Source: http://www.locabail.net/bailcommercial.html
Timestamp: 2019-02-16 17:57:54+00:00
Document Index: 180755780

Matched Legal Cases: ['art. 3', "l'article 3", 'art. 23', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 28', 'art. 34', 'art. 34', 'art. 21', 'art. 22']

Que vous soyez vous-même assujetti à la T.V.A. pour votre S.C.I. ou que vous ne le soyez pas du fait de votre statut de propriétaire bailleur indépendant non professionnel, vous trouverez ici le bail commercial qui vous conviendra.
Vous aurez accès à un exemple de présentation de bail commercial, ainsi qu'à deux baux types (soumis TVA et non soumis TVA) prêts à remplir pour vos locations. (Ils sont identiques, seule, une clause a été rajoutée sur l'exemplaire soumis à la T.V.A.).
Votre code est valable pendant 12 heures, mais vous pouvez sauvegarder votre bail sur votre ordinateur pour le conserver indéfiniment. Vous aurez tout le temps nécessaire pour rédiger votre bail, ou le refaire si vous avez fait une erreur.
Dans l'exemplaire de présentation, les renseignements vous sont donnés à titre d'exemple pour vous familiariser avec ce type de document.
L'exemplaire du bail est disponible sous formats Word, et Pdf.
TELECHARGEMENT DU BAIL COMMERCIAL
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Ce document n'est valable que pour le droit français.
A NOTER : Pour remplir votre bail, vous aurez besoin de connaître les éléments suivants :
- Etat civil et adresse du propriétaire,
- Etat civil et adresse actuelle du ou des locataires, raison sociale du locataire si c'est une personne morale,
- Etat civil et adresse de la caution solidaire s'il y a lieu,
- Adresse exacte du bien loué,
- Désignation la plus précise possible des locaux et équipements loués,
- Activité commerciale exercée dans les locaux,
- La date d'effet du bail,
- Le dernier indice du coût de la construction connu à ce jour : Voir sur le site de l'INSEE
STATUT DES BAUX COMMERCIAUX DEFINI PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953
Tous les baux ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux. Trois conditions doivent en effet être remplies :
- Le local doit abriter l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. Il peut s'agir du local principal, mais aussi de locaux accessoires indispensables à l'exploitation du fonds (exemple : atelier de réparation). Le statut des baux commerciaux peut également s'appliquer à un terrain nu, si des constructions y ont été édifiées avec l'accord du propriétaire pour l'exploitation d'un fonds de commerce sur place (exemple : location de parkings à des particuliers).
- Le local doit être exploité à des fins commerciales, industrielles ou artisanales, ce qui exclut du bénéfice du décret de 1953 les professions libérales (avocats, médecins).
- Le locataire doit être immatriculé, soit au Registre du commerce et des sociétés (s'il s'agit d'un commerçant), soit au Répertoire des métiers (s'il s'agit d'un artisan).
Le décret de 1953 n'exige pas que le bail soit conclu par écrit, mais il est toutefois préférable qu'un écrit soit établi entre le bailleur et le locataire, ne serait-ce que pour donner à ce dernier un titre d'occupation opposable aux tiers, et notamment aux acquéreurs potentiels de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce.
Il n'est pas indispensable de signer un acte notarié, sauf lorsque la durée du bail excède 12 ans, et lorsque le local abrite un débit de boissons.
La plupart du temps, le bail sera donc conclu sous seing privé et sera rédigé, en général, en deux exemplaires (un pour le bailleur, un pour le locataire).
Le décret du 30 septembre 1953 a fixé à 9 ans la durée minimale du bail commercial. Cette règle est d'ordre public et ne souffre aucune exception. Un bail d'une durée plus courte est toujours possible, mais il perd le bénéfice du statut des baux commerciaux.
Le bailleur et le locataire peuvent s'entendre sur un bail d'une durée plus longue (exemple : 12 ans), mais ne peuvent en aucun cas conclure un bail à durée indéterminée.
A défaut de congé donné par le bailleur à l'expiration de la période fixée dans le contrat, le bail se poursuit par tacite reconduction. (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 3-1 et 5.).
Le bail mentionnera :
Le montant du loyer, qui sera d'autant plus élevé que la destination des lieux est définie largement (baux tous commerces).
Le montant du droit d'entrée, ou "pas-de-porte" versé par le locataire au propriétaire du local, en contrepartie du droit au renouvellement que lui confère le bénéfice du statut des baux commerciaux.
Le montant du dépôt de garantie, qui ne peut être supérieur à deux termes contractuels (deux mois si le loyer est payable mensuellement, six mois si le loyer est payable trimestriellement).
La répartition, entre le bailleur et le locataire, de la charge des réparations.
La destination des lieux, c'est-à-dire les activités dont le bailleur autorise l'exercice dans le local. La modification de ces activités entraîne la déspécialisation.
Eventuellement, la possibilité ou l'impossibilité pour le locataire :
- De céder le bail à une personne autre que l'acquéreur du fonds de commerce,
- De mettre son fonds en location-gérance.
Les dispositions les plus importantes du décret de 1953 sont d'ordre public. Les parties ne peuvent donc s'entendre pour y renoncer : de telles clauses seraient nulles de plein droit.
C'est ainsi que sont prohibées :
-Les clauses limitant partiellement ou totalement le droit du locataire au renouvellement du bail ,
- Les clauses prévoyant pour le bail une durée inférieure à 9 ans (hormis le cas spécifique du bail de courte durée prévu par l'article 3-2 du décret de 1953),
- Les clauses interdisant ou limitant la déspécialisation,
- Les clauses interdisant la révision du loyer,
- Les clauses interdisant la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce : en effet, de telles clauses reviendraient à interdire purement et simplement au locataire commerçant toute possibilité de vendre son fonds.
La conclusion du bail commercial met plusieurs obligations à la charge du propriétaire des murs :
- La remise du local au locataires, avec tous les accessoires indispensables à son utilisation,
- L'entretien du local,
- La garantie des vices cachés,
- L'obligation de ne pas faire une concurrence déloyage au locataire, ce qui n'empêche pas le bailleur d'exploiter un commerce identique à proximité du local loué.
Deux obligations pèsent sur le locataire :
Il doit, en premier lieu, exploiter le local dans des conditions normales d'utilisation, ce qui suppose :
- La réparation des dégradations éventuelles subies par le local,
- La prise en charge des réparations locatives,
- Le maintien de la destination des lieux loués indiqués dans le bail,
- L'exploitation continue du local en dehors de la période des congés annuels,
- Payer le loyer au terme convenu dans le bail.
Toutefois chacune des parties dispose de droits.
Le bailleur conserve le droit de vendre le local loué. Il donne son autorisation à la cession du fonds de commerce, voire à la mise en location-gérance du fonds si une telle clause a été inscrite dans le bail.
Le statut des baux commerciaux confère des droits importants au locataire :
- Le droit au renouvellement du bail (dont le corollaire est le versement, par le bailleur, d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail)
- Le droit de céder le droit au bail à l'occasion de la vente du fonds de commerce,
- Le droit de sous-louer le local commercial,
- Le droit de modifier son activité par une déspécialisation partielle ou totale.
FIXATION DU LOYER COMMERCIAL
Le loyer commercial est fixé librement par les parties, sur la base de la valeur locative du local commercial. Celle-ci dépend des caractéristiques du local (surface, existence d'un logement, ...), de la destination des lieux (le loyer est toujours plus élevé lorsque le bail est "tous commerces"), des facteurs locaux de commercialité (emplacement, accessibilité, ..) et des obligations mises à la charge du locataire. Dans certains cas (notamment pour les loyers des magasins situés dans les centres commerciaux), il est également tenu compte du chiffre d'affaires. (Voir Décret du 30 septembre 1953 art. 23).
Les charges locatives sont celles qui sont expressément mises à la charge du locataire par le bail. Il arrive ainsi que toutes les charges soient supportées par le locataire, y compris la taxe foncière et les travaux répartis en fonction des millièmes de copropriété.
Le décret du 30 septembre 1953 prévoit que la valeur locative est déterminée d'après les critères suivants
1/Les caractéristiques du local considéré :
Elles sont définies en fonction :
- De sa situation dans l'immeuble dans lequel il se trouve,
- De sa surface et de son volume,
- De la commodité de son accés pour le public,
- De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,
- De son état d'entretien, de vétusté et de salubrité et, le cas échéant, de sa conformité aux normes exigées par la législation du travail,
- De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
2/La destination des lieux :
Elle est définie par le bail et ses avenants.
3/Les obligations respectives des parties :
Si les obligations mises à la charge du locataire sont importantes, ou si des restrictions à la jouissance des lieux lui sont imposées, la valeur locative s'en trouve diminuée : une réduction de loyer est justifiée en contrepartie.
4/Les facteurs locaux de commercialité :
Ils dépendent principalement :
- De l'importance de la ville, du quartier ou de la rue,
- Où le commerce considéré est situé,
- Du lieu d'implantation du commerce,
- De la répartition des diverses activités dans le voisinage,
- Des moyens de transports,
- De l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée.
Les facteurs locaux de commercialité peuvent subir dans le temps des modifications, d'une manière durable ou provisoire.
5/Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 23 et 5.).
La révision du loyer est possible en cours de bail. Elle peut intervenir soit tous les trois ans, soit par le jeu d'une clause d'échelle mobile insérée dans le bail, soit par l'application conjointe de ces deux modes de révision.
1/La révision triennale du loyer :
C'est le mode de révision de droit commun prévu par le décret du 30 septembre 1953.La demande de révision est en général le fait du bailleur, mais elle peut également venir du locataire. Elle intervient trois ans après le début du bail, c'est-à-dire :
- 3 ans à compteur de la date d'entrée dans les lieux s'il s'agit d'un bail initial,
- 3 ans à compter de la date de prise d'effet du nouveau bail s'il s'agit d'un bail renouvelé.
La demande de révision doit indiquer le prix demandé par le bailleur (ou offert par le locataire). Elle est notifiée par acte d'huissier ou, plus simplement, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En principe, l'augmentation du loyer est plafonnée elle doit correspondre à la valeur locative déterminée au jour de la révision, et ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction de l'I.N.S.E.E. intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Attention : l'indice I.N.S.E.E. étant publié avec retard, il peut ne pas être connu lors de la demande de révision du loyer. Celle-ci devant indiquer expressément le montant du nouveau loyer, le demandeur indiquera une somme quelconque en s'appuyant par exemple sur la variation antérieure de l'indice. Il précisera que sa demande sera réajustée lorsque l'indice sera publié.
Dans certains cas, l'augmentation de loyer n'est pas plafonnée : c'est le cas notamment lorsque les facteurs locaux de commercialité ont changé, entraînant ainsi une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le loyer est alors fixé librement, sans plafond ni plancher. C'est le cas notamment lorsque le bail se poursuit depuis plus de 12 ans par tacite reconduction. (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 23-6 et 5.).
2/La mise en jeu de la clause d'échelle mobile :
Il arrive que le bail prévoie une clause d'échelle mobile pour la révision du loyer. Une telle clause, appelée également "clause d'indexation", permet de lier la révision du loyer aux variations d'un indice défini à l'avance. Sa mise en jeu est automatique. Contrairement au mécanisme de la révision triennale, elle ne nécessite aucune démarche particulière de celle des deux parties qui souhaite une révision du loyer. (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 28).
L'indice retenu doit avoir un lien direct avec l'activité du bailleur ou du locataire; c'est pourquoi la solution la plus simple consiste à retenir l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E..
En pratique, les baux qui prévoient la mise en jeu d'une clause d'échelle mobile prévoient une révision du loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail, en fonction du dernier indice connu.
Si la mise en jeu de la clause d'échelle mobile fait varier le loyer de plus de 25 % à la hausse ou à la baisse, la partie qui subit cette variation peut demander une révision judiciaire du loyer. La variation de plus de 25 % s'apprécie, non pas à compter du précédent loyer résultant de la mise en jeu de la clause d'échelle mobile, mais à partir du dernier loyer fixé d'un commun accord entre le bailleur et le locataire (loyer d'origine, ou loyer du bail renouvelé, ou loyer ayant subi une révision triennale). La demande de révision du loyer est effectuée auprès du président du tribunal de grande instance. Si celui-ci estime que la variation est anormale et ne correspond pas à la valeur locative, il arrêtera le montant d'une nouvelle valeur locative.
3/La combinaison de la clause d'échelle mobile et de la révision triennale :
Le bail prévoit un double mécanisme de révision du loyer. Tous les ans, par la mise en jeu de la clause d'échelle mobile, et tous les trois ans.
Le locataire a la possibilité de demander la révision judiciaire de son loyer si la variation obtenue par la combinaison de ces deux mécanismes aboutit à une augmentation de plus de 25 % par rapport au loyer précédent.
LA DESPECIALISATION
La déspécialisation est la procédure permettant au locataire de modifier l'activité prévue au bail, soit en adjoignant à son activité principale des activités connexes (déspécialisation partielle), soit en exerçant une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (déspécialisation totale).
Les tribunaux sont souvent saisis de litiges portant sur la nature de la déspécialisation; en effet, les règles qui s'appliquent à la déspécialisation totale sont plus strictes et moins favorables au locataire que celles qui régissent la déspécialisation partielle.
Dans le cas d'une déspécialisation partielle, le locataire se propose d'adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle qu'il exerce déjà. Le commerce ancien doit subsister, même s'il n'est pas prépondérant par rapport à l'activité nouvelle.
Lorsque l'activité ne présente pas un caractère complémentaire par rapport à l'activité principale, la déspécialisation doit être considérée comme totale. Elle n'est alors possible qu'avec l'accord du bailleur, ou à défaut sur décision du juge, si certaines conditions sont remplies. (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 34).
Le locataire qui souhaite modifier partiellement la destination des lieux prévue au bail doit en faire la demande au bailleur par acte d'huissier. Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître au locataire s'il conteste le caractère complémentaire de l'activité.
Trois cas de figure sont alors possibles :
- Soit le bailleur donne expressément son accord au locataire avant la fin du délai ; la déspécialisation partielle est alors réalisée d'un commun accord entre les parties,
- Soit le bailleur garde le silence pendant ce délai : il ne peut plus ensuite contester le caractère connexe ou complémentaire de l'activité; le locataire peut donc exercer la nouvelle activité demandée,
- Soit le bailleur conteste le caractère connexe et complémentaire de l'activité, pour s'opposer à la déspécialisation. Dès lors le locataire peut porter le litige devant le tribunal de grande instance.
Deux conditions doivent être remplies pour que la déspécialisation totale puisse être demandée par le locataire :
- Elle doit, en premier lieu, être imposée par la conjoncture économique et correspondre aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 34-2),
- Elle doit, ensuite, être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble où le commerce est exercé. Les clauses du règlement de copropriété doivent évidemment être respectées.
Comme la déspécialisation partielle, la déspécialisation totale doit être demandée au bailleur par acte d'huissier indiquant expressément, à peine de nullité, les activités envisagées. Le locataire doit également informer les créanciers inscrits par acte d'huissier.
Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour faire connaître sa réponse. Un refus de sa part peut être porté par le locataire devant le tribunal de grande instance. Son silence vaut acceptation de la déspécialisation dans son principe, sans préjuger de son droit à demander une indemnité compensatrice ou une révision du loyer. Le bailleur peut enfin, pendant le délai qui lui est imparti pour faire connaître sa réponse, indiquer au locataire à quelles conditions il accepte la déspécialisation.
Le départ en retraite du commerçant, ou son admission au bénéfice d'une pension d'invalidité, peut justifier une demande de déspécialisation de la part du locataire : la déspécialisation est en effet de nature à faciliter la cession de son droit au bail par le commerçant qui se retire.
La déspécialisation peut être envisagée à condition que la modification de l'activité soit compatible avec la destination des lieux (elle doit être conforme, notamment, au règlement de copropriété).
Le locataire signifie à son propriétaire son intention de céder le bail, en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé. Les créanciers inscrits sur le fonds de commerce doivent également être informés.
Le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître sa réponse au locataire. Il peut :
- Soit lui proposer de racheter le bail aux conditions indiquées dans la signification,
- Soit accepter la cession et la déspécialisation,
- Soit saisir le Tribunal de Grande Instance s'il s'oppose à la déspécialisation.
Lorsque le bailleur a accepté la cession et la déspécialisation, le locataire doit respecter les termes de cet accord. Il ne peut exercer lui-même l'activité autorisée, et il ne peut céder le bail à un tiers moyennant un prix inférieur à celui proposé au bailleur.
La déspécialisation partielle ne donne pas au bailleur un droit à indemnisation. Quant au loyer, il ne pourra être révisé qu'à l'occasion de la première révision triennale faisant suite à la déspécialisation, et à condition que celle-ci ait modifié la valeur locative.
A l'inverse, la déspécialisation totale donne au bailleur qui peut apporter la preuve d'un préjudice (par exemple, baisse de "standing" de l'immeuble où le nouveau commerce est exercé) le droit de percevoir une indemnité compensatrice. En outre, le bailleur peut demander la révision immédiate du loyer, qui prendra effet à compter du démarrage de la nouvelle activité. Il n'aura donc pas à attendre, comme dans le cas d'une déspécialisation partielle, la prochaine révision triennale.
Autre point important, le locataire peut sous-louer le local commercial, à condition que le bail prévoie expressément cette possibilité, ou que le bailleur l'y autorise formellement par écrit. Le locataire doit également faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer le local commercial, soit par acte d'huissier, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le bailleur dispose d'un délai de quinze jours pour donner sa réponse, et lui indiquer notamment s'il souhaite concourir à l'acte de sous-location.
Quatre cas de figure sont alors possibles :
1/ L'autorisation de sous-louer est prévue dans le bail, mais le bailleur ne se manifeste pas ou ne répond pas aux courriers :
Le locataire peut sous-louer le local, même si le bailleur ne participe pas à la conclusion de l'acte. Il devient alors "locataire principal", son propre locataire étant alors "sous-locataire".
2/ L'autorisation de sous-louer est prévue au bail, mais le bailleur refuse de concourir à l'acte :
Le locataire peut procéder à la sous-location.
3/ Le bail ne comprend pas de clause relative à la sous-location, mais le bailleur accepte de concourir à l'acte de sous-location :
La sous-location est possible.
4/ Le bail ne comprend pas de clause relative à la sous-location, et le bailleur garde le silence, ou bien refuse de concourir à l'acte :
Lla sous-location n'est pas possible; si le locataire passe outre, il court le risque de voir son bail résilié, soit d'office (par la mise en jeu d'une clause du bail) soit sur décision du juge à la demande du propriétaire des murs. (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 21).
Cependant le bailleur est en droit de demander au locataire principal un réajustement du loyer, si celui qu'il perçoit est inférieur au loyer convenu entre le locataire principal et le sous-locataire.
Le sous-locataire n'a pas droit au renouvellement de son bail au-delà de la date d'expiration du bail qui lie le locataire principal au propriétaire des murs :
- Tant que le bail principal n'est pas arrivé à échéance, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail: en cas de refus de renouvellement de la location, le locataire principal doit lui verser une indemnité d'éviction, sauf s'il peut faire état de motifs graves et légitimes,
- Si le bail principal est expiré, le bailleur peut être tenu de renouveler le bail : c'est le cas notamment s'il avait autorisé la sous-location et si les locaux sont divisibles. (Voir Décret du 30 septembre 1953, art. 22).
La vente du fonds de commerce s'accompagne, en général, de la cession du bail à L'acquéreur; par cette opération, le vendeur transmet à celui qui achète le fonds l'ensemble des droits contenus dans le bail, y compris le droit à son renouvellement. Il n'est pas rare d'ailleurs que le bail contienne une clause limitant expressément à ce cas de figure - la vente du fonds de commerce - la cession du bail commercial (cette clause interdit la cession du bail à toute autre personne que le successeur du locataire dans le commerce) : dans ce cas il faut, pour que le bail puisse être cédé, qu'il y ait bien vente d'un fonds de commerce. Ainsi, la cession d'un bail portant sur un magasin fermé depuis plusieurs mois et n'ayant plus de clientèle, n'est pas possible.
A l'inverse, le propriétaire des murs ne peut, lors de la signature du bail, y faire insérer une clause interdisant la cession de celui-ci à l'acheteur du fonds de commerce : la possibilité de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce fait en effet partie des droits conférés au locataire par le statut des baux commerciaux, et toute clause la limitant ou l'interdisant serait nulle de plein droit.
Afin que la cession soit régulière, le locataire cédant doit accomplir les formalités inscrites au bail. Ces formalités (acte notarié, ou signification par voie d'huissier, ou bien encore convocation du bailleur à la signature de l'acte) sont destinées à informer le bailleur; a défaut, la cession serait inopposable au bailleur. Celui-ci pourrait non seulement demander la résolution judiciaire de la cession, mais pourrait également refuser le renouvellement du bail au nouveau locataire sans indemnité d'éviction, voire expulser celui-ci en tant qu'occupant sans droit ni titre. L'acheteur du fonds de commerce pourrait, quant à lui, demander des dommages intérêts au cédant en réparation du préjudice subi.
S'il a respecté les formalités prévues au contrat, le locataire cédant dispose d'un recours en cas d'opposition du bailleur; il peut alors s'adresser au tribunal de grande instance, en faisant valoir que le refus opposé par le propriétaire des murs présente un caractère abusif et lui a causé un préjudice (par exemple en annulant la promesse de vente). Si le tribunal de grande instance fait droit à sa demande, il peut obtenir des dommages intérêts en réparation du préjudice subi.
Le commerçant qui souhaite poursuivre l'exploitation de son commerce dans un autre local peut souhaiter céder le bail sans vendre le fonds.
Une telle cession n'est possible qu'à deux conditions :
- Elle ne doit pas être interdite par le bail,
- Elle doit être expressément autorisée par le bailleur.
Ce dernier peut subordonner son autorisation au versement d'une indemnité de changement de commerce, dont le montant peut être compris entre un et trois ans de loyers. Le locataire qui souhaite tourner le refus du bailleur ou ne pas payer l'indemnité de changement de commerce peut procéder, avant la cession, à une déspécialisation partielle ou totale du local.
Comme les baux d'habitation, le bail commercial doit être accompagné du diagnostic de performances énergétiques, et de l'état des risques naturels et technologiques majeurs.
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