Source: https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/844420,stawiasz-altane-w-ogrodzie-spytaj-dewelopera-o-zgode-lub-zaplacisz-kare.html
Timestamp: 2020-08-14 01:37:54+00:00
Document Index: 79936287

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 140', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 16', 'art. 78', 'art. 78']

Stawiasz altanę w ogrodzie? Spytaj dewelopera o zgodę lub zapłacisz karę - Prawo i wymiar sprawiedliwości - GazetaPrawna.pl - wiadomości, notowania, kursy, praca, emerytury, podatki -
gazetaprawna.plPrawoStawiasz altanę w ogrodzie? Spytaj dewelopera o zgodę lub zapłacisz karę
autor: Tomasz Jurczak31.12.2014, 06:00; Aktualizacja: 31.12.2014, 08:12
nieruchomość, dom, drogaźródło: ShutterStock
Problem zgłoszony do Powiatowego Rzecznika Konsumentów w Poznaniu:
Konsumentka nabyła od dewelopera domek z ogrodem. Po pewnym czasie konsumentka postanowiła w ogrodzie wybudować drewniany domek na narzędzia. Domek miał stał w ogrodzie konsumentki, niewidoczny od strony ulicy, a więc nie mógł mieć wpływu na wygląd osiedla. Miał być również niewidoczny dla innych sąsiadów ze względu na ogrodzenie między działkami.
Gdy zwróciła się ze swoim projektem do dewelopera ten przesłał jej własny projekt domku na narzędzia. Pozwolił jedynie na niewielkie jego zmiany. Deweloper wyjaśnił że zgodnie z zawartą umową notarialną wszelkie ingerencje w koncepcję architektoniczną osiedla wymagaj pisemnej zgody autora projektu lub osoby przezeń umocowanej.
Co ciekawe, w umowie zastrzeżona jest też na rzecz autora projektu kara umowna w wysokości „równowartości kwoty 40.000,00 zł (…) powiększonej o inflację naliczoną od dnia podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego, za każdy przypadek naruszenia” obowiązku uzyskania zgody. Ponadto, wg warunków umowy konsumentka oświadczyła, że „jeżeli zapłata powyższej kary umownej nie pokryje szkody poniesionej przez autora projektu, to będzie on mógł dochodzić (…) na drodze sądowej zapłaty odszkodowania uzupełniającego.”
Czy deweloper może zastrzegać karę umowna w tym stanie faktycznym? - Uważam, że jest to wątpliwe. Konsumentka nabyła od dewelopera własność nieruchomości. Zgodnie z art. 140. Kodeksu cywilnego właściciel może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Oznacza to, że granicami wykonywania prawa własności, są po pierwsze przepisy rangi ustawowej, po drugie – klauzule generalne, takie jak zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności- informuje Marek Radwański, Powiatowy Rzecznik Konsumenta z Poznania.
Konsumentka będąc właścicielem nieruchomości nie powinna być ograniczana w swoich uprawnieniach ponad to, co wynika w szczególności z art. 140 K.C. oczywiście są dopuszczalne umowy, w których strona rezygnuje z korzystania ze swoich uprawnień. Jednakże konsument nie może zostać zobowiązany bezterminowo do zaprzestania korzystania ze swoich uprawnień. Do takiego bowiem ograniczenia prowadzi zastosowanie w praktyce wskazanego zapisu umownego. Można odpowiedzieć na ten zarzut, ze nikt konsumentki nie ogranicza, a musi się jedynie liczyć z koniecznością zapłaty kary umownej. Jednakże wysokość tej kary oraz nieograniczony zasięg czasowy jej obowiązywania powodują, że konsumentka faktycznie z części swoich uprawnień właścicielskich nigdy nie skorzysta.
- Można postawić tezę, że ten zapis umowny jest umową o świadczenie na rzecz osoby trzeciej (pactum in favorem tertii). Gdyby jednak uznać, że znajduje tu zastosowanie ta konstrukcja prawna, to rodzą się poważane wątpliwości co do związania konsumentki taką umową. Należy ponadto rozważyć, czy konsumentka może być takim zapisem związana z innych przyczyn. Z umowy w formie aktu notarialnego nie wynika, kto jest beneficjentem tego zapisu umownego. Wreszcie na koniec należy uwzględnić w sprawie zastosowania art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W razie wytoczenia powództwa przez konsumentkę, ta mogłaby się bronić zarzutem z tego przepisu - dodaje Marek Radwański.
dr. iur. Igor B. Nestoruk, MJC (Bonn),Uniwersytet im. A. Mickiewicza w Poznaniu
TJ: Czy rozwiązania dotyczące doboru okien, drzwi, kolorystyki elewacji, małej architektury, typu ogrodzenia, bram etc. korzystają z ochrony prawa autorskiego?
IBN: Wśród utworów będących przedmiotem ochrony na gruncie ustawy z 4.2.1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 ze zm.) wyraźnie wymienia się utwory architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne, urbanistyczne, ale także utwory wzornictwa przemysłowego (por. art. 1 ust. 2 pkt. 5 i 6 ww. ustawy). Wydaje się, że to właśnie w ramach tych kategorii można klasyfikować dyskutowaną tutaj „koncepcję architektoniczną zespołu zabudowy” i jej elementy (np. altanka czy domek ogrodowy). Nie ulega zatem wątpliwości, że obowiązujące prawo autorskie przychylnym okiem spogląda na takie wytwory kreatywnej (intelektualnej) działalności.
Bo jak rozumiem na gruncie prawa autorskiego ochronie podlegają tylko estetyczne, a nie funkcjonalne elementy w strukturze utworu architektonicznego? Jak to zatem wygląda w rzeczywistości?
Przede wszystkim należy pamiętać, że obecność – zresztą oczywista i niezbędna – elementów technicznych czy funkcjonalnych w utworze, jakim zasadniczo może być „koncepcja architektoniczna zespołu zabudowy”, bynajmniej nie przekreśla jego ochrony autorskiej. Podobnie ma się rzecz z elementami, czy fragmentami takiej koncepcji, jak te wspomniane wcześniej. Sposób wyrażenia każdego z nich w powiązaniu z zakresem przysługującej architektowi – choćby niewielkiej! – swobody twórczej, może prowadzić wprost do uznania, że mamy do czynienia z „jakościowo” pełnymi utworami, szczególnie wobec dostrzegalnej w orzecznictwie sądowym tendencji do szerokiej (liberalnej) interpretacji pojęcia „utworu”.
W swoim pytaniu posługuje się Pan tezą szeroko komentowanego wyroku Sądu Apelacyjnego z 18.6.2003 r. (I ACa 510/03) w sprawie projektu architektonicznego zagospodarowania placu Św. Marii Magdaleny w Krakowie. Warto pamiętać, że w orzeczeniu tym oba sądy nie podzieliły argumentów jednej ze stron odmawiających temu projektowi cech utworu. A z kolei przywołane w pytaniu rozróżnienie elementów estetycznych utworu – jako chronionych oraz funkcjonalnych – jako nie objętych ochroną prawa autorskiego, wymaga ostrożnego odniesienia do konkretnej sytuacji. Pomijając już sam fakt, iż takie rozróżnienie napotyka w praktyce na liczne trudności – widać to nie tylko na przykładzie utworów architektonicznych, ale i multimedialnych, to wyrażany w fachowej literaturze sprzeciw wobec ochrony elementów funkcjonalnych, nie jest łatwy do pogodzenia z liberalnym podejściem do oceny przejawów działalności człowieka, jako utworów.
Czy podobne przypadki działania deweloperów miały już miejsce, czy to jest zjawisko powszechne?
W praktyce najbardziej znane są te przypadki, kiedy użytkownicy mieszkań w blokach na popularnych wielkomiejskich osiedlach własnym sumptem dokonywali zmian (zabudowa czy przebudowa przestrzeni balkonowej, wymiana okien itp.), które można potraktować jako ingerencje w pewien ład estetyczny wynikający z konkretnej realizacji inwestycji budowlanej odzwierciedlającej założenia projektu architektonicznego. Rzadko jednak w takich sporach pojawiał się wątek ochrony praw autorskich. Ostatnio powrócił on w związku z masową realizacją projektów termoizolacji budynków mieszkalnych.
Okazuje się, że deweloperzy są dzisiaj coraz bardziej świadomi wartości dóbr niematerialnych, którymi posługują się przy realizacji swoich inwestycji. Można to dostrzegać zarówno na poziomie aktywności promocyjnej (działania marketingowe służące propagowaniu walorów architektonicznych projektowanej inwestycji), ale – jak pokazuje dyskutowany przykład – także na poziomie bezpośrednich relacji umownych ze swoimi klientami. Dbałość o pewną spójność rozwiązań proponowanych przez deweloperów w zakresie zagospodarowania przestrzeni (określana potocznie jako „ład przestrzenny”) wydaje się jak najbardziej zasługiwać na aprobatę. Można jedynie zastanawiać się nad adekwatnością narzędzi prawnych w tym celu stosowanych, w tym przypadku wobec osób nabywających lokale czy domy.
W jakich przypadkach właściciel nieruchomości narusza warunki ładu przestrzennego, bo wtedy można by ew. usprawiedliwić dewelopera, czy mam rację?
Po pierwsze – jak wynika z opisywanej sytuacji – deweloper w treści umowy w sposób dosyć ogólnikowy odnosi się do rzekomo prawnie chronionego rozwiązania. W umowie kupna-sprzedaży mowa o koncepcji architektonicznej mieszkalnego zespołu zabudowy, która dopiero ma powstać. To już pozwala na rozważenie, czy w ogóle możemy mówić o ustalonym utworze, a nie tylko pewnej idei czy pomyśle, które nigdy nie stanowią przedmiotu ochrony prawno-autorskiej. Istotny będzie tutaj sposób wyrażenia danej koncepcji.
Po drugie – zakładając, że dany utwór istnieje - należy pamiętać o tym, że zachowanie właściciela nieruchomości można na gruncie prawa autorskiego oceniać przez pryzmat ochrony autorskich praw osobistych, a w szczególności tzw. prawa do integralności utworu, czyli „nienaruszalności treści i formy utworu oraz jego rzetelnego wykorzystania” (art. 16 pkt3). Konieczne będzie zatem zbadanie, czy ustawienie na własnym trawniku domku ogrodowego – będącego jedynie elementem pewnej przestrzeni – w formie odbiegającej od tej, która wynika z koncepcji zabudowy osiedla, stanowi rzeczywiście ingerencję w prawa autorskie, którą można zakwalifikować jako naruszenie integralności danego utworu. Podkreślmy, że mowa tutaj nie o nowym elemencie zabudowy, bo przecież właściciel zamierza zlokalizować na swojej działce funkcjonalnie to samo założenie, jakie rzekomo przewidziano w projekcie zabudowy osiedla.
Po trzecie – przyjmując nadal istnienie utworu – deweloper nie może skutecznie przypisywać sobie statusu dysponenta takich praw. Zgodnie z ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych ich ochrony może domagać się za życia twórcy tylko on sam (art. 78 ust. 1 ww. ustawy). Praktyka zna wprawdzie przypadki formułowania w treści umów dotyczących przenoszenia autorskich praw majątkowych klauzul odnoszących się do pewnych uprawnień osobistych twórców. Przybierają one postać zobowiązań twórcy do nie wykonywania praw osobistych, lub wręcz upoważnień do ich wykonywania przyznawanych osobom trzecim. Takie rozwiązania nie mogą zmieniają jednak ustawowo zdefiniowanego zakresu aktywnej legitymacji procesowej, a więc uprawnienia do prowadzenia konkretnego procesu w przypadku zagrożenia czy naruszenia autorskich praw osobistych.
W kontekście ustawowo określonych środków ochrony autorskich prawa osobistych (art. 78 ww. ustawy) wątpliwe wydaje się być także posłużenie się przez dewelopera rygorem „kary umownej”. Domaganie się sumy pieniężnej jest tutaj możliwe w ramach zadośćuczynienia względnie w formie żądania odpowiedniej sumy na wskazany przez twórcę cel społeczny. Ich zasądzenie dotyczy jednak wyłącznie przypadków zawinionego naruszenia praw autorskich. Nadto o przyznaniu konkretnej kwoty, w tym jej wysokości, będzie rozstrzygał sąd. Zapis umowny przyznający stronie trzeciej (tutaj autorowi koncepcji zabudowy osiedla nie będącemu stroną umowy kupna-sprzedaży nieruchomości) w sposób jednostronny określoną ryczałtowo „karę umowną” za każdy przypadek naruszenia osobistych praw autorskich trudno zatem pogodzić z powyższą ustawową formułą służącą ochronie osobistych uprawnień twórcy.
Sejm uchwalił nowelizację chroniącą altany działkowe przed rozbiórką
a jak moja stara(2015-01-04 10:59) Zgłoś naruszenie 00
sra w południe, to czy mam zawiadomić admnistratora budynku , czy bezpoęsrednio Kopaczke w Warszawie?
viatrak(2014-12-31 12:55) Zgłoś naruszenie 00
Czy deweloper pozwala na uczepienie do komina anteny czy też karę trzeba zapłacić? Może jakąś specjalną kolorową antenkę zaproponuje? Swoją drogą gdybym w umowie znalazł podobne zastrzeżenia i kary, natychmiast poszukałbym innej oferty. Tu nie chodzi o prawa autorskie tylko o łowienie łosia.
warszawiak(2015-01-02 18:19) Zgłoś naruszenie 00