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Timestamp: 2019-09-23 07:59:34
Document Index: 253163991

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 12', '§ 29', '§ 29', '§ 183', 'BGH', '§ 27', '§ 29', '§ 26', 'BGH']

Unwiderruflichkeit der Verwalterzustimmung? - Alles für ReNos
Unwiderruflichkeit der Verwalterzustimmung?
5. Juni 2019 31. Mai 2019
©juniart, stock.adobe.com
Im heutigen Blitzbeitrag ist die Auswertung einer aktuellen Entscheidung des BGH, der sich zur Unwiderruflichkeit der Verwalterzustimmung äußerte. Zum Teil sorgte eine bereits zuvor ergangene Entscheidung des BGH für Klarheit, in der es um die Widerruflichkeit der Genehmigung des Stammgrundstück-Eigentümers als Ausgebers eines Erbbaurechts ging. Da das Wohnungseigentum dem Erbbaurechtsgesetz nachempfunden ist, strahlte diese Entscheidung auch auf die Verwalterzustimmung ab.
Die aktuelle Entscheidung bringt jedoch noch mehr Klarheit für die Praxis im Notariat und das ist zu begrüßen. Dennoch verbleiben Restrisiken für einen abwickelnden Notar, etwa wenn derjenige, der die Verwaltergenehmigung erklärt, gar nicht (mehr) Verwalter ist.
Die Frage, ob jemand Verwalter ist oder nicht, ist also unbedingt sorgfältig im Blick zu behalten, denn andernfalls glaubt man ggf. nur, dass ein rechtswirksamer Kaufvertrag vorliege.
In dem vom BGH[1] entschiedenen Fall ging es um Folgendes:
Zwei Personen verkauften vier Eigentumswohnungen an eine Käuferin. Die notarielle Urkunde enthielt – wie üblich – die schuldrechtliche Vereinbarung über den Kaufvertragsinhalt (Veräußerungsvorgang) sowie die Auflassung.
zunächst Zustimmung erteilt
Ausweislich der Teilungserklärung bedurfte die Veräußerung zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Verwalters. Der Verwalter hatte zunächst seine Zustimmung zur Veräußerung bei dem Notar, der mit der Durchführung des Kaufvertrages beauftragt war, erteilt.
Beim Grundbuchamt wurde die Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen.
dann Widerruf
Dann jedoch widerrief der Verwalter seine Zustimmung gegenüber dem Notar. Zudem teilte der Verwalter diesen Widerruf auch dem Grundbuchamt mit.
Danach wiederrum beantragte der den Kaufvertrag durchführende Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassung (des Eigentumswechsels) in das Grundbuch.
Grundbuchamt: Verwalterzustimmung fehlt
Hieraufhin beanstandete das Grundbuchamt mit einer Zwischenverfügung das Fehlen der Verwalterzustimmung.
Dies lies der eine Verkäufer, der in der Zwischenzeit den anderen Mitverkäufer allein beerbt hatte, nicht gelten. Er legte Beschwerde ein. Das OLG[2] wies diese Beschwerde jedoch zurück. So kam es dann zu der klärenden BGH-Entscheidung.
Der BGH stellte interessant klar:
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Verwalterzustimmung solange noch widerruflich sein muss, bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Eigentumsumschreibungsantrag beim Grundbuchamt gestellt ist.
Ein Grundbuchamt muss eine fehlende Verwaltergenehmigung (§ 12 Abs. 1 WEG) von Amts wegen beachten, da die Veräußerung gemäß § 12 Abs. 3 WEG solange unwirksam sei, bis die Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO sowie der Nachweis der Verwaltereigenschaft nachgewiesen wurden.
Ist die Verwaltergenehmigung erteilt und die Form des § 29 GBO gewahrt und der Verwalternachweis nachgewiesen, darf das Grundbuchamt die Eintragung nicht mehr von der Vorlage der erneuten Verwalterzustimmung abhängig machen.
Eine einmal wirksam gewordene Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung kann nicht mehr (gemäß § 183 S. 1 BGB) widerrufen werden. Sie ist unwiderruflich sobald der schuldrechtliche Vertrag über die Veräußerung wirksam geworden ist (dies ist i.d.R. mit Zugang der auflagenfreien Verwaltergenehmigung beim ermächtigten Notar der Fall).
Die Entscheidung ist wichtig und richtig. Dann, wenn die Auflassung mit beurkundet ist, können die Beteiligten auch viele denkbare Änderungen des wirksamen schuldrechtlichen Kaufvertrages herbeiführen, ohne diese notariell zu beurkunden. Würden daraufhin Leistungen erbracht und dann eine nachträgliche Unwirksamkeit des Kaufvertrages durch einen Widerruf der Verwaltergenehmigung eintreten, könnten die Beteiligten hohe Schäden erfahren.
keine zusätzlichen kostenauslösenden Maßnahmen
Eine andere Entscheidung des BGH wäre dem Rechtsverkehr kaum zumutbar gewesen und sie hätte dazu geführt, dass immer vorsorglich als sicherster Weg eine Notaranderkonto-Verwahrung für einen Kaufpreis (bis zur Eigentumsumschreibung) hätte stattfinden müssen. Solcher zusätzlichen kostenauslösenden Maßnahmen bedarf es nun jedoch mit ausdrücklicher Sicherheit nicht.
Ein verbleibendes Restrisiko gilt es im Auge zu behalten:
Bevor ein Kaufpreis fällig gestellt wird, sollte nicht nur die Wirksamkeit eines schuldrechtlichen Kaufvertrages unbedingt eingetreten sein, sondern der Verwalter, der zugestimmt hat, muss auch Verwalter zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Verwaltergenehmigung sein und seine Verwalterbestellung nachgewiesen haben. Zudem muss auch die Verwaltergenehmigung überhaupt auflagenfrei vorliegen. Für Schäden, die durch Verzögerungen oder gar ein Scheitern des Kaufvertrages eintreten, nur weil der Notar nicht rechtzeitig über die Verwaltergenehmigung verfügen konnte, kommt eine Haftung auch gegen den Notar in Betracht, der eine unzulässige Treuhandauflage an einen Notarkollegen reicht.
Verwalterbestellung muss nachgewiesen sein
Auch letzteres gilt es von der notariellen Praxis penibel zu beachten, um nicht unangenehm überrascht zu werden, wenn der Kaufpreis in dem Glauben, dass der Verwalter, der zugestimmt hat, auch Verwalter ist, bereits fällig gestellt und ausgeglichen wurde. Stellt sich dann heraus, dass die Amtszeit des Verwalters abgelaufen war, wäre der Kaufpreiszahlungsfluss zu früh, bei schwebender Unwirksamkeit der Veräußerung, erledigt worden. Würde dann ein späterer Verwalter seine Genehmigung zur Veräußerung versagen, wäre das für die Abwicklung des Kaufvertrages zwischen den Beteiligten ein „Gau“.
29 GBO
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird nach § 27 Abs. 3 WEG vom Verwalter vertreten. Ob eine Zustimmung des Verwalters überhaupt vorliegt, beurteilt sich für das Grundbuchamt daran, dass der Verwalter auch die Verwaltereigenschaft hat. Dieser Nachweis muss in der Form des § 29 GBO geführt werden.
Dem Grundbuch ist gemäß § 26 Abs. 3 WEG ein Protokoll der betreffenden Wohnungseigentümerversammlung vorzulegen mit den Unterschriften des Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung und eines Wohnungseigentümers, der persönlich an der Versammlung teilgenommen hat.
Unterschriften notariell beglaubigen
Ist ein Verwalterbeirat bestellt und vorhanden, so muss auch dieser unterschreiben, durch seinen Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter. Alle Unterschriften sind notariell zu beglaubigen.
[1] BGH, Beschl. v. 6.12.2018 – V ZB 134/17.
[2] OLG München, Beschl. v. 31.5.2017 – Wx 386/16.
Auflassungsanspruch
Eigentumsumschreibungsantrag
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