Source: https://www.ra-kotz.de/nebenkosten.htm
Timestamp: 2017-11-17 21:16:04
Document Index: 165149346

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 552', '§ 138', '§ 138', '§ 284', '§ 91']

Rückzahlungsanspruch bei überzahlten Nebenkosten? - RA Kotz
Az.: 2 C 1057/00
Urteil vom 08.12.2000
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Plön auf die mündliche Verhandlung vom 8. Dezember 2000 für R e c h t erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 2.430,09 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 21. Mai 2000 zu zahlen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,– DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Kläger nehmen den Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten aus einem Mietverhältnis in Anspruch.
Aufgrund des Wohnungsmietvertrages vom 6. August 1998 mieteten die Kläger von dem Beklagten dessen im Hause belegene Wohnung. Als Grundmiete waren 1.300,–DM vereinbart zuzüglich zu zahlender Nebenkostenvorauszahlungen. Die Kläger kündigten die Wohnung unter dem 2. Januar 2000, verließen diese jedoch bereits am 10. Februar 2000.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Kläger im Laufe des Mietverhältnisses 6.300,–DM Vorauszahlungen.auf Nebenkosten leisteten, tatsächlich jedoch bis einschließlich Februar 2000 Mietkosten nur in Höhe von 3.210,23 DM entstanden waren.
Die Kläger beziffern ihren Rückforderungsanspruch mit 3.089,77 DM, von dem sie die für den Monat Februar 2000 zu zählende Grundtmiete abziehen. Sie behaupten: Bei Mietende hätten sich 1.500 I Heizöl im Tank befunden, den der Beklagte mit 0;368 DM pro Liter zu vergüten habe. Weitere Forderungen stünden dem Beklagten nicht zu; denn schon am Nachmittag des 10. Februar 2000 seien neue Mieter eingezogen die die Wohnung vollständig in ihren Besitz genommen. Auch habe der Beklagte sie, die Kläger, gebeten, sich deswegen mit dem Auszug zu beeilen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er trägt vor: Die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 2. Januar 2000 sei ihm erst am 7. Januar 2000 zugegangen und habe damit das Mietverhältnis erst zum 30. April 2000 beendet. Die Kläger schuldeten daher noch zwei Monatsmieten in Höhe von 2.600,– DM. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die Kläger bei Mietbeginn selbst einen Ölbestand von 1.500 1 übernommen hätten, so dass insoweit ein Guthaben nicht auszugleichen sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der X. Wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 8. Dezember 2000 verwiesen.
Die Klage hat vollen Erfolg.
Den Klägern stehen aus der Rückabwicklung des beendeten Mietverhältnisses der Parteien Rückforderungsansprüche in der geltend gemachten Höhe zu.
Unstreitig ergibt sich hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen und der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zugunsten der Kläger ein Differenzbetrag von 3.089,77 DM. Davon haben die Kläger die Kaltmiete für den Monat Februar 2000 in Höhe von 1.300,– DM abgezogen.
Dass dem Beklagten darüber hinausgehende Mietzinsansprüche, also mach für die Monate März und April 2000, gemäß § 535 BGB zustehen, kann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Dabei kann zu seinen Gunsten davon ausgegangen werden, dass im Hinblick auf den von ihm behaupteten Zugang der Kündigung der Kläger das Mietverhältnis erst mit Ablauf des April 2000 endete, mithin grundsätzlich Mietzinsen für die Monate März und April 2000 zu zahlen waren. Denn eine Mietzinsfortzahlungpflicht war jedenfalls für den vorgenannten Zeitraum nach § 552 Satz 3 BGB entfallen. Nach der genannten Bestimmung ist der Mieter zur Entrichtung nicht verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu, gewähren.
Diese Voraussetzungen sind hier nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erfüllt.
Bereits seit Mitte Februar 2000 waren die X als Nachmieter einzogen und hatten die Wohnung in vollständigen Besitz genommen. Unerheblich dabei ist, ob die Wohnung von den Nachmietern bereits zu Wohnzwecken genutzt worden ist. Entscheidend allein ist, dass es dem Vermieter dadurch unmöglich wurde, seine vertragliche Verpflichtung, dem Mieter die Nutzung zu ermöglichen, zu erfüllen. Das ist dann der Fall, wenn die Drittüberlassung auf Dauer erfolgte. So liegt der Fall hier. Zwar begann das Mietverhältnis des Beklagten mit den X ausweislich des vorgelegten Formularmietvertrages erst ab 1. Mai 2000. Doch bereits nach Auszug der Kläger übernahmen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die X Mitte Februar 2000 die Wohnung in Besitz und führten umfangreiche und durchgreifende Renovierungsarbeiten aus. Von da an war eine erneute Gebrauchsüberlassung an die ausgezogenen Kläger faktisch ausgeschlossen. Die Endgültigkeit der Überlassung an die Nachfolgemieter folgt ferner aus der mit dem Beklagten getroffenen Abrede, dass sie sämtliche Nebenkosten seit diesem Zeitpunkt tragen sollten. Das hat die glaubhafte Aussage der A ergeben. Denn der Lebenserfahrung näch trägt gewöhnlich nur derjenige die Verbrauchs- und sonstigen Nebenkosten, dem die Sache zum nachhaltigen Gebrauch überlassen wurde.
Dass im Übrigen der Beklagte ursprünglich selbst die Absicht hatte, die Kläger aus dem Mietverhältnis vorzeitig zu entlassen, ergibt sich aus dem Formular des mit den X geschlossenen Mietvertrages. Wie die Beweisaufnahme ergeben hat, sollte ursprünglich das Mietverhältnis mit den bereits zum 1. März 2000 beginnen. Auch dieses ist ein starkes Indiz dafür, dass der Beklagte das zuvor mit den Klägern bestehende Mietverhältnis als beendet erachtete und von einer ihn treffenden vertraglichen Gebrauchsüberlassungspflicht gegen den Klägern selbst nicht mehr ausging. Dass nachträglich der Mietbeginn mit den Nachmietern abgeändert und nunmehr auf den 1. Mai 2000 festgelegt wurde, hat ausschließlich Gründe in der Sphäre des Beklagten und dort im Verhältnis zu den X. Die Wohnung sollte umfänglich und durchgreifend saniert und restauriert werden. Diese an sich dem Beklagten als Vermieter und Eigentümer obliegenden Maßnahmen übertrug er entsprechend der getroffenen Abrede auf die X, die die Wohnung von Mitte Februar bis einschließlich April 2000 mietzinsfrei in Besitz übernehmen durften. Im Gegenzuge hatten sich diese verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Auf der letzten Seite des FormularMietvertrages heißt es dann dementsprechend, dass die „vom Mietergemachten Arbeiten vom_ Vermieter nicht bezahlt werden“ (BI. 21 d.A.). Faktisch sind an die Stelle der Kläger die X als Nachfolgemieter getreten; das von Mitte Februar bis zum. Ende April 2000 bestehende Mietverhältnis hatte lediglich die Besonderheit, dass Mietzinsen nicht geschuldet waren, was in erster Linie darauf zurückzuführen waren, dass Renovierungsarbeiten übernommen wurden. Zum anderen spielte eine Rolle, dass die Nachfolgemieter selbst vertraglich bis Ende April 2000 gebunden waren.
Der Umstand, dass im Hinblick auf diverse Gerätschaften der Kläger und Sperrmüll von dem Beklagten in Abrede gestellt werden könnte, dass die Wohnung noch nicht gänzlich geräumt worden sei mit der Folge, dass von einer nur teilweisen Drittüberlassung ausgegangen werden könnte, steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Hier ist zu berücksichtigen, dass zwischen den Parteien hinsichtlich der zurückgelassenen Hinterlassenschaften eine Abrede getroffen wurde. Der Beklagte gestattete es nämlich den Klägern, Gegenstände als Sperrmüll auf dem Grundstück zu belassen bzw. im Kellerraum und verzichtete damit mindestens konkludent auf die Durchsetzung seines Anspruches auf komplette Räumung. Der Beklagte muss sich daher so behandeln lassen, als ob die Wohnün’g insgesamt von den Klägern geräumt worden ist.
Entgegen der Auffassung des Beklagten kann auch keine Rede davon sein, dass das Berufen der Kläger auf den Mietzinsbefreiungstatbestand etwa rechtsmissbräuchlich wäre. Die Kläger haben nämlich vorgetragen, dass der Beklagte sie am 10. Februar 2000 mit dem Auszug zur Eile gedrängt habe, weil die neuen Mieter schon am Nachmittag kommen würden. Soweit der Beklagte dieses in der Klagerwiderung mit Nichtwissen bestritten hat, ist dieses prozessual unzulässig nach § 138 Abs. 4 ZPO.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht den Klägern auch ein Guthaben hinsichtlich des zurückgelassenen Heizöls in der geltend gemachten Höhe zu.
Die Xs haben glaubhaft bekundet, dass der von den Klägern zurückgelassene Heizölbestand von ihnen im Verhältnis zum Beklagten nicht abgegolten bzw. bezahlt werden sollte, sondern dass der Beklagte selbst eine entsprechende Auszahlung an die Kläger veranlassen würde. Damit steht fest, dass der Beklagte von einer Vergütungspflicht hinsichtlich dieses Bestandes ausging. Soweit er den Bestand dem Umfang nach bestreitet, steht das seiner Verurteilung auch zur Zahlung dieser Position nicht entgegen. Die X haben übereinstimmend, wenn auch in den Größenordnungen voneinander abweichend dargestellt, dass ein nicht unerheblicher Heizölbestand wertmäßig auszugleichen war. Im Übrigen obliegt es dem Beklagten, für kläre Vertragsverhältnisse zu sorgen und sowohl bei Mietbeginn als auch Mietende die jeweiligen Ölbestände festzustellen. Er kann sich bei der jetzt vorgenommenen Abrechnung nicht auf ein schlichtes Bestreiten des Heizölbestandes beschränken. Nach Auszug der Kläger war es ihm mög-, lich, die entsprechenden Feststellungen zu treffen. Sein Bestreiten ist im Sinne des § 138 Abs. 4 ZPO prozessual unerheblich. Damit aber ist der Klagvortrag hinsichtlich des Guthabens wegen des Ölbestandes zugrunde zu legen. Den Klägern steht mithin weiter ein Betrag in Höhe von 640,32 DM zu.
Die Gesamtsumme, die der Beklagte an die Kläger als Gesamtgläubiger zu zahlen verpflichtet ist, beträgt damit 2.430,09 DM.
Das Zinsbegehren beruht auf den §§ 284 ff. BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 und 704 ff. ZPO.