Source: http://www.nsoud.cz/JudikaturaNS_new/judikatura_vks.nsf/WebSearch/341F26CE4D4FE145C12584D30065B509?openDocument
Timestamp: 2020-07-16 15:43:05+00:00
Document Index: 53791988

Matched Legal Cases: ['§ 10', 'zákona č. 116', '§ 3', '§ 10', '§ 221', '§ 221', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 80', 'soud ', 'čl. 8', 'soud ', '§ 680', 'soud ', '§ 10', 'zákona č. 116', '§ 12', 'soud ', '§ 10', 'čl. 8', 'soud ', '§ 680', '§ 80', 'soud ', '§ 80', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'čl. 2', 'čl. 8', 'soud ', '§ 3', '§ 3', 'zákona č. 116', 'čl. 3', 'čl. 2', 'soud ', '§ 680', 'soud ', '§ 685', '§ 685', 'zákona č. 116', 'soud ', '§ 221', '§ 221', '§ 221', '§ 685', 'čl. 17', 'čl. 17', '§ 230', 'čl. 8', '§ 10', 'zákona č. 116', '§ 10', 'zákona č. 116', 'čl. 6', 'čl. 7', 'čl. 9', '§ 10', 'zákona č. 116', '§ 221', 'čl. 17', 'soud ', '§ 39', '§ 221', 'soud ', '§ 220', 'soud ', '§ 224', '§ 142', '§ 146', '§ 224', '§ 142', '§ 5', '§ 13', '§ 4', '§ 1', '§ 14', 'soud ']

Soudní rozhodnutí - 15Co 772/2012
Spisová značka: 15Co 772/2012
Právní věta: Nájemce družstevního nebytového prostoru (při plnění svých povinností) má vůči bytovému družstvu, jehož je členem, právo nebytové prostory nerušeně užívat, tomu odpovídá povinnost bytového družstva toto užívání umožnit, tím je modifikována nájemní smlouva v části, týkající se (jinak existující) smluvní volnosti bytového družstva nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodu podle § 10 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.
ECLI: ECLI:CZ:KSOS:2013:15.CO.772.2012.1
Datum rozhodnutí: 07.03.2013
Heslo: Nájem nebytových prostor
Dotčené předpisy: § 3 odst. 1 předpisu č. 116/1990Sb.
§ 10 předpisu č. 116/1990Sb.
§ 221 odst. 1 předpisu č. 513/1991Sb. OBZ
§ 221 odst. 2 předpisu č. 513/1991Sb. OBZ
15Co 772/2012-211
Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Dagmar Hanákové a soudců Mgr. Ondřeje Mrákoty a JUDr. Aleny Macečkové ve věci žalobců a) Marka G., nar. xxx, b) Kateřiny G., nar. xxx, oba bytem xxx, u obou s adresou pro doručování xxx, obou zastoupených Mgr. Vladimírem Trnavským, advokátem se sídlem Ostrava – Moravská Ostrava, Matiční 3, proti žalovanému Bytovému družstvu U Koníka 600, se sídlem Karviná – Ráj, Prameny 600/16, IČ: 28587171, zastoupenému Mgr. Janou Wranikovou, advokátkou se sídlem Ostrava – Slezská Ostrava, Občanská 18, o určení existence nájemního vztahu, k odvolání žalobce a) proti rozsudku Okresního soudu v Karviné ze dne 17.1.2012, č.j. 28 C 394/2009-170, ve znění usnesení ze dne 26.3.2012, č.j. 28 C 394/2009-182,
I. Rozsudek okresního soudu se v zamítavém výroku a ve výroku o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi žalobcem a) a žalovaným mění takto:
Určuje se, že nájemní vztah mezi žalobcem a) a žalovaným založený smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 9.1.2003, uzavřenou mezi Statutárním městem
Karviná a žalobcem a), jejímž předmětem jsou nebytové prostory v 1. nadzemním podlaží domu č.p. xxx na pozemku parc.č. xxx v katastrálním území Ráj, obci Karviná, zapsaném v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. xxx u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Karviná, trvá.
Ve vztahu mezi žalobcem a) a žalovaným žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 24.803,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho zástupce.
Okresní soud napadeným rozsudkem zastavil řízení ve vztahu mezi žalobkyní b) a žalovaným (výrok I.), dále zastavil řízení v části, ve které se oba žalobci domáhali určení, že jsou společnými nájemci nebytových prostor – kanceláře o velikosti 3 m², prodejny o velikosti 19,38 m², skladu o velikosti 14,85 m², skladu o velikosti 13,79 m² a WC o velikosti 1 m², vše situováno v I. nadzemním podlaží domu č.p./č.e. xxx, postaveného na pozemku parc.č. xxx v k.ú. Karviná – město, vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. xxx u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Karviná (výrok II.), zamítl žalobu na určení, že žalobce a) je nájemcem nebytových prostor - kanceláře o velikosti 3 m², prodejny o velikosti 19,38 m², skladu o velikosti 14,85 m², skladu o velikosti 13,79 m² a WC o velikosti 1 m², vše situováno v I. nadzemním podlaží domu č.p./č.e. xxx, postaveného na pozemku parc.č. xxx v k.ú. Karviná – město, vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. xxx u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Karviná – dále jen „nebytové prostory“ - (výrok III.) a uložil žalobcům a), b) zaplatit žalovanému společně a nerozdílně na náhradu nákladů řízení částku 40.230,- Kč (výrok IV.).
Rozsudek okresního soudu, a to výhradně zamítavý výrok III. a závislý výrok o náhradě nákladů řízení, napadl včasným odvoláním žalobce a), namítaje, že je členem žalovaného družstva, které bylo založeno za účelem koupě nemovitosti, v níž se nachází nebytové prostory, od Statutárního města Karviná, s nímž měl uzavřenu smlouvu o nájmu nebytových prostor. Žalovaný nabytím vlastnického práva k této nemovitosti vstoupil do práv a povinností Statutárního města Karviná jako pronajímatele. Převodem vlastnického práva na žalovaného současně došlo ke změně nájmu na tzv. nájem družstevní a s poukazem na analogické použití nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 28.3.2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/2003, zdůraznil, že k okamžiku nabytí vlastnického práva žalovaného k nemovitosti byl jeho členem i nájemcem nebytových prostor a nájemní vztah je odvozen právě z jeho členství v žalovaném bytovém družstvu. První výpověď žalovaného ze dne 26.10.2009 pro neplacení nájemného a služeb, byla dána z neexistujícího důvodu a druhá výpověď ze dne 30.11.2009 mu byla dána zcela bez uvedení důvodu. Okresní soud k povaze družstevního vztahu mezi účastníky při hodnocení existence nájemního vztahu nepřihlédl a opomenul, že bytové družstvo nemůže rozlišovat mezi svými členy a dát svému členu, který je současně nájemcem nebytového prostoru, výpověď bez řádného výpovědního důvodu nebo dokonce bez uvedení důvodu.
Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu, s jehož závěry se ztotožnil, jako správného.
Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu spolu s řízením předcházejícím v napadeném zamítavém výroku a výroku o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi žalobcem a) a žalovaným, když ve zbývajícím rozsahu nabyl samostatně právní moci, a dospěl k závěru, že odvolání žalobce a) je důvodné.
Z obsahu spisu plyne, že v řízení zahájeném dne 15.12.2009 po změnách žalob a jejich částečných zpětvzetích se žalobce a) domáhal určení, že trvá jeho nájemní vztah jako nájemce se žalovaným jako pronajímatelem založený smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 9.1.2003, kterou původně uzavřel se Statutárním městem Karviná, jehož je žalovaný právním nástupcem jako nabyvatel vlastnického práva k domu, v němž se nebytové prostory nachází na základě kupní smlouvy ze dne 29.7.2009 s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 3.8.2009. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení zdůvodnil zejména tím, že mu byly žalovaným dány dvě výpovědi z nájmu ze dnů 26.10. 2009 a 30.11.2009, které považuje za neplatné z důvodů, které uvedl v odvolání. Bez požadovaného určení je jeho právo užívat nebytové prostory zcela nejisté, žalovaný existenci jeho nájemního práva popírá a mezi stranami sporu není zřejmý obsah jejich vzájemných práv a povinností plynoucích z tohoto nájemního vztahu, je porušována zásada rovnosti členů družstva. Žalovaný popírá existenci jeho práva užívat nebytové prostory, což má za následek i jeho nejisté ekonomické postavení, neboť v nebytových prostorách se nachází prodejna potravin, kterou provozuje, přitom žalovanému za účelem koupě domu zaplatil členský vklad. Žalovaný potvrdil, že k nebytovým prostorám žalobce a) uzavřel nájemní smlouvu s jeho předchůdcem a je členem družstva, dále, že výpověď ze dne 26.10.2009 podal z neexistujících důvodů, proto ji vzal zpět a výpověď ze dne 30.11.2009 podal proto, aby ukončil nájemní vztah se žalobcem a) a uzavřel nový nájemní vztah s oběma žalobci. Má za to, že nájemní vztah se žalobcem a) v souladu se smlouvou o nájmu nebytových prostor ve znění jejího dodatku řádně vypověděl dne 30.11.2009 s počátkem běhu výpovědní lhůty nejpozději od 1.1.2010, k následnému uzavření nájemní smlouvy nedošlo a nájemní vztah mezi ním a žalobcem a) neexistuje.
Okresní soud učinil závěr o existenci naléhavého právního zájmu žalobce a) na požadovaném určení dle § 80 písm. c) o.s.ř. s tím, že bez soudem vysloveného určení je v současnosti i do budoucna ohroženo jeho postavení jako člena družstva, popř. i jeho investice do družstevního majetku, přičemž vyslovením právního závěru, že zde existuje nájemní vztah, anebo naopak tento nájemní vztah neexistuje, budou najisto postaveny obsah a povaha nájemního poměru mezi žalobcem a žalovaným. Žalobce se pak nemůže jiným způsobem sám domoci vyřešení sporných práv a povinností, sám nemůže ani podat žalobu na plnění.
Po skutkové stránce vzal okresní soud za prokázáno, že žalovaný vlastnické právo k nemovitosti, v níž se nachází nebytové prostory, nabyl od Statutárního města Karviná na základě kupní smlouvy ze dne 29.7.2009 s právními účinky vkladu vlastnického práva k 3.8.2009. Nebytové prostory v domě v této době žalobce a) užíval na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi ním a Statutárním městem Karviná ze dne 9.1.2003 od 1.12.2002 na dobu neurčitou. Žalovaný dal žalobci a) výpověď z nájmu nebytových prostor dne 26.10.2009 podle článku 8.3. nájemní smlouvy pro neplacení úhrad za jejich užívání s jednoměsíční výpovědní lhůtou a podruhé dne 30.11.2009 podle čl. 8.2. nájemní smlouvy bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou, obě výpovědi byly žalobci a) doručeny.
Po právní stránce okresní soud dospěl k závěru, že na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobce a) a Statutárním městem Karviná dne 9.1.2003 se žalobce a) stal nájemcem nebytových prostor, po nabytí vlastnického práva žalovaný ke dni 3.8.2009 podle § 680 odst. 2 obč. zák. vstoupil do postavení pronajímatele. Tím se postavení žalobce a) jako nájemce nezměnilo a nájemní vztah, založený smlouvou z 9.1.2003, nadále trval. Okresní soud dále dovodil, že již první výpověď z nájmu nebytových prostor ze dne 26.10.2009 daná pro neplacení nájemného, je platná, přestože bylo posléze zjištěno, že v ní uvedený důvod neexistoval, neboť byla dána v písemné formě, dostatečně specifikuje ukončovaný nájemní vztah, uvedení důvodu výpovědi není podle § 10 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zák. č. 116/1990 Sb.), nezbytné, přičemž ani zpětvzetí této výpovědi žalovaným neodvrátilo její účinky, když s tímto zpětvzetím žalobce a) do konce výpovědní lhůty neprojevil souhlas. Nájemní poměr tak podáním této výpovědi skončil dne 28.2.2010 při aplikaci ust. § 12 zák.č. 116/1990 SB. o tříměsíční výpovědní lhůtě, neboť jednoměsíční výpovědní lhůta dle nájemní smlouvy je spojena jen s podáním výpovědi pro neplacení nájemného, avšak tento důvod zde nebyl. Ohledně výpovědi ze dne 30.11.2009 okresní soud dovodil s odkazem na ust. § 10 zák. č. 116/1990 Sb. její platnost podle čl. 8.2. nájemní smlouvy, rovněž tato mohla být dána bez udání důvodu a přestože byla doručena jiné osobě než žalobci dne 4.12.2009, nebylo mezi účastníky sporu o tom, že se dostala do dispozice žalobce a), který na ni odkazuje již v žalobě ze dne 14.12.2009, k tomuto datu ji tedy musel mít k dispozici a tříměsíční výpovědní lhůta uběhla dne 31.3.2010. Námitky žalobce a) okresní soud odmítl s tím, že tzv. privatizací družstva, nabytím vlastnictví k domu, v němž se nebytové prostory nachází, žalovaným, se nezměnil obsah práv a povinností smluvních stran, nájemní smlouva i zák. č. 116/1990 Sb. tento způsob ukončení nájmu výslovně umožňují, a vstoupil-li žalovaný podle § 680 odst. 2 obč. zák. do postavení pronajímatele, bylo s tím spojeno také jeho právo nájemní smlouvu vypovědět i bez udání důvodu. Na projednávanou věc pak nelze aplikovat nález Ústavního soudu ČR ze dne 28.3.2006 sp. zn. Pl. ÚS 42/2003, neboť se týká právní úpravy nájmu družstevních bytů a nelze jej převzít i na posouzení nájmu nebytových prostor.
Podle § 80 písm. c) o.s.ř. žalobou (návrhem na zahájení řízení) lze uplatnit, aby bylo rozhodnuto zejména o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je-li na tom naléhavý právní zájem.
Krajský soud v prvé řadě dovodil, že žalobce a) má podle § 80 písm. c) o.s.ř. naléhavý právní zájem na požadovaném určení, jeho postavení nájemce je bez ohledu na jeho současné členství v žalovaném družstvu zpochybňováno, je bezprostředně ohroženo jeho právo užívat nebytové prostory, v nichž provozuje podnikatelskou činnost, což jeho postavení činí nejistým, a to rovněž s přihlédnutím k nákladům, které vynaložil v souvislosti s členstvím v bytovém družstvu, založeném za účelem koupě domu, v němž se tyto prostory nachází. Pro rozhodnutí sporu je významné posouzení existence nájemního vztahu mezi účastníky, otázky platnosti výpovědí daných žalovaným žalobci a) a jeho členství v družstvu žalovaného jsou při rozhodování tohoto sporu pouze otázkami předběžnými, které objektivně nemohou řešit celý obsah sporného právního vztahu (práva), zejména na určení neplatnosti výpovědí nemůže mít žalobce a) v souladu s konstantní judikaturou právní zájem (např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.1.2005, sp. zn. 29 Odo 539/2003). Žalobcem a) požadované určení je pak současně schopné odstranit stav nejistoty právního postavení žalobce a) ve vztahu k užívání nebytových prostor, neboť s ohledem na povahu projednávané věci určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků a současně rozhodnutí o ní může předejít případným žalobám na plnění.
Krajský soud po částečném zopakování a doplnění dokazování jako správná přejímá skutková zjištění, která okresní soud učinil z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 25.8.2009, notářského zápisu ze dne 23.4.2009 – stanovy žalovaného (dále jen „stanovy“), smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 9.1.2003, evidenčního listu ze dne 21.8.2009, nabídky ke koupi domu formou bytového družstva ze dne 18.5.2009, potvrzení členství v družstvu ze dne 27.5.2009, výzvy ke složení dalšího členského vkladu ze dne 27.5.2009, pokladní složenky ze dne 29.7.2009, rozhodnutí žalovaného ze dne 27.5.2009, přípisu žalovaného ze dne 30.9.2009, předpisu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním nebytového prostoru ze dne 30.9.2009, výpovědi z nájmu nebytových prostor ze dne 26.10.2009, zpětvzetí výpovědi ze dne 12.11.2009, přípisu ze dne 12.11.2009, výpovědi z nájmu nebytových prostor ze dne 30.11.2009 včetně doručenky, na odůvodnění rozsudku okresního soudu v tomto rozsahu odvolací soud odkazuje.
Podle smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 9.1.2003 ve znění dodatku č. 4 ze dne 13.6.2006 žalobce a) jako nájemce uzavřel se Statutárním městem Karviná jako pronajímatelem nájemní smlouvu k předmětným nebytovým prostorám na dobu neurčitou s účinností od 1.12.2002, ve smlouvě jsou nebytové prostory konkrétně vymezeny označením místností včetně jejich výměry a označením nemovitosti, v níž se nachází, účelem nájmu bylo dle čl. 2.4. provozování prodejny žalobcem a). Strany se dohodly na konkrétní výši nájemného a plateb za služby spojené s nájmem nebytových prostor, jejich splatnosti a způsobu provádění plateb. V článku 8.2. dodatku č. 4 ze dne 13.6.2006 je uvedeno, že vypovědět tuto smlouvu může smluvní strana, a to ve výpovědní lhůtě, která činí 3 měsíce a počíná běžet prvým dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. Podle čl. 8.3. dodatku č. 4 je pronajímatel oprávněn tuto smlouvu vypovědět v jednoměsíční výpovědní lhůtě, pokud nájemce podstatným způsobem porušil tuto smlouvu, užívá-li nájemce předmět nájmu i přes písemnou výstrahu pronajímatele takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda nebo je-li nájemce v prodlení s placením nájemného a záloh za služby za době delší jednoho měsíce. Výpovědní lhůta počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci.
Okresní soud správně dovodil, že mezi Statutárním městem Karviná jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne 9.1.2003, ve znění jejích dodatků, v souladu s § 3 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb. platně nájemní vztah k předmětným nebytovým prostorám, písemná smlouva mezi nimi uzavřená má veškeré náležitosti stanovené § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., tj. určité vymezení předmětu a účelu nájmu, výše a splatnosti nájemného a způsobu jeho platby.
Ze Zásad prodeje domů, bytů a nebytových prostorů v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví Statutárního města Karviné schválených a účinných od 1.7.2008 plyne, že upravují postup prodeje bytových domů, bytů a nebytových prostorů v těchto domech, včetně pozemků z vlastnictví Statutárního města Karviná do vlastnictví jiných právnických a fyzických osob (č. 1). Podle čl. 3.2.1. v případě, že nájemci v domě projeví zájem o koupi domu jako celku dle občanského zákoníku, mohou ze svých řad založit právnickou osobu za účelem koupě domu jako celku.
Podle úplného výpisu žalovaného z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl Dr, vložka xxx, je předmětem činnosti žalovaného, který byl do obchodního rejstříku zapsán dne 18.5.2009, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.
Podle čl. I bodu 3 stanov je žalovaný družstvem bytovým, podle čl. 2 bodu 3 jde o společenství neuzavřeného počtu osob založené za účelem koupě domu Prameny xxx v Karviné a zajišťování bytových a jiných potřeb svých členů spojených s bydlením a případně následném převodu bytů do vlastnictví, předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.
Podle výpisu z katastru nemovitostí – LV č. xxx ke dni 25.2.2013 je žalovaný vlastníkem domu, v němž se nachází nebytové prostory užívané žalobcem a).
Žalovaný oznámením o změně vlastníka budovy sdělil žalobci a), že se ke dni 3.8.2009 stal vlastníkem nemovitosti, v níž se nachází nebytové prostory, a vstoupil do právního postavení dosavadního pronajímatele všech bytů i nebytových prostor.
Podle potvrzení o členství v družstvu vydaného žalovaným dne 27.5.2009 je žalobce a) členem bytového družstva, dopisy ze dne 27.5.2009 byl vyzván ke složení příspěvku do nedělitelného fondu ve výši 320,- Kč a dalšího členského vkladu ve výši 403.900,- Kč, tuto částku uhradil 29.7.2009 (pokladní složenka banky z téhož dne).
Z rozhodnutí žalovaného o budoucím přidělení nebytového prostoru ze dne 27.5.2009 adresovaného žalobcům plyne, že žalovaný rozhodl s ohledem na to, že žalobci složili na jeho ustavující schůzi základní členský vklad a zavázali se ke splacení dalšího členského vkladu, který se váže na přidělení bytu, o budoucím přidělení předmětného nebytového prostoru žalobcům a), b), přičemž právo spojené s užíváním nebytového prostoru se váže na jejich členství v družstvu.
Okresní soud dospěl ke správnému závěru, že převodem vlastnického práva ze Statutárního města Karviná na žalovaného kupní smlouvou ze dne 29.7.2009 s právními účinky vkladu vlastnického práva v souladu s ust. § 680 odst. 2 obč. zák. vstoupil žalovaný do právního postavení pronajímatele dle nájemní smlouvy ze dne 9.1.2003 ve znění jejích dodatků uzavřené se žalobcem a) jako nájemcem nebytových prostor, který je současně členem družstva žalovaného, což ostatně ani stranami sporné činěno nebylo.
Pro rozhodnutí věci je podstatné posouzení existence nájemního vztahu mezi účastníky, zejména zda jde o tzv. „obecný“ nájem nebo nájem „družstevní“.
Okresní soud správně dovodil, že na nájem družstevních nebytových prostor členem družstva nelze aplikovat ustanovení o nájmu bytu (družstevního) ve smyslu § 685 a násl. obč. zák., neboť jde o zvláštní právní úpravu nájmu bytu, který je na rozdíl od nájmu nebytových prostor výslovně zákonodárcem chráněn (§ 685 odst. 3 obč. zák.), je třeba postupovat podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu o podnájmu nebytových prostor.
Krajský soud se však již nemůže ztotožnit se závěrem, že pro rozhodnutí věci není významné, jak je tomu v daném případě, že pronajimatelem nebytových prostor je družstvo, nájemcem je člen tohoto družstva, jehož právo nebytové prostory užívat se váže na jeho členství v družstvu, za situace, kdy není nájemcem bytu družstva, neboť tento závěr nezohledňuje povahu a účel bytového družstva.
Podle § 221 odst. 1 obch. zák. družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů. Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým (odst. 2).
Obchodní zákoník družstvo charakterizuje jako společenství. Tím dává najevo, že nejen motivace jeho zakladatelů, ale i funkce samotného družstva nejsou vymezeny jen ziskovým kritériem. Neméně významným posláním a funkcí družstva (a to platilo po celou dobu existence družstev, ve všech společenských systémech, v nichž až dosud družstva působila) jsou jeho poslání a funkce sociální. Že družstvo není jen subjektem podnikání, vyplývá již z toho, jak je v § 221 odst. 1 obch. zák. vymezen účel, pro který družstvo vzniká. Tímto účelem je „podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů“. Zákon č. 370/2000 Sb. vymezil v § 221 odst. 2 obch. zák. další typ družstva – družstvo bytové (do uvedené úpravy sice obchodní zákoník tento pojem používal, ale nedefinoval jej). Rozumí jím takové družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů (srov. Štenglová, I. Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 6. vydání. Praha: C. H. Beck , 2001, str. 969 a násl.).
Bytovým družstvem je tedy každé družstvo, které fakticky zajišťuje bytové potřeby svých členů, a to zejména tím, že svým členům pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo také jiné místnosti – nebytové prostory. Bytovými družstvy jsou i družstva, která založili nájemci bytů (nebytových prostor) nacházejících se v domech ve vlastnictví obce za účelem zakoupení těchto domů.
Obdobně jako se družstevním bytem rozumí byt, který bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům, je proto třeba rozumět družstevním nebytovým prostorem nebytový prostor, který bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům.
S ohledem na smysl a účel bytového družstva není důvod pro rozlišování ve vztahu k družstvu mezi postavením člena družstva jako nájemce bytu a postavením člena družstva jako nájemce nebytového prostoru, jejich postavení je rovné a modifikováno je v rámci nájemního vztahu pouze právními předpisy (např. § 685 a násl. obč. zák. a zákonem č. 116/1990 Sb.), popř. stanovami.
Rovnost nájemců – členů družstva bez ohledu na to, zda mají pronajat družstevní byt nebo nebytový prostor, je ostatně zjevná i ze samotného znění stanov žalovaného, které v tomto směru nijak nerozlišují postavení členů družstva žalovaného a přiznávají jim zejména v čl. 17 rovná práva a povinnosti se zdůrazněním, že v případě rozšíření členských práv a povinností členskou schůzí, musí být toto rozšíření stejné pro všechny členy družstva (čl. 17 bod 3 stanov).
Pro rozhodnutí věci je dále podstatné posouzení otázky, zda tato družstevní povaha nájemního vztahu mezi účastníky má vliv na jejich práva a povinnosti dle nájemní smlouvy původně uzavřené se Statutárním městem Karviná, tj. v režimu tzv. „obecného“ nájmu nebytových prostor, tj. zda došlo k její modifikaci, zejména v části týkající se výpovědi z nájmu.
Vzhledem k rovnému postavení nájemců – členů družstva lze i na nyní posuzovaný družstevní nájem přiměřeně aplikovat nález Ústavního soudu ze dne 28.3.2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/2003, a v souladu s ním uvést, že nájem družstevního nebytového prostoru je co do pojmových znaků nájemní smlouvy totožný s nájmem nebytového prostoru nedružstevního. I nájemce – člen družstva je účastníkem nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi jako každý jiný nájemce, pokud zákon nestanoví jinak.
Rozdíl mezi těmito nájmy vyplývá ze skutečnosti, že nájem nebytového prostoru družstevního je odvozen primárně od majetkové účasti člena družstva na jeho pořízení a jeho členství v družstvu. Specifikum družstevního užívání nebytových prostor tedy není dáno předmětem nájmu, ale právně odděleným vztahem člena družstva (nájemce) k družstvu (pronajímateli).
V tomto vztahu nachází nájemce – člen družstva vyšší míru stability nájmu, která se blíží stabilitě, jakou skýtá užívání nebytového prostoru ve vlastnictví. Nájemce družstevního nebytového prostoru, který je současně družstevníkem, je ve výhodnějším postavení tím, že je organizován v družstvu a že se v souladu se stanovami podílí na činnosti bytového družstva, svého pronajímatele, včetně tvorby jeho vůle. S členstvím v bytovém družstvu jsou vedle toho spojeny i účinné nástroje právní obrany proti rozhodnutím družstva, která jsou v rozporu se zákonem nebo stanovami družstva. Skutečnost, že nájemce družstevního nebytového prostoru je členem družstva, které je jeho pronajímatelem, tedy v jistých směrech zakládá jeho odlišné postavení ve vztahu k nájemci „nedružstevního“ nebytového prostoru, např. v oblasti podmínek pro vznik nájemního vztahu, a především ve zcela exkluzivním právu dispozice s nájemním vztahem a členstvím v bytovém družstvu formou nároku na ničím neomezený převod členství podle § 230 obchodního zákoníku.
Právní skutečností, rozhodnou pro přeměnu charakteru nebytového prostoru jako nebytového prostoru „obecního“ na nebytový prostor družstevní, je nabytí vlastnického práva bytového družstva k domu, ve kterém se nachází (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.5.2004, sp. zn. 26 Cdo 1202/2003).
Přeměna nebytového prostoru na nebytový prostor družstevní je doprovázena takovými právně významnými skutečnostmi jako je založení bytového družstva, vznik členství dosavadního nájemce nebytového prostoru v družstvu (spojeného s jeho majetkovou účastí v družstvu) a následné nabytí vlastnického práva k domu družstvem, které jsou svým významem natolik zásadní, že je lze postavit na roveň předpokladům, za nichž vzniká nájem družstevního nebytového prostoru i členství nájemce družstevního nebytového prostoru v družstvu.
Z výpovědi ze dne 26.10.2008 plyne, že žalovaný dal žalobci a) výpověď z nájmu nebytových prostor podle čl. 8.3 nájemní smlouvy, neboť do 26.10.2009 nezaplatil žádné nájemné ani úhrady za služby spojené s nájmem a je v prodlení těmito platbami po době delší než jeden měsíc. Zpětvzetím ze dne 12.11.2009 vzal žalovaný výpověď zpět.
Podle výpovědi ze dne 30.11.2009 vypověděl žalovaný žalobci a) nájem nebytových prostor, aniž by uvedl jakýkoliv důvod.
Podle § 10 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajimatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.
Odlišnosti institutu nájmu družstevního nebytového prostoru si s ohledem na obecné principy spravedlnosti rovněž zasluhují omezující interpretaci výpovědních důvodů, resp. možnosti dání výpovědi i bez udání důvodu, ve vztahu k družstevním nebytovým prostorům (nález Ústavního soudu ze dne 28.3.2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/03). Zejména je třeba vzít zvláštnosti nájmu družstevního nebytového prostoru v úvahu při posouzení aplikace § 10 zákona č. 116/1990 Sb., tj. při hodnocení toho, zda lze spravedlivě požadovat, aby mohla být dána nájemci – členu družstva družstvem výpověď z nájmu nebytových prostor bez udání důvodu, a to zejména s ohledem na charakter a cíle družstva a postavení nájemce – člena družstva (srov. opět nález Ústavního soudu ze dne 28.3.2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/2003).
Účelem členství žalobce v družstvu žalovaného je uspokojení jeho nebytové potřeby, za tímto účelem také poskytl žalovanému základní členský vklad podle čl. 6 bod 1 stanov ve výši 6.000,- Kč, jak plyne z rozhodnutí o budoucím přidělení nebytového prostoru ze dne 27.5.2009, a na základě výzvy žalovaného ze dne 27.5.2006 další členský vklad ve výši 403.900,- Kč (potvrzení Komerční banky, a.s., ze dne 29.7.2009), a to podle čl. 7 bod 1 stanov výlučně na zaplacení kupní ceny domu žalovaného, tyto částky představují jeho majetkovou účast v družstvu. Současně jako členu družstva mu zejména za splnění předpokladů, že budou v domě zřízeny bytové a nebytové jednotky a některou z těchto jednotek bude užívat na základě platné nájemní smlouvy, vzniklo právo požádat o její převedení do svého vlastnictví a žalovaný je povinen mu vyhovět, přičemž převod jednotky bude uskutečněn za kupní cenu, která se bude rovnat splacenému dalšímu členskému vkladu a případně další majetkové účasti s připočtením veškerých poplatků, daní a nákladů s převodem spojených (čl. 9 stanov).
Po zhodnocení účelu vzniku bytového družstva a smyslu členství žalobce a) včetně jeho majetkové účasti v tomto družstvu lze uzavřít, že možnost podání výpovědi družstvem členu družstva – nájemci nebytového prostoru (bytu) bez udání důvodu dle § 10 zákona č. 116/1990 Sb. je v rozporu s účelem a smyslem založení bytového družstva a členstvím žalobce v něm, jak je stanoven v § 221 odst. 1, 2 obch. zák. a ve stanovách, neboť bez dalšího a bez možnosti jakékoliv obrany vylučuje žalobce ze zásadních práv a povinností člena družstva, krátí jej v důsledku zániku nájmu zejména např. na právu dle čl. 17 bod 1 písm. h) uzavřít s družstvem smlouvu o nájmu nebytového prostoru (jako zakládajícímu členu družstva vzniklo žalobci právo na užívání nebytového prostoru přiděleného předsedou a místopředsedou družstva), podat žádost o převod jednotky do vlastnictví a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, včetně finančního vypořádání závazku váznoucího na příslušné jednotce (č. 17 bod 1 písm. i/ stanov) a především nesporně vede ke ztrátě vyšší míry stability nájmu blížící se stabilitě, jakou skýtá užívání nebytového prostoru ve vlastnictví, která je pojmovým znakem družstevního nájmu a která je spojena také s významnou majetkovou účastí žalobce a) v družstvu žalovaného.
Krajský soud proto v posuzované věci dospěl k závěru, že nájemce družstevního nebytového prostoru (při plnění svých povinností) má vůči bytovému družstvu, jehož je členem, právo nebytové prostory nerušeně užívat, tomu odpovídá povinnost bytového družstva toto užívání umožnit, tím je modifikována nájemní smlouva v části, týkající se (jinak existující) smluvní volnosti bytového družstva nájemní smlouvu vypovědět bez relevantního důvodu.
Výpověď ze dne 30.11.2009 z nájmu nebytových prostor, kterou dal bez udání důvodu žalovaný žalobci a), který je současně jeho členem, je proto podle § 39 obč. zák. neplatná pro rozpor se zákonem stanoveným účelem družstva podle § 221 odst. 2 obch. zák.
Totéž shodně platí také ve vztahu k výpovědi ze dne 26.10.2009 pro neplacení nájemného a úhrad spojených s užíváním nebytových prostor, neboť podle shodného tvrzení obou stran v ní uvedený důvod ani neexistoval.
Jestliže jsou obě výpovědi absolutně neplatnými právními úkony, pak nájemní vztah mezi žalobcem a) a žalovaným založený smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 9.1.2003, uzavřenou mezi Statutárním městem Karviná a žalobcem a), trvá, když jiné důvody zániku nájmu nebyly žádnou ze stran ani tvrzeny.
Krajský soud proto podle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. rozsudek okresního soudu změnil, jak ve výroku I. uvedeno.
Současně krajský soud podle § 224 odst. 2 o.s.ř., § 142 odst. 1 o.s.ř., § 146 odst. 2 věta první o.s.ř. změnil rozhodnutí okresního soudu ve výroku o náhradě nákladů řízení, neboť zpětvzetí žalob, které byly původně předmětem řízení, učiněná žalobcem, který měl úspěch pouze co do určení existence nájemního vztahu, je třeba považovat za jeho procesní neúspěch a ve vztahu mezi žalobcem a) a žalovaným tak měl každý z účastníků ve věci úspěch jen částečný, a to poměrně stejný.
O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že úspěšnému žalobci přísluší právo na náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 24.803,- Kč, sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5.000,- Kč, odměny za zastoupení advokátem ve výši 15.000,- Kč podle § 5 písm. d) vyhl. č. 484/2000 Sb., ve znění účinném od 1.3.2012, dvou režijních paušálů po 300,- Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. (podání odvolání a účast u jednání odvolacího soudu), cestovného ve výši 366,- Kč za cestu osobním vozem Renault Thalia z Karviné do Ostravy k jednání odvolacího soudu a zpět při celkové vzdálenosti 58 km, průměrné spotřebě 7,5 l/100 km, ceně benzinu BA 95 36,10 Kč/l dle § 4 písm. a) vyhl. č. 472/2012 Sb., sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel podle § 1 písm. b) vyhl. č. 472/2012 Sb. ve výši 3,60 Kč/km, z náhrady za ztrátu času stráveného cestou za čtyři půlhodiny po 100,- Kč dle § 14 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. a náhrady za 21% DPH ve výši 3.437,- Kč.
P o u č e n í: Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, jestliže rozhodnutí
závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při
jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací
praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího
soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem
pokračování -13- 15Co 772/2012
rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem
vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Dovolání je možno podat ve lhůtě dvou měsíců od doručení
tohoto rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR v Brně,
prostřednictvím Okresního soudu v Karviné.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá toto vykonatelné
rozhodnutí může oprávněný podat návrh na soudní výkon
V Ostravě dne 7.3.2013
Za správnost vyhotovení: Mgr. Dagmar Hanáková, v.r.
Bc. Barbora Řehulková	předsedkyně senátu