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Timestamp: 2020-08-14 23:43:19
Document Index: 82498792

Matched Legal Cases: ['Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'Artículo 4', 'artículo 2', 'Artículo 5', 'Artículo 6', 'artículo 33', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 13', 'Artículo 14', 'Artículo 15', 'artículo 3', 'Artículo 16', 'Artículo 17', 'Artículo 18', 'Artículo 19', 'Artículo 20', 'Artículo 21', 'Artículo 22', 'Artículo 23', 'Artículo 24', 'Artículo 25', 'Artículo 26', 'Artículo 27', 'artículo 19', 'Artículo 28', 'artículo 3', 'artículo 241', 'Artículo 29', 'Artículo 30', 'Artículo 31', 'Artículo 32', 'Artículo 33', 'Artículo 34', 'artículo 10', 'artículo 12', 'artículo 5', 'artículo 31', 'Artículo 35', 'Artículo 36', 'Artículo 37', 'Artículo 38', 'Artículo 39', 'Artículo 40', 'Artículo 41', 'Artículo 42', 'Artículo 43', 'Artículo 44', 'Artículo 45', 'Artículo 46', 'artículo 20', 'Artículo 47', 'Artículo 48', 'Artículo 49', 'Artículo 50', 'Artículo 51', 'in fine', 'Artículo 52', 'artículo 2']

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LEY DE PROPIEDAD URBANA ESPECIAL (en trámite H. Senado de la Nación 2007 en adelante)
Con fecha 5/03/07, la Sra. Senadora Nacional Hilda Gonzalez de Duhalde nuevamento presentó, en esta instancia en el H. Senado de la Nación, el Proyecto de Ley de Propiedad Urbana Especial (Expte. Nº S-112-07). Se transcribe el texto.
LEY DE PROPIEDAD URBANA ESPECIAL
Expte. Nº S-112/07
Artículo 1º.- El derecho real de propiedad urbana especial, constituido conforme a esta ley, confiere a su titular las facultades de usar, gozar y disponer de un inmueble propio y de las partes o cosas comunes que le son accesorias con las modalidades y limitaciones que surgen de la presente ley, los reglamentos en ella previstos, las disposiciones de autoridad competente y las competencias específicas de los gobiernos provinciales y municipales.
Artículo 2º.-Esta ley será aplicable a aquellas urbanizaciones ubicadas en zonas urbanas, suburbanas o rurales en las que:
• una parte esté conformada por parcelas, que en esta ley se denominan unidades particulares, que podrán o no contar con construcciones en ellas, serán destinadas a vivienda , funcionalmente independientes entre sí y tendrán salida indirecta a la vía pública, pudiendo, además, tener salida directa a cursos de agua navegables;
Los límites perimetrales de tales urbanizaciones y el control de acceso a las mismas podrán materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales establezcan en función de aspectos urbanísticos, paisajísticos, de seguridad y demás a su cargo.
Artículo 3º.- Para afectar un inmueble al régimen de esta ley el o los titulares de dominio deberán formalizar por escritura pública su voluntad de afectación del mismo y el texto del Reglamento Urbanístico, conforme a plano de mensura y subdivisión aprobado, y previo cumplimiento de las reglamentaciones locales inherentes a la urbanización especial, e inscribir esos instrumentos en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
Artículo 4º.- La unidad particular consiste en una parcela o área de terreno delimitada con las características previstas en el artículo 2° inc. a), genera con carácter de accesoria e inescindible la copropiedad de indivisión forzosa y perpetua sobre las superficies, partes, cosas y lugares comunes del inmueble, y sobre todas aquellas que determine el Reglamento Urbanístico o que hagan al mantenimiento, seguridad y funcionamiento de las mismas.
Artículo 5º.- Cada propietario será dueño exclusivo de su unidad particular y copropietario sobre aquellas partes del terreno y cosas destinadas al aprovechamiento común. Serán consideradas como:
i. las vías de acceso y comunicación,
ii. sus construcciones, y las cosas comprendidas en ellos,
Artículo 6º.- El Complejo Urbanístico está integrado por los propietarios de las unidades particulares, y será considerado persona jurídica de carácter privado sin finalidades de lucro de conformidad con el inciso 2° de la segunda parte del artículo 33 del Código Civil. Tendrá la denominación que establezca su Reglamento, su domicilio en el inmueble y se expresará a través de la Asamblea de Propietarios y el Consejo de Administración. Le serán de aplicación las normas sobre fiscalización y control administrativo vigentes en cada jurisdicción.
Artículo 7º.-El patrimonio del Complejo Urbanístico estará compuesto por:
El Reglamento Urbanístico deberá prever y reglar los casos, condiciones, destinos y demás circunstancias inherentes a la adquisición o adjudicación de unidades particulares por el propio Complejo.
Artículo 8º.- El Complejo Urbanístico tiene capacidad para adquirir bienes y contraer obligaciones relativos a su objeto, y para intervenir en todas las acciones legales, judiciales o extrajudiciales en las que el mismo pueda ser parte como actor, demandado o en cualquier otro carácter, incluso para querellar criminalmente. Los Complejos Urbanísticos podrán establecer entre sí o con terceros servidumbres u otros derechos reales tendientes a un mejor aprovechamiento de sus instalaciones, y formar parte de asociaciones o federaciones que los nucléen.
Artículo 9º.- La representación legal del Complejo Urbanístico será ejercida por el Presidente del Consejo de Administración, o quien lo reemplace. Sin perjuicio de ello para ejercer actos procesales podrá delegarse la representación en los casos, personas y con cumplimiento de las formalidades que establezcan las disposiciones de fondo o procesales que fueren de aplicación.
Artículo 10º.- La personalidad del Complejo Urbanístico se extingue por la desafectación del inmueble del régimen del nuevo derecho real mediando acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública, o por resolución judicial, inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Artículo 11.- El derecho real que corresponde a cada propietario sobre su unidad particular deberá ejercerse dentro del marco de los límites y restricciones establecidos en la presente ley, en el derecho aplicable en general y los derivados del Reglamento Urbanístico en miras a la seguridad del Complejo Urbanístico, al aprovechamiento de los bienes y servicios comunes, al mantenimiento de una buena y normal convivencia y a la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus deberes por parte de los propietarios de las unidades particulares y por los representantes del Complejo Urbanístico deberán ser hechos en función del sentido comunitario que corresponde a los fines, esencia y fundamentos del régimen que establece esta ley.
Artículo 12.– El derecho de copropiedad de cada titular sobre los bienes comunes será proporcional a la superficie de terreno de su unidad particular, sin consideración a las construcciones o edificaciones existentes en ella o que se erijan, amplíen o reduzcan con posterioridad, salvo disposición distinta del Reglamento Urbanístico.
Artículo 13.- Los derechos y obligaciones de cada propietario sobre los bienes comunes serán inseparables de la propiedad de su respectiva unidad particular y no serán susceptibles de abandono ni renuncia.
Artículo 14.- La adquisición, transmisión y pérdida del derecho real de propiedad urbana especial y la constitución y extinción de otros derechos reales o personales sobre las unidades particulares se efectuará de conformidad con lo dispuesto especialmente por esta ley y subsidiariamente por lo genéricamente establecido en el Código Civil y demás normas que fueren de aplicación.
Artículo 15.- Toda restricción o limitación que se establezca sobre la propiedad, uso, goce o disposición de las unidades particulares deberá constar en forma clara y precisa en el Reglamento Urbanístico y ser transcripta en todas y cada una de las escrituras relacionadas con dichas unidades particulares. No obstante, la omisión de transcripción no enervará la oponibilidad entre propietarios, órganos del Complejo y frente a terceros de tales restricciones o limitaciones, habida cuenta de lo establecido en el artículo 3° de esta ley
Artículo 16.-Los propietarios de unidades particulares contiguas podrán unificarlas así como volverlas a desunificar, siempre que no perjudiquen la seguridad del complejo y no signifiquen modificación de las bases de cálculo en función de las cuales se prorratean las expensas comunes y otras contribuciones, salvo disposición distinta del Reglamento Urbanístico, que podrá pautar para el caso las consecuencias en cuanto a construcciones, quorums, votaciones, y en general para el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones de los propietarios involucrados.
Artículo 17.- Los propietarios están obligados a:
• contribuir a la integración de los fondos de reserva;
Artículo 18.- Los propietarios responderán subsidiaria y mancomunadamente por las deudas del Complejo Urbanístico en la medida de sus porcentuales. La sentencia que se pronuncie contra el Complejo, en autoridad de cosa juzgada, será ejecutable contra cada uno de los propietarios en esa medida, siempre y cuando la existencia del juicio hubiera sido puesta en conocimiento de los propietarios de unidades particulares en oportunidad procesal que posibilite el efectivo ejercicio del derecho a defensa en juicio, a cuyo efecto los jueces a petición de parte deberán arbitrar medidas idóneas a tal fin según las circunstancias.
Artículo 19.- El Reglamento Urbanístico podrá prever limitaciones pero no impedir la transmisión y consiguiente adquisición de las unidades particulares en caso de enajenación voluntaria o forzosa de unidades particulares por actos entre vivos a título gratuito u oneroso. Dichas limitaciones no podrán consistir en discriminaciones prohibidas por la Constitución Nacional y las leyes dictadas en su consecuencia. Podrá establecer y reglamentar un derecho de preferencia para su adquisición por el Complejo Urbanístico o por los demás propietarios. Toda limitación a la libre disponibilidad deberá establecerse con claridad en cláusula especial en el Reglamento y transcribirse en las escrituras, bajo pena de nulidad, y su interpretación será restrictiva. Las transmisiones hechas en violación a las limitaciones regularmente implementadas serán inoponibles al Complejo y a los demás propietarios.
Del Uso y Goce de los Espacios Comunes
Destinados a Deportes, Recreación y Servicios
Artículo 20.- Cuando existieren espacios o instalaciones comunes destinadas a actividades deportivas, recreativas, sociales, culturales o serviciales, el Reglamento Urbanístico deberá regular las modalidades, circunstancias y personas que podrán usar y gozar de esos espacios e instalaciones.
Artículo 21.– Todos los propietarios de unidades particulares tendrán derecho al uso y goce de esos espacios e instalaciones en igualdad de condiciones. Ese derecho no podrá limitarse, restringirse ni renunciarse en ningún caso, pero:
Artículo 22.- El Reglamento Urbanístico establecerá la o las personas, y bajo que circunstancias y limitaciones, ejercerán el uso y goce de los espacios y cosas comunes, cuando la propiedad de una unidad particular corresponda a más de una persona física o a una persona jurídica.
Artículo 23.- El Reglamento Urbanístico podrá establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de esos espacios e instalaciones por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de unidades particulares cedan temporariamente, total o parcialmente, por cualquier titulo, personal o real, el uso o goce de su unidad particular.
Artículo 24.- El Reglamento Urbanístico deberá prever la extensión del uso y goce de los espacios, instalaciones y servicios comunes a aquellas personas que integren el grupo familiar del propietario de la unidad particular, cuya conformación también deberá ser determinada. Podrá también prever un régimen de invitados, así como la posibilidad de admisión de usuarios no propietarios con derecho a uso pleno, parcial o limitado, permanente, transitorio o periódico de espacios, instalaciones y/o servicios comunes destinados a deportes, recreación y servicios, con las características y bajo las condiciones que reglamentariamente el Complejo Urbanístico establezca. Salvo disposición distinta del Reglamento los derechos al uso y goce de cosas, espacios, instalaciones y/o servicios comunes como integrantes del grupo familiar de un propietario, como invitado o bajo cualquier modalidad de usuario no propietario serán considerados personales y no susceptibles de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o tansitoria, por actos entre vivos ni mortis causa.
Artículo 25.- Los propietarios, familiares e invitados podrán quedar obligados al pago de contribuciones y/o aranceles por el uso de los espacios e instalaciones comunes, las que serán fijadas por la Asamblea y se liquidarán dentro de las expensas comunes a cargo del titular de la unidad particular.
Artículo 26.- Cada propietario estará obligado a contribuir, conforme a las bases que se establezcan en el Reglamento Urbanístico o en su defecto de acuerdo al porcentual de su unidad, al pago de las expensas de funcionamiento, administración, mantenimiento, reparación y/o reposición de los bienes comunes. Estarán obligados en la misma forma al pago de las primas de seguro, reservas y otras contribuciones en los casos que corresponda.
Artículo 27.- En ningún caso el propietario podrá eximirse del pago de las expensas que le correspondan, aún cuando no use o goce de los bienes y servicios comunes, transfiera por cualquier título su unidad particular en infracción a las limitaciones del artículo 19º, o el uso o goce de ella, o alegue abandono de la misma, ni podrá demorar su pago invocando compensación con créditos eventuales contra el Complejo Urbanístico, ni incumplimiento de deberes del mismo, quedando a salvo las acciones que le compitieren.
Artículo 28.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de expensas, primas de seguro, reservas y otras contribuciones, sigue siempre a la propiedad de sus respectivas unidades particulares en la extensión del articulo 3.266 del Código Civil, aun respecto de las devengadas antes de su adquisición. El crédito respectivo goza de los privilegios previstos en el artículo 3.901 del Código Civil aún en el caso de concurso o quiebra del propietario, y en el artículo 241 inc. 1° de la ley 24.522 en cuanto correspondiere.
Artículo 29.- El certificado de deuda expedido por el órgano o persona del Complejo habilitado para ese fin por el Reglamento Urbanístico y con los recaudos y previo cumplimiento de las formalidades que en él se establezcan será título ejecutivo para el cobro de las expensas impagas por los copropietarios.
Artículo 30.– El Reglamento Urbanístico deberá disponer como mínimo sobre las siguientes materias:
Artículo 31.– La Asamblea es la reunión de los propietarios y resuelve sobre:
Artículo 32.- Las Asambleas deben ser convocadas por medios que aseguren su publicidad y difusión entre todos los propietarios, a quienes se notificará individualmente en el domicilio que hayan informado al Complejo Urbanístico, sin que la falta de notificación personal por motivo no imputable al Consejo de Administración invalide la celebración de la Asamblea si la convocatoria hubiese sido debidamente publicitada conforme al Reglamento Urbanístico. Las publicaciones y notificaciones contendrán transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa no pudiendo resolverse sobre otros puntos, bajo sanción de nulidad. Si la asamblea se celebrare con la presencia de la totalidad de los propietarios podrá decidir por unanimidad la incorporación de nuevos temas al «Orden del Día».
Artículo 33.- Las decisiones se tomarán por mayoría absoluta de votos presentes, salvo que la ley o el Reglamento Urbanístico establezcan mayorías especiales. Los propietarios podrán hacerse representar por apoderados generales o especiales. Es suficiente carta poder con firma certificada por escribano, banco ó autoridad judicial. Ninguna persona podrá representar a más de cinco propietarios, y no podrán ser representantes los miembros del Consejo de Administración y del Consejo de Disciplina, los integrantes de cualquier órgano de vigilancia o contralor establecido por el Reglamento Urbanístico, ni los gerentes y empleados del Complejo Urbanístico.
Artículo 34.– Se requerirá acuerdo unánime para desafectar el inmueble del presente régimen según lo previsto en el artículo 10º ó para modificar las proporciones de condominio de las partes comunes según lo previsto en el artículo 12º; de cuatro quintos (4/5) para modificar el destino de los bienes y servicios comunes previstos en el artículo 5° inc. a), en todos los casos sin cambiar su calidad de comunes; y mayoría absoluta para aprobar las materias indicadas en el artículo 31º inc e). En estos casos el cómputo de votos se hará sobre la totalidad de los copropietarios que integran el Complejo Urbanístico.
Artículo 35.– Los votos se computan en la forma que prevea el Reglamento Urbanístico y en su defecto se presume que a cada unidad particular le corresponde un voto. Si una unidad particular pertenece a más de un propietario, se unificará la representación.
Artículo 36.- La administración del Complejo Urbanístico estará a cargo de un Consejo de Administración, integrado por propietarios de unidades particulares, y/o por las personas y en la forma que prevea el Reglamento Urbanístico.
Artículo 37.- Cuando el Reglamento Urbanístico establezca un Consejo de Administración, deberá fijar el número de sus integrantes titulares y suplentes, determinar si los cargos podrán ser rentados o no y precisar el término por el que serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años, pudiendo ser reelegibles una sola vez y ulteriormente elegibles luego de transcurrido, por lo menos, un período completo del término establecido para duración de los mandatos intermedios.
Artículo 38.- El quórum no podrá ser inferior a la mayoría absoluta de sus integrantes. Deberá reunirse por lo menos una vez al mes, sin perjuicio de las reuniones que se soliciten en forma extraordinaria por alguno de sus integrantes.
Artículo 39.- El Consejo de Administración podrá constituir Comisiones, y designar a sus miembros para colaborar en temas o actividades específicas de las tareas y responsabilidades a su cargo. También podrá designar uno o más gerentes y/o intendentes en quienes delegar funciones ejecutivas de la administración; esta designación podrá recaer en personas no propietarias y será revocable libremente.
Artículo 40.- Corresponde en su caso al Consejo de Administración:
Artículo 41.- El poder disciplinario que por esta ley se reconoce al Complejo Urbanístico será ejercido privativamente por el Consejo de Disciplina. Aplicará las sanciones que específicamente se determinan en esta ley y en el Reglamento Urbanístico.
Artículo 42.– El Reglamento Urbanístico deberá fijar el número de integrantes titulares y suplentes del Consejo de Disciplina y precisará el término por el que serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años, pudiendo establecerse que sean o no reelegibles indefinidamente.
Artículo 43.- Corresponde al Consejo de Disciplina:
Artículo 44.– Las sanciones a ser aplicadas en el Complejo Urbanístico por el Consejo de Disciplina, según lo que se establezca en el Reglamento Urbanístico, podrán ser las de apercibimiento, pecuniarias, suspensión, cesantía parcial y cesantía definitiva.
Artículo 45.- Salvo disposición distinta del Reglamento Urbanístico:
Artículo 46.– La sanción de cesantía definitiva sólo podrá imponerla el Consejo de Disciplina por unanimidad y mediante voto fundado respecto de propietarios de unidades particulares, en razón de actos de inconducta que por su gravedad y reiteración hagan insostenible la continuidad de su participación en el complejo residencial, presencia en los espacios comunes y participación en las actividades descriptas en el artículo 20º. Implicará automáticamente la cesantía inexcusable del sancionado y asimismo de todos los miembros de su grupo familiar e invitados. El sancionado de acuerdo con este artículo continuará obligado a pagar las expensas y demás contribuciones que puedan corresponder, y a cumplir con las obligaciones establecidas en el Reglamento Urbanístico y demás reglamentos vigentes en el Complejo en tanto no se extinga su derecho de dominio sobre la unidad particular.
RECURSOS- ACCIONES JUDICIALES
Artículo 47.– El reglamento urbanístico podrá declarar inapelables las sanciones de apercibimiento, pecuniarias y suspensiones menores. Las sanciones de suspensión mayor y cesantías serán apelables con efecto suspensivo para ante la primera asamblea que se realice. El propietario sancionado con cesantía definitiva podrá siempre apelar la sanción para ante la primera asamblea que se realice. Las apelaciones deberán interponerse dentro de los 30 días de notificada la resolución pertinente por escrito fundado. La asamblea que las considere resolverá confirmando, modificando o dejando sin efecto la sanción recurrida. La resolución de la asamblea pone fin al ejercicio del poder disciplinario del Complejo Urbanístico, quedando habilitados para el Complejo y para los sancionados los procedimientos judiciales pertinentes
Artículo 48.- En Complejos Urbanísticos cuyo diseño, estructura o naturaleza lo haga conveniente, el Reglamento Urbanístico puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional y administrativa, en todo aquello que no gravite sobre la infraestructura general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente, pudiendo designar su propia Administración, aplicándose en lo pertinente las disposiciones de esta ley. En caso de conflicto entre los diversos sectores la Asamblea del Complejo Urbanístico resuelve en definitiva. Frente a terceros responde el Complejo Urbanístico sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
Artículo 49.- En caso de violación por un propietario u ocupante a las prohibiciones establecidas en esta ley o en el Reglamento Urbanístico, Reglamento Interno o en cualquier otro vigente el Complejo Urbanístico o cualquier propietario afectado tendrá acción para hacer cesar la infracción, la que tramitará judicialmente mediante proceso sumarísimo. El juez podrá ordenar allanamientos. La sentencia deberá dictarse disponiendo el cese de la infracción si existiese, pudiendo imponer multa de hasta el diez por ciento de la valuación fiscal de la unidad particular en beneficio del Complejo Urbanístico.
Artículo 50.- La presente ley es complementaria del Código Civil y de aplicación inmediata. Se aplicará por analogía a las situaciones de hecho comprendidas en la misma y a los casos que sean sometidos a los estrados judiciales con fundamento en tales situaciones, aún derivadas de relaciones jurídicas anteriores o preexistentes en tanto no mediare cosa juzgada a su respecto
Artículo 51.- A los efectos de la presente ley no serán de aplicación los artículos 2.617, 2.685 in fine y 2.693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en ella.
Artículo 52.-Las urbanizaciones existentes al momento de la promulgación de la presente ley que reúnan las características de hecho previstas en el artículo 2°, o que se adecuen a él, podrán quedar incluidas dentro del régimen establecido en la misma cualquiera fuera su forma jurídica actual, respetando los derechos adquiridos por los propietarios que integran dichas urbanizaciones.