Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7754,co-nowego-w-orzecznictwie-cz.-223
Timestamp: 2019-11-22 00:17:32+00:00
Document Index: 104643461

Matched Legal Cases: ['art. 16', 'art. 16', 'art. 27', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 27', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 16']

Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 223 | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Spółdzielnia mieszkaniowa żąda sprzedaży lokalu dłużnika | Sprzeczność uchwały z prawem czy statutem
Paweł Puch	| 16.06.2015
Cotygodniowy przegląd aktualnego orzecznictwa sądowego, a w nim o żądaniu sprzedaży lokalu dłużnika w spółdzielni mieszkaniowej oraz o powoływaniu osób spoza wspólnoty mieszkaniowej w skład jej zarządu.
Jeśli zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, to ona reprezentuje właścicieli lokali w stosunkach zewnętrznych, a formuła spółdzielcza podejmowania uchwał dotyczących czynności zwykłego zarządu oraz wskazanych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych czynności przekraczających zwykły zarząd będzie wynikała z regulacji ustawowych i statutowych.
Z żądaniem sprzedaży lokalu, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd spółdzielni występuje na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. Przy obliczaniu większości bierze się zatem pod uwagę liczbę właścicieli lokali, a nie wielkość przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu.
Sprawdź: Opodatkowanie nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej
W pozwie spółdzielnia mieszkaniowa wniosła o nakazanie sprzedaży przysługującego pozwanym lokalu mieszkalnego w drodze licytacji na postawie przepisów Kodeksu postepowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Jednocześnie wniosła o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego. Sąd uznał, że powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, to wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Jednocześnie, zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Wedle ust. 2, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Z powyższego wynika zatem, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy.
Uwłaszczenie części członków dysponujących dotychczas spółdzielczymi prawami do lokali nie skutkuje przejściem pod reżim zarządzania nieruchomością wspólną według przepisów ustawy o własności lokali. W tak istniejących nieruchomościach wspólnych nie powstaje wspólnota mieszkaniowa jako nowy byt prawny (mający zdolność prawną i zdolność sądową). Zarządcą powierniczym nieruchomości wspólnej jest spółdzielnia mieszkaniowa i to ona reprezentuje właścicieli lokali w stosunkach zewnętrznych, a formuła spółdzielcza podejmowania uchwał dotyczących czynności zwykłego zarządu oraz wskazanych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych czynności przekraczających zwykły zarząd będzie wynikała z regulacji ustawowych i statutowych.
Zajrzyj tutaj: Odpracowanie zaległych opłat za użytkowanie lokalu mieszkalnego
Zgodnie z art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. Przy obliczaniu większości bierze się zatem pod uwagę liczbę właścicieli lokali, a nie wielkość przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej.
W literaturze wskazuje się na fakt, że sankcja wskazana w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali ma postać przyznanego wspólnocie mieszkaniowej roszczenia o nakazanie niesolidnemu lub niesubordynowanemu właścicielowi sprzedaży lokalu. Tak dotkliwe sankcje związane są – z jednej strony – z koniecznością zabezpieczenia materialnych interesów innych właścicieli lokali, a z drugiej – z zabezpieczeniem innych praw współwłaścicieli. Uprawnienie przyznane w art. 16 ustawy jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Charakter interpretowanego przepisu zatem sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej.
Przepis art. 16 ust. 1 ustawy to przepis dość drastyczny, rygorystyczny, skutkujący ostrymi sankcjami i daleko idącymi konsekwencjami. Podstawową kwestią przy jego zastosowaniu jest przede wszystkim ustalenie, czy spełnione są przesłanki umożliwiające wytoczenie powództwa, np. fakt długotrwałego zalegania z opłatami na chwilę orzekania, przy czym dowiedzenie tego faktu, a także rodzaju i wysokości zaległości, spoczywa na stronie dochodzącej roszczeń na podstawie omawianej normy.
Powódka wniosła także o nakazanie opróżnienia i wydania lokalu przez pozwaną wraz z przynależnościami. W drodze wykładni celowościowej można przyjąć, że wspólnota jest także uprawniona do żądania wydania lokalu (eksmisji z lokalu), lecz dopiero od chwili otrzymania przez jego dotychczasowego właściciela uzyskanej ze sprzedaży ceny lub zaspokojenia z niej jego wierzycieli. Przyjęcie takiego stanowiska jest uzasadnione, albowiem bez takiego pojmowania unormowania zawartego w art. 16 ustawy ochrona przysługująca właścicielom lokali nie mogłaby być zrealizowana. Za takim rozumieniem przepisu przemawia także art. 16 ust. 2 ustawy, mówiący o nieprzysługiwaniu dotychczasowemu właścicielowi lokalu prawa do lokalu zastępczego, gdyż o takim prawie można jedynie mówić w powiązaniu z eksmisją.
Przeczytaj też: Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu
Skoro obecnie nie wiadomo, kiedy dojdzie do sprzedaży lokalu i czy w ogóle do niej dojdzie, Sąd uznał żądanie powódki w tym zakresie za przedwczesne i podlegające oddaleniu.
wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 14.05.2015 roku, sygn. akt XII C 2902/14
ustawa o spóldzielniach mieszkaniowych |