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Timestamp: 2020-07-12 20:31:00
Document Index: 158258410

Matched Legal Cases: ['Art. 122', 'Art. 49', 'Art. 5', 'Art. 253', 'Art. 257', 'Art. 270', 'Art 262', 'Art. 6', 'Art. 3', 'Art. 1', 'Art. 6', 'Art. 1']

Mietrecht selected
Mietrecht als Bundesaufgabe
Mit dem Erlass des Zivilgesetzbuches (ZGB) und des Obligationenrechts (OR) hat der Bund das Zivilrecht abschliessend geregelt und seine diesbezüglich umfassende Kompetenz vollständig ausgeschöpft (Art. 122 BV). Damit ist der Erlass von kantonalem Zivilrecht in der Regel ausgeschlossen. Dieser Grundsatz gilt ebenso für den Bereich des ungeschriebenen Bundeszivilrechts, wie etwa für das Richter- oder Gewohnheitsrecht (Art. 49 BV). Eine Ausnahme besteht einzig, wenn das Bundeszivilrecht den Erlass kantonaler Zivilrechtsbestimmungen vorbehält (Art. 5 Abs. 1 ZGB).
Die Miete ist Teil des Obligationenrechts und somit ebenfalls vom Bund abschliessend geregelt worden (Art. 253 ff. OR). Insofern ist der Erlass kantonaler Mietbestimmungen in der Regel nur bei Vorliegen eines entsprechenden gesetzlichen Vorbehalts zulässig. Bis anhin bestehen nur wenige derartige Vorbehalte. So können die Kantone beispielsweise ergänzende Vorschriften über die Form der Sicherheitsleistungen des Mieters erlassen (Art. 257e Abs. 4 OR) und über die Einführung des Formulars für die Anzeige des Anfangsmietzinses bestimmen (Art. 270 Abs. 2 OR).
Aufgrund des Gesagten ist der Erlass zivilrechtlicher Bestimmungen für die Kantone generell stark eingeschränkt. In Bezug auf die obligationenrechtlichen Bestimmungen, welche für die wiederholte kurzzeitige (Unter-)Vermietung über Buchungsplattformen von zentraler Bedeutung sind, bestehen keine Vorbehalte zu Gunsten der Kantone (z. B. Art 262 OR / Untermiete). Die kantonale Förderung oder Beschränkung dieses Phänomens hat damit auf andere Weise zu erfolgen (vgl. «Einwirkung durch öffentliches Recht»).
Einwirkung durch öffentliches Recht
Wie zuvor erwähnt können Kantonen eigene Mietbestimmungen in der Regel nur dann erlassen, wenn dies durch das Bundeszivilrecht bzw. das Obligationenrecht vorbehalten wird (vgl. «Mietrecht als Bundesaufgabe»). Hingegen erscheint es für die Kantone als zulässig, mittels öffentlichen Rechts auf Vermietungsmöglichkeiten einzuwirken und so indirekt die Anwendbarkeit der obligationenrechtlichen Bestimmungen zur Miete zu beeinflussen (Art. 6 ZGB). Das öffentliche Recht eines Kantons oder einer Gemeinde kann somit dazu beitragen, die wiederholte kurzzeitige (Unter-)Vermietung über Vermittlungsplattformen zu fördern oder zu beschränken. Entsprechende Regelungen sind im Planungs-, Bau- oder Gewerberecht denkbar. Aber auch feuerpolizeiliche Vorschriften oder Abgaben (Kurtaxen) haben einen Einfluss auf die (Unter-)Vermietung über Plattformen. Als konkretes Beispiel für eine Beschränkung kann die Stadt Bern herangezogen werden, welche mit einer Revision der Bauordnung beabsichtigt, bei Zweitwohnungen die regelmässige Vermietung für eine Dauer von höchstens drei Monaten auszuschliessen. Allerdings soll dieses Vermietungsverbot auf jene Gebäude der Altstadt begrenzt werden, in denen die städtische Bauordnung «Wohnen» vorschreibt. Die Zielsetzung des Revisionsvorhabens ist es, den Erhalt attraktiven Wohnraums für die ständig anwesende Wohnbevölkerung zu gewährleisten (Anwendungsbeispiel Stadt Bern / Erhalt von Wohnraum).
Koordinative Mitwirkung beim Rahmenmietvertrag
Nebst der indirekten Einflussnahme über öffentlich-rechtliche Bestimmungen des Kantons (vgl. «Einwirkung durch öffentliches Recht») kann von den überwiegend zwingenden Bestimmungen des Mietrechts mittels Abschluss und Allgemeinverbindlicherklärung eines Rahmenmietvertrags grundsätzlich abgewichen werden (siehe aber Art. 3 Abs. 3 BG zum Rahmenmietvertrag). Beides kann auf das Gebiet eines einzelnen Kantons oder auch auf kleinere Einheiten beschränkt werden (Art. 1 Abs. 3 lit. b und c und Art. 6 BG zum Rahmenmietvertrag). Das Werkzeug des Rahmenmietvertrages ist den Interessenverbänden vorbehalten; nur ihnen ist es möglich, einen solchen abzuschliessen und darin beispielsweise besondere Bestimmungen für die wiederholt kurzzeitige (Unter-)Vermietung über Vermittlungsplattformen aufzustellen (Art. 1 Abs. 1 BG zum Rahmenmietvertrag). Kantonale Verwaltungsstellen können jedoch am Entstehungsprozess koordinativ mitwirken, indem sie beispielsweise die Vertragsbereitschaft der kantonalen Sektionen der Interessenverbände abklären; die Räumlichkeiten für etwaige Gesprächsrunden bereitstellen und diese moderieren; mietrechtliche Grundlagenarbeit leisten, wie beispielsweise die Dokumentation der bisherigen Lehrmeinungen und Rechtsprechung oder mittels Einladung von Experten wichtige Inputs liefern. Gesagtes gilt ebenso bei interkantonalen Rahmenmietprojekten.
Botschaft des Bundesrates zum Entwurf des Bundesgesetzes über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung vom 27. September 1993 (PDF, 1 MB, 19.03.2020)
Alvarez, Cipriano, Buchungsplattformen im mietrechtlichen Bereich, in: mietrechtspraxis/mp 3/18, S. 163 ff.
Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung vom 23. Juni 1995 (SR 221.213.15) [oben: BG zum Rahmenmietvertrag]
Verordnung über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung vom 23. Juni 1995 (SR 221.213.151)
https://www.bwo.admin.ch/content/bwo/de/home/Wohnungsmarkt/buchungsplattformen/themen/mietrecht.html