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Timestamp: 2019-06-27 10:55:28
Document Index: 325980814

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 535']

﻿ VIII ZR 67/18 - caselaw.de
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 67/18 URTEIL Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR:
ja nein ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 5. Dezember 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Abs. 1 a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN).
b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, aaO).
BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18 - LG Lübeck AG Reinbek ECLI:DE:BGH:2018:051218UVIIIZR67.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt:
Unerheblich sei, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden Bauvorschriften beziehungsweise DIN-Vorschriften entspreche und bei der Erbauung die damaligen Regeln der Baukunst eingehalten worden seien. Vielmehr könne der Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass diese schimmelfrei seien. Nach der Verkehrsanschauung könne der Mieter nämlich ohne besondere Absprache jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde (vgl. BGH, Urteile vom 10. Februar 2010 VIII ZR 343/08; vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03). Dazu gehöre, dass auch eine Altbauwohnung mit üblichem Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters schimmelpilzfrei gehalten werden könne.
Für die Annahme eines Mangels genüge es bereits, dass der Mietgebrauch durch eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könne ("Mangelgefahr"). Dies sei hier der Fall, weil die Wohnung angesichts der vorhandenen geometrischen Wärmebrücken nicht mit alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter schimmelfrei gehalten werden könne. Vom Mieter könne - ohne besondere vertragliche Vereinbarung nur verlangt werden, dass er das Schlafzimmer auf mindestens 16 Grad Celsius und die übrigen Zimmer auf mindestens 20 Grad beheize. Auch könne dem Mieter grundsätzlich mehr als ein zweimaliges Stoßlüften von jeweils bis zu zehn Minuten nicht zugemutet werden. Ebenso wenig sei es dem Mieter zumutbar, Einschränkungen hinsichtlich der Möblierung hinzunehmen; vielmehr könne dieser Möbel auch beliebig an den Außenwänden ohne Abstand zu diesen aufstellen.
Die für die Annahme eines Mangels erforderliche konkrete Gefahr ergebe sich hier aus der DIN 4108-2:2003-07, auch wenn diese zur Zeit der Errichtung des Gebäudes noch nicht gegolten habe. Wie der Sachverständige ausgeführt habe, bestehe ab einer Unterschreitung bestimmter Grenzwerte die Gefahr von Schimmelpilzbildung, der die technischen Normen gerade entgegenwirken sollten. Deshalb seien die in dieser DIN zugrunde gelegten Randbedingungen (Innentemperatur 20 Grad Celsius, Raumluftfeuchte 50 %, Außenlufttemperatur 5 Grad minus) auch hier maßgeblich. Demnach müsse die Innentemperatur an den Außenwandecken mindestens 12,6 Grad Celsius betragen, was hier nach den Angaben des Sachverständigen nicht eingehalten werde (rechnerisch nur 11,2 Grad); bei einer - hier allerdings nicht vorhandenen Möblierung der Außenwände der Wohnung liege die rechnerisch maßgebliche raumseitige Wandflächentemperatur sogar nur bei 7 Grad. Aus alledem folge, dass angesichts der bauseitigen Beschaffenheit die als Mangel zu qualifizierende konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung bestehe und daraus ab der Anzeige dieses Mangels eine Mietminderung folge. Darauf, dass die Kläger die Außenwand nicht möbliert und dies auch zu keinem Zeitpunkt vorgehabt hätten, komme es nicht an.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt ein - eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht begründender - Mangel der Mietsache nicht vor. Denn die vertragsgemäße bauliche Beschaffenheit einer Wohnung richtet sich, was das Berufungsgericht verkannt hat, auch hinsichtlich der Wärmedämmung und der hier vorhandenen geometrischen Wärmebrücken mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen der Mietvertragsparteien grundsätzlich nach dem im Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes geltenden Maß- stab, so dass eine im Einklang mit den zu diesem Zeitpunkt geltenden Regeln der Baukunst errichtete Wohnung vertragsgemäß ist.
Etwas Anderes ergibt sich auch nicht aus einem vom Berufungsgericht herangezogenen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens". Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die weitere Annahme des Berufungsgerichts, das dem Mieter zumutbare Lüftungs- und Heizverhalten sei abstrakt-generell nach den vom Berufungsgericht für "üblich" erachteten Eckwerten ohne Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls festzulegen und eine auf der Basis eines derart generell bestimmten Wohnverhaltens ermittelte bloße "Gefahr einer Schimmelpilzbildung" sei einem Mangel gleichzustellen.
Anders als die Revision meint, ist es im Übrigen auch unschädlich, dass die Kläger - entsprechend einem verbreiteten Sprachgebrauch - ihren Feststel- lungsantrag dahin gefasst haben, die "Berechtigung" der Mietminderung festzustellen, obwohl die Mietminderung beim Vorliegen von Mängeln bereits kraft Gesetzes eintritt. Das gleiche gilt für den weiteren Einwand, die Kläger hätten ihren Antrag dahin formulieren müssen, dass die Beklagte nur Miete in einer bestimmten Höhe fordern dürfe. Abgesehen davon, dass selbst ungenau gefasste Anträge unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen sind (Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 68/17, NJW 2018, 3448 Rn. 31, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 247/17, GRUR-RR 2018, 454 Rn. 26; jeweils mwN), folgte aus einer berechtigten Minderung um 15 % der Bruttomiete ganz offensichtlich, dass die Kläger nur 85 % der Bruttomiete zu zahlen hätten, und trifft der Einwand der Revision, bei dem von den Klägern gestellten Antrag fehle es an einem feststellungsfähigen Rechtsverhältnis, deshalb nicht zu.
aa) Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sowie unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom
7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15).
Das Berufungsgericht geht zwar im Ansatzpunkt von der oben genannten - von ihm auch zitierten - Senatsrechtsprechung aus, verkehrt diese jedoch anschließend in ihr Gegenteil, indem es - unter grundlegender Verkennung der Senatsrechtsprechung zum "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" - bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels der Wohnung der Kläger eine erst Jahrzehnte nach der Erbauung des Gebäudes in Kraft getretene DINVorschrift (DIN 4108-2:2003-07) heranzieht.
bb) Allerdings hat der Senat entschieden, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03,
aaO unter [II] A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21). Diese Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Elektroinstallation beruht indes auf dem Umstand, dass bei der Verwendung von Haushaltsgeräten seit den 1950er oder 1960er Jahren ein grundlegender Wandel dahin eingetreten ist, dass nunmehr in nahezu jedem Haushalt - selbst bei bescheidenen Verhältnissen - regelmäßig zahlreiche elektrische Geräte Verwendung finden und jeder Mieter deshalb mangels abweichender Vereinbarung erwarten kann, dass auch in seiner Wohnung die Nutzung solcher Geräte grundsätzlich möglich ist und die Elektroinstallation diesen Mindestanforderungen genügt.
(2) Das Berufungsgericht knüpft hinsichtlich der Beheizung und Lüftung der Wohnung einerseits an den Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den Mieter an, verkennt dann aber - wie die Revision mit Recht rügt - dass die Zumutbarkeit nicht abstrakt-generell, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann. Der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige ist - bei einer Belegung der Wohnung der Kläger mit zwei Personen, die (unter anderem) jeweils 20 Minuten pro Tag duschen - zu dem Ergebnis gekommen, dass bei einer Raumtemperatur von 16 Grad Celsius ein täglich zweimaliges Lüften mit einer Dauer von jeweils 15 bis 19 Minuten oder ein dreimaliges Lüften von 10 bis 13 Minuten und bei einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius ein zweimaliges Lüften mit einer Dauer von jeweils 11 bis 15 Minuten oder ein dreimaliges Lüften von 8 bis 10 Minuten ausreichen, um eine Schimmelpilzbildung im Bereich der Mitte der Außenwände und der Außenwandkanten zu vermeiden.
(4) Letztlich bedarf die Frage, welche Anforderungen an das Wohnverhalten der Kläger in der von der Beklagten gemieteten Wohnung zu stellen sind beziehungsweise welche Maßnahmen zur Lüftung und Beheizung ihnen zumutbar sind, keiner abschließenden Beantwortung, denn sie ist nicht entschei- dungserheblich. Sie würde sich hier nur stellen, wenn ein Sachmangel der Wohnung einen Schimmelpilzbefall verursacht hätte. Dies ist indes nicht der Fall. Aus diesem Grund kommt es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht darauf an, ob die Behauptung der Kläger zutrifft, dass ein früher aufgetretener und von ihnen zunächst beseitigter Schimmelpilz im Eckbereich des Wohnzimmers und im Sockelbereich des Küchenfensters nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz zurückgekehrt sei.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Reinbek, Entscheidung vom 23.12.2016 - 17 C 288/15 LG Lübeck, Entscheidung vom 15.02.2018 - 14 S 14/17 -
Paragraphen in VIII ZR 67/18
Original von VIII ZR 67/18
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