Source: http://legislacion.derecho.com/resolucion-19-octubre-2000-ministerio-de-justicia-35222
Timestamp: 2017-03-30 18:37:11
Document Index: 257152927

Matched Legal Cases: ['artículo 6', 'artículo 259', 'artículo 41', 'artículo 6', 'artículo 333', 'artículo 348', 'artículo 398', 'artículo 400', 'artículo 9']

RESOLUCIÓN de 19 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente
RESOLUCIÓN de 19 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 19 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	RESOLUCIÓN de 19 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo Interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, den Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Son Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
El 26 de septiembre de 1996, ante don Jesús Jiménez Pascual, Notario de San Vicente de Raspeig, don José Martí Donet, en su propio nombre y en representación de su hijo, don Miguel Ángel Maní García, como vendedores, y don Pedro José Carreño Campos y doña María del Carmen Martínez Martínez, como compradores, otorgaron escritura de compraventa en la que los vendedores manifestaron ser dueños en pleno dominio de la finca rústica que se describe, registral número 46.587 del Registro de la Propiedad número 3 de Alicante y las panes expresaron que se convenía la venta de una participación indivisa de un 26 por 100 de la finca anterior equivalente a 2.700 metros cuadrados, pero que ante la imposibilidad jurídica de dividirla, por no haber obtenido la correspondiente licencia municipal de parcelación, y atendido que su propósito era que el comprador pudiera poseer, usar y disfrutar de su porción, pactaban de modo expreso, opone de la compraventa, otras cláusulas entre las cuales figuran: 1. Que los compradores podrán usar, disfrutar y aprovechar de modo exclusivo de una parcela de 2.700 metros cuadrados, incluidos viales, que se identifica plenamente por sus linderos y por un plano que se incorpora a la escritura. 2. Que cada condómino soportará los gastos que originen las porciones de terreno respectivamente y hará suyos los beneficios, con previsión de que algunos pueden ser comunes. 3. Que los compradores apoderan a los vendedores facultándoles para que, una vez obtenida la licencia municipal puedan otorgar la escritura de división material de la finca y extinción de la comunidad, adjudicándose la porción resultante de la licencia que corresponda con la pone de terreno, que por esta escritura se le asigne de uso y disfrute exclusivo.
Presentada primera copia de la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Alicante número 3, fue calificada con la siguiente nota: "Libro de entrada número 6.922, presentado a las 10,30 horas del día 5 de noviembre de 1996, asiento número 968 del diario 30. Registro de la Propiedad de Alicante número 3. Denegada la inscripción del precedente documento por: No aporrarse la preceptiva licencia municipal o el certificado administrativo de la innecesariedad de la misma de acuerdo con lo establecido en la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat Valenciana, sobre suelo no urbanizable. Contra la precedente nota y en el plazo de cuatro meses a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Alicante a 21 de noviembre de 1996. El Registrador. Firma ilegible,
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que en cuanto al defecto de la nota registral, se presume que debe tratarse de la licencia exigida por la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat Valenciana, para llevara cabo actos de parcelación, segregación y división de terrenos. Que aceptada la presunción anterior, no se entiende por qué es necesaria la licencia municipal para inscribir un título que no contiene segregación, división ni parcelación de ningún tipo, sino simplemente la venta de una participación indivisa de una finca que, tal como se aclara en la propia escritura, no puede parcelarse por no haber obtenido la correspondiente licencia municipal.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que
teniendo en cuenta lo que dice la disposición adicional tercera de la Ley
4/1992, de 5 de junio de 1992, de la Generalitat Valenciana, sobre suelo
no urbanizable y la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre
de 1995, hay que significar que en el caso que se discute se pone de
la venta de una cuota indivisa asignando a continuación el uso exclusivo
de una zona física determinada en cuanto a superficie y linderos. Se trata
de una parcelación encubierta, que fragmenta la utilización del terreno
y multiplica el número de propietarios. Que se considera que se incurre
en un fraude de ley, según lo establecido en el artículo 6.4 del Código
Civil y según lo explica la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio
de 1991. Que la doctrina, en relación con el artículo 259, 3 de la Ley
sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, dice que se refiere exclusivamente
a los negocios de división de fincas en los que hay que entender incluidos
los de segregación. Que uno de los mecanismos más frecuentes a que
se ha acudido para salvar el contenido del artículo que tratamos, sobre
todo en las épocas en que la parcelación urbanística constituía un fenómeno
preocupante, era la de configurar el negocio jurídico correspondiente bajo
otra fórmula distinta, mediante la creación de comunidades de bienes
o entes asociativos con un régimen especial de utilización de los bienes
comunes. Que para salir al paso de esta práctica algunas Comunidades
Autónomas han establecido reglas especiales, entre las que hay que citar
el artículo 41.3 del Reglamento sobre Protección de la Legalidad Urbanística
de Cataluña por ser el más significativo. Que la calificación registral tiene
la finalidad de que el Registro no recoja derechos o situaciones dudosas
y este es el sentido de la Resolución de 27 de noviembre de 1929. Que
conforme manifiesta la doctrina sólo deben tener acceso al Registro los
títulos válidos y perfectos, y ello es lógico si se quiere asegurar mínimamente la concordancia entre el Registro y la realidad. De lo contrario
los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico
ilícito y provocar nuevos conflictos.
Vistos los artículos 6, 4.º 398 y 428 del Código Civil, y la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana, sobre suelo no urbanizable, Resoluciones de esta Dirección General de 26 de junio de 1999, 20, 26, 27, 28 y 29 de junio de 2000.
2. La Resolución de este centro Directivo de 26 de junio de 1999 ha recordado que la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992 de la Generalidad Valenciana establece la necesidad de licencia o el certificado administrativo de su innecesariedad en toda parcelación de fincas o terrenos, prohibiendo, en consecuencia, a Notarios y Registradores autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o segregación de fincas o terrenos en cualquier clase de suelo sin la oportuna licencia municipal o certificación de su innecesariedad. Es por ello, obligada la aplicación al acto realizado en fraude de ley de la norma que se ha tratado de eludir (cfr. artículo 6.4.' del Código Civil).
De otra parte, habida cuenta de los requisitos legales que determinan la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (cfr. artículo 333 del Código Civil), del propio concepto legal de propiedad (cfr. artículo 348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de mayorías en lo relativo al uso de la cosa común (artículo 398 del Código Civil), y de la prohibición del pacto de indivisión por más de diez años (artículo 400 del Código Civil), la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una pone suficientemente determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido, en que las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y superficie -cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria , son en principio susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.
Madrid, 19 de octubre de 2000. La Directora general, Ana López Monís Gallego.