Source: http://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-agrario-il-diritto-di-prelazione/il-diritto-di-prelazione-in-caso-di-nuovo-affitto-1588.aspx?catid=154
Timestamp: 2018-03-21 18:34:40+00:00
Document Index: 139269067

Matched Legal Cases: ['art.7', 'art.5', 'art.1', 'art.45', 'art.5', 'art, 56', 'art.45']

Il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto (Agrario) - GuideLegali.it
il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto a favore del conduttore che ha in godimento il fondo.
Letto 11745 volte dal 19/06/2009
Il decreto legislativo 18 maggio 2001 n°228 “Orientamento e modernizzazione del settore agricolo, a norma dell’art.7 della legge 5 marzo 2001 n°57”, pubblicato nella Gazzetta ufficiale 137 del 15 giugno 2001 all’art.5, rubricato “modifiche alla legge 3 maggio 1982 n°203” ha introdotto una norma da inserire, come articolo 4 bis, nella legge 203.
Questa norma stabilisce il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto a favore del conduttore che ha in godimento il fondo.
Si tratta di una norma che stabilisce il diritto di prelazione relativamente ad un diritto personale di godimento, quale certamente deve essere considerato il contratto di affitto di fondo rustico, e costituisce una eccezione al normale esercizio dell’istituto della prelazione che ha trovato sempre riconoscimento legislativo in caso di trasferimento del diritto di proprietà, come nel caso della prelazione agraria del coltivatore diretto e del confinante, ma anche per quanto concerne gli immobili urbani o la prelazione in caso di cessione di quote sociali.
Va sempre ricordato come introdurre una limitazione all’autonomia negoziale delle parti deve trovare adeguata giustificazione sul piano giuridico, diversamente dovendosi ritenere illegittima, avendo carattere obbligatorio ed imperativo.
La ragione economica che sottende alla scelta del legislatore è quella di tutelare la continuità funzionale della conduzione agricola del fondo, garantendo, quindi, quanto più è possibile, la stabilità dell’impresa agricola che deve intendersi prevalente sul diritto del proprietario.
La norma dispone, pertanto, che il locatore alla scadenza contrattuale, sia essa stabilita secondo quanto previsto dall’art.1 della legge 203 del 1982, riferita alla scadenza quindicennale, sia alla diversa scadenza pattuita tra le parti, se intende concedere in affitto il fondo a terzi, deve comunicare al conduttore le offerte ricevute, attraverso una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza.
Ovviamente non vi è obbligo di comunicare alcunché qualora il locatore, alla scadenza contrattuale, decida di condurre personalmente il fondo.
Le offerte ricevute dal locatore potranno essere quelle contenenti una disciplina del nuovo contratto secondo le norme della legge 203 del 1982, ma anche –ed è certamente il caso che si verifica nella pratica- proposte di affitto formulate secondo la disciplina derogatoria dell’art.45 della legge 203, che consente alle parti di regolare autonomamente, con l’assistenza della rispettive organizzazioni sindacali, tutti gli aspetti del contratto, in particolar modo con riferimento all’ammontare del canone e alla durata del rapporto.
Anche in questo caso la legge, come per l’esercizio del diritto di prelazione nell’acquisto, ha stabilito una modalità precisa della comunicazione che deve avvenire a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno allo scopo di avere prova della data di comunicazione delle offerte.
La nuova norma esclude l’obbligo di comunicare le offerte al conduttore non soltanto quando il proprietario non intenda rinnovare l’affitto ed abbia fatto idonea comunicazione in tal senso, ma anche nell’ipotesi in cui il rapporto di affitto sia cessato per grave inadempienza o qualora il conduttore abbia esercitato il diritto di recesso che stabilisce a suo favore l’art.5 della legge 203.
Un volta ricevuta la comunicazione il conduttore, entro il termine di quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione contenente le offerte ricevute dal locatore,può esercitare il diritto di prelazione offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Anche la comunicazione dell’accettazione deve avvenire a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.
La legge ha anche introdotto un rimedio a favore del coltivatore al quale il locatore non abbia inviato, come previsto ex lege, la comunicazione della nuova proposta di affitto ed abbia successivamente concesso in affitto il fondo entro i successivi sei mesi dalla scadenza del precedente contratto.
Il termine dei sei mesi è stato evidentemente stabilito dal legislatore facendo riferimento alla normale scadenza contrattuale, stabilita generalmente al termine dell’annata agraria, e cioè l’11 novembre, per cui, una volta decorsi sei mesi da tale data, e cioè all’11 maggio successivo, appare del tutto improbabile, soprattutto in relazione alle normali attività di conduzione del terreno, una affittanza che avvenga in periodo successivo.
Qualora, come si è detto, entro il periodo di sei mesi il locatore conceda in conduzione il fondo, il precedente conduttore potrà agire giudizialmente per vedersi riconosciuto il diritto ad esercitare il diritto di prelazione nella conduzione.
A pena di decadenza, comunque, il conduttore deve esercitare il proprio diritto entro il periodo di un anno decorrente dalla scadenza del contratto di affitto non rinnovato.
Qualora venga esercitato positivamente il diritto di prelazione si instaura tra le parti ope legis un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso tra locatore e terzo.
L’ambito di applicazione dei questo nuovo istituto si applica a tutti i contratti di affitto, indipendentemente dalla loro durata e, quindi, anche in relazione ai contratti di durata annuale; restano esclusi dalla disciplina soltanto i contratti indicati nell’art, 56 della legge 203 del 1982, ai quali non si applica l’intera disciplina della legge 203, e cioè quelli per le coltivazioni stagionali e la vendita di erbe.
Va segnalata la circostanza relativa alla possibile introduzione in un accordo in deroga ai sensi dell’art.45 di una clausola con cui il conduttore rinunci preventivamente al diritto di prelazione spettategli in caso di nuova affittanza. La validità di una clausola in tal senso sembra assai dubbia: non pare infatti, alla luce del complesso normativo, sia possibile una rinuncia ad un diritto che non è ancora sorto e, soprattutto, quando non si conoscono le condizioni alle quali un eventuale diritto potrebbe essere esercitato.
Un ulteriore problema di regolamentazione dei rapporti privati potrà nascere qualora il locatore concluda un contratto con un terzo sottoposto alla possibile caducazione a seguito dell’esercizio del diritto di prelazione nell’affitto da parte dl conduttore; è opportuno, a tale proposito, che le parti inseriscano una clausola risolutiva espressa in caso di esercizio di tale diritto oppure una clausola sospensiva dell’efficacia dell’ accordo in pendenza del termine per l’esercizio del diritto.
Letto 9451 volte dal 08/10/2012
Letto 1640 volte dal 12/09/2016
Letto 2044 volte dal 19/10/2009
Letto 2933 volte dal 19/10/2009
Letto 3630 volte dal 19/10/2009
Letto 1296 volte dal 08/07/2009