Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2017&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F107-II-189%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir
Timestamp: 2017-12-17 15:51:10+00:00
Document Index: 269659967

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 18', 'in fine', 'arrêt ', 'art. 1', 'art. 9', 'art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 18', 'ATF ', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 318', 'art. 347', 'art. 347', 'art. 18', 'art. 262', 'art. 267', 'ATF ', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 267', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 262', 'art. 18', 'art. 347', 'art. 267', 'art. 28', 'art. 43', 'art. 1', 'art. 9', 'art. 265', 'art. 265', 'art. 318', 'art. 11', 'art. 20']

25. Arrêt de la Ire Cour civile du 10 mars 1981 dans la cause S.I. Ciel Bleu "B" contre Baehler (recours en réforme)
Avis de majoration de loyer (art. 18 AMSL).
Le délai de dix jours de l'art. 18 al. 1 in fine AMSL part de la réception de l'avis de majoration de loyer. Lorsque l'avis notifié sous pli recommandé ne peut être remis au destinataire, il n'est réputé reçu qu'au moment où il est retiré à l'office de poste, mais au plus tard à l'expiration du délai de garde (consid. 2).
L'avis de majoration de loyer donné moins de dix jours avant le début du délai de résiliation n'est pas nul, mais ses effets sont reportés au plus prochain terme contractuel ou légal de résiliation (consid. 3).
C.- La Société immobilière Ciel Bleu "B" recourt en
BGE 107 II 189 S. 191
réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et à ce qu'il soit constaté que les hausses de loyers ont été valablement notifiées à dame Baehler pour le 15 février 1975 et qu'elles ne sont pas abusives, subsidiairement qu'elles ont été valablement notifiées pour le 15 août 1975. A titre subsidiaire, elle propose le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle statue sur le fond dans le sens des considérants.
Cet avis constitue une déclaration de volonté du bailleur, qui exige réception. En principe, une manifestation de volonté écrite déploie ses effets, selon le système dit de la réception (Empfangstheorie), dès qu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire - elle lui est remise, ou est déposée dans sa boîte aux lettres - même si celui-ci n'en prend pas connaissance (SCHÖNENBERGER/JÄGGI, n. 137 et 404 ad art. 1 CO;
BGE 107 II 189 S. 192
VON TUHR/PETER, I p. 168 s.; BUCHER, p. 120; ENGEL, p. 102; JEANPRÊTRE, RSJ 1973 p. 349; THILO, JdT 1954 I p. 546). Si le destinataire d'un envoi recommandé ne peut être atteint et que le facteur laisse un avis de retrait, la déclaration est considérée comme reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre possession au bureau de poste, pour autant qu'on puisse attendre de lui qu'il le fasse aussitôt (SCHÖNENBERGER/JÄGGI, n. 43 ad art. 9 CO; JEANPRÊTRE, op.cit., p. 351; RSJ 1975 p. 94 et 1949 p. 58; ZR 1961 no 134 et 1955 no 179; JdT 1972 II 31 et 1963 I 154).
L'avis de majoration de loyer présente deux particularités qui s'opposent à l'application du système de la réception. Il doit d'une part être donné dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, afin de laisser au preneur la possibilité d'échapper par une résiliation du bail à la hausse qui lui a été notifiée (FF 1972 I p. 1234; SCHÜRMANN/STÖCKLI/ZWEIFEL, Das Mietrecht in der Schweiz, p. 50; GMÜR/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, p. 72; RAISSIG, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, p. 40; MÜLLER, Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, p. 132 s.). D'autre part, la réception de cet avis détermine le point de départ du délai de trente jours dont dispose le locataire pour contester le montant du loyer qu'il esime abusif, selon l'art. 18 al. 2 AMSL. Considérer la majoration de loyer notifiée sous pli recommandé comme reçue dès l'instant où elle peut être retirée au bureau de poste reviendrait à priver le locataire d'une partie du délai de réflexion - déjà extrêmement bref - qui lui est accordé, lorsqu'il ne retire pas ou ne peut pas retirer le pli
BGE 107 II 189 S. 193
peut pas retirer le pli dès le dépôt de l'avis de retrait; le locataire ne saurait pourtant être tenu de prendre des dispositions particulières à chaque terme de résiliation, en vue de la réception d'un éventuel avis de majoration. La déclaration de résiliation étant elle aussi soumise à réception et devant donc parvenir au bailleur avant le début du délai de résiliation, le locataire pourrait même perdre toute possibilité d'exercer valablement son droit de résilier, selon les circonstances. Par ailleurs, il ne disposerait pas pleinement du délai de péremption (cf. MÜLLER, op.cit., p. 222) de trente jours prévu pour la contestation du montant du loyer. L'application du système de la réception aboutirait donc à des conséquences incompatibles avec le but de protection du locataire visé par l'arrêté fédéral du 30 juin 1972.
Selon une jurisprudence constante, lorsque la loi ne consacre pas expressément la nullité d'un acte violant une disposition
BGE 107 II 189 S. 194
légale, cette nullité ne doit être admise que si elle résulte du sens et du but de la disposition en cause (ATF 96 II 20 consid. 1 et les arrêts cités), c'est-à-dire si elle est appropriée à l'importance de l'effet combattu (ATF 102 II 406 consid. 3b et les références citées, 408 consid. 3d). Cette jurisprudence s'applique également aux déclarations de volonté se rapportant à la modification ou à la résiliation d'un contrat.
En exigeant que l'avis de majoration de loyer soit donné dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, l'art. 18 al. 1 AMSL tend à accorder au locataire un délai de réflexion pour décider s'il veut échapper à la majoration de loyer par une résiliation du bail et, dans l'affirmative, à lui permettre de manifester à temps sa volonté dans ce sens. Il ne vise pas d'autre but que d'empêcher la perte de ce droit du locataire de se déterminer dans un délai raisonnable. Or la sauvegarde de ce droit ne postule pas la nullité d'un avis de majoration ne respectant pas le délai de dix jours fixé par l'art. 18 al. 1 AMSL. Dans le domaine très proche de la résiliation du bail ou du contrat de travail, un congé donné tardivement ou pour un terme non conforme est généralement considéré comme étant non pas nul, mais reporté à la date la plus proche à laquelle il aurait pu valablement intervenir, pour autant que la volonté de la partie qui résilie puisse être comprise dans ce sens par le destinataire (ATF 47 II 298; SCHMID, n. 25 ad art. 267 CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 11 ad art. 267 CO; GUHL/MERZ/KUMMER, 7e éd., p. 381; BECKER, n. 8 ad art. 318 CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 16 ad art. 347 CO; BECKER, n. 12 ad art. 347 CO; SCHWEINGRUBER, Commentaire du contrat de travail, traduction française d'A. Laissue, p. 175; STREIFF, Leitfaden zum neuen Arbeitsvertragsrecht, p. 124 n. 5). Le locataire doit normalement admettre, surtout lorsque les coûts continuent à s'élever, que le bailleur entend augmenter le loyer sinon pour le terme fixé par l'avis de majoration, du moins pour le plus prochain terme contractuel ou légal. Rien ne s'oppose donc à l'application de ce principe à l'avis de majoration qui n'est pas donné dans le délai de dix jours de l'art. 18 al. 1 AMSL (GMÜR-CAVIEZEL, op.cit., p. 73). Müller (op.cit., p. 133 s.) admet la nullité d'un tel avis, bien qu'il considère les règles sur la résiliation comme applicables par analogie, ce qui est contradictoire. Schmid (n. 53 ad art. 262 CO, avec référence à Müller) estime qu'en raison du droit du locataire de contester le montant du
BGE 107 II 189 S. 195
loyer, un avis de majoration donné prématurément ou tardivement ne peut pas valoir pour le plus prochain terme, mais qu'il reste sans effet. Cet argument n'est pas convaincant. Selon la jurisprudence et l'opinion de Schmid lui-même, la résiliation peut intervenir trop tard, mais pas trop tôt; le délai de trente jours pour présenter une requête de prolongation du bail (art. 267a CO) court dès la réception de la résiliation, même si le bailleur a résilié longtemps à l'avance (ATF 99 II 169 consid. 2a; SCHMID, n. 22 ad art. 267 CO, n. 12 ad art. 267a CO). Il en va de même du délai pour contester le montant du loyer (art. 18 al. 2 AMSL); ce délai part de la réception de l'avis de majoration, même si ledit avis est donné prématurément. Le droit du locataire de contester le montant du loyer - comme celui de demander la prolongation du bail - ne s'en trouve nullement compromis. On ne voit pas pourquoi l'existence de ce droit s'opposerait à ce qu'un avis de majoration donné tardivement soit reporté au plus prochain terme contractuel ou légal. Cette solution suffisant à empêcher l'effet combattu par l'art. 18 al. 1 AMSL, la nullité ne saurait être admise.
ATF: 96 II 20, 102 II 406, 99 II 169
Article: art. 18 al. 1 AMSL, art. 267 CO, art. 18 AMSL, art. 18 al. 2 AMSL suite... , art. 262 CO, art. 18 al. 3 AMSL, art. 347 CO, art. 267a CO, art. 28 al. 2 AMSL, art. 43 al. 1 OJ, art. 1 CO, art. 9 CO, art. 265 CO, art. 265 al. 2 CO, art. 318 CO, art. 11 CO, art. 20 CO