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Timestamp: 2018-11-20 11:48:04+00:00
Document Index: 3547441

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Cass 24/04/2007-1
Annulation d’une assemblée générale
Effet rétroactif (oui)
Annulation des assemblées postérieures
Nécessité d’une contestation conforme à l’article L 42 al 2
Nous présentons ci dessous
Cassation civile 3e 30 janvier 2007
Cassation civile 3e 24 avril 2007
Nous attirons également l’attention sur la motivation de l’arrêt du 30 janvier 2007 relatif à l’illicéité de la clause d’aggravation des charges, et à la nécessité de l’appréciation du juge pour caractériser le caractère fautif de la défaillance du débiteur de charges.
Cassation civile 3e 30 janvier 2007 Cassation
Cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre A) 2005-06-17
N° de pourvoi : 05-19475
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 juin 2005), que Mme X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du ... à Toulon en annulation de l’assemblée générale du 23 novembre 1999 convoquée par la société Sycologe, syndic, et subsidiairement de la décision n° 8a de cette assemblée ; que Mme X... étant décédée le 14 mars 2006, Mme Y..., son héritière, a repris l’instance ;
Attendu que pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 novembre 1999, l’arrêt retient que par un arrêt du même jour la cour a annulé les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires du “8 décembre 1998”, laquelle a procédé à l’élection du syndic, que cependant la désignation du syndic ne peut avoir d’effet sur la validité des convocations régulièrement adressées avant l’annulation de sa désignation dès lors qu’à cette date, il était seul à pouvoir exercer cette attribution qu’il tient de la loi, hormis le cas où son mandat est déclaré nul de plein droit par une disposition légale spécifique ;
Qu’en statuant ainsi, alors que par l’effet de l’annulation intervenue, la société Sycologe n’avait plus la qualité de syndic lors de la convocation de la deuxième assemblée générale, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 2 du code civil ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services présentent pour chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;
Attendu pour rejeter la demande d’annulation de la décision n° 8a, l’arrêt retient que la clause imputant spécialement aux copropriétaires défaillants les frais engendrés par cette défaillance est licite ; qu’en l’espèce, une telle clause figurait déjà au règlement de copropriété sous la forme suivante : “les copropriétaires qui aggraveraient par leur fait les charges communes auraient à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient occasionnés” ; que de telles clauses n’ont nullement pour effet de priver le juge de son pouvoir d’appréciation, alors que la délibération contestée ainsi rédigée : “les frais et honoraires (avocat, huissier, syndic...) engendrés par le recouvrement des charges impayées seront imputés aux seuls copropriétaires défaillants”, que ce pouvoir d’appréciation serait exclu et alors que le vocable “défaillant” suppose que le copropriétaire à qui les frais seraient imputés doit être fautif, ce qui est le cas dès lors qu’il se dérobe à son obligation essentielle de payer les charges dont il est statutairement redevable en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, par ailleurs, le législateur prévoit expressément cette dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, pour les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, lesquels seront imputables à ce seul copropriétaires selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’application de cette clause supposait un comportement fautif du débiteur dont l’appréciation devait résulter d’une décision judiciaire et non de la décision de l’assemblée générale, et que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 n’a pas d’effet rétroactif, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 juin 2005, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires ... aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires ... à payer à Mme Y... la somme de 2 000 euros ;
Cassation civile 3e 24 avril 2007 Cassation
Décision attaquée :cour d’appel de Paris (23e chambre civile) 2006-01-19
N° de pourvoi : 06-13813
Vu l’article 42, alinéa 2, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 janvier 2006), que les consorts X..., propriétaires d’un lot de copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments B, C et D de l’immeuble 91 rue de Lourmel à Paris (le syndicat secondaire) aux fins de voir prononcer la nullité des assemblées générales des copropriétaires tenues les 23 juin 2000, 5 juillet 2001 et 7 mars 2003 ;
Attendu que pour débouter M. X... et le syndicat principal de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 mars 2003, l’arrêt retient que l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 5 juillet 2001 n’ayant été prononcée que par le jugement du 23 septembre 2003, le syndic disposait d’un mandat régulier lors de l’assemblée du 7 mars 2003 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2001 qui le désignait, le syndic de copropriété n’avait plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale du 7 mars 2003, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Condamne, ensemble, M. Y... et le syndicat des copropriétaires secondaire bâtiments B, C, et D de l’immeuble 91 rue de Lourmel aux dépens ;
On connaît le problème de l’annulation en cascade des assemblées générales.
L’assemblée de 2002 est annulée par un arrêt de Cour d’appel en 2005. La désignation du syndic est annulée rétroactivement. C’est donc une personne sans qualité qui a convoqué les assemblées de 2003 et 2004 voire 2005. Il est inutile d’insister sur les conséquences désastreuses d’une décision judiciaire rendue tardivement, souvent pour le plus grand bonheur d’un copropriétaire procédurier
L’inconvénient majeur de l’ancien courant de jurisprudence était la possibilité d’agir en nullité pendant dix ans, l’application de l’article L 42 al. 2 étant alors écartée.
La jurisprudence a évolué ! Il reste possible au demandeur d’agir en nullité de l’assemblée de 2002, mais la nullité des assemblées postérieures ne peut être prononcée que si, pour chacune de ces assemblées, une action nouvelle a été engagée dans le délai prévu par l’article L 42 al. 2. Rappelons les décisions suivantes :
Cass civ 3e
Loyers et cop 2002 126
Loyers et cop 2004 209
00-15622
04-12515
Pendant le même temps on a constaté une distinction plus rigoureuse entre
- les actions en contestation d’une ou plusieurs décision(s)
- les actions en contestation de toutes les décisions, improprement appelées action en nullité de l’assemblée qui sont régies comme les précédentes par l’article L 42 alinéa 2
- et les actions en nullité de l’assemblée fondées sur le droit commun et qui échappent à ce régime particulier.
Les deux arrêts relatés ci-dessus ne contribuent pas clairement à la consolidation de cette nouvelle construction.
Dans l’arrêt du 30 janvier 2007 on trouve trace d’une distinction nette entre deux demandes d’annulation :
- Celle de l’assemblée générale du 23 novembre 1999 convoquée par la société Sycologe, syndic,
- et subsidiairement celle de la décision n° 8a de cette assemblée
On peut supposer que le délai prévu par l’article L 42 al.2, visé dans l’arrêt, a bien été respecté. La Cour de cassation n’évoque pas explicitement l’effet rétroactif de l’annulation.
Dans l’arrêt du 24 avril 2007, le texte de l’article L 42 al. 2 est intégralement repris et il est certain que la nullité de chaque assemblée a fait l’objet d’une action distincte. Que ces actions aient été jointes est sans importance. La Cour de cassation évoque l’effet rétroactif de l’annulation, mais à propos d’une assemblée précise.
Nous considérons que ces deux arrêts ne sont pas en contradiction avec l’évolution récente de la jurisprudence mais nous partageons le souci de prudence exprimé par M. Vigneron dans son commentaire (Loyers et copropriété juillet-août 2007 n° 154)
L’arrêt du 30 janvier 2007 traite également de la clause d’aggravation des charges.
Notons d’abord que la Cour d’appel avait sur ce point pris une position très audacieuse en validant une clause de type ancien qui imposait l’imputation quasiment automatique des frais de recouvrement au débit du compte du débiteur.
La Cour de cassation relève que le vocable “défaillant” suppose que le copropriétaire à qui les frais seraient imputés doit être fautif, ce qui est le cas dès lors qu’il se dérobe à son obligation essentielle de payer les charges dont il est statutairement redevable en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Faudrait-il considérer que le copropriétaire « défaillant » à l’assemblée commet aussi une faute. On aimerait voir la Cour de cassation l’admettre également. Comme à propos des obligations conditionnelles, la notion de défaillance est purement objective : le copropriétaire est présent ou absent non représenté ; il a payé ou il n’a pas payé. C’est sur le contrôle du contenu de l’obligation que doit s’exercer le contrôle du juge.
Sur la question pratique de l’imputation des frais au débiteur, on connaît bien la réponse : oui … mais ! Les syndics créanciers ont des pratiques manifestement abusives et les magistrats sont trop restrictifs dans l’application de l’article 700 du NCPC.