Source: http://docplayer.pl/1503752-Recenzenci-prof-zw-dr-hab-ewa-kucharska-stasiak-prof-zw-dr-hab-halina-henzel-opracowanie-graficzne-i-typograficzne-jacek-tarasiewicz.html
Timestamp: 2018-03-22 10:15:58+00:00
Document Index: 110408898

Matched Legal Cases: ['art. 46', 'art. 143', 'art. 235', 'art. 2', 'Art. 235', 'art. 2', 'ustawy 13']

Recenzenci Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Prof. zw. dr hab. Halina Henzel. Opracowanie graficzne i typograficzne Jacek Tarasiewicz - PDF
Recenzenci Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Prof. zw. dr hab. Halina Henzel. Opracowanie graficzne i typograficzne Jacek Tarasiewicz
Download "Recenzenci Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Prof. zw. dr hab. Halina Henzel. Opracowanie graficzne i typograficzne Jacek Tarasiewicz"
5 Recenzenci Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Prof. zw. dr hab. Halina Henzel Opracowanie graficzne i typograficzne Jacek Tarasiewicz Redaktor Jadwiga Witecka Copyright by Wydawnictwo Key Text ISBN: Warszawa 2013 Wydanie publikacji dofinansowane przez Politechnikę Częstochowską Wydział Zarządzania Wydawnictwo Key Text sp. z o.o. ul. Sokołowska 9, lok. 410, Warszawa tel , faks wew
12 1.1. Specyficzne cechy nieruchomości 11 Rozdział 1 Nieruchomości jako przedmiot inwestowania 1.1. Specyficzne cechy nieruchomości Nieruchomość towarzyszy człowiekowi od zarania dziejów. Początkowo pełniła funkcję obiektu użytkowego, stanowiąc miejsce zamieszkania czy prowadzenia działalności gospodarczej. Z biegiem czasu zaczęła spełniać coraz więcej funkcji, stając się nie tylko obiektem użytkowym, lecz także m.in. inwestycyjnym, nabywanym dla zabezpieczenia kapitału czy osiągania dochodów. Mnogość funkcji, jakie spełnia nieruchomość, powoduje, że jest ona przedmiotem zainteresowania zarówno wielu dyscyplin naukowych (prawa, ekonomii, finansów, rolnictwa, sadownictwa, leśnictwa, inżynierii budowlanej, geodezji), jak i urbanistów, architektów, geologów, gleboznawców czy geografów. Wiedza dotycząca nieruchomości ma bardzo szeroki i interdyscyplinarny charakter. Problematyka dotycząca nieruchomości w aspekcie ekonomicznym jest bardzo znacząca w realiach gospodarki rynkowej. Rola tego dobra jako składnika majątku narodowego, jej rynkowy charakter oraz specyficzne cechy jako towaru czy obiektu inwestowania powodują, że zajmuje ona główne miejsce w każdej gospodarce rynkowej. Badanie nieruchomości, a w szczególności analiza rynku nieruchomości, napotyka wiele barier, które wynikają m.in. z jej specyficznych cech. Definicja nieruchomości zawarta w art. 46 kodeksu cywilnego (k.c.) 1 stanowi, że ( ) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Powyższa definicja pozwala wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości: 1. Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni ziemi jako przedmiotu osobnej własności. Rozciągają się one na przestrzeni, nad i pod powierzchnią gruntu w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze jego przeznaczenie. Zgodnie z art. 143 k.c. przedmiotem własności właściciela gruntu są jedynie wody stojące stanowiące część składową gruntów, ko- 1 Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 43, 1964, z późn. zm.).
13 12 Rozdział 1. Nieruchomości jako przedmiot inwestowania paliny znajdujące się w obrębie danej nieruchomości, leżące powyżej dolnej jej granicy oraz słup powietrza ponad ziemią (do ograniczonej prawem lotniczym wysokości) wewnątrz geometrycznego kształtu nieruchomości gruntowej. 2. Nieruchomości budynkowe powstają jako fikcja prawna, gdyż grunt i budynek są ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane. Potrzeby gospodarcze jednak zmusiły do rozdzielenia własności budynku od własności gruntu, na co zezwala użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) 2, polegające na przeniesieniu przez właściciela gruntu na rzecz użytkownika wieczystego prawa do wyłącznego korzystania z gruntu, co pozwala mu normalnie korzystać z budynku będącego własnością użytkownika wieczystego. 3. Nieruchomości lokalowe powstają na podstawie przepisów ustawy o własności lokali z 25 czerwca 1994 r. 3. Istota nieruchomości lokalowej polega na tym, że można z niej korzystać samodzielnie jak z innych nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali na nieruchomość lokalową składa się: QQ lokal mieszkalny, czyli zespół izb przeznaczony na stały pobyt ludzi, wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, QQ część wspólna, QQ część przynależna (piwnica, strych, garaż, komórka), QQ grunt. Nieruchomości jako dobra ekonomiczne odznaczają się specyfiką, na którą składają się cechy fizyczne, ekonomiczne i instytucjonalno-prawne. Niektóre z nich mają istotny wpływ na efektywność finansowania działalności inwestycyjnej i deweloperskiej. Cechy nieruchomości wraz ze skutkami ich specyfiki dla procesu finansowania przedstawiono w tabeli 1.1. Analiza istoty cech nieruchomości oraz ich wpływu na proces finansowania nieruchomości potwierdza, że w realiach gospodarki rynkowej decydująca wydaje się grupa cech ekonomicznych, a szczególnie lokalizacja (położenie ekonomiczne), ponieważ o wartości nieruchomości decyduje wypadkowa popytu i podaży na danym rynku lokalnym. Do cech stymulujących działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości należy zaliczyć deficytowość (cecha ekonomiczna), natomiast z grupy cech fizycznych nieruchomość i trwałość oraz istnienie i działalność instytucji i stowarzyszeń funkcjonujących na rynku nieruchomości, które należy zaliczyć do cech instytucjonalno- prawnych. Cechy, które będą wpływały negatywnie na aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości, a zatem i na popyt na kredyty, to: złożoność fizyczna, różnorodność i niepodzielność (cechy fizyczne) oraz wysoka kapitałochłonność i mała płynność (cechy ekonomiczne). Natomiast prawa dotyczące nieruchomości czy też lokalizacja i współzależność są to cechy, które w zależności od ich konkretnego charakteru mogą wpływać stymulująco na działalność inwestycyjną bądź też obniżać aktywność inwestorów na rynku nieruchomości. 2 Art. 235 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, 1964, poz. 93 z późn. zm.). 3 Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 1994 r. nr 85, poz. 188, art. 2 ust. 1 i ust. 3).
14 1.1. Specyficzne cechy nieruchomości 13 Tabela 1.1. Cechy nieruchomości wpływające na proces inwestowania Lp. Cecha nieruchomości Istota cechy Skutki dla procesu finansowania 1. Złożoność Nieruchomość składa się z wielu elemen tów, np. grunt, budynki, budowle Cechy fizyczne Nieruchomość może być powiększona o tzw. naniesienia, czyli np. budynki i budowle. Powiększenie to wymaga nakładów kapitałowych, często finansowanych ze źródeł obcych (kredytem hipotecznym). Złożoność utrud nia wycenę nieruchomości, np. na cele zabezpie czenia kredytowego w związku z odmiennymi cechami elementów składo wych. 2. Nieruchomość Stałość w miejscu Nieruchomość nie może być przemieszczana w celu uniknięcia praw skierowa nych przeciw niej. Łatwość obciążania nieruchomości związana np. z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Jednakże stałość w miejscu rodzi ryzyko finansowania nieruchomości związane ze zmianą jej funkcji wynikającej ze zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Lo kalny charakter rynku nieruchomości wpływa na jej wartość i na aktywność inwesto rów, a tym samym aktywność podmiotów finansujących inwestycje na rynku lokal nym. 3. Trwałość Niezniszczalność fizyczna gruntu oraz wysoka trwałość budynków i budowli 4. Różnorodność Brak dwóch takich samych nieru chomości (np. dwóch identycznych nieruchomości gruntowych, cho ciażby ze względu na ich lokaliza cję, również nieruchomości budyn kowych i lokalowych) Postrzeganie nieruchomości jako lokaty kapitału lub dążenie do ochrony kapi tału przed inflacją. Trwałość pozwala na wyodrębnienie wielu praw dotyczących nieruchomości, np. użytkowania wieczystego, które to mogą być przedmiotem obrotu rynko wego oraz przedmiotem zabezpieczenia kredytowego. Różnorodność stanowi problem w momencie wyceny nieruchomości przepro wadzanej często na potrzeby finansowania ze względu na jej jedyny, nie powtarzalny charakter.
15 14 Rozdział 1. Nieruchomości jako przedmiot inwestowania cd. tabeli Niepodzielność Cecha ta odnosi się do fizycznego braku rozdzielenia gruntu od budynku oraz kubatury 1. Deficytowość Niewystarczająca ilość w stosunku do zapotrzebowania, w odniesieniu do cech posiadanych przez nieruchomość, takich jak lokalizacja, rozwiązania architektoniczne i materiałowe 2. Lokalizacja Dotyczy ona zarówno lokalizacji pod względem fizycznym, jak i ekonomicznym, przy czym lokalizacja ekonomiczna odgrywa tu pierwszorzędną rolę 3. Współzależność Cecha ta określa wysoką korelację pomiędzy sposobem użytkowania, zmianami w obszarze funkcjonowania nieruchomości, Zmiany w popycie, wynikające ze zmienności koniunktury gospodarczej na obiekty o określonej kubaturze, nie mogą wywołać jako skutku łatwego dopasowania się do istniejących warunków. Zmiany te decydują o różnych kosztownych zabiegach technicznych, np. powodują konieczność adaptacji dla innej funkcji. Sektor finansowania nieruchomości musi także przewidzieć zmiany w wykorzystaniu nieruchomości, a co za tym idzie w jej dochodowości, związane nie tylko z miejscem w cyklu koniunkturalnym, lecz także z błędną lokalizacją nieruchomości w stosunku do pełnionej przez nią funkcji. Cechy ekonomiczne Rzadkość (ograniczona ilość) nieruchomości np. o określonej lokalizacji (w centrum miasta) określa proporcje między podażą tych nieruchomości a popytem na nie, wpływając na ich wartość. Poziom wartości będzie się zmieniał w zależności od tych proporcji. Sektor finansowania nieruchomości będzie chętnie finansował nieruchomości charakteryzujące się wysoką deficytowością, a co za tym idzie odpowiednią proporcją między podażą a popytem, określającą atrakcyjność takiej inwestycji. Nadpodaż nieruchomości w okresie spłat kredytu prowadzi do wzrostu ryzyka kredytodawcy. Trafność wyboru lokalizacji przede wszystkim pod względem ekonomicznym ma decydujące znaczenie dla określonego sposobu użytkowania nieruchomości. Odpowiednie położenie, otoczenie i dostępność determinują wysoką dochodowość nieruchomości, co zwiększa możliwości finansowania takiej nieruchomości ze źródeł obcych. Zmiany w otoczeniu finansowanej nieruchomości mogą mieć decydujące znaczenie i w znaczny sposób wpływać na wartość nieruchomości, a zatem i na słuszność decyzji jej finansowania. Sama jakość nieruchomości będzie miała drugorzędne znaczenie na tle
16 2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej 63 Rozdział 2 Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości 2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej Działalność gospodarcza człowieka zależy w znacznej mierze od posiadanych przez niego nieruchomości stanowiących podstawę produkcji dóbr i usług materialnych oraz niematerialnych. Pełnią one funkcję czynnika produkcji. Ponieważ rynki nieruchomości charakteryzują się wysoką kapitałochłonnością, występuje na nich duża koncentracja działalności sektora finansowego. W finansowaniu rynku nieruchomości uczestniczy głównie sektor bankowy oraz instytucje rynku kapitałowego. Podstawową rolę odgrywają jednak banki. System bankowy jest definiowany przez prawo bankowe, które można rozpatrywać w szerokim i wąskim ujęciu. Szeroko rozumiane prawo jest zbiorem norm prawnych, ujętych w kilku ustawach oraz licznych aktach wykonawczych regulujących działalność banków 1, w węższym znaczeniu stanowi podstawowa ustawę określającą działalność i organizację banków 2. Powstanie i rozwój bankowości datuje się od XVII w. Pierwszym bankiem emisyjnym był Bank Szwecji (1668 r.) oraz Bank Anglii (uznawany za najstarszy bank centralny 1694 r.) 3. Od roku 1800 na świecie były powoływane kolejno Bank Francji (1800 r.), Bank Holandii (1814 r.), Narodowy Bank Austrii i Bank Norweski (1817 r.), Bank Belgii (1850 r.), Bank Hiszpanii (1856 r.), Państwowy Bank Rosji (1860 r.), Niemiecki Bank Rzeszy (1875 r.), Bank Japonii (1882 r.), System Rezerwy Federalnej (FED) jako bank centralny Stanów Zjednoczonych (1913 r.). Na ziemiach polskich decyzją ministra Skarbu Królestwa Polskiego Ksawerego Druckiego -Lubeckiego w 1828 r. został powołany bank centralny Bank Polski, stając się centralną instytucją finansową 4. W roku 1860 odebrano mu przywilej emisji papierów wartościowych, a w 1886 r. przekształcono w oddział rosyjskiego Banku 1 Z. Krzyżkiewicz, Podręcznik do nauki bankowości, Biblioteka Menedżera i Bankowca, Warszawa 1999, s Tamże, s W. Baka, Bankowość centralna funkcje metody organizacja, Biblioteka Menedżera i Bankowca, Warszawa 1998, s B. Pietrzak, Narodowy Bank Polski, w: Bankowość, J. Głuchowski, J. Szambelańczyk (red.), Wydawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej, Poznań 1999, s. 84.
17 64 Rozdział 2. Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości Państwa. Również w 1916 r. powstała Polska Krajowa Kasa Pożyczkowa (PKKP) jako instytucja emisyjna, jednocześnie obsługująca procesy gospodarcze w Generalnym Gubernatorstwie Warszawskim. W dniu 11 stycznia 1924 r. Sejm RP powołał Bank Polski SA, który czynności operacyjne zaczął wykonywać 28 kwietnia 1924 r. Po wybuchu II wojny światowej w wyniku ewakuacji Bank Polski 5 września 1939 r. wraz ze swoimi podstawowymi aktywami (złotem) poprzez Rumunię i Francję trafił do Londynu, gdzie przetrwał okres okupacji hitlerowskiej w Polsce. Do kraju Bank z zapasem złota powrócił w 1946 r., ale nie wznowił już działalności. Tymczasem dekretem z 15 styczna 1945 r. powołano do życia Narodowy Bank Polski ze statutem opartym na statucie Banku Polskiego. Od momentu powrotu Banku Polskiego do kraju rozpoczął się okres stopniowej jego likwidacji. Funkcję centralnego banku państwa przejął NBP. W okresie powojennym polski system bankowy zreformowano dwukrotnie. Celem tych zmian w obu przypadkach było dostosowanie struktury bankowości do kierunku reform wdrażanych w gospodarce. Pierwsza gruntowna reforma bankowości została przeprowadzona w latach Była zgodna z kierunkiem zmian w gospodarce, które zmierzały do uspołecznienia gospodarujących podmiotów i centralizacji decyzji. Polegała ona na wprowadzeniu systemu monopolu bankowego państwa socjalistycznego 5. Opierał się on na dwóch podstawowych zasadach: 1) monopolu bankowym państwa, 2) połączeniu funkcji emisyjnej z bezpośrednim kredytowaniem i obsługą klientów. Zmiany ustrojowe, przywracające gospodarkę rynkową, spowodowały dokonanie drugiej reformy systemu bankowego w latach Jej istotę stanowił powrót do zasad działa nia powszechnie stosowanych w świecie, które były stopniowo wdrażane wraz ze zmia nami zachodzącymi w gospodarce narodowej. Zmiany te zmierzały do zastąpienia central nego zarządzania metodami parametrycznymi. Przyjęta przez Sejm ustawa Prawo bankowe usamodzielniła aparat bankowy, przyjmując podporządkowanie zasad jego działania wymogom ekonomicznym 7. Określiła umowną płasz czyznę stosunków między bankami a przedsiębiorstwami i uzależniła korzystanie z kre dytu bankowego od posiadania przez te przedsiębiorstwa zdolności kredytowej, czyli zdolno ści do spłaty kredytu i odsetek. Począwszy od 1983 r. banki odeszły od do tychczasowej zasady kredytowania całości zgłoszonych potrzeb, a nawet mogły odmówić udzielenia kredytu. Rzeczywisty przełom w polskiej bankowości nastąpił w 1989 r. w wyniku uchwalenia przez Sejm dwóch ustaw: 1) o Narodowym Banku Polskim 8, 2) Prawo bankowe 9. 5 E. Dąbrowski, W.L. Jaworski, Z. Krzyżkiewicz, Bankowość, PWE, Warszawa 1988, s G. Rogowski, Metody analizy i oceny banku na potrzeby zarządzania strategicznego, Wyd. Wyższej Szkoły Bankowej, Poznań 1998, s Ustawa Prawo bankowe z 26 lutego 1982 r. (Dz. U. z 1982 r. nr 7, poz. 56). 8 Ustawa o Narodowym Banku Polskim z 31 stycznia 1989 r. (Dz. U. z 1989 r. nr 4, poz. 22). 9 Tamże, poz. 21.
18 2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej 65 Według ustawy o Narodowym Banku Polskim nastąpiła przebudowa NBP zmierzająca w kierunku zwiększenia jego roli jako centralnego banku państwa oraz banku banków. Na jej podstawie NBP zaczął funkcjonować jak bank centralny, który stanowi pierwszy szczebel systemu bankowego i znajduje się w każdym kraju gospodarczo rozwiniętym. Jego zadaniem było dbanie o interesy ogólnokrajowe, czyli o jakość pieniądza narodowego, tworzenie warunków do rozwoju gospodarczego oraz zapewnienie płynności i bezpieczeństwa systemu bankowego. Oddziaływanie objęło całą gospodarkę i miało dokonywać się za pośrednictwem banków tworzących drugi szczebel systemu bankowego 10. Warunki do powoływania tych banków zwanych komercyjnymi lub handlowymi stworzyła druga ustawa Prawo bankowe. Druga reforma przywróciła bankom prawo do decydowania o swojej działalności, a generowanie zysku stało się ich podstawowym celem 11. Istotna dla systemu bankowego nowelizacja prawa bankowego nastąpiła w 1997 r. i weszła w życie na początku 1998 r. 12. Obecnie do podstawowych aktów prawnych regulujących system bankowy w Polsce należą trzy następujące ustawy 13 : 1) ustawa Prawo bankowe z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 939), obowiązująca od 1 stycznia 1998 r. Postanowienia tej ustawy regulują status prawny poszczególnych rodzajów banków oraz określają podstawowe czynności (usługi) bankowe, obowiązki i uprawnienia banków i ich klientów, podstawowe dziedziny działalności bankowej itp.; 2) ustawa o Narodowym Banku Polskim z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 938), której postanowienia obowiązują od 1 stycznia 1998 r. Dotyczą one w mniejszym zakresie bezpośredniej obsługi klientów banków. Zawarte w tej ustawie regulacje odnoszą się do nadzoru bankowego, informując o działaniach na rzecz bezpieczeństwa banków i tym samym ulokowanych w nich depozytów; 3) ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 939). Jej postanowienia weszły w życie 1 stycznia 1998 r. Ustawą tą przywrócono w polskim systemie bankowym instytucję listów zastawnych i banków hipotecznych, wyspecjalizowanych w udzielaniu długoterminowych kredytów hipotecznych głównie na budownictwo przemysłowe i mieszkaniowe. Ponadto opublikowana w Dzienniku Ustaw nr 111 ustawa z 23 sierpnia 2001 r. o zmianie ustawy Prawo bankowe, wprowadza najnowszą modyfikację prawa bankowego. Te akty prawne stanowią podwaliny polskiej bankowości. Aktualna struktura systemu bankowego w najbardziej ogólnym podziale to bank centralny, banki komercyjne (depozytowo-kredytowe, uniwersalne) oraz banki wyspecjalizowane W. Baka, Bankowość centralna, funkcje metody organizacja, jw., s M. Rajczyk, Podstawy bankowości komercyjnej. 1. Organizacja i zarządzanie bankiem komercyjnym, Fundacja Banku Śląskiego, Bielsko-Biała 1997, s Ustawa Prawo bankowe i Ustawa o Narodowym Banku Polskim, jw. 13 T. Wyszomirski, Bank dla przedsiębiorcy i nie tylko, Kwantum, Warszawa 1998, s Z. Krzyżkiewicz, Podręcznik do nauki bankowości, jw., s. 46.
19 66 Rozdział 2. Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości Bank centralny (Narodowy Bank Polski) działa na podstawie ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o Narodowym Banku Polskim 15. Jego podstawowym celem jest utrzymanie stabilnego poziomu cen, przy jednoczesnym wspieraniu polityki gospodarczej rządu. Ponadto: QQ prowadzenie bankowej obsługi budżetu państwa, QQ regulowanie płynności banków oraz ich refinansowanie, QQ kształtowanie warunków niezbędnych do rozwoju systemu bankowego, QQ prowadzenie działalności dewizowej i gospodarki rezerwami dewizowymi. Banki komercyjne to samodzielne instytucje finansowe świadczące określone usługi, których celem jest osiąganie zysku. Gromadzą one wolne zasoby pieniężne gospodarstw domowych i podmiotów gospodarczych, a następnie udzielają kredytów tym podmiotom, które wykazują popyt na pieniądz. Banki wyspecjalizowane to banki wykonujące tylko określone operacje. Specjalizacja może dotyczyć obsługi konkretnej dziedziny gospodarki lub oferowania danego produktu. Banki specjalistyczne zajmują się m.in. gromadzeniem oszczędności, finansowaniem średnio- i długoterminowych potrzeb przedsiębiorstw, zaspokajaniem potrzeb finansowych uczestników rynku nieruchomości 16. Przykładem banku wyspecjalizowanego jest bank hipoteczny, który udziela kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz refinansuje swoją działalność na rynku kapitałowym za pomocą listów zastawnych. Funkcjonowanie banków hipotecznych w Polsce reguluje ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. 17. Geneza banków hipotecznych i listów zastawnych sięga greckiej hipoteki, włoskich listów dłużnych i niderlandzkich listów kolonialnych. Najważniejsze były jednak wydarzenia na terytoriach Polski, Francji i Niemiec 18. Zniszczenia wojny siedmioletniej ( ) zrodziły potrzebę wypracowania efektywnego systemu kredytowania odbudowy śląskiej gospodarki rolnej. Fryderyk II wydał 27 sierpnia 1767 r. tzw. Gabinet-Ordre, na podstawie którego 5 lipca 1770 r. powstało Śląskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie z siedzibą we Wrocławiu. Było ono publicznoprawnym przymusowym związkiem ziemiańskim, którego celem było udzielanie tanich, długoterminowych kredytów dla rolnictwa oraz emitowanie tzw. majątkowych listów zastawnych, zabezpieczanych hipoteką na konkretnych nieruchomościach. Na wzór Śląskich Towarzystw Kredytowych Ziemskich powstawały dalsze towarzystwa kredytowe. Idea towarzystw kredytowych ziemskich zaowocowała nowymi instytucjami kredytowymi w Danii, Szwecji, Norwegii, Finlandii, Rumunii i Austrii. Powstawały też towarzystwa o charakterze miejskim, finansujące miejskie inwestycje w zakresie nieruchomości. Intensywny rozwój przemysłu w niektórych państwach europejskich, a szczególnie w Anglii, Holandii czy Francji spowodował, 15 Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o Narodowym Banku Polskim, jw. 16 J. Grzywacz, Podstawy bankowości. System bankowy. Kredyty i rozliczenia, Ryzyko i ocena banku. Marketing, Difin, Warszawa 2002, s Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 1997 r. nr 140, poz. 940, po nowelizacji Dz. U. z 2002 r. nr 126, poz. 1070). 18 R.W. Kaszubski, M. Olszak, Bank hipoteczny. Zagadnienia prawne, Difin, Warszawa 2002, s ; K. Kanigowski, Bank hipoteczny a rynek nieruchomości, Twigger, Warszawa 2001, s