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Timestamp: 2018-03-23 13:54:11+00:00
Document Index: 46730827

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 35', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 37']

E VENDERE. Regole e suggerimenti per una compravendita senza preoccupazioni CAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTIGIANATO E AGRICOLTURA DI PERUGIA - PDF
E VENDERE. Regole e suggerimenti per una compravendita senza preoccupazioni CAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTIGIANATO E AGRICOLTURA DI PERUGIA
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1 COME COMPRARE E VENDERE CASA Regole e suggerimenti per una compravendita senza preoccupazioni CAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTIGIANATO E AGRICOLTURA DI PERUGIA
2 COME COMPRARE E VENDERE CASA Regole e suggerimenti per una compravendita senza preoccupazioni
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4 CAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTIGIANATO E AGRICOLTURA DI PERUGIA COME COMPRARE E VENDERE CASA Regole e suggerimenti per una compravendita senza preoccupazioni
5 "Il volume è stato realizzato da Camera di Commercio di Perugia - Borsa Immobiliare dell'umbria" 2011 Camera di Commercio di Perugia La riproduzione e/o diffusione parziale o totale dei contenuti del volume è consentita esclusivamente con la citazione completa della fonte "Camera di Commercio di Perugia" Edizione aggiornata al marzo 2011 Stampa Litograftodi - Todi (PG) Finito di stampare dicembre 2011
6 INDICE PRESENTAZIONE INTRODUZIONE CAPITOLO PRIMO Come acquistare o vendere casa Compravendita in proprio Compravendita tramite un intermediario professionale l La figura del mediatore o agente immobiliare l La figura del mandatario l Responsabilità e diritti dell agente immobiliare l Consigli per chi si rivolge ad un agenzia immobiliare Valutazione dell immobile oggetto di compravendita l La stima dell immobile: il giudizio di stima sintetico e la valutazione analitica l La determinazione delle consistenze: come misurare la superfici immobiliari Clausole vessatorie nei contratti immobiliari l Clausola d irrevocabilità l Clausola d esclusività l Tacito rinnovo dell incarico l Clausola penale l Foro competente CAPITOLO SECONDO La lista delle verifiche da effettuare e dei documenti da controllare Titolo di proprietà e/o provenienza Aspetti urbanistici Aspetti catastali Aspetti condominiali Conformità degli impianti Certificazione energetica
7 CAPITOLO TERZO Le fasi della compravendita e gli atti che impegnano il venditore e l acquirente La trattativa o fase precontrattuale La proposta di acquisto Il contratto preliminare Il contratto definitivo o rogito notarile l Documenti da portare al notaio per il rogito Acquisto di immobile da costruire Acquisto da cooperativa edilizia Edilizia convenzionata CAPITOLO QUARTO Gli aspetti fiscali L IVA L imposta di registro Agevolazioni prima casa Riepilogo delle imposte Plusvalenze Il costo del notaio CAPITOLO QUINTO Le comunicazioni successive all atto Cessione di fabbricato ICI (Imposta Comunale sugli immobili) Tassa sui rifiuti solidi urbani Allacciamento principali utenze Voltura spese condominiali Altre comunicazioni CAPITOLO SESTO Responsabilità e garanzie per vizi e difetti dell immobile Garanzia dovuta dal venditore di immobili Garanzia dovuta dal costruttore di immobili Conclusioni
8 PRESENTAZIONE La casa è oggi il bene primario di ogni famiglia italiana. E proprio per questo che la Camera di Commercio di Perugia, curando la redazione della presente Guida, vuole fornire un valido aiuto a tutti coloro che devono affrontare la tematica della scelta, dell acquisto o della vendita di un immobile. La pubblicazione della Guida come comprare e vendere casa è finalizzata a fornire ai consumatori, alle imprese e agli operatori economici in genere un utile e valido strumento di consultazione in un comparto così importante e complesso come quello delle compravendite immobiliari. In tale ottica, in effetti, la Camera di Commercio di Perugia, in coerenza con la sua mission istituzionale volta ad assicurare la trasparenza dei mercati e ad agevolare le transazioni economiche, mira fattivamente ad ampliare la circolazione di informazioni e di conoscenza in un settore che presenta regole e procedure complesse e articolate e per questo non sempre del tutto chiare al cittadino. Questa guida, realizzata su iniziativa della Borsa Immobiliare dell Umbria, vede coinvolti nella redazione, oltre all ufficio legale della Camera di Commercio per quanto riguarda la parte relativa ai contratti di compravendita immobiliare e alle clausole vessatorie, anche gli agenti immobiliari del Comitato per il Listino e del Comitato di Vigilanza e le associazioni per la tutela dei consumatori presenti nel territorio. All interno del volume si possono trovare tutte le indicazioni necessarie affinché si possano comprendere meglio i criteri per l individuazione del valore di mercato di un immobile e si procede ad una analisi dettagliata di tutte le molteplici operazioni che devono essere effettuate in caso di compravendita tenendo conto delle principali novità legislative e degli strumenti di tutela che l ordinamento mette a disposizione dei soggetti coinvolti. La presente pubblicazione si rivolge, dunque, a tutti coloro che si avvicinano al mercato immobiliare e ha l ambizione di fornire loro uno strumento di ausilio pratico, di rapida consultazione, completo, semplice e chiaro nel linguaggio. Ing. Giorgio Mencaroni Presidente della Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia 7
9 INTRODUZIONE La Camera di Commercio di Perugia, coerentemente alle vigenti disposizioni legislative che assegnano al sistema camerale un ruolo preponderante nel favorire la trasparenza dei mercati e nel fornire informazioni di tipo economico finalizzate ad agevolare e a promuovere l economia locale, ha istituito, in collaborazione con la Camera di Commercio di Terni la BORSA IMMOBILIARE DELL UMBRIA. La Borsa Immobiliare dell Umbria offre un contributo fondamentale affinché le transazioni immobiliari che si svolgono in ambito regionale siano effettuate in condizioni di trasparenza e di certezza. La BORSA IMMOBILIARE DELL UMBRIA è disciplinata da un regolamento specifico che prevede quali organi il COMITATO PER IL LISTINO e il COMITATO DI VIGILANZA, entrambi nominati dalla Camera di Commercio. Il COMITATO PER IL LISTINO ha funzioni fondamentali nell ambito della elaborazione e diffusione di informazioni economiche relative al mercato immobiliare. Il Comitato si occupa infatti di rilevare i prezzi delle transazioni immobiliari locali e di pubblicare tali rilevazioni nel LISTINO trimestrale, disponibile sia in formato cartaceo sia tramite collegamento telematico al sito della Camera di Commercio di Perugia: i dati ivi contenuti sono un prezioso strumento di orientamento per i cittadini e le imprese nella gestione delle compravendite del settore. La BORSA IMMOBILIARE dell Umbria fornisce inoltre un servizio stime, si occupa cioè, dietro specifica richiesta, di quantificare il valore di un immobile. Tale attività risponde in modo ottimale alle esigenze di qualsiasi interlocutore: enti pubblici, istituzioni private, operatori del settore e cittadini/consumatori. Il servizio, gestito dalla Direzione della Borsa Immobiliare, si avvale, per la stima, di un pool di periti composto da Agenti Immobiliari accreditati presso la Borsa immobiliare dell Umbria ed iscritti al ruolo dei periti ed esperti della Camera di Commercio. Ad ulteriore garanzia dell attendibilità della valutazione immobiliare effettuata, ogni singola perizia viene poi certificata dal Comitato per il Listino attraverso l apposizione del visto di congruità del Presidente. Il COMITATO DI VIGILANZA, diversamente, esercita un potere di controllo generale sull attività di Borsa vigilando sul regolare andamento del mercato e sul rispetto delle 9
10 INTRODUZIONE leggi, dei regolamenti e delle disposizioni della Camera di Commercio da parte degli agenti accreditati. In coerenza con la sua missione istituzionale e nell ottica di una sempre maggiore promozione della trasparenza dei mercati attraverso la diffusione di regole di condotta uniformi e condivise da operatori, consumatori e imprese, la Camera di Commercio di Perugia, ha promosso la redazione della presente PUBBLICAZIONE. La stesura della stessa, infatti, si è resa necessaria in quanto il susseguirsi di molteplici disposizioni legislative ha reso la materia della compravendita immobiliare estremamente complessa, tanto da richiedere un notevole bagaglio di conoscenze che spaziano dall ambito tecnico-giuridico, alle normative di tipo urbanistico-edilizio, fino alle disposizioni di tipo civilistico sulla conclusione dei contratti di compravendita e alle disposizioni di tipo tributario per quanto riguarda il delicato profilo degli adempimenti fiscali. In effetti con recenti provvedimenti normativi, soprattutto di natura fiscale, il legislatore è intervenuto a modificare e integrare le semplici regole del codice civile sicché oggi, anche per coloro che già hanno maturato una qualche esperienza nel settore, si rende necessario aggiornare le proprie conoscenze nel momento in cui ci si accinge all investimento immobiliare per non trovarsi davanti a sgradite sorprese. Per di più, sia l acquisto che la vendita di un immobile dovrebbe essere preceduto da una attenta indagine sull andamento del mercato immobiliare e da una conoscenza, ancorché sommaria, dei criteri di valutazione del valore degli immobili stessi. Circa l 80% delle famiglie italiane sono proprietarie della casa in cui abitano con tendenza come dimostrano recenti ricerche a cambiare l alloggio al fine di soddisfare mutate esigenze del nucleo familiare, conseguire maggiore qualità dell abitare, disporre di maggiori servizi, usufruire di abitazioni concepite per una maggiore efficienza energetica In ogni caso l acquisto e la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera, non solo per la notevole rilevanza economica della compravendita, ma anche perché oggi, data la complessità delle procedure e delle normative urbanistico-fiscali, non rappresentano più un attività che può essere svolta con poche nozioni. L acquisto della casa comporta infatti scelte importanti e delicate nella vita di una persona in quanto, spesso, rappresenta l investimento dell intero risparmio di una famiglia ivi compreso quello futuro, se il pagamento avviene mediante l accensione di un mutuo ipotecario o a rate. Allo stesso modo la vendita di un immobile costituisce un momento denso di significati: dall investimento, alla trasformazione del patrimonio. 10
11 INTRODUZIONE Con la presente guida la Camera di Commercio intende quindi fornire uno strumento di informazione indispensabile per tutti coloro che si accingono all acquisto e/o vendita di un immobile sia nel caso che intendano procedere da soli sia nel caso che agiscano con l intervento di un intermediario professionale. In tal modo ogni soggetto che intende procedere a una compravendita immobiliare avrà una panoramica esaustiva ed aggiornata delle soluzioni da porre in essere ai fini di una transazione senza rischi. 11
12 CAPITOLO PRIMO Come acquistare o vendere casa 1. Compravendita in proprio Il soggetto che si appresta ad acquistare un immobile ha a disposizione essenzialmente due alternative: a) può acquistare l immobile direttamente da un soggetto privato; b) può rivolgersi ad un intermediario professionale (tipicamente un agenzia immobiliare). Chi decide di operare in modo autonomo deve comunque essere ben consapevole delle molteplici problematiche connesse ad una tale attività. Per definire l acquisto o la vendita di un immobile si debbono valutare mille ed una condizione, che partono da ciò che maggiormente confà alle personali esigenze, per intrecciarsi con tante problematiche connesse a regolarità, requisiti, obblighi, vincoli. Agire personalmente richiede tempo, programmazione e metodo. Chi è interessato all acquisto può iniziare la ricerca personale dell immobile con una ricognizione della zona che interessa e annotare i numeri telefonici indicati nei cartelli affissi sui portoni che pubblicizzano gli immobili in vendita; ottimo è anche il passaparola con gli amici, parenti, nelle portinerie degli stabili o con gli amministratori e negozianti della zona che più di altri conoscono il quartiere. È altresì possibile consultare gli annunci sui principali quotidiani locali o riviste specializzate nonché le inserzioni su internet ma in questo caso, per sottrarsi a perdite di tempo o sorprese, è sempre necessario verificare che il soggetto che ha pubblicizzato l offerta di vendita sia effettivamente un privato e non un agente immobiliare poiché in tale circostanza l impegno all acquisto fa nascere comunque il diritto alla provvigione. Un iter analogo deve essere seguito da colui che è interessato a vendere il proprio immobile per il quale gli strumenti disponibili oggi vanno dall esposizione del classico cartello VEN- DESI sul portone dell immobile in vendita, alla pubblicazione sui giornali specializzati e/o sui siti e portali immobiliari in Internet di un annuncio nel quale siano indicate con chiarezza le caratteristiche dell immobile, sia strutturali che planimetriche, nonché il prezzo. Da quanto sopra esposto appare evidente come la compravendita in proprio può risultare fruttuosa quando è possibile dedicare molto tempo a studiare tutti i passaggi e quando non si ha fretta o non si hanno tempi prestabiliti da rispettare. In ogni caso è auspicabile che chiunque decida di acquistare o vendere casa in prima persona abbia un minimo bagaglio di conoscenze sulle leggi e regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili tale da consentirgli di concludere una compravendita al riparo da possibili rischi. Detti rischi sono di varia entità ed importanza: vanno dal massimo della perdita dell immobile e di tutto quanto pagato per lo stesso, al minimo di aver valutato male certi costi (ad 13
13 CAPITOLO PRIMO esempio del mutuo, o del trasferimento di proprietà) oppure di trovarsi proprietari della casa, ma con problemi legali di lunga e onerosa soluzione. Il consiglio è, quindi di esaminare tutti gli aspetti relativi alla compravendita, come di seguito saranno descritti e, comunque, di farsi assistere in caso di dubbi da esperti del settore. 2. Compravendita tramite un intermediario professionale 2.1 La figura del mediatore o agente immobiliare La maggior parte delle compravendite immobiliari fra privati vede l intervento di un intermediario professionale, l agente immobiliare. La complessità delle operazioni legate ad una compravendita e le competenze dalla stessa richieste rendono infatti consigliabile avvalersi di un operatore professionale, in grado di assistere il privato nell acquisto e/o nella vendita dell immobile e metterlo in contatto con il maggior numero di potenziali controparti. Il ricorso ad un professionista fornisce, inoltre, al soggetto maggiori garanzie sul buon esito dell affare oltre a tutta una serie di servizi complementari fra i quali un importante supporto professionale per la valutazione dell immobile in funzione della sua commercializzazione. L agente immobiliare quindi è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili. L art del Codice Civile identifica il mediatore (agente immobiliare) come quella figura professionale che mette in relazione due o più parti (la domanda e l offerta) per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza. La Legge 03/02/1989 n. 39 ( e successive modifiche ed integrazioni) che regola l accesso alla professione, all articolo 2 stabiliva che per svolgere legittimamente l attività di mediatore bisognava essere iscritti al ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso la Camera di Commercio. A decorrere dall 8 maggio 2010 data dell entrata in vigore del D.Lgs 26 marzo 2010, n. 59 è stato abolito l art. 2 della legge 3 febbraio 1989 n. 39 ma sono rimasti immutati tutti gli altri requisiti soggettivi, morali, tecnici e finanziari disciplinati dalla medesima legge. In sostanza con la soppressione dell art. 2 che ha comportato l abolizione del ruolo degli Agenti Affari in Mediazione da oggi le relative attività saranno gestite dalla Camera di Commercio mediante iscrizione dei soggetti abilitati (ovvero che possiedono tutti i requisiti ex lege 39/1989) nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche o amministrative (REA), a seconda che si tratti di attività esercitate in forma di impresa o da soggetti diversi dalle imprese (ad es. dipendenti o amministratori di società) 1. In ogni caso anche con la nuova disciplina permangono i numerosi obblighi a carico degli agenti immobiliari prescritti dalla legislazione previgente come ad esempio quello di dotarsi di una polizza assicurativa di responsabilità civile a copertura dei rischi professionali a tutela dei clienti. A tal proposito sui contratti sarebbe opportuno far inserire gli estremi dell assicurazione dell agente, per richiedere eventuali danni, nel caso si dovessero verificare problemi. 14
14 Come acquistare o vendere casa Spesso i mediatori aderiscono anche ad associazioni di categoria loro proprie, quali, le principali: la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) e la Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari (FIMAA), la qual cosa è, in genere, garanzia di professionalità in quanto tale fatto comporta l assoggettamento a codici di autodisciplina e la possibilità di usufruire di corsi di aggiornamento professionale continuo. Come già accennato, elemento distintivo della figura professionale dell agente immobiliare è la sua posizione di imparzialità, egli infatti deve agire nell interesse di entrambe le parti e da entrambe le parti ha il diritto al pagamento della provvigione. A tal proposito è importante sottolineare come, non esistendo una legge che stabilisca l importo della provvigione, il corrispettivo spettante al mediatore dipende dall accordo raggiunto liberamente tra cliente ed agente al momento dell incarico; è consigliabile quindi concordare in via preliminare e per iscritto l entità della provvigione e le modalità di pagamento, per non trovarsi poi di fronte a richieste che possono sfociare in liti giudiziarie. In caso di mancato accordo tra le parti possono far fede gli usi vigenti sulla piazza rilevati dalla Camera di Commercio locale che, per quanto riguarda la Provincia di Perugia, fissa nella misura del 3% del valore dell immobile la percentuale spettante ai mediatori da corrispondere da ciascuna delle parti. Ad essa va aggiunta l I.V.A. nella misura di legge. Se mancano anche gli usi, la determinazione è rimessa alla decisione del giudice il quale potrà decidere secondo equità e quindi secondo il suo libero apprezzamento. La L. 296/2006 ha previsto poi tra le misure anti-evasione che nei rogiti di compravendita immobiliare, i contraenti debbano dichiarare, mediante un apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, se nella conclusione dell affare si sono avvalsi di un mediatore e in caso affermativo hanno l obbligo di indicarne i dati identificativi, il codice fiscale ed il numero di partita iva, nonché l ammontare e le modalità di pagamento della provvigione. Dal 1 gennaio 2007 (D.L.223/2006, art. 35 comma 22 bis) è stata prevista la possibilità di detrarre il 19% della provvigione versata al mediatore in dipendenza dell acquisto di un unità immobiliare da adibire ad abitazione principale fino ad un importo massimo di 1000,00 euro. Per ottenere lo sgravio fiscale è quindi necessario che il cittadino richieda all agente immobiliare copia dei mezzi di pagamento e della relativa documentazione fiscale. 2.2 La figura del mandatario Talvolta l agente immobiliare agisce come mandatario ex art e seguenti del codice civile cioè opera in rappresentanza di una parte sola ed agisce quindi nel suo esclusivo interesse. In questo caso il fatto di essere legato contrattualmente ad una sola persona comporta che il compenso è dovuto solamente dal soggetto che ha conferito mandato all agente immobiliare. Tale figura era contemplata anche dalla legge n. 39/1989 là dove prevedeva all art. 2 (ora abrogato), punti 2 e 4 l iscrizione nel Ruolo, in un apposita sezione, degli agenti muniti di 1 Ulteriori precisazioni potrebbero essere introdotte alla nuova disciplina nel momento in cui il Ministero della Sviluppo Economico emanerà il decreto, da adottarsi entro i sei mesi successivi all entrata in vigore del D.Lgs 59/10, con il quale verranno regolamentate sia le modalità di passaggio nel registro delle imprese o nel REA delle posizioni già iscritte nei ruoli camerali, sia le modalità d iscrizione nei medesimi Registro delle imprese e REA, dei soggetti che intendono iniziare a esercitare ex novo tale attività. 15
15 CAPITOLO PRIMO mandato a titolo oneroso anche se l attività per la conclusione di affari relativa ad immobili o ad aziende fosse esercitata in modo occasionale o discontinuo. Comunque dal momento che il tenore letterale dei moduli forniti da alcune agenzie può a volte determinare confusione tra la mediazione ed il mandato e data la netta differenza che intercorre tra le due fattispecie tipizzate dal codice civile, si sottolinea la necessità, da parte dell agenzia immobiliare, di informare in maniera chiara ed esauriente il consumatore, sia esso venditore od acquirente, sulla natura del rapporto contrattuale che si andrà ad istaurare in quanto soltanto nell ipotesi di mediazione l agente immobiliare pone in essere la sua attività senza vincoli e quindi in posizione d imparzialità. 2.3 Responsabilità e diritti dell agente immobiliare. Oltre all obbligazione fondamentale di mettere in contatto le parti, l agente immobiliare ha, ai sensi del comma 1 dell art del Codice Civile, un specifico obbligo di comunicare alle parti le circostanze (a lui note), relative alla valutazione e sicurezza dell affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso. Tale disposizione è volta ad impedire che un mediatore, per lucrare un compenso, svolga l attività di intermediazione anche nella consapevolezza che le parti concluderanno certamente un affare privo di convenienza cioè caratterizzato da un vizio d origine e quindi destinato a essere annullato dalle parti. Dall enunciato del suddetto articolo si può così sintetizzare il principale dovere del mediatore, consistente nell obbligo di informare le parti di tutti gli elementi conosciuti o conoscibili secondo il criterio della media diligenza professionale. La violazione del suddetto obbligo determina, in capo al mediatore, il sorgere di una responsabilità contrattuale e, conseguentemente, il suo dovere di risarcire il danno subito dal contraente non informato. Per ciò che concerne la natura delle informazioni, si tratta di quelle notizie conoscendo le quali, le parti, non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma anche quelle che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole. L obbligo di informazione gravante sul mediatore è tuttavia correlato alla conoscenza diretta dello stesso per cui non si spinge fino ad imporgli indagini particolari anche di natura tecnico giuridica (visure ipotecarie e catastali, provvedimenti autorizzativi comunali), salvo che abbia ricevuto un preciso incarico in tal senso dal cliente. Il suddetto obbligo è per esempio violato, se non vengono comunicate le circostanze relative alla situazione, sotto il profilo urbanistico dell immobile (abitabilità, condoni, progetti di ristrutturazione in corso). Chi intende denunciare il comportamento scorretto di un agente immobiliare o segnalare delle irregolarità nello svolgimento delle trattative può rivolgersi alla Camera di Commercio alla quale è attribuita un attività di vigilanza sulla mediazione. La Giunta Camerale ha il compito di esaminare eventuali esposti o denunce di comportamento scorretto o illegittimo da parte di agenti o agenzie immobiliari purché si tratti segnalazioni non anonime e documentate. Nel caso accerti che l attività svolta dal mediatore abbia turbato il normale andamento del mercato la Giunta della Camera di Commercio può comminare sanzioni amministrative e disciplinari. 16
16 Come acquistare o vendere casa Un attività di sorveglianza di fatto, se non di diritto, sugli agenti immobiliari iscritti è esercitata anche dalle principali associazioni professionali allo scopo di tutelare il buon nome della categoria. Come già accennato il diritto del mediatore alla provvigione da entrambe le parti è legato alla sua posizione di imparzialità e terzietà e matura solo se le parti stesse concludono l affare per effetto del suo intervento (art C.C.). Per giurisprudenza consolidata il sostantivo affare ha un significato più ampio di quello di contratto, comprendendo ogni operazione di contenuto economico risolventesi in un utilità di carattere patrimoniale. Conseguentemente la sottoscrizione del contratto preliminare, pur non avendo, come meglio vedremo in seguito, l effetto reale di trasferire la proprietà dell immobile bensì quello obbligatorio di pervenire alla stipula del contratto definitivo, ove concluso per intervento del mediatore, configura la conclusione dell affare ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione di quest ultimo e ciò a prescindere dall adempimento del preliminare stesso. Normalmente tuttavia gli agenti immobiliari s impegnano a seguire i propri clienti fino alla stipula del rogito. Se l affare non si conclude il mediatore avrà diritto ad un rimborso spese salvo diversa pattuizione concordata. Bisogna comunque, al riguardo, fare attenzione in quanto per il diritto al rimborso delle spese è sufficiente che l agente possa dimostrare di aver sostenuto spese per promuovere un immobile, per esempio presentando fatture relative a pubblicità fatta su quotidiani. Normalmente negli incarichi scritti l agente potrebbe rinunciare al rimborso delle spese se l incarico è in esclusiva e potrebbe chiedere invece il rimborso delle spese se l incarico è senza esclusiva. A tal proposito è consigliabile fare molta attenzione alla tipologia di incarico conferita se appunto in esclusiva oppure non in esclusiva. L incarico di mediazione in esclusiva è quello dato solamente ad un determinato professionista il quale sarà l unico soggetto che potrà trattare la vendita dell immobile con il conseguente divieto per il cliente di concludere la vendita in proprio o di incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo il pagamento delle penali previste. L esclusività dell incarico comporta l impegno da parte dell agente immobiliare a fornire tutta una serie di servizi supplementari che il cliente deve far specificare per iscritto sul modulario. L incarico non in esclusiva ha come conseguenza la possibilità che uno stesso immobile sia offerto sul mercato da più mediatori ed in tal caso la provvigione sarà dovuta all agente immobiliare che conclude l affare. Comunque anche in presenza di una pluralità di mediatori la provvigione da pagare sarà sempre e comunque una sola, venendo al riguardo in soccorso l art del Codice Civile, il quale stabilisce che se l affare è concluso per l intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione. 2.4 Consigli per chi si rivolge ad un agenzia immobiliare Ci sono alcune regole fondamentali da seguire quando ci si rivolge ad un Agenzia immobiliare. 17
17 CAPITOLO PRIMO In primo luogo occorre verificare se ci si trova davanti ad un agente immobiliare abilitato. Sono frequenti infatti i casi di soggetti abusivi che, privi di iscrizione e coperture assicurative, si propongono come mediatori. Il potenziale cliente per verificare la sussistenza dell abilitazione professionale dell agente immobiliare può tranquillamente richiedere l esibizione di una visura rilasciata dalla Camera di Commercio per verificarne gli estremi ovvero potrà richiederla direttamente presso gli uffici Camerali. In secondo luogo è necessario prestare particolare attenzione alla modulistica. La legge infatti prevede che se l agente immobiliare utilizza appositi moduli questi debbano essere depositati preventivamente in copia (art. 5 L.39/89) presso le Camere di Commercio perché proprio queste vigilano sulla conformità dei moduli utilizzati alle disposizioni di legge sulla mediazione e sulle clausole vessatorie, con la possibilità di richiedere al giudice competente che inibisca l uso di quelle clausole di cui sia accertata l abusività. (art. 37 Dlgs 206/05). Perciò è molto importante controllare accuratamente che sui documenti di incarico, proposta d acquisto vi siano gli estremi del deposito. Tali moduli o formulari inoltre, oltre ad essere chiari e di facile comprensione, devono indicare l oggetto del contratto (proposta d acquisto, incarico di mediazione), il nome del proprietario ed il titolo di proprietà nonché il termine di stipula dell atto definitivo. Il cliente deve pretendere dall agente immobiliare copia di qualsiasi modulo che abbia sottoscritto il quale è consigliabile sia controfirmato dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa. Tutte le parti del modulo, inoltre, devono essere compilate e si devono barrare quelle voci che appositamente non si vogliono compilare. È bene che tutti i dettagli degli accordi risultino per iscritto, compresa come già accennato in precedenza l entità della provvigione e le relative modalità di pagamento, oltre ai servizi compresi nella provvigione e quelli invece che ne sono esclusi e dovranno essere pagati a parte. Anche il prezzo di vendita dell immobile va sempre definito con chiarezza e fatto oggetto di accordo scritto. Si consiglia a tal proposito di non firmare incarichi di mediazione che contengano clausole di applicazione di eventuali sovraprezzi (il cosiddetto supero ) Si tratta della clausola che riconosce all agenzia immobiliare il diritto a trattenere per sé il sovraprezzo che riesce eventualmente ad ottenere dall acquirente rispetto a quanto pattuito con il proprietario dell immobile. Poiché l incarico di mediazione non ha una durata predefinita ed è rimesso alla volontà delle parti bisogna prestare molta attenzione alla ragionevolezza della sua durata che deve essere in funzione dell attività di promozione e penetrazione del mercato che l agente si impegna ad eseguire nonché del tempo medio necessario a porre in essere una trattativa nell ambito territoriale ove è ubicato l immobile. Analogamente è necessario precisare la possibilità o meno di tacito rinnovo dell incarico: nel primo caso tale opzione deve essere prevista per una sola volta salvo disdetta tramite lettera raccomandata. Poiché inoltre, come meglio vedremo in seguito, la proposta irrevocabile di acquisto è divenuta una consuetudine applicata dalla generalità delle agenzie immobiliari è opportuno, 18
18 Come acquistare o vendere casa a salvaguardia degli interessi dell acquirente, stabilire con precisione un periodo limitato di validità della stessa (termine entro il quale dovrebbe pervenire l accettazione del venditore) che dovrebbe in ogni caso essere adeguato al tipo di proposta. Nel caso in cui il compratore debba richiedere un mutuo per l acquisto della casa, è necessario poi che nella proposta sia indicato specificatamente che la sua efficacia è subordinata all erogazione del finanziamento e che quindi non produrrà nessun effetto senza l avverarsi di tale condizione sospensiva. Inoltre è necessario ricordarsi che gli importi versati a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria devono essere corrisposti sempre e soltanto mediante assegno non trasferibile intestato direttamente al proprietario venditore ( o ad ogni singolo proprietario pro quota) e che in ogni caso tali somme non potranno essere incassate dall agente immobiliare (il quale potrà conservare solo in deposito l assegno), né in conto provvigione, né a titolo di risarcimento danni. È molto importante in ogni caso sia per chi compra che per chi vende leggere con molta attenzione il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose. Al riguardo è indice di serietà dell agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per consentire al consumatore di leggerlo attentamente a casa o preferibilmente farlo visionare da un esperto. È da valutare altresì con particolare favore la presenza nell incarico di vendita, nella proposta d acquisto e nel contratto preliminare, di una clausola che, in caso di controversie tra le parti e l agente immobiliare, preveda la possibilità di risolverle, in tempi brevi e a costi estremamente contenuti, tramite il servizio di conciliazione presso la Camera di Commercio. 3. Valutazione dell immobile oggetto di compravendita Le criticità essenziali in una compravendita immobiliare, causa la rilevanza economica della transazione, sono fondamentalmente due: le criticità di natura urbanistico-edilizie, legale e fiscale; le criticità di natura economico-finanziaria, ovvero la corrispondenza del prezzo di compravendita all effettivo valore dell immobile e, in molti casi, la possibilità di finanziare l acquisto con mutui e finanziamenti. Infatti l acquisto di un immobile ad un prezzo troppo alto (oppure troppo basso nel caso di vendita) arreca un danno patrimoniale certo anche in presenza di una piena linearità delle procedure formali di natura legale e fiscale. 3.1 La stima dell immobile: il giudizio di stima sintetico e la valutazione analitica Un appropriata stima immobiliare ex ante da un lato quale fattore di verifica della corrispondenza del prezzo richiesto dalla parte venditrice con l effettivo valore di mercato dell immobile oggetto di compravendita, dall altro quale concreto, diretto (e implicito) fattore di tutela degli interessi economici delle parti, può avvenire con diverse modalità: a) stima sommaria fatta dall agenzia immobiliare, al fine della determinazione del più probabile valore di mercato, in funzione della commercializzazione del bene; 19
19 CAPITOLO PRIMO b) giudizio di stima sintetico, ovvero una breve relazione resa da un valutatore indipendente qualificato (architetto, ingegnere, geometra, perito esperto edile, agente immobiliare, ecc.) con l indicazione del valore economico dell immobile definito sulla base di specifici procedimenti estimativi; c) valutazione analitica, ovvero una perizia di stima (o Rapporto estimativo, come definito nel Codice delle Valutazioni Immobiliari) 2 finalizzata a verificare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobiliare, incluse tra l altro la conformità urbanistico-edilizia, catastale e impiantistica. La Borsa Immobiliare dell Umbria, attraverso i relativi periti accreditati, fornisce un servizio stime di qualità che, in funzione della complessità della stima richiesta, viene reso a condizioni tariffarie predefinite e competitive. 3.2 La determinazione delle consistenze: come misurare le superfici immobiliari La corretta determinazione del prezzo di mercato di un immobile è basata, tra l altro, sulla corretta misurazione delle superfici immobiliari in quanto queste hanno un rapporto diretto con la quantificazione effettiva del valore economico del bene. La misurazione deve seguire delle procedure trasparenti, ovvero deve essere effettuata sulla base di criteri oggettivi, univoci, riproducibili/verificabili anche da terzi. La misurazione delle superfici può avvenire: a) mediante rilevazione diretta, con misurazione fisica delle consistenze; b) mediante rilevazione sulla base della planimetria catastale o di progetto (dopo essersi accertati della corrispondenza della scala dei disegni allo stato dei luoghi). I criteri di rilevazione delle superfici in uso a livello nazionale e internazionale sono molteplici 3. Di seguito si trascrivono due delle principali metodologie di misurazione codificate a livello nazionale, ovvero quella maggiormente in uso a livello commerciale e il criterio catastale: Norma UNI (Agenzie Immobiliari Requisiti del servizio) che definisce i criteri per la determinazione della Superficie commerciale ovvero della Superficie Convenzionale Vendibile (Scv) che deve intendersi una superficie, basata sulla ponderazione delle superfici vendibili, considerando: la somma delle superfici coperte, computate secondo specifiche convenzioni-criteri di misura; le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffittesottotetto, box, ecc.). Il computo delle superfici inerenti la Superficie Convenzionale Vendibile (Scv), deve essere effettuato con i criteri seguenti: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm; 2 Cfr. il Codice delle Valutazioni Immobiliari III Italian Property Valuations Standard (2006), edito da Tecnoborsa. 3 Per una trattazione completa si rimanda al saggio di G. Bambagioni, La misurazione delle superfici immobiliari (2008), Il Sole 24 Ore SpA 20
20 Come acquistare o vendere casa 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm. Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: 25% dei balconi e delle terrazze scoperte; 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati; 35% dei patii e dei porticati; 60% delle verande; 10% del lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo; 15% dei giardini di appartamento; 10% dei giardini di ville e villini. Le quote percentuali sopra indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell immobile, alle caratteristiche delle superfici esterne, le quali comunque non dovrebbero eccedere il 30% della superficie coperta. Sono fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale. Criterio per la determinazione della superficie catastale ai sensi dell Allegato C, DPR 138/98. In base ai suddetti criteri la determinazione della superficie delle unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato è data dalla somma della superficie dei: a) vani principali e accessori a servizio diretto (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, etc.); b) vani accessori a servizio indiretto dei principali (soffitte, cantine e simili) in misura pari al 50% se comunicanti con i vani principali o 25% se non comunicanti; c) balconi, terrazze e simili di pertinenza esclusiva in misura pari al 30% fino a 25 mq e al 10% per la quota eccedente, se comunicanti con i vani principali (negli altri casi rispettivamente al 15% fino a 25mq e al 5% per la quota eccedente); d) area scoperta o assimilata di pertinenza esclusiva dell unità immobiliare, nella misura del 10% fino alla superficie dei vani principali e accessori a servizio diretto e del 2% per la parte eccedente; e) vani accessori a servizio diretto dei posti auto in misura pari al 50%. I muri interni e quelli perimetrali esterni sono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati. 21