Source: http://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/betriebskosten-einzelpositionen/21-abrechnungsfristen-nachzahlung.html
Timestamp: 2017-03-27 14:25:22
Document Index: 51930692

Matched Legal Cases: ['§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 9', '§ 242', '§ 556', '§ 556', 'BGH']

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Drucken E-Mail Nach Einführung der Abrechnungs- und Ausschlussfristen des § 556 BGB gab es zahlreiche Urteile des BGH wegen zu spät erstellter oder korrigierter Abrechnungen. In allen Fällen forderten Vermieter eine Nachzahlung und in allen Fällen entschied der BGH gegen die Vermieter!
dass ein Vermieter, der die zwölfmonatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 versäumt hat, keine Nachforderungen mehr stellen kann,
wer als Mieter irrtümlich eine Nebenkostenabrechnung bezahlt, die er erst nach Ablauf der gesetzlichen Jahresfrist erhielt, kann das Geld zurückverlangen (BGH VIII ZR 95/05),
korrigiert der Vermieter die Abrechnung nach Fristablauf und wird aus einem Guthaben sogar eine Nachzahlung, so ist der Vermieter nach Fristablauf an die Abrechnung gebunden und sogar verpflichtet, dieses Guthaben an den Mieter auszuzahlen. (BGH Az. VIII ZR 190/06)
korrigiert der Vermieter die Abrechnung nach Fristablauf und errechnet einen höheren Nachzahlungsbetrag, so ist er auch in diesem Fall an die alte Abrechnung gebunden. Der Mieter ist nur zur Zahlung des ursprünglich errechneten Nachzahlungsbetrages verpflichtet (BGH Az.: VIII ZR 115/04).
BGH Az. VIII ZR 94/05: Die Abrechnungen der Jahre 2001 und 2002 trudeln in 2004 ein
Mit Schreiben vom 26. Januar 2004 teilte der Vermieter dem schon lange ausgezogenen Mieter die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 mit. Die sich daraus ergebende Nachforderung in Höhe von 185,89 € beglich der Mieter anstandslos. Nach einem Blick ins BGB forderte der ehemalige Mieter seinen Vermieter jedoch auf, die Nachzahlung wieder zurück zu erstatten. Sie sei wegen Versäumung der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen gewesen, was er bei der Zahlung nicht gewusst habe. Die Klage wurde zugunsten des ehemaligen Mieters entschieden. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, der auf den hier in Rede stehenden Abrechnungszeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 Anwendung findet, ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Danach hat der Beklagte dem Kläger die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 mit Schreiben vom 26. Januar 2004 nicht fristgemäß mitgeteilt. Da nicht ersichtlich ist, dass der Beklagte die Versäumung der Frist nicht zu vertreten hat ist die Geltendmachung der Nachforderung ausgeschlossen. Die Zahlung des ehemaligen Mieters wurde auf eine nicht bestehende Schuld und damit ohne Rechtsgrund geleistet. Bei nicht fristgerechter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten. Weiter führte der BGH aus, Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (BGH Az.: VIII ZR 94/05).BGH Az. VIII ZR 115/04: In einem zweiten vom BGH entschiedenen Fall aus dem Jahr 2004 ging es zum einen um die Frage, ob ein falsch gewählter Umlageschlüssel zu den formalen oder materiellen Fehlern der Betriebskostenabrechnung zählt und ob der Vermieter durch eine zu spät durchgeführte Korrektur seinen Anspruch auf Erstattung des Nachzahlungsbetrages verliertIn dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 € gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 694,14 € endete. Diesen Betrag machte der Vermieter mit seiner Klage geltend.
Aber handelte es sich bei Verwendung eines falschen Umlageschlüssels überhaupt um einen materiellen Fehler oder nicht vielmehr um einen formellen Fehler? Nein, sagte dazu der Bundesgerichtshof. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zu einer solchen Abrechnung gehört die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen. Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung gerecht, es wurde ein nachvollziehbarer Verteilschlüssel angegeben, nur leider der Falsche. Somit liegt ein inhaltlicher Fehler vor.Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist allerdings nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Dies war jedoch nicht der Fall. Im Januar 2003 war deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Der Mieter muss die Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrages von 658,01 € zahlen, zur Zahlung des neu ausgerechneten Betrages ist er nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht verpflichtet (BGH Az.: VIII ZR 115/04).
BGH Az. VIII ZR 190/06: Aus einem Guthaben wird eine Nachzahlung, leider zu spät korrigiert
Im Dezember 2004 erstellte die Vermieterin die Abrechnung für das Jahr 2003, es ergab sich ein Guthaben über 208,73 Euro für die Mieter. Im Februar 2005 schaute die Vermieterin noch einmal über die Abrechnung und musste einige Posten korrigieren, die Mieter sollten nun noch 115,06 Euro an die Vermieterin überweisen, das zuvor errechnete Guthaben wurde nicht ausgezahlt. Der Mieter zahlte nicht, die Vermieterin zog vor Gericht. Auch hier verwies der BGB wieder auf die Abrechnungs- und Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3. Die Abrechnungsfrist und die Ausschlussfrist von Nachforderungen nach Fristablauf dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und soll Streit vermeiden. Selbst wenn aus einem Guthaben ein Nachzahlungsbetrag wird, so ist der Vermieter nach Fristablauf an die Abrechnung gebunden und sogar verpflichtet, dieses Guthaben an den Mieter auszuzahlen. Leistet der Vermieter einer auf der Nebenkostenabrechnung basierenden Zahlungsaufforderung des Mieters nicht Folge, kann dieser aufgrund des Guthabens sogar gegen die monatliche Mietforderung aufrechnen.
Zurück	Weiter Nebenkosten aktuell	Heizkostenabrechnung | Verbrauch Schätzung Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Für die formelle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Heizkostenabrechnung | Abnahmegebühr Schornsteinfeger Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Die Abnahmegebühr des Schornsteinfegers für eine neue Heizungsanlage ist nicht in die Heizkostenabrechnung einzustellen, da sie nicht laufend anfällt (AG Schöneberg vom 21. Februar 2008, 109 C 257/07, MM 2008, 299).	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Betriebskostenabrechnung | Zweifelhafte Abrechnungsposten Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Hat ein Wohnungsmieter Zweifel an einzelnen Posten der Nebenkostenabrechnung, muss er seine Beanstandungen innerhalb der dafür vorgesehenen einjährigen Einwendungsfrist beim Vermieter anmelden. Es reicht nicht aus, dass er die gleichen Einsprüche schon in früheren Jahren dem Vermieter angezeigt hat.
In dem verhandelten Fall hatte ein Kölner Vermie...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Betriebskostenabrechnung | Erstanschaffung von Gartengeräten & Pflanzen, Neuanlage... Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Die Erstanschaffung von Pflanzen sowie die Neuanlage eines Gartens sind keine laufenden und wiederkehrenden Betriebskosten entschied das Landgericht Berlin. Hier hatte ein Berliner Vermieter genug von der Betontristesse in seinem Hinterhof und er Schritt zur Tat, der Hof wurde bepflanzt. Verschnupft reagierten die Mieter, der Eigentümer hatte die A...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Betriebskostenpauschale | Kein Auskunftsrecht zu den tatsächlichen Kosten... Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn ...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Ziergarten | Kosten der Gartenpflege Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Der Vermieter kann die Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegen, dies gilt auch dann, wenn ein Mieter den Garten nicht nutzen kann. Eine gepflegte (gemeinschaftliche) Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzl ich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Diese gesteigerte Wohnqualität wird auch Mi...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Leerstand | Umlage Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Betriebskostenvorauszahlung | Höhe Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Sind die Betriebskostenvorauszahlungen zu gering bemessen, ist dies rechtliche ohne Bedeutung. Der Mieter ist in diesem Fall grundsätzlich verpflichtet, die Nachzahlung in voller Höhe zu erbringen. Der Vermieter begeht keine Pflichtverletzung bei Vertragsabschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die die Höhe der später anfallend...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Heizkostenabrechnung | Nutzerwechsel / Zwischenablesung Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Der Fall: Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Vermieterin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr für die Zwischenablesung in Höhe von 30,74 EUR. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunternehme...	mehr ...	Amazon Werbung
Betriebskosten	Betriebskosten Umstellung von Teil- oder Inklusivmietverträgen Die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch d...	Betriebskosten	Betriebskostenabrechnung - Ihr Recht auf Belegeinsicht und Kopien... Falls sie als Vermieter eine Hausverwaltung beschäftigen, werden sie von dieser sicher auch Rechenschaft über die Ausgaben wünschen und nicht darauf vertrauen, dass schon alles seine Ordnung hat. Genau so selbstverständlich hat ein Mieter das Recht, ...	Betriebskostenabrechnung	Wie gehe ich als Vermieter eine Betriebskostenabrechnung an?... Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt di...	Betriebskosten	Wie müssen die Nebenkosten in der Abrechnung auf... Wie es dem Vermieter gefällt?
Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Kost...	Betriebskosten	Jährlich wechselnde Wohnflächen in der Nebenkostenabrechnung - ist... Der Kläger ist Vermieter einer von den Beklagten gemieteten Sechs-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt er Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 200...	Betriebskosten	Abfluss- oder Leistungsprinzip? Wie sind Betriebskosten abzurechnen? Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen...	Betriebskostenabrechnung	Getrennte Abrechnungszeiträume für warme und kalte Betriebskosten Der Fall: Die Kläger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung. Im Mietvertrag waren einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten festgelegt. Nach Ende des Mietverhältnisses zahlte der Ve...	Betriebskosten	Heizkosten sind nach Verbrauch abzurechnen Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist es allgemein üblich, die in einem Jahr angefallenen Kosten nach dem Abflussprinzip zu behandeln. Das heißt, der Vermieter rechnet bei der Nebenkostenabrechnung die Kosten ab, mit denen er selbst im Abrechnung...	Betriebskostenabrechnung	Der rechtssichere Versand der Betriebskostenabrechnung Oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: Die Betriebskostenabrechnung wurde per Post verschickt und kam nie an oder das Übergabe-Einschreiben (Einschreiben mit Rückschein) kommt zurück. Auch wenn sie großes Vertrauen in die Zusellungskünste...	Betriebskostenabrechnung	Der Vermieter erstellt jahrelang keine Abrechnung, darf er... Selbst wenn für einen längeren Zeitraum die Betriebskosten nicht abrechnet wurden, ist die Regelung aus dem Mietvertrag damit nicht geändert worden und das Recht zur Geltendmachung nicht verwirkt.
Der Fall: 1982 zogen die Mieter in die Wohnung ein. ...	Betriebskosten	Unwirtschaftliche Betriebskosten? Der Mieter ist in der Beweispflicht!... Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Darlegungs- und Beweispflicht trifft ...	Betriebskosten	Was ist eine Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen? Zur Miete in der Eigentumswohnung? Welcher Umlageschlüssel zählt?
Hieran denken viele Mieter und Vermieter nicht, wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt die angefallenen Kosten nicht na...	Kein Vermieter sollte darauf verzichten, jedem abgeschlossenen Mietvertrag eine Hausordnung als Anhang hinzuzufügen. Krawall im Hausflur, unerlaubtes Abstellen von Gegenständen in den Fluchtwegen, Grillen auf dem Balkon. Wer kennt nicht die negativen Auswirkungen, wenn viele Menschen ohne allgemein verbindliche Regeln zusammenleben. Mit dieser Vorlage einer Hausordnung erhalten Sie ein eindeutiges Regelwerk, das alle Lebens- und Risikobereiche abdeckt und Ihren Mietern zu einem lebenswerten Wohnumfeld verhilft. Lassen Sie bei Abschluss des Mietvertrages die Hausordnung vom Mieter unterschreiben und händigen Sie ihm ein Exemplar aus. downloaden, ausfüllen, fertig!