Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/viii-zr-316-10
Timestamp: 2019-08-18 01:39:16
Document Index: 60345419

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

VIII ZR 316/10 - Urteil BGH vom 27.07.2011
BGH 27.07.2011 - VIII ZR 316/10
vorgehend LG Nürnberg-Fürth, 30. November 2010, Az: 7 S 6907/10, Urteilvorgehend AG Neumarkt, 23. Juli 2010, Az: 3 C 434/10, Urteil
§ 556 Abs 4 BGB
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen .
Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in N. . Die Klägerin ist Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der am 24. September 2009 verstorbenen ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin. Am 31. August 2009 rechnete das mit der Abrechnung betraute Unternehmen die Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. Juni 2007 bis zum 31. Dezember 2008 ab. Der Beklagte hatte zuvor mit der damaligen Betreuerin der Erblasserin vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf deren Überlastung und die beabsichtigte Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung von zwölf Monaten auf neunzehn Monate verlängert wird. Die am 31. August 2009 erstellte Abrechnung ging dem Beklagten am 2. November 2009 zu und wies - unter Berücksichtigung der vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen - eine Nachforderung der Erblasserin in Höhe von 728,15 € aus. Der Beklagte verweigerte den Ausgleich dieser Forderung.
Die Nachlasspflegerin (im Folgenden: Klägerin) sei - zumindest was den Zeitraum 1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2007 betreffe - mit ihrer Nachzahlungsforderung ausgeschlossen, weil die Erblasserin über diesen Zeitraum entgegen § 556 Abs. 3 BGB nicht jährlich und damit nicht spätestens nach Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des gesetzlich zulässigen Abrechnungszeitraums abgerechnet habe. Die zwischen den Parteien des Mietvertrags getroffene Vereinbarung über die Verlängerung des für die streitgegenständliche Forderung maßgeblichen Abrechnungszeitraums von zwölf Monaten auf neunzehn Monate weiche zum Nachteil des Beklagten von der gesetzlichen Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB ab und sei daher nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Die Vereinbarung sei zwar nach Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, betreffe aber keinen abgeschlossenen Sachverhalt. Der Beklagte habe bei Abschluss dieser Vereinbarung die für ihn konkret damit verbundenen Folgen noch nicht abschließend einschätzen können.
b) Nach einer - teilweise vertretenen - Gegenmeinung hindert § 556 Abs. 4 BGB in bestimmten Fallgestaltungen die vertragliche Festlegung einer die Dauer von zwölf Monaten überschreitenden Abrechnungsperiode nicht. Einzelne Stimmen beschränken den zeitlichen Anwendungsbereich des § 556 Abs. 4 BGB und ähnlicher Regelungen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und bejahen daher uneingeschränkt die Zulässigkeit entsprechender nachträglicher Vereinbarungen (Lützenkirchen/Dickersbach, ZMR 2006, 821, 823 ff.). Andere Stimmen halten eine im Verlauf des Mietverhältnisses vereinbarte (einmalige) Verlängerung der Abrechnungsperiode jedenfalls dann für unbedenklich, wenn sie auf sachlichen Gründen beruht. So hat das AG Wetzlar (WuM 2001, 30, 31) bei einem Eigentumswechsel im laufenden Kalenderjahr eine vertragliche Verlängerung der Abrechnungsperiode aus sachlichen Gründen für gerechtfertigt gehalten. Im Schrifttum wird teilweise die Auffassung vertreten, dass die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB einer vertraglichen Absprache über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraums jedenfalls dann nicht entgegenstehe, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden solle, etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder zur Vereinfachung und zur praktikableren Handhabung der Abrechnung (vgl. Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2002, Rn. 260 mwN; Blöcker/Pistorius, Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl., S. 74).
Diese Regelungen sind nun in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB (Angemessenheit), in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (jährliche Abrechnungsperiode) und in § 556 Abs. 4 BGB (keine Abdingbarkeit zum Nachteil des Mieters) enthalten und sind Teil eines gesetzgeberischen Konzepts, das darauf angelegt ist, einerseits einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern zu finden und hierdurch mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden zu schaffen und andererseits den Mietvertragsparteien mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung zu geben und so die partnerschaftliche Kooperation zwischen ihnen zu fördern (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 1, 34). Der hinter diesem Bestreben stehende Gedanke der Streitvermeidung findet in den Gesetzesmaterialien bei der - vorliegend in Frage stehenden - Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abzurechnen, sogar ausdrückliche Erwähnung (BT-Drucks. 14/4553, S. 2).
bb) Diesen gesetzgeberischen Zielsetzungen wird eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die eine einzelfallbezogene Verständigung der Mietvertragsparteien über eine Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auch dann ausschließen soll, wenn mit einer solchen Verlängerung den Interessen beider Mietvertragsparteien gedient ist, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode - etwa auf das Kalenderjahr - bezweckt wird. Der mit § 556 Abs. 4 BGB verfolgte Schutzzweck wird in solchen Ausnahmefällen ausreichend gewahrt. Denn die mit einer solchen Verlängerung des Abrechnungszeitraums dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile werden durch entsprechende Vorteile hinreichend kompensiert (vgl. zu diesem Gesichtspunkt allgemein Lehmann-Richter, WuM 2010, 3, 5 ff.).
Die Gefahr, dass der Mieter bei der verlängerten Abrechnungsperiode möglicherweise einen erhöhten Überprüfungsaufwand hat, wird dadurch ausgeglichen, dass zukünftig ein Abrechnungsturnus gilt, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfacht und damit auch die Nachvollziehbarkeit für den Mieter erhöht. Der Umstand, dass im Falle eines sich aus der Abrechnung möglicherweise ergebenden Guthabens dessen Auszahlung verzögert wird, begründet ebenfalls keinen signifikanten Nachteil für den Mieter. Der Mieter sähe sich bei einer zum Zwecke der Umstellung auf einen neuen (jährlichen) Abrechnungsturnus vereinbarten Verlängerung der bisherigen Abrechnungsperiode nur einmal der Gefahr einer verspäteten Auszahlung eines etwaigen Guthabens ausgesetzt. Zudem steht bei Abschluss einer solchen Vereinbarung ohnehin nicht fest, dass sich diese Gefahr verwirklicht, denn aus der Abrechnung kann sich genauso gut eine Nachforderung des Vermieters ergeben, die - sofern sie aus der ursprünglichen Abrechnungsperiode resultieren sollte - im Hinblick auf die Verlängerung des Abrechnungszeitraums, für den Mieter vorteilhaft, später als bisher fällig würde. Nur soweit sich die Nachforderung aus dem verlängerten Teil der Abrechnungsperiode ergeben sollte, würde sie früher als bei Beibehaltung des bisherigen Abrechnungsturnus fällig. Diese Auswirkung wird aber in Instanzrechtsprechung und Schrifttum allgemein nicht als bedeutsam eingestuft; während eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums generell für unzulässig gehalten wird, wird eine Verkürzung des Abrechnungszeitraums (und damit eine frühere Fälligstellung möglicher Nachforderungen) - jedenfalls beim Vorliegen von sachlichen Gründen - überwiegend nicht als unwirksam angesehen (vgl. LG Berlin, GE 2005, 433; AG Waiblingen, aaO; Wall, aaO Rn. 1812; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 299; Langenberg, aaO Rn. G 104; MünchKommBGB/Schmid, aaO; Kinne/Schach/Bieber, aaO; noch weitergehend Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, aaO; Sternel, aaO; aA Blank/Börstinghaus, aaO).
Richter Dr. Bünger ist urlaubsabwesend