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Timestamp: 2016-10-21 14:56:04+00:00
Document Index: 34777299

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 84', 'art. 4', 'art. 129', 'art. 10', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 26', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 156', 'art. 159']

1P.577/2000 (01.12.2000)
1P.577/2000
1er d�cembre 2000
F.________, repr�sent� par Me Jacques Roulet, avocat � Gen�ve,
l'arr�t rendu le 9 ao�t 2000 par le Tribunal administratif du canton de Gen�ve dans la cause qui oppose le recourant � la soci�t� G.________, � la communaut� des propri�taires par �tage X.________, aux consorts M.________, � savoir A.________, B.________ et M.________, tous repr�sent�s par Me Christian Fischele, avocat � Gen�ve, � S.________, � O.________, et au D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement du canton de Gen�ve;
(permis de construire; indice d'utilisation)
A.- F.________ est propri�taire de la parcelle n� 2563 de la commune de Bernex, au n� 10 du chemin de la Distillerie; d'une surface de 736 m�tres carr�s, ce bien-fonds, class� en 4�me zone B prot�g�e au sens des art. 19 al. 2 let. b et 28 de la loi genevoise d'application de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire du 4 juin 1987, accueille sept places de parc en limite de propri�t� avec la parcelle n� 2564. Ces places ont �t� r�alis�es en ex�cution d'une autorisation de construire sur cette derni�re parcelle un immeuble locatif de quatre appartements avec surface commerciale d�livr�e le 30 mars 1984; elles font l'objet d'une servitude d'usage de place de stationnement au profit de la parcelle n� 2564, inscrite au registre foncier le 5 octobre 1988.
B.- Le 22 avril 1998, F.________ a d�pos� une demande d�finitive en autorisation de construire visant � r�aliser sur la parcelle n� 2563 trois villas contigu�s ainsi qu'un couvert pour voitures.
Par d�cision du 15 octobre 1998, publi�e dans la Feuille d'Avis Officielle du canton de Gen�ve le 21 octobre 1998, le D�partement cantonal de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement (ci-apr�s: le D�partement) a accord� l'autorisation de construire sollicit�e.
C.- Par acte du 12 novembre 1998, mis � la poste le 17 novembre 1998, la communaut� des propri�taires par �tage X.________ (ci-apr�s: la PPE X.________), propri�taire de la parcelle n� 2564, a saisi la Commission cantonale de recours institu�e par la loi sur les constructions et installations diverses (ci-apr�s: la Commission de recours) d'un recours contre cette d�cision en d�non�ant notamment un d�passement de l'indice d'utilisation du sol fix� par le r�glement de construction du village de Bernex, adopt� par le Conseil d'Etat genevois le 30 avril 1980, et le non-respect des r�gles sur les distances aux limites.
Le 18 novembre 1998, les consorts M.________, propri�taires de la parcelle n� 2562, ont �galement recouru contre la d�cision du D�partement en se plaignant de la violation d'une servitude de non-b�tir inscrite au registre foncier le 9 janvier 1945 et grevant la parcelle n� 2563 au profit de l'Etat de Gen�ve. O.________, propri�taire de l'immeuble sis au n� 7 du chemin de la Distillerie, en a fait de m�me en invoquant la violation de la servitude d'usage de parking grevant la parcelle n� 2563 en sa faveur.
S.________, propri�taire avec son �pouse de la parcelle n� 2565, s'est oppos� � l'octroi de l'autorisation de construire d�livr�e � F.________ en faisant valoir un d�passement de l'indice d'utilisation du sol, la perte de vue et d'ensoleillement, les probl�mes de circulation et de stationnement engendr�s par le projet, ainsi que l'absence au dossier de toute indication relative � l'abattage d'arbres.
Quant � la soci�t� G.________, propri�taire d'un local commercial au sous-sol de l'immeuble �rig� sur la parcelle n� 2564, elle a recouru le 20 novembre 1998 au motif que la construction �rig�e sur cette parcelle avait �puis� les droits � b�tir des deux biens-fonds, que le projet litigieux ne tenait pas compte de la servitude d'usage de place de stationnement et que l'autorisation n�cessaire � l'abattage de deux sapins et d'une haie de thuyas faisait d�faut.
D.- Statuant le 29 juin 1999, la Commission de recours a rejet� les recours des opposants, apr�s les avoir joints, et a confirm� la d�cision du D�partement du 15 octobre 1998; elle a consid�r� en substance que le projet litigieux devait �tre examin� exclusivement au regard de la parcelle n� 2563, s'agissant des droits � b�tir, et qu'il respectait l'indice d'utilisation du sol fix� dans le r�glement de construction du village de Bernex. Elle s'est au surplus estim�e incomp�tente pour traiter des questions de servitude, qui ressortaient exclusivement du domaine du droit priv�.
Par actes du 27 ao�t 1999, les consorts M.________ et la soci�t� G.________ ont saisi le Tribunal administratif du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif ou la cour cantonale) d'un recours que cette autorit� a admis par arr�t du 9 ao�t 2000. Elle a retenu pour sa part que la surface de la parcelle n� 2563 avait �t� prise en compte dans le cadre du projet de construction r�alis� sur la parcelle n� 2564 pour calculer l'indice d'utilisation du sol, que les droits � b�tir de la parcelle n� 2563 �taient ainsi �puis�s et que l'octroi d'une d�rogation au r�glement communal de construction du village de Bernex sur ce point ne se justifiait pas. En cons�quence, elle a annul� l'autorisation de construire d�livr�e le 15 octobre 1998 par le D�partement.
E.- Agissant par la voie du recours de droit public pour violation des art. 9 et 26 Cst. , F.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t. Il reproche au Tribunal administratif d'avoir arbitrairement appr�ci� les faits en retenant que les propri�taires de la parcelle n� 2564 avaient utilis� les droits � b�tir de la parcelle n� 2563. Il voit en outre dans la solution retenue dans l'arr�t attaqu� une atteinte � son droit de propri�t� �quivalant � une expropriation mat�rielle, sans que les conditions pos�es � une telle restriction ne soient respect�es.
La cour cantonale se r�f�re � son arr�t. Le D�partement conclut � l'admission du recours. La soci�t� G.________ S.A., la PPE X.________ et les consorts M.________ proposent son rejet. S.________, O.________ et la Commission de recours n'ont pas d�pos� d'observations.
1.- Interjet� en temps utile contre une d�cision finale prise en derni�re instance cantonale, qui ne peut �tre attaqu�e que par la voie du recours de droit public et qui touche le recourant dans ses int�r�ts juridiquement prot�g�s (cf. ATF 114 Ia 209 consid. 1a p. 211), le pr�sent recours est recevable au regard des art. 84 ss OJ.
2.- Le recourant reproche au Tribunal administratif d'avoir appr�ci� les faits de mani�re arbitraire en retenant que les droits � b�tir de la parcelle n� 2563 avaient �t� �puis�s par la construction r�alis�e sur la parcelle n� 2564 en ex�cution de l'autorisation de construire d�livr�e le 30 mars 1984.
a) L'art. 4 du r�glement de construction du village de Bernex fixe l'indice d'utilisation maximum des terrains situ�s � l'int�rieur des zones de construction � 0,4 pour les secteurs des habitations collectives, dont font partie les parcelles nos 2563 et 2564, et � 0,6 pour le secteur artisanal, les dispositions de l'art. 129 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988 (LCI) �tant applicables dans les secteurs des habitations individuelles. L'art. 10 de ce r�glement autorise le d�partement, apr�s consultation de la commune et de la commission comp�tente, � d�roger aux dispositions du pr�sent r�glement si les circonstances le justifient et si cette mesure ne porte pas atteinte au but g�n�ral vis�.
En l'occurrence, il n'est pas contest� que l'indice d'utilisation de 0,4 serait l�g�rement d�pass� par le projet de construction litigieux mis en rapport avec la surface isol�e de la parcelle n� 2563. Il est par ailleurs constant que cet indice serait largement d�pass� s'il fallait tenir compte de la construction r�alis�e sur la parcelle voisine dans le calcul de la surface brute de plancher. Le recourant conteste toutefois cette derni�re solution qui r�sulterait, selon lui, d'une interpr�tation arbitraire de l'accord donn� le 28 octobre 1983 par la pr�c�dente propri�taire de la parcelle n� 2563 � l'�dification d'un immeuble locatif sur la parcelle n� 2564.
b) Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une r�gle ou un principe juridique clair et indiscut� ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice ou de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction �vidente avec la situation de fait, si elle a �t� adopt�e sans motif objectif ou en violation d'un droit certain; par ailleurs, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 126 I 168 consid. 3a p. 170; 124 I 247 consid. 5 p. 250 et les arr�ts cit�s). L'appr�ciation des faits � laquelle l'autorit� intim�e a proc�d� ne saurait �tre tax�e d'arbitraire, au sens o� l'entend la jurisprudence pr�cit�e. Il ressort en effet de l'extrait du plan cadastral, annex� � la demande pr�alable en autorisation de construire d�pos�e le 25 avril 1983 pour la construction d'un immeuble locatif sur la parcelle n� 2564, que l'indice d'utilisation de 0,4 a �t� calcul� en tenant compte de la surface cumul�e des biens-fonds nos 2563 et 2564, la parcelle n� 2563 �tant affect�e � une zone de verdure et � une place de jeux, sous r�serve des neuf places de parc pr�vues en limite de propri�t� avec la parcelle n� 2564, r�duites � sept places dans le cadre du projet d�finitif.
L'autorit� intim�e pouvait sans arbitraire d�duire de ces �l�ments - au demeurant non contest�s par les parties - que l'immeuble �difi� sur la parcelle n� 2564 avait utilis� l'ensemble des droits � b�tir des deux parcelles. Cette interpr�tation trouve par ailleurs un appui suppl�mentaire dans le fait qu'aucune d�rogation � l'art. 4 du r�glement de construction du village de Bernex relatif � l'indice d'utilisation du sol n'a �t� accord�e, ce qui aurait d� �tre le cas si, comme l'affirme le recourant sans pour autant le d�montrer, l'accord donn� le 28 octobre 1983 par la pr�c�dente propri�taire de la parcelle n� 2563 � la r�alisation du projet se limitait � l'implantation de places de parc en limite de propri�t� et ne s'�tendait pas au transfert de ses droits � b�tir.
Le recourant est d'avis que cet accord n'aurait qu'un effet personnel entre parties et n'engagerait pas les futurs acqu�reurs de la parcelle n� 2563. Ce faisant, il perd de vue que le transfert d'indice d'utilisation d'une parcelle � l'autre implique l'interdiction d'utiliser ult�rieurement, pour le calcul de la surface constructible, la portion de terrain ainsi mise � contribution (ATF 101 Ia 289 consid. 3a p. 291; voir aussi, ATF 119 Ia 113 consid. 3c p. 118; 109 Ia 188 consid. 3 p. 190; 108 Ia 116 consid. 3b p. 121/122; 104 Ia 328 consid. 5e p. 335). Il est d�s lors douteux que l'acqu�reur, f�t-il de bonne foi, d'un terrain ayant d�j� servi dans le calcul de la surface constructible d'un projet immobilier r�alis� sur une parcelle voisine puisse contester l'effet d'un tel accord, � tout le moins sous l'angle du droit public. Il n'y a cependant pas lieu d'examiner plus avant cette question, car le recourant ne saurait de toute mani�re pr�tendre de bonne foi ignorer les conditions dans lesquelles est intervenue la r�alisation du b�timent locatif sur la parcelle n� 2564, �tant donn� qu'il �tait l'un des promoteurs de ce projet.
c) Le recourant pr�tend que le r�sultat auquel parvient l'arr�t du Tribunal administratif consacrerait une atteinte � son droit de propri�t� �quivalant � une expropriation mat�rielle.
Ce faisant, il perd de vue que l'inconstructibilit� de la parcelle n� 2563 n'est pas due � une mesure d'am�nagement du territoire prise par la collectivit� publique, mais � une d�cision du pr�c�dent propri�taire de c�der ses droits � b�tir � son voisin, qui ne saurait engager la responsabilit� financi�re de la commune. L'interdiction, qui en r�sulte, d'utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la surface qui a d�j� servi � un tel calcul ne constitue au surplus pas une restriction inadmissible � la propri�t�, faute de quoi on parviendrait � d�tourner par ce biais la limite d'utilisation impos�e par la r�glementation cantonale ou communale � une parcelle d�termin�e (cf. ATF 108 Ib 116 consid. 3b p. 121/122). Quant � la limitation de l'indice d'utilisation du sol � 0,4, elle repose sur une base l�gale, r�pond � un int�r�t public suffisant et n'est pas disproportionn�e, s'agissant d'une zone r�serv�e aux habitations collectives.
Le grief tir� de la violation de la garantie de la propri�t� ancr�e � l'art. 26 al. 1 Cst. est donc mal fond�.
d) Pour le surplus, le recourant ne pr�tend pas que la cour cantonale aurait fait preuve d'arbitraire en retenant que la construction d'un nouveau b�timent sur la parcelle n� 2563 ne pouvait �tre admise qu'en d�rogation au r�glement de construction du village de Bernex et que les conditions � l'octroi d'une telle d�rogation n'�taient pas r�alis�es. En l'absence de tout grief � ce sujet, il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral d'examiner d'office cette question (cf. art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 125 I 492 consid. 1b p. 495 et les arr�ts cit�s).
3.- Le recours doit par cons�quent �tre rejet� aux frais du recourant, qui succombe (art. 156 al. 1 OJ); ce dernier versera en outre une indemnit� de d�pens � la soci�t� G.________, � la communaut� des propri�taires par �tage X.________, et aux consorts M.________, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel (art. 159 al. 1 OJ).
2. Met � la charge du recourant un �molument judiciaire de 5'000 fr.;
3. Alloue � la soci�t� G.________, � la communaut� des propri�taires par �tage X.________, et aux consorts M.________, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 1'000 fr.
� titre de d�pens, � la charge du recourant;
4. Communique le pr�sent arr�t en copie aux parties, au D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement, � la Commission de recours institu�e par loi sur les constructions et installations diverses ainsi qu'au Tribunal administratif du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 1er d�cembre 2000 PMN/col