Source: http://zawod-architekt.pl/artykuly/za43_defekty.html
Timestamp: 2018-09-21 20:34:23+00:00
Document Index: 93262448

Matched Legal Cases: ['art. 29', 'art. 30', 'art. 29', 'art. 3', 'art. 30', 'art. 59', 'art. 29']

﻿ Z:A | Ganek – reaktywacja | arch. Bożena Nieroda, architekt IARP, arch. Wojciech Gwizdak, architekt IARP
Przedłużające się zmagania Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego z projektem Kodeksu urbanistyczno-budowlanego skłoniły Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju do podjęcia własnych prac nad ustawą Prawo budowlane. Powstała propozycja legislacyjna potocznie nazwana „małą nowelizacją prawa budowlanego”. Za cel przyjęto uproszczenie i przyspieszenie procesu budowlanego. Jednym z kluczowych postulatów była zmiana art. 29 ustawy Prawo budowlane poprzez poszerzenie katalogu obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę. Propozycją objęto budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a także poligonowe obiekty budowlane. Niestety ministerialne pomysły ewoluowały podczas prac sejmowych i senackich, generując ryzykowne efekty. Przyjrzyjmy się tylko na jednym przykładzie, jakie nowe problemy wyprodukowało znowelizowane prawo.
Obowiązująca od wielu lat ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – dzieliła inwestycje generalnie na trzy kategorie:
wymagające zgłoszenia właściwemu organowi
nie wymagające ani pozwolenia, ani zgłoszenia.
Analiza przepisów ustawy pozwalała postawić tezę, że kryterium przydzielenia do jednej z trzech grup stanowił m.in. potencjalny poziom uciążliwości obiektu dla otoczenia. Przykładowo obiektami nie wymagającymi pozwolenia na budowę a tylko zgłoszenia były wyłącznie niewielkie obiekty o znikomym oddziaływaniu. Największe z nich mogły mieć wysokość do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Ustawodawca świadomie kontrolował stopień uciążliwości obiektów, ograniczając – czy to ich gabaryty, czy to funkcję.
Eksperyment prawodawcy
W ostatnim czasie nasi prawodawcy uznali, że do grupy inwestycji w niewielkim stopniu oddziałujących na otoczenie należą także „przydomowe ganki”. Następstwem takich poglądów jest uchwalona przez Sejm RP ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta wśród wielu eksperymentalnych nowinek – wprowadza pomysł, aby „przydomowe ganki” można było budować bez pozwolenia na budowę, tylko po zgłoszeniu właściwemu organowi, a więc w trybie uproszczonej procedury (art. 30. ust. 1. pkt. 1.).
W tym celu zmieniono punkt 2 w ust. 1 art. 29 i według znowelizowanego brzmienia – pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: „2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki”.
Według tak zredagowanego przepisu – przydomowe ganki mogą mieć dowolną wysokość (żaden przepis nie wprowadza ograniczeń ich wysokości), a powierzchnię zabudowy aż do 35 m². Warunkiem jest tylko, aby łączna liczba tych obiektów na działce nie przekraczała dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.
Ganki mogą też mieć dowolną funkcję (art. 3. pkt. 2a ustawy Prawo budowlane pozwala, aby w budynku mieszkalnym jednorodzinnym można było wydzielić lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku).
Według uproszczonej procedury wskazanej ustawą – do zgłoszenia należy dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki (art. 30. ust. 2), nie jest potrzebny ani projekt budowlany, ani architekt. W sytuacji braku planu miejscowego – nie jest także potrzebna decyzja o warunkach zabudowy (ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw – znowelizowała także ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zmieniła w niej art. 59. dodając ust. 2a stanowiący, że tylko obiekty wymienione w art. 29. ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy Prawo budowlane wymagać będą uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie obejmując tym obowiązkiem ganków przydomowych).
Eksperymenty mają to do siebie, że tylko niektóre kończą się sukcesem. Wprowadzenie procedury zgłoszenia dla przydomowych ganków mieć będzie konkretne konsekwencje. Projektowane bez architektów i konstruktorów ganki, oddziaływać będą na przestrzeń publiczną i prywatną. Tam, gdzie nie obowiązują plany miejscowe, ganki pojawiać się mogą przed linią zabudowy wyznaczoną przez istniejące w sąsiedztwie obiekty (decyzja o warunkach zabudowy nie będzie wymagana). Na etapie realizacji lub po zakończeniu inwestycji – niektóre ganki, zwłaszcza mające kilka kondygnacji (przepisy nie wprowadziły limitu wysokości) i zbliżone do granicy nieruchomości, ocenione zostaną przez sąsiadów jako nadmiernie ingerujące w otoczenie, przynosząc trudno rozwiązywalne konflikty (dialogu z sąsiadami na etapie procedury zgłoszenia – przepis nie przewiduje).
Pojawianie się negatywnych skutków wprowadzenia tak zliberalizowanych przepisów wydaje się oczywiste. Jednak czy będą to tylko sporadycznie przypadki czy masowe zjawisko? Odpowiedź zależeć będzie od możliwości skonkretyzowania, czym są „przydomowe ganki” i w ślad za tym stwierdzenia, o jakich właściwie mówimy inwestycjach. Pozwoliłoby to wyjaśnić, w jakich sytuacjach stosować można specjalny przywilej budowania bez prawie żadnych ograniczeń.