Source: https://digital.zlb.de/viewer/image/15534408_2016_382/1/
Timestamp: 2020-04-04 06:10:38
Document Index: 76198001

Matched Legal Cases: ['§ 28', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 858', '§ 556', '§ 556', '§ 4', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 305', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

Mieterecho Issue 382.2016 Teilen und leiden - intranda GmbH
Mieterecho Issue 382.2016 Teilen und leiden
Teilen und leiden : Zweckentfremdung, Ferienwohnungen, Touristifzierung
urn:nbn:de:kobv:109-1-8326287
Nr. 382 August 2016
TEILEN UND LEIDEN
Zweckentfremdung, Ferienwohnungen, Touristifizierung
Redaktionsschluss: 14.06.2016
Ferienwohnungen im Zeichen des Wohnungsmangels und neue
Strategien von Vermietern
Trotz Zweckentfremdungsverbot weitet Berlin Aspire
Kurzzeitvermietung aus
Über die Auswirkung von Tourismus auf die Stadt und ihre
innerstädtischen Wohnquartiere
Berliner Politik setzt auf Massentourismus – ein Konzept, das
woanders bereits gescheitert ist
Ob Airbnb oder Uber, Unternehmen der Share Economy sind
rasant wachsende Global Player
Neue Parteispenden von Groth in alter Berliner Tradition
Fragen und Antworten zu Erhaltungsmaßnahmen
Gemeinsam können sich Mieter/innen besser wehren
„Wie kommen wir noch schneller zu noch mehr bezahlbarem
Wohnraum?“, fragte der Regierende Bürgermeister Michael
Müller unlängst auf einer Pressekonferenz treuherzig und
wies darauf hin, dass die Bima endlich von ihrem Höchstpreisverfahren ablassen und dafür ein Projektverfahren entwickeln solle. Dem ist zuzustimmen. Doch ob sich dadurch
das Problem der ständig steigenden Grundstückspreise lösen
lässt, darf ernsthaft bezweifelt werden. Michael Müller
scheint vollkommen vergessen zu haben, dass die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG am 1. Januar 2001 mit
dem erklärten Ziel gegründet wurde, alles, was sich an öffentlichen Grundstücken nur irgendwie vermarkten ließ, zum
„Höchstpreis“ zu verschleudern. Der Höchstpreis bezog sich
in diesem Zusammenhang nicht auf den Wert der Immobilie,
sondern auf den geringen Preis, den die Investoren freundlicherweise zu zahlen bereit waren, trieb aber dennoch die
Kosten hoch.
Das ARD Politikmagazin Panorama hatte – darauf weist die
Immobilien Zeitung vom 30. Juni dieses Jahres hin – festgestellt: „Alle reden von bezahlbaren Wohnungen, aber keiner
baut sie.“ Panorama stützt die Aussage auf eine Untersuchung
des immobilienwirtschaftlichen Marktforschungsunternehmens Empirica-Systeme, der zufolge 95,3 % der privaten
Neubau-Mietwohnungen in den 20 größten deutschen Städten
von Durchschnittshaushalten nicht bezahlbar seien. München
schneide mit einem Anteil von 8,25% bezahlbaren Wohnungen noch recht gut ab, Hamburg brächte es nur auf 5,1%
und in Berlin können sich Durchschnittsverdienende gerade
einmal 2,5% der Neubauwohnungen leisten. Berlin hat sich
damit einen Spitzenplatz erobert, der nicht zuletzt auch den
horrend gestiegenen Grundstückspreisen geschuldet ist.
Öffentliche Grundstücke sind inzwischen rar geworden und
deswegen verwundert es umso mehr, wenn die Berliner Immobilienmanagement GmbH, kurz BIM, seit dem 1. März
2015 die Nachfolgerin des unseligen Liegenschaftsfonds, zur
diesjährigen Immobilienmesse Mipim, dem globalen Treffpunkt aller Immobilienspekulanten, in alter Tradition als
„Highlights“ Angebote für Baugruppen und andere Besserverdienende bereithält. Auf diese Weise wird kein bezahlbarer
Wohnraum geschaffen.
Ein erster Schritt wäre, die öffentlichen Immobilien wieder
der öffentlichen Verwaltung zu übertragen. Privatwirtschaftlich organisierte, marktkompatible „Management“-Gesellschaften gehören aufgelöst. Die ausschließlich politische
Verfügung über die öffentlichen Grundstücke ist Teil der
Voraussetzungen für bezahlbaren Wohnraum, nach denen
Michael Müller fragt.
Seit dem Ende der Übergangsfrist für Ferienwohnungen
sind vielleicht tausend Wohnungen wieder auf dem regulären Wohnungsmarkt verfügbar. Die Bezirksämter stehen vor
einem Berg von Arbeit, gleichzeitig klagt die Vermieterlobby
gegen das Land Berlin.
Seit dem 1. Mai dürfte es berlinweit nicht viel mehr als 87 Ferienwohnungen geben. Theoretisch. Für diese Anzahl wurden bis
Ende 2015 Ausnahmegenehmigungen vergeben, ein paar mehr
mögen bis zum 30. April hinzugekommen sein. Für alle übrigen
Ferienwohnungen ist die zweijährige Übergangsfrist abgelaufen und sie müssen wieder entweder regulär vermietet oder von
den Eigentümer/innen selbst genutzt werden. Allein die bekannten Vermietungsportale Wimdu und Airbnb (siehe Seite 14)
verfügten jedoch noch Anfang Juni jeweils über 1.000 Angebote unter der Kategorie „ganze Wohnung“, bei der Vermietungsplattform 9flats waren es über 800. Unabhängig von der Frage,
ob sich die Angebote auf den Portalen überschneiden oder nicht:
Die gesetzliche Anforderung und die Realität klaffen weit auseinander.
Die meisten Berliner/innen in den Innenstadtbezirken wissen
auch zwei Monate nach dem Inkrafttreten des Verbots noch von
Ferienwohnungen in ihrem Haus oder ihrer Straße. Fast jede/r
kennt Betroffene, die sich über Müll, nächtliche Partys und
achtlosen Strom- und Wasserverbrauch von Feriengästen beklagen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ruft die Berliner/innen explizit zur Mithilfe bei der Suche nach illegalen
Ferienwohnungen auf und stellte im April ein Online-Meldeformular für mutmaßliche Zweckentfremdungen ins Netz. Die
Ferienwohnungsportale wie Airbnb und Wimdu, aber auch andere
Portale der sogenannten Share Economy bzw. Sharing Economy
(siehe Seite 14) erhielten Anfang Juni Rückendeckung durch die
EU-Kommission. Am 2. Juni legte die Kommission eine „Europäische
Agenda für die kollaborative Wirtschaft vor“. Die Leitlinien der
Kommission zielen auf einen möglichst ungehinderten Marktzugang.
„Plattformen sollten keinen Genehmigungs- oder Zulassungsanforderungen unterliegen, wenn sie lediglich als Vermittler zwischen
Verbrauchern und den Anbietern der eigentlichen Dienstleistung
auftreten (z. B. Beförderung oder Unterkunft). Außerdem sollten die
Mitgliedstaaten zwischen Einzelpersonen, die gelegentlich Dienstleistungen erbringen, und gewerbsmäßigen Anbietern unterscheiden,
beispielsweise anhand von Schwellenwerten für den Umfang der
Tätigkeit“, teilt die Europäische Kommission mit.
Bezirksämter sollen zu den 34 bestehenden Stellen im Bereich
Zweckentfremdung 30 weitere erhalten. Mit der Änderung des
Zweckentfremdungsverbotsgesetzes vom 6. April wurden die
maximalen Bußgelder von 50.000 auf 100.000 Euro erhöht. Ist
es dem Senat also ernst mit dem Zweckentfremdungsverbot und
nur noch eine Frage der Zeit, bis sich die Zahl der Angebote
deutlich reduziert?
Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
wurden den Bezirksämtern 6.300 Wohnungen als Ferienwohnungen gemeldet. Die Dunkelziffer aller Ferienwohnungen
dürfte in den vergangenen Jahren das Zwei- bis Dreifache betragen haben. Und auch im Juni wurden vermutlich noch mehr
als 10.000 Ferienwohnungen angeboten.
Einige Bezirke melden zurzeit erste kleine Erfolge. In Friedrichshain-Kreuzberg wurden nach Angaben des Bezirksamts
seit dem 1. Mai 475 Ferienwohnungen wieder dem normalen
Wohnungsmarkt zugeführt. Im Bezirk Pankow sind es rund 100
und im Bezirk Neukölln 40. Von 276 weiteren Wohnungen
konnte der zuständige Neuköllner Baustadtrat Thomas Blesing
(SPD) zum Zeitpunkt der Anfrage des MieterEchos nicht sagen,
ob sie sich noch im Antragsverfahren zur Weitergenehmigung
der Zweckentfremdung befinden oder bereits wieder Wohnzwecken zugeführt wurden. In Mitte sind es je nach Sichtweise 200
Online-Formular zur Meldung von (möglichen) Verstößen gegen das
Zweckentfremdungsverbot von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/
zweckentfremdung_wohnraum
„Von außen ein normales saniertes Altbau-Mehrfamilienhaus mit normalen Klingelschildern (ausgedachte Namen, z.B. Rosa Luxemburg). Läuft aber bei
Booking.com oder Expedia als Hotel. Zusätzlich
werden Wohnungen als ‚möblierte Apartments‘ vermietet. Alles im Milieuschutzgebiet Boxhagener
Platz.“ *
bis 500 Wohnungen, die wieder regulär vermietet werden. „Bei
rund 200 ehemaligen Wohnungen ist uns die langfristige Vermietung belegt, bei 300 Wohnungen hatten nicht die Eigentümer, sondern die Nutzer die Anträge auf Bestandsschutz gestellt“, erklärt der Stadtrat für Soziales und Bürgerdienste,
Stephan von Dassel. Diesen Antrag auf Bestandsschutz dürfen
aber nur die jeweiligen Eigentümer/innen stellen.
Damit sind berlinweit insgesamt vielleicht 1.000 Ferienwohnungen wieder auf dem Mietwohnungsmarkt aufgetaucht. Die
Frage ist nun, was mit den restlichen Wohnungen geschieht, die
den Bezirken von den Anbieter/innen selbst angezeigt wurden.
„Einige Bezirke scheinen nicht gegen die Betreiber vorzugehen,
solange die Klagen mehrerer großer Kanzleien gegen das
Zweckentfremdungsverbot laufen“, meint Katrin Schmidberger
(B90/Grüne). So haben verschiedene Vermieter von Ferienwohnungen, unterstützt von den Betreibern des Portals Wimdu und
dem Verein „ApartmentAllianz“, Klagen gegen das Land Berlin
eingereicht und bislang wurde noch nicht über alle Klagen
entschieden bzw. sind die Urteile noch nicht rechtskräftig. Die
Die Zahl der Berlin-Tourist/innen steigt und damit die Nachfrage nach billigen
Unterkünften. Die unterbesetzten Bezirksämter werden noch viel Zeit benötigen,
um das Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen. Foto: Matthias Coers
Betreiber von Wimdu argumentieren, dass das Berliner Gesetz
verfassungswidrig sei, da in die Eigentumsfreiheit und in die
Berufswahlfreiheit eingegriffen werde. Die Ferienwohnungsanbieter/innen sehen sich gegenüber anderen Berufsgruppen wie
Ärzt/innen oder Anwält/innen im Nachteil. Schließlich nutzten
diese auch Wohnungen für ihre Praxen oder Kanzleien, genössen nach dem Gesetz aber Bestandsschutz. Am 8. Juni wurden
die ersten vier Klagen vom Verwaltungsgericht Berlin abgewiesen und die Rechtmäßigkeit des Zweckentfremdungsverbots
somit bestätigt. Dutzende weiterer Klagen sind noch anhängig,
zudem wurde angekündigt, Berufung einlegen zu wollen.
Auf Anfrage des MieterEchos im Juni 2016 erklärten die Be-
Die im Titelthema verwendeten Zitate hat die Redaktion ausgewählt aus:
* Kommentare zu Angaben aus der Online-Umfrage zu Ferienwohnungen der Berliner MieterGemeinschaft e. V. (www.bmgev.de)
** Buch: „Die elfte Plage – Wie Berlin-Touristen die Stadt zum Erlebnis
park machen“, Peter Laudenbach, Edition Tiamat, Berlin 2013
„Die Partyzone kolonialisiert die Wohnumgebung.
Die Stadt ist aus Sicht der Erlebnisgastronomie weniger eine Stadt, in der Menschen leben, als eine
Tourismus-Destination und Feiermeile. Die Anwohner sind in dieser Perspektive höchstens ein lästiger
Störfaktor.“ **
zirksämter Neukölln und Pankow, bislang noch keine Bußgelder
gegen Anbieter/innen illegaler Ferienwohnungen verhängt zu
haben. Der Pankower Bezirksstadtrat Torsten Kühne (CDU)
sagte, „entsprechende Verfahren sind in der Bearbeitung“.
In Friedrichshain-Kreuzberg seien in 18 Fällen Bußgelder verhängt worden, die jeweilige Höhe richte sich nach der Dauer
der in der Vergangenheit betriebenen Zweckentfremdung, so
Bezirksstadtrat Knut Mildner-Spindler (Die Linke). Der Bezirk
Mitte hat Buß- und Zwangsgelder zwischen 10.000 und 30.000
Euro mit einer bisherigen Gesamtsumme von 730.000 Euro
Die innerstädtischen Bezirksämter sind aber noch immer damit
beschäftigt, die Anträge auf Bestandsschutz abzuarbeiten und einer Vielzahl von Hinweisen aus der Bevölkerung nachzugehen.
„Wenn die Stadt zur Bühne und zur Kulisse der Erlebnisindustrie wird, bleiben für die Menschen, die
in dieser Stadt leben und sie altmodischerweise lieber
für eine Stadt als für einen Freizeitpark halten würden, Risiken und Nebenwirkungen nicht aus.“ **
Protestaktion gegen Ferienwohnungen Anfang Mai dieses Jahres am
Maybachufer im Norden Neuköllns. Foto: Matthias Coers
Viele Menschen vermieten ihre Wohnungen aus finanzieller Not an Tourist/innen.
Ob das inoffizielle Angebot an Ferienwohnungen aus Angst vor
drakonischen Strafen zurückgegangen ist, darüber lässt sich
bislang weitgehend nur spekulieren. Alsino Skowronnek und
Jonas Parnow vom Projekt „Airbnb vs. Berlin“ wollten es genauer wissen und ließen ein Computerprogramm zwischen dem
26. April und dem 25. Mai 2016 täglich mehrfach die Ferienwohnungsangebote auf der Vermietungsplattform Airbnb abrufen. Dabei zeigte sich, dass das Angebot zum 1. Mai nur leicht
zurückgegangen ist, von über 12.000 Zimmern und Wohnungen
auf etwa 11.000. Die Zahl der kompletten Wohnungen, also das,
was unter das Zweckentfremdungsverbot fällt, ist im betreffenden Zeitraum von 6.760 auf 5.860 zurückgegangen. Die Zahl
der kommerziellen Anbieter/innen, die mehr als eine Wohnung
vermieten, sank von 372 auf 303, die der scheinbar nicht kommerziellen Anbieter/innen um über 700. Einen viel stärkeren
Rückgang habe es im Februar gegeben, als Airbnb Briefe an die
Anbieter/innen verschickte und ihnen mitteilte, dass ihre Angebote nicht den Vorschriften entsprächen, meint Skowronnek.
Wahrscheinlich ging es darum, das Portal wieder so aussehen
zu lassen, als handle es sich überwiegend um Angebote von
Privatpersonen, die nur gelegentlich Gäste beherbergen. Wie
von Ferienwohnungsanbieter/innen immer wieder angemerkt
wird, ist die Anzahl der Ferienwohnungen gemessen am gesamten Berliner Wohnungsbestand marginal. Wird die vom Projekt
„Airbnb vs. Berlin“ erhobene Anzahl ins Verhältnis zu den 1,89
Millionen Wohnungen in der Stadt gesetzt, beträgt der Anteil
0,3%. In Wahrheit dürfte der Anteil von Ferienwohnungen etwas
Studentisches Projekt an der FH Potsdam „Airbnb vs. Berlin – Was
sagen die Daten?“: www.airbnbvsberlin.de
höher sein, denn nicht jedes Angebot findet sich bei Airbnb
wieder. Jedoch verschärft die Zweckentfremdung eine ohnehin
bestehende Mangelsituation. Dem Stadtsoziologen Andrej
Holm zufolge fehlen in Berlin derzeit 120.000 Wohnungen, die
Wohnraumversorgungsquote erreicht nur noch 95,7%, das heißt
4,3% der Berliner Haushalte finden keine eigene Wohnung
mehr. Angesichts dieser Mangelsituation sieht Holm zwei Strategien der Ertragssteigerung aufseiten der Vermieter – entweder
durch Neuvermietung, bei der deutlich höhere Einkünfte erzielt
werden können als im Bereich der Bestandsmieten, zum anderen
durch die „extralegale Ertragssteigerung“ in Form der Vermietung als Ferienwohnung. Durch letztere können 15 bis 20 Euro/
qm erzielt werden. Ein Bußgeld auferlegt zu bekommen, fällt
dann in den Bereich des unternehmerischen Risikos. Wenngleich
der Anteil der Ferienwohnungen gemessen am Gesamtbestand
berlinweit gering ist, tragen Ferienwohnungen vor allem lokal
zur Verknappung des Wohnraums bei. So wurden beispielsweise im Kreuzberger Postleitzahlbereich 10999 am 26. Mai 2016
auf Airbnb 310 Ferienunterkünfte angeboten. Gleichzeitig gibt
es in diesem Gebiet kaum noch Wohnungen, die den Angemessenheitskriterien des Jobcenters gerecht werden.
„Die Gäste stören nicht, sind meist ruhig. Nachbarn
sind lauter. Aber nicht gut ist, dass Wohnraum entzogen wird, dass Mieter dafür ausziehen mussten,
dass Menschen hier keine bezahlbaren Wohnungen
finden.“ *
Neben gewerblichen Anbieter/innen von Ferienwohnungen
existieren auch die vielbeschworenen privaten, die wirklich nur
einen Teil ihrer Wohnung zeitweise an Feriengäste vermieten,
oder nur dann vermieten, wenn sie selbst im Urlaub oder aus
anderen Gründen abwesend sind. Diese Angebote gibt es nicht,
weil Berliner/innen ihre Wohnungen gern mit Gästen teilen, wie
es Airbnb behauptet, vielmehr sind auch sie eine Folge des
Drucks auf dem Wohnungsmarkt. Nach Darstellung von Holm
haben sich Wohnkosten und Einkommen in Berlin etwa seit
Mitte der 2000er Jahre entkoppelt, das heißt die Wohnkosten
Wimdu gehört neben Airbnb zu den bekanntesten Vermietungsportalen von
Ferienunterkünften. Foto: Matthias Coers
Schild von genervten Bewohner/innen an einer Hauseingangstür im Bezirk Mitte.
sind unverhältnismäßig gestiegen. „Einkommensdefizite werden beispielsweise durch Untervermietung kompensiert. Das
Ferienwohnungsgeschäft ist auch ein Indikator für extrem teure
Mieten“, erklärt Holm.
Von Portalbetreibern wie Airbnb wird bemängelt, dass es für
solche Gastgeber/innen keine klaren Regelungen gebe. Auch in
den Medien wurde vielfach über Fälle berichtet, in denen Menschen aus der Not heraus an Tourist/innen vermieten. Katrin
Schmidberger betont jedoch: „Im Moment geht es erst einmal
darum, das Gesetz überhaupt zu vollziehen, Ausnahmeregelungen wären jetzt nicht seriös umzusetzen.“
Möglich ist, dass die großen Ferienwohnungsanbieter neue
Geschäftsmodelle der temporären Vermietung entwickeln. Bereits 2014 berichtete das MieterEcho über die Berlin Aspire
Real Estate GmbH, zu deren Geschäftspraxis nicht nur die
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, sondern auch
deren weitere Vermittlung als Ferienwohnungen zählen (MieterEcho Nr. 371/ Dezember 2014). Zu den neueren Fällen von
Berlin Aspire gehört neben der Helmholtzstraße 40 (siehe Seite
8) die Karl-Kunger-Straße 26 in Treptow. Nach Berichten von
Bewohner/innen erwarb Aspire das damals voll vermietete Haus
im September 2013 und bot den Mieter/innen Abfindungen für
den Auszug an. Dem Gewerbe im Erdgeschoss wurde gekündigt
und die Flächen in Ferienwohnungen umgewandelt. Auch in frei
gewordenen Wohnungen gab es schnell Anzeichen von Ferienvermietungen. Nach Beobachtungen der Nachbar/innen werden
die Wohnungen nun über Zeiträume von vier bis sechs Wochen
und nur noch selten für wenige Tage vermietet. Sie seien komplett möbliert und würden von Reinigungskräften geputzt.
Laut „Airbnb vs. Berlin“ hatte der Airbnb-Nutzer „Berlin Aspire“ Anfang letzten Jahres 24 komplette Wohnungen im Angebot. Diese sind inzwischen auf dem Portal nicht mehr auffindbar.
52 möblierte Wohnungen finden sich aber auf der firmeneigenen
Internetseite, die Miete ist jeweils als Monatspreis angegeben.
So wie Berlin Aspire könnten auch andere Anbieter ihre Wohnungen mittlerweile über andere Plattformen als die drei großen
Ferienwohnungsportale vermitteln. Auch auf Immobilienscout24 wächst das Angebot an möblierten Wohnungen auf
Zeit, zum Teil auch für Zeiträume von unter einem Monat.
Seit rund fünf Jahren ist das Unternehmen Berlin
Aspire Real Estate in Berlin aktiv. Die zu einer israelischen Unternehmensgruppe gehörende Firma erwirbt
Wohnhäuser in begehrten Innenstadtlagen, um diese
zu entmieten und in Eigentumswohnungen oder Ferienapartments umzuwandeln. Letzteres ist zwar nach
Ablauf der im Zweckentfremdungsverbotsgesetz festgelegten Übergangsfrist seit Mai dieses Jahres illegal,
doch das Angebot wird anscheinend sogar ausgeweitet. Vor Kurzem zogen erstmals Gäste in eine Wohnung
in der Helmholtzstraße 40 in Charlottenburg ein.
Den Mieter/innen der Helmholtzstraße 40 zufolge erwarb Berlin Aspire das Haus im Februar 2016. Wenig später wurden
Müllentsorgung und Treppenreinigung eingestellt. Den Mieter/
innen erklärte man unverblümt, dass man sie gern loswerden
würde und bot dafür kleine Abfindungen an. Der Leerstand im
Haus beträgt mittlerweile rund 30%, in Kürze sollen die betreffenden Wohnungen laut Hausverwaltung modernisiert werden.
Im Dachgeschoss ist bereits ein möbliertes Apartment eingerichtet. In einem anderen Haus in der Straße ist dieser Prozess
bereits weiter, drei möblierte Wohnungen werden angeboten.
Das Bezirksamt gab sich auf Nachfrage des MieterEchos vollkommen unwissend. Das genannte Unternehmen sei „bei uns
bisher noch nicht auffällig geworden“ teilte die für die Umsetzung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung zuständige
Stadträtin Dagmar König (CDU) mit. Offensichtlich versucht
Rausfliegen, wo andere Urlaub machen? In der Helmholtzstraße 40 in Charlottenburg weitet das Unternehmen Berlin Aspire sein Angebot an Apartments zur
Kurzzeitvermietung aus. Foto: Rainer Balcerowiak
Berlin Aspire, eine Gesetzeslücke auszunutzen. Denn das
Zweckentfremdungsverbot greift nicht bei Überlassung von
Wohnraum durch befristete Mietverträge an Personen, „die
ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, in der Regel
längeren, Zeitraum nach Berlin verlagern“. Ein anderer Passus
legt die Interpretation nahe, dass bereits ein einmonatiges Mietverhältnis dieses Kriterium erfüllt, etwa bei einem Praktikum.
„Häufige Lärmbelästigungen durch anreisende Gäste, vor allem abends und nachts. Gästegruppen stehen
vor der Haustür und unterhalten sich laut. Angestellte von Berlin Aspire sind regelmäßig vor Ort. Hier
ist es schon zu Zwischenfällen (Bedrohungen) aufgrund von knappen Parkplätzen gekommen.“ *
Missbrauch der Gesetzeslücke
Berlin Aspire hat seine zuvor bei Portalen wie Airbnb inserierten Ferienapartments dort ausgelistet und bietet sie nun selbst
und nur noch zu Monatspreisen an. Derzeit handelt es sich um
52 Wohnungen. Einige werden auch zum Kauf angeboten.
Der für Berlin Aspire tätige Rechtsanwalt Bassem Al Abed
beteuerte auf Anfrage des MieterEchos, dass sich die Vermietung der Apartments – auch in der Helmholtzstraße – vollumfänglich im Rahmen der geltenden Gesetze und Verordnungen
bewege. Es könne lediglich vorkommen, dass eine gerade leer
stehende Wohnung kurzzeitig von einem Manager der in Israel
ansässigen Geschäftsführung genutzt werde. Al Abed sitzt auch
für die SPD in der BVV Charlottenburg-Wilmersdorf, also jenem Gremium, das die Stadträtin bei der Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots kontrollieren soll.
Um den Missbrauch der Gesetzeslücke zu verhindern, müssten
die Vermietungen erfasst und kontrolliert werden, doch dazu
sehen sich die Bezirke nicht in der Lage. Bewohner/innen der
beiden betroffenen Gebäude wollen jedenfalls genau beobachten, wie sich der Gästeverkehr in den Häusern entwickelt. Die
im Hausflur angebrachten Schlüsselkästen für die temporären
Wohnungsnutzer/innen sprechen jedenfalls nicht für „normale“
befristete Mietverträge. In der Helmholtzstraße 40 sind einige
Mieter/innen zudem juristisch gegen den Hauseigentümer vorgegangen, um die Wiederaufnahme der Müllentsorgung und der
Hausreinigung durchzusetzen. Eine Entscheidung des Gerichts
stand bei Redaktionsschluss noch aus.
Für Mieter/innen in zum Aspire-Firmengeflecht gehörenden
Häusern sind Probleme wahrlich nichts Neues und das betrifft
nicht nur die Zweckentfremdung durch Ferienwohnungen. In
der Stephanstraße 52 in Moabit musste die Bauaufsicht eingeschaltet werden, um die Reparatur von Rohrbrüchen zu veranlassen. In der Emser Straße in Neukölln wurden Gasrechnungen
nicht bezahlt. Doch offensichtlich sehen sich die zuständigen
Verwaltungen nicht imstande, gegen das Unternehmen vorzugehen. Und es scheint auch am politischen Willen zu fehlen,
derartigen Machenschaften Einhalt zu gebieten.
Paris ist für Tourist/innen aus aller Welt eine der beliebtesten Städte Europas und für Airbnb daher ein
wichtiger Markt. Mit etwa 40.000 Wohnungen stellt die
französische Hauptstadt das weltweit größte Angebot
in einer einzigen Stadt auf dem Ferienwohnungsportal. Die hohe Zahl an Ferienwohnungen erhöht den
Druck auf den ohnehin angespannten Pariser Wohnungsmarkt.
Paris will mit weiteren Maßnahmen irreguläre Kurzeitvermietung eindämmen. Auf einer Karte hat die Stadt alle Wohnungen,
die bisher als ganzjährige Ferienwohnung offiziell angemeldet
wurden, erfasst. Im Juni betrug ihre Anzahl 107. Um illegale
Ferienwohnungen besser zu identifizieren und gegen die Anbieter/innen vorzugehen, hat Paris seit 2013 die Zahl der mit
illegaler Kurzeitvermietung beschäftigten Angestellten verdreifacht. Die 20 Beschäftigten machen Erkundungen in den Bezirken und besichtigen verdächtige Wohnungen. In konkreten
Verdachtsfällen werden zunächst die Anbieter/innen kontaktiert
und auf die Einhaltung der Gesetze gedrängt. Wenn die Kontaktaufnahme erfolglos bleibt, wird geklagt. Den Anbieter/innen
drohen Strafen von bis 25.000 Euro pro Wohnung.
In keiner anderen Stadt werden über Airbnb mehr Ferienwohnungen angeboten
als in Paris. Foto: Droit au logement/DAL Paris
Die Maßnahmen zur Regulierung der Ferienwohnungen zeigen
neben den Mehreinnahmen durch die Bettensteuer erste Erfolge.
Viele Wohnungseigentümer/innen, die zuvor illegal vermietet
hatten, sind mit der Stadt in Kontakt getreten und vermieten
ihre Wohnung wieder regulär. Gegen die illegale Untervermietung von Mietwohnungen hat die Stadt jedoch bisher kaum etwas unternommen. Lediglich die Eigentümer/innen von vermieteten Wohnungen klagen immer häufiger gegen die illegale
Untervermietung ihrer Wohnungen. Bisher haben die Gerichte
allerdings noch keinen Mietvertrag aufgrund illegaler Untervermietung beendet, sondern nur Geldstrafen gegen illegal untervermietende Mieter/innen verhängt. Die hohe Zahl an privaten
Untervermietungen ist ein Ausdruck des angespannten Pariser
Mietwohnungsmarktes, der kaum Wohnraum im unteren und
mittleren Preissegment zur Verfügung stellt. Für viele Pariser/
innen bleibt schlicht nur die Untervermietung, um ihre Wohnung
bezahlen zu können. Angesichts dieser Situation ist es fraglich,
ob die Maßnahmen der Stadt die Zahl der Ferienwohnungen
tatsächlich begrenzen können, da sie die private Untervermietung ausklammern und die Stadt kein Konzept zur Entspannung
des Mietwohnungsmarktes bereitstellt.
In Frankreich regelt seit 2014 ein Gesetz die Kurzzeitvermietung von Hauptwohnsitzen als Ferienwohnungen. Das Gesetz
erlaubt Wohnungseigentümer/innen für einen Zeitraum von bis
zu vier Monaten die Vermietung einer als Hauptwohnsitz geltenden Wohnung, die sie mindestens acht Monate im Jahr selbst
bewohnen. Eine gemietete Wohnung darf nur nach Vereinbarung mit dem Vermieter als Ferienwohnung untervermietet
werden. Mieter/innen und Vermieter bestimmen dann gemeinsam den Mietpreis für die Untervermietung, der die ortsübliche
Miete nicht übersteigen darf. Eine Missachtung der gesetzlichen
Regelungen kann zur Kündigung des Mietvertrags führen. In
Sozialwohnungen ist die Untervermietung als Ferienwohnung
komplett verboten. Wohnungseigentümer/innen, die ihre Wohnung das ganze Jahr über als Ferienwohnung vermieten wollen,
müssen die Umnutzung beim Bezirk genehmigen lassen. In
diesen Fällen sind sie verpflichtet, die dem Wohnungsmarkt
entzogene Wohnfläche durch eine andere gleich große Mietwohnung im selben Bezirk ausgleichen. In einigen zentral gelegenen Bezirken von Paris muss als Ausgleich sogar die doppelte Wohnfläche zur Verfügung gestellt werden.
Seit 2015 schlägt Airbnb im Auftrag der Stadt Paris die Übernachtungssteuer auf den Mietpreis auf. Zuvor nutzten zahlreiche
Anbieter/innen von Ferienwohnungen Schlupflöcher, um diese
Abgabe zu umgehen. Darüber hinaus vereinbarten die Stadt
Paris und Airbnb im April dieses Jahres, dass Airbnb die Anbieter/innen abmahnt, sollten sie sich nicht an die geltenden
Manuel Mavel studiert an der Ingenieurhochschule ENTPE in Lyon
und lebte 4 Jahre lang in Paris. Derzeit absolviert er ein ErasmusProgramm an der TU-Berlin im Bereich Stadt- und Regionalplanung.
Urlaub machen, wo andere
Berlins Tourismus boomt. Seit der Fußball-Weltmeisterschaft 2006, die oft als ein Schlüsselmoment in der touristischen Entwicklung der Bundeshauptstadt betrachtet wird,
wächst der Besucherzustrom schier unaufhaltsam. So verdoppelte sich die Zahl der Hotelübernachtungen innerhalb
der letzten 10 Jahre von 15,9 Millionen auf über 30 Millionen.
Ungefähr die gleiche Anzahl an Übernachtungen kommt
durch sogenannte „Visiting Friends and Relatives“ (VFR)
hinzu, also Menschen, die Freunde oder Verwandte besuchen und entsprechend privat unterkommen.
Gemeinsam mit den jährlich über 100 Millionen Tagestourist/
innen sorgen nationale und internationale Berlingäste in der
konjunkturell nach wie vor schwächelnden Stadt für gern gesehene Einnahmen. Tourismus wird daher auch als ein bedeutender Wirtschaftsfaktor behandelt und generiert zudem konstant
steigende Beschäftigungszahlen – auch wenn viele der neu
entstehenden Tätigkeiten nur gering bezahlt und von prekären
Beschäftigungsbedingungen geprägt sind wie im Hotel und
Das Thema Tourismus polarisiert allerdings auch immer mehr.
Auf der einen Seite wird diese Entwicklung von Politik und
Stadtmarketing euphorisch als Erfolgsgeschichte gefeiert. Lange Zeit hatte man es für nur schwer vorstellbar gehalten, dass
sich die von vielen dunklen Ereignissen und politischen Zerwürfnissen heimgesuchte Stadt zu einem beliebten Reiseziel für
Besucher/innen aus aller Welt wandeln könnte. Berlin ist mittlerweile nach London und Paris die drittbeliebteste Destination
Europas und profitiert von seinem neuen Image einer offenen,
toleranten und kreativen Stadt.
Auf der anderen Seite wird immer häufiger über mögliche
Grenzen des Wachstums gesprochen. Der Besucherzuwachs
verändert zunehmend das Leben in den Städten. Kritische Stimmen sprechen dann von überfüllten Innenstädten und überlasteten Quartieren. In einer Podiumsdiskussion der Berliner
Morgenpost im April 2016 forderte die Bezirksbürgermeisterin
von Friedrichshain-Kreuzberg Monika Hermann (Bündnis 90/
„Berlin-Touristen verwechseln die Stadt mit einem
Erlebnispark, das Nachtleben mit Ballermann und die
Eingeborenen mit pittoresken Deko-Elementen.
Möglicherweise ja zu Recht.“ **
„Immer Krach, ständige Partys, Kommen und Gehen.
Eventuell sind es auch noch mehr Ferienwohnungen
dort. Wird immer schlimmer.“ *
Die Grünen) unlängst einen stadtverträglichen Tourismus. Ihr
stimmte sogar der Chef der landeseigenen Gesellschaft für
Tourismus und Stadtvermarktung „Visit Berlin“ Burkhard Kieker zu. Kieker räumte dazu ein, dass es in der Vergangenheit
„Fehlsteuerungen“ gegeben hätte, wie etwa die Genehmigung
eines 1.600-Betten-Hostels in unmittelbarer Nachbarschaft zu
Wohngebieten. Gleichzeitig warnte er vor dem Verlust von
Authentizität und dass immer mehr Orte von Anwohner/innen
nicht mehr genutzt oder gar gemieden werden. Eine solche
„Disneyfizierung“ von Stadträumen würde zum Tod des Tourismus führen.
Tourismus verändert die Städte und gleichzeitig gefährdet dieser
Wandel den Tourismus. Über die selbstzerstörerischen Kräfte
des Tourismus wurde bereits vor Jahrzehnten geschrieben. Da
ist beispielsweise Hans-Magnus Enzensbergers mittlerweile
schon regelrecht abgedroschener Satz, der oft als Ausgangspunkt der Kritik am aufkommenden Massentourismus der
1970er Jahren betrachtet wird: „Der Tourist zerstört das, was er
sucht, indem er es findet.“ Dieser Satz erscheint übertragen auf
die heutige Situation in den überlaufenen Innenstädten von
Venedig, Barcelona oder Paris aktueller denn je. Und dort, wo
Altstädte kulturhistorisch aufbereitet oder sogar städtebaulich
rekonstruiert werden, weichen die Besucher/innen nicht selten
diesen blasenartigen Inszenierungswelten aus und wandern
immer häufiger „off the beaten track“. Abseits der touristischen
Trampelpfade haben sie die Hoffnung, das wahre Leben einer
Stadt ergründen zu können. Diese fortlaufende Suche nach
authentischen Orten lässt die Grenzen zu den Alltagsräumen der
Bewohner/innen immer stärker verschwimmen.
Ein anderer geistreicher Denker, der zurzeit herangezogen wird,
wenn Erklärungsansätze für die immer deutlicher sich abzeich-
Nils Grube ist Stadtgeograf und promoviert aktuell an der
Humboldt Universität zum Thema Touristifizierung
städtischer Wohnquartiere. Außerdem arbeitet er zu
Fragen einer möglichen stadtverträglichen Gestaltung des
Berliner Tourismusbooms und entwickelt im Projekt lokal.
leben konfliktverringernde Strategien für den Bezirk
Auf der Suche nach der Berliner Subkultur: Tourist/innen im Hof vom Haus
Schwarzenberg am Hackeschen Markt. Foto: Matthias Coers
nenden sozialen Kämpfe in den Städten gesucht werden, ist der
französische Philosoph Henri Lefèbvre („Recht auf Stadt“). In
einem 1977 in der Architekturzeitschrift Arch+ abgedruckten
Vortrag zur Produktion des Raumes schreibt Lefèbvre dem
Tourismus eine besondere Kraft bei der Umwandlung von Gebrauchs- in Tauschwerte zu. Während der Gebrauchswert die
„objektive oder subjektive Verwendbarkeit eines materiellen
Gutes für einen bestimmten Zweck“ darstellt, entspricht der
Tauschwert hingegen dem „Preis eines Gutes, dem Wert, der im
Tausch auf einem Markt realisiert werden kann“. In dieser zentralen marxistischen Denkweise stehen sich beide Werte diametral gegenüber und in einem logischen Widerspruch. Der Tourismus bewirke nun, dass man sich auf die Gebrauchswerteigenschaften der historischen (vorkapitalistischen) Räume stürzt,
sie dem Tauschwert unterwirft und sie so zum Verschwinden
bringt. Anders ausgedrückt, fördere Tourismus nach Lefèbvre
die Kapitalisierung von Raum im Sinne einer Vermarktlichung
seiner kulturellen und sozialen Eigenschaften. Städtische Räume werden zu einer konsumierbaren Ware gemacht. Dieser auch
als Kommodifizierung bezeichnete Prozess beschreibt wohl am
Treffendsten den Wandel, der an vielen Orten Berlins zu beobachten ist und zu Konflikten führt.
Konflikte um Tourismus entstehen vor allem dort, wo Menschen
ihm in ihrem direkten Alltag begegnen. Das kann auf dem Weg
zur Arbeit sein, wenn man sich in die maßlos überfüllte U-Bahn
zwängen muss. Oder wenn das allabendliche Open-Air-Happening am Späti vorm Haus den Schlaf raubt. Tourismus dringt
immer weiter in die Quartiere, kommerzialisiert seine Lebenswelten und macht dabei nicht mal mehr vor der eigenen Woh-
wohnungen als Ferienapartments in besonders attraktiven
Wohnlagen), scheint aber vor allem die lokale Gewerbestruktur
zu verändern. Zwar fehlen bisher grundlegende Untersuchungen, dennoch herrscht ein breiter Konsens vor, dass sich Quartiere durch eine veränderte Nachfrage funktional entmischen
und die Gewerbestruktur sich dieser Nachfrage anpasst. Steigende Gewerbemieten führen dazu, dass Handwerksbetriebe
oder inhabergeführtes Kleingewerbe es immer schwerer haben,
ihre Existenz aufrechtzuerhalten und nicht aus den Kiezen
verdrängt zu werden (siehe Seite 20).
„Ich habe mich noch nie gestört gefühlt, aber es ist
eben eine Wohnung weniger im engen Kreuzberg, die
für den Wohnungsmarkt verfügbar ist.“ *
Die touristische Erschließung von Quartieren löst auch einen Verdrängungsprozess beim lokalen Gewerbe aus. Foto: nmp
nungstür halt. Immer mehr Menschen sehen sich mehr oder
weniger gezwungen, Mietsteigerungen durch die phasenweise
Unterbringung von zahlungsbereiten Airbnb-Gästen zu kompensieren. In der wissenschaftlichen und öffentlichen Debatte
wird dies oft auch als Touristification oder Touristifizierung
beschrieben. Der Architekt und Stadttheoretiker Friedrich von
Borries umschrieb hierin mal den Wandel, „durch den bis dahin
„Also machen Berlin-Touristen zwecks Anpassung
an die örtlichen Sitten und Gebräuche ganze Straßenzüge unbewohnbar, indem sie sie als Freiluftausschank okkupieren. Berlin-Urlaub bedeutet für den
Erlebnistouristen offenbar auch Urlaub vom Ich und
der heimischen sozialen Kontrolle.“ **
touristisch wenig attraktive Stadtteile und Orte von Touristen
entdeckt und für sie erschlossen werden. Es etablieren sich
monostrukturelle Ökonomien, die den zahlungskräftigen Touristen alles bieten, was sie brauchen – Cafés, Bars, Supermärkte, Souvenirshops –, aber die Bedürfnisse der Anwohner vernachlässigen“. Begrifflich angelehnt an Gentrifizierung, wird
nach von Borries bei der touristischen Erschließung von Quartieren ebenfalls ein Verdrängungsprozess ausgelöst. Dies mag
in Teilen den Wohnraum betreffen (wie durch die Verknappung
des Wohnungsmarktes durch gewerbliche Nutzung von Miet12
Gewerblicher Milieuschutz gegen touristische
Monostrukturen?
Diese Bedrohung gewachsener Kiezstrukturen bereitet auch den
Bewohner/innen immer mehr Sorge. Äußerst deutlich wurde
dies im vergangenen Sommer, als die Initiative Bizim Kiez
(türkisch-deutsch für „unser Kiez“) für bundesweites Aufsehen
sorgte. Im Kampf um den Erhalt der Nachbarschaft im Kreuzberger Wrangelkiez fokussierte sich der Protest auf den türkischen Gemüsehandel Bizim Bakkal, dessen Inhaber nach 28
Jahren der Laden gekündigt wurde (MieterEcho Nr. 377/ Oktober 2015). In ihrer Online-Petition schrieb die Initiative: „Der
Fall Bizim Bakkal wird von der Nachbarschaft als trauriger
Höhepunkt einer ebenso rasanten wie zerstörerischen Entwicklung empfunden (…). In den letzten Jahren mussten schon
viele der kleinen Geschäfte, die die Kieze so lebens- und liebenswert machen, auf den Tourismus ausgerichteten Restaurants oder Boutiquen weichen.“ Erstmals wurde das lokale
Gewerbe in soziale Mieterproteste eingebunden. Im Verlauf der
Proteste wurde deutlich, dass der Entmietung lokaler Gewerbebetriebe aktuell „rechtlich keinerlei Schranken“ gesetzt sind.
Noch existiert keinerlei Mieterschutz für Gewerbetreibende.
Viele der Gewerbetreibenden besitzen einen unbefristeten Mietvertrag, der mit halbjährlicher Frist jederzeit kündbar ist. Aktuell wird daher die Möglichkeit diskutiert, das Instrument Milieuschutz auf Gewerbetreibende zu erweitern.
Tourismus nicht der Sündenbock für den aktuellen
urbanen Wandel
Auch wenn sich auf vielfache Weise Auswirkungen des Tourismus auf die Städte und das Leben in ihren Kiezen nachzeichnen
lässt, darf er nicht als Sündenbock für die aktuellen urbanen
Umstrukturierungsprozesse betrachtet werden. Auch ist bei der
Bemessung von Wirkungskräften beim Zusammenspiel von
Tourismus und Gentrifizierung Vorsicht geboten. In der SimonDach-Straße oder der Gegend rund um das Schlesische Tor
lassen sich beispielsweise die Auswüchse des nächtlichen Partytourismus nicht unbedingt als aufwertungsfördernde Faktoren
begreifen, die die Qualität des Wohnorts heben und den Weg für
wohlhabendere Schichten ebnen. (Siehe hierzu auch ein Urteil
des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg auf Seite 27.)
Zufriedengeben darf man sich mit solchen Entwicklungen nicht.
Eine Tourismuspolitik, die nur auf das Wachstum der Branche
und auf steigende Besucherzahlen setzt, lässt die Interessen der
Anwohner/innen außer Acht. Bislang fehlt ein klarer Wille, das
Thema Tourismus stadtverträglicher zu gestalten. Daher ist
nicht der Tod des Tourismus das größte Übel – sondern vielmehr
der Tod des städtischen Zusammenlebens.
Tourismus im Dienst der
Ballermann-Wirtschaft
Als die sozialen, kulturellen und ökologischen Folgeschäden des Massentourismus in den sogenannten „Entwicklungsländern“ unübersehbar wurden, entwickelte sich in
den 1990er Jahren eine Doktrin des „sanften Tourismus“, die
als Ziel mehr Nachhaltigkeit formulierte. Selbst am Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit (BMZ)
ging diese Debatte nicht spurlos vorüber. So warnt das BMZ
auf seiner Website vor der Gefahr der „Zerstörung gesellschaftlicher und kultureller Strukturen“ und der Ausbau
touristischer Infrastruktur dürfe „nicht zu Umweltzerstörung oder überhöhtem Ressourcenverbrauch, zu Diskriminierung, Ausbeutung oder Vertreibung der lokalen Bevölkerung führen“ .
Der Massentourismus ist längst auch in Berlin angekommen.
Mahnungen des BMZ spielen natürlich keine Rolle – Deutschland ist schließlich kein „Entwicklungsland“ und Berlin obendrein supercool. Der früher zuständige Senator Harald Wolf (Die
Linke) sieht im Tourismus eine „Schlüsselbranche der deutschen Hauptstadt“ und in seinem Tourismus-Handlungsrahmen
von 2011 begrüßte er die „über 20 Millionen Übernachtungen“
und den „Beschäftigungseffekt von mehr als 230.000 Personen“. Das erinnert an die 1970er Jahre, als den Ländern der
„Dritten Welt“ der Tourismus als Motor für Wirtschaft und
Wohlstand angepriesen wurde. Entwicklungshilfe und Millionen-Kredite der Weltbank flossen in den Ausbau touristischer
Infrastrukturen – zum Wohl der Ferntourist/innen, aber zum
Leid der einheimischen Bevölkerungen. Die Löhne in der Branche waren und sind niedrig, die Beschäftigungsverhältnisse
äußerst prekär und der Massentourismus suchte schon bald
seine nächsten Zielgebiete.
In Berlin sind die Arbeitsverhältnisse strukturell ähnlich problembehaftet. Die Jobs im Gastgewerbe sind stark saisonabhängig, bestehen zum großen Teil aus ungelernten Tätigkeiten und
tarifliche Bindungen sind rar. Über den Tag oder die Saison
hinausgehende Perspektiven? Fehlanzeige! Langfristige Perspektiven ergeben sich allein für Anbieter von Reisen und Unterkünften sowie Fluggesellschaften. Stolz wird im erwähnten
Handlungskonzept auf das deutlich gewachsene Angebot an
„LCC-Verbindungen“ verwiesen. LCC steht für Low-CostCarrier, jenen Billigfliegern, die nachhaltig für steigende CO2Emissionen und Ballermann-Tourismus sorgen. Seit 2010 hat
sich die Anzahl der LCC-Reisenden beinahe verdoppelt und die
CDU-Wirtschaftssenatorin Cornelia Yzer sieht die touristische
Belastungsgrenze noch lange nicht erreicht. Die von ihr und
ihren Vorgängern zu verantwortende „Tourismusmetropole“
verursacht soziale Schieflagen, verstärkt den Druck auf dem
Wohnungsmarkt und ist eine ökologische Bankrotterklärung.
Während Mieter/innen für mitunter unsinnige energetische
Modernisierungen – die den CO2-Ausstoß reduzieren sollen –
zur Kasse gebeten werden, wird das höchst klimaschädliche
Fliegen noch mit Subventionen gefördert.
„Wie lebt es sich in einem Gesamtkunstwerk? Gibt
es Bewohner, die das ihre zur Attraktivität des Gesamtkunstwerks beitragen? Lässt sich das aus Sicht
des Tourismusmarketings optimieren? Was ist mit
Berlinern, die den Glanz der Coolness eher stören?
Wie lässt sich die ‚Destination‘ vor uncoolen Anwohnern schützen?“ **
Die „Share Economy“ ist auf dem Vormarsch. Unter der
Flagge der nachhaltigen und effektiven Nutzung von Ressourcen wird „geteilt“ , was das Zeug hält. Doch was früher
ein eher wenig beachtetes Nischendasein in „alternativen“
Milieus in Form von Tauschbörsen für Waren, Dienstleistungen und Übernachtungsmöglichkeiten führte, ist zu einem
global agierenden, hochprofitablen Netzwerk mutiert, dessen Protagonisten ausgesprochen aggressiv gegen jegliche Form der Regulierung vorgehen.
In zwei Branchen ist diese Entwicklung bereits weit fortgeschritten: bei der Vermittlung von temporären Unterkünften für
Tourist/innen und bei innerstädtischen Personentransporten. Als
Marktführer gelten dabei das Vermittlungsportal Airbnb und der
Fahrdienstanbieter Uber. Beide Vermittlungsplattformen stehen
nicht nur in Deutschland in direkter Konkurrenz zu regulären
Unternehmen, die sie preislich mühelos unterbieten können.
Während Taxiunternehmen und gewerbliche Fahrdienste in
Bezug auf den Zustand der Fahrzeuge und die Qualifikation der
Mitarbeiter/innen relativ streng reguliert und vor allem auch
steuerlich erfasst sind, agieren Firmen der Share Economy wie
Uber lediglich als Vermittler für Fahrten mit privaten PKWBesitzer/innen und kassieren dafür eine Provision. Ähnlich
Berliner Büro von Airbnb in der Brunnenstraße in Berlin-Mitte. Airbnb ist die
weltweit bekannteste Online-Plattform zur Buchung und Vermietung von Privatunterkünften. Das amerikanische Unternehmen hat über 60 Millionen registrierte
Nutzer/innen und vermittelt Übernachtungsmöglichkeiten in über 190 Ländern.
verhält es sich im Beherbergungsgewerbe, wo die offiziellen
Betriebe beispielsweise soziale Mindeststandards für ihre Beschäftigten und bauliche Auflagen einhalten müssen.
Für alle direkt am Geschäft Beteiligten entsteht auf den ersten
Blick eine klassische Win-win-Situation. Die Vermittler verdienen prächtig mit ihren Provisionen, die Anbieter/innen erzielen
ein mitunter beträchtliches Zubrot und die Kund/innen können
sich über vergleichsweise günstige Preise für Transporte und
Unterkünfte freuen. Da liegt es nahe, dass diese Geschäftsmodelle auch für Konzerne der „alten“ Ökonomie und für Finanzinvestoren attraktiv werden. Vor ein paar Wochen wurde bekannt, dass der japanische Autohersteller Toyota beim Fahrdienstvermittler Uber einsteigt. Neben einer „strategischen Investition“ in nicht genannter Höhe (von einem mittleren dreistelligen Millionenbetrag ist die Rede) wurde eine Zusammenarbeit etwa bei Leasing-Angeboten vereinbart. Außerdem sei
„Unter Umsatzgesichtspunkten ist der Berlin-Tourist
nur ein Geldbeutel auf zwei Beinen.“ **
der Austausch technischer Kenntnisse geplant, beispielsweise
über selbstfahrende Autos, an denen beide Firmen arbeiten, hieß
es in einer Mitteilung des Wirtschaftsdienstes Reuters.
Toyota steht dabei keineswegs alleine da. Auch der VW-Konzern
setzt auf die Kooperation mit Online-Vermittlungsplattformen
und investierte 300 Millionen Dollar in den Uber-Rivalen Gett.
Bereits zuvor hatte, wenn auch in kleinerem Umfang, der USAutomobilkonzern General Motors, zu dem auch Opel gehört,
seine Zusammenarbeit mit dem US-Fahrdienstanbieter Lyft
Auch bei Airbnb stehen Investoren und potenzielle Partner
Schlange. Die Deutsche Telekom hat mit dem 2008 in San
Francisco gegründeten und seit 2011 in Deutschland aktiven
Unternehmen eine umfassende Kooperation vereinbart. Dafür
wurde eine App für Smartphones mit Betriebssystem Android
entwickelt. Wer sich über eine spezielle Website erstmals bei
Airbnb registriert, erhält einen Gutschein über 30 Euro für die
erste Buchung einer Unterkunft. „Wir wollen unseren Kunden
neue Produkte und Services näherbringen, die ihr Leben bereichern. Mit Airbnb bin ich als Reisender kein Fremder, sondern
kann mich direkt zugehörig fühlen, weil ich zu Gast bei Gleichgesinnten bin. Das ist ein schöner Aspekt unseres Mottos ‚Erleben, was verbindet‘”, erklärte Michael Hagspihl, Geschäftsführer der Privatkundenabteilung Telekom Deutschland, in einer Pressemitteilung.
Auch das zum Axel-Springer-Konzern gehörende Internetportal
„meinestadt.de“ hat eine Kooperationsvereinbarung mit Airbnb
geschlossen. Das Unternehmen erklärte dazu: „Privatwohnun-
gen, die Urlaubern im Internet zur Miete angeboten werden,
liegen im Trend. Denn Privatunterkünfte sind oftmals nicht nur
günstiger, sondern auch viel persönlicher als anonyme Hotelzimmer. Um auch Individualreisenden die passende Unterkunft
bieten zu können, erweitert meinestadt.de daher gezielt sein
touristisches Angebot. Urlauber können ab sofort private Zimmer oder komplette Wohnungen in ganz Deutschland für den
nächsten Städte-Trip oder Strandurlaub über das Städteportal
buchen. Dafür kooperiert meinestadt.de mit der weltweit bekanntesten Online-Plattform für Privatunterkünfte, Airbnb.“
„Die Mieter sind vorwiegend ‚nachtaktiv‘, d. h. es ist
laut (Partys bei gekippten Fenstern und sehr laute
Unterhaltungen auf dem Balkon nach 22 Uhr). Sehr
beliebt ist auch die Dachterrasse, wo nach Herzenslust gefeiert und in die Nachbarwohnungen geglotzt
(auch fotografiert und gefilmt) wird, sowie gerne vom
Dach gepinkelt.“ *
Die Kooperation umfasst auch die Akquise und Registrierung
neuer Anbieter/innen von Privatquartieren. Für „meinestadt.de“
besonders attraktiv ist dabei die Vernetzung mit bereits existierenden Serviceangeboten des Portals wie die Buchung von
Flugtickets, Fahrkarten oder touristischen und kulturellen
Events in den jeweiligen Städten. Entsprechend zufrieden waren
die beiden Protagonisten nach dem Abschluss des Deals. Jens
Müffelmann, Leiter des Geschäftsführungsbereichs für elektronische Medien der Axel Springer AG erklärte: „Airbnb ist eines
der spannendsten und dynamischsten Internet Start-ups aus dem
Silicon Valley. Als Medienpartner werden wir Airbnb beim
Ausbau der marktführenden Stellung unterstützen.“ Dazu Gunnar Froh, Country Manager Deutschland von Airbnb: „Der
Umfang des Medienangebots von Axel Springer ist für uns
extrem hilfreich, unsere Erfolgsgeschichte und unser Wachstum
in Deutschland weiter fortzusetzen.“
Für Airbnb ist das bislang Erreichte aber lediglich eine Zwischenetappe auf dem Weg zum „ganz großen Ding“ nach Apple, Google und Facebook. „Die Menschen wollen das, der
Aufstieg ist nicht mehr aufzuhalten“, meinte Nathan Blecharczyk, Mitgründer, Mitbesitzer und Technischer Direktor des
Unternehmens Airbnb im Interview mit dem Nachrichtenmagazin Spiegel. Das Unternehmen wolle in den kommenden Jahren
noch weitere Bereiche für sich erschließen: „Essen, Transport
und all die anderen Services rund ums Reisen werden künftig
für uns eine Rolle spielen.“ Lokale Dienstleistungen wolle man
künftig anbieten, in diversen Städten seien bereits Teams mit
deren Entwicklung beschäftigt. Den globalen Markt für Übernachtungen beziffert der Manager auf ungefähr 500 bis 700
Milliarden Dollar, in der gesamten Tourismusindustrie gehe es
aber „um viele Billionen Dollar“.
Doch was für den Milliardär Blecharczyk und die anderen Profiteure dieses Geschäftsmodells ein Grund zum Jubeln ist, stellt
sich touristisch stark frequentierte Metropolen wie Berlin als
gravierendes Problem dar. Durch die massenhafte Zweckentfremdung von Wohnraum für die Vermietung an Feriengäste
wird die ohnehin äußerst angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zusätzlich verschärft. Doch dem vom Senat erlassenen
Zweckentfremdungsverbot wollen sich Airbnb und andere große Vermittlungsplattformen wie Wimdu keinesfalls beugen.
Fotos (von oben nach unten): Matthias Coers, ME, Nils Grube
Deutschland“, sagte ein Uber-Sprecher selbstbewusst. Aus den
eher belächelten Nischenunternehmen der „Share Economy“
haben sich längst global agierende, milliardenschwere Konzerne entwickelt. Sie sind angetreten, um noch vorhandenen politischen und sozialen Regulierungen den Garaus zu machen, und
zwar weit über Ferienwohnungs- und Fahrdienstvermittlung
hinaus. Wenn sie ihre Ziele erreichen, wird dies die soziale und
politische Verfasstheit unserer Gesellschaft jedenfalls nachhaltig verändern.
„Ständiges Ein und Aus von ‚Unbekannten‘, in einer
Gegend, wo ohnehin ständig in Aufgänge/Hausflure(n) gepinkelt und auch hin und wieder gekackt
und übernachtet wird. Fahrräder geklaut. Hin und
wieder Party, d. h. bei offenen Fenstern werden Hinterhof und Nachbar/innen mitbeschallt.“ *
Protestaktion in einer Ferienwohnung gegen die Zweckentfremdung von
Wohnraum im Januar dieses Jahres in der Soldiner Straße im Wedding.
Obwohl die Übergangsfrist Ende April auslief, weigern sich die
Unternehmen, die Daten der mutmaßlich größtenteils illegalen
Anbieter/innen herauszugeben. In dieser Angelegenheit ist mit
langwierigen juristischen Auseinandersetzungen zu rechnen.
Das gilt auch für die Versuche, das Zweckentfremdungsverbot
als Ganzes zu kippen. Zwar wies das Verwaltungsgericht BerlinMitte am 8. Juni vier vom Vermittlungsportal Wimdu unterstützte Musterklagen von Anbieter/innen zurück, doch die Fälle
gehen in die nächste Instanz und könnten laut der Klägeranwälte auch vor dem Bundesverfassungsgericht oder gar dem Europäischen Gerichtshof landen. (Siehe hierzu Seite 4 und MieterEcho Nr. 380/ April 2016.)
„Dauernd wechselnde Gäste. Vermietung immer an
mindestens 6, maximal 12 Personen (65 qm, 2-RaumWohnung). Lärm am Tag und besonders in der Nacht.
Räum- und Lauflärm. Klingeln und Schließen an
fremden Türen. Dreck im Treppenhaus und auf dem
Hof. Die Gäste treten oft unhöflich bis aggressiv auf.
Exzessiver Alkoholkonsum. Es werden Zigaretten
und andere Gegenstände aus dem Fenster geworfen.
Besonders die Lautstärke und die ständig wechselnden Personen sind unerträglich.“ *
Airbnb-Pressesprecher Julian Trautwein beruft sich dabei gerne
auf „den Willen der Bürger“, die sich laut einer vom Unternehmen beauftragten „repräsentativen Umfrage“ mehrheitlich gegen Bußgelder für Anbieter/innen von Ferienwohnungen ausgesprochen hätten. An den Senat appellierte er im RBB, „neue
klare Regeln für normale Leute, die ihr eigenes Zuhause teilen,
Auch der Fahrdienstanbieter Uber lässt nicht locker. Zwar ist
dem Unternehmen die Vermittlung privater PKW-Fahrer/innen
für Transporte mittlerweile in ganz Deutschland komplett untersagt worden, doch das Unternehmen bastelt nach eigenen
Angaben an neuen Modellen in Kooperation mit Mietwagenverleihern und will gegen das Urteil zudem Berufung einlegen.
„Das Verfahren hat keinerlei Einfluss auf unser Geschäft in
Das 2008 gegründete Unternehmen Airbnb mit Sitz in
Kalifornien ist ein Online-Marktplatz zur Buchung und Vermietung von Unterkünften. Der ursprüngliche Name Airbedandbreakfast (englisch: Luftmatratze und Frühstück)
wurde 2009 abgekürzt zu Airbnb. Die Geschäftsidee ist,
dass (private) Vermieter ihr Zuhause oder einen Teil davon
an Gäste vermieten, wofür Airbnb eine Online-Plattform
zur Inserierung der Angebote zur Verfügung stellt. Für die
Vermittlung ist eine Gebühr zu entrichten, wobei das Unternehmen selbst keine rechtlichen Verpflichtungen übernimmt. Nach eigenen Angaben verfügt die HomesharingPlattform Airbnb über 60 Millionen registrierte Nutzer/innen
und 2 Millionen Angebote in über 190 Ländern. Der Wert
des Unternehmens wird auf etwa 25,5 Milliarden US-Dollar
Zur Nutzung des Angebots ist eine Anmeldung bei Airbnb
unter Angabe persönlicher Daten erforderlich. Die Anbieter/
innen (Gastgeber/innen) beschreiben ihre Unterkunft mit
Text und Fotos. Gastgeber/innen und Gäste können sich
nach erfolgtem Aufenthalt gegenseitig bewerten.
Airbnb steht in zahlreichen Ländern und Städten in der
Kritik. Kritisiert werden vor allem die durch den Bettenvermittler geförderte Touristifizierung, die Verknappung der
Wohnraumversorgung, die Belastung der Bevölkerung und
Verstöße der Nutzer/innen gegen örtliche Gesetze und
Verordnungen. In einigen Städten wie Berlin besteht
zwischen den Kommunen und der Sharing-Plattform ein
Konflikt, weil die Kommune die Herausgabe von Daten zu
den Anbieter/innen verlangt und Airbnb diese verweigert.
Airbnb-Anbieter/innen stellen außerdem eine Konkurrenz
dar für das Beherbergungsgewerbe, das in der Regel
Steuern abführt und Umsatzsteuer berechnen muss.
„Private“ Anbieter/innen stehen im Verdacht, ihre Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung nicht in ihrer Steuererklärung zu deklarieren. Auch führen sie vielerorts die Beherbergungssteuer (City Tax etc.) nicht ab.
Weitere Kritik besteht darin, dass bei Auseinandersetzungen zwischen Anbieter/innen und Gästen kaum Ansprüche gegenüber Airbnb geltend gemacht werden
können und Verbraucherschutzrechte unzureichend sind.
Nicht zuletzt wird der Vermittlungsplattform das Sammeln
und Verarbeiten von Daten sowie mangelhafter Datenschutz angelastet. Airbnb fordert umfangreiche persönliche
Daten wie E-Mail-Adresse, Foto, Telefonnummer, ungeschwärzte Kopie von Personalausweis, Reisepass oder
Führerschein, Zahlungsmittel (Kreditkarte, Paypal).
„Berlin braucht Tegel“ – meint zumindest die Initiative, die bereits im
März 30.000 Unterschriften für den
Antrag auf ein Volksbegehren vorweisen konnte, obwohl nur 20.000
Unterschriften nötig gewesen wären. Auf dem Bogen, der den Bürger/innen zur Unterschrift vorgelegt
wurde, hieß es, dass der Flughafen
Tegel den künftigen Flughafen Berlin Brandenburg (BER) entlasten
würde. Deshalb solle der Senat per
Volksbegehren aufgefordert werden, „sofort die Schließungsabsichten aufzugeben und alle Maßnahmen einzuleiten, die erforderlich sind, um den unbefristeten
Fortbetrieb des Flughafens Tegel
als Verkehrsflughafen zu sichern“ .
Am 24. Mai gab der Senat bekannt, dass
er sich diesen Forderungen nicht anschließe. Sollte das Abgeordnetenhaus den Vorschlag nicht im Wesentlichen annehmen,
müsste die zweite Stufe, das eigentliche
Volksbegehren, eingeleitet werden. Dann
wären rund 175.000 Unterschriften notwendig. Bisher gibt es allerdings von
keiner Fraktion des Landesparlaments Signale, dass man das Ansinnen der Initiative
teilt. Im Juni kündigten die Initiator/innen
an, im Herbst mit der Unterschriftensammlung zu beginnen. Hinter dem Volksbegehren stehen der Verein Pro Tegel und
die FDP Berlin. Deren Generalsekretär
und Spitzenkandidat für die Wahl zum
Abgeordnetenhaus Sebastian Czaja wird
von der Initiative „Berlin braucht Tegel“
als Ansprechpartner genannt. Einer der
Gründer des Vereins Pro Tegel ist Marcel
Luthe, Schatzmeister der FDP-Wilmersdorf. Die Initiative argumentiert, dass der
Flughafen BER künftig für die erwartete
Zahl an Passagieren zu klein sei. Weiterhin
sei der Betrieb zweier Flughäfen sinnvoll,
um im Notfall über einen Ausweichflughafen zu verfügen. Schließlich sei dies bei
anderen „Metropolen“ auch so. „Die
Hauptstadt von einem einzigen Flughafen
abhängig zu machen, ist schlicht fahrlässig“, heißt es auf der Website der Initiative.
Außerdem erwirtschafte Tegel – im „Gegensatz zum Milliardengrab BER“ – einen
operativen Gewinn.
Eine der Argumentationshilfen der TegelBefürworter/innen ist ein Gutachten des
Wissenschaftlichen Dienstes des Deutschen Bundestags von April 2013, das
untersucht, unter welchen rechtlichen Voraussetzungen Tegel weiter betrieben werden könnte. Dass der Flughafen Tegel
sechs Monate nach Inbetriebnahme des
BER geschlossen werden soll, geht auf
den sogenannten Konsensbeschluss vom
28. Mai 1996 zurück, auf den sich die
Gesellschafter der Flughafengesellschaft
– Bund, Berlin und Brandenburg – geeinigt hatten. Die Details zur Schließung
sind im Landesentwicklungsplan Flughafenstandortentwicklung festgeschrieben,
den die Länder Berlin und Brandenburg
gemeinsam verabschiedet haben. Nach
den Ausführungen des Wissenschaftlichen Dienstes wäre es rechtlich möglich,
den Flughafen weiter zu betreiben. Hierzu
müssten die entsprechenden politischen
Entscheidungen getroffen werden. Allerdings kann das Land Berlin nicht einseitig
die mit dem Land Brandenburg getroffenen Vereinbarungen ändern oder kündigen. Das gilt auch, falls ein Volksentscheid
zur Offenhaltung des Flughafens Tegel
Ein weiteres scheinbares Argument der
Initiative ist die Profitabilität Tegels, auf
die sie in ihrer eigenen Kostenschätzung
zu ihrem Vorhaben verweist. Die amtliche
Kostenschätzung des Senats benennt dagegen nicht nur Personal- und Instandhaltungskosten, die bei einem Weiterbetrieb
des Flughafens anfielen, sondern auch
„nicht bezifferbare Kosten für den Fall des
Erfordernisses passiver Lärmschutzmaßnahmen“. Diesen Posten klammern die
Initiatoren des Volksbegehrens wohlweislich aus. Denn sollte der Flughafen Tegel
entweder durch weitere Verzögerungen
beim Bau des BER oder durch politische
Entscheidungen weiter betrieben werden,
müssten Schallschutzmaßnahmen für die
Wohnungen mehrerer Hunderttausend
Anwohner/innen des Flughafens finanziert werden. Wo das Geld dafür herkommen soll, verschweigen die FDP und ihre
Initiative bislang.
Die Kostenschätzung des Senats zum Weiterbetrieb des Flughafens Tegel beinhaltet im Unterschied zur
Kostenschätzung der Initiative Pro Tegel Personal- und Instandhaltungskosten. Zudem müssten bei einem
Weiterbetrieb Schallschutzmaßnahmen bei mehreren Hunderttausend Anwohner/innen erfolgen.
Ende Mai wurde bekannt, dass Groth
dem Kreisverband Lichtenberg der
Berliner SPD eine Summe von knapp
10.000 Euro hatte zukommen lassen. Auch weitere SPD-Gebietsverbände sollen von Groth mit Geldern
bedacht worden sein. Teile davon
wurden aber nicht angenommen
und wieder zurückgeschickt. Aus
der Lichtenberger SPD war jedoch
zu vernehmen, dass man hier keinen
Anlass sehe, die Spende an Groth
zurückzugeben. Schließlich gebe es
in Lichtenberg keine Projekte der
Groth-Gruppe, ließ sich der Kreisverband im Tagesspiegel wiedergeben. Allerdings heißt der Spitzenkandidat der Lichtenberger SPD für
die Wahl zum Abgeordnetenhaus im
September Andreas Geisel, seines
Zeichens Stadtentwicklungssenator.
Im März 2015 hatte der Senat die Vorlage
Geisels zur Kenntnis genommen, die so18
genannten Erweiterungsflächen am Mauerpark in Prenzlauer Berg zu einem Gebiet
von außergewöhnlicher stadtpolitischer
Bedeutung zu erklären. Die Zuständigkeit
für das Bebauungsplanverfahren ging damit vom Bezirk Mitte auf das Land Berlin
bzw. die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt über. Ein Bürgerbegehren, das Gegner/innen der Neugestaltung angestrengt hatten, lief damit ins
Leere. Die Groth-Gruppe wiederum entwickelt am Rand des Mauerparks ein
neues Wohngebiet, gegen dessen Dimensionierung sich ebenfalls Protest regte.
„Groth pfeift – SPD und CDU tanzen“, so
die „Mauerpark Allianz“ im Zusammenhang mit dem im Abgeordnetenhaus
durchgewunkenen Bebauungsplan im
September letzten Jahres. Die stadtpolitischen Entscheidungen Geisels könnten
jedoch nicht in einen Zusammenhang mit
der Spende Groths gebracht werden, hieß
es aus der Lichtenberger SPD. Laut Parteiengesetz sind Spenden an eine Partei
oder ihre einzelnen Gebietsverbände, die
die Höhe von 10.000 Euro im Kalender-
jahr übersteigen, mit Namen und Anschrift
des Spenders bzw. der Spenderin sowie der
Gesamthöhe im Rechenschaftsbericht der
jeweiligen Partei darzustellen. Wenn Summen knapp unter 10.000 Euro gespendet
werden, lässt sich zumindest schlussfolgern, dass diese Veröffentlichungspflicht
umgangen werden sollte. Im Fall der Spenden Groths an die SPD soll es sich so
verhalten haben, dass die einzelnen Beträge von unterschiedlichen Unternehmen
der Groth-Gruppe gezahlt worden seien.
Die Berliner SPD betonte in einer Pressemitteilung, dass sie sich „selbstverständlich“ ans Parteiengesetz halte. Zu den
Spender/innen selbst äußere sich die Partei
grundsätzlich nicht. Allerdings habe man
im geschäftsführenden Landesvorstand
im April beschlossen, „zwei Spenden zurückzugeben, die sich im Rahmen des
geltenden Rechts unterhalb der Veröffentlichungspflicht bewegten“. Es sei nicht
auszuschließen gewesen, dass es sich „um
eine ‚gestückelte’ Spende des letztlich
gleichen Spenders handelte“. So etwas
lehne man politisch ab. Auch Bausenator
Geisel sah sich genötigt, eine Presseerklärung zu den in Rede stehenden Spenden
des Bauunternehmers abzugeben. Darin
heißt es, dass Medienberichte den Eindruck erweckten, er würde bestimmte
Projekte befördern. „Diese Vorwürfe sind
falsch und entbehren jeder Grundlage. Ich
weise sie vehement zurück. Sie sollen das
Amt und meine Person schädigen.“ Zwischen den Parteispenden und dem Mauerpark-Projekt gebe es keinen Zusammenhang, so Geisel. Die Entscheidung, die
Verantwortung für die Bebauung des Areals am Mauerpark auf die Landesebene zu
heben, sei „nicht im Interesse Einzelner“
getroffen worden. Vielmehr käme sie dem
„Wohl der gesamten Stadt“ zugute,
schließlich sei es nach „jahrelangem Stillstand“ nun gelungen, mit dem Bau von 700
„dringend benötigten“ Wohnungen zu beginnen. Laut Tagesspiegel hat auch die
Berliner CDU in diesem Jahr bereits vier
Spenden in einer jeweiligen Höhe von
9.950 Euro von Groth erhalten. Insgesamt
soll es sich nach Medienberichten um eine
Summe von 100.000 Euro handeln, die
Groth SPD und CDU in einzelnen Tranchen zukommen ließ. Dass Groth und
seine Unternehmen versuchen, sich mit
der Berliner Politik gut zu stellen, ist ein
altes Phänomen. Der Enthüllungsjournalist Mathew D. Rose bezeichnete Groth in
seinem populären Buch zum Berliner Bankenskandal als einen jahrelangen Berater
des ehemaligen Regierenden Bürgermeisters Eberhard Diepgen (CDU). Seit den
80er Jahren habe Groth Hunderttausende
Mark an dessen Partei gespendet. Die
Unternehmensgruppe Groths wiederum
sei Ende der 90er Jahre einer der größten
Kreditnehmer der BerlinHyp gewesen, die
zur 2001 zusammengebrochenen Bankgesellschaft Berlin gehörte. Vorstand der
BerlinHyp war zu dieser Zeit Klaus-Rüdiger Landowsky, gleichzeitig Fraktionschef der CDU im Abgeordnetenhaus. Landowsky musste im Jahr 2001 von seinen
Ämtern zurücktreten, da im Zuge des
Bankenskandals herausgekommen war,
dass er 1995 von Kreditkunden der BerlinHyp eine Parteispende in einer Gesamthöhe von 40.000 DM angenommen hatte.
Bei den Kunden handelte es sich um die
ins Baugeschäft gewechselten ehemaligen
CDU-Politiker Klaus-Hermann Wienhold
und Christian Neuling, die sich mit ihrer
Firma Aubis auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt als Glücksritter versuchten.
Der Umgang Landowskys und der Berliner CDU mit dem Aubis-Geld beschäftigte im Jahr 2001 auch einen Untersuchungsausschuss des Abgeordnetenhauses. In ihrem hierzu eingereichten Sondervotum gab die Fraktion der CDU unumwunden zu, dass die nicht ordnungsgemäß
im Rechenschaftsbericht der Partei erfolgte Verbuchung der Spende gegen das Parteiengesetz verstoßen habe. Zudem habe
es sich bei der Annahme der Barspende
durch Landowsky um einen Verstoß „gegen die strengen parteiinternen Richtlinien“ gehandelt, welche die CDU sich Mitte der 80er Jahre gegeben hatte. Damals
hatte sich ein korruptes Netzwerk aus
Politikern und Bauunternehmern aufgetan. Im Zuge der Affäre um den Charlottenburger Baustadtrat Wolfgang Antes
(CDU), der nach damaliger Meinung der
Ermittler/innen als eine Art Makler für
Schmiergelder innerhalb seiner Partei
galt, wurde auch gegen den Bauunternehmer Kurt Franke ermittelt. Dieser hatte
1982/83 nicht nur dreimal 50.000 DM an
Antes gezahlt, um ein Grundstücksge-
Nachdem sich 2001 beim Tempodrom die Baukosten auf 32 Millionen Euro gegenüber den geplanten Kosten
verdoppelt hatten, wurde das Projekt mit Steuergeldern „gerettet“. Kurz darauf veranstaltete die SPD ein
„Spendendinner“. Die Kostenüberschreitung führte 2004 zum Rücktritt von Stadtentwicklungssenator Peter
Strieder (SPD). Foto: Sebastian Greuner/Wikipedia
schäft zu forcieren, sondern darüber hinaus in seinem Kalender festgehalten, wem
er noch alles Zahlungen hatte zukommen
lassen. Unter den abgekürzten Namen
fanden sich auch jene einflussreichen Politiker wie der damalige CDU-Fraktionsvorsitzende Eberhard Diepgen, der damalige SPD-Schatzmeister Klaus Riebschläger und der damalige CDU-Bundestagsabgeordnete Peter Kittelmann. Die Spenden Frankes an die CDU wurden nicht
ordnungsgemäß verbucht, sondern gestückelt, als „anonym“ deklariert und an
CDU-nahe Vereine bzw. „schwarze Kassen“ weitergereicht.
Ob der jeweilige Bauunternehmer nun
Franke, Groth oder Otremba hieß – die
Berliner Politik der letzten Jahrzehnte
stand der Bauwirtschaft immer gern etwas
näher. Und zumindest die beiden großen
Parteien schenkten sich nichts, wenn es
um Strategien ging, wie an Geld zu kommen war. So wurde im Zuge der Affäre um
das Kreuzberger Tempodrom auch die
Praxis der Berliner SPD behandelt, Spenden einzuwerben. Im August 2001 hatten
sich „Unternehmer für Klaus Wowereit“
in einem Hotel an der Gedächtniskirche zu
einem noblen „Fundraising-Dinner“ versammelt. Die geladenen Gäste sollten jeweils 5.000 DM für die wahlkämpfende
SPD locker machen, die sich in dieser von
den Wirren des Bankenskandals geprägten
Zeit anschickte, mit Wowereit den nächsten Regierenden Bürgermeister zu stellen.
Organisiert wurde das Spenden-Dinner
vom Berliner Bauunternehmer Roland
Specker. Dieser war einst Berater für jene
Stiftung, die mit dem Bau des Tempodroms befasst war. Als der Bau des Veranstaltungstempels in eine Schieflage geriet,
wurde er auf Kosten der öffentlichen Hand
gerettet – kurz danach fand das Dinner für
die SPD statt. Die Ermittlungen der Staatsanwaltschaft wurden später eingestellt,
auch der später eingesetzte Untersuchungsausschuss konnte keinen Zusammenhang zwischen der Rettungsaktion
und dem Spendenessen herstellen.
Die Berliner Politik lässt allerdings nicht
nur durch die Annahme von Parteispenden durchblicken, wie nah sie sich den
sogenannten Leistungsträgern der Stadt
fühlt. Beim diesjährigen „Hoffest“ des
Regierenden Bürgermeisters Michael
Müller (SPD) gehörte neben der Gegenbauer Facility Management GmbH (siehe
Mieter-Echo Nr. 378/ Dezember 2015)
auch die Groth-Gruppe zu den „Kooperah
tionspartnern“.
Gemeinsam mit aktiven Mieter/innen aus dem Viertel hatte die Bezirksgruppe Friedrichshain der Berliner MieterGemeinschaft für den 12.
Juni 2016 zu einem Spaziergang
durch den Friedrichshainer Nordkiez eingeladen. Rund 90 Anwohner/
innen aus der Nachbarschaft beteiligten sich am zweistündigen Rundgang und suchten Orte der Verdrängung und des Widerstands von Mieter/innen auf.
Den Treffpunkt bildete das neue Luxusbauprojekt „Carré Sama Riga“ der CGGroup in der Rigaer Straße 71. In den
Wochen zuvor war es wiederholt zu Protesten gegen den Nobelbau gekommen.
Am Vortag des Spaziergangs forderten ca.
80 Anwohner/innen bei einem vom Investor anberaumten Informationstag den
Baustopp des Projekts. Als der Investor die
Protestierenden als dumm und vernagelt
beschimpfte und erklärte, er werde auf
jeden Fall bauen, auch wenn ein Sicherheitsdienst das Gelände Tag und Nacht
bewachen müsse, hatte er die Nachbarschaft endgültig gegen sich aufgebracht.
Entsprechend viele dieser Anwohner/innen waren beim Kiezspaziergang wieder
dabei. Entlang der Route berichteten Betroffene über unterschiedliche Formen der
Verdrängung. Neben Mieter/innen sind
von Verdrängung auch Betreiber/innen
kleiner Läden, die sich die teure Miete
nicht mehr leisten können, betroffen, hieß
es in einem Redebeitrag. Eine Bäckerei,
ein Blumenladen und ein Zeitungskiosk,
die für die Versorgung der Bewohner/innen des Kiezes wichtig waren, mussten
schließen. Diese Läden wurden ersetzt
durch Schnellimbisse und Spätverkäufe,
die Tourist/innen anlocken und für besonders prekäre Arbeitsbedingungen berüchtigt sind.
An mehreren Orten berichteten Bewohner/innen verschiedener Häuser vom erfolgreichen Widerstand gegen Verdrängungsversuche. Die Voraussetzung sei
dabei immer gewesen, dass sich die Betroffenen organisierten und gegenüber den
Vermietern geschlossen auftraten. Von
Während des Kiezspaziergangs berichteten Mieter/innen an mehreren Orten, wie sie sich erfolgreich Verdrängungsversuchen widersetzt haben. Dazu gehörte immer, dass sich die Betroffenen vernetzt haben und dass
sie geschlossen gegenüber den Vermietern auftraten. Foto: Matthias Coers
diesen Erfahrungen berichteten auch die
Bewohner/innen verschiedener ehemals
besetzter Häuser in der Rigaer Straße und
der Liebigstraße. Auch die Mieter/innen
eines Hauses in der Schreinerstraße konnten erfolgreich eine Modernisierung verhindern, nach der die Miete so stark gestiegen wäre, dass sie sich die Wohnungen
nicht mehr hätten leisten können. Sie hatten sofort nach der Ankündigung der
Modernisierung mit der Berliner MieterGemeinschaft Kontakt aufgenommen und
eine Hausversammlung organisiert (siehe
Seite 25). Von solchen Erfahrungen können Nachbar/innen profitieren, die sich
aktuell gegen Vertreibung wehren. Dazu
gehören etwa die Mieter/innen der nur
wenige Meter entfernten Schreinerstraße
57. Seitdem sich das Haus im Eigentum
der Fortis Wohnwert GmbH und Co. befindet, werden die Mieter/innen zum
schnellen Auszug gedrängt. Dabei wird
auch auf die Dienstleistungen des Entmietungsspezialisten AMB Agentur für Mieter und Bauherren GmbH zurückgegriffen
(siehe MieterEcho Nr. 377/ Oktober 2015).
Gegen Ende des Spaziergangs schilderte
eine ehemalige Bewohnerin der Voigtstraße 39, wie dort im vergangenen Jahr
Menschen rabiat aus ihren Wohnungen
vertrieben wurden, die sie über mehrere
Jahre still besetzt und eingerichtet hatten.
Eines Morgens kam ein privater Sicherheitsdienst und erklärte ihnen, sie hätten
die Wohnungen innerhalb von zwei Stunden zu verlassen. Persönliche Gegenstände wurden aus dem Fenster geworfen und
vernichtet. Einige der Vertriebenen sind
noch heute obdachlos. „Wir hatten damals
keine Kontakte und wussten nicht, wo wir
Unterstützung bekommen können“, beschreibt die ehemalige Bewohnerin die
damalige Hilflosigkeit.
„Der Kiezspaziergang soll auch dazu dienen, dass sich die Nachbarschaft besser
kennenlernt und es möglich wird, gegen
Vertreibung Widerstand zu leisten“, lautete der Wunsch eines anderen Anwohners.
Aufgrund der positiven Resonanz sind
weitere Kiezspaziergänge in Planung. Interessierte sind herzlich eingeladen, zu
den Treffen der Bezirksgruppe (siehe Seite 31) zu kommen und an der Vorbereitung
Mein Vermieter will Instandsetzungsmaßnahmen durchführen. Gibt es einen
Unterschied zu Instandhaltung?
Instandhaltung und Instandsetzung sind
Maßnahmen, die der Erhaltung der Wohnung bzw. des Gebäudes dienen. Das
Gesetz spricht deshalb von Erhaltungsmaßnahmen. Unter einer Erhaltungsmaßnahme versteht man Maßnahmen, durch
die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) und mögliche vorbeugend
verhindert werden (Instandhaltung). Die
Abgrenzung der beiden Begriffe ist fließend. Beides müssen Sie dulden. Der
Vermieter muss Erhaltungsmaßnahmen
ankündigen. Lediglich wenn diese mit nur
unerheblichen Auswirkungen für Sie verbunden sind, entfällt die Ankündigungspflicht.
Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen hat
der Vermieter zu tragen. Es besteht jedoch
die Möglichkeit, Mieter/innen durch mietvertragliche Vereinbarung Kosten für Erhaltungsmaßnahmen aufzuerlegen. In MietMieterecho 382 August 2016
verträgen ist häufig geregelt, dass Mieter/
innen die Kosten für Kleinreparaturen zu
Was sind Kleinreparaturen und muss
ich die Kosten dafür in voller Höhe
Der Begriff stammt aus dem Kostenmietrecht (gilt für preisgebundene, öffentlich
geförderte Wohnungen, wird aber in diesem Fall auch auf preisfreie Wohnungen
angewandt) und ist in § 28 Absatz 3 der
Zweiten Berechnungsverordnung definiert. Danach umfassen Kleinreparaturen
nur das Beheben kleiner Schäden.
Klauseln über die Kostenübernahme für
Kleinreparaturen müssen, um wirksam zu
sein, für die einzelnen Reparaturen einen
Höchstbetrag und eine Jahreshöchstgrenze enthalten. Zudem müssen sie beschränkt
sein auf solche Teile der Mietwohnung, die
dem direkten und häufigen Zugriff der
Mieter/innen ausgesetzt sind. Hierzu zählen Installationsgegenstände beispielsweise für Elektrizität, Wasser und Gas,
Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster-
und Türverschlüsse sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Nicht
hierzu gehören Gegenstände, mit denen
Sie so gut wie nicht in Berührung kommen, wie beispielsweise Beleuchtungskörper, das Füllventil des WC-Spülkastens
oder eine Heiztherme.
Rechtsanwältin Anne Richter berät in den
Beratungsstellen Marzahn, Schöneberg/
Nollendorfstraße und Neukölln/Sonnenallee.
Der Höchstbetrag für die Einzelreparatur
liegt nach der aktuellen Rechtsprechung
bei bis zu 110 Euro. Übersteigen die Kosten der Kleinreparatur diesen Betrag, muss
der Vermieter die gesamten Reparaturkosten tragen. Als Jahreshöchstgrenze werden
von den Gerichten 6% bis 8% der Jahresmiete anerkannt, wobei eine Monatsmiete
auf keinen Fall überschritten werden soll.
Ob die Jahresnettokaltmiete oder die Jahresbruttokaltmiete als Bezugsbasis gilt, ist
in der Rechtsprechung noch nicht eindeutig entschieden.
Wissen sollten Sie auch, dass sogenannte
Vornahmeklauseln unwirksam sind. Dies
sind Formularklauseln, die Mieter/innen
verpflichten, Reparaturen selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben.
Haben Sie sich in Ihrem Mietvertrag zur
Übernahme von Wartungskosten verpflichtet, wie der Wartung der Gasetagenheizung, von Warmwassergeräten oder
Rauchmeldern, muss die Klausel keine
Kostenobergrenze enthalten. Wartungskosten gehören zu den Betriebskosten und
sind daher ohne Kostenobergrenze umlegbar, wenn die Umlage im Mietvertrag
vereinbart ist (BGH, AZ: VIII ZR 119/12).
Zur Wartung gehören aber keine Reparaturen, auch dann nicht, wenn Wartungsverträge Reparaturarbeiten einschließen
und diese bei Gelegenheit der Wartung
ausgeführt werden. Die Wirksamkeit von
Vornahmeklauseln (siehe oben) für Wartungsarbeiten ist umstritten.
Wie kann ich erkennen, ob der Vermieter
Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen will? Und welche
Kosten darf der Vermieter geltend machen?
Der Begriff der Modernisierungsmaßnahmen ist in § 555 b BGB gesetzlich definiert
und umfasst bauliche Veränderungen des
- durch die in Bezug auf die Mietsache
Endenergie nachhaltig eingespart wird
(energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern
nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
- die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu
vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind,
- durch die neuer Wohnraum geschaffen
Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die
Miete erhöhen.
Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen
Mieter/innen können durch Vereinbarung zur Übernahme der Kosten für die regelmäßige Wartung bestimmter
Einrichtungsgegenstände, beispielsweise der Wartung einer Gastherme, verpflichtet werden. Eine Kostenobergrenze muss nicht angegeben werden. Reparaturen zählen nicht zur Wartung. Foto: Matthias Coers
dürfen nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden. Ein klassisches Beispiel ist
der Austausch von Kastendoppelfenstern
gegen moderne Isolierglasfenster. Das ist
sowohl eine Erhaltungs- als auch eine
Modernisierungsmaßnahme.
Daraus folgt, dass der Vermieter die Kosten der Modernisierung umlegen darf, aber
die eingesparten Erhaltungskosten von
den Gesamtkosten abziehen muss, also nur
die reinen Modernisierungskosten auf die
Miete umlegen darf.
Derzeit kann der Vermieter die jährliche
Miete um 11% der entstandenen Modernisierungskosten erhöhen. Gegenwärtig
wird eine Gesetzesänderung angestrebt.
Im Referentenentwurf zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften
(2. MietNovG) des Bundesministeriums
der Justiz und für Verbraucherschutz ist
eine Einschränkung der Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete vorgesehen. Im Gespräch sind derzeit eine Reduzierung des zulässigen Prozentsatzes
von 11% auf 8% sowie die Einführung
einer Kappungsgrenze für die Mieterhöhung nach Modernisierung auf maximal 3
Euro/qm innerhalb von 8 Jahren. Ob diese
Vorschläge umgesetzt werden, ist noch
nicht abzusehen, denn sie stoßen auf heftigen Widerstand der Vermieterlobby.
Durch eine modernisierende Instandsetzung kommt neben der reinen Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands
des Gebäudes bzw. der Wohnung noch ein
Modernisierungseffekt hinzu. Dieser Modernisierungseffekt ist vom Vermieter bewusst gewollt und wird nicht dadurch erzwungen, dass eine Reparatur nicht möglich ist. Ein wesentliches Abgrenzungskriterium der modernisierenden Instandsetzung zur reinen Modernisierung ist also
der Reparaturanlass. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische
Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwerts oder eine Energieeinsparung zum
Ziel hat. Beispiele: Der Vermieter ersetzt
ein reparaturbedürftiges Toilettenbecken
durch ein wandhängendes WC mit in der
Wand eingelassenem wassersparendem
Spülkasten. Oder der Vermieter lässt die
Außenfassade des Gebäudes sanieren und
mit einer Wärmedämmung versehen. Soweit die Badausstattung reparaturbedürftig und die Außenfassade aufgrund ihres
Alters sanierungsbedürftig war, muss sich
der Vermieter die Kosten der fälligen Reparatur als Kosten für Erhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Er darf lediglich
Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder
Instandsetzung der Mietsache erforderlich
sind, haben Sie zu dulden (§ 555 a Absatz
1 BGB). Im letzten Jahr urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Weigerung von
Mieter/innen, Instandsetzungsmaßnahmen
zu dulden und den vom Vermieter beauftragten Handwerkern den erforderlichen
Zutritt zur Wohnung zu gewähren, eine
ordentliche sowie fristlose Kündigung
rechtfertigen kann (Urteil vom 15. April
2015, AZ: VIII ZR 281/13, Mieter-Echo Nr.
377/ Oktober 2015).
Zur Sicherheit sollten Sie nach Ankündigung der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen unverzüglich eine unserer
Beratungsstellen aufsuchen, um Ihren Fall
individuell prüfen zu lassen.
Muss der Vermieter die Durchführung
der beabsichtigten Erhaltungsmaßnahmen ankündigen?
Grundsätzlich sind Erhaltungsmaßnahmen den Mieter/innen rechtzeitig anzukündigen (§ 555 a Absatz 2 BGB). In der
Regel soll eine Frist von 2 Wochen ausreichend sein. Eine besondere Form für die
Ankündigung ist nicht vorgeschrieben, sie
kann auch mündlich erfolgen.
Aber: Erhaltungsmaßnahmen, die nur mit
einer unerheblichen Einwirkung auf die
Mietsache verbunden sind oder deren sofortige Durchführung – wie bei Gefahr im
Verzug – zwingend erforderlich ist, muss
der Vermieter nicht ankündigen. Gefahr
im Verzug liegt beispielsweise vor bei
Stromausfall, Heizungsausfall, Rohrbruch
bzw. Wasser- oder Gasleck.
Für weitere Informationen empfehlen wir unsere
mietrechtlichen Infoschriften
- Mängelbeseitigung – Tipps für Mieter/innen, in deren
Wohnungen Mängel auftreten
- Modernisierung – Tipps und Informationen für Mieter/
innen, die von Modernisierungsmaßnahmen betroffen
- Zutritt und Besichtigung – Tipps für Mieter/innen, die
sich vor Überraschungsbesuchen schützen möchten
oder deren Hausfrieden bedroht wird
Sie erhalten die Infoschriften unter www.bmgev.de/
mietrecht/infoschriften.html oder siehe Seite 2.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter
ohne Ankündigung mit der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen beginnt und ein Baugerüst an der Fassade
des Gebäudes errichtet?
Die Errichtung eines Gerüsts vor den
Fenstern Ihrer Wohnung stellt eine Störung Ihres Mietgebrauchs dar. Dazu heißt
es in § 858 Absatz 1 BGB, dass der, der
dem Besitzer ohne dessen Willen den
Besitz entzieht oder ihn in seinem Besitz
stört, widerrechtlich handelt. Das BGB
bezeichnet dies als verbotene Eigenmacht.
Mögliche Eingriffe sind Störungen der
Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten
aller Art. In Bezug auf Ihre Wohnung
zählen hierzu beispielsweise Lärm-,
Staub- und Geruchsimmissionen sowie
Einschränkungen der Privatheit der Wohnung wie durch das Aufstellen eines Baugerüstes. Sie als Besitzer/in der Wohnung
werden durch die Gerüststellung in Ihrem
Besitz erheblich gestört. Deshalb können
Sie vom Störer, also Ihrem Vermieter, die
Beseitigung des Gerüsts verlangen.
Soweit weitere Besitzstörungen zu erwarten sind, können Sie auf Unterlassung
klagen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Beeinträchtigungen erheblich sein müssen und tatsächlich eine
Besitzstörung vorliegt. Ist das der Fall,
könnten Sie vom Vermieter die Unterlassung des weiteren Gerüstaufbaus sowie
den Abbau des Gerüsts im bisher errichteten Umfang im Wege einer einstweiligen
Verfügung verlangen.
(Tipp: Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag „Fragen und Antworten zu Besitzstörungen und verbotene Eigenmacht“ im
MieterEcho Nr. 376/ September 2015).
Wie soll ich mich verhalten, wenn sich
ein Architekt zu einer Wohnungsbesichtigung ankündigt? Ist Fotografieren in
der Wohnung erlaubt?
Grundsätzlich erlangen Sie mit der Anmietung der Wohnung auch das Hausrecht
über diese. Sie dürfen bestimmen, wer
wann, wie lange und aus welchen Gründen
die Wohnung betreten darf. Ihr Hausrecht
besteht auch gegenüber dem Vermieter
und dessen Bevollmächtigten wie in Ihrem
Fall dem Architekten.
Soweit sachliche Gründe bzw. ein berechtigtes Interesse aufseiten des Vermieters
betreffend des Zutritts zu Ihrer Wohnung
vorliegen, darf dieser nur in schonender
Weise und nach rechtzeitiger Ankündigung von seinem Zutrittsrecht Gebrauch
machen. Der Vermieter muss seinen Besuch oder den Besuch eines von ihm Beauftragten unter Nennung des Besichtigungsgrunds und des Namens seines Be-
die Kosten der Modernisierung umlegen.
Auch die bei der Gelegenheit einer Modernisierung durchgeführten Arbeiten zur
Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung
des vertragsgemäßen Zustands sind keine
Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Erhaltungsmaßnahmen. Lassen Sie
dies in unseren Beratungsstellen prüfen.
Wenn Vermieter ohne Ankündigung ein Baugerüst
aufstellen lassen, ist das eine Störung des Mietgebrauchs. Unter anderem ist die Privatheit der
Wohnung gestört. Das BGB bezeichnet dies als
Besitzstörung bzw. verbotene Eigenmacht. Mieter/
innen können als Besitzer/innen der betroffenen
Wohnung die Beseitigung des Gerüsts verlangen.
auftragten rechtzeitig ankündigen. Kündigt ein Beauftragter des Vermieters selbst
einen Besuch an, muss er eine Originalvollmacht des Vermieters beifügen. Sind Sie
berufstätig, beträgt die Ankündigungsfrist
nach derzeitiger Rechtsprechung mindestens 3 bis 4 Tage. Die Ankündigungsfrist
entfällt nur bei Gefahr in Verzug, beispielsweise bei Wasserrohrbruch. Die Besichtigung der Wohnung soll zu vertretbaren Zeiten stattfinden, als üblich gelten an
Wochentagen Zeiten von 10 bis 13 und 16
bis 18 Uhr, bei Kauf- /Mietinteressenten
dreimal monatlich auch zwischen 19 und
20 Uhr. Sind Sie berufstätig, sollte auf
Ihre Belange Rücksicht genommen werden, ein Besuch in den Abendstunden oder
an einem Samstag ist dem Vermieter dann
zumutbar. Sollte Ihnen der vorgeschlagene Besuchstermin des Vermieters zeitlich
nicht passen, können Sie einen Gegenvorschlag für einen Besichtigungstermin machen. Sinnvoll ist es, diesen Gegenvorschlag schriftlich zu unterbreiten und ca.
2 bis 3 Ausweichtermine anzubieten.
Klauseln in Mietverträgen, welche dem
Vermieter ein generelles Besichtigungsrecht einräumen, sind unwirksam. Ebenso
unwirksam sind Klauseln im Mietvertrag,
wonach eine Besichtigung ohne vorherige
Ankündigung möglich ist oder wonach Sie
generell eine Besichtigung nach zweitägiger Voranmeldung zu dulden haben.
Mieter/innen haben bei Erhaltungsmaßnahmen keine aktive Mitwirkungspflicht bei Schaffung der Baufreiheit.
Der Vermieter muss dafür sorgen, dass beispielsweise Möbel aus den betroffenen Zimmern geräumt bzw.
diese entsprechend geschützt werden. Nach Abschluss der Arbeiten hat der Vermieter den ursprünglichen
Zustand – inklusive Wiederaufbau von Möbeln und Wohnungsreinigung – wiederherzustellen.
Ich soll für Baufreiheit sorgen. Bin ich
für die Schaffung von Baufreiheit verantwortlich, wenn der Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen in meiner
Wohnung durchführen will?
Sie haben die Erhaltungsmaßnahmen zu
dulden. Dies umfasst allerdings keine Mitwirkungspflicht, den notwendigen Platz
zur Durchführung der Bauarbeiten zu
schaffen und den Handwerkern die Arbeit
zu erleichtern. Sie sind nicht verpflichtet,
für Baufreiheit beispielsweise durch den
Abbau oder das Hinaustragen von Schränken oder Möbeln aus den betroffenen
Zimmern der Wohnung zu sorgen. Der
Vermieter hat nach Beendigung der Erhaltungsmaßnahmen auch den ursprünglichen Zustand in der Wohnung wiederherzustellen, was selbstverständlich auch den
Wiederaufbau von Schränken oder Möbeln
sowie das Entfernen von arbeitsbedingt
angefallenem Schmutz umfasst. Etwas
anderes kann gelten, wenn Sie selbst Einbauten vorgenommen und sich zur Beseitigung dieser bei notwendigen Baumaßnahmen des Vermieters verpflichtet haben.
Beachten Sie auch, dass Ihnen Aufwendungsersatz zustehen kann, beispielsweise für das Aus- und Einräumen privater
Sachen, die Beaufsichtigung der Arbeiten,
für Reinigungsarbeiten oder Reinigungskosten nach Bauarbeiten. Lassen Sie sich
Kann ich eine Mietminderung für den
Zeitraum der Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen geltend machen?
Ja, soweit der Gebrauch der Mietwohnung
durch die Durchführung der Arbeiten zur
Erhaltung der Mietsache erheblich beein-
trächtigt ist, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Da der Vermieter die
Maßnahmen beauftragt hat, ist eine Mängelanzeige nicht notwendig. Sie sollten
dem Vermieter aber unbedingt mitteilen,
dass Sie von Ihrem Minderungsrecht Gebrauch machen und die Miete für die
Dauer der erheblichen Beeinträchtigung
unter Vorbehalt zahlen. Die Höhe der
Mietminderung hängt vom Einzelfall ab
und richtet sich nach dem Grad (Ausmaß
und Dauer) der Beeinträchtigung durch
Aufgrund eines Defekts der Waschmaschine des Mieters der oberen Wohnung trat bei uns ein Wasserschaden
auf. Das Parkett ist im betroffenen Raum
aufgequollen und die Tapete hat sich
teilweise gelöst. In unserer Wohnung
muss ein Trocknungsgerät aufgestellt
werden. Welche Rechte haben wir?
Sie können vom Vermieter die Beseitigung
der Folgen durch den Eintritt des Wassers
und damit die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands fordern. Hat sich
durch den Wassereintritt beispielsweise
die Tapete in Teilbereichen des betroffenen Zimmers verfärbt oder gelöst oder ist
der Parkettfußboden infolge des Wassereintritts fleckig und stellenweise aufgequollen, ist eine neue Tapete in der Wohnung anzubringen, gegebenenfalls zu
streichen und der Fußbodenbelag zu reparieren bzw. soweit dies nicht möglich ist,
auszutauschen. Des Weiteren können Sie
die Miete wegen der erheblichen Beeinträchtigung der Nutzung für die Dauer des
Vorliegens des Mangels mindern. Entscheidend für die Minderungshöhe sind
das Ausmaß und die Folgen des Schadens
sowie die Bedeutung des Raums für die
Nutzbarkeit der Wohnung. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Gebrauchstauglichkeit der übrigen Räume in der Regel
ebenfalls eingeschränkt sein dürfte, da die
Möbel des vom Wasserschaden betroffenen Raums in den anderen Räumen untergebracht werden müssen, falls der Vermieter keine Unterbringungsmöglichkeit zur
Verfügung stellt. Für die Stromkosten
durch das Betreiben des Trocknungsgeräts
können Sie Aufwendungsersatz, also eine
Kostenerstattung, vom Vermieter fordern.
Das Trocknungsgerät sollte daher mit einem eigenen Stromzwischenzähler betrieben werden. Darüber hinaus können Sie
auch angemessenen Ersatz für weitere
notwendige Aufwendungen wie zum Beispiel das Aus- und Einräumen von Schränken und des betroffenen Raums sowie
Reinigungsarbeiten verlangen, wenn Sie
diese Arbeiten selbst ausführen oder auf
Ihre Kosten ausführen lassen.
Ich wohne im Erdgeschoss. Der Keller
ist feucht und die Wand zwischen meinem Wohn- und Schlafzimmer ist ebenfalls feucht. Schimmel hat sich gebildet.
Der Vermieter ließ den Schimmel abwischen. Ist damit der Mangel beseitigt?
Sie haben einen Anspruch auf Erhaltung
bzw. Herstellung eines vertragsgemäßen
Zustands der Wohnung. Allein durch die
Beseitigung des Erscheinungsbilds des
Schimmels ist dieser Mangel nicht behoben. Der Erfüllungsanspruch auf Mängelbeseitigung besteht weiter. Sie sollten den
Vermieter unter Fristsetzung erneut zur
Mängelbeseitigung auffordern. Verstreicht
auch diese Frist fruchtlos, können Sie Ihren Anspruch gerichtlich geltend machen.
Darüber hinaus haben Sie das gesetzliche
Recht zur Mietminderung. Sie sollten Ihren Vermieter davon in Kenntnis setzen,
dass Sie die Miete bis zur Mängelbeseitigung mindern und bis dahin unter dem
Vorbehalt der Rückforderung des Minderungsbetrags zahlen.
Bedenken Sie auch, dass Schimmelsporen
gesundheitsgefährdend sein können. Insbesondere Kindern droht Gefahr einer
gesundheitlichen Beeinträchtigung. Lassen Sie eine Schimmelprobe untersuchen.
In einer Beratungsstelle erhalten Sie Hinweise dazu, wie und durch wen Sie eine
Untersuchung durchführen lassen können.
(Tipp: Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag „Fragen und Antworten zu Schimmel
in Wohnungen“ im MieterEcho Nr. 379/
Februar 2016.)
Ich glaube, dass der Bodenbelag meiner Wohnung aus asbesthaltigen FloorFlex-Bodenplatten besteht. Kann ich
den Austausch der Bodenplatten vom
Vermieter fordern?
Zunächst einmal müssen Sie Klarheit darüber schaffen, ob die Bodenplatten tatsächlich Asbest enthalten, was bei FloorFlex-Bodenplatten – die fest gebundenen
Asbest enthalten – zu bejahen sein wird.
Hierzu sollten Sie schriftlich und mit
Fristsetzung vom Vermieter Auskunft fordern. Verweigert der Vermieter die Auskunft oder lässt die Frist verstreichen,
können Sie ein Institut mit der Untersuchung beauftragen.
Wurde festgestellt, dass die Platten Asbest
enthalten und beschädigt oder porös sind,
liegt ein Mangel vor. In diesem Fall können Sie die Beseitigung des Mangels for-
dern und eine Mietminderung geltend
machen. Verweigert der Vermieter die
Mängelbeseitigung, können Sie Ihren Anspruch auch gerichtlich durchsetzen.
Von den Gerichten wird in jedem Einzelfall unterschieden, ob eine hinreichend
konkrete Möglichkeit einer Gefährdung
beispielsweise durch Einatmen von freigesetzten Asbestfasern vorliegt. Das wird
überwiegend bejaht, wenn Platten gebrochen sind oder herausgenommen wurden,
weil dann Asbestfasern in die Wohnraumluft gelangen können und damit zu einem
erheblichen Gesundheitsrisiko für Mieter/
innen führen. Hinzu kommt, dass die vor
30 bis 40 Jahren in vielen Berliner Wohnungen verlegten Floor-Flex-Platten aufgrund altersbedingter Zersetzung des
Kunststoffs zunehmend Asbestfasern frei
Auch Reparaturarbeiten an Fußböden
können Schäden – zum Beispiel durch
Anbohren – verursacht haben.
Die Voraussetzung für den Mängelbeseitigungsanspruch und eine Mietminderung
ist jedoch eine begründete Gefahrbesorgnis. Diese wird in der Regel nicht angenommen, wenn die Asbestplatten unversehrt
sind und ein Austritt von Asbestfasern nicht
vorliegt oder nicht zu befürchten ist.
Hilfe und Unterstützung finden Sie auch
bei der Bauaufsichtsbehörde, wenn Gefahren durch beschädigte festgebundene
Asbestprodukte zu befürchten sind, oder
beim Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit
Berlin (LAGetSi), wenn Wohnungen mit
asbesthaltigen Baumaterialien unter Missachtung der geltenden Gefahrschutzbeh
stimmungen saniert werden.
Wenn sich Mieter/innen zusammentun, können sie sich besser wehren
und ihre Interessen gegenüber dem Vermieter durchsetzen
Sie haben eine Modernisierungsankündigung erhalten? Oder Sie haben erfahren, dass der Eigentümer
gewechselt hat oder Ihr Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt
und verkauft werden soll? Sie wollen wissen, was zu tun ist, ob und
wie man sich wehren kann? Dann
empfiehlt sich eine Hausversammlung, da in der Regel alle Mietparteien betroffen sind.
Bei einer Hausversammlung handelt es
sich um eine Informationsveranstaltung
der Berliner MieterGemeinschaft ausschließlich für Mieter/innen des betroffenen Hauses. Unsere Berater/innen informieren Sie hierbei über die rechtlichen
Aspekte zum jeweiligen Problem bzw.
Thema und beantworten gleichzeitig alle
Fragen, die in diesem Zusammenhang
Alle Berater/innen sind Rechtsanwälte/
Rechtsanwältinnen mit Spezialisierung im
Mietrecht und verfügen über umfangrei-
che Kenntnisse in der Rechtsprechung
sowie Erfahrungen in Gerichtsprozessen.
Hausversammlungen sind kostenlos und
auch für Nichtmitglieder offen. Erforderlich ist lediglich, dass mindestens eine
Person im Haus Mitglied bei der Berliner
MieterGemeinschaft ist. Unser Ziel ist es,
möglichst viele Mieter/innen über ihre
Rechte und Möglichkeiten zu informieren
und aufzuklären sowie ein gemeinsames
Vorgehen zu entwickeln. Daher richten
sich unsere Hausversammlungen ausdrücklich nur an die Mieter/innen der jeweiligen
Häuser und nicht an die Vermieter oder
Bereits vor der ersten Kontaktaufnahme
mit der Berliner MieterGemeinschaft
(persönlich oder telefonisch unter 0302168001) sollten Ihnen Informationen
darüber vorliegen, wie viele Mietparteien
betroffen sind und potenziell Interesse an
einer Hausversammlung haben. Auch Terminvorschläge sind in diesem Zusammenhang nützlich. Abhängig von der Anzahl
der zu erwartenden Teilnehmer/innen soll-
te geklärt werden, ob die Hausversammlung in externen Räumlichkeiten stattfinden müsste oder ob eine Wohnung einer
der Mieter/innen ausreichend ist.
Bei der Suche nach externen Räumlichkeiten steht Ihnen die Berliner MieterGemeinschaft gern zur Seite. So können etwa
die Räume in der Möckernstraße oder der
Sonnenallee genutzt werden. Gegebenenfalls helfen wir Ihnen auch bei der Organisation, Anmietung und Finanzierung
von alternativen Räumen.
Wurden ein passender Termin nebst Örtlichkeit gefunden und die Nachbar/innen
informiert, kann es auch schon losgehen.
Vor der Hausversammlung sollten Sie der
Berliner MieterGemeinschaft alle in diesem Zusammenhang relevanten Informationen und Unterlagen wie beispielsweise
die Modernisierungsankündigung, das
Schreiben zum Eigentümerwechsel etc. in
Kopie zukommen lassen, damit sich der/
die jeweilige Rechtsberater/in entsprechend auf den Termin vorbereiten kann.
Unsere Infoschriften (siehe Seite 2) zum
jeweiligen Thema werden Ihnen zum Termin zur Verfügung gestellt, sodass damit
höhungen zu vermeiden oder möglichst
gering zu halten. In diesem Zusammenhang helfen wir Ihnen natürlich auch bei
der Formulierung von Härteeinwänden
und geben Tipps für die weitere Korrespondenz mit dem Vermieter, wobei ein
abgestimmtes Agieren der Mieter/innen
angestrebt werden sollte, da dies von Vorteil sein kann.
Weil von Eigentümerwechsel oder Modernisierung oft die gesamte Mieterschaft eines Hauses betroffen
zusammenschließen. Die Mieter/innen der Knaackstraße 60-68 in Prenzlauer Berg machten aus ihrer
Hausversammlung sogar eine öffentliche Aktion. Foto: Matthias Coers
Geschäftsstelle in der Möckernstraße oder die Beratungsstelle in der Sonnenallee (hier am Tag der
offenen Tür der Bezirksgruppe Neukölln während des Kulturfests „48 Stunden Neukölln“ 2016) genutzt
werden. Die Berliner MieterGemeinschaft hilft auch bei der Suche und Finanzierung von externen
Räumlichkeiten. Foto: ME
auch die Möglichkeit für nicht anwesende
Mieter/innen besteht, sich im Nachhinein
über die Grundlagen der jeweiligen Problematik zu informieren.
Geht es um eine angekündigte Modernisierung, sind häufig alle Mietparteien betroffen und es drohen Mietsteigerungen
durch die zu Buche schlagende Modernisierungsumlage. Zunächst schauen wir
uns mit Ihnen die Modernisierungsankün-
digung an: Wurden die Formalien wie
Ankündigungsfristen, Ausführungen zu
Art und Umfang der Maßnahme und den
Kosten eingehalten oder gibt es hier eventuell Angriffspunkte, die dazu führen, dass
Sie die Maßnahmen nicht oder nur teilweise dulden müssen? Handelt es sich bei den
angekündigten Maßnahmen überhaupt
um Modernisierungs- und nicht etwa um
Instandhaltungsmaßnahmen? All diese
Punkte klären wir zusammen und zeigen
mögliche Strategien auf, etwaige Mieter-
Ihr Haus wurde zum wiederholten Male in
kürzester Zeit an einen neuen Eigentümer
verkauft oder ihr langjähriger Einzelvermieter hat das Haus an eine große Immobilienfirma verkauft? In solchen Fällen
drohen den Bewohner/innen oft negative
Veränderungen durch mietsteigernde Maßnahmen oder auch Einschränkungen beim
Service und/oder bei der Instandhaltung.
Sie wollen nun natürlich wissen, was passieren kann? Auch darüber informieren
wir Sie im Rahmen unserer Hausversammlungen. Die Berliner MieterGemeinschaft verfügt in vielen Fällen über
umfangreiche Kenntnisse zu einzelnen
Vermietern und kann deshalb deren voraussichtliche Absichten und Vorgehensweisen relativ gut einschätzen. Wir informieren Sie über Fallstricke und geben
Tipps, worauf Sie in derartigen Situationen achten und was Sie möglichst vermeiden sollten.
Soll Ihr Haus in Eigentumswohnungen
umgewandelt werden, erhalten Sie von
uns Rat über das anstehende Prozedere
von Aufmaß- und Besichtigungswünschen des Vermieters, über die insoweit
erforderlichen behördlichen Genehmigungen bis hin zum Vorkaufsrecht und
etwaigen Kündigungssperrfristen. Selbstverständlich beantworten wir Ihnen auch
andere Fragen, die Ihnen in diesem Zusammenhang auf der Seele brennen.
Die bisher genannten Problemfelder sind
nicht die einzigen Punkte, zu denen eine
Hausversammlung möglich ist. Auch andere Themen wie Mängel im Mietobjekt,
die durch den Vermieter nicht behoben
werden, Milieuschutz, Betriebs- und
Heizkostenabrechnungen und vieles mehr
können Gegenstand von Hausversammlungen sein. Auch Folgeveranstaltungen,
beispielsweise bei neuen Modernisierungsankündigungen oder anderen Entwicklungen im Haus, sind jederzeit möglich. Fragen Sie uns, wir unterstützen Sie gern. h
der Vermieter über sie nicht gesondert
abrechnete, verneinte das Gericht das
Vorliegen dieses wohnwerterhöhenden
Merkmals. Für einen Mieter, der eine Bruttokaltmiete zahle und die Kaltwasserkosten weder ganz noch teilweise nach seinem eigenen Verbrauch zu tragen habe,
könne das Vorhandensein eines Kaltwasserzählers den Wohnwert nicht steigern.
Dem Mieter entstünde hieraus nämlich
keinerlei Nutzen.
Urteil vom 25.04.2016
AZ: 20 C 324/15
Ein Vermieter war der Ansicht, der Mietspiegel wäre für den als populär und attraktiv geltenden
Bergmann-Kiez nicht anwendbar. Das Amtsgericht folgte seinen Argumenten nicht, vielmehr würde die
Popularität durch Erhöhung von Verkehrsaufkommen, Geräuschpegel und Anonymität auch zu Beeinträchtigungen für die Anwohner/innen führen. Foto: Matthias Coers
AZ: 24 C 11/16
Mieterhöhung nach Berliner
Mietspiegel 2015 und
besonders attraktive Lagen
Die „Attraktivität“ des Bergmann-Kiezes
rechtfertigt es nicht, ihn „aus dem gefüge des Berliner Mietspiegels 2015 herauszunehmen“. Für Mieterhöhungen auf
die ortsübliche Miete der dort liegenden
gel 2015 Anwendung.
Ein Vermieter verlangte die Zustimmung
zu einer Mieterhöhung für eine in der Nähe
der Bergmannstraße in Kreuzberg gelegene Wohnung. Zwar überwogen eindeutig
die negativen Merkmale gemäß Berliner
Mietspiegel 2015. Der Vermieter meinte
aber, die Berechtigung seines Erhöhungsverlangens ergebe sich insbesondere aus
der besonderen Lage der Wohnung im
beliebten Bergmann-Kiez und dem „repräsentativen Baustil der Gründerzeit“ .
Diese besonderen Merkmale seien aber
nicht im Mietspiegel enthalten. Dem folgte
das Amtsgericht nicht. Auch auf Wohnungen im sogenannten Bergmann-Kiez sei
der Berliner Mietspiegel anwendbar. Die
vergleichsweise attraktive Lage finde bereits in der Einordnung als „mittlere Wohnlage“ Berücksichtigung. Die Gegend sei
keineswegs so außergewöhnlich, „dass
sie sich in kein Vergleichsgefüge einpassen ließe“ . Außerdem stellte das Gericht
zutreffend klar, dass mit der hohen Popularität der Bergmannstraße für die Anwohner auch Beeinträchtigungen wie erhöhtes Verkehrsaufkommen, ein erhöhter
Geräuschpegel und höhere Anonymität
einhergehen. Die Klage des Vermieters
wurde abgewiesen, da sich bei Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 kein
Spielraum für eine Mieterhöhung ergab.
AZ: 8 C 452/15
Mietspiegel 2015 und wohnwerterhöhende Merkmale
Ein vorhandener Kaltwasserzähler ist
nicht wohnwerterhöhend, wenn die Kosten für Kaltwasser vom Vermieter nicht
nach Verbrauch abgerechnet werden.
zur Erhöhung der Bruttokaltmiete für eine
Wohnung in Kreuzberg. Er führte als
wohnwerterhöhend unter anderem den
in der Wohnung befindlichen Kaltwasserzähler an. Da die Kaltwasserkosten in
der Bruttokaltmiete enthalten waren und
Merkmale zur
gesonderten Vertrag mit einem Dritten
lediglich Fernsehempfang möglich ist. Dafür genügt ein einfacher Kabelanschluss.
Plant der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung die Schaffung eines Spülmaschinenanschlusses in der Küche, setzt
diesen Plan jedoch auf ausdrücklichen
Wunsch des Mieters nicht um, kann sich
der Mieter später nicht auf das Fehlen eines solchen Anschlusses als wohnwertminderndes Merkmal berufen.
Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu
einer Mieterhöhung für eine im Jahr 2008
modernisierte Wohnung. Er vertrat die Auffassung, dass sich unter anderem der vorhandene rückkanalfähige Kabelanschluss
wohnwerterhöhend auswirken würde, auch
wenn der Mieter einen gesonderten Vertrag
mit dem Kabelanbieter abschließen müsse,
um über den Anschluss auch telefonieren
oder das Internet nutzen zu können. Das
Amtsgericht verneinte jedoch das Vorliegen dieses Merkmals: Fernsehempfang
sei auch mit einem einfachen (nicht wohnwerterhöhenden) Kabelanschluss möglich.
Auch wenn die Technik zur Nutzung der
Rückkanalfähigkeit des Anschlusses vorhanden sei, könne dies seit dem Mietspiegel 2011 nicht mehr als wohnwerterhöhend
gewertet werden, wenn der Mieter für eine
solche Nutzung erst einen zusätzlichen Vertrag mit einem Kabelanbieter abschließen
müsse. Der Vorzug und die wohnwerterhöhende Wirkung einer Nutzung ohne eigene
vertragliche Bindung liege nämlich für den
Mieter „unter anderem darin, dass bei Mängeln die Behebung dem Vermieter obliegt
und zudem stets eine Übereinstimmung
der Vertragslaufzeiten von Mietvertrag und
Breitbandkabelnutzung gegeben ist“. Nur
dann stelle sich die Ausstattung als überdurchschnittlich dar.
Gleichzeitig widersprach das Amtsgericht in
seinem Urteil der Auffassung des Mieters,
es liege das Merkmal „Geschirrspüler in der
Küche nicht aufstellbar oder anschließbar“
vor. Der Vermieter wollte nämlich im Rahmen der Modernisierung im Jahr 2008 die
alte Kochmaschine entfernen und einen
Geschirrspüler-Anschluss installieren. Dies
hatte der Mieter, der die Kochmaschine behalten wollte, abgelehnt. Das Gericht stellte
klar, dass es ihm damit verwehrt sei, sich auf
dieses wohnwertmindernde Merkmal zu beziehen, welches es nur deshalb noch gebe,
weil der Mieter es so gewünscht hatte.
AZ: 65 S 329/15
auf Zutritt zur Besichtigung
Gudrun Zieschang
Der Vermieter hat nach entsprechender
Vorankündigung einen Anspruch auf gewährung des zutritts zur Wohnung, um
diese zu besichtigen, wenn er von zeugen
erfährt, dass in der Wohnung Kartons,
Kleidung etc. bis zu 30 cm unter die Decke
reichend in einem umfang gestapelt sind,
dass vom Eingang zu Bad und Küche nur
noch ein ca. 30 cm schmaler gang vorhanden ist. Er hat jedoch nicht das Recht,
sich selbst zugang zu der Wohnung zu
verschaffen und ist auch nicht berechtigt,
Einrichtungsgegenstände und Kartons
sowie deren Inhalt zu überprüfen und zu
Die Vermieterin erfuhr von einem Sanitärhandwerker, der mit der Beseitigung
eines Wasserschadens beauftragt war,
dass der Mieter in seiner Wohnung Kartons und Kleidung etc. bis knapp unter die
Decke stapele und zwischen Wohnungseingangstür und Küche sowie Bad nur
ein ca. 30 cm breiter Gang verblieben sei.
Daher begehrte sie Zutritt zur Wohnung,
welchen der Mieter jedoch verwehrte.
Die Vermieterin beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung, wonach der
Mieter dulden sollte, dass sie die Wohnung „zur Durchführung einer statischen
Überprüfung und einer Brandschau an
Der Mieter muss die Besichtigung seiner Wohnung durch den Vermieter dulden, wenn Maßnahmen zur
Abwendung von Schäden erforderlich sind, beispielsweise weil zahlreiche bis fast an die Decke gestapelte Papierstapel die Statik beeinträchtigen könnten. Der Vermieter muss die Besichtigung ankündigen.
Werktagen zwischen 7 Uhr und 18 Uhr
betreten, besichtigen, die Einrichtungsgegenstände und Behältnisse überprüfen
und Lichtbildaufnahmen der Einrichtungsgegenstände und Behältnisse nebst Inhalt
fertigen darf“ . Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat die einstweilige Verfügung wie beantragt erlassen und trotz
Widerspruch des Mieters mit Urteil vom 3.
September 2015 aufrechterhalten. Die Berufung des Mieters hatte teilweise Erfolg.
Das Landgericht Berlin änderte die einstweilige Verfügung ab und verurteilte den
Mieter lediglich, „einem bevollmächtigten
Vertreter und einem Beauftragten der Vermieterin nach vorheriger Ankündigung mit
einer Frist von 7 Tagen an einem Werktag in der Zeit von 7 Uhr bis 18 Uhr Zutritt
zu der Wohnung (…) zu gewähren“ . Es
stellte zunächst klar, dass die Vermieterin
grundsätzlich kein Recht habe, sich selbst
Zugang zu der Wohnung zu verschaffen,
der Mieter habe daher lediglich dann den
Zutritt aktiv zu gewähren, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliege. Ein solcher sachlicher Grund lag hier auch nach
Ansicht des Landgerichts vor, weil die
Schilderung des Zustands der Wohnung
durch den Handwerker Anlass geboten
hätte, den Zustand der Wohnung näher
in Augenschein zu nehmen, um gegebenenfalls Maßnahmen zur Abwendung von
Schäden am Eigentum der Vermieterin
zu veranlassen. Das Betretungsrecht bestehe jedoch nur nach entsprechender
Vorankündigung (7 Tage), was das Amtsgericht übersehen habe. Mit dem grundgesetzlichen Schutz der Wohnung sei
es auch nicht vereinbar, dass nach dem
Urteil des Amtsgerichts die Vermieterin
berechtigt sein sollte, die Einrichtungsgegenstände und Behältnisse zu überprüfen
und Fotos von diesen sowie von deren Inhalt anzufertigen. Soweit die Vermieterin
allein aufgrund der Anzahl der gestapelten Kartons von Gefahren für die Statik
und einer Brandgefahr ausging, verwies
das Landgericht darauf, dass es auch
keine Einschränkung für die Aufstellung
beispielsweise schwerer Eichenmöbel in
einer Wohnung gäbe. Lediglich der vage,
nicht näher begründete Verdacht der Vermieterin, dass von den in der Wohnung
vorhandenen Gegenständen eine Gefahr
ausgehen könnte, berechtige sie jedenfalls nicht zu einer Art der Durchsuchung,
bezüglich welcher sogar „für Polizei- und
Ordnungsbehörden selbst bei Gefahren
für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung bzw. beim Verdacht auf Straftaten
strenge Beschränkungen gelten“ .
AZ: 25 C 55/15
Berechtigtes Interesse an
der Untervermietung eines
Teils der Wohnung
Der Wunsch, in einer Wohngemeinschaft
mit Freunden zusammenzuleben, ist ein
ausreichendes berechtigtes Interesse an
der untervermietung und kann einen Anspruch auf untermieterlaubnis für einen
Teil der Wohnung begründen.
Zwei Mieterinnen einer 100 qm großen
3½-Zimmer-Wohnung baten ihre Vermieterin um Erlaubnis zur Untervermietung
eines Zimmers an eine Freundin, mit der
sie gerne in einer Wohngemeinschaft
zusammenleben würden. Die Vermieterin verweigerte die Erlaubnis, da kein
„berechtigtes Interesse“ vorliege und sie
keine Wohngemeinschaften im Hause
wünsche. Das Amtsgericht verurteilte sie
jedoch zur Erlaubnis der Untervermietung. Auch der (nach Beginn des Mietverhältnisses) entwickelte Wunsch, mit einer
Freundin in einer Wohngemeinschaft zusammenzuleben, sei ein vernünftiges und
nachvollziehbares Interesse, es müsse
nicht zwingend ein wirtschaftliches Interesse hinzukommen. Da die Wohnung
mit drei Personen nicht überbelegt würde
und die Vermieterin auch keine Einwände
gegen die Person der Untermieterin vorgebracht hatte, sei er daher zur Erlaubnis
Anmerkung: Auch wenn ein berechtigtes
Interesse an der Untervermietung vorliegt,
muss vor Aufnahme des Untermieters/der
Untermieterin in die Wohnung unbedingt
die Erlaubnis (notfalls im Wege der Klage) des Vermieters eingeholt werden. Sie
sollten sich also zunächst in einer unserer
Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen, wenn Sie die Untervermietung eines
Teils Ihrer Wohnung planen.
Einzelfalls zu beurteilen. In diesem Fall
sei einerseits zu berücksichtigen, dass
die zwar regelmäßige (monatliche), aber
nicht pünktliche Zahlungsweise von der
Voreigentümerin über längere Zeiträume
nicht beanstandet worden war. Andererseits habe der Mieter seine Zahlungsweise noch vor Ausspruch der Kündigung,
nämlich bereits für November 2015, geändert und seither pünktlich per Dauerauftrag gezahlt. Das Festhalten am Vertrag
sei dem Vermieter „in der Gesamtschau all
dieser Umstände“ noch nicht unzumutbar.
Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit
Im Falle der Beifügung eines Sachver-
AZ: 65 S 115/16
Vier jeweils um wenige Tage verspätete
Mietzahlungen vor Abmahnung und zwei
weitere kurzzeitig verspätete zahlungen
letzungen dar, jedoch rechtfertigen diese
nicht in jedem Fall den Ausspruch einer
Der Mieter zahlte im Jahr 2015 in vier
Monaten die Miete jeweils um wenige
Tage verspätet. Nach einer entsprechenden Abmahnung im August 2015 gingen
zwei weitere Mietzahlungen – für September 2015 und Oktober 2015 – ebenfalls mit fünf bzw. zwei Tagen Verspätung
beim Vermieter ein. Dieser kündigte darauf das Mietverhältnis am 11. November
2015. Bereits das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte die Räumungsklage
des Vermieters abgewiesen (Urteil vom
16. Februar 2016, AZ: 9 C 278/15, siehe
MieterEcho Nr. 380/ April 2016). Die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg.
Das Landgericht Berlin stellte in seinem
Beschluss vom 2. Mai 2016 klar, dass es
sich bei den nur geringfügig verspäteten
Zahlungen um „Pflichtverletzungen geringeren Gewichts“ handele. Ob solche den
Vermieter zur Kündigung berechtigen, sei
jeweils anhand der Gesamtumstände des
Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich genüge
getan, wenn das gutachten Angaben über
Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und
zwar in einem umfang, der es dem Mieter
gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese
zumindest ansatzweise selbst überprüfen
zu können. Der Sachverständige muss
somit eine Aussage über die tatsächliche
ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die
zu beurteilende Wohnung in das örtliche
Preisgefüge einordnen. Etwaige kleinere
Mängel des gutachtens führen nicht zur
unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen gründen.
Ein Vermieter stützte sein Mieterhöhungsverlangen auf ein von ihm eingeholtes
Gutachten. Das Landgericht hielt das
Erhöhungsverlangen mangels ausreichender Begründung für unzulässig. Das
Gutachten sei deshalb unzureichend,
weil es keine Ausführungen zur Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren
enthalte und auch nicht erkennen lasse,
für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. Dieser
Auffassung folgte der Bundesgerichtshof
nicht. An ein für die (formelle) Begründung
eines Mieterhöhungsverlangens verwendetes Gutachten seien nicht die gleichen
hohen Anforderungen zu stellen wie an
ein vom Gericht zu Beweiszwecken einzuholendes Sachverständigengutachten.
Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, „bereits den
Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges
Prozessrisiko abzunehmen“ . Vielmehr
reiche es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens aus, „wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält,
aus denen die geforderte Mieterhöhung
hergeleitet wird, und zwar im Umfang, der
es dem Mieter gestattet, der Berechtigung
des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise
selbst überprüfen zu können, und so die
Entscheidung zu treffen, ob er der Mieterhöhung zustimmen will“ . Diesen Anforderungen werde das dem Erhöhungsverlangen beigefügte Gutachten gerecht und
daher sei das Mieterhöhungsverlangen
formell wirksam. Ob das Mieterhöhungsverlangen auch materiell wirksam, also
der Höhe nach gerechtfertigt ist, muss
nun das Landgericht entscheiden, da es
dies bislang nicht geprüft hatte.
AZ: VIII ZR 209/15
Der Einwendungsausschluss gemäß § 556
Absatz 3 Satz 6 BgB gilt grundsätzlich
auch für solche Kosten, die gemäß § 556
Absatz 1 Satz 1 BgB in Verbindung mit der
Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter
rechnete mit Schreiben vom 12. Juli 2012
die Betriebskosten für 2011 ab, indem er
den Mietern mit einem Anschreiben die
Abrechnung der Verwaltung der Wohnungseigentümer übermittelte. Diese
wies „umlagefähige Kosten“ in Höhe von
2.541,24 Euro aus. Daneben enthielt die
Abrechnung nicht auf die Mieter umlegbare Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, welche ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet wurden und sich mit
den als umlagefähig bezeichneten Kosten
auf einen Gesamtbetrag von 3.894,41
Euro summierten. Diesen Gesamtbetrag
zuzüglich der von ihm gezahlten Grundsteuer setzte der Vermieter in seinem
Anschreiben als „Kosten gemäß Abrechnung“ an, von welchen er Vorauszahlungen der Mieter abzog, allerdings setzte er
700 Euro weniger als von den Mietern tatsächlich gezahlt ab. Aus diesen Gründen
endete die Abrechnung – statt mit einem
Guthaben der Mieter – mit einer Nachforderung des Vermieters, welche die Mieter
nicht beglichen. Erstmals mit Schreiben
vom 10. Mai 2014 rügten die Mieter die
Umlage nicht umlagefähiger Kosten und
den falschen Ansatz der Vorauszahlun29
unberücksichtigt, die zwar theoretisch
denkbar, praktisch aber fernliegend sind
und für die an solchen geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in
Einer unter der geltung des § 4 Absatz 1
und 2 MHg (Miethöhegesetz) von einem
Vermieter in einem Wohnraummietvertrag
gestellten Formularklausel, die bestimmt
„spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres
ist über die vorangegangene Heizperiode
abzurechnen“, ist keine Ausschlusswirkung dahingehend beizumessen, dass der
Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert
ist, Heizkostennachforderungen geltend zu
Auch wenn ein solcher Fall übertrieben und konstruiert ist: Dem BGH zufolge könnten Vermieter – theoretisch – sogar Ausgaben für ihre Urlaube in Betriebskostenabrechnungen einstellen. Wenn Mieter/innen
dies nicht innerhalb der 12-monatigen Ausschlussfrist rügen, müssen sie zahlen. Mieter/innen sollten auf
jeden Fall die Betriebskostenabrechnungen immer sorgfältig prüfen. Foto: Tanja Lidke/Pixelio.de
gen. Sie klagten auf Auszahlung des sich
bei korrekter Abrechnung ergebenden
Guthabens. Ihre Klage hatte jedoch nur
teilweise Erfolg. Der Bundesgerichtshof
stellte klar, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Absatz 3 Satz 6 BGB
auch für Kosten gilt, welche nach der
Betriebskostenverordnung nicht auf den
Mieter umgelegt werden können. Da die
Einwendungsfrist bezüglich der am 12.
Juli 2012 zugegangenen Abrechnung am
31. Juli 2013 endete, konnten sich die Mieter auf die tatsächlich geleisteten höheren
Vorauszahlungen nicht mehr berufen.
Auch gegen den Ansatz der grundsätzlich
nicht umlagefähigen Instandsetzungsund Verwaltungskosten hätten die Mieter
grundsätzlich nicht mehr vorgehen können. Hier rettete sie lediglich der Umstand,
dass der Vermieter sich in seiner Abrechnung auf die Abrechnung der Verwaltung
der Wohnungseigentümer bezogen hatte, welche diese Kosten ausdrücklich als
nicht umlagefähig auswies. Er habe damit
bereits bei der Abrechnung zum Ausdruck
gebracht, dass ihm diese Positionen nicht
zustehen. Hieran müsse er sich auch nach
Ablauf der Einwendungsfrist nach „Treu
und Glauben“ festhalten lassen.
Anmerkung: Nimmt man die Ausführungen
des BGH ernst, wonach die Ausschlussfrist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen auch für Kosten gilt,
die nach der Definition der Betriebskostenabrechnung gar keine Betriebskosten
sind, könnten Vermieter – was wir natürlich
keinem redlichen Vermieter unterstellen
wollen – künftig auch ihre Urlaubskosten
oder sonstigen privaten Lebenshaltungskosten in Betriebskostenabrechnungen
einstellen. Versäumen rechtsunkundige
Mieter/innen die Einwendungsfrist, zahlen
sie auch dafür ihren „Anteil“ . Prüfen Sie
deshalb Ihre Betriebskostenabrechnung
gewissenhaft und achten Sie auch darauf,
dass der Vermieter die Vorauszahlungen
in tatsächlicher Höhe berücksichtigt hat.
Sie können die Abrechnung auch in einer
Beratungsstelle überprüfen lassen (siehe
AZ: VIII ZR 152/15
Formularklauseln zu
Die unklarheitenregel des § 305c Absatz 2
BgB kommt nur zur Anwendung, sofern
nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten zweifel
verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind.
Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten
Ein Mietvertrag aus dem Jahr 1980
enthielt eine Formularklausel, wonach
spätestens bis zum 30. Juni eines jeden
Jahres über die vorangegangene Heizperiode (1. Mai bis 30. April) abzurechnen ist.
Die Mieter verweigerten eine Nachzahlung für die Heizkosten 2011/2012, welche
erst mit der Abrechnung vom 30. Oktober
2012 geltend gemacht wurde. Sie waren,
wie auch die 18. Zivilkammer des Landgerichts Berlin im nachfolgenden Prozess, der Auffassung, dass der Vermieter
aufgrund der Verspätung keine Nachforderungen mehr geltend machen könne.
in seinem Urteil vom 20. Januar 2016.
Zwar sei eine Verkürzung der inzwischen
auch für Altmietverträge geltenden gesetzlichen Abrechnungsfrist (spätestens
nach 12 Monaten) durch Formularvereinbarungen möglich. Dies habe zur Folge,
dass hier der Vermieter aufgrund der von
ihm selbst verwendeten Klausel verpflichtet sei, spätestens zwei Monate nach Ablauf jeder Heizperiode (am 30. April jedes
Jahres) über die Heizkosten abzurechnen. Dies führe jedoch nicht dazu, dass
Nachforderungen ausgeschlossen seien,
wenn er zwar nach Ablauf der vereinbarten zwei Monate, aber vor Ablauf der gesetzlichen Frist von 12 Monaten abrechne. Dies ergebe sich bereits daraus, dass
auch der später in Kraft getretene § 556
BGB zwischen der Abrechnungsfrist (spätestens nach 12 Monaten) in § 556 Absatz
3 Satz 2 BGB und der Ausschlussfrist für
Nachforderungen in § 556 Absatz 3 Satz 3
BGB unterscheide. Ergäbe sich aus dem
Ablauf der Abrechnungsfrist automatisch
ein Ausschluss von Nachforderungen,
wäre § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB entbehrlich gewesen. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung habe daher nur die Wirkung,
dass der Mieter eine Abrechnung bis zum
30. Juni eines jeden Jahres verlangen und
danach gegebenenfalls von seinem Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Vorauszahlungen Gebrauch machen könne.
sind, die regulären Beratungsstellen aufzusuchen, jeden Dienstag und Freitag
von 11 bis 13 Uhr in der Möckernstraße 92 eine mietrechtliche
Auf unserer Website www.bmgev.de finden Sie einen Betriebskostenrechner
sowie zahlreiche Tipps rund um die Betriebskostenabrechnung.
Keine Beratung bis einschließlich 15.08.2016
Neukölln Jeden letzten Montag im Monat 18:30 Uhr
Lichtenberg, Spandau, Tempelhof, Wedding
Mittendrin leben e.V., ᵼ ᵷ Louis-Lewin-Straße ᵛ 195
Mittendrin leben e.V., ᵼ
Keine Beratung am 10.08.2016