Source: http://blog-mietrecht.de/?p=417
Timestamp: 2019-01-16 15:50:39
Document Index: 19628927

Matched Legal Cases: ['§ 553', '§ 553', 'BGH', 'BGH', '§ 553', '§ 280', '§ 553', 'BGH', 'BGH']

Schadensersatz wegen nicht erteilter Erlaubnis zur Untervermietung? | Blog: Mietrecht & Immobilienrecht – Rechtsanwälte Dr. Papsch & Collegen, Hannover
Die Untervermietung und die damit zusammenhängende Problemstellung beschäftigen sowohl Mieter, Vermieter als auch Gerichte. Auf Grund der hohen Praxisrelevanz berichteten wir bereits in einem Blogbeitrag vom 06. Juni 2014 mit dem Titel „Untervermietung an Touristen“ über die Zulässigkeit von Untervermietungen. An diese Thematik knüpft der jetzige Beitrag an, der sich mit der Möglichkeit einer Schadensersatzforderung des Mieters beschäftigt, falls der Vermieter unberechtigt eine Untervermietung verweigert.
Im vorliegenden Fall sind die Kläger Mieter einer Wohnung des Beklagten. Die Kläger müssen sich später berufsbedingt überwiegend in Kanada aufhalten. Aus diesem Grund baten sie den Vermieter um eine Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung. Hierbei wollten sie jedoch nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Den anderen Teil wollten sie selber nutzen, wenn sie in Deutschland sind. Der Vermieter verweigert den Klägern die Zustimmung zur Untervermietung.
Hiergegen wehren sich die Kläger mit einer Klage auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Sodann begehren sie Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untervermietung.
Die Untervermietung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 553 gesetzlich normiert. § 553 Abs. 1 BGB regelt den zu erfüllenden Tatbestand, damit eine Erlaubnis beansprucht werden kann. Genannt ist hier ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Die Beweislast hierfür trägt der Anspruchsteller, also der Mieter. Ein solches berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel im vorliegenden Fall auf Seiten der Kläger vor. Hier haben die Kläger ein Interesse an der Entlastung von Reise- und Wohnungskosten während der beruflichen Abwesenheit (siehe auch BGH NJW 2006, S.1200). Es kann sich ferner aus der Veränderung der wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters ergeben. Hierunter fällt auch ein gesunkenes Einkommen. Ein berechtigtes Interesse und damit ein Anspruch besteht in der Regel wenn ein Lebensgefährte mit in die Wohnung aufgenommen werden soll, sofern hierdurch ein gemeinsamer Haushalt begründet oder fortgeführt werden soll (BGH NJW 2004, S.56).
Der Vermieter kann seine Erlaubnis jedoch verweigern, wenn die in § 553 Abs. 1 BGB genannten Gründe vorliegen. Hierbei trägt der Vermieter die Beweislast. Genannt sind drei verschiedene Fallgruppen: a) Wichtige Gründe in der Person des neuen Untermieters, b) eine über die Maßen hinaus übermäßige Belegung des Wohnraums. Dies kann sowohl den Wohnraum des Untermieters betreffen als auch den übrigen Wohnraum des Mieters, c) sonstige Gründe. Hierunter fällt zum Beispiel ein anderweitiger Verwendungszweck.
Im vorliegenden Fall liegt ein berechtigtes Interesse der Kläger auf Grund des längerfristigen beruflichen Aufenthalts in Kanada vor. Dieses Interesse ist auch erst nach Vertragsschluss entstanden. Der Vermieter konnte keine Gründe vorbringen, wieso eine Erlaubnis nicht zu erteilen ist. Die Beweisführung hätte ihm jedoch oblegen. Kann der Beklagte keinen Beweis führen, so wird sein Verschulden gemäß § 280 Abs. 1, Satz 2 BGB vermutet. Mithin liegt ein schuldhafter Vertragspflichtverstoß vor. Dieser begründet einen Anspruch auf Schadensersatz.
Der Einwand des Klägers, dass die Kläger einen bestimmten Teil der Wohnung für sich nutzen wollten steht dem nicht entgegen. Im Gegenteil: § 553 BGB enthält keine Einschränkung dahingehend, dass der gesamte Teil der Wohnung untervermietet werden muss. Die Norm regelt explizit, dass auch nur ein Teil der Wohnung weiter genutzt werden kann.
Darüber hinaus wandte der Vermieter ein, dass für ihn aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung und keiner einheitlichen Instanzenrechtsprechung Rechtsunsicherheit bestand. Dies führt jedoch zu keinem Entschulden. Als Verpflichteter trägt der Vermieter grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst (BGH NJW 2006, S.3271, Rn.19). Aufgrund des – auch von dem Beklagten selbst vorgebrachten – Umstands, dass es keine einheitliche Rechtsprechung gibt, hätte dem Beklagten bewusst sein müssen, dass eine abweichende rechtliche Beurteilung des Verhaltens möglich sein kann. Er hätte merken müssen, dass er mit seinem Verhalten in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen liegt.
Somit liegen im vorliegenden Fall alle Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter vor.
(Blogbeitrag in Anlehnung an das Urteil vom BGH vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13)
Der vorliegende Fall verdeutlicht indes eindrucksvoll, welche Risiken eine Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung bergen kann. Hierbei ist die Verpflichtungsklage auf Zustimmung noch das „kleinste“ Übel. Spätestens bei einer anhängigen Schadensersatzklage können immens hohe Kosten auf den Vermieter zukommen.
Der Fall zeigt auch, dass sich das altbekannte Sprichwort: „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“ bewährt. Die angeführte Rechtsunsicherheit ist für den Laien kein Entschuldigungsgrund. Gerade in denjenigen Fällen, in denen schon für den Laien keine eindeutige rechtliche Bewertung ersichtlich ist, sollte der Gang zum Rechtsbeistand nicht gespart werden.
Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Papsch & Collegen berät Sie gerne umfassend auf dem Gebiet des Mietrechts. Damit Sie immer auf der rechtlich richtigen Seite sind.