Source: https://www.ebnerstolz.de/de/bgh-zur-verpflichtung-eines-gewerberaummieters-modernisierungsarbeiten-zu-dulden-12712.html
Timestamp: 2020-01-19 15:59:50
Document Index: 98626729

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 554', '§ 554', '§ 543', 'BGH', '§ 536', '§ 543', '§ 554', '§ 554', '§ 543']

BGH zur Verpflichtung eines Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten zu dulden - Ebner Stolz
BGH zur Verpflichtung eines Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten zu dulden
Urteil des BGH vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11
Zwar handelt es sich bei Umbauarbeiten überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen und um Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Dies gilt jedoch gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind.
Zwi­schen den Par­teien bestand seit 2002 ein Miet­ver­trag über Räume in einem Gebäu­de­kom­plex zur Nut­zung als Arzt-Pra­xis. Die beklagte Ver­mie­te­rin plante im Oktober 2009 eine umfas­sende Sanie­rung und Auf­sto­ckung der Gebäude. Infol­ge­des­sen kam es zwi­schen den Par­teien zu Gesprächen hier­über, in deren Ver­lauf die Beklagte den Klä­gern den Abschluss eines Mie­t­auf­he­bungs­ver­tra­ges anbot, der auch eine Ent­schä­d­i­gung vor­se­hen sollte. Im März 2010 teilte die Beklagte den Klä­gern mit, dass der Bau­be­ginn für Anfang Mai 2010 und das Bau­ende für Ende Januar 2011 vor­ge­se­hen sei. Die Nut­zung der Pra­xis­räume war wäh­rend die­ser Zeit prak­tisch aus­ge­sch­los­sen.
Die Klä­ger such­ten im Dezem­ber 2009 Ersatz­räume. Ende Januar 2010 sch­los­sen sie einen am 1.4.2010 begin­nen­den Miet­ver­trag über andere Räume ab. Mit Sch­rei­ben vom 12.3.2010 kün­dig­ten sie den Miet­ver­trag mit der Beklag­ten außer­or­dent­lich gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wegen Gebrauchs­ent­zie­hung zum 1.4.2010 und räum­ten das Miet­ob­jekt. Zu die­sem Zeit­punkt hat­ten die Bau­maß­nah­men noch nicht begon­nen. Die Beklagte wider­sprach der Kün­di­gung.
Mit ihrer Klage ver­lan­gen die Klä­ger Ersatz des ihnen durch die vor­zei­tige Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges ent­stan­de­nen Scha­dens, u.a. Ersatz der Umzugs­kos­ten, der Reno­vie­rungs­kos­ten und Erstat­tung der Miet­dif­fe­renz für die Rest­lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr dem Grunde nach statt. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.
Das OLG hatte zu Recht einen Anspruch der Klä­ger gem. § 536a Abs. 1 BGB auf Ersatz des ihnen durch die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­trags ent­stan­de­nen Scha­dens dem Grunde nach bejaht.
Es war im Ergeb­nis zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass den Klä­gern auf­grund der bevor­ste­hen­den Bau­maß­nah­men eine nicht dul­dungspf­lich­tige Gebrauchs­ent­zie­hung der Mie­träume sicher bevor­stand und sie auf­grund die­ses Man­gels auch ohne Frist­set­zung oder Abmah­nung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung berech­tigt waren. Durch die beab­sich­tigte umfas­sende Neu­ge­stal­tung des Gebäu­des war die Taug­lich­keit der Mie­träume zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch für einen län­ge­ren Zei­traum auf­ge­ho­ben. Die­sen Man­gel hatte die Beklagte auch zu ver­t­re­ten, da die Klä­ger nicht zur Dul­dung der Umbau­maß­nah­men verpf­lich­tet waren.
Zwar han­delt es sich bei Umbau­ar­bei­ten über­wie­gend um Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men und um Maß­nah­men zur Schaf­fung von Wohn­raum i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB, die der Mie­ter grund­sätz­lich dul­den muss. Dies gilt jedoch gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn die Maß­nah­men - wie hier - ins­be­son­dere unter Berück­sich­ti­gung der vor­zu­neh­men­den Arbei­ten für ihn eine Härte bedeu­ten wür­den, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen sind. Die Nicht­be­nutz­bar­keit der Mie­träume hätte hier für die Klä­ger zur Folge gehabt, dass sie ihre Pati­en­ten hät­ten ver­lie­ren und keine neuen Pati­en­ten hät­ten gewin­nen kön­nen. Die Auf­er­le­gung eines sol­chen exis­tenz­be­dro­hen­den wirt­schaft­li­chen Risi­kos bedeu­tete für die Klä­ger somit eine Härte, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen der Beklag­ten an einer Stei­ge­rung der wirt­schaft­li­chen Ver­wert­bar­keit des Miet­ob­jekts nicht zu recht­fer­ti­gen war.
Die Klä­ger waren auf­grund der pflicht­wid­ri­gen Ent­zie­hung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs durch die Beklagte gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges berech­tigt. Uner­heb­lich war, dass zum Zeit­punkt der Kün­di­gung man­gels begon­ne­ner Bau­ar­bei­ten noch keine Gebrauchs­ent­zie­hung vor­ge­le­gen hatte, denn im Zeit­punkt der Kün­di­gung stand bereits fest, dass die Bau­maß­nah­men als­bald begin­nen wür­den. Im Hin­blick auf den sicher bevor­ste­hen­den Beginn und die feh­lende Bereit­schaft der Beklag­ten zur Ver­schie­bung oder Unter­las­sung bedurfte es für die Wirk­sam­keit der frist­lo­sen Kün­di­gung auch kei­ner vor­he­ri­gen Abmah­nung oder Frist­set­zung. Uner­heb­lich war inso­weit auch, dass die Klä­ger den neuen Miet­ver­trag bereits vor ihrer Kün­di­gung­s­er­klär­ung abge­sch­los­sen hat­ten. Denn steht, wie hier, eine als­bald ein­t­re­tende Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung sicher bevor, darf der Mie­ter die erfor­der­li­chen Maß­nah­men erg­rei­fen. Er muss schon zur Scha­dens­min­de­rung damit nicht abwar­ten bis die Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung tat­säch­lich ein­tritt.
Auf­nahme eines hohen Kre­dits durch WEG kann ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­sp­re­chen
Auch die Auf­nahme eines lang­fris­ti­gen, hohen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung ent­sp­re­chen. Ange­sichts des hohen Haf­tungs­ri­si­kos ist bei der Ent­schei­dung über die Finan­zie­rung einer Maß­nahme durch ein sol­ches Dar­le­hen aller­dings Zurück­hal­tung gebo­ten. Ob sie ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung ent­spricht, lässt sich nur nach sorg­fäl­ti­ger Abwä­gung aller rele­van­ten Umstände des Ein­zel­falls und unter Berück­sich­ti­gung der all­sei­ti­gen Inter­es­sen der betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fest­s­tel­len. ...lesen Sie mehr
Mie­ter muss Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern durch den Ver­mie­ter trotz bereits vor­han­de­ner (selbst ein­ge­bau­ter) Mel­der dul­den
Der Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern durch den Ver­mie­ter stellt eine bau­li­che Ver­än­de­rung dar, die zu einer nach­hal­ti­gen Erhöh­ung des Gebrauchs­werts und einer dau­er­haf­ten Ver­bes­se­rung der all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nisse führt und des­halb von den Mie­tern zu dul­den ist. Sind Ein­bau und die spä­tere War­tung der Rauch­warn­mel­der für das gesamte Gebäude "in einer Hand", so wird ein hohes Maß an Sicher­heit gewähr­leis­tet, das zu einer nach­hal­ti­gen Ver­bes­se­rung auch im Ver­g­leich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern durch den Mie­ter erreicht wurde. ...lesen Sie mehr