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Timestamp: 2016-10-24 16:00:45
Document Index: 281354987

Matched Legal Cases: ['Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 270', 'BGE', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 152', 'Art. 152', 'Art. 159']

4C.198/2006 (07.09.2006)
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 13. April 2006.
Mit Vertrag vom 14. Mai 2002 mietete B.________ (Kl�ger) von der A.________ AG (Beklagte) per 1. Juli 2002 einen 5-Zimmer-Hausteil mit Garten und Gartensitzplatz in Meilen zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'365.--. Am 29. September 2003 stellte die Beklagte dem Kl�ger eine Heizkostenabrechnung zu, worauf der Kl�ger mit Schreiben vom 7. Oktober 2003 an die Beklagte gelangte und um Zustellung einer korrekten Heizkostenabrechnung ersuchte.
Am 27. November 2003 reichte der Kl�ger bei der Schlichtungsstelle des Bezirkes Meilen Klage ein mit dem Rechtsbegehren, es sei der Mietzins angemessen herabzusetzen und es sei eine ordnungsgem�sse Heizkostenabrechnung f�r die vorangehende Heizperiode zu erstellen. Da keine Einigung zustande kam, gelangte der Kl�ger am 30. Januar 2004 an das Mietgericht, welches mit Beschluss vom 18. Mai 2004 auf das Begehren um Herabsetzung nicht eintrat und dasjenige betreffend die Heizkostenabrechnung als gegenstandslos abschrieb. Ein dagegen vom Kl�ger erhobener Rekurs wurde vom Obergericht des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 16. September 2004 gutgeheissen und die Sache (zur materiellen Entscheidung) an die Vorinstanz zur�ckgewiesen. Mit Urteil vom 18. August 2005 trat das Mietgericht nunmehr auf die Klage ein und setzte den Mietzins von Fr. 2'365.-- per 1. April 2004 um 6,5 Prozent auf Fr. 2'211.-- herab. Auf Berufung der Beklagten hin wurde dieser Entscheid vom Obergericht des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 13. April 2006 best�tigt.
Mit Berufung vom 24. Mai 2006 beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, der Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 13. April 2006 sei mit Ausnahme von Ziffer 1 des Dispositivs aufzuheben und auf die Klage betreffend Herabsetzung des Mietzinses sei nicht einzutreten.
Der Kl�ger beantragt sinngem�ss Abweisung der Berufung. Gleichzeitig stellt er den Antrag auf unentgeltliche Prozessf�hrung und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes.
Mit ihrer Berufung macht die Beklagte zusammengefasst geltend, die Auffassung der Vorinstanz, wonach sich das Vorverfahren gem�ss Art. 270a Abs. 2 OR bei bestehenden Meinungsverschiedenheiten er�brige, sei unhaltbar und verletze Bundesrecht. Wenn der Kl�ger die Beklagte vorg�ngig um Herabsetzung des Mietzinses ersucht h�tte, so w�re die Beklagte diesem Wunsch nachgekommen. Es h�tten keine Umst�nde vorgelegen, die eine weitere Ausnahme von der Pflicht begr�ndet h�tten, vorg�ngig ein schriftliches Gesuch um Herabsetzung zu stellen. Die Durchf�hrung eines solchen Vorverfahrens sei als Prozessvoraussetzung zu betrachten, weshalb auf die Klage nicht einzutreten sei.
Art. 270a OR regelt die Anfechtung des Mietzinses und dessen Herabsetzung w�hrend der Mietdauer. Gem�ss Art. 270a Abs. 2 OR muss der Mieter das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen, worauf dieser innert 30 Tagen Stellung zu nehmen hat. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgem�ss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbeh�rde anrufen. Dieses parteiinterne Vorverfahren ist gem�ss Art. 270a Abs. 3 OR nicht erforderlich, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserh�hung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
Die Vorinstanz wies darauf hin, dass in der Lehre �berwiegend die Auffassung vertreten werde, Art. 270a Abs. 2 OR stelle eine bundesrechtliche Prozessvoraussetzung auf. Zwar habe das Bundesgericht in BGE 122 III 20 die Formvorschriften f�r die Mietzinsherabsetzung (an den Vermieter gerichtetes schriftliches Begehren, Abwarten der Antwort w�hrend einer bestimmten Frist und anschliessende fristgem�sse Einleitung des Schlichtungsverfahrens) als blosse Ordnungsvorschriften bezeichnet. Es habe erwogen, der Vermieter bleibe bei einer Erh�hungsanzeige f�r das sp�tere Verfahren an seine f�rmliche Erkl�rung gebunden, w�hrend das parteiinterne Vorverfahren gem�ss Art. 270a OR lediglich bezwecke, die Parteien vor der Einleitung eines beh�rdlichen Verfahrens zu einem Meinungsaustausch �ber den k�nftigen Mietzins zu veranlassen, weshalb sich die Parteien nicht bereits im Vorverfahren endg�ltig festlegen m�ssten und im nachfolgenden beh�rdlichen Verfahren an ihre Erkl�rungen im Vorverfahren nicht gebunden seien. Dabei habe sich das Bundesgericht nicht zur Frage ge�ussert, ob die Durchf�hrung des parteiinternen Vorverfahrens gem�ss Art. 270a OR Voraussetzung f�r die Einleitung des Schlichtungsverfahrens sei. Es erw�ge indessen, dass die Vorschrift von Art. 270a Abs. 3 OR auf der �berlegung beruhe, ein auf die g�tliche Einigung ausgerichtetes Vorverfahren sei nicht mehr sinnvoll, wenn die Parteien bereits in einem Anfechtungsverfahren �ber den Mietzins stritten. Daraus k�nne geschlossen werden, es betrachte die Durchf�hrung des Vorverfahrens ebenfalls als Prozessvoraussetzung, welche nur in wenigen F�llen unbeachtet bleiben d�rfe. Im erw�hnten Entscheid sei es denn auch zum Schluss gelangt, dass neben der Ausnahmebestimmung von Art. 270a Abs. 3 OR ein weiterer Ausnahmefall dann gegeben sei, wenn w�hrend der H�ngigkeit eines Herabsetzungsverfahrens neue Herabsetzungsgr�nde eintr�ten. Dies lasse ebenfalls darauf schliessen, dass es grunds�tzlich ein Vorverfahren als notwendig erachte. Als weiterer Ausnahmefall f�r die Nichtbeachtung von Art. 270a Abs. 2 OR f�llt f�r die Vorinstanz in Betracht, wenn der Vermieter von vornherein kundgetan hat, er sei nicht bereit, den Mietzins zu senken. Als Beispiel w�rden die F�lle genannt, wenn der Vermieter auf das Gesuch des Mieters hin mit einer formkorrekten Mietzinserh�hung antworte oder sich das Senkungsbegehren und die Erh�hungsanzeige in der Zustellung "kreuzen" w�rden. Ein genau gleich gelagerter Fall sei hier zwar nicht gegeben. Es l�gen aber besondere Umst�nde vor: Zwischen den Parteien seien mit Bezug auf das von ihnen abgeschlossene Mietverh�ltnis schon zahlreiche Verfahren h�ngig gewesen und es sei ein erstes Mal bereits am 30. Oktober 2003 und damit vor der Anh�ngigmachung des Herabsetzungsbegehrens eine K�ndigung erfolgt. In der Folge seien nochmals zwei K�ndigungen ausgesprochen worden. Angesichts der zahlreichen zwischen den Parteien im Zeitpunkt der Stellung des Herabsetzungsbegehrens bereits bestehenden Meinungsverschiedenheiten erscheine ein Vorverfahren mit dem Zweck einer Einigung als sinnlos.
Wie die Vorinstanz zu Recht festh�lt, hat sich das Bundesgericht bisher nicht ausdr�cklich zur Frage ge�ussert, ob die Durchf�hrung des parteiinternen Vorverfahrens gem�ss Art. 270a Abs. 2 OR Voraussetzung f�r die Einleitung des Schlichtungsverfahrens ist.
4.1 In BGE 122 III 20 wurde unter Hinweis auf eine Literaturstelle ausgef�hrt, bei den Anforderungen gem�ss Art. 270a Abs. 2 OR handle es sich bloss um Ordnungsvorschriften. Das parteiinterne Vorverfahren bezwecke lediglich, die Parteien vor der Einleitung eines beh�rdlichen Verfahrens zu einem Meinungsaustausch �ber den k�nftigen Mietzins zu veranlassen. Diese Feststellung erfolgte im Hinblick auf die Frage, ob die Parteien sich bereits im Vorverfahren endg�ltig festlegen m�ssten und im nachfolgenden beh�rdlichen Verfahren an ihre Erkl�rungen im Vorverfahren gebunden seien, was verneint wurde (a.a.O., E. 4c S. 24). Das Bundesgericht hielt fest, Art. 270a Abs. 3 OR sei vor diesem Hintergrund zu sehen. Danach k�nne der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserh�hung ein Herabsetzungsbegehren stellen, ohne vorg�ngig das Vorverfahren gem�ss Art. 270a Abs. 2 OR in Gang setzen zu m�ssen. Die Vorschrift beruhe auf der �berlegung, dass ein Vorverfahren, das eine g�tliche Einigung erm�glichen soll, nicht mehr sinnvoll sei, wenn die Parteien bereits in einem Anfechtungsverfahren �ber den Mietzins streiten w�rden. Dieser Gedanke treffe aber auch dann zu, wenn neue Herabsetzungsgr�nde eintr�ten, w�hrend bei den Beh�rden bereits ein Herabsetzungsverfahren h�ngig sei. Es rechtfertige sich daher, dem Mieter in analoger Anwendung von Art. 270a Abs. 3 OR auch in solchen F�llen die M�glichkeit einzur�umen, neue Herabsetzungsforderungen ohne vorg�ngiges Parteiverfahren im Sinne von Art. 270a Abs. 2 OR in das laufende beh�rdliche Verfahren einzubringen, solange das kantonale Prozessrecht dies zulasse (a.a.O., E. 4c S. 24 f.).
4.2 Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass sich das Bundesgericht zur Frage �usserte, ob zus�tzliche Gr�nde denkbar sind, welche - �ber den Wortlaut von Art. 270a Abs. 3 OR hinausgehend - den Ausschluss des parteiinternen Vorverfahrens erlauben. Damit wurde aber gleichzeitig vorausgesetzt, dass ein solches Verfahren grunds�tzlich notwendig ist. Wenn im erw�hnten BGE 122 III 20 die Frage zu entscheiden war, ob neue Herabsetzungsgr�nde unter den Ausnahmetatbestand von Art. 270a Abs. 3 OR fallen, so war davon auszugehen, dass im Verneinungsfall ein vorg�ngiges Parteiverfahren unerl�sslich ist. Der Hinweis, es handle sich um Ordnungsvorschriften, bezog sich auf die einzelnen Formerfordernisse des Art. 270a Abs. 2 OR, n�mlich das an den Vermieter gerichtete schriftliche Begehren, das Abwarten der Antwort w�hrend einer bestimmten Frist und die anschliessende fristgem�sse Einleitung des Schlichtungsverfahrens. Es ist einzur�umen, dass die mit Verweis auf eine Literaturstelle gew�hlte Formulierung zu Missverst�ndnissen f�hren k�nnte. Es sollte damit einzig zum Ausdruck gebracht werden, dass das Einleitungsverfahren zur Mietzinsherabsetzung im Gegensatz zum Erh�hungsverfahren nur informellen Charakter hat mit dem Zweck, einen Meinungsaustausch zwischen den Parteien anzuregen (Roger Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., Basel 2003, N. 6a zu Art. 270a OR). Die Lehre geht mehrheitlich zu Recht davon aus, dass das in Art. 270a Abs. 2 OR vorgesehene Parteiverfahren als eigentliche Prozessvoraussetzung zwingend eingehalten werden muss, sofern nicht ein Ausnahmefall gem�ss Art. 270a Abs. 3 OR vorliegt (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, Z�rich 1998, N. 6 zu Art. 270a OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl., Z�rich 1998, N. 28 zu Art. 270a OR). Das Bundesgericht hat in einem unver�ffentlichten Entscheid dieses private Einleitungsverfahren ebenfalls als Prozessvoraussetzung bezeichnet (Urteil 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005, E. 3). Wie erw�hnt soll es die Parteien vor der Einleitung eines beh�rdlichen Verfahrens zu einem Meinungsaustausch �ber den k�nftigen Mietzins veranlassen (BGE 122 III 20 E. 4c S. 24). Es dient im Wesentlichen dazu, das Herabsetzungsverfahren zu vermeiden, indem der Vermieterschaft vor Einleitung des Schlichtungsverfahrens die M�glichkeit zur freiwilligen Reduktion des Mietzinses er�ffnet werden soll (Urteil 4C.411/1994 vom 14. September 1995, E. 3b). Das Vorverfahren kann f�r den Vermieter von praktischer Bedeutung sein. W�rde dieser n�mlich ohne weiteres in ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hineingezogen, k�nnte dies bei einer g�tlichen Einigung mit dem Mieter zu einer K�ndigungssperre f�hren (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Dies kann er verhindern, indem er im parteiinternen Vorverfahren dem Anliegen des Mieters nachkommt.
4.3 Die Vorinstanz hat somit zu Recht die Durchf�hrung des Vorverfahrens als eigentliche Prozessvoraussetzung betrachtet. Damit stellt sich im Folgenden die Frage, ob im vorliegenden Fall im Hinblick auf Art. 270a Abs. 3 OR auf ein solches parteiinternes Einleitungsverfahren verzichtet werden konnte. Das Bundesgericht hat den Anwendungsbereich dieser Ausnahmebestimmung in dem Sinne erweitert, als neue Herabsetzungsforderungen in das laufende beh�rdliche Verfahren eingebracht werden k�nnen (BGE 122 III 20 E. 1 c S. 25). Nach dem Sinn und Zweck von Art. 270a Abs. 3 OR er�brigt sich ein Vorverfahren mit dem Ziel, eine g�tliche Einigung zu erzielen, wenn die Parteien bereits in einem Anfechtungsverfahren �ber den Mietzins streiten. Gleich verhielte es sich, wenn der Vermieter von vorneherein klar kundgetan h�tte, er sei nicht bereit, den Mietzins zu senken (Higi, a.a.O., N. 7 zu Art. 270a OR). Als Ausnahmebestimmung und auch angesichts des klaren Wortlautes ist Art. 270a Abs. 3 OR indessen nicht unbesehen zu erweitern. Andernfalls besteht die Gefahr, die grunds�tzliche Bedeutung des vorg�ngigen Parteiverfahrens zu relativieren und dessen Sinn in Frage zu stellen. Wenn die Vorinstanz festh�lt, es l�gen im hier zu beurteilenden Fall besondere Umst�nde vor, so l�sst sich daraus f�r eine analoge Anwendung der gesetzlichen Ausnahmebestimmung noch nichts ableiten. Dass mit Bezug auf das zwischen den Parteien abgeschlossene Mietverh�ltnis schon zahlreiche Verfahren h�ngig sind und es bereits zu K�ndigungen gekommen ist, weist zwar auf bestehende Meinungsverschiedenheiten hin. Dar�ber hinaus kann aber nicht zwingend geschlossen werden, eine Einigung �ber die neu in Frage stehende Herabsetzung des Mietzinses sei von vorneherein unm�glich und ein Vorverfahren damit sinnlos. Es ging um Berechnungsgrundlagen, die sich ge�ndert hatten und an sich zu einer Reduktion des Mietzinses f�hren mussten. Wenn der Mietzins trotz Hypothekarzinssenkung unver�ndert bleiben sollte, so lag es an der Beklagten, die Gr�nde daf�r darzutun. Dieser Obliegenheit h�tte sie ungeachtet anderer Meinungsverschiedenheiten nachkommen m�ssen. Es war in ihrem Interesse, gegenteilige Argumente vorzubringen, falls sie sich der Meinung des Kl�gers h�tte widersetzen wollen. War dessen Anliegen dagegen berechtigt, so ist nicht einzusehen, weshalb die Beklagte h�tte unnachgiebig bleiben und ein nachteiliges Gerichtsverfahren in Kauf nehmen sollen. Auf jeden Fall fehlten konkrete Anhaltspunkte daf�r, dass sich die Beklagte trotz der neuen Berechnungsgrundlage von vorneherein gegen eine Herabsetzung des Mietzinses gewehrt h�tte.
4.4 Somit h�tte der Kl�ger gest�tzt auf Art. 270a Abs. 2 OR der Beklagten zun�chst Gelegenheit geben m�ssen, zum Herabsetzungsbegehren Stellung zu nehmen. Weil er dies unterliess, war er nicht berechtigt, Klage beim Mietgericht einzureichen. Indem das Obergericht trotz der fehlenden Prozessvoraussetzung auf die Klage eintrat, verletzte es Bundesrecht, was zur Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides und zum Nichteintreten auf die Klage f�hrt. Im �brigen ist das Verfahren zur Regelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen im kantonalen Verfahren an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Der Kl�ger hat f�r das Verfahren vor Bundesgericht das Gesuch um unentgeltliche Prozessf�hrung und um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsvertreters gestellt. Einer bed�rftigen Partei, deren Standpunkt nicht aussichtslos erscheint, kann die unentgeltliche Rechtspflege gew�hrt und n�tigenfalls ein unentgeltlicher Rechtsbeistand beigegeben werden (Art. 152 Abs. 2 OG). Dem Gesuch des Kl�gers, der als bed�rftig anzusehen ist, kann entsprochen werden, weil sein Prozessstandpunkt nicht aussichtslos war und unter den gegebenen Umst�nden eine anwaltliche Vertretung geboten erscheint. Wenn der Kl�ger sp�ter dazu imstande ist, hat er der Bundesgerichtskasse f�r die Entsch�digung des unentgeltlichen Rechtsvertreters Ersatz zu leisten (Art. 152 Abs. 3 OG).
Im �brigen hat der unterliegende Kl�ger die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Das Gesuch des Kl�gers um Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege wird gutgeheissen und es wird ihm Rechtsanwalt Ervin Deplazes, St�fa, als unentgeltlicher Rechtsbeistand beigegeben.
Die Berufung wird gutgeheissen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 13. April 2006 wird aufgehoben.
Dem Anwalt des Kl�gers, Ervin Deplazes, St�fa, wird aus der Bundesgerichtskasse ein Honorar von Fr. 2'500.-- ausgerichtet.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen ans Obergericht des Kantons Z�rich zur�ckgewiesen.
8. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.