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Timestamp: 2019-03-22 17:11:05
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Resoluciones de la DGRN. Número 58
Categoría: Revista 58 , DGRN Resoluciones
RELACIÓN ENTRE LOS PRINCIPIOS DE LEGALIDAD Y PRIORIDAD CUANDO SE PRESENTAN ESCRITURAS QUE DOCUMENTAN ACUERDOS SOCIALES CONTRADICTORIOS
Resoluciones de 2 y 6 de Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Si, como consecuencia de la necesaria calificación conjunta de documentos presentados sucesivamente, resulta que dos o más de ellos son incompatibles entre sí, sin posibilidad de determinar cuál de ellos debe prevalecer, y además se halla pendiente un procedimiento judicial al respecto, es correcto que el Registrador suspenda la inscripción de los títulos incompatibles y remita la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de Juez competente que entienda de la causa pendiente.
La cuestion esencial reside en determinar la forma de actuar cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior autentico que cuestiona la validez o eficacia del primero.
Precisando aun mas, es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos validos compatibles o incompatibles entre si. Si compatibles, el orden de despacho vendra determinado por el orden de presentacion que determinara a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles accedera al Registro el primeramente presentado con exclusion del segundo cualquiera que sea su fecha (articulo 17 de la Ley Hipotecaria).
Pues bien, este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un titulo determinado, es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí, ya no existe conflicto entre titulos o derechos incompatibles. No estamos ante un problema de prioridad, sino de validez, y en consecuencia y por aplicacion del principio de legalidad, consagrado en los articulos 18 de la Ley Hipotecaria y del Codigo de Comercio, procede la exclusion del titulo invalido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Por tanto, debe prevalecer el principio de legalidad frente al de prioridad, todo ello sin que prejuzgue logicamente la eventual decision que pueda adoptarse en sede judicial en caso de impugnacion de los acuerdos adoptados.
ADMISIÓN DE LA DOBLE CALIFICACIÓN SUCESIVA SOBRE UN MISMO DOCUMENTO
Resolución de 13 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 9 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
Presentada una escritura de compraventa de una vivienda, el Registrador notifica telemáticamente la suspensión de la inscripción por no acreditarse el pago de los impuestos correspondientes. Caducado el asiento de presentación, vuelve a presentarse la escritura acompañada, en esta ocasión, de los justificantes del pago del impuesto y, el Registrador, vuelve a calificar negativamente porque, a su juicio, adolece la escritura de la cédula de habitabilidad (requisito necesario, en este caso, en el derecho civil foral especial en Cataluña).
El recurrente entiende que estamos ante una segunda calificación y por tanto considera que debe ser nula.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que, si bien es cierto que ha declarado en numerosas ocasiones que, de acuerdo con la exigencia del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global como expresión concreta del principio de seguridad jurídica consagrado en nuestra Constitución (artículo 9.3), lo cierto es que aun cuando el Registrador pudiera eventualmente incurrir en causa de responsabilidad disciplinaria, si calificado un título y subsanado el defecto, detectase otro que no haya hecho constar en la primera calificación, debe efectuar una segunda comprensiva del mismo, pues los fuertes efectos que el sistema registral atribuye a las inscripciones con la finalidad de preservar la seguridad del tráfico y del crédito inmobiliario, hacen que deba extremar el control de legalidad sobre los títulos presentados.
EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL SUSTITUTORIA NO CABE AÑADIR NINGÚN OTRO DEFECTO QUE LOS PREVISTOS INICIALMENTE
Resolución de 16 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 9 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
Señala la Dirección General que el Registrador sustituto no puede añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, del mismo modo que tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (artículo 19 bis, 5.ª, de la Ley Hipotecaria).
IMPOSIBLE ANULACIÓN DE FINCAS REGISTRALES SUSTITUYÉNDOLAS POR SUS CORRESPONDIENTES PARCELAS CATASTRALES
Resolución de 25 de Septiembre de 2.014 (B.O.E de 7 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
Tal propósito atenta contra el principio de legalidad y la salvaguardia judicial de los asientos registrales.
No cabe inmatricular las que, ahora, se describen como fincas sustitutas de aquéllas, lo que daría lugar a una doble inmatriculación, sino su actualización adecuando las descripciones de las fincas que obran en el Registro a las catastrales que, según afirman, coinciden con la realidad física de las mismas, practicándose, de ser preciso, las correspondientes modificaciones hipotecarias.
NO ES POSIBLE INSCRIBIR UNA SENTENCIA HASTA QUE SEA FIRME Y, EN CUANTO A LAS DICTADAS EN REBELDÍA, DEBEN ESPERAR LOS PLAZOS DE CADUCIDAD DEL POSIBLE RECURSO DE LOS DEMANDADOS
Resolución de 1 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 30 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Se dicta una sentencia no firme en rebeldía de los demandados, y se rechaza su inscripción por no ser firme y por no haber transcurrido los plazos para el posible ejercicio de las acciones de rescisión por parte de los demandados, siendo ambos defectos confirmados por la Dirección General, quien considera, respecto del primer punto, que en relación con los documentos de origen judicial se exige que el título correspondiente sea una ejecutoria, siendo así que conforme al artículo 245.4 de la Ley Orgánica 6/1.985, de 1 de Julio, del Poder Judicial, la ejecutoria es «el documento público y solemne en que se consigna una sentencia firme»; y respecto del segundo, aplica el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite la práctica de las anotaciones preventivas, pero no la propia sentencia.
LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR PUEDE ALCANZAR AL MODO DE NOTIFICAR UN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
Resolución de 2 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 30 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Considera la Dirección General que el Registrador puede entender que hay indefensión si en un procedimiento de apremio por deudas a la Tesorería General de la Seguridad Social, el extremo relativo a que se hayan realizado y el modo en que se hayan verificado las notificaciones al deudor previstas en el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, considerando que la notificación por edictos sólo es admisible cuando se haya intentado la personal.
DEBE CALIFICARSE TODO DOCUMENTO PRESENTADO SUSCEPTIBLE DE INSCRIPCIÓN, AUNQUE YA HUBIESE SIDO PRESENTADO CON ANTERIORIDAD COMO DOCUMENTO COMPLEMENTARIO DE OTRO PRECEDENTE
Habiéndose presentado un testimonio de sentencia como documento complementario de otro notarial anterior, el Registrador se niega a calificarlo cuando se presenta como título único, excusándose en que ya había sido presentado, lo cual motiva un recurso de queja que prospera ante la Dirección General, que entiende que, de lo contrario, podría menoscabarse el principio de calificación global y unitaria y el principio de tutela efectiva del presentante.
EN LAS TRANSMISIONES LUCRATIVAS HAY QUE ACREDITAR LA LIQUIDACIÓN O AUTOLIQUIDACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL PARA EL LEVANTAMIENTO DEL CIERRE REGISTRAL; NO BASTA CON LA MERA COMUNICACIÓN
Resolución de 10 de Octubre de 2.014 (B.O.E de 6 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
Se considera que la remisión del artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria al art. 110.6 b) Ley de Haciendas Locales, implica que la comunicación de la realización del hecho imponible por parte del transmitente es una medida excepcional aplicable a las transmisiones onerosas para no perjudicar el derecho del registración del adquirente y no a las donaciones como en este caso resuelto.
Los medios de pago empleados por las partes deben identificarse, no justificarse
Resolución de 16 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
En una escritura de compraventa, uno de los cheques va destinado a un tercero no contratante, (algo frecuente cuando intervienen inmobiliaria intermediarias). Tal medio de pago está perfectamente identificado en la escritura, pese a lo cual, el Registrador exige que se justifique por qué se realiza tal pago y la causa del mismo. La Dirección General, tras realizar un repaso a las obligaciones impuestas a los Notarios en materia de medios de pago, da la razón al Notario recurrente, al concluir que la interpretación tanto literal como teleológica de la normativa específica de esta cuestión, lleva a afirmar que lo que impone la legislación vigente es la «identificación» y no la «justificación» de los medios de pago empleados por las partes.
IMPRESCINDIBLE INFORME FAVORABLE DEL ÓRGANO ADMINISTRATIVO FORESTAL COMPETENTE, PARA INMATRICULAR UNA FINCA RÚSTICA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO
Resolución de 1 de Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Lo exige con carácter imperativo, y como presupuesto insalvable para la inmatriculación, el artículo 22.1 de la Ley 43/2.003, de 21 de Noviembre, de Montes.
INMATRICULACIÓN DE FINCA COLINDANTE CON DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO CUYO DESLINDE NO SE HA APROBADO: NO SE IMPONE EL CIERRE REGISTRAL. BASTA LA COMUNICACIÓN REGISTRAL A POSTERIORI A LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA COMPETENTE
Resolución de 4 de Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Así lo dispone el artículo 38 de la Ley 33/2.003, de 3 de Noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
La mera sospecha registral de una posible invasión del dominio público hidráulico no puede implicar, per se, un veto a la inmatriculación de la finca sobre cuya identidad no pesa duda alguna.
Recuerda el Centro Directivo que La Ley de Aguas no impone, a diferencia de lo que sucede en la Legislación de Costas, un cierre registral en los casos de transmisión de fincas colindantes con el dominio público hidráulico, hasta tanto se pronuncie favorablemente el organismo de cuenca sobre la no invasión del mismo. El artículo 95 del Real Decreto Legislativo ½.001, de 20 de Julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, define los términos en que ha de ser ejecutada esta competencia.
Además, favorece el hecho de que la certificación catastral descriptiva y gráfica del primer título tenga más de un año de antigüedad, y que no se hayan producido modificaciones sustanciales respecto al mismo, de forma que coincide con la descripción en la escritura y con la certificación catastral de fecha ulterior del acta de notoriedad complementaria.
LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN FUERZA INMATRICULADORA. PUEDE SOLICITARSE LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA COMO SUELO, DEJANDO LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LAS EDIFICACIONES PARA UN MOMENTO POSTERIOR
La finca, que inicialmente era común a dos esposos con carácter ganancial, queda al final del proceso siendo también común a ambos esposos, pero por mitades indivisas, mediante la simple conversión de una comunidad germánica (la sociedad de gananciales) en una comunidad ordinaria por cuotas; de ahí que se aprecie la instrumentalidad (y no pura traslatividad) del título, calificado como inservible a los efectos de la inmatriculación. Otros factores adicionales, como el nulo o escaso coste fiscal de la operación diseñada, la nula o escasa función económica, o la intervención de personas ligadas por estrechos vínculos familiares, llevan también a la Dirección General a la misma conclusión.
No obstante, se da la razón al criterio notarial que, acogiéndose al principio de rogación, sólo solicitaba la inmatriculación del suelo, cuya descripción en el título coincide con la catastral en situación, superficie y linderos, cumpliéndose así el fin del artículo 53 de la Ley 13/1996, no alterándose tal identidad por el reflejo catastral de las edificaciones cuya inmatriculación aún no se solicita.
LAS DIFERENCIAS DE LOS NOMBRES DE LOS COLINDANTES ENTRE EL TÍTULO JUDICIAL INMATRICULADOR Y LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL, NO IMPIDEN LA INMATRICULACIÓN
Resolución de 5 de Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Basta con que se identifique geográficamente la finca a inmatricular por referencia al plano resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y, con ello, queden identificados sus linderos de manera perimetral, y consecuentemente, cuáles son los inmuebles catastrales colindantes por cada uno de sus cuatro puntos cardinales, pero sin tener que mencionar necesariamente en la descripción literaria de la finca a inmatricular, los nombres de los supuestos propietarios colindantes, pues en nuestro sistema registral han de evitarse las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.
NULIDAD DEL ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DEL TÍTULO PÚBLICO QUE MOTIVA LA INMATRICULACION
Resolución de 7 Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
En el presente expediente la inmatriculación de dos fincas se produce en virtud de título de aportación a la sociedad de gananciales, complementado con acta de notoriedad. Posteriormente, se declara la nulidad del acta, ordenándose la cancelación de las inscripciones derivadas de aquella.
El recurrente sostiene que el acta de notoriedad declarada nula, por sí misma, no motivó asiento alguno, pues la misma es complementaria del título público de inmatriculación que es el que motivó los asientos registrales de las citadas fincas. Sin embargo, la Dirección General entiende que en rigor no es así, pues la inmatriculación a que se refieren los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, como ha dicho reiteradamente ese Centro Directivo, se produce a través de un doble título público, en este caso, uno de ellos es el acta de notoriedad. Por lo que, si cualquiera de éstos es declarado nulo, no puede subsistir el asiento que motivaron, salvo que existieran terceros protegidos por la fe pública registral (artículo 40 letra d) y párrafo último de la Ley Hipotecaria).
LAS SEGREGACIONES SOBRE TERRENO RÚSTICO, CON POSTERIOR AGRUPACION Y EXTINCION DE CONDOMINIO, DEBEN CUMPLIR LA NORMATIVA AUTONÓMICA SOBRE UNIDAD MINIMA DE CULTIVO
Se presenta escritura en la que sobre una finca rustica se califican varias operaciones de segregación y agrupación, contando con la Licencia Municipal para ello. El Notario considera que cabe estimar la excepción recogida en el apartado b) del artículo 25 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias. La Registradora, en cumplimiento de la Legislación andaluza sobre la materia (artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de julio), remite copia de la escritura al órgano competente de la Comunidad Autónoma para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1.995, de 4 de julio. La Comunidad Autónoma declara formal y expresamente la nulidad de las segregaciones recogidas en la escritura calificada.
La Dirección General resuelve que ante la declaración de la Comunidad Autónoma no cabe la inscripción solicitada, sin perjuicio de los recursos judiciales que pudieran corresponder a los interesados para instar la rectificación de la resolución dictada por la Comunidad Autónoma. La Licencia municipal no es suficiente para autorizar las segregaciones, pues, tratándose de suelo calificado como rústico, se aplica la legislación agraria y concretamente la normativa de unidades mínimas de cultivo. Cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
EL ACTA DE NOTORIEDAD CON RESULTADO NEGATIVO POR OPOSICION DE LOS TITULARES DE PREDIOS COLINDANTES, NO ES TITULO APTO PARA INMATRICULAR UN EXCESO DE CABIDA
Resolución de 5 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Se trata de dilucidar si es posible la inmatriculación de un exceso de cabida dándose la circunstancia de que, promovida acta de notoriedad a estos efectos, la misma concluye con resultado negativo a tal declaración como consecuencia de la oposición de los titulares de los predios colindantes y de la Junta Vecinal.
La intervención, y tutela, de los titulares de predios colindantes se ordena a través de su emplazamiento al expediente, la concesión de un plazo de veinte días para exponer y justificar lo que a su derecho convenga e, incluso, la terminación del procedimiento notarial, en caso de que se formule oposición a la tramitación del acta, conforme a lo previsto en el artículo 203.9 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que produciéndose la oposición de los colindantes y de la junta vecinal y surgiendo dudas sobre si pertenece al recurrente la titularidad de la porción constitutiva del exceso, es evidente que no puede procederse a la inscripción pues ni resulta acreditado, sino contradicho, el presupuesto indispensable de la previa adquisición de dicha superficie, ni consta, en consecuencia, documentado el exceso.
La determinación de quien sea el propietario de la finca debe decidirse o bien por acuerdo de los interesados o, a falta de éste, por la oportuna resolución judicial, solución a la que apunta el artículo 203.9 de la Ley Hipotecaria.
INMATRICULACION, REQUISITOS Y EFECTOS DE LA SUSPENSION DE LA FE PUBLICA REGISTRAL DEL ARTÍCULO 207 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 25 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. de 7 de noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
En el presente caso se deniega la inmatriculación de fincas por varios motivos: no se cumple con el principio del tracto sucesivo, no existe título fehaciente de adquisición por los donantes y por ser preciso acreditar la identidad entre la finca descrita en el título previo y la que se describe en la escritura calificada.
Señala la D.G.R.N. que, en nada obsta a lo señalado, que en el catastro resulten como titulares de las fincas objeto de inmatriculación los transmitentes porque, conforme a lo establecido en el artículo 2.2 del texto refundido de la Ley del Catastro, «lo dispuesto en esta ley se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro»
Tampoco, señala el Centro Directivo, puede tenerse en cuenta, como pretende el recurrente, que la escritura calificada haya sido presentada antes de que transcurrieran dos años desde la inmatriculación de las fincas inscritas a favor del titular registral, ya que no es el Registrador el llamado a enervar los efectos de la inmatriculación ya practicada,
Si el presentante se cree con derecho a las fincas cuya inscripción se ha practicado conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, lo que tendrá que hacer es alegarlo ante el juzgado o tribunal competente en juicio declarativo según lo establecido en el último párrafo del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, ordenando en su caso tomar anotación preventiva de la demanda. La suspensión de efectos respecto de terceros durante los dos años a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, significa que el titular registral no gozará de la fe pública registral ni podrá invocar durante aquel plazo la condición de tal en el procedimiento judicial que se pudiera interponer, pero no es óbice a la salvaguardia que ha de cumplirse para las mismas con los requisitos exigidos en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Por último, no sólo es exigible que la descripción de los inmuebles en cuestión en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas sean idénticas a las que se hagan en el título inmatriculador sino que también debe haber entre éste y el título previo similitudes suficientes para que no haya dudas sobre la identidad de las fincas.
EXCESO DE CABIDA EN EXPEDIENTE DE DOMINIO Y CITACIÓN DE COLINDANTES SEGÚN EL REGISTRO
Resolución de 8 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 7 de Noviembre de 2014). Descargar Resolución.
Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de un exceso de cabida en relación a una finca registral que tiene una superficie de dos hectáreas setenta y tres áreas y noventa y dos centiáreas, según los datos que constan en una inscripción del año 1.905. Según el auto recaído en el expediente de dominio tramitado, dicha finca tiene una superficie de cuatro hectáreas, catorce áreas y setenta y siete centiáreas. Se indica en dicha resolución que la finca se encuentra formada por cuatro parcelas catastrales y se actualiza la descripción en consecuencia. El defecto señalado en la nota de calificación consiste en la falta de citación a los titulares colindantes que resultan del Registro.
La D.G.R.N. revoca la nota, señalando que, en relación con el trámite previsto por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, resulta del auto la citación a los que han sido tenidos por el juez como titulares de los predios colindantes, lo que concuerda con el criterio recogido en Resoluciones como la de 4 de abril de 2013, según el cual la normativa reguladora, al hablar de colindantes, se está refiriendo a los colindantes reales, sean o no titulares registrales. Por eso, las descripciones de las fincas, cuando mencionan linderos por los nombres de los titulares de las colindantes, no hacen fe de que éstos sean efectivamente sus dueños. Por tanto, no puede ser defecto el hecho de que, entre las personas citadas como colindantes, el auto no mencione a alguna o algunas de las que figuran como propietarios en la descripción registral de la finca que es objeto del expediente de dominio.
LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS SIN INSCRIPCIÓN PREVIA DEL TITULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL O DEL COMPLEJO INMOBILIARIO
Resolución de 8 Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Se debate en este recurso la posibilidad de legalizar un Libro de actas, sin que conste inscrito el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o del complejo inmobiliario.
El articulo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador, imponiendole dos tareas: la practica de la diligencia en si, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del numero de orden de los libros.
Por tanto, basta con que se acredite la formalizacion del titulo constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no este formalizado en escritura publica el titulo constitutivo ni este inscrito en el Registro de la Propiedad. Por esto, en los casos –como el presente– en que no figure inscrito el complejo en el Registro de la Propiedad la constitucion de esta comunidad, se consignaran sus datos en el Libro fichero a que se refiere el articulo 415 del Reglamento Hipotecario.
NECESIDAD DE SEGURO DECENAL EN COMPRAVENTA ULTERIOR DE VIVIENDA QUE FUE ENAJENADA POR EL AUTOPROMOTOR SI NO SE ACREDITA EL USO PREVIO POR PARTE DE ÉSTE
Resolución de 11 de Septiembre 2.014 (B.O.E. 6 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
Construida en su día una vivienda unifamiliar para uso propio por un autopromotor y enajenada dentro del período de diez años desde su construcción, e inscrita dicha adquisición, el entonces comprador la vende ahora dentro de dicho período a un tercero que exonera de la constitución de la garantía prevista en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. El Registrador suspende la inscripción porque no se acredita la constitución del seguro decenal. La Notaria recurrente entiende que dicho requisito no puede exigirse de quien no es el autopromotor por ser un tercero a la responsabilidad que el seguro está destinado a cubrir.
Es de destacar que no puede ser tenida en cuenta la escritura pública por la que el ahora transmitente adquirió en su día del autopromotor y que la recurrente aporta al expediente mediante copia simple.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que hay dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro. La Ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro –cfr. artículo 9.2.d). Ahora bien, la Ley 53/2.002 para admitir la exoneración del exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio»
La discusión se centra exclusivamente en si concurre o no la causa de excepción al cierre prevista en la disposición adicional segunda de la Ley y la respuesta es forzosamente negativa pues no resultando de la documentación aportada ni del contenido del Registro justificación acreditativa de que el autopromotor en su día utilizó la vivienda para uso propio, faltaría un requisito esencial.
EN LA DIVISIÓN HORIZONTAL NO SE PUEDEN CREAR MÁS ELEMENTOS INDEPENDIENTES QUE LOS SEÑALADOS EN LA LICENCIA URBANÍSTICA
Resolución de 3 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 31 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Aparecen diversos defectos en una escritura de declaración de obra nueva en construcción, división horizontal y adjudicación de elementos resultantes a los copropietarios en función a su participación en la operación, entre los que destacamos dos de ellos, ya que el tercero deriva de un caso de prioridad temporal sin mayor relevancia:
1º).- Primero, el número y características de los elementos privativos de la división horizontal no coinciden con los que resultan de la Licencia, defecto confirmado por la Dirección General, ya que, si bien en un primer momento da la razón al recurrente, respecto de que tal exigencia sólo es aplicable respecto de los complejos inmobiliarios -el artículo 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, establece que requerirá autorización administrativa, en todo caso: a) la constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos, posteriormente se inclina por confirmar la nota tomando como argumento el artículo 53 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, que exige acreditación de que la Licencia de obras del edificio permite la realización del número de elementos que se pretenden conforme al planeamiento urbanístico.
2º).- El segundo defecto consiste en que no se acredita haber presentado la correspondiente autoliquidación, declaración o comunicación relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, respecto de la adjudicación de los elementos privativos, lo que también es confirmado por la Dirección General, sorprendentemente, ya que considera que el Registrador si tiene dudas sobre si un acto está sujeto o no "y para salvar su responsabilidad", y exige la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por Ley, sin que la propia Dirección General entre a pronunciarse, "a no existir razones superiores para ello o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida."
ADMISIÓN DE LA PRÓRROGA DE LA NOTA MARGINAL DE INCOACIÓN DEL PROYECTO URBANÍSTICO DE COMPENSACIÓN
Por razones pragmáticas, se acoge una interpretación amplia del artículo 5.2 del Real Decreto 1.093/1.997, lo que permitirá la persistencia de la función legitimadora de la Administración frente a los posibles titulares posteriores a la primera nota, pendente el procedimiento urbanístico, impidiendo su ralentización excesiva. Además, se revoca la nota registral aduciendo que excede de las funciones calificadoras “cuestionar la intención o capacidad de los órganos que tienen legalmente encomendada la facultad de ordenación territorial”.
CIFRA DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: NO PUEDE GARANTIZAR CANTIDADES POR CONCEPTOS NO PREVISTOS EXPRESAMENTE EN LA CONSTITUCIÓN DE LA GARANTÍA
Resolución de 31 Julio de 2.014 (B.O.E. de 23 de Septiembre de 2.014). Descargar Resolución.
Constituída hipoteca de máximo en garantía de fiador o avalista, con objeto de cubrir al fiador lo que ésta deba pagar por préstamo, y no habiéndose garantizado especialmente las comisiones derivadas del aval, las cantidades percibidas por el acreedor por dicho concepto exceden de dicha cobertura. Y ello aun cuando lo pagado sea inferior no solo a la deuda reclamada sino al importe que por principal garantiza la hipoteca, pues en este caso no se trata de un exceso cuantitativo del límite de cobertura, sino de que dichas comisiones no están cubiertas con ninguna cantidad, y quedan fuera del ámbito de la responsabilidad hipotecaria.
Es inadmisible, señala la D.G.R.N., el argumento de los recurrentes intentando considerar que dicha hipoteca quede convertida en una hipoteca en garantía del saldo de la cuenta corriente.
NO PUEDE CANCELARSE HIPOTECA CAMBIARIA POR DACIÓN EN PAGO DE LA FINCA HIPOTECADA A FAVOR DEL TENEDOR DE LAS CAMBIALES, SIN HABERSE ACREDITADO LA INUTILIZACIÓN DE LOS TÍTULOS, A FIN DE EVITAR INDEFENSIÓN A LOS POSIBLES TENEDORES POSTERIORES DE LOS MISMOS, SI LOS HUBIERE
Dos Resoluciones de 31 Julio de 2.014 (B.O.E. de 23 de Septiembre de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Si bien es admisible, (como lo corrobora el Centro Directivo en Resoluciones de 31 de Octubre de 1.978 y 23 de Octubre de 1.981), el pacto de vencimiento anticipado de la hipoteca por impago de una sola o varias de las letras, siempre que se prevea que, al interponer la demanda, el actor aporte las letras de vencimiento posterior a la que ha resultado impagada, a fin de evitar una doble ejecución de las mismas; a esta misma conclusión debe llegarse en este caso de dación en pago de deuda cambiaria (que no produce genuina confusión de derechos, como subraya el Registrador, pero que provoca consolidación de titularidades activas).
Y, además, se reprocha la confusión de los recurrentes entre acción cambiaria y acción hipotecaria, siendo imposible cancelar esta por prescripción no habiendo aún transcurrido el plazo de artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.
ES INSCRIBIBLE LA ADJUDICACIÓN EN PAGO A FAVOR DE LOS FONDOS DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA
El artículo 27 del Real Decreto-Ley 6/2.010, de 9 de Abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, permite considerar a los fondos de titulización como titulares registrales de fincas o derechos; El inciso segundo de dicho artículo contempla en particular y sin ánimo limitativo la enajenación o explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago, como ocurre en el presente expediente, con lo cual la postura registral no puede prosperar.
CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO POR AYUNTAMIENTO: NO ES APLICABLE LA NORMATIVA DE BIENES DE LAS CORPORACIONES LOCALES QUE EXIGEN SUBASTA PUBLICA
Resolución de 6 de Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
En el caso planteado un Ayuntamiento cede a una sociedad, mediante escritura, los créditos hipotecarios que tenía a su favor. El precio de la cesión está constituido por el total importe de los principales por los que respondían las hipotecas de cada una de las fincas, más los intereses generados al tipo del interés legal del dinero vigente.
El Registrador afirma que la enajenación de bienes patrimoniales sólo podrá realizarse por subasta o permuta conforme al Real Decreto Legislativo 781/1.986, de 18 de Abril (artículo 80). En el caso que nos ocupa, se han cumplido los requisitos formales determinados en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria para la cesión del crédito hipotecario.
Pues bien, recuerda el Centro Directivo que en la cesión del crédito hipotecario existe, de una parte, la de un derecho obligacional o personal, integrado por el crédito, y de otra, la de un derecho real constituido en garantía de aquel, es decir, la hipoteca; de modo que la cesión ha de comprender ambos componentes y, por ello, el objeto de la cesión es la suma de los dos, la cesión del crédito comprende la de sus garantías, según dispone el artículo 1.528 del Código Civil.
En materia de cesión de créditos rige un principio básico, que es el de la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito garantizado, el pago del crédito da derecho a exigir la cancelación de la hipoteca, aunque ésta subsistirá formalmente mientras no se cancele. En definitiva, debe hacerse prevalecer las normas relativas a la cesión del crédito frente a las que regulan la cesión de la hipoteca, derecho real que garantiza aquél y que se entiende transmitida con el crédito.
Por ello, la Dirección General entiende que la cesión del crédito hipotecario en este expediente, es conforme con el artículo 1.212 del Código Civil y como consecuencia del pago que el cesionario ha realizado de los créditos hipotecarios, no siendo aplicables las cautelas adoptadas en la normativa de bienes de las Corporaciones Locales, debiéndose considerar prevalentes, en virtud del principio de accesoriedad, las normas propias del pago, por lo que se acuerda estimar el recurso.
NECESIDAD DE HACER CONSTAR EL VALOR DE TASACION EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA PARA PODER ACUDIR AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO SOBRE BIENES HIPOTECADOS PREVISTO EN LA LEY PROCESAL CIVIL
Resolución de 12 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Se presenta escritura escritura de constitución de hipoteca en la que no se hace constar el valor de tasación y en la que se contiene la siguiente cláusula que el Registrador considera abusiva «el impago de una sola cuota, o retraso de más de quince días, producirá el vencimiento anticipado de las demás, y se podrá reclamar la totalidad de la deuda»
Señala la D.G.R.N. que la inexistencia de constancia en la escritura de la tasación para subasta no supone la denegación o suspensión de la inscripción, pero implica que no podrán aplicarse las disposiciones del Capítulo V de la Ley de Enjuiciamiento Civil, particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, pero sí las restantes del Título IV de la misma Ley, ejecución dineraria, entre ellas la del procedimiento ejecutivo ordinario.
Para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, es necesario la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación. Por tanto, para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial en las escrituras de constitución de hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le acredite al Registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca hipotecada.
Respecto a la cláusula contraria a norma impositiva y de carácter abusivo (art. 693 LEC), infringe directamente la regulación legal y por lo tanto no es inscribible. Ahora bien, como sucedía en el caso del defecto anterior, el art. 693.2 es aplicable para el caso de ejecución directa sobre bienes hipotecados. Por lo que podría igualmente reclamarse la deuda sin la limitación legal contenida en dicho artículo mediante la venta extrajudicial ante Notario, si bien en este caso siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, el procedimiento de ejecución ordinaria previsto y así mismo podría el ejercitar la acción hipotecaria en declarativo ordinario.
Por último, se señala en la Resolución que el Registrador podrá realizar una actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador. Ahora bien la declaración por el registrador en este sentido debe estar debidamente argumentada.
El certificado de tasación es necesario en toda clase de hipotecas si se quiere optar por el procedimiento de ejecución directa
Resolución de 12 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 6 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
En una escritura de reconocimiento de deuda entre dos sociedades, una de ellas reconoce adeudar a la otra determinada cantidad de dinero y en garantía de su devolución se hipoteca una finca. La Registradora suspende la inscripción de la hipoteca por falta de certificado de tasación y por estipularse el vencimiento anticipado por impago de una sola cuota
En cuanto al primero de los defectos, alega el recurrente, por un lado, que la inexistencia de constancia en la escritura de la tasación para subasta no debe llevar como consecuencia la denegación o suspensión de la inscripción, si bien en ese caso no podrán aplicarse las disposiciones del Capítulo V de la LEC, particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, pero sí las restantes del Título IV de la misma Ley, ejecución dineraria, entre ellas la del procedimiento ejecutivo ordinario y que además sólo debe exigirse en el caso de que se trate de obligaciones contratadas entre entidades financieras y particulares.
Confirma la D.G.R.N. que para inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial, resulta imprescindible que se acredite al Registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca conforme a la Ley 2/1.981, de 25 de Marzo y que el valor (o precio) en que los interesados la tasen para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al 75% del valor de dicha tasación. Esas normas tienen carácter imperativo, inderogable por las partes, por lo que su infracción derivará en la nulidad de la estipulación que la cometiese, que no podrá acceder al Registro (art. 18 LH) ni permitirá el ejercicio de la acción hipotecaria directa (art. 130 LH). Y es doctrina de la D.G.R.N. que dicha exigencia es aplicable a la constitución de una hipoteca entre particulares sin que intervenga una entidad financiera como acreedor, pues atendiendo a que la legislación vigente no distingue entre unas y otras hipotecas, es requisito necesario con independencia de la naturaleza del acreedor hipotecario (art. 682.2.1.º LEC).
Ciertamente los interesados pueden optar por cualquier procedimiento de ejecución y no constando el valor de tasación, la hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por faltar uno de los requisitos previstos en el artículo 682 de la misma ley, pero ello no impedirá poder acudir al procedimiento de ejecución ordinaria previsto en los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 517, 579 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tampoco impediría el ejercicio de la acción hipotecaria en declarativo ordinario. Ahora bien, en el caso de este expediente, el contenido de la escritura no se limita a enumerar genéricamente los posibles procedimientos para hacer efectivo el pago de la deuda, sino que en las cláusulas tercera y cuarta de la escritura se pacta expresamente la posibilidad de utilización del procedimiento directo de ejecución y del extrajudicial respectivamente por lo que resulta de aplicación lo dispuesto a este respecto en los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, para poder proceder a la inscripción parcial de la escritura, con exclusión de dichas cláusulas, se precisa solicitud expresa, por ser dicha estipulación delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca.
Respecto al segundo defecto, confirma el Centro Directivo la nota de calificación señalando que la cláusula tercera que dice «el impago de una sola cuota, o retraso de más de quince días, producirá el vencimiento anticipado de las demás, y se podrá reclamar la totalidad de la deuda» resulta contraria a norma impositiva y tiene carácter abusivo (art. 693 LEC). Además, este defecto va íntimamente relacionado con el anterior pues el requisito contenido en el artículo antes relacionado es exigible cuando se ejecute la hipoteca utilizando el procedimiento de ejecución directa por imposición legal tal y como se ha reflejado anteriormente.
ES NECESARIA LA EXPRESIÓN MANUSCRITA SI EXISTE “CLÁUSULA SUELO”, INCLUSO CUANDO SE HIPOTECA UNA VIVIENDA HABITUAL DE UN HIPOTECANTE NO DEUDOR
Resolución de 29 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 27 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
Se otorga una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que la prestataria es una persona jurídica y son hipotecantes no deudores un matrimonio casado en régimen de sociedad de gananciales que hipoteca su vivienda habitual. En el mencionado préstamo hay cláusulas suelo y techo. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que es necesaria la expresión manuscrita del hipotecante, relativa a su conocimiento de dichas cláusulas. El Notario recurre y alega que la citada norma es aplicable sólo cuando el prestatario es persona física.
Pues bien, la D.G.R.N. desestima el recurso pues considera que una interpretación lógica y sistemática del artículo 6 de la Ley 1/2.013 ha de llevar a la conclusión de que la expresión manuscrita es también exigible al hipotecante no deudor cuando es persona física y se trata de su vivienda habitual, aunque el prestatario sea una persona jurídica. En el caso concreto, considera decisivo que se menciona en la escritura que el hipotecante tiene una responsabilidad solidaria con el prestatario. Esta interpretación extensiva es coherente además con la función informadora exhaustiva que corresponde al Notario en la autorización de estos préstamos (artículos 17 bis de la Ley del Notariado y 147 de su Reglamento). Por ello, se debe procurar una interpretación de las normas «pro consumatore», que impide la interpretación literal, como pretende el recurrente, sino que, contrariamente, ha de favorecer la información y por ende la protección del usuario de servicios financieros (aunque no aplicable a los préstamos hipotecarios, cfr. artículos 5 y 16 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo que traspone la Directiva 2008/48/CE).
EN UNA NOVACIÓN NO ES NECESARIA NUEVA TASACIÓN SI SE REMITE A LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA ORIGINARIA
Resolución de 30 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 27 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
La cuestión que ha de resolverse es la de si es inscribible la escritura calificada por la que se procedió a novar un préstamo hipotecario en su día formalizado, modificando la amortización, el tipo de interés, las comisiones y ampliando también el capital inicialmente prestado así como la responsabilidad hipotecaria, y en la que se hace constar como tasación para que sirva de tipo de subasta la misma que ya figuraba en la escritura de constitución, y si es necesario acreditar mediante la correspondiente certificación la tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa según la nueva redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, como exige el Registrador en su nota calificadora, o si, como entiende la recurrente, dicha exigencia no es aplicable al presente supuesto en que no se constituye una hipoteca nueva, ni se modifica el tipo de subasta ya fijado en la inicial escritura de constitución inscrita en el Registro.
La D.G.R.N. reitera su doctrina de que constando ya el valor de tasación para subasta en la escritura de constitución y en la inscripción constitutiva determinante del nacimiento del derecho real de hipoteca y no habiéndose modificado dicho valor en la escritura de novación y ampliación del préstamo hipotecario, procede considerar que no es exigible en este caso el certificado de tasación.
LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO (EX ARTÍCULO 12.2 DE LA LEY HIPOTECARIA)
Dos resoluciones de 3 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 31 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución. En igual sentido, Resolución de 9 de Octubre de 2.014 (B.O.E de 6 de Noviembre de 2.014 ) Descargar Resolución. y Resolución de 6 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
La Dirección General, en relación a una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo sindicado, y tras una prolija y bien fundamentada argumentación contenida en el recurso, se inclina una vez más, por dejar a la discrecionalidad de la calificación registral la entrada o no en el Registro de cláusulas que, de conformidad con la interpretación correcta y antes mantenida por la propia la Dirección General, debía ser automática en una interpretación sistemática del artículo 12 de la Ley Hipotecaria conforme a la normativa de consumidores y a la legislación europea, señalando que la calificación registral es extensible a las cláusulas de vencimiento anticipado de deuda con garantía hipotecaria: en la medida en que, a la vez que implican una disposición por el deudor del beneficio del término ex artículo 1.127 del Código Civil y, normalmente, un pacto de extinción y subsiguiente liquidación de la relación contractual garantizada, regulan la exigibilidad del pago, que es condición imprescindible para que quepa hablar de incumplimiento, el cual, a su vez, es presupuesto del ejercicio por el acreedor del derecho real de realización del valor. Por principio de la autonomía de la voluntad cabe introducir estas cláusulas, siempre que medie justa causa, y manifiesten dejación de las obligaciones esenciales, pero no en las accesorias o de incumplimiento irrelevante. Se rechazarían como tales cláusulas de vencimiento anticipado aquéllas que tomen como presupuesto el cambio significativo adverso en la situación financiera del deudor; que el patrimonio del deudor resulte embargado; cambio material adverso; impago de obligaciones corrientes a terceros o embargo de bienes; incumplimiento de cualquier otra obligación distinta de la de pago; o la modificación de la composición accionarial del grupo (no tiene trascendencia real); también rechazable la opinión del auditor sobre estados contables son salvedades relevantes a juicio de los acreditantes. En cambio, es admisible como tal cláusulas: el cese de actividad o disolución o liquidación, salvo enmarcadas en operaciones de reestructuración, (por aplicación del art. 71 bis de la Ley Concursal en relación con hipotecas en ejecución de acuerdos de refinanciación).
Por otra parte, debe excluirse la calificación basada en conceptos jurídicos indeterminados, en el seno de la calificación de las cláusulas abusivas. Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial previa, y deben entenderse por no puestas en el ámbito judicial, extrajudicial y registral, de forma que el Registrador puede calificarlas negativamente sin dicho pronunciamiento judicial, y en consecuencia sin necesidad de su previa inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, como tales.
ES POSIBLE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA EL HIPOTECANTE NO DEUDOR AUNQUE EL DEUDOR NO HIPOTECANTE ESTÉ EN CONCURSO
Resolución de 15 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
En el supuesto de un procedimiento de ejecución directa de hipoteca, exclusivamente contra los hipotecantes no deudores, y con el deudor en situación legal de concurso, la Dirección General considera que es posible ya que el Juzgado ha seguido el procedimiento y ninguno de los intervinientes ha alegado nada contra la omisión del requerimiento de pago al deudor, tanto el acreedor ejecutante como el hipotecante no deudor, no han hecho ninguna alegación, dando lugar a que la ejecución quede firme.
NO DEBE PROSPERAR LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA TERCERO CON TÍTULO INSCRITO ANTERIOR AL PROCEDIMIENTO Y QUE NO ES PARTE EN EL MISMO
Se reitera la doctrina de la Dirección General respecto del supuesto en que existe una inscripción a favor de tercero antes de iniciarse el procedimiento de ejecución y no se le ha demandado ni requerido de pago, por lo que no procede la ejecución sobre su finca.
LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA REQUIERE QUE EL COMPRADOR NOTIFICADO NO SE OPONGA A LA RESOLUCIÓN
Se autoriza escritura de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Posteriormente los vendedores ceden el crédito a una sociedad tercera, quien, transcurrido el plazo para el pago notifica la resolución al comprador por falta de pago y solicita la reinscripción en el Registro de la Propiedad, lo que es negado por la Registradora, al constatar que el comprador, no sólo no se ha allanado, sino que ha demandado por incumplimiento contractual a los vendedores y a la sociedad cesionaria del crédito, y ha garantizado mediante aval la entrega de la cantidad pendiente si la demanda no prospera.
La Dirección General, confirma la calificación, tras recordar la famosa Resolución de 17 de Noviembre de 1.978 (envidia nos dan resoluciones cuya doctrina se mantiene 36 años, si se nos permite el comentario), en la que se sentenciaba «el enérgico sistema de auto tutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada», de lo que en el caso concreto se colige que ante la oposición fundada y garantizada con un aval no cabe la reinscripción automática.
EJECUCIÓN DE EMBARGO UNA VEZ CADUCADA LA ANOTACIÓN
Resolución de 8 de Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Presentados en el Registro de la Propiedad decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento judicial de ejecución de títulos cambiarios, la Registradora deniega la inscripción del decreto de adjudicación por estar la finca inscrita a favor de tercero que no ha sido demandado ni citado en el procedimiento, y deniega las cancelaciones decretadas en el mandamiento por haber caducado previamente la anotación preventiva de embargo decretada en el procedimiento de ejecución del que traen causa los referidos documentos.
Señala la Dirección General que la anotacion de embargo no cierra el Registro a los actos dispositivos posteriores realizados por el embargado; pero en ningun caso la inscripcion de estos podria perjudicar al anotante (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria); el derecho adquirido con posterioridad a la anotacion se halla supeditado al resultado del proceso en que se ordeno aquella, de modo que si al embargo anotado sigue la ejecucion del bien y su enajenacion judicial, el adquirente vera extinguido su derecho. Además, la caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro an~os, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto juridico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitacion que para ellos implicaba aquel asiento y no podran ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el articulo 175.2.a del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordeno la practica de aquella anotacion, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se habia operado ya la caducidad.
En este caso, no se produjo la presentacion del titulo de la enajenacion judicial durante la vigencia de la anotacion preventiva del embargo, sino despues de su caducidad, y tambien despues de la presentacion del titulo incompatible de compra, anterior a su vez al decreto de adjudicacion y al embargo del que trae causa, titulo que, conforme al principio de prioridad del articulo 17 de la Ley Hipotecaria, fue despachado e inscrito antes de la calificacion de la documentacion objeto del presente expediente, inscripcion que, por lo demas, esta bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los terminos establecidos en la Ley (vid. art. 1, parrafo tercero), sin que, por tanto, el presente recurso constituya cauce adecuado para su revision.
En el presente expediente, no resulta que los titulares registrales del dominio y de las cargas posteriores vigentes cuya cancelacion se ordena hayan sido parte, emplazados o citados, en el procedimiento en que asi se ha dispuesto, por lo que la doctrina antes expuesta lleva a la desestimacion del recurso dado que la anotacion preventiva de embargo ordenada en el procedimiento de ejecucion, de que traen causa el decreto de adjudicacion y el mandamiento de cancelacion calificados, se encontraba caducada en el momento en que se presenta la citada documentacion en el Registro.
CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA: OPERA DE FORMA AUTOMÁTICA EX ARTÍCULO 86 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 16 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 9 de Octubre de 2014). Descargar Resolución. En igual sentido, Resolución de 17 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 9 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
La única cuestión que se plantea es si es posible anotar una prórroga de un mandamiento de embargo, ordenado en el curso de un procedimiento judicial, cuando a la presentación del documento, éste se encontraba caducado. En el caso concreto que nos ocupa la presentación se produce el día 20 de Mayo de 2.014 y la anotación preventiva cuya prórroga se pretende se extendió con fecha 4 de Mayo de 2.010.
Es reiterada doctrina de este Centro Directivo que, habiéndose presentado, con independencia de la fecha de expedición, el mandamiento ordenando la prórroga, transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de forma automática «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la presentación del mandamiento que la ordena, debido a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral.
PUEDE PRORROGARSE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO AUNQUE SE HAYA CEDIDO A TERCEROS EL CRÉDITO GARANTIZADO
Se solicita la prórroga de una anotación preventiva de embargo en garantía de un crédito que ha sido objeto de cesión a una tercera sociedad, lo que es admitido por la Dirección General al señalar que la anotación de embargo no es constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución, y sin perjuicio de que la sucesión procesal pueda ser objeto de nota marginal, lo que es útil en caso de la ejecución de una carga preferente. Es esta una diferencia con el procedimiento de ejecución hipotecaria, en que es necesario que se haga constar en el Registro de la Propiedad la cesión del crédito hipotecario.
DENEGACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
Resolución de 13 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 7 de Noviembre de 2014). Descargar Resolución.
El Registrador deniega la inscripción de un mandamiento por no tener constancia en relación con las fincas objeto del mandamiento de ninguna petición de inscripción y calificación negativa que pueda tener relación con dicho mandamiento y la copia de la demanda que lo acompaña, por lo que no existiendo el expediente a que se refiere el mandamiento no puede ser remitido. El recurrente se opone a la calificación impugnada por cuanto en la demanda presentada en el Juzgado, en la que se postula la cancelación de determinados asientos registrales y la reintegración de su titularidad en relación con las fincas antes citadas, se solicitaba su anotación preventiva en el Registro.
La Dirección General señala que el recurso contra la calificación registral sólo puede recaer sobre cuestiones que se relacionen directa o inmediatamente con la nota de calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). No pueden, en consecuencia, tenerse como objeto de este expediente una petición (la práctica de una anotación preventiva de una demanda) que no se corresponde con la solicitud deducida en el mandamiento presentado (remisión de un inexistente expediente) y denegada en la calificación.
EL EJERCICIO DE UN DERECHO DE OPCION REQUIERE LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO PARA CANCELAR CARGAS POSTERIORES: ARTÍCULO 175.6 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 27 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 27 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
Se constituye un derecho de opción de compra sobre una finca y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El concedente a continuación hipoteca ese derecho de opción de compra en garantía del pago de un préstamo concedido por un tercero. A continuación, el concesionario del derecho de opción lo ejercita unilateralmente y solicita la cancelación de todas las cargas posteriores, es decir, en nuestro caso, del derecho real de hipoteca, sin haber consignado, como exige el Registrador, afirmando que tal precio ya se ha pagado anticipadamente al otorgamiento de la escritura.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación, señalando que la trascendencia erga omnes del derecho de opción inscrito supone que el adquirente por opción puede solicitar y obtener la cancelación de asientos y cargas posteriores inscritas después del derecho de opción y que sean incompatibles con el derecho del adquirente optante. Sin embargo, para que se proceda a la cancelación de la hipoteca se necesita que el adquirente consigne el precio de la compra a disposición de los titulares de cargas posteriores, en virtud de lo dispuesto en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.
LA DETERMINACIÓN ENTRE DOBLE VENTA O VENTA DE COSA AJENA DEBE REALIZARSE POR EL JUEZ, SIN PERJUICIO DE PODER CALIFICAR LA FALTA DE LEGITIMACIÓN DEL TRANSMITENTE
Se otorga una escritura de compraventa de una finca que ya había sido objeto de una transmisión anterior no perfeccionada según el recurrente, pero con una cesión de derechos intermedia. Existe un conflicto entre doble venta y venta de cosa ajena, que la Dirección General considera que debe resolver un Juez, después de recordar la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo, y concluyendo que al no ser el último transmitente sucesor del titular registral debe confirmarse la calificación negativa.
EL AUTO QUE APRUEBA EL PLAN DE LIQUIDACIÓN NO POSIBILITA LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA: ES NECESARIO PARA ELLO PROCEDER A LA ENAJENACIÓN DEL BIEN HIPOTECADO
Resolución de 5 de Septiembre de 2.014. (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Se discute la inscripcion de un auto dictado por Juzgado de lo Mercantil por el que se aprueba el plan de liquidacion en un proceso concursal, en el que se acuerda «la cancelacion de todas las cargas, gravamenes, trabas y garantias personales y reales, anteriores y posteriores a la declaracion de concurso, que puedan afectar a los derechos, numerario, bienes muebles e inmuebles sujetos a la presente liquidacion especialmente las cargas reales que pesan sobre los bienes inmuebles y ya reconocidos como creditos privilegiados». A dicho auto se acompan~a otro por el que se concede autorizacion a los concursados para enajenar el unico bien inmueble que forma parte del inventario a favor de persona determinada y con especificacion de precio.
La cuestion se centra en determinar, si aprobado el plan de liquidacion en el que se acuerda la cancelacion de las anotaciones preventivas de embargo, se precisa o no determinar en el mandamiento que se ha dado audiencia a los titulares de las anotaciones de embargo que se pretenden cancelar. La exigencia de la audiencia de los acreedores afectados, existiendo un plan de liquidacion aprobado, debe entenderse sustituida por la notificación, trámite de obligada calificación por parte del Registrador.
Por otra parte conforme al articulo 155 de la Ley Concursal, aun existiendo plan de liquidacion (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013), la cancelacion de la hipoteca solo esta prevista en los supuestos en que se proceda a la enajenacion del bien hipotecado, sin subrogacion, no con anterioridad, enajenacion que ha de verificarse con estricto cumplimiento de las exigencias impuestas en el apartado cuarto de este articulo 155.
No es admisible que la cancelacion de las hipotecas se verifique con anterioridad a la enajenacion del bien hipotecado por cuanto, el pago de los creditos con privilegio especial y, en su caso, la cancelacion de la garantia hipotecaria ha de realizarse en cumplimiento estricto de los requisitos exigidos por el articulo 155 de la Ley Concursal, como consecuencia de la enajenacion del bien hipotecado.
COMPRAVENTA OTORGADA POR SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES Y PLAN DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 13 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 7 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
Se presenta a inscripción escritura por la que una compañía mercantil en situación legal de concurso de acreedores hallándose declarada y finalizada la fase común del concurso y aprobado el plan de liquidación presentado, por medio de su administradora concursal vende de forma directa una vivienda y una plaza de garaje, quedando protocolizado –entre otros–, testimonio de auto por el que se ordena la cancelación de cualesquiera anotaciones de embargo, cargas o gravámenes existentes respecto del inmueble.
El Registrador suspende la inscripción de la venta porque, a pesar de que el Notario sí hace constar que en el auto por el que se autoriza la venta, en ninguno de los autos protocolizados se dice nada respecto del precio de venta directa ni del nombre del comprador siendo necesario aportar la resolución judicial que así lo declare o, en su defecto, el plan de liquidación aprobado judicialmente con objeto de comprobar si se determinó o no un precio mínimo de venta que se acomode al fijado en la escritura, si se determinó o no un plazo máximo de recepción de ofertas, etc., que excluyan la celebración de la subasta. Asimismo, se suspende la cancelación de las dos hipotecas inscritas sobre la vivienda objeto de venta por no constar con claridad en el auto incorporado cuáles son los derechos cuya cancelación se ordena, debiendo hacerse constar expresamente en la resolución judicial que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación –no el auto– es firme.
Pues bien, la Dirección General desestima el recurso, señalando que si tenemos en cuenta las especiales consecuencias que tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y considerando el ámbito de calificación del Registrador conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en el ámbito de la liquidación concursal– debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación –no sólo el auto ordenando la cancelación– es firme.
NO PUEDE INCLUIRSE EN EL CONVENIO REGULADOR UN BIEN COMÚN, PERO PRIVATIVO, ADQUIRIDO EN ESTADO DE SOLTEROS
Resoluciones de 4 y 6 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Resolución de 29 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 27 de Octubre de 2014) y Resolución de 16 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
La Dirección General reitera su argumentación sobre el convenio regulador aprobado judicialmente, que no puede convertirse en un cajón de sastre en el que los cónyuges incluyan todo tipo de bienes, sin que tengan la condición de gananciales o deriven directamente de su relación matrimonial extinta, ya que tales bienes extraños tienen que transmitirse mediante escritura pública y con su propia causa negocial.
Señala que los desplazamientos patrimoniales entre cónyuges son válidos, pero han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título los elementos constitutivos del negocio de aportación por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales.
Es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio. Pero conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria deben constar aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse.
Así, se entiende que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio, pero fuera de estos supuestos las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.
Por ello, el contenido legal del convenio no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.
COMPRAVENTA CON CONFESIÓN DE PRIVATICIDAD POR AMBOS CÓNYUGES
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible con carácter privativo a favor de los cónyuges adquirentes, una escritura de compraventa de participaciones indivisas de una finca, en la que comparecen e intervienen ambos cónyuges simultáneamente en la escritura; adquiere cada uno de ellos una parte indivisa de la finca con carácter privativo, y manifiestan adquirir su parte con dicho carácter ya que el dinero invertido por cada uno de ellos procede de la venta de una vivienda que les pertenecía a su vez con carácter privativo, formalizada en escritura pública.
Señala la Registradora en su calificación como motivo para denegar la inscripción que no acreditan la privatividad de esos fondos con prueba documental pública, si bien fundamenta su calificación en los artículos 1.324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario, relativos al reconocimiento por confesión de la privatividad de los bienes.
El recurrente destaca la incongruencia del contenido de la calificación con la fundamentación jurídica en que se apoya y defiende que precisamente el supuesto contemplado en la escritura calificada es el de la privatividad resultante de la confesión del cónyuge, en este caso recíproca por comparecer ambos en la escritura y ser a su vez ambos cónyuges adquirentes, y no el de aseveración exclusiva por el cónyuge beneficiado que sí exige prueba documental publica conforme al artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General estima el recurso, ya que habida cuenta que ambos consortes han comparecido en la escritura y cada uno de ellos ha manifestado adquirir con fondos privativos, por lo que las participaciones que cada uno adquiere están completamente determinadas, no pudiendo sostenerse que no ha habido confesión de privatividad de la adquisición del otro o, al menos, ratificación expresa de la misma.
EL CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN NORTEAMERICANO NECESITA APOSTILLA
Resolución de 14 de Agosto de 2.014 (B.O.E. 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
En el presente expediente debe determinarse si es posible inscribir una adjudicacion de herencia en la que estaria interesada, si viviera, la viuda del causante, en cuanto legataria del usufructo de una finca, al no constar apostillada la certificacion de su fallecimiento, acaecido en los Estados Unidos de America.
Como elemento relevante, se ha seguido un procedimiento judicial declarativo previo en el que se reconoce y advera un testamento olografo y se ordena su protocolizacion, al tiempo que se declara su compatibilidad con un testamento abierto anterior, no suscitandose duda alguna en cuanto a la validez del certificado de fallecimiento no apostillado. Este, por otra parte, no ha sido discutido por los interesados en la sucesion.
Rechaza, la Dirección General, el recurso, afirmando que el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, en cuyo párrafo primero se dispone que «los documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España».
La regulación relativa a la exigencia de legalización, ha de entenderse también aplicable al caso de las certificaciones de defunción expedidas por los encargados de un Registro Civil extranjero. La apostilla, o la vía alternativa de la legalización, es el requisito que ha entendido necesario la registradora para poder proceder a la admisión del certificado de defunción expedido por el Registro Civil de Maine respecto de la esposa del causante, como legataria de un derecho de usufructo vitalicio
El artículo 8 del mismo Convenio de La Haya de 1961 admite que su aplicación quede desplazada cuando en un mismo caso resulte aplicable también un régimen convencional internacional más favorable, en el sentido de contener disposiciones menos rigurosas.
Lo que sucede es que en el presente caso, y en el estado normativo nacional e internacional actual, estamos en presencia de un documento que ni por razón de su contenido y objeto, (certificación de defunción), ni por su origen territorial, (Estado de Maine), es susceptible de ser subsumido en ninguna de las excepciones a la exigencia de la apostilla contempladas
Finalmente, el hecho de que la defunción se consideró indubitada en procedimiento judicial declarativo previo, tampoco puede motivar la revocación del defecto señalado en la nota de calificación, pues el testimonio de la sentencia no fue aportado al Registro de la Propiedad junto con el titulo inscribible.
Determinación de la ley aplicable a una sucesión testada en España por causante de nacionalidad británica
Resolución de 13 de Agosto de 2.014 (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
En el supuesto de hecho planteado, el señor G. C. R. de nacionalidad británica y residente en España, fallece en Cádiz en el año 2.013, bajo testamento abierto otorgado ante Notario español. En él instituyó heredera de todos los bienes, derechos y acciones que el testador poseyere en España a su esposa y en caso de que ésta le premuriera, a sus hijos, habidos de nupcias anteriormente contraídas.
El patrimonio relicto en España consiste en un inmueble, residencia habitual del testador, que le pertenecía en cuanto a una mitad indivisa por compra y en cuanto a la restante mitad por herencia de su anterior esposa. El Registrador suspende la inscripción por entender que siendo la ley aplicable a la sucesión la legislación española conforme a las normas de conflicto del Código Civil, han de respetarse los derechos de los hijos habidos en el primer matrimonio, mediante la reserva del artículo 968 del Código Civil.
Señala la D.G.R.N., aceptando el recurso y rechazando la calificación, que para la resolución de la cuestión ahora planteada debe partirse de la «lex fori», esto es la española, la cual determina, conforme al artículo 9.8 del Código Civil, que la ley aplicable es la personal del causante. Por otra parte, el reenvío de primer grado, no debe aceptarse en materia de sucesión por causa de muerte si ello provoca un «fraccionamiento legal de la sucesión», que de esa forma se vería regulada por varias leyes, ya que el artículo 9.8 del Código Civil está presidido por los principios de unidad y universalidad de aquélla.
Por tanto, se ha de acudir al derecho sucesorio británico el cual, además de estar fundado en el principio de libertad de testar, es uno de los sistemas que establece una dualidad de régimen según se integre la sucesión de bienes muebles o inmuebles, de suerte que estos últimos, si estuvieran situados en país extranjero, se regirán por la «lex rei sitae».
Pero, la no admisión del reenvió de retorno a la ley española por parte de la inglesa cuando la admisión del mismo pueda derivar en una quiebra del principio de unidad de la sucesión, provoca, que en un caso como el actual en que una parte del patrimonio inmobiliario está ubicado en España, la remisión de la ley inglesa a la española en cuanto a este último debe ser rechazada, prevaleciendo, por tanto, las normas sobre libertad de testar propias del Derecho inglés, frente a las restricciones que respecto de tales reglas impone la ley española. Y esto, que se aplica paradigmáticamente, al ámbito de los derechos legitimarios, ha de aplicarse también en relación con la regulación de la reserva vidual del artículo 968.
NECESIDAD DE QUE INTERVENGAN LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN DE UNA HERENCIA SUJETA AL DERECHO CIVIL COMÚN
Resolución de 15 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 9 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
El testador, de vecindad civil común según se manifestó, había desheredado a un hijo y legado a sus nietos, hijos de ese hijo, la legítima estricta. Ordenó que fuera pagada en metálico. No designó contador-partidor. En la escritura de adjudicación de herencia comparecen los instituidos herederos así como el cónyuge viudo, pero no los legitimarios legatarios. Se deniega la inscripción por no constar la intervención de los legitimarios. El recurrente, Notario autorizante, considera que la legítima legada, pese a tratarse de una sucesión regida por el Código Civil, es un derecho de crédito, por lo que, a su juicio, no es necesaria la intervención del legitimario ni constancia alguna al respecto. Alega que debe ser interpretada la normativa del Código Civil de conformidad con la realidad social y en línea con las reformas legales de los últimos años tanto en Derecho común como en Cataluña.
La Dirección General confirma la nota de calificación, ya que en la actualidad es pacífica, en doctrina y jurisprudencia, la consideración de la legítima como una «pars bonorum» o en su caso «pars hereditatis».En la jurisprudencia, el Tribunal Supremo conceptúa la legítima como una «pars hereditatis», en cuanto los legitimarios son herederos y cotitulares directos del activo hereditario. No cabe su exclusión de los bienes hereditarios salvo supuestos excepcionales y en los términos de conformidad expresados. Por su parte, este Centro Directivo en Resolución de 13 de junio de 2.013, señala que la especial cualidad del legitimario, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1.057.1 del Código Civil). En consecuencia, se hace imprescindible intervención de los legitimarios, en defecto de contador-partidor que, pese a las circunstancias concurrentes no fue designado por el testador ni consta la existencia de contador-partidor dativo.
SUSTITUCIÓN VULGAR Y LEGÍTIMA
Resolución de 26 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. de 7 de noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
Se presenta escritura de adjudicación de herencia y entrega de legado en la que el testador había ordenado el legado de un inmueble en pago de legítima a favor de dos hijos, con sustitución en sus descendientes. En los restantes bienes instituye usufructuario a su cónyuge y heredero universal a un tercer hijo. Uno de los dos legitimarios renuncia al legado. En la escritura de adjudicación de herencia se hace efectiva la sustitución vulgar ordenada y se entrega a la legitimaria y a los hijos del renunciante el bien legado, más un complemento en metálico de legítima. Se deniega la inscripción por observarse que no cabe sustitución vulgar en cuanto supone un gravamen sobre la legítima de la legataria no renunciante.
Señala el centro Directivo que en el caso de la sustitución vulgar, en principio no se atenta contra la legítima del legitimario sustituido, puesto que precisamente se prevé para el supuesto de que no llegue a serlo. Ahora bien, en este caso, sí que puede atentar contra la legítima de los demás coherederos forzosos. Siendo la legítima en Derecho común una «pars bonorum» cuya atribución individual a los legitimarios viene determinada por el cociente o divisor del número de herederos forzosos existentes en la sucesión, la renuncia de uno de los llamados en tal cualidad determina que no haya llegado a ser legitimario en ningún momento (artículo 989 del Código Civil), por lo que «no hace número», es decir, no se cuenta en el divisor para calcular la legítima individual. Por ello el artículo 985-II dice que «si la parte repudiada fuere la legítima, sucederán en ella los coherederos por su derecho propio, y no por el derecho de acrecer».
En el caso, el pago del legado es válido pero al amparo del art. 1.057 del Código Civil, el bien o su parte indivisa correspondiente será recibido por los hijos del renunciante en concepto distinto de la legítima. La sustitución vulgar en relación con un heredero forzoso sólo cabe en relación con el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado.
LA PARTICIÓN PUEDE REALIZARSE LIBREMENTE POR LOS SUCESORES, AUNQUE NO SE AJUSTE ESTRICTAMENTE AL TESTAMENTO
El testador lega a su hijo la legítima estricta, concretándolo en el usufructo de una vivienda, obligándole a traer a colación lo recibido en vida. Lo colacionado supera su parte de la legítima sobradamente, pero, pese a ello, en la escritura de partición se le adjudica el usufructo legado. La Registradora deniega la inscripción considerando que tal adquisición carece de causa, lo que es rechazado por la Dirección General, quien, aplicando los arts. 609, 618 y siguientes, 1255 y 1261 a 1263 y 1.274 del Código Civil, considera que la causa está expresada en la escritura, al señalar que aun cuando exista un exceso de adjudicación han convenido que el adjudicatario no tenga que realizar compensación alguna por ello, lo que hace gratuita dicha adjudicación excedentaria.
EL OBJETO SOCIAL DE LOS ESTATUTOS TIPO EN SOCIEDAD EXPRESS SIGUE SIENDO ADMISIBLE SALVO EN SUS REFERENCIAS A ACTIVIDADES PROFESIONALES Y SANITARIAS
Resolución de 18 de Agosto de 2.014. (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Una sociedad se constituye al amparo del Real Decreto-Ley 13/2.010, de 3 de Diciembre, con la consiguiente incorporación de estatutos sociales ajustados a los aprobados por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre, de suerte que el objeto social comprendía todas las actividades señaladas en la orden. El Registrador inscribe parcialmente excluyendo del objeto la referencia a «Prestación de servicios» y a «Comercio al por mayor y al por menor, Distribución comercial, Importación y exportación, Actividades profesionales», porque considera que, por su generalidad, esas actividades son contrarias a la exigencia de precisión impuesta por el artículo 23 de la Ley de Sociedades de Capital; y la referencia a «servicios sanitarios» por constituir éstos una actividad profesional tal y como se define en la Ley 2/2.007, de 15 de marzo, por lo que deberá constituirse como sociedad profesional de conformidad con la citada ley o especificarse que actuará como sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación.
La Dirección General resuelve señalando que tanto el artículo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital como el artículo 178 del Reglamento del Registro Mercantil exigen que la definición estatutaria del objeto social se realice mediante la determinación de las actividades que lo integren, de modo que acote suficientemente un sector económico o un género de actividad mercantil legal o socialmente demarcados, mediante una doble limitación: a) no pueden incluirse en el objeto «los actos jurídicos necesarios para la realización o el desarrollo de las actividades indicadas en él»; y b) en ningún caso puede incluirse como parte del objeto social «la realización de cualesquiera otras actividades de lícito comercio ni emplearse expresiones genéricas de análogo significado»
Para dar «certidumbre jurídica» se exige la declaración expresa de que estamos en presencia de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que a falta de esa expresión concreta deba entenderse que en aquellos supuestos estemos en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2.007, de 15 de Marzo.
INSUFICIENTE DETERMINACIÓN DE PRESTACIONES ACCESORIAS CONSISTENTES EN LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y CIERTA ACTIVIDAD COMERCIAL. POSIBILIDAD DE OBLIGAR A LA SOCIEDAD A ADQUIRIR LAS PARTICIPACIONES DEL SOCIO INCUMPLIDOR DE LA PRESTACIÓN ACCESORIA, PREVIO ACUERDO DE JUNTA, QUEDANDO SEPARADO DE LA SOCIEDAD. VALORACIÓN DE LAS PARTICPACIONES DEL SOCIO INCUMPLIDOR
Podría haberse evitado el defecto de indeterminación indicando por ejemplo que se trataría de servicios y actividades propias de las actividades que integran el objeto social. El Centro Directivo, coincidiendo con el criterio registral, no admite las discrepancias advertidas entre la descripción de las prestaciones accesorias según el acuerdo social en el que se establecieron y contenido de los estatutos sociales donde aparecen recogidas: las prestaciones accesorias responden a la naturaleza jurídica de obligaciones entre los socios y la sociedad, de ahí que su contenido no puede ser incierto o indeterminado.
Caso de incumplimiento de las prestaciones accesoria con el resultado de separación o exclusión del, según lo acordado en junta: a falta de acuerdo sobre el valor de sus participaciones, lo deberá determinar un auditor designado por el Registrador Mercantil ex artículo 353 de la Ley de Sociedades de Capital, siendo inadmisible que nombre la propia sociedad un experto, según se había previsto en el acuerdo social.
EN UNA ESCISIÓN DE SOCIEDADES, LOS ACREEDORES NO PUEDEN OPONERSE SI ESTÁN SUFICIENTEMENTE GARANTIZADOS SUS CRÉDITOS
En una escisión por segregación de unas sociedades limitadas, un acreedor se opone a la misma, lo que paraliza la inscripción en el Registro Mercantil de la escisión.
La Dirección General revoca la calificación negativa, tras examinar la reforma de la Ley 1/2.012 que modifica el artículo 44 de la Ley 3/2.009 precisamente para adecuarlo a las previsiones de la Directiva 2009/109/CE y a la modificaciones que esta lleva a cabo en el régimen europeo de fusiones y escisiones, y repasar la evolución legislativa española en materia de fusiones y escisiones y especialmente el derecho de los acreedores, que se cimenta en dos cuestiones, el derecho de información y el de veto, y como la misma ha oscilado progresivamente a favor del derecho de información, y al aseguramiento de los créditos que permita impedir la paralización de estos procesos de modificación estructural de las empresas.
Y, en el caso concreto, concluye que el acreedor tiene derecho a hacer constar en el Registro Mercantil el ejercicio unilateral de su derecho de oposición y a hacer valer su posición jurídica ante el juez competente en los términos previstos en el inciso final del artículo 44 de la Ley 3/2009, pero la reforma estructural es plenamente eficaz de concurrir los requisitos previstos en la Ley y debe procederse a la inscripción.
EL LUGAR DE LA CELEBRACIÓN DE LAS JUNTAS DEBEN LIMITARSE A UN TÉRMINO MUNICIPAL, NO A TODA UNA PROVINCIA
Resolución de 30 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. de 27 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Se pretende la inscripción de un artículo de los estatutos sociales que literalmente dispone: «Las Juntas serán convocadas por los Administradores (por los Liquidadores si la Sociedad estuviese ya disuelta y en fase de liquidación) y se celebrarán en la provincia donde la Sociedad tenga su domicilio. Si en la convocatoria no figurase el lugar de celebración, se entenderá que la Junta ha sido convocada para su celebración en el domicilio social». La Dirección General lo rechaza, ya que no se protege el derecho de los socios para el ejercicio fundamental de la asistencia y voto en las Juntas, y si el legislador ha determinado que el término municipal supone un ámbito aceptable de discrecionalidad, debe respetarse este límite cuando los estatutos autorizan a convocar la junta para celebrarse en un lugar distinto.
La válida constitución del Consejo de Administración requiere la mitad más uno de todos los consejeros y no sólo de los que siguen
No alcanzando esa mayoría, no procede que los que conservan su cargo (eran seis y quedan tres) designen sustitutos por cooptación amparándose en la letra del artículo 244 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, tendiendo a mantener incondicionalmente una situación desnaturalizadora de la estructura del órgano administrativo, creada por un mecanismo excepcional, con riesgo de vulneración de la voluntad social.
Para el caso de cese de la mayoría de miembros del consejo de administración, el artículo 171 del citado texto refundido habilita a cualquier socio para instar la convocatoria judicial de junta, lo que confirma que en tal caso el consejo no puede constituirse válidamente.
RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES: CABE QUE SEA UNA CANTIDAD ANUAL, ACTUALIZABLE CONFORME A LA EVOLUCION DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO
Resolución de 26 de Septiembre de 2.014. (B.O.E. de 7 de noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
La única cuestión objeto de debate consiste en determinar si puede acceder al Registro Mercantil el presente artículo estatutario: «Artículo 21:... El cargo de Administrador será retribuido con una cantidad máxima de hasta 124.484,04 euros brutos anuales. Dicha retribución será automáticamente revisada cada año, conforme al Índice de Precios al Consumo (I.P.C.).»
La D.G.R.N. acepta esta redacción, señalando que la previsión de retribución del cargo de administrador no consistente en una distribución de beneficios requiere a efectos de inscripción en el Registro Mercantil de dos requisitos: su expresa previsión estatutaria y la determinación del concreto sistema retributivo, de suerte que en ningún caso quede a la voluntad de la junta general su elección o la opción entre los distintos sistemas retributivos, que pueden ser cumulativos pero no alternativos.
Cuando la previsión estatutaria es que el órgano de administración sea retribuido mediante una cantidad fija, no le corresponde a la junta decidir si la cantidad se ha de satisfacer o no (vid. Resoluciones de 15 de Septiembre de 1999 y 15 de abril de 2000), sino tan sólo la fijación de la cuantía concreta de la misma para el ejercicio correspondiente, de acuerdo con el sistema de retribución previsto en los estatutos.
BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES: EL CIERRE REGISTRAL ES CASI TOTAL NO PUDIENDO INSCRIBIRSE EL CESE DEL ADMINISTRADOR
Se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual se formaliza el cese de administradora única de una sociedad de responsabilidad limitada y el nombramiento de otra persona para dicho cargo. El Registrador rechaza la inscripción de dicho título porque la hoja de la sociedad ha sido cerrada mediante la constancia en los asientos registrales de la baja provisional de la sociedad en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda.
La D.G.R.N. confirma la nota y reitera su doctrina de que el cierre registral es prácticamente total del que tan sólo excluye la certificación de alta en dicho índice, excepción que el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil hace lógicamente extensiva a los asientos ordenados por la autoridad judicial.
RENUNCIA DE ADMINISTRADOR: ES NECESARIO LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA
Se presenta en el Registro Mercantil una escritura de renuncia al cargo de administradora única de una sociedad de responsabilidad limitada en la que consta que dicha renuncia se ha notificado fehaciente a la sociedad. El Registrador suspende la inscripción solicitada por no acreditarse la convocatoria de la junta general que pueda proceder al nombramiento de nuevo administrador.
La Dirección General recuerda su doctrina sobre esta materia concluyendo que para inscribir la renuncia del administrador único no es necesario acreditar la celebración de junta general para proveer el cargo pero sí la convocatoria de la misma. Es decir, no basta con notificar la renuncia sino que se debe convocar junta y como es lógico, esta convocatoria debe ser hecha con todos los requisitos legales o estatutarios, en su caso.
RECHAZO REGISTRAL DE DEPÓSITO DE CUENTAS CON INFORME DESFAVORABLE DEL AUDITOR DEBIDO AL NÚMERO DE SALVEDADES QUE CONTEMPLA
En virtud de tal informe, se deduce que las cuentas presentadas no reflejan «la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la sociedad, así como, en su caso, la concordancia del informe de gestión con las cuentas anuales del ejercicio», en contravención del artículo 268 de la Ley de Sociedades de Capital. Si bien, cabe la opción de que de que reformuladas por el órgano de administración (artículo 270.2 de la Ley de Sociedades de Capital), sean objeto de una ampliación de informe y presentadas de nuevo ante el Registro Mercantil.
LA LEGALIZACIÓN DE LOS LIBROS OBLIGATORIOS DE LOS EMPRESARIOS, CUYO EJERCICIO SOCIAL EMPEZÓ ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 14/2013, DE 27 DE SEPTIEMBRE, (PERO TERMINÓ DESPUÉS), AÚN PUEDE HACERSE EN SOPORTE PAPEL
El respeto a las expectativas adquiridas establecido en el Código Civil, la imposición de la presentación telemática y la reducción temporal que lleva aparejada la ley 14/2.013, imponiendo la obligatoria legalización en el plazo de cuatro meses desde el cierre del ejercicio social, justifican tal asertación. Así, la entrada en vigor de la Ley no puede tener, respecto de las sociedades cuyo ejercicio social finaliza con posterioridad, la virtualidad de dejar absolutamente sin efecto un sistema de legalización que estaba en vigor al comienzo de su ejercicio social y en cuyas provisiones se podía haber generado una previsible y legítima expectativa sobre el modo de elaborar y presentar los libros obligatorios al Registro Mercantil.
NO CABE EL DEPOSITO DE CUENTAS CUANDO EL INFORME DEL AUDITOR NO EXPRESA UNA OPINIÓN
Resolución de 18 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 9 de Octubre de 2014). Descargar Resolución.
El objeto de este expediente consiste en determinar si puede procederse al depósito de cuentas de una sociedad cuando el preceptivo informe de auditor que las acompaña no contiene una opinión formada.
Recuerda la Dirección General que ha afirmado reiteradamente que el objetivo perseguido por la Ley de Sociedades de Capital, cuando sea preciso que las cuentas estén auditadas, se encamina a obtener, mediante informe de auditor, una opinión técnica, expresada de forma clara y precisa sobre las cuentas de la sociedad.
LA NORMATIVA VIGENTE DE CONTABILIDAD VIENE DETERMINADA POR LA FECHA DE CIERRE DEL EJERCICIO SOCIAL
Ante la duda de si una sociedad que presenta para su depósito las cuentas correspondientes al ejercicio 2.013, cerrado el día 31 de Diciembre, puede o no formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, duda motivada porque la Ley 14/2.013, de 27 de Septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, con entrada en vigor el 29 de Septiembre de 2.013, dio nueva redacción al artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital, la Dirección General considera que es aplicable la vigente a la fecha de cierre del ejercicio 2.013 que establece los límites aplicables a los datos relativos a la fecha de cierre de ese ejercicio y al anterior para determinar si la sociedad puede acogerse, como ocurre, al beneficio de formular las cuentas de modo abreviado, al contrario de la lo dispuesto en la Resolución de 1 de junio de 2.011.
SI NO HAY AUDITORÍA, CUANDO SE HA PEDIDO POR UN SOCIO, NO SE PUEDEN DEPOSITAR LAS CUENTAS, AUNQUE LA RESOLUCIÓN SOBRE LA AUDITORÍA NO SEA FIRME
Resolución de 4 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 31 de Octubre de 2.014). Descargar Resolución.
Un socio pide verificación de cuentas, el Registrador la acuerda, pero se recurre, y mientras la resolución no ha devenido firme, la sociedad pide que se permita el depósito de las cuentas, lo que es negado por la Dirección General, aplicando los arts. 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital y artículos 57, 87, 109 y 114 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y sin que ello suponga el cierre registral (artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital en relación al artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil).