Source: http://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/109585-stromvorauszahlung-auch-fuer-die-nachbarn-mit-uebernehmen
Timestamp: 2017-07-24 02:32:43
Document Index: 308240103

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 543', '§ 123', '§ 119', '§ 536', '§ 559', '§ 556', '§ 553', '§ 556', '§ 543', '§ 536', '§ 123', '§ 119', '§ 536', '§ 555', 'BGH', '§ 5']

Stromvorauszahlung auch fÃ¼r die Nachbarn mit Ã¼bernehmen?
Stromvorauszahlung auch fÃ¼r die Nachbarn mit Ã¼bernehmen?Online-Rechtsberatung von N. N.Stand: 10.01.2014Frage: Mein Mann und ich ziehen am 01.02.2014 um in ein älteres Einfamilienhaus (Baujahr 1965) zur Miete.Wir haben bereits den neuen Mietvertrag unterzeichnet.Wir renovieren und sanieren seit ca. 2 Moanten die Räumlichkeiten, vor Weihnachten ist uns aufgefallen, dass ein Stromkabel von unserem zu mietenden Objekt in eine gegenüberliegende Scheune läuft und wir den Vermieter (Junior) darauf angesprochen haben. Dieser meinte er müsse dies mit seiner Mutter (Vermieterin "Senior") besprechen, er wisse nichts darüber.Eine Rückantwort blieb aus.Wir haben nun vor Weihnachten einfach in unserem Stromkasten den Schalter mit der Kennzeichnung (Werkstatt) abgeschaltet, um zu sehen was passiert.Plötzlich klingelte es an der Haustür und 2 Nachbarn standen vor der Tür und teilten uns mit, dass wir ihnen den Strom abgeschaltet hätten.So zeigte sich erst durch das Gespräch mit diesen 2 Nachbarn, dass außer uns als neuer Mieter des Hauses noch "3" weitere Personen (Nachbarn) für den Scheunenbereich Strom beziehen. Auch Starkstrom für diverse Maschinen unter anderem auch eine elektrische Hebebühne.Die 3 Nachbarn haben laut deren Aussage wohl alle Zähler in deren Scheunenwerkstätten, dennoch sollen wir als "Hauptstromquelle" die Stromkosten vorauszahlen und mit den Nachbarn dann am Jahresende abrechnen.Wir teilten unseren neuen Vermietern 1. mit, dass Sie uns über diese Situation hätten infomieren müssen (was Sie nicht getan haben) und 2., dass wir nicht für andere Menschen, die wir gar nicht kennen in Vorleistung bezüglich der Stromzahlung gehen.Gestern hatten wir ein weiteres Gespräch, wobei die Vermieter erst jetzt tätig werden und sich bei einem Elektriker informieren wollen, wie man die Situation klären könnte. Vom Vermieter Junior kam gleich noch eine weitere Option mit "Nachdruck" zur Ansprache, dass wenn es so nicht funktionieren sollte, er veranlassen würde eventuell über Techem die Stromkosten abzurechnen. Er würde dann Geräte einbauen lassen und die Kosten auf uns als Hausmieter umlegen.Da teilte ich ihm mit, dass ich mich erkundigen würde, ob dies überhaupt rechtens sei, nachdem er dies nachträglich tun würde, wir überhaupt nicht auf die ganze Situation im Vorfeld aufmerksam gemacht worden sind.Nun meine Frage:Welche Lösungsmöglichkeit-(en) gibt es für die von mir beschriebene Situation.Da wir ja bereits ab 01.02.2014 die erste Miete bezahlen sollen.Ich bin momentan mit dieser Situation gar nicht bereit so die volle Kaltmiete von schriftlich vereinbarten 600 Euro zu bezahlen.Zudem steht in unserem Mietvertrag, dass wir mit dem Stromanbieter selbst abrechnen sollen.E-Mail-Beratung:Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-111,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus MobilfunknetzenAntwort:Welche Lösungsmöglichkeit-(en) gibt es für die von mir beschriebene Situation. Da wir ja bereits ab 01.02.2014 die erste Miete bezahlen sollen.Antwort Rechtsanwalt: Der Schlüssel zu der angesprochenen Problematik liegt in § 556 BGB *1) in Verbindung mit der entsprechenden Regelung in Ihrem Mietvertrag, der mir nicht vorliegt. Sofern notwendig, und Fragen noch offen bleiben mit den unten angegebenen Erwägungen, können Sie im Rahmen dieses Kurzgutachtens den uns noch zur Nachbewertung als Anlage zu einer Email nachreichten, cc bitte unter Angabe der Bearbeitungsnummer im Betreff an meine Email info@anif.deNach § 556 Abs. 2 BGB *1) können die Vertragsparteien vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nach dem Gesetz nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Unzulässig wäre nach dem Gesetz eine Regelung im Mietvertrag der Art, daß Sie als Mieter für die Vorauszahlungen der beiden anderen Mietparteien in Vorleistung treten müssten und dann gezwungen wären, gegenüber den beiden anderen Mietern abzurechnen. Das wird in § 556 Abs. 4 ausdrücklich klar gestellt, wonach eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung unwirksam ist.Unter den geschilderten Umständen dürfen Sie demnach insgesamt laut Mietvertrag allenfalls zur Zahlung von angemessenen Vorauszahlungen verpflichtet werden. Der Vermieter ist nicht berechtigt, von Ihnen die Vorauszahlungen für die Nebenkosten auch für die beiden weiteren Mietparteien zu verlangen. Er darf Ihnen auch nicht vertraglich die Verpflichtung aufbürden, insoweit seine eigene Verantwortung zu übernehmen. Es gibt folgende Lösungsmöglichkeiten: 1. Auflösung des Mietverhältnisses und Verlangen nach SchadensersatzWenn Sie aus dem Mietverhältnis heraus kommen möchten, dann können Sie den Mietvertrag außerordentlich kündigen gem. § 543 BGB *2), denkbar wäre auch eine Anfechtung des Mietvertrags gem. § 123 BGB *3) wegen arglistiger Täuschung bzw. wegen Irrtums nach § 119 BGB *4). Im Rahmen des Anspruchs auf Schadensersatz können Sie den gesamten durch den Verzug des Mieters entstehenden Schaden rückbelasten, also auch die Umzugskosten. Auch hier wäre es aber empfehlenswert, dies zunächst unter Fristsetzung gegenüber dem Vermieter erst einmal anzudrohen. In diesem Rahmen würde es eine Rolle spielen, dass der Vermieter Sie nicht informiert hatte. Das scheint aber nach den Umständen wohl eher nicht das zu sein, was Sie wollen. 2. Verweigerung der anteiligen Vorleistung bezüglich der Stromzahlung der NebenmieterSie haben gegenüber dem Vermieter ein Leistungsverweigerungsrecht insoweit, als Ihnen Nebenkosten für die Nebenmieter auch mit auferlegt worden sind. Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung auf, die insoweit zu leistenden Stromvorauszahlungen nach dem Verbrauch der vergangenen Jahren in einem angemessenen Schlüssel aufzuteilen und Ihnen sowie den beiden anderen Mitmietern in einem fairen Verhältnis aufzuerlegen. Notfalls schätzen Sie den von Ihnen zu zahlenden Anteil der Vorauszahlungen. Damit die ständige Stromversorgung gewährleistet ist, können Sie natürlich auch mit den beiden anderen Mietern eine Vereinbarung treffen über die anteilig zu tragenden Vorauszahlungen. Freiwillig ist das durchaus denkbar und das wäre wohl auch am fairsten und unbürokratischsten. Schließlich ist es vorläufig möglicher Weise nicht der schlechteste Rat, und würde die Stromversorgung praktisch am besten gewährleisten, wenn Sie, wie vom Vermieter gewollt, zähneknirschend erst einmal in Vorleistung treten und dies dann den beiden anderen Mietern rückzubelasten. Manchmal gibt ja der klügere nach. Wenn Sie dadurch einen Ausfallschaden erleiden z.B. bei einer Insolvenz des Stromversorgers oder eines der Mieter, könnten Sie immer noch das dem Vermieter als Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung (PVV) seiner Vermieterpflichten zurückbelasten.Parallel dazu können Sie die Individuallösung der Stromversorgung ja immer noch weiter einfordern. Frage: Ich bin momentan mit dieser Situation gar nicht bereit so die volle Kaltmiete von schriftlich vereinbarten 600 Euro zu bezahlen. Stellungnahme Rechtsanwalt: Sie sind zur Herabsetzung der Kaltmiete in Form einer Mietminderung nach § 536 BGB *5) nur dann berechtigt, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt. Das wäre der Fall, wenn der Vermieter Ihnen die Wohnung nicht vertragsgemäß zur Verfügung stellt. Das ist derzeit aber wohl noch nicht der Fall. Sollte aber der Strom infolge dieses Problems nicht mehr geliefert werden, dann handelt es sich wohl um einen entsprechenden zur Minderung berechtigenden Mangel. Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 113/10 *6) schränkt das Recht zur Mietminderung allerdings dann ein, wenn die Ursache aus der Sphäre des Mieters stammt. Hier wäre zu empfehlen, vorerst mindestens die volle Kaltmiete erst einmal zu bezahlen. Sollte der Vermieter nicht fristgerecht für eine faire Aufteilung der Vorauszahlungen sorgen, bzw. gegebenenfalls selbst in Vorleistung treten, dann wäre eine Mietminderung ab der nächsten Mietzahlung vertretbar entsprechend der dazu bestehenden Rechtsprechung. Vorschlag, der Vermieter veranlasst, über Techem die Stromkosten abzurechnen. Er würde dann Geräte einbauen lassen und die Kosten auf uns als Hausmieter umlegen. Da teilte ich ihm mit, dass ich mich erkundigen würde, ob dies überhaupt rechtens sei, nachdem er dies nachträglich tun würde, wir überhaupt nicht auf die ganze Situation im Vorfeld aufmerksam gemacht worden sind.Stellungnahme Rechtsanwalt: Gegen den nachträglichen Einbau eines Geräts durch den Vermieter bzw. auf Veranlassung des Vermieters bestehen rechtliche keine Bedenken. Diesen Vorschlag halte ich für alle Parteien im Prinzip für am sinnvollsten und das sollte der Vermieter im eigenen Interesse schleunigst umsetzen. Tipp: stimmen Sie dem Vorschlag zu, bzw. fordern dies sogar vom Vermieter, aber verwahren sich gegen eine zusätzliche Pflicht zur Kostentragung. Umlagefähig im gesetzlichen Rahmen bzw. gem. § 559 BGB eine Mieterhöhung rechtfertigen würden nur Modernisierungsarbeiten. Das sind aber per Definition Arbeiten, die im Ergebnis eine Verbesserung darstellen. Die reine Anbringung von getrennten Zählern gehört nicht dazu. Die Umlage der dadurch entstehenden Kosten auf die Mieter dürfte unzulässig sein. Es handelt sich insoweit nicht um nach der Betriebskostenverordnung *7) in Verbindung mit dem schon erwähnten § 556 BGB abrechenbare und umlagefähige Betriebskosten, sondern um Instandsetzungskosten, und Kosten der Herstellung einer vermietbaren Wohnung, die grundsätzlich der Vermieter im Rahmen seiner Pflichten nach § 553 BGB selbst trägt und die er nicht auf die Mieter abwälzen darf. Tipp: Wenn er Ihnen diese Kosten rückbelastet, streichen Sie diese einfach wieder aus der Abrechnung heraus. Der Vermieter müsste die Kosten dann notfalls klageweise einfordern. Tipp: Sie sollten überlegen, einem örtlichen Mieterverein beizutreten, der auch eine Rechtsschutzversicherung anbietet. Dabei gibt es normaler Weise allerdings einen Aussschluss für vorvertragliche Rechtsstreitigkeiten. Zudem steht in unserem Mietvertrag, dass wir mit dem Stromanbieter selbst abrechnen sollen.Stellungnahme Rechtsanwalt: Sie sollten dann versuchen, diese vertragliche Vereinbarung entsprechend umzusetzen. Fordern Sie von dem Stromanbieter mit Hinweis auf den Mietvertrag individuelle Stromversorgung und entsprechend auch eine Individualabrechnung. Dieser wird dann vermutlich auch Druck auf den Vermieter ausüben, die Zähler entsprechend umzuändern. Gegebenenfalls können Sie sogar überlegen, die Zähler zuerst einmal auf eigene Kosten anbringen zu lassen und die Kosten sodann dem Vermieter rückbelasten als Geschäftsführung ohne Auftrag. *) Unter meiner Antwort befinden sich:Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.*1) § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.*2) § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder3. der Mietera) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oderb) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.*3) § 123 BGB Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.*4) § 119 BGB Anfechtbarkeit wegen Irrtums(1) Wer bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war oder eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte, kann die Erklärung anfechten, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde.(2) Als Irrtum über den Inhalt der Erklärung gilt auch der Irrtum über solche Eigenschaften der Person oder der Sache, die im Verkehr als wesentlich angesehen werden.*5) § 536 BGBMietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.*6) BGH Fundstelle http://www.rechtslupe.de/zivilrecht/mietminderung-wegen-stromsperre-325997*7) BetrKV Fundstelle http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf
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