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Timestamp: 2018-01-22 18:16:23
Document Index: 185518733

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 28', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH']

www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Eigentumswohnung Abrechnung ei...
18.12.2015 13:49 |
ich habe im September 2015 eine Eigentumswohnung in NRW gekauft, nun erhielt ich die Jahresabrechnung 2014. In dieser ist eine Position mit Anwalts- / Gerichtskosten sehr stark vertreten, diese wirkt sich auch auf meine Abrechnung aus. Es gibt offenbar einige Rechtsstreitigkeiten in dieser Gemeinschaft.
Nun wird mir die Abrechnungsspitze in Rechnung gestellt, für 2014, was soweit in Ordnung ist. Die Frage ist nur, ob ich wirklich für all diese Kosten aufkommen muss, da ich ja erst im September 2015 zu der Gemeinschaft dazukam. Wie verhält sich dieser Sachverhalt, ist eine Anfechtung von meiner Seite aus sinnvoll?
Eigentumswohnung Eigentumswohnung Abrechnung Eigentümergemeinschaft Haftung
1. Grundsätzlich haften Sie auch für die Abrechnungsspitze aus dem Vorjahr (hier 2014), wenn Sie bereits vor Beschlussfassung über diese Abrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Der BGH hat hierzu in einem Urteil vom 2.12.2011 (V ZR 113/11) folgendes ausgeführt:
"Nach § 28 WEG hat der Verwalter für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen; über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Wohnungs-Eigentümer durch Stimmenmehrheit. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Daraus folgt zugleich, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein - unzulässiger - Gesamtakt zu Lasten Dritter vor. Umgekehrt rechtfertigt sich die Verpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus § 16 Abs. 2 WEG (Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 203; Beschluss vom 30. November 1995 - V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 230; Beschluss vom 23. September 1999 - V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 296 f.)."
2. Hinsichtlich der Kosten für Rechtsstreitigkeiten sind diese nur dann Bestandteil der umlagerfähigen Kosten der Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft an dem Rechtsstreit beteiligt ist (§§ 16 Abs. 8, 43 WEG). Inwiefern die geltend gemachten Kosten tatsächlich zulässig sind, sollten Sie - wenn Sie daran Zweifel haben - durch Einsicht in die entsprechenden Belege der WEG-Verwaltung nachprüfen (lassen).
3. Üblicherweise wird in Wohnungskaufverträgen vereinbart, dass der Verkäufer im Innenverhältnis zum Erwerber noch für die Umlagen haftet, die bis zum Lastenübergang angefallen sind. Schauen Sie doch vielleicht einmal in Ihrem Vertrag nach, so eine Klausel ist eigentlich Standard. In diesem Fall könnten Sie die Abrechnungsspitze aus 2014 wohl komplett vom Voreigentümer ersetzt bekommen, da Sie ja erst im Laufe des Jahres 2015 Besitz und Eigentum erworben haben.
Nachfrage vom Fragesteller	21.12.2015 | 15:22
vielen Dank für Ihre Auskunft. Folgende Informationen sind noch entscheidend für diese Vorgang, Sie haben z.B. den Kaufvertrag angesprochen, in dem diese Klausel festgehalten sein könnte. Es handelt sich bei dem Objekt um eine Wohnung aus einem Zwangsversteigerungsverfahren, "Vorbesitzer" war eine lokale Volks- und Raiffeisenbank.
Desweitere habe ich von der Hausverwaltung erfahren, dass sämtliche Abrechnungen der Jahre 2011 bis heute angefochten wurden und keine dieser Abrechnungen ausgeglichen ist. Mir liegt nun auch die Abrechnung von 2011 vor, ebenfalls mit einer Abrechnungsspitze, für die ich aufkommen soll. Ist dies legitim? Der Erwerb über ZV war wie gesagt im September 2015, es wäre doch fragwürdig, den neuen ET dann für alle Vorfälle aus den Jahren früher als 2014 aufkommen zu lassen....?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2015 | 16:20
Die im Urteil des BGH zitierte Rechtsprechung betrifft auch Fälle, bei denen Abrechnungen erst nach mehreren Jahren beschlossen wurden, insoweit gibt es keine Begrenzung nur auf die Abrechnung des Vorjahres. Dabei macht der BGH auch keinen Unterschied danach, ob der Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung, oder freihändig erfolgte. Wenn also Abrechnungen über frühere Jahre gerichtlich für unwirksam erklärt wurden und erst jetzt nach Ihrem Eigentumserwerb wirksam (erneut) beschlossen wurden, werden Sie leider auch für die diesbezüglichen Abrechnungsspitzen aufkommen müssen.
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