Source: http://www.nemovitosti-byty.cz/najmy/
Timestamp: 2019-05-20 20:48:17+00:00
Document Index: 43415300

Matched Legal Cases: ['§ 2239', '§ 2249', '§ 2272', '§ 2258', '§ 2255', '§ 2274', '§ 2275', '§ 2288', '§ 2287', '§ 2279']

Nájemní smlouvy k bytu a prostoru k podnikání I Právní služby
Tato kapitola pojednává o zvláštním ustanovení o nájmu bytu či domu za účelem zajištění bytových potřeb. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájem bytu (či domu) je dle zákona chráněn.
Podstatným znakem nájemní smlouvy je tedy vždy účel, ke kterému bude byt či dům pronajímán kterým je zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Tato zvláštní úprava se přitom bude vztahovat i na pronájem jiných než obytných prostor, pokud účelem pronájmu je zabezpečení bydlení nájemce. Nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) výslovně stanoví, že nebytový charakter pronajatého prostoru, tj. že není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemůže namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Nájemní smlouvou lze sjednat nájem na dobu určitou i neurčitou. Pokud jde o obsahovou stránku nájemní smlouvy, tak nyní již občanský zákoník nedefinuje povinné náležitosti nájemní smlouvy. Ve smlouvě již není třeba vymezovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání předmětu pronájmu, výši nájemného či úhrad za plnění spojená s užívání bytu nebo způsob tohoto určení. De facto postačí, když se smluvní strany dohodnou na konkrétním předmětu pronájmu a na výši nájemného. NOZ nově stanoví i zákaz ujednání smluvní pokuty v neprospěch nájemce či jiných ujednání ukládajících nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (§ 2239 NOZ).
Nájemce je povinen za užívání předmětu pronájmu (bytu) platit pronajímateli nájemné a náklady (či zálohy) na služby spojené s užíváním bytu, které zajišťuje pronajímatel. Ve smlouvě si mohou strany sjednat každoroční zvyšování nájemného, ale mohou takové zvyšování i výslovně vyloučit. Pokud si strany způsob zvyšování nájemného ani jeho zákaz ve smlouvě nesjednají, je pronajímatel oprávněn zvýšení nájemného jednostranně nájemci navrhnout v písemné formě, nesmí však učinit dříve, než uplyne 12 měsíců od posledního zvýšení (§ 2249 NOZ),
Náklady (či zálohy) na služby spojené s užíváním bytu, která plnění zajistí pronajímatel, je lepší si primárně stanovit smlouvou. Pokud tak strany neučiní, je třeba vycházet ze zákonné úpravy, podle které je pronajímatel povinen zajistit po dobu nájmu pro nájemce minimálně nezbytné služby.
Členové nájemcovy domácnosti, domácí mazlíčci a podnikání v bytě
Nájemce má právo přijímat do své domácnosti kohokoliv, vůči pronajímateli má nájemce oznamovací povinnost, že se zvýšil počet jeho domácnosti, a to nejpozději do 2 měsíců od jeho nastěhování, (porušení této oznamovací povinnosti může být důvodem k výpovědi z nájmu). Ve smlouvě si však může pronajímatel vymínit souhlas s přijetím každé další osoby za člena nájemcovy domácnosti, který musí být vždy písemný. To však neplatí v případě osob nájemci blízkých (např. rodinných příslušníků) nebo dalších případů zvláštního zřetele hodných (§ 2272 NOZ). Dle ust. § 2258 NOZ je nájemce oprávněn chovat v bytě i zvíře, nepůsobí-li tento chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Nově dle ust. § 2255 NOZ může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat, avšak za předpokladu, že taková činnost není pro byt či dům zvýšeným zatížením.
Pronajímatel je povinen udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce je povinen provádět na svůj náklad pouze běžnou údržbu a drobné úpravy související s užíváním bytu.
V případě, že nájemní smlouva neobsahuje výslovný zákaz podnájmu, je nájemce oprávněn dát byt (či jeho část) dále do podnájmu. Občanský zákoník nově rozlišuje podnájem bytu, ve kterém nájemce sám trvale bydlí či nebydlí. V případě, že nájemce sám v bytě trvale bydlí, může dát jeho část do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, má však oznamovací povinnost ohledně zvýšení počtu členů nájemcovy domácnosti, (§ 2274 NOZ). V případě, že nájemce v bytě trvale nebydlí, může dát byt či jeho část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele, (§ 2275 NOZ). Žádost o souhlas a souhlas samotný musí mít písemnou formu. Pokud se pronajímatel do 1 měsíce od doručení písemné žádosti nájemce písemně nevyjádří, má se za to, že s podnájmem souhlasí.
Nájem může zaniknout jako dosud třemi způsoby – dohodou stran, výpovědí a uplynutím doby. V případě, že došlo k zániku nájmu uplynutím doby a nájemce byt stále užívá minimálně 3 měsíce a pronajímatel současně nájemce v této tříměsíční lhůtě písemně nevyzval k opuštění bytu, může se nájem obnovit na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve (tj. platí, že byl nájem ujednán znovu), nejdéle však na dobu 2 let. Toto obnovení nájmu si však strany mohou vyloučit smluvně.
Výpověď musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. V případě vypovědí pronajímatele, je pronajímatel pod sankcí neplatnosti povinen ve výpovědi současně poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem.
Podle závažnosti porušení povinností nájemce se rozlišuje výpověď pronajímatele s výpovědní dobou a výpověď bez výpovědní doby. Výpovědní doba počíná vždy běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a to z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1) nebo 2) NOZ, tento konkrétní výpovědní důvod musí uvést ve výpovědi. Pokud pronajímatel dává výpověď nájemci bez výpovědní doby z důvodu porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (např. při nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň 3 měsíců), musí ve výpovědi současně uvést, v čem konkrétně spatřuje zvlášť závažné porušení povinností nájemcovy povinnosti.
Výpovědí se ukončuje zásadně nájem sjednaný na dobu neurčitou, v případě nájmu na dobu určitou lze vypovědět jen ze zvláštních důvodů. Nájemce je oprávněn vypovědět i nájem sjednaný na dobu určitou, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, (§ 2287 NOZ).
V případě změny vlastníka bytu, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. Při skončení nájmu NOZ neupravuje již povinnost pronajímatele zajistit bytovou náhradu nájemci, a to ani v případech zvláštního zřetele hodných.
Zemře-li nájemce bytu a nejde-li o společný nájem bytu (s dalšími žijícími osobami), přejde nájem automaticky dle ust. § 2279 odst. 1) NOZ na člena nájemcovy domácnosti, který s ním žil ke dni jeho smrti a nemá vlastní byt. V případě, že je touto osobou nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem bez potřeby souhlasu pronajímatele. V případě ostatních osob je však nutné, aby s přechodem nájmu na tuto osobu souhlasil pronajímatel. Tento nový nájem pouze na omezenou dobu 2 let od smrti původního nájemce. Výjimkou platí, pokud nový nájemce je osobou starší 70 let (ta má pak nájem neomezený) či mladší 18 let (nájem trvá do dosažení věku 20 let).