Source: http://www.dinamic.it/guida_locazione_e_condominio_17.asp
Timestamp: 2018-12-19 04:35:49+00:00
Document Index: 35503132

Matched Legal Cases: ['art. 29', 'art. 27', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 73', 'art. 30', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 27', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 29']

Guida alla Locazione ed al Condominio - 17 - IL DINIEGO DI RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO ALLA PRIMA SCADENZA - www.dinamic.it
17 - IL DINIEGO DI RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO ALLA PRIMA SCADENZA
SOMMARIO: a) Albergo; b) Ambito di operatività; c) Attività commerciale; d) Coltivatore diretto; e) Controversie; f) Enti pubblici; g) Farmacia; h) Forma della disdetta; i) Impresa familiare; l) Onere della prova; m) Porzione di immobile; n) Restauro; o) Ricostruzione; p) Ristrutturazione; q) Serietà dell’intento del locatore; r) Società di persone; s) Specificazione dei motivi; t) Strumenti urbanistici; u) Tempestività della disdetta; v) Terzo acquirente; z) Utilizzazione parziale.
In tema di diniego di rinnovazione della locazione non abitativa alla prima scadenza del contratto per la necessità addotta dal locatore di adibire l’immobile ad esercizio in proprio di attività commerciale (nella specie, negozio di rivendita di generi alimentari), ove il conduttore deduca l’impedimento della detta destinazione per impossibiità giuridica delle necessarie autorizzazioni amministrative, con riguardo ai disposti di regolamenti locali, il giudice deve provvedere d’ufficio all’acquisizione di tali fonti normative per il principio iura novit curia.
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il d<%-2>iniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, previsto dall’art. 29 lett. b) della legge 27 luglio 1978 n. 392 per il caso in cui il locatore intenda adibire l’immobile ad una delle attività indicate nel precedente art. 27, si riferisce a tutte le attività elencate in tale ultima norma, ivi compreso, pertanto, l’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo. Ne consegue che la suddetta disposizione può essere invocata anche dal coltivatore diretto, per riacquistare la disponibilità dell’immobile locato, pure se non insistente sul fondo coltivato, in relazione ad esigenze che rientrino funzionalmente nell’economia dell’impresa agricola (nella specie, conservazione dei prodotti del fondo in vista della successiva vendita).
La disdetta della locazione, comunitata a fini di diniego della rinnovazione tacita, alla prima scadenza, di un rapporto relativo ad un immobile adibito ad uso non abitativo deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore, che può legittimamente incaricare, all’uopo, un diverso soggetto (in qualità di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiché l’onere dell’avviso al conduttore per il tramite della raccomandata è sancito (attesa la natura recettizia dell’atto) unicamente al fine di garantire a quest’ultimo una tempestiva conoscenza dell’intenzione della controparte.
Nell’ipotesi di diniego di rinnovazione alla prima scadenza per la locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, per la disdetta è richiesta solo una particolare modalità di trasmissione, mentre la mancanza assoluta della sottoscrizione, da parte del locatore, non comporta l’inefficacia della stessa, qualora la raccomandata, non sottoscritta da alcuno, sia poi integrata in giudizio da elementi probatori idoeni a dimostrare che l’atto aveva, comunque, perseguito lo scopo di far conoscere al conduttore la volontà del locatore stesso. L’atto di intimazione produce l’effetto di ratificare la disdetta intimata dal procuratore del locatore, difettante precedentemente al giudizio di procura, ed il conduttore non deve ritenersi terzo rispetto a tale ratifica.
In tema di recesso da contratto di locazione di immobile adibito ad uno diverso da quello di abitazione ai sensi dell’art. 29 lett. b) della L. 27 luglio 1978 n. 392 e nel caso in cui il locatore (nella specie, una banca che intendeva aprire nei locali una propria filiale), per utilizzare l’immobile, debba eseguire lavori di ristrutturazione e trasformazione, non costituiscono condizioni necessarie all’azione di rilascio né il possesso della prescritta concessione edilizia per l’esecuzione delle opere predette, né il rilascio dell’autorizzazione amministrativa per il mutamento della destinazione d’uso, salvo che la disciplina urbanistica precluda in modo assoluto e inderogabile l’adozione dei predetti provvedimenti, così da rendere impossibile l’attuazione della nuova destinazione.
L’art. 29 lett. c) della legge n. 392 del 1978, nel consentire al locatore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diniego di rinnovazione alla prima scadenza (ovvero, in regime transitorio, il recesso dal contratto ai sensi dell’art. 73 della legge stessa) nel caso in cui intenda procedere, tra l’altro, all’-integrale ristrutturazione", si riferisce esclusivamente all’immobile locato e non all’intero edificio di cui quello fa parte, risultando ciò sia dal dato testuale - che usa la dizione -immobile" e non quella di -edificio" - e dalla possibile indipendenza funzionale del singolo immobile locato, sia dalla ratio della disposizione, potendo l’integrale ristrutturazione del singolo immobile essere impedita dalla permanenza in esso del conduttore.
L’art. 30 della L. n. 392/1978 prevede quale condizione di procedibilità della domanda di rilascio la dichiarazione della volontà di escludere la rinnovazione del contratto di locazione non abitativa con riguardo alla prima scadenza contrattuale nella forma di comunicazione a mezzo di raccomandata con la specificazione d’uno dei motivi previsti dall’art. 29 della citata legge del 1978, n. 392, senza che tale forma possa essere sostituita da quella contenuta nell’atto introduttivo del giudizio di rilascio, sottoscritto da procuratore cui sia stata conferita procura nello stato stesso atto, ancorché con riguardo ad una successiva riproposizione della domanda di rilascio.
Il locatore di un immobile destinato ad uso non abitatvo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli artt. 28 e 29 L. 27 luglio 1978, n. 392, ha l’onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell’intento dichiarato ed il controllo successivo circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, non essendo sufficiente l’indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell’immobile, stante l’inammissibilità di un cambiamento successivo (nella specie, la S.C. nell’affermare il principio surriportato ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della disdetta intimata dal locatore, il quale si era limitato, nella lettera di comunicazione al conduttore, ad un generico riferimento alle ipotesi di cui alla lett. b) dell’art. 29 cit., dichiarando di dover adibire l’immobile all’esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta ad una delle attività indicate dall’art. 27).
Il locatore di immobili destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli artt. 28 e 29 L. 27 luglio 1978 n. 392, ha l’onere di specificare analiticamente, ai sensi del citato art. 29 commi quarto e quinto, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo fra quelli tassativamente indicati (nei commi precedenti) sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà e della pratica realizzabilità dell’intento dichiarato ed il controllo successivo circa l’effettiva destinazione dell’immobile agli usi indicati, senza che di conseguenza sia sufficiente l’indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell’immobile, restando inammissibile un cambiamento successivo ovvero una specificazione del motivo della disdetta nel corso del giudizio. (Nella specie la S.C. nell’enunciare il principio surriportato ha confermato la decisione di merito, la quale aveva ritenuto nulla per genericità la disdetta intimata dal locatore, il quale si era limitato a dichiarare che intendeva adibire l’immobile locato ad uso personale, ai sensi dell’art. 29 lett. a e b della legge sull’equo canone).
L’onere di specificazione del motivo della disdetta, imposto dall’art. 29 della legge sull’equo canone a carico del locatore di immobile adibito per uso non abitativo che intenda avvalersi della facoltà di non rinnovare la locazione alla prima scadenza, deve ritenersi assolto in tutti i casi in cui il motivo sia stato chiaramente indicato in modo da consentire al conduttore di valutare la serietà della manifestata intenzione del locatore. (Nella specie il locatore, imprenditore edile, aveva chiarito di volere utilizzare i locali per il deposito di materiale dei proprie cantieri).
* Trib. civ. Lucca, 12 novembre 1988, n. 1024.
* Azienda autonoma della Versilia c. Cassa di Risparmio di Lucca.