Source: http://agiw.fak1.tu-berlin.de/Scriptorium/Zu%20S41/MietRP%20IIA.html
Timestamp: 2019-02-23 00:47:04
Document Index: 159668909

Matched Legal Cases: ['§ 712', '§ 544', '§ 573', '§ 574', '§ 574', '§ 138', '§ 242', '§ 712', '§ 138', '§ 13', '§ 544', '§ 563', '§ 2', '§ 545', 'Art, 14', 'Art. 20', '§ 13', 'Art 8', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 574', '§ 574', '§ 574', 'Art. 5', '§ 573', '§ 138', '§ 242', '§ 138', '§ 138', '§ 242', '§ 708', 'Art.20', '§ 712', '§ 138', '§ 543', '§ 708', '§ 27', '§ 13', 'Art. 101', 'Art 20', 'Art. 20']

Entgegnung auf eine Eigenbedarfsklage als Muster.
Im folgenden wird im wesentlichen unverändert eine Klageerwiderung wegen einer Eigenbedarfsklage wiedergegeben. An die Stelle konkreter Angaben von Namen, Funktionen, Zeiten, Orten und anderem treten aus Gründen persönlicher Rücksichtnahme folgende Abkürzungen : Amtsgericht =AG, Kläger (sg. und pl.) = K , ggf. mit Identifikations-Nr., Beklagter = B, Anwalt der Gegenseite = AdG, Schriftsatz = SS, Geschäftszeichen = GZ, Datum = Dat, Adresse = Adr, ggf. mit Unterscheidungs-Nummer
B mit Adr1
An das AG
B beantragt,
alle Anträge der K im Klage-SS vom Dat abzuweisen.
Vorsorglich beantragt B, gemäß § 712 ZPO im Falle eines Unterliegens die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen eines auf seiner Seite überwiegendes Interesses an der Vermeidung eines nicht zu ersetzenden Nachteils abzuwenden.
ÜBERSICHT ÜBER DIE GEGENARGUMENTE.
I. Die K sind nach §§ 544, S. 2, 545 BGB an den von dem Voreigentümer des Grundstücks Adr1, in dessen Vermieterstellung sie durch Erwerb des Grundstücks eingerückt sind, mit dem B auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag vom Dat gebunden.
Es wäre verfassungsbedenklich und menschenrechtswidrig, wenn gegenüber alten Mietern wie dem B nach fast 40-jähriger Wohnzeit eine alternativlose Vertreibung ohne eine auch in verfassungsrechtlicher Hinsicht gültige Rechtsgrundlage durchgesetzt werden könnte.
II. Die K bedürfen in keiner Weise für ihren eigenen Bedarf der vom B bewohnten Wohung im Hause Adr 1, weil sie für Wohn- und Berufszecke über zwei Häuser verfügen und auf dem Grundstück in Adr 2 und in drei Etagen des neugekauften Hauses in Adr 1 übergenug Platz ist, all das, was sie angeblich an neuer Lebensgestaltung vorhaben, angemessen zu verwirklichen. Im Sinne der §§ 573, 573a BGB liegt daher begrifflich kein Bedarf vor.
III 1.Bei einer Abwägung wirklichen Bedarfs im Sinne des § 574, Abs. 1, S. 1 BGB hat der B gegenüber den K ein deutlich überwiegendes, existenzielles, persönliches und berufliches Interesse daran, seine Wohnung weiterhin unbefristet als Wohnung und Arbeitsplatz zu nutzen, weil ein durch Urteil erzwungener, insbesondere ein 'vorläufig vollstreckbarer' Auszug für ihn eine wegen der dann nötigen Aufgabe wichtiger Teile seiner persönlichen und beruflichen Wohnungseinrichtung nicht wiedergutzumachende und daher unzumutbare Härte bedeuten würde.
2. Im Rahmen einer Interessenabwägung im Sinne des § 574, Abs. 1, S. 2 BGB bedeutet insbesondere die Unmöglichkeit für den Beklagten, innerhalb der Stadt Berlin oder ihrer näheren Umgebung eine von ihm bezahlbare Ersatzwohnung zu finden, von der aus er seine berufliche Tätigkeit an der Hochschule in Adr 4 fortführen könnte, eine nicht wiedergutzumachende und daher unzumutbare Härte.
IV. 1. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs an der Wohnung Adr 1 ist als unzulässige Rechtsausübung nach § 138 BGB nichtig, weil die K im Vorfeld ihres Eigentumserwerbs in Gesprächen mit dem B ihre Absicht nicht offengelegt haben, einen solchen Eigenbedarf späterhin geltend zu machen. Auch nach dem Eigentumserwerb am Grundstück Adr1 haben die K ein Jahr lang - erst heute offenkundig - den B über ihre die Dachgeschoßwohnung betreffenden Eigennutzungsabsichten getäuscht.
2. Die K schuldeten es dem Beklagten ferner nach § 242 BGB, die von ihnen nachweislich gemachte Zusage eines 'kooperativen, dauerhaften Miteinanders' vom [Dat] einzuhalten, und damit auch, eine Eigenbedarfskündigung in späterer Zeit nicht vorzunehmen,
V. Gegen eine vorläufige Vollstreckbarkeit beantragt der B vorsorglich Vollstreckungsschutz nach § 712, Abs. 1 ZPO.
VI. Die K beanspruchen zu Unrecht, für ihre wegen einer anwaltlichen Kündigungserklärung gegenüber dem B entstandenen Anwaltskosten Ersatz vom B zu erhalten. Der vom AdG namens seiner Mandanten früher versuchten Eigenbedarfskündigung hat der B mit Hinweis auf ihre Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen die §§ 138 und 242 BGB (wie oben unter IV.) rechtzeitig schriftlich widersprochen.
VII. Eine Absprache zwischen den K und dem AdG, dieser solle sie als 'Mitgläubiger' in dem Rechtsstreit gegen den Beklagten vertreten, ist standesrechtlich bedenklich und könnte sich auf die Validität des gegnerischen Vortrags im Prozeß auswirken. Die detaillierte Vereinbarung muß daher dem Gericht und dem Beklagten vorgelegt werden.
VIII. Der B schlägt dem Gericht vor, wegen verfassungsrechtlicher Bedenken gegen die vorläufige Vollstreckung noch nicht rechtskräftiger Urteile gemäß § 13 Nr. 12 BVerfGG ein Normenkontrollverfahren beim Bundesvefasungsgericht zu beantragen.
ZU DEN GEGENARGUMENTEN IM EINZELNEN.
Die Gegenseite ist nach §§ 544, S. 2, 545 BGB als Vermieterseite an einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag des Jahres 1977 gebunden. Der Vertrag wurde vom damaligen Voreigentümer des Grundstücks Adr 1, dem Vater des späteren Grundstückseigentümers und -veräußerers an die K, mit dem B und seiner damaligen im Ehefrau auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Eine Kopie dieses Vertrages liegt dem Gericht bereits vor.
Nach dem Tode seiner Frau blieb der B als ihr Rechtsnachfolger nach § 563 BGB Alleinmieter der Wohnung. Der 1976 geschlossene Mietvertrag war den damaligen häuslichen Gewohnheiten nach wie bei den anderen Mietern des Hauses auf unbestimmte Zeit (§ 2 Nr. 1 des Vertrags) geschlossen. Nach 30-jähriger Laufzeit verlängerte er sich gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit.
Eine Eigenbedarfskündigung heute - nach etwa 40-jähriger Laufzeit des Vertrages und gegenüber einem mit [...] Jahren alten Mieter - beruft sich auf eine Gesetzesvorschrift, deren Anwendung auf alte, zumindest auf über [...] Jahre alte, Mieter verfassungsrechtlich nicht möglich ist, weil sie - wenigstens insoweit -
gegen einen rechtlich unmittelbar bindenden Kerngehalt des grundgesetzlich festgelegten Sozialstaatsprinzips verstößt,
gegen die verfassungsrechtliche Bindung des Eigentumsrechts der Vermieterseite an den Mieterschutz als Grundidee rechtlich gebotenen sittlichen Haus-Eigentümerverhaltens gegenüber den Mietern (Art, 14, Abs. 2, S. 1 GG) verstößt.
wegen der vor allem von dem Gesetzgeber der Jahre 2009 - 2013 erklärtermaßen und systematisch vorgenommenen Beseitigung wesentlicher Rechtswegmöglichkeiten in Mietsachen unmittelbar gegen das gerechte Recht und den von ihm abhängigen Rechtsfrieden als Kern des Rechtsstaatsprinzips des Art. 20, Abs. 3 GG verstößt.
Dies wird im Laufe des Verfahrens, wenn nötig, rechtlich eingehender begründet werden
Dem Gericht - wie allen Gerichten, die das derzeitige Mietrechtsgesetz anwenden sollen - steht es aber schon jetzt frei, soweit sich aus dem Rechsstreit ein Anlaß dazu ergeben sollte, aus dem Bestand verfassungsrechtlich bedenklicher oder unzulässiger Normen der BGB-Mietrechtsreformen der letzten Jahre, insbesondere der letzten vom 11. März 2013, einschließlich des dazu gehörenden Zivilprozeßrechts, eine oder mehrere gemaß § 13 Nr. 12 BVerfGG dem Bundesverfassungsgericht zur Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren vorzulegen und das laufende Gerichtsverfahren bis zu einer verfassungsgerichtlichen Entscheidung auszusetzen (dazu auch unten unter VIII).
Das derzeitige deutsche Wohnungsmietrecht dürfte, was das Recht auf Wohnung, den Schutz vor Vertreibung und das Recht auf einen ordentlichen Rechtsweg betrifft, auch gegen Art 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention verstoßen.
Auch dies wird im Laufe des Verfahrens, wenn nötig, rechtlich eingehender begründet werden.
1. Die Kläger behaupten zur Begründung eines Eigenbedarfs nach § 573, Abs. 1 und Abs. 2, Nr. 2 BGB, das von einigen von ihnen bewohnte Doppelhaus in Adr 2 sei wegen ihres Alters für ihre Bedürfnisse nicht mehr passend,
a) weil es dort für sie eine nur unzureichende medizinische Versorgung gebe, und
b) weil der große, großenteils ältere Kundenkreis der K 3 altersbedingt nur schwierig dorthin gelangen könne.
Zu a) Es gibt auch in Adr 3 eine ausreichende medizinische Versorgung für alle Patientengruppen, auch die älteren und alten, und alle K können sich mit ihren Bedürfnissen in den dortigen Verhältnissen absichern.
Sie tun dies offenkundig bereits jetzt, wenn sie in freundlicheren Jahreszeiten dort längere Zeit wohnen.
Vielfältige Möglichkeiten einer medizinischen Versorgung gibt es etwa in dem unweit von Adr 3 gelegenen Ort Adr 5. Dort liegen ein Zentrum für Altersmedizin und 5 weitere spezialierte Kliniken
In Adr 3 sind ferner die K zu 3 und 4 in einem medizinischen Notfall in keiner anderen Lage als in Adr 2. Irgendjemand müßte immer, wenn sie allein und in Not wären, sie auffinden und ins Krankenhaus bringen. Hier und da muß deshalb - ggf. auch durch Absprache mit Nachbarn - dafür Sorge getragen werden, daß sich dann jemand um den Betroffenen kümmert. Die Kläger haben in Adr 3, wie ihr Schriftsatz mitteilt, freundliche, vertrauenswürdige Nachbarn. Außerdem können sie auch ihre Tochter und ihren Schwiegersohn, die Kläger zu 1 und 2, im Notfall verständigen und um schnellen Beistand bitten. Dieser wird in Adr 2 wie in Adr 1 zumeist möglich sein, ist aber hier wie dort naturgemäß nie ganz sicher.
Zu b) Daß der offenbar große, älter gewordene Kundenkreis der K zu 3 altersbedingt nur schwieriger als früher nach Adr 2 gelangen könne, ist im Hinblick auf die heute allgemeine, auch in hohem Alter selbstverständliche Verbreitung des Autofahrens unwahrscheinlich. Denn gerade alte Menschen benötigen wegen altersbedingter Bewegungseinschränkungen das Auto - selbst in einer verkehrsmäßig unerträglichen Großstadt wie Berlin - erheblich häufiger als jüngere und sind deshalb durchweg auch daran gewöhnt, kleinere Strecken - einschließlich solcher von 50 km und länger - mit dem eigenen PKW zu fahren.
In den vielen Monaten der freundlicheren Jahreszeiten ist Adr 2 ferner ein weitaus attraktiveres Ausflugsziel für den offenbar umfangreichen Kundenkreis der K 3 . als der Ort Adr 1. Es ist auch deswegen nicht einsichtig, weswegen sie, wie die K vortragen lassen, einen Totalumzug ihres Ausstellungs- und Vermarktungsbetriebs nach Adr 1 in Erwägung ziehen und in Adr 2 vorhandene, zumindest im Sommer deutlich verkaufsdienliche Lagerungs- und Verkaufsmöglichkeiten aufgeben wollen sollte. Dicht neben dem dortigen Haus und schönen, wertvollen Grundstück der K 3 und 4 befindet sich eine Flußfähre, welche von Ausflüglern gern benutzt wird und bei Wartezeiten einen Besuch der daneben unmittelbar zugänglichen Ausstellungspräsentationen der K 3 nahelegt. Die Kläger 3 und 4 wollen daher trotz zunehmenden Alters offenkundig nicht völlig nach Berlin umziehen.
Speziell die K 3 hat in Adr 3 nach wie vor eine Anlaufstelle für ihre in der Region etablierten künstlerischen Produktions- und Vertriebsaktivitäten. Die Wohn- und Lagermöglichkeiten in Adr 3 kann sie insoweit nicht aufgegeben.
Soweit die Klageschrift die Möglichkeit andeutet, das Grundstück könne ganz verkauft werden, wäre dies nicht mehr als eine Denkmöglichkeit für einen unwahrscheinlichen Fall. Hierzu äußert sich die Klageschrift denn auch auffallend unbestimmt. Was genau der von der Gegenseite benannte Zeuge, ein guter Bekannter der K, wie die Klageschrift sagt, in diesen Punkten bekunden kann oder soll, ist ebenfalls nicht klar.
Wenn aber, betrieblich gesehen, allenfalls ein Teilumzug der Kläger 3 und 4 nach Adr 1 stattfinden sollte, so wäre noch unverständlicher als bei einem unbestimmt belassenen Ganzumzug, warum sie wegen der Lagerung ihrer Produktionen unbedingt die vom Beklagten bewohnte Wohnung Adr 1 benötigen sollten.
2. Die K behaupten im Hinblick auf § 573, Abs. 1 und Abs. 2, Nr. 2 BGB, im Rahmen eines generationenübergreifenden Wohnprojekts für das Haus Adr 1 sei es nötig, daß der B die dortige Dachgeschoß-Wohnung räume.
a) Die Großmutter, K 3, wolle die Kinderbetreuung für ihre berufstätige Tochter, die K 1, während deren berufsbedingter täglicher Abwesenheit übernehmen.
b) Die K 1 und 2 könnten andererseits für die Eltern bzw. Schwiegereltern da sein und mit diesen ständigen Kontakt haben.
c) Die Eheleute K 3 und 4 benötigten getrennte Wohn- und Schlafmöglichkeiten.
Zu a) Die Großmutter kann die Kinderbetreuung auch von der ersten Etage aus wahrnehmen und benötigt dafür nicht die Wohnung des B. Wenn nötig, kann sie sich aus dem Parterre, wo die Kinder wohnen, mit ihnen in die erste Etage begeben oder mit ihnen im Parterre bleiben. Sie kann die Betreuung einerseits in Gegenwart Ihres Ehemanns wahrnehmen, andererseits aber, wenn dieser es wünscht, auch ohne ihn.
Zu b) D Kläger 3 und 4 können, wenn sie einmal irgendeine Pflege nötig haben sollten, diese auch gemeinsam in der ersten Etage finden.
Zu c) Die erste Etage bietet genügend Raum für ein Auseinanderrücken. Es bedarf für diesen Zweck nicht zusätzlich der Wohnung des B. So kann in der ersten Etage etwa das Eckzimmer neben der Küche allein von der K 3 bewohnt werden, das weit abgelegene Eckzimmer neben der Wohnungseingangstür allein vom K 4.
In den freundlicheren Jahreszeiten können die Eheleute sich darüberhinaus auch einmal für längere Zeit so trennen, daß der eine oder die andere sich in einem selbstgenutzt bleibenden Teil des Hauses in Adr 3 aufhält. K 3 wird diesen Teil des Hauses nicht ständig allein als Ort für ihren Kunstabsatz nutzen wollen.
3. K 3 behauptet, es sei nötig, den Platz in der Dachwohnung für ihre persönlichen Arbeits- und Ausstellungs-Zwecke zur Verfügung zu haben.
In Adr 2 lassen sich für diesen Zweck die Gegebenheiten in der ersten Etage und im Hausflur sowie das nach Herauskündigung der früheren Mieterin im Souterrain zur Benutzung verfügbare Kellergeschoß nutzen bzw. mitnutzen.
Die Fläche des Kellergeschosses ist für die K 1 und 2 einerseits und die K 3 und 4 andererseits ungefähr zu gleichen Teilen nutzbar. Gerätschaften, Materialien und Objektsammlungen der K 3 können in einem Teil des Kellers untergebracht werden. Künstlerische Arbeiten, etwa mit gefährlichen oder unangenehm riechenden chemischen Mitteln, können dort ebenfalls - besser als an anderen Orten des Hauses - stattfinden. Darüber hinaus gibt es im Garten des Hauses einen Gartenschuppen, der zumindest für Lagerungszwecke aller Art nutzbar, ggf. auch zweckentsprechend leicht umbaubar und erweiterbar ist.
Für die repräsenative und werbende Ausstellung von Objekten und Bildern kommen außer einer - richtig eingerichteten - Souterrain-Wohnung vor allem die große Wohnung im ersten Stock und alle Teile des großen Hausflurs in Betracht.
Ein darüber hinausgehender Bedarf, der die Wohnung des B einbeziehen müßte, íst deshalb nicht zu erkennen.
4. Die Kläger 3 und 4 behaupten im Hinblick auf § 573, Abs. 1 und Abs. 2, Nr. 2 BGB, es fehle in der ersten Etage Raum für die Unterbringung von Gästen. Auch dafür werde daher die Dachgeschoßwohnung benötigt.
Dem läßt sich entgegenhalten, daß bei gerinfügig anderer Organisation im Hause der dafür nötige Raum ohne weiteres anders gefunden werden kann. Die K 3 und 4 könnten für die Unterbringung gelegentlichen Besuchs mittels Abtrennung der beiden Salonzimmer durch die Schiebetür in der ersten Etage angemessenen Raum finden und andernfalls in der früheren, nach dem Auszug der bisher dort wohnenden Mieterin 'frei' gewordenen Souterrain-Wohnung. Die Gewohnheit generationenübergreifenden Wohnens würde sicherlich im Bedarfsfall auch die gelegentliche Unterbringung von Gästen der K 3 und 4 in der großen, von den K 1 und 2 bewohnten Hochparterre-Etage ermöglichen.
Zum Vergleich nach § 574 BGB der zu II. dargestellten Interessenlage der K mit der Interessenlage des B.
1. Zur beruflichen Qualifikation und Lage sowie zu den persönlichen Lebensverhältnissen des B.
Seit Beginn seines Studiums und während seiner langjährigen Berufstätigkeit hat der Beklagte fast immer in der Nähe von Adr 1 gewohnt. Zunächst gemeinsam mit seiner vor einigen Jahren verstorbenen Frau lebt er fast vierzig Jahre lang in der jetzt geruasverlanzen Wohnung Adr. 1. Zunächst gehörte zu der Mietwohnung auch ein weiteres Zimmer in einer anderen Etage des Hauses, das seiner Frau als Arbeitszimmer und zugleich als Lagerraum für ihre Unterrichtsmaterialien und für ihre nicht wenigen raumbeanspruchenden künstlerischen Arbeiten diente. Diese sind noch heute im Besitz des Beklagten, in einem neu ausgebauten Raum seiner Dachgeschoß-Wohnung untergebracht und für Interessenten zugänglich. Bei einer Räumung müßten sie wahrscheinlich aufgegeben werden.
In der Dachgeschoßwohnung befindet sich heute vor allem der seit dem Einzug im bestehende Arbeitsplatz des B einschließlich seiner Geräte, Anlagen, Ordnungssysteme und und einer größerenteils beruflich erforderlichen, umfänglichen Privatbibliothek. Seine Wohnung ist zugleich etablierte Geschäfts-, Zusellungs- und Anlaufadresse für geschäftliche und für wissenschaftliche Angelegenheiten. Seine Adresse tritt seit jeher an die Stelle einer universitären. Auch seine viel besuchte WWW-Seite nennt diese Privatadresse für all deren Interessenten als postalische und direkt zugängliche Kontaktadresse.
Nicht allzu lange nach dem Tode seiner Frau begann der vormalige Eigentümer des Grundstücks, den B, obschon ohne Rechtsgrund, zur 'Freigabe' des Zimmers in der ersten Etage zu drängen und gleichzeitig entsprechend den damals erstmals gesetzgeberisch ermöglichten, sozial unvertretbaren Mietsteigerungen einen erheblich höheren Mietpreis zu fordern. Außerdem drängte er aus geschäftlichem Interesse auf die Ersetzung des vor etwa 40 Jahren geschlossenen, aber trotz allem noch gegenwärtig gültigen Mietvertrags für die Dachgeschoßwohnung. Aus all dem ententwickelte sich ein Rechtsstreit, den der B nach langem Prozessieren bedauerlicherweise und, wie er noch heute überzeugt ist, zu Unrecht verlor. Der Prozeßgang ist von dem AdG, der schon die damalige prozessuale Gegenseite vertrat, in seinem Schriftsatz etwas verkürzt und insoweit unrichtig dargestellt worden. Das den B verurteilende Urteil des damaligen Amtsrichters ist jedenfalls niemals von einer späteren Rechtsweg-Instanz in argumentativ nachvollziehbarer Weise nachgeprüft worden. Mit einer rechtlichen Überprüfung ist derzeit nochmals das Bundesverfassungsgericht befaßt.
Das heutige Einkommen des B besteht ausschließlich aus renten- oder rentenartigen Leistungen. Diese waren in den letzten Jahren zusammengerechnet erheblichen Währungswertverlusten ausgesetzt. Neben anderen sein Einkommen belastenden ständigen 'Kostensteigerungen' aller Art fallen seit einigen Jahren vor allem die unerträglich hoch gewordenen, gesetzgeberisch aber leider immer noch gestatteten Mieterhöhungen ins Gewicht. Wenn der B seine Ausgaben nicht systematisch auf das - auch beruflich - Wichtigste beschränkte, würde er ins monatliche Minus geraten.
Dies ist ein wesentliches Motiv auch seiner außerordentlich negativen, öffentlich nachdrücklich vertretenen Einschätzung des derzeitigen, wie er meint, sozial rücksichtslosen BGB-Wohnungsmietrechts, insbesondere nach seiner letzten 'Reform' im Februar 2013 (http://agiw.fak1.tu-berlin.de/Scriptorium/S41.html). Insbesondere die rigorose Art der gesetzlichen und manchmal auch gerichtlichen Durchsetzung dieses 'Rechts' hat in ihm in den letzten Jahren die Überzeugung gefestigt, daß dem derzeitigen Mietrechtsgesetz von den Betroffenen mit all ihren Mitteln der mögliche Widerstand entgegengesetzt werden muß, auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen. Der B hat sich deshalb vorgenommen, auch im laufenden Rechtsstreit gegen zu erwartende Verurteilungen alle Rechtsmittel auszuschöpfen, auch wenn diese nach der Mietrechts-'Reform' deutlich eingeschränkt sind.
Eine Einigung mit den K über einen vorzeitigen Auszug kommt daher für den B nicht in Betracht.
Er würde ja auch die für den B bei nachteiligen Urteilen zu erwartenden einschneidenden und nachhaltigen Vollstreckungs-Folgen nur vorwegnehmen.
2. Zur Abwägung der Interessen der Klager und des Beklagten nach § 574, Abs. 1, S. 1 und S. 2 BGB.
Im Rahmen einer gründlichen und gerechten Abwägung aller Interessen im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB hat der B gegenüber den Interessen der K, insbesondere denen der K 3, an einer Eigennutzung der Dachgeschoßwohnung ein überwiegendes, dringendes persönliches und berufliches Interesse, dort zeitlich unbefristet zu verbleiben.
Er ist für seine berufliche Tätigkeit als Hochschllehrer auf diese Wohnung oder eine andere, in der Anlage räumlich geeignete, finanziell erschwingliche und verkehrsmäßig geeignete Privatwohnung angewiesen.
Es ist jedoch ausgeschlossen, daß erim Bereich der Adr 4, wo der er ständig tätig ist und sein will, eine für seine beruflichen Ziele und Aufgaben geeignete Ersatz-Wohnung finden kann.
Seine begrenzte Einkommenslage wird Vermieter aller Art von einem Vertragsabschluß fernhalten. Seine in Mietrechtsprozessen bekundete und ausgeprägte Streitbereitschaft, dabei nicht zuletzt seine öffentlich und nachdrücklich vertretene Kritik des gegenwärtigen Mietrechts dürfte jeden privaten Vermieter, der nicht blind ist, abschrecken. Für dieses Engagement ist vielleicht zu betonen, daß der Beklagte damit seine grundgesetzlich geschützten Rechte und auch seine berufliche Aufgabe als Hocschullehrer (Art. 5 GG) ausübt und daß es keinesfalls als mietrechtlich relevantes 'Eigenverschulden' bewertet werden darf.
Der B kennt niemanden, der ihm eventell eine angemessene Wohnung vermieten kann. Auch die Ansprache von Maklern führt nicht weiter. Entsprechende Sondierungen, auch im Internet, zeigen, daß alle derzeitigen Angebote für den Beklagten passender Wohnungen um 200 EUR über dem liegen, was er sich schon heute nur mit Mühe leisten kann, - mit Tendenz zur weiteren Zunahme.
Weit außerhalb seines Wohn- und Arbeitsortes vielleicht vorhandene Mietmöglichkeiten würden ihm seine kontinuierliche, fast tägliche Tätigkeit als Hochschullehrer unmöglich machen und ihn daher zu deren nicht gewollter Aufgabe nötigen.
Vielleicht können ihm die Kläger eine angemessen gelegene, große und erschwingliche Ersatzwohnung nachweisen? Das erscheint jedoch wegen der explosiven Mietkostenlage in und um den Ballungsraum, in dem B wohnt, ganz ausgeschlossen. Eine Einigung mit den K über einen vorzeitigen Auszug kommt für den B auch deswegen nicht in Betracht.
Wie - offenbar - wenigstens einer der K hat der Beklagte 'Gesundheitsprobleme'. Diese haben unter anderem vor einigen Jahren bereits einmal zu einem lebensgefährlichen, von Dritten nur zufällig entdeckten Herz-Kreislauf-Versagen geführt.
3. Zusammenfassung zu III.
Die K können, um zusammenzufassen, mit dem Raum, der ihnen jetzt zur Verfügung steht, uneingeschränkt alles Wesentliche verwirklichen, was sie geplant haben. Sie haben keinerlei dringliche, darüber hinaus reichende Interessen am Auszug des Beklagten. Sie hätten keine Einkommensverluste wegen seines Verbleibens dort. Vielmehr hätten sie sogar - wegen seiner nicht unerheblichen Mietzahlung - sogar einen dauernden erheblichen finanziellen Vorteil. Auch nach seinem Auszug böte sich die Vermietung der Wohnung für die K an, dann natürlich zu einem höheren Mietpreis.
Das legt übrigens auch die Vermutung nahe, daß dies bereits jetzt Absicht der K ist. Denn den B können sie deswegen nicht direkt verklagen (§ 573, Abs. 2, Nr. 2, 2. Halbsatz BGB).
Die Kündigungserklärung vom Dat, vorsorglich wiederholt in der Klageschrift vom Dat, verstößt
1. gegen § 138 BGB und
2. gegen § 242 BGB.
Zu 1. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs an der Wohnung des B ist als unzulässige Rechtsausübung nichtig nach § 138 BGB, weil die K im Vorfeld ihres Eigentumserwerbs dem B gegenüber ihre Absicht nicht offenlegten, einen solchen Eigenbedarf späterhin geltend zu machen.
Auch nach dem Eigentumserwerb am Grundstück Adr 1 am Dat hat die Klägergemeinschaft den Beklagten ein Jahr lang über ihre die Dachgeschoßwohnung betreffenden Nutzungsabsichten getäuscht. Die Klägergemeinschaft gab auch in dieser Zeit stets schlüssig zu erkennen, ein dauerhaftes kooperatives und vertrauensvolles Verhältnis mit dem Beklagten anzustreben.
Daß die Gegenseite dem Beklagten seit der ersten Kontaktaufnahme am Dat den Fortbestand seines bestehenden Mietverhältnisses für den Fall ihres Eigentumserwerbs und Einzugs zugesagt hat, ergibt sich aus einer Gesprächszusammenfassung, die ihr am Dat per Einschreiben übermittelt wurde.
Anlage 1: Kopie einer Gesprächszusammenfassung vom Dat.
Danach wollten beide Seiten nach dem damals bevorstehenden Eigentümerwechsel an dem bestehenden Mietverhältnis festhalten.
Während der Einzugsphase und auch nach dem Eigentumswechsel wurde von der Gegenseite der Fortbestand des Mietverhältnis nie auch nur andeutungsweise in Frage gestellt. Vielmehr entwickelte sich trotz gelegentlicher Differenzen wegen zu lösender praktischer Fragen während der anderthalbjährigen Haus-Reparaturen und -umbauten ein, wie es schien, kooperatives und vertrauensvolles Verhaltnis zwischen den Klägern und dem Beklagten.
Anlage 2 Kopie einer Postkarte vom Dat,.
Der Beklagte war in diesem Rahmen der Gegenseite auch von Anfang an bei ihrem grundsätzlich von ihm befürworteten Einzug behilflich. Schon vor dem Eigentumsübergang erwähnt dies die erwähnte Zusammenfassung eines Kontakt-Gesprächs vom Dat. So räumte der Beklagte das von ihm nicht mehr benötigte 'Salon'-Zimmer in der ersten Etage zugunsten der Kläger freiwillig aus, obschon er sich darüber mit dem damaligen Vermieter noch im Streit befand.
Die spätere Kündigung der Klägerseite wegen Eigenbedarfs war wegen dieser und anderer Hilfestellungen des Beklagten eine vertrauenswidrige, nach § 138 BGB unzulässige Rechtsausübung.
Zu 2. Nach § 242 BGB war und sind die K verpflichtet, eine Leistung an den B so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Die K schuldeten es dem B, die Zusage eines kooperativen, dauerhaften Miteinanders im Hause Adr 1 einzuhalten. Das bedeutet: sie schuldeten es auf Dauer auch, eine Eigenbedarfskündigung nicht vorzunehmen.
Anlage 3 Kopie der Gesprächszusammenfassung vom Dat.
Die K schuldeten dies dem Beklagten auch deswegen, weil seine, des B, den K im Zusammenhang mit den Kontaktgesprächen vertraulich gegebenen umfassenden Informationen über die die häuslichen Verhältnisse und den damaligen Rechtsstreit mit dem Vermieter dies nach Teu und Glauben erforderten.
Gegen eine vorläufige Vollstreckbarkeit, die nach §§ 708 ff. ZPO im Falle eines Unterliegens des B vom Gericht auszusprechen wäre, macht der B grundsätzlich geltend, daß sie auf einer rechtswegverkürzenden, die Mieterseite generell und systematisch benachteiligenden Sonderrechtsregelung für das Wohnungsmietrecht beruhen und deswegen gegen die die Rechtsprechung unmittelbar bindende verfassungsrechtliche Garantie eines ordentlichen Rechtsweges nach Art.20, Abs. 3 GG (wie oben zu I. und unten zu VIII.) verstoßen könnte.
Er beantragt ferner gemäß § 712, Abs. 1 ZPO schon jetzt vorsorglich die Abwendung einer vorläufigen Vollstreckung, mit der Begründung, daß eine vorläufige Vollstreckung für den B, einen nicht zu ersetzenden Nachteil bedeuten würde. Insoweit darf auf das bereits Ausgeführte (siehe oben zu III.) hingewiesen werden.
1. Die K beanspruchen, für ihr wegen einer anwaltlichen Kündigungserklärung gegenüber dem B entstandene Anwaltskosten Ersatz vom B zu erhalten. Der vom AdG namens seiner Mandanten versuchten Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der B jedoch - mit Hinweis auf ihre Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen die §§ 138 und 242 BGB (wie oben zu IV) - seit Dat mehrfach durch Einschreibebriefe vom Dat und Dat widersprochen
Anlage 4 Schreiben vom Dat an den AdG.
Der B erklärte dort, wegen des mit den Neueigentümern des Grundstücks bisher nicht abgeschlossenen, aber vorgesehenen Ergänzungsvertrags zum fortbestehenden Mietvertrag d. J. 1976 zunächst von einer monatlichen Vorbehaltszahlung ausgegangen zu sein, bis eine Miethöhe einvernehmlich bestimmt werde.
Zwar hatten die Kläger seit ihrer Übernahme des Grundstückseigentums erklärt, sie wollten prinzipiell in die diesbezüglichen Rechte des früheren Vermieters eintreten, welche damals noch im Streit waren und auf dem später rechtskräftig gewordenen Urteil des Amtsgerichts in Adr 3 vom Dat beruhten.
Dennoch war bis zu der Eigenbedarfskündigungserklärung vom Dat, welche gleichzeitig mit einer Mietzahlungsverzugskündigungserklärung erfolgte, nicht klar, ob sie nicht doch weiterhin einen auch die Mietpreisfrage betreffenden Zusatzvertrag mit dem B abschließen wollten, da ja auch dieser ihnen entgegenkommen war, etwa dadurch, daß er keine Mietabschläge wegen monatelanger Reparaturarbeiten im Hause geltend machte, sondern geduldig und vertrauensvoll-kooperativ alles hinnahm, was mit ihnen verbunden war.
Der Beklagte war stets zu rechtlich oder vertraglich gebotenen Miet-Zahlungen bereit. Seine monatlichen Zahlungen hat er aber, wie erwähnt, eine Zeitlang unter Vorbehalt einer vertraglichen Festlegung einer Monatsmiete geleistet, d. h. als Anzahlungen auf eine der Höhe nach noch nicht feststehende Monatsmiete. Begriffsnotwendig konnte der Beklagte damit nicht in einen Mietzahlungsverzug geraten, weil eine Mietzahlungsverweigerung oder eine sonst schuldhafte Nichtzahlung des Mietzinses gar nicht vorlag.
Aus diesem Grunde konnte es auch keine etwa nach § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB wirksame Kündigungserklärung der Gegenseite und damit auch keinen Gebührenanspruch ihres Anwalts wegen einer derartigen Kündigung geben.
2. Die vorläufige Vollstreckbarkeit, die nach §§ 708 ff. ZPO im Falle seines Unterliegens im Urteil auszusprechen wäre, würde für den Beklagten - neben nicht wenigem anderen - vor allem den ersatzlosen Verlust seines Arbeitsplatzes in der dafür nach seinem besonderen Hochschullehrer-Status allein möglichen häuslichen Umgebung bedeuten. Sie würde die Zerstörung oder den Verlust eines Teils der in in seiner jetzigen Wohnung vorhandenen wissenschaftlichen Arbeitsmittel und funktiongerecht gestalteten Arbeitsvorrichtungen und Ordnungssysteme mit sich bringen. Sie wäre nicht mit einem Umzug zu verhindern, weil eine finanziell tragbare Alternativmöglichkeit in der näheren Umgebung von Adr 4 nicht gefunden werden könnte.
Demgegenüber benötigen die K die vom B bewohnte Mietwohnung für ihre Bedürfnisse und Pläne auch nicht annähernd so dringlich wie dieser. Sie ist nicht von nachhaltigen, schwer ausgleicharen Verlusten bedroht, wenn sie sie nicht nutzen kann, sondern hat viekmehr mehrere gut realisierbare, in jeder Hinsicht zumutbare alternative Gestaltungsmöglickeiten.
Eine geschaftlich-wagnisorientierte Absprache zwischen dem AdG und den K, er solle sie in diesem Sinne als 'Mitgläubiger' in dem Rechtsstreit gegen den Beklagten vertreten, könnte sich auf die Validität des gegnerischen Vortrags im Prozeß auswirken und wäre insoweit standesrechtlich bedenklich ( § 27 BORA). Die Tätigkeit eines Organs der Rechtspflege, das der Anwalt ist, darf nicht zum Bestandteil eines mit Mandanten gemeinsam unternommenen Risiko-Geschäfts gemacht werden. Da sich aus der Klageschift nicht sicher erkennen läßt, was genau vereinbart ist, muß die Gegenseite im Detail darlegen und nachweisen, was vereinbart wurde.
Die Streitwertschätzung (12 Monatsmieten) des Anwalts der Gegenseite erscheint zu hoch. Es geht jedenfalls dem B primär um die Frage, ob die Gegenseite mit ihrer 'Kündigung' eine nichtige Willenserklärung abgegeben hat. Dies ist eine Frage des allgemeinen Schuldrechts, nicht speziell des Mietrechts. Der B schätzt deshalb den Streitwert auf 1000,00 EUR, auch deswegen, weil er selbst eigentlich beabsichtigt, ggf. von ihm abrechenbare Anwaltskosten nicht zu liquidieren.
Dies ist zugleich der einzige dem B mögliche Vorschlag zur Güte.
Der B regt bei Gericht an, aus dem Bestand verfassungsrechtlich unzulässiger oder -bedenklicher Normen der BGB-Mietrechtsreformen der letzten Jahre, insbesondere der letzten vom 11. März 2013, einschließlich des dazu gehörenden Zivilprozeßrechts, eine oder mehrere gemaß § 13 Nr. 12 BVerfGG dem Bundesverfassungsgericht zur Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren vorzulegen und das laufende Gerichtsverfahren bis zu einer verfassungsgerichtlichen Entscheidung auszusetzen.
Nach der letzten, nochmals auf 'Verfahrensbeschleunigung' in Mietsachen gerichteten gesetzgeberischen Mietrechts-Veränderung d. J. 2013 erscheint zum Beispiel dringlich überprüfungsbedürftig die Frage, ob eine 'vorläufige Vollstreckung' noch nicht rechtskräftiger mietrechtlicher Urteile mit der rechsstaatlichen Rechtswege-Garantie des Grundgesetzes grundsätzlich vereinbar ist. Nach Art. 101, Abs.1, S. 2 GG darf niemand seinem gesetzlichen Richter entzogen werden, und nach Art 20, Abs. 3 GG ist die Rechtsprechung an 'Gesetz und Recht', also auch an das Verfassungsrecht gebunden. Dann darf es aber grundsätzlich keine gerichtlichen Verfahrensweisen geben, die eine Partei von der Verfolgung ihres Rechts auf Urteilsüberprüfung im Instanzenwege vorzeitig, d. h. schon vor ihrer letztinstanzlichen Überprüfung, abhalten können. Alle Rechsweginstanzen und auch eine Beschwerde zum Bundesverfassungsgericht müssen daher stets eine materiellrechtlich ungerechtfertigte Vollstreckung sicher ausschließen können. Dies gilt in besonderer Weise für das Mieterrecht als 'das Recht des kleinen Mannes'. Da dieses Gerechtigkeitsprinzip vermutlich zu einer Überlastung der Gerichte führen würde, so wäre der Gesetzgeber aufgerufen, das allgemeine Wohnungsrecht in gerechter Weise materell so umzugestalten, daß verfassungswidrige Vollstreckungen normalerweise ausgeschlossen wären. Bleibt es andererseits gesetzlich bei dem System rechtswegverkürzender und damit verfassungswidriger Vollstreckungen, so entstünde, wenn derartige Vollstreckungen bei ihrem konreten Vollzug nicht abwendbar sind, stets der in Art. 20, Abs. 4 GG gemeinte Zustand der 'fehlenden Abhilfe'. In dieser Frage wäre also eine Normenkontrolle des Bundesverfassungsgerichts besonders sinnvoll, auch weil sie vermutlich in gewissem Umfang die Mitüberprüfung anderer problematischer Normen der sog. 'Mietrechtsreform'' ermöglichen würde.
B. [Rechtsanwalt]