Source: https://www.immobilien-elite.com/2019/10/28/betriebskostenabrechnung-ist-ohne-umlageschluessel-unwirksam/
Timestamp: 2020-05-29 11:07:55
Document Index: 37712653

Matched Legal Cases: ['§ 259', '§ 556', 'BGH', '§ 4', '§ 259', 'BGH', '§ 556', 'BGH']

Betriebskostenabrechnung ist ohne Umlageschlüssel unwirksam
von mhe · 28. Oktober 2019
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Sie muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Wird in einer Betriebskostenabrechnung nicht der Umlageschlüssel angegeben, ist sie unwirksam. Dies stellte das Oberlandesgericht Dresden im August 2019 klar.
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter forderte vom Vermieter seiner Ansicht nach zu viel gezahlte Betriebskosten zurück. Gemäß der Umlagevereinbarung im Mietvertrag für Betriebskosten durften auch Verwaltungskosten umgelegt werden. Der Vermieter hatte für die Lagerräume Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013, 2014 und 2015 sowie für die Büroräume für die Jahre 2014 und 2015 erstellt. Die in den Abrechnungen auf den Mieter entfallenden Verwaltungskosten betrugen in der Abrechnung 2013 für Lagerräume 2.023,99 € brutto sowie für Lagerräume und Büroräume zusammen in den Abrechnungen für 2014 insgesamt 7.639,00 € brutto und in den Abrechnungen für 2015 insgesamt 5.098,61 € brutto. Der Mieter ist der Ansicht, der Vermieter habe die „Verwaltungskosten“ ohne Rechtsgrund auf ihn umgelegt, so dass er hinsichtlich seiner Vorauszahlungen einen Rückzahlungsanspruch habe. Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen seien formell unwirksam, weil der Verteilerschlüssel nicht erläutert sei. Hinsichtlich der Umlage der Verwaltungskosten seien die Abrechnungen zudem rechtswidrig. Die formularmäßige Umlagevereinbarung im Mietvertrag sei unzulässig.
Das OLG Dresden entschied zu Gunsten des Mieters, dass der Vermieter 13.545,64 € zurückzahlen musste, weil kein wirksamer Rechtsgrund für die Umlage der „Verwaltungskosten“ bestand. Die Betriebskostenabrechnungen waren zudem formell unwirksam, weil sie den angewandten Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar darlegten. Im laufenden Prozess konnte der Vermieter die Erläuterung nicht erfolgreich nachholen. Die notwendige Ergänzung oder Erläuterung einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung kann zwar grundsätzlich in einem laufenden Rechtsstreit nachgeholt werden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 04.07.13, Az. I-10 U 52/13). Für die gesetzliche Regelung des Ausschlusses von Einwendungen eines Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung in § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB gilt aber auch, dass sie erst zu laufen beginnt, wenn der Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erhalten hat (BGH, Urteil v. 08.12.10, Az. VIII ZR 27/10). Der Mieter hatte jedoch erfolgreich Einwendungen vorgetragen.
Die Umlagevereinbarung in § 4 der mietvertraglichen Vereinbarung war formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens muss sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Ein Mieter muss außerdem die Art des Verteilungsschlüssels, die einzelnen Kostenpositionen erkennen und überprüfen können (BGH, Urteil v. 19.11.08, Az. VIII ZR 295/07 und Urteil v. 19.07.17, Az. VIII ZR 3/17).
Die Betriebskostenabrechnungen waren somit formell unwirksam. Sie genügten nämlich nicht den dargestellten Mindestanforderungen, weil der Umlageschlüssel nicht angegeben wurde. Erst wenn ein Umlageschlüssel bestimmt ist, können Mieträume mit einem Anteil zu den entstandenen Gesamtkosten ins Verhältnis gesetzt werden. Die Mietverträge bestimmten keinen Umlagemaßstab. Es konnte auch kein gesetzlicher Umlageschlüssel angewendet werden, weil die Regelung in § 556a Abs. 1 BGB nur für Mietverträge über Wohnraum gilt. Sie kann nicht auf Mietverhältnisse über Geschäftsräume entsprechend angewendet werden. Dem Mieter stand somit ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch wegen der auf die Betriebskosten der Jahre 2013 bis 2015 für die Lagerräume und der Jahre 2014 und 2015 für die Büroräume geleisteten Zahlungen auf die Verwaltungskosten zu (OLG Dresden, Beschluss v. 09.08.19, Az. 5 U 936/19).
Tags: AbrechnungAugsburgBetriebskostenBüroKostenLagerMieterUmlageschlüsselVermieterVerwaltung
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