Source: https://entscheidsuche.ch/bund/bger/96-I-496.html
Timestamp: 2020-08-09 17:16:30
Document Index: 56768380

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 1', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 23', 'Art. 518', 'Art. 518', 'Art. 518', 'BGE', 'Art. 602', 'Art. 602', 'Art. 602', 'BGE', 'Art. 518', 'Art. 602']

bund/bger/96-I-496.html
Unterstellung einer Wohnung unter die Mietzinsüberwachung (BB vom 30. September 1965 über Mietzinse für Immobilien).
Finden die Vorschriften über die Mietzinsüberwachung auch Anwendung auf das Verhältnis einer Erbengemeinschaft zu einzelnen Erben, die ein Erbschaftsobjekt bewohnen? (Erw. 4).
Untersteht die einer Erbengemeinschaft gehörende Wohnung auch dann der Mietzinsüberwachung, wenn ihr Mieter mit einem Erben verheiratet ist und dieser Erbe die Wohnung mitbewohnt? (Erw. 5).
Den Entscheid der Justizdirektion des Kantons Zürich fochten Dr. Edwin Kluser und dessen Ehefrau Anna Kluser-Heinemann
BGE 96 I 496 S. 498
sowie Frau Marlies Heinemann-Lustenberger bei der Eidg. Preiskontrollstelle an. Diese hiess am 17. Juli 1969 beide Beschwerden gut, hob den Entscheid der Justizdirektion des Kantons Zürich vom 19. März 1969 auf und stellte jenen der Preiskontrolle der Stadt Zürich vom 4. Dezember 1968 wieder her. Die Preiskontrolle der Stadt Zürich wurde eingeladen, "auf die Prüfung der höchstzulässigen Mietzinse einzutreten".
Art. 1 des BB vom 30. September 1965 beziehe sich nicht auf Wohnungen von Miterben. Der in Art. 9 desselben BB enthaltene
BGE 96 I 496 S. 499
Schutzgedanke treffe das Verhältnis der Erbengemeinschaft zu einzelnen Erben nicht. Art. 23 der Verordnung über Mietzinse und Kündigungsbeschränkung vom 30. Dezember 1965 (VMK) sei nicht anwendbar, da im vorliegenden Falle nur zu entscheiden sei, ob die fraglichen Wohnungen der Mietzinsüberwachung unterständen, nicht aber, welches gegebenenfalls die höchstzulässigen Mietzinse seien.
Die Beschwerdeführer behaupten zur Begründung ihrer Ansicht, die Miterben könnten sich "zivilrechtlich gegen tatsächlich oder vermeintlich übersetzte Mietzinsforderungen zur Wehr setzen". Demgegenüber ist folgendes zu beachten: Die Miterben können wohl innerhalb der Erbengemeinschaft zugunsten der ihnen nahestehenden Mieter intervenieren, dabei aber nichts erzwingen. Ist der Willensvollstrecker vom Erblasser mit der Verwaltung der Liegenschaft bis zur Teilung beauftragt, was nach Art. 518 Abs. 2 ZGB zu vermuten ist, so entscheidet er mit gleicher Kompetenz wie ein Vermieter über die Leistungen der Mieter, ohne an Weisungen der Erben gebunden zu sein (TUOR, 2. Auflage ZGB Art. 518 N. 20; ESCHER, 2. Auflage ZGB Art. 518 N. 7). Wäre der Willensvollstrecker nach dem Willen des Erblassers nicht mit dieser
BGE 96 I 496 S. 500
Kompetenz ausgerüstet, so könnte jeder der uneinigen Erben die Bestellung eines Erbenvertreters (Art. 602 Abs. 3 ZGB) erwirken. Auch dieser aber würde ohne Instruktion der einen oder andern der unter sich uneinigen Erben seines Amtes walten (TUOR/PICENONI, ZGB Art. 602 N. 54; ESCHER 2. Auflage ZGB Art. 602 N. 78). Weder dem Willensvollstrecker noch einem Erbenvertreter gegenüber steht den betroffenen Erben und Mietern ein anderer Rechtsbehelf gegen einen übersetzten Mietzins zu, als eben die Anrufung der Mietzinsüberwachung. Der Hinweis der Beschwerdeführer auf die zivilrechtlichen Behelfe der Beschwerdegegner ist daher verfehlt. Dies ganz abgesehen davon, dass den Miterben unter mehreren möglichen Rechtsbehelfen die freie Auswahl zustände.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Höhe des Mietzinses beeinflusse den Ertragswert des Grundstücks, und dieser sei ein Element zur Berechnung des Anrechnungswertes des Grundstücks bei der Erbteilung. Nach dem Willen des Erblassers wird ihnen die Liegenschaft nicht zugewiesen werden. Sie sind daher an einem möglichst hohen Anrechnungswert interessiert. Frau Kluser-Heinemann und ihr Bruder Paul Heinemann haben die Anwartschaft, unter Ausschluss aller übrigen Erben miteinander Eigentümer des Grundstücks zu werden. Sie sind daher umgekehrt an einem möglichst niedrigen Anrechnungswert interessiert. Dieser Sachverhalt spricht weder für noch gegen die Unterstellung der Wohnungen unter die Mietzinsüberwachung, sowenig, wie etwa die Folgen einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung etwas über Bestand oder Nichtbestand dieser Eigentumsbeschränkung aussagen. Aufgabe der Mietzinsüberwachung ist es, zu verhindern, dass der Mieter mit einem übermässigen Zins belastet wird. Ihre Auswirkungen auf die Bestimmung des Anrechnungswertes in der Erbteilung sind tatsächlicher Art und taugen weder als Argument für die Unterstellung noch als Argument gegen sie. Aus dem von den Beschwerdeführern angerufenen Grundsatz schonungsvoller Interpretation von Vorschriften, welche Eingriffe in die private Eigentumssphäre begründen, lässt sich für den vorliegenden Fall nichts ableiten. Die Beschwerdeführer gehen von der Fiktion aus, Mieter und Miterben seien identisch. Bezüglich des Eigentums stehen alle Erben in gleichen Rechten. Ihre Interessen aber sind einander entgegengesetzt. Der Vorteil des einen ist der Nachteil des andern. Die Frage nach dem
BGE 96 I 496 S. 501
schonungsvolleren Eingriff aber wäre nur dann zu prüfen, wenn sie sich für alle Erben in gleicher Weise stellen würde.
Artikel: Art. 518 Abs. 2 ZGB, Art. 602 Abs. 3 ZGB