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Timestamp: 2019-08-18 05:09:43+00:00
Document Index: 174402245

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 3', 'art. 93', 'art. 96', 'art. 92', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 41', 'art. 2']

COMUNE DI ROTA D IMAGNA (BG) - PDF
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Vanessa Molteni
1 COMUNE DI ROTA D IMAGNA (BG) Variante N.1 al Piano delle Regole PIANO DELLE REGOLE Norme tecniche di attuazione Modificate a seguito delle controdeduzioni alle osservazioni 1
2 TITOLO I DISPOSIZIONI GENERALI ART. 1 IL PIANO DELLE REGOLE CONTENUTI E FINALITA 1 Il Piano delle Regole è redatto ai sensi e per gli effetti dell art. 10 della L.R , n. 12. Le prescrizioni in esso contenute hanno carattere vincolante e producono effetti diretti sul regime giuridico dei suoli. 2 Il piano delle regole: a) definisce, all interno dell intero territorio comunale, gli ambiti del tessuto urbano consolidato, quali insieme delle parti di territorio su cui è già avvenuta l edificazione o la trasformazione dei suoli, comprendendo in essi le aree libere intercluse o di completamento; b) indica gli immobili assoggettati a tutela in base alla normativa statale e regionale; c) individua le aree e gli edifici a rischio di compromissione o degrado e a rischio di incidente rilevante; d) contiene, in ordine alla componente geologica, idrogeologica, quanto previsto dall articolo 57, comma 1, lettera b) della l.r. 11 marzo 2005, n. 12, anche attraverso la redazione di appositi strumenti di settore; e) individua: - le aree destinate all agricoltura; - le aree di valore paesaggistico-ambientale ed ecologiche; - le aree non soggette a trasformazione urbanistica. 3 Il piano delle regole definisce altresì le caratteristiche fisico-morfologiche che connotano l esistente, da rispettare in caso di eventuali interventi integrativi o sostitutivi, nonché le modalità di intervento, anche mediante pianificazione attuativa o permesso di costruire convenzionato, nel rispetto dell impianto urbano esistente, ed i criteri di valorizzazione degli immobili vincolati. 4 Per gli ambiti del tessuto urbano consolidato, inoltre, identifica i seguenti parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione o sostituzione: a) caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi; b) consistenza volumetrica o superfici lorde di pavimento esistenti e previste; c) rapporti di copertura esistenti e previsti; d) altezze massime e minime; e) modi insediativi che consentano continuità di elementi di verde e continuità del reticolo idrografico superficiale; f) destinazioni d uso non ammissibili; g) interventi di integrazione paesaggistica, per ambiti compresi in zone soggette a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004; h) requisiti qualitativi degli interventi previsti, ivi compresi quelli di efficienza energetica. 5 Il piano delle regole non ha termini di validità ed è sempre modificabile. 6 Le prescrizioni contenute nelle presenti norme ed in altri elaborati del dovranno intendersi modificate a seguito dell entrata in vigore di norme statali e regionali contrastanti e prevalenti, secondo le modalità e le forme stabilite dalle sopravvenute fonti normative statali e regionali. 2
3 TITOLO II NORMATIVA GENERALE ART. 1 BIS - PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO (P.I.I.) 1. Nell ambito del Tessuto Urbano Consolidato e nel Tessuto Urbano Marginale possono essere promossi Programmi Integrati di Intervento finalizzati al recupero di aree dismesse, inutilizzate o sottoutilizzate, alla ristrutturazione urbanistica e per la eventuale conversione di aree ad usi diversi da quelli stabiliti dal Piano delle Regole. 2. Solamente ove i PII prevedano un incremento dell edificabilità superiore al 10%, rispetto alla capacità edificatoria prevista per il tessuto urbano consolidato dal Piano delle Regole, verranno considerati in variante al PGT. 3. Nel caso in cui i PII si attuino nel Tessuto storico architettonico, le distanze dai fabbricati esistenti possono essere soggette a variazione rispetto a quanto previsto all art. 3, mediante apposite deroghe rilasciate dall Amministrazione Comunale. 4. Procedura di presentazione La procedura di presentazione dei P.I.I. prevede due fasi consequenziali: 4.1 Proposta Preliminare, da sottoporre a verifica di coerenza con gli obiettivi di PGT; 4.2 Proposta Definitiva, da sottoporre ad esame ed approvazione dei competenti Organi comunali, la cui presentazione dovrà avvenire entro 90 giorni dalla comunicazione di approvazione della Proposta Preliminare da parte dell Amministrazione. 5. Presentazione Proposta Preliminare Il procedimento prevede la presentazione da parte degli interessati di una Proposta Preliminare,al fine di verificarne preliminarmente la coerenza alle linee e ai criteri indicati nel Documento di Piano. La Proposta Preliminare sarà corredata dalla seguente documentazione: 5.1 inquadramento territoriale e urbano; 5.2 schema planivolumetrico di massima; 5.3 relazione tecnica in cui si evidenzi la finalità del programma, degli aspetti qualitativi e delle finalità anche in rapporto agli indirizzi indicati dall amministrazione comunale nel PGT ed ai documenti di programmazione sovracomunale; 5.4 relazione economica di massima,con riferimento in particolare alla necessità di realizzazione e conseguente gestione delle opere o interventi di interesse pubblico. 6 Presentazione Proposta definitiva La Proposta Definitiva, la cui presentazione dovrà avvenire entro 90 giorni dalla comunicazione di approvazione della Proposta Preliminare da parte dell Amministrazione, sarà corredata dalla seguente documentazione: 6.1 planimetria di inquadramento territoriale (scala 1:10.000) in cui sia evidenziato il comparto oggetto dell intervento, dei sistemi e dei vincoli ambientali (come individuati dalle vigenti normative), infrastrutturali e di servizi urbani e territoriali e della loro accessibilità nonché delle previsioni, ritenute significative rispetto alla proposta di programmi integrati, contenute negli strumenti di pianificazione e programmazione sovracomunali. La rappresentazione cartografica in scala 1: dovrà essere effettuata sulla carta tecnica regionale, su supporto informatico, e dovrà evidenziare lo stato dei servizi e delle infrastrutture specificando in particolare e con apposita simbologia grafica, se trattasi di opere e/o servizi esistenti, in corso di realizzazione e/o programmate dagli enti competenti; 6.2 planimetria alla scala locale dell intervento e degli ambiti limitrofi (in scala 1:500 o 1:1.000 o 1: 2.000) in cui siano indicate le infrastrutture per la mobilità, la consistenza edilizia del comparto, le presenze monumentali, naturalistiche ed ambientali e dei vincoli di qualsiasi natura, le urbanizzazioni primarie, i sottoservizi tecnologici (direttiva della Presidenza del consiglio dei ministri, Dipartimento delle aree urbane); 6.3 sezioni alla scala locale dell intervento e degli ambiti limitrofi in scala idonea in cui siano evidenziati caratteri morfologici e funzionali; profili altimetrici estesi ad un intorno significativo, tale da consentire un opportuna conoscenza del contesto di intervento; 3
4 6.4 stralcio dell azzonamento del PGT recante l individuazione dell ambito compreso nel piano integrato di intervento e l indicazione delle funzioni, della capacità insediativi ed edificatoria, degli spazi ad attrezzature pubbliche e di uso pubblico previsti dal programma integrato di intervento, specificando altresì le eventuali varianti apportate allo strumento urbanistico generale; 6.5 progetto planivolumetrico, in scala 1:500/1:1.000, in cui siano evidenziate per gli spazi edificati, gli spazi liberi e di connessione le componenti tipologiche, per destinazione e funzione, con indicazione dei volumi e delle loro altezze, e morfologiche in rapporto al tessuto urbano esistente; individuazione delle aree per infrastrutture pubbliche e di uso pubblico; progetto di insieme degli spazi liberi di interconnessione con l edificato e con le aree libere; 6.6 schemi morfologici in idonea scala, atti a dimostrare il principio insediativo e le logiche di relazione tra contesto e intervento; 6.7 progetto delle opere di adeguamento dei servizi tecnologici, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, sviluppato ad un livello di dettaglio utile a definire gli impegni assunti da parte del proponente nella convenzione disciplinata ai sensi dell art. 93 della L.r. 12/ 05; 6.8 documentazione fotografica a colori, che rappresenti da più punti di vista lo stato di fatto dell area di intervento, le caratteristiche ambientali e naturali della stessa, nonché i rapporti intercorrenti con il territorio circostante; foto aerea in cui sia evidenziata l area di interevento e quelle limitrofe; 6.9 computo estimativo dei costi delle opere pubbliche e di interesse pubblico e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; 6.10 tempistica e tempi di realizzazione per singole fasi; 6.11 relazione tecnica in cui sia indicato: - descrizione degli obiettivi, degli elementi qualitativi e dei risultati attesi anche in rapporto agli obiettivi generali e agli indirizzi fissati dall Amministrazione comunale nel Documento di Piano e nei documenti di programmazione sovracomunale; - dimostrazione degli standard urbanistici in rapporto alla capacità ed ai pesi insediativi indotti dal programma integrato suddivisi tra le diverse funzioni previste dal programma; - analisi degli effetti dell intervento relativamente a suolo, acque, aria, secondo i dati resi obbligatoriamente disponibili dagli enti competenti (o, in assenza di questi ultimi, con rilievi effettuati dai soggetti attuatori), nonché indicazione di eventuali interventi necessari a garantire il rispetto delle prescrizioni delle leggi di settore; - analisi degli effetti dell intervento in relazione al clima acustico ed all impatto acustico, ove prescritta dalla vigente legislazione, ed indicazione di eventuali misure compensative; - analisi degli effetti dell intervento in relazione all impatto viabilistico e traffico indotto dall intervento, ed indicazione di eventuali misure compensative - valutazione della compatibilità geologica dell intervento; - descrizione degli effetti dell intervento sulla funzionalità dei servizi urbani ed extraurbani, dei sottoservizi tecnologici, sul sistema di mobilità ed accessibilità; 6.12 relazione economica sulla fattibilità del programma, che evidenzi in particolare: - il concorso delle risorse private e l eventuale concorso di risorse dei soggetti attuatori pubblici, con riferimento sia alla realizzazione sia alla gestione di opere o interventi di interesse pubblico; - il programma temporale di attuazione degli interventi ed eventuale frazionamento in stralci funzionali e le garanzie sui tempi di realizzazione; 6.13 schema di convenzione contenente gli impegni assunti dai privati e le garanzie finanziarie richieste per l attuazione del programma integrato ai sensi dell art. 96 L.R. 12/ Procedura di approvazione La procedura di approvazione delle proposte di P.I.I. è disciplinata dall art. 92 e ss. della L.r. 12/05 e s.m.i. La valutazione della proposta è effettuata sulla base dell aderenza agli obiettivi e criteri individuati dal Documento di Piano. L Amministrazione si riserva la facoltà di dettare indicazioni di tipo progettuale ed obiettivi specifici con atti della giunta comunale. 4
5 TITOLO III PARAMETRI ED INDICI URBANISTICI ART. 2 DEFINIZIONI DI PARAMETRI ED INDICI URBANISTICI 1 L'utilizzazione edificatoria del suolo è valutata e regolata utilizzando i seguenti parametri e definizioni. Parametri urbanistici Superficie territoriale. (St) La superficie territoriale è la superficie comprendente le aree incluse dallo strumento urbanistico vigente entro uno stesso perimetro di intervento attuativo e comprensiva delle aree edificabili, di quelle per le attrezzature, delle zone verdi pubbliche e private, delle strade e parcheggi pubblici e privati, delle fasce verdi di rispetto ed in definitiva delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria agli insediamenti; Vanno esclusi, ai fini del computo della St, le aree già conteggiate come di pertinenza di altri interventi edificatori. Superficie fondiaria. (Sf) Per superficie fondiaria o lotto edificabile deve intendersi l'area di pertinenza della costruzione, comprese le eventuali fasce di rispetto e con l'esclusione delle aree espressamente previste nel P.G.T. come pubbliche o destinate ad usi diversi dall'edificazione. Nella determinazione della slp realizzabile sul lotto, dovrà essere detratta quella costituita da edifici già esistenti e/o da edifici o diritti edificatori trasferiti che abbiano impegnato l area con precedenti atti autorizzativi (rilasciati o esecutivi dalla data di approvazione e piena esecutività del P.G.T.). Quando venga realizzata la slp corrispondente ad una determinata superficie, questa costituisce l'area di pertinenza dell'edificio realizzato e resta vincolata alla non edificazione (sino alla demolizione dell edificio realizzato o all'eventuale aumento degli indici di Piano) in modo che, indipendentemente da qualsiasi frazionamento o passaggio di proprietà, detta superficie non possa più essere considerata nel computo di nuove slp da realizzare. Eventuali volumi residui potranno essere trasferiti a lotti confinanti, purchè compresi negli stessi ambiti e il trasferimento risulti da atto pubblico registrato e trascritto, che verrà consegnato in copia all Amministrazione Comunale. Indice di fabbricabilità territoriale. (It) L indice di fabbricabilità territoriale esprime il volume (massimo o minimo) in mc. costruibile per ogni ha di superficie territoriale (St), di cui alla precedente definizione. Indice di fabbricabilità fondiaria. (If) L indice di fabbricabilità fondiaria esprime il volume (massimo e minimo) in mc. costruibile per ogni mq. Di superficie fondiaria (Sf) di cui alla precedente definizione. Rapporto di copertura. (Qt) Il rapporto di copertura esprime il rapporto percentuale esistente fra la superficie coperta riferita a tutte le opere edificate e la superficie territoriale (St). Rapporto di copertura. (Qf) Il rapporto di copertura esprime il rapporto percentuale esistente fra la superficie coperta riferita a tutte le opere edificate e la superficie fondiaria (Sf). Distanza minima dalle strade. (Ds) La distanza minima di un edificio dalle strade - misurata in proiezione orizzontale - è la distanza espressa in ml. dei punti più vicini dell edificio al ciglio stradale. Distanza minima dai confini. (Dc) La distanza minima di un edificio dai confini - misurata in proiezione orizzontale - è la distanza dei punti più vicini dell edificio, ed i porticati di qualsiasi luce e larghezza, dal confine del lotto di pertinenza. Distanza fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. (De) E la lunghezza minima, espressa in metri, misurata per ogni singolo piano abitabile dell edificio dalle pareti degli edifici antistanti. Tale distanza deve essere misurata a quadro e raggio. In caso di misura a raggio la distanza non dovrà mai essere inferiore a mt
6 Per le distanze tra pareti entrambe non finestrate all esterno dei piani attuativi si applicano le disposizioni del Codice Civile. Ciglio stradale. E la linea di limite della sede o piattaforma stradale, comprendente tutte le sedi viabili, sia veicolari che pedonali, ivi incluse le banchine ed altre strutture laterali alle predette sedi quando queste siano transitabili, nonchè le strutture di delimitazione non transitabili, (parapetti, arginelle e simili). Agli effetti dell applicazione delle norme del presente Piano per costruzioni a schiera, per costruzioni a sistema lineare aperto e per costruzioni a blocco isolato si intendono le tipologie edilizie qui di seguito specificate: Costruzioni a schiera. Si intendono edifici formati da più di due alloggi disposti in serie, nei quali ciascun alloggio è dotato di accesso diretto dall esterno. Costruzioni a sistema lineare. Si intendono edifici formati da più di due alloggi, con scale che servono due alloggi per piano oppure più di alloggi per piano, disposti in serie e collegati anche mediante ballatoio o corridoio interno. Costruzioni a blocco isolato. Si intendono edifici formati da più di due alloggi con scale che servono più di due alloggi per piano non disposti in serie. Tipologie edilizie 1.Su tutto il Territorio Comunale l'aggregazione di fabbricati a schiera o in linea con alloggi in serie è ammessa nel limite di n 3 corpi di fabbricato consecutivi in orizzontale o lungo la linea di massima pendenza (edificazione a gradoni) e comunque in estensione non superiore a ml 20,00 di lunghezza. Sc -Superficie coperta: è la superficie determinata dalla proiezione al suolo (piano orizzontale ideale) di tutte le parti edificate fuori terra delimitate dalle superfici esterne delle murature perimetrali, compresi i corpi aggettanti chiusi e quelli aperti (questi ultimi se sporgenti oltre m 1,60 e per la parte eccedente a tale limite), dei bow-window, dei portici e dei loggiati, anche se completamente aperti. Non sono invece computate le proiezioni sul suolo: - dei volumi completamente interrati o seminterrati, anche se debordanti dal fabbricato soprastante, purché ricoperte in percentuale non inferiore al 75% da uno strato di terreno coltivato a prato e/o giardino dello spessore minimo di 30 cm. ed adeguatamente inserite nella sistemazione delle aree libere. - delle scale di sicurezza esterne se richieste da specifiche normative; - gli elementi architettonici e decorativi esterni quali rivestimenti, cappotti, sistemi di isolamento termo acustico, colonne, pilastri, frontoni, coronamenti, edicole e simili; - i vani ascensore attinenti a fabbricati preesistenti alla data di adozione del P.G.T. anche se di nuova installazione; - Negli interventi di manutenzione o ristrutturazione su edifici esistenti e di nuova costruzione, ai fini delle determinazioni delle distanze, dei distacchi, dell altezza, del volume, della superficie lorda di pavimento e della superficie coperta, gli aumenti di spessore dei componenti di involucro conseguenti al miglioramento della loroi resistenza termica o alla formazione di pareti ventilate, così come definiti dalla L.R. 26/1995, dalla L.R. 33/2007 e in conformità ai principi fondamentali fissati dalla Direttiva 2002/91/CE e dal D. Lgs , n. 192, così come modificato con D. Lgs n. 31, in attuazione degli articoli 9 e 25 della L.R n. 24, alla Determinazione Dirigenziale n del , D.gr n. 8/5773 e s.m.i., sono considerati volumi tecnici e quindi non sono computati. So - Superficie occupata: Superficie risultante dalla unione della superficie coperta (Sc) e delle superfici risultanti dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate sotterranee come delimitate dal profilo esterno delle murature perimetrali incluse le rampe scoperte di accesso ai piani interrati. Sp - Superficie permeabile: Superficie scoperta e drenante libera da qualsivoglia costruzione sottostante non sottoposta ad alcuna opera edilizia e/o intervento che possa modificarne le caratteristiche naturali di 6
7 permeabilità e di filtrazione. Slp superficie lorda di pavimento: è la somma delle superfici di tutti i piani (ivi compresi eventuali interpiani a soppalco, scale interne alle unità immobiliari, gradoni), misurate al lordo delle murature verticali esterne ed interne compresi entro il profilo esterno delle pareti fuori terra, salvo le aggiunte o esclusioni di cui alle successive precisazioni, Dal computo della superficie lorda di pavimento sono esclusi: a) le superfici esterne orizzontali od inclinate di copertura (terrazze, falde, ecc.); Le logge aperte almeno su un lato, i balconi ed i terrazzi aperti, ancorché collegati verticalmente tra b) loro, balconi rimandanti al costruito di tradizione locale con tipologia a lobbia ; c) - per gli edifici a carattere residenziale, direzionale e commerciale, di nuova costruzione: i sottotetti, i solai e le soffitte la cui altezza interna media (ponderale), senza considerare eventuali strutture intermedie e partizioni, non sia superiore a mt. 1,50 - per gli edifici a carattere residenziale, direzionale e commerciale, esistenti alla data di adozione del P.G.T., i sottotetti, i solai e le soffitte la cui altezza interna media (ponderale ), senza considerare eventuali strutture intermedie e partizioni, non sia superiore a mt. 1,80 d) le superfici porticate impraticabili o cedute ad uso pubblico o gravate da servitù perpetua di uso pubblico, nonché le logge e le superfici porticate private fino al 10% della Slp complessiva del fabbricato, calcolata al netto delle stesse logge e superfici porticate private, nonché delle altre detrazioni di cui al presente comma; e) le superfici relative a spazi accessori e di servizio [così come definiti per analogia dall art comma 1^ lett. b) e c) Titolo III del Regolamento Locale d Igiene o dal D.M quali S.n.r. ] purché di altezza interna non superiore a m 2,40, e non emergenti, oltre la quota di mt. 0,60 in caso di superficie piana e mt. 1,20 se acclive, misurata all intradosso del solaio di copertura e riferita al piano di spiccato inteso come piano naturale di campagna conseguente a modifiche eseguite in base a regolare autorizzazione e qualora ricompresi all interno dell ingombro dell edificio. Le porzioni esterne all ingombro dell edificio fuoriterra devono essere totalmente interrate entro il piano di spiccato, ricoperte con terreno di coltura per uno spessore di almeno 30 cm. per un estensione di superficie non inferiore al 75% della superficie del solaio di copertura; Sono ammesse altezze interne maggiori, per ragioni strutturali e architettoniche, a condizione che sussista il vincolo d uso senza permanenza di persone, da garantirsi in sede di rilascio dei provvedimenti autorizzativi; nell ipotesi di ribassamenti artificiali perimetrali all edificio ed eccedenti lo stretto necessario per consentire gli accessi, la quota zero per l esclusione dei seminterrati dal conteggio della Slp andrà riferita alla quota del ribassamento; f) I volumi tecnici strettamente necessari a contenere e a consentire l accesso alle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, di elevazione, televisivo, di parafulmine, ventilazione, e simili), sia interne che esterne al corpo principale e qualora unitariamente partecipi delle caratteristiche architettoniche dell edificio, compresi quelli definiti in tal senso a termini della L.R. 12/2005; g) Spazi con destinazione a autorimessa, nella misura massima di mq. 1 ogni 10 di volume di edifici esistenti alla data di adozione del presente P.G.T. realizzati all interno delle costruzioni principali, o in costruzioni indipendenti, anche esterni al lotto dell edificio principale, collocati al piano terreno e destinati a pertinenza delle singole unità immobiliari, costituita con atto registrato e trascritto nei RR.II.; g1) Le superfici adibite al ricovero di autoveicoli, con altezza netta interna inferiore o uguale a mt. 2,40 entro i limiti minimi di superficie previsti per legge ovvero entro il limiti di dotazione standard privato previsti dallo strumento urbanistico; g2) Le superfici adibite al ricovero di autoveicoli, oltre i limiti minimi di superficie previsti per legge ovvero oltre i limiti minimi di dotazione standard privato previsti dallo strumento urbanistico, compresi corselli e spazi di manovra, se interrati nei termini di cui al precedente punto e); h) I vani scala degli edifici residenziali con almeno due unità immobiliari per corpo scala 7
8 i) Vani ascensore j) Le pensiline esterne o in aderenza ai fabbricati, aventi una superficie in pianta non superiore al 15% della superficie coperta del fabbricato; k) Gli elementi architettonici e decorativi esterni quali rivestimenti, cappotti, colonne, pilastri, frontoni, coronamenti, edicole e simili, sistemi di isolamento termo acustico, colonne, pilastri, frontoni, coronamenti, edicole e simili. Viene in ogni caso richiamata la L.R , n. 26. l) Le scale di sicurezza interne ed esterne di qualunque altezza quando imposte da norme di sicurezza o prevenzione incendi m) I soppalchi con superficie inferiore al 10% della S.l.p. dell unità immobiliare o comunque con superficie inferiore a 50 mq. per unità immobiliare. Sono computate nella S.l.p. le superfici dei soppalchi che presentano altezze utili soprastanti superiori a 2,40 mt.; n) Le superfici relative ad impianti od attrezzature tecnologiche pubbliche o di interesse generale cedute od asservite alle rispettive società di gestione (gas, luce, telefono, ecc. ). o) Le superfici relative a servizi pubblici costituenti standard urbanistico ai sensi dell art. 3 del D.M. 1444/68; p) Le strutture installate (stando, tendoni, coperture tensostatiche o presso statiche, ecc. ) per la copertura di campi da gioco, di vasche natatorie e per tuffi ed in generale degli spazi espositivi, dei locali di servizio, di ospitalità e riunione per manifestazioni e iniziative di ogni genere in campo culturale, commerciale, di pubblico spettacolo, aventi comunque carattere temporaneo, stagionale e comunque provvisorio. q) Negli interventi di manutenzione o ristrutturazione su edifici esistenti, e di nuova costruzione, gli aumenti di spessore dei componenti di involucro conseguenti al miglioramento della loro resistenza termica o alla formazione di pareti ventilate, così come definiti dalla L.R. 26/1995, dalla L.R. 33/2007 e in conformità ai principi fondamentali fissati dalla Direttiva 2002/91/CE e dal D. Lgs , n. 192, così come modificato con D. Lgs n. 31, in attuazione degli articoli 9 e 25 della L.R n. 24, ALLA Determinazione Dirigenziale n del , D.gr n. 8/5773 e s.m.i., sono considerati volumi tecnici e quindi non sono computati. Per le attività commerciali ed assimilate, ai sensi delle disposizioni regionali in materia, nella superficie lorda di pavimento non si computano le aree a disposizione dei consumatori quali gallerie, con le relative uscite di sicurezza e servizi, scale mobili, ascensori, nastri trasportatori, aree di sosta degli automezzi, anche se coperte ed i relativi corselli di manovra, locali per gli impianti tecnologici e simili. Nel caso di centri commerciali, vengono esclusi dal computo della Slp, oltre a quelle sopraindicate, anche le altre eventuali aree destinate a servizi ed infrastrutture comuni la cui presenza è necessaria, ai sensi delle disposizioni Regionali, a qualificare la struttura come centro commerciale. Nel caso che, con successivi provvedimenti regionali, tale definizione dovesse essere modificata, le relative modifiche si intenderanno automaticamente recepite nelle presenti NTA, previo decreto di presa d atto del Responsabile del Servizio. La determinazione della slp, si intende applicabile alle nuove costruzioni e/o manufatti o parti di essi. Per le costruzioni e/o manufatti esistenti alla data di adozione delle presenti norme la slp si intende da verificarsi in relazione alla volumetria cosi come regolarmente autorizzata da precedenti titoli abilitativi o da essi desumibili. V - Volume: è la somma dei volumi del fabbricato, fuori ed entro terra, calcolati moltiplicando la superficie lorda di pavimento (Slp) dei singoli piani per l altezza virtuale di mt Qualora l altezza virtuale superi i mt nelle destinazioni residenziali il volume si calcola moltiplicando la Slp per l altezza reale. determinato dal prodotto della Slp per l'altezza virtuale di ogni piano considerata di ml 3,00.. Ai fini dell applicazione degli oneri di urbanizzazione e delle dotazioni standard correlate allo stesso, il volume risulta dalla sommatoria dei prodotti tra la S.l.p. di ogni livello e l altezza media ponderale di 8
9 interpiano; Negli interventi di manutenzione o ristrutturazione su edifici esistenti, ai fini delle determinazioni delle distanze, dei distacchi, dell altezza, del volume, della superficie lorda di pavimento e della superficie coperta, gli aumenti di spessore dei componenti di involucro conseguenti al miglioramento della loroi resistenza termica o alla formazione di pareti ventilate, così come definiti dalla L.R. 26/1995, dalla L.R. 33/2007 e in conformità ai principi fondamentali fissati dalla Direttiva 2002/91/CE e dal D. Lgs , n. 192, così come modificato con D. Lgs n. 31, in attuazione degli articoli 9 e 25 della L.R n. 24, alla Determinazione Dirigenziale n del , D.gr n. 8/5773 e s.m.i., sono considerati volumi tecnici e quindi non sono computati. Tale valore è da applicarsi in tutti i casi in cui le disposizioni vigenti fanno riferimento a cubature anziché a superfici. Slp virtuale: Superficie risultante dal prodotto tra il volume del fabbricato o generalmente di porzione di corpo edilizio fuori terra e/o di ampliamento rispetto a limitazioni imposte e il parametro 3/5.. Sagoma dell edificio: Limite dell involucro esterno dell edificio determinato dall articolazioen perimetrale delle componenti edilizie strutturali e/o di tamponamento, nonché della copertura dell edificio medesimo con esclusione di comignoli, abbaini e terrazzi a pozzetto. Qz Quota zero: è costituita dalla media delle quote dei punti intermedi dei lati che costituiscono il fabbricato, riferito al terreno naturale di campagna, o da quello sistemato se a quota più bassa (a seguito di terrazzamento, accesso carrale, ecc.). H - Altezza massima degli edifici: Per altezza massima della costruzione si intende l'altezza misurata verticalmente compresa fra la quota zero Qz e la quota più alta fra le seguenti: a) intradosso del solaio di copertura orizzontale del vano abitabile più alto; b) nel caso di solaio di copertura inclinato, relativo a vani abitabili, attici e mansarde, si considera l altezza media della struttura di copertura misurata all intradosso; c) intradosso dello sporto di gronda, considerato con lo stesso andamento della falda di copertura, nel suo punto di attacco sul lato esterno delle pareti di facciata. Nel caso di edifici con tetto a falde inclinate o timpani, l'altezza sarà determinata dalla media delle altezze di gronda e di colmo del fronte più alto. d)- quota media della struttura di copertura del solaio di sottotetto quando l altezza media ponderale interna per la parte superiore a a mt. 1,50 sia uguale o superiore a mt. 2,10, e)limite terminale del parapetto pieno o attico, quando sia superiore alle quote di cui ai punti a) b) c) e d); f) per i fabbricati a destinazione produttiva, sino all intradosso del solaio di copertura degli ambienti produttivi o, delle travature di supporto dei manufatti di copertura o, se presente, all intradosso della mensola di appoggio del carroponte; Nel caso di edifici contigui o di costruzioni a corpi articolati in senso orizzontale, si misura l altezza di ogni singolo corpo di fabbrica. In ogni caso il fronte visibile non deve superare mt. (7,80) dal punto di imposta più basso e senza tener conto della quota finale. Non sono soggetti al rispetto della H, compatibilmente con le esisgenze paesistico-ambientali: i corpi e i manufatti di particolare e riconosciuta funzione e corpi e impianti tecnici come: campanili, serbatoi idrici, totti piezometriche e per telecomunicazioni; tralicci di elettrodotti; camini; torri di raffreddamento, di esalazione e depurazione; silos e impianti simili connessi enecessari alla produzione o funzionalità delle opere, vani extracorsa degli ascensori e elevatori, camini, antenne. Negli interventi di manutenzione o ristrutturazione su edifici esistenti, ai fini delle determinazioni delle distanze, dei distacchi, dell altezza, del volume, della superficie lorda di pavimento e della superficie coperta, gli aumenti di spessore dei componenti di involucro conseguenti al miglioramento della loroi resistenza termica o alla formazione di pareti ventilate, così come definiti dalla L.R. 26/1995, dalla L.R. 33/2007 e in conformità ai principi fondamentali fissati dalla Direttiva 2002/91/CE e dal D. Lgs , n. 192, così come modificato con D. Lgs n. 31, in attuazione degli articoli 9 e 25 della L.R n. 24, alla Determinazione Dirigenziale n del , D.gr n. 8/5773 e s.m.i., sono considerati volumi tecnici e quindi non sono computati. 9
10 Qf e Qt -Rapporti massimi di copertura rispetto alla superficie fondiaria ed a quella territoriale: sono i rapporti, misurati in percentuale, tra superficie coperta e superficie fondiaria e tra superficie coperta e superficie territoriale (Qf = Sc/Sf e Qt = Sc/St ). Ut -Indice di utilizzazione territoriale: è il rapporto massimo fra la Slp realizzabile e la St (Slp/St = Ut). Uf -Indice di utilizzazione fondiaria: è il rapporto massimo fra la Slp realizzabile e la Sf (Slp/Sf = Uf); l'indice Uf viene trattato alla stregua dell'indice Ut qualora superfici fondiarie siano interessate da piano urbanistico attuativo. Utm Indice di utilizzazione territoriale minimo: è il rapporto minimo fra Slp che deve essere obbligatoriamente prevista in uno strumento attuativo e la St. Si utilizza unicamente all interno di aree assoggettate a pianificazione attuativa. Ds-S, Ds-C, Ds-E - distanza di manufatti ed edifici dalle strade (Ds-S); di manufatti ed edifici dai confini di proprietà (Ds-C); tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (Ds-E): sono le distanze minime, misurate a raggio, in proiezione orizzontale, dell edificio dal ciglio stradale (Ds-S), dell edificio dal confine di proprietà (Ds-C) e tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (Ds-E), anche quando una sola parete sia finestrata. Le modalità di calcolo delle distanze sono definite dall art. 3. Parcheggi Privati: 1. Ai sensi dell art. 41 sexies della legge 1150/1942 e della L. 122/ 89, nelle nuove costruzioni, negli ampliamenti (per la quota di sola eccedenza rispetto allo stato di fatto del fabbricato originario ed in assenza di ricostruzione del medesimo), nelle ricostruzioni e nelle ristrutturazioni con opere e/o cambio di destinazioni d uso comportanti aggravio del carico urbanistico (cambio d uso con aumento standards ex D.M , n o aumento delle unità immobiliari), trasformazione ad uso abitativo di locali sottotetto, debbono essere riservati spazi per parcheggio privato nella misura minima di 1 mq. ogni 10 mc. di volume e comunque non inferiore a n. 2 posti auto per ogni unità immobiliare (dimensione minima per posto auto mq. 15,00 per nuove costruzioni e mq. 12,50 (mt. 5,00 x 2,50) per le restanti fattispecie; 2. Gli spazi a parcheggio, da ricavarsi nella aree di pertinenza degli interventi, potranno essere localizzati anche all esterno dell area delimitata dalla recinzione ed essere direttamente accessibili dalla sede stradale, compatibilmente con le ragioni di sicurezza e manovrabilità, di igiene, di tutela ambientale, di possibilità attuale e futura di ampliamento della sede viabile e di realizzazione dei percorsi pedonali pubblici di adeguata sezione. In tal caso sono consentite solo segnalazioni di parcheggi di pertinenza con cartelli o colorazioni al suolo senza alcun tipo o meccanismo di barriera, ostacolo o catena. 3. Ove, per dimostrata ragioni tecniche, relativamente alle fattispecie di ristrutturazione con aumento del carico urbanistico, ricostruzione e trasformazione ad uso abitativo di locali sottotetto la realizzazione di parcheggi non risultasse possibile, previa acquisizione di preliminare parere del Comune da rilasciarsi sulla base della salvaguardia degli equilibri urbanistici ed edilizi del comparto,, le aree come sopra calcolate potranno in toto o in parte a seconda dei casi, essere in via sostitutiva monetizzate in favore dell Amministrazione Comunale, sulla base di prezzo unitario al mq. definito dall'amministrazione Comunale sentito il Responsabile dell'ufficio Tecnico. 4. Gli spazi a parcheggio possono essere interni all edificio o ricavati nell area di pertinenza dello stesso. 5. Le aree private inedificate, non attribuite a pertinenza di alloggi, che risultano vincolate all inedificabilità al servizio dell edificio, sono sempre in godimento collettivo dei residenti, anche ad uso parcheggio dei loro veicoli. La disposizione si applica secondo le norme sul condominio degli edifici ed anche per quelle aree originariamente destinate al distacco dei confini e a zone di rispetto. 6. Ai fini del rispetto dello standard di cui sopra, gli spazi per parcheggio includono gli spazi per la sosta dei veicoli ma non quelli necessari alla manovra e per l accesso e l uscita dei veicoli. 7. I tipi di pavimentazione e lo schema distributivo dei parcheggi, sia privati di pertinenza sia pubblici di urbanizzazione primaria, debbono essere indicati negli elaborati presentati per ottenere l approvazione del permesso di costruire o del piano urbanistico attuativo. 8. I parcheggi interrati (compresi gli spazi di manovra), qualora non computati in termini di volume e superficie coperta, devono venire ricoperti con solaio piano e soprastante strato di terreno vegetale con manto erboso (non è ritenuta equivalente la formazione di tappeti erbosi di natura artificiale) in percentuale non inferiore al 75% della superficie medesima. Eventuali deroghe al riguardo potranno 10
11 essere concesse in caso utilizzo dell estradosso dei solai per ulteriori spazi a parcheggio di uso pubblico o privato e/ loro pertinenze funzionali (aree di manovra e accesso). 9. Qualora si intenda realizzare autorimesse multiple interrate in aree scoperte è necessario predisporre un progetto unitario in modo da limitare gli accessi alle autorimesse stesse e salvaguardare entità architettonica dell ambito di intervento. 10. E comunque vietata la realizzazione di box metallici. Parcheggi di uso pubblico: 1. negli interventi di nuova edificazione, di ricostruzione e/o di ampliamento in quota superiore al 20% dell esistente, di ristrutturazione con aumento del carico urbanistico (cambio d uso o aumento unità immobiliari), di edifici a destinazione residenziale, debbono essere previsti, oltre agli spazi di cui al punto precedente, appositi spazi a parcheggio privato di uso pubblico direttamente ai margini del lotto e della superficie fondiaria e direttamente a contatto con la sede stradale pubblica o della viabilità di accesso al lotto, in ragione della percentuale minima del 30% dello standard di cui alla L. 122/ 89 (1 mq ogni 10 mc di costruzione) e comunque non inferiore a n. 1 posto auto per la prima unità immobiliare ed a n. 0,33 posti auto per ogni unità immobiliare ulteriore (dimensione minima per posto auto convenzionale di mt. 5,00 x 2,50 = mq. 12,50) e fatte salve le indicazioni di cui alle norme di zona A (Tessuto Storico Architettonico di Conservazione Urbanistica). 2. Gli spazi a parcheggio, da ricavarsi di norma nelle aree di pertinenza degli interventi, dovranno essere direttamente accessibili dalla sede stradale, compatibilmente con le ragioni di sicurezza e manovrabilità, di igiene, di tutela ambientale, di possibilità attuale e futura di ampliamento della sede viabile e di realizzazione dei percorsi pedonali pubblici di adeguata sezione. In tal caso sono consentite solo segnalazioni di parcheggi di pertinenza con cartelli o colorazioni al suolo senza alcun tipo o meccanismo di barriera, ostacolo o catena. 3. In caso di edifici di interesse collettivo (pubblici, commerciali e per uffici, alberghi e pensioni, attività produttive) tali parcheggi supplementari dovranno essere individuati per quota non inferiore al 50% dello standard a parcheggio privato previsti dallo strumento urbanistico. 4. Ove, per dimostrata ragioni tecniche, la realizzazione di parcheggi esterni non risultasse possibile, le aree come sopra calcolate potranno essere monetizzate sulla base di prezzo unitario al mq. definito dall'amministrazione Comunale sentito il Responsabile dell'ufficio Tecnico. 5. A tale dotazione si potrà derogare in toto o in parte nell ambito di piani attuativi (A.T.T. e A.T.U.) nei casi di reperimento delle quote standard a parcheggio pubblico previste per legge o dallo strumento urbanistico. Unità edilizia: edifici o complessi di edifici caratterizzati da: unitarietà architettonica, tipologica e funzionale, anche storicamente accertata e non necessariamente coincidente con lo stato della proprietà per particelle catastali e uso. Lotto libero: si definisce lotto libero l area priva di alcun tipo di costruzione ed esistente alla data di adozione del PGT di proprietà del richiedente il Permesso di Costruire o D.I.A., nonché caratterizzata a tale data da univoche identificazione planimetrica catastale (Catasto Terreno e/o Catasto Fabbricati) e intestazione notarile oppure risultante sui registri di partita catastali. Ciò indipendentemente da vincoli planovolumetrici espliciti e impliciti imposti per esisgenze di previdenti strumenti urbanistici. L area stessa deve risultare quindi stralciata, sia dalla sua stessa proprietà, se già edificata, né da aree contigue edificate, né da altre aree ad essa contigue appartenenti a partite catastali unitarie e già edificate ancorché su un solo mappale, prima della data di adozione del P.G.T.. Area di pertinenza e catasto urbanistico edilizio: le aree considerate per il calcolo degli indici di edificabilità costituiscono pertinenza alle costruzioni realizzate. Detto rapporto di pertinenza risulta dagli elaborati del permesso di costruire, denuncia dininizio attività, nonché dal catasto urbanistico edilizio. Per gli edifici esistenti all atto dell adozione del P.G.T., si considerano di pertinenza l area di sedime e l area circostante detti edifici espressamente utilizzate per il calcolo dei volumi o della Slp in occasione del permesso di costruire, denuncia dininizio attività, relativi agli edifici medesimi, al netto delle aree eventualmente scorporate in precedenza e aventi quidi le caratteristiche di lotto libero. In mancanza di 11
12 documentazione al riguardo (pregressi titoli abilitativi in materia edilizia e urbanistica) si considerano di pertinenza degli edifici l area di sedime e l area circostante a detti edifici che risultino, alla data di adozione del P.G.T., della medesima proprietà del fabbricato; in questo caso la pertinenza è individuata applicando, per quanto possibile, gli indici di edificabilità prescritti dalle presenti norme. All atto della presentazione dell istanza del permesso di costruire, denuncia di inizio attività, il richiedente della medesima è tenuto ad indicare, esattamente e con il solo contorno, il tracciato con opportuno spessore, l area di sedime dell opera in progetto o del fabbricato interessato dall intervento nonché, con campitura in colore trasparente ma indelebile, l area di pertinenza. Il catasto Urbansistico-Edilizo è utilizzato per i controlli preliminari necessari per il rilascio del permesso di costruire, denuncia di inizio attività. Interpiano: è la distanza dal piano di calpestio al piano di calpestio del piano sovrastante o all estradosso dell ultimo solaio dei locali agibili o comunque conteggiati ai fini della S.l.p.; Utilizzazione degli indici sul medesimo lotto: La piena utilizzazione delle possibilità edificatorie derivanti dall applicazione degli indici Ut e Uf, corrispondenti ad una determinata superficie (St o Sf), esclude ogni richiesta successiva di altri permessi di costruire sulle superfici medesime, salvo il caso di ricostruzione, indipendentemente da qualsiasi frazionamento o passaggio di proprietà. Eventuali volumi o Slp residui potranno essere trasferiti a lotti confinanti purchè detto passaggio sia oggetto di specifico atto regolarmente registrato e trascritto e la zona abbia la stessa destinazione urbanistica prevista dal Piano delle Regole per il lotto cedente (uniformità di tessuto). ART. 3 MODALITÀ DI CALCOLO DELLE DISTANZE. 1 Il presente articolo stabilisce le modalità di calcolo delle distanze di cui all art. 2 2 La distanza dalle strade Ds-S deve comunque attenersi anche alle norme del Nuovo Codice della Strada, sia per costruzioni interne che esterne al perimetro del Centro Abitato (come individuato dall Amministrazione Comunale in base al D. Lgs.285/92 e s.m.i.), fatte salve le disposizioni delle presenti norme per gli edifici esistenti. Le distanze minime Ds-S, Ds-C, Ds-E sono indicate nelle specifiche norme di zona. 3 Sono consentite distanze Ds-S minori di quelle fissate nelle norme di zona, comunque mai inferiori a m 3, in caso di: a) sopralzo e ampliamento di fabbricati, qualora la Sc prevista non superi il 25% della Sc esistente; b) cessioni pubbliche antistanti l edificio e non previste dal Piano; c) realizzo di autorimesse ai sensi della Legge 122/ 89 e s.m.i. con possibilità di deroga superiori al limite ordinario di mt. 3,00 da acquisire previo benestare dell Amministrazione C. le e, se del caso, dell Amministrazione Provinciale, in relazione all importanza e alle caratteristiche planialtimetriche e di andamento della strada confinante; d) recupero abitativo vani sottotetto ai sensi della L.R. 12/2005; L Amministrazione Comunale potrà, nell ambito dei permessi di costruire e denunce di inizio attività, prescrivere gli allineamenti e gli arretramenti dal filo stradale per costruzioni e recinzioni che vengono ritenuti necessari per la salvaguardia delle esigenze urbanistiche, della viabilità o pedonali, nonché del parcheggio urbano dei mezzi. In ogni caso sarà a carico del proprietario che ha edificato in arretramento la propria costruzione l onere della sistemazione e messa in sicurezza dell area lasciata libera con l arretramento stesso; Per arretramenti effettuati al fine di ampliare gli spazi pubblici (strade, piazze e spazi di sosta e parcheggio, ecc. ) l onere di cui sopra cesserà di essere a carico del proprietario quando l Amministrazione comunale riterrà opportuno includere l area risultante nel patrimonio comunale; Negli interventi di manutenzione o ristrutturazione su edifici esistenti, ai fini delle determinazioni delle distanze, dei distacchi, dell altezza, del volume, della superficie lorda di pavimento e della superficie coperta, gli aumenti di spessore dei componenti di involucro conseguenti al miglioramento della loroi resistenza termica o alla formazione di pareti ventilate, così come definiti dalla L.R. 26/1995, dalla L.R. 33/2007 e in conformità ai principi fondamentali fissati dalla Direttiva 2002/91/CE e dal D. Lgs , n. 192, così come modificato con D. Lgs n. 31, in attuazione degli articoli 9 e 25 della L.R n. 24, alla Determinazione 12
13 Dirigenziale n del , D.gr n. 8/5773 e s.m.i., sono considerati volumi tecnici e quindi non sono computati. 3 bis Sono computabili, ai fini del raggiungimento delle distanze minime Ds S, gli spazi pedonali e di parcheggio e di arretramento di proprietà privata, di cui sia convenzionata la cessione all Amministrazione Comunale. L autorità amministrativa, su conforme parere della Commissione Paesistica o, se prevista, della Commissione Edilizia, e purché comunque non ostino questioni viabilistiche, igienico sanitarie, paesistico-ambientali e di coordinamento con opere pubbliche di previsione, potrà autorizzare la costruzione di autorimesse private e la formazione di intercapedini coperte in fregio alle strade (pubbliche e private) od a spazi pubblici sotto l osservanza delle seguenti condizioni: a) l estradosso della copertura dei sopraddetti manufatti abbia quota non superiore a quella del piano stradale; b) la copertura venga realizzata mediante un solettone in cemento armato idoneo a supportare, a seconda dell importanza della strada, i carichi civili e/o militari previsti dalle disposizioni di legge in materia di strade aperte al pubblico transito; c) eseguire sopra il solettone dei manufatti un idoneo giuardino pensile, fatta salva la facoltà dell Amministrazione Comunale di richiedere che il piano di calpestio del solettone medesimo venga destinato tutto o in parte ad uso pubblico (allargamento sede stradale, marciapiedi, parcheggio, verde attrezzato, ecc. ); d) rinuncia da parte del richiedente il permesso di costruire, alla richiesta di indennizzabilità, in caso di esproprio, per le opere da eseguire, mediante atto da trascriversi a cura e spese del richiedente stesso, atto che dovrà regolare anche l uso pubblico dei manufatti in narrativa. 4 Sono consentite distanze Ds-C minori di quelle fissate nelle norme di zona, quando: a) la richiesta di intervento sia accompagnata da una scrittura privata autenticata fra i proprietari confinanti, da registrare e trascrivere nei RR.II. b) gli interventi riguardino la costruzione a confine di autorimesse, possibilmente solo interrate, o in alternativa motivata con tetto a capanna la cui altezza al colmo non sia superiore a m 2,40, la pendenza delle falde non sia inferiore al 35% ed il perimetro delle stesse presenti uno sviluppo complessivo inferiore al 10% del perimetro del lotto e, in quest ultimo caso, la richiesta sia accompagnata da una scrittura privata autenticata fra i proprietari confinanti da registrare e trascrivere nei RR.II., c) Per le autorimesse interrate è data la possibilità di effettuare il tetto piano ricoperto di terreno coltivo dello sp. Minimo di 40 cm., a condizione che non venga alterato il paesaggio e l altezza max interna non superi i ml 2,40; d) costruzione a confine o a distanza inferiore di mt. 1,50 dal confine e comunque nel rispetto delle norme e distanze minime di codice civile, di autorimesse e/o accessori seminterrati se ed in quanto rapportati alla sovrapposizione del solido con il livello preesistente del terreno (accertato alla data di adozione del P.G.T.), con solaio piano ricoperto da terreno coltivo dello spessore minimo di cm. 40, emergenti dal suolo per un entità non superiore a mt. 1,20 in caso di superficie aclive ed a mt. 0,60 con altezza misurata all intradosso del solaio. e) costruzione a confine o a distanza inferiore di mt. 1,50 dal confine di autorimesse e/o accessori seminterrati (ripostigli, volumi tecnici) se ed in quanto rapportati alla sovrapposizione del solido con il livello preesistente del terreno (accertato alla data di adozione del P.G.T.), con solaio piano ricoperto da terreno coltivo dello spessore minimo di cm. 40, emergenti dal suolo per un entità non superiore a mt con altezza misurata all intradosso del solaio e previo convenzionamento dei confinanti tramite scrittura privata registrata e trascritta in merito all obbligo di edificazione in aderenza o nel rispetto delle ordinarie distaze tra fabbricati; f) nel caso, sul lotto confinante, esista una costruzione a confine e la nuova costruzione sia prevista a confine solo in corrispondenza del fabbricato esistente; g) nel caso sia stata stipulata con il proprietario del lotto confinante una specifica convenzione che risulti registrata e trascritta, in misura tale da garantire la distanza minima tra i fabbricati; i) nel caso l edificazione su due lotti confinanti avvenga contestualmente, in forza di unico permesso di costruire, denuncia di inizio attività, su progetto unitario; 13