Source: https://www.svjaktualne.cz/33/pripravovane-zmeny-v-uprave-bytoveho-spoluvlastnictvi-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Emdgjoc89mPOBWHbF4r8e-v2ZspOsA8wwA/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-02-25 12:42:16+00:00
Document Index: 42295951

Matched Legal Cases: ['§ 125', '§ 211', '§ 1166', '§ 1198', '§ 1127', '§ 1191', '§ 1221', '§ 1209', '§ 1209', '§ 1209', '§ 1198', '§ 1202', '§ 1208', '§ 1188', '§ 1124', 'soud ', 'soud ', '§ 14', 'soud ', 'soud ', 'Soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ']

Pøipravované zmìny v úpravì bytového spoluvlastnictví | svjaktualne.cz
Pøipravované zmìny v úpravì bytového spoluvlastnictví
Dne 24. 4. 2019 byl v poslanecké snìmovnì projednán v prvním ètení tisk 411 , vládní návrh zákona, kterým se mìní zákon è. 89/2012 Sb., obèanský zákoník, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále také „NOZ”), a dal¹í související zákony. V souèasné dobì je pøipraveno jednání v ústavnì právním výboru, ne¾ bude návrh postoupen do druhého ètení. Pøipravený návrh se týká právní úpravy bytového spoluvlastnictví, obsa¾ené v obèanském zákoníku a zákonì è. 311/2013 Sb., o pøevodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domùm nìkterých bytových dru¾stev.
Úprava bytového spoluvlastnictví se dotýká znaèného mno¾ství osob. V roce 2017 bylo v Èeské republice evidováno pøibli¾nì 65 tisíc spoleèenství vlastníkù jednotek, pøièem¾ jejich poèet meziroènì vzrostl o 3 %. V bytovém spoluvlastnictví je více ne¾ jeden a pùl milionu bytù. Nároky kladené na vlastníky bytù a orgány spoleèenství vlastníkù se neustále zvy¹ují spolu s pøibývajícím poètem právních pøedpisù, které na tato bytová spoleèenství dopadají. Právní úprava je mnohdy slo¾itá a v nìkterých pøípadech vyvolává výkladové otázky a z toho plynoucí diskuse nejen v oblasti praktické, ale i akademické, a je rovnì¾ pøedmìtem soudní judikatury.
Z tìchto dùvodù a po rozsáhlých konzultacích s mnoha odborníky z praxe i teorie byl pøedlo¾en návrh, jeho¾ cílem je zpøesnìní textu a vyjasnìní nìkterých sporných ustanovení. Návrh obsahuje i nìkteré zmìny zásadního charakteru, které mají pøispìt k posílení postavení spoleèenství vlastníkù a zlep¹ení jeho fungování. Na druhé stranì v¹ak není zámìrem zpracovatelù zmìna dosavadní koncepce tak, jak byla nastavena obèanským zákoníkem, úèinným od roku 2014, i kdy¾ nìkteré zmìny jsou zásadnìj¹ího charakteru a týkají se pøedev¹ím spoleèenství vlastníkù (dále také „spoleèenství”), jeho vzniku a dal¹ích otázek spojených se správou spoleèných èástí.
NahoruÚprava vzniku spoleèenství vlastníkù
V souèasné dobì jsou vedeny diskuse o tom, zda je mo¾né, aby spoleèenství jako právnická osoba vzniklo i v pøípadì, kdy bude mít jen jednoho èlena. Podle § 125 NOZ, v souvislosti s § 211 NOZ, mù¾e vzniknout právnická osoba o jednom èlenu, pøipou¹tí-li to zákon. Úprava bytového spoluvlastnictví v¹ak takové výslovné ustanovení neobsahuje, i kdy¾ z § 1166 odst. 2 by se nepøímo tato mo¾nost dala odvodit. Aby byly odstranìny pochybnosti, obsahuje návrh úpravu, která umo¾òuje výslovnì vznik spoleèenství vlastníkù jednotek s jedním èlenem. Tato zmìna reflektuje skuteènost, ¾e obèanský zákoník zavádí pøi splnìní zákonných podmínek povinnost zalo¾it a nechat vzniknout právnickou osobu v podobì spoleèenství vlastníkù; pøièem¾ poru¹ení této povinnosti je sankciováno nemo¾ností pøevádìt vlastnické právo k jednotkám (§ 1198) a vlastníci jednotek v takovém pøípadì zùstávají za dluhy solidárnì odpovìdní (§ 1127 a § 1191). Navr¾ená úprava je navíc v souladu se zámìrem, aby spoleèenství vlastníkù jednotek vznikalo co nejdøíve.
Pokud bude pøi zalo¾ení právnické osoby vlastníkù jednotek více, navrhuje se stanovit dva zpùsoby zalo¾ení spoleèenství vlastníkù. Stejnì jako v pøípadì zalo¾ení spolku se pøedpokládá buï zalo¾ení spoleèenství na ustavující schùzi, nebo bez konání ustavující schùze, shodnou-li se v¹ichni vlastníci jednotek na obsahu stanov.
Spolková úprava ustavující schùze se ostatnì pou¾ije na spoleèenství pøimìøenì (§ 1221).
Zakládá-li se spoleèenství vlastníkù na ustavující schùzi, je k pøijetí stanov tøeba vìt¹ina hlasù v¹ech vlastníkù jednotek. V takovém pøípadì je nezbytné chránit vlastníka jednotky, který byl pøi hlasování o stanovách pøehlasován. Takový vlastník má mo¾nost obrátit se v prekluzivní lhùtì (§ 1209 odst. 1) na soud, aby rozhodl podle § 1209. Odkazem na toto ustanovené se staví rovnì¾ najisto, ¾e úprava § 1209 se pou¾ije i v situaci, kdy nevzniklo spoleèenství vlastníkù jako právnická osoba.
I nadále návrh stanoví po¾adavek veøejné listiny – notáøského zápisu. V pøípadì pøijetí stanov na ustavující schùzi nepùjde o notáøský zápis o právním jednání, nýbr¾ o notáøský zápis o rozhodnutí orgánu. Shodnou-li se na obsahu stanov v¹ichni vlastníci jednotek, pùjde o notáøský zápis o právním jednání. Výjimka se stanoví pro pøípad, kdy bude spoleèenství vlastníkù zakládat jediný vlastník v¹ech jednotek. V takovém pøípadì se notáøský zápis nevy¾aduje. Tato právní úprava vychází ze stávajícího znìní, podle kterého se notáøský zápis nevy¾aduje, zakládá-li se spoleèenství vlastníkù prohlá¹ením o rozdìlení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.
Navrhovaná právní úprava toto nepøebírá, a to mimo jiné z dùvodu, ¾e spoleèenství vlastníkù ji¾ novì nebude mo¾né zalo¾it v prohlá¹ení, ale bude zakládáno samostatnì. V souvislosti s tím se zachovává výjimka pro pøípady, kdy bude spoleèenství vlastníkù zakládat jediný vlastník v¹ech jednotek. Pøedpokládá se toti¾, ¾e k zalo¾ení spoleèenství vlastníkù jediným vlastníkem bude zpravidla docházet ve stejné dobì jako k rozdìlení práva k nemovité vìci na vlastnické právo k jednotkám prohlá¹ením vlastníka této nemovité vìci.
K problematice notáøských zápisù je pøedlo¾en pozmìòovací návrh, podle kterého by notáøské zápisy byly vy¾adovány pouze pøi pøijetí stanov na ustavující schùzi nebo právním jednáním v¹ech vlastníkù jednotek, ale ji¾ ne v pøípadì jejich zmìn.
Rovnì¾ se zpøesòuje text ustanovení, které øe¹í okam¾ik povinného zalo¾ení a vzniku spoleèenství vlastníkù jednotek v § 1198. Zde je postaveno najisto, ¾e právnická osoba musí vzniknout, kdy¾ ètyøi jednotky jsou ve vlastnictví ètyø rùzných vlastníkù. Smyslem navrhovaného pravidla je tedy stanovit nejvy¹¹í mo¾ný poèet vlastníkù, pøi nìm¾ bude tøeba pøijmout stanovy, a to poètem ètyø vlastníkù (výjimeènì bude mo¾né, aby se stanovy pøijímaly pøi vy¹¹ím poètu vlastníkù jednotek – napøíklad pøi vypoøádání spoluvlastnictví).
V pøípadì, kdy v bytovém spoluvlastnictví budou pouze ètyøi vlastníci, tito si mohou jednotky mezi sebou libovolnì pøevádìt a blokace podle odstavce pøevodu jednotek se neuplatní, proto¾e by se v bytovém spoluvlastnictví „neobjevil” dal¹í, tj. pátý vlastník. Stejnì tak mù¾e kterýkoli z tìchto vlastníkù pøevést svou jednotku na tøetí osobu za pøedpokladu, ¾e on sám ¾ádnou jinou jednotku v bytovém spoluvlastnictví nevlastní (pùvodní „ètvrtý” vlastník je nahrazen novým „ètvrtým” vlastníkem).
Souèasnì se vypou¹tí ustanovení umo¾òující odlo¾ený vznik spoleèenství vlastníkù jednotek. Je zájmem v¹ech vlastníkù, aby spoleèenství vznikalo co nejdøíve, a to zejména s ohledem na jejich solidární postavení ve vztahu k vìøitelùm do doby vzniku spoleèenství. Navr¾ená úprava je v souladu i s proklamovaným zámìrem, aby nemovitá vìc byla ve vìcech správy reprezentována jedním subjektem. V opaèném pøípadì je správa velmi ztí¾ena, a to zejména v pøípadì øízení soudních, stavebních a dal¹ích, pokud zde je více samostatných subjektù, ale napøíklad i v pøípadì úvìrování domu rozdìleného na jednotky.
Aby v¹ak nevznikaly v praxi potí¾e, bylo pøijato pøechodné ustanovení, které øe¹í situace, kdy zakladatel (nadpolovièní vlastník) ji¾ v souèasné dobì vykonává správu spoleèných èástí podle stávajícího ustanovení § 1202.
NahoruZjednodu¹ení pøijímání zmìn prohlá¹ení vlastníka
Proces pøijímání zmìn prohlá¹ení má být zjednodu¹en tak, aby nadále postaèovala dohoda dotèených vlastníkù spolu se souhlasem stanovené vìt¹iny vlastníkù jednotek. Není ji¾ vy¾adováno usnesení shromá¾dìní, èím¾ se celý proces výraznì zrychlí. Souèasnì návrh øe¹í problémy spojené s urèením dotèeného vlastníka.
Navrhovaná zmìna reaguje na aktuální problémy s trojstupòovým schvalováním zmìny prohlá¹ení. Podle stávající úpravy se ke zmìnì prohlá¹ení vy¾aduje dohoda dotèených vlastníkù jednotek. Z úpravy jasnì nevyplývá, za jakých okolností je mo¾né pova¾ovat vlastníka za dotèeného – zda jen kdy¾ se jedná pøímo o zmìny týkající se jeho pøedmìtu vlastnictví nebo i v pøípadì jakékoli dal¹í zmìny týkající se napø. spoleèných èástí. K úèinnosti dohody je nezbytný souhlas vlastníkù jednotek s vìt¹inou hlasù, který musí být uèinìn v písemné formì. A koneènì, vzniklo-li spoleèenství vlastníkù, musí v souladu se stávajícím § 1208 písm. b) o zmìnì prohlá¹ení rozhodovat i shromá¾dìní, a to prostou vìt¹inou hlasù. Tento postup je komplikovaný a zatì¾uje aplikaèní praxi.
Pokud se zmìna prohlá¹ení bude dotýkat práv a povinností nìkterého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho pøedmìtu vlastnictví, musí s takovou zmìnou písemnì souhlasit tento vlastník. Jedná se napø. o zmìnu podílu na spoleèných èástech, zmìnu velikosti podlahové plochy jednotky, zmìnu ve výluèném u¾ívání spoleèné èásti apod. Bude-li takovýchto dotèených vlastníkù více, budou muset souhlasit v¹ichni dotèení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit ka¾dý formou jednostranného právního jednání, popøípadì spoleènou dohodou (anebo kombinací – napø. dohoda èásti vlastníkù v kombinaci s jednostranným právním jednáním nìkolika dal¹ích vlastníkù).
K úèinnosti zmìny prohlá¹ení se nadále bude vy¾adovat souhlas stanovené vìt¹iny vlastníkù jednotek. Vlastníci takto vyslovují souhlas se zmìnou prohlá¹ení, která vyplývá z jednostranných právních jednání nebo spoleèné dohody dotèených vlastníkù jednotek (anebo z kombinace).
Pokud se v¹ak zmìna dotýká práv a povinností v¹ech vlastníkù, je tøeba souhlasu v¹ech vlastníkù – pùjde napøíklad o situace, kdy se v¹em vlastníkùm mìní podíl na spoleèných èástech nebo kdy se v¹em vlastníkùm mìní pomìr vý¹e pøíspìvkù na správu domu a pozemku.
Dále se zde jednoznaènì stanoví, pøi jakých zmìnách prohlá¹ení se postupuje zjednodu¹eným zpùsobem a nevy¾aduje se souhlas v¹ech vlastníkù. Jde o pøípady, kdy se mìní spoleèné èásti, ale nemìní se ¾ádnému z vlastníkù podíl na spoleèných èástech – typicky pùjde o pøístavby výtahù, zmìny úèelu u¾ívání spoleèných èástí (nikoli tìch ve výluèném u¾ívání) –, napøíklad prádelna se zmìní na koèárkárnu, èi roz¹íøení budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníkù jednotek na spoleèných èástech. Dále jde o zmìnu u¾ívání bytu – v tomto pøípadì samozøejmì zmìnu musí iniciovat vlastník jednotky, který ¾ádostí na zmìnu prohlá¹ení vyslovuje souhlas (není myslitelné, aby ostatní vlastníci zmìnu u¾ívání bytu jinému vlastníku jednotky vnutili). Dále jde o pøípady zmìn pravidel pro správu domu a pozemku a u¾ívání spoleèných èástí, to v¹ak pouze za pøedpokladu, ¾e jsou souèástí prohlá¹ení.
Podle návrhu novely mohou být pravidla pro správu spoleèných èástí souèástí prohlá¹ení nebo souèástí stanov.
V tìchto pøípadech zjednodu¹eného rozhodování se upravuje právo vlastníka jednotky bránit se rozhodnutí vìt¹iny napadením tohoto rozhodnutí u soudu.
NahoruVylouèení pøedkupního práva v nìkterých pøípadech spoluvlastnictví
Mezi dal¹í zásadní zmìny lze zaøadit zejména vylouèení pøedkupního práva v nìkterých pøípadech spoluvlastnictví jednotky a rovnì¾ v nìkterých pøípadech dal¹ích nemovitých vìcí, zejména pozemkù, které souvisejí se zastavìným pozemkem nebo na nìj navazují.
Výjimka je formulována v novém § 1188a NOZ tak, ¾e ustanovení § 1124 a 1125 NOZ, upravující pøedkupního právo ke spoluvlastnickému podílu, se nepou¾ijí, pokud je s jednotkou pøevádìn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorù, který s ní funkènì souvisí, nebo spoluvlastnický podíl na nemovité vìci, která funkènì souvisí s nemovitou vìcí, k ní¾ je vlastnické právo rozdìleno na vlastnické právo k jednotkám.
Novì formulovaná výjimka v pøípadì jednotky ve spoluvlastnictví se uplatní za souèasného splnìní dvou podmínek – zaprvé musí jít o spoluvlastnický podíl na jednotce, která zahrnuje nebytový prostor, a zadruhé tento podíl musí funkènì souviset s dal¹í pøevádìnou jednotkou (obvykle bytem).
Výjimka se tedy neuplatní, pokud bude pøevádìn pouze spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce bez souèasného pøevodu jiné jednotky.
Dále je formulována výjimka pro nemovité vìci (pøedev¹ím pozemky), která se rovnì¾ uplatní pøi souèasném splnìní dvou podmínek. Musí jít o spoluvlastnický podíl na nemovité vìci, která funkènì souvisí s jinou nemovitou vìcí rozdìlenou na jednotky (zpravidla pùjde o spoluvlastnický podíl na funkènì souvisejícím pozemku, ve výjimeèných pøípadech pozemku le¾ícím pod budovou rozdìlenou na jednotky, která není jeho souèástí) a za druhé tento podíl musí být pøevádìn spolu s jednotkou.
Cílem návrhu není roz¹iøovat výjimku ze znovu zavedeného pøedkupního práva nad rámec právní úpravy bytového spoluvlastnictví, a tím zasahovat do obecné úpravy pøedkupního práva pøijaté s úèinností od roku 2018.
V souèasné dobì v¹ak nelze vylouèit, ¾e navr¾ená úprava bude v poslanecké snìmovnì pøedmìtem rozsáhlej¹í diskuse, která by se mohla úpravy pøedkupního práva v obecnìj¹í poloze týkat.
NahoruProdej jednotky vlastníka znemo¾òujícího výkon práv ostatních vlastníkù
Za zásadní lze pova¾ovat té¾ zjednodu¹ení procesu prodeje jednotky vlastníka, který poru¹uje své povinnosti zpùsobem podstatnì omezujícím nebo znemo¾òujícím výkon práv ostatních vlastníkù jednotek.
Stávající úprava nuceného prodeje jednotky vlastníka, který poru¹uje své povinnosti zpùsobem podstatnì omezujícím nebo znemo¾òujícím výkon práv ostatních vlastníkù jednotek, je velmi tì¾kopádná a zdlouhavá.
K tomu, aby mohlo dojít k nucenému prodeji jednotky, musejí probìhnout dvì nalézací øízení. Jedno øízení, kterým se osoba odpovìdná za správu domu a pozemku (popøípadì vlastník) domáhá ulo¾ení povinnosti (napø. zdr¾ení se ru¹ení jiných vlastníkù), a druhé, kterým se osoba odpovìdná za správu domu a pozemku (popøípadì vlastník) domáhá naøízení prodeje jednotky z dùvodu, ¾e povinnost ulo¾ená prvním rozhodnutím je dále poru¹ována a tím souèasnì dochází k podstatnému omezování nebo znemo¾òování práva ostatních vlastníkù. A¾ poté se lze obrátit na soud s návrhem na výkon výroku rozhodnutí, kterým soud naøizuje prodej jednotky. Tento postup èiní úpravu prakticky nepou¾itelnou. Pokud je známo, tato mo¾nost byla vyu¾ita jen v nìkolika pøípadech, co¾ platí i pro témìø stejné pravidlo, které obsahoval zákon o vlastnictví bytù (konkrétnì jeho § 14 ZOVB).
Proto se navrhuje proces prodeje zjednodu¹it, av¹ak pøi zachování nezbytné ochrany dotèeného vlastníka. Proto musí být splnìno nìkolik podmínek.
Pøednì musí osoba odpovìdná za správu domu a pozemku vlastníku, který poru¹uje své povinnosti zpùsobem podstatnì omezujícím nebo znemo¾òujícím výkon práv ostatních vlastníkù jednotek, doruèit písemnou výstrahu. Jsou stanoveny minimální obsahové nále¾itosti této výstrahy. Smyslem této výstrahy je zejména upozornit vlastníka jednotky na jeho ne¾ádoucí chování, umo¾nit mu, aby svého jednání zanechal a napravil, co zpùsobil, a koneènì jej upozornit, ¾e mù¾e být podán návrh na naøízení prodeje jeho jednotky. Souèasnì se ve výstraze vlastníkovi poskytne pøimìøená lhùta, nejménì v¹ak 30 dnù, aby mohl zanechat vadného jednání a pøípadnì odstranil jeho dùsledky.
Dále musí s podáním návrhu vyslovit souhlas vlastníci jednotek stanovenou vìt¹inou. Je tøeba zamezit zneu¾ití institutu nuceného prodeje. Zároveò se stanoví, ¾e pøi urèení vìt¹iny potøebné pro vyslovení souhlasu se nepøihlí¾í k hlasu vlastníka jednotky, její¾ prodej se navrhuje.
A koneènì musejí být splnìny materiální znaky ne¾ádoucího jednání vlastníka jednotky, tj. vlastník jednotky musí poru¹ovat své povinnosti zpùsobem, který podstatnì omezuje nebo znemo¾òuje výkon práv ostatních vlastníkù jednotek.
Splnìní v¹ech pøedpokladù bude soud øe¹it v prùbìhu nalézacího øízení. Pokud nebude naplnìna by» jen jediná z tìchto podmínek, k naøízení prodeje jednotky by nemìlo dojít a soud ¾alobu zamítne. Soud by mìl souèasnì vycházet ze stavu v dobì vyhlá¹ení rozhodnutí. Proto pokud by vlastník jednotky je¹tì v prùbìhu øízení zanechal poru¹ování povinnosti a soud by dospìl k závìru, ¾e do budoucna nehrozí jeho opakování, k naøízení prodeje jednotky by nepøistoupil a ¾aloba by mìla být zamítnuta.
Obdobnì pokud by napøíklad vlastník jednotky doplatil v¹echny dlu¾né èástky, soud by prodej jednotky nemìl naøídit a ¾alobu by mìl zamítnout. Eventuálnì by mohl ¾alobce vzít ¾alobu zpìt z dùvodu splnìní ze strany ¾alovaného a soud by v…