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Timestamp: 2016-10-26 06:03:45
Document Index: 166339119

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 90', 'Art. 75', 'BGE', 'Art. 74', 'Art. 42', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 120', 'Art. 257', 'Art. 120', 'Art. 124', 'BGE', 'Art. 120', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 271', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 271', 'Art. 66', 'Art. 68']

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 24. August 2010.
Die Schwestern C.________ und D.________ als Vermieter schlossen am 8. Juli 2003 mit A. und B. X.________ (Beschwerdef�hrer) als Mieter einen Mietvertrag �ber Gesch�ftsr�umlichkeiten zur Nutzung f�r Gastronomiebetriebe in der Liegenschaft Z.________strasse in Z�rich ab. Am 14./30. Oktober 2003 mieteten die Beschwerdef�hrer von C.________ auch eine 3-Zimmerwohnung im dritten Obergeschoss der gleichen Liegenschaft. Die Beschwerdef�hrer haben diese Mietobjekte seit einiger Zeit untervermietet.
Einem Schreiben des beklagtischen Rechtsvertreters vom 18. September 2008 lagen die K�ndigungen des Restaurantmietvertrags per 31. Oktober 2008 und des Wohnungsmietvertrags per 31. M�rz 2009 bei.
Mit Schreiben vom 23. September 2008 mahnte die Verwaltung Q.________ AG gegen�ber den Beschwerdef�hrern die ausstehenden Mietzinse f�r die Monate August und September 2008 �ber den Betrag von Fr. 20'103.50.
Am 10. Oktober 2008 fochten die Beschwerdef�hrer die beiden K�ndigungen vom 18. September 2008 bei der Schlichtungsbeh�rde Z�rich als ung�ltig an.
Mit Schreiben vom 14. Oktober 2008 setzte die Verwaltung den Beschwerdef�hrern gest�tzt auf Art. 257d OR eine letzte Zahlungsfrist f�r die ausstehenden Mietzinse f�r die Monate August bis Oktober 2008 im Gesamtbetrag von Fr. 30'461.50. Nach unben�tztem Ablauf dieser Frist werde das Mietverh�ltnis gek�ndigt und unverz�glich die Betreibung eingeleitet.
Mit amtlichen Formularen k�ndigte die Verwaltung am 18. November 2008 den Beschwerdef�hrern die beiden Mietvertr�ge je auf den 31. Dezember 2008 wegen Zahlungsverzugs gem�ss Art. 257d OR.
Am 15. Dezember 2008 fochten die Beschwerdef�hrer die K�ndigungen vom 18. November 2008 bei der Schlichtungsbeh�rde an. An der Schlichtungsverhandlung vom 27. Januar 2009 wurde sowohl �ber die K�ndigungen vom 18. September 2008 als auch �ber diejenigen vom 18. November 2008 verhandelt. Nach der Verhandlung zog der beklagtische Rechtsvertreter die K�ndigungen vom 18. September 2008 zur�ck, so dass die Schlichtungsbeh�rde die entsprechenden Verfahren am 27. Januar 2009 zufolge Gegenstandslosigkeit abschrieb. Mit Beschluss vom gleichen Datum wies die Schlichtungbeh�rde die Klage betreffend Anfechtung der K�ndigungen vom 18. November 2008 ab und stellte deren G�ltigkeit per 31. Dezember 2008 fest.
Mit Klage vom 27. Februar 2009 verlangten die Beschwerdef�hrer beim Mietgericht Z�rich die Feststellung, dass die K�ndigungen vom 18. November 2008 unwirksam seien. Mit Urteil vom 4. M�rz 2010 erkl�rte das Mietgericht in Abweisung der Klage die K�ndigung vom 18. November 2008 auf den 31. Dezember 2008 als wirksam und g�ltig. Gleichzeitig merkte es den R�ckzug des kl�gerischen Rechtsbegehrens Ziffer 3 (ev. Erstreckung des Mietverh�ltnisses bis 31. M�rz 2013) vor.
Gegen das Urteil des Mietgerichts erkl�rten die Beschwerdef�hrer Berufung an das Obergericht des Kantons Z�rich. Mit Beschluss vom 17. Juni 2010 wurde vorgemerkt, dass an Stelle der verstorbenen C.________ die Y.________ AG (Beschwerdegegnerin), welche die Aufgabe der Willensvollstreckerin �bernommen hatte, neu als Beklagte - im Sinne einer Prozessstandschaft - in den Prozess eingetreten ist. Am 24. August 2010 beschloss das Obergericht, die Klage abzuweisen, unter gleichzeitiger Feststellung der Rechtsg�ltigkeit der K�ndigungen vom 18. November 2008 betreffend der Mietvertr�ge f�r das Restaurant etc. im EG und f�r die 3-Zimmerwohnung im 3. OG an der Z.________strasse in Z�rich.
Die Beschwerdef�hrer beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, diesen Urteil (recte den Beschluss) des Obergerichts vollumf�nglich aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die von der Q.________ AG am 18. November 2008 per 31. Dezember 2008 ausgesprochenen K�ndigungen f�r Restaurant EG etc./3-ZW, 3. OG an der Z.________strasse in Z�rich unwirksam seien. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Am 3. Januar 2011 reichten die Beschwerdef�hrer eine Replik zur Beschwerdeantwort ein.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 23. November 2010 wurde das Gesuch der Beschwerdef�hrer um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Am 3. Januar 2011 wies die Pr�sidentin ein von den Beschwerdef�hrern pers�nlich eingereichtes Sistierungsgesuch ab.
Der angefochtene Beschluss des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG). Damit ein kantonaler Entscheid mit Beschwerde in Zivilsachen angefochten werden kann, muss der Instanzenzug im Kanton ersch�pft sein (Art. 75 Abs. 1 BGG). Gegen den angefochtenen Beschluss w�re die Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des Kantons Z�rich offen gestanden. Die Beschwerdef�hrer k�nnen den Beschluss des Obergerichts somit nur insoweit anfechten, als im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen zul�ssige R�gen dem Kassationsgericht nicht unterbreitet werden konnten (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527; 133 III 585 E. 3.2, 3.4 und 3.5 S. 586 ff.). Der Streitwert �bersteigt die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG. Unter Vorbehalt zul�ssiger R�gen und einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerde einzutreten.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5; 133 II 249 E. 1.2.2).
Die Beschwerdef�hrer haben gegen den angefochtenen Beschluss des Obergerichts keine Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht erhoben. Damit h�tten sie nach � 281 ZPO/ZH namentlich geltend machen k�nnen, der angefochtene Beschluss beruhe zum Nachteil des Nichtigkeitskl�gers auf einer aktenwidrigen oder willk�rlichen tats�chlichen Annahme (Ziff. 2). Da sie dies unterlassen haben, sind sie mit entsprechenden Sachverhaltsr�gen gegen den angefochtenen Beschluss des Obergerichts mangels Letztinstanzlichkeit ausgeschlossen. Zul�ssig w�re zu r�gen, das Obergericht habe bei der Sachverhaltsermittlung Art. 8 ZGB verletzt. Solche R�gen erheben die Beschwerdef�hrer nicht. Demnach ist durchwegs vom Sachverhalt auszugehen, wie ihn das Obergericht festgestellt hat. Soweit die Beschwerdef�hrer ihrer Beschwerdebegr�ndung einen davon abweichenden Sachverhalt zugrunde legen, kann darauf nicht eingetreten werden.
Ist der Mieter nach der �bernahme der Sache mit der Zahlung f�lliger Mietzinse oder Nebenkosten im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter nach Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde. Diese Frist betr�gt bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
Der Mieter kann seine Schuld auch durch Verrechnung tilgen, wenn er die entsprechende Erkl�rung innerhalb der Zahlungsfrist abgibt und seine Gegenforderung wegen Vorliegens eines Vollstreckungstitels unbestreitbar, unbestritten oder bewiesen ist (BGE 119 II 241 E. 6b/bb; Urteil 4A_642/2009 vom 2. Februar 2010 E. 4.1 mit Hinweisen).
3.1 Vorliegend stellte die Vorinstanz fest, dass die Beschwerdef�hrer die gemahnten Mietzinse f�r die Monate August, September und Oktober 2008 im Gesamtbetrag von Fr. 30'462.50 nicht bezahlten. Innerhalb der in der Zahlungsaufforderung vom 14. Oktober 2008 angesetzten 30-t�gigen Nachfrist, die am 14. November 2008 endete, h�tten sie keine Verrechnung erkl�rt. Sowohl die von ihrem Rechtsvertreter anl�sslich der Schlichtungsverhandlung vom 27. Januar 2009 erkl�rte Verrechnung als auch diejenige, die gem�ss dessen E-Mail vom 17. November 2008 erfolgt sein soll, seien versp�tet und k�nnten nicht ber�cksichtigt werden. Angesichts der Versp�tung liess die Vorinstanz letztlich offen, ob das E-Mail vom 17. November 2008 �berhaupt eine solche Verrechnungserkl�rung enthalte. Betreffend das E-Mail des Beschwerdef�hrers 1 vom 8. September 2008 hielt sie fest, dass dieses keine unzweideutige Verrechnungserkl�rung enthalte. Abgesehen davon habe sich dieses E-Mail nur auf "zwei offene Mieten" - offensichtlich gemeint die Betr�ge f�r August und September 2008 - bezogen, womit f�r das ebenfalls abgemahnte Mietzinsbetreffnis f�r Oktober 2008 immer noch ein Zahlungsverzug bestanden h�tte, der zur K�ndigung nach Art. 257d OR berechtigt h�tte. Die Verwaltung habe nicht davon ausgehen m�ssen, dass der Beschwerdef�hrer 1 damit auch f�r k�nftige Mietzinsforderungen Verrechnung erkl�re. Es brauche daher nicht entschieden zu werden, ob eine solche Verrechnungserkl�rung �berhaupt bereits vor Entstehen der Verrechnungsm�glichkeit abgegeben werden k�nnte. Die Vorinstanz hielt schliesslich auch eine m�ndliche Verrechnungserkl�rung f�r nicht nachgewiesen. Da die Beschwerdef�hrer die ausstehenden Mietzinse innert der Nachfrist weder bezahlt noch durch Verrechnung getilgt hatten, erachtete die Vorinstanz die Voraussetzungen f�r eine ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsverzugs als erf�llt.
3.2 Die Beschwerdef�hrer bestreiten, dass die Voraussetzungen f�r eine ausserordentliche K�ndigung nach Art. 257d OR gegeben sind. Vor Bundesgericht berufen sie sich nur noch darauf, dass im E-Mail des Beschwerdef�hrers 1 vom 8. September 2008 eine Verrechnungserkl�rung zu erblicken sei, und zwar auch f�r die Zukunft. Es sei darum gegangen, keine Mietzinse zu bezahlen bis zum Betrag, den die Beschwerdef�hrer f�r den Austausch der Motoren der K�ltemaschinen im Restaurant bezahlt h�tten. Die Vorinstanz habe in Verletzung von Art. 120 und 124 OR festgestellt, dass keine g�ltige Verrechnung erfolgt sei. In der Folge habe sie durch ihren Entscheid Art. 257d OR verletzt.
3.3 Die R�ge ist unbegr�ndet:
Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen schulden, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen f�llig sind, mit ihrer Forderung verrechnen (Art. 120 Abs. 1 OR). Eine Verrechnung tritt gem�ss Art. 124 Abs. 1 OR nur insofern ein, als der Schuldner dem Gl�ubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Recht der Verrechnung Gebrauch machen will. Die Verrechnungserkl�rung ist eine einseitige und empfangsbed�rftige Willenserkl�rung des Verrechnenden. Sie kann ausdr�cklich oder durch konkludentes Handeln erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen lassen. Aus der Erkl�rung oder aus den Umst�nden muss auch hervorgehen, welches die zu tilgende Hauptforderung und welches die Verrechnungsforderung ist. Besteht diesbez�glich Unklarheit, ist die Verrechnungserkl�rung unvollst�ndig und daher wirkungslos (Urteil 4A_82/2009 vom 7. April 2009 E. 2; 4C.25/2005 vom 15. August 2005 E. 4.1, nicht publ. in: BGE 131 III 636).
Die genannten Anforderungen an eine wirksame Verrechnungserkl�rung erf�llt das E-Mail des Beschwerdef�hrers 1 vom 8. September 2008 nicht. Wie die Vorinstanz mit Hinweis auf die erstinstanzliche Begr�ndung zutreffend ausf�hrt, enth�lt dieses keine unzweideutige Verrechnungserkl�rung. In diesem E-Mail wird eine Verrechnung lediglich in Erw�gung gezogen, aber keine solche erkl�rt, wobei weder die Hauptforderung noch die Verrechnungsforderung klar bestimmt wird. Damit hat der Beschwerdef�hrer 1 keine eindeutige Verrechnungserkl�rung abgegeben. Aber selbst davon abgesehen, ist der Vorinstanz auch in der weiteren Argumentation zu folgen, dass ohnehin nicht alle drei ausstehenden Mietzinsbetreffnisse f�r die Monate August bis und mit Oktober 2008 erfasst w�ren. In dem besagten E-Mail ist ausdr�cklich nur von "zwei offenen Mieten" die Rede. Es sind keine Anhaltspunkte dargetan, nach denen die Beschwerdegegnerin h�tte annehmen m�ssen, dass auch f�r k�nftige Mietzinse Verrechnung erkl�rt werden sollte.
3.4 Die Vorinstanz verletzte mithin weder Art. 120 und 124 OR noch Art. 257d OR, indem sie erkannte, dass die gemahnten Mietzinse f�r die Monate August bis Oktober 2008 innert Frist nicht durch Verrechnung getilgt worden waren und demzufolge die Beschwerdegegnerin berechtigt war, gest�tzt auf Art. 257d OR wegen Zahlungsverzugs zu k�ndigen.
Erstmals vor Bundesgericht machen die Beschwerdef�hrer geltend, die K�ndigungen verstiessen gegen Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR und seien rechtsmissbr�uchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB) erfolgt. Sie werfen der Vorinstanz zun�chst vor, diesen "Aspekt" trotz der Pflicht zur Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht ber�cksichtigt zu haben. Dies geht fehl. So m�ssen sie sich selber zuschreiben, dass sie sich im kantonalen Verfahren nicht auf Treuwidrigkeit bzw. Rechtsmissbr�uchlichkeit der K�ndigung berufen und diesbez�glich kein Tatsachenfundament vorgetragen haben. Ohne dass f�r eine missbr�uchliche K�ndigung sprechende Umst�nde offen zu Tage traten, war die Vorinstanz nicht gehalten, von sich aus nach Tatsachen zu forschen, aus denen auf einen Verstoss gegen Treu und Glauben h�tte geschlossen werden k�nnen (vgl. BGE 134 III 52 E. 2.1; 128 III 201 E. 1c S. 206).
Die Beschwerdef�hrer sind jedoch befugt, sich erst vor Bundesgericht auf die Verletzung von Treu und Glauben zu berufen, da es sich hierbei um einen rechtlichen Einwand handelt. Allerdings ist das Bundesgericht bei der Beurteilung desselben an den Sachverhalt gebunden, wie er von der Vorinstanz festgestellt wurde (BGE 136 V 362 E. 4.1 S. 366). Mit Erg�nzungen und neuen tats�chlichen Vorbringen sind die Beschwerdef�hrer ausgeschlossen (vgl. Erw�gung 2).
4.1 Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst. Unter Umst�nden kann auch eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ausserordentliche K�ndigung missbr�uchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein, was aber nur ausnahmsweise in Betracht kommt (Urteile 4A_325/2010 vom 1. Oktober 2010 E. 5.1; 4C.59/2007 vom 25. April 2007 E. 3.4 und 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E. 3.1, SJ 2004 I 424 ff.). So wurde etwa eine K�ndigung als missbr�uchlich qualifiziert, die der Vermieter angedroht hatte, bevor er �ber die r�ckst�ndigen Betr�ge Gewissheit erlangt hatte, weshalb er die Bezahlung eines wesentlich �bersetzten Betrages einforderte (BGE 120 II 31). Ausserdem wurde die K�ndigung in einem Fall als treuwidrig aufgehoben, als sich die Parteien in Verhandlungen �ber die H�he einer grunds�tzlich unbestrittenen Mietzinsreduktion befanden und die Situation im Zeitpunkt der Androhung und Erkl�rung der K�ndigung h�chst unklar war (Urteil 4C.65/2003 vom 23. September 2003 E. 4.2).
4.2 Die Beschwerdef�hrer berufen sich auf das zuletzt genannte Bundesgerichtsurteil und machen geltend, die Beschwerdegegnerin habe ihre Verrechnungserkl�rung vom 8. September 2008 einfach ignoriert und nichts zur Kl�rung der Lage unternommen. Auch auf die erneute Verrechnungserkl�rung vom 17. November 2008 sei keine R�ckmeldung gekommen. Stattdessen habe die Beschwerdegegnerin postwendend die K�ndigung der Mietvertr�ge ausgesprochen. Ein solches Verhalten verstosse gegen Treu und Glauben.
Der vorliegende Fall ist nicht mit dem Urteil 4C.65/2003 vergleichbar. Im genannten Fall standen die Parteien in anhaltender Verhandlung �ber eine dem Grundsatz nach unbestrittene Mietzinsreduktion. Der Vermieter liess die Mieterin �ber die H�he derselben im Ungewissen und k�ndigte wegen Zahlungsverzugs, als die Mieterin nach der Fristansetzung zur Bezahlung von zwei zur�ckbehaltenen Monatsmieten erkl�rt hatte, sie werde, falls es zu keiner Einigung �ber die Mietzinsreduktion komme, eine Mietzinshinterlegung vornehmen. Vorliegend ist nicht festgestellt, dass die angebliche Verrechnungsforderung der Beschwerdef�hrer dem Grundsatz nach unbestritten war oder dass die Parteien dar�ber in Verhandlung standen. Es ist daher nicht ersichtlich, dass und inwiefern die Beschwerdegegnerin eine Ungewissheit der Beschwerdef�hrer zu vertreten hatte, die zu kl�ren sie gehalten gewesen w�re. Indem sie mit Schreiben vom 23. September 2008 die ausstehenden Mietzinse f�r die Monate August und September 2008 abmahnte, brachte sie im �brigen unmissverst�ndlich zum Ausdruck, dass sie die im E-Mail des Beschwerdef�hrers 1 vom 8. September 2008 von diesem als Frage aufgeworfene Verrechnung ablehnte. Eine von der Beschwerdegegnerin zu vertretende unklare Situation, die sie allenfalls nach Treu und Glauben zur Zur�ckhaltung mit der Erkl�rung der ausserordentlichen K�ndigung h�tte veranlassen m�ssen, ist im vorliegenden Fall nicht dargetan.
4.3 Die Beschwerdef�hrer halten die K�ndigungen sodann f�r rechtsmissbr�uchlich, weil mit der Verrechnungserkl�rung vom 17. November 2008 nur kurze Zeit (drei Tage) nach Ablauf der Zahlungsfrist die Ausst�nde getilgt worden seien. Dass die Beschwerdegegnerin diese Verrechnungserkl�rung ignoriert und daraufhin am 18. November 2008 die K�ndigungen ausgesprochen habe, sei rechtsmissbr�uchlich.
Es trifft zu, wie die Beschwerdef�hrer angeben, dass das Bundesgericht in einigen Entscheiden ausgef�hrt hat, dass eine treuwidrige K�ndigung beispielsweise in Betracht f�llt, wenn die Ausst�nde nur sehr kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist beglichen worden sind und der Mieter zuvor immer p�nktlich bezahlt hat (vgl. etwa die Urteile 4A_325/2010 vom 1. Oktober 2010 E. 5.1; 4C.65/2003 vom 23. September 2003 E. 4.2.1; 4C.173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2). Dabei bezog es sich namentlich auf Lachat, der diesen Fall erw�hnt, wobei dieser Autor unter "tr�s peu de temps" ein oder zwei Tage versteht (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, S. 672). Ob dies sodann auch gelten soll, wenn die Tilgung nicht durch Bezahlung sondern durch Verrechnungserkl�rung erfolgt, wird nicht abgehandelt.
Allein der Umstand, dass die gemahnten Betr�ge nur sehr kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist getilgt wurden, macht eine vom Vermieter dennoch nach Art. 257d OR ausgesprochene K�ndigung noch nicht rechtsmissbr�uchlich. Andernfalls w�rde die gesetzlich bestimmte Nachfrist ihres Sinns entleert. Zu w�rdigen sind immer die besonderen Umst�nde des Einzelfalles. Zur nur sehr kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist erfolgten Begleichung der Ausst�nde m�ssen weitere Umst�nde hinzutreten, welche die K�ndigung des Vermieters als gegen Treu und Glauben verstossend erscheinen lassen, so etwa, dass der Mieter bis anhin stets p�nktlich bezahlt hat oder der Ausstand sehr gering war. Derartige Umst�nde sind vorliegend nicht festgestellt. Namentlich ist der gemahnte Ausstand von Fr. 30'461.50 auch keineswegs gering. Die angebliche Verrechnungserkl�rung soll drei Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist erfolgt sein, was kaum mehr als sehr kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist bezeichnet werden kann. Bei dieser Sachlage kann der Beschwerdegegnerin nicht vorgeworfen werden, mit ihren K�ndigungen vom 18. November 2008 gegen Treu und Glauben verstossen zu haben. Ob mit dem E-Mail vom 17. November 2008 �berhaupt eine wirksame Verrechnungserkl�rung vorliegt, was das Mietgericht verneinte und das Obergericht offen liess, braucht demnach vorliegend nicht beurteilt zu werden.
4.4 Die Beschwerdef�hrer machen schliesslich ein widerspr�chliches Verhalten der Beschwerdegegnerin geltend. Was sie zur Begr�ndung vorbringen, ist nicht leicht nachzuvollziehen und ersch�pft sich weitgehend in Hypothesen zur Interpretation der "Chronologie der Ereignisse". So wenn sie unterstellen, die Beschwerdegegnerin habe trotz den ausgesprochenen ordentlichen K�ndigungen vom 18. September 2008 eigentlich das Mietverh�ltnis mit den Beschwerdef�hrern weiterf�hren wollen. Es sei nur darum gegangen, die Mieter unter Druck zu setzen, damit diese die zur Verrechnung erkl�rten Mietzinse doch noch bezahlten. Dazu sei die Androhung einer fristlosen K�ndigung ein probates Druckmittel gewesen.
Aus dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin die ordentlichen K�ndigungen vom 18. September 2008 nach der Schlichtungsverhandlung zur�ckzog, l�sst sich kein widerspr�chliches Verhalten ableiten. Es war ihr unbenommen, nach Erf�llung der diesbez�glichen Voraussetzungen die ausserordentlichen K�ndigungen wegen Zahlungsverzugs durchzuziehen. Dass sie auf diesen K�ndigungen bestand, zeigt zudem gerade, dass sie entgegen der Behauptung der Beschwerdef�hrer das Mietverh�ltnis mit ihnen nicht aufrecht erhalten wollte.
Unerfindlich ist schliesslich, inwiefern die Beschwerdef�hrer aus dem von ihnen im Weiteren angef�hrten E-Mail des Vertreters der Vermieterschaft vom 19. November 2008 ein widerspr�chliches Verhalten der Beschwerdegegnerin ableiten k�nnten. Die darin ge�usserte Bitte um Best�tigung, dass die Mietverh�ltnisse per Ende 2008 beendet seien, kann vielmehr ohne weiteres im Hinblick darauf gesehen werden, dass gegebenenfalls die anberaumte Schlichtungsverhandlung dahinfallen k�nnte. Wie dem auch sei, das Bundesgericht kann dieses E-Mail vom 19. November 2008 ohnehin nicht ber�cksichtigen, da sich diesbez�glich im angefochtenen Entscheid keine Feststellungen finden (vgl. Erw�gung 2).
Nach dem Gesagten kann der Beschwerdegegnerin kein widerspr�chliches Verhalten vorgeworfen werden, das die K�ndigungen als missbr�uchlich erscheinen liesse.
4.5 Die K�ndigungen vom 18. November 2008 verstossen demnach nicht gegen Art. 271 Abs. 1 OR und wurden von der Vorinstanz zutreffend als rechtsg�ltig beurteilt.
Aus diesen Gr�nden ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer in solidarischer Haftbarkeit kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt, in solidarischer Haftbarkeit.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 9'000.-- zu entsch�digen, in solidarischer Haftbarkeit.