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Timestamp: 2020-03-28 20:55:17+00:00
Document Index: 265354772

Matched Legal Cases: ["l'article 35", "l'article 45", "l'article 6", "l'article 35", "l'article 18", "l'article 18", "l'article 35", 'art 35', "l'article 6", 'arrêt ', "l'article 6", "l'article 6"]

Reddition de comptes travaux : peut-on le voter séparément de l'AG des comptes annuels ? - Copropriété, Syndic et ASL
Discussion : Reddition de comptes travaux : peut-on le voter séparément de l'AG des comptes annuels ?
09/09/2016, 16h14 #1
En matière de copropriété, est-il légal de voter la reddition d'un compte de travaux, à la prochaine AGE, sans attendre l'AGO des comptes?
Je me pose cette question, car nous avons avancé 6000€ de plus que le coût des travaux, et cela serait bien de pouvoir rendre la différence aux copropriétaires...
Merci de votre avis sur cette question.
09/09/2016, 18h47 #2
Il n'y a ni AGE, ni AGO, il n'y a que des AGs.
Bien sur une AG peut décider la clôture d'un compte travaux et son approbation. Dans ce cas, le rendu du solde pourra être inscrit immédiatement sur le compte des copros. Maintenant faut-il convoquer une AG uniquement pour cela (coût de la convocation et du PV, lassitude des copros à aller à une AG...) ?
09/09/2016, 19h00 #3
Vous ne lisez pas les réponses faites. On vous a déjà dit il y a quelques jours qu'il n'y a aucune notion d'AGO ni d'AGE dans la législation.
En gros, vous avez trouvé une nouvelle façon de vous compliquer la vie... Après le "je fais deux AG le même jour" dont on vous a dissuadé, vous envisagez, je suppose, deux AG distantes... le tout dans l'hypothèse très hypothétique où mme GRR, sous curatelle, contesterait les AG...avec l'accord de ses deux curateurs...
Comment en arrivez vous à la conclusion que c'est un moindre risque qu'une seule AG, et tout simplement qu'il est dans l'intérêt du syndicat de se retrouver TRES TRES TRES eventuellement avec deux procédures à gérer et financer au lieu d'une, ça reste un mystère pour moi...
Alors que SI une AG est contestée pour une question de forme, il suffit de la reconvoquer avec le même ODJ...
Dernière modification par Ermeline ; 09/09/2016 à 19h03.
10/09/2016, 00h06 #4
Excusez-moi de dire que vous avez l'esprit un peu tortueux...
Une AGO est le nom usuel des AG d'approbation des comptes en copropriété. Une AGE rassemble toutes les autres que ce soit des AGS ou des AGrien.
D'un point de vue légal, il n'y a que des AG, nous sommes bien d'accord.
Ma question n'est vraiment pas là.
Mon but est justement de permettre la reddition d'un solde travaux important, je le précise, lors de l'AGE qui aura lieu bientôt, c'est à dire avant l'AG des comptes 2016 qui aura lieu courant 2017.
---------- Message ajouté à 00h06 ---------- Précédent message à 00h04 ----------
Pourquoi bien sûr ? Comment faites-vous ensuite pour présenter l'annexe 4 de l'exercice annuel ? Que devient la provision ? Désolé de ma question, pour moi cela n'est pas évident, mais je suis un débutant.
10/09/2016, 08h09 #5
Si cette AG où vous approuvé le compte travaux se place avant celle de l'approbation des comptes généraux, soit le syndic met les chiffres de l'annexe 4 à 0, soit il produit l'annexe 4 en tenant compte du rendu du solde, ce qui fait que le solde de cette dernière annexe sera à 0.
Quant à la provision dont vous parlez je ne comprends pas votre question : elle a été encaissée par le syndicat, a servi à payer les factures et le solde a été rendu aux copros (inscrite sur les comtes copros) si cette fameuse AG a eu lieu.
Mais pourquoi se casser la tête et le reste à faire 2 AGs.... ?
10/09/2016, 16h36 #6
Je n'ai pas dit qu'il y avait deux AG, c'est Ermeline qui a parasité la question ! avec une ancienne discussion réglée depuis, et sans le moindre rapport avec ce post.
Et Rambouillet joue sur les mots, pour rectifier mon texte qui se voulait plus lisible entre les E et les O.
Surtout qu'en plus je réalise que l'AG du mois prochain est aussi une AGO, mais cette question est sans le moindre intérêt par rapport à ce post.
Reprenons le fil au bon endroit. Il y a une seule AG prévue dans un mois. Et la future AG des comptes 2016 aura lieu au cours de l'année prochaine, avant le 30 juin 2017. J'aimerais donc que l'important trop-perçu d'un compte travaux de 2016, soit remboursé tout de suite aux copropriétaires. Donc je voudrais faire voter la reddition du compte travaux 2016 avant la future AG des comptes 2016.
Votre réponse me satisfait pleinement. Je comprends en fait que la reddition est indépendante des comptes annuels, et que ceux-ci reprendront un solde égal à zéro, ce qui est somme toute logique.
Dernière modification par Article22641 ; 10/09/2016 à 16h40.
10/09/2016, 18h13 #7
Donc je voudrais faire voter la reddition du compte travaux 2016 avant la future AG des comptes 2016.
Comme dit, pour cela, il faut une AG ; il faut donc apprécier l’intérêt en face du coût de cette dite AG (convocations, location de salle, honoraires pour une AG supplémentaire comme prévue au contrat, envois des PVs, etc... ). Seul, vous, pouvez le faire, sachant que peut-être les copros se déplaceront moins (donc envoi de beaucoup de PV par LRAR)
PS : si mes propos ne vous agrée pas, vous n'avez aucune obligation à les lire.....
Dernière modification par rambouillet ; 10/09/2016 à 18h14.
11/09/2016, 09h39 #8
Je ne connais pas de texte qui vous interdise de rembourser l'excédent avant que les comptes soient approuvés et aucun copropriétaire ne se plaindra si vous le faites.
11/09/2016, 11h34 #9
Je ne connais pas de texte qui vous interdise de rembourser l'excédent avant que les comptes soient approuvés
?????? ???? Le syndic ne peut en aucun cas rembourser les excédents de provision, quels qu'ils soient, sans avoir fait approuver le ou les comptes par l'AG !!! Et heureusement. Si l'approbation des comptes existe c'est justement pour que l'AG puisse vérifier que les comptes du syndic sont exacts ! Seule l'approbation des comptes rend exigible aussi bien les TROP perçus que les moins perçus sur provision !!! Sans compter le fait que s'il y a mutation avant l'approbation des comptes, le syndic aura rendu le solde à la mauvaise personne !
Maintenant, on est le 11 septembre, si ça vous amuse d'approuver les comptes travaux d'abord, au plus tôt le 11 octobre, vu les délais d'envoi des convocs, plutôt qu'en même temps que l'exercice 2016, que vous pouvez parfaitement approuver début février si vous préparez vos convocs et pièces avant fin décembre et que vous convoquez début janvier 2017, faites le.
Pour vouloir rendre l'argent aux copros 4 mois plus tôt, vous aurez juste, en cas d'impayés, un dossier bien plus compliqué à comprendre par les juges, qui de base ne comprennent déjà strictement rien à la compta... Sans compter la probabilité, non négligeable au vu de vos questions, que vous vous mélangiez vous même les pinceaux dans l'établissement des pièces comptables.... Et donc plus d'échappatoires pour le mauvais payeur.
Dernière modification par Ermeline ; 11/09/2016 à 12h01.
11/09/2016, 13h04 #10
Il faut aussi prendre en compte que s'il y a des ventes, il vaut mieux (en cas de remboursement) en faire profiter plutôt le vendeur que l'acquéreur, c'est plus moral, mais transparent pour le syndicat.
Mais comme je disais il faut faire un équilibre : retour du solde et cout de l'AG pour approuver le compte travaux.... de toute façon, les copros sont perdants de ce point de vue
11/09/2016, 15h22 #11
en faire profiter plutôt le vendeur que l'acquéreur
Certes, mais c'est leur problème. Rien ne les empêche de s'arranger chez le notaire lors du compromis et prévoir l'hypothèse où l'approbation des comptes n'a pas eu lieu avant l'acte définitif... Le syndic a assez a gérer sans s'occuper de ça. Au mieux, il informe chacun de ce qui se passera si... mais il gère pas les approbations de comptes dans le but de régler ce problème à la place des vendeurs et acquéreurs...
11/09/2016, 15h48 #12
Ce qui porte réellement à conséquence dans les comptes des travaux, c'est l'arrêté des comptes convenu entre le syndicat et l'entreprise. Une fois cet arrêté signé, il n'est plus possible au syndicat de revenir en arrière et de réclamer un éventuel trop payé à l'entreprise et il n'est plus possible à l'entreprise de prétendre que le syndicat lui doit encore une certaine somme si cela n'a pas été mentionné dans les comptes définitifs. Seule exception : l'erreur au sens de vice du consentement, admise de façon très restrictive par les tribunaux. Il est pourtant dans les attributions du syndic de signer ces comptes contradictoirement avec l'entreprise et d'engager ainsi le syndicat sans l'approbation préalable de l'assemblée générale.
Les textes disent deux choses :
- le syndic ne peut engager de dépense sans y avoir été habilité par l'assemblée générale
- le syndic ne peut appeler des fonds sans y avoir été autorisé par l'assemblée générale.
Il est rare qu'il y ait un solde à répartir après de gros travaux parce que les contrats passés avec les entreprises étant généralement forfaitaires, on sait généralement exactement ce qu'ils coûteront et il n'est appelé aux copropriétaires que les sommes strictement nécessaires et suffisantes. Si néanmoins, après arrêté des comptes avec l'entreprise, les sommes perçues auprès des copropriétaires apparaissent excédentaires par rapport à ce qui a réellement été dépensé, l'excédent ne pourra servir à d'autres dépenses et il devra nécessairement être remboursé aux copropriétaires. Il n'y donc pas d'impératif à conserver des sommes qui ne peuvent que rester gelées. En tous cas, aucun texte ne l'impose. En cas d'impayé, s'il faut recourir à ce qu'il est couramment appelé appel de solidarité, le syndic n'aura pas le droit d'affecter de son propre chef l'excédent au comblement temporaire du manque de trésorerie du syndicat. Il devra y être autorisé par l'assemblée générale. Dans une telle situation, le syndic ne commettra pas bien sûr l'erreur de rembourser cet excédent, il le conservera jusqu'à ce que l'assemblée l'ait autorisé à en disposer. Ce n'est pas une question de droit, c'est simplement une question d'appréciation de ce qu'il convient de faire dans le cadre d'une saine gestion.
Si l'approbation des comptes existe, c'est pour que l'AG puisse vérifier que les comptes du syndic sont exacts. Mais ce contrôle est exercé a posteriori. Si l'assemblée n'est pas d'accord avec les comptes arrêtés par le syndic avec l'entreprise, et qu'elle estime que le syndic a trop payé, il ne lui est plus possible de réclamer le remboursement du trop perçu à l'entreprise. Sauf à pouvoir apporter la preuve d'une erreur assimilable à un vice du consentement, elle ne dispose que d'une action récursoire en responsabilité envers le syndic.
Quand le syndic appelle une somme ou la rembourse à des copropriétaires, il le fait à l'égard de ceux qui sont copropriétaires à ce moment. Il n'a pas à se préoccuper des éventuelles mutations qui pourraient intervenir. Si un excédent de dépenses par rapport au budget voté est remboursé avant approbation des comptes, le montant en question peut être éventuellement discuté entre le vendeur et l'acheteur mais il n'y a pas de droit pour l'acheteur à bénéficier d'un remboursement sur une somme payée par son vendeur afin de payer des travaux exécutés alors qu'il n'était pas encore copropriétaire. Il peut simplement, s'il a de la chance, bénéficier d'une bonne surprise selon les dates de fin des travaux et de l'approbation des comptes et une bonne surprise due à la chance n'est pas un droit.
L'effet de l'approbation des comptes n'est pas de rendre des sommes exigibles dans un sens ou dans l'autre mais de rendre les dettes et les créances certaines. L'exigibilité n'est que la conséquence du caractère certain conféré par l'approbation des comptes. En cas de trop perçu, les copropriétaires ne pourront réclamer un remboursement qu'après avoir approuvé les comptes mais il n'est pas interdit au syndic de rembourser tout ou partie de l'excédent avant cette approbation. En cas d'insuffisance, le syndic ne pourra exiger de complément aux copropriétaires avant que l'assemblée ne l'y ait autorisé par l'approbation des comptes, mais rien n'interdit aux copropriétaires de faire spontanément des avances au syndicat avant d'y être contraints par une décision de l'assemblée générale.
Question pratique. Un excédent est remboursé aux copropriétaires avant l'approbation des comptes.
Qui aura l'idée d'exercer un recours en justice ? Sur quel motif ?
"Monsieur le président, le syndic m'a remboursé 1 000 euros. J'exige du syndicat qu'il m'oblige à lui restituer ces 1 000 € afin qu'ils restent gelés sur le compte bancaire du syndicat."
Dernière modification par Jinko ; 11/09/2016 à 15h59.
11/09/2016, 16h02 #13
Il n'y donc pas d'impératif à conserver des sommes qui ne peuvent que rester gelées. En tous cas, aucun texte ne l'impose.
Décret 1967 article 6-2
C'est l'approbation des comptes qui révèle, juridiquement, le trop perçu. Rien d'autre. Avant ça, il n'existe pas.
Et je vais pas partir dans un débat stérile de 200 posts pour vous prouver que le syndic commettrait une grave faute en rendant les trop percus sur provisions, quels qu'ils soient, avant décision d'AG.
Y'a des limites à mes facultés de bien vouloir me pencher sur des théories totalement ... j'ai pas de mot adéquat, ou ceux qui me viennent seraient hors charte....
Hello, lui, fera ce qu'il veut.
Dernière modification par Ermeline ; 11/09/2016 à 16h08.
11/09/2016, 17h58 #14
L'article 6-2 du décret doit être lu au regard des articles 35, qui dresse limitativement la liste des avances que le syndic peut exiger des copropriétaires, et 45-1, qui dispose que les avances sont remboursables.
Toute avance n'est exigible que dans un but précis. Les provisions trimestrielles ont pour but le financement des dépenses courantes. Les provisions pour gros travaux ou opérations exceptionnelles ont pour but les gros travaux ou opérations exceptionnelles décidées par l'assemblée générale. Le syndic doit engager les dépenses nécessaires à la gestion courante de l'immeuble et réaliser les gros travaux et opérations exceptionnelles votés en assemblée. Pour ce faire, il peut exiger les provisions prévues à l'article 35, mais il n'est pas tenu de le faire au-delà du nécessaire. Aussi, dès lors que l'exercice est parvenu à son terme ou que les gros travaux sont achevés et que les comptes ont été clos avec l'entreprise, peut-il rembourser l'excédent devenu sans objet, de toutes façons remboursable comme dit à l'article 45-1. Les provisions mentionnées à l'article 6-2 s'entendent alors comme le solde des sommes appelées auprès des copropriétaires et des remboursements qu'ils ont reçus.
Dernière modification par Jinko ; 11/09/2016 à 18h05.
11/09/2016, 21h28 #15
Les provisions et les avances sont deux choses totalement différentes,. Révisez donc vos classiques.
Ceci dit, sauf mutation, les avances ne sont pas non plus remboursables sans decision d'AG. Pas plus que les provisions.Qui elles ne sont pas remboursables, que ce soit en tout ou en partie, sans décision d'AG, même en cas de mutation.
Et quand l'AG a décidé d'appeler telle somme, le syndic est TENU de l'appeler. Point. Parce qu'il est TENU d'exécuter les décisions d'AG.
Le syndic n'est pas le dirigeant du syndicat, le dirigeant c'est l'AG. Quand on n'a pas compris cet axiome de base, on n'a rien compris.
Dernière modification par Ermeline ; 11/09/2016 à 22h25.
11/09/2016, 23h42 #16
Les provisions sur budget sont juridiquement des avances parce que, le syndicat n'ayant pas de patrimoine, elles ont la valeur de dettes envers les copropriétaires tant qu'elles ne sont pas dépensées. Les excédents des sommes versées sur les sommes effectivement dépensées étant devenus sans objet, soit que l'exercice est écoulé, soit que les gros travaux sont terminés et payés, peuvent être remboursés par le syndic mais le remboursement n'est exigible par les copropriétaires qu'à compter de l'approbation des comptes. Inversement, en cas d'insuffisance, les copropriétaires peuvent verser le complément, mais le syndic ne peut l'exiger qu'à compter de l'approbation des comptes. Il en est ainsi parce qu'un débiteur peut toujours rembourser une dette de façon anticipée. Il est inutile de conserver quelque chose qui ne sert à rien.
Il en est évidemment différemment des autres avances dont l'objet est de constituer une réserve de trésorerie en prévision de dépenses futures ou de l'avance permanente qui doit rester permanente pour faire face à des insuffisances temporaires de trésorerie. Je le répète, quand l'exercice est achevé ou lorsque les gros travaux sont achevés et payés, le syndic n'est pas autorisé à utiliser les excédents pour quoi que ce soit.
Quand on ne fait pas la différence entre une chose ayant un objet et une chose devenue sans objet, on n'a rien compris.
Dernière modification par Jinko ; 11/09/2016 à 23h44.
12/09/2016, 01h26 #17
Les provisions sur budget sont juridiquement des avances
Juridiquement ? Ah bon, y'a un texte qui dit que dans un syndicat de copropriétaires les provisions sont de façon générale des avances ? Lequel ? Pas l'article 35 du décret de 1967, en tous cas... parce que pour lui, c'est pas du tout synonyme. Les seules provisions qui sont aussi des avances en matière de copro sont les "provisions spéciales" pour travaux de l'article 18... Et si vous écrivez "avance"(remboursable en totalité en cas de mutation, y compris pour l'instant, les avances travaux de l'article 18) dans votre résolution d'AG au lieu de "provision"(pas remboursable sauf solde résiduel après approbation) , je vous garantis que vous risquez de mettre une pagaie sans nom dans les comptes... et d'avoir de sacrés problèmes, notamment en cas de mutation... où vous devrez rembourser au vendeur de l'argent déjà dépensé...
Il en est ainsi parce qu'un débiteur peut toujours rembourser une dette de façon anticipée. Il est inutile de conserver quelque chose qui ne sert à rien.
c'est pas le syndic qui est le débiteur des copropriétaires mais le syndicat. C'est donc au syndicat de décider de rendre le solde. Ni le syndic qui peut décider de ce que le syndicat doit aux copros comme solde . Lui, en établissant une comptabilité, il propose. L'AG, en approuvant (ou pas ) les comptes, dispose. C'est quand même pas compliqué de comprendre "le solde révélé par l'approbation des comptes".
Le syndic n'a aucunement le pouvoir d'utiliser l'argent que lui a confié le syndicat , et qui ne lui appartient pas, autrement que comme le syndicat l'a décidé.
Maintenant, s'il veut prendre le risque d'en être de sa poche parce qu'il a rendu de l'argent qu'il aurait pas du rendre, notamment en cas de mutation, de procédure pour impayé à la compta incompréhensible, d'AG qui voulait affecter un solde à autre chose plutôt que le rendre mais elle peut pas puisqu'il est plus là, oui, il peut jouer à Dieu tout puissant... et décider à la place de l'AG.
Dernière modification par Ermeline ; 12/09/2016 à 02h07.
12/09/2016, 11h17 #18
Le décret n'est pas un dictionnaire. Si vous voulez connaître le sens du mot "avance", consultez un dictionnaire. Le décret précise que les provisions comme les provisions spéciales pour travaux futurs sont des avances, ce qui n'est pas évident alors qu'il est évident que les provisions trimestrielles en sont. Mais vous le prenez à contresens comme toujours.
Le syndic agit au nom du syndicat, notamment quand il rembourse une avance. Votre correction n'apporte rien.
Le syndic est parfaitement habilité à exécuter des actes de gestion, ces actes étant validés a posteriori par les copropriétaires. Je le répète pour la troisième fois, le syndic est parfaitement habilité à restituer aux copropriétaires une somme devenue sans objet.
Tout d'abord, l'AG ne peut pas affecter un solde. S'il est positif, il est obligatoirement restitué aux copropriétaires. L'AG peut vouloir profiter de l'existence d'un solde et décider une dépense ou une provision de trésorerie de même montant, mais il y aura deux opérations juridiquement différentes et sans lien entre elles. Il y a eu récemment une discussion sur cette question.
Ensuite, restituer de l'argent aux copropriétaires, ce n'est pas le dépenser, vu que c'est leur rendre ce qui leur appartient.
Vous n'avez toujours pas expliqué pourquoi à l'article 35 il est écrit : Le syndic peut exiger le versement et non simplement : Le syndic exige le versement.
En cas de mutation, je vous l'ai déjà dit : c'est la différence appels - remboursement qui est prise en compte. L'article 6-2 a mis fin à la pratique des comptes pro-rata. Il n'avait pas d'autre but. Il n'institue pas un droit d'aubaine au profit d'un éventuel futur copropriétaire comme vous l'imaginez. Si un nouveau copropriétaire voulait réclamer le solde déjà remboursé à son prédécesseur qui avait tout financé, il prétendrait à un enrichissement sans cause. Cela n'aurait aucun sens, il serait débouté.
Il est inutile de discuter plus longtemps parce que vous estimez que c'est l'homme qui est fait pour la loi et non la loi pour l'homme, que la conséquence précède la cause, qu'entre le censé et l'absurde, il faut toujours choisir l'absurde et enfin qu'il faut s'attacher à l'accessoire davantage qu'au principal.
Dernière modification par Jinko ; 12/09/2016 à 11h20.
12/09/2016, 16h16 #19
Si vous voulez connaître le sens du mot "avance", consultez un dictionnaire.
C’est sûr que si vous vous contentez du Larousse pour comprendre le sens du mot « avance » dans un contexte juridique donné, (ici le droit de la copropriété) de parallèle inapproprié en comparaison non-pertinente, vous finirez par porter plainte contre le syndic pour harcèlement s’il appelle des avances, surtout si c’est suivi de « relance » .
Le décret précise que les provisions comme les provisions spéciales pour travaux futurs sont des avances,
Tout d'abord, l'AG ne peut pas affecter un solde.
Des AG le font pourtant tous les jours (en revanche, des syndics qui remboursent les soldes avant approbation, je vous mets au défi d’en trouver chez les pros) Qu’une seule résolution ne soit pas la meilleure façon de s’y prendre, c’est certain, mieux vaut deux résolutions,
- une approuvant les comptes et faisant ressortir le solde créditeur, exigible, donc, à la date d’AG
- une décidant d’un appel du même montant, à la même date.
Ce qui aboutit à ce que les gens n’aient pas un centime à sortir de leur poche.
mais ça n’est absolument pas illégal de le faire en une seule résolution décidant d’affecter le solde à….., c’est juste source de confusion, ce qui n’est jamais bon.
Et le fait est qu’entre prendre une ou plusieurs décisions aboutissant à ce que les copros n’ont rien à sortir de leur poche, ou se retrouver à leur demander de sortir de leur poche une somme identique à celle qu’ils ont reçue, et si ça se trouve, en plus, des années plus tôt, il y a un monde. Parce qu’on peut parfois se retrouver à attendre des années la fin d’une procédure pour que de l’argent rentre. Et que le problème ne se poserait pas s’il n’était pas sorti.
C’est pourtant tout bête. Vous avez art 35 une liste limitative de ce que le syndic PEUT demander, qui du coup détermine aussi qu’il ne PEUT PAS demander autre chose. Et si vous lisez cet article ensemble avec l’article 18 qui donne au syndic pour mission « -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale », vous ne pouvez qu’en déduire que le syndic n’a absolument pas la liberté de décider s’il est ou pas pertinent d’appeler les sommes décidées par l’AG ou le RC. Et heureusement, sans quoi on s’en sortirait pas. En cas de contestation des agissements du syndic, en plus d’avoir à déterminer ce que l’AG a décidé de faire, le juge devrait déterminer s’il était pertinent que le syndic ne le fasse pas…
Sauf qu’il ne leur appartient pas. Les trop ou moins perçus sur provision étant révélés par l’approbation des comptes, (ter repetita) et rien d’autre, ils n’EXISTENT PAS juridiquement avant cette approbation. On ne peut « restituer » quelque chose qui n’a pas d’existence.
En cas de mutation, je vous l'ai déjà dit : c'est la différence appels - remboursement qui est prise en compte.
« La différence appels-remboursements », ça ne veut strictement rien dire en droit de la copropriété. Mais dans le Larousse, peut-être que si.
Si un nouveau copropriétaire voulait réclamer le solde déjà remboursé à son prédécesseur qui avait tout financé, il prétendrait à un enrichissement sans cause. Cela n'aurait aucun sens, il serait débouté.
Vous êtes sûr qu’il serait débouté ? Jetez donc un œil ici…
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 19 décembre 2012, N° de pourvoi: 11-17178 Publié au bulletin
Vu l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le trop-perçu sur provisions qui apparaît après la mutation à titre onéreux de lots de copropriété est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et de la même façon, le moins perçu sera à régler par l’acquéreur ,si l'approbation des comptes a lieu après l'achat, quand bien même il concernerait un exercice durant lequel il n’était pas propriétaire. Et sans que ça puisse être considéré comme un enrichissement sans cause du vendeur.
Si le législateur a cru bon de pondre l’article 6-2, c’est pas pour faire joli. C’est pour simplifier la vie du syndicat et du syndic, charge aux acquéreurs et vendeurs de s’entendre par ailleurs sur une répartition différente.
vous estimez que c'est l'homme qui est fait pour la loi et non la loi pour l'homme, que la conséquence précède la cause, qu'entre le censé et l'absurde, il faut toujours choisir l'absurde et enfin qu'il faut s'attacher à l'accessoire davantage qu'au principal.
Je savais pas qu’on était sur un forum de philo, je croyais, bêtement, qu’on était sur un forum juridique…
Il est inutile de discuter plus longtemps
Dernière modification par Ermeline ; 12/09/2016 à 16h18.
12/09/2016, 22h26 #20
L'arrêt du 12 décembre 2012 se lit ainsi :
t0 : l'immeuble s'écroule
t1 : décision de reconstruire l'immeuble, CoproA verse sa quote-part du prix des travaux sur les parties communes
t3 : CoproA vend ses lots au syndicat
t2 : l'assurance de la copropriété verse au syndicat une indemnité d'un montant égal au prix des travaux, cette indemnité est répartie entre les copropriétaires qui sont effectivement copropriétaires à ce moment
t3 : CoproA réclame la quote-part de cette indemnité afférente aux lots qu'elle a vendus au motif que c'est lui qui a payé cette quote-part des travaux.
T4 : CoproA est finalement débouté par la cour de cassation.
Motif de cassation : l'article 6-2 du décret. CoproA n'a plus aucun droit à compter de la vente. En effet, ce qui se produit à l'instant t produit effet sur les seuls copropriétaires effectivement copropriétaires à cet instant.
C'est la situation inverse de celle du scénario sur lequel nous débattons :
t0 : fin des gros travaux, le syndic constate un excédent de provisions appelées par rapport aux prix final des travaux
t1 : le syndic restitue cet excédent aux copropriétaires dont M à CoproA
t2 : CoproA vend ses lots à CoproB
t3 : approbation des comptes constatant qu'il n'y a plus rien à répartir ; CoproB conteste l'approbation des comptes et réclame la somme M au syndicat au motif que le remboursement fait en t1 était illicite.
CoproB sera débouté parce que :
- licite ou non, la restitution opérée à t1 a produit des effets : CoproA a reçu une somme M diminuant d'autant ses créances sur le syndicat ;
- à supposer que cette restitution ait été illicite, M est un indu et CoproA a l'obligation de le rembourser au syndicat ;
- à l'instant t2, les droits et obligations de CoproA ont été transférés à CoproB, dont, le cas échéant, l'obligation de rembourser la somme M.
Finalement, CoproB a le choix entre :
- admettre que la somme devant lui être restituée par le syndicat après l'approbation des comptes est nulle ;
- payer au syndicat la somme indûment perçue par CoproA pour aussitôt se la faire rembourser, ce dont je discerne mal l'intérêt.
Dernière modification par Jinko ; 12/09/2016 à 22h51.
12/09/2016, 23h59 #21
licite ou non, la restitution opérée à t1 a produit des effets : CoproA a reçu une somme M diminuant d'autant ses créances sur le syndicat ;
à supposer que cette restitution ait été illicite, M est un indû et CoproA a l'obligation de la rembourser au syndicat ;
à l'instant t2, les droits et obligations de CoproA ont été transférés à CoproB, dont l'obligation de rembourser la somme M.
Et maintenant, comme l' »enrichissement sans cause » mince, ça marche pas puisqu'il y a une cause : l'article 6-2, hop, nouvelle théorie :
"Bon d'accord, peut-être que c'est pas licite, mais c'est pas grave parce que l'acquéreur est redevable des dettes de son vendeur..."
De pire en pire dans le genre erreur grossière, grossissime, voire MONUMENTALE . L'acquéreur n'est en AUCUN CAS redevable au syndicat des dettes du vendeur !!!
Apprenez donc les BASES du droit de la copro avant de théoriser sur des pages entières et d'envoyer les gens dans le mur...
Moi j'ai ma dose de décorticage en détail de théories fumeuses... j'abandonne.
Dernière modification par Ermeline ; 13/09/2016 à 00h21.
13/09/2016, 01h13 #22
Juste pour ramener les choses à leur juste proportion. Une AG aura lieu le 31 octobre. Le syndic a donc la possibilité d'y ajouter la reddition du compte travaux excédentaire sans attendre bêtement l'AG des comptes 2016 (qui peut se passer en février, ou en avril...). Donc il n'y a pas de convocation d'une AG supplémentaire.
J'entends l'argument de Nihilscio. Aucun copropriétaire ne reprochera ensuite au syndic de l'avoir remboursé. Par ailleurs, l'AG des comptes de 2016 qui se tiendra en 2017 retiendra que le solde des travaux sera passé à zéro. Ma foi, c'est du bon sens. Je vous accord volontiers qu'en théorie, il faudrait attendre l'AG pour clôturer le solde.
Mais : concernant la situation d'un copropriétaire en impayés, je doute qu'il conteste un trop perçu en sa faveur !!! Cet argument m'échappe donc totalement. De même en cas de cession entre novembre et février ou avril (quelle malchance improbable, mais admettons !), au pire il suffit ... d'annuler le remboursement !!! Et le compte du copropriétaires repasse en débit (d'accord, il faudra expliquer aux autres). Point barre. Il y a toujours une solution de bon sens.
Merci de vos avis très précieux.
De plus, je pourrai même faire voter par l'AG l'affectation du solde du compte travaux, à d'autres travaux votés mais non financés. Cela tombe bien de façon pratique.
Dernière modification par Article22641 ; 13/09/2016 à 01h20.
13/09/2016, 07h55 #23
Je ne comprends pas le fait qu'il n'y ait pas une AG supplémentaire ? vous avez bien du en faire une en 2016 pour les comptes 2015, non ? mais passons, ce n'est pas l'important.
Pour cette AG, qui arrive, il suffit d'établir le solde (positif), d'en voter la reddition et surtout la date dite "exigibilité" (en général, la date de l'AG). Ensuite le syndic inscrit le solde de chacun sur son compte copro à cette date. Ceci revient à décider une diminution des provisions et une AG peut tout à fait décider une chose différente d'une autre à la condition que cette nouvelle résolution ne lèse personne. dans le cas précis, personne n'ait lésé...
quant à "De plus, je pourrai même faire voter par l'AG l'affectation du solde du compte travaux, à d'autres travaux votés mais non financés. Cela tombe bien de façon pratique., " NON vous ne pouvez procéder ainsi : vous devez faire une autre décision dans laquelle est votée une résolution pour le financement d'autres travaux, avec une somme (qui pourra être supérieure au solde précédent) et une date d'exigibilité identique à la précédente résolution et vous ferez apparaître ce débit sur le compte copro. (en affectant le solde directement à d'autres travaux, d'une part c'est illégal, mais d'autre part vous vous compliquerez la vie dans les annexes ' et 5.... )
Il apparaîtra 2 lignes sur chaque compte copro et à la même date :
* en crédit : solde des travaux A
* en débit : provisions pour travaux B
Attention : pour que ces opérations soient neutres, il faut bien sur que les modes de calculs soient identiques : exemple tantièmes généraux.
Dernière modification par rambouillet ; 13/09/2016 à 07h58.
13/09/2016, 09h31 #24
Mais : concernant la situation d'un copropriétaire en impayés, je doute qu'il conteste un trop perçu en sa faveur !!! Cet argument m'échappe donc totalement.
Ce sera pas ça le problème. Le problème ce sera d'expliquer le cas échéant au juge que si ce solde n'est pas rendu au moment de l'approbation des comptes de l'exercice, c'est qu'il l'a été avant, l'exercice ayant été "à moitié" approuvé avant. . Si en plus vous vous êtes mélangé les pinceaux dans vos annexes, bon courage. Car dans un dossier d'impayés, plus c'est compliqué à expliquer au juge, plus le mauvais payeur a des chances de passer au travers, quand bien même il a entièrement tort. Je suis bien payée pour le savoir.
au pire il suffit ... d'annuler le remboursement !!! Et le compte du copropriétaires repasse en débit (d'accord, il faudra expliquer aux autres).
Et récupérer l'argent du vendeur qui ne voudra pas forcément le rendre. Ainsi que celui des autres, car pas de raison de faire deux poids deux mesures, annuler le remboursement à un vendeur, et pas aux autres, ce dont le vendeur pourrait se servir contre vous.Et comme il part, vous pourrez pas forcément le" récupérer" sur les appels de charges, il faudra donc faire opposition chez le notaire, plus éventuellement expliquer au juge pourquoi vous devez le récupérer et/ou pourquoi tel débit sur le compte contesté par le vendeur est justifié. En espérant qu'il comprenne.
Et prendre une bonne assurance de syndic, parce que l'argent qui rentre et qui sort, c'est votre responsabilité et celle de personne d'autre, alors mieux vaut avoir un excellent motif, surtout pour le faire sortir..
d'une part c'est illégal, mais d'autre part vous vous compliquerez la vie dans les annexes ' et 5....
Qu'on se complique la vie, avec de gros risques d'erreurs, ça c'est une certitude, c'est donc à bannir. Mais en quoi serait ce illégal ?
votés mais non financés.
Ce qui veut dire ? Vous avez voté des travaux sans les dates d'appel ? Parce que si vous avez voté des dates d'appel, vous êtes obligé d'appeler. Sauf à annuler formellement la résolution qui les a décidé.
Par contre, si vous attendez quelques mois pour poursuivre ceux qui ne payeraient pas ces appels, parce que vous savez que vous aurez un solde travaux positif qui "purgera" les dettes, ça oui, c'est de votre ressort. C'est au syndic de décider (à ses risques et périls) de la pertinence de poursuivre ou pas, sauf à ce que l'AG le lui ordonne ou le lui interdise.
Dernière modification par Ermeline ; 13/09/2016 à 10h12.
13/09/2016, 10h49 #25
Et qu'il considère pas que c'est à vous le syndic de payer quand il comprendra que c'est pas une erreur mais que vous avez volontairement rendu aux gens de l'argent que vous saviez ne pas avoir le droit de rendre, les trompant ainsi sur la réalité de l'état de leurs dettes et créances vis à vis du syndicat.
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