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Timestamp: 2016-10-23 16:17:38
Document Index: 70611192

Matched Legal Cases: ['§11', '§28', '§28', '§18', '§18', '§ 18', '§ 7']

Schönheitsreparaturen/Quotenregel bei Auszug aus Mietwohnung
Anwalt? Hier lang www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Themen: Auszug Mietwohnung
04.05.2007 18:58 | Preis: ***,00 € |
nach 4 Jahren und 8 Monaten beabsichtige ich, aus meiner Mietwohnung auszuziehen.
Mein ursprünglicher Mietvertrag beinhaltet eine starre Fristenregelung, die mich von den Renovierungspflichten entbunden hätte.
Vor ca. einem Jahr legte mir mein Vermieter eine Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vor. Als Grund für diese Ergänzung wird angeführt:
"Die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch Sie als Mieter stellt eine Hauptpflicht in Ihrem Mietverhältnis dar und war bei Abschluss des Mietvertrags und Festlegung der Miete von wesentlicher Bedeutung, da hohe Aufwendungen mit der Renovierung verbunden sind.
Nachdem diese Verpflichtung weggefallen ist, besteht gemäß $313 I BGB ein Anspruch auf Vertragsänderung.
Wir dürfen deshalb um Zustimmung zur Änderung Ihres Mietvertrages vom....bitten. Diese Änderungen beinhalten für Sie als Mieter auch gewisse Vorteile, da die Fristen für die Renovierung von Küche, Bad und WC sowie der Heizkörper deutlich verlängert wurden. Im Übrigen sind die Schönheitsreparaturen nach der Neufassung nur dann zu erbringen, wenn der Zustand der Mietsache dies erfordert.
Auf meine Rückfrage hin bezeichnete mein Vermieter den Ergänzungsvertrag als Standardsache, eine juristische Formulierungssache, erwähnte also nicht die damit verbundenen Nachteile für mich.
Der Ergänzungsvertrag beinhaltet in Bezug auf die Schönheitsreparaturen folgende Formulierungen:
$7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
1.Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
2.Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter Berücksichtigung von §11 Abs. 1 dieses Vertrages.
a)Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen 5 Jahre
c)Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten 10 Jahre
d)Lasieren von Naturholztüren und –fenstern 10 Jahre
e)Heizkörper einschließlich Heizungsrohre 10 Jahre
Bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) verlängert sich diese Frist um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.
1.Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen, wobei die genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen:
a)Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, das Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und –fenstern gelten folgende Prozentsätze:
Länger als 1 Jahr 15%, länger als 2 Jahre 20%, länger als 3 Jahre 30%, länger als 4 Jahre 40%, länger als 5 Jahre 50%, länger als 6 Jahre 60%, länger als 7 Jahre 70%, länger als 8 Jahre 80%, länger als 9 Jahre 85%, länger 10 Jahre 90%.
b)Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgebend: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 14% der Kosten gemäß Voranschlag; länger als 2 Jahre zurück 28%; länger als 3 Jahre zurück 42%; länger als 4 Jahre zurück 56%; länger als 5 Jahre zurück 70% und länger als 6 Jahre zurück 84%.
C)Die Regelung nach a) und b) tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.
2.Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziffer 1a und b durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.
3.Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelags durch den Mieter.
Zum Zwecke Ihres Einverständnisses dürfen wir Sie bitten, die beigefügte Zweitschrift innerhalb 1 Monats unterzeichnet zurückzusenden.
Sollten Sie mit der vorgeschlagenen Änderung des Mietvertrags nicht einverstanden sein, behalten wir uns vor analog §28 IV Zweite Berechnungsverordnung im Rahmen einer Mieterhöhung einen Zuschlag für die Mehrleistung der Schönheitsreparaturen verlangen.
Die Höhe des Zuschlages liegt gem. §28 IV Zweite Berechnungsverordnung bei 8,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr.
- Anhand der vorliegenden Angaben: wie schätzen Sie meine Chancen ein, außer dem Anstreichen keine weiteren Renovierungen durchführen zu müssen oder an den Kosten beteiligt zu werden?
- Ist die Ergänzungsvereinbarung (also die Wahl zwischen neuem Vertrag oder Mieterhöhung) rechtmäßig oder kann diese angefochten werden, sprich: ich wäre bei erfolgreicher Anfechtung nach „altem“ Vertrag nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Bei Vorgehen nach der Ergänzungsvereinbarung:
- Die Wohnung ist bzw. wird noch frisch gestrichen, die Tapete ist meines Erachtens in einem guten Zustand, wie bemisst sich die Zahlung, die ich zu leisten hätte (in diesem Fall dann nur für Raufasertapete entfernen und neu anbringen)? Ist das rein Verhandlungssache mit dem Vermieter oder müsste man im Zweifelsfall einen (dann teuren) Gutacher hinzuziehen?
- Wäre auch eine Regelung möglich, dass man die oben erwähnten 8,50EUR pro Quadratmeter zahlt, dann aber nur ab Geltungstag der Ergänzungsvereinbarung?
04.05.2007 | 20:04
die Ergänzungsvereinbarung ist wirksam; ein Anfechtungsgrund ist nicht ersichtlich. Hier wäre es zwar sicherlich ratsamer gewesen, damals schon Rechtsrat einzuholen; allein eine Bevorteilung des Vermieters aufgrund von Unwissenheit des Mieters wird aber nicht zur erfolgreichen Anfechtung führen.
Sofern die Tapeten allrdings in Ordnung sind, brauchen Sie nur zu streichen, wie Sie es ja auch offenbar vorhaben. Eine Neutapezierung darf nicht verlangt werden.
Streichen Sie, werden Sie auch keine Abschlagszahlungen zu zahlen haben, da die Klausel insoweit unwirksam ist. Denn in dieser Klausel wird SOFORT die Verpflichtung ausgedrückt, nach ostenvoranschlag zu zahlen, ohne dass Ihnen dann Gelegenheit gegeben würde, ausstehende Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Dieses ist aber unzulässig (LG Duisburg, WM 90, 201; LG Stuttgart WM 89, 70), da dem Mieter eben diese Möglichkeit eingeräumt werden MUSS.
Sofern also die Tapete nicht erneuert werden muss, werden Sie hier in der Tat nur Streichen müssen.
Nachfrage vom Fragesteller	05.05.2007 | 10:44
Für mein Verständnis eine Nachfrage zu Ihren Ausführungen: Gibt mir der Vermieter nicht ausreichend Möglichkeit, die Arbeiten selbst durchzuführen, denn unter §18, 2. heißt es ja:
Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziffer 1a und b durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen. Mir ist nicht ganz ersichtlich, warum die Klausel §18,1. als unzulässig gelten könnte.
Oder beziehen Sie sich darauf, dass die Wohnung in einem so guten Zustand ist, dass eine weitergehende Renovierung nicht notwendig ist (wie oder von wem wäre dann der Zustand objektiv zu beurteilen, wenn der Vermieter trotzdem auf Zahlungen besteht?)?
05.05.2007 | 17:45
der Vermieter muss dann zunächst die genauen Arbeiten anmahnen; er kann nicht, wie in § 18.1 geregelt, diesen Weg umgehen, so dass ich die Klausel nach wie vor für unwirksam halte.
In § 7 wird dann das Pauschale Entfernen und Neuanbringen der Tapeten gefordert, ohne die Notwendigkeit zu berücksichtigen.
Da Sie in der Erstfrage ausgeführt haben, dass Sie Streichen werden, ist dieses dann auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ausreichend.
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