Source: https://ris.geisenheim.de/Meeting.mvc/ps/16998264
Timestamp: 2019-05-20 01:24:56
Document Index: 116284899

Matched Legal Cases: ['§ 13', '§ 13', '§ 1', '§ 13', '§ 13', '§ 11', '§ 34', '§ 34']

Druckansicht: 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt
Sitzungsort: im Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Ortsbeirat Talstadt
Öffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:59 Uhr
1 Bauleitplanung der Hochschulstadt Geisenheim Aufstellung des Bebauungsplanes "Tonberg"
2 Einrichtung einer neuen Kindertagesstätte
3 Baumbestand am Rheinufer
4 Bahnverkehr im Ortsgebiet
5 Blumenwiese am Friedhof
6 Entsorgung von Hundekot
7 Protokollaufarbeitung
8.1 Verschiedenes - Rothenberg - Entwässerungsschacht
8.2 Verschiedenes - Rheinufer/Zoll - Zustand des Weges
8.3 Verschiedenes - Park am Römerberg
1. Bauleitplanung der Hochschulstadt Geisenheim Aufstellung des Bebauungsplanes "Tonberg"
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 1
Ausschuss für Kommunalentwicklung, Bauen und Umwelt 24. Sitzung des Ausschusses für Kommunalentwicklung, Bauen und Umwelt 27.03.2019 ö 3
Haupt- und Finanzausschuss 22. Sitzung des Haupt- und Finanzauschusses 28.03.2019 ö 5
Stadtverordnetenversammlung 27. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung 04.04.2019 ö 5
Der wirksame Flächennutzungsplan der Hochschulstadt Geisenheim stellt im Bereich „Tonberg“ eine Siedlungsfläche dar.
Laut Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2016 soll zunächst eine Fläche von ca. 8.100 m² entwickelt werden.
Das Plangebiet befindet sich an der Albert-Schweitzer-Straße und umfasst eine Fläche von 8.123 m². Der Geltungsbereich umfasst folgende Flurstücke: Gemarkung Geisenheim, Flur 62, Flurstück 57, 58, 59 und 60.
Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Tonberg“
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes gibt es seit der Baurechtsnovelle 2017 die Möglichkeit der vereinfachten Aufstellung. Angewendet wird der § 13b BauGB „Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren“.
Alle Voraussetzungen zur Anwendung dieses Paragraphen werden hier erfüllt:
Flächen für die Wohnnutzung
Anschluss an den Innenbereich
Zulässig für Bebauungspläne mit einer Grundfläche bis 10.000 m²
Die förmliche Einleitung des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) muss bis Ende 2019 erfolgen, das Verfahren muss bis 2021 abgeschlossen sein.
Da der § 13b BauGB der beschleunigten Schaffung von Wohnbauflächen dient, sind Verfahrensvereinfachungen dahingehend vorgesehen, dass von der frühzeitigen Beteiligung abgesehen werden kann und der nach § 1a Abs. 3 BauGB übliche Eingriffssausgleich komplett entfällt. Es sind allerdings weiterhin artenschutzrechtliche Regelungen zu beachten.
Dies führt zu einer Verfahrensverkürzung und zu geringeren Baureifmachungskosten.
Es handelt sich bei dem Geltungsbereich um 4 Flurstücke. Es sind 4 Eigentümer (die Firma Erbslöh und 3 private Eigentümer) betroffen. In der Vergangenheit fanden mehrere Informationsgespräche mit den Eigentümern statt. Die privaten Eigentümer der Flurstücke 58, 59, und 60 sind sehr interessiert und möchten sich an einer Siedlungsflächenentwicklung beteiligen. Für das Flurstück 57 sollte laut Beschluss vom 15.12.2016 das Vorkaufsrecht ausgeübt werden. Es war beabsichtigt das Flurstück zum vereinbarten Kaufpreis von 250.000 € zu erwerben.
Dieses Vorkaufsrecht konnte jedoch nicht ausgeübt werden, da der notariellen Kaufvertrag den die Firma Erbslöh mit einer Eigentümergemeinschaft (Anlieger der Dr. Nathan-Straße), zum Verkauf des 3.383 m² großen Grundstücks, geschlossen hatte aufgrund der fehlenden Unterschrift eines Mitglieds der Eigentümergemeinschaft nicht wirksam wurde.
Es wurde daraufhin der Hochschulstadt Geisenheim zunächst in Aussichtgestellt, das Grundstück zu den gleichen Konditionen, wie der Eigentümergemeinschaft angeboten, zu veräußern.
In der Folge wurde ein Verkauf des Grundstücks jedoch an eine bergrechtliche Entlassung des Grundstücks geknüpft. (Unter dem Flurstück verläuft ein stillgelegter, verfüllter Stollen der die Rothenberggrube ehemals mit dem Firmengelände Erbslöh verband.)
Im März 2017 wurde dann von der Firma Erbslöh mitgeteilt, dass der Vorstand entschieden habe das Grundstück nur „im Paket“ mit der Kaolingrube (Rothenberggrube) zu veräußern.
Nach Rücksprache mit dem RP Darmstadt, Abteilung Bergaufsicht im Juli 2017 gibt es keinen Grund die Entlassung des Flurstücks 57 an die bergbauliche Entlassung der Rothenberggrube und an die damit verbundenen Auflagen zu koppeln. Dieses wurde der Firma Erbslöh mitgeteilt, gleichzeitig wurde die Dringlichkeit der Bauleitplanung in Bezug auf den § 13b BauGB verdeutlicht sowie Hilfe bei der Entlassung des Flurstückes aus dem Bergrecht angeboten.
Das Entlassungsverfahren läuft seitdem und stellt sich offensichtlich als aufwändig und langwierig heraus.
Am 21.Januar 2019 fand ein Gespräch mit Herrn Erbslöh und Herrn Wachendorff, als Interessenvertreter von Herrn Erbslöh statt, in dem der Hochschulstadt dargelegt wurde, dass der Verkauf des Grundstücks 57 an der Albert-Schweitzer-Straße nur dann erfolgt, wenn die Hochschulstadt Geisenheim die Rothenbergrube und den Tonberg ebenfalls übernimmt. Die Übertragung dieser beiden Grundstücke wurde unentgeltlich angeboten. Ein schriftliches Angebot sollte folgen.
Mit Schreiben vom 18. Februar 2019 wurde dieses Angebot vorgelegt. Angeboten werden Grundstücke der Firma Erbslöh, die im Zusammenhang mit der früheren Bergbautätigkeit stehen, zur kostenfreien Übertagung.
„Das Angebot ist freibleibend und unsererseits an die Bedingungen geknüpft,
- dass wir von allen Pflichten und Risiken aus der früheren Nutzung freigestellt werden,
- Sie die Auflagen der Bergaufsicht zur Rekultivierung erfüllen und
- die Kosten der Übertragung übernehmen.
Sollten Sie diese Grundstücke übernehmen, sind wir bereit, das Grundstück an der Albert-Schweitzer-Straße Flur 62, Flurst. 57, Fläche 3.383 m² zum Preis von € 355.000 an Sie zu veräußern.“
Der angebotene Preis liegt gegenüber dem ursprünglichen Verkaufspreis um über 100.000 Euro höher.
Angebotene Flurstücke (1-4):
Rothenberggrube, Flur 58, Flurstück 57/2, Fläche 45.969 m²
Gehölz an der Langestraße, Flur 58, Flurstück 66, Fläche 2.258 m²
Ackerland, Flur 58, Flurstück 58, Fläche 1.954 m²
Tonberg, Flur 62, Flurstück 38, Fläche 10.638 m²
Bei der Übernahme der Grundstücke ist allerdings folgendes zu beachten:
Zurzeit läuft ein bergrechtliches Entlassungsverfahren über das Regierungspräsidium Darmstadt, welches durch die Firma Erbslöh beantragt wurde. Vom Regierungspräsidium wurde eine Entlassung nur dann in Aussicht gestellt, wenn ein statischer Nachweis über die Standsicherheit der Böschungen vorgelegt wird. Das von der Firma Erbslöh beauftragte Ingenieurbüro hat jedoch festgestellt, das Sicherungsbedarf besteht. Der Aufwand hierfür kann seitens der Hochschulstadt Geisenheim derzeit nicht eingeschätzt werden. Es ist davon auszugehen, dass eine Böschungssicherung wiederum einer bergrechtlichen Genehmigung sowie einer entsprechenden Planung bedarf. Außerdem ist zu dem Abschlussberichtsplan ein Entwässerungskonzept vorgelegt werden.
Bei einer Übernahme des Grundstücks müssten entsprechende Mittel in derzeit nicht abschätzbarer Höhe im Haushaltsplan veranschlagt werden.
Nach Rücksprache mit der Oberen Naturschutzbehörde wurde mitgeteilt, dass die Erbslöhgrube (Rothenberggrube) als naturschutzrechtlich gebundene Kompensationsfläche geschützt ist. Eine Intensivierung der Nutzung (z.B. Weinbau) ist aus naturschutzfachlicher Sicht nicht gewünscht und würde abgelehnt. Im Zusammenhang mit der am 20.05.2015 erfolgten Aufhebung des Naturschutzgebietes für die Grube wurde vom RP bereits darauf hingewiesen, dass als Kompensation für die Verfüllung die freie Sukzession der Fläche ohne Initialpflanzung festgeschrieben wurde. Naturschutzrechtliches Ziel ist es daher den Bereich einer natürlichen Sukzession zu überlassen. Der Flächennutzungsplan stellt eine Grünfläche dar. Eine wirtschaftliche Nutzung für das Grundstück ist daher nicht absehbar.
Der Bereich Tonberg (Nr. 4 in der Skizze) ist im Flächennutzungsplan ebenfalls als Grünfläche ausgewiesen, was auch aufgrund des bestehenden intensiven Bewuchses der Realität entspricht. Aufgrund der topografischen und naturschutzrechtlichen Vorgaben ist hier eine bauliche oder weinbauliche Nutzung ebenfalls auszuschließen
Das Betriebsgebäude am nördlichen Rand der Erbslöhgrube muss abgerissen werden, wofür ebenfalls ein Kostenaufwand zu veranschlagen ist.
Laut Betriebsplan sollte die Verfüllung mit unbelastetem Erdaushub erfolgen. Aufgrund von Hinweisen aus der Nachbarschaft bestehen jedoch Verdachtsmomente, wonach auch sonstige Materialien eingebaut worden sind. Dies wird inzwischen durch ein Schreiben der Unteren Wasserbehörde bestätigt
Das 3.383 m² große Grundstück an der Albert-Schweitzer-Straße, das mittels Bauleitplanung als Bauland ausgewiesen werden könnte, sollte ohne Grundstückskoppelung an die Eigentümergemeinschaft Dr.-Nathan-Straße zum Preis von 250.000,00 € veräußert werden, was einem Grundstückspreis von ca. 74,00 €/m² entspricht.
Ohne Bebauungsplan ist das Grundstück derzeit dem Außenbereich zuzuordnen und nicht bebaubar. Bei einem Quadratmeterpreis von 75,00 € ist die Bauerwartung bereits in erheblichem Maße eingepreist. Dies wäre bei dem nun angebotenen Kaufpreis von 355.000 Euro (ca. 105 Euro/m²) noch weitergehender der Fall.
Da der Ausgang des Bauleitplanverfahrens immer ein planungsrechtliches Risiko beinhaltet, müsste diese von der Hochschulstadt Geisenheim beim veranschlagten Preis übernommen werden. Um die Baubodenwertsteigerung zum Bauland ca. 250,00 € – 300,00 €/m² zu erreichen, sind Kosten für die Bauleitplanung, erforderliche Boden- und Artenschutzgutachten, die innere Erschließung, die Neuordnung der Grundstücke etc. einzukalkulieren.
Bei einer Koppelung des Grundstücksgeschäfts müsste die Hochschulstadt Geisenheim die kaum einschätzbaren Lasten aus der ehemaligen Kaolingrube und den anderen Flurstücken übernehmen.
Die Untere Wasserbehörde beim Rheingau-Taunus-Kreis hat mit Schreiben vom 22.Januar 2019 der Erbslöh Holding GmbH, Herrn Erbslöh, mitgeteilt, dass entgegen den bisherigen Aussagen durch Fotodokumentationen des Dezernats Bergaufsicht belegt ist, dass nicht nur unbelasteter Erdaushub und in kleineren Mengen Bauschutt in die Grube eingebracht wurden. Vielmehr seien in der Grube Rothenberg auch
Die Hochschulstadt Geisenheim hat darüber nur deshalb Kenntnis erlangt, weil das Schreiben nachrichtlich an die Stadtwerke Geisenheim übermittelt wurde,
Nach Rücksprache mit dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Bergaufsicht, und der Oberen Naturschutzbehörde sowie unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhalts wird von der Kopplung des Grundstücksgeschäftes, wie im Angebot vom 18. Februar 2018 angeboten, dringend abgeraten.
Ein Ankauf des Grundstücks im Bereich der geplanten Siedlungsfläche ohne Kopplung sollte allerdings im Interesse der Siedlungsflächenplanung weiter verfolgt werden.
Aufstellungsbeschluss und weitere Vorgehensweise:
Um das vereinfachte Bauleitplanverfahren gem. § 13b BauGB zeitlich anwenden zu können empfehlen wir nun die Aufstellung des Bebauungsplanes „Tonberg“ für den beschriebenen Geltungsbereich.
Für die Firma Erbslöh bieten sich daraus folgende Möglichkeiten:
Verkauf des Flurstücks an die Hochschulstadt Geisenheim
Mitwirkung im kooperativen Siedlungsverfahren - Beteiligung an den Kosten zur Baureifmachung sowie Flächenbeitrag von 30% der Grundstücksfläche an die Hochschulstadt Geisenheim. Partizipation an der Bodenwertsteigerung.
Keine Beteiligung an der Siedlungsflächenausweisung, so dass die Grundstücksnutzung entsprechend dem Bestand festgeschrieben würde.
Flächenabgabe und Städtebauliche Verträge:
Analog der bisherigen Siedlungsflächenentwicklungen z.B. „Bienenfang Nord“ oder „Alte Gärtnerei“ würde die Abwicklung des Bauleitplanverfahrens im kooperativen Verfahren, im Einvernehmen mit den Grundstückseigentümern, über städtebauliche Verträge erfolgen. Das Baugesetzbuch bietet mit dem Instrument der städtebaulichen Verträge auf der Grundlage des § 11 BauGB die Möglichkeit einer Verfahrensverkürzung und Kostenreduzierung sowie einer gleichmäßigeren Verteilung der Lasten zwischen der Hochschulstadt als Planungsträger und den Grundstückseigentümern.
Der Flächenbeitrag der Eigentümer an die Hochschulstadt Geisenheim wird wie bisher mit 30 % veranschlagt. Bei einer Bruttobaulandfläche von ca. 8.100 m² entspricht dies ca. 2400 m². Der städtische Anteil könnte nach Abschluss des Verfahrens vermarktet werden.
Auf Grund der Lage des Plangebietes kann auf eine umfangreche öffentliche Erschließung verzichtet werden, was die Kosten für die Baureifmachung der Grundstücke erheblich senkt. Die Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen wäre nicht erforderlich, da die Grundstücke bereits über die Albert Schweitzer Straße erschlossen sind.
Im Bereich der westlichen Flurstücke wäre lediglich eine innere, private Erschließung notwendig um einer rückwärtige bauliche Ausnutzung zu ermöglichen.
Die Bodenordnung könnte z.B. mittels einer Vereinfachten Umlegung (früher Grenzregelung) erfolgen.
Nach dem Aufstellungsbeschluss erfolgt die Entwurfsplanung des Gebietes. Wie auch bei anderen Baugebieten würden verschiedene Bebauungsmöglichkeiten der Flächen geprüft. Aus städtebaulichen Gründen wäre es sinnvoll die Umgebungsbebauung zu berücksichtigen. Eine eher kleingliedrige Bebauung, mit grundstücksübergreifenden Baufenstern, die neben einer Einfamilien- und Doppelhausstruktur auch eine 2-geschossige Mehrfamilienhausbebauung, analog der Bebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite zulässt wäre denkbar.
Ein entsprechender Bebauungsplanentwurf sowie die städtebaulichen Verträge werden der Stadtverordnetenversammlung im weiteren Verfahren zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt.
Die Stadtverordnetenversammlung wird nun gebeten, die Aufstellung des Bebauungsplanes "Tonberg“ zu beschließen und die Verwaltung zu ermächtigen ein Planungsbüro zur Ausarbeitung eines Planentwurfes zu beauftragen.
Außerdem wird vorgeschlagen auf die Kopplung des Grundstücksgeschäftes im Angebot der Firma Erbslöh, vom 18.Februar 2019 nicht einzugehen.
Des Weiteren sollen mit der Firma Erbslöh Verhandlungen zum Ankauf des Flurstückes 57, Flur 62, Kläuserweg, zum ursprünglich vereinbarten Preis von 250.000 € geführt werden.
Nach Abschluss des Verfahrens besteht für die Hochschulstadt Geisenheim die Möglichkeit die zugeteilten Grundstücke von insgesamt 30% der Flächen ca. 2.400 m² zu veräußern.
Entsprechend dem Grundstücksflächenanteil von ca. 30 % wird sich die Hochschulstadt Geisenheim an den Gesamtkosten für die Bauleitplanung beteiligen.
Für den Fall, dass das Grundstück der Fa. Erbslöh angekauft würde, könnte die Hochschulstadt Geisenheim ca. 4.800 m² Nettobauland veräußern. Die Baureifmachungskosten wären für dieses Grundstück komplett zu übernehmen.
Zum Ankauf des Grundstücks Flur 62, Flurstück 57, stehen im Haushaltsplan 300.000 € (Haushaltsreste aus Investitionsmaßnahmen des Jahres 2017) zur Verfügung.
Der Ortsbeirat Talstadt nimmt von der Vorlage und den Beschlussvorschlägen Kenntnis.
Dafür: 0, Dagegen: 0, Enthaltungen: 0
2. Einrichtung einer neuen Kindertagesstätte
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 2
Ausschuss für Jugend, Sport und Soziales 19. Sitzung des Ausschusses für Jugend, Sport und Soziales 26.03.2019 ö 1
Ausschuss für Kommunalentwicklung, Bauen und Umwelt 24. Sitzung des Ausschusses für Kommunalentwicklung, Bauen und Umwelt 27.03.2019 ö 2
Haupt- und Finanzausschuss 22. Sitzung des Haupt- und Finanzauschusses 28.03.2019 ö 4
Stadtverordnetenversammlung 27. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung 04.04.2019 ö 4
Die Hochschulstadt Geisenheim ist u.a. aufgrund der gesetzlichen Vorgaben gehalten, eine neue Kindertagesstätte einzurichten.
Der Kindertagesstätten-Entwicklungsplan für den Rheingau-Taunus-Kreis und für Geisen­heim für das Kindergartenjahr 2016/2017 mit einer Prognose für 2017/2018 zeigt insgesamt ein Defizit für Geisenheim an Plätzen auf. Die tatsächlichen Anmeldungen in allen Geisen­heimer Kindertagesstätten zeigen Wartelisten für Kinder aller Altersbereiche.
Durch die Einrichtung einer neuen Kindertagesstätte besteht zudem die Möglichkeit, die sehr be­engte Platzsituation in der städtischen Kindertagesstätte Blaubach zu verbessern.
Auch die ab Sommer 2018 eingeführte Beitragsfreiheit (bis zu 6 Stunden) für Kinder ab dem vollendeten dritten Lebensjahr wird vermutlich eine noch höhere Anzahl von Anmeldun­gen dieser Altersgruppe mit sich bringen.
Die Verwaltung wurde deshalb beauftragt, verschiedene mögliche Standorte zur Schaffung neuer Kindertagesstättenplätze in Geisenheim zu untersuchen, bzw. die vorliegenden Ergeb­nisse zu konkretisieren. Im Folgenden werden die Ergebnisse zu verschiedenen möglichen Standorten und der Gespräche mit möglichen Trägern zusammengefasst.
Gemeinsame Kindertagesstätte mit der Hochschule Geisenheim University /
Einrich­tung einer Hochschul-Kindertagesstätte
Es wurde zunächst geprüft, inwieweit der Bau und die Trägerschaft durch das Studentenwerk Frankfurt/Main denkbar wären. Nach Prüfung des Vorhabens durch das Hessische Ministerium für Wissenschaft und Kunst (HMWK), im Hinblick auf den gesetzlichen Rahmen, sind die Voraussetzungen für den Bau einer Kita durch das Studentenwerk Frankfurt/Main für die Hochschulstadt Geisenheim, die perspektivisch überwiegend von den Kindern der Einwohner der Stadt genutzt wäre, leider nicht gegeben. Da die Kita weit überwiegend zu städtischen Zwecken - und nur zu einem kleinen Teil auch für Kinder von Studierenden - genutzt würde, sei der notwendige „Hochschulbezug“ nicht gegeben. Dies gilt auch für die im Zusammenhang mit einem Bau stehende Übernahme von Kosten und Haftung.
Abschließend war noch die Frage zu klären, ob sich die Hochschule Geisenheim Univer­sity vorstellen kann, das Gelände sowie das Bestandgebäudes in der Rüdesheimer Straße 20 an die Stadt zu übertragen, so dass dort zunächst eine zunächst rein „kommunale“ Kita realisiert wird und mit der Hochschule Geisenheim ein Kooperationsvertrag abgeschlossen wird.
Es zeichnet sich ab, dass durch die verschiedenen Neubauvorhaben, die momentan in der Planungsphase sind, noch Ausweichfläche und –gebäude benötigt werden, da Gebäude ab­gerissen werden. Bis zur Fertigstellung der Neubauten werden auch das Gebäude und das Gelände an der Rüdesheimer Straße benötigt.
Eine gemeinsame Kindertagesstätte mit der Hochschule Geisenheim ist somit in den nächs­ten Jahren nicht zu realisieren.
Neubau einer Kindertagesstätte in der Bergstraße
Auf dem Gelände der Marienkirche soll künftig eine Kapelle oder eine Gedenkstätte verblei­ben. Denkbar ist, dass der Turm erhalten bleibt und eine Grünanlage angelegt wird. Eine Verbindung mit dem südlich gelegenen Grundstück der Firma Erbslöh im Zusammenhang mit dem Neubau einer Kindertagesstätte wäre dennoch möglich.
Aus dem 814 m² großen Kirchengrundstück könnte jedoch allenfalls ein untergeordneter Teil für einen neuen Kindergarten mitgenutzt werden. Das Grundstück der Firma Erbslöh ist 2.483 m² groß.
Die Erbslöh Holding GmbH unterstützt den Bau einer neuen Kindertagesstätte in der Bergstraße und erklärt die grundsätzliche Bereitschaft, das Grundstück zur Verfügung zu stellen (Anlage 2). Hierbei hat die Erbslöh Holding drei denkbare Varianten vorgeschlagen:
Kauf einer Fläche von ca. 2.300 qm des Grundstückes zum Preis von 210,- € / qm (der Bodenrichtwert beträgt 290,- € / qm)
Pacht einer Fläche von ca. 2.300 qm des Grundstückes zum Preis von 6,30 € / qm p.a.
Tausch der Fläche ggf. mit Wertausgleich.
Alle Varianten sind an die Bedingung geknüpft, dass auf der Fläche der Bau und Betrieb ei­ner Kindertagesstätte in angemessener Zeit erfolgt. Anderenfalls wäre die Differenz zum üb­lichen Preis nachzuentrichten.
Bauplanungsrechtlich ist das Grundstück nach § 34 BauGB als Baugrundstück innerhalb ei­nes im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu beurteilen. Die Einfügung in die Umgebung ist zu gewährleisten. Der Flächennutzungsplan weist eine gemischte Baufläche aus. Kinderbe­treuungseinrichtungen sind gem. der BauNVO als Regelnutzung zulässig.
Derzeit ist eine Zufahrt zu dem Grundstück über die Klausstraße und die eng bebaute Kreu­zung zur Bergstraße möglich – die Zufahrt mit großen Baufahrzeugen ist schwierig. Die Her­stellung einer Baustellenzufahrt über die Erbslöhstraße bedingt die Zustimmung der privaten Eigentümer. Die Topographie ist aufgrund der beste­henden Böschungsflächen zu prüfen.
Vorteil einer Kindertagesstätte in der Bergstraße wäre eine nachhaltige Neubaulösung, die das Wohnquartier Pflänzer positiv beleben könnte.
Es wäre ein Neubau in Modulbauweise denkbar. Die Vorteile wären hierbei die schnelle Umsetzung, Kostensicherheit durch einen Festpreis und die hohe Qualität in Verbindung mit einem günstigen Kosten-Nutzen-Verhältnis. Die Außengestaltung ist flexibel wählbar (Putz, Holz etc.).
Zusätzlich zu den Grundstückskosten (bei Kauf ca. 522.000,- € incl. Kaufnebenkosten) fallen Kosten für den Kanal- und Wasseranschluss an. Durch den Ausbau der unteren Bergstraße im Jahr 2020 fallen für den Grundstückseigentümer zudem ca. 36.000,- € Straßenbeiträge an.
Die katholische Kirche Heilig Kreuz Rheingau hat die Kosten für einen 5-gruppigen Neubau (zwei Krippengruppen und 3 altersgemischte Gruppen) auf ca. 4,3 Mio € (brutto) beziffert und eine entsprechende Interessenbekundung signalisiert bzw. abgegeben. Die Grundstückskosten sind hierin enthalten. Hiervon wäre wahrscheinlich eine Förderung in Höhe von max. 1,25 Mio. € (max. 1,5 Mio. €, wenn die Stadt das Grundstück erwirbt) in Abzug zu bringen.
Die Grundstücksgröße mit ca. 2.300 m² wäre für eine 5-gruppige Einrichtung allerdings sehr knapp bemessen (Stephanshausen, 2-gruppige Kita auf 2.000 m²). Das Grundstück weist einen Höhenunterschied von ca. 6 m auf.
Kindertagesstätte im Domzentrum (Rheingau-Atrium)
Das Rheingau-Atrium in Geisenheim wurde als die dritte Variante für den Standort einer neuen Kindertagesstätte untersucht, da hier offensichtlich mit den geringsten Kosten zu rechnen ist und eine relativ kurzfristige Realisierung denkbar wäre.
Gleichzeitig würde hier mit der neuen Nutzung ein seit längerem bestehender Leerstand in der Innenstadt dauerhaft beseitigt, was zu einer Aufwertung des gesamten Stadtbildes und einer Attraktivitätssteigerung führen würde.
Eine vorliegende Machbarkeitsstudie (Anlage 1) kommt zu dem Ergebnis, dass der Umbau der ehemali­gen Verkaufsflächen in eine Kindertagesstätte baurechtlich, technisch und gestalterisch möglich ist.
Insgesamt sollen mit der Einrichtung der Kindertagesstätte im Domzentrum 3 Gruppenräume geschaffen werden, wobei 2 Gruppenräume für Kinder im Alter von 2-6 Jahren sowie ein Gruppenraum als Kinderkrippe für Kinder im Alter von unter 3 Jahren genutzt werden sollen.
Es soll eine innerstädtische Kindertageseinrichtung entstehen, die mit unterschiedlichen In­stitutionen und Vereinen kooperiert.
Schwerpunkte sollen hier Kooperationen mit der Nachbarschafts- und Generationenhilfe, die Sprachförderung im Kindergartenalter und die Zusammenarbeit mit Vereinen im Bereich der Bewegungserziehung sein. Auch Integrationsmaßnahmen von Kindern mit seelischen und/oder körperlichen Einschränkungen sollen hier gefördert werden.
Die Einrichtung ist in allen Bereichen barrierefrei und so auch mit Projekten im Seniorenbe­reich gut kombinierbar.
Eine mögliche Unterbringung des Büros der Nachbarschafts- und Generationenhilfe und die enge Zusammenarbeit mit dieser Institution (z.B. Vorlesepatenschaften etc.) stehen auf der Agenda der neuen Einrichtung.
Das Domzentrum Geisenheim befindet sich nicht innerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen Bebauungsplanes. Insofern ist die Maßnahme gemäß § 34 BauGB zu beur­teilen. Gemäß Baunutzungsverordnung ist der Bereich in dem das Domzentrum liegt, als Mischgebiet einzuordnen. Insofern ist die Nutzung „Kindertagesstätte“ gemäß der Baunut­zungsverordnung (BauNVO) als Regelnutzung zulässig.
Der Fachdienst Jugendhilfe-Kindertagesstätten und Jugendhilfeeinrichtungen des Rheingau-Taunus-Kreises wurde um eine Stellungnahme gebeten. Am 10.04.2018 hat dieser folgen­des mitgeteilt:
„Am 12.12.2017 fand die erste Begehung der Räumlichkeiten statt. Am 14.02.2018 fand dann eine erste Besprechung im Rathaus statt. Zu diesem Termin lagen bereits Pläne der Firma Freimuth BauConsult vor. Auf dieser Grundlage kann von unserer Seite aus die Ertei­lung einer Betriebserlaubnis in Aussicht gestellt werden.“
Als monatlicher Mietpreis wurden durch den Eigentümer 2,50 Euro/m² zzgl. MwSt. (2,98 Euro/m² brutto) im vorhan­denen Zustand genannt. Die Umbaumaßnahmen müssten von der Stadt oder einem Träger von Tageseinrichtungen finanziert und umgesetzt werden. Eine För­derung der Umbaumaßnahme wäre mit max. 100.000,00 € pro Gruppe möglich. Die Zweck­bindung beträgt 25 Jahre.
Bei ca. 1.251 m² Mietfläche entspricht das ca. 3.728,- Euro Brutto -Kalt­miete/Monat oder ei­ner Jahresmiete i.H.v. 44.736,- Euro zzgl. Nebenkosten.
Das Kita-Projekt könnte auch durch den Eigentümer finanziert und umgesetzt werden. In die­sem Fall wäre ein monatlicher Mietpreis in Höhe von 8,25 €/m² zzgl. MwSt. (9,82 Euro/m² brutto) zu zahlen.
Bei ca. 1.251 m² Mietfläche entspricht das ca. 12.282,- Euro Brutto-Kalt­miete/Monat oder einer Jahresmiete i.H.v. 147.384,- Euro zzgl. Nebenkosten. In diesem Fall würde die Kita ohne Fördermittel gebaut, da Dritte nicht zuwendungsberechtigt sind.
Bei beiden Mietmodellen sind die Außenflächen im Mietzins enthalten und werden nicht ge­sondert berechnet.
Der Eigentümer des Domzentrums hat bereits großes Interesse an einer Nutzung als Kinder­tagesstätte signalisiert, da er ebenfalls an einer längerfristigen Vermie­tung interessiert ist. Das Interesse ist auch darin dokumentiert, dass er 50% der Kosten für die Machbarkeitsstu­die übernommen hat und die Entwurfsplanung auf eigene Kosten konkretisiert hat.
Es besteht ein Instandhaltungsrückstau für das Gebäude. Der Fliesenbelag ist an der Treppe undicht und an der Bepflanzung besteht Verbesserungsbedarf. Auch ein neuer Anstrich des Gebäudekomplexes wäre erforderlich. Im Fall einer Vermietung sagt der Eigentümer zu, die Liegenschaft aufzuwerten und entsprechende Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen.
Die voraussichtlichen Kosten für den Umbau wurden in der Kostenschät­zung zur Entwurfs­planung vom 12.11.2018 mit 1.416.187,76 € (brutto) ermittelt.
Die Umbaukosten sind im Fall einer schlüsselfertigen Anmietung im Mietpreis ebenso wie die Kosten für die Gebäudeunterhaltung enthalten.
Im Fall einer unsanierten Anmietung könnten die Umbaukosten an den Träger übertragen und über den Trägervertrag abgerechnet werden.
Hinzu kämen in beiden Fällen die Kosten für die Einrichtung/Möblierung.
Bau einer Kita am Rheingau-Bad
Nördlich des Rheingau Bades befindet sich ein ca. 3.000 m² großes Grundstück, welches im Eigentum der Stadt Geisenheim steht und bereits über die erforderliche Erschließung mit An­bindung an die naheliegende B 42a verfügt.
Ein Kitastandort in unmittelbarer Nähe zum Rheingau Bad hätte unter anderem den Vorteil, dass die Nutzung des Rheingau Bades unmittelbar mit dem Betreuungskonzept der Kita ver­knüpft werden könnte.
Im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit wurden folgende Behörden mit der Bitte um eine Einschätzung angeschrieben:
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Regionalplanung und Bauleitplanung
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Obere Naturschutzbehörde
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt
Kreisausschuss des Rheingau-Taunus-Kreises, Fachdienst Umwelt
Die Stellungnahmen führen zu dem Ergebnis, dass bauplanungsrechtlich eine Änderung des Flächennutzungsplanes sowie die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit einer Alternativ­standortuntersuchung erforderlich wären. Aufgrund der Nähe zur Bahn wäre auch ein Schall­gutachten erforderlich.
In ca. 50 m Entfernung des geplanten Grundstücks befindet sich nördlich der B 42a das Wasserwerk der Stadt Rüdesheim. Auf diesem Grundstück befinden sich drei Brunnen, die derzeit auch als Trinkwasserbrunnen genutzt werden.
Sowohl die Obere als auch die Untere Wasserbehörde haben erhebliche Bedenken gegen den Standort einer neuen Kindertagesstätte am Rheingau-Bad geäußert. Hier wäre eine ver­tiefende wasserrechtliche Prüfung (Hydrogeologisches Gutachten) erforderlich, wobei der Ausgang des Verfahrens nach Einschätzung der Unteren Wasserbehörde absolut ungewiss ist.
Eine kurzfristige Realisierung einer neuen Kindertagesstätte ist somit an diesem Standort nicht umzusetzen. Die Bauleitplanung mit den erforderlichen Gutachten erfordert voraus­sichtlich einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren. Inwieweit eine Bauleitplanung erfolg­reich abgeschlossen werden kann ist im Hinblick auf die wasserrechtlichen Einschränkungen und dem damit verbundenen hohen Planungsrisiko fraglich.
Entsprechend einer Anfrage des Ortsbeirates Johannisberg wurde geprüft, ob das östliche Gebäude Nr. 13 (neben dem geplanten Spielplatz auf dem Gelände „Schlossterrassen) nicht durch einen Kita-Neubau zur Herstellung einer 3-gruppigen Einrichtung (2 Regelgruppen, 1 Krippengruppe) ersetzt werden könnte. Hier hat der Investor mitgeteilt, dass das Haus 13 lei­der nicht zur Disposition steht.
Weiterhin wurde die denkmalgeschützte Scheune auf der Nordseite der Schulstraße als Standort für eine Kindertagesstätte geprüft, da es hier momentan noch keine Nutzungspla­nung gibt.
Die Scheune hat eine Grundfläche von ca. 180 qm Grundfläche und ist zweigeschossig.
Für eine derzeit geplante 3-gruppige Einrichtung wird eine Nutzfläche von mind. ca. 700-800 m² benötigt. Dies ist in dem Gebäude nicht realisierbar. Weiterhin wären für eine Kita zur Be­lichtung und zur Sicherstellung des Brandschutzes deutliche Änderungen an der Fassade erforderlich. Dies dürfte Schwierigkeiten bei der denkmalrechtlichen Genehmigung geben und der Umbau wäre mit hohen (und kaum zu kalkulierenden) Baukosten verbunden.
Eine zu geringe Größe und aufgrund eines Kulturdenkmales zu hohe Realisierungskosten treffen auch auf die Scheune auf dem Gelände des Schlosses Schönborn in Geisenheim zu.
Um im Vorfeld zu klären, ob Träger zum Betrieb einer Einrichtung in Geisenheim bereit wären und welche Möglichkeiten sich hier bieten würden, wurden Gespräche mit folgenden Trägern geführt:
Medical Airport Service (Terminal Kids)
Katholische Kirche Heilig Kreuz Rheingau
Die Katholische Kirche Heilig Kreuz Rheingau stünde, anders als die anderen Träger, für eine Trägerschaft einer KiTa im Dom­zentrum nicht zur Verfügung. Die Pfarrgemeinde hat allerdings großes Interesse die Trägerschaft einer neuen Einrichtung in der Bergstraße zu übernehmen und würde auch den Erwerb des Grundstücks und die Finanzierung sowie Abwicklung des Neubaus übernehmen, sofern dies über einen Trägerschaftsvertrag für die Kirche kostenneutral gestaltet werden kann. Der ASB würde nur für die Trägerschaft im Domzentrum zur Verfügung stehen.
Durch die Einrichtung einer 3-gruppigen Kindertagesstätte im Domzentrum bestünde die Mög­lichkeit kurzfristig den Bedarf an notwendigen Kita-Plätzen auf absehbare Zeit zu decken. Da im Bestand gebaut würde, könnte der Umbau im Gebäudebestand wetterunabhängig erfolgen. Die Kosten liegen deutlich unter den Kosten eines Neubaus. Die zentrale Lage der Kita in der Innenstadt hat durchaus Vorteile und beseitigt zudem langfristig einen dauerhaft vorherrschenden Leerstand in unserer Innenstadt.
Im Haushaltsplan 2019 sind keine Mittel zur Herstellung einer neuen Kita veranschlagt.
Die erforderlichen Haushaltsmittel sind daher entsprechend dieser Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung im Haushaltsplan 2020 zu veranschlagen.
Neben den veranschlagten Baukosten sind die Nebenkosten, die Kosten für die Einrichtung sowie den Betrieb der neuen Kita zu berücksichtigen.
Aufgrund einer groben Kostenschätzung ist mit folgenden jährlichen Kosten zu rechnen:
Kita Domzentrum ca. 600.000-650.000 Euro
Neubau Bergstraße ca. 850.000-900.000 Euro
Die genannten Kosten enthalten die jeweiligen Finanzierungskosten für die Baumaßnahme die durch den Träger über den Trägerschaftsvertrag mit der Stadt abzurechnen wären.
Um zeitnah mit der Umsetzung beginnen zu können sollte das Interessenbekundungsverfahren für die Trägerschaft bereits in diesem Jahr durchgeführt werden.
Unter Berücksichtigung der Teilnahme der Hochschulstadt Geisenheim am Entschuldungsprogramm „HESSENKASSE“ des Landes Hessen, der mittelfristigen Gesamtergebnis- und Gesamtfinanzplanung des Haushaltplans 2019 sowie der prognostizierten Folgekosten beider Varianten (vornehmlich der Variante Neubau), muss den Entscheidungsträgern bewusst sein, dass die Folgekosten ggf. über eine Erhöhung der planbaren ordentlichen Erträge kofinanziert werden müssten. Alle Einsparpotenziale auf Seiten der ordentlichen Aufwendungen sind zusätzlich zu prüfen. Der eingeschlagene Konsolidierungskurs ist unter Beachtung der verschärften rechtlichen Vorgaben der HGO und der GemHVO zwingend weiterzuverfolgen.
Download Anlage 1 Domzentrum Machbarkeitsstudie.pdf
Download Anlage 2 Luftbild Bergstraße.pdf
3. Baumbestand am Rheinufer
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 3
Herr Ehrens tadtrat Geschke informiert den Ortsbeirat über die Gegebenheiten. Aufgrund des Alters und
der damit verbundenen Gefährdungsprobleme sei nunmehr ein großzügiger Rückschnitt im Baumbestand vorgenommen worden. Die noch existierenden Baumstämme dienten als Ersatzmarken für Störche.
Lt. Herrn Dumbeck wird für jeden gefällten Baum eine Nachpflanzung erfolgen.
Herr Dietel stellt die Nachfrage nach Ersatzpflanzungen im Bereich zwischen Weinprobierstand und Campingplatz und in der Lindenallee (B 42a – Richtung Rüdesheim), sowie im Bereich der Hochhäuser. Um die bestehenden Lücken zu füllen, sollte darüber einmal nachgedacht werden.
Der Ortsbeirat nimmt Kenntnis.
4. Bahnverkehr im Ortsgebiet
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 4
Herr Ortsvorsteher Lupp verweist auf einen von ihm registrierten Gefahrstoffzug, der die letzte Woche durch Geisenheim mit einer sehr hohen Geschwindigkeit fuhr. Er bittet den Magistrat, bei den zuständigen Stellen zu erreichen, dass die Durchfahrtsgeschwindigkeit solcher Züge erheblich reduziert wird, um eine mögliche Gefährdung durch glühende Bremsen etc. auszuschließen.
5. Blumenwiese am Friedhof
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 5
Herr Ortsvorsteher Lupp verweist auf seine Informationen aufgrund des seinerzeit eingesetzten
Saatgutes. Die Verwaltung möge diesbezüglich einmal Kontakt mit der Hochschule Geisenheim aufnehmen, ob es hier nicht bessere Varianten gäbe.
Herr Dumbeck rät von einer diesjährigen neuen Aus saat ab, da genug natürlicher Samen auf der Fläche entstanden sei. Dies wäre absolut ausreichend.
Herr Geschke verweist bei dieser Gelegenheit auf die künftigen Aktivitäten in Geisenheim. Ziel sei
eine nachhaltige Erhöhung der Flächen für Blühpflanzen für Bienen und sonstige Insekten. Dies
mit regionaltypischen Saatgut.
Der Ortsbeirat beschließt, den Magistrat zu bitten, eine Prüfung herbeizuführen, ob die Gestaltung
von Vorgärten (Thema Steingärten) satzungsrechtlich reglementiert werden kann.
Dafür: 3, Dagegen: 0, Enthaltungen: 0
6. Entsorgung von Hundekot
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 6
Herr Ortsvorsteher Lupp verweist auf die Tatsache, dass die vorgehaltenen Hundekottüten zwar genutzt würden, aber Hundebesitzer diese dann achtlos in der Umgebung wegwerfen würden.
Bedingt durch die Signalfarbe der Tüten, würde dieser Missstand immer mehr ins Auge fallen.
Gerade im Bereich um den neuen Friedhof und den dortigen Wertstoffhof, sei diese Situation extrem. Hier müsste unbedingt ein Sammelbehälter aufgestellt werden.
Herr Dietel bittet zu überlegen, ob in der Stadt nicht generell mehr Mülltonnen aufgestellt werden
müssten, um der immer mehr zunehmenden Verschmutzung Herr zu werden.
7. Protokollaufarbeitung
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 7
Herr Ortsvorsteher Lupp bittet um Mitteilung, was aus dem Beschluss des Ortsbeirates hinsichtlich
des Einsatzes seiner Verfügungsmittel geworden sei (Sportgeräte am Bolzplatz Friedhof).
Herr Großmann informiert den Ortsbeirat, dass die entsprechenden Aufträge erteilt wurden.
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 8
8.1. Verschiedenes - Rothenberg - Entwässerungsschacht
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 8.1
Frau Kurreck weist auf einen offenen Schacht am Zugangsweg im unteren Drittel des Rothenbergs
hin. Auch wären hier Steine des Wegbelages teilweise nicht mehr existent. Beides stelle ein großes Gefährdungspotential dar.
Der Ortsbeirat nimmt Kenntnis und bittet die Verwaltung, hier umgehend tätig zu werden.
8.2. Verschiedenes - Rheinufer/Zoll - Zustand des Weges
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 8.2
Herr Lupp verweist auf den desolaten Zustand des Weges am Zoll, Richtung Rheinufer. Dieser müsste unbedingt bereinigt werden.
Herr Geschke informiert den Ortsbeirat, dass dieser Bereich nicht im Eigentum der Hochschulstadt
Geisenheim sei. Sollte sich eine Lösung entwickeln, so wird der Ortsbeirat informiert.
8.3. Verschiedenes - Park am Römerberg
Ortsbeirat Talstadt 24. Sitzung des Ortsbeirates Talstadt 20.03.2019 ö 8.3
Herr Knut Schneider verweist auf den nicht zufriedenstellenden Zustand des kleinen Parks am Römerberg. Hier müsse dringend etwas passieren, um gewissen Umtrieben ein Ende zu machen.
Er schlägt vor, die Fläche wieder in einen ordentlichen Zustand zu versetzen (Rasen neu einsäen und mit einem umlaufenden niedrigen Zaun versehen, Bänke und Wegeflächen in Ordnung bringen (etc.).Mit diesen Maßnahmen ließe sich die dortige Situation entscheidend entschärfen.
Herr Geschke teilt dem Ortsbeirat mit, dass man im Zuge des Vorhabens „Grünes Geisenheim“ den Bereich im Auge habe. Der Ortsbeirat würde zum gegebenen Zeitpunkt informiert.
Datenstand vom 10.04.2019 08:45 Uhr