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Timestamp: 2016-10-23 07:59:41
Document Index: 326161181

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'BGE', 'BGE', 'Art. 197', 'Art. 8', 'Art. 51', 'Art. 16', 'Art. 68', 'Art. 21', 'Art. 16', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 73', 'Art. 68', 'Art. 73', 'Art. 69', 'Art. 70', 'Art. 68', 'Art. 71', 'Art. 73', 'Art. 69', 'Art. 73', 'Art. 70', 'Art. 38', 'Art. 70', 'Art. 73', 'Art. 69', 'Art. 73', 'Art. 70', 'Art. 71', 'Art. 71', 'Art. 70', 'BGE', 'Art. 69', 'Art. 69', 'Art. 73', 'Art. 70', 'Art. 69', 'Art. 69', 'Art. 73', 'Art. 70', 'Art. 73', 'Art. 70', 'Art. 9', 'Art. 70', 'Art. 71', 'Art. 66', 'Art. 68', 'Art. 62', 'Art. 68']

1C_12/2013 � � Urteil vom 27. M�rz 2014
Beschwerdef�hrer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Henri Zegg,
�Beschwerdegegnerin 1, vertreten durch Rechtsanwalt Thomas St�ssel,
�Beschwerdegegner 2,
Der Gemeindevorstand Ruschein leitete am 18. November 1992 ein Quartierplanverfahren f�r das in der Bauzone gelegene Gebiet "Sut Baselgias" ein und erliess am 19. Juli 1995 einen Quartierplan. Im Quartierplangebiet befinden sich insbesondere die Parzellen Nrn. 281 und 282. Am 24. August 1998 beschloss der Gemeindevorstand eine erste �nderung des Quartierplans. 1999 wurden auf den vom Grundst�ck Nr. 281 abparzellierten Parzellen Nrn. 548 und 549 zwei Einfamilienh�user erstellt. B.________ ist seit 2005 Eigent�merin der Parzelle Nr. 548; A.________ erwarb 2010 die Parzelle Nr. 549. Auf den �brigen Parzellen Nr. 529 (von Nr. 282 abparzelliert), Nr. 282 (Rest), Nr. 553 (von Nr. 281 abparzelliert) und Nr. 281 (Rest) wurde seit 1998 dagegen nicht gebaut. Diese vier Grundst�cke stehen im Eigentum von D.________.
�Vermutlich anfangs 2011 ersuchte D.________ gemeinsam mit der C.________ AG um eine �nderung des Quartierplans, da aufgrund der Steilheit des Gel�ndes eine rationelle �berbauung ansonsten nicht bewerkstelligt werden k�nne. Erforderlich seien eine Nutzungskonzentration auf den Parzellen Nrn. 281 und 553 und geordnete Parkierungsanlagen. Gest�tzt auf diesen Antrag beschloss der Gemeindevorstand Ruschein, eine �nderung des bestehenden Quartierplans auf den Parzellen Nrn. 281, 282, 529 und 553 durchzuf�hren. Der Einleitungsbeschluss lag vom 22. Juli bis 22. August 2011 �ffentlich auf. Dagegen erhoben A.________ und B.________ Einsprache und r�gten gestalterische Elemente der vorgesehenen �berbauung, ohne indessen das Verfahren der Quartierplan�nderung als solches oder den Quartierplanperimeter zu beanstanden. Der Gemeindevorstand trat mit Entscheid vom 10. September 2011 auf die Einsprachen nicht ein. Dieser Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen.
�Der Gemeindevorstand liess in der Folge die Quartierplan�nderung ausarbeiten. Dieser Plan lag vom 4. November bis 5. Dezember 2011 �ffentlich auf. Die von A.________ und B.________ dagegen erhobenen Einsprachen wies der Gemeindevorstand mit Entscheid vom 9. M�rz 2012 ab und genehmigte den ge�nderten Quartierplan.
�Diesen Entscheid fochten A.________ und B.________ mit Beschwerde vom 30. April 2012 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden an. Dieses f�hrte am 18. Oktober 2012 einen Augenschein durch, an welchem A.________ und B.________ teilnahmen. Mit Urteil vom 23. Oktober 2012 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
Mit Eingabe vom 7. Januar 2013 f�hren A.________ und B.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Oktober 2012 sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass der Quartierplangenehmigungs- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstands Ruschein vom 9. M�rz 2012 sowie die von der Gemeinde Ruschein den Beschwerdegegnern am 31. August 2012 erteilte Baubewilligung f�r das im ge�nderten Quartierplan vorgesehene Bauvorhaben nichtig seien.
�Zugleich ersuchten die Beschwerdef�hrer darum, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Dieses Gesuch wies der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts mit Verf�gung vom 7. Februar 2013 ab.
�Mit Verf�gung vom 15. April 2013 hiess der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung das von der C.________ AG gestellte Gesuch um Sicherstellung der Parteientsch�digung gut und verpflichtete die im Ausland wohnhaften Beschwerdef�hrer bei der Gerichtskasse eine Sicherstellung von Fr. 3'000.-- in bar zu hinterlegen.
�Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde Ruschein stellen den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Die C.________ AG beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei diese abzuweisen. D.________ erkl�rt, er schliesse sich den Ausf�hrungen der C.________ AG an. Die Beschwerdef�hrer halten in weiteren Eingaben an ihren Antr�gen und an ihrem Standpunkt fest.
1.1.�Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid, mit welchem eine Beschwerde gegen eine Quartierplan�nderung abgewiesen worden ist. Dagegen ist die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht zul�ssig (vgl. Art. 82 Abs. 1 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d sowie Art. 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als Eigent�mer respektive Miteigent�merin von Grundst�cken innerhalb des Quartierplangebiets durch den angefochtenen Entscheid besonders ber�hrt und haben ein schutzw�rdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Sie sind damit nach Art. 89 Abs. 1 BGG beschwerdeberechtigt.
1.2.�Die Beschwerdef�hrer beantragen, wie erw�hnt, die Feststellung der Nichtigkeit von zwei Entscheiden des Gemeindevorstands.
�Der erstinstanzliche Quartierplangenehmigungs- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstands vom 9. M�rz 2012 gilt, wie die Beschwerdef�hrer an sich richtig vorbringen, als mitangefochten. Bei Gutheissung der Beschwerde m�sste dieser Entscheid deshalb nicht eigens aufgehoben werden (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144). Die Frage der Nichtigkeit stellt sich hingegen insoweit nicht.
�Der Gemeindevorstand Ruschein erteilte den Beschwerdegegnern am 31. August 2012 eine Baubewilligung f�r die Erstellung von drei Mehrfamilienh�usern (mit Tiefgarage und Carport) auf den Parzellen Nrn. 281, 282, 529 und 553, wobei als verbindliche Bedingung zur Baubewilligung festgelegt wurde, der am 9. M�rz 2012 von der Gemeinde genehmigte ge�nderte Quartierplan m�sse vor Baubeginn rechtskr�ftig sein. Diese Baubewilligung wurde von den Beschwerdef�hrern nicht angefochten und bildet nicht Gegenstand des angefochtenen Urteils, welches einzig den genannten Quartierplan betrifft. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer gilt die Baubewilligung folglich nicht als mitangefochten.
�Von der Anfechtbarkeit zu unterscheiden ist die Nichtigkeit einer Verf�gung. Nichtigen Verf�gungen geht jede Verbindlichkeit und Rechtswirksamkeit ab. Die Nichtigkeit ist jederzeit und von s�mtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Im zu beurteilenden Fall liegt indes kein Nichtigkeitsgrund vor. Das Baugesuch wurde ordnungsgem�ss im Amtsblatt publiziert. Dass das Gesuch nicht noch zus�tzlich im Internet ver�ffentlicht wurde, begr�ndet entgegen der Behauptung der Beschwerdef�hrer keinen Nichtigkeitsgrund. Zudem ist die Baubewilligung selbst dann nicht nichtig, wenn sie die Erstellung von Zweitwohnungen betrifft, erfolgte die Bewilligungserteilung doch noch vor dem 1. Januar 2013 (eingehend hierzu BGE 139 II 243 E. 11.2 ff. S. 260 ff.; vgl. auch Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und Art. 8 der Verordnung vom 22. August 2012 �ber Zweitwohnungen [SR 702]).
1.3.�Die Quartierplanung ist in Art. 51-54 des Raumplanungsgesetzes f�r den Kanton Graub�nden vom 6. Dezember 2004 (KRG/GR; BR 801.100) sowie in Art. 16-21 der Raumplanungsverordnung f�r den Kanton Graub�nden vom 24. Mai 2005 (KRVO/GR; BR 801.110) geregelt. Erg�nzende Vorschriften finden sich in den Art. 68 ff. des Baugesetzes der Gemeinde Ruschein (BauG/Ruschein) vom 14. August 1989.
�Streitgegenstand bildet eine Quartierplan�nderung. Art. 21 KRVO/GR bestimmt, dass Quartierpl�ne von Amtes wegen oder auf Antrag von Quartierplanbeteiligten �berpr�ft und n�tigenfalls angepasst werden, wenn sich die Verh�ltnisse seit dem Erlass erheblich ge�ndert haben; f�r die �nderung von Quartierpl�nen gelten die Bestimmungen �ber das Quartierplanverfahren von Art. 16 ff. KRVO/GR sinngem�ss. Art. 16 Abs. 2 KRVO/GR bestimmt, dass Einwendungen gegen das Quartierplanverfahren an sich und das Planungsgebiet mit Einsprache gegen den Einleitungsbeschluss geltend zu machen sind und im weiteren Verfahren nicht mehr erhoben werden k�nnen. Ein unter Umst�nden zeit- und kostenaufwendiges Quartierplan�nderungsverfahren soll mithin erst durchgef�hrt werden, wenn der Einleitungsbeschluss rechtskr�ftig geworden ist (vgl. hierzu BGE 140 II 25 E. 1.1 S. 28 f.).
�Die in der Beschwerde geltend gemachte R�ge, die Voraussetzungen des Quartierplan�nderungsverfahrens seien nicht erf�llt, weil sich die Verh�ltnisse seit dem Erlass des Quartierplans 1995 nicht erheblich ge�ndert h�tten, w�re somit mit Einsprache gegen den Einleitungsbeschluss vorzubringen gewesen, was die Beschwerdef�hrer unterlassen haben. Der Einleitungsbeschluss ist in Rechtskraft erwachsen. Die erst nach Ausarbeitung des Quartierplans erstmals erhobene R�ge erweist sich somit als versp�tet, weshalb hierauf nicht eingetreten werden kann.
2.1.�Die Beschwerdef�hrer f�hren aus, die Vorinstanz habe dem im ge�nderten Quartierplan vorgesehenen Verkehrs- und Parkkonzept eine v�llig �berh�hte Bedeutung beigemessen. Sie r�gen eine willk�rliche Auslegung und Anwendung kantonalen und kommunalen Rechts, n�mlich von Art. 73 KRG/GR und Art. 68-71 BauG/Ruschein.
2.2.�Gem�ss Art. 73 Abs. 1 KRG/GR sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.
�Art. 69 BauG/Ruschein h�lt insbesondere fest, dass der Quartiergestaltungsplan eine wohnhygienisch, architektonisch und siedlungsbaulich gute �berbauung des Quartierplangebiets in �bereinstimmung mit den Vorschriften des Baugesetzes, des generellen Gestaltungsplans sowie mit den Angaben des Gestaltungsrichtplans bezweckt.
�Art. 70 BauG/Ruschein regelt m�gliche Ausnahmen von den Bauvorschriften. Umfasst das Plangebiet eine Mindestfl�che von 2'500 m� (vgl. Art. 68 BauG/Ruschein) und bietet der Quartiergestaltungsplan Gew�hr f�r eine architektonisch und siedlungsbaulich vorz�gliche �berbauung mit �berdurchschnittlich guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung, so hat die Baubeh�rde namentlich die folgenden Ausnahmen von den Zonenvorschriften zu gew�hren: Geb�ude- und Grenzabst�nde, Geb�udel�ngen, Dachgestaltung und Zusammenbau mehrerer Bauk�rper k�nnen im Rahmen der speziellen Bau- und Gestaltungsvorschriften frei bestimmt werden (vgl. Abs. 1 Ziff. 2); Nutzungs�bertragungen und Nutzungskonzentrationen innerhalb des Quartierplangebiets sind ohne Einschr�nkungen zul�ssig (Abs. 1 Ziff. 3).
�Nach Art. 71 Abs. 1 BauG/Ruschein mit dem Randtitel "Nutzungskonzentration" sind die baulich nutzbaren und die freizuhaltenden Fl�chen des Quartierplangebiets im Quartiergestaltungsplan abzugrenzen, wenn zur Erhaltung der Siedlungsstruktur, zur Herstellung gr�sserer, zusammenh�ngender Freifl�chen oder zur Freihaltung von Landschaftsteilen eine Nutzungskonzentration erforderlich ist.
2.3.1.�Die Vorinstanz hat erwogen, in raumgestalterischer Hinsicht sei auf Art. 73 KRG/GR abzustellen, welcher Art. 69 BauG/Ruschein abgel�st habe. Wie der durchgef�hrte Augenschein gezeigt habe, handle es sich bei den Parzellen Nrn. 281 und 553 um zwei Grundst�cke in steiler Hanglage mit von Osten gegen Westen hin abfallendem Gel�ndeterrain. Die besagten Parzellen w�rden im Norden durch eine hohe St�tzmauer (Kantonsstrasse) und im S�den durch die bereits bestehende sog. obere Erschliessungstrasse des Quartierplangebiets umfasst und eingegrenzt. Im Gegensatz zu den unterhalb der Erschliessungstrasse gelegenen Baupl�tzen (Parzellen Nrn. 282 und 529) bef�nden sich im hinteren, n�rdlichen Hangstreifen keine weiteren H�user, welche durch eine konzentrierte �berbauung mit drei Mehrfamilienh�usern gest�rt werden k�nnten. Anstelle der unterhalb der Erschliessungsstrasse urspr�nglich geplanten H�user gem�ss dem Quartierplan 1998 sollten neu zwei Carports (mit zehn Abstellpl�tzen und einer H�he von 2,55 m) zu stehen kommen. Auf dem hangseitigen, n�rdlich oberhalb der Erschliessungsstrasse gelegenen Baukorridor (Parzellen Nrn. 281 und 553) finde somit eine verdichtete Bauweise statt, w�hrend unterhalb derselben Erschliessungsstrasse eine massive Entlastung der dort urspr�nglich geplanten Wohnnutzung (drei H�user auf den Parzellen Nrn. 282 und 529) herbeigef�hrt werde. Aus optischer wie auch nutzungstechnischer Sicht werde durch die �nderung des strittigen Quartierplans eine Verlagerung kleinerer Wohneinheiten (unterhalb) in drei volumin�sere Wohnkomplexe (oberhalb) bewirkt, was konzeptionell wie auch raumplanerisch einer zeitgem�ssen Nutzungskonzentration entspreche. Im Ergebnis sei das massgebende Kriterium der "guten Gesamtwirkung" gem�ss Art. 73 KRG/GR erf�llt.
2.3.2.�Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, zu pr�fen sei weiter, ob auch das Kriterium der "Gew�hr f�r eine architektonisch und siedlungsbaulich vorz�gliche �berbauung mit �berdurchschnittlich guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung" gem�ss Art. 70 Abs. 1 BauG/Ruschein bejaht werden k�nne. Nur falls dies der Fall sei, seien Ausnahmen von den ordentlichen Bauvorschriften erlaubt. Eine solche Ausnahme liege hier insofern vor, als dass die Fassadenl�ngen der drei geplanten Mehrfamilienh�user jeweils 24 m und nicht wie in der Wohnzone W2A vorgesehen maximal 18 m (vgl. Art. 38 BauG/Ruschein) betr�gen. Wie sich anl�sslich des gerichtlichen Augenscheins ergeben habe, erscheine die gew�hlte Feinerschliessung der drei Mehrfamilienh�user von unten �ber die obere Erschliessungsstrasse und von dort mittels Zufahrt in die Tiefgarage als bestm�gliche L�sung, um die Pflichtparkpl�tze f�r die Wohnkomplexe auf den steilen Hangparzellen Nrn. 281 und 553 m�glichst umweltvertr�glich (keine unn�tigen L�rm- und Geruchsimmissionen durch oberirdischen Such- und Man�vrierverkehr) und auch visuell m�glichst st�rungsfrei (keine verstreuten Einzelparkpl�tze auf jeder Bauparzelle; keine Probleme bei der Schneer�umung im Winter usw.) bereitzustellen. Mit dem ge�nderten Quartierplan k�nne mithin die Verkehrssituation vor Ort deutlich verbessert werden. Unter Ber�cksichtigung dieses Teilaspekts, der von sehr grossem �ffentlichen Interesse f�r ein intaktes Orts- und Landschaftsbild sei, k�nnten bei einer Gesamtbetrachtung die Voraussetzungen von Art. 70 Abs. 1 BauG/Ruschein - wenn auch knapp - bejaht werden. Im �brigen verm�ge das Gericht auch keine wesentlichen Nachteile f�r die Beschwerdef�hrer bspw. in Form einer schlechteren Aussicht zu erkennen.
2.4.1.�Die Beschwerdef�hrer r�gen, die Vorinstanz habe f�lschlicherweise die Gestaltung bzw. Einordnung einzig nach Art. 73 KRG/GR beurteilt, statt auf die "sch�rfere" Bestimmung von Art. 69 BauG/Ruschein abzustellen. Deren Nicht-Anwendung erweise sich deshalb als offensichtlich unhaltbar. Im zu beurteilenden Fall seien aber selbst die Voraussetzungen von Art. 73 KRG/GR nicht gegeben, da keine "gute Gesamtwirkung" erzielt werde. Insbesondere passten die beiden Carports mit ihren Flachd�chern und der kubischen Bauweise nicht in die bestehende Umgebung.
2.4.2.�Die Beschwerdef�hrer bringen weiter vor, dass die Vorinstanz sogar die strengen Voraussetzungen von Art. 70 Abs. 1 BauG/Ruschein bejaht habe, sei schlichtweg nicht sachlich begr�ndbar. Die Kriterien dieser Bestimmung liessen sich nicht einzig mit einer verkehrstechnisch guten Erschliessung erf�llen. Von einer architektonisch und siedlungsbaulich vorz�glichen �berbauung mit �berdurchschnittlich guter Gestaltung und ausgewogener Umgebungsgestaltung k�nne vorliegend keine Rede sein.
�Schliesslich machen die Beschwerdef�hrer eine willk�rliche (Nicht-) Anwendung von Art. 71 Abs. 1 BauG/Ruschein geltend. Der angefochtene Quartierplan sehe eine Nutzungskonzentration auf den Parzellen Nrn. 281 und 553 vor, ohne dass jedoch die Voraussetzungen von Art. 71 Abs. 1 BauG/Ruschein erf�llt w�ren; insbesondere w�rden keine Freifl�chen geschaffen. Auf Art. 70 Abs. 1 Ziff. 3 BauG/Ruschein lasse sich die Nutzungskonzentration nicht abst�tzen, weil - wie dargelegt - die Voraussetzungen zur Gew�hrung einer Ausnahme nicht gegeben seien.
2.5.1.�Nach der st�ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51 mit Hinweisen).
2.5.2.�Die Nicht-Anwendung von Art. 69 BauG/Ruschein durch die Vorinstanz f�hrt jedenfalls nicht zu einem unhaltbaren Ergebnis. Es kann offen bleiben, ob Art. 69 BauG/Ruschein ("gute �berbauung") tats�chlich strengere Anforderungen statuiert als Art. 73 KRG/GR ("gute Gesamtwirkung"). Die Vorinstanz hat vorliegend sogar die Voraussetzungen von Art. 70 Abs. 1 BauG/Ruschein ("vorz�gliche �berbauung mit �berdurchschnittlich guter Gestaltung") bejaht, dessen Gehalt offenkundig �ber jenen von Art. 69 BauG/Ruschein hinausreicht und diesen mitumfasst. Es kann daher kein Zweifel daran bestehen, dass die Vorinstanz implizit auch die Vorgaben von Art. 69 BauG/Ruschein als gegeben eingestuft hat.
�Die Anwendung von Art. 73 KRG/GR und Art. 70 Abs. 1 BauG/Ruschein verletzt kein Bundesrecht. Den kommunalen und kantonalen Instanzen steht bei der Beantwortung der Frage, ob eine �berbauung zu einer guten Gesamtwirkung f�hrt und �berdurchschnittlich gut gestaltet ist, ein erhebliches Ermessen zu. Zwar werden mit der Quartierplan�nderung trotz einer Nutzungskonzentration keine neuen Freifl�chen geschaffen; auch m�gen sich die beiden Carports nicht perfekt in die Umgebung einf�gen. Das vorgesehene Verkehrs- und Parkkonzept f�hrt indes unbestrittenermassen zu einer deutlichen Verbesserung gegen�ber dem bisherigen Quartierplan, der keine Vorschriften f�r ein geordnetes Parken enth�lt. Dass die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung diesem Aspekt eine grosse Bedeutung beigemessen hat, ist nicht zu beanstanden. Auch ihre weiteren Ausf�hrungen (vgl. E. 2.3.1 und 2.3.2) sind keineswegs unhaltbar; Gegenteiliges wird von den Beschwerdef�hrern auch nicht substanziiert aufgezeigt. Auf dieser Grundlage konnte die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 73 KRG/GR wie auch von Art. 70 Abs. 1 BauG/Ruschein bejahen, ohne hierdurch gegen das Willk�rverbot von Art. 9 BV zu verstossen. Die sich auf Art. 70 Abs. 1 Ziff. 2 und 3 BauG/Ruschein abst�tzenden Ausnahmen der Erh�hung der Geb�udel�nge von 18 auf 24 m und der Nutzungskonzentration auf den Parzellen Nrn. 281 und 553 sind somit zu Recht gew�hrt worden. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass die Vorinstanz davon absehen konnte, auf Art. 71 Abs. 1 BauG/Ruschein einzugehen.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind den unterliegenden Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben die Beschwerdegegnerin 1 angemessen zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG); infolge der von den Beschwerdef�hrern in der entsprechenden H�he einbezahlten Sicherstellung wird die Parteientsch�digung aus der Bundesgerichtskasse geleistet (Art. 62 Abs. 2 BGG). Der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdegegner 2 sowie die kommunalen und kantonalen Beh�rden haben keinen Anspruch auf eine Entsch�digung (Art. 68 Abs. 1-3 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin 1 f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen. Dieser Betrag wird infolge der Sicherstellung seitens der Beschwerdef�hrer aus der Bundesgerichtskasse geleistet.