Source: https://www.lim-law.at/news-service/glossar/
Timestamp: 2020-04-07 15:58:08
Document Index: 179105220

Matched Legal Cases: ['§ 1096', '§ 15', 'OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 29', 'OGH']

Immobilien Glossar: Begriffe aus dem Immobilienrecht | LimLaw
Aufgrund wiederkehrender Fragen unserer Mandanten zu Fachbegriffen oder sonstiger juristischer Terminologie haben wir nachfolgendes Glossar zusammengestellt, das die wichtigsten Begrifflichkeiten in den Rechtsgebieten, in denen wir tätig sind (Immobilienrecht, Privatstiftungsrecht, Kapitalmarktrecht), erklärt. Die meisten Definitionen folgen dabei, zumindest im Ansatz, dem Rechtswörterbuch des Österreichischen Rechtsanwaltskammertages (ÖRAK).
Das A-Blatt ist jener Teil des Grundbuches, der als „Gutsbestandsblatt“ bezeichnet wird; es unterteilt sich in das A1-Blatt (Informationen zur Einlage) und das A2-Blatt (deklarativer Ausweis von Rechtsverhältnissen). Darin finden sich die zu einer „Einlagezahl“ gehörenden Grundstücke und damit allenfalls verbundene Rechte. Im Falle einer Liegenschaftstransaktion oder eines Grundbuchsgesuches überprüfen wir den Grundbuchsstand, also auch das A-Blatt, der Liegenschaft selbständig und veranlassen allenfalls auch eine Klarstellung bzw. Löschung veralteter Eintragungen (wie sie sich gelegentlich im sog A2-Blatt finden).
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) bezeichnen einen standardisierten Vertragsinhalt eines Unternehmens, um den Abschluss gleichartiger Geschäfte zu vereinheitlichen. Unsere Auftragsbedingungen (Allgemeinen Geschäftsbedingungen, AGB) nach denen sich unsere anwaltliche Tätigkeit und das Verhältnis zwischen uns und unseren Mandanten richtet, und die wir allen unseren Mandatsverhältnissen zu Grunde legen, gelten Kraft dessen und infolge Veröffentlichung auf dieser Homepage. Unsere Auftragsbedingungen entsprechen dabei weitgehend (aber nicht vollständig) jenen Auftragsbedingungen, die die Rechtsanwaltskammer Wien (RAK Wien) als Muster für Auftragsbedingungen ausgearbeitet hat und bilden daher unseres Erachtens einen ausgewogenen Interessensausgleich zwischen Rechtsanwalt und Mandanten ab. Die AGB finden Sie bitte hier. Durch die Beauftragung an uns akzeptieren Sie als Mandant automatisch diese Auftragsbedingungen. Sollten Sie dazu Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.
Amtstag bezeichnet bestimmte Tage bzw. Stunden bei den Bezirksgerichten (in der Regel einmal wöchentlich, in Wien oft am Dienstag), an denen die Parteien Auskunft und Rechtsbelehrung erhalten und mündlich Klagen, Anträge oder sonstige Erklärungen anbringen können.
Im Prozess bedeutet ein Anerkenntnis die einseitige prozessuale Erklärung des Beklagten, dass die vom Kläger aufgestellte Rechtsfolgebehauptung (ganz oder teilweise) zu Recht besteht und er sich insofern der Forderung des Gegners unterwirft.
Archivium ist eine elektronische Archivlösung für alle österreichischen Rechtsanwälte. In diesem Urkundenarchiv können sämtliche in einer Anwaltskanzlei anfallenden Dokumente dauerhaft gespeichert werden. Durch Freigabeerteilung können diese Urkunden zudem auch an Behörden (z.B. Gerichte oder Finanzbehörden) oder sonstige Dritte bereitgestellt werden. Wir sind selbstverständlich an Archivium angeschlossen und arbeiten regelmäßig mit diesem System.
Aufsandungserklärung (auch: Intabulationsklausel)
Eine Aufsandungserklärung ist eine schriftliche Erklärung des Eigentümers, dass er mit einer bestimmten Eintragung im Grundbuch einverstanden ist. Diese Erklärung wird von der Person abgegeben, deren Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder übertragen werden soll und ist daher letztlich auch in jedem Kaufvertrag zu finden.
Als Beweismittel in Zivil- wie auch Strafverfahren kann sich der Augenschein auf Personen, Gegenstände und Örtlichkeiten beziehen. Dazu gehört vor allem die Besichtigung eines Ortes (Lokalaugenschein), wobei dies insbesondere bei Kündigungsverfahren gelegentlich vorkommt, wenn sich das Gericht ein tatsächliches Bild vom Kündigungsobjekt verschaffen will.
Der Basiszinssatz ist Bezugsgröße ua. für die gesetzlichen Verzugszinsen und wird zweimal jährlich (30. Juni und 31. Dezember) geändert. Die aktuelle Höhe des Basiszinssatzes ist unter www.oenb.at abrufbar.
Als Baurecht wird in Österreich das Recht bezeichnet, auf einem fremden Grundstück – oder unter dessen Oberfläche – ein Gebäude zu errichten. Es ist im Baurechtsgesetz 1912 (BauRG) geregelt. Im Unterschied zum Superädifikat handelt es sich hierbei um ein Gebäude auf Dauer. Die Laufzeit eines solchen Vertrages – zwischen den Eigentümern des Grundes und des Bauwerks – beträgt zwischen 10 und 100 Jahren. Üblicherweise erhält der Baurechtgeber vom Baurechtwerber/Bauberechtigten ein regelmäßiges Entgelt, den Bauzins. Dem Bauberechtigten stehen am Gebäude die Rechte des Eigentümers und am Grundstück die Rechte des Nutznießers zu. Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist fällt das Gebäude – üblicherweise gegen eine angemessene Entschädigung – in das Eigentum des Grundeigentümers zurück. Wir beraten und vertreten Mandanten regelmäßig bei allen Fragen in Zusammenhang mit Baurechten, wobei wir sowohl Grundstückseigentümer als auch Baurechtsberechtigte vertreten oder als Vertragserrichter tätig werden.
B-Blatt (Grundbuch)
Das B-Blatt ist jener Teil des Grundbuches, der als „Gutsbestandsblatt“ bezeichnet wird. Darin finden sich die zu einer „Einlage“ gehörenden Eigentümer und damit allenfalls verbundene Rechte. Im Zuge einer Liegenschaftstransaktion werden die Eintragungen im B-Blatt üblicherweise geändert, denn der bisherige Eigentümer wird gestrichen (ausgetragen) und der neue Eigentümer wird einverleibt (eingetragen).
Die Berufung wendet sich gegen ein Urteil erster Instanz. Sie muss binnen vier Wochen nach Zustellung eines schriftlichen Urteils erhoben werden. Wurde ein Urteil in Anwesenheit beider Parteien mündlich verkündet, muss die Berufung gegen das Urteil sofort mündlich oder schriftlich binnen 14 Tagen ab Zustellung des Verhandlungsprotokolls angemeldet werden. Die Berufung wird beim Gericht erster Instanz eingebracht. Wird die Berufung rechtzeitig erhoben, wird die Berufungsschrift dem Gegner zugestellt. Die Berufung muss von einem Rechtsanwalt verfasst werden. Wir verfassen, wo notwendig und zweckmäßig, gerne auch Berufungen für unsere Mandanten, und zwar sowohl in Verfahren, die wir bereits erstinstanzlich betreut haben, als auch – wenn gewünscht – in Verfahren, in denen wir erstinstanzlich nicht tätig waren.
Im Alltag wird oft nicht zwischen Besitz und Eigentum unterschieden. Dabei ist nicht jeder Besitzer auch gleichzeitig Eigentümer. Wer eine Sache mit dem Willen, sie für sich zu haben, in Gewahrsam hält, ist ihr Besitzer. Eigentümer ist hingegen derjenige, der das Vollrecht an einer Sache hat. Daher ist beispielsweise ein Mieter oder ein Dieb Besitzer einer Sache, auch wenn der Eigentümer ein anderer ist.
Das Besitzstörungsverfahren ist ein vereinfachtes Verfahren vor einem Bezirksgericht zur Wahrung des (letzten ungestörten) Besitzes. Dabei gelten insbesondere folgende Sonderregelungen: (i) die Klage muss binnen 30 Tagen nach Bekanntwerden der Besitzstörung und des Störers bei Gericht einlangen; (ii) in der Verhandlung wird nur die Tatsache des Besitzes und der erfolgten Störung (z.B. unbefugtes Betreten der vermieteten Wohnung durch den Eigentümer) verhandelt; (ii) alle Erörterungen über das Recht auf Besitz, Eigentum, Redlichkeit und Unredlichkeit des Besitzes oder über etwaige Entschädigungsansprüche werden aus dem Verfahren ausgeklammert. Wir vertreten regelmäßig in Besitzstörungsverfahren, und dies sowohl auf Kläger-, wie auch auf Beklagtenseite, wobei etwa Besitzstörungen durch „zuparkende Autos“ ein häufiger Anwendungsfall sind.
Die Kündigung von Mietobjekten, die dem MRG unterliegen, bedarf eines wichtigen Grundes (Kündigungsgrundes) und kann durch den Vermieter nur gerichtlich, also per Antrag bei Gericht, erreicht werden. Üblicherweise bewilligt das zuständige Gericht auf Grundlage der Angaben des Vermieters die Kündigung ohne weiteres Verfahren, allerdings kann der Mieter gegen diese Bewilligung durch Vorbringen von „Einwendungen“ vorgehen. Sobald diese bei Gericht einlangen, wird das „ordentliche Verfahren“ über die Kündigung eingeleitet (weiter dazu siehe Gerichtsverfahren). In Kündigungsverfahren vertreten wir regelmäßig Vermieter oder Mieter vor den Gerichten.
Zentraler Grundsatz in Zivilverfahren ist der Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Über die Würdigung der Beweise und die Frage, ob Tatsachen nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme als erwiesen anzunehmen sind, entscheidet das Gericht nach freier Überzeugung. Hierbei hat jedoch nicht das individuelle Gefühl zu entscheiden, sondern der Richter hat die Prüfung nach bestem Wissen und Gewissen, aufgrund seiner Lebenserfahrung und Menschenkenntnis vorzunehmen.
Das Bezirksgericht ist ein ausschließlich in erster Instanz tätiges Gericht, dem sowohl in Zivil- als auch in Strafsachen bestimmte Angelegenheiten durch Gesetz zugewiesen sind (Eigenzuständigkeit oder Streitwert bis EUR 15.000,–). Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig vor Gerichten aller Instanzen in Österreich. Da Bestandsachen in die Eigenzuständigkeit von Bezirksgerichten fallen, sind wir naturgemäß besonders häufig vor diesen aktiv.
Seit 1.1.2014 gibt es auch ein Bundesverwaltungsgericht. Das Bundesverwaltungsgericht ist die zentrale Anlaufstelle für Beschwerden gegen Entscheidungen von Verwaltungsbehörden in Angelegenheiten der unmittelbaren Bundesverwaltung sein. Die einzige Ausnahme ist der Zuständigkeitsbereich des Bundesfinanzgerichts. Wir vertreten unsere Mandanten fallweise auch vor dem Bundesverwaltungsgericht, insbesondere in Zusammenhang mit gewerberechtlichen Vorschriften.
Das C-Blatt ist jener Teil des Grundbuchs, in welchem die Lasten eingetragen sind („Lastenblatt“). Es können dies ua Pfandrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten (so Geh- und Fahrrechte) sein. Im Falle einer Liegenschaftstransaktion oder eines Grundbuchsgesuches überprüfen wir den Grundbuchsstand, also auch das C-Blatt, der Liegenschaft selbständig und veranlassen allenfalls auch eine Klarstellung bzw Löschung nicht zu übernehmender Eintragungen und Lasten.
Lateinisch für “Bestimmung der gleich bleibenden Umstände” und wird auch “Umstandsklausel” genannt. Durch diese Klausel ist es möglich, einen Vertrag zu ändern, wenn sich entscheidende Umstände ändern und diese Umstände die Grundlage des Geschäftes waren. Zu beachten ist, dass dieser Rechtsgrundsatz nicht immer gilt.
Lateinisch für “Bedingung, ohne die nicht”. Beschreibt eine Bedingung, ohne die ein Ereignis für einen Erfolg nicht kausal ist. Der Sachverhalt wäre also so nicht zustande gekommen, wenn der Vorgang oder die Handlung hinweggedacht würde. Mit dieser Formel wird die Kausalität geprüft, die Voraussetzung für das Bestehen eines Schadenersatzanspruches ist.
Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache, wodurch deren Eigentümer zum Vorteil des Berechtigten verpflichtet ist, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Am verbreitetsten sind in Österreich Wegdienstbarkeiten (Geh- und Fahrrechte). Nach dem Kreis der Begünstigten unterscheidet man zwischen persönlichen Dienstbarkeiten (Personalservitut) und Grunddienstbarkeiten (Realservitut). Dienstbarkeiten werden beim belasteten („dienenden“) Grundstück im C-Blatt und beim berechtigten Grundstück allenfalls im A2-Blatt ausgewiesen. Wir beraten und betreuen gerne bei allen Fragen der Erstellung, Änderung oder Löschung von Dienstbarkeiten und sind dabei auch als Vertragserrichter tätig.
Unter der „Dienstbarkeitsverjährung“ versteht man einen möglichen Endigungsgrund von Dienstbarkeiten, zB Geh- und Fahrrecht, Wasserbezugsrecht. Hierbei sind zwei Fälle zu unterscheiden. Einerseits die Verjährung durch bloßen Nichtgebrauch und andererseits die Verjährung infolge eines Widerstands des Verpflichteten gegen die Rechtsausübung. Im ersten Fall beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre, im zweiten Fall verjährt das Recht an einer Dienstbarkeit, wenn der Berechtigte 3 Jahre lang sein Recht nicht geltend macht. Ist das Bestehen oder Nichtbestehen bzw die Verjährung von Dienstbarkeiten strittig, so vertreten wir in dieser Angelegenheit unsere Mandanten sowohl gerichtlich wie auch außergerichtlich.
Als dingliches Recht bezeichnet man ein Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jeder/jedem wirksam ist (z.B. Eigentum, Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten). Trägerinnen/Träger von dinglichen Rechten können natürliche oder juristische Personen, in das Firmenbuch eingetragene Rechtsträger und Vereine sein. Wir vertreten und beraten sowohl bei der Begründung, als auch bei der Modifikation oder der Beendigung, allenfalls auch bei der Verteidigung von dinglichen Rechten.
Dispositives Recht (auch: nachgiebiges Recht)
Dispositives Recht (auch: nachgiebiges Recht) bezeichnet gesetzliche Bestimmungen, die durch Vereinbarungen der Parteien abgeändert werden können. Im Gegensatz dazu sind „zwingende“ Bestimmungen unveränderlich und gelten auch dann, wenn die Parteien eigentlich etwas anderes vereinbaren wollten oder vereinbart haben. Im Mietrecht sind zwingende Bestimmungen zu Gunsten der Mieter häufig, insbesondere im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Wir beraten und vertreten laufend gerade im Zusammenhang mit zwingenden Bestimmungen des MRG und der Frage, wie man alternative, zulässige und dennoch unsere Mandanten zufriedenstellende Lösungen erreichen kann.
Das Eigentumsrecht ist das „Vollrecht“ an einer Sache, als das Recht, über eine Sache nach Belieben zu verfügen und jeden anderen davon auszuschließen. Grenzen bestehen nur dort, wo Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Eigentum und Besitz werden sprachlich oft gleichgesetzt, sind jedoch im juristischen Kontext streng voneinander zu unterscheiden. So kann ein Gegenstand sich vorübergehend im Besitz einer anderen Person als der des Eigentümers befinden. Wir vertreten regelmäßig in Besitzstörungsverfahren aber auch in Eigentumsklagen (rei vinidcatio), und dies sowohl auf Kläger-, wie auch auf Beklagtenseite.
Einverleibung (auch: Intabulation)
Einverleibung ist ein Fachausdruck des Grundbuchrechts und dient dem unbedingten Rechtserwerb bzw. Rechtsverlust, d.h. ein bestimmtes Recht geht ohne weitere Bedingungen auf eine Person über. Im Zuge von Liegenschaftstransaktionen beantragen wir die Einverleibung der Löschung des Veräußerers und bisherigen Eigentümers (und allenfalls auch von Lasten) und die Einverleibung der Eintragung des Erwerbers und neuen Eigentümers.
Unter Ersitzung wird der Erwerb eines Rechts (z.B. Eigentum, Dienstbarkeiten, Wasser-, Fischereirecht) durch dessen jahrelanges (30 bzw. 40 Jahre) ungehindertes Ausüben in gutem Glauben (in der Meinung, man sei dazu berechtigt) bezeichnet. Wir vertreten und beraten gerne in allen Fragen rund um die Ersitzung, sowohl in deren Durchsetzung, wie auch in dessen Abwehr.
Der Begriff „ex lege“ stammt aus dem Lateinischen und ist gleichbedeutend mit „aus dem Gesetz“ oder „nach dem Gesetz“. Er bezeichnet sohin eine Situation in der schon „aus dem Gesetz“ ohne weiteres (also zB auch ohne eine weitere Erklärung) eine gewisse rechtliche Wirkung eintritt. In unserem Tätigkeitsbereich gibt es eine solche Wirkung beispielsweise im Mietrecht, weil § 1096 ABGB vorsieht, dass im Falle eines Mangels an der Mietsache sich der Mietzins ex lege (also ohne dass es eine „Minderungserklärung“ oder dgl bedarf) mindert. Wir vertreten und beraten unsere Mandanten gerne und regelmäßig in allen Fragen betreffend Mietzinsminderung.
Exekution (auch: Zwangsvollstreckung)
Unter Exekution (auch: Zwangsvollstreckung) versteht man die Durchsetzung eines vollstreckbaren Anspruchs (z.B. Eintreibung von Schulden oder Räumung einer Wohnung) durch staatliche Zwangsgewalt. Die Parteien im Exekutionsverfahren heißen betreibende Partei (Gläubigerin/Gläubiger) und verpflichtete Partei (Schuldnerin/Schuldner). Die betreibende Partei benötigt zur Exekution einen Exekutionstitel. Er ist die rechtliche Grundlage für die Bewilligung und Durchführung von gerichtlichen Pfändungen. Auch wenn dies nicht zu unseren Kerntätigkeitsfeldern gehört, vertreten wir unsere Mandanten selbstverständlich auch in Exekutionsverfahren von (durch uns erkämpften) Exekutionstitel, vorwiegend im Bestandrecht (Kündigung bzw Räumung) und bei Wohnbeitragsklagen (allenfalls hier auch durch Zwangsversteigerung der betreffenden Liegenschaftsanteilen).
Darunter versteht man den Zeitpunkt, in dem der Schuldner die Leistung ordnungsgemäß erbringen muss, und der Gläubiger sie annehmen soll, weil ansonsten ein Verzug eintritt. Die Fälligkeit richtet sich in erster Linie nach Vereinbarung und nach besonderen gesetzlichen Fälligkeitsvorschriften, weiters nach der Natur und dem Zweck der zu erbringenden Leistung. Seit Geltung des Zahlungsverzugsgesetzes (März 2013) ist bei Mietverträgen der gesetzliche Zahlungstermin für den Mietzins der 5. eines jeden Monats, im Vollanwendungsbereich des MRG sind davon zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam (§ 15 Abs 3 MRG).
Wer als Zeuge bei Gericht vorsätzlich eine falsche Aussage macht, wird mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren (bei Vereidigung: bis zu 5 Jahren) bestraft. Eine Falschaussage macht auch derjenige, der wider besseren Wissens vorgibt, sich nicht mehr an etwas erinnern zu können.
Eine Feststellungsklage ist (im Gegensatz zu einer Unterlassungsklage oder einer Leistungsklage) „lediglich“ auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses oder Rechtes oder der Echtheit bzw Unechtheit einer Urkunde gerichtet. Wir vertreten regelmäßig etwa in Verfahren betreffend das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietrechten.
Zeitraum, innerhalb dessen bestimmte Handlungen vorzunehmen oder zu unterlassen sind. Nach dem Urheber der Frist geordnet, gibt es drei Arten von Fristen: gesetzliche Fristen (z.B. Kündigungsfrist), vertragliche Fristen (z.B. Zahlungs-, Reklamationsfrist) und behördliche Fristen (z.B. Einspruchsfrist). Selbstverständlich ist die Wahrung aller Fristen für unsere Mandanten eine vordringliche Pflicht der Rechtsanwälte, weshalb wir diese sorgfältig und in mehreren Parallelsystemen verwalten.
Der Lauf einer rechtlichen Frist, die nach Tagen bestimmt wird, beginnt mit dem Nachfolgetag jenes Tages zu laufen, auf den „das die Frist auslösende Ereignis“ (zB die Zustellung) fällt und endet am letzten Tag der Frist um 24 Uhr. Entscheidend für die Einhaltung der Frist ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Postaufgabe (Datum des Poststempels) oder der Faxübermittlung, anderes gilt nur bei materiellen Fristen zB bei der 30-tägigen Frist beim Besitzstörungsverfahren. Fristen, die nach Wochen, Monaten oder Jahren bestimmt werden, beginnen mit dem Tag der Zustellung der Entscheidung (durch welche die Frist angeordnet wurde) zu laufen. Selbstverständlich ist die Wahrung aller Fristen für unsere Mandanten eine vordringliche Pflicht der Rechtsanwälte, weshalb wir diese sorgfältig und in mehreren Parallelsystemen verwalten.
Das Recht des Fruchtgenusses ist ein dingliches Recht, nämlich das Recht eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu benutzen und Erträge daraus zu ziehen. Wir beraten und betreuen gerne bei allen Fragen der Erstellung, Änderung oder Löschung von Fruchtgenussrechten und sind dabei auch als Vertragserrichter tätig.
Neben den Schlichtungsstellen sind die Gerichte die wesentlichen Entscheidungsträger über immobilienrechtliche Angelegenheiten. Sachlich in Betracht kommen in diesem Bereich die Bezirksgerichte, das Landesgericht für Zivilrechtssachen sowie das Handelsgericht. Die Zuständigkeit der verschiedenen Gerichte ist je nach Materie und Örtlichkeit gesetzlich streng geregelt und muss bei der Stellung von Anträgen und Erhebung von Klagen zwingend eingehalten werden, sofern nicht im Gesetz die Möglichkeit einer Parteienvereinbarung vorgesehen ist. Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig vor Gerichten aller Instanzen in Österreich. Da Bestandsachen in die Eigenzuständigkeit von Bezirksgerichten fallen, sind wir naturgemäß besonders häufig vor diesen aktiv.
Der Gerichtsstand klärt, welches Gericht für eine Klage zuständig ist. Der allgemeine Gerichtsstand richtet sich nach dem Wohnsitz des Beklagten. Für bestimmte Streitigkeiten sind besondere Gerichtsstände vorgesehen. Beispielsweise ist für eine gerichtliche Kündigung, jenes Bezirksgericht zuständig, in dessen Sprengel das Mietobjekt liegt.
Ein Gerichtsverfahren beginnt üblicherweise mit einem einleitenden Schriftsatz (Klage oder Antrag) bei Gericht. Abhängig vom jeweiligen Anliegen findet in der Folge ein schriftliches und/oder mündliches Verfahren statt, in welches der Beklagte bzw. der Antragsgegner einbezogen wird und welches mit einer verbindlichen Entscheidung des Gerichts endet, sofern nicht der Antrag bzw. die Klage zurückgezogen oder das Verfahren unterbrochen wird. Lautet eine Klage ausschließlich auf Zahlung eines Geldbetrages bis zu einer gewissen Höhe, erlässt das Gericht ohne weiteres Verfahren einen „Zahlungsbefehl“ gegen den Beklagten, der jedoch aufgehoben wird, sobald der Beklagte „Einspruch“ dagegen erhebt. In der Folge wird eine mündliche Verhandlung anberaumt und somit das „ordentliche Verfahren“ eingeleitet. Begehrt der Kläger bzw. der Antragssteller hingegen nicht oder nicht nur die Zahlung eines Geldbetrages, wird sogleich das „ordentliche Verfahren“ eingeleitet. In vielen mietrechtlichen Angelegenheiten findet das Verfahren als „Außerstreitverfahren“ statt, welches sich abhängig vom Inhalt des jeweiligen Antrags unterschiedlich gestaltet und welches häufig erst nach Anrufung der Schlichtungsstelle eingeleitet werden kann.Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig in Schlichtungsstellen-Verfahren und in Gerichts-Verfahren verschiedener Art, insbesondere sind wir in Kündigungsverfahren, Besitzstörungsverfahren, Mietzins- und Räumungsklagen und sonstigen bestandrechtlichen Verfahren (Mietzinshöhe, Erhaltungsmaßnahmen etc) und Klagen (Feststellung, Unterlassung etc) aktiv.
Unter Geschäftsfähigkeit versteht man die „Fähigkeit“, sich durch eigenes rechtsgeschäftliches Handeln rechtlich zu binden. Volle Geschäftsfähigkeit erhalten Personen ab Vollendung des 18. Lebensjahres (Volljährigkeit); früher lag diese Grenze bei 19 Jahren.
Gewährleistung ist die bei entgeltlichen Verträgen gesetzlich angeordnete, verschuldensunabhängige Haftung des Leistungserbringers für Mängel seiner Leistungen. Die Mängel müssen dabei bereits im Zeitpunkt der Übergabe vorliegen; der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist dafür nicht maßgeblich. Wir vertreten und beraten unsere Mandanten gerne und regelmäßig in allen Fragen betreffend Gewährleistung in Zusammenhang mit Immobilien, insbesondere bei dem Kauf oder der Anmietung von Liegenschaften.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches vom jeweils örtlich zuständigen Bezirksgericht in elektronischer Form geführt wird und Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse an Liegenschaften gibt. Aus dem Grundbuch ist insbesondere ersichtlich, wer Eigentümer eines Grundstückes ist oder ein sonstiges Recht an der Liegenschaft hat, aber auch, welche Belastungen daran haften, wie etwa eine Hypothek. Das Grundbuch ist öffentlich. Jedermann kann daher beim jeweiligen Bezirksgericht sowie bei Notaren und Rechtsanwälten gegen Gebühr Einsicht in das Grundbuch nehmen. Wir unterstützen unsere Mandanten regelmäßig in allen Arten von Grundbuchsverfahren, insbesondere bei der grundbücherlichen Abwicklung von Kaufverträgen und sonstigen Liegenschaftstransaktionen.
Grunddienstbarkeit (auch: Realservitut)
Die Dienstbarkeit an einer Liegenschaft wird Grunddienstbarkeit genannt und dient der besseren Nutzung des begünstigten Grundstücks. Das Recht steht der Eigentümerin/dem Eigentümer der begünstigten Liegenschaft zu. Typische Anwendungsfälle sind etwa Feld- oder Wegedienstbarkeiten. Wir beraten und betreuen gerne bei allen Fragen der Erstellung, Änderung oder Löschung von Realsdienstbarkeiten und sind dabei auch als Vertragserrichter tätig.
Für die anwaltlichen Leistungen, wie etwa rechtliche Beratung, Schriftsätze an das Gericht sowie Korrespondenz, stellen wir ein Honorar in Rechnung. Die Höhe hängt im Wesentlichen von der Komplexität der vorgenommen Handlung, der Höhe des Streitwertes sowie dem Zeitaufwand ab. Welche Partei diese Kosten schlussendlich zu tragen hat, ist vom Ausgang des jeweiligen Verfahrens abhängig. Im Zivilprozess und im Exekutionsverfahren muss jene Partei, die unterliegt, der obsiegenden Partei im Ausmaß des Obsiegens die Kosten, sohin auch die Anwaltskosten, ersetzen. Informationen zu unserer Honorargestaltung finden Sie bitte hier.
Die Hypothek ist das Pfandrecht an einer Liegenschaft. Sie muss im Grundbuch (im C-Blatt) eingetragen werden um wirksam zu sein. Im Falle der Nichtbezahlung der Hypothekarforderung kann der Gläubiger Schritte zur Befriedigung seiner Forderung (Zwangsversteigerung) einleiten und ist dann insofern geschützt, als er sich an dem Erlös aus der Zwangsversteigerung vorrangig befriedigen darf.
Unter „Immissionen“ im Immobilienrecht versteht man die von einem Nachbargrundstück ausgehenden Einwirkungen auf eine Liegenschaft, insbesondere durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusche, Erschütterungen uä. Diese kann der Eigentümer nur untersagen, wenn sie das „ortsübliche“ Ausmaß überschreiten und die gewöhnliche Benutzung des Grundes wesentlich beeinträchtigen. Die unmittelbare Zuleitung und das Eindringen grobkörperlicher Stoffe sind jedoch jedenfalls unzulässig. Wir sind regelmäßig in der Abwehr von Immissionen tätig und haben darüber auch schon wiederholt publiziert.
Indexklausel (auch: Wertsicherungsklausel)
Die Indexklausel ist eine Wertsicherungsvereinbarung, mit deren Hilfe Geldbeträge (Geldsummenschulden) wertbeständig gemacht werden sollen, um sie der Geldentwertung zu entziehen (Verbraucherpreisindex). Diese Indexklauseln werden sehr häufig in Mietverträgen verwendet, um den Mietzins entsprechend anzupassen. Gerne übernehmen wir für unsere Mandanten auch die Erstellung von Mietverträgen, wobei wir hier auf einen – aus unserer einschlägigen Erfahrung – reich bestückten Satz an Vorlagen und Standardklauseln zurückgreifen können. Für den Einzelfall passen wir diese dann punktgenau den individuellen Bedürfnissen unserer Mandanten an.
In mietrechtlichen Angelegenheiten ist erste Instanz das jeweils örtlich zuständige Bezirksgericht. Allgemein kommt aber auch das jeweilige Landesgericht als erste Instanz infrage. Wird gegen die Entscheidung eines Gerichts ein Rechtsmittel, also zum Beispiel eine Berufung oder ein Rekurs, eingebracht, steigt der Prozess von einem niederen (Bezirksgericht) zu einem höheren Gericht (Landesgericht) auf. Dieses Aufsteigen eines Prozesses nennt man Instanzenzug.Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig vor Gerichten aller Instanzen in Österreich. Da Bestandsachen in die Eigenzuständigkeit von Bezirksgerichten fallen, sind wir naturgemäß besonders häufig vor diesen aktiv.
Intabulation (auch: Einverleibung)
Intabulationsklausel (auch: Aufsandungserklärung)
Von einer Judikatschuld spricht man, wenn ein durch ein vollstreckbares Urteil zuerkannter Anspruch vorliegt. Dieser verjährt im Normalfall erst in 30 Jahren ab der Entscheidung.
„Jura novit curia“ ist ein lateinisch und steht für “Das Gericht kennt das Recht”. Es genügt vor Gericht den Sachverhalt darzustellen, zB Zivilprozess Erläuterungen zu juristischen Auslegungen, der Mitteilung von Rechtsansichten oder zur Rechtsanwendung bedarf es nicht. Grundsatz der richterlichen Rechtsanwendung Das Gericht wendet das entsprechende Recht eigenständig auf den dargelegten und festgestellten Sachverhalt an.
Eine juristische Person ist eine Rechtsperson, die keine natürliche Person (also kein Mensch) ist und die, geschaffen durch einen Rechtsakt, aufgrund gesetzlicher Anerkennung rechtsfähig ist und somit Träger von Rechten und Pflichten sein kann, zB Verein, GmbH, Stiftung etc. Auch Privatstiftungen sind juristische Personen.
Jus cogens (auch: zwingendes Recht)
Zwingendes Recht bezeichnet Rechtsnormen, die durch Vereinbarung der Parteien nicht abgeändert werden können. Im Gegensatz dazu bezeichnet dispositives Recht (auch: nachgiebiges Recht) gesetzliche Bestimmungen, die durch Vereinbarungen der Parteien abgeändert werden können. Im Mietrecht sind zwingende Bestimmungen zu Gunsten der Mieter häufig, insbesondere im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Wir beraten und vertreten laufend gerade im Zusammenhang mit zwingenden Bestimmungen des MRG und der Frage, wie man alternative, zulässige und dennoch unsere Mandanten zufriedenstellende Lösungen erreichen kann.
Katastralgemeinde (Abkürzung: KG)
Katastralgemeinden (KG) sind diejenigen Teile der Erdoberfläche, die im Kataster als solche bezeichnet werden. Meist umfassen politische Gemeinden eine oder mehrere Katastralgemeinden. Jede Katastralgemeinde hat einen Namen, zur leichteren und eindeutigen Bezeichnung auch eine Nummer (z.B. Katastralgemeinde Währing 01514).
Unter Kaution versteht man eine Sicherheitsleistung, die insbesondere im Hinblick auf die Erfüllung einer vertraglichen Pflicht erlegt wird. Häufig wird diese zB im Mietrecht als Sicherheit für Schäden oder offene Mietzinse vereinbart und vom Mieter hinterlegt. Gerne übernehmen wir für unsere Mandanten auch die Erstellung von Mietverträgen, wobei wir hier auf einen – aus unserer einschlägigen Erfahrung – reich bestückten Satz an Vorlagen und Standardklauseln zurückgreifen können.
Kündigung(sverfahren)
Mietverträge, die zumindest dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, können nur unter Angabe eines „wichtigen Grundes“ gekündigt werden. Als einen solchen wichtigen Grund bezeichnet das Gesetz zum Beispiel den Mietzinsrückstand des Mieters, den erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes etwa durch Vernachlässigung, unleidliches Verhalten des Mieters gegenüber Nachbarn bzw. dem Vermieter, aber auch das fehlende Wohnbedürfnis des Mieters, etwa, weil die Wohnung leer steht oder der Mieter die Wohnung vollständig untervermietet. Unter gewissen – strengen – Voraussetzungen stellt auch der Eigenbedarf des Vermieters am Mietgegenstand einen wichtigen Grund dar, der zur Kündigung berechtigt. Wir vertreten laufend Mandanten auf beiden Seiten eines Kündigungsverfahrens, also einerseits teilweise sowohl (kündigende) Vermieter als auch andererseits (gekündigte) Mieter.
Laesio enormis (auch: Verkürzung über die Hälfte)
Unter laesio enormis versteht man den Rechtsbehelf eines Vertragspartners eines zweiseitig verbindlichen Rechtsgeschäftes, dessen Aufhebung sowie die Herstellung des vorigen Standes zu fordern, wenn er – wertmäßig betrachtet – nicht einmal die Hälfte dessen, was er dem anderen gegeben hat, selbst erhalten hat (gemessen wird der objektive Wert der Leistungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses).
Seit 1.1.2014 gibt es in jedem Bundesland ein Landesverwaltungsgericht, das über Beschwerden gegen Entscheidungen bestimmter Verwaltungsbehörden entscheidet. Die Landesverwaltungsgerichte ersetzen u.a. die bisherigen unabhängigen Verwaltungssenate (UVS) und sonstigen Rechtsschutzbehörden. Insbesondere bei Rechtsmittel gegen die Baubehörden übernehmen wir für unsere Mandanten immer wieder auch die Vertretung vor Landesverwaltungsgerichten.
Die Leistungsklage ist darauf gerichtet, dass der Gegner zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verurteilt wird. Im Zivilprozess ist die Leistungsklage die bei weitem häufigste Klageart. Mit dieser kann zB eine ausstehende Mietzinszahlung oder Kaufpreiszahlung eingeklagt werden. Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig und häufig in allen Arten von Leistungsklagen, die im Immobilienrecht verhaftet sind.
Eine Mahnklage ist eine Klage wegen Geldleistungen unter EUR 75.000,–. Bis zu einem Streitwert von EUR 5.000,– kann der Kläger die Mahnklage selbst beim Bezirksgericht einbringen. Ab einem Streitwert von über EUR 5.000,– besteht Anwaltspflicht d.h. die Mahnklage kann nur unter Beiziehung eines Anwalts eingebracht werden. Bis zu einem Streitwert von EUR 15.000,– sind für Mahnklagen die Bezirksgerichte zuständig.
Ist eine schriftliche Zahlungsaufforderung. Der Schuldner wird an die Fälligkeit seiner geschuldeten Geldleistung erinnert und “ermahnt” diese umgehend zu begleichen. Es besteht nach österreichischem Recht keine Verpflichtung zur Mahnung, somit ist grundsätzlich ab dem ersten Tag des Zahlungsverzugs eine Klage wegen Geldleistungen (Mahnklage bis EUR 75.000,-) möglich. Wenn wir bei der Eintreibung von Ausständen Unterstützung leisten sollen, raten wir – auch aufgrund des Kostenrisikos eines Gerichtsverfahrens – üblicherweise aber vorerst dazu, vor Klagsführung noch ein (letztes) anwaltliches Aufforderungsschreiben (allenfalls mit einer sehr kurzen Leistungsfrist) abzuschicken.
Mediator ist ein unabhängiger Spezialist, der im Interesse aller Streitparteien tätig wird und die Streitparteien bei der außergerichtlichen Konfliktlösung anleiten bzw dafür einen geeigneten Rahmen schaffen soll. Mediatoren haben, wenn sie in die vom Bundesministerium für Justiz (BMJ) geführten Liste von Mediatoren eingetragen sind, jedenfalls eine entsprechende Mediatorenausbildung absolviert und kennen die rechtlichen und psychosozialen Grundlagen der Mediation. Real Mediation e.U., ein Unternehmen der Limberg Real Estate Group, hat sich auf die Mediation im Immobilien- und Wirtschaftsbereich spezialisiert und bietet durch die Juristin Mag. Miriam Limberg derartige Mediationsverfahren an.
Wenn eine bewegliche Sache mehrfach veräußert wird, wird derjenige Eigentümer, dem die Sache zuerst übergeben wird. Für unbewegliche Sachen wie Liegenschaften gilt Ähnliches: Eigentümer von zB mehrfach veräußerten Grundstücken wird jener, der zuerst beim Grundbuchsgericht um Eintragung ansucht. Die Gefahr einer Mehrfachveräußerung bei Liegenschaften kann insbesondere dadurch begegnet werden, dass ein Rechtsanwalt treuhändig mit der Abwicklung beauftragt wird. Wir übernehmen gerne und regelmäßig die treuhändige Abwicklung von Liegenschaftstransaktionen und bieten dadurch allen Beteiligten größtmögliche Sicherheit.
Das Mietrechtsgesetz (kurz: „MRG“) ist das Nachfolgegesetz des Mietengesetzes (kurz: „MG“) und gilt seit 1982 in Österreich bei der Vermietung von Immobilien. Grundsätzlich wird bei der Anwendung in drei Kategorien unterschieden: (i) Vollausnahmen (zB Einfamilienhäuser), (ii) Teilausnahmen, auf die insbesondere die Bestimmungen hinsichtlich Kündigung und Befristung anwendbar sind (zB Dachgeschossausbauten ab 2002) und (iii) Vollanwendungsbereich (insb „klassische Altbauten“ vor 1945 erbaut). Insgesamt ist das MRG ein komplexes Materiengesetz, das zahlreiche Sondervorschriften und Ausnahmen dazu kennt. Wir betreuen unsere Mandanten unter anderem auch in allen Fragen und Verfahren rund um das MRG, insbesondere in Kündigungsverfahren und Mietzinsüberprüfungsverfahren und allen Themen rund um Betriebskosten und Investitionskostenersatz.
Von einem Nachbargrundstück dürfen keine Immissionen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung oder ähnlichem ausgehen, die das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten. Die Verhältnisse der unmittelbaren Umgebung sind daher zur Beurteilung heranzuziehen. Wir sind regelmäßig im Schutz von Nachbarrechten tätig und haben dazu auch schon wiederholt publiziert.
Im zivilrechtlichen Rechtsmittelverfahren ist die Überprüfung durch das Rechtsmittelgericht in der Regel beschränkt: Es darf lediglich auf Basis der Sachlage und des Parteienvorbringens zum Ende der erstinstanzlichen Verhandlung entschieden werden, neue Ansprüche dürfen nicht gestellt bzw neue Einwände nicht erhoben werden. In erstinstanzlichen Verfahren achten wir daher sehr genau darauf, dass Alles im Interesse unserer Mandanten Erforderliche zeitgerecht vorgebracht wird.
Der Notariatsakt ist eine vom Notar über Ersuchen der Parteien hergestellte schriftliche Urkunde über ein Rechtsgeschäft oder eine Rechtserklärung, die durch die Mitwirkung des Notars mit der Kraft einer öffentlichen Urkunde ausgestattet wird.
Notarielle Beglaubigung (Unterschriftsbeglaubigung)
Mit der Unterschriftsbeglaubigung (öffentlichen Beglaubigung) einer Privaturkunde bestätigt ein Notar bzw. das Bezirksgericht, dass die Unterschrift einer bestimmten Person echt ist, also von der Person stammt, die vor dem Notar bzw. vor dem Bezirksgericht unterschrieben oder ihre Unterschrift anerkannt hat. Derartige Beglaubigungen sind vor allem bei Liegenschaftskaufverträgen notwendig, wenn aufgrund dieser grundbücherliche Eintragungen geändert werden sollen.
Noterbe (auch: Pflichtteilsberechtigter)
Pflichtteilsberechtigte sind derzeit (bis zum Inkrafttreten des ErbRÄG 2015 am 1.1.2017) (i) die Nachkommen (die Kinder, wenn diese verstorben sind, die Enkelinnen/Enkel und so weiter), (ii) die Ehegattin/der Ehegatte und (iii) die Eltern (wenn es keine Nachkommen gibt). Pflichtteilsberechtigte haben einen Anspruch auf einen Pflichtteil nach dem verstorbenen Erblasser. Wir beschäftigen uns in unserem Fachgebiet Privatstiftungsrecht insbesondere auch mit Fragen der Pflichtteilsansprüche (bzw deren Vermeidung) nach Stiftern. Zu diesem Thema hat Dr. Clemens Limberg auch die bisher einzige Monoagraphie in Österreich verfasst („Privatstiftung und Erbrecht“, Manz Verlag), die unter anderem mit dem Kathrein&Co Stiftungspreis ausgezeichnet wurde und vom Obersten Gerichtshof (OGH) in den seither ergangenen Entscheidungen auch wiederholt zitiert wurde.
Persönliche Dienstbarkeit (auch: Personalservitut)
Persönliche Dienstbarkeiten sind Dienstbarkeiten, die nur einer bestimmten Person zustehen, und im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten (Realservitut) nicht aus dem Eigentum an einer bestimmten Liegenschaft ableitbar sind. Die häufigsten persönlichen Dienstbarkeiten sind nicht vererb- und veräußerbare persönliche Wohn- oder Fruchtgenussrechte. Wir beraten und betreuen gerne bei allen Fragen der Erstellung, Änderung oder Löschung von Personaldienstbarkeiten und sind dabei auch als Vertragserrichter tätig.
Das Pflichtteilsrecht ist das Recht eines bestimmten Personenkreises (der Pflichtteilsberechtigten bw Noterben) auf jeden Fall etwas aus dem Nachlass des verstorbenen Erblassers zu erhalten, auch wenn die Verstorbene/der Verstorbene zu Lebzeiten testamentarisch jemand anderen eingesetzt hat. Wir beschäftigen uns in unserem Fachgebiet Privatstiftungsrecht insbesondere auch mit Fragen der des Pflichtteilsrechts (bzw dessen Vermeidung) nach Stiftern. Zu diesem Thema hat Dr. Clemens Limberg auch die bisher einzige Monoagraphie in Österreich verfasst („Privatstiftung und Erbrecht“, Manz Verlag), die unter anderem mit dem Kathrein&Co Stiftungspreis ausgezeichnet wurde und vom Obersten Gerichtshof (OGH) in den seither ergangenen Entscheidungen auch wiederholt zitiert wurde.
Präklusion bedeutet den Verlust eines Rechts, wenn eine Rechtshandlung nicht innerhalb einer bestimmten gesetzlichen, richterlichen oder verwaltungsbehördlichen Frist vorgenommen wurde. Wurde beispielsweise in einem Bauverfahren eine mündliche Verhandlung in besonderer (gesetzlich geregelter) Form kundgemacht, so kann eine Gegnerin/ein Gegner des Bauvorhabens ihre Einwände/seine Einwände dagegen nur bis während der Verhandlung vorbringen. Nach der Verhandlung ist sie/er präkludiert, ihre/seine Parteistellung im Verfahren ist verloren. Die Beachtung der Präklusivfristen (sowohl auf Seite des Berechtigten, wie auch zur Abwehr von Ansprüchen auf Seiten des Verpflichteten) ist für uns eine Selbstverständlichkeit in der anwaltlichen Beratung und Vertretung.
Ein prätorischer Vergleich ist ein gerichtlicher Vergleich, der zur Verhütung von Rechtsstreitigkeiten und zur vereinfachten Streitschlichtung vorab, also noch vor dem Einbringen einer Klage, beim Bezirksgericht geschlossen werden kann. Eine derart gerichtlich protokollierte Vereinbarung stellt auch einen Exekutionstitel dar. Wir schließen prätorische Vergleiche insbesondere in Mietzins- und Räumungssachen häufig ab, denn diese sparen unseren Mandanten Zeit und Kosten.
Die Privatstiftung im Sinn des Privatstiftungsgesetzes (PSG) ist ein Rechtsträger, dem vom Stifter ein Vermögen gewidmet ist, um durch dessen Nutzung, Verwaltung und Verwertung der Erfüllung eines erlaubten, vom Stifter bestimmten Zwecks zu dienen; sie genießt Rechtspersönlichkeit und muss ihren Sitz im Inland haben. Wir vertreten Privatstiftungen gerne in allen Angelegenheiten, wobei Dr. Clemens Limberg bereits zahlreiche Publikationen zum Thema Privatstiftungen geschrieben hat, unter anderem auch als Mitautor des Leifadens „Privatstiftung“ (LexisNexis Verlag). Spezialgebiet von Dr. Limberg sind dabei Fragen der Pflichtteilsansprüche (bzw deren Vermeidung) nach Stiftern. Zu diesem Thema hat Dr. Clemens Limberg auch seine Dissertation verfasst und die bisher einzige Monoagraphie in Österreich geschrieben („Privatstiftung und Erbrecht“, Manz Verlag), die unter anderem mit dem Kathrein&Co Stiftungspreis ausgezeichnet wurde und vom Obersten Gerichtshof (OGH) in den seither ergangenen Entscheidungen auch wiederholt zitiert wurde.
Grundsätzlich kann das Honorar zwischen Rechtsanwälten und Mandanten frei vereinbart werden. Im Falle des Obsiegens kann von der Gegenpartei Kostenersatz jedoch nur in der gesetzlich vorgesehenen Höhe verlangt werden. Diese richtet sich nach dem RATG.
Räumt der Mieter das Bestandsobjekt nicht fristgerecht oder nutzt sonst jemand eine Liegenschaft ohne gültigen Rechtstitel (grundlos), so kann der Liegenschaftseigentümer bzw Berechtigte die Räumung des Objektes gerichtlich erzwingen. Wurde ein gerichtlicher Räumungsvergleich abgeschlossen, kann sofort die Räumungsexekution beantragt werden. Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig in allen Arten an Räumungsverfahren.
Ein Rechtsanwalt haftet seinem Mandanten gegenüber für Schäden, die diesem durch schuldhaftes Verhalten des Rechtsanwaltes, das auch in der Unkenntnis der Gesetze und Rechtsprechung liegen kann, erwachsen. Zudem besteht ein Versicherungsschutz, der gesetzlich im Ausmaß von EUR 2.400.000,– je Versicherungsfall für Rechtsanwalts-GmbH vorgeschrieben ist, und der bei unserer Kanzlei sogar bis EUR 3.000.000,– je Versicherungsfall erhöht ist. Erfreulicherweise ist ein solcher Versicherungsfall bisher noch nicht eingetreten. Wir weisen darauf hin, dass unsere Haftung auf die für den konkreten Schadensfall zur Verfügung stehende Versicherungssumme beschränkt ist (siehe unsere Auftragsbedingungen, AGB).
Die Rechtsanwaltskammern sind die Berufsvertretung aller österreichischen Rechtsanwälte. In jedem Bundesland gibt es eine eigene Rechtsanwaltskammer, der alle Rechtsanwälte, die dort ihren Kanzleisitz haben, angehören. Die Rechtsanwaltskammern sind berufliche Interessenvertretungen und Körperschaften des öffentlichen Rechts. Sie besorgen ihre Geschäfte teils unmittelbar in Plenarversammlungen, teils mittelbar durch ihren Ausschuss. Dr. Clemens Limberg bzw. die Dr. Clemens Limberg Rechtsanwalts GmbH sind Mitglied der Rechtsanwaltskammer Wien (RAK Wien).
Der Terminus „Rechtsbehelf“ wird zumeist als Oberbegriff verwendet, unter den alle formellen wie informellen Rechtsmittel subsumiert werden. Oft werden damit aber auch Anträge bezeichnet, die nicht unter den formellen Rechtsmittelbegriff der ZPO subsumiert werden können: z.B. Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, Widerspruch gegen das Versäumungsurteil, Einspruch gegen den Zahlungsbefehl etc. Wir beraten unsere Mandanten gerne bei der Beurteilung und Entscheidung einen Rechtsbehelf zu ergreifen und führen diesen auch gerne aus, und zwar sowohl in Verfahren, die wir bereits erstinstanzlich betreut haben, als auch – wenn gewünscht – in Verfahren, in denen wir erstinstanzlich nicht tätig waren.
Rechtsgeschäfte sind grundsätzlich gebührenpflichtig, wenn über sie eine Urkunde errichtet wird und sie im Gebührengesetz ausdrücklich erwähnt sind. Die zu entrichtende Gebühr wird Rechtsgeschäftsgebühr genannt. Im Tätigkeitsbereich unserer Kanzlei spielen vor allem die Vergebührung von Mietverträgen und Bürgschaften eine Rolle. Selbstverständlich übernehmen wir für unsere Mandanten gerne die Berechnung, Erklärung und Abfuhr dieser Gebühren.
Im Gegensatz zu Leistungsklagen oder Feststellungsklagen sind diese auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung eines Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien gerichtet. Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig in allen Arten von Rechtsgestaltungsklagen, die im Immobilienrecht verhaftet sind (insbesondere Kündigungsverfahren).
Ist eine gerichtliche oder behördliche Entscheidung durch Rechtsmittel nicht mehr anfechtbar (etwa wenn kein Rechtsmittel mehr zulässig ist oder die Rechtsmittelfrist ungenützt verstrichen ist), wird sie formell rechtskräftig. Unter materieller Rechtskraft wiederum versteht man die sachlichen Wirkungen des formell rechtskräftigen Urteils, Beschlusses, Bescheids. Allenfalls gibt es aber auch noch Möglichkeiten gegen ein rechtskräftiges Erkenntnis vorzugehen (z.B. Wiederaufnahmsklage etc.), auf Wunsch beraten wir hierzu gerne.
Staatliche Entscheidungen können mit einer formalisierten Anfechtung (Rechtsmittel) bekämpft werden, über die grundsätzlich eine höherrangige Institution zu entscheiden hat. Jedes Rechtsmittel ist an eine bestimmte Frist gebunden. Wir verfassen, wo notwendig und zweckmäßig, gerne auch Rechtsmittel für unsere Mandanten, und zwar sowohl in Verfahren, die wir bereits vor der anzufechtenden Entscheidung betreut haben, als auch – wenn gewünscht – in Verfahren, in denen wir bisher nicht tätig waren.
Beim Rekurs handelt es sich um ein Rechtsmittel im Zivilverfahren, mit welchem die unterliegende Partei gegen den Beschluss eines Gerichtes vorgehen kann. Zum Zivilverfahren zählen der Zivilprozess, das Außerstreitverfahren, das Exekutionsverfahren und das Insolvenzverfahren. Der Rekurs richtet sich nur gegen Beschlüsse – also gegen die nicht als Urteil ergehenden Entscheidungen des Gerichts. Die Rekursfrist beträgt in der Regel 14 Tage (Rekursfristen von einem Monat sind teilweise auch vorgesehen). Der Rekurs ist bei dem Gericht zu erheben, dessen Beschluss angefochten wird. Rekursgericht ist das instanzenmäßig übergeordnete Gericht. Dieses entscheidet in der Regel selbst. Wir erheben, wo notwendig und zweckmäßig, gerne auch Rekurs für unsere Mandanten.
Das Rechtsmittel, das gegen ein Urteil zweiter Instanz eingelegt wird, nennt man Revision. Die Revision muss von einem Rechtsanwalt verfasst werden. Revisionen sind bei Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung in folgenden Fällen zulässig, und auch dann nur (i) bei einem Streitwert unter 5.000 Euro: nur bei bestimmten familien- und mietrechtlichen Streitigkeiten sowie in Arbeits- und Sozialrechtssachen, (ii) bei Streitwerten zwischen 5.000 Euro und 30.000 Euro: wenn das Berufungsgericht die Revision wegen des Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung für zulässig erklärt oder (iii) bei einem Streitwert ab 30.000 Euro: immer. Die Revision muss binnen vier Wochen beim Gericht erster Instanz eingebracht werden. Die Entscheidung, ob die Revision Erfolg hat oder nicht, trifft der Oberste Gerichtshof.Rechtsmittel gegen das Urteil eines Berufungsgerichtes in Zivilrechtssachen, das nicht nur die Kontrolle dieser Entscheidung bezweckt, sondern auch der Wahrung der Rechtseinheit, Rechtssicherheit und Rechtsentwicklung dient. („Leitfunktion“ des OGH). Wir verfassen, wo notwendig und zweckmäßig, gerne auch Revisionen für unsere Mandanten, und zwar sowohl in Verfahren, die wir bereits vor der anzufechtenden Entscheidung betreut haben, als auch – wenn gewünscht – in Verfahren, in denen wir bisher nicht tätig waren.
Gewisse Mietangelegenheiten, wie zum Beispiel die Anerkennung als Hauptmieter sowie Streitigkeiten über die Verbesserung des Mietgegenstandes oder betreffend der Betriebskosten, werden in Wien und anderen größeren Gemeinden von einer Schlichtungsstelle erledigt. Aufgrund eines entsprechenden Antrags führt die Schlichtungsstelle ein Verfahren durch, welches meist auch eine mündliche Verhandlung beinhaltet, und trifft anschließend eine Entscheidung in der Sache. Diese Entscheidung stellt einen Exekutionstitel dar. Jedoch kann eine Partei, die sich mit der Entscheidung der Gemeinde nicht zufriedengibt, innerhalb von vier Wochen das jeweils zuständige Bezirksgericht anrufen, welches sich der Sache dann von Neuem annimmt.Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig in Schlichtungsstellen-Verfahren aller Art, insbesondere sind wir in Verfahren über die rechtmäßige Mietzinshöhe oder Erhaltungsmaßnahmen aktiv.
In der Regel gilt Schweigen nicht als Zustimmung. Auf Grund von zB Vereinbarungen oder bisherigen Gepflogenheiten kann aber eine Pflicht zum Widerspruch bestehen. In der Praxis wird zB im Zusammenhang mit Mietverträgen immer wieder strittig, ob die stillschweigende Duldung einer Nutzung(serweiterung) durch den Mieter als Zustimmung des Vermieters gilt. Schweigen kann auch kraft besonderer gesetzlicher Regelungen eine gewisse Bedeutung haben; so bestimmt etwa § 29 Abs 3 lit b MRG, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, einmalig als auf drei Jahre erneuert gelten.
Selbstberechnung (Selbstberechnungserklärung)
Die Selbstberechnungserklärung ersetzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Einverleibung im Grundbuch notwendig ist. Anfallende Steuern (z.B. Grunderwerbsteuer) und Eintragungsgebühren können von einer Vertreterin/einem Vertreter der Kaufvertragsparteien (unserer Kanzlei) selbst berechnet und abgeführt werden. Mit der Selbstberechnungserklärung können wir dann eine sofortige Grundbuchseintragung erwirken, da vom Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung mehr ausgestellt werden muss. Wenn wir als Treuhänder einer Liegenschaftstransaktion tätig sind, obliegt uns selbstverständlich auch die korrekte steuerliche Behandlung dieser Transaktion, wozu üblicherweise auch die Selbstberechnung bzw Selbstberechnungserklärung gehört.
Servitut (auch: Dienstbarkeit)
Unter „Stundung“ versteht man, dass die Fälligkeit oder der tatsächliche Zahlungszeitpunkt einer Forderung nachträglich durch Vereinbarung mit dem Gläubiger hinausgeschoben wird. Eine Stundung kann sich ausnahmsweise auch aufgrund von gesetzlicher Vorschriften ergeben.
Superädifikat (auch: Überbauten)
Superädifikate sind Gebäude, die auf einem fremden Grundstück in der Absicht errichtet werden, dass sie nicht auf Dauer auf diesem Grundstück bleiben. Eigentümerinnen/Eigentümer von Superädifikaten müssen üblicherweise der Grundstückseigentümerin/dem Grundstückseigentümer ein Entgelt für die Nutzung des Grundstücks zahlen. Wir beraten und vertreten Mandanten regelmäßig bei allen Fragen in Zusammenhang mit Superädifikaten, wobei wir sowohl Grundstückseigentümer als auch Superädifikats-Berechtigte vertreten oder als Vertragserrichter tätig werden.
Die Teilkündigung ist die Kündigung eines Teiles eines Vertrages. Eine Teilkündigung ist nur unter speziellen Voraussetzungen möglich und erfordert, im Anwendungsbereich des MRG, jedenfalls auch das Vorliegen eines Kündigungsgrundes. In Kündigungsverfahren vertreten wir regelmäßig Vermieter oder Mieter vor den Gerichten.
Ein Testament ist die jederzeit widerrufliche Erklärung des Verstorbenen zu dessen Lebzeiten, an wen das zum Zeitpunkt seines Todes vorhandene Vermögen zur Gänze oder quotenmäßig übergehen soll. Es bedarf zu seiner Gültigkeit der Einhaltung gewisser Formvorschriften. Auch gültige Testamente können aber die Noterben, die auf einen Anspruch auf einen wertmäßigen Teil der Verlassenschaft (Pflichtteil) haben, nicht schmälern. Wir beschäftigen uns in unserem Fachgebiet Privatstiftungsrecht insbesondere auch mit Fragen der Pflichtteilsansprüche (bzw deren Vermeidung) nach Stiftern. Zu diesem Thema hat Dr. Clemens Limberg auch die bisher einzige Monoagraphie in Österreich verfasst („Privatstiftung und Erbrecht“, Manz Verlag), die unter anderem mit dem Kathrein&Co Stiftungspreis ausgezeichnet wurde und vom Obersten Gerichtshof (OGH) in den seither ergangenen Entscheidungen auch wiederholt zitiert wurde.
Eine Treuhandschaft liegt vor, wenn der Treuhänder vom Treugeber aufgrund einer Vereinbarung gewisse Pflichten übernimmt und diese auf bestimmte Weise zu erfüllen hat.
Die Eigentümerin/der Eigentümer selbst hat grundsätzlich keine Verpflichtung, über die Grenze hängende Äste, über die Grenze wachsende Wurzeln etc. zurückzuschneiden. Äste, die über die Grundstücksgrenze wachsen, dürfen jedoch von derjenigen/demjenigen, auf deren/dessen Grundstück sie ragen, selbst geschnitten werden (“Überhangsrecht”). Wir sind regelmäßig im Bereich von Nachbarrechten, Immissionsschutz und Überhangsrechten tätig und haben dazu auch schon weiderholt publiziert.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamtes, dass die anfallenden Steuern (z.B. Grunderwerbsteuer) entrichtet wurden. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine “Bestätigung” des Finanzamtes, dass die anfallenden Steuern (z.B. Grunderwerbsteuer) entrichtet wurden. Unbedenklichkeitsbescheinigungen werden insbesondere im Zusammenhang mit Eigentumserwerb (z.B. Grundstückskauf, Wohnungseigentum) ausgestellt. Wenn wir als Treuhänder einer Liegenschaftstransaktion tätig sind, obliegt uns selbstverständlich auch die korrekte steuerliche Behandlung dieser Transaktion, wozu allenfalls auch die Einholung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung zählt. Üblicherweise ist diese heute aber nicht mehr notwendig, sondern wird durch eine Selbstberechnungserklärung (unserer Kanzlei) ersetzt.
Die Unterlassungsklage ist der Antrag auf eine gerichtliche Entscheidung, mit der der Kläger eine gegenwärtige oder künftige Beeinträchtigung seiner Rechte abwehren will. Bei Unterlassungspflichten wird – im Gegensatz zu Leistungsansprüchen – schon durch das Verhalten geleistet, auf einen Erfolg kommt es nicht an. Unterlassungsansprüche genießen weiters insofern besonderen Schutz, als dem Gläubiger eine vorbeugende Unterlassungsklage gewährt wird, wenn eine künftige Verletzung der Unterlassungspflicht zu befürchten ist. Wir vertreten unsere Mandanten regelmäßig in allen Arten von Rechtsgestaltungsklagen, die im Immobilienrecht verhaftet sind (ua. auch im Nachbarschaftsrecht).
Grundbuchseintragungen können nur auf Grund von Urkunden erfolgen. Diese Urkunden (z.B. der Kaufvertrag beim Erwerb des Grundeigentums durch Kauf) wurden bis zur elektronischen Umstellung in der Reihenfolge ihrer Tagebuchzahl (TZ; Aktenzahl des Grundbuchs) jahrgangsweise geordnet, zu Bänden gebunden und bei dem Bezirksgericht oder bei dem jeweiligen Landesarchiv verwahrt, das die Grundbuchseintragung durchgeführt hat. Solche Urkunden können nur bei diesem Bezirksgericht (oder, sollten die Urkunden schon an das Landesarchiv abgegeben worden sind, bei diesem) eingesehen werden. Seit etwa dem Jahr 2006 werden die Urkunden im elektronischen Urkundenarchiv der Justiz gespeichert.
Das Institut der Verfahrenshilfe ermöglicht es auch mittellosen Rechtssuchenden, ihre Rechte gerichtlich durchzusetzen. Parteien, die außerstande sind, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten, kann auf Antrag vom Gericht – wenn dies zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich erscheint – ein Verfahrenshilfeanwalt bzw Verteidiger beigegeben werden, der vom Ausschuss der zuständigen Rechtsanwaltskammer ausgewählt wird. Unter Umständen können Parteien auch von der Zahlung der Prozesskosten befreit werden. Unsere Kanzlei betreut derzeit aber Verfahrenshilfesachen nicht selbst, sodass es leider nicht möglich ist durch unsere Kanzlei im Zuge von Verfahrenshilfe betreut zu werden.
Verjährung bedeutet den Verlust des Rechts auf Geltendmachung eines Anspruchs durch Zeitablauf. Das verjährte Recht erlischt nicht gänzlich, es ist nur die gerichtliche Geltendmachung (z.B. durch Klage) nicht mehr möglich. Erfüllt die Verpflichtete/der Verpflichtete trotzdem ihre/seine Leistung, kann diese nicht mehr zurückgefordert werden. Im Zivilrecht unterscheidet man zwischen einer allgemeinen, langen (30 Jahre) und einer besonderen, kurzen (drei Jahre) Verjährungsfrist. Die Verjährung eines Rechts durch Nichtgebrauch beginnt mit der Entstehung des Rechts. Die Beachtung der Verjährungsfristen (sowohl auf Seite des Anspruchsberechtigten wie auch zur Abwehr von Ansprüchen auf Seiten des Verpflichteten) ist für uns eine Selbstverständlichkeit in der anwaltlichen Beratung und Vertretung.
Für den Fall, dass sich eine Partei im Zivilverfahren nicht schriftlich oder mündlich in den Streit einlässt, kann auf Antrag der allein erschienenen bzw nicht säumigen Partei ein Versäumungsurteil gefällt werden. Auf diese Rechtsfolge wird in der Ladung hingewiesen.
Wer eine Sache mit der Bedingung verkauft, dass ihm der Käufer, wenn er sie wieder verkaufen will, die Einlösung anbieten muss, der hat das Vorkaufsrecht. So gewünscht, unterstützen wir unsere Mandanten gerne bei der Begründung, Modifikation oder Löschung von Vorkaufsrechten bei Liegenschaften.
Ein Vorvertrag ist ein Vertrag in dem die Parteien vereinbaren, zu einem vorgegebenen Zeitpunkt einen anderen Vertrag bestimmten Inhalts abzuschließen. Aus dem Vorvertrag kann nur auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden.
Die Klage auf Wiederaufnahme des Verfahrens bezweckt die Aufhebung einer die Sache erledigenden Entscheidung wegen eines gravierenden Mangels bei Gewinnung der Entscheidungsgrundlagen und ihre Ersetzung durch eine fehlerfreie Entscheidung.
Wird eine gerichtliche oder verwaltungsbehördliche Frist versäumt, so ist unter gewissen Voraussetzungen eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich. Das Versäumnis muss durch ein unüberwindbares Hindernis verursacht worden sein. Das Verschulden des Versäumers darf nur gering sein. Bei versäumten Verjährungsfristen ist eine Wiedereinsetzung nicht möglich.
Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte Recht, die Sache zu einem bestimmten Preis zurückzukaufen. Es kann nur bei Liegenschaften vereinbart werden. So gewünscht, unterstützen wir unsere Mandanten gerne bei der Begründung, Modifikation oder Löschung von Wiederkaufsrechten bei Liegenschaften.
Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung (Eigentumswohnung), eine sonstige selbstständige Räumlichkeit (z.B. Geschäftsräume) oder einen Kfz-Abstellplatz ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Nähere Bestimmungen zum Wohnungseigentum finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wir beraten und vertreten unsere Mandanten, zu denen auch Hausverwaltungen und andere Immobilientreuhänder zählen, regelmäßig zu allen Fragen des Wohnungseigentumsrechts und vertreten Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften oder Hausverwaltungen auch in allen Verfahren hierzu.
Übertragung einer Forderung. Dazu ist üblicherweise ein Vertrag zwischen dem Inhaber (Zedent) und dem Erwerber (Zessionar) der Forderung nötig.
Recht des Gläubigers, eine Sache, zu deren Herausgabe er an sich verpflichtet ist, zurückzubehalten, um einen für die Sache getätigten Aufwand oder einen durch die Sache verursachten Schaden, zu sichern.
Unter Zuschreibung versteht man die Vereinigung eines Grundstückes mit einem anderen Grundstück in einer Grundbuchseinlage. Gerne vertreten wir unsere Mandanten – so wie auch bei allen anderen Grundbuchsverfahren – auch bei Zuschreibungen oder Grundstücksteilungen.
Unter Exekution (auch: Zwangsvollstreckung) versteht man die Durchsetzung eines vollstreckbaren Anspruchs (z.B. Eintreibung von Schulden oder Räumung einer Wohnung) durch staatliche Zwangsgewalt. Bei der Zwangsversteigerung werden dabei Liegenschaften oder Anteile daran, die dem Schuldner gehören, öffentlich versteigert, damit aus dem versteigerungserlös die Schulden getilgt werden können. Auch wenn Exekutionsverfahren nicht zu unseren Kerntätigkeitsfeldern gehören, vertreten wir unsere Mandanten selbstverständlich auch in Zwangsversteigerungen, insbesondere von durch uns erkämpften Exekutionstitel.
Zwingendes Recht (auch: ius cogens)
Entscheidung über einen einzelnen Streitpunkt, dessen Klärung vor der Entscheidung über das Klagebegehren erforderlich ist. Auch gegen Zwischenurteile verfassen wir im Auftrag unserer Mandanten gerne Rechtsmittel, und zwar sowohl in Verfahren, die wir bereits vor der anzufechtenden Entscheidung betreut haben, als auch – wenn gewünscht – in Verfahren, in denen wir bisher nicht tätig waren.