Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2012/04/
Timestamp: 2017-11-19 03:14:57+00:00
Document Index: 34117947

Matched Legal Cases: ['art. 1130', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1102', 'art. 1139', 'sentenza ', 'art. 1102', 'sentenza ', 'sentenza ']

Il nostro condominio: aprile 2012
L’amministratore non ha un generale potere di spesa. Rimborsabili le spese anticipate solo se ratificate dall’assemblea.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. “Non è discutibile che la delibera autorizzava l’amministratore a nominare un tecnico incaricato di determinare i lavori da eseguire, ma nulla deliberava in ordine al compenso da attribuire al medesimo” hanno affermato gli ermellini, sostenendo che di conseguenza la decisione in merito al compenso del direttore dei lavori era rimasta nel potere deliberativo dell'assemblea. Trattandosi, poi, di un esborso per spese di manutenzione straordinaria, l’amministratore non era tenuto alla erogazione delle spese che l’art. 1130 c.c. riferisce solo a quelle per la manutenzione ordinaria.
Rimborsate al proprietario solo le spese urgenti.
Ogni condomino che effettua spese per le parti comuni dell'edificio, senza essere stato autorizzato dall'amministratore o dall'assemblea, ha diritto ad ottenere il rimborso solamente se si tratta di spesa urgente. Questo, in sostanza, il contenuto dell'articolo 1134 del Codice civile. La ratio della norma è chiara: salvaguardare l'unità amministrativa della compagine condominiale limitando l'attività gestionale dei singoli partecipanti a casi eccezionali. Due gli elementi fondamentali che caratterizzano l'articolo: la spesa per le cose comuni effettuata dal singolo senza autorizzazione alcuna e l'urgenza dell'intervento. Con una recente sentenza, la numero 4330 dello scorso 19 marzo, la Corte di Cassazione è tornata sull'argomento ribadendo in modo chiaro ed organico l'interpretazione della nozione di urgenza e la sua verificabilità in concreto.
Codice civile e prassi
Prima d'entrare nel merito della vicenda, al fine di comprendere quando è possibile per il condominio ottenere il rimborso della spesa effettuata, è bene chiarire rispetto a quali costi trova applicazione l'articolo 1134. La norma parla genericamente di «spese per le cose comuni» senza specificare se tali costi debbano essere riferiti a manutenzione ordinaria o straordinaria.
È chiaro che il concetto d'urgenza richiama la straordinarietà dell'intervento, ma non sempre è così. A questo punto è bene ricordare che, secondo la giurisprudenza, la manutenzione ordinaria riguarda interventi che servono a conservare in buono stato l'edificio e i suoi impianti, mentre quella straordinaria riguarda opere necessarie a ripristinare lo status quo ante, senza guardare all'entità della spesa (Cassazione 4 gennaio 1969 n. 10). Così, ad esempio, affidare l'incarico (una tantum o periodico è indifferente) a un'impresa per la pulizia delle scale è sicuramente atto ordinario; esso spetta all'amministratore e all'assemblea; e solamente se c'è urgenza anche al singolo condomino.
Arriviamo, quindi, al fulcro della vicenda. Che cosa deve intendersi per urgenza? È qui che entra in ballo la sentenza di Cassazione. Immaginiamo un puzzle: nella pronuncia 4330, gli 'ermellini' non hanno fatto altro che incastrare i vari pezzi (rappresentati in questo caso da precedenti sentenze), dando armonia al quadro d'insieme. Vediamo in che modo. Quanto all'urgenza, la Corte ha ribadito che è da considerarsi tale «la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia».
L'onere di provare tale urgenza grava sul condomino che invoca l'applicazione dell'articolo 1134. Egli, chiariscono ulteriormente i giudici di piazza Cavour, deve dimostrarne l'indifferibilità «ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini». La valutazione dell'urgenza, concludono i giudici nella pronuncia in esame, è atto rimesso alla discrezionalità del giudice di merito. In sostanza se la sentenza di primo grado o d'appello sono logicamente motivate, la Cassazione non può metterci bocca.
Per dirla fuori dall'angusto linguaggio giuridico: ciò che sembra urgente a uno può non esserlo per un altro. Se quest'altro è il giudice che esprime chiaramente il perché della sua decisione, non ci si può fare nulla.
È evidente, allora, parlando in termini generali, che la difficoltà sta nel portare degli esempi concreti che possano caratterizzare una spesa come urgente.
Nel caso risolto dalla Cassazione, ad esempio, è stata ritenuta non urgente la spesa affrontata dal titolare esclusivo di un lastrico solare, in quanto già deliberata dall'assemblea condominilae e comunque per quanto necessaria non indifferibile. Un dato, però, è certo: la spesa urgente dev'essere rimborsata tanto nella mega compagine con centinaia di partecipanti quanto nel condominio minimo (Sezioni unite della Corte di Cassazione numenro 2046 del 2006).
Realizzazione di due balconi in condominio con conseguente riduzione dell’aerazione e della luminosità, nessuna demolizione.
Cass, sez. II Civile, sentenza del 30 marzo 2012, n. 5140.
Questi ultimi si costituivano e, in via di appello incidentale, per l'ipotesi dell'accoglimento dell'appello principale, chiedevano l'accoglimento della loro domanda principale di riduzione in pristino, e quindi di risarcimento in forma specifica. L'adita Corte d'appello di Firenze, con sentenza depositata il 3 marzo 2005, condannava il Sa*** e gli eredi di M***. alla demolizione dei due balconi realizzati al primo piano dell'edificio di via (omissis) e a rimborsare agli appellati le spese del giudizio.
La Corte d'appello ha rilevato che il C.t.u., con accertamento ineccepibile e censurato solo blandamente dai soccombenti, aveva evidenziato la sensibile diminuzione di luce e di aria causata all'appartamento degli attori dai balconi realizzati dai convenuti; a fronte di tale accertamento, aveva poi scarso rilievo la circostanza che il medesimo c.t.u. avesse escluso il pregiudizio architettonico dell'edificio o avesse ritenuto non rilevante la diminuzione di aria e luce. Ha poi ritenuto fondata la censura degli appellanti principali relativa alla liquidazione del danno operata dal primo giudice in via equitativa e, in applicazione del principio secondo cui il risarcimento per equivalente non trova applicazione nelle azioni volte a far valere un diritto reale e in accoglimento dell'appello incidentale, ha condannato gli appellanti principali alla demolizione dei due balconi oggetto di causa (salvo il ragionevole accordo per equivalente che le parti trovino al riguardo).
I ricorrenti rilevano, in particolare, che la Corte d'appello ha recepito la valutazione del consulente tecnico d'ufficio, il quale, da un lato, ha affermato l'esistenza di una riduzione di luminosità e di areazione dell'appartamento dei resistenti per effetto della realizzazione dei due balconi in luogo delle finestre dell'appartamento di proprietà ei essi ricorrenti, e, dall'altro, ha ritenuto la detta riduzione di non rilevante entità e sostanzialmente non peggiorativa dell'aspetto architettonico dell'edificio. La Corte d'appello, sostengono i ricorrenti, non si sarebbe avveduta della contraddizione insita nelle conclusioni del consulente tecnico e non avrebbe adeguatamente preso in considerazione la valutazione da questi espressa di non rilevanza della accertata diminuzione. Il motivo è fondato.
Occorre premettere che, nella giurisprudenza di questa Corte è stato più volte affermato il principio per cui “in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (La sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti. La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l'esecuzione delle opere, avvenuta nell'ambito delle facoltà consentite dall'art. 1102 c.c. nell'uso dei beni comuni(la facciata dell'edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante)”. (Cass. n. 7044 del 2004; Cass. n. 6456 del 2010).
Un simile accertamento non emerge chiaramente dalla sentenza impugnata, giacché, da un lato, si afferma che la riduzione della luminosità e della areazione era pari, rispettivamente, al 30% e al 6-7%, e, dall'altro, si afferma che il consulente tecnico d'ufficio, che pure ha eseguito il richiamato accertamento ha formulato un giudizio nel senso della non rilevanza della detta riduzione. Sussiste, quindi, il denunciato vizio motivazionale, sicché si impone la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze, per nuovo esame. Al giudice del rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.