Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD000747.htm
Timestamp: 2017-11-21 02:44:31+00:00
Document Index: 25396015

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 3', '§ 1', '§ 18', '§ 18', '§ 1', '§ 18', '§ 18', '§ 18', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

Högsta domstolens referat NJA 2000 s 747 (nr 107)
4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) i dess lydelse enligt SFS 1971:1209; 1 - 7 § och 35 § avtalslagen (1915:218); NT 1871 s. 544
Danska medborgarna Peter K och Kirsten V undertecknade d 28 april 1994 hos en mäklare i Ljungby ett köpekontrakt, enligt vilket Kjell-Åke J till dem försålde fastigheten Ljungby Hå 3:4 för 265 000 kr. Som förutsättning för köpet angavs i kontraktet att köparna såsom danska medborgare erhöll svenska myndigheters tillstånd. Köparna betalade d 28 april 1994 till mäklaren Roger J 20 000 kr i handpenning. Återstoden av köpeskillingen skulle betalas 14 dagar efter det att köparna erhållit förvärvstillstånd. Kjell-Åke J undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det därefter till mäklaren. Köparna ansökte sedan om förvärvstillstånd men, sedan de fått kännedom om planer på att anlägga en väg i fastighetens närhet, ville de inte längre köpa fastigheten. I brev till Kjell-Åke J d 8 sept 1994 anförde köparna att något köp inte hade kommit till stånd, eftersom de inte fått något av säljaren undertecknat köpekontrakt, och att de återkallade sitt anbud att köpa fastigheten. De mottog sedan d 23 eller d 24 sept 1994 ett av Kjell-Åke J undertecknat köpekontrakt. Kjell-Åke J hävdade att ett giltigt köp kommit till stånd.
Kjell-Åke J väckte vid Ljungby TR talan mot Peter K och Kirsten V med yrkande att TR:n skulle 1) förklara Peter K:s och Kirsten V:s förvärv av fastigheten Ljungby Hå 3:4 vara hävt, 2) förklara honom ha rätt att såsom skadestånd uppbära den handpenning, som hade deponerats hos Sparbankernas Fastighetsbyrå, om 20 000 kr jämte upplupen ränta från och med d 3 maj 1994 till den dag TR:n förklarar köpet vara hävt samt 3) förplikta Peter K och Kirsten V att solidariskt till honom utge dröjsmålsränta på 245 000 kr enligt 6 § räntelagen från och med beräknad tillträdesdag d 15 juli 1994 tills betalning av dröjsmålsräntan sker.
Peter K och Kirsten V bestred Kjell-Åke J:s yrkanden, i första hand på den grunden att inget giltigt köp förelåg.
I andra hand bestreds Kjell-Åke J:s talan av Peter K och Kirsten V på den grunden att köpet hävts av dem. De framställde också efter genstämning ett flertal yrkanden.
Kjell-Åke J bestred bifall till genkäromålet.
TR:n (lagmannen Marke, skiljaktig endast i fråga om skadestånd, rådmannen Bolander och hovrättsfiskalen Waern) anförde i dom d 17 maj 1996, såvitt angår huvudsakligen frågan, om ett bindande köp kommit till stånd: Yrkanden m.m. ---. Kjell-Åke J har till utveckling av sin talan anfört: Under våren 1994 gav Kjell-Åke J mäklaren Roger J i uppdrag att försälja hans fritidsfastighet Ljungby Hå 3:4. Mäklaren antog uppdraget och fick d 28 april 1994 kontakt med Peter K och Kirsten V, som var intresserade av att köpa fastigheten. Samma dag ringde mäklaren upp Kjell-Åke J och frågade honom om hans inställning till en köpeskilling på 265 000 kr. Kjell-Åke J konfererade kort med sin sambo och ringde tillbaka efter en halvtimma och meddelade att köpeskillingen accepterades. Samma dag undertecknade Peter K och Kirsten V köpekontraktet. Därefter översändes det till Kjell-Åke J för underskrift. Kjell-Åke J undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det till mäklaren. Enligt köpekontraktet ålåg det köparna att söka förvärvstillstånd. I juni månad återkallade köparna sin förvärvstillståndsansökan hos LSt:n och förklarade att de inte tänkte fullfölja köpet genom att betala resterande del av köpeskillingen. Kjell-Åke J gör gällande att köparna försummat sin betalningsförpliktelse och att han därför är berättigad att häva köpet och erhålla skäligt skadestånd.
Peter K och Kirsten V har till utveckling av sin talan anfört: De hade under i det närmaste tio år letat efter en fritidsfastighet i södra Sverige. De var ute efter en fastighet med byggnader med gammal arkitektur, helst ett gammalt småländskt torp. Under de senaste åren hade de aktivt letat efter en sådan fastighet. Under april månad 1994 fick de möjlighet att låna ett torp i södra Småland av bekanta för att åka runt till olika mäklare i området. På Sparbankernas Fastighetsbyrå i Ljungby fick de se en fastighet som de blev intresserade av. De fick en vägbeskrivning och åkte ensamma ner och tittade på fastigheten. Efter att ha diskuterat fastigheten sinsemellan och bestämt sig för att kanske köpa fastigheten åkte de upp till Ljungby och mäklaren Roger J. Köpekontraktet skrevs under av dem hos mäklaren d 28 april 1994 och handpenningen erlades. Köpekontraktet lämnades kvar hos mäklaren, som skulle överlämna det till säljaren. De åkte sedan tillbaka till Danmark. Av en slump fick de i maj juni 1994 vetskap om att det skulle dras en väg i det aktuella området. De blev oroliga och kontaktade vägförvaltningen, där man informerade om en väglokalisering. Vägverket, Region sydöst, i Jönköping upplyste att planerna över vägsträckningen, väg 23/19, varit under diskussion sedan 1992, att riksdagen 1993 beslutat om detaljerad planläggning av vägsträckningen samt att väglokaliseringshandlingarna varit offentligt kända sedan mars 1994. Det har visat sig att lokaltidningarna Smålandsposten och Smålänningen har haft artiklar om den aktuella vägsträckningen intagna i mitten av april 1994. I ett brev d 8 sept 1994 förklarade Peter K och Kirsten V att något köp inte kommit till stånd, eftersom de inte tillställts något av säljaren underskrivet överlåtelseavtal, och att de återkallade sitt anbud. Först d 23 eller d 24 sept 1994 erhöll de ett av Kjell-Åke J undertecknat köpekontrakt i original. I slutet av september eller i början av oktober 1994 hade dialogen mellan Kjell-Åke J och dem lett till att Kjell-Åke J hade möjlighet till att göra en täckningsförsäljning. Någon sådan har dock ännu inte skett. Peter K och Kirsten V har genom att skriva på köpeavtalet avgivit ett anbud om köp av fastigheten. För att ett bindande avtal skall uppkomma skall en accept utges och överlämnas till alternativt mottagas av dem. Något giltigt köp har inte kommit till stånd eftersom de inte fått accepten, dvs det av Kjell-Åke J underskrivna köpekontraktet, innan de återkallat sitt anbud att köpa fastigheten. ---.
Kjell-Åke J har genmält: Det vitsordas, att Peter K och Kirsten V i brev d 8 sept 1994 meddelat att de återkallar sitt anbud att köpa fastigheten och att de först d 23 eller d 24 sept 1994 erhållit det av honom undertecknade köpekontraktet. ---.
Vittnesförhör har på samtliga parters begäran hållits med mäklaren Roger J. ---.
Peter K och Kirsten V har genom att inte fullfölja köpet och underlåta att betala resterande köpeskilling försummat sin betalningsförpliktelse. Härigenom är Kjell-Åke J berättigad att få köpet hävt. Hans yrkande om hävningsförklaring skall därför bifallas. ---.
1. Med bifallande av Kjell-Åke J:s yrkande förklarar TR:n Peter K:s och Kirsten V:s förvärv av fastigheten Ljungby Hå 3:4 enligt köpekontrakt dagtecknat d 28 april 1994 och d 4 maj 1994 vara hävt.
2. TR:n förklarar Kjell-Åke J att såsom skadestånd ha rätt att uppbära den handpenning som finns deponerad hos Sparbankernas Fastighetsbyrå AB om 20 000 kr jämte upplupen ränta från och med d 3 maj 1994 till denna dag.
3. Kjell-Åke J:s yrkande om dröjsmålsränta ogillas.
4. Peter K:s och Kirsten V:s yrkanden i målet ogillas.
Peter K och Kirsten V överklagade i Göta HovR och yrkade i själva saken att HovR:n skulle ogilla Kjell-Åke J:s talan om hävning av fastighetsköpet och skadestånd.
HovR:n (hovrättslagmannen Åkesson samt hovrättsråden Nisser och Ohlson, referent) anförde i dom d 23 dec 1997, såvitt angår huvudsakligen frågan, om ett giltigt köp hade kommit till stånd: HovR:ns domskäl. Peter K och Kirsten V har i HovR:n som grund för sitt yrkande om ogillande av Kjell-Åke J:s talan om hävning, skadestånd och dröjsmålsränta åberopat att inget giltigt köp kommit till stånd. Till stöd härför har de liksom vid TR:n gjort gällande att de inte fått det av Kjell-Åke J underskrivna köpekontraktet innan de återkallade sitt anbud att köpa fastigheten. De har gjort gällande att de kan anses ha fått handlingen först då den kommit dem till handa. ---.
Kjell-Åke J har gjort gällande att giltigt köp kommit till stånd före köparnas återkallelse. Av TR:ns dom och handlingarna i målet framgår att han till stöd härför har gjort gällande följande vid TR:n. Köpet har kommit till stånd redan genom att han före köparnas återkallelse skrev under det av köparna undertecknade köpekontraktet, dvs att köpet kommit till stånd utan att han gett ut kontraktet. I allt fall har köpet kommit till stånd på så sätt att han har gett ut det undertecknade köpekontraktet genom att han före återkallelsen tillställt mäklaren det för att denne skulle vidarebefordra det till köparna.
Kjell-Åke J har i HovR:n emellertid gjort gällande att det undertecknade köpekontraktet utgetts till köparna genom att de faktiskt fått del av det före återkallelsen. ---.
I målet är följande ostridigt. Peter K och Kirsten V undertecknade köpekontraktet d 28 april 1994 hos mäklaren. De lämnade kvar köpekontraktet hos mäklaren för att denne skulle vidarebefordra det till Kjell-Åke J. Köpekontraktet översändes därefter till Kjell-Åke J för underskrift. Denne undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det till mäklaren. Peter K och Kirsten V ansökte om förvärvstillstånd hos LSt:n. De lämnade i ett brev d 8 sept 1994 en förklaring till Kjell-Åke J om att något köp inte kommit till stånd eftersom de inte fått något av honom undertecknat köpekontrakt och att de återkallade sitt anbud på köp av fastigheten. Den 23 eller 24 sept 1994 erhöll de ett av Kjell-Åke J undertecknat köpekontrakt i original. - Med hänsyn till --- skall HovR:ns bedömning grundas på att det av Kjell-Åke J undertecknade köpekontraktet har kommit Peter K och Kirsten V till handa efter det att de hade tillställt Kjell-Åke J sin återkallelseförklaring.
Som en allmän avtalsrättslig princip gäller att ett avtal konstitueras av att avtalsparterna avgett samstämmiga viljeförklaringar. Det utmärkande för en sådan viljeförklaring är att den som avger förklaringen gör det i syfte att åstadkomma en rättsverkan i form av ett avtal. Han skall alltså ge uttryck för en "rättsverkningsvilja". Det krävs även att han avger viljeförklaringen i syfte att denna rättsverkningsvilja därigenom skall komma till motpartens kännedom utan någon ytterligare åtgärd från hans sida (jfr Hjalmar Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 77 ff och 85 ff).
Mot bakgrund av det anförda finner HovR:n att köpeavtalet blivit bindande för avtalsparterna genom att Kjell-Åke J fått det av köparna undertecknade kontraktet, själv undertecknat detsamma d 5 maj 1994 och därefter tillställt tredje man, mäklaren, kontraktet för vidarebefordran till köparna. Sålunda skall giltigt köpeavtal anses ha kommit till stånd.
Kjell-Åke J har varit berättigad att häva köpet. Med hänsyn härtill och då yrkat skadestånd är skäligt kan Peter K:s och Kirsten V:s överklagande inte vinna bifall. ---.
Hovrättsrådet Ström var skiljaktig när det gäller motiveringen i frågan om giltigt fastighetsköp kommit till stånd och anförde: Genom undertecknandet av köpekontraktet har Peter K och Kirsten V förklarat sig vilja förvärva fastigheten på de i kontraktet angivna villkoren. De har i samband med undertecknandet också betalt handpenningen. Kjell-Åke J har undertecknat köpekontraktet en vecka senare och förklarat att han överlåter fastigheten på säljarna enligt de angivna villkoren. Från köparnas sida har invänts att de inte erhållit något exemplar av köpehandlingen och att något för dem bindande avtal på grund därav inte skulle ha kommit till stånd. Eftersom det inte finns uppställt något krav på utlämnande av köpehandling har - som TR:n konstaterat - ett bindande fastighetsköp kommit till stånd enligt 4 kap 1 § JB.
Peter K och Kirsten V (ombud för båda advokaten Mikael Karlsson) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle ogilla Kjell-Åke J:s yrkanden om hävning av köpet och skadestånd.
Kjell-Åke J (ombud advokaten Staffan Bergqvist) bestred ändring.
Föredraganden, RevSekr Thornefors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Peter K och Kirsten V undertecknade d 28 april 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun från dess dåvarande ägare Kjell-Åke J. Köpekontraktet överlämnades härefter till Kjell-Åke J, som i sin tur undertecknade kontraktet d 5 maj 1994.
Peter K och Kirsten V har hävdat att giltigt avtal om köp inte föreligger mellan parterna. Till stöd för detta har de anfört att de i brev till Kjell-Åke J d 8 sept 1994 har förklarat att något köp inte har kommit till stånd eftersom de inte tillställts något av köparen undertecknat köpeavtal och att de återkallat sitt anbud samt att de först d 23 eller d 24 sept 1994 har mottagit ett köpekontrakt i original. Kjell-Åke J har invänt att ett giltigt köp av fastigheten har kommit till stånd innan Peter K och Kirsten V återkallat anbudet.
Av det anförda följer att ett giltigt köp av fastigheten har uppkommit först om Kjell-Åke J har utgivit köpehandlingen. Det är ostridigt att han efter att ha undertecknat handlingen d 5 maj 1994 sände den åter till mäklaren för vidare befordran till Peter K och Kirsten V. Härigenom har han utgivit handlingen. Giltigt köp har således kommit till stånd.
Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun har kommit till stånd mellan Kjell-Åke J å ena sidan samt Peter K och Kirsten V å andra sidan. ---.
HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. Peter K och Kirsten V undertecknade d 28 april 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun från dess dåvarande ägare Kjell-Åke J. Köpekontraktet överlämnades härefter till Kjell-Åke J, som i sin tur undertecknade kontraktet d 5 maj 1994. Peter K och Kirsten V har gjort gällande att giltigt avtal om köp inte kommit till stånd, eftersom de i brev d 8 sept 1994 förklarat sig återkalla sitt anbud och de inte förrän d 23 eller d 24 sept 1994 mottog det av Kjell-Åke J undertecknade köpekontraktet.
Kjell-Åke J har invänt att ett giltigt köp av fastigheten kommit till stånd i första hand genom att han undertecknade köpekontraktet innan köparna förklarat sig vilja frånträda köpet och i andra hand genom att han, sedan båda parter underskrivit köpekontraktet, överlämnade detta till den anlitade mäklaren för vidare befordran till köparna.
Peter K och Kirsten V har inte gjort gällande att de frånträtt köpet innan mäklaren fick det av båda parter undertecknade kontraktet från säljaren, men de har hävdat att överlämnandet av kontraktet till mäklaren saknar betydelse, eftersom denne inte var ombud för köparna.
I förevarande fall är det ostridigt att köpeavtalet, sedan det underskrivits av båda parter, av Kje11-Åke J sänts till den anlitade mäklaren innan Peter K och Kirsten V förklarade sig frånträda köpet. Det förelåg alltså ett bindande köp innan denna förklaring avgavs.
Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun har kommit till stånd mellan Kjell-Åke J å ena sidan, samt Peter K och Kirsten V, å andra sidan. ---.
Referenten, JustR Håstad, med vilken JustR Magnusson instämde, var skiljaktig beträffande motiveringen på sätt som framgår av följande yttrande: Peter K---se HD:s domskäl de sex första styckena---först undertecknats av säljaren.
Sammanfattningsvis kan konstateras att lagstiftning, praxis och doktrin rörande den gamla och nya JB är oklara i frågan när ett köp fullbordas. Vid en avvägning av de praktiska skäl som talar för den ena eller andra lösningen får skälen för att det skall krävas mer än enbart undertecknande anses i någon mån väga över. Med hänsyn härtill och till att bestämmelsen i 1 § 3 st avtalslagen - förutom en erinran om formkravet - främst eller kanske bara avsetts innebära att ett anbud att köpa fast egendom inte blir bindande, bör köp av fast egendom inte anses fullbordat redan genom att en part, som mottagit en av den andra parten undertecknad köpehandling, för sin del undertecknar köpehandlingen. I enlighet med vad som gäller för avtal i allmänhet bör det därutöver krävas att den undertecknade köpehandlingen har kommit motparten till handa. Därmed spelar det inte heller någon roll om skriftformen är legal eller avtalad, låt vara att den först undertecknande vid avtalad skriftform är bunden under en acceptfrist.
Det bör inte anses tillräckligt att köpehandlingen utgivits till någon utomstående, eftersom en sådan lösning avviker från allmän avtalsrätt och inte heller garanterar att den andra parten får kännedom om utgivandet och därmed om att avtalet är fullbordat; för övrigt är en sådan regel vag i konturen.
I förevarande fall är det ostridigt att köpeavtalet, sedan det underskrivits av båda parter, av Kjell-Åke J sänts till den anlitade mäklaren innan Peter K och Kirsten V förklarade sig frånträda köpet. Det förelåg alltså ett bindande köp innan denna förklaring avgavs.
Cecilia E, Anna E och Per E (tillsammans kallade syskonen E) ägde fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun. De gav i maj 1994 mäklaren Mats H från Mats H Fastighetsbyrå (MHF) i uppdrag att försälja fastigheten. Enligt mäklaren var fastigheten värd ca 20 000 000 kr.
Genom ett köpekontrakt av d 9 dec 1994 sålde syskonen E med fastighetsmäklaren Lennart A som ansvarig mäklare fastigheten till Hans S och Lotta S (tillsammans kallade makarna S) för en köpeskilling om 20 000 000 kr. Enligt § 1 i köpekontraktet skulle makarna S betala handpenning med 2 000 000 kr senast d 22 dec 1994. Resterande del av köpeskillingen skulle betalas på tillträdesdagen d 22 febr 1995.
"Köpets fullbordan är beroende av, att Hans S senast d 31 dec 1994 har försålt en så stor del av aktierna i AB, att den köpeskillingen motsvarar köpeskillingen för fastigheten. För det fall köparen Hans S ej tecknat överlåtelseavtal avseende nämnda aktier skall han senast d 22 dec 1994 skriftligen meddela säljaren detta, varvid Hans S samtidigt äger rätt att påkalla hävning av köpet. Skulle sådant meddelande inte lämnas är köparens hävningsrätt förfallen.
Om köpet ej fullbordas enligt ovan, utan förfaller genom hävning från köparens sida, har säljaren ej någon rätt till ersättning från köparen. Härvid skall erlagd handpenning i sin helhet omgående återbetalas till köparen." Aktieförsäljningen avsåg aktierna i ett Hans S tillhörigt aktiebolag.
Den 5 jan 1995 skickade Hans S genom sitt dåvarande juridiska ombud, advokaten Stefan S, ett telefax till mäklaren Lennart A på MHF. I detta angavs att Hans S "har noterat att han ännu ej erhållit något av säljarna undertecknat köpekontrakt enligt tidigare diskussioner" och att Hans S "uppfattar läget på det sättet att säljarna inte accepterat tidigare förslag och att avtalet därigenom förfallit".
Samma dag d 5 jan 1995, översände Lennart A ett telefax till Stefan S. I detta påstods att bindande avtal förelåg. Hans S uppmanades vidare att erlägga handpenningen. I ett nytt telefax från Lennart A till Stefan S d 13 jan 1995 hävdades det åter att ett bindande avtal förelåg och att makarna S inte hade utnyttjat sin möjlighet att häva köpet enligt § 18 i köpekontraktet.
Enligt § 18 i avtalet är köpets fullbordan beroende av att Hans S senast d 31 dec 1994 försålt aktierna i bolaget. Sådan försäljning har ostridigt inte ägt rum. Avtalet har således förfallit. Detta gäller alldeles oberoende av om Hans S tecknat överlåtelseavtal d 22 dec 1994 eller inte, eller om han påkallat hävning av köpekontraktet den dagen. Enligt andra ledet i 18 § 1 st har de haft en skyldighet att skriftligen meddela syskonen E senast d 22 dec 1994 om försäljningen av aktierna fortfarande var aktuell. Syskonen E kände till att de saknade tillgångar utöver aktierna som skulle möjliggöra fastighetsförvärvet. Informationsplikten skall därför betraktas som en ren ordningsföreskrift. Underlåtenhet att iakttaga en ordningsföreskrift grundar inte skadeståndsansvar. Hans S meddelade dock Lennart A muntligen d 21 dec 1994 att aktieöverlåtelsen inte kommit till stånd.
Makarna S har från denna tid till d 5 jan 1995 agerat som om bindande avtal träffats bl a genom att Hans S förklarat för Lennart A att han var i slutskedet av att sälja aktierna i sitt bolag och genom att makarna S framförde önskemål om att flytta in saker i garaget.
Syskonen E har inte förhållit sig passiva. Istället har de genom sin mäklare och sitt juridiska ombud alltsedan undertecknandet av köpekontraktet varit i kontakt med Hans S vid ett flertal tillfällen för att förmå honom att erlägga handpenningen. Hans S har berättat att aktieförsäljningen blivit försenad men skulle slutföras endera dagen och syskonen E har då accepterat att Hans S dröjt med inbetalningen av handpenningen några dagar. Hans S har vid dessa kontakter vidhållit att makarna hade för avsikt att fullfölja fastighetsförvärvet.
Syskonen E fick inte d 5 jan 1995 veta att aktieförsäljningen inte blivit av. Hans S lämnade inget konkret besked.
Ett undertecknat köpekontrakt översändes per telefax till MHF d 9 jan 1995. Anledningen till att köpekontraktet blivit liggande på Dahlman Magnusson Advokatbyrå var att parterna skulle träffas i samband med att handpenningen skulle erläggas och då skulle även originalavtalet överlämnas. För det fall makarna S var osäkra på huruvida bindande avtal ingåtts eller ej eller önskade erhålla ett exemplar av köpekontraktet hade det varit mycket enkelt att be om detta. Köpekontraktet hade i så fall omgående vidarebefordrats till dem med bud. Makarna S efterfrågade inte det undertecknade avtalet förrän d 5 jan 1995.
Syskonen E: När Hans S under hösten 1994 kontaktade MHF och anmälde sitt intresse för fastigheten talade han om att han ägde ett bolag som han stod i begrepp att överlåta aktierna i. Hans S påstod i kontakter med Lennart A att han när som helst kunde låna upp den ifrågavarande köpesumman vid vilken bank som helst. Av princip ville han dock betala kontant. Eftersom han var i slutskedet med förhandlingar om en överlåtelse av aktierna i sitt bolag skulle han snart erhålla kontanter i vart fall motsvarande köpeskillingen. På detta stadium redogjordes inte närmare för omständigheterna kring aktieförsäljningen. Hans S framställde sig själv som en kapitalstark köpare och därför accepterade de att tidpunkten för handpenningens erläggande senarelades. Makarna S har genom sitt agerande gentemot dem övertygat dem om att de hade för avsikt att fullfölja köpet. De uppfattade inte att aktieaffären var en nödvändig förutsättning för köpet.
Makarna S: När Hans S kontaktade MHF under hösten 1994, gjorde han helt klart att han för stunden saknade medel att förvärva fastigheten med men att han stod i begrepp att överlåta aktierna i sitt bolag vilket skulle möjliggöra ett kontant förvärv av fastigheten. Hans S föreslog därför en avtalskonstruktion innebärande, att han och hans hustru ägde rätt att frånfalla fastighetsförvärvet inom en viss tidsperiod, om aktieöverlåtelsen inte blev av. Det gjordes aldrig gällande att aktieaffären på något sätt var klar utan endast att seriösa diskussioner fördes om ett visst avtalsinnehåll. För Hans S var det en avgörande förutsättning för avtalet att kontant betalning skulle erläggas när aktieöverlåtelsen var genomförd. Om aktieaffären inte kunde genomföras skulle inte syskonen E kunna rikta några krav mot dem. Detta var bakgrunden till att de avvisade ett erbjudande från Lennart A att före det att aktieöverlåtelsen var helt klar, mot erläggande av handpenningen, tillträda fastigheten.
Hans S har inte försökt visa att han var en kapitalstark köpare utan har hela tiden framhållit att husköpet skulle finansieras med likviden från den aktieförsäljningen. Köpeavtalets konstruktion visar tydligt att aktieförsäljningen var en nödvändig förutsättning för att fastighetsköpet skulle bli av. Detta har de även muntligen meddelat säljarna.
Syskonen E: I slutet av december 1994 och i början av januari 1995 uppmanade mäklaren Lennart A vid ett flertal tillfällen Hans S att omgående erlägga handpenningen. Dessa kontakter framgår av Lennart A:s tjänsteanteckningar i ärendet.
Hans S uppgav under kontakterna med Lennart A att aktieöverlåtelsen var nära förestående och att förhandlingarna endast blivit något fördröjda. Vid ett flertal tillfällen utlovade han att handpenning skulle erläggas så snart aktieöverlåtelsen var avslutad. Detta skulle vara nära förestående. Den 21 dec 1994 kontaktade Lennart A Hans S. Denne uppgav vid samtalet att affären nu slutförhandlades och att det inte förelåg några problem.
Lennart A frågade vid ett flertal tillfällen Hans S varför handpenningen inte erlades. Hans S ifrågasatte inte vid något tillfälle att det förelåg ett bindande köpekontrakt mellan parterna. De har således, genom Lennart A accepterat att erläggandet av handpenningen drog ut något på tiden, men utgick hela tiden från att makarna S hade för avsikt att fullfölja sina förpliktelser enligt kontraktet.
Hans S kontaktade Lennart A d 12 och 13 dec 1994 och framförde att makarna S önskade flytta in i fastigheten till nyåret. Han frågade om de kunde få tillgång till garagen på fastigheten för att härbärgera visst möblemang.
Under denna tid planerades vid ett flertal tillfällen för ett möte på MHF:s kontor. Avsikten med mötet var dels att makarna S skulle erlägga handpenningen, dels också att deras ombud Ulrika Langenius skulle överlämna köpekontraktet till makarna S. Kontraktet hade av praktiska skäl inte översänts tidigare, eftersom ett möte ändock skulle äga rum. Hans S lämnade återbud i sista stund till dessa möten. Han uppgav att han inte hade tid att närvara eftersom han slutförhandlade om aktieöverlåtelsen.
Hans S lämnade under denna period inte besked till vare sig dem eller Lennart A om att den tilltänkta aktieaffären inte skulle komma att genomföras.
Makarna S: Hans S hade kontinuerlig kontakt under den aktuella perioden med Lennart A och höll denne underrättad om aktieaffärens utveckling. Vid ett telefonsamtal d 21 dec 1994 underrättade Hans S Lennart A om att den avsedda aktieöverlåtelsen inte hade skett. Hans S upplyste också om att aktieöverlåtelsen antagligen inte skulle bli av på det sätt som ursprungligen var avsett. Förhandlingar pågick då fortfarande i en sådan omfattning att fastighetsköpet var möjligt men det såg inte lika ljust ut som tidigare.
Det kan inte vitsordas att möten mellan Hans S och Lennart A varit utsatta vid olika tillfällen för handpenningens erläggande, och att Hans S i sista stund lämnat återbud. Hans S har inte försäkrat för Lennart A att han skulle erlägga handpenningen snarast möjligt. Hans S har inte heller anmält intresse till Lennart A av att flytta in i fastigheten under nyårshelgen. De har inte haft för avsikt att flytta in i fastigheten före det att villkoren i avtalet var uppfyllda.
Syskonen E: Vid ett möte på kärandeombudets kontor d 16 febr 1995 gjorde makarna S genom Hans S och ombudet Stefan S gällande att de stod fast vid köpet, men att de ville erlägga köpeskillingen vid ett senare tillfälle. Hans S föreslog att köpeskillingen skulle erläggas i form av aktieoptioner i Hans S:s aktiebolag. Hans S visade upp ett optionsavtal och övriga närvarande förelades sekretess om dess innehåll. Det föreslogs i övrigt inga säkerheter för rätt fullgörande från Hans S.
Makarna S har genom detta erbjudande agerat motsägelsefullt. Advokaten S uppgav i telefax d 5 jan 1995 till Lennart A att bindande köpeavtal inte förelåg mellan parterna. Trots detta har Hans S d 16 febr 1995 sagt att makarna S stod fast vid köpet, dock under andra betalningsvillkor. De har, genom att påstå att bindande avtal inte förelåg, försökt att omförhandla villkoren.
Makarna S: Den 16 jan 1995 åt Hans S lunch med Lennart A. I anslutning till lunchen överräckte Lennart A ett kuvert till Hans S med originalavtalen. Detta var första gången de erhöll de av syskonen E undertecknade köpekontrakten i original.
Som muntlig bevisning har syskonen E åberopat vittnesförhör med Lennart A.
Makarna S har åberopat förhör under sanningsförsäkran med Hans S.
Som skriftlig bevisning har syskonen E åberopat köpekontrakt av d 9 dec 1994, brev av d 11 maj 1994 från Mats H till Elling E, företrädare för syskonen E, brev av d 30 nov 1994, telefax av d 7 dec 1994 samt telefax från Stefan S av d 5 jan 1995 till Lennart A.
När det sedan gäller frågan om tolkningen av § 18 i köpeavtalet kan det till en början fastslås att första och andra meningen i första stycket inte på ett klart sätt reglerar vad som gäller mellan parterna i fråga om köpets fullbordan och hävningsrätten. Enligt första meningen är köpets fullbordan beroende av om Hans S sålt aktier motsvarande köpeskillingen senast d 31 dec. Sett för sig innebär detta att avtalet är förfallet om försäljningen inte har skett senast den dagen. I andra meningen föreskrivs emellertid att Hans S senast d 22 dec skall skriftligen meddela säljaren om han inte tecknat överlåtelseavtal avseende nämnda aktier och att han samtidigt äger rätt att påkalla hävning av köpet. Skulle sådant meddelande inte lämnas är köparens hävningsrätt förfallen. Vad som gäller om överlåtelseavtal skulle tecknas eller aktierna säljas någon av de mellanliggande åtta dagarna framgår inte av kontraktsbestämmelsen.
Vid en jämförelse av de båda datumbestämmelserna framstår den första som definitiv och av avgörande betydelse för köpets fullföljd. TR:n sätter tilltro till vad Hans S uppgivit om att en aktieförsäljning på hans villkor var en förutsättning för köpet och att syskonen E varit införstådda med det. Det fanns därmed anledning för dem att fastställa en slutdag för aktieförsäljningen. Efter d 31 dec var säljarna således fria att vända sig till andra spekulanter om aktieförsäljningen inte blev av. Däremot har det inte framkommit något viktigt skäl varför Hans S redan d 22 dec skulle skriftligen meddela säljarna om överlåtelseavtal inte träffats. Enligt TR:ns mening har Hans S haft fog för uppfattningen att den bestämmelsen var av underordnad betydelse i förhållande till datumangivelsen i första meningen och att den haft karaktären av en ren ordningsföreskrift. Den omständigheten att han underlåtit att följa föreskriften innebär inte som TR:n ser det att makarna S är bundna vid fastighetsköpet.
HovR:n tar först ställning till Hans S:s och Lotta S:s påstående att bindande avtal om köp av fastigheten inte träffats.
Det är ostridigt i målet att Hans S skrivit under köpeavtalet d "5" dec 1994 för egen och Lotta S:s räkning. Cecilia E och hennes medparter har uppgett att de undertecknade köpeavtalet någon gång under tiden d 9-d 19 dec 1994. Så som Hans S och Lotta S har fört sin talan här har HovR:n att lägga denna uppgift till grund för sin prövning. Utredningen visar att Hans S först d 5 jan 1995 tillkännagav för Lennart A att han och hans hustru inte ville stå kvar vid köpet.
Med hänvisning till vad som har anförts och med utgångspunkt i att Cecilia E och övriga säljare undertecknat köpehandlingen senast d 19 dec 1994 finner HovR:n att Hans S och Lotta S blivit bundna av köpeavtalet innan de meddelade Lennart A att de hade ångrat sig.
Bestämmelsen är som TR:n har anfört oklar och motsägelsefull. Dess avfattning möjliggör både den tolkning som Cecilia E och hennes medparter gör gällande och den som Hans S och hans hustru hävdar. Det finns inte någon utredning om vad parterna avsåg med bestämmelsen. Enligt HovR:n bedömande ger de gängse metoderna för att tolka ett avtal föga ledning i detta fall. Parterna får anses ha varit jämnstarka. Båda sidorna anlitade juridiskt biträde i och för affären. Varför den omtvistade bestämmelsen avfattades på sätt som skedde har inte utretts i målet. Ingenting har framkommit som tyder på att bestämmelsen formulerats av bara den ena parten. I denna situation är HovR:n hänvisad till att försöka tolka bestämmelsen med ledning av vad som är känt om de bakomliggande förhållandena.
Det är utrett att säljarna och köparna varit helt på det klara med att en förutsättning för köpet var att Hans S kunde sälja aktier i det företag som han var delägare i och vidare att avtalets parter hade diskuterat vad som skulle gälla om aktieförsäljningen inte kunde genomföras. I en tidigare version av köpeavtalet villkorades köpet endast av att aktierna hade sålts senast d 31 dec 1994. I en senare version som blev den slutgiltiga intogs dessutom bestämmelsen om att Hans S hade att meddela säljarna senast d 22 dec samma år om han inte hade tecknat överlåtelseavtal beträffande aktierna. Den först nämnda bestämmelsen är klar och entydig och ter sig logisk i ljuset av vad som gällde om Hans S:s möjlighet att genomföra köpet. Tillägget om dennes underrättelseskyldighet och verkan av underlåten underrättelse m m kan dock inte antas ha tillkommit av en slump; de rättsverkningar som var knutna till tilläggsbestämmelsen var viktiga sett från såväl säljarnas som köparnas synpunkt. Den skyldighet att vara aktiv som tilläggsbestämmelsen ålade Hans S om han ville häva köpet framhölls särskilt för denne av hans dåvarande ombud. Det kan vid angivna förhållande hållas för uteslutet att Hans S inte förstått betydelsen av tilläggsbestämmelsen som inte heller den, sedd för sig, är på något sätt oklar. På grund av vad som har anförts och då de båda bestämmelser i § 18 i köpekontraktet varigenom köpet villkorats är oförenliga, anser HovR:n att den senast tillkomna bestämmelsen måste ges tolkningsföreträde. I överensstämmelse med vad som har anförts finner HovR:n att köpeavtalet skall tolkas så att en förutsättning för att avtalet inte skulle gälla mot Hans S och Lotta S var att de hävde avtalet i den ordning som föreskrevs i § 18 i kontraktet. Det är ostridigt i målet att Hans S och Lotta S inte lämnat säljarna något sådant meddelande som sägs i bestämmelsen. De har inte visat att de lämnat ett sådant meddelande till Lennart A. De har därför varit skyldiga att fullfölja köpet. Då de inte gjort det, har de blivit skadeståndsskyldiga gentemot Cecilia E och de andra säljarna.
HovR:ns domslut. 1. Med ändring av punkten 1 i TR:ns domslut förpliktar HovR:n Hans S och Lotta S att solidariskt till Cecilia E, Anna E och Per E utge sammanlagt 4 482 946 kr jämte ränta på 4 000 000 kr enligt 6 § räntelagen från d 14 juli 1995.
Vi anser att HovR:ns domskäl från det stycke --- som börjar "Bortsett från här inte aktuella undantagsfall" till det stycke --- som slutar "innan de meddelade Lennart A att de hade ångrat sig" bör ha följande lydelse.
Såvitt framkommit i målet hade samtliga parter på både säljarsidan och köparsidan undertecknat köpekontraktet senast d 19 dec 1994. Utredningen ger vid handen att båda parter vid denna tidpunkt ansåg sig bundna av och avsåg att fullfölja det köpeavtal de undertecknat samt att båda parterna genom sitt agerande givit uttryck för denna vilja. Genom Lennart A:s vittnesmål finner HovR:n styrkt att denne vid flera tillfällen inför och efter den tidpunkt då handpenningen skulle ha erlagts varit i kontakt med Hans S och påkallat att köpet skulle fullföljas och att Hans S vid dessa kontakter gett tillkänna att han och hans hustru alltjämt avsåg att fullfölja avtalet genom att betala handpenning. Säljarna har genom Lennart A handlat på ett sådant sätt att någon tvekan om deras önskan att fullfölja köpet inte kan ha förelegat hos Hans S och Lotta S. Någon anledning till att på grund av allmänna rättsgrundsatser inte anse det undertecknade köpekontraktet bindande d 19 dec 1994 har således inte framkommit. Inte heller kan det anses framgå av köpekontraktet att det skulle vara utgivet och mottaget av båda parter för att vara gällande.
Föredraganden, RevSekr Thornefors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Hans S och Lotta S undertecknade d 9 dec 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun från dess dåvarande ägare syskonen Cecilia E, Anna E och Per E. Dessa har uppgivit att Cecilia E och Anna E samt ställföreträdaren för den då omyndige Per E undertecknade köpekontraktet för fastigheten vid olika tidpunkter mellan d 9 och d 19 dec 1994.
Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp avseende fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun inte har kommit till stånd mellan Hans S och Lotta S å ena sidan samt Cecilia E, Anna E och Per E å andra sidan.
HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. Hans och Lotta S undertecknade d 9 dec 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun från dess dåvarande ägare, syskonen Cecilia, Anna och Per E. Dessa har uppgivit att Cecilia E och Anna E samt ställföreträdaren för den då omyndige Per E undertecknade köpekontraktet vid olika tidpunkter mellan d 9 och d 19 dec 1994.
Hans S och Lotta S har gjort gällande att de frånträdde köpet genom ett fax d 5 jan 1995 till den för köpet anlitade fastighetsmäklaren, innan syskonen E utgivit en undertecknad köpehandling eller i vart fall innan en sådan handling kommit dem till handa d 16 jan 1995.
Syskonen E har inte ifrågasatt att faxmeddelandet gav uttryck för Hans S:s och Lotta S:s önskan att frånträda köpet men har hävdat att det redan dessförinnan förelåg ett bindande köp genom att köpekontraktet undertecknats av båda parter. De har också gjort gällande att Hans S och Lotta S under tiden mellan d 19 dec 1994 och d 5 jan 1995 handlat som om ett bindande avtal hade träffats. De har dessutom hänvisat till att det av dem undertecknade köpekontraktet efter undertecknandet överlämnats till deras juridiska ombud samt att det varit tillgängligt för Hans S och Lotta S före d 5 jan 1995 men att dessa valt att inte efterfråga kontraktet.
I förevarande fall är ostridigt att det av syskonen E undertecknade köpekontraktet inte hade överlämnats till Hans S och Lotta S, när dessa d 5 jan 1995 meddelade att de önskade frånträda köpet. Varken det förhållandet att kontraktet före denna dag hade överlämnats till syskonen E:s eget ombud eller någon annan i målet åberopad omständighet har medfört att ett bindande köpeavtal skall anses ha kommit till stånd.
HD förklarar att ett giltigt avtal om köp avseende fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun inte har kommit till stånd mellan Hans S och Lotta S, å ena sidan, samt Cecilia E, Anna E och Per E, å andra sidan. HD meddelar prövningstillstånd beträffande målet i övrigt.
Referenten, JustR Håstad, med vilken JustR Magnusson instämde, var skiljaktig beträffande motiveringen på sätt som framgår av följande yttrande: Hans och Lotta S --- se HD:s domskäl de fem första styckena (läs HD:s domskäl under II, 1-3 st samt HD:s domskäl under I, 5-6 st; red:s anm). --- först undertecknats av säljaren.
I förevarande fall är det ostridigt att det av syskonen E undertecknade köpekontraktet inte hade kommit Hans och Lotta S till handa, när dessa d 5 jan meddelade att de önskade frånträda köpet. Varken det förhållandet att kontraktet före denna dag hade överlämnats till syskonen E:s eget ombud eller någon annan i målet åberopad omständighet har medfört att ett bindande köpeavtal skall anses ha kommit till stånd.
NT 1871 s. 544; NJA 1893 s. 38
T483-98