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Timestamp: 2013-05-24 20:50:20
Document Index: 18567481

Matched Legal Cases: ['§ 30', '§10', '§10', '§10', '§10', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§10', '§15', '§ 30', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 307', 'BGH', '§ 10', '§ 30']

Renovierungspflicht bei Auszug? Mietrecht, Wohnungseigentum
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08.06.2012 20:56 | Preis: 40,00 € |
Guten Tag, hier meine Frage: Muss ich bei Auszug renovieren, oder ist die gesamte Regelung wegen eines Summierungseffektes (weiche Zeitfristen und zusätzlich Endrenovierungsklausel durch die Formulierung in der Anlage zu § 30) unwirksam und ich kann die Wohnung besenrein übergeben? Ich wohne seit 5,5 Jahren in der Wohnung und habe noch nicht renoviert.
Zur Info: der Anhang war Teil des Mietvertrages und wurde mit diesem zusammen unterschrieben (also keine nachträgliche individuelle Vereinbarung).
Hier die entsprechenden Paragraphen des Mietvertrages:
§10 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
§10 a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen, oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden. Die Zeitfolge beträgt in der Regel: bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre. Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
§10 b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach $10 a) seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
§10 c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen selbst durchführt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.
$ 15 Beendigung des Mietverhältnisses
Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen.
§ 30 Sonstige Vereinbarungen
Anlage zu § 30:
In der Anlage zu § 30 heißt es unter der Überschrift: „Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung":
Der Mieter hat die Wohnung eingehend besichtigt und bestätigt, dass die mängelfrei und frisch renoviert ist.
Er verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses, im Wege der Erfüllung des §10 c) und des §15, die Wohnung in diesem Zustand wieder zurückzugeben, und erklärt sich einverstanden, das ergänzend zur Besenreinheit dazu auch folgende Arbeiten zählen: Grundreinigung von Küche, Fenstern, Türen und sonstigem Holzwerk, Rückbau eventueller Veränderungen (Dübel, Nägel, Regale, Vorhänge,..), tiefgreifende Reinigung der Teppichböden.
08.06.2012 | 22:48
Mit der Anlage zu § 30 des Mietvertrages wird eine Endrenovierung nur nach Maßgabe der §§ 10c und 15 verlangt. In § 10c ist geregelt, daß nicht in jedem Fall eine Endrenovierung durchgeführt werden muß. Eine starre Endrenovierungsklausel liegt also nicht vor.
§ 10c kann jedoch als starre Abgeltungsklausel verstanden werden: der Mieter muß nachweisen, fristgemäß renoviert zu haben und sodann die Kosten einer Endrenovierung „anteilig" bezahlen. Als Renovierungsfristen kommen nur die in § 10 a genannten in Betracht. Dem Mieter bleibt der Nachweis abgeschnitten, Schönheitsreparaturen seien (mangels Abnutzung der Wohnung) nur in größeren Zeitabständen erforderlich. Eine solche starre Abgeltungsklausel ist nach der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 18.10.06, Az. VIII ZR 52-06).
Sollte § 10c nicht als starre Abgeltungsklausel anzusehen sein, so sind die Formulierungen jedenfalls nicht hinreichend klar und verständlich, da sie den Mieter im Ungewissen lassen, wie die Abgeltungsquote zu berechnen ist. Die Regelung verstößt daher gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. BGB, was ebenfalls Unwirksamkeit zur Folge hat (BGH, Urteil vom 26.09.07, Az. VIII ZR 143-06).
Die Unwirksamkeit erstreckt sich allerdings nicht auf die §§ 10a, 10b, so daß Sie verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, bzw. ggf. bei Bedarf eine Endrenovierung durchzuführen. Falls Sie dies unterlassen, kann der Vermieter allerdings nicht sofort Abgeltung oder Schadensersatz von Ihnen verlangen, sondern müßte Sie zunächst unter Fristsetzung auffordern, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen. Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion! Mit freundlichen Grüßen Jürgen Vasel Rechtsanwalt Jürgen Vasel Reinhäuser Landstr. 80 37083 Göttingen Tel. 0551/43600 Fax 0551/43620 www.ra-vasel.de
Nachfrage vom Fragesteller	08.06.2012 | 23:19
Danke für die Antwort, aber sind Sie sich da wirklich sicher?
In Anhang heißt es:
"Der Mieter hat die Wohnung eingehend besichtigt und bestätigt, dass sie mängelfrei und frisch renoviert ist. "
Und dann weiter: "Er verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses, ............die Wohnung in diesem Zustand wieder zurückzugeben."
Ich habe hier mal den Zwischensatz durch Pünktchen ersetzt. Es soll durch diesen Anhang doch eigentlich gesagt werden, dass ich bei Auszug die Wohnung wieder renoviert zurück geben muss, oder nicht? Und damit hätten wir die Endrenovierungsklausel bei Auszug.
„Sicher" ist im Recht nur selten etwas. Ich hielte es jedoch eindeutig für zu unsicher, wenn Sie sich darauf verließen, daß im Anhang zu § 30 die Endrenovierung strikt vereinbart ist. Eine Klausel „Wohnung wird renoviert übergeben. Rückgabe wie übernommen." soll jedenfalls nicht zur Schlußrenovierung verpflichten (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. IX 115). Außerdem sind eben auch die von Ihnen durch Pünktchen ersetzten Wörter Bestandteil der Klausel.
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Mietrecht Renovierungspflicht wegen Rauchen in Wohnung?Renovierungspflicht überhaupt sowie bei Auszug?Müssen wir die Wohnung weiß streichen bei Auszug?Renovierung nach Auszug?Schönheitsreparaturen bei Auszug?
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