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Timestamp: 2018-02-21 19:57:32+00:00
Document Index: 27830118

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 29', 'art. 28', 'art. 17', 'art. 87', 'art. 16', 'art. 17', 'art. 16', 'art. 80', 'art. 1', 'art. 80', 'art. 80', 'art. 1', 'art. 80', 'art. 13', 'art. 1575', 'sentenza ', 'art. 1578', 'art. 1418', 'sentenza ', 'art. 1577', 'art. 23', 'art. 79', 'art. 79', 'art. 844', 'art. 12', 'art. 41', 'art. 1578']

CORTE DI APPELLO DI NAPOLI Ufficio del Referente per la Formazione decentrata 12 Dicembre ore 15,00 IL CONTENZIOSO CIVILE IN TEMA DI LOCAZIONI - PDF
CORTE DI APPELLO DI NAPOLI Ufficio del Referente per la Formazione decentrata 12 Dicembre ore 15,00 IL CONTENZIOSO CIVILE IN TEMA DI LOCAZIONI
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1 CORTE DI APPELLO DI NAPOLI Ufficio del Referente per la Formazione decentrata 12 Dicembre ore 15,00 IL CONTENZIOSO CIVILE IN TEMA DI LOCAZIONI Questioni attuali in tema di locazioni ad uso diverso FORMA DEL CONTRATTO 1. Libertà della forma. Le locazioni ad uso non abitativo non sono sussumibili nell ambito applicativo dell ultimo comma dell art. 1 L. 431/98, dacché per esse rimane vigente il principio generale della libertà della forma di stipula, con conseguente validità di accordi verbali o per facta concludentia. Invero, la forma scritta ad substantiam è prevista dall art n. 8 c.c. soltanto per quei contratti che originariamente prevedono una locazione di durata superiore ai nove anni e non anche nelle ipotesi previste per le locazioni non abitative dagli artt. 28 e 29 della legge sull equo canone per le quali il rinnovo alla prima scadenza contrattuale è pur sempre eventuale (Cass., 16 febbraio 1998, n. 1633). Non può d altro canto condividersi il diverso orientamento espresso dalla stessa Suprema Corte nella motivazione dell arresto n del 30 dicembre 1991 secondo cui per il combinato disposto degli artt L i contratti di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo hanno in via normale durata di 12 anni, salva l ipotesi, che non rileva perché eccezionale, del diniego della rinnovazione della locazione alla scadenza dei sei anni da parte del locatore nei casi previsti dall art. 29 citato. Tale opinione non ha incontrato il consenso neanche nella dottrina (M. de Tilla) che ha avuto modo di sottolineare come la stessa sia contraddetta dall inequivocabile disposto dell art. 28 della L. 392/78, che condiziona il rinnovo alla mancata disdetta motivata per il locatore, libera per il conduttore del rapporto alla scadenza del primo esennato. Il contratto di locazione immobiliare ultranovennale è peraltro valido anche se il bene che ne costituisce l oggetto sia individuato con riferimento a criteri ed elementi estrinseci obiettivamente identificabili, risultanti anch essi da atto scritto i quali consentano la concreta determinazione della cosa locata senza lasciarla ad un futuro accordo delle parti: ciò in quanto l individuazione costituisce attività concernente elemento essenziale del contratto come tale non relegabile ad aspetto di mera esecuzione materiale di obblighi contrattuali (Cass., 6 giugno 2002, n. 8179). Il principio della libertà della forma di stipula dei contratti di locazione ad uso non abitativo trova, peraltro, eccezione non solo con riguardo ai rapporti con durata pattizia superiore ai nove anni, ma anche con riferimento a quei contratti di cui sia parte una p.a.. È difatti noto che a norma dell art n. 13 c.c. la forma scritta è richiesta a pena di nullità per...gli altri atti specialmente indicati dalla legge. Le leggi che disciplinano i contratti della p.a.
2 prevedono per l appunto tale requisito formale; d altra parte è principio generale acquisito che tutti i contratti degli enti pubblici richiedono la forma scritta ad substantiam. In altre parole la volontà di obbligarsi della p.a. non può desumersi per implicito da fatti o atti, ma deve essere manifestata nelle forme, necessariamente rigide, richieste dalla legge (Cass., 30 giugno 1998, n. 6406; Cass., 12 maggio 1995, n. 5179). E ciò anche quando la P.A. agisca iure privatorum (Cass., 4 novembre 2004, n , concernente un ipotesi di contratto preliminare). La manifestazione di volontà dell ente pubblico, in forma scritta, deve poi promanare dall organo autorizzato a rappresentarlo (sul punto si segnala Cass., 8 gennaio 2005, n. 258, che ha affermato l inidoneità delle deliberazioni adottate da organi collegiali deliberativi, attesane la caratteristica di atti interni, di natura meramente preparatoria della successiva manifestazione esterna della volontà negoziale), ragion per cui la conclusione del contratto non può desumersi da atti provenienti da organi preposti ad altri servizi, ma aventi contenuto e finalità diversi (Cass., 22 giugno 2005, n ). Va ulteriormente precisato che il suddetto principio "formalistico" vige ugualmente nelle ipotesi, in cui sia parte la P.A., di modificazione dei soggetti del rapporto obbligatorio, giacché la forma scritta ad substantiam deve essere adottata anche con riferimento alle eventuali, successive modificazioni che le parti intendano apportare al contratto stipulato in precedenza; deve pertanto escludersi che la cessione del contratto, allorquando debba provenire dalla P.A. o da un ente pubblico, possa desumersi da fatti concludenti (Cass., 12 aprile 2006, n. 8621, Cass., 9 gennaio 2007, n. 209). È stato altresì precisato dalla Suprema Corte in subiecta materia, con riferimento alla non infrequente ipotesi di non coincidenza fra l inizio del godimento dell immobile e il momento di perfezionamento del contratto con la p.a., che per il contratto di cui si tratta, la stipulazione, come momento genetico essenziale non poteva reputarsi surrogata dall esecuzione né configurarsi semplice condizione negativa risolutiva. Carente il titolo in senso sia sostanziale che formale, l esecuzione si collocò giuridicamente fra i meri fatti precontrattuali e la successiva conclusione del contratto dall efficacia primaria e perciò non confondibile con una semplice condizione, allorché attrasse retroattivamente quei fatti nella lex contractus, operò costitutivamente quale semplice ricognizione, essendo l ipotesi di mera sua efficacia dichiarativa inconciliabile con l essenzialità delle forme genetiche del vincolo (Cass., 7 giugno 1991, n. 6519, in Foro It., 1992, I, 107 ss.; contra Pret. Salerno, sez. dist. Montecorvino Rovella, 22 aprile 1994, n. 23, in Arch Loc., 1995, 128). Giova, comunque, avvertire che, secondo un indirizzo della Suprema Corte (Cass., 21 luglio 2005 n ; ma vedi anche Cass., 4 aprile 2007 n. 8472; Cass., 16 aprile 2008, n. 9977), il requisito della forma scritta per i contratti locativi conclusi dalla p.a. è da ritenersi osservato anche laddove il consenso si forma in base ad atti scritti successivi che si atteggino come proposta ed accettazione tra assenti. Di contrario avviso si è palesata altra giurisprudenza di legittimità, la quale sottolinea come sia ad escludersi la possibilità di una conclusione a distanza, a mezzo di corrispondenza, ad opera della p.a., all uopo occorrendo che la pattuizione sia versata in un atto contestuale, anche se non sottoscritto contemporaneamente. D altra parte, la legge sulla contabilità generale dello Stato, richiamata anche dalle norme in tema di contratti degli enti locali, consente che, ferma restando la forma scritta, il contratto possa essere concluso a distanza, a mezzo di corrispondenza, solo quando esso intercorra con ditte commerciali (R.D. 18 novembre 1923, n. 2240, art. 17, richiamato dal R.D. 3 marzo 1934, n. 383, art. 87); ma detta ipotesi costituisce una deroga rispetto non soltanto alla regola contenuta nel precedente art. 16, ma anche a quella posta dallo stesso art. 17 per cui "i contratti a trattativa privata, oltre che in forma pubblica amministrativa nel modo indicato al precedente art. 16, possono anche stipularsi per mezzo di scrittura privata firmata dall'offerente e dal funzionario rappresentante l amministrazione". Essa, pertanto, non è prospettabile a sua volta come regola generale, nel senso che in qualsiasi contratto della p.a. la forma scritta ad substantiam debba ritenersi osservata anche quando il consenso si formi in base a atti scritti successivi atteggiantisi come proposta e accettazione tra assenti, ma è invocabile soltanto in quei negozi in cui, per esigenze di praticità, la definizione del contenuto dell accordo è rimessa agli usi commerciali
3 (Cass., S.U., 22 marzo 2010, n. 6827; Cass., 26 marzo 2009, n. 7297, Cass., 26 gennaio 2007, n. 1752, Cass., 22 maggio 2006, n ; Cass., 18 aprile 2006, n. 8950; Cass. 26 gennaio 2006, n. 1702). Va, ulteriormente, segnalato che, stante il principio appena esaminato, secondo il quale la volontà di obbligarsi della p.a. deve manifestarsi con la forma scritta ad substantiam, viene esclusa la configurabilità nei confronti della stessa anche del rinnovo tacito del contratto per facta concludentia (Cass., 23 gennaio 2006, n. 1223; Cass., 11 gennaio 2000, n. 188; Cass., 10 settembre 1999, n. 9614; Cass. ord., 23 giugno 2011, n che sottolinea l irrilevanza per la formazione del contratto di un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni), ma non già di quello legale contemplato dalla L. n. 392/78 agli artt. 28 e 29 (in tal senso Cass., 24 luglio 2007, n la quale ha sottolineato come, a differenza dell ipotesi regolata dall art c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del 1978 non costituisce l effetto di una tacita manifestazione di volontà - successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dalla legge quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione). In particolare l invio della disdetta nel termine previsto negozialmente impedisce che possa ritenersi prorogato per facta concludentia il contratto stipulato in forma scritta nel quale pure sia prevista la rinnovazione tacita, a nulla valendo, nel caso che il soggetto pubblico sia un Comune, l esistenza di successive delibere del consiglio comunale che ne abbiano disposto la proroga, trattandosi di atti meramente interni, di natura preparatoria, inidonei ad impegnare l ente; una volta verificatisi gli effetti della disdetta, infatti, le parti possono porli nel nulla solo con un ulteriore atto avente natura contrattuale, che, nel caso della P.A., deve rivestire la forma scritta e deve essere stipulato dall organo legittimato a rappresentare l ente ed a concludere, in suo nome e per suo conto, i contratti (Cass., 22 febbraio 2008, n. 4532). Da ultimo, merita di essere scrutinato il problema inerente il coordinamento fra il disposto di cui all art. 80 II co. L. 392/78 (che prevede l applicabilità del regime giuridico rispondente all uso effettivo dell immobile, decorso il termine previsto dal primo comma senza che sia stata chiesta la risoluzione contrattuale) e quello dell art. 1 ult. co. L. 431/98 (in tema di forma scritta ad substantiam per le locazioni abitative). Giova ricordare che la prevalente giurisprudenza della Suprema Corte è orientata nel senso che l art. 80 L. 392/78 disciplini tutti i casi in cui la variazione di destinazione comporti l applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo i casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad un utilizzazione abitativa dell immobile e viceversa, ma anche i casi di mutamento (interno) nell ambito della medesima categoria locatizia se questo comporti un corrispondente mutamento di regime giuridico. La dottrina prevalente propende per l applicabilità dell art. 80 nel caso di immobile locato per uso abitativo che successivamente venga di fatto destinato ad un uso diverso da quello abitativo, mentre problematica è l opposta ipotesi di un contratto locativo per uso diverso da quello abitativo stipulato verbalmente caratterizzato da un successivo utilizzo abitativo dell immobile locato, confliggendo il principio della forma scritta di cui all ultimo comma dell art. 1 L. 431/98 con quello dell applicazione del regime giuridico proprio dell uso effettivo imposto dall art. 80. In tale ipotesi può opinarsi che, in virtù del principio di specialità, la insussistenza del requisito formale richiesto dal legislatore del 1998 costituisca un ostacolo insuperabile, anche in considerazione dell estraneità della fattispecie al comma quinto dell art. 13 L. 431/98 (rapporto locativo di fatto), all applicazione della normativa generale sul mutamento d uso, di guisa che il contratto de quo rimanga assoggettato alla disciplina dettata in tema di locazioni commerciali. Del pari, se la destinazione in contratto era promiscua con prevalenza dell uso non abitativo, laddove, invece, in concreto prevalga l utilizzo abitativo, il regime giuridico applicabile dovrebbe
4 rimanere quello corrispondente all uso diverso in origine pattuito come prevalente, con irrilevanza dell uso effettivo. PRINCIPALI OBBLIGHI DEL LOCATORE 1. Obbligo di consegna dell immobile in buono stato locativo. Il locatore, ai sensi dell art c.c, è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all uso convenuto, non già fornita di dotazioni al riguardo necessarie od utili in astratto, bensì in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale (Cass., 1 luglio 2005, n ). Il tema dell inesattezza della consegna si ricollega dunque alla disposizione dell art n. 1 c.c., che prescrive che il bene locato deve essere consegnato in buono stato di manutenzione. Orbene, se una parte della dottrina (Tabet) ritiene che la disposizione non abbia alcun contenuto precettivo reale, per cui la cosa locata deve essere consegnata nello stato in cui si trova al momento della stipula (con il conseguente corollario secondo cui non è onere del locatore quello di ottenere l eventuale autorizzazione amministrative necessarie per l uso del bene: M. de Tilla, Sulla responsabilità del locatore in relazione alle autorizzazioni amministrative, in Riv. Giur. Edilizia, 2007, I, 90; Di Marzio, in Commentario al codice civile, diretto da Cendon, Torino, 2002, 2, sub. art. 1575), così come, del resto, avviene per il contratto di compravendita, altri autori (Guarino) sottolineano come il bene locato debba presentare quel minimo di caratteristiche e di qualità che sono obiettivamente necessarie per l utilizzazione sancita nel concreto programma negoziale (caratteristiche che potrebbero essere ravvisate ad esempio nella sussistenza di licenza di agibilità ovvero di classificazione catastale compatibile). Segnatamente, come evidenziato da ulteriore dottrina (Gabrielli-Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 2001), alla luce dello stretto collegamento tra il disposto del numero 1) e del numero 2) dell art c.c., la necessità che l immobile, già all atto della consegna, si trovi in condizioni tali da servire all uso convenuto dà rilevanza non solo alle qualità materiali del medesimo, ma anche alle qualità giuridiche, la cui eventuale mancanza può comportare l inidoneità all uso previsto in contratto. Per qualità giuridiche devonsi, poi, intendere solo «quelle necessarie per la generica utilizzazione dell immobile e non quelle specificamente riguardanti le attività da svolgersi nel medesimo». Si è, altresì, distinto espressamente il certificato di abitabilità dall autorizzazione amministrativa aggiuntiva concernente la specifica attività da svolgere in concreto nel cespite locato, ritenendosi a carico del locatore, salva diversa pattuizione, solo l obbligo di acquisire il primo (N. Izzo). In definitiva il locatore deve certamente assicurare che il cespite sia in regola sotto il profilo urbanistico, che sia stato cioè edificato alla stregua di un idoneo titolo abilitativo, e la sua compatibilità con la generica destinazione d uso dell immobile prevista in contratto (vale a dire la sua compatibilità con la pattuita destinazione contrattuale, abitativa, commerciale, artigianale, ufficio, etc.), ma è certamente l imprenditore o il professionista che deve conoscere le regole che governano la propria specifica attività e deve, quindi, valutare la possibilità che l immobile tolto in locazione sia in linea con i parametri richiesti per il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili al legittimo svolgimento della medesima. Indiscussa è, in ogni caso, la natura dispositiva della normativa in discorso, anche se la mera circostanza che il conduttore abbia preso in consegna il bene senza effettuare alcuna contestazione od abbia genericamente riconosciuto in contratto di averlo ricevuto in buono stato non può far presumere di per se stessa la stipula di un patto contrario alla disposizione de qua. Risulta, viceversa, non semplice tracciare le linee interpretative che ispirano la giurisprudenza in subiecta materia, considerato che la medesima è tendenzialmente orientata a dare la soluzione più appropriata alla fattispecie sottoposta al suo esame (Mirabelli). Per altro verso appare evidente che
5 le divergenti opinioni dottrinali in precedenza richiamate trovano in qualche modo eco nella stessa giurisprudenza di legittimità. Invero, secondo un primo indirizzo, particolarmente rigoroso nei confronti della parte conduttrice, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l uso del bene locato; pertanto nel caso in cui il locatore non ottenga la suddetta autorizzazione non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato (Cass., 12 maggio 2000, n. 6121; Cass., 26 settembre 2006, n , Cass., 13 marzo 2007, n relativa ad un caso di immobile, fittato per uso alberghiero, privo del certificato di abitabilità - Cass., 8 giugno 2007, n concernente un caso di classificazione catastale del locale come deposito incompatibile con l esercizio di un attività commerciale previsto in contratto). A maggior ragione, qualora l immobile locato debba avere una destinazione particolare, tale da render necessario che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche onde ottenere specifiche licenze amministrative, la detta destinazione diventa rilevante quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto, o, infine, quale contenuto dell obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell immobile in relazione all uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stata stipulata per un certo uso (Cass., 5 novembre 2002, n ; Cass., 11 aprile 2000, n. 4598, in Arch. Loc.,2000, 409, concernente un caso di destinazione urbanistica incompatibile con l uso di autocarrozzeria previsto in contratto, che ha ribadito quanto sostenuto da Cass., 13 luglio 1977, n. 3154, nonché Cass., 25 gennaio 2011, n in relazione ad un cespite locato per uso artigianale in cui era certamente astrattamente ricompresa la destinazione ad attività di carrozzeria, tuttavia risultata incompatibile, quale attività inquinante, con il P.R.G. vigente). Del pari, sulla scorta di quanto innanzi, in caso di inidoneità dell immobile locato sotto il profilo giuridico-amministrativo ad essere utilizzato per l uso convenuto (ad esempio: per carenza dei requisiti minimi di altezza dei locali affittati), la Corte di legittimità suole opinare che, in assenza di un assunzione di uno specifico impegno o di un esplicita assicurazione dell idoneità dell immobile all esercizio di una determinata attività da parte del locatore, vada esclusa la responsabilità di quest ultimo per il mancato rilascio al conduttore della prescritta autorizzazione (Cass., 19 aprile 1982, n. 2427). Invero, del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore solo quando la destinazione particolare dell immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell immobile in rapporto all uso convenuto (Cass., 17 gennaio 2007, n. 975; Cass., 27 marzo 2009, n. 7550). Il che sta a significare che le parti, in virtù del principio della autonomia privata, possono anche dedurre in condizione ovvero convenire come espressa obbligazione del locatore tanto la effettiva possibilità di apportare all immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l attività prevista, quanto il fatto che esso presenti (o sia in potenziale condizione di acquisire) le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative (Cass., 8 marzo 2002, n. 3441; in tale ottica Cass., 26 luglio 2005, n ha confermato la sentenza di merito di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore che si era impegnato a realizzare a sue spese e cure una cabina elettrica che avrebbe consentito al conduttore di fare fronte al fabbisogno di energia elettrica per lo svolgimento della sua attività). D altro canto, secondo l opinione ora in rassegna, la parte conduttrice è tenuta a conoscere le condizioni richieste dalla legge o dai regolamenti, anche locali, per ottenere le licenze o le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dell attività dedotta in contratto ed a verificare la concreta ricorrenza delle stesse nella fattispecie (Cass., 9 giugno 1994, n. 5623). In altre parole, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso (nella specie, attività artigianale), grava sul conduttore l onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell attività ripromessasi,
6 ed altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative (Cass., 30 aprile 2005, n. 9019; Cass. 31 marzo 2008, n. 8303). Non può pertanto ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ai sensi dell art c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al D.M. Lavori pubblici 9 gennaio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che quell attività sia compatibile con le strutture dell edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore (Cass., 9 giugno 2010, n ). Sviluppo ulteriore della data premessa è fornito da Cass., 20 febbraio 1998, n. 1777, secondo cui la consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l interesse del conduttore non può comportare la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all art n. 1 c.c., quando risulti che il conduttore già conosceva (ovvero, era in grado di conoscere, utilizzando l ordinaria diligenza) la possibile inettitudine dell oggetto della prestazione, accettando di conseguenza il rischio economico come rientrante nella normalità dell esecuzione della prestazione (Cass., 15 ottobre 2002, n ; Cass., 27 marzo 1997, n. 2748). Specificamente, la mancata autorizzazione ai lavori necessari per destinare l immobile all uso previsto nel contratto non rende di per sé invalido quest ultimo, con la conseguenza che è dovuto il pagamento del canone da parte del conduttore, se tale condizione era nota alla medesima parte contraente che ne assumeva il relativo onere al momento di concludere il contratto (nella specie è stata esclusa la mala fede del locatore, durante le trattative ed alla stipula del contratto, per avere affittato un locale inidoneo assentito come tettoia di copertura di campi di bocce privi di impianti igienici - alla utilizzazione convenuta - palestra di danza -, perché il conduttore aveva assunto l onere di chiedere la autorizzazione prima di compiere la ristrutturazione e avrebbe potuto recedere dal contratto se il Comune, come avvenuto, l avesse negata: Cass., 5 giugno 2007, n ). Sotto altro profilo occorre evidenziare che l inidoneità dell immobile all esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per il quale è stato locato non comporta per il locatore l obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto (Cass., 7 marzo 2001, n. 3341; Cass., 26 marzo 2009, n. 7347). Né tantomeno tale obbligo sorge qualora determinati requisiti e le relative opere vengano imposte dall autorità in base a normative intervenute nel corso della locazione (Cass., 27 maggio 2008, n ; Cass., 8 maggio 1998, n. 4676); inoltre il locatore non è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l esecuzione di tali opere, salva l applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass., 30 gennaio 2009, n. 2458). Dal canto suo Cass., 28 novembre 1998, n ha sottolineato che si verte comunque in tema di locazione di immobile e non di affitto di azienda per cui obbligo del locatore è soltanto garantire la fruibilità dell immobile nello stato in cui è stato locato, e fatti sopravvenuti che ne possano far venire meno l utilizzabilità già consentita, e prevista dalle parti, potranno essere, ricorrendone i presupposti, causa di risoluzione. Alcuna giurisprudenza di merito, in tale ipotesi, ha talvolta riconosciuto al conduttore la facoltà di avvalersi del recesso per gravi motivi. Anche la dottrina (Gabrielli-Padovini, Op. cit.) ha evidenziato come il locatore non sia obbligato, ex art n. 2 c.c., a porre in essere opere volte a rendere nuovamente idoneo l immobile locato adeguandolo a normative emesse nel corso del rapporto. Per altro verso, la medesima chiarisce che in tale ipotesi è semmai ravvisabile un caso di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione del locatore. Viceversa, altra dottrina (Cuffaro) opina come il contenuto dell obbligazione, qual è delineato dalla norma dell art c.c., non può ritenersi circoscritto agli interventi rivolti ad eliminare i guasti materiali sopravvenuti, ma deve comprendere anche gli interventi di adeguamento che una eventuale normativa, anch essa
7 sopravvenuta, imponga al fine di mantenimento della destinazione contrattualmente stabilita, quindi all uso convenuto. Peraltro, anche a voler condividere l opinione giurisprudenziale sin qui analizzata, secondo cui l onere di conoscere le condizioni normative necessarie per lo svolgimento nell immobile locato dell attività grava di norma sul conduttore, va evidenziato che, alla luce del principio di buona fede nell esecuzione del contratto (art c.c.), costituisce, comunque, preciso obbligo del locatore quello di collaborare col conduttore nel compimento di tutte le attività che da egli dipendono per il conseguimento dei titoli abilitativi amministrativi. Affatto diversa impostazione giurisprudenziale da quella sopra esposta, seppur non arriva a ravvisare nel caso di mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni, licenze amministrative relative alla generica destinazione d uso del bene immobile un ostacolo alla valida costituzione della locazione, tuttavia vi rinviene un ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, laddove il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d uso convenuta sia stato definitivamente negato, con la conseguente inidoneità dell immobile ad assolvere allo scopo convenuto e la concreta inutilizzabilità del medesimo (Cass. 16 giugno 1996, n. 8285, in tema di licenza di abitabilità, Cass., 12 novembre 2000, n , in Riv. Giur. Edilizia, 2001, I, 326, con nota di de Tilla Sulla risoluzione della locazione per mancato rilascio di licenza amministrativa, il quale reputa tali circostanze idonee al più a legittimare una domanda di risoluzione per inadempimento; Cass., 25 maggio 2010, n relativa ad una fattispecie di immobile locato, comunque utilizzato per tredici anni, in cui era stata realizzata una violazione urbanistica per un ampliamento non autorizzato della superficie coperta, peraltro regolarizzata con concessione in sanatoria tanto da consentire il successivo rilascio della autorizzazione amministrativa; Cass., 21 dicembre 2004, n , Cass., 17 gennaio 2007, n. 975; Cass. 8 giugno 2007, n ). Va peraltro sottolineato che la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore sempre che naturalmente abbia anche di fatto impedito lo svolgimento della suddetta attività anche laddove penda domanda di concessione in sanatoria non espressamente rigettata (Cass., 7 giugno 2011, n che pure ha inquadrato come vizio della cosa locata la fattispecie concreta sottoposta al suo vaglio in cui la domanda di autorizzazione comunale all esercizio di attività commerciale era stata respinta poiché l'immobile era stato edificato in assenza di concessione edilizia). Sempre in tale ottica, il locatore deve garantire non solo l avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla generica destinazione d uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo (ad es. nel caso di locazione ad uso ristorazione ed altre attività connesse). Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l efficacia dei ricordati provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell impossibilità di utilizzare l immobile per l uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può al riguardo addurre a giustificazione (e pretendere conseguentemente il pagamento del canone maturato nel periodo di inutilizzabilità dell immobile) l illegittimità del provvedimento di sospensione adottato dalla P.A. (nella specie, provvedimento del Sindaco di sospensione dell autorizzazione sanitaria per irregolarità dello smaltimento dei liquami e reflui prodotti, dipendente dall impianto centralizzato a servizio del centro residenziale di ubicazione dei locali oggetto di locazione), che può essere se del caso fatta valere in un separato ed autonomo giudizio nei confronti di quest ultima, ma è inidonea ad escludere la sua responsabilità da inadempimento contrattuale (Cass., 28 marzo 2006, n. 7081, in Foro It., 2008, I, 831; Cass., 19 luglio 2008, n ). In questa invero più convincente ottica interpretativa viene dunque posta a carico del locatore l effettiva sussistenza dei requisiti del cespite locato necessari non solo per l acquisizione, ma anche per il mantenimento dei provvedimenti concessori od autorizzatori richiesti per lo svolgimento dell attività (non abitativa) nel bene concesso in godimento, con l ulteriore corollario della risolubilità del contratto
8 abbinata al risarcimento dei danni subiti, qualora l assenza dei provvedimenti autorizzatori o concessori divenga definitiva (sempre che, ovviamente, il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l avesse consapevolmente accettata). Resta, infatti, in ogni caso fermo, anche in questa prospettiva ermeneutica per così dire più rigorista nei confronti della parte locatrice che, se è vero che il locatore deve mantenere il bene in stato da servire all uso convenuto e garantirne il pacifico godimento e, quindi, in linea di principio, spetta al medesimo procurarne il certificato di usabilità, è altrettanto vero che non si verte in tema di norme imperative, per cui sono consentite pattuizioni in deroga; in particolare le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità (Cass., 17 maggio 2010, n ). Più in generale la risolubilità della locazione è comunemente esclusa laddove la conduttrice fosse stata a conoscenza della situazione dell immobile alla data della conclusione del contratto; o ne avesse accettato il rischio (non dichiarando l uso al quale intendeva destinare i locali; o manifestando di voler accettare l immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava od altro) o abbia comunque svolto di fatto la sua attività, nonostante l irregolarità dei locali. Per ciò che concerne poi specificamente il requisito dell abitabilità dell immobile (la l. 27 luglio 1934, n prevede il rilascio da parte del Comune del certificato di abitabilità), parte della dottrina (CARINI) sottolinea come ciò che rilevi sia l oggettiva abitabilità dell immobile indipendentemente dal rilascio formale del menzionato certificato; in linea con l indirizzo giurisprudenziale più rigoroso per il locatore appena sopra esposto, la Suprema Corte ha ritenuto che la mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore (Cass., 5 ottobre 2000, n ) e che il locatore di un immobile è responsabile nei confronti del conduttore per il mancato rilascio della licenza di abitabilità solo se, in conseguenza del mancato rilascio, il conduttore non abbia potuto godere in concreto della cosa locata. Si è anche affermato che la risoluzione del contratto potrà essere domandata dal conduttore soltanto quando l abitabilità sia stata definitivamente negata (Cass. 16 settembre 1996, n. 8285). Diversamente, quindi, che per le autorizzazioni amministrative (come l iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe salvo patto contrario sul locatore l obbligo di curare l ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici richiedenti l accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell edificio, attestante l idoneità dell immobile ad essere «abitato» e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell oggetto, bensì una situazione d inadempimento, in ragione dell iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l interesse del conduttore che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell immobile, ma, ove l inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (Cass. 11 aprile 2006, n. 8409, in Foro It., 2008, I, 831). Quanto all inagibilità, la giurisprudenza è in linea generale solita negare la nullità del contratto per illiceità dell oggetto in dipendenza dell inagibilità dell immobile dovuta alla mancanza delle prescritte autorizzazioni amministrative, all esistenza per esso di un ordinanza di sgombero, nonché al difetto di agibilità per lo stato strutturale della res locata (Trib. Roma, 20 ottobre 1994, in Arch. Loc., 1995, 420). Sotto altro profilo, la nullità per impossibilità dell oggetto (artt c.c.) viene talvolta ravvisata qualora la mancanza dei titoli abilitativi si sostanzi in impedimenti originari che ostacolino in modo assoluto il risultato cui la prestazione stessa è diretta, così da rendere inattuabile ab origine la prestazione di consegna. Il che non ricorre quando sorgano difficoltà più o meno gravi per il suo adempimento (sia pure con riguardo alle locazioni ad uso abitativo cfr. Cass., 5 ottobre 2000, n , nonché Cass., 2 dicembre 1992, n , che non ha condiviso l opposta
9 tesi sostenuta da Trib. Napoli, 7 giugno 1988, con riguardo alla locazione di un cantinato privo di finestre o luci, utilizzabile, perciò, solo per uso deposito, in relazione alla quale detto giudice di merito aveva affermato la nullità del relativo contratto, ai sensi del comb. disp. artt. 1346; 1418 c.c., per impossibilità giuridica dell oggetto, e ciò indipendentemente dalla buona fede dei contraenti e dall errore agli stessi comune). Tuttavia in altra successiva pronuncia la S.C. (Cass. 30 ottobre 2007, n , in I contratti: rivista di dottrina e giurisprudenza, 2008, 679, con nota di G. Loretta, Impossibilità di adibire l immobile all'uso non abitativo convenuto) ha ritenuto come le irregolarità accertate dalla P.A., che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell immobile locato per uso non abitativo, determinano la nullità del contratto stesso per impossibilità dell oggetto, ai sensi degli artt c.c., nel caso in cui, pur preesistenti alla data di conclusione del contratto e note (o conoscibili) al conduttore, si riferiscano a requisiti imposti da norme inderogabili, come le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici (soprattutto se, come nella specie, adibiti a scuola), atteso che una presunta accettazione da parte del conduttore, con la conclusione del contratto, delle particolari caratteristiche dell immobile, é del tutto irrilevante, non potendo le parti derogare con i loro accordi alle norme imperative. Con riguardo poi allo specifico problema della regolarità urbanistica del cespite locato si è affermato che un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo non può ritenersi nullo per contrarietà della causa all ordine pubblico. Pertanto, il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perché l oggetto del contratto, che, ai sensi dell art c.c., deve esser lecito, è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sé, né è illecita la causa, ai sensi dell art c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Cass. 28 aprile 1999, n. 4228; sebbene abbia riguardo al caso di locazione ad uso abitativo, merita altresì menzione Cass., 24 ottobre 2007, n , in Foro It., 2008, I, 831, la quale ribadisce che i requisiti della liceità dell oggetto e della causa sono da riferire, rispettivamente, alla prestazione e al contrasto con l ordine pubblico e non al bene in sé; Cass., 27 maggio 2010, n ). Anche secondo Cass., 15 dicembre 2003, n l eventuale non conformità dell immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l illiceità dell oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell oggetto previsto dall art c.c. è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé. È peraltro evidente che se dalla illegittimità urbanistica derivi un impedimento concreto alla possibilità di svolgere l attività pattuita in contratto perché, ad esempio, venga denegata una licenza o autorizzazione che ha come suo presupposto indefettibile proprio la regolarità urbanistica il contratto sarà sicuramente risolubile per inadempimento del locatore all obbligo di consegna dell immobile in stato da servire all uso convenuto nella seconda prospettiva ermeneutica ora in rassegna. Argomentando poi dalla nozione di causa in concreto (come risultante dagli interessi soggettivi delle parti considerati nella loro sintesi), il Supremo Collegio ha successivamente opinato che, qualora le parti perseguano il risultato vietato dall ordinamento non attraverso la combinazione di atti di per sé leciti ma mediante la stipulazione di un contratto la cui causa concreta si ponga direttamente in contrasto con le disposizioni urbanistiche e, in particolare, con i vincoli di destinazione posti dal locale piano regolatore, il contratto stipulato é nullo per illiceità della causa ai sensi dell art c.c. (per violazione, appunto, di disposizioni imperative) e non ai sensi dell art c.c. (Cass., 7 ottobre 2008, n , in Giur. It., 2009, 1655, nonché in Arch. Loc., 2009, 2, 149, annotata da A. Nucera, Nulla la locazione di un terreno per finalità contrarie alle disposizioni urbanistiche ). Invece, per Cass., 10 luglio 2008, n , è nullo ex art. 1418, secondo comma, c.c., per impossibilità giuridica dell oggetto, il contratto di locazione relativo a beni che per essere situati in una particolare zona possono avere solo una certa destinazione e non altra (nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nullo il contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da destinarsi a supermercato con divieto, per
10 il conduttore, di qualsiasi modifica, essendo tale destinazione non consentita dalla disciplina urbanistica del territorio in cui era sito l immobile locato che la individuava come area agricola con vincolo di rispetto cimiteriale; peraltro, avendo il sindaco ordinato comunque in via definitiva la chiusura dell esercizio commerciale e stante l inutilizzabilità de iure dell'immobile allo scopo esclusivo per il quale era stato concesso in locazione, la S.C. ha ritenuto irrilevante l assenza di un giudicato quanto all annullamento delle autorizzazioni sindacali). Non può, poi, sottacersi che nella soggetta materia va esclusa, almeno secondo l impostazione dottrinale e giurisprudenziale tradizionale e per lungo tempo prevalente, anche la configurabilità di un vizio della cosa locata, che solitamente si riconnette unicamente alla sussistenza di un difetto incidente sulla struttura materiale dell immobile locato che ne alteri l integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento (Cass., 9 maggio 2008, n , Cass., 18 aprile 2001, n. 5682; Cass., 6 marzo 1995, n. 2605; ed in dottrina Mirabelli). Diversamente, Cass., 23 luglio 1994, n (seguita da Cass., 6 novembre 2002, n e Cass. 26 novembre 2002, n e da altri arresti più recenti) esplicitamente fa rientrare nell ambito dei vizi della cosa locata il caso di difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all uso pattuito della medesima, di guisa che, diminuendo in modo apprezzabile l idoneità della cosa stessa per il predetto uso, è ritenuta legittima la domanda di risoluzione del contratto, ai sensi dell art c.c.. Nella stessa ottica è stata peraltro ritenuta l insussistenza dei requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell art c.c. in una fattispecie in cui il conduttore era a conoscenza della destinazione d uso dell immobile locato (nella specie, locato per uso di fabbrica di argenteria, ma sprovvisto del certificato di agibilità, nonché avente destinazione commerciale e non artigianale) al momento in cui al contratto venne data attuazione (nella specie, come desunto dalla clausola contrattuale relativa al divieto di mutamento della destinazione originaria) e, quindi, anche della inidoneità dell immobile a realizzare il proprio interesse, avendo la S.C. evidenziato l intervenuta accettazione da parte del locatario del rischio economico dell impossibilità di utilizzazione dell immobile stesso come rientrante nella normalità dell esecuzione della prestazione. In tal caso, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d uso dell immobile locato non è stato ritenuto di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, stante l effettiva e concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d uso convenuta (Cass. 21 gennaio 2011, n. 1398). Ancora una volta, quindi, la Cassazione, al di là delle diverse qualificazioni giuridiche adottate (come sin qui analizzate), sembra aver assegnato un rilievo preponderante, almeno sul piano funzionale e della concreta attuazione del sinallagma contrattuale, all effettivo godimento del cespite locato, persistendo il quale è da escludersi l inadempimento della parte locatrice. 2. Obbligo di mantenimento dell immobile in buono stato locativo. L obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all uso convenuto, di cui all art n. 2 c.c., consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare lo stato dell immobile esistente all atto della stipulazione del contratto in relazione alla destinazione considerata e ciò indipendentemente dal relativo costo, ancorchè esso sia sproporzionato rispetto all utile ricavato dalla cosa (Cass., 6 aprile 1981, n. 1947). Esso si estende, se l immobile locato è incluso in un condominio, alle parti ed ai servizi comuni, come ad esempio le vie di accesso (Cass., 18 novembre 1981, n. 6108), in quanto il loro uso è strumentale al pieno godimento dell immobile (Cass., 4 luglio 1987, n. 5855). Tale obbligo presuppone che il bene locato sia stato consegnato e non ricomprende l effettuazione di quelle opere che siano state eventualmente concordate fra le parti al fine di adattare l immobile al godimento pattuito. Il diritto del conduttore al mantenimento, da parte del locatore, del buono stato locativo della cosa permane per tutta la durata del rapporto, con la conseguenza che la prescrizione non decorre fino a che permane l illecito dal quale sorge l obbligo della riparazione (Cass., 16 luglio 1994, n. 6705).
11 Le circostanze che rendono esigibile da parte del conduttore la prestazione di riparazioni devono verificarsi in un momento successivo a quello della consegna, diversamente troverebbe applicazione la disposizione che obbliga il locatore a consegnare l immobile in buono stato locativo (art n. 1 c.c.). Si tratta di eventi naturali o causati dall uomo, estrinseci (infiltrazioni, anche se imputabili a terzi) o intrinseci (vetustà) alla cosa locata, che ne alterano la natura materiale, diminuendo, così, il godimento della medesima da parte del conduttore (Mirabelli). In queste ipotesi non è applicabile la disciplina per i vizi della cosa locata (Cass., 15 maggio 2007, n ). Infatti, va tracciata la distinzione tra guasto e vizio della cosa locata ai fini dei rimedi esperibili: l uno va eliminato ad opera del locatore, l altro consente al conduttore, a particolari condizioni, di sciogliersi dal vincolo o ottenere una riduzione del canone, reclamando, eventualmente, i danni. In proposito, laddove vengano in rilievo dei vizi, ovverosia alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione della cosa, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l adempimento dell'obbligazione di cui all art c.c., né la risoluzione ai sensi dell'art c.c., né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi dell art. 1577, comma 2, c.c., ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell art c.c. (Trib. Roma, 10 gennaio 2008). Il locatore in ogni caso è esonerato dall obbligo di esecuzione dell intervento di riparazione quando non sussista il requisito della necessità (Gabrielli-Padovini), quando cioè il guasto della cosa, al pari di qualsiasi alterazione materiale e funzionale sopravvenuta del cespite locato, non impediscano al conduttore il godimento della cosa secondo l uso convenuto (Trifone). Pertanto, se durante lo svolgimento del rapporto locativo si verificano fatti che determinano la limitazione dell utilizzo della cosa locata, il locatore è obbligato a rimuovere l inconveniente, fermo il suo diritto di rivalersi sui terzi, ove la causa dei lamentati inconvenienti sia ad essi imputabile (Cass., 1 marzo 1967, n. 460 relativa al caso di intollerabili immissioni di calore provenienti da un forno attiguo; Cass., 27 febbraio 1962, n. 379 riferita ad un ipotesi di notevole infiltrazione di umidità nell immobile locato; anche in tale arresto si è affermato sia l obbligo del locatore a rimuovere l inconveniente impeditivo del normale godimento dell immobile sia al risarcimento del danno, fermo il suo diritto di rivalersi su terzi, ove la causa dei lamentati inconvenienti e dei danni sia ad essi imputabile). D altro canto escluse ovviamente le riparazioni di danni imputabili allo stesso conduttore ex art c.c. - il locatore risponde anche per le riparazioni rese necessarie dal fatto di un terzo (Cass., n. 53/3004; Cass., n. 53/554), salvo che si tratti di un familiare del conduttore o di persona da costui ammessa anche temporaneamente all uso della cosa. E quasi superfluo rilevare che l obbligo di riparazione a carico del locatore diviene, in tale prospettiva dottrinale e giurisprudenziale, un obbligo assoluto, quasi di garanzia, che viene meno solo nel caso di deterioramento della cosa locata ascrivibile allo stesso conduttore, ad esempio per un uso anomalo, e ciò indipendentemente dall impegno economico che la spesa per riparazioni possa comportare (in tal senso G. Catelani, Manuale delle locazioni, Milano, 2001). Si è, tuttavia, da taluna giurisprudenza affermato (Cass., 18 maggio 2005, n concernente un caso di infiltrazioni all immobile locato provenienti in parte dalla strada pubblica ed in parte da suolo condominiale) che, qualora i guasti non si originano nell ambito della stessa cosa locata (così da generare, senz altro, l obbligo del locatore di ripristinare il buono stato locativo), bensì provengano da proprietà di terzi, non si configura un obbligo del proprietario di attivarsi ad eseguire le riparazioni (peraltro impossibilitato ad intervenire su proprietà altrui) per poi rivalersi nei confronti dell'autore del danno. Va peraltro rimarcato che tale ultima ricostruzione appare per certi versi in sintonia con la corrente interpretazione giurisprudenziale del disposto dell art comma II c.c. (a norma del quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di mero fatto avanzate da terzi che non pretendono di avere diritti, potendo il predetto conduttore agire direttamente nei confronti di questi ultimi in nome proprio) come ricomprendente tutte quelle ipotesi di danneggiamento del cespite locato causate da infiltrazioni di acqua provenienti ab externo.
12 Quanto, poi, ai danni al conduttore prodotti dalla cosa locata, poiché il proprietario locatore ha l obbligo, imposto dall'art c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all uso convenuto, grava su di lui una presunzione di responsabilità che tuttavia può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell imputabilità dell evento al caso fortuito (Cass., 26 novembre 1993, n ) ovvero dal fatto illecito del terzo (Cass., 13 maggio 2008, n ; Cass., 18 maggio 2005, n ; vedasi, tuttavia la più risalente giurisprudenza appena sopra citata - Cass., 1 marzo 1967, n. 460, Cass., 27 febbraio 1962, n che ritiene anche in tali casi il locatore responsabile dei danni arrecati al conduttore salvo rivalsa nei confronti dei terzi). L art c.c. specifica il contenuto dell obbligo di mantenimento della cosa in buono stato locativo, precisando che il locatore, durante la locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ordinarie e straordinarie (Cass., 12 luglio 1961, n. 1672), eccettuate quelle di piccola manutenzione. In base al disposto dell art c.c. tali sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall uso e non da vetustà o da caso fortuito; al riguardo la Suprema Corte ha avuto occasione di chiarire che l individuazione delle piccole riparazioni è rimessa all apprezzamento del giudice, il quale deve all uopo tener conto, in una valutazione d insieme, dell entità del relativo impegno di spesa, riferito alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore. Tra le riparazioni di piccola manutenzione, quale mera frazione dell ordinaria manutenzione (Gabrielli-Padovini, Op.cit.), rientrano sicuramente la pittura periodica di pareti ed infissi interni, la sostituzione di vetri o serrature, la manutenzione dei tubi flessibili esterni all impianto idrico del bagno (Cass., 28 novembre 2007, n , in Foro It., 2008, I, 1499, che ha ritenuto il conduttore responsabile del danno da infiltrazioni d acqua a seguito della rottura della serpentina esterna di carico dell acqua di un bagno, evidenziando che la manutenzione di tale elemento ben può essere definita come piccola, posto che non involge l intera struttura dell impianto idrico e non implica l effettuazione di interventi demolitori), le riparazioni all intonaco (Cass. 16 luglio 1973, n. 2061), così come la pulitura dei canali di scolo intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto (Cass., 30 gennaio 2006, n. 1878, che ha escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti per tale ragione da un immobile confinante), mentre non vi sono ricomprese quelle relative agli infissi esterni (Cass., 27 luglio 1995, n. 8191), nonché quelle concernenti gli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico), per l erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell immobile (Cass., 19 gennaio 1989, n. 271; conforme Cass., 14 marzo 2006, n così opina anche con riferimento alla levigatura del pavimento e degli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà), salvo che le deficienze o i guasti eventualmente manifestatisi non dipendano da un uso anormale della cosa locata da parte dell inquilino, dovendo, per l appunto, i predetti essere di regola imputati a caso fortuito o a vetustà. Del pari, la riparazione della copertura dell immobile locato attraverso interventi di impermeabilizzazione e di messa in sicurezza dei cornicioni (onde eliminare le infiltrazioni di umidità all interno del locale) non rientra tra quelle di piccola manutenzione, perché i danni riportati da essi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell immobile, debbono piuttosto presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore (Trib. Benevento, 21 agosto 2007). Dal che discende che il locatore, in relazione all obbligo su di lui gravante di manutenzione ordinaria o straordinaria - quando non si tratta di opere di piccola manutenzione-, non può pretendere nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, a meno che non offra la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore (Cass., 7 luglio 2005, n , in Arch. Loc., 2006, I, 81). Invero, la prova incombente sul locatore può essere assolta anche mediante la dimostrazione che la riparazione dell immobile sia stata resa necessaria a cagione dell assenza di riparazioni di
13 piccola manutenzione (Cass., 27 maggio 2005, n ), donde la fondatezza della pretesa del rimborso delle cennate spese. Va segnatamente evidenziato che l apparente distonia fra gli artt e 1609 c.c., a norma dei quali rispettivamente il conduttore, da un lato, deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l ha ricevuta, salvo il deterioramento o consumo conseguente al normale uso e, sotto altro profilo, deve eseguire a sue spese le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall uso (e non quelli dipendenti da vetustà o caso fortuito), va risolta distinguendo il normale deterioramento conseguente all uso corretto del bene locato o alla sua vetustà (di cui il locatore non può dolersi) dai guasti provocati dalla mancata protratta piccola manutenzione, cui era però tenuta la stessa parte conduttrice (quale ad esempio: stato di rovina, con distacco di parete muraria dovuta alla prolungata mancata effettuazione della semplice imbiancatura periodica), giustificativi di un eventuale azione risarcitoria. Ciò precisato, mette conto evidenziare che l obbligo del locatore di eseguire le riparazioni, essendo volto a conservare lo stato esistente all atto della stipula del contratto, non può ricomprendere successive modificazioni o trasformazioni che, non previste dal contratto, ineriscano all idoneità specifica dell immobile all esercizio di una determinata attività industriale o commerciale per il quale è stato locato (Cass., 7 marzo 2001, n. 3341; Cass., 8 maggio 1998, n. 4676). E opinione della giurisprudenza di merito (Trib. Monza, 20 aprile 2007) quella per cui il conduttore ha diritto solamente alla esecuzione di quelle opere di straordinaria manutenzione che siano tali da mantenere l immobile nell esplicitato stato in cui si trovava all atto della conclusione del contratto (non potendo, dunque, trovare accoglimento le pretese di parte conduttrice tese ad ottenere interventi che esulino il solo obbligo del locatore di conservare l immobile nello stato in cui si trovava alla stipula della locazione, non incombendo su di esso alcun diverso onere di intervento diretto a migliorare ovvero trasformare l immobile locato). Va ricordato che, ai sensi dell art c.c., quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico del conduttore, quest ultimo è tenuto a darne avviso al conduttore. Invero il locatore non può essere considerato inadempiente all obbligo di effettuare le riparazioni se non è stato reso edotto al riguardo a mezzo avviso del conduttore, conoscenza diretta o tramite terzi. Anche secondo la S.C. non può essere considerato inadempiente e, quindi, responsabile nei confronti del conduttore, il locatore che, non avendo eseguito le riparazioni di cui la cosa locata abbisognava, provi di non essere stato tempestivamente informato della loro necessità o di non avere avuto conoscenza di tale necessità (Cass. 22 gennaio 1979, n. 489). Peraltro l obbligo di avviso opera soltanto nei rapporti interni tra locatore e conduttore, sicché la sua violazione non può essere opposta dal locatore al terzo che abbia subìto un danno in conseguenza dell omessa manutenzione o riparazione della cosa. La violazione dell obbligo di avviso è invece fonte di potenziale responsabilità per il conduttore soprattutto nel caso di aggravamento progressivo del danno. Se si tratta di riparazioni urgenti (tali sono considerate in dottrina quelle che non possono essere differite al termine del contratto: Blangetti, in Arch. Loc., 1994), il conduttore può (e non deve) eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. In questa specifica ipotesi non è richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione e non risulta neppure di ostacolo l eventuale divieto del locatore (Cass., 23 luglio 2002, n ). In ogni caso, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell entità e dell urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore é tenuto ai sensi dell art c.c. nell ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente (Cass., 18 luglio 2008, n ). Inoltre, va rammentato che il diritto del conduttore al rimborso della spesa sostenuta per le riparazioni urgenti da lui direttamente effettuate nell immobile locato non è escluso, in caso di mancato preavviso al locatore, in quanto tale adempimento non è previsto a pena di decadenza del diritto al rimborso (Cass., 7 agosto 1948, n. 1436; Cass., 27 ottobre 2003, n , in Foro It.,
14 2004, I, 1155). Sul punto in dottrina (Trifone) si è osservato che il mancato avviso può solo eventualmente limitare la misura del rimborso in favore del conduttore, qualora un tempestivo avviso avrebbe consentito al locatore di attivarsi con minore spesa. Nel caso poi in cui il locatore, messo al corrente della necessità di effettuare delle riparazioni non di piccola manutenzione e non urgenti all immobile locato, si rifiuti di eseguirle, il conduttore, in applicazione dei principi generali in tema di inadempimento, può domandare la risoluzione del contratto, laddove le mancate riparazioni compromettano gravemente l utilizzo del bene, o agire nei suoi confronti per ottenere la condanna all esecuzione in forma specifica, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno arrecato ai propri beni e attività (Cass., 23 luglio 2002, n ). Segnatamente, il conduttore, il cui godimento del bene nei termini di cui alle previsioni contrattuali risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti, ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dall inadempimento dell obbligo di mantenere la cosa locata - comprensivo, come detto sopra, se si tratta di immobile sito in un condominio, delle parti e dei servizi comuni - in condizioni da servire all uso convenuto, ove quei fatti gli producano pregiudizi ulteriori e diversi rispetto alla diminuzione o perdita del godimento del bene locato (Cass., 15 dicembre 2003, n ). Può inoltre argomentarsi, sulla scorta di un arresto della S.C. (Cass., 14 dicembre 1994, n ), che la responsabilità del locatore per la violazione dell obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all uso convenuto dia comunque luogo anche ad un obbligazione risarcitoria per equivalente in relazione al costo delle riparazioni che il conduttore abbia a quel punto direttamente eseguito (si configura ad opinione del S.C. in tale ipotesi un debito di valore automaticamente rivalutabile sino alla data della liquidazione). Sul piano temporale l obbligazione del locatore di assicurare al conduttore il godimento della cosa locata, mantenendola in buono stato locativo, si protrae per tutta la durata del rapporto di locazione, ma non dopo che questo è cessato per qualsiasi causa (Cass., 10 ottobre 2008, n ), perché da questo momento il conduttore in mora nella restituzione dell immobile ne mantiene solo abusivamente la detenzione, restando obbligato al pagamento del canone di locazione, ai sensi dell art c.c., solo a titolo di risarcimento del danno, senza che ciò implichi, a carico del locatore, la persistenza delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione ormai cessato. Pertanto il conduttore in mora nella restituzione dell immobile non può chiedere al locatore i danni subiti per omessa manutenzione del bene durante il periodo della mora (Cass., 22 novembre 1991, n , in Foro It., 1992, I, 3043). Diversamente Cass., 3 maggio 2000, n. 5522, in Arch. Loc., 2001, 86 (criticata dalla prevalente dottrina: Castellazzi), sia pure con riferimento al caso di permanenza dell ex conduttore nell immobile locato derivante dall applicazione di provvedimenti legislativi di sospensione degli sfratti, ha ritenuto che tale situazione non può qualificarsi come occupazione abusiva con conseguente accoglibilità dell eventuale domanda dell ex locatario di risarcimento per danni verificatisi dopo la scadenza de iure del contratto. L obbligo di cui si discute trova, altresì, il proprio limite nella disciplina dell impossibilità sopravvenuta della prestazione, che, essendo di carattere generale, è applicabile anche al rapporto locativo, di guisa che l impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzare la cosa locata secondo l uso convenuto determina l estinzione dell obbligazione a suo carico (Cass., 10 aprile 1995, n. 4119), come per esempio avviene nel caso di distruzione dell immobile. In tale ipotesi la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione del locatore opera automaticamente e non già per effetto di una pronuncia costitutiva del giudice. Peraltro, il giudice di legittimità ha precisato che la disciplina dell impossibilità sopravvenuta della prestazione ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche allorché la rovina, pur essendo parziale, inerisca gli elementi strutturali e principali del bene, di modo che, con riferimento alla sua organica individualità ed alla sua destinazione, ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto. In tal senso si pone anche Cass., 16 maggio 1981, n che ha dichiarato lo scioglimento del rapporto per impossibilità
15 definitiva sopravvenuta ex art c.c. della prestazione dovuta dal locatore nell ipotesi di perdita dell immobile, in modo non transitorio e senza possibilità di porvi rimedio con le normali opere di manutenzione, dell attitudine ad assicurare il godimento oggetto del contratto. Invece, se la prestazione è divenuta definitivamente impossibile solo in parte trovano applicazione i principi di cui agli artt. 1258, 1464 c.c. (riduzione del corrispettivo o recesso dal contratto, se il conduttore non ha un apprezzabile interesse alla prosecuzione del rapporto). Segnatamente, nell ipotesi di distruzione di alcuni vani di un appartamento, la locazione continua qualora siano rimasti indenni altri vani tuttora idonei nel loro complesso a formare oggetto di godimento per l uso pattuito in contratto, con estinzione parziale del rapporto locativo relativamente alla parte andata distrutta (Cass., 17 giugno 1968, n. 1981). In dottrina (Gabrielli-Padovini, Op. cit.) è stato proposto come utile criterio distintivo tra le ipotesi di ricostruzione parziale (non obbligatoria per la parte locatrice) e quelle di manutenzione straordinaria del bene locato quello fondato sul raffronto tra il costo delle opere da realizzare per il ripristino dell immobile ed il valore residuo del medesimo, ricorrendo le prime nei casi in cui l entità del valore degli interventi di riparazione sia significativamente superiore. L impossibilità temporanea totale, connessa al mero danneggiamento, anche grave, della cosa locata, dà luogo, a sua volta ad una mera sospensione del rapporto locativo (Cass., 22 ottobre 1982, n. 5496), salvo l obbligo (contrattualmente derogabile) del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni e la facoltà del conduttore di chiedere lo scioglimento del contratto in applicazione del principio sottostante all ultima parte dell art II co. c.c. Inoltre la S.C., in tema di risarcimento del danno derivante al conduttore dal mancato godimento di un appartamento per il tempo occorrente a ripararlo, ha precisato che il principio secondo il quale il danneggiato ha diritto di rivalersi delle spese sopportate per procurarsi un altro immobile va coniugato, da un canto, con l esigenza che l immobile presenti caratteristiche similari (non peggiori) a quello temporaneamente inagibile, dall altro, con quella che, sul danneggiante, non gravi un obbligo risarcitorio eccedente la sua effettiva responsabilità, con la conseguenza che, qualora l immobile sostitutivo abbia un valore locativo maggiore (nella specie, doppio) rispetto al primo, il giudice del merito, secondo il suo prudente apprezzamento, deve, da un canto, evitare una locupletazione eccedente il danno in favore del conduttore, dall altro tenere conto qualora il locatore non offra altro idoneo appartamento, obbligando la controparte a procurarselo di una serie di fattori, tra cui la situazione di particolare urgenza del conduttore stesso e le condizioni di mercato, che possono rendere obbligata la scelta di un appartamento di più alto valore (nel qual caso, non potendo la differenza di canone gravare sul conduttore danneggiato, è ragionevole ritenere che essa debba essere sopportata dal locatore danneggiante) (Cass., 17 dicembre 2003, n ). Anche l impossibilità temporanea parziale comporta l obbligo per la parte locatrice di provvedere alle necessarie riparazioni, ferma restando in via generale la prosecuzione del rapporto accompagnata dal diritto del conduttore alla proporzionale riduzione del corrispettivo (salva la sua facoltà di chiedere la risoluzione del rapporto qualora venga a mancare un suo apprezzabile interesse alla continuazione del rapporto, sulla scorta del principio di cui all art II co. c.c.). Peraltro, la limitazione al godimento dell immobile conseguente all esecuzione delle riparazioni trova la propria puntuale disciplina nel disposto degli artt c.c.. La disposizione dell art n. 2 c.c. non è di ordine pubblico (Cass., 2 novembre 1992, n , in Vita Not., 1993, 237) ed è, quindi, secondo l opinione della giurisprudenza, derogabile dalle parti nell esercizio della loro autonomia negoziale (Trib. Milano, 22 dicembre 2005), quanto meno con riferimento alle locazioni non abitative (Cass., 15 marzo 1989, n. 1303, in Foro It., 1989, I, 1825). Opinione questa condivisa, sia pure incidentalmente, anche da Cass., 9 ottobre 1996, n che, in motivazione, ha ritenuto la nullità della pattuizione in discorso contenuta in contratto di locazione ad uso abitativo solo perché afferente a tale tipologia locatizia. In particolare Cass., 4 novembre 2002, n ha affermato che, non trovando applicazione nelle locazioni in discorso l art. 23 legge 392/1978 (che disciplinava le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso di abitazione ed è stato abrogato dalla L. n. 431/98), e non essendo stabilita la
16 predeterminazione legale del limite massimo del canone, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall art. 79 legge 392/1978 la clausola che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria (in tal senso anche Cass., 30 aprile 2005, n. 9019), relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie. Del pari la pattuizione che pone a carico del conduttore le spese che di norma gravano sul locatore, comprese quelle imputabili a vetustà, forza maggiore ed all uso convenuto, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall art. 79 della L. n. 392/78, poiché tale norma non esclude la validità di qualsiasi accordo vantaggioso per il locatore, ma soltanto di quei patti che preventivamente eludono diritti attribuiti al conduttore da norme inderogabili contenute nella medesima legge (Cass., 12 luglio 2007, n ). Giova, da ultimo, segnalare che l inosservanza dell obbligo derivante dalla pattuizione, che, in deroga all art c.c., impone al conduttore l obbligo della manutenzione straordinaria dell immobile, può comportare la risoluzione per inadempimento del contratto (Cass., 15 dicembre 1987, n. 9280, in Giur. It., 1988, I, 1, 749). 3. Obbligo di garantire il pacifico godimento durante la locazione. Il locatore è tenuto a garantire al conduttore il pacifico godimento dell immobile nel corso della locazione così come previsto dal numero 3 dell art c.c. Tale obbligo trova una sua applicazione specifica nel disposto di cui all art c.c., secondo il quale il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l uso della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima, mentre non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non vantano diritti, in relazione alle quali il conduttore ha facoltà di agire autonomamente contro di essi terzi in nome proprio (art II co. c.c.). Si sono al riguardo distinte le molestie di fatto da quelle di diritto. Queste ultime si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore (Cass., 9 maggio 2008, n ). La Suprema Corte, partendo dal presupposto per cui la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri spettantigli ex art e ss. c.c., senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilità della cosa, possa competere azione di rilascio o di rivendica nei confronti del conduttore, il quale di conseguenza resta obbligato all esecuzione del contratto ed al pagamento del canone fino alla riconsegna del bene al comproprietario locatore e non può derogarvi in ragione della successiva opposizione degli altri comproprietari del bene locato, ha ravvisato in tale ultima condotta una molestia di diritto di cui dare comunicazione al locatore ai sensi e per gli effetti previsti dagli artt e 1586 c.c. (Cass., 26 maggio 1992, n. 6292). Costituiscono, poi, tipiche ipotesi di molestie di diritto l intimazione rivolta all inquilino di non pagare più i canoni nelle mani del locatore o l esperimento di un azione di rilascio del bene locato nei suoi confronti da parte del terzo non locatore. La molestia di fatto ricorre, invece, quando il molestante opera direttamente e fisicamente sulla cosa, producendo, in genere, un mutamento esteriore dello stato di fatto preesistente con opere e fatti nuovi (quali ad es. scarico di detriti; immissioni di fumo; infiltrazioni di acque luride: Cass., 20 dicembre 1990, n ; Cass., 6 novembre 1982 n. 5859; Cass., 22 luglio 1971, n. 2410; Cass., 27 ottobre 1967, n. 2658), senza che a ciò si accompagni una pretesa di legittimità del proprio operato (Cass., 9 maggio 2008, n ). In ambito condominiale il Supremo Collegio (Cass., 14 ottobre 1987, n. 7609) ha qualificato molestia di fatto il comportamento del condominio che, omettendo di eseguire la regolare manutenzione della siepe condominiale, aveva creato intralcio all ingresso di un garage concesso in locazione ad un condomino, riconoscendo al conduttore l autonomo diritto di proporre l azione diretta di responsabilità verso il condominio. Mette altresì conto precisare quale sia la tutela configurabile in favore del conduttore nel caso in cui sia precluso al medesimo il
17 godimento, in passato pacificamente esercitato, degli accessori non esclusivi, ma comuni, del bene locato. E indubbio che, a seguito della stipula del contratto di locazione, il conduttore vanti la detenzione anche dei predetti accessori nei limiti del regolamento condominiale o padronale (Cass., 30 aprile 1966, n. 1100). Donde è ipotizzabile che, in tal caso, il medesimo possa esperire anche l azione di reintegrazione avverso lo spoglio perpetrato in suo danno. Del pari il conduttore vanta la detenzione della facciata esterna corrispondente al proprio appartamento (Cass., 5 giugno 1953, n. 1676), di guisa che può contrastare l apposizione di insegne pubblicitarie, cartelli e manufatti similari. Acutamente la dottrina (Mirabelli) ha segnalato che l actio finium regundorum fra le due figure di molestie va tracciata non già tenendo conto del contenuto intrinseco o del tipo di attività con cui il terzo molesti il godimento del conduttore, quanto piuttosto dando rilievo all animus estrinsecato dal molestante, nel senso che laddove quest ultimo affermi, fondatamente o meno, la legittimità dell attività da lui posta in essere, si ha comunque molestia di diritto, con operatività della garanzia da parte del locatore, mentre qualora l attività del terzo colpisca il conduttore come quidam de populo indipendentemente dalla affermata titolarità di una posizione soggettiva, vi è una molestia di fatto. Solo nel caso di molestie di diritto trova applicazione il disposto dell art c.c., che, al primo comma, prevede che il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore sotto pena del risarcimento del danno. Si discute se si tratti di un mero onere del conduttore (Giannattasio) o se invece la norma imponga un vero e proprio obbligo a carico del medesimo, rientrante nel più generale obbligo di custodire la cosa (Tabet). Ipotesi quest ultima preferibile anche perché la conseguenza dell omissione è espressamente stabilita nell obbligo di risarcimento del danno e non già nella decadenza dalla garanzia. Il danno risarcibile è quello che il locatore abbia sofferto in conseguenza del fatto di non aver potuto validamente esperire le proprie difese, non quello cagionato dalla molestia arrecata alla cosa locata in sé considerata. Ovviamente, il risarcimento è dovuto nella misura in cui sussista uno specifico nesso di causalità fra il mancato avviso ed il danno. L avviso non necessita di forma scritta, ma deve essere tempestivo, e cioè dato in tempo utile per consentire al locatore di azionare validamente ed efficacemente le proprie difese. Inoltre, se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore, ai sensi del secondo comma dell art c.c., è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo ed il conduttore, con la semplice laudatio auctoris deve esserne estromesso, se non ha interesse a rimanervi. Va peraltro evidenziato che il conduttore che subisca molestie di diritto da parte dei terzi può, comunque, agire direttamente in via di responsabilità extracontrattuale contro di essi, senza essere obbligato ad una previa rinuncia ad un azione di garanzia ex art c.c. verso il locatore, potendo, anzi, le due azioni essere proposte cumulativamente nello stesso giudizio, dal momento che esse traggono origine da due titoli diversi, ma tra loro concorrenti e compatibili (Cass., 12 febbraio 1979, n. 950). Secondo parte della dottrina (Mirabelli) la garanzia a favore del conduttore molestato non si esaurisce nella tutela di cui all art c.c., ma si sostanzia soprattutto nella facoltà per costui di avvalersi dei medesimi rimedi previsti dal legislatore per l ipotesi di vizi della cosa locata, e, quindi, la risoluzione del contratto o il mantenimento del rapporto con riduzione del corrispettivo, oltre al risarcimento del danno ulteriore e diverso da quello consistente nel minor godimento dell immobile. Nella diversa ipotesi di molestie di fatto, il conduttore, avendo una legittimazione propria ed autonoma, può difendere la detenzione che ha della cosa stessa, sia ricorrendo alla tutela possessoria, sia agendo ex delicto contro il molestatore (ipotesi tipizzata di tutela aquiliana del credito). Anche l azione prevista ex art. 844 c.c. per far cessare le immissioni provenienti dal fondo vicino, qualora eccedano la normale tollerabilità, compete, analogicamente ex art. 12 preleggi, al conduttore che le subisca. La S.C. riconosce in ogni caso al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell uso o nel godimento della cosa
18 locata; in particolare, qualora a carico dell appartamento locato si verifichi un infiltrazione d acqua da un appartamento sovrastante, il conduttore ex art comma II c.c. gode di un autonoma legittimazione per proporre l azione di responsabilità nei confronti dell autore del danno (Cass., 20 agosto 2003, n ). In un successivo arresto è stato precisato come tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (Cass., 24 novembre 2005, n ). Inoltre la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto al locatore la legittimazione ad agire ex art c.c. (per il mancato percepimento del canone) contro il terzo che abbia arrecato gravi molestie al conduttore tanto da indurlo a risolvere consensualmente il contratto di locazione. Invero, secondo la S.C., in forza del principio (anche costituzionale) della libertà economica di cui agli art. 41 della Carta fondamentale, e 1321, 1322, 1372 del c.c., le parti di un rapporto di locazione abitativa possono risolvere il rapporto stesso, consensualmente, in caso di gravi molestie (nella specie, lancio di un secchio d acqua frammista a nauseabondi elementi evacuati dal cane) arrecate da un terzo al conduttore, e tali da pregiudicare il normale godimento dell immobile, sussistendo, in tal caso, la legittimazione del locatore ad agire in giudizio contro il terzo ai sensi dell art c.c. (Cass., 10 ottobre 2003, n ). La disposizione in esame attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell immobile e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (Cass., 24 novembre 2005, n ). Per la giurisprudenza è, infine, legittima la clausola di esonero dalla responsabilità del locatore relativa alla garanzia generale prevista dall art c.c. ed a quella speciale per molestie ex art c.c., essendo detta garanzia, nell esercizio dell autonomia negoziale, rinunciabile dal conduttore (Cass., 29 luglio 1975, n. 2938). 4.Garanzia per vizi della cosa locata. La garanzia dovuta dal locatore per i vizi della cosa locata prevista dall art c.c. costituisce obbligazione del locatore diversa e distinta da quella della consegna della cosa in buono stato di manutenzione e da quella relativa alla manutenzione che impone al locatore di provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie a mantenere la cosa locata in stato da servire all uso convenuto. Prevale inoltre l opinione che la responsabilità per vizi della cosa prescinda totalmente dalla colpa del locatore e operi oggettivamente analogamente a quanto avviene per i vizi della cosa compravenduta. Per vizi della cosa locata debbono, dunque, intendersi quei difetti che, a differenza di quelli attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce l art n. 2 c.c., sussistono già al momento della consegna della cosa locata ed incidono sulla struttura materiale della stessa, alterandone l integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (Cass., 18 aprile 2006, n. 8942; Cass., 15 maggio 2007, n ). E ciò anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (in tale ultimo caso si parla di vizio occulto e trova applicazione il disposto di cui all art c.c., il cui tenore letterale impropriamente fa riferimento ai vizi sopravvenuti). Mette conto altresì evidenziare che, se la dottrina tradizionale distingueva i vizi dai guasti (che danno luogo all obbligo di riparazione), ravvisando i primi laddove si trattasse di difetti preesistenti non eliminabili con interventi ed i secondi qualora ricorressero difetti sopravvenuti eliminabili con adeguati lavori, l attuale prevalente interpretazione giurisprudenziale (Cass., 6 marzo 1995, n. 2605; Cass., 24 marzo 1980, n. 1951) è nel senso indicato in epigrafe, con la
19 precisazione che non sono ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali, ipotesi nelle quali è semmai operante l obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ex art c.c. (Cass., 18 aprile 2001, n. 5682). Talvolta il criterio distintivo sembra, invece, essere individuato dalla S.C. nella maggiore o minore consistenza economica degli interventi atti ad eliminare l inconveniente manifestatosi nel senso che l obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l immobile in buono stato locativo riguarderebbe gli inconvenienti eliminabili nell ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non potrebbe essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d umidità, per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resterebbe affidata alle disposizioni dettate dagli artt e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. 25 maggio 2010, n ; Cass. 10 agosto 1991 n cfr. Cass. 4 agosto 1994 n. 7260). Inoltre, secondo diverso e sempre più consistente orientamento della Suprema Corte, anche la carenza dei requisiti amministrativi necessari per l esercizio dell attività prevista in contratto può rientrare tra i vizi della cosa locata (Cass., 27 luglio 1994, n. 6892; Cass., 9 giugno 1994, n. 5623, in Arch Loc., 1994, 768). In particolare Cass., 6 novembre 2002, n ha ritenuto che la mancanza del provvedimento amministrativo, necessario per la legale destinazione della cosa locata all uso pattuito, rientra tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l idoneità della cosa stessa all uso pattuito, possono giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell art c.c., a meno che risulti che il conduttore, a conoscenza (al momento in cui al contratto viene data attuazione, sicché non rileva una conoscenza successiva alla consegna della cosa) della inidoneità dell immobile a realizzare il suo interesse, ne abbia accettato il rischio economico della impossibilità di utilizzazione. Anche per Cass., 26 novembre 2002, n la mancanza della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all uso pattuito dell immobile locato (nella specie, mancanza di concessione commerciale per essere il bene adibito a destinazione artigiana) rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l idoneità del bene all uso predetto, possono legittimare il conduttore alla richiesta di risoluzione del contratto ovvero di riduzione del canone, ai sensi dell art c.c.. Secondo tale impostazione, deve ritenersi sufficiente ad integrare il vizio de quo anche il semplice stato di obbiettiva incertezza sulla condizione urbanistica dell immobile locato, che può rappresentare, anche da solo, una qualità negativa incidente, per le difficoltà frapposte dall autorità amministrativa (allegando la necessità di licenze, permessi o autorizzazioni), sull effettiva fruibilità del bene conformemente all uso pattuito. Inquadrata la nozione di vizio della cosa locata, può passarsi alla disamina dei rimedi attivabili dal conduttore. Quest ultimo, in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l idoneità della cosa locata all uso pattuito, può chiedere a sua scelta, che diviene irrevocabile solo con la proposizione della domanda giudiziale, la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo (entrambe di natura costitutiva, in quanto tendenti a determinare rispettivamente la estinzione ovvero una modificazione del regolamento contrattuale), con l ulteriore conseguenza che il locatore non ha alcuna possibilità di opporsi alla pretesa di risoluzione o di riduzione del corrispettivo con l offerta di eliminazione dei difetti medesimi (Cass., 24 marzo 1980, n. 1951), ovvero con l eccezione inerente l assenza di una condotta colposa a lui ascrivibile, essendo necessaria e sufficiente l obiettiva esistenza dei vizi. Viceversa il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per l esatto adempimento, ossia per ottenere dal locatore l esecuzione di interventi, né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, dovendosi peraltro escludere anche la possibilità di esperimento dell azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l art c.c. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata (Cass., 4 agosto 1994, n. 7260). Viceversa, l azione di adempimento è esperibile allorché il locatore si sia pattiziamente impegnato all eliminazione dei vizi riscontrati dal conduttore già prima della stipula del contratto e della consegna del bene locato. In tal caso, infatti, non trova applicazione il disposto di cui all art. 1578
20 c.c, bensì la normale responsabilità da inadempimento di una specifica obbligazione contrattuale. Giova ancora evidenziare che non risultano applicabili nella soggetta materia le norme sulla prescrizione e decadenza per l esercizio dell azione di garanzia dettate in relazione al contratto di compravendita (Cass., 7 maggio 2007, n , in Arch. Loc., 2007, 472). Tale pronuncia si segnala perché identifica il momento ultimo per la proponibilità delle azioni de quibus, anche per i vizi non conosciuti dal conduttore, né facilmente conoscibili dal medesimo, con quello della consegna del bene locato, laddove invece, la lettera della legge non prevede alcuno specifico termine di decadenza a differenza di quanto sancito, come in epigrafe cennato, in materia di compravendita. Presupposti per l operatività di siffatta garanzia sono: 1) che al momento della consegna i vizi non fossero conosciuti, o, comunque, non fossero facilmente conoscibili dal conduttore (Trib. Busto Arsizio, 28 settembre 2000, in Rass. Loc. Cond., 2001, 77, che evidenzia come nel caso contrario il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento del danno conseguente solo se il locatore abbia espressamente assunto, senza però adempiervi, l obbligo di eliminare i vizi). Il vizio è da reputarsi riconoscibile quando in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto, ovvero alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo (Mirabelli); la riconoscibilità riguarda solo i vizi in atto alla consegna del bene e non va confusa con la prevedibilità in detto momento dell insorgenza di vizi futuri (Cass., 20 novembre 1975, n. 3901). La ratio della non operatività della garanzia in esame in presenza di difetti della cosa conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore risiede nell accettazione implicita del bene nello stato di fatto in cui lo stesso si presentava all atto della consegna e nella conseguente inequivoca rinuncia a farli valere. L onere di provare la conoscenza o la facile conoscibilità dei vizi da parte del conduttore ricade ex art II co. c.c., quale fatto impeditivo od estintivo dell obbligazione, sul locatore, debitore della prestazione (Cass., 26 aprile 2010, n. 9910); 2) che il conduttore non vi avesse in tutto o in parte preventivamente rinunciato con apposito patto limitativo della responsabilità del locatore (che, ai sensi dell art c.c., non ha comunque effetto in relazione ai vizi della cosa taciuti in malafede al conduttore, oppure di gravità tale da rendere impossibile il godimento della cosa; il Supremo Collegio ha ritenuto che la disposizione dell art c.c. si applica anche ai vizi conosciuti o riconoscibili dal conduttore, dal momento che la conoscibilità o meno di vizi assume rilevanza ai fini dell esclusione della risolubilità del contratto di locazione o della riduzione del corrispettivo nei soli casi in cui i vizi stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essa relativi: Cass., 2 novembre 2000, n , in Arch. Loc., 2001, 79, Foro It., 2001, I, 3668; nonché Cass., 19 marzo 1993, n. 3249). La S.C. ha inoltre affermato che è da ritenersi valida la rinuncia del conduttore alla garanzia per vizi ignorati senza colpa dal locatore, e ciò anche quando i vizi abbiano a manifestarsi soltanto successivamente alla consegna della cosa (tale principio è stato enucleato in relazione ad una ipotesi in cui il giudice di merito aveva ritenuto operativa la clausola in un caso in cui il mancato temporaneo godimento era stato dovuto all esecuzione di opere di riparazione determinate dal crollo del solaio di divisione con il sottostante cantinato per difetti che, al momento della consegna del bene, non potevano essere accertati con l ordinaria diligenza) (Cass., 18 novembre 2002, n ). Conseguentemente, nel caso di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore e contestuale esonero del locatore da ogni inadempienza, deve escludersi la risoluzione del contratto (così Cass., 31 marzo 2008, n che ha evidenziato come, in base alla relativa valida clausola contrattuale, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei detti vizi e all autonomia delle parti la valutazione dei vizi che non rendono impossibile il godimento del bene, non si possa escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell eventuale riduzione dell uso pattuito ovvero accollandosi l onere delle spese necessarie per adeguare l immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello
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