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Timestamp: 2016-10-24 08:49:40
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Matched Legal Cases: ['Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 218', 'BGE', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 218', 'Art. 620', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 1', 'Art. 218', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 3', 'BGE', 'BGE', 'Art. 218', 'BGE', 'Art. 657', 'BGE', 'Art. 218', 'Art. 657', 'BGE', 'Art. 656', 'Art. 602', 'Art. 652', 'Art. 218', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 654', 'Art. 634', 'Art. 656', 'Art. 963', 'Art. 634', 'Art. 13', 'Art. 218', 'BGE', 'BGE', 'Art. 20', 'Art. 657', 'Art. 3', 'Art. 656', 'Art. 602']

95 II 42660. Urteil der I. Zivilabteilung vom 23. September 1969 i.S. Achermann gegen Flury.
Commerce d'immeubles agricoles. Art. 218-218 quater CO. Contestation civile (consid. 1). Immeuble agricole au sens de l'art. 218 CO; le juge civil appel� � se prononcer sur le caract�re agricole d'un immeuble n'est pas li� par la d�cision prise sur le m�me point par l'autorit� cantonale comp�tente selon l'art. 218 bis CO (consid. 2). L'attribution d'un immeuble � un h�ritier lors du partage successoral est une acquisition au sens de l'art. 218 CO; dans ce cas, le d�lai d'interdiction de revente ne commence � courir que du jour de l'inscription de la propri�t� au registre foncier (consid. 3). Faits � partir de page 427
A.- Die Erbengemeinschaft des am 2. Mai 1954 verstorbenen Kaspar Odermatt schloss am 26. April 1957 einen "Abtretungsvertrag" ab, kraft dessen die Liegenschaft "Brustried", Grundbuch Nr. 157, Parz. Nr. 284, in Hergiswil, zum Preise von Fr. 16 385.53 in das Alleineigentum der Miterbin Frau Flury-Odermatt �bergehen sollte. Der Erwerbspreis war durch �bernahme der auf der Liegenschaft haftenden Grundpfandschulden von Fr. 13 885.53 sowie durch Zahlung bei Vertragsabschluss von je Fr. 500.-- an die f�nf Miterben zu begleichen. Der Eigentums�bergang wurde am 7. Mai 1957 im Grundbuch eingetragen.
Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 28. April 1965 ver�usserte die Eigent�merin dem Josef Achermann von der Liegenschaft "Brustried" die neu ausgemarchte Parzelle Nr. 918 von 7119 m2 als Bauland zum Preis von Fr. 28 000.--. In Ziff. 6 des Vertrages r�umte sie Achermann auf die Dauer von zwei Jahren seit Abschluss des Vertrages ein Kaufsrecht ein f�r die auf der Parzelle Nr. 284 verbleibenden 11 224 m2 zum Preis von Fr. 5.- pro m2, der bei der Aus�bung des Kaufrechtes der Verk�uferin in bar zu bezahlen war.
Am 9. Juni 1965 wurde Frau Flury-Odermatt vom Gemeinderat Hergiswil/NW bevormundet. Dieser Entscheid wurde am 27. Dezember 1965 vom Bundesgericht letztinstanzlich best�tigt.
Die Landwirtschafts- und Forstdirektion Nidwalden verweigerte am 21. Juli und 30. Dezember 1965 die Genehmigung des Kauf- und Kaufrechtsvertrages vom 28. April 1965, weil nach ihrer Ansicht die bei der Ver�usserung von landwirtschaftlichen Grundst�cken geltende Sperrfrist von zehn Jahren nach Art. 218 OR noch nicht abgelaufen war. Gleichzeitig lehnte sie auch das Gesuch um Aufhebung der Sperrfrist im Sinne von Art. 218 bis OR mangels wichtigen Gr�nden ab.
Das Grundbuchamt Nidwalden lehnte am 10. Januar 1966 die Eintragung des Eigentums�berganges und Kaufsrechtes ab. Gest�tzt auf Ziff. 6 des Vertrages vom 28. April 1965 erkl�rte Achermann je mit Zuschriften vom 24. April 1967 an den Vormund der Eigent�merin und an das Grundbuchamt Nidwalden die Aus�bung des Kaufsrechtes an der Parzelle Nr. 284 und bezahlte gleichzeitig den Kaufpreis von Fr. 56 120.-- bei der Nidwaldner Kantonalbank zu Handen des Vormundes. Er stellte sich auf den Standpunkt, der Vertrag vom 28. April 1965 falle BGE 95 II 426 S. 428nicht unter die Art. 218-218 quinquies, da die Liegenschaft "Brustried" nicht landwirtschaftlichen Charakter aufweise und ausserdem die zehnj�hrige Sperrfrist l�ngst vor Abschluss des Vertrages abgelaufen sei.
1. mit Vertrag vom 28. April 1965 die Beklagte dem Kl�ger
a) ab ihrer Liegenschaft Brustried, GB Nr. 157, Parzelle Nr. 284, die neu ausgemarchte Baulandparzelle Nr. 918 mit 7119 qm Fl�che verkauft und
b) auf die Dauer von zwei Jahren das Kaufsrecht f�r die restliche Parzelle Nr. 284 (GB Nr. 157) im Ausmasse von 11 224 qm einger�umt hat;
2. der Kl�ger die ihm aus dem genannten Vertrage erwachsenen Verpflichtungen, insbesondere die zur Bezahlung des Kaufpreises, erf�llt hat.
II. 1. Der Grundbuchf�hrer des Kantons Nidwalden sei anzuweisen, den Handwechsel an der Parzelle Nr. 284, GB Nr. 157, Liegenschaft Brustried, von der Beklagten auf den Kl�ger im Grundbuch einzutragen.
Das Obergericht des Kantons Unterwalden nid dem Wald best�tigte am 16. Januar 1969 auf Berufung des Kl�gers den erstinstanzlichen Entscheid.
C.- Der Kl�ger beantragt mit der Berufung, das oberinstanzliche Urteil aufzuheben und die Klage gutzuheissen; eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an das Obergericht zur�ckzuweisen.
Der Beklagten wurde f�r das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege gew�hrt.
1. Der Streit der Parteien dar�ber, ob die Beklagte zur Erf�llung des mit dem Kl�ger am 28. April 1965 abgeschlossenen Vertrages verpflichtet sei, ist eine Zivilrechtsstreitigkeit und daher ihrer Natur nach berufungsf�hig. Art. 218 quater OR erkl�rt zwar die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als zul�ssig BGE 95 II 426 S. 429"gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide �ber die Anwendung der Art. 218, 218 bis und 218 ter", die f�r die Ver�usserung landwirtschaftlicher Grundst�cke besondere Vorschriften aufstellen. Diese Bestimmung bezieht sich jedoch, wie in BGE 94 I 412 f. ausf�hrlich dargelegt wurde, nur auf Entscheide kantonaler Verwaltungsbeh�rden, dagegen nicht auf gerichtliche Urteile in Zivilstreitigkeiten, in denen die G�ltigkeit von Rechtsgesch�ften �ber landwirtschaftliche Grundst�cke unter dem Gesichtspunkt der hief�r im OR aufgestellten Sondervorschriften zu beurteilen war (vgl. auch BGE 94 II 107 /08).
2. Nach Art. 218 Abs. 1 OR d�rfen landwirtschaftliche Grundst�cke w�hrend zehn Jahren, vom Eigentumserwerb an gerechnet, weder als Ganzes noch in St�cken ver�ussert werden. Dieses Verbot ist jedoch nach Art. 218 Abs. 2 OR nicht anwendbar auf Bauland, auf Grundst�cke in vormundschaftlicher Verwaltung und im Falle der Zwangsverwertung. �berdies kann nach Art. 218 bis OR aus wichtigen Gr�nden die Ver�usserung vor Ablauf der Sperrfrist gestattet werden. Nach Art. 218 ter OR sind Gesch�fte, die diesen Vorschriften zuwiderlaufen oder ihre Umgehung bezwecken, nichtig und geben kein Recht auf Eintragung in das Grundbuch.
Der Kl�ger behauptet, die Vorinstanz habe zu Unrecht den landwirtschaftlichen Charakter der streitigen Parzellen angenommen, da diese einer Familie keine ausreichende Existenz bieten.
a) Die Vorinstanz stellt fest, dass die Parteien nach Abschluss des Vertrages vom 28. April 1965 die kantonale Landwirtschafts- und Forstkommission ersuchten, die Sperrfrist des Art. 218 OR auf die streitigen Parzellen nicht anzuwenden. Die Beh�rde lehnte jedoch das Gesuch am 21./26. Juli und 30. Dezember 1965 ab. Sie war der Auffassung - ohne es in den fraglichen Entscheiden ausdr�cklich zu erw�hnen -, dass die beiden Parzellen landwirtschaftliche Grundst�cke seien; andernfalls h�tte sie auf das Gesuch ja nicht eintreten d�rfen. Diese Auffassung ist f�r den Zivilrichter nicht verbindlich (vgl. Erw. 1).
b) Der Kl�ger verkennt, dass Art. 218 OR von "landwirtschaftlichen Grundst�cken" schlechthin spricht und nicht ein "landwirtschaftliches Gewerbe" voraussetzt, das eine wirtschaftliche Einheit bildet und eine ausreichende landwirtschaftliche Existenz bietet, wie dies Art. 620 ZGB f�r die ungeteilte Zuweisung an einen Miterben verlangt. Daraus folgt, dass f�r BGE 95 II 426 S. 430die Anwendung des Ver�usserungsverbotes nach Art. 218 OR weder die Gr�sse, der Wert noch der Ertragswert, sondern einzig die Benutzungsart des Bodens den Ausschlag gibt (vgl. JENNY, Die Sperrfrist im Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundst�cken in ZBGR 18 [1937] S. 167/68). Art. 1 Abs. 2 der Verordnung �ber die Verh�tung der �berschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften umschreibt daher zutreffend als landwirtschaftliche Liegenschaft jede Bodenfl�che, die durch Bewirtschaftung und Ausn�tzung der nat�rlichen Kr�fte des Bodens den ihr eigenen Wert erh�lt oder zu einem Betrieb geh�rt, der in der Hauptsache der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dient. Nach Abs. 2 dieser Vorschrift gelten als landwirtschaftliche Liegenschaften namentlich Grundst�cke, die dem Acker-, Wiesen-, Wein-, Mais-, Tabak-, Obst-, Feldgem�se- und Saatgutbau oder der Alpwirtschaft dienen.
aa) Das Obergericht stellt fest, die Liegenschaft "Brustried" sei eine 182 a grosse Bergliegenschaft, die relativ gut bewirtschaftet werden k�nne und einen guten Boden mit Graswuchs aufweise. Der Kl�ger behauptet nicht, diese Feststellung sei unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen oder beruhe offensichtlich auf Versehen. Sie bindet somit das Bundesgericht. Demnach ist davon auszugehen, dass die streitigen Parzellen landwirtschaftlichen Charakter aufweisen. Ob die darauf befindlichen Geb�ulichkeiten bauf�llig sind und sich die Kosten der Instandstellung f�r das kleine Heimwesen nicht lohnen, wie der Kl�ger behauptet, ist nach dem Gesagten f�r die Anwendung der Schutzvorschriften der Art. 218 f. OR unerheblich.
bb) Der landwirtschaftliche Charakter eines Grundst�ckes schliesst seine Eigenschaft als Bauland im Sinne von Art. 218 Abs. 2 OR nicht ohne weiteres aus.
F�r die Bestimmung des Baulandcharakters kommt es nicht auf die Absichten des Eigent�mers oder Erwerbers an; denn sonst h�tte es jeder Kaufinteressent in der Hand, mit der blossen Erkl�rung, er wolle auf dem Grundst�ck bauen oder es f�r die �berbauung erschliessen, die Sperrfrist zu umgehen. Massgebend ist einzig, ob das Grundst�ck nach den objektiven Verh�ltnissen sofort �berbaut werden kann. Diese Voraussetzung ist auch f�r landwirtschaftliche Grundst�cke erf�llt, wenn die f�r die Erteilung der Baubewilligung zust�ndige Beh�rde feststellt, dass der sofortigen �berbauung nichts im Wege stehe.BGE 95 II 426 S. 431
Daraus folgt, dass ein Grundst�ck sogar dann als Bauland von der Sperrfrist ausgenommen werden muss, wenn es nicht in einer Bauzone liegt, f�r die der Kanton gest�tzt auf Art. 3 des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG) die Anwendung dieses Gesetzes ausgeschlossen hat (vgl. BGE 92 I 338 /39 Erw. 4). F�r den Baulandcharakter ist daher nicht entscheidend, ob das Grundst�ck an einer Kanalisation angeschlossen ist, sondern ob der Eigent�mer Anspruch auf eine Baubewilligung hat. Allerdings kann das Fehlen einer Kanalisation ein Grund sein, dass die zust�ndige Beh�rde die Baubewilligung zun�chst verweigert (vgl. BGE 93 I 604).
Die Vorinstanz stellt nicht fest, dass die Voraussetzungen f�r eine sofortige �berbauung der streitigen Parzellen best�nden. Das behauptet denn auch der Kl�ger nicht, noch macht er geltend, die zust�ndige Beh�rde w�rde ihm die Bewilligung erteilen, wenn er sie verlangte.
3. Ob am 2. Mai 1954 beim Ableben des Kaspar Odermatt eine Sperrfrist im Sinne des Art. 218 OR im Gange war und, wenn ja, ob sie nach dem Tode des Erblassers weiterlief oder ob mit der Er�ffnung des Erbganges eine neue zehnj�hrige Frist begann (vgl. dazu BGE 88 I 202) kann dahingestellt bleiben, denn auch diese w�re beim Abschluss des Kauf- und Kaufrechtsvertrages vom 28. April 1965 abgelaufen gewesen. Dagegen fragt es sich, ob der "Abtretungsvertrag" vom 26. April 1957 - entgegen der Auffassung des Kl�gers - zu einem Eigentumserwerb f�hrte und damit eine neue zehnj�hrige Frist in Gang setzte.
Dass der Erbe, dem ein Grundst�ck in einer Erbteilung zugewiesen wird, im Sinne der erw�hnten Bestimmung Eigentum erwerbe, nehmen KAUFMANN, Das l�ndliche neue Bodenrecht der Schweiz, S. 217, und GLOOR, Beschr�nkungen im rechtsgesch�ftlichen Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundst�cken, S. 74, an. Diese Auffassung scheint der Rechtsprechung zu widersprechen, wonach die Erbteilung nicht als "Eigentums�bertragung" im Sinne des Art. 657 ZGB gilt (BGE 83 II 369 /70). Art. 218 OR erfasst jedoch nicht nur die "Eigentums�bertragung" im Sinne des Art. 657 ZGB, sondern bezieht sich grunds�tzlich auf jeden Eigentumserwerb (vgl. die in den BGE 95 II 426 S. 432Art. 656-662 ZGB erw�hnten Arten des Eigentumserwerbes). Die Erbteilung bezweckt die �berf�hrung des Gesamteigentums in das Alleineigentum der einzelnen Erben (TUOR/SCHNYDER, ZGB, 8. Aufl., S. 419; ESCHER, Einleitung zu Art. 602-640 ZGB N. 1). Sie ver�ndert die Eigentumsverh�ltnisse und damit auch die Verf�gungsmacht durch wechselseitige Aufgabe von Gesamtrechten mit nachfolgender Anwachsung (vgl. MEIER/HAYOZ, N. 51 c zu Art. 652 ZGB; JOST, Der Erbteilungsprozess im schweizerischen Recht, S. 4). Es besteht daher die M�glichkeit, dass sich der Erbe ein im Nachlass befindliches Grundst�ck gerade im Hinblick auf eine spekulative Weiterver�usserung zuweisen l�sst, was dem Zweckgedanken der Sperrfrist widerspricht. Demnach rechtfertigt es sich, die Erbteilung als Eigentumserwerb im Sinne des Art. 218 OR zu betrachten.
b) Zu pr�fen ist, ob die durch die Erbteilung ausgel�ste Sperrfrist schon vom Abschluss des Teilungsvertrages an l�uft oder erst vom Tage an, an dem die neuen Eigentumsverh�ltnisse in das Grundbuch eingetragen werden. F�r die zweite L�sung spricht zun�chst die �berlegung, dass der Teilungsvertrag nur den Erwerbsgrund bildet, der Erbe aber erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigent�mer wird (vgl. Art. 18 GBVO; BGE 86 II 353 Erw. 3 b; TUOR/PICENONI, N. 20 zu Art. 654 ZGB; ESCHER, N. 5 zu Art. 634 ZGB, MEIER/HAYOZ, N. 78 zu Art. 656 ZGB; JOST, a.a.O., S. 7; HOMBERGER, N. 24 zu Art. 963 ZGB). Ferner ist zu ber�cksichtigen, dass sich der Tag des Grundbucheintrages immer feststellen l�sst, w�hrend der Tag des Teilungsvertrages unter Umst�nden unsicher ist, da die Erbteilung nur der Schriftform bedarf (Art. 634 Abs. 2 ZGB) und diese Datierung nicht verlangt (Art. 13 OR; unver�ffentlichtes Urteil der I. Zivilabteilung vom 21. Januar 1965 i.S. Interporostom AG gegen Spannplattenwerk Fideris AG) oder das Datum auf einem solchen Vertrag von den Erben versehentlich oder zur T�uschung Dritter unrichtig angegeben sein kann.
c) Ist nach dem Gesagten die Eintragung im Grundbuch f�r den "Eigentumserwerb" im Sinne von Art. 218 OR massgebend, so ist die Sperrfrist am 7. Mai 1967 abgelaufen. Der Kaufvertrag �ber die Parzelle Nr. 918 wurde am 28. April 1965, somit zwei Jahre vor Ablauf der Sperrfrist abgeschlossen; das Kaufsrecht �ber die Parzelle 284 wurde ebenfalls am 28. April 1965 vereinbart und seine Aus�bung war auf den 28. April 1967 befristet; es wurde indessen am 24. April 1967, also auch vor Ablauf BGE 95 II 426 S. 433der Sperrfrist ausge�bt. Demnach sind beide Rechtsgesch�fte nichtig (vgl. BGE 94 II 110 Erw. 2 b). Unter diesen Umst�nden ist die vom Obergericht gepr�fte und bejahte Frage nicht zu entscheiden, ob im Sinne von Art. 20 Abs. 2 OR die Nichtigkeit des Kaufvertrages auch jene des Kaufsrechtes nach sich ziehe.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Unterwalden nid dem Wald vom 16. Januar 1969 best�tigt.
94 I 412,
93 I 604 suite... ,
83 II 369,
86 II 353,
94 II 110
art. 218 bis CO,
Art. 657 ZGB suite... ,
Art. 3 des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG),
Art. 656-662 ZGB,
Art. 602-640 ZGB,