Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/2017/09/BPN_614/BPN_614.htm
Timestamp: 2019-11-18 18:36:08
Document Index: 253145619

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 614
Jueves 7 de Septiembre de 2017 - Nº: 614
Efemérides consorciales: El 6 de septiembre de 2006 irrumpió por la fuerza un grupo de entre 8 y 12 personas, pocos minutos antes de que comenzara una conferencia de prensa convocada por la Federación Argentina de Consorcios en un salón de la Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales (UCES) e impidió que se realizara el acto. Arrojaron bombas de humo y desplegaron una bandera en la que acusaron de genocidas a su presidente, Marcos Bergenfeld, y a la vicepresidenta, Alicia Giménez.
Efemérides consorciales: El 8 de septiembre de 2013 falleció el Dr. Eduardo Brailovsky, a los 60 años, a consecuencia de una larga y dolorosa enfermedad que se le había diagnósticado en marzo de ese año.
Inés Mónica Weinberg.
[BPN-07/09/17] Los fallos que rechazaron la inconstitucional del inciso k) del artículo 9º y aceptaron la del artículo 13º de la Ley 941 fueron adoptados por una mayoría contundente. Cuatro de los cinco jueces del Tribunal Superior de Justicia porteño que estudiaron cada caso coincidieron en sus fallos <ver nota>.
Votaron por el rechazo de inconstitucionalidad del inciso k) del artículo 9º los jueces Inés Mónica Weinberg, Alicia Enriqueta Carmen Ruiz, Ana María Conde y Luis Francisco Lozano. El juez José Osvaldo Casás votó a favor de hacer lugar a la demanda, o sea declarar inconstitucional el inciso.
Votaron por declarar inconstitucional el artículo 13º los jueces Weinberg, Ruiz, Conde y Casás. Lozano votó en contra.
Finalmente quedó firme –o sea se rechazó la demanda- el inciso k) del artículo 9º de la Ley que ordena que en caso de renuncia, cese o remoción, el administrador debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso la retención de los mismos. Por su parte, se declaró inconstitucional el artículo 13º que dispone que el administrador -salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio- tendrá un plazo de hasta un año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento o en su defecto por los dos tercios de los propietarios presentes con mínimo quórum <texto original>.
La acción declarativa de inconstitucionalidad contra los dos puntos de la ley que creó un Registro Público de Administradores en la CABA había sido iniciada el 18 de marzo de 2016 por la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH.
Alicia Enriqueta Carmen Ruiz.
El inciso k) del artículo 9º
La jueza Inés Mónica Weinberg sostuvo: "La accionante argumenta que, ante el mismo supuesto fáctico de cese o renuncia del administrador previsto en el artículo 2.067, inciso j), del CCyCN, se establecen plazos distintos para poner a disposición del consorcio los materiales que corresponden. Sin embargo, advierto que del cotejo de aquellas normas no se verifica una incompatibilidad, pues admiten una interpretación armónica que las concilia. Es por ello y por los motivos que continuación se exponen que considero que corresponde rechazar el planteo".
Argumentó en detalle que "el análisis de los artículos transcriptos admite una interpretación que concilia ambas disposiciones normativas. Si bien las mismas establecen plazos distintos para el cumplimiento de una serie de obligaciones, lo cierto es que dichas normas refieren a actos distintos que no se contradicen sino que se complementan. En efecto, mientras que el artículo 9º inciso 'k' de la ley local dispone un plazo de 10 días para cumplir con la obligación de ‘poner a disposición del consorcio’ los libros y documentos, el artículo 2.067 inciso j) del Código Civil y Comercial determina uno de 15 días para ‘entregar’ dichos libros y documentos. Es dable advertir que existe una evidente diferencia entre la acción de ‘poner a disposición’ una cosa y la de 'entregar' una cosa".
Señaló también que "interesa hacer notar que esta diferencia entre ‘poner a disposición’ y ‘entregar’ no ha pasado inadvertida por el legislador nacional puesto que se verifica, a lo largo de Código, que ha tenido en cuenta esta diferenciación al regular otras situaciones jurídicas y específicamente distingue entre la obligación de 'poner a disposición' (artículos 1149, 910, 1137, 1305, entre otros) y la de 'entregar' (artículos 131, 1149, 348, 747, entre otros)".
Por último, resumió: "Una interpretación armónica de los artículos bajo análisis conduce a concluir que en la Ciudad el administrador de consorcio, cuando cesa en sus funciones, deberá a los 10 días poner los libros y documentos a disposición del consorcio y a los 15 días hacer entrega de dichos libros y documentos junto con los activos y la rendición de cuentas".
La jueza Alicia Enriqueta Carmen Ruiz coincidió con los fundamentos y la solución que propuso su colega Inés Weinberg en su voto, al que adhirió.
Ana María Conde.
La jueza Ana María Conde por su parte dictaminó: "En cuanto a la situación contemplada en el artículo 9º, inciso k), de la Ley N° 941, que regula la entrega de los libros y documentación en caso de cesar el administrador, coincido con mi colega, Dra. Weinberg, en que la norma local no expresa una auténtica oposición a lo dispuesto al respecto en el artículo 2.067, inc. j), del CCCN ya que existe la posibilidad de compatibilizar ambas normas".
En disidencia con la mayoría el juez José Osvaldo Casás explicó: "En mi concepto, asiste razón a la parte actora pues, mientras la norma local establece un plazo de diez días para que el administrador ponga a disposición del consorcio los libros y la documentación relativos a su administración, en el artículo 2.067, inc. j), del Código Civil y Comercial de la Nación se fija un plazo de quince días para que el administrador entregue al consejo de propietarios tales libros, activos y documentos del consorcio.
"Según entiendo, de la propia lectura de las previsiones normativas en cuestión surge que -con distintas palabras y estableciendo una modalidad de tiempo diferente- ambas se dirigen a regular un mismo supuesto: un deber específico del administrador, representante legal del consorcio, una vez que el contrato que lo vincula con éste se extingue.
"Luego, aun cuando también soy de la opinión que la invalidación de una norma constituye una medida de extrema gravedad institucional, última ratio del ordenamiento jurídico [...] todo me lleva a concluir que corresponde declarar la inconstitucionalidad del artículo 9º, inc. k), de la Ley Nº 941 por resultar contrario al artículo 31º de la Constitución Nacional, en la medida que el supuesto allí contemplado forma parte de la materia delegada en el Congreso de la Nación en virtud del artículo 75º, inc.12, de la CN y ha sido regulado expresamente en el artículo 2.067, inc. j), del Código Civil y Comercial de la Nación".
El juez Luis Francisco Lozano explicó que "el enunciado que precede a los incisos del que el 'j', en comentario, forma parte, comienza por establecer que los derechos y obligaciones del administrador pueden tener tres fuentes: (i) la ley; (ii) el reglamento; y, (iii) la asamblea de propietarios. De ahí que la enumeración contenida en el Art. 2.067 no pueda suponerse taxativa. Hasta aquí, consecuentemente, la presencia de una regulación ajena al CCC aparece habilitada".
José Osvaldo Casás.
"Además, la entrega de los libros y documentos en las condiciones establecidas por el CCC no está formulada en términos de derecho a favor del administrador, sino en términos de derecho a favor del consorcio. En otras palabras, el Código lo impone expresamente como un deber del administrador frente al consorcio. La formulación del enunciado (que establece que ‘[e]l administrador [...e]n especial, debe...’) sugiere, asimismo, que ese deber es de orden público, no renunciable en abstracto. En este escenario, dado que la enumeración no es taxativa, nada impide que el deber sea profundizado por otra fuente.
"En estas condiciones, la actora no muestra la incompatibilidad entre los dos enunciados, pues el local se limita a poner sobre el administrador una carga mayor que el nacional, temperamento que no sólo no aparece vedado por la norma, sino que está específicamente admitido por ella, sin que, por lo demás, la carga haya sido tachada de irrazonable".
Sobre este artículo la jueza Inés Mónica Weinberg argumentó: "La ley local se aparta de manera inconciliable de las prescripciones del Código en tanto que por un lado, dispone una forma de cómputo de mayorías sobre la base de los propietarios presentes, cuando la ley nacional específicamente establece que la mayoría debe computarse sobre la totalidad de los propietarios. Por otro lado, el artículo 13º no contempla la doble exigencia que establece el artículo 2.060 CCyCN para la toma de decisiones por parte de la asamblea, es decir, considerando el número de unidades y las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
"Por lo expuesto, cabe concluir que a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo cuestionado devino en inconstitucional toda vez que regula en materia eminentemente civil (conformación de la voluntad del órgano de una persona jurídica) de manera distinta a la norma nacional y no es posible realizar una interpretación que armonice las normas en colisión.
"Determinar de qué manera uno de los órganos (la asamblea) de una persona jurídica (el consorcio) forma su voluntad y toma decisiones es materia de legislación común y como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, por lo que no corresponde a las provincias ni a la Ciudad de Buenos Aires incursionar en ese ámbito.
"Por lo tanto, en virtud de esta incompatibilidad inconciliable de los textos legales bajo estudio corresponde declarar la inconstitucionalidad del artículo 13º de la ley 941, de conformidad con la manda constitucional prevista en los artículos 31º, 75º inciso 12, y 126º. Toda vez que las distintas partes del artículo resultan inescindibles, pues derogar sólo la parte que refiere a las mayorías alteraría el sentido de la norma misma -y no es competencia de este tribunal hacer las veces de legislador positivo-, la declaración de inconstitucionalidad impacta sobre todo lo que aquel regula".
Nuevamente la jueza Alicia Enriqueta Carmen Ruiz coincidió con los fundamentos y la solución que propuso su colega Inés Weinberg en su voto, al que adhirió.
La jueza Ana María Conde sentenció: "Efectuado el cotejo entre las normas que se han cuestionado, surge sin duda alguna que la norma del Art. 13º de la Ley N° 941 de la Ciudad resulta inconciliable y se opone al régimen establecido por el código de fondo para regular la remoción o renovación del administrador del consorcio, estableciendo en forma supletoria a lo que pudiera fijar el reglamento, un sistema de mayoría y de cómputo para su validez que difiere del señalado en la legislación civil y comercial vigente".
El juez José Osvaldo Casás expresó: "Coincido con los fundamentos expuestos [...por...] la jueza de trámite, Inés M. Weinberg, en tanto exponen que la ley local se aparta de manera inconciliable del Código Civil y Comercial de la Nación en lo que respecta al modo de computar la mayoría necesaria para la asamblea allí puntualizada.
"Ahora bien, en mi concepto, la contradicción normativa que ha sobrevenido luego de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, se limita al segmento normativo del artículo 13º de la Ley Nº 941 que dice ‘o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios/as presentes, con mínimo quórum’".
"Ello es así, por cuanto sólo en ese tramo de la norma local ésta se refiere a las asambleas y establece una forma de cómputo de mayorías sobre la base de los propietarios presentes sin tener en cuenta la pauta y la doble exigencia que prevé el primer párrafo del artículo 2.060 del CCyCN ni tampoco la solución alternativa brindada por el segundo párrafo del citado artículo".
Por último, el juez Luis Francisco Lozano falló: "La actora postula que la norma local impone una mayoría distinta a la regulada por el CCC para el supuesto de renovación del administrador.
"A este respecto, cabe señalar que la Ley N° 941 supedita, primeramente, a lo que disponga el reglamento, la exigencia de mayoría para la renovación. Ello no se muestra, per se, incompatible con el artículo 2.060 del CCyC que, frente a la ausencia de un mínimo de tematización del asunto por la actora, no hay razones para no tomar como norma supletoria.
"Sentado ello, tampoco la exigencia de dos tercios de los presentes, con mínimo quórum, sería necesariamente algo distinto de la mayoría absoluta de la totalidad de los propietarios según la doble exigencia del artículo 2.060"
Efemérides consorciales: El 9 de septiembre de 2009 el director del Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados, Dr. Eduardo Awad, advirtió que iban a luchar contra la creación de un Colegio Público de Administradores.
[BPN-07/09/17] El 28 de agosto, Sergio Abrevaya, candidato a legislador porteño por 1País, adelantó a Pequeñas Noticias que presentará un proyecto para modificar el artículo 13º de la Ley 941 para adecuarlo al nuevo texto del Código Civil y Comercial de la Nación. El texto modificado intentará armonizar las exigencias existentes con lo dispuesto por la legislación nacional.
Esta necesidad surgió del fallo del Tribunal Superior de Justicia que dictaminó que el sistema de computar las mayorías necesarias para renovar el mandato anual del administrador colisiona con el Código Civil y Comercial de la Nación lo que lo convierte en inconstitucional. La Legislatura porteña dispone de tres meses para ratificar el artículo cuestionado <ver nota>.
Abrevaya explicó que desarrollará dos líneas de acción: intentar hacer aprobar la reforma del artículo 13º y su ratificación. Consideró que la primera de ellas es la más sencilla porque –en ese caso- se requiere de la Legislatura una mayoría simple (31 votos). La segunda la consideró un poco más complicada porque requiere del voto positivo de dos tercios del cuerpo legislativo (41 votos).
Su pronóstico fue optimista, evaluó que cuenta con el voto oficialista –recordó que los abogados del Gobierno de la CABA defendieron la ley en el Tribunal Superior de Justicia- y estima que puede conseguir los votos de las minorías para aprobar, por lo menos, la modificación.
Pequeñas Noticias: ¿Pensás que de la oposición que hay alguien que puede estar en contra?
Sergio Abrevaya: No, igual nos enteraremos durante este tiempo pero en principio no veo a nadie en contra. Hay algunos administradores que no están de acuerdo con el mandato de un año pero me parece que hay muchos más que antes que sí están de acuerdo. No veo al lobby tan fuerte como en otras épocas
Efemérides consorciales: El 10 de septiembre de 2012 el adm. Adrián Hilarza, presidente de AIPH, denunció a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA por actividades persecutorias, discriminatorias y amenazantes hacia su persona ante la Defensoría del Pueblo de esta ciudad.
[BPN-07/09/17] El 27 de agosto, la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH, celebró el fallo del Tribunal Superior de Justicia que declaró inconstitucional el artículo 13º de la Ley 941 que en 2002 creó un Registro Público de Administradores (RPA) porteño. Afirmó que constituye una bocanada de aire fresco y aseveró que la Ley 3.254 -que en 2009 modificó la Ley 941- nació del prejuicio contra la profesión de administrar consorcios y que "en ese afán persecutorio trajo artículos de corte populista que complicaron a todos los eslabones de la propiedad horizontal encareciendo los costos de vivir en edificios y propiciando negocios raros" <ver nota>.
En un editorial que publicó en su sitio web institucional, calificó de "malogrado" dicho artículo y explicó lo que consideró eran sus desventajas: la acefalía por demora en la celebración de la asamblea, la acefalía inevitable ante la falta de renovación del mandato, la revocación de la firma del administrador en los bancos y el concepto de "mínimo quórum". Aclaró que a partir del fallo del TSJ rigen las reglas de remoción del administrador fijadas originalmente en los reglamentos.
Además sostuvo que el fallo convalida "la posición histórica de AIPH en contra de la Ley 3.254" mediante la cual, según expresó, la CABA pretendió extender su potestad para regular actividades profesionales hacia la modificación del funcionamiento de los consorcios pervirtiendo en ese camino todo el régimen de propiedad horizontal.
"No es casualidad que en el afán de acorralar a los administradores, se terminó enredando a los consorcios en una maraña de obligaciones burocráticas costosas y mayoritariamente inútiles", determinaron las autoridades de la Asociación. Y subrayaron: "Desde AIPH llevamos adelante una batalla persistente y solitaria contra dicha ley y sus derivaciones patrocinados por nuestro abogado Ezequiel Nino".
Es de recordar que la acción declarativa de inconstitucionalidad contra cuatro puntos de la Ley 941 fue iniciada por esta entidad el 18 de marzo de 2016.
Dentro de los motivos en oposición al artículo, la Asociación destacó dos tipos de acefalía. La primera implica demora en la celebración de la asamblea, sobre la cual indicaron: "Dado que los reglamentos preveían un mecanismo de remoción no existía plazo de duración en el mandato y se aplicaba el de un año del artículo, a lo que se sumaba que en la reglamentación se estipulaba que de no mediar asamblea el mandato caducaba automáticamente. Cualquier inconveniente en la celebración de la asamblea generaba un vacío de representación conflictivo y perjudicial".
La segunda es la acefalía inevitable ante la falta de ratificación del mandato: "La renovación solo podía darse con los dos tercios de los presentes. De modo que un tercio de los propietarios más uno podía, en la práctica, remover al administrador pero sin tener los votos suficientes para designar al reemplazante, provocando otra hipótesis de acefalía traumática".
Como tercer punto mencionaron los trámites bancarios, ya que según manifestaron, muchos bancos "venían revocando implacablemente" la firma autorizada del administrador si éste no presentaba "como buen escolar" el acta antes del cumplimiento del año, provocando "innecesarios problemas de gestión".
Por último, se refirieron al "mínimo quórum" cuestionado también por los jueces: "El quórum es una proporción del total a efectos de poder declararse válida una asamblea y hablar de 'mínimo quórum' carece de sustancia. Lamentablemente se interpretaba de una forma muy perjudicial para el administrador y el consorcio: si a la asamblea bajaban dos propietarios y uno no quería renovar al administrador se producía en forma automática una remoción"
Efemérides: El 7 de septiembre de 1810 Mariano Moreno funda la Biblioteca Pública de Buenos Aires, hoy Biblioteca Nacional.
[BPN-07/09/17] La Liga del Consorcista calificó como "esencialmente injusto" el fallo del Tribunal Superior de Justicia, que declaró inconstitucional el artículo 13º de la Ley 941 <ver nota>. Llamó a la ciudadanía que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal a guardar la calma y, en defensa de sus derechos, explicó a lo largo de seis puntos la estrategia a seguir:
1.- "En nuestro derecho todo acto jurídico -y la asamblea de propietarios lo es- es válido mientras un juez no lo declare nulo".
2.- "De tal modo, haciendo uso de su libertad, cuando se hace imposible juntar la mayoría de dos tercios en edificios de gran cantidad de unidades es legítimo que se desplace al mal administrador en las condiciones establecidas por la Ley 941".
3.- "La resolución adoptada por la asamblea en esas condiciones, será válida hasta que una sentencia judicial no la declare nula".
4.- "Ello quiere decir que el administrador desplazado, si pretende aferrarse a su cargo valiéndose de este reciente fallo, deberá respetar lo dispuesto por la asamblea e iniciar un proceso judicial con todo lo que ello implica, para lograr su reincorporación".
5.- "En este juicio, el consorcio demandado tendrá la oportunidad de probar las razones que motivaron la expulsión del mal administrador".
6.- "Nadie puede arrogarse la función de un juez diciendo que no acata lo decidido en una asamblea. Debe obedecer lo que allí se ha decidido y si no está de acuerdo, proceder a hacer un juicio".
Este editorial lo publicó la Liga del Consorcista en su sitio web el pasado 28 de agosto
ENCARGADO/AYUDANTE/SUPLENTE: Capacitado y con experiencia en trabajos de mantenimiento tales como plomería en general (gas, agua fría y caliente), construcción en general, colocación de cerámicas, Durlock, pintura, herrería y jardinería- Nombre: Sergio Ríos – Correo: sergiomatias904@gmail.com
Efemérides: El 8 de septiembre se establece como el Día Internacional de la Alfabetización.
Volante difundido por la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 en las redes sociales.
[BPN-07/09/17] El pasado 26 de agosto, Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, inició una campaña para que la Legislatura porteña ratifique el recientemente declarado inconstitucional artículo 13º de la Ley 941 que en 2002 creó un Registro Público de Administradores (RPA) en esta ciudad.
Bajo la consigna "¡¡¡Ratificar, ratificar, ratificar...!!! El administrador dura un año. Defienda su derecho" realizó una campaña en las redes sociales e inició una ronda de conversaciones con legisladores porteños de diversos bloques buscando adhesiones para la ratificación legislativa del cuestionado artículo.
Es de recordar que 10 días antes, el 16 de agosto, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la CABA había declarado inconstitucional el artículo de la Ley 941 que establece que el mandato del administrador deberá ser ratificado anualmente según ciertas mayorías. Sin embargo dejó establecido que si la Legislatura porteña ratifica el artículo cuestionado con una mayoría de los dos tercios de los miembros presentes éste quedará firme <ver nota>.
Pequeñas Noticias: ¿Ud. lanzó una campaña por la ratificación del artículo 13º de la Ley 941?
Andrés Zulberti: Sí, el que trata de la duración de un año del mandato del administrador. Exclusivamente quiero que se ratifique y mantenga la duración del mandato del administrador por un año. En todo caso, que se respete el Código Civil como lo marca el artículo 2.056 o 2.060. Pero para eso están los juristas, que se rompan el cráneo.
PN: Desde que inició la campaña -que fue prácticamente cuando se publicó en el Boletín Oficial- hasta ahora, ¿qué respuestas ha obtenido?
AZ: Todas positivas, en general. He llamado a todos los despachos de los diputados, primero para que tomen conocimiento del manifiesto. Las asociaciones de consorcistas están enteradas también. Lo único que ahora cuesta es esperar. Me han respondido algunos legisladores, preocupados o interesados.
PN: O sea, ¿sería hasta ahora positiva y hay varios interesados?
AZ: Sí. Pasa que tenemos un problema de tiempo. Nos corren los tiempos parlamentarios que son, en este caso, muy cortos.
PN: ¿Se conectó con otras entidades de consorcistas?
AZ: Sí, claro. Con FeDeCo (Federación de Asociaciones de Consorcios), ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA) y ACCABA (Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).
PN: ¿Qué respuesta tuvo de ellos?
AZ: Ya estaban interiorizados. Estamos tratando de trabajar mancomunadamente.
PN: Entonces, ¿dentro del campo de los legisladores y dentro del de los consorcistas, no tuvo reacciones negativas?
Efemérides: El 9 de septiembre de 1981 fallece Ricardo Balbín, prestigioso político radical.
[BPN-07/09/17] El 5 de agosto, el legislador porteño Javier Alberto Gentilini (Frente Renovador/1País) presentó un proyecto de ley para adaptar el artículo 13º de la Ley 941 a las exigencias del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Este artículo que trata sobre la duración del mandato del administrador y el cómputo de las mayorías necesarias para su renovación había sido declarado inconstitucional por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) el pasado 16 de agosto. La Ley 941 creó en 2002 un Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad de Buenos Aires <ver nota>.
El proyecto ingresó el martes 5 con el número de expediente 2489-D-2017 y consta de dos artículos de los cuales uno es de forma.
El texto original del artículo 13º, bajo el título "Duración" ordena: "El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento o en su defecto por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum".
Lo que agrega
El proyecto del legislador realizó a este párrafo dos cambios. Por una parte agregó a continuación 21 palabras: "De conformidad con lo estipulado en los dos primeros párrafos del artículo 2.060 del Código Civil y Comercial de la Nación". O sea que el texto final sobre su renovación –de ser aprobado- quedaría así: "...pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento o en su defecto por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum de conformidad con lo estipulado en los dos primeros párrafos del artículo 2.060 del Código Civil y Comercial de la Nación".
Consultado por Pequeñas Noticias, Sergio Abrevaya (1País) evaluó que con este agregado se concilian los conceptos que colisionan entre la ley local y el CCyCN. Explicó también que para reformar esta ley se requiere una mayoría legislativa de la mitad más uno del cuerpo (31 votos) mientras que para rechazar el fallo del TSJ y ratificar el cuestionado artículo se requiere de los dos tercios (41 votos).
Lo que borra
Por otra parte, el proyecto retiró del artículo el párrafo que expresaba que el administrador "puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta ley"
Efemérides: El 10 de septiembre de 1814 se crean las provincias de Corrientes y Entre Ríos.
Efemérides: El 11 de septiembre se establece como el Día del Maestro, en honor a la memoria de Domingo Faustino Sarmiento.
Luis Majul en La Cornisa.
[BPN-07/09/17] El pasado 27 de agosto, Luis Majul anunció que le iniciará una demanda por daños y perjuicios a –entre otros- Víctor Santa María, titular de Página 12 y secretario general del Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH). "A todos ellos los demandaré por publicar y reproducir información falsa y acusarme de corrupto", aseguró el periodista.
En una carta abierta que difundió ese domingo durante su programa "La Cornisa", Majul aseguró estar "tremendamente orgulloso" y agregó: "Estoy inmensamente feliz porque esta semana la justicia acaba de dictaminar que todas las denuncias que me armaron Cristina y sus secuaces acusándome de cobrar dinero del Gobierno Nacional y del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de manera irregular, eran falsas y maliciosas".
Según un matutino nacional, el diputado Luis Rodolfo Tailhade (FpV) había denunciado que Hernán Lombardi, titular del Sistema de Medios y Contenidos Públicos, había contratado de manera irregular a la productora de Majul, Marginal Producciones, por la suma de 960 mil pesos para la emisión de un video de cuatro minutos entre los meses de agosto y octubre de 2016. Un monto "excesivo respecto del producto adquirido", habría evaluado el diputado bonaerense.
Según la misma fuente, la productora de Majul fue denunciada por haber sido beneficiada por el Gobierno porteño con 324 contrataciones "para realizar tareas que no figuran dentro de sus actividades" y que "había recibido casi 14 millones de pesos en concepto de publicidad a través de contrataciones directas entre 2008 y 2015".
Entre las ocho personas a las que amenazó con iniciarle causas judiciales nombró al secretario general del SUTERH: "A Víctor Santa María, el sindicalista dueño de Página 12; a Luis D’Elía, el dirigente neonazi y proiraní; a Cynthia García, la operadora que ofrecía las fotos de Nora Dalmasso al mejor postor; y a Roberto Navarro, el operador cristinista disfrazado de periodista. A todos ellos los demandaré por publicar y reproducir información falsa y acusarme de corrupto".
Adelantó que también le iniciará acciones legales a Cristina Fernández de Kirchner por "haber ordenado los ataques", a Tailhade, por "presentar denuncias falsas ante la justicia, a sabiendas de que no tenían fundamentos"; a Cristóbal López y Fabián de Souza -en su carácter de dueños de C5N- por publicar información que puso en duda su honestidad; y a "todos los que hayan publicado información mentirosa y dañosa con títulos del estilo: ‘Majul: devolvé los 24 millones de pesos’ / ‘Majul devolvé los 14 millones’ / o ‘Majul: devolvé el millón de pesos que cobraste por un videíto’ dando por sentado que se trataba de actos ilegales".
Majul consideró que a todos aquellos que lo acusaron les salió el tiro por la culata: "No sólo me dieron la oportunidad de demostrar que tengo la cola limpia, ahora también podré demostrar que lo hicieron en forma maliciosa"
Efemérides: El 12 de septiembre de 1910 se constituye como el Día de la Industria Naval.
Efemérides: El 13 de septiembre de 1954 se instituye como el Día del Bibliotecario.
El volante que generó el debate.
[BPN-07/09/17] El pasado 22 de agosto, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) desmintió terminantemente que se deban incrementar los sueldos en un 5% a aquellos encargados que hayan hecho el curso en materia de Higiene y Seguridad obligatorio (Ley 4803/13) que dicta el SERACARH [1]. De esa forma desmintió comentarios oficiales en Facebook y volantes impresos con el logo del SUTERH [2] que así lo afirmaban.
El jueves 17 de agosto, en la página oficial del SUTERH en Facebook, entre los 74 comentarios que generó la planilla de salarios de agosto, una persona preguntó: "¿Qué tan cierto es que presentando el certificado de asistencia al SERACARH al administrador se paga un plus de 5% del sueldo?". Al día siguiente por la mañana le respondieron: "Es correcta la afirmación que usted realiza" y para que no queden dudas, la firmaron: "SUTERH".
Un administrador de consorcios, por la tarde, intervino: "El Art. 28º del CCT 589/10 dice que los cursos de capacitación en materia de seguridad, higiene y/u otros deben superar las 35 horas de formación. El curso obligatorio del SERACARH dura 3 horas, con suerte 4, con lo cual no estaría incluido. Las horas no se acumulan. Algunos cursos suman créditos que se acumulan para la obtención del título de trabajador integral de edificios. Según mi interpretación del Art. 28º el trabajador debería percibir un 5% por cada curso de 35 horas o más que realice, hasta un máximo del 15%".
El moderador de la página del SUTERH no respondió y el consultante agradeció al mandatario aclarando: "Sabía que era raro. Por eso pregunté. Gracias [...]. Vos fíjate que el mismo gremio te manda a un lío en tu trabajo sin motivo".
Ese mismo viernes por la tarde, en el grupo de Pequeñas Noticias una administradora realizó una pregunta: "Un encargado me manda este volante que le dieron en el SUTERH y me dice que él debería cobrar el 5% porque hizo el curso del SERACARH, ¿a alguno de ustedes les pasó algo similar?". Adjuntó también una foto de un volante con el logo de la entidad sindical.
La pregunta generó muchos comentarios y respuestas. Al día siguiente de realizada la consulta una persona que figura con el nombre de Cristian "Titi" Milano que sería el secretario general adjunto del SUTERH acotó: "Hay una ley del GCABA en la cual nos mandan a hacer un curso obligatorio. Al que lo hace le tienen que pagar el 5x100 del básico".
Un consorcista, luego de varios comentarios lo interpeló y le explicó: "Estimado Cristian Milano: El curso/certificado de Seguridad e Higiene corresponde a lo indicado en el Art. 28° del CCT desde el año 2015, que sí aplica el 5%. Al decir usted 'ese no es' lo confunde con el cursillo del SERACARH (Ley 4803/13) que es de 9:00 a 13:00 (la realidad es hasta las 12:00) pero no aplica el 5 por ciento porque no cumple con la carga horaria
Efemérides: El 14 de septiembre de 1771 se instaura como el Día del Cartero.
Dra. Nelly Díaz.
[BPN-07/09/17] El Instituto de Propiedad Horizontal (IPH) del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal consideró aconsejable crear un Registro Público de Administradores nacional. Recomendó ampliar los requisitos para ser matriculado, tipificar las sanciones, establecer sanciones mixtas, promover una adecuada capacitación para los administradores, que se utilice un modelo único de expensas del tipo usado en la Ciudad de Buenos Aires y que la autoridad de aplicación no sea la Dirección Nacional de Defensa y Protección del Consumidor.
En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Eduardo Awad, director del IPH, afirmó que el informe fue realizado a instancias de una solicitud realizada por la Comisión de Legislación General del Congreso de la Nación.
El informe de dos carillas y media, es de autoría de la Dra. Nelly Díaz, subdirectora académica del Instituto, y contó con aportes de la Dra. Norma Beltrán, el Dr. Jorge Resqui Pizarro, la Dra. Patricia Fittipaldi y observaciones y comentarios formulados por los asistentes a una sesión que se desarrolló en el Instituto el pasado 12 de junio de 2017.
Es de recordar que el proyecto de ley para crear un Registro Público de Administradores en el territorio de la República Argentina había sido presentado bajo el número de expediente 4891/16 por el senador nacional Roberto Gustavo Basualdo (Producción y Trabajo) el 15 de diciembre de 2016 [BPN Nº 606 del 14/06/17: "Un Registro Público de Administradores nacional"].
El informe consideró: "Ajustándonos al Código Civil y Comercial, crear un Registro de Administradores resulta aconsejable si queremos legislar sobre las condiciones que se deben reunir para cumplir esa tarea, excluir a aquellos que no resulten aptos para ‘administrar bienes ajenos’ y sancionar a quienes en el ejercicio de su tarea no protegen, no aseguran ni defienden los bienes que se les confían", y resaltó: "Deberá inscribirse todo aquel que pretenda administrar consorcios, sin importar si lo hace a título gratuito u oneroso".
El Instituto recomendó exigir para la inscripción -además de los datos de identificación- la presentación de certificados e informes acerca de los antecedentes personales (tratándose de personas jurídicas no sólo la copia del contrato y sus modificaciones). También los últimos dos o tres balances aprobados. Si el aspirante es un profesional (abogado, contador, licenciado en administración, ingeniero, etc.) pedir al respectivo Colegio o Consejo Profesional un certificado en el que consten las sanciones impuestas en los últimos cinco años.
También sugirió que los administradores contraten la provisión de bienes o servicios para los consorcios con personas que cumplan la mayor cantidad de requisitos posible: matriculación, pago de sus impuestos y otras obligaciones, garantía por los bienes y servicios que proveen, etc.
La Dra. Díaz dedicó un párrafo a este tema y apuntó que "el honorario a abonarse por la tarea sea el producto de un acuerdo entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin intervención de cámaras ni asociaciones de ninguna índole", y recalcó que "el administrador debe obligatoriamente acordar en forma detallada cualquier otra suma que pretenda percibir por tareas específicas a desarrollar (por ejemplo: viáticos, presencia en asambleas, audiencias, etc.) de forma que el consorcio y los propietarios no se vean sorprendidos al momento de leer las liquidaciones de expensas".
Para el Instituto las liquidaciones de expensas y los recibos de pago deberán ser claras, correctas, concretas, de fácil lectura e interpretación y recomendó: "Para ello, el proyecto debería contemplar lo normado en la CABA sobre este tema. Nos referimos a la disposición DGDyPC 856, 1.494 y concordantes (‘Expensas Claras’ y ‘Mis Expensas’)".
Sobre este tema la Dra. Díaz consideró: "Resulta adecuado tipificar las infracciones y determinar las sanciones: multa, suspensión, exclusión. [El proyecto] debería agregar la posibilidad de establecer sanciones mixtas. La reincidencia no debe definirse sólo respecto de acumulación de sanciones de igual especie, sino como la resultante del hecho de incurrir en más de una sanción dentro del período de dos años".
Agregó también: "Sería auspicioso que se permita a los interesados consultar en el registro propuesto las sanciones aplicadas a los inscriptos aumentando el lapso [de exclusión] a cinco años. Celebramos que para considerar la reinscripción deba mediar un plazo de cinco años desde que haya quedado firme la sanción de exclusión".
Finalmente recomendó: "En cuanto a la autoridad de aplicación: si bien no podemos desconocer que hay una corriente de pensamiento u opinión que considera a la relación administrador/consorcio como una relación de consumo, debe destacarse aquí que el artículo 2.065 del Código Civil y Comercial prescribe que ‘...el administrador es el representante legal del consorcio, con el carácter de mandatario...’". Y agregó: "Por ello se objeta que la autoridad de aplicación sea, dentro del organigrama del Poder Ejecutivo Nacional [...], la Dirección Nacional de Defensa y Protección al Consumidor y Arbitraje al Consumo. En todo caso el ámbito más adecuado será -si se pretende que dependa del PEN- el Ministerio de Justicia"
Efemérides: El 15 de septiembre se celebra el Año Nuevo judío.
[BPN-07/09/17] La Procuración General de la CABA opinó que la directora general de Defensa y Protección del Consumidor, Vilma Bouza, estaba facultada para crear el "Libro de Registro de Propietarios" aunque omitió responder sobre la pertinencia de incluir en éste datos de inquilinos y ocupantes del consorcio. Así se lo comunicaron el 30 de agosto a la Defensoría del Pueblo porteño mediante un dictamen oficial.
El 9 de agosto de 2017, Alejandro Amor, titular de la Defensoría, había solicitado a la Procuración que informe sobre la legalidad y validez de la Disposición N° DI-2016-3920-DGDYPC que creó a los consorcios porteños la obligatoriedad de llevar un "Libro de Registro de Propietarios". Y más en profundidad, le pidió también que –de acuerdo a los considerandos de la norma cuestionada- opine si se justifica "la creación e implementación del Libro en cuestión y la pertinencia de incluir información sobre inquilinos y ocupantes".
Esta actuación se realizó en el marco de una denuncia realizada el 16 de enero de este año por Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3. Éste solicitó a la Defensoría del Pueblo de la CABA que gestione la derogación del mencionado Libro de Registro de Propietarios. Denunció que requiere datos que exceden las funciones reglamentarias de su directora, Vilma Bouza. Entre otros puntos, el vecino subrayó que el Gobierno porteño tergiversa el concepto del "Libro de Registro de Propietarios" para convertirlo en un "registro de habitantes" ya que impone la obligación de completarlo no sólo con los datos personales de los propietarios sino también de los inquilinos y ocupantes [BPN Nº 594 del 8/02/17: "Zulberti apeló a la Defensoría del Pueblo porteño"].
La Procuración en forma muy neutra y escueta sintetizó sus fundamentos y opinión en 4 puntos:
1.- "...el 'Libro de Registro de Propietarios' está comprendido dentro de los derechos y obligaciones del administrador como representante legal del consorcio, en el artículo 2.067 inciso i) del Código Civil y Comercial de la Nación en tanto el mismo establece que [el mandatario] debe 'llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local...'".
2.- "...La ley 941 creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios".
3.- "... en el artículo 4° del Decreto 551-GCBA-2010 reglamentario de la norma aludida en el párrafo precedente, se designó a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley 941 -texto conforme Leyes N° 3.254 y 3.291- quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y dicha reglamentación, marco en el cual fue dictada la Disposición DI-2016-3920-DGDYPC que motivara esta intervención".
4.- "La expuesta es la opinión de esta Procuración General con respecto al Trámite 2289/17 del registro de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires"
Efemérides: El 16 de septiembre de 1882 nace Ricardo Rojas, escritor y catedrático.
Sergio Abrevaya y Matías Tombolini acompañados por cinco entidades de consorcistas.
[BPN-07/09/17] El 5 de septiembre, Sergio Abrevaya y Matías Tombolini (1País) presentaron un programa de cinco puntos para solucionar el problema de la suba de las expensas: a nivel local propusieron mayor control de los administradores, quitar el IVA en las tarifas de luz y gas de los consorcios, obligar al Gobierno a dejar de cobrarles tasas innecesarias –como las obleas de los ascensores- y que los inquilinos puedan participar con más fuerza en las asambleas de propietarios. En el ámbito nacional buscarán dictar una ley para que los consorcistas puedan participar de las discusiones paritarias.
Estas declaraciones las hicieron en el Salón Montevideo de la Legislatura porteña en el marco de una charla debate que realizaron junto a representantes de cinco entidades de consorcistas: Alicia Giménez (UCRA [1]), Samuel Knopoff (FeDeCo [2]), Diego Gallione (ADEPROH [3]), Jorge Resqui Pizarro (ReDeCo [4]) y Teresa Villanueva representando a los Consorcistas de la Comuna 2 (Recoleta).
En una futura edición de Pequeñas Noticias se trabajará en detalle un resumen de lo más relevante de los discursos de cada uno de los participantes de la mesa debate.
Sergio Abrevaya es candidato a legislador porteño y Matías Tombolini a diputado nacional representando la Ciudad de Autónoma de Buenos Aires por el bloque 1País cuyo referente es Margarita Stolbizer
[2] FeDeCo: Federación de Asociaciones de Consorcios.
Efemérides: El 17 de septiembre se establece como el Día del Psicopedagogo, en conmemoración de Jean Piaget, reconocido psicólogo y filósofo suizo.
Logo de la aplicación móvil del SUTERH.
[BPN-07/09/17] El pasado 7 de julio, el directorio del Ente Único Regulador de Servicios Públicos de la CABA, presidido por la Dra. Paola Michielotto y el secretario general del SUTERH, Víctor Santa María, presentaron un nuevo sistema de denuncias sobre el mal funcionamiento de los servicios públicos de la Ciudad que se agregó a la aplicación SUTERH Móvil. Las autoridades manifestaron que con esta innovación el encargado de edificios será una voz de sus vecinos para ayudar a mejorarlos.
A la aplicación existente desde el 4 de diciembre del año pasado se agregó un ítem titulado "Denuncias". Éste ofrece dos opciones: la primera consultar las denuncias realizadas y la segunda realizar una denuncia nueva. Éstas se pueden realizar sobre malfuncionamientos de semáforos, el alumbrado en la vía pública; sobre problemas con el barrido, los cestos papeleros, los contenedores, los residuos voluminosos y los sumideros pertenecientes al área de control ambiental. Se puede informar sobre problemas con residuos patogénicos o patológicos, sobre inconvenientes en autopistas y estacionamientos medidos que son jurisdicción de tránsito y concesiones. Y por último denunciar irregularidades en el transporte público: colectivos, subtes, taxis y transporte escolar. El programa permite cargar hasta cinco fotos para documentar o probar lo manifestado.
Durante la presentación el Ente aclaró que "se responderá al celular de donde proviene la denuncia con una captura de pantalla del sistema de recepción de denuncias donde figure el número de identificación de la misma para su correcto registro y seguimiento".
El acuerdo entre el Ente Único Regulador de Servicios Públicos porteño nace tres semanas después que Santa María pusiera a disposición de sus afiliados la aplicación "SUTERH Móvil". El 26 de diciembre del año pasado, en un acto público en la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo (UMET), el titular del SUTERH firmó dos convenios con el Ente: el primero, con la UMET, permitirá que ambas entidades realicen investigaciones y capacitaciones conjuntas; mientras que el segundo, con el SUTERH, tuvo como objetivo implementar un sistema de denuncias con la participación de los empleados del sindicato.
Independientemente de la última prestación agregada, Pequeñas Noticias realizó un relevamiento en profundidad de la aplicación "SUTERH Móvil" versión 1.1.0 y que figura actualizada por última vez el 18 de mayo de este año.
En primer lugar es de destacar que según Google Play la aplicación pasó de la categoría "entre 100 y 500 instalaciones" a "entre mil y 5 mil instalaciones". Sin embargo descendió el puntaje que le asignan los usuarios al programa: cuando comenzó había cosechado de 12 usuarios 4,7 estrellas sobre las cinco posibles, ahora 63 afiliados le otorgaron sólo 3,6 puntos. Se subraya que la entidad gremial respondió personalmente a cada uno de los afiliados que denunciaron problemas con la aplicación.
Para acceder a los servicios más importantes del programa el afiliado se debe inscribir y proporcionar los siguientes datos: nombre y apellido completo, número de DNI, número de afiliado a OSPERyH, número de afiliado al SUTERH y fecha de nacimiento.
El menú principal del programa consta de tres ítems importantes: Servicios, Novedades y Notificaciones.
Esta opción ofrece a su vez seis opciones: "Teléfonos útiles", "Contacto con mi delegado", "Contacto con Víctor", "Médicos de familia", "Turnos y Denuncias".
En "Teléfonos útiles" se ofrecen tres servicios: el de urgencias y emergencias (0800) 266-6662, la central telefónica (0810) 222-7883 y la farmacia (0800) 266-5666.
En "Contacto con mi delegado" y "Contacto con Víctor" se ofrece una pantalla de mensajería del estilo de las ya conocidas por los usuarios de telefonía móvil.
Al ingresar en la opción "Médicos de familia" se despliega el listado de cada uno de los miembros del grupo familiar con su nombre, el parentesco, el nombre del médico de cabecera, su dirección y su teléfono. Cada uno de los integrantes figura con su correspondiente foto.
En caso de necesitar un turno médico la aplicación ofrece la posibilidad de ver los turnos ya asignados o solicitar un turno nuevo. En este último se debe seleccionar el miembro del grupo familiar que lo requiere y se puede optar por elegirlo entre los "Médicos recientes" o por especialidad. De necesitar la segunda opción se despliegan los centros de atención y los médicos disponibles entre los que se pueden elegir.
En esta sección el afiliado puede acceder a las escalas salariales, las vacantes en los cursos que se dictan en el Centro José María Freire y a las convocatorias para promotores de salud de OSPERyH y para orientadores comunitarios.
Por último el programa dispone de este espacio para enviarle comunicaciones al afiliado
Efemérides: El 18 de septiembre de 1953 se presenta la obra teatral “El Retablo de la Gobernadora”, que trata del frustrado matrimonio de Juan Felipe Ibarra con Ventura Saravia.
Efemérides: El 19 de septiembre de 1854 nace Florentino Ameghino, paleontólogo que obtuvo una valiosa colección de fósiles en sus excavaciones de Luján.
Si bien la sanción de los administradores es publicada en el Boletin Oficial, ¿quién lo lee?
Sería un gran aporte para los consorcistas y para los buenos administradores si Pequeñas Noticias lo publicara.
Dado que fue publicado en el Boletin Oficial, se trata de información pública.
En general, en cada nota que publicamos sobre las sanciones que aplica Defensa y Protección del Consumidor publicamos los nombres de los administradores sancionados.
Efemérides: El 20 de septiembre de 1880 se sanciona la ley que declara a la ciudad de Buenos Aires territorio federal, más tarde se la reconoce como capital de la República.
He impreso los fascículos del Curso de Derecho Laboral para Propiedad Horizontal que publica Pequeñas Noticias pero he perdido (o no he recibido) el tercero.
¿Serían tan amables de indicarme cómo puedo recuperar el Boletín en el que fue publicado para poder tener el apunte completo hasta hoy?
Agradezco y los saludo con el reconocimiento de su labor tan apreciado y de buena información.
Le envío los vínculos donde se puede "bajar" cada uno de los fascículos publicados hasta ahora.
Fascículo 1º, Fascículo 2º, Fascículo 3º y Fascículo 4º.
Número de Edición: 614 [ DCXIV ] [1ª Edición]