Source: https://www.modelojuridico.publicaciencia.com.br/acao-cautelar-inominada-para-transferencia-de-imovel/
Timestamp: 2019-01-23 17:38:09+00:00
Document Index: 99607382

Matched Legal Cases: ['artigo 9', 'artigo 804', 'in casu', 'in casu', 'artigo 930', 'artigo 260']

Medida Cautelar, Modelo Petiçõesação cautelar inominada, medida cautelar, modelo petição, transferência de imóvel
Contrato para aquisição de imóvel onerado por hipoteca junto ao SFH – Sistema Financeiro da Habitação, no qual houve a recusa do agente financeiro em transferir o contrato, diante da exigência de refinanciamento do saldo devedor.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ FEDERAL DA …. ª VARA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DE ….
…………………………… (qualificação), portador da cédula de identidade RG nº …., inscrita no CPF/MF sob o nº …., residente e domiciliado na Rua …. nº…., Cidade de …., por intermédio de seu procurador judicial infra-assinado (“ut” instrumento de mandato incluso – doc. ….), com escritório profissional sito na Rua …. nº …., nesta …., onde recebe intimações e notificações, comparece à presença de Vossa Excelência, mui respeitosamente propor a presente:
Caixa Econômica Federal, instituição financeira sob a forma de Empresa Pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado, sito na Rua …. nº ….,
UNIÃO FEDERAL, pessoa jurídica de direito público interno, podendo ser citada na Rua …. nº …., sede da Procuradoria da República em …., Estado ….
BANCO CENTRAL DO BRASIL, autarquia federal de regime especial, com escritório regional; sito na Rua …. nº …., nesta ….
Em data de …., firmou contrato por instrumento particular de compra e venda, mútuo com obrigações e quitação parcial, consoante espécie de adesão, figurando como cessionária e credora hipotecária, a …. e como vendedora, credora hipotecária e cedente, a …., conforme atesta contrato em anexo (doc. ….).
Entretanto, em meados de …., o Requerente adquiriu da apontada mutuária, mediante instrumento de compromisso de compra e venda com sub-rogação de ônus real e de procuração, registrada em fls. …., do Livro nº …., no …. tabelionato de notas desta …. (em anexo), o bem imóvel descrito no aludido contrato de financiamento imobiliário, que se encontra registrado na 3º circunscrição de Imóveis desta capital, consoante matrícula nº …., conforme documentos em anexo e respeitada a hipoteca em nome da instituição financeira.
No entanto, o Agente financeiro-Requerido negou-se terminantemente em conceder a transferência dos contratos, alegando que em razão da falta de sua expressa anuência como credora com garantia hipotecária sobre o imóvel alienado, a referida escritura pública de compra e venda e sub-rogação de ônus real não tinha validade alguma, em face do disposto na circular n° …., imposta pelo BACEN, que impossibilita a sub-rogação legal entre os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.
Nessa razão, a entidade financiadora garantiu advertidamente duas hipóteses ao Requerente, quais sejam: a liquidação antecipada da dívida ou o refinanciamento do saldo devedor atualizado, desprezando-se o contrato existente desde ….. Ressalta-se que, para a efetivação do citado refinanciamento, o agente financeiro cobra taxas abusivas e extorsivas, considerando-se ainda que impõe aos mutuários sub-rogados, encargos com prestações mensais muitas vezes superiores àqueles que vinham sendo pagas, bem como, o expressivo encarecimento do saldo devedor, em virtude da atualização do financiamento habitacional, conforme documento juntado.
Contudo, mediante análise pormenorizada da evolução dos valores dos encargos mensais e do saldo devedor, o Requerente verificou que os mesmos estavam se tornando excessivamente onerosos, não guardando qualquer relação de proporcionalidade com o comprometimento inicial de renda, tampouco, com a correção salarial concedida à categoria profissional da mutuária-alienante …., conforme planilha evolutiva de cálculo que confronta os valores das prestações cobradas pelos Requeridos com os valores corretos reajustados pela sistemática PES/CP, em anexo (doc. ….).
a) primeiramente, verificou que desde o início do financiamento até o presente momento, foi concedido um reajuste salarial acumulado de ….% à referida mutuária-cedente, enquanto que o reajuste do saldo devedor, que é corrigido pelo Agente financeiro de acordo, com o percentual da caderneta de poupança (TR + 0.5) e cujo montante incide no valor dos encargos mensais, foi do exorbitante percentual acumulado de ….%, como atesta planilha demonstrativa anexa com os referidos índices acumulados.
Todavia, infrutíferas foram as tentativas do Requerente em solicitar aos Requeridos, para que transferissem o contrato de financiamento e de seguro para o seu nome, passando a ser mutuário do SFH, sem a exigência de refinanciamento do saldo devedor, que onera ainda mais o “estado da dívida”, assim como, revisassem a diretriz ao qual vêm majorando as prestações habitacionais e o montante do saldo devedor, face aos atuais valores pagos a maior, adequando-os corretamente ao PES/CP, de acordo com a alteração salarial da mutuária-alienante, e aplicando a data de assinatura do contrato como parâmetro dos reajustes dos encargos.
À vista disso, invoca o Requerente a tutela jurisdicional, face ao perigo iminente de lesão ao seu patrimônio, cumulado a um dano em potencial, que se não suprido “in oportune tempore”, tornar-se-á ineficaz a prestação jurisdicional, ferindo, desse modo, os pactos da “pacta sunt servanda”, da boa fé e da “lex partes”, somando-se à mácula do ato jurídico perfeito e acabado.
O Código Civil, no livro das obrigações, refere-se somente a cessão de créditos, em nada especificando quanto à cessão de débito, que em virtude de sua inexistência, cumpre ressaltar o disposto no art. 1078 do referido Código “in verbis”: “As disposições deste título aplicam-se à cessão de outros direitos para os quais não haja modo especial de transferência.”
Nesse sentido, vislumbra-se que a cessão de direitos inspirou-se no direito consuetudinário, fonte subsidiária da ordem legislada, que segundo AUGUSTE LEBRUN: “é uma regra de direito que se destaca lentamente dos fatos, das práticas habitualmente seguidas no meio social”.
A alienação do imóvel por contrato de compra e venda ou de cessão de direito e obrigações, independentemente de anuência expressa do credor hipotecário, é juridicamente possível, visto que o imóvel é de exclusiva propriedade do mutuário e a hipoteca não tem força para tornar o bem inalienável, pois a garantia real acompanha o imóvel alienado, obrigando o adquirente, em face do direito de sequela em favor do credor preferencial, como ensina o professor WATERLOO MARCHESINI JR., in “a propriedade, o mútuo e a hipoteca no SFH”, pág. 44, 1992, editora Juruá.
Em sua obra Lei dos Registros Públicos, o renomado mestre WALTER CENEVIVA, dispõe quanto a dispensabilidade do credor hipotecário em intervir em negócio jurídico firmado por mutuários, onde diz: “O imóvel hipotecado pode ser alienado, assim como podem ser transacionados pelo devedor os direitos a ele referentes, sem que o credor intervenha no instrumento inicial, desde que satisfeitas as exigências deste dispositivo (art. 292 da Lei nº 6.015/73 com relação dada pela Lei nº 6.941/81)”.
O agente financeiro impõe taxativamente a exigência de novo contrato de mútuo, na hipótese de alienação do imóvel hipotecado, obrigando o mutuário-adquirente a refinanciar o “estado da dívida”, tendo como resultado direto, o expressivo encarecimento da dívida financiada, bem como, obriga-o ao pagamento de taxas extorsivas e demais encargos, onerando ainda mais o financiamento habitacional que fora estabelecido com base nos princípios sociais e constitucionais.
“O contrato estabelece que o adquirente só pode ceder seus direitos com prévio aviso e expresso consentimento da credora. A cláusula é aparentemente potestativa. Atribui a faculdade do mutuário ceder o contrato, mas, submete-se ao arbítrio de credor de deferir-lhe ou não o direito de cessão. Acontece que o sistema Financeiro estabelece regras objetivas para a concessão desses financiamentos. A financeira, inobstante a cláusula, não pode negar sua concordância, quando o cessionário preencher todos esses requisitos, posto que o crédito não decorre da confiança pessoal depositada no pretendente, mas da garantia hipotecária que assegura a certeza do pagamento. Assim, a força da cláusula não se resolve através do arbítrio do credor, mas da diligente verificação das condições delineadas pelo Sistema Financeiro, para que o solicitante do crédito possa ser admitido a contratá-lo. Fica entendido que a cláusula 7º do contrato dá à Requerida o direito de examinar se o cessionário apresentado pelo mutuário satisfaz as condições estabelecidas pelo Sistema Financeiro, para obter o empréstimo para a aquisição do imóvel. A anuência é obrigatória desde que verificadas tais condições.” (ação ordinária nº 271/88, 10º vara cível de Curitiba).
A “mens legis” fora instituída com escopo em promover e facilitar a aquisição da casa própria à classe de menor renda, resguardando condições aos mutuários de saldar o crédito habitacional financiado, conforme relação de proporcionalidade com a correção nominal de seu provento, conforme preconiza o art. 5º e demais aplicáveis da lei supra.
Finalmente, em 19 de setembro de 1.984, o BNH (hoje sucedido pela União Federal) instituiu o Decreto-Lei nº 2.164, adotado o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP como critério de reajustamento das prestações do SFH, como dispõe o seu artigo 9° e parágrafos.
“Em nenhuma hipótese a prestação do sistema financeiro da habitação será superior à equivalência salarial da categoria profissional do mutúario.”
A redação não poderia ser mais clara, onde a norma “sui generis” não admite exceções e a todos se aplica, estabelecendo como critério único, o reajustamento das prestações pelo PES/CP.
“a Lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”.
“consoante interpretação emprestada à legislação pertinente, os contratos destinados à aquisição da moradia própria através do sistema financeiro da habitação devem seguir o plano de Equivalência Salarial, reajustando-se as prestações no mesmo percentual e periodicidade do aumento salarial da categoria profissional do mutuário.” (in DJ n.93, de 18.05.92, pág. 975).
À vista disso e infrutíferas as tentativas da Requerente em solicitar a transferência do contrato de financiamento habitacional e do seguro para o seu nome, sem a abusiva exigência de novo financiamento do saldo devedor, o qual torna ainda mais onerosa a dívida financiada, bem como a revisão dos valores atuais das prestações habitacionais e do saldo devedor, adequando-os corretamente ao estipulado em contrato e à legislação permite, alternativa restou senão recorrer à tutela jurisdicional, a fim de se resguadar do seu direito violado, suspendendo-se atos tendentes à execução judicial ou extrajudicial e impedindo quaisquer efeitos da mora, pleiteando, para tanto, o presente provimento acautelatório com concessão de limitar “inaudita altera parte”, consoantes regra disposta no artigo 804 do Código de Processo Civil.
“Poder cautelar geral pode servir de tutela, entre nós, aos direitos fundamentais do homem, insculpidos na Constituição, sempre que desamparados de remédio específico de proteção.” (in CPC anotado, Sálvio de Figueiredo Teixeira, pg.468, 1.993).
Conquanto, para a viabilização da pretensão deduzida na presente medida jurisdicional, mister se faz demonstrar as condições de admissibilidade da tutela cautelar, que é o “fumus bonis juris” e o “periculum in mora”, a fim de que a mesma seja decretada liminarmente “inaudita altera parte”.
Nesse sentido, vislumbra-se o “fummus bonis juris”, que à luz dos ensinamentos WILLARD DE CASTRO VILLAR – “in” medidas cautelares, 1.971, pág. 59, consiste:
“no juízo de probabilidade e verossimilhança do direito cautelar a ser acertado e o provável perigo em face do dano ao provável direito pedido no processo principal”.
A outra condição da presente medida cautelar atípica, segundo HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, “in” processo cautelar, 1993, pág. 102, concerne a “um fundado receio de dano grave e de difícil reparação, em razão do periculum in mora, enquanto, se aguarda a solução definitiva da lide”, ou seja, “in casu”, ressalta-se que sem a concessão da liminar pretendida, o Requerente cairá em maior inadimplência, face a cláusula resolutiva expressa no contrato de adesão que prevê o vencimento antecipado da dívida decorrente da cessão sem anuência expressa ou recusa formal do agente financeiro, como também, em decorrência dos critérios de reajustamentos ilegais e imorais praticados pelo Requeridos, transformou o mesmo em inadimplente, certo que, inquestionavelmente e em razão de sua arbitrariedade voraz, não somariam esforços para promover atos injustos de execução, forçando-o arbitrariamente a entregar o imóvel supervalorizado, ou senão, a efetividade do pagamento dos encargos mensais onerosos, não importando se tenha ou não condições para tanto.
“EMENTA: PROCESSO CIVIL – PROCEDIMENTO CAUTELAR PREPARATÓRIO – SFH.
1. – cabível a ação cautelar inominada preparatória que, mediante depósito das prestações vincendas, enquanto se decide a ação principal que objetivará a aplicação da equivalência salarial às mesmas prestações, visa suspender a execução extrajudicial do imóvel hipotecado – precedentes do extinto TRF e desta casa.
2. – presentes o fumus boni juris e o periculum in mora e estringindo-se a sentença aos limites da cautelar, mantém-se a mesma.
3. – apelação desprovida.” (in LEX jurisprudencial do STJ e dos TRFs, 27/460 – AP. CÍVEL nº 062/90 – CE, segunda turma – DJU 22.03.91)
3. DA ABSOLUTA LEGITIMIDADE “AD CAUSAM”
“Pari passu”, cumpre registrar o entendimento unânime do Superior Tribunal de Justiça – STJ quanto à matéria, que em julgamento onde participaram os Srs. Ministros GOMES DE BARROS, MILTON PEREIRA, CÉSAR ROCHA e GARCIA VIEIRA, tendo como relator o insigne ministro Dr. DEMÓCRITO REINALDO, assim decidiram:
“MÚTUO HIPOTECÁRIO – CASA PRÓPRIA FINANCIADA PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – aquisição por terceiros – prestações mensais do mútuo hipotecário – pagamento via consignatória – possibilidade – os terceiros adquirentes de casa própria, financiada ao mutuário pelo sistema financeiro da habitação, como “in casu”, poderão efetuar o pagamento das prestações mensais do mútuo hipotecário, via Ação Consignatória (artigo 930 do Código Civil), na hipótese em que não se discute matéria relativa ao cumprimento de cláusula contratual, mas tão-somente a causa de pedir da demanda. Recurso desprovido.” (STJ – 1a T., Rec. Esp. nº 35.491-9/RS; rel. Min. Demócrito Reinaldo; j. 27.10.93; v.u.)
“Ex Positis”, pede-se que se digne Vossa Excelência em julgar procedente a presente medida cautelar inominada, em todos os seus termos, concedendo “inaudita altera parte” a liminar pretendida, mantendo-a até decisão final da ação principal, para tanto, requerendo:
1. Que seja determinada a formalização da transferência do contrato de mútuo com garantia hipotecária do bem imóvel onerado e do seguro, em nome do Requerente …., respeitando-se a cessão de direitos e a sub-rogação legal que lhe foi regularmente outorgada pela mutuária-cedente, sem a concessão de novo financiamento e de novas condições, em virtude do terceiro adquirente atender todas as exigências legais para substituí-la, ressalvando-se que o crédito não decorre de confiança pessoal, mas sim de garantia real sobre o imóvel gravado com hipoteca.
2. Que seja declarada ilegal de pleno direito a sistemática adotada pelos Requeridos em reajustar os encargos mensais em índices adversos e estranhos aos percentuais concedidos à categoria profissional da mutuária-cedente …., certo que o Requerente tem direito líquido e certo ao reajustamento das prestações pela modalidade do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP, conforme o firmado entre a mutuária-cedente e o Agente Financeiro, e cujos direitos e obrigações foram regularmente sub-rogados ao terceiro adquirente, consoante contratos em anexo;
3. Que sejam recalculadas todas as prestações pagas aos Requeridos, respeitando-se o comprometimento inicial de renda, constante no quadro resumo do apontado negócio jurídico, aplicando-se sucessivamente os reajustes de acordo com a correção salarial auferida à categoria profissional da mutuária-cedente ….;
4. Que seja autorizado, liminarmente, o depósito judicial das prestações vincendas, enquanto se decide a ação principal a ser proposta no trintídio legal, calculados de acordo com o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP, verificando-se inclusive a data-base de assinatura do contrato, sistemática esta específica de reajustamento das prestações do SFH, para que, de modo justo, possa o Requerente cumprir a obrigação elencada no contrato de financiamento perfeito e acabado.
4.1. Ressalta-se que, para a efetividade do pretenso depósito judicial, o requerente junta à presente medida jurisdicional, planilha demonstrativa da evolução dos encargos mensais, pela qual demonstrar-se-á o disparate entre os valores dos encargos mensais cobrados pelo Agente Financeiro, cuja importância atual é de R$ …. (….), com os valores calculados corretamente pelo PES/CP, desde o início do financiamento habitacional até o presente momento, cuja importância é de R$ …. (….).
Para os devidos fins, dá-se à causa, o valor de R$ …. (….), “ex vi” do artigo 260 do Código de Processo Civil.
ação cautelar inominadamedida cautelarmodelo petiçãotransferência de imóvel