Source: https://rheinrecht.blog/tag/mieter/
Timestamp: 2017-02-20 01:38:31
Document Index: 176369673

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 548', '§ 548', 'BGH', 'BGH', '§ 548', '§ 548', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 548', 'BGH', '§ 548', '§ 195', '§ 548', '§ 548']

Mieter | Rheinrecht
Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!
| Hinterlasse einen Kommentar	Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter
Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.
Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).
In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.
Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:fristlose Kündigung, Mängel, Mieter, Mietminderung, Mietvertrag, Minderungsrecht, Vermieter, Zahlungsverzug	Schimmel in der Wohnung: Kein Auskunftsanspruch gegen Vermieter nach Klimamessung
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:Auskunftsanspruch, Gutachten, Klimamessung, Mängel, Mieter, Schimmel, Vermieter	Teure Ruhestörung
von Andreas Schwartmann am 21. Juni 2012
| Ein Kommentar	Wer als Mieter soviel Lärm verursacht, dass sich seine Mitmieter zur Minderung der Miete veranlasst sehen, muss nicht nur damit rechnen, dass ihn der Vermieter abmahnt und – wenn keine Besserung eintritt – den Mietvertrag kündigt, sondern kann auch vom Vermieter zur Kasse gebeten werden: Das Amtsgericht Bremen verurteilte am 09.03.2011 (Az.: 17 C 105/10) einen lärmenden Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.098 EUR, weil dem Vermieter durch die berechtigten Mietminderungen seiner anderen Mieter Gewinn in dieser Höhe entgangen war.
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:Lärm, Mieter, Mietzahlung, Minderung, Ruhestörung, Schadensersatz	LG Wuppertal: Kein Anspruch auf Satellitenfernsehen, wenn Sender über Internet empfangbar
von Andreas Schwartmann am 24. Mai 2012
| Hinterlasse einen Kommentar	Häufig streiten sich Vermieter und Mieter um die Frage, ob der Mieter eine Parabolantenne zum Empfang von Satellitenfernsehen an der Hauswand oder auf dem Dach anbringen darf. Die Rechtsprechung ist dazu mittlerweile recht einheitlich:
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:Fernsehen, Internet, Mieter, Parabolantenne, Satellitenfernsehen, Sender, Vermieter	BGH: Zur Verjährung vom Schadensersatzansprüchen des Vermieters
| 2 Kommentare	Was Vermieter oft nicht wissen: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB „in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“
Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) konkretisiert, wann der Vermieter einer Wohnung die Mietsache „zurückerhält.“ Das ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Mieter erfolglos versucht, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Der Vermieter muss vielmehr in den tatsächlichen Besitz der Wohnungsschlüssel gelangen, damit die Verjährungsfrist beginnt.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat musste als Revisionsinstanz über folgenden Streitfall entscheiden:
Nachdem der Beklagte (Mieter) mit Anwaltsschreiben vom 02.07.2007 das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigt hatte, begehrte die Klägerin durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19.03.2008 Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache.
Der Beklagte berief sich auf Verjährung und wandte ein, bereits am 30.06.2007 die Rückgabe der Schlüssel persönlich angeboten zu haben und sie anschließend in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen zu haben.
Eine persönliche Abnahme der Wohnung fand dann erst am 01.10.2007 statt.
Der Senat entschied nun: Die Schadensersatzansprüche waren bei Einleitung des Mahnverfahrens noch nicht verjährt.
Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.).
Die Klägerin habe deshalb die Wohnung erst am 01.10.2007 zurückerhalten, denn weder durch das Angebot der Schlüsselrückgabe Ende Juni 2007, noch durch das Einwerfen in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten habe die Klägerin die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten.
Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Mietsache vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, sozusagen „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Sie sei daher durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.
Im Übrigen hätten die Parteien im Anschluss an die von dem Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass bestehe, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 01.10.2007 erfolgten Übergabe erhalten. Die Verjährung begann also erst am 01.10.2007.
Die Klägerin hat somit die Schadensersatzansprüche noch in der 6-Monatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht und die Verjährung dadurch gehemmt.
Vermieter sollten nach Rückerhalt einer Wohnung unbedingt darauf achten, mögliche Schadensersatzansprüche in der Frist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB geltend zu machen und zumindest zur Aufrechnung mit dem in der Regel bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters zu stellen. Die Ansprüche müssen also dem Grunde nach dargelegt und dem Mieter gegenüber beziffert werden – und vom Kautionsguthaben in Abzug gebracht werden. Darüber hinausgehende Forderungen müssen in der 6-Monatsfrist gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls sich der Mieter auf den Eintritt der Verjährung berufen kann.
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:Mieter, Rückgabe, Schadensersatz, Verjährung, Vermieter, Wohnung	BGH: Zu den Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
von Andreas Schwartmann am 7. Juli 2011
| Hinterlasse einen Kommentar	Der Bundesgerichtshof musste sich gestern mit der Frage beschäftigten, welchen Inhalt ein Kündigungsschreiben bei einer Eigenbedarfskündigung haben muss.
In dem zu entscheidenden Rechtsstreit hatten die Vermieter das Mietverhältnis mit der Beklagten über eine in München gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die Vermieterin nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs ihr Studium in München fortsetzen wolle. Außerdem wolle sie einen eigenen Hausstand gründen. In das zuvor bei den Eltern genutzte Zimmer könne sie nicht zurückkehren, weil dieses mittlerweile von ihrer Schwester bewohnt würde.
Nachdem die beklagte Mieterin vom Amtsgericht München zur Räumung verurteilt wurden, hob das Landgericht München I das amtsgerichtliche Urteil wieder auf: Die Kündigung sei nicht ausreichend begründet worden.
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10) sah dies jedoch anders:
Dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung sei Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund derart bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Es reiche für eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Im Übrigen bräuchten Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
Diesen Anforderungen entspreche das hier vorliegende Kündigungsschreiben.
Der BGH hob das Berufungsurteil deshalb auf. Das die Mieterin zur Räumung verurteilende Urteil des Amtsgerichts wurde bestätigt.
Die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben sind hoch. Der Eigenbedarfsgrund muss nachvollziehbar und plausibel angegeben werden, denn der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Kündigungsgründe auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit zu überprüfen. Nach der Rechtsprechung des BGH, die dieser nunmehr erneut bekräftigt hat, ist es dazu ausreichend, die Bedarfsperson anzugeben und das Interesse darzulegen, das diese Bedarfsperson an der Erlangung der Wohnung hat. Sofern Alternativwohnraum zur Verfügung steht, muss dargelegt werden, warum gerade die streitige Wohnung benötigt wird. Es sind in der Regel auch Ausführungen zur bisherigen Wohnsituation der Bedarfsperson zu machen.
Die ordnungsgemäße Begründung des Eigenbedarfswunsches ist daher nicht immer so einfach, wie viele Vermieter dies glauben.
Es ist daher empfehlenswert, eine Eigenbedarfskündigung mit anwaltlicher Hilfe vorzubereiten – denn sonst droht am Ende eines langen Räumungsprozesses oft die böse Überraschung, dass die Kündigung nicht ausreichend begründet und damit unwirksam ist.
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:Begründung Eigenbedarf, BGH, Eigenbedarfskündigung, Mieter, Vermieter	BGH: Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter unterliegen der regelmäßigen Verjährung
| Hinterlasse einen Kommentar	Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2011, Az.: VIII ZR 349/10) musste sich nun mit der höchstrichterlich noch ungeklärten Frage befassen, ob diese kurze Verjährung auch für Ansprüche einer Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers greift.
Die Mieter hatten im Juni 2008 nämlich beim Auszug den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug beschädigt. Im Dezember 2009 wurden sie auf Schadensersatz verklagt und erhoben die Einrede der Verjährung, da § 548 Abs. 1 BGB anwendbar sei.
Landgericht Stuttgart (1. Instanz) und Oberlandesgericht Stuttgart (Berufungsinstanz) gaben den Mietern Recht – die Revision beim BGH wurde aber zugelassen.
Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die kurze Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB nur zwischen Mieter und Vermieter Anwendung findet, die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter aber der Regelverjährung von 3 Jahren nach § 195 BGB unterliegen. Somit waren die Ansprüche zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2009 noch nicht verjährt.
Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache stellt einen Klassiker unter den mietrechtlichen Streitigkeiten dar. Mieter und Vermieter sollten hierbei immer die Verjährungsfrist des § 548 BGB im Auge behalten. Innerhalb der Frist von 6 Monaten müssen die Ansprüche entweder gerichtlich geltend gemacht werden, oder gegen ein etwaiges Kautionsguthaben des Mieters aufgerechnet werden, andernfalls die Ansprüche nicht mehr erfolgreich gerichtlich durchgesetzt werden können.
Veröffentlicht in: Mietrecht	| Schlagwörter:§ 548 BGB, Mieter, Schadensersatz, Verjährung, Vermieter	Sommerzeit ist Grillzeit
| Hinterlasse einen Kommentar	Sommerzeit ist bekanntlich auch Grillzeit. Nicht nur Hausbesitzer mit Garten nutzen gerne das schöne Wetter, um in gemütlicher Runde Steaks oder andere Leckereien auf dem Grill zuzubereiten. Auch Mieter, deren Wohnung über einen Balkon verfügt, nutzen diesen an warmen Tagen gerne für ausdauernde Grillabende.
Veröffentlicht in: Leben, Mietrecht	| Schlagwörter:Balkon, Grillen, Mieter, Nachbarn	Beiträge-Navigation