Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/sozialklausel.htm
Timestamp: 2019-05-23 07:03:07
Document Index: 157687569

Matched Legal Cases: ['§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', '§ 574', 'Art. 25', 'Art. 52', '§ 25', 'Art. 51', '§ 574', 'EuG', 'Art. 25', '§ 574', '§ 564', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'Art. 1', '§ 574', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 1']

Sozialklausel - LG Berlin vom 12.3.2019 - 67 S 345/18 - | Berliner Mieterverein e.V.
Der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung stellt für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, die – im Regelfall – die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 a Abs. 1, Abs. 2 BGB, 308 a Abs. 1 ZPO gebietet.
Es ging um die Räumung einer von den mittlerweile 87- und 84-jährigen Mietern im Jahre 1997 angemieteten Wohnung. Der Vermieter erklärte im Jahre 2015 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.
Das Landgericht entschied in zweiter Instanz, dass den Mietern gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehe. Es könne dabei dahingestellt bleiben, ob die von den Mietern behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich seien wie vorgetragen. Die Mieter hätten sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen – für Mieter hohen Alters eine „Härte“ i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeute. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Artikel 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen. Bei über 80-jährigen Mietern sei jedenfalls nach sämtlichen in Betracht zu ziehenden Beurteilungsmaßstäben vom Härtegrund „hohes Alter“ auszugehen.
Der Härtegrund „hohes Alter“ des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters bei nicht auf einer Pflichtverletzung des Mieters beruhenden Kündigung durch den Vermieter in der Regel die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses. Eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könne, die ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründeten. Ein solches müsse in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse könne der Vermieter hier aber nicht geltend machen, da die von ihm beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile gerichtet sei.
Die Beklagten haben den Kündigungen gemäß §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 1 Satz 1 BGB jeweils form- und fristgerecht i.S.d. § 574b BGB widersprochen. Ausreichend war bereits der gegen die zeitlich erste Eigenbedarfskündigung gerichtete schriftliche Widerspruch vom 26. Mai 2016. Auf die schriftsätzlich erklärten Wiederholungskündigungen war kein neuerlicher Widerspruch zu erheben, da sich weder der Kündigungsgrund noch die geltend gemachten Widerspruchsgründe geändert haben. Unabhängig davon haben die Beklagten im gesamten Rechtsstreit an ihren im Widerspruch vom 26. Mai 2016 geltend gemachten Widerspruchsgründen festgehalten und damit zumindest konkludent einen neuerlichen Widerspruch erhoben. Auch dieser entsprach dem Schriftformerfordernis des § 574b Abs. 1 Satz 1 Satz BGB, da die der Klägerin in beglaubigter Abschrift zugestellten Abschriften der Schriftsätze der Beklagten von deren Prozessbevollmächtigten unterzeichnet sind (vgl. BAG, Urt. v. 21. März 1973 – 4 AZR 225/72, MDR 1973, 794, juris Tz. 25). Auf die Rechtzeitigkeit dieses Widerspruchs kommt es nicht an, nachdem sich die Klägerin bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht auf das gemäß § 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB als Einrede geltend zu machende Ablehnungsrecht der Verspätung des Widerspruchs berufen hat (vgl. Emanuel, in: BeckOGK, BGB, Stand: 1. Januar 2019, § 574b Rz. 17 m.w.N.).
Ob Art. 25 GrCh, der als sog. Grundsatz i.S.d. Art. 52 Abs. 5 GrCh ausgebildet ist (vgl. Jarass, in: ders., Charta der Grundrechte der EU, 3. Auflage 2016, § 25 Rz. 3), über Art. 51 Abs. 1 GrCH unmittelbaren Einfluss auf die Auslegung von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gewinnt, da womöglich lediglich abstrakte Bezüge von mitgliedstaatlichen Regelungen zum Unionsrecht oder bloße mittelbar-faktische Auswirkungen für die Anwendung der GrCH ausreichen (vgl. EuGH, Urt. v. 26. Februar 2013 – C-617/10, NJW 2013, 1415 , juris Tz. 49 (Åkerberg Fransson)), oder der Anwendungsbereich der GrCH auf Grundlage der eingrenzenden Rechtsprechung des BVerfG erheblich enger zu ziehen ist (vgl. BVerfG, Urt. v. 24. April 2013 – 1 BvR 1215/07, NJW 2013, 1499, juris Tz. 91), kann hier dahinstehen.
Das hohe Alter des Mieters stellt unabhängig von der Anwendbarkeit und Reichweite der Art. 25, 51 Abs. 1 GrCH einen tauglichen Härtegrund i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da zumindest die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfassung verankerten Grundrechte und damit auch das verfassungsrechtlich geschützte Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe – wie dem Tatbestandsmerkmal „Härte“ – gesonderte Berücksichtigung zu finden haben (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, juris Tz. 30 f. (zu § 564b BGB a.F.); Beschl. v. 6. Dezember 2005 – 1 BvR 1905/02, BVerfGE 115, 51, juris Tz. 45 (zur Ausstrahlungswirkung im Allgemeinen); BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135, juris Tz. 19 (zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB); Kammer, Beschl. v. 25. April 2017 – 67 S 70/17, WuM 2017, 347, juris Tz. 7 (zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)). Damit ist auch dem Wesensgehalt von Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip sowie dem durch beide verkörperten Schutz der Menschenwürde, der den Staat zu einer würdefreundlichen Ausgestaltung der Gesamtrechtsordnung verpflichtet und ihn dafür Sorge tragen lässt, dass der Eigenwert des Einzelnen im Privatrecht einen angemessenen Platz findet, bei der Auslegung und Anwendung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB im Wege unmittelbarer Drittwirkung Rechnung zu tragen. Letztere verpflichtet die Gerichte, die in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Werte bei der Auslegung und Anwendung der Generalklauseln und anderer wertausfüllungsbedürftiger Vorschriften des einfachen Rechts zur Geltung bringen (vgl. Dreier, in ders., GG, 3. Aufl. 2013, Art. 1 I Rz. 155 ff.; Starck, in: von Mangoldt/Klein/Starck, GG, 7. Aufl. 2018, Art. 1 I Rz. 116 m.w.N).