Source: http://pfisterer.ch/de/newsletter/newsletter_september_2017
Timestamp: 2020-07-09 12:10:39
Document Index: 65974744

Matched Legal Cases: ['§ 88', '§ 73', '§ 106', '§ 17', '§ 17', '§ 7', '§ 7', '§ 24', '§ 7', 'e contrario', '§ 7', '§ 20']

Pfisterer Fretz Rechtsanwälte | Newsletter | Newsletter September 2017
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1. Pflanzen an der Parzellengrenze: Lockerung der Abstandsvorschriften
Bäume und Sträucher müssen zur Nachbarparzelle einen gewissen Abstand einhalten. Der Grosse Rat des Kantons Aargau hat die Abstandsvorschriften mit Beschluss vom 27. Juni 2017 gelockert und vereinfacht. Pflanzen müssen ab 1. Januar 2018 weniger Abstand ab der Grenze einhalten.
Das aargauische Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch und Partnerschaftsgesetz (EG ZGB) datiert vom 27. März 1911 - es ist also über hundert Jahre alt. Der Regierungsrat legte dem Grossen Rat deshalb im Sommer 2016 eine Totalrevision vor (Botschaft des Regierungsrats an den Grossen Rat vom 22. Juni 2016, Geschäftsnr. GR.16.136). Das EG ZGB regelt auch die Abstandsvorschriften von Pflanzen gegenüber der Parzellengrenze. Seit Jahrzehnten müssen hochstämmige Bäume (wie Birken, Fichten, usw.) und Nuss- und Kastanienbäume einen Abstand von 6 m zur Parzellengrenze einhalten, andere Obstbäume 3 m. Für Zwergbäume, Zierbäume sowie Sträucher bis 3 m Höhe gilt bisher ein Abstand von 1 m, für Zierbäume bis 6 m Höhe ein Abstand von 3 m. Gemessen wird jeweils am Fuss der Pflanze in der Mitte des Stammes bis zur Parzellengrenze (§ 88 Abs. 1 und 2 EG ZGB).
Gerade die grossen Bäume sind in den Gemeinden meist willkommene landschafts- und quartierprägende Elemente. Oft stehen sie jedoch nahe an den Grundstücksgrenzen und verletzen die Abstandsvorschriften des EG ZGB. Die Bäume müssten auf Verlangen der Nachbarn gefällt werden. Im Zuge von Neuüberbauungen stehen grossen Bäume oft den Neubauten "im Weg" und Neuplanzungen sind aufgrund der Abstandsvorschriften meist nicht zulässig (vorbehalten die Zustimmung der Nachbarn). Langfristig führt das leider zum Verschwinden der grösseren Bäume aus den Dorfbildern. Die Abstandsvorschriften des EG ZGB und die politisch erwünschte Durchgrünung von Dörfern kollidieren hier miteinander. Die Gemeinden könnten dem zwar entgegenwirken, indem sie einzelne Bäume oder Baumgruppen schützen, beispielsweise in der Bau- und Nutzungsordnung. Das ist aber nur für besondere Pflanzungen realistisch, nicht für das ganze Gemeindegebiet.
Auf einen parlamentarischen Vorstoss hin (dazu unser Newsletter von November 2015) hat der Grosse Rat im Juni 2017 in der zweiten Lesung des EG ZGB (vgl. Botschaft des Regierungsrats an den Grossen Rat vom 29. März 2017, GR.17.78) die Abstandsvorschriften des EG ZGB etwas gelockert und vereinfacht. Trotz enger stehenden Gebäuden sollen weiterhin Pflanzen mit einer gewissen "Statur" gesetzt werden können. Eine wesentliche Änderung betrifft insbesondere Pflanzen mit einer Höhe bis 7 m. Sie müssen nicht mehr 3,5 m Abstand einhalten wie bisher, sondern noch 2 m (§ 73 Abs. 1 Buchstabe b neuEG ZGB). Die Begründung dazu liegt in den Abstandsvorschriften von Gebäuden: Viele Gemeinden schreiben einen Grenzabstand für Gebäude von 4 m vor. Bisher konnten in diesen 4 m kaum grössere Pflanzen gesetzt werden; der Pflanzabstand liess das nicht zu. Der verkleinerte Pflanzabstand von 2 m erlaubt nun zwischen Parzellengrenze und Gebäude Pflanzen bis 7 m Höhe, also bereits eine stattliche Grösse. Diese Höhe entspricht ungefähr der Höhe von zwei Geschossen (Erdgeschoss, 1. Obergeschoss).
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über alt / neu (vgl. Botschaft vom 29. März 2017, S. 6).
In einer Gegenüberstellung sehen die Abstandsvorschriften wie folgt aus (rote Linie = neu; vgl. Botschaft vom 29. März 2017, S. 6):
Die neuen Regeln über die Abstände treten voraussichtlich am 1. Januar 2018 in Kraft. Sie gelten ab dann für alle Pflanzen. Jene, welche den heutigen Regeln widersprochen haben und nach den neuen Regeln erlaubt sind, werden damit (nachträglich) rechtmässig. Jene, welche bisher rechtmässig waren, neu aber nicht mehr, sind in ihrem Bestand geschützt (§ 106 neuEG ZGB). Das betrifft Pflanzen im Abstand zwischen 1,5 m und 2 m: Mit der neuen Regelung wird gegenüber dem geltenden Recht die zulässige Pflanzenhöhe geringfügig eingeschränkt (vgl. Bild, gestrichelte Linie im Dreieck "oberhalb" der (neuen) roten Linie).
(Leicht geänderte Version eines bald erscheinenden Beitrags in der Zeitschrift Wohnwirtschaft des Aargauischen Hauseigentümerverbandes)
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2. Terrassenhäuser aus rechtlicher Sicht
Terrassenhäuser sind beliebt und aus unserem Landschaftsbild nicht mehr wegzudenken. Die Vorteile liegen auf der Hand: Grosse Terrassenflächen, gute Aussicht und verdichtete Bauweise. Terrassenhäuser dürfen jedoch nicht überall erstellt werden. Auch ihre Bauweise untersteht besonderen Regeln. Das aargauische Baurecht definiert Terrassenhäuser in § 17 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 (BauV). Wir tragen im nachfolgenden Beitrag die rechtlichen Anforderungen aus Bauverordnung und der Praxis zusammen.
Gemäss § 17 BauV sind Terrassenhäuser in der Höhe gestaffelte Gebäude mit Gebäudestufen, die der Hangneigung nach versetzt sind. Das Gefälle des Terrains muss dabei grösser als 10 % sein und das Verhältnis der Grundflächen von Terrasse und zurückversetzter Gebäudeeinheit soll mindestens 1:3 betragen.
Diese Definition gilt es näher unter die Lupe zu nehmen. Zunächst ist also eine Hangneigung vorausgesetzt, die im Bereich des Gebäudes ein Gefälle von mehr als 10 % aufweisen muss. Nur wenn die erforderliche Hangneigung im Bereich des projektierten Gebäudes nachgewiesen wird, kommt der Bau eines Terrassenhauses nach der aargauischen Bauverordnung überhaupt in Frage.
Für Unsicherheiten sorgt in der Praxis häufig die nächste Voraussetzung: das Verhältnis zwischen Terrassenfläche und zurückversetzter Gebäudeeinheit. Dieses muss mindestens 1:3 betragen. Mit anderen Worten muss die Terrassenfläche mindestens einen Viertel der massgebenden Fläche der Wohneinheit ausmachen. Dabei ist zu beachten, dass die Terrassenfläche praxisgemäss ohne Auskragung über die darunterliegende Terrassenfläche und ohne den überdachten Bereich bemessen wird. Mit "Auskragung" ist ein Terrassenteil, der das darunterliegende Geschoss balkonähnlich oder wie ein Dachvorsprung oder Vordach überragt, gemeint. Diese Auskragung liegt nicht mehr über der unteren Stufe und darf deshalb nicht in die Berechnung miteinbezogen werden (vgl. Abbildung unten).
Bei der Frage der Terrassierung ist der optische Eindruck wesentlich. Deshalb darf bei der Terrasse nur auf den offenen Teil der Terrasse abgestellt werden. Der optische Eindruck wird verändert, wenn die Terrasse durch darüberliegende Gebäudeteile gedeckt wird. So hat das Departement Bau, Verkehr und Umwelt in einem wegweisenden Entscheid erwogen, dass auskragende Flächen eines oberen Geschosses, die die Terrassenfläche deckt, nicht als Terrassen-, sondern als Wohnfläche zählen. Bei der Berechnung des Verhältnisses von 1:3 verkleinert sich damit nicht nur die anrechenbare Terrassenfläche, sondern vergrössert sich zugleich die massgebende Wohnfläche. Das Verhältnis zwischen Terrassen- und Wohnfläche wird dadurch gleich in doppelter Hinsicht (negativ) verändert. Blosse Dachvorsprünge, die höchstens 60 cm betragen, bleiben hingegen ohne Bedeutung (sie machen die Terrasse nicht zur Wohnfläche, vgl. Abbildung unten). Ist der Dachvorsprung grösser als 60 cm, ist die gesamte überdachte Terrassenfläche als Wohnfläche und nicht als "Terrasse" zu zählen (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE 2011, Nr. 97).
Zur Terrassenfläche eines Terrassenhauses zählt im Übrigen nur jene Fläche, die vor der (und nicht seitlich zur) zurückversetzen Gebäudeeinheit liegt, bis zur Fassadenflucht der darunterliegenden Terrassenstufe (Entscheid des Depart­ements Bau, Verkehr und Umwelt vom 10. Juli 2014 [BVURA.14.238], E. 5.2; AGVE 2014, Nr. 87). Terrassenflächen um das Gebäude herum zählen daher nicht. Hält ein Bauvorhaben unter Berücksichtigung dieser Praxis das 1:3-Verhältnis nicht ein, so ist es als Terrassenhaus nicht bewilligungsfähig.
Selbst wenn die Relation zwischen Terrassen- und Wohnfläche an sich eingehalten wäre, sind Fälle vorstellbar, bei denen die Qualifikation als Terrassenhaus aus anderen Gründen abgelehnt wird. Ein Terrassenhaus muss aufgrund der topographischen Gegebenheiten treppenförmig erstellt werden. Könnte eine Baute ohne weiteres auch in flachem Gelände erstellt werden, ist sie nicht auf das Vorhandensein eines Hangs angewiesen. Die Qualifikation als Terrassenhaus ist dem Gebäude dann abzusprechen. Entscheidend ist also, dass die einzelnen Gebäudestufen entsprechend der vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang hineingebaut sind (vgl. VGE III/29 vom 30.03.2005; AGVE 2005, S. 152 ff).
Terrassenhäuser müssen zudem nach Massgabe der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung zonenkonform sein. Die Gemeinden können in ihrer Bauordnung Terrassenhäuser an bestimmten Lagen verbieten oder im Rahmen eines Gestaltungsplans auf ausgewiesene Baufelder beschränken. Gerade in den aktuell laufenden Gesamtrevisionen der allgemeinen Nutzungspläne empfehlen wir daher, dieser Frage besondere Beachtung zu schenken.
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3. Elektroheizungen: Als Hauptheizung nur ausnahmsweise erlaubt
Elektroheizungen haben in den vergangenen Jahrzehnten einen sonderbaren Wandel durchlaufen. In den 1970er und 1980er Jahren wurde diese Heizungsart speziell gefördert. Gebäudeeigentümer wurden teilweise sogar verpflichtet, Elektrospeicherheizungen einzubauen. Heute sind Elektroheizungen als Energieschleudern unerwünscht und je nach Einsatzbereich sogar verboten. Wir zeigen Ihnen auf, unter welchen Voraussetzungen Elektroheizungen noch zulässig sind.
Elektroheizungen werden je nach Einsatzgebiet als Speicherheizungen, Direktheizungen oder Infrarotstrahlen eingesetzt. Gebäude werden in aller Regel durch Elektrospeicherheizungen beheizt, welche Nachtstrom von Kernkraftwerken speichern und durch ein Wassersystem die Wärme verteilen oder mit elektrischen Drähten im Fussboden, Sitzbänken oder Elektroheizkörper die Räume aufwärmen. Elektroheizungen geniessen einen schlechten Ruf und sind heute in vielen Kantonen verboten.
Im Kanton Aargau beispielsweise bestimmt § 7 Abs. 2 des Energiegesetzes (EnergieG), dass "neue ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen" zur Gebäudebeheizung nicht zulässig sind. Nicht nur neue Elektroheizungen sind grundsätzlich verboten, sondern auch der Ersatz einer elektrischen Widerstandsheizung durch eine gleichartige Heizungsanlage ist nicht zulässig. Das Verbot betrifft nach § 7 Abs. 3 EnergieG jedoch nur Heizungsanlagen in Gebäuden, die bereits über ein Wasserverteilsystem verfügen.
Die Energieverordnung (EnergieV) des Kantons Aargau kennt einige Ausnahmen von diesem Verbot. Laut § 24 Abs. 1 EnergieV dürfen herkömmliche ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen als (1.) Notheizung bei Aussentemperaturen unter der Auslegungstemperatur der Hauptheizung eingesetzt werden. Sie dürfen auch (2.) zusätzlich zu (handbeschickten) Stückholzheizungen zur Deckung eines Leistungsbedarfs bis 50 % der Heizleistung installiert werden. Ebenfalls zulässig sind Elektroheizungen als Komfortheizungen für eng begrenzte Heizzwecke. Dazu gehören beispielsweise Handtuchradiatoren oder Heizstrahler in Badezimmern oder in einzelnen Kellerräumen bestehender Gebäude. Elektrische Widerstandsheizungen als Hauptheizung sind in der Regel nicht zulässig, da sie unter keine der genannten Ausnahmen fallen.
Stossend kann das Verbot von Elektroheizungen beim Ersatz einer in die Jahre gekommenen Hauptheizung sein. Ist im Gebäude noch kein Wasserverteilsystem installiert, so sind die mit dem Umstieg auf eine Wärmepumpe verbundenen Investitionskosten sehr hoch. Es wäre unverhältnismässig, in diesem Fällen den Einbau einer energieeffizienteren Anlage zu verlangen. Fehlt ein Wasserverteilsystem, dürfen bestehende ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen daher grundsätzlich ersetzt werden (§ 7 Abs. 3 EnergieG e contrario).
Verfügt das Gebäude über ein Wasserverteilsystem, dürfen die Behörden den Ersatz durch eine gleichartige Heizungsanlage verbieten, es sei denn, der Einbau einer energieeffizienteren Anlage sei "wirtschaftlich nicht tragbar" (§ 7 Abs. 3 EnergieG, 2. Satz). Gerade diese Ausnahmebestimmung ist in der Praxis häufig umstritten. Ein wichtiger Aspekt dieser Verhältnismässigkeitsprüfung ist die gesetzgeberische Absicht, dass zur Beurteilung der wirtschaftlichen Tragbarkeit die Investitions- und Betriebskosten über die Lebensdauer einer Baute oder Anlage einbezogen werden müssen (Botschaft*, S. 12). Die oft höheren Investitionskosten für energieeffiziente Wärmeerzeugungsanlagen werden den reduzierten Betriebskosten über die ganze Lebensdauer der Anlage gegenübergestellt. Der Regierungsrat geht in seiner Botschaft davon aus, dass sich die Investitionen in die Energieeffizienz für die Eigentümerinnen und Eigentümer der Anlagen aufgrund der zu erwartenden Kostensteigerung für Energie bereits auf mittlere Sicht hinaus lohnen (Botschaft*, S. 16).
Will ein Grundeigentümer seine bestehende Elektroheizung durch eine neue ersetzen und verfügt er bereits über ein Wasserverteilsystem, so hat er geltend zu machen, dass die Neuinstallierung einer energieeffizienteren Wärmeerzeugungsanlage wirtschaftlich nicht tragbar sei, da sie im Vergleich zu einem Eins-zu-eins-Ersatz – auch unter Berücksichtigung der tieferen Betriebskosten über die ganze Lebensdauer der Anlage – unverhältnismässig teurer sei. Es dürfte relativ schwierig sein, den Nachweis zu erbringen, dass die Installation einer Wärmepumpe wirtschaftlich nicht tragbar sei, da der kostenmässige Aufwand insgesamt wesentlich höher ausfällt. Der Ersatz durch neue elektrische Widerstandsheizung bei bestehendem Wasserverteilsystem erweist sich daher in den meisten Fällen als unzulässig.
Fazit: Neue Elektroheizungen als Hauptheizungen sind nicht mehr zugelassen. Ist noch kein Wasserverteilsystem vorhanden, so ist der Ersatz einer bestehenden elektrischen Widerstandsheizung durch eine neue grundsätzlich möglich. Besteht bereits ein Wasserverteilsystem, ist der Ersatz durch eine neue elektrische Widerstandsheizung nur zulässig, wenn die wirtschaftliche Tragbarkeit nicht gegeben ist. Dieser (schwierige) Nachweis ist durch die Grundeigentümer zu erbringen.
*Botschaft des Regierungsrats des Kantons AG an den Grossen Rat vom 9. Juni 2010 zur Totalrevision des Energiegesetzes des Kantons Aargau (EnergieG); Bericht und Entwurf zur 1. Beratung
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4. Submission: Auch öffentliche Wettbewerbe müssen nachvollziehbar durchgeführt werden.
Wenn die eine öffentliche Vergabestelle (Kanton, Gemeinde, Gemeindeverband, usw.) ein Preisgericht oder eine Wettbewerbsjury zur Beurteilung eines Projektes einsetzt, muss auch diese das Verfahren nachvollziehbar durchführen. Dazu gehört, dass die wesentlichen Argumente für oder gegen einen Anbieter kurz festgehalten werden, damit die Auswahl nachvollziehbar ist. Es muss Auskunft darüber gegeben werden, wie konkret bewertet und weshalb ein Anbieter im Vergleich zu anderen schlechter beurteilt worden ist. Das gilt auch bei einer grossen Anzahl von Anbietern. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau hat dies in einem kürzlich gefällten Entscheid betont, an welchem wir beteiligt waren.
Eine Gemeinde schrieb für die Architekturleistungen im Zusammenhang mit dem Neubau eines Kindergartens einen Projektwettbewerb öffentlich aus. Architekturbüros konnten sich für die Teilnahme am ausgeschriebenen Projektwettbewerb bewerben, als Antrag auf Teilnahme (sogenanntes Verfahren der Präqualifikation). Dazu mussten sie unter anderem Unterlagen über ihre bisher geleisteten Arbeiten einreichen (Referenzobjekte) um nachzuweisen, dass sie die gestellte Aufgabe erfüllen konnten (Eignung). Ein von der Gemeinde eingesetztes Preisgericht beurteilte die Bewerbungen und wählte unter zahlreichen Bewerbern fünf Büros aus, die zur Teilnahme am Projektwettbewerb zugelassen wurden. Mehrere Architekturbüros beschwerten sich gegen diesen Entscheid. Sie machten insbesondere geltend, das Auswahlverfahren sei nicht nachvollziehbar und transparent erfolgt, es liege keine nachvollziehbare Begründung des Entscheides vor und keinem Aktenstück könne die Bewertung entnommen werden.
Die Vergabestelle wehrte sich gegen diese Argumentation. Die Begründung sei vorhanden. Zudem ergänzte sie im Beschwerdeverfahren ihre Argumentation.
Das Verwaltungsgericht hielt im Urteil fest, im Vergaberecht genüge es vorerst, dass der Entscheid, wem der Auftrag erteilt werde (Vergabeentscheid), nur kurz bzw. summarisch begründet werde. Auf Gesuch hin müsse die Vergabebehörde den nicht berücksichtigten Anbietenden dann die wesentlichen Gründe für ihre Nichtberücksichtigung sowie die entscheidenden Vorteile des berücksichtigten Angebots bekanntgeben (so vorgeschrieben in § 20 Abs. 2 lit. d und e Submissionsdekret des Kantons Aargau, SubmD). Das gelte auch im Verfahren der Präqualifikation: Die Teilnehmerauswahl müsse sachlich nachvollziehbar begründet werden, damit sie in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren überhaupt überprüft werden könne. Die Rechtsprechung lasse es immerhin zu, dass die Vergabebehörde die Begründung ihres Entscheides in einem allfälligen Beschwerdeverfahren noch ergänze und damit eine Verletzung der Begründungspflicht behebe.
Im vorliegenden Fall mussten zahlreiche Bewerbungen beurteilt werden. Das Ausformulieren der Beurteilung der Eignung eines Bewerbers war zudem in architektonischer und gestalterischer Hinsicht anspruchsvoll. Das bedeutete einen grossen Aufwand. Das Verwaltungsgericht meinte, in so einer Situation könne keine ausführliche Begründung verlangt werden. Zumindest im Nachhinein müssten aber die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte bekanntgegeben werden. Es gehe um die Auskunft darüber, wie die Referenzobjekte konkret bewertet und weshalb sie im Vergleich zu den berücksichtigten Bewerbern schlechter beurteilt worden seien. Das habe die Vergabestelle nicht erfüllt. In der Beschwerdeantwort (also im Beschwerdeverfahren, ab welchem wir die Vergabestelle vertraten) habe sie jedoch eine sachlich überprüfbare und genügende Begründung nachgeliefert. Die Begründungspflicht sei damit nachträglich (sogenannt) "geheilt" worden.
Der Entscheid überzeugt. Das Submissionsrecht will unter anderem einen wirksamen Wettbewerb fördern. Dieser ist nur garantiert, wenn alle Anbieter gleichbehandelt werden und kein Anbieter diskriminiert wird, beispielsweise ein ausländischer oder auswärtiger gegenüber einem einheimischen. Damit die Anbieter und nötigenfalls ein Gericht dies nachprüfen können, muss die Vergabe­behörde das Verfahren nachvollziehbar durchführen und die wesentlichen Schritte und Argumente offenlegen. Sie muss Transparenz schaffen. Das gilt auch in Wettbewerbsverfahren mit Präqualifikation, und zwar auch wenn ein Preisgericht oder eine Wettbewerbsjury eingesetzt sind und eine grosse Anzahl von Bewerbern mit ihren Referenzobjekten bewertet werden müssen. Die wesentlichen Argumente für oder gegen einen Wettbewerbsteilnehmer müssen auch dann kurz festgehalten werden, beispielsweise in einem Beurteilungsbericht. Das stellt Transparenz her und schützt vor Beschwerden.
(Urteil des Verwaltungsgerichts Aargau WBE.2016.475 vom 30. Juni 2017)
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