Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Vermieter-haet-sich-nicht-an-muendliche-Zusage-bzgl-Nachmietersuche--f24674.html
Timestamp: 2017-12-14 10:11:47
Document Index: 62522813

Matched Legal Cases: ['§ 158', '§ 162', '§ 535', '§ 538', '§ 946', '§ 951']

Vermieter hät sich nicht an mündliche Zusage bzgl. Nachmietersuche
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Vermieter Vermieter hät sich n...
14.04.2007 11:19 |
Wir haben unsere derzeitige Wohnung am 02.04 gekündigt, unser Mietverhältnis endet somit zum 30.06.
Da wir unsere neue Wohnung ab dem 15.05 angemietet haben, wollten wir uns selber um einen Nachmieter zum 01.06 kümmern, um für den Monat Juni nicht doppelt Miete zu zahlen.
Mit unserer Vermieterin hatte ich vor unsere Kündigung mündlich vereinbart, dass wir einen Nachmieter zum 01.06 suchen dürfen.
Ein weiterer Punkt war, dass wir gerne einen Nachmieter gehabt hätten, der unsere Küche ablöst (2500€) - dies wäre allerdings kein absolutes Muss gewesen.
Am 11.04 hatten wir Mietinteressenten in unserer Wohnung, die sich auf unsere Annonce (Suchen Nachmieter zum 1.6.07; mit Küchenablöse erwünscht) meldeten. Mit diesem Paar wurde der Einzugstermin zum 01.06 und eine eventuelle Ablöse der Küche nach der Besichtigung der Wohnung mit uns mündlich besprochen. Da diese Mietinteressenten unseren Wünschen entsprachen, haben wir sie unserer Vermieterin vorgestellt.
Die potentiellen Nachmieter wollten noch ein oder zwei Tage mit ihrer Entscheidung abwarten.
Nun haben uns genau diese potentiellen "Nachmieter" am 13.04 angerufen, und uns mitgeteilt, dass sie mit der Vermieterin einen Mietvertrag ab dem 01.07 (ohne Küchenablöse) unterzeichnet haben. Unsere Vermieterin hat sich also nicht an die mündliche Vereinbarung bzgl. eigener Nachmietersuche gehalten und den Nachmietern einen Mietbeginn zum 01.07 zugesichert bzw. angeboten.
Wir haben uns also an die Abmachung gehalten, und ihr einen geeigneten, solventen Nachmieter für den 01.06.07 gestellt, mit dem sie auch sehr zufrieden war. Entgegen unserer Absprache hat sie sich jedoch nicht an die Bedingungen gehalten, dass wir dafür einen Monat früher ausziehen können.
Wir sind nicht gewillt, die Miete für den Monat Juni zu zahlen, da wir einen passenden Nachmieter gefunden haben, der auch zum 01.06.07 eingezogen wäre.
Unsere Vermieterin hat von uns eine Kaution in Höhe von zwei Warmmieten. Ich würde die Überweisung unserer Miete gerne sofort einstellen, und somit für den Monat Mai und Juni keine Miete zahlen. Der Mietausfall hierfür kann durch das Einbehalten der Kaution ausgeglichen werden.
Ich weiss, dass das nicht rechtens ist, aber nachdem wir von unserer Vermieterin so dermassen hintergangen worden sind, sehe ich nicht ein, ihr in irgendeiner Weise entgegen zu kommen.
1.) Welche rechtliche Konsequenzen könnte dies für uns haben?
Wenn wir für die Monate Mai und Juni regulär Miete zahlen würden, so sind wir uns ziemlich sicher, dass die Vermieterin aus irgendwelchen Gründen einen erheblichen Teil der Kaution einbehalten würde (wie sie es auch bei unseren Vormietern gemacht hat). Dazu muss man sagen, dass es kein Übergabeprotokoll bei unserer damaligen Wohnungsübernahme gab.
Wir haben den Boden in unserem Schlafzimmer und Küche damals aus eigener Tasche gezahlt, da der Teppichboden nicht mehr tragbar war. Die restlichen Böden in der Wohnung sind auch erneuert worden, zum Teil auf Kosten der Vermieterin und zum Teil auf Kosten unserer Vormieter. Unter dem Küchenboden liegt der alte PVC-Boden, der ursprüngliche Zustand des Bodens kann also problemlos wieder hergestellt werden. In unserem Schlafzimmer wurde ein Korkboden verlegt, direkt auf den Estrich. Der ursprüngliche Boden (der alte, abgenutzte Teppich), kann also nicht mehr hergestellt werden. Die Rechnung für die von uns gezahlten Böden habe ich noch.
Da unsere Vermieterin uns nun so hintergangen hat, möchte ich die Böden mitnehmen.
2.) Spricht irgendwas dagegen? Kann sie mich verpflichten, einen "Ersatzboden" anstatt der Korks im Schlafzimmer hereinzulegen? Wie gesagt, es gab damals kein Übergabeprotokoll.
Letztendlich geht es hier um folgende Summen:
2500 € für die Küche, die wir nun nicht mehr ablösen lassen können.
725 € Miete für den Juni, die wir nun zahlen müssen, obwohl die Wohnung leer steht.
760 € für die Böden, die wir damals aus eigener Tasche gezahlt haben.
1450 € Kaution, die wir aus Erfahrung nicht vollständig mehr wiederbekommen.
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Ihre mündliche Vereinbarung mit der Vermieterin ist rechtlich als Mietaufhebungsvertrag, zum 31.05.2007, einzuordnen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Vertragsaufhebung an die aufschiebende Bedingung geknüpft wurde, dass Sie der Vermieterin einen genehmen und solventen Nachmieter zu stellen haben, § 158 BGB.
Ihrer Sachverhaltsschilderung folgend haben Sie dieses Erfordernis auch erfüllt. Insbesondere, da die Nachmieter als taugliche Mieter durch die Vermieterin zum 01.07.2007 angenommen wurden. In diesem Verhalten ist eine treuwidrige Verhinderung des Bedingungseintritts durch die Vermieterin zu sehen. Gemäß § 162 BGB sind Sie daher so zu stellen, als sei die Bedingung tatsächlich eingetreten. Demzufolge sollten Sie nicht verpflichtet sein für den Monat Juni 2007 einen weiteren Mietzins zu entrichten.
Obschon ein Aufhebungsvertrag des gesamten formbedürftigen Mietvertrages seinerseits nicht der Schriftform bedarf, weil nunmehr gerade kein Rechtsverhältnis mehr bestehen soll, obliegt Ihnen die Darlegungs- und Beweislast, dass eine zu Ihren Gunsten wirkende Vereinbarung getroffen wurde. Diesbezüglich könnte es sich unter Umständen in einem Rechtsstreit als schwierig erweisen, einen entsprechenden Nachweis zu erbringen. Insoweit müssten Sie nachweisen, dass der Kontakt durch Ihr Bemühen zustanden gekommen ist.
Bezüglich des Monats Mai sollten Sie davon absehen, den Mietzins einzubehalten. Insoweit besteht der Mietvertrag fort. Gemäß § 535 Abs. 2 BGB sind Sie daher verpflichtet den Mietzins auch zu zahlen. Der Aufhebungsvertrag gilt erst zum 01.06.2007. Auch wenn ein möglicher Mietausfall durch die einbehaltene Kaution ausgeglichen werden könnte, besteht dennoch die Gefahr, dass die Vermieterin die Kaution zum Ausgleich für die von Ihnen möglicherweise verursachten Schäden an dem Wohnungseigentum verwendet. Insoweit wären Sie weiterhin verpflichtet den Mietzins für den Monat Mai zu entrichten. Im Ergebnis hätten Sie dadurch keinen Vorteil erzielt.
Grundsätzlich sind Sie verpflichtet das Mietobjekt in dem ursprünglichen Zustand zu übergeben. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden, haben Sie dagegen nicht zu vertreten, § 538 BGB.
Hinsichtlich des Korkbodens in Ihrem Schlafzimmer kommt es daher entscheidend darauf an, ob der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden kann. Ihren Angaben entnehme ich jedoch, dass dies gerade nicht mehr möglich ist. Zudem bedürfen Änderungen solcher Art grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Sollte der Korkbelag mit dem Estrich fest verklebt worden sein, so ist zudem zu berücksichtigen, dass die Vermieterin dadurch Eigentümerin des Bodens geworden ist, § 946. Diesbezüglich besteht zwar grundsätzlich die Möglichkeit gemäß § 951 BGB eine Vergütung in Geld zu verlangen, soweit nicht der Einwand der aufgedrängten Bereicherung zum Tragen kommt. Das wäre der Fall, wenn die Mehrung des Vermögens der Vermieterin, nicht deren Willen entspricht. Das gilt dann, wenn vertraglich festgelegt ist, dass Änderungen des Mietobjekts nicht ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden dürfen und der Wohnraum in seinem ursprünglichen Zustand zu übergeben ist. In diesem Fall besteht auch kein Anspruch auf Geldersatz und Sie sind verpflichtet den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Nachmietersuche von Vermieter
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