Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-12.9.2018-kiinteistokesamokkivastuunrajoitushyvaksytty
Timestamp: 2020-01-22 03:27:13+00:00
Document Index: 5445525

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', '§ 1', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

VaaHo 12.9.2018 kiinteistö,kesämökki,vastuunrajoitus,hyväksytty | asuntokaupanvirheet.fi
Vastuunrajoitusehdon sitovuus, vanha kesämökki
Vanhan kiinteistön myynnissä myyjän salaisen virheen vastuuta pyritään rajoittamaan vastuunrajoitusehdolla. Maakaari edellyttää kuitenkin yksilöityä sopimista mistä oikeuksista ostaja luopuu. Usein se tehdään yksilöimällä virhe jolloin ostaja ei voi virheeseen vedota. Esimerkiksi voidaan kirjata kauppakirjaan "myyjä ei vastaa valesokkelirakenteen mahdollisista virheistä, koska rakenne on riskirakenne ja rakennus on 40 vuotta vanha". Silloin virhe saattaa jäädä ostajan riskiksi. Rajanveto on kuitenkin häilyvä sen osalta milloin on epäilyä että rakenne on vaurioitunut. Jos rakenne avataan, vaurio voidaan havainnoida ja silloin virhe on ostajan tietoisuudessa. Mutta jos virheestä on vain perusteltu epäily, arviointi on vaikeaa ja perustuu kokonaisarviointiin, jossa vaikuttaa rakennuksen ikä, myyjän toiminta, kuntotarkastusraportin kirjaukset, rakentamisajan rakennustapa jne. Vastuurajoitusehdosta on annettu seuraavat KKO ratkaisut KKO 2012:72 kohta 19 ja KKO 2004:78 ja 2009:31.
Alla olevassa tapauksessa kyseessä oli kesämökki ja siinä virheinä ettei ulkoseinissä ole ollut lainkaan tuuletusrakoa, ja alajuoksujen alla ei ole ollut kosteuskatkoa.
Käräjäoikeus arvioi vastuunrajoitusehdon olevan yksilöimätön virheiden osalta ja siten pätemätön ja velvoitti myyjät suorittamaan hinnanalennusta 15.000 euroa. Hovioikeus arvioi kuitenkin kokonaisuutta laajemmin eli mitä kaikkea tietoa ostaja oli saanut ja voinut havaita (40-v, kevytrakenteinen, kesämökki, talvet kylmillään, myyjien käyttö kesäisin vähäistä) ja päätyi siihen, että vastuunrajoitus oli pätevä ja poisti myyjän vastuut.
Ostaja velvoitettiin korvaamaan myyjän kaikki oikeudenkäyntikulut yli 36.000 euroa.
Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan sopimuksella saadaan poiketa lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä; millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Korkein oikeus on ehdon yksilöivyyttä arvioidessaan antanut ehdon kielellisen ilmaisun ohella huomattavan painon suoraan sille, saattoiko ehto kyseisen tapauksen olosuhteissa johtaa ostajan kannalta yllättäviin ja kohtuuttomiin lopputuloksiin. Vastuunrajoitusehdon riittävää yksilöintiä arvI0Itaessa on otettava huomioon paitsi ehdon sanamuoto myös kaupanteko-olosuhteet. Mitä paremmat mahdollisuudet ostajalla on ollut ennakoida kiinteistössä mahdollisesti olevat piilevät virheet, sitä lievemmät vaatimukset ehdon yksilöivyydelle on asetettava. Vastaavasti on kiinnitettävä huomiota ostajan vastuunkantokykyyn ja edellytyksiin ottaa todella tietoisesti taloudellinen riski kaupan kohteen kunnosta. (KKO 2012:72, KKO:n ratkaisut kommentein 2012:11).
Nyt käsiteltävänä olevan sopimuksen vastuunrajoitusehdon sanamuoto on seuraava: Myyjät eivät vastaa iäkkäiden rakennusten kunnostustoimenpiteistä eivätkä mahdollisista piilevistäkään peruskorjaustarpeista. Tiedossa olevien sekä piilovirheiden korjaus- ja muista kustannuksista vastaa ostaja.
Kyseessä on "kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on" -tyyppistä ehtoa läheisesti muistuttava ehto, joihin yksilöintivaatimuksella on nimenomaan pyritty puuttumaan (HE 1994:120, s. 45). Yleinen vastuunrajoitusehto kaupan kohteen laatuominaisuuksista on vaikutukseton; Kuten edellä on todettu, ostajilla ei heille kaupanteon yhteydessä annettujen tietojen perusteella ole ollut aihetta olettaa, että kiinteistössä olisi kosteus- tai lahovaurioita. Ostajat ovat olleet siinä uskossa, että ummehtunut haju on johtunut talven kylmillään pidosta. Rakennukseen ei ole tehty sellaisia teknisiä tutkimuksia, joiden perusteella ostajien olisi ollut aihetta olettaa toisin. Ostajilla itsellään ei myöskään ole ollut tällaisten tutkimusten järjestämisvelvollisuutta.
Ehtoa ei ole yksilöity siten, että siinä rajoitettaisiin myyjien vastuuta joistakin nimetyistä virheistä, niiden syistä tai seurauksista. Kun lisäksi otetaan huomioon yllä kuvatut kaupanteon olosuhteet, ehtoa on pidettävä vaikutuksettomana. Kauppakirjaan otettu ehto ei poista myyjien vastuuta.
Riidan kohteena olevassa 6.7.2012 vahvistetussa kiinteistönkaupassa on ollut kyse vuonna 1973 rakennetusta kesämökkikiinteistöstä. Huvila on ollut kaupantekohetkellä lähes 40 vuotta vanha, se on ollut kevytrakenteinen ja kylmillään talvet. Kiinteistön pinta-ala on 4.850 neliömetriä ja se sijaitsee järven rannalla. Kiinteistöllä oli myös muita sen käyttöä palvelleita rakennuksia, mutta saunarakennus on ollut purkukuntoinen ja muiden rakennusten arvo on ollut vähäinen.
Myyjät olivat saaneet kiinteistön lahjana vanhemmiltaan vuonna 1999 eivätkä he olleet sitä sen jälkeen paljoa käyttäneet. He ovat antaneet myyntitoimeksiannon kiinteistöstä kiinteistönvälittäjälle keväällä 2012. Hintapyynnöksi on asetettu 89.000 euroa. Ostajista M. Raxxx on käynyt tutustumassa kiinteistöön ainakin kolmesti ja Raxxxet ovat tehneet kiinteistöstä ostotarjouksen 72.000 euron hinnasta. Kaupat on tehty lopulta 75.000 euron hinnalla. Käräjäoikeus on arvioinut, että kiinteistön maapohjan ja sähkö- ym. liittymien arvo on ollut kaupanteon aikaan noin 50.000 euroa. Tätä käräjäoikeuden arviota ei ole kumpikaan osapuoli riitauttanut, joten arvioinnin lähtökohdaksi voidaan ottaa, että rakennusten arvo on ollut 25.000 euroa.
Kiinteistönvälittäjä Lättt on kertonut, että hän oli poikkeuksellisesti suositellut myyjille tarjouksen hylkäämistä. Lättten mielestä kiinteistö oli mennyt halvalla ja ostajat olivat koko ajan moittineet kiinteistöä siinä määrin, että ”iltalypsy” oli ollut ollut aavistettavissa. Lättt ei ollut yllättynyt kaupan jälkeen esitetystä hinnanalennusvaatimuksesta. Myyjät olivat kuitenkin olleet valmiita hyväksymään tarjouksen. Lättt on kertonut halunneensa turvata tässä tilanteessa myyjien aseman kauppakirjaan kirjoittamallaan vastuunrajoitusehdolla, koska 1970-luvun rakennuksessa on aina jotain korjattavaa. Myös O. Puxxx on kertonut, että myyjät olivat halunneet kauppakirjaan juridisesti pätevän vastuunrajoitusehdon, koska kyse oli vanhasta kevytrakenteisesta huvilasta, jota he eivät olleet paljoa käyttäneet eivätkä sitä kovin hyvin tunteneet. Lättten mukaan maininta vesivahingosta oli otettu kauppakirjaan ostajien vaatimuksesta.
Kauppakirjaan otetun vastuunrajoitusehdon mukaan myyjä ei vastaa iäkkäiden rakennusten kunnostustoimenpiteistä eikä mahdollisista piilevistäkään peruskorjaustarpeista. Tiedossa olevien sekä piilovirheiden korjaus- ja muista kustannuksista vastaa ostaja. Tämän lisäksi on vastuunrajoitusehdossa todettu muun muassa seuraavaa: Rakennusten kunto tyydyttävä ja rantasaunan kunto huono ja muiden rakennusten kunto on tyydyttävä. Myyjät ovat saaneet kiinteistön lahjoituksena eivätkä ole siinä asuneet. Kiinteistö on ollut kesäisin vapaa-ajankäytössä vähäisessä määrin. Talvisin ei ole pidetty peruslämpöä. Rakennusten kunnostukset ovat aiemman omistajan tekemiä eikä myyjillä ole niistä tarkkaa tietoa. Ostajat ovat tietoisia huvilarakennuksessa tapahtuneesta vesivahingosta ja ovat saaneet tiedoksi kuntotarkastusraportin/korjaustoimenpiteet. Puutteina ja virheinä on yksilöity lokakaivon asentamistarve, saunarakennuksen remontointi, tulisijojen nuohous ennen käyttöönottoa. Samalla on huomautettu myös siitä, että kiinteistön tekniset laitteet ovat alkuperäisiä eikä myyjä vastaa laitteiden toimivuudesta eikä mahdollisista korjauskustannuksista hallinta-aikansa jälkeen.
Ostajien kaupan yhteydessä saamaan kosteusmittauspöytäkirjaan 26.5.2011 on muun muassa merkitty, että vuonna 1997 on putken rikkoontumisesta johtuen koko rakennuksen alueelta alapohjan rakenteet ja suurimmaksi osaksi seinien alapäiden rakenteet avattu, korjattu ja kuivatettu. Kosteusmittauspöytäkirjasta on ilmennyt lisäksi seuraavaa: Kohteessa ei ole ollut sadevesiviemäröintiä eikä patolevyjä, eikä salaojia ole tarkistettu. Rakennuksen sisällä on ollut havaittavissa ummehtunutta hajua, joka todennäköisesti on johtunut siitä, että rakennus on ollut talvisin kylmillään. Ulko- ja väliseinän alajuoksut ovat pohjalaatan päällä. Alajuoksut ovat olleet neljässä mittauspisteessä terveen näköisiä ja poratessa kovia. Yhdessä mittauspisteessä alajuoksu on ollut tummunut, mutta poratessa kova. Keittiön allaskaapin läheisyydessä on havaittu lievää kosteutta, sillä runkovesijohto on vuotanut lastulevyyn. Allaskaapin läheisyydessä olleen kosteuden poistamiseksi on esitetty toimenpide-ehdotukset.
Käräjäoikeus on todennut, että myyjät olivat tehneet kosteusmittauspöytäkirjassa ehdotetut toimenpiteet kesällä 2011 eikä tätäkään seikkaa ole hovioikeudessa riitautettu.
Ostajat ovat tehneet huvilarakennuksessa remonttia vuonna 2014. M. Raxxx on kertonut, että seinistä oli poistettu puolipaneelit ja niiden yläpuolinen seinien pintamateriaali, mutta eristevilloihin ei ollut koskettu, kun siihen ei ollut ilmennyt silmin havaittavissakaan ollutta tarvetta. Höyrynsulkumuovit oli asennettu. Sähköasentaja oli asentanut eristevillojen päälle uudet sähköjohdot ja seinät oli levytetty. Lattiarakenteita ei ollut purettu, vaan olemassa olleen muovimaton päälle oli vain asennettu uusi muovimatto. Terassin yhteyteen oli rakennettu vesi-wc. Myös keittiön kaapistot oli uusittu. Mökkiin oli asennettu ilmalämpöpumppu, joka oli pitänyt rakennuksessa matalaa peruslämpöä talven 2014-2015 ajan.
Rakennuksessa vuonna 2015 tehdyissä tutkimuksissa alajuoksuissa sekä seinien alaosista on todettu tummentumaa ja seinäpahvissa kosteusjälkiä. Olohuoneen lattiasta ja seinästä otetussa kahdessa näytteessä on laboratoriotutkimuksissa havaittu viitteitä vauriosta. Rakennuksen luoteisseinän alaosassa ikkunan alapuolella on todettu lahovaurio, joka on syntynyt sadevesien vuodettua seinärakenteisiin. Ulkoseinissä ei ole ollut vanhan ja uuden ulkovuorauksen välissä tuuletusrakoa, eikä alajuoksujen alla ole ollut kosteuskatkoa.
Antamispäivä 12.9.2018
Nro 396
Diaarinumero S 17/412
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 22.3.2017 nro 3795 (liitteenä)
O. E. Puxxx
J. I. Puxxx
A. I. Puxxx
J. J. Puxxx
M. T. Raxxx
J. M. Raxxx
O. E. Puxxx myötäpuolineen (myyjät) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja M. T. ja J. M. Raxxxen (kantajat, ostajat) kanne hylätään ja heidät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan
-valittajille ennen oikeudenkäyntiä aiheutuneet selvittelykulut 1.864,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomiosta 22.3.2017 lukien,
-O. Puxxxan asianosaiskulut käräjäoikeudesta 600 eurolla laillisine viivästyskorkoineen ja
-valittajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 23.523,51 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Puxxxat on toissijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan oikeudenkäyntikuluja koskevilta osin ja Raxxxet velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan
-valittajien oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 18.815,30 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
Puxxxat ovat lisäksi vaatineet, että Raxxxet velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 12.918,86 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Kauppakirjan vastuunrajoitusehto
Käräjäoikeus on tulkinnut maakaaren 2 luvun 9 §:n säännöstä virheellisesti ja ottanut ratkaisussaan huomioon seikkoja, joihin ostajat eivät ole oikeudenkäynnissä vedonneet. Kauppakirjan vastuunrajoitusehto on sanamuodoltaan yksiselitteinen ja siinä on kokonaan suljettu pois myyjien maakaaren mukainen kaupanvastuu. Ostajat eivät ole väittäneet ehtoa kohtuuttomaksi eivätkä vaatineet sen sovittelua. Myyjät eivät näin ollen ole vastuussa kiinteistön virheistä (ks KKO 2012:72 kohta 19 ja KKO 2004:78 ja 2009:31). Kanne tulee jo tällä perusteella hylätä.
Huvilarakennuksen vauriot
Käräjäoikeus on käsitellyt rakennuksen kosteus- ja lahovaurioita yhtenä kokonaisuutena. Niitä tulee kuitenkin tarkastella erikseen.
Tuvan päätyseinän (rakennuksen luoteisseinän) ikkunan alla oleva lahovaurio on ollut olemassa jo ennen kauppaa, vaikka siitä ei ole kauppaa tehtäessä tiedetty. Kiinteistö ei ole kuitenkaan poikennut tältä osin merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet kaupantekohetkellä olettaa. Maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamasta salaisesta virheestä ei ole kysymys.
Rakennuksessa keväällä ja kesällä 2015 havaitut muut vauriot ovat syntyneet kaupan teon jälkeen ostajien toimenpiteiden seurauksena, kun rakennuksessa on aloitettu talvilämmitys, mutta sen edellyttämiä muutoksia rakenteissa ei ole tehty. Kanne on tälläkin perusteella hylättävä.
Ostajat ovat remontoineet rakennusta vuonna 2014 ja avanneet myös seinärakenteita. Heidän olisi tullut havaita merkkejä kosteusvaurioista ainakin seinien alaohjauspuissa, jos vauriot olivat olleet olemassa jo ennen talvea 2014-2015. Kantajat ovat reklamoineet virheistä 29.6.2015, joten reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. Kanne tulee tälläkin perusteella hylätä.
Käräjäoikeus on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n perusteella määrännyt, että asianosaiset saavat pitää kulunsa vahinkonaan. Myyjät olivat kuitenkin jo ennen kanteen vireille tuloa tehneet kantajille sovintotarjouksen 20.000 euron hinnanalennuksesta, minkä lisäksi osapuolet olisivat vastanneet itse oikeuden- käyntikuluistaan. Tarjous oli tehty sovinnon aikaansaamiseksi eikä se, että myyjät ovat myöhemmin käräjäoikeudessa kiistäneet kanteen, tee tarjousta merkityksettömäksi (KKO 2008:52). Käräjäoikeuden ostajille tuomitsema hinnanalennus on selvästi myyjien tekemää tarjousta pienempi, joten kantajat ovat aiheuttaneet asiassa tarpeettoman oikeudenkäynnin (oikeudenkäymiskaari 21 luku 4 § 1 momentti). Merkitystä ei näin ollen ole myöskään sillä, että kantajat ovat asian valmisteluistunnossa tarjonneet asian sopimista 25.000 euron hinnanalennuksella.
Ostajat on velvoitettava korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut ainakin sen jälkeiseltä ajalta, kun heidän tekemänsä sovintotarjous on hylätty.
M. ja J. Raxxx ovat vaatineet, että valitus hylätään ja valittajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 8.984,52 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Kauppakirjan vastuunrajoitusehto ei ole yksilöity (vrt. KKO 2012:72) vaan ”siinä kunnossa kuin se on” -tyyppinen ehto. Kaupantekohetkellä ei ollut myöskään minkäänlaista viitettä rakenteissa olevasta laajasta kosteusvauriosta. Ostajat olivat heille esitetyn Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportin 26.5.2011 (K3) perusteella siinä käsityksessä, että rakennuksen ummehtunut haju johtui siitä, että rakennus oli kylmillään talvet. Kaupan jälkeen ilmenneet vauriot osoittautuivat niin laajoiksi, ettei korjaaminen ollut ollut taloudellisesti järkevää, vaan rakennus oli purettava. Vastuunrajoitusehdon soveltaminen johtaisi ostajien kannalta yllättävään ja kohtuuttomaan lopputulokseen.
Huvilarakennuksen kosteus- ja lahovaurioita on käsiteltävä yhtenä kokonaisuutena.
Rakennukseen vuonna 2014 asennettu lämpöpumppu ei selitä rakennuksessa vuonna 2015 todettuja kosteusvaurioita. Vauriot johtuivat siitä, että rakennuksen seinissä ei ollut tuuletusrakoa, alaohjauspuita ei ollut suojattu niin, että niihin ei olisi päässyt imeytymään kapillaarista kosteutta alhaalta ja alaohjauspuiden kuivatus ja vaihtaminen oli laiminlyöty vuotovahinkoa korjattaessa.
Ostajat eivät olleet tehneet vuonna 2014 toteutettujen remonttien yhteydessä havaintoja kosteusvaurioista. Kosteusvaurioiden havaitseminen olisi edellyttänyt lattiarakenteiden avaamista ja seinäeritysten purkamista eikä sellaisiin toimiin ollut ollut aihetta.
Myyjien 4.11.2015 tekemälle sovintotarjoukselle ei voida antaa merkitystä, koska he ovat tarjouksensa peruuttaneet ja kiistäneet kanteen. Ostajat ovat sen sijaan tehneet valmisteluistunnossa 25.000 euron sovintotarjouksen, jota myyjät eivät olleet hyväksyneet. Hinnanalennuksen määrä on lisäksi siinä määrin harkinnanvarainen, joten käräjäoikeuden ratkaisua on pidettävä joka tapauksessa oikeana.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 12.6.2018.
Raxxxet
K1. Kauppakirja 6.7.2012
K2. Myyntiesite 17.6.2012
K3. Kosteusmittauspöytäkirja 26.5.2011
K4. Homekoirakartoitusraportti 18.6.2015
K5. Työterveyslaitoksen analyysivastaus 13.7.2015
K6. Kiinteistövälittäjä P. Tuottten arviolausunto 18.8.2015
K7. Valokuvia rakenteista avauksen jälkeen syksyllä 2015
K8. RI J. Kätttn lausunto 16.7.2015
K9. Rakennuspäällikkö P. Vittten lausunto 31.8.2015 K11. 2 kpl valokuvia seinärakenteista
V5. Kosteusmittauspöytäkirja 22.10.2015
Puxxxat
V1.=K1. Kauppakirja 6.7.2012
V2.=K2. Myyntiesite 17.6.2012
V3.=K3. Kosteusmittauspöytäkirja 26.5.2011
V4.=K5. Työterveyslaitoksen analyysivastaus 13.7.2015 V5. Kosteusmittauspöytäkirja 22.10.2015
V6. DI Suttten lausunto 15.3.2016
V7. Arviokirja 29.3.2016
V8. Karttatuloste kiinteistöstä ja sen lähiympäristöstä
V9. Valokuvia 4 kpl ennen kauppaa
V10. Valokuvia 2 kpl seinärakenteet, 22.10.2015
V11. Vakuutusyhtiön korvauspäätös ja tositteet vuoden 1997 vahingon korjaamisesta
V12. Reklamaatiokirje 26.8.2015
K1. M. Raxxx todistelutarkoituksessa
K2. J. T. Kättt
V1. O. Puxxx todistelutarkoituksessa V2. J. Puxxx todistelutarkoituksessa
V3. A. R. K. Lättt
V4. M. O. Viltttnen
V5. J. J. Sutttt
Kaupan kohde ja siinä kaupan jälkeen tehdyt remontit sekä todetut vauriot
Myyjät olivat saaneet kiinteistön lahjana vanhemmiltaan vuonna 1999 eivätkä he olleet sitä sen jälkeen paljoa käyttäneet. He ovat antaneet myyntitoimeksi- annon kiinteistöstä kiinteistönvälittäjälle keväällä 2012. Hintapyynnöksi on asetettu 89.000 euroa. Ostajista M. Raxxx on käynyt tutustumassa kiinteistöön ainakin kolmesti ja Raxxxet ovat tehneet kiinteistöstä ostotarjouksen 72.000 euron hinnasta. Kaupat on tehty lopulta 75.000 euron hinnalla. Käräjäoikeus on arvioinut, että kiinteistön maapohjan ja sähkö- ym. liittymien arvo on ollut kaupanteon aikaan noin 50.000 euroa. Tätä käräjäoikeuden arviota ei ole kumpikaan osapuoli riitauttanut, joten arvioinnin lähtökohdaksi voidaan ottaa, että rakennusten arvo on ollut 25.000 euroa.
Kauppakirjan vastuunrajoitusehdon sitovuus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen pykälän 1 momentissa tarkoitettujen laatuvirheiden perusteella.
Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan myyjän ja ostajan oikeuksia ja velvoitteita koskevista lain säännöksistä saadaan poiketa sopimuksella. Ostajan saman luvun 17 - 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Lain esitöissä yksilöintivaatimusta on perusteltu sillä, että tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE120/1994 vp s. 45).
Kauppakirjaan otetusta vastuunrajoitusehdosta ilmenee yksiselitteisen selvästi, että vastuun rakennusten kunnosta ja niiden vaatimista peruskorjauksista on tarkoitettu siirtyvän kokonaan ostajille. Kauppakirjaan otetulla ehdolla osapuolet ovat näin ollen sulkeneet täysin pois myyjien vastuun rakennusten osalta. Ehdossa on todennut nimenomaisesti, että se koskee myös sitä tilannetta, että rakennuksissa olisi jo todettujen ja kauppakirjassa mainittujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä virheitä. Ehto on ollut sanamuodoltaan yksiselitteinen eikä ostajalle sen perusteella ole voinut jäädä epäselväksi, että ehto on kattanut myös ne mahdolliset virheet, joista ei ole kaupantekohetkellä tiedetty. Ehto on kirjoitettu kauppakirjaan myyjien tai kiinteistönvälittäjän aloitteesta, mutta siihen on kirjattu ostajien pyynnöstä myös maininta vesivahingosta, joten ostajatkin ovat voineet vaikuttaa ehtoon ja sen sisältöön.
Kysymys on ollut vapaa-ajankiinteistöstä, jota ei ole rakennettukaan käytettäväksi vakituisena asuntona eikä vapaa-ajanasuntonakaan kuin kesäisin. Kauppahinta ei ole ollut aivan vähäinen, mutta rakennusten osuus kauppahinnasta on ollut vain noin kolmasosa (25.000 euroa). Rakennuksilla ei näin ollen ole ollut sen kaltaista varallisuus- tai käyttöarvoa kuin vakituiseen asuinkäyttöön hankituilla kiinteistöillä.
Rakennuksessa on ollut rakennusajalle tyypillisiä rakenneratkaisuja, jotka ovat nykytiedon mukaan riskirakenteita ja omiaan aiheuttamaan rakennuksessa kosteusvaurioita. Riskirakenteita ei ollut kuitenkaan yksilöity ennen kauppaa tehdyssä kosteusmittausraportissa. Raportista oli kuitenkin käynyt ilmi muun muassa se, ettei kiinteistöllä ollut sadevesiviemäröintiä ja ettei salaojia ollut tarkistettu eikä rakennuksen perustuksia ollut suojattu ulkopuolisen kosteuden varalta patolevyllä. Ostajat ovat tienneet huvilarakennuksen olleen kylmillään talvisin vuosikymmenien ajan ja että tämä kylmillään olo saattoi olla syynä siihen, että rakennuksessa oli haissut ummehtuneelle. Mainittujen tietojen ja rakennuksen iän perusteella on jo kauppaa tehtäessä ollut varsin todennäköistä, että rakennuksessa saattoi olla myös piiloon jääneitä virheitä ja ettei rakennukseen ainakaan voida asentaa talvilämmitystä selvittämättä tarkemmin rakennuksen rakenteita ja niiden kuntoa.
Myyjät olivat saaneet kiinteistön lahjaksi. He eivät olleet viettäneet kiinteistöllä paljoa aikaa edes kesäisin. M. Raxxx on käynyt kiinteistöllä useamman kerran, joten osapuolilla voidaan arvioida olleet tasavertaiset mahdollisuudet arvioida rakennusten kuntoa, korjaustarpeita sekä niistä aiheutuvia kustannuksia. Kauppakirjaan ei ole erikseen kirjattu, missä määrin vastuunrajoitusehto oli vaikuttanut kauppahintaan vai oliko se vaikuttanut siihen lainkaan. Huomioarvioista on kuitenkin, että kauppa on tehty 14.000 euroa pyyntihintaa halvemmalla ja että tämä summa vastaa suuruusluokaltaan käräjäoikeuden rakennuksen virheiden perusteella määrittämää hinnanalennusta.
Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo, että ostajat ovat kauppakirjan allekirjoittaessaan ottaneet tietoisen riskin siitä, että iäkkään ja kevytrakenteisen rakennuksen alapohjan ja siihen liittyvien seinärakenteiden korjaustarpeet osoittautuvat ennakoitua suuremmiksi. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voida pitää tämän kiinteistönkaupan yhteydessä yllättävänä eikä kohtuuttomana ostajien kannalta. He ovat voineet kaupantekohetkellä arvioida kauppahintaa ottamalla huomioon sen, etteivät myyjät ota lainkaan vastuuta tyydyttävässä kunnossa olleen huvilarakennuksen rakenteiden kunnosta.
Vastuunrajoitusehto sitoo näin ollen ostajia, joten heidän esittämänsä hinnanalennusvaatimus on perusteeton. Kanne on tällä perusteella kokonaan hylättävä eikä hovioikeuden ole tarpeen lausua enemmälti siitä, olivatko seinärakenteiden ja alapohjan vauriot olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä vai olivatko ne syntyneet vasta kaupan jälkeen talvilämmityksen seurauksena. Hovioikeus toteaa kuitenkin vielä reklamaatiosta esitettyjen väitteiden osalta lyhyesti seuraavaa.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti ja lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellises- ti. Ajan kuluminen vaikeuttaa myös virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä sekä todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5). Oikeuskäytännössä on niin ikään katsottu, että ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita (KKO 2016:69, kohta 20).
Ostajat ovat huvilarakennuksessa vuonna 2014 tekemässään remontissa asentaneet rakennukseen ilmalämpöpumpun tarkoituksin pitää rakennuksessa lämpöä myös talvisin. He ovat avanneet remontin yhteydessä myös seinärakenteita siten, että eristevillat ovat tulleet esiin, sekä asentaneet höyrynsulkumuovit.
Kätttn mukaan seinän rakenne pitää selvittää ennen remonttia, jonka tarkoituksena on aloittaa talvilämmitys. Viltttnen on puolestaan todennut, että ulkoseinän eristekerros (67 millimetriä) on ollut riittämätön talvilämmitystä silmällä pitäen ja että eristekerroksen olisi pitänyt olla 200 millimetriä. Myös Sutttt on katsonut tarpeelliseksi rakennuksen rakenteiden ja niiden kunnon selvittämisen ennen kuin talvisin kylmillään ollut kevytrakenteinen rakennus muutetaan lämpimäksi.
Hovioikeus katsoo, että ostajat olisivat voineet remontin yhteydessä tarkistaa varsin vähäisin lisätoimenpitein seinärakenteiden ja alajuoksujen kunnon. Heidän olisi suunnittelemansa talvilämmityksen vuoksi pitänyt näin myös tehdä. Tätä johtopäätöstä tukee se, että kauppa oli tehty jo 6.7.2012, iäkkään huvilarakennuksen kunto oli ollut vain tyydyttävä, ostajien tiedossa oli ollut se, ettei rakennuksessa ollut sadevesiviemäröintiä eikä patolevyjä, ettei salaojia ollut tarkistettu ja että alajuoksut olivat lähteneet maanvaraisen pohjalaatan päältä. He olivat myös itse havainneet rakennuksen sisäilman tunkkaisuuden, josta oli ilmoitettu heille myös kaupantekohetkellä. Näissä olosuhteissa ostajilta on syksyllä 2014 suoritetun remontin yhteydessä voitu kohtuudella edellyttää rakenteiden kunnosta varmistumista. Vedotessaan seinärakenteiden ja alapohjan virheisiin vasta 29.6.2015 he ovat vedonneet virheisiin liian myöhään siitä, kun heidän olisi pitänyt ne havaita.
Puxxxat ovat jutun lopputuloksen vuoksi velvolliset korvaamaan Raxxxen määriltään hyväksymänsä oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta. Selvittelykulut ovat verrattavissa oikeudenkäyntikuluihin, joten niille määrätään maksettavaksi viivästyskorkoa samoin perustein kuin oikeudenkäyntikuluille.
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja O. E., J. I, A. I. ja J. J. Puxxx vapautetaan käräjäoikeuden M. T. ja J. M. Raxxxelle maksettavaksi tuomitsemasta hinnanalennuksesta.
M. T. ja J. M. Raxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan
-O. E., J. I., A. I. ja J. J. Puxxxalle asian selvittelystä aiheutuneet kustannukset yhteensä 1.864,80 euroa
-O. Puxxxalle asianosaiskuluja käräjäoikeudesta 600 euroa ja
-O. E., J. I., A. I. ja J. J. Puxxxan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 23.523,51 eurolla sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 12.918,86 eurolla, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 12.11.2018.
hovioikeudenneuvos A. Vaittt
hovioikeudenneuvos P. Lottt
hovioikeudenneuvos P. Kottt
Käräjätuomari S. Nyttt
TUOMIO 1713795
22.3.2017 L 1611364
Kiinteistöä koskeva riita.
3.2.2016 Kantajat ovat ostaneet vastaajilta 6.7.2012 päivätyllä kauppakirjalla Jämijärven kunnassa sijaitsevan kiinteistön (kiinteistötunnus XXX-XXX-X-XX). Kiinteistön pinta-ala on 4.850 neliömetriä, ja sillä sijaitsee vuonna 1973 rakennuttu kesämökki (44 m2, 3h + tupakeittiö) sekä varasto, puucee ja rantasauna. Päärakennuksen rakennuslupa on myönnetty vuonna 1973. Rakennus on ollut kesäkäyttöön tarkoitettu kevytrakenteinen vapaa-ajan rakennus. Toteutunut kauppahinta on ollut
75.000 euroa. Myyntiesitteen mukainen alkuperäinen hintapyyntö on ollut 89.000 euroa, ja päärakennuksen yleiskuntoon esitteen mukaan ollut tyydyttävä.
Myyjät ovat saaneet kiinteistön lahjaksi vanhemmiltaan vuonna 1999. Myyjät eivät itse ole juurikaan käyttäneet kiinteistöä omistusaikanaan tai vanhempiensa omistusaikana.
Kauppakirjan ehtojen mukaan ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön huolellisesti useaan kertaan viimeksi 5.7.2012 yhdessä myyjän kanssa. Ostajat ovat hyväksyneet kiinteistön siinä kunnossa kuin se viimeksi esiteltäessä oli.
Kesämökin kunto on ollut kauppakirjan mukaan tyydyttävä, ja rantasaunan kunto on ollut huono. Kiinteistö on ollut kesäisin käytössä vähäisessä määrin, ja talvella ei ole pidetty peruslämpöä. Kauppakirjaan on otettu ehto, jonka mukaan myyjät eivät vastaa iäkkäiden rakennusten kunnostustoimenpiteistä eivätkä mahdollisista piilevistäkään peruskorjaustarpeista. Tiedossa olevien sekä piilovirheiden korjaus- ja muista kustannuksista vastaa ostaja.
Kauppakirjan liitteenä on ollut Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n 26.5.2011 päivätty kosteusmittauspöytäkirja. Pöytäkirjan mukaan vuonna 1997 on putken rikkoontumisesta johtuen koko rakennuksen alueelta alapohjan rakenteet ja suurimmaksi osaksi seinien alapäiden rakenteet avattu, korjattu ja kuivatettu. Kosteusmittauspöytäkirjassa mainitun vesivahingon korjaamisen yhteydessä alajuoksuja ei ole vaihdettu.
Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan rakennuksen sisällä on ollut havaittavissa ummehtunutta hajua, joka todennäköisesti on johtunut siitä, että rakennus on ollut talvisin kylmillään. Alajuoksut ovat neljässä mittauspisteessä olleet terveen näköisiä ja poratessa kovia. Yhdessä mittauspisteessä alajuoksu on ollut tummunut, mutta poratessa kova. Keittiön allaskaapin läheisyydessä on havaittu lievää kosteutta, sillä runkovesijohto on vuotanut lastulevyyn. Allaskaapin läheisyydessä olleen kosteuden poistamiseksi on esitetty toimenpide-ehdotukset. Myyjät ovat tehneet pöytäkirjassa ehdotetut toimenpiteet kesällä 2011. Muutoin mökkiä ei ole myyjien omistusaikana remontoitu.
Kaupanteon jälkeen ostajat ovat purkaneet kiinteistöllä olleen rantasaunan ja rakentaneet uuden tilalle. Päärakennuksen kunnostustöihin on ryhdytty loppukesällä 2014. Mökissä on levytetty seinät ja laitettu uusi lattiamatto, tehty vesi-wc rakennuksen ulkopuolelle ja uusittu keittiökaapistot. Remontin yhteydessä on uusittu myös vanhat sähköjohdot, jotka on jätetty uusien levyjen alle. Talven kylmänä pitämisen estämiseksi mökkiin on asennettu syksyllä 2014 ilmalämpöpumppu, joka on pitänyt peruslämmön talvisin kymmenessä asteessa.
Ostajat ovat teettäneet kesämökissä homekoiratutkimuksen 18.6.2015. Koira on havainnut home- tai mikrobiperäisiä hajuja seitsemässä kohdassa. Havainnot keskittyvät ulkoseinustoille lattian rajaan sekä muurin juureen. M. T. Raxxx on soittanut J. J. Puxxxalle 29.06.2015 ja reklamoinut virheistä.
Olohuoneen lattiasta ja seinästä otetussa kahdessa näytteessä on laboratoriotutkimuksissa havaittu viitteitä vauriosta. Rakennuksen luoteisseinän alaosassa ikkunan alapuolella on lahovaurio, joka on syntynyt sadevesien vuodettua seinärakenteisiin. Lisäksi ulkoseinissä ei ole ollut lainkaan tuuletusrakoa, ja alajuoksujen alla ei ole ollut kosteuskatkoa.
Kesämökkirakennuksen korjaaminen nykyaikaiset rakennusmääräykset täyttäväksi talviasuttavaksi vapaa-ajan asunnoksi ei ole tarkoituksenmukaista. Vanha mökki onkin nyttemmin kokonaan purettu, ja tilalle on rakennettu uusi. Uuden mökin rakentamisesta aiheutuneet kustannukset ovat olleet 75.026,82 euroa, mutta niihin sisältyy muun muassa uusia huonekaluja ja muuhunkin tarkoitukseen käytettävissä olevia tarvikkeita.
Vastaajat ovat 4.11.2015 tarjonneet sovintona 20:000 euron hinnanalennusta, minkä lisäksi osapuolet olisivat itse vastanneet omista asianajo- ja selvittelykuluistaan. Kantajat eivät ole hyväksyneet ehdotettua sovintoa. Kantajat ovat valmisteluistunnossa 31.1.2017 esittäneet sovintona 25.000 euron hinnanalennusta.
Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille
- hinnanalennuksena 45.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.7.2012 lukien ja laillisine viivästyskorkoineen 26.9.2015 lukien,
- M. Raxxxen asianosaiskulujen korvauksena 300 euroa laillisine viivästyskorkoineen ja
- oikeudenkäyntikulujen korvauksena käräjäoikeudesta 17.970,58 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
Kantajien syksyllä 2014 tekemien parannustöiden yhteydessä ei ollut ilmennyt vielä mitään erityistä.
Ummehtunut haju ei ollut ilmalämpöpumpun asentamisesta huolimatta poistunut keväällä 2015, vaikka haju olikin vähentynyt. Homekoira on 18.6.2015 paikantanut mökissä home- ja mikrobiperäisiä hajuja, minkä lisäksi laboratoriotutkimustulokset ovat osoittaneet viitteitä vaurioista.
Lattiassa ja seinissä on erittäin laaja kosteusvaurio, ja ne ovat lähes kokonaan hameessa. Rakennuksessa on useita rakennusvirheitä muun muassa siten, että seinässä ei ole ollut lainkaan tuuletusrakoa.
Alajuoksujen alla ei ole kosteuskatkoa, ja alajuoksut ovat lahoja.
Kosteusmittauspöytäkirjassa mainitun vesivahingon korjaamisen yhteydessä alajuoksuja ei ollut vaihdettu, mikä olisi ollut välttämätöntä. Korjaustyötä ei ole suoritettu asianmukaisesti, ja rakenteiden vaihto sekä kuivatus ovat jääneet puutteelliseksi.
Virheitä ei voi korjata, vaan mökki on rakennettava kokonaan uudelleen.
Ostajilla ei ole ollut velvollisuutta tarkastaa myyjien kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Näin ei ole osapuolien välillä sovittu.
Uuden mökin rakennuskustannukset ovat olleet noin 85.500 euroa, mikä sisältää vanhan mökin purkukustannukset. Tontin käypä arvo on 25.000 30.000 euroa. Kun ostajat ovat maksaneet kohteesta 75.000 euroa, Jää mökin osalle noin 50.000 euroa. Tasonparannus huomioiden kohtuullinen hinnanalennuksen määrä on 45.000 euroa.
Kantajat ovat valmisteluistunnossa 31.1.2017 esittäneet sovintona
25.000 euron hinnanalennusta, minkä lisäksi osapuolet olisivat itse vastanneet omista asianajo- ja selvittelykuluistaan. Sovintoehdotusta ei ole hyväksytty. ·
Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan
- ennen oikeudenkäyntiä aiheutuneet selvittelykulut yhteensä 1.864,80 euroa laillisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien,
- O. E. Puxxxan asianosaiskulut käräjäoikeudesta 600 eurolla laillisine viivästyskorkoineen ja
- oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 23.532,51 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Kauppakirjassa on sovittu vastuunrajoitusehdosta, koska ostajat ovat ennen kaupantekoa käyneet tutustumassa kiinteistöön useita kertoja ja moittineet muun muassa kiinteistöä ja sillä sijaitsevia rakennuksia. He ovat huomautuksistaan huolimatta halunneet ostaa kiinteistön, joten kauppakirjaan on otettu erityinen vastuunrajoitusehto.
Kauppakirjan vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity. Ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön huolellisesti ennen kaupantekoa. Heidän on täytynyt ymmärtää kauppakirjan ehdon merkitys ja ottaa se huomioon kauppahinnasta ja muista kaupan ehdoista sovittaessa.
Kauppakirjan vastuunrajoitusehto on sitova, joten myyjät eivät ole vastuussa haastehakemuksessa kuvatuista virheistä.
Laatuvirheiden arviointi
Kantajat ovat remontoineet päärakennusta vuonna 2014. Samaan aikaan rakennuksessa on alettu pitää peruslämpöä myös talvella. Lämmityksen aloittaminen on muuttanut rakennuksen kosteusolosuhteita merkittävästi. Talvilämmityksen aloittamisen myötä lämpöä purkautuu heikosta lämmöneristyksestä johtuen ulos pitäen rakennuksen alla olevan maapohjan sulana ja sulattaen rakennuksen ympärillä olevia lumikinoksia. Lumen sulamisvedet valuvat rakennuksen seinä- ja sokkelirakenteita vasten, ja vesi pääsee imeytymään puuverhouksen alapäistä seinärakenteen sisään sekä kapillaarisesti pohjalaatassa kohti rakennuksen keskustaa. Rakennuksen vauriot ovat siten syntyneet ostajien omistusaikana heidän omien toimenpiteidensä seurauksena.
Myös M. Raxxx on virheestä ensimmäisen kerran J. Puxxxalle reklamoidessaan ilmoittanut, että haju rakennuksen sisällä oli selvästi voimistunut keväällä 2015 verrattuna syksyyn 2014. Sama ilmoitus on annettu ensimmäisessä 26.8.2015 päivätyssä reklamaatiokirjeessä ja käräjäoikeuteen toimitetussa haastehakemuksessa.
Mikäli rakennuksen vauriot olisivat olleet olemassa jo ennen kauppaa, ostajien olisi tullut havaita ne tai ainakin merkkejä niistä jo vuonna 2014 tekemänsä remontin yhteydessä. Tästä seuraa, että ostajien kesällä 2015 tekemää reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. Vuonna 1997 tehty kosteusvaurion korjaus on tehty ammattilaisten toimesta noudattaen rakennukseen sovellettavia rakennusmääräyksiä ja hyvää rakennustapaa.
Rakennuksen luoteisseinän alaosassa ikkunan alapuolella olevat lahovauriot johtuvat siitä, että ikkuna on joskus vuotanut alareunastaan vettä seinärakenteen sisään. Vaurio on vanha, eivätkä vastaajat ole siitä kaupantekohetkellä tienneet.
Ottaen huomioon kauppahinta, ostajille ennen kauppaa annetut tiedot, kauppakirjan vastuunrajoitusehto ja rakennuksen yleinen kunto kaupantekohetkellä, rakennuksen luoteisseinässä oleva lahovaurio ei joka tapauksessa ole niin merkittävä, että sitä voitaisiin pitää salaisena virheenä. Kiinteistössä ei siten ole kaupantekohetkellä ollut maakaaressa tarkoitettua virhettä.
Hinnanalennuksen määrä ei voi perustua virheen korjauskustannuksiin, koska virheiden korjaaminen nykyaikaisten rakennusmääräysten mukaisesti vaatii käytännössä rakennuksen purkamista ja uudelleen rakentamista. Kantajien alkuperäisen päärakennuksen paikalle rakentama uusi vapaa-ajan asunto on alkuperäistä rakennusta selvästi suurempi ja sisältää kaikki nykyaikaiset mukavuudet. Uusi vapaa-ajan asunto ei siten ole millään tavoin arvoltaan tai rakentamiskustannuksiltaan verrattavissa kaupan kohteena olleeseen rakennukseen: Kantajille on aiheutunut päärakennuksen rakentamisesta yhteensä 75.026,82 euron kustannukset, mutta tämä kustannus sisältää muun muassa uusia huonekaluja ja esimerkiksi peräkärryn uuden pohjalevyn. Kantajille aiheutuneita kustannuksia ei siten voida käyttää hinnanalennuksen pohjana. Hinnanalennus voi siten perustua ainoastaan alkuperäisen rakennuksen jäännösarvoon, jossa huomioidaan rakennuksen eri osien jäljellä oleva tekninen käyttöikä.
Maapohjan ja liittymien osuus kauppahinnasta on ollut noin 55.000 euroa, joten kaikkien rakennusten yhteenlaskettu osuus on noin 20.000 euroa.
Päärakennuksen uudishinta olisi enintään noin 44.000 euroa. Kun huomioidaan, että eri rakenneosien teknisestä käyttöiästä on keskimäärin ollut kaupantekohetkellä jäljellä alle puolet, rakennuksen jäännösarvo on ollut enintään noin 15.000 euroa.
Rakennuksen luoteisseinässä oleva lahovaurio on joka tapauksessa niin vähämerkityksinen, että se ei muodosta maakaaressa tarkoitettua merkittävää salaista virhettä.
Vastaajat ovat 4.11.2015 tarjonneet sovintona 20.000 euron hinnanalennusta, minkä lisäksi osapuolet olisivat itse vastanneet omista asianajo- ja selvittelykuluistaan. Sovintoehdotusta ei ole hyväksytty.
Hylätty sovintotarjous on otettava huomioon arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta.
KS. Työterveyslaitoksen analyysivastaus 13.7.2015
K6. Kiinteistövälittäjä P. Tuotttn arviolausunto 18.8.2015 K7. Valokuvia rakenteista avauksen jälkeen syksyllä 2015 K8. RI J. Kätttn lausunto 16.7.2015
K9. Rakennuspäällikkö P. Vittten lausunto 31.8.2015 K10. Laskelma rakennuskustannuksista
K11. 2 kpl valokuvia seinärakenteistä
K12. 2 kpl valokuvia purkamaan joudutusta vapaa-ajan rakennuksesta K13. 2 kpl valokuvia varastorakennuksesta ja puuceestä
K14. Kuva rannasta Rlahden suuntaan
V4.=K5. Työterveyslaitoksen analyysivastaus 13.7.2015 VS. Kosteusmittauspöytäkirja 22.10.2015
V6. Dl Suttten lausunto 15.3.2016 V7. Arviokirja 29.3.2016
V8. Karttatuloste kiinteistöstä ja sen lähiympäristöstä V9. Valokuvia 4 kpl ennen kauppaa
Y12. Reklamaatiokirje 26.8.2015
V13. Alkuperäisen päärakennuksen rakennuslupapiirustukset V14. Lupapiirustukset uudesta päärakennuksesta
K3. P. M. Tuottt
V1. O. Puxxx todistelutarkoituksessa
V2. J. Puxxx todistelutarkoituksessa
V3. A. R. K. Lättt,
Perustelu Ostajien ennen kauppaa saamat tiedot
Kaupan kohde on ollut Jämijärven kunnassa sijaitseva kiinteistö, jonka pinta-ala on 4.850 neliömetriä. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1973 rakennuttu kesämökki (44 m2, 3h + tupakeittiö) sekä varasto, puucee ja rantasauna. Myyntiesitteen mukaan päärakennuksen kunto on ollut tyydyttävä.
Kesämökin kunto on ollut kauppakirjan mukaan tyydyttävä, ja rantasaunan kunto on ollut huono. Kiinteistö on ollut kesäisin käytössä vähäisessä määrin, ja talvella ei ole pidetty peruslämpöä.
Kauppakirjan liitteenä on ollut Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n 26.5.2011 päivätty kosteusmittauspöytäkirja (K3). Pöytäkirjan mukaan vuonna 1997 on putken rikkoontumisesta johtuen koko rakennuksen alueelta alapohjan rakenteet ja suurimmaksi osaksi seinien alapäiden rakenteet avattu, korjattu ja kuivatettu. ·
Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan rakennuksen sisällä on ollut havaittavissa ummehtunutta hajua, joka todennäköisesti on johtunut siitä, että rakennus on ollut talvisin kylmillään. Alajuoksut ovat neljässä mittauspisteessä olleet terveen näköisiä ja poratessa kovia. Yhdessä mittauspisteessä alajuoksu on ollut tummunut, mutta poratessa kova. Keittiön allaskaapin läheisyydessä on havaittu lievää kosteutta, sillä runkovesijohto on vuotanut lastulevyyn. Allaskaapin läheisyydessä olleen kosteuden poistamiseksi on esitetty toimenpide-ehdotukset. Myyjät ovat tehneet pöytäkirjassa ehdotetut toimenpiteet kesällä 2011. Pöytäkirjan mukaan kohteessa ei ole ollut sadevesiviemäröintiä eikä patolevyjä.
Salaojia ei ole tarkistettu.
Ostajista ainakin M. Raxxx on käynyt tutustumassa kiinteistöön viisi kertaa: kerran veneellä, Lättt on esitellyt kiinteistöä kahdesti ja O. Puxxx kahdesti.
Kaupan tekemisen jälkeen ilmenneet seikat
Ostajat ovat teettäneet kesämökissä homekoiratutkimuksen 18.6.2015 (K4). Homeenetsintäkoira on havainnut home- tai mikrobiperäisiä hajuja seitsemässä kohdassa. Havainnot keskittyvät ulkoseinustoille lattian rajaan sekä muurin juureen (K4, sivu5).
Olohuoneen lattiasta ja seinästä otetussa kahdessa näytteessä on laboratoriotutkimuksissa havaittu viitteitä vauriosta (K5). Rakennuksen luoteisseinän alaosassa ikkunan alapuolella on lahovaurio, joka on syntynyt sadevesien vuodettua seinärakenteisiin (K7, kuva 2 ja V5). Lisäksi ulkoseinissä ei ole ollut lainkaan tuuletusrakoa, ja alajuoksujen alla ei ole ollut kosteuskatkoa.
Todistaja Viltttnen ei ollut huomannut silmin nähtäviä lahovaurioita muualla kuin päätyseinän alajuoksussa. Muilta osin alajuoksut olivat olleet silmämääräisesti arvioiden pääsääntöisesti terveitä vaikkakin tummuneita. Alajuoksujen lahovaurio keskittyy siten rakennuksen päätyseinään (K7, kuvat 1-3). Viltttsen mukaan ikkunasta vuotanut vesi ori voinut kastella ja lahottaa päätyseinän alajuoksun muualtakin kuin pelkästään ikkunan alapuolelta.
Kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa on todettu, että alajuoksuissa sekä seinien alaosissa on tummentumaa ja seinäpahvissa on kosteusjälkiä (esim. K7, K9 ja V5).
Kättt on käynyt tutustumassa kohteeseen silloin, kun olohuoneen lattia on ollut purettu. Hän on kertonut alajuoksujen, seinien alaosien ja seinäpahvin tummumiselle kolme selitystä: Vanhan ulkovuorauksen päälle on asennettu tervapaperi ja laudoitus ilman tuuletusrakoa, mikä on estänyt rakenteen tuulettumisen. Sisältä tuleva kosteus on sen vuoksi tiivistynyt seinärakenteeseen. Toisaalta alajuoksut ovat olleet lattiapinnan alapuolella, ja niiden alla ei ole ollut kosteuskatkoa. Kyseessä on riskirakenne, mikä on mahdollistanut sen, että kosteus on päässyt kapillaarisesti nousemaan seinärakenteisiin. Kolmanneksi ulkopuolelta tulevat vedet ovat saattaneet vaikuttaa rakenteen vaurioitumiseen.
Myös Viltttnen oli havainnut alajuoksuissa ja seinien alareunoissa kosteudesta johtuvia tummentumia. Viltttsen mukaan puun tummuminen on osoitus siitä, että se on jossain vaiheessa saanut kosteutta. Viltttnen on kertonut samoin kuin Kättt, että sisäpuolelta tuleva kosteus on tiivistynyt seinärakenteisiin aiheuttaen ulkoseinien sisäpintojen tummuneet jäljet. Viltttsen käsityksen mukaan tuuletusraon puuttumisella ei ole ollut vaikutusta kosteuden tiivistymiseen. Sutttt on kuitenkin Kätttn tavoin kertonut, että tuuletusraon puuttuminen on voimistanut kosteusvaurion syntymistä.
Ovatko vauriot syntyneet ostajien hallinta-aikana?
Ostajat ovat asentaneet mökkiin ilmalämpöpumpun, jolla peruslämpötila on pidetty 1O asteessa talvella 2014-2015. Sutttt on kertonut, että vauriot ovat syntyneet lämmityksen aloittamisen jälkeen, Lämpö on johtunut mökin ulkopuolelle sekä sulattanut mökin ympärillä ja alla olevan maan ja lumen. Sulamisvedet ovat kulkeutuneet mökin rakenteisiin.
Todistajat Kättt ja Viltttnen ovat toisin kuin Sutttt kertoneet, että päätyseinän alajuoksun lahovaurio ei ole voinut syntyä yhden talven aikana. Heidän kertomustensa perusteella käräjäoikeus katsoo, että lahovauriot ovat syntyneet pitemmän ajan kuluessa ennen talvilämmityksen aloittamista ja ennen kaupantekoa.
Suttten kertomuksen mukaan haju syntyy mikrobivauriosta. Ummehtunutta hajua on riidattomasti havaittu jo ennen kaupantekoa tehdyn kosteusmittauksen yhteydessä (K3). Näin ollen myös ulkoseinien ja alajuoksujen kosteusvaurioiden on täytynyt ainakin osittain syntyä jo ennen kaupantekoa.
Kosteusmittauspöytäkirjassa 26.5.2011 (K3) mainitun vesivahingon korjaamisen yhteydessä alajuoksuja ei ole vaihdettu. Korjaukset on tehty ammattilaisten toimesta vuonna 1997 (V11). Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei voida todeta, että korjaustyöt olisi tehty puutteellisesti tai että mahdollisella puutteellisella korjaustyöllä olisi yhteys kaupanteon jälkeen ilmenneisiin vaurioihin.
Talvilämmityksen aloittaminen on saattanut lisätä vaurioiden muodostumista, mikä selittää myös hajun mahdollisen voimistumisen keväällä 2015. Kosteutta on lämmityksen aloittamisen myötä alkanut tiivistyä rakenteisiin enemmän (V5 ja V6). Osasyy kosteus-ja lahovaurioihin on kuitenkin Kätttn ja Suttten kertomin tavoin ollut se, että ulkoseinä ei ole rakenteellisista syistä voinut tuulettua. Ulkoverhous on uusittu vuonna 1984. Suttten mukaan rakennusmääräykset olisivat tuolloin edellyttäneet tuuletusraon jättämistä. Lisäksi alajuoksujen ja betonilaatan välisen kosteuskatkon puuttuminen on Kätttn kertomin tavoin mahdollistanut kosteuden siirtymisen seinien alaosien rakenteisiin.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että alajuoksujen ja seinien alaosien laho- ja kosteusvauriot ovat syntyneet jo ennen kaupantekoa. Vauriot ovat saattaneet laajentua talvilämmityksen aloittamisen myötä ostajien hallinta-aikana, mutta laajentumiseen on myötävaikuttanut tuulettumaton seinärakenne:
Onko kiinteistössä salainen laatuvirhe?
Asiassa on riidatonta, että myyjät ovat saaneet kiinteistön lahjaksi vanhemmiltaan vuonna 1999. Myyjät eivät itse ole juurikaan käyttäneet kiinteistöä omistusaikanaan tai vanhempiensa omistusaikana. Myyjät eivät ole toimineet kauppaneuvotteluissa huolimattomasti, eivätkä he ole salanneet ostajilta tiedossaan olevia seikkoja. Kyse voi siten olla enintään salaisesta laatuvirheestä.
Maakaaren 2:17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaitaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajille on kaupanteon yhteydessä tehty selkoa mökissä vuonna 1997 aiheutuneesta vahingosta ja siitä, että vahinko on korjattu. Kauppakirjan liitteenä olevassa kosteusmittauspöytäkirjassa on ollut maininta ummehtuneesta hajusta. Ummehtuneen hajun on kuitenkin kerrottu johtuneen siitä, että mökki on ollut talvisin kylmillään. Ostajien tiedossa ei kaupantekohetkellä siten ole ollut seikkaa, joka olisi viitannut siihen, että mökissä olisi edellä kuvattu kosteus- ja lahovaurio. Vauriot olisivat olleet todettavissa vain rakenteita purkamalla, mihin ostajilla ei ole ollut velvollisuutta, koska mitään rakenteen kosteusvaurioita ei ole havaittu tai edes epäilty (KKO 2009:31).
Rakennus on rakennettu vuonna 1973, joten se on kaupantekohetkellä ollut noin 40 vuotta vanha. Koko kiinteistön kauppahinnaksi on sovittu 75.000 euroa. Mökki on ollut kevytrakenteinen, ja sitä on pidetty talvet kylmillään. Ostajilla on ollut tiedossaan jo ennen kaupantekoa, että patolevyjä ei ole ollut ja että salaojituksesta ei ole ollut tietoa. Ostajat ovat lisäksi ennen kauppaa saaneet tiedon siitä, että päärakennus on tyydyttävässä kunnossa. Toisaalta rakenteissa on myöhemmin todettu melko laajamittaisia laho- ja kosteusvaurioita sekä laboratoriotutkimuksissa viitteitä mikrobivauriosta, joilla on vaikutusta asumisterveyteen. Tällaisia vaurioita ei voida rakennuksen ikä ja siitä annetut tiedot huomioon ottaen pitää merkityksettöminä.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ovatko ostajat reklamoineet kohtuullisessa ajassa?
M. Raxxx on soittanut J. Puxxxalle 29.06.2015 ja reklamoinut virheistä.
Ostajat ovat remontoineen kiinteistöä syksyllä 2014 siten, että seinien puolipaneeli on poistettu. M. Raxxx on kertonut, että tuossa yhteydessä ei otettu villoja pois seinistä ja että lattiarakenteesta johtuen alajuoksut eivät olleet nähtävissä. Kättt on vahvistanut sen, että alajuoksuja ei ole voinut lattioita purkamatta nähdä. Näin ollen ostajat eivät ole voineet havaita virheitä syksyllä 2014 tekemänsä remontin yhteydessä.
Vaurioiden laatu ja laajuus on selvinnyt ostajille vasta keväällä/kesällä 2015, jolloin he ovat teettäneet lisätutkimuksia ja rakenteita on laajemmin purettu. Ostajat ovat voineet havaita virheet vasta tuolloin. Ostajat ovat siten reklamoineet kohtuullisessa ajassa.
Kauppakirjan vastuunrajoitusehdon merkitys
Korkein oikeus on ehdon yksilöivyyttä arvioidessaan antanut ehdon kielellisen ilmaisun ohella huomattavan painon suoraan sille, saattoiko ehto kyseisen tapauksen olosuhteissa johtaa ostajan kannalta yllättäviin ja kohtuuttomiin lopputuloksiin. Vastuunrajoitusehdon riittävää yksilöintiä arvioitaessa on otettava huomioon paitsi ehdon sanamuoto myös kaupanteko-olosuhteet. Mitä paremmat mahdollisuudet ostajalla on ollut ennakoida kiinteistössä mahdollisesti olevat piilevät virheet, sitä lievemmät vaatimukset ehdon yksilöivyydelle on asetettava. Vastaavasti on kiinnitettävä huomiota ostajan vastuunkantokykyyn ja edellytyksiin ottaa todella tietoisesti taloudellinen riski kaupan kohteen kunnosta. (KKO 2012:72, KKO:n ratkaisut kommentein 2012:11).
Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Tuottt on arvioinut pelkän tontin käyväksi arvoksi vuonna 2012 25.000-30.000 euroa. Arvionsa hän on perustanut vankkaan
paikallistuntemukseen ja alueella toteutuneisiin vertailukauppoihin. Tontti muun muassa sijaitsee Jämijärven rehevöityneemmällä länsirannalla, ja lahden vesi ei virtaa. Tontti on myös puuston ympäröimä, mistä johtuen se on hieman varjoisa.
Lättt on ollut varma, että hän saisi vapaassa myynnissä pelkästä tontista yli 50.000 euroa. Tontin arvoa korottaa erityisesti se, että siellä on rakennuslupa sekä rantasaunalle ja huvilalle. Tontti olisi ollut hyvä omakotitalon rakennuspaikka kohtuullisen matkan päässä kaupungista. Lättt on käyttänyt käypää arvoa määritellessään vertailukauppoja, jotka hän on erikseen nimennyt. Koska Lättt on välittänyt kiinteistön, hänellä on parhaat edellytykset arvioida sen käypä arvo myyntiajankohtana. Lättt on arvioinut pelkän tontin arvoksi 55.000 (V7), jossa virheen mahdollisuus molempiin suuntiin on viisi prosenttia. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että maapohjan arvo liittymineen on kaupanteon aikaan ollut noin 50.000 euroa.
Mökki on rakennettu vuonna 1973, joten se on kaupantekohetkellä ollut jo noin 40 vuotta vanha. Kyseessä on lisäksi ollut melko kevytrakenteinen talvella kylmillään pidetty rakennus. Kättt on kertonut, että puheena olevan kaltaisen rakennuksen käyttöikä on noin 50 vuotta ja että rakenteiden korjaaminen lisäisi sen käyttöikää 20 vuotta. Kätttn esittämistä toimenpiteistä aiheutuu rakennuksen tasonparannus, sillä niillä seinien alaosan riskirakenne muutetaan nykyisiä määräyksiä paremmin vastaavaksi.
Rakennuksen vaurioiden korjaaminen olisi teknisesti mahdollista, vaikka korjaaminen onkin riidattomasti todettu epätarkoituksenmukaiseksi. Paikalle nyt rakennetun hirsimökin uudisrakennuskustannuksia ei voida ottaa hinnanalennuslaskelman lähtökohdaksi, sillä kyse on Suttten mukaan laadultaan ja rakentamistavaltaan eri aikakauden rakennuksesta. Rakennusten erot ilmenevät myös todisteista V13 ja V14. Kätttn kertoman mukaan seinien alaosien korjaus tulisi maksamaan noin 15.000 euroa (K8), minkä lisäksi tulisivat ulkovuorauksen uusimisesta aiheutuneet kustannukset. Suttten mukaan virheiden vaatimat korjaukset maksaisivat kaikkinensa noin
20.000 euroa.
Jos virheet olisivat olleet tiedossa, niillä olisi ollut vaikutus kauppahintaan. Kun otetaan huomioon pelkän tontin käypä arvo ja rakenteiden uusimisesta aiheutuva tasonparannus sekä käyttöiän pidentyminen, kohtuullisen hinnanalennuksen määrä on kaikki edellä kerrotut seikat huomioon ottaen 15.000 euroa.
Kantajat ovat osoittaneet, että hinnanalennukselle on peruste. Lisäksi heidän vaatimuksestaan on hyväksytty määrällisesti kolmasosa. Koska kanne on hyväksytty osaksi, sovellettava lainkohta on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §.
Vastaajat ovat vedonneet siihen, että he ovat 4.11.2015 tarjonneet sovintona 20.000 euron hinnanalennusta, minkä lisäksi osapuolet olisivat itse vastanneet omista asianajo- ja selvittelykuluistaan. Vastaajat ovat sovintoesitykseen vedoten katsoneet kantajien olevan joka tapauksessa vastuussa heidän oikeudenkäyntikuluistaan, mikäli tuomittava hinnanalennus olisi tarjotut 20.000 euroa tai vähemmän.
Vastaajat ovat käräjäoikeudessa kiistäneet kanteen kokonaisuudessaan. Vastaajien voidaan tässä tapauksessa katsoa peruuttaneen sovintotarjouksensa (vrt. KKO 2002:96). Vastaajat ovat muun muassa väittäneet, että mökissä ei ole ollut laatuvirheitä, että reklamaatio on tehty myöhässä ja että kantajat ovat omalla toiminnallaan aiheuttaneet
vaurioiden syntymisen. Kantajille on aiheutunut oikeudenkäyntikuluja, koska he ovat joutuneet osoittamaan nämä väitteet vääriksi. Näistä kuluista kantajilla on asian osittain voittaessaan lähtökohtaisesti oikeus saada korvaus.
Toisaalta kantajat ovat saaneet hinnanalennuksena vähemmän kuin esitetty sovintotarjous on ollut. Kyse on ollut maksukykyisen osapuolen tarjouksesta, joka on kattanut määrällisesti kantajien todellisen saatavan. Kantajilla on ollut mahdollisuus hyväksyä jo hyvin varhaisessa vaiheessa esitetty tarjous, mutta he ovat arvioineet pääsevänsä sitä parempaan lopputulokseen oikeudenkäynnin avulla. Tämä valinta on osoittautunut virheelliseksi. Arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta on siten otettava huomioon vastaajien ennen oikeudenkäyntiä esittämä sovintotarjous, joka on ylittänyt heidän maksettavakseen tuomitun korvausvelvollisuuden määrän. (KKO 2008:52). Kokonaisarviossa voidaan ottaa huomioon myös kantajien valmisteluistunnossa esittämä 25.000 euron sovintotarjous.
Edellä mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden käräjäoikeus katsoo, että osapuolet saavat pitää omat selvittely-, asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan.
O. E. Puxxx, J. I. Puxxx, A. I. Puxxx ja J. J. Puxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M. T. Raxxxelle ja J. M. Raxxxelle hinnanalennuksena 15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.7.2012 lukien 25.9.2015 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.9.2015 lukien.
Muilta osin asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.
Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen. Valitusosoitus liitteenä.
OTM M. Nettt AA I. Silttt puolesta ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon.