Source: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/sondernutzungsrecht/
Timestamp: 2019-11-15 08:52:59
Document Index: 84238363

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 3', 'BGH', '§ 15', '§ 10', '§ 16', 'BGH', '§ 22', 'BGH']

Sondernutzungsrechte im WEG - Was kann ein Sondernutzungsrecht sein und wie wird es begründet?
Sondernutzungsrechte – Was kann ein Sondernutzungsrecht sein und wie wird es begründet?
Das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum ist das Recht eines oder mehrerer Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer zu nutzen.
In dieser Definition sind also eine positive und eine negative Komponente enthalten. Zum einen berechtigt das Sondernutzungsrecht einen Wohnungseigentümer zum alleinigen Gebrauch einer abgegrenzten Gemeinschaftsfläche, zum anderen ist der ansonsten übliche Mitgebrauch dieses Gemeinschaftseigentums durch die anderen Miteigentümer entsprechend ausgeschlossen.
Sondernutzungsrechte werden üblicherweise an Terrassen in Erdgeschosswohnungen, PKW-Stellplätzen, Kellerräumen oder Garten- oder Grünflächen eingeräumt.
Inhalt: Was Sie zum Sondernutzungsrecht wissen sollten
1. So wird ein Sondernutzungsrecht begründet
a. Begründung bei Entstehung des Wohnungseigentums
b. Nachträgliche Begründung
2. Eintragung im Grundbuch schafft Rechtssicherheit
3. Ausübung des Sondernutzungsrechts
a. Grenzen gemäß Ortsüblichkeit und Verkehrsanschauung
b. Grenzen gemäß Zweckbestimmung
c. Grenzen bei baulichen Veränderungen
4. Regelungen zur Kostentragung
5. Übertragung von Sondernutzungsrechten
Sondernutzungsrechte entstehen entweder im Rahmen der Teilungserklärung bei der Teilung des Grundstückes durch den Eigentümer (§ 8 WEG) oder in der Teilungsvereinbarung mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG). Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung auch die spätere Einräumung von Sondernutzungsrechten vorbehalten.
Soweit Sondernutzungsrechte nach der Begründung des Wohnungseigentums vereinbart werden sollen, ist die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer erforderlich. Sondernutzungsrechte können nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden.
Eine Begründung durch Mehrheitsbeschluss ist nach dem Gesetz ausgeschlossen. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig. Ein Anfechtungsantrag ist eigentlich nicht erforderlich, zur Wahrung der Rechtssicherheit dennoch empfehlenswert (BGH NJW 2000, 3500).
Eine Eigentümergemeinschaft beschließt, dem Eigentümer einer Dachwohnung für den darüber liegenden Spitzboden ein Sondernutzungsrecht einzuräumen. Der Spitzboden ist nur durch dessen Wohnung erreichbar. Da dieser Beschluss die anderen Miteigentümer vom theoretisch möglichen Gebrauch des Spitzbogens ausschließt, ist der Beschluss nichtig. Auch eine entsprechende Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 II WEG ist nicht möglich.
Um das Sondernutzungsrecht dennoch einzuräumen, bleibt der Weg, eine Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer herbeizuführen. Eine Alternative kann dann bestehen, wenn bereits in der Teilungserklärung ein Vorbehalt für die nachträgliche Einräumung dieses Sondernutzungsrecht vorgesehen ist.
Sofern Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, sollten sie im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 III WEG). Nur dann muss ein späterer Erwerber des Wohnungseigentums das mit dem Wohnungseigentum eines anderen Wohnungseigentümers verbundene Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen.
Für Sondernutzungsrechte bestehen regelmäßig Grenzen. Sie ergeben sich aus der maßgebenden Vereinbarung über die Einräumung oder bereits aus der ursprünglichen Teilungserklärung. Im Idealfall ist genau bestimmt, was der Sondernutzungsberechtigte tun darf und unterlassen muss. Je genauer das Recht beschieden ist, desto eher lassen sich Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft vermeiden. Zweifel sind durch Auslegung der Vereinbarung zu klären. Dabei ist auf die Ortsüblichkeit und die Verkehrsanschauung der jeweils eingeräumten Nutzung abzustellen.
Sondernutzungsrecht am Garten. Soweit keine detaillierten Vereinbarungen getroffen wurden, darf der Sondernutzungsberechtigte den Garten im üblichen Umfang nutzen und gestalten. Er kann also Bäume pflanzen, Blumenbeete anlegen und seine Gartenmöbel aufstellen. Die Errichtung eines Zauns hingegen ist wegen der damit verbundenen baulichen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage grundsätzlich nicht erlaubt (BayObLG WuM 1999, 188).
Eine Einschränkung des Gebrauchs des Sondernutzungsrechts kann sich auch seiner Zweckbestimmung ergeben. Im Beispiel, in dem dem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht am Spitzboden im Dachgeschoss eingeräumt wurde, ergibt sich aus der Zweckbestimmung, dass der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann (OLG Frankfurt 20 W 49/90). Nach der Verkehrsanschauung kommt nur die Nutzung als Lagerplatz in Betracht.
Das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Abstellplatz berechtigt den Sondernutzungsberechtigten nicht, sein Fahrzeug dort zu reparieren. Wer einen als Hobbyraum ausgewiesen Kellerraum nutzt, darf diesen nicht zum Wohnraum oder Büroraum umgestalten (OLGR Frankfurt 2005, 58).
Allgemein dafür der Sondernutzungsberechtigte keine baulichen Veränderungen vornehmen, sofern diese in der Vereinbarung nicht gestattet wurden. Nimmt er dennoch eine bauliche Veränderung vor, kann diese dennoch durch die anderen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben. Die Maßnahme wird dann eben geduldet, meist dann, wenn die anderen Wohnungseigentümer kein eigenes Interesse haben.
Zäunt der Sondernutzungsberechtigte die ihm unmittelbar vor seiner Terrasse im Erdgeschoss zugewiesene Gartenfläche ein, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die die Gesamtoptik der Wohnanlage beeinträchtigt und somit auch die Interessen der anderen Wohnungseigentümer berührt. Diese können dann die Beseitigung des Zauns verlangen. Gleiches wurde für den Pergolabau auf einer Gartenterrasse angenommen. Auch hier handelte es sich um eine nachteilige bauliche Veränderung (BayObLG 2 Z 90/89).
Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Sondernutzungsberechtigte wie ein Alleineigentümer behandelt wird. Dies kann bei einer Reihenhauswohnanlage oder Doppelhäusern der Fall sein, bei denen die Interessen von Miteigentümern regelmäßig nicht beeinträchtigt werden.
Besteht an einem Gebäudeteil an Sondernutzungsrecht, wird häufig über entstehende Kosten gestritten. Für manchen Wohnungseigentümer ist es völlig unverständlich, dass er sich an den Kosten für die Instandsetzung oder Instandhaltung eines Gebäudeteils beteiligen soll, das der Sondernutzung eines Wohnungseigentümers unterliegt.
Dabei wird nämlich übersehen, dass es sich bei dem Gebäudeteil nach wie vor um Gemeinschaftseigentum handelt, das lediglich der Sondernutzung eines Wohnungseigentümers zugewiesen wurde. Soll diese Kostentragungspflicht vermieden werden, bedarf es einer entsprechenden Regelung in der Sondernutzungsvereinbarung, in der die Kostenlast dem Sondernutzungsberechtigten zugewiesen werden kann.
Der Untergrund einer Terrasse hat sich abgesenkt. An der Terrasse besteht ein Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentümers. Gemäß § 16 II WEG sind alle Wohnungseigentümer mangels einer eventuell entgegenstehenden Vereinbarung im Verhältnis ihrer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile verpflichtet, die entsprechenden Kosten zu tragen. Der Untergrund einer Terrasse gehört nämlich als wesentlicher Gebäudebestandteil immer zum Gemeinschaftseigentum.
In der Konsequenz bedeutet dies, dass jeder Erwerber von Wohnungseigentum vor dem Kauf genau prüfen sollte, ob er auch für Sondernutzungsrechte anderer Wohnungseigentümer kostentragungspflichtig ist. Im Idealfall obliegt die Kostenlast immer dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten. Nur dann, wenn auch dem Erwerber ein Sondernutzungsrecht zusteht, erscheint die Kostenlast jeweils ausgeglichen.
Ein Sondernutzungsrecht ist untrennbar mit dem dazugehörigen Sondereigentum verbunden. Es geht mit der Veräußerung des Sondereigentums auf den Erwerber über. Die isolierte Übertragung auf gemeinschaftsfremde Dritte ist nicht möglich.
Lediglich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht uneingeschränkt übertragen werden, ohne dass es dazu der Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf (BGH NJW 1979, 548). Die Übertragung erfolgt durch Einigung des veräußernden und des erwerbenden Wohnungseigentümers und Eintragung im Grundbuch. Diese Verfahrensweise hat beispielsweise bei der Sondernutzung unterliegenden Kfz-Stellplätzen praktische Bedeutung, da deren Verkehrsfähigkeit so wesentlich erleichtert wird.
Soweit das Sondereigentum finanziert und durch eine Grundschuld belastet wurde, muss der Grundschuldgläubiger (Bank) regelmäßig zustimmen.
Sofern das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, besteht es lediglich in schuldrechtlicher Beziehung zwischen dem Sondernutzungsberechtigten und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dann kann es im Wege der Abtretung formlos an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen werden.
Sondernutzungsrecht am Garten oder einer Gartenfläche
Sondernutzungsrecht an einer Terrasse
Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz (z.B. im Freien oder in der Garage)
125 Antworten auf "Sondernutzungsrechte – Was kann ein Sondernutzungsrecht sein und wie wird es begründet?"
Helfrich Lothar
9. November 2011 - 14:57 Antworten
Ich habe eine Wohnung in einer WEG, dazu gehört auch ein KFZ-Stellplatz den ich absolut nicht nutzen kann, wegen der Breite. Das Grundstück ist dort ca. 3,30 m breit und es sind in diesem Bereich 2 KFZ Stellplätze nebeneinander eingetragen. Kann ich von der WEG verlangen mir einen KFZ-Stellplatz einzuräumen den ich auch nutzen kann, und die Teilungserklärung dementsprechend zu ändern, wenn auch alle Eigentümer nicht zustimmen.
9. November 2011 - 15:17 Antworten
Guten Tag Herr Helfrich,
danke für Ihren Kommentar. Leider kann ich hier keine rechtsverbindliche Auskunft geben. Ich kenne leider die genauen Gegebenheiten vor Ort nicht.
Nur so viel von meiner Seite: An Stelle der WEG würde ich mich darauf berufen, dass Sie als Eigentümer die Wohnung, samt Sondernutzungsrecht für den Stellplatz, so erworben haben wie sich die Situation heute darstellt. Das heißt, Sie kannten die aktuelle Situation bereits vor dem Kauf und haben sich meiner Meinung nach damit einverstanden erklärt. Aber wie gesagt, dass ist meine subjektive Einschätzung ohne die Sachlage vor Ort zu kennen. Ich hoffe ich konnte dennoch helfen.
Rohleder, Siegfried
27. Januar 2012 - 18:54 Antworten
für unsere Eigentumswohnung (zur Zeit noch im Bau) haben wir für die Terrasse ca. 9m² Sondernutzungsrecht laut Teilungserklärung. Das Eigentum befindet sich jedoch noch in Hand des Bauträgers.
Wir möchten auf der Terrasse einen kalten Wintergarten errichten lassen. Der Bauträger würde dies genehmigen. Jedoch soll die Teilungserklärung mit Nachtrag versehen werden. Wir sind noch keine Eigentümer. Ist trotzdem die Zustimmung Dritter erforderlich?
Siegfried Rohleder
28. Januar 2012 - 19:37 Antworten
Hallo Herr Rohleder,
danke für Ihren Kommentar. Ich gehe davon aus, dass diese Änderung auf jeden Fall in die Teilungserklärung aufgenommen werden muss. Diese kann jedoch nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Wenn aktuell nur der Bauträger Eigentümer aller Wohnungen ist, ist die Änderung sicher nicht sehr aufwendig. Sollten hingegen schon andere Wohnungen verkauft sein, so müssen in meinen Augen auch diese Eigentümer der Änderung zustimmen.
Hennes Erwin
15. Februar 2012 - 19:32 Antworten
Kann die Hausverwaltung eines MFH einen als Sondernutzungsrecht zugewiesenen Kfz.-Stellplatz ohne angabe von Gründen kündigen?
15. Februar 2012 - 23:54 Antworten
Hallo Herr Hennes,
ohne umfassende Informationen kann ich hier leider nicht viel schreiben. Als Eigentümer ist das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung geregelt, hier kann die Hausverwaltung nicht einfach etwas ändern. Wenn Sie Mieter sind, würde ich in den Mietvertrag schauen, ob Sie den Stellplatz gemietet haben und wenn ja, wie der Mietvertrag über den Stellplatz aufgelöst werden kann.
9. März 2012 - 20:18 Antworten
ich habe mir im Dezember 2011 eine ETW mit einem Sondernutzungsrecht für eine kleine Gartenfläche gekauft und möchte diese jetzt umgestalten. Bisher war dieses Stück durch den Vorbesitzer durch einen kleinen Holzzaun eingeschlossen. Diese Einzäunung hat schon damals zwischen den Eigentümern einen Streit vor Gericht erzeugt, mit der richterlichen Entscheidung das der Zaun stehen bleiben darf, aber vom Vorbesitzer regelmäßig gepflegt werden muss. Ich würde den Zaun jetzt gerne entfernen und mit einer 9 m langen Sichtschutzbepflanzung zum Gemeinschaftsweg (Hauseingang) gestalten, um etwas Privatsphäre zu haben. Leider haben mir 2 der 6 Miteigentümer nicht ihr Einverständnis gegeben.
Meine Frage ist,ob eine einfache Mehrheit für eine solche Zustimmung ausreicht und eine Einschaltung der Hausverwaltung Sinn macht. Einerseits wäre ein Sichtschutz für uns schon sehr wünschenswert, aber natürlich möchte ich als der „Neuer“ nicht gleich den Hausfrieden auf die Probe stellen.
Vielleicht haben sie einen Tipp wie ich dieses Problem am besten angehen könnte.
MfG Torsten Heller
10. März 2012 - 10:59 Antworten
die „gestaltungsprägende Bepflanzung“ gilt als bauliche Veränderung. Hier brauchen Sie die Zustimmung aller Eigentümer (§ 22 WEG). Zumindest aller Eigentümer, die die Veränderung betrifft. Das sind in Ihrem Fall wohl faktisch alle. Sofern in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbart wurde.
Die Frage ist, gilt die Hecke als gestaltungsprägende Bepflanzung? Ich denke schon, gerade wenn diese eine bestimmte Höhe erreichen muss, um ein Mindestmaß an Sichtschutz zu bieten.
Es sieht also eher schlecht aus für die Hecke.
20. April 2012 - 20:34 Antworten
Wohnanlage besteht aus 2 Wohneinheiten, ich bewohne das Erdgeschoss. Wohnung 1 und nutze und bepflanze den Garten seit 15 Jahren. Das Sondernutzungsrecht ist aber für die gesamte Gartenanlage der Wohnung 2 im DG lt. Teilungserklärung zugeordnet. Mit dem damaligen Besitzer war das so vereinbart. Jetzt ist die Wohnung verkauf worden und die Eigentümerin möchte den Garten nutzen. Ist sie berechtigt, den Garten um zu gestalten, Pflanzen zu entfernen, einen begrünten Zaun ab zu reißen Das sie den Garten nutzen kann ist klar, aber muss ich solche Grundlegenden Änderungen akzeptieren? Der Garten grenzt direkt ab meine Terrasse.
27. April 2012 - 09:02 Antworten
Hallo Herr / Frau Meyer,
Sie haben es sicherlich schon in meinem letzten Kommentar in diesem Artikel gelesen. Gestaltungsprägende Bepflanzung gilt als bauliche Veränderung. Alle betroffenen Eigentümer müssen einer solchen Anpflanzung zustimmen. Im Umkehrschluss vermute ich stark, dass auch alle betroffenen Eigentümer einer Entfernung / Umgestaltung zustimmen müssen. Aber wie gesagt, dass trifft nur die „gestaltungsprägende Bepflanzung“.
28. Mai 2012 - 10:41 Antworten
In der Teilungserklärung ist 4 Miteigentümern ein Sondereigentum bzgl. des Eingangsbereiches eingeräumt und ein Sondernutzungsrecht als „gemeinschaftlicher Eingang“ . Diese Fläche befindet sich im Freien und ist rund 20 Quadratmeter groß.
Eine Miteigentümerin nutzt diese Fläche als „Wohnzimmer“, hat dort Gartenmöbel aufgebaut, einen Grill und eine große Heizsonde. Wir haben die Eigentumswohnung erst kürzlich gekauft und diese Situation so vorgefunden und haben die Situation erst mal beobachtet. Allerdings stellt sich die Lage so dar, dass die Miteigentümerin diese Fläche sehr intensiv nutzt, Freunde einlädt, bei schönem Wetter regelmäßig grillt, draußen Frühstückt u.s.w. Wir fühlen uns mittlerweile auch in unserer Intimsphäre eingeschränkt, weil sich der „Aktionsplatz“ der Mitbewohnerin direkt unter unseren Schlafzimmer- und Badezimmerfenstern befindet. Grillgerüche ziehen beim Lüften durch unsere Wohnung, Gelächter und Diskussionen bei den häufig stattfindenden „Grillabenden“ nerven uns mittlerweile.
Auf die Situation angesprochen, entgegnet die Miteigentümerin, man könne sich ja gerne dazusetzten oder das Equipment auch gerne mitnutzen. Das ist allerdings nicht in unserem Interesse. Ändern will die resolute Mitbewohnerin die Situation nicht.
Vielleicht haben Sie einen Tipp, wie wir die Situation lösen können.
29. Mai 2012 - 09:58 Antworten
es ist wirklich schwierig einzuschätzen, ob Ihre Miteigentümerin sich ggf. „falsch“ verhält. Ich würde hier einen Blick in die Hausordnung (Stichwort: Ruhezeiten) werfen. Vielleicht kommen Sie so weiter. Ansonsten sehe ich Ihre Chancen eher schlecht. Den Garten oder auch eine Terrasse tatsächlich nutzen zu dürfen, ist ja genau das, was mit dem Sondernutzungsrecht erreicht werden sollte. Erst wenn es tatsächlich ausufert können Sie ggf. rechtlich gegen die Eigentümerin vorgehen. Aber ich denke das ist auch nicht in Ihrem Sinne.
5. Juni 2012 - 17:55 Antworten
auch wir haben eine Frage zur Terrassennutzung. Wir sind Eigentümer einer selbst bewohnten Eigentumswohnung und bereits in der Bauphase wurde thematisiert, dass ein Motorrad in einem damals genehmigten Gartenhäuschen untergestellt werden darf. Leider passt das Motorrad nicht in das Häuschen und deshalb ist es zeitweise auf der Terrasse abgestellt. Da wir inzwischen Beide fahren, ist ein weiteres Motorrad dazugekommen. Der Garten ist ansonsten ordentlich gehalten, die Motorräder stehen dicht am Rand und sind abgedeckt. Ein Nachbar stört sich daran. Was ist hier erlaubt. Ein Weg aus Platten führt zu der Terrasse. Im Gartenbereich ist der Motor aus und wir schieben das Motorrad und wesentlich sehe ich heute Willkür einer Nachbarin. Gerne höre ich Ihre Meinung.
5. Juni 2012 - 22:28 Antworten
der Fall ist wirklich schwer einzuschätzen. Einerseits stören Sie niemanden, auf der anderen Seite ist die Terrassenfläche kein Parkplatz. Ich könnte mir schon vorstellen, dass der andere Eigentümer vor Gericht Recht bekommen würde. Schließlich nutzen Sie die Terrasse nicht ordnungsgemäß und könnten die Motorräder auch woanders (Parkplatz, Stellplätze auf der Straße) abstellen.
T.Kretschmer
18. Juni 2012 - 21:53 Antworten
meine Freundin und ich überlegen eine ETW mit einem Sondernutzungsrecht am Garten zu erwerben. Nun haben wir ein Objekt gefunden. Hierbei handelt es sich um einen Neubau.Da wir die ersten Käufer wären, haben wir anscheinend noch die ein oder andere Mitbestimmungsmöglichkeit. Gibt es eine Möglichkeit sich vorab das Recht einräumen zulassen, seinen Gartenteil mit einem Zaun bzw. Sichtschutz (in Form hoher Hecken) abtrennen zu lassen? Und würde das evtl. auch mit einer Gartenhütte funktionieren?Eine Teilungserklärung besteht wohl noch nicht. Über eine Antwort würden wir uns sehr freuen.Vielen Dank.
18. Juni 2012 - 23:21 Antworten
grundsätzlich können Sie alles mögliche in der Teilungserklärung vereinbaren. Nur wird der Bauträger von Ihren Ideen nicht begeistert sein. Die anderen Wohnungen werden sich schlichtweg weniger gut verkaufen mit einer großen Hecke im Garten. Der Nachbar (Sie) darf ein Gartenhaus aufstellen, die anderen Eigentümer mit Sondernutzungsrecht aber nicht… das wird in der Praxis schlecht umzusetzen sein.
20. Juni 2012 - 18:06 Antworten
Ich habe eine Eigentumswohnung gekauft zu der als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung eine Garage zugeordnet ist. Auf dem Garagendach haben die Vorbesitzer eine Terrasse angelegt, die seither auch nur von meinem Vorbesitzer genutzt wurde. Nun erhebt noch eine andere Familie Ansprüche auf die Nutzung der Terrasse mit der Begründung, dass diese für die gemeinschaftliche Nutzung zur Verfügung gestellt werden muss. Kann das sein und wer bezahlt dann evtl. Kosten für Reparaturen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
21. Juni 2012 - 16:59 Antworten
in meinen Augen ist es schon fraglich, ob überhaupt keine Terrasse auf der Garage angelegt werden durfte. Die Garage gehört schließlich der Gemeinschaft, Sie haben nur das alleinige Nutzungsrecht. Ich vermute zudem, dass sich Ihr Sondernutzungsrecht auf das Parken in der Garage bezieht. Da es für die Nutzung des Dachs keine Regelung geben wird, ist in meinen Augen fraglich ob die Nutzung nur Ihnen oder allen Eigentümern zusteht.
Tut mir Leid, dass ich nicht wirklich helfen konnte.
29. Juni 2012 - 23:39 Antworten
wir haben vor kurzem eine Eigentumswohnung erworben. Diese ist eine Maisonette Wohnung im EG und 1. OG mit Gartenanteil als Sondernutzungsrecht. In der Teilungserklärung ist geschrieben, dass man einen Maschendrahtzaun anbringen kann. Nun meine Frage, die Hausverwaltung sagt, dass die WEG trotzdem darüber abstimmen muss, ob jemand einen Zaun anbringen darf oder nicht. Was für einen Sinn macht dann überhaupt eine Teilungserklärung, wenn Inhalte daraus nicht gültig wären? Stimmt dies nun so, oder darf ich ohne diese Zustimmung einen Zaun anbringen? Weiter habe ich noch die Frage, ob es zulässig ist, dass eine Teilungserklärung den Bebauungsplan zusätzlich einschränkt? Laut diesem dürfte man ausser Maschendraht auch Holz oder Metallzäune aufstellen, laut Teilungserklärung aber nur Maschendraht, ist dies so zulässig, oder kann ich auch einen dieser anderen einfach anbringen? Darüber hinaus steht im Bebauungsplan, dass ein Zaun immer mit einer Hecke einzugrünen ist, davon steht allerdings nun wieder nichts in der Teilungserklärung. Heißt dies, ist der Zaun genehmigt, somit auch automatisch die Hecke, oder muss dies trotzdem seperat abgestimmt werden, und bei möglicher Ablehnung fällt dann auch der Zaun weg, obwohl diesem einzeln schon zugestimmt wurde?
2. Juli 2012 - 17:36 Antworten
ich kann Ihnen zu Ihrem Fall gerne meine persönliche Meinung schreiben. Die Teilungserklärung kann den Bebauungsplan weiter einschränken, nicht jedoch lockern. Sie dürfen in meinen Augen also nur einen Maschendrahtzaum errichten, nicht jedoch ohne Hecke. Der Zaun ist eine bauliche Veränderung der alle (betroffenen) Eigentümer zustimmen müssen. Ob durch die Regelung in der Teilungserklärung diese Zustimmungspflicht entfällt, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Da Sie aber wohl ohnehin keinen Zaum ohne Hecke errichten dürfen, brauchen Sie für die Hecke ebenso die Zustimmung der (betroffenen) Eigentümer (auch eine Hecke ist eine bauliche Veränderung).
9. Juli 2012 - 20:29 Antworten
Hallo. Ich habe eine Frage. In unserer Teilungserklärung steht leider explizit drin zum Thema Sondernutzungsrecht der Parkplätze: Das parken auf den Parkplätzen ist nur für PKW zugelassen. Jetzt haben wir einen der es sehr genau nimmt und der will veranlassen das dort keine Motorräder mehr stehen dürfen. Ist das ok? Lohnt es sich da gegen anzugehen? Wie stehen die Chancen? Aus der Vergangenheit muß ich noch hinzufügen, das der „nette“ Eigentümer bereits mehrfach gegen Dinge vorgegangen ist und stets Recht bekam :-(
10. Juli 2012 - 14:21 Antworten
ich fürchte der Eigentümer hat Recht. Gerade wenn expliziert in der Teilungserklärung steht, dass wirklich nur PKWs abgestellt werden dürfen, haben Sie als Motorradfahrer leider das Nachsehen.
22. Juli 2012 - 12:40 Antworten
wir wohnen in einem Reihenhaus, dass als Wohnungseigentum verkauft wurde. Wir sind 10 Parteien innerhalb einer Anlage mit „richtigen“ Häusern und Mehrfamilienhäusern. Wir in unserer Reihe haben ein Sondernutzungsrecht für den Garten (Wiese mit einem Baum, am Ende eine durchgehende Hecke und eine Hecke jew. links und rechts der Terasse als Sichtschutz).
Aus optischen Gründen dürfen wir keinen Zaun aufstellen. Die Häuser haben vom Grundriss her alle zwei Kinderzimmer, es wohnen also viele Kinder hier. Wir haben auch zwei (4 Jahre und 20 Monate). Jetzt ist unser Kleiner aus unserem Garten am Freitag nach links weg durch die anderen Gärten zum letzten Haus am Wasser gerannt und hat dort einen Stein ins Wasser geworfen. Mein Mann ist direkt hinterher, hat den Stein rausgefischt und den Kleinen mitgenommen und drinnen eingesperrt. Jetzt kam heute eine Mail von der Hausverwaltung, mit der Aufforderung, doch bitte nur den eigenen Garten zu nutzen. Da ich keinen Zaun aufstellen darf, ist also mir und meinen Kinder nicht möglich, den Garten zu nutzen, da ich die Kinder ja nicht anpflocken kann und sowieso schon ständig hinter dem Kleinen herrufe und mit ihm schimpfe. Unsere Nachbarn auf der rechten Seite (keine KInder) sagten uns letztens, dass wir bitte nicht unsere Kinder aus dem Garten holen sollen, wenn sie bei den Nachbarn zwei Häuser weiter spielen und da dort weiter weglaufen (betrifft ja eh nur den Kleinen), da wir ja ihre Privatspähre stören. Kann ich schon verstehen, aber unsere Kinder sollen den Garten ja auch nutzen und mit unter zwei Jahren bleiben Kinder halt nicht an Ort und Stelle und spielen artig da. Was haben wir für Optionen?
22. Juli 2012 - 20:57 Antworten
ich habe leider keine sonderlich guten Nachrichten für Sie. In meinen Augen müssen Sie Ihr Kind so im Blick behalten, dass es sich nicht in Gefahr begibt und nicht in andere Gärten läuft. Das klingt jetzt vielleicht nicht besonders nett, aber Sie werden schlicht und ergreifend keine andere Option haben. Die Sondernutzungsflächen der anderen Eigentümer betreten geht auf Dauer sicherlich nicht gut und einen Zaun dürfen Sie laut Teilungserklärung nicht aufstellen. Ich sehe leider keine weiteren Optionen. Vielleicht wäre ein großes Laufgitter noch eine Möglichkeit, zumindest für die Zeit, in der Sie Ihr Kind – verständlicher Weise – nicht in jeder Sekunde im Auge behalten können.
23. Juli 2012 - 12:12 Antworten
wir haben 2006 eine Eigentumswohnung gekauft – mit einem zusätzlichen Sondernutzungsrecht für einen kleinen Gartenanteil – die Fläche des Sondereigentums ist im Plan nur gestrichelt , also kein Maßstab, wie bei der Fläche unserer Wohnung vorhanden.
Da es seit 2006 fortwährend Streit mit einem anderen Wohnungseigentümer gibt – wie groß und von wo bis wohin unser Sondernutzungsrecht geht, würden wir gerne diesen Teil von einem Amt oder Fachmann vermessen lassen – wo bekommen wir hierfür Hilfe und welche Kosten entstehen uns hierbei mit zusätzlichem Eintrag der Maße ins Grundbuch.
Wir hoffen, dass Sie uns weiterhelfen können – denn wir leiden seit 2006 unter der fortwährenden Schikane dieses Miteigentümers.
Günter und Erika Beier
23. Juli 2012 - 15:16 Antworten
Hallo Herr und Frau Beier,
diese Änderung werden Sie nur mit Zustimmung aller Eigentümer in der Teilungserklärung vornehmen können, dass ist oftmals schlichtweg unmöglich. Gerade wenn Sie auch schwierige Eigentümer in der Gemeinschaft haben. Sie können die Fläche natürlich von einem privaten Vermesser vermessen lassen, aber das wird Ihnen im Verhältnis zu dem Miteigentümer nicht viel helfen. Vielleicht können Sie die Vermessung gemeinsam und einvernehmlich mit dem anderen Eigentümer durchführen lassen?
24. Juli 2012 - 22:00 Antworten
Die Eigentümergemeinschaft hat in der ETV der Errichtung eines auf unserer Terrasse anzubringenden Sichtschutzes zugestimmt. Wir möchten diesen zunächst auf einer Seite errichten lassen, da auf der anderen Seite evtl. der Nachbar genau das gleiche machen wird. Sind wir als Eigentümer verpflichtet, den Sichtschutz auf unseren Terrasse auf beiden Seiten zu errichten? Ist sowas irgendwo im Gesetz verankert?
P.S. Müssen eigentlich alle EIgentümer der Errichtung eines Sichtschutzes zustimmen, wenn dies nur vier Terrassen im EG betrifft? Alle anderen Eigentümer besitzen einen Balkon.
26. Juli 2012 - 12:12 Antworten
ich kann Ihnen leider nicht sagen, für was die Eigentümer tatsächlich eine Zustimmung erteilt haben. Ich wüsste aber nicht, was gegen weniger Sichtschutz sprechen sollte. Wenn wir über eine bauliche Veränderung sprechen, dann müssen alle Eigentümer zustimmen, die von der Veränderung betroffen sind. Wenn mit dem Sichtschutz zum Beispiel die Gestaltung des Gartens einhergeht, halte ich persönlich alle Eigentümer für betroffen und somit zustimmungspflichtig.
26. Juli 2012 - 14:39 Antworten
Hallo, ich habe eine Frage: Wir haben vor kurzem eine EG-Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht an einem nach vorne, zur Straße liegenden Garten erworben. Der Garten ist vom Verkäufer nach einer Grundsanierung der Wohnung neu angelegt worden und im Zuge dessen ist eine Hecke angepflanzt worden die von der WEG genehmigt wurde. Zudem ist von der WEG beschlossen worden, dass im nächsten Jahr das komplette Haus und der Garten eingezäunt wird. Da die Hecke jedoch mehrere Jahre brauchen wird, ehe sie eine Höhe erreicht, die es gewährleistet, dass unsere Kinder nicht aus dem Garten auf die Straße laufen, und der Zaun erst im nächsten Jahr montiert wird. Fragen wir uns, ob wir bis dahin einen Sichtschutz aus Bambus mit einer Höhe von 1,20 m aufstellen dürfen um die Sicherheit der Kinder zur Straße hin zu gewährleisten. Können wir dies einfach machen, oder Bedarf es dazu einem Antrag bei der WEG?
Viele Grüße, Thomas Weyres
26. Juli 2012 - 15:20 Antworten
ein Zaun ist eine bauliche Veränderung und bedarf der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Ein Sichtschutz aus Bambus kommt einen Zaun wohl sehr nahe. Ich könnte mir vorstellen, dass auch der Sichtschutz als bauliche Veränderung gilt. Schließlich müssen Sie den Sichtschutz auch irgendwie im Boden verankern und der Sichtschutz beeinflusst die Außengestaltung der Wohnanlage (gerade wenn der Garten nach vorne raus geht). Auf Nummer sicher gehen Sie mit einem Beschluss der Eigentümer / Zustimmung der betroffenen Eigentümer.
26. Juli 2012 - 15:52 Antworten
Hallo Dennis, danke für die Antwort!
8. August 2012 - 01:05 Antworten
meine Frau und ich planen die Anschaffung einer Neubau-Erdgeschosswohnung mit 2 Gartenanteilen 1 x zum Innenhof ca. 23 qm, 1x zum Nachbargrundstück ca. 21 qm, direkt vom Bauträger. Es handelt sich um eine Karreebebauung mit knapp hundert Wohneinheiten, von denen 11 einen Gartenanteil zum Innenhof haben und die voraussichtlich in 2 Jahren bezugsfertig sein soll. Laut Freiflächenplan und Teilungserklärung soll die Abgrenzung der Gartenanteile durch Hecken erfolgen. Die Teilungserklärung regelt dazu:
„Den jeweiligen Eigentümern der Erdgeschosswohnungen (…) werden die an ihre Wohnungen unmittelbar angrenzenden Außenflächen (Terrasse und Gartenfläche) unentgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen. (…) Die betreffenden Inhaber der Sondernutzungsrechte müssen die Bereiche Ihres Sondernutzungsrechtes auf ihre Kosten in pfleglichem Zustand erhalten. Kommt ein betroffener Eigentümer diesen Verpflichtungen nicht nach, ist die Gemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) berechtigt, zu Lasten des säumigen Eigentümers Entsprechendes zu veranlassen. Die als Abgrenzung gepflanzten Hecken sind auf 1,80 m Höhe zu beschneiden.“
Würde diese Heckenhöhe voll genutzt, wären bei der Lage der Wohnung (Ecke im Innenhof sowie eingezogene Loggia, die Hecken laufen trapezförmig auf ein Gartentürchen zu) die Belichtungsverhältnisse der dem Innenhof zugewandten Räume (Wohnzimmer, Arbeitszimmer, Kinderzimmer) nicht akzeptabel. Wie ist hier die Teilungserklärung zu interpretieren? Kann man sich vor dem Notartermin noch absichern, da spätere Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung wegen der geringen Zahl der betroffenen Gartenbesitzer wahrscheinlich nicht zu erreichen sind. In den (unverbindlichen) Illustrationen im Bauträger-Verkaufsprospekt sind die Hecken nur ca. 1,20 m hoch.
Es wäre schön, wenn Sie uns mit Ihrer Meinung helfen könnten.
8. August 2012 - 08:19 Antworten
ich denke die Hecken müssen bei 1,80m geschnitten werden. Höher geht nicht. Allerdings kann man auch durchaus interpretieren, dass die Hecken nicht auf ein tieferes Niveau gehalten werden dürfen. Ich würde versuchen die Teilungserklärung auf 1,20m zu ändern, sofern das für Sie tatsächlich wichtig ist (beide Höhen haben Vor- und Nachteile).
Die Änderung wird aber nur funktionieren, wenn bislang noch keine Wohnungen verkauft wurden. Dann kann der Bauträger die Teilungserklärung ändern. Sind schon Wohnungen verkauft, müssten alle Eigentümer der Änderung zustimmen.
13. August 2012 - 21:01 Antworten
vielen Dank für die schnelle Antwort. Dass es keinen praktisch umsetzbaren rechtssicheren Weg gibt, hatte ich schon so befürchtet.
20. August 2012 - 17:59 Antworten
mein Nachbar möchte ein Gartenhäuschen auf sein Grundstück bauen. Dies ist lt. Teilungserklärung nicht erlaubt und ein Nachbar mit 2 Eigentumswohnungen hat sein Veto eingelegt. In der Anlage gibt es allerdings schon zwei Gärten mit Gartenhäuschen. Die wurden einfach so hingestellt. Nicht gefragt, gleich gebaut, fertig. Die stören auch nicht weiter und keiner hat je ein Wort drüber verloren. Läßt sich kein Recht für andere ableiten? Der ’nette‘ Nachbar mit seinem Veto hat keinen Blick auf der Stelle wo das Gartenhäuschen hinkommen sollte. Ich habe den Blick schon, würde aber zustimmen.
Noch eine Frage (wenn zwei erlaubt sind).
Ich würde gerne in meinem Garten eine zweite kleine Terrasse anlegen. Eine Terrasse nach S/W gibt es schon. Die zweite Terrasse würde nach Norden gehen. Sehen Sie da Schwierigkeiten seitens der anderen Eigentümer? In der Teilungserklärung steht diesbezüglich nichts.
21. August 2012 - 08:14 Antworten
danke für Ihren Kommentar. Ich denke nicht, dass sich gleiches Recht für alle ableiten lässt. Wo sollte das auch hinführen? Vielmehr müssten die anderen Gartenhäuser (eigentlich) wieder entfernt werden. Eine neue Terrasse kann ebenso wie der Aufbau eines Gartenhäuschens eine bauliche Veränderung sein. Hier müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Ohne den guten Willen der anderen werden Sie die Terrasse wohl nicht bauen können.
27. August 2012 - 15:38 Antworten
ich habe kürzlich eine Eigentumswohnung gekauft. Dort war als Fussboden Holzdielen verlegt. Darunter befinden sich Balken. Die Kellerdecke besteht aus Gewölbesteinen.
Die Holzdielen haben wir rausgerissten, zwischen den Balken Styropor gelegt und darauf Beton gegossen. Die WEG haben wir dazu nicht gefragt.
Wir wohnen im Erdgeschoss und der obere Eigentümer hat uns schriftlich aufgefordert ihm bauliche Veränderungen bekannt zu geben. Hat er ein Recht darauf? Stellt unser Verhalten eine bauliche Maßnahme dar, so dass wir die anderen Eigentümer im 3 Familienhaus hätten fragen müssen?
Für Ihren Tipp wie wir uns jetzt verhalten sollten, wären wir sehr dankbar.
27. August 2012 - 17:18 Antworten
eventuell gehören sogar die Dielen zum Gemeinschaftseigentum – das ist strittig. Auf jeden Fall war Ihr Eingriff eine bauliche Veränderung der alle betroffenen Eigentümer (faktisch alle) hätten zustimmen müssen. Ich weiss nicht ob Sie fachliches Verständnis haben, was die Bodenkonstruktion angeht (ich habe es nicht). Aber Sie wollen bestimmt nicht dafür haften, wenn die Fußbodenbalken (Gemeinschaftseigentum) mit dem Beton in Kontakt kommen und sich evtl. verändern.
In meinen Augen sind Sie ein sehr großes Risiko eingegangen, das sich quasi nicht mehr oder nur mit sehr großem Aufwand wieder beseitigen lässt. Das schlimmste ist eigentlich, wir reden hier über statische Elemente des gesamten Hauses.
7. September 2012 - 01:06 Antworten
Unsere Wohnung ist die, Wohnungsnummer 002.Sie ist in einem 4 Familienhaus. Die Wohnung wurde im Mai 2000 gekauft und war bis vor 2 Jahren vermietet. Seitdem bewohne Ich selber die Wohnung. Da der jetzige Eigentümer 003 die Wohnung verkaufen will, würde ich gerne das Zimmer im Dachgeschoss wieder benutzen,dass er die ganze Zeit genutzt hat. Die behaupten das eine Niederschrift (Notariel beglaubigt mit eigenen schriftlichen Notizen) was anderes besagt und Sie hätten die Wohnung (damlas waren Sie die Eigentümer von 002) an unseren Voreigentümer (Bsp. Müller) ohne Bühnenraum verkauft. Aber bei unserem Kauf im Jahre 2000 kauften wir vom damaligen Eigentümer (Müller) alles. Wir selber haben die Wohnung aber komplett mit dem Sondereigentum gekauft und das steht auch in der Teilungserklärung.
Ist dies Rechtskräftig? Ich hoffe auf Ihre Hilfe und Beratung.
7. September 2012 - 07:59 Antworten
Hallo Filippo,
ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen. Sie sollten die Teilungserklärung und die Kaufvertrag rechtlich prüfen lassen. Mehr kann man aus der Entfernung leider nicht sagen.
8. September 2012 - 17:10 Antworten
bei unserer WEG hat ein Mitglied ein Sondernutzungsrecht für einen PKW-Stellplatz.
Im Grundbuch ist dieses entsprechend vermerkt.
Dummerweise ist es so, das aufgrund der Größe und Lage des Stellplatze (2,50m*5,00m, am Ende einer Hauseinfahrt – diese ist 3 m breit), sich das Problem ergibt, dass das geparkte Auto (er nutzt die Fläche mit seinem großen Auto fast vollständig aus) ein Passieren der Mülleimer und der Fahrräder, die sich auf WEG-Flächen befinden, unmöglich macht.
Ist der Eigenümer des Sondernutzungsrechtes gesetzlich verpflicht, so zu parken, dass ein ungehinderter Zugang zu den Mülleimern und Fahrradstellplätzen gewährleistet ist? Eigentlich hätte ein solches Sondernutzungsrecht nicht erteilt werden dürfen, da sich hier mit der Freigabe des Sondernutzungs-Stellplatzes zwangsläufig ein Konflikt „Mülleimer und Fahradstellplätze“ vers „PKW-Sellplatz“ für alle Wohnungseigentümer ergibt.
Danke im Voraus für Ihre prompte Rückantwort!
10. September 2012 - 12:37 Antworten
der Fall ist schwierig und ich kann den auch nur schlecht einschätzen. Am Ende sollte die gegenseitige Rücksichtnahme die Grundlage für das Passieren des Weges und für das Parken des Autos sein. Sie haben es ja schon auf den Punkt gebracht, das Sondernutzungsrecht ist eigentlich nicht angemessen, aber daran werden Sie nicht mehr rütteln können, nur mit Zustimmung aller Eigentümer.
Patrizia Schulz
16. September 2012 - 15:53 Antworten
ich besitze eine Eigentumswohnung im Erdgeschuss mit Terrasse und eigenem Garten. Der Eigentümer über mir, hat seid diesem Sommer eine Markise an seinem Balkon angebracht. Für diese er auch eine Genehmigung (Eigentümerversammelung) vor einiger Zeit bekam.
Nun muss ich mit Erschrecken feststellen, dass diese elektr. Markise in Ihren Dimensionen das übersteigt, was man sich von einer Balkon Markise vorstellt oder gewöhnlich sieht. Ich nehme an, dass es sich nicht um eine BalkonMarkise handelt .
Diese Markise, wenn Sie ausgefahren wird, überdeckt „fast“ meine komplette Terasse und verschattet diese, so dass ich die Sonne nur noch zu bestimmten Zeiten auf meiner Terrasse habe. Sowie wird mir aber auch die freie Sicht in den Himmel komplett verdeckt, wenn ich auf der Liege liege. Unter diesen Umständen hätte ich niemals zugestimmt.
Nun zu meiner Frage – wie weit darf eine Markise zum Sonnenschutz eigentlich über die Brüstung eines Balkons überstehen und muss ich dies überhaupt, trotz ursprünglicher Genehmigung der Markise nun diese extreme Einschränkung hinnehmen ?
Darf eine Markise nicht nur bis oder kurz über dem Abbruch des Balkons stehen ?
Ich würde mich über eine Antwort freuen -verbindlichsten Dank
16. September 2012 - 17:10 Antworten
danke für Ihren Kommentar. Zum einen wäre es sicherlich von Vorteil gewesen in dem Beschluss die Art und Größe der Markise festzuhalten. Jetzt bleibt Ihnen wohl nur die Argumentation, dass die Markise zu groß / untypisch ist und Sie damit nicht rechnen konnten. In wie weit Sie damit in der Gemeinschaft eine Chance haben die Markise wieder los zu werden, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Man könnte vermuten, dass der Eigentümer über Ihnen die Kosten für die Neuanschaffung und den Umbau von der Gemeinschaft erstattet haben möchte.
In jedem Fall wünsche ich viel Erfolg beim weiteren Vorgehen.
Gerlinde Heske
6. Oktober 2012 - 19:56 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben vor 21 Jahren in einem 4-Parteienhaus eine Wohnung im EG gekauft.-Erstbezug. Vor 13 Jahren haben wir mit Genehmigung einen Wintergarten bauen lassen.
13m²Terrasse-Eigentum und 7m² Sondereigentum.
Wir haben jetzt einen neuen Verwalter und er sagt der Wintergarten wäre Gemeinschaftseigentum.
Stimmt das und muss die Teilungserklärung geändert werden? Wir haben bisher keine finanziellen Ansprüche gestellt und würden es auch nicht tun, denn wir haben den Wintergarten allein bezahlt.
Über den Wintergarten ist ein Balkon. Die Balkondecke war gerissen,denn die Eigentümerin hat 20 Jahren den Balkon nicht saniert und die Fliesen waren gerissen und ca 50cm breit und die Tiefe des Balkons, da fehlten der Belag. Ein neuer Eigentümer hat von sich per Fax(privat) einen Dachdecker beauftragt und auf den kaputten Fliesen eine PVC-Folie rauf bringen lassen. Es stank plötzlich im Wintergarten und unsere Dämmung war feucht. Auch hat sich die Feuchtigkeit in die Zwischenwand der Klinker gezogen. Nach einem Jahr haben wir auf unsere Kosten diese Wochenende eine neue Dämmung mit Calziumsilikatplatten dämmen lassen. Haben wir eventuell Erfolg wenn wir ein Gerichtsverfahren anstreben?
8. Oktober 2012 - 13:07 Antworten
Hallo Frau Heske,
ich kann Ihnen hier keine rechtlichen Infos geben, insbesondere weil Ihr Fall sehr speziell ist. Aber ich habe einen guten Tipp für Sie. Diesen Urteil hier (Oberlandesgericht Düsseldorf I-3 Wx 274/04 Beschluss vom 03.12.2004) hat sich mit einem ähnlichen Fall beschäftigt und entschieden, dass der Wintergarten zum Gemeinschaftseigentum gehört. Daher ist auch die Gemeinschaft für die Instandhaltung verantwortlich.
H.Prinz
16. Oktober 2012 - 04:08 Antworten
über die ganze Breite unserer Eigentumswohnungen müssen die Balkone saniert werden. Bisher lief das Wasser über eine Abtropfkante in die Gärten mit Sondernutzungsrecht. Jetzt wollen wir Regenrinnen mit Speiern anbringen. Die Mehrheit hat zugestimmt. Auch die übrigen Gaetenbesitzer. Nur ein Eigentümer ist nicht damit einverstanden, dass das Regenwasser über einen Speier auf sein Sondernutzungsgarten läuft. Mit einem Regenablaufrohr, was in seinem Garten endet und das Wasser dort versickern läßt, ist er auch nicht einverstanden. Eine Abtropfkante, wie bisher, will er auch nicht haben. Können wir übrigen Eigentümer die Sanierung durchführen und das Wasser in seinen Garten ableiten?
16. Oktober 2012 - 15:09 Antworten
man könnte meinen, dass es sich im Falle von Speichern und Fallrohren um bauliche Veränderungen handelt, bei denen alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Gegen eine Abtropfkante wird der EG-Eigentümer in meinen Augen nichts machen können, da das der aktuelle bauliche Stand ist.
Meine Argumentation ist allerdings nur eine Vermutung. Der Fall ist sicher nicht ganz einfach zu bewerten. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
24. Oktober 2012 - 09:42 Antworten
der Bodenbelag über dem Balkon-Estrich ist Sondereigentum. In meinen Augen kann hier jeder den Bodenbelag drauflegen den er für richtig hält. In der Tat wäre ein Anstrich das Balkon-Außenseite und auch die Erhöhung der Brüstung Sache der Gemeinschaft. Eine Erhöhung Bedarf höchstwahrscheinlich eine Allstimmigkeit, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt (es müssen alle Eigentümer zustimmen).
1. November 2012 - 10:02 Antworten
Hallo Herr Hundt, meine Frage wäre, darf ich auf meinem Balkon eine 2m hohe Rankenhilfe (Rosenbogen) stellen, oder brauche ich von den anderen Eigentümern die Genehmigung?
Wenn nicht, wie ich hoch darf ich über meinem Balkon etwas stellen?
6. November 2012 - 13:29 Antworten
ob Sie eine Zustimmung brauchen kann ich Ihnen nicht sagen. Fragen Sie doch bei Ihrer WEG-Verwaltung an. Da das äußere Erscheinungsbild des Haus beeinträchtigt wird, würde ich mich wohl mit den anderen Eigentümern abstimmen.
13. November 2012 - 00:51 Antworten
ich bin Eigentümerin einer Erdgeschoss-Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. In meinem Garten steht ein Zierpflaumenbaum der sehr schnellwüchsig ist und daher jedes Jahr gekürzt werden muss, da mein Grundstück ja auch recht klein ist. Bisher hat das immer ein Bekannter für mich gemacht, jetzt wurde durch die Eigentümer beschlossen das der Baum von unserem Gärtner mit geschnitten wird. Mehrmals sollte dieses bereits geschehen, jedoch es tut sich nichts. Darf ich den Baum jetzt nicht mehr selbst beschneiden, denn die Zeit ist bald zum schneiden vorbei? Die Größe des Baumes obliegt ja auch weiterhin meinem Ermessen? Darf ich in dem Garten einen Rosenbogen aufstellen und ihn Pflanzlich nach meinem Ermessen gestalten, wenn ich das äußere Bild der Anlage nicht verändere?
In der Teilungserklärung ist nichts festgelegt und im Grunbuch nichts eingetragen.
Vielen Dank für ihr Bemühen Gruß Monika Marquardt
13. November 2012 - 15:34 Antworten
Hallo Frau Marquardt,
ich würde die Hausverwaltung auffordern endlich den Gärtner zu beauftragen, mit dem Hinweis, dass Sie sonst selbst schneiden müssen. Ob Sie einen Rosenbogen und einen Teich anlegen dürfen kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Hierzu gibt es sicherlich Rechtsprechung. In meinen Augen verändert ein Rosenbogen und auch ein Teich das Bild des Gartens, zumindest zum Teil.
Martin Walawik
29. November 2012 - 14:19 Antworten
wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit einem Garten, der durch eine Gartenmauer, von der Straße abgegrenzt ist. In der Teilungserklärung ist jedem Eigentümer ein Gartenstück zugewiesen auf dem er auf eigene Kosten einen Stellplatz errichten darf. In den Plänen vom Haus sind diese Stellplätze ersichtlich, jedoch ist kein Mauerdurchbruch (Einfahrt) eingezeichnet. Nun hat ein Eigentümer ohne zu Fragen die Gartenmauer (Gemeinschaftseigentum) auf 2,50m eingerissen und einen Stellplatz erstellt (Pfosten mit Dach). Nun stören sich einige Eigentümer daran, dass die Einfriedung nicht mehr komplett ist und ein Loch aufweist, den die Tiere der Nachbarschaft nun als Abkürzung nutzen. Kann nun verlangt werden, dass dort z.B. ein Schiebetürl o.ä. angebracht werden ‚muss‘, damit die Einfriedung wieder komplett ist? Wer trägt die Kosten für das Türl? Oder ist es so offen in Ordnung?
29. November 2012 - 14:24 Antworten
es besteht ein ungünstiger Widerspruch. Offensichtlich darf ein Stellplatz erreichtet werden, der mit einem PKW nicht zu erreichen ist. In meinen Augen hätte der besagte Eigentümer die Zustimmung aller Eigentümer gebraucht um die Mauer zu verändern. Es handelt sich meiner Meinung um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum.
Wie weiter zu verfahren ist, ist schwierig einzuschätzen. In meinen Augen liegt das Fehlverhalten bei dem Eigentümer die die Mauer eingerissen hat.
14. Januar 2013 - 18:09 Antworten
ich habe 1993 eine Eigentumswohnung in Form eines Reihenhauses gekauft. Darunter befand sich eine Doppelgarage die mit einer Verbindungstüre in das Haus ausgestattet war.
Jahrelang habe ich die Kosten für Haus und die Garage in der Hausabrechnung der Verwaltung gezahlt. Letztes Jahr trat der damalige Verkäufer an den jetzigen Eigentümer heran und verlangte die Miete für die letzten Jahre (bis 1993) da er ja die Garage nicht mitverkauft hatte.
Sie können sich denken was bei mir los war. Die Wohnung (Haus) hatte im Grundbuch eine eigene Blattnummer und die Garage hatte ebenfalls eine. Da ein meinem Vertrag nicht eine Verlinkung auf die Garage stattgefunden hat und der Notar diese auch nicht gefunden hat, wurde rein rechtlich die Garage nicht an mich übertragen. Die Handhabung als solches ist aber auch ein Unding das jeder der die Garage nutzt in das Haus gelangen kann und umgekehrt. Nun habe ich vor Gericht verloren da ich nicht beweisen kann, dass der Verkauf bzw. der Übergang des Garageneigentums vereinbart war. Es ist haarsträubend! Der Verkäufer hat vor dem Notar auch keinen Hinweis auf ein eigenes Grundbuchblatt gegeben und somit wurde diese auch nicht übertragen. Kennen Sie eine Stelle, an die ich mich mit dieser Sache wenden könnte? Darf eine Immobilie die eine solche Verbindung von Garage zum Haus / Wohnung aufweist eigentlich einzeln so verkauft werden?
Gruß Markus Geuenich aus Bergisch Gladbach
15. Januar 2013 - 23:40 Antworten
eine wirklich ungewöhnliche Geschichte. Nein, ich kann Ihnen leider keinen wirklichen Tipp gaben. Vielleicht sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
11. Februar 2013 - 17:35 Antworten
Hallo Herr Hundt, da mein Mann herzkrank ist und sich nicht aufregen darf, bin ich bisher immer alleine zur Eigentümerversammlung gegangen. Da aber der Verwalter im Protokoll bewusst falsche Angaben macht, würde ich gerne unsere Tochter (47Jahre) zur nächsten Eigentümerversammlung mit nehmen.
Darf ich es tun, oder muss die Genehmigung von allen Eigentümern vorliegen. Ich hatte schon einmal den Antrag gestellt und da wurde es abgelehnt.
Unser Verwalter schickt auch das Protokoll erst am letzten Tag der 1Monatsfrist raus, so dass wir auch nicht mehr die Möglichkeit haben um eine Abänderung zu bitten.
27. März 2013 - 10:33 Antworten
wir haben eine Eigentümergemeinschaft mit 4 Parteien in drei Häusern. Das „Haupthaus“ wird mit Sondernutzungsrecht von drei Parteien bewohnt, ein „Nebenhaus“ von einer Partei mit Sondernutzungsrecht, das dritte Haus wird von allen genutzt (Werkstätten, großer Festsaal usw.).
Unsere Frage ist – kann die Partei im „Nebenhaus“ auf dem Dach eine Solaranlage ohne die Genehmigung der anderen Parteien errichten? Oder gehört das Dach des „Nebenhauses“ allen Besitzern und können die Parteien nun mehrheitlich beschließen, eine Solaranlage zu installieren und zu nutzen?
Mit dieser Frage geht es uns zu klären, ob die Bewohner / Sondernutzungs-Besitzer des „Nebenhauses“ eine „Miete“ für die Nutzung des Dachs erheben können…
Danke und freundliche Grüße Hw. Kruse
4. April 2013 - 11:17 Antworten
das Nebenhaus wird wohl Gemeinschaftseigentum sein. Die Solaranlage bedeutet eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen.
G.Schulze
6. April 2013 - 12:26 Antworten
wohne in einem 3-Familienhaus und habe die Erdgeschosswohnung verkauft, mit dem alleinigen Nutzungsrecht für den Garten.
Darauf befindet sich ein Teich, Geräteschuppen und ein Gewächshaus.
Den Geräteschuppen habe ich abgerissen und der Besitzer der Erdgeschosswohnung, besteht darauf, das der Schuppen wieder aufgestellt wird, als die EG-Wohnung noch in meinem Besitz war, habe ich den Geräteschuppen gekauft und aufgestellt.
Wem gehört der Schuppen jetzt und durfte ich ihn abreisen und welche Rechte hat der EG-Besitzer und gehört ihm alles was auf dem Gartengrundstück steht???
17. April 2013 - 20:31 Antworten
mein Freund ich ziehen im Mai in eine Mietwohnung. Laut dem Vertrag anhängenden Grundriss haben wir vor der Terasse noch 28m² SNF Sondernutzungsfläche. Im Mietvertrag selbst ist die Fläche nicht aufgeführt.
Es ist Erstbezug, die Wohnung ist grade erst fertig gestellt worden, und wie wir jetzt feststellen mussten sind in Mitten der SNF Sträucher und ein Baum gefplanzt worden, somit stehen uns nun keine 28m² mehr zur Verfügung.
Die Frage die sich mir jetzt hier auftut – gibt eine rechtliche Grundlage für Sondernutzungsflächen für Mieter? Darf ich beispielsweise die Sträucher im Rahmen der 28m² versetzen oder umpflanzen?
C. Lifor
15. Mai 2013 - 11:56 Antworten
vor ab Kompliment ich finde die Seite sehr informativ und recht aufklärend.
Hätte aber dennoch eine Frage an Sie als Fachmann.
Ich wohne in einen Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien.
Diese Wohnungen wurden direkt vom Bauunternehmer abgekauft und nach Fertigstellung des Hauses zu Eigentumsgemeinschaft umgewandelt.
Was passiert mit den Zaum und Terrassen an/im Sondereigentum? Gehen die auch in den Gemeinschaftseigentum über obwohl diese von den jeweiligen Eigentümer aus eigener Tasche gezahlt wurden?
8. August 2013 - 18:44 Antworten
wir haben in einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung im EG mit dinglichen Sondernutzungsrecht erworben. Das Gelände ist abschüssig und muss nun, damit wir ebenerdig die Terrasse begehen können, aufgeschüttet und mit einer Natursteinmauer auf dem Grundstück sowie zum Nachbargrundstück befestigt werden.
Wer trägt die Kosten der Natursteinmauer und des Belages (Steinplatten / Holz / Kiesel o.ä.) – der Bauträger oder wir?
16. August 2013 - 21:17 Antworten
ich würde hierzu erstmal Einblick in die Teilungserklärung nehmen, hier finden Sie vielleicht eine Regelung zur Kostenübernahme. Ansonsten sehe ich persönlich eher die WEG in der Pflicht. Im Zweifel: Rechtsrat einholen.
21. Dezember 2013 - 17:41 Antworten
zunächst recht herzlichen Dank für Ihre Nachricht.
Ich möchte Sie nochmals um Ihre Meinung bitten. In der Teilungserklärung steht: „Der jeweilige Sondernutzungsberechtigte hat die seiner Sondernutzung unterliegenden Grundstücksteile ordnungsgemäß instand zuhalten und instand zusetzen und die dafür anfallenden Kosten zu tragen. Für den gleichen Bereich obliegt ihm auch die alleinige Verkehrssicherungspflicht.“
Können Sie mir bitte sagen, ob mit dem in der Teilungserklärung genannte Begriff „instand zusetzen“ die Erstherstellung gemeint ist und wir nun die Kosten für Boden lösen, transportieren, Planum herstellen, Boden höhengerecht planieren und verdichten, Kiesfeinplanie herstellen und verdichten, Muschelkalkmauer liefern und zur Trockenmauer verarbeiten, Maschinenbruch ohne Bohrlöcher, Betonplatten verlegen, Betonkeil, Fassadenrinne, Fassadenentwässerungsrinne liefern und im Splittbett verlegen usw. usw. zu tragen haben oder ob dies noch Angelegenheit des Bauträgers ist.
Bemerken möchte ich noch, dass das Haus noch nicht bezugsfertig ist und das Eigentum auch noch nicht übergegangen ist.
11. September 2013 - 22:26 Antworten
ich habe ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht für den über meiner Dachgeschosswohnung gelegenen Spitzboden.
Ich möchte den Spitzboden nicht als Wohnaum, sondern als Hobby-, Speicher, aber im wesentlichen aber als Trockenraum nutzen. Die Eigentümergemeinschaft hat mir im letzten Jahr den Einbau einer Innentreppe von meiner Wohnung zum Spitzboden genehmigt. Allerdings wurde der Einbau eines Dachfensters als Lichtquelle und Lüftungsmöglichkeit ( m.E. unerlässlich bei Nutzung als Trockenboden ) nicht genehmigt. Ich kann somit den Spitzboden nicht als Trockenboden nutzen.
Dies ist insbesondere deshalb ärgerlich, da es im 10-Parteien-Haus keinen separaten Wäsche- / Trockenraum gibt und meine Wohnung die einzige Einheit ohne Balkon ist.
Ist das so hinnehmbar? Oder kann ich ein Dachfenster auch ohne Zustimmung einbauen, da m.E. ja keine Beeinträchtigung der Miteigentümer gegeben ist?
12. November 2013 - 20:05 Antworten
in einer Teilungserklärung wird einem Eigentümer mit einer genau bezeichneten Fläche das Sondernutzungerecht für Garten bzw. Terrasse und Kfz-Stellplatz eingeräumt. Die Fläche wird zum einen als Kfz-Stellplatz und zum anderen als „Garten“ verwendet. Da die Rasenfläche durch die Beschattung nur vermoost, will der Eigentümer aus dem Garten eine Terrasse machen. Die betroffene Fläche beträgt ca. 80 qm in einer Großstadt.
Was bedeutet das Wort „bzw.“ und benötigt er für die Änderung einen Beschluss der Miteigentümer?
Clauss Bernd
27. März 2014 - 21:31 Antworten
Ich habe im Zuge einer gekauften Eigentumswohnung auch ein Sondernutzungsrecht Kfz. Stellplatz
erworben. Da der Stellplatz sehr eng ist habe ich an der Wand einen Teppich angebracht.
Kann die Hausgemeinschaft dies verbieten mit dem Hinweis es handelt sich um Gemeinschaftseigentum
Marleen Rosa
25. Mai 2014 - 07:09 Antworten
Es geht um Zustimmung baulicher Veränderungen, die einstimmig erfolgt ist.
Gilt diese Zustimmung dann automatisch für alle Eigentümer oder kann sich jeder Eigentümer nun darauf beziehen und gleiche Massnahme ohne erneuten Beschluss durchführen?
Im vorliegenden Fall geht es um ein Haus, bei dem auf einer Haushhälfte eine Souterrainwohnung liegt.
Die fest umrandete Terrasse dieser Wohnung ist vom Niederschlag gefährdeter als die Terrasse
der andern Haushälfte, wo das Wasser nach allen Seiten abfliessen kann.
Hier auch das Problem der Markiesen.
Gilt EINE bewilligte Markiese automatisch für alle Balkone der Eigentümer?
Ich bedanke mich im voraus recht herzliche für einen Rat.
28. Mai 2014 - 11:31 Antworten
ich würde an Ihrer Stelle genau in den Beschluss schauen (Was wurde explizit festgelegt, eine oder die Möglichkeit für alle Eigentümer eine Markise einzubringen?).
12. November 2014 - 15:57 Antworten
Wir haben eine Wohnung im Erdgeschoss mit einem Sondernutzungsrecht an einer Terrasse mit 34 qm Grundfläche. Diese ist mit 10qm Terrassenplatten und 24qm Kies belegt. Wir würden den Kies gern gegen Terrassenplatten austauschen lassen. Brauchen wir dazu eine Zustimmung der anderen Eigentümer?
3. Dezember 2014 - 14:26 Antworten
ich unterstütze ein Miteigentümer aus einer WEG, meine Frage: Die Einheit soll jetzt vermietet werden jedoch besteht kein Kellerabteil als Abstellfläche. Jetzt kam uns der Gedanke, von den 4 Stellflächen eine für die Errichtung eines Gartenhauses zuverwenden. Die Stellflächen für KfZ wurden ebenfalls käuflich erworben. Wir dachten uns: eine Anzeige an die Miteigentümer zuschicken oder muß ein Beschluss hierfür gefasst werden?
Ich würde mich freuen, wenn Sie mir baldmöglichst eine Antwort zukommen lassen.
5. Dezember 2014 - 06:24 Antworten
alleine für die nicht-typische Nutzung brauchen Sie die Zustimmung der anderen Eigentümer. Dabei ist es in meinen Augen egal, ob wir über eine TG-Stellplatz oder einen Außenstellplatz sprechen. Stellen Sie sich vor, jeder würde mit seinem Platz machen was er will. Einer baut ein Gartenhaus, der nächste eine kleine Garage und ein anderer repariert ständig fremde Auto auf dem Stellplatz. Sie merken, der Nutzungszweck (Stellplatz) gibt die Grenzen von alleine vor.
3. Februar 2015 - 20:22 Antworten
darf ich als Verwalter die in unserer Anlage mit 5 Eigentumswohnungen zwei Familien als Sondernutzungsrecht zugeteilte Gartenanlage im Süd- und Westteil unserer Anlage einfach bei jeglichem Bedarf betreten oder muss ich mir vorher erst die Genehmigung der beiden Wohnungseigentümer, die das Sondernutzungsrecht besitzen, einholen? Ich dachte die Nachfragepflicht würde sich nur auf das Betretenwollen der reinen Gebäudeteile des Sondereigentums, also der Wohnungen, beziehen, nicht aber auf eine praktisch freie Fläche.
Besten Dank für eine gute Antwort, die sicherlich mein Wissen auffrischen oder erweitern wird.
16. April 2015 - 09:41 Antworten
1) Darf ich als Miteigentümer eines 7-Fam.-Hauses auf meinem eigenen Balkon eine Teil-Überdachung aus Doppelstegplatten (anstelle der vorhandenen Markise, die Bohrlöcher in der Wand würde ich dafür benutzen) errichten, WENN DIR MEHRHEIT der anderen Wohnungseigentümer das befürwortet? (5 sind dafür, 2 dagegen).
2) Falls ich das nicht darf, weil 2 Eigentümer dagegen sind, darf ich denn dann ohne Befragen der beiden Gegner eine kleine freistehende Überdachung von ca. 3 x 2 m -bestehend aus einer weißen Balkenkonstruktion mit Doppelstegplatten belegt- errichten, ohne eine Befestigung an der Hauswand (Die Trägerpfosten nur auf die in meinem Eigentum befindlichen!! Bodenplatten angeschraubt)
21. April 2015 - 09:36 Antworten
es handelt sich in meinen Augen um eine betuliche Veränderung, der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Da die Ansicht verändert wird, sind wohl alle Eigentümer betroffen.
21. April 2015 - 21:48 Antworten
ich habe eine Wohnung in einer WEG, vor dem Haus sind PKW Stellplätze (gehören zur WEG) da habe ich einen angemietet. Jetzt bekomme ich vom Verwalter eine Kündigung für den Stellplatz. Ist das erlaubt? ich dachte des muss unter den Eigentümern abgestimmt werden?
11. Oktober 2015 - 12:35 Antworten
als Mitegentümer einer WEG habe ich eine Frage an Sie:
Ein Dachfenster aus den 60iger Jahren muss ausgetauscht werden. An diesem sind Außen ein Hitzeschutz und innen ein Verdunklungsrollo angebracht. Das neue Fenster wird leider nicht mehr die aktuellen Maße haben. Der Eigentümer möchte nicht nur das komplette Fenster und das die Außen-Hitzschutz ersetzt habe (ist ja Sache der WEG), sondern auch ein neues passendes Verdunklungsrollo.In der Teilungserklärung ist hier nichts gesondert geregelt, auch eine entsprechende Beschlussfassung gibt es nicht.
Kann der Eigentümer auch die Kosten für das Verdunklungsrollo von der WEG verlangen…?
15. Oktober 2015 - 09:42 Antworten
ich denke das Verhalten des Miteigentümers ist etwas besonders, wenn auch in gewisser Weise nachvollziehbar. Ich würde in Richtigen „Schadenersatz“ für Sondereigentümer recherchieren.
12. Oktober 2015 - 10:44 Antworten
wir haben eine Eigentumswohnung im EG und ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse. Um die Terrasse möchten wir nun ein Blumenbeet anlegen (Rosen etc.) Bedarf dies einer Zustimmung der Miteigentümer oder ist es gar eine bauliche Veränderung ?
Weiterhin möchten wir von der Terrasse hin 4 Treppenstufen zum Garten hin anlegen. Brauchen wir hierzu eine Zustimmung ?
15. Oktober 2015 - 09:40 Antworten
über Rosen wird sich bestimmt niemand beschweren, wenn Sie hingegen einen Treppen bauen wollen, ist das eine bauliche Veränderung. Im Zweifel sollten Sie zu beiden Fällen Ihre Hausverwaltung und/oder einen Anwalt befragen.
15. Februar 2016 - 21:35 Antworten
wir haben vor einigen Jahren eine Dachgeschosswohnung in einem Altbau gekauft. Die Teilungserklärung definiert ein Sondernutzungsrecht „Dach“, das uns jegliche Veränderungen am Dach oder auch die Installation einer PV Anlage erlaubt. Das SNR ist im Grundbuch eingetragen. Nun besagt die Teilungserklärung, dass erforderliche Instandsetzungsarbeiten an den Sondernutzungsrechten allein vom jeweiligen Sondernutzungsberechtigen zu zahlen sind. Nun steht (nach 100 Jahren) eine Neueindeckung des Daches an. Bei der Gelegenheit planen wir den Einbau von Gauben. Die Kosten für diese übernehmen wir gerne. Meine Frage: Die anderen Eigentümer bestehen darauf, dass wir die Kosten der Neueindeckung des Daches aufgrund der genannten Formulierung komplett tragen. Das kann ich nur schwer nachzuvollziehen: Das Dach bildet doch einen integralen Bestandteil des Hauses, der allen Parteien zugute kommt? Kosten für Veränderungen am Dach (wie Gauben) tragen wir gerne selbst, aber für die der anstehenden Neueindeckung? Vielen Dank schon jetzt für Ihre Rückmeldung!
15. Februar 2016 - 23:15 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Grundsätzlich gehe ich mir Ihrer Einschätzung mit. Ich kann Sie aber nur bitten, die Vereinbarungen in der Teilungserklärung von einen Anwalt bewerten zu lassen.
22. März 2016 - 01:26 Antworten
ich besitze eine Eigentumswohnung mit einem eingetragenen (Teilungserklärung) Sondernutzungsrecht an einer Grünfläche über ca. 1300qm. Es gibt einen Interessenten der diese Fläche gerne von der WEG trennen möchte. Dies würde sich anbieten da die beiden bebauten Komplexe sowieso in zwei von einander unabhängige WEGs / Flurstücke aufgeteilt werden sollen. Der unbebaute Teil mit dem Sondernutzungrecht wäre dann das dritte Flurstück.
Natürlich muss die WEG der Abspaltung und dem Verkauf des Grundstücks zustimmen, aber wie wird der Erlös dann aufgeteilt. Ich besitze lediglich 1/7 Anteil am WEG und habe das Gefühl, dass wenn der Verkaufspreis rein nach Anteilen aufgeteilt, ich der große Verlierer bei einem Verkauf bin, da ich ja eigentlich das alleine Nutzungsrecht an diesem Grundstück habe. Das muss doch auch etwas wert sein, oder nicht. Wie ist in so einer Situation die Rechtsprechung und wie einigt man sich in der Regel? Gibt es dazu Erfahrungswerte?
22. März 2016 - 04:59 Antworten
selbstverständlich hat Ihr Sondernutzungsrecht einen Wert, der mit Sicherheit nicht mit Ihrem Anteil an den Miteigentumsanteilen (1/7) auszugleichen ist. Das würde ja keinen Sinn machen.
Bitte lassen Sie sich dazu bei Bedarf rechtlich beraten.
20. September 2016 - 12:53 Antworten
wem gehört das Gartenhäuschen, wenn es sich im Garten eines Zweifamilienhauses befindet, welches nur eine Teilungserklärung des Gartens zu halben Teilen hat. Dieses Gartenhäuschen wurde aber mit der Wohnung des Vorbesitzers verkauft und stand schon einige Jahre vor Verkauf der Eigentumswohnung in dem gemeinschaftlich genutzten Garten. Der Verkaufspreis der Wohnung wurde durch dieses Gartenhäuschen und diverse andere Aufbauten erhöht.
20. September 2016 - 14:36 Antworten
ich kann den Einzelheiten leider noch nicht ganz folgen. Steht das Häuschen im Sondernutzungsrecht und wurde mit verkauft?
20. September 2016 - 15:47 Antworten
Nein. Es gibt kein Sondernutzungsrecht. Der Garten gehört jedem zur Hälfte. Gemeinschaftseigentum ohne Sondernutzungsrecht. Aber der Vorbesitzer hat das Gartenhäuschen errichtet und später als zur Eigentumswohnung gehörend verkauft.
20. September 2016 - 16:40 Antworten
dann würde ich mich gegenüber dem anderen Eigentümer auf den möglichen Beschluss zur Errichtung auf Kosten des ehemaligen Eigentümers und auf Ihren Kaufvertrag beziehen.
21. September 2016 - 00:17 Antworten
ich bin Eigentümer einer kleinen Ferienwohnung mit einer kleinen Terrasse von ca. 3 x 3 Meter. (Sondernutzungsrecht). Es sind jeweils immer zwei Wohnungen nebeneinander liegend in gleicher Größe, die eine Terrasse auch in gleicher Größe, also jeweils 3 x 3 Meter haben, die mit einem Sichtschutz unterteilt ist. Dieser Sichtschutz wurde von der Eigentümergemeinschaft genehmigt und von meinem Nachbarn und mir in Eigenleistung erstellt. Da sich aber in der Mitte der Terrasse ein Regenrohr befindet, wurde der Sichtschutz um ca. 10 cm zur Seite des Nachbarn befestigt und angebohrt.
Jetzt hat mein Nachbar die Wohnung vor zwei Jahren verkauft. Er möchte jetzt auf seine Terrasse neue Platten legen und möchte dass der Sichtschutz um diese 10 cm versetzt wird. Jetzt möchte der neue Nachbar, dass ich mich an die Kosten beteilige, oder der Sichtschutz sollte ganz entfernt werden.
Sein Argument ist, dass der Sichtschutz auf seiner Sondernutzungsfläche steht.
Meine Fragen: Kann der neue Besitzer das so einfach verlangen, nachdem das mit dem vorherigen Besitzer so abgestimmt worden ist? Kann er die Kostenbeteiligung verlangen? Kann er verlangen, dass der Sichtschutz entfernt wird?
Es wäre schön wenn ich Ihre Meinung dazu erfahren könnte
21. September 2016 - 14:44 Antworten
ich kann die Meinung des Nachbarn durchaus verstehen und m.E. bindet die Zustimmung zu Ihrem Wunsch durch die Miteigentümer Sie nicht dauerhaft an diese Lösung / an den Sichtschutz. Wie die Sache rechtlich zu beurteilen ist, sollten Sie im Zweifel mit einem Anwalt besprechen.
18. Oktober 2016 - 18:21 Antworten
Mein Vorhaben ist es, meinen Miteigentümern der WEG 5/1 ihre Abstellräume abzukaufen, um oben mehr Platz zu haben. Jede einzelne Partei (3 Wohnungen) hat einen zugewiesenen Abstellraum. Das ist auch so im Aufteilungsplan ausgewiesen. Das Dachgeschoss ist durch eine Stahltühr zum anderen Wohnhaus 3/1 getrennt. Dort sind 6 Eigentümer mit den jeweiligen 6 Abstellräumen. Die WEGs sind nicht getrennt.
Meine Frage ist nun, ob ich die Teilungserkläung ändern müsste bzw. ob die anderen 6 Eigentümer der WEG 3/1 fragen muss bzw. ob diese zum Notar erscheinen müssten.
20. Oktober 2016 - 16:44 Antworten
ich kann Ihnen gedanklich leider nicht ganz folgen, da ich die Gegebenheiten vor Ort und die Teilungserklärung nicht kenne. Ggf. ist der Abstellraum auch an die Wohnung gebunden. Lassen Sie die Sachlage am besten anwaltlich prüfen.
2. November 2016 - 15:59 Antworten
bei uns gibt es 3 Stellplätze.
Gemäß Teilungserklärung haben zwei Wohnungen jeweils das Nutzungsrecht für 1,5 Stellplätze.
Kann nun die eine Partei Miete für den halben Stellplatz verlangen oder muss die Wohnungsgemeinschaft auf Grund des Gemeinschaftseigentums der Vermietung des halben Stellplatzes zustimmen?
16. Januar 2017 - 16:28 Antworten
wir stehen kurz davor eine ETW zu erwerben (Maisonette, oberste Etage). Leider hat die Wohnung keinen Balkon/Terrasse/Loggia. Wir würden diese gerne nachträglich einbauen lassen. Da es sich hierbei um eine bauliche Veränderung handelt und meines Wissens nach die Einstimmung alles Eigentümer voraussetzt, ist meine Frage, ob und inwiefern man sich diesen Ausbau VOR dem Kauf zusichern lassen kann. Der Punkt ist nämlich, dass wir uns ohne Balkon/Terasse/Loggia gegen die Wohung entscheiden würden.
Welche Möglichkeit haben wir in diesem Fall?
16. Januar 2017 - 16:55 Antworten
sofern schon andere Wohnungen in der Anlage verkauft sind, wird es in der Praxis meiner Erfahrung nach fast unmöglich nachträglich eine Terrasse (z.B. auf dem Dach) zu errichten. Wenn es baulich so einfach wäre, hätte der Bauträger doch von Anfang an eine Terrasse geplant.
16. Januar 2017 - 16:56 Antworten
unsere Frage ist, ob ein Aufgang mit Treppen aus einem Keller in einen Garten, für den ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat, Gemeinschafteigentum ist, wenn in der Teilungserklärung steht, dass das Sondernutzungsrecht insoweit eingeschränkt ist, dass alle anderen zum Transport schwerer Lasten, falls es anders unmöglich ist, diesen Aufgang ebenso benutzen dürfen. Ist es dann Gemeinschafteigentum und müssen alle die Instandhaltung und Pflege mittragen? Vielen Dank!
Jutta Lorsch
23. April 2017 - 13:21 Antworten
wir haben eine ETW gekauft, in der vor ca. 20 Jahren der Vorbesitzer den Balkon in einen Wintergarten umgebaut hat. Dies wurde auch von der EG genehmigt.
Nun wollen wir das noch vorhandene ehemalige Wohnzi./Balkonfenster (kein tragendes Teil) herausnehmen lassen, um aus Wohnzimmer und Wintergarten einen Raum zu machen. Das hat ein Nachbar mitbekommen und behauptet, dass dieses Fenster der EG gehört und wir die Genehmigung von allen Eigentümern brauchen.
Ist das so richtig? Denn die Hausaussenwand wird ja jetzt durch den Wintergarten gebildet und die Änderung ist auch von außen nicht sichtbar. Vielen Dank für Ihre Antwort!
24. April 2017 - 16:23 Antworten
Sie sollten tief in die Protokolle einsteigen und genau nachlesen, was damals vereinbart wurde.
Horst Kronberg
24. April 2017 - 17:38 Antworten
wir d.h. ich und meine Ehefrau, haben im vergangenen Jahr eine Erdgeschosseigentumswohnung gekauft, bei welcher an die Terrasse noch eine Fläche mit Sondernutzungsrecht angrenzt.
Das Problem ist aber, dass die Größe der Fläche mit dem Sondernutzungsrecht aus einer Anlage zu entnehmen sein soll, die der Teilungserklärung / Baubeschreibung trotz Vermerk nicht beigelegt wurde und weder der Verwalter, noch das Grundbuchamt bzw. der Notar kann uns helfen die Anlage zu bekommen.
Gemäß dem Urteil des BGH vom 20.01.2012, V ZR 125 /11 muss aber ein Sondernutzungsrecht genau umrissen sein. Wer muss uns nun helfen, dass wir die genauen Umrisse der Fläche mit dem Sondernutzungsrecht bekommen. Bei der Wohnung handelt es sich nicht um einen Neubau, sondern um das Baujahr 1993.
25. April 2017 - 12:25 Antworten
die Vollständigkeit der Unterlagen sollte am besten beim Erwerb geprüft werden. Ich kann Ihnen hier leider nicht helfen.
24. Mai 2017 - 21:49 Antworten
Sehr gehrter Herr Hundt,
ich habe einen Sichtschutzzaun passend zur Umgebung auf dem von mir angemieteten Grundstück aufgestellt. Mein Vermieter hat sich das pkay mündlich von der Verwaltung geben lassen. Diese fordert allerdings jetzt 8 wochen später aufgrund einer Beschwerde eines im Nachbarhaus wohnenden Eigentümers den sofortigen Rückbau bis zur Eigentümerversammlung im Herbst. Da mich das ganze Geld und Zeit gekostet hat und durch die Verschraubung so ncht wieder aufbaubar ist, hätte ich jetzt sowohl doppelte Kosten, als auch doppelte Arbeit und vor allem den ganzen Sommer keinen frei nutzbaren Garten ohme Gaffer. Heisst ich muss beim Wechseln der Klamotten immer die Rolläden komplett runterlassen, da man sonst aus der gemeinsamen Nutzfläche hinter meinem Garten alles einsehen kann.
Mein Vermieter selbst findet das alles lächerlich und versucht es zu klären. Er wird mir den Zaun auch nicht wegschneiden, aber dennoch möchte ich keinen Rechtsstreit und schlaflose Nächte. Was passiert wenn ich dem erst einmal nicht Folge leiste? Zumindest den Sommer. Danach kann ich immernoch ausziehen wenn es sein muss.
30. Mai 2017 - 11:08 Antworten
wenn Sie die Aussage des Vermieter belegen können, würde ich mich darauf beziehen und im Zweifel den Schaden geltend machen. Leider kann der Vermieter einer Eigentumswohnung nicht alles selbst entscheiden und ist in einigen Punkten auf die anderen Eigentümer im Haus angewiesen.
Thomas Heitkamp
30. Mai 2017 - 00:36 Antworten
Ich habe hinter unserem Haus ein Sondernutzungsrecht am Garten. Dort habe ich gleich nach Einzug und vor dem Einzug fast aller späteren Eigentümer in Absprache mit dem damaligen Besitzer Bäume gepflanzt (Apfel, Kirsche, Lorbeer). Diese sind nun ein paar Meter hoch. Mir ist nun mitgeteilt worden, daß die Bäume entfernt werden müssen, weil sie den darüber liegenden Wohnungen Schatten geben. Nun ist es aber so, daß sich darüber ein Eigentümer beschwert hat, der viel weiter oben wohnt (fünf Meter über den Bäumen). Die Balkone Wohnungen direkt über mir sind von den Bewohnern mit Kunstoff Sichtschutz ausgestattet worden, dort kommt also eh keine Sonne hinein. Es geht hier also ums Prinzip. Es hat sich in zehn Jahren nie jemand beklagt.
Außerdem bin ich aufgefordert worden, einen Komposthaufen aus dem Garten zu entfernen, auf dem sich ausschließlich Pflanzenschnitt befindet. Er würde Kaninchen anlocken und Ungeziefer. Die Kaninchen gibt´s hier tatsächlich, wir wohnen am Bahndamm – und sie fressen das frische Gras auf dem Rasen. Es gibt ausdrücklich keine Klagen über Geruch, und auch hier kam die Beschwerde aus dem 5. Stock und nicht aus den darüberliegenden Wohnungen.
Können Sie mir einen Hinweis geben, was mir hier passieren kann ?
30. Mai 2017 - 11:15 Antworten
mit Bäumen verändern Sie das Gemeinschaftseigentum. Darüber zu bestimmen obliegt im Normalfall allen Eigentümern. Sie müssen m.E. also Rücksicht nehmen. Schauen Sie ins damalige Protokoll, dass Ihnen konkret zugesagt und erlaubt wurde.
11. August 2017 - 18:10 Antworten
Wir sind 3 Eigentümer auf einem Grundstück geteilt nach WEG.
Wir alle 3 haben diese Gebäude nacheinander gekauft und mussten feststellen das in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan alles noch Gemeinschaftsfläche war.
Daher haben wir eine Vereinbarung (Sondernutzungsvereinbarung) unterschrieben und jedem Sondernutzungsflächen aufgeteilt und einen Plan dazu erstellt.
Alle Eigentümer waren einverstanden und haben unterschrieben.
Jetzt 1 Jahr später behauptet einer der Eigentümer dieses schreiben ist nichtig.
Mein Anwalt und auch der Anwalt des anderen Eigentümers sagt das diese Vereinbarung so bestand hat da alle Eigentümer zugestimmt und unterschrieben haben und wir bis heute auch noch die selben Eigentümer sind.
Kann jetzt dieser Eigentümer mit einem Widerruf (1 Jahr später) das alles für nichtig erklären?
14. August 2017 - 16:31 Antworten
ich kenne Ihre Situation und die Vereinbarung nicht. Ich würde im Zweifel eine Drittmeinung von einen Anwalt einholen.
Carolin Allmendinger
5. Oktober 2017 - 07:05 Antworten
Hall Herr Hundt
Ich habe an meiner Terasse ein Sondernutzungsrecht für den Garten. dort waren als Sichtschutz Sträucher. Nun wurden vom Gärtner der von der Haus Verwaltung beauftragt war die Sträucher geschnitten. Bei mir nicht geschnitten sonder bis auf den Boden abgeschnitten, so dass keinerlei Sichtschutz mehr vorhanden iSt.
Ist das rechtens oder was kann ich tun?
5. Oktober 2017 - 09:48 Antworten
in der Regel ist der Eigentümer auch für die Pflege der Pflanzen im Sondernutzungsrecht verantwortlich. Ist das bei Ihnen anders geregelt? Oder sind die Sträucher nur an Ihr Sondernutzungsrecht angrenzend?
6. Oktober 2017 - 06:41 Antworten
Eigentlich sind die Sträucher auf meinem Sondernutzungsrecht, bzw. Sie begrenzen diese. Und die Pflege ist auch in meiner Verantwortung. Aber die restliche Anlage wird von einem Hausmeister gepflegt. Somit gehören die Sträucher zu meinem Eigentum/Sondernutzungsrecht.
6. Oktober 2017 - 10:19 Antworten
damit ist Ihr Anliegen wohl geklärt.
8. Oktober 2017 - 11:29 Antworten
Leider nicht. Ich weis nun nicht ob die Abschneidung meiner Sträucher rechtens war.
Duschl,Manfred,,
22. Oktober 2017 - 12:29 Antworten
Habe eine Eigentumswohnung im Ergeschoß mit Sondernutzungsrecht für
Plattenterrasse und angrenzendes Gründstück. Darf ich auf der Terrasse eine
Parapolschüssel anbringen lassen, nachdem der bishertige Empfang durch Umstellung
auf das neue System DVB T T2 nicht mehr voll funktioniert, Empfehlung der elektro Firma
Maja Seufert
1. November 2017 - 23:47 Antworten
meine Mutter hat von ihrem zweiten Ehemann ein Haus geerbt und muss dieses aus Kostengründen veräußern.
Es handelt sich um eine DHH im rückwärtigen Grundstücksbereich. Es gibt keine Realteilung, vielmehr ist das Grundstück mittels WEG zu je einem Teil zwischen den beiden DHH-Eigentümern aufgetelt, dem Haus meiner Mutter sind ca. 2/3 des Gesamtgrundsrücks mittels Sondernutzungsrecht/Sondereigentum zugeordnet.
Nun haben die Eigentümer der vorderen Haushälfte Kaufinteresse angemeldet und meiner Mutter einen unverschämt niedrigen Preis angeboten mit dem Hinweis „ein (anderer) neuer Eigentümer könnte mit dem Grundstück gar nichts anfangen, es könnten keine baulichen Veränderungen am Haus ohne ihre Zustimmung vorgenommen werden“. Sie würden nicht mal die Zustimmung für einen Kran geben, der über ihr Haus hinweg zum hinteren Grundstück müsste, geschweige denn würden sie irgendwelchen baulichen Veränderungen zustimmen. Das Haus ist aus den 70er Jahren in einfacher Ausstattung gebaut, müsste evtl. sogar durch einen Neubau ersetzt werden.
Können die Miteigentümer tatsächlich jegliche (auch notwendige) baulichen Veränderungen verhindern? Die ME-Anteile liegen ja bei 1:1, d.h. jede der Parteien hat gleich viele Stimmen. Ein Verhindern würde doch bedeuten, dass die Stimmen der anderen Partei höher gewertet würde? Gibt es dann eine „neutrale 3. Stimme“?
2. November 2017 - 18:15 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Lassen Sie Ihre individuelle Situation am besten – unter Einsicht der Teilungserklärung – rechtlich bewerten.
18. Januar 2018 - 14:23 Antworten
in Teilungsvertrag unseres Mehrfamilienhauses (5 Parteien als Eigentümer) wurde einer Eigentümerin im Untergeschoss im vor der Wohnung liegenden Außenbereich das Sondernutzungsrecht an einem „Freisitz nebst Mauereinfassung und Treppenaufgang“ eingeräumt. Ferner wurde dort geregelt, dass „die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung und der Verkehrssicherheitspflichten hinsichtlich von Gegenständen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, von dem Sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer allein zu tragen“ sind. Die Treppe ist marode und bedarf einer Instandsetzung. Der Sondernutzungsberechtigte will die Kosten der Instandsetzung nicht übernehmen mit der Begründung: Mit dem Begriff Treppenaufgang sei allein die Auflage auf den Korpus der Treppe gemeint, nicht aber die Treppe selbst. Stimmt diese Argumentation? Gibt es eine juristisch klare Trennung zwischen Treppe und Treppenaufgang? Würde die Treppe in diesem Fall dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sein?
18. Januar 2018 - 16:49 Antworten
Hallo Herr Forndran.
ich sehe keinen Unterschied zwischen „Treppe und Treppenaufgang“.
Alwine Bergmann
26. Februar 2018 - 11:50 Antworten
in Teilungsvertrag unseres Mehrfamilienhauses wurde einer Eigentümerin im Untergeschoss (Wohnung 2) im hinter der Wohnung liegenden Außenbereich über den Garagen das Sondernutzungsrecht eingeräumt „die Decken über den Garagen zu betreten und als Terrasse zu nutzen. Änderungen am Garagendeckenbelag und der Brüstung dürfen ohne Zustimmung des Eigentümers der Wohnungen 2 und 4 nicht durchgeführt werden.“
An diesem Freisitz ist nun die Brüstung abgebröcket und es ist zu vermuten dass auch die Garagendecke saniert werden muss.
Der Sondernutzungsberechtigte will die Kosten der Instandsetzung, keine Änderung, nicht übernehmen mit der Begründung dass sich die Garage nicht in Ihrem Eigentum befindet.
Wer trägt die Kosten der Sanierung der:
a. Aussenwände der Garagen,
b. Garagendecken,
c. Brüstung über den Garagen?
26. Februar 2018 - 18:11 Antworten
wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht nicht an einen besonders berechtigten Eigentümer abgibt (Sondernutzung), dann ist für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums die Gemeinschaft verantwortlich.
Kappels Florian
7. April 2018 - 12:53 Antworten
wir wohnen im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses und haben das Sondernutzungsrecht an einem Stück Garten, in dem wir auch Hasen halten. Nun haben wir vor den Hasenstall 2 Bodenplatten (40cm auf 40cm) in den Rasen eingegraben. Nun behauptet unsere Nachbarin, dass dies eine bauliche Veränderung darstellen würden und wir die 2 Betonplatten wieder ausgraben müssen. Hat Sie recht?
Elenor8
6. Juni 2018 - 13:35 Antworten
Ist es mir denn erlaubt eine Balkonverglasung in einem Mietobjekt anzubringen? Ich kenne mich nicht so aus, aber wenn dabei keine Beschädigung besteht und man die nachträglich wieder abnehmen kann, geht das doch sicherlich oder?
6. Juni 2018 - 19:51 Antworten
Hallo Elenor8,
wenn Sie Anbauten vornehmen wollen, müssen Sie i.d.R. den Vermieter fragen.
17. Oktober 2018 - 09:44 Antworten
Hallo Herr Hundt, unsere Hausgemeinschaft möchte das Dach im Hinterhaus verkaufen.
Dafür wird eine Teilungserklärung benötigt, der Architekt hat einen Entwurf mit Aufdachterrasse vorgeplant.
Wir wohnen im Vorderhaus in einer Dachwohnung.Natürlich hätten wir auch gerne eine Aufdachterrasse. Ist es möglich eine Teilungserklärung für das komplette Objekt (Vorderhaus, Hinterhaus, Seitenflügel) in einem Zug aufzusetzen und abzustimmen zulassen? … oder macht eine Sondernutzung Sinn?
Jasmin Abbe
11. Mai 2019 - 14:30 Antworten
in unserer WEG wurde einer Eigentümerin im Rahmen einer Eigentümerversammlung 2012 erlaubt, auf der gemeinschaftlichen Gartenfläche eine kleine Terrasse anzulegen und mit einem Strandkorb, Tisch und zwei Stühlen zu „bemöbeln“. Diese Terrasse wird von ihren Feriengästen genutzt. Wir haben in dieser Anlage jetzt eine Wohnung gekauft und hätten auch gerne eine kleine Terrasse zur Nutzung für unsere Feriengäste, da unsere Wohnung keinen Balkon hat. In der Eigentümerversammlung vor einer Woche wurde dieser Antrag abgelehnt (man will nicht so viele Strandkörbe im Garten, Optik des Obstgartens wird gestört etc etc etc). Ist das rechtens? Ist es nicht so, dass – wenn einem Eigentümer das Recht eingeräumt wird, dem anderen Eigentümer ebenfalls solch ein Recht eingeräumt werden sollte? Kann ich gegen diesen Beschluss rechtlich vorgehen?
⇐ Gemeinschaftseigentum – Was gehört dazu, was nicht? Wo liegen die Streitfälle?
Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum (Sondereigentum) ⇒