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Timestamp: 2019-12-10 10:58:41
Document Index: 328932741

Matched Legal Cases: ['§ 57', '§ 564', '§ 57', '§ 85', '§ 564', '§ 57']

ZV-Lexikon | Lott Immobilien
Zwangsversteigerungs - Lexikon
Begriffe von A - Z aus der Zwangsversteigerung
Aufhebungsbeschluß
Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger kann den Zwangsversteigerungsvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen aufheben. Das Gericht hebt dann das Zwangsversteigerungsverfahren durch förmlichen Beschluß auf. Das gleiche gescjieht auch, wenn der betreibende Gläubiger zum dritten mal die Einstellung der Versteigerung bewilligt, da dies als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet wird.
Der Ersteher hat grundsätzlich gemäß § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter oder Pächter ein einmaliges außerordentliches Kündigungsrecht, d.h. er kann das Miet- oder Pachtverhältnis nach dem Zuschlag zum erst zulässigen Termin kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist allerdings in vielen Fällen eingeschränkt oder ausgeschlossen. Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, sind die gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen zu beachten (z.B. § 564 b BGB). Auch können allgemein Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen die Kündigungen beeinträchtigen ( § 57 c Abs. 1 ZVG).
Meist erfolgt der Zuschlag im unmittelbaren Anschluß an die Bietzeit im Versteigerungstermin. Die Verkündung des Zuschlags kann allerdings auch auf einen späteren Termin verschoben werden, wenn es dafür begründeten Anlaß gibt. Als Meistbietender sollte man auf den baldigen Zuschlag drängen, weil der betreibende Gläubiger den Zwangsversteigerungsantrag noch bis zum Zuschlag zurücknehmen oder die Enstellung der Zwangsvollstreckung bewilligen kann.
Im Versteigerungstermin gibt der Interessent nur ein Bargebot ab. Dieses erfaßt nur den vom Ersteher in bar zu zahlenden Teil. Etwaig bestehenbleibende Rechte sind im "Geiste" hinzuzurechnen, um den wirtschaftlichen Wert des Gebotes zu ermitteln. Das Bargebot muß im Falle des Zuschlags (dann bares Meistgebot) bis zum Verteilungstermin zzgl. 4 % Zinsen gezahlt werden. Häufig lassen die Ersteher die im Versteigerungstermin erbrachte Sicherheitsleistung stehen und zahlen nur das restliche Bargebot im Verteilungstermin.
Beitrittsbeschluß
Das Zwangsversteigerungsverfahren wird durch einen Antrag des betreibenden Gläubigers eingeleitet. Möchte ein weiterer Gläubiger ebenfalls die Versteigerung der Immobilie erreichen, beantragt er nicht ein neues Versteigerungsverfahren, son­dern tritt dem schon laufenden Verfahren bei, was das Gericht durch einen entspre­chenden Beschluß zum Ausdruck bringt.
Das sind Rechte, die bei Feststellung des geringsten Gebotes berücksichtigt sind und nicht zu dem bar zu zahlenden Teil gehören. Bestehenbleibende Rechte können z.B. sein: Grunddienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken. Sie sind vom Ersteher zusätzlich zum Bargebot zu übernehmen. Alle Rechte bleiben bestehen, die Vorrang gegenüber dem Recht genießen, aus dem der bestrangig betreibende Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Alle anderen Rechte erlöschen.
Der Gläubiger, der den Zwangsversteigerungsantrag gestellt hat, wird als betreibender Gläubiger bezeichnet. Auch derjenige, der dem Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubiger später beitritt, wird so bezeichnet. Die stärkste Position besitzt der bestrangig betreibende Gläubiger, weil er Inhaber des Rechtes mit dem besten Rang ist. Nach ihm richtet sich das geringste Gebot. Erkärt er nach der Bietzeit, also wenn ein Meistbietender bereits vorhanden ist, die einstweilige Einstellung des Verfahrens, kann der Zuschlag nicht erfolgen. Soweit er bereits vor Ende der Bietzeit die einstweilige Einstellung bewilligt, treten nicht die gleichen Rechtsfolgen ein. Dann kann nämlich das Versteigerungsgericht das geringste Gebot, das sich nun nach dem aus dem zweitbesten Rang betreibenden Gläubiger ausrichtet, neu berechnen und auf der Basis des geänderten geringsten Gebotes die Versteigerung fortsetzen. Alle vor der Einstellung abgegebene Gebote erlöschen.
Will sich ein Bieter durch einen anderen vertreten lassen, dann benötigt er dazu eine Vollmacht. Der Stellvertreter muß dann das Gebot ausdrücklich im Namen des Vertretenen abgeben und dabei mit einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Bietvollmacht ausgestattet sein. Die Vollmacht muß ausdrücklich zur Abgabe von Geboten ermächtigen, eine allgemeine Vertretungsvollmacht, etwa zur Wahrnehmung des Versteigerungstermins, genügt nicht. Notariell beurkundete Generalvollmachten oder allgemeine Vollmachten zum Immobilienerwerb können je nach Inhalt ebenfalls ausreichen. Wer für ein Handelsunternehmen erwirbt, sollte einen neueren notariell beglaubigten Handelsregisterauszug vorlegen, aus dem sich seine Vertretungsbefugnis ergibt.
Die Bietzeit ist die zweite Phase des Versteigerungstermins. Sie ist die Zeit, die zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt der Erklärung liegt, daß Schluß der Versteigerung ist. Die Bietzeit endet nicht mit dem Zuschlag, darüber wird nämlich, sofern ein Meistgebot vorliegt, erst im Anschluß an die Bietzeit entschieden. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten.
Eigentumserwerb durch Zuschlag
Der Zuschlag bedeutet hinsichtlich des Grundstücks den Abschluß der Zwangsversteigerung. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf den Ersteher über. Will der Ersteher in der Zwangsversteigerung von seinem Sonderkündigungsrecht gegenüber einem Mieter oder Pächter Gebrauch machen, hat er dies unverzüglich nach dem Zuschlag zu veranlassen, auch wenn der Zuschlagsbeschluß noch angreifbar ist.
Das Zwangsversteigerungsverfahren kann aus verschiedenen Gründen vorläufig - einstweilen - eingestellt werden. Es wird dann unterbrochen und zu einem späte­ren Zeitpunkt wieder fortgesetzt. Z. B. kann der Schuldner eine Einstellung errei­chen, wenn er begründete Aussichten hat, durch die Versteigerung der Im­mo­bi­lie zu verhindern, weil vielleicht ein baldiger freihändiger Verkauf wahr­scheinlich ist. Aber auch der betreibende Gläubiger kann - ohne Angabe von Grün­den - die einstweilige Einstellung des Verfahrens bis zum Zuschlag bewilligen, z. B. um den Zuschlag an den Meistbietenden zu verhindern oder weil sich die Möglich­keit eines höheren Versteigerungserlöses erst zu einem späteren Zeitpunkt bietet. Da­von zu unterscheiden ist die Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrages, die das Verfahren endgültig beendet. Auch die dritte Einstellung des Verfahrens führt zur Beendigung desselben, da sie wie eine Rücknahme wirkt.
Alle Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollen, erlöschen durch den Zuschlag. Wenn überhaupt keine Rechte bestehen bleiben sollen, erwirbt der Ersteher lastenfrei. Welche Rechte bestehen bleiben, erläutert das Versteigerungsgericht vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Bestehenbleibende Rechte sind im geringsten Gebot enthalten.
Die Bezeichnung Erstermin wird oft mißverstanden. Im sog. Ersttermin gelten sowohl die 5/10 und die 7/10 Grenze. Diese Grenzen können auch noch in dem zweiten oder dritten Versteigerungstermin gelten, dies gibt das Gericht vor der aufforderung von Geboten bekannt. Die beiden Grenzen gelten nämlich solange, bis der Zuschlag versagt wurde, weil entweder die 5/10 oder die 7/10 Grenze nicht erreicht wurde. Danach gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Werden z.B. im ersten Termin gar keine Gebote abgegeben, was gar nicht so selten ist, gelten die Grenzen uneingeschränkt auch noch im zweiten Termin. Wird im ersten Termin der Zuschlag nicht erteilt, weil das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (5/10 Grenze), gelten im zweiten Termin keine Grenzen mehr.
Die 5/10 Grenze dient dem Schutz des Schuldners vor der Verschleuderung der Immobilie. Die Grenze besagt, daß im sog. Ersttermin der Zuschlag nicht erfolgen darf, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte unter 5/10 des vom Gericht festgelegten Verkehrswertes liegt. Ist der Zuschlag einmal wegen Nichterreichens der Grenze versagt worden, gilt sie nicht mehr in den Folgeterminen.
Die 5/10 Grenze gilt allerdings nicht für den Berechtigten i.S. v. § 85 a III ZVG (meist der betreibende Gläubiger), weil dieser im Falle des Zuschlag den Schuldner so stellen muß, als sei wenigstens die Hälfte des Verkehrswertes bei der Versteigerung erreicht worden.
Das geringste Gebot ist ein absolutes Mindestgebot, das immer erreicht werden muß. Geringere Gebote sind unwirksam und nicht zuschlagsfähig. Es besteht aus einem bar zu zahlenden Teil (Bargebot) und den eventuell bestehen bleibenden Rechten, die dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorangehen. Zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots gehören oftmals nur die Verfahrenskosten und die rückständigen Grundsteuern.
Ein an sich nach den Versteigerungsbedingungen erlöschendes Recht bleibt bestehen, wenn das "Liegenbelassen" zwischen dem Berechtigten des Rechts und der Ersteher vereinbart wird. Die Vereinbarung kann sich auf Rechte aus Abt. II oder III des Grundbuches beziehen, die nicht als bestehenbleibend im geringsten Gebot enthalten ist. Meist ist Grund für eine solche Vereinbarung, daß der Ersteher eine Grundschuld zugunsten des betreibendn Gläubigers (oft Banken) liegenbeläßt, weil er die Finanzierung mit ihr durchführt.
Derjenige, der zum Schluß der Versteigerung das höchste Gebot abgegeben hat.
Höchstes Gebot, das bis zum Schluß der Versteigerung wirksam abgegeben wurde. Es besteht aus dem baren Meistgebot und den bestehenbleibenden Rechten.
Einzahlungsbelege der Gerichtskasse auf ein Konto der Gerichtskasse, wobei die Einzahlung vor dem Versteigerungstermin stattzufinden hat (idealerweise 10 Tage vorm Termin).
Sieben-/ Zehntel Mindestgebot
Die 7/10-Grenze dient in erster Linie dem Gläubigerschutz und soll einen zu großen Ausfall bei bestimmten Gläubigern verhindern. Sie besagt, daß im Ersttermin der Zuschlag auf ein Meistgebot einschließlich bestehenbleibender Rechte, das über 5/10 und unter 7/10 der vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes liegt, auf Antrag eines benachteiligten Gläubigers - meist des betreibenden Gläubigers - nicht den Zuschlag erhält. Antragsberechtigt sind nur die Gläubiger, die bei Abgabe eines Gebotes in Höhe von 7/10 einschließlich der bestehenbleibenden Rechte mehr erhalten würden als bei dem tatsächlich abgegebenen Meistgebot. Der 7/10-Antrag kann nur einmal gestellt werden. Wird der Zuschlag einmal wegen Nichterreichens der 5/10 bzw. der 7/10-Grenze versagt, gelten beide Grenzen in den nachfolgenden Terminen nicht mehr.
Der Ersteher hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf alle Miet- und Pachtverträge einmal unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen für den ersten zulässigen Termin kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist allerdings in vielen Fällen eingeschränkt oder ausgeschlossen. Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, sind die gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen zu beachten (z. B. § 564 b BGB). Auch können Allgemeinbaukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen die Kündigung beeinträchtigen (§ 57 c Abs. 1 ZVG).
Das Gericht stellt im Verteilungstermin einen Teilungsplan auf, der u. a. die Teilungsmasse, die bestehenbleibende Rechte, die Schuldenmasse und die Zuteilung der Teilungsmasse auf die Ansprüche enthält. Der Teilungsplan ist also Grundlage für die Verteilung des Versteigerungserlöses.
Die Teilungsversteigerung kommt zum Zuge, wenn eine Immobilie zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft versteigert werden muß. Oftmals werden BGB?Gesellschaften, Erbengemeinschaften oder Miteigentümergemeinschaften (z. B. bei Eheleuten) auf diese Weise auf Antrag eines Miteigentümers auseinandergesetzt. Ihr Zweck ist nicht die Beitreibung einer Forderung, sondern die Vorbereitung einer Auseinandersetzung, weil anstelle des Grundstückes nun der zu verteilende Versteigerungserlös tritt. Anders als der Ersteher bei der Zwangsversteigerung hat der Ersteher der Teilungsversteigerung gegenüber den Mietern/Pächtern kein Sonderkündigungsrecht.
Ein Übergebot ist ein Gebot, das über einem vorausgehenden Gebot oder Bargebot liegt und dieses zum Erlöschen bringt, vorausgesetzt daß es zugelassen wird. Über die Zulassung eines jeden Gebotes entscheidet das Versteigerungsgericht sogleich. Erfolgt beispielsweise ein Gebot, kann aber der Bietende Sicherheit nicht erbringen, wird das Gebot zurückgewiesen, es ist dann unwirksam. Der Mehrbetrag ist in der Versteigerung nicht festgelegt, es kann also auch ein Mehrbetrag von weniger als € 1,00 sein. Allerdings kann der Gläubiger abweichende Versteigerungsbedingungen beantragen, z. B. in der Weise, daß Übergebote nur zulässig sind, wenn das vorhergehende Gebot um einen Mindestbetrag überschritten wird.
Der Ersteher darf nach dem Grunderwerbsteuergesetz erst dann in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, wenn er dem Vollstreckungsgericht oder dem Grundbuchamt den Nachweis präsentiert, daß er die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Diese Bescheinigung nennt man Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer vom Ersteher bezahlt worden ist. Unabhängig von der Eintragung im Grundbuch wird der Ersteher allerdings bereits Zuschlag Eigentümer.
Derjenige, der während der Bietzeit Meistbietender bleibt, erhält nicht notwendig den Zuschlag. Wenn der Meistbietende, der zunächst im eigenen Namen geboten hat, während der Verhandlung über den Zuschlag erklärt, daß er für einen anderen geboten habe und er dies durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen kann, so erfolgt der Zuschlag nicht an den Meistbietenden, sondern an den verdeckt Vertretenden. Im Gegensatz zur offenen Vertretung bleibt hier der Ersteher zunächst im Hintergrund. Das Vorschieben eines Strohmannes ist also ausdrücklich erlaubt, allerdings fällt wie bei der Abtretung des Meistgebots doppelte Grunderwerbsteuer an und der Meistbietende haftet mit dem Ersteher gemeinsam für das abgegebene Gebot.
Im Anschluß an die Bietzeit erfolgt die Verhandlung über den Zuschlag. Diese Verhandlung ist die dritte und letzte Phase des Versteigerungstermines. Die anwesenden Verfahrensbeteiligten sind nach dem Schluß der Versteigerung anzuhören, ob Einwände gegen den beabsichtigten Zuschlag gegeben sind. Der Zuschlag kann dann sofort erteilt, er kann auch versagt oder auf einen späteren Verkündungstermin vertagt werden. So ist z. B. der Zuschlag zu verweigern, wenn das Meistgebot die 5/10?Grenze im Ersttermin nicht übersteigt oder wenn der betreibende Gläubiger vor Zuschlagserteilung die Einstellung des Verfahrens bewilligt.
Das Versteigerungsgericht holt vor Abhaltung des Versteigerungstermines eine gutachterliche Stellungnahme zu der Frage ein, wie der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie zu bewerten ist. Verkehrswert ist der bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie zu erzielende Kauferlös. Im Anschluß an die Einholung des Sachverständigengutachtens werden alle Beteiligten dazu befragt und anschließend setzt das Gericht den Verkehrswert fest. Der Verkehrswert ist maßgeblich für die Höhe der von einem Bieter zu erbringenden Sicherheitsleistung. Die Sicherheitsleistung muß 10 % des Verkehrswertes betragen.
Die Bietzeit endet damit, daß das letzte Gebot vom Gericht dreimal aufgerufen wird. Das Gericht fragt, ob ein höheres Gebot abgegeben wird. Die Bietzeit endet, wenn nach dreimaligem Aufruf des Gerichtes kein höheres Gebot mehr abgegeben wird. Das Gericht verkündet sodann das Meistgebot und setzt den Versteigerungstermin mit der Verhandlung über den Zuschlag fort. Der Meistbietende wird also nicht automatisch der Ersteher der Immobilie.
In der Regel folgt im Anschluß an die Bietzeit die Verhandlung über den Zuschlag. Meist wird auch dann der Zuschlag erteilt. Manchmal, wenn Einwände gegen den Zuschlag erhoben werden, die das Gericht zunächst noch prüfen muß, wird ein Verkündungstermin vom Gericht angesetzt, der ein oder zwei Wochen später liegt. In diesem Verkündungstermin gibt das Gericht dann die Entscheidung bekannt, ob der Zuschlag erfolgt oder nicht. Bis zu dieser Entscheidung kann das Zwangsversteigerungsverfahren vom betreibenden Gläubiger jederzeit ohne Angabe von Gründen einstweilen eingestellt werden, der Zuschlag erfolgt dann nicht. Der Meistbietende sollte deshalb immer darauf drängen, daß der Zuschlag so bald als möglich erteilt wird.
Die von dem Ersteher zu leistende Zahlung erfolgt an das Gericht und wird dann zum Erlös aus der Zwangsversteigerung. Oftmals läßt der Meistbietende die von ihm erbrachte Sicherheitsleistung bis zum Verteilungstermin stehen und zahlt nur noch die Differenz nebst Zinsen an das Gericht bis zum Verteilungstermin. Aus dem Versteigerungserlös bestimmt das Gericht sodann die Teilungsmasse, die in den allermeisten Fällen rechnerisch mit der Zahlung des Erstehers (bares Meistgebot plus Zinsen des Bargebotes) übereinstimmt.
Das Grundbuchamt hat nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht einen Zwangsversteigerungsvermerk in die Abteilung II des Grundbuches der betroffenen Immobilie einzutragen. Der Versteigerungsvermerk bewirkt eine relative Verfügungsbeschränkung zu Lasten des Eigentümers, allerdings keine Grundbuchsperre. So kann der Eigentümer zwar noch über die Immobilie verfügen, z. B. diese verkaufen oder belasten. Derartige Verfügungen sind aber zugunsten des betreibenden Gläubigers unwirksam bzw. bedürfen dessen Zustimmung. Will der Eigentümer z. B. nach Eintragung des Versteigerungsvermerks die Immobilie veräußern, so kann er mit dem Erwerber einen wirksamen Kaufvertrag abschließen, diesen aber nur mit Zustimmung des betreibenden Gläubiger erfüllen.
Im Verteilungstermin wird der Versteigerungserlös an die Gläubiger nach vorherigem Abzug der Kosten des Verfahrens aufgrund eines Teilungsplanes verteilt. Für den Ersteher bedeutet dies, daß er bis zum Verteilungstermin alle Zahlungen an das Gericht geleistet haben muß, nämlich das Bargebot plus 4 % Zinsen minus eventuell hinterlegter Beträge (z. B. Sicherheitsleistung). In der Regel findet der Verteilungstermin 4 bis 6 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt.
Zuschlagerteilung
Der Zuschlag kann im Versteigerungstermin sofort oder in einem späteren Verkündungstermin erteilt werden. Er ist grundsätzlich dem Meistbietenden zu erteilen, es sei denn, daß dieser das Recht aus dem Meistgebot an einen anderen abgetreten hat oder vor der Verkündung des Zuschlags erklärt, für einen anderen geboten zu haben. In beiden Fällen haftet der Meistbietende neben dem Ersteher für die Bezahlung des Gebots und auch die Grunderwerbsteuer entsteht doppelt. Der Zuschlag wird nicht erteilt, wenn Versagungsgründe (z. B. nicht erreichen der 5/10?Grenze im Ersttermin, einstweilige Einstellung auf Bewilligung des bestrangig betreibenden Gläubigers) vorliegen.
Die Zwangsversteigerung ist eine Form der Zwangsvollstreckung bei Immobilien. Sie wird von einem Gläubiger beantragt, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt und die Verwertung des Immobilienvermögens des Schuldners dann die meist einzige Form der (teilweisen) Befriedigung des Gläubigers erwarten läßt. Voraussetzung für die Einleitung der Zwangsversteigerung ist, daß der Gläubiger über einen Vollstreckungstitel mit Vollstreckungsklausel verfügt und dieser Titel dem Schuldner bereits zugestellt wurde vor der Stellung des Zwangsversteigerungsantrages. Oft unterwirft sich der Eigentümer in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Gläubigeranspruches aus einer Hypothek oder einer Grundschuld, so daß die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung meist schon vorliegen, wenn der Schuldner nicht bezahlt.
Bei der Zwangsverwaltung wird auf Antrag eines Grundpfandgläubigers die zwangsweise Verwaltung einer Immobilie betrieben. Die Zwangsverwaltung erfolgt überlicherweise durch einen Zwangsverwalter, der der Aufsicht des Vollstreckungsgerichts untersteht. Er hat die Immobilie in Besitz zu nehmen und danach im Wesentlichen die Mieten einzuziehen und alle rechtlichen Belange zu klären. Zwangsverwalter können auch- in Absprache mit dem zuständigen Rechtspfleger und dem Grundpfandgläubiger, Bauvorhaben zu Ende bauen oder sanieren.