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Timestamp: 2017-03-23 04:40:03
Document Index: 25908947

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 31', 'Art. 34', 'BGE', 'BGE', 'Art. 31', 'Art. 30', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE']

87 I 44171. Urteil vom 22. November 1961 i.S. Erben Garni gegen Atlantico Ltd. und Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt.
Art. 4 Cst; Ordonnance concernant le contrôle des loyers et la limitation du droit de résiliation. Le locataire qui sous-loue de façon durable la chose louée n'a pas droit à être protégé contre la résiliation; de son côté, le sous-locataire ne peut invoquer à l'égard du propriétaire le droit de nécessité en matière de loyers. Faits à partir de page 441
BGE 87 I 441 S. 441
A.- Der inzwischen verstorbene Victor Garni vermietete 1952 der Cigarrenhaus zum Barfüsser AG einen Laden und eine Dreizimmerwohnung in der Altliegenschaft Weilstrasse 80 in Riehen. Der Vertrag lässt die Untermiete zu. Ende 1959 nahm die Mieterin den Namen Atlantico Ltd. (AG) an. Sie hat in der Folge die Wohnung und den Laden der Kommanditgesellschaft Weitnauer & Co. untervermietet. Diese betreibt den Laden; sie hat die Wohnung an Ernst Hauswirth weitervermietet.
BGE 87 I 441 S. 442
B.- Mit der vorliegenden staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV beantragen die Erben des Victor Garni, der Entscheid des Regierungsrats sei BGE 87 I 441 S. 443aufzuheben und die ausgesprochene Kündigung sei zu bestätigen.
1. Die Verordnung über die Mietzinskontrolle und die Beschränkung des Kündigungsrechts (VMK) vom 28. Dezember 1956, die hier anzuwenden ist, ermächtigt in Art. 31 Abs. 1 (gleich wie Art. 34 Abs. 1 der VMK vom 11. April 1961) die Mieterschutzbehörden, eine nach Obligationenrecht gültige Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter auf Begehren des Mieters unzulässig zu erklären, wenn sie nach den Umständen des Falles ungerechtfertigt erscheint. Um dies festzustellen, sind das Interesse des Vermieters an der Aufhebung des Mietverhältnisses und dasjenige des Mieters an dessen Fortdauer gegeneinander abzuwägen. Die Interessen Dritter fallen dabei ausser Betracht (MBVR 44 S. 479 Erw. 3; nicht veröffentlichte Urteile vom 22. Mai 1947 i.S. Hefti, vom 10. Juli 1947 i.S. Mecanis AG; BIRCHMEIER, Die Mietnotrechtserlasse des Bundes in der Rechtsprechung des Bundesgerichts, S. 16). Das Bundesgericht hat denn auch im Urteil vom 19. Februar 1948 i.S. Kessler erkannt, dass das Interesse des Untermieters in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt werden darf. Es hat an dieser Rechtsprechung festgehalten. Im Urteil Aulas (BGE 86 I 81 ff.) hat es entschieden, dass der Mieter, der die Mietsache nicht selbst bewohnt, keinen Anspruch auf Kündigungsschutz hat. Wenn in den Erwägungen dieses Urteils darauf hingewiesen wurde, dass die betreffende Mieterin gewerbsmässig möblierte Wohnungen untervermiete, so geschah das, um darzutun, dass es sich um eine dauernde und nicht bloss um eine vorübergehende Untervermietung handelte. Dass die Interessen der Untermieter keine Erwähnung fanden, erklärt sich entgegen der Annahme der Schlichtungsstelle nicht aus den Besonderheiten des gegebenen BGE 87 I 441 S. 444Sachverhalts oder aus dem Fehlen einer Einsprache der Untermieter gegen die Kündigung der Untermiete; massgebend war vielmehr, dass bei der Interessenabwägung im Sinne des Art. 31 Abs. 1 VMK allgemein nur die Belange der Vertragsparteien beachtet werden dürfen, die Untermieter aber zur Eigentümerin in keinen vertraglichen Beziehungen standen.
Die Einwendungen der kantonalen Instanzen geben keinen Anlass, auf diese Stellungnahme zurückzukommen. Nach Art. 30 VMK gelten die Bestimmungen über die Beschränkung des Kündigungsrechts zwar auch für Untermietverhältnisse; die Kündigung eines Untermietvertrags kann jedoch nicht als unzulässig erklärt werden, "wenn sie der Untervermieter auf den Zeitpunkt der Auflösung seines Mietverhältnisses vornimmt". Zu einer "Auflösung seines Mietverhältnisses" kommt es auch, wenn der Mieter selber kündigt oder er gegen die an ihn ergangene Kündigung keine Einsprache erhebt. Der Mieter hat es damit in der Hand, dem Untermieter jede Einsprachemöglichkeit zu entziehen, indem er selber auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses verzichtet. Hätte die VMK das Interesse des Untermieters nicht nur gegenüber dem Untervermieter (vgl.BGE 76 I 4), sondern auch gegenüber dem Eigentümer schützen wollen, so hätte sie die Gewährung dieses Schutzes nicht derart von den Entschlüssen des Mieters und Untervermieters abhängig gemacht. Ist das Interesse des Untermieters aber gegenüber dem Eigentümer nicht geschützt, dann kann es auch in der Auseinandersetzung zwischen diesem und dem Mieter nicht zugunsten des letztgenannten in die Waagschale geworfen werden. Richtig ist, dass diese Regelung den tatsächlichen Inhaber der Wohnung, der nicht zugleich Mieter ist, nur bedingt vor der Obdachlosigkeit bewahrt. Die Notrechtssetzung hat diesen Nachteil in Kauf genommen, um nicht zu tief in die zivilrechtlichen Verhältnisse eingreifen zu müssen, die durch das Fehlen vertraglicher Beziehungen zwischen dem Untermieter und dem Eigentümer der Mietsache gekennzeichnet sind. Über BGE 87 I 441 S. 445diese Stellungnahme zugunsten des Zivilrechts und der Parteiautonomie dürfen sich die Mieterschutzbehörden nicht hinwegsetzen.
2. Zusammengefasst ergibt sich, dass der Mieter, der die Mietsache nicht nur vorübergehend, sondern dauernd untervermietet, keinen Anspruch auf Kündigungsschutz hat, und dass der Untermieter seinerseits dem Eigentümer gegenüber mietnotrechtlich nicht geschützt ist. Die Schlichtungsstelle hat das in Missachtung tragender Gedanken der VMK und damit willkürlich verkannt. Wenn der Regierungsrat die entsprechende Rüge zurückgewiesen hat, so ist er selber in Willkür verfallen. Sein Entscheid ist, weil gegen Art. 4 BV verstossend, aufzuheben.
Auf den weiteren Antrag der Beschwerdeführerinnen, die ausgesprochene Kündigung sei zu bestätigen, ist wegen der rein kassatorischen Natur einer staatsrechtlichen Beschwerde der vorliegenden Art nicht einzutreten (BGE 83 I 118 Erw. 4, 121 Erw. 1, 168 Erw. 3; BGE 85 I 2 Erw. 1; BIRCHMEIER, a.a.O., S.11). Einer solchen Bestätigung bedarf es übrigens nicht, da eine Kündigung bereits mit der Abweisung der dagegen erhobenen Einsprache vollziehbar wird.
86 I 81,
83 I 118,
85 I 2