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Timestamp: 2016-10-21 14:52:33+00:00
Document Index: 289942124

Matched Legal Cases: ['art. 26', 'art. 26', 'art. 39', 'art. 86', 'art. 89', 'art. 88', 'ATF ', 'art. 26', 'art. 36', 'ATF ', 'art. 36', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 26', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 156', 'art. 159']

1P.559/2001 (25.02.2002)
Les juges f�d�raux Aeschlimann, juge pr�sidant la Ire Cour de droit public,
Reeb, Pont-Veuthey, juge suppl�ante,
la banque X.________ SA, recourante, repr�sent�e par
ASLOCA, Association genevoise de d�fense des locataires, 1205 Gen�ve, intim�e, repr�sent�e par Me Romolo Molo, avocat, boulevard Helv�tique 27, case postale 3055, 1211 Gen�ve 3,
art. 26 Cst.; autorisation d'ali�ner un appartement
(recours de droit public contre l'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve du 26 juin 2001)
L'immeuble sis au 23, rue des P�quis � Gen�ve est soumis au r�gime de la propri�t� par �tage depuis 1983. En sa qualit� de cr�anci�re gagiste, la banque X.________ a obtenu la r�alisation forc�e de trois lots de PPE correspondant � des appartements de quatre pi�ces chacun qui avaient fait l'objet d'une acquisition en bloc par E.________ et K.________ en 1989. Les trois lots furent mis s�par�ment aux ench�res publiques le 24 novembre 1999. La banque X.________ acquit une part. Deux autres acqu�reurs se virent adjuger chacun un lot.
Le 28 avril 2000, le D�partement cantonal de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement (DAEL) autorisa la banque X.________ � vendre l'appartement qu'elle avait acquis. Sur recours de l'Association genevoise de d�fense des locataires (Asloca), cette d�cision fut annul�e le 19 janvier 2001 par la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions. Selon une jurisprudence cantonale connue de la banque X.________, la vente aux ench�res �tait soumise � autorisation. La banque n'�tait donc pas de bonne foi lorsqu'elle avait requis la r�alisation forc�e.
Par arr�t du 26 juin 2001, le Tribunal administratif a rejet� un recours form� par la banque X.________ contre ce prononc�. Apr�s avoir rappel� les conditions de restriction � la garantie de la propri�t� (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorit� cantonale a consid�r� que la loi sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi, LDTR) poursuivait un int�r�t public pr�pond�rant en cherchant � combattre la p�nurie de logements locatifs. Le refus d'autoriser la vente d'un appartement �tait le seul moyen adapt� et n�cessaire pour atteindre l'objectif vis�. La vente envisag�e par la banque X.________ ne remplissait pas les conditions d'autorisation fix�es � l'art. 39 al. 4 LDTR. L'int�r�t priv� de la banque �tait purement �conomique et devait c�der le pas � l'int�r�t public prot�g� par la l�gislation cantonale. Il n'y avait pas d'in�galit� de traitement avec l'un des autres acqu�reurs autoris� ult�rieurement � revendre l'un des lots acquis dans les m�mes circonstances que la banque X.________: la banque �tait cr�anci�re gagiste et avait elle-m�me provoqu� la vente aux ench�res forc�e � l'occasion de laquelle elle avait acquis le logement litigieux. En outre, elle n'�tait pas de bonne foi, ne pouvant ignorer qu'en acqu�rant ce logement elle risquait de se voir refuser une revente ult�rieure. Il n'y avait pas arbitraire du fait que la recourante se trouvait dans l'impossibilit� de proc�der � une vente "en bloc" car rien ne l'obligeait � revendre l'appartement, dont elle conservait le droit de jouissance. Enfin, la validit� de la vente aux ench�res n'emp�chait pas qu'une vente subs�quente soit interdite.
Agissant par la voie du recours de droit public, la banque X.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t. L'Asloca conclut au rejet du recours. Le Tribunal administratif persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t, tandis que le DAEL s'en rapporte � dire de justice, tout en d�clarant approuver la d�cision attaqu�e.
Dirig� contre une d�cision prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ) et d�pos� dans les formes et d�lai l�gaux (art. 89 et 90 OJ), le recours est recevable. Au demeurant, la banque X.________, qui est touch�e par la d�cision attaqu�e, a qualit� pour recourir (art. 88 OJ). Elle n'est toutefois par l�gitim�e � invoquer l'int�r�t de tiers, notamment des personnes susceptibles d'acqu�rir l'appartement � un prix raisonnable.
Dans le recours de droit public, l'all�gation de faits nouveaux et le d�p�t de pi�ces nouvelles sont en principe prohib�s et par cons�quent irrecevables (ATF 118 III 37). Tel est le cas de l'all�gation que l'appartement en cause "n'�tait pas lou� au moment de la d�cision, ni offert � la location, et par cons�quent, ne faisait pas, � proprement parler, partie du parc locatif"; une telle constatation ne ressort pas de l'arr�t attaqu�, et la recourante ne fait pas grief � la cour cantonale d'avoir m�connu ce fait.
Les restrictions de droit public � la propri�t� ne sont compatibles avec l'art. 26 al. 1 Cst. que si elles reposent sur une base l�gale, sont justifi�es par un int�r�t public suffisant et respectent les principes de la proportionnalit� et de l'�galit� devant la loi (art. 36 Cst.; ATF 126 I 219 consid. 2a p. 221 et les arr�ts cit�s). Quel que soit l'int�r�t public que le l�gislateur cantonal consid�re comme l�gitime pour restreindre le droit de propri�t� des destinataires de la norme, il doit veiller � sauvegarder les facult�s essentielles de disposition, d'usage et de jouissance qui d�coulent du droit de propri�t� et ne pas porter atteinte � la substance de celles-ci en tant qu'institution fondamentale de l'ordre public suisse (art. 36 al. 4 Cst.; ATF 116 Ia 401). Le Tribunal f�d�ral examine librement si l'int�r�t public est assez important pour pr�valoir sur les int�r�ts priv�s oppos�s, et si la restriction envisag�e ne va pas au-del� de ce qui est n�cessaire � la r�alisation du but vis�. Il fait toutefois preuve de retenue dans l'appr�ciation des questions de pure appr�ciation, ou des circonstances locales que les autorit�s inf�rieures sont mieux � m�me de conna�tre (ATF 126 I 219 consid. 1c p. 222 et les arr�ts cit�s).
Le Tribunal f�d�ral a d�j� jug�, notamment dans une affaire o� l'la banque X.________ �tait partie, que la LDTR avait pour but de pr�server l'habitat et les conditions de vie existant, ainsi que le caract�re actuel de l'habitat dans les zones de construction mentionn�es dans la LDTR, en restreignant le changement d'affectation des maisons d'habitation et l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1er al. 1 et 2 let. a et c LDTR). Cette politique proc�de d'un int�r�t public important (ATF 113 Ia 134 et 111 Ia 26). Le refus de l'autorisation de vendre un appartement lou� lorsqu'un motif pr�pond�rant d'int�r�t public ou d'int�r�t g�n�ral s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalit�, pourvu que l'autorit� administrative puisse effectuer une pes�e des int�r�ts en pr�sence, et �valuer l'importance du motif de refus envisag� au regard des int�r�ts priv�s en jeu (ATF 113 Ia 137; arr�t non publi� du 19 avril 1999, dans la cause la banque X.________).
Le Tribunal administratif a consid�r� que la recourante ne contestait pas que la vente litigieuse �tait soumise � la LDTR et qu'elle ne remplissait pas les conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR aux termes desquelles une autorisation d'ali�ner doit �tre accord�e. Dans son recours, la banque X.________ ne soutient pas le contraire. Elle ne pr�tend pas en particulier que la vente ne tomberait pas sous le coup de la LDTR ou que cette op�ration r�aliserait les conditions de l'art. 39 al. 4 let. b aux termes desquelles le d�partement autorise l'ali�nation d'un appartement si celui-ci "�tait, le 30 mars 1985, soumis au r�gime de la propri�t� par �tage ou � une forme de propri�t� analogue et qu'il avait d�j� �t� c�d� de mani�re individualis�e". La recourante soutient uniquement que le refus d'autoriser la vente de l'appartement qu'elle a acquis viole la garantie constitutionnelle de la propri�t� car il l'emp�cherait d'ali�ner ce bien pour une "p�riode ind�finie" et la condamnerait � "rester d�finitivement propri�taire de l'appartement litigieux".
3.1 Avec cette argumentation, la banque X.________ ne fait pas valoir une situation diff�rente de celle de n'importe quel autre propri�taire qui se trouve dans la m�me situation qu'elle et qui se heurte � un refus, fond� sur la LDTR, d'autoriser la vente d'un logement dont il est le propri�taire. En r�alit�, la recourante met ainsi en cause la constitutionnalit� de la LDTR dont il est rappel� ci-dessus qu'elle vise � prot�ger un int�r�t public important (pr�server l'habitat et les conditions de vie existant) et qu'elle n'est pas en soi contraire au principe de la proportionnalit�, � la condition que l'autorit� administrative puisse effectuer une pes�e des int�r�ts en pr�sence, ce que pr�voit d'ailleurs express�ment l'art. 39 al. 2 LDTR.
3.2 Le Tribunal administratif a justement proc�d� � cette pes�e des int�r�ts en consid�rant que l'int�r�t priv� de la banque X.________ �tait purement �conomique et qu'il devait, d�s lors, c�der le pas � l'int�r�t public prot�g�. Selon la cour cantonale, la vente de l'appartement ne repr�sentait pas une n�cessit� pour la banque, qui conservait le droit d'usage et de jouissance de la propri�t� dans la mesure o� elle pouvait toujours louer ou utiliser ledit appartement. La banque X.________ ne critique pas cette motivation. La recourante ne pr�tend pas non plus qu'elle aurait fait valoir devant l'autorit� cantonale des int�r�ts priv�s pr�pond�rants dont la cour cantonale n'aurait pas tenu compte.
Le grief tir� de la violation de l'art. 26 al. 1 Cst. est par cons�quent mal fond�.
La recourante semble croire que le refus de l'autorisation prononc� par l'autorit� cantonale serait d�finitif en ce sens qu'une approbation ne serait possible qu'en cas de "vente en bloc de plusieurs parts de propri�t� du m�me immeuble". Or, comme elle n'est propri�taire que d'un seul logement sis dans le m�me b�timent, il lui serait impossible de remplir cette condition.
Cet argument doit �tre rejet�. En effet, il ne ressort pas du jugement attaqu� que le Tribunal administratif aurait pos� une telle condition. Il est vrai que l'arr�t mentionne la question de la "vente en bloc d'appartements" mais uniquement dans la mesure o� elle �tait soulev�e par l'Asloca et la recourante, sans toutefois en tirer des cons�quences dans le cas d'esp�ce. Contrairement � ce que semble croire la banque X.________, le Tribunal administratif n'a pas non plus appliqu� par anticipation la nouvelle version de l'art. 39 al. 4 LDTR qui envisage "l'autorisation de vente en bloc", mais qui n'�tait pas encore en vigueur au moment de la d�cision entreprise. Le grief de violation du principe de la l�galit� soulev� par la banque X.________ doit donc �tre �cart�. Il en va de m�me du reproche d'arbitraire que la recourante voit dans la situation, absurde selon elle, cr��e par l'obligation qui lui serait faite de proc�der � une vente en bloc. Comme on l'a vu, une telle condition ne ressort pas de la d�cision du Tribunal administratif qui n'a pas non plus remis en question la validit� de l'acquisition faite par la banque X.________ lors de la vente aux ench�res forc�e. Au demeurant, la banque ne peut s'en prendre qu'� elle-m�me si elle juge absurde la situation d'�tre propri�taire d'un logement alors qu'elle n'a "pas la vocation de d�tenir des appartements en PPE".
La banque X.________ conteste qu'elle n'aurait pas agi de bonne foi en se portant acqu�reur de la part de PPE qu'elle souhaite revendre aujourd'hui. Le Tribunal administratif ne s'est prononc� sur l'attitude de la recourante que dans le cadre de l'examen du grief d'in�galit� de traitement que celle-ci avait soulev� devant lui. Dans son recours de droit public, bien qu'elle mentionne en passant le fait qu'un autre des trois lots acquis aux ench�res aurait fait l'objet d'une autorisation ult�rieure de vente, la recourante ne soul�ve plus ce grief. Au demeurant, comme on l'a vu, personne ne remet en cause la validit� de la vente aux ench�res et la banque ne pr�tend pas que cette op�ration correspondrait � une vente individualis�e au sens de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR justifiant une autorisation.
Mal fond�, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Conform�ment � l'art. 156 al. 1 OJ, un �molument judiciaire est mis � la charge de la recourante qui succombe, de m�me qu'une indemnit� de d�pens allou�e � l'Asloca, intim�e, qui obtient gain de cause (art. 159 al. 1 OJ).
Une indemnit� de d�pens de 2000 fr. est allou�e � l'Asloca, � la charge de la recourante.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties, � la Commission de recours en mati�re de constructions, au D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement et au Tribunal administratif du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 25 f�vrier 2002