Source: https://www.immobilien-bewertung-potsdam.de/?page=leistungen&Ertragswertverfahren
Timestamp: 2018-12-17 19:50:00
Document Index: 6267779

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 17', '§ 21', '§ 194', '§194', '§ 15', '§ 21', '§ 21', '§ 22', '§ 23', '§ 17', '§ 17', '§ 138']

Sachverständigenbüro Elke Hänicke-Hurlin - Immobilienbewertung in Potsdam, Berlin und Umgebung!
Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der IHK Potsdam zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermittelt Ihnen Dipl. Sachverständige Elke Hänicke-Hurlin den Wert Ihrer Immobilien.
Telefon:(0331) 70 83 12 Fax:(0331) 70 44 29 32 Mobil:(0172) 172 94 86 E-Mail:mail@svbhh.de Web:http://svbhh.de
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständigte der IHK Potsdam - Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Telefon: (0331) 70 83 12 E-Mail: mail@svbhh.de
Wir emitteln den Verkehrswert/Marktwert ihrer Immobilie
Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Kenntnisse versucht, einen Wertansatz für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu ermitteln.
Die normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) und das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Seit dem 1. Juli 2010 ist bei der Gutachtenerstellung die neue ImmoWertV anzuwenden.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Berlin und im Land Brandenburg ermitteln jedes Jahr aus gezahlten Kaufpreisen Bodenrichtwerte für Bauland und landwirtschaftliche Nutzflächen.
Als Bodenrichtwert bezeichnet man den durchschnittlichen Preis des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die imWesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit einem definierten Grundstückszustand (Richtwertgrundstück).
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von demdefinierten Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen -wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Für abweichendeEigenschaften ermitteln die regionalen GutachteraussüsseAnpassungsfaktoren (Umrechnungskoeffizienten) und veröffentlichen diesein Grundstücksmarktberichten.
Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu ermitteln. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Kauffällen ist, muss der Bodenwert anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Potsdam (GA P) hat die neuen Bodenrichtwerte in dem Gebiet der Landeshauptstadt Potsdam zum Stichtag 1. Januar 2011 am 26. Januar 2011 beschlossen.
Das Potsdamer Stadtzentrum bleibt mit Bodenrichtwerten zwischen 410 €/m² bis 600 €/m² weiterhin die Spitzenlage von Potsdam. Für den individuellen Wohnungsbau weisen die Grundstückspreise besonders in den sehr guten und guten Lagen eine steigende Tendenz aus. Die Wohngebiete für den individuellen Wohnungsbau in Potsdam-Babelsberg und die wassernahnen Gebiete zählen zu den nachgefragten hochpreisigen Lagen.
Die aktuellen Bodenrichtwerte können für Berlin und Brandenburg sowie wie für angrenzende Länder im Internet abgerufen werden z.B:
für Berlin beim Gutachterausschuss Berlin
für das Land Brandeburg beim Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg
für das Land Sachsen Anhalt beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt
Für die Bewertung von Immobilien ist der Verkehrswert/Marktwert für Grundstücke und Gebäude im § 194 BauGB wiefolgt definiert:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Baugesetzbuch §194 Verkehrswert
Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen.
Der Verkehrswert/Marktwert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes/Marktwertes werden unterschiedliche Wertermittlungsverfahren angewendet.
Der Verkehrswert/Marktwert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat.
Bewertungsverfahren zur Verkehrswertermittlung
Im Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) wird der Verkehrswert aus einer ausreichenden Anzahl von Kaufpreisen solcher Grundstücke ermittelt, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale (z.B. Lage, Baujahr, Größe, Bauart, Ausstattung und Zustand) aufweisen.
Im Sachwertverfahren (nach §§ 21 bis 23 ImmoWertV) wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen (§ 21 (2) ImmoWertV) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) zu ermitteln.
Das Sachwertverfahren findet entsprechend den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes dann Anwendung, wenn die vorhandene Bausubstanz und die Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes für den Wert ausschlaggebend sind. Das ist überwiegend bei eigen genutzten bebauten Grundstücken zutreffend.
Um den Verkehrswert zu erhalten, ist der Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen (Marktanpassung).
Im Ertragswertverfahren (nach §§ 17 und 20 ImmowertV) wird der Verkehrswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Aus diesem Grund wird dieses Verfahren vorzugsweise bei Grundstücken angewandt, die auf eine Vermietung hin ausgerichtet sind oder unter Renditegesichtspunkten gehandelt werden. Dieses trifft z.B. bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Grundstücken zu.
Für die Berechnung nach dem Allgemeinen Ertragswertverfahren ( nach §§ 17 und 20 ImmowertV) wird der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt voneinander ermittelt und am Schluss des Rechenverfahrens zum Ertragswert zusammengeführt.
Wir übernehmen Ihren Auftrag zur Immobilienbewertung!
Objektlage - Ort, Ortsteil, Straße, Hausnummer
Sofern vorhanden, benötigen wir folgende weitere Unterlagen:
Katasternachweis - Flurkarte, Flächen, evtl. Veränderungsnachweis
Baupläne - Lageplan, alle Grundrisse, typische Gebäudeschnitte
Wesentliche Erweiterungen oder Umbauten - was, in welchem Jahr, Kosten
Bestehende Mietverträge - Abschlussdatum, Laufzeit, Miethöhe, u.s.w.
Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch und in die Bauakten
zusätzlich werden eventuell erforderlich:
Technische Berechnungen - Umbauter Raum, Bruttogeschossflächen, Nutzflächen u.s.w.
Bau- und Konstruktionsbeschreibungen
Kaufpreis oder Herstellungskosten im Baujahr
Geplante Erweiterungen, Umbauten oder Abrisse - Zeitpunkt, Umfang, Schätzkosten
Geplante Vermietungen oder Verkäufe
Die Unterlagen könnten auch durch mein Büro eingeholt werden.
Ein Honorarangebot für Ihren Bewertungsfall kann ich Ihnen gerne übersenden. Kontaktieren Sie mich bitte einfach telefonisch oder via E-Mail.
Die Höhe ist grundsätzlich frei vereinbar.
Ich orientiere mich zunächst an der Richtlinie des Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS). Einen Überblick zu Eigentumswohnungen gibt die Honorarempfehlung des BVS.
Das Vorhandensein von Besonderheiten erfordert das Honorar detailiert auf den Bewertungsfall anzupassen. Ebenso sind Nebenkosten frei vereinbar und werden zusätzlich berücksichtigt.
Auftraggeber von Gutachten erwarten in einem Gutachten eine Einschätzung des Verkehrswerts/Marktwerts von Immobilien oder möchten Fragen zu Einzelsachverhalten oder grundsätzlichen Sachverhalten beantwortet haben.
Grundsätzlich ist anzumerken, dass es keine gesetzlichen Vorschriften gibt, wie ein Gutachten aufzubauen ist.
Ein Gutachten muss von einem Laien verstanden werden, es muss nachvollziehbar und verständlich sein. Darüberhinaus ist das Gutachten systematisch aufzubauen, übersichtlich zu gliedern, nachvollziehbar zu begründen und auf das Wesentliche zu beschränken. Üblicherweise werden Gutachten in Schriftform erstellt.
Nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn
ein Laie verstehen kann, wie der Sachverständige seine Ergebnisse erarbeitet hat und
nachprüfbar ist es, wenn Inhalt und Ergebnis von einem Fachmann überprüft werden können.
Bewertungsgegenstände
Wir bewerten alle Arten von Immobilien. Bewertungsgegenstände können sein:
Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern
Grundstücke mit Mietwohnungen
Gewerblich genutzte Grundstücke
Erbbaurechte an Grundstücken
Zwecke der Grundstücksbewertung können vielfältig sein:
Wertermittlung in der Zwangsversteigerung
Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff BewG)
Wertermittlung zum Zweck von Rechten
Die Auftraggeber können Privatpersonen, Gerichte, juristische Peronen, Kommunen oder staatliche Institutionen sein.
Mögliche Anlässe für eine Immobilienbewertung
Grundstückskauf bzw. Verkauf
als Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen
von Betreuten für den bestellten Betreuer
Beispiele dafür sind Erbschaft, Scheidung, Schenkung etc.
Steuerliche Festsetzungen
Bilanzierung, Entnahme und Einlage aus bzw. in einen Betrieb, Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden- und Gebäudeanteil, Festsetzungen von Schenkung- und Erbschaftsteuer
Ermittlung des Wiederbeschaffungswerts von baulichen Anlagen im Rahmen einer Gebäudeversicherung
z.B. Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Das Amtsgericht beauftragt die Erstellung von Gutachten zur Festsetzung des Verkehrswertes
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