Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ovg_nordrhein-westfalen/718e7fa2b7d16750c8016945fbc0db53c40f578cc82caf8205aeee1235985d75
Timestamp: 2019-10-23 18:06:18
Document Index: 12182320

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 4', '§ 34', '§ 8', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 7', '§ 34', '§ 8', '§ 8', '§ 73', '§ 7', '§ 75', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 8', '§ 8', '§ 35', '§ 8', '§ 8', '§ 212', '§ 8', '§ 8', '§ 8', '§ 34', '§ 8', '§ 8', '§ 34', '§ 34', '§ 34']

OVG Nordrhein-Westfalen, 10 A 3666/99: OVG NRW: grundstück, dachgeschoss, aufschiebende wirkung, nutzungsänderung, wohngebäude, öffentliche bekanntmachung, einfluss, wohnung, wohnhaus, duldung
Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 06.02.2003, 10 A 3666/99
Aktenzeichen: 10 A 3666/99
OVG NRW: grundstück, dachgeschoss, aufschiebende wirkung, nutzungsänderung, wohngebäude, öffentliche bekanntmachung, einfluss, wohnung, wohnhaus, duldung
Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 3666/99
Vorinstanz: Verwaltungsgericht Düsseldorf, 9 K 7800/97
Die Kläger begehren von dem Beklagten die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung. Sie sind Eigentümer des Grundstücks I. straße 4 in Heiligenhaus. Sie errichteten auf dem Grundstück gemäß Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 und Nachtragsgenehmigung vom 11. Juli 1996 ein zweigeschossiges Bürogebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und Doppelgarage. In dem Bürogebäude, das eine Geschossfläche von insgesamt 587,40 qm hat, betreiben die Kläger eine Industrievertretung mit sieben Mitarbeitern. Im Obergeschoss des westlichen Gebäudeteils befindet sich eine ca. 83 qm große Wohnung, die gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO als Wohnung für Betriebsinhaber/Betriebsleiter genehmigt (insoweit durch Baulast gesichert) und an den hauptberuflich anderweitig beschäftigten Hausmeister vermietet ist.
Das klägerische Grundstück liegt in einem Bereich, für den im Jahre 1989 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "Reithalle/I. -Südost" beschlossen wurde. In seiner Sitzung vom 25. August 1999 hob der Rat der Stadt Heiligenhaus den früheren Aufstellungsbeschluss auf und beschloss die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "I. -Südost", der das Vorhabengrundstück erfasst und hierfür die Festsetzung Gewerbegebiet mit besonderen Einschränkungen vorsieht. Weiterhin beschloss der Rat 2
eine auf diesen Planbereich bezogene Veränderungssperre. Die öffentliche Bekanntmachung der Satzung über die Veränderungssperre erfolgte am 1. September 1999. Die zweijährige Geltungsdauer der Veränderungssperre wurde durch Ratsbeschluss vom 31. Juli 2001, öffentlich bekannt gemacht am 15. August 2001, bis zum 31. August 2002 und sodann nochmals durch Dringlichkeitsbeschluss vom 27. August 2002, bekannt gemacht am 31. August 2002 und bestätigt durch Ratsbeschluss vom 18. September 2002, bis zum 1. September 2003 verlängert. Der letzten Verlängerung, die mit dem Erfordernis weiterer Bodenuntersuchungen aus Anlass eines Anschüttungsfundes im November 2001 und einem Neuplanungsbedarf wegen einer geänderten Trassenführung der geplanten A 44 begründet wurde, stimmte die Bezirksregierung Düsseldorf durch Verfügung vom 28. August 2002 zu.
4Die Nutzung der Grundstücke in der näheren Umgebung des Grundstücks der Kläger stellt sich wie folgt dar:
5Das nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist mit einem eineinhalbgeschossigen Wohnhaus bebaut und für allgemeine Wohnzwecke mit Stall genehmigt. Der auf dem Grundstück ferner betriebene Textilzwischenhandel ist, soweit ersichtlich, baurechtlich (noch) nicht genehmigt. Das nordöstlich angrenzende Grundstück mit der Bezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der Stadtwerke Heiligenhaus steht, ist mit einem Wasserbehälter, einer Pumpstation und einem - für betriebliche Zwecke genehmigten - Wärterhaus bebaut. In diesem wohnt die Witwe des ehemaligen Leiters der Stadtwerke. Nach Osten schließen sich Flächen an, die von einer Gärtnerei genutzt werden und auf denen sich Gewächshäuser und Nebengebäude sowie ein an den Betrieb gebundenes Wohngebäude (vgl. Nutzungsdarstellungen in BA Hefte 24 und 25) befinden. Gegenüber der Gärtnerei, südlich der I. straße, befinden sich auf einem Gelände der Stadtwerke mehrere Wasserhochbehälter sowie ein zugehöriges Funktionsgebäude. Das südlich der I. straße, gegenüber dem Grundstück der Kläger, gelegene Haus I. straße 7 wurde durch Bauschein vom 2. August 1977 als Büro- und Wohnhaus genehmigt. Die in dem Haus befindliche Wohneinheit war durch Baulast vom 13. Juli 1977 als Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und -leiter an den gewerblichen Betrieb auf dem Grundstück I. straße 11 gebunden. Nach Herausparzellierung des Hausgrundstücks I. straße 7 löschte der Beklagte Ende 1995 von Amts wegen die bestehende Baulast für das Wohnhaus I. straße 7. Das Haus dient derzeit sowohl im Erdgeschoss als auch in dem darüber liegenden Dachgeschoss allgemeiner Wohnnutzung. Der im Jahre 1999 als Ladenlokal genehmigte Anbau (Wintergarten) wird als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für einen Textilhandel genutzt. Das Haus I. straße 9 wurde ausweislich der Bauakten als Bürogebäude mit betrieblicher Wohnung genehmigt. Es wird außer für eine bei der Gewerbemeldestelle als "Versicherungsagentur" und "Immobilienmakler" angemeldete gewerbliche Tätigkeit überwiegend für allgemeine Wohnzwecke genutzt. Das Grundstück I. straße 11, auf dem sich eine Lagerhalle und ein Bürogebäude befinden und das große, teilweise befestigte Freiflächen aufweist, wurde ursprünglich von einem Transportunternehmen genutzt. Dieses erweiterte später seinen Betrieb auf einen Abschleppdienst und Kfz-Handel. Nach gewerblicher Abmeldung des Unternehmens im Jahre 1986 erfolgten auf dem Grundstück zunächst betriebliche Tätigkeiten eines Metall- und Grundstoffverarbeitungsbetriebs mit Schmelzanlage und später eine Aufbereitung von Rohstoffen und Großhandel. Hierfür war eine Genehmigung gemäß §§ 4 und 6 BImSchG erteilt worden. Die Gewerbeeinstellung erfolgte im Februar 1998. Seitdem wird das Grundstück als Abstellfläche für LKW und Trafos genutzt. Diese Nutzung wurde durch Baugenehmigung vom 11. Januar 2001 nachträglich genehmigt.
Hiergegen haben die Kläger Nachbarwiderspruch erhoben, über den - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden ist. Das Grundstück I. straße 2 weist Produktions- und Büroräume einer Elektrotechnik-Firma auf, die sich vornehmlich mit der Fertigung von Trafos befasst. Auf dem Nachbargrundstück I. straße 4 steht eine große Halle, die von derselben Firma gewerblich genutzt wird. Auf dem Grundstück I. straße 1 - 3, das im Eigentum einer Speditionsfirma steht, befinden sich eine große Lagerhalle, ein Bürogebäude und mehrere Betriebswohnungen. Das Grundstück, das etwa 3 m tiefer liegt als das Grundstück der Kläger (I. straße 4) und das Grundstück I. straße 4a und deshalb zu den genannten Grundstücken hin durch senkrechte Stützmauern gesichert ist, verfügt des Weiteren über ausgedehnte, asphaltierte Freiflächen (Abstellflächen für LKW und Ladeeinheiten, Rangierzonen, sowie eine Gebäudeumfahrung entlang der östlichen und südlichen Grundstücksgrenzen). Die Errichtung der baulichen Anlagen erfolgte auf der Grundlage der Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972, die u.a. die Auflage enthält, dass die "Lautstärke der verursachten Betriebsgeräusche , gemessen 0,5 m vor dem Fenster des nächsten Nachbarn im Gewerbegebiet tagsüber 65 dB(A) und nachts 50 dB(A) nicht überschreiten" darf. Das Betriebsgelände wird nach Angaben des Inhabers der Speditionsfirma im Ortstermin zweiter Instanz Tag und Nacht von den LKW der Firma und der beauftragten Subunternehmen angefahren und wieder verlassen. Auf dem Grundstück W. Straße 160/160a/162 befinden sich im südlichen Teil, zur I. straße hin orientiert, ein Schreinereigebäude und im nördlichen Teil, zur W. Straße (Bundesstraße B 227) hin ausgerichtet, zwei Wohngebäude, die allgemeiner Wohnnutzung dienen.
6Am 4. November 1996 beantragten die Kläger, noch bevor das genehmigte Bürogebäude fertiggestellt war, eine Nutzungsänderungsgenehmigung für die Umwandlung von Räumen, für die eine gewerbliche Nutzung genehmigt war, in je eine Wohnung im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Die Räume, die in den der ursprünglichen Baugenehmigung zugrunde liegenden Bauvorlagen als Aufenthaltsraum, Teeküche, Lager, Bad und Loggia (Obergeschoss) bzw. als Archiv, Abstellraum und Loggia (Dachgeschoss) gekennzeichnet sind, nehmen insgesamt eine Geschossfläche von etwa 87 qm ein. Das Gebäude ist abweichend von den genehmigten Bauvorlagen um ca. 28 cm zu hoch errichtet worden. Dies erklärt sich im Wesentlichen durch eine nachträgliche Erhöhung des Drempels im Dachgeschoss.
7Durch Bescheid vom 18. Dezember 1996 lehnte der Beklagte die begehrte Nutzungsänderung ab. Er führte aus, das Vorhaben füge sich nicht in die als Gewerbegebiet zu beurteilende Umgebung ein. Eine Notwendigkeit für betriebsbezogenes Wohnen sei nicht nachgewiesen. Die Nutzungsänderung sei auch städtebaulich nicht vertretbar, da Wohnbebauung die plangewollte Nutzung des Gebietes als Gewerbegebiet zurückdrängen würde. Die im Baugebiet vorhandenen Wohnhäuser I. straße 4a, 7 und 9 seien unbeachtlich, da diese die Umgebung nicht beherrschten. Prägend seien die gewerblichen Baukörper I. straße 2, 3, 4, I. straße 11 sowie die Versorgungsanlagen des Wasserwerks - Wasserbehälter - östlich des klägerischen Grundstücks.
8Den gegen den ablehnenden Bescheid erhobenen Widerspruch der Kläger wies der Oberkreisdirektor des Kreises Mettmann durch Widerspruchsbescheid vom 20. August 1997 im Wesentlichen mit folgender Begründung zurück: Die Zulassung einer allgemeinen Wohnnutzung verstieße gegen das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme. Das Grundstück der Kläger grenze im Westen an einen Speditionsbetrieb an. Der Betriebsinhaber habe im Rahmen der Anhörung bereits
darauf hingewiesen, dass er bei der Nutzung des Hauses der Kläger als reines Wohnhaus Beschwerden der Mieter befürchte. Diese Befürchtungen seien nicht unbegründet, zumal auch während der Nachtzeit LKW das Betriebsgelände anführen und verließen. Die übrigen im fraglichen Bereich gelegenen Wohngebäude lägen weiter von dem Speditionsbetrieb entfernt.
9Mit ihrer Klage haben die Kläger vorgetragen, ihr Vorhaben sei planungsrechtlich zulässig. Ferner bestehe dringender Wohnbedarf in Heiligenhaus. Nachbarrechte würden durch die Zulassung einer weiteren Wohnnutzung neben der bereits auf fünf Grundstücken in der näheren Umgebung vorhandenen Wohnnutzung nicht beeinträchtigt.
11den Beklagten zu verpflichten, ihnen unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 18. Dezember 1996 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises Mettmann vom 20. August 1997 die Genehmigung zur Nutzungsänderung der im Obergeschoss links (Sozialeinheit) sowie der im Dachgeschoss links des Hauses I. straße 4 in Heiligenhaus gelegenen Gewerbeflächen zu Wohnzwecken zu erteilen.
14Er hat sich im Wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden bezogen.
15Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil stattgegeben und den Beklagten zur Erteilung der begehrten Nutzungsänderungsgenehmigung verpflichtet. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Bezug genommen.
16Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung trägt der Beklagte vor: Das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass es sich bei der prägenden Umgebungsbebauung des Vorhabens nicht um ein homogenes Baugebiet im Sinne eines faktischen Gewerbegebietes (§ 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO) handele und dass das geplante Vorhaben sich nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfüge. Die Umgebung des zu beurteilenden Vorhabens werde maßgeblich durch die Grundstücke der Spedition und der Trafo-Firma geprägt. Die in dem Bereich vorhandene singuläre Wohnnutzung führe nicht dazu, eine Gemengelage oder ein Mischgebiet anzunehmen. Die Wohnnutzung stelle vielmehr einen klassischen "Fremdkörper" in einem Gewerbegebiet dar. Selbst wenn das Gebiet nicht nach § 34 Abs. 2, sondern nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen wäre, wäre das angefochtene Urteil fehlerhaft. Das geplante Vorhaben füge sich nämlich deshalb nicht in die Eigenart der durch Gewerbebetriebe geprägten Umgebung ein, da es sich stärkeren Belästigungen aussetzen würde als die bereits vorhandene Wohnnutzung. Dieser könne nämlich entgegengehalten werden, dass eventuelle Abwehransprüche gegen die gewerbliche Nutzung in der Umgebung verjährt bzw. verwirkt seien. Überdies dürfe das geplante Vorhaben auch deshalb nicht genehmigt werden, weil seine Zulassung zu ungesunden Wohnverhältnissen führen würde. Die Klage könne ferner deshalb keinen
Erfolg haben, weil der Rat der Stadt Heiligenhaus in seiner Sitzung vom 25. August 1999 einen Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "I. - Südost", der das Plangrundstück erfasse, und eine auf diesen Planbereich bezogene Veränderungssperre beschlossen habe. Schließlich sei das Vorhaben auch aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig. Das vorhandene Gebäude sei wegen der von der Baugenehmigung abweichenden Bauweise formell illegal. Auf eine Nutzungsänderung eines solchen Vorhabens bestehe kein Anspruch. Abgesehen davon halte es als Wohnbauvorhaben die erforderliche Tiefe der Abstandflächen gegenüber mehreren Nachbargrundstücken nicht ein.
Der Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen. 17
den Beklagten zu verpflichten, die begehrte Baugenehmigung zur Sicherung der Abstandfläche mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW zu versehen, 21
weiter hilfsweise, 22
den Beklagten zur Erteilung einer Bebauungsgenehmigung zu verpflichten. 23
24Sie tragen vor: Das Verwaltungsgericht habe der Klage zu Recht stattgegeben. Die erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung sei planungsrechtlich genehmigungsfähig. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend kein homogenes Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO angenommen. Die Umgebungsbebauung werde in größerem Umfang von allgemeiner Wohnnutzung durchzogen. Dies betreffe die Grundstücke I. straße 4a, I. straße 7 und 9, W. Straße 160/162, W. Straße 188 und I. straße 13. Kleinere gewerbliche Nutzungen (Textilzwischenhandel, Ladenlokale, kleine Näherei) seien für ein Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO nicht typisch. Sie könnten nach Art und Umfang ohne Weiteres in einem Mischgebiet, wenn nicht sogar in einem allgemeinen Wohngebiet, zulässigerweise ausgeübt werden. Das geplante Vorhaben sei auch nicht rücksichtslos. Aus der Nähe des Wohngebäudes zur Gebäudeumfahrung auf dem Speditionsgelände könne ein Rücksichtnahmeverstoß nicht abgeleitet werden, da es für die Umfahrung an einer baurechtlichen Genehmigung fehle. Unabhängig davon müsse die Spedition bereits jetzt auf die vorhandene Wohnnutzung Rücksicht nehmen und erleide durch das hinzutretende Vorhaben keine immissionsschutzrechtlichen Nachteile. Der Hinweis des Beklagten auf eine angebliche Verjährung/Verwirkung von Nachbarrechten sei nicht verständlich, da aus einem etwa rechtswidrigen Verhalten der Spedition in der Vergangenheit kein Vertrauensschutz für die Zukunft hergeleitet werden könne. Die Ordnungsbehörde könne bei Verstößen gegen Lärmschutzauflagen jederzeit zur Gefahrenabwehr einschreiten. Im Übrigen hätten jüngste Überprüfungen vor Ort ergeben, dass die Spedition nur geringe nächtliche Betriebsaktivitäten entfalte. Hierzu werde auf die die Zeit vom 16. Juni bis 1. Juli 2002 betreffende Dokumentation Bezug genommen. Auch die beschlossene Veränderungssperre könne dem mit der Klage verfolgten Anspruch nicht entgegengehalten werden. Die Veränderungssperre sei ihnen, den Klägern, gegenüber bereits abgelaufen. Auch Bauordnungsrecht stehe der Erteilung der beantragten
Nutzungsänderungsgenehmigung nicht entgegen. Zwar überschreite das Gebäude die nach den Bauvorlagen genehmigte Höhe um bis zu 30 cm. Die beabsichtigte Drempelerhöhung sei aber seinerzeit zwischen dem Architekten F. bzw. dem Bauleiter E. und der Mitarbeiterin im Bauordnungsamt T. erörtert worden. Diese habe die Notwendigkeit eines Nachtragsbauantrags verneint. Es sei seit Jahrzehnten unbeanstandete Verwaltungspraxis des Bauordnungsamtes des Beklagten gewesen, Nachträge, soweit sie offensichtlich genehmigungsfähig gewesen seien, auf bloße Anzeige hin in die genehmigten Bauvorlagen aufzunehmen. Der in den Bauvorlagen befindliche Vermerk der Mitarbeiterin T. , wonach das Architektenbüro zur Einreichung eines Nachtrags aufgefordert worden sei, gebe den Gesprächsinhalt nicht richtig wieder. Das folge auch aus dem Schreiben des Zeugen E. vom 18. März 1996, in dem dieser ausdrücklich um einen Hinweis gebeten habe, ob ein Nachtrag erforderlich sei. Angesichts dessen verhalte sich der Beklagte in hohem Maße treuwidrig, wenn er heute die begehrte Nutzungsänderungsgenehmigung unter Hinweis auf eine von den Bauvorlagen abweichende Bauausführung und ein angebliches Erlöschen der Ursprungsbaugenehmigung verweigere. Diese Fragen einschließlich der Frage der Einhaltung der Abstandflächen stünden nicht mehr zur Prüfung. Im Übrigen wäre aber auch hinsichtlich der Abstandflächenunterschreitungen eine Abweichung gemäß § 73 BauO NRW auszusprechen. Denn die Abstandflächen lägen, soweit sie bei Anwendung des Faktors 0,8 teilweise das Nachbargrundstück in Anspruch nähmen, auf einer privaten Verkehrsfläche, die nicht überbaut werden dürfe, da sie die einzige Erschließung für das Hintergrundstück darstelle. Gegebenenfalls könne der Beklagte die Baugenehmigung auch mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW versehen.
25Der Berichterstatter hat am 23. Mai 2002 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift Bezug genommen.
26Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus der Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgängen des Beklagten. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Auf ihren Inhalt wird Bezug genommen.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. 28
29Die zulässige Klage ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil zu Unrecht stattgegeben. Sie ist sowohl hinsichtlich des Hauptantrags als auch hinsichtlich der beiden - erstmals im Berufungsverfahren gestellten - Hilfsanträge unbegründet.
30I. Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte ihnen die mit dem Hauptantrag begehrte Baugenehmigung zur Umnutzung bürogenutzter in allgemein wohngenutzte Räume in ihrem Hause I. straße 4 in Heiligenhaus erteilt.
31Das Vorhaben der Kläger ist nicht genehmigungsfähig, da ihm öffentlich- rechtliche Vorschriften des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW).
1. Die - genehmigungspflichtige - Nutzungsänderung ist bereits bauplanungsrechtlich 32
unzulässig. Das Vorhaben verstößt gegen § 34 Abs. 1 (a) und 2 (b) BauGB sowie gegen Bestimmungen der Veränderungssperre (c).
33a) Da ein Bebauungsplan für das Grundstück der Kläger nicht existiert und der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 46 "I. -Südost", der für das klägerische Grundstück die Festsetzung "Gewerbegebiet" trifft, noch nicht rechtswirksam ist, beurteilt sich das Vorhaben planungsrechtlich ausschließlich nach § 34 BauGB. Dessen Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor.
34Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - um einen solchen handelt es sich hier - zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben fügt sich jedenfalls seiner Art nach nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
35Der gemäß § 34 Abs. 1 BauGB als "nähere Umgebung" den Beurteilungsmaßstab für das Einfügen bildende Bereich, der so weit reicht, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1998 - 4 B 79.98 -, BRS 60 Nr. 176, 36
besteht im vorliegenden Fall aus der Bebauung südlich der - nach Norden hin eine Zäsur bildenden - Bundesstraße B 227 zwischen I. straße und I. straße sowie der Bebauung beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung der I. straße und beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung in die I. straße.
38Hinsichtlich der Frage, ob sich ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB einfügt, ist - gleichsam auf der ersten Stufe der Betrachtung - alles an Bebauung in den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Auszuscheiden ist allerdings von vornherein jegliche Bebauung, die nicht genehmigt oder dauerhaft geduldet ist.
39Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82 und vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 197; OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 -.
Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen werden. 37
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75. 41
Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt jedoch ihren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung - zweitens - auf das Wesentliche zurückgeführt werden. Es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Auszusondern sind zum einen solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Ihre Aussonderung hat mit dem Begriff "Fremdkörper" nichts zu tun, sondern 42
ist Ergebnis einer Beschränkung auf das Wesentliche. Zum anderen können auch solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" umso eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. Grundlage für ein solches Ausklammern ist zwar auch das tatsächlich Festgestellte; als Ergebnis beruht es aber auf einer überwiegend wertenden Betrachtung. Derartige Anlagen dürfen bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung aber nur dann als "Fremdkörper" ausgeklammert werden, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. Ob dies der Fall ist, muss - auf einer dritten Stufe - unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen ermittelt werden. Ausschlaggebend kann erneut die Größe der andersartigen Anlage sein. Einzelne bauliche Anlagen von stark abweichendem Charakter können nach Ausdehnung, Zahl und anderen Quantitätsmerkmalen ein solches Gewicht entfalten, dass sie trotz ihrer herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichend und verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken. Dafür kommen neben der Größe des Gebäudes auch die Ausstrahlungswirkungen (Immissionen) einer einzelnen baulichen Anlage auf die nähere Umgebung in Betracht.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, a.a.O. 43
44Die hiernach erforderliche Betrachtung der maßgeblichen Bebauung ergibt im vorliegenden Fall Folgendes:
45Als Bebauung, nach deren Nutzung sich die Eigenart der näheren Umgebung bestimmt, sind zunächst die auf dem Grundstück der Kläger vorhandenen baulichen Anlagen anzusehen.
46Vgl. dazu, dass auch das jeweilige Vorhabengrundstück in die Betrachtung einzubeziehen ist, BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75.
47Es handelt sich um ein zweigeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss, das ausweislich der den Klägern erteilten Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 mit Ausnahme einer 83 qm großen betriebsgebundenen Wohnung vollständig einer Büronutzung dient. Beide genehmigten Nutzungen sind gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 2 (Bürogebäude) bzw. Abs. 3 Nr. 1 (Wohnungen u.a. für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen) BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässig.
48Das nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist gemäß Baugenehmigung vom 31. Juli 1951 mit einem Einfamilienwohnhaus in eineinhalbgeschossiger Bauweise bebaut. Es dient allgemeiner Wohnnutzung. Auf dem Grundstück wird ferner ein Textilzwischenhandel betrieben, der nach der dem Senat vorliegenden Hausakte
indessen baurechtlich nicht genehmigt ist.
49Das nordöstlich an das Klägergrundstück angrenzende Grundstück mit der Bezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der Stadtwerke Heiligenhaus steht, ist entsprechend der Baugenehmigung vom 17. Dezember 1956 u.a. mit einem betriebsbezogenen Wärterhaus bebaut. In diesem wohnten ursprünglich der Leiter der Stadtwerke und seine Ehefrau. Es handelte sich mithin um eine Nutzung im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Nach dem Versterben des Leiters der Stadtwerke wird das Haus allein noch von dessen - betagter - Witwe bewohnt. Es kann dahinstehen, ob darin nunmehr faktisch eine allgemeine Wohnnutzung zu sehen ist. Diese könnte jedenfalls die rechtlich maßgebliche Eigenart der Grundstücksnutzung nicht prägen, da es an einer dauerhaften Duldung durch die zuständige Behörde fehlt.
50Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 -, a.a.O. und vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, a.a.O.; OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 - .
51Eine dauerhafte Duldung im vorstehenden Sinne kann insbesondere nicht darin gesehen werden, dass der Beklagte im Laufe des vorliegenden Verfahrens Kenntnis von der fraglichen Nutzung erhalten hat und hiergegen zur Zeit ersichtlich nicht einschreiten will. Für die Annahme einer derartigen Duldung bedarf es Handlungen oder Willensäußerungen der Behörde, aus denen unmissverständlich geschlossen werden kann, dass sie sich auf Dauer mit dem illegalen Zustand abgefunden hat.
52Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 1965 - IV B 108.65 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr.23.
53Von einer solchen Fallgestaltung kann hier keine Rede sein. Es ist offensichtlich, dass der Beklagte, wie er auch im Ortstermin II. Instanz zum Ausdruck gebracht hat, aus Rücksichtnahme auf das hohe Alter der Bewohnerin und deren besondere Lebenssituation ("Alte Bäume verpflanzt man nicht") eine etwaige bauplanungsrechtliche Fehlnutzung vorübergehend hinnimmt. Damit wird aber der grundsätzlich betriebliche Charakter des Wohnhauses nicht in Frage gestellt.
54So auch OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 - (Duldung einer illegalen Wohnnutzung bis zum Auszug bzw. Versterben der gegenwärtigen Mieter).
55Für erkennbar befristete Duldungen gilt nämlich nichts anderes als für befristete oder widerruflich genehmigte Nutzungen, die ebenfalls nicht in der Lage sind, die Eigenart der näheren Umgebung zu prägen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82. 56
Nach Osten schließen sich an das Wärterhaus ein Wasserbehälter der Stadtwerke und mehrere Pumpstationen an, die als Bestandteile eines "öffentlichen Betriebs" im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO grundsätzlich (nur) in einem Gewerbegebiet zulässig sind. Das Gleiche gilt für die auf der gegenüber liegenden Seite der I. straße befindlichen drei Wasserhochbehälter und ein Funktions(Trafo- )gebäude.
Das am östlichen Ende der I. straße, unmittelbar vor deren Einmündung in die Bundesstraße, gelegene Grundstück wird durch einen Gartenbaubetrieb genutzt. Auf 57
dem Grundstück sind sowohl gärtnerisch genutzte Freiflächen als auch ein Gewächshaus, mehrere sonstige Funktionsgebäude und ein dem betrieblichen Wohnen vorbehaltenes Gebäude vorhanden.
59Südlich der I. straße befindet sich auf dem Grundstück I. straße 7 ein Gebäude, das ausweislich der Baugenehmigung vom 2. August 1977 als Büro- und Wohnhaus errichtet worden ist. Die Wohnung war gemäß Baulast vom 13. Juli 1977 ausschließlich für Aufsichtspersonen bzw. Betriebsinhaber oder Betriebsleiter vorbehalten (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Seinerzeit war das Grundstück I. straße 7 noch Bestandteil des Grundstücks I. straße 11. Die Nutzung der Wohnung war daher an den auf dem Grundstück I. straße 11 ausgeübten Gewerbebetrieb (Transportunternehmen) gebunden. Nach gewerblicher Abmeldung des Unternehmens im Jahre 1986 wurde der Teil des Grundstücks, auf dem das Wohngebäude steht, herausparzelliert und durch Teilungsgenehmigung vom 16. September 1988 abgetrennt. Am 7. Dezember 1995 löschte der Beklagte von Amts wegen die für die Wohnnutzung bestehende Baulast im Hinblick auf die Teilungsgenehmigung. Seitdem findet in dem Wohnhaus faktisch allgemeine Wohnnutzung statt. Die Löschung der Baulast hat indessen lediglich den Fortfall des Sicherungsmittels der Betriebsbezogenheit der Wohnnutzung bewirkt. Im Übrigen hat sie den Bestand der Baugenehmigung (mit dem Inhalt einer ausschließlich betriebsbezogenen Nutzung) unberührt gelassen. Eine Prägung des Grundstücks in Richtung auf eine allgemeine Wohnnutzung ergibt sich daraus jedenfalls nicht. Durch Baugenehmigung vom 19. April 1999 wurde des Weiteren die Errichtung eines Anbaus an das vorhandene Wohngebäude für Zwecke eines Textilhandels genehmigt. Auf den Textilhandel weist ein Schild "O. ", das straßennah aufgestellt ist, hin. Während des Ortstermins II. Instanz wurde der Anbau als Verkaufsraum genutzt, in dem zahlreiche Kleiderständer mit Textilien aufgestellt waren. Insgesamt vermittelt das Grundstück - unter Berücksichtigung der Genehmigungslage - eher den Eindruck einer gewerblichen als einer Wohnnutzung.
60Das weiter südlich gelegene Hinterliegergrundstück I. straße 9 weist ein Gebäude auf, das durch Baugenehmigung vom 6. Januar 1989 als Bürogebäude mit Wohnräumen für den Betriebsinhaber genehmigt worden ist. Ausweislich einer Auskunft der Gewerbemeldestelle ist in dem Haus u.a. eine "Versicherungsagentur/Immobilienmakler" gemeldet. Nach den im Ortstermin II. Instanz gewonnenen Erkenntnissen (Klingelschilder) spricht allerdings einiges dafür, dass das Gebäude gegenwärtig zumindest teilweise, möglicherweise auch überwiegend allgemeiner Wohnnutzung unterliegt. Das rechtfertigt indessen nicht die Annahme, es liege eine dauerhafte Duldung einer solchen Nutzung vor. Auch insoweit gilt, dass eine dauerhafte Duldung nicht darin gesehen werden kann, dass der Beklagte nicht unverzüglich gegen die ihm im Laufe des vorliegenden Verfahrens bekannt gewordene Fehlnutzung eingeschritten ist. Abgesehen davon, dass dem Beklagten ein angemessener zeitlicher Spielraum für seine Sachverhaltsprüfung und seine Entscheidung, ob und wie er bauordnungsrechtlich vorgehen wolle, zugebilligt werden muss, setzt eine dauerhafte Duldung mehr als ein Untätigbleiben voraus. Erforderlich wären Bekundungen oder Handlungen des Beklagten, aus denen die Betroffenen unmissverständlich hätten schließen können, dass der illegale Zustand auf Dauer geduldet werden soll. Für eine solche Fallgestaltung liegen Anhaltspunkte nicht vor. Den Gebietscharakter prägende Wirkung entfaltet eine etwaige (teilweise Fehl-) Nutzung daher nicht.
Das Grundstück I. straße 11, das ursprünglich von einem Transportunternehmen 61
(Baugenehmigung vom 25. Mai 1979) , später mit Abschleppdienst und Kfz-Handel, sodann von einem Metall- und Grundstoffverarbeitungsbetrieb mit Schmelzanlage und später durch eine Firma zur Aufbereitung von Rohstoffen und für Großhandelszwecke genutzt worden war, weist eine große, im Zeitpunkt des Ortstermins nicht weiter genutzte Halle und ausgedehnte, befestigte Freiflächen auf. Letztere werden als Stellfläche für LKW und Trafos und damit gewerblich genutzt (Baugenehmigung vom 11. Januar 2001). Da der von den Klägern gegen die Baugenehmigung erhobene Nachbarwiderspruch gemäß § 212 a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung hat, ist weiterhin von einer genehmigten gewerblichen Nutzung des Grundstücks auszugehen.
62Auf dem westlich an das Grundstück der Kläger angrenzenden Grundstück I. straße 1 bis 3 findet eine gewerbliche Nutzung in Form eines Speditionsbetriebs statt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Das Grundstück, auf dem eine Speditionshalle (ca. 60 x 60 x 8 m) und ein von der Grundfläche her kleineres, aber mehrgeschossiges Bürogebäude stehen, hat eine Ausdehnung von ca. 110 x 70 m. Die Speditionstätigkeit geht auf die Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972 zurück. Angaben des Betriebs zufolge werden 57 gewerbliche und 30 kaufmännische Mitarbeiter an zwei Standorten beschäftigt. Es werden an dem hier interessierenden Standort 10 LKW bis 7,5 to Ges.-Gewicht und 19 LKW über 7,5 to Ges.-Gewicht mit 22 Anhängern und 20 Wechselbrücken eingesetzt. Ferner werden täglich ca. 10 Fremdfahrzeuge abgefertigt. Nach den Angaben des Betriebsinhabers im Ortstermin II. Instanz verlassen LKW - abhängig von der Entfernung des Fahrtziels - auch nachts das Betriebsgelände. Der Warenumschlag erfolgt im Wesentlichen über innenliegende Rampen an der Nordseite der Speditionshalle bzw. zwei Andockstationen an der Hallensüdseite.
63Auf dem Grundstück I. straße 2 befindet sich ein mehrgeschossiges Büro- und Produktionsgebäude eines Elektrotechnik-Betriebs, der u.a. Trafos fertigt. Angrenzend, auf dem Grundstück I. straße 4, steht eine große Verladehalle desselben Betriebs. Die Halle und das zweigeschossige Büro- und Produktionsgebäude Gebäude haben zusammen genommen eine Grundfläche von ca. 60 x 40 m bei einer Grundstücksgröße von ca. 110 x 50 m. Die Nutzung ist gewerblicher Art (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).
64Das auf dem südlichen Teil des Grundstücks W. Straße 162 befindliche Schreinereigebäude, das lagemäßig zur I. straße, mithin zu den Gewerbebetrieben der nächsten Umgebung (I. straße 1-3 und 2-4), ausgerichtet ist, wird gewerblich genutzt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die im nördlichen Grundstücksteil vorhandenen beiden Wohngebäude (W. Straße 160/160a und 162), die zur W. Straße (Bundesstraße B 227) hin orientiert sind, dienen hingegen allgemeiner Wohnnutzung.
65Die zu bestimmende Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB stellt sich nach der obigen Bestandsaufnahme als ganz wesentlich durch gewerbliche Nutzungen geprägt dar.
66Bereits das auf dem Grundstück der Kläger befindliche Bürogebäude hat in dieser Hinsicht erheblichen Einfluss. Das Gebäude überragt die in der nächsten Umgebung befindlichen - teilweise auch wohngenutzten - Gebäude (I. straße 9, W. Straße 188, I. straße 4a und I. straße 7), um jeweils ein Geschoss. Es tritt auch aufgrund seiner großen Grundfläche (und der Geschossfläche von insgesamt 587,40 qm) gegenüber der erwähnten Bebauung in jeder Hinsicht als dominant in Erscheinung.
67Dem Gebäude W. Straße 188, das, wie oben ausgeführt, trotz seiner gegenwärtig andersartigen Nutzung seine Bindung an einen öffentlichen Betrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauN VO nicht verloren hat, kommt zwar wegen seiner geringen Größe und Grundfläche sowie seiner von der I. straße deutlich abgesetzten Lage nur geringer Einfluss auf die Eigenart der näheren Umgebung zu. Festzuhalten bleibt aber, dass es sich um eine gewerbegebietstypische Nutzung handelt.
68Diesen Nutzungscharakter weisen auch die weiteren Einrichtungen der Stadtwerke Heiligenhaus auf den benachbarten Grundstücken auf. Zu erwähnen sind hier die verschiedenen Wasserhochbehälter, Pumpstationen und ein Funktions(Trafo-)gebäude. Insbesondere die Wasserhochbehälter treten aufgrund ihrer Durchmesser von gut 30 m und ihrer Höhe von mehreren Metern augenfällig in Erscheinung und setzen sich von einer Wohnumgebung deutlich ab.
69Die am östlichen Ende der I. straße befindliche Gärtnerei hat ebenfalls gewerblichen Charakter. Ihr prägender Einfluss auf das klägerische Grundstück ist allerdings nicht allzu groß. Denn zum einen beträgt die Entfernung zu dem klägerischen Grundstück bereits mehr als 100 m, zum anderen handelt es sich bei den baulichen Anlagen überwiegend um Gewächshäuser und Behelfsbauten zur Aufnahme von Arbeitsgeräten, von denen nur eine mäßig prägende Wirkung auf die Umgebungsbebauung ausgeht. Zu dem wenig bedeutsamen Einfluss auf den Gebietscharakter trägt schließlich die periphere Lage der Baulichkeiten bei.
Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O. 70
Überragende Bedeutung für die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der Nutzungsart hat demgegenüber der auf dem - dem Klägergrundstück benachbarten - Grundstück I. straße 1 - 3 befindliche Speditionsbetrieb. Die Größe des Grundstücks (110 x 70 m) in Verbindung mit der Größe der Halle (ca. 60 x 60 m) und deren Höhe von 8 m bilden zweifellos den baulichen Schwerpunkt der gesamten zu betrachtenden Umgebung. Auch von der Nutzungsintensität und den von dem Betrieb bewirkten Lärmimmissionen her - es sind 29 betriebseigene LKW mit 22 Anhängern und 20 Wechselbrücken sowie weitere ca. 10 betriebsfremde LKW tags und teilweise nachts im Einsatz - kommt der Grundstücksnutzung außergewöhnlicher Einfluss auf die Eigenart der Umgebung des klägerischen Grundstücks in nutzungsmäßiger Hinsicht zu.
72Ein ebenfalls starker Einfluss geht auch von der Nutzung des Grundstücks I. straße 11 aus, das von der Speditionsfirma - zusätzlich zu ihrem Grundstück I. straße 1 - 3 - mit ihren zahlreichen Lkw zu Rangier- und Abstellvorgängen sowie von dem Elektrotechnik- Betrieb (I. straße 2 - 4) zur Aufstellung von Trafos genutzt wird.
73Auch das Betriebsgebäude des zuletzt genannten Betriebs (I. straße 2 - 4) hat aufgrund seiner Grundfläche (ca. 60 x 40 m), seiner Zweigeschossigkeit, des großen Firmenparkplatzes sowie der in ihm ausgeübten gewerblichen Nutzung (Fertigung von Trafos) in erheblicher Weise prägende Wirkung auf den nach Art der Nutzung zu bestimmenden planungsrechtlichen Charakter der Umgebungsbebauung.
Der Schreinereibetrieb auf dem Grundstück W. Straße 162 stellt gleichfalls eine gewerbliche Nutzung dar. Die prägende Wirkung des Betriebs mit seinen relativ kleinen, eingeschossigen Baulichkeiten ist indessen nicht sehr groß, zumal er vom Grundstück der Kläger bereits ca. 100 m entfernt liegt und eine unmittelbare Sichtverbindung infolge 71
der Höhe des dazwischen liegenden Speditionsgebäudes (I. straße 1 - 3) nicht gegeben ist.
75Den dem Schreinereibetrieb nördlich benachbarten Wohngebäuden W. Straße 160a und 162 kommt für die Prägung des Gebietscharakters praktisch keine Bedeutung mehr zu. Abgesehen davon, dass die beiden eineinhalb- bzw. zweieinhalbgeschossigen Gebäude nur über eine geringe Grundfläche verfügen - diese entspricht zusammen genommen nur der Grundfläche des angrenzenden Schreinereigebäudes -, beträgt die Entfernung zum Grundstück der Kläger bereits deutlich mehr als 100 m und besteht ebenfalls keine Sichtverbindung. Hinzu kommt, dass die Wohngebäude W. Straße 160a/b und 162 nach Lage, Eingang etc. erkennbar zur W. Straße hin ausgerichtet sind und sich in peripherer Lage an der äußersten Grenze der zu betrachtenden Umgebungsbebauung befinden. Sie können daher für die Bestimmung des Gebietscharakters nahezu unbeachtet bleiben.
76Vgl. zu der verminderten Prägewirkung eines in peripherer Lage befindlichen Vorhabens BVerwG, Urteil 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O.
77Die für das Klägergrundstück maßgebliche Umgebungsbebauung wird hiernach, soweit es die Art der Nutzung angeht, nicht nur quantitativ, sondern insbesondere qualitativ in wesentlicher Hinsicht durch den Speditionsbetrieb (I. straße 1 - 3/ I. straße 11), den Elektrotechnik-Betrieb (I. straße 2 - 4/ I. straße 11) sowie die Anlagen der Stadtwerke Heiligenhaus entlang des östlichen Teils der I. straße geprägt. Hinzu kommt eine - deutlich geringere - gewerbliche Prägung durch die Büronutzung auf dem Klägergrundstück selbst, die Schreinereinutzung auf dem Grundstück W. Straße 162 und die genehmigten betrieblichen Wohnnutzungen W. Straße 188 und I. straße 9. Insoweit sei klargestellt, dass betriebsgebundene Wohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht etwa prägende Wirkung in Richtung auf eine allgemeine Wohnnutzung entfalten, sondern dem Charakter nach einer üblichen Nutzung in Gewerbegebieten zuzurechnen sind.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O. 78
79In die Beurteilung des planungsrechtlichen Charakters des maßgeblichen Gebiets sind nach den obigen Darlegungen - außer den in erster Linie bedeutsamen gewerblichen Nutzungen - lediglich noch die beiden überwiegend wohngenutzten Gebäude I. straße 4 a und I. straße 7, die allerdings auch gewerblich genutzt werden (Textilzwischenhandel bzw. Textileinzelhandel), einzubeziehen. Insoweit handelt es sich aber jeweils nur um eineinhalbgeschossige Wohnhäuser mit geringer Grundfläche, die schon von daher nicht in der Lage sind, wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild der Umgebungsbebauung zu nehmen. Dies trifft auf das Gebäude I. straße 4 a umso mehr zu, als dieses auf einem - von der I. straße aus betrachtet - Hinterliegergrundstück errichtet ist und aus diesem Grunde sowie wegen des von Süd nach Nord deutlich abfallenden Geländes und des vorgebauten klägerischen Gebäudes von der I. straße aus kaum in Erscheinung tritt. Zu berücksichtigen ist insoweit auch, dass das Grundstück I. straße 4 a (ursprüngliche Bezeichnung: W. Straße 186) bereits durch Bauschein vom 31. Juli 1951 genehmigt worden ist, als die umliegenden Grundstücke sämtlich noch nicht bebaut waren. Es wurde in der Folgezeit faktisch als Betriebswohnung durch den Inhaber des auf dem Grundstück I. straße 11 ursprünglich ansässigen Transportunternehmens genutzt. Dieser hat es seinerzeit hingenommen, dass gewerbliche Nutzungen, die mit einer allgemeinen Wohnnutzung unvereinbar
waren (insbesondere Spedition und Elektrotechnik-Betrieb), sich in der Umgebung angesiedelt und das Gebiet eindeutig in Richtung einer gewerblichen Nutzung geprägt haben. Hinsichtlich des Gebäudes I. straße 7 besteht ferner die bereits erwähnte Besonderheit, dass es sich um ein ursprünglich betriebsbezogen genehmigtes Gebäude gehandelt hat und dass dieser eingeschränkte Nutzungszweck durch Baulast gesichert war. Deren Löschung nach Grundstücksteilung hat der Beklagte zwar ausweislich eines in der Hausakte befindlichen Vermerks als rechtlich bedenklich erkannt, aber später gleichwohl mit inhaltsleerer Begründung von Amts wegen vorgenommen. Angesichts dieser Vorgeschichte des Grundstücks und der aufstehenden Bebauung ist es gerechtfertigt, das vorhandene Gebäude als Fremdkörper zu werten.
80Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O. (Annahme eines Fremdkörpers bei einem Wohnhaus, das nach einer Grundstücksteilung von einem Betrieb losgelöst wurde).
81Nach der sich aus den vorstehenden Ausführungen ergebenden tatsächlichen und rechtlichen Situation würde sich die von den Klägern beabsichtigte Umwandlung von Büroräumen in allgemeine Wohnnutzung hinsichtlich der Art der Nutzung nicht in die Umgebungsbebauung einfügen. Zwar zwingt der Umstand, dass ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich den aus der Umgebung hervorgehenden Rahmen überschreitet, indem es dort kein "Vorbild" oder keine "Entsprechung" findet, für sich allein noch nicht dazu, das Vorhaben wegen fehlenden Einfügens für unzulässig zu halten. Letzteres hängt vielmehr - zusätzlich - davon ab, ob das Vorhaben geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen, ob es - anders ausgedrückt - die ihm vorgegebene Situation gleichsam in Bewegung bringt und damit eine "Unruhe" stiftet, die potenziell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht.
82Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Mai 1978 -, BRS 33 Nr. 36, und vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O. sowie Beschluss vom 17. Juni 1993 - 4 B 17.91 -, BRS 55 Nr. 72.
83Die von den Klägern erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung würde die vorgegebene bodenrechtliche Situation in diesem Sinne in Bewegung bringen und ausgleichsbedürftige Spannungen begründen. Denn es wäre absehbar, dass nicht nur für das Bürogebäude der Kläger selbst, das bei 7 Mitarbeitern und einer Geschossfläche von ca. 587 qm für einen Bürobetrieb weit überdimensioniert ist und nach den genehmigten Grundrissen eine von vornherein beabsichtigte allgemeine Wohnnutzung erkennen lässt, Nutzungsänderungsanträge hinsichtlich weiterer Räumlichkeiten zu erwarten wären, sondern dass auch in Bezug auf das Gebäude I. straße 9, das bereits faktisch teilweise allgemeiner Wohnnutzung zugeführt worden ist, mit einem Nutzungsänderungsantrag zu rechnen wäre. Nicht auszuschließen wäre auch, dass auf Grundstücken der Umgebung (I. straße 4 a, W. Straße 188, I. straße 9) weitere nicht betriebsbezogene Wohngebäude entstehen könnten, wenn auf dem Grundstück der Kläger eine vorbildhafte Bebauung vorhanden wäre. Es bestünde mithin die Gefahr, dass der bisher durch die großen Gewerbebetriebe und die Anlagen der Stadtwerke dominierte Charakter des Gebietes schleichend umgewandelt würde und eine Verschärfung des bisher lediglich in Ansätzen vorhandenen städtebaulichen Missstandes (Zusammentreffen von gewerblicher und vereinzelter allgemeiner Wohnnutzung bzw. Mischnutzung) zu gewärtigen wäre. Entweder müssten die Lärm emittierenden Gewerbebetriebe mit erheblichen Betriebseinschränkungen rechnen oder die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse wären entgegen den Anforderungen
des § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht mehr gewahrt.
84Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben ist im Übrigen auch deshalb planungsrechtlich unzulässig, weil es nicht die gebotene Rücksicht auf die umliegenden Nutzungen nimmt.
85Das objektive Gebot der Rücksichtnahme folgt aus dem in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltenen Tatbestandsmerkmal des Sich-Einfügens. Ein Vorhaben verstößt u.a. dann gegen das Gebot der Rücksichtnahme, wenn es bodenrechtlich beachtliche Spannungen mit sich bringt, etwa eine Situation "verschlechtert", "stört" oder "belastet".
86Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36; Beschluss vom 25. März 1999 - 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101; OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 2001 - 10 A 4605/98 -.
87Die von den Klägern geplante Wohnnutzung würde neben den bereits erwähnten Spannungen, die aus der Anstoßfunktion des klägerischen Vorhabens für eine Umwandlung des bodenrechtlichen Charakters der näheren Umgebung resultieren, Spannungen auch insoweit erzeugen, als mit Blick auf zu erwartende Lärmimmissionen Konfliktsituationen vorprogrammiert wären. Ein Nebeneinander von emittierenden Gewerbebetrieben (wie hier etwa der Spedition) und nicht betriebsgebundenen Wohngebäuden ist nämlich sowohl aus betrieblichen wie aus Gründen des Gesundheitsschutzes (der in § 34 Abs. 1 BauGB als öffentlicher Belang ausdrücklich genannt ist) bedenklich und muss deshalb im Interesse beider Nutzungsarten möglichst vermieden werden.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. August 1978 - XI A 1439/77 -, BRS 33 Nr. 48. 88
89Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Immissionssituation nicht unter Ausblendung der benachbarten Spedition zu beurteilen. Zwar sind auf dem Speditionsgelände im Jahre 2000 bauliche Veränderungen ohne Baugenehmigung vorgenommen worden. Die Änderungen haben sich jedoch darauf beschränkt, dass ein großes Rolltor durch zwei kleinere (mit insgesamt geringerer Fläche und entsprechenden Torabdichtungen) ersetzt worden ist und innenliegende Andockstationen, die Lade- und Entladevorgänge ausschließlich innerhalb der Lagerhalle erlauben, errichtet worden sind. Damit ist das Vorhaben nicht zu einem aliud, d. h. zu einem in bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtlich anderer Weise zu beurteilenden Vorhaben, geworden mit der Folge, dass die Wirksamkeit der ursprünglichen Baugenehmigung erloschen wäre. Insbesondere haben die vorgenommenen baulichen Änderungen und die damit zusammenhängenden geänderten Betriebsabläufe keine immissionsrechtlich nachteiligen Folgen. Der nach außen dringende Lärm durch Verladetätigkeiten ist vielmehr infolge der Torabdichtungen und der Lärmdämmwirkung des in der Toröffnung stehenden LKW ersichtlich geringer als bei den früher möglichen Hallendurchfahrten der LKW von der Süd- zur Nordseite der Halle bei geöffneten großflächigen Toren. Diese ließen auch den im Inneren der Halle entstehenden Verladelärm weitgehend ungehindert nach außen dringen.
90Der Annahme, dass sich die bodenrechtlichen Spannungen bei Genehmigung des klägerischen Vorhabens verschärfen würden, lässt sich auch nicht die von den Klägern und dem Verwaltungsgericht vertretene Auffassung entgegen halten, die Spedition müsse auf das streitige Vorhaben keine größere Rücksicht nehmen als auf die bereits
vorhandene Wohnbebauung.
91Zum einen würde damit verkannt, dass etwaige Abwehrrechte der Eigentümer der übrigen Wohngrundstücke gegen Lärmimmissionen, anders als die neu entstehenden Rechtsschutzmöglichkeiten der Kläger, verwirkt und entsprechende Rechtsbehelfe damit aussichtslos sein dürften.
92Zum anderen würde aber auch übersehen, dass die vorhandene Wohnbebauung nicht in gleicher Weise durch den Lärm der Spedition betroffen ist wie das Vorhaben der Kläger. Dies folgt aus den vor Ort bestehenden tatsächlichen Verhältnissen, wie sie sich aus den bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Fotos und den im Ortstermin gewonnenen Erkenntnissen, die der Berichterstatter dem Senat vermittelt hat, ergeben. Die für die Wohnnutzung vorgesehenen Räume im Gebäude der Kläger wären den Lärmimmissionen der Spedition wesentlich stärker als die auf anderen Grundstücken vorhandenen Wohnnutzungen ausgesetzt. Zwar befindet sich die Hauptzu- und -abfahrt des Speditionsgeländes im nordwestlichen Grundstücksbereich, so dass das südöstlich gelegene Gebäude der Kläger durch die Speditionshalle gegen den im nördlichen Grundstücksbereich entstehenden Fahrzeug- und Verladelärm weitgehend abgeschirmt wird. Zu berücksichtigen ist aber, dass es eine weitere Zu- und Abfahrt gibt, die südlich der Speditionshalle verläuft und Bestandteil der Gebäudeumfahrung ist. Gegen Kraftfahrzeuglärm, der durch Benutzung dieser Zufahrt oder der Umfahrung hervorgerufen wird, ist das Gebäude der Kläger ebenso wenig geschützt wie gegen Lärm durch Verladevorgänge an der Ostseite der Halle. Insoweit besteht vielmehr eine unmittelbare Sichtverbindung (mit der Folge einer ungehinderten Schallausbreitung) zu den im ersten Obergeschoss und Dachgeschoss des Gebäudes der Kläger gelegenen, für eine Wohnnutzung vorgesehenen Räumen auf der Südwestseite (vgl. Beiakte Heft 24a, Bl. 2). Dass die Umfahrung entlang der I. straße mit Bäumen abgepflanzt ist, bewirkt entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts für das Gebäude der Kläger keinen Lärmschutz. Die Lärmausbreitung wird in Richtung auf das genannte Gebäude, d.h. parallel zu der vorgenommenen Abpflanzung, in keiner Weise eingeschränkt.
93Das Gebäude der Kläger ist dem Lärm der Spedition auch in erheblich höherem Maße ausgesetzt als etwa das Gebäude I. straße 4a. Letzteres ist gegen den Lärm der nordwestlichen und südlichen Zufahrt sowie der Verladevorgänge am Südtor jeweils durch den Hallenkörper der Spedition wirksam abgeschirmt. Auch der von der östlichen Gebäudeumfahrung ausgehende Lärm erreicht das Gebäude I. straße 4a nur in vermindertem Maße. Dies beruht darauf, dass die Umfahrung etwa 3 m tiefer liegt als das Grundstück I. straße 4a (die Stützmauer zzgl. der aufgesetzten Mauer hat sogar eine Höhe von 4 - 5 m), dass das Gebäude lediglich eineinhalbgeschossig ist und das Gelände nach Norden hin deutlich abfällt. Das Dachgeschoss des Hauses I. straße 4a liegt damit tiefer als das Obergeschoss des klägerischen Vorhabens (und erst recht als dessen Dachgeschoss); es weist keine unmittelbare Sichtverbindung zu der Umfahrung des Speditionsgebäudes auf und ist damit nur einer verminderten Schallausbreitung ausgesetzt.
94Das ebenfalls wohngenutzte und -