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Timestamp: 2016-10-27 15:04:29+00:00
Document Index: 130803764

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 102', 'art. 257', 'art. 97', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 64', 'art. 66']

4A_566/2011 (06.12.2011)
4A_566/2011
Arr�t du 6 d�cembre 2011
repr�sent�s par Me Fran�ois Gillioz, avocat,
repr�sent�e par Me Julien Blanc, avocat,
bail � loyer; r�siliation pour cause de demeure du locataire,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 13 juillet 2011.
Par contrat du 6 f�vrier 2006, A.________ (ci-apr�s: A.________ ou la bailleresse) a remis � bail � Y.________ et X.________ une arcade de 141 m2 au rez-de-chauss�e de l'immeuble sis 1, place des Augustins � Gen�ve; les locaux �taient destin�s � l'exploitation d'une entreprise de nettoyage chimique.
Le loyer mensuel a �t� fix� en dernier lieu � 5'059 fr.; il est payable par mois d'avance.
En 2009, les locataires ont, � plusieurs reprises, pay� leur loyer par mois �chu. Au 31 d�cembre 2009, ils �taient � jour. Entre janvier et mars 2010, ils ont effectu� deux versements: un montant de 5'059 fr. le 20 janvier et un montant de 5'069 fr. le 4 mars.
Par lettre du 8 mars 2010, la bailleresse a rappel� aux locataires qu'ils �taient tenus de payer le loyer par mois d'avance.
Les locataires ont vers� � la bailleresse 2'559 fr. le 12 avril 2010 et 2'500 fr. le 15 avril 2010.
Par courrier du 19 avril 2010, la bailleresse a rappel� aux locataires les termes de sa lettre du 8 mars 2010 et leur a imparti un d�lai au 30 avril 2010 pour r�gler leur retard. Aucun versement n'est intervenu.
Par avis comminatoires du 17 mai 2010, la bailleresse a mis les locataires en demeure de lui verser dans les trente jours un montant de 10'118 fr. repr�sentant les arri�r�s de loyer de f�vrier et mai 2010; elle les a inform�s de son intention de r�silier le bail sur la base de l'art. 257d CO s'ils ne payaient pas int�gralement le montant r�clam� dans le d�lai imparti.
Le 2 mai 2010, les locataires ont avis� la r�gie repr�sentant A.________ qu'une infiltration d'eau s'�tait produite dans les locaux lou�s; la bailleresse a fait proc�der aux r�parations.
Les 22 mai et 8 juin 2010, les locataires ont pay� les montants de 3'059 fr., respectivement de 2'000 fr.
Par avis officiels du 21 juin 2010, la bailleresse a r�sili� le bail pour le 31 juillet 2010, consid�rant que le montant mentionn� dans la mise en demeure n'avait pas �t� int�gralement r�gl� dans le d�lai imparti.
Par requ�te du 19 juillet 2010 adress�e � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, Y.________ et X.________ ont contest� le cong�.
Par requ�te du 4 ao�t 2010, A.________ a requis l'�vacuation des �poux X-Y.________.
La conciliation a �chou�. Les parties ont chacune introduit action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, qui a ordonn� la jonction des causes.
Par jugement du 17 d�cembre 2010, le Tribunal des baux et loyers a constat� la validit� de la r�siliation et condamn� les locataires � �vacuer imm�diatement l'arcade lou�e.
Statuant le 13 juillet 2011 sur appel de Y.________ et X.________, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance.
X.________ et Y.________ interjettent un recours en mati�re civile. Ils concluent � ce qu'il soit constat� que le contrat de bail du 6 f�vrier 2006 n'a pas �t� valablement r�sili�.
Une avance de frais a �t� demand�e aux recourants. Ceux-ci ont alors sollicit� l'octroi de l'assistance judiciaire.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; sur la mani�re de calculer la valeur litigieuse en cas de contestation d'une r�siliation de bail, cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Il est interjet� par les locataires, qui ont succomb� dans leurs conclusions tendant � faire constater la non-validit� du cong� et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Au surplus, d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
2.1 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations de ladite autorit� ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
S'il entend s'�carter des constatations de fait de l'autorit� pr�c�dente, le recourant doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF sont r�alis�es. A d�faut, il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait divergent de celui qui est contenu dans l'acte attaqu� (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187 et les arr�ts cit�s). En particulier, le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire portant sur l'�tat de fait ou sur l'appr�ciation des preuves (ATF 136 II 101 consid. 3 p. 104 s. et les arr�ts cit�s).
2.2 Dans la premi�re partie de leur m�moire, les recourants exposent leur propre version des faits, en se r�f�rant sur chaque point � l'�interrogatoire des parties�, � l'�audition de t�moins� ou � �tous autres moyens�, comme si le Tribunal f�d�ral �tait l'instance charg�e d'�tablir les faits. Ils n'invoquent aucune des circonstances qui permettraient au Tribunal f�d�ral de s'�carter des constatations cantonales. Un tel mode de proc�der est inadmissible. La cour de c�ans s'en tiendra par cons�quent � l'�tat de fait �tabli dans l'arr�t attaqu�.
Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 257d CO en n'admettant pas l'inefficacit� du cong� du 21 juin 2010. Ils font valoir que l'avis comminatoire doit contenir le montant exact des loyers en retard au moment de l'envoi de la sommation, sous peine d'�tre affect� d'un vice de forme ingu�rissable. Or, en l'esp�ce, les avis comminatoires du 17 mai 2010 porteraient notamment sur le loyer de f�vrier 2010, lequel aurait alors �t� pay� depuis plus de deux mois, ce qui r�sulterait d'un d�compte �tabli par la r�gie charg�e de la g�rance de l'immeuble.
3.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, apr�s r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai il r�siliera le bail. Ce d�lai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la cr�ance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'ex�cution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas r�alis�e, le d�lai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme pr�vu. Point n'est besoin d'une interpellation du cr�ancier, � l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du d�biteur (arr�t 4A_38/2007 du 7 ao�t 2007 consid. 4.1; arr�t 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid. 3a).
Par ailleurs, la sommation doit indiquer le montant impay� de fa�on suffisamment claire et pr�cise. Une indication chiffr�e n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit d�terminable sans discussion (arr�t 4A_585/2010 du 2 f�vrier 2011 consid. 2.1; arr�t 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 p. 109).
3.2 En l'esp�ce, il ressort de l'�tat de fait cantonal - non contest� sur ce point par les recourants - que lors de l'envoi des sommations du 17 mai 2010, les locataires �taient en retard de deux loyers mensuels, pour un montant total de 10'118 fr. En effet, entre le 1er janvier et le 1er mai 2010, cinq loyers mensuels sont devenus exigibles, �tant donn� que le loyer �tait payable par mois et d'avance; or, seuls trois loyers �taient r�gl�s le 17 mai 2010 (versements de 5'059 fr. le 20 janvier 2010, de 5'069 fr. le 4 mars 2010, de 2'559 fr. le 12 avril 2010 et de 2'500 fr. le 15 avril 2010). Les mises en demeure mentionnent les loyers impay�s de f�vrier et de mai 2010. Les recourants pr�tendent que le loyer de f�vrier a �t� pay� par le bulletin de versement du 4 mars 2010 et en veulent pour preuve �un d�compte �tabli par la R�gie�. Ils ne fournissent toutefois aucune pr�cision suppl�mentaire � propos de ce document (date, num�ro de la pi�ce dans le dossier), de sorte que le grief d'�tablissement arbitraire des faits se r�v�le d'embl�e irrecevable faute d'une motivation suffisante (cf. consid. 2.1 supra).
Au surplus, les avis comminatoires indiquent express�ment un arri�r� de loyer de 10'118 fr., ce qui correspond � deux loyers mensuels. Dans ces circonstances, un d�faut de clart� dans la mise en demeure ne saurait �tre retenu. Le moyen tir� d'une violation de l'art. 257d CO est manifestement mal fond�.
Invoquant l'arbitraire dans l'�tablissement des faits au sens de l'art. 97 al. 1 LTF, les recourants font grief � la cour cantonale de n'avoir pas tenu compte d'�l�ments propres � d�montrer le caract�re abusif de la r�siliation. Ils citent � cet �gard l'�cart important entre le montant r�clam� dans l'avis comminatoire et le loyer r�ellement en retard. Ils font �galement �tat de proc�dures judiciaires ayant pr�c�demment oppos� les parties. Enfin, ils invoquent l'animosit� r�gnant depuis longtemps entre la r�gie et eux-m�mes. En particulier, la g�rance aurait exig� des locataires, en 2006, le versement d'une caution repr�sentant trois mois de loyer; en outre, les recourants n'auraient pu obtenir la r�paration de d�g�ts d'eau en mai 2010, ainsi que le remboursement de diverses factures. Le cong� du 21 juin 2010 aurait ainsi �t� notifi� en repr�sailles � un fax que les locataires auraient adress� la veille directement � la bailleresse pour attirer l'attention de celle-ci sur l'attitude de la r�gie � leur endroit.
4.1 M�me s'il remplit toutes les conditions pos�es par l'art. 257d CO, le cong� pour cause de demeure peut, � titre exceptionnel, �tre annul� s'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 CO) ou r�alise l'un des cas pr�vus � l'art. 271a al. 1 let. a, b, c et f (arr�t 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.4; arr�t 4C.35/2004 du 27 avril 2004 consid. 3.1, in SJ 2004 I p. 424). Le droit du bailleur de r�silier le bail s'oppose alors � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive. Le juge ne peut annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit; il faut toutefois des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du d�lai comminatoire, r�clame au locataire une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, sans �tre certain du montant effectivement d� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33 s.). Le cong� sera �galement tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi si le montant impay� est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arri�r� a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai alors que le locataire s'�tait jusqu'ici toujours acquitt� � temps du loyer (arr�t 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2.2 et les r�f�rences), ou encore si le bailleur r�silie le contrat longtemps apr�s l'expiration de ce d�lai (arr�t 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005 consid. 3.1, in SJ 2005 I p. 310).
4.2 Le premier �l�ment que les recourants invoquent pour d�montrer le caract�re abusif du cong� n'est pas �tabli. En effet, il ne ressort pas des faits constat�s par la cour cantonale que le montant r�clam� dans les sommations �tait deux fois plus important que l'arri�r� de loyer r�el. Au contraire, les juges genevois ont retenu qu'au 17 mai 2010, le montant des loyers en retard s'�levait bel et bien � 10'118 fr., comme indiqu� dans les mises en demeure.
Quant aux pr�tendues proc�dures pr�c�dentes ayant oppos� les parties, il s'agit d'un fait nouveau dont le Tribunal f�d�ral ne peut tenir compte (art. 99 al. 1 LTF). En tout �tat de cause, cette circonstance, m�me av�r�e, n'est pas de nature � rendre abusif un cong� notifi� pour cause de demeure du locataire, comme l'art. 271a al. 3 let. b CO le pr�cise express�ment.
Enfin, la cour cantonale n'a pas constat� un climat d�l�t�re entre les recourants et la r�gie. Ce faisant, elle n'a pas omis de mani�re arbitraire un fait d�terminant pour l'issue de la cause. A cet �gard, on ne voit gu�re en quoi le fait d'avoir r�clam� une caution aux locataires peut avoir une quelconque incidence dans l'appr�ciation du caract�re �ventuellement abusif de la r�siliation. Quant aux factures pr�tendument non rembours�es aux locataires, ces derniers s'en tiennent � une affirmation toute g�n�rale, d�pourvue de toute pr�cision quant � la nature de ces factures. Et lorsqu'ils all�guent n'avoir pu obtenir r�paration du d�g�t d'eau de mai 2010, les recourants se heurtent � la constatation contraire de l'arr�t attaqu�, dont ils ne cherchent m�me pas � d�montrer l'arbitraire. Au demeurant, il faut des circonstances tout � fait exceptionnelles pour qu'une r�siliation pour cause de demeure du locataire puisse �tre annul�e sur la base de l'art. 271a al. 1 let. a CO, qui prohibe le cong� de repr�sailles (arr�t pr�cit� du 25 avril 2007 consid. 3.5). Or, les faits all�gu�s par les recourants, �voquant des relations difficiles avec la r�gie, ne constituent manifestement pas de telles circonstances.
En tant qu'il est recevable, le moyen fond� sur l'arbitraire ne peut �tre que rejet�.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours �tait vou� � l'�chec. Par cons�quent, la demande d'assistance judiciaire formul�e par les recourants sera rejet�e en application de l'art. 64 al. 1 LTF, sans qu'il soit n�cessaire d'examiner la condition de l'indigence.
Les recourants prendront � leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Ils n'auront pas � payer des d�pens � l'intim�e, qui n'a pas �t� invit�e � d�poser une r�ponse.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers.
Lausanne, le 6 d�cembre 2011