Source: http://www.nebenkostenabrechnung.com/umlegbare-nebenkosten/?replytocom=11908
Timestamp: 2018-04-19 11:23:22
Document Index: 360163854

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 2', 'BGH', '§ 27', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 2']

Voraussetzung für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Nebenkosten ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 I BGB). Ohne Vereinbarung braucht der Mieter keine Nebenkosten zu entrichten, sie gelten als mit der Miete abgegolten.
Umlegbare Nebenkosten müssen im Mietvertrag konkret angegeben oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnet sein. Es genügt, wenn der Vermieter im Mietvertrag auf § 2 Betriebskostenvereinbarung verweist (BGH, WuM 1997,292). Ältere Mietverträge verweisen meist noch auf Anlage 3 zu § 27 I der II. Berechnungsverordnung, die 2004 von der inhaltlich weitgehend übereinstimmenden Betriebskostenverordnung abgelöst wurde.
Ist der Mieter vertragsgemäß verpflichtet, Mietnebenkosten zu zahlen, muss der Vermieter die Nebenkosten für einen vom Gesetz vorgegebenen Abrechnungszeitraum von genau zwölf Monaten innerhalb einer vom Gesetz ebenfalls vorgegebenen Abrechnungsfrist von zwölf Monaten abrechnen.
Betriebskostenverordnung ist Grundlage der umlagefähigen Nebenkosten
In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind 17 umlagefähige Einzelpositionen aufgelistet, die der Vermieter als Nebenkosten auf den Mieter umlegen kann. Die Umlegung „sonstiger Nebenkosten“ nach § 2 Ziffer 17 BetrKV ist insoweit wirksam, als die jeweilige Kostenart im Mietvertrag einzeln bezeichnet wird.
Es ist belanglos, soweit der Betriebskostenkatalog auch Nebenkosten aufführt, die im Einzelfall nicht anfallen, da nicht anfallende Kosten auch nicht umgelegt werden dürfen.
Diese Positionen brauchen Mieter nicht zahlen – hier geht es zum ausführlichen Artikel der nicht umlegbaren Nebenkosten
Grundsteuer, nicht aber Hypothekengewinnabgabe, Straßenausbaubeiträge
Link: ein separater Artikel zur Grundsteuer
Wasserverbrauch, Grundgebühren, Kosten der Anmietung von Wasserzählern, Eichung der Zähler, Kosten der Wartung von Wassermengenreglern und des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage oder einer Wasseraufbereitungsanlage
Link: ein separater Artikel zum Kaltwasser
Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, Kosten des Betriebs einer nicht-öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe, nicht aber der Beseitigungsaufwand einer Wasserrohrverstopfung. Die Kosten einer verbrauchsabhängigen Abrechnung sind im Gegensatz zum Wasserverbrauch nicht umlegungsfähig.
Link: ein separater Artikel zum Abwasser
4. Heizungskosten
Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, Betriebsstrom, Bedienungsaufwand, Überwachung und Wartung der Heizungsanlage, regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Reinigung, Immissionsschutzmessungen
Links: separate Artikel zur Heizkostenverordnung und zur Abrechnung der Heizkosten von A bis Z
5. Warmwasserkosten
Kostenaufwand der Erwärmung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Einstellung durch einen Handwerker
6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser Versorgungsanlagen
Kostenaufwand wie in Ziffer 4
Kosten des Betriebsstroms, Bedienung, Überwachung und Wartung der Anlage, Prüfungsaufwand der Betriebsbereitschaft und –sicherheit
Link: ein separater Artikel zum Aufzug in den Nebenkosten
8. Straßenreinigung und Müllabfuhr
Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr, Betriebskosten von Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen, Beseitigung von Eis und Schnee, Streusalz, nicht aber Anschaffung von Geräten zur Schnee- und Eisräumung, Reinigung der Mülleimer, Sperrmüllbeseitigung
Links: separate Artikel zur Straßenreinigung und zur Müllbeseitigung
9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Säuberung gemeinsam von allen Mietern genutzter Gebäudeteile wie Flure, Treppen, Keller, Speicher, Waschküche, Aufzug, Kosten für Putzmittel (nicht aber Putzgeräte). Nicht umlagefähig: Sonderreinigungskosten aufgrund von Baumaßnahmen, Fassadenreinigung, einmalige Ungezieferbekämpfung, wohl aber prophylaktische, regelmäßig anfallende Maßnahmen, Dachrinnenreinigung ist nur bei Vereinbarung umlegbar.
Links: mehr zur Treppenhausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Kostenaufwand zur Pflege gärtnerisch angelegter, nicht öffentlich zugänglicher Flächen, Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen, Umlage auch dann, wenn der Mieter den Garten als Gemeinschaftseinrichtung nicht unmittelbar nutzen kann, nicht aber wenn die ausschließliche Nutzung am Garten dem Vermieter oder einem einzelnen anderen Mieter zusteht. Zur Gartenpflege gehört das Rasenmähen und Nachsäen, das Schneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken, die Beseitigung von Unkraut und Gartenabfällen und Reinigung des Gartens.
Link: lesen Sie diesen separaten Artikel zur Gartenpflege
11. Allgemeinbeleuchtung
Stromkosten für die Außenbeleuchtung und der gemeinschaftlich benutzten Gebäudeteile, Tiefgarage, Parkplätze, Betriebskosten für Notstromaggregat, nicht aber Anschaffungskosten für Lampen und Glühbirnen. Erfassung des Verbrauchs erfolgt sinnvollerweise durch Zwischenzähler.
Link: ein eigener Artikel zum Allgemeinstrom
Gebühren des Schornsteinfegers nach der Gebührenordnung, soweit die Kosten nicht zusammen mit den Heizkosten bereits umgelegt werden.
Link: lesen Sie auch diesen Artikel zum Thema Schornsteinfeger
13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
Versicherungsprämien des Gebäudes gegen Feuer-, Strom-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug, Versicherung gegen Hausbock und Schwamm. Nicht umlagefähig: Privathaftpflichtversicherung und Rechtschutzversicherung des Vermieters, Kosten einer Reparaturversicherung oder Vandalismusversicherung, Mietausfallversicherung.
Link: ein gute Artikel zum großen Thema „Versicherung in den Nebenkosten“
Vergütung, Sozialbeiträge und alle Leistungen geldwerter Art, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt (Arbeitskleidung), nicht aber Aufwendungen für die Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung. Maßgebend ist die Verrichtung von Arbeiten, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch, die pflegliche Behandlung und ordnungsgemäße Benutzung der Immobilie gewährleisten. Umlegbar sind nur die Arbeitskosten, Materialaufwendungen nur, wenn sie bei anderen Positionen ansetzbar sind. Umlagefähig ist auch die verbilligte Zurverfügungstellung einer Wohnung.
Link: mehr zu den Hausmeisterkosten in den Nebenkostenabrechnung
15. Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz
Betriebsstrom, Wartung der Betriebsbereitschaft, Einstellung durch den Fachmann, monatliche Grundgebühren für den Kabelanschluss, nicht aber Anschlusskosten an ein Breitbandkabelnetz oder die Kosten für einen Sperrfilter.
Link: mehr zum Kabelanschluss / zur Gemeinschaftsantenne
16. Kosten einer maschinelle Wascheinrichtung
Betriebsstrom, Überwachung, Wartung und Reinigung, Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht bereits in der Kaltwasserversorgung abgerechnet werden.
In diesen Bereich gehören alle Betriebskosten, die von den Ziffern 1-16 nicht erfasst sind. § 2 Ziffer 17 BetrKV ist ein Auffangtatbestand für Betriebskosten, die der Vermieter in der Umlegungsvereinbarung mit dem Mieter im Detail bezeichnen muss.
regelmäßige Dachrinnenreinigung, Fassadenreinigung, Wartungskosten für Feuerlöscher, Dichtigkeitsprüfungen von Gasleitungen, Reinigungskosten für Lichtschächte,
Link: hier finden haben wir einen umfassenden Artikel zu den sonstigen Betriebskosten veröffentlicht.
Nicht nach Ziffer 17 umlegbare sonstige Aufwendungen:
Tipp – Lesen Sie hier weiter: Nicht umlegbare Nebenkosten (diese Positionen muss der Mieter nicht zahlen).
Sind Wartungskosten für Gastherme umlegbare Nebenkosten? (Voraussetzungen & Grenzen)
82 Antworten auf "Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht"
Nebenkostenvorauszahlung | Alle wichtigen Fakten im Überblick
17. Oktober 2012 - 11:31 Antworten
[…] Voraussetzung für die Forderung einer Nebenkostenvorauszahlung ist, dass der Mieter überhaupt verpflichtet ist, Nebenkosten zu zahlen und die Umlage bestimmter Nebenkosten auf den Mieter wirksam vereinbart wurde. Nebenkosten, die der Vermieter nicht umlegen darf, können nicht Gegenstand von Vorauszahlungen sein (siehe Nebenkostenauflistung § 2 Betriebskostenverordnung). […]
11. November 2012 - 13:53 Antworten
mein Vermieter hat mit den Nebenkosten auch eine Rechnung eines Handwerkers verrechnet. Der Handwerker hatte meinen Durchlauferhitzer überprüft und in meinem in der Wohnung befindlichen Sicherungskasten eine Reparatur durchgeführt (unter anderem wurden Sicherungen ausgetauscht). Muss ich das bezahlen?
11. November 2012 - 16:13 Antworten
ggf. fallen die Kosten unter den Punkt Kleinreparaturen (schauen Sie in Ihren Mietvertrag, ob Sie Kleinreparaturen zahlen müssen). In der Nebenkostenabrechnung haben die beiden Reparaturen aber nichts verloren. Im Zweifel = Anwalt fragen.
Nebenkostenabrechnung bei Eigentumswohnungen: So geht´s richtig
11. November 2012 - 16:15 Antworten
[…] Hausverwalter kann dem Mieter nur die vereinbarten und umlagefähigen Nebenkosten in Rechnung stellen. Zusätzlich rechnet der Hausverwalter mit dem Eigentümer ab. Ihm muss er die […]
Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage in den Nebenkosten möglich ist
13. November 2012 - 15:41 Antworten
[…] Dachrinnenreinigung gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten. Der Mieter muss den Reinigungsaufwand bezahlen, wenn die Umlage wirksam vereinbart […]
19. November 2012 - 19:30 Antworten
[…] die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, muss der Vermieter daher nach umlegungsfähigen und nicht umlegungsfähigen Nebenkosten aufteilen und so die Betriebskosten herausrechnen und […]
28. Dezember 2012 - 15:51 Antworten
[…] der Instandsetzung (Ziegel müssen wegen eines Sturms ersetzt werden). In Abgrenzung dazu fallen umlagefähige Nebenkosten an, wenn sie fortlaufend und in einem überschaubaren Zeitraum regelmäßig […]
3. Januar 2013 - 12:22 Antworten
der Vermieter hat für die angemietete Wohnung und 2 Garagenplätze insgesamt 3 Nebenkostenabrechnungen erstellt. Wir zahlen für die Garagenplätze monatlich jeweils 50,– mit der normalen Miete. Im Mietvertrag ist auch keine Rede davon, dass hierfür Nebenkosten separat anfallen. Jetzt werden für die Garagen jeweils ca. 200,– Nebenkosten (Entwässerung, Abwasser, Straßenreinigung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Grundstückshaftpflicht und Heizung) nachgefordert. Ist das rechtsgültig? Hätte dies nicht im Mietvertrag angegeben sein müssen?
Nebenkosten: Ungezieferbekämpfung | Was ist auf Mieter umlegbar?
7. Januar 2013 - 17:59 Antworten
[…] Demgemäß ermöglicht es § 2 Nr. 9 BetrKV dem Vermieter, die Kosten der Ungezieferbekämpfung als umlegbare Nebenkosten dem Mieter in Rechnung zu […]
2. Februar 2013 - 10:03 Antworten
[…] haben wir alle auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten übersichtlich […]
3. Februar 2013 - 10:08 Antworten
[…] Gegenstück: Hier haben wir einen separaten und umfassenden Artikel zu den umlegbaren Nebenkosten […]
18. April 2013 - 12:24 Antworten
ich habe in meiner Betriebskostenabrechung , „Kosten der Abrechnung“ stehen, nun weiß ich nicht ob dies auf mich umgelegt werden darf. Ebenso der Kaminkehrer/ Immissionsmessung.
18. April 2013 - 13:29 Antworten
ich habe einen Mietvertrag aus dem Jahre 1968. Als Nebenkosten sind aufgeführt: Heizung; Antennengebühr; Wasser-Kanalgebühr; Liftgebühr sowie Hausmeister (Nebenkostenpauschale). Bei der Mietanpassung 2013 werden nun u.a. Betriebkosten wie Straßenreinigung; Müllabfuhr; Grundsteuer; Sach- und Haftpfichtversicherung; Kaminkehrer (in den letzten Jahren bei Heizkostenabrechnung berücksichtigt); Hausbeleuchtung; Hausmeister; Gartenpflege; Hausreinigung; Schneebeseitigung aufgeführt. Laut meinem Mietvertrag habe ich doch eine Teilbruttokaltmiete vereinbart? Ist das rechtens und kann ich die Unterschrift zur Mieterhöhung verweigern.
Für die informelle Antwort schon mal im Voraus herzlichen Dank und viele
18. Juli 2013 - 06:20 Antworten
gibt es Vorschriften dafür, nach welcher Methode die Nebenkosten umzulegen sind. Man kann ja nach Fläche, Wohneinheit oder Personen Anzahl umlegen. Ich lebe in einem Haus mit 35 Parteien, alle anderen Wohungen sind kleine 1 Zimmer Appartements, meine Wohnung, die ich alleine bewohnte, ist mindestens doppelt so gross. Nun werden fast alle Nebenkosten nach Fläche umgelegt, dadurch ist mein Anteil daran mehr als doppelt so hoch als wenn über Anzahl Personen oder Wohneinheiten umgelegt würde. Das ist nicht nachvollziehbar.
18. Juli 2013 - 06:26 Antworten
die Angabe zum Verteilerschlüssel für die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten finden Sie im Mietvertrag, ist nicht vereinbart, gilt nach BGB die Umlage nach Wohnfläche. Sprechen Sie bei Bedarf mit einem Anwalt.
2. September 2013 - 11:16 Antworten
ich wohne in einem Haus mit 6 Parteien (Wohnungseigentümergemeinschaft). Nur meine Wohnung ist vermietet in den restlichen wohnen die Eigentümer selber.
Ich habe einen Mietvertrag der bei Miet- und Nebenkosten folgendes beinhaltet:
Die Netto-Kaltmiete (ausschließlich Betriebskosten, Heizung und warmwasser) beträgt einschl. Garage xxx Euro. Ausserdem bezahle ich einen Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß Abs. (des Mietvertrages) in Höhe von xxx Euro.
Dann steht da noch: Die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung,…
Dann steht da noch: die Betriebskosten, insbesondere wie nachfolgend spezifiziert,…
und weiter unten steht noch: Die Betriebskosten werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt. Nur für Eigentumswohnungen: handelt es sich um gemeinschaftlich verwaltetes Wohnungseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist der für den Vermieter in der Wohngeldabrechnung festgesetzte Umlageschlüssel (=Mieteigentumsanteil) anzuwenden und gilt zwischen den Vertragsparteien jeweils als vereinbart.
In der Nebenkostenabrechnung werden die Betreibskosten nach MEA umgelegt. Ich weiss, dass sich diese MEA aus Wohnung und Garage zusammensetzen. Muss im Mietvertrag explizit aufgeführt sein, dass die Garage darin einhalten ist oder ist das schon durch die Formulierung „einschliesslich Garage“ zu erkennen? Darf ich auf Herausrechnung der Nebenkosten für die Garage bestehen? Was für Nachteile könnten dann für mich entstehen? Kann der Vermieter die Garage dann sofort kündigen? Darf der Vermieter die Garage durch Änderung seines Mietvertrages im folgenden Jahr nachträglich einbinden?
2. September 2013 - 16:22 Antworten
danke für Ihren Kommentar. Ich würde empfehlen den Mietvertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Ohne den Vertrag von Anfang bis Ende zu lesen, kann man dazu leider nichts sagen.
Wrubel Hans-joachim
6. September 2013 - 10:19 Antworten
Unser Vermieter hat eine Teilsanierung am Haus durchgeführt.
Nach Beendigung der Maßnahmen erfolgte eine Mieterhöhung.
Folgende Positionen: Erneuerung Elektrosteigestrang, Elektro Hausanschluss,
Malerarbeiten Treppenhaus, Einbau Flurfenster und Hauseingangstür, Einbau Kellerfenster, Einbau Durchlauferhitzer (Elektro). Einbau Wohnugseingangstür.
Neu Installiert wurde auch eine Sammelheizung für 6 Mietparteien. Anzumerken ist das jeder Mieter bereits über eine eigene Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung verfügte. Der Vermieter hat noch als Krönung einen Zaun um das Haus errichten lassen und 11% auf die umgelegt. nun ist meine Frage was ist bei einem 38 jährigem Haus nach altem DDR Standard Modernisierung und was Instandsetzung.
7. September 2013 - 18:18 Antworten
auf dem ersten Blick scheint hier einiges an Instandsetzung drin zu sein, welche keine Mieterhöhung ermöglicht. Ich würde die gesamte Mieterhöhung prüfen lassen. Alternativ können Sie den Vermieter darauf hinweisen, das er doch bitte die Instandhaltung raus rechnen soll, nennen Sie hierzu doch einfach ein der zwei Beispiele (z.B. die Malerarbeiten im Treppenhaus).
Wie immer gilt auch hier: Fragen Sie im Zweifel einen Anwalt.
Hilpert Helga
16. Oktober 2013 - 14:26 Antworten
auf meinem 2-Familienhaus ist eine Sat-Anlage. Im vermieteten 1. Stock funktionierte nichts mehr. Durch eine Fernsehfirma wurde u.a. ein Koaxial-Kabel neu verlegt. Können diese Kosten in Höhe von € 140.60 und € 92.33 im Rahmen der Mietnebenkosten
verrechnet werden. Mein Fernseher war davon nicht betroffen.
16. Oktober 2013 - 16:55 Antworten
das klingt für mich für eine typische Instandhaltung für die der Vermieter verantwortlich ist. Ein Anwalt kann Ihnen da sicherlich noch mehr zu sagen.
21. Dezember 2013 - 10:38 Antworten
ich habe meine Nebenkostenabrechnung 2012 am 12.12.2013 bekommen. Mir wurde kein Zahlungsziel genannt. Gilt dann automatisch die 30 Tage Regelung oder handelt es sich um einen formalen Fehler? Zum anderen werden mir anteilig Kabel-TV Gebühren in Rechnung gestellt, allerdings habe ich keinerlei Anschluß in meiner Wohnung. Kein Kabel und kein Sat. Muss ich erst die Nachforderung (die sich aus Heizkosten ergibt was soweit korrekt ist) unter Vorbehalt zahlen um dann gegen die Nebenkosten Wiederspruch einzulegen? Oder kann ich sogar auf einen Kabelanschluß bestehen?!
Folglicherweise habe ich ja nicht nur für 2012, sondern auch schon für 2013 in den Nebenkostenvorauszahlung die Kabel-TV Gebühr mit (mtl. ca. 10 Euro) somit stimmt die Vorauszahlung ja prinzipiell vorne und hinten nicht und die schon geleistete Vorauszahlung ist falsch verrechnet.
Vielleicht können Sie mir einen guten Ratschlag geben ohne das ich gleich zum Anwalt stiefel über die Feiertage hinweg.
Ich wünche schöne Feiertage und Danke im voraus.
21. Dezember 2013 - 12:44 Antworten
ich kann die telefonische Beratung durch einen Anwalt empfehlen. Alternativ: Weisen Sie Ihren Vermieter doch erstmal darauf hin, dass Sie keinen Kabelanschluss haben und um Korrektur der Nebenkostenabrechnung + Anpassung der Vorauszahlung für 2014 bitten.
5. Februar 2014 - 15:50 Antworten
Die Wasserzähler (warm+kalt) sind in unserer Mietwohnung seit 20 Jahren (Bau des Hauses) nicht geeicht worden. Da sich die Wasserwerte speziell in meiner Wohnung ungewöhnlich verhalten (Warmverbrauch = ca. Kaltverbrauch) ist man darauf gestoßen, dass man vergessen hatte die Zähler zu eichen. Nun sollen in 8 Parteien die Zähler ausgetauscht werden. Kostenpunkt ca. 1000€
Sind diese Kosten auf mich als Mieter umlegbar? Und wenn ja zu wieviel? Könnte man die Kosten nicht auf 5 Jahre verteilen, denn dann wäre die nächste Eichung. Zahle ich nun 100% und ziehe nächstes jahr aus, habe ich für den nachfolgenden Mieter diese Kosten übernommen.
Oder ist dies sogar eine Instandhaltung und nicht umlegbar? Ob ein Defekt vorliegt oder einfach mein Verbrauch so ungewöhnlich ist, müsste ich erst durch Probieren herausfinden.
6. Februar 2014 - 18:20 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?
3. Juli 2014 - 07:22 Antworten
ich erhielt die Nebenkostenabrechnung 12/13 und es fehlen 2 Seiten.
Das ist die Aufstellung über die Rechnungen zur Umlage auf die Mieter.
Da ich jedes Jahr bestimmte Kopien von Rechnungen anfordere, kann ich das jetzt nicht machen. 3x habe ich die Seiten angefordert und keine Antwort erhalten.
Meine Abrechnung habe ich jedoch bereits bezahlt.
Was kann ich unternehmen, falls auch die vierte Mahnung erfolglos ist?
3. Juli 2014 - 13:20 Antworten
vielleicht klärt sich Ihre Frage hier. Ansonsten sollten Sie für das weitere Vorgehen in Ihrer speziellen Konstellation einen Anwalt befragen.
14. Juli 2014 - 09:39 Antworten
ich habe da noch zwei detaillierte Fragen; wenn z.B. Kosten für Wartungsarbeiten an der Heizung oder sonstige Betriebskosten rechnungsmäßig auf einen Teil des Jahres fallen, in dem ich noch gar nicht in dem Objekt gewohnt habe, sind diese dann ebenfalls auf MEINE Monate mit aufzuteilen. Und kann ich ggf. die bereits selbst getragenen Kosten für die Zwischenablesung an den Heizkörpern über die Nebenkosten-Abrechnung zurückverlangen. Man hatte mir bei Übernahme der Wohnung nur GESAGT, „wenn Sie eine getrennt Abrechnung der Heizung gegenüber Ihrem Vormieter haben wollen, dann müssen Sie die Zwischenablesung selbst beauftragen und bezahlen“….dies Tat ich dann, ohne zu wissen, dass die Zwischenablesung eigentlich Standard ist und für den Vermieter Verwaltungskosten darstellen!?!
Ich würde mich über eine kurze Information freuen…und Danke im voraus.
Gruß Oliver; 17.07.2014
P.S. Ich habe auch das Problem mit dem Aufzuge im Hause, und habe nix davon weil ich im Erdgeschoß wohne….sehr Ärgerlich!
15. Juli 2014 - 10:07 Antworten
hier ein hilfreicher Link für Sie: Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung
Wenn Sie im Mai in einer Wohnung ziehen und im Oktober wieder ausziehen, dann tragen Sie auch anteilig die Kosten für den Winterdienst. Heruntergebrochen für Ihre sechs Monate. Das ist normal. Genauso verhält es sich auch mit den Wartungskosten für die Heizung und anderen nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten.
15. September 2014 - 18:34 Antworten
in einem Formularmietvertrag (RNK-Verlag) aus 1981 heißt es zu den Nebenkosten:
„Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung/Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- u. Eisbeseitigung nach gesetzlicher Vorschrift.“
Handschriftlich unter „Miete DM …, Beheizung monatlich DM …, Gesamt DM …
Licht und Wasser wird abgerechnet“
Meine Frage: es sind z. B. Kosten für Versicherungen, Grundsteuer, Hauswart nicht aufgeführt, die nach heutiger BetrKV jedoch umlagefähig sind. Können diese Kosten ohne Weiteres in die Abrechnung aufgenommen werden bzw. welche Möglichkeit hat man, diese Kosten aufzunehmen?
Der Eigentümer hat bisher diese Kosten nicht abgerechnet.
16. September 2014 - 08:33 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Vielleicht hilft Ihnen dieser Artikel hier weiter: Neue Nebenkosten umlegen? Dem Mieter vorher ankündigen?
17. September 2014 - 13:39 Antworten
Wenn auch leider nicht positiv für meinen Fall 😉
21. Oktober 2014 - 07:16 Antworten
kann man Wartungskosten wie z.B. Wartung einer Toranlage umlegen auch wenn diese nicht im Mietvertrag steht??
21. Oktober 2014 - 11:05 Antworten
hier zwei Links für Sie: Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar und Sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung.
Ich hoffe die Artikel helfen Ihnen weiter.
4. November 2014 - 09:19 Antworten
ich habe nun meine Abrechnung erhalten. Ich bin am 15.08.2013 eingezogen und es werden mir Kosten wie z.B. Ungezieferbekämpfung umgelegt die Rechnungen sind vor dem 15.08.2013 eingegangen. 2 Rechnungen sind vor dem 15.08.2013 eingegangen uns eine Rechnung im November.
Nun wurden mir die Kosten anteilig auf die Tage vom 15.08.2013 – 31.12.2013 umgelegt. Ist dies so korrekt???
6. November 2014 - 08:34 Antworten
so wie Sie anteilig für die Gartenpflege oder die Ungezieferbekämpfung im Sommer zahlen, so zahlt Ihr Vorreiter auch anteilig für den Winterdienst im Dezember. Das ist vollkommen normal. Die Kosten werden ja auf die Monate umgelegt.
11. November 2014 - 21:04 Antworten
unsere Mieter kommen seit 9 Jahren z.B. ihrer Pflicht der Straßenreinigung und Winterdienst (steht so im Mietvertrag) nicht nach. Im August gab es dann eine Aussprache in der wir sie darauf hingewiesen haben dass wir, wenn sie ihrer Pflicht nicht nachkommen, ihnen ab 1.1.2015 diese Arbeit auf die Nebenkosten schlagen werden. Nun hab ich es aber bis heute versäumt ihnen das schriftlich mitzuteilen. Wenn ich jetzt in den nächsten Tagen das nachhole, geht das noch? Und gibt es für so was Musterbrief? Vielen Dank!
M.f.G. Monika
12. November 2014 - 04:19 Antworten
hier der perfekte Artikel für Sie: Mieter kommt seiner Pflicht nicht nach: Winterdienst, Gartenpflege, Treppenhausreinigung – Was tun als Vermieter?
12. November 2014 - 12:48 Antworten
Vielen Dank Herr Hundt, sie haben mir sehr geholfen.
5. Dezember 2014 - 22:24 Antworten
hHallo Herr Hundt.
Wir haben unsere Nebenkostenabrechnung erhalten und sind etwas stutzig geworden als wir zu dem Punkt kamen, in dem ein Austausch von Veluxfenstern erwähnt wird, an dem wir uns nun betiligen sollen. Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus in der ersten Etage, von drei und besitzen daher keine Veluxfenster. Alle Wohnungen in unserem Aufgang sind im Privatbesitz verschiedener Vermieter. Weder wo noch wie viele dieser Veluxfenster ausgetauscht wurden, ist uns bekannt. Auch einen Hinweis, zu einem bevorstehenden Austausch, haben wir weder mündlich noch schriftlich, im vergangenem Jahr 2013 erhalten. Müssen wir diese Kosten mittragen?
LG Fränze
6. Dezember 2014 - 07:45 Antworten
Hallo Fränse,
diese Kosten haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen: Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar
Wenn überhaupt, könnte die Umlage als Modernisierung in Frage kommen. Aber auch das ist eher zweifelhaft.
9. Dezember 2014 - 19:18 Antworten
Vielen Dank Herr Hundt.
Das sind sehr schöne Neuigkeiten.
Liebe Grüße Fränze
19. Januar 2015 - 20:12 Antworten
mein Vermieter verlangt nun über 300 € Wasser – und Abwassernachzahlung. In dem Mietvertrag steht,
„Der Mieter zahlt dem Vermieter monatlich als Nettomiete als angemessene Vorauszahlung für: Betriebskosten i.S.v Paragraph 2 Betriebskostenverordnung ( BetrKV ) 100,00 €; Heizkosten i.S.v. Paragraph 2 BetrKV 60,00 €.“
Nun sagte er die Nachzahlung ist deshalb fällig, weil nie Wasser – u. Abwasservorrauszahlungen stattgefunden haben. Es wurde aber nie gesagt, dass ich diese direkt an die Wasserwerke hätte richten sollen. Zudem ging ich davon aus, dass ( wie oben beschrieben ) die Wasser – und Abwasserkosten in den Betriebskosten i.S.v. Paragraph 2 enthalten sind. Haben Sie einen Rat bzw. eine Antwort für mein Problem?
Schließlich lag ja nun der Fehler nicht bei mir…:(
20. Januar 2015 - 18:50 Antworten
natürlich sind die Wasser – und Abwasserkosten in der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Die Vorauszahlung war in der Summe scheinbar zu gering, daher kam es zur Nachzahlung.
9. Februar 2015 - 11:50 Antworten
Wie ist die Regelung bei der Berechnung der Nebenkosten, wenn der Vermieter eine Wohnung selbst nutz bzw. diese Bauarbeitern und Handwerkern während Baumaßnahmen zur Verfügung stellt. Muss in diesem Fall die Unlegung der Kosten auch anteilig mit auf diese Wohnung mit erfolgen? Und wie verhält sich dies bei einer leerstehenden Wohnung?
9. Februar 2015 - 18:50 Antworten
ja, die Kosten müssen natürlich auch beachtet werden, siehe auch: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
19. Februar 2015 - 10:12 Antworten
ein 2-Fam.-Haus mit 2 Pers. u. 1 Rentnerin, die wir kompl. verpflegen, teilen sich eine Mülltonne.
Diese wird 14-tägig zum Leeren von dem 2-Personenhaushalt rausgestellt. Bei der Rentnerin fällt kaum noch Müll an; hier würde die 4-wöchentliche Pflichtleerung reichen. Es fallen nun 48,00 € zusätzlich an, die vom Vermieter zu 1/3 auf die Rentnerin umgelegt werden, mit der Begründung, dass ja 2 Einzeltonnen noch teurer wären oder man sich unter den Mietern einigen solle, da der Vermieter hierauf keinen Einfluss habe. Wenn nun der 2-Personenhaushalt nicht mit einer Erstattung einverstanden ist, wie kann die alte Dame Verfahren?
19. Februar 2015 - 18:05 Antworten
die Umlage erfolgt nach der Form, wie Sie im Mietvertrag vereinbart ist. Ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, wird nach Wohnfläche umgelegt. Verkürzt kann man auch sagen, dass die Umlage von nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Müll, Gartenpflege und Ko. nie ganz fair ist.
19. Februar 2015 - 12:01 Antworten
darf der Vermieter die Anschaffungskosten einer Heiz-Anlage, die er mit einer gewissen Summe von einen externen Anbieter erworben hat, auf die Mieter in der Nebenkostenabrechnung mit verrechnen oder muss der Vermieter die Kosten der Anschaffung selber tragen?
19. Februar 2015 - 18:06 Antworten
die Anschaffungskosten haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Wenn überhaupt, sprechen wir hier von einer Umlage wegen einen Modernisierung. Das hat mit den Nebenkosten aber nichts zu tun.
20. Februar 2015 - 08:18 Antworten
vielen Dank für ihr schnelles Engagement!
21. Juni 2015 - 11:20 Antworten
in meiner Betriebskostenabrechnung sind eine Reihe von Wartungsarbeiten vermerkt (ua. für Fenster, Türen, Rauchmelder und Lüfter).
In meinem Mietvertrag ist unter dem Punkt Betriebskosten lediglich die Wartung für den Raumelder aufgelistet.
Zusammen mit meinem Mietvertrag habe ich einen Ausdruck des § 2 BetrKV erhalten. Punkt 17 (sonstige Betriebskosten) wurde durch eine Beispielauflistung ergänzt, wo ua. die Wartung der Fenster etc. mit erfasst ist. In meinem Mietvertrag selber wurde auf die BetrKV nicht verwiesen; auch ist der Ausdruck nicht als Anlage zum Mietvertrag ausgewiesen. Ist dies Bestandteil meines Mietvertrags, bzw. genügt der Ausdruck + Ergänzung, um die Wartungskosten auf mich abzuwälzen?
22. Juni 2015 - 13:19 Antworten
es genügt auch der Verweis auf die Betriebskostenverordnung.
Kähler Uwe
22. Juni 2015 - 17:05 Antworten
Wir haben im Haus alle das erste Mal auf einmal die Dachrinnenreinigung in den Betriebskosten.
Jetzt hab ich hier gelesen das es eine Vereinbarung dazu geben muss, wo steht die ?
Finde ich die im Mietvertrag oder wo? Bei mir steht nichts drin
Danke Kähler Uwe
24. Juni 2015 - 18:31 Antworten
hier ein spezieller Artikel zu Ihrer Frage: Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage möglich ist.
Auch interessant: Sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung.
23. Juni 2015 - 09:08 Antworten
mehrfach habe ich bei meinem Vermieter angefragt, wie genau sich die Nebenkosten zusammensetzen.
„Die allgemein üblichen Kosten, nichts besonderes“, bekomme ich als Auskunft.
In meinen Augen ist der Vermieter verpflichtet mir eine detaillierte Zusammenstellung zukommen zu lassen oder sehe ich das falsch?
Lieben Dank, Bimm
24. Juni 2015 - 18:29 Antworten
Hallo Bimmm,
natürlich muss die Nebenkostenabrechnung verständlich aufbereitet und nachvollziehbar sein. Mehr zu den Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung finden Sie hier.
Zudem haben Sie ein Einsichtsrecht in die Unterlagen der Abrechnung.
Christa Pallasch
4. Oktober 2015 - 15:57 Antworten
ich wohne in einem 3er Block (Mehrfamilienhäuser), mit der Hälfte Eigentümer. Diese haben beschlossen, die 3 Müllcontainer von der Stadt umsetzen zu lassen, da Falschparker den Abholvorgang blockierten; trotz Parkverbotsschild. Nun sollen sich alle Mieter an den einmaligen Kosten als Nebenkosten beteiligen. Ist das ein Fall für den Anwalt?
Markus Hitzel
28. November 2015 - 15:41 Antworten
Hallo, unser Vermieter hat einen Energieberatungsunternehmen beauftragt, die Gaskosten zu mindern. Das Beratungsunternehmen hat durch die Optimierung (Anbieter- und Tarifwechsel) erreicht, dass wir nun 20% weniger Gaskosten haben. Für diese Tätigkeit verlangt der Berater ein Honorar von 50% dieser Einsparungen, so dass effektiv eine Gesamtersparnis von 10% bleibt. Darf der Vermieter dieses Honorar mit den Gaskosten auf uns umlegen ? Auf der einen Seite sind wir ja auch froh, dass aufgrund dieser Vermieteraktivität überhaupt eine Einsparung vorliegt. Wir könnten auch den Vermieter verstehen, dass wenn er diese Kosten nicht umlegen kann, er zukünftig solche Aktivitäten unterlässt.
Stefanie Beyerl
13. Februar 2016 - 10:55 Antworten
darf die Wartung einer Abwasserhebepumpe auf die Mieter umgelegt werden?
Zählen diese – wenn dann – zu den Sonstigen Betriebskosten?
14. Februar 2016 - 03:15 Antworten
ich würde das als typische sonnige Wartungsleistung ansehen – sofern vereinbart, in meinen Augen auch umlegbar.
1. März 2016 - 16:04 Antworten
ich habe von einem Fachanwalt die Info erhalten, dass die Errichtung eines Notstromaggregates (gewerblich genutztes Gebäude) auf die Mieter umlegbar ist, wenn dieses durch einen Sachverständigen bzw. eine gesetzliche Bestimmung erforderlich war. Wir betreiben 2 Universitäten und durch die Änderung der ständig anwesenden Personenzahl im Gebäude gab es eine Neuauflage durch den SV bzgl. der Versammlungsstättenverordnung, wodurch diese Anlage nun erforderlich wurde. Online kann ich nur finden, dass die Wartungskosten dafür umgelegt werden können, aber nichts über die Errichtung. Können Sie helfen? Gibt es dazu evtl. irgendwo etwas schriftliches als Nachweis?
Vielen Dank für Ihre Antwort & herzliche Grüße
1. März 2016 - 21:32 Antworten
ich kann Ihnen hier leider nicht helfen, tut mir Leid.
12. April 2016 - 08:57 Antworten
mit meinem Vermieter habe ich eine (definitiv lt. Betriebskostenspiegel NRW für 2014) viel zu hohen Betriebskostenpauschale vereinbart, in der kaum Kosten enthalten sind.
Laut Vertrag ist unter dem Punkt der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten der Punkt „Entwässerung“ aufgeführt. Die Kosten für die Entwässerung zahle ich allerdings direkt an den örtlichen Versorger, diese werden auch von unserem Vermieter definitiv nicht abgeführt.
Nun frage ich mich, wo dieser Punkt doch ganz klar im Mietvertrag unter die Betriebskosten, die wir pauschal zahlen, fällt, ob im Grunde nicht der Vermieter somit verpflichtet ist, diese Entwässerungskosten an den Versorger zu zahlen (über unsere Betriebskosten)? Könnte ich diese Kosten, die ich bisher selbst an den Versorger gezahlt habe, dementsprechend vom Vermieter zurückverlangen und künftig die Abführung der Entwässerungskosten an den örtlichen Versorger durch den Vermieter selbst erwarten?
12. April 2016 - 10:17 Antworten
ich kann Ihnen bei der spezielle Frage leider nicht helfen. Ich würde den Vertrag und die Sachlage im Zweifel anwaltlich prüfen lassen.
Wagenbrenner Gerlinde
26. April 2016 - 17:48 Antworten
Sind Wasserfilter umlagefähig, mit in der Heizungswartung.
1. Mai 2016 - 10:07 Antworten
von der Hausverwaltung wird eine rechtmäßig vereinbarte monatliche Verwaltungsgebühr erhoben. Mit der letzten Eigentümerabrechnung für 2015 wird zusätzlich für die Abrechnung der Hausreinigung (Beschäftigungsverhältnis Geringverdiener) eine stattliche zusätzliche Gebühr für Lohnaufwendungen in Rechnung gestellt. Das gleiche gilt auch für die Geringverdiener Abrechnung für die Gartenarbeit. Beides sind wie schon erwähnt Geringverdiener, bzw. Mini Job Arbeitsverhältnisse.
Ist diese Forderung der Zusatzgebühren rechtens?
Mit freundlichen Grüßen, Noack
2. Mai 2016 - 07:45 Antworten
sind Sie Eigentümer oder Mieter? Eigentümer müssen die Hausverwaltung logischerweise zahlen, Mieter nicht.
Was meinen Sie mit „Lohnaufwendungen“?
7. Mai 2016 - 10:22 Antworten
ich bin Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Das die Hausverwaltung eine Verwaltungsgebühr erhebt ist mir schon klar, aber das für die Abrechnung, der genannten Geringverdiener, bei der Knappschaft eine zusätzliche Gebühr erhoben wird leuchtet mir nicht ganz ein. Zum Beispiel erfolgten sieben Monatsabrechnungen für Gartenarbeit für ca. 450 € gesamt. Dafür berechnet die HV der Eigentümergemeinschaft 249 € Gebühr für Lohnaufwendung und bezeichnet dieses als UMB.
Für 12 Abrechnungen für Treppenhausreinigung erhebt die HV eine Gebühr von 357 € für Lohnaufwendung und bezeichnet dies ebenfalls mit UMB. Dies aber nach 6 Jahre erstmalig bei immer gleicher Anmeldung als Geringverdiener bei der Knappschaft. Es ist für alle Eigentümer nicht nachvollziehbar.
8. Mai 2016 - 06:37 Antworten
Sie sollten erfragen, was es damit auf sich hat. Dafür genau diese Gebühr berechnet wird. Ist das vielleicht die Vergütung für die Erstellung der Lohnabrechnungen?
Edith Stamm
28. Mai 2016 - 11:50 Antworten
wir haben ein Problem mit der Hausmeisterfirma gehabt (Schlecht- und Nichtleistung, Mieter haben sich beschwert, Hausmeisterfirma wurde Frist zur Nachbesserung gegeben, Einbehalt von Teilzahlungen usw.). Es kam zum Gerichtstermin und es wird ein Vergleich angestrebt. Nun stehen die Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Hausmeisterfirma im Raum. Können wir diese auf unsere Mieter umlegen oder bleiben diese bei uns Eigentümern hängen? Danke!
MfG Edith Stamm
28. Mai 2016 - 22:18 Antworten
meines Erachtens können die Mieter damit nicht belastet werden (Stichwort: Was sind Nebenkosten?). Lassen Sie sich dazu bei bedarf bitte von einem Anwalt beraten.
27. Juni 2016 - 15:12 Antworten
in unserer WEG wurden die veralterten Gartenzäune erneuert. Können die Kosten hierfür auf die Mieter umgelegt werden?
27. Juni 2016 - 18:11 Antworten
das ist in meinen Augen einen klassische Instandhaltung und daher nicht umlegbar.
Klaus Haenchen
13. September 2016 - 04:21 Antworten
in der Nebenkostenabrechnung 2014 und für 2015 sind Kosten für Garage und Grundsteuer angesetzt. In der Betriebskostenverordung kann ich über Garage nichts finden. Die Grundsteuer ist im Mietvertrag nicht aufgeführt. Meines Erachtens sind beide Positionen nicht zulässig. Liege ich falsch?
13. September 2016 - 08:22 Antworten
die Grundsteuer könnte ich such hinter „öffentliche Lasten“ oder ähnliches verstecken. Welche Kosten sich inter „Garage“ verbergen, sollten Sie am besten beim Vermieter erfragen.
Roland Remde
28. Dezember 2016 - 19:53 Antworten
soeben erhielt ich die von meinem Vermieter die Jahresabrechnung 2015.
Ist es richtig, dass in der Jahresabrechnung ein Heizkosten/Heiznebenkosten Abschlag in Höhe von 1200 Euro verlangt wird mit dem Zusatz „Abrechnung erfolgt später“? In diesem speziellen Fall hat der Vermieter den Abschlag auf die Jahresabrechnung draufgeschlagen.
Ist dieser Abschlag nicht üblicherweise in den Mietnebenkosten enthalten? Im Übrigen einen Abschlag auf Heizkosten/Heiznebenkosten für 2015? Werden diese Kosten nicht üblicherweise mit der Nebenkostenabrechnung abgerechnet?
Für Ihre Bemühungen vielen Dank im Voraus und ein frohes neues Jahr.
29. Dezember 2016 - 19:16 Antworten
ein sehr ungewöhnliches Vorgehen Ihres Vermieter. Ich würde auf die Abrechnungsfrist hinweisen.
5. November 2017 - 12:05 Antworten
Ich wohne mit meiner Frau in einer Wohnung mit 81qm und wir bezahlen 200€ Nebenkosten monatlich.
Ich muss 70% von meiner Heizung und Warmwasser bezahlen und 30% von meinen Nachbarn, ist das normal?
Auch muss ich bezahlen:
-Frischwasser
-Straßereinigung
-Grundsteuer
-Treppereinigung
-Grundstückpflege
-Winter Dienst
– Haftpflicht Versicherung
– hezkosten
-Kabelgebühren
Ich denke, ich zahle zu viele Dinge und würde dich gerne fragen, ob das normal ist. Z.B grundsteuer sind 350€ pro Wohnung.
6. November 2017 - 16:41 Antworten
wenn Sie das Gefühl haben für einzelnen Positionen zu viel zu bezahlen, sollten Sie die Belege einsehen.
29. Dezember 2017 - 00:10 Antworten
Ich möchte von meinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und meinen Vermieter (zwangsverwalter) ab 01/2018 erstmal nur die Kaltmiete überweisen da er mir von 2014-2016 nock keine Betriebskostenabrechnungen zugeschickt hat obwohl ich ihn jedes Jahr angeschrieben habe per Einschreiben und e Mails und auch angerufen.
Meine Warmmiete beiträgt 300€ davon sind 30€ Heizkosten und 50€ alles andere.
Ist das ok wenn ich jetzt nur die Kaltmiete 220€ erstmal überweise bis ich meine Betriebskostenabrechnungen bekomme??
29. Dezember 2017 - 09:53 Antworten
hier eine Hilfe für Sie: Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters
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