Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/die-grundsteuer-und-ihre-berechnung-was-eigentuemer-wissen-muessen.html
Timestamp: 2018-12-11 09:36:05
Document Index: 188820451

Matched Legal Cases: ['§14', '§32', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 30']

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Jeder, der ein Grundstück besitzt, muss sie zahlen: Die Grundsteuer. Die Zahlungsaufforderung kommt einmal im Jahr von den Gemeinden. Doch beinahe jeder Eigentümer zahlt einen anderen Betrag – selbst in einer Straße können Unterschiede bestehen. Grund dafür sind komplizierte Einheitswerte und regional unterschiedliche Hebesätze. So wird die Grundsteuer berechnet und unter diesen Umständen werden Eigentümer von ihr befreit.
Wer Grundeigentum besitzt, wird in Deutschland in der Regel einmal im Jahr zur Kasse gebeten. Die Grundsteuer wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres von den Gemeinden erhoben. Für die Städte und Gemeinden zählt die Steuer zu den wichtigsten Einnahmequellen. Aus ihrem Erlös investieren die Kommunen in Bereiche des öffentlichen Lebens, wie beispielsweise Infrastruktur oder Schulen. Zahlen muss sie jeder, der ein unbebautes oder bebautes Grundstück besitzt. Aber auch Mieter zahlen Grundsteuer – im Rahmen der Betriebskosten.
Die Grundsteuer - Das Wichtigste in Kürze
Die Grundsteuer wird einmal im Jahr von den Gemeinden erhoben. Fällig wird sie zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Zahlen muss die Steuer jeder, der Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks ist. Vermieter können die Grundsteuer aber im Rahmen der Nebenkosten auf den Mieter umlegen.
Die Grundsteuer B wird in einem komplizierten Verfahren aus den drei Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz berechnet.
Jedes Jahr fällt sie an: Die Grundsteuer für rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland. Foto: iStock/ cinoby
Es existieren zwei Formen der Grundsteuer:
Die agrarische Grundsteuer A erfasst und besteuert land- und forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe.
Für Immobilieneigentümer ist die Grundsteuer B relevant – sie besteuert Eigentum an bebaubarem und bebauten Grund und Boden, inklusive Immobilien.
Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen, die die Gemeinden und Finanzämter in mehreren Rechenschritten ermitteln. Zum Schluss werden die Faktoren miteinander verrechnet.
Grundsteuer B – Aus diesen drei Punkten setzt sie sich zusammen
Ermitteln Finanzämter die Grundsteuer B für den Grundbesitz in ihren Gemeinden, legen sie zunächst den sogenannten Einheitswert fest. Dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Für die Höhe des Wertes ist auch relevant, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Berechnet wird der Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Da sich die Preise seitdem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte häufig unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.
Relativ unkompliziert lässt sich der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück ermitteln. Die Quadratmeterzahldes Grundstücks wird mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1964 oder 1935 multipliziert. Komplizierter wird es, wenn das Grundstück bebaut ist. Zur Berechnung ziehen die Finanzämter dann entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran:
Nach dem Ertragswertverfahren bewerten die Finanzämter grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Sie multiplizieren dafür die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie beispielsweise Größe und Ausstattung des Hauses.
Das Sachwertverfahren hat sich in den Fällen bewährt, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft beispielsweise ehemalige Luxushäuser. Es kommt ebenfalls immer bei Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins zum Einsatz, aber auch dann, wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.
Eine Sonderregelung existiert für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 – meist aufgrund fehlender Unterlagen – nicht ermitteln lässt. In diesen Fällen greift eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.
Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen den zweiten Faktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strengeVorschriften aus dem Steuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
In den alten Bundesländern gelten folgende Staffelungen:
Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro: 3,5 Promille
Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille
In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen fünf und zehn Promille, abhängig von verschiedenen Faktoren wie Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Eigentümer die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Grundsätzlich liegt die Grundsteuermesszahl im Osten aber deutlich höher als im Westen Deutschlands.
Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Er ist ein individuell von Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Es herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten. Spitzenreiter 2017 ist die in Nordrhein-Westfalen gelegene Stadt Witten mit einem Hebesatz von 910 Prozent. Damit verlangt das Wittener Finanzamt mehr als doppelt so viel wie die durchschnittliche Gemeinde in Deutschland. Wie stark die Unterschiede sein können, zeigt ein Blick in das Nachbarbundesland Rheinland-Pfalz. Lediglich 80 Prozent beträgt der Hebesatz in Ingelheim am Rhein. Ein Rechenbeispiel soll verdeutlichen, wie unterschiedlich hoch die Grundsteuer ausfallen kann.
Eine Familie besitzt ein Einfamilienhaus auf einem Grundstück im westlichen Teil Deutschlands. Das zuständige Finanzamt ermittelt für das Gebäude einen Einheitswert von 30.000 Euro. Die Grundsteuermesszahl für dieses Einfamilienhaus beträgt laut Grundsteuergesetz 2,6 Promille. Als Hebesatz soll beispielhaft der in deutsche Durchschnittswert von 534 Prozent herangezogen werden.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach dieser Formel:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Für das fiktive Beispiel ergeben sich folgende Werte:
30.000 Euro x 2,6 Promille = 78 Euro
78 Euro x 534 Prozent = 416,52 Euro
Im Rechenbeispiel müssten Eigentümer also 416,52 Euro Grundsteuer im Jahr bezahlen. Würde das genannte Einfamilienhaus im nordrhein-westfälischen Witten stehen, wären bei einem Hebesatz von 910 Prozent 709,80 Euro Grundsteuer fällig. Bei 80 Prozent Hebesatz in Ingelheim am Rhein müssten die Eigentümer lediglich 62,40 Euro Grundsteuer im Jahr zahlen.
Steuererhöhungen bei Änderungen am Grundbesitz
Baut ein Eigentümer an sein Haus an, reißt er ein Gebäude ab oder teilt er sein Grundstück auf, muss er damit rechnen, dass sich die Grundsteuer ändert. Denn immer dann, wenn der Eigentümer Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vornimmt, ändert sich der Wert des Grundbesitzes. Dann muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert und, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl festlegen.
Häufig ändert sich die Grundsteuer aber auch dann, wenn die Gemeinden ihre Haushaltskassen sanieren möchten – und daher den Hebesatz erhöhen.
Wechselt der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks, bleibt die Höhe der Grundsteuer gleich. Foto: Smole/ fotolia
Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird, ändert sich weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer – denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und somit immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Ausnahme: Wenn nach einem Immobilienverkauf beispielsweise Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte eigene Steuernummern. Außerdem wird die Höhe der Steuer für diese Objekte dann auch neu berechnet.
Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufzuteilen.
Steuererlass für Eigentümer – so geht´s
In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das Grundsteuergesetz regelt genau, wer weniger Grundsteuer zahlen muss. Gute Chancen hat beispielsweise, wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt. Denn die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser sind häufig besonders hoch. In solchen Fällen müssen die Eigentümer gemäß §32 des Grundsteuergesetzes keine Grundsteuer zahlen.
Brennt das Mietshaus und die Wohnungen sind zerstört, kann der Eigentümer auf Grundsteuererlass hoffen. Foto: iStock/ tanjatitova
Nach einem Wasserschaden sind Wohnungen oft nicht vermietbar – Die Grundsteuer kann daher gekürzt werden. Foto: iStock/ stevotion
„Vermieter können auf Steuererlass hoffen, wenn sie hohe Mietausfälle haben“, erklärt Reiner Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler Deutschland – jedoch nur, wenn sie selbst nicht daran schuld sind. Stehe eine Wohnung beispielsweise nach einem Brand oder Wasserschaden leer, kann der betroffene Vermieter laut Reiner Holznagel Steuerlass beantragen. Gleiches gilt, wenn allgemeiner Mietpreisverfall in der Gemeinde herrscht oder es durch strukturelle Probleme der Region keine Nachfrage nach Wohnraum gibt.
Verlangt ein Vermieter aber keine marktgerechten Mieten und beklagt Leerstand, hat er wenig Chancen auf Steuernachlass (BFH 24.10.2007, Az.: II R 4/ 05). „Ebenso müssen Eigentümer von Mietobjekten die volle Steuer zahlen, wenn sie sich nicht aktiv bemühen, neue Mieter zu finden“, betont Reiner Holznagel. Beauftragt ein Vermieter also keinen Makler oder inseriert er seine Wohnungen nicht, liegt der Leerstand in seiner Schuld.
Grundsätzlich gilt: Fallen die Mieterträge um 50 Prozent, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei einem Totalausfall der Miete gibt es die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Betroffene müssen dafür bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt stellen.
Vermieter können Grundsteuer auf den Mieter umlegen
Vermietet ein Eigentümer sein Gebäude, muss er die Grundsteuer nicht selbst tragen. Er kann sie auf die Mieter umlegen. Denn sie gilt als öffentliche Last des Gebäudes – Vermieter dürfen sie daher laut Betriebskostenverordnung in den Nebenkosten abrechnen . Als Verteilerschlüssel hat sich dabei die Abrechnung nach Flächenmaßstab bewährt, wobei auch alternative Verteiler zulässig sind.
Nebenkosten muss der Mieter nur dann zahlen, wenn diese im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Welche Nebenkosten Vermieter auf den Mieter umlegen können, lesen Sie hier.
Für Immobilien mit Gewerbeflächen, wie beispielsweise Geschäften und Wohneinheiten im Gebäude, gelten Sonderregelungen. Möchten Eigentümer bei gemischt genutzten Immobilien die Grundsteuer auf die Mieter umlegen, müssen sie die Gewerbeflächen herausrechnen. Denn bei einer gemischten Nutzung fallen unterschiedlich hohe Mieten an – was Einfluss auf Einheitswert und damit die Grundsteuer haben kann.
Ebenfalls rechnen müssen Vermieter, wenn sie selbst mit im Gebäude wohnen. Einen Anteil der Grundsteuer müssen sie dann selbst tragen.
Kritik und Reformen
Reiner Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler Deutschland Foto: Bund deutscher Steuerzahler
Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. „Problematisch sind vor allem die veralteten Einheitswerte“, betont Reiner Holznagel. Inzwischen liegen dem Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren vor, in denen sich die Kläger über die veraltete Berechnungsweise beschweren. Es werde nach aktuellem Recht nicht berücksichtigt, dass sich die Werteverhältnisse seit 1935 beziehungsweise 1964 deutlich und regional unterschiedlich entwickelt haben. „Problematisch ist die Lage vor allem in Berlin, wo die Ämter je nach Stadtteil mit dem Grundstückswert von 1964 oder 1935 rechnen“, so Holznagel. Da eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz so kaum noch möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Seit April 2012 gelten Einheitswert- und Grundsteuermessbescheide daher nur noch vorläufig.
Auch die Politik beschäftigt sich mit dem Einheitswert – und arbeitet an einer Grundsteuerreform . Leider gehe die Reform nur schleppend voran, sagt Holznagel, denn in der Politik gebe es extrem unterschiedliche Vorstellungen, wie die Bewertung der rund 35 Millionen Grundstücke aussehen soll. Momentan höre man immer wieder vom hochkomplexen Kostenwertmodell, welches in einigen Ballungsräumen zu einer deutlich höheren Grundsteuer führen könnte. Für den Boden sei danach der jeweilige Wert pro Quadratmeter maßgebend, der Gebäudewert setze sich aus der Art des Gebäudes und dem Baujahr zusammen. Laut Holznagel würde eine Neuberechnung Jahre dauern. „Die Politik muss sich aber unbedingt für ein einfacheres Berechnungsmodell einsetzen“, findet der Vorstand des Bundes der Steuerzahler. Denn die Grundsteuerreform dürfe keinesfalls dazu genutzt werden, um noch mehr Steuern einzunehmen.
Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt oder gleichgesetzt. Beides sind zwei völlig unterschiedliche Steuerarten. Während die Grundsteuer den Besitz versteuert und jährlich ans Finanzamt gezahlt werden muss, wird die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal fällig und zwar nur dann, wenn ein neues Grundstück erworben wird.
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Grunderwerbsteuer | Berechnung und 5 Tipps zum Steuer sparen
▷ Das können Vermieter von der Steuer absetzen
Karaman am 11.12.2018 01:28
Ich habe eine Frage zum BGH Urteil vom 10.05.2017 - "Grundsteuer: Bei Mischnutzung kein Vorwegabzug für gewerblich genutzte Einheiten":
Die Grundsteuer basiert doch auf dem Einheitswert, der vor längerer Zeit erstellt worden sein kann. Wenn nun bei der Feststellung der Gewerbeanteil am Gesamteinheitswert beispielsweise 50% betrug, der Flächenanteil aber nur 40%, dann wurde die Grundsteuer durch das Gewerbe höher und ist auch heute noch höher. Wenn es im Haus kein Gewerbe gäbe, wäre die Grundsteuer erheblich niedriger.
Und nun soll die Grundsteuer trotzdem gleichmäßig auf Bewohner und Gewerbe verteilt werden, nur nach dem Flächenanteil? Es kann doch nicht sein, daß die Bewohner eine erhöhte Grundsteuer zahlen, nur weil sie Gewerbe im Haus haben!
Oder Ist das Urteil hier nicht anwendbar? Oder doch und man muß jetzt sagen "Dann müßt ihr eben in ein Haus ohne Gewerbe ziehen" ?
Wie ist die Grundsteuer denn nun zu verteilen?
Immowelt-Redaktion am 11.12.2018 08:23
Hallo Karaman und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn nichts anderes vereinbart wurde, ist die Grundsteuer nach Fläche umzulegen. Dabei wäre dann kein Vorwegabzug für gewerblich genutzte Einheiten notwendig, dies hat der BGH tatsächlich so entschieden. Natürlich könnte der Vermieter in den Mietverträgen aber eine andere Umlage vereinbaren.
HeSch am 05.12.2018 17:48
Vor zwei Jahren haben wir unser Einfamilienhaus auf unsere Tochter übertragen, dann hat meine Tochter mit ihrem Mann die obere Etage umgebaut und ist dort eingezogen. Mein Mann und ich wohnen nun im Erdgeschoss mit mietfreiem Wohnrecht auf Lebenszeit. Ins Grundbuch müssten wir zwei Eigentumswohnungen eintragen. Nun will das Finanzamt die Grundsteuer verdoppeln. Ist das korrekt?
Immowelt-Redaktion am 06.12.2018 10:35
Hallo HeSch,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ob die Erhöhung/Verdopplung der Grundsteuer rechtens ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus den - zur Zeit noch - geltenden gesetzlichen Bestimmungen, wie im Artikel beschrieben. Dass die Gemeinde die Steuer nach Aufteilung - so wie Sie es schreiben - einfach verdoppelt, erscheint uns allerdings ungewöhnlich. Sie sollten deshalb bei der Gemeinde nachfragen, ob gegebenenfalls einfach nur ein Irrtum vorliegt und wenn dies verneint wird, eine Begründung fordern. Im Zweifel dürfte eine individuelle Beratung bei einem Fachanwalt vonnöten sein.
Catgirl1201 am 29.11.2018 11:56
es gibt auf einem Grundstück zwei Miteigentümer mit jeweils 500/1000 Miteigentumsanteilen. Die Nutzung der Grundstücksfläche erfolgt jedoch unterschiedlich (1 Eigentümer nutzt 1/3 und der andere Eigentümer 2/3 des Grundstückes) Die Größe der beiden Wohnungen (Zweifamilienhaus) ist gleich. Beide zahlen den gleichen Betrag an Grundsteuer. Wie kann man den einen Eigentümer, welcher die kleinere Fläche des Grundstücks nutzt, entlasten gegenüber dem anderen Eigentümer?
Immowelt-Redaktion am 29.11.2018 14:29
die beiden Eigentümer könnten natürlich untereinander eine Vereinbarung treffen, das ist frei verhandelbar. Rein rechtlich betrachtet wird die Grundsteuer aber unabhängig von der tatsächlichen Nutzung aktuell noch nach Miteigentumsanteilen berechnet. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt, so dass es bald zu einer Reform der Berechnungsmethode kommen wird. Wie diese dann aussieht, steht noch nicht fest, unter Umständen könnten dann auch Faktoren wie die Bebaubarlkeit eine Rolle spielen.
Lucy Lectric am 24.11.2018 01:41
Ergänzung zum vorhergehenden Kommentar:
Anders gefragt: Hat die Höhe einer für das Grundstück festgesetzten GRZ bzw. GFZ überhaupt Einfluss auf die Höhe der festgesetzten Grundsteuer oder zählt nur das, was tatsächlich auf dem Grundstück gebaut ist (und nicht das, was baurechtlich gesehen gebaut werden könnte)?
Lucy Lectric am 24.11.2018 01:30
Wir wohnen in einem Einfamilienhaus im bislang unbeplanten Innenbereich. Nun soll unser Grundstück in den Geltungsbereich eines Bebauungsplans einbezogen werden, der für unser Grundstück eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 0,8 festsetzt. Beides nutzen wir mit der vorhandenen Bebauung nicht annähernd aus und haben auch nicht vor, auf dem Grundstück noch mehr zu bauen als das, was bereits vorhanden ist.
Müssen wir trotzdem mit einer Erhöhung der Grundsteuer rechnen, weil das Finanzamt quasi die Festsetzung der genannten GRZ und GFZ als wertsteigernd für unser Grundstück ansieht, weil beide Kennzahlen eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks ermöglichen als dies bislang der Fall ist?
die Immowelt-Redaktion am 26.11.2018 09:49
Hallo Lucy Lectric,
Die Grundsteuer wird derzeit anhand der tatsächlichen Bebauung aufgrund des Einheitswertes von 1935 und der weiteren Faktoren berechnet. Dass das Grundstück auch dichter bebaut werden könnte, spielt derzeit keine Rolle.
Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt, so dass es bald zu einer Reform der Berechnungsmethode kommen wird. Wie diese dann aussieht, steht noch nicht fest, u.U. könnten dann auch Faktoren wie die Bebaubarlkeit eine Rolle spielen.
Norma Popp am 06.11.2018 17:15
wir wohnen seit Jahren in einem Haus mit 6 Mietparteien. Der Besitzer (wohnt nicht im Haus) hat das Grundstück geteilt und für sich auf den Garten, den alle Mieter bisher nutzen konnten, ein größeres Einfamilienhaus gebaut. Ändert sich dadurch die Höhe der Grundsteuer? Wir haben bei der BK-Abrechnung den gleichen Grundsteuerbetrag gezahlt wie die Jahre zuvor obwohl wir die eine Hälfte des Grundstückes nicht mehr nutzen können.
Immowelt-Redaktion am 07.11.2018 08:54
zumindest müsste in diesem Fall wohl die Grundsteuer anders umgelegt werden als bisher, weil durch das neue Haus ja neue Wohneinheiten geschaffen wurden. Wie genau sich das allerdings in der Nebenkostenabrechnung niederschlagen muss, lässt sich aus der Ferne nicht sagen, das hängt auch vom gewählten Umlageschlüssel ab. Als Mieter haben Sie zunächst das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die als Basis für die Nebenkostenabrechnung dienen. Bringt Ihnen auch das keine Klarheit, können Sie die Abrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen lassen.
MiPa1961 am 16.10.2018 15:20
Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 16 Parteien. 15 davon haben Eigentumswohnungen, nur wir wohnen zur Miete. Müssen nur wir Grundsteuer zahlen? Oder zahlen die Eigentümer der anderen Wohnungen auch Grundsteuer?
Immowelt-Redaktion am 16.10.2018 15:23
alle Eigentümer zahlen Grundsteuer. Der Eigentümer Ihrer Wohnung kann diese nur als Vermieter auf Sie umlegen.
Grundsteuer am 16.10.2018 08:10
Vielen Dank für den sehr informativen Artikel. Ich habe eine Frage zur Aufteilung der Grundsteuer bei Häusern mit Wohn- und Gewerbeflächen. Unser Vermieter hat die Grundsteuner bislang immer getrennt nach Wohn- und Gewerbefläche abgerechnet. Für 2017 hat er nur die Grundsteuer für das gesamte Haus nach Quadratmetern umgerechnet. Das bedeutet allein für uns 180 Euro mehr im Jahr. Zur Begründung verweist er auf ein Urteil des BGH vom 10.5.2017. Kennen Sie dieses Urteil und hat der Vermieter recht. Oder kann ich dagegen vorgehen? Vielen Dank für Ihre Antwort!
Immowelt-Redaktion am 16.10.2018 11:22
das Urteil ist uns bekannt. Konkret heißt es im Leitsatz: "Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten." (Az.: VIII ZR 79/16)
Insofern hat Ihr Vermieter hier wohl tatsächlich entsprechend der aktuellen Rechtsprechung des BGH gehandelt. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Reinhard Stöckel am 27.10.2018 12:10
Um Grundsteuer festsetzen zu können ist es notwendig einen Einheitswert festzustellen. Bei der Feststellung des Einheitswerts wird zum Einen der zu Gewerbezwecken genutzte Teil und zum Anderen der zu Wohnzwecken genutzte Teil berechnet. Beispiel Einheitswert 1964 in FFM a.M.: 100 qm Gewerbe x 12 Monate x 7 DM/qm = 8.400 DM Jahresmiete + 200 qm Wohnfläche (2 Wohnungen a 100 qm) x 12 x 5 DM/qm = 12.000 DM Jahresmiete . Einheitswert : 8.400 + 12.000 = 20.400 DM x Vervielfältiger (s. BewG) 8,9 = 181.560 DM abgerundet nach § 30 BewG = 181.500 DM (davon entfallen 74.700 DM = 41,10 % auf gengewerblich genutzten Teil des Einheitswerts
x Grundsteuermesszahl 3,5 v.T. = 635,25 DM (324,80 €) x Hebesatz (z.B. 500 v.H.) = 1.624 € Jahresgrundsteuer davon entfallen 41,10 % auf den Gewerbe. genutzten Teil = 667,46 €. Nach meiner Sachkenntnis müsste eine dementsprechende Umlegung erfolgen.
Romy am 15.10.2018 19:14
2 Besitzer eines Einfamilienhauses getrennt lebend seit 8,6 Jahre, wobei ein Eigentümer selbst noch im Haus wohnt und die Grundsteuer bezahlt. Muss der andere Miteigentümer die Hälfte der Grundsteuer ebenfalls bezahlen? wenn er doch ständig drauf besteht und sogar das Haus als Teilungsversteigerung einträgt?
Immowelt-Redaktion am 16.10.2018 09:01
Hallo Romy und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Miteigentümer eines Hauses muss so lange die Grundsteuer anteilig mitbezahlen wie er Miteigentümer des Hauses ist.
Elke am 13.10.2018 17:35
Guten Tag, ich wohne in einem Mehrfamilienhaus, in dem verschiedene Eigentümer Wohnungen vermieten. Bei meiner BKA wurde die Grundsteuer doppelt berechnet, und zwar einmal durch die Hausverwaltung für das Gebäude und einmal durch den Eigentümer/Vermieter für die Wohnung. Das finde ich nicht richtig. Oder ist das in Ordnung? Danke für Ihre Hilfe.
Immowelt-Redaktion am 15.10.2018 10:15
Hallo Elke und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Grundsteuer wird von der Gemeinde nur einmal erhoben und zwar direkt vom Eigentümer. Insofern dürfte sie auch nur einmal vom Eigentümer auf den Mieter umgelegt werden. Beachten Sie jedoch, dass wir die Richtigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen, Ihre Betriebskostenabrechnung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt prüfen zu lassen.
Kati am 24.09.2018 09:39
Wir wohnen seit Dez. 2016 in unserer Wohnung und haben nun für 2017 die Nebenkostenabrechnung erhalten. Hier teilt uns unser Vermieter mit, dass wir die Grundsteuer nachzahlen müssen. Er begründet die Summe von ca. 700€ damit, dass er bisher nicht wusste, wie hoch die Summe sei und dass sie deshalb noch nicht in unseren Nebenkosten berechnet war. Ich finde 700€ mit dieser Begründung ganz schön frech - hätte er uns nicht mindestens "vorwarnen" müssen, denn es muss doch klar sein, DASS eine Grundsteuer anfällt. Gibt es hierzu irgendwelche Vorgaben für den Vermieter?
Immowelt-Redaktion am 24.09.2018 11:16
tatsächlich dürfen Vermieter bestimmte Nebenkosten immer dann verspätet abrechnen, wenn sie die Verspätung nicht selbst zu vertreten haben. Inwieweit sich diese Regelung auf die in der Tat recht hohe Nachzahlung anwenden lässt, können wir aus der Ferne aber leider nicht abschließend klären. Wir möchten Ihnen daher empfehlen, Ihre Betriebskostenabrechnung einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen und sie rechtlich prüfen zu lassen.
Bahnwerk am 23.09.2018 15:36
Was darf in der Grundsteuer B alles zusätzlich eingerechnet werden wie zum Beispiel Winterdienst und Straßenreinigung ohne sie durchzuführen.
Immowelt-Redaktion am 24.09.2018 09:56
die Straßenreinigung und der Winterdienst haben mit der Grundsteuer nichts zu tun. Die genannten Posten werden von den Städten und Gemeinden üblicherweise nur mit der gleichen Rechnung von Immobilieneigentümern abgerechnet.
Doreth am 19.09.2018 15:40
ist die INFO richtig.
Grunderwerbsteuer wird an das Finanzamt gezahlt.
Grundsteuer an die Gemeinde/Stadt.
Immowelt-Redaktion am 20.09.2018 08:39
akinom45 am 05.09.2018 12:55
Habe ich als Mieter das Recht zu wissen, wie hoch die Grundsteuer insgesamt für ein Mehrfamilienhaus (8Parteien) ist, wenn ich als Mieter ca. 120,00 Euro bezahle? Bzw. wie sie errechnet wird für die einzelne Wohnung?
Immowelt-Redaktion am 05.09.2018 13:38
ja, als Mieter haben Sie das Recht, beim Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für Ihre Betriebskostenabrechnung dienen. Auch den Umlageschlüssel muss der Vermieter offenlegen.
Agatha DUS am 20.08.2018 14:52
sie schreiben, dass bei Eigentümerwechsel die Höhe der Grundsteuer sich nicht ändert. Jahrelang hatte ich 44,17€ jährlich an die Grundsteuer beazhlt. ( Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus.) Am 01.07.2017 wurde die Wohnung verkauft und der neue Vermieter hatte mir beireits angekündit, dass ich ab 01.01.2018 jährich € 277,00n Grundsteurer bezahlen muss. Die Kopie von der Festsetztung hatte er mir zugesandt. Meine Frage an Sie: wie kommt es? Was kann ich dagegen tun? Dankbar wäre ich Ihnen für Ihre Antwort.
Immowelt-Redaktion am 21.08.2018 09:21
Hallo Agatha DUS und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Ein Eigentümerwechsel hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Grundsteuer, allerdings kann die Gemeinde diese erhöhen, indem sie die Hebesätze anhebt.
Allerdings kommt uns die von Ihnen genannte Erhöhung unrealistisch vor. Da wir allerdings keine Kenntnisse von Ihrem Mietvertrag bzw. von dem Gebäude, in dem Sie wohnen haben, können wir zum konkreten Einzelfall jedoch keine konkreten Aussagen treffen. Möglicherweise hat der alte Vermieter irrtümlich eine viel zu niedrige Grundsteuer berechnet. Sie sollten auch prüfen, ob sich die genannten 277 € auf das ganze Mehrfamilienhaus beziehen, in diesem Fall müssten Sie nur die anteiligen Kosten für Ihre Wohnung tragen. Die sollten Sie zunächst ihren Vermieter fragen. Sollte dies zu keiner Klärung führen, sollten Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Monika am 17.07.2018 19:43
Wir haben unser Haus, das 40 Jahre in unserem Besitz war verkauft. Nun meldet sich das Finanzamt und fordert für 3 Jahre Grundsteuer nach. Begründung: Wir haben wesentlich mehr Geld erhalten als bezahlt. Selbstverständlich haben wir laufend investiert und somit den Wert des Hauses erhöht. Die Grundfläche und der umbaute Raum hat sich nicht verändert. Kann das angehen?
Immowelt-Redaktion am 18.07.2018 08:45
Hallo Monika und vielen Dank für Ihren Kommentar,
so etwas ist prinzipiell möglich, ja. Ob die Nachforderung allerdings in Ihrem Fall gerechtfertigt ist, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Hierzu würden wir Ihnen die Beratung durch einen Steuerberater, einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund empfehlen.
Wilma am 21.06.2018 12:25
vielleicht können Sie mir ja helfen etwas schlauer zu werden ...
Ich habe mit meinem Bruder, den ich im vergangenen Jahr erst kennen gelernt habe, ein Haus geerbt. Das Haus, sein Elternhaus, soll jetzt verkauft werden, und er meinte jetzt dass da noch Steuern auf den Grundbesitz anfallen würden.
Kann ich das irgendwie errechnen wieviel das sind?
Das Haus ist eher klein, dazu gehört eine Garage und ein kleiner Garten in dreieckiger Form
Immowelt-Redaktion am 21.06.2018 13:25
Hallo Wilma und vielen Dank für Ihren Kommentar,
für den Zeitraum, in dem sie Eigentümerin des Hauses sind, wird Grundsteuer fällig. Um herauszufinden, wieviel Grundsteuer in Ihrem konkreten Fall berechnet wird, fragen Sie am besten direkt beim Finanzamt nach. Alternativ kann Ihnen auch ein Steuerberater weiterhelfen.
Wilma am 21.06.2018 13:36
Ich hoffe dass ich telefonisch Auskunft bekomme, da Beamte da etwas komisch drin sind ;-)
VG und eine Gute Zeit
frank am 16.06.2018 18:38
wir haben ein wochenendhaus das haus steht auf einem grundstück das uns nicht gehört muss ich dafür grundsteuerzahlen
Immowelt-Redaktion am 18.06.2018 08:57
Hallo Frank und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ausgehend von der Annahme, dass Ihr Wochenendhaus im Rahmen des Erbbaurechts errichtet worden ist, unterliegt es der Grundsteuer. Der Erbbauberechtigte ist dabei als wirtschaftlicher Eigentümer Steuerschuldner der gesamten Einheit aus Grundstück und Erbbaurecht.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir aus der Ferne Ihre Situation nur schlecht abschätzen können. Im Zweifel wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater.
Pe am 21.05.2018 15:27
Wir sind zu 4 und haben ein haus geerbt ...jetzt kam ein bescheid von ca 4500 euro vom finanzamt ....aber es stehn nur 3 von uns da drauf ....
Frage muss jetzt jeder von uns die 4500euro zahlen oder wird das aufgeteilt ...??
Immowelt-Redaktion am 22.05.2018 10:18
sofern es nur eine Rechnung gibt, die an sie 3 adressiert ist, dürfte es sich insgesamt um die Summe handeln. Am besten, Sie kontaktieren sicherheitshalber das Finanzamt und teilen diesem bei der Gelegenheit auch mit, dass Sie 4 Erben sind.
Bibini am 17.05.2018 08:12
Hallo zusammen. Wohnen zur Miete in einem Bungalow auf einem Gewerbe Grundstück. Wohnfläche 160 m2! Rasenfläche und Terrasse. Insgesamt ca.300 m2! Vermieter rechnet 500m2 ab. ( angebliche Grundstücks Fläche). Dazu gehört ein grosses, abgeschlosses Tor. Seine Einfahrt zum Gewerbe Grundstück. Da steht seine grosse Industrie Halle. Er befährt das Grundstück mit Trecker, Stapler ect. Ich darf " mein Grundstück " nicht benutzen. Soll es aber bezahlen. Abgerechnet in den Nebenkosten. (Grundbesitz Abgabe). Darf weder das Tor benutzen, noch Autos abstellen ect.
Bibini am 17.05.2018 08:27
Zweitens hat er die Rasenfläche als versiegelte Fläche abgerechnet. Also komplette 500 m2.... Was sollen wir machen. Ist das rechtens? Ist doch seine Gewerbe Fläche??!!
Kawolat, Hannelore am 11.04.2018 15:33
Da es in den neuen Bundesländern kein 2-Fam.Haus gibt, sondern wir sind als 2-Fam.-Haus in ein Mietwohngrundsück eingestuft worden. Sollte doch mit der Änderung der Reform auch das bereinigt werden.
Immowelt-Redaktion am 17.05.2018 09:56
Hallo Bibini,
der Vermieter kann grundsätzlich, sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde, Grundabgaben als Nebekosten geltend machen, allerdings nur anteilig für ihre Einheit.
Claudia am 06.03.2018 12:26
Hallo, wir haben unsere Immobilie vor ca 20 Jahren erworben. Mittlerweile hat sich in der Nachbarschaft ein Fast-Food-Restaurant, sowie eine größere KFZ- Werkstatt einer größeren Kette angesiedelt. Kann sich das auch auf die Grundsteuer B auswirken?
Immowelt-Redaktion am 07.03.2018 12:19
Hallo Claudia und vielen Dank für Ihren Kommentar,
theoretisch denkbar wäre das schon, in der Praxis hätten wir von einem solchen Fall noch nie gehört. Am besten, Sie fragen noch einmal bei der Gemeinde oder bei dem für Sie zuständigen Finanzamt nach.
Anne2018 am 20.02.2018 08:53
Gibt es nach dem Kauf einer Immobilie für den neuen Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem der Berechnung der Grundsteuer zugrundeliegenden Einheitswertbescheid der gekauften Immobilie zu widersprechen?
Immowelt-Redaktion am 20.02.2018 09:26
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ja, ein solcher Widerspruch ist beim Finanzamt möglich. Ihre Erfolgsaussichten können wir dabei vorab aber nicht beurteilen. Im Zweifel empfehlen wir daher die Beratung durch einen Steuerberater oder einen Fachanwalt.
Lena2008 am 14.02.2018 19:26
Hallo ich habe mein neuen Bescheid von der Grundsteuer bekommen ist es richtig meine Immobilie in Volumen aus zurechnen oder nach Qutratmetern ?
Immowelt-Redaktion am 15.02.2018 09:36
Hallo Lena und vielen Dank für Ihren Kommentar,
für bebaute Grundstücke gibt es verschiedene Berechnungsverfahren. Die Finanzämter ziehen entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran. Beim Ertragswertverfahren wird die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 hätte entrichten müssen, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie Größe und Ausstattung des Hauses. Beim Sachwertverfahren werden dagegen die Werte von Boden, Gebäude oder Außenanlage addiert. Eine Ersatzbemessungsgrundlage gibt es zusätzlich für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern. Eine Berechnung, die sich allein auf das Volumen einer Immobilie stützt, ist uns aktuell nicht bekannt. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Grundsteuerberechnung haben, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Valeska1978 am 12.02.2018 20:17
Kann man den Einheitswert neu berechnen lassen, wenn kurz vor dem Erbfall auf ein Einfamilienhaus ein Nießbrauch vereinbart wurde?
Immowelt-Redaktion am 13.02.2018 08:54
bestimmte Lasten wie ein Nießbrauchsrecht werden bei der Berechnung des Einheitswerts in der Regel durchaus berücksichtigt. Insofern können Sie beim Finanzamt durchaus eine Neuberechnung anstreben. Ob dies dann auch Erfolg haben wird, können wir leider vorab nicht einschätzen. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Steuerberater.
Meenzer am 10.02.2018 10:54
Hallo, danke für den Artikel. Was ich vermisse als Information: Wie ist die Situation beim Neubau, wenn der Neubau im März 2018 fertiggestellt wird. Gilt das Grundstück ab der Fertigstellung erst als bebaut? Und wenn ja, wird die Grundsteuer des unbebauten Grundstücks dann für das Jahr 2018 noch komplett berechnet und als bebaut und neu berechnet wird es dann erst im Jahr 2019 ab dem 1.1.?
Muss ich aktiv bei der Gemeinde melden, dass das Grundstück dann fertig bebaut ist und sie die Grundsteuer anpassen sollen oder passiert das automatisch durch den Fertigstellungsbescheid oder andere Punkte?
Immowelt-Redaktion am 12.02.2018 10:27
wird auf einem Grundstück, dass Sie bereits besitzen, ein Gebäude fertiggestellt, müssen Sie dies zunächst dem zuständigen Finanzamt mitteilen. Dieses ändert dann den Einheitswert und den Messbetrag, womit sich auch die Höhe der Grunsteuer verändert. Dies geschieht immer erst zum 1. Januar des Folgejahres.
Enja31 am 07.02.2018 10:44
Hallo, wir bewohnen ein altes Haus, welches nach dem Verkauf in vier Wohneinheiten aufgeteilt wurde, die Wohnungsgröße ist unterschiedlich. Meine Frage: Ist es rechtlich richtig, dass alle vier Eigentümer unterschiedliche Grundsteuer B eintrichten muss? Für eine leicht verständliche Antwort wäre ich dankbar. Vielen Dank
Immowelt-Redaktion am 07.02.2018 16:01
die Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Objekts. Sind Immobilien unterschiedlich groß, können sie auch unterschiedlich viel wert sein. Insofern ist es möglich, dass sich die Grundsteuer in einem Fall wie dem von Ihnen genannten unterscheidet.
Jürgen852 am 02.02.2018 14:04
ich habe ein Zweifamilienhaus muß ich für jede Wohnung Grundsteuer bezahlen ?
Immowelt-Redaktion am 05.02.2018 09:01
wenn Sie das Haus als Ganzes besitzen, zahlen Sie auch für das Haus als Ganzes Grundsteuer. Ist das Haus jedoch in Eigentumswohnungen aufgeteilt, wird die Grundsteuer für jede Einheit separat erhoben.
Peterrr342 am 05.01.2018 13:49
sagen wir mal hier wird ein Hebesatz von 495 Prozent für Grundsteuer B angewendet.
Die Person hat 2018 Änderungspapiere erhalten und dort stand.
Festsetzungen Grundsteuer B:
Hebesatz 495%
neuer Messbetrag 428,33€
alter Messbetrag 0,00€
neuer Betrag 1625,23€
Fälligkeitstermine zum Veranlagungsjahr:
Grundsteuer B Änderung: 406,30€ (15.02, 15.05, 15.08, 15.11) Summe: 1625,20€
Wie in diesem Beispiel zu sehen ist die Summe bei 1625,20€ und nicht 1625,23€. Wieso ist das so?
Wird es abgerundet wenn die 2 nach dem Komma unter 5 ist, also 0-4? Und bei 5-9 würde es aufgerundet sein? Ist es so erlaubt oder darf man sowas nicht machen von der Stadt? Wie sieht es gesetzlich aus?
Es wäre seht toll, wenn ihr dieses Beispiel nehmen könntet und auf eure Seite hier es verbessern kann.
Boogie am 27.01.2018 11:59
bin zufällig auf diese Frage gestoßen, mich interessierte eigentlich nur die Entstehung der Grundsteuer und wie sich diese berechnet. Zu der Frage gibt es eine einfache Antwort: 3 Cent lassen sich nicht durch 4 Raten teilen, deswegen wird abgerundet. Ist bei allen amtlichen Abgaben und Steuern die in Raten gezahlt werden so üblich. Ich finde aber nicht die 3 Cent dramatisch sondern die Höhe der Grundsteuer....;-))
Grundsteuer: Kompromiss bei der Reform in Sicht
Bundesfinanzhof: Berechnung der Grundsteuer nicht verfassungskonform