Source: http://admi.net/jo/dec53-960.html
Timestamp: 2019-09-17 05:27:11+00:00
Document Index: 104854265

Matched Legal Cases: ["l'article 9", "l'article 29", "l'article 9", "l'article 10", "l'article 27", 'arrêt ', "l'article 30", 'arrêt ', "l'article 30", "l'article 21"]

La loi du 30 juin 1916 a institué	la première réglementation d'ensemble des baux commerciaux à l'époque même où une loi du 1er avril 1926 réglait le problème des baux de locaux d'habitation. Cette dernière législation a subi plusieurs remaniements puis fut totalement refondue par la loi du 1er septembre 1948, alors que la loi du 30 juin 1926 n'avait été l'objet que de nombreuses modifications de détail, en rendant l'interprétation délicate sinon impossible. Devant cet état de choses, le législateur a préféré proroger depuis 1939 les baux en cours en attendant l'intervention d'une refonte d'ensemble non encore intervenue, bien qu'elle ait été à l'étude depuis 1948.
Cette situation était aussi préjudiciable aux intérêts des bailleurs qu'à ceux des locataires, tous deux dans l'ignorance de leurs droits respectifs: elle ne profitait qu'à des individus peu scrupuleux auxquels elle permettait des manoeuvres d'intimidation ou des tentatives d'extorsion de fonds. Il importe donc, et c'est l'avis exprimé aux termes de très nombreux voeux, par les chambres de commerce et par toutes les organisations intéressées tant de bailleurs que de locataires, d'y mettre fin le plus rapidement possible.
A cet effet, le présent décret codifie les règles concernant le renouvellement des baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal en y apportant les modifications que commandent l'expérience, l'évolution de la conjoncture économique ou l'intérêt bien compris des parties en présence. Il tient compte des travaux parlementaires et des propositions déposées, tant sur le bureau de l'Assemblée nationale que sur celui du Conseil de la République, notamment de la proposition de loi annexée au rapport présenté par M. Mignot au nom de la commission de la justice et de législation de l'Assemblée nationale. Le Parlement pourra évidemment apporter à ce texte de base tous les compléments qui lui apparaîtraient utiles.
Cette évolution conduit à en étendre le bénéfice aux entreprises
publiques et aux établissements publics industriels et commerciaux, gérés par l'Etat, l'Algérie et les départements, compte tenu du caractère industriel et commercial de leur gestion voulu par le législateur. Il était, en effet, paradoxal que leurs droits soient moins étendus qu'avant leur transfert à la nation. L'anomalie de cette situation était soulignée par le fait que les régies municipales bénéficiaient depuis 1946 du droit au renouvellement du bail. Le bénéfice de cette mesure a été limité aux seules activités correspondant à la mission dévolue par le législateur à l'entreprise ou à l'établissement considéré.
II. - Les règles concernant le bénéfice du renouvellement sont modifiées. Sous l'empire de la loi du 30 juin 1926, ce droit pouvait être par les locataires qui justifiaient d'une jouissance de deux ou trois années	consécutives de leur bail, alors que	le présent décret exige que le locataire prouve, au moment de sa demande, qu'il a exploité personnellement ou par l'intermédiaire de préposés. Cette exploitation doit avoir été poursuivie également depuis deux ou quatre années consécutives selon la nature du bail.
III. – Le travail de codification a permis de réformer les modalités du droit de reprise et d'en simplifier la procédure aux fins d'harmoniser et de rendre plus équitables les rapports entre bailleurs et locataires.
Cette situation n'était pas sans inconvénients. Il est apparu inéquitable d'accorder sans discrimination au propriétaire le pouvoir de	reprendre sans indemnité les locaux, le fonds de commerce constituant souvent la seule ressource du commerçant. Il a été constaté également que le commerçant ne consacrait pas le même soin à l'installation et à l'aménagement de son fonds s'il risquait, à l'expiration de chaque période triennale, de s'en voir dépossédé.
- le local doit être conforme aux besoins normaux des bénéficiaires, étant entendu que ces besoins seraient appréciés, compte tenu de la situation familiale et professionnelle desdits bénéficiaires ainsi que des conditions dans lesquelles ils sont actuellement logés ;
En outre, le bailleur pourra reprendre l'immeuble pour le louer aux fins d'habitation, à condition que la transformation en locaux d'habitation n'entraîne pas de travaux de gros oeuvre, sauf en ce qui concerne les locaux d'habitation transformés en locaux commerciaux depuis le 1er septembre 1939.
Enfin, l'Etat, l'Algérie, les départements et les communes sont admis à refuser le renouvellement pour un motif tiré de l'intérêt public. Ils devront, dans ce cas, donner un préavis d'un an à leurs locataires et leur verser, le jour de l'évacuation des lieux, une indemnité égale à deux années de loyer.
Selon la loi du 30 juin 1926, l'indemnité d'éviction en principe égale à la valeur du fonds, pouvait être fixée à un chiffre inférieur, si le locataire, évincé possède d'autres fonds de commerce. Cette disposition ne tenait pas compte du préjudice réellement subi par le locataire. Elle a, on conséquence, été supprimée.
En outre, le présent décret unifie les procédures de révision du prix des baux, lesquelles	variaient selon le cas considéré. La révision pourra être demandée en toute hypothèse.
VII. – Le régime des cessions de bail a été aménagé et codifié: la nullité, instituée par la loi de prorogation du 26 mai 1951, ces clauses tendant à interdire au locataire commercial de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, a été maintenue. Les dispositions de l'article 9 de la loi du 20 juin 1926 interdisant la cession d'un bail renouvelé, hormis le cas où le locataire a exercé le commerce dans l'immeuble pendant trois années consécutives dont une année au moins avant le renouvellement du bail, ont été supprimées, comme dépourvue d'utilité par la présente réforme.
VIII. - Le passage du régime actuel des prorogations au régime définitif se fera dans les conditions suivantes: les dispositions du décret sont applicables de plein droit aux baux en cours ainsi qu'à toutes les instances introduites avant sa publication et en cours à cette date. Toutefois, l'interdiction de principe des sous-locations ne deviendra applicable aux baux en cours que lors du plus prochain renouvellement.
Pour les mêmes motifs, les demandes en renouvellement, les congés, les demandes en reprise ou en payement d'indemnité d'éviction, régulièrement formés, n'auront pas à être renouvelés. Toutefois, en raison des modifIcations de fond apportées aux conditions dans les-quelles le renouvellement du bail petit être refusé, il est apparu indispensable de permettre aux parties de renouveler les notifications antérieurement effectuées. Elles pourront le faire avant le 31 décem-bre 1953, et ce, à la seule condition que des décisions judiciaires passées en force de chose jugée n'aient pas mis fin au bail ou constaté l'absence de droit au renouvellement pour l'une des causes et aux conditions prévues par le décret.
Sur le rapport du ministre des finances et des affaires économiques, du ministre de l'industrie et du commerce, du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de la reconstruction, du ministre de l'intérieur et du secrétaire d'Etat ;
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'ex-ploitation d'un fonds de commerce quand leur utilisation est indispensable à I'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires devront avoir été loués au vu et au su du bailleur principal en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec el consentement exprès du propriétaire
3° Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou acces-soires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public.
Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par les locataires, leurs cessionnaires ou ayants droit qui justifient qu'ils exploitent un fonds de commerce personnelle-ment ou par l'intermédiaire de leurs préposés, soit depuis deux années consécutives en vertu d'un ou plusieurs baux écrits successifs, soit depuis quatre années consécutives en vertu ou bien d'un ou de plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux verbaux ou écrits successifs. Toutefois, dans le cas d'impossibilité matérielle dûment constatée, d'exercer personnellement le commerce. ou dans le cas où le fonds serait soit mis sous séquestre, soit transmis par voie de succession à un mineur, l'obligation d'exploitation prévue ci-dessus sera remplacée par celle d'une jouissance effective pendant le même délai.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du pr"sent décret ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et ait moins six mois à l'avance.
Le congé doit être donné par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée, avec .demande d'avis de réception. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels Il est donné et reproduire les termes de l'article 29.
La demande de renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulation sou notifications contraires de al part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même être, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir ; s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous :.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au payement d'aucune indemnité :
Pour bénéficier du droit de priorité prévu soit à l'article 9, soit à l'article 10 ci-dessus, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en lui faisant connaître soin nouveau domicile ; il doit aussi notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions des alinéas précédents sera passible, sur demande de son locataire, du payement à ce dernier de dommages-intérêts.
Lorsque l'immeuble reconstruit, dans le s conditions prévue aux articles 9 et 10 ci-dessus possède une superficie supérieure à celle de l'immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux possédant uns superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers.
Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans Ie renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas à und indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Il peut également refuser le renouvellement du bail pour louer à usage d'habitation les lieux repris. Toutefois, dans ce dernier cas et sauf si l'immeuble a été, transformé d'usage d'habitation à usage commercial, industriel ou artisanal postérieurement au 1er septembre, 1939, ce refus ne peut opposé que si la nouvelle affectation à usage d'habitation peut être réalisée sans qu'il soit nécessaire d'effectuer des travaux de gros oeuvre.
Le renouvellement des baux des immeubles ou locaux appartenant à I'Etat, à l'Algérie, aux départements, aux communes et aux établissements publics peut être refusé pour un motif tiré de l'intérêt public.
En ce cas, le locataire évincé, auquel devra être donné par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un préavis d'une année, bénéficiera d'une indemnité égale à deux années de loyer et qui ne sera exigible que le jour de l'évacuation des lieux.
Le locataire usant du droit prévu à l'alinéa premier a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expiré jusqu'au payement de l'indemnité provisionnelle.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si malgré l'autorisation prévue à l'alinéa 1, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
La demande doit être formée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En outre, et par dérogation à l'article 27, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté, ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Lorsque le bailleur consent au renouvellement, et que le différend porte sur le prix, la durée, les conditions accessoires ou sur un ensemble de ces élément, les parties comparaissent quel que soit le montant du loyer devant le président du tribunal civil de la situation de l'immeuble ou devant	le juge qui le remplace, lequel sera saisi et statuera suivant la forme prévue pour les référés.
Les parties	peuvent se faire assister ou représenter par un avoué ou par un avocat régulièrement inscrit.
Dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décission édéfinitive, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, si mieux n'aime le locataire renoncer au renouvellement ou le bailleur refuser celui-ci, à charge de celle des parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaudra bail.
Il en sera de même si le bailleur refuse le renouvellement du bail aux conditions déterminées en application de l'article 30 ci-dessus. L'assignation devra dans ce cas être notifiée dans les trois mois de la notification du refus de renouvellement.
Les décisions en dernier ressort peuvent être déférées à la cour de cassation dans les conditions fixées à la section I, paragraphe 1er du titre du II de la loi n°47-1366 du 23 juillet 1947, modifiant l'organisation et la la procédure de la cour la cassation.
Le propriétaire qui a succombé peut, dans la quinzaine à partir du jour où la décision sera devenue définitive s'il s'agit d'une décision de première instance, ou du jour de l'arrêt s'il s'agit d'une décisin de la cour d'appel, se soustraire au payement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées, conformément aux règles de l'article 30. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble.
L'affaire est intruite et jugée comme en matière sommaire.
La faillite et la liquidation judiciaire n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisant du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail poerte e même temps sur les deux le bailleur devra verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il pourra retirer de la plus value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par las améliorations matérielles effectuées pat le lacataire avec l'accord exprés du propriétaire.
Sous réserve des dispositions de la loi du 28 wai 1943, relative à l'application aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à ferme, les dispositions du présent décret concernant le renouvellement du bail ne peuvent être invoquées par les commerçants, industriels ou artisans de nationalité étrangère, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants ayant la qualité de Français.
Les dispositions du présent article demeurent applicables au cas où les bailleurs et locataires dee nationalité étrangère agiraient par personne interposée.
Les dispositions du présent décret, à l'exception de celles pérvues au premier alinéa de l'article 21, sont applicables de plein droit aux baux en cours ainsi qu'à toutes les instances introduites avant sa publication et en cours à cette date.
Pour tous les baux en coures, ou prorogés, ces demandes doivent être renouvelées ou formées, dans les conditions du présent décret, nonobstant toute péremption, forclusion ou déchéance, sous la seule réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée ayant mis fin au bail ou constaté l'absence de droit au renonvellement lorsqu'elles sont ìntervernues pour l'une des causes et aux conditíons prévues au présent décret.
Si une demande en reprise ou un congé a été formé avant la mise en vigueur du présent décret, le locataire peut former ou renouveler jusqu'au 31 décembre une demande de renouvellement ou de payementd'une indemniét d'éviction.
Les baux prorogés par la loi du 15 juillet 1953, et pour l'Algérie par la décision n°52.043 de l'assemblée algérienne homologuée par décert du 27 décembre 1952, le demeurent jusqu'au 31 décembre 1953. En l'absence d'uen décision de justice passée en force de chose jugée ayant mis fin au bail ou constaté l'absence de droit au renouvellement, pour l'une des causes et aux conditions fixées audit décret.
Les dispositioins du présent décret sont applicables à l'Algérie.
La loi du 30 juin 1926 réglant les rapports, entre locataires et haillolirs, bailleurs, en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel ;
La loi du 12 juillet 1933 ayant pour objet de permettre, aux commerçants, industriels ou artisans, d'introduire une action en revision du prix de leur loyer en vue d'obtenir une réduction pour les baux antérieurs au 1er juillet 1918 ;
La loi du 13 juillet 1933 modofiant les dispositions de la loi du 30 juin 1926, modifiée par la loi du 22 avril 1937, réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel ;
La loi du 2 février 1937 tendant à modifier et à compléter la loi du 30 join 1926 modifiée par les lois des 22 avril 1927 et 13 juillet 1933, réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ;
Le décret du 25 août 1937 tendant à compléter la loi du 30 juin 1926 modofiée par les lois des 22 avril 1927, 13 juillet 1933 et 2 février 1937, réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel ;
Le décret du 1er juillet 1939 ayant pour objet de permettre aux commerçants, industriels et artisans d'introduire une action en revision du prix de leur loyer, lorsque, par le jeu d'une clause d'échelle mobile, ce prix se trouve modifié de plus d'un quart.
La loi n°46-744 du 18 avril 1946 modifiant la loi du 30 juin 1926 modofiée par les lois des 22 avril 1927, 13 juillet 1933, 2 février 1937 et par le décret du 25 août 1037 réglant les rapports entree locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel.
Jospeh LANIEL
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