Source: https://www.mietrecht.org/modernisierung/modernisierung-verweigern/
Timestamp: 2019-04-25 02:39:28
Document Index: 235839526

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555']

Modernisierungsarbeiten im Gebäude sind für den Mieter immer mit Unannehmlichkeiten verbunden. Andererseits sind sie oft unabdingbar.
Letztlich nimmt der Vermieter als Eigentümer des Gebäudes sein Recht war, die Substanz und den Verkehrswert seiner Immobilie zu erhalten und zu verbessern. Insoweit versucht das Gesetz, einen Kompromiss zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter zu finden.
Inhalt: Modernisierung verweigern
1. Mieter muss Modernisierung dulden
1.1. Gesetzliche Voraussetzungen der Duldungspflicht des Mieters
a. Ankündigungsfrist
b. Ankündigungsform
c. Ankündigungsinhalt
1.2. Keine Duldungspflicht des Mieters in Härtefällen
a. Voraussetzungen eines Härtefalls
c. Mieterhöhung bleibt noch umbeachtlich
d. Einwand des Härtefalls
e. Duldung des Zutritts zur Wohnung
2. Modernisierungsvereinbarung
Der Mieter ist verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Diese Duldungspflicht des Mieters besteht aber nur,
wenn der Vermieter die im Gesetz bezeichneten Voraussetzungen einhält (1.1.)
der Mieter sich nicht auf eine Härtefallregelung (1.2.) berufen kann.
Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter nicht widersprechen und die Modernisierung nicht verweigern.
Der Vermieter muss den Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten informieren.
Der Vermieter muss den Mieter in Textform informieren. Textform bedeutet, dass er die Ankündigung schriftlich erstellen, wenn auch nicht unterschreiben muss, aber auch nicht mündlich übermitteln darf. In Betracht kommen Brief, Telefax oder E-Mail. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch immer die Ankündigung per Brief nebst Unterschrift des Vermieters.
Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten …
zur Art der Modernisierungsmaßnahme
zum voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme
zum voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme
zur voraussichtlichen Dauer der Modernisierungsmaßnahme
zum Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung und der Betriebskosten
und den Hinweis des Vermieters auf Form und Frist des Härteeinwands des Mieters
Eine Ankündigung ist entbehrlich, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur unerhebliche Auswirkungen nach sich zieht und zugleich die Mieterhöhung unerheblich bleibt (§ 555c IV BGB). Um Zweifeln zu begegnen, sollte der Vermieter jede Modernisierungsmaßnahme möglichst ankündigen.
Missachtet der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zwar gleichfalls dulden und kann der Durchführung der Arbeiten nicht widersprechen. Das Gesetz bestraft den Vermieter dann aber insoweit, als er die mit der Modernisierungsmaßnahme meist verbundene Mieterhöhung erst mit sechsmonatiger Verspätung umsetzen kann (§ 559b II Satz 2 BGB).
Es nutzt ihm im Streitfall auch nichts, wenn er versucht, seinen Fehler zu korrigieren und mit dem Mieter eine abweichende Vereinbarung zu treffen. Das Gesetz erklärt abweichende Vereinbarungen zum Schutz des meist sozial schwächeren Mieters grundsätzlich für unwirksam (§ 555c V BGB).
Der Mieter kann der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme auch bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung durch den Vermieter widersprechen und braucht die Arbeiten nicht zu dulden, wenn er sich auf einen Härtefall berufen kann (§ 555d II BGB).
Ein Härtefall ist anzunehmen, wenn die Durchführung der Modernisierungsarbeiten für den Mieter selbst, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeuten würde.
Dabei müssen sich die Interessen des Vermieters, der übrigen Mieter im Gebäude sowie die Belange der Energieeinsparung des Klimaschutzes unterordnen lassen. Der Vermieter muss die Situation abwägen. Soweit es um die energetische Modernisierung geht, sind insbesondere auch die Ziele der Energieeinsparung und Klimaschutzes zu berücksichtigen. Die Interessen des Mieters alleine sind nicht unbedingt ausschlaggebend.
Zu prüfen ist zum Beispiel, inwieweit Leben und Gesundheit des Mieters gefährdet sind (BVerfG WuM 1992, 104). So kann die laut ärztlichem Attest bestehende Angst einer achtzigjährigen Mieterin vor einem Gasanschluss den Einbau einer Gasetagenheizung eine Härte darstellen (LG Köln WuM 2002, 669). Gleiches gilt für ältere Mieter, denen wochenlanger Baulärm, Schmutz und die Unbenutzbarkeit von Küche und Bad nicht zuzumuten ist (LG Berlin MM 1988, 294; LG Mannheim WuM 1987, 272).
Ein Mieter, dessen Wohnfläche um 27 % vergrößert wird, braucht eine Mieterhöhung um 41 % nicht akzeptieren (LG Duisburg NZM 2000, 1000).
Eigene Modernisierungsaufwendungen des Mieters gelten in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren als abgewohnt (LG Berlin GE 2005, 58). Hat der Mieter beispielsweise eine Gasetagenheizung auf eigene Kosten bezahlt, darf der Vermieter diese Investition nicht mit dem Einbau einer Zentralheizung hinfällig machen. Voraussetzung ist aber, dass der Einbau mit der Zustimmung des Vermieters erfolgt ist.
c. Mieterhöhung bleibt noch unbeachtlich
Wichtig ist, dass die zu erwartende Mieterhöhung bei der Prüfung der Härtefallregelung im Hinblick auf die bloße Duldung der Modernisierungsmaßnahme noch keine Berücksichtigung findet. Die Mieterhöhung ist erst im Rahmen einer weiteren Härtefallprüfung relevant. Für die Duldungspflicht des Mieters bleibt es belanglos, ob die voraussichtliche Mieterhöhung für ihn wirtschaftlich belastend ist oder nicht (§ 555d II S.2 BGB).
Das Problem der Duldungspflicht stellt sich insbesondere bei der Innenraummodernisierung. Zu diesem Zweck müssen Vermieter bzw. Handwerker die Wohnung des Mieters betreten (z.B. Installation moderner Sanitäranlagen). Ein Betreten der Wohnung bei einer Außenmodernisierung (z.B. Dämmung der Außenfassade) ist nicht erforderlich.
Verweigert der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung, muss der Vermieter auf Duldung klagen. Eine Mieterhöhung scheidet bis dahin aus. Im Prozess ist die Härtefallregelung zu prüfen. War die Berufung des Mieters auf einen Härtefall offensichtlich willkürlich oder schikanös, kommt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Betracht.
Der Vermieter kann versuchen, Streitigkeiten mit den Mietern aus dem Weg zu gehen, indem er eine Modernisierungsvereinbarung verhandelt. § 555f BGB sieht diese Möglichkeit ausdrücklich vor.
Der Vermieter kann die Maßnahme gemeinsam mit den Mietern planen und durchführen. Die dafür notwendige und vielleicht komplexe Überzeugungsarbeit kann sich im Vergleich zu potentiellen Streitfällen langfristig durchaus lohnen. Gerade wenn der Mieter einbezogen wird, zeigt die Erfahrung, dass er wesentlich aufgeschlossener ist, als wenn ihm eine Modernisierungsmaßnahme faktisch aufgedrängt wird.
Will den Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht akzeptieren, kann er nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Diese Kündigungsfrist ist insbesondere bei Zeitmietverträgen relevant, bei denen das ordentliche Kündigungsrecht bis zum Ablauf des Mietvertrags ausgeschlossen ist (§ 555e BGB).
6 Antworten auf "Modernisierung verweigern: Kann der Mieter widersprechen?"
06.06.2017 - 12:40 Antworten
vielen Dank für diesen und die vielen weiteren Artikel.
Mich interessiert, ob der Mieter seine Duldung einer angekündigten Modernisierung widerrufen und außerordentlich kündigen kann, wenn die angekündigte voraussichtliche Dauer der Maßnahme bereits mehrere Monate überschritten wurde und im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht bis Datum XY vereinbart wurde?
07.06.2017 - 16:33 Antworten
lassen Sie die Kündigungsmöglichkeit für Ihren besonderen Fall hier prüfen: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-mieter/
11.07.2017 - 23:16 Antworten
in unserem Fall ist es so , dass die Modernisierung im letzten Jahr für den Februar angekündigt wurde. Zu unserer Freude ist nichts passiert. Nun haben wir allerdings im letzten Monat (Juni) Informationen darüber erhalten, dass die Modernisierungen – bei einigen – ab August stattfinden soll.
Dazu sollen wir aus unseren Wohnungen raus, weil jetzt außerdem die Beseitigung von Asbest ansteht (falls vorhanden).
Sollte in diesen Fall nicht noch einmal eine formgerechte Modernisierungsankündigung erfolgen? Das würde dann nämlich auch bedeuten, dass der Baubeginn erst ab September stattfinden darf?
14.11.2017 - 21:26 Antworten
Hallo, mein Vermieter hat mir auf Nachfrage mitgeteilt, dass die Rollläden im ganzen Haus ausgetauscht werden sollen. Nachfrage, weil die Firma sich bei mir gemeldet hat. Zählt das nun als Modernisierung? Ich zahle seit 2011 die Miete als Staffelmiete, kann ich dann überhaupt mit den Kosten belastet werden? Bisher kam auch weder eine Ankündigung noch eine Antwort auf meine Frage nach Mieterhöhung nach dem Austausch. Danke!
02.11.2018 - 09:00 Antworten
mein Vermieter stand gestern Abend um 20 Uhr vor der Haustüre und wollte ins Badezimmer. Er möchte es Sanieren. Es wurde aber nicht schriftlich angemeldet. Muss ich ihn nun reinlassen oder erst wenn er es schriftlich ankündigt? Und stimnt es das er es 3 Monate vorher ankündigen muss?
02.11.2018 - 10:07 Antworten
Ihr Vermieter muss einen Besichtigungstermin mit Ihnen und einer angemessenen Frist abstimmen.
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