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Timestamp: 2016-10-20 19:49:19
Document Index: 11736507

Matched Legal Cases: ['Art. 103', 'Art. 103', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 55', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 832', 'Art. 845', 'Art. 832', 'Art. 184', 'BGE', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 156']

5A.33/2006 (24.04.2007)
Mit Vertrag vom 28. April 2006, �ffentlich beurkundet durch Z.________, verkaufte W.________ dem Ehepaar X.________ und Y.________ zu je h�lftigem Miteigentum das Grundst�ck G.________-GBB-xxxx. Bez�glich Kaufpreis und Zahlungsweise vereinbarten die Vertragsparteien was folgt:
1. Die Verk�uferin verkauft den K�ufern das Grundst�ck Nr. xxxx/GB G.________ zum Preis von CHF 850'000.00 (in Worten: Franken acht/f�nf/ null/null/null/null).
Die K�ufer erwerben das Grundst�ck zu je h�lftigem Miteigentum.
a) Durch Bank�berweisung am Beurkundungstag
b) CHF 20'000.00 durch Bank�berweisung innerhalb
von 10 Tagen nach Anmeldung des Eigentums�ber-
der Grundst�ckgewinnsteuer CHF 20'000.00
7. Zur Abl�sung des im dritten Rang bestehenden Inhaberschuldbriefes bezahlen die K�ufer gleichzeitig mit dem Nutzen- und Schaden�bergang auf das Klientenkonto des Notars Nr. zzzz den Betrag von CHF 500'000.00. Der Notar leitet diesen Betrag an den Inhaber des fraglichen Schuldbriefes weiter und sorgt daf�r, dass
dieser Zug-um-Zug an die K�ufer bzw. an die von diesen bezeichnete Bank ausgeh�ndigt wird.
Mit Verf�gung vom 2. Juni 2006 wies der Grundbuchverwalter H.________ den am 1. Mai 2006 angemeldeten Kaufvertrag ab. Er begr�ndete die Verf�gung damit, dass Ziff. 3 des Vertrages einen totalen Kaufpreis von Fr. 850'000.-- nenne. In Ziff. 7 h�tten die Vertragsparteien jedoch zus�tzlich vereinbart, dass die K�ufer zur Abl�sung des Inhaberschuldbriefes auf das Klientenkonto des Notars den Betrag von Fr. 500'000.-- zu bezahlen h�tten. Damit erh�he sich der Kaufpreis auf Fr. 1'350'000.--. Der in Ziff. 3 genannte Kaufpreis entspreche nicht dem effektiven Wert der Gegenleistung.
Gegen diesen Entscheid haben die Vertragsparteien und der Notar am 9. Oktober 2006 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit den Begehren um dessen Aufhebung und um Eintragung des Eigentums�bergangs. Mit Vernehmlassung vom 30. Oktober 2006 verlangt das Obergericht die Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Das Bundesamt f�r Justiz hat in seiner Vernehmlassung vom 30. November 2006 keinen f�rmlichen Antrag gestellt, sich aber dahingehend ge�ussert, dass die Formvorschriften der �ffentlichen Beurkundung eingehalten und die Anmeldung daher zu Unrecht abgewiesen worden sei.
Der verurkundende Notar ist vor Obergericht kostenf�llig unterlegen und damit durch den angefochtenen Entscheid im Sinn von Art. 103 lit. a OG ber�hrt. Sodann beschl�gt die Abweisung der Eintragung mit der Begr�ndung, der Vertrag sei inhaltlich unrichtig beurkundet worden, seine berufliche T�tigkeit bzw. seine amtliche Funktion, weshalb er auch im Sinn von Art. 103 Abs. 1 GBV betroffen und damit zur Beschwerdef�hrung legitimiert ist (vgl. BGE 116 II 136 E. 5 S. 139).
Das Obergericht hat festgehalten, als Synallagma stehe der Eigentumsverschaffung am Kaufobjekt nicht der in Ziff. 1 genannte Kaufpreis von Fr. 850'000.--, sondern ein Betrag von Fr. 1'350'000.-- gegen�ber. Der genannte "Total Kaufpreis" sei mithin unwahr. Die Gestaltung des Kaufvertrages lasse keinen anderen Schluss zu, als dass der wahre Kaufpreis verschleiert werden soll. Auf Seite 2 der Urkunde seien der Kaufpreis von Fr. 850'000.-- (Ziff. 1) und die Zahlungsweise dieses Betrages (Ziff. 3) festgehalten. In Ziff. 4 bis 6 folgten Vertragsbestimmungen, die nichts mit dem Kaufpreis zu tun h�tten. Auf Seite 3 der Urkunde folge sodann unter Ziff. 7 die weitere Verpflichtung der K�ufer, per Nutzen- und Schaden�bergang einen Betrag von Fr. 500'000.-- zu bezahlen. Offensichtlich solle durch die Aufteilung der zu zahlenden Geldleistungen auf verschiedene Ziffern, die auf verschiedenen Seiten des Dokumentes st�nden und nicht mit dem in Ziff. 3 beurkundeten "Total Kaufpreis" �bereinstimmten, bewirkt werden, dass Dritte verf�hrt w�rden, die zweite Geldleistung zu �bersehen und dadurch gem�ss dem Wortlaut von Ziff. 3 von einem totalen Kaufpreis von Fr. 850'000.-- auszugehen. Diese Vorgehensweise unterlaufe die Belegfunktion der �ffentlichen Urkunde mit ihrem Anspruch auf zuerkannter Wahrheitsgeltung und verletze die Wahrheits- und Deklarationspflicht. Sie verdiene daher keinen Rechtsschutz und f�hre zur Ung�ltigkeit des Kaufvertrags.
Die Beschwerdef�hrer bringen vor, sie m�ssten innerhalb des Vertrages frei sein, wo sie welche Leistungen der K�uferschaft definieren k�nnten. Solange s�mtliche Leistungen im Vertrag genannt w�rden, sei dieser vollst�ndig und transparent. Sodann sei klar, dass f�r die Hand�nderungs- und Grundst�ckgewinnsteuer alle Leistungen zusammenzurechnen seien. Rein vertragsrechtlich stehe der Eigentums�bertragung aber als Synallagma der Kaufpreis von Fr. 830'000.-- (gemeint wohl: Fr. 850'000.--) gegen�ber. Bestehe das Synallagma aber in nichts anderem, h�tte die Abl�sung des Schuldbriefes auch ausserhalb des Vertrages erfolgen k�nnen und w�re nicht einmal beurkundungspflichtig gewesen, ja das Zusammenz�hlen des Kaufpreises und der Abl�sesumme sei zivilrechtlich sogar unzul�ssig und widerspreche der wirtschaftlichen Realit�t. Der angefochtene Entscheid habe zur Konsequenz, dass die Vertragsparteien gezwungen w�rden, entgegen den tats�chlichen Gegebenheiten und entgegen ihrem Willen den Vertrag falsch zu beurkunden, damit sie den Eigentums�bergang im Grundbuch eintragen lassen k�nnten.
Gem�ss Art. 216 Abs. 1 OR bedarf der Kaufvertrag, der ein Grundst�ck zum Gegenstand hat, zu seiner G�ltigkeit der �ffentlichen Beurkundung. Wie diese vorzunehmen ist, bestimmt das kantonale Recht (Art. 55 Abs. 1 SchlT/ZGB). Der Begriff der �ffentlichen Beurkundung ist jedoch ein solcher des Bundesrechts, welches auch den Umfang des Formzwanges bestimmt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes und der herrschenden Lehre fallen dabei alle objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschrift, die ihrer Natur nach unmittelbar den Inhalt des Grundst�ckkaufvertrages betreffen (BGE 112 II 402 E. 2a S. 403 f. m.w.H.).
Mit Bezug auf den vertragswesentlichen Punkt des Kaufpreises besteht in der Lehre Einigkeit, dass sich dieser aus der Gesamtheit aller (Geld)leistungen zusammensetzt, welche der K�ufer dem Verk�ufer als Entgelt f�r die �bertragung des Eigentums am Grundst�ck erbringen muss, und sich der Beurkundungszwang auf diesen Gesamtbetrag erstreckt (Giger, Berner Kommentar, N. 245 zu Art. 216 OR; Leuenberger, in: Der Grundst�ckkauf, 2. Aufl., Bern 2001, � 2 N. 87; Br�ckner, Der Umfang des Formzwangs beim Grundst�ckkauf, in: ZBGR 1994, S. 15).
Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdef�hrer ist ebenso falsch wie die Begr�ndung, die verlangte Beurkundung widerspreche den wirtschaftlichen Begebenheiten: Mit der vereinbarten zus�tzlichen Zahlung von Fr. 500'000.-- an den Schuldbriefinhaber zur Abl�sung der im Grundpfandtitel verbrieften Forderung werden in diesem Umfang die Passiven des Verk�ufers vermindert, was in finanzieller Hinsicht identisch ist mit der Vermehrung der Aktiven, wie sie sich bei Zahlung des betreffenden Betrages an den Verk�ufer statt an den Schuldbriefgl�ubiger ergeben w�rde; das Befreiungsversprechen f�r die gem�ss Art. 832 Abs. 1 i.V.m. Art. 845 Abs. 1 ZGB vom Verkauf nicht ber�hrte Grundpfandschuld entspricht mit anderen Worten wirtschaftlich gesehen dem Zahlungsversprechen an den Verk�ufer. Nichts anderes w�rde sich im �brigen ergeben, wenn der K�ufer versprochen h�tte, im Sinn von Art. 832 Abs. 2 ZGB eine (effektiv bestehende) Grundpfandschuld zu �bernehmen. Bei all diesen Verpflichtungen des K�ufers geht es stets um eine Geldleistung, die als Kaufpreis oder Teil desselben anzusehen ist (vgl. Koller, Basler Kommentar, N. 24 zu Art. 184 OR). Ausschlaggebend ist, dass sich der Verm�gensstand des Verk�ufers zu Lasten des stipulierenden K�ufers als (Teil der) Gegenleistung f�r die �bertragung des Eigentums am Grundst�ck erh�ht.
Nichts f�r sich ableiten k�nnen die Beschwerdef�hrer sodann aus BGE 113 II 402. Dort wurde zu markt�blichen Bedingungen ein Darlehen gew�hrt, mit welchem zwar der Kaufrechtsvertrag finanziert wurde, das aber selbst nicht Teil des Kaufpreises war (E. 2c S. 405).
Der Vertrag beziffert den gesamthaften Kaufpreis mit Fr. 850'000.--, was nach dem Gesagten nicht der effektiv zu erbringenden Gegenleistung f�r die Eigentumsverschaffung entspricht; die Angabe ist mithin objektiv und subjektiv falsch. Haben die Parteien aber einen unwahren, nicht dem wirklichen Parteiwillen entsprechenden Kaufpreis verurkundet, so ist der Vertrag nichtig (BGE 98 II 313 E. 2 S. 316; 104 II 99 E. 2a S. 101).
Vor diesem Hintergrund ist es belanglos, dass die in Ziff. 7 zus�tzlich vereinbarte Leistung ebenfalls �ffentlich beurkundet ist, wird doch die Falschaussage in Ziff. 1 und 3 damit nicht richtig. Immerhin sei zu den Vorbringen der Beschwerdef�hrer, mit der Deklaration s�mtlicher Leistungen h�tten sie vollst�ndige Transparenz geschaffen und ihr Vorgehen sei im �brigen absolut normal, mit Blick auf die Belegfunktion der �ffentlichen Urkunde sowie auf die Wahrheits- und Deklarationspflicht festgehalten, dass dies nicht zutrifft. Praxis�blich ist, zuerst den Kaufpreis zu nennen und unmittelbar anschliessend die Modalit�ten der Kaufpreistilgung zu regeln, wozu auch die Abl�sung oder �bernahme von Grundpfandschulden geh�rt. So sind die Beschwerdef�hrer in Ziff. 1 und 3 denn auch vorgegangen, was Dritte umso mehr davon abh�lt, an ganz anderer Stelle im Vertrag nach m�glichen zus�tzlichen Kaufpreiskomponenten zu forschen. Die von den Beschwerdef�hrern gew�hlte Darstellungsweise kann keinen anderen Hintergrund haben, als den Umfang der effektiv zu erbringenden geldwerten Leistungen vor Dritten zu verbergen. Aufgrund der Ausf�hrungen in der Beschwerdeschrift, "die Parteien [h�tten] mehr als notwendig beurkundet und damit mehr Transparenz geschaffen, als die bundesrechtliche Norm von Art. 216 OR verlangt h�tte", muss davon ausgegangen werden, dass in einem n�chsten Umgang die Abl�sung oder gar die �bernahme von Grundpfandschulden im Kaufvertrag �berhaupt nicht mehr erw�hnt w�rde; solche Intentionen verdienen keinen Rechtsschutz.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Die Gerichtsgeb�hr ist folglich den Beschwerdef�hrern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG).
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern und dem Obergericht des Kantons Luzern, Justizkommission, sowie dem Eidgen�ssischen Justiz- und Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.