Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=24.08.2016&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20261%2F15
Timestamp: 2019-03-19 18:12:12
Document Index: 68189516

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 9', '§ 556', '§ 560', '§ 573', '§ 546', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 546', '§ 554', '§ 543', '§ 554', '§ 9', '§ 273', '§ 562', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 546', '§ 543', '§ 9', '§ 543', '§ 556', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 543', '§ 554', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 546', '§ 569', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 543']

BGH, 24.08.2016 - VIII ZR 261/15 - dejure.org
BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 2; HeizkostenV §§ 9, 9a; BGB § 556 Abs. 3
§ 560 Abs. 4 BGB, § ... 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB, § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 546 Abs. 1 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, § 546a Abs. 1 BGB, § 554 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB, § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 9a HeizkostenV, § 273 BGB, § 562 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst a BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst b BGB, § 543 Abs 2 S 2 BGB, § 543 Abs 2 S 3 BGB, § 546a BGB
Ausschluss des Rechts des Vermieters zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung
Aufrechnung mit Mietschulden muss unverzüglich nach Kündigungsausspruch erklärt werden; §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b, 569 Abs. 3 Nr. 2; 556 Abs. 3 BGB; §§ 9, 9a HeizkostenV
BGB § 543 Abs. 2 S. 2; BGB § 556 Abs. 3
Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur ausgeschlossen bei Aufrechnung über gesamten Rückstand
Mietrecht - Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Anforderung an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung
Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Aufrechnung
Voraussetzungen für die Heilung der fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands
Was Vermieter und Mieter über die Kündigungsmöglichkeiten wegen Mietrückstands wissen sollten
Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug
Beseitigung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands
Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt vollständigen Ausgleich der Mietrückstände voraus - Verbleib einer Restforderung rechtfertigt Räumungsklage des Vermieters
Rückständige Miete ausgeglichen: Erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters? (IMR 2016, 453)
Heizkostenabrechnung: Formelle Anforderungen bei Schätzung (IMR 2016, 451)
AG Bonn, 23.03.2015 - 201 C 324/14
LG Bonn, 12.11.2015 - 6 S 79/15
NJW 2016, 3437
MDR 2016, 1257
NZM 2016, 765
ZMR 2017, 30
Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22;… vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN).
(1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO;… vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB).
Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005, VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb;… vom 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 und vom 24. August 2016, VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).
Der Senat hat seine oben dargestellte ständige Rechtsprechung zuletzt- nach Erlass des Berufungsurteils - durch Urteil vom 24. August 2016 (VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437) erneut bestätigt und zusammenfassend ausgeführt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird.
Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Berufungsgericht hinsichtlich des hier in Rede stehenden Kündigungsausschlusses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (Senatsurteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO Rn. 21 ff. mwN).
Da die Mieter diesen Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatten, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22;… vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN).
Insoweit ist aber unerheblich, dass der Beklagte nicht auch die Betriebskostennachzahlungen nach Abrechnung vollständig beglichen hat; Nachzahlungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen, Verzugszinsen, Schadensersatzansprüche, Kostenerstattungsansprüche und andere nicht periodische Zahlungen bleiben hier außer Betracht, und zwar auch dann, wenn der Vermieter auch wegen dieser Beträge gekündigt hat, denn § 569 spricht ausdrücklich von der "fälligen Miete" und der "fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB" (…vgl. zum Ganzen: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 569 Rn. 40-42; BGH, Urteil vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15 -, Rn. 23 - zitiert nach juris -).
Auch die Tatsache, dass es sich bei der Angabe um eine Schätzung handelt, ist ohne Relevanz, da der Vermieter für die Herstellung der formellen Voraussetzungen einer Nebenkostenabrechnung die Grundlagen seiner Schätzung nicht angeben muss, es handelt sich ausschließlich um eine Frage, die auf der Ebene der inhaltlichen Richtigkeit zu erörtern ist (BGH NJW 2016, 3437 [3438]; BGH NZM 2015, 219 ;… Wall Betriebs- und Heizkostenkommentar 4. Aufl. 2015 Rn. 1780).
Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) oder Nr. 3 b) BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15 -, juris;… Alberts in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 543 BGB Rn. 59).
Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a ) oder Nr. 3 b) BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15 -, juris;… Alberts in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 543 BGB Rn. 59).