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Timestamp: 2016-10-28 18:11:40+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 216', 'art. 2', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 657', 'art. 2', 'art. 657']

90 II 154
90 II 15419. Arr�t de la Ie Cour civile du 19 mai 1964 dans la cause Roh contre Blanchard.
Vente d'immeubles; art. 216 CO, 657 CC; art. 2 CC. Le contrat est nul lorsque l'acte authentique n'indique pas le prix exact (confirmation de jurisprudence; consid. 1). Abuse-t-on de son droit en invoquant le vice de forme? Pour r�soudre la question, le juge examine toutes les circonstances du cas particulier. En l'esp�ce, r�ponse affirmative (consid. 2 et 3). Faits � partir de page 154
BGE 90 II 154 S. 154
A.- Par acte authentique du 28 f�vrier 1959, Victor Roh a vendu � Louis Blanchard une villa pour le prix de 190 000 fr. pay� � la signature du contrat. Sur cette somme, 5000 fr. sont rest�s bloqu�s chez le notaire, d'entente entre les parties, pour garantir les travaux de finition.
En r�alit�, le prix convenu �tait 220 000 fr. Roh a re�u de Blanchard un "dessous de table" de 30 000 fr.
Apr�s que l'acheteur fut entr� en possession de la villa, il se produisit une inondation due � la d�fectuosit� d'un raccord d'amen�e d'eau dans la salle de bains. En outre, BGE 90 II 154 S. 155la poutraison soutenant la dalle b�tonn�e du premier �tage provenait de mat�riaux de d�molition. Blanchard formula une pr�tention de ces deux chefs. Les parties envisag�rent un arrangement selon lequel Roh rach�terait la villa pour 250 000 fr., moins les 5000 fr. bloqu�s en main du notaire. Leurs conseils se mirent ensuite d'accord pour requ�rir un jugement pronon�ant la nullit� de la vente.
Mais Blanchard changea d'avis et consulta un autre avocat. Le 8 janvier 1960, il revendit la villa � un tiers pour le prix de 265 000 fr.
B.- Par exploit du 3 mai 1960, Blanchard assigna Roh en paiement de dommages-int�r�ts pour d�g�ts d'eau, malfa�ons, retard de l'entr�e en jouissance et moins-value de la poutraison.
Roh contesta les d�fectuosit�s all�gu�es par le demandeur. Il invoqua la nullit� du contrat de vente et r�clama, reconventionnellement, la somme de 50 000 fr. repr�sentant la diff�rence entre le prix de revente au tiers, 265 000 fr. et la somme qu'il avait re�ue, 215 000 fr.; il pr�cisait que Blanchard pourrait reprendre les 5000 fr. bloqu�s chez le notaire.
Statuant en seconde instance le 28 janvier 1964, la Deuxi�me Chambre de la Cour de justice du canton de Gen�ve condamna Roh � payer � Blanchard 1663 fr. 85 � titre de dommages-int�r�ts pour malfa�ons; elle confirma pour le surplus le jugement du Tribunal de premi�re instance qui avait allou� � Roh la somme de 5000 fr. bloqu�e chez le notaire et rejet� toutes les autres conclusions des parties.
Dans les motifs de son arr�t, la Cour cantonale admet que la vente �tait nulle, vu l'inexactitude du prix indiqu� dans l'acte authentique; toutefois, Roh abuse de son droit en se pr�valant de la nullit� uniquement pour r�sister � une r�clamation fond�e sur les malfa�ons et les d�fauts des mat�riaux de construction de la villa, apr�s l'�chec de l'accord envisag� pour vider le litige � l'amiable; la vente ayant �t� ex�cut�e, Roh ne saurait se pr�valoir de BGE 90 II 154 S. 156sa propre faute, qui lui a permis de recevoir un "dessous de table" ill�gal, pour en faire constater la nullit�.
C.- Contre cet arr�t, Roh recourt en r�forme en concluant au paiement de 50 000 fr. sous d�duction des 5000 fr. bloqu�s chez le notaire. Il r�clame ainsi la diff�rence entre le prix d'achat r�el et le prix de la revente par Blanchard. Il ne conteste plus l'indemnit� de 1663 fr. 85 mise � sa charge.
L'intim� Blanchard conclut au rejet du recours.
1. Selon la jurisprudence, le contrat de vente immobili�re conclu en la forme authentique doit mentionner, en particulier, le prix exact que l'acheteur s'engage � payer; si l'indication figurant dans l'acte ne correspond pas � la r�alit�, le contrat est nul (RO 86 II 36, 231, 260, 400; 87 II 30). Il est vrai que la solution jurisprudentielle a �t� critiqu�e r�cemment par KARL SPIRO (Die unrichtige Beurkundung des Preises bei Grundst�ckskauf, Basler Studien zur Rechtswissenschaft, Heft 70, 1964). Mais cet auteur part d'une pr�misse erron�e. Il affirme en effet que la loi n'exige la forme authentique que pour l'ali�nation des immeubles, soit l'obligation du vendeur (op. cit., p. 16). Or son assertion est contraire au texte l�gal (art. 216 CO et 657 CC), � la jurisprudence constante et � la doctrine, qui soumet � la forme authentique tous les �l�ments essentiels du contrat (OSER/SCH�NENBERGGER, n. 5 ad art. 216 CO; BECKER, n. 4 ibidem; HAAB, n. 15 ad art. 657 CC; MEIER-HAYOZ, n. 84 ss. ibidem). La critique d�velopp�e sur cette base ne justifie donc pas un nouvel examen de la question.
2. Le Tribunal f�d�ral a jug� � plusieurs reprises que le fait d'invoquer la nullit� du contrat constitue un abus de droit s'il appara�t manifestement contraire aux r�gles de la bonne foi; pour dire s'il en est ainsi, le juge appr�cie librement toutes les circonstances particuli�res de chaque BGE 90 II 154 S. 157esp�ce, sans �tre li� � des principes rigides (RO 78 II 227; 84 II 375; 86 II 232, 262, 400/401; 87 II 31).
a) Si l'ex�cution volontaire du contrat par les deux parties n'emp�che pas n�cessairement d'en constater la nullit�, elle repr�sente n�anmoins un �l�ment tr�s important � prendre en consid�ration (RO 87 II 34 et r�f�rences cit�es). En l'esp�ce, la vente a �t� compl�tement ex�cut�e. L'acqu�reur a �t� inscrit comme propri�taire au registre foncier. Il a pay� le prix int�gral en main du notaire. Peu importe que l'officier public ait conserv� un montant de 5000 fr., conform�ment � la convention des parties, en garantie des d�fauts �ventuels. Il a re�u cette somme pour le compte du vendeur.
b) Les parties ont discut� d'un accord selon lequel Roh aurait rachet� la villa � Blanchard pour le prix de 245 000 fr. Elles n'ont pas envisag� de la sorte une annulation de la vente, qui e�t entra�n� la restitution de l'immeuble, d'une part, et du prix pay�, 220 000 fr., d'autre part. Le recourant avait propos�, au contraire, un rachat � un prix plus �lev�. Il est indiff�rent que les avocats des parties aient pr�vu de donner � ce rachat la forme d'un jugement pronon�ant la nullit� de la vente. Ce qui est d�cisif, c'est que le recourant a consenti � ce que l'acqu�reur dispos�t de l'immeuble en sa faveur, moyennant un prix sup�rieur � celui de la vente. Lors de ces tractations, les deux parties �taient conscientes, selon l'arr�t d�f�r�, de l'invalidit� du contrat qu'elles avaient conclu. Or le fait que le vendeur a rachet� l'immeuble ne lui permet pas, en vertu des r�gles de la bonne foi, de se pr�valoir de la nullit� de la vente (RO 86 II 233).
c) Le recourant a b�n�fici� d'un "dessous de table" ill�gal. Une telle fraude procure des avantages aux deux parties qui y consentent. Non seulement elle permet d'�luder les droits de mutation, mais encore elle donne au vendeur la possibilit� de dissimuler au fisc un gain en capital.
d) La juridiction cantonale constate en fait que le BGE 90 II 154 S. 158recourant a propos� le rachat de l'immeuble, puis, sa proposition rejet�e, invoqu� la nullit� de la vente dans le seul dessein de se soustraire aux cons�quences d'une r�clamation de l'intim� fond�e sur la moins-value et les malfa�ons. Une pareille attitude est propre � constituer un �l�ment de l'abus de droit (RO 78 II 229; 86 II 403).
3. Ayant ex�cut� d�lib�r�ment la vente, propos� de racheter l'immeuble alors qu'il connaissait la nullit� du contrat, profit� de la fraude � laquelle il avait consenti et invoqu� le vice � la seule fin de parer � une r�clamation tir�e de la garantie � raison des d�fauts de la chose vendue, le recourant a manifestement abus� de son droit (art. 2 al. 2 CC). En effet, il a cherch� � d�tourner les art. 657 CC et 216 CO de leur but essentiel, qui est de prot�ger les parties contre une d�cision irr�fl�chie et de procurer l'assurance que leur volont� s'est exprim�e clairement, correctement et compl�tement. C'est donc avec raison que la Cour cantonale a oppos� l'abus de droit � la pr�tention du recourant.
Rejette le recours et confirme l'arr�t rendu le 28 janvier 1964 par la Deuxi�me Chambre de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
87 II 31 suite... ,
86 II 403