Source: https://www.drochtersen.de/portal/seiten/ortskernsanierung-900000028-20370.html?naviID=900000116&brotID=900000116&rubrik=900000005
Timestamp: 2019-07-22 22:45:04
Document Index: 318295953

Matched Legal Cases: ['§ 136', '§ 144', '§ 144', '§ 144', '§ 145', '§ 144']

Ortskernsanierung | Gemeinde Drochtersen
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© Gemeinde Drochtersen Anzeige in Originalgröße 427 KB - 579 x 578 © Gemeinde DrochtersenDie Gemeinde Drochtersen ist mit dem Sanierungsgebiet "Drochtersen-Ortskern" in das Städtebauförderungsprogramm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" aufgenommen worden. Damit ergeben sich Chancen - u.a. öffentliche Maßnahmen in der Gemeinde durchzuführen, die ohne Fördermittel nicht möglich wären.
Aber auch Baumaßnahmen privater Eigentümer im Sanierungsgebiet können unter bestimmten Voraussetzungen gefördert werden.
Da es in einem Sanierungsgebiet aus rechtlichen Gründen einiges zu beachten gibt, sollen die nachfolgenden Informationen Ihnen eine erste Orientierung geben.
Während des Sanierungsverfahrens bietet die Gemeinde Drochtersen und der Sanierungsträger BauBeCon kostenlose Beratungsstunden an. In diesen Beratungsstunden werden individuelle Fragen geklärt und wir unterstützen Ihre Förderanträge. Die Ansprechpartner finden Sie am Ende der Seite.
Im Sanierungsprogramm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" (Innenstadtentwicklung) werden zur Profilierung und Standortaufwertung insbesondere gefördert:
Instandsetzung und Modernisierung von ortsbildprägenden Gebäuden (auch energetische Sanierung)
Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken mit leerstehenden, fehl- oder mindergenutzten Gebäuden oder Brachen
Zunächst sind im Rahmen des gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens zur Ausweisung eines Sanierungsgebietes so genannte "Vorbereitende Untersuchungen" in Drochtersen durchgeführt worden.
In den "Vorbereitenden Untersuchungen" wurden die städtebaulichen Missstände konkret aufgezeigt und dem Rat die Abgrenzung eines Sanierungsgebietes vorgeschlagen. Der Rat der Gemeinde Drochtersen hat in seiner Sitzung am 19.09.2013 das Sanierungsgebiet "Drochtersen - Ortskern" mit den in der vorstehenden Grafik gezeigten Abgrenzungen förmlich festgelegt.
Der nächste Schritt war die Aufstellung eines "Städtebaulichen Rahmenplans". Im Rahmenplan werden die Ziele aus den "Vorbereitenden Untersuchungen" für den Ortskern konkretisiert und in den Folgejahren fortgeschrieben. Er fasst die Aspekte der künftigen Nutzung (Art und Maß der baulichen Nutzung, private und öffentliche Flächen, sonstige Flächennutzung), der verkehrlichen Entwicklung (fließender und ruhender Verkehr) und der gestalterischen Absichten in der Stadterneuerung zusammen. Der aktuelle "Städtebauliche Rahmenplan" kann am Ende der Seite unter "Dokumente" angesehen werden.
Die öffentliche Maßnahme „S-Kurve – Kreisverkehrsplatz“ wurde im Dezember 2016 erfolgreich abgeschlossen.
Die Maßnahme „Kirchenvorplatz / Kirchenstraße“ wurde erfolgreich durchgeführt. Der Umbau der Kirchenstraße wurde rechtzeitig zum Drochterser Weihnachtsmarkt 2017 fertiggestellt. Auf dem Kirchenvorplatz wurden zahlreiche Elemente umgestaltet bzw. neu angelegt, wie z.B. die Anlage eines neuen Fußweges um die Kirche, die Anpflanzung neuer Bäume, der Einbau eines Brunnens, die Stellplatzneugestaltung, das Beleuchtungskonzept sowie zahlreiche Sitz- und Verweilmöglichkeiten vor der Kirche und entlang des Fußweges.
Die Maßnahme „Ortsdurchfahrt“ wird seit Anfang März 2018 umgesetzt. Für den Ausbau der Sietwender Straße (zwischen Rathaus und Kreisverkehrsplatz) wurde die Arbeitsgemeinschaft Matthäi und Henn beauftragt. Ziel ist die Baumaßnahme Mitte/Ende November 2018 abzuschließen.
In diesem Bauabschnitt wurden die zu schmalen Parkplätze neu angeordnet und normgerecht ausgebaut. Dadurch verschwenkt die gesamte Fahrbahn etwas in nördliche Richtung. Platanen, deren Wurzeln das Pflaster der Geh- und Radwege hochdrücken, werden durch heimische Straßenbäume ersetzt. Des Weiteren wurde zu Beginn der Baumaßnahme ein neuer Regenwasserkanal unter der Fahrbahn eingebaut.
Für Gewerbebetriebe, die innerhalb der Baustelle liegen, wurden zwei Banner mit dem jeweiligen Logo des Betriebs an die beiden Mastanlagen in den Ortseingängen (aus Richtung Stade und Wischhafen) angebracht. Für die Dauer der Baumaßnahme wird darauf hingewiesen, dass diese Betriebe trotz Baumaßnahme erreichbar sind.
Gerne steht Herr Lühwink von der Gemeindeverwaltung unter den unten angegebenen Kontaktdaten für Fragen zu den Projekten, zum Bauablauf und für sonstige Anregungen zur Verfügung.
Das Grundbuchamt hat für alle Grundstücke, die innerhalb des Sanierungsgebietes liegen, einen Sanierungsvermerk in Abteilung II des Grundbuches einzutragen. Mit diesem Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass das Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebietes liegt und die Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts gemäß §§ 136 ff. Baugesetzbuch zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch hat also nur einen hinweisenden Charakter und darf keinesfalls als eine Grundstücksbelastung angesehen werden. Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens (ca. im Jahre 2020) wird der Sanierungsvermerk wieder gelöscht.
Welche Vorteile bringt das Sanierungsgebiet?
In einem Zeitraum von rund fünf Jahren sollen im Ortskern von Drochtersen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Außer den gemeindlichen Einzelmaßnahmen im öffentlichen Raum, von denen das gesamte Sanierungsgebiet profitieren soll, können im privaten Bereich die Instandsetzung und Modernisierung von das Ortsbild prägenden Gebäuden sowie Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken mit leerstehenden, fehl- oder mindergenutzten Gebäuden und Brachflächen gefördert werden.
Voraussetzung für die Gewährung eines Zuschusses an einen privaten Bauherrn ist der Abschluss eines Vertrages zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer. Hierzu empfiehlt sich eine rechtzeitige -kostenlose- Beratung vor Beginn der geplanten Maßnahme bei der BauBeCon Sanierungsträger GmbH über die unterschiedlichen Fördermöglichkeiten. Die Gemeinde ist gerne bereit, ein Gespräch zu vermitteln. Selbstverständlich müssen Städtebauförderungsmittel in ausreichender Höhe zur Verfügung stehen. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.
Bestimmte Kosten einer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme können nach dem Einkommensteuergesetz erhöht steuerlich abgesetzt werden. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass über diese Maßnahme vor Beginn eine vertragliche Regelung -auch wenn keine Fördermittel eingesetzt werden- mit der Gemeinde zu treffen ist. Sie sollten diesen Vorteil der Sanierungsmaßnahme nutzen und nähere Einzelheiten mit Ihrem Steuerberater erörtern.
Was tun, wenn Baumaßnahmen beabsichtigt sind?
Zur Realisierung der Sanierungsziele werden jedes Jahr Steuermittel für private und öffentliche Maßnahmen eingesetzt. Damit durch Einzelmaßnahmen die Umsetzung der Sanierungsziele nicht wesentlich erschwert oder gar unmöglich gemacht wird, ist in § 144 Baugesetzbuch festgelegt, dass für folgende Rechtsgeschäfte und Vorhaben bzw. Maßnahmen eine Sanierungsgenehmigung einzuholen ist:
1.) Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Abbruch einer baulichen Anlage sowie erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen; hierunter fallen z.B. auch:
- Dach- und Fassadenarbeiten
- Veränderungen an Fenstern und Türen
- Erneuerung von Bädern, Heizungsanlagen etc.
- Änderungen am Wohnungsgrundriss
- Veränderung des Wohnumfeldes
2.) Miet- und Pachtverträge über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes mit einer befristeten Laufzeit von mehr als einem Jahr
3.) Rechtsgeschäftliche Veräußerung von Grundstücken/Wohnungseigentum etc. sowie die Bestellung und Veräußerung von Erbbaurechten
4.) Grundbuchliche Belastung von Grundstücken/Wohnungseigentum etc. (u.a. Grundschuldbestellungen, Eintragung von Grunddienstbarkeiten)
5.) Schuldrechtliche Verträge, in denen eine Verpflichtung zu einem der in Nr.3 und 4 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird (z.B. Tausch- oder Schenkungsverträge)
6.) Begründung, Änderung oder Aufhebung von Baulasten
7.) Jede Veränderung der Grundstücksgrenzen (Grundstücksteilungen oder -vereinigungen, Flurstückszerlegungen)
Die Genehmigung ist vor Beginn der Maßnahme beim Fachbereich lll - Planung & Gebäudemanagement der Gemeinde Drochtersen zu beantragen. Ein Antragsformular ist im Rathaus erhältlich und kann auch am Ende der Seite als Dokument ("Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung nach §§ 144 / 145 Baugesetzbuch (BauGB) Sanierungsgebiet – Drochtersen-Ortskern" abgerufen werden.
Bei Abschluss von Grundstückskaufverträgen ist der beurkundende Notar zur Antragsstellung berechtigt. Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben gibt es eine Besonderheit. Die sanierungsrechtliche Genehmigung wird in diesen Fällen vom Bauordnungsamt des Landkreises Stade, Am Sande 4, 21682 Stade, im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt.
Ein Bauherr muss demnach zwei Anträge an den Landkreis über die Gemeinde stellen: a) den Antrag auf die sanierungsrechtliche Genehmigung seines Bauvorhabens und b) den Bauantrag. Vorhaben und Rechtsvorgänge im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde Drochtersen gemäß § 144, § 145 des Baugesetzbuch (BauGB).
Mit Abschluss der Sanierung hat die Gemeinde gemeinsam mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Stade zu prüfen, ob und ggf. in welcher Höhe sanierungsbedingte Wertsteigerungen entstanden sind, die sich aus dem Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grund und Bodens vor und nach der Sanierung ergaben.
Nach dem Bestimmungen des Baugesetzbuches haben die Eigentümer für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen. Im Gegenzug entfallen die sonst üblichen Erschließungsbeiträge. Die Erhebung des Ausgleichsbetrages wird zu gegebener Zeit mit den Eigentümern erörtert. Zur Zahlung des Ausgleichsbetrags können ggf. individuelle Lösungen gefunden werden (z.B. Vereinbarung einer Ratenzahlung).
Grundstückskaufverträge unterliegen im Sanierungsgebiet einer besonderen Prüfung und Wertbegrenzung. Die Grundstückswerte werden auf die Höhe begrenzt, die sich ohne Aussicht auf die Durchführung der Sanierungsmaßnahme -also ohne den sanierungsbedingten Mehrwert- ergeben würde. Darüber hinausgehende Kaufpreisvereinbarungen sind nicht genehmigungsunfähig. Hierdurch soll vermieden werden, dass Bodenwertsteigerungen, die der Eigentümer nicht zulässigerweise selbst bewirkt hat, durch einen Verkauf realisiert werden und der Käufer möglicherweise durch den Kaufpreis und den Ausgleichsbetrag doppelt belastet wird.
Herr Andree Kahl
Rathaus, Zimmer 110 - Fachbereich III - Planung und Gebäudemanagement // 1. OG
Frau Sandra Schmutte
BauBeCon Sanierungsträger GmbHAnne-Conway-Straße 1
Telefon: 0421 32901-49
Beratung durch den Sanierungsträger
Sprechzeiten nach Vereinbarung im Rathaus der Gemeinde Drochtersen, Sietwender Sraße 27, 21706 Drochtersen
Satzung über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes (Sanierungssatzung) (379 kB)
Modernisierungsrichtlinie nach Nr.: 5.3.3 (2) a R-StBauF Niedersachsen (Städtebauförderungsrichtlinie) (127 kB)
Städtebaulicher Rahmenplan (Juni 2015) (8 MB)
Städtebaulicher Rahmenplan - Anlage 1 (Städtebauliches Konzept) (9 MB)
Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung nach §§ 144 / 145 Baugesetzbuch (BauGB) Sanierungsgebiet – Drochtersen-Ortskern (102 kB)
"Kirchenvorplatz mit Kirchenstraße" - Ausführungsplan (1 MB)
"Ortsdurchfahrt Drochtersen" (Kreisel bis Rathaus) Plan Blatt 1 (970 kB)
"Ortsdurchfahrt Drochtersen" (Kreisel bis Rathaus) Plan Blatt 2 (802 kB)