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Timestamp: 2014-03-07 21:13:28+00:00
Document Index: 29476224

Matched Legal Cases: ['artigo 8', 'artigo 890', 'artigo 973', 'artigo 335', 'artigo 38', 'artigo 12', 'artigo 6']

Jurisprud�ncia - TJ/MG. Conven��o de condom�nio. Modifica��o. Taxa de condom�nio. Rateio. Aus�ncia de direito adquirido. - JurisWay
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Relator: JOS� AFFONSO DA COSTA C�RTES Relator do Ac�rd�o: JOS� AFFONSO DA COSTA C�RTES
Data do Julgamento: 08/04/2010
Data da Publica��o: 05/05/2010 Inteiro Teor: EMENTA: CONSIGNA��O EM PAGAMENTO - CONVEN��O DE CONDOM�NIO - MODIFICA��O - TAXA DE CONDOM�NIO - RATEIO. A consigna��o em pagamento, com o dep�sito judicial da coisa devida, extingue a obriga��o do devedor nos casos e forma legais (art. 972 CC/1.916 e art. 334 CC/2002). A Conven��o de Condom�nio como ato jur�dico que �, e, tendo natureza contratual, n�o est� revestida pela imutabilidade e desde que obedecidos os requisitos nela previstos pode ser modificada a qualquer tempo para atender aos interesses comuns da entidade condominial. N�o existe direito adquirido do cond�mino em face das normas convencionais em vigor quando da aquisi��o da unidade aut�noma. Sendo decidido em Assembl�ia Geral, regularmente convocada, com presen�a m�nima dos cond�minos prevista na conven��o, a modifica��o do crit�rio de rateio das despesas condominiais, justa � a recusa do condom�nio em n�o receber valores calculados de acordo com a disposi��o convencional modificada. V.v. A altera��o de cl�usula de conven��o que delibera acerca de modifica��o do rateio das despesas comuns, por sua natureza exige maioria absoluta. Sendo nula a assembl�ia que alterou a conven��o de condom�nio, modificando a forma de cobran�a de taxa condominial � permitido �quele que se v� lesado consignar em ju�zo o valor que entende correto. APELA��O C�VEL N� 1.0024.00.121207-5/001 EM CONEX�O COM A APELA��O C�VEL N�. 1.0024.01.027922-2/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): BRUMA LTDA E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): CONDOM�NIO DO EDIF�CIO JO�O EDUARDO II - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOS� AFFONSO DA COSTA C�RTES AC�RD�O Vistos etc., acorda, em Turma, a 15� C�MARA C�VEL do Tribunal de Justi�a do Estado de Minas Gerais, sob a Presid�ncia do Desembargador JOS� AFFONSO DA COSTA C�RTES , na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigr�ficas, EM NEGAR PROVIMENTO, VENCIDO O VOGAL. Belo Horizonte, 08 de abril de 2010. DES. JOS� AFFONSO DA COSTA C�RTES - Relator NOTAS TAQUIGR�FICAS Assistiu ao julgamento, pelos apelantes, o Dr. M�rcio Gabriel Diniz e, pelo apelado, o Dr. M�rcio Henrique Monteiro. O SR. DES. JOS� AFFONSO DA COSTA C�RTES: VOTO Conhe�o do recurso por presentes os requisitos objetivos e subjetivos para sua admissibilidade. Os apelantes rebelando-se contra a decis�o tomada em Assembl�ia Geral modificando o crit�rio para rateio das despesas condominiais de igualdade entre as unidades aut�nomas para proporcional a fra��o ideal de cada unidade, ajuizaram a presente consignat�ria contra o apelado, argumentando que a modifica��o da Conven��o de Condom�nio ou mesmo do Regimento Interno somente poderia ser feito por vota��o un�nime dos cond�minos e assim pretendem depositar em consigna��o os valores que julgam devidos. Contesta��o de fls. 61/63, ilustrada com diversos documentos, senten�a de fls. 187/191 inacolhendo o pleito autoral, determinando o pagamento das despesas condominiais a partir de setembro de 2.000, segundo o crit�rio da fra��o ideal definido no Regimento Interno do Condom�nio, mais juros de mora de 0,5%, ao m�s, corre��o monet�ria a partir do vencimento de cada valor devido, com imposi��o dos �nus de sucumb�ncia. Recurso de fls. 192/202 provido pela S�tima C�mara C�vel do extinto Tribunal de al�ada, e, em acolhendo a preliminar de cerceamento de defesa anulou o processo a partir das fls. 186 inclusive. Retornando os autos a inst�ncia monocr�tica o feito foi regularmente instru�do produzindo as provas desejadas pelas partes, veio a senten�a de fls. 393/398, julgando improcedente a a��o e condenando os autores, ora apelantes, ao pagamento da taxa condominial a partir de setembro de 2.000 segundo a fra��o ideal definida no Regimento Interno de fls. 48/54, acrescida de juros de mora de 0,5%, ao m�s, at� a data de entrada em vigor do novo C�digo Civil e 1% a partir da referida data, abatendo-se no valor do d�bito os valores depositados e levantados em ju�zo, al�m das custas e honor�rios. Embargos de declara��o rejeitados, recurso de fls. 404/409, dizendo que a decis�o tomada naquela assembl�ia repercutiu na esfera jur�dica de todos e de cada um, reduzindo os encargos para a maioria em detrimento do direito adquirido ferindo o direito de propriedade, porque a mudan�a de crit�rio no rateio das despesas comuns implicou em altera��o substancial do direito de propriedade dos apelantes o que somente seria poss�vel diante do assentimento de todos, constituindo indecorosa afronta ao direito adquirido e de propriedade, porque a mudan�a de crit�rio de rateio das despesas mensais somente pode ser levado a efeito mediante mudan�a de todos os propriet�rios n�o lhe dando efic�cia a decis�o tomada por uma parte dos cond�minos que n�o participaram a elabora��o da conven��o origin�ria. Invocando doutrina e jurisprud�ncia que julgam respaldar sua tese argumentam que a senten�a somente se fundou na letra "g" do artigo 8� da conven��o origin�ria do condom�nio sem dar import�ncia �s demais disposi��es que exigem quorum qualificado para as delibera��es nos casos ali previstos fazendo necess�ria a unanimidade dos cond�minos sobre mat�ria que altere a propriedade das unidades que � o caso que sustenta a controv�rsia sub judice, al�m do que a ata lavrada padece de irregularidades retiram-lhe toda efic�cia. Recurso respondido �s fls. 414/491 impugnando todas as raz�es recursais, pugnando pelo improvimento. A a��o de consigna��o em pagamento com procedimento previsto no artigo 890 e seguintes do CPC � meio de extin��o da obriga��o mediante o dep�sito judicial da coisa devida exercit�vel nos casos previstos nos inciso I a VI artigo 973 CC/1.916 tendo como correspondentes os incisos I a V do artigo 335 CC/2002 e entre eles se encontra a recusa do credor em receber o pagamento ou dar quita��o devida e o fundamento do pleito em tela se encontra na afirma��o constante da inicial que "houve recusa do condom�nio em observar o crit�rio de rateio definido na conven��o, ou seja, igualdade entre as unidades, bem como, receber as quotas calculadas de acordo com aquele padr�o". A Conven��o de Condom�nio celebrada em 20 de outubro de 1.992 (doc. fls. 44/47) em sua cl�usula nona previa a distribui��o igualit�ria entre as unidades aut�nomas das despesas do condom�nio, enquanto que o artigo 38 do Regimento Interno do mesmo edif�cio, datado de 28 de mar�o de 1.995 que a taxa de condom�nio ser� proporcional ao valor da fra��o ideal de cada unidade aut�noma. No entanto, por decis�o tomada na Assembl�ia Geral Extraordin�ria realizada em 31 de maio de 2.000 (doc. 75/78) com a totalidade de presen�a de todos os cond�minos, por quinze votos a favor e cinco contra foi modificada a cl�usula nona da Conven��o no sentido que as despesas do condom�nio ser�o rateadas pela fra��o ideal do terreno de cada unidade o que n�o afronta o � 1� do artigo 12 da Lei n�. 4.591/64, em pleno vigor quando da realiza��o da assembl�ia, muito pelo contr�rio coloca o comando convencional em conson�ncia com o respectivo dispositivo que determina a fixa��o da cota no rateio de acordo com a fra��o ideal do terreno de cada unidade salvo disposi��o em contr�rio na conven��o. A modifica��o introduzida na Conven��o de Condom�nio � perfeitamente v�lida; primeiro porque tomada em Assembl�ia Geral Extraordin�ria com a presen�a de todos os cond�minos preenchendo assim o requisito previsto na letra "g" da cl�usula 8� onde se exige pelo menos a presen�a de metade dos cond�minos para sua modifica��o; segundo porque a Conven��o de Condom�nio n�o est� revestida da imutabilidade, podendo a qualquer tempo ser modificada desde que obedecidos os procedimentos para tanto; terceiro porque como obra humana que visa atender os interesses e salvaguardar os direitos de todos os cond�minos ela deve se ajustar a estes interesses e direitos na medida que se faz necess�rio. N�o constituem e nem se transformam em direitos adquiridos, nos termos do � 2� do artigo 6� da Lei de Introdu��o ao C�digo Civil, as disposi��es constantes da Conven��o de Condom�nio quando da aquisi��o da unidade pelo cond�mino, dada a sua mutabilidade por decis�o tomada em assembl�ia devidamente convocada com a presen�a de n�mero m�nimo dos cond�minos previsto na pr�pria conven��o, porque tais modifica��es por vontade da maioria visam atender os interesses da pr�pria entidade condominial mesmo que sejam contr�rios aos interesses da minoria. Portanto, concluindo pela validade da modifica��o introduzida na Conven��o de Condom�nio por decis�o tomada em Assembl�ia Geral regularmente convocada com a presen�a de todos os cond�minos, justa foi a recusa do condom�nio em negar recebimento dos valores que lhe foram ofertados pelos apelantes, tendo por fundamento disposi��o convencional que n�o mais prevalecia. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, confirmando a senten�a recorrida pelos seus pr�prios e s�lidos fundamentos. O SR. DES. TIB�RCIO MARQUES: VOTO De acordo com o eminente Relator. O SR. DES. ANT�NIO BISPO: VOTO O Eminente Relator est� negando provimento � presente apela��o por entender pela legalidade da altera��o decidida na assembl�ia geral extraordin�ria realizada no dia 31 de maio de 2000 (fls. 75/78). No entanto ouso divergir, data v�nia pelos motivos e fundamentos a seguir: A conven��o de condom�nio, como ato jur�dico que �, depende de requisitos de ordem material e formal para que possa ter a sua efic�cia obrigat�ria. Na assembl�ia ora discutida observo que no aspecto formal n�o ficou demonstrado pelo condom�nio apelado que aludida reuni�o condominial foi devidamente precedida de convoca��o na qual todos os cond�minos tenham sido convocados com advert�ncia especial de que naquela oportunidade seria deliberado acerca da altera��o da forma de cobran�a das despesas condominiais. Portanto viciada a conven��o nesse aspecto. N�o fosse esse defeito na forma, observo que o quorum de tal delibera��o, dada a sua import�ncia na vida condominial, deveria ser por unanimidade j� que se trata de altera��o de um direito devidamente consolidado por ocasi�o da institui��o da conven��o de condom�nio. N�o bastassem esses dois defeitos de ordem formal constato pela documenta��o apresentada pelo condom�nio r�u que grande parte dos cond�minos eram representados por procura��o pelo aclamado presidente da assembl�ia que capitaniava o saque ao patrim�nio dos moradores da cobertura. Por�m sobre esse aspecto abordaremos mais adiante nesse voto. Al�m de todos esses empecilhos, v�-se que a ata da assembl�ia foi assinada posteriormente, circunst�ncia que nos remete a um voto do Ministro Massami Uyeda, que confirma uma decis�o por mim proferida em primeira inst�ncia da qual se destaca a seguinte ementa: "A assembl�ia, na qualidade de �rg�o deliberativo, � palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos cond�minos e, portanto, n�o � de admitir-se a ratifica��o posterior para completar quorum eventualmente n�o verificado na sua realiza��o,". (REsp 1.120.140-MG (2009/0016163-4)). No caso dos autos at� procura��o foi posteriormente outorgada ao capit�o da assembl�ia. Sob o aspecto material nunca � demais salientar que s�o requisitos do ato jur�dico: Agente capaz, objeto l�cito e forma prescrita e n�o defesa em lei. DA ILEGALIDADE Muito embora a Lei 4.591/64 n�o vede expressamente a institui��o em conven��o da cobran�a das despesas condominiais de acordo com a fra��o ideal, tem-se que tal forma de rateio de despesas � muito pr�pria e justa para o caso de constru��o em condom�nio, sendo esta a forma mais justa e equilibrada de n�o onerar em demasiado qualquer dos cond�minos participantes para a edifica��o. No entanto, essa forma de rateio para as despesas condominiais gera um desequil�brio que n�o atende a fun��o social e a legalidade que o ato necessita principalmente porque incide sobre um direito j� adquirido no momento da institui��o inicial e da aquisi��o da unidade condominial. Justifico: as coberturas n�o consomem mais elevador, mais porteiro, mais energia das �reas comuns, nem contribui al�m das demais com essas despesas de modo a lhe impor o �nus de arcar com parte das despesas que deveriam ser pagas pelos cond�minos das unidades padr�o. A inicial embora de forma sucinta, aborda com muita perspic�cia a quest�o que veio a se tornar a coqueluche da histeria da pobreza. Explico: todos ficamos incomodados e revoltados com o "olhador de carros" que nos extorque com amea�as de causar dano ao nosso patrim�nio m�vel. Trata-se de verdadeira extors�o com a qual n�o concordamos, mas nos acomodamos e deixamo-nos extorquir. No caso em julgamento a situa��o n�o difere. Imagino o Sr. Ricardo N�ri Leite Guimar�es munido de algumas procura��es se auto proclama presidente da assembl�ia (fls. 62/65 e 104/107) e transfere para os propriet�rios das unidades coberturas despesas que s�o suas, somente porque moradores daquelas unidades foram mais afortunados podendo ali habitar. Nunca morei em uma cobertura, por�m, jamais irei exigir de algu�m que ali more que pague as despesas que s�o de minha responsabilidade. Sr. Presidente, Sr. Relator, essa altera��o de forma de cobran�a das taxas de condom�nio por rateio calculado sobre a fra��o ideal � ilegal, principalmente se altera uma situa��o jur�dica pr� existente. N�o fosse ilegal seria abusiva j� que � verdadeiro abuso valer-se de tais argumentos para impor a outrem o pagamento de despesas que devem ser justas e proporcionais na medida do uso da coisa comum. Alem dessas duas quest�es j� abordadas e em face do evidente interesse de parte dos moradores das unidades tipos, os mesmos s�o ileg�timos para instituir tal �nus sobre a propriedade dos autores. A doutrina e a jurisprud�ncia vem se firmando no sentido de que n�o se pode instituir o rateio com base na fra��o ideal para as despesas condominiais tendo em vista que a fun��o social da taxa condominial � exatamente distribuir de forma justa e equ�nime o uso das �reas comuns do condom�nio. Tendo em vista a flagrante ilegalidade da altera��o procedida tem-se que n�o � justa a recusa do condom�nio r�u. Ante ao exposto DOU PROVIMENTO AO APELO e nos termos do inciso I, do art. 269 do CPC julgo procedente a consigna��o em pagamento, extinguindo a obriga��o pelo dep�sito efetuado. Condeno o condom�nio r�u ao pagamento das custas e despesas processuais, como tamb�m honor�rios advocat�cios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, devidamente corrigido a partir do ajuizamento da a��o. S�MULA : NEGARAM PROVIMENTO, VENCIDO O VOGAL. ?? ?? ?? ?? TRIBUNAL DE JUSTI�A DO ESTADO DE MINAS GERAIS APELA��O C�VEL N� 1.0024.00.121207-5/001 Importante: 1 - Todas as informa��es podem ser citadas na �ntegra ou parcialmente, desde que seja citada a fonte, no caso o site www.jurisway.org.br.