Source: https://www.information-juridique.com/droit-immobilier/bail-habitation-obligations-bailleu_100.htm
Timestamp: 2020-01-25 22:52:07+00:00
Document Index: 2318834

Matched Legal Cases: ['art 6', 'art 2', 'art 2', 'art 4', 'art 3', 'art 3', 'art 3', 'art 3', 'art 3', 'art 2', 'art 1719', 'art 1720', 'art 6', 'art 6', 'art 1724', 'art 1726', 'art 1725']

Bail d'habitation : Obligations du bailleur (propriÃ©taire)
Contrat synallagmatique, le bail dâ€™habitation crÃ©e des obligations rÃ©ciproques Ã la charge de chacune des parties, bailleur et locataire. Par le biais du contrat de bail, le propriÃ©taire doit mettre son immeuble Ã disposition du preneur Ã bail. De cette mise Ã disposition du bail dÃ©coule des obligations sâ€™imposant au bailleur. Ces derniÃ¨res sont au nombre de quatreÂ : lâ€™obligation de dÃ©livrance dâ€™un logement dÃ©cent, lâ€™obligation dâ€™entretien et lâ€™obligation de sÃ©curitÃ© et de garantie.
Lâ€™obligation de dÃ©livrance
La dÃ©livrance correspond Ã la mise en possession du locataire de la chose louÃ©e. Ainsi au terme des articles 1719 1Â° et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de dÃ©livrer la chose, objet du contrat de bail, au locataire.Â Le bail dâ€™habitation portant sur le logement, la loi Mermaz modifiÃ©e par la loi SRU, contraint le bailleur Ã dÃ©livrer Ã son cocontractant un logement dÃ©cent (Â«Â le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement dÃ©cent ne laissant pas apparaÃ®tre de risques manifestes pouvant porter atteinte Ã la sÃ©curitÃ© physique ou Ã la santÃ© et dotÃ© des Ã©lÃ©ments la rendant conforme Ã lâ€™usage dâ€™habitation Â» art 6 al 1er loi du 6 juillet 1989). Â Par consÃ©quent le bien doit remplir certaines conditions particuliÃ¨res afin dâ€™Ãªtre considÃ©rÃ© comme un logement dÃ©cent et de pouvoir faire lâ€™objet dâ€™un contrat de bail. Câ€™est pourquoi dans un dÃ©cret en date du 30 janvier 2002, le lÃ©gislateur a Ã©tabli les caractÃ©ristiques permettant de qualifier une habitation de logement dÃ©centÂ :
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â un systÃ¨me de ventilation et dâ€™ouverture permettant le renouvellement de lâ€™air (art 2.5 D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â les piÃ¨ces principales doivent bÃ©nÃ©ficiÃ©es dâ€™un Ã©clairage naturel satisfaisantÂ (art 2.6 D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â au moins une piÃ¨ce principale ayant soit une surface minimum de 9 m2 et une hauteur sous plafond dâ€™un minimum de 2,20 m soit un volume habitable au moins Ã©gal Ã 20 m3 (art 4 D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â une installation permettant le chauffage normal (art 3. 1. D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â une installation dâ€™alimentation en eau potable (art 3. 2. D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â une installation dâ€™Ã©vacuation des eaux (art 3. 3. D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â une cuisine ou un coin cuisine amÃ©nagÃ© (art 3. 4. D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â une installation sanitaire minimale (salle dâ€™eau, w-c)Â (art 3. 5. D. 30 janvier 2002)Â ;
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â des rÃ©seaux et branchements d'Ã©lectricitÃ© et de gaz et des Ã©quipements de chauffage et de production d'eau chaude Â«Â conformes aux normes de sÃ©curitÃ© dÃ©finies par les lois et rÃ¨glements et en bon Ã©tat d'usage et de fonctionnement Â» (art 2. 4. D. 30 janvier 2002)
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â â€¦
Dans lâ€™hypothÃ¨se oÃ¹ le logement mis en location ne satisfait pas aux exigences posÃ©es par la loi, le locataire peut, en vertu de lâ€™article 20-1 de la loi de 1989, demander au propriÃ©taire de rÃ©aliser les travaux permettant de rendre le logement Â«Â dÃ©centÂ Â». Cette demande du locataire Ã son bailleur ne porte pas atteinte Ã la validitÃ© du contrat en cours dâ€™exÃ©cution. Si les parties ne trouvent pas dâ€™accord ou si e propriÃ©taire nâ€™agit pas dans un dÃ©lai de 2 mois suivant la demande, il est possible dâ€™ouvrir une procÃ©dure de conciliation devant la commission dÃ©partementale de conciliation. A dÃ©faut dâ€™accord Ã©tabli entre les parties, le juge peut Ãªtre saisi. Ce dernier dÃ©termine alors la nature des travaux Ã rÃ©aliser et le dÃ©lai de leur exÃ©cution. Il lui est alors possible de rÃ©duire le montant du loyer ou de suspendre son paiement Â et la durÃ©e du bail jusquâ€™Ã la rÃ©alisation des travaux.
Lâ€™obligation dâ€™entretien
Le bailleur est tenu de dÃ©livrer une chose en bon Ã©tat. Cette obligation se maintient pendant toute la durÃ©e du bail et se caractÃ©rise par lâ€™obligation dâ€™entretien du bailleur (art 1719 2Â° C. civ). Afin de dÃ©terminer lâ€™Ã©tendu de lâ€™obligation dâ€™entretien du propriÃ©taire, il faut distinguer les rÃ©parations locatives des rÃ©parations non locatives. En effet le bailleur est tenu dâ€™effectuer uniquement les rÃ©parations dites non locatives. Les autres sont Ã la charge du seul locataire (art 1720 al 2 C.civ et art 6-c loi 6 juillet 1989). La distinction entre ces deux formes de rÃ©parations tient dans leur nature mÃªme. Ainsi les rÃ©parations dites locatives correspondent aux travaux dâ€™entretien courant. Par un dÃ©cret du 26 aoÃ»t 1987, le lÃ©gislateur a Ã©tabli une liste des rÃ©parations Ã la charge du locataire (exÂ : entretien des pelouses dâ€™un jardin privatif, nettoyage des grilles, remplacement des interrupteurs, peinture et tapisserieâ€¦). Cependant cette liste nâ€™est pas exhaustive c'est Ã dire que des rÃ©parations non Ã©numÃ©rÃ©es par le texte peuvent Ãªtre Ã la charge du locataire. Les rÃ©parations non locatives quant Ã elles correspondent Ã des rÃ©parations importantes portant sur la structure ou les Ã©lÃ©ments essentiels de la chose louÃ©e (mur, toitureâ€¦). En matiÃ¨re de bail dâ€™habitation, toute clause contractuelle par laquelle le bailleur limiterait son obligation est rÃ©putÃ©e non Ã©crite du fait du statut spÃ©cial de ce bail (art 6-c L. 1989).
Dans lâ€™hypothÃ¨se oÃ¹ le bailleur nâ€™exÃ©cuterait pas les rÃ©parations qui lui incombe, le locataire dispose des sanctions de droit commun Ã lâ€™encontre de son propriÃ©taire (rÃ©siliation, demande dâ€™exÃ©cution forcÃ©eâ€¦). Cependant il est dÃ©conseillÃ© au locataire de ne pas payer son loyer, ce dernier estimant que tant que les travaux ne sont pas rÃ©alisÃ©s, il ne paiera pas. En effet le jeu de lâ€™exception dâ€™inexÃ©cution (ne pas payer les loyers) est difficilement admis par la jurisprudence en cas de dÃ©faillance du bailleur sauf en cas dâ€™impossibilitÃ© de jouissance du local par le locataire. Il est prÃ©fÃ©rable dans une telle situation de faire constater les dÃ©gÃ¢ts par voie dâ€™huissier puis de saisir le juge compÃ©tent en la matiÃ¨re.
Lâ€™obligation de garantie.
La garantie des vices cachÃ©s
Lâ€™article 1721 du Code civil dispose que Â«Â il est dÃ» garantie au preneur pour tous les vices ou dÃ©fauts de la chose louÃ©e qui en empÃªche lâ€™usage, quand mÃªme le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail. Sâ€™il rÃ©sulte de ces vices ou dÃ©fauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de lâ€™indemniser Â». Â La mise en Å“uvre de la garantie des vices cachÃ©s en matiÃ¨re de bail dâ€™habitation suppose la rÃ©union de plusieurs conditionsÂ :
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â Le vice doit empÃªcher lâ€™usage attendu de la chose louÃ©e
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â Le dÃ©faut ou le vice doit Ãªtre cachÃ© et ignorÃ© du locataire au moment de la conclusion du bail. En dâ€™autres termes, le vice ne doit pas Ãªtre apparent. Si tel est le cas et que le bailleur et le preneur ont constatÃ© le vice, alors le bailleur est dÃ©chargÃ© de son obligation de garantie.
-Â Â Â Â Â Â Â Â Â Le bailleur doit garantir les vices de la chose mÃªme sâ€™il en ignorait lâ€™existence et ce sans avoir Ã dÃ©montrer une faute de sa part.
La garantie du bailleur due Ã son locataire sâ€™Ã©tend Ã toute la durÃ©e de lâ€™exÃ©cution du contrat de bail. En effet sa garantie ne se limite pas au seul vice antÃ©rieur Ã la conclusion du contrat mais aussi aux vices qui apparaissent en cours dâ€™exÃ©cution du bail.
La garantie dâ€™Ã©viction
La garantie dâ€™Ã©viction du fait personnel du bailleur â€“ selon un adage du droit commun, Â«Â qui doit garantie ne peut Ã©vincerÂ Â». Cet adage sâ€™applique en matiÃ¨re de bail dâ€™habitation grÃ¢ce Ã des interdictions fixÃ©es Ã lâ€™Ã©gard du bailleur par les textes. Par exemple le bailleur ne peut pas intervenir librement sur la chose louÃ©e. En effet ses interventions sont limitÃ©es aux rÃ©parations urgentes et ce sous certaines conditions (art 1724 C.civ).
La garantie dâ€™Ã©viction du fait des tiers â€“ la jouissance du locataire peut Ãªtre troublÃ©e par lâ€™intervention de tiers. Il peut alors sâ€™agir de trouble de droit ou de troubles de faits. Les troubles de droit correspondent Ã des prÃ©tentions juridiques dâ€™un tiers sur la chose louÃ©e. Cette personne peut par exemple revendiquer la propriÃ©tÃ© de la chose, lâ€™existence dâ€™une servitude ou encore un droit personnel sur la chose issu dâ€™un bail (pluralitÃ© de locataire). Dans ces hypothÃ¨ses, la garantie du bailleur peut Ãªtre mise en Å“uvre pouvant entrainer une diminution du loyer ou encore la rÃ©siliation du bail (art 1726 et 1727 C.civ). Les troubles de fait rÃ©sultent de lâ€™action dâ€™un tiers sur le bien indÃ©pendamment de tout droit de ce dernier sur la chose (squat, volâ€¦). Le tiers ne revendiquant aucun droit sur la chose, la garantie du bailleur ne peut pas Ãªtre engagÃ©e (art 1725 C.civ).
Avant de mettre lâ€™un de ses biens en location, mieux vaut se renseigner sur les obligations qui dÃ©coule du contrat afin dâ€™Ã©viter toute mauvaise surprise. En mettant en location un de ses immeubles, le propriÃ©taire sâ€™engage envers son locataire Ã accomplir certaines diligences. Lâ€™ensemble des obligations du bailleur Ã©numÃ©rÃ©es peuvent Ãªtre synthÃ©tisÃ©es en une seuleÂ : lâ€™obligation de maintien en jouissance paisible du preneur.
Par Emilie Morin pour Information-juridique.com
Article sur le Droit de l'immobilier publié le 08/12/2009.