Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kko-201572
Timestamp: 2019-01-23 20:25:34+00:00
Document Index: 22264182

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', '§ 2', '§1', 'KKO ']

KKO:2015:72 Kiinteistökauppa, kaava, vallintavirhe, välittäjän vastuu, selonottovelvollisuus, hinnanalennus, vahingonkorvaus | asuntokaupanvirheet.fi
Miten kaavatilanne pitää huomioida kiinteistökaupassa?
Myyjällä on tiedonantovelvollisuus ostajaa kohtaa mm. kaava-asioista, jos ne saattavat vaikuttaa ostajan kaupantekopäätökseen. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista. Myyjän kannalta on tärkeää, että kaupassa ei anneta liian positiivista kuvaa kiinteistöstä tai laiminlyödä antaa tietoja varsinkaan sellaisista seikoista, jotka voidaan nähdä ostajalle tärkeiksi. Tässä tapauksessa ongelmaksi muodostui se, että myyjät olivat kertoneet ostajille, että alueelle on asemakaava suunnitteilla ja sen vaikutus oli vähäinen (kts tarkemmin alla) mutta eivät olleet kertoneet ostajille että se voi vaikuttaa rantaviivaan ja tenniskenttään. Ostajat olivat kertoneet etsivänsä rauhallista ja yksityisyyden suojaa tarjoavaa kiinteistöä.
Kauppahinta 2009 myydystä kiinteistöstä oli 400 000 euroa. Kauppakirjaan oli kyllä kirjoitettu myyjän vastuun välttämiseksi " ostajat ovat tietoisia, että alueella on suunnitteilla asemakaava ja ovat olleet yhteydessä kaupungin asemakaavaosastolle asemakaavasuunnitelmista". Kysymys oli nyt siitä, olisiko myyjän pitänyt havaita, että ostajilla oli virheellinen käsitys kaavan mahdollisesta oikeasta vaikutuksesta. Ja mikä oli ostajien oma selonottovelvollisuus. Lisäksi asiassa vaikutti se, että kukaan ei voinut tietää, miten asemakaavassa myöhemmin lopulta alue suunniteltaisiin.
Kaavarungosta ei johdu varsinaisia oikeusvaikutuksia vaan se on lähinnä maankäytön suunnittelua ohjaava väline, johon liittyi maanomistajan kannalta itseään toteuttava välillinen vaikutus.
Kaupunginarkkitehdin mukaan yleiseksi virkistysalueeksi merkitylle alueelle oli mahdollista tulla mitä tahansa virkistystoimintaa, myös uimaranta ja venevalkama.
Entä mikä oli myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan selonottovelvollisuus suhde? Ostajat olivat saaneet tietää ennen kauppaa, että kaupunki voi haluta kaupan kohteen itäosasta pienen alueen ja että naapurikiinteistölle voi tulla uimaranta. Kaupan jälkeen ostajat ovat saaneet tietää, että kaavarungossa heidän kiinteistölleen oli AO-1 -aluevarauksen lisäksi osoitettu noin 2 000 neliömetrin aluevaraukset myös uimarannalle (VV) sekä uimarannalle, jolla saa säilyttää pienveneitä. KKO totesi, että "koska ostajien myyntiesitteestä ja muulla tavoin saama tieto kaavarungon sisällöstä on ollut harhaanjohtava ja koska ostajia ei ollut kehotettu ottamaan selkoa erityisesti sanotuista aluevarauksista tai kaavarungosta, ei selonottoon ole ollut myöskään tarvetta." Ja "tässä tilanteessa ostajien ei voida katsoa laiminlyöneen kaupanteossa sovittua selonottovelvollisuuttaan".
Käräjäoikeus tuomitsi 43.000, hovioikeus 60.000 ja KKO 35.000 euroa hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Vastaavassa aikaisemmassa ratkaisussa KKO 2001:74 vaikka myyjä ei ollut ilmoittanut kaavan rautatiesuunnitelmasta niin kaavaehdotukseen ja kaupan jälkeen vahvistettuun ensimmäisen asteen yleiskaavaan otetun rautatiesuunnitelman toteuttaminen oli hyvin epätodennäköistä, jonka johdosta kiinteistössä ei ollut maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä.
Pääasiallisin ero näissä ratkaisuissa on siis se kaavan toteutumisen mahdollisuus. Myyjä välttää kuitenkin parhaiten kaavanriskit kaupassa ilmoittamalla niistä etukäteen mahdollisimman tarkasti ostajalle. Jos myyjä antaa oikeat tiedot kaunistelematta ja epävarmoissa tapauksissa kehoittaa ostajaa olemaan yhteydessä rakennusvalvontaan ja kauppakirjaan kirjoitetaan tätä koskeva asia niin kaupanvastuuta ei synny. Ostaja ottaa silloin tulevan kaavan riskit kaupassa.
Tapaukset kaavoituksen riitatilanteissa liittyvät usein kiinteistöihin mutta toimivat myös asunto-osakkeiden kaupoissa vaikka normit ovatkin erilaisia. Maakaaren 2:18§ :ssa puhutaan vallintavirheestä ja säätely on yksityiskohtaisempi. Asuntokauppalain 6:11§ 2 momentin mukaan myyjän on ilmoitettava asunnon ympäristöön ja palveluun vaikuttavat seikat, jos ne vaikuttavat asunnon käyttöön tai arvoon. Välittäjän on ilmoitettava kaikki jotka välittäjän pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen ns. välityslaki 7§1 momentti ja 9§:n 1 momentti.
Diaarinumero: S2014/415
Taltio:1863
MK 2 luku 18 §
MK 2 luku 31 §
Ostajat olivat 25.6.2009 ostaneet myyjältä noin yhden hehtaarin suuruisen kiinteistön 400 000 euron kauppahinnalla. Kaupan tekemisessä oli käytetty kiinteistönvälittäjää (välittäjä).
Alueella oli kaavoituksen valmistelua varten tehty, 19.10.2007 valmistunut kaavarunko. Kaavarungossa pääosa kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä oli osoitettu järven rantaan rajoittuvaksi erillispientaloalueeksi (AO-1). Kaavarungossa kiinteistölle oli ositettu aluevaraukset myös uimarannalle (VV) sekä uimarannalle, jossa saa säilyttää veneitä (VV1).
Myyntiesitteessä oli muun muassa todettu kiinteistöllä olevan rantaviivaa noin 250 metriä ja tenniskenttä. Lisäksi esitteessä oli todettu, että alueella oli kaavarunko ja että alue oli määritelty seuraavasti: "AO-1 järven rantaan rajoittuva erillispientaloalue".
Kaupan jälkeen 14.5.2012 hyväksytyssä yleiskaavassa kiinteistöstä oli osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL) 2048 neliömetrin suuruinen alue, johon kuului 40 metriä rantaviivaa. Lähivirkistysalueen sisälle jäi kiinteistön tenniskenttä, jätevesisäiliö sekä sähköpääkeskus.
Ostajat vaativat kanteessaan, että myyjä ja välittäjä velvoitetaan suorittamaan heille, myyjä hinnanalennuksena ja välittäjä vahingonkorvauksena, yhteisvastuullisesti yhteensä 75 156,00 euroa.
Ostajat lausuivat, etteivät he olleet saaneet ennen kaupantekoa tietoa siitä, että kaavarungossa noin 19 prosenttia tilan kokonaispinta-alasta ja 16 prosenttia rantaviivasta oli varattu yleiseksi uimarannaksi ja venevalkama-alueeksi. Kaavarunko ei ollut ollut kauppakirjan tai myyntiesitteen liitteenä eikä sitä ollut missään vaiheessa käyty läpi siten, että aluevaraukset olisivat tulleet ilmi. Myyjä ja välittäjä eivät olleet kertoneet, että uimaranta-alue oli jo merkitty kaavarunkoon ja että se ulottui kiinteistön alueelle. Myöskään ostajille esitettyjen arkkitehdin myyjälle alueen rakennuspaikkojen sijainnista tekemien luonnosten mukaan uimaranta-alueella ei pitänyt olla vaikutuksia tilan käyttöön eikä alueen koon pitänyt olla missään määrin merkittävä. Ostajat olivat olleet yhteydessä kaupungin asemakaavaosastoon, mutta aikaisemmin saamiensa tietojen johdosta heillä ei ollut ollut mitään edellytyksiä kysyä kaavarunkoon merkitystä uimaranta-alueesta. Ostajille annettujen tietojen perusteella naapurikiinteistölle tulevalla uimaranta-alueella ei pitänyt olla vaikutuksia myytävän kiinteistön käyttöön eikä kaupungin siitä mahdollisesti haluaman alueen pitänyt olla kooltaan merkittävä.
Myyjän tiedonantovelvollisuus oli ollut erityisen korostunut, koska kiinteistöä oli nimenomaan markkinoitu kohteena, jonka erikoisuus oli pitkä oma ranta sekä oma tenniskenttä. Lisäksi myyjä ja välittäjä olivat olleet tietoisia siitä, että ostajien tarkoituksena oli ottaa kiinteistö ympärivuotiseen asuinkäyttöön ja että he olivat suunnitelleet myyvänsä tilasta pari tonttia asemakaavan valmistumisen jälkeen.
Oikeudellisessa arviossaan ostajat katsoivat, että kiinteistön kauppaa rasitti maakaaren 2 luvun 18 §:n 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe. Myyjän olisi tullut havaita, että ostajat jäävät virheelliseen käsityksen kaavarungon sisällöstä. Kun kaavarungon sisältöä on selostettu myyntiesitteessä, ostajille on syntynyt perusteltu syy luottaa siihen, että heille selostetaan kaikki oleellinen tieto.
Ostajat katsoivat myös välittäjän laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa. Riski tulevasta uimarannasta sekä tenniskentän, jätevesisäiliön ja sähköpääkeskuksen jäämisestä virkistysalueen sisälle olivat sellaisia kiinteistön käyttöön ja asumisviihtyvyyteen liittyviä asioita, joiden välittäjän olisi kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n mukaisesti tullut tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Kaavarunko oli sellainen mainitun lain 10 §:n tarkoittama asiakirja, joka välittäjän olisi tullut perusteellisesti esittää ostajille ja ottaa kauppakirjan liitteeksi.
Myyjä ja välittäjä vaativat kanteen hylkäämistä. Kaavarunko ei ollut rakennus- ja maankäyttölaissa tarkoitettu kaavataso eikä siitä ole voinut valittaa. Ostajat olivat hyväksyneet kauppakirjan ehdon 5, jonka mukaan "ostajat ovat tietoisia, että alueella on suunnitteilla asemakaava ja ovat olleet yhteydessä kaupungin asemakaavaosastolle asemakaavasuunnitelmista". Myyjällä oli ollut oikeus luottaa kauppakirjan ehdon 5 mukaiseen vakuutukseen.
Myyjä ja välittäjä eivät olleet voineet havaita ostajien väittämää virheellistä käsitystä kaavarungon eli alustavien kaavoitussuunnitelmien sisällöstä. Arvioiden esittäminen tulevasta asemakaavasta oli mahdotonta eikä lopullisen virkistysalueen luonnetta ollut vielä mahdollista tietää.
Ostajien, jotka olivat myöntäneet olleensa tietoisia kaavarungossa suunnitellusta uimaranta-alueen varauksesta, olisi itse tullut selonottovelvollisuutensa täyttääkseen tiedustella kaavasuunnitelman tarkempaa sisältöä myyjältä tai välittäjältä, jos alueen tarkka koko oli heille tärkeä.
Päijät-Hämeen käräjäoikeuden tuomio 8.3.2013
Käräjäoikeus totesi olevan riidatonta, että myyjä ja välittäjä olivat myyntiesitteessä olevien kaavarunkoa ja AO-1 -aluevarausta koskevien tietojen välityksellä kertoneet ostajille vireillä olevasta kaavasuunnitelmasta. Riitaista oli sen sijaan se, oliko ostajille annettu tieto kaavarunkoon sisältyvistä uimaranta-aluevarauksista. Näyttämättä oli jäänyt, että ostajille olisi luovutettu kaavarunkoasiakirja. Arkkitehdin myyjälle laatimissa luonnoksissa aluevaraus oli rajattu olennaisesti suppeammaksi kuin kaavarungossa. Luonnoksia esitellessään kiinteistönvälittäjä oli kertonut aluevarauksen koskevan vain tenniskentän takana olevaa kapeaa ryteikköä. Käräjäoikeus katsoi myyjän antaneen ostajille ristiriitaisia, puutteellisia ja harhaanjohtavia tietoja uimaranta-alueen aluevarauksen sijainnista ja laajuudesta. Myyjä oli kauppakirjan mukaan ollut velvollinen kertomaan kaikki myytävää kiinteistöä koskevat asiat, jotka ovat saattaneet kaupan päättämisessä vaikuttaa ostajien ratkaisuihin. Käräjäoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että myyjä olisi täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa.
Käräjäoikeus arvioi esitetyn näytön perusteella olevan todennäköistä, että virkistysaluevaraus toteutuu ostajien kiinteistöllä. Vaikka aluevarauksen tarkka sijainti ja käyttötarkoitus täsmentyivät vasta asemakaavassa, käräjäoikeus katsoi aluevarauksella olevan merkitystä kiinteistön vastaiselle käytölle ja mahdollisuudelle rakentaa kiinteistön itäosaan sekä kiinteistöä myytäessä.
Käräjäoikeus totesi myyjän ja välittäjän tienneen ostajien tarkoituksena olleen hankkia rauhallinen järvenrantakiinteistö asumiskäyttöön. Ottaen huomioon edellä mainittu sekä kiinteistön pitkä rantaviiva ja rauhallinen ranta-alue sekä myyntiesitteessä markkinoitu kiinteistön itäosassa sijaitseva tenniskenttä, käräjäoikeus katsoi virkistysaluevarauksen estävän ostajia käyttämästä kiinteistöään aikomallaan tavalla.
Kun myyjän ja välittäjän tiedossa oli ollut kaavarungon aluevarauksien tarkka sisältö, käräjäoikeus katsoi, että myyjän ja välittäjän olisi tullut kaupantekotilaisuudessa ostajien käyttäytymisen perusteella havaita ostajien puutteellinen ja virheellinen tieto kaavarungon aluevarauksen laajuudesta ja kiinteistön tulevaan maankäyttöön merkittävästi vaikuttavasta seikasta. Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että kaupan kohteessa oli ollut maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe.
Käräjäoikeus katsoi välittäjän laiminlyöneen toimia huolellisesti, ammattimaisesti ja objektiivisesti jättäessään myyntiesitteestä pois toimeksiantajalleen epäedullisen tiedon virkistysaluevarauksista ja laiminlyödessään ilmoittaa aluevaraukset virheettömästi ostajille näiden tutustuessa myyntikohteeseen ja antaessaan muutoin tietoja kohteesta. Aluevarauksesta ja sen laajuudesta oli välitystoimeksiannon aikana annettu paitsi puutteellisia myös ristiriitaisia ja virheellisiä tietoja. Kun välittäjän tiedossa oli ollut ostajien kiinteistölle asettama vaatimus rauhallisesta kiinteistöstä perheen vakinaiseen asumiseen järvenrannassa, myös välittäjä oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.
Käräjäoikeus totesi, ettei virkistysaluevaraus vähentänyt kiinteistöltä rantarakennuspaikkoja, koska kaavarungossa tai hyväksytyssä yleiskaavassa ei ollut osoitettu rakennuspaikkoja. Virkistysaluevaraus ei myöskään estänyt rakennuspaikkojen sijoittamista kiinteistön alueella siten, että kiinteistön arvo laskisi.
Käräjäoikeus katsoi, että toteutuessaan virkistysaluevaraus estäisi tenniskentän käytön ja edellyttäisi virkistysaluevarauksen sisälle jäävien jätevesisäiliön ja sähköpääkeskuksen siirtämistä tai uudelleen rakentamista. Käräjäoikeus arvioi uuden tenniskentän rakentamis- ja tilakustannuksiksi 10 000 euroa ja jätevesisäiliön ja sähköpääkeskuksen siirto- tai uudelleen rakentamiskustannuksien määräksi 8 000 euroa.
Käräjäoikeus katsoi, että yleisen virkistysalueen tai uimarannan mahdollinen sijoittuminen lähelle asuinrakennusta, saunaa ja talousrakennusta alentaisi merkittävästi kiinteistön itäisen ranta-alueen asumisviihtyvyyttä. Lisäksi se heikentäisi kiinteistön yksityisyyttä ja rauhallisuutta, mitä ostajat olivat kiinteistön ostaessaan tavoitelleet, ja jota heille oli kiinteistöä myydessä markkinoitu. Käräjäoikeus arvioi vahingon määräksi 25 000 euroa.
Käräjäoikeus velvoitti myyjän suorittamaan hinnanalennuksena ja välittäjän vahingonkorvauksena yhteisvastuullisesti yhteensä 43 000,00 euroa korkoineen.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Markku Vuorio.
Kouvolan hovioikeuden tuomio 6.3.2014
Myyjä ja välittäjä valittivat hovioikeuteen vaatien käräjäoikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä.
Ostajat vaativat vastavalituksessaan myyjän ja välittäjän suoritettaviksi tuomittujen hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen korottamista. Vastauksessaan ostajat vaativat valituksen hylkäämistä.
Hovioikeus totesi olevan riidatonta, että myyjällä ja välittäjällä oli ollut käytettävissään kaavarunko. Heillä oli ollut kiinteistöalan ammattilaisina edellytykset ymmärtää kaavarungon sisältö ja merkitys. Myyjä oli ollut kiinteistön alkuperäisenä omistajana osallisena kaupungin valmistellessa kaavarunkoa, joten myyjä oli myös tiennyt kaavarungon tosiasiallisesta kaavoitusta ohjaavasta merkityksestä. Kaupunki oli edellyttänyt, että kaavarungon virkistysaluevarauksesta annettiin tieto mahdollisille ostajille.
Hovioikeuden mukaan se, että myyntiesitteessä oli mainittu kaavarunko ja AO-1 -aluevaraus, oli ollut omiaan luomaan ostajille käsityksen siitä, että koko alue oli määritelty AO-1 -alueeksi. Myyntiesitteessä kaavarungon osalta annettu tieto oli siten ollut virheellinen. Nämä seikat ja lisäksi sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate huomioon ottaen myyjällä ja välittäjällä oli ollut tiedonantovelvollisuus kaavarungon virkistysaluevarauksesta.
Ostajien selonottovelvollisuuden osalta hovioikeus totesi, että myyjä ja välittäjä eivät olleet kehottaneet ostajia tiedustelemaan kaupungilta erityisesti kaavarungosta. Myyntiesitteessä olleen merkinnän perusteella ostajilla oli ollut oikeus olettaa kiinteistön olevan AO-1 -aluetta eikä heillä ollut ollut velvollisuutta tarkistaa merkinnän oikeellisuutta. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet heille kauppakirjassa sovittua selonottovelvollisuutta.
Hovioikeuden mukaan myyjä ja välittäjä olivat tienneet ostajien tarkoituksesta löytää rauhallinen ja yksityisyyden suojaa tarjoava rantakiinteistö ja heidän aikeestaan myydä osia kiinteistöstä. Aluevaraus kattoi suurimman osan tenniskentän alueesta, jolla kiinteistöä oli markkinoitu, ja osan rantaviivasta. Hovioikeus katsoi, että kaavarungon VV ja VV-1 varaukset toteutuessaan vähentäisivät kiinteistön rauhallisuutta. Lisäksi tenniskenttä jouduttaisiin sijoittamaan ja rakentamaan uudelleen ja ostajien mahdollisuudet myydä kiinteistöstä osia vaikeutuisivat. Hovioikeus katsoi olevan syytä olettaa, että jos ostajat olisivat tienneet varauksen laajuudesta ja sijainnista, siitä olisi keskusteltu kaupanteon yhteydessä. Kaavarungosta ostajille annettujen tietojen puutteellisuuteen ja harhaanjohtavuuteen nähden hovioikeus katsoi myyjän täytyneen havaita ostajien virheellinen käsitys virkistysaluevarauksesta.
Hovioikeus totesi kiinteistön käytön tai vallinnan estymistä arvioidessaan kaavarungon olevan epävirallinen, yleensä asemakaavoituksen pohjaksi laadittava yleispiirteinen suunnitelma, jonka avulla pyritään selittämään asemakaavan tai muun maankäyttösuunnitelman vaikutusta laajempaan ympäristöön. Kaavarungosta ei johdu varsinaisia oikeusvaikutuksia vaan se on lähinnä maankäytön suunnittelua ohjaava väline, johon liittyi maanomistajan kannalta itseään toteuttava välillinen vaikutus. Asiassa ei ollut ilmennyt mitään sellaista seikkaa, jonka perusteella virkistysaluevarauksen toteutuminen olisi hyvin epätodennäköistä. Todistajana kuullun kaupunginarkkitehdin mukaan yleiseksi virkistysalueeksi merkitylle alueelle oli mahdollista tulla mitä tahansa virkistystoimintaa, myös uimaranta ja venevalkama. Hovioikeus katsoi kaavarungon virkistysaluevarauksen olevan maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu seikka, joka esti ostajia käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
Hovioikeus katsoi välittäjän antaneen ostajille virkistysaluevarauksesta ja sen laajuudesta puutteellisia ja harhaanjohtavia tietoja ja siten laiminlyöneen velvollisuutensa toimia lain edellyttämällä tavalla huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Välittäjä oli näin ollen velvollinen korvaamaan ostajille aiheuttamansa vahingon.
Hovioikeus totesi korvattavana hinnanalennuksena ja vahinkona voitavan pitää sitä kielteistä vaikutusta, joka kyseisen tulevaisuudessa kenties toteutuvan riskin olemassaololla oli kiinteistön arvoon. Virheestä aiheutuneeksi vahingoksi muodostui se määrä, jonka verran ostajien kiinteistöstä maksama kauppahinta oli ollut kiinteistön arvoa suurempi sen vuoksi, etteivät ostajat olleet tienneet virkistysaluevarauksesta. Virkistysaluevarauksen mahdollistaman venevalkaman ja uimarannan toteuttamisella alueelle olisi olennainen merkitys asumisviihtyvyyden kannalta. Lisäksi tenniskentän sijoittamisesta ja rakentamisesta aiheutuisi kuluja. Edellä mainitut seikat sekä rantaviivan lyhentyminen vaikuttaisivat kohteen jälleenmyyntiarvoon ja ostajien mahdollisuuksiin myydä osia kiinteistöstä edelleen. Hovioikeus arvioi hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määräksi 60 000,00 euroa.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kari Janhunen, Lea Nousiainen ja Hanna Paronen.
Myyjälle ja välittäjälle myönnettiin valituslupa.
Myyjä ja välittäjä vaativat valituksessaan hovioikeuden tuomion kumoamista ja ostajien kaikkien kannevaatimusten hylkäämistä.
Ostajat vastasivat muutoksenhakemukseen ja vaativat sen hylkäämistä.
1. Ostajat ovat 25.6.2009 ostaneet myyjältä noin yhden hehtaarin suuruisen, järveen rajoittuvan kiinteistön 400 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistö sijaitsee alueella, jolle Lahden kaupunki oli laatinut tulevaa kaavoitusta varten vuonna 2007 Viuhan niin sanotun kaavarungon. Välittäjän laatimaan myyntiesitteeseen sisältyi maininta Viuhan alueen kaavarungosta ja siitä, että kiinteistön alue oli määritelty AO-1 -alueeksi eli järven rantaan rajoittuvaksi erillispientaloalueeksi. Ostajat olivat saaneet tietää ennen kauppaa, että kaupunki voi haluta kaupan kohteen itäosasta pienen alueen ja että naapurikiinteistölle voi tulla uimaranta. Kaupan jälkeen ostajat ovat saaneet tietää, että kaavarungossa heidän kiinteistölleen oli AO-1 -aluevarauksen lisäksi osoitettu noin 2 000 neliömetrin aluevaraukset myös uimarannalle (VV) sekä uimarannalle, jolla saa säilyttää pienveneitä (VV1). Kaupan jälkeen 14.5.2012 hyväksytyssä yleiskaavassa kaavarungon uimarantaa ja venevalkamaa koskevat aluevaraukset oli merkitty lähivirkistysalueeksi (VL).
2. Korkeimmassa oikeudessa ratkaistavana on kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan vallintavirhe, tulee arvioitavaksi kysymys hinnanalennuksesta. Lisäksi asiassa on kysymys välittäjän tiedonantovelvollisuudesta ja vahingonkorvausvastuusta.
Sovellettavat vallintavirhettä koskevat säännökset
3. Vallintavirheestä säädetään maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentissa. Kiinteistössä on vallintavirhe muun muassa, jos 1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
Lainkohdan 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
4. Maakaarta koskevista esitöistä (HE 120/1994 vp s. 53) ilmenee, että säännöksen 1 momentin 4 kohdan tarkoituksena on estää myyjää hyötymästä havaitsemastaan ostajan erehdyksestä. Silloin kun myyjä esimerkiksi tietää vireillä olevasta hankkeesta, joka tulee vaikuttamaan myytävän kiinteistön käyttöön, hänen on ilmoitettava asiasta ostajalle, vaikkei lopullista päätöstä ole vielä tehty.
5. Maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan, jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
6. Ratkaisussa KKO 2001:74 oli kysymys siitä, oliko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 tai 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe tapauksessa kysymyksessä olleessa tilanteessa. Korkein oikeus katsoi, että maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohdassa viranomaisen päätöksellä tarkoitetaan sellaista päätöstä, joka suoraan ja välittömästi rajoittaa kiinteistön käyttöä ja vallintaa. Tapauksessa kyseessä ollutta kaavaluonnoksen ja -ehdotuksen niin sanottua itseään toteuttavaa vaikutusta, joka ilmeni siinä, että viranomaiset ottivat ne huomioon yksityiskohtaisia kaavoja vahvistaessaan tai ryhtyessään maankäyttöä koskeviin toimenpiteisiin, ei pidetty tällaisena rajoituksena. Asiassa oli riidatonta, että kaavaehdotukseen ja kaupan jälkeen vahvistettuun ensimmäisen asteen yleiskaavaan otetun rautatiesuunnitelman toteuttaminen oli hyvin epätodennäköistä. Selostamillaan perusteilla Korkein oikeus katsoi, ettei rautatiesuunnitelma estänyt ostajia käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä myöskään maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetulla tavalla.
Onko Viuhan kaavarunko maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu viranomaispäätökseen rinnastettava seikka?
7. Kysymyksessä olevan kiinteistön kaupantekohetkellä alueella on ollut voimassa vuonna 1984 valmistunut osayleiskaava, jossa sanottu kiinteistö oli osoitettu järven rantaan sijoittuvaksi yhteisöjen käyttöön tarkoitetuksi lomailualueeksi (RA-1). Kaupungin tekninen lautakunta oli vuonna 2007 hyväksynyt Viuhan kaavarungon yleis- ja asemakaavan valmistelua varten. Kaupan kohde on kaavarungossa osoitettu pääosin järven rantaan rajoittuvaksi erillispientaloalueeksi (AO-1) ja kiinteistön itäosa noin 2 000 neliömetrin osalta uimarannaksi (VV) sekä uimarannaksi, jolla saa säilyttää pienveneitä (VV1). Kaavarungon seliteosassa on AO-1 -merkinnän osalta todettu muun muassa, että rakennuspaikkojen jakaminen ja lisärakentaminen edellyttävät tarkempaa kaavoitusta, mikä tarkoittaa sitä, että rakennuspaikat osoitetaan myöhemmin asemakaavassa. Vuonna 2012 hyväksytyssä oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa sanotut uimaranta- ja venevalkama-alueet on osoitettu lähivirkistysalueeksi.
8. Korkein oikeus toteaa, ettei laissa ole kaavarunkoa koskevia säännöksiä ja ettei kaavarunko ole myöskään maankäyttö- ja rakennuslain mukainen kaava eikä siitä voida valittaa kuten kunnan kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä. Lähinnä kaavarunko on yleispiirteinen suunnitelma, jollainen voidaan laatia vähitellen etenevän asemakaavoituksen pohjaksi ja jonka avulla pyritään selvittämään asemakaavan tai muun maankäyttösuunnitelman vaikutusta laajempaan ympäristöön. Kaavarunko on suunnittelutarkkuudeltaan tarkempi kuin koko kunnan alueen kattava yleiskaava. Kaavarunkoa valmisteltaessa alueen maanomistajille varataan yleensä tilaisuus tulla kuulluksi.
9. Kaupungin asemakaava-arkkitehti on käräjäoikeuden tuomion mukaan todistajana kertonut, että Viuhan kaavarungolla on vahva alueen asemakaavoitusta tosiasiallisesti ohjaava vaikutus.
10. Korkein oikeus katsoo, että kaavarungon kaavoitusta ohjaava tosiasiallinen vaikutus on tässä tapauksessa merkittävä. Vaikka kaavarunko ei olekaan maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu viranomaisen päätös, Viuhan kaavarunkoa voidaan perustellusti pitää lainkohdassa tarkoitettuna viranomaisen päätökseen verrattavana seikkana.
Estääkö virkistysaluevaraus ostajia käyttämästä kiinteistöä aiotulla tavalla?
11. Ostajien tarkoituksena on ollut hankkia rauhallinen järvenrantakiinteistö ympärivuotiseen asumiskäyttöön. Kiinteistön ajatellun käytön kannalta merkitystä on ollut myös sillä, että kiinteistöllä sijaitsee tenniskenttä. Lisäksi ostajat ovat kaavarungosta saamiensa tietojen perusteella suunnitelleet, että he voivat myöhemmin myydä osia kiinteistöstä.
12. Kiinteistö on tällä hetkellä yleiskaavassa asuinkäyttöön osoitettua aluetta ja lähivirkistysaluetta. Virkistysalueen rajaus ja käyttötarkoitus määritellään tarkemmin vasta alueen asemakaavassa, joka yleiskaavan tavoitteiden mukaan on tarkoitus laatia vuoteen 2025 mennessä. Virkistysalueen tarkka rajaus ja käyttötarkoitus varmistunevat siten vasta noin kymmenen vuoden kuluttua. Kaupunki on ilmoittanut epätodennäköiseksi, että se edes harkitsisi virkistysalueiden hankkimista ennen alueen asemakaavoitusta. Virkistysaluevaraus ei siten toistaiseksi ole estänyt ostajia käyttämästä kiinteistöään aikomallaan tavalla. Tietoisuus alueen käyttöä koskevista suunnitelmista on kuitenkin voinut vaikuttaa siihen, millä tavalla ostajat ovat ajatelleet tarkoituksenmukaiseksi kehittää kiinteistön käyttömahdollisuuksia, kuten siellä olevia rakennuksia ja tenniskenttää.
13. Virkistysaluevarauksen ottaminen yleiskaavaan, jossa on osoitettu vain merkittävimmät virkistysalueet, ja se, että nyt puheena olevalla lähivirkistysalueella on todettu olevan kaupunkirakenteellista merkitystä, viittaavat siihen, että virkistysalue toteutuu tulevaisuudessa. Varaus mahdollistaa muun muassa uimarannan ja venevalkaman toteuttamisen kiinteistön itäosaan, missä kiinteistöllä olevat asuinrakennus, talousrakennus ja tenniskenttä sijaitsevat. Virkistysalueen toteuttaminen lyhentäisi kiinteistön noin 250 metrin pituista rantaviivaa noin 40 metrillä. Tenniskenttä jäisi todennäköisesti ainakin osittain virkistysalueelle.
14. Korkein oikeus katsoo, että virkistysaluevaraus edellä kerrotut seikat huomioon ottaen estää ostajia käyttämästä kiinteistöä asumistarkoitukseen tavalla, jota he eivät ole voineet harkinnassaan ennen kaupantekoa ottaa lukuun.
15. Kuten kohdasta 1 ilmenee, ostajat ovat olleet ennen kauppaa tietoisia siitä, että kaupunki voi haluta pienen alueen tenniskentän takaa. Lisäksi he ovat tienneet kaupungin asemakaava-arkkitehdiltä kuulemansa perusteella, että kiinteistölle oli kaavailtu 2 - 3 rakennuspaikkaa siten, ettei tenniskentän alueelle saa rakentaa. Ostajat ovat siten olleet tietoisia siitä, ettei rakentaminen ole mahdollista kiinteistön koko alueella sekä että tulevan tontin rakennusoikeus, rakennuspaikkojen määrä, sijainti ja koko ratkaistaan vasta asemakaavassa. Korkein oikeus katsoo, ettei kaavarungon virkistysaluevaraus näin ollen estä kiinteistön osien myyntiä tavalla, johon ostajat eivät ole kauppaa tehdessään voineet varautua.
Onko ostajilla ollut virheellinen käsitys kaavarungon aluevarauksista?
16. Korkein oikeus toteaa, että Viuhan kaavarunko on ollut sekä myyjän että välittäjän käytettävissä. Myyjä oli neuvotellut kaupan kohteen tulevasta maankäytöstä kaupungin kaavoitusviranomaisten kanssa ja teettänyt vuonna 2008 arkkitehdillä kaksi suunnitelmaluonnosta kiinteistölle mahdollisesti tulevista rakennuspaikoista. Kuten ostajien esittämästä selvityksestä on lisäksi ilmennyt, kaupunki oli kiinnittänyt myyjän huomiota kaavarungon virkistysaluemerkintään ja edellyttänyt, että myyjä antaa tästä tiedon mahdollisille ostajille. Myyjä on siten ollut tietoinen kaavarungon sisällöstä myös virkistysaluevarauksen osalta ja sen on täytynyt olla tietoinen kaavarungon kaavoitusta ohjaavasta vaikutuksesta.
17. Myyntiesitteessä oli mainittu Viuhan kaavarunko ja todettu, että alue oli määritelty siinä erillispientaloalueeksi. Myyntiesitteessä ei ollut mainintaa kaavarungon virkistysaluevarauksista.
18. Myyjä on valituksessaan ilmoittanut pitäneensä tärkeänä sitä, että ostajat olivat selvillä kaavoitusprosessin sen hetkisestä vaiheesta, ja katsovansa, että ostajat olivat saaneet tiedon siitä muun muassa niistä arkkitehtipiirustuksista, jotka myyjä oli välittäjälle tässä tarkoituksessa luovuttanut.
19. Välittäjä on valituksessaan edellä mainitussa tarkoituksessa vedonnut liikkeen yleisiin toimintatapoihin, joista alemmissa oikeuksissa oli kuultu liikkeen toimitusjohtajaa ja entistä työntekijää, sekä siihen, että myyntiprosessi oli kestänyt yli viisi kuukautta ja että ostaja oli tutustunut kohteeseen ainakin seitsemän kertaa. Välittäjä on pitänyt näillä perusteilla erittäin todennäköisenä, että ostajat olivat saaneet kaavarungon käyttöönsä ennen kauppaa.
20. Alempien oikeuksien mukaan asiassa oli jäänyt näyttämättä, että ostajille olisi annettu kaavarunkoasiakirja ennen kauppaa. Korkein oikeus toteaa, ettei asiassa voida valituksissa lausutun perusteella päätyä toiseen lopputulokseen.
21. Asiassa on sinänsä riidatonta, että ostajille oli ennen kauppaa esitelty myyjän arkkitehdillä teettämät kaksi suunnitelmaluonnosta, jotka koskivat kaupan kohteen alueelle mahdollisesti myöhemmin kaavoitettavia rakennuspaikkoja. Riitaista on, oliko ostajille myös luovutettu molemmat luonnokset vaiko vain toinen niistä. Tältä osin Korkein oikeus toteaa, ettei oleellista ole luovutettujen luonnosten määrä, vaan se, mitä tietoja ostajille on näin annettu. Korkein oikeus toteaa edelleen, että virkistysaluevarausten sijainti on luonnoksissa epäselvä ja että luonnokset ovat tältä osin ristiriidassa keskenään. Luonnokset antavat siten kuvan, etteivät aluevaraukset ole kaupan kohteen kannalta merkittäviä. Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tavoin, että luonnokset ovat olleet omiaan vahvistamaan ostajien virheellistä käsitystä virkistysalueen laajuudesta ja sijainnista.
22. Kuten hovioikeus on todennut, myyntiesitteen maininta kaavarungosta ja kaavarunkomerkinnästä AO-1 on ollut omiaan luomaan ostajille käsityksen siitä, että koko kiinteistö on määritelty AO-1 -alueeksi. Kun myyjän tai välittäjän ei ole näytetty esittäneen ostajalle sellaista muuta selvitystä, joka olisi sisältänyt riittävän tiedon virkistysaluevarauksista, Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tavoin, että ostajat ovat saaneet kiinteistön aluevarauksista puutteelliset ja harhaanjohtavat tiedot. Tästä syystä ostajille on muodostunut virheellinen käsitys kiinteistöä koskevista kaavarungon aluevarauksisista.
Sopimuksenmukaisen selonottovelvollisuuden merkitys
23. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
24. Kauppakirjan mukaan ostajat ovat tietoisia siitä, että alueelle on suunnitteilla asemakaava, ja he ovat olleet yhteydessä kaupungin asemakaavaosastoon asemakaavasuunnitelmista. Korkein oikeus toteaa, etteivät nämä riidattomat seikat sen enempää kuin ostajien tietoisuus kaupungin mahdollisesta halusta lunastaa pieni alue tontin itäosasta ja tutustuminen arkkitehdin suunnitelmaluonnoksiin vielä osoita, että ostajat olisivat tulleet tietoisiksi tai että heidän olisi täytynyt olla tietoisia kaavarungon sisällöstä myös virkistysaluevarausten osalta. Koska ostajien myyntiesitteestä ja muulla tavoin saama tieto kaavarungon sisällöstä on ollut harhaanjohtava ja koska ostajia ei ollut kehotettu ottamaan selkoa erityisesti sanotuista aluevarauksista tai kaavarungosta, ei selonottoon ole ollut myöskään tarvetta. Tässä tilanteessa ostajien ei voida katsoa laiminlyöneen kaupanteossa sovittua selonottovelvollisuuttaan.
Myyjän tietoisuus ostajien virheellisestä käsityksestä
25. Myyjä on tiennyt kaavarungon aluevarauksista ja siitä, että ostajat etsivät rauhallista ja yksityisyyden suojaa tarjoavaa kiinteistöä. On ollut selvää, että virkistys-aluevarausten toteutuminen vähentäisi kiinteistön rauhaa erityisesti sen rakennetussa itäosassa ja lyhentäisi sen rantaviivaa sanottujen aluevarausten suuntaan.
26. Myyjän on täytynyt käsittää, että tiedolla kaavarungon virkistysaluevarauksista olisi ostajille merkitystä heidän asuinkäyttösuunnitelmansa kannalta. Ostajille myyntiesitteessä ja suullisesti annetut tiedot aluevarauksista ovat kuitenkin olleet edellä kerrotuin tavoin puutteelliset ja harhaanjohtavat. Koska ostajat eivät ole missään vaiheessa tiedustelleet myyjältä kaavarungon virkistysaluevarauksista, myyjän on täytynyt ymmärtää, ettei heillä ole oikeaa tietoa niistä.
Välittäjän tiedonantovelvollisuus
27. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
28. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen mukaan toimeksiantajan vastapuolella on selonottovelvollisuus esimerkiksi, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloitteisesti annettava riittävästi tietoa olennaisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 17).
29. Välittäjän laatiman myyntiesitteen mukaan kiinteistö on järven rannalla oleva ainutlaatuinen kesänviettopaikka, jolla on rantaviivaa noin 250 metriä ja oma tenniskenttä. Esitteessä on mainittu Viuhan kaavarunko ja sen AO-1 -merkintä. Välittäjä on antanut ostajille tiedon siitä, että kaupunki voi haluta pienen alueen tenniskentän takaa. Lisäksi välittäjä oli esitellyt ostajille edellä mainitut arkkitehdin tekemät suunnitelmaluonnokset, jotka ovat kuvanneet kiinteistölle mahdollisesti tulevia rakennuspaikkoja.
30. Myyntiesitteestä on puuttunut tieto kaavarungon uimaranta- ja venevalkama-aluetta koskevista aluevarauksista, jotka käsittivät lähes 20 prosenttia kiinteistön pinta-alasta ja noin 15 prosenttia kiinteistön rantaviivasta. On selvää, että sanotut aluevaraukset ovat jo suuruudeltaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n 1 momentissa tarkoitettuja kaupasta päättämiseen vaikuttavia tietoja. Lisäksi välittäjä on tiennyt aluevarausten sijainnin ja ostajien tarkoituksen hankkia rauhallinen järvenrantakiinteistö ympärivuotiseen asumiskäyttöön.
31. Välittäjän ostajille antama tieto siitä, että kaupunki voi haluta kiinteistöstä pienen alueen tenniskentän takaa, on ollut harhaanjohtava ja ristiriidassa kaavarungon uimaranta- ja venevalkama-aluevarausten kanssa. Välittäjän ostajille esittelemät arkkitehdin suunnitelmaluonnokset ovat edellä todetuin tavoin olleet omiaan vahvistamaan virheellistä käsitystä virkistysaluevarauksen laajuudesta ja sijainnista. Välittäjä on siten laiminlyönyt velvollisuutensa toimia lain edellyttämällä tavalla huolellisesti ja ammattitaitoisesti
32. Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti (HE 58/2000 vp s. 10).
33. Kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe, minkä johdosta ostajilla on oikeus hinnanalennukseen. Ostajilla on toimeksiantajan vastapuolena myös oikeus saada välittäjältä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on heille aiheuttanut.
34. Maakaaren esitöiden mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Ottaen huomioon kiinteistöjen yksilöllisyys voidaan myydyn kiinteistön arvo usein määritellä vain harkinnanvaraisesti (HE 120/1994 vp s. 62). Vahingonkorvauksen tarkoituksena taas on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Välitysliikkeen on siten korvattava se määrä, jonka ostajat ovat maksaneet kohteesta liikaa välitysliikkeen virheen vuoksi.
35. Hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrää tässä tapauksessa arvioidessaan Korkein oikeus toteaa, että virkistysalueen sijainti ja käyttötarkoitus ratkaistaan lopullisesti vasta tulevassa asemakaavassa. Ostajien kiinteistöstä maksama kauppahinta on kuitenkin ollut ostajien kiinteistölle antamaa arvoa suurempi sen vuoksi, etteivät he ole tienneet kaavarungon virkistysaluevarauksista ja niihin liittyvistä asumisviihtyvyyteen ja tenniskentän käyttöön liittyvistä riskeistä. Tällä perusteella Korkein oikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 35 000 euroa. Tässä tapauksessa välittäjän aiheuttaman vahingon määrä vastaa myyjän palautettavaksi tulevan hinnanalennuksen määrää.
Myyjän ja välittäjän yhteisvastuullisesti ostajille maksettavaksi tuomittu hinnanalennus ja vahingonkorvaus alennetaan 35 000 euroksi.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Liisa Mansikkamäki, Ilkka Rautio, Soile Poutiainen, Ari Kantor ja Mika Huovila. Esittelijä Marita Luntinen.