Source: https://www.contralegem.it/lo-sfratto-nella-locazione-commerciale/
Timestamp: 2020-07-12 15:12:36+00:00
Document Index: 132498196

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 55', 'sentenza ', 'art. 55', 'art. 665', 'art. 34']

Lo sfratto nella locazione commerciale per moroistà - ContraLegem
Immobili, condominio, locazioni » Lo sfratto nella locazione commerciale
Il mancato pagamento del canone da parte dell’inquilino è uno degli eventi patologici del contratto di locazione che può comportare la risoluzione del rapporto e la conseguente azione giudiziaria del proprietario per ottenere il rilascio dell’immobile e il recupero dei canoni non pagati. Lo sfratto nella locazione commerciale non prevede la sanatoria della morosità con il cosiddetto “termine di grazia”. E dunque in caso di omesso pagamento del canone si potrà avviare lo sfratto per morosità dal locale commerciale.
L’inadempimento nella locazione ad uso abitativo
Abbiamo già parlato della risoluzione del contratto di locazione a fronte dell’inadempimento dell’inquilino che smette di pagare i canoni. La risoluzione può verificarsi se l’inadempimento è non di scarsa importanza per la parte adempiente. Nel caso delle locazioni ad uso abitativo è la legge (art. 5 legge n. 392/78) a dirci quando la morosità diventa inadempimento di non scarsa importanza, ovvero dopo 20 giorni di affitto non pagato. Oppure nel caso di omesso pagamento degli oneri accessori pari ad almeno due mensilità di canone. A differenza dello sfratto per morosità dal locale commerciale, anche nel caso in cui sia inserita una clausola risolutiva nel contratto, l’inquilino ha sempre la possibilità di sanare la propria morosità interrompendo la procedura di rilascio per la locazione abitativa, in udienza pagando i canoni, gli interessi, le spese accessorie e quelle legali al momento dell’udienza. Oppure nei successivi 90 giorni, quale “termine di grazia” concesso.
La sanatoria in caso di sfratto nella locazione commerciale
La possibilità di sanare la morosità per il conduttore di immobile ad uso abitativo però non è altrettanto prevista per il conduttore moroso di una locazione ad uso non abitativo. In caso di sfratto nella locazione commerciale, quindi, non si potrà chiedere il termine di grazia e questa è la principale differenza “salva-tempo” tra le due procedure.
Tuttavia alcune pronunce giudiziali avevano esteso l’applicabilità del termine di grazia anche allo sfratto nella locazione commerciale. Tale circostanza aveva creato una discreta confusione sull’interpretazione dell’art. 55 della legge 392/78.
L’intervento degli Ermellini sullo sfratto per morosità dal locale commerciale
A fare chiarezza ci ha pensato la Cassazione con sentenza a Sezioni Unite n. 272 del 1999. Il provvedimento afferma esplicitamente l’inapplicabilità dell’art. 55 della legge 392/78 allo sfratto nella locazione commerciale per le quali operano le regole generali dettate dal codice civile agli articoli 1453 e seguenti in tema di risoluzione per inadempimento. Principio poi seguito dai successivi interventi (Cass. n. 12121/2006, Trib. Arezzo del 19/07/2018). L’inapplicabilità del termine di grazia allo sfratto nella locazione commerciale è quindi ormai pacifica in giurisprudenza. Anche la Corte Costituzionale sul punto, non ha ravvisato alcuna disparità di trattamento, atteso il maggior rilievo dell’interesse abitativo che la legge intende tutelare rispetto a quello economico.
Il conduttore dell’immobile ad uso non abitativo potrà comunque pagare il proprio debito al momento dell’udienza, ma ciò non interromperà la procedura di sfratto nella locazione commerciale (a meno che il proprietario non vi rinunci). Il giudizio proseguirà affinché il Giudice valuti l’importanza dell’inadempimento, poiché qualora non sia ritenuto di scarsa importanza, il contratto sarà dichiarato risolto.
Se invece nel contratto sia stata inserita una clausola risolutiva espressa di cui il locatore ha dichiarato di volersi avvalere, non sarà necessario il giudizio sulla valutazione dell’inadempimento che avrà e l’inesorabile conseguenza sarà la risoluzione del contratto.
L’eventuale pagamento effettuato banco iudicis in caso di sfratto nella locazione commerciale potrà però essere valutato dal Giudice ai fini dell’adozione (o della non adozione) dell’ordinanza provvisoria di rilascio dei locali ex art. 665 c.p.c.
Un’ulteriore conseguenza in caso di sfratto nella locazione commerciale, è quella di perdere il diritto all’indennità di avviamento ex art. 34 legge n. 392/78.
di Avv. Alessandro Cassano
Il rapporto di locazione prevede specifici obblighi e diritti sia per il proprietario che per l’inquilino. Per quest’ultimo il principale obbligo è quello di corrispondere
PrecedenteArticolo precedenteQuando si può sfrattare l’inquilino moroso
Articolo successivoLicenziamento socio lavoratoreSuccessivo