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Timestamp: 2016-10-26 11:42:57+00:00
Document Index: 269816219

Matched Legal Cases: ['art. 82', 'art. 83', 'art. 90', 'art. 86', 'art. 89', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 9', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 95', 'art. 42', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 66', 'art. 68']

tous repr�sent�s par Me Ga�tan Coutaz, avocat,
repr�sent� par Me Antoine Zen Ruffinen, avocat,
2. Commune de Sion, Administration communale, H�tel de Ville, 1950 Sion,
droit des constructions; servitude de non-b�tir,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, du 13 janvier 2012.
L'extr�mit� du p�rim�tre compris entre le chemin G.________ et la route H.________, � Sion, fait l'objet d'un plan de structuration adopt� le 21 avril 2005 par le Conseil municipal de Sion. Il comprend actuellement les parcelles nos 16092 � 16097 et 16099 sur lesquelles ont �t� �difi�es cinq villas mitoyennes, un immeuble de quatre appartements et un garage, le tout formant un lotissement d�nomm� "Les Jardins de Gravelone" (ci-apr�s: le lotissement). Il s'y trouve �galement les parcelles n� 16259 (avec un immeuble de huit appartements), 16335 (avec une villa individuelle) et, en son centre, la parcelle n� 11630, non b�tie et appartenant � Y.________. Un d�passement de la densit� admissible (soit 0,5) a �t� constat� sur le p�rim�tre du lotissement, n�cessitant une compensation �quivalant � 390 m2 de surface dans le p�rim�tre du plan de structuration.
Au mois d'avril 2008, une modification du p�rim�tre du plan a �t� mise � l'enqu�te, portant sur l'adjonction de la parcelle n� 5254, non b�tie, situ�e au nord-ouest. Elle fit l'objet de l'opposition de E.________ et F.________, C.________ et D.________, A.________ et B.________ (ci-apr�s: les opposants), tous propri�taires de parts de PPE d'immeubles situ�s dans le lotissement. Ces oppositions furent rejet�es le 10 juin 2009 par le Conseil municipal de la ville de Sion, et celui-ci adopta le nouveau plan de structuration avec pour condition, notamment, l'inscription d'une servitude de non-b�tir de 390 m2 sur la parcelle n� 11630 en faveur des parcelles constituant le lotissement et de la ville de Sion.
Cette d�cision a fait l'objet, d'une part, d'un recours form� par Y.________, qui s'opposait � l'inscription d'une servitude grevant sa parcelle et, d'autre part, de quatre recours form�s par les opposants pr�cit�s, qui contestaient l'int�gration de la parcelle n� 5254.
Par d�cision du 22 juin 2011, le Conseil d'Etat valaisan a admis le recours de Y.________. Ce dernier n'avait jamais consenti � une cession de droits � b�tir en faveur des parcelles situ�es � l'est et aucune disposition l�gale ne permettait, en dehors d'une proc�dure d'expropriation, de d�poss�der un propri�taire de l'indice d'utilisation de sa parcelle. Le transfert de densit� �tant une condition sine qua non � l'int�gration de la parcelle n� 5254, l'ensemble de la d�cision municipale a �t� annul�e.
Par d�cision du m�me jour, le Conseil d'Etat a �galement admis le recours form� par les opposants. Il a constat� la nullit� de la d�cision du Conseil communal, car l'extension du p�rim�tre du plan de structuration �tait de la comp�tence du Conseil g�n�ral. La parcelle n� 5254 se trouvait dans une zone diff�rente (zone individuelle coteau sensible), de sorte qu'une cession de densit� n'�tait pas possible.
Par arr�t du 13 janvier 2012, La Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan a rejet� le recours form� par les opposants contre la d�cision du Conseil d'Etat admettant le recours de Y.________. Les recourants persistaient � demander l'inscription d'une servitude de densit� grevant la parcelle n� 11630, une telle servitude ayant �t� promise par Y.________ en sa qualit� de promoteur immobilier et impos�e dans deux d�cisions rendues en 2007. La Cour de droit public a consid�r� qu'ind�pendamment des �ventuelles promesses faites par Y.________, celui-ci avait toujours refus� de grever sa parcelle et ne pouvait y �tre contraint selon le droit public. Par ailleurs, la d�cision du 10 juin 2009 ayant �t� annul�e, la condition qui y �tait li�e n'avait plus de raison d'�tre. Enfin, lors de ses s�ances des 6 et 20 septembre 2007, le Conseil municipal n'avait pris aucune d�cision contraignante � l'�gard de Y.________.
Par acte du 16 f�vrier 2012, les opposants, soit A.________, B.________, C.________ et D.________, F.________ et E.________ forment un recours en mati�re de droit public par lequel ils demandent l'annulation de l'arr�t cantonal et l'inscription d'une servitude de non-b�tir � charge de la parcelle n� 11630, en faveur des fonds constituant le lotissement et de la ville de Sion.
La cour cantonale a renonc� � se d�terminer. Le Conseil d'Etat conclut au rejet du recours. Y.________ conclut au rejet du recours dans la mesure o� il est recevable.
A l'invitation du Tribunal f�d�ral, l'avocat des recourants a produit les procurations en sa faveur, � l'exception de celle de D.________ qui fait d�faut.
La d�cision attaqu�e a �t� rendue dans une cause de droit public au sens de l'art. 82 let. a LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e.
1.1 L'arr�t attaqu� est final (art. 90 LTF) et �mane de la derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF). Les recourants, dont la d�marche tend � l'inscription d'une hypoth�que en faveur de leurs fonds, ont particip� � la proc�dure devant l'autorit� pr�c�dente. Ils ont qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Ils ont par ailleurs recouru en temps utile (art. 100 al. 1 LTF).
1.2 Les recourants ont produit une procuration dans le d�lai accord� � cette fin en application de l'art. 42 al. 5 LTF, � l'exception toutefois de D.________. Le recours sera d�s lors d�clar� irrecevable en tant qu'il �mane de ce dernier.
Invoquant les art. 9 Cst. et 78 de la loi cantonale sur la proc�dure et la juridiction administratives (LPJA, RS/VS 172.6), les recourants se plaignent de constatation arbitraire des faits. Ils reprochent � la cour cantonale d'avoir, � l'instar du Conseil d'Etat, fait abstraction des faits ant�rieurs � l'adoption du plan de structuration, notamment de l'existence d'une servitude de non-b�tir � la charge de la parcelle n� 11630, mentionn�e dans l'autorisation de construire du 23 d�cembre 2004, ainsi que d'un �change de courriels du mois de janvier 2006 avec le promoteur du lotissement, faisant �tat de la cr�ation d'une telle servitude. Les liens d'alliance entre Y.________ et le promoteur auraient �galement �t� ignor�s.
2.1 En principe, le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Toutefois, selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recourant peut critiquer les constatations de faits � la double condition que ceux-ci aient �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF et que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause, ce qu'il doit rendre vraisemblable par une argumentation r�pondant aux exigences de l'art. 42 al. 2 LTF, respectivement de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62 et les arr�ts cit�s).
2.2 L'arr�t cantonal repose sur une double motivation. En premier lieu, la cour cantonale a retenu que le droit cantonal ne permettait pas d'imposer au propri�taire actuel de la parcelle n� 11630 la cr�ation d'une servitude de non-b�tir, � d�faut d'accord de ce m�me propri�taire et en dehors d'une proc�dure d'expropriation. Les recourants ne contestent pas cette appr�ciation. Les faits qu'ils invoquent (soit notamment l'autorisation de construire accord�e � des tiers) ne permettent pas de retenir que Y.________ aurait donn� son accord en tant que propri�taire actuel de la parcelle concern�e. Les �ventuelles promesses faites ant�rieurement � des particuliers ne sauraient permettre � l'autorit� administrative de rendre une d�cision contraignante � son �gard. Les faits �voqu�s par les recourants sont �galement sans pertinence � l'�gard du deuxi�me motif retenu par la cour cantonale - dont le bien-fond� est confirm� ci-dessous -, qui voit dans la cr�ation d'une servitude une condition pos�e � l'extension du plan de structuration, devenue sans objet apr�s l'annulation de celle-ci.
L'argument relatif � l'�tablissement des faits doit, par cons�quent �tre �cart�.
Les recourants consid�rent que les questions de l'extension du plan de structuration et de la cr�ation de la servitude �taient ind�pendantes l'une de l'autre et qu'il serait arbitraire de retenir le contraire, ce que n'avait d'ailleurs pas fait le Conseil d'Etat.
3.1 L'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue en derni�re instance cantonale que si elle est manifestement insoutenable, m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut� ou si elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice ou de l'�quit�. Il ne suffit pas que la motivation de la d�cision soit insoutenable; encore faut-il qu'elle soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62 ).
3.2 La d�cision municipale prise en s�ance du 9 juin 2009 �carte les oppositions et adopte la modification du plan de structuration par l'adjonction de la parcelle n� 5254, consid�rant que le nouveau p�rim�tre est plus coh�rent et que cela permet de r�gulariser le surplus de densit� du lotissement. Cette d�cision pr�voit sans doute possible que cette extension est subordonn�e, notamment, � l'inscription d'une servitude de non-b�tir de 390 m2 � charge de la parcelle n� 11630 en faveur des parcelles constituant le lotissement, ainsi qu'en faveur de la ville de Sion. D�s lors, ind�pendamment de l'opinion exprim�e dans ses d�cisions par le Conseil d'Etat, la cour cantonale pouvait, sans aucun arbitraire, consid�rer que l'extension du plan de structuration et la cr�ation d'une servitude de densit� �taient indissociables, la seconde apparaissant comme une clause accessoire de la premi�re. D�s lors, l'annulation prononc�e par le Conseil d'Etat s'�tendait � l'ensemble de la d�cision municipale. Le grief doit donc �tre rejet�.
3.3 Les recourants estiment aussi que l'art. 7 de l'ordonnance sur les constructions du 2 octobre 1996 (ci-apr�s: OC, RS/VS 705.100; disposition selon laquelle les propri�taires concern�s peuvent convenir d'un transfert d'indice par la constitution d'une servitude) constituait une base l�gale suffisante pour imposer la constitution d'une servitude. En tant que professionnel de l'immobilier ayant particip� � l'ensemble de la promotion et du fait de ses liens avec le promoteur, Y.________ connaissait, lors de l'acquisition de sa parcelle, tant les probl�mes de densit� que les conditions pos�es � ce propos dans les pr�c�dentes autorisations de construire.
Dans la mesure o�, comme cela est confirm� ci-dessus, la cr�ation d'une servitude n'�tait qu'une condition � l'extension du plan, et que la d�cision municipale a �t�, sur ce point, d�finitivement annul�e, le grief tombe � faux.
Au demeurant, m�me si l'intim� connaissait les probl�mes de densit� et si la constitution d'une servitude faisait l'objet d'une autorisation d�livr�e en 2004 d�j� (ce qui est contest�), l'intim� n'�tait alors ni destinataire de l'autorisation, ni propri�taire de la parcelle. Quant aux d�cisions municipales prises en 2007, elles se limitent � des constatations et n'imposent nullement la cr�ation d'une servitude sur la parcelle n� 11630. C'est donc sans arbitraire que la cour cantonale a consid�r� que la cr�ation d'une nouvelle servitude de densit� n'avait pas, comme l'exige l'art. 7 OC, fait l'objet d'un consentement de la part du propri�taire concern�.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable, aux frais des recourants (art. 66 al. 1 LTF). Conform�ment � l'art. 68 al. 2 LTF, une indemnit� de d�pens est allou�e � l'intim� Y.________, � la charge solidaire des recourants.
Une indemnit� de d�pens de 3'000 fr. est allou�e � l'intim� Y.________, � la charge solidaire des recourants.