Source: https://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2014-ryczalt-czy-na-zasadach-ogolnych-miesiecznie-czy-kwartalnie?replytocom=11529
Timestamp: 2019-02-20 05:07:51+00:00
Document Index: 110507111

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 8', 'art. 12', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 10', 'art 1', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 16']

Podatek od najmu w 2014 – ryczałt czy na zasadach ogólnych? | Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań
utworzone przez Grzegorz Grabowski | 6 Sty, 2014 | Podatki | 230 Komentarze
(Uwaga – artykuł dotyczy 2014 roku. Zapraszam do przeczytania podobnego artykułu dotyczącego 2015 roku)
Nieuchronnie zbliża się 20 stycznia 2014 roku. Przypominam wszystkim właścicielom wynajmowanych mieszkań, że jest to nieprzekraczalny termin na ewentualne złożenie do urzędu skarbowego kilku oświadczeń. Pierwsze z nich dotyczy wyboru formy opodatkowania, drugie – kwartalnego rozliczenia ryczałtu, trzecie – opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków. Oczywiście, nie każdy ma obowiązek je składać, a w tym artykule postaram się krótko opisać, kiedy trzeba a kiedy warto to zrobić.
Najem prywatny rozliczamy według skali podatkowej (w 2014 roku nadal jest to 18% i 32% od dochodu) lub ryczałtem (w 2014 roku nadal obowiązuje stawka 8,5% od przychodu). Jesli wybierzemy rozliczanie w ramach działalności gospodarczej, mamy do wyboru podatek według skali podatkowej (czyli wspomniane już 18% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (w 2014 roku nadal 19% od dochodu).
Jak wybrać formę opodatkowania?
Oczywiście, głównym kryterium wyboru jest najczęściej wysokość podatku. Niemniej, należy również spojrzeć na inne, mniej „mierzalne”, czynniki np. ilość koniecznej pracy oraz konsekwencje podatkowe w długim terminie. Spróbujmy więc najpierw przyjrzeć się na tego rodzaju czynnikom, a potem policzymy podatek do zapłacenia przy wykorzystaniu różnych form opodatkowania. Krótką ocenę czynników mniej „mierzalnych” przedstawia poniższa tabela.
Rozliczanie poprzez najem prywatny (na zasadach ogólnych lub ryczałtem) nie oznacza zbyt wielu formalności na początku, natomiast rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga zarejestrowania tej działalności.
Rozliczanie najmu prywatnego wg skali podatkowej oraz rozliczanie w ramach działalności gospodarczej wymaga ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów. W przypadku rozliczania najmu prywatnego ryczałtem ilość formalności jest ograniczona, bo wymaga ewentualnie ewidencji przychodów. Ryczałtowy sposób rozliczania podatku od najmu jest też najprostszy „rachunkowo” – po prostu oblicza się i płaci co miesiąc podatek w wysokości 8,5% przychodu.
Do niedawna rozliczanie w ramach działalności gospodarczej blokowało nam również możliwość podpisywania umów najmu okazjonalnego, ale od niedawna można to robić także w najmie prowadzonym przez firmę.
Działalność gospodarcza także powoduje obowiązek rozliczania się z ZUS (patrz kalkulacja poniżej).
Niektórzy specjaliści od podatków twierdzą także, że wciągnięcie nieruchomości do działalności gospodarczej komplikuje sprawę podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości (jest to istotne pod warunkiem, że planujemy daną nieruchomość w przyszłości sprzedać).
Warto również zwrócić uwagę, że w niektórych sytuacjach możemy nie mieć wyboru i będziemy zmuszeni rozliczać nasze nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.
Spróbujmy teraz policzyć wysokość podatku do zapłacenia przy zastosowaniu różnych sposobów rozliczania podatku od najmu. Należy po prostu oszacować przychody oraz koszty w kolejnym roku, wykorzystując dane z poprzedniego roku (który właśnie się skończył). Przedstawiony poniżej przykład jest rzeczywisty i zawiera dane dotyczące wynajmu dwupokojowego mieszkania w nowym budynku na warszawskim Muranowie.
Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy
Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), podarnik wchodzi w drugi próg podatkowy
Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5% od całkowitej kwoty wpłacanej nam przez najemcę, obejmującej czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjnych i za media)
Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5% od czynszu najmu, ponieważ opłaty eksploatacyjne i opłaty za media uiszczane są przez najemcę)
Podatek od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej według skali podatkowej, podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy
Podatek od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej według skali podatkowej, podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy
Podatek od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego
Poniżej przedstawiam kilka szczegółów dotyczących opisanego wyżej przykładu.
Przychód (rocznie) – założyłem 11 miesięcy wynajmu w roku (czyli 1 miesiąc pustostanu), a przychód składa się z czynszu najmu obejmującego opłaty eksploatacyjne i opłat za media
Amortyzacja – zastosowałem stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny nabycia lokalu
Opłaty administracyjne – w tym lokalu wynoszą 377 zł miesięcznie (ponoszone przez 12 miesięcy)
Media – około 200 zł miesięcznie, ponoszony przez 11 miesięcy w roku i 100 zł w miesiącu pustostanu
Odsetki od kredytu – suma kosztów odsetek od kredytu zapłaconych przez 12 miesięcy (czyli nie uwzględniłem kapitałowej części raty)
Remont (malowanie) – nie przewiduję remontu w 2014 roku
Odliczenie składek zdrowotnych od podatku – składki na ubezpieczenia zdrowotne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można odliczyć od podatku. Uwaga, kwota w tabeli powyżej to odliczenie składek zdrowotnych za 2013 rok, ponieważ z momencie publikacji tego artykułu nie znałem jeszcze odliczeń za 2014 rok.
Z przykładowej tabeli powyżej wynika, że dla tego podatnika rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej dałoby zerowy podatek (bo odliczylibyśmy od podatku składki na ubezpieczenie zdrowotne). Tak naprawdę jednak w tym wypadku rozliczenie przez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność byłoby bez sensu, ponieważ doszłyby koszty związane z prowadzeniem tej działalności (one nie występują przy rozliczeniu najmu prywatnego), które przewyższają oszczędność na podatku.
W rezultacie, w tym wypadku najsensowniejszym wyborem będzie rozliczenie według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), o ile, oczywiście, jesteśmy w stanie zaakceptować większą ilość pracy przy rozliczaniu.
Czy zasady ogólne są zawsze najlepsze?
Wybór rozliczenia na zasadach ogólnych jest optymalny w tym konkretnym przypadku. W innym wynik może być zupełnie inny i dla każdego trzeba po prostu wykonać osobną kalkulację (a także dodać do tego czynniki mniej „mierzalne”). Jeśli nie masz ochoty na samodzielne wykonywanie tej kalkulacji, zastanów się nad wykupieniem trzeciej opcji zakupu mojego poradnika.
W zależności od przewidywanych kosztów związanych z najmem (odsetek od kredytu, opłat administracyjnych) i innych kwestii np. wartości początkowej i stawki zastosowanej do obliczenia odpisów amortyzacyjnych, różne sposoby rozliczania najmu mogą okazać się najkorzystniejsze. Generalnie, dla przypadków, gdzie mamy wysokie koszty np. wysoką amortyzację, odsetki od kredytu, najczęściej niższy podatek daje rozliczanie się według skali podatkowej. Gdy tych kosztów nie ma albo są one niskie, ryczałt najczęściej daje lepszy wynik (niższy podatek). Ryczałt też ma inną zaletę – jest najprostszą metodą rozliczania.
Rozliczanie naszych mieszkań poprzez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność gospodarczą rzadko ma sens ze względu na występujące dodatkowo koszty prowadzenia tej działalności oraz większą ilość pracy. Wynajem rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej, gdy właściciel i tak musi tę działalność zarejestrować albo już prowadzi własną firmę.
Działalność gospodarcza zmniejsza też ryzyko, że, gdy posiadamy więcej niż kilka mieszkań, urząd skarbowy stwierdzi, że przy takiej liczbie mieszkań nie możemy już rozliczać się poprzez najem prywatny (bo nosi to znamiona działalności gospodarczej). Wtedy najczęściej też dodatkowe koszty prowadzenia działalności gospodarczej nie są znaczące w porównaniu do naszych dochodów z najmu.
Trochę inaczej należy też podchodzić do tego, jeśli, oprócz minimalizowania podatku, zależy nam także na budowie zdolności kredytowej w oparciu o przychody z najmu – ale to jest temat na oddzielny artykuł 😉
Wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możemy dokonać tylko raz w roku:
Jeśli termin złożenia przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy. 20 stycznia 2014 roku przypada w poniedziałek.
W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się według skali podatkowej, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US.
Gdy rozliczamy najem prywatny według skali podatkowej, rozliczamy podatek wyłącznie w trybie miesięcznym.
W przypadku, gdy zdecydujemy się na ryczałt, mamy możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym i kwartalnym (art. 21 ust. 1 i 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Rozliczanie kwartalne można jednak wykorzystać tylko, gdy nasze przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 Euro. Przeliczenia tej kwoty na walutę polską dokonuje się, stosując średni kurs ogłaszany przez NBP, obowiązujący 1 października poprzedniego roku podatkowego. Biorąc pod uwagę średni kurs Euro z 1 października 2012 roku można wyliczyć, że limit na 2013 rok wynosi 102 550 zł. Analogicznie, według kursu Euro z 1 października 2013 roku, limit na 2014 rok wynosi 105 575 zł.
Warto wiedzieć, że w przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo powyższy limit 25 000 Euro przypada dla każdego z nich z osobna.
Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest zawiadomienie o tym naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku. Jest to jedyny wymieniony w ustawie termin na złożenie tego oświadczenia, w związku z tym należy domniemywać, że dla podatników rozpoczynających najem w trakcie roku podatkowego (po 20 stycznia danego roku) nie przewidziano możliwości wyboru trybu kwartalnego (będą mogli go wybrać dopiero od nowego roku).
Sugeruję, żeby, jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem i spełniamy warunki umożliwiające kwartalne rozliczanie, z takiego trybu rozliczania skorzystać. Oznacza to, że zamiast 12 rozliczeń w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oznacza to oszczędność czasu, a także pieniędzy.
W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia o wyborze kwartalnego rozliczania ryczałtu albo złożymy je w nieodpowiednim terminie, rozliczamy ryczałt miesięcznie, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy ryczałt kwartalnie, wtedy w tym roku możemy kontynuować ten tryb rozliczania bez powiadamiania US.
Pisemne oświadczenie do US powinniśmy też złożyć, jeśli w poprzednim roku rozliczaliśmy ryczałt kwartalnie, a chcielibyśmy przejść na rozliczanie miesięczne (wtedy składamy oświadczenie o zaprzestaniu opłacania ryczałtu w trybie kwartalnym bądź o wyborze innej formy opodatkowania np. według skali podatkowej, która automatycznie rozliczana jest co miesiąc).
Oświadczenie o wyborze kwartalnego trybu rozliczania ryczałtu często składa się razem z oświadczeniem o wyborze ryczałtu jako formy rozliczania podatku od najmu (może to być jedno, wspólne oświadczenie). Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Można wykorzystać wzór oświadczenia dot. kwartalnego rozliczania ryczałtu będący częścią pakietu załączników do mojego poradnika.
Opodatkowanie całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków
Dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek oraz w rozliczeniu rocznym.
W sytuacji, gdy:
Małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków
istnieje możliwość rozliczania całości dochodów/przychodów z najmu współwłasności przez jednego z małżonków.
Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku i wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.
Termin złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego ze współmałżonków jest podobny jak w przypadku poprzednich oświadczeń.
Oświadczenie o wyborze rozliczania najmu przez jednego z małżonków często składa się razem z oświadczeniem o wyborze formy rozliczania podatku od najmu (może to być jedno, wspólne oświadczenie).
Oświadczenie nie ma oficjalnego druku, aczkolwiek niektóre urzędy skarbowe, podobnie jak w przypadku dwóch wymienionych wcześniej oświadczeń, udostępniają wzory takich oświadczeń (możemy, ale nie musimy, z nich skorzystać). Można wykorzystać wzór oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu przez jednego ze współmałżonków będący częścią pakietu załączników do mojego poradnika.
Uwaga – w przeciwieństwie do oświadczeń dotyczących wyboru formy opodatkowania czy też kwartalnego rozliczania ryczałtu, oświadczenie o wyborze rozliczania najmu przez jednego z małżonków, jeśli chcemy w kolejnym roku podatkowym rozliczać się podobnie, musimy złożyć ponownie (i ponawiać je w każdym roku), w terminie do 20 stycznia danego roku (art. 8 ust. 5 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 8 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Niestety, bardzo często zdarza się sytuacja, że małżeństwo złożyło takie oświadczenie w pierwszym roku, a w kolejnym roku już nie – a nadal rozliczanie najmu współwłasności jest kontynuowane przez jednego z małżonków. Najczęściej wymaga to wtedy trochę „odkręcania”.
Oczywiście, gorąco zachęcam do komentowania powyższych kalkulacji i wniosków 🙂
Dopiero zaczynasz albo myślisz o rozpoczęciu wynajmu? Mam dla Ciebie propozycję – kliknij tutaj już teraz!
piotr	dnia 06/01/2014 o godz. 21:43
niestety, nie udało mi się zakupić dodatu
do gazety prawnej “Rozliczanie najmu”
czy istnieją tam jakiekolwiek roznbieżności
wobec twojego (jakże dotąd jedynie słusznego 🙂
poradnika?
pomyslności na Nowy ROK NY2014
Tobie i twoim równie pozytywnym czytelnikom!
Grzegorz Grabowski	dnia 07/01/2014 o godz. 00:32
Niestety, nie widziałem tego dodatku, więc trudno mi się wypowiedzieć.
Anna	dnia 27/01/2014 o godz. 15:33
Jak wygląda to odkręcanie???
ewa	dnia 13/01/2015 o godz. 15:54
małżeństwo złożyło takie oświadczenie w pierwszym roku, a w kolejnym roku już nie – a nadal rozliczanie najmu współwłasności jest kontynuowane przez jednego z małżonków. Najczęściej wymaga to wtedy trochę „odkręcania”.
Joanna	dnia 06/11/2014 o godz. 07:06
Chcialam spytac czy jesli rozliczam sie ryczaltem i nie mam zarejestrowanej dzialalnosci gospodarczej moge wystawiac rachunki na podstawie ktorych wynajmujaca Firma zgodnie z umowa bedzie dokonywala wplat?
jan	dnia 06/01/2014 o godz. 22:17
Witam, bardzo dobre podsumowanie spraw podatkowych, mam jednak jedno pytanie czy mozna przychody z jednego mieszkania rozliczac ryczaltem a z drugiego na zasadach ogolnych (w szczegolnosci jesli planowany jest tam remont)? pozdrawiam. Jan
Grzegorz Grabowski	dnia 07/01/2014 o godz. 00:39
Janie, dzięki za miłe słowa.
Niestety, wybór formy opodatkowania generalnie dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali. Tylko w szczególnych przypadkach może być inaczej.
wapula	dnia 07/01/2014 o godz. 00:55
ciekawe streszczenie, z pewnością przyda się każdemu, kto planuje zmiany na nowy rok 🙂 mam pytanie odnośnie “odkręcania” w sytuacji gdy małżonkowie tylko raz złożyli oświadczenie o wspólnym opodatkowaniu – czy to bolesny proces i jak go prawidłowo przeprowadzić? moje drugie pytanie czy takie oświadczenie należy skierować do US żony i męża czy tylko do US w którym jeden z małżonków będzie rozliczał się z najmu? Będę wdzięczna za jakieś wskazówki 🙂 I Wszystkiego Dobrego w Nowym Roku :)))
Grzegorz Grabowski	dnia 07/01/2014 o godz. 00:59
wapula,
Tobie również wszystkiego dobrego w Nowym Roku życzę 🙂
Proces “odkręcania” – może być bolesny, ale da się zrobić. Odezwij się do mnie ewentualnie mailowo, bo to dłuższy temat.
Co do oświadczenia o rozliczaniu przez jednego z małżonków, na wszelki wypadek złożyłbym do obydwu urzędów.
Magda	dnia 19/01/2014 o godz. 18:42
jeden z bardziej rzetelnych artykułów nt. podatku od najmu. Dziękuję, Panie Grzegorzu. Moje pytanie również brzmi: jak przeprowadzić proces “odkrecania” nie złozonych oświadczeń w ub latach odn wspólnego opodatkowania? Z góry dziekuję za pomoc. Pozdrawiam
Grzegorz Grabowski	dnia 26/01/2014 o godz. 22:22
Magdo, odezwij się do mnie mailowo.
Iwona	dnia 21/01/2014 o godz. 02:05
Dziś odczytałam maila z serwisu, przypominającego o terminach. Nie wiedziałam, że trzeba ponawiać co roku oświadczenie o rozliczaniu przez 1 z małżonków. W ubiegłym roku rozliczałam się na zasadach ogólnych. W art. 8, ust. 4 jest napisane, że oświadczenie o rozliczaniu przez 1 z małżonków należy składać do 20 dnia miesiąca, po którym otrzymano pierwszy dochód w danym roku.
Dziś jest 21 stycznia, czy zatem przegapiłam termin czy mam jeszcze czas (do 20 lutego) na złożenie oświadczenia w przypadku zasad ogólnych? Czy termin 20 stycznia dotyczy tylko kontynuacji rozliczania najmu w przypadku ryczałtu. Jaki artykuł ustawy o tym mówi w przypadku zasad ogólnych? Zależy mi bardzo, żeby rozliczać najem tylko przez 1 małżonka.
Grzegorz Grabowski	dnia 26/01/2014 o godz. 22:24
W przypadku kontynuacji najmu wg mnie termin to 20 stycznia.
Dla zasad ogólnych wynika to (o ile dobrze pamiętam paragrafy) z (art. 8 ust. 3-5 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Iwona	dnia 04/02/2014 o godz. 14:04
Serdecznie dziękuję za odpowiedź. Terminem tym w przypadku zasad ogólnych jest jednak 20 lutego. Pytałam w Krajowej Inf Podatkowej oraz w swoim Urzędzie Skarbowym i potwierdzili to.
Mówi o tym art. 8, ust. 4 (Oświadczenie, […] należy złożyć […] najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności).
Nie znalazłam żadnego artykułu dot. terminów w przypadku kontynuacji najmu na zasadach ogólnych. W skarbówce też nie udzielili mi informacji od razu, bo nie wiedzieli – miałam zadzwonić następnego dnia. W Krajowej Inf Podatkowej podobnie długo czekałam na linii.
W przypadku ryczałtu w ustawie jest wprost podany termin 20 stycznia.
artur	dnia 31/03/2014 o godz. 21:42
witam, interesuje mnie proces odkręcenie tak jak pan to ujął wcześniej w poście, wynajmuje mieszkanie w polsce a mieszkam od 2 lat w Belgii, jestem właścicielem mieszkania wraz z żoną i nie złożyłem oświadczenie w odpowiednim termienie.
Bartosz Krywań	dnia 18/01/2015 o godz. 19:14
chciałbym uzyskać informacje jak wygląda proces odkręcenia w sytuacji gdy małżonkowie tylko raz złożyli oświadczenie o wspólnym opodatkowaniu
katasia	dnia 07/01/2014 o godz. 11:20
Zastanawiam sie nad wielkoscia stawki amortyzacyjnej, biuro doradzilo mi 10% stawke jako najkorzystniejsza, wowczas nawet bym nie musiala placic podatku gdyz koszty by przewyzszaly, niby spelniam warunki (nie planuje wynajmowac mieszkania dluzej niz 10lat, wczesnej ieszane bylo uzywne przez poprzench wlascicieli 60miesiecy..) ale spokoju mi nie daje czy tak na prawde sie da, w Polsce i bez placenia podatku? Czy US nie bedzie mal jakiegos haczyka?
Ps. przeprszam za brak polskich znakow, klawiatura szwwankuje:/
Grzegorz Grabowski	dnia 08/01/2014 o godz. 18:06
Katasia,
Biuro zasugerowało Ci tzw. indywidualne stawki amortyzacyjne – dość często stosowany sposób na optymalizację podatku od najmu. Wg mnie, o ile lokal spełnia warunki jej zastosowania, na pewno warto (jeśli chcesz zminimalizować podatek). Wiele osób to z powodzeniem wykorzystuje.
Marcin	dnia 07/01/2014 o godz. 15:40
Witaj Wynajmistrzu 🙂
Czy muszę składać oświadczenie, jeśli podczas trwania wspólnoty majątkowej nabyłem mieszkanie do majątku odrębnego i rozliczam się oddzielnie z żoną?
Wszystkiego, co najlepsze w Nowym Roku! 🙂
Grzegorz Grabowski	dnia 08/01/2014 o godz. 18:44
Witaj Marcin.
Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie lokali będących współwłasnością małżeńską.
Katasia i Marcin, dziękuję za życzenia. I wzajemnie 🙂
Łukasz	dnia 15/01/2014 o godz. 00:37
Witam, czy jeżeli mieszkanie nabyłem przed zawarciem związku małżeńskiego to po jego zawarciu powinienem składać jakieś oświadczenia w US?
Grzegorz Grabowski	dnia 19/01/2014 o godz. 23:50
Nie jestem pewien, czy dobrze zrozumiałem pytanie, ale w takim wypadku mieszkanie nadal jest Twoją odrębną własnością i oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu/dochodu z najmu współwłasności małżeńskiej jego nie dotyczy.
Margot	dnia 09/01/2014 o godz. 10:27
Grzegorz, a skąd wniosek, że opodatkowanie całości przychodu z najmu przez jedego z małżonków dotyczy wyłącznie lokali będących przedmiotem wspólności małżeńskiej? Zgodnie z kodeksem rodzinnym, nawet jeśli mieszkanie należy do majątku odrębnego (np. małżonkowie mają w nim ułamkowe udziały nabyte przed zawarciem małżeństwa), majątkiem wspólnym są przychody, jakie majątek odrębny przynosi. A więc równiez przychody z najmu. W tej sytuacji chyba nie ma przeciwskazań, żeby objąć opodatkowaniem jednego z małżonków, zamiast podwójnych wpłat i formalności wg ułamków, które posiadają. Czy jestem w błędzie? Pozdrawiam noworocznie.
Grzegorz Grabowski	dnia 19/01/2014 o godz. 23:54
Margot, wg mnie to wynika z Ustawy o PIT. Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku. Dopiero dochód w postaci kwot pieniężnych (po opodatkowaniu) wchodzi w skład majątku wspólnego.
Marta	dnia 09/01/2014 o godz. 10:29
A ja chciałam zapytać, co z kwota wolna od podatku?? Czy jeśli mój dochód w Polsce pochodzi tylko z wynajmu mieszkania to mogę ja sobie uwzględnić w kalkulacjach??
Pozdrawiam i rownież życzę wszystkim Szczęśliwego Nowego Roku:)
Bogumił	dnia 10/01/2014 o godz. 16:56
Marta, jak najbardziej możesz uwzględnić kwotę wolną od opodatkowania. Obliczając zaliczki na podatek (jak rozliczach się na zasadach ogólnych), co miesiąc liczysz to wg wzoru: Dochód * 18% – 556,02 zł = Podatek.
W zeznaniu rocznym, jeśli się nie mylę, dochody z najmu sumują się z wszystkimi innymi i kwotę wolną odejmujesz jednorazowo od całości dochodów. Ale jeśli Twój jedyny dochód jest najmu, na jedno wychodzi 😉
Grzegorz Grabowski	dnia 19/01/2014 o godz. 23:56
Marta, w uzupełnieniu do odpowiedzi Bogumiła, zajrzyj także tutaj:
https://wynajmistrz.pl/kwota-wolna-od-podatku
Michał	dnia 10/01/2014 o godz. 16:35
Właśnie zadeklarowałem zmianę sposobu opodatkowania – z zasad ogólnych na ryczałt.
Czy zaliczkę na podatek za przychód uzyskany w grudniu mogę już zapłacić wg zasad ryczałtowych (8,5%) ? Termin dokonania wpłaty mija dopiero 20 stycznia..
Bogumił	dnia 10/01/2014 o godz. 16:58
Michał, nie, nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do roku 2014 i dotyczą przychodów osiągniętych w 2014.
Maja	dnia 12/01/2014 o godz. 14:09
Witam w NRoku, czy ktoś zna może ciekawe strony www gdzie można zostawić ogłoszenie o lokalu do wynajęcia bądź o miejscu pod reklamę, bo w sumie zasada rozliczania jest taka sama. Będę wdzięczna za jakieś wskazówki, bo szczerze to jest niby sporo stron, ale czy warto ogłaszać na każdej i tracić czas na rejestracje itd. to tu już nie mam pewności.
Do Michał – Bogumił ma rację, płacisz za grudzień tak jak zgłaszałeś na 2013 rok. Gdy będziesz na ryczałcie zaliczkę za grudzień 2014 płacisz wyjątkowo do dnia złożenia PIT-28 (z PIT28/A), czyli nawet jak złożysz 30 stycznia to wtedy możesz ją wpłacić.
Ania	dnia 13/01/2014 o godz. 00:38
jest jedna kwestia dotycząca podatków która mnie nurtuje – przekopałam już chyba cały internet w poszukiwaniu odpowiedzi i nic!
Czy jeśli w jednym roku płaci się ryczałt a w kolejnym roku przejdzie się na zasady ogólne to czy można będzie wtedy amortyzować nieruchomość?
Dopiero zaczęłam wynajmować mieszkanie – chcę wybrać teraz ryczałt (nie mam kosztów) ale nie chcę pozbawić możliwości amortyzowania mieszkania w przyszłości jak zacznie przynosić jakieś dochody. Czy jeśli się chce amortyzować to trzeba od początku wynajmu czy można też zacząć po paru latach wynajmowania?
Będę bardzo wdzięczna za pomoc! Pozdrawiam serdecznie!
Grzegorz Grabowski	dnia 13/01/2014 o godz. 01:07
Ryczałt nie blokuje Ci amortyzowania nieruchomości w przyszłości.
Piotr	dnia 13/01/2014 o godz. 13:40
Grzegorz,,
Super artykuł podsumowujący wynajem. Natomiast szukam odpowiedzi na mój problem. Chcę wynająć dom dla firmy i czy wówczas pomimo prowadzonej działalności gospodarczej mogę rozliczać podatek wg ryczałtu podatkowego 8,5%?
Grzegorz Grabowski	dnia 19/01/2014 o godz. 23:57
Piotrze, zajrzyj tutaj:
https://wynajmistrz.pl/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej
Ewa	dnia 13/01/2014 o godz. 22:41
Witam, czy pracujac za granica i nie majac zadnego dochodu w Polsce poza wynajmem mieszkania mozna rozliczyc sie na koniec roku ?
Czy odsetki od kredytu mozna odlizy i ubezpieczenie ?
Pozdrawiam i zycze wsystkiego dobrego w Nowym Roku .
Grzegorz Grabowski	dnia 19/01/2014 o godz. 23:59
Ewo, to zależy od szczegółow. Jeśli w ciągu roku Twój DOCHÓD z wynajmu nie przekroczył kwoty wolnej od podatku, to tak naprawdę rozliczysz ten najem dopiero w zeznaniu rocznym. Co do odsetek, zajrzyj tutaj:
https://wynajmistrz.pl/czy-odsetki-od-kredytu-sa-kosztem
Marcin	dnia 14/01/2014 o godz. 00:27
Witam, czy w przypadku stosowania ryczałtu można skutecznie zastrzec w umowie, że w opłatach eksploatacyjnych uiszczanych przez najemcę do rąk wynajmującego znajduje się: 1) ubezpieczenie nieruchomości oraz 2) podatek od nieruchomości (o ile nie jest częścią składową opłat eksploatacyjnych)? Pytam, ponieważ: a) w odniesieniu do podatku od nieruchomości: dla mieszkań spółdzielczych podatek od nieruchomości/za użytkowanie wieczyste gruntu jest już ujęty w opłatach eksploatacyjnych ponoszonych przez najemcę i wnoszonych do spółdzielni/wspólnoty oraz nie będących (oczywiście o ile umowa najmu wyraźnie tak stanowi) przychodem ze źródła jakim jest najem. b) w odniesieniu do kosztu ubezpieczenia mieszkania: szukam sposobu na obniżenie podatku przez ujęcie ubezpieczenia w kosztach bez przechodzenia na skalę podatkową.
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:01
Marcin, wg mnie zobowiązań podatkowych nie można “przenieść” na kogoś innego. Ubezpieczenie – też mi się wydaje, że byłoby trudno. Chyba że namówisz najemcę, żeby to on zawarł umowę ubezpieczenia (choć nie wiem, czy na to pozwoli zakład ubezpieczeń).
Dzidek	dnia 14/01/2014 o godz. 02:25
Witam wszystkich i życzę pomyślności w Nowym Roku!
Mam do Was kilka pytań dotyczącą rozliczania się na zasadach ogólnych (i nie tylko):
1.	Chciałbym rozliczyć koszty, jakie poniosłem w roku ubiegłym (woda, śmieci itp.). Przygotowuję zatem wpisy do mojej KPiR. Z jaką datą powinny być one wprowadzone: wystawienia faktury czy jej opłacenia przeze mnie?
2.	Ponieważ optymalizuję wartość podatku uwzględniam również amortyzację lokalu. Zakładając, że wartość początkowa lokalu wynosiła 200.000zł, obliczyłem że przy stawce 1,5% amortyzacja za ubiegły rok wynosi 3.000zł. Dzielę tę kwotę przez 12 miesięcy i wprowadzam do KPiR.
Natomiast pojawia się dla mnie problem w kolejnym roku – nie wiem jak policzyć amortyzację!
3.	Wynajmuję również mały lokal użytkowy. Nie odprowadzałem z tego tytułu podatku VAT do tej pory – ze względu na małe przychody (swoją drogą czy zwolnienie poniżej 50.000zł jest nadal aktualne?)
Jednak właśnie zakładam DG (nie związaną z wynajmem), w której prawdopodobnie będę płatnikiem VAT. Czy w takim wypadku muszę zacząć również odprowadzać VAT od wynajmu tego lokalu?
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:05
Dzidek:
1. Obowiązuje metoda kasowa.
2. W kolejnym roku liczysz amortyzację dokładnie tak samo.
3. Limit zwolnienia podmiotowego obecnie to 150 tys. zł. Jeśli będziesz miał DG i zostaniesz VAT-owcem, to nie skorzystasz już ze zwolnienia podmiotowego na potrzeby najmu. Nie można być jednocześnie podatnikiem czynnym i zwolnionym.
krzywy	dnia 14/01/2014 o godz. 16:34
O jakiegoś czasu wynajmujemy z żoną mieszkanie, które jest rozliczane na zasadach ogólnych.
W grudniu kupimy nowe mieszkanie, które prawdopodobnie będziemy rozliczać ryczałtem.
1) czy można wynajmować 2 mieszkania własnie w różne zasady ? Czy generalnie obowiązuje zasada – wszystko jedną metodą?
2) Jeżeli na pytanie (1) odpowiedź jest TAK -> Nowe mieszkanie jest jeszcze remontowane, a wynajem rozpocznie sie pewnie w Lutym – czy wtedy będziemy mogli wybrać formę rozliczenia dla niego? Czy musimy to zrobić natychimast?
Bogumił	dnia 14/01/2014 o godz. 17:02
Krzywy, przychody z obydwu mieszkań trzeba rozliczać wg tej samej metody. Drugie mieszkanie też będzie więc rozliczane na zasadach ogólnych. Chyba, że zgłosicie jeszcze teraz chęć rozliczania się ryczałtem – rachunek zysków i strat do przeliczenia 😉
krzywy	dnia 14/01/2014 o godz. 17:29
a czy we wspólnocie małżeńskiej można rozliczać przez każde z małżonków w inny sposób?
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:06
Krzywy, generalnie tak – każdy z małżonków może wybrać inną formę rozliczenia.
Łukasz	dnia 14/01/2014 o godz. 23:12
Witam wszystkich, czy ktoś orientuje się co z amortyzacją po zmianie z ogólnych (amortyzacja) na ryczałt (brak amortyzacji) i późniejszym powrocie do ogólnych? Czy możemy wtedy powrócić do amortyzacji gdy korzystaliśmy ze stawki indywidualnej?
Ania	dnia 16/01/2014 o godz. 09:00
Możemy jeśli coś jeszcze zostało do zamortyzowania. Tzn mieszkanie się amortyzuje od momentu wynajęcia go (także w okresie jak płacisz ryczałt ale wtedy nic nie odliczasz). Pozdrawiam
basia	dnia 17/01/2014 o godz. 17:16
Ania – Czyli jeśli zakładam przy stawce indywidualnej amortyzację np. 10% na 10 lat to po 10 latach płacenia ryczałtu (lub zmian z ryczałtu na ogólne i z powrotem) i tak już nie mam co amortyzować , bo wszystko się zamortyzowało ??? Czy dobrze rozumiem, że ryczałt nie “zamraża” naliczania stażu amortyzacji ? Dzięki, a jeśli coś źle interpretuję daj znać.
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:08
Wg mnie przy stawkach indywidualnych dokładnie tak jest tj. jeśli już zacząłeś amortyzować, to przejście na ryczałt nie “zamraża” amortyzacji.
Piotr	dnia 15/01/2014 o godz. 16:16
Czy może mi ktoś odpowiedzieć na pytania? 🙂
Obliczyłem “dochód do opodatkowania rocznie” i wyszedł mi na minus, około 7000zł rocznie. W takim przypadku podatek wynosi 0zł? W takim przypadku fakt wynajmowania mieszkania muszę zgłaszać w US? Rozumiem, że jeżeli tak, to do kiedy mam czas na zgłoszenie wynajmu mieszkania, jeżeli pierwszy przychód był 10 grudnia 2013 roku? Czy mogę rozliczyć się wg zasad ogólnych wg PIT-36?
Z góry dziękuję za ewentualne odpowiedzi.
Na koniec WIELKIE DZIĘKI dla Autora tekstu!
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:11
Jeśli ponosisz stratę, nie płacisz podatku. Nie ma obowiązku “zgłaszania” wynajmu do US, natomiast w każdym przypadku należy przychód rozliczyć (uwzględnić w zeznaniu rocznym).
Jeśli pierwszy przychód był w styczniu (i nie wybrałeś ryczałtu), to rozliczysz go w PIT36 do końca kwietnia 2014 roku.
Piotr	dnia 27/01/2014 o godz. 18:53
No to teraz wszystko jasne 🙂
Adam	dnia 15/01/2014 o godz. 16:57
Mam 2 pytania do rozliczania podatku na zasadach ogólnych:
a) Czy w przypadku wynajmowania wielu mieszkań można bilansować przychód z jednego mieszkania stratą na drugim? Przykład – w jednym miesiącu jedno mieszkanie stoi puste i generuje koszty, które odliczam od przychodu z drugiego mieszkania? I z drugiej strony – czy można bilansować przychód z jednego miesiąca stratą z poprzedniego miesiąca?
b) Jaki jest termin uiszczania podatku przy rozliczeniu na zasadach ogólnych?
b) Czy zapłatę podatku za kilka mieszkań można wykonać jednym przelewem do US?
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:13
a) Przychody i koszty (a więc także dochód) liczysz sumarycznie, za wszystkie mieszkania. Więc odpowiedź brzmi “tak” 😉
b) To jest szerokie pytanie, ale generalnie – zaliczki płacisz do 20. dnia następnego miesiąca, a rozliczenie roczne do końca kwietnia kolejnego roku.
c) tak
Jacek	dnia 15/01/2014 o godz. 20:33
Mam pytanie praktyczne, czy wymienione powyżej dokumenty/oświadczenia do US muszą być złożone osobiście czy może to np. zrobić małżonek? Czy trzeba dostarczyć kopię umowy wynajmu? Ja zawarłem umowę najmu 15 grudnia 2013 ale pierwszy dochód pojawił się w styczniu. Gdybym poprosił żonę o składanie oświadczeń, nie chciałbym aby musiała się tłumaczyć w US.
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:14
Wg mnie nie trzeba składać osobiście. Nie ma obowiązku dostarczać umowy najmu. Sugeruję tylko uzyskanie potwierdzenia złożenia na kopii oświadczenia. Oświadczenia można także składać listownie (wtedy liczy się data nadania).
Szymon	dnia 16/01/2014 o godz. 11:33
Czy istnieje możliwość rozliczania całości dochodów z najmu (ryczałt), przez współmałżonka który nie zgłaszał najmu (zgłaszał ten drugi). Lokal jest oczywiście własnością wspólną.
Czy można odliczać składkę zdrowotną z działalności rozliczając się ryczałtem – prywatnie.
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:16
Szymon, obawiam się, że nie rozumiem pytania. Nie ma obowiązku “zgłaszania” najmu, więc nie bardzo wiem, co to znaczy.
Margaret	dnia 16/01/2014 o godz. 17:23
Ja mam natomiast pytanie odnosnie rozliczania zasadami ogolnymi,
czy jest koniecznosc zgloszenia do Urzedu Skarbowego do 20go stycznia ze chce sie wlasnie rozliczac ta forma czy tez dotyczy to tylko ryczaltu?
Jesli rozliczam sie na zasadach ogolnych to czy jest koniecznosc placenia comiesiecznych zaliczek na podatek (w termine do 20go nastepnego miesiaca) czy mozna dopiero caly podatek zaplacic w rozliczeniu rocznym Pit 36.
Natomiate jesli jest taka koniecznosc odprowadzania comiesiecznych zaliczek, co bedzie jak sie tego nie zrobilo, tylko dopiero zaplacilo podatek za caly rok do 30go kwietnia, czy Urzad Skarbowy bedzie tez to sprawdzal?
Dziekuje za pomoc,
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:19
Jeśli wcześniej nie wybierałaś ryczałtu, to wybór zasad ogólnych następuje automatycznie (czyli nie musisz składać oświadczenia o wyborze zasad ogólnych).
Przy zasadacg ogólnych jest obowiązek wpłacania zaliczek, ale tylko jeśli dochód narastającego od początku roku przekroczy kwotę wolną od podatku. Jeśli w ciągu roku Twój DOCHÓD z wynajmu nie przekroczył kwoty wolnej od podatku, to tak naprawdę rozliczysz ten najem dopiero w zeznaniu rocznym.
Monika	dnia 08/06/2014 o godz. 14:28
Ale rozumiem ze chodzi o ten net dochod ( czyli dochod z najmu – koszty w tym okresie =xxx) i wowczas jesli suma xxx przekroczy kwote wolna od podatku, wowczas trzeba wplacic zaliczke do U.Sakdo 20 kolejnego miesiaca.
czy tak to dziala?
Sebastian	dnia 16/01/2014 o godz. 22:44
Witam. Przechodzę w tym roku z zasad ogólnych na ryczałt. Najemca nie opłacił mi czynszu za wynajem za 3,5 miesiąca 2013 roku. Ma się wyprowadzić z końcem bieżącego miesiąca. Co w sytuacji gdy otrzymam pieniądze, a więc osiągnę dochód w trakcie trwania 2014 roku, kiedy to już będe na ryczałcie. Czy kwotę tą, rozliczam już podatkiem 8,5%, jako dochód uzyskany w 2014 roku? Pozdrawiam.
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:21
Obowiązuje metoda kasowa, więc jeśli uzyskasz przychód w 2014 (a przejdziesz w 2014 na ryczałt), to rozliczysz ten przychód ryczałtem.
Adam	dnia 17/01/2014 o godz. 00:07
czy jeśli mieszkanie /lokal wynajmowany jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to należy płacić podatek od nieruchomości w wysokości dla budynków lub ich cześć związanych z prowadzeniem działalności gosp? Pytanie wydaje się byc naiwne ale nie wszyscy są tego swiadomi. niejednoznaczny jest też zapis ustawy z dnia 12 stycznia 1991 o podatkach i opłatach lokalnych. art 1a pkt1 ppkt3) wyłacza budynki mieszkalne z definicji budynków związanych z prowadzeniem działalniości gops. Tak więc jak jest z tym podatkiem ( 30 razy wyższym od budynku mieszkalnego)
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:22
Adam, nie do końca rozumiem, ale wydaje mi się, że rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej nie powoduje wzrostu podatku od nieruchomości. Istotny jest cel, na jaki wynajmowany jest lokal. Ale mogę się mylić.
Zofia	dnia 19/01/2014 o godz. 13:47
Witam, studiuję i wynajmuję od stycznia mieszkanie studentom, do ubiegłego roku ZUZ za mnie płacili rodzice. Czy teraz będę musiała sama rozliczać się z ZUS-em?. Dziękuję za pomoc, nie mogę nic na ten temat znaleźć w przepisach, pozdrawiam Zofia
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:24
Przychód z najmu nie powoduje konieczności płacenia składek ZUS. Natomiast innym problemem jest to, czy powinnaś opłacać ubezpieczenie, jeśli nikt inny nie robi tego za Ciebie…
Aga	dnia 19/01/2014 o godz. 15:54
Witam, mam pytanie. Mieszkanie jest wspolwlasnoscia (50/50) moja i mojego partnera, w najblizszymczasie zaczniemy je wynajmowac; czy fakt, ze nie mamy spolnoty malzenskiej (brak slubu) sprawie, ze kazde z nas bdzie musialo rozliczac sie z US? Czy mozemy w takim wypadku zawrzec umowe najmu tylko na jednego z wspolwlascicieli?
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:25
Wg mnie każde z Was powinno rozliczać się ze swojej części.
Sandra	dnia 19/01/2014 o godz. 20:19
co dokładnie oznacza zwrot “ewidencja wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów” czy chodzi tylko o gromadzenie wszystkich rachunków czy o jakąś specjalną ewidęcję?
Proszę także o informację czy muszę wystawiać najemcy rachunek za odstępne jeżeli jest ono ustalone w umowie?
basia	dnia 19/01/2014 o godz. 20:32
Sandra, czy odstępne to kaucja ? Jeśli tak to jest to kwota, której nie opodatkowujesz i umieszczasz ją tylko w umowie najmu, rozliczasz po wygaśnięciu najmu do miesiąca czasu. Ewidencję przychodów i kosztów prowadzić można w wersji uproszczonej, tak aby móc udokumentować przychody i koszta ich uzyskania dla US w formie rachunków , przelewów i poniesionych wydatków na cele najmu ( remonty, ubezpieczenie itp. )
lucyna	dnia 19/01/2014 o godz. 21:17
mam pytanko, mianowicie wraz z rodzeństwem i kuzynem wynajmujemy wpolna czesc kamienicy również osobie prywatnej. Moje pytanie brzmi czy w 2014 weszly jakies przepisy ze trzeba wystawiać wynajmującym wynajmującym fakturę bez VATu?? czy nadal można wystawić tylko potwierdzenie wplaty??zona kuzyna cos gdzies usłyszała i sieje lekka panike:( dla mnie to trochę nielogiczna- bo nawet nie slyszalam o fakturze bez vatu, z góry dziekuje za odpowiedz
grzegorz	dnia 19/01/2014 o godz. 22:03
Zakupiłem nowe mieszkanie w 1999r, mieszkaliśmy tam do lipca2013, od sierpnia 2013 je wynajmuję. Mam dwie wątpliwości:
1. Jaką wartość powinienem przyjąć do amortyzacji? (cena zakupu od dewelopera w roku 1999 to 135.000zł, posiadam również wycenę biegłego z 2010r – 406.000zł, obecnie jego wartość rynkową szacuję na ok 300.000zł)
2. Czy mogę stosować indywidualną stawkę amortyzacji z uwagi na to, że mieszkanie było użytkowane (przeze mnie) dłużej niż 5 lat? (jeżeli tak, to jaką wartość amortyzacji mogę przyjąć)
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:29
1. Wg mnie należy wziąć cenę nabycia.
2. Aby skorzystać z indywidualnych stawek, mieszkanie powinno być używane przez co najmniej 60 miesięcy, ale przed nabyciem przez Ciebie.
MarcinP	dnia 20/01/2014 o godz. 00:29
Na ile lat bierzesz kredyt w prezentowanym przypadku ?
Jaki jest współczynnik LTV?
Grzegorz Grabowski	dnia 20/01/2014 o godz. 00:46
Zauważ, że w kosztach uwzględniamy wyłącznie odsetki, tak więc okres, na który bierzemy kredyt, nie ma znaczenia. Podobnie jest z LTV. Istotne jest oprocentowanie i kwota kredytu pozostała do spłaty.
MarcinP	dnia 20/01/2014 o godz. 01:13
Owszem okres, kredytowania nie ma wpływu na podatek do zapłacenia, ale pytałem, bo chyba ma niewielki wpływ na przyszłą zdolność kredytową ?
Natomiast LTV ma dla mnie taki wpływ na podatek, że mniejsze LTV oznacza mniejszy kredyt , czyli mniejsze odsetki do odliczenia, zatem większy podatek do zapłacenia. Drugą stroną medalu jest pewnie niższa zdolność kredytowa w takim przypadku.
Co daję w lepszą zdolność – ryczałt czy skala ogólna – na bazie twojego przypadku?
Grzegorz Grabowski	dnia 26/01/2014 o godz. 22:35
MarcinP,
Większość osób zajmujących się nieruchomościami zaleca rozliczenie ryczałtem, jeśli chcemy budować swoją zdolność kredytową. Nie jestem jednak doradcą kredytowym i nie chcę się wypowiadać.
AgaM	dnia 20/01/2014 o godz. 16:20
Witam, mam watpliość dotycząca skutków podatkowych przy sprzedaży domu mieszkalnego, który wyjamowany był w ramach najmu prywatnego (rozliczenie na zasadach ogólnych). Dom wprowadzony był do ewidencji środków trwałych a odpisy z uwagi na okres używania przed nabyciem powyżej 60 miesiecy ustalone zostały wg stawki indywidualnej 10%. Czy transakcja zbycia w takim przypasku będzie opodatkowana – bedę musiała wykazać przychody.
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:10
Podatek od dochodu ze sprzedaży to dłuższy temat i zależy od wielu elementów. W razie czego mogę polecić dobrego doradcę.
piotrek	dnia 20/01/2014 o godz. 19:34
Planuje kupno mieszkania pod wynajem jednak nie mam doswiadczenia w tej dziedzinie. Jak na razie czytam i ucze sie. Chodzi mi konkretnie o to, jaki podatek wybrac aby moje dochody, ktore uzyskuje z pracy za granica nie byly brane pod uwage przy rozliczeniach podatkowych, przy okazji uzyskiwania dochodu/przychodu z wynajmu? Z tego co do tej pory wyczytalem (o ile dobrze rozumiem) to nie wybiore zasad ogolnych, bo z moimi zarobkami wejde w drugi prog podatkowy (32%) i nawet przy sporych odliczeniach remontu, odsetek od kredytu, amortyzacji, itd. wciaz nie bedzie oplacala mi sie taka forma rozliczenia. Natomiast nie mam pewnosci czy rozliczajac sie 8,5%-towym ryczaltem nie bede musial wykazywac swoich zarobkow przed US? Dodam, ze jestem marynarzem i nie podlegam podwojnemu opodatkowaniu. Wiem, ze gdzies dzwoni ale nie mam jeszcze pewnosci gdzie 🙂
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:11
Podstawowe informacje znajdziesz tutaj:
https://wynajmistrz.pl/podwojne-opodatkowanie-najem
A szczegóły wymagałyby analizy…
Adam	dnia 20/01/2014 o godz. 20:34
Kupiłem mieszkanie jako osoba prywatna 04.10. Wciągnąłem je do ewidedencji ŚT w 05.10. Potem podpisałem Akt Notarialny za który zapłaciłem (07.10.) Następnie dokonywałem zakupów materiałów budowlanych na wykończenie. Wynająłem 21.11.
Czy koszt Aktu Notarialnego to KUP czy zwiekszenie wzrost wartości użytkowej Srodka Trwałego?
Gdzie w KPiR zapisać wszytkie faktury związane z wykończeniemi wyposażeniem mieszkania? – podobno nie są one kosztem a ulepszeniem ŚT.
Czy odpisy amortyzacyjne mogę dokonywać dopiero od dnia podpisania umowy najmu tj od 21.11, czy też od dnia wpisania mieszkania do ewidencji ŚT?
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:25
Adam, odpowiadając ogólnie:
Koszty związane z przystosowaniem mieszkania do wynajmu, poniesione przed oddaniem ŚT do używania, powinny generalnie powiększać wartość początkową.
Co do momentu rozpoczęcia amortyzacji, zgodnie z art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają tylko te budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, które SĄ WYNAJMOWANE, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.
Mpiotrek	dnia 23/01/2014 o godz. 22:17
Witam! Mam pytanie. Od kilku lat mieszkam w Holandii i tutaj rozliczam się z podatku. Ostatnio odziedziczyłem mieszkanie w Polsce i chciałbym się z dochodów z wynajmu rozliczyć się w Polsce, bo tak mi poradzono w Holenderskim Urzędzie. Pytanie czy muszę się w Polsce rozliczać z dochodów w Holandii jeżeli wybiorę opodatkowanie według skali? Czy może lepiej wybrać ryczałt? Bardzo proszę o poradę. Według wyliczeń podanych tutaj lepiej dla mnie rozliczyć się ze skali podatkowej (za wynajem będę dostawał 1100 zł plus opłaty za czynsz i media). Bardzo proszę o radę
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:26
Mpiotrek, zajrzyj tutaj:
Gdybyś potrzebował dalszego wsparcia, odezwij się do mnie mailem, proszę.
Jurek	dnia 28/04/2014 o godz. 12:47
Mam wrażenie, że po raz kolejny odsyła Pan do artykułu, który bardzo pobieżnie traktuje temat wynajmu mieszkania w Polsce przez nie-rezydentów, a pytania nadal pozostaja bez odpowiedzi…
1. Czy osoby pracujące i płacące podatek za granicą (przez cały rok podatkowy) moga rozliczać sie z wynajmu z US w Polsce? Czy w takim wypadku muszą ten dochód dodawac do dochodów osiąganych zagranicą (np. w UK) i wyliczać należny podatek wraz z tymi dochodami?
2. Czy jeśli muszą te osoby doliczyć dochody z wynajmu w Polsce, to w jaki sposób obliczyć ten dochód? wg przepisów polskich, czy np. angielskich, szkockich…? (gdzie np. kosztu amortyzacji nie można wliczać w koszty)
3. W jaki sposób wkońcu rozliczyć sie z podatku, jeśli w Polsce rok podatkowy to rok kalendarzowy, a w UK od 6 kwietnia do 5 kwietnia? wg jakiego kursu wyliczać PLN na GBP?
Swoją drogą bardzo chętnie zakupiłbym pański poradnik, gdybym miał pewność, że znajdę tam również porady dla nierezydentów i sposoby rozliczania się z podatku w UK (konkretnie w Szkocji);-)
Kayti	dnia 28/04/2014 o godz. 18:21
Jurku, a dlaczego nie zadzwonisz z tymi pytaniami do KIP lub Szkockiej informacji podatkowej (bo to raczej do nich pytanie) zamiast mieć pretensje do Pana Grzegorza o niepełną informację w artykule? Przecież tam uzyskasz odpowiedzi na swoje pytania najprędzej. Pan Grzegorz prowadzi tego bloga w swoim wolnym czasie i nie zawsze też zna odpowiedzi na wszystkie pytania.
Ponadto odpowiedź na Twoje wątpliwości można przeczytać już na jednej z pierwszych wygooglowanych stron, proszę bardzo, dwa linki :
http://www.dalc.com.pl/publikacje/rzeczpospolita/3245/
http://www.podwojneopodatkowanie.pl/opodatkowanie-najmu-w-polsce-ii/
Sandra	dnia 23/01/2014 o godz. 22:41
pisząc odstępne miałam na myśli czynsz najmu który jest bezpośrednio moim comiesięcznym dochodem, nie kaucje.
Tomas	dnia 24/01/2014 o godz. 13:52
Witaj Grzegorz, mam pytanie do powyższej tabeli porównawczej. Osobiście rozliczam najem na zasadzie ryczałtu. Najemca co m-c wpłaca na moje konto dwa przelewy jeden to czynsz za najem, drugi to opłaty administracyjne. Płacę podatek tylko od wpływów za najem, bo opłaty od razu przekazuję do developera i nie są moim przychodem. Dlatego wg mnie powinieneś “wyszczuplić” tabelę i zrobić jedna wersję dla ryczałtu. Druga kwestia to czy najemca musi robić dwa przelewy czy może być jeden wspólny? ( w umowie najmu jest jasno określone ile wynosi kwota za sam najem i za opłaty administracyjne)
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:29
Tomas, nie wszyscy mają tak skonstruowaną umowę i nie zawsze najemca robi dwa przelewy. Dlatego w niektórych przypadkach ryczałt trzeba zapłacić od całości wpłat. To, co uznawać za przychód przy ryczałcie, jest dużo szerszym tematem 😉
Freesbee	dnia 05/02/2014 o godz. 13:25
Panie Grzegorzu. Czy jeśli w umowie mam wpisane, że kwota za najem wynosi x i za opłaty 50% zaliczki wspólnoty mieszkaniowej i wysłałem e-mailem prośbę o zapłatę kwoty x + za opłaty 50% zaliczki wspólnoty (podałem kwotę łącznie) i najemca przelał mi jednym przelewem łączną kwotę to podatek płacę od kwoty x i czy od kwoty przelewu?
Freesbee	dnia 15/10/2014 o godz. 12:27
Czy mogę liczyć na odpowiedź na zadane przeze mnie pytanie?
MarcinP	dnia 26/01/2014 o godz. 00:20
Czy można by sobie wyobrazić taką sytuację, ze umowa najmu byłaby skonstruowana w ten sposób, że najemca ponosi również koszt odsetek od kredytu danej nieruchomości ? Tak, żeby pomniejszy przychód do opodatkowania?
Pewnie nie. Ale ciekaw jestem 🙂
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:34
Wydaje mi się, że przerzucić odsetki na najemcę byłoby trudno…
Kaja	dnia 26/01/2014 o godz. 00:52
od stycznia 2013 roku wynajmuje swoje mieszkanie, ale nie zgłosiłam tego do US bo nie wiedziałam, że trzeba (a może nie?) wiedząc, że uwzględnię fakt wynajmu w zeznaniu w 2014 r., płacąc podatek i mając świadomość, że będę rozliczała się na zasadach ogólnych. Dochód jaki osiągnęłam z tyt. wynajmu przez cały rok to około 12 tyś zł, czy zapłacę jakąś karę za nie zgłoszenie wynajmowania przez cały 2013 rok?
Także teraz do 20. stycznia nie zgłosiłam formy opodatkowania wynajmu, czy to jest jakiś problem? Pozdrawiam
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:38
Pani Kajo,
Nie ma obowiązku zgłaszać najmu, co najwyżej należy w odpowiednim momencie wybrać ryczałt (jeśli w ten sposób chcemy się rozliczać). Nie składając oświadczenia o ryczałcie automatycznie wpadamy w zasady ogólne, które oznaczają, że trzeba w odpowiednim miesiącu zacząć wpłacać zaliczki do US (w momencie, gdy przekroczy się kwotę wolną od podatku). Pani ją przekroczyła, więc powstała zaległość, bo nie wpłaciła Pani zaliczek.
W razie potrzeby proszę o kontakt mailowy.
Kaja	dnia 27/01/2014 o godz. 00:52
a czy ta zaległość jaka u mnie powstała jest duża? W jakiej mniej więcej wysokości, czy to raczej kwota do 1.000 zł, czy powyżej, i czy wystarczy że ureguluję tą zaległość i wówczas będzie wszystko ok?
Pozdrawiam i dziękuje za odpowiedź.
Grzegorz Grabowski	dnia 29/01/2014 o godz. 01:15
Wszystko zależy od szczegółów, nie chcę teraz szacować kwoty czy odsetek. Uregulowanie zaległości może nie wystarczyć (ale, powtarzam, zależy od szczegółów). W razie potrzeby proszę o kontakt mailowy.
Marek	dnia 26/01/2014 o godz. 14:48
od kilku lat wynajmujemy mieszkanie (ryczałt 8,5% ) lecz w ostatnich 2 latach nie powiadomiliśmy US o rozliczaniu najmu przez jednego ze współmałżonków – proszę o info jak to odkręcić.
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:39
paulina	dnia 26/01/2014 o godz. 17:19
Po lekturze Pana poradnika postanowiłam rozliczać wynajem na zasadach ogólnych. Czy w związku z tym muszę co miesiąc wysyłać do US odpowiedniego PITa ?
Na to pytanie nie znalazłam w poradniku odpowiedzi…
Grzegorz Grabowski	dnia 27/01/2014 o godz. 00:40
Pani Paulino,
Nie ma obowiązku wysyłać co miesiąc żadnego formularza. Należy tylko w odpowiednim momencie zacząć wpłacać zaliczki na podatek.
Judyta	dnia 27/01/2014 o godz. 01:15
Witam, mam takie pytanie…
czy można rozliczać się ryczałtem jeżeli osiągam dochód z wynajmu lokalu handlowego w którym jest prowadzona działalność gospodarcza?
Grzegorz Grabowski	dnia 29/01/2014 o godz. 01:16
Wg mnie ryczałtem można rozliczać także najem lokali użytkowych. Należy też wtedy pamiętać o ewentualnym rozliczeniu VAT.
Judyta	dnia 31/01/2014 o godz. 00:28
dziękuję za odpowiedź, a czy może mi pan coś więcej wyjaśnić na temat VAT-u w temacie wynajmu lokalu?
Grzegorz Grabowski	dnia 31/01/2014 o godz. 11:56
Judyto, to naprawdę szeroki temat, a ustawa o VAT jest długa 😉 Ale generalnie, wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, natomiast wynajem lokalu handlowego na cele dg już nie. Tak więc powinnaś doliczać do czynszu VAT i odprowadzać go (w całości bądź w częśći, w zależności od kosztów) do US. Chyba że skorzystasz ze zwolnienia np. podmiotowego.
Agnieszka	dnia 27/01/2014 o godz. 20:51
Witam, wynajmuję mieszkanie na zasadzie ryczałtu, nie prowadzę działalności gospodarczej, czy muszę wystawiać rachunki, potwierdzenia zapłaty dla najemcy. Jak zrobic to dobrze
Grzegorz Grabowski	dnia 29/01/2014 o godz. 01:17
Agnieszka, to szeroki temat i wszystko zależy od szczegółów. Tak więc, niestety nie odpowiem w krótkim komentarzu, to jest temat na dłuższy artykuł…
Jola	dnia 28/01/2014 o godz. 16:08
Grzegorzu, chylę czoła przed Twoją wiedzą i checią dzielenia się nią z innymi. Jestem “świeżą” czytelniczka Twojego bloga i zgodnie z zasadą “im dalej w las tym więcej drzew” mam coraz więcej pytań po lekturze Twoich artykułów.
– zaczęłam wynajmować 1 z pokoi od grudnia 2013 ( w drugim mieszka syn). Czy wystarczy, jesli US poinformuję o tym dopiero w rozliczeniu rocznym? Zaliczki nie mogłam odprowadzić, bo koszty były wyższe niż dochód.
– Mieszkanie jest wspólną własnością moją i męża, ale rozliczać miałoby się tylko jedno z nas. Czy już jest na to za późno?
– Czy moje podejście do rozliczania kosztów jest prawidłowe?
Mieszkanie 2 pokojowe: 1 pok. 10 m kw.(mieszka syn) 2 pok. 20 mkw – wynajmowane. Czyli jako koszt uznaję 67% amortyzacji i 67% odsetek od kredytu? Części wspólnych (kuchnia, łazienka) nie biorę pod uwagę. Prawidłowo?
– Czy zakupy na pralki muszą być udokumentowane fakturą VAT na moje nazwisko czy wystarczy paragon. Jesli f-ra to na który adres?
Z góry dziękuję za odpowiedzi. Pozdrawiam
Grzegorz Grabowski	dnia 29/01/2014 o godz. 01:22
Jeśli poniosłaś stratę księgową, pokazujesz ten najem dopiero w zeznaniu za 2013 rok.
Jeśli nie złożyliście oświadczenia o opodatkowaniu całości dochodu z najmu przez jednego ze współmałżonków, to każde z Was powinno rozliczać swoją część.
Wyliczenie proporcji: wg mnie trzeba to obliczać względem powierzchni całego mieszkania.
Jola	dnia 30/01/2014 o godz. 12:54
Grzegorzu, bardzo dziękuję za odpowiedź.
-Moje wątpliwości budzi jednak sposób wyliczenia proporcji.
Bo jeśli zrobić tak jak proponujesz, to tak jakby najemcy w ogóle nie korzystali z powierzchni wspólnych ( a przecież korzystają i to w większym stopniu -2 osoby).
Idąc tym tokiem myślenia (teoretyzuję) – w przypadku wynajmu obu pokoi różnym najemcom, powinnam brać pod uwagę jedynie sumę powierzchni pokoi, bez kuchni, łazienki itd. ? Przecież nie.
-Odnośnie rozliczania się przez każdego ze współmałżonków osobno: czy po prostu dzieli się dochody i koszty na pół?
-Czy też każdy z nas powinien np. brać faktury zakupu np. mebli na swoje nazwisko i tylko tę część rozliczać? Czy w ogóle ma znaczenie na którego z małżonków wystawione są f-ry zakupu?
-Czy z pozostałych dochodów możemy nadal rozliczać się wspólnie?
-Czy konieczne są faktury zakupu czy wystarczy np. paragon łącznie z imiennym zamówieniem (zgapiliśmy się i nie braliśmy faktur)
-No i nie zgłosiliśmy w porę zamiaru rozliczania się z wynajmu tylko przez jednego z nas (a to prostsze). Czy może się w jakiś sposób jednak uda przyjąć te formę?
Monika	dnia 28/01/2014 o godz. 22:03
Zaczęłam wynajmować mieszkanie w październiku 2013. Jestem osobą prywatną, nie mamy wspólnoty majątkowej z mężem i chcę rozliczać się według skali podatkowej, gdyż jest ona dla mnie bardziej opłacalna niż ryczałt, mieszczę się w podatku 18%. Do tej pory nie odprowadzałam zaliczek na poczet podatku, będąc przekonaną, że mogę zapłacić cały podatek do 30 kwietnia. Już wiem, ze się myliłam i chciałabym odkręcić tą sytuację i zapłacić US zaległy podatek. Dodam, że posiadam również dochód z umów o dzieło z pierwszej połowy roku, które znacznie przekraczają sumę wolną od podatku. Jednak po odliczeniu kosztów (czynsz, internet, gaz, amortyzacja, odsetki od kredytu, ubezpieczenie) mój dochód z wynajmu wychodzi w graniacach 60-100 zł, czyli podatek w okolicach 15 zł. I tutaj mam kilka pytań:
1). Czy amortyzację liczy się (w moim przypadku 1,5%) tylko za miesiące, kiedy mieszkanie było wynajęte, tzn tylko 3 części (miesiące) z 12 z 1,5% wartości nieruchomości, czy w zeznaniu rocznym jako koszt przyjmuje się całą kwotę 1,5%?
2). Czy odliczać można jedynie ubezpieczenie wymagane przez bank kredytujący mieszkanie czy również dobrowolne ubezpieczenie przed włamaniem (posiadam 2 ubezpieczenia mieszkania)? Czy jeśli roczne ubezpieczenie zostało w całości opłacone 2 miesiące przed wynajęciem mieszkania, ale dotyczy roku naprzód, mogę wrzucić je w koszty uzyskania przychodu, po podzieleniu na 12, w odpowiedniej kwocie dla każdego miesiąca? W zeznaniu rocznym przyjmuję jako koszt kwotę całego ubezpieczenia, czy tylko te 3 miesiące (w moim przypadku wynajem X, XI oraz XII) z 12, czyli 3/12 z kwoty ubezpieczenia?
3). Jestem obecnie za granicą (Izrael) i w przyszłym roku podatkowym (2014), będę prawdopodobnie w drugiej połowie roku płacić podatek dochodowy za granicą, a jedynym dochodem w Polsce będzie dochód z wynajmu, jednak nie mogę tego wiedzieć na 100% w tym momencie. Czy jeśli zostanę uznana za nierezydenta, mniej niż 183 dni w roku na terytorium Polski (czy muszę się gdzieś zgłosić po potwierdzenie bycia nierezydentem czy sama to ustalić w zeznaniu za 2014 rok?), to nadal powinnam wpłacać zaliczki na poczet podatku od wynajmu na konto US zgodnie z adresem zameldowania/uzyskania przychodu (ten sam US), czy do tego specjalnie wyznaczonego US dla nierezydentów, jednego w województwie? Czy do tego specjalnego US to jedynie zeznanie roczne, a zaliczki do obecnego? Na chwilę obecną nie jestem w stanie stwierdzić ze 100% pewnością czy pod koniec 2014 roku będę rezydentem czy nierezydentem, gdzie zatem wpłacać te zaliczki?
4). Czy dobrze rozumiem, że zaliczki za 2014 będę musiała zacząć wpłacać dopiero po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku? Czy kwota wolna od podatku dotyczy przychodu, czy dochodu? Ile ona wynosi w 2014 roku?
5). Wyczytałam, że aby móc odliczać amortyzację należy prowadzić ewidencję środków trwałych. Czy taką ewidencję należy gdzieś zgłosić czy wystarczy mieć jedynie np plik na komputerze lub wydrukowaną tabelkę (wzór ewidencji znaleziony w internecie) z wypełnionymi wszystkimi danymi?
Bardzo dziękuję Panu za prowadzenie tej strony – nie znalazłam tylu pomocnych artykułów nigdzie indziej w sieci 🙂
Grzegorz Grabowski	dnia 29/01/2014 o godz. 01:43
Przykro mi, ale nie jestem w stanie szczegółowo odpowiedzieć na te pytania. Musiałbym pewnie napisać artykuł albo dwa… 😉 Proszę ewentualnie o kontakt mailowy.
Monika	dnia 29/01/2014 o godz. 01:48
A mogłabym prosić tylko o odpowiedzi na pytania nr 1,2 i 5 (a najbardziej zależy mi na 1 i 5), one są krótsze i chyba bardziej sprecyzowane 🙂
Jacek Nowicki	dnia 29/01/2014 o godz. 17:47
Chciałbym zapytać o rozliczenie strat z wynajmu prywatnego za lata ubiegłe. Rozliczam się na zasadach ogólnych i w latach 2010-2012 wynajem przynosił straty. W 2013 wchodzi mi po raz pierwszy dochód, ktory jest niższy niż połowa sumy strat za ubiegłe lata. Chciałbym go więc odpowiednią częścią strat pokryć.
I tu pytanie: w którym polu w PIT-36 tę stratę mam wpisać? Rozdział E, pole 143? I co wpisać w opisie źródła strat?
izka	dnia 02/02/2014 o godz. 22:14
stratę z wynajmu można rozliczać w ciągu 5 kolejnych, w wysokości maksymalnej nie więcej niż połowa tej straty
ja akurat rozliczam się wspólnie z mężem i wynajem również dzielę po pół ,i tak stratę wpisuję ja jako podatnik w PIT36 w poz.143 a mężowi w poz.144, jako źródło podaję ‘strata z najmu w 2010r.’ bo akurat mieliśmy wtedy total wydatki związane z wynajmem i dlatego tak
Jacek	dnia 03/02/2014 o godz. 23:09
dzięki Iza! 🙂
Anna	dnia 29/01/2014 o godz. 18:13
A ja mam takie pytanie,
Wynajmujemy mieszkanie, i po rozliczeniu wody w 2013, czynsz za mieszkanie wynajmujący przelał razem z rozliczeniem wody- mieliśmy nadpłatę na jego rzecz, więc był dla nas zwrot. Kwota była wyzsza o ok 200 zl. Przelew zatytuował: opłata za najem. I teraz jak tu jest z podatkiem – mamy ryczałt ustalony i płaciliśmy od stałej kwoty. Jak tu rozwiązać taką sytuację by nie było problemów?
Name (Required)	dnia 29/01/2014 o godz. 23:18
na kim spoczywa obowiazek placenia w/w podatku? na najemcy czy na wynajmujacym
Kinga	dnia 30/01/2014 o godz. 16:38
Mieszkanie jest własnością moich rodziców, ale ja w nim mieszkałam przez wiele lat i ponosiłam koszty z nim związane, obecnie planuje wynająć to mieszkanie oczywiście za zgodą i oświadczeniem rodziców, że będę ponosiła koszty i przychody związane z kwotą najmu, i teraz pytanie – po pierwsze czy tak w ogóle można zrobić czyli wynajmować nie swoje mieszkanie za zgodą właściciela, po drugie czy mój mąż ma coś do tego, czyli czy muszę zgłaszać jakieś oświadczenie w naszym imieniu itp. PS od tego roku rozliczamy się wspólnie, ale zamierzam co miesiąc płacić podatek ryczałtowy
Agata	dnia 31/01/2014 o godz. 18:49
witam a ja mam problem wynajmuję mieszkanie z mężem od 2010r. i rozliczałam sie sama ryczałtem dzisiaj dowiedziałm się że muszę zlożyć korektę od 2010r ,bo mąż jest współwłaścicielem i na domiar tego ja na ryczałt a on na zasadach ogólnych pani w urzędzie była tak miła że podpowiedziała mi o tej amortyzacji ale za bardzo niewiem o co chodzi i jak sie do tego zabrać martwie sie że jak mi naliczą podatek to będzie krucho pozdrawiam i proszę o pomoc
Anna	dnia 03/02/2014 o godz. 21:23
mam pytanie odnośnie wybrania odpowiedniego PIT-u do rozliczenia. Zaczęłam wynajmować mieszkanie w styczniu tego roku (chcę rozliczać się na zasadach ogólnych 18% w 2015) oraz jestem zatrudniona na umowę o pracę. Zapomniałam zgłosić pracodawcy aby nie odprowadzał zaliczki na podatek i w styczniu została odprowadzona w wysokości 46,33 zł. Na jakim formularzu będę musiała się rozliczyć w 2015 r? Na PIT-36 pomimo tego, że pracodawca odprowadził w styczniu składki w moim imieniu?
Alicja	dnia 05/02/2014 o godz. 00:56
Załuję, że dopiero niedawno trafiłam na ten blog ale lepiej późno niż wcale :).
Panie Grzegorzu mam pytanie nt amortyzacji ponieważ mam lekki mętlik w głowie…
Od jakiegoś czasu wynajmuję mieszkanie otrzymane w spadku po Babci ale dopiero niedawno (dzięki blogowi właśnie) dotarło do mnie, że mogę w koszty wliczyć amortyzację no i tu mam zagwozdkę.
Mieszkanie dostałam w 2002r, amortyzację zacznę rozliczać od 2014r. Jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czyli traktowane jest jako wartości niematerialne i prawne – stawka 2,5% / rok. Moje wątpliwości dotyczą następujących kwestii:
1 – jak ustalić wartość początkową? Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 UPDOF ma to być wartość rynkowa z dnia nabycia – nie wiem jakie były wówczas ceny i nie bardzo wiem gdzie je znaleźć. Mam pismo z US gdzie pojawia się wartość wskazana dla potrzeb ustalenia podatku (ok. 41 tys.). Doczytałam też, że można przyjąć, zgodnie z art. 22g ust. 10, wartość 988zł / m2 a wtedy wartość początkowa wyniosłaby ok. 46 tys. wiec ciut “korzystniej” . Jednak w art. 22m ust.4 jest napisane, ze wtedy stosujemy stawkę 1,5%. Tak więc przy wartości “rynkowej” z 2002r i 2,5% stawce miesięczny odpis wynosi 85zł, przy zastosowaniu przelicznika z ustawy i 1,5% – 57zl. Chyba bardziej opłacalna jest 1sza wersja? No chyba, że nie tak zrozumiałam przepisy…. 🙁
2. Czy w obu powyższych przypadkach konieczne jest prowadzenie ewidencji środka trwałego? Bo w art. 22n ust.3 jest napisane, że nie podlegają ewidencji (…) prawo do lokalu spółdz. , których wartość ustalono zgodnie z art. 22g ust.10 a z kolei w art. 22n ust 6 napisano, że jest nie ma ewidencji to odpisy nie stanowią kosztów uzyskania przychodu……
3. Czy taką ewidencję można prowadzić np. w arkuszu kalkulacyjnym? Próbowałam znaleźć na blogu jakiś wzór ale chyba źle szukam albo takowego nie ma….
Byłabym wdzięczna za rozwianie moich wątpliwości.
Tak na chłopski rozum to powinnam chyba przyjąć wartość początkową z decyzji US z 2002r i rozliczać wg stawki 2,5% i prowadzić ewidencję środków trwałych ale nie wiem czy nie “błądzę” ….
JAn	dnia 05/02/2014 o godz. 13:17
Witam pierwszy raz i dziekuję autorowi za tak zacną stronkę .
Zakładając zakup obiektu (3 współudziałowców
) chcemy zakupić (4 lokale i 5 mieszkań na piętrze)
za 600 000 zł + remont 500 000 = 1 100 000 zł
1.Czy każdy z nas może rozliczać sie prywatnie z tego najmu?
2.Wybieramy zasady ogólne i amortyzację od 1,1 mln , czy po np.10 latach i sprzedaży obiektu np.za 2 mln zł czy zapłacimy podatek po sprzedaży?
Czy można rozliczać to
lilka	dnia 05/02/2014 o godz. 15:15
Jeżeli zaczęłam wynajmować mieszkanie od lutego tego roku, jak mam rozliczać go ryczałtem ?
Mieszkanie przekazała mi darowizną moja mama czy może płacić za nie podatek ryczałtowy mój mąż który juz płaci podetek od innego mieszkania w ten sposób . Nie mamy rozdzielności majątkowej
basia	dnia 07/02/2014 o godz. 14:30
lilka – jeśli to wcześniejsze mieszkanie rozlicza mąż to znaczy, że już zgłosił do 20 stycznia i to , że ryczałtem i to , że wasze wspólne mieszkanie będzie rozliczał tylko on, więc chyba wystarczy tylko połączyć opodatkowanie starego z nowym i rozliczać je wspólnie tym samym sposobem oba co jedno. Nie jestem ekspertem, ale ja bym to połączyła w jedno. Chyba , że w zgłoszeniu formy i osoby rozliczającej podatek do US podano tylko jeden konkretny lokal, wtedy chyba sprawa się komplikuje. A skomplikuje się również jeśli to mieszkanie stanowi tylko Twoją własność (tak rozumiem – bo przekazała Ci go mama ) Wtedy musisz sama wybrać formę opodatkowania i rozliczać jako swój tylko przychód z wynajmu. Pozdr b
Anna	dnia 06/02/2014 o godz. 12:04
Czy to prawda, że od 2014 roku w przypadku ryczałtu nie można już wypisywać klientom rachunków uproszczonych, tylko faktury vat 0%?
basia	dnia 07/02/2014 o godz. 22:36
Grzegorzu ja mam pytanie jak rozliczyć karę za opóźnienie czy zwłokę w płatności. Czy włączyć ją w całość przychodu czy potraktować tak jak kaucję , która nie wchodzi do “masy” przychodu ? JAn zadał pytanie , które mnie też nurtuje: czy amortyzacja lokalu wpływa potem podczas sprzedaży na podatek. Cieszy mnie możliwość amortyzowania lokalu, ale czy nie załacę kiedyś za to ” frycowego” podczas sprzedaży. Pozdrawiam i dziękuję 😀 basia
tomasz	dnia 08/02/2014 o godz. 11:55
Zastanawiam się nad kupnem apartamentu w Sopocie celem wynajmu na cele turystyczne, na początek aby zobaczyć czy idzie wyciągnąć z tego zyski większe niż na lokacie nie chciałbym otwierać działalności aby nie generować dodatkowych kosztów
Pytanie czy można wystawić rachunek najemcy nie prowadząc działalności, jak wygląda kwestia watu, czy wat nie jest obligatoryjny w przypadku przekroczenia jakiegoś obrotu??? Jak wygląda kwestia podatku od nieruchomości, czy rejestrując działalność gospodarczą celem zarobkowego najmy lokalu (dla turystów ect) czy nie należy płacić podatku za daną nieruchomość jak dla firm czyli wielokrotnie wyższego???
Anna	dnia 13/02/2014 o godz. 18:44
Mam pytanie odnośnie rozliczania amortyzacji. Kupiłam mieszkanie z rynku wtórnego (zamieszkałe przez około 2 lata) za 125 000 zł. Kredyt wzięty na 135 000 zł. Mieszkałam w nim przez 3 lata, od stycznia 2014 zaczęłam je wynajmować. Czy licząc amortyzację mam wziąć pod uwagę cały zaciągnięty kredyt czy tylko kwotę jaka została przeznaczona na zakup mieszkania tj 125 tys zl? Czy do tej kwoty mogę dodać dodatkowo kwotę przeznaczoną na notariusza tj. koło 4 tys i od tej łącznej kwoty liczyć amortyzację 1,5 %?
Rozumiem, że do dokumentacji księgowej będę potrzebowała tylko umowę zakupu oraz potwierdzenie notarialne-ale nie pamiętam czy tam jest kwota za tę usługę.
Marzena	dnia 16/02/2014 o godz. 21:59
mam pytanie odnośnie kwoty podatku – rok 2013 rozliczałam na zasadach ogólnych, z uwagi na przeprowadzony remont, zakupy do mieszkania, w niektórych miesiącach koszty były wyższe niż dochody. Ogólnie podatek mam już wyliczony, ale nie wiem co wpisać w PIT36 w miesiącach (np. lipiec, sierpień) kiedy podatek wyszedł mi teoretycznie “ujemny”.
Joanna	dnia 17/02/2014 o godz. 10:55
Jestem razem z rodzicami współwłaścicielką wynajmowanego mieszkania. Jednak wszystkie opłaty wiązane z jego eksploatacją a także ja mam z tego wynajmu przychód. Jak załatwić w US żebym tylko ja odprowadzała podatek? Joanna
Michal	dnia 18/02/2014 o godz. 23:47
Wyliczylem ze przychode roczne z wynajmu wyniosa 10,200.
Wynajmuje mieszkanie 2 lata temu wyremontowane i wyposazone(rtv+agd+meble)
Koszty zakupu wyposazenia to 13tys , remont 5 tys.
Nie jestem pewien co do ceny mieszkania, ale 15 lat temu bylo to jakies 60tys.
Z tego co widze bardziej oplaca sie placic wg skali podatkowej
(moge jeszcze odliczyc media,oplaty administracyjne,ubezpieczenie)
Prosilbym o jakas porade w jakis sposob odliczyc wartosc rtv+agd+meble.
Czy jest to jaksi procent od calej sumy ?
Czy moge odliczyc takze wartosc materialow budowalanych ?(fabry,plytki,
panele,kleje do plytek itd) ?
Marek	dnia 21/02/2014 o godz. 00:28
Wiele już się dowiedziałem z artykułu i pytań i odpowiedzi. Niestety nadal nie wszystko przedstawia moją sytuację. Kupiłem w grudniu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na kredyt z dziewczyną. Blok z 1995 roku. Mieszkanie jest trzy pokojowe i wynajęliśmy największy pokój. Pytania:
1. Czy prawdą jest, że możemy przyjąć tylko 2,5% amortyzacji
2. Jeśli chcę zastosować stawkę liniową, to czy mogę do odliczenia czynszu i amortyzacji zastosować poniższy wzór:
(a+50%b)/c, gdzie -a- to wielkość wynajmowanego pokoju, -b- to części wspólne, -c- wielkość mieszkania.
3. W jakiej części wrzucić w koszty zakupioną zmywarkę, którą w dodatku kupiliśmy 500zł za gotówkę a resztę na kredyt 🙂
4. Jak mam uzupełnić PIT swój i dziewczyny ? W umowie kredytowej mieszkanie jest po 50%. Bardzo dziękuję za pomoc
Sandra	dnia 21/02/2014 o godz. 19:35
proszę o pomoc, jak rozliczać podatek na zasadach ogólnych w sytuacji kiedy najemca otrzymuje dodatek z OPS-u na czynsz administracyjny, nadmieniam, że administrator wystawia rachunek na mnie czyli wynajmującego jednak osoba wynajmująca po okazaniu umowy najmu otrzymała dodatek mieszkaniowy, który OPS wpłaca na rachunek administratora.
Daria	dnia 27/02/2014 o godz. 08:56
Mam pytanie odnosnie zgloszenia sposobu rozliczania do US chodzi mi konkretnie o ryczalt-czy ja musze pojawic sie w US osobiscie czy moge wyslac to zgloszenie poczta?
Joanna	dnia 04/04/2014 o godz. 14:02
Mówił Pan o odsetkach od kredytu i ubezpieczeniu mieszkania wymaganego przez kredytodawcę – jako koszcie uzyskania przychodu z wynajmu. Czy do kosztów mogę zaliczyć również koszt mojego ubezpieczenia na życie, które również wymagał kredytodawca i które musze płacić tak długo jak długo będzie spłacany kredyt?
Drugie = czy mogeę uważać za koszy dodatkowe ubezpieczenie mieszkania oraz oc mieszkaniowe które zawarłam dodatkowo? czy kosztem może być opłata za internet jako media?
Kasia	dnia 01/03/2014 o godz. 20:45
Mam pytanie czy jeśli wynajmowane mieszkanie było zakupione w 2013r rozliczając podatek od wynajmu na zasadach ogólnych mogę odliczyć odsetki od kredytu? Słyszałam że to tyczy tylko mieszkań kupionych przed 2006 rokiem. Czy to prawda?
Ewelina	dnia 06/03/2014 o godz. 21:19
Zarejestrowałam w urzędzie umowę najmu mieszkania przez osobę prywatną. Wybrałam stawkę ryczałtu płatną kwartalnie. Moje pytanie brzmi – od jakiej kwoty i kiedy mam zapłacić podatek. W umowie kwota, którą płaci wynajmujący wynosi np. 300 zł. Czy podatek byłby płacony od tej kwoty, czy należy ją powiększyć o comiesięczne opłaty związane z utrzymaniem mieszkania typu media, ubezpieczenie, co?
UM	dnia 25/04/2014 o godz. 14:46
Zależy jak skonstruowana jest umowa. Jeśli umowa mówi że dostaje Pani na 300zł czynszu najmu a wynajmujący pokrywa dodatkowo koszty czynszu mieszkania i mediów to 8,5% od 300złx3 miesiące a jeśli w umowie nie ma mowy o oddzielnym płaceniu za czynsz i media to płaci się ryczałt 8,5% od kwoty całkowitej zapłaconej przez najemcę przez 3 miesiące. Kwotę ryczałtu płaci się kwartalnie czy do 20 kwietnia za I-III, do 20 lipca za IV-VI, do 20 października za VII-IX, i do 31 stycznia razem z rozliczeniem PIT28 za X-XII
Malgorzata	dnia 18/03/2014 o godz. 00:29
czy moze Pan podpowiedziec jaka forma opodatkowania najmu nieruchomosci znajdujacej sie w Polsce jest najkorzystniejsza dla osoby nie bedacej rezdynetem Polski? Nieruchomosc znajduje sie na terenie Polski, kredyt zaciagniety na wynajmowane mieszkanie jest w Polsce. Czy wysokosc zarobkow osiagnietych za granica bedzie miala wplyw w jakikolwiek sposob na stawke opodatkowania najmu na terenie Polski? Pozdrawiam serdecznie, Malgorzata
kamila	dnia 19/03/2014 o godz. 21:25
Mam pytanie chciałabym rozliczyc sie z urzędem za wynajem mieszkania , które było wynajęte 7 miesięcy w 2013 roku i nie była odprowadzana zaliczka do urzędu . proszę o poradę jak to rozliczyć .
uska75	dnia 16/04/2014 o godz. 09:57
witam, Kamilo czy jest odpowiedz na Twoje pytanie?mam podobna sytuacje.
Thomas	dnia 26/03/2014 o godz. 10:37
Zakupiłem mieszkanie w celu wynajmowania i budowania zdolności kredytowej.
Zależy mi żeby wykazać jak największy przychód z tytuły wynajmu dlatego będę rozliczać się na zasadzie ryczałtu 8,5%.
Mam już 3 osoby chętne do najmu od 1 kwietnia i teraz zastanawiam się jak skonstruować umowę najmu, aby była najkorzystniejsza dla mnie pod kątem zdolności kredytowej.
Opłaty wyglądałyby następująco:
– 2000zł odstępne dla mnie
– najemcy opłacają czynsz 595zł (przy trzech osobach z zaliczkami na wodę i ogrzewanie tyle obliczono mi w spółdzielni)
– najemcy opłacają dodatkowe media czyli prąd, gaz + ew. internet
Wychodzi więc, że otrzymywałbym od najemców co miesiąc 2595zł + rozliczał rachunki na bieżąco i ew. nadpłaty/niedopłaty z zaliczek w czynszu)
Czy jeśli w umowie najmu zapiszę, że koszt najmu to 2000zł + 595 czynszu to bank będzie liczył do zdolności przychód 2000zł czy 2595zł? Zakładając oczywiście, że rozliczam się na podstawie rzyczałtu 8,5%
Agnieszka	dnia 26/03/2014 o godz. 12:10
Moje pytanie dotyczy rezygnacji z ryczałtu w ciągu roku. Wynajmuję dom i opłacam podatek ryczałtowo. Niestety niespodziewanie, mieszkańcy chcą się wyprowadzić, moje pytanie to czy mogę coś zrobić, żeby zrezygnować z metody ryczałtowej i nie opłacać co miesiąc podatku skoro nikt nie będzie wynajmował? Z góry dziękuję bardzo za odpowiedź.
UM	dnia 25/04/2014 o godz. 14:24
podatek – 8,5% ryczałt czy 18lub 32% płaci się tylko od tego co otrzymaliśmy (przychodu lub dochodu) a więc jeśli nikt nie wynajmuje i nam nie płaci to my też nie musimy płacić ryczałtu bo nasz przychód/dochód wynosi zero.
Tadeusz	dnia 29/03/2014 o godz. 13:31
Witam Panie Grzegorzu, mam wynajmować lokal użytkowy, przychód z tego to 3.480 złotych miesięcznie, a więc 41.760 rocznie. Chcę płacić podatek zryczałtowany 8,5%, czy jest limit ograniczający stosowania tej stawki? Serdecznie pozdrawiam – Tadeusz
Izabela	dnia 01/04/2014 o godz. 12:09
jedno pytanie? jeśli zarabiam i przebywam (rozliczam się tam z podatków) poza granicami kraju a w Polsce wynajmuję mieszkanie to gdzie powinnam rozliczyć się z dochodów z najmu – mam wybór czy muszę w Polsce?
tubis	dnia 09/04/2014 o godz. 17:47
Witam. Czy , gdy lokal użytkowy (warsztat) nie był wynajmowany przez dłuższy okres czasu (kłopoty z podziałem spółki) można teraz wrzucić w koszty narosłe przez ten okres długi czynszowe. Pieniądze z wynajmu są przeznaczane na spłatę dwóch zadłużeń jednocześnie(jedna część to ugoda sądowa, a druga bieżąca rozłożona w spółdzielni na raty) Bieżący czynsz płaci wynajmujący.I jeżeli można jeszcze to jak miesięcznie odliczyć amortyzację. 278m2 i lokal oddany do użytku w 1989 roku, a do roku 2012(kwiecień) była w nim prowadzona działalność.
ULA	dnia 11/04/2014 o godz. 22:56
Grzegorz, dziękuję za Twoją kompetencję i z góry za odpowiedź.
Wartość początkowa mojego mieszkania to 90 tys.zł. (cena zakupu) Czy mogę doliczyć do tej wartości np. zabudowane szafy, sprzęt AGD/RTV?
W tym miesiącu zaciągnęłam kredyt (refinansowy na mieszkanie oraz na zakup działki) pod hipotekę tego mieszkania 185 tys. Czy mogę wliczyć w koszty wynajmowanego mieszkania odsetki z tego kredytu?
Jarek	dnia 12/04/2014 o godz. 11:40
Teoretyczna sytuacja:
Posiadam mieszkanie w którym wynajmuje 2 pokoje na zasadach ogólnych, w 3 pokoju żyje i jednocześnie w mieszkaniu zarejestrowana jest działalność gosp.
1. Z działalności płacę 600zł podatku dochodowego
2. Z wynajmu płacę 250zł podatku dochodowego
1. Odsetki kredytu na mieszkanie wynoszą 850zł, czy mogę sobie odliczyć odsetki od kredytu od obu podatków dochodowych czy tylko tego z wynajmu ?
2. Co jeśli przykładowe 50% mieszkania i kredytu należy do mnie a pozostałe 50% do rodziców ? Czy jeśli mam pozwolenie od wpółwłaścicieli i kredytobiorców to mogę tak działać ?
Chętnie symboliczne 50zł zapłacę za odpowiedź ( napisz do mnie na maila nr konta i dane )
Majka	dnia 15/04/2014 o godz. 20:03
Witam przedświątecznie,
sytuację mam taką – mam od kilku lat status rolnika, pole może rodzi niewiele i jest to sprawa sezonowa, ale jestem w krus od kilku już lat, działalności nie prowadzę od 6ciu. Ze względu na wolny pokój w odrębnej części domu chcę go wynajmować przyjezdnym. Dom położony w mieście, mieszkam w nim, wiem nie podlega zwolnieniu z pdof. Chcę rozpocząć normalnie działalność gosp, wpisać w ceidg, ryczałt 17%, składki w krus. Czy ktoś może to zaopiniować? Dziękuję za pomoc.
uska75	dnia 16/04/2014 o godz. 09:55
krótkie pytanie. zamierzam wynajac mieszkanie ,planuje rozliczyc je na zasadach ogólnych za 2014r., gdyz mamy z mezem kredyt plus koszty jego wyposazenia PYTANIE: pracujemy oboje i rozliczamy sie wspolnie, czy rozliczenie PIT za wynajem moge rolziczyc w styczniu 2015r. i wówczas zaplacic ewentualny podatek-licze na to , ze koszty beda wyższe i nie bede musiala płacic, ?CZy w styczniu skoro rozliczam sie z mezem w PIT ja czy mąż mamy w PIT zaznaczyc ten najem?dziekuje
Kasia	dnia 21/04/2014 o godz. 10:59
mam pytanie: czy w wypadku zawarcia umowy wynajmu mieszkania “za koszty” (mieszkanie w bardzo złym stanie, przed remontem, najemca mieszka w zamian za regulowanie bieżących opłat, tj. czynszu do spółdzielni mieszkaniowej i opłat za prąd i gaz) słusznie przyjmuję, że mój koszt uzyskania przychodu równoważy się z przychodem, a zatem dochód i podatek = 0, a także – czy muszę o fakcie zawarcia takiej umowy informować urząd skarbowy i składać oświadczenie co do formy opodatkowania??? Czy niezłożenie takiego oświadczenia, a ujawnienie
najmu w formie przychód = koszty skutkuje jakąś odpowiedzialnością? Na zły stan mieszkania mam dokumenty, więc chyba urząd nie będzie mógł uznać, że faktycznie mój przychód był większy. Dziękuję.
tomasz	dnia 24/04/2014 o godz. 10:15
mam pytanie odnośnie rozliczenia podatku za najem garaży tzn: pracuję za granicą i tutaj też płacę podatki, nie uzyskuję obowiązku podatkowego w Polsce, gdzie w takim przypadku jeżeli garaże wynajmuję w Polsce rozliczam podatek? i gdzie należy to zgłosić.
Kayti	dnia 26/04/2014 o godz. 23:48
Znowu pojawiły mi się pytania. Przejdę od razu do konkretów:
Pyt.1. Rozliczam się na zasadach ogólnych i chcę odliczyć koszt opłaty administracyjnej.
W skład pełnej opłaty wchodzi opłata za lokal (A) i opłata za miejsce garażowe (B)
Z umowy najmu wynika, że najemca płaci czynsz administracyjny, ale wynajmuje tylko lokal mieszkalny bez garażu. Zatem ponieważ najemca nie korzysta z garażu, ponosi on tylko koszt A. Koszt A jest dla mnie neutralny jeśli chodzi o odliczenia.
Czy jednak w takiej sytuacji mogę wliczyć opłatę B w swoje koszty uzyskania dochodu? Jakby nie było koszt ten byłam zmuszona ponieść, ale czy ma on związek z wynajmem?
Pyt. 2. Wynajmowałam mieszkanie do listopada roku 2012 i rozliczałam je ryczałtem, następnie na rok 2013 zmieniłam rozliczenie na zasady ogólne.
Kolejny najem nastąpił dopiero w lutym 3013 i oczywiście zmienił się najemca.
Mam zachowane maile, z których wynika,iż w okresie pustostanu (mies. 11,12/2012 i 1/2014) poszukiwałam aktywnie kolejnego najemcy poprzez zamieszczanie ogłoszeń.
2.1. Czy już W MIESIĄCU STYCZNIU 2013 (już na zasadach ogólnych, przed podpisaniem umowy najmu) mogę uwzględnić jako koszty do odliczenia:
opłatę pełnego czynszu administracyjnego, odsetki kredytu, ubezpieczenie zapłacone w styczniu, kwotę zmniejszającą podatek?
2.2. Czy amortyzację mogę liczyć już od lutego kiedy nastąpił najem, ponieważ w czasie pustostanu poszukiwałam najemcy? Czy jednak muszę z racji zmiany/nowego najemcy odliczyć amortyzację zgodnie z zapisem mówiącym, że: “Amortyzację zaczynamy naliczać od miesiąca następnego po miesiącu, w którym zdatny do użytku środek trwały został przekazany do użytkowania.”
Czy przekazanie do użytkowania dotyczy konkretnego najemcy, czy chodzi o przekazanie do użytkowania w ogóle pod wynajem?
Będę wdzięczna za odpowiedź, z góry bardzo dziękuję!
Kayti	dnia 27/04/2014 o godz. 00:25
Cyt.1:”Kolejny najem nastąpił dopiero w lutym 3013 i …”
Cyt.2:” Mam zachowane maile, z których wynika,iż w okresie pustostanu (mies. 11,12/2012 i 1/2014) poszukiwałam aktywnie kolejnego najemcy poprzez zamieszczanie ogłoszeń.”
Oczywiście miało być:
Cyt1: 2013
Cyt2: (mies. 11,12/2012 i 1/2013)
Mat	dnia 28/04/2014 o godz. 13:32
Mam możliwość wynajęcia części mojego domu firmie, w której jestem zatrudniony.
Firma będzie w tym pomieszczeniu miała magazyn części.
Będzie to najem od osoby prywatnej ( czy co miesiąc będę musiał wystawiać rachunek lub inny dokument, czy wystarczy umowa ? )
Jakie czekają mnie rozliczenia podatkowe.
Normalnie płacę podatek dochodowy wg skali podatkowej.
Czy taką umowę ( lub sam fakt rozpoczęcia najmu zgłaszam w US? )
Rozumiem, ze co miesiąc płacę zaliczkę na podatek ( 18% od kwoty najmu ) ewentualnie pomniejszony o procentowy udział wynajmowanego pomieszczenia w kosztach całej nieruchomości ( co mogę zaliczyć do kosztów ? media? ogrzewanie? ubezpieczenie? kredyt bankowy ( czy tylko odsetki ? )
Pierwszy raz spotykam się z tematem stąd taka u mnie niewiedza.
Proszę więc o pomoc bo im więcej czytam tym mniej wiem.
Ewa	dnia 06/05/2014 o godz. 08:04
Witam serdecznie i dziękuję za artykuł, który rozwiał wiele moich wątpliwości odnośnie najmu. Ale mam jeszcze takie pytanie:
Czynsz najmu mojego mieszkania wynosi 700,zł – najemcy płacą dodatkowo sami czynsz, opłaty za media itp. Pytanie brzmi – czy czynsz za mieszkanie który płacą sami najemcy stanowi również mój przychód i czy muszę w zw. z tym odprowadzić od niego podatek / będę rozliczała się ryczałtem / i pytanie drugie – czy muszę wystawiać najemcom miesięczny rachunek za najem / nie prowadzę działalności gospodarczej /. Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam
Anna	dnia 06/05/2014 o godz. 14:11
W urzędzie powiedziano mi, że niemożna uznawać odsetek od kredytu na mieszkanie za koszt. Jest to niezgodne z Pana artykułem – na co mogę się powołać w rozmowie z Urzędem?
aleksandra	dnia 06/05/2014 o godz. 16:03
witam, mieszkam w irlandii i mam tutaj dzialalnosc gospodarcza, moja mama teraz przeprowadza sie do mnie i bede jej mieszkanie wynajmowac turystom, czy musze miec zarejstrowana dzialalnosc w polsce? czy mieszkanie musi byc oficjalnie moja wlasnoscia? czy moge rozliczac to w irlandii jako dodatkowy przychod?
aleksandra	dnia 06/05/2014 o godz. 16:06
jeszcze 1 pytanie- przed styczniem tego roku nie wiealam jeszcze ze bedziemy mieszkanie wynajmowac, wiec nie zglosilam chceci rozliczenia przez ryczalt, czy ktos kto dopiero rozpoczyna dzialalnosc jako wynajmujacy moze to nadal zrobic?
Początkujący Wynajmujący	dnia 14/05/2014 o godz. 14:44
postanowiłem rozliczać się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. Nie prowadzę działalności gospodarczej. Mieszkanie znajduje się w budynku z 2000 roku, nabyłem je w 2013 roku za 150 000 pln, wynajem rozpocząłem w kwietniu 2014 – przychód z wynajmu 1000 pln/m-c. Do kosztów związanych z wynajmem chciałbym wciągnąć amortyzację indywidualną (okres 10 lat). Koszty związane z amortyzacją przewyższą przychód z tytułu wynajmu.
– czy w chwili obecnej powinienem złożyć jakiekolwiek dokumenty w US, np. zawiadomienie o rozpoczęciu wynajmu, informacja o wyborze formy opodatkowania?
– właścicielami mieszkania i wynajmującymi jesteśmy wspólnie z żoną (nie mamy rozdzielności majątkowej), rozliczamy się wspólnie, czy powyższe ma jakieś przełożenie na rozliczenie się z przychodu z wynajmu mieszkania? Czy w związku z powyższym powinienem złożyć do US dodatkowe dokumenty? Co spowoduje oświadczenie, że tylko jedno z nas będzie się rozliczało z mieszkania i czy w ogóle jest taka możliwość przy wspólnym rozliczaniu podatku dochodowego?
– biorąc pod uwagę, że w związku z indywidualną amortyzajcą (10% wartości mieszkania rocznie) podczas rozliczania będę wykazywał stratę – czy muszę płacić miesięczne zaliczki na podatek?
– czy ewidencja środków trwałych (konieczna przy amortyzacji) jest dokumentem składanym w US (jeśli tak to kiedy?), czy tylko dokumentem prowadzonym na potrzeby ewentualnej kontroli.
– jeżeli mieszkanie nabyłem w 2013 r, a wynajem rozpocząłem w kwietniu 2014, to od kiedy zaczynam amortyzację mieszkania – od momentu nabycia, czy od momentu kiedy mieszkanie zostało wynajęte?
Gaja	dnia 19/05/2014 o godz. 18:05
mam podobna sytuacje, ale dlaczego 10% amortyzacji i co to jest ta ewidencja srodkow trwalych. czy zawsze przy amortyzacji trzeba ją wykonywac?
Paweł	dnia 25/05/2014 o godz. 13:30
Jestem współwaścicielem (wraz z żoną, wspólność majątkowa) 1/2 domu , zaś włascicielem pozostałej 1/2 jest syn. W budynku są 3 lokale mieszkalne, nie dokonano podziału nieruchomości .
Kto ma podpisać umowę najmu jednego z nich?
Kto ma rozliczać podatek od najmu?
Pozdrawiam i dziękuję za odpowiex
Janusz	dnia 29/05/2014 o godz. 18:11
Jesteśmy współwłaścicielami (8 osób – 4 małżeństwa) jednopokojowego mieszkania, które będziemy wynajmować starszej osobie za odpłatnością przekraczającą o ok. 100 PLN koszty opłat do ZBM (czynsz, fundusz remontowy, media). Czy każdy ze współwłaścicieli (ew.każde małżeństwo) musi rozliczać się z US osobno? Miesięczny dochód na właściciela nie przekracza 15 PLN, a gdyby uwzgl.amortyzację dochodu nie byłoby wcale. Czy mogę rozliczać całość na siebie w imieniu wszystkich współwłaścicieli. Co robić?
ape	dnia 30/05/2014 o godz. 13:42
Proszę mi powiedzieć, czy jeśli mam kredyt na zakup mieszkania plus remont to amortyzację liczę o całkowitej kwoty kredytu?
Druga sprawa to, czy owy remont mogę również uznać jako koszt?
Czy jeśli umowa kredytowa wymaga ubezpieczenie na życie to również można uznać to za koszt?
Jeśli wybiorę ryczałt z kosztami eksploatacji przerzuconymi na najemcę to musi on wpłacać pieniądze ze swojego konta na rzecz zarządcy, energetyki etc., czy może to się odbywać za moim pośrednictwem?
no to zczynamy	dnia 30/05/2014 o godz. 13:54
Zakupiłem pierwsze mieszkanie i zależy mi na tym, aby po roku starać się o drugie. Chcę wykazać jak najwyższe dochody z najmu, co pozwoli mi podnieść swoją zdolność kredytową.
Czy najem ze ryczałtową formą opodatkowania w tym przypadku jest dla mnie najkorzystniejszy?
Paweł	dnia 11/06/2014 o godz. 13:47
mam pytanie dotyczące amortyzacji..
Planuję zakup nieruchomości pod wynajem, niestety spora część z nich to mieszkania spółdzielcze własnościowe, co uniemożliwia zastosowanie indywidualnej stopy amortyzacji.
Wiem, że jest możliwość zmiany formy własności na odrębną własność (jak wynika z informacji z jednej ze spółdzielni – ok 3 miesiące czasu + ~1000zł).
Pytanie moje jest następujące:
Czy można zakupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe, zacząć wynajmować mieszkanie nie rozliczając amortyzacji, uruchomić procedurę wyodrębniania nieruchomości i dopiero po jej wyodrębnieniu zacząć rozliczać amortyzację na indywidualnych zasadach?
PS – przy okazji polecam poradnik pana Grzegorza – na prawdę kompleksowo traktuje o temacie
Andrzej	dnia 27/06/2014 o godz. 21:42
Aby nie płacić podatku od spadku za sprzedaną nieruchomość – kupiłem mieszkanie. Złożyłem odpowiedni PIT w urzędzie skarbowym, że środki ze spadku przeznaczę w ciągu dwóch lat na zakup mieszkania. Moje pytanie brzmi czy mogę wynająć takie mieszkanie, chcę to zrobić legalnie – rozliczając się (płacąc podatek) do Urzędu ?
Wojtek	dnia 02/07/2014 o godz. 11:35
Witam Panie Andrzeju,
Kupilem Pana ksiazke,jest bardzo przydatna ,natomiast nie znalazlem odpowiedzi na nastepujace pytanie:
Czy mozna zastosowac amortyzacje nieruchomosci jako koszt przy zasadach ogolnych nie bedac jej wlascicielem.
Posiadam 3 nieruchomosci na wynajem: jedno nowe budownictwo, jedno stare-spoldzielnia,jedno nowe – nada w kredycie 60%.Wszystkie wynajmuje na ryczalcie w zwiazku z dochodem uzyskiwanym z zagranicy( umowa o unikaniu podwojnego opodatkowania pozwala mi na opodatkowanie dochu z etatu zagranicznego wylacznie poza krajem ktore jest znaczaca korzystniejsze o ile nie mam dochodow na terenie RP opartych opodatkowaniu na zasadach ogolnych).
Miedzy mna a zona jest rodzielnosc majatkowa.Na wszystkie mieszkania sa akty wlasnosci na ktorych jestem tylko ja. W zwiazku z Panska lektura, ktora przeczytalem pojawi sie konkluzja,ze warto by wynajmowac owe mieszkania na zasadach ogolnych.Jak juz zaciagnalem informacji w US moge zawrzec umowe jako wlasciciel z zona ,ze zrzekam sie wszelkich dochodow oraz kosztow na jej rzecz w zwiazku z czym po zgloszeniu tego do urzedu wraz z umowa miedzy mna a zona(najlepiej notarialna) zona bedzie mogla czerpac dochod z ww wymienionych mieszkan oraz placic podatek od ww dochodu na zasadach ogolnych co moze byc korzystne.
Pojawia sie pytanie:
-Czy moge taka umowe zawrzec z zona ,majac rozdzielnosc majatkowa?
-Czy zona moze zastosowac amortyzajce do ww mieszkan jako koszt w przypadku takim,skoro nie jest ich wlascicielem?
-Czy moge zastosowac amortyzacje do ww trzech przypadkow mieszkan najlepiej indywidualna,zaznaczam ze do tej pory ja wynajmowalem je na ‘ryczalcie*?
-Jakie sa skutki uzywania owej amortyzacji w przypadku sprzedania mieszkania w okresie do 5 do 10 i pozyzej 10 lat? Czy trzeba oddac zamortyzowana czesc do US?
Pytania dodatkowe:
Zafascynowany Pana strona oraz blogiem Slawka, pragne osiagnac w przyszlosci wolnosc finansowa,jak wiadomo 3 mieszkania do malo wiec planuje zakup kolejnych 2 na wynajem albo wiecej.Czy jako osoba prywatna moge taka ilosc mieszkan wynajmowac czy to bedzie mialo juz znaczenie dzialalnosci gospodarczej dla US?Jesli tak to w jakim momecie, czy momemcie kiedy zrezygnuje z etatu gdyz beda one glownym zrodlem utrzymania czy innym?
Czy w przypadku zakladania dzialnosci gospodarczej trzeba ww nieruchomosci wpisac do ewidencji srodkow trwalych jesli tak to jakie sa konsekwecje sprzedazy takiej nieruchosci (bedace srodkiem trwalym firmy w ewidencji) w np. za 5 lat albo pozniej w wieku ’emerytalnym’ oraz czy gdybym zdecydowal sie byc vatowcem bo jak rozumiem do 150000 euro wynajem na cele mieszkanowe moze byc pokryty vatem przy mojej dobrej woli to czy moge odzyskac pelen vat przy kupnie kolejnego mieszkania,odzyskac vat ktory zaplacilem juz wczesniej jako osoba prywatna oraz jak wyglada sprawa sprzedazy takiego mieszkania pozniej jesli jest sie vatowcem?
Z gory dziekuje za odpowiedz,
Napisal Pan swietna ksiazke!!
Prosze wybaczyc brak polskich znakow,pisze z zagranicy.
basia	dnia 02/07/2014 o godz. 16:29
Witam Panie Wojtku
Skoro kupił Pan książkę to polecam dokładniejszą lekturę. Autor ma na imię Grzegorz. Obszernie wyjaśnia sprawę kiedy US traktuje najem licznych lokali jako działalność gospodarczą – odpowiedź – nie jest jednoznaczna , dlatego odsyłam do lektury. A w szczegółowych kwestiach może warto zadać pytanie Urzędowi Skarbowemu.
Zofia	dnia 13/07/2014 o godz. 00:48
Mam Twoją książkę o podatkach od najmu i bardzo mi pomaga w rozliczeniach 🙂 Mam pytanie, czy opłaty za ochronę mogę uznać jako koszty uzyskania przychodu?
Karol	dnia 15/07/2014 o godz. 11:39
Gratuluję wartościowych treści w serwisie. Bardzo pomocny blog. Nurtują mnie jeszcze 3 sprawy związane z rozliczaniem się na zasadach ogólnych:
1) jestem na etacie, rozliczam się z żoną ale mieszkanie jest moją własnością (zakupione jeszcze przed ślubem). W jaki sposób obliczyć/sumować dochód i moment wejścia w próg 32%? W przypadku pensji, pracodawca odprowadza 18% a w momencie wejścia w II próg odprowadza wyższą składkę. Przy rozliczeniu wspólnym można dostać zwrot nadpłaty, ale jak do tego wkomponować zysk z najmu i jaką skalę podatku zastosować?
2) Mieszkanie jest z garażem i komórką – czy należy rozdzielić lokale i liczyć koszty uzyskanego dochodu osobno czy można wszystko zsumować na jednej umowie?
3) Amortyzacja jest kwestią umowną czy obowiązują przepisy precyzyjne?
Karol	dnia 16/07/2014 o godz. 08:11
Nie wiem skąd ten Wojtek…(pewnie z komentarzy u Cejrowskiego ;)…panie Grzegorzu oczywiście. Czy w książce znajde odpowiedzi na moje pytania?
basia	dnia 31/07/2014 o godz. 12:53
Panie Karolu – warto książkę przeczytać, ( jako blondynka nie miałam łatwego zadania). Ale niestety potem samemu trzeba zasiąść do kalkulacji i rozliczeń. Poradnik polecam.
Tomasz	dnia 07/08/2014 o godz. 11:30
Rejestrując umowę w US powinienem wystawiać comiesięczny rachunek za wynajem jako dokumentację do podstawy opodatkowania. W związku z powyższym mam pytanie o formę w jakiej ten rachunek powinien zostać przedstawiony/dostarczony najemcy – czy należy to dostarczyć na papierze osobiście czy jeżeli w umowie mam zapisany adres email do kontaktowania się z najemcą wystarczy podpisany skan rachunku w pdf wysłany mailem ? Z góry dziękuję za poradę.
Jerzy	dnia 08/08/2014 o godz. 01:52
rozpoczalem wynajmowanie mieszkania w tym miesiacu,zglosilem to do US i wybralem ryczalt jako forma opodatkowania z kwartalnym rozliczeniem.moje pytanie jest kiedy powinienem zaplacic podatek po raz pierwszy?
Andrzej	dnia 08/08/2014 o godz. 21:19
Właśnie się zastanawiam nad rozpoczęciem wynajmu mieszkania oraz kalkulacją kosztów.
Mieszkanie mam w sporej części kupione na kredyt. według mnie rozliczanie wg skali podatkowej jest dla mnie. Pytania:
– ponieważ moim kosztem uzyskania przychodu jest kredyt (rata kredytowa) to czy i w jakiej części mogę odliczyć go od uzyskanych dochodów?
– czy moim dochodem jest również to co pobiorę od najemcy na poczet: czynszu, funduszu remontowego budynku, opłat za media itp?
– mieszkanie jest współwłasnością małżeńską, rozliczamy się wspólnie, czy do urzędów też musimy biegać wspólnie. Czy wystarczy że jedno z nas zgłosi do US, a potem rozliczymy to na wspólnym PIT?
– co w sytuacji, gdy jedno z nas jest bezrobotnym, czy nie utraci się statusu bezrobotnego?
JB	dnia 10/08/2014 o godz. 18:37
Witam, czy mógłby Pan napisać jak rozliczany jest podatek od najmu w przypadku spółki z o.o.
Agnieszka	dnia 11/08/2014 o godz. 12:13
1. Podbijam ostatnie pytanie z postu Andrzeja – czy z racji dochodów z wynajmu mieszkania nie traci się statusu bezrobotnego? Pani w urzędzie wyjaśniała mi to, ale baaardzo mętnie, jakby sama nie była pewna…
2. Czyli zakładając, że np. mam rozliczyć się za sierpień, skąd biorę realne kwoty rachunków? Niektóre przychodzą raz na kwartał lub w ogóle są same wyrównania raz w roku :/ I do kiedy mam czas na to rozliczenie, do którego dnia września?
Justyna	dnia 13/08/2014 o godz. 21:29
Od 8sierpnia jestem najemcą mieszkania.W umowie najmu jest zaznaczone,że to najemca płaci podatek.Ile wynosi taki podatek?Koszt najmu to 800zł
robertkk	dnia 09/10/2014 o godz. 14:20
taka umowa jest niezgodna z prawem
podatek płaci ten kto osiąga dochód, w innym przypadku jest to bezpodstawne wzbogacenie, chyba że mówimy o podatku innym niż dochodowy
Ludwik	dnia 18/08/2014 o godz. 11:08
Witam, mam nietypowe pytanie dot. kosztów odsetek od kredytu.
Kupuję właśnie mieszkanie, w tej chwili mam wolne środki, ale za kilka miesięcy zamierzam je przeznaczyć na inne cele i dlatego już rozmawiam z bankiem w sprawie kredytu, skorzystam z kredytu na refinansowanie procedura podobna do kredytu przed zakupem. Czy nie ma przeszkód, aby koszty takiego kredytu zaciągniętego po zakupie mieszkania były kosztem, czy trzeba zadbać o jakąś szczególną dokumentację. ?
Anna	dnia 22/08/2014 o godz. 22:46
Witam, od zeszłego roku wynajmujemy mieszkanie (ryczałt 8,5% ) lecz dopiero teraz dowiaduję się, że powinnam w tym roku na nowo zgłosić informację do US o rozliczaniu najmu przez jednego ze współmałżonków – proszę o info jak to odkręcić.
Marek	dnia 30/08/2014 o godz. 19:16
W 2007 kupiłem na rynku wtórnym mieszkanie. Kupiłem je od pewnego pana, korzystając z usług agencji nieruchomości. W 2013 postanowiłem kupić większe mieszkanie, a to stare wynająć. Praktycznie już je wynająłem. Zapłaciłem też pierwsze podatki na zasadach ogólnych. Ale chcę je obniżyć. Czy mogę w koszty uzyskania przychodu wliczyć amortyzację tego mieszkania? Nie bardzo sprawę tej amortyzacji. Słyszałem, że amortyzować można tylko środki trwałe wciągnięte na listę ewidencji. Nie założyłem żadnej ewidencji, nie ustaliłem wartości początkowej mieszkania. Co zatem z tą amortyzacją?
Dariusz	dnia 07/09/2014 o godz. 22:04
Witam Grzegorzu, przeczytałem artykuł i zastanowiło mnie dlaczego w pierwszym wariancie najmu (najem prywatny skala podatkowa) nie przerzucasz kosztów mediów na najemcę? Rozumiem że to obniży twój dochód i ostatecznie podatek, ale czy z drugiej strony mniej też z tego masz (lokator może korzystać ile wlezie a my za to płacimy)?
Daniel	dnia 09/09/2014 o godz. 22:23
Mam nietypowe pytanie, ale może uda mi się uzyskać tutaj odpowiedź. Jestem studentem i ubiegam się o stypendium socjalne, które ma mozliwość zwiększenia o pewną kwotę jeśli dostarczę kserokopię umowy mieszkania, które wynajmuję i kserokopię kwitku z Urzędu Skarbowego, że właściciel odprowadza podatek z racji tegoż wynajmowanego mi mieszkania. Tutaj pojawiają się schody, otóż, zmieniam miejsce zamieszkania i będę mieszkał u kolegi, jednakże jego mieszkanie nie jest jeszcze wykończone i oddane do użytku także nie może on mi go wynająć, szkopuł tkwi w tym, że zanim on dostanie dokumenty, że mieszkanie jest jego własnością będzie już za późno na mojej uczelni na takie dokumenty. Wpadłem więc na jakże wspaniały pomysł, że podpisze umowę ze znajomym rzekomo na rok, nie będę tam mieszkał a po tych dwóch czy trzech miesiącach umowę zerwę i podpisze kolejną już właściwą. to wszystko tylko po to żeby moja uczelnia myślała, że rzeczywiścię takowe mieszkanie wynajmuję.
Pytanie kulminacyjne, jak powinien odprowadzić podatek mój znajomy i czy jak zerwę tę umowę po tych kilku miesiącach nie będzie trudności w Urzędzie Skarbowym?
Przepraszam, że propaguję na forum oszukiwanie organów państwa, ale dla biednego studenta liczy się każdy grosz:)
Janusz	dnia 15/09/2014 o godz. 22:01
Panie Grzegorzu, po zakupie Pana ksiązki idę krok po kroku. Pytanie mam dotyczące wartości nieruchomości. Jeżeli kredyt spłacałem przed odebraniem mieszkania, to czy odsetki od kredytu moge dodą do wartości mieszkania widniejącej w akcie notarialnym? Czy koszty obsługi notarialnej podnoszą wartość mieszkania, czy należy uznać za koszty?
Robert	dnia 15/09/2014 o godz. 23:15
Stoję przed trudnym dylematem. Bardzo chcę rozpocząć budowanie przyszłości mojej i mojej rodziny w oparciu o podnajem.
Sprawa jest o tyle trudna, że jestem bankrutem. Od dwóch lat poszukuję pomysłu na przeszłość.
Niedawno znalazłem całkiem ciekawy dom w prestiżowej okolicy. Wymaga jednak nakładów i pracy.
Dylemat 1:
Jaka forma opodatkowania ?
W początkowym okresie; liczę, że w pierwszym roku większe będą koszty inwestycji niż planowanego najmu.
Większość planowanych zakupów będzie przez allegro, tablica, … – sprzęt i meble używane często bez faktur.
Udało się też przekonać właściciela by znaczną część czynszu przekazał na remont.
Dylemat drugi:
Jak przygotować umowę by zawrzeć w niej zapis o podnajmie i czynszu umniejszonym o część remontowo-inwestycyjną.
Grzegorz Grabowski	dnia 12/10/2014 o godz. 12:03
Robert, to bardzo szeroki temat. Generalnie wg mnie podnajem to działalność gospodarcza. Trochę szczegółów znajdziesz tutaj:
https://wynajmistrz.pl/opodatkowanie-podnajmu-podstawy
Justyna	dnia 17/09/2014 o godz. 10:34
Nie wiem czy takie pytanie już padło, ale komentarzy jest tyle, że ciężko coś wyszukać. Chodzi mi o zakończenie wynajmu – czy trzeba po rozwiązaniu umowy z wynajmującym poinformować właściwy urząd skarbowy o zakończeniu, czy wystarczy przestać płacić podatek? Jeżeli trzeba to czy jest to forma pisemna – konkretny druk czy może własne podanie?
robertkk	dnia 09/10/2014 o godz. 14:08
Wojtek	dnia 26/09/2014 o godz. 17:06
Nurtują mnie dwie kwestie:
1.Na jakiej podstawie przyjmujemy stawkę amortyzacji (w artykule jest 1,5% a w komentarzach ktoś pytał o 10%)?
2.Czy do kosztów nie można włączyć całej raty kredytu, a nie tylko odsetek?
robertkk	dnia 09/10/2014 o godz. 14:10
Ad. 1. Na podstawie ustawy.
Standardowo 1,5%, dla mieszkań spółdzielczych 2,5% – 10% – tylko jeśli “korzystało się” z nieruchomości 5 lat przed jej nabyciem.
Ad. 2. Tylko odsetki.
Grzegorz Grabowski	dnia 12/10/2014 o godz. 12:02
Dodam tylko, że tzw. indywidualne stawki amortyzacji (do 10% rocznie) można stosować dla używanych ŚT, ale tych, które były używane przed nabyciem przez nas.
Justyna	dnia 01/10/2014 o godz. 20:53
Przepraszam ile się tutaj czeka na odpowiedź??? czy ona w ogóle zostanie udzielona?
Piotr	dnia 07/10/2014 o godz. 17:45
Dzień dobry wszystkim. Moje pytanie dotyczy oświadczenia o rozliczaniu podatku z najmu przez jednego z małżonków. Rozumiem, że to oświadczenie dotyczy majątku wspólnego. Jeśli mieszkania, które wynajmuję nabyłem przed zawarciem małżeństwa to oczywistym jest, że podatek od najmu tylko ja rozliczam i oświadczenia składać nie muszę. Czy mam rację?
Grzegorz Grabowski	dnia 12/10/2014 o godz. 12:01
Piotr, tak, masz rację 🙂
Wojtek	dnia 10/10/2014 o godz. 16:14
Korzystając z poradnika wyliczyłem należny podatek i poszedłem z tymi zapiskami do okienka w US, żeby zapytać, czy mają jakieś wątpliwości:)
Pani od moich obliczeń zaczęła odliczać kwotę ulgi 556,02zł.
Moje pytanie o co z tym chodzi?
Jej wzór to:
I m-c: przychód (za pierwszy miesiąc wynajmu) – koszty (za pierwszy miesiąc wynajmu) = dochód (za pierwszy miesiąc wynajmu) x 18% – 556,02zł = podatek
II m-c: przychód (za 2 m-c wynajmu) – koszty (za 2 m-c wynajmu) = dochód (za 2 m-c wynajmu) x 18% – 556,02zł = podatek
No i z tych obliczeń wychodzi, że przez pierwsze miesiące wcale tego podatku nie zapłacę. Poczytałem, że ta ulga przysługuje, jak nie korzysta się z kwoty wolnej – ja mam dochód z umowy o pracę także nie korzystam, ale czy przypadkiem pracodawca nie odlicza mi tej kwoty na PIT?
Grzegorz Grabowski	dnia 12/10/2014 o godz. 12:00
Zajrzyj, proszę, tutaj:
To powinno rozjaśnić sprawę.
Konrad	dnia 15/10/2014 o godz. 10:42
Mam dwa pytania odnośnie rozliczania podatku od najmu.
1. Czy ubezpieczanie niskiego wkładu własnego to też jest koszt który mogę sobie odliczyć? (forma opodatkowania skala podatkowa).
2. Czy jeżeli zrezygnowałem z wynajmu mieszkania na jakiś czas (rok), a rok wcześniej odliczałem sobie amortyzację od dochodu, to w obecnym roku mogę ją przestać odliczać, a rozpocząć w przyszłym ?
Romek	dnia 21/10/2014 o godz. 11:04
Jestem właścicielem lokalu usługowego, który ktoś odemnie wynajmuje.
Na ww. lokal mam kredyt. Obecnie płace 8,5% ryczałt. Od przyszłego roku chciałbym przejść na najem prywatny 32% i odliczać te wszystkie rzeczy które wymienione są w tabeli w artykule.
1. Czy można również odliczać w najmie prywatnym podatki tj. podatek od użytkowania wieczystego i podatek od nieruchomości ? Jeśli tak to w jaki sposób?
2. Czy można odliczać paliwo na samochód, polisę OC ? Skoro jest to najem prywatny, samochód również jest mój nie na żadną firmę i nie jest zgłoszony do działalności gospodarczej ?
Będę wdzięczny za odpowiedzi i z góry dziękuję !
Anna Sawińska	dnia 22/10/2014 o godz. 08:54
Byłabym wdzięczna za odpowiedź na dwa pytania, na które odpowiedzi nie znalazłam w Pana poradniku oraz załączonych do niego plikach:
1. Umowa najmu w przypadku rozliczania się ryczałtem –> We wzorze umowy, którą od Pana otrzymałam zapisane jest ze opłaty za czynsz administracyjny, media itp. są obowiązkiem Najemcy i będą uiszczane za pośrednictwem Wynajmującego. Czy w umowie takiej można dodać zapis o comiesięcznym zadatku na takie opłaty i ciągle opodatkowywać jedynie czynsz najmu?
2. Razem z mężem mieszkamy za granicą, poza Unią Europejską. Jesteśmy współwłaścicielami jednego z mieszkań w Polsce, ale mój mąż nie posiada obywatelstwa polskiego. Czy muszę składać każdego roku powiadomienie o samodzielnym rozliczaniu się z najmu? A może korzystniej byłoby w ogóle poinformować urząd, że to on będzie się rozliczał z tego przychodu w miejscu, gdzie mieszkamy?
Magda	dnia 23/10/2014 o godz. 13:04
od połowy października tego roku wynajmuję mieszkanie, czy obliczając podatek powinnam, jako koszty odliczyć całą składkę roczną na ubezpieczenie, czy wyliczyć proporcjonalnie tylko za okres wynajmu mieszkania?
Joanna	dnia 06/11/2014 o godz. 07:11
Witam Bardzo duzo skorzystalam z artykulu. Bardzo dziekuje.
Mam jeszcze jedno pytanie czy jesli nie prowadze dzialalnosci gospodarczej i rozliczam sie ryczaltem, to moge wystawic rachunek na podstawie ktorego Firma wynajmujaca dokona wplaty na moje konto jesli w umowie Firma zastrzega ze dokona wplaty po otrzymaniu rachunku?
Mirek	dnia 09/11/2014 o godz. 18:51
Mam pytanie w kwestii odliczeń. Czy przy wynajmie na zasadach ogólnych (nie prowadzę DG) mogę odliczyć np. meble i tv kupione do wyposażenia mieszkania? (nie ukrywam że mieszkanie jest wyposażone skromnie i staro chciałbym je wyposażyć jak dla siebie ale zarazem wliczyć to w koszty), czy muszę je kupić przed rozpoczęciem najmu? . Czy koszty remontów (zakupu materiałów, ew. pracy ekipy remontowej) muszą być poniesione w miesiącach w których trwa wynajem czy też mogą być w innych – np. w późniejszych (przykład: wynajmuje mieszkanie od grudnia 2014r. do czerwca 2015r. , w lipcu kupuję materiały , w sierpniu wynajmuję budowlańców- pracują w czasie gdy mieszkanie stoi puste), niestety w wrześniu 2015r. nie udaje mi się wynająć mieszkania wiarygodnej osobie.
Maciej G.	dnia 09/11/2014 o godz. 23:55
właśnie wynajęliśmy z Żoną mieszkanie. Planujemy rozliczać się na zasadach ogólnych, mnii z powodu kredytu na mieszkaniu oraz ale mamy pewien problem.
Mieszkanie własnościowo zapisane jest na teściów i żonę. Czy w takim wypadku rozliczenie może dokonywać tylko żona? Umowa najmy jest spisana wyłącznie na nią.
Kolejne pytanie jaką stawkę amortyzacji nieruchomości mamy przyjąć? Mieszkanie jest z lat 30 ubiegłego wieku.
qixu	dnia 17/11/2014 o godz. 11:20
Dzien dobry. Od niedawna wynajmuje nieruchomosc i w zwiazku z tym udalem sie do US w celu zadeklarowania checi placenia ryczaltu w systemie kwartalnym. Niedawno dostalem jednak takie dziwne pismo, dodam, ze przychod moj w poprzednim roku nie przekroczyl kwoty 25000 Euro. Czy moglby mi ktos wyjasnic taka dziwna decyzje US? Dziekuje i pozdrawiam
link do pisma:
http://wstaw.org/m/2014/11/17/us.jpg
Damian	dnia 22/11/2014 o godz. 15:14
mieszkam w Niemczech i nie mam numeru podatnika w Polsce ani tez sie oczywiscie nie rozliczam z podatku.Posiadam w Polsce mieszkanie ktore chce wynajac! Moje pytanie: musze sie rozliczac z dochodow badz przychodow a jesli tak to gdzie, w Niemczech czy w Polsce?
Anna	dnia 06/01/2015 o godz. 00:15
Witam, interesuje mnie odpowiedz na to pytanie ponieważ syn stale mieszkający zagranicą (nie jest w Polsce płatnikiem podatku), nie miał nigdy NIP, urodził się i mieszka dotąd zagranicą, planuje kupno mieszkania w celach inwestycyjnych. Jak bedą wyglądały jego rozliczenia z US. Wszystkie sprawy związane z wynajmem syn chciałby zlecić mnie jako jego pełnomocnikowi, a ja chciałabym nawiązać współpracę z Pana biurem rachunkowym. Pozdrawiam
Czytelniczna	dnia 27/11/2014 o godz. 12:41
Oj, widzę ogromną ilość pytań pozostawionych bez odpowiedzi. Mam nadzieję, że moje jednak doczeka się odpowiedzi 😉
Napisałeś w artykule: “Tak naprawdę jednak w tym wypadku rozliczenie przez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność byłoby bez sensu, ponieważ doszłyby koszty związane z prowadzeniem tej działalności (one nie występują przy rozliczeniu najmu prywatnego), które przewyższają oszczędność na podatku.”
Jakie koszty związane z prowadzeniem działalności masz na myśli? Policzyłeś ponad 250zł/mc. Co to są za koszty? Biuro rachunkowe? Można to robić samemu w specjalnych programach komputerowych dla firm jednoosobowych. Ponad to te wszystkie dodatkowe koszty można przecież sobie odliczyć od przychodu w ramach prowadzonej DG. Ciekawi mnie jakiego rodzaju koszty miałeś na myśli, które wynoszą ponad 250zł/mc. Pytam, bo zamierzam założyć właśnie DG i może coś mi umknęło.
Czytelniczna	dnia 08/12/2014 o godz. 10:10
A ja pozwolę sobie powtórzyć moje pytanie…
Napisałeś w artykule: „Tak naprawdę jednak w tym wypadku rozliczenie przez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność byłoby bez sensu, ponieważ doszłyby koszty związane z prowadzeniem tej działalności (one nie występują przy rozliczeniu najmu prywatnego), które przewyższają oszczędność na podatku.”
Kat	dnia 12/12/2014 o godz. 10:08
Witam, Od kilku lat przebywam za granica i od października tego roku wynajmuje swoje mieszkanie, ale nie dopelnilam obowiazku zawiadomienia o wynajmie US. Na koniec roku chcialabym rozliczyc sie z US i zaplacic podatek. Moglby mi Pan pomóc w jaki sposob mam to zrobić?
Arek	dnia 15/12/2014 o godz. 11:30
Witam Grzegorzu,
czy orientujesz się jak wyliczyć wartość początkową mieszkania i amortyzację przy “kupnie” mieszkania poprzez licytację komorniczą? Według prawa to chyba nie jest kupno.
Adam	dnia 15/12/2014 o godz. 12:02
Witam, 3 lata temu kupiłem mieszkanie już wcześniej użytkowane a teraz będę go wynajmować czy mam prawo do amortyzacji indywidualnej i czy mogę stawkę ustalić na 5 % ( zamortyzowanie środka trwałego w ciągu 20 lat). Jeszce dodatkowe pytanie czy muszę zgłaszać gdziekolwiek wynajem mieszkania jeśli będę rozliczał się na zasadach ogólnych.
Tomek	dnia 16/12/2014 o godz. 13:03
mam pytanko – zakładam że moje mieszkanie kwalifikuje się do amortyzacji 10% – co w przypadku sprzedaży tego mieszkania po 10 latach, kiedy zamortyzowało się do 0, muszę oczywiście zapłacić 19% podatku od kwoty sprzedaży?
Jak uniknąć tego podatku?
Czy kwestia przerzucenia mieszkania z działalności gospodarczej na mnie jako osobę prywatną i przetrzymanie kolejnych 5 lat do momentu sprzedaży rozwiązuje problem 19%.
pzdr. i czekam na opinie.
elżbieta	dnia 20/12/2014 o godz. 11:25
Witam! Wynajmuję lokal użytkowy firmie, mąż jest płatnikiem Vat ale nie ma działalności gosp.złożył raz oświadczenie o wyborze ryczałtu i tak się rozlicza ,ja też złożyłam takie oświadczenie raz i też jestem płatnikiem Vat ja również wynajmuję lokal użytkowy firmie(inny) ,nie mamy rozdzielczości majątkowej.Czy również musimy odkręcać brak oświadczeń składanych co rok?Proszę o pomoc!!!
Urszula	dnia 01/01/2015 o godz. 11:21
Witam, wszystkiego dobrego w Nowym Roku. Mam pytanie. Otrzymałam mieszkanie w formie darowizny od mamy. Wynajmuję je. Czy podatek od najmu 8,5% powinnam rozliczać sama, czy powinien to robić również mój mąż? Czy to nasz współny majątek?
Renata	dnia 02/01/2015 o godz. 22:28
Sugerujesz, żeby, jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem i spełniamy warunki umożliwiające kwartalne rozliczanie, z takiego trybu rozliczania skorzystać. Oznacza to, że zamiast 12 rozliczeń w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oznacza to oszczędność czasu, a także pieniędzy. Oszczędność czasu rozumiem – a jaka jest oszczędność pieniędzy – nie rozumiem.
Adrian	dnia 04/01/2015 o godz. 16:59
Indywidualna stawka amortyzacji.
Witam Grzegorzu, drodzy czytelnicy
czy wiecie jaka jest praktyczna interpretacja ustawy odnośnie ustalania indywidualnej stawki amortyzacji?
Cytuję ze strony gofin:
http://www.gofin.pl/17,1,61,166963,amortyzacja-budynku-mieszkalnego-lub-lokalu-mieszkalnego.html
“Alternatywną metodą amortyzacji – jeśli zachodzą ku temu ustawowe przesłanki – będzie zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej, która w praktyce może wynieść maksymalnie 10%, ponieważ zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 updof oraz art. 16j ust. 1 pkt 3 updop okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
Zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej jest możliwe, jeśli:
– nieruchomość została po raz pierwszy wprowadzona do ewidencji danego podatnika oraz
– można ją uznać za używaną lub ulepszoną.
Omawiane środki trwałe uważa się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, natomiast za ulepszone – gdy przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.”
Pytanie: czy w wydatki na ulepszenie można zaliczyć koszt remontu (pracę), materiały oraz wyposażenie lokalu? Tym samym zastosować indywidualną stawkę amortyzacji dla mieszkania kupionego od developera?
krzychod	dnia 04/01/2015 o godz. 23:06
Witam. Na początku artykułu jest tabelka z różnymi sposobami rozliczania najmu. Jest tam taka pozycja “opłaty administracyjne”. Zastanawiam się czy przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych podatek płacę tylko od tzw. odstępnego (czyli tego co w rzeczywistości zostaje u mnie ” w kieszeni”), czy może muszę doliczyć jeszcze czynsz, który opłacam spółdzielni także z pieniążków otrzymanych od najemcy. Jeśli była by to opłata administracyjna to według tej tabelki nie ale nie jestem pewien. W czynszu zawarta jest już zaliczka za wodę i ogrzewanie, z którego korzysta najemca, tak więc na zdrowy rozsądek opodatkowaniu podlega odstępne oraz goły czynsz (czyli pomniejszony o wodę i ogrzewanie). Proszę o informacje czy dobrze myślę. Dziękuję
Basia	dnia 06/01/2015 o godz. 22:37
Jeżeli jeden z małżonków nie pracuje a drugi wchodzi w 2gi próg to czy rozliczanie przez jednego z małżonków ryczałtu się opłaca czy tylko to kwestia uproszczenia, i czy wszystko jedno który z tych małżonków płaciłby podatek tj rozliczałby się, czy bardziej by się opłacało jednemu z nich przykładowo bezrobotnemu ?
kamila	dnia 19/01/2015 o godz. 15:16
Moj lokator wlasnie sie wyprowadzil, ostatnia wplate otrzymalam w grudniu i wtedy odprowadzilam podatek (ryczalt). Czy musze powiadomic urzad skarbowy ze lokator sie wyprowadzil? i czy musze teraz powiadomic o formie opodatkowania na przyszly rok czy poczekac az znowu wynajme mieszkanie?
Zbyszek	dnia 03/02/2015 o godz. 22:39
Prowadzę DG niezwiązaną z najmem (KPiR – ogólne zasady). Zamierzam wynająć mieszkanie studentom / 10 m-cy /. Do jakiej ewidencji ŚT mam wprowadzić przedmiot najmu i z jaką wartością początkową ( w mieszkaniu tym jestem zameldowany od kilku lat, mam je po swojej zmarłej mamie ) aby móc je – to mieszkanie, amortyzować jako koszt. Czy na okres wakacji mogę nie amortyzować mieszkania. Pozdrawiam
Jacek	dnia 10/03/2015 o godz. 09:05
Witam, jeżeli rozliczam się w formie ryczałtu kwartalnego to do kiedy muszę zrobić pierwszy przelew podatkowy w 2015? do 20 marca czy do 20 kwietnia? i kolejne pytanie jak robię przelew to jaki “PIT” mam wybrać?:)
Zyga	dnia 25/03/2015 o godz. 14:54
Witam, rozliczam najem prywatny wg. skali podatkowej. Jak dotychczas nie wprowadziłem mieszkania do ewidencji środków trwałych, gdyż koszty i tak znacznie przewyższają przychody. Przewiduję jednak, że za kilka lat koszty zmaleją. Proszę o informację, czy mogę wprowadzić mieszkanie do ESTiWN po kilku latach od zakupu i wówczas rozpocząć rozliczanie amortyzacji (wg.stawki 1.5%)? Co wówczas z wartością początkową? Czy mogę wpisać tę z Aktu notarialnego?
Andzia	dnia 07/04/2015 o godz. 14:25
dostałam mieszkanie od rodziców i mam zamiar je wynająć. Jak rozliczać podatek z tego mieszkania? Z tego co czytam chyba najprościej byłoby rozliczać sie przez ryczałt, ale to chyba tylko dlatego że ogólnego rozliczania nie potrafie zrozumieć. Będę wdzięczna za odpowiedź.
Tomasz	dnia 27/04/2015 o godz. 10:03
Dzień dobry mam problem z uzupełnieniem PIT. Otóż jestem osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jestem niepracującym studentem, więc nie mam żadnej umowy o pracę czy coś w tym stylu. I nie miałem żadnych dochodów w 2014 roku. Oprócz Afiliacji. Bo zarabiam na programach partnerskich w Internecie. Nie zgłaszałem też ryczałtu. I muszę rozliczyć się na zasadach ogólnych, z (sytempartnerski.pl, program-afiliacyjny -alrior.pl i comperialead.pl). W tym pierwszym wystawiałem rachunki. A w tytule: Oddanie powierzchni reklamowej na stronie WWW na cele reklamowe w miesiącu “xyz”. (Suma 2815 zł brutto i netto. ) Z drugiego wysyłali mi po prostu pieniądze i otrzymałem PIT-8c (Pieniądze tytułem: Premia w Programie Afiliacyjnym- Suma 540zł brutto.) A trzeci program(tytułem: “Najem powierzchni reklamowej” tylko 75 zł i tak samo jak w pierwszym. W sumie wychodzi mi 3430. Do tego trzeba odjąć koszty. Czyli 121,77zł za przedłużenie domeny na której wyświetlają się reklamy oraz 275,64zł za hosting. Czyli wychodzi mi 3430-(121,77+275,64)=3032,59. Gdzie to wpisać i czy to będzie dobrze?
Aha jeszcze jedno.Według INTERPRETACJA OGÓLNA Nr DD2/033/55/KBF/14/RD-75000 MINISTRA FINANSÓW z dnia 5 września 2014 r. Za te przychody powinienem rozliczyć się sam. Jak za wynajem. Jak to wygląda w moim przypadku, jeśli nie mam innego źródła dochodów? Jeśli przekroczę te 3090 zł. To wtedy musze co więcej zarobię odprowadzić podatek, czy już muszę to robić już od pierwszej zarobionej złotówki? Np. do 20 dnia następnego miesiąca, lub kwartalnie?
Monika	dnia 08/04/2018 o godz. 10:41
Rozliczam najm na zasadach ogólnych, osoba prywatna.Muszę zrobić mały remont, kupić sprzęt do mieszkania w którym już są lokatorzy.
Jak powinien wyglądać prawidłowo rachunek np z castoramy by móc to później wrzucic w koszty? imienny wystawiony na mnie, ale z jakim adresem : moim zamieszkania czy mieszkania wynajmowanego? czy gdzieś ten adres wynajmowanego mieszkania musi się znaleźć? Dziekuje
Odpowiedz Tomas Anuluj pisanie odpowiedzi
Jak uniknąć kasy fiskalnej w najmie w 2019 roku?
Zmiany podatkowe 2018/2019
Amortyzacja odziedziczonych i darowanych nieruchomości
Zrób sobie prezent na Mikołajki :-)
Maciek o Podatek od najmu w 2019 roku – ryczałt czy zasady ogólne?
Adam o Podatek od najmu w 2018 roku – ryczałt czy zasady ogólne?
Dominika o Rozliczanie samochodów osobowych w działalności gospodarczej
Marzena o Rozliczanie samochodów osobowych w działalności gospodarczej