Source: http://www.cridun.fr/174653190
Timestamp: 2018-02-21 07:03:12+00:00
Document Index: 281660124

Matched Legal Cases: ['art. 1134', "l'article 1641", "l'article 10", 'art. 1', 'art. 710', 'art. 3', 'art. 6', 'arrêt ', 'art. 12', 'art. 10']

Responsabilité du notaire en concours avec le notaire rédacteur
- Cour d’appel de Rennes, Chambre 1, 1er mars 2016, RG n° 14/07277 :
Le concours est l'intervention d'un notaire ou de plusieurs notaires, appelé(s) à la réception d'un acte dont la minute est attribuée à un autre notaire en vertu des dispositions du règlement applicable.
La responsabilité du notaire rédacteur d’un acte étant une responsabilité quasi-délictuelle et non contractuelle, la société preneuse du droit au bail qui a sollicité la condamnation du notaire sur le fondement des art. 1134 et 1147 du Code civil, doit être déboutée de ses demandes.
Dans cette affaire (en référence), le notaire rédacteur d’acte, avec la participation de l’un de ses confrères représentant la société preneuse, avait rédigé une promesse synallagmatique de cession de droit au bail sous seings privés, le notaire rédacteur d’acte intervenant au surplus à l’acte en qualité de gérant de la société bailleresse. Or, selon le plan local d'urbanisme (PLU) de la ville, l’activité de banque-assurance dans les locaux loués était interdite, ce qui a causé un préjudice certain à la société preneuse. Le notaire rédacteur d’un acte auquel il a personnellement intérêt, se devait de vérifier lui-même que tous les renseignements nécessaires à lui donner une pleine et entière efficacité avaient été réunis.
Par ailleurs le notaire qui prêtait son concours, devait faire les mêmes vérifications ; il est certain à cet égard que les vérifications ont été trop sommaires. Ils ont donc contribué par leur carence au préjudice subi par la société preneuse. Toutefois, la responsabilité du notaire rédacteur d’un acte étant une responsabilité quasi-délictuelle, les demandes fondées sur la responsabilité contractuelle du notaire pour défaut de conseil et d’information, doivent être rejetées, à défaut de convention liant la société au notaire.
Clause d'exonération de la garantie des vices cachés dans la vente par acte notarié ?
J'achète une maison ancienne. Il n'y a pas eu de compromis, nous passons directement à l'acte notarié. J'ai demandé un projet de l'acte de vente au notaire ; avec beaucoup de mal et de réclamations, j'ai pu avoir ce projet. Au chapitre des conditions, il y a ceci :
La loi c'est l'article 1641 du Code civil ici reproduit :
La loi, contrairement à ce que vous dit votre notaire, c'est donc la garantie des vices cachés.
Maison achetée par le clerc assermenté du notaire rédacteur ?
Une maison voisine de la mienne était la propriété d'une personne âgée qui vient de décéder. Le notaire de la succession que j’ai contacté pour l’achat m’a dit de faire une offre d’achat, ce que j’ai fait immédiatement. Cela se passait l'automne dernier. J’apprends que la maison est vendue à un autre voisin ; or ce voisin est un clerc du notaire de la succession et de plus un clerc assermenté. Cette vente était-elle possible et conforme à la loi ?
La réponse a été donnée par la Chancellerie, dans les termes ci-après. Cette réponse est donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux.
Monsieur le garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l’honorable parlementaire que les règles régissant les successions n’imposent pas la participation d’un assistant notarial. En revanche, les dispositions de l’article 10 de la loi du 25 ventôse an XI offrent la possibilité au notaire d’habiliter un ou plusieurs de ses clercs assermentés à l’effet de donner lecture des actes et des lois et recueillir les signatures des parties. Cette habilitation est exercée sous la surveillance et la responsabilité du notaire. Par ailleurs, aux termes de l’article 13 du décret n° 64-742 du 20 juillet 1964, il est interdit aux notaires, par eux-mêmes ou par personne interposée, directement ou indirectement, toute prise d’intérêt dans les affaires pour lesquelles ils prêtent leur ministère. Si, en revanche, il n’existe pas de dispositions expresses en ce qui concerne les clercs habilités, le lien de préposition unissant le clerc au notaire employeur permet, en cas d’acte établi dans l’étude au profit de l’employé, de considérer qu’il y a prise d’intérêts par interposition de personnes. Aussi est-il communément admis que les clercs, par extension, sont soumis aux interdictions et incompatibilités édictées pour la profession de notaire. A cet égard, la convention collective du notariat, dans son article 24, précise que le personnel est tenu de se conformer aux règles déontologiques et disciplinaires applicables au notaire. Par conséquent, un clerc habilité ne peut bénéficier d’une vente d’un bien immobilier « géré » dans l’étude.
- Publication au J.O. Assemblée nationale du 28 avril 2003
L'habilitation d'un clerc était prévue par l'article 10 de la loi du 25 ventôse an XI, complété par le décret du 26 novembre 1971. Elle permettait au clerc « de donner lecture des actes et des lois et recueillir la signature des parties ». Cet article est supprimé par la loi dite Macron : loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (J.O. du 7 août 2015). La suppression prend effet le douzième mois suivant celui de la promulgation de la loi Macron. Quant aux habilitations conférées après le 1er janvier 2015, elles cessent de produire leurs effets dès la promulgation de la loi.
Mauvaise volonté de la part du notaire pour recevoir un petit acte
Nous sommes convenus avec l'un de mes voisins qu'il me vende une petite parcelle de son terrain de deux ares, au prix de 1.500 €. Le géomètre expert a fait le document d'arpentage que nous avons remis au notaire en juin 2011 avec nos titres de propriété respectifs. Depuis nous ne cessons de relancer le notaire pour qu’il fasse l’acte. Soit il ne répond pas soit il reporte à plus tard car nous avons compris qu’il avait autre chose à faire que de s’occuper d’une petite vente. Le notaire n’est-il pas obligé de faire cet acte puisqu’il a un monopole ? Comment faire pour obtenir satisfaction ? Je précise qu'à plusieurs reprises le notaire a augmenté la provision sur frais qui maintenant est pratiquement égale au prix de la vente.
Les notaires jouissent d’un monopole pour conférer l’authenticité à des actes juridiques. Aux termes de l’art. 1er de l’ordonnance n° 45-2590 du 2 nov. 1945, prise donc au lendemain de la Libération, les notaires sont "établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions". Ce pouvoir de rédiger des actes juridiques et de leur conférer l’authenticité est dévolu aux notaires. Et conformément au décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, pour être publié au bureau des hypothèques, un acte de vente immobilier ou d’échange immobilier doit avoir la forme authentique. Ce texte a été de fait remplacé avec une loi de 2011 instituant l'art. 710-1 du Code civil selon lequel : "Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative.
Le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière".
Le monopole dont jouissent les notaires n’est pas dénué d’un effet contraignant pour les intéressés eux-mêmes. Ainsi, à la différence du praticien libéral strictement entendu, les officiers publics et ministériels sont en tenus de prêter leur ministère lorsqu’un client les requiert. Cela suppose évidemment que l’officier soit requis dans des conditions normales. L’officier public, par exemple le notaire, aurait l’obligation de refuser d’instrumenter si l’acte sollicité apparaissait illicite ou immoral (Cass. 1re civ., 10 janv. 1995 ; Defrénois 1995, p. 346, obs. J.-L. Aubert). Comme l’acte que vous demandez apparemment n’est ni illicite ni anormal, faites une réquisition au notaire de dresser l’acte, par lettre RAR, en rappelant vos précédentes démarches (réquisition d'instrumenter). Si vous n’avez pas satisfaction, transmettez votre dossier de réclamations et réquisition au procureur de la République qui est en charge de la surveillance des offices notariaux.
Obligation d'instrumenter pour un testament
Ma mère qui ne peut se déplacer a demandé que le notaire du village vienne chez elle pour qu'elle lui dicte son testament. La secrétaire du notaire lui répond au téléphone que le notaire est en vacances d'hiver et qu'il ne rentrera que mardi prochain, donc de reprendre contact avec l'étude à partir de cette date. Est-ce que le notaire n'est pas tenu au devoir de recevoir l'acte qui lui est demandé, sans délai quand il y a une urgence?
L'art. 3 de la loi de Ventôse, an XI, dispose que les notaires "sont tenus de prêter leur ministère lorsqu'ils en sont requis".
Mais il est admis que le notaire ne peut se voir reprocher le refus d'instrumenter s'il bénéficie d'une excuse légitime, empêchement matériel, maladie, absence temporaire. La réquisition d'instrumenter, sauf cas particulier (Pour le testament d'un moribond, C.A. Colmar, 23 mai 1834 : DP 1835, 2, p. 15), ne peut, semble-t-il, avoir lieu que pendant les heures d'ouverture de l'étude. Et le notaire doit refuser de recevoir un acte tant que les frais ne lui ont pas été versés (D. n° 78-262, 8 mars 1978, art. 6).
L'obligation de prêter son ministère lorsqu'il en est requis suppose que le notaire fasse toute diligence pour parvenir à la régularisation de l'acte ou de l'opération qui lui est demandée.
Dans votre cas, si le notaire est absent temporairement, son étude doit vous indiquer un remplaçant ou notaire substitué. Si vous n'obtenez pas satisfaction demandez à la Chambre des notaires.
Nullité du titre exécutoire notarié ?
Ma femme et moi nous sommes poursuivis en saisie de notre immeuble. Nous voudrions obtenir la nullité des poursuites pour gagner du temps car nous allons avoir une rentrée d'argent conséquente. L'acte pour la saisie est l'acte de vente notarié. La copie que nous a remise l'avocat ne rapporte pas les paraphes sur toutes les pages et il y a des blancs non complétés ni rayés. Peut-on invoquer la nullité du titre ?
La Cour de cassation (2e civ., 11 juill. 2013, 12-21.150) confirme un arrêt d'une cour d'appel qui déclare nul un commandement aux fins de saisie immobilière. En retenant que malgré les prescriptions des art. 12 et 14 du décret du 26 nov. 1971 (modifié), la copie exécutoire fournie au juge mentionne des blancs, y compris des pages blanches non raturées et que les pages de la copie exécutoire produite ne sont pas paraphées, ainsi que l'ensemble des anomalies relevées constitue des irrégularités qui portent atteinte à la force exécutoire de l'acte, la décision se trouve justifiée.
SCP notaire en COTE D'IVOIRE ?
Je souhaite vous poser une question sur un acte notarié que je vais signer en Côte d'Ivoire. Le projet d'acte m'est envoyé par une société civile professionnelle (SCP). Comment puis-je savoir si cette société et les notaires qui la composent sont bien inscrits au tableau de l'ordre des notaires de Côte d'Ivoire ?
La Chambre des Notaires de CÔTE D'IVOIRE tient un annuaire que vous trouverez ici : Annuaire Notaires CI.
Vous n'y trouverez pas de SCP. En effet, si la loi n° 96-791 du 29 août 1996 relative aux sociétés civiles professionnelles dispose bien qu'elle sera applicable aux offices publics et ministériels, le décret d'application à la profession de notaire, expressément prévu, n'a jamais été pris. Lorsque ce texte réglementaire aura été publié, toute SCP pour l'exercice de la profession de notaires devra faire l'objet d'un agrément par le Ministre de la Justice.
Je voudrais savoir sur quelle base se fait le rachat de soulte d’un bien immobilier, après divorce :
- l'évaluation par un notaire
. l’estimation du bien par une agence donc le prix annonce FAI
. l’estimation du bien mais à laquelle on ôte les frais d’agence
Le rachat de soulte c’est la licitation par un indivisaire à l’autre. L'acte peut aussi prendre la forme d'un partage, mais alors les frais de notaire sont bien plus élevés.
Un accord amiable peut déjà être recherché en recueillant des avis de professionnels, des agents immobiliers ou notaires par exemple. Chacun recueille un ou plusieurs avis et ensuite les différentes évaluations sont comparées en vue d’une synthèse.
S’il n’y a pas d’accord amiable sur la valeur, il conviendra alors de diligenter une expertise.
Pour que l’expertise soit opposable à tous les indivisaires il est nécessaire que l’expert soit nommé par le juge (président du tribunal, juge des référés) et qu’il procède contradictoirement (en présence de toutes les parties).
Pour l'administration fiscale, il est nécessaire que la valeur retenue coïncide avec la valeur vénale du bien immobilier.
Quel notaire reçoit l'acte en cas de concours ?
Est-ce normal qu'en ma qualité d’acquéreur d'un appartement situé dans un département extérieur à celui de mon notaire, hors la cour d'appel du bien , le notaire du vendeur exige de signer l'acte en son étude qui est très excentré alors que normalement la signature est auprès du notaire de l'acquéreur?
C'est d'ailleurs ce qui m'a été exigé lors de la vente d'un bien en région parisienne dans le cas inverse : j'ai et obligé d'aller signer chez le notaire de mon acquéreur à Compiègne alors qu'il n'est pas situé dans le ressort de la Cour d'appel de Paris.
Le notaire rédacteur de l'acte chez qui la signature a lieu, est le notaire de l'acheteur.
Il y a une exception au bénéfice du notaire du vendeur quand il s'agit de la première vente d'un lot d'un programme de construction (VEFA) ou de lotissement.
Notaire qui bloque des fonds des époux divorcés ?
Suite à la vente d’un bien immobilier détenu en en indivision (2 indivisaires), mon ex-compagne et moi avons signé une promesse de vente et un acte authentique sur lesquels figurent la mention « répartition du prix entre les coindivisaires : Mr xxxxx euros et Mme xxxxx euros » et ce, sans aucune clause suspensive. Le Notaire refuse l’exécution de l’acte authentique au regard d’une demande ultérieure qui demande le blocage du prix pour une histoire de facture.
Mes requêtes adressées à la Chambre des Notaires, au Conseil régional des Notaires et au Conseil supérieur du Notariat restent vaines. Les plus hautes instances me renvoient vers la
Chambre des Notaires qui serait seule habilitée à me répondre ; je précise que ladite Chambre est présidé par l’associé du Notaire incriminé. J’essaie de faire reconnaître le point suivant :
« La vente est décrite et consignée dans un acte authentique qui en indique les conditions. L’acte de vente constitue un acte de partage et met fin à l’indivision dans la mesure où la
répartition entre les coindivisaires y est mentionnée. La répartition, entre les coindivisaires, du produit de la vente est indissociable de l’acte authentique qui est la preuve de l’accord préalable indispensable pour la vente. Changer cette répartition reviendrait à vicier le consentement de la vente. »
La seule réponse qui m’ait été faite par le Notaire, sur demande expresse du Conseil régional des Notaires, ne répond en rien sur le fond. Figurent également sur ce courrier des accusations mensongères (confirmées par un courriel du syndic de la Chambre des Notaires qui dément ces propos).
Auriez-vous une idée pour faire bouger les choses car cela fait 7 mois que cela dure …
Il existe une jurisprudence constante selon laquelle un notaire ne peut bloquer un prix de vente - ou toute autre somme appartenant à ses clients - que, dans les trois cas suivants :
- il existe une convention de séquestre,
- les intéressés se sont mis d'accord pour que le notaire conserve les fonds provisoirement,
- le notaire a reçu un avis à tiers détenteur ou un acte d'huissier (saisie) bloquant les fonds.
Une lettre "d'opposition" de l'un des intéressés est sans effet. Le notaire ne doit pas en tenir compte.
Si vous n'êtes dans une de ces situations :
Vous pourriez saisir le procureur de la République, en charge de la surveillance des études notariales, mais il risque de se retrancher derrière l'avis de la chambre des notaires.
Aussi vous n'avez guère d'autre solution que de faire sommation par acte d'huissier au notaire pour que, dans un délai detrminé, il procède au partage des fonds qu'il détient, lui déclarant qu'à défaut d'avoir satisfaction vous saisirez le juge.
Normalement, dans un telle situation, le juge des référés est compétent ; ainsi vous n'aurez pas besoin d'avocat.
Compétence territoriale spéciale du notaire en matière de VEFA ?
Je fais l'achat d'un appartement à Bordeaux pour le logement de mes enfants étudiants. La vente a lieu dans un programme immobilier en cours donc en VEFA.
Le notaire de l’opération est à Nice, et moi-même j’habite à Toulouse. Ce notaire m’envoie le règlement de copropriété, le projet d’acte de vente et une procuration que je dois signer chez un notaire de Montpellier. Est-ce que je peux demander que ce dernier intervienne dans l’acte ?
Si votre notaire de Toulouse ne fait que recevoir la procuration et l’envoyer à son notaire de Nice, il ne pourra pas participer à l’acte de VEFA.
Selon l’art. 10 du décret n° 71-942 du 26 nov. 1971 modifié, les notaires ne peuvent établir, hors du ressort de la cour d’appel dans lequel l’étude est établie ou du ressort des tribunaux de grande instance limitrophes de celui dans le ressort duquel est établi l’office notarial, des actes constituant la première mutation à titre onéreux de biens immobiliers ou la première cession de parts ou actions à titre onéreux d’une société d’attribution après un état descriptif de division ou un arrêté de lotissement.
Une licitation chez un notaire, qu'est-ce que c'est ?
Je dois me rendre prochainement chez mon notaire pour lui remettre une signature de demande de licitation, de quoi s'agit-il ? quel sera le coût svp ?
Vous devez faire une erreur, une demande de licitation ce n’est pas chez le notaire mais chez l’avocat qu’elle se dépose. Plus exactement, l’avocat, pour votre compte, assigne en justice votre co-indivisaire (votre ex-conjoint) pour que le tribunal de grande instance ordonne la licitation, préalablement la vente forcée, du bien immobilier indivis.
Le notaire est compétent pour établir un acte de licitation ; c’est un acte qui permet de sortir de l’indivision par une cession de l’un à l’autre moyennant un prix ou la prise en charge du passif commun. Un tel acte nécessite l’accord de tous les indivisaires.
L’acte de licitation équivaut à un acte de partage quand il fait cesser l’indivision, mais les frais notariés sont bien moins élevés que ceux d’un partage. Insistez pour éviter que l'opération soit présentée sous la forme d'un partage.
Dans tous les cas, les frais sont fonction de la valeur vénale réelle de l’immeuble indivis au jour de l’acte.
Inspection systématique des actes notariés ?
Mon oncle est décédé en 2013 en me laissant comme légaire universel ; il avait fait une vente six mois avant son décès.
J'ai vu l'acte notarié que l'acquéreur a bien voulu me laisser consulter.
Il est indiqué à la fin "Sans renvoi ni mot nul" alors que l'acte comprend un paragraphe entier qui a été rayé.
Je croyais que les actes des notaires étaient contrôlés chaque année par des inspecteurs.
Comment se fait-il que l'irrégularité que j'ai constatée n'ait pas été signalée à la chambre et au procureur et que des mesures de sanction n'aient pas été prises ?
Il n'y a pas d'inspection systématiques de tous les actes notariés.
Un arrêté du 17 nov. 2005 précise que la vérification des actes par les inspecteurs doit porter sur au moins six actes pour les offices notariaux ayant reçu moins de 400 actes durant l'année précédente, sans pouvoir dépasser un maximum de 20 actes pour les offices plus importants.
Aussi la plupart des actes ne sont pas vérifiés. Il n'est donc pas étonnant que l'acte de vente par voitre oncle n'ait appelé aucune mention sur le rapport transmis au procureur de la République.
Prise en charge par l'acheteur dans l'acte de tous les frais afférents aux réseaux
J'ai acheté fin 2013 une maison à la campagne. Le vendeur m'a assuré que l'assainissement était conforme au regard des règles applicables à la commune. Je reconnais que je n'ai pas lu l'acte notarié intégralement ; le notaire l'a lu mais dans les grandes lignes seulement.
Depuis je me suis aperçu que, contrairement à ce que je pensais et que je croyais avoir compris la maison n'est pas raccordée au réseau d'assainissement collectif.
Je me suis tourné vers le vendeur qui ne m'a pas encore répondu et ensuite au notaire qui sèchement me dit de me référer à l'acte qui contient la clause suivante :
Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s'il existe, et d’électricité de la construction à édifier par l'ACQUEREUR, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d'assainissement collectif ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également la ou les taxes afférentes.
Est-ce que cette clause m'est opposable. Est-ce que je peux la contester ?
Quelque chose vous a échappé.
En effet, lors de la vente du logement raccordé à un système non collectif, le vendeur a l’obligation de joindre au dossier technique des diagnostics un état de l’équipement d’assainissement individuel datant de moins de 3 ans. Cette disposition prévue pour 2013 a été avancée au 1er janvier 2011. En principe, l’installation a dû être vérifiée par le SPANC de la commune et il devait être joint au compromis de vente le rapport du technicien.
La clause que vous rapportez vous est opposable sauf à vous retourner contre le notaire pour ne pas vous en avoir expliqué les conséquences. Cela fait partie de son obligation d'information et de conseil en particulier envers l'acquéreur.
Vous pourrez faire valoir que cette clause issue d'un formulaire que beaucoup de notaires utilisent et qui est en ligne (http://www.genapi.fr/fichiers/infobibleNovembre.pdf, page 38).
C'est une raison de plus d'engager la responsabilité du notaire pour s'être servi d'une formule toute faite, préjudiciable pour l'acquéreur, sans que ce dernier soit prévenu des conséquences au regard en particulier des énonciations du diagnostic préalable.
Quant à une action éventuelle contre le vendeur, en particulier fondée sur la garantie des vices cachés, vous vous approchez du délai de prescription. Il pourrait aussi vous être répondu, au vu du diagnostic, que le vice n'était pas caché.
Vous vérifierez aussi que le certificat de conformité de l'installation d'assainissement non collectif a bien été délivré.
Nous vous signalons une plaquette des notaires de Paris indiquant toutes les obligations à la charge du vendeur immobilier : Plaquette.