Source: http://www.zarzadca.eu/extension/?PostBackAction=Mark&MarkUser=4234
Timestamp: 2018-07-18 21:59:07+00:00
Document Index: 16570287

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 18', 'art 18', 'art.20', 'art. 20', 'art.18']

Od 1 do 10 z 196
Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota
blazejh 19 Czerwiec 2018 Prawo
jerzy76: Dzień dobry.
Najpierw kilka słów na temat osiedla.
Jest to osiedle które usytuowane na trzech odrębnych działkach, nazwijmy je A, B i C.
Na działce A znajduję się 16 domków , czyli 32 lokale. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki A, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Na działce B znajduję się 14 domków , czyli 28 lokali. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki B, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Działka C - droga osiedlowa z miejscami parkingowymi (2 na lokal) + plac zabaw. Mieszkańcy budynków usytuowanych na działkach A i B posiadają 1/60 części współwłasności w działce C.
Nadal ewidentnie jest to opis dwóch wspólnot mieszkaniowych i działki będącej we współwłasności.
Tyle że interpretacja ustawy o własności lokali jest tutaj widzę jednoznaczna. Mówi ona tylko o lokalu, a lokal to tylko zespół izb, a nie domek jednorodzinny. Z kolei budynek (jednorodzinny) stanowi nieruchomość budynkową tylko wtedy jeżeli na mocy przepisów szczególnych jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. To są przypadki z użytkowaniem wieczystym gruntu oraz nieruchomościami budynkowymi są również budynki wzniesione przez spółdzielnie produkcji rolnej na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa. To znaczy: inny podmiot prawny musi być właścicielem gruntu, a inny- właścicielem budynku, który na tym gruncie się znajduje.
Wasz przypadek nie podpada ni tu ni tu, więc te akty macie totalnie chyba skopane, bo wspólnota powstaje wyłącznie w budynku wielorodzinnym. Macie kondominium nadal nazwijmy je nietypowym, w którym po całości regulować się musicie według kodeksu cywilnego. Uwol w całości na bok. Nie ma dwóch zarządów, nie ma trzech budżetów itp.
Domek to nie lokal, więc pisanie w aktach że: na działce A znajduje się 16 domków, czyli 32 lokale i z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu też jest bez sensu. I bez sensu jest ten opis nieruchomości wspólnej na działce A: cytuję: współwłasność działki A, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Nie ma żadnej wspólnoty, żadnej nieruchomości wspólnej. Wszystko to prawdopodobnie powinno być opisane jako współwłasność zwykła ułamkowa. Zapewne A i B jakoś inaczej niż C, ale jako współwłasność. Jednak nie określono dla A i B żadnych ułamków, a opisano jak wspólnoty.
Ja bym z aktem zwiedził ze trzech innych notariuszy, bo akty skopane są po całości. Chyba nie ma czego w nich ratować. Nie mówiąc o prostowaniu.
w odpowiedziach: 23
blazejh 18 Czerwiec 2018 Prawo
No takie jakie widzisz, jakie są w wątku który przytoczyłem. Takie że jest ustawa o własności lokali, jest kodeks cywilny, a właściciele muszą wypracować własne rozwiązania bez łamania obydwu ustaw. Zwłaszcza u was, gdzie jest nietypowe kondominium.
Jeszcze raz dla pewności:
1) Nie ma zapisu w aktach notarialnych dla domków we wspólnotach A i B o zarządzie powierzonym tych wspólnot np.spółce X/deweloperowi?
2) Jest opis kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości C, wskazano w nim wszystkich współwłaścicieli tworzących kondominium.
(co oznacza że np. docelowo budżet C utworzą współwłaściciele tej nieruchomości (nie wspólnoty))
3) deweloper zniknie wam z horyzontu wraz ze sprzedażą ostatniego domku, i najdalej za 4-5 z upływem rękojmi
Nowy doklejony: 18.06.18 10:59
jerzy76: Tak błazejh, rozumiem, że zapis w AN dot sposobu zarządzania nieruchomością wspólną na nieruchomości A (tzn. zgodnie z przepisami KC i Kodeksu postępowania cywilnego ) jest bez sensu ponieważ tam powstaje wspólnota mieszkaniowa z automatu?
Mam na myśli że nie trzeba zmieniać sposobu zarządzania, zapisanego w AN (KC), jak jest to opisane w UWL, art. 18:
Powoływanie się na kodeks cywilny, gdy wspólnotę A obowiązuje ustawa szczegłółowa jest bez sensu.
Sposób zarządu określony według 18.1 ustawy mógłby być akurat w waszym wypadku najlepszym rozwiązaniem. Ale z tego co piszesz go nie macie i sprawa praktycznie jest zamknięta.
Być może notariusz i deweloper rozważali nawet ten wariant (art. 18.1) i uznali za zbyt ryzykowany z uwagi na istnienie nieruchomości C oraz z tego powodu że wspólnota składa się nie z lokali, lecz z domków jednorodzinnych. Jeśli sondowali zarządców, to mogło nie być żadnego chętnego do administrowania takim czymś, co tam macie.
blazejh 15 Czerwiec 2018 Prawo
Opisałeś dwie wspólnoty. Już istniejące.
Działka C jest nieruchomością gruntową będącą przedmiotem współwłasności 60 osób fizycznych/prawnych.
Pytanie teraz za 100 punktów, czy opisałeś wszystko, co wiadomo z Twojego aktu notarialnego o sposobie zarządu ustanowionym dla wspólnoty, w której nabyłeś swój domek. I czy opisano tam chociażby sposób ponoszenia kosztów związanych z funkcjonowaniem działki C. Jeśli nic więcej w akcie nie ma, to macie temat niestety otwarty. I sposób zarządzania nieruchomością C regulujecie wyłącznie wg zasad ogólnych zgodnie z kodeksem cywilnym.
Co do zasady działka C prawnie mogłaby być, niektórzy powiedzą że powinna być, zupełnie odrębnym bytem prawnym od nieruchomości. Bo bez szczególnych zapisów w aktach ona pozostaje tylko funkcjonalnie związana z nieruchomościami wspólnot, prawnie jest nieruchomością odrębną. I taki układ niestety ustawa o własności lokali zupełnie pomija.
Na razie mamy więc rodzaj kondominium domków jednorodzinnych dodatkowo funkcjonujących w ramach dwóch wspólnot.
Serdecznie współczuję, bo przeciętny śmiertelnik nijak tego nie pojmie.
remont a zwrot kosztu zużycia wody i prądu - księgowanie
blazejh 13 Czerwiec 2018 Finanse i Podatki
Najprościej by było gdyby wykonawca pomniejszył wynagrodzenie o ten ryczałt.
Jeżeli jednak zafakturuje osobno ten zwrot to będzie to przychód funduszu remontowego.
W rozbudowanej księgowości byłoby to konto „pozostałe przychody operacyjne funduszu remontowego” w zespole siódmym.
Nie mylić z pożytkami.
w odpowiedziach: 7
blazejh 4 Czerwiec 2018 Prawo
Niektóre administracje przejęły się RODO.
Zawierane są dodatkowe umowy pt. Umowa powierzenia przetwarzania danych osobowych. Jest już jej wzór w internecie.
Dodatkowo po zawarciu tej umowy niektórzy rozsyłają poszczególnym właścicielom tzw. "Klauzule informacyjne" na podobę tego czegoś:
https://www.portalfk.pl/ochrona-danych-osobowych/wzor-klauzuli-informacyjnej-stosowanej-po-rozpoczeciu-stosowania-rodo-w-przypadku-zbierania-danych-od-osoby-ktorej-dane-dotycza-16232.html
Co już jest raczej przesadą. Moja spółdzielnia na razie darowała sobie.
Jak często bywa z dużymi ustawami ludzie mnożą papiery na wszelki wypadek.
Uczciwi spece od RODO zalecają umiar. Jak nie bardzo jest co wdrażać, to nie wdrażać byle czego na siłe. Rozporządzenie daje swobodę decyzji, czy wdrażać i jak.
Nikt niestety nie zna granic tej swobody.
Słupki Parkingowe miedzy miejscami postojowymi
blazejh 1 Czerwiec 2018 Prawo
Halo haloo! To jest hala wyodrębniona, więc do miejsca parkingowego przypisana jest własność. Jak do mieszkania.
Ścian stawiać nie wolno, ale takie słupki postawione w całości na własnym mp można zinterpretować jako prawo do zachowania własności. Jeśli nie utrudniają w parkowaniu sąsiadce, to nikomu do tych słupków!
Zwykle deweloperzy montują takie rzeczy. Właścicielom nie wolno?
Temat nie nadaje się na głosowanie wspólnoty garażowej, bo nie dotyczy części wspólnych.
Co innego jeśli słupki stoją jednak w części wspólnej. Zależy co autor ma na myśli pisząc, że stoją "po jego stronie".
Wtedy, jeśli już głosować, to wg ustawy, wiemy to od trzech lat, tylko udziałami.
MP nie ma oczywiści własnej KW bo nie jest samodzielna nieruchomością. Własność dotyczy udziałów we współwłasności większej nieruchomości.
Garść pytań na temat funkcjonowania wspólnoty
blazejh 26 Maj 2018 Prawo
Nie kapujesz jeszcze ale jesteś co raz bliżej.
Czyli wygląda to tak jakby ktoś nie zauważył że ustanowiono sposób zarządu na podstawie art 18.1 i wiedział tylko o o istnieniu art.20.
Macie ileś tam uchwał, z których ta o powołaniu dwuosobowego zarządu na podst art. 20 jest bezwzględnie nieważna z mocy prawa, ponieważ obowiązuje pierwsza umowa właścicieli zawarta w pierwszym akcie notarialnym, powtórzona w każdym następnym akcie, dotycząca powierzenia zarządu spółce xxx. Tej umowy nie można zmienić drogą zwykłej uchwały, więc zarząd dwuosobowy, jest organem nielegalnym z mocy prawa. On prawnie nie istnieje, każdą ważną czynność którą ci panowie podejmowali lub podejmą można podważać w sądzie. Jeśli są świadomi konsekwencji ich rzekomego wyboru, to ich jedyną czynnością mogło być jedynie podpisanie umowy o zarządzanie z zarządcą, czyli spółka xxx i powrót do roli szeregowych właścicieli. Dlatego prosiłem ciebie żebyś tych dwóch panów nie nazywał zarządem.
Pozostałe uchwały nie zostały na czas zaskarżone więc wciąż obowiązują.
Te wprowadzone w życie bez wiedzy aktualnych właścicieli lokali można ewentualnie usunąć z obrotu prawnego drogą stwierdzenia ich nieistnienia.
Stwierdzenie nieistnienia to coś innego niż zaskarżenie. Stwierdzenie nieistnienia nie jest wiele trudniejsze od zwykłego zaskarżenia. Robi się to jeśli wadliwe podjęte uchwały wspólnoty robią stały bałagan we wspólnocie. Na stwierdzenie nieistnienia czas jest nieograniczony. Niekiedy w praktyce prościej jest uchwalić uchwały zmieniające treść uchwał wadliwie podjętych. Albo zostawić w spokoju.
Bezwzględnie nieważna będzie też uchwała o absolutorium dla dwóch panów. Oczywiście jeżeli ta uchwała dotyczy ich, a nie spółki xxx.
blazejh 25 Maj 2018 Prawo
Może być mowa tylko o kosztach, które mogą mieć związek z tym, że już użytkujesz lokal.
Umowa ubezpieczenia - na razie nie ma wspólnoty więc może chodzić tylko o umowę ubezpieczenia dewelopera na czas budowy. Nie jesteś stroną. Nie skorzystasz z tego ubezpieczenia, bo obejmuje ono budynek i jego części budynku, których nie jesteś właścicielem. To ubezpieczenie od mienia twojego sąsiada (jego mienia), nie twojego.
Umowa administrowania - na razie nie jesteś stroną tej umowy. Formalnie po powstaniu wspólnoty powinna być zawarta nowa, ale pewnie będzie działała stara. Jest już w niej mowa o podmiocie, który w momencie zawarcia jeszcze nie istniał, oraz o właścicielach lokali, których jeszcze nie ma. To są zapisy na przyszłość, a sama umowa przydaje się zarządcy już teraz.
Formalnie wobec tych umów jesteś osobą trzecią.
Odbiór usterek w cześci wspólnej zrobią jak i kiedy zechcą, albo wcale. W pierwszym dniu nabywasz roszczenia z tytułu gwarancji dot. części wspólnych. Będziesz miał prawo zrzeczenia się tych roszczeń na rzecz wspólnoty, ale to już inna bajka.
blazejh 24 Maj 2018 Prawo
Na razie masz status podobny do najemcy lokalu. W protokole mogłeś zgłosić tylko usterki w lokalu który wkrótce nabędziesz. Za okres od przejęcia lokalu do powstania wspólnoty deweloper będzie wnosił do ciebie jako użytkownika, o zwrot kosztów jakie deweloper poniósł w związku z użytkowaniem w tym okresie przez ciebie tego lokalu. W skład tych kosztów ubezpieczenie i zarządzanie nie powinny wchodzić. Nie ma wspólnoty.
W dniu nabycia pierwszego lokalu przez pierwszego właściciela powstanie wspólnota. Teoretycznie od tego dnia można uchwałą wspólnoty wprowadzić naliczenia opłat i to nawet z wyszczególnieniem części wspólnych i indywidualnych. Nawet z zaliczką na ubezpieczenie.
Protokół z przejęcia części wspólnych może być fikcją, ale nie musi, tj. można to zrobić też tego pierwszego dnia po podpisaniu pierwszego aktu, z udziałem zarządcy (macie powierzonego wg art.18,1 uowl), dewelopera i teoretycznie nawet z pierwszym właścicielem. Z właścicielem prawie się nie zdarza, chyba że jest powiązany z kim trzeba i z punktu widzenia dewelopera i spółki-córki nie ma problemu. Nawet zrobią protokół.
W każdej inwestycji nie problem sprzedać pierwsze mieszkanie komu trzeba. Np. tej samej spółce-córce, która będzie zarządcą.
Remont dachu, mała wspólnota, bez zarządcy, 1 opornik
blazejh 21 Maj 2018 Prawo
Ogólnie często spotkasz się z dwiema możliwościami czy opiniami, zależnie od sytuacji.
Jednomyślnie w tzw. małej wspólnocie, przeprowadzasz czynności z tzw zakresu przekraczającego zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Np. generalna wymianę całego pokrycia dachu.
Naprawienie dwóch łat po dachówką nie wymaga zgody wszystkich sąsiadów, jeśli taką naprawę zakwalifikujesz do czynności zachowawczych i z tzw. zakresu zwykłego zarządu.
"Kanalizacja należy do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia potrzeb elementarnych, można uznać, iż jej instalowanie na nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu."
Kontrowersyjna teza. Pewnie dlatego że wyjęta z kontekstu. Na pewno wybudowanie od nowa całej instalacji, to czynność przekraczająca zarząd zwykły. Nie ma znaczenia że ta instalacja to standard. Nawet dojście do standardu może wymagać w malej wspólnocie jednomyślności, jeśli to ma być drogie, długotrwałe i uciążliwe dla właścicieli i użytkowników budynku.
w odpowiedziach: 1