Source: http://docplayer.ee/190772211-Tartu-%C3%BClikool-%C3%B5igusteaduskond-era%C3%B5iguse-osakond-inge-reiman.html
Timestamp: 2020-08-11 00:55:00+00:00
Document Index: 2610550

Matched Legal Cases: ['Riigikohus ', 'Kohus ', 'Kohus ', 'Kohus ', 'Kohus ', 'kohus ', 'RIIGIKOHUS ']

TARTU ÜLIKOOL ÕIGUSTEADUSKOND. Eraõiguse osakond. Inge Reiman - PDF Tasuta allalaadimine
TARTU ÜLIKOOL ÕIGUSTEADUSKOND. Eraõiguse osakond. Inge Reiman
Download "TARTU ÜLIKOOL ÕIGUSTEADUSKOND. Eraõiguse osakond. Inge Reiman"
Ene Mikk
1 TARTU ÜLIKOOL ÕIGUSTEADUSKOND Eraõiguse osakond Inge Reiman KORTERIOMANIKU KOHUSTUSED KORTERIOMANDI REAALOSA KASUTAMISEL VÕRRELDUNA KEHTIVAS JA UUES KORTERIOMANDIÕIGUSES Magistritöö Juhendaja: mag. iur Kaupo Paal Tallinn
2 SISUKORD Sissejuhatus 4 I Korteriomandi eseme kasutamist reguleerivate sätete võrdlev analüüs korteriomandiseaduses ja korteriomandi-ja korteriühistuseaduses 6 1. Olulisemad muudatused korteriomandi-ja korteriühistuseaduses korteriomaniku õigusi ja kohustusi puudutavates sätetes Termini eriomand kasutuselevõtt korteriomandi mõiste määratlemisel Eriomandi loomisega kaasnevad muudatused Korteri eriomandi kütmise kohustus Kütmise kohustus kehtivas õiguses Uue kütmiskohustuse sisu Järeldused Korteriomaniku õiguste laienemine kolmandatele isikutele Erinorm korteriomandi kasutajale Uue erinormi ja kehtiva õiguse võrdlev analüüs Järeldused Korteriomandi kasutamise reguleerimine korteriühistu põhikirjaga Korteriühistu põhikiri kehtivas korteriõiguses Korteriühistu põhikiri korteriomandi-ja korteriühistuseaduses 31 II Korteriomandi-ja korteriühistuseadusesse muutmata sõnastuses üle võetud korteriomaniku õigusi ja kohustusi puudutavad sätted Korteriomaniku kohustused korteriomandi reaalosa kasutamisel Korteriomaniku kohustus hoida korteriomandi reaalosa korras Normi grammatiline ja eesmärgipärane tõlgendamine Normi tõlgendamine kohtupraktika kaudu Korrashoiukohustuse rikkumisest tulenev korteriomaniku vastutus Järeldused Korteriomaniku kohustus arvestada korteriomandi reaalosa kasutamise piirangutega Piirangute sisu tõlgendamine läbi normi eesmärgi Piirangute tõlgendamine kohtupraktika kaudu 49 2
3 Korteriomaniku kohustus vastutada kolmanda, korterit kasutava isiku eest Järeldused 57 Kokkuvõte 59 Résumé 64 Kasutatud materjalid 69 Kasutatud ühendid 73 3
4 Sissejuhatus Eestis reguleerib korteriomandiga seonduvaid õiguslikke küsimusi korteriomandiseadus (KOS) 1 ja korteriühistuseadus (KÜS) 2. Alates 1. jaanuarist 2018 jõustub Eestis uus korteriomandi-ja korteriühistuseadus (KrtS) 3, mis asendab seni kehtinud korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse. Nimetatud õigusemuudatusega ühendatakse kaks peamist korteriomandiõigust reguleerivat seadust üheks seaduseks. Käesolevas magistritöös analüüsitakse küsimusi ja probleeme, mis on seotud korteriomaniku kohustuste ja õigustega korteriomandi reaalosa suhtes. Kuna uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse koostamise üks peamisi põhjuseid oli korrastada korteriomandit ja selle valitsemist reguleerivaid seadusi, siis on paljud sätted praegu kehtivast korteriomandiõigusest, eelkõige korteriomandiseadusest, uude seadusesse tegelikult muutmata kujul üle viidud. Samas on uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses ka sisulisi muudatusi ning täiendusi. Töö eesmärgiks ongi võrdleva analüüsi teel välja selgitada millised on olulisemad muudatused, mis puudutavad korteriomaniku kohustusi korteriomandi reaalosa suhtes. Korteriomaniku õigusi ja kohustusi puudutavateks muudatuseteks või täiendusteks on muuhulgas korteriomandi reaalosa kütmise kohustuse 4 lisamine; korteriomandi reaalosa kasutamise reguleerimine korteriühistu põhikirjaga 5 ning korteriomanikuga sarnaste õiguste andmine korterit kasutavale isikule 6. Lisaks juba mainitud muudatustele võetakse uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses kasutusele termin eriomand, mis toob endaga kaasa uusi võimalusi korteriomandiga seonduvate õiguste ja kohustuste reguleerimisel. Samuti analüüstitakse töös neid korteriomaniku kohustusi korteriomandi reaalosa suhtes, mis võetakse uude korteriomandi-ja korteriühistuseadusesse sisuliselt muutmata sõnastuses üle. Eelpoolmainitud kohustusteks on korteriomaniku kohustused korteriomandi reaalosa kasutamisel: korteriomaniku korteriomandi reaalosa korrashoiu kohustus 7, kohustus arvestada korteriomandi reaalosa kasutamisel seadusest tulenevate piirangutega 8. Siin on eesmärgiks selgitada välja nende üldiste sätete sisu, muuhulgas ka seda kuidas eesti kohtupraktika on antud sätteid sisustanud. Korteriomandiõigus on Eestis oluline teema, kuna see puudutab suurt osa siin elavatest 1 Korteriomandiseadus, RT I, , 19 2 Korteriühistuseadus, RT I, , 92 3 Korteriomandi-ja korteriühistuseadus, RT1, Korteriomandi-ja korteriühistuseadus, RT1, , 31 lg 2 5 Samas, 30 lg 2 6 Samas, 30 lg 3 7 Vastavalt KOS 11 lg 1 p 1 ja KrtS 31 lg 1 p 1 8 Vastavalt KOS 10 lg1, 12 lg 3 ja KrtS 30 lg 1 p 1, 30 lg 2 4
5 inimestest statistika kohselt elab Eestis enamik inimesi korterelamutes ning neis paiknevate eluruumide tähtsus on üle 68 % 9. Kuna linnade osatähtsus on suurenenud, on eluruumi põhitüübiks kujunenud korter aasta rahvaloenduse andmetel oli kortereid kõigist eluruumidest üle kahe kolmandiku ehk korterit 10 ning aastal 2010 umbes korteriomandit 11. Arvestades viimastel aastatel suurte kinnisvara arenduste raames ehitatud uute korterelamutega, on see arv kindlasti suurenenud. Sellest tulenevalt võib järeldada, et suurenenud on ka korteriomanike arv Eestis, kes peavad alates aasta algusest arvestama oma tegevuses uue korteriomandi-ja korteriühistuseadusega. Korteriomandiõiguse kodifitseerimisega soovib seadusandja ühtlustada senist regulatsiooni ning tuua selguse tänasesse seadusterägastikku, muutes sellega korteriomandiga seotud küsimused igaühele selgemaks ja lihtsamaks 12. Seetõttu on aktuaalne antud magistritöö kitsam käsitlus sellest, mis uue seadusega muutub korteriomaniku korteriomandi reaalosa puudutavate kohustuste osas ning kas uude seadusesse muutumatul kujul üle võetud kohustuste pinnalt tekkinud kohtupraktika jääb kehtima ka tulevikus. Eesti õiguskirjanduses on suhteliselt vähe kirjutatud korteriomandiõiguse teemadel. Korteriomanike ühisusest, piiritlemisest, õigusvõimest ja vastutusest on kirjutanud Priidu Pärna oma doktoritöös 13. Korteriomandi ja korteriomanike teemal on ajakirjas Juridica ilmunud Kaupo Paali artikleid 14. Kristiina Feldman kirjutas oma magistritöö korteriühistute tegevuse seaduslikust alusest ja tegevusprintsiipidest 15. Eesti elamualasest regulatsioonist, sealhulgas ka korteriomaniku kohustustest, on kirjutanud Piia Kalamees ja Age Värv kogumikteoses Euroopa korteriomandiõigus 16. Samuti on ilmunud mitmeid korteriomandit käsitelevaid praktilisi artikleid Eesti Korteriühistu Liidu väljannetes 17. Käesolev magistritöö koosneb kahest osast. Töö aluseks on kehtiva korteriomandiseaduse ja uue korteriomandi- ja korteriühistu seaduse võrdlev analüüs eelkõige nende sätete osas, mis puudutavad korteriomaniku kohustusi ja õigusi korteriomandi reaalosa eseme kasutamisel. Sellest aspektist vaadatuna, võrreldakse eelpoolmainitud sätteid, et tuvastada millised on peamised uude seadusesse sisse viidud muudatused. Eesmärgiks on hinnata mis on muudatuste tegelikuks sisuks, kas 9 Tiit, E-M., Servinski, M. Eesti maakondade rahvastik. Hinnatud ja loendatud. Eesti Statistika 2015, lk Eesti Statistika. Eluruumid Eestis rahvaloenduste andmetel, lk 3. Arvutivõrgus: ( ) 11 Pärna, P. Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. Doktoritöö. Tartu Ülikooli kirjastus 2010, lk Pärna, P. Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. Doktoritöö. Tartu Ülikooli kirjastus Paal, K. Korteriomandi väljatöötamise alustest. Juridica 2001, nr 4, Võlaõigusseaduse mõju valitseja nimetamisele ja õigussuhtele korteriomanikega. Juridica 2003, nr Feldman, K. Korteriühistute tegevuse seaduslik alus ja tegevusprintsiibid. Tartu Ülikool Van Der Merwe, C. European Condominium Law. Cambridge University Press Eesti Korteriühistute Liit, 5
6 regulatsiooni muutmisega kaasnevad ka sisulised muudatused ning kas need on põhjendatud. Antud töös käsitletakse eriomandi mõistet, mis on uus termin korteriomandi määratlemisel ning analüüsitakse selle kasutuselevõtmisega kaasnevaid muudatusi. Eriomand moodustakse eriomandi loomise kokkuleppega, kus otsutatakse ära, mis saab olema eriomandi esemeks aga lisaks sellele saavad korteriomanikud kokku leppida ka mitmetes muudes korteriomandi kasutamise olulistes tingimustes. Põhikirja vastuvõtmine muutub korteriühistutele vabatahtlikuks, see aga kas põhikiri on kohustus või võimalus, oleneb korteriomanikest põhikirja abil on võimalik vältida võimalikke kohtuvaidlusi tulevikus, määrates kindlaks juba enne korteriomandite moodustamist, nende kasutamise olulisi tingimusi. Uut seadust on täiendatud ka korteriomandi reaalosa kütmise kohustusega 18 töös analüüsitakse kas see muudatus toob kaasa korteriomandi kaasomandi eseme parema korrashoiu. Lisaks annab varsti kehtima hakkav korteriomandi-ja korterühistuseadus korterit kasutatavatele isikutele õiguse esitada korteriomanikuga sarnaseid nõudeid korteriomandi kasutamist puudutavates küsimustes. Seega, magistritöö esimese osa põhiprobleemideks on analüüsida uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses leiduvaid muudatusi, mis puudutavad korteriomaniku kohustusi ja õigusi korteriomandi reaalosa suhtes ning tuvastada kas muudatused on sisulised, selged ja põhjendatud. Töö täiendav eesmärk on pakkuda välja muudatustega kaasnevatele uutele probleemidele võimalikud lahendused. Magistritöö teise osa uurimisküsimused puudutavad samuti korteriomaniku kohustusi korteriomandi reaalosa suhtes aga nende sätete osas, mis võetakse uude korteriomandi-ja korteriühistuseadustesse muudatusteta üle. Eelpoolmainitud säteteks on korteriomaniku kohustused korteriomandi reaalosa kasutamisel: korteriomaniku korteriomandi reaalosa korrashoiu kohustus, kohustus arvestada korteriomandi reaalosa kasutamise piirangutega, milledeks on eelkõige seadusest tulenevad piirangud. Siin on töö eesmärgiks teha kohtupraktika pinnalt selgeks, mis on nende normide sisu tegelikkuses ja seejärel hinnata, kas need sätted jäävad muutumatult kehtima ka uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses ning kas senine kohtupraktika nende sätete osas on ka uue seaduse kehtima hakkamisel kasutatav. Normide sisu välja selgitamisel kasutatakse grammatilist ning eesmärgist lähtuvat tõlgendamist. Samuti uuritakse kuidas eesti kohtupraktika on antud sätteid sisustanud ning kas seeläbi on need sätted leidnud täiendamist. Allikatena on käesoleva töö koostamisel kasutatud korteriomandiõigust reguleerivaid seadusi ja uut korteriomandi-ja korteriühistusedust ning nende seaduste menetlusdokumente. Samuti on töös tuginetud Eestis kirjutatud korteriomandiõigust puudutavale kirjandusele. Autor on teostanud võrdleva analüüsi korteriomaniku kohustuste ja õiguste osas, kasutades veel lisaks seadustele, 18 Korteriomandi-ja korteriühistuseadus, RT1, , 31 lg 2 6
7 vastavasisulist Eesti kohtute praktikat. Magistritöö kirjutamisel on kasutatud võrdlevat meetodi ja selle raames Eesti korteriomandi õiguse aluseks oleva Saksamaa korteriomandiseadust ja selle kommentaare. Sissejuhatuse lõpetuseks soovib autor tänada juhendajat kohtunik Kaupo Paali temalt saadud abi ja nõuannete eest. 7
8 I Korteriomandi eseme kasutamist reguleerivate sätete võrdlev analüüs korteriomandiseaduses ja korteriomandi-ja korteriühistuseaduses. 1. Olulisemad muudatused korteriomandi-ja korteriühistuseaduses korteriomaniku õigusi ja kohustusi puudutavates sätetes Termini eriomand kasutuselevõtt korteriomandi mõiste määratlemisel Uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses on mitmeid olulisi muudatusi, mis otsesemalt või kaudsemalt seonduvad korteriomaniku kohustustega korteriomandi kasutamisel. Aastal 2018 kehtima hakkavas korteriomandi-ja korteriühistuseaduses 19 on võetud kasutusele uus termin eriomand. Terminit kasutatakse korteriomandi mõiste avamisel seaduse paragrahvis 1 ning see asendab senise termini korteriomandi reaalosa. Käesolevas alapeatükis uuritaksegi kas antud muudatuse näol on tegemist pelgalt terminoloogilise erinevusega või sellega kaasnevad ka sisulised muudatused korteriomaniku jaoks aga samuti ka seda kas uue termini seadusesse sissetoomine on põhjendatud. Hetkel kehtivas korteriomandiseaduses defineeritakse korteriomandit, kui omandit ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub 20. Seaduse esimene peatükk reguleerib korteriomandit, kui asjaõigust. Praeguse korteriomandiseaduse vastuvõtmisel reguleeriti kuni tolle ajani kehtivast õigusest veidi erinevalt korteriomandi ja selle osade mõisteid. Mõisteid korrigeeriti tollal lähtuvalt vajadusest määratleda täpsemalt korteriomandi olemus. Seaduses on täpselt välja öeldud, et "mõtteliste osade" puhul on tegemist korteriomandite kaasomandiosadega. Samuti rõhutati selgemini reaalosa ja kaasomandiosa õiguslikku vahekorda 21. Korteriomand on kaasomandi erivorm ning see koosneb reaalosast ja kaasomandi osast. KOS 2 lg 1 kohaselt on korteriomandi eseme reaalosaks piiritletud eluruumid ja mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Näiteks võib korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ka keldriruum juhul, kui see vastab KOS 2 lg-s 1 sätestatule 22 või ka trepikoja- ja pööninguruumid 23 samadel tingimustel. Kuna termin korteriomandi reaalosa on juba pikka aega olnud kasutusel, nii seadustes kui ka õiguskirjanduses, 19 Korteriomandi-ja korteriühistuseadus, RT1, , 1 20 Korteriomandiseadus, RT I, , 19, 1 lg 1 21 Korteriomandiseadus 403 SE I seletuskiri, lk 9 22 RKTKm , , p RKTKm , , p 21 8
9 aga samuti ka igapäevases käibes, siis võiks järeldada, et see termin määratleb korteriomandi koosseisu viisil, mis on vähemalt arusaadav asjasthuvitatud isikutele. Siiski võeti uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses korteriomandi mõiste määratlemisel kasutusele termin eriomand. KrtS 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Nagu kahest korteriomandi definitsioonist selgub, on kehtivas seaduses kasutusel olev mõiste omand ehitise reaalosa üle asendatud uue terminiga eriomand - eriomand hoone reaalosa üle. Eesti korteriomandiõiguse eeskujuks on olnud Saksamaa korteriomandiseadus (WEG) ning termin eriomand (Sondereigentum 24 ) on sealt üle võetud. WEG-is tähistatakse sellega korteriomandi reaalosa eset. Korter peab olema eraldatud ja võimaldama iseseisvat majapidamist. Ühe ja sellesama hoone sees eksisteerivad seega kõrvuti eriomand ja ühine omand. Nii koosnebki korteriomand kahest lahutamatust osast eriomandist ja kaasomandi osast 25. Niisiis eriomandi näol on tegemist korteriomandi osaga, mille üle on korteriomanikul ainuotsustusõigus 26. Eesti õiguskirjanduses on eriomandi terminit ka juba kasutatud ning peetud täpsemaks terminiks kui reaalosa 27. Korteriomandija korteriühistuseaduse seletuskirjas märgitakse, et uus termin peaks selgemalt väljendama praegu kehtivat põhimõtet, et korteriomand koosneb kahest omandi osast kaasomandist ja eriomandist, millel on erinevad esemed. Seaduse praegune sõnastus, mille kohaselt korteriomandil on reaalosa, ei ole kooskõlas omandi mõistega. AÕS 68 lg 1 kohaselt on omand isiku õiguslik võim ehk õigus asja üle. Omandil kui õigusel ei saa olla reaalosa, reaalosa saab olla ainult asjal, kui kehalisel esemel. Samas saab õiguse esemeks olla ka kehaliselt piiritletud ehk reaalne osa asjast, nagu see korteriomandi puhul ongi 28. Osad asjassepuutuvad isikud, nagu näiteks Eesti Korteriühistute Liit, on seaduse eelnõu menetlemisel avaldanud arvamust, et uus termin eriomand on uus õiguspõhimõte ning inimesed on harjunud ja valdavalt saanud ka korteriomandi eseme omanikuks, teades, et neile kuulub eriline asjaõigus-korteriomand, mis koosneb reaal- ja mõttelisest osast. EKÜL seisukohalt ei ole normitehniline argument põhjuseks harjumuspärase termini muutmiseks ning õigusselguse huvides on mõistlik tugineda kehtiva korteriomandiseaduse sõnastusele 29. Siinkohal tundub, et EKÜL seisukoht on lähtunud pigem murest, et uus termin tekitab korteriomanike seas esialgu mõningast segadust, nii nagu seda juhtub tihti, kui viiakse sisse muudatusi või uuendusi. Analüüsides korteriomandi reaalosa eset kehtivas korteriomandiseaduses ja eriomandi eset uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses, võib öelda, et need on sisult kattuvad, sest muudetud on 24 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 1 lg 2 25 Schwab, K. H., Prütting, H. Asjaõigus. Õpik, Tallinn: Juura Õigusteabe AS 1995, lk BeckOK BGB/Hügel WEG 1 Rn Pärna, Priidu. Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. Doktoritöö. Tartu Ülikooli kirjastus 2010, lk 22, 23 jj 28 Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskiri, lk Eesti Korteriühistute Liit. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu. Ettepanekud. 9
10 siinkohal pigem ainult terminit ja mitte aga selle sisu. Eriomandi eset, uues KrtS-is või korteriomandi eseme reaalosa kehtivas korteriomandiseaduses, määratletakse kui ruumiliselt piiritletud eluruumi või mitteeluruumi ning selle juurde kuuluvaid hoone osi, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Seega, mõiste eriomand on küll juriidiliselt täpsem termin aga selle tähendus on ka uues seaduses sama, mis kehtivas. Praegu kasutusel olev mõiste korteriomandi reaalosa on igapäevakeele tähenduses pigem piiritletud mõiste ning seondub tavakäibes mingi piiritletud üksusega. Seevastu, uus termin eriomand on abstraktsem ja hõlmab endasse rohkemat ning on selles suhtes ka korrektsem. Sellest tulenevalt võib tõdeda, et uue termini kasutusele võtmine, on põhjendatud. Siiski, arvestada tuleb ka sellega, et uus termin võib esialgu, seaduse kehtima hakkamisel, tekitada igapäevaelus segadust, sest kõik harjumuspärane on alati visa kaduma, kuid kuna termin on iseenesest paremini mõistev kui senine, siis võib eeldada, et sellega harjutakse kiiresti Eriomandi loomisega kaasnevad muudatused Kui eelneva põhjal saab tõdeda, et mõiste eriomand kasutuselevõtmise näol on eelkõige tegemist terminoloogilise muudatusega, et korteriomandi reaalosa mõistet paremini edasi anda, siis antud alapeatükis uuritakse, kas eriomandi mõiste õiguslik sisu uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses on täpselt sama, mis on kehtivas õiguses korteriomandi reaalosal ning kas eriomandi loomisega kaaseb sisulisi muudatusi. Mõistete korteriomandi reaalosa ja eriomand esmaseks sisuks on see, et need on korteriomandi osad, mis on elu- või mitteeluruumina korteriomaniku ainuomandis. Korteriomandil koos reaalosaga on eelkõige õiguslik tähendus, korteriomanik võib korteriomandit, s.h selle reaalosa kasutada nagu individuaalset omandit, samuti käsutada, ilma, et teistel korteriomanikest kaasomanikel oleks ostueesõigust 30. Sama sisu on ka eriomandil uues korteriomandi ja korteriühistuseaduses. Eriomand on kaasomandi raames omanikule kuuluv teiste õigusi välistav ainuvalitsemisõigus hoone reaalosa suhtes õigus oma neljale seinale 31. Sellest aspektist vaadatuna on nii korteriomandi reaalosa, kui ka eriomand sarnased. 30 AÕS Komm I/Varul, lk Pärna, P. op.cit., lk 24 10
11 Selleks, et selgitada välja kas terminite korteriomandi reaalosa ja eriomand õiguslikul sisul on erinevusi, tuleks analüüsida korteriomandi tekkimist kehtiva õiguse ja uue korteriomandi-ja korteriühistuseaduse kohaselt. Korteriomandiseaduse kohaselt tekib korteriomand kinnisomandi jagamisel, KOS 4 lg 1 järgi võib omanik jagada kinnisomandi korteriomanditeks ning KOS 3 lõikes 1 täpsustatakse, et korteriomanditeks võib jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Korteriomand võib tekkida ka kaasomandis oleva kinnisasja suhtes kaasomandi lõpetamisega 32. Seega, kehtiva õiguse kohaselt tekib korteriomand eelkõige kinnisomandi jagamisel või kaasomandi lõpetamisel ning see, kuidas korteriomandid jaotuvad, selle otsustavad jagatava kinnisasja omanikud. Uue korteriomandi-ja korteriühistuseaduse 2 kohaselt saab korteriomandi luua samuti kinnisasja omaniku jagamisavaldusega aga ka eriomandi loomise kokkuleppega. Võib öelda, et sisuliselt toimub korteriomandite loomine samadel alustel ka kehtiva õiguse kohaselt 33. Muudatuseks uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses on see, et eriomandi loomise kokkulepe võib sisaldada endas ka teisi kaasomanike kokkuleppeid. Eriomandi loomine kokkuleppega, tähendab korteriomandi-ja korteriühistuseaduse 3 lõike 1 kohaselt seda, et kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Kui eelpoolkirjeldatud juhul on tegemist eriomandi loomise kokkuleppe nn kohustusliku sisuga s.t. luuakse eriomand, mis koosneb eluruumist või mitteeluruumist, siis KrtS 5 lubab eriomandi kokkuleppesse lisada ka muid tingimusi kaasomanike kokkulepete näol. Sisuliselt tähendab see, et enne veel, kui korteriomandid on tekkinud, saavad kinnisasja kaasomanikud sõlmida erinevaid korteriomandit puudutavaid kokkuleppeid, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Lisatingimusteks eriomandi loomise kokkuleppes võivad olla muud kokkulepped eriomandi sisu kohta, korteriühistu põhikirja tingimuste määramine või ka korteriühistu majanduskava kehtestamine. Kokkulepeteks eriomandi sisu kohta võivad olla ka kokkulepped eriomandi kasutamises. Ka kehtiva õiguse kohaselt võivad korteriomanikud sõlmida kokkuleppeid, mille alusel nad saavad kaasomandi esemega seotud õigussuhteid reguleerida erinevalt seaduses sätestatust. Aga need kokkulepped puudutavaid eelkõige korteriomandi kaasomandi eset ning tegemist on üldjuhul kaasomandi kasutuskorra kokkulepetega. Õiguskirjanduses on avaldatud seisukohta, et korteriomandi reaalosa kasutamist ei saa kasutuskorraga hõlmata 34. Siit võib järeldada, et üheks oluliseks erinevuseks korteriomanike jaoks, võrreldes kehtiva õigusega, ongi asjaolu, et koos eriomandi 32 AÕS Komm I/Varul, lk Vt ka Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskiri, lk AÕS Komm I/Varul, lk
12 loomisega kokkuleppega saavad korteriomanikud kokku leppida ka korteriomandi eriomandi kasutamises. Kuigi ka kehtiva seaduse kohaselt on korteriomanikel võimalus osaleda korteriühistu põhikirja vastuvõtmisel või majanduskava kehtestamisel aga nende tingimusi ei olnud võimalik eelnevalt sel viisil kokku leppida, et need saavad koos eriomandi kokkuleppega eriomandi sisuks. Nüüd uue korteriomandi-ja korteriühistuseadusega võivad tulevased korteriomanikud seda teha. Samuti võib eriomandi sisuks saavaks kokkuleppeks olla erikasutusõiguse kokkuleppe, mis tähendab, et osa kaasomandi esemest antakse igakordse korteriomaniku erikasutusse 35, selliseid kokkuleppeid saaks sõlmida eelkõige küsimustes, mida ei saa ära lahendada eriomandi loomise lepinguga, nt sellistel juhtudel kui ei ole täidetud eriomandi loomise tingimused. Kohtupraktika põhjal võib nentida, et kortermaja elanike jaoks on suureks probleemiks autode parkimiskohad, sest tavaliselt on parkimiskohti ikka vähem kui neid vaja oleks. Riigikohus on selgitanud 36, et kehtiva õiguse kohaselt, on kinnistul parkimiskohtade äramääramine käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine kaasomanike jaoks oluline küsimus, mille lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike üksmeel 37. Siin võikski parkimisküsimuse lahendada erikasutuskokkuleppega, mis saaks eriomandi sisuks. Nii on tõlgendatud õiguskirjanduses ka saksa korteriomandiseadust 38, mille kohaselt korteriomandi omanikule võib kokkuleppe alusel seada asjaõigusliku toimega ühises kasutuses olevate rajatiste eraldi kasutamise õiguse 39. Sellisteks erikasutusõiguse kokkulepeteks võivad, peale parkimiskorra fikseerimise hoone ümber, olla veel keldri või hoovi kasutamise kokkulepped jne. Mis puutub korteriomanike, kui kaasomanike, kokkulepete nähtavaks tegemist kinnistusraamatus ning nende kehtimist korteriomanike õigusjärglaste suhtes, siis selleks tuleb kanda korteriomanike kokkulepped kinnistusraamatusse. Korteriomandiseaduse 8 lg 2 kohaselt kehtivad seadusest kõrvalekalduvad kokkulepped korteriomaniku õigusjärglase kohta vaid juhul, kui need on kantud kinnistusraamatusse. Kehtiva õiguse kohaselt ei ole üheselt selge millisesse kinnistusraamatu jakku need kokkulepped peaksid minema kas esimesse või kolmandasse jakku. Selleteemalisi diskussioone on pikalt peetud notarite ja kohtunike abide vahel ning tegelik praktika on erinev. Ka korteriomandiseaduses ei ole täpsustatud kuhu jakku kinnistusraamatus need kokkulepped tuleb kanda. Asjaõigusseaduse 79 lg 2 kohaselt, kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena 35 Korteriomandi-ja korteriühistuseadus, RT1, , 14 lg 1 36 RKTKm, , p Asjaõigusseadus, , 41, 72 lg 3, 5 38 WEG 15 lg 1, 10 lg 2 39 Schwab, K.H. op.cit, lk
13 kinnistusraamatusse. Eesti õigus võtab omaks käsitluse, et kinnistusraamatusse kandmata kehtib vaid otsene, valmis piirang, nt kallasrajast tulenev piirang, kuid kõik kaudsed kitsendused tuleb nende kehtivuseks kanda kinnistusraamatusse, see tugevdab kahtlemata kinnisraamatu usaldust ning aitab kaasa õiguskindlusele 40. Seega, tavalise kaasomandi kasutuskorra kokkulepped kantakse kinnistusraamatu kolmandasse jakku. Kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantakse kinnistut koormavad koormatised ja kitsendused, nende hulgas märked omandi kohta, sealhulgas ka puudutatud isikute kitsendused oma õiguste kasutamisel. Senise praktika kohaselt on see tähendanud korteriomanike kui kinnisasja kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmist ehk siis kuna tegemist on märkusega 41, siis on see kantud kinnistusraamatu kolmandasse jakku. Kinnistusraamatuseaduse lg 1 järgi kantakse esimesse jakku kinnistu koosseis ehk siis katastritunnus, sihtotstarve, asukoht, kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused, pindala ning kinnistuga kinnistu osa liitmine ja eraldamine. KRS 5 1 lõike 1 kohaselt on kinnistu ka korteriomand. Seega, kantakse kinnistusraamatu esimesse jakku korteriomandi koosseis ning juhul, kui korteriomanike kokkulepe korteriomandi eseme kasutamisel on sisse kantud kinnistusraamatu esimesse jakku, siis on see kokkulepe osa korteriomandi koosseisust ning kehtib ka eriõigusjärglaste suhtes. Nagu eelpooltoodust saab järeldada on korteriomanike kokkulepete kinnitusraamatusse kandmise praktika erinev ning samuti on erinev tähendus ja tagajärjed kokkuleppe kandmisel kinnistusraamatu esimesse või kolmandasse jakku. Juhul, kui korteriomanike kokkulepe kantakse kinnistusraamatu kolmandasse jakku, siis sellise kande tegemiseks ei ole vaja piiratud asjaõiguste omajate nõusolekut, sest tal on teiste õiguste suhtes järjekoht 43. Kuna aga igapäevaelus toimub pidev käive, siis omandab tähtsuse korteriomandi kasutamise kokkuleppe kohta käiva märkuse asukoht kinnistusraamatus. Näiteks, kui korteriomanike kokkuleppe kohta tehtav märkus kantakse kinnisturaamatu kolmandasse jakku peale hüpoteeki, siis hüpoteegi realiseerimise korral need märkused kustutatakse 44. See loob olukorra, et ühe korteriomaniku märkus kustutatakse aga teiste korteriomanike kohta jääb see märkus kehtima. Seega, järjekoht kinnistusraamatus ei ole n-ö väärtus iseenesest, järjekohtade reaalne tähendus väljendub esmajoones täitemenetluses 45. Täitemenetluse seadustiku 158 lg 1 kohaselt jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool või samal järjekohal olevad õigused, 40 Tiivel, R, Kinnistusraamatuõigus. Tallinn: Juura 2005, lk Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskiri, lk 17, lk 37, RKTKm Kinnistusraamatuseadus (KRS) RT I, Murumets, V, Uusi termineid korteriomandi- ja korteriühistuseaduses. Õiguskeel 3/2014. Arvutivõrgus: _ja_korteriuhistuseaduses.pdf, lk 3 44 Täitemenetluse seadustik (RT I 2005, 27, 198; RT I, , 11), 158 lg 1 45 RKTKm , p 22 13
14 tagapool olevad õigused lõppevad ja need kustutatakse 46. Sisuliselt võiks see tähendada näiteks seda, et kui korteriomanikud on kokku leppinud, et autod pargitakse hoovis teatud kohtadesse, siis võib selle korteriomandi eriõigusjärglane sellest kokkuleppest mööda minna kuna ta ei ole seda sõlminud ning tema kohta see ei kehti. Teisiti öeldes on oht, et et ühe korteriomandi müümisel täitemenetluses märkus kustutatakse ja kokkulepe selle korteri omaniku suhtes enam ei kehti. Samas korteriomanike omavahelised kokkulepped, mis on kantud kinnistusraamtusse, peaksid põhimõtteliselt kehtima kõigi korteriomanike suhtes ning korteriomandite võõrandamisel nende eriõigusjärglaste suhtes. Seevastu, kui korteriomanike kokkulepe kantakse kinnistusraamatu esimesse jakku kaasomanike eriomandi loomise kokkuleppe osana, siis saab see kokkulepe eriomandi sisuks ning seda kokkulepet täitemenetluses kustutamine ei ohusta. Siin saab nentida, et tegemist on sisulise muudatusega võrreldes kehtiva õigusega ehk seadusandja ütleb selgelt välja, et kaasomanike vahel sõlmitud kokkulepped saavad eriomandi sisuks ning seeläbi on tegemist sisuliselt kinnistusraamatu esimese jao küsimustega. Samas võib tekkida küsimus kas antud muudatus on põhjendatud. Kindlasti ei ole probleemi, kui on ehitatud uus kortermaja ning selle kaasomanikud sõlmivad eriomandi loomisel kokkuleppe eriomandi kasutamise kohta. Aga, kui uuest kortermajast on juba osa kortereid ära müüdud ning mõni korteriomanik on seadnud oma korteriomandile hüpoteegi, siis on vaja korteriomanike eriomandi kasutamise kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks ka kõigi piiratud asjaõiguse omajate nõusolekut ning seda ei pruugi enam reaalselt saada. Seega, õiguslikult on küll tagatud mainitud kokkulepete kandmine kinnistusraamatu esimesse jakku aga tegelikuks elus võib see osutuda üsna raskeks. Teisest küljest, kui kehtiva õiguse kohaselt soovitakse kanda korteriomanike kokkulepe kinnistusraamatu kolmandasse jakku, siis ei ole vaja piiratud asjaõiguse omajate nõusolekut ning tundub, et see oleks lahendus, mis tagab kokkuleppe kehtimise kõigi korteriomanike jaoks. Samas, kuigi selline praktika on esmapilgul loogiline, ei pruugi sellise kandega saavutatud kokkuleppe asjaõiguslik toime olla igal juhul tagatud. Seega, analüüsides kahe võimaliku kande tegemise erinevusi, võib olla selge, et korteriomandi kasutamisega seotud kokkulepped kantakse kinnistusraamatu kolmandasse jakku, sest sisuliselt ongi tegemist piiranguga. Samas on aga korteriomanike kokkulepe olemuslikult selline, et peaks kehtima kõigi korteriomanike suhtes ning selle kinnistusraamatusse kandmise eesmärk ongi, et see kokkulepe kehtiks kõigi korteriomanike suhtes. Kokkuvõtlikult võib märkida, et kuigi korteriomandi reaalosa ümbernimetamine eriomandiks, on pigem terminoloogiline muudatus, siis uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses kasutusele võetud termin eriomand toob endaga kaasa ka sisulisi muudatusi. KrtS 5 kohaselt võivad kinnisasja kaasomanikud koos eriomandi loomise kokkuleppega sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid 46 RKTKm , p 22 14
15 kokkuleppeid. Need kokkulepped saavad eriomandi sisuks ning sellest tulenevalt kantakse kinnistusraamatu esimesse jakku korteriomandi koosseisuna. Seega, peamiseks muudatuseks ongi asjaolu, et uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus ütleb selgelt välja, et kaasomanike vahel sõlmitud kokkulepped saavad eriomandi sisuks ning seeläbi on tegemist sisuliselt kinnistusraamatu esimese jao küsimustega. Kuigi kokkulepete kandmise saavutamine kinnistusraamatu esimesse jakku võib olla komplitseeritum aga kui need kokkulepped on sinna eriomandi sisuna kantud, siis need kokkulepped kehtivad ka korteriomanike õigusjärglaste suhtes. Sellega saavutatakse korteriomanike kokkulepete olmuslik eesmärk, milleks on kokkulepete kehtivuse tagamine. Nii ühtlustub praktika ning kaob ära senine ebakindlus korteriomanike kokkulepete püsivuse suhtes. Korteriomanik saab olla kindel, et näiteks kui naaberkorteri omanik vahetub, siis kehtib ka uuele omanikule sama kokkulepe, mis eelmisele. 15
16 1. 2. Korteri eriomandi kütmise kohustus Üheks muudatuseks uues korteriomandi-ja korteriühistuseaduses, võrreldes kehtiva korteriomandiseadusega, on 31 lg 2 raames kütmise kohustuse lisamine. Selle sätte kohaselt on korteriomanik kohustatud eriomandi eseme korrashoidmisel muu hulgas hoidma eriomandi piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Sisuliselt on selles sättes välja toodud korteriomaniku kohustus oma korterit kütta. See kohustus ei ole küll sätestatud expressis verbis aga arvestades Eesti klimaatilisi tingimusi, siis võib selle kohustuse tuletada sätte sõnastusest, mis paneb korteriomanikule kohustuse hoida eriomandi piires teatud temperatuuri ja õhuniiskust. Kehtivas korteriomandiseaduses ei ole korteri kütmise nõuet selgesõnaliselt ära toodud. KOS 11 lg 1 sätestab vaid üldsõnaliselt korteriomaniku kohustuse hoida korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud Kütmise kohustus kehtivas õiguses Antud alapeatükis analüüsitakse kas korteri kütmise kohustuse näol on tegemist täiesti uue kohtustusega või eksisteerib see ka kehtivas korteriomandiõiguses, tuletatuna korteriomandi reaalosa korrashoiu kohustusest. Korteriomandiseaduse -is 11, mis sätestab korteriomaniku kohustused, märgitakse, et korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Sellest võib järeldada, et korteriomanik on kohustatud ühelt poolt tegema sooritusi, et hoida oma korteriomandi reaalosa korras ning teiselt poolt hoiduma erinevatest tegevustest, mille mõju väljub tavakasutusest. Eluruumiks ettenähtud korteriomandi reaalosa eest tuleb seega hoolt kanda nii, et teistele naabritele ei tekiks kahjulikke mõjusid. Ühe korteri väga madal sisetemperatuur võib põhjustada kaasomandi esemete kahjustumist. Sellisteks hoone osadeks võivad olla korteri seinad, lagi, põrand ning korterit läbivad veetorud ning keskküttesüsteemid. Läbi seinte, lae ja põranda, juhul kui need ei ole isoleeritud nii nagu välisseinad, võib külm tungida teistesse korteritesse ning põhjustada naaberkorterite omanikele lisakütmise vajadust ning seeläbi ka lisakulutusi. Lisaks võib korteri mittekütmine tekitada üleliigset niiskust, mis omakorda võib kaasomandi eset kahjulikult mõjutada. Veetorud ja keskküttesüsteemi osad võivad aga täiesti kütmata korteris külmuda ja kogu süsteemi rikkuda. Seetõttu, juhul kui korteriomanikud soovivad tagada kogu 16
17 kortermaja korrashoiu, toimimise ja säilimise, siis on vaja kogu maja siseruume kütta. Seega, kaudselt on võimalik korteriomandiseaduse 11 lõikest 1 tuletada korteriomandi kütmise kohustuse. Kohtupraktikas on korteriomandiseaduse 11 lõikes 1 sätestatud korrashoiukohustust tõlgendatud muuhulgas ka kui kütmiskohustust. Kohus on märkinud, et korteri kütmine on vajalik korteri korrashoiuks 47. Saksa õiguskirjanduse kohaselt võib saksa korteriomandiseaduse seda paragrahvi 48, mis käsitleb korteriomaniku kohustusi korteriomandi reaalosa korrashoidmisel tõlgendada ka kui kohustust korterit kütta. Näiteks, kui korteriomanik sõidab pikemaks ajaks ära, siis peab ta tagama piisava kütmise, et näiteks veetorud ära ei külmuks 49. Seda milline peaks olema kortermajas korteri siseruumide temperatuur, ei ole seaduses täpsustatud, oluline on vaid korteriomaniku korrashoiukohustuse täitmine viisil, mis ei tekita naabritele kahjulikke mõjusid. Siin võib tekkida küsimus kas korteriomanik on täitnud oma korrashoikohustuse kui korteris on temperatuur näiteks 5 kraadi. Sellise temperatuuri juures torud ära ei külmu ning ei pruugi tekkida ka muid kahjulikke mõjutusi. Aga võib oletada, et ühe korteri madal temperatuur tekitab vajaduse kütta teisi kõrvalasuvaid kortereid rohkem aga seadusest ei tulene, et madal temperatuur oleks otseselt käsitletav kahjuliku mõjuna. Siiski on kohtupraktikas juhutum 50, kus korteriomanikud esitasid kohtule kaebuse, et kohustada nendega samas kortermajas asuva kolme korteri omanikke tagama korteriomandite korrashoid s.t. kohustada neid tagama korteriomandites optimaalne temperatuur 18 C, sest kütmata korterid kahjustavad oluliselt teiste korteriomanike huve ning seavad ohtu terve maja veesüsteemide toimimise. Kohus otsustas antud asjas, et isegi siis, kui kostja kortereid elamiseks ei kasutata, on tal vaja tagada korterites temperatuur 18 C ning seda eesmärgiga kindlustada kogu korterelamus ühtlane eluruumide sisetemperatuur ning selle kaudu võimaldada elanikele tervislikud ja ohutud elamistingimused ning vältida hoone konstruktsioonide kahjustumist kütmata jätmisest tekkiva niiskuse ja võimaliku külmumisohu tagajärjel. Kohus viitas selles asjas majandus-ja taristuministri määrusele 51, millega kehtestatakse täpsustatud nõuded eluruumile. Määruse kehtestamise eesmärk on inimesele ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamine. Eluruumis peab inimesel olema võimalik ööpäevaringselt viibida 52. Määruse -is 4 sätestatakse nõuded sisekliimale ning selle kohaselt peab siseõhu temperatuur eluruumis olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele 53. Lisaks täpsustakse, et kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimese pikemaajalisel ruumis viibimisel olla madalam kui 18 ºC. Samas 47 Harju Maakohtu otsus, , lk 3 48 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 14 lg 1 49 Bärmann/Suilmann WEG 14 Rn Tartu RKKm , p Eluruumile esitatavad nõuded, RT I, , Samas 1 lg 2 53 Samas 4 lg 3 17
18 nimetatud majandus-ja taristuministri määrus ei ole vahetult kohaldatav eraõiguslikele suhetele ning korteriomaniku kohustus tagada oma korteriomandi reaalosa korrashoid ja teiste korteriomanike huvidega arvestamine ei tulene nimetatud määrusest, vaid korteriomanike vahelisi suhteid reguleerivatest õigusaktidest. Küll aga saab Eluruumidele esitatavates nõuetes loetletud tingimusi pidada optimaalseteks, mis eelduslikult aitavad tagada ka hoone kui terviku parema säilimise, kuivõrd kõnealuste nõuete eesmärk on inimestele ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamine 54. Kohus lisas, et korterelamu puhul saab kütteperioodil kõigi korterite regulaarset kütmist ja elamiskõlbliku sisetemperatuuri hoidmist pidada ootuspäraseks ning korteriomanikud võivad üldjuhul seda kõigilt teistelt korteriomanikelt eeldada 55. Siit võib järeldada, et kuigi korteriomandiseaduses ei ole eluruumina kasutatava korteriomandi reaalosa kütmise kohustust teatud temperatuurini otseselt ära toodud, siis ikkagi lasub korteriomanikul kohustus korterit kütta, et tagada korteriomandi reaalosa optimaalne või siis elamiskõlbulik temperatuur. Eelpooltoodust saab järeldada, et eluruumiks kasutatava korteriomandi reaalosa kütmiskohustuse saab kaudselt tuletada KOS 11 lõikes 1 sätestatud korrashoiukohustusest. Samuti on korteriomanikul võimalik, toetudes KOS 11 lg 1 koosmõjus 10 lg 1, nõuda teiselt korteriomanikult oma korteriomandi reaalosa korrashoidmist sh. ka selle kütmist. Seadus kohustab korteriomaniku hoidma oma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samas ei tulene kehtivast õigusest otseselt milline peaks eluruumiks kasutatava korteriomandi reaalosa temperatuur olema. Ka kohtupraktika on selles küsimuses veel ebapiisav, et anda selge indikatsioon korteriomandi reaalosa temperatuuri kohta. Eesti Korteriühistute Liidu seisukoha järgi võiks kütteviisist hoolimata olla korteris tagatud normaalne temperatuur, mis ei kahjustaks naabreid ja majakonstruktsioone ning see võiks EKL hinnangul olla vähemalt +18 kraadi 56. Arvestades seaduses sätestatud kohustusega hoida korteriomandit korras, sealhulgas ka kütta korterit vähemalt niipalju, et ei tekiks kahju teistele korteriomanikele ega kaasomandi esemele, siis sellest lähtuvalt võiks eeldada, et eluruumiks kasutatava ruumi temperatuur oleks kõrgem, kui on miinimumtemperatuur, et hoida ära veetorude külmumine. Kuna tegemist on ikkagi eluruumiga, siis võiks korteriomandi reaalosa sisetemperatuur jääda vähemalt 18 kraadi piirimaile. 54 Tartu RKKm , p Tartu RKKm , p 9 56 Rudi, H. Tühja korteri kütmine muutub kohustuslikuks. Postimees Tarbja24. Arvutivõrgus: 18
19 Uue kütmiskohustuse sisu Korteriomandi reaalosa kütmise kohustus on uues seaduses paigutatud 3. peatüki korteriomandi kasutamine alla. Korteriomandi-ja korteriühistuseaduse -des sisalduvad korteriomandi eseme s.h ka eriomandi eseme, kasutamist reguleerivad sätted. Kui -is 30 lõikes 1 antakse korteriomanikule õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga, siis 31 sätestab korteriomaniku kohustused oma õiguse, ehk korteriomandi kasutamise, realiseerimisel. -is 31 välja toodud kohustuse eesmärk on tagada, et korteriomanik hoiaks eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduks tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Lühidalt, 31 lg 1 paneb korteriomanikule korteriomandi korrashoiukohustuse, mille sisuks on ühelt poolt korteriomandi eriomandi korrashoidmine ning teiselt poolt nõue hoiduda eriomandi ja kaasomandi kasutamisel tegevustest, mille toime ületab tavakasutusest tekkinud mõjusid. Selles osas kattub uue seaduse sõnastus kehtiva korteriomandiseaduse -i 11 lõikega 1. Erinevalt kehtivast seadusest täpsustatakse KrtS 31 lõikes 2 korteriomaniku korteriomandi eriomandi korrahoiukohustust sellega, et korteriomanikule lisatakse sisuliselt korteriomandi reaalosa kütmise kohustus. Tegemist on korteri korrashoiukohustuse täiendamisega. Säte on sõnastatud viisil, et korteriomanik ei saa sealt täpset informatsiooni selle kohta kui palju ta oma korteriomandi reaalosa tegelikult kütma peab, et oleks tagatud seaduses nõutud korrashoiukohustuse täitmine. Sättes 57 on mainitud, et korteriomanik on oma eriomandi eseme piires kohustatud hoidma sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ja teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Kuna seaduses ei ole ära toodud konkreetset arvnäitu, mille vahemikus eriomandi ruumide temperatuur või õhuniiskus peab olema, siis võib järeldada, et seadusandja on silmas pidanud, et temperatuur ja õhuniiskus erinevates korteriomandites võib olla erinev ning oleneda korteriomandi otstarbest või ka eriomandi koosseisu kuuluva pinna kasutamiseesmärgist. Näiteks garaažikorteriomandid ei ole üldiselt köetavad ning sellisel juhul ei ole korteriomanikul üleüldse kütmise kohustust või erineb see eluruumi kütmise kohustusest. Sama kehtib ka köetavates hoonetes asuvate ruumide puhul, mis on eriomandi esemeks, näiteks hoonesisesed, kuid väliskeskkonnale avatud parkimiskohad, rõdud, terrassid jmt. Nende puhul on juba arvestatud väliskeskkonna mõjudega kaasomandi esemele 58. On arusaadav, et ühe korteri mittekütmine võib põhjustada kaasomandi esemele kahju, näiteks võivad veetorud külmuda ning 57 Korteriomandi-ja korteriühistuseadus, RT1, , 31 lg 2 58 Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskiri, lk 59 19
20 lõhkeda või kütmata korterist tulev külm ja niiskus võivad kanduda teistesse naaberkorteritesse ning põhjustada seal mitmeid ebameeldivusi nagu külmad seinad või põrandad ning samal ajal tõsta ka nende korterite küttearvet. Kuna seadusest ei selgu kuidas tuvastada milline peaks olema elamiseks kastutatava korteri sisetemperatuur, siis võib ka see tekitada vaidlusi. Mõne inimese jaoks on piisav kui toa temperatuur on 16 kraadi aga teiste jaoks võib see olla 25 kraadi. Sellisel juhul võib ühe korteriomaniku poolt oma korteriomandi eriomandis temperatuuri hoidmine 16 kraadi tasemel, mõjutada kõrval asuva korteri temperatuuri viisil, mis tekitab teisele korteriomanikule lisakulutusi. Mis puutub konkreetsemalt elamiseks kasutatava korteriomandi eriomandi temperatuuri, siis on kohtupraktikas kaudselt viidatud majandus-ja taristuministri välja antud määrusele 59, mille põhjal on kohus pidanud optimaalseks eluruumi temperatuuriks 18 kraadi ning eluruumi siseõhu optimaalseks suhteliseks niiskuseks protsenti 60. See määrus ei ole siiski otseselt kohaldatav korteriomanike omavahelistele suhetele, vaid seda võiks võtta kui soovituslikku näitajat, näiteks juhuks, kui korteriomanikud soovivad kokkulepepga ära määrata oma elamus asuvate korteriomandite reaalosade sisetemperatuuri. Kuigi korteriomandi eriomandi siseruumide kohustuslikku miinimumtemperatuuri ei ole seaduses ära toodud, tuleb korteriomanikul siiski hoida oma korteriomandi eriomandi piires temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Teisisõnu, eluruumiks kasutatavat korteriomandit tuleb regulaarselt kütta, et selle piires oleks selline temperatuur ja õhuniiskus, mis vastab seaduses sätesatud tingimusetele. Nendeks tingimusteks on kaasomandi eseme säilimise tagamine ning teiste eriomandite kasutamise võimalikkus nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Praktikas ei tohiks olla raskusi esimese tingimuse täitmisega, milleks on sellise temperatuuri ja õhuniiskuse hoidmise kohustus, mis tagaks kaasomandi eseme säilimise. Tavatingimustes piisab ka minimaalsest kütmisest, et kortermajas olevad vee-ja küttesüsteemid toimiksid ning maja konstruktsioonid säiliksid. Hoopis keerulisem küsimus on aga teise tingimuse täitmisega ehk siis sellise temperatuuri ja õhuniiskuse hoidmisega, mis tagaks teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Siin võib eristada korterelamuid, kus iga korterit köetakse eraldi ja selliseid, kus on ühine keskküte. Mõlemat tüüpi kortermajade puhul tõstatub juba eelnevalt käsitletud miinimumtemperatuuri nõue ehk siis kui soe peab korter olema, et korteriomanik oleks oma kütmiskohustuse täitnud. Korterelamute puhul, mida köetakse kesküttega võib tingimus säilitada eriomandi piires sellist temperatuuri, mis tagaks teiste eriomandite kasutamise ilma ülemääraste kulutusteta 61, tekitada 59 Eluruumile esitatavad nõuded, RT I, , Samas 4 lg 4 ja 5 61 Korteriomandi-ja korteriühistuseadus, RT1, , 31 lg 2 20
21 praktikas lisaprobleeme. Näiteks, kui kortermaja köetakse viisil, et korterite sisetemperatuur oleks 20 kraadi ning arvutused selleks tehakse nn keskmise korteri omaduste ja ruutmeetrite järgi. Samas ei ole korterite soojapidavus ühes ja samas kortermajas ühesugune. Kohtupraktikast on juhtumeid, kus ühetaolise keskküttega majades võib mõni korter jääda külmemaks kui teine 62. Näiteks, kui on tegemist kortermaja katuse- või nurgakorteritega, mis on oma asukoha tõttu hoones, tunduvalt vähem soojapidavamad, kui teised korterid. Sellest tulenevalt tarvitab antud korter teiste korteritega samaväärse temperatuuri saavutamiseks ja hoidmiseks tunduvalt enam sooja ning sellest mahust, millest piisab nn tavakorterite kütmiseks, jääb katuse-või nurgakorteri puhul väheseks. Tagajärjeks on sel juhul tavakorteritest tunduvalt külmem korter, mille madalam temperatuur mõjutab naaberkortereid, kiskudes ka nende korterite temperatuuri allapoole. Siin tekib küsimus kas katusevõi nurgakorteriomanik peab tegema lisasoorituse, et tema korter oleks sama soe, kui teiste naabrite korterid. Nurga-või katusekorter on külmem eelkõige sellepärast, et kaasomandis olevad välisseinad ja laed ei ole tihti piisavalt hästi soojustatud. Kas antud juhul rikub katuse-või nurgakorteri omanik oma korteriomandi eriomandi korrashoiukohustust ebapiisava kütmisega? Uue seaduse põhjal võiks siit järeldada, et korteriomanik ei täida korteriomandi kütmise kohustust ning selleks, et seda teha, peaks korteriomanik tegema lisasoorituse kasutades täiendavat kütmist (nt eletriradiaatoreid kasutades). Samas kuuluvad halvasti soojustatud laed ja välisseinad kõigi korteriomanike kaasomandisse ning ei oleks õiglane, et nende halva seisukorra tõttu tekkinud kahju ehk siis lisakütmise peab kinni maksma katuse-või nurgakorteri omanik. Tõepoolest, kui seaduse teksti grammaliselt tõlgendada, siis võiks olla nii, et iga korteriomaniku kohustus ongi maksta kinni see soojus, mis tema korterisse tuleb. Võib ka öelda, et üha rohkem ühistuid lähebki nüüd seda teed, et kulud üritatakse seada võimalikult individualiseeritavateks, sh toimub küttekulude jagamine tegelikult vajatava soojuse järgi 63. Aga kuna soojuse kulu võib olla, olenevalt korteri asukohast, väga erinev, siis juhul, kui korteriomanikud ei ole kehtestanud seadusjärgsest erinevat küttekulude kandmise suhet, tuleks soojakulu jagada vastavalt korteriomandi suurusele. Seaduse tõlgendamine sel viisil tagaks kõigi korteriomanike õiglase ja võrdse kohtlemise. Nii peaksid korteriomanikud maksma kütte eest vastavalt oma korteriomandi ruutmeetritele. Sellisel juhul ei peaks nn külmema asukohaga korteri omanik maksma üksi kinni kaasomandi halba seisukorda ehk siis seda, mis peaks olema kõigi kaasomanike ühine kulutus. Samuti, et lihtsustada korterteriomanikel sarnaselt kütmise kohustuse sisust arusaamist, võiks eriomandi kokkuleppes ära määrata milline peaks olema korteriomandi koosseisu kuuluva eriomandi siseruumi minimaalne temperatuur. Korteri sisetemperatuuri eelnevat määramist võib pidada isegi 62 Harju Maakohtu otsus, Vanajuur, T., Arvamuslugu: Küttekraani demokraatia. Eesti Korteriühistute Liit. Arvutivõrgus: 21
Microsoft Word - HagiTagamine.doc
RIIGIKOHUS ÕIGUSTEABE OSAKOND HAGI TAGAMINE TSIVIILKOHTUMENETLUSES Kohtupraktika analüüs Margit Vutt analüütik Tartu november 2009 1. Analüüsi eesmärk...3 2. Valdkonna õiguslik reguleerimine TsMS-i muudatused
TARTU ÜLIKOOL ÕIGUSTEADUSKOND TALLINNAS Eraõiguse instituut Hendrik Mühls Viivise ja leppetrahvi mõistliku suuruse hindamise kriteeriumid Magistritöö
TARTU ÜLIKOOL ÕIGUSTEADUSKOND TALLINNAS Eraõiguse instituut Hendrik Mühls Viivise ja leppetrahvi mõistliku suuruse hindamise kriteeriumid Magistritöö Juhendaja: dr iur Mari Ann Simovart Tallinn 2013 SISUKORD
Väljaandja: Riigikohtu Tsiviilkolleegium Akti liik: otsus Teksti liik: algtekst Jõustumise kp: Avaldamismärge: RT III 2010, 1,
Väljaandja: Riigikohtu Tsiviilkolleegium Akti liik: otsus Teksti liik: algtekst Jõustumise kp: 16.12.2009 Avaldamismärge: RT III 2010, 1, 1 3-2-1-125-09 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. detsembri 2009.
Lisa 2 Riigikohtu esimehe ettekanne Riigikogu aasta kevadistungjärgul Esimese ja teise astme kohtute aasta statistilised koondandmed (2014
Esimese ja teise astme kohtute 2014. aasta statistilised koondandmed (2014. aasta jooksul saabunud kohtu ja lahendatud kohtumenetluste arv) 1 Allikas: Justiitsministeerium 1. TSIVIILKOHTUMENETLUS 1.1 Tsiviilasjade