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Timestamp: 2013-05-26 00:50:53
Document Index: 303646400

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 22', 'BGH']

Vereins-Info - DMB Zossen und Umgebung e.V. DMB Bund
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Vereins-Info Informationen gemäß DL-InfoV
Die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) ist am 17. Mai 2010 in Kraft getreten. Gemäß dieser Veordnung möchten wir Ihnen hier die notwendigen Informationen geben:
Name des Vereins: Deutscher Mieterbund Zossen und Umgebung e. V.
Anschrift des Vereins: Bahnhofstraße 25, 15806 Zossen
03377 - 30 26 75
Faxnummer: 03377 - 30 05 90
info (at) dmbzossen.de
Registergericht u. -nummer: Amtsgericht Potsdam VR P 4699
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind in unserer Vereinssatzung (Link) festgehalten.
Merkmale unserer Dienstleistung sind in unserer Vereinssatzung (Link) festgehalten.
Vermögenshaftpflichtversicherung: Gothaer Versicherungsbank VVaG, Arnoldiplatz 1, 50969 Köln
Der Geltungsbereich ist auf Deutschland begrenzt.
"Preis" unserer Dienstleistung: Leistungen sind für Vereinsmitglieder grundsätzlich kostenfrei. Eine Ausnahme bildet die Schreibgebühr. Über die Mitgliedsbeiträge und über die Schreibgebühr können Sie sich in dem Dokument Vereinssatzung (Link) informieren, welches auch die Beitragsordnung zum Inhalt hat.
Bericht des Vorstandes für die Mitgliederversammlung am 19.09.2012
im Bürgerbüro Bahnhofstraße 25
Berichtszeitraum: Mai 2010 bis Mai 2012 Auszug
Wie in den vergangenen Jahren war das regelmäßige Angebot von Sprechstunden die zentrale Leistung des DMB Zossen. Neben der 2-wöchentlichen Sprechstunde in Zossen stand Mitgliedern auch die Möglichkeit zur Verfügung, sich telefonisch oder per E-Mail an uns zu wenden und Termine zu vereinbaren.
Hochgerechnet haben wir im Abrechnungszeitraum in ca. 1000 Fällen Mieter beraten – zuzüglich Telefonberatung und E-Mail-Beratung.
Die inhaltlichen Prioritäten haben sich im Vergleich zum Zeitraum 2008-2010 wenig geändert. An erster Stelle stehen nach wie vor – wie wohl bei allen Mietervereinen in Deutschland – die Betriebskostenabrechnungen und in diesem Zusammenhang auch die Höhe der Heizkosten. Weiteres bedeutendes Feld waren Beratungen zu Wohnungsmängeln, vor allem Feuchte-Probleme, die im Zusammenhang mit schlechten Bauisolierungen wiederum auf Heizkostenfragen zurückwirken. Die Fälle von Nachbarschaftsstreitigkeiten und Lärmbelästigungen sind glücklicherweise leicht zurückgegangen.
Inzwischen ist aber ein deutlicher Anstieg von Mieterhöhungs-Fällen zu registrieren. Nachdem sich Mitte/Ende der 90-er Jahre bis ca. 2006/2007/2008 der Wohnungsmarkt relativ entspannt und die Möglichkeiten für Mieterhöhungen vermieterseits nicht sehr groß war, fällt nun auf, dass häufiger, nicht nur im nördlichen Bereich in Berlinnähe, sondern auch in Zossen oder Mellensee Mieterhöhungen erklärt werden.
Gut lief in der Zeit die Zusammenarbeit mit der Initiative Alg2 Selbsthilfe e.V. Wenn wir in Fällen, in denen Mieter Arbeitslosengeld 2 und Kosten der Unterkunft für ihre Wohnung beziehen, mietrechtlich nicht weiterkamen und Kontakte zum Jobcenter nötig wurden, konnten wir die Berater in der Donnerstagssprechstunde um Hilfe bitten bzw. Mieter dorthin verweisen.
Die Beratungspraxis wurde auch durch weitere Urteile des Bundesgerichtshofs geprägt. Besondere Auswirkungen hat eine Entscheidung, in deren Folge ein Mieter seinen Wohnraum durch Räumungsklage verloren hat, weil er sich über die Ursachen von Feuchtigkeit im Wohnraum und damit über sein Mietminderungsrecht geirrt hatte. Der Mieter hatte fälschlich gemindert, 2 Monatsmieten Fehlbetrag waren aufgelaufen, letztlich hat der BGH dann die Vermieterkündigung und Räumung gebilligt. Das bedeutet, dass die Mietervereine vorsichtiger mit der Empfehlung von Mietminderungen sein müssen. Die Ursachen des Mangels und seine Erheblichkeit müssen feststehen. Häufiger wird man empfehlen müssen, Klagen auf Mangelbehebung oder selbständige Beweisverfahren (früher "Beweissicherungsverfahren") anzustrengen.
Mietenpolitisch befinden wir uns gerade in der Phase des neuen, durch die Regierung eingebrachten Mietrechtsänderungsgesetzes, das am 27.09.12 in die erste Lesung des Bundestages gehen soll. Kernpunkte sind die Einschränkung des Minderungsrechts für 3 Monate, wenn der Vermieter „energetisch saniert“ – wobei er keine Einsparungseffekte bei den Heizkosten nachweisen muss. Eine Modernisierungsankündigung energetischer Verbesserung kann auch mit Bezug auf „anerkannte Pauschalwerte“ begründet werden. Der Härtegrund „zu hohe Miete“ kann die Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr verhindern, nur ggf. eine Mieterhöhung. Härtegründe müssen 1 Monat nach der Mod.-Ankündiugn vorgebracht werden.
Außerdem sollen durch bestimmte Regelungen (Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution, Möglichkeit von Räumung durch einstweilige Verfügung, wenn der Mieter eine Sicherheitszahlung nicht leistet) Mietnomaden in Schach gehalten werden.
Der DMB hat dieses Gesetz letztlich als nutzlos erkannt, da die gesteckten Ziele nicht erreicht werden und kontraproduktiv, da von dem Grundsatz 100% Bezahlung nur gegen 100% Leistung im Mietrecht abgegangen wird.
Der Vorstand arbeitete im Berichtszeitraum, wie in der vorangegangenen Zeit auch, entsprechend den täglichen Anforderungen zielgerichtet und effektiv. In kurzen Abstimmungsrunden wurden die Geschäfte des Mieterbundes Zossen besprochen und daraufhin umgesetzt. Das neue Vorstandsmitglied Ingrid Schwibbe, bei der letzten Versammlung 2010 gewählt, hat sich gut eingearbeitet und macht die Buchführungs- und Rechnungslegung sehr verantwortungsvoll und gut.
Der DMB Zossen hatte ja im Januar 2005 seine Internetpräsenz WWW.DMBZOSSEN.DE eingerichtet. Anfang 2008 konnten wir (kumuliert) 50.000 Zugriffe verzeichnen, bis Juni 2010 waren es rund 200.000,
jetzt im September 2012: 681.000.
Die meisten Zugriffe erfolgen über Suchmaschinen, in denen Internet-Nutzer mietrechtliche Fachbegriffe eingeben, um sich zu informieren.
Der Vorstand sieht in der Mitgliederentwicklung unseres Vereins, die seit vielen Jahren langsam, aber stetig nach oben zeigt, ein Zeichen dafür, dass wir als Verein stabil und gut arbeiten und sowohl von Mietern als auch von Vermietern als ernsthaft wahrgenommen werden. Der Mieterbund Zossen als Ansprechpartner ist etabliert und kann auf dieser Basis weiter arbeiten.
Arnulf Triller,
Hier finden Sie weiterführende Informationen zu unserem Verein: Die Berichte der vergangenen Mitgliederversammlungen Vorstandsbericht 09.01.2008
Bericht des Vorstandes für die Mitgliederversammlung
in Zossen, Hotel Berlin
Berichtszeitraum: Dezember 2005 bis Dezember 2007
Hochgerechnet haben wir im Abrechnungszeitraum in ca. 820 Fällen Mal Mieter beraten – zuzüglich Telefonberatung – zzgl. E-Mail-Beratung.
Die inhaltlichen Prioritäten haben sich im Vergleich zum Zeitraum 2004-2005 nur leicht verändert: An erster Stelle stehen nach wie vor – und wie wohl bei allen Mietervereinen in Deutschland - die Betriebskostenabrechnungen; sie sind auch die arbeitsaufwendigsten Fälle, bei denen wir manchmal an die Grenzen des Machbaren stoßen, wenn es um Tiefenprüfungen geht. Dies ist ein Punkt, den man bei der Mitgliederversammlung auch diskutieren sollte: Wie weit kann eine Prüfung gehen? Wollen und können wir als Verein z.B. 50 Seiten vom Vermieter übersandte Rechnungskopien aufarbeiten? Wenn wir diese Frage verneinen: Was ist die Alternative? Weitere Beratungsschwerpunkte waren vor allem die Wohnungsmängel. Im Berichtszeitraum hat sich ein weiterer Schwerpunkt gezeigt, der wohl mit der Witterungslage und den oft starken Regenfällen zusammenhing, nämlich Haftungsfragen, vor allem bei eindringendem Wasser in Kellerräume (Rückstauventile) und durch defekte Dächer bzw. Außenwände in Mieter-Wohnungen, ein Problembereich, der früher kaum eine Rolle spielte.
Als weiterer Schwerpunkt müssen alle Problemfälle genannt werden, die im Zusammenhang mit dem Themenfeld „Hartz 4 und Miete“ standen. Der Beratungsbedarf in diesem Bereich ist deutlich gestiegen. Gerade bei Betriebskostennachzahlungen, aber auch bei Kautionszahlungen, Umzugskosten u.a. war die rechtliche Lage für Alg-2-Empfänger längere Zeit sehr unklar. Ein Entscheid des Bundessozialgerichts hat die Kostenträger mehr in Richtung Einzelfall-Prüfung verpflichtet. Übrigens eine Rechtsmeinung, die wir hier schon bei der letzten Mitgliederversammlung im Dezember 2005 genau so vertreten hatten. Dennoch ist das Feld nach wie vor sehr kompliziert. Das liegt vor allem daran, dass das Mietrecht auf der einen und das öffentliche Recht sozialer Unterstützung auf der anderen Seite im Kern inkompatibel sind. Das SGB 2 fragt, ob eine Miete „angemessen“ ist – das Mietrecht fragt, ob sie „ortsüblich“ ist. Das SGB 2 fragt, ob Betriebskosten „angemessen“ sind – das Mietrecht fragt, ob sie „wirtschaftlich“ sind. Die Mess- und Beurteilungskriterien sind unterschiedlich. Betriebskosten, die mietrechtlich zu zahlen sind, können von der ARGE abgelehnt werden. Betriebskosten, die mietrechtlich durchfallen, können von der ARGE durchaus anerkannt werden.
Wir haben versucht, dieses Manko ein wenig dadurch auszugleichen, dass wir mit Herrn Hadubrand Kinder aus Zossen etwas enger zusammengearbeitet haben. Herr Kinder hat uns angesprochen, weil er auf der Suche nach einem „Dach“ war, unter dem er seine ehrenamtliche Beratung für Hartz-4-Empfänger anbieten kann. Nach einigen Monaten der Zusammenarbeit scheint sich eine positive Bilanz abzuzeichnen. Wir haben die Möglichkeit, Menschen, die mit den nicht-mietrechtlichen Fragen der Sozialhilfe Probleme haben, an einen Experten zu verweisen. Herr Kinder wiederum kann in unseren Räumen und auch im Informationsaustausch mit uns seine Hilfe zur Selbsthilfe anbieten. Ich denke, wir lernen und profitieren alle aus dieser Situation.
Der Vorstand arbeitete im Berichtszeitraum, wie in der vorangegangenen Zeit auch, entsprechend den täglichen Anforderungen zielgerichtet und effektiv. In kurzen Abstimmungsrunden wurden die Geschäfte des Mieterbundes Zossen besprochen und daraufhin umgesetzt. Die Arbeit war relativ unspektakulär. Folgendes ist hervorzuheben.
Der DMB Zossen hatte ja im Januar 2005 seine Internetpräsenz WWW.DMBZOSSEN.DE eingerichtet. Wir informieren darin über die Basisdaten des Vereins, Vorstand, Sprechstunden, einige mietrechtliche Aspekte und bieten Beitrittserklärung und entsprechende Informationen und Hinweise zum Beitritt als Downloads an. Gab es Ende 2005 insgesamt 3.000 Seitenaufrufe (in 12 Monaten), sind es bis heute 50.000 (in nun insgesamt 36 Monaten). Daran kann man eine deutliche Steigerung des Gewichts dieses Angebots erkennen.
Bei der letzten Mitgliederversammlung am 8.12.05 hatten wir gerade unser neues Angebot, die Gruppen-Rechtsschutzversicherung eingeführt. Alle Neu-Mitglieder ab November 2005 werden automatisch rechtsschutzversichert. Eine Ausnahme gilt nur für die, die eine eigene, private Rechtsschutzversicherung haben und uns nachweisen.
Allerdings wurde die Rechtsschutzversicherung in dieser Zeit nur in 4 Einzelfällen genutzt. Daran kann man erkennen, dass nach wie vor die Beratung und Vermittlung im Zentrum unserer Arbeit steht, nicht das Verursachen von Gerichtsprozessen. In den Fällen, in denen wir die Versicherung um Kostenübernahme gebeten haben, wurde dies auch akzeptiert – das heißt, unsere Einschätzung, dass ein Fall „reif“ ist für Rechtsanwalt und Gericht und unsere rechtliche Beurteilung der Chancen war korrekt und wurde von der Versicherung auch mitgetragen.
Die Mitgliederzahl ist im Berichtszeitraum stärker gestiegen als in der vorangegangenen Zeit. 2004/2005 hatten wir in der Summe ein Plus von 7 Mitgliedern. 2006/2007 gab es ein Plus von 24. Dies ergibt sich aus 49 Abgängen und 73 Zugängen. Der Mitgliederstand zum 01.01.2008 ist 260.
Etwa zeitgleich mit der Einführung der Rechtsschutzversicherung haben wir auch unsere EDV auf das „Mieter-Informationssystem“ des DMB umgestellt. Dieses Programm bietet uns viele Vorteile, wie z.B. eine Kontenverwaltung und eine direkte Abbuchungsfunktion für die Mitgliedsbeiträge, die an die Bank gegeben werden kann.
Unser Verein ist nun fast 17 Jahre alt. Wir haben es geschafft, uns den neuen Herausforderungen im Mietrecht, aber auch den neuen Anforderungen, was Technik, Kommunikation, Mitgliederverwaltung und Dienstleistung anbelangt, zu stellen. Unser Mitgliederzulauf zeigt, dass wir ein kleiner, aber funktionierender Verein sind. Und die Tatsache, dass wir eine feste Größe in Zossen sind, gibt allen Mietern Vertrauen und Selbstsicherheit. „Dann gehe ich eben zum Mieterbund“, ist keine leere Drohung, sondern eine selbstbewusste Aussage, dass man seine Interessen und Rechte wahrnehmen will.
Übrigens ist der DMB – als Gesamtverband – nach einer Erhebung im Auftrag der Immobilien-Zeitung vom Oktober 2007 die bekannteste, höchst angesehene und schlagkräftigste Institution im gesamten Immobilien-Sektor.
in Zossen-Dabendorf, Mehrzweckraum der Gesamtschule Dabendorf Berichtszeitraum: Mai 2003 bis Dezember 2005
Die hauptsächliche Leistung des Mieterbundes im Berichtszeitraum war das regelmäßige Angebot von Sprechstunden. Neben der 2-wöchentlichen Sprechstunde in Zossen stand Mitgliedern auch die Möglichkeit zur Verfügung, sich telefonisch oder per E-Mail an uns zu wenden und individuelle Termine zu vereinbaren.
Hochgerechnet haben wir im Abrechnungszeitraum in ca. 750 Fällen Mal Mieter beraten – zuzüglich Telefonberatung – zzgl. E-Mail-Beratung.
An den inhaltlichen Prioritäten hat sich im Vergleich zum Zeitraum 2002-2003 nur wenig verändert: An erster Stelle stehen nach wie vor die Betriebskostenabrechnungen; sie sind auch die arbeitsaufwendigsten Fälle. Inzwischen hat sich die neue Rechtslage seit 01.09.2001 und die 12-monatige Abrechnungsfrist eingeschliffen, so dass die Vermieter nicht mehr so häufig ins „Dezemberfieber“ geraten. Weitere Beratungsschwerpunkte waren Mieter-Kündigungen un Wohnungsmängel. Vermieterkündigungen waren Gott sei Dank zahlenmäßig unbedeutend.
Das Problem der Heizkosten im Glashüttenring in Wünsdorf begleitet uns nun schon seit 2002. Die Energiepreise der Firma Edistherm, die von der LEG als Eigentümerin beauftragt wurde, mit den Mietern Verträge abzuschließen, sind nach wie vor auf dem 2 – 3-fachen Niveau des Üblichen. Hinzu kam auch noch, dass die GEWOBAG i.A. der LEG bei kalten Betriebskosten sehr grobe Fehler im eigenen Sinne gemacht hat. Sie hat versucht, Gartenpflege- und andere Kosten, die in 2 Jahren entstanden waren, im Jahr 2003 auf die Mieter umzulegen. Das konnten wir aber abwehren und den Verwalter zum einlenken zwingen.
Mietrechtlich ist zu erwähnen, dass im Berichtszeitraum der BGH einige Justierungen der Mietrechtsreform vorgenommen hat. Die Kündigungsfrist für Mieter sollte ja einheitlich auf 3 Monate festgelegt werden, auch wenn im Kleingedruckten des Vertrages die alte Staffelung (bis 12 Monate) stand. Der BGH hat das Kleingedruckte aber für rechtens erklärt. Daraufhin hat die Rot-Grüne Koalition nachgebessert. Jetzt ist es wieder beim Stand: 3-Monats-Kündigung.
Leider wurde eine andere Entscheidung nicht nachgebessert, die letztlich diese Verbesserung für die Mieter wieder aushebeln kann: Es darf nämlich ein Kündigungs-Ausschluss vereinbart werden, und das auf mehrere Jahre. Damit kann der Vermieter wieder eine Klausel im Vertrag verankern, die den Mieter längerfristig bindet. Dies hat der BGH 2004 so ausgeurteilt.
Ein Themenfeld, das uns erst seit diesem Jahr berührt und bei uns - bisher - Gott sei Dank auch nicht sehr viele Mitglieder betrifft, sind die so genannten „Kosten der Unterkunft“ nach dem SGB II, also die Hartz-4-Fälle. Wirkliche Probleme damit hatten bisher nur 2 Mitglieder. Allerdings kamen in den letzten Wochen und Monaten häufiger Anfragen. Dies liegt einerseits and er 6-monatigen Schonfrist des § 22 SGB II. Erst nach 6 Monaten beginnen die Kostenträger, die Mieten nicht mehr voll zu zahlen, wenn sie unangemessen hoch sind. Vermutlich spielt aber auch der Kosten-Schock eine Rolle. Hartz 4 wurde ja viel teurer als geplant, und man kann vermuten, dass die Direktive lautete, strenger mit den Fällen umzugehen.
Als neues, unabhängiges und gemeinnütziges Beratungsangebot steht übrigens für Hartz 4-Empfänger das Projekt „BBW-Akademie“ in der Kirchstraße 1 in Zossen zur Verfügung. Mit Landes- und Bundesförderung werden Hartz 4-Empfänger in allen Lebenslagen (Schulden, Ausbildung, Erziehung aber auch Wohnen und Miete) beraten.
Wir haben uns an verschiedenen Stellen schon für Mieter eingesetzt und auch in allgemeinen Stellungnahmen betont, dass wir die Pauschalisierung von Mieten und Heizkosten für nicht sachgerecht halten: Denn der Mietmarkt ist auch in Teltow-Fläming sehr unterschiedlich, und Mieter können auch nicht immer ihre Heiz- und Betriebskosten beeinflussen: Da spielen Wärmedämmung des Hauses, Heizsystem, Ölpreis, Witterung etc. eine größere Rolle.
Die Erdgas- und Ölpreis-Entwicklung hat uns auch beschäftigt. Wir empfehlen, auf unserer Webseite den Widerspruch-Brief zu kopieren oder dem Link zur Verbraucherzentrale zu folgen. Es kann jedenfalls nicht schaden, dem Vermieter mitzuteilen, dass er – wenn er den Energiepreisen nicht widerspricht – ggf. einen Verwaltungs-Fehler begeht, der ihn später schadensersatzpflichtig machen könnte.
Die Tätigkeit des Vorstandes im Berichtszeitraum war gekennzeichnet durch die Erfordernisse der praktischen Arbeit. In kurzen Abstimmungsrunden wurden die Geschäfte des Mieterbundes Zossen besprochen und daraufhin umgesetzt. Die Arbeit war relativ unspektakulär. Folgendes ist hervorzuheben.
Der DMB Zossen hat seit dem Januar 2005 auf WWW.DMBZOSSEN.DE eine eigene Internetpräsenz. Wir informieren über die Basisdaten des Vereins, Vorstand, Sprechstunden, einige mietrechtliche Aspekte und bieten Beitrittserklärung und entsprechende Informationen und Hinweise zum Beitritt als Downloads an. Seit der vollen Funktionsfähigkeit der Seite, die man auf Februar/März 2005 ansetzen kann, wurde insgesamt rund 3.000 Mal (Seitenaufrufe) zugegriffen. Es zeigt sich auch, dass einige Mieter bereits mit heruntergeladenen Formularen zu uns gekommen sind und das Angebot also angenommen wird.
Seit kurzem sind neu beitretende Mitglieder automatisch miet-rechtsschutzversichert.
Wir haben im Berichtszeitraum die Bank gewechselt. Unser neues Kreditinstitut, die Mittelbrandenburgische Sparkasse, ist nicht nur billiger, sondern erlaubt uns auch die online-Abwicklung vieler Geschäfte.
Als Haupt-Berater hat Herr Triller im Berichtszeitraum an 2 Tagesveranstaltungen zu neuen BGH-Entscheidungen und zum Betriebskostenrecht und an einer Beratung zur Gaspreis-Entwicklung im Landtag Brandenburg teilgenommen.
Die Mitgliederzahl ist im Berichtszeitraum stärker gestiegen als in der vorangegangenen Zeit. Mitgliederstand per 30.04.2003: 228 per 07.12.05: 235. Dies bei relativ hoher Fluktuation (60 Austritte, 67 Zugänge).
Von 190 Mitgliedern liegt die Einzugsermächtigung vor. Das sind 80%, die Quote ist damit gestiegen. Die Mitglieder bringen uns immer größeres Vertrauen entgegen, was den sorgfältigen Umgang mit der Einzugsermächtung anbelangt.
Die allermeisten Mitglieder bezahlen ihre Beiträge pünktlich. Säumige Beitragszahler werden jetzt konsequent gemahnt und dann ausgeschlossen.
Der DMB Zossen wird am 20. Mai 2006 15 Jahre alt.
Wir können insgesamt auf eine erfolgreiche Arbeit zurückblicken. Den meisten Mietern mit Problemen konnte geholfen werden. Die Mieter in Zossen fühlen sich nicht allein gelassen, und das ist ein wichtiger Effekt unserer Arbeit.
- 851444 - jaccomat 2007-09