Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F106-II-146%3Afr
Timestamp: 2016-10-23 18:00:01
Document Index: 386207661

Matched Legal Cases: ['Art. 216', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 657', 'Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 47', 'BGE', 'BGE', 'Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 657', 'Art. 43', 'BGE', 'BGE', 'Art. 657', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 55', 'Art. 657', 'Art. 11', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 657', 'Art. 657', 'BGE', 'Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 657', 'Art. 55', 'Art. 11', 'Art. 9', 'Art. 959', 'Art. 975', 'Art. 975', 'BGE', 'Art. 974', 'Art. 216', 'Art. 975', 'Art. 657', 'Art. 975']

106 II 146
106 II 14627. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 22. April 1980 i.S. Ettlin gegen Amrein (Berufung)
Art. 216 al. 2 CO. Pacte d'emption pass� par acte authentique. 1. Un contrat n'indiquant pas les limites et la situation de la parcelle qui fait l'objet du droit d'emption ne satisfait pas aux exigences de la forme authentique, soumises au droit f�d�ral (consid. 1). 2. C'est le droit cantonal qui d�termine quand un plan annex� au texte peut �tre consid�r� comme incorpor� � l'acte authentique (consid. 2). 3. L'invalidit� du contrat pour vice de forme peut aussi �tre invoqu�e par le tiers qui adh�re au pacte d'emption par l'achat de l'immeuble (consid. 3). Faits � partir de page 147
BGE 106 II 146 S. 147
A.- Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 8. August 1973 r�umte Britschgi den Gebr�dern Ettlin zum Preise von Fr. 35.-- je m2 ein Kaufsrecht ein, das sich auf etwa 2300 m2 der Parzelle Nr. 440 in Alpnach bezog. Das Kaufsrecht wurde auf zehn Jahre beschr�nkt, im Grundbuch vorgemerkt und 1975 von den Berechtigten f�r rund 1000 m2 ausge�bt. Am 23. Juli 1977 verkaufte Britschgi ein weiteres St�ck der Parzelle samt den 1300 m2, die noch unter das Kaufsrecht fielen, an Amrein.
Im Dezember 1977 klagte Amrein gegen die Gebr�der Ettlin auf Feststellung, dass das Kaufsrecht nichtig und deshalb im Grundbuch zu l�schen sei.
Das Kantonsgericht und auf Appellation hin am 5. September 1979 auch das Obergericht des Kantons Obwalden hiessen die Klage gut. Sie fanden, dass der vom Kaufsrecht betroffene Teil des Grundst�ckes im Vertrag nur ungen�gend bestimmt und der beigeheftete Situationsplan von der vorgeschriebenen Form nicht erfasst worden sei; es fehle daher an einer geh�rigen Beurkundung des Vertrages.
B.- Die Beklagten haben gegen das Urteil des Obergerichts Berufung eingelegt mit den Antr�gen, es aufzuheben und die Klage abzuweisen oder die Sache zur Erg�nzung des Beweisverfahrens und zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Bundesgericht weist die Berufung ab, soweit darauf einzutreten ist, und best�tigt das angefochtene Urteil.
1. Gem�ss Art. 216 Abs. 2 OR bedarf ein Vertrag, durch den ein Kaufsrecht an einem Grundst�ck begr�ndet wird, zu seiner G�ltigkeit der �ffentlichen Beurkundung. Wie diese vorzunehmen ist, bestimmt das kantonale Recht (Art. 55 Abs. 1 SchlT/ZGB). Der Begriff der �ffentlichen Beurkundung ist jedoch ein solcher des Bundesrechts, weshalb die kantonale Regelung nicht nur dessen Schranken beachten, sondern auch bestimmte Mindestanforderungen erf�llen muss, die sich aus dem materiellrechtlichen Zweck des Instituts ergeben (BGE 99 II 161, BGE 90 II 280, BGE 84 II 640; HUBER, Die �ffentliche Beurkundung als Begriff des Bundesrechts, in ZBJV 103/1967, S. 249 ff.; HAAB und MEIER-HAYOZ, zu Art. 657 ZGB; BECK, zu Art. 55 SchlT/ZGB).BGE 106 II 146 S. 148
Dazu geh�rt insbesondere, dass die gesetzlich vorgeschriebene Form sich auf alle Tatsachen und Willenserkl�rungen beziehen muss, die f�r den materiellrechtlichen Inhalt des Rechtsgesch�ftes wesentlich sind. Das gilt vorweg f�r die Bezeichnung des Grundst�cks, das vom Vertrag erfasst wird. Beschr�nkt sich das Rechtsgesch�ft auf einen Teil des Grundst�cks, so muss dieser genau angegeben werden oder nach dem Vertrag zumindest bestimmbar sein (BGE 103 II 113, BGE 95 II 42 und 310, BGE 90 II 24, BGE 81 II 507).
Davon geht im vorliegenden Fall auch das Obergericht aus, was von keiner Seite beanstandet wird. Streitig ist dagegen, ob der Kaufrechtsvertrag den von ihm erfassten Teil des Grundst�cks gen�gend bestimmt habe. Im Vertrag wird dieser Teil mit "eine Parzelle Land von ca. 2300 m2" umschrieben, seine r�umliche Lage innerhalb des Grundst�ckes Nr. 440, das 1973 �ber 5000 m2 mass, aber nicht n�her bestimmt. Das Obergericht stellt fest, dass sich die Streitfrage nach den �rtlichen Verh�ltnissen selbst dann nicht beantworten lasse, wenn der vorgesehene Kaufpreis und der Zonenplan der Gemeinde mitber�cksichtigt werden. Das sind tats�chliche Feststellungen, gegen die mit der Berufung nicht aufzukommen ist (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
Entgegen dem Einwand der Beklagten wurde die Kaufrechtsparzelle im Vertrag auch dadurch nicht eindeutig bezeichnet, dass die Parteien die Aus�bung des Kaufsrechts n�her ordneten und sich verpflichteten, die vom Grundbuchgeometer zu erstellende Mutation anzuerkennen und als "einen integrierenden Bestandteil des Kaufsrechts" zu betrachten. Gewiss hatte der Geometer dabei, wie das Obergericht zutreffend und unwidersprochen bemerkt, die dem Vertrag beigeheftete Planskizze mitzuber�cksichtigen. Wenn die Skizze als Teil des Vertrages nicht geh�rig verurkundet worden ist, geht es indes nicht an, �ber diesen Mangel hinwegzusehen, nur weil beide Parteien dem Mutationsplan, den der Geometer nach der Skizze zu erstellen hatte, im voraus zustimmten.
Das ist auch dem Einwand entgegenzuhalten, dass das Kaufsrecht auf dieser Grundlage 1975 bereits teilweise und ohne Schwierigkeiten ausge�bt worden sei. Die Beklagten verkennen, dass sich damals die urspr�nglichen Vertragsparteien gegen�berstanden und sich dar�ber einig waren, den Kaufgegenstand gest�tzt auf die Planskizze zu ermitteln. Das heisst BGE 106 II 146 S. 149aber nicht, dass die Vertragsgrundlage ausreichte, um das Kaufsrecht ohne neue �bereinkunft auch gegen einen Dritten durchzusetzen (BGE 95 II 42 mit Hinweisen). Vom Vertragstext l�sst sich dies jedenfalls nicht sagen; er gen�gt den bundesrechtlichen Anforderungen an den Inhalt der Beurkundung offensichtlich nicht, da er sich �ber die Grenzen und Lage der Kaufrechtsparzelle ausschweigt. Diese ist nur zu ermitteln, wenn die Planskizze beigezogen wird, auf welche der Vertrag f�r die Grundbuchanmeldung verweist.
2. Eine andere Frage ist, ob auch die Planskizze als �ffentlich beurkundet anzusehen sei. Der Vertragstext umfasst drei Seiten und schliesst mit der Unterschrift der Parteien. Auf der folgenden Seite ist die Beurkundungsformel wiedergegeben, bestehend aus der Erkl�rung des Landschreibers, dass der vorstehende Vertrag den Kontrahenten vollst�ndig zur Kenntnis gebracht, von ihnen als ihr �bereinstimmender Parteiwillen anerkannt und eigenh�ndig unterzeichnet worden sei. Die Formel ist mit dem Datum des 8. August 1973 sowie mit der Unterschrift und dem Stempel des Landschreibers versehen. Als letzte Seite folgt die Planskizze mit der Bezeichnung der Kaufrechtsfl�che, dem Datum des 18. Juli 1973 und den Unterschriften der Parteien. Das Obergericht stellt verbindlich und unwidersprochen fest, dass die Skizze nicht in Gegenwart der Urkundsperson unterzeichnet, bei der Beurkundung jedoch vorgelegt worden ist.
a) Nach dem kantonalen Recht hat die Urkundsperson die Beurkundung mit Unterschrift und Stempel zu best�tigen (Art. 8 Abs. 1 EG/ZGB und Art. 47 lit. d VO). Wo diese Unterschrift zu stehen habe, ist f�r das Obergericht eine Auslegungsfrage. Es geht dabei vom bundesrechtlichen Begriff der Urkunde aus, wonach bei formbed�rftigen Rechtsgesch�ften die Unterschrift so anzubringen ist, dass sie den Inhalt der Urkunde deckt (BGE 103 II 147 mit Zitaten); sie m�sste hier also am Ende der Urkunde oder am Rande der Skizze stehen. Da das kantonale Recht die Unterschrift der Urkundsperson verlange, k�nne eine von ihr nicht unterschriebene Planskizze auch dann nicht als beurkundet gelten, wenn die Skizze dem unterschriebenen Textteil beigeheftet und darin auf sie verwiesen werde. Mangels Unterschrift des �ffentlichen Schreibers d�rfe die Skizze folglich nicht dazu verwendet werden, die Lage der Kaufrechtsparzelle innerhalb des Grundst�cks zu bestimmen, gleichviel ob BGE 106 II 146 S. 150auch der Stempel notwendig gewesen w�re und die Parteien im Beisein der Urkundsperson h�tten unterschreiben m�ssen.
Diese Erw�gungen st�tzen sich ausschliesslich auf kantonales Beurkundungsrecht, mag die Vorinstanz bei dessen Auslegung auch von allgemeinen Grunds�tzen ausgehen, die in Lehre und Rechtsprechung zu bundesrechtlichen Bestimmungen entwickelt worden sind. Die analoge oder ersatzweise Anwendung solcher Grunds�tze macht kantonales Recht nicht zu Bundesrecht. Was die Beklagten gegen die Auslegung des Obergerichts in der Berufung vorbringen, ist daher gem�ss Art. 55 Abs. 1 lit. c OG nicht zu h�ren (vgl. BGE 89 I 488 /489, 89 II 271, BGE 81 II 303 /4).
b) Da das Bundesrecht f�r die �ffentliche Beurkundung nur Mindestanforderungen stellt, k�nnen die Beklagten nichts daraus ableiten, dass das kantonale Recht sich nicht damit begn�gt. Richtig ist bloss, dass die Kantone mit ihren Verfahrens- oder Formvorschriften die Wirksamkeit des Bundeszivilrechts nicht beeintr�chtigen oder gar verunm�glichen d�rfen (BGE 99 II 162 mit Zitaten; HAAB, N. 31 und MEIER-HAYOZ, N. 107 zu Art. 657 ZGB). Von solchen Folgen kann aber nicht schon deshalb die Rede sein, weil das kantonale Recht bei Verweisung einer Vertragsurkunde auf einen von den Parteien erstellten Plan verlangt, dass diesfalls die Beurkundungsformel den Plan miterfassen oder die Urkundsperson ihn zumindest mitunterzeichnen m�sse. Ein Bericht des Eidg. Grundbuchamtes, an das sich das Kantonsgericht gewandt hat, h�lt es bezeichnenderweise denn auch f�r gen�gend, dass der Plan zum Bestandteil der Urkunde erkl�rt "und je nach dem kantonalen Beurkundungsrecht von den Parteien und/oder der Urkundsperson mitunterzeichnet wird".
Daran scheitert auch der Einwand, das von den Vorinstanzen beanstandete Vorgehen des �ffentlichen Schreibers entspreche konstanter kantonaler Beurkundungspraxis, die als Gewohnheitsrecht zu ber�cksichtigen sei. Damit kann ebenfalls nur kantonales Recht gemeint sein, dessen Anwendung das Bundesgericht auf Berufung hin nicht �berpr�fen darf (Art. 43 Abs. 1 und 55 Abs. 1 lit. c OG). Bundesrecht ist folglich auch nicht dadurch verletzt worden, dass die Vorinstanzen �ber das angebliche Gewohnheitsrecht keine Beweise abgenommen haben. Es bleibt daher bei der Feststellung des Obergerichts, dass Formvorschriften des kantonalen Beurkundungsrechts BGE 106 II 146 S. 151im vorliegenden Fall missachtet worden sind (BGE 84 II 641; HAAB, N. 33 und MEIER-HAYOZ, N. 129 zu Art. 657 ZGB; KUMMER, N. 29 zu Art. 9 ZGB).
3. Beide Vorinstanzen halten den Kaufrechtsvertrag mangels einer geh�rigen Beurkundung f�r nichtig und finden, dass der Grundbucheintrag daran nichts �ndere, weil er auf einem g�ltigen Rechtsgesch�ft beruhen m�sse.
Die Beklagten wollen die Nichtigkeit als Folge eines Formmangels jedenfalls nur in ihrem Verh�ltnis zu Britschgi, ihrem Vertragspartner und seinerzeitigen Eigent�mer der Parzelle gelten lassen, weil der Kl�ger zu ihnen in keinem Vertragsverh�ltnis stehe und nur von den dinglichen Wirkungen des Kaufsrechts betroffen werde. Nach st�ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist unter Formung�ltigkeit eines Vertrages jedoch dessen absolute Nichtigkeit zu verstehen, die zudem von Amtes wegen zu beachten ist (BGE 104 II 103, BGE 98 II 316, BGE 92 II 324, BGE 86 II 402 mit Hinweisen; ebenso OSER/SCH�NENBERGER, N. 13 zu Art. 216 OR; VON TUHR/PETER, S. 226; BECK, N. 49 zu Art. 55 SchlT/ZGB). Eine neuere Lehre wendet sich gegen diese Auffassung und verficht eine differenziertere Betrachtungsweise (HAAB, N. 34/5 und MEIER-HAYOZ, N. 130 ff. zu Art. 657 ZGB; LIVER, in Schweiz. Privatrecht Bd. V/1, S. 137/138; SCH�NENBERGER/J�GGI, N. 73 ff. zu Art. 11 OR; CAVIN, in Schweiz. Privatrecht, Bd. V/1, S. 133 ff.). Von praktischer Bedeutung ist die Kontroverse insbesondere f�r die Frage, ob auch Dritte, die am Vertrag nicht beteiligt sind, aber vom Mangel betroffen werden, sich auf die Nichtigkeit berufen d�rfen. Dies wird von der Rechtsprechung bejaht (vgl. BGE 92 II 324, BGE 86 II 401, BGE 85 II 567; ebenso VON TUHR/PETER, S. 266), in der neueren Doktrin dagegen jedenfalls von MEIER-HAYOZ (N. 130 zu Art. 657 ZGB) und HAAB (N. 34 zu Art. 657 ZGB) verneint.
Zu einer neuen �berpr�fung der Rechtsprechung, die in BGE 104 II 103 best�tigt worden ist, besteht im vorliegenden Fall indes kein Anlass. Soweit das kantonale Recht die Einzelheiten der �ffentlichen Beurkundung regelt, bestimmt es auch dar�ber, ob es sich um G�ltigkeits- oder blosse Ordnungsvorschriften handelt. OSER/SCH�NENBERGER (N. 13 zu Art. 216 OR) wollen die Ung�ltigkeit infolge Formmangels freilich nach Bundesrecht beurteilt wissen. Die herrschende Lehre vertritt jedoch wie das Bundesgericht die Auffassung, das kantonale Recht sei massgebend nicht nur f�r den Entscheid dar�ber, ob BGE 106 II 146 S. 152der Verstoss gegen eine Formvorschrift den Vertrag ung�ltig mache, sondern auch f�r die Frage, ob es sich um absolute oder relative Wirkungen der Ung�ltigkeit handle (BGE 84 II 641, BGE 39 II 613; HAAB, N. 33 und MEIER-HAYOZ, N. 129 zu Art. 657 ZGB; BECK, N. 15 und 48 zu Art. 55 SchlT/ZGB; SCH�NENBERGER/J�GGI, N. 76 und 102 zu Art. 11 OR; KUMMER, N. 29 zu Art. 9 ZGB). Das Obergericht stellt in Auslegung kantonalen Rechts fest, dass der vorliegende Mangel die G�ltigkeit des Rechtsgesch�fts betreffe und zur Nichtigkeit f�hre. Es hat dabei den Begriff der �ffentlichen Beurkundung nicht verkannt; mit der Berufung kann daher nicht geltend gemacht werden, der streitige Vertrag sei h�chstens zwischen den daran Beteiligten als nichtig anzusehen.
Der Kl�ger kann zudem nicht als unbeteiligter Dritter bezeichnet werden, ist er doch als Rechtsnachfolger Britschgis in den Kaufrechtsvertrag mit den Beklagten eingetreten (HOMBERGER, N. 22 zu Art. 959 ZGB). Er durfte ihnen daher selbst nach Lehrmeinungen, die von der Rechtsprechung abweichen, entgegenhalten, das zulasten seines Grundst�ckes vorgemerkte Kaufsrecht sei wegen Formmangels als nichtig zu betrachten. In diesem Sinne darf der Grundeigent�mer gem�ss Art. 975 Abs. 1 ZGB denn auch darauf klagen, dass vorgemerkte pers�nliche Rechte im Grundbuch gel�scht oder ge�ndert werden (HOMBERGER, N. 12 zu Art. 975 ZGB; vgl. auch BGE 98 II 22). Dagegen ist auch mit dem Einwand nicht aufzukommen, ein Grundbuchbeleg wie der hier streitige Situationsplan nehme an den Grundbuchwirkungen teil. Das gilt zwar f�r den gutgl�ubigen Dritten, heisst aber nicht, dass der Beleg oder die Vormerkung im Grundbuch an der Nichtigkeit des formwidrigen Vertrages etwas �ndere (Art. 974 Abs. 2 und 975 Abs. 1 ZGB; OSER/SCH�NENBERGER, N. 14 zu Art. 216 OR; HOMBERGER, N. 5 zu Art. 975 ZGB; HAAB, N. 36 zu Art. 657 ZGB).
95 II 42,
104 II 103,
92 II 324 suite... ,
99 II 161,
90 II 280,
103 II 113,
90 II 24,
81 II 507,
103 II 147,
89 I 488,
81 II 303,
99 II 162,
98 II 316,
86 II 402,
86 II 401,
85 II 567,
98 II 22
Art. 975 Abs. 1 ZGB