Source: http://jurisurba.blogspirit.com/archive/2013/07/14/dans-le-cas-d-un-lotissement-c-est-quoi-l-ensemble-du-proje.html
Timestamp: 2018-10-18 05:34:36+00:00
Document Index: 103968861

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 8", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 7", "l'article 5", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 8"]

« Dans le cas d’un lotissement », c’est quoi « l’ensemble du projet » au sens de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme ? - JURISURBA
on se demande bien à quoi sert cet article dont les effets pervers ont déjà été relevés par ailleurs...
apparemment, on se dirigerait vers une application prêtorienne originale :
*ce qui est décrit dans la demande de PA -ou la DP !- est acquis et jugé à l'aune de l'ensemble du projet : on ne peut plus alors refuser le PC sur la base de règles appliquées à chaque lot
*ce qui n'a pas été décrit lors de la procédure de lotissement ne bénéficiera pas du R123-10-1 au moment des PC
de là à dire qu'un lotissement "à la carte", sans plan de division, fait perdre à son pétitionnaire les droits à construire attachés aux espaces communs, il n'y a qu'un pas...
Écrit par : Emmanuel Wormser 13h10 - dimanche 14 juillet 2013
Là tu me parles du jgt du TA de Cergy dont l'arrêt de la CAA de Lyon est à mon sens l'exact contraire : ce qu'a ou non décrit le lotisseur n'a aucune incidence, si ce n'est pour sa propre autorisation, on applique ensuite les règles à l'échelon propre de l'assiette du permis de construire, indépendamment du fait qu'elle constitue le lot d'un lotissement... Et vive l'urbanisme de projet !
Écrit par : Patrick E. DURAND 13h57 - dimanche 14 juillet 2013
mmm.... non, pas tant contraire que ça...
si dans son PA le pétitionnaire de Lyon avait précisé l'implantation des constructions futures, je pense que le juge aurait accepté l'application de l'article 8 entre lots au lieu du 7... au motif que accordé dans le PA donc pas de retour en arrière lors du PC...
(pour ceux qui n'ont pas suivi, "Cergy" c'est le jugement TA Cergy, 8 février 2013, 1re ch., n° 1105578, 1105581 et 1205536, Association « Mon Montrouge », C+ mentionné dans la dernière livraison de la revue de jurisprudence de ce tribunal)
quant à ta remarque sur l'enterrement de la porte étroite ouverte à l'urbanisme de projet, je la partage évidemment !
Écrit par : emmanuel wormser 18h10 - dimanche 14 juillet 2013
Quel grand optimiste tu fais :))) Dans l'arrêt commenté c'est une DP, dans celui cité c'est un PA et, dans les deux cas, le juge s'en fout...Il ne cherche ni s'il y a un plan de division, ni ce qu'a éventuellement prévu le lotssieur
Écrit par : Patrick E. DURAND 19h16 - dimanche 14 juillet 2013
Le 14 juillet (date de l'insertion) , n'est-ce pas le jour de ....tous les feux d'artifiçe?
Écrit par : Jean-Michel Lugherini 20h37 - mercredi 17 juillet 2013
C'est surtout la Fête de la Fédération (mais pas celles des lotisseurs/aménageurs, ni du bâtiment, ni des promoteurs) et c'est pas non plus le 3 mai...
Écrit par : Patrick E DURAND 22h18 - mercredi 17 juillet 2013
Chaque jour, je bénis le bagout dont je suis parfois doté et qui me permet de convaincre régulièrement les élus avec lesquels je travaille d'écrire dans le règlement de leur PLU que celui-ci s'oppose formellement à l'application de ce foutu article...
Au moins, c'est plus simple et on contrôle quand même un peu mieux les formes urbaines résultantes qui normalement répondent aux volontés politiques exprimées lors de l'élaboration. Et quand on veut de la souplesse, on se dote de règles "souples" directement dans le PLU*. Pas de surprise, pas d'aléa !
* : par souple il faut entendre toutefois dans le respect des obligation de règlementer, évidemment !
;-Þ)
Et si j'étais persifleur, ce qu'à dieu ne plaise, l'urbanisme de projet n'est pour moi qu'un ultime renvoi des nostalgiques de la ZAC de grand papa qui permettait aux aménageurs de s' absoudre, dans une joyeuse insouciance, des règles et des réflexions préexistantes, et ce pour vendre leur propre sauce dans le carré de sol ilien découpé dans les documents d'urbanisme.
On connait le résultat de cet urbanisme de projet là, il suffit de se balader dans les quartiers des années 70-80 de la plupart des grandes villes.
A quoi sert d'imposer moultes réflexions lourdes et couteuses aux communes (et de plus en plus!) si ensuite on a licence de s'assoir dessus pour construire a peu près n'importe quoi au mépris du droit élémentaire du voisin à savoir ce qui peut se faire à côté de chez lui à l'avance. Et ça dans le cadre d'un process démocratique (a minima) de type élaboration de PLU qui lui permet de le savoir à l'avance et de faire valoir son droit à ne pas être d'accord??
et par n'importe quoi, c'est genre un étage de plus, 30% de surface en plus, aussi haut que chez le voisin, plus de meètres carrés parce que ma chaudière est plus propre que la tienne, sous ses fenêtres, j'en passe et des meilleures.
Bref, le niveau pas grand chose de la réflexion de planification urbaine. Et on s'étonnera du rejet des villes au bénéfice des campagnes et de leurs grands terrains de construction isolationnistes !
;-Þ))
Écrit par : ChD 18h47 - jeudi 22 août 2013
L'on pourrait souscrire à cette analyse emplie d'une certaine logique si tous les documents d'urbanisme faisaient l'objet d'etudes "longues et couteuses".
Helas, entre les PLU à 4 sous et les vieux POS maintes fois "copiers-collers" sur le village voisin, il semble envisageable de pouvoir envisager un urbanisme "de projet" ( pour les uns) ou "du moment" ( pour les autres).
Peut-etre qu'un brin d'explication de texte sur ce fameux article de nos juges, à defaut du législateur, permetrait des projets "époque-compatibles"
Écrit par : Lugherini jean-michel 20h20 - jeudi 19 septembre 2013
Certes, les dispositions de l'article R. 123-10-1 "ne concernent que la décision autorisant le lotissement".
Et si un permis "tenant lieu de déclaration préalable de lotissement" au sens du R. 442-2 permettait de contourner ce problème? en effet, par le jeu de cet article, le permis de construire deviendrait, comme par magie, une "décision autorisant le lotissement" au sens où l'entend l'arrêt du 9 juillet 2013.
Mais il faudrait peut-être alors faire un tri, dans le dossier de permis de construire, entre ce qui relève de la DP de lotissement et ce qui relève de la construction proprement dite.
Dans tous les cas, il est vrai que permis de construire ne peut tenir lieu que de déclaration préalable, et pas de permis d'aménager. C'est mieux que rien!
Écrit par : Joseph Andreani 19h16 - mardi 05 novembre 2013
Pour l'heure, le L442-1 me parait plus "assumé" juridiquement que cet article "ovni" qu'est le R 442-2.
Déjà, peut-être pourrait-on s'interroger sur sa légitimité car l'ordonnance du 22décembre 2011..... ne semble pas l'avoir bien envisagé.
L'on pourrait aussi se poser effectivement de nombreuses questions, mais pour faire court il convient de ne pas oublier l'infraction pénale du L480-4-1.... Soit 15000 euros, ce qui en sout n'est peut être pas trop cher....dans certains cas.
Mais de toutes façons, cet article ne parle que de "une construction" ....sur une "partie d'unitéfoncière" ayant fait l'objet d'une division.
Il n'entrevoit pas de générer de nouvelles divisions
Écrit par : Lugherini jean-michel 20h00 - mardi 05 novembre 2013
Tiens, bonjour Joseph !
Je ne vois pas bien le lien entre R123-10-1 et R442-2 dans la mesure où le second ne vaut que DP réservé à une construction unique sur un lot unique qui a déjà été divisé PREALABLEMENT... le PC étant déposé sur l'unité foncière issue de la division -sans possiblité de déposer sur tout ou partie de l'UF pré-division puisqu'elle n'existe plus.
(sur le R442-2, j'espère que tu as lu l'excellent article de l'ami Mansour au BJDU !)
Écrit par : Emmanuel Wormser 20h30 - mardi 05 novembre 2013
Meme s'il peut paraitre marginal, ce cas de figure peut se poser dans une logique de régularisation d'une division (régularisation effectivement traitée avec brio dans la parution que tu évoques, Emmanuel!)
Écrit par : Joseph Andreani 22h17 - mardi 05 novembre 2013
Je reviens un peu tardivement sur les arrêts du TA de Cergy et de la CAA de Lyon au sujet de l'article R.123-10-1.
Malgré ces deux arrêts récents, ne doit-on pas considérer que cet article permet au lotissement (au moins celui faisant l'objet d'un PA) d’édicter des règles (de recul, de taille minimum de terrain, etc.) qui s'affranchissent des règles du PLU, sauf au regard de l'ensemble du projet. Mais pour cela encore faut-il que l'auteur du dossier de PA édicte explicitement les nouvelles règles qu'il entend définir, dans le cadre de son règlement et/ou de son plan de composition.
Si le règlement du dossier de Permis d'Aménager indique clairement que les constructions peuvent s'implanter sur la limite entre les lots et si le plan de composition de ce PA présente des lots de 400 m² (alors même que l'article 7 du règlement du PLU impose un minimum de 4 mètres et que l'article 5 impose 800 m² au minimum, mais sans s'opposer à l'application du R.123-10-1), la demande de PA ne pourra qu'être autorisée et validée par la commune, en application des disposition de l'article R.123-10-1.
N'est-on pas en droit de penser, que lors de l'instruction des PC sur ce lotissement, les règles propre au lotissement seront appliqué en priorité aux règles du PLU dans la mesures où ces règles ne sont pas contraire aux dispositions du PLU en vertu de l'article R.123-10-1 ou si l'on veut, elles sont certes contraires aux dispositions du PLU mais par dérogation accordée au titre du R.123-10-1.
Écrit par : Claude BARNERON 11h54 - mercredi 06 novembre 2013
c'est le sens de mon premier commentaire... mais force est constater, comme le fait Patrick dans son analyse, que les juges n'ont pas l'air convaincus par les modalités d'application de l'article...
à suivre le jour où ça "montera" au CE...
Écrit par : Emmanuel Wormser 12h05 - mercredi 06 novembre 2013
Et certaines "grandes villes"...... ont depuis décidé.....d'appliquer à la lettre ces arrêts!
Il n'y a même plus discussion....
Comme dit Patrick....ça valait le "coup" de rajouter "la totalité" des règles!!!
Écrit par : Lugherini jean-michel 17h32 - mercredi 06 novembre 2013
je rebondis sur votre discussion suite au dernières directives DDTM de haute corse tombées dernièrement en réponse à une problématique posée par un Permis d'aménagé.
Le PA en question avait explicitement indiqué que en vertu de cet article de loi, aucun prospects latéraux entre les limites séparatives des lots à l'intérieur du lotissement n'était définis (ce qui allait dans le sens de l'aménagement désiré).
le PA a été validé en ce sens par la DDTM (jusque la tout va bien). Le problème se pose maintenant sur les dépôts de permis ou la directive tombée est la suivante:
"En l'absence de prospects applicables entre les limites séparatives pour les permis déposés, appliquez les prospects définissant les limites minimales à respecter entre deux bâtiment sur une même unité foncière" (article 8 du PLU il me semble) ....
Prospect de 5 m ... les lots 1 et 3 ayant leurs projets validés à moins de 2 m de la limite, le lot 2 n'a plus que ses yeux pour pleurer ...
dernier arrivé, dernier servi ...
D Mouries
Écrit par : D Mouries 16h47 - mardi 18 février 2014
j’ai découvert votre article en faisant des recherches les moteurs de recherche. Ce billet est riche d’enseignements. Maintenant, je suis en permanence votre flux RSS, à bientôt. Amélie
Écrit par : eugene 10h51 - mercredi 26 mars 2014
Si le législateur rédige des textes flous, c'est certainement qu'il veut donner au juge la marge pour apprécier une situation donnée. Il faut donner l'opportunité au juge de réfléchir sur ce qui est juste ou non. Donc, je pense que les textes devraient toujours garder un minimum de clarté mais doivent également permettre au juge, non pas de faire de l'arbitraire mais de rendre justice selon les cas.
Écrit par : Laurence 12h14 - jeudi 03 juillet 2014
Laurence, en matière de REP, ce n'est pas ce que l'on attend... du juge !
Je profite de mon passage pour signaler un arrêt sur le R123-10-1... dont j'espère que Patrick le commentera ;o))
il est accessible sur Légifrance : CAA PAris 06_06_2014_12PA03899_12PA03901_12PA03931
Écrit par : Emmanuel Wormser 12h21 - jeudi 03 juillet 2014
Exact "twitter" ce matin ! Application contraire à cet arrêt de Lyon.
Il va sans dire que si j'en trouve le temps (et donc je dispose de moins en moins ; d'où twitter...), il s'agira de mon prochain commentaire sous l'angle "Fractionnement de l'ensemble immobilier unique horizontal, divisions foncières et R.123-10-1" puisque ce fractionnement s'opère en lieu et place d'un PC unique qui aurait donc dû/pû être un PCVD... ce qui me permettra de revenir sur le considérant n°5 de CE n°341.235 dont ne n'ai sur ce point perçu la portée que bien tardivement :)
Écrit par : P E DURAND 13h34 - jeudi 03 juillet 2014
Si je perçois bien l'application du L.123-10-1, et notamment le respect de l'article 8 du PLU, et dans le cas où la décision de la CAA de Lyon ne soit pas suivi, certes on se dirige à l'opposé de l'urbanisme de projet, mais en même temps cela revient à interdire, par exemple, les constructions mitoyennes, dans le cadre d'une DP.
Ne va-t-on pas alors à l'encontre de l'esprit de densification, et celui, en vogue, d'économies d'énergies ?
Dans tous les cas, l'application de cet article semble bien difficile, et crée d'avantage d'insécurité, tant pour le professionnel que le propriétaire ou l'acquéreur...
Écrit par : Olivier 08h56 - mardi 10 mars 2015