Source: http://www.jurischile.com/2014/10/contrato-de-arrendamiento-es-de.html
Timestamp: 2017-09-26 12:54:41
Document Index: 889813

Matched Legal Cases: ['artículo 768', 'artículo 10', 'artículo 768', 'artículo 83', 'artículo 771', 'artículo 8', 'artículo 786', 'artículo 1552', 'artículo 8', 'artículo 170', 'artículo 1552', 'artículo 1564', 'artículo 1562', 'artículo 1563', 'artículo 1561', 'artículo 1565', 'artículo 1564', 'artículo 1564', 'artículo 1563', 'artículo 1566', 'artículo 1566', 'artículo 1564', 'artículo 1560', 'artículo 1562', 'artículo 1564', 'artículo 1946', 'artículo 1932', 'artículo 1925']

JurisChile: Contrato de arrendamiento es de naturaleza consensual. Interpretación contractual que busca determinar el sentido y alcance del contrato de arrendamiento. Doctrina de los actos propios
Contrato de arrendamiento es de naturaleza consensual. Interpretación contractual que busca determinar el sentido y alcance del contrato de arrendamiento. Doctrina de los actos propios
La Serena, veintidós de septiembre de dos mil catorce.
PRIMERO: Que la apoderada del demandado don Carlos León Pezo, en lo principal de su presentación de fojas 106, ha deducido recurso de casación en la forma en contra de la sentencia de primer grado de fecha 9 de noviembre del 2013, asilada en la causal contemplada en el artículo 768 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud solicita que se “invalide el fallo y determine que el proceso quede en estado de dictarse sentencia, para su conocimiento y resolución por el Tribunal no inhabilitado que corresponda, con costas” (sic).
SEGUNDO: Que fundamentando el recurso entablado sostiene que la sentencia ha sido dada ultrapetita, por haberse otorgado más de lo pedido por la partes. Refiere que la actora en su libelo solicitó que el tribunal ordenara la restitución del inmueble en el plazo de tercero día una vez ejecutoriada la sentencia o en el plazo que el tribunal determine. Agrega que, no obstante, el fallo en su decisión V dispuso que la parte demandada principal debe hacer entrega del inmueble arrendado en el plazo de un mes desde que el fallo cause ejecutoria, por lo que habiendo el demandante solicitado la restitución desde que la sentencia se encontrare ejecutoriada ha otorgado más de lo solicitado por el actor, circunstancia que causa un grave perjuicio a su parte, en lo que se refiere a la fecha de entrega de la propiedad arrendada. Agrega, luego de citar el artículo 10 del Código Orgánico de Tribunales y los artículos 6 y 7 de la Constitución Política de la República, que la “Ley de Arriendo no otorga ninguna facultad especial al Tribunal.” (sic)
TERCERO: Que el recurso de casación formal, como todo medio de impugnación extraordinario de decisiones jurisdiccionales, es principalmente,
ante todo, un recurso de derecho estricto, esto es, su precedencia está limitada, en primer término, por la naturaleza de las resoluciones impugnables; en segundo lugar, por las causales expresamente establecidas en la ley; y, finalmente, por las formalidades que debe cumplir el escrito respectivo, en especial, su fundamentación y peticiones concretas.
CUARTO: Que, asimismo, debe tenerse presente, en primer término, que de conformidad con lo previsto en el penúltimo inciso del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal podrá desestimar el recurso de casación en la forma, si de los antecedentes aparece de manifiesto que el recurrente no ha sufrido un perjuicio reparable sólo con la invalidación del fallo o cuando el vicio no ha influido en lo dispositivo del mismo, disposición que, en concordancia con lo dispuesto en el inciso 1° del artículo 83 del aludido cuerpo legal, consagran el principio jurídico de que la nulidad sin perjuicio no opera; y, en segundo lugar, que atendido lo dispuesto en el artículo 771, constituye un requisito imprescindible para que el recurso de casación prospere, que la sentencia impugnada cause agravio al recurrente, de modo que de no producirse dicho agravio, aún en el evento de adolecer el fallo de un vicio u omisión que pudiere afectar su validez, la Corte no puede declarar su nulidad.
QUINTO: Que de la simple lectura del recurso se advierte que la recurrente no indica la forma cómo el vicio invocado pudo haber influido en lo dispositivo del fallo -circunstancia que tampoco estos sentenciadores vislumbran- ni menos se manifiesta, de manera precisa, el perjuicio que la infracción hecha valer y que sirve de sustento la causal de casación, esto es, la decisión que ordena la restitución del inmueble arrendado en el término de un mes desde que el fallo cause ejecutoria, le ha irrogado a la ejecutada, siendo del caso recordar al respecto, que a los litigantes corresponde exponer las circunstancias fácticas en que sustentan sus acciones o excepciones y las peticiones sometidas a la decisión del juzgador, pero a este último concierne la aplicación del derecho, y de conformidad con lo previsto en el artículo 8 N° 9 de la ley 18.101, no resultaba posible al juez decretar la restitución de forma diversa a la dispuesta por el legislador.
Además, necesario es tener presente que el arbitrio intentado carece de peticiones concretas, toda que, en primer término, pide la invalidación del fallo y que se determine que el proceso quede en estado de dictarse sentencia por el tribunal no inhabilitado que corresponda, solicitud que constituye un evidente error frente al claro precepto contenido en el inciso 3° del artículo 786 del Código de Procedimiento Civil; y, en segundo lugar, por cuanto aun en el evento de resultar procedente el pronunciamiento de sentencia de reemplazo, la recurrente no invoca pretensión alguna para ser resuelta en el nuevo fallo.
En consecuencia, tratándose, como se ha dicho, de un recurso de derecho estricto, las circunstancias antes anotadas bastarían, desde ya, para desechar el recurso.
SEXTO: Que, sin perjuicio de lo reflexionado precedentemente, preciso es tener en consideración, además, en relación al vicio de ultrapetita impetrado por la demandada principal, que el asunto controvertido en un juicio queda fijado en primera instancia por las acciones promovidas por la actora en su demanda, por las excepciones opuestas por el demandado, por la reconvención y excepciones a la reconvención si ésta ha sido deducida, y por las excepciones que, de conformidad a la ley, pueden ser formuladas en cualquier estado de la causa. Enseguida, debe tenerse presente que la decisión del asunto controvertido debe comprender, por tanto, todas las acciones y excepciones hechas valer por las partes; y, en fin, que las consideraciones de hecho y de derecho que debe efectuar el sentenciador, relativas a cada uno de los puntos sometidos a debate que permiten estimar que el fallo se encuentra fundado, constituyen los razonamientos previos que determinan su sentencia, siempre que tales consideraciones no sean incompatibles y guarden concordancia con la conclusión a que se ha arribado en la parte resolutiva de ella.
SÉPTIMO: Que, enseguida, útil resulta consignar que los jueces tienen las plenas atribuciones para examinar la procedencia de la petición formulada y para aplicar a hechos propuestos las normas jurídicas atingentes, por ende, no se extiende a puntos no sometidos a su decisión y no incurre en ultrapetita, el tribunal que, aún sin petición de parte, examina la concurrencia de los presupuestos legales que hacen procedente la acción y ajusta su decisión a la normativa contemplada por el legislador, pese al errado sustento jurídico que pueda contener una pretensión del actor.
OCTAVO: Que, en la especie, de la revisión del proceso se infiere que el demandante principal dedujo demanda principal de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, previas las reconvenciones legales, y se condene al demandado al pago de las rentas insolutas y las que se devenguen durante el juicio y hasta la entrega material del inmueble arrendado, decretándose la restitución de dicha propiedad en el plazo de tercero día una vez ejecutoriada la sentencia o en el plazo que el tribunal determine; en subsidio, solicita se notifique el desahucio del referido contrato al demandado don Carlos León Pezo. Por su parte, este último solicita se deniegue la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 1552 del Código Civil, vale decir, alegando la excepción de contrato no cumplido, argumentando que el inmueble no pudo ser destinado para el fin que fue arrendado, esto es, la instalación de un local comercial, porque la propiedad carecía de recepción definitiva de obra, mismo argumento que esgrime para pedir, además, el rechazo de la demanda subsidiaria; además, interpone demanda reconvencional fundada en el incumplimiento del contrato de arrendamiento que atribuye al actor principal.
NOVENO: Que en este contexto, la juzgadora de primer grado procedió a hacerse cargo de la acción principal y de la demanda reconvencional propuestas por las partes, como de la excepción dilatoria y de las defensa y excepciones formuladas por las mismas; y en definitiva, decide la litis, rechazando la excepción dilatoria y acoge en parte la demanda principal, declarando terminado el contrato de arrendamiento, ordena el pago de las rentas insolutas y la restitución de la propiedad arrendada dentro del plazo de un mes contado desde que el fallo cause ejecutoria (conforme a lo dispuesto en el artículo 8 N° 9 de la ley 18.101); y, en fin, además, desecha la demanda reconvencional, omitiendo pronunciamiento, respecto de la demanda subsidiaria de desahucio, obviamente, por haber acogido la acción principal; por tanto, no cabe sino inferir que la decisión del asunto controvertido se ha ajustado, estrictamente, a las pretensiones sometidas al conocimiento del tribunal, cumpliendo el fallo recurrido con las exigencias del artículo 170 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, no advirtiéndose, de manera alguna, que la juez a quo se haya apartado de lo pedido por las partes en sus respectivos escritos que son los que fijan la competencia del tribunal.
DÉCIMO: Que, en consecuencia, acorde a lo meditado en las motivaciones que anteceden, no cabe sino desechar el recurso de casación formal intentado por el demandado principal.
a) Se elimina el motivo noveno.
b) Se sustituyen los guarismos “DECIMO PRIMERO” y “DECIMO SEGUNDO”, por “UNDÉCIMO” y “DUODÉCIMO”, respectivamente.
c) En el considerando undécimo, numeral 6, se muta la expresión “Naviade”, por las expresiones “Navia de”; y en el numeral 12, se trueca la forma verbal “acompaño”, por “acompaña”.
d) En el fundamento duodécimo, número 4, se reemplaza la locución “e3l”, escrita entre las palabras “que” y “uso”, por el artículo “el”.
e) En la consideración duodécima, se elimina la letra “A”, consignada antes del epígrafe “Documental”; y, asimismo, se elimina el título “B.- Testimonial”, y se le sustituye por la siguiente oración; “Por su parte, la actora reconvecional, rinde la siguientes testimonial:”.
b) De las citas legales, se suprimen las referencias a los artículos 1552 del Código Civil; y “680 y siguientes” del Código de Procedimiento Civil.
UNDÉCIMO: Que el contrato de arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce un precio determinado; en consecuencia, los elementos esenciales del contrato lo constituyen, en primer término, el consentimiento; enseguida, la existencia de que una cosa cuyo goce se proporciona al arrendatario; y, en fin, un precio que paga el arrendatario al arrendador por el goce de esta cosa, que se denomina renta, cuando se paga periódicamente. Asimismo, útil resulta recordar que el contrato de arrendamiento tiene el carácter de consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes en cuanto a la cosa y el precio.
DUODÉCIMO: Que, en el caso sub lite, con el mérito de la copia autorizada del contrato de arrendamiento, que rola a fojas 1, y lo expuesto por el demandante en su libelo de fojas 4 y del reconocimiento expreso efectuado por el demandado, en su escrito de contestación de fojas 17, resulta un hecho no controvertido, la existencia del contrato de arrendamiento celebrado con fecha 11 de enero del 2012, entre el actor don Víctor Harcha Sarras, en calidad de arrendador y don Carlos León Pezo, como arrendatario, en relación al inmueble ubicado en Juan de Dios Peni N° 397-399 de La Serena.
Del examen del referido contrato se infiere que en su cláusula 3ª las partes pactaron que el contrato comenzó a regir en esa misma fecha con una duración de un año, renovable por períodos iguales; además, en la cláusula 4ª se estipuló una renta mensual de $ 750.000, monto que debía pagarse los días 11 de cada mes, consignándose en la misma cláusula que en el acto de suscripción del contrato se pagó el primer mes de arriendo y el mes de garantía; asimismo, las partes declaran que la renta del mes de febrero siguiente, no se pagaría a objeto de invertir su monto en el mejoramiento de la propiedad y en las gestiones de cambio de destino que se dará al inmueble arrendado, acordando los contratantes en la cláusula 5ª que la propiedad arrendada será destinada a local comercial, mientras que en su cláusula 8ª se convino que cualquier mejora que se realice en el inmueble deberá ser, previamente, autorizada por el arrendador y que los gastos que ellas irroguen serán de cargo del arrendatario.
DECIMOTERCERO: Que, por otra parte, tampoco ha sido objeto de debate por los litigantes, que el arrendador dio cumplimiento a la obligación que le imponía el contrato, vale decir, la entrega del inmueble objeto del arriendo y la circunstancia que el contrato de arrendamiento se prorrogó tácitamente, al concluir el primer año de su vigencia, esto es, el 11 de enero del 2013.
DECIMOCUARTO: Que el demandado ha solicitado el rechazo de la acción principal y subsidiaria deducida por el actor principal, argumentando, en síntesis, que el demandante no puede reclamar el pago de la rentas adeudadas, por cuanto no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble en estado de servir para el objeto que fue arrendado, esto es, para la instalación de un local comercial, por carecer la propiedad de recepción definitiva de obra y de permiso de edificación, circunstancia que le habría sido ocultada por el arrendador, lo que hace procedente la excepción prevista en el artículo 1552 del código sustantivo.
DECIMOQUINTO: Que, por tanto, a fin de dilucidar la procedencia de la acción principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas impetrada por el actor principal, conveniente resulta determinar el sentido y alcance de las cláusulas pertinentes del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, debiéndose tener en consideración al respecto, que el objetivo de la labor de interpretación de los contratos consiste en conocer los puntos en que ha confluido la intención de los contratantes, vale decir, la
voluntad que han expresado al celebrar la convención de que se trata, aquello en que han consentido, es decir, que les ligó y determinó a contratar.
DECIMOSEXTO: Que para la determinación de la voluntad de los contratantes es preciso tener en consideración las normas de interpretación que entrega nuestra legislación, especialmente, los artículos 1566 del Código Civil, debiéndose, además, tener presente sobre el particular, que la interpretación resulta necesaria cuando los términos de una convención provocan controversia en relación a los distintos efectos que han de tener sus estipulaciones. La doctrina ha señalado al respecto, que existen reglas de interpretación intrínsecas al contrato, que en nuestro código sustantivo están constituidas por: a) armonía de las cláusulas (artículo 1564); b) utilidad de las cláusulas (artículo 1562); y, c) términos ambiguos (artículo 1563). Además, se establecen reglas extrínsecas: a) aplicación restringida de la declaración (artículo 1561); b) extensión natural de la declaración (artículo 1565); c) por otros contratos (artículo 1564 inciso 2°); y, d) interpretación auténtica (artículo 1564 inciso 3°). En fin, asimismo, se encuentran reglas supletorias de interpretación, esto es: a) presunción de cláusulas de uso común (artículo 1563 inciso final); b) favor del deudor (artículo 1566 inciso 1°); y, c) riesgo de redacción (artículo 1566 inciso 2°). Se agrega, en relación a la denominada interpretación auténtica, que la regla del inciso 3° del artículo 1564 del Código Civil es de importancia principalmente en la interpretación de los contratos que contienen obligaciones de dar o hacer, ya que nada puede indicar con más acierto la voluntad de las partes en esta materia, que la ejecución llevada a cabo por ellos mismos de las cosas que, con arreglo a lo pactado, estaban obligadas a dar o hacer. (“Sistema de Interpretación de los Contratos”; Jorge López Santa María; Ediciones Universitarias Valparaíso).
En consecuencia, en tal orden de ideas adquiere relieve el principio del respeto al proceder individual y que el obrar contra acto propio no vale.
DECIMOSÉPTIMO: Que, por su parte, el artículo 1560 del Código Civil dispone que conocida claramente la intención de los contratantes, deberá estarse a ella más que a lo literal de las palabras, vale decir, en la interpretación de los contratos, a contrario de lo que ocurre en la interpretación de la ley, la norma fundamental establecida por el legislador consiste en buscar, en primer lugar, la intención de los contratantes, aún por sobre el tenor literal de las palabras. Luego, en la especie, adquieren trascendencia, además, en orden a determinar el sentido y alcance de la cláusula del contrato de arrendamiento en cuestión, en primer término, lo previsto en el artículo 1562 del mismo texto legal, al establecer que el sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno, precepto que, por tanto, se encuentra inspirado en el propósito de asegurar la estabilidad de los contratos, entendiendo el legislador que las partes al declarar su voluntad buscan producir efectos útiles, de modo que si no se han manifestado con claridad, debe preferirse interpretar su declaración en el sentido en que resulte eficaz a aquel en que resulte inútil; y, enseguida, lo prescrito en el artículo 1564 inciso 3° del citado código, norma que señala que las cláusulas contractuales podrán también interpretarse por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra; en otros términos, debe entenderse que la aplicación práctica que se haya dado a las estipulaciones de un contrato, determina y fija el significado y sentido que las partes hayan querido otorgarles.
DECIMOCTAVO: Que, en la especie, preciso es tener presente la declaración expresa que formulan los contendientes en la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, en cuanto se relevó al arrendatario del pago del monto de la renta del mes de febrero del 2012 ($ 750.000), con el objeto de destinar dicho monto al mejoramiento del inmueble arrendado y a solventar los gastos en que incurra el arrendatario en las gestiones de cambio de destino del inmueble, todo ello con consentimiento del aquel, estipulación que naturalmente conduce a establecer que tales gestiones tenían por objeto que produjera efecto lo convenido en la cláusula siguiente, en la cual las partes acordaron que la propiedad sería destinada a la explotación de un local comercial, sin que se haya estipulado la naturaleza del negocio que pretendía implementar el arrendatario; no obstante la concatenación de ambas cláusulas permite concluir, entonces, que la propiedad a la época de la suscripción del contrato tenía un destino habitacional y que la mutación del destino de la propiedad correspondía gestionarlo al arrendatario, y así necesariamente éste debió entenderlo, por cuanto inició, de acuerdo a lo pactado, todos los trámites administrativos tendientes a obtener el aludido cambio de uso del inmueble, entre ellos, una petición denominada “Solicitud de regularización de obra menor de edificación antigua de cualquier destino”, presentada ante la Dirección de Obras Municipales de La Serena, con fecha 6 de septiembre del 2012, formulada en virtud de la carta poder otorgada para tal efecto por el arrendador don Carlos Harcha Sarras, gestión previa destinada a conseguir, precisamente, el cambio de destino del inmueble, circunstancias de las que da cuenta la documental acompañada por el demandado principal y reseñada en el motivo undécimo del fallo recurrido, por lo que pretender establecer un alcance distinto a las mencionadas estipulaciones, endosando responsabilidad contractual al actor, conduciría a aceptar la inserción en un contrato de cláusulas inútiles y carentes de sentido, debiéndose tener en cuenta, además, que la conducta del propio arrendatario, en cuanto -según se ha consignado- perseveró en el contrato de arrendamiento, optando por mantener el bien raíz arrendado en su poder, haciendo operar de esta forma la renovación tácita del arrendamiento, conforme a lo pactado en la cláusula 2ª de la convención, e infiriéndose, asimismo, que parte del inmueble lo ha subarrendado, como el mismo reconoce al contestar la demanda, no obstante no haberse conferido expresamente en el contrato la facultad para subarrendar, conforme lo previene el artículo 1946 del Código Civil, situación que, concordando, además, con lo expuesto por la testigo doña Nora Flores Robles quien, a fojas 28, afirma que el demandado principal ha destinado la propiedad a la explotación de un hostal, revela que, en todo caso, este último, efectivamente, le ha dado un destino comercial a la propiedad, haciendo, en consecuencia y de esta manera, una aplicación práctica de las estipulaciones contractuales analizadas.
DECIMONOVENO: Que, por tanto, correspondía entonces al demandado principal acreditar el pago de las rentas de arrendamiento cuya solución se reclama, vale decir, el saldo insoluto del mes de septiembre del 2012 y aquéllas devengadas desde abril del 2013 y durante la secuela del juicio; no obstante, la demandada solo demostró haber pagado el monto de la renta del aludido mes de abril, tal como consigna la juez a quo en el motivo decimosexto del fallo en estudio, pero no allegó a los autos elementos de convicción alguno destinado a demostrar la solución de las restantes que se demandan
VIGÉSIMO: Que la mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días; en consecuencia, atendido el mérito de autos, solo era procedente acoger la demanda principal en los términos señalados en la parte decisoria de la sentencia recurrida, de modo que no resulta pertinente enmendarla como pretende el demandado principal.
VIGÉSIMO PRIMERO: Que atendido lo concluido en el motivo que antecede, inoficioso resulta emitir pronunciamiento respecto de la demanda subsidiaria de desahucio.
VIGÉSIMO SEGUNDO: Que en relación a la demanda reconvencional intentada y que el arrendatario ha fundado en los mismos argumentos esgrimidos al solicitar el rechazo de la demanda principal, efectivamente resulta improcedente, en primer término, en atención a lo reflexionado en el considerando decimoctavo del presente fallo; y, en segundo lugar, porque no obstante que la imposibilidad de usar la cosa arrendada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que la produzca, faculta al arrendatario para ejercer la acción que concede el artículo 1932 del Código Civil, la interpretación armónica de este precepto y de otra norma especial contemplada en nuestro compendio sustantivo relativa al contrato de arrendamiento, vale decir, su artículo 1925, permite colegir que la acción de perjuicio resulta inadmisible si ha sido deducida aisladamente, esto es, sin pedirla conjuntamente con la terminación del contrato de arrendamiento, resolución que debe sustentarse precisamente, en el incumplimiento contractual de arrendador, por cuanto el resarcimiento de los perjuicios resulta ser la consecuencia de aquel incumplimiento.
Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1944 del Código Civil; 7 y 10 de la ley 18.101; 186, 227, 766 y 798 del Código de Procedimiento Civil, se declara:
1°.- Que se RECHAZA el recurso de casación en la forma deducido en lo principal de la presentación de fojas 106, en contra de la sentencia pronunciada con fecha nueve de noviembre del dos mil trece, escrita de fojas 84 a 103.
2°.- Que se CONFIRMA, en todas sus partes, la referida sentencia apelada
3°.- Que cada parte pagará las costas generadas en esta sede.
Redacción del ministro titular, don Fernando Ramírez Infante.
Rol N° 1624-2013.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte de Apelaciones de La Serena, integrada por los Ministros señora Marta Maldonado Navarro, señor Fernando Ramírez Infante y el abogado integrante señor Raúl Pelén Baldi. No firma el señor Pelén, no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa, por encontrarse ausente.
Jorge Colvin Trucco Secretario
La Serena, veintidós de septiembre de dos mil catorce, notifiqué por el estado diario la resolución que antecede.
Publicado por Bernardita Vidal el 11:49