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Timestamp: 2017-02-22 04:05:24
Document Index: 239308379

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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447/14 (Beschluss)
Entwurf eines Gesetzes zur D&auml;mpfung des Mietanstiegs auf
angespannten Wohnungsm&auml;rkten und zur St&auml;rkung des
Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG)
Der Bundesrat hat in seiner 927. Sitzung am 7. November 2014 beschlossen, zu
dem Gesetzentwurf gem&auml;&szlig; Artikel 76 Absatz 2 des Grundgesetzes wie folgt Stellung zu nehmen:
1. Zu Artikel 1 Nummer 3 (&sect; 556d Absatz 2 Satz 3 BGB)
In Artikel 1 Nummer 3 ist in &sect; 556d Absatz 2 der Satz 3 zu streichen.
Die im Gesetzentwurf vorgesehene Benennung einzelner Kriterien f&uuml;r die von
den Landesregierungen durch Rechtsverordnung zu bestimmenden Gebiete mit
angespannten Wohnungsm&auml;rkten ist weder erforderlich noch zielf&uuml;hrend.
Es reicht aus, ebenso wie bei der Erm&auml;chtigung der Landesregierungen zur
Senkung der Kappungsgrenze bei Bestandsmieten in &sect; 558 Absatz 3 Satz 2
und 3 BGB sowie bei der Erm&auml;chtigung der Landesregierungen zur Verl&auml;ngerung der K&uuml;ndigungsbeschr&auml;nkung bei Wohnungsumwandlung in &sect; 577a
Absatz 2 BGB, im Bundesgesetz lediglich festzulegen, dass Gebiete mit angespannten Wohnungsm&auml;rkten vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der
Bev&ouml;lkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gef&auml;hrdet ist. Die n&auml;here
Ausf&uuml;llung der Erm&auml;chtigung kann den Landesregierungen &uuml;berlassen werden.
Diese sind auch ohne n&auml;here Festlegung der Kriterien im Bundesgesetz gehalten, von der Verordnungserm&auml;chtigung entsprechend deren jeweiligem Sinn
und Zweck und unter Ber&uuml;cksichtigung der Intensit&auml;t des damit verbundenen
Grundrechtseingriffs differenziert Gebrauch zu machen.
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Drucksache 447/14 (Beschluss)
Die Festlegung von Einzelkriterien im Bundesgesetz ist auch nicht zielf&uuml;hrend:
Die Auswahl der Kriterien h&auml;ngt in besonderem Ma&szlig;e von den jeweiligen regionalen Verh&auml;ltnissen ab. Sie ist etwa in einem Fl&auml;chenland in ganz anderer
Weise vorzunehmen als in einem Stadtstaat. Bundeseinheitliche Vorgaben sind
daher nicht angebracht.
Zudem sind die Kriterien zum Teil wenig geeignet, Gebiete mit angespanntem
Wohnungsmarkt zu bestimmen. Dies gilt insbesondere f&uuml;r den in &sect; 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 1 BGB aufgef&uuml;hrten Indikator des deutlich st&auml;rkeren
Anstiegs der Miete als im bundesweiten Durchschnitt. Die Mietpreisentwicklung ist f&uuml;r die Mangellage nicht hinreichend aussagekr&auml;ftig. Sie h&auml;ngt entscheidend davon ab, auf welche Basis sich der Mietanstieg bezieht. So gibt es
etwa St&auml;dte und Gemeinden mit eindeutigem Wohnungsmangel und hochpreisigen Mieten, in denen die Mieten sich aber seit langer Zeit auf hohem Niveau
befinden und daher keine besondere Mietsteigerung zu verzeichnen w&auml;re. Umgekehrt gibt es Gebiete, in denen die Mietpreise zuletzt stark angestiegen sind,
allerdings von einem so geringen Niveau aus, dass objektiv dennoch keine eine
Mietpreisbremse rechtfertigende Mangellage besteht.
2. Zu Artikel 1 Nummer 3 (&sect; 556d Absatz 2 Satz 7 BGB)
In Artikel 1 Nummer 3 ist &sect; 556d Absatz 2 Satz 7 zu streichen.
Die vorgesehene Verpflichtung, in der Begr&uuml;ndung der Rechtsverordnung darzulegen, welche Ma&szlig;nahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten
Gebiet zur Behebung des Wohnungsmangels ergreifen wird, ist zu streichen:
Der Wortlaut von &sect; 556d Absatz 2 Satz 7 BGB-E (&quot;jeweils bestimmten Gebiet&quot;) deutet darauf hin, dass die Bundesregierung Ma&szlig;nahmenpl&auml;ne der jeweiligen Landesregierung mit jeder einzelnen Gemeinde, die in die Rechtsverordnung aufgenommen werden soll, fordert.
F&uuml;r diesen Fall m&uuml;sste das Land vor Erlass der Rechtsverordnung anhand seiner Erhebungen zun&auml;chst nicht nur die Kommunen festlegen, die f&uuml;r die Aufnahme in die Gebietskulisse in Betracht k&auml;men, sondern m&uuml;sste auf dieser
Grundlage danach zudem mit jeder einzelnen dieser Kommunen einen Ma&szlig;nahmenplan erarbeiten.
Durch die gesetzlichen Vorgaben zur Begr&uuml;ndung der Verordnung - nach dem
Wortlaut m&uuml;ssen wohl neben der Tatsache, warum in jeder einzelnen aufgenommenen Gemeinde ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, zus&auml;tzlich
die mit jeder einzelnen Gemeinde vereinbarten Ma&szlig;nahmen zur Behebung der
Anspannungen auf dem &ouml;rtlichen Wohnungsmarkt dargelegt werden - ist es der
Landesregierung kaum m&ouml;glich, die Verordnung in der vorgegebenen Zeit bis
2020 zu erlassen. Die Ermittlung der Entscheidungsgrundlagen, die Pr&uuml;fung,
welche Ma&szlig;nahmen f&uuml;r jede einzelne Gemeinde erforderlich, aber auch erfolg-
versprechend sind, sowie die Vereinbarung mit jeder einzelnen Gemeinde &uuml;ber
diesen Ma&szlig;nahmenplan nimmt mehr Zeit in Anspruch, als der Landesregierung
f&uuml;r den Erlass der Verordnung zur Verf&uuml;gung steht. Eine Vorfestlegung von
Ma&szlig;nahmen durch die Landesregierung ohne ausreichende Pr&uuml;fung und Abstimmung mit der jeweiligen Gemeinde w&auml;re ein Eingriff in die Planungshoheit
der Kommune (z. B. bei der Ma&szlig;nahme, mehr Bauland auszuweisen).
Kleinr&auml;umig differenzierte Ma&szlig;nahmen fallen in aller Regel in den Aufgabenbereich und in die Kompetenz der Kommunen, nicht der Landesregierung.
Die fr&uuml;hzeitige Festlegung des Verordnungsgebers auf bestimmte Ma&szlig;nahmen
zur Behebung der Anspannungen auf den jeweiligen &ouml;rtlichen Wohnungsm&auml;rkten ist nicht zielf&uuml;hrend: Die lokalen Mietwohnungsm&auml;rkte sind sehr heterogen
und unterliegen kontinuierlichen Ver&auml;nderungen.
Schon vom Grundsatz her ist die Festlegung von Abhilfema&szlig;nahmen, deren
Wirkungen sich erst in Zukunft einstellen k&ouml;nnen, ungeeignet, eine Rechtsverordnung mit vorgelagertem Geltungszeitraum zu begr&uuml;nden.
Die Begr&uuml;ndungspflicht l&ouml;st zudem zus&auml;tzliche Angriffspunkte aus. So k&ouml;nnte
im Klageverfahren vorgebracht werden, die Verordnung sei nichtig, weil die in
der Begr&uuml;ndung genannte Ma&szlig;nahme nicht geeignet ist, den Wohnungsmangel
zu beheben oder weil z. B. die Ma&szlig;nahme &quot;weitere Baulandausweisung durch
die Gemeinde X&quot; nicht im angegebenen Zeitraum durchgef&uuml;hrt werden kann
bzw. durchgef&uuml;hrt worden ist. Aus Gr&uuml;nden der Rechtssicherheit kann die Bestandskraft einer Verordnung nicht von Ma&szlig;nahmen abh&auml;ngig gemacht werden, f&uuml;r deren Umsetzung nicht allein der Verordnungsgeber, sondern auch eine Kommune verantwortlich ist.
Die Regelung in &sect; 556d Absatz 2 Satz 7 BGB-E weicht entscheidend von der
Intention der Bundesregierung ab, wie sie in der Begr&uuml;ndung des Gesetzentwurfs (BR-Drucksache 447/14, Seite 28) zum Ausdruck kommt. Dort hei&szlig;t es:
&quot;Zudem sollte die Erarbeitung eines Ma&szlig;nahmenplans zur Behebung des Wohnungsmangels in den betroffenen Gebieten gepr&uuml;ft (...) werden, (…). Dies kann
dann entbehrlich sein, wenn bereits konkrete Ma&szlig;nahmen ergriffen worden
sind, um der Anspannung der betroffenen Wohnungsm&auml;rkte zu begegnen.&quot;
Nach der Begr&uuml;ndung des Gesetzentwurfs ist die Erarbeitung der Ma&szlig;nahmenpl&auml;ne also keineswegs zwingend. Demgegen&uuml;ber verlangt &sect; 556d Absatz 2
Satz 7 BGB-E, dass in der Begr&uuml;ndung der Verordnung dargelegt wird, welche
Ma&szlig;nahmen ergriffen werden; danach besteht eine Pflicht zur Erarbeitung von
Ma&szlig;nahmenpl&auml;nen.
3. Zu Artikel 1 Nummer 3 (&sect; 556e Absatz 2 Satz 1 BGB)
In Artikel 1 Nummer 3 ist &sect; 556e Absatz 2 Satz 1 wie folgt zu fassen:
&quot;Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverh&auml;ltnisses
Modernisierungsma&szlig;nahmen im Sinne des &sect; 555b durchgef&uuml;hrt, so darf eine
Miete vereinbart werden, welche die nach &sect; 556d Absatz 1 zul&auml;ssige Miete um
den Betrag &uuml;berschreitet, der sich bei einer Mieterh&ouml;hung nach &sect; 559 Absatz 1
bis 3 und &sect; 559a Absatz 1 bis 4 erg&auml;be.&quot;
Die Regelung in Artikel 1 Nummer 3 &sect; 556e Absatz 2 BGB-E soll es dem
Vermieter erm&ouml;glichen, bereits vor Beginn des Mietverh&auml;ltnisses durchgef&uuml;hrte Modernisierungsma&szlig;nahmen bei Abschluss eines neuen Mietvertragsverh&auml;ltnisses zu ber&uuml;cksichtigen und gegebenenfalls eine h&ouml;here als nach Artikel 1 Nummer 3 &sect; 556d BGB-E zul&auml;ssige Miete zu verlangen. Die Reichweite
dieser Ausnahmeregelung zur Mietpreisbremse ist aber missverst&auml;ndlich formuliert. Aus dem Gesetzeswortlaut sollte klar hervorgehen, dass es dem Vermieter nur erlaubt ist, den Wohnraum zu einem entsprechend erh&ouml;hten Mietzins anzubieten und unter diesen Konditionen einen neuen Mietvertrag abzuschlie&szlig;en. Denn der Mieter sollte frei dar&uuml;ber entscheiden k&ouml;nnen, ob er den
angebotenen Wohnraum zu diesen Konditionen anmieten will oder nicht.
Demgegen&uuml;ber w&auml;re es eine im Verh&auml;ltnis zum neuen Mieter nicht zumutbare
Belastung, wenn dieser von der Kostenerh&ouml;hungsm&ouml;glichkeit erst nach Abschluss des neuen Mietvertrages erfahren w&uuml;rde und der Vermieter die Miete
einseitig nach Vertragsschluss erh&ouml;hen k&ouml;nnte. Um klarzustellen, dass Mieter
und Vermieter diesen erh&ouml;hten Mietzins frei vereinbaren m&uuml;ssen, sollte eine
entsprechende gesetzliche Klarstellung erfolgen.
4. Zu Artikel 1 Nummer 3 (&sect; 556g Absatz 2 Satz 1 BGB)
In Artikel 1 Nummer 3 sind in &sect; 556g Absatz 2 Satz 1 die W&ouml;rter &quot;und die zur&uuml;ckverlangte Miete nach Zugang der R&uuml;ge f&auml;llig geworden ist&quot; zu streichen.
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung bestimmt in &sect; 556g Absatz 2 BGB-E,
dass der Mieter eine &uuml;berzahlte Miete nur zur&uuml;ckverlangen kann, wenn er einen
Versto&szlig; gegen die Regelungen der &sect;&sect; 556d ff. BGB-E ger&uuml;gt hat und die zur&uuml;ckverlangte Miete nach Zugang der R&uuml;ge f&auml;llig geworden ist. Die im Gesetzentwurf vorgeschlagene Regelung erschwert den Mietern die Wahrnehmung
ihrer Rechte &uuml;berm&auml;&szlig;ig und schafft Anreize f&uuml;r Vermieter, bei Mietbeginn die
Miete nicht ordnungsgem&auml;&szlig; zu berechnen, wenn f&uuml;r die Wohnung eine Mietpreisbegrenzung gilt.
Wenn der Vermieter objektiv &uuml;berzahlte Mieten nicht zur&uuml;ckerstatten muss, solange ein Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt, k&ouml;nnen manche Vermieter
versucht sein, zun&auml;chst eine &uuml;berh&ouml;hte Miete zu verlangen, da sie nichts zu verlieren haben. Damit der Versto&szlig; gegen die Mietpreisbegrenzung nicht ohne
Folgen bleibt, sollte der Vermieter zur R&uuml;ckzahlung der &uuml;berh&ouml;hten Miete
nicht erst ab Zugang der R&uuml;ge verpflichtet sein, sondern von Beginn des Mietverh&auml;ltnisses an.
Dies entspricht der mietvertraglichen Pflichtenlage, da in einem Gebiet mit
Mietpreisbegrenzung in erster Linie der Vermieter zur ordnungsgem&auml;&szlig;en Berechnung der Mieth&ouml;he verpflichtet ist. Er verf&uuml;gt auch regelm&auml;&szlig;ig &uuml;ber einen
Informationsvorsprung gegen&uuml;ber dem Mieter, da er die Wohnung und deren
Umfeld schon kennt.
Die r&uuml;ckwirkende Erstattungspflicht schafft einen Anreiz, schon zu Mietbeginn
die Miete ordnungsgem&auml;&szlig; zu berechnen, das hei&szlig;t die Mietpreisbegrenzung
nicht leichtfertig auszublenden. Da der Vermieter die orts&uuml;bliche Vergleichsmiete um bis zu zehn Prozent &uuml;berschreiten kann, ist der redliche Vermieter in
der Regel ausreichend vor Fehleinsch&auml;tzungen gesch&uuml;tzt. Im &Uuml;brigen gibt es
keinen Grund, warum die Fehleinsch&auml;tzung eines redlichen Vermieters einseitig zu Lasten eines genauso redlichen Mieters gehen sollte.
5. Zu Artikel 1 Nummer 3 (&sect; 556g Absatz 3 Satz 1 BGB)
In Artikel 1 Nummer 3 sind in &sect; 556g Absatz 3 Satz 1 die W&ouml;rter &quot;und der
Vermieter hier&uuml;ber unschwer Auskunft geben kann&quot; zu streichen.
Der Vermieter ist nach &sect; 556g Absatz 3 BGB-E verpflichtet, Auskunft &uuml;ber
Tatsachen zu erteilen, die f&uuml;r die Zul&auml;ssigkeit der vereinbarten Miete ma&szlig;geblich, f&uuml;r den Mieter aber nicht zug&auml;nglich sind, &uuml;ber die der Vermieter aber unschwer Auskunft geben kann.
Der Vorbehalt einer dem Vermieter unschwer m&ouml;glichen Auskunft stellt eine
einseitige Lastenverteilung auf den Mieter dar und l&auml;dt zum Missbrauch ein.
Ein Vermieter sollte immer zur Auskunft verpflichtet sein, da er der prim&auml;re
Normadressat der Mietpreisbegrenzung ist, nach der Konzeption der neuen Regelungen bei Mietbeginn die Mieth&ouml;he &uuml;berpr&uuml;fen muss und angesichts seines
Informationsvorsprungs in Bezug auf die Wohnung hierzu in der Regel auch
besser in der Lage ist als der Mieter.
Bei gesetzestreuem Verhalten muss sich der Vermieter die f&uuml;r eine redliche
Einsch&auml;tzung erforderliche Kenntnis verschaffen, wobei er von dem Spielraum
der &Uuml;berschreitung der orts&uuml;blichen Vergleichsmiete um bis zu zehn Prozent
profitiert. Wenn er diese Pr&uuml;fung unterl&auml;sst, weil sie ihm zu aufw&auml;ndig oder zu
schwierig ist, sollte er sich nicht sp&auml;ter darauf berufen d&uuml;rfen, die Auskunft sei
ihm nur schwer m&ouml;glich gewesen.
Mit der Formulierung im Gesetzentwurf der Bundesregierung w&uuml;rde au&szlig;erdem
dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast aufgeb&uuml;rdet, dass die Auskunft
dem Vermieter unschwer m&ouml;glich ist. Gegen unzumutbare Auskunftsanspr&uuml;che
ist der Vermieter hinreichend durch das Gebot von Treu und Glauben (&sect; 242
BGB) sowie das Gebot zur R&uuml;cksichtnahme (&sect; 241 Absatz 2 BGB) gesch&uuml;tzt.
6. Zum Gesetzentwurf allgemein (&sect;&sect; 558 und 559 BGB)
a) Der Bundesrat weist darauf hin, dass mit den Gesetzesma&szlig;nahmen zur
Mietpreisbremse der Bildung der orts&uuml;blichen Vergleichsmiete in angespannten Wohnungsm&auml;rkten eine h&ouml;here Bedeutung zukommt, da diese
k&uuml;nftig auch bei der Neuvermietung von Wohnraum als Bezugsgr&ouml;&szlig;e zur
Berechnung der zul&auml;ssigen Mieth&ouml;he dient. Der Bundesrat bezweifelt aber,
dass die bei der Ermittlung der orts&uuml;blichen Vergleichsmiete heranzuziehende Regelung in &sect; 558 Absatz 2 BGB, wonach unter anderem auch die
energetische Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnraum zu ber&uuml;cksichtigen ist, ausreichend differenzierte Vorgaben zur Abbildung der energetischen Qualit&auml;t von Wohnraum beinhaltet. Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu pr&uuml;fen, inwieweit durch &Uuml;berarbeitung
der gesetzlichen Regelungen zur Bildung der orts&uuml;blichen Vergleichsmiete
bundesweit einheitliche energetische Merkmale der betroffenen Geb&auml;ude
st&auml;rker ber&uuml;cksichtigt werden k&ouml;nnen.
b) Der Bundesrat bedauert, dass mit dem vorliegenden Gesetzentwurf nicht
auch eine &Uuml;berarbeitung der Regelungen in &sect; 559 BGB zur Mieterh&ouml;hung
nach Modernisierungsma&szlig;nahmen erfolgt ist. Er fordert die Bundesregierung daher auf, zeitnah Vorschl&auml;ge f&uuml;r eine &Uuml;berarbeitung der Regelungen
zur Mieterh&ouml;hung nach Modernisierungsma&szlig;nahmen vorzulegen.
7. Zu Artikel 3 Nummer 1 (&sect; 2 WoVermG)
Der Bundesrat bittet, im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens zu pr&uuml;fen, ob eine sachgerechte L&ouml;sung f&uuml;r F&auml;lle gefunden werden kann, in denen der
Vermittler entweder den Auftrag, die Wohnung anzubieten, aufgrund mehrerer
Vermittlungsvertr&auml;ge mit unterschiedlichen Mietinteressenten eingeholt hat,
oder der Vermittler die aufgrund eines Vermittlungsvertrags mit einem Mietinteressenten gesuchte Wohnung nach Ablehnung durch diesen Mietinteressenten
einem weiteren Mietinteressenten anbietet.
Der Wortlaut des Gesetzentwurfs regelt die Konstellation, dass mehrere Mietinteressenten mit vergleichbaren Suchauftr&auml;gen an den Makler herantreten,
nicht. Nach dem Wortlaut der Norm kann es daher zu der Situation kommen,
dass der Makler den Abschluss eines Mietvertrags vermittelt und dennoch keinen Provisionsanspruch - weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter hat.
Zu differenzieren ist zwischen zwei Fallgruppen:
a) Der Makler schlie&szlig;t mit mehreren Wohnungssuchenden innerhalb kurzer
Zeit Vermittlungsvertr&auml;ge &uuml;ber vergleichbare R&auml;umlichkeiten (&auml;hnliche
Gr&ouml;&szlig;e, Lage, Mieth&ouml;he) ab und holt nach Abschluss dieser Vermittlungsvertr&auml;ge bei einem Vermieter den Auftrag ein, eine bestimmte, den Vorstellungen der Mietinteressenten entsprechende Wohnung anzubieten.
Gerade in Gebieten mit angespannter Wohnungssituation wird ein Makler
h&auml;ufig mit unterschiedlichen Wohnungssuchenden innerhalb kurzer Zeit
inhaltlich vergleichbare Vermittlungsvertr&auml;ge abschlie&szlig;en. Kontaktiert der
Makler daraufhin einen Vermieter und erh&auml;lt von diesem einen Auftrag,
die Wohnung anzubieten, so besteht nach dem Wortlaut der geplanten
Vorschrift auch dann, wenn ein Mietvertrag mit einem der Mietinteressenten zustande kommt, &uuml;berhaupt keine Entgeltpflicht des Wohnungssuchenden, da der Vermittler wegen der Vermittlungsvertr&auml;ge mit mehreren
Wohnungssuchenden und nicht &quot;ausschlie&szlig;lich&quot; wegen eines Vermittlungsvertrags t&auml;tig geworden ist.
Auch wenn man die Vorschrift dahingehend versteht, dass sich der Vermittler in einer derartigen Situation festlegen muss, f&uuml;r welchen Mietinteressenten er den Auftrag zum Anbieten der Wohnung einholt, so ist das
Mietobjekt f&uuml;r die Provision &quot;verbrannt&quot;, sobald nicht dieser Interessent,
sondern einer der anderen Mietinteressenten die Wohnung anmietet.
Vom Vermieter wird der Vermittler in einer solchen Fallkonstellation regelm&auml;&szlig;ig keine Provision erhalten, da er diesem gegen&uuml;ber bei Einholung
des Auftrags erkl&auml;rt hat, er habe einen Interessenten, welcher ihn mit der
Suche einer Wohnung provisionspflichtig beauftragt habe, und daher mit
dem Vermieter selbst keinen Vermittlungsvertrag abschlie&szlig;t.
Da die Voraussetzung der Ausschlie&szlig;lichkeit ausweislich der Begr&uuml;ndung
des Gesetzentwurfs lediglich darauf abzielt (vgl. BR-Drucksache 447/14,
Seite 37 f.), dem Wohnungssuchenden dann keine Zahlungspflicht aufzuerlegen, wenn der Vermieter ebenfalls von sich aus einen Auftrag erteilt
hat, sollte klargestellt werden, dass bei Vermittlungsvertr&auml;gen mit mehreren Wohnungssuchenden ein Anspruch gegen denjenigen Wohnungssuchenden, der den Mietvertrag letztendlich abschlie&szlig;t, begr&uuml;ndet werden
kann und das Kriterium &quot;ausschlie&szlig;lich wegen des Suchauftrags des Mieters&quot; lediglich F&auml;lle des T&auml;tigwerdens im beidseitigen Interesse des Mieters und des Vermieters ausschlie&szlig;en soll.
b) Der Makler holt nach Abschluss eines Vermittlungsvertrags bei einem
Vermieter den Auftrag ein, dem Mietinteressenten eine Wohnung anzubieten. Ein Mietvertrag mit diesem Interessenten kommt nicht zustande. Im
Anschluss schlie&szlig;t der Makler einen Vermittlungsvertrag &uuml;ber vergleichbare R&auml;umlichkeiten mit einem weiteren Mietinteressenten ab, der die genannte Wohnung sodann mietet.
Auch in dieser Konstellation ist die M&ouml;glichkeit, vom Mieter eine Provision zu erlangen, &quot;verbrannt&quot;, da der Erstinteressent die Wohnung nicht angemietet hat. F&uuml;r den Makler f&uuml;hrt dies zu dem absurden Ergebnis, dass er,
um &uuml;berhaupt eine Provision zu erhalten, einem neuen Mietinteressenten
keine Wohnung anbieten kann, die er aufgrund eines Vermittlungsvertrags
mit einem anderen Interessenten zuvor in seinen &quot;Bestand&quot; geholt hat. Anders formuliert: Der Makler hat Kenntnis von einer zu vermietenden Wohnung, die den Interessen eines wohnungssuchenden Vertragspartners entspricht, kann diese diesem jedoch nicht anbieten, da er den Auftrag zum
Anbieten der Wohnung bereits zuvor aufgrund eines Vermittlungsvertrags
mit einem anderen Interessenten eingeholt hat.
Ein Vermittlungsvertrag mit dem Vermieter wird auch hier regelm&auml;&szlig;ig
nicht zustande gekommen sein, da der Makler den Auftrag zum Anbieten
der Wohnung nicht auf Initiative des Vermieters eingeholt hat, sondern
aufgrund eines Vermittlungsvertrags mit dem ersten Wohnungsinteressenten.
Es sollte daher klargestellt werden, dass der Makler in einer solchen Situation bei dem Vermieter nochmals einen Auftrag zum Anbieten der Wohnung an den konkreten neuen Mietinteressenten einholen kann und folglich ein Provisionsanspruch gegen den zweiten Mietinteressenten begr&uuml;ndet werden kann.
8. Zu Artikel 3a -neu- (&sect; 5 Absatz 2 und &sect; 22 WiStrG 1954)
Nach Artikel 3 ist folgender Artikel 3a einzuf&uuml;gen:
&Auml;nderung des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung
des Wirtschaftsstrafrechts
Das Wirtschaftsstrafgesetz 1954 in der Fassung der Bekanntmachung vom
3. Juni 1975 (BGBl. I S. 1313), das zuletzt durch Artikel 55 des Gesetzes vom
8. Dezember 2010 (BGBl. I S. 1864) ge&auml;ndert worden ist, wird wie folgt ge&auml;ndert:
1. &sect; 5 Absatz 2 wird wie folgt gefasst:
&quot;(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die bei Vorliegen eines geringen
Angebots an vergleichbaren R&auml;umen in einer Gemeinde oder in einem auf
landesgesetzlicher Grundlage gebildeten Teil der Gemeinde die &uuml;blichen
Entgelte der letzten vier Jahre in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden f&uuml;r die Vermietung von R&auml;umen vergleichbarer Art, Gr&ouml;&szlig;e, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschlie&szlig;lich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit oder damit verbundenen Nebenleistungen um
mehr als 20 vom Hundert &uuml;bersteigen. Entgelte sind dann nicht unangemessen hoch, wenn sie zur Deckung der laufenden Aufwendungen des
Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach
Satz 1 ma&szlig;geblichen Entgelte nicht in einem auff&auml;lligen Missverh&auml;ltnis zu
der Leistung des Vermieters stehen.&quot;
2. &sect; 22 wird wie folgt gefasst:
&quot;&sect; 22
&Uuml;bergangsregelung
Auf ein bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 4 dieses Gesetzes] entstandenes Mietverh&auml;ltnis ist &sect; 5 Absatz 2 in der bis zum …
[einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 4 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter anzuwenden.&quot; '
&sect; 5 WiStrG 1954 findet derzeit kaum Anwendung, weil die Rechtsprechung
hohe Anforderungen hierzu aufgestellt hat. Die Bundesregierung f&uuml;hrt in der
Begr&uuml;ndung des Gesetzentwurfs selbst aus, dass &sect; 5 WiStrG 1954 kein wirksames Instrument sei. Es wird daher angeregt, die Vorschrift praxistauglich
auszugestalten und hierzu die Regelung aus dem Entwurf eines Zweiten Mietrechts&auml;nderungsgesetzes (vgl. Gesetzesantrag von Nordrhein-Westfalen, BRDrucksache 459/13) aufzugreifen.
Auf Grund von zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH, Vers&auml;umnisurteil vom 28.01.2004, Az. VIII ZR 190/03, NJW 2004, S. 1470 ff. und
Urteil vom 13.04.2005, Az. VIII ZR 44/04, NJW 2005, S. 2156 ff.), in denen
der BGH die im Zivilprozess relevanten Darlegungs- und Beweislastregeln zu
&sect; 5 WiStrG 1954 herausgearbeitet hat, kann der Mieter mit der Geltendmachung von Anspr&uuml;chen aus &sect; 812 Absatz 1 Satz 1 1. Fall BGB in Verbindung
mit &sect; 5 WiStrG 1954 kaum noch durchdringen. Um die Anforderungen an den
Mieter gegen&uuml;ber der bisherigen Rechtslage zu erleichtern, wird das Tatbestandsmerkmal des &quot;Ausnutzens&quot; gestrichen. Denn daran hat der BGH die
kaum zu erf&uuml;llende Darlegungs- und Beweislast f&uuml;r den Mieter festgemacht.
Danach muss der Mieter, der sich darauf beruft, der Vermieter habe eine Mangellage im Sinne des &sect; 5 WiStrG 1954 ausgenutzt, im Einzelnen darlegen, wel-
che Bem&uuml;hungen er bei der Suche nach einer angemessenen Wohnung unternommen hat, weshalb die Suche erfolglos geblieben ist und dass er mangels einer Ausweichm&ouml;glichkeit nunmehr auf den Abschluss des f&uuml;r ihn ung&uuml;nstigen
Mietvertrages angewiesen war (BGH, Vers&auml;umnisurteil vom 28.01.2004, Az.
VIII ZR 190/03, NJW 2004, S. 1470 ff.). Es ist dem Mieter zwar zumutbar
vorzutragen, welche Bem&uuml;hungen er bei der Wohnungssuche unternommen
hat. Im Bestreitensfall muss er diese Bem&uuml;hungen jedoch beweisen, was in der
Praxis Schwierigkeiten begegnet. Als Beweismittel kommt in der Regel nur der
Zeugenbeweis in Frage mit der Folge, dass der Wohnungssuchende Zeugen zu
Wohnungsbesichtigungen mitnehmen oder die Vermieter beziehungsweise
Makler der besichtigten Wohnungen als Zeugen benennen muss in der Hoffnung, dass diese sich in einem sp&auml;teren Gerichtsverfahren in ausreichendem
Ma&szlig;e erinnern. Nahezu unm&ouml;glich ist es f&uuml;r den Mieter, das subjektive Element des Tatbestandsmerkmals &quot;Ausnutzen&quot; auf Seiten des Vermieters zu beweisen. Dies erfordert den Nachweis, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf
nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gr&uuml;nden nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005, Az. VIII ZR 44/04, NJW 2005,
S. 2156 ff.). Nach der Neuregelung kommt es nunmehr lediglich auf das Vorliegen eines geringen Angebots an (objektive L&ouml;sung).
Eine weitere &Auml;nderung betrifft die Frage des ma&szlig;geblichen Gebietes f&uuml;r die
Feststellung des geringen Angebots an vergleichbaren Wohnr&auml;umen. Nach der
Rechtsprechung zu &sect; 5 WiStrG 1954 in seiner geltenden Fassung kommt es f&uuml;r
die Frage, ob ein geringes Angebot auf dem Wohnungsmarkt besteht, auf die
Situation im gesamten Gebiet der Gemeinde an (vgl. BGH, Urteil vom
13.04.2005, Az. VIII ZR 44/04, NJW 2005, S. 2156 ff.). Gerade in Ballungsgebieten gibt es aber, teils verst&auml;rkt durch eine steigende Attraktivit&auml;t von Immobilien als Anlageobjekte, in bestimmten Stadtteilen einen erheblichen
Mietaufwertungsdruck durch eine erh&ouml;hte Nachfrage. Dies betrifft insbesondere innenstadtnahe Lagen. Die gegenw&auml;rtige Betrachtung des gesamten Gemeindegebiets f&uuml;r die Feststellung des geringen Angebots an vergleichbarem
Wohnraum f&uuml;hrt gerade in St&auml;dten mit einem aussegmentierten Wohnungsmarkt f&uuml;r die Wohnungsuchenden zu der unbefriedigenden Situation, dass sie
in den von ihnen nachgefragten Stadtteilen keine oder nur eine sehr teure
Wohnung finden, aber dennoch kein geringes Angebot im Sinne des &sect; 5
WiStrG 1954 besteht, weil es in anderen Teilen der Gemeinde immer noch
freie vergleichbare Wohnungen gibt. Um einer Aussegmentierung der Wohnungsm&auml;rkte Rechnung zu tragen, erm&ouml;glicht der Gesetzentwurf eine Teilgebietsbetrachtung. Der BGH stellt bereits nach geltendem Recht bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren R&auml;umen vorliegt, auf den &quot;Teilmarkt&quot; ab, zu dem die Wohnung geh&ouml;rt, wobei sich der
ma&szlig;gebende Teilmarkt nach den in &sect; 5 Absatz 2 Satz 2 WiStrG 1954 aufgef&uuml;hrten Merkmalen, die sich teilweise unmittelbar auf die Wohnung (&quot;Art,
Gr&ouml;&szlig;e, Ausstattung, Beschaffenheit&quot;), teilweise auf das Umfeld (&quot;Lage&quot;) beziehen, bestimmt (BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 56/04, NJW-RR
2006, S. 591 f.). Dies wird durch die Neufassung nunmehr dahin gehend konkretisiert, dass es hierf&uuml;r nicht zwingend auf die Marktlage im gesamten Gemeindegebiet ankommt; ausreichend f&uuml;r die Annahme einer Wohnraumman-
gellage ist es danach vielmehr, wenn in dem Teil der Gemeinde, in dem die
Wohnung belegen ist, ein geringes Angebot an Wohnraum vorliegt. Um den
regionalen Besonderheiten, aber auch dem aus Artikel 103 Absatz 2 Grundgesetz und &sect; 3 des Gesetzes &uuml;ber Ordnungswidrigkeiten folgenden Bestimmtheitsgebot hinreichend Rechnung zu tragen, wird der Begriff &quot;Teil der
Gemeinde&quot; in Ankn&uuml;pfung an das Landesrecht und die Kommunalverfassung
des jeweiligen Landes n&auml;her definiert. Auf landesgesetzlicher Grundlage gebildete Teile einer Gemeinde sind etwa die Bezirke der Stadtstaaten und ihre Untergliederungen (Stadtteile, Ortsteile) sowie in den Fl&auml;chenl&auml;ndern je nach
Ausgestaltung in den Gemeindeordnungen beziehungsweise Kommunalverfassungen die Stadt-, Orts- oder Gemeindebezirke, Ortsteile oder Ortschaften. Bei
der Pr&uuml;fung der Wohnraummangellage ist zun&auml;chst auf die kleinste Untergliederung abzustellen. Fehlt es an nach Art, Gr&ouml;&szlig;e, Ausstattung, Beschaffenheit
und Lagequalit&auml;ten vergleichbarem Wohnraum f&uuml;r eine Teilmarktbetrachtung,
so ist die n&auml;chstgr&ouml;&szlig;ere Untergliederung heranzuziehen. Wird f&uuml;r die Frage des
Vorliegens eines geringen Angebots auf einen Teil der Gemeinde abgestellt, ist
gleichwohl bei der Bestimmung der &uuml;blichen Entgelte im Ausgangspunkt das
Gemeindegebiet als Ganzes ma&szlig;geblich, auch wenn dabei die Wohngegend in
das Tatbestandsmerkmal &quot;Lage&quot; einflie&szlig;en kann. Nicht erforderlich ist, dass
das vergleichbare Entgelt f&uuml;r den betrachteten Teil der Gemeinde gesondert
festgestellt wird. Es kann vielmehr zum Beispiel auf der Grundlage eines die
orts&uuml;blichen Vergleichsmieten in der gesamten Gemeinde wiedergebenden
Mietspiegels unter besonderer Ber&uuml;cksichtigung von Lage und Struktur der
Wohngegend bestimmt werden.
Ein Verzicht auf die Teilgebietsregelung w&uuml;rde den Anwendungsbereich des
&sect; 5 WiStrG 1954 weiterhin stark einschr&auml;nken. Je nach Wohnungsmarktlage
k&ouml;nnte das Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass in Bezug auf die gesamte
Gemeinde f&uuml;r den betreffenden Wohnungstypus kein geringes Angebot besteht. Durch eine Teilgebietsregelung ist gew&auml;hrleistet, dass auch in angespannten Teilm&auml;rkten Mietpreis&uuml;berh&ouml;hungen punktuell verfolgt werden k&ouml;nnen.
F&uuml;r &sect; 5 Absatz 2 Satz 1 WiStrG 1954 ist anerkannt, dass die Vorschrift auf die
in &sect; 558 Absatz 2 BGB definierte orts&uuml;bliche Vergleichsmiete verweist (Artz
in M&uuml;nchener Kommentar &sect; 557 BGB, Rn. 70). Durch das Mietrechts&auml;nderungsgesetz sind die Wohnwertmerkmale, anhand derer die orts&uuml;bliche Vergleichsmiete nach &sect; 558 Absatz 2 Satz 1 BGB ermittelt wird, um die Komponenten &quot;energetische Ausstattung und Beschaffenheit&quot; erg&auml;nzt worden. Um den
Gleichlauf der Vorschriften zu wahren, soll auch &sect; 5 Absatz 2 Satz 1 WiStrG
1954 um diese energetischen Kriterien erg&auml;nzt werden.
Die Regelung in &sect; 5 Absatz 2 Satz 2 WiStrG 1954 bleibt unber&uuml;hrt. Danach
liegt keine Mietpreis&uuml;berh&ouml;hung vor, wenn der Vermieter lediglich einen kostendeckenden Mietzins verlangt.
Auf Grund der &Uuml;bergangsregelung ist &sect; 5 Absatz 2 WiStrG 1954 in der neuen
Fassung nur anzuwenden, wenn das Mietverh&auml;ltnis nach Inkrafttreten dieses
Gesetzes abgeschlossen worden ist. In allen anderen F&auml;llen ist das bis dahin
geltende Recht anzuwenden. Durch die &Uuml;bergangsregelung wird verhindert,
dass sich f&uuml;r laufende Mietverh&auml;ltnisse im Nachhinein der Ma&szlig;stab &auml;ndert und
Mieten unter Umst&auml;nden reduziert werden m&uuml;ssten.