Source: https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/mietrechtsanpassungsgesetz-2019-ein-kurzer-ueberblick-fuer-eigentuemer-vermieter-und-potentielle-immobilieninvestoren
Timestamp: 2020-01-26 01:51:24
Document Index: 23681047

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 560', '§ 559', '§ 559', '§ 6']

Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 - Ein kurzer Überblick für Eigentümer, Vermieter und potentielle Immobilieninvestoren (BGB, Mietrecht, Zivilrecht)
Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 - Ein kurzer Überblick für Eigentümer, Vermieter und potentielle Immobilieninvestoren
Der Wille des Gesetzgebers das Mietrecht unter dem Aspekt der Herausforderungen einer angemessenen Wohnraumversorgung für alle Bevölkerungsschichten zu reformieren ist und bleibt eine Mammutaufgabe. Dass die Umsetzung per se nicht ganz einfach ist, ist allen Beteiligten klar. Im Zusammenhang mit anderen Maßnahmen der Wohnraumoffensive wollte der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 vor allem einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern sicherstellen. Ob dies gelungen ist, wird die Zukunft zeigen. Was aber bedeutet die Umsetzung des gesetzgeberischen Willens konkret für den Immobilieneigentümer, Vermieter und zukünftige Investoren in der Praxis? Was hat sich geändert?
Das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz  MietAnpG) ist zum 01.01.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war. Die neuen Regelungen gelten damit seit dem 01. Januar 2019 und enthalten folgende wichtigen Neuerungen:
 Auskunftspflicht des Vermieters, § 556g BGB
§ 556e Satz 2 BGB Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Vermietern könnte damit ein erhöhter Verwaltungsaufwand entstehend, wenn Mieter ihren Vermietern also in Zukunft bereits durch eine einfache Rüge ( Ich rüge die Höhe der Miete ) den Nachweis abverlangen können, dass kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Dies wird voraussichtlich zu einer Flut von Feststellungsklagen und enormen Belastung der Zivilgerichte führen. Den Vermieter wird dies Zeit und Geld kosten.
 Modernisierungsumlage auf 8% abgesenkt  Einführung Kappungsgrenze
Im Investitionsfall ist vom Eigentümer zu beachten und das Investment entsprechend zu kalkulieren, dass die Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 €/m² Wohnfläche steigen darf. Erhöhungen nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) bleiben außer Betracht. Aber auch bei der Kappungsgrenze liegt der Teufel - wie so oft bei neuen Regelungen - im Detail. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m², darf der Vermieter die Miete nur um maximal 2 €/m² Wohnfläche erhöhen.
Ausgangsmiete &lt; 7,00 €/m² Erhöhung um höchstens 2,00 €/m²
Ausgangsmiete &gt; 7,00 €/m² Erhöhung um höchstens 3,00 €/m²
 Modernisierung im vereinfachten Verfahren
 Eindämmung des Herausmodernisierens
Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. In bestimmten Fällen (Regelbeispiele § 559d Satz 1 Nr. 1. - 4. BGB) vermutet das Gesetz ein gezieltes Herausmodernisieren.
§ 559d BGB
Darüber hinaus ist mit § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) korrespondierend ein Bußgeldtatbestand geschaffen worden. Als Ordnungswidrigkeit kann das bewusste Herausmodernisieren mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 € geahndet werden.
Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 sollte der Mieterschutz verbessert, insgesamt die Mieterrechte gestärkt und die Modernisierungsumlage gedeckelt werden. Dies alles ohne Vermieter übermäßig zu belasten. Aus den neuen Regelungen ergeben sich für Eigentümer und Vermieter unterdessen neue Dokumentations- und Organisationspflichten. Dies insbesondere im Zusammenhang mit der den Vermieter treffende Auskunftspflicht. Der Verwaltungsaufwand einer Immobilie steigt damit. Durch die einfache Rügemöglichkeit des Mieters, der die Höhe der Miete in Frage stellt, werden Vermieter in gerichtliche Auseinandersetzungen getrieben werden. Denn erfahrungsgemäß ist nicht davon auszugehen, dass Mieter, insbesondere wenn es um die Miethöhe geht, Auskünfte des Vermieters eins zu eins als zutreffend und wahr hinnehmen. In den meisten Fällen wird so die gerichtliche Feststellung der Höhe der Miete erforderlich werden. Dies bindet auf der Eigentümer- / Vermieterseite erhebliche Ressourcen.