Source: http://direitoimobiliariobr.blogspot.com/2012/
Timestamp: 2017-06-28 12:11:35+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 32', 'artigo 13', 'artigo 354', 'artigo 354', 'artigo 4', 'artigo 4', 'artigo 591', 'artigo 34', 'artigo 149', 'artigo 3', 'artigo 34', 'artigo 156']

DIREITO IMOBILIARIO: 2012
É certo que os grandes centros urbanos a exemplo de Rio de Janeiro, São Paulo e Brasília, serão os mais beneficiados já que os valores do imóvel a ser financiados passou de 170 mil para 190 mil. Para cidades com população com mais de 1 milhão de habitantes os valores pulam de 150 para 170 mil e para aquelas cidades cujo número de habitantes não passam de 1 milhão o valor do imóvel a ser financiado saltou de 130 para 145 mil.
No geral os valores apresentados mostram-se tanto favoráveis ao crescimento no número de moradias quanto a maiores aquisições por parte do consumidor, o qual sonha em sair do aluguel e ter sua casa própria. Postado por
A falta do Memorial de Incorporação e suas consequências Andando pela cidade logo se percebe que a cada dia que passa, os antigos casarões estão cedendo espaço para a construção de novos edifícios. Vê-se também que a maioria desses empreendimentos são fechados, com grandes incorporadoras que as vezes na ansiedade de vender seus futuros imóveis antecipam suas vendas sem primeiro cumprir os requisitos legais.
É que de acordo com a legislação vigente, as vendas das unidades habitacionais só podem ser realizadas quando do registro do memorial de incorporação. Mas, afinal o que é esse tão falado memorial de incorporação e qual a sua serventia. Hoje vamos tentar deixá-lo mais familiarizado com este assunto e também com seu direito na falta do registro do memorial, pela construtora.
Bom o memorial de incorporação nada mais é do que o conjunto dos documentos enumerados no artigo 32 da Lei 4.591/64, referente ao imóvel, ao incorporador e ao empreendimento, dentre os quais podemos destacar: o título aquisitivo do imóvel, o projeto de construção do empreendimento aprovado pelas autoridades competentes; o memorial descritivo, com as especificações do empreendimento; a discriminação das frações ideais de terreno, com as suas unidades autônomas correspondentes e também uma minuta da futura convenção do condomínio edilício.
Assim, como se vê o memorial de incorporação deve prevê todos os detalhes do empreendimento e deve está registrado na matrícula do imóvel antes mesmo do inicio das vendas das unidades imobiliárias. Mas, você deve está se perguntando e quando o registro não é efetuado?
Aí amigo, não se preocupe porque o problema é todo da construtora, pois se você comprou um imóvel que não tem o memorial de incorporação registrado ou cujo registro só foi feito depois da venda, você tem o direito a receber uma multa de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos antes do registro.
A justiça brasileira está diariamente reconhecendo essa irregularidade praticada por algumas construtoras e consequentemente condenando mais construtora a pagar estas indenizações para os consumidores.
E mais, o incorporador poderá ainda responder por crime contra a economia popular, em caso de afirmações falsas sobre a constituição, alienação ou construção das edificações.
Portanto é bom ficar atento a esses detalhes e reivindicar seus direitos em caso de irregularidades por parte da construtora com a qual você adquiriu seu imóvel. Fique ligado e até a próxima.
SEGURO EDILÍCIO
Em outras oportunidades debatemos o tema a cerca dos seguros habitacionais, aquele em que o imóvel é financiado e o mutuário é obrigado por força de lei a contratar seguros de danos físicos no imóvel e de morte ou invalidez permanente.
Hoje vamos falar sobre outro tipo de seguros, o seguro da edificação. Você sabia que por força também de lei o síndico de seu condomínio é obrigado a adquirir um seguro contra incêndio ou qualquer outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte. É isto mesmo. De acordo com a legislação civil o síndico fica na responsabilidade pela contratação do seguro da edificação.
Este seguro abrange tanto as partes comuns como também as unidades autônomas, devendo assegurar o prédio de todo e qualquer risco que possa vir a causar a sua destruição, seja pelo incêndio, parcial ou total.
O contrato de seguros deve discriminar claramente todas as coberturas, além dos edifícios que compreendem esta cobertura, em caso de conjunto de edificações, para aqueles condomínios em que existem vários blocos.
Também nada impede que cada condômino, em razão de reformas internas e melhoramentos em seus apartamentos, façam seus seguros complementares, para assegurar o empreendimento realizado. O certo é que o síndico deve contratar o seguro pelo valor real de reposição e não deve aceitar a chamada cláusula de rateio, aquela em que o condomínio arca com a diferença para a reconstrução em caso de sinistro.
Portanto o seguro edilício é obrigatório e sua contratação na forma do artigo 13 da Lei 4.591/64, dá-se obrigatoriamente dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito a multa, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Desta forma fique atento e converse com o síndico de seu prédio, para saber ser seu condômino já possuiu o seguro da edificação – Evite multa!.
Com o lamentável fato ocorrido esta semana envolvendo o empresário e sócio da Construtora Falcão, muitos consumidores que adquiriram imóveis da construtora ficaram aflitos sem saber qual rumo a seguir diante da tragédia ocorrida.
A princípio e em tese nada muda em relação a aquisição imobiliária realizada, pois a pessoa física não se confunde com a pessoa jurídica.
Entretanto visando tranquilizar e ampliar mais o conhecimento de nossos leitores a respeito do tema, conversei com o Advogado e Professor de Direito Empresarial do CESMAC Dr. Wellington Lopes o qual brilhantemente discorreu sobre o assunto vejam:
1. Professor como é o procedimento legal em caso de falecimento de um dos sócios da empresa?
R. De acordo com a legislação vigente a sociedade tem três opções, as quais sejam: a) liquidar a quota; b) os sócios remanescentes podem encerrar as atividades; c) a substituição do sócio pelos seus herdeiros, se assim o contrato permitir;
2. Como fica a situação dos adquirentes de imóvel com a morte do empresário?
R. A personalidade jurídica da empresa difere do sócio falecido. Assim, por causa da morte do empresário, não há motivos para preocupação em relação aos imóveis adquiridos. O que irá balizar as situações é a decisão que os sócios remanescentes irão tomar em relação a empresa. 3. Como deve ficar a questão em relação aos demais sócios com a morte do empresário? Eles são responsáveis pelas transações realizadas?
R. A princípio a responsabilidade é da empresa e não de seus sócios, por se tratar de uma sociedade Ltda., contudo caso os sócios pratiquem fraude ou confusão patrimonial, os mesmos responderão ilimitadamente com seus patrimônios pessoais. 4. Existe prazo legal para a substituição do sócio falecido?
R. Não, isto dependerá do contrato social e do trâmite do inventário.
5. Como os consumidores devem agir em caso de falência da construtora?
R. Ele deve imediatamente constituir um advogado e verificar a necessidade de habilitação no processo de falência.
6. Os consumidores correm algum risco de perder o imóvel adquirido?
R. O risco só será iminente se a empresa não tiver mais condições de cumprir com suas obrigações. Entretanto com é público que os bens dos sócios estão bloqueados, por força de ação proposta pelo Ministério Público o risco se torna ameno.
Amigos leitores estas foram algumas perguntas realizadas por este blogueiro ao professor Wellington, o qual foi muito solicito em me atender e responder as perguntas formuladas.
Assim agradeço ao amigo, cujo mesmo colocou-se a disposição de todos os que acompanham o blog para responder a mais questionamentos. Portanto, caso os amigos tenham mais alguma pergunta, fiquem a vontade para enviá-las.
Realmente contratar serviços de terceiros para receber o imóvel pronto é sem dúvida, para aqueles que podem um bom negócio. Mais saibam que administrar a construção de seu imóvel, além de ser bastante agradável ainda lhe dará uma economia de até 30% (trinta por cento) que poderá ser reservada e utilizada para pagamento de taxas finais e quem sabe até mobiliar a casa.
Dizemos agradável e econômico porque você estará na frente de tudo, fazendo pesquisas, negociando descontos e aproveitando as ofertas e promoções que as grandes lojas promovem diariamente.
É certo que nos dias atuais, nem todos dispõe de tempo suficiente para está andando de loja em loja procurando as melhores ofertas e promoções, mais saibam que encontrar esse tempo é fundamental para quem deseja economizar. Assim, para que tudo saia na mais perfeita ordem é necessário alguns cuidados e precauções, seguem as dicas:
a) Inicialmente procure um arquiteto e um engenheiro para que sejam realizados todos os projetos necessários, tanto o arquitetônico quanto o estrutural, aqui incluindo os projetos elétricos e hidráulicos.
b) De posse dos projetos devidamente assinados e aprovados, procure contratar um mestre de obras de sua confiança e com ele firme por escrito um contrato de prestação de serviço, no qual o mesmo ficará responsável por toda a parte de contratação de pedreiros e ajudantes que trabalharão na obra;
c) Através de seu arquiteto e engenheiro, registre seu projeto no CREA e na Prefeitura, pagando corretamente as taxas relativas a construção e retire o seu alvará de construção, lembrando-se que sem ele a obra será embargada;
d) Com o contrato firmado taxas pagas e alvará na mão, aí sim poderá ser inicializada a construção e você verá como é prazeroso negociar com os comerciantes os materiais que serão empregados na obra e o quanto de desconto que lhe será concedido para pagamento a vista ou até mesmo em parcelas.
e) Analise, se for o caso, a viabilidade da utilização de cartão de crédito para construção, tendo em vista que os juros estão em baixa e a oferta deste crédito poderá lhe trazer vantagens.
f) Ao termino da obra é necessário requerer junto à prefeitura de sua cidade o habite-se e de posse dele realizar a averbação da construção, no Cartório de Registro de Imóveis. Neste ponto você precisará da economia realizada para ajudar no pagamento das taxas.
Amigos talvez alguns de vocês discordem ou questionem a praticidade e a simplicidade aqui levantada para a construção de um imóvel, mas acreditem é simples assim, pois eu mesmo vivenciei esta situação e consegui construir a minha casa. Para que isso aconteça é bastante ter coragem de transpor os obstáculos que poderão surgir.
E mais, pessoas que seguiram os conselhos acima conseguiram sem maiores dificuldades administrar bem a construção, colocando para isso as pessoas certas nos lugares corretos e ao final tiveram sucesso e economia. O sucesso decorre da realização do sonho, enquanto que a economia decorre da administração correta e cautelosa de suas receitas na construção.
Sorte aos que ingressarem nessa jornada.
Primeiramente vamos abordar a questão das Certidões relativas ao imóvel. Entre as certidões obrigatórias para a lavratura dos atos notariais destacam-se: a) Certidão de ônus Reais da matricula do imóvel – é a principal certidão a ser apresentada para a efetivação da transação imobiliária, pois é possível verificar quem é o proprietário e se há algum ônus ou gravame a exemplo de uma penhora ou hipoteca; b) Certidão Vintenária – na qual constam os registros e as averbações realizadas nos últimos 20 anos; c) Certidão de inteiro teor – onde consta todos os registros e as averbações realizados desde a criação da matrícula do imóvel. Em conjunto toda essa documentação possibilita a confirmação de uma série de informações que são de vital importância para o conhecimento da titularidade do imóvel, a sua área, confrontações, regularidade e possíveis existências de gravames.
É necessário ainda a apresentação das certidões que comprovem a regularidade fiscal do imóvel, ou seja, se os impostos sobre ele incidentes como o IPTU ou ITR (em caso de imóvel rural) estão quites. E para o caso de imóveis em condomínio é essencial à quitação condominial. Lembrando sempre que impostos e contribuições condominiais são dívidas que acompanham o imóvel, não importando quem seja o seu proprietário.
Ontem e hoje lendo e vendo reportagens tanto de jornais locais quanto na mídia nacional, restou claro que os imóveis estão começando a “encalhar” e que não resta alternativa para os proprietários que não seja a diminuição desses valores.
Mais será que está havendo diminuição de valores, “promoções” nas vendas ou os imóveis estão voltando ao seu valor real? Analisando a situação de forma cautelosa verifica-se que a tendência é o preço dos imóveis retornar ao seu patamar real, caso contrário poderá haver um colapso. É que com a vasta abertura de crédito imobiliário o mercado, local e porque não dizer nacional, valorizou muito o bem e isso está afastando potenciais compradores, inclusive investidores.
Veja-se que algumas pessoas compram imóveis na tentativa de auferir ganhos futuros, já que os rendimentos com aplicações financeiras estão diminuindo, com isso adquirem imóveis, alguns na planta para depois revender outros com o intuito de aumentar o patrimônio e ganhar com alugueis.
Mais o preço dos alugueis não estão acompanhando o preço dos imóveis e isto torna o investimento menos atrativo e “incha” o mercado de imóveis usados e de alugueis.
Por outro lado a grande maioria precisa mesmo é de casa própria e com valores aquecidos fica difícil adquirir com segurança o financiamento habitacional, uma vez é que bastante difícil comprar a vista. Note que um financiamento habitacional dura em média 30 anos e mesmo com subsídios governamentais, a exemplo do programa minha casa minha vida, os valores imobiliários devem ser revistos para se adequar a realidade do local.
Há de se ter em mente que na América do Norte a situação se complicou porque começou do mesmo jeito que o Brasil está fazendo agora, ou seja, abertura excessiva de crédito sem segurança concreta de recebimento do credito ofertado.
Alguns acreditam que a segurança dos agentes financeiros está na forma de retomada do bem em caso de inadimplência, outros acreditam que isto aumentará, em um futuro próximo, o déficit habitacional, o qual as autoridades governamentais tentam reduzir a cada ano.
O certo é que, a bolha está inflando e, caso os envolvidos no ramo imobiliário não administrem corretamente essa situação, imóveis novos, usados X preços altos, a mesma irá explodir e o único prejudicado será a população de um modo geral.
Portanto, prestem muita atenção na hora de adquirir a sua casa própria e pesquise bem o local onde o imóvel está situado para vê se ele está dentro da realidade de preços.
STJ Edita nova Súmula para Seguros Habitacionais
Em face dessa situação e até mesmo descontentes com as decisões, as instituições bancárias começaram a recorrer à instância superior, no caso em apreço o Superior Tribunal de Justiça – STJ, o qual decidiu resolver o tema em questão utilizando-se para isso de edição de nova súmula a respeito da matéria.
Assim, partindo das inúmeras ações sobre a possibilidade de troca de seguradora, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 473 a qual dispõe que:
“O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada”.
É certo que a súmula editada não tem efeito vinculante, no entanto a mesma está apta a servir de consolidação do entendimento pela Corte Superior.
Desta forma ganha o mutuário e a sociedade como um todo, a qual terá o direito a procurar valores de seguros mais baratos e com isso diminuir o valor mensal a ser pago a esse título. Saudações a todos.
REDUÇÃO DE JUROS E PORTABILIDADE DE CRÉDITO – SEMANA DE NOVIDADES NO RAMO IMOBILIÁRIO.
Esta semana está terminando recheada de novidades no setor imobiliário, já que temos a partir de hoje 04/05/2012 uma redução histórica nas taxas de juros, bem como no transcorrer da semana ouviu-se falar sobre portabilidade de crédito imobiliário, mais o que seria a portabilidade? E como proceder quanto aos benefícios da redução dos juros!
Pois bem a questão da portabilidade de crédito imobiliário foi anunciada em vários seguimentos jornalísticos e procuramos pesquisar o tema, uma vez que se trata de novidade e chegamos a conclusão de que a definição para a mesma seria a seguinte: Possibilidade que o cliente de uma instituição bancária tem de transferir sua dívida para outra instituição.
Entretanto, bem diferente da portabilidade de telefonia a portabilidade de crédito imobiliário apesar de está valendo desde 2006, não é tão simples assim, uma vez que as próprias instituições financeiras não detalham com segurança como deverá ser realizada a operacionalização do crédito.
É que como se trata da compra do crédito imobiliário por outra instituição bancária é necessário ficar atento a alguns detalhes como, por exemplo: a) Qual o ganho de ordem econômica ou financeira para o consumidor? B) haverá despesas relativas a nova contratação, como por exemplo novo registro cartorário e de alienação fiduciária? C) quem arcará com estas despesas, na existência da mesma?
É por essas e outras que o consumidor deve ficar atento e avaliar criteriosamente a questão da “portabilidade de credito imobiliário” quando a ele oferecido.
Agora já em relação a redução das taxas de juros bancários para crédito imobiliário, temos que registrar que realmente a iniciativa é inovadora, merecendo aplausos.
Só que já estava na hora disto acontecer, haja vista que a redução dos juros nas aplicações financeiras esta a cada mês ocorrendo com mais frequência e agora com a possibilidade de alteração na poupança, uma das fontes de captação do Sistema Financeiro da Habitação, nada mais justo do que repassar isso ao crédito imobiliário.
Entretanto o consumidor deve analisar as “vantagens” com muito cuidado e não firmar o contrato no primeiro contato, pois vários bancos estão reduzindo suas taxas com valores também bem atrativos, principalmente em relação aos seguros, os quais são obrigatórios nos SFH e a taxas de administração, pois a mesma não é obrigatória e é bastante questionada no Poder Judiciário.
Agora vejam algumas dicas para se dá bem na hora de financiar:
a) Pesquise junto a várias instituições financeiras as taxas de juros aplicadas ao contrato, bem como demais encargos financeiros;
b) Analise a questão dos juros pré-fixados e pós-fixados;
c) Faça uma projeção do impacto financeiro que a prestação causará no seu orçamento familiar, para que a mesma fique em no máximo 20% do seu comprometimento de renda;
d) Lembre-se que o financiamento geralmente é de 20 anos ou mais e por isso analise a possibilidade de financiar o menor valor possível e sempre que puder amortize o saldo devedor.
e) Lembre-se que o consumidor não está obrigado a quando do financiamento ter que fazer contrato para aquisição de cartão de crédito, abertura de conta corrente ou até mesmo seguros pessoais ou residenciais isto é venda casada e portanto proibido pelo Código de Defesa do Consumidor;
Por fim para as pessoas que já firmaram seus contratos a Caixa anunciou que não serão beneficiados por esta medida. No entanto entendo que possivelmente e com o tempo esta questão irá bater as portas do Poder Judiciário.
Assim amigos internautas fiquem atentos na hora de fechar o contrato para adquirir sua casa própria e como ultima dica procure um especialista antes de assinar o seu contrato para que o sonho realmente se realize com segurança.
Venda ou aluguel de garagem em condomínio – Novas Regras.
É certo que as partes suscetíveis de utilização independente como, por exemplo, os apartamentos, os escritórios, as salas, abrigos para veículos, etc, com as suas respectivas frações ideais no solo sujeitam-se a propriedade exclusiva e podem ser alienadas ou alugadas livremente por seus proprietários. Entretanto esta realidade no tocante aos abrigos para veículos não é mais a mesma. É que o Governo Federal editou nova legislação a respeito do tema quando do lançamento da Lei 12.607/2012.
A respectiva Lei que está em vigor desde o dia 05 de abril de 2012, preceitua que os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas que não sejam do condomínio, exceto se houver autorização expressa na convenção de condomínio.
Há de se ressaltar que até a semana passada a legislação, previa que em resolvendo o condômino alugar a sua vaga de garagem ao mesmo só cabia a responsabilidade de dar preferência a qualquer dos condôminos em relação a terceiros e ninguém do condomínio se interessando então estaria ele livre para alugar a terceiros estranhos ao condomínio.
Agora a realidade é outra e os condomínios querendo terão que ajustar sua convenção, bem como seu regimento interno a nova legislação para que conste que qualquer venda ou aluguel referente a abrigos de veículos passe por autorização expressa do condomínio.
Entendo que a nova legislação é bem salutar e só vem a beneficiar o condomínio, o qual não terá pessoas estranhas utilizando-se das áreas comuns sem a devida contribuição mensal para isso.
Portanto senhores síndicos fiquem atentos a nova legislação e caso desejem façam as suas adequações necessárias.
Juros vencidos e não pagos em contratos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), celebrados antes da entrada em vigor da Lei 11.977/09, são sujeitos à capitalização (juros sobre juros) anual. O entendimento é da Segunda Seção do Superior Tribunal Justiça (STJ), que deu provimento a recurso interposto pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra julgado do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4). A relatora do processo, ministra Maria Isabel Gallotti, também entendeu que o pagamento mensal no contrato deve primeiro ressarcir os juros e depois o valor principal. O TRF4 havia entendido que o empréstimo vinculado ao SFH não admite capitalização de juros em qualquer periodicidade. Considerou que o sistema de amortização dos pagamentos previstos na legislação não permite a adoção de outro que preveja apropriação de juros em conta separada e, portanto, eles deveriam ser desconsiderados. A decisão destacou, ainda, que não deve haver preferência entre o capital e os juros no momento da amortização. No recurso da CEF ao STJ, afirmou-se haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema) e ofensa a vários dispositivos legais. A defesa sustentou que houve irregular restrição do sistema da Tabela Price. Além disso, a Lei de Usura (Decreto 22.626/33) admitiria capitalização no contrato de mútuo, pelo menos em periodicidade anual. Por fim, alegou que houve ofensa ao artigo 354 do Código Civil (CC) de 2002, pela inversão da ordem no pagamento de capital e juros. A ministra Maria Isabel Gallotti apontou em seu voto que os juros não pagos na prestação mensal não podem ser desconsiderados, sendo admitida a capitalização anual, conforme precedentes do STJ. Destacou ainda que precedente da Corte Especial no Recurso Especial 1.194.402, submetido ao rito dos processos repetitivos, dá prioridade ao pagamento de juros vencidos. “Deve prevalecer a regra do artigo 354 do CC, no sentido de abater primeiro os juros vencidos e depois a parcela relativa ao capital financiado”, esclareceu. Interpretação unificada Quanto à questão da capitalização de juros, a ministra apontou que a proibição prevista no artigo 4º da Lei de Usura não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em contra corrente ano a ano. Ela reconheceu que a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal (STF) veda a capitalização de juros, mesmo se convencionada. Segundo a relatora, a interpretação do artigo 4º da Lei de Usura variava no STJ, algumas vezes admitindo a capitalização anual e em outras não a permitindo nos contratos de mútuo. “A divergência foi dirimida em maio de 2008, com um voto da ministra Nancy Andrighi, quando foi decidido ser válida, em face da Lei de Usura, a capitalização anual de juros em contratos bancários outros que não o de conta corrente”, apontou. De acordo com a ministra, ficou estabelecido que os juros sobre juros anuais são a regra geral em contratos de mútuo, independentemente da pactuação. O próprio Código Civil, no artigo 591, autorizou a capitalização anual de juros como regra geral para contratos de mútuo. Na visão da ministra Gallotti, não há como deixar de aplicar a capitalização anual em contratos de mútuo do SFH após a uniformização da jurisprudência ocorrida em 2008. Para ela, não haveria, desde a uniformização, base legal que autorize a vedação da capitalização anual em contratos no âmbito do SFH. Assim, interpretando o decidido pela Segunda Seção no Recurso Repetitivo 1.070.297, para os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação até a entrada em vigor da Lei 11.977 (lei esta que autorizou a capitalização em intervalo inferior a um ano em contratos do SFH), admite-se a capitalização anual de juros. A relatora também repeliu a argumentação de que esses contratos deveriam ter tratamento mais benevolente por se destinarem à aquisição de casa própria pela população de classe média e baixa. Ela alertou que o equilíbrio do sistema e a concessão de novos financiamentos dependem do retorno do capital investido. Este tem sua origem na caderneta de poupança e no FGTS, ambos com capitalização mensal. “A defasagem decorrente do fiel cumprimento da Lei de Usura será ainda mais agravada com a negativa até mesmo da capitalização anual expressamente ressalvada pela mesma lei”, concluiu. A ministra determinou o pagamento primeiro dos juros e depois do principal da dívida e também a capitalização anual de juros vencidos e não pagos. Análise Anthony Lima
Moradores assumem a construção de edifício após quebra de construtora
Após a falência de uma construtora os moradores do edifício Mirai em Maceió/AL. decidiram constituir uma associação que tem como fim específico providenciar o término da obra.
http://tudonahora.uol.com.br/video/pajucara-manha/2012/03/22/moradores-de-um-edificio-na-ponta-verde-decidiram-concluir-construcao-do-imovel-por-conta-propria-1
Esta iniciativa pode muito bem ser aproveitada em situações semelhantes. É certo que os moradores tiveram o custo a mais para fundar esta associação.
No entanto tal custo pode ser dispensado já que a ABMH - Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, está pronta para defender todos consumidores que se encontram com problemas idênticos.
Construtora tem atrasado entrega de imóveis
Em Maceió vários consumidores tem registrado queixas contra a uma determinada Construtora que não está cumprindo o cronograma de entrega do empreendimentos e vem reduzindo consideravelmente o número de trabalhadores nos canteiros de obras.
Isto tem levado o consumidor ao desespero, uma vez que estão temerosos em perder o seu imóvel.
Vejam a matéria acessando o link
http://tudonahora.uol.com.br/video/pajucara-manha/2012/03/21/direito-imobiliario-tire-suas-duvidas-sobre-obras-atrasadas.
É que os dois se encontram em atraso com as prestações do financiamento habitacional e prestes a ter que desocupar os imóveis onde residem com suas respectivas famílias, caso não honrem com suas obrigações.
A razão para isso são muitas e vai desde problemas de saúde de filhos até mesmo o desemprego do patriarca familiar.
As situações apesar de semelhantes são bem distintas e merecem interpretações diferentes. É que o contrato de um é dos idos de 1990 e o do outro é de 2010.
As características contratuais para o caso de atraso das prestações mostram-se bem definidas. No primeiro caso a forma de retomada do imóvel é através de execução hipotecária ou utilização de execução extrajudicial utilizando-se o Decreto-Lei 70/66.
Já no segundo caso como se trata de contrato novo está albergado pela chamada alienação fiduciária a qual retoma o bem de forma mais rápida para o banco.
Para o primeiro caso dependendo da forma de execução proposta pelo banco existe uma grande possibilidade de se contestar o débito, diminuí-lo e resolver o problema. Já no segundo a situação se complica e fica mais difícil obstar a cobrança.
A alienação fiduciária sobre imóveis foi introduzida através da Lei nº 9.514/97 e estabelece que o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel em caráter de confiança até o cumprimento total de sua obrigação.
Assim, uma vez paga a dívida a propriedade volta ao devedor.
No entanto, caso o devedor não pague a dívida ou venha a atrasar três prestações consecutivas, o credor notificará o devedor através do cartório competente, para que no prazo de 15 dias o devedor pague integralmente seu débito e caso isso não ocorra a propriedade é imediatamente transferida para o credor.
Ou seja, se houver o atraso das prestações a pessoa terá que pagar todas elas de uma só vez, não permitindo revisões dos valores cobrados a não ser que tenha excesso na cobrança de juros. Por isso é que se deve ter muito cuidado e ficar atento para evitar atrasos nas parcelas do financiamento.
Apresentamos soluções para o caso que nos foi apresentado. No entanto seria de bom grado que nossos representantes junto ao Congresso Nacional elaborassem leis que também beneficiassem os adquirentes de financiamentos habitacionais.
Vejam que qualquer pai de família pode perder seu emprego ou ser acometido de grave doença que o impossibilite de trabalhar por determinado tempo e caso isto aconteça conseqüentemente a família estará desabrigada.
Amigos é lamentável vê um pai de família chorar por não puder honrar seu compromisso e também é muito triste vê uma família ter que deixar o lar que tanto sonhou.
Não hesitei em ajudá-los até mesmo porque acredito na Justiça, principalmente divina. No entanto aconselho a todos que fizeram seus financiamentos habitacionais com a modalidade de alienação fiduciária que procurem não atrasar suas prestações e caso isso ocorra que não esperem ser notificados pelo cartório e procurem imediatamente o Poder Judiciário no intuito de evitar a perda de um bem tão precioso.
Já diz o ditado: da morte e dos impostos ninguém escapa. No início do ano, os responsáveis por praticamente todos os lares e estabelecimentos comerciais do país recebem o boleto de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU. Muitos se assustam com a cobrança e contestam os valores na Justiça. Os questionamentos são diversos: erro de cálculo, aumento irregular, complementação de cobrança, quem é o verdadeiro responsável pelo pagamento, prescrição... O Superior Tribunal Justiça (STJ), guardião da interpretação da legislação federal e uniformizador da jurisprudência, já se pronunciou sobre todas essas questões – algumas delas sob o rito dos recursos repetitivos, que estabelece uma orientação para todos os magistrados do país, embora as decisões não sejam vinculantes. Base de cálculo e majoração
A cobrança do IPTU é de competência dos municípios. Tem como fato gerador a propriedade predial e territorial urbana. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, fixado na Planta Genérica de Valores, que determina o preço do metro quadrado. De acordo com a jurisprudência do STJ, o aumento da base de cálculo depende da elaboração de lei. O entendimento está consolidado na Súmula 160: “É defeso [proibido] ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária.” Essa também é a posição do Supremo Tribunal Federal. Seguindo essa tese, a Segunda Turma negou recurso do município de Bom Sucesso (MG), que aumentou a base de cálculo do IPTU por meio de decreto. De acordo com o relator, ministro Humberto Martins, mesmo que o Código Tributário Municipal traga critérios de correção dos valores venais dos imóveis, o município não está autorizado a majorar os valores sem a participação do Pode Legislativo local (AResp 66.849). Quem paga
O artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. A controvérsia surgiu diante de existência de negócio jurídico que visa à transmissão da propriedade, como os contratos de compromisso de compra e venda. A jurisprudência do STJ estabeleceu que tanto o promitente comprador do imóvel quanto o promitente vendedor (que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Ambos podem figurar conjuntamente no polo passivo em ações de cobrança do imposto. Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Turma decidiu que, havendo mais de um contribuinte responsável pelo pagamento do IPTU, o legislador tributário municipal pode optar prioritariamente por um deles. Caso a lei aponte ambos ou nenhum, a escolha será da autoridade tributária (REsp 1.110.551). Complementação de cobrança O artigo 149 do CTN elenca as hipóteses em que a autoridade administrativa pode fazer a revisão, de ofício, do lançamento tributário. Entre elas está o caso de apreciação de fato não conhecido ou não provado por ocasião do lançamento anterior. É o chamado erro de fato, que não depende de interpretação normativa para sua verificação. Por outro lado, quando se verifica erro de direito, por equívoco na valoração jurídica dos fatos, não é possível a revisão. O mesmo acontece quando há modificação dos critérios de cálculo por decisão administrativa ou judicial. Eles só passam a valer para novos lançamentos, após a alteração. O erro de fato ocorre, por exemplo, quando o IPTU é lançado com base em medida de imóvel inferior à real. Quando o município constata, por meio de recadastramento do imóvel, que a área era maior do que tinha conhecimento, a complementação do imposto pode ser cobrada, respeitando o prazo decadencial de cinco anos. Em julgamento de recurso repetitivo, a Primeira Turma decidiu que, se o lançamento original reportou-se à área menor do imóvel, por desconhecimento de sua real dimensão, o imposto pode ser complementado, pois a retificação dos dados cadastrais não significa recadastramento de imóvel. O recurso era do município do Rio de Janeiro, que em 2003 cobrou de proprietários de imóveis residenciais a diferença de IPTU relativa ao exercício de 1998. No recadastramento dos imóveis, constatou-se que a área sujeita à tributação era muito superior à que vinha sendo tributada (REsp 1.130.545). Em outro caso, o município de Belo Horizonte fez a revisão do lançamento de IPTU referente a imóvel cujo padrão de acabamento considerado era diferente da realidade. A Segunda Turma entendeu que o lançamento complementar decorreu de um verdadeiro erro de fato, possibilitando a revisão da cobrança (AREsp 30.272). Prescrição
Também em julgamento de recurso repetitivo, o STJ consolidou o entendimento de que o prazo prescricional para ajuizamento de ação declaratória de nulidade de lançamentos tributários (para anulação total ou parcial do crédito) é quinquenal. A contagem começa na data de notificação do contribuinte. Para a ação de repetição de indébito, que visa à restituição de um crédito tributário pago indevidamente ou a mais do que o devido, o prazo também é de cinco anos, a contar da data de extinção parcial ou total do crédito, momento em que surge o direito de ação contra a Fazenda. E isso ocorre no instante do efetivo pagamento (REsp 947.206). Taxas ilegais
Muitos processos chegaram ao STJ questionando a validade do lançamento de IPTU que continha também cobranças de taxa de limpeza pública e conservação de vias e logradouros e taxa de combate a sinistros. Essas taxas foram consideradas ilegais. Em um dos casos, uma fundação hospitalar alegou que a impugnação das taxas tornava o lançamento do IPTU nulo, pois o ato ou procedimento administrativo seria único. Para o STJ, o reconhecimento de inexigibilidade das taxas não implica a realização de novo lançamento do imposto. “Até porque, o fato de as taxas serem ilegais não torna nulo o IPTU”, afirmou no voto o ministro Mauro Campbell Marques, relator do recurso. De acordo com a jurisprudência do STJ, a retirada das taxas ilegais pode ser feita pelo próprio contribuinte com um simples cálculo aritmético, ou seja, basta subtrair da cobrança os valores indevidos (REsp 1.202.136). Penhora do imóvel
O único imóvel residencial da família pode ser penhorado para pagamento de IPTU. A autorização está no artigo 3º da Lei 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. O dispositivo afasta a impenhorabilidade em caso de cobrança de imposto predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. Essa regra é que permite a penhora do imóvel de família em ação de execução para cobrança de taxas de condomínio, conforme decisão do Supremo Tribunal Federal. A tese foi aplicada no julgamento de um recurso especial interposto pelo proprietário de imóvel penhorado. A Primeira Turma manteve a penhora (REsp 1.100.087). Concessão de bem público
Não incide IPTU sobre imóveis objeto de contrato de concessão de direito real de uso em razão da ausência do fato gerador do tributo. Foi o que decidiu a Segunda Turma, no julgamento de um recurso da Sociedade Civil Vale das Araucárias. Os ministros entenderam que a incidência do tributo deve ser afastada nos casos em que a posse é exercida precariamente, bem como nas demais situações que não estejam diretamente relacionadas com a aquisição do bem. O debate girou em torno da possibilidade ou não de incidência no imposto sobre bens públicos (ruas e áreas verdes) cedidos com base em concessão de direito real de uso a condomínio fechado. A Turma entendeu que não é possível. O relator, ministro Castro Meira, citou a definição de contribuinte prevista no artigo 34 do CTN e o artigo 156 da Constituição Federal, segundo o qual cabe ao município instituir o imposto sobre propriedade predial e territorial urbana. “Nesse contexto, o STJ tem entendido que a posse apta a gerar a obrigação tributária é aquela qualificada pelo animus domini, ou seja, a que efetivamente esteja em vias de ser transformada em propriedade, seja por promessa de compra e venda ou por usucapião”, afirmou o ministro. No caso julgado, os ministros consideraram que o contrato de concessão de direito real de uso não proporciona ao condomínio a aquisição da propriedade concedida. Nessa situação, a posse não viabiliza ao concessionário tornar-se proprietário do bem público. Quanto à inserção de cláusula contratual prevendo a responsabilidade do concessionário por todos os encargos civis, administrativos e tributários que possam incidir sobre o imóvel, a Turma decidiu que não há repercussão sobre a esfera tributária, pois um contrato não pode alterar as hipóteses de incidência previstas em lei (REsp 1.091.198).
Deixe tudo bem alinhavado e acordado em contrato, devendo constar no mesmo a data de entrada, de saída, o valor acordado do aluguel, forma de pagamento, a entrega das chaves do imóvel, lembre-se que o pagamento deve ser feito preferencialmente com cheque ou deposito na conta do locador, exigindo-se sempre o recibo e individualizando todas as despesas como, por exemplo: de quem será a responsabilidade da conta de energia do mês, o pagamento do caseiro, do condomínio, etc. ou fazendo constar que as mesmas já se encontram inclusas no valor do aluguel, se for o caso.
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