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Timestamp: 2016-10-26 09:25:14
Document Index: 228641746

Matched Legal Cases: ['Art. 2', 'Art. 6', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 2', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6']

106 Ib 8315. Urteil der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 13. Juni 1980 i.S. Bundesamt f�r Justiz gegen Hinter Z�nen AG, Richard und Monika Gassner sowie Rekurskommission des Kantons Z�rich f�r Grunderwerb durch Personen im Ausland (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. 1. Art. 2 lit. c AFAIE: Est soumise � l'exigence d'une autorisation toute acquisition (m�me insignifiante) de parts du patrimoine de personnes morales, si ce patrimoine consiste enti�rement ou principalement en immeubles (consid. 1). 2. L'autorisation doit dans ce cas �tre accord�e si l'un des motifs pr�vus � l'art. 6 al. 2 AFAIE se trouve r�alis� par analogie (consid. 2). Faits � partir de page 84
Am 29. M�rz 1972 wurde die Hinter Z�nen AG ins Handelsregister des Kantons Z�rich eingetragen. Ihr statutarischer Zweck ist die Durchf�hrung von Immobiliengesch�ften aller Art. Das Aktienkapital war ausschliesslich im Besitz eines Schweizerb�rgers mit Wohnsitz in der Schweiz. Mit �ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 22. Dezember 1976 erwarb die Hinter Z�nen AG zum Preis von Fr. 450'000.-- die Liegenschaft Zollikon, Hinter Z�nen 6 mit 10 Aren. Durch Verf�gung des Bezirksrats Z�rich vom 3. Februar 1977, die rechtskr�ftig geworden ist, wurde die Hinter Z�nen AG f�r diesen Grundst�ckerwerb als nicht bewilligungspflichtig erkl�rt, weil einerseits das Aktienkapital sich ganz in schweizerischen H�nden befand und anderseits die Finanzierung fast ausschliesslich mit schweizerischen Mitteln get�tigt werden konnte. Mit Schreiben vom 22. November 1977 ersuchte der Verwaltungsrat um Erteilung einer f�rmlichen Bewilligung daf�r, dass die Ausl�nder Richard und Monika Gassner, beide in Bludenz (A), f�r je Fr. 10'000.-- Aktien erwerben k�nnen.
Der Hintergrund der ganzen Transaktion wurde in den Akten wiederholt wie folgt dargestellt: Die international bekannte Psychologin Frau Dora Kalff �be ihre T�tigkeit zentral von der Liegenschaft Hinter Z�nen 8 in Zollikon, deren Eigent�merin sie sei, aus. Die engen r�umlichen Verh�ltnisse h�tten einer Erweiterung dieser kulturellen St�tte gerufen. Deshalb habe sich ein Frau Kalff nahestehender Personenkreis entschlossen, die Nachbarliegenschaft Hinter Z�nen 6 zu erwerben und Frau Kalff zu g�nstigen Bedingungen f�r ihre Zwecke zur Verf�gung zu stellen. Zu diesem Personenkreis geh�rten auch Herr Gassner und Fr�ulein Gassner. Urspr�nglich sei beabsichtigt gewesen, sie als Darlehensgeber bei der Finanzierung zu beteiligen. Infolge ihrer sehr regen Teilnahme am Geschehen in Zollikon - Herr und Fr�ulein Gassner hielten sich seit Jahren beinahe w�chentlich f�r ein bis zwei Tage als G�ste bei Frau Kalff auf - sei das Bed�rfnis erwachsen, sie auch juristisch zu vollwertigen Mitgliedern dieser Gemeinschaft zu machen und nicht mehr l�nger als blosse Kapitalgeber zu betrachten. Daher sollten ihnen je zwei Aktien der Hinter Z�nen AG �bereignet werden.
Mit Beschluss vom 17. August 1978 verweigerte der Bezirksrat Z�rich die Bewilligung, da ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 des Bundesbeschlusses �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland vom 23. M�rz 1961 (SR 211.412.12.41) fehle. Auf Beschwerde hin hob die Rekurskommission f�r Grunderwerb durch Personen im Ausland den angefochtenen Entscheid auf und erteilte die Bewilligung. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 20. April 1979 verlangt die Eidg. Justizabteilung (heute: Bundesamt f�r Justiz) die Aufhebung dieses Entscheides und die Verweigerung der Bewilligung. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab aus den folgenden
1. Der Erwerb von Grundst�cken in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland bedarf der Bewilligung der zust�ndigen kantonalen Beh�rde (Art. 1 BewB). Dem Erwerb von Grundst�cken ist gem�ss Art. 2 lit. c BewB unter anderem gleichgestellt der Erwerb von Anteilen an Verm�gen juristischer Personen, sofern dieses ganz oder �berwiegend aus Grundst�cken besteht. Eine Bewilligung ist ungeachtet der H�he der Auslandbeteiligung erforderlich. Im vorliegenden Verfahren ist unbestritten, dass der Erwerb von je zwei Aktien der Hinter Z�nen AG durch Richard und Monika Gassner gem�ss Art. 2 lit. c BewB der Bewilligungspflicht untersteht.
Der Bundesrat wollte im Jahre 1972 die Bewilligungspflicht f�r den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland lockern und eine Bewilligung nurmehr verlangen, wenn die Auslandbeteiligung auf �ber 25% ansteigt (Botschaft des Bundesrates vom 25. Oktober 1972, BBl 1972 II 1241 ff., insbesondere S. 1254). Diese �nderung dr�ngte sich nach Ansicht des Bundesrates insbesondere deshalb auf, weil gem�ss Art. 3 lit. c BewB juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, welche hier ein Grundst�ck erwerben wollen, nur dann der Bewilligungspflicht unterstellt sind, wenn Personen im Ausland daran in finanziell beherrschender Weise beteiligt sind, d.h., wenn ihr Anteil einen Drittel �bersteigt (Art. 5 Abs. 1 BewV). Er wollte damit den ausl�ndischen Erwerber von Anteilen an Immobiliengesellschaften dem ausl�ndischen BGE 106 Ib 83 S. 86Eigent�mer von Anteilen an bestehenden schweizerisch beherrschten Immobiliengesellschaften gleichstellen. Die Kommission des Nationalrates strich die vorgesehene Lockerung indessen wieder mit der Begr�ndung, dass Schwierigkeiten bei der Anwendung der Bestimmung auftreten und Umgehungen nicht ausgeschlossen werden k�nnten (StenBull. NR 1972/2 S. 2220). Die Fassung der Kommission fand sowohl im Nationalrat als auch im St�nderat eine Mehrheit. Demnach gilt heute nach wie vor die Regelung, dass der Erwerb eines Grundst�cks durch eine Immobiliengesellschaft mit geringem ausl�ndischem Kapitalanteil nicht bewilligungspflichtig ist, der Erwerb eines geringen Kapitalanteils an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft, welche bereits Grundst�cke erworben hat, dagegen der Bewilligungspflicht untersteht. An diese gesetzgeberische L�sung ist das Bundesgericht gebunden.
2. Die Bewilligungs- und Verweigerungsgr�nde sind in Art. 6 und 7 BewB geordnet. Gem�ss Art. 6 Abs. 1 BewB ist die Bewilligung zu erteilen, wenn der Erwerber ein berechtigtes Interesse am Erwerb nachweist; andernfalls ist sie zu verweigern. Art. 6 Abs. 2 BewB z�hlt die Voraussetzungen auf, welche die Annahme eines berechtigten Interesses rechtfertigen. Das Bundesgericht hat wiederholt erkannt, dass die Aufz�hlung der Bewilligungsgr�nde in Art. 6 Abs. 2 BewB f�r die Umschreibung des berechtigten Interesses abschliessend ist (seither wiederholt best�tigtes Urteil i.S. Wozchod Handelsbank vom 27. Oktober 1972, ZBGR 53 S. 119). Diese Rechtsprechung ist nicht unwidersprochen geblieben (Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, ZBGR 60 S. 79 ff.). Die Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren weisen mit Recht darauf hin, dass Art. 6 Abs. 2 BewB ausschliesslich auf den Erwerb von Grundst�cken zugeschnitten ist und die andersartigen Verh�ltnisse nicht ber�cksichtigt, die sich beim Erwerb von Anteilsrechten am Verm�gen juristischer Personen ergeben. Wenn aber in Art. 2 lit. c BewB der Anteilserwerb am Verm�gen juristischer Personen dem Erwerb von Grundst�cken gleichgestellt und damit der Bewilligungspflicht unterworfen wird, muss auch die Erteilung der Bewilligung m�glich sein. Dies kann nur durch eine analoge Anwendung der Bewilligungsvoraussetzungen in Art. 6 Abs. 2 BewB geschehen. Demnach ist auch beim Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften zu pr�fen, ob ein berechtigtes Interesse daf�r besteht und ein solches ist gem�ss BGE 106 Ib 83 S. 87Art. 6 Abs. 3 BewB im Regelfall zu verneinen, wenn der Erwerb lediglich der Verm�gensanlage dient. Das berechtigte Interesse ist dagegen zu bejahen, sofern einer der in Art. 6 Abs. 2 BewB vorgesehenen Bewilligungsgr�nde sinngem�ss erf�llt ist, wobei zu beachten ist, dass der Erwerber von Anteilsrechten am letztlich dahinterstehenden Grundst�ck der Gesellschaft weder Eigentum noch in der Regel selbst�ndigen und unmittelbaren Besitz erh�lt, vorliegend kommt vor allem eine analoge Anwendung von Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BewB in Betracht. Gem�ss dieser Bestimmung ist ein berechtigtes Interesse anzunehmen, wenn das zu erwerbende Grundst�ck in erster Linie dem Aufenthalt des Erwerbers oder seiner Familie dient, der Erwerber es auf seinen pers�nlichen Namen erwirbt und er, sein Ehegatte oder seine minderj�hrigen Kinder kein anderes diesem Zwecke dienendes Grundst�ck in der Schweiz erworben haben und ausserdem eine aussergew�hnlich enge gesch�ftliche oder andere schutzw�rdige Beziehung des Erwerbers zu dem Ort des zu erwerbenden Grundst�cks besteht. Richard und Monika Gassner nehmen an der T�tigkeit, deren Erm�glichung die Hinter Z�nen AG durch den Erwerb des Grundst�cks Hinter Z�nen 6 bezweckt, derart intensiv teil, dass die H�he ihres Anteils am Gesellschaftsverm�gen und durch diesen hindurch am Grundst�ck gerechtfertigt ist. Sie geh�ren zum relativ kleinen Kreis von Dora Kalff, der sich aktiv den wissenschaftlichen Interessen widmet, f�r welche Kurse und Seminarien in dem Haus Hinter Z�nen durchgef�hrt werden. Wenn sich Richard und Monika Gassner w�chentlich praktisch ein bis zwei Tage in dem Haus aufhalten, muss darin eine schutzw�rdige Beziehung im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BewB erblickt werden. Bei der Notwendigkeit analoger Anwendung kann es angesichts der �usserst kleinen Beteiligung und des geringen Einflusses auf die Gesellschaft keine Rolle spielen, dass die Liegenschaft nicht in erster Linie ihrem Aufenthalt dient; ebensowenig ist von entscheidender Bedeutung, dass sie dieselbe nicht auf ihren pers�nlichen Namen erwerben, denn sie erhalten lediglich einen Anteil an der Immobiliengesellschaft, die ihrerseits Eigent�merin der Liegenschaft ist. Bei dieser Sachlage ist das berechtigte Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 2 im vorliegenden Fall zu bejahen, so dass die Beschwerde abgewiesen werden muss.