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Timestamp: 2016-10-25 19:17:55+00:00
Document Index: 174763911

Matched Legal Cases: ['art. 46', 'art. 47', 'art. 24', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 272', 'in casu', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 272', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 63', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 63', 'art. 677', 'art. 667', 'ATF ', 'art. 677', 'ATF ', 'art. 156']

Composition de la Cour : M. Walter, pr�sident, M. Corboz et
4. Les �poux D.________, demandeurs et recourants,
6. Les �poux F.________, demandeurs et recourants,
tous repr�sent�s par Me Yves Nicole, avocat � Yverdon-les-Bains,
1. H.________, d�fendeur et intim�,
2. Dame I.________, d�fenderesse et intim�e,
tous deux repr�sent�s par Me Daniel Pache, avocat � Lausanne;
(contrat de bail; r�siliation; prolongation)
A.- Les d�fendeurs H.________ et dame I.________ sont propri�taires des parcelles attenantes a et b de la commune de Z.________ au lieu-dit "W.________", qu'ils ont acquises par voie successorale le 23 juillet 1982; leur p�re avait achet� ces biens-fonds en 1952. Sur la parcelle a est �difi�e une villa, dont H.________ a fait sa r�sidence secondaire.
Huit constructions l�g�res existent de longue date - pour certaines depuis un si�cle - sur l'article b; ces constructions, commun�ment appel�es "cabanons", "week-end" ou "capites", qui constituaient � l'origine un village de p�cheurs, sont chacune mentionn�es au feuillet du registre foncier aff�rent � la parcelle b, sous la rubrique "b�timents", en tant que "logement".
H.________ et dame I.________ ont lou� des emplacements sur la parcelle b aux personnes suivantes:
- Selon des courriers des 27 juin et 2 d�cembre 1996, A.________ s'est vu remettre en location "deux emplacements de cabanons pour r�sidence secondaire" apr�s avoir achet� d'un tiers les cabanons �rig�s sur ce terrain. Dans ces �critures, les d�fendeurs d�claraient donner leur accord � l'acquisition des cabanons et accepter que l'emplacement soit dor�navant lou� � A.________. En 1984, ce dernier a re�u un "r�glement d'emplacement" �tabli par H.________, par lequel les d�fendeurs se r�servaient le droit d'accepter ou de refuser que les cabanons soient revendus � une tierce personne et se faisaient conc�der un droit de pr�emption.
- Par contrat du 28 novembre 1975, feu X.________ a pris en location une part de la parcelle b susmentionn�e; B.________ lui a succ�d� en tant que locataire.
- Par convention du 19 juin 1970, C.________ s'est vu transf�rer avec effet r�troactif au 1er janvier 1970 les droits et les obligations du bail de dame J.________, que celle-ci avait, de son c�t�, repris de feu sieur K.________.
- Sieur D.________ s'est vu transf�rer, par contrat du 14 octobre 1976, les droits et les obligations du bail � loyer conclu par feu Y.________ le 28 f�vrier 1955, ayant pour objet "une parcelle de terrain sur laquelle est �difi�e une capite propri�t� du locataire".
- E.________, �g� de 84 ans, loue de longue date une portion de la parcelle litigieuse selon un contrat conclu oralement � une date ind�termin�e.
- Sieur F.________ a �t� accept� le 1er octobre 1998 comme locataire d'un emplacement pour cabanon sur l'article b en question.
- Dame G.________ a lou� le 27 juillet 1960 � l'ancien propri�taire de la parcelle b une part de terrain o� a �t� �rig� un cabanon propri�t� de la locataire.
Les cabanons ainsi lou�s sont construits en bois et reposent sur de grands pilotis; ils sont constitu�s d'une seule grande pi�ce cloisonn�e. Dans les ann�es 1970, ils ont �t� raccord�s aux �gouts, � l'eau et � l'�lectricit�, les occupants d'alors ayant assum� les co�ts de ces installations.
Par la suite, H.________ a fait proc�der � la mise en souterrain du r�seau �lectrique et t�l�phonique de la parcelle, aux frais des locataires. Chaque cabanon dispose au moins d'un lieu d'aisance, d'une douche, d'un coin cuisine �quip� et d'un emplacement pour dormir; certains sont m�me �quip�s de chemin�e de salon, d'antenne de t�l�vision, de bo�te aux lettres, de cave ou de galetas. Bien qu'aucun permis d'habiter n'ait jamais �t� d�livr�, les cabanons font l'objet de polices d'assurance-incendie distinctes �tablies au nom des d�fendeurs en tant qu'hoirie; ce sont les locataires qui paient les primes.
B.- Par lettres-circulaires du 17 septembre 1999, H.________, au nom de l'hoirie H.________, a r�sili� les baux au 31 d�cembre 2000; il a fait �tat de projets de construction sur la parcelle et expos� que le d�lai de cong� devait permettre aux locataires de s'organiser pour d�monter et �vacuer leurs cabanons.
A.________, B.________, C.________, les �poux D.________, E.________, les �poux F.________, le 18 octobre 1999, ainsi que dame G.________, le 21 octobre 1999, ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Morges de requ�tes tendant � la constatation de la nullit� du cong�, subsidiairement � son annulation, plus subsidiairement � une prolongation des baux. La conciliation ayant �chou�, A.________, B.________, C.________, les �poux D.________, E.________, les �poux F.________, le 16 f�vrier 2000, et dame G.________, le 17 f�vrier 2000, ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud des m�mes conclusions.
Par jugement du 10 ao�t 2000, le Tribunal des baux a prononc� que les contrats de bail � loyer liant les demandeurs A.________, B.________, C.________, sieur D.________, E.________, sieur F.________ et dame G.________ aux d�fendeurs H.________ et dame I.________, portant sur des portions de terrains de la parcelle b de la commune de Z.________, ont �t� valablement r�sili�s le 17 septembre 1999 pour le 31 d�cembre 2000.
Saisie des recours form�s par A.________, B.________, C.________, les �poux D.________, E.________, les �poux F.________, selon acte du 28 d�cembre 2000, et par dame G.________, selon acte s�par� du 29 d�cembre 2000, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirm� le jugement pr�cit� par arr�t du 25 avril 2001. En substance, la cour cantonale, apr�s avoir admis de traiter les deux recours conjointement dans une seule d�cision, a consid�r� que les parties ont conclu des baux qui ne portaient que sur le terrain nu, � l'exclusion des cabanons, et que les dispositions l�gales sur la protection contre les cong�s concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux n'�taient pas applicables par analogie dans le cas pr�sent.
C.- A.________, B.________, C.________, les �poux D.________, E.________, les �poux F.________, ainsi que dame G.________ recourent en r�forme au Tribunal f�d�ral par un acte unique. Ils concluent principalement � ce que les cong�s qui leur ont �t� signifi�s le 17 septembre 1999 soient d�clar�s nuls, subsidiairement � ce qu'ils soient mis au b�n�fice d'une prolongation de bail de quatre ans et, plus subsidiairement, � ce que la cause soit renvoy�e � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision.
1.- D'apr�s l'art. 46 OJ, le recours en r�forme n'est recevable dans les contestations civiles de nature p�cuniaire - sous r�serve d'exceptions non r�alis�es en l'esp�ce - que si, d'apr�s les conclusions des parties, les droits contest�s dans la derni�re instance cantonale atteignent une valeur d'au moins 8000 fr. L'art. 47 al. 1 OJ dispose que les divers chefs de conclusions form�s dans une contestation p�cuniaire par des consorts sont additionn�s, pourvu qu'ils ne s'excluent pas. Selon la jurisprudence rendue en application de cette disposition, sont additionn�s les divers chefs de conclusions qui ont effectivement �t� r�unis en instance cantonale et qui ont fait l'objet d'une d�cision unique dans le cadre d'une m�me proc�dure, pour autant que les conditions de la consorit� simple au sens de l'art. 24 al. 2 PCF soient r�unies, le fait que les actions aient �t� exerc�es d'embl�e simultan�ment ne jouant aucun r�le � cet �gard (ATF 116 II 587 consid. 1 p. 589; 103 II 41 consid. 1c).
En l'occurrence, la cour cantonale a statu� sur les deux actions dans la d�cision critiqu�e. La valeur litigieuse doit donc se calculer en additionnant les conclusions de tous les demandeurs. Il r�sulte de l'arr�t d�f�r� que le loyer annuel des demandeurs s'�l�ve � 200 fr. pour le meilleur march� et � 3280 fr. pour le plus cher. Les demandeurs soutiennent que les dispositions de protection relatives aux baux d'habitations, ancr�es aux art. 266l et 272 CO, doivent s'appliquer et requi�rent principalement que les cong�s soient d�clar�s nuls, � titre subsidiaire que les baux soient prolong�s conform�ment � l'art. 272b CO. La valeur litigieuse se d�termine par cons�quent in casu en fonction de la dur�e minimale pendant laquelle les demandeurs pourraient user des objets lou�s si la r�siliation des baux n'�tait pas valable (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), �ventuellement d'apr�s la dur�e d'une possible prolongation des baux, laquelle est de quatre ans au maximum pour les baux d'habitations. A consid�rer les conclusions litigieuses en instance cantonale, la valeur minimale requise par l'art. 46 OJ est atteinte, de sorte qu'il convient d'entrer en mati�re sur le recours.
2.- Les motifs � l'appui des conclusions d'un recours en r�forme doivent indiquer succinctement quelles sont les r�gles de droit f�d�ral viol�es par la d�cision attaqu�e et en quoi consiste la violation (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Il appartient au recourant de discuter r�ellement les motifs de la d�cision attaqu�e, afin qu'apparaissent les raisons qui le portent � croire qu'elle contrevient � des r�gles du droit f�d�ral (ATF 121 III 397 consid. 2a; 116 II 745 consid. 3 et les arr�ts cit�s). La sanction du non-respect de ces exigences est l'irrecevabilit�, partielle ou totale, du recours.
Les recourants font valoir en premier lieu que les constructions litigieuses sont devenues propri�t� des intim�s en raison du principe de l'accession, de sorte que ce sont des habitations au sens des art. 266l CO et 271 � 273 CO que les d�fendeurs ont mises � disposition des demandeurs. A titre subsidiaire, dans l'hypoth�se o� le caract�re de constructions immobili�res des cabanons serait ni�, les recourants soutiennent que les normes protectrices aff�rentes aux baux d'habitations devraient s'appliquer par analogie. Encore plus subsidiairement, ils pr�tendent que les magistrats vaudois ont viol� le droit f�d�ral en n'examinant pas le moyen pris de l'abus de droit soulev� en instance cantonale.
En l'esp�ce, la cour cantonale a jug� que les dispositions de protection concernant les baux d'habitations - en particulier celles relatives � la prolongation des baux (art. 272 ss CO) - n'�taient pas applicables, m�me par analogie, si bien que l'arr�t attaqu� ne contient aucune constatation � propos des crit�res d'octroi d'une telle prolongation.
D�s l'instant o� les recourants n'expliquent nullement en quoi le refus d'une prolongation de leurs baux contreviendrait au droit f�d�ral, la conclusion subsidiaire du recours, qui tend � l'obtention d'une prolongation quadriennale des baux, est irrecevable
3.- Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 ibidem).
Dans la mesure o� un recourant pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). L'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale ne peut �tre remise en cause (ATF 126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).
Celui qui invoque une des exceptions pr�cit�es doit fournir toutes indications utiles � son sujet et mentionner en particulier les pi�ces du dossier cantonal qui justifient, selon lui, son admission. S'il estime qu'il y a lieu de compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale, il doit en outre �tablir qu'il avait all�gu� en temps utile et selon les r�gles de la proc�dure cantonale des faits qui ont �chapp� aux juges pr�c�dents ou que ceux-ci ont consid�r�s � tort comme �tant d�nu�s de pertinence en droit; � ce d�faut, la conclusion tendant � faire compl�ter l'�tat de fait est assimil�e � une pr�sentation de faits nouveaux, d'o� son irrecevabilit� (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 115 II 484 consid. 2a).
Les recourants n'invoquent aucune des exceptions consacr�es aux art. 63 al. 2 et 64 OJ. Lorsque les demandeurs affirment que les d�fendeurs ont abus� de leur droit en r�siliant les baux le 17 septembre 1999, ils se fondent sur des constatations non retenues par l'autorit� cantonale, � savoir que le r�glement applicable de la zone ne permettrait pas l'implantation du b�timent projet� par les intim�s et que ceux-ci auraient demand� aux recourants, quelques semaines avant de r�silier leurs baux, de consentir � des investissements sur la parcelle b. Le moyen est irrecevable.
4.- L'art. 266b CO pr�voit qu'une partie peut r�silier le bail d'un immeuble ou d'une construction mobili�re en observant un d�lai de cong� de trois mois pour le terme fix� par l'usage local ou, � d�faut d'un tel usage, pour la fin d'un semestre de bail. Pour les baux d'habitations, le d�lai de cong� est de trois mois pour le terme fix� par l'usage local ou, � d�faut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO). Le bailleur qui loue des habitations ou des locaux commerciaux doit donner le cong� en utilisant une formule agr��e par le canton et qui indique au locataire la mani�re dont il doit proc�der s'il entend contester le cong� ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le cong� qui ne satisfait pas � ces exigences de forme est nul (art. 266o CO).
a) Il n'est pas contest� que les d�fendeurs, en r�siliant les baux le 17 septembre 1999 pour le 31 d�cembre 2000, ont respect� les d�lais l�gaux. Ils n'ont cependant pas fait usage de la formule officielle de l'art. 266l CO. Les recourants en d�duisent que le cong� est nul par application de l'art. 266o CO. A ce propos, l'autorit� cantonale a retenu, de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 2 OJ), que l'objet des baux pass�s entre les parties avait exclusivement trait au terrain nu, sur lequel les cabanons des demandeurs ont �t� �rig�s. Les demandeurs ne s'en prennent pas � cette constatation. Mais ils soutiennent que leurs "capites" ne constituent pas des constructions mobili�res au sens de l'art. 677 CC, mais sont devenues partie int�grante de la parcelle litigieuse en vertu de l'art. 667 al. 2 CC.
b) D'apr�s la jurisprudence, pour d�terminer si l'on se trouve en pr�sence d'une construction mobili�re, il faut tenir compte � la fois de l'intensit� objective du lien qui unit la chose au sol et de l'intention du propri�taire de l'immeuble (�l�ment subjectif) (ATF 105 II 264 consid. 1a et les arr�ts cit�s). Il r�sulte de l'�tat de fait souverain que les cabanons des demandeurs sont pos�s sur des pilotis en sorte qu'ils ne sont pas fix�s solidement au sol. Le fait que ces cabanons soient reli�s aux �gouts et connect�s au r�seau �lectrique et t�l�phonique ne saurait suppl�er, quoi qu'en pensent les recourants, au manque de lien qui existe objectivement entre les "capites" et le sol. A propos de l'�l�ment subjectif, la cour cantonale a notamment accord� � bon droit un poids d�terminant aux diff�rents documents contractuels (cf. sur ces crit�res: Rey, Commentaire b�lois, n. 7 ad art. 677 CC; Liver, Trait� de droit priv� suisse, V/1, p. 191 s.).
Les magistrats vaudois n'ont ainsi pas viol� le droit f�d�ral en qualifiant les cabanons en cause de constructions mobili�res.
c) On ne saurait suivre les demandeurs lorsqu'ils pr�tendent que les dispositions relatives � la protection contre les cong�s doivent s'appliquer par analogie. De fait, les normes en cause ne sont applicables qu'aux baux d'habitations et de locaux commerciaux (Higi, Commentaire zurichois, n. 84 ss ad Vorbemerkungen zu Art. 253-274g CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 78/79). Il para�t ainsi douteux qu'une application analogique desdites normes puisse entrer en ligne de compte s'agissant de baux portant sur des terrains nus destin�s � accueillir de petites maisons de week-end. De toute mani�re, les conditions particuli�res pos�es par le Tribunal f�d�ral � l'ATF 98 II 199 consid. 4b pour autoriser l'application par analogie pr�conis�e par les demandeurs ne sont en l'occurrence aucunement r�alis�es, comme l'a bien vu la cour cantonale.
5.- En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�, l'arr�t critiqu� �tant confirm�. Vu l'issue de la querelle, les frais et d�pens doivent �tre mis � la charge des recourants qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 2000 fr. � la charge des recourants;
3. Dit que les recourants verseront solidairement aux intim�s une indemnit� de 3000 fr. � titre de d�pens;