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Timestamp: 2019-10-19 07:22:16+00:00
Document Index: 29360191

Matched Legal Cases: ['artigo 43', 'artigo 43', 'artigo 67', 'Artigo 51', 'Artigo 51', 'Artigo 51']

Mudanças jurisprudenciais e legislativas trazem bons ventos para o setor imobiliário | AiresADV
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14:12 - 19/02/2019
Diferentes plataformas de mídia noticiam que o mercado imobiliário tende a crescer neste ano de 2019, amparado “pela perspectiva de oferta de crédito barato para construção e aquisição de imóveis, em meio a um cenário macroeconômico com taxa básica de juros em torno de 8{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} ao ano e inflação estabilizada no patamar de 3{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} a 4{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145}”[1][2].
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O LUCRO LÍQUIDO – CSLL EMENTA: PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES FUTURAS EM INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Lucro Presumido. regime de caixa. As normas concernentes a operações de permuta são aplicadas às operações de compra e venda de terreno resolvidas mediante dação em pagamento de unidade imobiliária construída ou a construir. No caso de a alienante ser pessoa jurídica do ramo imobiliário, tributada com base no Lucro Presumido e optante pelo regime de caixa, o valor do imóvel recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de apuração do recebimento deste.
A nova lei cuida de questões, entre outras, atinentes: (i) ao dever de informação no quadro resumo que inicia os contratos de compra e venda, ou promessa de venda, cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária (são as hipóteses dos artigos 35-A da Lei 4.591/64); (ii) à entrega da unidade imobiliária com atraso de 180 dias — corridos[5] — e a consequente possibilidade de resolução[6] do contrato, com advento de dever de restituição de valores e pagamento de multa[7] ou, por outro lado, à hipótese de entrega do imóvel com atraso, acrescida de indenização de 1{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} do valor efetivamente pago[8] (artigo 43-A da Lei 4.591/64).
De uma banda, vê-se que em caso desfazimento do contrato firmado exclusivamente com o incorporador (mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do comprador), nascerá para o adquirente direito à restituição do quanto efetivamente pago[9] (atualizado), contudo, serão deduzidas: a) a integralidade da comissão de corretagem[10]; e b) a pena convencional[11], que não poderá exceder a 25{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} da quantia paga.
De outro lado, o parágrafo 5º do mencionado dispositivo normativo aduz que, tratando-se de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, ou seja, na hipótese em que o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação são apartados no seu patrimônio geral e destinados exclusivamente à construção do empreendimento, caberá, para além das indenizações previstas no parágrafo acima, pena convencional fixada até o limite de 50{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} da quantia paga[12].
A bem da verdade, essa novidade — qual seja, de permissão de estabelecimento de multa penal de natureza compensatória em patamares de 25{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} a 50{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} do valor efetivamente adimplido pelo adquirente — vai de encontro ao que tinha assentado o Superior Tribunal de Justiça:
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} e 25{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145}, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados[13].
[5] A questão da contagem desse prazo foi, durante bom tempo, deveras tormentosa no Poder Judiciário, pendendo, todavia, para a contagem em dias corridos, em favor do aderente. Nesse sentido, entendimentos pacificados pelos tribunais de Justiça do Distrito Federal e de São Paulo: (…) 6. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT). Acórdão 1128523, 20140111510432APC, Relator: ALFEU MACHADO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 3/10/2018, publicado no DJE: 8/10/2018. Pág.: 884-89. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP). Apelação Cível 0027231-03.2012.8.26.0577. Relator Desembargador Piva Rodrigues. Nona Câmara de Direito Privado. J. 28/6/2016. EMENTA. Responsabilidade civil. Compromisso de compra e venda. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes. Verificado o atraso na entrega do imóvel por culpa da ré. Cláusula de tolerância de 180 dias úteis abusiva, mantida a tolerância em 180 dias corridos. Responsabilidade confirmada. Lucros cessantes presumidos, arbitrados em 0,5{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} sobre o valor atualizado do contrato. Incabível aplicação de multa não prevista no contrato. Danos morais verificados e arbitrado sem dez mil reais. Sucumbência em favor do autor. Honorários advocatícios sucumbenciais em 10{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} sobre o valor da condenação. TJSP – Apelação Cível 0027231-03.2012.8.26.0577. Relator Desembargador Piva Rodrigues. Nona Câmara de Direito Privado. J. 28/6/2016.
[8] Foi a opção feita pelo legislador no parágrafo 2º do artigo 43-A. § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
[11] O parágrafo segundo do artigo 67-A (já com a nova redação) traz mais algumas deduções, acessórias — por assim dizer — para o caso de resolução ou distrato: § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
[12] O posicionamento consolidado do Superior Tribunal de Justiça era retenção, pelo fornecedor, de valores entre os vetores de 10{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} e 25{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} das parcelas pagas. Nesse sentido: EAG 1.138.183/PE, AgRg no REsp 927.433/DF, REsp 838.516/RS e AgRg no Ag 1.010.279/MG.
[14] Código de Defesa do Consumidor. Artigo 51 (…) II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código.
[15] Código de Defesa do Consumidor. Artigo 51 (…) IV – permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral.
[16] Código de Defesa do Consumidor. Artigo 51 (…) XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor.
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