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Timestamp: 2019-03-22 02:05:18+00:00
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Les articles 10.4 des règlements de zone du PLU Paris sont-ils applicables à toutes façades en vis-à-vis d’un même bâtiment ? - JURISURBA
Une servitude de cours communes ne permet de déroger qu’aux règles d’implantation par rapport aux limites séparatives telles que fixées par l’article 7 du règlement de PLU
Pour oublier la grisaille de novembre, revenons à la première quinzaine du mois de juillet au cours de laquelle le Conseil d’Etat a rendu un arrêt « singulier » et dont certains semblent depuis conclure qu’en toute hypothèse les articles 8 et 10.4 du PLU de Paris sont applicables à toutes façades en vis-à-vis d’un même bâtiment.
A ce sujet, il faut préciser que dans la plupart des zones du PLU de Paris – et notamment dans la principale, la zone UG, ainsi que dans celle au sein de laquelle était sis le terrain à construire dans cette affaire, la zone UGSU – l’article 10.4 est corrélatif et indissociable de l’article 8.
Plus généralement, les diverses règles de hauteur prescrites par les articles 10 des règlements de zone sont Paris sont callées sur celles relatives à l’implantation des constructions. Ainsi, s’agissant à titre d’exemple de la la zone UG, après l’article UG.10.1 définissant le plafonnement des hauteurs et les cotes de référence :
l’article UG.10.2 régit tout d’abord le « gabarit-enveloppe en bordure de voie » en relation avec l’article UG.6 relatif pour sa part à « l’implantation des constructions par rapport aux voies » ;
l’article UG.10.3 régit ensuite le « gabarit-enveloppe en limite séparative » en relation avec l’article UG.7 relatif pour sa part à « l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » ;
l’article UG.10.4 régit enfin le « gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain » en relation avec l’article UG.8 relatif pour sa part à « l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain ».
Dès lors, il n’est pas inutile de rappeler qu’aux termes de l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme, le règlement de PLU « peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : « (…) 6° l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ; 7° l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; 8° l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ».
A ce titre, un règlement de PLU ne peut ainsi régir en principe que l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux limites de propriété du terrain à construire ainsi que leur implantation les unes par rapport aux autres sur un même terrain mais pour autant donc que ce terrain accueille plusieurs constructions distinctes.
Par principe, il est ainsi de jurisprudence constante que les dispositions de l’article 8 d’un règlement de POS/PLU ne s’appliquent qu’en cas de pluralité de constructions sur un même terrain ou, a contrario, que celles-ci sont inopposables en l’absence d’une telle pluralité puisqu’à titre d’exemple, il a été très récemment jugé « que le moyen d'appel tiré de la méconnaissance de l'article UH 8 du plan local d'urbanisme d'Athis-Mons relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété est, dès lors que le permis de construire litigieux n'autorise qu'une seule construction, inopérant » (CAA. Versailles, 19 juin 2014, req. n°12VE00927) ; la circonstance que le bâtiment projeté comporte en son sein un patio n’ayant elle-même aucune incidence sur ce point puisqu’à titre d’exemple, il a également été récemment jugé que :
« Considérant que l'association requérante soutient que les appartements et la chambre situés le long de la rue du Général Wepler sont dans une construction non contigüe de celle abritant la salle à manger et les cuisines de la résidence hôtelière, dès lors que les deux bâtiments ne sont reliés que par deux passages couverts, et que la marge d'isolement entre ces deux bâtiments est inférieure à 5 mètres ; que, toutefois, les éléments de construction en cause, qui appartiennent au même ensemble fonctionnel, à savoir la résidence hôtelière, sont reliés par deux couloirs clos et couverts entourant un patio ; que, dès lors, l'ensemble constitue une construction unique dont les différentes parties ne sont pas soumises au respect des dispositions de l'article UA8 du plan local d'urbanisme » (TA. Versailles, 13 juin 2014, req. n°12-02222).
Dans la mesure où le PLU de Paris ne fait pas exception à la lettre de l’article R.123-9 (8°) précité – dès lors que les articles UG.8 et UG.10.4 visent, pour le premier, « l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain » et, pour le second, le « gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain » – c’est donc en toute « logique » que la Cour administrative d’appel de Paris avait jugé dans cette affaire, au sujet des dispositions identiques du règlement de la zone UGSU, que :
« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article UGSU 8.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Paris, intégré à l'article UGSU 8 intitulé Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain : Façades comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales : Lorsque des façades ou des parties de façades de constructions en vis-à-vis sur un même terrain comportent des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, elles doivent être édifiées de telle manière que la distance de l'une d'elle au point le plus proche de l'autre soit au moins égale à 6 mètres (...) ; qu'aux termes de l'article 10.4 du même règlement : Gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain : Le point d'attache du gabarit enveloppe est pris sur le plancher du niveau le plus bas comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales s'éclairant sur la façade du bâtiment en vis-à-vis. Le gabarit enveloppe d'une construction ou partie de construction à édifier en vis-à-vis de la façade d'un bâtiment comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales se compose successivement : a - d'une verticale de hauteur H égale au prospect P mesuré entre les constructions en vis-à-vis augmenté de 4 mètres : H = P + 4,00 m ; b - d'une oblique de pente 1/1 élevée au sommet de la verticale et limitée au plafond des hauteurs ; qu'il résulte des termes mêmes de ces dispositions qu'elles ne sont applicables qu'aux constructions projetées en vis-à-vis d'un bâtiment distinct sur un même terrain ; que dès lors, les Consorts A ne peuvent utilement faire valoir qu'elles auraient été méconnues du fait que le bâtiment principal du projet autorisé comporte deux patios créant, à l'intérieur de ce même bâtiment, des façades en vis-à-vis qui, comportant à leur niveau rez-de-chaussée bas des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, emporteraient, du fait d'une hauteur excessive du bâtiment au droit de ces mêmes baies, une méconnaissance du gabarit-enveloppe prescrit par les dispositions précitées de l'article UGSU 10.4, ainsi qu'une méconnaissance des dispositions précitées de l'article UGSU 8.2.1 (…) » (CAA. Paris, 1er décembre 2011, Mont.14, req. n°10PA04303).
Il reste que par un arrêt en date du 11 juillet 2014 le Conseil d’Etat a cassé cette décision en jugeant pour sa part que :
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris comporte, au titre des dispositions générales applicables au territoire couvert par ce document, une rubrique " VIII - Définitions " précisant que ces définitions " doivent être prises en compte pour l'application du présent règlement et de ses documents graphiques " ; qu'aux termes de l'entrée " cour couverte " figurant dans cette rubrique : " Une cour couverte est un espace, situé au niveau du sol ou en étage, sur lequel des locaux d'habitation ou de travail prennent jour et air (atrium, galerie, passage, patio couvert...). Elle doit être couverte par un matériau transparent et disposer d'une ventilation appropriée. / Les façades ou parties de façades qui bordent une cour couverte sont soumises aux dispositions des articles 7 et 10.3 (façades en vis-à-vis d'une limite séparative) ou 8 et 10.4 (façades en vis-à-vis sur un même terrain) (...) " ; qu'aux termes de l'article UGSU 8.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme, relatif aux conditions d'" implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain " : " Lorsque des façades ou des parties de façade de constructions en vis-à-vis sur un même terrain comportent des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, elles doivent être édifiées de telle manière que la distance de l'une d'elle au point le plus proche de l'autre soit au moins égale à 6 mètres " ; qu'aux termes de l'article UGSU 10.4 du même règlement, relatif au " gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain " : " Le point d'attache du gabarit-enveloppe est pris sur le plancher du niveau le plus bas comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales s'éclairant sur la façade du bâtiment en vis-à-vis. / Le gabarit-enveloppe d'une construction ou partie de construction à édifier en vis-à-vis de la façade d'un bâtiment comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales se compose successivement : / a - d'une verticale de hauteur H égale au prospect P mesuré entre les constructions en vis-à-vis augmenté de 4 mètres (...) / b - d'une oblique de pente 1/1 élevée au sommet de la verticale et limitée au plafond des hauteurs " ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions et des schémas annexés au règlement du plan local d'urbanisme auxquels elles renvoient que les règles d'implantation ainsi fixées s'appliquent non seulement à des bâtiments distincts situés en vis-à-vis sur un même terrain mais aussi aux façades en vis-à-vis d'un même bâtiment qui entourent une " cour couverte " ; que, par suite, en jugeant que les requérants ne pouvaient utilement faire valoir que les règles d'implantation précitées auraient été méconnues au motif que le bâtiment principal du projet litigieux comportait deux patios couverts avec, à l'intérieur du même bâtiment, des façades en vis-à-vis, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit ; que son arrêt doit pour ce motif être annulé, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi »;
et par voie de conséquence que les dispositions équivalentes des articles UG.8 et UG.10.4 du PLU de Paris étaient susceptibles de s’appliquer aux façades en vis-à-vis d’un seul et même bâtiment.
Ce faisant le Conseil d’Etat a ainsi adopté une solution tout à fait inédite et singulière au regard tant de la lettre de l’article R.123-9 (8°) du Code de l’urbanisme que de celle des articles 8 et 10 du règlement du PLU de Paris, tels qu’éclairés par l’arrêt précité de la Cour administrative d’appel de Paris s’inscrivant dans la droit ligne de l’ensemble de la jurisprudence précédemment rendue en la matière.
Est-ce à dire que les dispositions des articles UG.8 et UG.10.4 du PLU de Paris sont en toute hypothèse applicables aux façades d’un même bâtiment dès lors qu’elles sont en vis-à-vis ?
Tel ne nous semble pas nécessairement le cas et, à tout le moins, une telle conclusion est quelque peu hâtive au regard de la rédaction particulière et du fondement spécifique de l’arrêt précité du Conseil d’Etat.
S’agissant de la lettre de cet arrêt, il faut rappeler qu’en tout état de cause, le Conseil d’Etat n’a pas clairement jugé que les dispositions de l’article 8 d’un règlement de PLU, ni même plus spécifiquement celles des articles 8 et 10.4 du PLU de Paris, sont d’une façon générale applicables à toutes façades en vis-à-vis sur un même terrain et ce, qu’il s’agisse de bâtiments distincts ou d’un seul et même bâtiment. En effet, le Conseil d’Etat a plus précisément et plus spécifiquement jugé que « les règles d'implantation ainsi fixées s'appliquent non seulement à des bâtiments distincts situés en vis-à-vis sur un même terrain mais aussi aux façades en vis-à-vis d'un même bâtiment qui entourent une " cour couverte " ».
De ce seul premier chef, la portée de cet arrêt n’est donc pas clairement et immédiatement transposable à toutes façades en vis-à-vis d’un même bâtiment, y compris donc dans le cas où ces façades n’entourent pas une cour couverte.
Si tel devait être le cas, on comprendrait d’ailleurs mal que dans cet arrêt – pourtant mentionné au Recueil Lebon – le Conseil d’Etat pose une règle générale s’appliquant à toutes façades en vis-à-vis mais ce en énonçant une solution visant toutefois distinctement les façades qui « entourent une cour couverte ».
En effet, si dans le cadre d’un arrêt mentionné au Recueil pour signifier qu’il dégage une règle « déconnectée » du projet en cause le Conseil d’Etat avait voulu la rendre applicable à toutes façades en vis-à-vis sur un même terrain, celui-ci se serait borné à viser les « façades en vis-à-vis d’un même bâtiment », indépendamment donc de toute considération liée au fait que le bâtiment en cause dans cette affaire présentait une cour couverte puisque, précisément, cette circonstance serait sans incidence sur la règle générale ainsi dégagée.
Mais dès lors, et s’agissant du fondement de cet arrêt, il faut également relever que le Conseil d’Etat ne s’est pas exclusivement fondé sur les articles UGSU.8 et UGSU.10.4 en cause dans cette affaire.
Tout au contraire puisque s’il les a effectivement visés c’est en application des dispositions générales du règlement du PLU mais que cet arrêt cite en amont :
pour souligner, d’une façon générale, les définitions intégrées à ces dispositions générales ne constituent pas que des définitions mais de véritables normes puisqu’elles précisent qu’elles « doivent être prises en compte pour l'application du présent règlement et de ses documents graphiques » ;
puis pour s’appuyer, plus spécifiquement, sur celles propres aux « cours couvertes » devant donc elles-mêmes être comprises comme des normes gouvernant l’application des prescriptions propres au règlement de chaque zone.
Si le Conseil d’Etat a ainsi conclu à l’applicabilité de ces articles 8 et 10.4 « aux façades en vis-à-vis d'un même bâtiment qui entourent une " cour couverte " » – et, dans cette affaire, « deux patios couverts » – c’est donc spécifiquement en conséquence des dispositions générales du règlement ou, plus précisément, de celles de ces dispositions générales propres aux cours couvertes.
Au demeurant, si en tant que juge de cassation le Conseil d’Etat a censuré l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris ce n’est pas dans la mesure où elle avait eu une autre analyse de la portée de ces dispositions générales.
A l’examen de cet arrêt d’appel, il apparait en effet que ladite cour n’avait tout simplement pas pris en compte l’existence de ces dispositions spécifiques et, par voie de conséquence, ne s’était prononcée qu’au seul regard des articles UGSU.8 et UGSU.10.4 pour ainsi conclure « qu'il résulte des termes mêmes de ces dispositions qu'elles ne sont applicables qu'aux constructions projetées en vis-à-vis d'un bâtiment ».
Ce sont donc bien ces dispositions spécifiques devant « être prises en compte pour l'application du présent règlement » qui semblent expliquer le fondement de cet arrêt du Conseil d’Etat et les modalités d’application particulières des articles UGSU.8 et UGSU.10.4 que retient cette décision.
Dès lors, il faut préciser que ces dispositions propres aux cours couvertes énoncent : « cour couverte est un espace, situé au niveau du sol ou en étage, sur lequel des locaux d'habitation ou de travail prennent jour et air (atrium, galerie, passage, patio couvert...). Elle doit être couverte par un matériau transparent et disposer d'une ventilation appropriée. / Les façades ou parties de façades qui bordent une cour couverte sont soumises aux dispositions des articles 7 et 10.3 (façades en vis-à-vis d'une limite séparative) ou 8 et 10.4 (façades en vis-à-vis sur un même terrain) ».
Il s’ensuit que ces dispositions spécifiques se bornent à viser « les façades ou parties de façades qui bordent une cour couverte » – mais donc toutes les façades de ce type – et ce, sans préciser qu’il doit s’agir de façades de constructions distinctes.
Or, si les auteurs du PLU avaient voulu limiter ces dispositions propres aux cours couvertes aux cas où il s’agissait de façades de constructions distinctes, cette précision n’aurait eu aucune utilité puisqu’en application des seuls articles 8 et 10.4 les façades de constructions distinctes sont déjà et en toute hypothèse assujetties à ces articles…
Si l’on veut trouver une utilité à ces dispositions spécifiques selon lesquelles « les façades ou parties de façades qui bordent une cour couverte sont soumises aux dispositions des articles (…) 8 et 10.4 » – ce qui va de soi dans le cas de constructions distinctes – c’est donc pour le cas précis où il s’agit de façades d’un même bâtiment puisqu’à s’en tenir aux seules articles 8 et 10.4 (qui pour leur part ne visent, et expressément, que les constructions distinctes sur un même terrain), les dispositions de ces articles ne leur seraient pas applicables ; c’est précisément ce que permettent ces dispositions spécifiques compte tenu de leur rédaction.
Pour l’ensemble de ces raisons, il n’est donc pas si évident – et loin s’en faut selon nous – qu’un arrêt :
se fondant d’abord spécifiquement sur les dispositions générales du PLU propres aux cours couvertes que l’arrêt d’appel ainsi censuré n’avait pas pris en compte ;
pour ensuite viser non pas toutes les « façades en vis-à-vis d'un même bâtiment » mais distinctement celles « qui entourent une cour couverte » ;
ait vocation à être transposé d’une façon générale à toutes les façades en vis-à-vis d’une construction unique, y compris donc à celles ne bordant pas une « cour couverte » au sens des dispositions générales du PLU de Paris.