Source: https://www.rp.pl/Rzecz-o-prawie/309199991-Nieruchomosci-ziemia-nie-dla-cudzoziemcow.html?preview=&remainingPreview=&grantedBy=preview
Timestamp: 2019-10-14 22:51:32+00:00
Document Index: 80648661

Matched Legal Cases: ['art. 461', 'art. 9', 'art. 18', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 9', 'art. 49', 'art. 63']

Nieruchomości: ziemia nie dla cudzoziemców - Rzecz o prawie - rp.pl
Aktualizacja: 20.09.2015, 15:51
Nieruchomości: ziemia nie dla cudzoziemców
Ograniczenia w obrocie ziemią, które wejdą w życie od nowego roku, to dyskryminacja cudzoziemców. Trybunał Sprawiedliwości UE już to kwestionował – pisze Marcin Krzymuski.
Od 1 stycznia 2016 r. ma wejść w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Uchwalił ją Sejm 5 sierpnia 2015 r., a prezydent podpisał we wrześniu. Nietrudno się domyślić, i nikt tego nie kryje, że pod hasłami „poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałania nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i zapewnienia prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach" ustawa ma utrudnić kupowanie polskich gruntów rolnych cudzoziemcom.
Teraz jeszcze obowiązują ustalone w traktacie akcesyjnym okresy przejściowe w nabywaniu nieruchomości rolnych i leśnych. Od 1 maja 2016 r. cudzoziemcy mogliby nabywać je bez uzyskiwania pozwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Tymczasem nowe rozwiązania ograniczają możliwość nabycia gruntu rolnego (w rozumieniu art. 461 k.c.), wprowadzając prawo pierwokupu nie tylko dla dzierżawców, lecz także dla osobiście prowadzących gospodarstwo rolników indywidualnych będących właścicielami gruntów rolnych graniczących ze sprzedawaną nieruchomością (art. 9 ust. 2 nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Potencjalny nabywca ma zatem szansę stać się ich właścicielem dopiero wówczas, gdy żaden z sąsiadów rolników indywidualnych nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Na pierwszy rzut oka ustawa utrudnia nabycie nieruchomości rolnej każdemu, niezależnie od tego, czy jest to Polak czy obcokrajowiec. Skąd zatem podejrzenie dyskryminacji cudzoziemców? Otóż art. 18 ust. 1 traktatu o funkcjonowaniu UE zakazuje nie tylko bezpośrednich, ale również pośrednich form dyskryminacji. Nie do pogodzenia z wyrażoną w nim zasadą równouprawnienia są zatem regulacje, które – choć posługują się innymi niż obywatelstwo kryteriami – prowadzą w rzeczywistości do takiego samego rezultatu, jak gdyby użyto kryterium przynależności państwowej (zob. wyroki TS UE z 13 kwietnia 2010 r. w sprawie C-73/08 Bressol i z 18 lipca 2007 r. w sprawie C-212/05 Hartmann).
Chodzi zatem o sytuacje, gdy pozornie neutralne kryterium działa przeważnie na niekorzyść obywateli innych państw członkowskich (zob. dwa wcześniej wymienione wyroki oraz wyrok TS UE z 30 listopada 2000 r. w sprawie C-195/98 Österreichischer Gewerkschaftsbund).
Wydaje się, że z taką ukrytą dyskryminacją mamy właśnie tutaj do czynienia. Uprawnionymi do pierwokupu rolnikami indywidualnymi mogą być bowiem wyłącznie osoby fizyczne, które co najmniej od pięciu lat mieszkają w gminie, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i przez ten okres osobiście prowadziły gospodarstwo rolne (art. 4 ust. 1 nowej ustawy).
Już sam wymóg wieloletniego zamieszkiwania na określonym terenie uważany jest w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości UE za klasyczny przykład ukrytego kryterium dyskryminującego (liczne orzeczenia, np. w sprawie C-388/01 Komisja przeciwko Włochom, w sprawie C-209/03 Bidar i inne).
Oprócz warunku zamieszkiwania nabywca musi jeszcze spełnić trzy dalsze kryteria: posiadać kwalifikacje rolnicze, osobiście prowadzić gospodarstwo rolne i być właścicielem nieruchomości sąsiadującej ze zbywaną. Kwalifikacje rolnicze i osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego zostały bliżej opisane w art. 4 ust. 2 nowej ustawy. Będą mogli je wykazać raczej nieliczni obcokrajowcy.
A już niemal niemożliwe będzie spełnienie przez nabywcę cudzoziemca warunku własności sąsiedniej nieruchomości rolnej w sytuacji, gdy obcokrajowcy wciąż są mocno ograniczeni w możliwościach ich nabywania. Z dokumentacji ministerialnych wynika, że do końca 2014 r. nabyli oni w Polsce zarówno na podstawie zezwoleń, jak i bez obowiązku ich uzyskania nieruchomości gruntowe o łącznej powierzchni 52 tys. ha. Nieruchomości rolne stanowią część tej kwoty.
Skutkiem regulacji będzie więc wykluczenie osób spoza kręgu bezpośrednich sąsiadów. A ponieważ są to z reguły polscy obywatele, cudzoziemcy nie będą mieli szansy na nabycie nieruchomości rolnej w Polsce. Nie można więc powiedzieć, aby Polacy i obcokrajowcy byli traktowaniu tak samo.
Regulacje uniemożliwiają także wejście na polski rynek podmiotom, które dla prowadzenia działalności chciałyby lub musiały nabyć nieruchomości rolne. Praktycznie nie będą miały szans na rozpoczęcie jakiejkolwiek działalności, gdyż nie będą w stanie nabyć nieruchomości rolnej, i to nawet za cenę przekraczającą wartość rynkową. Korzystający z prawa pierwokupu mogą bowiem żądać od sądu jej obniżenia do wartości rynkowej (art. 9 ust. 8 nowej ustawy). Nowa ustawa godzi zatem w swobodę przedsiębiorczości (art. 49 traktatu) i przepływu kapitału (art. 63 traktatu).
Wniosek ten ma zresztą swoje potwierdzenie w doświadczeniach innych krajów. W 2010 r. Komisja zakwestionowała bezwarunkowe uprzywilejowanie w nabyciu ziemi rolnej przyznane rolnikom w ustawie o obrocie gruntami (Grundverkehrsgesetz) landu Vorarlberg. Zarzuciła Austrii, że przyjęte regulacje stanowią nieproporcjonalne ograniczenie swobody przedsiębiorczości oraz swobody przepływu kapitału w stosunku do zamierzonego celu, jakim było utrzymanie rolniczego wykorzystania gruntów. Ostatecznie do sprawy przed Trybunałem nie doszło, gdyż land wycofał się z postanowień i skarga została wycofana (postanowienie TS UE w sprawie C-516/10).
Wcześniej jeszcze Trybunał uznał za niezgodne z zasadą przepływu kapitału przepisy duńskie, które wymagały przeniesienia przez nabywcę miejsca zamieszkania na zakupioną nieruchomość rolną (wyrok TS UE w sprawie C-370/05 Festersen). Wprawdzie polskie regulacje nie uzależniają możliwości nabycia nieruchomości od zamieszkania na niej, uprzywilejowują jednak tych, którzy od pięciu lat już na niej mieszkają, przyznając im dużo szersze uprawnienia niż chętnemu do nabycia gruntu, który takim stażem nie może się wykazać.
Owszem, przesłanki nabycia nieruchomości rolnej nie odnoszą się wprost do obywatelstwa, wcale nie przesądza to jednak o ich zgodności z prawem UE. Nie podzielam więc optymizmu ministra Marka Sawickiego, który z przekonaniem twierdzi, że polskie regulacje nie zostaną zakwestionowane przez KE.
Autor jest adiunktem na Uniwersytecie Europejskim Viadrina we Frankfurcie nad Odrą, wspólnikiem w kancelarii Hempel Krzymuski & Partner
Nie wszystko na sprzedaż dla cudzoziemców
Konsultacje społeczne dot. korzystania z praw unijnych
Migalski: Niech Polacy sprzedają ziemię obcym