Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202010,%203505
Timestamp: 2020-02-18 08:00:45
Document Index: 106854392

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 11', '§ 307', '§ 11', '§ 307', '§ 11', '§ 11', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 306', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 11', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 307', '§ 11', '§ 307', '§ 306', '§ 306', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 16.04.2010 - V ZR 175/09 - dejure.org
https://dejure.org/2010,263
BGH, 16.04.2010 - V ZR 175/09 (https://dejure.org/2010,263)
BGH, Entscheidung vom 16.04.2010 - V ZR 175/09 (https://dejure.org/2010,263)
BGH, Entscheidung vom 16. April 2010 - V ZR 175/09 (https://dejure.org/2010,263)
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BGB § 307 Abs. 1; BauGB § 11 Abs. 2 Satz 1
Bindungsdauer beim Einheimischenmodell
BGB § 307 Abs. 1 Satz 1; BauGB § 11 Abs. 2
§ 307 Abs 1 S 1 BGB, § 11 Abs 2 BauGB
Städtebaulicher Vertrag: Rechtsnatur einer im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarten Nutzungs- und Verfügungsbeschränkung; Angemessenheit einer zwanzigjährigen Selbstnutzungsverpflichtung bzw. einer Zuzahlungsverpflichtung bei früherer Nutzungsaufgabe
Zulässige Bindungsdauer bei Einheimischenmodellen; 20 Jahre nicht generell unzulässig; Kaufpreiszuzahlung maximal i.H.d. Preisvorteils
Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen im Rahmen eines Einheimischenmodells als Primärverpflichtung oder Obliegenheit des Grundstückskäufers; Angemessenheit einer zwanzigjährigen Selbstnutzungsverpflichtung eines Grundstückskäufers bei einer Kaufpreisverbilligung von 50 ...
Grenzen eines Einheimischenmodells
Überhöhte Nachzahlungsklausel im städtebaulichen Vertrag; Grundstückskauf im Einheimischenmodell; Nutzungsbeschränkung; Verfügungsbeschränkung; Verpflichtung zur Selbstnutzung; Grundstückskaufvertrag; unangemessene Kaufpreiszuzahlung; Abschöpfung von Vorteilen; ...
Zur Wirksamkeit der in einem Einheimischenmodell vereinbarten Klausel, wonach die Käufer wegen einer Kaufpreisverbilligung von 50 % das Grundstück 20 Jahre lang selbst nutzen müssen
Nutzungs- und Verfügungsbeschränkung im Rahmen eines Einheimischenmodells
BauGB § 11 Abs. 2 S. 1; BGB § 307 Abs. 1 S. 1
Einheimischenmodell: Bindung auf 20 Jahre Selbstnutzung zulässig!
Selbstnutzung bei Einheimischenmodell
Einheimischenmodelle: Abschottung im Dorf?
Einheimischenmodell: 20-jährige Selbstnutzungsverpflichtung angemessen! (IMR 2010, 297)
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 16.04.2010, Az.: V ZR 175/09 (Selbstnutzungsobliegenheit bei subventioniertem Grundstückserwerb im Einheimischenmodell)" von RA Dr. Christian Hausmann, original erschienen in: NJW 2010, 3508.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 16.04.2010, Az.: V ZR 175/09 (Grenzen eines Einheimischenmodells)" von Notar Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz, original erschienen in: ZfIR 2010, 465 - 467.
LG Darmstadt, 26.06.2007 - 8 O 90/07
NJW 2010, 3505
DNotZ 2011, 121
NZM 2010, 914 (Ls.)
WM 2010, 1861
DÖV 2010, 744
ZfBR 2010, 686
Wegen des Verbots geltungserhaltender Reduktion (BGH NJW 2005, 1774; BGH WM 2010, 1861) scheidet die Rückführung der Klausel auf einen zulässigen Inhalt aus.
Eine sinnentsprechende Anwendung dieser Grundsätze scheitert schon daran, dass deren lückenschließende Heranziehung nur in Betracht kommt, wenn das nach § 306 Abs. 2 BGB zugrunde zu legende Gesetzesrecht das Vertragsgefüge völlig einseitig zu Gunsten des Kunden verschöbe (vgl. BGHZ 137, 153, 157; Senat, Urt. v. 16. April 2010, V ZR 175/09, Rdn. 23; jeweils m.w.N.).
Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 1996 - XI ZR 257/94, BGHZ 133, 25, 32; vom 5. November 1998 - III ZR 226/97, NJW 1999, 276 unter 2; vom 22. März 2000 - IV ZR 23/99, NJW 2000, 2103 unter II 4 a; vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, WM 2010, 1861 Rn. 18;… vom 9. Juni 2011 - III ZR 157/10, WM 2011, 1678 Rn. 44;… vom 8. November 2012 - VII ZR 191/12, WM 2014, 132 Rn. 19; jeweils mwN).
Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 1996 - XI ZR 257/94, BGHZ 133, 25, 32; vom 5. November 1998 - III ZR 226/97, NJW 1999, 276 unter 2; vom 22. März 2000 - IV ZR 23/99, NJW 2000, 2103 unter II 4 a; vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, WM 2010, 1861 Rn. 18;… vom 9. Juni 2011 - III ZR 157/10, aaO;… vom 8. November 2012 - VII ZR 191/12, aaO Rn. 19; jeweils mwN).
c) Dass die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts der Gemeinde zur Sicherung des mit der verbilligten Abgabe des Grundstücks als Bauland im Einheimischenmodell verfolgten städtebaulichen Ziels grundsätzlich nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB verstößt, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105;… Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn.12).
aa) Beschränkungen, die die öffentliche Hand dem Subventionsempfänger auferlegt, entsprechen dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der mit dem Einheimischenmodell zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. Senat…, Urteil vom 21. Juli 2006- V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 12, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 14).
Die Zeit für die Ausübung eines Wiederkaufsrechts der Gemeinde muss deshalb begrenzt sein und die vereinbarte Ausübungsfrist in einem angemessenen Verhältnis zur Höhe der durch den Preisnachlass dem Käufer gewährten Subvention stehen (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 16).
Über zwanzig Jahre hinausgehende Bindungen des Käufers hat der Senat bisher nur dann für verhältnismäßig erachtet, wenn die Höhe der dem Käufer gewährten Subvention deutlich über die bei dem Einheimischenmodell üblichen Abschläge von bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert hinausgegangen war (Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 17 - bei Nachlässen von 70 % bzw. von 50 % gegenüber dem Verkehrswert).
Die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers ist der Preis für den verbilligen Erwerb des Grundstücks (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 104; Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 179/09, NJW 2010, 3505 Rn. 16).
Auf städtebaulichen oder subventionsrechtlichen Gründen beruhende Beschränkungen der Käufer müssen zeitlich begrenzt sein (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 104; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, ZfIR 2010, 462 Rn. 14, 16).
Dieser Umstand ist vielmehr bei der Ausübung des Heimfallanspruchs wegen eines Verstoßes gegen die Selbstnutzungsverpflichtung zu berücksichtigen, da das Verhältnismäßigkeitsgebot die öffentlichen Körperschaften auch dazu verpflichtet, ihre Rechte so auszuüben, dass im Einzelfall keine unzumutbaren Härten für ihre Vertragspartner entstehen (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18).
Diese Pflicht der Klägerin beruht allerdings nicht auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), dem auch Private unterworfen sind, sondern auf ihrer Bindung als öffentliche Körperschaft an die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106;… Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 10;… Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 19; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18;… Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 16).
Die Klägerin muss danach im Wege einer Ermessensentscheidung prüfen, ob die Durchsetzung des Heimfallanspruchs im Interesse der Sicherung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks geboten ist oder eine vermeidbare Härte darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, aaO Rn. 18;… Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, aaO Rn. 16).
Auf die Frage, ob die Klausel einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB standhielte, kommt es daher nicht an (bisher offengelassen, vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 9 mwN).
Allerdings ist eine Nachzahlungsklausel, die neben der Kaufpreisverbilligung auch künftige Bodenwertsteigerungen einbezieht, nur angemessen, wenn sie die Möglichkeit stagnierender oder sinkender Bodenpreise berücksichtigt und die Nachzahlung auf den tatsächlich eingetretenen Vorteil begrenzt (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 21).
Beschränkungen, die die öffentliche Hand dem Käufer auferlegt, entsprechen nur dann dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 14).
Da eine Selbstnutzungsverpflichtung nicht eine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung des Käufers, sondern lediglich eine Obliegenheit begründet (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505, Rn. 11), ist die Auferlegung einer - über die Abschöpfung einer gewährten Subvention hinausgehenden - Zuzahlungspflicht schon nicht geeignet, die angestrebte Selbstnutzung durch den Käufer zu erreichen.
Anders als in den Fällen, in denen die Gemeinde dem Käufer eine Subvention in Form eines Preisvorteils gewährt hatte und die Regelung über deren Widerruf ein wesentliches Element des Vertragsgefüges bildete (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 24), stellt die Klausel über die Nachzahlungsverpflichtung in dem zwischen der beklagten Gemeinde und den Eheleuten geschlossenen Vertrag keine Regelung innerhalb der getroffenen Vereinbarungen dar, deren Wegfall unter Aufrechterhaltung des Vertrages für die Gemeinde zu einem unzumutbaren Ergebnis führt.
Auf die vom Senat bislang offen gelassene Frage, ob Klauseln eines privatrechtlichen städtebaulichen Vertrages, der nach dem 31. Dezember 1994 - dem Ablauf der Frist zur Umsetzung der EG-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (…Abl. EG Nr. L 95 vom 21. April 1993, S. 29 ff.) - geschlossen worden ist, allein an den Vorgaben des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu messen oder auch einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB zu unterziehen sind (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 9 mwN) und deretwegen das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, kommt es daher nicht an.
Vertragliche Regelungen, die - wie das hier in Rede stehende Wiederkaufsrecht der beklagten Stadt - entsprechende Bindungen begründen, schaffen mithin erst die (öffentlich-)rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 12).
Da die Bindung des Käufers der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist, sinkt die zulässige Bindungsdauer je geringer der Preisnachlass ist, während sie mit dem Umfang der Verbilligung steigt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 16).
Die dem Kläger gewährte Verbilligung von 29% stellt weder - verglichen mit der bei den sogenannten Einheimischenmodellen üblichen Kaufpreisreduzierung um bis zu 30% gegenüber dem Verkehrswert (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 16 mwN) - eine über den üblichen Rahmen hinausgehende Subvention dar noch liegen hier ganz besondere, eine Bindungsdauer von 30 Jahren rechtfertigende Umstände vor.
Fehlen gesetzliche Vorschriften, die an die Stelle der unwirksamen Klausel treten (vgl. § 306 Abs. 2 BGB) und führte die ersatzlose Streichung der Klausel zu einem Ergebnis, das den beiderseitigen Interessen nicht mehr in vertretbarer Weise Rechnung tragen, sondern das Vertragsgefüge völlig einseitig zugunsten des Vertragspartners des Verwenders verschieben würde, so dass diesem ein Festhalten an dem lückenhaften Vertrag nicht zuzumuten wäre, kommt auch bei unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht (vgl. § 306 Abs. 3 BGB sowie Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 23; BGH…, Urteil vom 6. Juli 2016 - IV ZR 44/15, BGHZ 211, 51 Rn. 47).
c) Die aufgrund der Unwirksamkeit der 30-jährigen Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht entstandene Vertragslücke ist nach dem objektivierten hypothetischen Parteiwillen (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 27) so zu schließen, dass ein Gleichgewicht der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien wiederhergestellt und die materielle Ausgewogenheit des Vertrages gewahrt wird (vgl. BGH…, Urteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 79/15, BGHZ 209, 337 Rn. 27).
Der BGH hat in seiner Rechtsprechung zu den so genannten Einheimischenmodellen ferner ausgeführt, dass die Gemeinden, die den Erwerb von Bauland zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglichen, wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel sogar dazu verpflichtet seien (Hervorhebung durch den Senat) sicherzustellen, dass die bevorzugten Erwerber das jeweilige Grundstück selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen (BGH, DNotZ 2011, S. 121 ff.; BGHZ 153, 93).
Die im angefochtenen Urteil zitierten Entscheidungen des BGH (DNotZ 2011, S. 121 ff.;… NJW-RR 2006, S. 1452 ff.) beziehen sich nicht auf Fälle der Bestellung von Erbbaurechten.
Anders als bei dem Einheimischenmodell, das etwa der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2010 (DNotZ 2011, S. 121 ff.) zugrunde lag, kann der Erbbauberechtigte das erworbene Erbbaurecht jederzeit ohne finanzielle Nachteile veräußern.
Dies gilt auch dann, wenn sie zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben als Gemeinde die Gestaltungsform des Privatrechts wählt (BGH, DNotZ 2011, S. 121 ff.;… NJW-RR 2006, S. 1452 ff.).
OLG München, 22.05.2017 - 21 U 4277/16
Bebauung, Berufung, Ermessen, Inhaltskontrolle, Kaufpreis, Kaufvertrag, …
BGH, 18.07.2019 - V ZR 77/18
Nachweis einer Verletzung des rechtlichen Gehörs in einem Zivilverfahren; …
OLG Hamm, 05.01.2012 - 22 W 92/11