Source: https://www.corsiacademy.it/2013/la-provvigione-al-mediatore-dispensa-n-2-a-cura-di-paolo-bellini.html
Timestamp: 2018-07-15 21:20:32+00:00
Document Index: 160242025

Matched Legal Cases: ['art. 1755', 'art.1755', 'art. 1756', 'art. 1757', 'art. 1757', 'art 1758']

Dispensa n. 2 – La provvigione al Mediatore - Agente Immobiliare
La provvigione. Dispensa n. 2 di Paolo Bellini
Dispensa n. 2 – La provvigione è il compenso che spetta all’agente immobiliare, regolarmente iscritto al REA e quindi abilitato presso la Camera di Commercio, per la prestazione resa che culmina con la “conclusione dell’affare”. Questo diritto alla provvigione è sancito costantemente dalla giurisprudenza ed in particolare da numerosissime sentenze (Cass., 3 ottobre 2007, n. 9676: “Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 cod. civ., l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell’affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita”). Quindi alla sottoscrizione del preliminare di compravendita o di locazione “il mediatore immobiliare” ha diritto al suo compenso. A sancire questo diritto viene in soccorso il Codice civile che all’art.1755 – Provvigione – recita testualmente:”Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. Due sono gli elementi di base a cui far riferimento: a) che l’affare sia concluso per l’intervento del mediatore e b) che vi sia un patto sull’entità della provvigione. Per la conclusione dell’affare si è detto che la stipula di un contratto preliminare equivale appunto “a contratto concluso” e quindi oltre al versamento di una caparra vi sarà anche il legittimo diritto del mediatore di pretendere il saldo della provvigione. Per l’entità della stessa le parti devono onorare gli accordi precedentemente presi con il mediatore il quale, in sede di incarico di vendita o di locazione, avrà stabilito la percentuale di riferimento. Se non si è posto in essere “un patto” preventivo che abbia stabilito il quantum provvigionale allora al mediatore spetta quanto indicato dalla Raccolta degli Usi e delle Consuetudini. Si tratta di un elenco di dati e di indicazioni che periodicamente la Camera di Commercio verifica (confermandoli o modificandoli), che si sostituiscono alla norma scritta considerato che i consumatori li rispettano ritenendoli, appunto, norme di legge. Non per niente viene affermato che “gli usi nascono dalla ripetizione generale, uniforme e costante di comportamenti adottati nella convinzione di ottemperare a una norma giuridica obbligatoria”. La Raccolta degli Usi si può richiedere alla Camera di Commercio o consultarla tramite il web. In ultima istanza la legge delega il giudice a stabilire l’entità della provvigione a favore del mediatore “ secondo equità”.
Al mediatore spetta sempre il rimborso delle spese, anche se l’affare non si è concluso. Anche per questo importante assunto interviene il Codice civile all’ art. 1756 – Rimborso delle spese – che dice testualmente “ salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso”. Quindi si potrebbe pensare che oltre alla provvigione spetti al mediatore anche il rimborso delle spese. Ma in questo caso intervengono gli usi e le consuetudini che, in presenza di una provvigione pagata, tendono a far confluire le spese all’interno della provvigione stessa. Il riconoscimento delle spese, di norma, avviene proprio quando l’affare non si è concluso e il Mediatore può provare di aver sopportato spese professionali, tecniche e di trasferimento alle quali il cliente che gli ha affidato l’incarico deve far fronte.
Solo quando il contratto è sottoposto ad una condizione sospensiva come, per esempio, quando l’acquisto della casa avviene solo se la banca eroga il mutuo la provvigione “è sospesa” in attesa dell’avverarsi della condizione. Anche qui il codice parla chiaro e all’art. 1757 – Provvigione nei contratti condizionali o invalidi – stabilisce che “ se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione” . Il codice regola anche altre situazioni come la presenza di una condizione risolutiva o di patologie presenti nel contratto, stabilendo comunque il diritto alla provvigione al mediatore che, agendo in buona fede, porta a conclusione l’affare. Infatti sempre l’art. 1757 dice “ se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione (1353 e seguenti). La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile (1425 e seguenti) o rescindibile(1447 e seguenti), se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità”.
Un caso particolare e di grande attualità è la collaborazione tra agenti immobiliari che porta alla conclusione di un affare comune. Il codice parla di “Pluralità di mediatori” e all’art 1758 regola la vicenda affermando che “ se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione”. Quindi i mediatori presenti e partecipanti alla trattativa di vendita hanno diritto “ad una quota della provvigione” che può essere diversa tra di loro in funzione dell’effettiva attività svolta dai singoli mediatori.
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