Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/v-zr-122-10
Timestamp: 2019-04-23 14:28:44
Document Index: 285288523

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 442', '§ 442', 'Art. 229', '§ 5', 'Art. 229', '§ 5', '§ 241', 'Art. 229', '§ 5', '§ 439', '§ 437', '§ 437', '§ 307', '§ 310', '§ 561', '§ 442', '§ 562', '§ 563']

V ZR 122/10 - Urteil BGH vom 27.05.2011
V ZR 122/10
Entscheidungsdatum: 27.05.2011
BGH 27.05.2011 - V ZR 122/10
Grundstückskaufvertrag: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntnis des Käufers von einem Mangel bei einem formnichtigen, erst durch Grundbucheintragung wirksam gewordenen Kaufvertrag
vorgehend OLG Frankfurt, 2. Juni 2010, Az: 4 U 175/07, Urteilvorgehend LG Frankfurt, 10. August 2007, Az: 2-27 O 155/02, Urteil
§ 442 Abs 1 S 1 BGB
Hat der Käufer bei Abschluss eines formnichtigen, erst durch Grundbucheintragung wirksam gewordenen Kaufvertrages keine Kenntnis von dem Sachmangel, ist § 442 BGB nicht anwendbar, wenn er den Sachmangel im Zeitpunkt der Eintragung kennt (Fortführung von Senat, Urteil vom 3. März 1989, V ZR 212/87, NJW 1989, 2050) .
1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass sich das Rechtsverhältnis der Parteien nach dem am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Schuldrecht beurteilt. Das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner zuvor geltenden Fassung ist nur auf Schuldverhältnisse anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind (Art. 229 § 5 EGBGB); maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt ihrer Wirksamkeit (vgl. MünchKomm-BGB/Krüger, 5. Aufl., Art. 229 § 5 Rn. 3 u. 7; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., Anh Einl § 241 Art. 229 EGBGB § 5 Rn. 4).
2. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass die Kaufsache wegen der fehlenden bzw. eingeschränkten Nutzbarkeit der Parkplätze und der Souterrainräume zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck mit Sachmängeln behaftet ist und dass den Klägern - nachdem sie den Beklagten erfolglos zur Beseitigung der Mängel aufgefordert haben (§ 439 Abs. 1 BGB) - deshalb ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises (§§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 1, Abs. 4 Satz 1 BGB) und auf Schadensersatz (§§ 437 Nr. 3, 440 BGB) zustehen kann. Nicht zu beanstanden ist auch die Annahme, dass der in dem Vertrag enthaltene Ausschluss "jeglicher Gewährleistung für sichtbare und unsichtbare Sachmängel", bei dem es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, im Hinblick auf die den Vertrag begleitenden Umstände nach § 307 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB unwirksam ist; die Revisionserwiderung erhebt insoweit auch keine Einwendungen.
3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme, ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises scheide aus, weil die Kläger unter Berücksichtigung der Kick-Back-Vereinbarung an den Beklagten nur 149.288,39 € und damit weniger gezahlt hätten, als das Grundstück im mangelhaften Zustand wert sei.
4. Die Abweisung der Klage in Höhe von 26.105,07 € durch das Berufungsgericht stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht einem Anspruch auf Minderung nicht entgegen, dass den Klägern die Sachmängel in dem Zeitraum zwischen Vertragsschluss und ihrer Eintragung in das Grundbuch - und damit vor dem Wirksamwerden des Kaufvertrages - bekannt geworden sind. Die Voraussetzungen der Vorschrift des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt, sind damit nicht erfüllt; das gilt auch dann, wenn den Klägern, was nahe liegt, die Unwirksamkeit des Vertrages infolge der unterbliebenen Beurkundung der Kick-Back-Vereinbarung bekannt war.
5. Soweit die Kläger ihren über 26.105,07 € hinausgehenden Klageantrag hilfsweise auf einen Schadensersatzanspruch gestützt haben, ist ein solcher von dem Berufungsgericht zu Recht verneint worden. Zwar ist umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen der Käufer gleichzeitig Minderung und sog. kleinen Schadensersatz geltend machen kann (vgl. Senat, Urteil vom 5. November 2011 - V ZR 228/09, NJW 2011, 1217, 1219 Rn. 34 f.). Gedacht ist dabei aber stets an Schäden, die der Käufer zusätzlich zu dem mangelbedingten Minderwert der Sache erlitten hat. Hinsichtlich derselben Vermögenseinbuße schließen sich Minderung und Schadensersatz statt der Leistung aus. So ist es hier. Dass sich die Stellplätze gar nicht und die Souterrainräume nur beschränkt vermieten lassen und den Klägern dadurch Mieteinnahmen entgehen, ist bei der Ermittlung des Verkehrswerts des Objekts in mangelhaftem Zustand und damit bei der Minderung berücksichtigt worden. Dasselbe Interesse, nämlich einen Ausgleich für fehlende bzw. schlechtere Vermietbarkeit, verfolgen die Kläger mit ihrem hilfsweise geltend gemachten, auf der Grundlage der üblicherweise zu erwartenden Mieteinnahmen berechneten Schadensersatzanspruch. Dass dieser Anspruch nach Vorstellung der Kläger zu einem die Minderung übersteigenden Betrag führt, hat seinen Grund nicht darin, dass der Anspruch in Wahrheit auf Ersatz eines durch die Minderung nicht erfassten Vermögensnachteils gerichtet ist. Die Differenz erklärt sich vielmehr daraus, dass die Kläger die erzielbaren Mieten, von denen das zur Berechnung der Minderung eingeholte Verkehrswertgutachten ausgeht, für zu niedrig halten, und in ihre Berechnung höhere fiktive Mieten eingestellt haben.
Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben, soweit die Klage in Höhe von 26.105,07 € abgewiesen worden ist; in diesem Umfang ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat ist in der Lage, abschließend zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung im Sinne der Zuerkennung des
unter II. 3. errechneten Minderungsbetrags von 26.105,07 € reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).