Source: http://www.mietrb.de/51169.htm
Timestamp: 2018-03-22 19:51:29
Document Index: 189039574

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH']

BGH 7.2.2018, VIII ZR 189/17
Zu den GrundsÃ¤tzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung und zum Umfang einer Belegeinsicht des Mieters
Der BGH hat sich vorliegend mit grundsÃ¤tzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf GewÃ¤hrung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jÃ¤hrlichen Betriebskostenabrechnung bei WohnraummietverhÃ¤ltnissen (Â§ 556 BGB) beschÃ¤ftigt.
Die Beklagten waren Mieter einer 94 qm groÃŸen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus der KlÃ¤gerin. Die gesamte WohnflÃ¤che des Hauses belÃ¤uft sich, soweit sie an den fÃ¼r die Wohnung der Beklagten maÃŸgeblichen Heizkreis angeschlossen ist, auf knapp 720 qm. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine mtl. Vorauszahlung auf die Betriebskosten i.H.v. 200 â‚¬ vor.
FÃ¼r die Jahre 2013 und 2014 verlangt die KlÃ¤gerin von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten i.H.v. mehr als 5.000 â‚¬. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen fÃ¼r die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Beklagten beanstanden diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, diese in ihrer HÃ¶he auffÃ¤llig von der WohnflÃ¤chenverteilung abweichende WÃ¤rmemenge tatsÃ¤chlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur ÃœberprÃ¼fung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der Ã¼brigen Wohnungen vorzulegen, kam die KlÃ¤gerin nicht nach.
AG und LG gaben der auf eine entsprechende Betriebskostennachzahlung gerichteten Klage statt. Auch eine auÃŸergewÃ¶hnliche HÃ¶he der Heizkosten Ã¤ndere nichts daran, dass die Beklagten als Mieter konkret dazulegen hÃ¤tten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten (2013: rd. 3.500 â‚¬; 2014: rd. 4.000 â‚¬) der HÃ¶he nach nicht berechtigt seien. Auch sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile die Beklagten fÃ¼r sich aus der Einsichtnahme in die Belege der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen herleiten wollten. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Klage ab.
Die KlÃ¤gerin kann von den Beklagten keine Betriebskostennachzahlung verlangen. Das LG hat vorliegend verschiedene GrundsÃ¤tze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf GewÃ¤hrung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jÃ¤hrlichen Betriebskostenabrechnung verkannt.
Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (Â§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB), liegt die Darlegungs- und Beweislast fÃ¼r die erhobene Forderung, also fÃ¼r die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern war es bereits im Ausgangspunkt verfehlt, dass das LG den Beklagten als Mietern die Verpflichtung auferlegt hat, "objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Es hÃ¤tte sich jedenfalls im Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der ZuverlÃ¤ssigkeit und Korrektheit der von der KlÃ¤gerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung Ã¼berzeugen sowie den dazu von der KlÃ¤gerin angetretenen Zeugen- und SachverstÃ¤ndigenbeweis erheben mÃ¼ssen.
Vorliegend kam als Besonderheit hinzu, dass die Beklagten weiterhin den Einwand erhoben hatten, die KlÃ¤gerin hÃ¤tte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen mÃ¼ssen. Diesen Einwand hat das LG zu Unrecht fÃ¼r unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung des auch hierauf gestÃ¼tzten Klageabweisungsbegehrens der Beklagten fÃ¼r nicht durchgreifend erachtet. Denn eine vom Vermieter gem. Â§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verstÃ¤ndliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getÃ¤tigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermÃ¶glichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprÃ¼fen.
Dabei gehÃ¶rt es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemÃ¤ÃŸen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusÃ¤tzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermÃ¶glicht, soweit dies etwa zur sachgerechten ÃœberprÃ¼fung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen - etwa um sich Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhÃ¤ngigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen Ã¼bereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.
Entgegen der Annahme des LG muss der Mieter insoweit auch kein "besonderes Interesse" an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genÃ¼gt hierfÃ¼r vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die TÃ¤tigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 07.02.2018 15:17
Quelle: BGH PM Nr. 25 vom 7.2.2018