Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20200,%2098
Timestamp: 2019-06-26 03:11:03
Document Index: 136813835

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 542', '§ 242', '§ 542', '§ 550', '§ 566', '§ 578', '§ 542', '§ 566', '§ 242', '§ 550', '§ 580', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 242', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH']

BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10 - dejure.org
https://dejure.org/2014,2230
BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10 (https://dejure.org/2014,2230)
BGH, Entscheidung vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 (https://dejure.org/2014,2230)
BGH, Entscheidung vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 (https://dejure.org/2014,2230)
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BGB §§ 542, 550, 578 Abs. 2, 566, 242
§ 242 BGB, § 542 BGB, § 550 BGB, § 566 Abs 1 BGB, § 578 Abs 2 BGB
Gewerberaummiete: Kündigung eines unter Nichteinhaltung der Schriftform abgeschlossenen befristeten Mietvertrages; Hinderung durch Schriftformheilungsklausel
Schriftformmangel und Schriftformheilungsklausel
BGB §§ 542, 550, 578 Abs. 2, §§ 566, 242
Ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch Grundstückserwerber wegen Mangel der Schriftform trotz Schriftformheilungsklausel
BGB § 242; BGB § 550; BGB § 580a Abs. 2
Schriftformheilungsklausel hindert keine Kündigung
Schriftformverstöße - eine unheilbare Rechtskrankheit
Mietrecht - Schriftformheilungsklausel und die Kündigung
Schriftformheilungsklausel verpflichtet Grundstückserwerber nicht zu einer Heilungsinitiative
Keine Treuwidrigkeit des Berufens eines Grundstückserwerbers auf Schriftformmangel
"Schriftformheilungsklauseln" praktisch bedeutungslos
Keine Bindung des Grundstückserwerbers an Schriftformheilungsklausel
Gewerberaumvermieter und -mieter aufgepasst: Zum Damoklesschwert der gesetzlichen Schriftform
Kündigung trotz Schriftformheilungsklausel
Mietvertrag immer mit zwei Unterschriften
Schriftformheilungsklausel hindert die Kündigung eines Erwerbes nicht
Schriftformheilungsklausel und § 550 BGB
aerztezeitung.de (Pressemeldung, 25.02.2014)
Schriftformsanierungsklausel ist zumindest gegenüber Erwerber nicht wirksam
Gewerberaummiete: Kündigung eines unter Nichteinhaltung der Schriftform abgeschlossenen befristeten Mietvertrages
Schriftformklausel hindert keine Kündigung! (IMR 2014, 155)
OLG Hamburg, 30.04.2010 - 4 U 178/08
BGHZ 200, 98
NJW 2014, 1087
MDR 2014, 334
DNotZ 2014, 436
NZM 2014, 239
ZMR 2014, 868
Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 16;… vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 27 …und vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 25).
In derartigen Fällen geht es entweder darum, den Vorgaben des Vorvertrags zu entsprechen und in Anknüpfung an die darin getroffenen Abreden einen formwirksamen Mietvertrag zu vereinbaren oder einem konkret befürchteten Formmangel entgegenzuwirken (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 18 mwN).
(1) Der Senat hat allerdings bereits entschieden, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen (vgl. Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff. …und vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 28 ff.), und zwar selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung erst unter seiner Beteiligung vereinbart worden ist (…Senatsbeschluss vom 25. Januar 2017 - XII ZR 69/16 - NJW 2017, 1017 Rn. 10 f. mwN).
Das gilt unabhängig davon, ob dem Erwerber im Einzelfall die Umstände, die vor seinem Eintreten in den Mietvertrag zu der Formunwirksamkeit geführt haben, bekannt waren (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27).
Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur auch in jüngerer Zeit (vgl. zum früheren Meinungsstand Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 20 ff.) verschiedene Auffassungen vertreten.
(1) Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 47;… Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46).
Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (…Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648 Rn. 33; BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26;… BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17; BGHZ 139, 123 = NJW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61).
Mit dem von § 550 BGB angestrebten Erwerberschutz ist es nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen (Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27 …und vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 28 ff.; kritisch Bieber jurisPR-MietR 2/2016 Anm. 2 und Grundeigentum 2016, 944, 945).
Das gilt unabhängig davon, ob die Heilungsklausel individualvertraglich vereinbart wurde oder Bestandteil eines Formularvertrags ist (Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff.).
Diese Möglichkeit würde ihm genommen, wenn er infolge einer Schriftformheilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen (Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1087 Rn. 27).
Bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm gegenüber würde dem Erwerber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen und damit der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt (Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1087 Rn. 27).
Er verhält sich daher nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er von der in diesem Fall vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch macht (Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1087 Rn. 27).
Dies war hier nicht der Fall, da das Schreiben der Vermieterseite vom 25. Juli 2006 nicht von dem Mieter unterschrieben ist (vgl. BGH Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, juris, Tz. 14).
Denn hierdurch wäre diese im Ergebnis doch länger als ein Jahr an nicht schriftlich festgehaltene Vereinbarungen gebunden, wovor § 550 BGB den Erwerber - wie ausgeführt - gerade schützen will (vgl. BGH Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, juris, Tz. 24ff, ;… vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 550 BGB, Rdnr. 46 m.w.N.).
Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in erster Linie dazu, das Informationsinteresse eines künftigen potentiellen Grundstückserwerbers, der nach § 566 BGB kraft Gesetzes in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, hinsichtlich des Umfangs und Inhalts der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu schützen und zu sichern (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 26; BGH, Urteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95 -, BGHZ 136, 357-373; BGH…, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 17, juris).
Außerdem verfolgt es den Zweck, die Vertragspartner vor einer langfristigen Vertragsbindung zu warnen und grundsätzlich eine zuverlässige Beweislage hinsichtlich langfristiger Absprachen, auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien, herzustellen (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 26;… Blank/Börstinghaus- Blank , Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 5).
Jede Partei darf sich darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden ist (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).
Der Bundesgerichtshof hält dies nur ausnahmsweise dann für treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 , Rn. 28, juris).
Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 -, Rn. 28, juris).
Für den Senat ist nicht erkennbar, dass der vorherige Objektseigentümer oder die vormalige Immobilienverwaltung den Beklagten schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform hinsichtlich des vermeintlichen Kündigungsverzichtes abgehalten hätte (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16).
Der Grundstückserwerber müsste immer damit rechnen, dass auf ihn noch zusätzliche gewichtige Bindungen übergehen, die er dem Vertragswerk nicht entnehmen und daher finanziell auch nicht einkalkulieren konnte (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 27).
Vielmehr muss dem Erwerber, der in konsequenter Anwendung des § 566 BGB auch an (nachträgliche) mündliche Abreden zwischen Vorvermieter und Mieter gebunden ist, die Möglichkeit eingeräumt werden, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag lösen zu dürfen (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 27).
Derartiges wurde von dem Beklagten nicht konkret dargelegt und ist auch aus sonstigen Gründen nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 33).
Der BGH hat mangels Entscheidungsrelevanz bislang ausdrücklich dahinstehen lassen, ob eine Schriftformheilungsklausel - wie hier - in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen den originären Vertragsparteien wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 1 Satz 2 bzw. 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam ist (…BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, juris Rdnr. 31; vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, juris Rdnr. 28).
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (vgl. BGH NJW 2014, 1087, 1089; BGH NJW 2010, 1518).
b) Die Berufung auf den Formmangel ist auch nicht ansonsten im Einzelfall als treuwidrig anzusehen (vgl. BGH NJW 2014, 1087, 1090).
(vgl. BGH NJW 2008, 2178 Rn. 13, BGH NJW 2014, 1087, 1089 ff.).
Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten (BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10).
Der Bundesgerichtshof hat die Frage der Wirksamkeit einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel zuletzt offen gelassen, jedoch festgestellt, dass eine solche den Grundstückserwerber für sich genommen nicht hindere, unter Berufung auf den Schriftformmangel zu kündigen (BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 Rn. 27).
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 entschieden, dass ein Grundstückserwerber aufgrund des Schutzzwecks des § 550 BGB durch eine mietvertragliche Schriftformheilungsklausel - unabhängig von deren Wirksamkeit - für sich genommen nicht gehindert werde, den Vertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen.
Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter hierüber zu erkundigen (vgl. etwa Senatsurteile vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 mwN und BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 mwN).
KG, 09.05.2016 - 8 U 54/15