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Timestamp: 2018-03-17 12:44:28
Document Index: 213460765

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 573', '§ 573', 'BGH']

Der BGH hat bestätigt, dass eine im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung auch den Neuerwerber von vermietetem Wohnraum trifft. | Rechtsanwaltskanzlei Lanz
Keine Kündigung bei mietvertraglich vereinbarter Kündigungsbeschränkung
16. Oktober 2013 von Kanzlei Lanz in Rechtssprechung Mietrecht
Der BGH hat heute bestätigt, dass eine im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung auch den Neuerwerber von vermietetem Wohnraum trifft.
Im vorliegenden Fall mietete der Mieter eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des unbefristet abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem:
Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).
Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Neuerwerber (hier Kläger) im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Neuerweber legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.
Die Neuerwerber (nunmehr Vermieter) kündigten das Mietverhältnis mit dem Mieter in 2010, da sie die Wohnung der Schwester einer Neuerwerberin überlassen wollten. Außerdem kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB*. Der Mieter widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a BGB* durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Laut Gesetz tritt der Erwerber von vermieteten Wohnraum anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung. Da das Berufungsgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuverweisen.
Quelle: Pressemitteilung Nr. 170/13 des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013, Urteil: VIII ZR 57/13 vom 16.10.2013
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