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Timestamp: 2018-10-23 06:12:12
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Matched Legal Cases: ['artículo 2010', 'artículo 7', 'artículo 32', 'artículo 96', 'artículo 6', 'artículo 27', 'artículo 889', 'artículo 971', 'artículo 313', 'artículo 313', 'artículo 979']

DERECHO, JUSTICIA & SOCIEDAD: LA NATURALEZA JURIDICA DE LA DECLARACION DE FABRICA
LA NATURALEZA JURIDICA DE LA DECLARACION DE FABRICA
I. LA CALIFICACION REGISTRAL Y EL EXAMEN DE LAS FORMALIDADES DOCUMENTALES
El artículo 2010° del Código Civil (CC) exige que la inscripción se practique en mérito a título que conste en instrumento público (salvo disposición en contrario), exigencia conocida como principio de titulación auténtica o de instrumentación pública. El artículo 7° del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) define al título como el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible (es decir, que contenga la causa de tal derecho o acto) y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia (esto es, que brinde certeza sobre la existencia de aquellos).
Las mencionadas características de un título para efectos registrales las proporciona el instrumento público, es decir, el autorizado por notario o por funcionario público en ejercicio de sus funciones (incluidos los magistrados del Poder Judicial), como lo establecen los artículos 23° del Decreto Ley N 26002 – Ley del Notariado y 235° del Código Procesal Civil (CPC), por las especiales características de matricidad y observancia rigurosa de las normas que rigen su producción. El documento de origen judicial es, entonces, auténtico o público, pues produce certeza, por sí mismo, acerca de la existencia y validez de la decisión judicial.
Los incisos c) y d) del artículo 32° del TUO del RGRP disponen que la calificación registral comprende el examen de la formalidad del título y la comprobación de que los documentos que conforman el título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas. El examen de la formalidad documental y de la observancia del ordenamiento legal en la confección del documento no constituye un fin en sí mismo, sino que busca generar certeza en el Registrador en el sentido que el documento (y el acto o derecho en él contenido) es válido y auténtico. De esto se desprende que no todo defecto, infracción o incumplimiento de las formas legalmente determinadas configura un supuesto de denegación de inscripción, pues no puede llevarse el respeto a las mismas a un paroxismo tal que el mínimo error u omisión acarree la ineficacia del título como documento inscribible.
II. LA NATURALEZA JURIDICA DE LA DECLARACION DE FABRICA
Ha sido reiterada la jurisprudencia de cierto sector del Tribunal Registral según la cual la declaración de fábrica es un acto dispositivo. Entendemos que esta posición resulta jurídicamente insubsistente, debiendo asumirse que dicho acto constituye realmente un acto de administración o, con mayor precisión, una simple declaración de ciencia.
II.1. La insostenibilidad de la declaración de fábrica como acto dispositivo o modificador de la sustancia del predio
Conforme a los artículos 27° de la Ley y 2°.3 de su Reglamento, la declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la existencia de una edificación. Evidentemente, la construcción pre-existe a dicha declaración, ya tiene entidad física, y sólo resta seguir los procedimientos legalmente establecidos para conocer su “identidad, naturaleza y circunstancias”[1], es decir, para hacer constar en el Registro cuáles son las características físicas de dicha edificación, y si ésta ha sido levantada observando la legislación sobre la materia. Lo señalado es de suma trascendencia para nuestro análisis, porque nos lleva a una conclusión inevitable: aunque la declaración de fábrica (es decir, su reconocimiento legal) no se haya efectuado, la construcción ya existe, y el hecho de que el Registro u otra entidad administrativa no contenga ninguna información sobre ella, en nada obsta para que ese bien tenga relevancia jurídica y económica, y pueda ser objeto de actos jurídicos. Bajo esta perspectiva, es indiscutible que al efectuar la declaración de fábrica no se “modifica sustancialmente la composición del predio”, pues esta “modificación sustancial” ocurrió con motivo de la construcción.
En efecto, diversas normas jurídicas asumen implícitamente dicho criterio. Así, el artículo 96° del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios establece que es inscribible la venta de un predio en mérito a un título en que se haya consignado que también es objeto de la transferencia la edificación no inscrita. Igualmente, el artículo 6°.1 de la Ley dispone que el inicio del proceso de regularización de edificaciones se acuerda por mayoría simple de todos los propietarios de departamentos (que pertenecen, obviamente, a un edificio ya construido que carece de declaración de fábrica y de reglamento interno). Por último, la existencia de una edificación no puede ser negada ni siquiera en los casos en que ésta se haya levantado con infracción a los parámetros urbanísticos y edificatorios, situación que sólo da lugar a extender cargas técnicas en la partida del predio edificado. Así, legalmente, el reconocimiento o ejercicio del derecho de propiedad sobre una edificación no está supeditado a que se declare la fábrica correspondiente.
De esa forma, cuando el propietario del predio realiza la declaración de fábrica no “dispone” de derecho alguno, y su patrimonio no sufre menoscabo, pues cualquier egreso de recursos de su patrimonio ocurrió en un momento muy anterior, cual fue el de adquirir los bienes y pagar los servicios necesarios para levantar la edificación. A la luz de estas ideas, es absolutamente insostenible que la declaración de fábrica constituya un “acto dispositivo”.
Existen dos razones adicionales. La primera, porque en la inmensa mayoría de casos de regularización de edificaciones, la declaración del propietario se limita a prestar su consentimiento formal para que el Registro proceda a reflejar la edificación levantada, sin mencionar nada acerca de quién o cómo se efectuó la construcción. Ello es más evidente en los casos en que se declara una construcción levantada por el anterior propietario, es decir, antes de que el nuevo propietario declarante hubiera adquirido el dominio del predio. La segunda razón estriba en que, por efecto de las reglas sobre bienes integrantes y accesión contenidas en los artículos 887° y 938° del CC, los materiales de construcción que adhieran materialmente al suelo siguen la condición jurídica de éste y, en consecuencia, la propiedad de la edificación le corresponde al propietario del suelo, sin interesar si los materiales o los servicios fueron costeados con recursos ajenos o del propietario del suelo. Visto así el asunto, podría afirmarse sin más que cualquier persona distinta al propietario podría realizar la declaración de fábrica, pues dicho acto siempre aprovechará al propietario del suelo. Sin embargo, el artículo 27° de la Ley legitima únicamente al propietario para instar el reconocimiento de la edificación.
Esa legitimación no es arbitraria, sino que guarda coherencia con lo dispuesto por el artículo 889° del CC, en cuanto establece la regla según la cual los bienes integrantes (en nuestro caso los materiales de construcción o la edificación) siguen la suerte del bien al que se han unido (el suelo), la ley o el contrato pueden autorizar su diferenciación o separación. Considerando que una edificación es susceptible –legalmente- de separarla en secciones (departamentos, casas en copropiedad, tiendas, oficinas, etc.), y que la propiedad del suelo es diferenciable del dominio de la edificación cuando media un derecho real de superficie, es evidente que se trata de bienes separables del suelo, y por ende las partes diferenciadas pueden ser objeto de derechos pertenecientes a distintos titulares. Por ello, permitir que cualquier persona distinta al dueño del suelo declare la fábrica levantada sobre éste daría lugar a potenciales conflictos, al no poder establecerse con certeza si dicha declaración se efectúa en interés del propietario del suelo, o para proteger el interés propio que el declarante tiene sobre la edificación. Para conjurar este peligro (y no porque se trate de un acto dispositivo que sólo pueda ser otorgado por su titular), la Ley ha optado por autorizar que el reconocimiento legal de la existencia de una edificación sólo pueda ser realizado por el propietario del suelo.
II.2. La declaración de fábrica como acto de administración
Si la declaración de fábrica no es un acto dispositivo, entonces se trataría de un acto de administración, tal como lo reconoce en nuestro país Gonzáles Barrón[2] y en la doctrina comparada Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida[3]. En los supuestos de edificaciones que forman parte de una comunidad de bienes (cuyas modalidades en nuestro ordenamiento son la copropiedad y la sociedad de gananciales), la calificación de mero acto de administración lleva a sostener que la declaración de fábrica pueda ser realizada por la mayoría de copropietarios en el caso de un predio sujeto a copropiedad, y por cualquiera de los cónyuges tratándose de un bien conyugal, en aplicación del artículo 971° inciso 2) del CC. Debe precisarse que si bien el artículo 313° del Código Civil establece que la administración del patrimonio conyugal corresponde a ambos cónyuges, esta norma ha de entenderse referida a los actos de trascendencia para los intereses de los cónyuges, y no para todos y cada uno de las actuaciones, pues esto último tornaría superlativamente engorrosa la adopción de decisiones. Considerando que, como hemos sostenido (y como lo reconoce la doctrina, según veremos en las citas subsiguientes), el acto de declaración de fábrica realizado por un solo cónyuge en nada incide sobre el patrimonio conyugal ni sobre la condición de social que tiene el predio construido, esta Sala estima que no corresponde aplicar el citado artículo 313°, sino el inciso 2) del artículo 979° del Código Civil.
Sobre esta cuestión Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill sostienen que ”a los efectos del Registro de la propiedad, dado que la inscripción de la obra nueva es un beneficio, ello requiera trato favorable, pues lo demás son relaciones internas entre los condueños y problemas indemnizatorios o de otra índole, extraños al Registro. Por eso, es sostenible que en éste se ha de proceder a inscribir la obra nueva solicitada por uno o varios condueños”[4]. Gonzáles Barrón señala, con referencia al régimen español y con cita de Peña Bernaldo de Quirós, que:
“… sería procedente el acuerdo de la mayoría en caso de la copropiedad; siendo que respecto de un edificio construido sobre una finca a nombre de ambos esposos, con carácter ganancial, se permite que la declaración pueda ser hecha por uno sólo de los cónyuges, puesto que la obra es una circunstancia de hecho que no implica alteración alguna en el régimen del inmueble ganancial. No veo porque en el Perú no se pueda aplicar idéntico criterio”[5]
II.3. La declaración de fábrica como simple declaración de ciencia
De otro lado, posturas más actuales reclaman que la declaración de fábrica no constituye realmente un negocio o acto jurídico (y por ende no puede predicarse que se trata siquiera de un acto de administración). Dicha tesis propugna que la declaración de fábrica no es sino una declaración de certeza o de reconocimiento de un hecho (la existencia de la edificación), declaraciones que en doctrina se denominan declaraciones de ciencia. Messineo[6] ha señalado que se trata de
“manifestaciones de un propio conocimiento, o convicción, y opinión, en orden a una determinada situación; o (…) admisiones de un determinado hecho (y son actos intelectivos, no de voluntad). De ellos son ejemplo (…) la apreciación del consultor técnico (…).
El “consultor técnico” puede ser cualquier profesional, como un ingeniero o arquitecto. Ahora, precisamente porque con la declaración de ciencia no se busca ni se puede entablar una relación jurídica, pues simplemente se reconoce un hecho o exterioriza un conocimiento sobre una realidad, es que Galgano[7] sostiene que
“El efecto de las declaraciones de ciencia no es, como para las declaraciones de voluntad, constituir o modificar o extinguir relaciones jurídicas …”.
Ahora, la declaración de ciencia puede ser inexacta o errónea, debido a una indebida apreciación de la realidad por quien la formula. Así, el médico puede errar en el diagnóstico, o el ingeniero en la constatación o medición de las lindes y cabida del precio. Eso no convierte a la declaración en nula ni puede convertirla. Simplemente, hay un error en la declaración, y esta es la única causa por la que puede perder eficacia la declaración de ciencia. Messineo[8] señala que
“(la declaración de ciencia) es impugnable solamente por error”.
Así las cosas, resultaría que los planos y memoria descriptiva suscritos por el ingeniero o arquitecto que constata la existencia de la edificación (quien “declara la fábrica”) no son ni contienen un acto jurídico. Simplemente constituyen una declaración de ciencia, ya que buscan reflejar el conocimiento de dicho profesional sobre la realidad física del predio (sobre sus medidas, linderos y área). Por tanto, no podrían ser objeto de declaración de nulidad alguna, ya que la edificación declarada no es ni nula ni anulable: se trata de un objeto, no de una conducta humana.
[1] La primera acepción (y la más adecuada al caso) del verbo reconocer proporcionada por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua es: “Examinar con cuidado algo o a alguien para enterarse de su identidad, naturaleza y circunstancias”.
[2] Gunther H. GONZALES BARRON: Tratado de Derecho Inmobiliario Registral, Lima, 2002, Jurista Editores, p. 514.
[3] Los citados autores sostienen que la declaración de fábrica que se limita a narrar la descripción física de una edificación no tiene carácter de acto jurídico, por lo tanto no quita ni atribuye derechos, y es en realidad una reseña de datos de mero contenido descriptivo o inmatriculatorio, pues las modificaciones o adiciones en los derechos se producen al amparo de las reglas de la accesión (José L. LACRUZ BERDEJO y Fco. de Asís SANCHO REBULLIDA: Elementos de Derecho Civil, Barcelona, José Ma. Bosch Editor S.A,., 1984 (Reimpresión de 1991), 2da. ed., Tomo III bis (Derecho Inmobiliario Registral), p. 79).
[4] Ramón M. ROCA SASTRE y Luis ROCA SASTRE MUNCUNILL: Derecho Hipotecario, Barcelona, Bosch, 1997, 8va. ed., Tomo V, p. 25.
[5] Op, cit., p. 514.
[6] Francesco MESSINEO: Manual de Derecho Civil y Comercial. Buenos Aires. 1954. EJEA. Tomo II. P. 335.
[7] Francesco GALGANO: El negocio jurídico. Valencia. 1992. Tirant lo Blanch. P. 25.
[8] Francesco MESSINEO: op. cit. Tomo II. P. 335.
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