Source: https://www.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-16009_Preisgebundener-Wohnraum-Anspruch-des-Vermieters-auf-Vertragsanpassung-bei-Unwirksamkeit-von-Mieterhoehungen-im-langjaehrigen-Mietverhaeltnis.news9410.htm
Timestamp: 2020-08-04 19:35:46
Document Index: 131811303

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 10', '§ 8', '§ 17', '§ 558', '§ 558', '§ 10', '§ 17', '§ 558', '§ 10', '§ 17']

Urteil > VIII ZR 160/09 | BGH - Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis < kostenlose-urteile.de
Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre von der Rechtsvorgängerin der beklagten Wohnungsbaugesellschaft mit öffentlichen Mitteln saniert.
Mieterin hält einseitig vorgenommene Mieterhöhung für unwirksam
Die Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8 a Wohnungsbindungsgesetz* erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind – insgesamt rund 12.600,- €. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes** erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.
Unverändertes Festhalten an Mietvertrag für Vermieter nicht zumutbar
Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung des Berufungsgerichts gebilligt, dass die Preisgebundenheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Die Beklagte kann Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB*** für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die in § 558 BGB enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.
Ortsübliche Vergleichsmiete ist Obergrenze für Vertragsanpassung
Obergrenze für eine Vertragsanpassung ist nach der heutigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs aber die ortsübliche Vergleichsmiete; da diese nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2007 rund 45,- € niedriger war als die von der Beklagten zuletzt verlangte Kostenmiete, konnte das Urteil des Berufungsgericht keinen Bestand haben.
* - § 10 Wohnungsbindungsgesetz:
** - § 17 II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetz:
*** - § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der Übereinstimmung der Vorstellung der Parteien bei Vertragsschuss mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht der Preisbindung unterliegt.
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 21.05.2008
[Aktenzeichen: 203 C 611/07]
Landgericht Berlin, Urteil vom 12.05.2009
[Aktenzeichen: 65 S 198/08]
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.03.2010 [Aktenzeichen: VIII ZR 160/09]
Urteile zu den Schlagwörtern: einseitiges Mieterhöhungsverlangen | Miete | Mieterhöhung | Mietvertrag (Wohnung) | Wohnungsmietvertrag | Mietverhältnis | Miete | Preisbindung
Jahrgang: 2010, Seite: 358 DWW 2010, 358 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2010, Seite: 685 GE 2010, 685 | Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
Jahrgang: 2010, Seite: 214 IMR 2010, 214 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
Jahrgang: 2010, Seite: 191 MietRB 2010, 191 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2010, Seite: 1663 NJW 2010, 1663 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2010, Seite: 398 NZM 2010, 398 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2010, Seite: 299 WuM 2010, 299 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2010, Seite: 675 ZMR 2010, 675
Dokument-Nr. 9410
Wenn Sie einen Link auf diese Entscheidung setzen möchten, empfehlen wir Ihnen folgende Adresse zu verwenden: https://www.kostenlose-urteile.de/Urteil9410