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Timestamp: 2016-10-24 01:53:22+00:00
Document Index: 146921491

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 269', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 36', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 156']

4C.50/2000 (17.07.2000)
dame G.________, d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Fran�ois Zutter, avocat � Gen�ve;
A.- Depuis le ler janvier 1980, la SI X.________, bailleresse, et la locataire dame G.________ sont li�es par un bail portant sur un appartement de cinq pi�ces au 3�me �tage d'un immeuble. Le loyer initial, sans les charges, �tait de 10 296 fr. par an. Apr�s diverses majorations, le loyer annuel a �t� port� � 14 868 fr., apr�s un avis de majoration de f�vrier 1991.
Par avis de majoration du 9 d�cembre 1997, la bailleresse a d�clar� vouloir porter le loyer annuel � 15 564 fr.
du 1er avril 1998 au 31 mars 1999, � 16 260 fr. du 1er avril 1999 au 31 mars 2000 et � 16 944 fr. du 1er avril 2000 au 31 mars 2001. Le motif invoqu� �tait la r�adaptation aux loyers usuels pratiqu�s dans la localit� et en particulier dans le quartier, au sens de l'art. 269a let. a CO. Dans sa lettre d'accompagnement, la bailleresse faisait valoir que l'augmentation des charges avait d�sormais compens� la baisse du taux hypoth�caire et que, le loyer n'ayant pas vari� depuis le 1er avril 1991, il se justifiait de l'adapter aux conditions du march� actuelles.
Le 19 d�cembre 1997, la locataire s'est oppos�e � la hausse de loyer et, apr�s �chec de la tentative de conciliation, la bailleresse a introduit le 30 mars 1998 une demande de validation de la hausse devant le Tribunal des baux et loyers de Gen�ve. A l'appui de sa demande, la bailleresse a d�pos� notamment seize exemples comparatifs. Elle a �galement sollicit� l'ouverture d'enqu�tes si le Tribunal devait estimer que ces pi�ces ne d�taillaient pas suffisamment les caract�ristiques des appartements offerts � titre de comparaison.
Les �l�ments de comparaison �taient produits sous forme de fiches comprenant les rubriques suivantes:
IMMEUBLE: propri�taire, ann�e de construction, �tat g�n�ral du b�timent, quartier, t�l�r�seau collectif, buanderie, ascenseur, chauffage central, chauffage individuel.
ENVIRONNEMENT & COMMODIT�S: proximit� d'une �cole, de commerces, des transports publics, zone de verdure, quartier calme.
APPARTEMENT: nombre de pi�ces, �tage, surface en m2, balcon, chemin�e, double vitrage, t�l�r�seau, cave, grenier.
�TAT DE L'APPARTEMENT: excellent, bon, moyen, v�tuste, cuisine agenc�e, �quip�e, salle de bains, nombre, ancienne, r�cente, douche, nombre, ancienne r�cente, WC, ancien, r�cent, dans la salle de bains.
TIMBRE ET SIGNATURE DE LA R�GIE
RESPONSABLE AUPR�S DE LA R�GIE.
Il a �t� constat� que la rubrique "LOYER ANNUEL (sans les charges)" n'indiquait pas syst�matiquement la date du d�but du loyer et que la date de l'�tablissement de la fiche ne figurait pas syst�matiquement sur le document.
B.- Par jugement du 17 novembre 1998, le Tribunal des baux et loyers a d�bout� la demanderesse de toutes ses conclusions. Il a �cart� treize �l�ments de comparaison pour des motifs divers et, consid�rant que les trois pi�ces restantes n'�taient pas suffisantes au regard de la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, il s'est dispens� de les examiner.
Par m�moire du 4 janvier 1999, la demanderesse a appel� de ce jugement, concluant � la fixation du loyer aux chiffres de l'avis de majoration litigieux. Elle a estim� que le Tribunal des baux et loyers ne pouvait pas, sans violer les art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF, �carter des pi�ces pour les motifs invoqu�s. A l'en croire, les premiers juges ont encore enfreint l'art. 274d al. 3 CO en ne prenant pas en compte les exemples comparatifs sans avoir pr�alablement invit� l'appelante � compl�ter son offre de preuve.
Par arr�t du 6 d�cembre 1999, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� le jugement du Tribunal des baux et loyers.
C.- La SI X.________ recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t d�f�r� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle rende une nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
L'intim�e conclut principalement � l'irrecevabilit� du recours et, subsidiairement, � son rejet.
1.- a) Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 125 I 412 consid. 1a; 125 II 497 consid. 1a; 125 III 461 consid. 2).
b) La d�fenderesse invoque l'irrecevabilit� du recours parce que la valeur litigieuse serait inf�rieure � 8000 fr. Elle fait valoir que la recourante a pass� sous silence le fait que l'intim�e a r�sili� son bail pour le 31 mars 1999, et que cette r�siliation a �t� accept�e par la demanderesse, dont elle produit une lettre du 15 f�vrier 1999.
A supposer que ce fait, qui ne ressort pas des jugements cantonaux, puisse �tre pris en consid�ration - ce qui est fort douteux - il ne rendrait pas le recours irrecevable.
En effet, la valeur litigieuse d'au moins 8000 fr. prise en compte pour fonder la comp�tence du Tribunal f�d�ral est celle des droits contest�s dans la derni�re instance cantonale (art. 46 OJ). Or, ces droits, contest�s dans l'appel cantonal du 4 janvier 1999, d�passaient les 8000 fr. En effet, au moment de l'appel, le bail n'avait pas encore �t� r�sili�, d�s l'instant o� la pi�ce produite par l'intim�e fait �tat d'une r�siliation du bail communiqu�e par lettre du 10 f�vrier 1999. Les droits contest�s devant la cour cantonale avaient ainsi trait � un bail de dur�e ind�termin�e, de sorte que, pour le calcul de la valeur litigieuse, il convenait de prendre en consid�ration l'augmentation de loyer annuel contest�e, puis de multiplier ce montant par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1). Et comme l'augmentation de loyer requise du 1er avril 1998 au 31 mars 1999 s'�levait � 696 fr. (15 564 fr. - 14 868 fr.), la hausse, rapport�e sur vingt ans, atteignait 13 920 fr. Le recours est donc recevable ratione valoris.
2.- La cour cantonale a essentiellement circonscrit son examen � la question de savoir si le Tribunal des baux et loyers avait viol� la loi en �cartant treize des exemples comparatifs produits par la demanderesse. A propos de l'�l�ment de comparaison portant sur un appartement sis dans un immeuble construit en 1970, au chemin de la Bride, � Ch�ne-Bougeries, la Chambre d'appel a retenu que la pi�ce produite n'�tait ni dat�e ni sign�e, ce qui ne permettait pas d'�tablir que ce loyer de comparaison avait r�agi � la baisse du taux d'int�r�t hypoth�caire, comme l'exige la jurisprudence (ATF 123 III 317 consid. 4d); en outre, la surface de l'objet de comparaison �tait sup�rieure de 26 m2 � celle de l'appartement de la d�fenderesse, ce qui interdit la comparaison entre les deux logements. Les premiers juges ont �cart� � bon droit six autres �l�ments de comparaison, a poursuivi la cour cantonale, car les pi�ces produites n'�taient pas dat�es et n'indiquaient pas la date de fixation du loyer, ce qui emp�chait d'affirmer, conform�ment � la jurisprudence (cf. arr�t pr�cit�), que les loyers des �l�ments de comparaison n'�taient eux-m�mes pas abusifs. S'agissant de l'objet de comparaison portant sur un appartement de 5 pi�ces de 105 m2 sis dans un immeuble construit en 1968, la demanderesse n'a pas critiqu� les premiers juges qui l'ont �cart� au motif que l'immeuble n'�tait pas localis� dans le m�me quartier, ni du reste dans la m�me commune; la cour cantonale a ainsi jug� qu'elle n'avait pas � entrer en mati�re, puisqu'elle devait restreindre son examen aux seules violations all�gu�es. Quant aux cinq �l�ments de comparaison �cart�s par le Tribunal des baux et loyers en raison de l'ann�e de construction des immeubles cit�s en r�f�rence (1985, 1935 et 1997), d�s lors que l'immeuble dans lequel se situe l'appartement litigieux a �t� construit en 1971 et que sont comparables au sens de la loi des immeubles construits dans une fourchette de 10 ans avant et 10 ans apr�s l'immeuble � comparer (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/aa), ledit Tribunal pouvait admettre qu'ils n'�taient pas topiques.
L'autorit� cantonale a encore retenu que les premiers juges n'ont pas viol� l'art. 274d al. 3 CO en n'invitant pas la bailleresse, repr�sent�e devant les tribunaux par un avocat patent�, � compl�ter son offre de preuve.
3.- A l'appui de son premier moyen, la recourante soutient qu'elle a offert d'apporter aux juges pr�c�dents la preuve, par t�moins et par transports sur place, que les exemples de loyers comparatifs, dont elle s'est pr�value pour �tayer sa demande en validation de hausse de loyer, �taient comparables � l'appartement de la d�fenderesse. A son sens, il �tait d�s lors indispensable que le Tribunal des baux et loyers auditionne les repr�sentants des r�gies des immeubles cit�s et ordonne des inspections locales. La recourante reproche audit Tribunal et � la Chambre d'appel de n'avoir jamais acc�d� � sa demande et d'avoir ainsi viol� le droit � la preuve institu� par l'art. 8 CC pour ne pas lui avoir accord� la possibilit� de compl�ter ses all�gations par les moyens de preuve pr�cit�s.
a) L'art. 8 CC r�gle, pour tout le domaine du droit civil f�d�ral (ATF 115 II 300), la r�partition du fardeau de la preuve et, partant, les cons�quences de l'absence de preuve.
Il conf�re, en outre, � la partie charg�e du fardeau de la preuve la facult� de prouver ses all�gations dans les contestations relevant de ce domaine, pour autant que les faits all�gu�s soient juridiquement pertinents et que l'offre de preuve correspondante satisfasse, quant � sa forme et � son contenu, aux exigences du droit cantonal (ATF 125 III 78 consid. 3b; 122 III 219 consid. 3c p. 223 et les arr�ts cit�s).
L'art. 8 CC n'exclut toutefois ni la preuve par indices, ni l'appr�ciation anticip�e des preuves, le juge pouvant rejeter des offres de preuve d'une partie s'il arrive � la conclusion qu'elles ne seraient pas propres � d�montrer le fait � prouver ou parce que sa conviction est d�j� assise sur les preuves rassembl�es, de mani�re que le r�sultat de leur appr�ciation ne puisse plus �tre remis en question. L'art. 8 CC ne prescrit pas les moyens par lesquels l'�tat de fait doit �tre �tabli et comment les preuves doivent �tre appr�ci�es, questions que le Tribunal f�d�ral statuant comme juridiction de r�forme n'a pas � revoir (art. 55 al. 1 let. c et 63 al. 2 OJ; ATF 122 III 219 consid. 3c et les arr�ts cit�s). Lorsque l'appr�ciation des preuves convainc le juge qu'une all�gation de fait a �t� prouv�e ou r�fut�e, la question de la r�partition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief de violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223-224; 119 II 114 consid. 4c; 118 II 142 consid. 3a). Le Tribunal f�d�ral, statuant dans le cadre de la proc�dure du recours en r�forme, ne peut pas revoir cette appr�ciation des preuves, qui ressortit au juge du fait (ATF 117 II 609 consid. 3c). Le refus de certaines preuves ne viole alors pas l'art. 8 CC; il peut tout au plus �tre attaqu� par la voie du recours de droit public fond� sur la violation des art. 9 et 29 al. 2 Cst. , pour arbitraire dans l'appr�ciation des preuves ou dans l'application du droit cantonal, ou encore pour violation du droit d'�tre entendu (ATF 114 II 289 consid. 2a; 109 II 26 consid. 3b; 106 II 170 consid. 6b).
b) En l'esp�ce, il appartenait � la bailleresse de fournir la preuve de l'existence de loyers comparatifs pertinents.
Elle a offert en preuve, par pi�ces, seize exemples de loyers comparatifs. En consid�rant que treize de ces pi�ces n'�taient pas probantes, la cour cantonale a proc�d� � une appr�ciation des preuves et, ce faisant, a r�solu une question qui n'est pas r�gie par l'art. 8 CC.
Ensuite, en n'ordonnant pas un compl�tement de preuves, soit des auditions ou un transport sur place qui lui �taient demand�s � titre subsidiaire, l'autorit� cantonale a agi en application du droit de proc�dure cantonal. En effet, dire quelles sont les mesures probatoires qui doivent �tre ordonn�es rel�ve du droit cantonal et nullement des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve comme l'art. 8 CC. Il s'agit l� de questions qui ne peuvent pas donner lieu � un recours en r�forme (cf. Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in: SJ 2000 II p. 37).
4.- La recourante fait valoir en deuxi�me lieu que l'art. 274d al. 3 CO, posant le principe de la maxime inquisitoire, impose au juge, lorsque la demande n'appara�t pas d'embl�e vou�e � l'�chec, d'inviter les parties � pr�ciser leurs all�gu�s et de v�rifier, par un transport sur place, la force probante des exemples comparatifs qui lui sont soumis.
a) L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'�tablir d'office l'�tat des faits, les parties devant lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires � trancher le litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, ou d'une maxime des d�bats att�nu�e. Le but de cette instruction sociale est de prot�ger la partie �conomiquement faible, d'assurer l'�galit� entre parties et d'acc�l�rer la proc�dure. La maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les pr�senter (ATF 125 III 231 consid. 4a; arr�t du 18 mai 1998 dans la cause 4C.161/1997, consid. 2a, publi� in SJ 1998 p. 645).
b) En appr�ciant la force probante des pi�ces produites par la bailleresse, sans ordonner de compl�ments de preuves, la cour cantonale n'a nullement viol� l'art. 274d al. 3 CO. La Chambre d'appel a tr�s justement relev� que la maxime inquisitoire pr�vue par le droit du bail n'allait pas jusqu'� obliger le juge � interpeller une bailleresse repr�sent�e par une r�gie immobili�re et par un avocat patent�.
L'autorit� cantonale n'avait pas davantage l'obligation, apr�s avoir appr�ci� le caract�re peu probant des pi�ces produites, de donner suite � des r�quisitions subsidiaires de la partie. Ouvrir la porte � des lancers de ballons d'essai probatoires n'est pas le but de la disposition invoqu�e, laquelle tend notamment � acc�l�rer la proc�dure. En produisant des pi�ces insuffisamment probantes, la bailleresse a pris des risques et elle doit assumer les cons�quences de son choix.
Le deuxi�me moyen doit �tre rejet�.
5.- A l'appui de son troisi�me moyen, la recourante pr�tend que la mani�re dont les juridictions inf�rieures ont appr�ci� la valeur probante des exemples qui leur ont �t� soumis conduit � vider l'art. 269a let. a CO de son sens. Elle met en exergue qu'au moins onze des exemples de logements produits � titre de comparaison sont situ�s dans des immeubles anciens, construits aux environs de 1930, soit � la m�me p�riode que celle � laquelle l'immeuble litigieux aurait �t� �rig�. En outre, onze des logements produits en comparaison ont un loyer compris entre 15 000 fr. et 25 000 fr., soit dans une fourchette de plus ou moins 20% par rapport au loyer querell�. En cons�quence les loyers produits seraient comparables � celui de l'appartement de la d�fenderesse.
Le grief revient � critiquer de mani�re irrecevablel'appr�ciation de la valeur probante des pi�ces produites. Le moyen est, au demeurant, difficilement compr�hensible dans la mesure o� il se r�f�re, � l'appui de son affirmation de l'existence de loyers comparatifs, � des immeubles construits aux environs de 1930, alors que l'immeuble litigieux a �t� b�ti quatre d�cennies plus tard.
Sur la base des trois constatations retenues en d�finitive comme des exemples de loyers comparatifs pouvant entrer en ligne de compte, il est exclu d'admettre, comme l'a bien vu la Chambre d'appel, que les hausses de loyers ne sont pas abusives au sens de l'art. 269a let. a CO.
6.- En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�, l'arr�t attaqu� �tant confirm�.
Vu l'issue du litige, les frais et d�pens seront mis � la charge de la recourante (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
3. Dit que la recourante versera � l'intim�e une indemnit� de 2500 fr. � titre de d�pens;