Source: http://www.bdidu.fr/archive/2007/05/index.html
Timestamp: 2017-07-26 22:26:21+00:00
Document Index: 213478861

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 1227", 'arrêt ', "l'article 6", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 6", 'arrêt ', "l'article 6"]

Archive Mai 2007 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Cet arrêt de la Cour de Cassation du 20 mars 2007 tire la conséquence de l’annulation du compromis de vente d’un immeuble (infesté par des termites) en ce qui concerne la commission de l’agence immobilière, en jugeant que cette commission n’est pas due, dès lors que la vente « n’était pas effective » : « Attendu qu'aux termes d'une promesse synallagmatique de vente signée le 13 novembre 2000 par l'intermédiaire de M. X..., agent immobilier, les époux Y... se sont portés acquéreurs d'une maison appartenant aux consorts Z... ; que reprochant aux venderesses de leur avoir dissimulé la présence de termites affectant le bien vendu, ils ont refusé de signer l'acte notarié et ont poursuivi la nullité de la vente pour dol, sollicitant, outre la restitution de l'acompte, paiement des dommages-intérêts prévus par la clause pénale ; Sur le premier moyen pris en sa première branche : Vu l'article 1227 du code civil ; Attendu que pour condamner les venderesses à payer aux acquéreurs le montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale, l'arrêt attaqué retient que cette clause n'est contestée ni en son principe ni en son montant par les parties ; Qu'en statuant ainsi quand la nullité de l'acte du 13 novembre 2000 qu'elle venait de prononcer entraînait celle de la clause pénale qui y était insérée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Sur le second moyen : Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 ; Attendu qu'il résulte de ce texte d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; Attendu que pour condamner les consorts Z... à payer à M. X... la somme de 10 786,53 euros au titre de sa rémunération contractuelle, la cour d'appel retient que l'agent immobilier qui avait rempli sa mission était fondé à demander paiement de ses honoraires ; Qu'en statuant ainsi quand en raison de la nullité de l'acte du 13 novembre 2000 qu'elle venait de prononcer, l'opération à laquelle l'agent immobilier avait concouru n'était pas effective, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les consorts Z... à payer aux époux Y... la somme de 5 335,72 euros en application de la clause pénale et à régler les honoraires d'un montant de 10 671,43 euros à l'agence de Jérôme X..., l'arrêt rendu le 17 janvier 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ».
Cet arrêt peu banal rendu par la Cour de Cassation le 27 mars 2007 est relatif à la vente d’un immeuble présentant des traces de radioactivité par un acquéreur qui en avait connaissance et qui n’a pu pour cette raison se prévaloir de la garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente : « Attendu qu'ayant souverainement retenu que les époux X... ne contestaient pas que Mme X... avait déclaré, en 1990, à des journalistes qu'avant d'acheter ils avaient pris des mesures et ajouté que "peut-être, est-ce à tort, mais on a acheté en connaissance de cause", qu'un autre article rapportait les propos de Mme X... selon lesquels un journaliste était venu avec un compteur Geiger et que "ça ne crépitait pas plus que dans une maison de granit en Bretage où la radioctivité naturelle existe aussi et que par lettre du 8 octobre 2003, M. Y..., agent immobilier, exposait que fin 1995-début 1996, Mme X... souhaitant vendre l'immeuble, avait refusé de réaliser les mesures de contrôle préconisées en raison de l'ancienne affectation des lieux et ajouté que d'autres confrères se montraient moins exigeant, la cour d'appel a pu en déduire que les époux X... qui avaient connaissance de l'existence d'un environnement radioactif et de risques de contamination, ne pouvaient se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés figurant à l'acte ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ».
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Cet arrêt de la Cour de Cassation du 8 juillet 1994 pose le principe désormais acquis selon lequel un agent immobilier a droit à sa commission dès lors qu’il a fait visiter l’immeuble mis en vente, et qu’ensuite le vendeur a traité directement avec l’acquéreur présenté par l’agence, quand bien même la vente interviendrait après l’expiration du mandat : « Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ; Attendu que, par acte sous seing privé du 19 mai 1988, Mme Rey a donné à la société Cabinet Vacher mandat exclusif de vendre son officine, étant stipulé qu'à la conclusion effective de l'opération avec un acquéreur, présenté, indiqué ou adressé par ce cabinet, le mandant réserverait à ce dernier, pour ses peines et soins, une commission de 5 % hors TVA sur le prix obtenu, stock exclu ; que ce mandat, consenti pour 3 mois, était renouvelable par tacite reconduction, par périodes de 3 mois jusqu'au 19 mai 1989 ; que, par lettre du 1er août 1988, Mme Rey a usé de la faculté de dénoncer l'exclusivité de ce mandat ; que, le 19 septembre suivant, elle a vendu son officine aux époux Barbat pour le prix de 4 400 000 francs par l'intermédiaire de la SARL Pharm'agence, la commission de cette agence d'un montant hors taxes de 170 000 francs étant à la charge des acquéreurs ; que, se prévalant de ce que pendant la période de validité du mandat exclusif dont il avait été investi, il avait eu des entretiens avec M. Barbat, qu'il en avait avisé Mme Rey dès le 9 juin 1988 et qu'il avait fait part à celle-ci de l'offre faite par cet acquéreur potentiel le 17 août en lui rendant compte de son mandat, le Cabinet Vacher a assigné Mme Rey en paiement de la somme de 270 920 francs, représentant le montant de la commission à laquelle il était, selon lui, en droit de prétendre ; Attendu que pour refuser au Cabinet Vacher le paiement de cette commission, l'arrêt attaqué, tout en relevant que la révocation intervenue n'avait fait disparaître ni les obligations nées du mandat pendant sa période de validité ni la faculté pour chaque partie d'en faire sanctionner l'inobservation et qu'ainsi Mme Rey avait l'obligation, si elle décidait de vendre son officine à M. Barbat, de traiter par l'intermédiaire du Cabinet Vacher, la clause convenue, formant à cet égard la loi des parties, a énoncé qu'au regard des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et du fait que la vente du fonds de commerce avait été finalement traitée par l'intermédiaire de la société Pharm'agence, la société Vacher n'était pas fondée à percevoir la commission convenue ; Attendu qu'en se déterminant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé »
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Charges locatives et chien
La question d’un député relatif à la majoration des charges locatives à l’égard des propriétaires de chiens a reçu la réponse suivante : La question : Mme Marie-Jo Zimmermann demande à M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement si un propriétaire peut facturer une majoration des charges à des locataires sous prétexte qu'ils ont un chien, lequel entraîne des dépenses supplémentaires de nettoyage des locaux communs. La réponse : La répartition des charges locatives des parties communes s'appuie sur la consistance des lieux loués au moyen de coefficients ou de tantièmes, et non pas sur des prestations ou des consommations individualisées. De par leur nature générale, ces charges n'étant pas individualisables vis-à-vis des locataires, elles peuvent seulement subir une augmentation de leur coût global qui devra être justifiée à terme pour être exigible. Il en résulte qu'un bailleur ne saurait procéder à une majoration de charges d'entretien des locaux communs à l'adresse d'une seule catégorie de locataires et notamment à l'égard des possesseurs de chiens.