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Timestamp: 2019-12-07 09:01:39
Document Index: 381413349

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH', '§ 2', '§ 259', 'BGH', '§ 1', '§ 22', '§ 2', '§ 7', '§ 9', '§ 9', '§ 7', '§ 259', '§ 7', '§ 4', '§ 555', '§ 6', '§ 935', '§ 263']

Rechtsprechung | Facility
An dieser Stelle finden Sie alle relevanten Gesetze und Verordnungen rund um Ihre Heizkosten- und Wasserabrechnung:
§ 556 BGB, Mietvertrag, § 1 Heizkostenverordnung
Vereinbaren der Betriebskosten in bestimmter Höhe
BGH, Urteil vom 02.05.2012, XII ZR 88/10 in WM 2012, S.453
Tatbestand Betriebskosten
Entstehen durch bestimmungsgemäßen Verbrauch des
Tatsächliches Entstehen der Kosten
Laufendes Entstehen der Kosten
Erhöhen der Betriebskosten
Betriebskostenerhöhung muss formell und materiell ordnungsgemäß für die Abrechnung sein (Nachweispflicht Mieter)
BGH-Urt. v. 15.05.2012, Az. VIII ZR 246/11
BGH-Urt. v. 18.07.2012, Az. VIII ZR 1/11
Nichtzahlen erhöhter Betriebskosten
Flächenbezogener Maßstab, inwiefern kein weiterer Umlagemaßstab vereinbart
Fälligkeit Abrechnungssaldo
Nach Zustellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung
BGH – Urt. V. 9.3.05-NJW 2005, 1499 = WuM 2005, 337
BGH – Urt. V. 8.3.2006 – WuM 2006, 200
Regeln zur Belegeinsicht und Kopien
Die Belegeinsicht dehnt sich soweit aus, wie das Gericht auch Einsicht nehmen könnte
BGH, Beschl. V. 22.11.2011 – WuM 2012, 267
Pflicht zur Bereitstellung von Kopien
0,25 - 0,50 EUR je Kopie
Fotokopien sind kostenfrei und zulässig
Umlagefähige Kosten gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV
Wasserverbrauchs- und Entwässerungsgebühren
Anmietung, Wartung Wasserzähler und Wassermengenregler, Eichkosten Wasserzähler
Grundsätze umlagefähiger Wasserkosten
Wasserkosten sind Kosten, die durch den Verbrauch des Nutzers tatsächlich entstehen
Kosten durch nicht angezeigte Instandhaltungsmaßnahmen, wie laufende Toilettenspülung oder Wasserhahn, sind verursachungsgerechte Mieterkosten (BGH)
Defekte Wasserzähler sind auf Kosten des Vermieters instand zu setzen
Außergewöhnlich hoher Wasserverbrauch des Hauptwasserzählers zu der Summen der akkumulierten Nutzerwasserzähler ohne Verschulden des Mieters geht zu Lasten des Vermieters
Die Kosten für die Eichung der Nutzerwasserzähler, Sprengwasserzähler und Hauptwasserzähler gemäß § 2 Abs. 1 EichG gehören zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten
Zu den Abwasserkosten gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung
Trink- und Abwasserkosten sind zusammenhängend darstellbar
Grundlage Verteilung der Kosten
Bei nicht vorhandenen Wasserzählern ist die Umlage nach dem Flächenmaßstab zu erfolgen
bei vorhandenen Wasserzählern ist die Umlage nach dem tatsächlichen Verbrauch zu erfolgen
Eichkosten des Wasserzählers werden üblicherweise über die Gesamtkosten der verbrauchten Wasserkosten auf die Mieter mitverteilt
Eichkosten des Wasserzählers können direkt zuordnungsbar zur Wohnung abgerechnet werden
Mindestangabe für die BK-Abrechnung
Gesamtkosten müssen zu ersehen sein (keine Erläuterung LG Berlin)
§ 259 BGB geordnete Zusammenstellung Einnahmen und Ausgaben
Keine Überspannung der Spezifizierung (BGH 2009)
Angabe und Erläuterung der zugrundeliegenden Umlageschlüssel
gedankliche und rechnerischer Nachvollziehbarkeit
Geleistet Vorauszahlungen/ Abrechnungssaldo
Die Heizkostenverordnung geht vor mietvertraglichen Vereinbarungen (AG Hamburg)
Die Heizkostenverordnung gilt im persönlichen Anwendungsbereich für Gewerberaum, preisfreien- und preisgebundenen Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizkV, § 22 Abs. 1 NMV) sowie Wohnungseigentum (3 HeizkV). Grundsätzlich gilt die Abrechnungspflicht. Neben der Abrechnungspflicht besteht entgegen der Erfassung für Kaltwasserverbrauch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung je Wohnungseinheit.
Umlagefähige Kosten gemäß § 2 Nr. 4 - 6 BetrkV, § 7 Abs. 2 HeizkV
Die Brennstoffkosten einschließlich der Lieferkosten
Kosten für den Betriebsstrom
Kosten, die durch Bedienung, Pflege, Reinigung und Wartung der Heizungsanlage entstehen (auch für hinzugezogene Fachleute, z. B. wegen Überwachung der Betriebssicherheit der Heizanlage)
Kosten, die durch die Reinigung des Betriebsraumes entstehen
Kosten, die durch Messungen für die Einhaltung des Immissionsschutzgesetzes verursacht werden.
Kosten, die durch Wartung und Ablesung der Verbrauchsmessgeräte an den Heizkörpern anfallen (z.B. der Besuch der Ablesefirma), einschließlich der Miet- oder Anschaffungskosten für ebensolche
Kosten für die Berechnung und Aufteilung der ermittelten Werte von den Verbrauchsmessgeräten
Kosten für den Schornsteinfeger und für die Wartung des Feuerlöschers
Begleitende Grundsätze der Heizkostenabrechnung
Verbrauchsschätzung § 9 a Heizkostenverordnung
Auf Basis eines vergleichbaren Vorjahresverbrauchs
Auf Basis vergleichbarer Wohnungen einer Liegenschaft
Auf Basis des Durchschnittsverbrauches der Liegenschaft
Bei Nichtablesung trotz zwei vereinbarter Termine erfolgt Schätzung (LG Berlin) gemäß § 9 Heizkostenverordnung
Ist aus rechtlichen Gründen eine verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung nicht möglich, ist nach einem einheitlichen Maßstab abzurechnen. Es ist eine Kürzung von 15 Prozent zu beachten.
Lagenachteil von Wohnungen
Lagenachteile hat der Mieter zu tragen
Lagenachteile werden über den Umlagemaßstab Fläche ausgeglichen
Abgesperrte Heizkörper
Der Mieter hat kein Anrecht, eine Abstellung des Heizkörpers zu verlangen
Bei unzureichender Wärmeisolierung ist der Mieter nicht berechtigt, Abzüge in der verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung vorzunehmen
Frostschaden bei Abwesenheit
Verletzung der Obhutspflicht des Mieters
Folgeschäden sind durch den Mieter zu tragen
Mieter ist verpflichtet, ausreichend in zumutbarem Rahmen zu lüften
Ausreichende Heizbarkeit erfordert eine Raumtemperatur von 20 - 22 Grad Celsius auf in einem Meter Höhe in der Mitte des Raumes
Es wird sich an festen Kriterien orientiert. Von den Gesamtkosten können mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach Heizwärme- und Warmwasserverbrauch festgelegt werden. Die übrigen Kosten können zwischen 30 Prozent und höchstens 50 Prozent nach einem Flächenmaßstab verteilt werden (§§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkV).
100-prozentige Abrechnung nach Verbrauch nur bei Zustimmung aller Mieter einer Liegenschaft möglich
Eine gerechte Bestimmung des Verteilungsmaßstabs nach Verbrauch und Fläche sollte das Wohnungsunternehmen nach Gebäudetyp, Wärmedämmung, Lage des Gebäudes, Anzahl der Außenwohnungen, prozentualer Anteil an Leerstand und weiteren Kriterien möglichst günstig vornehmen
Die verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnungen sind formell ordnungsgemäß gemäß allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Die verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnungen sind in tatsächlicher und rechnerischer Hinsicht nachprüfbar und nachvollziehbar. Soweit die Abrechnungen Heiz- und Warmwasserkosten betreffen, halten sie sich im Rahmen der Bestimmungen der § 7, 8, 10 Heizkostenverordnung und sind nicht zu beanstanden.
Neuausstattung mit Messtechnik
Nach § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung ist der Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme- und Warmwasserablesung gegen zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem ergibt sich eine Duldungspflicht nach § 555d BGB
Die Wahl der technischen Ausstattung für Messgeräte obliegt dem Vermieter
Die Geräte müssen der erforderlichen Eignung entsprechen
Der Vermieter führt eine Mieterbefragung durch, in der jeder Mieter die Möglichkeit hat, Stellung zu nehmen
Der Heizkostenverbrauch für die Erfassung von Heizwärme ist in § 6 Abs. 1 HeizkV vorgeschrieben. Das Wohnungsunternehmen kann seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung nur dann nachkommen, wenn der Mieter den Einbau der neuen Messtechnik duldet.
Ausreichend und rechtszeitig auf Verbrauchserfassung hinweisen
2 bis 3 Wochen gelten als angemessen
Schriftliche Mitteilung (Generalaushang, Hausaushang, Postweg etc.)
Zweittermin nach mindestens 14 Tagen
Mieter ist zum Einschalten eines Dritten verpflichtet ➙ Duldungspflicht
Zutrittsanspruch im Wege der Duldungsklage
Einstweilige Verfügung nach § 935 ZPO (LG Köln)
Zuwiderhandlung 6 Monate Haft oder 250.000 EUR (LG Hamburg)
Vermieter hat Sorge zu tragen
Prozessverwertbarer Nachweis
Mieter ist in Beweispflicht
Bei Nichteinhalten von zwei angekündigten rechtskonformen Terminen kann der Vermieter Anfahrtskosten gegenüber dem Mieter berechnen (bei Instandhaltungsmaßnahmen und Neuausstattung ➙ AG Hamburg)
Messtechnikmanipulation
Bei der Ablesung oder Überprüfung wurde Manipulation vom Monteur aufgezeichnet
Folge Schätzung des Verbrauches
Versuchter Betrug gemäß § 263, 22, 23, 25 Abs. 2 StGB
Geldstrafe 600 EUR bis 1.000 EUR