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Matched Legal Cases: ['artículo 22', 'artículo 9', 'artículo 21', 'artículo 13', 'artículo 11', 'artículo 6', 'artículo 17', 'artículo 13', 'artículo 21']

BOE.es - Documento BOE-A-2008-5609
Documento BOE-A-2008-5609
«BOE» núm. 74, de 26 de marzo de 2008, páginas 17295 a 17298 (4 págs.)
BOE-A-2008-5609
En el recurso interpuesto por don Rafael Damián Jiménez Alarcón, como presidente de determinada comunidad de propietarios contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Almería, titular del Registro n.º 2, don David García Vitoria, a practicar una anotación preventiva de embargo a favor de dicha comunidad.
«Calificado el precedente mandamiento, en unión de diligencia de adición del mismo Juzgado de 7 de septiembre de 2007, que se dirá, no se admite la anotación, por apreciarse los siguientes defectos: 1.°) No consta el N.I.F. de la parte demandante, es decir, la comunidad de propietarios del Edificio «Palermo».
HECHOS: En lo que concierne a esta calificación son de destacar los siguientes: A) En el mandamiento no consta el N.I.F. de la parte demandante, o sea, de la comunidad de propietarios del Edificio «Palermo».
No se entiende subsanada esta omisión por el hecho de que en la diligencia de adición se haga constar el N.I.F. de don Rafael Damián Jiménez Alarcón, Presidente de la comunidad de propietarios del Edificio «Palermo», porque la anotación, en todo caso, habría que practicarla a favor de dicha comunidad y no de su representante. II) El segundo defecto tiene su fundamento en que el artículo 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que la comunidad de propietarios responde de sus deudas, frente a terceros, con todos los fondos y créditos a su favor, y estando su Presidente o Administrador, debidamente autorizado por la Junta de Propietarios, legitimado para exigir judicialmente a los propietarios de viviendas o locales el cumplimiento de las obligaciones impuesta por los apartados e y f del artículo 9.1 de la referida Ley pudiendo solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor (artículo 21 de dicha Ley).
El primer defecto se considera subsanable y el segundo insubsanable, por lo que no procede tomar anotación de suspensión. ... Contra la anterior calificación podrá interponerse recurso...
2.º El art. 11, pfos. 2, 3, 4 y 5 del Reglamento Hipotecario (Sentencia de 31 de enero de 2000), se refería a inscripciones o anotaciones especiales por razón del sujeto. El Tribunal Supremo declara nulos todos los párrafos relativos a esas inscripciones especiales, de manera que sólo queda vigente el párrafo 1, que dice lacónica e innecesariamente: «No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica». Así resultaba ya del art. 9 de la Ley Hipotecaria (que, entre las circunstancias de la inscripción, señala «la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción») y del art. 51 del Reglamento Hipotecario, que, con el mismo objeto, se refiere sólo a personas físicas y jurídicas). Lo que ocurre es que el Derecho es cicatero con el concepto de personalidad: en los últimos tiempos se han creado numerosos entes a los que se niega la personalidad, pero se les imponen unas obligaciones y se les reconocen ciertos derechos (el mismo Tribunal Supremo señala «la falta de rigor que pueda suponer la expresión entidades sin personalidad jurídica»); y aquella negación y este reconocimiento son términos contradictorios si se piensa que la personalidad jurídica es el reconocimiento de una entidad supraindividual como sujeto de derechos y obligaciones. Tal vez se solucionara el problema abandonando el paralelismo entre las personas físicas y las jurídicas: porque las primeras han de tener igualdad civil de derechos y obligaciones; pero en las segundas cabe distinguir una personalidad plena, que capacite para todos los actos accesibles a una persona jurídica, y una personalidad restringida, de aptitud para los actos que basten al cumplimiento de los fines de la entidad. La reforma reglamentaria, para dar entrada al Registro a todas estas entidades especiales no había hecho sino una recopilación de los casos introducidos anteriormente por la doctrina de esta Dirección General de los Registros y del Notariado; cada párrafo del art. 11 del Reglamento Hipotecario tenía su resolución inspiradora. Y así, admitía la inscripción a favor de algunas entidades que modernamente vienen actuando en el tráfico inmobiliario, uniones temporales de empresas, comisiones de acreedores, fondos, comunidad de propietarios en propiedad horizontal (sólo para anotaciones preventivas). Su anulación deja la situación peor que antes, porque no es sólo que no se sepa cómo inscribir en favor de aquellas entidades dudosas y de personalidad dudosa, sino que se afirma en muchos casos que no se puede practicar la inscripción en su favor. Sin embargo la realidad práctica debe imponerse sobre esa negativa. Estos son los titulares registrales que antes se preveían y ahora se ignoran. Según la redacción anulada del art. 11.5 del Reglamento Hipotecario «también podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal». Según el Tribunal Supremo «la posibilidad de anotaciones preventivas de demanda o de embargo en el Registro de la Propiedad, recogida en el art. 42 de la Ley Hipotecaria, no es razón para autorizar que dichas anotaciones se puedan practicar en favor de quien carezca de personalidad jurídica, ya que el art. 72 de dicha Ley establece que las anotaciones preventivas deberán contener las circunstancias que se exigen para las inscripciones, entre las que está la condición de persona natural o jurídica a favor de quien se hagan. La cuestión a dirimir se centra en si cabe practicarlas en favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, la cual, según el art. 22.1 de Ley de Propiedad Horizontal reformada por Ley 8/1999, responde frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor, y cuyo presidente o administrador, debidamente autorizados por la junta de propietarios, están legitimados para exigir judicialmente a los comuneros, propietarios de viviendas o locales, el cumplimiento de las obligaciones impuestas por los apartados e) y f) del art. 9.1 de Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el embargo preventivo de bienes del deudor (art. 21.1 y 8 de Ley de Propiedad Horizontal). A pesar de ello, estos preceptos no otorgan a estas comunidades de propietarios el carácter de personas jurídicas, como lo demuestra el hecho de que carecen de la posibilidad de adquirir bienes como únicos titulares, ya que su adquisición vendría a integrarse entre los elementos comunes en régimen de copropiedad, de manera que, si no pueden adquirir y poseer bienes, les falta una de las facultades inherentes a cualquier persona jurídica según el art. 38 Código Civil. Es de destacar que antes y después de la sentencia del Tribunal Supremo, los Jueces siguen ordenando anotaciones de embargo y de demanda en favor de comunidades de propietarios. Así, la admisión de la anotación de embargo a favor de la comunidad era mera confirmación de la doctrina sentada por la Resolución de 19 de febrero de 1993: según ella, es posible la anotación preventiva de embargo en favor de la comunidad de propietarios en propiedad horizontal; el presidente representa en juicio a la comunidad y puede obtener un embargo (que prevé expresamente el art. 20 de Ley de Propiedad Horizontal) en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, y sin expresar más circunstancias que las que identifiquen a la comunidad; sobre todo en asientos como las anotaciones, en que las circunstancias de las inscripciones sólo son exigibles en cuanto resulten de los documentos presentados (art. 72 de Ley Hipotecaria) y en que la nulidad sólo se produce cuando no pueda venirse a conocimiento de la persona a quien afecta la anotación (art. 75 de Ley Hipotecaria). Pero con la confirmación reglamentaria de esta doctrina, la anotación de embargo quedaba todavía estrecha; otra vez por la cicatería en el reconocimiento de personalidades jurídicas limitadas. Porque se admite que la comunidad pueda ser titular de un embargo, pero no de otro derecho real inmobiliario (cfr. para la desafectación de la portería Resoluciones de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973). La negación a la comunidad de esa aptitud para la titularidad registral le cierra un camino que tiene todo acreedor en el juicio ejecutivo: el de adjudicarse los bienes por falta de postores en la subasta; como se le cierra también la posibilidad de transigir, desistiendo del juicio ejecutivo a cambio de una garantía hipotecaria de las cantidades adeudadas. 3.º En resumen y habida cuenta que a las Comunidades de Propietarios se les reconoce personalidad a efectos procesales, fiscales y laborales, que están claramente representadas por un presidente con potestad de ejecutar y cumplir los acuerdos adoptados por los miembros de la comunidad y que pueden tener propiedades a su nombre como son los elementos comunes, es por lo que se debería permitir la inscripción a su favor de bienes, y ello para una mayor seguridad jurídica tanto para los comuneros como para terceros.
Según la Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración, entre las que se encuentra la figura del Presidente de la Comunidad de Propietarios. Si bien es cierto que la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, la Jurisprudencia, de forma pacifica y uniforme (doctrina elaborada por la Sala Primera del Tribunal Supremo), ha ido perfilando el concepto de legitimación del Presidente, que le viene conferida por el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal al otorgarle la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten, estando situada su actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, al actuar como órgano del ente comunitario, de tal manera que lo realizado por el Presidente debe entenderse como si fuera de la propia Comunidad actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél de responder de su gestión (Sentencias de 19 de junio de 1965, 3 de octubre de 1979, 10 de junio de 1981, 5 de marzo de 1983, 2 de diciembre de 1989, 25 de octubre de 1994 y 27 de junio de 1995, entre otras muchas). Así el presidente interviene como un órgano del ente comunitario, que sustituye la voluntad social con la suya individual, por lo que no necesita autorización de la Comunidad de Propietarios para intervenir ante los Tribunales cuando como en el caso ejercite una pretensión en beneficio de la misma (Sentencia de 22 de febrero de 1993), por lo que, en definitiva, cabe entender que el Presidente de cualquier Comunidad de Propietarios está autorizado por sus miembros mientras no se acredite lo contrario. Y, como recuerda la más reciente sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2003 (Ponente: García Varela, Román), como razonamiento «obiter dicta», la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (Sentencias de 27 de marzo y 17 de junio de 1.989, 14 de julio de 1989, 25 de septiembre de 1989 y 20 de abril de 1991), como también serán válidas las actuaciones procesales incluso si, durante el proceso, cambia el Presidente de la Comunidad (Sentencia de 16 de julio de 1990). En el caso del presente recurso la Comunidad de Propietarios es titular de un derecho de crédito frente a un comunero deudor, lo que ha sido reconocido por resolución dictada en virtud de procedimiento judicial seguido al efecto, a tenor de la capacidad procesal y legitimación que le fue reconocida en el proceso, en virtud del procedimiento articulado al amparo de los artículos 9 -apartados e) y f)-, y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para dar cumplimiento y efectividad a dicha resolución judicial firme con efectos de cosa juzgada; con sujeción a los mandatos de los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución y 18 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en el seno del procedimiento judicial de ejecución, dimanante del proceso monitorio, se han adoptado las medidas de aseguramiento del derecho de crédito reconocido, mediante el embargo de la finca propiedad del deudor, y su anotación en el Registro de la Propiedad, a efectos de dar publicidad con eficacia «erga omnes» frente a terceros. Así las cosas, la calificación negativa del Registro de la Propiedad respecto del embargo acordado en los autos, podría conllevar la omisión de una tutela material y efectiva, sobre un derecho de crédito reconocido judicialmente, que haría ilusorio e ineficaz el procedimiento judicial; por lo que sería aconsejable armonizar y matizar la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia de 31 de enero de 2001), relativa a la nulidad del artículo 11 del Reglamento Hipotecario, con el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 22 de la Ley de Propiedad Horizontal y la doctrina que se ha relatado en los párrafos que anteceden, también del Tribunal Supremo.
2. La cuestión debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 y 25 de mayo de 2005, esta última dictada para un supuesto posterior a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), según la cual el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jurídica no impide que en algunos asientos -como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral. En efecto, aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 de junio), aquélla es objeto consideración unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes -cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-, y la existencia de obligaciones de la misma -cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes -artículo 17.1.ª, párrafo segundo, de la misma Ley-. Además, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si el Presidente representa en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos y, por ende, también para pedir y obtener en esa cualidad de Presidente y en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la comunidad, cuya posibilidad prevé expresamente el artículo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El correspondiente asiento de anotación se practicará entonces también en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos los que a título individual ejercitan la acción, sino el órgano comunitario competente; basta por tanto, para expresar las circunstancias del titular de la anotación, indicar aquellas que identifiquen a la comunidad, y sin hacer referencias personales a cada uno de los comuneros, máxime en un tipo de asientos, las anotaciones preventivas, en que las circunstancias de las inscripciones son exigibles «en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados» (cfr. art. 72 de la Ley Hipotecaria) y en que la omisión de alguna circunstancia exigida para las inscripciones sólo produce nulidad de la anotación cuando por el asiendo «no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta la anotación» (cfr. art. 75 de la Ley Hipotecaria).