Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/nabycie-dzialki-pod-budynkiem-mimo-braku-zgody-jednego-czlonka-wspolnoty,160,p.html
Timestamp: 2019-09-19 19:27:05+00:00
Document Index: 34225510

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 4', 'art. 21', 'art. 19', 'art. 199', 'art. 199', 'art. 199', 'in fine', 'art. 611', 'art. 616']

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-01-09
Jestem współwłaścicielem mieszkania w 3-pietrowym budynku, który ma 4 mieszkania. Wiele lat temu mieszkania te zostały wykupione od miasta. Przed kilku laty była również możliwość, żeby wykupić działkę, na której stoi budynek. Jednak potrzebna była do tego zgoda wszystkich właścicieli mieszkań. Niestety jedno z mieszkań ma 5 współwłaścicieli (zostali właścicielami przez spadek), którzy nie mogą lub nie chcą się miedzy sobą porozumieć – są uwikłani w nieuregulowane sprawy spadkowe. Ich mieszkanie stoi puste od lat, a rozmowy z nimi nie przynoszą rezultatów. Pozostali właściciele chcą wykupić ziemię. Czy jest zatem możliwość wystąpienia do sądu o umożliwienie kupna tej działki bez zgody czy udziału tej trudnej rodziny?
Na początek uściślijmy kilka kwestii: mieszkania zostały wykupione, toteż w Państwa budynku powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, gdyż lokali wyodrębnionych jest mniej niż 7). Wskazuje Pan ponadto, że kilka lat temu była również możliwość wykupu działki, na której stoi budynek. Z tego wynika, że budynek stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, gdyż nie ma możliwości wyodrębnienia lokalu bez udziału w gruncie lub w użytkowaniu wieczystym.
Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.”
W powyższym artykule zdefiniowano prawnorzeczową konstrukcję odrębnej własności lokalu jako prawa konstytutywnie i przymusowo (koniecznie) związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej. Artykuł ten definiuje nieruchomość wspólną oraz wprowadza względnie obligatoryjny sposób ustalania udziałów przynależnych do lokalu w nieruchomości wspólnej według kryterium powierzchni użytkowej lokali i pomieszczeń przynależnych. Wreszcie, wraz z unormowaniem art. 4, reguluje prawa dotychczasowego właściciela nieruchomości do lokali niewyodrębnionych i do nieruchomości wspólnej.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 3 września 2009 r. (I CSK 6/2009, LexPolonica nr 2074612, MoP 2009, nr 20, poz. 1083): „Umowa przeniesienia odrębnej własności lokalu bez określenia udziału w prawie do gruntu jest nieważna, chyba że na podstawie innych danych w niej zawartych można ustalić związany z lokalem udział w prawie do gruntu”.
Jeżeli budynek został wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
Odrębna własność lokalu związana jest wówczas z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. Jednakże: „Gmina, która ustanowiła dla siebie odrębną własność lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej, nie może wiązać ich zbycia z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. Tak ustanowiona własność lokalu może być przez gminę zbyta tylko wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej” (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98, LexPolonica nr 342985, OSNC 2000, nr 2, poz. 26).
Sąd Najwyższy przypomniał, że przedmiotem użytkowania wieczystego może być tylko grunt, natomiast wykluczone jest ustanowienie go na udziale we współwłasności gruntu (zob. uchwała składu siedmiu sędziów SN z 23 września 1993 r., III CZP 81/93, LexPolonica nr 298574, OSNCP 1994, nr 2, poz. 27).
I chociaż art. 21 ust. 1 nieobowiązującej już ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (uchylony 1 stycznia 1995 r. przez ustawę o własności lokali) wyraźnie postanawiał, że sprzedaż lokali w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy mogła następować wraz ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu niezbędnego do racjonalnego korzystania z domu, to jednak przepisy przewidują taką możliwość tylko dla sytuacji, gdy budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Abstrahując od powyższego, chcieliście Państwo nabyć nieruchomość pod budynkiem, co wiązałoby się z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Tak więc w budynku nieprzekraczającym siedmiu samodzielnych lokali, z których przynajmniej jeden jest wyodrębniony i należy do innej osoby niż dotychczasowy właściciel, jeżeli nie umówiono się inaczej, zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości – w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 K.c. Wspólnota mieszkaniowa zarządzana w tym reżimie nie dysponuje organami i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali.
Zgodnie z art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jak więc z powyższego wynika, brak zgody wszystkich właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd może być zastąpiony postanowieniem sądu. Z wnioskiem o rozstrzygnięcie w tym zakresie mogą wystąpić właściciele lokali (łącznie), których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą razem przynajmniej połowę; sąd rozstrzygnie w przedmiocie tej czynności, mając na względzie jej cel oraz interesy wspólnoty mieszkaniowej (art. 199 in fine K.c.).
Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest więc ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).
Powyższe postępowanie sądowe toczy się w trybie nieprocesowym, przed sądem rejonowym, odpowiednio do art. 611-616 K.p.c., a wyznaczenie rozprawy jest obligatoryjne (art. 616 K.p.c.).
Obecnie więc można przeprowadzić wykup, jednak zgodę na to musi wyrazić sąd. Zezwolenie sądu zastępuje oświadczenie pozostałych uczestników.
Już w pozwie należy dokładnie określić najważniejsze elementy umowy, która ma zostać zawarta, aby nie było wątpliwości, co do jakiej czynności sąd podejmuje decyzję.
Treść tej samej umowy powinna być przedstawiona wszystkim współwłaścicielom listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru z wyznaczeniem terminu na podpisanie zgody i odesłanie, aby sąd również wiedział, że wszyscy współwłaściciele byli poinformowani o treści mającej zostać dokonanej czynności prawnej. Warto też podać przybliżone koszty związane z wykupem przypadające na każdy lokal.