Source: http://www.condomini.altervista.org/Ascensore.htm
Timestamp: 2020-07-16 12:42:07+00:00
Document Index: 77163819

Matched Legal Cases: ['art. 1120', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 404', 'sentenza ', 'art. 404', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 1136', 'art. 2', 'art. 1120', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1124', 'art. 1120', 'art. 1137', 'art. 2', 'art. 1120', 'art. 1137', 'art. 2', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 1120', 'sentenza\n', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art.1124', 'art. 1123', 'art. 1120', 'art. 1102', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 2', 'art. 1130', 'art. 1121', 'art. 1102', 'art. 1120', 'art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1123', 'art. 1123', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 225']

ascensore sentenze
La pronuncia citata, dopo aver ribadito che la disciplina contenuta negli artt. 1123-1125 cod. civ., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, ha affermato che “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l’ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato”.
4.3.2. – In assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene. - See more at: http://www.laleggepertutti.it/93558_spese-ascensore-serve-il-parere-di-tutti-i-condomini#sthash.oEVTmoOD.dpuf
Cassazione con l'ordinanza del 12 settembre 2018, n. 22157. Anche i proprietari del pianterreno (negozi) devono partecipare alle spese di manutenzione e ricostruzione dell'ascensore: ... l'impianto di ascensore in un condominio riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell'ascensore, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne. Ne consegue che i criteri di ripartizione, al pari di tutti gli altri criteri legali di suddivisione delle spese condominiali, possono essere derogati esclusivamente dal regolamento condominiale contrattuale ovvero da una deliberazione dell'assemblea approvata con il consenso di tutti i condòmini.
Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21339 del 14 settembre 2017: L'installazione dell'ascensore limita drasticamente l'uso del pianerottolo di accesso alla propria unità immobiliare. "... Quando l'installazione di un ascensore rappresenti una innovazione volta al superamento delle barriere architettoniche, queste ai sensi di quanto disposto dalla legge n. 13 del 1989 devono sempre rispettare i limiti ed i divieti imposti dall'art. 1120 c.c.... Infatti non si trattava di un semplice disagio nell'uso di una parte comune, ma di una «concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale fruibilità (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15308)» (Cass. 14 settembre 2014 n. 21339).
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 21/02/2017 n° 4436 Preziosa sentenza sull'ascensore nel condominio: i condómini si devono preliminarmente opporre "personalmente" nel caso di ascensore appartenente ad una scala che viene imputato invece a tutto il condominio, non quando la sentenza diventa definitiva: ... per costante giurisprudenza, la legittimazione ad impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria (art. 404, primo comma, cod. proc. civ.) presuppone in capo all'opponente la titolarità di un diritto autonomo la cui tutela sia incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra altre parti (Cass., Sez. III, 13 marzo 2009, n. 6179; Cass., Sez. Lav., 14 aprile 2010, n. 8888). Va inoltre ribadito che il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti in giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (Cass., Sez. II, 22 agosto 2002, n. 12343; Cass., Sez. III, 24 luglio 2012, n. 12911). Deve pertanto essere esclusa in capo ai condomini istanti la legittimazione all'opposizione ordinaria ex art. 404 cod. proc. civ., non essendo essi terzi rispetto alla situazione giuridica affermata con la sentenza passata in giudicato ... I condomini opponenti sono parti originarie rispetto alla lite conclusa con la sentenza impugnata con l'opposizione di terzo (Cass., Sez. III, 16 maggio 2011, n. 10717): infatti, è stato citato in giudizio il condominio nella sua interezza ed unitarietà e si è costituito il relativo amministratore senza sollevare eccezioni in relazione alla carenza di legittimazione passiva di una parte dei condomini (i condomini appartenenti alle scale A, B e C), i quali non hanno ritenuto di intervenire in giudizio per eccepire la mancanza di ogni responsabilità a loro carico ... I condomini opponenti avrebbero dovuto intervenire nel giudizio in cui la difesa è stata assunta dall'amministratore o anche avvalersi, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione dell'appello o del ricorso per cassazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore (Cass., n. 10717 del 2011, cit.; Cass., Sez. II, 6 agosto 2015, n. 16562 ... le quali non colgono la ratio decidendi, perché mirano in realtà a vedere accertata, in questa sede, la natura parziale del condominio e la non appartenenza alla comunione della scala D ove si trova l'impianto di ascensore il cui mancato adeguamento alla prescritta disciplina regolamentare è stato riconosciuto essere stato la causa dell'incidente addebitabile al condominio, e ciò senza tenere conto che il condominio parziale è situazione configurabile per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, che non incide affatto sulla rappresentanza del condominio nella sua unitarietà in capo all'amministratore (cfr. Cass., Sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).
Corte Cassazione, sentenza n. 24235, pubblicata in data 29.11.2016: Illegittima l'installazione dell'ascensore se preclude o limita il diritto di godimento dei beni comuni ..... in tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge n. 118/1971 e all'art. 1 primo comma del d.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13/89, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge n. 13/1989, che fa salvo il disposto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma c.c. (Cass. n. 14384/04) .... a condizione di inservibilità del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino, che, ai sensi dell'art. 1120, comma secondo, c.c., rende illegittima e quindi vietata l'innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. n. 20639/05, che in applicazione di tale principio ha ritenuto illegittima una delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages, rendeva disagevole il transito delle autovetture .... anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore (Cass. n. 12930/12), ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative (Cass. n. 6109/94), ed ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (Cass. n. 28920/11)
anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore (Cass. n. 12930/12), ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative (Cass. n. 6109/94), ed ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (Cass. n. 28920/11)La pronuncia citata, dopo aver ribadito che la disciplina contenuta negli artt. 1123-1125 cod. civ., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, ha affermato che “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l’ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato”.
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 10/03/2016 n° 4726 Illegale la realizzazione di un nuovo ascensore esterno quando limita la visuale del proprietario nel condominio. Come già specificato da: Corte Cass. sent. 27 agosto 1991 n. 9157 e Corte Cass. sent. 14 dicembre 2007 n. 26468 .... i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, salvo che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. La sentenza ribadisce che in questo caso non si tratta solo di legittimo uso della cosa comune, ma di "innovazione": ... sicché solo le modificazioni di questa, in quanto consentono il pari uso secondo il diritto di ciascuno, rientrano nella previsione legale, mentre è vietata ogni diversa attività innovatrice.
T.A.R. Liguria, Genova, sez. I, - sent. 3 dicembre 2015, n. 1002: Un ascensore esterno al fabbricato è lecito anche se non rispetta le distanze da altri immobili ..... "Occorre osservare che la nozione di 'volume tecnico', non computabile nella volumetria ai fini in questione, corrisponde a un'opera priva di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché è destinata a solo contenere, senza possibilità di alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima. In sostanza, si tratta di impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che non possono essere in alcun modo ubicati all'interno di questa, come possono essere — e sempre in difetto dell'alternativa — quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore e simili, i quali si risolvono in semplici interventi di trasformazione senza generare aumento alcuno di carico territoriale o di impatto visivo" (vedi Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 31 marzo 2014 n. 1512).
Cassazione civile, sentenza n. 14697 del 14 luglio 2015. Anche i residenti al pianterreno devono partecipare e decidere in merito alle spese per la conservazione e ricostruzione dell'ascensore. ......... La pronuncia citata, dopo aver ribadito che la disciplina contenuta negli artt. 1123-1125 cod. civ., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, ha affermato che “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l’ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato. In assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene.
Modifica alla normativa sugli ascensori pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 19 gennaio 2015
Cass. 1 agosto 2014 n. 17557 ..... secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 25 marzo 1999, n. 2833; Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264) , per le spese di gestione del servizio ascensore è applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini, la regola posta dall'art. 1124 cod. civ. (nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportate dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, per metà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. E' invalida, pertanto, la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore più elevato a carico dei condomini con famiglia più numerosa, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l'amministratore abbia accertato essere disabitate.... In conclusione, solo con il criterio dell'unanimità o l'inserimento in un regolamento "contrattuale" si può modificare la ripartizione delle spese per l'ascensore previste dal Codice.
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1831.ashx
Se l'ascensore "limita" la visuale dalle finestre di una proprietà privata nel condominio va rimosso Cass. 5 novembre 2013 n. 24760 ..l'esponente invoca una non condivisibile interpretazione
l'esponente invoca una non condivisibile interpretazione restrittiva della norma di cui all'art. 1120 c.c.; ma non v'è dubbio - anche in ossequio alla più recente giurisprudenza - che tale disposizione, valutata la sua ratio, a maggior ragione, può essere riferita anche alla proprietà esclusiva del singolo condomino: se ne deduce ci3 non seno consentite le innovazioni che comportino un danno alla proprietà individuale del singolo condomino.
Al riguardo questa S.C., proprio sulla base di siffatto presupposto, ha ritenuto nulla la delibera dell'assemblea condominiale, la quale, anche se adottata a maggioranza al fine indicato (nella specie: all'installazione di un impianto di ascensore nell'interesse comune), fosse lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva, stabilendo che la relativa nullità fosse sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., u.c., potendo essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse, ivi compreso il condomino che abbia espresso voto favorevole (Cass. Sentenza n. 12930 del 24/07/2012; Cass. n. 6109 del 25/06/1994: nella specie, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito i quali avevano dichiarato la nullità della deliberazione adottata a maggioranza in base alla L. n. 13 del 1989, art. 2 cit. di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, che comportava peraltro un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro condomino sita a piano terra'esponente invoca una non condivisibile interpretazione restrittiva della norma di cui all'art. 1120 c.c.; ma non v'è dubbio - anche in ossequio alla più recente giurisprudenza - che tale disposizione, valutata la sua ratio, a maggior ragione, può essere riferita anche alla proprietà esclusiva del singolo condomino: se ne deduce ci3 non seno consentite le innovazioni che comportino un danno alla proprietà individuale del singolo condomino.
Al riguardo questa S.C., proprio sulla base di siffatto presupposto, ha ritenuto nulla la delibera dell'assemblea condominiale, la quale, anche se adottata a maggioranza al fine indicato (nella specie: all'installazione di un impianto di ascensore nell'interesse comune), fosse lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva, stabilendo che la relativa nullità fosse sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., u.c., potendo essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse, ivi compreso il condomino che abbia espresso voto favorevole (Cass. Sentenza n. 12930 del 24/07/2012; Cass. n. 6109 del 25/06/1994: nella specie, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito i quali avevano dichiarato la nullità della deliberazione adottata a maggioranza in base alla L. n. 13 del 1989, art. 2 cit. di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, che comportava peraltro un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro condomino sita a piano terra
Ascensore nell’atrio, non è da considerarsi Innovazione gravosa e limitazione all’utilizzo della cosa comune Cassazione civile sentenza 8 Ottobre 2010 n. 20902 .........Orbene all'esito di tale apprezzamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale insindacabile in tale sede, deve ritenersi che la sentenza di questa Corte si è correttamente richiamata all'orientamento espresso da questa Corte con la pronuncia 11-2-2000 n. 1529 secondo cui l'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purchè sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera; nello stesso senso è stato affermato che la limitazione, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120 c.c., comma 2, ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dalla innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo (Cass. 4/7/2001 n. 9033; vedi anche Cass. 29-4-1994 n. 4152); da tali considerazioni consegue quindi sotto tale profilo la legittimità della delibera impugnata in quanto adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 5 (richiamato dall'art. 1120 c.c.) e non lesiva dei diritti all'uso ed al godimento delle parti comuni da parte di ciascun condomino ai sensi dell'art. 1120 c.c., comma 2 (che prevede il divieto di innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino), considerato che il concetto di inservibilità espresso nel citato articolo va interpretato come sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ritraeva secondo l'originaria costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest'ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità (Cass. 21-10-1998 n. 10445).
Cassazione Civile, sezione II, Sentenza 25 marzo 2004 n. 5975 I residenti al pianterreno con ingresso separato dall’androne principale non partecipano alle spese per l’ascensore. Leggi la sentenza
Condominio, solo l'unanimità può abbattere le barriere architettoniche
Cassazione civile Sentenza 13/06/2005, n. 12705 La menomazione nel godimento di una cosa materiale prevale sull'handicap fisico. Nel caso di specie, una barriera architettonica condominiale - ad esempio la mancanza dell'ascensore che rende più difficile la vita ad un disabile - resta tale se la sua eliminazione determina impossibilità di uso di un bene comune da parte anche di un solo condomino. La Corte di cassazione ha confermato la decisone del Tribunale di Agrigento, che aveva ordinato ad un condominio, padre di due figli portatori di handicap, di demolire l'ascensore installato all'esterno dell'edificio per rendere meno gravoso lo spostamento dei due figli.
Ad averla vinta è stata invece una coppia di inquilini dello stesso stabile, che aveva sostenuto che l'ascensore aveva impedito loro di utilizzare una parte non trascurabile del terreno condominiale.
La Corte ha ribadito che pur quanto l'assemblea condominiale abbia autorizzato le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche resta fermo quanto disposto dagli artt. 1220, comma 2 e 1121 comma 3 c.c., per cui sono vietate le innovazioni che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Di fronte alla quale nulla può fare la legge 13/1989, che ha introdotto la normativa sulla eliminazione delle barriere architettoniche.
Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1976. n. 864.
Cass. Civ. 24.03.2004 n. 5899 – Installazione di ascensore.
Di particolare interesse in merito all’installazione di ascensore, ma sotto altra prospettiva giuridica, è la pronuncia della Corte di cassazione del 24 marzo 2004 n.5899, che, cassando la sentenza del giudice di merito che aveva ritenuto non incidere sul decoro architettonico del condominio l’istallazione di ascensore interno in quanto comportante alterazione di una parte circoscritta di edificio e non percepibile all’esterno. Per i giudici di legittimità, invece, l’alterazione del decoro di cui è fatta menzione all’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni, può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o singole parti dell’edificio suscettibili di autonoma valutazione, in essi rientrando, quindi, anche il vano ascensore.
Cass. Civ. 25.03.2004 n. 5975 – L’adeguamento dell’ascensore non è innovazione
La Corte di Cassazione – con sentenza. 25 Marzo 2004, n. 5975 - ha stabilito che gli interventi tesi all’adeguamento dell’impianto ascensore alla normativa CEE non configurano opera nuova, ma attengono all’aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120 c.c.
Si ripete ancora una volta che per rientrare nel campo delle innovazioni, l’opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull’aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, venendo ad alterarne la precedente la destinazione.
Pertanto non può considerarsi innovazione la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo, non essendo mutata la destinazione. Costituisce viceversa innovazione ex art. 1120 c.c., l’installazione ex novo di ascensore laddove precedentemente non esistesse.
Al riguardo si confronti anche Cass. 16 luglio 1981 n. 4646. Confronta anche Cass.civ.25.03.1999 n.2833. In base all’art.1124 c.c. le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell’ascensore, sono assimilate e soggette alla stessa disciplina.
Ne consegue che la clausola di regolamento condominiale convenzionale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione, ove sia tesa a modificare tale assimilazione legale tra scale ed ascensore, vada adeguatamente motivata.
Nell’ipotesi, invece di costruzione ex novo dell’ascensore, trova applicazione la disciplina prevista dall’art. 1123, 1° comma, c.c., per la ripartizione delle spese relative alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, così come aveva già disposto anche la Cass civ. 16.05.1991 n. 5479. Ne consegue che il riparto per le spese inerenti ai beni comuni è derogabile con atto negoziale e, quindi, anche con regolamento condominiale di natura convenzionale.
Pertanto va considerata legittima sia una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, sia quella che preveda l’esenzione totale o parziale dalla contribuzione a di uno o più condomini alle spese di manutenzione, ricostruzione ed installazione dell’ascensore. In tale ultima ipotesi si ha il superamento – per questa categoria di condomini - della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato.
1) Condominio multiscale;
2) Impignorabilità;
4) Limitazioni all'uso;
5) Locali macchina;
6) Manutenzione e conservazione;
7) Presunzione di comunione;
8) Proprietari dei locali al piano terreno;
9) Separato godimento;
10) Sostituzione;
11) Spese (ripartizione).
1)Condominio multiscale.
Trib. civ. Milano, 12 aprile 1990.
Trib. civ. Milano, 21 dicembre 1989.
2)Impignorabilità.
3)Installazione.
Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n. 2696.
Cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n. 1781.
Cass. civ., sez. II, 29aprile 1994, n. 4152.
Cass. civ., sez. II, 1 aprile 1995, n. 3840.
L'installazione di un servizio in precedenza inesistente, suscettibile di uso separato ed a spese del solo condomino interessato non richiede l'approvazione da parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni ex art. 1120 cod. civ., trovando, in questo caso, applicazione l'art. 1102 cod. civ. (nella fattispecie, trattavasi dell'installazione di un ascensore da parte di un condomino portatore di handicap, il quale si era accollato l'intero onere delle spese).
Trib. civ. Milano, Il maggio 1989 e cond. 1990, 325.
Allorché l’uso della cosa comune, pur comportando innovazione, venga effettuato dal singolo condomino a sue spese e non risulti alterata la destinazione della cosa né ne sia impedito l'uso agli altri condomini, non è necessaria una preventiva delibera assembleare di approvazione (nella specie è stata accolta, in base al suddetto principio, la richiesta di provvedimento d'urgenza avanzata da soggetto affetto da incapacità deambulatoria che lamentava il rifiuto opposto all'installazione di un impianto di ascensore nel condominio ove risiedeva).
Pret. civ. Milano, ord. 19 maggio 1987, e cond. 1988, 197.
Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n. 1300.
Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 ottobre 1989 e cond. 1990, 543.
Pret. civ. Taranto, ord. 5 ottobre 1993 e cond. 1994. 383.
In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare, che, pur senza approvare uno specifico progetto e preventivo di spesa, autorizzi l'installazione di un ascensore ad opera ed a spese di un singolo condomino. ma con salvezza del diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'installazione medesima, tramite contributo ai costi di esecuzione e manutenzione, configura innovazione diretta al miglioramento della cosa comune, e come tale, è validamente adottata con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 quinto comma. c.c.. Né, sulla legittimità di detta delibera incide l'indicata mancanza di progetto e di preventivo, la quale comporta soltanto la necessità che la delibera stessa venga integrata da successive decisioni assembleari, per determinare le modalità di attuazione ed esecuzione dell'innovazione, nel rispetto dei limiti e dei divieti fissati dal secondo comma dell'art. 1120 c.c..
Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4921.
Trib. civ. Milano, 23 settembre 1991 e cond. 1992, 138.
Pret. civ. Messina, ord. 7 dicembre 1991, in Giur. mer. 1993, 351.
Pret. civ. Roma, sez. IV, 28giugno 1994, n.4191, 1994, 846.
Trib. civ. Milano, 19 settembre 1991 e cond. 1992, 138.
Trib. civ. Milano, 9settembre 1991 e cond. 1992, 138.
Trib. civ. Milano. 18 aprile 1991 e cond. 1992. 154.
Trib. civ. Foggia 29 giugno 1991 e cond. 1992, 373.
Pret. civ. Catania. ord. 14 maggio 1991, in Giur. mer. 1993, 351.
Trib. civ. Napoli, 1 ottobre 1991 e cond. 1992, 373.
Trib. civ. Firenze, 19 maggio 1992, n. 849, e cond. 1992, n. 4.
È nulla la delibera, adottata secondo la maggioranza prevista dall'art. 2 della L. n. 13/1989, di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, qualora ciò comporti un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro condomino.
Corte app. civ. Napoli, sez. II, 27 dicembre 1994. n. 3074 e cond. 1995, 393.
Trib. civ. Napoli, 16 novembre 1991, n. 13008 e cond. 1992, 373.
Trib. civ. Milano, 14 novembre 1991
4)Limitazioni all'uso.
Cass. civ., sez. II, 6 aprile l982, n. 2ll7.
Integra una molestia possessoria la regolamentazione dell'uso delle cose comuni da parte dell'amministratore di un condominio, anche se adottata nel convincimento di agire nel legittimo esercizio delle attribuzioni a lui devolute dall'art. 1130 n. 2 cod. civ., in difetto di esplicite limitazioni stabilite nel regolamento di condominio e sempre che tale regolamentazione non risulti giustificata da particolari ragioni connesse, ad esempio, alla sicurezza dei condomini o dei terzi o alla salvaguardia della stessa conservazione della cosa comune, che attenti al contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun condomino, in violazione dei principi che regolano l'uso delle cose comuni da parte dei singoli partecipanti alla comunione. È pertanto, illegittimo il divieto dell'uso del lastrico solare per limitate e temporanee esigenze connesse al trasporto di alcuni mobili da un appartamento all'altro dello stesso fabbricato, nonché il divieto di usare l'ascensore per il trasporto di materiale edilizio, ove non si accerti che tale uso risulti concretamente dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini, in relazione alla frequenza giornaliera del suddetto uso particolare e agli inconvenienti che possono derivarne al decoro dell'edificio, tenuto conto delle cautele che vengono o meno adoperate in ciascun caso concreto per la custodia del materiale trasportato, del numero degli utenti che normalmente si servono dell'ascensore per accedere alle varie unità immobiliari, nonché di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono realmente derivare dal su indicato uso particolare dell'ascensore.
Cass. civ. sez. II, 6 febbraio 1982, n. 686.
Pret. civ. Gallarate, 16 gennaio 1990, e cond. 1990, 361.
5) Locali macchina.
Trib. civ. Napoli, sez. III, 30 ottobre 1993, n. 10600,
6) Manutenzione e conservazione.
Corte app. civ. Bologna, Sez. II, 1 aprile 1989, n. 273.
Pret. civ. Bologna, 28 novembre 1992, n. 948.
7) Presunzione di comunione.
Trib. Civ. Napoli, 15 novembre 1989.
L'ascensore quando non sia installato originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione e vi venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini non costituisce proprietà comune di tutti i condomini, bensì appartiene in proprietà a quei condomini che l'hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà degli altri condomini, prevista dall'art. 1121 ultimo comma c.c., di partecipare successivamente all'innovazione.
Cass. civ., 18 novembre 1971, n. 3314.
9) Separato godimento.
In caso di installazione da parte di un condomino di un ascensore suscettibile di suo separato godimento, trova applicazione l'art. 1102 cod. civ., a mente del quale il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni necessarie al migliore godimento, e non l'art. 1120 cod. civ. dettato per le ipotesi di innovazione della cosa comune, per cui non pare necessaria l'approvazione da parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni e le spese di installazione sono esclusivamente a carico dell'interessato.
Trib. civ. Milano. 1l maggio 1989.
Nel condominio di edificio, in caso di godimento separato di servizi comuni, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari, è configurabile una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in separato godimento. (nella specie, in un edificio in condominio, provvisto di tre scale, ciascuna fornita di proprio ascensore, la deliberazione assembleare di sostituzione dell'ascensore di una scala, vecchio, con un ascensore nuovo, era stata presa con maggioranza limitata ai condomini di quella parte di edificio servita dall'ascensore da sostituire).
Cass. civ., sez. II, 4 ettembre 1970, n. 1188.
Trib. civ. Milano. 12 aprile 1990.
Gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, non attengono all'ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l'ascensore nella sua unità strutturale. Le relative spese devono quindi essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivimillesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti sui al piano terra.
Le spese che ineriscono al mantenimento e all'uso dell'ascensore, ossia della comodit, vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali).
CONSULENTE IMMOBILIARE - IL SOLE 24 ORE PIROLA 15 novembre 1995 Numero 526
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER L'ASCENSORE NEGLI EDIFICI CONDOMINIALI
L’ascensore, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., punto 3, è considerato una parte comune dell’edificio e, in quanto tale, appartenente a ciascun piano o porzione di piano in ragione del relativo valore, se il contrario non risulta dal titolo.
Trattandosi di un bene a utilizzazione differenziata, l’unico riferimento legislativo inerente alla ripartizione delle relative spese è contenuto nell’art. 1123 cod. civ., comma 2, ove si dice: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne". Essendo, peraltro, tale norma derogabile per espresso patto negoziale, sono ritenute valide e operanti le deliberazioni assembleari e/o le preesistenti disposizioni contrattuali aventi per oggetto criteri di ripartizione delle spese di ascensore difformi rispetto al dettato dell’art. 1123 cod. civ. (Cass. n. 154 del 6 novembre 1968).
Circa le spese cui fa riferimento il predetto art. 1123, è importante operare una distinzione fra spese ordinarie e spese straordinarie, tanto più che, dal punto di vista legislativo, esiste al riguardo una certa approssimazione.
Sotto il profilo tecnico, si può affermare che la manutenzione ordinaria riguarda quelle spese di interesse immediato necessarie per assicurare il buon uso costante delle parti comuni e il regolare funzionamento degli impianti: fra queste, oltre alla piccola manutenzione, vanno considerate anche le spese di esercizio (forza motrice, illuminazione ecc.). La manutenzione straordinaria, viceversa, riveste carattere di eccezionalità e riguarda spese che vengono effettuate a distanza di tempo, alle volte di entità considerevole per ricostruzione o sostituzione di parti importanti dell’impianto logorate dal tempo (motori, cabina ecc.). Sia pur rientrando, in linea di principio, nella straordinaria manutenzione, vanno considerate come categoria a parte le spese di adeguamento dell’impianto di ascensore alle normative di sicurezza.
Nella prassi, per comodità di trattazione, possono distinguersi le seguenti diverse tipologie di spesa:
– per installazione di nuovo ascensore;
– per adeguamento dell’impianto di ascensore a normative speciali (internazionali, di sicurezza ecc.);
– per manutenzione e ricostruzione.
Spese di installazione di nuovo ascensore
L’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia originariamente privo è considerata una innovazione ai sensi dell’art. 1120 cod. civ., e pertanto le delibere assembleari che ne dispongano l’attuazione vanno prese con le maggioranze previste dall’art. 1136 cod. civ.
Circa i criteri di riparto delle relative spese, la Cassazione, con sent. n. 5479 del 16 maggio 1991, ha stabilito: "Nell’ipotesi di installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino)".
Ne deriva quindi che la ripartizione delle spese per la installazione ex novo di un impianto di ascensore in un edificio deve essere effettuata in proporzione dei valori di proprietà contenuti nella tabella millesimale principale denominata tabella A.
Possono assumere la spesa per l’innovazione anche soltanto alcuni condomini (la giurisprudenza più recente attribuisce tale facoltà anche a un solo condomino), i quali, di conseguenza, diventano esclusivi proprietari dell’ascensore. Resta salvo, comunque, il diritto per gli altri condomini, in qualunque momento, di richiedere la partecipazione all’utilizzo del bene, previa corresponsione delle quote di spesa di esecuzione e manutenzione loro spettanti (Cass. n. 2696 del 9 luglio 1965).
Anche nel caso in cui l’ascensore venga installato a spese solo di alcuni condomini, il rapporto di valore, e quindi la relativa quota di spesa da attribuire a coloro che traggono utilità dal bene, può essere stabilita in base ai coefficienti millesimali indicati nella tabella (A), previa l’esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione (Cass. n. 1435 del 30 maggio 1966).
Spese di adeguamento dell’impianto di ascensore a normative speciali (internazionali, di sicurezza ecc.)
Le spese per l’esecuzione dei lavori di adeguamento degli ascensori a normative speciali, come detto in premessa, rappresentano una particolare categoria di spesa. Esse, infatti, non rientrano nella disciplina delle spese usualmente definite di manutenzione e ricostruzione a causa del fatto che non rispondono alla necessità di mantenere in funzione, riparare o ricostruire parti più o meno importanti dell’impianto, essendo, invece, dettate dalla necessità di adeguare l’impianto a criteri tecnici più avanzati aventi finalità di ordine generale, quali la pubblica sicurezza e la tutela dell’incolumità degli utenti.
Il problema del relativo riparto riveste una rilevante importanza, specialmente in considerazione del fatto che dal 30 aprile 1995 tutti gli ascensori (e non solo) devono essere adeguati alle nuove normative sulla sicurezza degli impianti, di cui alla legge 46 del 5 marzo 1990 e relativo regolamento di attuazione (D.P.R. 447 del 6 dicembre 1991).
Essendovi tesi contrastanti riguardo alle modalità di riparto di dette spese, e, in assenza di disposizioni specifiche, occorre fare riferimento ad alcune sentenze del giudice di merito al proposito. La prima, in ordine cronologico, stabilisce che "le spese da sopportare in applicazione del nuovo regolamento degli ascensori (decreto 1497 del 29 maggio 1963) e cioè le apparecchiature tecniche, vanno ripartite in ragione del valore delle rispettive proprietà e non in ragione della diversità dell’uso, secondo i piani" (Trib. La Spezia 17 novembre 1967). La seconda, concorde con la precedente, dice che: "Le spese per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alle prescrizioni dell’ENPI, non possono inquadrarsi fra quelle previste dall’art. 1123 cod. civ. perché la loro finalità non è quella di conservare l’impianto né tanto meno è una finalità attinente all’uso, ma è una finalità di carattere sociale, imposta dalla legge e che comporta una modifica e un potenziamento dell’impianto, per cui esse vanno ripartite fra tutti coloro che partecipano alla proprietà in proporzione alla quota millesimale e indipendentemente dall’uso" (App. Genova 14 ottobre 1969). Di recente, a ulteriore conferma, è intervenuta una nuova sentenza secondo la quale gli interventi di adeguamento alle norme CEE, avendo finalità di sicurezza pubblica e riguardando l’impianto nella sua unità strutturale, esulano dalla ordinaria manutenzione e quindi le relative spese vanno ripartite fra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti in pianterreno (Trib. Parma, n. 859 del 29 settembre 1994).
Sembra pertanto di poter affermare che le spese di adeguamento degli ascensori a speciali norme di legge devono essere ripartite, fra tutti i partecipanti al condominio, in base alla tabella principale (A) dei valori condominiali delle proprietà individuali.
In assenza di disposizioni nel regolamento di condominio, in base al disposto dell’art. 1123, comma 2 cod. civ., bisogna ripartire dette spese in ragione dell’uso che ciascun condomino può potenzialmente effettuare del bene e del servizio ascensore.
Essendo tale disposizione di legge alquanto vaga, vi sono state varie pronunce giurisprudenziali, che apparentemente hanno posto fine ai dubbi esistenti al riguardo.
In linea con gli orientamenti consolidatisi precedentemente, infatti, la Cassazione ha stabilito che "in tema di condominio di edifici, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente" (Cass., n. 5479 del 16 maggio 1991).
Anche la maggior parte degli autori di pubblicazioni tecniche specializzate, che nel tempo si era espressa in modo piuttosto difforme, sembra essersi ultimamente orientata in linea con le tesi della magistratura.
Non essendo del tutto d’accordo con le attuali tendenze in atto, sembra doveroso esprimere alcune più approfondite considerazioni al riguardo.
L’applicazione dell’art. 1124 non appare particolarmente motivata poiché se il legislatore avesse voluto adottare un unico criterio per entrambi i servizi (scale e ascensore) avrebbe intitolato l’art. 1124 cod. civ. "Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori", anziché semplicemente "Manutenzione e ricostruzione delle scale"; né si può pensare che tale omissione possa derivare dalla assenza o scarsa diffusione di tale servizio nel 1942, cioè all’epoca della promulgazione dell’attuale codice civile. Si deve presumere quindi che il legislatore abbia voluto, di proposito, separare il criterio di ripartizione relativo alle scale da quello relativo agli ascensori, e che in seguito la magistratura, in assenza di norme precise, sia stata in qualche modo costretta a pronunciarsi rifacendosi alle disposizioni che riguardano il servizio delle scale, che, a un esame non accuratamente profondo, sembra essere assai simile a quello dell’ascensore. Parificando, infatti, i criteri di ripartizione delle spese inerenti alle scalinate a quelle per gli ascensori si presuppone che l’uso relativo dei due servizi, fra i vari condomini, possa considerarsi, tutto sommato, equivalente (identica ratio). Ma ciò non è assolutamente vero. O meglio, mentre tale principio può essere accettato per i condomini dei piani prossimi al suolo (per i quali salire a piedi o prendere l’ascensore può essere indifferente), non altrettanto può dirsi per coloro che devono raggiungere gli ultimi piani di un fabbricato dotato di molti piani. Per i condomini dei piani più alti, infatti, la collocazione altimetrica dei propri appartamenti fa assumere una valenza sempre maggiore al servizio di ascensore rispetto a quello della scalinata. Si pensi per esempio al condomino del decimo piano: per costui raggiungere il proprio appartamento, a piedi anziché per mezzo dell’ascensore, più che una questione indifferente, può essere considerata una vera e propria scelta di vita.
Per una opportuna formulazione dei criteri di riparto, sembra, quindi, necessario tenere in debito conto il fatto innegabile e importantissimo che l’ascensore, rispetto all’uso alternativo della scalinata, apporta, ai piani superiori, vantaggi di gran lunga maggiori.
Ne deriva di conseguenza che occorre dare molta più importanza al fattore altezza di quanto non avvenga applicando i criteri stabiliti dall’art. 1124 cod. civ. per le scalinate (50% in base all’altezza e 50% in base al valore): solo così facendo si potrà ottemperare con obiettività alle disposizioni di legge che parlano soltanto di proporzionalità all’uso (art. 1123 cod. civ.).
La relativa tabella millesimale (C), così costituita, non esclude, comunque, la possibilità di uniformarsi in tutto o in parte ai criteri di ripartizione sanciti dalla giurisprudenza (art. 1124 cod. civ.); basterà in tal caso suddividere le spese in due quote, non necessariamente uguali (l’assemblea condominiale ha facoltà di stabilire anche altre proporzioni, per esempio 60-40% o 70-30%), di cui una da ripartire in base alla tabella C (altezza) qui proposta e una da ripartire in base ai valori (proprietà) della tabella A.
Alquanto controversa è la questione relativa all’obbligo di partecipazione alle spese di ascensore da parte dei proprietari dei pianterreni, siano essi adibiti ad abitazioni che a negozi.
La giurisprudenza di merito, nel tempo, si è al proposito contraddetta.
In precedenza (App. Bologna 25 maggio 1963 e Trib. Genova 10 febbraio 1968) è prevalsa la tesi secondo la quale – in base al disposto del comma 2 dell’art. 1123 cod. civ. – il presupposto perché un condomino sia tenuto a concorrere alle spese di un impianto, è dato dal fatto che tale impianto esso utilizzi o abbia bisogno di usare; se questo non si verifica, dunque, non sussiste l’onere di spesa: pertanto le spese di ricostruzione dell’ascensore non gravano sui proprietari a piano terra.
Di recente, invece, si è delineata la tesi contraria (Trib. Milano 16 marzo 1989 e App. Bologna 1° aprile 1989) secondo la quale essendo l’impianto di ascensore annoverato fra le parti comuni di un edificio – ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. punto 3 –, in assenza di titolo che disponga il contrario, i proprietari dei negozi e degli appartamenti in pianterreno, potendo trarre utilità dall’esistenza stessa dell’impianto (in quanto elemento di valorizzazione dell’immobile), sono anch’essi tenuti a partecipare alle spese di rifacimento e manutenzione.
Un punto di equilibrio fra gli opposti orientamenti potrebbe essere quello di effettuare una separazione fra spese ordinarie e spese straordinarie e ripartire: le prime in proporzione all’uso – essendo le stesse strettamente collegate con il quotidiano utilizzo del servizio – escludendo dalla partecipazione tutte le unità immobiliari che per loro natura non usano in alcun modo il servizio (pianterreni); le seconde, invece, trattandosi di spese necessarie per il mantenimento in funzione di un bene comune all’intero stabile, andrebbero ripartite (in proporzione dei valori), fra tutti i partecipanti al condominio, compresi i proprietari dei pianterreni.
Nel caso in cui l’impianto di ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio e appartenga soltanto ai condomini che ne abbiano assunto l’onere (v. sopra), le relative spese, siano esse ordinarie che straordinarie, vanno ripartite fra i soli comproprietari dell’impianto.
Altro aspetto particolare riguarda quegli edifici provvisti di piani interrati, lastrici, solari, soffitte, ripostigli ecc., raggiungibili mediante ascensore.
è opportuno, in questi casi, compilare la tabella C in sezioni separate, di cui una per il riparto delle spese relative alla corsa "normale" dell’ascensore, una per la corsa "straordinaria" di accesso al o agli interrati e un’altra per la corsa "straordinaria" che conduce al lastrico o alla soffitta ecc.
In primo luogo bisognerà individuare la frazione di millesimi totali da attribuire alle corse straordinarie rispetto a quella normale. Non essendovi parametri obiettivi atti a definire esattamente la proporzione di utilizzo dell’ascensore per accedere al o ai piani interrati rispetto a quelli per raggiungere i piani di elevazione, si potrebbe far riferimento al rapporto esistente fra i valori condominiali delle due parti del fabbricato, applicando la seguente formula risolutiva:
Mi = (Vi.1000) : (SVi + SVe)
Mi = millesimi relativi alla corsa straordinaria per il raggiungimento del o dei piani interrati;
SVi = somma dei valori condominiali (tabella A) delle unità site al o ai piani interrati;
SVe = somma dei valori condominiali (tabella A) delle unità immobiliari site nei piani in elevazione (con esclusione di pianterreni e negozi).
Si procederà quindi alla ripartizione dei millesimi Mi fra le varie unità interrate con lo stesso metodo proposto in precedenza per i piani in elevazione (altezza di piano e valori), tenendo presente che:
– quando il piano interrato è uno solo – come nella maggioranza dei casi –, essendovi una sola altezza, la ripartizione avverrà esclusivamente in proporzione ai valori millesimali di proprietà;
– in presenza di più piani interrati (più raramente), la proporzione di spesa per piano dovrà aumentare in ragione della distanza verticale fra la quota degli interrati e il livello del piano di partenza della corsa "normale" dell’ascensore (altezza negativa), così che il secondo piano sotterraneo contribuirà in misura doppia del primo ecc.
In caso di esistenza di lastrico solare accessibile, di soffitta comune o divisa in locali-ripostiglio ecc. nel determinare i millesimi da attribuire alla relativa corsa straordinaria, bisognerà, caso per caso, verificare quali funzioni svolge la pertinenza, e, in rapporto a questo, stabilire nel regolamento di condominio una certa quota sulla cui entità non è possibile fornire indicazioni generalmente valide; si può soltanto aggiungere che dovrà trattarsi comunque di una quota "in modica misura", così come suggerisce l’art. 225 del R.D. 1165 del 28 aprile 1938.
Il riparto dei millesimi fra le varie unità, in questo caso, avverrà in proporzione delle altezze intercorrenti fra il livello a cui è sita la pertinenza e i vari piani, e, nell’ambito di questi ultimi, in ragione dei valori delle singole proprietà, con esclusione della o delle unità immobiliari che, per contratto o per regolamento, non hanno diritto di accesso alla pertinenza.
Un’ultima considerazione va fatta a proposito dei condomini in cui è consentita la destinazione degli appartamenti anche a uso ufficio.
Di regola, in questi casi, il regolamento di condominio prevede una opportuna maggiorazione per le unità adibite a ufficio che tiene conto del maggior uso dell’ascensore in conseguenza dell’afflusso di pubblico ai detti locali.
mancanza di disposizioni regolamentari, sarà l’assemblea condominiale che, con le opportune maggioranze, potrà deliberare un aggravio di oneri a carico dei proprietari delle unità immobiliari destinate a uffici.
http://www.studioimpreza.it/Documenti/Normative/Ascensore_condominiale.pdf
Ascensori: maggioranze più basse sull’installazione per disabili
L’installazione di un ascensore è considerata un innovazione gravosa da approvare sia in prima che in seconda convocazione, deve con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini e di due terzi dei millesimi di proprietà. Resta facoltà dei singoli installarsi l’ascensore a proprie spese a norma dell’articolo 1102 del codice civile.
La legge 13/89 sull’eliminazione delle barriere architettoniche permette però una riduzione del quorum assembleare. Allora la maggioranza necessaria si abbassa, e cioè in seconda convocazione dell’assemblea, a un terzo dei condòmini e a un terzo del valore dell’edificio. Decorsi tre mesi dalla richiesta del disabile, se l'assemblea non si pronuncia lui, o chi ne eserciti la tutela o potestà, potrà installare l’ascensore o, per ragioni di risparmio, installerà un servoscala o altre strutture mobili facilmente rimovibili, a proprie spese. Se è un inquilino, dovrà però avere l'assenso del proprietario. La giurisprudenza ha comunque chiarito che, per far uso della legge 13/89 non occorre che il portatore di handicap abiti nel palazzo: ha infatti preso rilievo la necessità di rendere accessibile il condominio anche a visitatori esterni.
L’ascensore, per essere giudicato accessibile agli handicappati, deve avere tutte le caratteristiche previste dalle norme tecniche in materia. Primo tra tutti il Decreto Ministeriale dei Lavori Pubblici 4 giugno 1989 n. 236, che stabilisce criteri di larghezza delle porte aperte, di dimensioni della cabina, di ampiezza dei pianerottoli antistanti, di posizione delle bottoniere, di tempi di apertura e chiusura delle porte automatiche e così via ..