Source: http://personalauxiliar.crearforo.net/t982-anteproyecto-de-ley-de-fomento-alquiler-da-pena
Timestamp: 2019-03-26 11:15:19
Document Index: 87451628

Matched Legal Cases: ['artículo 34', 'artículo 4', 'Artículo 4', 'artículo 5', 'artículo 7', 'Artículo 7', 'artículo 9', 'artículo 1571', 'artículo 1571', 'artículo 10', 'artículo 9', 'artículo 34', 'artículo 11', 'artículo 14', 'artículo 1571', 'artículo 15', 'Artículo 15', 'artículo 16', 'Artículo 16', 'artículo 17', 'artículo 23', 'artículo 18', 'artículo 19', 'artículo 20', 'artículo 18', 'artículo 25', 'artículo 27', 'artículo 35', 'Artículo 35', 'artículo 27', 'artículo 32', 'artículo 36', 'artículo 53', 'artículo 54', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 8', 'Artículo 3', 'artículo 2', 'Artículo 4', 'artículo 2', 'artículo 5', 'artículo 8', 'artículo 2', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'Artículo 11', 'artículo 12', 'Artículo 12', 'artículo 96', 'artículo 13', 'Artículo 13', 'Artículo 40', 'Artículo 41', 'artículo 40', 'artículo 42', 'Artículo 42', 'Artículo 45', 'artículo 7', 'artículo 27', 'artículo 149', 'artículo 14', 'artículo 25']

anteproyecto de ley de fomento alquiler... da pena.
puck el Vie Ago 24, 2012 7:59 pm
que reside en una vivienda en propiedad (EUROSTAT)
•Viviendas en alquiler:1,8 millones de viviendas (INE)
•Viviendas vacías: 3 millones de viviendas (INE)
•Parque de viviendas: 25 millones de viviendas, aumento
desde 2001 de 4 millones de viviendas (M.FOM/INE)
•Stock de viviendas nuevas sin vender: 687.523
(M.FOM)
•En 2011 se iniciaron 51.956 viviendas libres (17,6%
menos que en 2010)
1. Flexibilización del mercado del alquiler para lograr
una dinamización del mismo
2. Reforzamiento de la seguridad jurídica
3. Mejora de la regulación del procedimiento de
Flexibilización del mercado del alquiler (I)
• Actualización de la renta con el Índice del Precios de Consumo
• Derecho irrenunciable de adquisición preferente por el arrendatario en
contratos de duración inferior a 5 años
• Las partes podrán pactar expresamente la actualización de la renta
• Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición
preferente. En ausencia de pacto, sigue vigente el derecho
• Se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y
Flexibilización del mercado del alquiler (II)
• Plazo de prórroga forzosa de los contratos: 5 años
• Plazo de prórroga tácita de los contratos: 3 años
• Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a: 3 años
• Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a: 1 año
• La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años
Flexibilización del mercado del alquiler (III)
• En los contratos de duración pactada superior a 5 años, el inquilino puede desistir cuando hayan pasado 5 años y lo comunique con 2 meses de antelación
• En los contratos de duración inferior a 5 años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada
• El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes
Flexibilización del mercado del alquiler (IV)
• El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vivienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Preaviso de 2 meses.
Potestad de recuperar la vivienda por el
• El dueño sólo puede recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) cuando se haya pactado en el contrato.
Anteproyecto de Ley: Medidas Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario
• El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (Continúa sin ser obligatoria la inscripción registral)
• El comprador de una vivienda con contrato de alquiler no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad
• En los contratos de duración inferior a 5 años: el comprador está obligado a mantener al inquilino hasta los 5 años (esté o no esté inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad)
• En los contratos de duración superior a 5 años:
puck el Vie Ago 24, 2012 8:04 pm
Si está inscrito, el comprador debe mantener al inquilino por la totalidad del plazo
Se agilizan los plazos y procedimientos judiciales, modificando la Ley de Enjuiciamiento Civil:
•Se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague la deuda
•Se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado (si no paga o
comparece, el Juez da por terminado el procedimiento)
•La finalización del proceso será mediante auto del Juez (en lugar de decreto del
Secretario Judicial)Situación actual
• Es necesario acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pueda dar lugar a la resolución del
arrendamiento (desahucio)
• El abono de las rentas debidas es posible hasta el último momento, impidiendo el desahucio
Mejora de la regulación del
Medidas Fiscales (I)
Se flexibilizan los criterios específicos que permiten la aplicación del régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas:
puck el Vie Ago 24, 2012 8:08 pm
El número mínimo de viviendas arrendadas u ofrecidas será de 8 (antes 10)
Las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas al menos durante 3
años (antes 7)
Las actividades de promoción inmobiliaria y arrendamiento serán objeto de
contabilización separada para cada inmueble
Para entidades con actividades complementarias a la principal de arrendamiento
será de aplicación el régimen fiscal especial (exención del 85%) cuando al menos
el 55% de las rentas sean susceptibles de generar rentas con derecho a
Impuesto de Sociedades de aplicación general
Medidas Fiscales (II)
Lamento haberme extendido tanto pero el corta pega...
puck el Vie Ago 24, 2012 8:25 pm
En todo caso, quisiera dejar dos opiniones personales:
1º.- A los arrendadores sólo les debe interesar el pago de alquiler -disfrute- y el uso correcto del inmueble.
2.- A los inquilinos sólo les debe interesar que no se les dificulte el uso correcto del inmueble.
Más allá de estos de presupuestos, es donde la ley debería intervenir y reglar las actuaciones indebidas de ambos, con la suficiente celeridad y capacidad de sanción, como para que el marco legal represente una extensión de la seguridad de que el contrato se va a cumplir y si no, habrá consecuencias para el infractor -que respondería realmente de su comportamiento incorrecto-.
Extender la libertad de pacto, y a la vez, la facultad de extinción, poco ayuda a la SEGURIDAD, aunque evidentemente se buscan consecuencias económicas..., sin entrar en el auténtico problema que paraliza el sector..., el MIEDO A ALQUILAR.
La idea de que el comprador de una vivienda con contrato de alquiler no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, no significa más que añadir más inseguridad al actual desastre, sólo con efectos recaudatorios.., que a ningún lado van a ir -afortunadamente-, si añadimos que el desahucio -auténtico motor de la seguridad-, sigue dependiendo del desastre que representa la administración de justicia, y que una vez más, vuelve a dejarse al inquilino "pagar" en el último momento..., cosa que no debe ser, debe pagar cuando debe..., y punto. Evidentemente quién alquila está haciendo negocio con el inmueble, y no debo entenderle perjudicado por que el inquilino, que paga, tenga derecho a seguir en el inmueble si cumple con sus compromisos, sólo por el mero hecho de que el propietario decida, luego, vender.
Evidentemente el inquilino no debe depender de quién es ahora dueño de la vivienda, y el arrendador que ha hecho negocio con el alquiler no debería de poder cambiar la posición de arrendador a otro, sin que todos sus deberes y obligaciones ahora desaparezcan para el nuevo..., no tiene sentido y se precariza la posición de uno para mejorar de manera injusta la de otro, además nuevo.
Por todo ello, y a la espera de su desarrollo, auguro una nueva chapuza, en la que se han metido y no van a saber salir... Lo que me viene a decir, que en este caso, algún jurista, ha sido igual de inútil que el economista que apadrinó el decreto boyer...
Si quieren una buena ley de arrendamientos, que contraten para su redacción a un empleado de registros y se dejen de tanto notario y registrador.... que los carga el diablo...
Un desastroso saludo.
Para quién le interese....
puck el Sáb Ago 25, 2012 11:19 am
Para comodidad de los compañeros que quieran leerlo acompaño artículos de la LAU vigente, y a cambio, os suelto algún comentario que otro….
Quién conoce el mercado sabe que la interrelación entre arrendador arrendatario, hace que no sea necesario regular las condiciones económicas…, ya lo hacen ellos. De hecho, cuando el mercado está a la baja, es habitual que el pacto de actualización de rentas se omita, y se admitan negociaciones de reducción de rentas, sobre todo ante inquilinos que sean buenos pagadores. Por esto, el “tocar” temas así, parece más politicucha baratita, que un intento real de activar este mercado.
PLAZO DE PRÓRROGA:
La modificación de plazos de prórrogas, es un tanto “ilusoria”. En realidad, al arrendador no le va a importar que el inquilino siga en la vivienda el tiempo que sea siempre y cuando cumpla con sus deberes de pago de alquiler y conservación de la vivienda. Sin embargo, parece evidente el tamiz económico, el interés por activar el parque de viviendas en alquiler o darle “movimiento” al mercado actual. En cuanto a lo primero sería eficaz si las viviendas pendientes de alquilar, lo estuvieran por que el arrendador pensara que los “plazos de prórroga” le fastidian… ¿Alguien piensa que eso es así?. Es por tanto, un impulso “poco eficaz”. En cuanto a lo segundo, si se busca intervenir en el mercado para animarlo, esto sólo puede producir efectos favorables a una u otra parte. Habrá análisis que se dirijan a decir que está beneficiado el arrendador y otros que se busca beneficiar al inquilino, pero en todo caso, la satisfacción para AMBOS sólo puede obtenerse con un marco normativo claro, que permita la negociación entre las partes y sobre todo, eficaz, lo que vuelve a llevarnos a la resolución de controversias por vía rápida y segura.
VENTA DE VIVIENDA o LOCAL:
El tema que más nos interesa:
Medidas Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario
En primer lugar, quisiera comentar sobre su idoneidad. Tengamos en cuenta que hablamos de VIVIENDAS, que pueden ser los DOMICILIOS de los inquilinos:
Además deberíamos ser conscientes de que en este marco actual, quién está dentro tiene unos derechos quizá desorbitados, por el mero hecho de que no se puede realizar una oposición eficaz a la situación de facto creada, por el desastre que suponen los tremendos plazos judiciales REALES que sufrimos todos los necesitados de justicia en este país.
Ante este desarreglo, la solución es liberar de obligaciones a terceros, para presuntamente forzar la inscripción de contratos de alquiler en el registro…, que no sabemos cómo ni por quién…, y encima teniendo en cuenta que el hipotético comprador se va a ver inmerso en el mismo barrizal de plazos judiciales,. Al final todo quedará sometido a la negociación entre partes, con independencia de inscripciones registrales inocuas en la realidad…, por esto, es evidente, que si no se facilita un procedimiento realmente rápido, la seguridad jurídica en el mundo de los arrendamientos seguirá como está ahora.
Debemos poner en relación la LAU con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.
Real Decreto 297/1996
el tema se va complicando, como no podía ser de otra manera....
puck el Dom Ago 26, 2012 12:51 pm
	¿Qué pasará si no puedo pagar el alquiler? Si su contrato no le obliga a pagar ninguna indemnización, podrá marcharse del piso con un preaviso de un mes (hasta ahora debía ser de dos). Según la ministra Ana Pastor, esta es la medida que le beneficia: le permite marcharse de la casa en el caso de que ya no tenga como pagarla. Si aún así usted no paga la mensualidad, las cosas permanecerán tal y como en la última reforma legal aprobada en octubre de 2011: su casero podrá acudir inmediatamente al juez, que le dará un plazo de diez días para pagar, marcharse del piso o presentar sus alegaciones. El principal cambio de la nueva ley es que no bastará con pagar el alquiler que se debe para paralizar el procedimiento. Además, se pretende reducir la burocracia del procedimiento judicial para que el desalojo se haga efectivo en menos tiempo. Así, en lugar de un decreto del secretario judicial bastará con un auto del juez. Además, para que el desahucio tenga validez bastará con que esté presente un funcionario judicial, en lugar de los dos que se necesitaban hasta ahora.
	Tengo un contrato de alquiler por tres años que termina en diciembre. Quiero seguir viviendo en esta casa. ¿Me perjudican los cambios en la ley? Hasta ahora, todos los contratos firmados por menos de cinco años eran automáticamente prorrogados cada año hasta un total de cinco años (la llamada prórroga forzosa) si terminaban sin que el inquilino hubiera comunicado al casero su intención de marcharse. Pasados esos cinco años, si ni el casero ni el inquilino hubiesen indicado su voluntad de rescindir el contrato, este se volvía a prorrogar anualmente (la llamada prórroga tácita) hasta un máximo de tres años más. Con la nueva ley, la prórroga forzosa se reduce de cinco a tres años, mientras que la prórroga tácita se reduce de tres a uno. Así, si su acuerdo termina en diciembre y la ley está aprobada para entonces, su casero podrá indicarle su voluntad de rescindir el contrato. Su casero también podrá revisar el valor de la fianza.
	Llevo dos años viviendo en un apartamento. Mi casero vive fuera del país, pero su hija empezará la universidad en mi ciudad el año que viene. ¿Podrá mi casero echarme del piso? Sí. Hasta ahora, el derecho del propietario a recuperar el piso para su uso como vivienda debía estar expresamente indicado en el contrato. Si no lo estaba, el casero debía esperar a que terminase el plazo de prórroga forzosa (cinco años) para poder pedirle que se marchase. La nueva ley permitirá al propietario pedirle el piso en cualquier momento para uso como vivienda propia o de algún familiar directo, con un preaviso de dos meses.
	Mi casero pretende vender el piso. ¿La nueva ley obligará al nuevo propietario a mantener el contrato? Siempre y cuando el alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Hasta ahora, por norma general, el nuevo propietario debía mantener el contrato hasta cumplir el plazo de prórroga forzosa (cinco años). Con la nueva ley, si el contrato no estuviese inscrito en el Registro, el nuevo propietario tiene derecho a recuperar el piso inmediatamente. La inscripción de los alquileres en el Registro de la Propiedad ha sido, hasta ahora, un trámite engorroso y caro que implica una escritura pública ante notario. El ministerio ya ha anunciado su intención de abaratar y facilitar el procedimiento.
	Quiero reformar la cocina de mi apartamento de alquiler. ¿Podré pedirle al propietario que me baje la mensualidad? En principio, sí. El Gobierno ha anunciado que la nueva ley permitirá que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta.
	Voy a alquilar un piso. ¿En qué medida me afectan los cambios en la ley? El Gobierno quiere dar libertad a casero e inquilino para que firmen en el contrato las condiciones que más beneficien a ambos. Así, hasta ahora, la revisión anual del precio de los alquileres debía hacerse obligatoriamente tomando como referencia la inflación del año. Con la nueva ley, casero e inquilino podrán acordar otros mecanismos de revisión. Además, hasta ahora, si el casero ponía a la venta el inmueble, el inquilino tenía un derecho prioritario e irrenunciable a hacerse con la vivienda por el precio al que se lo hubiese ofrecido a un tercero. La nueva ley permitirá al inquilino a renunciar a ese derecho, "y obtener un alquiler más bajo por ello", según la ministra.
Señores, permítanme hacerme eco de un comentario de la misma noticia en el mundo: jlg650 dijo:Un contrato modelo oficial que se venda en el estanco por 1 € que recoja las cuatro cosas lo firman el propietario y el Inquilino, se entrega en el Registro por un precio módico, digamos 20 € y a correr. Se prorroga tácitamente cada año y el que no quiera seguir lo comunica a la otra parte y al registro con un mes de antelación y punto. Si no cumple desahucio inmediato en un mes. YO AÑADO: la tutela judicial más para el caso de un bien protegido constitucionalmente, el domicilio, debe incluir la autoridad del juez, pero no es necesario que intervenga la lentitud de la administración, que cumplan los desahucios a través de los registros que deben volverse administrativos, y con ello, habrá celeridad, seguridad a costes inferiores...
Y acaba en lo que todos preveíamos, por ahora...
puck el Dom Ago 26, 2012 1:58 pm
ALQUILER | Matizaciones al Proyecto de Ley
'No habrá desahucios en diez días'
Mucho ruido y pocas nueces. El proyecto de Ley anunciado a bombo y platillo por el Gobierno beneficia a los inversores que compren viviendas en 'stock' y las pongan en alquiler, pero no aporta modificaciones sustanciales a las propuestas presentadas en el mes de mayo y "mientras los juzgados sigan sin medios materiales y humanos para resolver la morosidad esas medidas no harán posible adelantar los desahucios", afirma Carlos Ruiz, gerente de Arrenta, una sociedad especializada en seguros de alquiler.
"Hay juzgados que están tardando un año en fijar la fecha de un desahucio"
El proyecto de Ley que al que da salida hoy el Gobierno no tendrá efectos reales si no se ponen los medios judiciales adecuados. "Hay juzgados que están tardando un año en fijar la fecha de un desahucio", afirma Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.
"Se está creando mucha confusión. Los propietarios no podrán puedan desalojar a los inquilinos a partir del día 11. El proyecto de ley no dice eso y no creo que el Gobierno quiera que así suceda", explica Carroza.
Plazos de un desahucio según la nueva ley
Con la nueva ley, cuando un inquilino deje de pagar una mensualidad, el casero tendrá que reunir pruebas de ello (una transferencia no realizada, por ejemplo) y podrá demandarle ante el juez, de la mano de un abogado y un procurador.
"Pueden pasar tres o cuatro meses hasta que el juez admite a trámite esa demanda", un periodo en el que la ley no está acortando los plazos. A partir de ese momento, el inquilino ahora tiene 10 días -en lugar de un mes- para 1) demostrar que sí ha pagado; 2) abonar el mes adeudado, o 3) no contestar. "El silencio es la respuesta en el 99% de los casos", afirma Carroza.
"Pueden pasar tres o cuatro meses hasta que el juez admite a trámite esa demanda"
Pasados los días de plazo, si el inquilino no paga o no contesta, el juez procede a emitir una sentencia de desahucio. A continuación, el juzgado suele tardar otros quince días en fijar la fecha del lanzamiento (desalojo de la vivienda), que "nunca es menor a cuatro meses después y que en los juzgados más saturados puede llegar a un año".
La Ley prevé que en el proceso de desahucio sólo tenga que intervenir un funcionario -el representante judicial que acompaña a la policía y al cerrajero- en lugar de dos, lo que permitiría al funcionario 'sobrante' cubrir otros procesos judiciales similares. Con esto, Fomento espera reducir a la mitad el proceso de lanzamiento, que "suele alargarse unos cuatro meses por la saturación de los juzgados", explica Carlos Ruiz, de Arrenta, crítico con los medios disponibles para agilizar los desahucios.
vista procesal del tema:
puck el Dom Ago 26, 2012 9:37 pm
El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Diversas son las modificaciones que se abordan en dicho proyecto de ley, si bien nos ceñiremos a las referidas a las reformas introducidas en la regulación del juicio de desahucio.
El Gobierno socialista, en distintas ocasiones, abordó la reforma de la LECv. en búsqueda de la agilización procesal del juicio de desahucio, quedando en evidencia que lo buscado no se logró y, en consecuencia, el fracaso de dichas reformas. La reforma de 2009 introdujo la previsión de que en todos los casos de desahucio el demandado sea apercibido en la citación que, de no comparecer a la vista, se declara el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
Junto a ello, se previó que en la resolución de admisión se fije día y hora para que tenga lugar el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado de que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior. La reforma de 2011 configuró una suerte de juicio monitorio especial en el marco de las especialidades que de por sí presenta el juicio de desahucio con respecto al juicio verbal general. Esa «modalidad» quedó plasmada en el art. 440 LECv., precepto que se refiere a la admisión de la demanda, y no dentro de la parte de la ley dedicada al proceso monitorio, como habría sido lo correcto.
Nuevamente se acude a la recurrente medida de reducción de los plazos procesales como forma de lograr la pretendida agilización del juicio de desahucio al disponerse que un plazo de 10 días para que el arrendatario pague la deuda o alegue las razones que justifiquen el impago; dicha medida se ha demostrado ineficaz, pues las demoras en la respuesta judicial no se encuentra en las dilaciones en los plazos procesales, sino en la ineficacia en la administración de la Administración de Justicia.
Ni siquiera en el denominado monitorio de desahucio se encuentra la solución a la rápida y efectiva respuesta judicial ante el inquilo moroso a tenor del sustancial incremento de dicho procedimiento civil especial conforme a la Memoria del Consejo General del Poder Judicial del año 2011 –referida a datos estadísticos de 2010– que señala que los procedimientos monitorios siguen representando el más numeroso entre los procedimientos civiles.
En 2010 ingresaron en los juzgados de primera instancia e instrucción 895.127 procesos monitorios, con un incremento del 4,5% respecto de 2009 –incremento que, previsiblemente, se producirá en un porcentaje sustancial habida cuenta que, tras las últimas reformas, se puede acudir a dicho procedimiento sin límite de cuantía–; el porcentaje de monitorios respecto al total de los asuntos ingresados en los juzgados de primera instancia e instrucción llegó al 61,20%.
Ante tal panorama, considero que la Justicia, en un momento de grave crisis económica y las consecuencias que de ésta se derivan de incremento de los procesos judiciales, ha evidenciado, lamentablemente, sus graves y grandes limitaciones, resultando, quizás, más expedito el recurso al arbitraje arrendaticio, por lo que la generalización de la cláusula arbitral en los contratos de arrendamientos podría resultar una opción a considerarse como alternativa al juicio de desahucio.
puck el Miér Ago 29, 2012 10:17 pm
Según comentan los expertos estamos ante la reforma más ambiciosa de los últimos años en materia de arrendamiento. Pendiente aún de publicarse en el BOE y de su trámite parlamentario, el Consejo de Ministros aprobó este viernes un Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas en España mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter fiscal. Una de las figuras claves es la del desahucio express, medida novedosa en esta reforma en la que diversos expertos explican su viabilidad y operatividad en el contexto de crisis que vivimos.
Enrique Isla, es socio y partner de SJ Berwin desde su oficina de Londres. Un profesional adecuado para conocer los cambios que pretende incluir la Ministra Pastor para dinamizar el mercado del alquiler y que hace una valoración postiva del proyecto de ley en su cojunto. “ Valoro positivamente la reducción del plazo de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento de cinco a tres años – así como la reducción de tres años a uno del plazo de prórroga tácita –, aunque hubiera sido deseable que las partes pudieran fijar libremente la duración del arrendamiento, tal y como ocurre en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Por este último motivo y por la inseguridad jurídica que generará a los arrendadores, considero más discutible la medida consistente en que el inquilino pueda desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.”
Sobre otras modificaciones señala que es discutible la medida que permitirá al comprador de una vivienda dejar sin efecto el arrendamiento cuando no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. “La inscripción en el Registro conllevará unos costes importantes (escritura pública, AJD y honorarios del Registrador). Adicionalmente, para cancelar la inscripción y formalizar un nuevo arrendamiento será necesario otorgar otra escritura con intervención del arrendatario, lo que, además de complicar el negocio jurídico, podría ser utilizado por el arrendatario como mecanismo de presión a la hora de negociar la resolución y liquidación del arrendamiento.”
Desde esa perspectiva considera que la mayoría de los arrendamientos de vivienda seguirán sin inscribirse y “esta medida, cuyo fin es reforzar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, previsiblemente logre el efecto contrario al quedar los arrendatarios expuestos a que se resuelve el arrendamiento en caso de venta de la vivienda”, subraya
Cuando le preguntamos por qué las dos últimas reformas del 2009 y 2011 no han cuajado para dinamizar este mercado, Isla se refiere a que el marco jurídico y fiscal que ambas introdujeron eran insuficientes para fomentar el mercado de alquiler de viviendas en España. “De ahí, que el objetivo primordial de esta reforma haya residido en lograr una mayor flexibilización del mercado de alquiler, un aumento de la seguridad jurídica, una mejora de la regulación del procedimiento de desahucio y en la introducción de una serie de medidas de carácter fiscal hasta entonces inexistentes. Otra cuestión será que estas nuevas medidas logren realmente los efectos pretendidos,” añade
Sobre la figura del desahucio express, valora la medida como un elemento importante para esa dinamización ya que “ Hay que tener en cuenta que en España existen actualmente tres millones de viviendas vacías, y que uno de los principales motivos que retraen a los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas es precisamente el coste y tiempo necesario para desahuciar a un inquilino moroso. Por ello, es previsible que esta medida ayude a dinamizar el mercado del alquiler una vez que se ponga en marcha y se demuestre su eficacia para agilizar los desahucios. “
Respecto a que los bancos tengan intención de aprovechar estas medidas para desarrollar una política agresiva en materia de arrendamiento, Enrique Isla tiene claro que la tendencia no va a cambiar excesivamente: “La prioridad de las entidades financieras es y seguirá siendo sacar las viviendas de sus balances mediante su venta, ofreciendo para ello financiaciones de hasta el 100 por cien del precio de venta y plazos de amortización de hasta 40 años. No es previsible que esta tendencia se vea afectada por las medidas de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas.”
Por último, valora los cambios que se introducen en las SOCIMI, sociedades de inversión de carácter inmobiliario que han funcionado en otros países para fomentar el arrendamiento, el socio de SJ Berwin indica que “Las medidas anunciadas respecto a las SOCIMIs son muy positivas y sitúan por fin estos instrumentos en línea con los estándares internacionales de los REITs. Habrá que esperar a ver el texto final, pero tanto la flexibilización de los requisitos como sobre todo la mejora sustancial del régimen fiscal deberían ayudar al despegue de las SOCIMIs.”
Desahucio express, ¿operativo?
De todas esta medidas, ya comentadas quizás la del deshaucio express es la que más llama la atención y por eso nos detenemos en ella. En opinión de Pedro Yufera, presidente del CICAC, experto letrado en arrendamientos y autor de la publicación “Arrendamientos Urbanos. Análisis práctico de la normativa arrendaticia aplicable, sistematizada por conceptos”, editada por Bosch ya en su tercera edición, “lo importante no es tanto acortar los plazos, como se señala ahora en este proyecto de ley como que se cumplan los mismos desde el punto de vista procesal. Si se acorta tanto es posible que los juzgados pudieran no tener margen de maniobra”. En ese sentido muestra su satisfacción por el desahucio express siempre que se pueda ejecutar en la práctica.
Yufera recuerda que este es el tercer intento serio de cualquier Gobierno por abordar este problema capital de los desahucios, “también recuerdo algunas modificaciones procesales pero al final el proceso se ha complicado aún más de lo que es”. Desde su punto de vista tantos cambios legislativos tan rápidos no son nada buenos para la implantación de cualquier normativa de importancia. “No podemos olvidar que un propietario busca rentabilidad y un inquilino estabilidad y cualquier normativa legal debe tender a eso”, comenta.
El presidente del CICAC subraya que estamos ante procedimientos, desahucios y monitorios, sencillos, sin excesiva complejidad pero con mucho papeleo “que realmente quitan tiempo y recursos a otros temas de mayor calado de forma habitual. Creo que podría informatizarse su actividad e incluso pensar en crear en juzgados específicos para estas materias”, explica. Y apuesta porque ciudades como Barcelona pudiera tener dos o tres juzgados con estas materias que descongestionaría al resto de la estructura judicial.
Esa apuesta por vaciar la infraestructura judicial de esos procedimientos en juzgados especializados para estos asuntos, la respalda Pedro Yufera en que la única oposición al desahucio está en que se haya pagado la cantidad que se adeuda. “Otras figuras como el arbitraje creo que no encajan aquí de forma coherente”, afirma. El problema está en la ejecución del laudo cuando no se hace voluntaria, lo que haría incrementar los plazos del procedimiento y no sería práctico”.
Respecto a la tramitación parlamentaria, hace memoria y recuerda que de la LAU de 1964 a la de 1994 se presentaron hasta siete proyectos de ley. “Luego hemos tenido diferentes reformas, muchas de ellas parciales, en una normativa donde la presión social se nota bastante”. A su juicio modificar el periodo de cinco años a tres en el contrato de alquiler no es del todo necesaria, aunque considera que habrá opiniones para todos los gustos. “Si el desahucio express funciona se habrá avanzando mucho en la dinamización del mercado del alquiler, sin lugar a dudas.
Problemas con ejecución en juzgados
José Luis González Armengol, en calidad de Juez Decano de Madrid, ve con buenos ojos este proyecto de ley sobre flexibilidad del alquiler que iniciará en septiembre su trámite parlamentario. “En ciudades como Madrid el procedimiento de desahucio ya es, tras las últimas modificaciones bastante rápido, suele tardar cuatro meses en gestionarse”. Y apunta que el 95 por ciento de los demandados no se presentan en la vista oral con lo cual el lanzamiento es más sencillo.
Desde su punto de vista hay dos factores claves en este tipo de procedimientos; la notificación del mismo al inquilino que no paga y el citado lanzamiento y ejecución “Ahora, a no ser que las partes pacten lo contrario ya se supone que a partir del sexto dia de pago eres deudor si no has pagado tu renta, según Jurisprudencia del Supremo”, explica. Y reclama más medios para la fase de lanzamiento y ejecución de los mismos, “no podemo olvidar que cualquier desahucio absorbe muchos recursos.
Para Armengol no es necesario crear juzgados especializados en estos temas. “el procedimiento es sencillo y hay que utilizar a los jueces en temas de mayor calado”, aunque no ve con malos ojos que se constituyen juzgados relacionados con temas de vivienda, donde otros temas como las obras pudieran estar concentrados “y en este caso no harí a falta ninguna modificación legislativa para su puesta en marcha”
Sobre el trámite parlamentario el Juez Decano de Madrid cree que los plazos hay que revisarlos de forma más coherente y que en lugar de esos diez días un mes para ejecutar el desahucio sería lo ideal”hay que darse cuenta que se necesita personal específico para llevar a cabo esas ejecuciones”, resalta. Y sobre el uso del arbitraje como método alternativo recuerda que si el laudo se ejecuta de forma voluntaria no hay problema “la cuestión radica cuando hay que tramitarlo en el juzgado para su tramitación, en ese caso el procedimiento se puede alargar de forma notable y no compensa”.
Problema social de los desahucios
Desde Terrasa, su decano Miquel Samper impulsa una red de Oficinas Hipotecarias que buscan solucionar los problemas de familias con riesgo de exclusión social. El proyecto está cuajando en todo el territorio nacional y ya hay diecisiete oficinas repartidas por todo el territorio nacional, tal y como nos comentaba hace unos días en una entrevista que concedía a DIARIOJURIDICO :”El problema de la vivienda en nuestro país es uno de los cuatro o cinco más importantes en estos momentos”, señala. Y desde su punto de vista la oportunidad de este proyecto de ley es bastante desafortunada: “La iniciativa sería buena si estuvíesemos en un estado de bienestar como el anterior al de la burbuja inmobiliaria; ahora desgraciadamente una iniciativa como esta puede generar graves problemas sociales”
Para Samper, esta iniciativa legislativa de la ministra Pastor adolece de la sensibilidad social en un momento como el que vive en la actualidad, con muchos lanzamientos hipotecarios y familias en riesgo de exclusión. “ Creo que la iniciativa técnicamente es buena porque regula y ofrece la seguridad jurídica a ambas partes, pero había sitio para poder incluir un apartado sobre el alquiler social; precios más ajustados para aquellas familias con problemas de subsistencia”,señala. En su opinión, caso de que la medida vaya adelante tendremos la misma presión social que hay sobre los lanzamientos de hipotecas por parte de la PAH y otras entidades sociales.
En un contexto de recesión brutal, con tres millones de pisos vacios y otro millón ochocientos alquilado, una cifra muy baja en comparación con los ratios europeos, para el decano de Terrasa, al igual que otros expertos señalan, se puede intuir la influencia de las entidades bancarias como lobby, ahora que están dispuestos a comercializar o alquilar sus viviendas, en la aplicación de esta medida. “Creo que las tornas se han cambiado por completo y si hace cinco años el inquilino hacía lo que quería, con estas medidas el arrendador tiene un poder importante de cara a gestionar su inmueble que antes no tenía”.
Es precisamente el citado alquiler social una de las reivinvidaciones que Miquel Samper espera que se pueda introducir en el trámite parlamentario que ahora llega. “Es complicado que en diez días pueda gestionarse un desahucio como ahora se plantea. Igual si se creasen diferentes juzgados especializados en estos temas iría más rápida la ejecución de los asuntos. “ Y señala que ahora procesos civiles se gestionan en seis meses; contenciosos en ocho y penales hasta en un par de años, lo que revela la carga de trabajo de nuestros juzgados y magistrados.
Miquel Samper recuerda que las leyes deben adaptarse a la sociedad y que la abogacía seguirá a lo largo de los próximos meses intensificando su papel de mediador a través de nuevas Oficinas Hipotecarias que se pongan en marcha, amén de otras actividades complementarias para reforzar esta iniciativa de ayudar a familias con problemas a que no pierdan su vivienda.”Al final lo que tiene que hacer este Gobierno es buscar un punto de encuentro y equilibrio entre la realidad actual de nuestra crisis y la circunstancia que se deriva de la pérdida de una vivienda”.
a alternativa del arbitraje
Por su parte, Juan Ramón Montero, vicepresidente del Consejo Arbitral del Alquiler de la Comunidad de Madrid ,órgano pionero en España para gestionar conflictos en el arrendamiento a través del arbitraje, también muestra su aprobación a este proyecto de ley aunque espera que en el trámite parlamentario que ahora se inicia se introduzca la via arbitral, “como alternativa a un procedimiento sumarísimo, similar al monitorio, donde los jueces deberán extremar sus precauciones en su actividad de cara a la seguridad jurídica de ambas partes”.
Montero no tiene duda que esta iniciativa ayudará a incentivar el mercado del alquiler en nuestro país y que el parque de viviendas arrendadas sea aún mayor del que es. “Creo que hay que romper con modelos culturales de otras épocas como el endeudamiento en la vivienda y el ciudadano debe darse cuenta de a donde puede llegar en función de sus ingresos”.
Esta propuesta, presentada por Ana Pastor, hace unos días, es, a su juicio realista y necesaria “Respecto al desahucio express es una medida muy a tener en cuenta, que posiblemente necesite de más de los diez días para que se ejecute con coherencia y seguridad jurídica para ambas partes”, añade. La sobrecarga de la justicia y de nuestros juzgados es un tema que le preocupa por lo que “habrá que ver bien como se encajan estos nuevos procedimientos en nuestra estructura judicial”. En su opinión esos plazos también habría que revisarlos, ahora que el proyecto de Ley va al Parlamento y no cree necesario que halla que crear nuevos juzgados especializados en estos temas tanto como pensar que existan medios y jueces suficientes para desarrollar este tipo de procedimientos.
Los consumidores, contra la reforma
En el lado de los consumidores, parece no haber caído bien estas pretendidas reforma. FACUA-Consumidores en Acción denuncia la desequilibrada reforma de la legislación sobre alquileres, cuyo proyecto aprueba este viernes el Consejo de Ministros, que minimiza los derechos de los inquilinos para favorecer a los especuladores y a las entidades financieras.
“Con la cortina de humo de la agilización de los desahucios a los morosos, sin duda necesaria, el Gobierno también recorta derechos a los usuarios en este sector impulsando que cualquier inquilino que asuma escrupulosamente los pagos de las rentas mensuales pueda ser echado a la calle”, criticó en rueda de prensa el portavoz de FACUA, Rubén Sánchez.
Además, el anteproyecto de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de viviendas, cuya denominación es “engañosa y contradictoria”, supone que “en lugar de fomentar los arrendamientos, se potencia aún más la especulación inmobiliaria”, advierte Sánchez.
“El Gobierno pretende fomentar el alquiler de la misma forma que el empleo, facilitando que se echen personas a la calle aunque cumplan con sus obligaciones”, plantea el portavoz de FACUA.”Mientras, el Gobierno sigue sin imponer a Bankia, la primera inmobiliaria del país, y el resto de bancos nacionalizados, que destinen su parque de viviendas a la venta y alquiler a precios justos”, añade.
Los contratos de hasta cinco años se reducen a tres y las prórrogas de tres a uno Los inquilinos ya no podrán tener la tranquilidad de que sus contratos de alquiler de vivienda puedan extenderse hasta un mínimo de cinco años, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino sólo tres. Por su parte, la reducción de las prórrogas a sólo un año frente a los tres vigentes en la actualidad supondrán también una enorme inseguridad para los arrendatarios de vivienda.
una medida ejemplo comparativo de cómo se puede legislar
puck el Dom Sep 02, 2012 11:27 am
En un mundo perfecto sería una norma correcta.
En este mundo, podemos encontrarnos a un consejero de un banco que tras decidir timar y arruinar a ancianitos con preferentes, quebrar el banco con negocietes a políticos y amiguetes, y luego salir dignamente cuando intervenga el estado y recibir pensiones millonarias por ello, se cruce en la calle con unos policias que se llevan detenido a un "sinverguenza" ocupa, padre y cabeza de familia en el paro, uno de esos millones de personas a los que la crisis, sin culpables ni responsables, ha echado a la calle, y cuya desesperación no es eximente para legislar como hemos visto, y como se le ocurra meter a sus hijos en una vivienda desabitada de ese banco al que se rescata de sus pérdidas millonarias con el dinero de todos; se coge al cabeza de familia y le metemos en la carcel....
Estamos liderados por auténticos hijos de puta, sin más.
está viniendoooooo.....
puck el Miér Sep 12, 2012 10:11 pm
Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que suponen la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:
- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, dentro de los límites del título II de la Ley.
- La duración del arrendamiento, cuya prórroga obligatoria se reduce de cinco años a tres y de tres a uno la duración de la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que haya transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador, como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito, tal y como ya sucede hoy en el caso de arrendamiento de locales de negocio. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. Junto a ello, se prevé que la finalización de este proceso sea, no mediante decreto del Secretario judicial, sino mediante auto del Juez, lo que permite tanto la condena en costas como la inclusión de rentas impagadas. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por otra parte, se modifican determinados aspectos de la regulación aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, las conocidas como SOCIMI, entidades que nacieron en el año 2009, con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no solo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano.
No obstante, la experiencia ha demostrado que existe un escaso número de entidades que se acoge a este régimen especial, posiblemente debido a los requisitos exigidos para su aplicación que lo han convertido en un régimen totalmente inoperativo, por lo que resulta necesario realizar una revisión del marco jurídico de estas entidades que permita impulsar su constitución, con el objeto de potenciar y dinamizar el mercado inmobiliario español, y proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.
En el Impuesto sobre la Renta de no Residentes se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.
Uno. El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“Artículo 4. Régimen aplicable.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.”
Dos. Se añade una letra e) al artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con la siguiente redacción:
Tres. El artículo 7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.
2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”
Cuatro. El artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”
Cinco. El artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el párrafo anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Seis. El artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que haya transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente Ley.”
Ocho. El artículo 14 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”
Nueve. El artículo 15 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.”
Diez. El apartado 4 del artículo 16 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“Artículo 16. Muerte del arrendatario.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.”
Once. Se añade un párrafo quinto al artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que queda redactado en los siguientes términos.
“5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.”
Doce. El artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
Trece. El apartado 1 del artículo 19 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Catorce. El apartado 2 del artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.”
Quince. El apartado 8 del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.”
Dieciséis. Se añade un apartado 4 al artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los siguientes términos:
Diecisiete. El artículo 35 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
“Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.”
Dieciocho. Los apartados 2 y 3 del artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, quedan redactados en los siguientes términos:
“2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
“2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia o auto incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.”
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio de desahucio y se producirá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Juez dictará auto dando por terminado el procedimiento cancelando la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
Si el demandado formula oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demando se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.”
“3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y en la hora señalados en la resolución dictada teniéndose por opuesto al demandado.”
“1. Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución, el Secretario judicial responsable de la misma ordenará de inmediato lo que proceda según el contenido de la condena y, en su caso, dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo.
En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.”
puck el Miér Sep 12, 2012 10:12 pm
Artículo tercero. Modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.
Con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2013, se modifica el apartado 2 del artículo 53 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, que queda redactado de la siguiente forma:
“2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
d) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 de esta Ley.”
Artículo cuarto. Modificación de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
Con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2013, se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
Uno. Se modifica la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que queda redactada de la siguiente forma:
“c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley.
Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.”
“Artículo 3. Requisitos de inversión.
En el caso de acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.”
“Artículo 4. Obligación de negociación en mercado regulado o sistema multilateral de negociación.
Estas mismas obligaciones se exigirán a las participaciones representativas del capital de las entidades no residentes a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 2 de esta ley.”
Cuatro. Se modifica el apartado 1 del artículo 5, que queda redactado de la siguiente forma:
“1. Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 5 millones de euros.”
3. La reserva legal de las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley no podrá exceder del 20 por ciento del capital social. Los estatutos de estas sociedades no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la anterior.”
Seis. Se modifica el apartado 1 del artículo 8, que queda redactado de la siguiente forma:
“1. Las SOCIMI así como las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que cumplan los requisitos establecidos en esta Ley, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en esta Ley, el cual también será de aplicación a sus socios.
La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.”
“Artículo 9. Régimen fiscal especial de la sociedad en el Impuesto sobre Sociedades.
2. La entidad estará sometida a un gravamen especial del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento. Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.
Este gravamen especial se devengará el día del acuerdo de distribución de beneficios por la junta general de accionistas, u órgano equivalente, y deberá ser objeto de autoliquidación e ingreso en el plazo de dos meses desde la fecha de devengo. El modelo de declaración de este gravamen especial se aprobará por Orden del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, que establecerá la forma y el lugar para su presentación.
3. Lo dispuesto en el apartado anterior no resultará de aplicación cuando los dividendos o participaciones en beneficios sean percibidos por una entidad sujeta a la obligación de distribución de su totalidad, siempre que los socios de esta tributen por dichos dividendos o participaciones en beneficios, al menos, al tipo de gravamen del 10 por ciento.
4. Los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por la sociedad estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta, salvo aquellos a los que resulte de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”
“Artículo 10. Régimen fiscal especial de los socios.
3. Los socios que reciban dividendos o participaciones en beneficios que tributen a un tipo de gravamen de, al menos, el 10 por ciento, estarán obligados a notificar fehacientemente tal circunstancia a la entidad en el plazo de diez días a contar desde el siguiente a aquel en que los mismos sean satisfechos. De no existir esta notificación, se entenderá que los dividendos o participaciones en beneficios están exentos o tributan a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.”
“Artículo 11. Obligaciones de información.
1. En la memoria de las cuentas anuales, las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, crearán un apartado con la denominación “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009”, en la que se incluirá la siguiente información:
c) Se impondrá una sanción pecuniaria de 30.000 euros por el incumplimiento de la obligación a que se refiere el apartado 3 de este artículo.”
Diez. Se modifica el artículo 12, que queda redactado de la siguiente forma:
“Artículo 12. Régimen fiscal de la entrada-salida de este régimen fiscal especial.
3. A los efectos de lo establecido en el apartado 2 del artículo 96 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, se presumirá que las operaciones de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canjes de valores acogidas al régimen especial establecido en el capítulo VIII del título VII de dicho texto refundido, se efectúan con un motivo económico válido cuando la finalidad de dichas operaciones sea la creación de una o varias sociedades susceptibles de acogerse al régimen fiscal especial de las SOCIMI regulado en la presente Ley, o bien la adaptación, con la misma finalidad, de sociedades previamente existentes.”
Once. Se modifica el artículo 13, que queda redactado de la siguiente forma:
“Artículo 13. Pérdida del régimen fiscal especial.
La pérdida del régimen implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, mientras no haya transcurrido al menos tres años desde la conclusión del último período impositivo en que fue de aplicación dicho régimen.”
Artículo quinto. Modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.
“Artículo 40. Sujeción.
Las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre éstos, estarán sujetas al impuesto mediante un gravamen especial.”
“Artículo 41. Base imponible.
2. En los supuestos en que una entidad de las mencionadas en el artículo 40 participe en la titularidad de los bienes o derechos junto con otra u otras personas o entidades, el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes en España será exigible por la parte del valor de los bienes o derechos que corresponda proporcionalmente a su participación en la titularidad de aquéllos.”
Tres. Se modifica el artículo 42 que queda redactado de la siguiente forma:
“Artículo 42. Exenciones.
c) Las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos.”
“Artículo 45. Devengo, declaración y afectación.”
“3. Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por entidades sujetas al gravamen especial, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe de dicho gravamen especial.”
Disposición adicional segunda. Adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.
En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de misma, en especial en lo concerniente a los documentos hábiles para la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.
Disposición transitoria única. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
El régimen jurídico establecido en esta Ley en relación con los contratos de arrendamiento no resultará de aplicación a los contratos que ya se hubieran celebrado con anterioridad a su entrada en vigor. No obstante lo anterior, será posible la adaptación voluntaria de los arrendamientos preexistentes al nuevo régimen legal cuando así lo acuerden las partes.
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo dispuesto en esta Ley y, en particular, el artículo 7 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario; y el apartado 2 del artículo 27 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.
Esta Ley se aprueba al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.1.ª, 6.ª, 8.ª, 13.ª y 14.ª que atribuyen al Estado la competencia sobre la regulación de las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de derechos constitucionales, legislación procesal, legislación civil, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica y Hacienda general.
Re: anteproyecto de ley de fomento alquiler... da pena.
charlie el Jue Sep 13, 2012 8:16 am
Salvo mejor interpretación, lo que creo que se está diciendo en este artículo es que la inscripción de un contrato de arrendamiento después de la inscripción de un derecho de hipoteca no salvaguarda el derecho del arrendatario en caso de ejecución hipotecaria, pues el artículo 14 actuaría como excepción expresa del derecho de adquisición preferente del arrendatario en la venta (de cualquier tipo, incluso la forzosa) del artículo 25 LAU.
Dicho de otra forma: hasta ahora el ejecutante tenía que respetar el derecho de adquisición preferente del arrendatario, con las obligadas notificaciones. A partir de ahora, los arrendatarios que lleguen al Registro después que los acreedores hipotecarios perderán su derecho de adquisición preferente, pues su contrato se extinguirá por el principio de purga.
Un obstáculo menos en la avariciosa voluntad de las entidades financieras. Me encanta el buen funcionamiento de la cámara legislativa.
El que faltaba el Jue Sep 13, 2012 12:52 pm
No te preocupes. De cualquier forma los arrendamientos no van a acceder al Registro porque los arrendadores no van a dejar aflorar esos ingresos y porque a los arrendatarios les va a costar la pasta la inscripción.
charlie el Jue Sep 13, 2012 3:42 pm
Rectifico lo escrito esta mañana: no es que el arrendatario pierda el derecho de adquisición preferente (que lo sigue teniendo ex-articulo 25 LAU); es que se extingue el propio contrato de arrendamiento si la hipoteca que se ejecuta se inscribió con anterioridad a su arrendamiento.
(Llevo toda la mañana con esa idea en la cabeza, e incluso creí haberla escrito tal cual, hasta que he revisado lo puesto y me he dado cuenta del error. Pido disculpas).
En la práctica, tal extinción implica mayor inseguridad jurídica de la que supuestamente quiere proporcionar la ley. Un arrendatario de una finca con hipoteca previa, incluso aunque inscriba su contrato en el Registro, podrá ser lanzado si se ejecuta tal hipoteca, mientras que hasta ahora el contrato de arrendamiento debía respetarse fuera quien fuera el dueño de la finca y salvo en supuestos muy excepcionales.
puck el Lun Sep 17, 2012 8:27 am
Varios de los puntos del 'Anteproyecto de Ley de Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas' (Pdf) redactado por el Gobierno no reciben el beneplácito del Consejo Económico y Social (CES), el asesor oficial de Ejecutivo. Esta institución no ha dado su bendición, por ejemplo, a las dos grandes modificaciones: la rebaja de la duración mínima de los contratos y que el IPC deje de ser el índice genérico que marque la actualización de las rentas.
Se prevé que la nueva normativa, que tiende a liberalizar el sector, vea la luz en breveEste órgano consultivo del Gobierno ha emitido, como es habitual, el correspondiente dictamen (Pdf) sobre la futura legislación que regularía el arrendamiento. Esta nueva normativa, que tiende a impulsar la liberalización del mercado y que está previsto vea la luz en breve, introduce profundas modificaciones en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Entre estos múltiples cambios, destacan, la reducción del periodo mínimo de los contratos (de cinco a tres años con una prórroga tácita que pasa de tres a uno), la posibilidad de pactar entre las partes la actualización de las rentas con un índice diferente del IPC, que el inquilino pueda abandonar la vivienda sólo avisando con un mes de antelación, que el casero pueda recuperar la casa para uso familiar informando dos meses antes al arrendatario y la agilización de los procesos de desahucio.
'Quien accede a este régimen debe hacerlo con garantías de estabilidad y de previsibilidad'En cuanto al futuro periodo mínimo contractual, "en opinión del CES, el carácter de la vivienda como bien esencia para el desarrollo de la vida personal y familiar lleva implícita la necesidad de que quien acceda a la misma en régimen de alquiler pueda hacerlo con suficientes garantías de estabilidad y de previsibilidad", se lee en el texto del dictamen. Por ello, continúa, "no parece que (esta medida) garantice eficazmente los fines de dinamización del mercado del alquiler, mientras que, por el contrario, podría restar incentivos a la demanda".
En este sentido, el CES puntualiza además, corrigiendo al Gobierno, que "en cualquier caso, los plazos mínimos de duración (del contrato) no son un factor que determine necesariamente la dinámica del mercado del arrendamiento en España, cuya expansión probablemente dependerá más, considerando el aspecto de las garantías jurídicas del lado de la oferta, de aspectos como el adecuado funcionamiento de los juzgados y, en particular, del desarrollo ágil de los procedimientos de desahucio" -medida esta última que también incluye el anteproyecto-.
Pide 'mantener como referencia el IPC, que aporta certeza y seguridad al contrato'Respecto a "la libertad de pactos en la regulación de la actualización de la renta, dejando la actualización conforme al IPC para los casos de ausencia de pacto", el CES "considera que esta medida puede profundizar en el desequilibrio en el tratamiento a las dos partes del arrendamiento, acentuando la asimetría de poder contractual en dicha relación jurídica". "Estas razones aconsejan", indica este organismo, "mantener el mecanismo definido en la Ley vigente, dejando como referencia el IPC, que aporta certeza y seguridad favoreciendo la estabilidad de los contratos".
Además de estas dos puntualizaciones, la institución consultora aboga por que los contratos de arrendamiento "se inscriban obligatoriamente en el Registro de la Propiedad, sin que este deseable fin quede al albur de las partes" -como propone el Gobierno en su reforma-. Y si se da el caso de que el propietario ejerce su derecho a recuperar el uso de la vivienda, el CES "considera que sería conveniente establecer que el arrendador acredite, por los medios que se estimen adecuados, la concurrencia de las circunstancias (que dan derecho al arrendador a llevar a cabo esta opción), reforzando la seguridad jurídica en estos supuestos".
'El Ejecutivo puede plasmar o no estas recomendaciones en el texto definitivo'Estas "observaciones particulares" del CES sobre el anteproyecto de ley del alquiler, como recuerdan desde este organismo a ELMUNDO.es, "no son vinculantes" y "el Gobierno puede plasmarlas en la normativa definitiva o no". Desde Fomento, indican que, "como siempre, se escuchan las recomendaciones del CES y de otros órganos consultivos, así como las enmiendas que se presentarán en la tramitación parlamentaria, sin cerrarse a hacer modificaciones en el texto final".