Source: https://www.contax-muschlin.de/aktuell/immobilienbesitzer-2016.html
Timestamp: 2019-10-20 01:30:15
Document Index: 268335119

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 11', '§ 558', '§ 634', 'BGH', '§ 82', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 51', 'BGH']

Eigentumswohnung: Auch bei 500 km Entfernung brauchen Unterlagen nicht zugeschickt zu werden
Schweres Los für Wohnungseigentümer, die Unterlagen des Verwalters einsehen wollen: Auch bei einer Entfernung von 500 Kilometern ist der Verwalter nicht verpflichtet, einem Eigentümer die Verwaltungsunterlagen in Kopie zuzusenden. Denn jedem Eigentümer sei es zuzumuten, einmal im Jahr zur Eigentümer-Versammlung anzureisen und – gegebenenfalls am Vortrag – an Ort und Stelle die gewünschten Unterlagen einzusehen, „sofern sie nicht für die Versammlung benötigt“ würden. Nicht einmal eine 80prozentige Schwerbehinderung befreit automatisch von dieser Regel. LG Itzehoe, 11 S 79/15 [erfahren Sie mehr]
Sonder-AfA: Bescheinigung der Denkmalschutz- behörde ist bindend
Die Renovierung einer denkmalgeschützten Immobilie kann sehr teuer werden. Als Anreiz und Unterstützung erhalten Bauherren darum die Möglichkeit, Aufwendungen für den Erhalt des Baudenkmals durch eine Sonderabschreibung nach § 7i EStG schneller steuerlich geltend zu machen. [erfahren Sie mehr]
Eine Netzbetreiberin kann vom Betreiber einer Photovoltaikanlage die Rückzahlung gezahlter Einspeisevergütungen verlangen, wenn der Betreiber die Anlage nicht rechtzeitig bei der Bundesnetzagentur angemeldet hat. Da dieser Rückforderungsanspruch allgemeinen Interessen dient, kann der Anlagenbetreiber etwaige eigene Ansprüche nicht entgegensetzen. Das hat das Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) entschieden. [erfahren Sie mehr]
Einzelzimmervermietung in Einfamilienhaus auch in reinem Wohngebiet zulässig
Die Vermietung einzelner Zimmer eines Einfamilienhauses zur Wohnnutzung an mehrere Personen verstößt – auch in einem reinen Wohngebiet – nicht gegen Nachbarschaftsrechte. Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Trier entschieden. [erfahren Sie mehr]
Fordert der Mieter eine Vertragsstrafe, ist das kein Kündigungsgrund
Fordern Mieter von der Hausverwaltung Informationen zum Umfang geplanter Instandsetzungsarbeiten (hier musste Hausschwamm beseitigt werden) und erreicht die Mieter erst zwei Monate danach ein Brief vom Vermieter, dass die Arbeiten in zehn Tagen beginnen, drei Wochen dauern und die Bewohner anderweitig untergebracht werden, so darf der Vermieter eine schriftliche Forderung des Mieters (der einen Bauablaufplan und eine Vertragsstrafe forderte, sollte der Zeitplan nicht eingehalten werden) nicht mit einer fristlosen Kündigung beantworten. Dem Schriftverkehr sei nicht zu entnehmen, dass das Mietverhältnis nicht aufrechterhalten werden könne. Allein die – wenn auch unberechtigt gestellte – Forderung einer Vertragsstrafe begründe für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung. LG Berlin, 65 S 289/15 [erfahren Sie mehr]
Mieter müssen mit feuchten Böden im Haus rechnen oder leiden
Mieter können nicht erwarten, dass die Treppen und die Böden – einschließlich derer im Keller – stets trocken sind. Wurde kurz vorher gewischt und ist der Boden noch etwas feucht (obwohl er mit einem ausgewrungenen Aufnehmer nachbearbeitet wurde), so ist der Vermieter, in dessen Auftrag die Reinigung vorgenommen wurde, wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht zum Schadenersatz verpflichtet. Vor Gericht kam ein 72jähriger Mieter mit seiner Klage nicht durch: Mieter müssten regelmäßig damit rechnen, dass im Haus geputzt werde – und sich durch umsichtiges Verhalten darauf einstellen. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, Warnschilder aufzustellen. OLG Düsseldorf, 24 U 155/14 [erfahren Sie mehr]
Der Austausch von Fenstern ist, sofern die Eigentümergemeinschaft für den Außenanstrich zuständig ist, in der Regel Sache der Eigentümergemeinschaft. Dies stellt das Amtsgericht (AG) München klar. Der Beklagte ist Inhaber zweier Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft baute er in einer der Wohnungen die alten Holz-Alu-Fenster aus. Diese hatten keinen Mittelsteg, waren flächenbündig und alufarben. Er ließ weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmen- und flächenbündige Ausführung einbauen. [erfahren Sie mehr]
Wohnungskündigung: Racheakt eines Mieters gegen einen Nachbarn rechtfertigt ein „fristlos“
Hat ein Mieter in einem Räumungsprozess, den der Vermieter gegen einen anderen Mieter im Haus angestrengt hatte, zugunsten des Vermieters ausgesagt, was den unterlegenen Nachbarn so erboste, dass er ihm – in „Zusammenarbeit“ mit einer weiteren Mieterin – die Tür eintrat, so kann dieser fristlos gekündigt werden, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedurft hätte. [erfahren Sie mehr]
§ 11 Absatz 1 Satz 5 Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) führt nicht zu einer Verlängerung der Festsetzungsfrist für die Eigenheimzulage. Denn diese Vorschrift sei als Spezialregelung zur Ablaufhemmung und nicht als Verlängerung der Festsetzungsfrist zu verstehen, so das Finanzgericht (FG) Schleswig-Holstein. [erfahren Sie mehr]
Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht berechtigt, den Beschluss zu fassen, wonach Redezeiten der Eigentümer auf (hier maximal 3 Minuten) zu begrenzen. Maßgeblich für die Wortmeldungen, so das Landgericht Frankfurt am Main, seien vielmehr die Bedeutung und Komplexität der Materie. Wer durch eine Minuten-Regel Grenzen setze, beeinträchtige das Mitwirkungsrecht der Eigentümer einschneidend. [erfahren Sie mehr]
Eine Mieterhöhung nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, und zwar unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Dies hat der Bundesgerichtshof unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden. Er betont, dass auch bei einer Wohnflächenabweichung eine Mieterhöhung die Kappungsgrenze beachten müsse. [erfahren Sie mehr]
Wechselkursbedingt höhere Tilgungsleistungen für Fremdwährungsdarlehen sind keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dies stellt das Finanzgericht (FG) Hamburg klar. Gegen das Urteil ist Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt worden, die beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX B 85/15 läuft. [erfahren Sie mehr]
Das Finanzgericht Nürnberg hat entschieden, dass der Ausbau einer Gemeindestraße zu den haushaltsnahen Handwerkerleistungen gehören kann, die Anlieger der Straße steuerwirksam in Höhe von 20 Prozent des auf die Arbeit (ohne Material) entfallenden Kosten – bis zu 1.200 Euro im Jahr – absetzen kann. [erfahren Sie mehr]
Der Vermieter hat das Recht, die vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn über einen längeren Zeitraum hinweg aus der Wohnung ein unangenehmer Geruch kommt. Spätestens alle fünf Jahre habe der Vermieter aber unabhängig davon ein Recht auf Besichtigung, wie das Amtsgericht (AG) München entschieden hat. [erfahren Sie mehr]
Für die Frage, ob grundstücksbezogene Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können, kommt es auf die Bebauungs- und Vermietungsabsicht an. Hierauf kann nur anhand von äußeren Umständen geschlossen werden. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls, wie der Bundesfinanzhof (BFH) klarstellt. [erfahren Sie mehr]
Die dauerhafte Nutzung einer Wohnung in einem Gebäude, für das eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt, als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis stellt eine Nutzungsänderung dar, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg entschieden. Die Beschwerde, die eine Eigentümerin gegen die Untersagung der Nutzung ihrer Wohnung als Ferienwohnung durch das Bezirksamt Pankow erhoben hatte, wies das OVG zurück und bestätigte damit einen entsprechenden Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin. Die Eigentümerin hatte ihre Wohnung in einem als Wohngebäude genehmigten Haus in Berlin-Prenzlauer Berg über Internetportale vermarktet und dauerhaft als Ferienwohnung vermietet. [erfahren Sie mehr]
Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren entschieden, dass auch online geschlossene Verträge von Immobilien-Maklern vom Fernabsatzgesetz erfasst sind und von den Kunden innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen werden können. Ist auf das Widerrufsrecht nicht aufmerksam gemacht worden, so verlängert sich die Frist um weitere zwölf Monate nach Abschluss des Vertrages. (In den Verfahren ging es um ein Hausgrundstück für 240.000 Euro sowie ein unbebautes Grundstück für 650.000 Euro. Im ersten Fall wurden Maklergebühren in Höhe von 15.000 Euro berechnet, im zweiten von 23.205 Euro. In beiden Fällen weigerten sich die Käufer, die Gebühren zu bezahlen – und widerriefen schließlich die Maklerverträge. [erfahren Sie mehr]
Eine auf dem Dach einer Tennishalle nachträglich errichtete Photovoltaikanlage, die mit der Halle fest verbunden ist, dient der Funktion der Halle. Deshalb finde die für Arbeiten „bei Bauwerken“ geltende lange Verjährungsfrist für Nacherfüllungsansprüche von fünf Jahren des § 634a Absatz 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch Anwendung, stellt der Bundesgerichtshof (BGH) klar. [erfahren Sie mehr]
In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem ZweckentfremdungsverbotGesetz (ZwVbG) in Verbindung mit der ZweckentfremdungsverbotVerordnung (ZwVbVO). Für Ferienwohnungen gilt das Verbot unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Übergangsfrist erst seit dem 01.05.2016. [erfahren Sie mehr]
Nießbrauch: Kein Abzug noch nicht verbrauchter größerer Erhaltungsaufwendungen durch den Einzelrechtsnachfolger
Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen. Dies hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden. [erfahren Sie mehr]
Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall mit einer Pauschale von 0,30 Euro für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen. Die ungünstigere Entfernungspauschale (0,30 Euro nur für jeden Entfernungskilometer) ist aber dann anzuwenden, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt. [erfahren Sie mehr]
Immobilienverkauf: Keine steuergünstige Eigennutzung bei Bewohnen durch ehemalige Lebensgefährtin
Verkauft ein Immobilieneigentümer sein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder, muss er für eventuelle Wertsteigerungen Steuern zahlen. Etwas Anderes gilt nur, wenn das Objekt im Veräußerungsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine solche Nutzung liegt nicht vor, wenn in der Immobilie die Ex-Lebensgefährtin des Eigentümers und das gemeinsame Kind gewohnt haben, wie das Finanzgericht (FG) Hessen nach einer Mitteilung der Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS) entschieden hat. [erfahren Sie mehr]
Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks hat die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte zu erfolgen. Dies stellt das Finanzgericht (FG) Düsseldorf klar. [erfahren Sie mehr]
Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann grundsätzlich nicht im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes erlangt werden. Dies geht aus einem Beschluss des Berliner Verwaltungsgerichts (VG) hervor. [erfahren Sie mehr]
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich auch gegen den Willen einzelner Eigentümer wirksam beschließen, ein benachbartes Grundstück zu erwerben, wenn der Erwerb sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung hält. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. [erfahren Sie mehr]
Nachbarrecht: Dass Bäume in Höhe und Breite wachsen, sollten Hauskäufer bedenken...
Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn nicht verlangen, überhängende Äste von nahe an seinem Grundstücksgrenze (aber in zulässigem Abstand) stehenden Bäumen bis zu einer Höhe von vier Metern zu kürzen, wenn die Kommune eine Beschneidung nur bis zu drei Metern Höhe erlaubt hat. [erfahren Sie mehr]
Der Pachtzins so genannter Altverträge kann aufgrund einer Steigerung der Lebenshaltungskosten und des Durchschnittspachtpreises anzupassen sein, nicht aber aufgrund der Steigerung der bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden. [erfahren Sie mehr]
Wird in einem Mietvertrag versehentlich nicht angekreuzt, ob die (hier 680 Euro betragende) Miete monatlich, vierteljährlich oder jährlich zu entrichten ist, die Betriebskosten aber ausdrücklich monatlich zu zahlen ist, so ist davon auszugehen, dass auch die Miete „pro Monat“ beim Vermieter landen muss. [erfahren Sie mehr]
Vermieten Eltern an ihre Tochter eine Wohnung, zahlt die Tochter die im Mietvertrag vereinbarte Miete aber nicht, so ist das Mietverhältnis mangels Einkunftserzielungsabsicht der Eltern steuerlich nicht anzuerkennen. Die Behauptung, die Miete werde mit dem Unterhaltsanspruch, den die Tochter gegen die Eltern habe, verrechnet, führt laut Finanzgericht (FG) Düsseldorf zumindest dann zu keinem anderen Ergebnis, wenn die Höhe des Unterhaltsanspruches nicht im Einzelnen [erfahren Sie mehr]
Die Klausel in einem Darlehensvertrag zwischen einem Kreditinstitut und einem Verbraucher, wonach im Fall vorzeitiger Vollrückzahlung des Darlehens zukünftige Sondertilgungsrechte des Kunden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unberücksichtigt bleiben, ist unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) auf die Unterlassungsklage eines Verbraucherschutzvereins entschieden. [erfahren Sie mehr]
Haus & Grund Schleswig Holstein und der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) fordern das Land Schleswig-Holstein auf, den Satz zur Erhebung der Grunderwerbsteuer „nennenswert“ zu senken. Schleswig-Holstein habe mit 6,5 Prozent bundesweit den höchsten Steuersatz aller Länder, kritisieren die Verbände. Sie sehen in der Höhe der Grunderwerbsteuer eine Belastung für die Wohnungsbaukonjunktur. Dadurch würden Investitionsentscheidungen verzögert oder blieben ganz aus. Gerade der Wohnungsbau müsse – unter anderem aufgrund der anstehenden Flüchtlingsunterbringung – vorangetrieben werden. [erfahren Sie mehr]
BAföG: Nicht bei drei Eigentumswohnungen
Wer Eigentümer dreier Eigentumswohnungen ist, hat keinen Anspruch auf Leistungen nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG). Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden. Der Kläger war zwischen Dezember 2012 und September 2014 Empfänger von BAföG-Leistungen und erhielt insgesamt 10.786 Euro. Nachdem das Amt für Ausbildungsförderung in Erfahrung gebracht hatte, dass der Kläger Eigentümer dreier Wohnungen war, die ihm sein Vater 2010 und 2013 unter Einräumung eines eigenen Wohnrechts geschenkt hatte, forderte die Behörde die Rückzahlung der Förderung. Dabei legte sie ein anrechenbares Vermögen des Klägers in Höhe von 44.000 Euro zugrunde. Hiergegen wandte sich der Kläger mit seiner Klage, die er im Wesentlichen damit begründete, die Wohnungen dienten der Altersvorsorge des Vaters und seien für ihn wertlos, weil er sie wegen der Belastungen weder veräußern noch beleihen könne. Das VG Berlin wies die Klage ab. Die Bewilligung von BAföG sei ausgeschlossen, weil die Wohnungen zum anrechenbaren Vermögen des Klägers zählten. Da er nicht dort wohne, handele es sich auch nicht um zu schonendes Vermögen. Das zugunsten des Vaters eingetragene jeweilige Wohnrecht ändere hieran nichts, weil die dahingehenden Vereinbarungen missbräuchlich erschienen. Die Einräumung der Rechte sei nach der Konzeption dazu angelegt, eine Anrechnung zu verhindern. Zwar könne die mangelnde Möglichkeit der Verwertung unter bestimmten Umständen eine unbillige Härte rechtfertigen. Hierfür sei hier nichts ersichtlich. Einem unverheirateten, kinderlosen Auszubildenden sei es im Regelfall zuzumuten, vorhandenes Vermögen für den Zweck der eigenen Ausbildung bis auf einen Freibetrag von 5.200 Euro voll einzusetzen. [erfahren Sie mehr]
Preist ein Bauträger eine Immobilie unter Hinweis auf deren „SkylineBlick“ an, so muss er sie zurücknehmen, wenn dieser Blick im Zuge späterer Baumaßnahmen verbaut wird. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main entschieden. Die Nichtzulassung der Revision gegen das Urteil kann mit der Beschwerde angegriffen werden. [erfahren Sie mehr]
Lässt ein Hausinteressent ein Gutachten erstellen, um den Verkehrswert der zum Kauf stehenden Immobilie zu ermitteln, so kann er den Gutachter nicht schadenersatzpflichtig machen, wenn der einen Schädlingsbefall im Dachstuhl als leicht einstuft, der sich nach dem Erwerb jedoch als schwerwiegend herausstellt. [erfahren Sie mehr]
Überlassung von Unterkünften an Flüchtlinge wirkt sich auf steuerliche Regelungen aus
Wenn steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften sowie -vereine und steuerpflichtige Wohnungsgesellschaften Wohnraum an steuerbegünstigte Vereine überlassen, um Flüchtlinge zu unterbringen, hat es Auswirkungen auf bestehende steuerliche Regelungen. Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt unter Verweis auf sein Schreiben vom 20.11.2014 klar: In den Veranlagungszeiträumen 2014 bis 2018 sei Vermietungsgenossenschaften die Steuerbefreiung des § 5 Absatz 1 Nr. 10 Körperschaftsteuergesetz (KStG) aus Billigkeitsgründen auch zu gewähren, wenn juristische Personen des öffentlichen Rechts für Bürgerkriegsflüchtlinge und Asylbewerber Genossenschaftsanteile erwerben und halten und den Miet- oder Nutzungsvertrag mit der Genossenschaft abschließen. Vorstehende Billigkeitsregelung sei auch anzuwenden, wenn nicht juristische Personen des öffentlichen Rechts die Genossenschaftsanteile erwerben und für den genannten Zweck den Miet- oder Nutzungsvertrag abschließen, sondern steuerbegünstigte Körperschaften im Sinne von §§ 51 ff. der Abgabenordnung (AO). [erfahren Sie mehr]
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