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Timestamp: 2016-10-21 20:47:23+00:00
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⭐O REGISTRO DE IMÓVEIS E OS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E DA CONTINUIDADE
O REGISTRO DE IMÓVEIS E OS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E DA CONTINUIDADE
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José Tomé Castilho
1 ESCOLA SUPERIOR DE ADMINISTRAÇÃO DIREITO E ECONOMIA CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO NOTARIAL E REGISTRAL ELIANE TERESINHA DE OLIVEIRA MACHADO O REGISTRO DE IMÓVEIS E OS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E DA CONTINUIDADE Porto Alegre 20102 2 ELIANE TERESINHA DE OLIVEIRA MACHADO O REGISTRO DE IMÓVEIS E OS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E DA CONTINUIDADE Monografia apresentada à Escola Superior de Administração Direito e Economia, Curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário Notarial e Registral, como requisito parcial para obtenção do título de Especialista em Direito Imobiliário Notarial e Registral. Orientadora: Ms. Cláudia Fonseca Tutikian Porto Alegre 20103 ELIANE TERESINHA DE OLIVEIRA MACHADO O REGISTRO DE IMÓVEIS E OS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E DA CONTINUIDADE Monografia apresentada à Escola Superior de Administração Direito e Economia, Curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário Notarial e Registral, como requisito parcial para obtenção do título de Especialista em Direito Imobiliário Notarial e Registral. Aprovada pela Banca Examinadora em de agosto de Orientadora: Profª. Ms. Cláudia Fonseca Tutikian ESADE-RS Prof. Examinador: Prof. Examinador:4 RESUMO Este trabalho procurou fazer uma abordagem a respeito do Sistema Registral Brasileiro e seus desmembramentos, em virtude da autora comungar com a idéia de renomados autores em nosso País, que o serviço registrário imobiliário é o exercício de uma atividade delegada estatal, cuja finalidade é assegurar e legitimar o direito da propriedade e os atos dela decorrentes, a fim de que a sociedade tenha uma garantia nos negócios imobiliários. Apresenta-se a evolução histórica do Registro de Imóveis no Brasil, onde se percebe claramente as várias transformações e evolução no registro de imóveis, originando um sistema dirigido à própria eficácia constitutiva de direitos reais, em especial, sobre os imóveis, o direito a propriedade destes só são adquiridos mediante registro. Discorre-se sobre a sua função na sociedade, juntamente com a apresentação da sua natureza jurídica. Verifica-se que as atividades inerentes ao Registro de Imóveis estão atreladas a princípios que norteiam as funções e estes alicerçados em normas jurídicas. Estes, em sua maioria, acham-se expressos em inúmeros artigos da Lei dos Registros Públicos LRP. Palavras-chave: Registro de Imóveis, Princípios do Direito Registral Imobiliário Brasileiro. Serviços Notariais e Registrais. Função dos Registros de Imóveis. Lei dos Registros Públicos - LRP.5 ABSTRACT The main objective of this study was to present the Brazilian Registral System and other aspects related to the topic, due to the fact that the author shares similar ideas with many famous authors in the Country, that is, the property registral service is the state activity, whose aim is to ensure and legitimate the right of property and the consequent acts that are originated from it, in order to make sure that the society will have property business guarantees. Thus, we presented the historical development of the Property Register in Brazil, where we clearly verify many changes and the evolution of the property register, shaping a system, focusing to the efficiency of the constitutive real rights, particularly the ones related to property, whose property rights are acquired by registration. We also present its function in the society, along with its juridical nature. We observed that the proper activities of the Property Register are linked to the principles that guide the functions and their basis are on the juridical norms. They, in the great majority, are expressed in many articles of the Law of Public Registers LRP. Key-words: Property register. Brazilian Registration Property Right Principles. Notarial and registrar services. Function of the Property Registers. Law of Public Registers LRP.6 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO O REGISTRO DE IMÓVEIS EVOLUÇÃO HISTÓRICA CONCEITUAÇÃO A FUNÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NATUREZA JURÍDICA PRINCÍPIOS BASILARES DO REGISTRO DE IMÓVEIS PRINCÍPIO DA LEGALIDADE PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE PRINCÍPIO DA PRIORIDADE PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E DA FÉ PÚBLICA PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE O OFICIAL REGISTRADOR E OS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E DA CONTINUIDADE CONSIDERAÇÕES FINAIS...51 REFERÊNCIAS...537 7 1 INTRODUÇÃO O Registro de Imóveis é o serviço público competente para inscrever os direitos relativos às propriedades imobiliárias nele matriculadas. De acordo com o Código Civil, imóvel pode ser caracterizado como sendo o solo juntamente com as suas acessões. Diante deste conceito pode-se afirmar que qualquer espaço de terra pode ser considerado um imóvel, mas, não uma propriedade imobiliária. Esta passa a existir a partir do instante em que um indivíduo qualificado tem a titularidade desse bem e o registra no órgão público competente. Desse modo, a propriedade imobiliária só existirá e terá proteção jurídica se estiver matriculada no Registro de Imóveis de forma regular. E com relação ao imóvel rural, Módulo Rural, de acordo com a legislação agrária brasileira, é a unidade de medida que serve para definir a quantidade mínima de terra admitida no imóvel rural, capaz de propiciar a uma família de porte médio condições de vida e de progresso social e econômico, não caindo no vício do minifúndio. A propriedade imobiliária teve seu início com o Descobrimento passando todas as terras ao domínio público o descobridor - Portugal, adquiriu sobre o território a titularidade originária da posse. Já a propriedade privada surgiu com a doação de posse das terras, posteriormente, as capitanias hereditárias e enfim, o estímulo à ocupação da terra descoberta, se dava por intermédio das sesmarias, que eram áreas de dez léguas doadas aos capitães, daí a origem das capitanias, cuja propriedade das terras eram doadas, todavia, de forma condicionada. E com a promulgação da Lei das Terras, possibilitou-se a compra das terras. Assim sendo, o Direito à propriedade, a partir da Constituição de 1824, em seu art. 179, XXII, era assegurado, porém, sem abordar o sistema de seu registro.8 8 Em 1843, surge a primeira lei no Brasil referente ao registro de imóveis por intermédio da lei orçamentária 317, que criou o registro de hipotecas. Após, em 1864, Nabuco de Araújo, Ministro da Justiça na época apresentou um projeto de lei hipotecária que originou a Lei 1.237/64. Esta basicamente tratava do registro geral levando em conta a transcrição como uma forma de transferir a propriedade e a exigência de escriturar todos os direitos reais imobiliários. Esta lei foi regulamentada pelos decretos n e 3.465, de 1865, nomeando os profissionais responsáveis pelos registros de oficiais do registro geral. Em 1916, com o advento do Código Civil, o registro geral foi substituído pelo registro de imóveis, que apresentou alterações em sua redação, e dentre estas, tem-se a prova da propriedade juris tantum, isto é, passa-se a admitir prova em contrário. Tal matéria é tratada no art. 856 e posteriores. Com a criação do Decreto , de 1928, introduziu-se no sistema de registro de imóveis o princípio da continuidade que passou a exigir para qualquer transcrição ou inscrição, o registro do título anterior. Em 1939, alterou-se este decreto por meio do regulamento 4.857, no qual foram corrigidos os termos inscrição e transcrição separando-os, onde inscrição tratava da constituição de ônus reais e a transcrição passou a referir-se aos atos de transmissão da propriedade. A Lei 6.015, de 1973, apresenta em seu conteúdo todos os princípios norteadores do registro imobiliário. Sua maior contribuição foi a reformulação do cadastro predial brasileiro, em especial, o que se refere aos livros, centralizando em um livro único denominando de matrícula, que significa a individualidade de cada imóvel. Em 2002, o Novo Código Civil passa, também, a dar mais importância aos registros públicos. Neste, passou-se a assegurar que os direitos reais sobre os imóveis constituídos ou9 9 transmitidos por atos entre vivos são alcançados com o registro no cartório de registro de imóveis (art e 1.247). Nessa perspectiva, a presente monografia tem a pretensão de, de forma sucinta (sem querer esgotar o assunto), apresentar conceitos baseados em renomados autores. Como foco central, tem-se o desenvolvimento dos princípios basilares do Registro de Imóveis Brasileiro, com ênfase nos princípios da Continuidade e da Disponibilidade. Tal escolha se deve ao fato de tais princípios estarem intimamente ligados às atividades desenvolvidas pelos notários e registradores que, diante do caráter público da função, estes ficam atrelados à obediência aos princípios basilares da administração pública, sob pena de ferir a credibilidade dos registros, bem como a segurança do serviço. Assim sendo, este trabalho está estruturado da seguinte forma: 1 Introdução; 2 O Registro de Imóveis - apresenta a evolução histórica acerca do Sistema Registral Imobiliário Brasileiro, segue com a apresentação de conceitos baseados em renomados autores. Posteriormente, temos a descrição da função do Registro de Imóveis e, por fim, discorre-se acerca da sua natureza jurídica; 3 Princípios Basilares do Registro de Imóveis, buscou-se apresentar os princípios norteadores da atividade de registros imobiliários. Estes princípios são diversos, muitos deles aplicáveis a todos os ramos do direito, outros em especial ao Registro de Imóveis. E, por fim, com as considerações finais acerca dos temas apresentados.10 10 2 O REGISTRO DE IMÓVEIS 2.1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA Para que se possa melhor compreender a sua sistemática atual é imprescindível que se faça uma análise histórica desde as suas origens babilônicas e romanas. Pois, somente conhecendo suas raízes e sua evolução ao longo dos séculos é que se conseguirá traçar um entendimento sobre o sistema registral imobiliário e da importância deste em uma sociedade, independente do sistema de governo adotado. As questões da terra, a extensão de seus limites como formas de delimitação de área, bem como a definição dos direitos a esta inerentes são originárias da Babilônia e do Império Romano; o que não poderia ser diferente, pois, o direito romano é um instituto de grande relevância e que muito contribuiu ao que hoje temos em nosso ordenamento jurídico. Na Babilônia já existiam arquivos públicos, inclusive o estudo dessa civilização conhece exemplares desses antigos registros coletivos de compra e venda de terra do aludido período. Bouzon elucidou em uma de suas obras, que na Babilônia já existiam arquivos públicos e a assiriologia conhece hoje, cerca de quarenta e três exemplares desses antigos registros coletivos de compra e venda de terra do período protodinástico 1. O Código de Hammurabi convencionava a proteção à propriedade, relacionando-a aos deuses, a qual era limitada e inserida nos templos como forma de proteção divina. Diante disso percebe-se que, a propriedade desde os primórdios da civilização sempre esteve relacionada à religião.11 11 O instituto da possessio era utilizado durante o império romano, a fim de demonstrar que o possuidor mantinha sob o seu poder os elementos da coisa: animus e corpus; destarte, enquanto presentes tais requisitos perdurava também a posse, cuja perda ocorreria em razão do abandono, perda ou traditio. A proprietas ou dominium 2 era o direito fundamentado em usar, fruir e abusar da coisa. Em que pese o direito romano não contemplar a existência do registro imobiliário, como forma de garantia da propriedade, este serviu de sustentáculo ao instituto da posse e da propriedade da terra de um modo geral. Pois, foi nos moldes da civilização romana que começou a se desenvolver o domínio das glebas durante a Idade Média. Nesse período, cabe aclarar que, tanto a posse quanto a propriedade, concentrava-se sob o domínio do senhor feudal. A princípio, o Registro de Imóveis teve seu início a partir do descobrimento do Brasil, com a aquisição, pelo Rei de Portugal, de um título originário de posse, onde o território passou a ser dividido em capitanias hereditárias governadas por donatários, que cediam parte de seus direitos de posse aos moradores das capitanias por meio das cartas de sesmaria 3. As sesmarias eram concedidas em primeiro lugar pelos donatários das capitanias hereditárias, depois pelo governo geral, e por fim pela Coroa de Portugal. Assim sendo, podemos concluir que não havia propriedade nos moldes em que hoje temos, as relações econômicas naquela época eram regidas em torno da posse. Sem este regime (sesmarias) convém salientar que sob o seu comando, os posseiros eram desalojados de suas terras por quem as recebesse de sesmaria, sem qualquer indenização. Este fato foi levado ao conhecimento de Dom Pedro que acabou por culminar na suspensão das concessões 1 BOUZON, Emanuel. O direito à propriedade fundiária na antiga Babilônia até o Império de Hammurabi. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 51, p. 185, CRETELLA JÚNIOR, José. Direito romano moderno. Rio de Janeiro: Forense, 1970, p Trechos de terras incultas que os donatários podiam dar aos moradores da capitania, gratuitamente, para que as cultivassem. (COSTA PORTO, B. Estudo sobre o sistema sesmarial. Recife: Imprensa Universitária, 1965).12 12 de sesmarias, por meio da Resolução n 17, de 17 de julho de 1822, até a convocação da Assembléia Geral Constituinte. Segundo Cunha Júnior, deste ponto em diante, a propriedade passou a ser adquirida ao léu, por meio de ocupações, sem qualquer regra. Somente em 1850 o Poder Público passou a controlar o sistema, e promulgou a Lei n 601, de 18 de setembro, considerado por este autor como sendo um marco em nossa legislação agrária 4. Segundo Carvalho: Quando o Brasil foi descoberto, o rei de Portugal, como descobridor, adquiriu sobre o território o título originário da posse. Investido desse senhorio, o descobridor, por meio de doações feitas em cartas de sesmarias, primeiro pelos donatários das capitanias, depois pelos governantes e capitães-generais, começou a destacar do domínio público os tratos de terras que viriam a constituir o domínio privado 5. Percebe-se então que, a origem da propriedade privada no Brasil remonta à época do descobrimento. Embora fosse desconhecida à propriedade nos moldes que hoje conhecemos, já que, todas as relações econômicas giravam em torno da posse. Como a coroa portuguesa, na época, não dispunha de recursos suficientes, optou por delegar algumas tarefas de exploração a determinados particulares (capitães), doando-lhes terras (sesmarias) delimitadas, cuja administração territorial recebeu a nominação de capitania, sistema este que vigorou até a independência do Brasil (1822). A Constituição Imperial (1824) já assegurava o direito à propriedade, porém, não trazia nenhuma disposição sobre o registro da mesma. O sistema de registro ocorreu a partir da Lei Orçamentária n 317 (1843), posteriormente regulamentada pelo Decreto n 482/1.846 que criou o registro geral de hipotecas, objetivando tornar a terra a base para o crédito 6. 4 CUNHA JÚNIOR, Dirley. Terras devolutas nas constituições republicanas. Disponível em: <http://www.jfse.jus.br/obras%20mag/artigoterrasdevdirley.html>. Acesso em: 15 nov CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p A legalização das aquisições de terras pela posse ocorreu somente no Segundo Império, com a promulgação da Lei n 601 de 1850, também regulamentada pelo Decreto n de A Lei n 601/1.850, dispôs sobre as terras devolutas no Império e sobre as possuídas por título de sesmaria sem que fossem preenchidos os requisitos legais, o13 13 Em 1843 foi criada a Lei Orçamentária n 317, regulamentada pelo Decreto n 482, de 14 de novembro de 1846, específico ao registro de hipotecas, com o objetivo de garantir uma maior segurança às transações comerciais. O registro de hipotecas não deu os resultados esperados por lhe faltarem os requisitos de especialidade e publicidade 7. As sesmarias perduraram até a independência do Brasil (1822), e somente em 1850, com a Lei n 601 e seu Regulamento n 1.318, de 1854, a posse foi legitimada; posto que, todas as posses levadas ao livro da Paróquia Católica (Registro do Vigário), eram separadas do domínio público, apresentando assim, uma característica de obrigatoriedade o registro da posse dos possuidores de terras devolutas. Já no Brasil, a partir do descobrimento, o reino de Portugal se apossou das terras brasileiras. Nesse momento histórico, surgiu no direito brasileiro o primeiro título de posse como forma originária de aquisição, o que, após longos anos, possibilitou ao reino a divisão da colônia em capitanias e posteriormente veio a culminar com o domínio privado das terras brasileiras. Com a promulgação da Lei nº 601 de 18 de Setembro de Lei de Terras, as pessoas puderam começar a comprar terras, posto que, até então, estas apenas podiam receber doações condicionadas à produção da Coroa. E, conseqüentemente, denota-se a transformação da terra em mercadoria, uma vez que, a partir desta lei, ela somente poderia ser obtida por compra e venda (artigo 1º). Esta norma tratou esta lei de legalizar os títulos de sesmarias e as posses quaisquer que fossem suas extensões, mas era necessário que existissem nestes cultivos, desde que medidas e levadas a registro em livros próprios nas freguesias (artigos 4º, 5º, 7º e 8º). que legitimou o governo a delegar tais tarefas ao clero (Registro do Vigário). Contudo, somente era possível legalizar as aquisições de terras se fossem lavradas nas paróquias católicas, o que originou o chamado título paroquial. 7 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 14.14 14 Em síntese, todos os títulos de sesmarias concedidos às terras reais e ou imperiais, eufemisticamente chamadas de posses mansas e pacíficas puderam ser legalizadas por aqueles que as grilaram, porém, após a lei, isto não era mais possível, pois, somente a Coroa Imperial podia vender as terras devolutas em hasta pública. Esta Lei ainda definiu, por meio da exceção, o que era terra devoluta, (artigo 3º), levando muitos erroneamente a afirmar como sinônimo, terra devoluta como terra de ninguém. Na lei estava garantida punição para aqueles que ocupassem as terras devolutas ilegalmente, mandava expressamente para a prisão, além de exigir multa e indenização pela destruição da vegetação natural (artigo 2º). Dentre as terras devolutas estava assegurada a reserva para os indígenas através de colonização (artigo 12º). Assim sendo, Martins tratou do significado do papel desta lei e sua relação com a escravidão. Disse este: Ao contrário do que se deu nas zonas pioneiras americanas, a Lei de Terras instituiu no Brasil o cativeiro da terra aqui as terras não eram e não são livres, mas cativas. A Lei 601 estabeleceu em termos absolutos que a terra não seria obtida por outro meio que não fosse o da compra. [...] Concretamente, a implantação da legislação territorial representou uma vitória dos grandes fazendeiros, já que essa não era a única categoria social a preocupar-se com a questão fundiária. De outro lado, havia os que advogavam um regime de terras livres que desse lugar, no Brasil, ao aparecimento de uma classe média de camponeses livres que quebrasse a estrutura social escravista e descaracterizasse os fazendeiros como senhores de escravos e terras, para fazê-los fundamentalmente burgueses e empresários. A fórmula consagrada na lei tinha, porém, o seu sentido naquela circunstância histórica. No mesmo ano de 1850 cessava o tráfico negreiro da África para o Brasil. A escravidão e o trabalho escravo estavam comprometidos. A própria Lei de Terras já define critérios para o estabelecimento regular de correntes migratórias de trabalhadores estrangeiros livres que, com o correr do tempo, substituíssem os escravos. Se, porém, as terras do país fossem livres, o estabelecimento de correntes migratórias de homens igualmente livres levaria, necessariamente, a que esses homens se estabelecessem como colonos nos territórios ainda não ocupados pelas grandes fazendas. Ao mesmo tempo, as fazendas ficariam despovoadas, sem possibilidade de expansão e de reposição de mão de obra. Por isso, a classe dominante instituiu no Brasil o cativeiro da terra, como forma de subjugar o trabalho dos homens livres que fossem atraídos para o país, como de fato o seriam às centenas de milhares até as primeiras décadas do nosso século [XX]. No processo de substituição do trabalho escravo, a nova forma de propriedade da terra desempenhou um papel fundamental como instrumento de preservação da ordem social e política baseada na economia colonial, na dependência externa e nos interesses dos grandes latifundiários. O homem que quisesse tornar-se proprietário de terra teria que comprá-la. Sendo15 15 imigrante pobre, como foi o caso da imensa maioria, teria que trabalhar previamente para o grande fazendeiro 8. Outra questão de suma importância referente à Lei de Terras de 1850 diz respeito à separação entre o domínio garantido pelo título e a posse. O título da terra tornou-se pela lei superior à posse efetiva. Portanto, aquele que tinha efetivamente a posse da terra estava destituído do direito sobre a mesma. Ademais, garantia àquele que sendo portador do título da terra, mesmo, sem nunca tê-la ocupado de fato, teria o domínio sobre a mesma, ou seja, o direito de propriedade privada da terra. Assim sendo, a propriedade nessa época não se transmitia pelo contrato, e sim pela tradição, que é a entrega real ou simbólica da coisa, sendo o registro do vigário um controle estritamente relacionado à posse. A Lei Hipotecária (Lei nº de 1864), advinda da Lei nº 601 de 1850, foi o primórdio do serviço de registro no Brasil, a qual além de regular o domínio privado das áreas de terras, na medida em que outorgou a competência do registro paroquial à paróquia católica do local das terras, acabou definindo um dos princípios basilares do registro moderno, o da territorialidade, que impõe a efetivação do registro no local em que este está situado. Essa normatização, também possibilitou aos governantes a verificação das terras ocupadas 9. Cartório do Registro de Imóveis. O registro da propriedade imobiliária, como função do Estado, foi instituído, no Brasil, pela Lei n , de 24 de setembro de Antes, era ele praticado pelos vigários, dentro das respectivas paróquias, com finalidades meramente declaratórias, para discriminar o domínio público do instituto em nosso sistema legislativo: Suspensas, pela resolução de 17 de julho de 1822, as concessões de terras, que eram feitas, ora com o nome de sesmarias, ora com o de datas, veio, depois, a Constituição Imperial, de 25 de março de 1824, que, essa, então, aboliu o confisco e consagrou o respeito à propriedade, assegurando prévia indenização, em caso de desapropriação por utilidade ou por necessidade pública. Posteriormente, como decorrência desses princípios constitucionais, foi promulgada a Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850, com o fim de discriminar o domínio 8 MARTINS, J. S. Expropriação e Violência (A questão política no campo). São Paulo: Hucitec, 1980, p GARCIA, Lysippo. A inscrição. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1927, p. 93.16 16 público do particular e regularizar a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias 10. De acordo com Carvalho, esta norma jurídica foi regulamentada pelo Decreto n 3.453, de 26 de abril de 1865, que passou a normatizar a transcrição dos títulos de propriedade de imóvel, por ato intervivos, excluindo-se as transmissões causa-mortis e as decorrentes de atos judiciários 11. A Lei n foi substituída, em 1890, pelo Decreto n 169-A e seu Regulamento, pelo Decreto n 370, porém as alterações não foram substanciais, isto é, o domínio das terras continuava a mercê da existência comprobatória de provas 12. Com a chegada do Código Civil de 1916, o Registro Geral foi substituído pelo Registro de Imóveis, onde se manteve a transcrição, contudo, com uma alteração de suma importância, onde se passou a provar a propriedade juris tantum, isto é, admitia-se a prova em contrário. Filho: Segundo Clóvis Beviláqua mencionado em Waldemar Loureiro citado por Balbino Finalmente, o Código Civil erigiu o registro imobiliário em instituição pública, de caráter jurídico, encarregada de consignar os atos de fatos, que afetem o domínio em suas diferentes situações ou limitações, tomando-o apto a dar certeza à propriedade e garantia ao crédito real, por meio da escrita dos seus livros, consoante ensina Lysippo Garcia. Sua denominação Registro de Imóveis resultou de emenda do Senado aos projetos de Código Civil, em os quais, quer no de Clóvis Beviláqua, quer no da Câmara dos Deputados, era ele impropriamente intitulado registro predial 13. Segundo a Lei n de 1924, regulada pelo Decreto n , de 1928, introduziu-se no sistema registrário o princípio da continuidade, passando-se a exigir para qualquer transcrição ou inscrição, o registro do título anterior BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina prática e jurisprudência. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, Ibidem, 13 LOUREIRO, Waldemar apud BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática, jurisprudência. 8. ed. São Paulo: Atlas, 1996, p CARVALHO, op. cit.17 17 Para este mesmo autor, no Regulamento n 4857 de 1939, corrigiu-se a terminologia do ordenamento anterior, separando os atos sujeitos à transcrição e inscrição. Os primeiros referem-se aos atos de transmissão de propriedade, e os segundos, dizem respeito à constituição de ônus reais 15. Com o surgimento, em 1973, da Lei n 6.015, passou-se a ter reunidos os princípios norteadores do Registro de Imóveis. Esta lei revolucionou o cadastro predial no Brasil, no que diz respeito, especificamente, aos livros, uma vez que além de reduzir a quantidade destes, centralizou um livro principal no imóvel, criando a matrícula, que passa a representar a individualidade do imóvel, sua situação geográfica e perfeita descrição, facilitando as pesquisas e expedição de certidões. Segundo Gandolfo, matrícula é um ato de registro, no sentido lato, que dá origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da transcrição da qual se originou 16. E, em 2002, com o advento do novel Código Civil, outorgou-se maior importância aos registros públicos, consagrando princípios registrários, ressaltando assim, a importância do Registro de Imóveis no Brasil. O art mostra a ênfase dada pelos juristas no que concerne aos direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, e estes só passam a ser adquiridos com o registro dos títulos no Cartório de Registro de Imóveis (arts a 1.247) 17. Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 15 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexões sobre a matrícula 17 anos depois. Revista de Direito Imobiliário do IRIB, n. 33, p. 105, CÓDIGO CIVIL COMPARADO. São Paulo: Saraiva, 2002.18 18 Art O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. Art Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Nota-se que através dos artigos acima citados, enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continuará sendo o proprietário do imóvel e também o registro terá validade jurídica no momento em que este for apresentado ao oficial de registro e este providenciar os devidos apontamentos nos respectivos livros de registros. 2.2 CONCEITUAÇÃO Difícil é a tarefa de definir os registros públicos, uma vez que, a própria legislação pertinente, qual seja, a Lei dos Registros Públicos - Lei nº 6.015/73, acabou por deixar in albis tal definição, portanto, cabe à doutrina, aos juristas e aos demais profissionais do direito procurarem uma definição que melhor se adeque ao modelo que hoje temos. Desse modo vejamos a definição de registro público na visão do doutrinador português Carlos Ferreira de Almeida, in verbis: Registro público é o ato assento efetuado por um oficial público e constante de livros públicos, do livre conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados, no qual se atestam fatos jurídicos conformes com a lei e referentes a uma pessoa ou a uma coisa, fatos entre si conectados pela referência a um assento considerado principal, de modo a assegurar o conhecimento por terceiros da respectiva situação jurídica, e do qual a lei faz derivar, como efeitos mínimos, a presunção do seu conhecimento e a capacidade probatória ALMEIDA, Carlos Ferreira de. apud TUTIKIAN, Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana (Coords.). Novo direito imobiliário e Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p. 228.19 19 Para Aguiar Vallim, o registro de imóveis foi definido como: serventia da Justiça encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes atos que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra todos 19. Mister se faz transcrever a conceituação, segundo o registrador imobiliário da Comarca de Araçatuba/SP, Marcelo Augusto Santana de Melo, especialista em Direito Imobiliário, cuja citação segue: Destarte, podemos definir o Registro de Imóveis como órgão auxiliar do Direito Civil destinado ao assentamento de títulos públicos e privados, outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, cadastro, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo-lhes presunção relativa da prova da propriedade 20. Feitas estas considerações históricas, onde se buscou percorrer acerca da evolução do Registro de Imóveis no Brasil, podemos concluir que os direitos da propriedade juntamente com os direitos reais sobre imóveis que pertencem a terceiros somente são adquiridos por meio do registro. Com a evolução do Registro de Imóveis, faz-se necessário discorrer sobre a função deste Registro no direito brasileiro, uma vez que, este passa a regular a maioria das relações patrimoniais que envolvem imóveis, o que será visto no próximo item. 19 VALLIM, Aguiar apud TUTIKIAN, Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana (Coords.). Novo direito imobiliário e Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p TUTIKIAN, Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti; PAIVA, João Pedro Lamana (Coords.). Novo direito imobiliário e Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008, p20 A FUNÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS A função do registro de imóveis é a de definir o direito real, a partir de um respectivo título, dando assim segurança às relações jurídicas instituídas com relação aos imóveis. Ressalta-se a obra de Nicolau Balbino Filho: O Registro seja uma fiel reprodução da realidade dos direitos imobiliários. A vida material dos direitos reais, bem como a sua vida tabular, deveriam-se desenvolver paralelamente, como se a segunda fosse espelho da primeira. Com efeito, esta é uma ambição difícil de se concretizar, mas em se tratando de um ideal, nada é impossível; basta perseverar 21. Para Fioranelli: A precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área 22. A função registral é regulada essencialmente pela Lei dos Registros Públicos Lei n 6.015/73, mediante o sistema de matrícula, em que o imóvel terá o seu fólio real, no qual são registrados ou averbados todos os atos a este inerente 23. O art. 167 da LRP discorre os atos que são praticados no Registro de Imóveis, sob duas categorias: (1) os registros e (2) as averbações. Os registros referem-se à criação, instituição, declaração e transferência dos direitos reais sobre os imóveis e as averbações 21 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1. ed. São Paulo: Saraiva, 2001, p FIORANELLI, Ademar. Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris; Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, 2001, p. 381. Exibir mais
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