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Timestamp: 2016-10-26 02:19:41
Document Index: 287791375

Matched Legal Cases: ['Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 269', 'Art. 19', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 156', 'Art. 159']

Bundesrichterin und Bundesrichter Corboz, Pr�sident,
Kl�gerin und Berufungskl�gerin, handelnd durch die Zentralstelle f�r staatlichen Liegenschaftsverkehr des Kantons Basel-Stadt, Fischmarkt 10, 4051 Basel, und diese vertreten durch Advokat Lukas Polivka, Auberg 4, Postfach 196, 4001 Basel,
Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Advokat Andreas B�guin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel.
Seit 1. Februar 1986 ist A.________ (Beklagter) Mieter einer Vierzimmerwohnung in der Liegenschaft Y.________ in Basel. Vermieterin ist die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Basel (Kl�gerin). Seit 1. Juli 1995 ist der Beklagte zus�tzlich Mieter von zwei Mansardenzimmern in derselben Liegenschaft. Bei den Mietobjekten in der betreffenden Liegenschaft handelt es sich um ehemalige Kommunalwohnungen. Die Mieter dieser Wohnungen profitierten unabh�ngig von ihren finanziellen Verh�ltnissen von grundverbilligten Mietzinsen. Der aktuelle Nettomietzins f�r die Vierzimmerwohnung betr�gt Fr. 476.-- und f�r die beiden Mansardenzimmer je Fr. 75.--.
Am 1. Januar 1995 sind das Mietbeitragsgesetz (MBG, SG 890.500) und die Mietbeitragsverordnung (MIVO, SG 890.510) in Kraft getreten. Dadurch �nderte sich das System insofern, als jetzt nicht mehr Wohnungen subventioniert werden, sondern die einzelnen Mieter finanzielle Hilfe erhalten, soweit sie dies ben�tigen. Diese System�nderung wurde dem Beklagten mit Schreiben vom 7. M�rz 1995 mitgeteilt. Beigelegt war das amtliche Formular zur Mitteilung von Mietzins�nderungen. In diesem Formular wurde der monatliche Mietzins f�r die Vierzimmerwohnung zwar unver�ndert bei Fr. 476.-- belassen, neu aber eine Sollmiete von monatlich Fr. 1'067.--, basierend auf einem Hypothekarzinsfuss von 5,5% und 139.0 Punkten Landesindex, angegeben. Eine Anpassung an die Sollmiete, welche der unverbilligten Miete entspreche, wurde f�r einen sp�teren Zeitpunkt in Aussicht gestellt. Diese Mitteilung vom 7. M�rz 1995 bezog sich nur auf die Vierzimmerwohnung. Die beiden Mansardenzimmer wurden erst am 1. Juli 1995 dazu gemietet.
Am 11. M�rz 1997 teilte die Kl�gerin dem Beklagten auf dem amtlichen Formular in Bezug auf alle drei Mietobjekte - Vierzimmerwohnung und zwei Mansardenzimmer - mit, infolge nicht kostendeckender Nettorendite erfolge keine Mietzinsreduktion. Die Sollmiete f�r die Wohnung wurde unver�ndert mit Fr. 1'067.-- beziffert. Die Sollmiete f�r die zwischenzeitlich neu dazu gemieteten zwei Mansarden wurde auf je Fr. 200.-- festgelegt.
Am 1. Juni 1999 wurde der Beklagte - wiederum auf dem amtlichen Formular - hinsichtlich der Vierzimmerwohnung erneut dar�ber orientiert, dass infolge nicht kostendeckender Nettorendite keine Mietzinsreduktion erfolge. Die Sollmiete werde jedoch den neuen, f�r die Mietzinsberechnung ausschlaggebenden Faktoren (Hypothekarzinsfuss und Landesindex) angepasst und neu auf Fr. 967.-- festgesetzt. Die effektive Nettomiete f�r die Vierzimmerwohnung wurde unver�ndert auf Fr. 476.-- belassen.
Mit amtlichem Formular vom 11. September 2000 teilte die Kl�gerin dem Beklagten eine Erh�hung des Nettomietzinses per 1. Mai 2001 von Fr. 476.-- auf Fr. 662.-- mit. Zu den Faktoren, auf welchen diese Miete beruht, wurde folgendes festgehalten:
"Sollmiete monatlich Fr. 1'036.--. Die Sollmiete basiert auf 4,25% Hypozins und 146,9 P Landesindex (Stand M�rz 00). Die Betriebs-/Unterhaltskosten sind bis M�rz 00 ausgeglichen."
Unter der Rubrik "Begr�ndung (Mietzins�nderung)" wurde die Mietzinserh�hung wie folgt begr�ndet:
"Etappenweise Anpassung der Nettomiete an die Sollmiete von Fr. 1'036,00 (s. beil. Schreiben vom Sept. 2000). 1. Anpassung auf Fr. 662,00 per 1.5.01, 2. Anpassung auf Fr. 848,00 per 1.5.02, 3. Anpassung auf Fr. 1'036,00 per 1.5.03 vorbeh�ltlich allf. Aenderungen d. Berechn.-Grundlagen (Hypo-Zins, Landesindex, Betriebs-/Unterhaltskosten)."
Mit gleicher Begr�ndung wurden auch die Mieten f�r die Mansardenzimmer in einem ersten Schritt per 1. Mai 2001 von Fr. 75.-- auf je Fr. 121.-- erh�ht.
Im Schreiben vom September 2000, auf welches im amtlichen Formular verwiesen wird, wird die mit dem Mietbeitragsgesetz beschlossene System�nderung nochmals erl�utert und die Mietzinserh�hung sodann wie folgt begr�ndet:
"... Dies bedeutet, dass die Wohnungen nicht mehr unabh�ngig von den Einkommens- und Verm�gensverh�ltnissen der Bewohner und Bewohnerinnen subventioniert, d.h. verbilligt abgegeben, sondern zu einem marktkonformen Mietzins vermietet werden. [...]
Im Sinne einer Gleichstellung und Gleichbehandlung aller Mieterinnen und Mieter in den ehemaligen Kommunalwohnungen werden nunmehr im Einvernehmen mit dem Amt f�r Miet- und Wohnungswesen und dem Amt f�r Sozialbeitr�ge auch noch die restlichen ca. 280 Mietverh�ltnisse an die Marktmiete (Sollmiete) angepasst."
Diese Mietzinserh�hung wurde vom Beklagten bei der Staatlichen Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten angefochten. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob die Kl�gerin beim Zivilgerichtspr�sidenten Klage. Mit Urteil vom 12. Juli 2001 wurde festgestellt, dass der Nettomietzins f�r die Vierzimmerwohnung in Y.________ mit Wirkung ab 1. Mai 2001 Fr. 662.-- sowie f�r die beiden Mansarden ebenfalls mit Wirkung ab 1. Mai 2001 je Fr. 121.-- jeweils zuz�glich Nebenkosten betrage.
Eine vom Kl�ger gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde hiess das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 16. August 2002 gut, hob das Urteil des Zivilgerichtspr�sidenten vom 12. Juli 2001 auf, wies die Klage ab und stellte fest, dass die am 11. September 2000 per 1. Mai 2001 angek�ndigten Mietzinserh�hungen f�r die Vierzimmerwohnung und f�r die beiden Mansarden in Y.________ unzul�ssig bzw. nichtig seien.
Mit Berufung vom 18. Oktober 2002 beantragt die Kl�gerin dem Bundesgericht, das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt insoweit aufzuheben, als es die Nichtigkeit der am 11. September 2000 per 1. Mai 2001 angek�ndigten Mietzinserh�hung f�r die Vierzimmerwohnung in Y.________ feststellt, und festzustellen, dass der Nettomietzins f�r die betreffende Wohnung ab dem 1. Mai 2002 Fr. 662.-- betrage. Eventualiter sei die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Urteil des Appellationsgerichtes wird von der Kl�gerin insoweit nicht angefochten, als die Mietzinserh�hung f�r die zwei Mansardenzimmer, die erst nach dem Inkrafttreten des Mietbeitragsgesetzes gemietet wurde, f�r nichtig erkl�rt wurde. Im Folgenden ist daher einzig dar�ber zu befinden, ob die Mietzinserh�hung in Bezug auf die Vierzimmerwohnung nichtig ist.
Die Vorinstanz hat die Mietzinserh�hung f�r nichtig erkl�rt, weil diese nicht gen�gend klar begr�ndet worden sei. Zur Begr�ndung wurde im Wesentlichen ausgef�hrt, dass sich die Kl�gerin im amtlichen Formular vom 11. September 2000 auf die "Sollmiete" berufe. Aus dem Begleitschreiben vom September 2000 ergebe sich, dass die "Sollmiete" mit dem Begriff der Marktmiete identisch sei. In zwei amtlichen Formularen, die den Mietern 1997 und 1999 zur Begr�ndung der nicht erfolgten Mietzinsreduktion zugestellt worden sei, sei demgegen�ber auf die nicht kostendeckende Nettorendite und damit klar auf das Kriterium der Kostenmiete verwiesen worden. Zudem habe die Kl�gerin auch insofern auf Elemente der Kostenmiete abgestellt, als die vorbehaltene Sollmiete jeweils den Ver�nderungen des Hypothekarzinssatzes und des Landesindex' der Konsumentenpreise angepasst sowie die Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung ausgeglichen worden sei. Die Kl�gerin habe sich somit nicht klar f�r den einen oder anderen Erh�hungsgrund entschieden. Aus ihren Schreiben k�nne vielmehr geschlossen werden, dass sie sich auf beide Erh�hungsgr�nde berufe, ohne diese aber in Einzelbetr�gen auszuweisen. Die Mietzinserh�hung sei daher nicht gen�gend klar begr�ndet und damit nichtig.
Die Kl�gerin h�lt diese Begr�ndung f�r bundesrechtswidrig. Zur Begr�ndung macht sie einerseits geltend, dass die Mietzinserh�hung vom 11. September 2000 klar begr�ndet worden sei. Unabh�ngig davon f�hrt sie andrerseits aus, dass selbst dann, wenn die Begr�ndung nicht hinreichend klar gewesen sein sollte, entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht auf Nichtigkeit erkannt werden k�nnte.
3.1 Gem�ss Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter f�r eine Mietzinsanpassung das amtliche Formular verwenden. Wird die Mietzinserh�hung nicht auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, ist sie gem�ss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR nichtig. Nach fester Rechtsprechung ist eine Mietzinserh�hung auch dann nichtig, wenn zwar das amtliche Formular verwendet wird, die angef�hrte Begr�ndung aber nicht gen�gend klar ist (BGE 121 III 6 E. 3b S. 8 f., BGE 121 III 460 E. 4c/cc S. 466, Urteil 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000 [publ. in mp 2000, S. 27 ff. ]). Die von der Kl�gerin an dieser Rechtsprechung ge�bte Kritik ist unbegr�ndet. Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorgesehenen Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild �ber die Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserh�hung zu verschaffen. Die qualifizierte Formvorschrift erstreckt sich insofern auch auf die Begr�ndung der Erh�hung. Hinzu kommt, dass das Mietrecht Ausnahmen von der Formstrenge, die zum Schutz des Mieters aufgestellt worden sind, nicht zul�sst (BGE 121 III 6 E. 3a S. 8, 121 III 460 E. 4c/cc S. 466, je mit Hinweisen).
3.2 Im Folgenden ist zu pr�fen, ob die umstrittene Mietzinserh�hung klar begr�ndet worden ist, wie dies die Rechtsprechung verlangt. Die Begr�ndung im Mietzinserh�hungsformular ist eine Willens�usserung des Vermieters. Ihre Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grunds�tzen zur Auslegung von Willens�usserungen. Dies gilt namentlich auch f�r das Erfordernis der Klarheit. Wenn sich die Parteien �ber den Sinn und die Tragweite der Begr�ndung nicht einig sind, ist die Willens�usserung des Vermieters nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Ausreichend klar ist eine Begr�ndung dann, wenn sich der Mieter als vern�nftiger und korrekter Vertragspartner unter Ber�cksichtigung aller massgebenden Umst�nde im Zeitpunkt des Zugangs Klarheit dar�ber verschaffen kann, auf welchen Erh�hungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 121 III 6 E. 3c S. 10, 121 III 460 E. 3a/cc S. 466, je mit Hinweisen; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, N. 88 zu 269d OR).
3.2.1 Im vorliegenden Fall enth�lt das Formular die Begr�ndung "Etappenweise Anpassung der Nettomiete an die Sollmiete von Fr. 1'036,00 (s. beil. Schreiben vom Sept. 2000)". Im erw�hnten Begleitschreiben, auf welches im Erh�hungsformular zul�ssigerweise verwiesen wird (Art. 19 Abs. 1bis VMWG), wird ausgef�hrt, dass die Wohnung nach dem Inkrafttreten des Mietbeitragsgesetzes zu einem marktkonformen Mietzins vermietet werden soll. Damit hat die Kl�gerin im amtlichen Formular und dem Begleitschreiben klar zum Ausdruck gebracht, dass die Erh�hung mit einer Anpassung an die Marktmiete (Art. 269a lit. a OR) begr�ndet wird. Auch die Vorinstanz behauptet nicht, dass der Beklagte als vern�nftiger und korrekter Vertragspartner das Formular und das zugeh�rige Schreiben f�r sich allein betrachtet anders verstehen konnte. Offensichtlich unbegr�ndet ist der Hinweis des Beklagten, die Mietzinserh�hung sei unklar, weil nebst der Marktmiete als absoluter Erh�hungsgrund auch die relativen Kostenfaktoren des Hypothekarzins' und des Landesindex' erw�hnt sowie die Unterhalts- und Betriebskosten bis M�rz 2000 ausgeglichen worden seien. Mit dem Hinweis auf den Hypothekarzins, den Landesindex sowie die Betriebs- und Unterhaltskosten wird nicht die Mietzinserh�hung begr�ndet, sondern nur kundgetan, auf welchen Kostenfaktoren der an die Marktmiete angepasste neue Mietzins im Hinblick auf die k�nftige Mietzinsgestaltung beruht. Dies ergibt sich mit aller Deutlichkeit schon daraus, dass die erw�hnten Kostenfaktoren nicht unter der Rubrik "Begr�ndung (Mietzins�nderung)" aufgef�hrt sind.
3.2.2 Damit stellt sich die Frage, ob die an sich klar begr�ndete Mietzinserh�hung vom 11. September 2000 unklar wird, wenn die fr�heren Mitteilungen der Kl�gerin vom 11. M�rz 1997 und 1. Juni 1999 mitber�cksichtigt werden.
Dazu ist zun�chst zu bemerken, dass f�r die Frage, ob sich der Mieter als vern�nftiger und korrekter Vertragspartner Klarheit dar�ber verschaffen kann, auf welchen Erh�hungsgrund sich der Vermieter beruft, auf alle Umst�nde - mithin auch auf fr�here Korrespondenz - abgestellt werden kann. Wenn f�r den Mieter aber wie im vorliegenden Fall bereits aus dem Erh�hungsformular und dem zul�ssigerweise verwendeten Begleitschreiben (Art. 19 Abs. 1bis VMWG) eindeutig klar sein muss, auf welchen Erh�hungsgrund sich der Vermieter beruft - im vorliegenden Fall "Orts- und Quartier�blichkeit" (Art. 269a lit. a OR) -, wird die klar begr�ndete Mietzinserh�hung nicht dadurch unklar, dass der Vermieter in fr�herer Korrespondenz eine Mietzinserh�hung aus einem anderen Grund - im vorliegenden Fall "nicht kostendeckende Nettorendite" (Art. 269 OR) - in Aussicht gestellt hat.
Entgegen der Meinung der Vorinstanz steht die vom Vermieter im Erh�hungsformular vom 11. September 2000 bzw. dem dazugeh�rigen Begleitschreiben effektiv angef�hrte Begr�ndung ("Orts- und Quartier�blichkeit" [Art. 269a lit. a OR]) auch nicht in Widerspruch zu den Mitteilungen vom 11. M�rz 1997 und 1. Juni 1999, in denen eine Mietzinserh�hung aus einem anderen Grund ("nicht kostendeckende Nettorendite" [Art. 269 OR]) angek�ndigt wurde. Das Bundesgericht hat ausgef�hrt, dass ein Vermieter, der die angestrebte Mietzinserh�hung mit der Anpassung an die Orts- und Quartier�blichkeit begr�ndet, im Eventualstandpunkt verlangen k�nne, dass eine Ertragsrechnung vorgenommen werde (Urteil 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000, E. 3b [publ. in mp 2000, S. 27 ff., S. 30]). Wenn ein Vermieter aber berechtigt ist, bei einer Mietzinserh�hung mit der genannten Eventualbegr�ndung zu operieren, muss es der Kl�gerin im vorliegenden Fall auch unbenommen sein, die Mietzinserh�hung mit der Marktmiete zu begr�nden, nachdem sie m�glicherweise ihren fr�heren Kalkulationen �berlegungen der Kostenmiete zugrunde gelegt hatte.
Unbegr�ndet ist schliesslich auch der Hinweis der Vorinstanz, die Kl�gerin habe auch insofern auf die Kostenmiete abgestellt, als die vorbehaltene Sollmiete jeweils den Ver�nderungen des Hypothekarzinssatzes und des Landesindex' der Konsumentenpreise angepasst sowie die Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung ausgeglichen worden seien. Wie erl�utert ist die Kl�gerin berechtigt, die geltend gemachte Mietzinserh�hung mit der Marktmiete zu begr�nden, auch wenn sie fr�her �berlegungen angestellt haben mag, die auf der Kostenmiete beruhten.
3.3 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Kl�gerin sich f�r ihre Mietzinserh�hung klar und eindeutig auf die Orts- und Quartier�blichkeit - und auf keinen anderen Erh�hungsgrund - beruft (E. 3.3.1). Diese klare Willens�usserung steht auch nicht in Widerspruch zu fr�heren Mitteilungen, weil es der Kl�gerin unbenommen ist, die Mietzinserh�hung mit der Marktmiete zu begr�nden, auch wenn fr�here Schreiben darauf hindeuten, dass sie damals eine Mietzinsanpassung wegen nicht kostendeckender Nettorendite erwogen haben k�nnte (E. 3.3.2).
Nur der Vollst�ndigkeit halber ist schliesslich festzuhalten, dass die Kl�gerin im vorliegenden Fall berechtigt ist, im laufenden Mietverh�ltnis auch ohne fr�her mitgeteilte Vorbehalte eine einseitige Mietzinserh�hung nach der absoluten Methode - beispielsweise Anpassung an die Marktmiete - zu verlangen. Da sich die hier zu beurteilende Mietzinserh�hung auf eine Wohnung bezieht, deren Mietzins bislang einer beh�rdlichen Mietzinskontrolle unterstellt war, ist die Beklagte nicht an die in der Regel ausschliesslich anwendbare relative Methode gebunden, sondern kann sich ohne weiteres auf absolute Erh�hungsgr�nde berufen (BGE 123 III 171 E. 6a S. 173 m.w.H.). Wenn im vorliegenden Fall auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensprinzips eine Mietzinserh�hung nach der absoluten Methode ohne fr�here Vorbehalte m�glich ist, verf�ngt der Einwand des Beklagten von vorneherein nicht, die Berufung auf die Marktmiete sei unzul�ssig, weil in den fr�heren Mitteilungen eine Mietzinserh�hung mit Argumenten der Kostenmiete vorbehalten worden sei. Abgesehen davon ist ohnehin fraglich, ob es sich bei den in den Schreiben vom 11. M�rz 1997 und 1. Juni 1999 enthaltenen Bemerkungen �berhaupt um Vorbehalte im Sinn von Art. 18 VMWG handelte, weil damals - im Unterschied zu dem von der Verordnung geregelten Sachverhalt - gar keine Mietzinsanpassungen vorgenommen wurden.
Aus diesen Gr�nden ist die Berufung teilweise gutzuheissen und das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons Basel Stadt vom 16. August 2002 aufzuheben. Da sich die Vorinstanz nicht materiell mit der Rechtm�ssigkeit der Mietzinserh�hung auseinander gesetzt hat, ist die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Entgegen der Meinung des Beklagten kann es nicht Sache des Bundesgerichtes sein zu pr�fen, ob die geltend gemachte Orts- und Quartier�blichkeit anhand einer gen�genden Anzahl von Vergleichsobjekten dargetan ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt keine Partei. Es rechtfertigt sich daher die Gerichtsgeb�hr den Parteien je zur H�lfte aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 3 OG) und die Parteientsch�digungen wettzuschlagen (Art. 159 Abs. 3 OG).
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons Basel Stadt vom 16. August 2002 aufgehoben und die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.