Source: https://www.mietrecht.de/heizkostenabrechnung/
Timestamp: 2020-08-07 12:18:38
Document Index: 352570448

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 2', '§ 556', '§ 8', '§ 8', '§ 7', '§ 2', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 556']

Heizkostenabrechnung - Abrechnung über Heizkosten
Die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entsprechen denen, die an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Es gilt insoweit das hierzu oben Dargelegte. Das bedeutet namentlich, dass auch die Heizkostenabrechnung nur formell korrekt ist, wenn sich ihr die notwendigen Pflichtangaben entnehmen lassen können und wenn sich ihr Inhalt nach den Grundsätzen der Nachvollziehbarkeit, Übersichtlichkeit und Klarheit einem juristisch und betriebswirtschaftlich ungeschultem Mieter ohne weiteres erschließt.
Heizkostenabrechnung Inhaltsverzeichnis
Mindestangaben in der Heizkostenabrechnung
Verbrauchsmessung und Verteilerschlüssel
Kürzungsrecht des Mieters bei den Heizkosten
Fehlerhafte Heizkostenabrechnung und Kontrollrechte des Mieters
Im Falle der Heizkostenabrechnung gehören die nachfolgend dargestellten Angaben zu den unentbehrlichen Mindestangaben.
Die Heizkostenrechnung muss eine klare, übersichtliche und nachvollziehbare Aufstellung der Einnahen und Ausgaben enthalten. Jede einzelne Heizkostenposition ist im Einzelnen aufzuführen, wobei die Brennstoffkosten stets gesondert von den übrigen Kosten möglichst hervorgehoben darzustellen sind. Unter diesem Punkt sind Brennstoffverbrauch und -kosten aufzuschlüsseln. Bei leitungsgebundener Versorgung (Gas) sind Menge und Kosten der abgenommenen Brennstoffe, bei nicht leitungsgebundener Versorgung (Öl, Koks) sind der Anfangsbestand, Zukäufe sowie der Endbestand auszuweisen. Zudem ist bei beiden Versorgungsarten der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten zu bezeichnen.
Aus der Heizkostenanrechnung muss der zugrunde liegende Verteilerschlüssel eindeutig hervorgehen. Dabei ist der Verteilerschlüssel plausibel in Beziehung zu setzen zu der einzelnen Wohnung. Das bedeutet, dass die erfassten Verbrauchswerte und die Flächenzahl sämtlicher Wohnungen anzugeben sind, damit der Mieter die für seine Wohnung ermittelten Zahlen konkret nachvollziehen kann.
Der auf den Mieter entfallende Anteil an den gesamten Heizkosten ist aufzunehmen.
Wichtig: Maßgeblich hierfür ist die tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag aufgeführte (BGH, 30.05.2018, VIII ZR 220/17)!
Vorauszahlungen des Mieters
Die Höhe der geleisteten Abschläge ist zu nennen und mit dem nunmehr anfallenden Anteil an den Gesamtkosten zu verrechnen.
Fehlt es in der Heizkostenabrechnung an einer dieser elementaren Positionen, ist sie formell nicht ordnungsgemäß. Es treten die gleichen Folgen ein wie im Falle einer formell nicht korrekten Betriebskostenabrechnung.
Neben den aufgezeigten Mindestangaben enthält die übliche Heizkostenabrechnung weitere Angaben, die in der Übersicht vorgestellt werden sollen.
Bezeichnung der Parteien des Mietverhältnisses
Abrechnende Person (Vermieter/ Dienstleister)
Brennstoffkosten und Brennstoffverbrauch (samt den oben erläuterten Details)
Weitere Heizkostenpositionen (jeweils getrennt nach Grund und Art)
Verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten für das gesamte Gebäude und je Wohneinheit
Höhe des auf den Mieters entfallenden Anteils
Höhe der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen
Abrechnungsergebnis
Wenngleich eine ausdrückliche Anordnung in der Heizkostenverordnung (HeizKV) fehlt, hat der Vermieter die Heizkosten jährlich abzurechnen. Dies folgt schon aus ihrer Eigenschaft als Betriebskosten gemäß § 2 Nr.4-6 BetrKV. Dementsprechend gelten auch für die Heizkostenabrechnung die einzelnen Fristenbestimmungen des § 556 Abs. 3 BGB, insbesondere die 12-monatige Abrechnungsfrist nach dem Ende des maßgeblichen Abrechnungszeitraums.
Brennstoffkosten und Lieferkosten
So müssen die Heizkosten für die Nebenkostenabrechnung erfasst werden.
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Die Kostenverteilung der Warmwasserversorgung unterliegt dem gleichen Umlagemaßstab wie die reinen Heizkosten. § 8 Abs. 1 HeizKV bestimmt, dass mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen sind, während die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind.
Die Kostenpositionen des § 8 Abs. 2 HeizKV sind regelmäßig berücksichtigt in der Betriebskostenabrechnung oder in der Heizkostenabrechnung. Die Kosten der Wassererwärmung fallen entsprechend unter die Bestimmung des § 7 Abs. 2 HeizKV und die Kosten für die Wasserversorgung gehen in § 2 Nr. 2 BetrKV ein.
Kostenverteilung bei verbundenen Anlagen, § 9 HeizKV
Bei verbundenen Anlagen sind die einheitlich entstandenen Kosten getrennt zu ermitteln, zu berechnen und nach dem jeweiligen Verbrauch aufzuteilen, § 9 Abs. 1 und 4 HeizKV. Die Anteile sind dabei mittels der in § 9 Abs. 2 und 3 HeizKV niedergelegten Maßstäbe und Berechnungsmethoden zu ermitteln. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist nach § 9 Abs. 2 HeizKV zu bestimmen, während der Anteil am Brennstoffverbrauch nach Abs. 3 festgelegt wird.
Bei unverhältnismäßig hohem Aufwand wurden die Heizkosten für die Warmwasserbereitung bisher mit pauschal 18 Prozent in Rechnung gestellt.
Nach der Novellierung der HeizKV entfällt künftig die Möglichkeit der Pauschalierung. § 9 Abs. 2 S. 2 bis 6 HeizKV ordnet nunmehr die Wahl unter mehreren Verfahren zur exakten Berechnung an, wenn die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden kann. Im Übrigen ist seit dem 31.12.2013 bei verbundenen Anlagen die Erfassung des Energieanteils mittels eines Wärmezählers Pflicht, § 9 Abs. 2 S. 1 HeizKV.
Bei Mieterwechsel hat der Vermieter eine Zwischenablesung vorzunehmen, § 9b Abs. 1 HeizKV. Dabei schreibt die Vorschrift nur eine Ablesung derjenigen Wohnräume vor, die von dem Wechsel betroffen sind. Es wird also keine Erfassung der Verbrauchswerte für das ganze Gebäude erforderlich, denn das wäre regelmäßig mit unvertretbar hohen Kosten verbunden.
Nach Erstellung der Jahresheizkostenabrechnung werden sodann unter Einbeziehung der in der Zwischenablesung erfassten Zahlen die Verbrauchswerte miteinander abgeglichen und auf Vor- und Nachmieter anteilsmäßig verteilt, § 9b Abs. 2 HeizKV. Ausdrücklich für zulässig erklärt § 9b Abs. 4 HeizKV abweichende mietvertragliche Vereinbarungen.
Mögliche Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung hat der Mieter in der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB (bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung) vorzubringen. Sämtliche weiteren spezialgesetzlichen Anordnungen sowie die sonstigen Grundsätze, wie sie im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung dargestellt wurden, gelten auch für die Heizkostenabrechnung.
Auch die Rechte des Mieters bei verspäteter Abrechnung und auf Einsicht, Kontrolle und Überprüfung beurteilen sich danach.
Widerspruch gegen fehlerhafte Nebenkostenabrechnung