Source: http://jpm-copro.com/Cass%2002-12-2009-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 03:18:24+00:00
Document Index: 307480239

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Cass 02/12/12/2009-1
Droit de jouissance exclusive sur une partie commune (RC)
Absence de partie privative
Inexistence du lot
Pérennité du droit de jouissance exclusif
Cassation civile 3e 2 décembre 2009
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 8 juillet 2008
N° de pourvoi: 08-20310
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juillet 2008), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 juin 2007 pourvoi n° 06 13.477), que M. X..., titulaire de la jouissance exclusive d’emplacements de stationnement dans un groupe d’immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ Les Rotondes “ (le syndicat) et son syndic en annulation de la décision n° 2 de l’assemblée générale du 4 juin 1998 relative à l’approbation des comptes ;
Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt de refuser de constater l’inexistence du droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de stationnement, alors, selon le moyen, qu’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ; qu’il en résulte que, privé de cause et d’objet, ce droit disparaît avec le lot le constituant ; qu’en refusant dès lors de constater l’inexistence du droit de jouissance de M. X... sur les emplacements de parking, la cour d’appel a violé l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu que si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d’un droit réel et perpétuel et qu’il n’y avait pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusif de M. X... sur ces emplacements avait disparu ;
Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt d’annuler la décision n° 2 de l’assemblée générale du 4 juin 1998, alors, selon le moyen, qu’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut être affecté d’une quote-part des parties communes en tant que celle-ci représente la contribution du titulaire du droit aux charges communes de la copropriété ; qu’en l’espèce, le cahier des charges constituant règlement de copropriété de la résidence “ Les Rotondes “ prévoyait, en son article 5 “ répartition des charges communes “ la contribution des titulaires de droits de jouissance sur les parkings improprement qualifiés de “ copropriétaires “- aux charges communes en fonction de leurs tantièmes, la délibération litigieuse n’étant qu’une stricte application de cette disposition du règlement ; qu’en annulant dès lors la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1998, la cour d’appel a méconnu le règlement de copropriété et, partant, a violé l’article 1134 du code ;
Mais attendu qu’ayant relevé que selon les stipulations du règlement de copropriété les bénéficiaires de droit de jouissance exclusif sur les emplacements de stationnement n’étaient redevables que des frais d’entretien et de réparation de ces emplacements, la cour d’appel a retenu à bon droit, sans dénaturation, que la délibération n° 2 de l’assemblée générale du 4 juin 1998 mettant à la charge de ses bénéficiaires une quote-part des charges communes, alors qu’ils n’avaient pas la qualité de copropriétaires, devait être annulée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice ;
Pour faire le point de cette longue procédure, nous reprenons et complétons l’historique figurant dans notre commentaire de l’arrêt attaqué (CA Aix en Provence 8 juillet 2008).
L’ensemble immobilier concerné comprend deux blocs désignés par les lettres A & B comprenant des caves et des appartements ainsi que trente emplacements de stationnement numéroté 130 à 159 donnant chacun droit à la jouissance exclusive et particulière pour chaque bénéficiaire ;
Le règlement de copropriété (ici dénommé cahier des charges) a été établi en 1962, antérieurement à la loi du 10 juillet 1965.
Il comporte, comme cela était fréquent à l’époque, deux divisions distinctes de la propriété de l’ensemble immobilier :
- L’une porte sur le terrain, sur la base de 5450 tantièmes
- L’autre porte sur les bâtiments construits, sur la base de 5000 tantièmes.
En ce qui concerne la répartition des charges, l’article 6 dudit règlement de copropriété opère une différence entre
- les charges communes à tous les copropriétaires, réparties entre les copropriétaires de l’immeuble au prorata des tantièmes généraux (5000), réserve faite des travaux de ravalement dont les lots caves sont exonérés.
- les charges communes aux bénéficiaires de droit de jouissance des emplacements de parking (lot 121 à 159) en précisant que tous les frais d’entretien et de réparations des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissances desdits parkings et qu’ils seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes (5450); les emplacements de stationnement sont exclus de la répartition en « cinq millièmes ».
Les articles 19 et 20 du règlement de copropriété prévoient la tenue des assemblées générales de copropriétaires au cours desquelles chacun « dispose d’autant de voix qu’il possède de cinq millièmes de copropriété », et que, dans la mesure où les bénéficiaires de simples droits de jouissance exclusive sur les places de stationnement ne bénéficient pas de « cinq millièmes », ils n’ont pas qualité pour participer aux assemblées générales réservées aux seuls copropriétaires.
M. X..., qui n’est propriétaire d’aucun lot du bâtiment, n’est donc titulaire d’aucun cinq-millième.
Il avait demandé au tribunal de grande instance d’appliquer une délibération de l’assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la participation des copropriétaires de parkings aux charges de conciergerie, d’assurance, d’administration et de syndic mais cette délibération n’a jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n’a pas été publiée ; le tribunal avait fait donc application du règlement de propriété et constaté que les comptes approuvés lors de l’assemblée générale du 4 juin 1998 en étaient l’exacte application. [On peut penser qu’aux lieu et place de « ratification », il faut lire « rectification » du règlement de copropriété.]
On note ici
- que le règlement de copropriété précise clairement que les propriétaires d’emplacements de stationnement n’ont pas la qualité de copropriétaires
- que, dans ses écritures, M. X… a revendiqué au contraire la qualité de « copropriétaire »
M. X... demandait l’annulation de cette décision d’approbation des comptes.
Il a été débouté par le TGI de Nice (jugement du 20 décembre 2001) , puis par la Cour d’appel d’Aix en Provence (arrêt du 2 décembre 2005) ;
Sur pourvoi de M. X…, la Cour de cassation, par arrêt du 6 juin 2007 (voir l’arrêt et notre commentaire) a cassé l’arrêt d’appel en ces termes :
« Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. Guibert, titulaire de la jouissance exclusive de "lots" à usage d’emplacement de stationnement dans un groupe d’immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "Les Rotondes" et son syndic en annulation de la décision n° 2 de l’assemblée générale du 4 juin 1998, relative à l’approbation des comptes ;
« Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient qu’il résulte du "cahier des charges" que l’immeuble "Les Rotondes" comporte des lots correspondant à la partie bâtie et des lots correspondant à la jouissance exclusive et particulière d’emplacement de stationnement, qu’ il est admis que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut constituer la partie privative d’un lot dans la mesure où ce droit de jouissance exclusive est assorti de tantièmes de parties communes, qu’en l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété qualifie de "lot" les emplacements de stationnement, et que des tantièmes leur sont attribués, que le règlement de copropriété n’exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes et que le syndic n’a fait qu’appliquer le règlement de copropriété pour les répartir ;
« Qu’en statuant ainsi, alors qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Dans notre commentaire de cet arrêt du 6 juin 2007, nous avons indiqué que, dans la pratique classique, la « propriété » d’un emplacement de stationnement extérieur doit s’entendre de la propriété superficiaire d’une portion définie du terrain commun, plus clairement la propriété du volume d’espace au-dessus de cette parcelle. La hauteur de ce volume est en fonction de la destination du lot. Le volume est une partie privative. Le terrain reste partie commune. (Nous rappelons en passant qu’il peut y avoir de même une propriété tréfoncière d’un volume du « dessous » pour un local en sous-sol)
Sur cet arrêt, voir aussi l’article de Ch. Calfayan, La notion de partie privative à l’épreuve du droit de jouissance exclusif sur une partie commune. À propos de Cass. 3e civ., 6 juin 2007 : JCP N 2007, n° 43, 1273.
Il n’en reste pas moins que certains règlements de copropriété définissent un emplacement de stationnement comme un droit de jouissance exclusif dans le cas classique d’une division unique de la propriété du bien (terrain et bâtiment).
En l’espèce, l’existence de deux divisions de propriété (terrain d’une part, bâtiment de l’autre) ne modifie pas la solution incontestable d’une propriété superficiaire. Dans tous les cas, le volume d’espace constituant la superficie est alors la partie privative nécessaire à l’existence d’un lot.
Par contre, la clause du règlement de copropriété réservant aux propriétaires « en cinq millièmes » la participation aux assemblées est contestable, dès lors qu’il n’existe qu’une seule copropriété et que les charges des parkings sont contrôlées et approuvées par une assemblée générale inaccessible au(x) redevable(s).
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, devant laquelle l’affaire a été renvoyée, a statué par arrêt du 8 juillet 2008. (voir l’arrêt)
Elle a relevé en premier lieu « que si le seul droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, le ou les titulaires bénéficient néanmoins d’un droit réel et perpétuel et qu’il n’y a pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de parking a disparu. »
Elle a jugé en second lieu « qu’en mettant à la charge des bénéficiaires de droit de jouissance exclusive sur les emplacements de stationnement une quote-part de charges communes alors qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires et ne sont tenus aux termes du règlement de copropriété que de participer aux “ frais d’entretien et de réparation des emplacements de parkings “, la délibération précitée est contraire au règlement de copropriété et doit être annulée. »
Il est vrai que l’arrêt de cassation du 6 juin 2007 se bornait, - si l’on peut dire, car il a eu un retentissement notable -, à proclamer « qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ».
Liée par les moyens qui lui étaient présentés, la Haute Juridiction ne pouvait énoncer les principes d’une réorganisation de l’ensemble immobilier, ni même, plus simplement, annuler les lots parkings. Une telle décision ne peut être prise que par les juges du fond.
Venons-en à l’arrêt reproduit ci-dessus.
Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de renvoi. Il a été rejeté par l’arrêt du 2 décembre 2009.
La Cour de cassation approuve la Cour de renvoi qui a refusé de constater l’inexistence du droit de jouissance exclusif de M. X… Celui-ci, même sans avoir la qualité de copropriétaire, bénéficie néanmoins d’un droit réel et perpétuel. Personne ne peut sérieusement contester cette affirmation.
Elle approuve encore la Cour de renvoi qui a prononcé l’annulation de la décision prise par l’assemblée générale du 4 juin 1998 d’approuver les comptes. : « la délibération n° 2 de l’assemblée générale du 4 juin 1998 mettant à la charge de ses bénéficiaires une quote-part des charges communes, alors qu’ils n’avaient pas la qualité de copropriétaires ».
Force est alors de constater qu’une personne n’ayant pas la qualité de copropriétaire a pu obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale, au mépris des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui réserve cette action aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Quel bilan peut-on présenter après dix années de procédure ?
Une règle fermement exprimée : « un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ».
Elle pourra être invoquée à l’occasion d’autres instances. On trouve en effet des situations identiques dans un assez grand nombre de syndicats dont les règlements de copropriété ont été établis avant la réforme de 1965.
On retombe ainsi sur deux problèmes posés clairement mais non résolus :
- La nécessité, à l’occasion de certaines réformes législatives, d’insérer des dispositions permettant l’adaptation des conventions institutionnelles antérieures.
- Corrélativement, mais subsidiairement, l’effet « rétroactif » de certains de la Cour de cassation.
L’organisation de cet ensemble immobilier demeure boiteuse.
* La réorganisation correcte de cet ensemble en une copropriété unique exigerait :
* La modification de la qualification du droit détenu par M. X… en un droit de superficie permettant :
- La reconnaissance de l’existence des lots déclarés inexistants.
- La reconnaissance à leur(s) propriétaire(s) de la qualité de copropriétaires
- La suppression nécessaire de la clause leur interdisant de participer aux assemblées générales.
* La remise en ordre, - facile -, d’un état de répartition des charges cohérent comportant les bases de répartition existantes.
A défaut, on doit admettre qu’il existe
Un terrain indivis autonome, dont des parcelles définies sont affectées par un droit de jouissance exclusif au profit d’un ou plusieurs indivisaires, le reste du terrain étant affecté d’un droit de superficie pour les bâtiments existants et les aires nécessaires à son exploitation.
Une copropriété bâtie sur ce terrain, sans que celui-ci soit intégré dans les parties communes, dotée d’un droit de superficie (et de tréfonds pour les parties en sous-sol).
Il est évident que la première solution est celle qu’il faut adopter.
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice
Le moyen, fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR refusé de constater l’inexistence du droit de jouissance exclusive de Monsieur X... sur les emplacements de parking dans la résidence « Les Rotondes » à NICE ;
AUX MOTIFS QUE dans l’ensemble immobilier en copropriété Les ROTONDES situé à Nice, 1, nue du Ray, M. X... bénéficie, après transmission par voie successorale, de la jouissance exclusive et particulière des lots numéro 130 à 141, 144 et 146 à usage de stationnement lui conférant pour chaque lot 15 / 5450 tantièmes de copropriété du terrain mais aucun tantièmes de copropriété de l’immeuble ; que le règlement de copropriété dispose que la répartition des charges est faite différemment suivant qu’elles sont communes à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux seulement en considération de l’usage qu’ils ont des choses ou parties communes ;
que les charges communes à tous les copropriétaires seront réparties entre les copropriétaires de l’immeuble au prorata ; “ cinq millièmes généraux “ avec exemption de participation aux frais de ravalement des lots correspondant aux caves ;
qu’en ce qui concerne les charges communes aux bénéficiaires du droit de jouissance des emplacements de stationnement, il est prévu que tous les frais d’entretien et de réparation des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissance desdits parkings et seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes (article 6-2°) ;
que M. X... avait demandé au tribunal de grande instance d’appliquer une délibération de l’assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la participation des copropriétaires de parking aux charges de conciergerie, d’assurance, d’administration et de syndic mais que cette délibération n’a jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n’a pas été publiée ;
que le tribunal avait fait donc application du règlement de propriété et constaté que les comptes prouvés lors de l’assemblée générale du 4 juin 1998 en étaient l’exacte application ;
que le règlement de copropriété de la résidence Les ROTONDES (cahier des charges), tel qu’il résulte de l’acte reçu en 1962 par Me Y... Z..., notaire à Nice, dispose que l’entier immeuble comprend deux blocs désignés par les lettres A & B comprenant des caves et des appartements ainsi que trente emplacements de stationnement numéroté 130 à 159 donnant chacun droit à la jouissance exclusive et particulière pour chaque bénéficiaire ;
que les parties privées sont divisées en cent treize lots portant les numéros 1 à 82 et 90 à 120 ;
que l’article 6 dudit règlement de copropriété opère une différence entre les charges communes à tous les copropriétaires et les charges communes aux bénéficiaires de droit de jouissance des emplacements de parking (lot 121 à 159) en précisant que tous les frais d’entretien et de réparations des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissances desdits parkings et qu’ils seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes tandis que les charges communes seront réparties entre les copropriétaires de immeuble au prorata des “ cinq millièmes “ généraux mais que les lots correspondant aux caves ne participeront pas aux frais de ravalement ;
que les emplacements de stationnement sont exclus de la répartition en “ cinq millièmes. “ ;
qu’il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les bénéficiaires de droit de jouissance exclusive et particulière sur les emplacements de stationnement ne sont redevables que des frais d’entretien et de réparation de ces lieux de parcage ;
que les articles 19 et 20 du règlement de copropriété prévoient la tenue des assemblées générales de copropriétaires au cours desquelles chacun « dispose d’autant de voix qu’il possède de cinq millièmes de copropriété “
et que dans la mesure où les bénéficiaires de simples droits de jouissance exclusive sur les places de stationnement ne bénéficient pas de “ cinq millièmes », ils n’ont pas qualité pour participer aux assemblées générales réservées aux seuls copropriétaires ;
que le syndicat des copropriétaires, se fondant sur un commentaire de l’arrêt de la Cour Cassation publié au recueil Dalloz (année 2007 numéro 33) soutient qu’en l’absence de propriété privative, il ne peut pas y avoir de lot de copropriété et que dans la mesure où M. X... ne détient que des droits de jouissance exclusive sur des parties communes sans être propriétaire de parties privatives, les lots dont il revendique la jouissance sont inexistants faute d’être rattachables à un lot de copropriété et qu’en conséquence il perd ses droits en même temps qu’il est libéré de son obligation de contribuer aux charges ;
que si le seul droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, le ou les titulaires bénéficient néanmoins d’un droit réel et perpétuel et qu’il n’y a pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de parking a disparu ;
ALORS QU’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ; qu’il en résulte que, privé de cause et d’objet, ce droit disparaît avec le lot le constituant ; qu’en refusant dès lors de constater l’inexistence du droit de jouissance de Monsieur X... sur les emplacements de parking, la Cour d’Appel a violé l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR annulé la résolution n° 2 votée le 4 juin 1998 par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Rotondes, 1, avenue du Ray à NICE ;
AUX MOTIFS QUE le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires réunis le 4 juin 1998 contient une délibération numéro 2 ainsi libellée :
« 2 /- EXAMEN ET APPROBATION DES COMPTES ET SOLDE BANCAIRE CLOS LE 31 / 10 / 1997- RAPPORTS DES VÉRIFICATEURS AUX COMPTES - QUITUS AU SYNDIC (ART. 24)
L’’assemblée générale adopte les comptes et solde bancaire clos au 31 / 10 / 1997 et donne quitus plein, entier et définitif au syndic. Cette résolution est adoptée à la majorité requise (art. 24)
ABSTENTION : NEANT » ;
qu’en mettant à la charge des bénéficiaires de droit de jouissance exclusive sur les emplacements de stationnement une quote-part de charges communes alors qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires et ne sont tenus aux termes du règlement de copropriété que de participer aux “ frais “ entretien et de réparation des emplacements de parkings “ ; la délibération précitée est contraire au règlement de copropriété et doit être annulée ;
ALORS QU’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut être affecté d’une quote-part des parties communes en tant que celle-ci représente la contribution du titulaire du droit aux charges communes de la copropriété ; qu’en l’espèce, le cahier des charges constituant règlement de copropriété de la résidence « les Rotondes » prévoyait, en son article 5 « répartition des charges communes » la contribution des titulaires de droits de jouissance sur les parking – improprement qualifiés de « copropriétaires »- aux charges communes en fonction de leurs tantièmes, la délibération litigieuse n’étant qu’une stricte application de cette disposition du règlement ; qu’en annulant dès lors la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1998, la Cour d’Appel a méconnu le règlement de copropriété et, partant, a violé l’article 1134 du Code civil.