Source: https://seldeneckundpartner.de/newsletter-nr-28-april-2014.html
Timestamp: 2020-05-29 15:59:12
Document Index: 79940164

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 557', '§ 557', '§ 5', '§ 291', '§ 556', '§ 2', '§ 3', '§ 144', '§ 177', '§ 179', '§ 182', '§ 648']

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Absatz 2 soll dem Vermieter bei Neuvermietung noch die Früchte einer innerhalb von drei Jahren vor Neuvermietung durchgeführten Modernisierung sichern. Es gilt in diesen Fällen also bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % plus fiktive Modernisierungszuschläge, deren Umlagefähigkeit sich aus § 559 BGB ergibt. Der Vermieter soll durch diese Regelung nicht schlechter gestellt werden als im Bestandsmietverhältnis.
Um die Mietpreisbegrenzung für den Nachmieter auch sicher zu gestalten, stattet der Gesetzgeber den Folgemieter mit weitreichenden Auskunftsansprüchen gegenüber seinem Vermieter aus. Der Vermieter muss dem Nachmieter über sämtliche zur Ermittlung der Miete erforderlichen Umstände Auskunft erteilen. Einfach gesagt, muss der Vermieter dem Nachmieter gegenüber wahrheitsgemäße Angaben über die zuvor von ihm verlangte Miete sowie etwaige (fiktive) Modernisierungszuschläge machen. Hat der Vermieter eine überhöhte Miete vom Nachmieter verlangt, so kann dieser unabhängig von einer etwaigen Kenntnis der überhöhten Miete, den zu viel geleisteten Betrag zurückverlangen. Hier bricht der Gesetzgeber mit einem eisernen Grundsatz: Wer weiß, dass er zu Unrecht zu viel zahlt, soll das zu viel gezahlte nicht zurückverlangen können. Hier wird dem Mieter ein Schutz zuteil, der nicht nachvollziehbar ist.
Damit die Mietpreisbegrenzung auch bei anderen Mietpreisgestaltungen wie der Staffelmiete und der Indexmiete ebenfalls Anwendung findet, hat der Gesetzgeber sowohl in § 557 a aber auch in § 557 b BGB jeweils einen neuen Abs. 4 eingefügt. Die Mietobergrenze bei der Staffelmiete soll danach für jede Staffel und bei der Indexmiete nur für die vereinbarte Ausgangsmiete gelten.
Schließlich sieht der Gesetzesentwurf die Aufhebung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes vor. Der Weiterbestand der Norm wird als obsolet betrachtet, da unabhängig von seiner praktischen Bedeutung der Straftatbestand des § 291 StGB (Mietwucher) für eine ausreichende Sanktionierung von drastisch überhöhten Mieten sorgt. Ein Bußgeldtatbestand für die Überschreitung der Mietobergrenze bei Neuvermietung wird in der Gesetzesbegründung als problematisch angesehen, da die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch die Bestimmung der Grenze der zulässigen Miete nach § 556d Absatz 1 BGB- E für den Vermieter schwierig sein kann. Der Mieter sei ausreichend über die zivilrechtlichen Rückforderungsansprüche überhöhter Mieten gesichert.
Der für den § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes vorgesehene Einschub eines Absatzes 1a schließt grundsätzlich aus, dass Wohnungsvermittler (Makler) vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume ein Entgelt fordern oder sich versprechen lassen können. Nur bei einem schriftlichen Suchauftrag des Wohnungssuchenden und ausschließlich für eine Wohnung, die der Makler konkret für diesen gesucht und gefunden hat, soll eine Provision verlangt werden können. Danach kann für die Vermittlung von bereits im Auftragsbestand des Maklers befindlichen Objekten oder solchen, für die er vom Vermieter einen Vermittlungsauftrag erhält, ohne für diese konkret vom Mietinteressenten beauftragt worden zu sein, kein Provisionsanspruch anfallen.
Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist seit 1. Januar 2014 in Kraft. Dr. Schultz hatte die Regelungen bereits im Grundeigentum kommentiert (GE 2014, 96). Das Gesetz definiert, wann eine Zweckentfremdung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn Wohnraum wiederholt nach Tagen oder Wochen als Ferienwohnung vermietet wird, bei Verwendung für gewerbliche oder berufliche Zwecke, bei umfangreichen Umbauten, bei Leerstand von länger als sechs Wochen oder bei der Beseitigung von Wohnraum. Eine solche Zweckentfremdung ist nach § 3 Abs. 1 ZwVbG genehmigungspflichtig. Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter einer Auflage erteilt werden. Es können insbesondere auch Ausgleichzahlungen erhoben werden (Vgl. hierzu auch den Newsletter Nr. 25).
Die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum füllt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz mit Leben. Entscheidend ist zunächst, dass das Gesetz für das gesamte Stadtgebiet gilt, weil eine entsprechende Mangellage vorliegen soll. Insoweit bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verordnung, weil eine solche Mangellage für das gesamte Stadtgebiet fraglich ist. Geregelt wird, wann und in welcher Höhe eine Ausgleichszahlung zu erfolgen hat und bis zu welchem Zeitraum eine bereits bestehende Ferienwohnung für zwei weitere Jahre legalisiert werden kann. Neu ist, dass eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz durch eine andere öffentlich-rechtliche Genehmigung ersetzt werden kann.
Für viele Eigentümer und Bauherren dürfte interessant sein, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz durch eine andere Genehmigung ersetzt werden kann. Eine solche Ersetzung ist jedoch nicht für alle Arten der Zweckentfremdung möglich, sondern nur für den Leerstand, Abriss und bei umfangreichen Umbauten. Hier kann eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz durch eine Genehmigung nach § 144 Abs. 1 BauGB, ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot nach § 177 Abs. 1 BauGB, ein Abbruchgebot nach § 179 Abs. 1 BauGB, eine Mietaufhebungsverfügung nach § 182 BauGB oder einem besonderen städtebaurechtlichen Vertrag ersetzt werden. Diese Möglichkeit besteht für die Vermietung von Ferienwohnungen oder bei gewerblicher Nutzung von Wohnraum nicht.
Auch bei der Höhe und der Befreiung von Ausgleichzahlungen differenziert die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zwischen den einzelnen Arten der Zweckentfremdung. Für den Leerstand von Wohnräumen, bei Bestehen vorrangigen öffentlichen Interesses und bei der Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum wird keine Ausgleichszahlung erhoben. Für Wohnraum, der als Ferienwohnung oder für gewerbliche bzw. berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, sieht die Verordnung in der Regel eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu fünf Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche vor. Für den Fall, dass Wohnraum baulich derart verändert bzw. in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist oder beseitigt wird, ist in der Regel eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von bis zu 2.000,00 € je Quadratmeter zweckentfremdete Wohnfläche zu leisten. Die Verordnung sieht vor, dass die Ausgleichszahlungen im Einzelfall vom zuständigen Bezirksamt auf Antrag oder von Amts wegen abgesenkt werden kann. Dies soll insbesondere geschehen, wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer Existenzgefährdung führen würde.
Es ist kein Geheimnis, dass das Verbot der Zweckentfremdung in erster Linie gegen die Ferienwohnungen gerichtet ist. Hier sieht das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz eine Übergangsregelung vor. Daher besteht für Vermieter bzw. Eigentümer von bereits bestehenden Ferienwohnungen konkreter Handlungsbedarf. Diese haben nun bis zum 30. Juni 2014 Zeit, die Nutzung der Ferienwohnung(en) bei dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen, um für die Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung, die Nutzung als Ferienwohnung weiter auszuüben. In dieser Zeit stellt die Nutzung der Ferienwohnung keine Zweckentfremdung dar und veranlasst in diesem Zeitraum keine Ausgleichszahlungen. Wer diese Frist versäumt, kann sich auf die Übergangsregelung nicht berufen.
Fall: Bei der Errichtung eines Hotels trat nach dem Einbau der als geschlossene Raumeinheiten gelieferten Fertigbäder dort in erheblichem Umfang Schimmelpilz auf. Der Bauherr hatte eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen. Dort heißt es u. a.: "Versichert sind alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh- und Ausbau oder für den Umbau des in dem Versicherungsschein bezeichneten Gebäudes einschließlich der als wesentliche Bestandteile einzubauenden Einrichtungsgegenstände ...". "Entschädigung wird geleistet für unvorhergesehen eintretende Schäden (Beschädigungen oder Zerstörungen) an versicherten Bauleistungen oder an sonstigen versicherten Sachen. … "Unvorhergesehen sind Schäden, die der Versicherungsnehmer oder seine Repräsentanten weder rechtzeitig vorhergesehen haben noch mit dem für die im Betrieb ausgeübte Tätigkeit erforderlichen Fachwissen ohne grobe Fahrlässigkeit hätten vorhersehen können."…"Entschädigung wird nicht geleistet für Mängel der versicherten Bauleistungen und sonstiger versicherter Sachen".
Kommentar: Die Entscheidung ist gut vertretbar. Das OLG formuliert in der Entscheidung sehr plakativ: Bloßer "Pfusch am Bau" ist grundsätzlich nicht versicherbar. Letztlich ist die Klägerin auch daran gescheitert, dass sie eine Beschädigung oder Zerstörung der Sache in Abgrenzung zu einem keinen Versicherungsfall darstellenden Mangel nicht (mehr) beweisen konnte. Im Prozess gegen die Versicherung trägt aber der Versicherungsnehmer die volle Darlegungs- und Beweislast..
Kommentar: Nach einer freien Kündigung muss sich der Unternehmer auf die vereinbarte Vergütung dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt. Diesen Anspruch muss der Unternehmer darlegen. Dies gilt auch im Fall eines Anspruchs nach § 648a BGB. Der Bundesgerichtshof hat sich in der Entscheidung sehr ausführlich mit den wechselseitigen Interessen des Auftragnehmers des Auftraggebers – insbesondere auch zur Finanzierung - befasst. Auch für den Fall einer Kündigung aus wichtigem Grund muss sich der Auftraggeber darauf einstellen, dass der Auftragnehmer Sicherheit für die nicht erbrachten Leistungen wie bei einer freien Kündigung fordert. Mit dieser Forderung wird er bei Gericht Erfolg haben, wenn es ihm gelingt, die Vergütungsansprüche für die nicht erbrachten Leistungen schlüssig darzulegen. Im Rechtsstreit über die Sicherung wird dann regelmäßig nicht darüber zu entscheiden sein, ob für die Kündigung ein wichtiger Grund vorlag. Der Auftragnehmer muss sich allerdings ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb abziehen lassen. Dies führte in der Entscheidung dazu, dass der Sicherungsanspruch bezüglich der Vergütung für die nicht erbrachten Leistungen abgelehnt wurde. Aus der Entscheidung ergibt sich aber, dass der Bundesgerichtshof einen solchen Anspruch dem Grunde nach für gegeben hält.
Entscheidung: Die Berufung der Beklagten hat Erfolg. Das OLG lehnt einen Anspruch ab. Ein Ausnahmefall liege hier nicht vor. Sehr anschaulich werden dabei die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Voraussetzungen abgehandelt. Danach ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde,
Kommentar: Die Entscheidung betrifft zwar einen Einzelfall, ist aber insoweit sehr lesenswert, als die Voraussetzungen, die die Rechtsprechung an einen Anspruch auf Bestellung einer Baulast aufgrund einer bestehenden Grunddienstbarkeit stellt, systematisch dargestellt werden. Grundsätzlich folgt aus dem Vorliegen einer Grunddienstbarkeit kein Anspruch auf Bestellung einer entsprechenden Baulast. Ein solcher Anspruch kann aber im Ausnahmefall gegeben sein, wenn ohne die Baulast eine Bebaubarkeit des Grundstücks ausscheidet und bei Bestellung der Dienstbarkeit niemand daran gedacht hat, dass später auch eine Baulast benötigt würde. Es ist deshalb insbesondere beim Erwerb von unbebauten Grundstücken darauf zu achten, ob die öffentlich-rechtliche Erschließung gesichert ist, um nicht später in Auseinandersetzungen mit Nachbarn eintreten zu müssen.