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Timestamp: 2016-10-25 22:57:10+00:00
Document Index: 325894065

Matched Legal Cases: ['art. 261', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 105', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 261', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 12', 'ATF ', 'art. 66']

4A_583/2014 � � Arr�t du 23 janvier 2015
tous quatre repr�sent�s par Me Carole Wahlen, avocate,
1.�������X.________,
Par acte notari� du 5 mars 2012 inscrit au registre foncier le jour suivant, X.________ et Y.________ ont achet� en copropri�t� un immeuble sis � W.________. Ce b�timent construit en 1927 comprend un appartement de cinq pi�ces au rez-de-chauss�e et quatre appartements de deux et trois pi�ces aux premier et second �tages. C.________ �tait depuis 1970 locataire du cinq pi�ces pour un loyer mensuel net de 762 fr.; depuis 2006, sa fille D.________ louait un trois pi�ces au premier �tage pour 375 fr., et son fils A.________ occupait un deux pi�ces au deuxi�me �tage avec son �pouse B.________, moyennant un loyer de 279 fr.
�Par formules officielles dat�es du 25 juin 2012, les propri�taires ont r�sili� ces trois baux pour le 1
er�octobre 2012. Le cong� donn� � C.________ �tait motiv� comme suit: "art. 261 al. 2 lit. a CO r�siliation anticip�e pour besoin propre urgent pour proches/alli�s"; les cong�s notifi�s � D.________ ainsi qu'� A.________ et B.________ portaient l'indication: "r�siliation ordinaire pour le prochain terme l�gal ou contractuel".
�Le 4 juillet 2012, les trois locataires et l'�pouse ont contest� les r�siliations devant la commission de conciliation. A l'audience du 2 octobre 2012, les propri�taires ont expliqu� r�silier les baux en vue de la r�novation compl�te de l'immeuble. La commission a soumis aux parties une proposition de jugement pronon�ant l'annulation des cong�s.
Le 28 novembre 2012, les propri�taires ont d�pos� trois demandes devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant � ce que les r�siliations soient d�clar�es valables. Les parties adverses ont conclu au rejet des demandes, � l'annulation des cong�s et, subsidiairement, � une prolongation des baux pour une dur�e de quatre ans. Le Tribunal a joint les causes. Par jugement du 17 juillet 2013, il a annul� les trois r�siliations.
�Les propri�taires ont d�f�r� cette d�cision � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois. Celle-ci, par arr�t du 14 mai 2014, a admis l'appel et r�form� le jugement attaqu�, d�clarant les trois r�siliations valables et accordant aux locataires une prolongation de bail de quatre ans jusqu'au 1
er�octobre 2016.
Les locataires C.________, D.________ et A.________, ainsi que l'�pouse de ce dernier B.________ (les recourants) saisissent le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile; ils concluent � l'annulation des r�siliations. Les propri�taires bailleresses (les intim�es) concluent pour leur part au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Les recourants plaident que l'�tat de fait tel que retenu serait manifestement inexact.
1.1.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF); en tant que cour supr�me, il est instance de r�vision du droit et non pas juge du fait. Il peut certes, � titre exceptionnel, rectifier ou compl�ter les faits qui ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - c'est-�-dire arbitraire - ou en violation du droit et ce, pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF). N�anmoins, la partie recourante qui entend s'�carter des faits retenus dans l'arr�t attaqu� doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions pour ce faire seraient r�alis�es; lorsque le grief a trait au caract�re arbitraire de l'�tablissement des faits, les exigences de motivation sont celles, plus strictes, de l'art. 106 al. 2 LTF. Le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire � l'encontre de l'�tat de fait ou de l'appr�ciation des preuves (ATF 137 II 353 consid. 5.1; 133 II 249 consid. 1.4.3).
�L'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une solution autre que celle retenue par l'autorit� cantonale pourrait entrer en consid�ration, ou qu'elle serait m�me pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit� (ATF 138 I 305 consid. 4.3; 132 I 13 consid. 5.1). En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, il y a arbitraire lorsque le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, lorsqu'il a tir� des d�ductions insoutenables des �l�ments recueillis, ou encore lorsqu'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 129 I 8 consid. 2.1).
1.2.�Les recourants ont choisi une fa�on inhabituelle de motiver leur recours. Au lieu de pr�senter des griefs sp�cifiques d'arbitraire, ils ont, selon leurs propres dires, scind� la motivation en plusieurs parties, d�volues chacune � une probl�matique juridique; ils y traitent p�le-m�le des questions de droit et de fait, en se limitant souvent � donner leur propre appr�ciation des faits. Un tel proc�d� n'est pas recevable. L'examen sera d�s lors limit� aux moyens de fait qui sont clairement et imm�diatement identifiables et dont la motivation satisfait aux exigences l�gales. Il peut �tre entr� en mati�re sur la critique relative au caract�re antinomique des motifs de cong� invoqu�s.
1.3.�Pour la doctrine, invoquer apr�s coup des motifs qui doivent se substituer aux premiers motifs donn�s d�note en principe un comportement contradictoire, et partant contraire � la bonne foi au sens de l'art. 271 CO ( PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 1996, n
os�120 et 154 ad art. 271 CO, qui r�serve la possibilit� d'une erreur). En l'occurrence, l'autorit� pr�c�dente a examin� la compatibilit� des deux motifs de r�siliation donn�s par les intim�es, � savoir le besoin urgent pour un proche et la r�novation de l'immeuble. Elle a relev� que les intim�es n'�taient pas des professionnelles de l'immobilier et que quand bien m�me elles avaient mentionn� le besoin urgent d'un proche � l'appui du cong� pour l'un des appartements, cela n'excluait pas que leur intention r�elle f�t de r�nover enti�rement l'immeuble dans un premier temps, puis de reloger leur proche dans un second temps.
�Les recourants objectent que cette appr�ciation est contredite par l'all�gation des intim�es selon laquelle le proche en question devait quitter l'appartement qu'il occupait pour le 30 novembre 2012; en d'autres termes, l'intention des intim�es serait bien d'installer imm�diatement le proche, et non d'effectuer des travaux importants. L'on rel�vera au passage la contradiction des recourants, qui dans le m�me temps contestent l'existence d'un besoin urgent en plaidant qu'un tel besoin n'�tait pas encore apparu lorsque les intim�es ont signifi� les cong�s. Quoi qu'il en soit, il est av�r� que le 4 septembre 2012, l'office des poursuites a �crit au proche concern� que l'immeuble dont il �tait propri�taire - �l�ment que les recourants passent sous silence - serait vendu aux ench�res le 30 novembre 2012 et qu'il devait quitter les lieux � cette date. Il faut admettre qu'au moment des r�siliations, soit le 25 juin 2012, les intim�es pouvaient s'attendre � ce que leur proche tomb� en faillite perde son logement et ait un besoin plus ou moins pressant de se reloger; en effet, la r�alisation d'un immeuble faisant partie d'une masse en faillite intervient bien apr�s l'ouverture de la faillite. Cela �tant, le fait qu'un proche soit menac� � plus ou moins br�ve �ch�ance de la vente de son immeuble ne suffit pas � rendre insoutenable la conclusion selon laquelle les bailleresses entendaient d'abord proc�der � la r�novation compl�te de l'immeuble, puis permettre � leur proche de s'y loger; une solution transitoire �tait en effet concevable. La cour cantonale a argu� du fait que les bailleresses n'�taient pas des professionnelles de l'immobilier, sous-entendant ainsi qu'elles pouvaient se m�prendre sur la notion d'urgence du besoin. Une telle appr�ciation n'est pas arbitraire.
�Les recourants, qui cherchent aussi � d�montrer l'inexistence du premier motif invoqu�, objectent encore que l'immeuble du failli a �t� acquis par une soci�t� administr�e par l'une des intim�es et dirig�e par le mari de l'autre intim�e, de sorte que le proche n'a finalement pas d� quitter son appartement. Or, cette acquisition est post�rieure aux cong�s donn�s le 25 juin 2012. Elle est donc sans pertinence pour juger des motifs des intim�es � ce moment-l�.
�La critique des recourants relative � l'existence d'un besoin du proche est infond�e. Cela �tant, on ne discerne pas en quoi l'existence ou le d�faut d'un tel besoin serait susceptible de mettre en cause la r�alit� des r�novations all�gu�es. D�s lors, il importe peu de savoir si le besoin du proche remplissait les conditions l�gales pour �tre qualifi� de besoin urgent au sens de l'art. 261 al. 2 let. a et art. 271a al. 3 let. a CO; les critiques sur des faits en relation avec cette question sont d�nu�es de pertinence. En tout �tat de cause, les recourants ne d�montrent pas que l'appr�ciation de l'autorit� pr�c�dente sur la relation entre les deux motifs de r�siliation donn�s par les intim�es serait insoutenable, ni que le motif r�el retenu (r�novation de l'immeuble) serait arbitraire (sur ce dernier point, cf. aussi infra, consid. 2.1.2).
Les recourants se plaignent essentiellement d'une violation de l'art. 271 CO.
2.1.�Ils soutiennent d'abord que les r�siliations �taient abusives au motif que le projet de r�novation invoqu� par les intim�es n'�tait pas suffisamment m�r.
2.1.1.�Les parties au contrat sont libres de r�silier un bail de dur�e ind�termin�e pour le prochain terme l�gal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exig� (art. 266a al. 1 CO). Le cong� est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. �galement art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection et qu'il appara�t ainsi purement chicanier. Pour juger de la validit� de la r�siliation, il faut se placer au moment o� celle-ci a �t� notifi�e (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
�Dans un arr�t de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal f�d�ral a jug� qu'une r�siliation de bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet lou� ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi. Il en va ainsi m�me si le locataire se dit pr�t � rester dans l'appartement durant les travaux et � s'accommoder des inconv�nients qui en r�sultent, car sa pr�sence est propre � entra�ner des complications, des co�ts suppl�mentaires ou une prolongation de la dur�e des travaux. La r�siliation est critiquable uniquement s'il appara�t que la pr�sence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de mani�re insignifiante, par exemple en cas de r�fection des peintures ou lors de travaux ext�rieurs tels qu'une r�novation de fa�ade ou un agrandissement de balcon. Dans la cause ayant donn� lieu � cet arr�t, le bailleur avait d�taill� les travaux pr�vus dans une lettre jointe � l'avis de r�siliation.
�Savoir si la pr�sence du locataire serait susceptible d'entra�ner des complications, des co�ts suppl�mentaires ou des retards d�pend des travaux envisag�s. La validit� du cong� suppose ainsi qu'au moment de la r�siliation, le bailleur dispose d'un projet suffisamment m�r et �labor� pour pouvoir constater concr�tement que la pr�sence du locataire entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal f�d�ral a d�j� admis qu'un cong� en vue d'une r�novation importante contrevient aux r�gles de la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s ni de d�terminer si ceux-ci n�cessitent que le b�timent soit vid� de ses locataires. En outre, faute de renseignements suffisamment pr�cis, le locataire n'est pas en mesure de se faire une id�e sur la r�alit� des intentions du bailleur et sur la g�ne que sa pr�sence entra�nerait pour l'ex�cution des travaux envisag�s; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation (art. 271 al. 2 CO) qui lui permette d'appr�cier ses chances de contester le cong� avec succ�s et de d�cider en connaissance de cause s'il entend proc�der (critique sur ce dernier point: PHILIPPE CONOD, Droit du bail n� 26/2014, p. 33). Dans la cause ayant conduit � pr�ciser ces principes, le seul acte accompli avant la r�siliation des baux en vue d'une restructuration des �tages �tait une visite du b�timent par la g�rance (ATF 140 III 496 consid. 4.1 et 4.2.2).
2.1.2.�L'immeuble des intim�es date de 1927. La soci�t� E.________ SA a �tabli en 2010 un rapport de contr�le � propos des installations �lectriques de deux des appartements occup�s par les recourants; il en ressort que ces logements sont �quip�s de fils isol�s avec du coton, et que cet �quipement v�tuste doit �tre remplac� en vertu de prescriptions approuv�es par l'Inspection f�d�rale des installations � courant fort. Par ailleurs, dans un rapport du 16 f�vrier 2011 requis par les intim�es, l'architecte mandat� pr�conise une importante r�novation comportant l'isolation du b�timent, la refonte des �l�ments techniques des installations de chauffage, sanitaires et �lectriques ainsi que la r�fection des fa�ades, travaux dont il estime le co�t � 400 ou 500 fr. le m�tre cube. Le 29 juin 2012, seulement quatre jours apr�s les r�siliations litigieuses et avant leur contestation par les recourants, l'entreprise F.________ a envoy� � la repr�sentante des intim�es une offre pr�liminaire pour une nouvelle installation de chauffage ascendant � 113'713 fr.; l'�tablissement de l'offre ayant manifestement d� prendre quelque temps, il faut admettre que la demande de devis �tait ant�rieure, ou au plus contemporaine aux r�siliations. Au vu de ces �l�ments, la constatation de l'autorit� pr�c�dente selon laquelle les intim�es, au moment de r�silier les baux, entendaient proc�der aux travaux largement d�finis dans le rapport du 16 f�vrier 2011 est parfaitement soutenable, ind�pendamment des devis et rapports re�us ult�rieurement.
�Il en d�coule que les intim�es avaient un projet suffisamment m�r et arr�t� pour pouvoir appr�cier l'importance des travaux � venir et la g�ne que la pr�sence des recourants pr�senterait pendant leur ex�cution. A la demande des recourants, elles auraient pu leur donner les informations correspondantes; au demeurant, comme PHILIPPE CONOD le rel�ve de mani�re g�n�rale, le locataire d'un immeuble ancien qui n'a pas subi de transformations depuis de tr�s nombreuses ann�es, voire m�me depuis sa construction, est � m�me de percevoir le genre de travaux � effectuer et leur intensit� ( CONOD, op. cit., p. 33). Le remplacement des installations �lectriques, sanitaires et de chauffage dans l'immeuble entier repr�sentait de vastes travaux que la pr�sence des recourants aurait manifestement compliqu�s. Que les intim�es envisageaient, en plus, de modifier la structure de l'immeuble pour cr�er de petits appartements n'y change rien; il suffit que les intim�es aient eu l'intention de proc�der � des travaux de r�novation dont l'ex�cution n'�tait pas compatible avec la pr�sence d'habitants dans l'immeuble, m�me sans modification de la structure des appartements.
2.2.�Les recourants plaident ensuite que les r�siliations �taient abusives au motif que les intim�es n'avaient pas encore re�u les autorisations administratives n�cessaires, notamment celle exig�e par la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements � d'autres fins que l'habitation (LDTR/VD; RSV 840.15).
2.2.1.�La r�siliation d'un bail en vue de travaux de transformation ou de r�novation est abusive lorsque le projet du bailleur appara�t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute �vidence incompatible avec les r�gles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations n�cessaires; la preuve de l'impossibilit� objective incombe au locataire. La validit� du cong� ne suppose pas que le bailleur ait d�j� obtenu les autorisations n�cessaires, ni m�me qu'il ait d�pos� les documents dont elles d�pendent (ATF 140 III 496 consid. 4.1).
�La LDTR/VD soumet � autorisation la transformation et la r�novation, totales ou partielles, de maisons d'habitation; par r�novation, elle entend tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value � l'immeuble, � l'exclusion des travaux d'entretien courant (art. 1 al. 1 et 2). En r�gle g�n�rale, l'autorisation est refus�e lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une cat�gorie o� s�vit la p�nurie (art. 3). L'autorisation est accord�e pour des motifs de s�curit�, de salubrit� ou d'int�r�t g�n�ral; elle peut l'�tre � titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent imp�rativement (art. 4 al. 1). Le r�glement d'application du 6 mai 1988 (RLDTR/VD; RSV 840.15.1) pr�cise que l'autorisation est accord�e en particulier lorsque l'op�ration envisag�e appara�t indispensable ou opportune sur le plan technique (art. 12 al. 1).
�Comme la Cour de c�ans a d�j� eu l'occasion de le constater, la l�gislation vaudoise accorde un important pouvoir d'appr�ciation � l'administration pour autoriser des projets. En r�gle g�n�rale, il ne devrait donc gu�re �tre possible de pr�dire que l'administration, de toute �vidence, refusera une autorisation au sens de la LDTR/VD (ATF 140 III 496 consid. 4.2.1 p. 499).
2.2.2.�Contrairement � ce que plaident les recourants, il importe peu que les intim�es n'aient pas dispos� d'autorisations administratives au moment o� les cong�s ont �t� donn�s. Les recourants ne d�montrent en outre pas que leur octroi futur para�t exclu. Au contraire, il ressort de l'arr�t attaqu� que les installations �lectriques ne r�pondent pas aux normes de s�curit� et que les installations de chauffage et sanitaires sont v�tustes; leur remplacement semble � tout le moins opportun au plan technique, sinon indispensable pour des motifs de s�curit� et de salubrit�. De tels travaux de r�novation font partie de l'entretien normal d'un immeuble qu'on ne saurait interdire aux propri�taires; au demeurant, il est aussi d'int�r�t public que les propri�taires ne laissent pas le parc immobilier se d�labrer. On ne saurait donc retenir qu'une autorisation pour ces travaux, voulus par les intim�es et incompatibles avec la pr�sence des recourants dans l'immeuble, sera certainement refus�e. Savoir si une autorisation sera accord�e en plus pour une transformation de la structure en vue de cr�er de petits appartements n'est d�s lors pas d�terminant; quoi qu'il en soit, sur cette question, les recourants se limitent, sans autre d�monstration, � affirmer qu'une telle autorisation serait exclue.
Les recourants succombent. Ils supportent solidairement les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 et 68 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 2'500 fr., sont mis � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Les recourants sont condamn�s solidairement � verser aux intim�es, cr�anci�res solidaires, une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens.