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Timestamp: 2019-04-18 23:14:26
Document Index: 159390249

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 164', '§ 535', '§ 535', 'BGH', '§ 535', 'BGH']

Teil II Mietprozessrecht / 1.2.2 Aktivlegitimation/Passivlegitimation | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
Teil II Mietprozessrecht / 1.2.2 Aktivlegitimation/Passivlegitimation
Harald Kinne
Aktiv legitimiert sind diejenigen Personen, denen die Ansprüche zustehen. Bei Ansprüchen aus dem Mietvertrag sind somit die jeweiligen Mietvertragsparteien aktiv legitimiert.
Handelt es sich jeweils um eine natürliche Person, so sind grundsätzlich diese aktiv bzw. passiv legitimiert.
Problematischer ist es, wenn mehrere natürliche Personen als Vermieter oder Mieter aufgeführt sind. Sind im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen als Vermieter aufgeführt, hat aber nur eine von ihnen – ohne jeden Vertretungszusatz – unterschrieben, so ist grundsätzlich von den im Mietvertrag aufgeführten Personen nur diejenige Vertragspartei geworden, die den Mietvertrag unterschrieben hat. Dies wird bei Ehegatten teilweise anders gesehen (vgl. dazu Rn. 19).
Ist nur ein Miteigentümer im Kopf des Mietvertrages als Vermieter aufgeführt – und hat nur er unterschrieben –, so ist nur er als Vermieter aktiv und passiv legitimiert (vgl. dazu näher § 535 Rn. 10).
Wird lediglich der Vertreter im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, ohne dass dieser zu erkennen gibt, dass er nur als Vertreter eines Dritten handelt, so kommt der Mietvertrag mit dem Vertreter zustande mit der Folge, dass nur er als Vermieter die Rechte aus dem Mietvertrag geltend machen kann. Insofern ist auch unerheblich, dass der Vertreter den Mietvertrag möglicherweise nicht für sich selbst abschließen wollte. Sein entgegenstehender Wille ist unbeachtlich (§ 164 Abs. 2).
Zumindest die Umstände müssen ergeben, dass die Erklärung im Namen des Vertretenen erfolgen soll. Ein eindeutiger Hinweis auf die Stellung als Vertreter ist der Zusatz "i.V.". Umstände, die dafür sprechen, dass die Erklärung nur im Namen des Vertretenen abgegeben wurde, sind z. B. die aus der Spalte "Vermieter" ersichtlichen Angaben über die Gesellschaft und die Stellung des Unterzeichners als Vertreter der Gesellschaft sowie die Unterzeichnung unter dem Firmenstempel.
Dasselbe gilt für die Hausverwaltung (vgl. dazu näher § 535 Rn. 18). Sie wird Vermieterin und damit aktiv und passiv legitimiert, wenn sie nicht deutlich macht, dass sie für den Eigentümer abschließt. Dazu ist es für ausreichend gehalten worden, dass sie in der für den Vermieter vorgesehenen Spalte des Mietvertrags mit dem Zusatz "bevollmächtigt" aufgeführt ist (LG Berlin, Urteil v. 28.8.1987, 64 S 483/86, GE 1987, 1221 [1223]).
Sind beide Ehegatten im Mietvertrag als Vermieter oder Mieter (vgl. dazu näher § 535 Rn. 8 ff.) aufgeführt worden und haben auch beide den Mietvertrag unterzeichnet, sind beide Mieter bzw. Vermieter geworden. Sie sind beide aktiv und passiv legitimiert.
Grundsätzlich müssen alle Mitglieder klagen oder verklagt werden; bei Ansprüchen von Mietern werden jedoch Ausnahmen davon gemacht (vgl. unten Rn. 32).
Sind beide als Mieter im Kopf des Mietvertrags aufgeführt, hat aber nur einer von beiden den Mietvertrag unterzeichnet, so sind nach der h. M. (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 29.5.1989, 3 W 239/89, WuM 1989, 362; OLG Oldenburg, Beschluss v. 30.1.1991, 2 W 1/91, ZMR 1991, 268; OLG Schleswig, Beschluss v. 17.11.1992, 4 REMiet 1/92, GE 1993, 371 = ZMR 1993, 69 = NJW-RR 1993, 274; LG Berlin, Urteil v. 13.10.1995, 64 S 171/95, GE 1996, 1373) beide Mieter geworden. Nach der hier vertretenen Auffassung wird jedoch nur der unterzeichnende Ehegatte Mieter oder Vermieter, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass der unterzeichnende Ehegatte den nicht unterzeichnenden Ehepartner vertreten wollte, wenn er ohne einen derartigen Vertretungszusatz unterschreibt (BGH, Urteil v. 4.3.1994, V ZR 241/92, MDR 1994 579; LG Berlin, Urteil v. 15.6.2004, 63 S 237/03, GE 2004, 1096; LG Berlin, Urteil v. 8.10.2001, 62 S 210/01, GE 2002, 189 = NZM 2002, 119; LG Osnabrück, Urteil v. 6.6.2001, 1 S 1099/00, NZM 2002, 943 = WuM 2001, 438; LG Mannheim, Urteil v. 24.2.1993, 4 S 112/92, ZMR 1993, 415 = NJW-RR 1994, 274; Blank/Börstinghaus, § 535 Rn. 210).
Ist umgekehrt nur ein Ehegatte im Mietvertrag als Mieter aufgeführt, haben aber beide Ehegatten unterschrieben, so wird nur der im Rubrum des Mietvertrages aufgeführte Ehegatte Mieter (LG Berlin, Urteil v. 11.9.1987, 64 S 141/87, ZMR 1988, 103 = GE 1987, 1265 f.; LG Berlin, Urteil v. 31.3.1989, 63 S 495/86, GE 1989, 1115 f.; LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 62 S 119/02, GE 2003, 259; Zimmermann, Mietprozess, 1. Kap. Rn. 71).
Ausnahmsweise kann ein Ehegatte als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag dadurch eintreten, dass er mit dem Vermieter im eigenen Namen über Mängel der Mietsache, Betriebkostennachforderungen, Mieterhöhungsverlangen sowie Schönheitsreparaturen korrespondiert und ähnliche Erklärungen abgibt, aus denen er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass sie als mietrechtliche Willenserklärungen aufgefasst werden, wenn der Vermieter sie tatsächlich auch so verstanden hat (BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 255/04, GE 2005, 1121 = ZMR 2005, 781 = WuM 2005, 644 = MM 2005, 298).
Soweit Bruch...