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Timestamp: 2018-03-24 10:03:17
Document Index: 117662716

Matched Legal Cases: ['§ 932', '§ 1167', 'OGH', '§ 2', '§ 111', '§ 111', 'OGH']

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Pflicht zum Ersatz der Verbesserungskosten trotz voreiliger Selbstvornahme
6. Januar 2018 Allgemein, WerkvertragGewährleistung, Verbesserungskostenadmin
Rechte und Pflichten aus dem Titel der Gewährleistung sind für Käufer und Verkäufer im § 932 ABGB umfänglich geregelt worden: Der Käufer kann wegen eines Mangels die Verbesserung (sohin: Nachbesserung oder Nachtrag des Fehlenden), den Austausch der Sache, eine Preisminderung oder die Wandlung fordern. Allerdings muss der Käufer eine Reihenfolge einhalten. Zunächst kann er nur die Verbesserung oder den Austausch der Sache verlangen, es sei denn, dass die Verbesserung oder der Austausch unmöglich geworden ist oder für den Verkäufer, verglichen mit der anderen Abhilfe, mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre. Ob dies der Fall ist, richtet sich auch nach dem Wert der mangelfreien Sache, der Schwere des Mangels und den mit der anderen Abhilfe für den Käufer verbundenen Unannehmlichkeiten. Erst dann, wenn sowohl die Verbesserung als auch der Austausch unmöglich oder für den Verkäufer mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre, so hat der Käufer das Recht auf Preisminderung oder, sofern es sich nicht um einen geringfügigen Mangel handelt, das Recht auf Wandlung. Dasselbe gilt, wenn der Übergeber der Sache die Verbesserung oder den Austausch verweigert oder nicht in angemessener Frist vornimmt, wenn diese Abhilfen für den Käufer mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden wären oder wenn sie ihm aus triftigen, in der Person des Übergebers liegenden Gründen unzumutbar sind. All diese Vorgaben gelangen auf Grund eines gesetzlichen Verweises (siehe § 1167 ABGB) auch bei Werkverträgen zur Anwendung.
Nach den dargestellten Regeln könnte man zur Auffassung gelangen, dass der Käufer/Werkbesteller keinen Anspruch auf Ersatz seiner Verbesserungsaufwendungen hat, wenn er voreilig die Verbesserung selbst durchführt oder von Dritten durchführen lässt, statt dem Verkäufer/Werkunternehmer die Gelegenheit zur Verbesserung einzuräumen. In der Tat hört man diese Argumentation in der Praxis sehr oft. Vor allem auf der Baustelle, wo schnell und ohne Wartezeiten gearbeitet werden soll und es nicht selten vorkommt, dass ein Werkunternehmer fehlerhafte Ausführungen eines anderen Gewerks mit eigenen Mitteln rasch ausbessert, um sein Gewerk ohne Verzögerungen ausführen zu können, wird der Bauherr oft mit der Aussage des ersten Werkunternehmers konfrontiert, dass jener kein Ersatz schulde, weil ihm keine Verbesserungsmöglichkeit eingeräumt wurde. Diese Behauptung widersprich aber eindeutig der Rechtsauffassung des Obersten Gerichtshof!
Nach der Rechtsprechung (vgl. zB. OGH 27.9.2017, 9 Ob 45/17h) kann nämlich dem Willen des Gesetzgebers nicht entnommen werden, dass der im ABGB normierte “Vorrang der Verbesserung” die Konsequenz haben solle, dass der Übernehmer der Sache bei “voreiliger Selbstvornahme” der Verbesserung endgültig mit den gesamten Kosten der Verbesserung belastet bleiben soll. Vielmehr kann der Übernehmer auch dann, wenn er dem Veräußerer keine Verbesserungsmöglichkeit eröffnet hat, sondern die Sache selbst verbesserte oder im Regelfall durch einen Dritten verbessern ließ, jedenfalls jene Kosten begehren, die der Veräußerer hätte aufwenden müssen, wenn ihm die im Gesetz grundsätzlich vorgesehene “Chance zur zweiten Andienung” eingeräumt worden wäre. Der Käufer/Werkbesteller kann also den Ersatz seines Aufwands jedenfalls insoweit verlangen, als dieser Aufwand auch den Übergeber getroffen hätte. Sofern dem Übergeber im Einzelfall aus besonderen Gründen geringere Kosten aufgelaufen wären, ist er dazu gehalten, dies zu behaupten und zu beweisen.
12. März 2017 Allgemein, Immobilienadmin
Gründung eines Vereins in Österreich – Erklärvideo mit 5 Schritte Anleitung
19. November 2016 Allgemein, VereinsrechtSportverein, Vereinsrechtadmin
Gründung eines Vereins in Österreich – Erklärvideo mit 5-Schritte-Anleitung
https://youtu.be/EtiE9TMbivs
EU-Beihilfe – unbekannt und gefährlich für Unternehmen
6. November 2016 Allgemein, Europäisches RechtBeihilfe;, Beihilferecht, EU-Beihilfe, EU-Recht, Europäische Union, rechtswidrige Beihilfe, Unternehmenadmin
https://www.youtube.com/watch?v=AQoLXxCV3o0
Schäden an Feuermauer bei Abriss des Nachbarhauses
22. November 2015 Allgemein, Nachbarrechte, SchadenersatzrechtAbriss, Feuermauer, Generalsanierung;, Immissionen, Nachbarrecht, Schadenersatzadmin
Wer haftet für unverschuldete Schäden an Feuermauer bei Abriss des Nachbarhauses?
Schäden an Feuermauer bei Abriss des Nachbarhauses weiterlesen →
Achtung bei Immobilientransaktionen ab morgen
Auf Grund von Verordnungsänderungen sind bei Immobilientransaktionen ab 1.7.2015 Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr gemeinsam vom Treuhänder abzuführen. Die Grundbuchseintragungsgebühr (1,1%) wird nicht mehr vom Gericht direkt dem Käufer vorgeschrieben. Der Käufer hat daher bei Selbstberechnungen die gesamten Gebühren auf das Anderkonto des Treuhänders zu überweisen. Dies sollte bei der Vertragsgestaltung nicht vergessen werden.
Mein diesjähriger Beitrag in der Reihe “Jahrbuch Beihilferecht” beschäftigt sich mit der Anwendung des Beihilferechts und Kartellrechts auf die wirtschaftliche Tätigkeit von Kammern.
Privatzimmervermietung in Österreich
15. April 2015 Allgemein, ReiserechtOrtstaxe; Widmungsänderung; Eurovision song Contest, Privatzimmervermietung; Gewerbe; touristische Nutzung; Umwidmungadmin
Privatzimmervermietung bei Großevents (zB. Eurovision Song Contest) im rechtlichen Graubereich – oder warum ich dem Gast aus Japan Schnaps aber keinen Saki servieren darf
Anstehende Großereignisse – wie etwa der Eurovision Song Contest – reduzieren die Kapazitäten für günstige Übernachtungsmöglichkeiten. Kein Wunder also, dass Private hier eine Chance für ein Zubrot sehen. Dies kann aber böse (und teuer) enden, wenn die gesetzlichen Rahmenbedingungen nicht eingehalten werden.
Zunächst gilt es, dass Gewerberecht zu beachten: Die Gewerbeordnung gilt grundsätzlich für alle gewerbsmäßig ausgeübten und nicht gesetzlich verbotenen Tätigkeiten, kennt jedoch eine Reihe von Ausnahmen. Eine Ausnahme betrifft “die nach ihrer Eigenart und ihrer Betriebsweise in die Gruppe der häuslichen Nebenbeschäftigungen fallenden und durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes betriebenen Erwerbszweige” (vgl. § 2 Abs. 1 Z 9 GewO 1994). Diese Ausnahmebestimmung ist schon einem sehr dunklen Graubereich zuzuordnen, besteht sie doch fast nur aus unbestimmten und damit auslegungsbedürftigen Gesetzesbegriffen. Klar ist, dass die Heranziehung von Personal für die Zimmervermietung – und mögen diese auch Familienmitglieder sein, die sonst nicht in der betreffenden Wohnung leben – nicht mehr vom Ausnahmetatbestand erfasst wäre. Die bloße Raumvermietung fällt hingegen nicht darunter, wenn also keine mit einer Beherbergung im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen erbracht werden (zB. keine Zurverfügungstellung der Bettwäsche, keine Verpflegung, keine Zimmerreinigung).
Ist das Gewerberecht anzuwenden, freut sich zunächst die Wirtschaftskammer über ein weiteres zahlungspflichtiges Mitglied. Darüber hinaus muss sich der Vermieter die Frage stellen, ob er das Gewerbe frei ausüben darf oder ob er einen Befähigungsnachweis benötigt. Beide Varianten kommen in Betracht! Einen Befähigungsnachweis benötigt, wer das Gastgewerbe ausüben möchte. Einer Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe bedarf es für die Beherbergung von Gästen oder für die Verabreichung von Speisen jeder Art und den Ausschank von Getränken (vgl. § 111 Abs. 1 GewO 1994). Bei Ausübung dieses Gewerbes besteht eine Versicherungspflicht bei der Sozialversicherung der gewerblichen Wirtschaft. Stellt nun die gewerberechtlich relevante Privatzimmervermietung immer eine Tätigkeit dar, für die ein Befähigungsnachweis vorzulegen ist? Nein, denn nach einer weiteren gesetzlichen Ausnahme (vgl. § 111 Abs. 2 Z 4 GewO 1994) bedarf es ausnahmsweise keines Befähigungsnachweise für die Beherbergung von Gästen, wenn nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden. Ferner dürfen Frühstück und kleine Imbissen verabreicht werden. Einen Befähigungsnachweis bedarf es dann auch nicht für den Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen noch für gebrannte geistige Getränke als Beigabe zu diesen Getränken. Nimmt man das Gesetz ernst – und das wollen und müssen wir natürlich – darf also den Gästen zum kleinen Imbiss ein Flaschenbier “mit Schuss”, aber kein süffiges Achterl serviert werden. Und man beachte: der Obstler ist auch nur als Beigabe zum Bier erlaubt und darf nicht eigenständig verabreicht werden, also ohne ein Bierchen geht gar nichts. Folglich ist es unzulässig, dass Sie dem Gast aus Japan einen Saki zum Frühstück kredenzen, obgleich das Gesetz nicht ausdrücklich vorschreibt, dass Sie nur Semmel und Melange anbieten dürfen. Als kleiner Imbiss könnte ein Kaviarbrötchen mit Fischeiern aus der Region noch durchgehen, aber niemals ein Glas Sekt dazu.
Die Bundesländer wollen natürlich auch am Gast verdienen. Für Wien bestimmt das Wiener Tourismusförderungsgesetz, dass, wer im Gebiet der Stadt Wien in einer Privatunterkunft gegen Entgelt Aufenthalt nimmt, eine Ortstaxe zu entrichten hat. Personen, die in einer Privatunterkunft länger als drei Monate ununterbrochen Aufenthalt nehmen, sind von der Entrichtung der Ortstaxe ausnahmsweise befreit. Aktuell beträgt die Ortstaxe je Person und Beherbergung 3,2 % der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist das Beherbergungsentgelt, wobei die Umsatzsteuer, das Entgelt für das Frühstück im ortsüblichen Ausmaß und ein Pauschalabzug von 11% nicht in die Bemessungsgrundlage fallen. Steuerschuldner ist der Gast, aber der Vermieter muss für jeden Gast die Ortstaxe einbehalten und an das Magistrat abführen.
Der Vermieter, der willig ist, alle oben genannten Bedingungen, einzuhalten, steht schließlich vor einer weiteren, womöglich unüberwindbaren Hürde. Der Oberste Gerichtshof (5 Ob 59/14h) hat festgestellt, dass die touristische Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 2 bis 30 Tage eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt. Liegt keine Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer vor, so handelt der Wohnungseigentümer unerlaubt eigenmächtig. Gegen diese unerlaubte Eigenmacht können sich die anderen Wohnungseigentümer im Wege der Eigentumsfreiheitsklage zur Wehr setzen. Es ist in diesem Zusammenhang hervorzuheben, dass der Vermieter die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt und sich nicht auf eine allfällige Zustimmung des Hausverwalters stützen kann. Stimmt nur ein Miteigentümer nicht zu, muss er zu Gericht gehen. Diese Hürde ist daher in der Praxis kaum zu bewältigen. Zu betonen ist aber, dass der OGH nur die touristische Nutzung als eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung ansieht. Eine einmalige kurzfristige Vermietung oder die Vermietung während eines eigenen Ortswechsels ist nicht erfasst.
Last not least sind steuerliche Aspekte zu beachten. Beispielsweise kann die Zimmervermietung steuerlich zu den Einkünften aus dem gewerblichen Betrieb oder zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft zählen.
Betrachte Sie auch meinen kurzen Beitrag zur Privatzimmervermietung in schaumedia.at:
http://schaumedia.at/lang/de_DE/broadcast/109271