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Timestamp: 2020-07-15 07:50:00+00:00
Document Index: 77000252

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1102', 'art. 1130', 'art. 1122', 'sentenza ', 'art.1']

ADUC - Scheda Pratica - IL CONDOMINIO: UNA GUIDA
Scheda Pratica di Rita Sabelli, Alessandro Gallucci
18 giugno 2013 8:57
Ultimi aggiornamenti: 18/9/2013 e 26/5/2014
L'entrata in vigore, il 18/6/2013, della legge che "riforma" il condominio e le sue regole (Legge 220/2012) ci offre l'occasione per stilare una guida a questo complesso argomento , correlata da link ad articoli di approfondimento.
LE PARTI COMUNI: definizione, destinazione d'uso, diritti e spese, divisione, innovazioni, ripartizione delle spese, tabelle millesimali
AMMINISTRATORE: nomina, funzioni ed obblighi, revoca
La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, inserendo nel codice civile l’art. 1117-bis, ha definitivamente sancito (la questione era ormai pacifica grazie alla giurisprudenza) che le norme sul condominio trovano applicazione anche nei casi di "supercondominio", condominio orizzontale ed in generale in tutti quei casi un cui edifici o unità immobiliari abbiamo parti in comune funzionali al loro miglior godimento.
L’art. 1117 c.c. indica le parti dell’edificio che devono considerarsi comuni salvo diversa indicazione contenuta negli atti d’acquisto o nel regolamento contrattuale ad essi allegato (e quindi trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari). La dottrina e la giurisprudenza hanno specificato, in molte occasioni, che l’elencazione contenuta nella norma citata non ha natura tassativa. Il che vuol dire che possono essere considerate cose comuni tutte quelle parti dell’edificio o impianti in esso presenti la cui funzione è quella di consentire il miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
La destinazione d'uso delle parti comuni -ovvero il modo in cui si possono utilizzare- puo' essere cambiata per motivi di interesse comune (del condominio, concetto assai incerto visto che il condominio non è un soggetto di diritto, come può esserlo una società o un’associazione), dietro approvazione in assemblea di almeno quattro quinti dei condomini che rappresentino almeno i quattro quindi del valore dell'edificio. Sono ovviamente non eseguibili le modifiche che possano avere conseguenze sulla stabilita' o sicurezza dell'immobile.
Tutti i condomini hanno diritto di usufruire delle parti comuni e perciò devono contribuire alla loro gestione e conservazione in proporzione al valore dell'unità immobiliare che appartiene loro (artt. 1118 e 1123 c.c.). Questo valore e' espresso tramite i millesimi assegnati dalla tabella millesimale, lo strumento che consente anche la ripartizione delle spese.
Il diritto d’uso è partitario (art. 1102 c.c.) ossia tutti possono usare le parti comuni nella stessa misura, purché ciò:
a) non rechi pregiudizio alla sicurezza alla stabilità ed al decoro dell’edificio;
b) non modifichi la destinazione d’uso delle parti oggetto dell’uso;
In presenza di contratto di affitto e' responsabile del pagamento unicamente il proprietario, che poi potrà rifarsi per la parte non di sua competenza sull'inquilino. Si veda in merito la scheda pratica CASA IN AFFITTO LE SPESE DELL'INQUILINO E DEL PROPRIETARIO
Cosi' come il condomino NON puo' sottrarsi ai propri diritti d'uso delle parti comuni, altrettanto non può sottrarsi al dovere di partecipare alle spese.
- gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche. Per questa deliberazione, chiedendo lo stesso quorum deliberativo in prima e seconda convocazione, s’è di fatto previsto un innalzamento delle maggioranze necessarie a deliberarle rispetto a quelle previste dalla legge n. 13/89;
- gli interventi di realizzazione di impianti di produzione di energia di cogenerazione o utilizzanti fonti naturali (eoliche, solari, etc.), sia condominiali sia su parti su cui vi sia un diritto personale reale o di uso (come i lastrici solari);
Resta fermo il diritto di subentrare nell’utilizzo dell’innovazione (vedi approfondimenti).
Si ricorda che il condominio, al pari del soggetto individuale, può usufruire degli incentivi sull'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni e sulla produzione di energia stessa (vedi la detrazione fiscale del 55% e gli incentivi sul solare fotovoltaico). Si vedano in proposito le schede pratiche:
- INCENTIVI 2013: SCONTI IRPEF SULLA CASA
- IMPIANTI SOLARI: IL CONTO ENERGIA E LO SCAMBIO SUL POSTO
Se i condomini sono più di otto (prima del 18/6 questo limite era di quattro), e' obbligatorio nominare un amministratore. Per questa decisione e' necessaria, in assemblea, la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio.
La carica dura un anno e viene automaticamente prorogata di anno in anno a meno che non intervenga una revoca. All’atto dell’accettazione della nomina, a pena di nullità della nomina stessa, l'amministratore e' tenuto a comunicare l'importo delle proprie spettanze e a fornire a tutti i condomini i propri dati, completi di riferimenti ed orari di ricevimento.
A suo nome vengono inoltre notificati gli eventuali atti o provvedimenti della pubblica amministrazione relativi al condominio. Se l'atto o il provvedimento esula dalle sue funzioni e/o competenze egli deve immediatamente darne notizia ai condomini, pena la possibilità di essere revocato.
- approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni con costituzione di un fondo speciale per la copertura delle spese dei lavori (prima del 18/6/2013 non c'era alcun obbligo di costituzione del fondo). Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
In termini generali per l'approvazione delle decisioni e' necessaria la maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio. Se si decide in seconda convocazione può bastare la maggioranza che rappresenti un terzo del valore dell'edificio. Tra questi casi sembrare rientrare quello della nuova competenza riconosciuta all’assemblea condominiale dal secondo comma dell’art. 1130- bis c.c. a mente del quale l’assise “può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo” (sulle competenze del consiglio dei condomini vedi approfondimento).
Per l'approvazione del regolamento e' necessaria la maggioranza dei presenti in assemblea che costituisca almeno la meta' del valore dell'edificio.
Ogni condomino può proporre modifiche al regolamento e può anche impugnarlo, entro 30 giorni dalla deliberazione di approvazione, davanti all'autorità giudiziaria.
Le regole stabilite nel regolamento non possono divergere dalle disposizioni di legge se non nei casi in cui ciò sia previsto (per esempio riguardo il criterio di ripartizione delle spese, che può essere cambiato), ne' possono in alcun caso vietare ai condomini di possedere o detenere animali domestici. Quanto a quest’ultimo aspetto, leggendo i lavori della Commissione giustizia si evince chiaramente che la norma non dovrebbe riguardare i regolamenti contrattuali ma solamente quelli assembleari (vedi approfondimenti).
Per le violazioni al regolamento la legge fissa delle sanzioni massime di riferimento (facoltative): per ogni violazione sanzione fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro, irrogabili dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. Le sanzioni riscosse vanno ad alimentare il fondo del condominio per le spese ordinarie.
I condomini non sono tuttavia tenuti a fornire prove documentali inerenti i dati comunicati (vedi chiarimenti del Garante della privacy).
Innanzitutto la possibilità per l'amministratore di agire giudizialmente nei confronti dei condomini che non pagano le quote deliberate anche senza autorizzazione del condominio.
In base alle tabelle di ripartizione delle spese approvate dall'assemblea, infatti, egli può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo che costituisce titolo immediatamente esecutivo per tutte le azioni esecutive tipiche della riscossione coattiva (ipoteca, pignoramento, etc.), attivabili anche in caso di opposizione.
- sulle parti di proprietà o sulle parti comuni assegnate ad uso individuale, il proprietario non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni o all'edificio (in termini di sicurezza, stabilita' e preservazione del decoro architettonico). In ogni caso delle opere va data preventiva notizia all'amministratore che riferisce poi in assemblea. Questo nella sostanza il nuovo art. 1122 c.c. così come modificato dalla “riforma”. Nulla di più di un aggiornamento rispetto a quanto già affermato dalla giurisprudenza (vedi approfondimento).
- le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (anche da satellite o via cavo) devono essere realizzati con il minimo danno per le parti comuni e le altre unita' immobiliari, e preservando comunque il decoro architettonico.
Prima di andare in causa e' sempre consigliabile (e comunque nuovamente obbligatorio dal 20/9/2013) tentare una conciliazione rivolgendosi ad uno degli organismi di mediazione autorizzati dal Ministero della giustizia, tra cui le camere di commercio, ubicato nella circoscrizione del Tribunale della zona ove si trova il condominio.
Nota: la conciliazione e' tornata obbligatoria dal 20/9/2013 per effetto delle modifiche apportate al D.lgs.28/2010 dal Dl 69/2013 al fine di "sanare" il blocco sancito a suo tempo dalla Corte Costituzionale con sentenza n.272/2012.
Per approfondimenti si veda la scheda LA NUOVA CONCILIAZIONE CIVILE.
Un condominio costituito da meno di otto condomini -detto condominio “minimo”- e' sottoposto alle norme del codice civile cosi' come i condominii più grandi, con esclusione di quelle che regolano gli obblighi dell'amministratore -e quindi anche la tenuta dei registri obbligatori- e di quelle che disciplinano il regolamento (necessario in caso di più di dieci condomini).
In questi casi la gestione è a volte difficoltosa, a meno che non ci sia piena armonia tra i condomini. Le norme del codice civile spesso non sono conosciute o vengono comunque disattese, e talvolta ciò può costituire un problema.
Se si devono prendere decisioni importanti e' bene convocare un'assemblea, redigendo un ordine del giorno e comunicandolo a tutti i condomini. Per questo motivo, e soprattutto nei casi in cui si rendano necessari interventi sulle parti comuni, sarebbe bene che un amministratore venisse nominato, magari uno stesso dei condomini.
Ciò anche perché in caso di lavori sulle parti comuni diventa necessario attribuire al condominio un codice fiscale ed anche un conto bancario per organizzare pagamenti e fatturazioni e ripartire eventuali detrazioni fiscali legate ai lavori. La ripartizione delle spese dovrebbe avvenire in ragione dei millesimi di proprietà o al limite seguendo un criterio diverso ma concordato tra tutti i condomini.
Utile in questi casi la Circolare Agenzia delle entrate n.11/E del 21/5/2014 (punto 4.2)
- Dl 145/2013 convertito nella Legge 9/2014 art.1 comma 9
Per visionare il Codice civile e suo regolamento, entrambi aggiornati con le norme di interesse: clicca qui
Sezione del sito ADUC dedicato al condominio, utile anche per inviare quesiti: clicca qui
- Condominio, la riforma, le occasioni sprecate e le prime lamentele: clicca qui
- Resoconto stenografico dei lavori della Commissione giustizia che ha approvato la cosiddetta riforma del condominio: clicca qui
- Sui balconi, per i quali non è prevista nessuna novità: clicca qui
- Sull’uso della cosa comune: clicca qui
- Con riferimento all’eliminazione delle barriere architettoniche, tenendo in considerazione quanto detto sui quorum deliberativi, si consiglia la lettura di questo approfondimento: clicca qui
- Su innovazioni e subentro successivo nel loro utilizzo: clicca qui
- Sul consiglio di condominio: clicca qui
- Sulle tabelle millesimali: clicca qui
- Approfondimento sulla differenza tra regolamento assembleare e contrattuale: clicca qui
- Sulle opere su parti di proprietà esclusiva: clicca qui