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Timestamp: 2019-08-24 13:57:52
Document Index: 174358045

Matched Legal Cases: ['§ 28', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 18', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Wohnungseigentumsgesetz: Diese Regeln gelten für Eigentümer
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Eine Eigentumswohnung gilt als sichere Kapitalanlage und Altersvorsorge. Wer den Schritt gewagt hat, eine Wohnung zu erwerben, ist fortan Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, für die die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes gelten. Was das bedeutet, wird hier geklärt.
Überall gelten Regeln – ganz besonders gilt dies für Mehrfamilienhäuser, in denen die Wohnungen verschiedene Eigentümer haben. Welche das sind, regelt das Wohnungseigentumsgesetz.
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?
Eigentumswohnungen gelten als sichere Kapitalanlage. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, wie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann. Foto: ah_fotobox/AdobeStock.com
Zunächst gilt: Eigentümer eines Mehrfamilienhauses können die Wohnungen nicht einfach so einzeln verkaufen. Zunächst muss das Haus nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes in einzelne Einheiten aufgeteilt werden – erst dann können diese an verschiedene Eigentümer veräußert werden.
Ist dies geschehen, besteht eine Eigentümergemeinschaft als Verbund aller Eigentümer, die eine Einheit in einem Haus mit mehreren Einheiten besitzen. Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.
Was die Teilungserklärung regelt und welche Probleme durch ungenaue oder unwirksame Klauseln auftreten können, klärt dieser Beitrag.
Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung regeln das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie können später entweder gar nicht mehr oder nur noch unter strengen Voraussetzungen geändert werden. Das hat Auswirkungen auf die Praxis: „Laufende Verwaltung und Reparaturen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Größere Modernisierungen mit doppelt qualifizierter Mehrheit und bauliche Veränderung nur einstimmig“, erläutert Maren Herbst vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V.. Doppelt qualifiziert bedeutet: Mehr als 75 Prozent der Eigentümer, die mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile ihr Eigen nennen. Auch dies ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Was die Begriffe in der Teilungserklärung bedeuten
In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.
Unter gemeinschaftlichem Eigentum versteht man alle Teile, die nicht direkt einem Eigentümer zugeordnet sind, die also allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich gemäß ihrem Miteigentumsanteil gehören. Also zum einen das Grundstück, aber auch zum Beispiel das Treppenhaus oder eine gemeinschaftliche Waschküche im Keller.
Das Sondereigentum
Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören, also um seine Eigentumswohnung samt der der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einem Kellerabteil.
Beim Wohnungseigentum handelt es sich um das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Das Teileigentum
Teileigentum ist im Prinzip das gleiche wie Wohnungseigentum, bloß dass es Räumlichkeiten betrifft, die nicht Wohnzwecken diesen. Das kann zum Beispiel ein Ladenlokal in einem Wohn- und Geschäftshaus sein.
Keine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter
Doch mit klaren Regelungen zu den Eigentumsverhältnissen ist es nicht getan. Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer guten Hausverwaltung. Daher braucht jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter. Das kann einer der Eigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister. Laut Gesetz darf der Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens drei Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat. „Eigentümer sollten sich für die Auswahl des Verwalters ausreichend Zeit nehmen und nicht nur auf den Preis achten“, betont Maren Herbst.
Damit in einer Eigentümergemeinschaft alles nach Plan läuft, bedarf es einer guten Hausverwaltung. Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com
Sind Eigentümer auf Verwaltersuche, sollten sie auf bestimmte Qualitätskriterien achten. So sollte er seine Qualifikation nachweisen können: Wie lange ist er schon Verwalter? Hat er eine Ausbildung, beispielsweise zum Immobilienkaufmann? „Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können“, erläutert Herbst.
Eine der Aufgaben des Verwalters ist es, einmal jährlich die Eigentümerversammlung abzuhalten. Im Vorfeld prüfen die Beiräte, die aus dem Kreis der Eigentümer von diesen gewählt werden, ob der Verwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat: So prüfen sie den Wirtschaftsplan und prüfen auch, ob Abrechnungen rechnerisch und sachlich korrekt sind. Danach lädt der Verwalter einige Wochen vor dem Termin zu der Versammlung ein. In der Einladung finden die Wohnungseigentümer auch die einzelnen Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll.
Für Wohnungseigentümer das wichtigste Event des Jahres: Die Eigentümerversammlung. Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com
Zu Beginn der Versammlung wird zunächst festgestellt, welche Eigentümer anwesend sind und welche sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Nur wenn genug Eigentümer anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind, ist die Versammlung beschlussfähig. Das ist sie dann, wenn die anwesenden oder vertretenen Eigentümer mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren. Wichtig: Beschlüsse einer Eigentümerversammlung mit zu wenigen Stimmen sind unwirksam. Hat der Verwalter die Beschlussfähigkeit festgestellt, eröffnet er die Versammlung. Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden abgearbeitet und die Eigentümer stimmen ab, ob sie zum Beispiel einer Sanierung zustimmen, sich enthalten wollen oder diese ablehnen. Die Beschlüsse werden vom Verwalter verkündet und schriftlich dokumentiert.
Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – schriftlich zustellen. Die Eigentümer haben eine vierwöchige Frist, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten.
Größere Renovierungen: Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlage
Werden auf der Eigentümerversammlung Sanierungen beschlossen, müssen diese irgendwie bezahlt werden. Für solche Fälle bilden Eigentümergemeinschaften für gewöhnlich Rücklagen. In der Regel zahlt jeder Eigentümer dafür monatlich zusammen mit dem Hausgeld einen festen Geldbetrag. Dieses Geld wird auf einem Konto der WEG angesammelt. Wie hoch die Rücklagen sein sollten, ist nicht allgemeingültigen festgelegt, es gibt jedoch Richtwerte.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein? Zwei Berechnungsmethoden:
Instandhaltungsrücklage gemäß Berechnungsverordnung
Bei neueren Gebäuden sind pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich bis zu 7,10 Euro angemessen, bei Häusern, die älter als 22 Jahre alt sind, neun Euro und bei Gebäuden, die mehr als 32 Jahre alt sind, bis zu 11,50 Euro. Festgelegt sind diese Werte in der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28). Rechtlich bindend ist diese Verordnung allerdings nur für Sozialwohnungen.
Instandhaltungsrücklage mit Petersscher Formel berechnen
Ein weiterer Ansatz für eine angemessene Instandhaltungsrücklage ist die Peterssche Formel. Sie besagt, dass innerhalb einer angenommenen 80-jährigen Nutzungsdauer des Gebäudes das 1,5-fache der Herstellungskosten angespart werden muss. Dabei wird angenommen, dass 65 Prozent der Kosten das Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent das Sondereigentum betreffen.
Zu den Herstellungskosten zählen nur diejenigen Kosten, die für die Handwerker anfallen, nicht aber die Kosten für das Grundstück, Kaufnebenkosten oder die Gewinnspanne eines Bauträgers. Bei geschätzten Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter sollte die Eigentümergemeinschaft also jährlich rund 24,50 Euro pro Quadratmeter Gemeinschaftsfläche zurücklegen.
In vielen Eigentümergemeinschaften wird die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage eher stiefmütterlich behandelt. Das kann später Folgen haben. Sind nämlich irgendwann einmal größere Instandhaltungsarbeiten fällig, reicht die gebildete Rücklage oft nicht aus, um die Kosten zu decken. In diesem Fall muss die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.
Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht
Es gibt mehrere Gründe, weshalb es nötig werden kann, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließt. Zum Beispiel:
Zur Finanzierung größerer Sanierungen, wie etwa den Einbau einer neuen Heizung.
Wenn Engpässe hinsichtlich der Liquidität der WEG vorliegen. Zum Beispiel, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert ist oder wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.
Um alte Verbindlichkeiten der WEG zu begleichen.
Wird eine Sonderumlage auf der Eigentümerversammlung beschlossen, müssen Zweck, Höhe und Kostenverteilung benannt werden. In den meisten Fällen wird die für den einzelnen Eigentümer zu zahlende Sonderumlage nach der Höhe seiner Miteigentumsanteile berechnet. Abweichend davon kann von der Eigentümergemeinschaft ein anderer Schlüssel vereinbart werden.
Für eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme reicht für den Beschluss über die Maßnahme als solche eine einfache Mehrheit. Nur über den Beschluss über die Sonderumlage bedarf es der doppelt qualifizierten Mehrheit. Das bedeutet, dass drei Viertel der Eigentümer zustimmen müssen; diese müssen zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Soll eine Sonderumlage für eine bauliche Veränderung beschlossen werden, müssen in der Regel alle Eigentümer dieser Änderung zustimmen, für den Beschluss über die Sonderumlage reicht in diesem Fall die doppelt qualifizierte Mehrheit.
Ist eine Sonderumlage so hoch, dass sie manche Eigentümer finanziell überfordern könnte, so kann durch Beschluss auch festgelegt werden, dass sie in Raten zu zahlen ist.
Sonderumlage, wenn ein Miteigentümer nicht oder nur unregelmäßig zahlt
Problematisch ist es, wenn ein Eigentümer längerfristig seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ein Beispiel: Eine WEG besteht aus fünf Einheiten mit gleich hohen Miteigentumsanteilen. Weil einer der Eigentümer schon seit längerem kein Hausgeld zahlt, fehlen 5.000 Euro in der WEG-Kasse. Würde nun beschlossen werden, dass jeder Eigentümer 1.000 Euro zu zahlen hat, wäre es absehbar, dass der illiquide Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt. Es bietet sich dann an, eine Sonderumlage in Höhe von 1.250 Euro zu beschließen. Ist es absehbar, dass der säumige Eigentümer auch in Zukunft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, sollte unter Umständen ein noch höherer Betrag gewählt werden. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es in diesem Fall aber auch, dass der Verwalter die Forderung an den säumigen Eigentümer titulieren lässt, also ein gerichtliches Mahn- und Vollstreckungsverfahren betreibt. Die Gemeinschaft kann dann sogar ein Zwangsversteigerungsverfahren veranlassen, um an ihr Geld zu kommen.
Was tun, wenn es Streit gibt: Urteile und Vorgehensweisen
Oft werden WEG-Streitigkeiten vor Gericht ausgetragen. Denn das Wohnungseigentumsgesetz kann nicht jedes Detail regeln. Foto: amnaj/stock.adobe.com
Wo viele Menschen zusammenleben, kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. In einer WEG kann ein Streit zwischen den Bewohnern das Klima verderben – oder es kommt zu einem Streit zwischen Eigentümern und dem Hausverwalter. In jedem Fall stellt sich dann die Frage: Was tun? In den meisten Fällen erscheint es sinnvoll, diesen Streit außergerichtlich beizulegen. Das vor einiger Zeit in Kraft getretene Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG), das auf eine außergerichtliche Schlichtung abzielt, ist auf WEGs jedoch nur dann anwendbar, wenn eine WEG gegen ein Unternehmen vorgehen will. Streitfälle zwischen Eigentümern oder zwischen Verwalter und WEG werden vom VSBG nicht erfasst. Deshalb landen viele WEG-Streitereien nach wie vor vor Gericht.
Bisweilen kommt es vor, dass die Eigentümergemeinschaft Änderungen beschließt, mit denen eine Minderheit der Eigentümer nicht einverstanden ist, oder ein Eigentümer will etwas durchsetzen, die Mehrheit der Eigentümer ist jedoch dagegen. Auch gibt es Fälle, in denen zum Beispiel ein Eigentümer jahrelang regelwidrig handelt, dies aber von der Gemeinschaft eine Zeit lang, später jedoch nicht mehr geduldet wird. Zahlreiche Gerichtsurteile geben Hinweise, wie solche Streitfälle zu lösen sind.
Gaststätte darf nicht in Ladenlokal betrieben werden
Gastronomie in einem Wohn- und Geschäftshaus? Das ist verboten, solange die Teilungserklärung dies nicht ausdrücklich gestattet. Foto: Mirko/stock.adobe.com
Mit einem solchen Fall hatte sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof zu beschäftigen (Az.: V ZR 275/16). Es ging hier darum, dass in einer größeren Eigentumsanlage mit Wohnungen, Läden, Praxen und Büros in einer Einheit eine Gaststätte betrieben wurde. Diese Nutzung war in der Teilungserklärung nicht vorgesehen, wurde aber jahrzehntelang von der Gemeinschaft geduldet. Irgendwann jedoch beschloss die Mehrheit der Eigentümer, diese zweckwidrige Nutzung nicht mehr hinzunehmen. Auf einer Eigentümerversammlung beschloss die WEG mehrheitlich, gerichtlich dagegen vorzugehen.
Die Klage der WEG auf Unterlassung des Betriebs der Gaststätte war letztinstanzlich vor dem BGH erfolgreich. Maßgeblich für die zulässige Nutzung sei die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, so die Richter. Und diese sehe eine Nutzung als Laden, Praxis oder Büro, nicht jedoch als Gaststätte vor. Der Anspruch sei laut BGH auch nicht wegen der langen Duldung verwirkt.
Minderheit kann sich gegen Mehrheit durchsetzen
In manchen Fällen können Eigentümer, die in der Minderheit sind, ihre Interessen gegen den Willen der Mehrheit durchsetzen. In einem vor dem BGH verhandelten Fall (Az.: V ZR 203/17) kam es zu Feuchtigkeitsschäden im Souterrain eines alten Hauses, weil die Abdichtung fehlerhaft war. Im Souterrain befanden sich eine Naturheilpraxis, eine Künstleragentur sowie eine Kommunikationsagentur. Die Eigentümer dieser Einheiten verlangten eine Sanierung, die anderen Eigentümer der Wohnungen über den Gewerbeflächen, die die Mehrheit der WEG bildeten, lehnten dies wegen der hohen Kosten ab. Der Fall landete vor Gericht und wurde letztinstanzlich zugunsten der Gewerbetreibenden entscheiden. Die Mängel am Gemeinschaftseigentum müssen trotz der hohen Kosten von rund 300.000 Euro beseitigt werden.
Randale kann für WEG-Eigentümer Folgen haben
Grobes Fehlverhalten kann für Eigentümer Konsequenzen haben. In einem vor dem BGH entschiedenen Fall beleidigte ein Wohnungseigentümer immer wieder andere Eigentümer und beging sogar Körperverletzungen. Die WEG-Mehrheit wollte diese nachhaltigen Störungen des Hausfriedens irgendwann nicht mehr hinnehmen und beschloss auf einer Eigentümerversammlung, dem Störenfried das Eigentum zu entziehen. Ein gerichtliches Eigentumsentziehungsverfahren ist nach § 18 des Wohnungseigentumsgesetzes möglich. Letztlich bekam die WEG-Mehrheit vor dem BGH Recht (Az.: V ZR 138/17). Der Störenfried muss seine Wohnung verkaufen und ausziehen. Das Urteil betrifft – und darüber hatte der BGH zu entscheiden –auch die Ehefrau des Störenfrieds, die sich nichts zuschulden kommen ließ.
In einem vergleichbaren Fall wollte der geschasste Ex-Eigentümer tricksen: Nachdem er verurteilt wurde, seine Wohnung zu verkaufen. Letztendlich wurde die Wohnung zwangsversteigert. Der alte Eigentümer mietete seine Ex-Wohnung allerdings vom neuen Eigentümer. So nicht, urteilte der BGH: Der Neueigentümer müsse dafür Sorge tragen, dass der Alte auszieht (Az.: V ZR 221/15).
Bauliche Veränderungen durch einen Eigentümer
Ein Wohnungseigentümer darf in seiner Wohnung keine baulichen Veränderungen am Gemeinschafseigentum vornehmen – und zu diesem zählen auch die Wände in der Wohnung. Foto: Wellnhofer Designs/stock.adobe.com
Nimmt ein Eigentümer bauliche Veränderungen an seinem Sondereigentum vor, die das Gebäude optisch verändern, so ist nicht immer die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Gemeinschaft erforderlich, entschied der BGH (Az.: V ZR 49/16).
Im verhandelten Fall besaß ein Eigentümer die Penthouse-Wohnung mit Dachgarten. Weil durch die Eigentümergemeinschaft das Dach, welches Gemeinschaftseigentum war, saniert werden musste, wurde unter anderem ein Dachvorbau entfernt, der nach der Dachsanierung vom Penthouse-Eigentümer wieder neu errichtet wurde – allerdings in abweichender Optik. Da der Vorbau auch von außen sichtbar war und aus Sicht einiger Eigentümer die Optik des Gebäudes nachteilig verändert habe, klagte die WEG gegen den Eigentümer auf Rückbau des neuen Dachvorbaus. Während das Landgericht der WEG noch Recht gab, sah dies der BGH anders und verwies den Streit an die Vorinstanz zurück: Es komme zunächst darauf an, ob die Veränderung so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert hat. Nur wenn dies der Fall ist, kann die WEG etwas dagegen unternehmen. Der Penthouse-Eigentümer muss dann darüber abstimmen lassen. Hier ist aber kein einstimmiges Ergebnis vonnöten, es reicht, wenn mehr als drei Vierteln aller Wohnungseigentümer zustimmen und diese mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Kein Anspruch auf einen Aufzug
Selbst wenn ein Wohnungseigentümer gehbehindert ist, benötigt er eine einstimmige Zustimmung der Gemeinschaft, will er einen Aufzug ins Treppenhaus einbauen lassen. Das gilt auch dann, wenn er selbst für die Kosten aufkommt, urteilte der BGH (Az.: V ZR 96/16). Denn der Einbau eines Aufzugs bedeute einen massiven konstruktiven Eingriff. Allerdings gestand der BGH dem Eigentümer zu, einen Treppenlift oder eine Rampe einzubauen. Eine solche geringfügige Änderung müssen die anderen Eigentümer dulden.
Fazit: Streitgemeinschaft vermeiden
Am besten ist es, sich schon vor Erwerb einer Eigentumswohnung darüber zu erkundigen, ob es sich bei der Eigentümergemeinschaft um eine harmonisch funktionierende Truppe oder um eine Streitgemeinschaft handelt. Am einfachsten bekommt man das heraus, indem man sich die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre anschaut. Denn nach dem Erwerb ist es zu spät: Oft werden Streitereien kostspielig vor Gericht ausgetragen und ein entspanntes Wohnen ist in einem zerstrittenen Haus auch nicht möglich.