Source: https://www.condominioweb.com/spese-pulizia-ballatoio-comune.15017
Timestamp: 2019-12-14 19:39:17+00:00
Document Index: 172193183

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 112', 'sentenza ', 'art. 1124']

Nelle case di ringhiera come si ripartiscono le spese di pulizia dei ballatoi comuni di accesso alle singole abitazioni?
La casa di ringhiera (o casa a ballatoio) è una particolare tipologia di costruzione nella quale più case poste su un medesimo piano condividono un ballatoio o balcone.
Questa parte dell'edificio ha la funzione principale di consentire l'accesso alle singole abitazioni oltre a prestarsi a degli usi promiscui e compatibili con la sua funzione principale.
In linea generale - e salvo particolari prescrizioni del regolamento condominiale - non è vietato apporre piante, fiori o altri ornamenti, ovvero posizionare temporaneamente stendini e simili.
La condominialità di questa parte dell'edificio, che può essere esclusa da differente disposizione del titolo (es. ferma restando la servitù di passaggio riserva di proprietà in capo ad una o più persone, comporta la necessità di considerare gli aspetti inerenti alla ripartizione delle spese di pulizia.
Chi paga che cosa quando c'è da suddividere la spesa per la pulizia del ballatoio delle case di ringhiera?
Corridoi al piano, un caso analogo al ballatoio
I ballatoi delle case di ringhiera sono comuni a tutti i condòmini, oppure sono in condominio parziale solamente tra quelli che li utilizzano per accedere alle loro abitazioni.
Salvo particolari indicazioni del titolo o materiali preclusioni d'uso (es. cancelli al piano apribili solo dai proprietari, i ballatoi, per chi scrive, devono essere considerati al pari dei corridoi al piano di un qualunque "edificio normale".
Rispetto a questi ultimi la Corte di Cassazione ebbe modo di affermare che «se da un lato può rendere plausibile il riferimento alla fattispecie del condominio parziale ex lege, (come individuato in alcune sentenze di questa corte (v.8136/04;9644/87;8233/90) in quanto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, cioè dei soli appartamenti di proprietà esclusiva ai quali si accede attraverso di esso (e sempre che in concreto non si possa configurare un "andito" ex art. 1117 c.c.); dall'altro lato si esclude per la parte finale del corridoio la configurabilità del condominio parziale, dal momento che tale parte non è dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico"». (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).
Ripartizione spese pulizia scale
Da non perdere: L'assemblea può obbligarmi a pulire le scale a turno?
Avviciniamoci al cuore della questione: per molti anni - ed in verità tutt'ora - nella prassi quotidiana ha primeggiato quell'orientamento che considerava applicabile alla pulizia delle scale il principio dettato dall'art. 1124 c.c., ossia la ripartizione della spesa che prevedeva un criterio misto, per metà facente riferimento all'altezza del piano e per l'altra metà ai millesimi di proprietà (si veda, Cass. n. 801/70).
Più recentemente la Cassazione ha affermato che la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale «va fatta con applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano; la disposizione contenuta nell'art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 112 3 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate» (Cass. 12 gennaio 2007 n. 432).
Un aspetto incerto (che novità!) della materia di ripartizione delle spese.
I ballatoi che case di ringhiera sono parte delle scale ai fini della spesa di pulizia?
Ciò specificato, evidentemente, la domanda sorge spontanea: nelle case di ringhiera, come si ripartiscono le spese di pulizia dei ballatoi comuni di accesso alle singole abitazioni?
Come per i corridoi questi devono essere considerati parti integranti delle scale (in tal senso si veda Trib. Milano, sez. civ., 16 ottobre 1988, sentenza n. 12061, la quale specificò che «I ballatoi delle cosiddette case a ringhiera devono intendersi parti comuni e le spese per la loro manutenzione e ricostruzione devono essere divise secondo l'art. 1124 c.c.») oppure assimilati ad elementi da questa autonomi, quali ad esempio i balconi aggettanti e di conseguenza le spese ad essi relative riguardanti solamente che le usa.
Il dibattito in tema, come si suole dire, è aperto. Non si registrano opinioni predominanti, quanto piuttosto una preferenza della seconda ipotesi rispetto alla prima.
Così fosse, bisognerebbe comunque considerare, ai fini della pulizia, un sistema di ripartizione che tenga conto dell'uso maggiore fatto dai proprietari dell'ultima casa posta sul ballatoio, se e nella misura in cui il passaggio fino alla conclusione di esso è operata esclusivamente per tale ragione (es. in fondo non esistono stanzini comuni).
Tale ultima ipotesi, inoltre, andrebbe a fare considerare questi elementi quali parti dell'edificio in condominio parziale, proprio come nell'ipotesi degli edifici con più scale, nelle quale i condòmini sono proprietari delle scale che utilizzano e non di quelle dalle quali non traggono alcuna utilità
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