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Timestamp: 2018-06-20 16:12:28
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Matched Legal Cases: ['artículo 699', 'artículo 670', 'artículo 702', 'artículo 2174', 'artículo 1575', 'artículo 2329', 'artículo 1453', 'artículo 703', 'artículo 670', 'artículo 2510', 'artículo 1826', 'artículo 1873', 'artículo 680', 'artículo 680', 'artículo 1426', 'artículo 1', 'artículo 826', 'artículo 690', 'artículo 78', 'artículo 447', 'artículo 449', 'artículo 53', 'artículo 1962', 'artículo 2438']

9.-) La tradición. 1. Sumario: 9.1. Definición: art Características. - PDF
9.-) La tradición. 1. Sumario: 9.1. Definición: art Características.
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Josefina Vargas Rubio
1 9.-) La tradición. 1 Sumario: 9.1. Definición: art Características 9.3. Campo de aplicación e importancia 9.4. Entrega y tradición 9.5. Requisitos de la tradición a) Presencia de dos partes b) Consentimiento del tradente y del adquirente c) Existencia de un título traslaticio de dominio d) La entrega de la cosa, con la intención de transferir el dominio 9.6. Efectos de la tradición a) Efectos de la tradición, cuando el tradente es dueño de la cosa que entrega b) Efectos de la tradición cuando el tradente no es dueño de la cosa que se entrega c) Adquisición del dominio por el tradente, con posterioridad a la tradición d) Cuando puede pedirse la tradición e) Tradición sujeta a modalidades 9.7. Especies o formas de efectuar la tradición a) Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal mueble b) Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal inmueble c) Tradición del derecho de herencia d) Tradición de los derechos personales 9.1. Definición: art El Código Civil la define como un modo de adquirir el dominio de las cosas y (que) consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo / Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales. Del concepto legal, es posible formular las siguientes observaciones fundamentales: 1º La sola entrega es insuficiente para que se verifique la tradición, pues resulta esencial el elemento psicológico, consistente en la intención de transferir el dominio, por parte del tradente, y en la intención de adquirirlo, por parte del adquirente. 2º La ley es más exigente con el tradente, pues ha de tener la facultad para transferir el dominio, mientras que al adquirente sólo se le exige la capacidad para celebrar válidamente la convención. Nos remitimos a lo expuesto a propósito de la facultad de disposición, dentro del estudio de La propiedad. 3º La tradición no sólo opera para transferir el dominio, sino que también los demás derechos reales e inclusive los derechos personales (artículo 699) Características. 1 Fecha de la última modificación: 29 de febrero de La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 1
2 a) Es un modo de adquirir derivativo: el dominio no nace con el adquirente, sino que viene de otra persona, el tradente. En esto, la tradición se parece a la sucesión por causa de muerte y se diferencia de la ocupación, la accesión y la prescripción. Esta característica de la tradición determina los derechos que el adquirente obtiene con ella. Siendo derivativo, este modo no transfiere al adquirente más derechos de los que tenía el tradente, y concretamente, si éste no era dueño de la cosa tradida, no lo será el que la recibe, puesto que nadie puede transferir más derechos que los que tiene (art. 682). La tradición es el único modo derivativo que opera entre vivos. b) No sólo sirve para adquirir el dominio, sino también todos los derechos reales y personales (arts. 670, 2º; 699), con excepción de los personalísimos cuando el tradente sea el titular de los mismos, porque tales derechos son inalienables. Sin embargo, si pueden adquirirse por tradición, cuando se constituya un derecho real de uso o de habitación. Dicho en otras palabras, cuando nazca el derecho real, opera la tradición. Después, ya no puede operar, pues el derecho es personalísimo. También se asemeja en esto a la sucesión por causa de muerte (que permite adquirir toda clase de derechos, reales y personales, salvo los intransmisibles) y a la prescripción (que permite adquirir toda clase de derechos reales, con excepción de las servidumbres discontinuas e inaparentes), y se diferencia de los otros dos modos originarios (ocupación y accesión), que sólo posibilitan adquirir cosas corporales. c) Por regla general, es un modo de adquirir a título singular. Excepcionalmente, lo es a título universal, en el caso de la tradición del derecho de herencia. Al respecto, debemos hacer dos precisiones: No se transfiere el patrimonio del tradente, sino el del causante; tratándose del patrimonio del tradente, jamás la tradición puede ser a título universal. Hay tradición del derecho de herencia, cuando el heredero, habiendo fallecido el causante, cede su derecho. Pero el traspaso de los bienes del difunto al heredero opera por la sucesión por causa de muerte y no por la tradición. d) Modo de adquirir que puede operar a título gratuito o a título oneroso: si el antecedente es una donación, será a título gratuito; si es una compraventa, será a título oneroso. Se suele afirmar que es el único de los modos de adquirir que puede operar a título oneroso, con la salvedad que en la accesión, hay ciertas figuras en las que el adquirente debe efectuar un pago, aunque no como requisito para adquirir el dominio, sino a consecuencia de la adquisición del dominio. No se trata entonces de que el título sea oneroso, pues en la accesión sólo hay modo, no título, y la obligación se hace exigible después de que se adquiere el dominio, y no antes, como ocurre en la tradición. Con todo, nos remitimos a lo expuesto al tratar de Los Modos de adquirir, en cuanto ahí señalamos que en nuestra opinión la prescripción también puede operar a título oneroso, según el carácter que tenga el título en virtud del cual el prescribiente entró en posesión e) Modo de adquirir que opera entre vivos. f) Es una convención: es un acto jurídico bilateral, pero no un contrato, porque en la tradición no se crean derechos y obligaciones, sino que por el contrario, se extinguen o se transfieren. En este sentido, la tradición implica también, por regla general, un pago, que La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 2
3 hace el tradente al adquirente, pues el pago es precisamente la prestación de lo que se debe. Con todo, en el mutuo hay tradición pero no pago, pues ninguna obligación existía antes de que se produzca la primera. g) Sirve de justo título para prescribir: cuando el tradente no es dueño de la cosa que entrega, la tradición no es un modo de adquirir, sino que sirve de justo título para que el adquirente gane con posterioridad la cosa por prescripción Campo de aplicación e importancia. a) Es muy frecuente en la vida jurídica, porque el contrato más usual es la compraventa, a la que debe seguir necesariamente la tradición, para adquirir el dominio. b) En virtud de la tradición se puede adquirir no sólo el derecho de dominio, sino cualquier otro derecho real y aún los derechos personales, con excepción de los personalísimos, salvo, según vimos, al constituirlos. c) La tradición es requisito para ganar las cosas por prescripción ordinaria, cuando se invoca un título traslaticio de dominio Entrega y tradición. La entrega, en términos generales, es el traspaso material de una cosa de manos de una persona a otra. Puede constituir una entrega propiamente tal (o simple entrega) o una tradición. Entre ambas, hay diferencias: a) En la tradición, al efectuarse la entrega, existe de parte del tradente y del adquirente la intención de transferir y de adquirir el dominio, intención que no existe en la entrega propiamente tal, sin perjuicio que el acto material sea el mismo, tratándose de los bienes muebles. b) Esta intención se manifiesta en la tradición por la existencia de un título traslaticio de dominio. De tal modo, si hubo compraventa con anterioridad, se deduce que hay tradición; en cambio, tratándose de la entrega, existe como antecedente un título de mera tenencia. c) En virtud de la tradición, se adquiere el dominio o la posesión. En cambio, en el caso de la entrega propiamente tal, se obtiene sólo la mera tenencia, la que por regla general, no habilita para adquirir por prescripción. No obstante las diferencias apuntadas, el legislador suele confundir ambos términos: así, en el art. 1443, al definir los contratos reales, emplea la expresión tradición, debiendo haber dicho entrega o tradición ; en el art. 2174, inciso 2, al definir el comodato, ocurre igual; en el art. 2196, referido al mutuo, debió decir tradición y no entrega, como correctamente se hace en el art. 2197; en cambio, en el art. 2212, al aludir al contrato de depósito, se usa correctamente entrega. Algunos, también creen ver esta confusión en el art. 1824, en la compraventa, cuando al aludir a las obligaciones del vendedor, se dice entrega o tradición ; en este caso, no existiría tal confusión sin embargo: en efecto, no debe creerse que al usar la disyunción o se hizo sinónimos entrega y tradición, sino que se pretendió dejar en claro que el vendedor cumple su obligación haciendo tradición (si estamos ante una venta de cosa propia) o sólo entregando la cosa (si se trata de venta de cosa ajena). La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 3
4 En verdad, el Código Civil emplea la voz tradición al menos en tres acepciones, según la materia de que se trate: i) en su acepción más propia, es decir como modo de adquirir el dominio (artículo 670); ii) aludiendo a la entrega material o ficta de la cosa (artículo 702), en la posesión; y iii) refiriéndose a la entrega de la cosa para entrar sólo en la mera tenencia de ella (artículo 2174). Por ende, en cada caso, habrá que determinar a cual de estas tres acepciones corresponde la palabra Requisitos de la tradición. Cuatro requisitos deben cumplirse, para que opere la tradición: a) Presencia de dos partes. b) Consentimiento del tradente y del adquirente. c) Existencia de un título traslaticio de dominio. d) La entrega de la cosa, con la intención de transferir el dominio. Los analizaremos seguidamente. a) Presencia de dos partes. Este requisito es una consecuencia del carácter de convención que tiene la tradición, que requiere por ende la manifestación de voluntad de dos o más partes. El art. 671 define qué se entiende por tradente y adquirente. a.1) Circunstancias que deben concurrir en el tradente: 1º Debe ser dueño de la cosa que entrega o del derecho que transfiere. Si el tradente no es dueño de la cosa o derecho, la tradición es válida, pero no transfiere el dominio, puesto que nadie puede transferir más derechos que los que se tiene. Los arts. 682 y 683 se refieren a este caso. Precisamente en este punto está la diferencia entre la tradición y la simple entrega, y la gran importancia que la primera tiene en nuestro derecho civil. El adquirente puede llegar a adquirir el dominio por prescripción, porque con la tradición adquiere la posesión de la cosa, la recibe para sí con ánimo de señor y dueño. En tal sentido, la Corte Suprema ha declarado que la inscripción de una venta de cosa ajena realiza la tradición, y por este medio el adquirente principia una posesión que le dará el derecho de adquirir el dominio por prescripción. La ley también se pone en el caso que el tradente adquiera el dominio con posterioridad a la tradición: art. 682, inciso 2. Se reputa que el adquirente se hizo dueño de la cosa desde el momento de la tradición. La disposición está relacionada con el art º Debe tener facultad para transferir el dominio. La expresión empleada en el art. 670, se refiere a la facultad o poder de disposición, que implica, entre otros supuestos, la capacidad de ejercicio. Así, si el tradente es un representante legal que entrega un bien del representado, deberá cumplir con las formalidades correspondientes, sin las cuales no tiene poder para enajenar libremente, es decir, carece de facultad de disposición. Lo expuesto se corrobora en el artículo 1575, inciso 2º, en las normas del pago, que exige la libre disposición de los bienes, según veremos en el literal siguiente. a.2) Capacidad del adquirente. La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 4
5 De acuerdo al art. 670, debe tener capacidad para adquirir. Según esta disposición, tanto el tradente como el adquirente deben tener capacidad, pero no es la misma la que se exige en uno u otro caso. Según Alessandri, el tradente debe tener capacidad de ejercicio, mientras que el adquirente basta que tenga capacidad de goce. Según Somarriva, la capacidad que la ley requiere en el adquirente es la capacidad de administración, y en el tradente, la de disposición; la plena capacidad de ejercicio en ambos entonces, lo que se vería corroborado por los artículos relativos al pago: art. 1575, inc. 2º, del cual se desprendería que la capacidad del tradente es la de libre disposición de los bienes; en este precepto, el pago no es otra cosa que la tradición, y la facultad de enajenar supone la facultad de disposición. En cuanto a la capacidad del adquirente, se alude al art número 1, según el cual el pago hecho al acreedor es nulo si no tiene la libre administración de sus bienes (salvo en el caso del art. 1688). Para Peñailillo, el adquirente también debe ser plenamente capaz, de acuerdo a las reglas generales, desde el momento que está celebrando un acto jurídico. Kiverstein señala, en el mismo sentido, que siendo la tradición un acto jurídico bilateral, ambas partes deben tener plena capacidad de ejercicio. La conclusión, entonces, es que el tradente ha de tener capacidad de ejercicio. b) Consentimiento del tradente y del adquirente. Consecuencia también del carácter de acto jurídico bilateral de la tradición. Lo dice el art. 670, cuando exige que haya intención de transferir por una de las partes y de adquirir por la otra, exigencia corroborada por los arts. 672 y 673. Si falta la voluntad de una de las partes, la tradición se valida retroactivamente por la ratificación de la parte que no hubiera prestado su consentimiento. Esto es una consecuencia necesaria de lo que señalábamos, en cuanto la tradición es válida aunque se haga por quien no es dueño de la cosa. b.1) La tradición puede verificarse por medio de representantes. Ello es perfectamente posible, de acuerdo a la norma general del art y al art. 671, inc. 2º. Cabe recordar que puede hacerse por medio de representante todo acto jurídico que puede celebrarse personalmente, con la sola excepción de aquellos que la ley prohíba expresamente realizar por medio de mandatario, como el testamento (art. 1004). Los representantes deben actuar sí dentro de los límites de su representación (art. 674), lo que también es una aplicación de las reglas generales (arts y 2160, en el mandato). En este punto, cabe mencionar la representación del tradente en las ventas forzadas, realizadas en los juicios ejecutivos o en las quiebras: art. 671, inc. 3º. Esta disposición crea una figura especial de representación legal, que debemos sumar a las señaladas en el art. 43. Estamos aquí ante ventas forzadas hechas a petición de un acreedor y en pública subasta, en las que el juez asume la representación del deudor para los efectos de realizar la tradición (no quedan comprendidas entre las ventas forzadas otras ventas que se hacen en pública subasta pero que no tienen el mencionado carácter de forzadas, como por ejemplo las ventas de los bienes raíces de las personas sometidas a guarda, art. 394). Las ventas forzadas son en realidad un verdadero contrato de compraventa; prueba de ello es que el legislador, al ocuparse de este contrato, en muchos casos se refiere La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 5
6 expresamente a las ventas forzadas, como por ejemplo, al aludirse a la lesión enorme, que no tiene cabida en las ventas forzadas (art. 1891). En las ventas forzadas de inmuebles, el juez firmará la escritura pública de venta en representación del ejecutado, debiendo insertarse en ésta el Acta de Remate, de acuerdo a las normas del juicio ejecutivo, del CPC. Algunos han objetado que en el caso de las ventas forzadas no existiría tradición, porque no hay consentimiento, voluntad del dueño de la cosa, o sea, del ejecutado. Pero se responde que tal consentimiento hay que buscarlo en otra forma. De acuerdo al art. 22 de la Ley Sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, se entienden incorporadas en un contrato todas las leyes vigentes al tiempo de su otorgamiento; y conforme al art. 2465, que contempla el derecho de prenda general, se autoriza al acreedor para hacerse pagar en todos los bienes del deudor. Ahora bien, en virtud de este derecho de prenda general, toda persona, al contratar, sabe que si no cumple con su obligación, el acreedor podrá sacarle a remate sus bienes. Aquí se encontraría entonces, el verdadero consentimiento del ejecutado, según nuestra Corte Suprema. Esta explicación, se ha señalado, es aceptable para ejecuciones fundadas en contratos que originaron las obligaciones en mora, pero insuficiente para las que resultan de obligaciones extracontractuales. Respecto a éstas, a nuestro juicio también podríamos afirmar que el consentimiento del tradente se da anticipadamente, pues cualquiera persona que cometa un delito o cuasidelito, sabe de antemano que tales hechos ilícitos originarán responsabilidad civil y que por ende sus bienes podrán ser embargados y en definitiva subastados (artículo 2329 del Código Civil). Se ha señalado que el problema puede solucionarse aceptando la teoría de la representación-modalidad de los actos jurídicos, que postula que no es la voluntad del representado la que contrata, sino la del representante. b.2) Sobre qué debe recaer el consentimiento en la tradición. Recae: 1º Sobre la cosa objeto de la tradición. 2º Sobre el título que le sirve de causa. 3º Sobre la persona a quien se efectúa la tradición. Como todo acto jurídico, la tradición debe estar, en lo que a la voluntad de las partes se refiere, exenta de vicios. En el título de la tradición, el legislador no reglamentó los diversos vicios del consentimiento, excepto en lo relativo al error (arts. 676 a 678), de manera que respecto del dolo y de la fuerza se aplican las reglas generales (arts y siguientes). Las hipótesis de error pueden ser: 1º Error en la cosa tradida: art Esta disposición está en perfecta armonía con el art Habrá nulidad en este caso. 2º Error en la persona: art En este punto, hay una excepción a los principios generales, de acuerdo a los cuales, el error sobre la persona no vicia el consentimiento, salvo que la persona sea el motivo determinante del acto o contrato. Tratándose de la tradición, el error en la persona anula la misma, según se establece en el artículo citado. Ello se explica, porque la tradición no es sino el cumplimiento de la obligación que nace del contrato. Ahora bien, el pago debe ser siempre hecho al acreedor, y de lo contrario es nulo o ineficaz para extinguir la obligación (art. 1576). Sobre este particular, más lógico que hablar de nulidad, sería decir que en este caso hay pago de lo no debido, y por lo tanto, podría La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 6
7 repetirse lo pagado. En todo caso, si el error no recae en la persona sino sólo sobre el nombre, la tradición es válida (arts. 676, inc. 2º, 1057 y 1455). 3º Error en el título de la tradición: art. 677 (que guarda armonía también con el artículo 1453). Puede presentar dos aspectos y en ambos invalida la tradición: Ambas partes entienden que hay un título traslaticio de dominio, pero el error consiste en que se equivocan en cuanto a la naturaleza del título ( como si por una parte se supone mutuo, y por otra donación ). Una parte entiende que hay título traslaticio de dominio y la otra entiende que hay sólo un título de mera tenencia ( cuando por una parte se tiene el ánimo de entregar a título de comodato, y por otra se tiene el ánimo de recibir a título de donación ). Finalmente, el art. 678, en una disposición inútil considerando la regla general del art. 1448, establece que el error sufrido por los mandatarios o representantes legales también invalida la tradición. c) Existencia de un título traslaticio de dominio: art Si no hay título traslaticio de dominio, no hay tradición. Se entiende por título traslaticio de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo (artículo 703). Esto quiere decir que por sí mismos, no transfieren el dominio, porque ese rol lo cumplen los modos de adquirir, pero sirven de antecedente para la adquisición del dominio. c.1) Casos de títulos traslaticios de dominio: la compraventa, la permuta, la donación, el aporte en propiedad a una sociedad, el mutuo, el cuasiusufructo, el depósito irregular, la transacción cuando recae sobre objeto no disputado, el contrato de arrendamiento opera como un título traslaticio de dominio, respecto de los ganados, atendido que usualmente se trata de cosas fungibles. A los anteriores, incluyen algunos la dación en pago y la novación, pero se critica esta inclusión. Respecto a la novación, se dice que sería título traslaticio de dominio cuando, por ejemplo, si se debe un hecho o servicio (obligación de hacer), se conviene en sustituirla por la obligación de transferir una cosa (obligación de dar); en lo concerniente a la dación en pago, ciertos autores niegan su carácter de título traslaticio de dominio, porque mientras estos son generadores de obligaciones, la dación en pago tiende precisamente a extinguirlas. El título traslaticio sería en realidad la fuente que creó la obligación preexistente que la dación en pago extingue a través de una prestación diversa a la originalmente pactada. c.2) Validez del título: el título de la tradición, además de ser traslaticio de dominio, debe ser válido, es decir, no debe tratarse de un título nulo. La nulidad del título impide que la tradición pueda operar, pues todo defecto de aquél repercute en ésta. La nulidad de la tradición procede normalmente como consecuencia de que sea declarada la nulidad del contrato que le sirve de título traslaticio de dominio. Esto es lo que se denomina influencia del título en la tradición. Lo mismo cabe decir si hay ausencia de título traslaticio. Desde este punto de vista, se dice que la ley concibe la tradición como un acto causado (por un título) y no abstracto o independiente. Pero el alcance de la nulidad de la tradición por falta de título o título nulo, no queda perfectamente definido. Esta indefinición se advierte en relación con el efecto posesorio de la tradición. Cuando el art. 675 dispone que la falta de título o la nulidad de La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 7
8 éste anula la tradición, no deja en claro si esa nulidad priva de todo efecto, hasta el punto de estimar que no sólo no transfirió el dominio, sino que además nunca el adquirente recibió la cosa con ánimo de dueño, es decir, que nunca entró en posesión; o por el contrario, que es nula en cuanto mecanismo que traslada el dominio, pero que en el hecho, sí dejó al adquirente en posesión. La primera solución, se apoyaría en el efecto retroactivo categórico de la nulidad, que elimina todo efecto o consecuencia del acto declarado nulo. Pero la segunda solución parece la más conforme con el sistema general implantado por el CC., por las siguientes razones: 1º La parte final del art. 675 muestra que la regla parece estar dirigida más bien al traslado del dominio, sin referirse a la posesión; 2º Por otra parte, el art. 704 tiene por títulos injustos para poseer, al nulo (número 3) y al aparente (número 4), de manera que se considera que quien recibió por un título nulo o putativo, tiene título, aunque injusto, y es poseedor, aunque irregular, pudiendo llegar al dominio por la prescripción extraordinaria; 3º Además, hay que recordar que el Código considera título para poseer a la ocupación, lo que equivale a admitir la posesión sin título, porque el que entra a poseer por ocupación no da justificación de su posesión. Entonces, si está permitido poseer por ocupación (que equivale a decir sin título), no parece coherente impedir la posesión si existe título, aunque nulo. d) La entrega de la cosa, con intención de transferir el dominio (artículo 670 del Código Civil). En todo modo de adquirir hay un hecho material, y en la tradición, es la entrega de la cosa. Como analizaremos, la forma que asume es distinta, según se trate de inmuebles, muebles o derechos personales Efectos de la tradición. Debemos distinguir si el tradente es dueño de la cosa que entrega o que a su nombre se entrega, o si no lo es. a) Efectos de la tradición, cuando el tradente es dueño de la cosa que entrega. Aquí, opera el efecto normal o natural de la tradición, cual es transferir el dominio del tradente al adquirente (arts. 670, 671 y 1575). En todo caso, puesto que estamos ante un modo de adquirir derivativo, el dominio que tenía el tradente pasa al adquirente en las mismas condiciones (si por ejemplo, tenía un gravamen o estaba sujeto a resolución, se transfiere con dicha carga y eventualidad respectivamente). b) Efectos de la tradición cuando el tradente no es dueño de la cosa que se entrega. La tradición es válida, lo que concuerda con el art. 1815, que establece la validez de la venta de cosa ajena. Aquí, tres situaciones pueden presentarse: b.1) El tradente es poseedor regular de la cosa entregada: en este caso, si el adquirente está de buena fe y adquiere con justo título, también adquiere la posesión regular de la cosa entregada. Pero esto no significa que la posesión se haya transferido del tradente al adquirente, porque como veremos más adelante, la posesión no se transfiere ni se transmite. La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 8
9 En este caso, el contrato que antecede a la tradición desempeña el papel de justo título y sirve al adquirente para iniciar una posesión regular. Aún más, el art. 717 permite al sucesor añadir la posesión de los antecesores con sus calidades y vicios. b.2) El tradente es poseedor irregular: si el adquirente está de buena fe y tiene justo título, mejora el título que tenía su tradente y el título y la tradición servirán de justo título para la posesión regular. En este caso, no le conviene al actual poseedor agregar la posesión de su antecesor, porque si lo hace, la posesión regular del primero se transformará en irregular, pues la agregación de posesiones opera con sus calidades y vicios. b.3) El tradente es un mero tenedor de la cosa entregada por él o a su nombre: siendo el tradente un mero tenedor, jamás puede llegar a adquirir la cosa por prescripción, porque la mera tenencia excluye la posesión (con la excepción contemplada en el artículo 2510 regla tercera). Pero aún en este caso, si el adquirente está de buena fe (o sea, ignora que el tradente sólo es mero tenedor de la cosa tradida) y tiene justo título, será poseedor regular y podrá llegar a adquirir la cosa por prescripción ordinaria. En este caso, por cierto, a diferencia de los dos anteriores, no hay accesión de posesiones que pueda operar. c) Adquisición del dominio por el tradente, con posterioridad a la tradición. Ello puede ocurrir en cualquiera de los tres casos recién analizados. Nos remitimos a los arts. 682, inc. 2º y 1819, en virtud de los cuales se entiende que la transferencia del dominio ha operado desde el instante en que se hizo la tradición. d) Cuando puede pedirse la tradición. Lo normal es que la tradición se efectúe inmediatamente de celebrado el contrato (art. 681). Hay tres casos en los que no puede pedirse la tradición de lo que se debe: 1º Cuando el título es condicional: la condición suspende el nacimiento del derecho; 2º Si hay plazo pendiente para el pago de la cosa: art El efecto propio del plazo es suspender la exigibilidad del derecho; 3º Cuando ha intervenido decreto judicial en contrario: en cuya virtud se ha retenido o se ha embargado la cosa que debe entregarse, el acreedor no sólo no tiene derecho a exigir la entrega, sino que el tradente no debe hacerla (arts N 2 y 1464 N 3). En estos casos, habrá objeto ilícito en la tradición y por ende nulidad absoluta. e) Tradición sujeta a modalidades. De acuerdo con el art. 680, inc. 1º, la tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. La modalidad debe entonces pactarse en el título que antecede a la tradición. e.1) Tradición bajo condición resolutoria: por ejemplo, se dona un inmueble, estipulándose en el contrato de donación que el donatario deberá restituir el dominio del predio si contrae matrimonio antes de cierta edad. También estaremos ante un caso de tradición bajo condición resolutoria, cuando se constituye un fideicomiso por acto entre vivos, pues el fiduciario tiene dominio, pero sujeto a condición resolutoria. Lo normal es que las condiciones sean expresas; pero hay excepciones en las cuales la condición es tácita, como ocurre tratándose de la condición resolutoria tácita del art Se plantea entonces si la condición del art afecta o no la tradición. Ruperto Bahamondes sostiene que no se aplica, porque el art. 680 exige que la condición se exprese, excluyéndose por ende toda condición tácita. La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 9
10 La mayoría de los autores, concluyen por el contrario que el dominio no sólo puede transferirse bajo condición expresa, sino también tácita. Si la tradición necesita un título traslaticio de dominio, y si el título se resuelve, si deja de existir (no significa otra cosa el cumplimiento de la condición resolutoria del art. 1489), resulta lógico que la tradición no pueda subsistir. Se agrega que si se recurre al art y se obtiene por sentencia judicial la resolución del contrato, quedará sin efecto la tradición por aplicación de los principios de la resolución, pues debe restituirse lo que se recibió en virtud del título resuelto, careciendo de importancia entonces plantearse si se aplica o no el art. 680 (en tal sentido, Alessandri y más recientemente Peñailillo). Por lo demás, tengamos presente que en las reglas de la compraventa, se vuelve a consagrar la condición resolutoria tácita, tanto desde el punto de vista del comprador que pide la resolución porque no recibe la cosa (artículo 1826, inciso 2º), cuanto desde el punto de vista del vendedor, que demanda la resolución porque no se le paga el precio (artículo 1873). Por ende, resuelto que sea el contrato de compraventa al operar la condición resolutoria tácita, quedará igualmente sin efecto la tradición que se había realizado en virtud de la compraventa. e.2) Tradición bajo condición suspensiva: la ley se pone en el caso de que se entregue la cosa con anterioridad al cumplimiento de la condición. En este caso, una vez cumplida la condición suspensiva, se adquirirá efectivamente el dominio, sin necesidad de nueva tradición, pues ésta se efectuó anticipadamente. Como explica Claro Solar, la tradición hecha bajo condición suspensiva no transfiere naturalmente la propiedad, porque el propietario no se ha desprendido de ella en favor del adquirente, sino en caso que se realice el acontecimiento futuro e incierto que las partes han tenido en vista para que se efectúe la transferencia. Pero verificada la condición la transferencia del dominio tendrá lugar de pleno derecho en el momento de la realización de la condición sin necesidad de ningún acto o manifestación de voluntad ulteriores. A su vez, las partes pueden estipular, según lo indica el artículo 680, que a pesar de entregarse la cosa, no se entenderá que hay traspaso del dominio, sino una vez que se pague el precio. El pacto mencionado constituye una aplicación de la denominada cláusula de reserva de dominio. El art. 680, inc. 2º, que la establece, está sin embargo en contradicción con las normas contenidas en la compraventa, específicamente en los arts y 1874, y particularmente con la última. En efecto, quien examine aisladamente el art. 680 llegaría a la conclusión de que puede estipularse que no se transferirá el dominio mientras no se pague el precio o se cumpla una condición. Pero el art establece otra cosa: dice que la cláusula de no transferir sino en virtud del pago del precio, no produce otro efecto que la demanda alternativa que establece el art (que reproduce el art. 1489): vale decir, el derecho del vendedor para exigir el cumplimiento del contrato (en este caso, el pago del precio) o la resolución del contrato, esto es, dejarlo sin efecto. De tal forma, la entrega efectuada por el vendedor con la reserva mencionada del dominio, producirá de todas maneras la tradición, aunque bajo condición resolutoria. Cómo se resuelve la contradicción anotada?: haciendo primar los arts. de la compraventa, porque constituyen, frente al art. 680, normas especiales, que deben aplicarse con preferencia, de acuerdo al principio de la especialidad, consagrado en el art. 13. e.3) Tradición sometida a un plazo: aunque el art. 680 no se pone en este caso, la tradición, o más bien el título traslaticio que la precede, también puede tener esta modalidad. Tratándose de un plazo suspensivo, cabe precisar que no se trata de que la obligación de efectuar la tradición se postergue para el futuro, sino que se conviene que la tradición que ahora se efectúa, comenzará a producir sus efectos desde que llegue cierto La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 10
11 día. Se trata de una tradición anticipada, al igual que aquella hecha bajo condición suspensiva, aplicándose de la misma forma lo dicho respecto de la reserva de dominio. A su vez, tendría lugar la tradición a plazo extintivo, si se pacta que llegado cierto día se extinguirá el dominio para el adquirente. Este sería el caso del fideicomiso, cuando la restitución debe efectuarse a la muerte del propietario fiduciario. e.4) Tradición sujeta a un modo: tampoco se refiere el artículo 680 a esta posibilidad, pero nada obsta a que las partes estipulen que la cosa objeto de la tradición, deberá destinarse por el adquirente al cumplimiento de un modo. En este caso, el incumplimiento del modo facultará al tradente para pedir la resolución del contrato, conforme a las reglas de la condición resolutoria tácita ya mencionadas. Así, por ejemplo, se vende un inmueble a una congregación religiosa, y se pacta en la compraventa que el predio deberá destinarse a la construcción de un colegio. Lo mismo ocurrirá si se trata de un contrato de donación, en cuyo caso no estamos ante un contrato unilateral, como suele ocurrir con la donación, sino ante uno bilateral (artículo 1426 del Código Civil). Se trata de la llamada donación con cargas Especies o formas de efectuar la tradición. En esta materia, debemos distinguir cuatro especies o formas de efectuar la tradición: a) Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal mueble. b) Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal inmueble. c) Tradición del derecho de herencia. d) Tradición de los derechos personales. a) Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal mueble. Rigen la materia los arts. 684 y 685. Esta tradición puede ser de dos clases: real y ficta. Tradición real o verdadera, es la que se hace física o materialmente, sea entregando la cosa el tradente al adquirente, sea permitiendo el primero al segundo la aprensión material de la cosa tradida, y manifestando uno la voluntad de transferir y el otro la voluntad de adquirir el dominio: art. 684, inc. 1º. Tradición ficta o simbólica es la que se hace por medio de una ficción, símbolo o señal, que representa la cosa tradida y la pone bajo el poder o acción del adquirente. Sobre el particular, cabe subrayar la importancia de la expresión SIGNIFICANDO, que utiliza el citado inciso. En efecto, es un error sostener de buenas a primeras que la tradición de cosa corporal mueble se verifica mediante la entrega de la cosa, porque dicha entrega puede o no hacerse con la intención de transferir el dominio. No existirá tal intención en los contratos que sólo proporcionan la mera tenencia de la cosa; sí existirá dicha intención en los contratos representativos de títulos traslaticios de dominio. El problema se presentará cuando una de las partes crea que la entrega se efectúa a título de mera tenencia y la otra a título traslaticio, hipótesis que configura error esencial en la convención y por ende permite alegar nulidad. De ahí la importancia de interpretar adecuadamente la voluntad de las partes. La sola entrega, entonces, no es suficiente para deducir que operó tradición. La mayoría de la doctrina nacional, considera como tradición real la del número uno y aún, para algunos, las de los números 2 y 3 del art Otros, en cambio (Barros La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 11
12 Errázuriz, Peñilillo), estiman que todos los numerales del art. 684 se refieren a casos de tradición ficta, y que la real no está mencionada explícitamente en el precepto. Los casos contemplados en el art. 684 son los siguientes: 1º Permitiendo la aprensión material de una cosa presente: se exige aquí, según la doctrina, la presencia simultánea de tradente y adquirente, la presencia de la cosa a la vista y alcance de ambos y la aprensión de ella por el adquirente, asiéndola físicamente, sin oposición del tradente. 2º Mostrando la cosa tradida: supone también la presencia de ambas partes ante la cosa tradida. Es la forma llamada tradición de larga mano o de longa manu, por suponerse que el tradente, por una parte, muestra la cosa de la que se desprende (usualmente, se trataba de la finca, que el tradente señalaba desde un paraje elevado) y el adquirente la aprehende ficticiamente extendiendo también sobre ella una larga mano. 3º Entregando las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que está guardada la cosa: tiene su origen en la traditio clavium apud horrea (entrega de las llaves de la tienda). Mientras que para algunos autores ésta es la forma de tradición simbólica por excelencia, en la cual las llaves constituyen el símbolo de la entrega, otros en cambio, han entendido que también es ésta una forma de tradición real, al permitir la tenencia de las llaves la posibilidad de tomar inmediata posesión por parte del adquirente. La ley no exige en todo caso que el almacén, cofre, etc., esté a la vista de las partes, pero la entrega de las llaves debe ser real. 4º Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido: del tenor del precepto, se observa que aquí queda efectuada la tradición al convenirse el encargo; se trata de un verdadero mandato por el que el tradente se encarga de poner la cosa a disposición del adquirente en algún lugar. Como no se exige que se cumpla el encargo para entender verificada la tradición, ésta queda efectuada desde luego, sin esperar a que efectivamente el tradente ponga la cosa tradida en el lugar convenido. De ahí a que se diga que en este caso, hay una especie de tradición por el solo contrato, quedando el tradente como mero tenedor en calidad de mandatario. 5º Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como mero tenedor: se trata de la llamada tradición por breve mano : es la que se produce cuando el mero tenedor de una cosa llega a ser adquirente de ella y la retiene con ánimo de dueño. Consiste en suponer que el dueño de la cosa, al venderla, donarla, etc., al que la tenía como mero tenedor, la recibe de éste y se la vuelve a entregar por un rápido cambio de mano. Según algunos autores, la tradición está representada por la entrega que inicialmente se había efectuado por el dueño al mero tenedor (por ejemplo, al darla en usufructo o celebrar un contrato de arrendamiento). Lo que se busca por la ficción, es evitar un rodeo inútil. Desde el instante que se perfecciona la venta, donación u otro título traslaticio de dominio, se entiende hecha la tradición. Por ende, en este caso, igual que en el anterior, la tradición se perfecciona con el solo contrato. 6º Por el mero contrato en que el dueño se constituye mero tenedor: se trata de la constituto posesorio. Este caso, contrario al anterior, se produce cuando en virtud del contrato el dueño de la cosa la retiene, pero ahora reconociendo dominio ajeno. Así, por ejemplo, el dueño vende la cosa, pero conviene con el comprador que la conservará en su poder en calidad de arrendatario. Se evita también una doble entrega, y al igual que en los dos casos anteriores, en la práctica estamos en presencia de una transferencia del dominio por el mero contrato. La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 12
13 Tradición de bienes muebles por anticipación: art Se trata de la tradición real de las cosas mencionadas, que se realiza, con permiso del dueño, por la separación de esas cosas del inmueble en que se encontraban. Inicialmente, la Corte Suprema concluyó que la tradición de estos bienes sólo podía efectuarse en la forma real contemplada en el art. 685, quedando excluida la tradición ficta o simbólica. Sin embargo, con posterioridad admitió que podía efectuarse en alguna de estas últimas formas. Asimismo, el máximo tribunal sostuvo que el art. 685 se refiere a un simple permiso del dueño, caso diverso del art. 571, que alude a los muebles por anticipación, en el que se trata de la constitución de un derecho, no siendo por tanto aplicable a este caso el art. 685 (o sea, para constituir el derecho a favor del tercero, no se requiere, como es lógico, la separación de la cosa). La doctrina sin embargo ha concluido que los artículos citados no pueden estimarse opuestos o en conflicto, porque tratan aspectos diferentes de los muebles por anticipación. Mientras el art. 571 los define y se refiere al momento en que nace el mueble por anticipación, el art. 685 establece la forma como se efectúa la tradición de los mismos. Taxatividad de las formas enumeradas en el art Según Claro Solar, la disposición no excluye otras formas de efectuar la tradición, no siendo taxativa la enumeración. A la misma conclusión han llegado algunas sentencias. Otros autores discrepan de tal opinión, basándose en la afirmación que sostiene que el art. 684, en sus 5 numerales, alude sólo a formas fictas o simbólicas. En tal sentido, Pescio estima que los medios simbólicos de tradición constituyen una ficción que sólo puede ser creada por un precepto expreso de la ley. Agrega que el art. 723 da por adquirida la posesión, exigiendo, aparte de la voluntad, la aprensión material o legal de la cosa, y no podemos comprender una aprensión legal en donde no hay una ley expresa que la consagre. En síntesis, sostiene que las formas fictas o simbólicas, por ser siempre creaciones de la ley, son excepcionales. Valor comparativo de la tradición real y ficta. Se ha discutido el igual o diferente valor que debe atribuirse a una u otra. La ausencia de desplazamiento físico de la cosa tradida en la tradición ficta o simbólica, da mayor ocasión para el conflicto. Al respecto, puede ocurrir que un tradente efectúe una tradición ficta y luego la real, de la misma cosa, a diferentes personas: por ejemplo, A vende a B un bien mueble, conviniendo que A lo conservará como arrendatario (constituto posesorio); posteriormente, A vende dicha cosa a C y le efectúa tradición real. En nuestro Derecho, el art resuelve el problema para la compraventa: será preferido el comprador que primero haya entrado en posesión (en el ejemplo, B, porque hubo en su favor tradición ficta y A reconoció dominio ajeno). Esto implicaría que se asigna a ambas formas de tradición el mismo valor, resolviéndose el problema en términos de cual se efectuó primero. Algunos autores extranjeros estiman que debe atribuirse mayor valor a la tradición real, en el conflicto planteado, particularmente por un afán de proteger a los terceros: la tradición ficta, al efectuarse sólo por actos simbólicos o representativos, no da noticia a los terceros del cambio de situación de la cosa; esa publicidad sólo aparece en la tradición real. Así, el segundo adquirente, que respecto de la primera tradición (la ficta) era un tercero, no La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 13
14 estaba en condiciones de saber que estaba comprando una cosa ajena; protegiéndole, habría que conceder más valor a su tradición real. En nuestro Derecho, el problema sólo podría discutirse para aquellos contratos distintos de la compraventa y la permuta, atendido el tenor del art Tal sería el caso, por ejemplo, de la donación. A nuestro juicio, no habiendo normas que resuelvan el punto, parece razonable aplicar, por analogía, lo dispuesto acerca de la compraventa. b) Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal inmueble. Regla general: inscripción. Se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (art. 686), excepto tratándose de la tradición del derecho real de servidumbre, que se realiza en la forma prescrita en el art. 698, vale decir, por escritura pública, en la que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo 2. En el Derecho Romano y en el español antiguo que regía entre nosotros, bastaba la tradición real o la ficta para operar la transferencia del dominio en los inmuebles, al igual que respecto de los muebles. No era necesaria por tanto, para la validez de dicha tradición, la inscripción en un registro público, lo que usualmente implicaba que los terceros ignoraban las transferencias del dominio. Para facilitar la circulación del dominio de los bienes inmuebles, evitar los inconvenientes de la clandestinidad y desarrollar el crédito territorial, fue imponiéndose en las legislaciones más avanzadas la PUBLICIDAD de la constitución, transferencia y transmisión de los derechos reales inmuebles. Dicho objetivo se logra mediante los registros de la propiedad raíz o territorial. Pero fuera de la publicidad, el Registro de Bienes Raíces cumple otras funciones, que varían según el régimen de cada país. En muchos, es una garantía de la propiedad inmueble; en otros, sólo de la posesión; en algunos, sólo se exige para oponer el acto inscrito a los terceros. En el caso chileno, como expresa Marco Antonio Sepúlveda, la idea de someter la propiedad raíz al registro comienza a perfilarse en el Proyecto de Código Civil de Su art. 822 señalaba que la tradición podía ser real o simbólica. El art. 823 prescribía acto seguido: La [tradición] real de las cosas corporales muebles se hace pasándolas de mano a mano; la de los inmuebles, entrando en ellas el que la recibe, a presencia del que las entrega; manifestándose en el uno la voluntad de transferir, i en el otro la de adquirirlo. Y agregaba el art. 826: Se podrá también efectuar la tradición de las heredades y casas, registrando la escritura pública de enajenación en la competente oficina del Conservador de Bienes Raíces y firmando el Conservador la partida, junto con ambas partes o sus apoderados. Transferido de este modo el dominio, no podrá pasar a tercero sino de la misma manera. Y el art. 829 consignaba por su parte que los derechos de herencia, usufructo, uso, habitación; los de servidumbres prediales, i el de censo, admiten la tradición simbólica por instrumento público, registrado según el art De esta manera, el registro era, en el Proyecto de 1853, una forma alternativa de tradición de los inmuebles, y no la única, aunque si se recurría a ella, las posteriores transferencias debían hacerse de la misma manera. Destaca el profesor Sepúlveda que será finalmente en el llamado Proyecto Inédito (que al decir de Guzmán Brito bien podría denominarse Proyecto de 1854), donde 2 Sin embargo, la servidumbre de alcantarillado de predios urbanos, sólo puede adquirirse por medio de escritura pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces (artículo 1º de la Ley número 6.977). La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 14
15 aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raíz al Registro. Elimina la tradición real de los bienes raíces, dándole su artículo 826 la redacción al actual artículo Fines de la inscripción en el derecho chileno. Cinco son las finalidades jurídicas de nuestro Registro Conservatorio de Bienes Raíces: 1º Realización de la tradición de los derechos reales en inmuebles: art º Publicidad de la propiedad raíz: persigue, como dice el Mensaje del CC., ponerla a la vista de todos, en un cuadro que represente instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas, evitándose así los engaños a terceros. 3º Para conservar la historia de la propiedad raíz, de manera que sea posible conocer la secuencia de poseedores inscritos, remontándonos desde el presente a la primera inscripción. 4º Requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes raíces; en efecto: sirve de requisito para adquirir la posesión de bienes inmuebles (art. 696: Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento antedicho ; art. 724: Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio ); posibilita probar dicha posesión (art. 924: La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla ); y constituye una garantía de conservar la misma (arts. 728 y El primero establece que Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente ; el segundo, dispone que Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo. 5º En algunos casos, se afirma que la inscripción es solemnidad de un acto o contrato: en ciertos casos, desempeñaría además el papel de solemnidad de algunos actos jurídicos que recaen en bienes raíces: Donaciones irrevocables (art. 1400); Constitución de usufructo por acto entre vivos (art. 767); Constitución del derecho de uso y habitación (arts. 812 en relación con el art. 767); Constitución de fideicomisos, sea que se constituyan por acto entre vivos o por testamento (art. 735); 3 Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio, Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Santiago de Chile, Editorial Metropolitana, 2014, pp La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 15
16 Constitución del censo (art. 2027); Constitución de la hipoteca (arts y 2410). Cabe precisar que en algunos de estos casos usufructo o hipoteca, por ejemplo-, se discute la función de la inscripción, señalando algunos que no sólo opera como tradición, sino como solemnidad del propio contrato. Otros, en cambio, afirman que el contrato sería válido con el otorgamiento de la escritura pública, siendo la inscripción la tradición del derecho real de hipoteca. En verdad, en todos los casos mencionados, en los que la inscripción actuaría, supuestamente, como una solemnidad del acto o contrato, creemos que en verdad nos encontramos ante la tradición del respectivo derecho. Resulta discutible por tanto, ha dicho nuestra doctrina, esta última finalidad. Cabe señalar que las inscripciones que ordenan los arts. 688 (respecto de la sucesión por causa de muerte) y 689 (respecto de la sentencia que declara la prescripción adquisitiva), responden a la finalidad de publicidad, puesto que aquí no hay tradición. Otros modos de adquirir operan. De lo dicho respecto de los fines de la inscripción, podría desprenderse, en principio, que en nuestro Derecho, la inscripción es prueba del dominio. Ello no es así sin embargo. Si bien la inscripción es la única manera de efectuar la tradición de los derechos reales inmuebles y aunque la tradición constituye un modo de adquirir el dominio, la inscripción no prueba este derecho: sólo prueba la posesión. En nuestra legislación, la forma de probar un dominio indubitado es a través de la prescripción; de ahí la importancia del estudio de los títulos de los inmuebles, por un lapso no inferior a 10 años de posesión inscrita. Por la misma razón, el Mensaje del CC. dice: No dando a la inscripción conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que solamente podrían extinguirse por la prescripción competente. Tipos de registros. Se distinguen en la doctrina y en el Derecho Comparado dos tipos de registro: personal y real. Registro personal es aquél que se organiza tomando como pauta los nombres de las personas a quienes afecta cada anotación o inscripción. Registro real es el que se lleva por predios. Cada uno de estos se matricula con un número de orden y le corresponde una hoja especial, que constituye su registro. En dicho registro se van anotando todos los actos jurídicos que afecten el inmueble. El registro real permite conocer efectivamente de un solo golpe de vista todas las mutaciones y gravámenes de una propiedad, revela de inmediato la situación jurídica de un predio. Por el contrario, el registro personal obliga, para conocer la historia de un predio, encontrar el nombre de los propietarios anteriores y revisar sus inscripciones. Materialmente, las inscripciones se realizan en libros distintos, ordenados cronológicamente. Otro sistema de inscripción es el del Acta Torrens, implantado en Australia. En él, la inscripción también es prueba del dominio. Sir Robert Torrens ideó el sistema que básicamente consiste en lo siguiente: al inscribirse un título, el propietario presenta los antecedentes del mismo y un plano del predio. El Estado los examina y si están conformes, efectúa la inscripción. Se redactan dos certificados idénticos, uno de los cuales se entrega al propietario y el otro se inserta en el Registro. Este es llevado por propiedades (Registro La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 16
17 real). Cuando un propietario quiere vender, envía al Conservador el contrato respectivo (usualmente un formulario) y su certificado, el que se deja sin efecto, entregándose al comprador uno nuevo. El certificado contiene un plano de la propiedad y la indicación de las obligaciones que la gravan. En Chile, opera el Registro personal. Inscripciones y transcripciones. Los títulos o documentos que deben constar en los registros pueden insertarse en ellos de dos formas: a través de la transcripción, que consiste en copiar íntegra y literalmente el documento; o a través de la inscripción, que se reduce a anotar un extracto fundamental del documento. Este último sistema rige en Chile. En Chile, el esquema de una inscripción de dominio, es el siguiente (artículo 690 del Código Civil y artículo 78 del Reglamento del Registro Conservatorio): i) Fecha de la inscripción (En santiago, a del año ). ii) Naturaleza y fecha del título (por compraventa de fecha. de del año.). iii) Nombres, apellidos y domicilios de las partes (don. vendió a don ). iv) El nombre y linderos del fundo, es decir, designación de la cosa, según aparezca en el título (el inmueble ubicado en la ciudad de Santiago, calle..nº, Comuna de.., cuyos deslindes son ). v) Oficina o archivo en que se guarde el original (todo ello según da cuenta la escritura pública de fecha, Repertorio número, otorgada en la Notaría de esta ciudad de don.). vi) Título anterior (El título anterior rola a fojas.. número. Del Registro de Propiedad de este Conservador, correspondiente al año..). vii) Firma del Conservador. Hoy, los conservadores agregan, al final de la inscripción, el número que corresponde al Rol de avalúo fiscal del inmueble. Legalidad registral. Una característica fundamental de un Registro es la de que tenga o no legalidad. En materia registral, se entiende por legalidad el carácter de seguridad absoluta, eventualmente con garantía del Estado, de que los titulares de derechos incorporados al Registro, efectivamente tienen tal calidad. Fundamentalmente, implica garantizar la validez y eficacia de los actos que motivaron la inclusión del inmueble en el Registro a nombre de determinada persona. Aquí, la inscripción es prueba del dominio. El interesado en inscribir debe llevar sus títulos al Registro correspondiente, donde funcionarios especializados los estudian. Si están correctos, conformes a Derecho, se inscriben. En consecuencia, aceptado un inmueble en el Registro como perteneciente a una persona, queda así de modo indiscutible. El derecho alemán recepciona este principio de la legalidad en su sistema registral. El sistema registral chileno. Está conformado por el Registro Conservatorio de Bienes Raíces. Las normas legales fundamentales sobre la materia están contenidas en los arts. 686 y siguientes del CC. y en virtud de lo dispuesto en el art. 695, en el Reglamento del Registro Conservatorio La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 17
18 de Bienes Raíces (del 24 de junio de ). Se ha resuelto por la jurisprudencia que se trata de un DFL dictado por mandato del art. 695, ley delegatoria. Su organización y funcionamiento están consignados fundamentalmente en el citado Reglamento. Sus características son: 1º Funciona como una oficina en las comunas o agrupaciones de comunas que constituyan el territorio jurisdiccional de un juez de letras (artículo 447 del Código Orgánico de Tribunales), sin perjuicio que en el territorio jurisdiccional de la Corte de Apelaciones de Santiago, el oficio está a cargo de tres funcionarios (artículo 449 del Código Orgánico de Tribunales). En aquellos territorios en que sólo exista un notario podrá disponerse que también ejerza el cargo de Conservador de Bienes Raíces. 2º Los libros fundamentales que allí se llevan son el Repertorio, el Registro y el Indice General. Pero es el Registro el que constituye el sistema, siendo los otros dos complemento de aquél. Creado originalmente para los inmuebles, leyes posteriores han entregado al Conservador el mantenimiento de otros registros para ciertos bienes o actos, como el Registro de Comercio y el Registro de Minas. El REPERTORIO es una especie de libro de ingreso de la oficina (arts. 21 a 30 del Reglamento). Es un libro en que se deben anotar todos los títulos que se le presenten al Conservador, por orden cronológico de ingreso, cualquiera sea su naturaleza (arts. 21 y 27); es de carácter anual (arts. 30 y 38). La anotación en el Repertorio debe contener las enunciaciones indicadas en el art. 24 del Reglamento, a saber: cada página se dividirá en cinco columnas, con las siguientes enunciaciones: 1. El nombre y apellido de la persona que presenta el título. 2. La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripción que trata de hacerse. 3. La clase de inscripción que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc. 4. La hora, día y mes de la presentación. 5. El registro parcial en que debe hacerse la inscripción y el número que en él le corresponde. El REGISTRO está integrado por tres libros o registros parciales que lleva el Conservador: art. 31: Registro de Propiedad; Registro de Hipotecas y Gravámenes; y Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Todos son anuales (art. 36). Los arts. 32 y 33 establecen las inscripciones que deben hacerse en cada libro. Las características materiales de estos Libros o Registros parciales están señaladas en los arts. 34 y siguientes. Cabe destacar que la jurisprudencia ha determinado que la inscripción practicada en un Registro que no corresponde, adolece de nulidad absoluta. Cada Libro o Registro parcial contiene un índice por orden alfabético con los nombres de los otorgantes (art. 41); este índice es de especial importancia práctica para la ubicación de los títulos y contribuye a caracterizar el Registro. Además, en un apéndice de éste índice se inventarían los documentos agregados al final del Registro (art. 42). El INDICE GENERAL permite, junto a los índices de cada Libro o Registro parcial, el funcionamiento del sistema, en cuanto mediante él se ubican las inscripciones y se puede reconstruir la historia de los inmuebles. Se construye por orden alfabético de los otorgantes, 4 El Reglamento Conservatorio comenzó a regir el 1º de enero de 1859, y fue redactado por José Alejo Valenzuela, Ministro de la Corte de Apelaciones de Santiago e integrante de la Comisión Revisora del Proyecto de CC de La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 18
19 y se forma a medida que van haciéndose las inscripciones en los tres Registros parciales. También es anual. 3º El Registro es público, y el Conservador está obligado a dar las copias y certificados que se le soliciten (arts. 49 a 51). Los más usuales son los certificados de dominio vigente y de gravámenes y prohibiciones. Pedir dichos certificados por un lapso mínimo de 10 años, resulta indispensable en todo Informe de Títulos. 4º Respecto a la responsabilidad del Conservador, en su desempeño no tiene atribuciones para examinar la validez y eficacia de los títulos ni la correspondencia entre las declaraciones sobre los predios y sus reales características. Por lo mismo, en Chile el Estado no garantiza ni esta congruencia entre el título y los caracteres materiales del predio ni la calidad de auténtico propietario que puede tener quien aparece como dueño en la inscripción. En otras palabras, nuestro sistema carece de legalidad registral. Tiene sí responsabilidad el Conservador por la negligencia, dolo y abuso que cometa en el cumplimiento de sus funciones; la responsabilidad civil por daños se rige por las reglas generales de la responsabilidad extracontractual (arts y siguientes del CC). La responsabilidad funcionaria se rige por el COT. Títulos que deben inscribirse y títulos que pueden inscribirse. Los títulos que DEBEN inscribirse en el Registro están enumerados en el art. 52 del Reglamento. Son tales: 1º Los títulos traslaticios de dominio de los bienes raíces; 2º Los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles (pareciera aludir el número 1 del art. 52 al título traslaticio de los mencionados derechos; si así se interpretare el numeral, no puede operar respecto de los derechos de uso y habitación, que son personalísimos -art y por ende no pueden transferirse. Por ende, hay que entender el numeral en el sentido que alude a la constitución de tales derechos personalísimos); 3º La sentencia ejecutoriada que declare la prescripción adquisitiva del dominio sobre un inmueble o de cualquiera de los derechos mencionados en el numeral precedente; 4º La constitución de los fideicomisos relativos a inmuebles; 5º La constitución de usufructos que recaen sobre inmuebles por acto entre vivos; 6º La constitución del uso y habitación que recaen sobre inmuebles por acto entre vivos; 7º La constitución, división, reducción y redención del censo; 8º La constitución de censo vitalicio; 9º La constitución de la hipoteca; 10º La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente; 11º Los decretos de interdicción provisoria y definitiva; 12º Los decretos que rehabilitan al disipador y al demente; 13º Los decretos que confieren la posesión definitiva de los bienes del desaparecido; y 14º Los decretos que concedan el beneficio de separación de bienes, según el art del CC. A estos casos, deben agregarse otros que establece el CC. y el propio Reglamento, por ejemplo en el art. 688 en relación al art. 55 del Reglamento, respecto a la sucesión por causa de muerte. Los títulos que PUEDEN inscribirse, están enumerados en el art. 53 del Reglamento. Son tales: 1º Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles; La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 19
20 2º Toda condición suspensiva o resolutoria de otros derechos reales constituidos sobre inmuebles; 3º Todo gravamen impuesto sobre un inmueble, diferente de los mencionados en el art. 52, como las servidumbres; 4º El arrendamiento en el caso del art del CC; 5º Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley (al respecto, cabe advertir que con buenas razones, se afirma que no cualquier contrato generador de derechos personales podría inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. Ello sólo podría ocurrir en los casos cuya inscripción sea permitida por ley. Afirma al respecto Marco Antonio Sepúlveda Larroucau: Basándonos en lo dispuesto en los artículos 32, 33, 52, 53 y 89 inciso 1 del Reglamento y en otras normas de nuestro ordenamiento jurídico, principalmente del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil, y en que la finalidad esencial del Registro es la publicidad de las situaciones jurídicas que afectan a los derechos reales, se puede afirmar que por regla general sólo debe inscribirse aquello que tiene trascendencia jurídico-real. No sólo lo tiene la transferencia, transmisión, constitución y renuncia del dominio y demás derechos reales inmuebles, sino, también, toda condición suspensiva o resolutoria de los mismos, las prohibiciones legales, judiciales y voluntarias que efectivamente limitan la facultad de enajenar del titular registral, las modalidades que pudieren afectar la titularidad del constituyente del derecho real, otros gravámenes, el arrendamiento y demás actos y contratos que el legislador ha ordenado inscribir para que sean oponibles a terceros, y que inciden en algunos o todos los atributos del respectivo derecho real (usar, gozar, disponer y administrar), y las variaciones de una inscripción en virtud de un nuevo título. 5 Por lo demás, agregamos nosotros, si fuere efectivo que los conservadores pueden inscribir cualquier contrato generador de derechos personales, por qué tuvo que señalar expresamente que puede inscribirse el arrendamiento? La mención expresa parece reforzar la tesis de que la inscripción de contratos que generan derechos personales es algo excepcional. En consecuencia, compartimos lo expuesto por Marco Antonio Sepúlveda, en cuanto excepcionalmente, pueden inscribirse derechos personales; Así lo deja meridianamente claro el artículo 53 n 2 inciso 2 del Reglamento, que permite inscribir el arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por ley (por ejemplo, según el artículo 2438 del Código Civil, el contrato de anticresis), es decir, se requiere de texto legal expreso para inscribir derechos personales de fuente voluntaria. En virtud de todo lo anterior es que hemos venido sosteniendo desde hace tiempo que no es legalmente admisible la inscripción de una promesa de compraventa, no obstante que nuestros conservadores frecuentemente le den acceso a sus registros. 6 6º Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc. En relación a esta hipótesis, inscrita la prohibición convencional de enajenar, se ha discutido la actitud que debe tomar el Conservador cuando el obligado a no enajenar, infringiendo su 5 Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio, Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Santiago de Chile, Editorial Metropolitana, 2014, pp. 250 y Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio, Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Santiago de Chile, Editorial Metropolitana, 2014, p La Tradición Juan Andrés Orrego Acuña 20