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Timestamp: 2016-10-25 15:39:18
Document Index: 189653968

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 253', 'BGE', 'BGE', 'Art. 253', 'BGE', 'Art. 253', 'BGE', 'BGE', 'Art. 253', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 253', 'BGE', 'Art. 253']

129 III 27245. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung i.S. A. gegen Einwohnergemeinde der Stadt Bern (Berufung)
4C.339/2002 vom 13. M�rz 2003
Augmentation de loyer fond�e sur la m�thode absolue pour le bail d'un appartement � loyer mod�r�. La collectivit� publique qui loue des logements subventionn�s est autoris�e � adapter les loyers au niveau du march� selon la m�thode absolue, m�me si elle n'a pas pr�vu de r�serve de hausse lors de la pr�c�dente fixation du loyer (consid. 2). Faits � partir de page 272
A.- Am 23. September 1996 schloss die Einwohnergemeinde der Stadt Bern (Kl�gerin) mit A. (Beklagter) einen Mietvertrag mit Beginn am 15. Oktober 1996 �ber eine 2-Zimmer-Wohnung in Bern ab. Der monatliche Nettomietzins wurde auf Fr. 512.- und die Nebenkosten auf Fr. 123.- festgesetzt. Der Mietvertrag war mit folgender Klausel versehen: BGE 129 III 272 S. 273
unm�ndigen Kindern dienen soll. Er ist verpflichtet, die Wohnung
n�tigenfalls freizugeben, sobald die Kinder anderswo Wohnsitz nehmen
oder das Einkommen die zul�ssige Grenze �berschreitet. Allf�llige
Auskunftsformulare hat er wahrheitsgetreu auszuf�llen."
Mit amtlichem Formular vom 12. Dezember 2000 wurde dem Beklagten eine Erh�hung des Nettomietzinses ab 1. Mai 2001 auf Fr. 770.- und eine Anpassung der Nebenkosten Akonto auf Fr. 110.- mitgeteilt. Diese Erh�hung wurde mit einer Anpassung an die orts- und quartier�blichen Mietzinse begr�ndet. Einen Mietzinserh�hungsvorbehalt enthielten weder der Mietvertrag vom 23. September 1996 noch das Formular vom 11. Dezember 1998, mit welchem - bei gleich bleibendem Bruttomietzins - eine Senkung des Nettomietzinses von Fr. 512.- auf Fr. 509.- und eine Erh�hung der Nebenkosten von Fr. 123.- auf Fr. 126.- angezeigt wurde.
B.- Die Mietzinserh�hung vom 12. Dezember 2000 wurde vom Beklagten beim Mietamt der Stadt Bern angefochten, welches am 12. Juni 2001 das Scheitern der Schlichtungsverhandlung feststellte. Am 12. Juli 2001 erhob die Kl�gerin beim Gerichtskreis VIII Bern-Laupen Klage mit dem Begehren, es sei festzustellen, dass der Nettomietzins von Fr. 770.- f�r die 2-Zimmer-Wohnung des Beklagten mit Wirkung ab 1. Mai 2001 nicht missbr�uchlich sei. Mit Urteil vom 25. April 2002 hiess der Gerichtspr�sident 1 des Gerichtskreises VIII Bern-Laupen die Klage gut und stellte fest, dass der Nettomietzins von Fr. 770.- mit Wirkung ab 1. Mai 2001 nicht missbr�uchlich sei. Gleich entschied der Appellationshof des Kantons Bern mit Urteil vom 17. September 2002.
C.- Mit Berufung vom 23. Oktober 2002 beantragt der Beklagte dem Bundesgericht, das Urteil des Appellationshofes aufzuheben, die Klage vollumf�nglich abzuweisen und die vorinstanzlichen Parteikosten neu zu verlegen.
1. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil ausgef�hrt, dass trotz fehlendem Vorbehalt im Mietvertrag eine Anpassung an die orts- und quartier�blichen Mietzinsen aus verschiedenen Gr�nden BGE 129 III 272 S. 274zul�ssig sei. Unter anderem wurde ausgef�hrt, dass der vorliegende Fall deutliche Parallelen zur Entlassung eines Mietobjektes aus der staatlichen Mietzinskontrolle aufweise, in welchem Fall auch ohne fr�heren Mietzinsvorbehalt eine Mietzinserh�hung nach der absoluten Methode zul�ssig sei.
Der Beklagte wendet dagegen ein, dass der hier zu beurteilende Fall mit dem Spezialfall der Entlassung eines Mietobjektes aus der staatlichen Mietzinskontrolle nicht vergleichbar sei. Im Unterschied zu beh�rdlich kontrollierten Mietzinsen, die ausserhalb der Missbrauchsgesetzgebung st�nden (Art. 253b Abs. 3 OR), liege hier kein Fall staatlicher kontrollierter Mietzinse vor, weshalb die Bestimmungen �ber den Schutz vor missbr�uchlichen Mietzinsen anwendbar seien. Da der Mietvertrag vom 23. September 1996 und die Mietzinsanpassung vom 11. Dezember 1998 keinen Erh�hungsvorbehalt enthalten h�tten, sei der Mieter in seinem Vertrauen zu sch�tzen, dass der Vermieter einen ausreichenden Ertrag erziele. Eine Mietzinsanpassung nach der absoluten Methode sei daher unzul�ssig.
2. 2.1 Die Rechtsprechung geht davon aus, dass bei subventionierten Wohnungen, die aus der beh�rdlichen Mietzinskontrolle entlassen werden, auch ohne fr�heren Erh�hungsvorbehalt eine Mietzinsanpassung nach der absoluten Berechnungsmethode zul�ssig ist (BGE 123 III 171 E. 6a S. 173; BGE 117 II 77 E. 2 S. 80). Die M�glichkeit einer Erh�hung nach der absoluten Methode wird einerseits damit begr�ndet, dass sich die Bestimmungen zum Schutz vor missbr�uchlichen Mieten nicht auf subventionierte Wohnungen mit beh�rdlicher Mietzinskontrolle beziehen (Art. 253b Abs. 3 OR). Andrerseits begr�nde die beh�rdliche Mietzinsfestsetzung beim Mieter nicht das Vertrauen bez�glich der gen�genden H�he des letzten von ihm bezahlten Mietzinses (BGE 123 III 171 E. 6a S. 173; Urteil 4C.153/1993 vom 25. Januar 1994, publ. in: mp 1994 S. 93 ff., E. 2).
2.2 Im Unterschied zu den soeben erw�hnten Entscheiden bezieht sich die hier zu beurteilende Mietzinserh�hung nicht auf eine Wohnung im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Die F�rderung der Bereitstellung durch die �ffentliche Hand besteht darin, dass das Gemeinwesen einem Dritten - dem Vermieter - entgeltliche Leistungen f�r die Bereitstellung zukommen l�sst und im Gegenzug die Mietzinsgestaltung kontrolliert (vgl. die Beispiele in BGE 123 III 171 und BGE 117 II 77). Wenn hingegen das f�rdernde Gemeinwesen wie im vorliegenden Fall selbst Vermieter ist, liegt kein Anwendungsfall von Art. 253b Abs. 3 OR vor (PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 83 BGE 129 III 272 S. 275zu Art. 253a-253b OR m.w.H.). In diesem Fall kann die direkte Anwendung der absoluten Berechnungsmethode nach dem Ende der Subventionierung somit nicht mit dem Argument begr�ndet werden, die beh�rdlich kontrollierten Mietzinse st�nden ausserhalb der Missbrauchsgesetzgebung.
2.3 Nach der einleitend erw�hnten Rechtsprechung wird die direkte Anwendbarkeit der absoluten Methode aber nicht nur dadurch gerechtfertigt, dass bei beh�rdlich kontrollierten Mietzinsen der Anwendungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung gem�ss Art. 253b Abs. 3 OR beschr�nkt ist, sondern auch dadurch, dass die beh�rdliche Mietzinsfestsetzung beim Mieter kein Vertrauen bez�glich der gen�genden H�he des letzten von ihm bezahlten Mietzinses erweckt. Dies gilt sowohl f�r den Fall, in welchem das Gemeinwesen dem Vermieter entgeltliche Leistungen f�r die verg�nstigte Bereitstellung von Wohnungen zukommen l�sst, als auch f�r den Fall, in welchem das Gemeinwesen selbst direkt verbilligten Wohnraum zur Verf�gung stellt. Im vorliegenden Fall wurde dem Mieter im Mietvertrag klar und eindeutig zu Kenntnis gebracht, dass er eine "subventionierte resp. sonst wie verbilligte Wohnung" miete, so dass er sich nicht auf ein angebliches Vertrauen bez�glich der marktkonformen H�he des letzten von ihm bezahlten Mietzinses berufen kann. Im Gegenteil musste ihm klar sein, dass das Gemeinwesen aus sozialpolitischen Gr�nden darauf verzichtete, den an sich zul�ssigen Mietzins auszusch�pfen. Hinzu kommt, dass auch dem Gemeinwesen, das aus sozialpolitischen Gr�nden verbilligten Wohnraum zur Verf�gung stellt, nicht zumutbar ist, im Hinblick auf einen m�glichen k�nftigen �bergang von der Objektverbilligung zur Subjekthilfe einen konkreten Erh�hungsvorbehalt zu formulieren. Im Unterschied zu Wohnungen, die das Gemeinwesen wie Private zu kostendeckenden Bedingungen vermietet, ist beim subventionierten Wohnungswesen die Bestimmung der genauen Ertragslage n�mlich oft gar nicht notwendig, weil der zul�ssige Mietzins aus sozialpolitischen Gr�nden ohnehin nicht ausgesch�pft wird.
2.4 Die absolute Berechnungsmethode ist also nicht nur zul�ssig, wenn die staatliche Mietzinskontrolle bez�glich Wohnungen, die von einem Dritten vermietet werden, endet, sondern auch dann, wenn das Gemeinwesen selbst als Vermieter auftritt und die urspr�ngliche Objektverbilligung eliminiert und durch eine Form von Subjekthilfe ersetzt (in diesem Sinn Urteil 4C.330/2002 vom 31. Januar 2003, E. 3.3 betreffend Kanton Basel-Stadt). Diese Regelung gilt indessen nur dann, wenn das Gemeinwesen effektiv subventionierten BGE 129 III 272 S. 276Wohnraum zur Verf�gung gestellt hat. Anders verh�lt es sich, wenn Fiskalliegenschaften vom Gemeinwesen wie von Privaten zu kostendeckenden Bedingungen vermietet werden. In diesem Fall kann sich der B�rger gegen�ber dem vermietenden Gemeinwesen in gleicher Art wie gegen�ber dem privaten Vermieter auf den Vertrauensschutz berufen (Urteil 4C.170/1993 vom 25. Januar 1994, publ. in: mp 1994 S. 85 ff., E. 3 betreffend Stadt Z�rich).
Art. 253a-253b OR