Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/56/balkontaras-w-budynku-wielolokalowym
Timestamp: 2019-04-18 19:38:20+00:00
Document Index: 4841085

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 3', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 3', 'art. 14']

W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) brak jest legalnej definicji pojęcia ,,balkon/taras". Stan taki nie ułatwia prawnorzeczowej kwalifikacji statusu balkonu/tarasu, która jest wszak niezbędna chociażby dla określenia właściwego podmiotu zobowiązanego do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonu/tarasu w należytym stanie. Ponadto jest również niezbędna dla określenia podmiotu zobowiązanego do ponoszenia kosztów zwykłego remontu, jak również remontu w sytuacjach wymagających naprawy elementów konstrukcyjnych.
W u.w.l. sformułowane zostały przepisy ustalające dychotomiczny podział na dwie kategorie nieruchomości. W art. 2 ust. 2 u.w.l. znajduje się definicja "samodzielnego lokalu mieszkalnego", natomiast w art. 3 ust. 2 u.w.l. znalazła się definicja "nieruchomości wspólnej". Wymienione przepisy stanowią podstawę wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego jako odrębnej nieruchomości. Ponadto wprowadzają legalną definicję nieruchomości wspólnej, której elementami są m.in. części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Nie można mieć wątpliwości, że balkon/taras jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, czy służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Jeśli bowiem balkon/taras służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, powinien być kwalifikowany jako część składowa tego lokalu. Tym samym właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Stan taki akceptowany jest w orzecznictwie, z tym jednak zastrzeżeniem, iż części konstrukcyjne balkonu, trwale połączone z bryłą budynku, stanowią nieruchomość wspólną, zaś wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową (art. 14 pkt 1 u.w.l.).
Potwierdzenie powyżej zaprezentowanych poglądów znajduje się m.in. w uchwale SN z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt: III CZP 10/08:
„Należy jednak zważyć, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia ,,balkon", a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem ,,balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. (...)”
Rozważając kwestię balkonów/tarasów, nie sposób pominąć coraz częściej powtarzającego się, szczegółowego przypadku wody przeciekającej przez podłogę tarasu i zalewającej lokal/taras poniżej. Taki stan faktyczny rozważył Sąd Apelacyjny w Warszawie, wydając dnia 27 lipca 2017 r. wyrok w sprawie pod sygn. akt: I ACa 739/16:
„(…) tarasy znajdują się na dachach pomieszczeń usytuowanych poniżej, co nie było kwestionowane i wynika także ze złożonych w sprawie zdjęć (k.239-243), to gdyby uznać, iż ich remont leży tylko w gestii właścicieli, do takich czynności mogłoby nigdy nie dojść. W efekcie powstałaby sytuacja, w której np. woda z przeciekającej podłogi tarasu, stanowiącej zarazem część sufitu mieszkania usytuowanego poniżej, zalewałaby to inne mieszkanie. Zdaniem Sądu II instancji płyty podłogowe tarasów w budynku Wspólnoty, pełnią taką samą rolę, jak stropy. Jedną z ich funkcji jest więc rozgraniczenie dwóch sąsiadujących ze sobą w pionie lokali, jak też w przypadku niektórych tarasów częściowe zadaszenie położonego pod nim tarasu. W tym wypadku rola płyty podłogowej również wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu. Naruszenie takiego elementu lub jego wada oddziałuje na więcej niż jeden lokal, a za koszty związane z remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota.”