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Timestamp: 2019-09-22 19:15:56
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 5', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 22', '§ 8', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 5', '§ 22', '§ 6', '§ 30', '§ 22', '§ 8', 'BGH', '§ 8', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 8', '§ 10', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 6', '§ 6', '§ 5', 'BGH', '§ 6', '§ 8', '§ 22', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 22', '§ 22', '§ 6', 'BGH', 'BGH', '§ 97', '§ 62', '§ 543', 'BGH', '§ 28', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'Art. 12', 'Art. 14', 'Art. 3', '§ 29', '§ 29', '§ 23', 'BGH', '§ 29', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 49', '§ 49', '§ 49', '§ 91', '§ 49', '§ 49', 'BGH', '§ 49', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

MIETRECHT AKTUELL | Archiv der Kategorie: Wohnungseigentumsrecht
Archiv der Kategorie: Wohnungseigentumsrecht
Geschrieben am 20.11.2018 Von Stefan Göttlich
Häufig wird in Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Gegenstände als Sondereigentum gelten. Damit soll (wohl) erreicht werden, dass für die Instandhaltungskosten nicht die Gemeinschaft als solche, sondern der Sondereigentümer alleine aufkommen muss. Allerdings ist eine entsprechende Zuweisung von Gegenständen, die an sich im Gemeinschaftseigentum stehen, auf den Sondereigentümer dinglich nicht möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – VI ZR 57/12 -); eine Auflistung in einer Teilungserklärung hat nur deklaratorischen Charakter und ändert an der zwingenden Regelung in § 5 Abs. 1 – 3 WEG nichts ( BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -).
Um allerdings die Kostentragungspflicht zu verlagern, ist es nicht zwingend notwendig das sachenrechtliche Eigentum auch zu übertragen. Es besteht sehr wohl die Möglichkeit, einem Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (z.B. der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungseingangstür) aufzuerlegen. Allerdings komme es auf die Art und Weise der Regelung an. Die Entwicklung der BGH Rechtsprechung ist äußerst problematisch, weil die Gemeinschaft mit einer Übertragung der Kostentragungspflicht für die Instandsetzung zugleich die Beschlusskompetenz zur Erneuerung als modernisierende Instandsetzung verliert.
In einem vom LG Hamburg zu entscheidenden Fall (Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 -) hat das Landgericht die Nichtigkeit eines Beschlusses der Gemeinschaft im Hinblick auf eine Regelung über eine bindende Vorgabe des „Wie“ der Instandsetzung angenommen.
Mit der Rechtsprechung des BGH geht auch das LG Hamburg davon aus, dass in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine Regelung aufgenommen werden kann, der zufolge Schäden an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (so nach außen weisende Fenster und Türen) von dem Eigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -). Mit der Übertragung der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert aber der Verband seine Verwaltungszuständigkeit hinsichtlich der Instandsetzung. Damit, so das Landgericht, können weder die übrigen Eigentümer noch der Verband den betroffenen Eigentümer zwingen noch die Maßnahme als solche (wieder) an sich ziehen; für einen solchen Beschluss fehle die Beschlusskompetenz. Alleine der Wunsch zur Einheitlichkeit einer Fassade reiche nicht aus, eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft anzunehmen; etwas anderes müsste sich direkt aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ergeben. Ist dies, wie im vom LG Hamburg zu beurteilenden Fall, nicht der Fall, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig. Im Falle der Übertragung der Instandsetzungspflicht besteht also auch keine Beschlusskompetenz zur Erneuerung mehr und es muß das ursprüngliche (Bsp. Fenster) erhalten bleiben.
LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 –
Die Parteien streiten um die Gültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefassten Beschlusses über den zukünftig nur noch zulässigen Einbau von Dreh-/Kippfenstern anstelle der derzeitigen Schwingflügelfenster (Protokoll Anl. K 2).
Das Amtsgericht hat den auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefassten Beschluss mit Urteil vom 06.11.2013 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass es sich bei der Maßnahme nicht um eine modernisierende Instandsetzung im Sinne von §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handele, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könne. Vorliegend sei bereits der hinreichende Zusammenhang zwischen der notwendigen oder absehbaren Reparatur und der mit dem Beschluss vorgesehenen Maßnahme nicht gegeben. Die Beschlussfassung sei nicht angesichts eines konkreten Instandsetzungsbedarfs erfolgt, so dass die Maßnahme nicht einer Kosten-/Nutzenanalyse unterzogen werden könne. Die Umgestaltung nach dem angefochtenen Beschluss werde uneinheitlich zu einem ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft erfolgen. Ob und in welchem Umfang zu dem tatsächlichen Durchführungsdatum der beschlossenen Veränderung erhebliche Vorteile durch die beabsichtigte Ausführung der Fenster in dreiflügeliger Drehkipp-Variante bestünden, sei derzeit offen.
Auch wenn durch § 8 Abs. 3 der Teilungserklärung die Instandsetzungs- und Instandhaltungszuständigkeit einschließlich der Zuständigkeit für die vollständige Erneuerung der Fenster auf die einzelnen Eigentümer übertragen werde, könne der Konflikt zwischen der individualisierten Instandhaltungszuständigkeit und der Allgemeingültigkeit der Beschlussfassung über die Gestaltung nicht in der hier erfolgten Weise aufgelöst werden. Aus § 6 Abs. 3 der Teilungserklärung ergebe sich, dass optische Veränderungen der Fassade nur einheitlich erfolgen sollten. Schon wegen des unübersehbaren Übergangszeitraums würde die beschlossene Maßnahme gegen die Festlegung verstoßen. Die Fassade sei nicht bereits jetzt ohnehin uneinheitlich. Die Gliederung der Fassade sei auch nicht durch vor- und zurückspringende Bauteile unterbrochen. Bei der abweichenden Ausführung handele es sich auch nicht um eine Heranführung an den aktuellen Stand oder eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Die Beklagten trügen selbst vor, dass bereits derzeit vereinzelt Doppelglasscheiben in den zweiflügeligen Schwingfenstern verbaut seien. In den vorhandenen Schwingfenstern wäre auch der Einsatz von Dreifachverglasung möglich. Dass deswegen der umlaufende Rahmen um 45 mm verbreitert werden müsse, rechtfertige nicht den Wechsel zu dreiflügeligen Dreh-/Kippfenstern. Der erforderliche zusätzliche Mittelholm würde die Fensterfläche mindestens ebenso störend verkleinern. Das Vorliegen einer modernisierenden Instandsetzung lasse sich auch nicht daraus begründen, dass die Erneuerung der zweiflügeligen Schwingfenster nach dem Vortrag der Beklagten in etwa doppelt so teuer wie die Anschaffung dreiflügeliger Dreh-/Kippfenster sei. Zudem sei nicht ersichtlich, warum eine Dreifachverglasung überhaupt erforderlich sein solle. Die übrigen Nachteile von Schwingfenstern gegenüber Dreh-/Kippfenstern hätten die Beklagten bei der ursprünglichen Entscheidung für diese Ausführung bewusst in Kauf genommen. Insoweit habe sich der Stand der Technik nicht geändert.
Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 14.11.2013 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 13.12.2013 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 14.01.2014 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.
Die Beklagten tragen vor, dass es sich bei der Regelung um eine modernisierende Instandsetzung handele. Die modernisierende Instandsetzung sei bereits dann zulässig, wenn ein Ausfall oder zumindest partielle Funktionsuntüchtigkeit zu befürchten sei. Ein solcher jedenfalls altersbedingter Instandsetzungsbedarf sei vorliegend vorhanden. Die Wohnanlage sei – was zwischen den Parteien unstreitig ist – 1959 errichtet worden. In dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungen seien seitdem die Fenster nicht ausgetauscht worden und befänden sich in einem Zustand, in dem jederzeit damit gerechnet werden müsse, dass wesentliche Teile unbrauchbar würden, zumal die durchschnittliche Lebenserwartung der eingebauten Schwingfenster bei 30 Jahren liege. Der Einbau von dreiflügeligen Dreh-/Kippfenstern stelle eine technisch bessere Lösung als die vorhandene dar. Die bauseitig eingebauten Fenster seien einfachverglast und entsprächen nicht mehr den heute üblichen Wärmevorschriften und denjenigen des Schallschutzes. In der Nachbarschaft gebe es intensive Lärmquellen, die den Einbau von dreifachverglasten Fenstern angezeigt erscheinen ließen. Wegen des erheblich höheren Gewichts als Einfach- und Zweifachverglasungen müsste die Rahmenbreite eines jeden Elements um 4 cm vergrößert werden, was zu einer Verkleinerung der lichten Öffnung des Fensters von 11,5 % führen würde. Bei dreiflügeligen Dreh-/Kippfenstern mit Mittelholm betrage der Verlust lediglich 5,5 %. Die Dreh-/Kippfenster könnten deutlich leichter gereinigt werden als die Schwingflügelfenster. Zudem seien die Schwingflügel so schwer, dass sie nur äußerst schwergängig zu handhaben seien. Ferner hätten die Schwingfenster in technischer Hinsicht einen schlechten Ruf und seien in etwa doppelt so teurer wie Dreh-/Kippfenster. Die damit einhergehende erhebliche Kostenersparnis reiche bereits für eine modernisierende Instandsetzung aus.
Aus § 6 Abs. 3 GO ergebe sich nicht eindeutig, dass optische Veränderungen der Fassade nur einheitlich erfolgen sollten, da diese Vorschrift nur den Außenanstrich zum Gegenstand habe. Von daher verbleibe es bei der allgemeineren Regelung des § 6 Abs. 1 GO und die Eigentümerversammlung sei berechtigt gewesen, Vorgaben für Veränderungen am künftigen Erscheinungsbild mit einfacher Stimmenmehrheit festzulegen. Die Bedenken des Amtsgerichts, dass das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage unter dem sukzessiven Austausch der instandsetzungsbedürftigen Fenster leide, griffen nicht durch, weil das optische Erscheinungsbild bereits jetzt nicht einheitlich sei. Ein Rückbauanspruch gegen die Wohnungseigentümer S… wegen des vor Jahren eingebauten abweichenden Fensters bestehe nicht. Die Wohnungseigentümer seien gem. § 6 i.V.m. § 5 Abs. 8 GO befugt, generelle Regelungen aufzustellen, auch wenn diese zu optischen Veränderungen des Erscheinungsbildes führen könnten. Im Hinblick auf das hohe Alter der Fenster sei davon auszugehen, dass sämtliche Fenster in Kürze ausgetauscht würden. Selbst wenn es sich bei der beschlossenen Maßnahme um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handele, führe diese nicht zu einer optisch nachteiligen Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage, auch wenn der Fensteraustausch sukzessive erfolge.
das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 06.11.2013, Aktenzeichen 102b C 14/13, aufzuheben und die Klage abzuweisen,
Der Kläger trägt vor, dass es sich um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung handele. Ein Instandsetzungsbedarf hinsichtlich der Fenster sei nicht gegeben. Die Fenster der Wohnanlage seien inzwischen überwiegend doppelt-, einige dreifachverglast. Die Funktionstüchtigkeit der Fenster sei gegeben. Die vorhandenen Fenster, die ohnehin nicht in Richtung Schule ausgerichtet seien, könnten dreifachverglast werden. Lediglich die Verleistung sei eine andere. Zudem sei in dem Beschluss nicht einmal eine Dreifachverglasung beschlossen worden. Die Instandsetzungsmaßnahmen könnten nicht mit dem Alter der jeweiligen Bestandteile des Gemeinschaftseigentums begründet werden. Dreiflügelige anstelle der zweiflügeligen Fenster stellten keine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme dar. Die vorhandenen Fenster seien weder schwer zu reinigen noch schwergängig handhabbar. Der Beschluss führe zu einer zeitlich nicht eingrenzbaren Beeinträchtigung der Fassade. Optische Veränderungen der Fassade könnten gem. § 6 Abs. 3 GO nur einheitlich erfolgen. Was für den Außenanstrich der Fenster gelte, gelte umso mehr für die Gestaltung der Fenster.
Ergänzend wird auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Beklagten haben nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 27.03.2014 noch einen Schriftsatz eingereicht, der ihnen nicht nachgelassen war.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht den zu TOP 5.2 auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 gefassten Beschluss darüber, dass bei Erneuerungen der derzeitigen Schwingflügelfenster nur noch die Dreh-/Kippvariante eingebaut werden dürfe, für ungültig erklärt.
Die Parteien bilden keine Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern eine Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft. Dies ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung (Anl. K 3) hat jedoch auf die anzuwendenden gesetzlichen Regelungen keine Auswirkungen, da für das Wohnungserbbaurecht gem. § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG die Regelungen über das Wohnungseigentum entsprechend gelten.
Der auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefasste Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil er in die Zuständigkeit der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der zu ihrem jeweiligen Sondereigentum gehörenden Fenster eingreift, ohne dass die Gemeinschaftsordnung die Wohnungserbbauberechtigten zu einer derartigen Regelung durch einfachen Mehrheitsbeschluss ermächtigt. Da es hier um das Spannungsverhältnis der Verwaltungszuständigkeit der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der Fenster einerseits und der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten für die Frage der Fenstergestaltung andererseits geht, ist nach Auffassung der Kammer nicht entscheidend, ob es sich bei dem Gegenstand des angefochtenen Beschlusses materiell um eine modernisierende Instandsetzung (§§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG) handeln würde, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könnte, wenn die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der Fenster zuständig wäre und beschließen würde, die vorhandenen Schwingflügelfenster durch Dreh-/Kippfenster zu ersetzen.
a) Durch die in § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung (Anl. K 3) getroffene Regelung, wonach die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten sind, Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen jedoch von dem Wohnungserbbauberechtigten auf seine Kosten zu beseitigen sind, ist die Pflicht zur Instandsetzung, nicht aber auch die Pflicht zur laufenden Instandhaltung der Fenster wirksam auf den jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten übertragen worden (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227, Rn. 6 ff., zitiert nach juris zu einer mit § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung wortgleichen Vereinbarung). Die Gemeinschaftsordnung differenziert für Fenster und Türen zwischen der Pflicht zur Instandhaltung (Gemeinschaft) und Instandsetzung (einzelner Wohnungserbbauberechtigter). Die Regelung ist wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf den Sondereigentümer kann durch Vereinbarung wirksam erfolgen, sofern darin eine klare und eindeutige Regelung getroffen worden ist (BGH, Urteil vom 02.03.2013 – V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, Rn. 7, zitiert nach juris). Dies ist hier der Fall (davon geht auch der BGH im Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 aus). Unter den Begriff der „Instandsetzung“ fällt grundsätzlich auch die Ersatzbeschaffung schadhafter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht nur deren Reparatur (Vandenhouten in: Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 21 Rdnr. 67).
b) Durch den auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefassten Beschluss wird den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten eine bindende Vorgabe gemacht, wie sie die ihnen obliegende Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster zu erfüllen haben. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Beschluss die jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten nicht verpflichtet, die Instandsetzung zeitnah oder binnen einer bestimmten Frist vorzunehmen. Auch zwingt der Beschluss die Wohnungserbbauberechtigten nicht dazu, die Instandsetzung der Fenster zwingend in der Form der Erneuerung vorzunehmen. Vielmehr steht der Beschluss einer Instandsetzung der Fenster im Wege der Reparatur nicht entgegen. Lediglich für den Fall der Instandsetzung in Form der Erneuerung der Fenster schreibt der Beschluss den Wohnungserbbauberechtigten vor, dass Fenster in der Dreh-/Kippvariante entsprechend dem Beispiel der Familie S…, Haus, OG eingebaut werden müssen. Dies beinhaltet zugleich das Verbot, die vorhandenen Schwingflügelfenster im Zuge der Sanierung durch neue Fenster derselben Ausführungsart zu ersetzen.
c) Für die Vorgabe zum „Wie“ der den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten obliegenden Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss bedarf die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten nach Auffassung der Kammer einer Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung, an der es hier fehlt.
Die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten hat aufgrund der in § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung erfolgten Übertragung der Instandsetzungspflicht hinsichtlich der Fenster auf die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ihre Verwaltungszuständigkeit für diesen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums (nur hinsichtlich der Instandsetzung) verloren. Durch die Delegation der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten hat die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten auch die Befugnis übertragen zu entscheiden, was wann zu tun ist. Die übrigen Wohnungserbbauberechtigten haben damit bezüglich der Instandsetzung der Fenster grundsätzlich keine Befugnisse mehr und können beispielsweise den betreffenden Sondereigentümer nicht durch Beschluss zur Durchführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten zwingen oder die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an sich ziehen, wenn der betreffende Eigentümer trotz bestehenden Instandsetzungsbedarfs untätig bleibt. Ein gleichwohl gefasster Beschluss wäre mangels genereller Beschlusskompetenz nichtig (BayObLG, ZMR 2004, 841; ZWE 2005, 96; Bärmann/Klein, WEG, 11. Auflage, Anh. § 10 Rdnr. 34; Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Auflage, § 21 Rdnr. 73; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rdnr. 65; Riecke/Schmid-Drabek, WEG, 3. Auflage, § 21 Rdnr. 201) bzw. auf Anfechtung für ungültig zu erklären (OLG München, NZM 2007, 487; a.A. Vogel, ZMR 2010, 653, 655; wohl auch Timme/Elzer, WEG, § 21 Rdnr. 250).
Aufgrund dessen reicht allein ein hinreichend sachlicher Grund (z.B. Einheitlichkeit der Fassade oder Vorteile von Dreh-/Kippfenstern gegenüber Schwingflügelfenstern) nicht aus, um hinsichtlich der Instandsetzung der Fenster eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten neben den jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten anzunehmen. Vielmehr müsste sich (jedenfalls im Wege der Auslegung) aus der Gemeinschaftsordnung die Ermächtigung für die Gemeinschaft der Erbbauberechtigten ergeben, über Fragen der Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu entscheiden.
d) An einer derartigen Regelung fehlt es in der zwischen den Parteien geltenden Gemeinschaftsordnung.
aa) Die erforderliche Ermächtigung für die übrigen Wohnungserbbauberechtigten, den angefochtenen Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen, ergibt sich nicht aus § 6 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung. In § 6 Abs. 3 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung heißt es, dass die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig durch die Wohnungserbbauberechtigten verändert werden dürften. Dies soll nach Satz 2 der Regelung „auch für den Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster und Abschlußtüren“ gelten. Bei Außenfenstern (Rahmen und Fensterscheiben) handelt es sich gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 02.03.2013 – V ZR 174/11, Rn. 7, zitiert nach juris). Der im angefochtenen Beschluss vorgesehene Ersatz der vorhandenen zweiflügeligen Schwingflügelfenster durch dreiflügelige Dreh-/Kippfenster führt zu Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Mit der in § 6 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung soll nach dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung auch für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, an denen den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten gem. § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht übertragen worden ist, verhindert werden, dass einzelne Wohnungserbbauberechtigte ohne Befassung der Versammlung der Wohnungserbbauberechtigten Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, insbesondere an Fenstern und Türen vornehmen. Auch wenn es sich hierbei nicht ein sog. Änderungsverbot bezüglich der äußeren Gestalt des Gebäudes handelt, durch das jede nicht völlig unerhebliche bauliche Veränderung ohne Rücksicht auf ihre Auswirkung auf das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage von der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird (vgl. dazu BayObLG, WuM 1996, 487; Vandenhouten in: Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rdnr. 153), weil in § 6 Abs. 3 nicht von der äußeren Gestalt des Gebäudes oder der Erhaltung der vorhandenen Fassadengestaltung die Rede ist, ist der Eigentümerversammlung gem. § 6 Abs. 3 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich der Änderung der Farbe des Anstrichs eine Entscheidung durch einfachen Mehrheitsbeschluss eröffnet. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Eigentümerversammlung keine Kompetenz eingeräumt wird, den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten auch hinsichtlich des „Wie“ der jeweils ihnen obliegenden Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss verbindliche Vorgaben zu machen.
bb) Entgegen der Auffassung der Beklagten folgt aus § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung ebenfalls nicht die Ermächtigung der Wohnungserbbauberechtigten, den angefochtene Beschluss mit der einfachen Mehrheit der Stimmen der Wohnungserbbauberechtigten zu fassen. In § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung heißt es, dass Veränderungen an und in der Wohnanlage, z.B. Um-, An- und Einbauten, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungserbbauberechtigten berührt wird. Gemäß §§ 6 Abs. 1 Satz 2, 5 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung kann der Wohnungserbbauberechtigte, wenn der Verwalter die erforderliche Einwilligung nicht erteilt, zwar einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungserbbauberechtigten herbeiführen. Dadurch wird den Wohnungserbbauberechtigten aber nicht hinsichtlich aller Veränderungen an und in der Wohnanlage, durch die das gemeinschaftliche Eigentum berührt wird, die Kompetenz eröffnet, über diese mit einfacher Mehrheit der Stimmen zu entscheiden. Ansonsten wäre auch die in § 6 Abs. 3 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung überflüssig.
Vielmehr handelt es sich bei der in §§ 6 Abs. 1, 5 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung um ein Vorschalterfordernis, um eigenmächtiges Handeln eines Wohnungserbbauberechtigten zu verhindern (Bärmann/Merle, a.a.O., § 22 Rdnr. 322) und damit nicht um eine Erleichterung, sondern vielmehr eine Erschwerung für Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum berühren (Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rdnr. 159). Daran ändert auch die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Überprüfung der Zustimmungsverweigerung der Verwalters durch die Eigentümerversammlung nichts (Bärmann/Merle, a.a.O.; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O.). Von daher ergibt sich die Kompetenz für die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten, den angefochtenen Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen, nicht aus §§ 6 Abs. 1, 5 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung.
cc) Fehlt es somit an der erforderlichen Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten, durch die die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten ermächtigt wird, trotz Übertragung der Pflicht zur Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss über die Ausführung der Fenster im Falle der Erneuerung zu entscheiden, kommt es nicht darauf an, ob der auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefasste Beschluss materiell eine modernisierende Instandsetzung zum Inhalt gehabt hätte und daher mit einfacher Mehrheit der Stimmen hätte gefasst werden können, wenn die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der Fenster zuständig gewesen wäre und beschlossen hätte, die vorhandenen Schwingflügelfenster durch Dreh-/Kippfenster zu ersetzen. Dass die Gemeinschaft der Wohnungsebbbauberechtigten nicht beabsichtigt, selbst Instandsetzungsarbeiten an den Fenstern durchzuführen, ist unstreitig.
Die Kammer kann an dieser Stelle ausdrücklich offen lassen, ob der einzelne Wohnungserbbauberechtigte dazu befugt wäre, im Zuge der Instandsetzung der im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster die vorhandenen Schwingflügelfenster durch Dreh-/Kippfenster zu ersetzen und hierfür ggfs. ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichen würde, weil es sich um eine modernisierende Instandsetzung handeln würde (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 = NJW 2013, 1439, Rn. 10, zitiert nach juris). Insoweit bestehen Bedenken der Kammer im Hinblick darauf, ob es sich bei den vorhandenen Schwingflügelfenstern gegenüber Dreh-/Kippfenstern wirklich um eine veraltete Technik oder nicht lediglich eine andere Ausführungsform von Fenstern handelt, die auch heute noch angeboten wird. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes der Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft gab es auch bereits Dreh-/Kippfenster am Markt. Gleichwohl entschied man sich damals für den Einbau von Schwingflügelfenstern.
Unabhängig von diesen Bedenken der Kammer sind die Wohnungserbbauberechtigten nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls nicht befugt, den Wohnungserbbauberechtigten durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu verbieten, die Instandsetzung der im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Schwingflügelfenster durch den Einbau neuer Schwingflügelfenster durchführen zu können.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde (§ 62 Abs. 2 WEG) gesetzlich ausgeschlossen ist.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. Die Frage, wegen der die Beklagten die Zulassung der Revision angeregt haben, nämlich ob ein durch den angefochtenen Beschluss entstehender zeitlich unbestimmter Übergangszeitraum bis zur Erneuerung aller Fenster der Annahme einer modernisierenden Instandsetzung entgegen steht, ist nicht entscheidungserheblich. Im Übrigen handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung über die Auslegung einer Gemeinschaftsordnung.
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Geschrieben am 06.11.2018 Von Stefan Göttlich
Abrechnungspflicht bei Verwalterwechsel BGH Rechtsprechungsänderung 2018
Findet ein Verwalterwechsel statt, stellt sich immer die Frage, ob der frühere oder der neue Verwalter die Hausgeldabrechnung erstellen muss. Nach bisheriger Rechtsprechung galt, dass – vorbehaltlich anderer Regelungen im Verwaltervertrag, in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder der Beschluss-Sammlung – folgendes:
Zur Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist.
Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so muss grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr erstellen.
Nur wenn die Jahresabrechnung zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig war, gilt etwas anderes.
Wenn nicht etwas anderes vereinbart oder beschlossen wurde, wird die Abrechnung nicht schon mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode fällig, sondern erst nach einer angemessenen Frist. Diese Frist beträgt in der Regel drei, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007, Az.: 3 W 153/06).
Danach brauchte der sein Amt aufgebende Verwalter die Hausgeldabrechnung nicht mehr anzufertigen, wenn er zum Ende des Wirtschaftsjahres ausscheidet. Zuständig ist dafür der neue Verwalter. Schied der Verwalter jedoch in der ersten Hälfte eines Wirtschaftsjahres aus, ist die Hausgeldabrechnung des vorangegangenen Jahres fällig. Endet also das Wirtschaftsjahr am 31.12. und scheidet der Verwalter am z.B.: 30.06. des Folgejahres aus, musste er die Abrechnung für das letzte Wirtschaftsjahr erstellen, sonst der neue Verwalter.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.02.2018 zum Az: V ZR 89/17 nunmehr entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres bzw. zu dessen Ende aus seinem Amt aus, schultet er -vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung- die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. Damit schuldet die Abrechnung nunmehr also der ausscheidende Verwalter.
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Einwendungsausschluss des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung erfasst auch nicht umlagefähige Positionen BGH Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15)
Bundesgerichtshof Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15)
Der gesetzlich geregelte Ausschluss des § 556 Abs. 3 BGB, nach dem der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang geltend machen kann, umfasst auch nicht umlagefähige Betriebskosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15) entschieden.
Im konkreten Fall ging es um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft für die an den klagenden Mieter vermietete Eigentumswohnung des beklagten Vermieters. Derartige Fehler kommen oft vor, wenn Wohnungseigentümer die Wohngeldabrechnung der WEG zur Grundlage einer Betriebskostenabrechnung machen. Hier werden oftmals fehlerhaft die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Rücklagen in die Betriebskostenabrechnung mit aufgenommen, obgleich der Vermieter diese Kosten alleine tragen muß.
Folge der gerichtlichen Entscheidung ist, dass der Mieter mit allen Einwendungen gegen eine ihm übersandte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist, auch wenn die Abrechnung Positionen enthält, die an sich von dem Mieter nicht zu tragen sind.
Der Bundesgerichtshof begründet seine Auffassung mit der Ausgewogenheit der Rechte von Vermieter und Mieter. Die gesetzliche Bestimmung stelle dem Nachforderungsausschluss des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Mieters gegenüber. Damit solle erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe. Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gelte umso mehr, weil die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig sei.
Veröffentlicht unter Allgemein, Heizkosten, Nebenkosten, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht	| Tags: BGH Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15), Einwendungsausschluss des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung erfasst auch nicht umlagefähige Positionen, Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich	|
Geschrieben am 10.08.2016 Von Stefan Göttlich
Keine Zweckentfremdung bei Airbnb Vermietung von Ferienwohnungen/Anspruch auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen für Ferienwohnungszwecke bei Zweitwohnungen
Urteile der 6. Kammer Verwaltungsgericht Berlin vom 9. August 2016 (VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16)
Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass die Vermietung einer Zweitwohnung nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt.
Die Berliner Bezirksämter müssen sogar für die zeitweise Vermietung von Zweitwohnungen für Ferienzwecke Ausnahmegenehmigungen nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erteilen.
Die Kläger waren Eigentümer von Zweitwohnungen in den Berliner Bezirken Friedrichshain und Pankow. Ihren jeweiligen Hauptwohnsitz haben sie in Dänemark, Italien und in Rostock. Sie nutzen ihre – z.T. kreditfinanzierten – Zweitwohnungen anlässlich beruflich bedingter oder privater Aufenthalte in Berlin. Für die in der übrigen Zeit geplante vorübergehende Vermietung dieser Wohnungen an Touristen beantragten sie bei den jeweiligen Bezirksämtern Ausnahmegenehmigungen; eine solche Genehmigung ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz für eine nach Tagen oder Wochen bemessene kurzzeitige Vermietung erforderlich.
Veröffentlicht unter Allgemein, Ferienwohnung, Rechtsmissbrauch, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht	| Tags: Airbnb Vermietung von Zweitwohnungen zulässig, Keine Zweckentfremdung, Urteile der 6. Kammer vom 9. August 2016 (VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16)	|
Geschrieben am 04.08.2016 Von Stefan Göttlich
Zweckentfremdungsverbot Berlin verfassungsgemäß
Urteile der 6. Kammer Verwaltungsgericht Berlin vom 8. Juni 2016 (VG 6 K 103.16)
Das in Berlin geltende Verbot der Zweckentfremdung ist verfassungsgemäß.
In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) i.V.m. der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Für Ferienwohnungen gilt das Verbot unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Übergangsfrist erst seit dem 1. Mai 2016. Zu Inhalt und Umfang der gesetzlichen Regelungen verweise ich auf:
http://mietrechtaktuell.com/zweckentfremdungsverbot-berlin
Die Kläger vermieten gewerblich Ferienwohnungen. Sie begehrten mit ihrer Klage die Erteilung sog. Negativatteste. Hierdurch sollte bestätigt werden, dass für die Nutzung von Räumen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Die Kläger sind der Auffassung, die Verordnung halte sich nicht im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung. Zudem verstoße das ZwVbG gegen die Berufsfreiheit und die Eigentumsgarantie; auch sei der allgemeine Gleichheitsgrundsatz verletzt.
Die neue Rechtslage verletze die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht. Denn die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen sei weiterhin möglich; sie dürfe lediglich nicht in geschütztem Wohnraum betrieben werden. Das sei gerechtfertigt, um der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Auch die schutzwürdigen Eigentümerinteressen gemäß Art. 14 Abs. 1 GG blieben gewahrt. Aus der Eigentumsgarantie folge kein Anspruch, den Wohnraum mit der größtmöglichen Gewinnerwartung nutzen zu dürfen. Den berechtigten Belangen der gewerblichen Anbieter von Ferienwohnungen sei durch die Einräumung einer zweijährigen Übergangsfrist ausreichend Rechnung getragen worden. Zudem könne – worüber hier nicht zu befinden gewesen sei – in Ausnahmefällen eine Genehmigung erteilt werden. Der allgemeine Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sei nicht verletzt. Für die Zukunft habe der Gesetzgeber sowohl die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen als auch die gewerbliche und berufliche sonstige Nutzung von Wohnräumen gleichermaßen verboten. Die unterschiedlichen Übergangsregelungen für bereits bestehende Nutzungen seien sachgerecht, weil die Vermietung von Ferienwohnungen kurzfristig erfolge und sich an wechselnde Feriengäste richte, während die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke auf längerfristige Geschäftsbeziehungen angelegt sei.
Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich/Zweckentfremdungsverbot
-Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Brauerstrasse 15, 12209 Berlin-Steglitz
Tel.: 030-88713185
Fax: 030-88713187
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Geschrieben am 14.11.2015 Von Stefan Göttlich
Verwaltungsbeirat hat grundsätzlich nach § 29 WEG drei Mitglieder
Nach § 29 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus 3 Mitgliedern. Abweichende Regelungen sind nach Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung möglich. Ansonsten führt ein Verstoß nicht zu einem nichtigen, sondern anfechtbaren Beschluss.
Der Beschluss über die Bestellung von mehr oder weniger als drei Beiratsmitgliedern ist rechtswidrig und anfechtbar, kann aber ohne fristgerechte Beschlußanfechtung gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG in Bestandskraft erwachsen (BGH Urt. vom 05.02.2010, Az: V ZR 126/09).
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Instandhaltungsrücklage weder Ausgabe noch Kosten
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Der BGH hat damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt. (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09)
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Änderung des Verteilerschlüssels ab 25% Mehrbelastung erheblich
Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er ohne Änderung erheblich mehr belastet würde als mit Änderung. Die Mehrbelastung ist ab 25 Prozent als erheblich anzusehen. Das ist aber keine starre Grenze, sondern nur eine Orientierungsgröße. (BGH, Urteil v. 11.6.2010, V ZR 174/09)
Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich Brauerstrasse 15, 12209 Berlin
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WEG Anspruch Prozesskostenhilfe
Wenn eine WEG gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen will, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden. (BGH, Beschluss v. 17.6.2010, V ZB 26/10)
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WEG kein Anspruch auf Rückbau im Sondereigentum
Eine WEG kann einen Miteigentümer außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nicht durch Mehrheitsbeschluss zu etwas verpflichten, worauf sie keinen Anspruch hat. Es fehlt die Beschlusskompetenz (BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09)
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Bei der Beschlussanfechtung kann jeder anfechtende Eigentümer einen eigenen Anwalt beauftragen. Hat die Klage Erfolg, muss die unterlegene Partei (bzw. der Verwalter) die Kosten aller Anwälte erstatten. (BGH, Beschluss v. 8.7.2010, V ZB 153/09)
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Eigentümer Änderung Kostenverteilung Transparenz
Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden. (BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09)
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Verwalterhaftung für Prozesskosten, Anfechtbarkeit
Die Entscheidung des Gerichts, dem WEG-Verwalter die Prozesskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen ist nicht isoliert anfechtbar. Im Rahmen des § 49 Abs. 2 WEG kann das Gericht nur über einen Ausschnitt dieses prozessualen Anspruchs befinden, nämlich über eine auf grobem Verschulden beruhende Pflichtverletzung. Die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG eröffnet dem Gericht aus prozessökonomischen Gründen die Möglichkeit, dem Verwalter Verfahrenskosten aufzuerlegen, wenn die §§ 91 ff. ZPO hierfür keine Handhabe bieten, die Tätigkeit des Gerichts aber durch den Verwalter veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Sie erlaubt damit, den materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch des unterlegenen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung im Rahmen der Kostenentscheidung durchzusetzen (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 41). Obdas Gericht hiervon Gebrauch macht, liegt in seinem pflichtgemäßen Ermessen (vgl. Wenzel in Bärmann, WEG,10. Aufl., § 49 Rn. 19); eine Verpflichtung, dem Verwalter immer dann die Kosten aufzuerlegen, wenn die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind, besteht nicht.
(BGH, Beschluss v. 18.8.2010, V ZB 164/09)
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Umzugskostenpauschale in WEG
Eine WEG kann eine Umzugskostenpauschale beschließen. Diese darf aber nicht unangemessen hoch sein und zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen. (BGH, Urteil v. 1.10.2010, V ZR 220/09)
In einer WEG in Berlin gab es einen Eigentümer, der seine fünf Eigentumswohnungen an Touristen und Saisonarbeiter vermietete. Dabei kam es im Jahr zu ungefähr 100 Mieterwechseln.
Die WEG beschloss, dass jeder Wohnungseigentümer im Fall eines Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung eine Kostenpauschale von 50 Euro an die Eigentümergemeinschaft zahlen muss.
Der vermietende Eigentümer klagte gegen diesen Beschluss. Der BGH hat den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig erklärt.
Zwar könne eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Umzugskostenpauschale wirksam beschließen. Ein solcher Beschluss entspricht aber nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.
Im hier entschiedenen Fall war die Höhe der Pauschale von 50 Euro in Ordnung. Allerdings bemängelten die Richter, dass die Zahlungspflicht auf „befristet vereinbarte Nutzungsverhältnisse“ beschränkt war und Umzüge der sonstigen Eigentümer selbst ausklammerte. Dies stelle eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung dar. Denn es sei nicht ersichtlich, dass die von der Regelung ausgenommenen Umzüge zu einer geringeren Belastung des Gemeinschaftseigentums (z. B. durch Abnutzung und Schäden im Treppenhaus) führe.
Ergebnis: Wenn die WEG die lästige Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste unterbinden möchte, müssen alle Eigentümer einbezogen werde.
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Verwalter fehlt Aktivlegitimation für Klage auf Hausgeld
Der WEG-Verwalter kann Ansprüche der WEG seit Anerkennung von deren Teilrechtsfähigkeit nicht mehr in eigenem Namen geltend machen. (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 145/10)
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Zustellung der Anfechtungsklage kann auch Monate nach Versammlung rechtzeitig sein
Wird eine Anfechtungsklage den beklagten Wohnungseigentümern erst viele Monate nach der Eigentümerversammlung zugestellt, kann die einmonatige Klagefrist dennoch gewahrt sein. Verzögerungen bei Gericht gehen nicht zu Lasten des Klägers. (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 136/10)
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Verwalter Aufträge Kostenobergrenze
Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren. (BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10)
Veröffentlicht unter Allgemein, Wohnungseigentumsrecht	| Tags: Kostenobergrenze, Rechtsanwalt Stefan Göttlich, Verwalteraufträge	|