Source: https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/hausverkauf-schritte-ablauf/hausverkauf-notartermin.html
Timestamp: 2018-02-24 05:52:58
Document Index: 203724530

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 18', '§ 13', '§ 22', '§ 24', '§ 24']

StartseiteΙRatgeber VerkaufenΙHausverkaufΙSchritte / AblaufΙNotartermin
Erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notartermin kommt der Verkauf einer Immobilie zum rechtskräftigen und erfolgreichen Abschluss.
Der Notartermin ist der verbindliche Abschluss des Hausverkaufs
1. VORBEREITUNG des Hausverkauf-Notartermins
2. ABLAUF des Hausverkauf-Notartermins
3. NACH dem Hausverkauf-Notartermin
In der Regel obliegt dem Käufer die Wahl des Notars
Ein guter Makler organisiert alle Aufgaben rund um den Notartermin.
Nach der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Verkauf der Immobilie, vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. Die Frage, welche Seite den Notar auswählt, ist nicht juristisch geregelt. Als Richtlinie gilt, dass der Käufer den Notar auswählt, da er den Kaufpreis bezahlt. Als weiteres Kriterium ist zu nennen, dass üblicherweise der Käufer zur Zahlung des größten Teils der Notarkosten verpflichtet ist. Zur Vorbereitung werden dem Notar die für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes erforderlichen Unterlagen bereits im Vorfeld übermittelt.
Wie vorgehen? Die wichtigsten Schritte beim Hausverkauf mehr
Worauf muss man bei einem Hausverkauf-Notarvertrag achten? mehr
Klärung der wesentlichen Vertragsinhalte im Vorgespräch
Vor der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags führen Käufer und Verkäufer ein Vorgespräch mit dem Notar. Hier werden wesentliche inhaltliche Punkte des Kaufvertrages besprochen. Der Notar erörtert die zwischen Verkäufer und Käufer bereits verhandelten Vertragsinhalte, um diese in den Kaufvertrag zu übernehmen. Daher ist es Aufgabe beider Parteien, den Notar umfassend über die getroffenen Vereinbarungen zu informieren und bei etwaigen Unklarheiten zu Rate zu ziehen. Wichtig zu bedenken: Der Notar stellt zwar sicher, dass der Immobilienkaufvertrag juristisch einwandfrei ist und klärt über die Bedeutung verschiedener Regelungen auf. Wirtschaftliche Gesichtspunkte des Vertrags, beispielsweise die Frage ob die Höhe des Kaufpreises angemessen ist, sind jedoch nicht Bestandteil der Prüfung durch den Notar. Auch obliegt es dem Notar nicht, die Bonität und Zuverlässigkeit der Vertragspartner anzuzweifeln. Er kann allerdings vertraglich sicherstellen, dass bei Nichtzahlung des Kaufpreises für den Verkäufer keine Nachteile entstehen.
Zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt der Notar u.a. Angaben über
das Grundstück bzw. die zu veräußernde Eigentumswohnung (Grundbuchamt/Grundbuchblattnummer),
den Kaufpreis, den Zahlungstermin und eventuelle besondere Zahlungsmodalitäten,
den Termin der Übergabe,
das Vorliegen von Sachmängeln,
den Umgang mit bestehenden Miet-/ Pachtverhältnissen sowie
eine Entscheidung über ein ggf. einzurichtendes Notaranderkonto, das eine Zug um Zug erfolgende Übertragung des Eigentums gegen Kaufpreiszahlung sicherstellt.
Durchsicht des Vertragsentwurfes vor dem Beurkundungstermin
Im Anschluss an das Vorgespräch wird der Notar einen Vertragsentwurf erstellen, den sich sowohl Käufer als auch Verkäufer unbedingt frühzeitig vor der Beurkundung zusenden lassen sollten, damit eine gründliche Durchsicht ohne Zeitdruck möglich ist und eventuell notwendige Korrekturvorschläge erarbeitet werden können. Handelt es sich bei den Vertragsparteien um einen Verbraucher und einen Unternehmer, dann hat der Notar nach § 17 Absatz 2a Ziffer 2 Beurkundungsgesetz aus Verbraucherschutzgründen sogar die Verpflichtung, dem Verbraucher durch Zusendung eines Vertragsentwurfs mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin Gelegenheit zu geben, sich mit dem Beurkundungsgegenstand auseinanderzusetzen. Sofern zwei Unternehmer oder zwei Nichtunternehmer miteinander einen Immobilienkaufvertrag abschließen, besteht diese rechtliche Verpflichtung allerdings nicht.
Neutralität des Notars
Unabhängig davon, wer den Notar beauftragt und bezahlt, braucht die Gegenseite keine Benachteiligung durch den Notar zu fürchten. Denn der Notar ist zur Neutralität unter den Parteien verpflichtet. Jede andere Vorgehensweise würde ein Dienstvergehen darstellen. Sollten weitere Fragen auftreten, haben beide Parteien das Recht, den Notar zu kontaktieren und um weitere Termine zu bitten. Beratungsgespräche dieser Art sind nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden, da sich die Notarkosten nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine ermessen, sondern pauschal berechnet werden.
Unser Tipp: Ein guter Makler organisiert alle Aufgaben rund um den Notartermin.
Beim eigentlichen Beurkundungstermin sind der Notar sowie in der Regel sämtliche Verkäufer und Käufer zugegen. Sollte eine der beiden Parteien den Termin nicht wahrnehmen können, bzw. bei einer Personenmehrheiten auf Verkäufer- oder Käuferseite einzelne Personen verhindert seien (bspw. bei einer Erbengemeinschaft oder Personen mit Wohnitz im Ausland) gibt es Vertretungsmöglichkeiten, die im Vorfeld mit dem Notar geklärt werden sollten. Als weitere Teilnehmer des Termins können der beteiligte Makler, Rechtsanwälte (die Verkäufer oder Käufer beraten haben), der Finanzierungsberater des Käufers oder Dolmetscher anwesend sein.
Verlesung des Kaufvertrages
Zu Beginn des Beurkundungstermin sind dem Notar die Personalausweise der Vertragsparteien und bei Beteiligung eines Unternehmens auch ein aktueller Handelsregisterauszug vorzulegen. Während der Notar den Vertragsentwurf verliest und dabei juristische Begriffe erläutert, besteht nochmals die Möglichkeit, offene Fragen zu besprechen und Korrekturen am Vertragswerk vorzunehmen, die der Notar in den originalen Vertragsentwurf handschriftlich einträgt. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer sowie der, die Unterschriften der Beteiligten beglaubigende, Notar den ggf. mit Änderungen versehenen Kaufvertrag.
Nach dem Beurkundungstermin veranlasst der Notar in der Regel beim Grundbuchamt zunächst eine Auflassungsvormerkung. Die Auflassung ist (neben der Eintragung in das Grundbuch) Bestandteil der Grundstücksübereignung. Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung und bewirkt, dass Verfügungen des Verkäufers über das Grundstück oder über Rechte an dem Grundstück unwirksam sind, soweit sie den Rechtsanspruch des Käufers beeinträchtigen würden. Sollte der Verkäufer nach Eintragung der Auflassung Insolvenz anmelden, so hat der Käufer dennoch bereits einen Anspruch auf Erfüllung, also auf volle Eigentumsübertragung und muss sich nicht mit einer eventuellen Insolvenzquote zufriedengeben.
Der Notar muss nach § 18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige zusenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nach Zahlung der Steuer durch den Käufer (für die aber auch der Verkäufer gemäß § 13 Nr. 2 GrEStG haftet), übersendet das Finanzamt dem Notar eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, ohne die nach § 22 Absatz 1 GrEStG eine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nicht erfolgen darf.
Nach § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) könnte der Gemeinde bei einer Grundstücksveräußerung ein Vorkaufsrecht zustehen, soweit bestimmte gemeindliche Interessen betroffen sind und das Allgemeinwohl dies rechtfertigt. Voraussetzung des Eigentumsüberganges auf den Käufer ist also auch eine vorliegende Bestätigung der Kommune, dass von einem Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht wird. Der Notar veranlasst eine Erklärung der Gemeinde zu ihrem nicht in Anspruch genommenen Vorkaufsrecht. Bei Veräußerungsvorgängen, die Eigentumswohnungen und Erbbaurechte betreffen, stehen Gemeinden nach § 24 Absatz 2 BauGB keine Vorkaufsrechte zu.
Sobald der Kaufpreis auf dem vereinbarten Notaranderkonto eingegangen ist, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers. Möglich ist auch eine Zahlung auf ein Konto des Verkäufers oder auf ein Konto seiner Bank, um einen dort noch bestehenden Kredit auszugleichen. Erst nach Eintragung des Käufers in das Grundbuch wird der Notar den vom Käufer auf das Notaranderkonto überwiesenen Kaufpreis an den Verkäufer weiterleiten. Zeitgleich erfolgt die Löschung der nicht mehr erforderlichen Auflassungsvormerkung. Der Verkäufer erhält die Sicherheit, dass der Kaufpreis an ihn fließen wird, sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist.
Die Notarkosten für einen Immobilienverkauf betragen insgesamt zwischen 1,5 % bis 2 % des beurkundeten Kaufpreises. Den Großteil der Notargebühren trägt gewöhnlich der Käufer, während der Verkäufer meist nur die Kosten für die anlässlich des Hausverkaufs gelöschten Rechte Dritter übernimmt – beispielsweise eine eingetragene Grundschuld. Allerdings haftet der Verkäufer gleichsam mit dem Käufer für den Ausgleich aller Notar- und Grundbuchkosten sowie für die Grunderwerbssteuer.
Eine detailierte Übersicht der anfallenden Notarkosten haben wir für Sie auf unserer Seite Notarkosten zusammengestellt.
(104 Bewertungen