Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/inquilino-che-richiede-atti-contabili-e-copia-di-verbale-pu%C3%B2-impugnare-65263/
Timestamp: 2019-10-14 04:28:06+00:00
Document Index: 21982037

Matched Legal Cases: ['art. 1130', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 6', 'art. 66', 'sentenza ', 'art. 10', 'art. 6', 'art. 10', 'art. 66', 'art. 6', 'art. 1130', 'sentenza ', 'art. 67']

Da sfabrisv, 18 Giugno, 2014
sfabrisv
Salve, nel mio palazzo dove abito e dove posseggo la mia abitazione e di cui sono l' amministratore da 17 anni, (prima lo facevo anche come lavoro) un inquilino, successivamente all' assemblea ordinaria per l' approvazione del consuntivo dove partecipa forte della delega del proprietario mi accusa di non saper fare l' amminitratore, mi invia una R.A. in cui mi intima di fargli prendere visione degli atti contabili relativi all' anno passato (2013) nonchè quelli degli anni 2010-2011-2012. Minacciandomi anche di notiziare la G.dF. su tale argomento.
Ora: "io non è che abbia qualcosa in contrario o che abbia qualcosa da nascondere (sono solo quattro fatture per la luce, la man. ascensore, l' acqua e la pulizia scala) il fatto è che non mi piace l' approcio fatto considerato anche che l' inquilino in questione negli anni passti è stato trattato come se fosse un condomino in tutti i sensi. A seguito di questa richiesta il sottoscritto non può fare finta di niente e dovendo convocare un' assemblea straordinaria per l' affidamento del lavori di pulizia della scala lo estromette e non lo convoca, all' assemblea interviene il proprietario che approva a sua volta il preventivo e la ditta a cui afficare i lavori (tra l' altro è stato lui stesso a volere fortemente questa ditta). l' inquilino venuto a sapere della riunione ha manifestato verbalmente con il suo proprietario di voler impuganre la delibera.
Vi chiedo può questa persona fare tutto ciò, anche se l' ultima riforma parla anche di un coinvolgimento degli inquilini che concorrono a determinate spese? Ciò nonostante da quanto letto sul web tale partecipazione rimane sempre vincolata alle assemblee dove si discute di impianto riscaldamento e raffredamento......... legge sull' equo canone.
Mi date qualche dritta in merito.................. Grazie
L'amministratore deve fornire copia della documentazione condominiale al conduttore che gliene faccia richiesta. In tal senso, infatti, l'art. 1130-bis, primo comma, specifica che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.
A partire dallo scorso 18 giugno 2013 anche i conduttori devono essere convocati dall’amministratore di condominio a partecipare all’assemblea condominiale nelle materie di loro competenza.
Impugnare una delibera è consentito, ma non sempre ansi quasi mai è accolta dal giudice se il ricorso è fatto solo sulla base di un errore di convocazione se il voto del non convocato risulti ininfluente al raggiungimento del quorum favorevole o contrario a ciò deliberato e non comporti un diretto disagio al condomino ricorrente.
Inoltre il solo fatto di richiedere l'annullamento della delibera e fino a quando non venga accolta non ne genera automaticamente la sospensione della medesima che continuerà ad essere legittimata e quindi ad essere attuata.
A parte che è obbligatoria la mediazione, cosa si vada a mediare non saprei.....................
Scusami Kurt ma i conduttori devono essere convocati in assemblea solo ed esclusivamente se all'ordine del giorno è inserito qualcosa di loro interesse (tipo il riscaldamento), altrimenti devi convocare sempre e solo i proprietari.
Non mi risulta da nessuna parte ma forse mi puoi smentire che un inquilino possa impugnare le delibere inerenti all'esercizio finanziario approvato in assemblea dal suo proprietario di casa.
Per quanto riguarda la documentazione richiesta per esperienza personale ma forse anche quì qualcuno più addentrato di me saprà illuminarci so che all'inquilino si deve fornire solo ed esclusivamente i giustificativi di sua competenza.
Confermo...............................
...A partire dallo scorso 18 giugno 2013 anche i conduttori devono essere convocati dall’amministratore di condominio a partecipare all’assemblea condominiale nelle materie di loro competenza.
Detta così, poichè gli inquilini partecipano alle spese ordinarie, sembra che gli inquilini abbiano diritto di votare per la scelta dell'impresa di pulizie o per un preventivo di manutenzione ordinaria ascensore.
Dopo il 18 giugno a me sembra che abbiano diritto di visionare i giustificativi di spesa anche i titolari di diritti personali (inquilini) ma credo ci siano solo due figure che abbiano diritto di essere convocati: i proprietari e gli usufruttuari.
Di convocazione agli inquilini non trovo alcuna traccia nella norma riformata:
Se si conoscono quali sono le materie di loro competenza, non c'è possibilità di mal interpretazione della mia risposta.
Materie di loro competenza sono quelle per cui hanno l'obbligo di contribuire.
Perfino se vuoi intendere il solo riscaldamento quale materia di competenza, sebbene ci sia giurisprudenza, nemmeno la riforma ha modificato alcunchè.
Tu hai scritto che
"anche i conduttori devono essere convocati "
ma questo non è scritto in nessun articolo del codice.
"A partire dallo scorso 18 giugno 2013 anche i conduttori devono essere convocati dall’amministratore di condominio a partecipare all’assemblea condominiale nelle materie di loro competenza".
Esiste un elenco di materie di competenza?
Sono tutte quelle per cui sono tenuti a pagare?
Si, quelle previste dall'art. 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392.
A partire dallo scorso 18 giugno 2013 anche i conduttori devono essere convocati dall’amministratore di condominio a partecipare all’assemblea condominiale nelle materie di loro competenza....
L'amministratore non deve convocare nessun conduttore.
L'art. 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392 che hai citato riguarda i rapporti tra conduttore e proprietario.
Semmai è il proprietario che ha l'obbligo di invitare (delegare) il suo conduttore a partecipare e votare per le "materie di sua competenza".
In questo topic l'amministratore scrive che
" ...l'inquilino venuto a sapere della riunione ha manifestato verbalmente con il suo proprietario di voler impugnare la delibera..."
Non è un problema dell'amministartore, al massimo l'inquilino citerà il suo proprietario per non averlo invitato ma non può essere tirato in ballo ne il condominio ne l'amministratore
https://www.condominioweb.com/archivio_forum/linquilino-deve-essere-informato-quando-c-unassemblea-81300/
Cass 22/04/1992 n 4802 (Locazione): Invito del conduttore alle assemblee Scritto da Avv. Edoardo Riccio mar 12 febbraio 2008 L'art. 10, l. 27 luglio 1978, n. 392 che ribadendo sostanzialmente la disciplina già introdotta dall'art. 6, l. 22 dicembre 1973, n. 841, prevede con norma eccezionale, un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condominiconvocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell'art. 66 disp. attuaz. c. c., che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamentorestando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratoresenza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione
Con atto del 23.12.1981 Di Stefano Concetta, condomina dell'edificio sito in Catania Via S. Euplio n. 13, conveniva dinanzi al tribunale della stessa citta' il condominio in persona dell'amministratore pro tempore, per sentire dichiarare la nullita' della delibera dell'assemblea dei condomini 20.11.1981 avente ad oggetto il servizio di riscaldamento dello stabile per irregolare convocazione di essa....
...Non e' censurabile pertanto la sentenza impugnata per avere ritenuto che la Di Stefano non poteva limitarsi alla generica affermazione che il numero dei condomini non era di 35 ma di 37 e che incombeva su di essa l'onere di provare il maggior numero degli aventi diritto alla convocazione.Infondato e' poi il rilievo che l'avviso doveva essere fatto anche ai locatari di appartamentiL'art. 10 della legge 27.7.1978 n. 392 (disciplina delle locazioni di immobili urbani), ribadendo sostanzialmente una normativa gia' introdotta dall'art. 6 commi 2 e 3 della legge 22.12.1973 n. 841 stabilisce nel primo comma che il conduttore ha diritti di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita' di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria; nel secondo, che ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni; nel terzo, che la disciplina del primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio; nel quarto, che in tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori; nell'ultimo comma, che si osservano in quanto applicabili le disposizioni del codice civile sulla assemblea dei condomini. Nella fattispecie considerata dalla norma convergono, senza reciproche interferenze, due rapporti uno di condominio, l'altro di locazione. L'art. 10 della legge se ha infatti modificato il rapporto locatore-conduttore in ordine alla deliberazione sulle spese e modalita di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, non ha imposto alla collettivita' dei partecipanti al condominio l'onere della presenza del conduttore alle deliberazioni dell'assemblea. E' stata solo prevista una tassativa ipotesi di sostituzione legale in virtu' della quale il conduttore tenuto al pagamento di dette spese interviene jure proprio nell'assemblea in luogo del proprietario a tutela dei suoi diritti ed interessi potenzialmente contrapposti a quelli del locatore. Questa sostituzione ha il presupposto nel rapporto di locazione si realizza al di fuori di quelli tra singolo titolare del diritto dominicale e collettivita' dei condomini che rimane inalterato. Lo si evince, sul piano dell'interpretazione letterale, dall'ultimo comma dell'articolo che, imponendo, in quanto applicabili, l'osservanza delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini, dimostra chiaramente che non si e' inteso modificare l'art. 66 disp. att. dello stesso codice. Si tratta di una disposizione di carattere eccezionale rispetto alla disciplina degli edifici, insuscettibile, in quanto tale di interpretazione estensiva (v. per richiami: Cass. 27.8.1986 n. 5238; Cass. 14.11.1981 n. 6031 con riguardo all'art. 6 dela legge 22.12.1973 n. 841) strutturata, in modo che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore non possono farsi ricadere sul condominio che rimane estraneo al rapporto di locazione fra uno dei proprietari ed un terzo, ma unicamente sullo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore (v. Cass 10.7.1980 n. 4420 sempre con riguardo alla legge n. 841-1973). Queste considerazioni assorbono ogni altra censura relativa all'irrituale produzione dell'avviso di convocazione fatto dall'amministratore anche ai conduttori di unita' immobiliari ricomprese nello stabile...
Salve, mi intrometto alla fantastica diatriba tra Leonardo53 e Kurt, voglio rammentare che all' assemblea è intervenuto il proprietario dell' immobile affidato al conduttore e penso che in fase di votazione, anche se il conduttore fosse stato presente non avrrebbe potuto modificare il voto del proprietario.............oh no!?!?! E poi anche quando la potesse impugnare, a che pro lo farebbe? Una mossa poca furba, visto che al 99,99% dovendo riconvocare l' assemblea per l' affidamento dei lavori gli stessi verrebbero affidati sempre alla stessa ditta.............. e solo una perdita di tempo inutile che lascia la scala in condizioni igieniche poco accettabili. Il fatto è uno solo, conoscendo il tizio, che si è visto aumentato la rata bimestrale ed inoltre anche di versare una quota per una pulizia straordinaria pensa bene di agire in tal senso.
Vi ringrazio tantissimo per la vostra partecipazione alla discussione e penso anche che in merito all' art. 1130bis da qui in futuro ci saranno seire discussioni, ma rimane il fatto che attualmente c'è la legge 392/78 che regola i rapporti tra proprietario e conduttore......... mi sa che forse bisognerebbe modificare anche quella.
Parliamo di una sentenza del 1992, quando la legge di riforma è del 2012 con differenza di 20 anni.
Bene, nulla da eccepire!! Ma rimane sempre il fatto che all' assemblea ha partecipato il proprietario. Il conduttore che intervento avrebbe pouto fare? Con quale quota millesimale avrebbe potuto votare per dire si o no; visto che c'era il suo proprietario? Non penso che avrebbe potuto scavalcare il proprietario............... se cosi fosse, beh!! .............. allora siamo messi proprio bene. E poi "aventi diritto" .......non sono avvocato ma la dicitura lascia qualche dubbio......... molto probabilmente mi sto sbagliando.
Infatti per l'assemblea tutti gli aventi diritto ALLA CONVOCAZIONE sono i condòmini (proprietari ed usufruttuari) indicati nell'art. 67 c.c. mentre l'inquilino ha diritto di essere informato dal proprietario ed a partecipare in suo luogo (al suo posto con regolare delega).
Se fosse vero quanto tu dici (l'assemblea deve constatare che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati) e cioè che gli inquilini hanno diritto di essere convocati per le materie che li riguardano, l'assemblea per constatare che gli inquilini hanno diritto a partecipare, dovrebbe conoscere i contratti di locazione di ciascuno perchè essendo patti privati (locatore/conduttore) per patto espresso:
- un inquilino potrebbe pagare un canone omnicomprensivo di spese accessorie e quindi non ci sarebbe nessuna materia di sua competenza
- un inquilino potrebbe essere esonerato dalle spese di manutenzione ascensore
- un inquilino potrebbe essere esonerato dalle spese di pulizia scale
Come farebbe l'assemblea a conoscere le "materie di competenza" di ciascun inquilino per poter allontanare ciascuno quando non viene trattata la materia di sua competenza?
Ogni condòmino deve avere copia del contratto di locazione di ciascun inquilino per poter constare le materie di competenza che possono essere diverse in relazione a ciascun singolo contratto?
Mi hai preceduto di qualche secondo............ se leggi la mia capirai............. sono pienamente d'accordo.
Il conduttore avrebbe potuto esercitare il suo diritto di voto con delega del proprietario ma se il suo voto non avesse modificato la maggioranza la delibera sarebbe rimasta valida.
L'inquilino non avrebbe potuto impugnare la delibera ma se ritenesse di essere stato danneggiato potrebbe agire in giudizio solo contro il suo proprietario.
Il Conduttore ha la facoltà di impugnare le delibere assembleari in cui ha interesse;
Ciò per arrivare a concludere che il conduttore ha diritto d’impugnare la deliberazione assembleare in tutti quei casi in cui è dimostrabile un suo interesse ad agire e quindi anche al di fuori delle materie indicate dalla legge n. 392/78
Fonte /linquilino-ossia-in-conduttore-di-ununita-immobiliare-non-e-soggetto-totalmente-estraneo.375#ixzz3541Zw9oOhttps://www.condominioweb.com/linquilino-ossia-in-conduttore-di-ununita-immobiliare-non-e-soggetto-totalmente-estraneo.375#ixzz3541Zw9oO
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https://www.condominioweb.com/il-conduttore-di-una-unita-immobiliare-ubicata-in-condominio-sia-essa-un.385
Per correttezza di forma, se nel contratto di locazione non viene preventivamente concordata e specificata la divisione delle spese fra locatore e conduttore e quindi legittimare quest'ultimo a partecipare attivamente all'assemblea per le spese che gli competono, rimane sempre il solo proprietario ad aver diritto a presiedere in modo attivo all'assemblea e il conduttore può solo parteciparvi come spettatore per i punti all'ordine del giorno riguardanti le spese ordinarie.
In merito alla votazione è palese che se nel caso il conduttore sia legittimato il voto non può sommarsi a quello del locatore.
Oggi come riferimento le organizzazioni della proprietà e dell'inquilinato hanno concordato la Tabella che definisce la ripartizione delle spese per oneri accessori fra locatore e conduttore e che potrà essere richiamata nei contratti di locazione e quindi presa come punto di riferimento in eventuali convocazioni di assemblee.
Per correttezza di forma' date=' se nel contratto di locazione non viene preventivamente concordata e specificata la divisione delle spese fra locatore e conduttore e quindi legittimare quest'ultimo a partecipare attivamente all'assemblea per le spese che gli competono, rimane sempre il solo proprietario ad aver diritto a presiedere in modo attivo all'assemblea e il conduttore può solo parteciparvi come spettatore per i punti all'ordine del giorno riguardanti le spese ordinarie.
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Ma dove è scritto che ricade in capo all'amministratore l'obbligo di convocare l'inquilino?
Ed ammesso che l'obbligo di convocazione ricadesse sull'amministratore, come farebbe l'assemblea a CONSTATARE che l'inquilino è un avente diritto a partecipare a quelle specifiche discussioni senza visionare il contratto di locazione di quell'inquilino che potrebbe essere diverso dallo standard?
Diverso è il caso in cui l'inquilino viene delegato dal proprietario a discutere e votare per un argomento specifico perchè in quel momento l'inquilino rappresenta il proprietario per delega e non ha bisogno di mostrare alcun requisito perchè il rappresentante del condòmino può essere anche un estraneo al condominio.
Non ho mai detto che è obbligo dell'amministratore convocare l'inquilino, buona norma in caso di locazione di immobile per una corretta gestione viene comunicato all'amministratore da parte del proprietario l'avvenuta locazione e di solito si allega anche copia del contratto che viene inserita nel registro anagrafe condominiale. Normalmente dopo l'avvenuta comunicazione scritta da parte del locatore nella quale si autorizza il conduttore ad intervenire in sua sostituzione nelle assemblee sugli ordini del giorno che gli competono, l'amministratore ( addebitandone eventuali doppie spese ) invia la convocazione sempre al locatore e per conoscenza al conduttore.