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Timestamp: 2019-11-21 02:46:35
Document Index: 114018491

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 6', '§5', '§ 16', '§ 16', '§ 8']

Restnutzungsdauer einer Liegenschaft - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 21.12.2009, RV/0402-W/09
Restnutzungsdauer einer Liegenschaft
RV/2071-W/09
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., vertreten durch Contesta Revisions GmbH, Steuerberatungskanzlei, 1011 Wien, Falkestraße 1, vom 2. Februar und 1. April 2009 gegen die Bescheide des Finanzamtes für den 12., 13. und 14. Bezirk und Purkersdorf vom 23. Jänner 2009 betreffend Einkommensteuer 2006 und 2007 entschieden:
Die Berufungswerberin (Bw.) vermietet die Liegenschaft Adr.V+V und machte im Rahmen der Veranlagung eine Absetzung für Abnutzung (AfA) im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.
Abweichend davon ermittelte das Finanzamt die AfA gemäß § 16 Abs. 8 lit e EStG unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren, mit der Begründung, dass für das im Jahr 1936 erbaute Gebäude unter Berücksichtigung des lt. Gutachten bescheinigten guten Zustandes keine kürzere als die vom Gesetzgeber vorgegebene Nutzungsdauer zum Tragen komme. Aus dem Gutachten geht u.a. Folgendes hervor:
Auf der Liegenschaft EZ XXX befindet sich ein im Jahre 1936 errichtetes und im Jahre 1961 zu- und umgebautes Einfamilienhaus. Darüber hinaus wurde die gartenseitige Terrasse im Jahre 1974 erweitert.
Das Gebäude bildet einen Mittelbauplatz und wurde in offener Bauweise errichtet. Die Vorgartentiefe beträgt ca. 37 m, der hintere Seitenabstand etwa 3 m und der rechte Seitenabstand etwa. 4 m.
Das Einfamilienhaus besteht aus Keller, Erdgeschoß, 1. Stock und Dachboden.
Der Haupteingang befindet sich auf Erdgeschoßebene der Ostfassade und ein weiterer Hauseingang im Bereich des Stiegenhauses. Unmittelbar neben dem Haupteingang ist auf Keilergeschoßebene die Garageneinfahrt gelegen. Die vertikale Erschließung erfolgt über einen nordseitig gelegenen Stiegenaufgang. Das Kellergeschoß beinhaltet Vorraum, Heizraum, WC, Waschküche, Wirtschaftsraum, Lager- und Abstellräume (tw. von außen begehbar) und eine Pkw-Garage.
Im Erdgeschoß befinden sich Vorraum, Küche, WC und Waschraum, repräsentativer Wohnraum mit Veranda und Ausgang auf die südostseitige Terrasse, Fernsehraum und Esszimmer.
Der erste Stock beinhaltet Vorraum, großes Bad, WC, kleines Bad mit Dusche und 6 Zimmer mit teilweise Ausgang auf einen südseitigen Balkon. Der Dachboden wird über eine gesonderte Stiege vom Vorraum des 1. Stockes erreicht und ist nicht ausgebaut.
Mauern/Wände: Ziegelmauerwerk, DÜWA-Wände
Decken: Hourdisdecke, Fertigteil- u. Holztramdecken
Dachkonstruktion: Holzdachstuhl mit Schalung
Dachdeckung: Eternitplatten
Regenwasserableitung: außen liegende Entwässerung, Rinnen u. Fallrohre aus Eisenblech
Fassade: normaler Außenputz ohne Zierelemente
Fenster: Holzkasten- u. Holzverbundfenster tw. mit Scherengitter bzw. schmiedeeiserne Gitter
Türen: Blindstöcke aus Holz; Holzrahmentüren tw. mit Glaslichte
Garagentore: automatisches Segmenttor, dreitlg. Klapptor
Stiegenaufgang: KG - EG: einläufige massive Stiege, Metallhandlauf EG - 1. Stock: halbgewendelte massive Stiege, Holzgeländer, Holzhandlauf 1. Stock - DG: halbgewendelte Holzstiege, Holzgeländer
Terrassen und Balkone: Natur- und Kunststeinplatten, Stahlrohrgeländer
Bodenbeläge: Estrich, keramische Fliesen, Kunststoffbeläge, Parkettböden, Teppichböden
Wand- und Deckenflächen: Anstrich, Tapeten, keramische Fliesen
Heizung: Gaszentralheizung mit Radiatoren, 1 offener Kamin
Warmwasseraufbereitung: Boiler, über die Zentralheizung beheizt
Sanitärinstallationen und -ausstattung: WC-, Bäder- und Kücheninstallationen und -ausstattungen sind solide ausgeführt und entsprechen einem zeitgemäßen technischen Zustand
Stark- u. Schwachstromanlagen: Stromversorgung 230/400 Volt; Blitzschutzanlage, Alarmanlage, Fernsehantenne, Gegensprechanlage mit Tableau und Klingel
Die straßenseitige Einfriedung besteht aus Zaunfeldern auf Mauersockel, einer einflügeligen Eingangstür und einem zweiflügeligem Einfahrtstor zwischen Mauerpfeilern. Den Abschluss zur rechten Grundgrenze in der Sauraugasse bildet eine Kleingarage für 2 Pkw. Die übrigen Grundgrenzen sind mit Maschendraht eingezäunt.
Geh- und Fahrwege und befestigte Gartenflächen sind, mit Betonplatten befestigt, das Traufenpflaster ist betoniert. Die Abfahrt in die Garage ist mit Natursteinplatten befestigt, die Zufahrt zur Garage ist asphaltiert. Im rechten Seitenabstand des Einfamilienhauses steht eine Gerätehütte in einfacher Holzbauweise.
Der Garten ähnelt einer Parklandschaft mit gepflegter Rasenfläche, der Aufwuchs besteht aus teilweise mächtigen Laub- und Nadelbäumen, verschiedenen Ziersträuchern, Bodendeckern und Beeten. Weiters gibt es eine automatische Bewässerungsanlage und eine Vogeltränke.
Der Bau- und Erhaltungszustand des Einfamilienhauses ist, soweit dies durch Augenschein feststellbar war, mit Ausnahme von geringfügigen Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoß, massiver Feuchtigkeitsschäden im Kellerzubau unter der Terrasse, Übersteigen der Dachdeckung, Erneuerung der Tür- und Fensteranstriche etc. dem Baualter entsprechend als gut zu bezeichnen. Die einzelnen Räumlichkeiten befinden sich in einem gepflegten Zustand, die haustechnischen Installationen und Ausstattungen entsprechen einem zeitgemäßen technischen Standard.
Über ausdrücklichen Wunsch der Auftraggeberin wird der Kellerzubau unter der Terrasse im bereits sanierten Zustand bewertet.
4. BEWERTUNG DER LIEGENSCHAFT EZ XXX:
Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt.
Der Bewertungsvorgang folgt den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Die Liegenschaft wird einer zweifachen Bewertung unterzogen, nämlich der nach dem Boden- und Bauzeitwert (Sachwertverfahren im Sinne des § 6 LBG) und der nach dem kapitalisierten Zinsertrag (Ertragswertverfahren im Sinne des §5 LBG). Der Verkehrswert wird aus den Ergebnissen beider Bewertungsgänge abgeleitet.
Bei der Ermittlung des Bauwertes des Einfamilienhauses wird lt. Gutachten weiters die Wertminderung wegen Baumängel und -schäden bezüglich "aufgestauter Reparaturaufwand" mit -6%, die Wertminderung wegen Alters unter Berücksichtigung der technischen Lebensdauer und wirtschaftlichen Nutzungsdauer in Anlehnung an die progressive Alterswertminderungstabelle (nach Ross) bei Alter von durchschnittlich 58 Jahren und zu erwartender gewöhnlicher Lebensdauer von etwa 90 Jahren mit 53% beziffert.
Unter Verweis auf die Berufungsentscheidung des Unabhängigen Finanzsenates vom 27.11.2009, RV/2990-W/08 wird die Berufung abgewiesen:
Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer kann grundsätzlich nur mit einem (schlüssigen) Gutachten eines Sachverständigen über den (technischen) Bauzustand erbracht werden; die voraussichtliche Nutzungsdauer ist ab dem sich jeweils aus § 16 Abs. 1 Z 8 lit. a bis d EStG 1988 ergebenden Zeitpunkt zu ermitteln. Diese Regeln gelten auch für gebraucht angeschaffte Gebäude (vgl. Doralt, a.a.O., Tz 159 zu § 16 EStG 1988; Quantschnigg/Schuch, EStG-HB, Tz 22 zu § 8 EStG 1988; VwGH 26.11.1991, 91/14/0169; 22.6.2001, 2000/13/0175; 9.9.2004, 2002/15/0192; 28.1.2005, 2000/15/0074; 11.5.2005, 2001/13/0162; 10.8.2005, 2002/13/0132).
Maßgeblich ist somit in der Regel die technische und nicht die wirtschaftliche Nutzungsdauer (VwGH 8.8.1996, 92/14/0052).
Zur Bauweise wird ausgeführt, dass das gegenständliche Gebäude lt. Gutachten (Pkt. 2.2.7. und 2.3.2.) "in massiver Bauweise auf Streifenfundamenten errichtet wurde, eine Kontaminierung des Bodens oder von Gebäudeteilen könnte augenscheinlich nicht festgestellt werden. Eine zielgerichtete Untersuchung erfolgte jedoch nicht. Der Gebäudezustand bezüglich Bau- und Erhaltung wird entsprechend dem Baualter als "gut bezeichnet", "soweit dies durch Augenschein feststellbar war, mit Ausnahme von geringfügigen Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoß, massiver Feuchtigkeitsschäden im Kellerzubau unter der Terrasse, Übersteigen der Dachdeckung, Erneuerung der Tür- und Fensteranstriche. Die einzelnen Räumlichkeiten befinden sich in einem gepflegten Zustand, die haustechnischen Installationen und Ausstattungen entsprechen einem zeitgemäßen technischen Standard."
Das gegenständliche Sachverständigengutachten enthält somit zum Bau- und Erhaltungszustand lediglich die pauschale Aussage, dass "der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes dem Alter entsprechend als gut zu beurteilen ist" (Pkt. 2.5.). Betreffend allfälliger bereits bestehender Schäden findet sich im Gutachten - ohne nähere Beschreibung - lediglich die Feststellung, dass "bei der Besichtigung augenscheinlich geringfügige Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss des Gebäudes bzw. massive Feuchtigkeitsschäden im Kellerzubau unter der Terrasse, weiters fehlende Übersteigung der Dachdeckung und Erneuerung der Tür- und Fensteranstriche und dergl." festgestellt wurden.
Dass es an den für ein schlüssiges Gutachten erforderlichen Angaben über die Qualität der Bauausführung mangelt, wird schon durch die Feststellung, dass das Gebäude "in massiver Bauweise auf Streifenfundamenten errichtet wurde bzw. dass eine Kontaminierung des Bodens oder von Gebäudeteilen augenscheinlich nicht festgestellt werden könne". Eine zielgerichtete Untersuchung erfolgte jedoch nicht, Bodenuntersuchungen wurden nicht durchgeführt".
Das gegenständliche Gutachten enthält keine exakten, detaillierten Tatsachenfeststellungen über den tatsächlichen Bauzustand des gegenständlichen Gebäudes (insbesondere bezogen auf die maßgeblichen konstruktiven und haltbaren Bauteile, ds. Mauern und Decken) bzw. keine exakten nachvollziehbaren Ausführungen hinsichtlich der die Lebensdauer des Gebäudes beeinflussenden Faktoren, wie z.B. die Wahl der Baustoffe und die Güte der Ausführungen, die laufende Unterhaltung und die äußeren Einflüsse (vgl. dazu Ross-Brachmann-Holzner, a.a.O., Seiten 255 und 261), und auch im Anschluss keine entsprechende genaue Dokumentation der Auswirkung bzw. Wertung solcher Befundergebnisse auf die Restnutzungsdauer.
Die Ausführungen des Sachverständigen im Gutachten sind insgesamt gesehen zu allgemein gehalten (so wird beispielsweise der Bau- und Erhaltungszustand "als gut" bezeichnet, ohne konkret darzulegen, auf Grund welcher Feststellungen der Gutachter zu dieser Folgerung gelangt oder es wird die Tiefe bzw. die Breite der Risse nicht angegeben). Soll tatsächlich von der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer abgegangen werden, wäre - wie oben bereits dargelegt - ein genaues Eingehen des Gutachtens auf den Gesamtzustand des Gebäudes, insbesondere dessen tragender Teile, unumgänglich gewesen. So könnten etwa Setzungsrisse oder starke Mauerdurchfeuchtung die Nutzungsdauer verkürzende Faktoren darstellen, wobei aber zu berücksichtigen wäre, ob die Schäden mit wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen behebbar wären. Außerdem ist im konkreten Fall der Schluss auf die vom Sachverständigen angegebene (Rest-) Nutzungsdauer nicht nachvollziehbar. Anhand welcher Befunde die Restlebensdauer ermittelt wurde, wird somit nicht begründet. Das Gutachten enthält keine nachvollziehbare Angaben, wie sich aus den attestierten - jedoch nicht näher beschriebenen - Mängeln gerade eine technische (Rest-)Nutzungsdauer von 42 Jahren ergibt.
Das gegenständliche schematisch und allgemein gehaltene Gutachten enthält nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates daher weder einen über den jeweiligen Bauzustand erstatteten Befund, der die konkrete Beschaffenheit bzw. Zustand des Gebäudes ausreichend bzw. vollständig darlegt, noch einen nachvollziehbaren Bezug zwischen einem solchen Befund und der vom Gutachter angesetzten (Rest-)Nutzungsdauer.
Ein Gutachten muss, um als schlüssig und nachvollziehbar gelten zu können, die maßgeblichen ziffernmäßigen Ausgangswerte nennen sowie die konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden darstellen (VwGH 26.4.1999, 98/17/0212; 6.9.2001, 2000/03/0195). Unzulässig ist es, bloß schematisch von einer geschätzten Gesamtnutzungsdauer auszugehen und davon die bisherige Nutzungsdauer abzuziehen, ohne dabei auf die individuellen Gegebenheiten der Liegenschaft einzugehen (zur Ermittlung der Lebensdauer siehe beispielsweise in Ross-Brachmann-Holzner, a.a.O., Seiten 258f). Gutachten mit der sinngemäßen Aussage "Die Nutzungsdauer von Gebäuden beträgt 100 Jahre; da die Liegenschaft vor 80 Jahren erbaut wurde, beträgt die Restnutzungsdauer 20 Jahre" sind daher für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ungeeignet (Lenneis, Fiktive Anschaffungskosten, Anteil Grund und Boden, Restnutzungsdauer von Gebäuden - unbekannte Größen, in: ÖStZ 22/1998, Seite 578).
Unzulässig ist es im konkreten Fall daher, wenn der Sachverständige die Restnutzungsdauer von 42 Jahren in der Weise ermittelt, indem er die Gesamtnutzungsdauer mit 90 Jahren annimmt und (lediglich) die Zeitspanne zwischen Errichtungsdatum (1961) und Gutachtenerstellungszeitpunkt (2006) abzieht; damit ist das Gutachten methodisch verfehlt, zumal aus dem Baujahr allein nicht auf die weitere Nutzungsdauer des Gebäudes geschlossen werden kann.
Restnutzungsdauer, AfA, Gutachten
Findok-Nr: 44423.1, aufgenommen am: 28.01.2010 10:43:47, zuletzt geändert am: 01.03.2010, Dokument-ID: 0af444ec-bac2-4869-9955-0cc8db6d835b, Segment-ID: 1a94d18d-5ac8-4504-95af-492b1c531546