritenute all’Agenzia delle Entrate, abbandonando quindi l’attuale metodologia che consisteva in una semplice lettera da parte dell’impresa, scritta su carta intestata, utilizzata per certificare l’importo pagato, la quale successivamente veniva allegata alla dichiarazione dei redditi del professionista.
Piccola novità introdotta per quanto riguarda dipendenti e pensionati consistente nel fatto che il sostituto d’imposta dovrà comunicare nel modello CU i dati riferiti al coniuge e ai famigliari a carico del soggetto destinatario della certificazione. Le bozze del modello sono già presenti e visionabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Solo se il locatore riesce a provare la natura e la specie degli oneri condominiali potrà esigerne il pagamento dal conduttore.
Posted on 11 dicembre 2014 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Solo se il locatore riesce a provare la natura e la specie degli oneri condominiali potrà esigerne il pagamento dal conduttore.
Il locatore adempie tale onere producendo (in giudizio) i rendiconti condominiali, approvati dall’assemblea condominiale da cui risultino gli elementi per poterne qualificare il peso e il rilievo.
Sovente capita che tra conduttore e locatore sorgano delle controversia in ordine alla imputazione degli oneri condominiali (accessori rispetto al canone di locazione). Chi debba pagare cosa e quanto. In genere, tale aspetto, viene disciplinato dalle parti all’interno del contratto di locazione; laddove ciò non avvenga, bisogna fare riferimento alla legge e/o agli “usi”.
Nel caso che ci apprestiamo ad esaminare, locatore e conduttore avevano sì convenuto, in seno alla scrittura privata convenutasi, che fossero interamente a carico di questo ultimo le spese di “amministrazione ordinaria”, ma la “vicenda” in sé costituiva oggetto di contestazione (anche) rispetto al quantum debeatur.
La Sentenza in commento (Tribunale di Genova 13 giugno 2014) affronta una questione preliminare a quella appena tracciata: domandandosi quale fosse il documento a cui far riferimento per dirimere una simile querelle.
Il caso. Tizio concedeva in locazione a Caio la propria unità immobiliare (immobile di pregio classificato come A1), ricevendo in conto deposito cauzionale la somma di 3.150 Euro. Nel contratto convenutosi, le parti ponevano, inoltre, “interamente a carico del Conduttore le spese di amministrazione ordinaria”. Al termine del rapporto locatizio Tizio chiedeva a Cario la rifusione degli oneri condominiali da egli anticipati per la somma di 2.738,46 Euro. In difetto – per quanto asserito in giudizio – non avrebbe ritornato la cauzione rilasciatagli all’atto della stipula.
Corollario della vicenda era anche la prescrizione dell’assunto credito di Tizio, essendo trascorsi più di cinque anni dalla data di pagamento (in luogo di Caio) degli oneri accessori al Condominio.
La prova degli oneri accessori. Il primo principio statuito dal giudice ligure riguarda l’esatta individuazione e/o la corretta calibrazione dell’onere probatorio tra le parti (locatore e conduttore). Ed invero. Il credito del locatore discendente da “anticipazione quote condominiali” diventa esigibile solo se costui assolva l’onere probatorio ex art. 2697 c.c. di provare i fatti costitutivi del proprio diritto e, quindi, sia in grado di dimostrare l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. 6403/2004; 5485/98).
Lo strumento per assolvere una simile “prova” è stato individuato nel c.d. “bilancio” condominiale.
In effetti, il locatore adempie tale onere producendo (in giudizio) i rendiconti condominiali, approvati dall’assemblea condominiale, da cui risultino non solo i vari criteri di ripartizione seguiti (ad es: criterio millesimale, superfici, cubature) in generale, ma anche specificamente il valore cui corrisponde la quota proporzionale di spesa gravante sull’immobile locato e sugli altri immobili del complesso.
Tutto ciò, infatti, rende possibile al conduttore – mediamente al Giudice – il controllo circa l’esistenza delle spese e l’ammontare delle quote a suo carico (Cass. 5485/98; 1889/1981).
La prescrizione. Una volta riconosciuta la fondatezza della domanda di ripetizione formulata dal locatore (secondo l’allegazione di cui innanzi), il Giudice di merito ne ha però ridimensionato l’entità economica, espungendo la parte del credito ritenuta asseritamene prescritta (anno 2004), sulla scorta della seguente motivazione: “Posto che nel caso di edificio in condominio la prescrizione del diritto del singolo condomino-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dal momento in cui, essendo stato dall’assemblea approvato il consuntivo annuale, sorge il relativo diritto del condominio nei confronti del condomino e, correlativamente, del credito di quest’ultimo verso il conduttore […]”.
Conclusione. In Giudice adito, infine, ha disposto la compensazione parziale tra le diverse pretese economiche esercitate dalle due parti processuali: discendenti, da una parte, dalla ripetizione degli oneri accessori anticipati dal locatore, e, dall’altra parte, dalla restituzione della caparra cauzionale versata dal conduttore all’atto della stipula del contratto di locazione.
La prescrizione di parte del credito accessorio riconosciuto al locatore ha fatto sì che tale differenza si palesasse a vantaggio del conduttore; al quale, pertanto, è stata riconosciuta la rifusione delle spese di lite nella misura di 1/3.
Affitti morosità incolpevole: un aiuto che salva gli inquilini morosi incolpevoli.
Posted on 25 novembre 2014 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Affitti morosità incolpevole: un aiuto che salva gli inquilini morosi incolpevoli.
La crisi ha portato a trattare con occhio più benevolo una serie di casistiche con cui in passato si era intransigenti, data la frequenza di casi oggi di inquilini che non riescono ad adempiere al pagamento dell’affitto dell’immobile che hanno in locazione. Gli inquilini, secondo le nuove norme, quando ricorrono certi requisiti possono ottenere l’accesso ad un fondo contributivo per sanare il ritardo dei pagamenti dell’affitto.
Questa possibilità prevista dal decreto legge 102/13 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti tratta il tema delicato della “morosità incolpevole”, in vigore dal 14/07/2014. In virtù di quanto disposto nell’articolo 2 del decreto ricorre la morosità incolpevole quando in ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare, che quindi ha ingenerato la condizione di incapacità dell’inquilino di adempiere a certi pagamenti.
I casi sono elencati in modo specifico:
perdita di lavoro per licenziamento,
riduzione dell’orario di lavoro o cassa integrazione,
malattia grave,
infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare.
Quando si verifica uno di questi casi e si determina una diminuizione di entrata reddituale della famiglia che si è peraltro trovata ad affrontare rilevanti spese mediche e assistenziali, si ha diritto a richiedere un sostegno per “morosità incolpevole”.
Il decreto prevede anche i criteri per l’accesso ai contributi previsti dal Fondo che possono raggiungere un importo massimo di 8 mila euro non di più. Priorità per il buon fine della pratica è l’emissione di un provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole. E poi che l’inquilino non possa procedere ad un versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione. Il Comune mette in atto tutto quanto sia possibile per assicurare che al pagamento del contributo si proceda alla consegna dell’immobile.
Ulteriore opzione prioritaria per avere il contributo e rimborsare almeno in parte il proprietario è la dimostrazione della disponibilità del locatore del differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile. I Comuni dovranno comunicare ai Prefetti l’elenco degli inquilini che hanno richiesto il contributo e che siano in possesso dei requisiti richiesti. I Prefetti ricevuta tale notizia agiranno per quanto di competenza.
Fonte: Blasting.News Casa
Riscaldamento: un «grado in più» costa il 7% sulla bolletta. Ecco i consigli per risparmiare.
Posted on 27 ottobre 2014 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Riscaldamento: un «grado in più» costa il 7% sulla bolletta. Ecco i consigli per risparmiare.
Muri mal isolati, infissi che lasciano disperdere calore, caldaie poco efficienti. Arrivato il momento di riscaldar casa, impossibile non pensare alle prime cause dell’alta bolletta “invernale”: ogni 100 euro di spesa di riscaldamento è così infatti che le famiglie ne “buttano via” 54, «basti pensare che in Italia l’efficienza media del sistema edificio-impianto di riscaldamento è del 46%», ricorda Marco Decio, direttore polo mercato privato di Cofely (società di Gdf Suez che si occupa di efficienza energetica e ambientale).
Impianti, infissi e soprattutto l’involucro sono dunque gli elementi su cui bisogna intervenire per alleggerire il peso del riscaldamento sul budget familiare. «La prima risposta sta nell’integrazione di soluzioni innovative, per ottenere il massimo della resa energetica. La progettazione e l’ammodernamento degli impianti – osserva Decio – devono però andare di pari passo con un atteggiamento di maggiore attenzione generale verso gli sprechi. A volte infatti non servono interventi drastici, ma basta iniziare con piccole accortezze per ottenere già risultati concreti». Qualche esempio?
La temperatura, innanzitutto
Regolare la temperatura interna dell’abitazioni sui 20°C, che già consentono un clima confortevole: un solo grado in più farebbe salire i consumi di circa il 7% annuo. Non utilizzare il riscaldamento nelle ore notturne o eventualmente, se ci sono ambienti più freddi, cercare di mantenersi intorno ai 16°C. Per diffondere il riscaldamento in maniera efficiente e quando serve, installare e programmare bene i cronotermostati che gestiscono gli orari di accensione e le temperature nei locali durante la giornata: meglio prevedere modelli con impostazioni settimanali per differenziare i giorni feriali da quelli festivi, e quindi in base alla diversa permanenza in casa.
Termovalvole e contabilizzazione
Tra i consigli di Cofely c’è anche quello di installare nei propri radiatori delle valvole termostatiche: con un costo ridotto, si può così ripartire il calore nelle varie stanze ed escludere automaticamente il termosifone quando nell’ambiente viene raggiunta la temperatura desiderata. D’altra parte è inutile tenere ad esempio in attività il termosifone della cucina mentre sono accesi forno e fornelli. Non regolare comunque le termovalvole sul valore massimo (cioè 5), altrimenti se ne vanifica la funzione. Se si ha un impianto di riscaldamento centralizzato, un sistema di contabilizzazione consente poi di pagare, oltre alla quota fissa stabilita dall’assemblea condominiale, soltanto il calore di cui si è effettivamente goduto (calcolato con i ripartitori sui radiatori), inducendo i condòmini a eliminare gli sprechi. Termovalvole e contabilizzatori dovranno essere installati in tutta Italia entro il 31 dicembre 2016. Ma Lombardia e Piemonte hanno già da tempo fissato i termini, rispettivamente, al 1° agosto 2014 e al 1° settembre 2014 (anche se le sanzioni scattano dal 2017 e dal 2016).
Controllo dei radiatori
Quanto ai radiatori in sé, tenerli liberi da copritermosifoni, mobiletti da incasso o tende, e spurgare l’aria per conservarne la massima efficienza (l’aria nelle tubazioni dell’impianto tende infatti a depositarsi nei radiatori impendendone il pieno riscaldamento e facendo lavorare inutilmente la caldaia). I vecchi termosifoni potrebbero non avere una valvola di sfiato dell’aria: farla installare non costa molto.
Ricambio e circolazione dell’aria
Spesso si usa tener socchiuse le finestre per ore. Sbagliato. Meglio spalancarle tutte per una decina di minuti al massimo, per creare corrente senza far raffreddare i muri e gli oggetti interni. Cercare di ridurre comunque gli spifferi e in generale gli scambi termici con l’esterno. E di evitare i mescolamenti d’aria tra gli ambienti della casa: meglio chiudere la porta della stanza che non si usa, anche se la si sta riscaldando.
Attenzione al boiler
Il boiler va installato più vicino possibile al punto di utilizzo, per evitare dispersioni di calore dell’acqua calda lungo le tubature. Va inoltre regolato su una temperatura intermedia, non superiore ai 55°C, e non tenerlo acceso per tutta la giornata se non se ne fa un uso continuativo. Distribuire l’acqua calda sanitaria a una temperatura non superiore a 45 gradi.
Assicurare una regolare pulizia e manutenzione degli apparecchi, anche ogni anno, a opera di tecnici specializzati; e cercare di evitare la formazione di calcare nelle tubazioni e nelle apparecchiature. Per una corretta gestione dei fumi, è necessario effettuare l’analisi della caldaia almeno ogni due anni, così come prevede la legge. Una caldaia ben manutenuta può essere efficiente anche per dieci anni, poi perde in termini di resa ed è bene sostituirla: un apparecchio non perfettamente efficiente aumenta la spesa in bolletta fino al 30 per cento.
Valutare le varie offerte presenti sul mercato, per scegliere il fornitore di gas e il piano più adatto alle esigenze. Se si ha un impianto di riscaldamento centralizzato, è inoltre possibile richiedere all’Amministratore la stipula di un Contratto Servizio Energia: così il Condominio comprerà energia sulla base del consumo effettivo, misurato da un contatore di calore.
Proprietari di villette a schiera e contestazione delle spese perché si ritengono esclusi dal condominio.
Posted on 24 ottobre 2014 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Proprietari di villette a schiera e contestazione delle spese perché si ritengono esclusi dal condominio.
Se un atto d’acquisto di un’unità immobiliare ubicata in condominio (o comunque nell’ambito di un condominio orizzontale) prevede che delle parti (beni servizi o impianti) siano comuni, allora quelle devono essere considerate in comproprietà anche se non sussistono i requisiti per considerarle condominiali.
Con una conseguenza: se quelle parti comuni appartengono anche ai contestatori, questi devono pagare le spese condominiali di gestione e conservazione delle medesime.
Questa, in sostanza, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 20986 resa dalla Seconda Sezione Civile e depositata in cancelleria il 6 ottobre 2014.
L’arresto degli ermellini è interessante in quanto permette di ricordare che per parlare di condominio, è si necessario indagare la funzione delle parti comuni, ma che al contempo l’atto d’acquisto (il così detto titolo) può spazzare ogni dubbio quanto meno in relazione alla comproprietà (in comunione) di determinati beni.
Nel caso di specie due parti, dei proprietari di una villetta, gli attori, ed un condominio, il convenuto, litigavano in merito alla partecipazione dei primi alla compagine; gli attori ritenevano di non aver nulla a che fare con alcune parti comuni del condominio confinante. La causa si allargava in quanto veniva unita ad altra avente ad oggetto un’opposizione a decreto ingiuntivo per omesso pagamento delle spese condominiali. Insomma i proprietari della villetta non volevano avere a che fare con il condominio e si opponevano ad esso in ogni sede. Dopo che la causa ha avuto alterne soluzioni nell’ambito dei giudizi di merito, s’è arrivati davanti alla Corte di Cassazione.
Prima di analizzare nel dettaglio l’esito sintetizzato in principio, è utile ricordare alcune nozioni.
La nozione di condominialità. Secondo quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione il. diritto di condominio opera ed applicabile allorquando sussista una relazione di accessorietà fra le parti comuni (beni, impianti o servizi comuni) “e l’edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell’edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene” (così Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145).
È bene ricordare che l’art. 1117 c.c. non contiene un’elencazione tassativa delle parti comuni, sicché ogni bene, servizio o impianto che possiede i requisiti di cui parla la Cassazione nella sentenza succitata può essere considerato in condominio.
E se una cosa non ha quei requisiti ma è comunque menzionata negli atti d’acquisto come bene comune, tra l’altro con specifica menzione della quota di proprietà? In tal caso, dice la Suprema Corte nella sentenza n. 20986, i beni in questione devono considerarsi in comproprietà quanto meno nella formula della comunione volontaria. Tra l’altro nel caso di specie, sia pur in minima parte, i beni che legavano i proprietari della villetta al condominio avevano una minima utilità nel godimento del primo immobile.
Debutta la «carta d’identità» degli impianti di riscaldamento e condizionamento: obbligo dalla prima verifica.
Posted on 15 ottobre 2014 by Andrea Frigotto in News | Commenti disabilitati su Debutta la «carta d’identità» degli impianti di riscaldamento e condizionamento: obbligo dalla prima verifica.
Dal 15 ottobre diventa obbligatoria la “carta d’identità” per gli impianti presenti nelle abitazioni degli italiani. Non solo caldaie e sistemi di riscaldamento, ma anche sistemi di climatizzazione, impianti solari, pompe di calore o di teleriscaldamento. Le novità arrivano insieme all’entrata in vigore del Dm 10 febbraio 2014 (già previsto per giugno, ma la cui operatività è stata prorogata all’autunno, per consentire a tutti di aggiornarsi sulla norma), che attua il Dpr 74/2013.
I dati di identità dell’impianto saranno contenuti nel cosiddetto “libretto”, che fino a ieri era in uso per le caldaie, ma che da oggi cambia pelle e viene esteso a tutte le tipologie di sistemi. Sempre dal 15 ottobre, cambiano le modalità di controllo a carico dei manutentori sull’efficienza energetica dell’impianto: il sistema diventa più puntuale e stringente. Nell’auspicio che – insieme alle verifiche sul rendimento – aumenti anche l’attenzione degli installatori per i checkup sulla salubrità e sicurezza degli apparati, che sono diffusi nelle case e negli uffici del Paese.
Per le famiglie italiane, tuttavia, non parte la corsa per mettersi in regola. «Anche se il responsabile della compilazione del libretto è formalmente il cittadino – spiega infatti Lorenzo Epis, consulente di Domotecnica, rete nazionale indipendente in franchising per le aziende di installazione che operano nel campo dell’efficienza energetica e delle rinnovabili – ci si metterà in regola in occasione della prima verifica. La normativa prevede che, a partire da oggi, e secondo le scadenze di manutenzione degli impianti regolamentate dalle Regioni, via via vengano compilati i nuovi libretti. Che si affiancheranno, quando il documento è già presente, ai vecchi modelli, da conservare e da non buttare».
Il modello tipo di libretto può essere scaricato sul sito del Comitato Termotecnico Italiano (www.cti2000.it), anche nella versione a pagine singole. In alcune regioni, come Lombardia, Veneto, Piemonte ed Emilia Romagna, sono stati predisposti modelli locali del precompilato, obbligatori per chi vive su questi territori. Tocca al proprietario dell’abitazione o all’inquilino accertarsi che venga predisposto il libretto: nel caso dei condomini con impianto centralizzato, l’onere spetta all’amministratore.
I controlli di efficienza delle caldaie scattano, con periodicità differenti (in genere due o quattro anni), a seconda di quanto stabilito dalla normativa regionale. Si aggiungono a quelli sulla sicurezza e salubrità dell’impianto, definiti in genere dal manutentore.
«Per scegliere a chi affidare le verifiche – prosegue Epis – un consiglio utile per gli utenti può essere chiedere in visione il modulo della Camera di Commercio, che riporta i requisiti e la professionalità del tecnico. Per ciò che riguarda le spese, se fino ad oggi un intervento di controllo su un impianto domestico variava in media tra i 100 e i 120 euro, ora con l’aggiunta dei controlli e della sanificazione, prevista dal nuovo libretto, una famiglia con una caldaia collegata a 4 o 5 caloriferi e un impianto di climatizzazione con 2 o 3 split verrà a spendere mediamente 200 euro».
Al termine della diagnosi, il manutentore dovrà trasmettere agli enti preposti il cosiddetto rapporto di controllo. Le verifiche non verranno più effettuate a campione, ma si partirà da coloro che non hanno svolto gli interventi e del cui impianto non è arrivata alcuna notifica al catasto. Per chi non sarà in regola, è prevista una sanzione che parte dai 500 ai 3mila euro. Anche per l’installatore che comunica in maniera errata o incompleta l’esito del controllo scatta una multa che va dai mille ai 6mila euro.
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