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Timestamp: 2019-03-24 13:48:05
Document Index: 139207091

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 5', '§ 10', '§ 3', '§ 10', '§ 3', '§ 3', '§ 1', '§ 4', '§ 5', '§ 5', '§ 7', '§ 1', '§ 2', '§ 7', '§ 4', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 5', '§ 5']

Persönliche Dienstbarkeiten mindern nicht den gemeinen Wert der Liegenschaft - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 23.01.2017, RV/7100931/2016
Persönliche Dienstbarkeiten mindern nicht den gemeinen Wert der Liegenschaft
RV/7100931/2016-RS1 Permalink
Grundbücherlich einverleibte Wohnungsgebrauchsrechte und Ausgedingsrechte, die auf einem Rechtsgeschäft der nunmehrigen Übergeberin mit ihrer Rechtsvorgängerin beruhen, mindern nicht den gemeinen Wert der übergebenen Liegenschaft und damit die Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer iSd § 4 Abs. 2 Z. 3 lit. a GrEStG idF BGBl. I 36/2014 (anwendbar von 1.6.2014 bis 31.12.2015).
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Ri in der Beschwerdesache des Herrn BF, ADR, über die Beschwerde vom 27.07.2015 gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 17.07.2015, ErfNr***, StNr*** betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt:
1. grunderwerbsteuerpflichtiger Rechtsvorgang/Abgabenerklärung
Mit notariellem Übergabsvertrag vom 23. März 2015 übergab Frau ÜG die Liegenschaft EZ* KG*** samt Haus und allem rechtlichen und tatsächlichem Zubehör, den Wirtschaftsgütern, Werkzeugen, Maschinen und Traktoren an ihren Neffen BF (der nunmehrige Beschwerdeführer, kurz Bf.) und dessen Ehegattin ÜN gegen Einräumung des Wohnungsgebrauchsrechtes und von Ausgedingsrechten. Weiters wurde von den Übernehmern die Duldung von auf der Liegenschaft sichergestellten Wohnungsgebrauchs- und Ausgedingsrechte für Großmutter (geboren xx.xx 1936) in ihre Verpflichtung übernommen, ohne dass sie selbst in die Erfüllung dieser Pflichten eintraten.
Dieser Rechtsvorgang wurde von Herrn Notar NOTAR am 21. April 2015 über FinanzOnline beim Finanzamt für Gebühren Verkehrsteuern und Glücksspiel (kurz Finanzamt) angezeigt. Dabei wurde bei den Feldern: "Bemessungsgrundlage" folgende Beträge angegeben:
"Wert des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens": 205.000,00
"Grundvermögen": 20.000,00
"frei gemäß § 5a Abs. 2 Z. 2 NEUFÖG": 25.272,15
Am 24. April 2015 wurde dem Finanzamt ein NeuFö2 Formular im Original nachgereicht, in dem nur der Bf. als Betriebsinhaber genannt wird.
Am 5. Juni 2015 richtete das Finanzamt ein Ergänzungsersuchen mit folgendem Inhalt an den Bf:
"Sie werden ersucht die kapitalisierten Rechte laut Urkunde bekanntzugeben.
Ebenfalls wird ersucht den gemeinen Wert ohne Abzug der Rechte bekanntzugeben.
Wie erfolgt die Aufteilung der Werte landwirtschaftliches Vermögen und des Wohnungswert. Bitte legen sie ein Schätzgutachten. falls Vorhanden, in Kopie vor."
Dazu teilte der Bf. dem Finanzamt mit Schreiben vom 16. Juli 2015 Folgendes mit:
"Nach Rücksprache mit den Experten der Nö. Landes-Landwirtschaftskammer (...) habe ich als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer folgende Bewertung des im Übergabevertrages angeführten Vermögens vorgenommen.
Laut dem Bewertungsreferenten der Nö. LLWK liegt folgende Rechtslage vor:
Gem § 10 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.
Die Liegenschaft setzt sich aus rund 43 ha Forst und 17 ha LN zusammen. Weiters sind ein Wohnhaus aus den 60er Jahren und noch ältere Wirtschaftsgebäude vorhanden.
Forstliche Fläche: Aufgrund des Bestandes und der Größe der Liegenschaft ist ein durchschnittlicher Wert von 0,90 € anzusetzen.
Landwirtschaftliche Fläche: 4 ha Grünland mit 0,40€/m 2 und 13 ha Ackerland mit 0,90 €/m 2
Gebäude: Aufgrund des Alters und des Bauzustandes kann hier im Wesentlichen vom Wert des Baugrundstückes plus noch verwendbare Bausubstanz ausgegangen werden (ca 50.000 €)
Das bestehende Ausgedinge der Großmutter ist nach oben genanntem Bewertungsgesetz vom Gesamtwert abzuziehen, da nach Meinung der Landwirtschaftskammer Niederösterreich ein bereits im Grundbuch einverleibtes Ausgedinge (der Großmutter) den gemeinen Wert verringert, sodass es vom „normalen Hektarwert” (m 2 x €) abzuziehen wäre. Bei der Annahme von einer voraussichtichen Ausgedinge Dauer von weiteren 10 Jahren wurde daher folgende Berechnung vorgenommen:
1000*12*10= 120000€
Es bleibt also nach Abzug dieser Summe ein gemeiner Wert von 450000 € übrig.
Unter Berücksichtigung der Befreiung laut Neugründungsförderungsgesetz (50% von 75000 Euro) muss somit ein Betrag von 412500€ als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Ebenso ist laut Landes- Landwirtschaftskammer eine allfällige vom Steuerpflichtigen im aktuellen Vertrag zugestandene Gegenleistung nicht wertschmälernd (das der Tante einzuräumende Ausgedinge) und somit nur ein Teil der Gegenleistung ohne Einfluss auf den Gesamtwert."
Mit Grunderwerbsteuerbescheid vom 17. Juli 2015 setzte das Finanzamt gegenüber dem Bf. Grunderwerbsteuer ausgehend von einer Bemessungsgrundlage iHv € 247.500,00 fest. Dabei führte das Finanzamt Folgendes aus:
"Die Bemessungsgrundiage(n) wurde(n) wie folgt ermittelt:
Freibetrag gemäß S 5a Abs.2 Z.2 NEUFÖG
- 37.500,00 €
steuerpflichtiger Wert der land— und forstwirtschaftlichen Grundstücke
Der gemeine Wert laut Vorhalt beträgt € 570.000,— ein Abzug von Ausgedingrechte ergibt den Verkehrswert. Für die Berechnung der Grunderwerbssteuer ist aber der gemeine Wert anzusetzen (§ 3 (1) 2 GrEStG)."
In der dagegen eingebrachten Beschwerde wandte der Bf. ein, dass ein im Grundbuch einverleibtes Ausgedinge gegenüber jedermann und somit auch für jeden Rechtsnachfolger dinglich wirke. Da es sich hiermit nicht um "persönliche Verhältnisse" im Sinne des § 10 des Bewertungsgesetzes handle, sei das Ausgedinge sowohl bei der Ermittlung des gemeinen Wertes als auch des Verkehrswertes des Betriebes bzw. Grundstückes zu berücksichtigen. Im zitierten § 3 Abs. 1 Z 2 GrEStG seien die Befreiungen von der Grunderwerbsteuer geregelt, es fänden sich aber keine Aussagen zur Berechnung der Bemessungsgrundlage, sodass das bereits vorhandene Ausgedinge von der Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuerberechnung abzuziehen sei.
"Gemäß S 10 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen sind, ungewöhnliche oder persönliche Verhältnissse sind nicht zu berücksichtigen. Der gemeine Wert ist eine fiktive Größe, die mit Hilfe der Preisschätzung zu ermitteln ist (vgl. das Erk. vom 15. September 1993 Zl. 91/13/0125). Unter der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu verstehen, die dem zu bewertenden Wirtschaftsgut arteigen sind. Beispiele hiefür sind bei einem Grundstück: Die Grundstückslage, die Art und das Maß der tatsächlichen und baurechtlich zu lässigen Nutzungen des Grundstückes, die Grundstücksgröße, die Grundstücksgestaltung, die Bodenbeschaffenheit, der Erschließungszustand, das Alter, der Bauzustand sowie die Verwendungsmöglichkeit der Gebäude und dergleichen (VwGH v. 22.10.1992, 91/16/0044). Das Wohnrecht für die Übergeberin und deren Rechtsvorgängerin zählt zu den persönlichen Verhältnissen, wie der Beschwerdeführer übrigens in seinem Schreiben v. 11.07.2015 selbst ausführt.
Die Befreiungsbestimmung gem. § 3 (1)2 GrEStG kann nicht zur Anwendung kommen, da weder ein unentgeltlicher Erwerb (die Gegenleistung müsste unter dem einfachen bzw. 3fachen Einheitswert sein) vorliegt noch ein Erwerb an den begünstigten Personenkreis."
Im Antrag auf Vorlage der Beschwerde an das Bundesfinanzgericht wiederholte der Bf. die Beschwerdeausführungen.
Bei der Vorlage der Beschwerde an das BFG gab das Finanzamt noch folgende ergänzende Stellungnahme ab:
"Der Bf. vermag der Beschwerdevorentscheidung nichts entgegen zu setzen. Auch eine Belastung von Grundbesitz durch eine Hypothek gehört zu den persönlichen Verhältnissen, da die Hypothek eine persönliche Schuld ist, die den inneren Wert des Grundbesitzes, der nur zu ihrer Sicherung dient, nicht beeinflusst."
II. rechtserheblicher Sachverhalt
Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 23. März 2015 war im Grundbuch ob der übergebenen EZ* KG*** ein Wohnungsrecht, ein Ausgedinge sowie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gemäß Punkt „Fünftens“ des Übergabsvertrages vom 17.03.1996 für Großvater, geb. xx.xx.1930 und für Großmutter, geb. xx.xx.1936 (die Großmutter des Bf.) eingetragen. Die Rechte des Herrn Großvater waren bereits erloschen. Das grundbücherlich sichergestellte Wohnungsrecht und das Ausgedingerecht gemäß Übergabsvertrag vom 17.03.1996 für Großmutter wurde von den Übernehmern in die Duldungsverpflichtung übernommen, ohne dass sie selbst in die Erfüllung dieser Pflichten eintraten.
Der Übergeberin ÜG, geb. xx.xx.1958 wurde ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht an allen Räumen, die nicht von Großmutter benützt werden, sowie Ausgedingsrechte eingeräumt.
Weiters verpflchteten sich die Übernehmer die Liegenschaft bis zum 31.12.2025 nicht ohne Zustimmung der Übergeberin zu veräußern und räumten der Übergeberin ein Vorkaufsrecht ein.
Die gegenständliche Liegenschaft weist insgesamt eine Fläche von 603549 m 2 auf. Davon wird der überwiegende Teil von rund 43 ha forstwirtschaftlich genutzt, rund 4 ha befinden sich im Grünland und rund 13 ha sind Ackerland. Auf dem Grundstück Nr. 16 befindet sich ein Wohnhaus (mit der Adresse ****) aus den 60er Jahren und noch ältere Wirtschaftsgebäude.
Ohne die bestehenden und übernommenen Belastungen wäre im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für diese Liegenschaft nach ihrer Beschaffenheit ein Preis von insgesamt € 570.000,00 erzielbar.
Der Bf. ist der Neffe der Übergeberin.
Diese unstrittigen Sachverhaltsfeststellungen gründen sich auf die Einsicht in die vom Finanzamt elektronisch vorgelegten Teile des Bemessungsaktes ErfNr***. Die Wertgrößen ergeben sich aus den nachvollziehbaren Angaben des Bf. und wurden diese auch vom Finanzamt der Steuerfestsetzung zu Grunde gelegt.
Nach § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte (zB Übergabsverträge), die den Anspruch auf Übereignung begründen, soweit sich diese auf inländische Grundstücke beziehen.
§ 4 Abs. 2 GrEStG 1987 (idF BGBl I 2014/36) bestimmte Folgendes:
"Abweichend von Abs. 1 gilt Folgendes:
Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist Gegenleistung ist bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen,
Nach § 5 Abs. 2 Z. 2 GrEStG gehören zur Gegenleistung
§ 7 Abs. 1 GrEStG lautet wie Folgt:
„Die Steuer beträgt beim Erwerb von Grundstücken:
3. durch andere Personen.“
Gemäß § 1 Abs. 1 BewG 1955 gelten für die bundesrechtlich geregelten Abgaben die Bestimmungen des ersten Teiles (§§ 2 bis 17) des BewG 1955, soweit sich aus den abgabenrechtlichen Vorschriften nicht etwas anderes ergibt.
Im gegenständlichen Fall ist unstrittig, dass durch den Übergabsvortrag vom 23. März 2015 ein grunderwersteuerpflichtiger Erwerbsvorgang verwirklicht wurde.
Ebenso unstrittig ist, dass der Bf. als Neffe nicht zum begünstigten Personenkreis iSd § 7 Z. 1 und Z. 2 GrEStG gehört. Es kommt daher hier die Bestimmung des § 4 Abs. 2 Z 3 lit. a GrEStG 1987 (idF BGBl I 2014/36) zur Anwendung und ist die Steuer vom gemeinen Wert (als Mindestbemessungsgrundlage) zu berechnen.
Als Gegenleistung wurden im gegenständlichen Fall die Einräumung von Wohnrecht und Ausgedingsrechten an die Übergeberin sowie die Duldung der im Grundbuch sichergestellten Rechte zugunsten der Großmutter des Bf. vereinbart. Zur Ermittlung des Wertes der Gegenleistung sind diese Rechte entsprechend dem Lebensalter der Begünstigten nach versicherungsmathematischen Grundsätzen zu kapitalisieren. Geht man von den Wertangaben des Bf. im Schriftsatz vom 11. Juli 2015 von monatlich € 1.000,00 aus ergibt sich durch Verwendung des Rentenrechners des BMF ein kapitalisierter Wert der Rechte der Frau Großmutter iHv € 105.554,20 und der Rechte der Übergeberin iHv € 186.043,80. Das zeigt, dass der Wert der Gegenleistung jedenfalls niedriger ist als der gemeine Wert der übertragenen Liegenschaft und ist daher die Grunderwerbsteuer vom gemeinen Wert der vom Bf. erworbenen Liegenschaftshälfte zu berechnen.
Alleiniger Streitpunkt ist im Beschwerdefall die Frage, ob grundbücherlich einverleibte Wohnungsgebrauchsrechte und Ausgedingsrechte, die auf einem Rechtsgeschäft der nunmehrigen Übergeberin mit ihrer Rechtsvorgängerin beruhen, den gemeinen Wert der übergebenen Liegenschaft und damit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer vermindern können oder nicht.
Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sind unter der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes iSd § 10 Abs 2 BewG die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu verstehen, die dem zu bewertenden Wirtschaftsgut arteigen sind (VwGH 22.10.1992, 91/16/0044). Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden bei der Ermittlung des gemeinen Wertes hingegen nicht berücksichtigt. Derartige ungewöhnliche oder subjektive Verhältnisse liegen aber unter anderem dann vor, wenn zB ein Liegenschaftseigentümer sich vertraglich gegenüber einem Vorkaufsberechtigten bindet (VwGH 15.9.1966, 51/66, VwSlg 3490 F/1966), seine Liegenschaft hypothekarisch belastet oder wenn sie von einem letztwillig eingeräumten Wohnrecht betroffen ist (vgl. VwGH 28.04.1994, 93/16/0186 mit weiteren Hinweisen). Rechtsgeschäftlich begründete Verfügungsbeschränkungen zählen zu den persönlichen Verhältnissen iSd § 10 Abs. 3 BewG (vgl. VwGH 25.06.2009, 2009/16/0009).
Bei der Feststellung des gemeinen Wertes ist zu beachten, dass sich ein objektiver, möglichst allgemein gültiger Wert ergibt. Bei einem Grundstück sind wertbestimmend insbesondere Lage, Größe, und Bodenbeschaffenheit des Grundes bzw. Alter und Bauzustand des Hauses. Der gemeine Wert der übergebenen Liegenschaft setzt sich aus dem nach objektiven Gesichtspunkten errechneten Bodenwert und Gebäudewert vor Abzug des Wohnrechtes zusammen. Der Wert unter Bedachtnahme auf das Wohnrecht der Übergeberin stellt den Verkehrswert dar, welcher jedoch für die Bemessung der GrESt nicht maßgeblich ist. (vgl. BFG 7.6.2016, 5100443/2015).
Nicht nur die der Übergeberin eingeräumten Rechte, sondern auch die grundbücherlich sichergestellte Rechte, die auf einem Rechtsgeschäft der Übergeberin mit ihrer Rechtsvorgängerin beruhen, sind aus folgenden Gründen nicht bei der Ermittlung des gemeinen Wertes der Liegenschaft als Abzugspost zu berücksichtigen:
- Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr übliche Ausdruck Verkehrswert wird im Gesetz bewusst nicht gebraucht. Der Verkehrswert stellt zwar, ähnlich dem gemeinen Wert, einen gemeingültigen Durchschnittswert dar, infolge der im § 10 Abs. 2 und 3 BewG angeordneten Außerachtlassung persönlicher und ungewöhnlicher Verhältnisse, die den Verkehrswert unter Umständen sehr beeinflussen können (zB bei der Belastung eines Grundstückes durch ein Wohnrecht), kann der gemeine Wert jedoch vom Verkehrswert sehr wesentlich abweichen (vgl. Twaroch/Wittmann/Frühwald, Kommentar zum Bewertungsgesetz (19. Lfg 2008) zu § 10 BewG, Seite 6).
- Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer ist nicht nur der Erwerber, sondern auch der Veräußerer der Liegenschaft (siehe § 9 Z. 4 GrEStG). Daher handelt es sich auch bei von der nunmehrigen Übergeberin rechtsgeschäftlich eingeräumten Verfügungsbeschränkungen um Verfügungsbeschränkungen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind iSd § 10 Abs. 3 BewG.
- Durch die Verwendung des Wortes „insbesondere“ in der Bestimmung des § 10 Abs. 3 BewG ergibt sich, dass nicht nur Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen, als „persönliche Verhältnisse“ anzusehen sind.
- Im Erkenntnis VfGH 27.11.2012, G 77/12 führte der Verfassungsgerichtshof ua. aus, dass nach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers bemessungsrechtlich zwischen den Fällen, in denen der Wert der Gegenleistung herangezogen wird, und jenen, in denen ersatzweise auf den Wert des Grundstückes abgestellt wurde, kein grundsätzlicher Unterschied bestehen soll.
Diesem Zweck dient die Bestimmung des § 5 Abs 2 Z 2 GrEStG, wonach Belastungen, die auf einem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten, zur Gegenleistung gehören. Durch diese Vorschrift soll erreicht werden, dass der Steuer der Wert des Grundstückes im unbelasteten Grundstück unterzogen wird, indem jene Belastungen zur Bemessungsgrundlage zuzurechnen sind, die den Barkaufpreis bei der Preisvereinbarung entsprechend der bestehenden Belastung herabgesetzt haben. Auch persönliche Dienstbarkeiten wie das Wohnungsrecht sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (vgl. dazu Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, Rz 159 zu § 5 mit zahlreichen Judikaturhinweisen). Es wäre systemwidrig würde bei einer Bemessung der Grunderwerbsteuer vom gemeinen Wert das Wohnungsgebrauchsrecht die Bemessungsgrundlage kürzen.
Das Finanzamt hat daher zu Recht den Wert des Wohnungsrechtes und der Ausgedingsrechte bei Ermittlung des gemeinen Wertes nicht in Abzug gebracht und ist bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer vom objektiven, allgemein gültigen, inneren Wert der übergebenen Liegenschaft iHv € 570.000,00 ( der durch Vergleichspreise - ortsüblicher Quadratmeterpreis für Forst, Ackerland etc - ermittelt wurde) ausgegangen.
Die getroffene Entscheidung steht im Einklang mit der oben angeführten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
Wien, am 23. Jänner 2017
ECLI:AT:BFG:2017:RV.7100931.2016
Findok-Nr: 116737.1, aufgenommen am: 10.11.2017 08:42:43, Dokument-ID: aaf476c6-b94d-4489-ac79-73124143b7d8, Segment-ID: 6028e20b-d07b-4fd2-b831-d1bf7c4d81bc