Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/wykupu-mieszkania-od-uczelni-po-preferencyjnych-stawkach-przez-jej-pracownika,284,p.html
Timestamp: 2019-06-27 02:43:53+00:00
Document Index: 28278428

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 1047', 'art. 64', 'art. 389', 'art. 390', 'art. 157', 'art. 73', 'art. 158', 'art. 73', 'art. 390', 'art. 48']

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-11-01
Do przedstawionego przez Panią problemu w pierwszej kolejności zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 z późn. zm.). Ale nie tylko. W tej kwestii duże znaczenie ma również treść zawartej umowy najmu pomiędzy Pani mamą a uczelnią, a także stosowna uchwała senatu w przedmiocie zbywania zasobów mieszkaniowych. Tych dokumentów Pani nie przedstawiła, co niestety ogranicza pełną odpowiedź co do możliwości wykupu mieszkania od uczelni na preferencyjnych stawach.
Niemniej zbywanie osobom uprawnionym na zasadach preferencyjnych lokali mieszkalnych stanowiących własność, między innymi, państwowych uczelni wyższych może odbywać się wyłącznie, i to pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w ustawie o zasadach zbywania mieszkań (art. 3 ust. 1 ustawy). Ustawa ta w art. 4 ust. 1 przyznała osobom uprawnionym, w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, prawo pierwszeństwa w nabyciu tych mieszkań, w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się jednolicie, że z przepisów dotyczących pierwszeństwa nie wynika roszczenie o zawarcie umowy, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściwy organ przeznaczona do sprzedaży (np. uzasadnienie uchwały Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, OTK 1996 nr 3, poz. 25, a także uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992 nr 12, poz. 214, czy uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 180/00, niepublikowane). Ustawowe pierwszeństwo przewidziane w tym przepisie nie jest równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie „przymuszające” właściciela do sprzedaży nieruchomości. Pierwszeństwo to aktualizuje się dopiero wówczas, gdy zbywca zamierza zbyć lokal mieszkalny, co wynika z przepisu art. 4 ust. 1 ustawy przewidującego prawo pierwszeństwa „w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż”. Prawo pierwszeństwa nabycia przewidziane w ustawie o zasadach zbywania mieszkań nie jest przy tym tożsame z prawem pierwokupu, a jedynie są to instytucje o zbliżonym charakterze.
Jak widać, celem ww. ustawy o zbywaniu mieszkań jest zagwarantowanie prawa najemcy do pierwszeństwa nabycia w sytuacji, gdy właściciel chce zbyć mieszkanie. Tymczasem zgodnie z istotą pierwszeństwa nabycia inicjatywa zbycia lokalu winna pochodzić od pracodawcy.
Ponadto zgodnie z art. 3 ww. ustawy – mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach w niej określonych. Za osobę uprawnioną na podstawie art. 2 pkt 2 lit. a ustawy należy uznać najemcę, zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale. Jeżeli zatem po stronie pracodawcy nie ma woli sprzedaży mieszkania, to pracownik nie jest uprawniony do domagania się złożenia przez pracodawcę oświadczenia woli odnoszącego się do przeniesienia własności lokalu. W szczególności, gdy pracodawca nie wyznaczył terminu 3 miesięcy do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia tego lokalu mieszkalnego ani też nie zostały wywieszone, zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o zbywaniu mieszkań, wykazy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w siedzibach jednostek organizacyjnych zbywcy prowadzących ich sprzedaż.
Trzeba nadto podkreślić, że i to, że zasadność żądania nakazania złożenia oświadczenia woli co do przeniesienia własności (art. 1047 K.p.c. w związku z art. 64 K.c.) zależy od istnienia materialnoprawnych przesłanek określających obowiązek przeniesienia własności. Jeżeli źródłem roszczenia miałaby być umowa zawarta pomiędzy Pani mamą a wyższą uczelnią, to musi ona zawierać skonkretyzowane co do osoby i treści zobowiązanie do przeniesienia własności i wyrażać się w formie zastrzeżonej dla ważności zobowiązania, względnie wymaganej dla powstania roszczenia. Innymi słowy, źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 389 w związku z art. 390 § 2 K.c.), bądź umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta w formie, od zachowania której zależy jej ważność (art. 157 w związku z art. 73 K.c.). Zatem istnieją tu tylko koncepcja umowy przedwstępnej przeniesienia własności oraz koncepcja umowy o przeniesienie własności ze skutkiem zobowiązującym, w ramach których można by skutecznie wskazywać na materialnoprawną podstawę zobowiązania umownego, z którego wywodzi się roszczenie o nakazanie złożenia oświadczenia woli co do przeniesienia własności. Z art. 158 K.c. wynika, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak umowa przenosząca jej własność powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje zaś nieważność umowy (art. 73 § 2 K.c.). Również roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej może być dochodzone na drodze sądowej wyłącznie wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność kontraktu przyrzeczonego, w szczególności co do formy (art. 390 § 2 K.c.), czyli w odniesieniu do umowy sprzedaży nieruchomości jest ona sporządzona w formie aktu notarialnego.
Zatem umowa najmu zawarta z uczelnią, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta, aby można było dochodzić przeniesienia własności mieszkania z pominięciem ww. zasad ustawowych (wywieszenie wykazu mieszkań do sprzedaży i wezwanie Pani mamy do określenie się w ciągu 3 miesięcy). Dodatkowo zauważyć trzeba, że w myśl art. 48 ust. 3 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 65, poz. 385 ze zm.), do kompetencji senatu uczelni wyższej należy wyrażanie zgody na nabycie lub zbycie przez uczelnię składników mienia o wartości określonej w statucie uczelni. Zatem musiałaby tej transakcji towarzyszyć uchwała senatu zezwalająca na sprzedaż przedmiotowego mieszkania.
Bez znajomości statutu uczelni Pani mamy, uchwały senatu w zakresie zbywania składników jej mienia i umowy, jaką Pani mama z nią zawarła, mogłam jedynie przedstawić powyżej wskazane uwarunkowania nabycia takiego mieszkania przez pracownika uczelni wyższej.
▸ Przepisanie mieszkania zakładowego na rodzinę zmarłego pracownika