Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7688,co-nowego-w-orzecznictwie-cz.-220
Timestamp: 2019-09-20 09:30:26+00:00
Document Index: 26761962

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 12', 'art.12', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 12', 'art. 12']

Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 220 | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Zwiększenie zaliczek za nieterminowe wpłaty
Zmiana uchwały nie może pozbawiać członka wspólnoty praw nabytych
Paweł Puch	| 25.05.2015
Próba ograniczenia wykorzystania lokali użytkowych »
Sprzeczne z prawem jest zastosowanie zwiększonych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną dla właścicieli lokali, którzy nie płacą ich w terminie.
Zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, zatem jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów, nie można pobierać zaliczek, które nie znajdują pokrycia w wydatkach - wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach.
Przeczytaj również: Odpracowanie zaległych opłat za użytkowanie lokalu mieszkalnego
W pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej gmina wniosła o uchylenie uchwały. W uchwale właściciele lokali wprowadzili prawo do ustalania przez zarząd wspólnoty stawki zaliczki w wysokości zwiększonej o 50% w stosunku do stawki podstawowej w przypadku braku wpłaty w terminie.
Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie. Obowiązkiem właścicieli wyodrębnionych lokali jest partycypowanie w rzeczywistych (pełnych) kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej, w części nieznajdujących pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości (art. 13 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Uchwała zebrania właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art.12 ust. 3 ustawy). Przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną znajduje się w art. 14 ustawy o własności lokali. Stosownie do art. 15 ustawy o własności lokali, właściciele lokali na pokrycie kosztów zarządu uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.
Sprawdź też: Uchwała podstawą dochodzenia zaległości | Sposób na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych
Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel. Zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów, nie można pobierać zaliczek, które nie znajdują pokrycia w wydatkach.
Jednocześnie jej wysokość nie może być ustalana w sprzeczności z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego to przepisu wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów.
Jedyną formą i możliwością zróżnicowania opłat i zasady równości obciążeń właścicieli lokali, jaką przewiduje ustawa o własności lokali, jest zwiększenie uchwałą właścicieli obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali przewidziany w art. 12 ust. 3 ustawy.
Jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń. Jak wynika z treści tych przepisów zróżnicowanie wielkości wysokości obciążeń może dotyczyć jedynie tych obciążeń, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i może mieć miejsce jedynie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli lokali służących do innych celów niż mieszkalne.
Przeczytaj też: Rozgraniczenie instalacji wodnej | Koszty zarządu tylko według udziałów
Czynnikiem podjęcia takiej uchwały winno być istnienie określonych uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Mając na uwadze powyższe rozważania, stwierdzić należy, że zaskarżona uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali.
Podkreślić przy tym należy, że przepisy ustawy o własności lokali przewidują sankcje związane z niewypełnianiem przez właściciela obowiązków ciążących na nim z racji pozostawania we wspólnocie mieszkaniowej, czyli możliwość dochodzenia należności z tytułu kosztów zarządu w postępowaniu upominawczym oraz prawo wniesienia powództwa o przymusową sprzedaż lokalu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z 16.09.2014 roku, sygn. akt I C 1481/14