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Timestamp: 2016-10-27 01:18:23
Document Index: 113926395

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 86', 'Art. 89', 'Art. 90', 'Art. 95', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 95', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 110', 'Art. 110', 'Art. 110', 'Art. 110', 'Art. 110', 'Art. 110', 'Art. 106', 'Art. 16', 'Art. 13', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 17', 'Art. 26', 'Art. 27', 'Art. 105', 'Art. 17', 'Art. 20', 'Art. 17', 'Art. 106', 'Art. 65', 'Art. 68']

2C_556/2015 (13.06.2016)
2C_556/2015 � � Urteil vom 13. Juni 2016
vertreten durch Rechtsanw�ltin Corinne Todesco,
Assekuranz von Appenzell-Ausserrhoden, selbst�ndige juristische Person des
kantonalen �ffentlichen Rechts, handelnd durch den Verwaltungsrat,
Geb�udeversicherung;
Sch�tzungsverf�gung Liegenschaft,
gerichts Appenzell Ausserrhoden, 4. Abteilung,
Am 16. November 2009 erwarb A.________ (nachfolgend: die Eigent�merin) die in der Gemeinde U.________/AR gelegene Liegenschaft X.________ (Assekuranz-Nr. yyy). Das Geb�ude ist bei der "Assekuranz von Appenzell-Ausserrhoden" (nachfolgend: Assekuranz AR), einer selbst�ndigen juristischen Person des kantonalen �ffentlichen Rechts, gegen Feuer- und Elementarschaden versichert. Bis im Jahr 2009 wurde die Liegenschaft als Restaurant genutzt, anschliessend als Jugendwohnheim. Die noch unter der Voreigent�merin ausgestellte Sch�tzungsverf�gung vom 18. August 2009 weist f�r das Hauptgeb�ude einen Neuwert von Fr. 1'057'100.-- und f�r Anbau einen solchen von Fr. 285'000.-- aus, insgesamt Fr. 1'342'100.--. Die neue Eigent�merin veranlasste weitere Umbauarbeiten am Hauptgeb�ude sowie den Anbau des aus Brandschutzgr�nden erforderlichen Treppenhauses. Die Arbeiten konnten im Mai 2012 abgeschlossen werden. Noch im selben Monat brach im Hauptgeb�ude eine durch Brandstiftung verursachte Feuersbrunst aus. Durch das Feuer und das L�schwasser entstanden erhebliche Sch�den.
In der Sch�tzungsverf�gung vom 2. Juli 2012 setzte die Assekuranz AR den vor dem Schadenfall massgebenden Neuwert der Liegenschaft fest. Zu diesem Zweck ging sie von drei Teilbauten aus ("Jugendheim" Fr. 1'113'400.--, "Anbau Treppenhaus" Fr. 319'000.-- und "Anbau" [Stadel] Fr. 300'400.--), was zu einem Total von Fr. 1'733'000.-- f�hrte. Dies focht die Eigent�merin mit Einsprache an. Sie r�gte, dass hinsichtlich des Hauptgeb�udes zu Unrecht zwei Teilbauten gebildet worden seien ("Jugendheim" und "Anbau Treppenhaus"), dass die ermittelten Kubikmeterpreise und damit auch das Schadenausmass unzutreffend sei. Mit Entscheid ihres Verwaltungsrates vom 2. Mai 2013 wies die Assekuranz AR die Einsprache ab. Dagegen wandte sich die Eigent�merin an das Obergericht des Kantons Appenzell Ausserrhoden, das die Beschwerde nach Durchf�hrung eines Augenscheins mit Entscheid vom 27. August 2014 (Verfahren O4V 13 31) abwies.
Mit Eingabe vom 26. Juni 2015 erhebt die Eigent�merin beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache an die Assekuranz AR zur�ckzuweisen. Die Assekuranz AR sei anzuweisen, den Versicherungswert in der Versicherungspolice auf gesamthaft Fr. 1'672'870.-- festzusetzen, dies als Summe der Sch�tzpositionen Jugendheim (1'644 m3, Fr. 1'446'720.--), Anbau (570 m3, Fr. 182'400.--) und Gew�lbekeller (175 m3, Fr. 43'750.--). Eventualiter sei die Assekuranz AR anzuweisen, eine Versicherungspolice im Sinne der bundesgerichtlichen Erw�gungen zu erlassen.
Die Assekuranz AR und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 28. September 2015 �ussert die Eigent�merin sich abschliessend zum Vernehmlassungsergebnis.
1.1.�Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts. Die Voraussetzungen der Beschwerde in����ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen vor (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1, Art. 90 BGG [SR 173.110]), sodass auf die Beschwerde einzutreten ist.
1.2.1.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und V�lkerrecht ger�gt werden (Art. 95 lit. a und b BGG). Bei der Pr�fung verf�gt das Bundesgericht �ber uneingeschr�nkte (volle) Kognition und wendet es das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 140 III 86 E. 2 S. 88).
1.2.2.�Beruht der angefochtene Entscheid auf kantonalem oder kommunalem Recht, sind die R�gegr�nde erheblich eingeschr�nkt. Der Eingriff in kantonales oder kommunales Recht bildet nur insofern einen eigenst�ndigen Beschwerdegrund, als die Verletzung kantonaler verfassungsm�ssiger Rechte (Art. 95 lit. c BGG) oder kantonaler Bestimmungen zum Stimm- und Wahlrecht (Art. 95 lit. d BGG) geltend gemacht wird. Abgesehen davon kann das Bundesgericht die Auslegung und Anwendung kantonalen (und kommunalen) Verfassungs-, Gesetzes- oder Verordnungsrechts nicht als solche pr�fen, sondern lediglich daraufhin, ob dadurch Bundes-, V�lker- oder interkantonales Recht verletzt wird (Art. 95 lit. a, b und e BGG; BGE 141 I 36 E. 5.4 S. 43; 141 I 172 E. 4.3 S. 176).
1.2.3.�Dabei steht die Pr�fung im Vordergrund, ob eine Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV) vorliegt (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72; 138 I 162 E. 3.3 S. 166; 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250). Willk�r in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 141 I 49 E. 3.4 S. 53; 141 I 172 E. 4.3.1 S. 177; 141 IV 305 E. 1.2 S. 308 f.).
1.2.4.�Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem (einschliesslich kommunalem) und interkantonalem Recht pr�ft das Bundesgericht in jedem Fall nur, falls eine solche R�ge in der Beschwerde �berhaupt vorgebracht und ausreichend begr�ndet worden ist (qualifizierte R�ge- und Begr�ndungspflicht gem�ss Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2.2 S. 60). Wird keine Verfassungsr�ge erhoben, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Verfassungsverletzung tats�chlich vorliegt (BGE 141 I 36 E. 1.3 S. 41; 139 I 229 E. 2.2 S. 232).
1.2.5.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, wozu auch die Beweisw�rdigung z�hlt (BGE 141 IV 369 E. 6.3 S. 375; 140 III 264 E. 2.3 S. 266), berichtigen oder erg�nzen, soweit sie offensichtlich unrichtig - das heisst willk�rlich - sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 142 V 2 E. 2 S. 5; 141 V 657 E. 2.1 S. 659 f.). Zudem muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, was in der Beschwerde klar und substanziiert aufzuzeigen ist. Auf Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, geht das Bundesgericht nicht ein (Art. 97 Abs. 1 BGG; 141 IV 317 E. 5.4 S. 324; 141 V 439 E. 1.2 S. 442).
1.3.�Bei der "Assekuranz von Appenzell-Ausserrhoden" handelt es sich um eine selbst�ndige juristische Person des �ffentlichen Rechts (Art. 2 des Gesetzes [des Kantons Appenzell Ausserrhoden] vom 30. April 1995 �ber die Geb�ude- und Grundst�ckversicherung [bGS/AR 862.1; nachfolgend: GGVG/AR]).
2.1.�Formelle R�gen und Sachverhaltsr�gen sind vorab zu behandeln (BGE 138 I 232 E. 5.1 S. 237). Die Eigent�merin macht neben den materiellrechtlichen Einw�nden (hinten E. 3) sinngem�ss eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) geltend (Beschwerde, Ziff. 2.4). Sie beruft sich hierzu auf die Rechtsweggarantie gem�ss Art. 29a BV und den diese konkretisierenden Art. 110 BGG. Im Einzelnen wirft sie dem Obergericht vor, f�lschlicherweise mit eingeschr�nkter Kognition vorgegangen zu sein. Beim Verwaltungsrat der Assekuranz AR handle es sich um keine richterliche Beh�rde im Sinne von Art. 110 BGG.
2.2.�Der Eigent�merin ist nicht zu folgen. Gem�ss Art. 110 BGG haben die Kantone, soweit sie aufgrund des BGG als letzte kantonale Instanz ein Gericht einzusetzen haben, zu gew�hrleisten, dass dieses selbst oder eine vorg�ngig zust�ndige andere richterliche Beh�rde den�
Sachverhalt frei pr�ft�und das massgebende�
Recht von Amtes wegen anwendet. Das Obergericht, das unstreitig als einzige kantonale gerichtliche Beh�rde zu entscheiden hatte, f�hrte hierzu aus, seine Kognition sei auf die Sachverhalts- und Rechtskontrolle ("inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessens�berschreitung und -unterschreitung") beschr�nkt. Dies entspricht in allen Teilen den Vorgaben von Art. 110 BGG, sieht diese Norm doch gerade keine Pflicht zur Vornahme einer Angemessenheitskontrolle vor (Urteil 1C_97/2014 vom 9. Februar 2015 E. 3.2; HANSJ�RG SEILER, in: Hansj�rg Seiler/ Nicolas von Werdt/Andreas G�ngerich/Niklaus Oberholzer, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2015, N. 18 zu Art. 110 BGG; BERNARD CORBOZ, in: Bernard Corboz/Alain Wurzburger/Pierre Ferrari/Jean-Maurice Fr�sard/Florence Aubry Girardin [Hrsg.], Commentaire de la LTF, 2. Aufl. 2014, N. 7 zu Art. 110 BGG).
2.3.�Abgesehen davon, dass die Eigent�merin ihre R�ge nicht in der erforderlichen Form vorbringt (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 1.2.4), erweist sie sich in der Sache ohnehin als unbegr�ndet.
3.1.�Gem�ss Art. 16 Abs. 1 GGVG/AR sind die Geb�ude zum Neuwert versichert. Unter dem Neuwert ist der Kostenaufwand zu verstehen, der f�r die Erstellung eines gleichartigen Geb�udes zur Zeit der Sch�tzung erforderlich w�re (Art. 13 Satz 2 der Verordnung [des Kantons Appenzell Ausserrhoden] vom 23. Oktober 1995 �ber die Geb�ude- und Grundst�ckversicherung [bGS/AR 862.11; nachfolgend: GGVV/AR]). Bei der Ermittlung der Versicherungswerte ist auf mittlere orts�bliche Preise abzustellen (Art. 17 Abs. 1 GGVG/AR). Der ermittelte Versicherungswert wird den Versicherten schriftlich mitgeteilt und dient einzig Versicherungszwecken (Art. 17 Abs. 3 GGVG/AR). Die Versicherten und die Assekuranz AR k�nnen jederzeit eine Neusch�tzung verlangen (Art. 17 Abs. 2 GGVV/AR). Die Entsch�digung darf nicht zu einer Bereicherung der Gesch�digten f�hren (Art. 26 GGVG/AR). Wird ein Geb�ude wiederhergestellt, zahlt die Assekuranz h�chstens die Versicherungssumme aus (Art. 27 Abs. 1 GGVG/AR).
3.2.�Nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.2.5) ermittelte die Assekuranz AR den Neuwert des Geb�udes anhand der Bauabrechnung vom 26. Juni 2012 sowie der Sch�tzungsverf�gung vom 18. August 2009. Diese letzte Sch�tzung beruhte auf zwei Sch�tzpositionen (Wohnhaus/Restaurant einerseits, Anbau/Stadel anderseits). Der Sch�tzungsverf�gung vom 2. Juli 2012 liegen drei Sch�tzpositionen (die bisherigen beiden und neu der Anbau/Treppenhaus) zugrunde. Anlass daf�r bildete, so die vorinstanzlichen Ausf�hrungen, der Umstand, dass aufgrund einer internen Sch�tzeranweisung vom 11. Oktober 2010 eine separate Sch�tzposition zu bilden gewesen sei, weil die ausgewiesenen Baukosten einen wesentlich h�heren Kubikmeterpreis ergaben.
3.3.1.�Die Argumentation der Eigent�merin in der Sache selbst zielt auf eine - verglichen mit der Sch�tzungsverf�gung vom 2. Juli 2012 - gesamthaft leicht verminderte Versicherungssumme (Fr. 1'672'870.-- anstelle von Fr. 1'733'000.--). Im Einzelnen ergeben sich freilich recht erhebliche Verschiebungen. So schl�gt sie den neuen Anbau (Treppenhaus) integral dem Jugendheim zu, scheidet sie den Gew�lbekeller, der bisher dem Jugendheim zugerechnet worden war, aus (zu einem Ansatz von Fr. 250.-- pro m3) und bewertet sie den alten Anbau (Stadel) mit noch Fr. 320.-- m3. Die Umgruppierung, verbunden mit dem erh�hten Ansatz, f�hrt im Bereich des Jugendheims zu einem Anstieg des Neuwerts von Fr. 1'113'400.-- auf Fr. 1'446'720.--. Die massgebenden Parameter k�nnen wie folgt zusammengefasst werden:
Sch�tzposition Sch�tzung 2009 Sch�tzung 2012 Beschwerde Jugendheim 1'705 m 3 Fr. 620.-- pro m 3 Fr. 1'057'100.-- 1'705 m 3 Fr. 653.-- pro m 3 Fr. 1'113'400.-- 1'644 m 3 Fr. 880.-- pro m 3 Fr. 1'446'720.-- Neuer Anbau (Treppenhaus) --- 114 m 3 Fr. 2'800.-- pro m 3 Fr. 319'200.-- --- Alter Anbau (Stadel) 570 m 3 Fr. 500.-- pro m 3 Fr. 285'000.-- 570 m 3 Fr. 527.-- pro m 3 Fr. 300'400.-- 570 m 3 Fr. 320.-- pro m 3 Fr. 182'400.-- Gew�lbekeller --- --- 175 m 3 Fr. 250.-- pro m 3 Fr. 43'750.-- Total Fr. 1'342'100.-- Fr. 1'733'000.-- Fr. 1'672'870.-- 3.3.2.�Die Eigent�merin r�gt zun�chst, sie habe sich anl�sslich des Erwerbs des Grundst�cks darauf verlassen d�rfen, dass "das Geb�ude gesamthaft gem�ss bestehender Sch�tzung mit einer Versicherungssumme von damals Fr. 1'342'100.-- richtig und umfassend versichert war". Anders, als die Vorinstanz dies zu Unrecht aus Art. 17 Abs. 2 GGVV/AR ableite, w�rden die Versicherten keiner Mitwirkungspflicht in dem Sinne unterliegen, dass sie sich unaufgefordert zu melden und um eine Neusch�tzung zu ersuchen h�tten. Gegenteils obliege es der Assekuranz AR, daf�r zu sorgen, dass die Geb�ude jederzeit richtig versichert seien. Dabei h�tte der Assekuranz AR auffallen m�ssen, dass die Bildung zweier Sch�tzobjekte - Jugendheim und Anbau (Treppenhaus) - im Widerspruch zur Sch�tzeranweisung vom 11. Oktober 2010 stehe.
3.3.3.�Gem�ss Art. 20 Abs. 1 GGVV/AR werden die Geb�ude im Kanton Appenzell Ausserrhoden in der Regel nach zehn Jahren neu gesch�tzt. Davon auszugehen, der Versicherungswert habe jederzeit dem tats�chlichen Neuwert eines Geb�udes zu entsprechen, wie die Eigent�merin dies zu tun scheint, zielt vor diesem Hintergrund an der Realit�t vorbei. Eine permanente Kongruenz herbeizuf�hren, ist nicht nur unm�glich, es liegt dies auch nicht im gesetzlichen Auftrag der Assekuranz AR. Die Gefahr des Auseinanderfallens der Werte besteht bei jeder Sachversicherung. So unterliegen etwa Umfang und Wert des Hausrats st�ndigen Zu- und Abg�ngen, ohne dass der Versicherungsnehmer sich im Schadenfall darauf berufen k�nnte, es w�re Sache der Versicherungsgesellschaft gewesen, sich nach den aktuellen Gegebenheiten zu erkundigen. Mit Recht verweist die Vorinstanz auf Art. 17 Abs. 2 GGVV/AR, wonach die Versicherungsnehmer jederzeit eine Neusch�tzung verlangen k�nnen. Wenn sich aus dem Wortlaut auch nicht eine eigentliche Obliegenheit ableiten l�sst, wie die Vorinstanz dies annimmt, so bringt die Norm doch immerhin zum Ausdruck, dass es im wohlverstandenen Interesse des Versicherungsnehmers liegt, periodisch f�r eine den konkreten Umst�nden entsprechende Sch�tzung zu sorgen.
3.3.4.�Bei Bauten mit unterschiedlichen Nutzungen (zum Beispiel Wohnung, Abstellraum, Tiefgarage) und Bauten mit unterschiedlichen Ausbaustandards (etwa Hotelzimmer und Nebenr�ume im Untergeschoss) herrschen auch unterschiedliche Kubikmeterpreise (SIA-Norm 116 von 1952, "Normalien f�r kubische Berechnungen von Hochbauten", bzw. heute SIA-Norm 416, "Fl�chen und Volumen von Geb�uden"). Eine Vermischung der unterschiedlich genutzten oder ausgebauten Geb�udeteile k�nnte, wie die Sch�tzeranweisung weiter ausf�hrt, zur Bevorteilung (Bereicherung des Versicherungsnehmers) oder im Schadenfall zur Benachteiligung der einzelnen Geb�udeteile f�hren. Dementsprechend seien, so die Sch�tzeranweisung, zwingend die jeweiligen Kubikmeterpreise zu ermitteln, wenn diese entweder�
um mehr als 40 Prozent�voneinander abweichen oder das�
Volumen des Nebenteils mehr als zehn Prozent des Hauptteils�ausmacht.
3.4.1.�Die Eigent�merin legt die Sch�tzeranweisung dahingehend aus, dass der neue Anbau (Treppenhaus) kein eigenst�ndiges Sch�tzobjekt darstellt, wohl aber der Gew�lbekeller. Was zun�chst das�
Treppenhaus�betrifft, st�sst sich die Eigent�merin daran, dass die Vorinstanz zur Beurteilung, ob von einer oder zwei Sch�tzpositionen auszugehen sei, auf die �usserliche Erscheinungsform abstellt. Von keiner Bedeutung ist nach Beurteilung der Vorinstanz die eigentliche Funktion eines Geb�udeteils. "Entscheidend ist allein", erkl�rt sie, "dass es sich bei den einzelnen Sch�tzpositionen um �usserlich klar abgrenzbare Geb�udeteile handelt, die eine separate Sch�tzung, gest�tzt auf unterschiedliche bzw.�
spezifische Kubikmeterpreise�oder�
separate Bauabrechnungen, erlauben" (Auszeichnungen durch das Bundesgericht).
3.4.2.�Hierzu ist folgendes festzuhalten: Die Bildung von Teilobjekten bzw. Sch�tzpositionen, wie sie in der Sch�tzeranweisung vom 11. Oktober 2010 zum Ausdruck kommt, entspricht allgemein ge�btem Vorgehen. Objekte mit gemischter Nutzung sind, wenn m�glich, in separate Teilobjekte aufzuteilen (so SVKG & SEK/SVIT [Hrsg.], Das Schweizerische Sch�tzerhandbuch, Ausgabe 2012, S. 48). Bei Grundst�cken mit mehreren Teilobjekten ist sodann darauf zu achten, dass jedes der Teilobjekte angesichts der verschiedenen Nutzungen oder Teilfl�chen jeweils mit einer geeigneten Methode bewertet wird (a. a. O., S. 42). Spezielle gastgewerbliche Betriebseinrichtungen, die Bestandteil des Geb�udes bilden, sind als "nutzungsspezifische Anlagen" separat aufzuf�hren (a. a. O., S. 71, 221 und 227). Zu denken ist dabei etwa an Kegelbahnen oder S�le (WOLFGANG NAEGELI/HEINZ WENGER, Der Liegenschaftensch�tzer, 4. Aufl. 1996, S. 129).
3.4.3.�Die Errichtung des angebauten Treppenhauses war gem�ss Feststellung der Vorinstanz feuerpolizeilich bedingt. Ein Vergleich mit typischen nutzungsspezifischen Anlagen, wie sie im Bereich der Gastronomie, der Hotellerie oder - vorliegend - der Beherbergung von Jugendlichen anzutreffen sind, ist daher nicht uneingeschr�nkt m�glich, zumal die Erschliessung (oder die Bereitstellung von Fluchtwegen) regelm�ssig zur Kernnutzung eines Geb�udes z�hlt. Beim Hauptgeb�ude handelt es sich indes um eine alte Bausubstanz (�ber 100-j�hrig), die zwar teilweise einer Renovation unterzogen wurde, aber gem�ss Feststellung der Vorinstanz einen bescheidenen Ausbaustandard hat. F�r das neue Treppenhaus ermittelte die Vorinstanz gest�tzt auf die Baukostenabrechnung einen Kubikmeterpreis, der wesentlich h�her liegt als derjenige des Hauptgeb�udes.
3.4.4.�Der Aspekt des unterschiedlichen Ausbaustandards dominiert vorliegend und dr�ngt die einheitliche funktionelle Nutzung von Anbau und Hauptgeb�ude zur�ck. Die Eigent�merin l�sst die sachliche Richtigkeit des Ansatzes von Fr. 2'800.--/m3 unbestritten. Sie verlangt aber nach einem Einbezug des Treppenhauses in das Sch�tzobjekt "Jugendheim". Dabei geht sie insgesamt von Fr. 880.-- pro Kubikmeter aus. Bringt man vom Total von Fr. 1'446'720.-- den Wert des neuen Anbaus in Abzug, verbleibt ein Subtotal von Fr. 1'127'520.-- und ergibt sich damit ein Kubikmeterpreis von Fr. 737.--. Gegen�ber der Sch�tzung von 2012, die einen Ansatz von Fr. 653.-- ergab, betr�gt die Abweichung rund 13 Prozent. In welcher Weise der Ansatz von Fr. 737.-- pro Kubikmeter zustande gekommen ist, bleibt freilich unklar. Die Eigent�merin f�gt ihren �berlegung keinerlei Berechnungen und Nachweise an. Will sie aber dartun, die vorinstanzliche Auslegung oder Anwendung des massgebenden kantonalen Rechts (vorne E. 1.2.3) verstosse gegen das Willk�rverbot (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 1.2.4), w�re dies unerl�sslich gewesen. Die vorinstanzlichen Erw�gungen erweisen sich als nachvollziehbar und fussen auf der fachgerechten Analyse seitens der Geb�udeversicherung. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen st�tzte die Assekuranz AR sich dabei auf die Bauabrechnung vom 26. Juni 2012 und die Sch�tzungsverf�gung vom 18. August 2009. Inwiefern sie dabei Verfassungsrecht verletzt haben sollte, ist nicht ersichtlich.
3.4.5.�Nach den Feststellungen der Vorinstanz bildete der alte Anbau (Stadel) seit jeher eine separate Sch�tzposition, w�hrend der�
Gew�lbekeller�"kein �usserlich klar abgrenzbarer und somit unterschiedlicher Geb�udeteil" sei. "Er geh�rt vielmehr - wie auch sonstige Keller - als Fundament zum Hauptgeb�ude dar�ber und bildet deshalb keine separate Sch�tzposition". Die vorinstanzlichen �berlegungen erweisen sich auch in dieser Hinsicht als haltbar. Sie sind verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, zumal keine hinreichende R�ge ersichtlich ist, die sich detailliert mit dem Verfassungsaspekt auseinandersetzt.
4.1.�Die Beschwerde erweist sich damit als unbegr�ndet. Sie ist abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid zu best�tigen.
4.2.�Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 65 i. V. m. 66 Abs. 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der Eigent�merin aufzuerlegen.
4.3.�Der Assekuranz Appenzell Ausserrhoden, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, steht keine Parteientsch�digung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdef�hrerin auferlegt.