Source: https://www.avolegal.de/neuefachbeitrage/mietenbegrenzung-im-wohnungswesen-in-berlin-3/
Timestamp: 2020-07-03 16:08:04+00:00
Document Index: 182049783

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 3', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 11', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 11']

Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin - LAINÉ Et CieLAINÉ Et Cie Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin - LAINÉ Et Cie
03.04.2020 | Hugues Lainé
Le gouvernement du Land de Berlin a voté une loi du 11.02.2020, vivement critiquée, qui gèle le niveau des loyers d’habitation dans toute la ville de Berlin au niveau du 18.06.2019 et qui oblige à les réduire en cas de dépassement du nouveau barème prévu dans cette loi.
Cette loi s’applique à toutes les constructions achevées avant le 01.01.2014. Elle ne s’applique pas aux constructions récentes, c’est-à-dire achevées à compter du 01.01.2014 ou plus anciennes mais, dans ce cas, rénovées à grands frais. Elle ne s’applique pas non plus aux habitations relevant du secteur public ni à certaines autres exceptions non détaillées ici. Cette loi ne s’applique pas en matière commerciale.
Notons que, dans le cadre de cette loi, le loyer visé s’entend du loyer mensuel net hors charges et hors chauffage, inclus tous les suppléments (art. 1 al. 5).
1. Gel des loyers existants
En application de cette loi, un bailleur a l’interdiction d’exiger un loyer supérieur au loyer valablement convenu à la date du 18.06.2019 (Date). Au cas où le contrat de bail prévoit une indexation, celle-ci devient non applicable en ce qu’elle dépasserait le niveau existant au 18.06.2019. En application de cette loi, par exemple, si le loyer au 18.06.2019 était de 6 €/m2, le bailleur ne peut plus l’augmenter, alors même qu’il serait inférieur au plafond prévu dans le barème de l’art. 6 (voir ci-dessous).
2. Cas des loyers inférieurs à 5,02 €/m2
Lorsqu’un loyer valablement convenu au 18.6.2019 est inférieur à 5,02 € le m2, il peut, mais uniquement en cas de renouvellement du bail, être augmenté d’1 € /m2 sous certaines conditions relatives à l’état de l’habitation et prévues à l’art. 6 al. 3 (art. 3 al. 3), à condition de ne pas dépasser ce plafond de 5,02 €.
Par exemple, lorsque le loyer au 18.06.2019 était de 3,5 €/m2 et que le bailleur renouvelle le bail, le bailleur pourra le porter à 4,5 € en présence de certaines conditions liées à l’état de l’habitation.
Les maximums visés ci-dessus seront réévalués tous les deux ans en fonction de l’inflation, au maximum toutefois de 1,3% et à condition de ne pas dépasser non plus les autres plafonds prévus à l’art. 6 relatif au barème des loyers.
3. Instauration d’un Barème des loyers
La loi publie en son art. 6 un barème des plafonds locatifs maximums à ne pas dépasser en fonction de la date de construction et de l’équipement. Les plafonds autorisés oscillent, pour ce qui est des appartements équipés d’un chauffage central et d’une cuisine, de 5,95 €/m2 (construction de 1965 à 1972) à 9,80 €/m2 (constructions entre 2003 et 2013). Une augmentation de 1 €/m2 est applicable lorsque l’appartement bénéficie d’au moins trois équipements modernes (art. 6 al. 3).
Le barème sera réactualisé tous les deux ans en fonction du niveau des salaires à Berlin.
Cela signifie deux choses : un bailleur doit 1) rester dans le barème ci-dessus et 2) se limiter au loyer en vigueur au 18.06.2019 (sauf exceptions susmentionnées). S’il est déjà au-dessus du barème à la date du 18.6.2019, alors que ce loyer était légal à cette date en application de la législation de l’époque, ce loyer devient illégal et peut faire l’objet d’une amende substantielle, conformément à l’art. 11 de la loi, sauf à demander une dérogation (voir ci-dessous).
4. Intervention de la municipalité en cas de dépassement de plus de 20%
La municipalité est en charge de faire appliquer le plafond en cas de dépassement non autorisé de plus de 20% qui n’aurait pas été spécialement autorisé (art. 5). Pour des dépassements inférieurs, qui sont pareillement interdits, le locataire devra recourir aux tribunaux s’il veut faire appliquer une diminution.
5. Cas de modernisation
Lorsque, après l’entrée en vigueur de la loi (ou rétroactivement mais après le 18.06.2019), les bailleurs envisagent légalement de répercuter sur les locataires des coûts de modernisation, sans que le loyer ne soit augmenté de plus de 1 € par m2 et sans que le plafond légal et le barème ne soient dépassé de plus de 1 €, cette augmentation sera valable mais ils doivent communiquer l’information à la Banque d’Investissement de Berlin (art. 7). Au-delà, le Projet interdit de répercuter les coûts de modernisation sur le locataire.
6. Obligations de communication
Les bailleurs ont l’obligation de communiquer d’office aux nouveaux locataires avant la conclusion de tout nouveau contrat de bail et, sur demande, aux locataires et aux autorités, le montant du loyer en vigueur à la date du 18.6.2019.
7. Dérogations
Le bailleur peut demander une dérogation à la Banque d’Investissement de Berlin (IBB) dans des cas exceptionnels, notamment au cas où le loyer ainsi fixé par le barème conduirait à des pertes continues chez le bailleur ou à une mise en danger de l’immeuble (art. 8). En cas de dérogation, la loi prévoit un mécanisme de subvention des locataires destiné à pallier la différence entre le loyer pratiqué et le plafond légal (art. 9).
8. Amendes
Les services municipaux et la Banque d’Investissement de Berlin (IBB) sont en charge de faire appliquer la loi et donc de superviser sa bonne application. Ils sont investis du pouvoir d’enjoindre un bailleur à abaisser son loyer. Bailleurs et locataires sont investis d’une obligation de coopération dans ces domaines. Le non-respect des limitations légales, le manquement aux obligations de coopérer avec les services publics peut conduire au cas particulier à des amendes pouvant aller jusqu’à 500.000 € (art. 11).
La loi est entrée en vigueur pour une durée ferme de 5 années. Elle a déjà été reconnue inconstitutionnelle par un premier jugement du TGI de Berlin et la question de sa constitutionnalité a déjà été déférée à la Cour Constitutionnelle fédérale. Un des reproches essentiels faits à cette loi est que le Land de Berlin n’a pas le pouvoir constitutionnel pour bloquer de la sorte les loyers à Berlin, ce pouvoir serait réservé par la Constitution fédérale au législateur fédéral. Il est donc possible que cette loi soit abrogée dans quelques temps, le temps nécessaire à faire reconnaitre son inconstitutionnalité. On peut penser que, dans un délai de 2 ans, nous serons fixés sur sa pérennité.
Update: Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin