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Timestamp: 2018-10-17 15:02:37+00:00
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Matched Legal Cases: ['art 656', 'art. 637', 'art. 654', 'arrêt ', 'art. 33', 'art. 30', 'arrêt ', 'art. 5', 'art. 46']

Glossaire juridique JPM-COPRO
Syndics professionnels ou bénévoles, membres de conseils syndicaux, les praticiens de la copropriété sont confrontés à une terminologie dont ils n'ont pas toujours l'usage courant. Le glossaire est donc un élément d’information, un outil d’assistance au lecteur. Il permet de ne pas alourdir le texte des études par des rappels systématiques.
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Moyen de se soustraire, pour l’avenir, à une obligation réelle en renonçant au droit réel correspondant. L’un des propriétaires d’un mur mitoyen peut faire abandon de son droit pour se soustraire à l’obligation d’entretien (art 656 Code civil). Le délaissement de l’ancien droit effaçait des dettes constituées. Les règlements de copropriété anciens comportaient parfois la faculté d’abandon.
Acte produisant des effets juridiques indépendamment d’une instance contentieuse. Ils résultent, de nos jours, d’exploits d’huissier ou de notifications postales.
On distingue l’acte juridique qui entraîne la modification de la situation d’une personne par une manifestation de sa volonté et le fait juridique qui est un événement indépendant de sa volonté modifiant sa situation.
Les actes juridiques sont unilatéraux quand ils résultent de la manifestation de volonté d’une seule personne (testament) ou synallagmatiques (bilatéraux) lorsqu’ils résultent des volontés réciproques de deux ou plusieurs personnes.
Ils sont collectifs lorsqu’ils résultent des manifestations convergentes (et non pas réciproques) de plusieurs personnes (constitution d’une société, d’une association). Dans la méthode de Grenoble, la création d’une copropriété résultait effectivement d’un acte juridique collectif.
(12/10/2005) La notion d’acte juridique collectif, inconnue des rédacteurs du Code civil, figure dans le projet de réforme du Code civil récemment publié.
La loi permet dans certains cas, au créancier A d'un débiteur B, créancier d'un débiteur C, d'agir directement en paiement contre C. L'action directe s’insère dans une relation juridique spécifique : le bailleur a une action directe contre le sous-locataire, comme la victime d’un dommage contre l’assureur du responsable.. Elle est caractérisée par l'inopposabilité au créancier principal A des exceptions opposables par le débiteur C au créancier intermédiaire B, par le paiement direct de C à A sans transit par le patrimoine de B, et par la nécessité d’un fondement légal.
On qualifie aussi d’action directe l’action en paiement d’un créancier du syndicat à l’encontre des copropriétaires, en vertu de la transparence juridique du syndicat, ou d’autres types d’action, non prévues par la loi mais admis par la jurisprudence.
Action tendant aussi bien à la reconnaissance d'un droit personnel qu'à celle d'un droit réel. C'est le cas de l'action de l'acquéreur d'un bien demandant la reconnaissance de son droit de propriété (action réelle) que la délivrance du bien (action personnelle).
Par l’action oblique, le créancier A exerce, dans son intérêt, l'action de son débiteur B qui a négligé de recouvrer sa créance contre C.. Elle ne s’insère pas obligatoirement dans une relation juridique spécifique . Les exceptions opposables à B le sont aussi à A.. Le paiement fait par C transite par le patrimoine de B., comme gage général de tous ses créanciers.
L'action oblique peut porter sur l'exercice d'un droit. Le syndicat des copropriétaires, en présence d'une infraction au règlement de copropriété commise par le locataire d'un lot, peut demander la résiliation du bail si le bailleur n'en prend pas l'initiative. Le locataire peut opposer au syndicat une clause du bail autorisant l'acte incriminé.
Action tendant à la reconnaissance d'un droit personnel (ou droit de créance).
Action tendant à la reconnaissance d'un droit réel.
Action « ut singuli »
Une personne morale assure la sauvegarde de ses intérêts par une action sociale. Dans certains cas, un membre peut exercer de son propre chef une action sociale par nature. C’est une action « ut singuli » Pour la copropriété, cette qualification a été proposée par le professeur Giverdon pour une action individuelle fondée sur la seule qualité de propriétaire indivis des parties communes (CA Versailles 16/05/1990 RDI 1990 533). La controverse subsiste sur la possibilité d’agit laissée à un copropriétaire n’invoquant pas un préjudice personnel.
Intermédiaire spécialisé dont l’activité est caractérisée par sa qualité de mandataire de l’assureur, par opposition au courtier, mandataire de l’assuré.
L’année civile court du 1er janvier au 31 décembre. Elle est ainsi qualifiée pour la distinguer de l’année liturgique qui commence le premier dimanche de l’Avent.
L’exercice comptable correspondant à l’année civile est souvent qualifié d’exercice calendaire.
L’expression correspond à la pratique financière consistant à calculer les intérêts d’une somme en fonction d’une année fictive de 360 jours (12 mois de 30 jours), ce qui facilite les calculs.
En cas de coassurance d’un risque par plusieurs assureurs, l’apériteur est celui des coassureurs qui est chargé par les autres de percevoir les primes et de gérer les sinistres pour compte commun.
En droit privé, procédure par laquelle des parties en conflit laissent à un ou plusieurs « juges privés », qu’elles choisissent, le soin de les départager par une sentence décision finalement exécutoire. La procédure d’arbitrage est régie par des dispositions légales spécifiques qui laissent une grande liberté aux parties. L’arbitre, qualifié alors d’amiable compositeur, peut être dispensé d’appliquer les règles de droit pour s’en tenir à l’équité.
Le recours à l’arbitrage peut être imposé par une clause compromissoire d’un contrat ou d’une convention.. Les anciens règlements de copropriété comportaient toujours une telle clause qui est désormais interdite. Il reste possible de recourir à l’arbitrage après naissance du litige au sein de la copropriété.
Personne garantie par un contrat d’assurances, souscrit à sa diligence ou dont elle bénéficie dans un cadre légal ou conventionnel.
Pris comme adjectif, le terme qualifie les biens, les risques et les personnes couverts, en cas de dommages occasionnés ou subis, par un contrat d’assurance
Une AAI est une Institution de l’Etat, chargée, en son nom, d’assurer la régulation de secteurs considérés comme essentiels et pour lesquels le gouvernement veut éviter d’intervenir trop directement. On trouve le premier exemple dans la loi du 6 janvier 1978 créant la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) ; On distingue les AAI chargées de la régulation des activités économiques de celles protégeant les droits des citoyens.
Les AAI ne sont pas soumises à l’autorité hiérarchique d’un ministre. Elles sont
des autorités ayant divers pouvoirs (recommandation, décision, réglementation, sanction) ;
administratives : elles agissent au nom de l’État. Certaines compétences dévolues à l’administration leur sont déléguées (ex : le pouvoir réglementaire) ;
Ayant cause (voir Ayant droit)
Celui qui tient son droit d’une autre personne qu’on appelle son auteur. L’héritier est l’ayant cause de son auteur décédé pour les droits qui lui viennent de la succession.
Ayant droit (voir Ayant cause)
Toute personne titulaire d’un droit. En ce sens, pour une prestation sociale : les ayants droit.
Mais dans la pratique ayant droit est synonyme d’ayant-cause avec la nuance que la source du droit est généralement un contrat spécifique à durée déterminée. Le locataire est l’ayant droit du propriétaire du lot pour le droit d’usage des parties communes.
La loi exige, pour la tenue régulière de l’assemblée, un président et un secrétaire. Le président est désigné par un vote de l’assemblée. Le secrétaire est en principe le syndic. L’assemblée peut décider par un vote de lui substituer l’un des participants .
L’assemblée peut en outre désigner des « membres du bureau ». Il s’agit de scrutateurs, chargés de contrôler les scrutins et le décompte correct des votes émis. La constitution du bureau est facultative sauf si elle est prévue par le règlement de copropriété.
(15/05/2004) L’article 15 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 a fait disparaître la notion de bureau de l’assemblée. Il précise qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs.
Pour une personne physique, aptitude à la jouissance et à l’exercice de ses droits. Pleinement acquise à l’âge de la majorité, elle ne peut être réduite que dans les cas prévus par la Loi.
Pour une institution sociale, la capacité juridique est liée à sa personnalité morale. Elle s’apprécie dans la qualité et le pouvoir d’agir en Justice de son représentant légal.
Clause contractuelle offrant la possibilité de choisir avant le début de l’exécution de l’obligation entre l’exécution du contrat ou sa résiliation moyennant le forfait d’un forfait convenu. Elle ne peut être modérée par le juge. (comparez avec clause pénale)
Clause contractuelle constituant une sanction de l’inexécution fautive des obligations contractuelles. Elle peut être modérée par le Juge. (comparez avec clause de dédit)
Inexistence d’une clause consécutive à une intervention de la loi sur le fondement de l’ordre public.
Une loi promulguée en 2008 peut prohiber une clause parfaitement légale lors de l’établissement de l’acte en 1997. La mise à néant de la clause n’entraîne pas l’anéantissement de l’essentiel de l’acte.
La jurisprudence a déclaré non écrites des clauses dans les règlements de copropriété sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Pour certaines d’entre elles, on a enregistré des revirements de jurisprudence qui les ont fait revivre !
Contrat d’assurance prévoyant la couverture d’un risque important par plusieurs assureurs en fonction d’une répartition par quotes-parts convenues. Le contrat désigne l’un des assureurs comme apériteur (voir ce terme)
Qualification juridique du prêt à usage. Il peut porter sur un lot de copropriété, notamment dans le cadre de conventions entre époux divorcés. Il présente alors des aspects complexes.
Institution exerçant la fonction d’assureur, indemnisant les sinistres et risques dont elle a contractuellement accepté la couverture au moyen des primes versées par les assurés, de ses bénéfices et des revenus de son patrimoine. Elle peut revêtir la forme d’une mutuelle. Dans ce cas il existe une solidarité des risques et des cotisations non employées entre les assurés.
Acte par lequel des parties en litige décident d’en confier le règlement à un ou plusieurs arbitres. Il comporte la désignation de l’arbitre, l’exposé du litige et le détail des modalités de la procédure d’arbitrage. Les modalités d’établissement d’un compromis en matière de copropriété sont imprécises. Une décision éclairée de l’assemblée est nécessaire. Le syndic n’a pas pouvoir de compromettre de son propre chef. Le compromis est régi par les articles 2059 à 2061 du Code civil.
On appelle souvent compromis l’acte préparatoire à une vente immobilière (promesse de vente et autres)
Concert frauduleux
Le concert est un accord de personnes qui poursuivent un même but. Il est frauduleux lorsque ce but est une fraude à la loi voire une décision collective contraire à l’intérêt collectif. Les manœuvres tendant à écarter la réduction des voix d’un copropriétaire majoritaire comme celles préparant un abus de majorité constituent souvent un concert frauduleux.
Confirmation (voir infirmation)
Convention créatrice de droit(s) et d’obligation(s). Le contrat est caractérisé par la réciprocité des consentements dont le concours suffit généralement à sa perfection.. Ses effets sont limités aux parties contractantes. (voir ci dessous (convention »)
Accord de deux ou plusieurs volontés sur un objet d’intérêt juridique. La convention s’entend de la convergence des volontés plus que de leur réciprocité. Ses effets peuvent s’étendre à des personnes qui n’ont pas participé à son élaboration (conventions collectives). De la même manière, le règlement de copropriété, de nature conventionnelle, s’impose aux acquéreurs de lots sans adhésion explicite (voir ci dessus « contrat »).
Coordonnées d’un point - Cotes NGF
Les coordonnées sont des références organisées permettant de préciser la position d’un point au sol et sur la carte, en fonction d’un système déterminé.
Sur une carte d’état-major, la position d’un point est déterminée par ses coordonnées planimétriques (abscisse et ordonnée) en fonction du quadrillage Lambert. Les modules GPS sont généralement compatibles avec le quadrillage Lambert.
De nos jours, la cote altimétrique de n’importe quel point peut être définie par rapport au Niveau Général de la France (cote NGF), système de référence établi par l’Institut géographique national (IGN)
Il est donc possible de définir la position exacte, dans l’espace, d’un parallélépipède rectangle constituant l’un des lots volumes d’une copropriété en précisant les coordonnées planimétriques de sa projection orthogonale les cotes NGF de ses « pointes ». Dans la pratique les coordonnées planimétriques d’un volume immobilier se résument à l’identification cadastrale du terrain d’assiette. La désignation ainsi établie est admise par le régime de la publicité foncière.
Intermédiaire indépendant chargé pour le compte de ses clients mandants de placer les risques à couvrir auprès de compagnies d’assurance. Contrairement à l’agent d’assurances, il est mandataire de l’assuré, et non de l’assureur.
Dans l’Ancien droit, source de droit dans la France septentrionale, par opposition aux pays méridionaux de droit écrit. Les coutumes étaient d’origine germanique. Afin d’éviter les difficultés de prouver les coutumes, des recueils écrits de coutumes ont été établis au 16e siècle. Chaque grande région avait sa coutume mais peu à peu, la Coutume de Paris est devenue dominante, sans écarter les usages locaux.
Frais payés pour le compte d’un tiers. Il peut s’agir d’une facture établie au nom d’un mandat et payée par le mandataire. Si celui-ci est un professionnel, la facture n’est pas passée en charges. Le remboursement n’entre pas dans le chiffre d’affaires. Les mouvements sont enregistrés dans un compte de tiers (classe 4). Comparez c-dessous avec « refacturation ».
Dédit (Voir clause de dédit)
Un droit (et le pouvoir lié) est discrétionnaire lorsque son exercice est totalement libre et dispensé de tout contrôle de motivation. Une décision discrétionnaire ne peut donc être attaquée pour abus de droit. L’exercice du droit de vote en assemblée de copropriété n’est pas discrétionnaire puisque le votant doit être guidé par l’intérêt de la collectivité ! Un copropriétaire peut être déclaré responsable d’un abus de majorité ou de minorité.
Le syndicat des copropriétaires a le pouvoir discrétionnaire de ne pas renouveler le mandat du syndic, alors qu’il doit motiver sa révocation.
Texte législatif ou réglementaire dont le contenu s’impose, dans son domaine d’application, sans que l’on puisse y déroger par des conventions ou contrats. Le texte doit comporter mention du caractère impératif ses dispositions ou de certaines d’entre elles. La plupart des dispositions du statut de la copropriété sont d’ordre public
Dans le domaine juridique, ensemble des études et travaux des jurisconsultes. Elle constitue, avec la jurisprudence, une source de la science juridique par opposition au droit positif, source du Droit constitué par la Loi et les règlements.
Dommage immatériel (assurance)
Celui causant un préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de la perte d’un bénéfice ou de l’interruption d’une service
Dommage immatériel consécutif (assurance)
Le dommage immatériel dont l’assureur accepte la garantie pour autant qu’il est la conséquence de dommages matériels ou corporels garantis
Le droit d’initiative permet aux membres de certaines catégories de personnes morales d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale d’une question. Il présente un intérêt particulier dans des institutions telles que la copropriété, marquées par une forte sauvegarde des prérogatives individuelles.
(15/05/2004) L’article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 reconnaît désormais le droit d’initiative. Il permet aux copropriétaires et au conseil syndical de notifier à tout moment au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Droit personnel (ou droit de créance)
Droit d’origine contractuelle portant sur une obligation de faire ou de payer mise à la charge d’une personne déterminée. Le type en est le droit du bailleur au paiement du loyer. Il a pour contrepartie le droit personnel du locataire à l’occupation du bien loué.
Le droit réel a pour objet un bien (du latin res : chose, objet) et comporte la maîtrise directe matérielle et absolue de ce bien, opposable par son titulaire à toutes les autres personnes (erga omnes). Le type en est le droit de propriété.
L’assemblée peut revenir sur une décision antérieure sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits acquis par un copropriétaire en vertu de la première décision. Il en est ainsi pour une autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes, même si ces travaux n’ont pas encore été exécutés.
élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire ! L’article 1792-4 du Code civ. proclame la responsabilité solidaire du fabricant du fait d’un élément fourni, sous certaines conditions
Argument opposé par le défendeur, ne touchant pas au fond du litige. Il peut s’agir, par exemple, de l’incompétence de la juridiction saisie. On la distingue de la fin de non-recevoir. Le terme est propre à la procédure.
Interprétation philologique, historique ou doctrinale d’un texte dont le sens, la portée sont obscurs ou sujets à discussion (Robert). L’interprétation de la Loi et des règlements par les juges exige un travail d’exégèse, rendu difficile de nos jours par une rédaction parfois incohérente. L'efficacité de la méthode exégétique dépend de la culture et de l'objectivité du Juge, en présence des interprétations naturellement tendancieuses des plaideurs.
Elle est classiquement définie comme un procédé technique juridique « par lequel on suppose l’existence d’un fait non réel pour en faire le fondement d’un droit (Larousse) ou, mieux à notre avis, « pour en déduire des conséquences juridiques (Robert). La personnalité morale des sociétés ou autres institutions, l’assimilation d’un enfant conçu à un enfant né (dans certains cas) sont des fictions juridiques.
La règle en vertu de laquelle le vote majoritaire en assemblée générale génère une décision de la société ou du syndicat des copropriétaires est, de même, fondée sur une fiction juridique : le mécanisme majoritaire.
Comme l’exception, la fin de non-recevoir est pour le défendeur un argument ne touchant pas au fond du litige. Il invoque par exemple l’expiration d’un délai de prescription, ou le défaut de qualité du syndic demandeur, dont le mandat n’a pas été renouvelé. Si la fin de non-recevoir est établie, le juge doit refuser d’examiner le litige au fond. Sa décision se borne à constater que la fin de non-recevoir est justifiée.
Fonds ( fonds de terre ; voir « héritage »)
Fraction ; fraction d’immeuble
Le terme, en langage courant, désigne aussi bien l’action de diviser une chose que les parties issues de cette division. La division en copropriété d’un immeuble constitue des lots définis par le régime actuel de la publicité foncière comme des fractions d’immeuble, identifiées dans l’état descriptif de division.
En langage mathématique, la fraction est le nombre exprimant une ou plusieurs parties de l’unité divisée en parties égales. Chaque lot de copropriété comporte une quote-part des parties communes qui est une fraction mathématique de l’ensemble (74/1000). Les quotes-parts de contribution aux charges qui lui sont attachées sont également des fractions.
Groupement initiateur
Une amélioration (par exemple l’installation d’un ascenseur) peut faire l’objet d’une décision majoritaire, ou d’une autorisation donnée à certains copropriétaires de la réaliser. Ces copropriétaires constituent le groupement initiateur (expression non officielle). Le statut d’une telle amélioration et celui du groupement demeurent très imprécis.
Gymnité (Clause de)
Néologisme relatif à la clause statutaire étendant la destination d’un ensemble immobilier de loisirs aux activités naturistes. Elle permet en principe d’en déterminer strictement les modalités de jouissance et notamment de fixer des restrictions d’accès juridiquement opposables.
L’art. 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Désignant à l’origine un patrimoine transmis par succession, le terme a désigné peu à peu un immeuble et notamment un fonds de terre dont la possession s’inscrit dans le temps. Il devient alors synonyme de fonds et, toujours à propos des servitudes le Code civil distingue le fonds servant et le fonds dominant.
Les parties privatives de lots voisins sont désormais reconnues comme des fonds distincts pouvant être affectés par des servitudes réciproques (voir « servitude »).
Droit réel immobilier accessoire à une créance conférant au créancier hypothécaire différentes « sûretés » : droit de préférence sur le prix et droit de suite sur le bien passant en d’autres mains que celles du débiteur. L’hypothèque est soumise à publicité foncière et l’efficacité du droit de préférence dépend du rang de l’inscription, s’il en existe plusieurs sur le même immeuble. Elle peut être primée par un privilège (voir ce mot). Le syndicat des copropriétaires peut inscrire une hypothèque conservatoire sur le lot d’un débiteur de charges. Il bénéficie aussi d’un privilège.
Inexistence (d’un acte juridique)
Elle résulte de l’absence d’un élément essentiel de l’acte juridique : par exemple la volonté d’un contractant dans le cas d’un contrat ou d’une convention.
En matière de copropriété, la théorie de l’inexistence permet de demander la « nullité » d’une assemblée générale alors que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet que la contestation d’une ou plusieurs décisions de l’assemblée. La demande en nullité de l’assemblée est fondée sur les dispositions générales du Code civil relatives aux conventions. Elle n’est pas assujettie au délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi.
Une Cour d’appel infirme le jugement d’un Tribunal de grande instance ou d’un tribunal d’instance quand elle adopte une solution contraire à celle de la juridiction de première instance.
Elle confirme le jugement quand elle adopte la même solution, même avec une motivation différente.
Instant de raison
Très bref temps d’existence d’une situation juridique créée puis modifiée par deux actes juridiques consécutifs, sur la tête d’une même personne.
La définition exige un exemple. Dupont, associé d’une SCI d’attribution a la jouissance du lot 12 d’une copropriété. Il « vend » à Durand qui souhaite acquérir le lot en toute propriété. La « vente » est réalisée en deux temps lors du rendez vous chez le notaire :
- 1 Dupont signe un acte de retrait de la SCI. Il n’est plus associé mais propriétaire du lot.
- 2 Dupont signe immédiatement après l’acte de vente du lot à Durand. Il n’est plus propriétaire.
Pendant trois secondes, Dupont a été propriétaire du lot 12. C’est l’instant de raison.
L’instant de raison n’est pas virtuel. Le bien est réellement entré dans le patrimoine de Dupont, puis en est sorti. Il peut en résulter des conséquences fiscales par exemple.
On cite le droit de la famille comme exemple d’un cadre institutionnel légal s’imposant à des personnes mariéesen conséquence d’un échange de consentements indépendants de son objet.
L’institution peut avoir une origine privée, par constitution d’une personne morale (société ou autre) pour la réalisation d’une Idée (son objet social), et dont les statuts, résultant des volontés convergentes (convention) des fondateurs, s’imposent ensuite à ces derniers comme aux nouveaux membres qui, adhérant à l’Idée, se trouvent soumis aux statuts. Le caractère collectif de l’institution privée impose à ses membres des concessions de souveraineté, et leur accorde en contrepartie des prérogatives appropriées .
La fondation et la gestion d’une institution privée sont assurées par des actes juridiques collectifs parmi lesquels figurent les décisions des assemblées générales.
Le caractère institutionnel de la copropriété est souvent évoqué sans être officiellement reconnu. On admet néanmoins que le mandat social du syndic présente un caractère institutionnel.
Il s’agit, pour l’essentiel et en matière civile, des Tribunaux d’instance et de grande instance ainsi que des Cours d’appel, qui statuent sur le fond du litige, au vu des éléments de fait et des arguments de droit, par opposition à la Cour de Cassation, qui ne « juge » pas le litige mais la décision rendue à son propos, au vu des moyens (arguments) présentés par le demandeur au pourvoi et des réponses du défendeur au pourvoi. Il est donc nécessaire, lorsque la cassation est prononcée, de renvoyer l'affaire devant une juridiction du fond de même niveau. Les magistrats des juridictions du fond saisis en référé ne statuent pas au fond et ne peuvent y préjudicier. Voir ci dessous « moyens ».
La jurisprudence est constituée, de nos jours, par l’ensemble des décisions judiciaires rendues par les juridictions. On peut en tirer une argumentation dans la mesure ou ces décisions traitent de questions de droit. Elle constitue une source du droit lorsqu’il s’agit d’arrêts de principe rendus par la Cour de Cassation, a fortiori dans sa formation la plus élargie.
On parle aussi, à propos des décisions judiciaires, de solutions prétoriennes, par référence au Préteur, magistrat romain dont les décisions identiques et répétées sur une même question constituaient peu à peu une règle de « droit prétorien ». L’action en nullité de la répartition des charges de copropriété est une innovation prétorienne.
Un contrat est lésionnaire lorsqu’il y a déséquilibre entre la prestation fournie et l’avantage retiré du contrat. A cette conception objective, on peut ajouter les notions subjectives de moralité, de juste prix et d’équité. La rescision du contrat permet son annulation ou sa réduction, à moins que le cocontractant n’accepte de payer le complément du prix.
Par extension une répartition (de charges par exemple) est lésionnaire lorsque la quote-part d’un cotisant est supérieure à ce qu’elle devrait être en fonction du critère de répartition.
Loi de police (Droit européen)
La loi de police, au sens des dispositions combinées de l’article 3 du Code civil français et des articles 3 et 7 de la Convention de Rome du 19/06/1980, s’entend des dispositions nationales dont l’observation a été jugée cruciale pour la sauvegarde de l’organisation politique, sociale ou économique de l’état-membre au point d’en imposer le respect à toute personne se trouvant sur le territoire national de cet état ou à tout rapport juridique localisé dans cet état.
La loi du 31/12/1975 relative à la sous-traitance est considérée comme loi de police par la Cour de cassation (Cass. ch. Mixte 30/11/2007 n° 06-14006). En conséquence une juridiction française l’applique à un contrat de sous-traitance entre une entreprise française et une entreprise allemande, nonobstant la clause du contrat stipulant qu’il est soumis à la loi allemande.
L’article 1984 du Code civil énonce que « le mandat ou procuration est l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». Il s’agit alors du mandat individuel.
Par extension, le mandat social est celui donné par une personne morale à son représentant légal. En ce sens, le syndic est le mandataire social du syndicat, investi d’un pouvoir de représentation et d’un pouvoir d’administration du syndicat. Le mandat social est conféré par une décision collective des l’assemblée des « membres » de la personne morale. Il est régi essentiellement par la loi et la charte propres à la personne morale. Mais la jurisprudence applique par défaut les règles du mandat individuel aux mandataires sociaux.
La loi du 10 juillet 1965 ne mentionne pas le « mandat » du syndic. L’article 29 du décret d’application traite pourtant du « contrat de mandat du syndic », depuis sa modification par le décret du 27 avril 2004. Il n’est plus contesté que le syndic est un mandataire social.
On parle encore de mandat ou de procuration à propos du document écrit devant être établi par un « membre » d’une personne morale pour habiliter une autre personne physique à le représenter lors d’une assemblée générale.
Enfin le mandat s’entend de la fonction elle-même dévolue par une décision majoritaire et, implicitement, de sa durée. On parle ainsi de l’expiration du mandat du syndic.
Dans les articles 653 et 654 du Code civil, le terme est pris dans le sens ancien du XVe siècle: « marquer son territoire ». Il s’agit, en l’absence de titre, d’indices matériels volontaires prouvant un droit de propriété, au même titre que les bornes.
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté et présente l’autre un plan incliné (art. 654).
Mécanisme majoritaire
Le mécanisme majoritaire, dont les principes fondamentaux sont apparus dans le droit public de l’ancienne Grèce, permet aux personnes morales, par la réunion de leurs membres en assemblées générales, l’élaboration de décisions collectives issues de votes. Elles sont réputées décisions de l’institution elle-même, dès lors qu’elles ont recueilli la majorité exigée des suffrages à l’issue de scrutins réguliers. Il est fondé sur une fiction juridique effaçant, dès la proclamation du résultat du scrutin, la contrariété des votes individuels (sauf unanimité) .
Cette construction s’effondre en présence d’irrégularités objectives affectant la tenue de l’assemblée. Des considérations subjectives (abus de majorité ou de minorité, vice du consentement) peuvent également ouvrir à un ou plusieurs membres la voie de la contestation.
(12/10/2005) Le projet de réforme du Code civil récemment publié confère à une décision d’assemblée générale la qualité d’acte juridique collectif.
Arguments présentés devant la Cour de cassation par le demandeur au pourvoi. La Cour de cassation ne peut statuer que sur les moyens soulevés. Il arrive ainsi que, sur une même question évoquée dans deux instances différentes, la Cour rende des arrêts divergents parce des moyens différents ont été soulevés. L’interprétation d’un arrêt exige donc la connaissance des moyens.
Délivrance d’un acte par la voie postale, et dans la pratique par pli recommandée avec demande d’accusé de réception. La pratique des notifications postales a été généralisée par le législateur dans de nombreux domaines. C’est le cas pour la copropriété en vertu de l’article 63 du décret du 17 mars 1967. Dans certains cas la notification peut être effectuée par remise contre émargement..
Droit réel issu du démembrement de la propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété. Le nu-propriétaire peut disposer du bien grevé de l’usufruit. Il n’en a ni l’usage ni la jouissance. Les relations entre les cotitulaires sont régies par des dispositions spécifiques.
Nullité (d’un acte juridique)
Elle résulte d’un vice qui affecte un élément du contrat. Elle diffère ainsi de l’inexistence de l’acte qui est constatée lorsque l’élément est purement et simplement manquant (voir inexistence). Par exemple il y a eu une manifestation de volonté mais elle a été affectée par un vice du consentement : violence, dol ou erreur.
La nullité est absolue quand la règle violée a été établie pour défendre l’intérêt collectif. Toute personne y ayant intérêt peut alors demander l’annulation.
La nullité est relative quand la règle a été établie pour protéger l’une des parties à l’acte. La victime seule peut alors demander l’annulation.
Obligation résultant d’un contrat. L’obligation du locataire au paiement du loyer résulte du contrat de location. La personne obligée est celle qui a signé ce contrat en qualité de preneur.
L’obligation réelle est attachée à un bien, généralement immobilier. Le type en est la servitude, charge « imposée sur un héritage ». L’obligation ne pèse pas sur une personne dénommée, mais sur la personne ayant qualité de propriétaire du bien grevé, et successivement sur toutes les personnes qui acquièrent cette qualité. Les propriétaires de biens inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires sont tenus de contribuer aux charges de l’association en vertu d’une obligation réelle. On peut prétendre que les copropriétaires sont soumis aux dispositions du règlement de copropriété en leur seule qualité de propriétaires d’un lot, dont l’acquisition n’est accompagnée d’aucune adhésion explicite au règlement. La notion d’obligation réelle fait l’objet de vives discussions doctrinales.
Exécution de toute obligation, quelle que soit sa nature. La portée du terme n’est pas limitée aux obligations en argent. Le mot, issu du latin par le provençal, a remplacé l’ancien français soudre que l’on retrouve dans soulte, solde, sou et même soldat.
Acte de notoriété affirmant et précisant un usage, établi par un jurisconsulte ou un commerçant notable (dans le cas des usages commerciaux ou de foires). De nos jours on trouve les usages dans des recueils locaux.
Droit (prévu par l’art. 33 de la loi du 10/07/1965) pour les copropriétaires n’ayant pas donné leur accord à une décision du syndicat (en vertu de l’art. 30) de réaliser des travaux d’amélioration non imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires, de payer leur part du coût de ces travaux par annuités égales au dixième de cette part. (Voir en 7-6-4-4 le régime de la participation différée)
Émanation de la personnalité ; le patrimoine est une universalité juridique, indivisible et intransmissible, contenant tous les droits pécuniaires d’une personne. Synthèse de la conception classique élaborée par les jurisconsultes Aubry et Rau., La théorie du patrimoine constitue, nonobstant les critiques formulées à son égard, un pan essentiel du droit civil français.
Les incidences de l’évolution économique, notamment la valorisation croissante des droits extra-patrimoniaux et l’apparition de nouvelles universalités de droits (voir cette expression) heurtent l’harmonie de cette remarquable construction qui reste fondamentale.
Les personnes morales ont un patrimoine et l’on parle couramment de celui du syndicat des copropriétaires, parfois considéré par la Cour de Cassation elle-même comme propriétaire du sol commun. L’indivision des parties communes contrarie cette affirmation. Mais la reconnaissance parfaite du caractère institutionnel du statut de la copropriété pourrait conduire à celle d’une universalité spécifique à cette structure immobilière.
Le patrimoine du syndicat des copropriétaires présente la particularité d’être toujours égal à zéro. Dans la balance comptable le total des créances est toujours égal à celui des dettes.
Personnalité morale (= personnalité civile ou personnalité juridique)
La personnalité morale est reconnue ou octroyée à une institution collective qui se trouve ainsi pourvue, mutatis mutandis, des droits de la personnalité reconnus à toute personne physique (nom, patrimoine, droits et obligations propres, expression de la volonté, droit d’agir en justice). La notion, en droit privé, est ancienne, connue en droit romain et dans l’ancien droit français, où les communautés familiales en étaient dotées. Son importance pratique, économique et juridique est incontestable. Son développement normal a toujours été contrarié par des considérations politiques.
L’écran constitué par la personnalité morale n’exclut pas toutefois une relative transparence juridique (voir cette expression).
Possibilité de prendre une décision non motivée. L’assemblée a le pouvoir discrétionnaire de ne pas renouveler le mandat du syndic. Une décision de révocation en cours de mandat doit, au contraire, être motivée. Il en est de même pour le refus d’approbation des comptes et pour le refus de donner quitus.
Droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires (article 2095 Code civil). Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège spécial sur le lot pour le recouvrement des charges impayées (article 2103 Code civil) non soumis à la formalité de publicité foncière.
Procuration ( voir « mandat » )
Acte par lequel le responsable de la gestion d'une affaire est reconnu s'en être acquitté, de manière à être déchargé de toute responsabilité (définition commune). Il assure ainsi la quiétude de l'intéressé. Ce terme latin est en effet dérivé de quietus (tranquille), mais le mécanisme juridique est antérieur.
Il est souhaitable de reconnaître au syndic le droit à l’examen annuel de sa gestion et à l’octroi du quitus, sauf rejet par une décision motivée ou octroi sous réserves précisées et justifiées.
Nombre minimum de participants qualifiés (par tête et/ou par voix) présents ou représentés à l’ouverture de l’assemblée générale d’une institution collective, nécessaire pour sa tenue régulière, en vertu de la Loi ou des statuts. Le statut de la copropriété n'exigeant aucun quorum, une assemblée de copropriété peut toujours être ouverte et délibérer sur les questions relevant de la majorité simple. Ce terme latin est, dans son acception juridique, d’origine anglaise (premier mot du bill du Parlement anglais). La condition elle-même remonte à l'Antiquité grecque.
Fraction d’une chose ou d’une masse indivise. Le lot de copropriété comporte impérativement une partie privative et une quote-part des parties communes. Pour la répartition des charges, le règlement de copropriété précise les quotes-parts contributives attachées à chaque lot pour chaque catégorie de charges. Le pluriel quotes-parts est contesté. Nous l’utilisons avec la caution de Grevisse.
La refacturation concerne généralement des frais accessoires à une prestation principale, facturés au nom d’un professionnel qui a la possibilité de les répercuter sur son client. Il doit alors les « refacturer ». Le professionnel passe la facture initiale en charges. La refacturation entre dans le chiffre d’affaires. Les dépenses non assujetties initialement à la TVA (frais de poste par exemple) le sont à l’occasion de la refacturation par un professionnel assujetti. Comparez ci-dessus avec « débours »
Procédure d’urgence portée devant une juridiction en formation de juge unique, notamment le Président du Tribunal de Grande Instance ou un. Magistrat par lui délégué. Les questions soumises ne peuvent toucher au fond du litige entre les parties. Il s’agit fréquemment de demandes de désignation d’expert ou d’administrateur provisoire.
Répartition immédiate (Théorie de la)
Fiction juridique en vertu de laquelle on considère que les dépenses et produits du syndicat sont immédiatement répartis entre les copropriétaires dès leur engagement juridique, nonobstant l'absence de mise en répartition effective. Elle permet à un créancier du syndicat d'exercer une action en paiement contre les copropriétaires, fondée sur une dette syndicale non encore répartie. Elle peut avoir une incidence sur l'établissement des comptes entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot.
Répartition lésionnaire
Système de répartition, pour une ou plusieurs catégories de charges, non conforme aux dispositions d’ordre public du statut. La notion implique la participation du lot à la catégorie visée, mais la quote-part définie par le règlement de copropriété n’est pas conforme. Il n’y a pas de répartition lésionnaire si le lot doit manifestement être exonéré de toute contribution.
Saisie arrêt ; saisie attribution
Le terme de saisie attribution a été substitué à l’ancien terme de saisie arrêt.
Prestations de confort assurées soit par les éléments d’équipement commun soit par des interventions humaines salariées ou contractuellement rémunérées. Le chauffage et le gardiennage sont des services communs.
L’article 637 du Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Elle est le type de l’obligation réelle puisque la charge pèse sur un bien et profite à un autre bien, abstraction faite de leurs propriétaires respectifs, qui doivent seulement être différents. Le statut de la copropriété, substitué à l’ancien article 664 du Code civil, reste inclus dans le chapitre des servitudes.
(12/10/2005) Longtemps contestée par la jurisprudence, la légalité des servitudes entre les parties privatives des lots d’une copropriété est désormais admise par la Cour de cassation (arrêts du 30 juin et du 13 septembre 2005). Ce revirement, outre ses conséquences pratiques, laisse présager une évolution doctrinale quant à la nature juridique et au contenu du lot de copropriété.
La solidarité peut exister entre créanciers (solidarité active) ou entre débiteurs (solidarité passive). Le créancier solidaire peut exiger le paiement de la totalité de la créance. Le débiteur solidaire, avec d’autres débiteurs sur un même objet, est tenu au paiement de la totalité de la dette. La solidarité ne se présume pas. Elle résulte d’une stipulation expresse ou d’une disposition légale. Les clauses de solidarité passive souvent insérées dans les règlements de copropriété (entre indivisaires, vendeur et acquéreur, usufruitier et nu-propriétaire) sont généralement considérées comme non écrites
Personne titulaire d’un droit de superficie (voir ce terme ci dessous)
Le droit de superficie est celui résultant de l’aliénation par le propriétaire d’un terrain de son « dessus » tout en conservant le tréfonds et la surface. Le droit porte sur le volume d’espace supérieur, dans lequel l’acquéreur (superficiaire) peut planter ou construire. Il est maintenant admis que les volumes immobiliers sont des biens immobiliers au sens commun du terme.
La notion de droit de superficie, liée à la distinction très ancienne du « dessus » et du « dessous » est fondée sur les articles 551 et 553 du Code civil. Les applications pratiques modernes sont notamment le bail à construction et les copropriétés en volumes.
On peut constater ci dessous qu’il n’est guère facile de faire l’inventaire des surfaces utilisées dans le secteur immobilier. Il faut en outre noter que la terminologie est parfois instable. C’est ainsi que les notions de surface habitable et de surface utile sont parfois prises l’une pour l’autre.
La loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit a prévu une harmonisation souhaitable.
Surface corrigée (baux d’habitation soumis à la loi du 1er septembre 1948)
Elle sert encore au contrôle des valeurs locatives des logements encore soumis à ce régime.
Elle est calculée à partir de la superficie des pièces habitables et annexes, affectée de coefficients liés à leur nature et à l’exposition. Elle est augmentée par des équivalences superficielles pour certains éléments d’équipement.
Surface développée (assurances)
Elle est utilisée pour le calcul des primes d’assurance.
Les assureurs la définissent comme la surface au sol murs compris (SHOB au sol), multipliée par le nombre des niveaux, les sous-sols et combles étant décomptés pour moitié. Une erreur de calcul de la surface développée peut entraîner l’application par l’assureur de la règle proportionnelle en cas de sinistre, sauf renonciation de l’assurer à invoquer cette règle par une clause de la police qui comporte généralement un plafonnement de l’erreur en pourcentage.
Surface développée hors œuvre pondérée (SDHOP)
Somme des surfaces hors œuvre (SHO) des différents niveaux d’un bâtiment, affectée de coefficients de pondération en fonction de l’utilité ou du prix de revient.
Elle est utilisée pour les estimations de valeur vénale de l’immeuble et pour l’évaluation du coût de construction ou de reconstruction.
La surface fiscale s’entend de la surface de plancher privative, pondérée de coefficients d’entretien, d’affectation ( habitation, garage, cave), d’ascenseur, et augmentée d’équivalences superficielles pour services et éléments de confort (Loi N° 68-108 du 2 février 1968).
Après la révision foncière de 1970, la notion de surface fiscale a été remplacée par celle de surface pondérée qui, multipliée par le tarif au mètre carré applicable au local de référence correspondant à la catégorie du local estimé, permet la détermination de la valeur locative cadastrale. (Voir CGI annexe III articles 324-A et ss.)
Surface habitable (art. R 111-2 CCH)
Surface hors œuvre brute (SHO ou SHOB)
Superficie des planchers construite, y compris les murs, balcons et terrasses (sauf les terrasses extérieures de plain-pied). Elle comprend les combles et sous-sols, aménageables ou non.
Elle permet le calcul des droits de construire attachés à un terrain.
Elle est calculée à partir de la SHOB en déduisant les SHO des combles et sous-sols, des toitures-terrasses, des balcons et loggias et des parties aménagées pour le stationnement des véhicules.
Surface pondérée du local commercial loué (régime légal)
Le statut des baux commerciaux établi par la loi n° 53-960 du 30 septembre 1953, inséré dans le Code de commerce (articles L 145-1 et ss.) réglemente l’évolution du loyer commercial qui, à l’occasion d’un renouvellement du bail, ne doit pas excéder la valeur locative du local.
La détermination de la valeur prend notamment en compte la superficie réelle du local, pondérée par des coefficients propres à chacune de ses parties. Il n’existe aucune norme pour cette pondération qui est laissée, en cas de litige, à l’appréciation d’un expert judiciaire.
Surface pondérée du lot de copropriété (Loi du 10 juillet 1965 art. 5)
Elle permet de déterminer la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, puis, en fonction de ces valeurs relatives, les quotes-parts des parties communes respectivement attachées à chaque lot.
Elle est calculée en fonction de la superficie réelle du lot pondérée par des coefficients tenant compte de la consistance et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Surface pondérée du lot de copropriété (Loi du 10 juillet 1965 art. 46)
Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot à peine de nullité (Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez).
Les modalités d’application, en particulier celles de calcul de la superficie Carrez, sont fixées par les articles 4-1 à 4-3 du décret du 17 mars 1967).
Surface utile (VEFA et immobilier d’entreprise)
Il s’agit de la Surface hors œuvre nette (SHON), après déduction des éléments de structure et des circulations verticales.
Surface utile (Logements locatifs aidés)
La surface utile comporte la surface habitable du logement, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté ministériel.
Pour le Prêt locatif à usage social (PLUS), la surface utile est définie comme la somme de la surface habitable et de la moitié de la surface des annexes du logement dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1.80m et qui sont réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement. (parkings exclus)
La surface utile est également prise en considération dans le dispositif Besson d’aide fiscale à l’investissement locatif. Décret 99-244 du 29 mars 1999 et arrêté du 9 mai 1995.
L’aplomb s’entend de la verticalité parfaite, vérifiable au moyen du fil à plomb, pour un mur par exemple.
Un mur séparatif est en surplomb chez Dupont lorsqu’il penche du côté du terrain de Dupont.
Un élément du bâtiment est en surplomb lorsqu’il est en avancée par rapport au nu d’une façade et se trouve ainsi au dessus du vide. C’est le cas d’un balcon. Un cas particulier se présente quand la façade est en limite séparative d’un terrain voisin. Il peut exister, par convention et/ou servitude, entre deux fonds contigus, un droit de surplomb au profit de l’un des fonds.
Couramment assimilée à la vente notamment dans l’immobilier, la transaction est au sens juridique un acte par lequel des parties opposées par un litige lui apportent une solution en renonçant chacune à certaines de leurs prétentions. Il est possible de conférer un caractère exécutoire à une transaction, par transaction judiciaire ou jugement d’expédient (ce dernier utilisé pour éviter les controverses d’interprétation au niveau de l’enregistrement). La transaction est régie par les articles 2044 à 2058 du Code civil.
Les personnes morales dressent un écran entre leurs membres et leur environnement juridique. Ce principe comporte des exceptions à raison de la nature et de l’objet de la personne morale. La transparence peut permettre aux créanciers de la personne morale d’agir en paiement contre ses membres. Le statut de la copropriété implique la transparence juridique du syndicat (voir 2/3.1), doté seulement d’un patrimoine de transit . La transparence fiscale accompagne fréquemment la transparence juridique.
Dans l’ancienne terminologie juridique, le tréfonds est le « dessous » de l’article 552 du Code civil, considéré comme élément exploitable éventuellement autonome.
Dans la pratique plus récente, le dessous comporte d’abord le sous-sol puis le tréfonds. Pour un immeuble, le sous-sol, seul, est exploitable (caves, stationnement, machineries). Le tréfonds reste exploitable pour le chauffage géothermique, par exemple. L’expropriation du tréfonds fait l’objet d’une indemnisation.
Une universalité est en ensemble de droits pécuniaires, et donc de biens, soumise à un régime autonome. Le patrimoine en est le type, et le principe du droit français est de n’en reconnaître qu’un pour chaque personne physique. Il connaît pourtant d’autres universalités comme le fonds de commerce, et mieux encore l’entreprise. Certains droits étrangers font plus couramment usage de la notion d’universalité de biens, commune à celle de patrimoine d’affectation.
On a dit plus haut (voir Patrimoine) que cette notion pourrait conforter une conception modernisée de la copropriété immobilière.
Le droit d’usage est l’un des attributs du droit de propriété qui permet au propriétaire d’utiliser légitimement le bien et de s’opposer à son utilisation par des tiers.
Le statut de la copropriété énonce que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». Il permet d’attacher à un lot principal un droit d’usage exclusif sur une partie commune déterminée (partie délimitée des espaces verts par exemple). Ce droit exclusif peut être étendu à la jouissance.
Usage (2), plus souvent Usages
Dans l’Ancien droit, pratiques et comportements sociaux apparus progressivement reconnus, du fait de leur pérennité, comme des règles de droit. Les usages étaient locaux. Certains d’entre eux, caractérisés par un domaine d’application étendu, sont devenus des coutumes que l’on retrouve peu ou prou dans le Cade civil. L’article 664 du Code civil (abrogé) constituait la synthèse des règles coutumières applicables à la copropriété des immeubles bâtis.
De nombreuses dispositions du Code civil renvoient aux usages locaux. Ils sont attestés par des parères.
Emploi effectif d’un bien ou d’un service. Les services communs sont mis à la disposition des copropriétaires qui ont la liberté de ne pas les utiliser. Le défaut d’utilisation d’un service commun ne dispense pas de l’obligation de contribuer aux charges qui lui sont liées.
Au sens économique : satisfaction que procure un bien ou un service.
L’utilité est subjective lorsqu’elle est en fonction de l’agrément ressenti par une personne déterminée.
Elle est objective quand elle est déterminée a priori en fonction de l’agrément présumé ressenti par une personne-type. Dans ce cas, le coefficient d’utilité est attaché au lot, sans prise en considération des besoins propres au propriétaire de lot.
La contribution aux charges des services et équipements communs est répartie « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». L’ascenseur présente une plus grande utilité pour les lots du 6e étage que pour ceux du 1er étage. Il existe des coefficients d’utilité employés pour l’établissement des grilles de répartition visées par l’article L 10 alinéa 1.
Défaut grave de la construction résultant de l’inobservation des règles de l’art, des dispositions réglementaires ou du cahier des charges compromet la stabilité ou la durabilité du bâtiment. Il y a vice caché lorsqu’il ne peut être détecté par une inspection externe des ouvrages terminés. Il y a vice apparent dans le cas contraire. Le régime du vice de construction fait l’objet d’une jurisprudence très complexe. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 vise explicitement le vice de construction.
Le consentement de la partie qui s’oblige est l’une des quatre conditions de la validité d’une convention. Il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence, ou surpris par dol. Les articles 1108 et suivants du Code civil expriment ainsi que la validité d’un acte juridique exige la manifestation d’une volonté libre et objectivement éclairée. La lésion est un vice particulier à certains actes juridiques (voir ce mot).
On connaît sa définition courante : « partie de l’espace occupée par un corps ».
Dans un immeuble, le volume habitable est la mesure de l’espace intérieur des locaux, calculée dans les trois dimensions entre planchers, plafonds et murs.
Un raccourci bien connu énonce que, dans une copropriété, toute partie privative n’est qu’un « cube d’air ». Il est maintenant reconnu qu’un volume d’espace peut constituer un bien immobilier dès lors qu’il est précisément défini par des cotes (voir ce mot) planimétriques (cadastrales ou autres) et altimétriques.
Il existe ainsi des copropriétés en volumes (voir 1-5-2) qui ne sont pas régies par la loi du 10 juillet 1965. La notion de volume immobilier est aussi liée à la propriété superficiaire (voir « superficie »). Elle permet de déterminer la nature juridique du droit qu’a un copropriétaire sur un emplacement de stationnement, par opposition à un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, qui ne permet pas la constitution d’un lot (Cass. civ. 06/06/2007-1 et voir 1-3-2-3)