Source: http://pratjurid.blogspot.com/2007/11/reviso-de-contrato-de-aluguel-prtica.html
Timestamp: 2017-06-24 07:00:40+00:00
Document Index: 17196918

Matched Legal Cases: ['artigo 68', 'artigo 282', 'artigo 276', 'artigo 282', 'artigo 595', 'Artigo 185', 'artigo 5', 'artigo 68', 'artigo 58', 'artigo 68', 'artigo 276', 'artigo 68', 'artigo 68', 'artigo 68', 'artigo 273', 'artigo 278', 'artigo 278', 'artigo 68', 'artigo 278', 'artigo 69']

ANOTAÇÕES-PRÁTICA JURÍDICA DIREITO PROCESSUAL CIVIL: REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL - PRÁTICA JURÍDICA
Conforme apontado no artigo 68 da Lei do Inquilinato.
Uma vez abolido o rito sumaríssimo do processo civil, reger-se-á pelos artigos 275 a 281 do CPC.
REQUISITOS FORMAIS INTRÍNSECOS E EXTRÍNSECOS
O CPC elenca no artigo 282 os requisitos intrínsecos da petição inicial: aqueles que devem ser observados na própria peça que a veicula.
VII - o requerimento para a citação do réu
O CPC não fala, mas é adequado indicar, na qualificação, o RG, o CPF e o CEP das partes.
Ainda que não seja legalmente exigido, é útil, por exemplo, no caso de penhora on line ou para a expedição de ofícios, na busca de endereço, caso o réu tenha se mudado, ou para a indicação de bens, no caso de não haver o cumprimento espontâneo da obrigação.
REQUISITOS PARA A AQUISIÇÃO DO DIREITO MATERIAL
Estão previstos nos artigos 68 a 70 da Lei do Inquilinato:
I – a observância do exigido nos artigos 276 e 282 do CPC;
II – a indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida.
Segundo o artigo 276 do CPC, o autor, na petição inicial:
I – apresentará o rol de testemunhas;
II – se requerer perícia, formulara os quesitos e poderá indicar assistente técnico.
Consoante o artigo 282 do CPC, a petição inicial indicará:
I- o juiz ou o tribunal a que é dirigida;
II- os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;
III- o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV- o pedido, com as suas especificações;
V- o valor da causa;
VI- as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII- o requerimento para a citação do réu.
RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE REVISÃO
Por um lado, poderia ser argüida a possibilidade de as partes ajustarem entre si as cláusulas do contrato, uma vez que o contrato de locação de coisas tem natureza de direito pessoal (obrigacional) imobiliário.
Entrementes, é da natureza do contrato de locação a BILATERALIDADE, a ONEROSIDADE, a CONSENSUALIDADE e a COMUTATIVIDADE.
È bilateral, porque CRIA obrigações para ambos os contratantes.
A onerosidade decorre da vantagem que gera para as partes
É consensual porque fica válido com o consentimento das partes.
Porque as prestações são equivalentes.
Se o CONSENSO é condição sine qua non para caracterizar o contrato de locação, também o é a equivalência das prestações, prevista na Lei do Inquilinato.
Abrir mão do direito de revisão – previsto em lei, expressamente – equivale a abrir mão do consenso.
Ademais, aproximaria o instituto do contrato aleatório.
Conforme MARIA HELENA DINIZ, a cláusula rebus sic stantibus é ínsita à revisão judicial, e própria dos contratos a trato sucessivo ou a termo, no caso de haver desigualdade superveniente das obrigações contratadas, e conseqüente enriquecimento ilícito de um dos contratantes.
Se o juiz não marcar audiência prontamente, TEM QUE ESTABELECER O ALUGUEL PROVISÓRIO.
Não havendo acordo na audiência, o juiz SUSPENDE, nomeia perito e já marca a próxima audiência em continuação à primeira, para as partes apresentarem as razões finais, quando, então, julgará.
FIADOR: É TERCEIRO INTERESSADO.
Pode intervir, se cientificado, como ASSISTENTE.
Se o fiador não for cientificado, estará desobrigado.
A LEGITIMIDADE PASSIVA
É adstrita às partes.
O fiador é cientificado da ação.
Responderá pelo inadimplemento do aluguel e pelas custas apenas após exauridos os meios para recebimento dos valores devidos pelo locatário.
Conforme disposição do artigo 595 do CPC, quando executado, pode o fiador nomear à penhora os bens livres e desembaraçados do devedor.
A FIANÇA é um contrato de garantia, não é do contrato de locação.
NATUREZA DA CIENTIFICAÇÃO De intimação. Não é necessária para a relação processual.
É necessária para a FORMAÇÃO da relação jurídica processual.
Tem a natureza constitutiva.
Pode o réu apresentar PEDIDO DE REVISÃO:
- SEM PREJUÍZO DA CONTESTAÇÃO E ATÉ A AUDIÊNCIA, pode o réu pedir a revisão do aluguel provisório. ATÉ A AUDIÊNCIA.
Nada impede que ele peça na contestação.
O réu não pode perder o direito de revisão.
A lei dá a entender que o juiz deve fixar o aluguel provisório no despacho inicial.
Se o juiz deixou para fixar na audiência, pode a parte perder seu direito?
NÃO. Por isso pode o réu pedir na audiência.
1. ORAL, NA HORA.
2. Nada na lei diz que deva ser oral a defesa.
Artigo 185, CPC: Se a lei não fixa prazo, o prazo é de 5 dias.
Mais o artigo 5º da CF + o artigo 68, III da Lei do Inquilinato.
O professor acha mais adequada a segunda corrente.
Se eu tenho a oportunidade de contestar o pedido do autor na inicial e se até a audiência o juiz não fixou o provisório.
Recebeu a contestação e fixou os pontos controvertidos.
Quando fixou o provisório, teve acesso às razões do réu, que traria no pedido de revisão.
Portanto, a partir do momento em que a matéria é levada na audiência, deve ser atacada na contestação.
Nesse caso, caberia o Agravo.
PEDIDO DE REVISÃO (Lei do Inquilinato, 68, III)
Pedir e fornecer os elementos.
Exponho os motivos, o porquê e faço o pedido, fundamentado e acompanhado dos elementos (novos).
Não pode o juiz redecidir sobre os elementos fornecidos na petição inicial porque o provisório foi decidido em cima deles.
O réu pode interpor agravo dessa decisão, para anular a liminar.
Não pode o réu agravar, porque tem o remédio do pedido de revisão.
Se o juiz não atender o pedido de revisão, aí, sim, caberia o agravo de instrumento.
Na liminar, não, porque não tem interesse, uma vez que pode entrar com o pedido de revisão.
SE O JUIZ DIMINUI O ALUGUEL NA LIMINAR:
- o autor teria o direito de agravar;
- o réu, não, porque poderia entrar com o pedido de revisão.
Diante do exposto, espera/deve/aguarda serem considerados improcedentes os pedidos deduzidos pelo autor.
Devem ser julgadas improcedentes as preliminares argüidas.
- testemunhas – juntar o rol
- perito – quesitos
- assistente técnico – indicar o nome e endereço
Pedido ao autor:
Que a ação seja julgada PROCEDENTE:
a) quanto à fixação do valor do aluguel, ajustado às reais condições do mercado;
b) a decretação do aluguel provisório, desde a citação;
c) a condenação do réu no pagamento das eventuais compensações referentes a diferenças em favor do autor e nos honorários sucumbenciais.
É CONSTITUTIVA POSITIVA, porque o juiz, se julgar procedente o pedido, decretará o valor do novo aluguel.
JUÍZO COMPETENTE PARA CONHECER E JULGAR A AÇÃO
O da rei sitae, que atende ao objetivo de inspeção do bem.
O artigo 58, em seu inciso II, disciplina a competência para conhecer e julgar tais ações, determinando para tanto o foro do lugar da situação do imóvel, “SALVO se outro houver sido ELEITO no CONTRATO”.
REQUISITOS FORMAIS ESPECÍFICOS
Deve ser pedido, com base nos elementos indicados pelo autor, a fixação de aluguel provisório, desde a citação.
Este requisito está expressamente previsto no artigo 68, inciso II, da Lei do Inquilinato.
Quanto aos extrínsecos, o rol de testemunhas e os quesitos estão previstos no artigo 276 do CPC. A Lei do Inquilinato refere-se, em seu artigo 68, inciso II e III, a “elementos comprobatórios” do direito do autor.
São eles o contrato de locação e o recibo, anúncios, fotografias, avaliações e laudos.
A petição inicial é também a oportunidade para a indicação de assistente técnico, se houver.
Todos os requisitos exigidos na petição inicial também o são na contestação.
Existe a possibilidade da concessão de medida liminar.
Está ela prevista no artigo 68 da Lei nº 8.245 de 1991; quanto ao PEDIDO, na petição inicial, está expresso no inciso II.
Tem NATUREZA DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E NÃO DE CAUTELAR.
Tem caráter SATISFATIVO, pois o autor NÃO pretende EVITAR O DANO decorrente DA DEMORA, MAS OBTER, ainda que provisoriamente, a SATISFAÇÃO DO DIREITO.
Tal tutela pode ser revogada ou anulada a qualquer tempo, em decisão fundamentada.
Para tanto, são necessários:
- prova inequívoca e convencimento da verossimilhança das alegações;
- risco da irreparabilidade do prejuízo.
O artigo 68, inciso II, da Lei nº 8.245/91 prevê a tutela antecipada, mediante pedido feito pelo autor, e ante os elementos apresentados.
O artigo 273 do CPC prevê a concessão da TUTELA ANTECIPADA, “desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
II fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.”
Consoante o CPC, o réu pode, em resposta à citação, contestar, reconvir e excepcionar.
No entanto, dada a modalidade da ação em questão e o seu procedimento, é lícito ao réu CONTESTAR e EXCEPCIONAR.
Porque é um pedido contraposto.
O que significa que, em regra, não haverá reconvenção, pela falta de necessidade, uma vez que é permitido ao réu CONTRAPOR.
O fundamento legal está previsto no parágrafo primeiro do artigo 278 do CPC => não há interesse processual.
Com fundamento no artigo 278, entende-se que a reconvenção ou ação autônoma são dispensáveis, por falta de interesse, uma vez que na própria contestação é possível ao réu formular pedido em seu favor, “desde que fundado nos mesmos elementos que na inicial”.
Na ação deve ser provado o valor efetivamente praticado pelo mercado, relativamente a imóveis nas mesmas condições.
Os meios de prova utilizados são a documental: FOTOGRAFIAS, AVALIAÇÃO, ANÚNCIOS; E A PERICIAL.
Também pode ser utilizada prova testemunhal.
As provas ou o pedido de prova (testemunhas, perícia) devem ser expressamente requeridas na inicial, consoante o artigo 68 da Lei nº 8.245/91 e o artigo 278, caput, do CPC.
Assim, também a indicação de assistente técnico, no caso de prova pericial, e o rol de testemunhas, no de prova testemunhal, constarão do pedido inicial (276 e 278).
O juiz fixará o aluguel conforme o seu convencimento, em decisão devidamente fundamentada.
Se, apesar do pedido, as provas apontarem em outra direção, nesta se fará o julgamento do juiz.
A despeito disso, o juiz poderá fixar acima do pedido, mas não abaixo, porque estaria concedendo EXTRA PETITA.
A jurisprudência divide-se quanto ao entendimento da matéria.
POSICIONAMENTO CONTRÁRIO:
A outra parte da jurisprudência inclina-se pelo entendimento contrário.
A ação visaria a adequação ao valor de mercado, e portanto, o juiz DEVERIA, se o perito assim entender, decidir pelo valor de mercado, ainda que fosse além do pago contratualmente. Ma a doutrina majoritária afirma que seria extra petita a decisão que firmasse o aluguel provisória além da pretensão deduzida.
O aluguel fixado na sentença é devido DESDE A CITAÇÃO, com fundamento no artigo 69 da Lei do Inquilinato.
As diferenças devidas durante a ação serão corrigidas e exigidas a partir do trânsito em julgado da sentença.
ACORDO PARA FIM DIVERSO DA REVISÃO
Por exemplo, a desocupação do imóvel.
Celebra-se um acordo, sobre qualquer assunto sobre o contrato de locação.
Se, por exemplo, o despejo do imóvel, o juiz pode receber o acordo e homologá-lo.
O réu será citado para defender-se em juízo.
É um ato processual de chamamento, por ordem da autoridade competente.
Assim, será citado para que, querendo, apresente resposta, na audiência (entregará a resposta ao juiz).
Quando da citação, será também o réu intimado para comparecer à audiência de conciliação, com antecedência mínima de 10 dias.
A RESPOSTA do réu SERÁ APRESENTADA EM AUDIÊNCIA (artigos 277, caput e 278, caput e parágrafos, do CPC).
A princípio, poderá alegar a pendência de prazo para a desocupação do imóvel, a falta de legitimidade para promover a ação ou a vigência de prazo indeterminado.
Poderá provar, pelos mesmos meios dispostos ao autor (fotos, perícia, testemunhas, avaliação, anúncios), a inverdade destas alegações.
Como, na contestação, é possível o pedido contraposto, pode o réu pedir outra forma de reajustamento, seja relativa ao índice e também à periodicidade.
A lei não apenas faculta, mas exige do réu o pedido contraposto.
DEVE PEDIR O VALOR QUE ACHAR CORRETO E PEDIR A FIXAÇÃO NESSE VALOR.
Se a contestação se limitar à questão não de mérito – três anos, acordo, etc. – não é o réu obrigado a apresentar a contraproposta.
PREJUDICIAIS DE MÉRITO CLÁSSICAS
Devem ser veiculadas após as preliminares (art. 301 e 267 do CPC).
Nas comarcas onde houver mais de uma Vara.
Para o comparecimento à audiência.
Se não houver acordo entre as partes, é apresentada a contestação.
Se o juiz fixou o aluguel provisório no despacho inicial, o réu, apresentando a contestação na audiência, não pode contestá-lo, mas apresentar PEDIDO DE REVISÃO, até a audiência.
O autor não pode entrar com o pedido de revisão, mas pode agravar.
Do despacho inicial, o autor pode agravar, se o juiz der menos do que pediu.
O réu, não, porque pode entrar com o pedido de revisão (pela falta de interesse).
ação de revisao,
aluguel provisorio,
direito de revisao,
pedido de revisao,
revisao do contrato de aluguel,
revisao do contrato de locaçao