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Timestamp: 2017-03-24 02:05:46
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Matched Legal Cases: ['artículo 1920', 'artículo 42', 'artículo\n1547', 'artículo 6', 'artículo 4', 'artículo 7', 'in fine', 'Artículo 49', 'artículo 49', 'Artículo\n49', 'artículo 49', 'artículo 21', 'artículo 21', 'artículo\n49']

ANA SANTANDER ORTIZ & ASOCIADOS, ESCRITORIO JURIDICO, ASESORES.: DERECHO DEL INQUILINO DE COMPRAR EL INMUEBLE ARRENDADO: ANA SANTANDER ORTIZ & ASOCIADOS, ESCRITORIO JURIDICO, ASESORES.
DERECHO DEL INQUILINO DE COMPRAR EL INMUEBLE ARRENDADO: Con frecuencia se plantea el tema de si
hay una obligación-deber, imperativo, -a fuerza somos redundantes-, del
propietario del inmueble arrendado en vender al inquilino el inmueble que
ocupa. Pues bien, debemos responder en forma negativa, “nadie puede obligar a
otro a vender”, salvo que se trate del caso de un multi-arrendador por más de
20 años. En este artículo trataremos el caso del inquilino que, con más de 2
años alquilado, es burlado por el propietario (no multi-arrendador), pues el
inmueble arrendado es vendido a un tercero, sin habérselo ofrecido en venta a
él. Pongamos un ejemplo: En el año 1977 el ciudadano A, que vivía en el
exterior le dio poder a B para que lo representara, quien a su vez celebró Contrato
De Arrendamiento con C. Ahora bien, C encontró un documento autenticado ante la
Notaría del año 1998, en el cual el ciudadano A dio en venta el local arrendado
a B, quien nunca se había identificado como propietario del inmueble. ¿Qué debe
hacer el Sr C? CONCEPTOS: Derecho de Preferencia Ofertiva
ejercitable antes que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble
arrendado. Derecho de Retracto Legal,
ejercitable posterior al acto de enajenación, cuando el arrendador-propietario
no hace la oferta de venta al arrendatario; o porque habiéndola formulado, dejó
de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el
inmueble al tercero; o cuando el propietario lo enajenó en beneficio del
tercero por un precio inferior al ofertado, o en condiciones de venta más
favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario. Este derecho surge cuando
el propietario-arrendador, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino. El
fin perseguido por el inquilino es la subrogación en las condiciones
estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y
el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por
cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, -no solo comprende
la venta, tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria,
el remate judicial y la donación, entre otros-. DERECHO DE PREFERENCIA DEL INQUILINO: Deben cumplirse requisitos
concurrentes, a saber: Es un derecho exclusivo del arrendatario.
Por ende, debe haberse burlado el derecho de preferencia por el propietario-arrendador,
que ha vendido a una persona distinta al arrendatario, sin notificar a éste
último la operación de venta. De igual forma y respecto a la formalidad
cumplida en la venta, se observa que de acuerdo con lo dispuesto en el numeral
1º del artículo 1920 del CC, están sujetos a la formalidad de registro todo
acto entre vivos, sea a título gratuito, o sea a título oneroso, traslativo de
propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
De la misma manera el 1924 ejusdem señala:” Los documentos, actos y sentencias
que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido
anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por
cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el
inmueble. Cuando la Ley exige un
título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra
clase de prueba, salvo disposiciones especiales”. Entonces, es requisito indispensable
que el documento traslativo de la propiedad haya sido registrado. A) La
existencia de un contrato de
arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a 2 años. Poco importa si la relación arrendaticia es a
tiempo determinado o indeterminado, B) La
solvencia del arrendatario en el
pago de los cánones de arrendamiento y C) La voluntad del propietario
arrendador de vender el inmueble arrendado y que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario. La doctrina (Guerrero Q. Gilberto), ha señalado que el arrendatario cumpla
con los dos requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de
LAI, pues este tercer requisito no
puede, lógicamente, cumplirse al propio tiempo que los primeros, porque sólo
puede ser conocido como consecuencia de la oferta realizada siempre que el
locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptación o
rechazo de la oferta en el término de 15 días calendarios, contados a partir
del día del ofrecimiento Este requisito no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con
otros dos como son: que tenga más de 2 años como tal y siempre que se encuentre
solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; pues de otra manera no
podrá satisfacer las aspiraciones del propietario en atención a la oferta de
venta que ha podido hacérsele. Esta satisfacción de las aspiraciones, es la
aceptación de la oferta de la venta del inmueble por parte del arrendatario, en
las mismas condiciones o términos en que las fueron planteadas. Entonces, las
primeras dos condiciones deben ser concurrente, mientras que la última es la
consecuencia de la consumación de los dos primeras. DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION. Criterio
Derogado: EL artículo
1547CC: establece que no puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los
9 días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador a quien
tiene este derecho o quien lo represente y si no estuviere presente o no tiene
quien lo represente el término será de 40 días contados desde la fecha de
registro de la escritura. El artículo 6
del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado), establecía 2
supuestos de hecho bajo los cuales opera la caducidad de la acción, a saber: 1) Si el inquilino es notificado por
el vendedor o comprador, con posterioridad a la enajenación, le será aplicable
a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la acción de retracto, el
lapso de caducidad legal 9 días computados a partir de dicha notificación. 2)
Si el inquilino no ha sido notificado por el vendedor o el comprador, con
posterioridad a la enajenación perfeccionada, por la específica circunstancia
que no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, le será aplicable a
dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de 40 días contados
desde la fecha del registro de la escritura respectiva. 3) Si el inquilino está presente o si
tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el vendedor o
el comprador con posterioridad a la enajenación perfeccionada, por estarse ante
un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el
empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del
artículo 4 del vigente CC, y atendiendo con ello, procederá a aplicar la
solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de
40 días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva. CRITERIO
VIGENTE DESDE 2005: Ahora bien, por decisión dictada en fecha 20 de mayo de
2.005, la Sala de Casación Civil del TSJ se abandonó el criterio que venía
aplicándose en materia de caducidad de retracto legal arrendaticio,
estableciéndose un nuevo criterio en materia de caducidad, cuando el
arrendatario no fue notificado de la negociación bajo las consideraciones
siguientes: “Por tanto, es
menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial,
carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios
que la ley establece, no se le considerará un término inmutable para sustentar
el lapso de caducidad. La novísima legislación inquilinaria es de orden público
y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la LAI)
inclusive el derecho a retraer. La Sala a los fines de dar cumplimiento a los
artículos 26 y 257 de la CRBV, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de
ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no
habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer
éste, será de 40 días, contados a partir de la fecha en que quedó
demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues, la
falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que
origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien
tiene el derecho a ejercer la acción, sino del comprador, vendedor (arrendador)
y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto
legal arrendaticio, únicamente del adquirente. De otro lado, si el negocio de compra-venta consta de
forma auténtica y no registrada, no tiene ningún efecto contra terceros, mal puede pretenderse que empiece a regir
plazo alguno, el cual indistintamente podría ser contado a partir de la
fecha que se tuvo conocimiento de la negociación, pero el registro del
documento es una formalidad necesaria para ejercitar la acción. QUIEN PUEDE SOLICITAR EL RETRACTO LEGAL:
el Arrendatario a quien en primer lugar asiste el derecho de preferencia para
adquirir el inmueble arrendado y como quiera que la acción no persigue otro
objetivo cual es el de subrogarlo en los derechos adquiridos por el tercero, es
evidente pues que la cualidad pasiva la ostentan, tanto el propietario como el
tercero adquirente. QUE ORDENARA LA SENTENCIA:
1.-Oficiar al Registro Público de la circunscripción judicial de la ubicación
del inmueble arrendado, participándole la decisión recaída en este
procedimiento; 2.- Se ordenará al demandado hacer efectivo el derecho del actor
de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas para el comprador (tercero
adquirente), en el contrato protocolizado de venta, para lo cual previo a ello
deberá el demandante dentro de los 30 días de despacho siguientes a que quede
definitivamente la decisión consignar ante el Tribunal la cantidad XBs, precio
estipulado por el demandado en el contrato de venta , 3.- Y existiendo
constancia autentica en autos que el C (en nuestro ejemplo), cumplió con la prestación
anterior, sin que la A haya dado cumplimiento con su obligación, la sentencia
servirá de título de propiedad sobre el inmueble objeto de litigio. DIFERENCIA
ENTRE DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL: l.- “Derecho de Tanteo”
incide sobre la libertad de contratación no de disposición, pues limita la
libertad de elección de la otra parte contratante, llegando a sustituir al
comprador, y si bien no incide en el poder de autodeterminación, sí en la libre
elección de la otra parte; mientras que el retracto afecta a la libertad de
disposición, al menos en su aspecto negativo, pues si mantenemos que el
retracto opera frente a un contrato consumado ya no incidirá en las posiciones
contractuales, pero sí sobre la voluntad de trasmitir o disponer, en concreto
de no hacerlo, pues obliga al adquirente a disponer del bien adquirido en favor
del titular del derecho de retracto. El
tanteo y el retracto son considerados como variantes o aspectos de un mismo
derecho de adquisición, son fases distintas de un mismo derecho, de manera que
el tanteo se convierte en retracto cuando se omiten los requisitos legalmente
previstos, básicamente la notificación previa en la que consten las condiciones
del contrato, sin que resulte correcto admitir la acumulación de estos dos
derechos. Si el titular del derecho de
tanteo, debidamente notificado, no hace uso de su derecho en el plazo previsto
al efecto no existe razón alguna que aconseje concederle el derecho de
retracto. DE LA NOTIFICACION AL ARRENDATARIO:
Se trata de una notificación, una formula
sacramental, vale decir, autenticada, con reglas claras para ambas partes. El propietario tiene el deber de
comunicar al arrendatario mediante documento auténtico (aquel autorizado con
las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o
empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el
instrumento se haya autorizado), su manifestación de voluntad de vender el
inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades
de la negociación (si aspira que el precio se cancele de contado, o abonando
parte y sufragando el saldo en parte, etc). Se trata de una oferta perfecta o
plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y
condiciones de la prestación, de la proyectada negociación de venta, caso
contrario, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y por tanto, no
obligatoria. La notificación debe
ofrecer libertad de la aceptación o del rechazo de la misma, pues el
silencio del arrendatario a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés
en adquirir con preferencia al tercero; debe ajustarse al contenido de la
oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se
tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.137 in fine, CC). De otro lado, la aceptación debe llegar a conocimiento
del oferente para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda
válidamente revocar la oferta durante el término de los 15 días establecidos.
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma
indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el
término de 15 días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, este lapso se contará en forma continua.
Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a
terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Siguiendo con el procedimiento, determina el legislador que, si transcurridos 180 días, después del
ofrecimiento efectuado por el arrendador al arrendatario, término éste
durante el cual el primero podía hacer ofertas a terceros, y sin que se hubiese efectuado la venta del
inmueble, quedará sin efecto tal ofrecimiento y por ende, el arrendador, se
verá en la ineludible necesidad, si persiste en la venta del bien, de cursarle
nuevamente oferta al inquilino, la cual deberá obedecer a las mismas
condiciones antes señaladas. En la
notificación para ejercer el retracto legal, (dentro de los 40 días calendarios
siguientes), se debe hacer entrega al notificado tanto de un ejemplar de
la notificación, como del documento de venta. Respecto
al Artículo 49, según el cual, EL
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO NO PROCEDERÁ EN LOS CASOS DE ENAJENACIÓN GLOBAL DE
LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE del cual forme parte la vivienda, oficina o local
arrendado. Habrá que estar
atentos a la posible declaratoria de nulidad del artículo 49 del Decreto 427 , de la LAI, pues la
Sala Constitucional del TSJ en fecha: 15/03/2016, admitió Recurso de Nulidad
por inconstitucionalidad contra el artículo en comento, en los términos que
resumimos al modo acostumbrado: “….“Artículo
49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o
transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la
vivienda, oficina o local arrendado”…La vigencia del artículo 49 en el
arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles destinados al funcionamiento o
desarrollo de actividades industriales, profesionales, de enseñanza y otras,
violenta el orden constitucional por contrariar el artículo 21de la Carta Magna…este
decreto…establece en su Título VI los
requisitos y procedimiento para el ejercicio tanto de la Preferencia Ofertiva
como del Retracto Legal, ambos derechos consagrados a favor de los arrendatarios
que tengan más de 2 años en tal condición, se encuentren solventes en el pago
de los cánones de arrendamiento y puedan satisfacer las aspiraciones del
propietario… el artículo
impugnado, contempla una limitación absoluta o prohibición para el ejercicio del
retracto legal, ya que los arrendatarios de inmuebles comprendidos en una
propiedad global (esto es, que comprenda a varios inmuebles), no podrán ejercer
el referido retracto legal…pues no
procederá en los casos de venta o transferencia de un inmueble cuando éste
forme parte integrante de una propiedad global, que incluya a otros inmuebles, por
ejemplo que el
inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, como una habitación, los llamados cubículos,
apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio y esa condición, discrimina a ese tipo de
arrendatarios quienes no podrán subrogarse en los derechos del tercero que ha
adquirido el inmueble que ellos detentaban parcialmente en calidad de
arrendatarios…colocando
a este tipo de arrendatario en una situación de minusvalía y desigualdad frente
a otro tipo de arrendatarios, que al no estar bajo el supuesto de la norma
discriminatoria, sí pueden ejercer dicho derecho legalmente establecido…viola abiertamente el principio de igualdad
ante la ley establecido en el artículo 21 constitucional…estaría presumiendo que los arrendatarios de dichos
inmuebles que forman parte de un inmueble de extensión mayor indivisible, no
tiene capacidad de compra de dichos inmuebles, y como consecuencia obligada y
absurda, les estaría eliminando el derecho de retracto legal arrendaticio a
partir de la presunción ab initio de que este tipo de arrendatarios no puede
satisfacer las pretensiones del vendedor…solicitan se declare la nulidad del artículo
49 del Decreto N° 427…CRITERIO DEL 18/07/16. SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL
T.S.J: "...De los
criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario
de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el
lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede
ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso
será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario
tuvo conocimiento de la predicha enajenación…corresponderá al juez determinar
con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador
tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el
momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por
retracto legal arrendaticio..." Por ejemplo, cuando el inquilino celebra contrato de arrendamiento con el nuevo propietario quien teóricamente violó su derecho de perefrencia.
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LUZ CORDERO6 de junio de 2016, 13:09Doctora soy venezolana actualmente me aparece una objeción por ser de padres colombianos quisiera saber si puedo obtener mi nacionalidad colombiana ya que me corresponde por mis padres sin ningún problema ResponderEliminarEscritorio Jurídico Ana Santander y Asociados9 de junio de 2016, 16:35Sra LUZ CORDERO, la respuesta el afirmativa. No obstante, también debe regularizar su documentación en Venezuela, sea renunciando, anulando, revocando su nacionalidad. Son 3 procesos diferentes, que pasan por revisar su documentación previamente para determinar cuál le corresponde a Ud. Contrate un Abogado a tales efectos. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. ResponderEliminarAñadir comentarioCargar más...