Source: https://www.rechtsanwalt-bach.de/mietrecht-leipzig/mieterhoehung/mieterhoehung-modernisierung/
Timestamp: 2020-03-31 13:05:46
Document Index: 277417828

Matched Legal Cases: ['§ 559', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 555', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559', 'BGH', 'BGH', '§ 559', 'BGH', '§ 315', 'BGH', '§ 559', 'BGH', 'BGH', '§ 259', 'BGH', '§ 559', '§ 555', 'BGH', '§ 555', '§ 559', '§ 555', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mieterhöhung nach Modernisierung: Voraussetzungen der Kostenumlage
Rechtsanwalt Bach Leipzig > Mietrecht > Mieterhöhung > Mieterhöhung wegen Modernisierung
Die Kosten der Modernisierung der Mietsache können im Mietrecht durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei stellen laut § 559 Abs. I BGB alle baulichen Maßnahmen, welche „den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“ eine solche Modernisierung dar. In der Beratungspraxis des Rechtsanwalts nimmt aber die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht eine so große Bedeutung ein, wie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung muss zunächst berücksichtigt werden, dass nur Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Unter Modernisierung werden im Mietrecht nur solche Maßnahmen verstanden, die über die normale Instandhaltung von Bauteilen hinausgehen. Kosten von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dürfen im Rahmen von Modernisierungsarbeiten nicht im Rahmen der Mieterhöhung umgelegt werden.
a) Instandhaltungsmaßnahmen
Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit, z.B. Inspektions- und Wartungsarbeiten von Aufzügen oder Lüftungsanlagen.
b) Instandsetzungsmaßnahmen
Eine Instandsetzung liegt vor, wenn der ordnungswidrige Zustand der Mietsache beseitigt wird, es sich also um eine heilende Maßnahme handelt. Hierbei geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind, z.B. Ersatz von defekten Leitungen, Ersatz schadhafter Fenster, Austausch einer kaputten Fassadendämmung, Einbau eines neues Heizkessels, da der defekte Heizkessel nicht mehr reparabel ist usw.
c) Abgrenzung zur Modernisierung
Der Vermieter ist nicht zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung verpflichtet. Aber auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann einen Mindeststandard verlangen, der dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. So hat der Vermieter z.B. eine Stromversorgung zu gewährleisten, die den Betrieb der gewöhnlichen elektrischen Haushaltgeräte ermöglicht. Ist das nicht der Fall, dann stellt die Verstärkung der Anschlusswerte der Wohnung keine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung dar. Der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass die Mieträume dem neuesten Stand der Technik entsprechen (BGH 26.07.2004 Az. VIII ZR 281/03).
Ebenso stellen Maßnahmen der Umweltsanierung keine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung dar. Das ist bei einem Austausch von Wasserleitungen aus Blei oder der Erneuerung von asbesthaltigen Nachtspeicheröfen der Fall. Werden Installationen oder Materialien durch heute übliche ersetzt, so liegt auch dann eine Instandsetzung vor, wenn es sich um höherwertiges Material handelt (z.B. Ersatz von Wasserhahn durch Einhand-Mischbatterie, Ersatz von Plastik durch Metall).
2. Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen, Maßnahmen zur Energieeinsparung und Maßnahmen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, können zu einer Mieterhöhung führen.
a) Vermieter als Träger der Baumaßnahme
Der Vermieter muss der Träger der Baumaßnahme sein. Eine Modernisierung liegt deshalb nicht vor, wenn die Gemeinde die Baumaßnahme durchführt und der Vermieter die Kosten zahlt, wie es z.B. bei einem Straßenausbau der Fall ist. Bei einem Eigentümerwechsel kann der Erwerber auch dann eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erklären, wenn die Modernisierungsarbeiten schon vor dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis vom ehemaligen Vermieter abgeschlossen waren (KG Bln.17.07.2000 Az. 8 RE-Miet 4110/00). Einen noch nicht in das Grundbuch eingetragenen Erwerber kann der Vermieter ermächtigen, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen (BGH 13.02.2008 Az.VIII ZR 105/07).
b) Modernisierungsmaßnahmen
Eine Modernisierung liegt vor, wenn durch die Maßnahme der Wohnwert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden. Das ist der Fall, wenn der Vermieter nach Durchführung der Maßnahme damit rechnen kann, daß die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH 20.07.2005 Az. VIII ZR 253/04). Wird durch die Maßnahme der Zuschnitt der Wohnung, Belichtung, Belüftung, Schallschutz, Energieversorgung, sanitäre Einrichtungen oder die Beheizung verbessert, dann kann eine Modernisierung vorliegen.
Für eine Modernisierung ist es unerheblich, wenn damit eine gewisse Verschlechterung der Wohnverhältnisse verbunden ist, wie es beim Einbau einer Dusche unter Verkleinerung der Küche der Fall ist (KG Bln. 10.05.2007 Az. 8 U 166/06). Die Modernisierung muss sich auch nicht auf die Wohnung beziehen. Ausreichend ist auch der Einbau eines Fahrstuhls, der Bau eines Spielplatzes oder ein Vordach über der Haustür (LG Bln. 05.11.2002 Az. 64 S 170/02). Bei Modernisierungen ist es nicht zwingend erforderlich, dass in die Bausubstanz eingegriffen wird. Die Installation von moderneren Herden, Spülen, oder Boilern soll hierzu schon ausreichend sein.
aa) Maßnahmen die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen § 555b Nr. 4 BGB
Das sind Maßnahmen, die das Wohnen bequemer, sicherer, oder gesünder machen, z.B. durch Einbau eines Aufzuges, eines bisher nicht vorhandenen Bades, Gegensprechanlage, Breitbandkabel oder dem Anbau eines Balkons (LG Leipzig 07.05.2013 Az. 2 S 385/12). Die Modernisierungsmaßnahme muss nachhaltig sein, um eine Mieterhöhung zu begründen. Das ist der Fall, wenn die Maßnahme ein gewisses wirtschaftliches Gewicht hat und den Gebrauchswert auf Dauer erhöht. So ist der Austausch von Heizkostenverteilern nach dem Verdunsterprinzip gegen funkgesteuerte Erfassungsgeräte eine nachhaltige Verbesserung (AG F.a.M. 11.11.2005 Az. 33 C 2742/05).
bb) Objektive Wohnwerterhöhung
Der Gebrauchswert der Wohnung muss durch die Maßnahme nach objektiven Kriterien erhöht werden. Das ist durch den Anbau eines Balkons der Fall (LG Bln. 23.12.2003 Az. 65 S 179/03). Werden aber durch eine Verbesserung der Stromversorgung nicht auch die Anschlusswerte innerhalb der Wohnung verstärkt, liegt keine Wohnwertverbesserung vor (LG Bln. 27.19.1998 Az. 65 S 224/98).
c) Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser
Bei Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser muss keine Wohnwertverbesserung eintreten. Es reicht aus, wenn die Energieeinsparung wesentlich und von Dauer ist und der Allgemeinheit zugute kommt (BGH 07.01.2004 Az. VIII ZR 156/03). Bei einer Neuvermietung der Wohnung oder dem Verkauf des Hauses ist seit 01.07.2008 unaufgefordert ein Energieausweis zugänglich zu machen (§ 16 Abs. 2 EnEV).
aa) Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie
Heizenergie kann durch die wesentliche Wärmedämmung von Fenstern und Wänden oder durch die Verminderung des Energieverlustes von Heizungen eingespart werden. Dabei kommt es darauf an, ob die Maßnahme Primärenergie einspart und nicht, ob für die Wohnung Endenergie eingespart wird (BGH 24.09.2008 Az. VIII ZR 275/07).
Die Einsparung an Heizenergie muss nachhaltig sein. Hierzu reicht es aus, wenn sich eine messbare und dauerhafte Einsparung aus der Baumaßnahme ergibt (KG Bln. 20.04.2006 Az. 8 U 204/05). Eine Wärmedämmung einer instandsetzungsbedürftigen Fassade kann eine Energiesparmaßnahme darstellen, wenn die Wärmedämmung wesentlich verbessert wurde. Der Einbau von Isolierglasfenstern wird i.d.R. zu einer Einsparung von Heizenergie führen. Das muss aber nicht der Fall sein, wenn nicht alle Fenster des Raumes ausgetauscht werden (BGH 25.01.2006 Az. VIII ZR 47/05). Die Umstellung auf eine andere Heizenergie, wie z.B. einer ölbefeuerten Zentralheizung auf Fernwärme, kann eine Energiesparmaßnahme sein. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass er die Heizung nicht mehr nach Belieben in Betrieb nehmen kann (BGH 24.09.2008 Az. VIII ZR 275/07).
bb) Maßnahmen die eine nachhaltige Einsparung Wasser bewirken § 555b Nr. 3 BGB
Das kann beispielsweise der Einbau von Durchflussbegrenzern, Brauchwassergewinnungsanlagen oder von Wasserspareinrichtungen sein. Die Wassereinsparung beim Einbau von WC-Spülkästen mit Spartaste muss der Vermieter darlegen (LG Bln. 05.11.2002 Az. 64 S 170/02).
d) Maßnahmen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind § 555b Nr. 6 BGB
Diese Maßnahmen dienen der Erfüllung gesetzlicher oder behördlicher Verpflichtungen. Das sind z.B. Einbau von Rauchmeldern, Wasserzählern oder Maßnahmen nach der Energiesparverordnung. Eine Einsparung von Energie und Wasser muss mit der Maßnahme nicht verbunden sein.
e) Energetische Modernisierungsmaßnahmen § 555b Nr. 1 BGB
Wenn durch die Baumaßnahme Endengie eingespart werden kann, liegt eine energetische Modernisierung vor. Endenergie wird gespart, wenn nach der Modernisierung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vorher notwendig ist. Endenergie kann z.B. durch eine neue Wärmedämmung des Gebäudes, durch Einbau von Fenstern mit einer besseren Wärmeschutzverglasung, Erneuerung des Heizkessels oder Einbau von Sonnenkollektoren zur Warmwasserversorgung, eingespart werden.
f) Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse § 555b Nr. 5 BGB
Hier handelt es sich um Maßnahmen der Außenmodernisierung. Die allgemeinen Wohnverhältnisse müssen verbessert werden, wenn Maßnahmen außerhalb der Wohnräume durchgeführt werden, also z.B. die Schaffung von Spielplätzen oder Grünanlagen.
3. Ankündigung der Modernisierung
Der Vermieter oder sein Rechtsanwalt muss dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Wurden die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt, kann mit dem Mieter eine Verkürzung der dreimonatigen Überlegungsfrist bis zum Beginn der Modernisierungsarbeiten vereinbart werden (AG Leipzig 22.06.1999 Az. 45 C 876/99).
a) Inhalt der Modernisierungsankündigung
Die Modernisierungsankündigung ist im Mietrecht nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält (§ 559 b Abs. 1 BGB). Mängel der Modernisierungsankündigung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung. Die Modernisierungsankündigung kann aber jederzeit nachgeholt werden.
Die Ankündigung muss folgende Punkte enthalten:
a) Art und voraussichtlicher Umfang der Arbeiten,
b) voraussichtlicher Beginn und Dauer der Maßnahmen,
c) den Betrag der zu erwarteten Mieterhöhung, sowie der künftigen Betriebskosten und
d) der Vermieter soll auf Form und Frist des Härteeinwandes (§ 555c Abs. 2 BGB) hinweisen.
Dies gilt für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung aber auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, wofür der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will, z. B. für eine Wärmedämmung oder der Schaffung eines Spielplatzes (LG Leipzig 24.01.2002 Az. 12 S 6262/01).
Die Modernisierungsankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren. Sie soll ihm ausreichende Kenntnis dazu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch sowie die zu zahlende Miete auswirken (BGH 28.09.2011 Az. VIII ZR 242/10).
b) Fehlende oder verspätete Modernisierungsankündigung
Hat der Mieter die Modernisierung geduldet, wirkt sich eine fehlende Modernisierungsankündigung nicht aus. Der Vermieter kann aber ohne ordnungsgemäße Ankündigung die Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre (BGH 02.03.2011 Az. VIII ZR 164/10).
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist auch möglich, wenn der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH 19.09.2007 Az. VIII ZR 6/07). Ebenso ist eine Mieterhöhung möglich, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten überhaupt nicht angekündigt hat. Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird (BGH 02.03.2011 Az. VIII ZR 164/10).
Die gleichen Rechtsfolgen treten ein, wenn die Modernisierungsankündigung nicht ordnungsgemäß ist.
4. Duldungspflicht der Modernisierung und Härteeinwand
Grundsätzlich hat der Mieter im Mietrecht die Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn sie ordnungsgemäß angekündigt ist und es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (§ 555 d BGB).
Die Duldungspflicht des Mieters besteht nur dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter oder seine Familie eine persönliche Härte bedeuten würde. In folgenden Fällen wurde ein persönlicher Härtefall bejaht:
a) hohes Alter,
b) Invalidität (LG Hbg., 12.12.1975, Az. 11 S 113/75),
c) Krankheit (BVerfG, 14.01.1992, Az. 1 BvR 1273/91).
Um einen persönlichen oder finanziellen Härtefall geltend zu machen, muss der Mieter das dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur dann, wenn die Modernisierungsankündigung den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Hat der Vermieter in den Schreiben zur Modernisierungankündigung nicht oder unzureichend darauf hingewiesen, dass der Mieter Härtegründe geltend machen kann, dann kann der Mieter den Härteeinwand auch noch später und sogar mündlich nachholen. Ein finanzieller Härtegrund kann allerdings nur bis zum Beginn der Modernisierungsarbeiten geltend gemacht werden.
Der Mieter muss dabei die Umstände begründen, die eine persönliche oder finanzielle Härte darstellen. Liegt ein persönlicher Härtegrund vor, entfällt die Duldungspflicht des Mieters für die Modernisierungsmaßnahme. Liegt dagegen nur ein finanzieller Härtegrund vor, beeinflusst das die Duldungspflicht nicht. Die finanzielle Härte kann aber dazu führen, dass eine spätere Mieterhöhung nicht geschuldet ist (s. Ziff. 7 und § 559 BGB).
5. Umfang der Mieterhöhung wegen Modernisierung
Die Mieterhöhung beträgt jährlich maximal 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten (§ 559 Abs. 1 BGB). Ferner darf sich die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3,- EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB).
a) Umlagefähige Modernisierungskosten
Zu den Modernisierungskosten gehören die Baukosten und Baunebenkosten. Auch die Kosten des Architekten, Statikers und Ingenieurleistungen sind umlagefähig. Nicht umlagefähig sind Kosten der Bauaufsicht, Materialbeschaffung oder Bauabrechnung. Eigene Arbeitsleistungen des Bauherrn können ohne Mehrwertsteuer berücksichtigt werden (LG Halle 08.08.2002 Az. 2 S 42/01).
aa) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Es ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Aufwand für Luxusmodernisierungen kann nicht umgelegt werden. Der Vermieter hat allerdings einen Ermessensspielraum. Er muss nicht die billigste Lösung wählen. Bei Energiesparmaßnahmen ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht an der Höhe der Heizkosteneinsparung zu messen. Das Verhältnis der Kosten zur Höhe der Energieeinsparung ist vielmehr eine Frage ob die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter zumutbar ist und deshalb eine Duldungspflicht besteht (BGH 03.03.2004 Az. VIII ZR 149/03). Vor dieser Rechtsprechung galt, dass bei Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie, eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich sei (LG Leipzig 24.01.2002 Az. 12 S 6262/01).
bb) Ersparte Instandsetzungskosten
Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Der Mieter muss substantiiert vortragen, dass in den Modernisierungskosten Instandsetzungskosten enthalten sind, indem er das Ausmaß der behaupteten Schäden konkretisiert (BGH 12.03.2003 Az. VIII ZR 175/02).
Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (also Reparaturen), die der Vermieter durch die Modernisierung spart, sind von den Modernisierungskosten abzuziehen. Dabei ist es zulässig, die fiktiven Kosten zu ermitteln. Die ersparten Mängelbeseitigungskosten können durch Vorlage eines Kostenvoranschlages oder durch Schätzung der Erhaltungskosten ermittelt werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang Instandsetzungskosten erspart wurden. Hierzu ist es erforderlich, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den Gesamtkosten abzuziehen (BGH 17.12.2014, Az. VIII ZR 88/13) .
Kosten, die sowohl für Instandsetzungs- als auch für Modernisierungsarbeiten angefallen wären, dürfen nicht angesetzt werden. Das betrifft z.B. Gerüstkosten einer Fassadensanierung und Wärmedämmung.
b) Berechnung der Mieterhöhung
Die jährliche Mieterhöhung beträgt im Mietrecht 8% der ansatzfähigen Modernisierungskosten. Die monatliche Mieterhöhung beträgt ein Zwölftel hiervon.
aa) Umlagemaßstab
Die Mieterhöhung ist aus den Modernisierungskosten zu berechnen, die für die Wohnung angefallen sind und nicht aus dem Gesamtaufwand, der dann anteilig nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf alle Wohnungen verteilt wird. Lediglich bei Kosten, die für alle Wohnungen aufgewendet werden (Gerüstkosten, Heizungsanlage), kann der Vermieter einen Verteilerschlüssel bestimmen, der billigem Ermessen entsprechen muss (§§ 315, 316 BGB). Er kann der jeweiligen Wohnwertverbesserung oder der Wohnfläche entsprechen (KG Bln. 20.04.2006 Az. 8 U 204/05). Bei modernisierten Fenstern kann die Modernisierungsumlage nach der Anzahl der Fenster pro Wohnung berechnet werden (LG Stralsund 14.09.1995 Az. 1 S 217/94). Beim Einbau eines Fahrstuhls ist es nicht unbillig, wenn die Kostenverteilung nach unterschiedlichen Gebrauchsvorteilen, also der Geschosslage erfolgt. Bei einer Außenwärmedämmung ist es nicht unbillig, die Kosten nur auf die Wohnungen zu verteilen, die an der Wärmedämmung teilnehmen.
bb) Anrechnung von Fördermitteln
Staatliche Förderungen muss der Vermieter aus der Mieterhöhung herausrechnen. Hierzu sind Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln gedeckt sind, vom Bauaufwand abzuziehen. Erhält der Vermieter ein zinsverbilligtes Darlehen, muss ebenfalls eine Kürzung des Mieterhöhungsbetrages erfolgen. Die Anrechnungspflicht geht bei einer Veräußerung nicht auf den Erwerber über (BGH 10.09.2003 Az. VIII ZR 58/03).
6. Inhalt und Form der Mieterhöhungserklärung
Für die Form der Mieterhöhung wegen Modernisierung gelten zunächst die allgemeinen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung, wie zu Ziff. 3 auf der Seite Mieterhöhung ausgeführt. Die Mieterhöhungserklärung muss durch den Vermieter oder seinen Anwalt an alle Mieter gerichtet werden und mindestens in Textform erklärt werden (§§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB).
a) Form der Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung
Die Mieterhöhungserklärung darf auf die Modernisierungsankündigung Bezug nehmen. Sie muss aber alle Bestandteile einer Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung enthalten. Ist sie unvollständig oder fehlerhaft, ist eine Nachholung – anders als bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – nicht möglich. Die Erklärung ist dann nichtig und muss dann erneut erfolgen (BGH 25.01.2006 Az. VIII ZR 47/05).
Die Mieterhöhungserklärung darf erst abgegeben werden, wenn alle baulichen Maßnahmen fertiggestellt sind. Die Handwerkerrechnungen müssen dem Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung vorliegen. Dagegen ist es nicht erforderlich, dass die Rechnungen auch bereits bezahlt wurden (BGH 20.03.2012 Az. VIII ZR 294/11).
Der Vermieter muss die Rechnungen der Modernisierungsmieterhöhung nicht beifügen. Der Mieter hat aber ein Prüfungsrecht. Ihm steht ein Zurückbehaltungsrecht an der Mieterhöhung zu, solange die Rechnungen nicht vorgelegt werden (§§ 259, 273 BGB).
b) Inhalt der Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung
Die Erklärung muss auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden. Die baulichen Maßnahmen müssen so genau angegeben werden, dass der Mieter hieraus die Wohnwertverbesserung oder Energie- und Wassereinsparung ersehen kann.
aa) Erläuterung der Berechnung
Die Berechnung muss so erläutert werden, dass sie ohne besondere Vorkenntnisse überprüft und die Angemessenheit überschlägig beurteilt werden kann. Hierzu sind die Gesamtkosten für die Modernisierungsmaßnahme anzugeben. Diese sind auf die einzelnen Gewerke und auf die auf sie entfallenden Rechnungsbeträge aufzuschlüsseln, so dass eine Überprüfung durch Belegeinsicht möglich ist (LG Potsdam 25.05.2000 Az. 11 S 190/99). Es sind also folgende Angaben erforderlich:
-Gesamtkosten der Modernisierung,
-Aufteilung auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und
-Aufteilung der Kosten der einzelnen Maßnahme auf Gewerke (LG Gera 22.02.2000 Az. 8 S 281/99).
Sodann ist der Verteilerschlüssel der Kostenumlage und der Anteil der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten ist anzugeben und zu erläutern (KG Bln. 20.04.2006 Az. 8 U 204/05). Der Abzug der Instandsetzungskosten kann nicht pauschal erfolgen und muss sich ebenfalls auf die einzelnen Maßnahmen und Gewerke beziehen. Es muss erläutert werden, was die Instandsetzungsarbeiten gekostet hätten (LG Hbg. 29.10.1999 Az. 311 S 114/99).
Sind die Kosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme nicht trennbar, kann eine Quote gebildet werden. Die Bildung der Quote ist aber so zu erläutern, dass der Mieter die Schätzung des Instandsetzungsanteils überprüfen kann.
cc) Einsparung von Wasser oder Heizenergie
Bei der energetischen Modernisierung oder Wassereinsparung ist es erforderlich die Tatsachen darzulegen, aus denen sich in Folge der Baumaßnahme eine dauerhafte Energie- oder Wassereinsparung ergibt. Der Vermieter kann hier zur Begründung den alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile nennen oder wegen der energetischen Qualität der Bauteile auf anerkannte Werte Bezug nehmen. Eine Wärmebedarfsberechnung muss der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt werden (BGH 10.04.2002 Az. VIII ARZ 3/01). Eine Mieterhöhungserklärung nach Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems ist formal fehlerfrei, wenn darin die durchgeführten Baumaßnahmen unter Angabe der Arbeitsmaterialien erläutert, die k-Werte vor und nach der Wärmedämmung angegeben und die anteiligen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten je Gewerk mitgeteilt werden (LG Leipzig 24.01.2002 Az. 12 S 6262/01).
dd) Berechnung
Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung den „alten“ und den „neuen“ Mietbetrag und die Differenz benennen. Sodann muss das Datum genannt werden, ab wann die erhöhte Miete gelten soll. Bei der Kostenberechnung ist mindestens anzugeben:
-die jeweiligen Kosten der Maßnahme (Aufgliederung s. 6 b) aa)),
-die Berechnung der ersparten Instandsetzungsarbeiten und
-etwaig in Anspruch genommene öffentliche Mittel oder Leistungen des Mieters.
7. Beginn der Mieterhöhung wegen Modernisierung
Die Mieterhöhung wegen Modernisierung wird von dem Mieter ab dem Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung geschuldet (§ 559b Abs. 2 BGB). Hat der Mieter zwar die Modernisierung geduldet, aber der Vermieter hat sie nicht ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt, dann verlängert sich die Frist, ab der die höhere Miete geschuldet ist, um weitere 6 Monate. Das ist dann der Fall, wenn die Modernisierung überhaupt nicht angekündigt wurde oder wenn keine Angaben zu der künftigen Miete oder den Betriebskosten gemacht wurde.
Auch im Falle einer Außenmodernisierung verlängert sich die Frist, wenn der Mieter der Maßnahme widersprochen hat und sie der Vermieter weniger als 3 Monate zuvor angekündigt hat (BGH 19.09.2007 Az. VIII ZR 06/07).
Die Fristverlängerung tritt ebenfalls ein, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent überschreitet.
Hat der Vermieter eine Außenmodernisierung durchgeführt, die er nicht angekündigt und der Mieter auch nicht geduldet hat, kommt es darauf an, ob er – unabhängig von der fehlenden Modernisierungsankündigung – zur Duldung verpflichtet war. Ist das der Fall, dann ist auch die Mieterhöhung wegen Modernisierung geschuldet. War er nicht zur Duldung verpflichtet, dann kann der Vermieter die Mieterhöhung auch nicht über einen Bereicherungsanspruch durchsetzen (LG Leipzig 14.03.2000 Az. 01 S 7409/99).
8. Ausschluss der Mieterhöhung bei finanziellen Härtegrund des Mieters
Hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsankündigung form- und fristgerecht zukommen lassen, werden finanzielle Härtegründe des Mieters nur berücksichtigt, wenn der Härteeinwand dem Vermieter in Textform bis zum Ablauf des Monats vorliegt, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB). Hat der Vermieter den Mieter nicht auf Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen, muss der Mieter den finanziellen Härteeinwand bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilen.
Der Mieter kann den Einwand der finanziellen Härte auch unabhängig der Versäumung von Fristen vorbringen, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Bei dem Vorbringen des finanziellen Härteeinwandes ist die gesamte wirtschaftliche Situation des Mieters und nicht nur das Nettoeinkommen zu betrachten. Der Mieter ist gehalten, öffentliche Hilfen wie Wohngeld, in Anspruch zu nehmen.
Eine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach Mieterhöhung, mehr als 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens übersteigt.
Liegt eine finanzielle Härte vor, hat eine Interessenabwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters stattzufinden. Wurde die Wohnung allerdings nur in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist, findet keine Interessenabwägung statt (§ 559 Abs. 4 BGB). Ergibt die Interessenabwägung, dass die Härtegründe des Mieters überwiegen, entfällt die Mieterhöhung.
9. Gerichtliche Geltendmachung der Mieterhöhung wegen Modernisierung
Anders als bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, muss der Vermieter bzw. der Anwalt, nicht auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Der Rechtsanwalt kann hier eine Zahlungsklage auf den erhöhten Mietzins erheben. Der Mieter muss der Mieterhöhung auch nicht zustimmen. Eine mehrmonatige vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages bewirkt eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung (LG Leipzig 23.07.1999 Az. 01 S 2989/99).
10. Beispiele aus der Rechtsprechung zu Modernisierungsmaßnahmen
a) Einbau von Rauchwarnmeldern
Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist durch den Mieter zu dulden. Es handelt sich hierbei um Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gem. § 555 b Nr. 4 und 5 BGB führen. Die Duldungspflicht des Mieters gilt unabhängig davon, ob für den Einbau von Rauchwarnmeldern eine gesetzliche Verpflichtung besteht (BGH 17.06.2015 Az. VIII ZR 216/14).
b) Verstärkung der Anschlusswerte der Stromversorgung
Die Verstärkung des Stromnetzes innerhalb einer Wohnung gilt nicht als Modernisierung (BGH 26.07.2004 Az. VIII ZR 281/03). Es gehört zu den Pflichten des Vermieters eine Stromversorgung bereitzustellen, die den Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Dies bedeutet, dass mindestens ein großes Haushaltsgerät (z.B. Herd) gleichzeitig mit einem kleinen Haushaltsgerät (z.B. Staubsauger) betrieben werden können muss, ohne dass das Stromnetz innerhalb der Wohnung zusammenbricht. Das wird auch unabhängig vom Alter des Gebäudes erwartet. Wenn das in der Mietwohnung nicht der Fall ist und der Vermieter deshalb ein neues Stromnetz installiert, gilt das nicht als Modernisierung. Der Vermieter stellt lediglich einen normalen Standard her und eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nicht möglich.
c) Einbau von funkbasierten Ablesegeräten
Der Einbau von funkbasierten Ablesegeräten für Heizung, Warm- und Kaltwasser stellt eine Modernisierung dar und ist somit auch über eine Mieterhöhung umlagefähig (BGH 28.09.2011, Az. VIII ZR 326/10). Der Mieter hat diese Modernisierung zu dulden, da die kurzfristige Störung seiner Rechte gegenüber dem Modernisierungsinteresse des Vermieters zurücktreten muss, zumal diese einmalige Störung weitere Störungen im Rahmen des Ablesens der alten Geräte, welches der Mieter ohnehin dulden muss, verhindert. Die neueren Geräte werden über Funk abgelesen und so ein weiteres Betreten der Wohnung vermieden. Dies stellt eine Erhöhung des Gebrauchswertes dar.
d) Vom Mieter selbstfinanzierte Modernisierung und Mieterhöhung
Sollten die Modernisierungen jedoch vom Mieter freiwillig oder nach mietvertraglicher Vereinbarung selbst finanziert worden sein, so schließt das eine Berücksichtigung dieser Modernisierung bei einer späteren Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete aus (BGH 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09). Es muss dann zur Ermittlung der Vergleichsmiete eine Wohnung ohne diese Modernisierung herangezogen werden. Dies ist nur folgerichtig, da der Mieter die Modernisierung ansonsten zweimal zahlen würde.