Source: https://www.mieter-karl-marx-allee.de/wordpress/?page_id=155
Timestamp: 2019-02-18 05:45:39
Document Index: 192027572

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 573', '§ 573', '§ 577', '§ 24', '§ 577', '§ 577', '§ 8', '§ 3', '§ 469', '§ 469', '§ 472', '§ 469', '§ 577', '§ 464', '§ 464']

Thema: Verkauf KMA – Mieterbeirat Karl-Marx-Allee
„Den Aktionären verpflichtet“ – Die Berliner MieterGemeinschaft hat eine Broschüre über Aktiengesellschaften im Immobilienumfeld veröffentlicht. Link
Einladung zu Mieterversammlungen durch den Berliner Mieterverein vom 30.01.2019 bis zum 13.02.2019: Wie geht es weiter mit der Re-Kommunalisierung?
Zeitplan zur Rekommunalisierung bleibt bestehen
Die Unterstützung und die Rahmenbedingungen sind da, jetzt liegt es an den Mietern der drei Blöcke – C-Süd, C-Nord und D-Nord. Lesen Sie dazu mehr im Brief von Sebastian Scheel – Staatssekretär, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (pdf-Version: Brief von Sebastian Scheel an den Mieterbeirat).
Die nächsten Teilstrecken:
02.01.2019; Sammeltermin zur Unterzeichnung der Abwicklungsvollmacht (9-13 Uhr und 16-18 Uhr im ND-Gebäude am Franz-Mehring-Platz).
03.01.2019; Sammeltermin zur Unterzeichnung der Abwicklungsvollmacht (9-13 Uhr im ND-Gebäude am Franz-Mehring-Platz).
Informationsgespräche finden täglich (Mo-Fr) im Café Sybille (Karl-Marx-Allee 74) von 10:00 – 12:00 und 16.00 – 19:00 statt.
zur Pressemitteilung Deutsche Wohnen vom 19.12.2018
„Deutsche Wohnen erwirbt weiteren Block in der Karl-Marx-Allee“
Am 18.12.2018 fand ein längerfristig geplantes Treffen zwischen Vertretern von Deutsche Wohnen und Vertretern des Mieterbeirates Karl-Marx-Allee statt.
Auslöser war der im Oktober zwischen der BGB-Gesellschaft Friedrichshain und Deutsche Wohnen abgeschlossene Kaufvertrag über die Blöcke C-Süd, C-Nord, D-Süd und D-Nord. Zweck des Gesprächs war ein Informationsaustausch insbesondere bezüglich
der bisherigen Vorgehensweise bezüglich Umwandlung/Kaufvertrag
der Positionierung von Deutsche Wohnen als möglicher anteiliger Eigner/Vermieter
in den entstehenden Eigentümergemeinschaften
der Arbeitsweise des Mieterbeirats.
Das Gespräch wurde in sachlicher Atmosphäre geführt. Der Bitte von Deutsche Wohnen, über dieses Gespräch eine Pressemitteilung zu veröffentlichen, haben die Vertreter des Mieterbeirates entsprochen unter der Voraussetzung der ausdrücklichen Zustimmung nach schriftlicher Vorlage.
Von der heute veröffentlichten Pressemitteilung von Deutsche Wohnen distanziert sich der Mieterbeirat ausdrücklich.
Die Pressemitteilung enthält Informationen, die nicht Gegenstand des Gespräches am 18.12.2018 waren, insbesondere
der Erwerb des Blocks F-Nord, Karl-Marx-Allee 133, 135, 137, 139, 141, 143
die Zustellung der Abwendungserklärung bezüglich bezüglich Block D-Süd
die diskreditierenden Äußerungen über die „Berliner Politik“.
Ungeachtet dessen assoziiert die Pressemitteilung aber durch ihre Gestaltung (Verweis auf Gespräch am Ende der PM) nicht nur einen gegenteiligen Eindruck, sondern lässt aus der Einbindung des Gespräches in diesen Kontext sogar den Anschein entstehen, der Mieterbeirat habe derartige Informationen ohne Kritik hingenommen.
Auch wurde seitens Deutsche Wohnen die abgesprochene Verfahrensweise für die Veröffentlichung nicht eingehalten. Es wurde lediglich telefonisch der losgelöste Satz „Vertreter des Unternehmens haben gestern in einem ausführlichen und für beide Seiten sehr informativen Gespräch mit dem Mieterbeirat der Karl-Marx-Allee erste offene Fragen klären können…“ kommuniziert. Der unverzüglich nach Übersendung der gesamten Pressemitteilung seitens des Mieterbeirates erhobene Protest wurde weder beachtet noch erfolgte nach Veröffentlichung eine Korrektur.
Die Vorgehensweise von Deutsche Wohnen, ein sachliches Informationsgespräch mit dem Mieterbeirat für Konzern-Interessen zu instrumentalisieren, ist nicht hinnehmbar und wird jede künftige Kommunikation belasten. An der wahrgenommenen Reputation von Deutsche Wohnen ist ein weiterer Kratzer entstanden.
(pdf-Version: Richtigstellung zur Pressemitteilung Deutsche Wohnen)
Protestaktion im Block D-Süd
Mitteilung des Mieterbeirats KMA zum aktuellen Sachstand des
Eigentumserwerbs der Blöcke C-Süd, C-Nord, D-Nord durch „DWRE Alpha GmbH“
Seit dem Bekanntwerden der Umwandlung in Wohn- und Teileigentum durch die BGB-Gesellschaft Friedrichshain und des Verkaufs des Gesamtpaktes an die DWRE Alpha GmbH, was ein Vorkaufsrecht für die meisten Mieter auslöste, hat der Mieterbeirat KMA eine Vielzahl von Aktivitäten ausgelöst. Die Reaktion und das Engagement der Mieter lässt folgende Tendenzen erkennen:
Das Interesse und das Bedürfnis der Mieter an einer Gestaltung der Situation unter vollständigem bzw. weitgehendem Ausschluss von Deutsche Wohnen ist überwältigend.
Die Mieter legen Wert auf dauerhafte Sicherheit und Berechenbarkeit ihrer Miet- und Wohnverhältnisse, den Erhalt der Sozialstruktur in diesem Abschnitt der KMA und Absicherung des historisch und architektonisch denkwürdigen Charakters der Karl-Marx-Allee.
Um dieses Ziel zu erreichen, wäre die Rekommunalisierung ein geeignetes Instrument. Das ist wegen der bereits 1993 erfolgten Privatisierung praktisch kaum realisierbar. Die Idee von Baustadtrat Schmidt eines Treuhandmodells (Ausübung Vorkaufsrecht und Weiterveräußerung an Land Berlin) wird geprüft. Denn eine Besonderheit besteht schon darin, dass aufgrund des gebildeten Wohnungs-/Teileigentums jede einzelne der vorkaufsberechtigten Mietparteien individuell zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise sie mitwirken möchte. Die Anzahl wird die Tragweite bestimmen.
Zu den Aktivitäten des Mieterbeirats im Einzelnen:
Durchführung von drei Informationsveranstaltungen am 13., 14. und 15.11.2018 für die Mieter der Blöcke C-Süd, C-Nord und D-Nord, an denen sich ca. 550 Mieter beteiligten, für den Block D-Süd, Milieuschutzgebiet, fand bereits am 5.11.2018 eine gesonderte Informationsveranstaltung unter Schirmherrschaft von Baustadtrat des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, Herrn Florian Schmidt, mit etwa 60 Mietern statt
Information zu den Medien; unsere Situation wird insbesondere von der Presse (z.B. Berliner Zeitung, Neues Deutschland, Tagesspiegel, TAZ, BILD, BZ, rbb Inforadio, Spreeradio) aufgenommen und verfolgt. Weitere Anfragen aus dem In- und Ausland liegen vor
Mieterinnen und Mieter der Karl-Marx-Allee stehen zusammen, für bezahlbare Mieten auch in Zukunft
Im Ergebnis der Mieterversammlungen haben sich verschiedene Initiativen der Mieter gebildet, die sich unter dem bestehenden Zeitdruck und der Problematik unter verschiedenen Aspekten gebildet haben, z.B.
a) Juristen (Prüfung verschiedener Rechtsfragen läuft, gesonderte Mitteilung in der 49. KW)
b) Petition Stand: Die gute Nachricht ist, dass der Petitionsausschuss die Dringlichkeit unserer Petition erkannt hat und unsere Eingabe noch am selben Tag sowohl an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch an den Baustadtrat von Friedrichshain weitergeleitet hat. Sie war ausreichend gut und klar formuliert, so dass keine Nacharbeiten notwendig waren.
Eine weitere gute Nachricht ist, dass es bei der Eingabe über den Landtag KEINE weiteren Unterschriften braucht, um die Petition zu legitimieren, sie ist also rechtsgültig eingegangen. Die schlechte Nachricht ist, dass sowohl der Baustadtrat als auch die Senatsverwaltung 3 Wochen Zeit haben, darauf eine Erwiderung an den Petitionsausschuss abzugeben.
Wenn sie dieses Zeitfenster voll ausschöpfen, dann wird unsere Petition erst dann „aktiv“ wenn beide notwendigen Ausschüsse, die darüber beraten und entscheiden müssen, in die Winterpause gehen. Dann wäre die nächste Sitzung erst im Januar.
c) Alternativ Finanzierung (Stand: Gespräche zwischen den Mietern laufen)
d) Transparente/Plakate/Banner (Stand: läuft)
e) filmische Dokumentation (Stand: läuft)
Im Rahmen der Mieterversammlung stellten sich Vertreter des Vereins DeutscheWohnenProtest vor, die Ihre Erfahrungen als Mieter von DW teilten, Vernetzung anbieten und dazu motivierten, politische und rechtliche Schritte zu kombinieren.
Daneben sind auch eine Vielzahl von Einzelinitiativen von Mietern zu verzeichnen, die aufgrund persönlicher Kompetenz und Vernetzung Informationen zur Sachlage an den Mieterbeirat herantragen, wofür wir uns an dieser Stelle herzliche bedanken.
Einbeziehung der Politik und Verwaltung
a) Am 15.11.2018 fand ein Gespräch mit Baustadtrat Florian Schmidt, Bündnis 90/Die Grünen, und dessen zu diesem Problem gebildeten Arbeitsgruppe statt, die außer ihm und Vertretern des Mieterbeirats aus der „aks – gemeinwohl – arbeits und koordinationsstruktur für gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung“, besteht.
Im Ergebnis dieser Besprechung gingen ein Schreiben des Bezirksamtes v. 19.11.2018 an die Mieter mit der Bitte um Daten-Bereitstellung zwecks Prüfung der Wirtschaftlichkeit eines sog. Treuhand-Modells. Dieser Bitte sind 406 Mieter nachgekommen, sodass die Grundlage für Berechnungen gegeben ist.
b) Ebenfalls am 15.11.2018 fand ein Gespräch mit SPD-Mitgliedern des Abgeordnetenhauses (Frau Dr. Kitschun, Herrn Sven Heinemann) sowie Herrn Holger Härtig statt.
> der SPD BVV-Antrag v. 19.11.2018 (BVV-SPD_Antrag_KMA)
> SPD-Antrag Abgeordnetenhaus Fraktion (Antragsentwurf KMA_Kitschun)
> Beschluss Landesparteitag SPD v. 19.11.2018 (SPD Initiativantrag, KMA_Initiativantrag)
c) Am 27.11.2018 fand ein fortführendes Gespräch zwischen Vertretern der SPD- Abgeordnetenhaus Fraktion Dr. S. Kitschun, Vertretern des Mieterbeirats Herrn N. Bogedein, Frau Dr. jur. A. Köhler, Mieter RA Andreas Eickhoff, der Staatssekretärin Frau Dr. M. Sudhof und Frau Patricia Genth von der IBB statt.
Das Ergebnis lässt sich wie folgt zusammenfassen;
Das von Baustadtrat Herrn Florian Schmidt befürwortete Treuhandmodell wird auf Grund einer vorläufigen wirtschaftlichen Einschätzung als „extrem ambitioniert“, dass auf eine weitgehende Rekommunalisierung hinausläuft, aber eher unwahrscheinlich eingeschätzt. Für eine endgültige Entscheidung, sind die von Herrn Florian Schmidt in Auftrag gegeben Gutachten (für die noch unsere restlichen Daten eingesammelt werden), abzuwarten, die aber in Kürze vorliegen sollen. Um auch für einen anderen Ausgang gerüstet zu sein, wurde ein Entgegenkommen durch IBB signalisiert, um kaufwillige Mieter in einer Zwischenfinanzierung als Kompensation für die fehlende Belastungsvollmacht zu Unterstützen. Für diesen Mieterkreis haben wir kurzfristig eine Informationsveranstaltung mit Vertretern der IBB zum 06.11.2018 um 19:30 vereinbart. Der Ort wird bekanntgegeben. (Einladung durch Senator Kollatz ist erfolgt).
d) Weiterhin besteht Kontakt zu Herrn Pascal Meiser (MdB), DIE LINKE, der auf Einladung des Mieterbeirats an der Mieterversammlung am 15.11.2018 teilgenommen hatte. Am 28.11. fand auf Einladung von ihm ein Gespräch mit Herrn Bogedein, ihm und Herrn Steffen Zillich sowie den beide persönlichen Referenten statt. Herr Zillich und Herr Meiser setzen sich für eine Rekommunalisierungsmodell ein und unterstützen damit unsere Strategie in allen geführten Gesprächen.
Gespräch mit dem Geschäftsführer des Berliner Mietervereins e.V., Herrn Reiner Wild, das die Grundrichtung Rekommunalisierung stärkte und für die Juristen-Gruppe des Mieterbeirats sehr hilfreich war.
Die massiven Aktivitäten des Mieterbeirats und der vielen Mieter sowie die immer größer werdende Öffentlichkeit war für die Deutsche Wohnen SE Veranlassung, sich am 23.11.2018 per Mail an den Mieterbeirat zu wenden. Wir haben dahingehend reagiert, als dass wir uns an die Geschäftsführung der „DWRE Alpha GmbH“, die Käufer und tatsächlichen Ansprechpartner gewandt, Gesprächsbereitschaft unter Vorgabe der Tagesordnung und Terminen signalisiert haben.
Dies ist die offizielle Stellungnahme des Mieterbeirat – KMA zum Verkauf der Blöcke C-Nord+Süd und D-Nord+Süd.
(pdf Version: 18-11-19 MBR Stellungnahme)
Vorläufige Stellungnahme des Mieterbeirats KMA zur Problematik
Eigentumserwerb der Blöcke C-Süd, D-Süd, C-Nord, D-Nord
durch „DWRE Alpha GmbH“
Die o.g. Objekte standen seit ca. 25 Jahren im Eigentum der BGB-Gesellschaft Friedrichshain.
Die Anfang der 1990er Jahre erfolgte Privatisierung aus kommunalem Eigentum (WBF) ist an sich schon als problematisch zu bewerten. Die Karl-Marx-Allee ist sowohl architektonisch als auch historisch von besonderer Bedeutung und sollte vor diesem Hintergrund auch Schutz vor einer profitorientierten (Weiter)Verwertung durch private Eigentümer genießen.
In dem seinerzeit beurkundeten notariellen Kaufvertrag des Notars Gustavus in Berlin v. 21.12.1993
(UR-Nr. G 623/1993, § 17) wurden folgende Mieterschutz-Klauseln aufgenommen:
Verzicht darauf, die Mietwohnungen dauerhaft weder in Eigentumswohnungen noch
in diesen wirtschaftlich vergleichbare besondere Eigentumsformen umzuwandeln
oder auf Eigenbedarfskündigungen entsprechend § 573 Abs. 2 (vormals 564 b Abs.
2 Nr. 2 BGB)
dauerhaft keine Vornahme von Kündigungen der Mietwohnungen unter Berufung
auf „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ gemäß § 573 Abs. 2 Nr.
3 BGB (vormals 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB)
im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern
zum Kauf anzubieten
keine Vornahme von Zweckentfremdung des Wohnraumes zumindest für die Zeit
fortlaufender Gültigkeit eines Zweckentfremdungsverbots in Berlin entsprechend
Artikel 6 des „Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechtes und zur Begrenzung des
Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen“
Diese Regelungen wurden im vorstehenden Notarvertrag mit der Verpflichtung verbunden,
„… etwaigen Rechtsnachfolgern im Eigentum … alle Verpflichtungen dieses Vertrages
mit der Maßgabe aufzuerlegen, dass der Eigentümer … unmittelbar das Recht erwirbt, die
Erfüllung der Verpflichtungen von dem Rechtsnachfolger zu fordern.
Mit den Mietern, die bis zum 21.12.1993 den Mietvertrag abgeschlossen hatten, wurden
schriftliche Vereinbarungen getroffen, die die Verpflichtungen unter Ziffer 1. bis 3. zum
Gegenstand der jeweiligen Mietverträge machten.
Mit dem späteren Eigentumserwerb der o.g. vier Blöcke durch die BGB-Gesellschaft
Friedrichshain wurden alle vorstehend genannten Verpflichtungen von ihr übernommen.
2.Aktuelle Situation
Vor diesem Hintergrund lösten die Mitteilungen, die die Mieter in der 45. KW völlig
unerwartet erhielten, einige Verwirrung und große Verunsicherung aus.
Mit Schreiben v. 02.10.2018 (Zugang 06.10.2018) teilte die Predac ihren Mietern mit, dass
die vorbezeichneten Objekte insgesamt verkauft worden seien (ohne den Käufer zu benennen)
und -ganz beiläufig- es sich bei den veräußerten Objekten um Wohnungs- und
Teileigentum handele.
Wer der ominöse Käufer war, stellte sich wenige Tagen später heraus, als fast alle Mieter
ein Schreiben des Notars Dr. Erik Bettin erhielten, in dem sie über ihr gesetzliches
Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB informiert wurden. Um diese Entscheidung zu treffen,
wurde ihnen der auszugsweise Kaufvertrag übermittelt und damit die kurze gesetzliche
Erklärungsfrist von zwei Monaten ausgelöst.
In der Vergangenheit war bei diesbezüglichen Gesprächen zwischen Mitarbeitern der
Predac und Mietern von einer Absicht, Wohnungs-/Teileigentum zu bilden, nie die Rede.
Insbesondere die Geheimniskrämerei, die die Predac bezüglich dieses rechtlichen
Vorganges an den Tag gelegt hat, lässt aufhorchen und drängt zu kritischer Überprüfung:
Wie eine erste Grundbuch-Recherche ergeben hat, ist tatsächlich Wohnungseigentum/
Teileigentum gebildet worden, die Bewilligung erfolgte bereits im März 2016, die Anlegung
der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurde im Januar 2017 vollzogen (einen
Sonderstatus hat das Milieuschutzgebiet Weberwiese).
Diese Umwandlung scheint im Widerspruch zu den Verpflichtungen aus dem notariellen
Vertrag v. 21.12.1993. zu stehen. Es ist nicht bekannt, ob dazu später – es existiert eine
notarielle Nachtragsurkunde desselben Notars v. 30.09.1994 (UR-Nr. G 546/1994, IV a) –
modifizierende Vereinbarungen getroffen wurden, da dem Mieterbeirat die Verträge nur
teilweise bzw. letzterer überhaupt nicht vorliegt. Der aktuelle Käufer (DWRE Alpha GmbH)
hat die Pflichten übernommen, aber ausdrücklich keine weiteren.
Welche Schlussfolgerungen drängen sich auf?
a) Da einerseits die Bildung von Wohnungs-/Teileigentum ein überaus aufwändiges
kostenintensives Unterfangen darstellt, das nicht einfach so aus Lust und Laune vollzogen
wird, und andererseits die Mieter darüber nicht in Kenntnis gesetzt wurden (was keine
Pflicht des Eigentümers ist, informationshalber aber angemessen gewesen wäre), liegt der
Schluss nahe, dass zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt war, die Wohnungen einzeln durch
die BGB Gesellschaft Friedrichshain zu veräußern, sondern vielmehr ein für Investoren
attraktiveres Gesamtpaket zu schnüren und profitabel zu verwerten.
b) Als weitaus bedenklicher ist aber die Rechtswirkung, die durch diese Vorgehensweise
erreicht wird, einzuschätzen: Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt bzw. Gemeinde
nach Baugesetzbuch wird dadurch unterlaufen.
Die Ausübung des Vorkaufsrecht stellt zwar einen schwerwiegenden Eingriff in die
vertragliche Entscheidungsfreiheit von Verkäufer und Käufer dar. Die Stadt/Gemeinde
darf das Vorkaufsrecht daher nur ausüben, wenn dadurch das Wohl der Allgemeinheit
gefördert wird. Diese übergeordneten Interessen der Allgemeinheit liegen beispielsweise vor,
wenn die Stadt/Gemeinde das Ziel der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum verfolgt.
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Stadt/Gemeinde den Verwendungszweck
des Grundstücks anzugeben. Liegt einer der Verwendungszwecke vor, die im § 24
Baugesetzbuch (BauGB) geregelt sind, kann der Verkäufer das Vorkaufsrecht der
Gemeinde nicht umgehen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt/Gemeinde
für den Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks erfolgt durch Erlass eines
Verwaltungsakts, der dem Verkäufer des Grundstücks zugeht. Die Stadt/Gemeinde kann
ihr Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten ab dem Zeitpunkt ausüben, an dem sie die
Mitteilung über den rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen Käufer und
Verkäufer erhält. Das Vorkaufsrecht führt dazu, dass der abgeschlossene Kaufvertrag
nicht mit dem ursprünglichen Käufer erfolgt, sondern dass die Stadt/Gemeinde an dessen
Die Ausübung dieses Vorkaufsrechts ist jedoch auf Kaufverträge beschränkt, die den Kauf
eines bebauten oder unbebauten Grundstücks betreffen. Werden dagegen eine
Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht verkauft, kann die Stadt/Gemeinde
das Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nehmen.
c) Des Weiteren wirft die Realisierung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Mieter gemäß
§ 577 BGB, das ebenfalls durch diesen Verkaufsvorgang ausgelöst wurde, Fragen auf.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des § 577 BGB entsteht, wenn die folgenden vom Gesetz
festgelegten Tatbestandsmerkmale gegeben sind:
Bestehen eines Mietvertrages über eine Wohnung und Überlassung der Wohnung
an den Mieter und
die spätere Begründung von Wohnungs-/Teileigentum erfolgt ist oder erfolgen soll.
Dieser im allgemeinen Sprachgebrauch als „Umwandlung“ bezeichnete Vorgang
beginnt mit der Unterzeichnung der Teilungserklärung (§ 8 Abs. 1 WEG) oder des
Teilungsvertrages (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 WEG) und wird mit der Anlegung des
Wohnungsgrundbuches abgeschlossen.
wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Hierzu gehört auch das Vorliegen sämtlicher erforderlichen privaten wie behördlicher
Genehmigungen. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung gilt nur beim
erstmaligen Verkauf und nicht auch bei jedem weiteren.
Dem Vermieter obliegt die Verpflichtung, den Mieter auf den Verkauf und das ihm
zustehende Vorkaufsrecht hinzuweisen (§ 469 Abs. 1 BGB). Dieser Verpflichtung genügt
der Vermieter nur, indem er dem Mieter den gesamten Inhalt des Kaufvertrages
zugänglich macht und nicht nur auf das Vorkaufsrecht selbst, sondern auch auf die Frist
zur Ausübung desselben hinweist. Sind mehrere Personen Mieter, muss die Mitteilung
jedem von ihnen zugehen. Die Mitteilung des Vermieters als Verkäufer wird durch die
Mitteilung des Käufers ersetzt (§ 469 Abs. 1 BGB). Allerdings ist die Mitteilung des
Vorkaufsfalles und die Unterrichtung über das Vorkaufsrecht nicht
Wirksamkeitsvoraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Hat der Mieter vom
Verkauf der Wohnung nur auf anderem Wege erfahren, kann er auch sein Vorkaufsrecht
Unterbleibt die Mitteilung, beginnt die Zwei-Monats-Frist des Mieters nicht zu laufen.
Darüber hinaus macht sich der Vermieter ggfs. Schadenersatzpflichtig.
Voraussetzung ist, dass der Vorkaufsberechtigte sowohl schon vor der Umwandlung der
Wohnung in eine Eigentumswohnung Mieter war, als auch, dass er es zum Zeitpunkt des
Vorkaufsfalles noch ist. Bei Mietermehrheit ist § 472 BGB zu beachten.
Gemäß § 469 Abs. 2 BGB beträgt die Frist, innerhalb derer der Mieter das Vorkaufsrecht
ausüben kann zwei Monate. Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über den
Vorkaufsfall. Dies setzt das Vorliegen eines wirksamen Kaufvertrages voraus.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung
in Schriftform ausgeübt (§ 577 Abs. 3 BGB). Die Erklärung darf nicht an eine Bedingung
geknüpft werden. Soweit der abwickelnde Notar entsprechend ermächtigt worden ist, kann
auch ihm gegenüber die Ausübung des Vorkaufsrecht erklärt werden.
Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt zwischen Vermieter und Mieter ein zweiter
selbständiger Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die zwischen Vermieter und
Drittem vereinbart waren (§ 464 Abs. 2 BGB). Allerdings schließt § 464 Abs. 2 BGB nicht
aus, dass der Vermieter freiwillig dem Mieter günstigere Bedingungen einräumt als
diejenigen, die er mit dem Dritten vereinbart hat. Vertragsbestimmungen, die nur zur
„Abschreckung“ des Vorkaufsberechtigten in den Vertrag aufgenommen wurden und die
wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören, verpflichten den vorkaufsberechtigten
Mieter nicht.
Die Kosten des Kaufvertrages trägt der Mieter, wenn der Dritte sich seinerzeit zur Tragung
der Kosten verpflichtet hatte.
Neben zahlreichen Einzelfragen, die der auszugsweise den Mietern übersandte Kaufvertrag
hervorruft und die weiterer Klärung bedürfen, verzichtet der Vertrag auf eine eklatant
bedeutsame Regelung, worauf im Anschreiben des Notars ganz lapidar hingewiesen wird:
Es ist keine Belastungsvollmacht enthalten!
Die wenigsten Mieter werden, wenn sie Interesse am Erwerb der von ihnen genutzten
Eigentumswohnung haben, mehrere Hunderttausend Euro aus der „Portokasse“ zahlen
können. Das ist auch generell bei Grundstückskaufverträgen, an denen Verbraucher
beteiligt sind, unüblich. Vielmehr wird ein Kredit aufgenommen. Der Kreditgeber wird dafür
eine Sicherheit verlangen, die durch die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld im
jeweiligen Grundbuch geboten wird. Das Problem besteht darin, dass der Kreditgeber die
Auszahlung von der Eintragung im Grundbuch abhängig machen wird. Das kann aber
grundsätzlich erst erfolgen, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
ist. Das Eigentum wird aber erst nach Zahlung des Kaufpreises umgeschrieben. Diesem
„unauflösbaren“ Widerspruch wird durch die sog. Belastungsvollmacht abgeholfen, mit der
der Verkäufer dem Käufer die Möglichkeit einräumt, das Grundbuch bereits vor
Eigentumsumschreibung – selbstverständlich mit den Sicherheiten für den Verkäufer, dass
das Geld nur zur Kaufpreisfinanzierung zu nutzen ist – zu belasten und so die
Kaufpreiszahlung zu realisieren.
Durch diesen absolut unüblichen Ausschluss einer Belastungsvollmacht (obwohl alle
Vertragsvollmachten die Möglichkeit der Belastungsvollmacht ausdrücklich vorsehen!)
dürfte der Kauf für die meisten Mieter praktisch ausgeschlossen sein, selbst wenn
potenzielle Kreditgeber verfügbar sind.
3.Vorläufiges Fazit
Unbeschadet der der vorstehenden Einzelwürdigungen, entsteht ein fragwürdiges
Auch wenn die einzelnen rechtlichen Schritte (Wohnungseigentumsbildung, Verkauf, keine
Belastungsvollmacht) jeder für sich möglicherweise nicht zu beanstanden sind, führt diese
konzertierte Aktion insgesamt zu einer Unterhöhlung rechtlicher Grundsätze (Zielstellung
von Vorkaufsrechten) und politischer Zielstellungen (Mieterschutz, Rekommunalisierung
etc.) im Land Berlin. Das Vorgehen sichert allein den „Durchmarsch“ des
Investors/Käufers „DWRE Alpha GmbH“.
Diese Vorgehensweise erscheint daher rechtsmissbräuchlich und bedarf einer
grundsätzlichen Überprüfung, die in Anbetracht der laufenden Fristen unverzüglich und
unter Ausnutzung aller rechtlichen und politischen Mittel durch die zuständigen Stellen
einzuleiten ist.
Der Mieterbeirat KMA wird sich dafür mit ganzer Kraft einsetzen!