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Timestamp: 2017-08-18 01:07:57+00:00
Document Index: 130113740

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 10', 'art. 269', 'in fine', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 269', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'in fine', 'arrêt ', 'art. 9', 'art. 106', 'art. 269', 'art. 66', 'art. 68']

Selon la formule officielle datée du 30 octobre 2007 accompagnant ce bail, le loyer mensuel net dû par le précédent locataire s'élevait à 1'689 fr. plus un acompte de 150 fr. La hausse de loyer d'environ 20 % était motivée de la manière suivante: "Adaptation du loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a litt. a du CO). En outre, l'appartement a fait l'objet de travaux pour Frs 30'000.00 environ." La formule officielle ne comportait aucun renvoi à un éventuel document annexe.
La législation sur les loyers abusifs utilise des critères de calcul fondés aussi bien sur les coûts que sur les prix du marché pratiqués pour des objets comparables (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242). Le premier type de critère vise à déterminer si le bailleur ne retire pas de son investissement personnel un rendement exagéré aux dépens du locataire (art. 269 et art. 269a let. b-e CO); le second type tend à fixer le loyer en fonction de la valeur de la chose louée (art. 269a let. a et f CO; cf. aussi art. 10 OBLF en relation avec l'art. 269 in fine CO). Ces deux sortes de critères ne procèdent pas de la même logique (cf. au surplus infra, consid. 5.4). Le bailleur qui fixe le loyer initial doit choisir sur quel terrain il entend se placer, c'est-à-dire décider s'il se fonde sur le critère des coûts ou sur celui des loyers usuels. S'il cumule des facteurs incompatibles, il s'expose au reproche d'avoir motivé sa prétention de manière insuffisamment claire, ce qui entraînera la nullité du loyer initial (ATF 121 III 6 consid. 3c; arrêt 4C.245/1999 du 3 janvier 2000 consid. 3b, in mp 2000 p. 27; LACHAT, op. cit., p. 525 n° 1.6 et p. 544 n° 6.3; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, nos 92 et 117 ad art. 269d CO). Demeure réservée l'hypothèse où le bailleur propose une motivation principale et une subsidiaire (arrêt 4C.245/1999 précité, ibidem, confirmé à l'arrêt 4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.2.2; LACHAT, op. cit., p. 525 s. n° 1.6).
A l'instar des premiers juges, la cour cantonale a considéré que la mention du montant des travaux renvoyait implicitement au critère des coûts et que la locution adverbiale "en outre" introduisait un second motif de fixation de loyer. Une telle interprétation ne prête pas le flanc à la critique. "En outre" signifie "de plus, en plus de"; cette expression ne fait ressortir aucun rapport de subordination entre les deux critères, ce que le recourant ne conteste plus devant le Tribunal fédéral. Il nie désormais avoir voulu introduire un second motif de hausse de loyer. L'argument tombe à faux. La tournure adverbiale précitée introduit un élément nouveau, à savoir que l'appartement loué a bénéficié de travaux d'un montant déterminé. Cette précision est apportée au stade de la justification du loyer initial. Or, les travaux constituent à certaines conditions un facteur de hausse du loyer selon le critère des coûts. Dans ces circonstances, les intimés pouvaient et devaient de bonne foi comprendre que l'indication sur les travaux de 30'000 fr. constituait un second motif invoqué à l'appui de la hausse de loyer par rapport au précédent locataire. Si le recourant cherchait uniquement à mettre en évidence l'état de l'appartement loué dans la perspective d'une juste comparaison des immeubles, il aurait dû faire en sorte que sa remarque ne puisse pas être interprétée comme un motif de hausse, en indiquant par exemple que "dans l'examen des loyers comparatifs, il faut tenir compte de l'état de l'appartement loué, qui a bénéficié de travaux à hauteur de 30'000 fr.". Il s'ensuit que le grief doit être rejeté.
5.1 Le recourant se plaint d'une violation des art. 269, 269a et 270 CO. En substance, il reproche à la Chambre des recours d'avoir fixé le loyer exclusivement selon le critère du rendement, au mépris de la jurisprudence fédérale prescrivant de prendre en compte toutes les circonstances du cas, y compris les loyers usuels du quartier et le loyer payé par le précédent locataire. L'interprétation littérale et historique des art. 269 à 270 CO montrerait que le législateur n'a pas voulu remettre en cause le système d'économie de marché et a renoncé à fixer les loyers uniquement en fonction des coûts, plaçant ce critère sur pied d'égalité avec celui des loyers du marché. Le calcul de rendement ne saurait conduire à fixer un loyer inférieur de plus de 50 % aux loyers du marché. En présence d'un résultat aussi "aberrant", il conviendrait de se référer aux loyers usuels, comme l'admet la jurisprudence pour les immeubles anciens ou en cas de libéralité, où le prix du marché est pris en compte dans le calcul de rendement en lieu et place du prix d'acquisition effectif.
Sous l'ancien droit, il a jugé que la réalisation d'une des conditions prévues à l'art. 15 let. a-e AMSL n'excluait pas l'existence d'un abus et constituait seulement une présomption en ce sens (ATF 102 Ia 19 consid. 4b p. 22). Il a ensuite été précisé que le juge ne pouvait pas s'écarter sans raisons sérieuses de cette présomption légale et ne devait procéder à l'examen supplémentaire du rendement inéquitable au sens de l'art. 14 AMSL que si l'étude du cas sous l'angle de l'art. 15 AMSL ou les allégations du locataire révélaient des indices d'abus (ATF 103 II 41 consid. 3c p. 49); l'absence d'adaptation lors de précédentes baisses du taux hypothécaire constituait un tel indice (ATF 108 II 135 consid. 1a; 112 II 149 consid. 1c). Il a encore été précisé que l'art. 14 AMSL avait une signification indépendante de l'art. 15 AMSL et pouvait s'appliquer directement (ATF 116 II 594 consid. 6 et 7a).
5.2.3 L'ATF 124 précité fait une réserve en faveur des immeubles anciens. Pour ce type de bien, il peut être difficile, voire impossible de reconstituer le capital propre investi, soit que les pièces comptables manquent, soit qu'elles laissent apparaître, après indexation, des montants économiquement irréalistes. Aussi la jurisprudence admet-elle, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, que la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récents: si un loyer augmenté selon un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard (arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I 434, confirmé aux arrêts 4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 4.1; 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.4, in CdB 2006 p. 59, traduit in MRA 2006 p. 1; 4C.236/2004 du 12 novembre 2004 consid. 3; sous l'ancien droit, ATF 112 II 149 consid. 3d; cf. aussi ATF 122 III 257 consid. 4a/bb).
En l'occurrence, la jurisprudence relative au rapport entre les articles 269 et 269a let. a CO n'a pas manqué de soulever des critiques au sein de la doctrine. L'un des motifs invoqués est que la prééminence donnée au critère du rendement irait contre la lettre de la loi et la volonté du législateur (cf. notamment SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3e éd. 2008, p. 514 ss n° 10 ss des remarques précédant les art. 269-270e CO; JÜRG P. MÜLLER, MRA 1998 p. 149 ss; cf. aussi HANS BÄTTIG, MRA 2002, p. 146 ss).
Il est toutefois communément admis qu'il existe un antagonisme de fond entre le critère des coûts et celui du marché, chacun répondant à une philosophie différente (HIGI, op. cit., n° 434 ad art. 269 CO; Rapport explicatif de l'Office fédéral du logement du 27 février 2008 sur la révision du droit du bail dans le CO, p. 2 ch. 2, accessible sur le site Internet http:// www.bwo.admin.ch/dokumentation/00179/00204/ index.html?; cf. aussi ATF 118 II 130 consid. 3a et 117 II 452 consid. 4a, qui parlent de tension [Spannungsverhältnis] entre les deux critères). Le Tribunal fédéral s'est penché à maintes reprises sur le rapport entre ces deux critères de fixation du loyer, non sans se référer aux travaux législatifs (cf. notamment ATF 102 Ia 19; 103 II 41; 112 II 149 et 116 II 594 précités); il a consacré une solution en accord avec les travaux législatifs, qui exposaient la problématique des immeubles anciens en préconisant de leur appliquer le critère des loyers usuels (cf. message du 24 avril 1972 [...] concernant des mesures urgentes contre les abus dans le secteur locatif, FF 1972 I 1221 s. et 1224 s.). Constatant la difficulté à coordonner ces deux critères, le législateur a cherché une solution, pour finalement se résoudre au statu quo (cf. message du 27 mars 1985 concernant l'initiative populaire "pour la protection des locataires" [...], FF 1985 I 1469 ss; plus récemment, message du 12 décembre 2008 relatif à la modification du code des obligations [Protection contre les loyers abusifs], FF 2009 319 ss et 330 s.). L'on ne peut en définitive que constater l'inexistence de motifs objectifs sérieux qui justifieraient de modifier la jurisprudence consacrée à l'ATF 124 III 310.
En raison de la législation contre les abus, le bailleur doit se satisfaire d'un loyer qui lui procure un rendement approprié par rapport aux montants investis. Une exception au coût d'acquisition effectif est tout au plus prévue à l'art. 269 in fine CO afin de protéger les locataires lorsque le prix d'achat de l'immeuble est exagéré. Une dérogation en faveur du bailleur ne peut dès lors être admise qu'avec réserve, soit tout au plus lorsque l'aliénateur a voulu accorder au bailleur personnellement, en raison de liens particuliers (cf. arrêt 4C.234/1994 précité consid. 3a), un avantage économique qu'il convient de répercuter dans le calcul de rendement en tenant compte de la valeur effective de l'immeuble aliéné. On ne saurait dès lors ignorer l'importance que revêt l'intention de procéder à une libéralité. Le recourant ne justifie pas de telles circonstances particulières, ce qui exclut déjà de le faire bénéficier de la jurisprudence précitée. Sur le plan objectif, la donation mixte implique une disproportion entre le prix et la valeur réelle du bien. Le recourant insiste sur la disparité entre le loyer issu du calcul de rendement et les loyers du quartier, disparité qui démontrerait à elle seule l'existence d'un prix d'achat très favorable; dans le même temps, il se contente d'alléguer une différence de 15 % au moins avec la valeur réelle. Or, le coût d'acquisition de l'immeuble n'est qu'un des facteurs qui influencent le calcul de rendement. En outre, il se peut que les loyers du quartier et le loyer du précédent preneur soient abusifs sans que les locataires concernés n'aient cherché à sanctionner cette situation et à faire valoir leurs droits.
5.7 Le recourant se plaint d'une violation des art. 9, 26 et 109 Cst. Tel que formulé, le grief ne répond pas aux exigences de motivation plus strictes de l'art. 106 al. 2 LTF, de sorte qu'il doit être écarté. Au demeurant, le moyen est lié à celui de fausse application des art. 269 et 269a CO, lequel se révèle infondé.
Vu le sort du recours, le recourant supportera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera aux intimés une indemnité à titre de dépens (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).