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Timestamp: 2020-02-22 06:12:56
Document Index: 78644309

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 7', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 6']

Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung | Nebenkostenabrechnung
Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 556a BGB in recht lapidarer Form den Maßstab für die Abrechnung der Nebenkosten. Um die in einer Abrechnungsperiode angefallenen Nebenkosten gleichmäßig und gerecht auf die Mieter umzulegen, muss der Vermieter seiner Nebenkostenabrechnung einen konkreten Verteilerschlüssel zugrunde legen. Der Verteilerschlüssel bestimmt damit wesentlich die Höhe der Belastung des einzelnen Mieters.
Für den Vermieter ist der Verteilerschlüssel kostenneutral. Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist der vom Vermieter an die Kostenträger insgesamt zu zahlende Betrag. Die Kostenverteilung aufgrund des Verteilerschlüssels soll möglichst gerecht, andererseits aber auch praktikabel sein. Der Vermieter darf durch die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter keinen finanziellen Vorteil ziehen.
Einerseits bringt das Verursachungsprinzip (wer verursacht und verbraucht, zahlt) eine gerechte Kostenverteilung, andererseits dienen starre Maßstäbe (Abrechnung nach der Wohnfläche oder der Personenzahl) einer einfachen Abrechnung. Das Verbrauchsprinzip (Energie, Wasser) und Verursacherprinzip (Müllgebühr) motiviert den Mieter natürlich, Kosten einzusparen.
Der Vermieter kann nicht verpflichtet werden, stets den gerechtesten aller denkbaren Verteilerschlüssel anzuwenden, sondern darf auch Praktikabilitäts- und Kostengesichtspunkte berücksichtigen (LG Mannheim NZM 1999, 366).
Stellt der Vermieter den Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar dar (OLG Düsseldorf GE 2003, 1210) oder lassen sich die Einzelbeträge mit den angegebenen Abrechnungsmaßstäben nicht ermitteln (LG Itzehoe ZMR 2003, 39), fehlt es an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Ein eventueller Nachzahlungsbetrag kann dann nicht fällig gestellt werden.
Mögliche Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
1. Abrechnung nach der Wohnfläche
Das Gesetz sieht in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB als Regelmaßstab das Verhältnis der Wohnflächen eines Objekts vor, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Zugleich wird diese Regelung wieder eingeschränkt, soweit die Heizkostenverordnung zur Anwendung kommt. In der Vergangenheit war es noch möglich, sämtliche Heizkosten nach der Wohnfläche abzurechnen. Seit 1981 müssen die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung und damit zumindest teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden.
Hier ein separater Artikel: Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
2. Abrechnung nach Kubikmeter umbauten Raum
Bei diesem Verteilerschlüssel werden meist unterschiedlich hohe Räume berücksichtigt. Die Heizkostenverordnung sieht in § 7 als Umlegungsmaßstab den umbauten Raum oder den umbauten Raum der beheizten Räume vor. Regelungen zur Berechnung finden sich in der Anlage 2 zur II. Berechnungsverordnung.
3. Abrechnung nach der Personenzahl
Für diesen Verteilerschlüssel spricht, dass er gerechter ist als eine Verteilung nach der Wohnfläche, weil mehr Personen auch mehr Nebenkosten verursachen. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er die Anzahl der Bewohner regelmäßig überprüfen muss und sich der Verteilerschlüssel bei jedem Ein- und Auszug verändert. Auch ist der Vermieter in der Beweispflicht. Bei größeren Wohneinheiten ist dies in der Regel unpraktikabel.
Wird nach der Personenzahl abgerechnet, ist die tatsächliche Benutzung maßgebend, nicht die melderechtliche Registrierung. Besucher zählen nicht. Zu- oder Abschläge für Kleinkinder, Tierhaltung, Autowaschen oder Waschmaschinen sind nicht erlaubt.
Weiterführende Artikel zur Abrechnung nach der Personenanzahl:
Verteilerschlüssel „Personenmonate“
4. Abrechnung nach Wohneinheiten
Dieser Verteilerschlüssel erscheint nur sinnvoll, wenn die Wohneinheiten annähernd vergleichbar, insbesondere ungefähr gleich groß sind oder wenn jede Wohneinheit den gleichen Nutzen hat.
Hier ein separater Artikel: Wohneinheiten als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
5. Abrechnung nach Verbrauch
Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung den Gesamtverbrauch, den Einzelverbrauch und die dementsprechend umlagefähigen Kosten darstellen. Eine bloße Verbrauchsschätzung ist grundsätzlich nicht erlaubt. Der Vermieter ist für die Richtigkeit der Verbrauchserfassung beweispflichtig. Hat der Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben, spricht dies für die Richtigkeit der Ablesung, so dass in diesem Fall der Mieter Fehler beweisen muss.
Der Vermieter muss für eine ordnungsgemäße Funktion der Messgeräte Sorge tragen. Werden geeignete und geeichte Messeinrichtungen verwendet, ist deren ordnungsgemäße Funktion zu vermuten. Eventuelle Fehler muss der Mieter darlegen und beweisen.
Hier ein separater Artikel: Nebenkostenabrechnung: Der individuelle Verbrauch als Verteilerschlüssel
Rechtsgrundlage für den verwendeten Verteilerschlüssel
Regelmäßig findet sich im Mietvertrag eine Angabe zum Verteilerschlüssel. Nur wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, muss nach Quadratmetern Wohnfläche umgelegt errechnet werden (§ 556a I BGB). Einen einmal vereinbarten Umlegungsmaßstab darf der Vermieter nicht mehr beliebig ändern.
Die Nebenkosten für leer stehende Wohnungen gehen immer zulasten des Vermieters. Er darf sie nicht auf die anderen Mieter umlegen. Mehr zum Leerstand.
Bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten muss der Vermieter die Heizkostenverordnung berücksichtigen, die eine teilweise Abrechnung nach Verbrauch (mindestens 50, höchstens 70 %) zwingend vorschreibt. Mehr zur Heizkostenverordnung.
Der Vermieter kann mehrere Verteilerschlüssel auch miteinander kombinieren, also teilweise nach Wohnfläche/ Wohneinheit/ Personenzahl und teilweise nach Verbrauch abrechnen.
Ist als Verteilerschlüssel die Wohnfläche vereinbart, kann der Mieter (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten) keine verursachungsabhängige Abrechnung verlangen. Im Mietvertrag kann auch vereinbart sein, dass dem Vermieter die Bestimmung des Verteilerschlüssels überlassen wird. Dabei muss der Vermieter nach billigem Ermessen vorgehen und dabei seine Interessen, die Interessen der Mieter und ökologische Gesichtspunkte berücksichtigen. Orientiert sich der Vermieter an Verursachung und Verbrauch, entspricht dies grundsätzlich dem billigen Ermessen.
Ist der Vermieter selbst Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, darf er dem Mieter nicht mehr Kosten in Rechnung stellen, als es selbst bezahlen muss. Zur Vereinfachung der Abrechnung empfiehlt es sich, die Kostenverteilung mit dem Mieter vertraglich so zu regeln, wie die Wohnungseigentümer untereinander abrechnen. Zweckmäßigerweise ist für den Mieter auch der für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Umlegungsmaßstab verbindlich.
Seit 1981 muss der Vermieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Die Verordnung gibt vor, dass mindestens die Hälfte, höchstens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Der nicht nach Verbrauch abgerechnete Teil wird nach einer festen Größe umgelegt, beispielsweise nach der Wohnfläche oder der Personenzahl. Die Vereinbarung einer Warmmiete oder einer Pauschale für die Heizkosten, bei der keine genaue Abrechnung erfolgt, ist unzulässig. Auch die Warmwasserkosten müssen aus der Abrechnung nach einer Formel in der Heizkostenverordnung herausgerechnet werden. Die Abrechnung erfolgt auf der Grundlage von Grundkosten und Verbrauch.
Mehr zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten:
Soweit im Mietvertrag eine Vereinbarung besteht, kann der Vermieter zum Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes von einer verbrauchs- oder verursachungsunabhängigen Abrechnung der Nebenkosten zu einer verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Abrechnung übergehen (§ 556a Abs.2 S. 1 BGB).
Auch ist es so möglich, von einer Inklusivmiete oder einer bislang pauschalen Abrechnung zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung überzugehen. Das Gesetz räumt dem Vermieter ein Änderungsrecht ein, ohne dass der Mieter einen Anspruch darauf hätte. Der Mieter ist nicht berechtigt, selbst Messvorrichtungen einzubauen und vom Vermieter für seine Wohnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu verlangen.
Mehr dazu: Kann der Vermieter Abrechnungsmaßstab ändern?
Weiterführend Artikel zu den Verteilerschlüsseln:
82 Antworten auf "Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"
25. Oktober 2012 - 12:43 Antworten
Ein großes Lob und eine besondere Anerkennung für Ihre verständliche Webseite
„Nebenkostenabrechnung.com“
Gilt für Mieter und Vermieter gleichfalls.
Meersburg. 25.10.12 Dieter H. Bacher
25. Oktober 2012 - 12:44 Antworten
danke für die Blumen. Schön das Sie einen Mehrwert von der Seite mitnehmen konnten.
28. November 2012 - 21:12 Antworten
[…] Vermieter und Mieter sind an diese Regelvorgabe aber nicht gebunden und können einen abweichenden Verteilerschlüssel, beispielsweise auch die Personenzahl, für maßgeblich vereinbaren (§ 556a II […]
28. November 2012 - 21:13 Antworten
[…] die Parteien als Verteilerschlüssel die Wohnfläche vereinbart, kommt es grundsätzlich auf die tatsächliche Größe der Wohnung […]
29. November 2012 - 11:54 Antworten
[…] Nebenkosten abzurechnen, vereinbaren die Parteien im Mietvertrag regelmäßig einen bestimmten Verteilerschlüssel. In der Regel ist dies die Wohnfläche. Das Gesetz erlaubt aber auch andere Verteilerschlüssel. So […]
29. November 2012 - 12:02 Antworten
[…] die Nebenkostenabrechnung gerecht zu gestalten, wird in der Regel ein bestimmter Verteilerschlüssel vereinbart. Die Parteien können von der im Gesetz vorgesehenen Regel zur Abrechnung nach der […]
4. Januar 2013 - 16:32 Antworten
[…] bekannt ist (BGH NJW 1982, 573). Die Angabe ist fehlerhaft, wenn sich die Beträge anhand des Umlageschlüssels nicht nachvollziehen […]
[…] auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Dies erfolgt nach dem im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungsschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl in der Mieterwohnung, umbauter Raum). Rechnet der Vermieter nicht […]
27. Juni 2013 - 13:43 Antworten
Vielen Dank für die sehr gute Erklärung der Sachverhalte. Interessant wäre mal eine Darstellung des Begriffes „Kaltwasser für Warmwasser“ im Bereich der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Gemeint ist die Umlage der Kosten die z.B. durch Zirkulationsverluste entstehen. Gibt es hier eine Standardformel zur Berechnung? Ist Schätzen erlaubt?
In vielen Foren werden hier unterschiedliche Sichten vermittelt.
29. Juni 2013 - 06:18 Antworten
Hallo Herr / Frau Noss,
leider kann ich Ihnen dazu nicht weiterhelfen.
21. Dezember 2013 - 17:18 Antworten
ich wohne in einer kleinen Wohneinheit mit 4 ETW. Jeder Eigentümer wohnt selbst in der Wohnung.
Die Verwaltung wird seit Jahren von einem Eigentümer vorgenommen. Er rechnet bei nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Kaminkehrer, Versicherungen, Treppenhausreinigung usw.) nach Wohneinheiten ab… also je Eigentümer 1/4. Ist das rechtlich OK ? Es wurde vor vielen Jahren in der Eigentümerversammlung beschlossen.
23. Dezember 2013 - 10:37 Antworten
hier auf Nebenkostenabrechnung.com geht es leider weniger im Hausgeldabrechnungen (Stichwort: Wohnungseigentümergemeinschaft), sondern um Nebenkostenabrechnung für Mieter.
Sprechen Sie am besten mit einem Anwalt, der sich im WEG-Recht auskennt.
5. Januar 2014 - 12:29 Antworten
wir haben letztes Jahr eine Abrechnung 50/50 erhalten obwohl wir keine Heizung nutzen und nur mit Holz heizen. Es wohnen noch zwei Parteien mit im Haus. Eigentlich sollte der Schlüssel auf 70/30 umgestellt werden. Jetzt sagt er die anderen Mieter wären nicht damit einverstanden und er kann ihn nicht ändern. Kann er die Entscheidung über den Schlüssel nicht selbst entscheiden? Wie kann man heraus finden ob das Haus der wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 entspricht? Sollte dies nämlich nicht so sein und da wir eine Ölheizung haben und gedämmt rohre ist er doch dazu verpflichtet 70/30 abzurechnen, oder? Das Haus wurde auf jeden Fall nach 1994 gebaut entspricht es dann der wärmeschutzverordnung automatisch? Wir finden es so nicht gerecht da die anderen Mieter jetzt dadurch sparen das wir nicht die Heizung benutzen und wir können Öl das wir nicht nutzen und Holz bezahlen. Man liest auch im Internet das 50/50 eher bei älteren Häusern angewandt wird.
27. Mai 2014 - 17:55 Antworten
folgendes Problem: unsere Nebenkostenabrechnung.
In unserem Haus gibt es 10 Mietparteien auf 5 Etagen, 2 davon sind Gewerbe.
Auf der einen Seite sind die Wohnungen ca. 85m² und auf der anderen Seite ca. 125m² groß. Bis zum vorletzten Jahr hat er die Abrechnung auf die Mietparteien verteilt. Nun hat er sich aber einfallen lassen, dass er die kleineren Wohnung per Mietpartei und die größeren Wohnungen per Wohnfläche abgerechnet hat. Da wir alle große Probleme mit dem Vermieter haben, tauschen wir uns untereinander oft aus und wissen das deshalb voneinander. Wir wissen mittlerweile, dass er den Verteilerschlüssel ändern kann. Aber muss er das nicht im gesamten Haus machen?
Einige Parteien haben die Abrechnung für 2012 sogar erst vor wenigen Tagen erhalten, ohne irgendwann eine vorläufige Abrechnung erhalten zu haben.
Das geht doch nicht mit rechten Dingen zu oder???
28. Mai 2014 - 09:25 Antworten
ich kann Sie hier auf die Abrechnungsfrist verweisen und auf die Möglichkeit die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen.
Malanie Kraemer
2. Juli 2014 - 09:47 Antworten
bisher hat unser Eigentümer die Jahresnebenkosten erstellt. Altersbedingt hat er seit Juli 2013 es einer Hausverwaltung abgegeben.
Jetzt haben wir von der Hausverwaltung einen Schreiben, in dem die Nebenkostenabrechnung von bisher Wohnfläche auf Personen abhängige umgestellt wird. Die monatliche Nebenkosten sind von 105 auf 150 Euro gestiegen.
Bisher (seit Jahren) wurde alles bis auf Wassergeld auf Basis der Wohnfläche abgerechnet. Soweit ich weißt steht nichts im Mietvertrag das es nach Personen abhängige abgerechtet wird oder werden kann.
Jetzt stehen im Schreiben folgenden Positionen, die für 2013 und zukünftig Personen abhängig abgerechnet werden.
– Wasserverbrauch (wurde bisher auch Personen abhängig berechnet) es sind keine Wasseruhren vorhanden.
– Kanalgebühren Schmutz
– Strom allgemeiner Strom (Hasflur etc)
Darf die Hausverwaltung rechtlich die Abrechnung für diese Punkte einfach von Wohnfläche auf Personen abhängige abrechnung umstellen?
Außerdem wird bei der Gartenpflegekosten die ganze Grünflächen zu 100% anteilig (Wohnfläche) berechnet obwohl mehr als 70% der Grünfläche der Vermieter selber benutzt (Garten/Wiese ist eingezäunt).
Darf der Vermieter Gratenpflegekosten zu 100% auf die Mieter anteilig aufteilen, auch wenn die Mieter nur ca 30% der Grünfläche betreten können?
Das wurde Jahrelang so abgerechnet, kann ich Rückwirkend die Nebenkostenabrechnung korrigieren lassen und Geld zurück erstatten lassen.
für eine schnelle fundierte Antwort wäre ich sehr Dankbar .
Malanie Krämer
2. Juli 2014 - 12:20 Antworten
ich würde die Hausverwaltung fragen, warum der Umlageschlüssel umgestellt wird, dass Sie damit nicht einverstanden sind und im Mietvertrag eine anderer Verteilerschlüssel vereinbart ist.
2. Juli 2014 - 16:17 Antworten
danke für die schnelle Antwort. Ich werde Ihren Rat folgen.
Muss die Hausverwaltung/Vermieter die Änderung des Verteilerschlüssels nicht vorher ankündigen ? oder brach er nicht Änderung des Verteilerschlüssels nicht vorher mitzuteilen wenn es um Verbrauchsabhängige Nebenkosten handelt? wie
(Gebäudehaftpflichtversicherung, Kanalgebühren Schmutz, Müllbeseitigung, Strom allgemeiner)
3. Juli 2014 - 13:16 Antworten
die Umlage nach Personen ist nicht verbrauchsabhängig. Verbrauchsabhängig ist z.B. die Wasserabrechnung, wenn es Wasserzähler gibt.
Frau Clemebs
20. Oktober 2014 - 10:23 Antworten
Kann eine Wohungsbaugeschaft bei Mieterwechsel einfach die gleiche Höhe der NK weiter berechnen obwohl vorher 3 Personen und nun 1 Person in der gleichen Wohnung wohnt? Hier sind es 127,– NK für 3 Personen. Auf Nachfrage wurde mir mitgeteilt dass man das nicht ändern könne….??? Was muss ich tun um eine angemessenen Betrag (für 1 Person) zu bezahlen?
20. Oktober 2014 - 10:51 Antworten
allo Frau Clemens,
wir sprechen ihr mir großer Wahrscheinlichkeit von einer Nebenkostenvorauszahlung.
Zu viel gezahlte Nebenkosten erhalten Sie mit der ersten Nebenkostenabrechnung zurück.
Noch ein Tipp: Nicht alle Nebenkosten sind abhängig von der Anzahl der Personen. Vielmehr werden viele Positionen nach der Wohnfläche umgelegt.
bin durch Zufall auf Ihrer Seite gelandet und erstaunt, was den Leuten so alles widerfährt. Meine Frage an Sie wäre folgende:
Unsere Hausverwaltung hat uns kurz vor Weihnachten eine Nebenkostenabrechnung in Höhe von 1360 Euro zu ihren Gunsten geschickt. Wir sind die Einzigen von 6Mietparteien mit einer anderen Verwaltung. Im Vergleich mit den Abrechnungen der anderen Mieter, sind große Differenzen aufgetreten.Nach einem Telefonat mit der Verwaltung, wurde uns gesagt das die Abrechnung nur pro Forma erstellt wurde um die Frist zu wahren. Eine genaue Abrechnung kann noch eine Weile dauern. Ist das Rechtens ? Uns wurde eine Zahlungsfrist bis 15.1.gesetzt.
20. Januar 2015 - 18:54 Antworten
das wäre schon ein sehr komisches Vorgehen. Es gibt Verwaltungen, die eine Abrechnung verschicken um die Frist zu wahren. Die Werte sollten aber schon Sinn ergeben. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung (und das Vorgehen) am besten prüfen.
12. März 2015 - 18:52 Antworten
dürfen bei fixen Wasser-/Heizungskosten, in Höhe von 1210,51€, in der Nebenkostenabrechnung diese mit einem Verteilerschlüssel versehen werden, wodurch die Kosten um 50€ gestiegen sind, obwohl wie beschrieben sich die Kosten auf 1210,51€ belaufen? (Betrag wurde durch Zähler erstellt)
13. März 2015 - 10:55 Antworten
ich verstehe leider die Frage / den Sachverhalt nicht.
31. Mai 2015 - 13:44 Antworten
Ist eine Nebenkostenabrechnung rechtens und genügt formalen Kriterien, wenn der Vermieter den Kostenschlüssel z.b. Als Personenanzahl aber ohne die betreffenden Berechnungen angibt.
Abfallbeseitigung | Personen| ges. Brutto | Anteil brutto
angibt, aber ohne jegliche Berechnungsformeln?
9. Juli 2015 - 18:38 Antworten
ich bewohne einen sanierten Altbau in einer historischen Altstadt mit drei Parteien. Ich selbst bin seit kurzem alleinige Hausbesitzerin und bewohne das 2. und 3. OG. (122qm) Das 1. OG habe ich seit 1. Juli 2015 privat vermietet (Wohnfläche 58qm), das EG (30qm) wird seit 8 Jahren gewerblich genutzt.
Die jährliche Gebäudeversicherung ist aufgrund des Gewerbes mit 513 € relativ hoch. Nun meine Frage: Wie verfahre ich hier bei der Nebenkostenabrechnung? Das Gewerbe stellt zwar den kleinsten Teil der Fläche dar, ist aber dafür verantwortlich, dass die Gebäudeversicherung so hoch ist. Kann ich die Gebäudeversicherung einfach durch 3 Parteien aufteilen? Und wie verhält es sich mit der Grundsteuer (ist die nicht auch höher, sobald Gewerbe vorhanden ist oder bezieht sich das lediglich auf die tatsächliche Grundfläche?) Darf ich die durch 3 Parteien teilen oder geht das nach Quadratmeter?
Herzlichen Dank für eine kurze Info
9. Juli 2015 - 20:43 Antworten
Sie müssen in jeden Mietvertrag schauen, welchen Verteilerschlüssel Sie dort vereinbart haben. Die Umlage nach Anzahl der Einheiten erscheint mir bei der Aufteilung und Quadratmeterzahlen mehr als ungerecht. Warum sollten Ihre Mieter da mitmachen? Wenn kein Schlüssel vereinbart ist, sollten / müssen Sie nach BGB, also nach Quadratmetern, abrechnen. Die Versicherungskosten sollten Sie möglichst aufschlüsseln und den Gewerbeanteil separat umlegen. Sprechen Sie dazu doch mit Ihrer Versicherung.
10. Juli 2015 - 11:19 Antworten
Im Mietvertrag ist nichts geregelt was den Verteilerschlüssel angeht. Klar erscheint es ungerecht, die Berechnung nach Parteien umzulegen. Tatsache ist jedoch, dass ursprünglich lediglich 280 € für die Gebäudeversicherung bezahlt wurde, da die ganzen Jahre nicht bekannt war, dass das EG gewerblich genutzt wird. Erst als bekannt wurde, dass das EG gewerblich genutzt wird, wurde die Gebäudeversicherung von 280 € auf 523 € erhöht. Außerdem hatte ich selbst bis vor kurzem einen Laden in einem historischen Gebäude gemietet, dessen Vermieter sowohl die Grundsteuer als auch die Gebäudeversicherung nach Parteien aufgeteil hat (Mein Laden hatte 30 qm, daneben gab es 2 Wohnungen mit jeweils 180qm) Auf die Frage hin, ob das denn gerecht sei, meinte er, er hätte es mit seinem Anwalt geklärt und das würde man so machen! Mein Vater ist zwar Jurist, kennt sich allerdings in Mietrecht nicht sonderlich gut aus.
11. Juli 2015 - 16:00 Antworten
ich würde als Vermieter die Differenz auf das Gewerbe umlegen und den Rest nach Quadratmeter. Im Zweifel sollten Sie sich von einen Anwalt mit Spezialisierung auf das Mietrecht beraten lassen.
10. August 2015 - 11:48 Antworten
ich habe da mal eine Frage anhand eines Beispiels:
Der Vermieter merkt, das Mieter Meier in seinem MV eine zu kleine qm Anzahl stehen hat.
Diese wird im einverständnis des Mieters ab Juli 2015 geändert und somit wird auch eine neue Miete ab Juli 2015 berechnet.
Kann man in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 die neue qm Zahl (höher) nehmen, oder kann man diese erst in der Abrechnung ab Juli 2015 berechnen und muss solange die alte (kleinere und falsche) nehmen?
Kierst, Jutta
1. November 2015 - 10:58 Antworten
Hallo Herr Hundt, In den Mietverträgen ist kein Verteilerschlüssel für die Nebenkosten vereinbart. Jahrelang wurde einiges nach Personenanzahl wie z.B Abfallbeseitigung und einiges nach Wohnfläche z.B. Versicherungen abgerechnet. So war es auch in der diesjährigen Nebenkostenabrechnung. Eine Mietpartei hat jetzt den Vermieter darauf hingewiesen, dass alles nach Wohnfläche abgerechnet werden muss. Die anderen Mietparteien möchten den alten Verteilerschlüssel beibehalten. Jetzt haben wir eine neue Nebenkostenabrechnung erhalten, die nur nach der Wohnfläche berechnet wurde. Ist das zulässig? Mit freundlichen Grüßen Jutta Kierst
2. November 2015 - 20:18 Antworten
Hallo Kierst,
wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart ist, greift die Wohnfläche nach BGB.
21. Januar 2016 - 12:13 Antworten
Darf ich die Versicherung (Feuer Sturm Wasser) die extra für die gewerblich vermietete Fläche abgeschlossen ist komplett dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung berechnen? Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen Danke
21. Januar 2016 - 14:52 Antworten
wenn die Versicherung nur für das Gewerbe abgeschlossen wurde, gehört diese Position auch in die Nebenkostenabrechnung für die Gewerbeeinheit und nicht auf das ganze Haus verteilet.
24. März 2016 - 17:08 Antworten
In dieser Abrechnung sind auch die Heizkosten als Position angegeben.
Ist dies in Ordnung so oder muss ich eine separate Heizkostenabrechnung erhalten in welcher nur die Heizkosten mit der Vorauszahlung der Heizkosten aufgestellt ist ?!
In der Abrechnung die ich habe werden die Nebenkosten und die HZKosten in eine Abrechnung umgelegt.
Friedrich Eckart
7. Juni 2016 - 18:54 Antworten
Für ein gemischtgenutztes Gebäude ist für die Wohnungsmieter ein Vorwegabzug der Grundsteuer für die Gewerbemieter gemacht worden. In den drei Jahren zuvor wurde die Grundsteuer nach Wohn/Nutzfläche umgelegt. Der Gewerbemieter moniert die Änderung des Umlageschlüssels. Im Mietvertrag ist kein verbindlicher Umlageschlüssel festgelegt.
14. Juni 2016 - 11:48 Antworten
Es gibt ein Objekt welches neu Bebaut wurde.
in dem Jahr 2015 wurden neue Flächen gebaut. Meine Frage ist jetzt wie bekomme ich das in die Nebenkostenabrechnung für 2015 unter.
z.B. vom 01.01.2015-30.06.2015 ist die Gesamtfläche 9.028,00 m²
vom 01.07.2015-17.08.2015 ist die Gesamtfläche 4.978,00 m² (ein Teil wurde Abgerissen)
vom 18.08.2015-11.11.2015 ist die Gesamtfläche 5.748,00 m² (eine neue Fläche dazu)
vom 12.11.2015-31.12.2015 ist die Gesamtfläche 6.828,00 m² (eine neue Fläche dazu)
Aber wie kann ich dies abrechnen?
15. Juni 2016 - 10:24 Antworten
ohne Ihre individuelle Situation zu kennen, scheint jeweils eine Teilabrechnung für die entsprechenden Zeitraum sinnvoll zu sein.
27. Juli 2016 - 14:27 Antworten
bei Einzug wurde uns auf Nachfrage zur Aufteilung der Nebenkosten mündlich erklärt, dass die Hausmeisterkosten und Allgemeinen Kosten nach Parteien und der Rest nach Verbrauch abgerechnet wird. Ein Verteilerschlüssel wird im Mietvertrag nicht ausgewiesen, allerding gibt es einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Die ersten beiden Jahre wurden wie mündlich erklärt abgerechnet, für das dritte Jahr jedoch eine Umstellung auf qm vorgenommen. Eine schriftliche Ankündigung auf die Umstellung ist nicht erfolgt. Wir sollen nun neuem Verteilerschlüssel € 100,00 im Monat für den Hausmeister in einem 4-Parteien Haus bezahlen. Bei Einzug vor 4 Jahren zahlten wir € 50,00 (Hausmeister war nicht angemeldet – Rentnerin) und nun das doppelte. Natürlich sind Allgemeinstrom etc. ebenfalls enorm gestiegen und wir sollen nun rund € 650,00 nachzahlen.
T. Zucht
11. August 2016 - 18:03 Antworten
Ich habe heute meine Abrechnung erhält, in der Wohnung habe ich von 01.01.2015-28.02.2015 gewohnt. Die Kosten wurden jeweils per Monat umgelegt, z.B. Wasser gesamt 200€ : 12 Monate und Ergebniss dann x2! Ist dies rechtens? Ich kenne nur die umlage nach Personen x Tage!
12. August 2016 - 08:33 Antworten
Hallo Frau Zucht,
wie Sie gelesen haben, ist die Umlage nach Quadratmetern absolut überreich (logischerweise in Kombination mit der Wohndauer).
22. August 2016 - 21:46 Antworten
zu meinem Problem, im Jahr 2014 wurde die Gebäudeversicherung (Mietshaus 16Parteien, 4Gewerbliche) mit 60% Mieter und 40%Gewerbe in den Nebenkosten angerechnet.
In der neuen Abrechnung von 2015 wurde Plötzlich 75 zu 25% aufgeteilt. Nach Rückfrage mit dem Vermieter wurde eine neue Versicherung abgeschlossen weil das Haus unterversichert war. Und die Verteilung der Kosten von der Versicherung vorgegeben wurden.
Also belief sich die Gesamt Versicherung 2014 auf etwa 5000€ und jetzt 2015 bei 5500€. Durch die Vorgaben der neuen Versicherung zahlen wir Mieter jetzt 1300€ mehr 2015 als im Jahr davor. Ist das rechtens?
Im Prinzip zahlen wir Mieter die Differenz der etwas teureren Versicherung (500€) und entlasten die Gewerblichen mit 800€ gegenüber dem Vorjahr. Können wir Mieter dagegen angehen?
Im Prinzip wurde ja erstens eine andere Aufteilung der Kosten vorgenommen ohne uns zu Informieren und zweitens wurde ja eine neue Versicherung abgeschlossen die durch die andere Aufteilung den Mieter mit 1300€ mehr belastet. Ich denke wenn eine neue Versicherung abgeschlossen wird muss diese günstiger sein und darf nicht teurer sein.
Wäre nett, wenn Sie mir verraten ob ich dagegen angehen kann. Vom Vermieter kam nur das das Haus unterversichert war und das ja auch kein anderer Verteiler Schlüssel in der Nebenkosten Abrechnung benutzt wurde.
Stimmt, Verteiler Schlüssel war wie im letzten Jahr über die qm, also Korrekt. Allerdings hat sich die Summe der Gebäudeversicherung von 2800€ (2014) auf 4100€(2015) nach Aufteilung verändert. Obwohl vor Aufteilung die Gesamtkosten bei 5000€(2014) bzw. 5500€(2015) lagen. Ist das alles so richtig was er da gemacht hat, darf er das?
Stephan Huf
23. August 2016 - 17:24 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann (und möchte) die Dinge hier nicht bis in letzte Detail betrachten. Wenn die Versicherung Ihren Beitrag separat nach Wohnraum und Gewerbe ausweisst, dann sehe ich erstmal keinen Grund das der Vermieter nicht auch nach diesem Schlüssel die Kosten aufteilen sollte. Das ist ja nur logisch.
Wenn ein anderer Dienstleister beauftragt wird (oder eine andere Versicherung) muss es keineswegs immer günstiger werden. Wie kommen Sie darauf? Geht in der Praxis ja auch garnicht – alleine weil die Leistungen oft nicht 100% vergleichbar sind.
Für eine Detailbetrachtung können Sie sich m.M. nach nur rechtlich beraten lassen.
Janine Löbbert
23. August 2016 - 11:19 Antworten
da sich unsere Nebenkosten erheblich erhöht haben, habe ich mir die Abrechnung genauer angesehen und habe nun folgende Fragen:
Die Nebenkosten werden nach qm umgelegt, die Müllabfuhr allerdings nach Personenmonaten. M.E. gibt es keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, lediglich ein Hinweis darauf das „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch / einer erfassten Verursachung abhängen“ entsprechend umgelegt werden können. Die im Gebäude befindlichen Gewerbeeinheiten zahlen übrigens einen Pauschalbetrag pro qm. Ist dies so zulässig? Können unterschiedliche Umlagearten innerhalb eines Gebäudes angewendet werden?
Generell wird auch nur bei den Posten Müllabfuhr und Grundsteuer zwischen Wohnungen und Gewerbe unterschieden. Die Wohngebäudeversicherung ist allerdings sehr hoch, liegt dies möglicherweise am Gewerbe und muss dann nicht auch unterschieden werden?
23. August 2016 - 17:19 Antworten
der Vermieter muss sich an den vereinbarten Umlageschlüssel halten. Nach „erfasstem Verbrach“ meint z.B. die Erfassung über Wasserzähler.
Das Gewerbe muss so berechnet werden, dass den Wohnraummietern keine Nachteile entstehen. Das ganz allgemein.
6. September 2016 - 16:33 Antworten
erst einmal Danke für die Überschwemenden Info’s, Leider ist meine Frage nicht beantwortet worden in den Beiträgen und meine Augen sind schon rot gelesen.;-)
Das Haus mit acht Parteien wo ich drin lebe ist im Januar 2015 aufgekauft worden. Ich bin im Februar 2014
eingezogen und in der letzten Nebenkostenabrechnung bin ich in allen Umlagefähigen Positionen mit Quadratmeter abgerechnet worden. 93,4 qm und hatte eine Nachzahlung von ca.170 Euro.
Ich habe jetzt die Abrechnung vom neuen Vermieter bekommen für 2015! In dieser werde ich mit qm und Personen 5 abgerechnet und muss 1200 Euro für 2015 und schonmal schätzungsweise 895 Euro für 2016 Nachzahlen. Ich bin nie über die änderung der schlüssels Informiert worden und somit mit 2000 Euro in die Schulden gelaufen. Jetzt ist es so wie ich erfahren habe das einige Nachbarn im Haus 2014 mit Personen und nur ich mit qm berechnet wurde was nicht zulässig ist. Aber das konnte ich und die neue Vermieterin nicht wissen.
Ist die Vermieterin verpflichtet mich weiter in 2015 und 2016 in qm zu berechnen und mit vorheriger Info in 2017 mit Personen zu berechnen?
10. Oktober 2016 - 14:18 Antworten
wenn in einem Mehrfamilienhaus in jedem Mietvertrag etwas anderes bzgl. des Schlüssels geregelt ist (manche nach qm, andere nach qm und Personenzahl gemischt), wie gestaltet man dann einen einheitlichen Schlüssel?
10. Oktober 2016 - 15:17 Antworten
am besten indem man die Schlüssel einvernehmlich mit den (abweichenden) Mietern anpasst.
30. Oktober 2016 - 19:30 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, in unserer Teilungserklärung werden alle anfallenden Nebenkosten erfasst und nach Wohnunggröße abgerechnet.Beschlüsse müssen einstimmig gefasst werden. In der Teilungserklärung nicht erfasst sind Trppenhausreinigung und Winterdienst. (Hof vom Schnee befreien) Diese Leistungen sollen von den bewohnenden Eigentümern, 7 Familien, eine nach der anderen folgend, bearbeitet werden. Weil einige ältere Personen im Haus das nicht mehr schaffen, werden Dienste von auswärts in Anspruch genommen. Auch hier besteht die Familie mit einer kleineren Wohnung darauf, nacg Wohnungsgröße abzurechnen.
Kann das mit 3/4 Mehrheit entschieden werden, oder gilt auch hier die Einstimmigkeit nach Teilungserklärung?
30. Oktober 2016 - 20:00 Antworten
ganz allgemein: Wenn alle anderen Kosten nach Wohnungsgröße verteilt werden und auch das BGB die Wohnfläche als Umlageschlüssel für Nebenkosten vorschreibt (wenn nichts anderes vereinbart ist), macht es m.E. absolut Sinn bei der Wohnfläche zu bleiben. Das ist auch oft der fairste Schlüssel.
13. Dezember 2016 - 20:24 Antworten
dass ich an keiner Stelle einen eindeutigen Hinweis darauf finde, ob die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung nach Anzahl der Personen abgerechnet werden darf.
Kann mi jemand sagen, wo ich suchen sollte?
14. Dezember 2016 - 18:37 Antworten
suchen Sie in Ihrem Mietertrag. Dort ist der Umlageschlüssel vereinbart und festgeschrieben.
16. Dezember 2016 - 21:21 Antworten
nein, im Mietvertrag wird lediglich erwähnt, welche Nebenkosten umgelegt werden, keine Wort zu den Verteilerschlüsseln.
17. Dezember 2016 - 11:40 Antworten
wenn kein Umlageschlüsel vereinbart wurde, greift nach BGB die Umlage nach Wohnfläche.
17. Dezember 2016 - 12:16
9. Januar 2017 - 23:30 Antworten
vielen Dank für Ihre informative Seite und all die Informationen, die Sie öffentlich zur Verfügung stellen. Leider bin ich hinsichtlich der Beantwortung von zwei Fragen nicht fündig geworden und hoffe, dass Sie mir vll weiterhelfen können.
Ich wohne in einem Gebäude mit Parteien die aus Wohnungen und Arztpraxen bestehen.
In unserem Mietvertrag ist der Verteilungsschlüssel nach MEA vereinbart worden. Wie sich die auf uns entfallende MEA berechnet wurde aber nie im Mietvertrag erläutert. In der Nebenkostenabrechnung wird der Verteilungsschlüssel wie folgt erläutert: MEA für unsere Wohnung : 12 Monate (Jahr) x Monate, die wir in der Wohnung wohnen. Der MEA Schlüssel gilt nicht für Müllabfuhr, Wasser und Abwasser (dazu später).
Im Rahmen der Prüfung der Nebenkostenabrechnung habe ich u.a. gerügt, dass nicht ersichtlich ist, wie sich die MEA für alle Parteien zusammensetzen. Uns wurde daraufhin – also nach erfolgter Abrechnung und auch außerhalb der zwölfmonatigen Frist für die Abrechnung – eine Übersicht weitergeleitet, aus der die MEA pro Partei sichtbar wird, aber zB nicht, wie viele qm auf die jeweilige Partei entfallen (dies wäre meines Erachtens noch interessant, um zu überprüfen, ob ein wesentliches Missverhältnis zwischen Verteilung nach MEA und nach qm bestehen würde).
Frage: Reicht alleine die Festsetzung des Verteilungsschlüssels nach MEA im Mietvertrag aus, sodass eine weitere Erläuterung in der Nebenkostenabrechnung zu dieser Größe entfallen kann oder ist die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft, weil sich nicht eindeutig nachvollziehen lässt, wie sich der Verteilungsschlüssel („MEA“) zusammensetzt?
Ich finde immer nur die Angabe, dass der Verteilungsschlüssel einfach nachzuvollziehen sein muss. Aber nicht, weche konkreten Anforderung an die Nachvollziehbarkeit gestellt werden. Also gilt die MEA an sich als Verteilungsschlüssel (dann ist es mE nicht nachvollziehbar) oder alleine die Berechnung MEA x 12 x 12 (dann wäre die Abrechnung richtig).
Zudem geht aus der MEA Aufschlüsselung hervor, dass für die Aztpraxen jeweils nur zwei Personen zugerechnet werden. Wie oben beschrieben, werden Müllabfuhr, Wasser und Abwasser nach Personenschlüssel umgelegt. Hier liegt meines Erachtens eine extreme Benachteiligung von uns als Mieter vor. Da wir drei Bewohner sind, werden wir mit 3 Einheiten x 12 Monate = 36 abgerechnet. Die Arztpraxen haben jeweils nur zwei Mieter, sodass die Kosten auf diese Parteien mit jeweils 2 x 12 = 24 Einheiten umgerechnet werden. Aufgrund der ständigen Patienten würde ich aber erwarten, dass die Anteile für die genannten Posten bei den Praxen höher ausfallen müssten.
Frage: Würden Sie meiner Auffassung zustimmen, dass der Verteilungsschlüssel nach Personen in diesen Fällen für die Wohneinheiten grundsätzlich nachteilig ist und kennen Sie ggf. entsprechende Urteile zu diesem Sachverhalt? Ich bin leider bis jetzt nicht fündig geworden.
10. Januar 2017 - 09:08 Antworten
danke für Ihren Beitrag. In der Regel entsprechen die Miteigentumsanteile der Wohnfläche. Hier würde ich einfach konkret nachfragen.
Zum Wasser / Abwasser und Müllaufkommen kann ich leider keine gute Einschätzung abgeben. Eine Arztpraxis verbraucht sicherlich Wasser, obwohl dort niemand duscht, badet oder kocht. Gleiches gilt dann entsprechend für das Abwasser. Zwei Personen können da durchaus realistisch sein. Prüfen Sie doch einfach den Gesamtverbrauch und betrachten Sie den Durchschnitt pro Quadratmeter im Bundesvergleich.
Beim Müll sehe ich das ähnlich – ein großes Aufkommen an Hausmüll produziert eine Arztpraxis meines Wissens nicht.
23. Januar 2017 - 23:55 Antworten
Ein Vergleich mit den durchschnittlichen Bundesvergleich hat ergeben, dass z.B. Kosten für allgemeinen Strom aber auch weitere Posten weit über dem Bundesvergleich liegen.
Wäre die Nebenkostenabrechnung eigentlich formell ordnungsgemäß, wenn bei einer Mischnutzung (50% Wohneinheiten / 50% Gewerbe) und der Annahme, dass durch das Gewerbe ein höherer Verbrauch entsteht, kein Vorwegabzug in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen ist, weil alle Kosten nach Personenanzahl oder MEA umgelegt werden? Also konkret die Frage, ob der Ausweis des Vorwegabzugs unter der Annahme, dass er erfolgen muss, zu den formellen Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung gehört.
26. Januar 2017 - 17:46 Antworten
erstmal muss ich Ihre tollen und verständlichen Antworten loben! Vielen Dank für Ihre Mühen. Nun zu meinem Anliegen: wir sind ein Miethaus mit 8 Parteien. Bei mir wurden letztes Jahr im April Wasseruhren eingebaut. Bei meinen Nachbarn wird jetzt erst angefangen die Wasseruhren einzubauen. Kann ich für die Abrechnung 2016 verlangen, meine Wohnung als einzige verbrauchsabhängig abzurechnen? Gibt es hierzu eine Rechtsgrundlage? Der Vermieter sagte nämlich, dass eine Abrechnung nur einheitlich für alle Mietparteien gemacht werden kann. Und da die anderen noch keine Messgeräte hatten, werde ich somit auch nicht berücksichtigt.
Viele Grüße Tanja Kuchenbecker
hier ein Link für Sie: Nebenkostenabrechnung: Der individuelle Verbrauch als Verteilerschlüssel. Der hilft Ihnen vielleicht.
Doris Lütkemeier
22. Februar 2017 - 16:08 Antworten
darf ich in einem Mietvertrag verschiedene Verteilerschlüssel vereinbaren? Konkret wären das Heizkosten, Wasser und Entwässerung nach Verbrauch. Müll, allgemeiner Strom, Versicherungen und Kabel-TV nach Wohneinheiten. Straßenreinigung, Hausmeister und Aufzug nach Wohnfläche.
22. Februar 2017 - 16:53 Antworten
natürlich können auch verschiedene Verteilerschlüssel vereinbart werden.
Bernhard Gerckens
28. Juli 2017 - 11:08 Antworten
ich wohne mit meinen 2 Kindern 5 – 9 in einer Mietwohnung wir haben keine Wasseruhren es wird auf Personen umgelegt werden meine beiden Kinder voll abgerechnet ?Kinder Baden ( Duschen nicht jeden Tag aber Erwachsene schon manchmal 2 x
LG Bernhard Gerckens
28. Juli 2017 - 16:01 Antworten
leider ist kein Umlageschlüssel ganz fair: Nebenkostenabrechnung: Berechnung von Babys, Kleinkindern und Kindern
Gerda Piringer
30. Juli 2017 - 11:26 Antworten
ich wohne seit über 10 Jahren in „meiner“ Wohnung zur Miete und bisher hatte ich keinerlei Grund zur Beanstandung der Nebenkostenabrechnung. Dieses Jahr ist das allerdings anders…
Per Mietvertrag ist die Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Betriebskosten vereinbart. Seit Jahr und Tag beträgt mein Anteil an diesen Kosten 1,45%. In der Abrechnung für das Jahr 2016 beträgt dieser Anteil nun plötzlich 1,6%, was a) eine Nachzahlung und b) eine Erhöhung der BK-Vorauszahlung ab 09/2017 zur Folge hat.
Frage: Ist es rechtens, dass der Faktor zur Berechnung des Mieteranteils an den Betriebskosten vom Vermieter/der Hausverwaltung ohne vorherige Ankündigung bzw. ohne wirksame Zusatzvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag erhöht wird?
31. Juli 2017 - 11:38 Antworten
Sie sollten der Sache auf den Grund gehen (nachfragen). Warum hat sich der selbst errechnete Prozentsatz verändert? Hat sich die Gesamtfläche im Verhältnis zu Ihrer Wohnfläche geändert? Haben sich die Heizkosten verändert?
17. September 2017 - 22:43 Antworten
mein Vermieter damals hat verschiedene Verteilerschlüssel verwendet je nach Kategorie. Zum Beispiel Müll und Schornsteinfeger nach Partei. Versicherungen nach qm und Wasser nach Personenzahl. Es war übersichtlich dargestellt und nie ein Problem für mich. Jedoch werde ich bald selbst eine Wohnung vermieten und so langsam hab ich nach meinen Recherchen Zweifel, ob das damals ganz Recht war. Eigentlich fand ich es sehr fair gestaffelt, aber darf man mehr als 1 Verteiler nutzen?
18. September 2017 - 13:06 Antworten
als Vermieter können Sie auch Verteilerschlüssel kombinieren, sofern Sie das im Mietvertrag vereinbaren.
8. Dezember 2017 - 14:20 Antworten
Ich habe im Internet gesucht, aber leider nichts dazu gefunden. Ist es statthaft den Wasserverbrauch pro Person abzurechnen, aber die Entwässerung per Wohnfläche umzulegen? Meine Mutter (alleinstehend) zahlt quasi pro Liter zugeführtem Wasser vier Liter Entwässerung, da in den Nachbarwohnungen bis zu fünf Personen leben.
Ich kann mir schwer vorstellen, dass das so in Ordnung ist.
11. Dezember 2017 - 16:20 Antworten
grundsätzlich können für verschiedene Nebenkostenpostionen unterschiedliche Schlüssel vereinbart werden. Wasser und Abwasser zu trennen, ist aber zumindest ungewöhnlich.
13. Februar 2018 - 03:41 Antworten
Frage zu Betriebskostenabrechnung: Position Hofreinigung
wir haben ein Miethaus mit 9 Parteien. Davon 4 gewerbliche und 5 private. Alle Parteien haben unterschiedliche Größen. Die einzelnen Mietparteien haben auf dem Hof auch unterschiedlich viele Stellplätze fest angemietet.
Privater Mieter mit der kleinsten Wohnung hat keinen Stellplatz .
Private Mieter mit der kleinen Wohnung haben 1 Stellplatz.
Private Mieter mit der größeren Wohnung haben 2 Stellplätze.
2 gewerblicher Mieter haben jeweils 10 Stellplätze
2 gewerblicher Mieter haben jeweils 4 Stellplätze
3 Stellplätze sind noch frei.
Hinzu kommt, dass die gewerblichen Mieter unterschiedlich große Räumlichkeiten angemietet haben.
Bisher wurde die Position Hofreinigung nach den qm der einzelnen Mietparteien (egal ob privat oder gewerblich) abgerechnet.
Nun kommt die Anfrage von einem Mieter, dass das nicht korrekt sein könnte und gewerbliche Mieter müssten, weil sie mehr Stellplätze bzw. der eine gewerblicher Mieter mit einer Gewerbefläche etwas größer als die großen Wohnungen und mit 4 angemieteten Stellplätzen und auch den Hof immer wieder einmal für seine Kundschaft zum dort zusammenzustehen nutzen, mehr für die Hofreinigung bezahlen müssten, als die privaten Mieter. Der Umlageschlüssel über die qm aller Wohneinheiten wäre nicht ok.
Frage: Wie kann eine gerechte und zulässige Abrechnung dieser Position Hofreinigung auch noch anders als über die üblichen qm erfolgen?
13. Februar 2018 - 09:49 Antworten
ich würde hier erstmal überlegen, ob der Hof auch einem anderen Zweck dient, als dort Fahrzeuge zu parken, z.B. für Mülltonnen oder als Laufweg. Dann würde ich unterscheiden, zwischen der Reinigung der Parkplätze und der Allgemeinflächen. Die Parkplatzreiniung hätte ich persönlich anteilig den Stellplatzmietern auferlegt und die Reinigung der Allgemeinflächen nach Wohnfläche auf alle Mieter. Mein Vorschlag dazu.
2. Februar 2019 - 19:37 Antworten
Zunächst auch meinerseits ein Lob für die verständliche Darstellung eines komplexen Themas (Verteilerschlüssel bei NK-Abrechnung).
Was mir noch fehlt, ist eine Antwort auf die Frage, mit welchem Prozentsatz Flächen wie Garten und sonstige Gemeinschaftsräume (in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) bei der Berechnung der qm-abhängigen Nebenkosten einfließen dürfen.
Konkret: Zusage des Vermieters, den Garten zu einem Drittel nutzen zu dürfen, führt zur Erhöhung der qm Wohnfläche bei der NK-Berechnung?
4. Februar 2019 - 10:16 Antworten
Terrassen oder Balkone fließen in die Wohnflächenberechnung ein, Gartenflächen nicht.
2. April 2019 - 11:49 Antworten
In unserem Miethaus wohnen etwa 20 Mietparteien. Die Größe der Wohnungen ist unterschiedlich zwischen 120m² und 40m². Etwa 15 Mietparteien haben eine Gas-Etagenheizung.
Die neue Hausverwaltung verteilt die Emissionskosten also die jährlichen Messkosten des Schornsteinfegers nach Quadratmetern derjenigen Wohnungen, die mit Gas beheizt werden. Auf der Rechnung des Schornsteinfegers wird jede einzelne Wohnung mit 52€ berechnet. Meine Wohnung hat 80m² und somit finanziere ich die Nebenkosten der kleineren Wohnunge.
Kann ich den Vermieter zwingen verbrauchsabhängig abzurechnen?
Marietta Helfer
11. August 2019 - 20:03 Antworten
Fixe Müllgebühren – Verteilerschlüssel Änderung möglich?
brutto: 96,96 € pro Jahr und Person berechnet die Stadt Wuppertal den Bürgern an Müllgebühren. Berechnet werden mir bei den Nebenkosten 165,56 € von der Wohnungsgenossenschaft.
Das sind 68,60 € mehr als die Stadt von mir verlangt. Ich wusste nicht, beim Unterschreiben des Mietvertrags, das der Unterschied so groß ist bei der Umsetzung nach m² der Gebühren der Müllgebühren, ich wurde auch nicht darauf hingewiesen. . In den anderen Wohnungen, gleicher Größe leben. Je 2 Personen und in den anderen Wohnungen die etwas größer sind bis zu 5 Personen. Muss ich die Müllgebühren für die anderen Mieter tatsächlich mit bezahlen?
Ab welchem Betrag kann ich darauf bestehen das ich den tatsächlichen Betrag zahlen kann. Für mich sind 68,60 € viel Geld.
12. August 2019 - 12:10 Antworten
die Umlage der Müllgebühren nach Wohnfläche ist möglich und üblich. Die Kostenumlage ist leider nie ganz fair.
24. August 2019 - 19:08 Antworten
Zuerst einmal vielen Dank für die sehr gut verständlich gemachten Informationen auf nebenkostenabrechnung.com, leider gibt es dennoch immer wieder Fragen, auf die im Internet keine Antwort zu finden ist.
Meine Frage bezieht sich ausschließlich auf die Aufteilung der Kosten für den Hauptwasserzähler des Wasserversorgers. Hier in Brandenburg sind die jährlichen Grundgebühren für den Hauptwasserzähler exorbitant hoch, da einerseits für die „Uhr“ einmal die Frischwasser-Grundgebühr berechnet wird und zudem nach der Satzung auch die Schmutzwasser-Grundgebühr erfaßt wird. Diese zwei Grundgebühren belaufen sich auf das zehnfache der Kosten, die ich bislang aus anderen Bundesländern kannte.
Das Wohnungsbauunternehnen rechnet den Wasserverbrauch (korrekt) verbrauchsabhängig über einzelne Wohnungszähler ab. Die extrem hohe Grundgebühr wird aber nicht durch die Anzahl der Wohnungen geteilt, sondern entsprechend dem einzelnen Verbraucher also nach m³. Dies bedeutet für mich abrechnungsbedingte Mehrkosten von über 120 €/Jahr.
Ich habe den Vermieter hierzu angeschrieben und erhielt folgende lapidare Antwort:
„Die Abrechnung der Zählergebühren des Wasserversorgers nach Anzahl der Wohnungen ist möglich.
Dieser Abrechnungsschlüssel wurde jedoch nicht vertraglich vereinbart.“ (Verbrauchsabhängig!)
Ich habe hierzu ein BGH Urteil gefunden, welches für mich vom Verständnis her sehr widersprüchlich klingt.
Da es hier nicht um eine Rechtberatung geht, sondern nur um eine – vielleicht – interessante Frage, würde mich Ihre Meinung hierzu sehr interessieren: Würden Sie „wären Sie Mieter“ hier Chanchen sehen, das der Vermieter den Abrechnungsschlüssel ändert?
26. August 2019 - 10:26 Antworten
m.E. ist die Vereinbarung im Mietvertrag entscheidend. Auch Kosten der Gartenpflege könnten nach Anzahl der Wohnungen umgelegt werden – in der Regel ist es aber die Wohnfläche. Gleiches gilt für viele weitere Nebenkostenarten.
Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.
25. September 2019 - 23:25 Antworten
welche Verteilungsschlüssel sind das ab dem zweiten Absatz unter Betriebskosten?
In der Betriebskostenabrechnung steht bei Müll „Beko-Fläche“, also anteilig nach Fläche, im Mietvertrag unter Betriebskosten klingt es eher nach verbrauchsabhängiger Abrechnung.
§ 6 Betriebskosten
Die Verteilung der einzelnen Kosten erfolgt nach dem Verhältnis der Quadratmeter der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche bzw. Gesamtnutzfläche des Hauses oder nach gemessenem Verbrauch oder nach der Anzahl der Mietobjekte.
Abweichend davon werden die verbrauchsabhängigen Anteile der Müllbeseitigung (Entleerungsgebühren) auf die tatsächlich vermietete Wohn- und Nutzfläche umgelegt, wogegen die verursachungsunabhängigen Anteile der Müllbeseitigung (Grundgebühren) auf die gesamte Wohn- oder Nutzfläche umgelegt werden.
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