Source: http://www.pss-rechtsanwaelte.de/anwalt/mietrecht/mieterhoehung/
Timestamp: 2018-03-21 14:27:30
Document Index: 327034463

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 558', '§ 559', '§ 560', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 559', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 560', '§ 560']

Mieterhöhung | PSS Rechtsanwälte Wiesbaden
Mieterhöhungen lösen häufig Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter aus, obgleich die Voraussetzungen einer rechtmäßigen Mieterhöhung klar im Gesetz geregelt sind:
Eine Erhöhung der Miete kann grundsätzlich auf vier denkbare Sachverhalte gestützt werden:
Die Mieterhöhung ist im Mietertrag vereinbart (sog. Mieterhöhung nach Vereinbarung, § 557 BGB).
Die Nettokaltmiete wird erhöht, weil sich die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht hat (sog. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB)
Die Nettokaltmiete wird erhöht, weil der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (sog. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB)
Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung/ Betriebskostenpauschale, weil sich die Kosten tatsächlich erhöhen (sog. Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten, § 560 BGB).
Bei der Erklärung der Mieterhöhung, insbesondere in den Fallgruppen 2 bis 4, muss der Vermieter einige wichtige Formalien beachten. Hier können schon kleine Formfehler zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen.
So muss etwa bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unbedingt die Formvorschrift des § 558a BGB beachtet werden, wonach die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter in Textform (bspw. per Brief, Email) erklärt werden muss und außerdem auch begründet werden muss. Als Begründung sieht das Gesetz die Bezugnahme auf den Mietspiegel (§§ 558c, 558d), die Auskunft aus der Mietdatenbank (§ 558e), ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit entsprechenden Entgelten vor. Die Erklärung des Vermieters zur Mieterhöhung führt aber nicht automatisch zu einer erhöhten Miete. Da es sich bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich um eine Mietvertragsänderung handelt, muss der Mieter erst einmal zustimmen. Erst wenn der Mieter die Zustimmung erklärt, schuldet er gemäß § 558b Abs. 1 BGB mit dem Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung die erhöhte Miete. Verweigert der Mieter hingegen die Zustimmung, muss der Vermieter innerhalb der Frist des § 558b Abs. 2 BGB auf Zustimmung klagen.
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann dies ebenfalls eine Mieterhöhung rechtfertigen. Nach § 559 Abs. 1 BGB ist eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten zulässig. Was unter Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen ist, regelt § 555b BGB. Zu nennen sind hier insbesondere die energetische Modernisierung, Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, Dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse und Schaffung neuen Wohnraums. Allerdings kann die Mieterhöhung im Einzelfall unzulässig sein, wenn sie für den Mieter eine „besondere Härte“ bedeutet. Schließlich muss der Vermieter auch bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen wieder zwingende Form- und Fristvorschriften beachten, u.a. die Erklärung des Mieterhöhungsverlangen in Textform, eine ausreichende Begründung nach § 559 b Abs. 1 BGB (insb. Erläuterung der Kosten) und die drei bzw. sechs monatige Frist des § 559b Abs. 2 BGB.
Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten
Bei der Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten kann der Vermieter gemäß § 560 BGB im Falle einer Betriebskostenpauschale die Erhöhung der Kosten anteilig auf den Mieter umzulegen. Auch hier muss das Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter in Textform erklärt werden. In der Erklärung muss der Grund der Umlage bezeichnet und erläutert werden. Die Mieterhöhung kann frühestens mit Beginn des auf die Erklärung entfallenden übernächsten Monats wirksam werden, § 560 Abs. 2 BGB.
Die (keinesfalls abschließende) Darstellung zeigt, dass Mieterhöhungsverlangen an strenge inhaltliche und formale Voraussetzungen geknüpft sind. Für Vermieter empfiehlt sich die Erklärung durch einen Anwalt formulieren und aussprechen zu lassen, um nicht in die Unwirksamkeitsfalle zu tappen. Andererseits sollten Mieter bei einer Mieterhöhung genau hinsehen, ob das Mieterhöhungsverlangen den strengen gesetzlichen Anforderungen auch gerecht wird oder vielleicht doch unwirksam ist.
Die Kanzlei PSS Rechtsanwalte aus Wiesbaden vertritt sowohl Vermieter als auch Mieter bei Problemen Rund um die Mieterhöhung.