Source: http://www.infovivienda.es/indice/alquiler/informacion-para-el-inquilino/
Timestamp: 2018-05-21 04:42:27
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Matched Legal Cases: ['artículo 98', 'artículo 16', 'artículo 23', 'artículo 23', 'artículo 27', 'artículo 11', 'artículo 1124', 'artículo 28', 'artículo 22', 'artículo 16', 'artículo 1124', 'Artículo 11', 'artículo 1256', 'artículo 26', 'Artículo 22', 'artículo 1265', 'artículo 1484', 'artículo 15', 'artículo 96', 'artículo 1559', 'artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 202', 'artículo 21', 'artículo 22', 'artículo 172', 'artículo 131', 'artículo 13']

Infovivienda > Alquiler > Información para el inquilino
Los inquilinos/arrendatarios tienen una serie de derechos, obligaciones y limitaciones marcados por la ley y por las decisiones de los tribunales. Cuestiones como la fianza, si se puede arrendar una habitación, uso de la vivienda, si puede o no hacer obras, régimen de gastos, mascotas, sucesión en caso de muerte o divorcio, consecuencias del impago de la renta se tratan en este apartado.
1. Como inquilino, ¿debo pagar algún impuesto por formalizar un contrato de alquiler?
Sí. El inquilino debe satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que a partir del 2015 tributa al 0,5% en Cataluña (solamente paga este impuesto el alquiler de vivienda habitual y permanente).
Algunos conceptos que deben tenerse en cuenta son los siguientes:
Base imponible: La base imponible (es la cantidad que sirve de base para aplicar el tipo de gravamen) se calcula según los siguientes parámetros:
Cuando el contrato concrete una duración, la base imponible coincidirá con el importe total a satisfacer durante el total de duración previsto en el contrato.
Cuando el contrato no concrete duración, la base imponible será el resultado de computar 6 anualidades de alquiler.
Tipo de gravamen: El porcentaje que se aplica sobre la base imponible y que determina la cantidad a ingresar: para el año 2015 y siguientes es el 0,5%.
Sujeto pasivo: El obligado a presentar la liquidación y hacer el pago del impuesto es el inquilino. Ahora bien, el arrendador puede ser considerado responsable subsidiario (art. 9.1.b Real Decreto 828/1995).[1] Para evitar la responsabilidad, el arrendador ha de exigir y conservar el justificante de la liquidación.
Plazo de liquidación: 1 mes desde la fecha del contrato de alquiler.
Modelo de liquidación: Modelo 600 (Código de tarifa AUR). Descargar modelo: http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Modelos_y_formularios/Declaraciones/Resto_de_modelos/600/mod600e.pdf
Organismo competente: Oficinas liquidadoras de la Agencia Tributaria de Cataluña del territorio donde radica el inmueble. En algunas oficinas se puede pedir cita previa: http://www.e-tributs.cat/ca/Utilitats/Pagines/CitaPreviaOficina.aspx
También puede tramitarse presentando la autoliquidación en las entidades financieras conveniadas.
Contrato de alquiler de 1 año con renta de 500€/mes
Base imponible: 6.000€ (500€ x 12 meses) x ITP (0,5%)= 30€/año
[1] Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOE 22/06/1995 núm. 148).
2. ¿Quién debe pagar la comisión de la inmobiliaria que ha ayudado a alquilar el piso?
Cuando el arrendador contacta con una inmobiliaria para que esta le oferte su vivienda a los inquilinos potenciales, realizan un contrato de "mediación inmobiliaria". Con esto, la inmobiliaria se encarga de ofertar la vivienda y encontrar a un inquilino para alquilarla a cambio de obtener una comisión (usualmente esta comisión corresponde a una mensualidad de renta).
Como el contrato de mediación inmobiliaria se realiza entre el arrendador y la inmobiliaria, en principio, debería ser el arrendador quien tiene que pagar la comisión a la inmobiliaria (de acuerdo con el art. 1.257 CC, los contratos solo producen efectos entre las partes que lo otorgan).
No obstante, en la práctica y según la costumbre del lugar, se establece en el contrato entre el arrendador y la inmobiliaria que será el inquilino quien pagará la comisión o que los gastos se repartirán entre ambas partes. Por este motivo, antes de estar interesado en una vivienda el inquilino deberá preguntar a la inmobiliaria acerca de la comisión y si existe la posibilidad de negociar su pago con el arrendador.
Así, ¿en qué supuestos estaría el inquilino obligado a pagar todo o parte de la comisión?
a) Cuando sea él quien acuda a la inmobiliaria para que le busquen una vivienda. [1]
b) Cuando el alquiler de la vivienda sea inicialmente encargado por el arrendador y, sin embargo, el inquilino acepte hacerse cargo de la totalidad o parte de la comisión.
[1] SAP Murcia de 9 mayo 2005, JUR 2005, 266173.
3. ¿Qué sucede si me piden una paga y señal para reservar la vivienda?
Se podrá formalizar un precontrato o contrato preliminar para reservar la vivienda a alquilar. Para que sea considerado como tal, la jurisprudencia del Tribunal Supremo [1] exige que este documento contenga los elementos básicos de un contrato de alquiler (ver punto 5 de la pàgina "El contrato de alquiler") y todos los requisitos que las partes deben desarrollar en un momento posterior.
Normalmente, para reservar la vivienda se formaliza un contrato de arras, y la cantidad a entregar habitualmente equivale a una mensualidad de renta. En nuestro derecho hay tres tipos de arras que pueden pactar las partes, según sus necesidades. En caso de no pactarse ningún tipo específicamente, se entenderá que las arras son confirmatorias, y la cantidad entregada como señal, es un anticipo a cuenta del precio del alquiler. [2]
Arras confirmatorias: Se entrega una cantidad a cuenta del precio del alquiler, [3] y su formalización tiene fuerza vinculante para ambas partes. En caso de incumplimiento la otra parte podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (art. 1124 CC).
Arras penales: La cantidad entregada a cuenta sirve de garantía del cumplimiento del contrato. Si el contrato se incumple por quien abonó la señal, ésta pierde la cantidad entregada, y la otra parte tiene la opción de elegir entre exigir el cumplimiento (con la correspondiente indemnización por los daños causados, que deberán ser probados) o resolver el contrato porque las arras constituyen una pena. [4]
Arras penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada a cuenta. Si la parte que no cumple el contrato es el inquilino perderá la señal entregada. Por el contrario si el que no cumple el contrato es el arrendador, está obligado a devolver el doble de lo entregado al inquilino (art. 1454 CC). Para que se aplique este tipo de arras es preciso que se pacte entre las partes de manera clara y precisa, ya que en caso contrario se entienden arras confirmatorias. [5]
[1] SSTS de 13 de Octubre de 2.005 (RJ 20057340), de 16 de Julio 2003 (RJ 20035144) y de 8 de febrero de 2010 (RJ 2010395).
[2] SSTS de 2 de Diciembre de 1988 (RJ 19889287), de 9 de Mayo de 1990 (RJ 19903693) y de 20 de Febrero de 1996 (RJ 19961261).
[3] STS de 22 de Septiembre de 1999 (RJ 19997265) y SAP de Asturias de 8 de mayo de 2003 (JUR 2003267743).
[4] En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, sólo cuando las partes lo hubieran pactado, así lo disponen las SSTS de 26 de Diciembre de 1991 (RJ 19984034) y de 19 de Mayo de 1998 (RJ 19919601).
[5] Tal y como recogen las SSTS de 12 de Julio de 1986 (RJ 19864504) y de 12 de diciembre de 1991 (RJ 19918998) y de 4 de marzo de 1996 (RJ 19961996).
4. ¿Qué información debe promocionarme un profesional al ofrecerme una vivienda en alquiler?
Cuando la oferta de la vivienda a alquilar se realiza de un empresario a un consumidor debe suministrarse al consumidor la información precontractual relevante sobre la vivienda de forma clara, comprensible y por escrito, excepto si existe oposición expresa de éste. [1]
Esta información debe contener: la identificación del oferente, el precio completo, la fecha de entrega y la duración del contrato, el procedimiento para poner fin al contrato, el derecho de desistimiento, las garantías ofrecidas y la dirección completa del lugar donde puede dirigirse para interponer una queja o reclamación (art. 60 RDL 1/2007) [2] y el plazo de vigencia de la oferta y demás características esenciales del contrato (ver punto 5 de la pàgina "El contrato de alquiler") (art. 97).
Además de lo comentado será preciso poner a disposición del inquilino antes de formalizar el contrato de alquiler la siguiente información: plano general del emplazamiento de la vivienda y sus servicios, su descripción detallada, materiales empleados en la construcción, instrucciones sobre el uso y la conservación de las instalaciones, así como de la evacuación del edificio y los datos identificadores de la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 4 RD 515/1989).
El incumplimiento de estas obligaciones dará lugar a la aplicación del régimen sancionador regulado en los artículos 49 a 52 del RDL 1/2007 (art. 11 RD 515/1989 y 49.1h RDL 1/2007), que califica las infracciones en leves, graves y muy graves con la sanción correspondiente (art. 50 y 51 RDL 1/2007). Además el consumidor podrá reclamar la indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento le haya causado (art. 128 RDL 1/2007).
[1] Tal y como exige el artículo 98.2 RDL 1/2007.
[2] Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (BOE 30/11/2007 núm. 287).
5. ¿Debo prestar fianza obligatoriamente?
Para el alquiler de vivienda debe entregarse obligatoriamente por el inquilino al arrendador, en concepto de fianza o depósito, una mensualidad de renta en metálico (art. 36.1 LAU), pues de lo contrario el arrendador podrá solicitar la resolución del contrato de alquiler (art. 27.2 b. LAU).
Durante los tres primeros años de contrato, la fianza no esta sujeta a actualizaciones, pero en cada prórroga anual del contrato las partes podrán exigir que se incremente o se disminuya la fianza hasta igualarse con la renta actual (art. 36.2 LAU). Cuando la duración del contrato exceda de tres años, la actualización se regirá por lo pactado por las partes y, si no se pacta nada, la fianza no se actualizará (art. 36.3 y 18 LAU). Ver pregunta "5. ¿Qué debo hacer con la fianza? ¿Para qué sirve la fianza?" del tema "Información para el arrendador".
6. ¿Cómo puedo recuperar la fianza? ¿Y si el arrendador se niega a devolvérmela?
El depósito de la fianza se gestiona por cada Comunidad Autónoma que fijará su propia normativa. En Cataluña, por ejemplo, la fianza debe depositarse obligatoriamente por el arrendador contractual en el Institut Catala del Sòl, mediante el modelo oficial, que podrá tramitarse en las entidades financieras conveniadas, en la Cámara de la Propiedad Urbana o en el propio organismo.
A la resolución del contrato de alquiler el arrendador es quien debe solicitar la devolución de la fianza, que deberá ingresarse en el número de cuenta bancaria indicado, de su titularidad, en 21 días desde la solicitud (art. 13.3 Decreto 147/1997).[1] El arrendador deberá devolver la fianza o cuantía resultante después de restar las deducciones para el caso que correspondan por desperfectos o gastos/pagos pendientes (ver pregunta 3.5). Éste dispondrá de un mes para devolverla al inquilino a contar desde la entrega de las llaves. A partir de este plazo, la cantidad que debe ser restituida devengará el interés legal del dinero a favor del inquilino (art. 36.4 LAU).
Si el arrendador se niega a devolver la fianza, debemos realizar un requerimiento de pago al arrendador (se aconseja realizarlo por burofax para que quede constancia) dándole un plazo para realizar la entrega de la cuantía de la fianza. Si en este plazo no se entrega, se podrá interponer una demanda judicial por el proceso monitorio ante los Juzgados de Primera Instancia (art. 812 y ss. LEC). Siempre que la reclamación no supere los 2.000€, no se necesita ni abogado ni procurador (arts. 23.2, 31.2, 814.2 y 818.1 LEC).
Para poder demostrar que el arrendador debe devolver toda la fianza al inquilino es muy importante disponer de un reportaje fotográfico de la vivienda al inicio y fin del contrato de alquiler, para poder demostrar el correcto estado de la vivienda, y los recibos de pago de todas las rentas y demás gastos de la vivienda, y adjuntar la documentación a la demanda.
[1] Decreto 147/1997, de 10 de junio, por el que se regula el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y el depósito de fianzas (DOGC 19/06/1997 núm. 2416).
7. ¿Me pueden exigir otras garantías adicionales a la fianza, como avales o seguros?
Ambas partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, como por ejemplo un aval personal o bancario u otras cantidades económicas en metálico.
Las garantías impuestas al inquilino en el contrato de alquiler pueden ser abusivas cuando son desproporcionadas en relación al riesgo asumido o cuando la cláusula que las impone le falte claridad o sencillez en su redacción, siendo ésta oscura o confusa en su contenido.[1]
[1] SSTS de 31 de enero de 1998 (RJ 1998121) y de 20 de noviembre de 1996 (RJ 19968371) y SAP de Madrid de 9 de mayo de 2003 (JUR 2003254506).
8. ¿Puedo como inquilino exigir una duración mínima en el contrato?
La duración del contrato será la que libremente establezcan las partes, pero en caso de no especificarse la duración del contrato de alquiler será de un año (art. 9.2 LAU).
En el caso que el contrato de alquiler se firmará a partir del 6 de junio de 2013 el inquilino podrá exigir una duración mínima de tres años en el contrato de alquiler. La única excepción es que haya transcurrido un año de contrato y el arrendador necesite la vivienda para residencia permanente para sí mismo o para sus familiares de primer grado -padres, hijos, cónyuge- (art. 9.3 LAU). Ver en el puntos "¿Por cuánto tiempo se puede hacer el contrato de alquiler? " y "¿Es obligatorio formalizar otro contrato de alquiler al finalizar el plazo acordado en el contrato vigente?" del tema "El contrato de alquiler".
Para los contratos formalizados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 el inquilino podrá exigir una duración mínima del contrato de alquiler de cinco años; excepto que las partes hubieran pactado en el contrato de alquiler que el arrendador podría recuperar la vivienda cuando la necesite para residencia permanente para si mismo o para sus familiares de primer grado -padres, hijos, cónyuge- (art. 9.3 LAU).
9. ¿Puedo alquilar una habitación (subarrendar) o toda la vivienda (ceder) a otra persona?
El inquilino puede ceder su derecho de uso sobre la totalidad de la vivienda alquilada a otra persona solamente cuando disponga del consentimiento del arrendador; esta persona se colocará en la posición del inquilino subrogándose en todos sus derechos y obligaciones (art. 8.1 LAU). A pesar de que la Ley exige expresamente que el consentimiento del arrendador sea escrito, también será válido el consentimiento oral o tácito, es decir, cuando pueda probarse que el arrendador conocía la cesión del contrato a tercero y la toleró.
El subarrendamiento, en cambio, tiene que ser parcial (no total), es decir, el inquilino puede (sub)alquilar una parte de la vivienda, siempre también con consentimiento escrito del arrendador (art. 8.2 LAU).
Para evitar que se apliquen las reglas y la protección de la LAU (Título II), hay veces que el arrendador realiza un contrato de habitaciones sometido al Código Civil (arts. 1.542 a 1.581), cuando realmente es un contrato de alquiler regulado obligatoriamente por la LAU. Esto se dará cuando el arrendador formalice un contrato conforme cada persona tiene derecho a ocupar parcialmente la vivienda, pero en realidad los convivientes disfruten de la totalidad de la vivienda conjuntamente, como puede suceder en el caso de un matrimonio o convivientes con una relación de análoga afectividad.
Si no se dispone del consentimiento del arrendador para subarrendar o ceder a otra persona la vivienda alquilada, el arrendador podrá resolver el contrato de alquiler y el contrato de subarrendamiento o de cesión a tercero no tendrá validez (art. 27.2.d LAU).
10.	¿Qué derechos tengo si alquilo solamente una parte de una vivienda (supuesto del subarrendatario)?
Si la vivienda se va a destinar a residencia permanente del subarrendatario se aplicarán las mismas normas que al contrato de alquiler (título II LAU). En caso contrario, se aplicará lo que pacten las partes.
La renta del subarrendamiento no puede ser nunca superior a la que el inquilino está pagando al arrendador y la duración del contrato de subarrendamiento podrá ser como máximo la duración del contrato de alquiler principal (art. 8.2 LAU).
11. ¿Puede vivir conmigo alguien más (familiares, amigos, etc.)?
No está prohibido recibir visitas durante la noche, ni que el inquilino conviva con otras personas, siempre y cuando no haya un peligro de sobreocupación ni infravivienda, así como que no se produzcan actividades molestas a los vecinos.
De manera que, en principio, sí que pueden vivir otras personas junto con el inquilino sin necesidad de que figuren en el contrato como inquilinos. Así se desprende del artículo 16 de la LAU, que prevé qué personas se pueden subrogar en la posición del inquilino en caso de muerte de éste, siempre y cuando hubieran convivido con él de conformidad con los términos establecidos en el mismo artículo. Si las personas no corresponden con las establecidas en este artículo, el contrato quedará extinguido (ver pregunta 27 "Si me muero, ¿quién puede permanecer en la vivienda?").
Lo aconsejable es que a pesar de que el firmante del contrato sea el inquilino (puede haber uno o varios), se deje constancia también de las otras personas que vivirán en la vivienda. Además, el inquilino será responsable de los daños o menoscabos que éstos puedan hacer en la vivienda pudiendo constituir una causa de resolución del contrato (art. 1559 del Código Civil).
12.	Como inquilino, ¿puedo instalar una pequeña empresa en la vivienda?
Aunque la LAU obliga a que el alquiler se destine a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino, este destino se exige únicamente que sea primordial, con lo que es posible destinar la vivienda a otra función secundaria, como por ejemplo un negocio.[1]
Cuando se dispone de un contrato de alquiler de vivienda (título II LAU), debe residirse habitual y permanentemente en dicha vivienda. Este destino es el principal y debe prevalecer inequívocamente sobre cualquier otra que el inquilino desenvuelva en la vivienda. En todo caso, el destinar la vivienda a realizar una actividad económica o profesional tendrá carácter secundario, accesorio y subordinado al fin principal.
Para ello será necesario que en el contrato de alquiler no se prohíba expresamente la realización de actividades económicas o profesionales en la vivienda. Además, el inquilino debe estar autorizado de modo genérico para dedicar la vivienda accesoriamente a otros usos, como instalar un negocio, si la persona que ejerce la actividad pertenece al ámbito familiar del inquilino o de su cónyuge y convive en la vivienda, pues, en otro caso, se produciría un subarrendamiento o cesión inconsentida de una parte de la misma, que es causa de resolución del contrato de alquiler (ver apartado 9 "¿Puedo alquilar una habitación (subarrendar) o toda la vivienda (ceder) a otra persona?").
Así, hay que tener en cuenta, que si la vivienda deja de estar destinada a la finalidad primordial de vivienda, el contrato de alquiler podrá resolverse, cualquiera que sea el tiempo transcurrido (art. 27.f LAU).
[1] Así se pronuncia la SAP de Granada de 9 de septiembre de 2000, FJ. 1 (AC 21332000), y SIMÓN MORENO, H.: Propuestas de regulación para habitar parcialmente una vivienda, en “El acceso a la vivienda en un contexto de crisis”, coordinado por S. Nasarre Aznar, ed. Edisofer, Madrid, 2010, p. 225.
13. ¿Tengo derecho a usar algún accesorio de la vivienda (trastero, parking, etc.)? ¿Y la piscina o la pista de pádel de la comunidad de vecinos?
El inquilino cuando formaliza un contrato de alquiler se le atribuye además del uso de la vivienda, el uso de todos los elementos comunes del edificio que, de acuerdo a los estatutos de la comunidad, tiene acceso la vivienda que se alquila (escaleras, ascensor, terrazas comunitarias, pistas de pádel, piscina…), independientemente de que los gastos comunitarios los pague él o el propietario.
Respecto a otros elementos privativos que pueda tener el propietario como plazas de aparcamiento o trasteros, el inquilino tendrá derecho a usarlos cuando se alquilen como complemento de la vivienda alquilada, es decir, cuando:
Se haya incluido la plaza de aparcamiento o el trastero expresamente en el contrato de alquiler.
Cuando la plaza de aparcamiento y/o el trastero estén configuradas como anejo inseparable de la vivienda (se incluye en la misma escritura pública y se inscribe como una sola finca tanto la vivienda como la plaza de aparcamiento y/o el trastero).
En este caso se aplicará tanto a la vivienda como a sus accesorios (plaza de aparcamiento y trastero) las normas sobre el alquiler de vivienda de la LAU (art. 2.2 LAU).
14. ¿Puedo hacer obras en la vivienda?
Hay diferentes supuestos que deben tenerse en cuenta:
1. Obras en general: El inquilino podrá realizar obras en la vivienda alquilada, sin necesidad de pedir autorización al arrendador, mientras no modifique la configuración ni altere la estabilidad o seguridad de la vivienda (art. 23 LAU).
El Tribunal Supremo[1] entiende que modifican la configuración de la vivienda todas aquellas obras que constituyen un cambio esencial y no accidental en la vivienda, redistribuyendo el espacio o la estructura, cambiando su aspecto inicial, e implica obras fijas y adheridas de la vivienda o sus accesorios.
Así, se consideran obras que alteran la configuración de la vivienda, aquellas que suponen un cambio en la distribución interior o conllevan una ampliación de la vivienda en cualquier sentido, con excepción de las que permiten la posterior reposición a su estado originario, siempre que el habitáculo sea necesario para el cumplimiento del destino previsto y se integre en su necesaria adecuación (STS de 19 de octubre de 1994).[2] Por ejemplo se considera que alteran la configuración de la vivienda: el levantamiento de tabiques de obra (SAP de Barcelona de 26 de febrero de 2009),[3] la supresión de paredes interiores (SAP de Baleares de 5 de mayo de 2005),[4] la supresión de una escalera de madera adosada a una pared (STS de 26 de diciembre de 1974),[5] la apertura de puertas y el cierre de ventanas (STS de 5 de abril de 1991),[6] y la instalación de un falso techo suspendido por forjados de la planta primera (SAP de Madrid de 28 de diciembre de 1992).[7]
Por el contrario, no han sido consideradas obras que afecten a la configuración de la vivienda, y por lo tanto, pueden realizarse por el inquilino sin autorización del arrendador, por ejemplo: la colocación de mamparas sin estar empotradas en la estructura y fácilmente desmontables (STS de 11 de octubre de 1967),[8] la construcción de tabique de madera no fijado a la pared y fácilmente separable (STS de 6 de febrero de 1975),[9] la substitución de pavimento por ser una obra de mantenimiento y conservación (STS de 12 de marzo de 1992),[10] y obras de reparación y sustitución de elementos necesarios en el cuarto de aseo, como bañeras y aparatos sanitarios (STS de 20 de abril de 1995).[11] En este sentido se pronuncia también la SAP de Madrid de 29 de septiembre de 2006,[12] respecto al cambio de puertas, las sustituciones de suelos, escaleras o sanitarios, y por su carácter móvil y fácilmente reversible, la instalación de mamparas con la finalidad de dividir ambientes, la instalación de tubos de calefacción y de extracción de humos si no alteran la disposición exterior o interior de los paramentos o el espacio.
En algunos supuestos hay sentencias contradictorias, como por ejemplo respecto a la instalación de aire acondicionado en la vivienda, que en algunos casos se sostiene que si afectan a la configuración y en otros no. Por ejemplo, la SAP Barcelona de 14 de febrero de 2008[13] atribuye la responsabilidad al arrendador porque el aire acondicionado era defectuoso, mientras la SAP de Barcelona, de 14 de enero de 2008[14] considera que responde el inquilino pues se entregó en buen estado por el arrendador y corresponde a aquél realizar un adecuado mantenimiento del aparato.
Hay que tener en cuenta que en caso de realizarse obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin autorización escrita o con conocimiento y tolerancia del arrendador[15] o provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma, éste tendrá derecho a resolver el contrato de alquiler (art. 27.2.d LAU). Además, el arrendador podrá escoger entre hacer suyas las obras sin compensación al inquilino o exigir que se reponga la vivienda al estado anterior (art. 23.2 LAU).
2. Obras de conservación: Las reparaciones necesarias en la vivienda alquilada que se derivan de la obligación de conservación son a cargo del arrendador que es quien las debe realizar (ver apartado 3.10). Sin embargo, la jurisprudencia[16] ha dispuesto que las obras de mera conservación y adecentamiento, y las necesarias que tienden a mantener el inmueble en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto, no afectan, por su propia naturaleza, a la configuración y estructura de la vivienda alquilada. El inquilino podrá realizarlas por su cuenta y riesgo, sin consentimiento del arrendador y sin derecho a indemnización, ya que el artículo 23 LAU no reconoce el derecho a recuperar el importe pagado por las obras de conservación. [17]
Ahora bien, respecto a las obras de conservación el inquilino podrá realizar por su cuenta las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave previa comunicación al arrendador. Pudiendo exigir su importe inmediatamente al arrendador (art. 21.3 LAU).
[1] Véase SSTS de 9 de mayo de 1960 (RJ 19601721), de 22 de octubre de 1960 (RJ 19603182), 30 de septiembre de 1964 (RJ 19644102), 27 de diciembre de 1993 (RJ 199310151) y SAP de Murcia de 5 de abril de 2000 (JUR 2000190393).
[2] RJ 19947490.
[3] RJ 2009386928.
[4] RJ 2005126665.
[5] RJ 19744938.
[6] RJ 19912642.
[7] RJ 19921228.
[8] RJ 19673931.
[9] RJ 1975413.
[10] RJ 19922174.
[11] RJ 19933103.
[12] JUR 2006268397.
[13] JUR 2008130576, FJ.2.
[14] JUR 2008107481.
[15]Aunque se exige consentimiento escrito del arrendador para realizar las obras del artículo 23.1 LAU, la jurisprudencia en determinados supuestos ha admitido el consentimiento tácito, de forma que no se ha reconocido el derecho a resolver el contrato al arrendador. Así lo recoge la SAP de Málaga de 28 de noviembre de 2000 (RJ 2001110127).
[16] De acuerdo a las SSTS de 30 de enero de 1991 (RJ 1991519), 31 de diciembre de 1993 (RJ 19939919) y SAP de Madrid de 23 de febrero de 1995 (AC 1995847).
[17] J.M Lete del Río, ‘Artículos 21 a 25’ en Comentarios a la ley de arrendamientos urbanos, dir. X. O’Callaghan (Madrid: Editoriales de Derecho Reunidas, 1995), 274.
15. Si hay en la vivienda una persona con discapacidad, ¿puedo suprimir las barreras arquitectónicas de la vivienda? ¿Y del edificio?
El inquilino podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras necesarias para adecuar la vivienda a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
La condición de discapacidad la pueden reunir el inquilino, su cónyuge o la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y los familiares que con él convivan de forma permanente.
Además se exige que la comunicación se realice mediante notificación escrita al arrendador (art. 24 LAU).
16. ¿Qué puedo hacer si el arrendador no realiza las reparaciones en la vivienda alquilada?
Si el arrendador se opone o no realiza las obras o reparaciones necesarias en la vivienda, que sean a su cargo, y éstas obras no suponen una incomodidad grave o un daño inminente (ver pregunta 14 "¿Puedo hacer obras en la vivienda?"), el inquilino no podrá realizarlas por su cuenta, ni tampoco reclamar el importe satisfecho por ellas. Sólo podrá acudir a la vía judicial, y solicitar, a su elección, la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios causados (art. 27.3.a LAU y 1556 CC) o, alternativamente, la ejecución forzosa de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador a su costa y la indemnización de los daños causados por su negligente actuación (art. 1556 y 1098 CC).
Esto presenta dos inconvenientes: tener que seguir un previo proceso judicial y la mora que la tardanza de éste producirá en la realización de las reparaciones. Alternativamente, se puede seguir un procedimiento de mediación o arbitraje.
17. ¿Puedo pagar menos alquiler si rehabilito la vivienda?
Sí. Si cuando el inquilino va a alquilar una vivienda observa que esta no reúne las suficientes condiciones de habitabilidad o hace falta alguna reforma, puede negociar con el arrendador alguna de estas dos posibilidades:
Un período de carencia: con esto, si en la vivienda es necesario realizar alguna reparación menor (por ejemplo, reparación de la caldera o de la cocina), el inquilino puede descontarse las primeras rentas. De esta forma, a cambio de que el inquilino haga una reparación menor, no deberá pagar las primeras mensualidades, atendiendo a lo que pacten las partes.[1]
La rehabilitación por renta (art. 17.5 LAU): cuando la vivienda no disponga de las condiciones de habitabilidad suficientes, requiera de reparaciones mayores o reformas, el inquilino podrá pactar con el arrendador no pagar un alquiler, sino que deberá pagar con las obras de rehabilitación que realice en la vivienda. Así, no será necesario que el inquilino tenga dinero para poder vivir de alquiler, siempre que pueda hacer obras de rehabilitación. (Ver apartado 5, ayudas y subvenciones rehabilitación; ver, para la rehabilitación por renta, la pregunta 11 del tema "El contrato de alquiler")
[1]Por ejemplo, SAP Barcelona de 29 de marzo de 2005 (JUR 2005124996).
18. ¿Qué gastos de la vivienda debo pagar como inquilino?
Para saber los gastos que deben pagarse de la vivienda alquilada, primero debe consultarse lo dispuesto en el contrato de alquiler. Las partes podrán pactar a quien corresponde pagar los gastos generales para el mantenimiento de la vivienda y del edificio (luz, agua, gas, comunidad, IBI, tasa de basuras…), con algunas limitaciones (art. 20.1 LAU).
Si no se pacta lo contrario en el contrato de alquiler, serán por cuenta del inquilino los gastos por servicios con que cuente la finca alquilada que se individualicen mediante aparatos contadores, como el agua, la luz y el gas. Sin embargo, no hay impedimento para que el arrendador pueda incluir estos servicios dentro del precio de la vivienda, siendo por tanto por cuenta de éste, salvo que este pacto perjudique al inquilino (art. 6 LAU).
Ver más en el Ver más en la pregunta 19 "El arrendador quiere que pague yo la comunidad y el IBI. ¿Debo hacerlo?".
19. El arrendador quiere que pague yo la comunidad y el IBI. ¿Debo hacerlo?
Respecto al resto de gastos generales como servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización de la vivienda o sus accesorios (comunidad, IBI, contribuciones especiales…) serán a cargo del arrendador, excepto que se pacte lo contrario en el contrato de alquiler (art. 20.1 LAU). Estos gastos se calcularán de acuerdo a la cuota de participación en la comunidad de propietarios, o si no estuviera constituida de acuerdo a la superficie de la vivienda.
Podrá pactarse que el inquilino se haga cargo de estos gastos no individualizables siempre que el pacto conste por escrito y fije el importe anual de dichos gastos en el contrato de alquiler.
Sin embargo este pacto no afectará a las responsabilidades por la satisfacción de dichos gastos ante la Administración. Por ejemplo, el arrendador es el responsable tributario para la satisfacción del IBI (art. 63 RDL 2/2004),[1] es decir, si se ha acordado por contrato que el inquilino pagua el IBI, pero después no lo realiza, la Administración Tributaria reclamará dicho pago al propietario.
[1] Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE 09/03/2004 núm. 59).
20. ¿Puedo descontar de la renta los gastos relacionados con la vivienda que he pagado?
El inquilino podrá descontar de toda la renta o parte de ella (compensación) los gastos relacionados con la vivienda que él ha pagado y que correspondan al arrendador, cuando exista pacto entre las partes o cuando la ley lo admita (art. 1195 CC).
La Ley admite la compensación de dos deudas (pago de la renta y pago de los gastos) cuando son obligaciones principales, de la misma especie y cantidad, líquidas, vencidas y exigibles (art. 1196 CC). Si se dan estos requisitos, el inquilino podrá compensar los gastos abonados que por ley o contrato corresponden al arrendador.[1]
La Ley establece que el inquilino podrá descontar del pago de la renta el importe de las obras de reparación realizadas por el inquilino, cuando las obras sean a cargo del arrendador y estas reparaciones pueden ocasionar un daño inminente o una incomodidad grave para el inquilino, comunicándolo previamente al arrendador (art. 21.3 LAU).[2] Por lo tanto, el resto de reparaciones que corresponden al arrendador podrán descontarse cuando exista acuerdo entre las partes. En este sentido la SAP de Islas Baleares de 11 de abril de 2006,[3] sin entrar a analizar la naturaleza de las obras de reparación, aceptó la compensación al estimarse probado el pacto en este sentido, ya que era el modo de operar entre las partes, habiéndose creado ‘un estado de hecho contra el que el arrendador ahora no puede ir pues con sus propios actos generó en el inquilino la confianza de que se descontaría de las rentas el importe de las reparaciones que fuese haciendo’.
[1] En este sentido resuelve la SAP de Córdoba de 20 de junio de 2002 (AC 20021409).
[2] SSAP de Madrid de 8 de marzo de 2004 (JUR 2004249395), de Sevilla de 27 de febrero de 2004 (JUR 2004106266) y de Ávila de 23 de febrero de 2006 (JUR 2007275350).
[3] JUR 2006140034.
21. ¿Puedo tener mascotas en la vivienda? ¿Puedo fumar?
El tener mascotas en la vivienda arrendada no se contempla por sí solo como una prohibición en la LAU, así como tampoco el hecho de fumar. De manera que, no constituyen razones que por sí solas permitan cancelar el contrato de alquiler por parte del arrendador. El artículo 27.2 LAU sí que prevé la posibilidad que el arrendador pueda resolver el contrato en caso de “realización de daños causados dolosamente en la finca” y “cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Por lo tanto, por norma general, no esta prohibida la tenencia de animales ni fumar en las viviendas alquiladas, aunque si estos producen molestias o insalubridad en la vivienda podrá pedirse la resolución del contrato de alquiler.
22. ¿Debo o puedo asistir a reuniones de la comunidad de propietarios?
El derecho de asistencia y el derecho a voto en las Juntas de propietarios de las comunidades de vecinos corresponden al propietario. Sin embargo, es posible que éste delegue el voto en un tercero, que puede ser el inquilino. Por lo tanto, para poder acudir a las reuniones es necesario disponer de la autorización escrita del propietario de la vivienda mediante la delegación de voto (art. 15.1 Ley 49/1960).[1]
[1] Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (BOE 23/07/1960 núm. 176).
23. ¿En que casos puedo, como arrendatario, terminar el contrato de alquiler?
Las partes pueden acordar la finalización del contrato de alquiler en cualquier momento. Además, el inquilino puede desistir del contrato al finalizar el plazo pactado, o bien en cada prórroga anual, avisando con treinta días de antelación (art. 9.1 LAU) y cuando: a) hayan transcurrido al menos seis meses desde la fecha de formalización del contrato de alquiler, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días (art. 11 LAU). b) El inquilino también podrá desistir del contrato cuando la vivienda alquilada se convierta en inhabitable, c) cuando se realicen obras de mejora que afecten de modo relevante a la vivienda alquilada o d) por muerte del inquilino. e) También se podrá resolver el contrato de alquiler por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador: la perturbación que realice el arrendador en la utilización de la vivienda o cuando el arrendador incumple su obligación de conservarla.
a) Desistimiento del contrato
En los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de junio de 2013 el inquilino podrá abandonar la vivienda y dar por finalizado el contrato de alquiler una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato de alquiler, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el inquilino indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización (art. 11 LAU). Este artículo funciona como limitación, por lo que no podrán pactarse indemnizaciones superiores a esta cuantía, ya que serán nulas por resultar perjudiciales para el inquilino; en cambio sí podrán pactarse indemnizaciones inferiores a este importe (art. 6 LAU). El impago de esta indemnización sólo determinará el nacimiento de un derecho de crédito a favor del arrendador, sin paralizar la extinción del contrato ya que la Ley no determina el momento en que debe realizarse el pago.[1]
Para los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, la LAU sólo permite desistir al inquilino en los contratos de duración pactada superior a cinco años; y una vez hayan transcurrido estos, avisando con dos meses de antelación (art. 11 LAU).[2]
Aunque la Ley no reconoce el desistimiento del inquilino durante los cinco primeros años de contrato, tanto en los de duración inferior que sólo disponen de la renuncia a las prórrogas, como en los de duración superior a cinco años que deben cumplirse íntegramente, lo importante es determinar las consecuencias jurídicas del abandono de la vivienda por el inquilino, dentro del período mínimo de cinco años, sin respetar los plazos de preaviso a las prórrogas del contrato. La jurisprudencia es contradictoria respecto a estas consecuencias:[3]
Hay sentencias que consideran que, no pudiendo dejar al arbitrio de una de las partes el contrato, salvo pacto en contrario, se producen consecuencias indemnizatorias referidas a las rentas del período contractual o hasta el momento en el que la vivienda hubiese sido alquilada de nuevo por el arrendador.[4] Otro sector doctrinal ha aplicado por analogía la indemnización del artículo 11 LAU prevista para los contratos de duración superior a cinco años.[5] En otros casos, han considerado que resulta un incumplimiento del artículo 1124 CC, pero que no conlleva una indemnización automática de las rentas pendientes del período contractual incumplido, sino los daños y perjuicios efectivamente producidos y acreditados por al arrendador.[6] También hay sentencias que consideran que el inquilino puede desistir del contrato sin obligación de indemnizar.[7]
Sin embargo, se da la tendencia jurisprudencial mayoritaria respecto a que no es posible exigir el cumplimiento forzoso y la continuidad del inquilino en la vivienda con unas consecuencias económicas desproporcionadas para él. Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo[8] señala que tendrá que resolverse en atención a las circunstancias de cada caso concreto, debiendo acreditar el arrendador los daños efectivos, que no cabe cifrar automáticamente en el importe de las rentas dejadas de percibir. Como ya hemos visto, la nueva regulación de la Ley 4/2013 resuelve este conflicto jurisprudencial al reconocer al inquilino el derecho a desistir del contrato de alquiler, avisando con treinta días de antelación, transcurridos seis meses desde la formalización del contrato (art. 11 LAU).
b) Desistimiento por inhabitabilidad de la vivienda
El inquilino podrá elegir entre suspender o desistir del contrato de alquiler cuando la ejecución de obras en la vivienda la hagan inhabitable (art. 26 LAU).
Suspender: La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Desistimiento: Finaliza el contrato de alquiler entre las partes por abandono de la vivienda antes de que transcurra el plazo de tiempo pactado en el contrato.
Inhabitabilidad: La vivienda no cumple los requisitos necesarios para considerarse una edificación habitable.
Los requisitos que deben cumplirse para ello son los siguientes:[9]
Las obras deben ser de conservación (art. 21 LAU), y su ejecución no debe poder retrasarse hasta la conclusión del contrato de alquiler. O bien, que las obras sean acordadas por una autoridad competente, independientemente de que sean obras de conservación o de mejora.
La realización de las obras debe impedir la habitabilidad de la vivienda alquilada, lo que implica que ésta no pueda ser utilizada como vivienda. Es decir, que durante la ejecución de las obras sea imposible que el inquilino continúe en la ocupación útil y digna del inmueble, y por lo tanto, sea necesaria la desocupación de la vivienda por parte del inquilino.[10]
Que la imposibilidad de habitar la vivienda sea de carácter temporal, ya que si fuera definitiva estaríamos ante un caso de extinción del contrato regulado en el artículo 28 LAU.
Que el inquilino comunique al arrendador su intención de suspender o desistir del contrato de alquiler, aunque la LAU no establece un plazo concreto para comunicarlo. Sin embargo, hay doctrina[11] que entiende que de acuerdo al principio de buena fe en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones podría aplicarse lo previsto en el artículo 22.2 LAU, que establece que el arrendador deberá comunicar la realización de las obras al inquilino por escrito al menos con tres meses de antelación a su realización, y que el inquilino podrá desistir del contrato en un mes desde la comunicación del arrendador.
El inquilino no tendrá derecho a indemnización (art. 26 LAU), excepto que se pueda demostrar que se ha llegado a esta situación de inhabitabilidad por una actitud pasiva o negligente del arrendador.[12]
c) Desistimiento por obras de mejora
El inquilino podrá desistir del contrato de alquiler cuando el arrendador le notifique la realización de obras de mejora, excepto que no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda alquilada. Por lo tanto el inquilino no podrá desistir libremente sino que las obras de mejora inaplazables tendrán que impedirle utilizar en alguna medida una parte importante de la vivienda.[13]
Obras de mejora: el inquilino deberá soportarlas si no es posible diferir razonablemente su ejecución hasta la finalización del contrato de alquiler (art. 22.1 LAU). Las obras de mejora son aquellas destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de una vivienda que ya reúne de por sí las condiciones necesarias para servir al uso convenido y que por ello provocan un incremento de valor de la vivienda o un aumento permanente de su utilidad o rendimiento productivo.[14] Por lo tanto, difícilmente no podrán diferirse las obras hasta la finalización del contrato de alquiler, pues no son obras necesarias, excepto si vienen impuestas por acuerdo de la comunidad de propietarios u otra autoridad competente y afecten a la vivienda alquilada.[15]
El inquilino dispondrá del plazo de un mes para desistir del contrato a contar desde la notificación del arrendador sobre la realización de las obras. El contrato de alquiler se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras (art. 22. 2 LAU).
Aunque la LAU no se pronuncia sobre los requisitos formales del desistimiento, se aconseja que sea por escrito y a través de un medio que le permita acreditar de forma fehaciente al inquilino que ha realizado la comunicación (burofax).
Hay doctrina contradictoria[16] sobre si es posible pedir indemnización por daños y perjuicios por desistir del contrato de alquiler. La doctrina favorable considera que la indemnización debería comprender todos los gastos que efectivamente se han producido, incluidos los de transporte y mudanzas o el alquiler de otra vivienda, siempre que se puedan justificar.[17]
d) Resolución por muerte del inquilino
El contrato de alquiler se extingue si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el arrendador no recibe notificación por escrito del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad de las personas que tienen derecho a subrogarse en el contrato de acuerdo al artículo 16.1 LAU. El subrogado deberá indicar su parentesco con el fallecido y ofrecer, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse (art. 16.3 LAU). Ver la pregunta 2.26 - Subrogación a la muerte del inquilino.
Si se resuelve el contrato de alquiler, todos los que pudieran suceder al inquilino, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán obligados al pago de la renta de estos tres meses. Si el arrendador recibiera varias notificaciones pidiendo la subrogación, podrá el arrendador considerarles a todos los que tengan este derecho deudores solidarios de las obligaciones del inquilino mientras mantengan su intención de subrogarse en el contrato de alquiler (art. 16.3 LAU).
e) Resolución por incumplimiento del contrato por el arrendador (art. 27.3 LAU).
a. Por no realizar las reparaciones de conservación de la vivienda alquilada para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y para servir al uso pactado. El inquilino debe comunicar la necesidad de realizar estas reparaciones al arrendador, y si éste no las realiza incumple el contrato de alquiler, y por lo tanto, el inquilino puede pedir la resolución del contrato y reclamar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.[18]
b. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. El arrendador tiene la obligación de mantener al inquilino en el goce pacífico de la vivienda durante el tiempo del contrato (art. 1554.3 CC). Por lo tanto, el arrendador responderá de las perturbaciones de hecho, es decir, que dificulten, menoscaben u obstaculicen el uso y disfrute de la vivienda,[19] como por ejemplo realizar obras que supriman o dificulten el acceso a la vivienda o la supresión de servicios o instalaciones con las que contaba la vivienda alquilada,[20] o de las perturbaciones de derecho, por ejemplo impedir la obtención de la cédula de habitabilidad o bien las acciones ejercidas por terceros que pretendan que se les reconozca la propiedad de la vivienda. Estas acciones deben ser imputables al arrendador, porque las ha realizado él o un tercero bajo sus directrices. En este supuesto se incluirían las acciones de acoso inmobiliario. En este caso, el inquilino podrá solicitar la resolución del contrato de alquiler y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, que puede incluir los daños morales[21] derivados de la presión ejercida por la actuación del arrendador para que el inquilino abandone la vivienda.
f) Por el incumplimiento de una obligación principal en virtud del artículo 1124 CC. Cualquiera de las partes podrá pedir la resolución del contrato por el incumplimiento de una obligación principal por la otra parte. Por ejemplo, en caso que el arrendador no abone al inquilino los gastos ocasionados por las reparaciones urgentes, el inquilino podrá compensar la deuda con la renta o resolver el contrato de alquiler (art. 27.1, 21.3 LAU y 1124 CC).[22] Ver preguntas 2.14 y 2.19.
[1] E. Serrano Alonso, ‘Artículo 11. Desistimiento del contrato’,130.
[2] Así lo confirma la STS de 4 de marzo de 2009 (RJ 20092383) que lo considera un incumplimiento contractual, a excepción que las partes pacten un desistimiento unilateral del inquilino, que no sería contrario al artículo 1256 CC.
[3] De acuerdo al compendio de sentencias que recoge A.L Rebolledo Varela, Cuestiones prácticas actuales de arrendamientos urbanos: últimas tendencias jurisprudenciales, 5 - 7. En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Tarragona de 26 de abril de 2011 (AC 20111306), que recoge las cuatro posturas adoptadas por la jurisprudencia menor. Y en el mismo sentido resuelve la SAP de Tarragona de 9 de noviembre de 2011 (AC 2011123).
[4] SSAP de Albacete de 25 de mayo de 2007 (JUR 2007277350) , de Madrid de 25 de octubre de 2007 (JUR 200840866), de Alicante de 17 de mayo de 2006 (JUR 2006 260085), de Murcia de 15 de septiembre de 2006 ( JUR 2006287135).
[5] SAP de Ávila de 16 febrero 1998 (AC 19983651).
[6] SSAP de Valencia de 18 de abril de 2006 (JUR 2006272770), de Jaén de 29 enero de 1999 (AC 1999132), de Cantabria de 22 de febrero de 1999 (AC 1999 285).
[7] SAP de Badajoz de 22 marzo 1999 (AC 1999 3924).
[8] Como señala la STS de 2 de octubre de 2008 (RJ 20085586). En este sentido, SSTS de 3 de febrero de 2006 (RJ 2006823), de 7 de junio de 2006 (RJ 2006 3529), de 30 de octubre de 2007 (RJ 20078262), de 12 de junio de 2008 (RJ 20084249) y de 22 de mayo de 2008 (RJ 20083164).
[9] De acuerdo a SAP de Tarragona de 23 de abril de 2001 (CENDOJ 43148370032001100648).
[10] SSAP de Cádiz de 18 de septiembre de 2002 (JUR 200370193) y de Baleares de 9 de noviembre de 1998 (CENDOJ 07040370031998100520).
[11] M.E. Clemente Meoro, ‘Comentario al artículo 26’ en Comentarios a la nueva ley de arrendamientos urbanos ed. R.M Valpuesta Fernández (Valencia: Tirant lo Blanch, 1994), 240 y A. Fuentes Lojo y J. Fuentes Lojo, Novísima Suma de arrendamientos urbanos, T. I, 296.
[12] SSAP de Barcelona de 19 de marzo de 2004 (CENDOJ 08019370042004100093) y de Badajoz de 17 de febrero de 2006 (CENDOJ 06015370022006100061).
[13] de acuerdo a D. V. Magro Servet, ‘Praxis sobre la obligación del arrendador de conservación de la vivienda arrendada’ en Boletín de Contratación Inmobiliaria de El Derecho, 01 de septiembre de 2010. Disponible en: <www.elderecho.com/civil/Praxis-obligacion-arrendador-conservacion-arrendada_11_232180001.html>, 7 de octubre de 2013.
[14] Así lo recoge E. Llamas Pombo, Ley de arrendamientos urbanos, 553.
[15] Para más detalle J. M., Fínez Ratón, ‘Comentario al art. 22 LAU’ en Comentario a la ley de arrendamientos urbanos, dir. F. Pantaleón Prieto (Madrid: Civitas, 1995), 267.
[16] A favor, J.M. Fernández Hierro, ‘Comentarios al art. 22 LAU’ en LAU: Comentario articulado (Granada: Comares, 2004), 170 y J.M. Fínez Ratón, ‘Comentarios al art. 22 LAU, en Comentario a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ed. F. Pantaleón Prieto (Madrid: Civitas, 1995), 270. En contra, F. Rodriguez Morata, Régimen de las obras y mejoras en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994’ Vol. III (Pamplona, Aranzadi, 1995) y L. Martín Contreras, Ley de arrendamientos urbanos. Con las reformas de la Ley 22/2003, 23/2003 y de la LO 19/2003 (Barcelona: Bosch, 2004), 247.
[17] E. Torrelles Torrea, ‘Artículo 22 obras de mejora’, 285.
[18] SSAP de Madrid de 7 de febrero de 2000 (AC 20003136), de Baleares de 27 de noviembre de 2000 (JUR 200163262) y de Albacete de 11 de marzo de 2002 (AC 2002722).
[19] SAP de Córdoba, de 7 de abril de 2003, FJ.3 (CENDOJ 140213700220031001309).
[20] SAP de Barcelona de 30 de enero de 2002 (JUR 2002111833).
[21] SSTS de 12 de junio de 1997 (RJ 19974770), de 27 de enero de 1998 (RJ 1998551) y de 5 de octubre de 1998 (RJ 19988367).
[22] M.D. Gramunt Fombuena ‘Art. 27 Incumplimiento de obligaciones’, 715.
24. En caso de venta de la vivienda alquilada, ¿puedo comprarla antes que otro?
El inquilino tiene derecho a comprar la vivienda alquilada con carácter preferente a terceras personas (derecho de adquisición preferente). Y puede ejercitar este derecho no sólo ante el propietario que vende la vivienda (tanteo), sino también frente a los sucesivos compradores de la misma (retracto) (art. 24.1 LAU). No obstante, en los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de junio de 2013 se admite que inquilino y arrendador pacten que el inquilino renuncia a este derecho (art. 25.8 LAU).
No obstante, respecto a la compra de la vivienda tendrán preferencia al inquilino, el codueño de la vivienda (si ésta pertence a varias personas) o quien disponga de un retracto convencional que figure inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de alquiler (art. 24.5 LAU).
Así, se reconoce el derecho de tanteo al inquilino para adquirir la vivienda alquilada con preferencia a otra persona, en las mismas condiciones, incluido el precio, que se hubieran pactado en la venta que todavía no se ha realizado. Si la venta de la vivienda va acompañada por los accesorios u objetos que se encuentran en su interior, el inquilino tendrá que ejercitar su derecho sobre toda la unidad de bienes que conforman la vivienda (art. 24.6 LAU).
El propietario de la vivienda alquilada queda obligado a notificar fehacientemente (por ejemplo burofax) al inquilino la decisión de vender la vivienda indicando las condiciones esenciales de la venta, incluido el precio. El inquilino dispondrá de treinta días naturales, desde el día siguiente a la notificación, para ejercitar su derecho de adquirir la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días (art. 25.2 LAU). Y, por lo tanto, transcurrido este plazo, el nuevo propietario podrá inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad previa acreditación de haber realizado la notificación al inquilino (art. 25.5 LAU).
También se le reconoce al inquilino el derecho de retracto, que le permite reclamar la compra de la vivienda frente al nuevo propietario (ej. comprador de la vivienda alquilada) cuando ya se hubiera realizado la venta sin notificación al inquilino o, habiéndole notificado, las condiciones de la venta no se correspondan con las que le habían comunicado. Para ello, el inquilino tendrá que rembolsar al comprador el precio de la venta junto con los gastos del contrato más los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Este derecho del inquilino caducará a los treinta días, a contar desde el día siguiente al que el nuevo comprador notifique las condiciones esenciales en que se realizó la compraventa al inquilino, debiendo entregar copia de la escritura o documento en que fuera formalizada (art. 24.3 LAU). En consecuencia, mientras no se formalicen las notificaciones que exige la ley, no empiezan a contar los plazos.
Ahora bien, los derechos de tanteo y retracto no se podrán ejercitar cuando la vivienda alquilada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo edificio, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del edificio. Esta excepción no será de aplicación cuando el edificio sólo disponga de una vivienda (art. 25. 7 LAU).
25. ¿Puedo terminar el contrato si me he equivocado o me engañaron?
El consentimiento es un elemento esencial del contrato y sin éste no puede considerarse válido el contrato de alquiler (art. 1261 CC). Así, el artículo 1265 CC indica que “será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo”.
En este sentido, si al firmar el contrato de alquiler se proporcionó una información que ha generado un error grave sobre algún elemento esencial del contrato, que de haberse conocido por el inquilino, éste no hubiera firmado el contrato de alquiler o lo hubiera realizado en otras condiciones, podrá pedirse la nulidad del contrato de alquiler.[1] Igualmente, podrá suponer la nulidad del contrato cuando existe dolo por parte del arrendador, es decir, que “con palabras o maquinaciones insidiosas” (con conocimiento de que está engañando al inquilino) le induce a firmar el contrato de alquiler, de forma que sin éstas maquinaciones, el inquilino no hubiera firmado el contrato (art. 1269 CC).
Un ejemplo sería si el inquilino acredita que la vivienda no dispone de la calificación energética prometida por el arrendador, creando en él unas expectativas erróneas, de manera que de haber conocido la realidad no hubiera arrendado la vivienda.
En estos casos, el inquilino podrá pedir ante los Tribunales la anulación del contrato de alquiler por incumplimiento o su cumplimiento forzoso, es decir, que el arrendador consiga la calificación de energía prometida (art. 1124 CC). O bien, si el juez considera que el incumplimiento no es suficientemente grave como para suponer la anulación del contrato, podrá resolver que se trata de un cumplimiento defectuoso del contrato de alquiler, cuando el inquilino acredite la existencia de vicios ocultos (art. 1484 y 1553 CC), que podría dar lugar al desistimiento del inquilino, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios si se acredita la mala fe del arrendador (cuando él tiene conocimiento de la ilicitud del hecho) o a una reducción de la renta en proporción al vicio probado mediante informe pericial (art. 1486 CC).
Vicios ocultos: Deben cumplirse los siguientes requisitos, que el inquilino tendrá que probar ante el Juez:
El vicio debe ser oculto, es decir, es necesario que no sea aparente, no conste en el contrato y que el inquilino no lo conociera (o no pudiese razonablemente conocer) al formalizar el contrato de alquiler, ya que si lo hubiera conocido, éste no hubiera alquilado la vivienda o hubiera exigido pagar menos renta.[2]
El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección (por ejemplo, humedades, grietas…), como en una alteración de la calidad o cualidades de la vivienda o de alguno de sus componentes (por ejemplo, una baja calidad energética que implica el pago de altas facturas de luz), siempre que disminuyan la utilidad que tiene la vivienda en atención al uso que se pactó en el contrato (por ejemplo, se pactó una alta calificación energética con reducido consumo energético en termo, vitrocerámica…que no se ha cumplido), o en su defecto, al que por naturaleza debe destinarse la cosa[3] (por ejemplo, el consumo energético es mucho más elevado que el consumo medio de una vivienda con estas características).
El vicio ha de existir en el momento de firmar el contrato.[4]
Gravedad del vicio. El Código civil adopta un criterio subjetivo: el vicio es grave si el inquilino, de haberlo conocido, no hubiese alquilado la vivienda o hubiera dado menos precio por ella. Sin embargo la doctrina defiende la utilización de un criterio objetivo: es necesario ver qué habría hecho un inquilino medio (ideal-objetivo) aplicando la figura del buen padre de familia.[5]
[1] De acuerdo a la SSTS de 9 de mayo de 1996 (CENDOJ 28079110011996102173) y de 3 de junio de 2003 (CENDOJ 28079110012003102170).
[2] SSTS de 28 de febrero de 1997 (RJ 19971322) y de 24 febrero de 2006 (RJ 20061563).
[3] Como recogen las SSTS de 3 de marzo de 2000 (RJ 20001308) y de 6 de noviembre de 2006 (RJ 20066720).
[4] SSTS de 4 de octubre de 1989 (RJ 1989 6882) y de 15 de noviembre de 1991(RJ 19919800).
[5] F. Peña López, ‘Comentario al artículo 1484 del CC’ Revista Aranzadi (enero 2009). BIB 20098041.
26. ¿Quién puede permanecer en la vivienda si me voy?
En el caso que el inquilino decida no renovar el contrato de alquiler y abandone la vivienda, podrá continuar como titular del contrato de alquiler su cónyuge o quien hubiera convivido permanentemente con él en análoga relación de afectividad a la del cónyuge (parejas no casadas) durante al menos los dos años anteriores al abandono de la vivienda, o si tuvieran hijos en común, será suficiente con que hubieran convivido (en este último caso no se exige duración mínima de convivencia).
Cuando el inquilino comunique su intención de no renovar el contrato de alquiler, el arrendador podrá requerir al cónyuge (o asimilado) del inquilino para que comunique su voluntad de continuar con el contrato de alquiler o no. Si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días desde el requerimiento del arrendador el contrato de alquiler se extinguirá. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya pagada.
Si el inquilino abandonara la vivienda sin comunicar expresamente su abandono, el cónyuge podrá notificar su intención de continuar con el contrato de alquiler en el plazo de un mes de dicho abandono. Si el cónyuge no realiza la notificación al arrendador el contrato de alquiler quedará extinguido y el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes (art. 12 LAU). Por este motivo es importante que quede constancia de la notificación del cónyuge (por ejemplo burofax).
En Cataluña, además, se reconoce el derecho a continuar en la vivienda alquilada durante un plazo determinado a quienes mantienen una relación de convivencia de ayuda mutua en la misma vivienda habitual. Pueden ser dos o más personas (máximo cuatro) que, sin contraprestación y sin ser una familia nuclear, compartan, con voluntad de permanencia y ayuda mutua los gastos comunes o el trabajo doméstico, o ambas cosas (art. 240-1 Libro II Código Civil de Cataluña).[1]
Los integrantes deben ser personas mayores de edad, que tengan una relación de amistad o compañerismo, o vínculo familiar colateral. Quedan exceptuadas aquellas personas que tengan parentesco en línea recta, vínculo matrimonial o que formen una unión estable de pareja (art. 240-2 Libro II CCC).
Las relaciones de convivencia pueden formalizarse mediante escritura pública o también pueden acreditarse por el transcurso de dos años de convivencia (art. 240-3 Libro II CCC).
Si la convivencia se extingue en vida de todos los convivientes los no titulares del contrato de alquiler dispondrán del plazo de tres meses para abandonar la vivienda (art. 240-6.1 Libro II CCC).
[1] Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia (DOGC 05/08/2010 núm. 5686 y BOE 21/08/2010 núm. 203), en adelante CCC.
27. Si me muero, ¿quién puede permanecer en la vivienda?
Podrán continuar como titulares del contrato de alquiler ciertos familiares que convivan con el inquilino en el momento de su muerte. La preferencia se establece de acuerdo al siguiente orden (art. 16.1 LAU):
El cónyuge del inquilino ,que conviviera con él efectivamente.
La persona que hubiera venido conviviendo con el inquilino de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge (parejas no casadas), con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que tuvieran hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Los descendientes (hijos, nietos…) del inquilino que en el momento de su muerte estuvieran bajo su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores.
Los ascendientes (padres, abuelos…) del inquilino que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores a su muerte.
Los hermanos del inquilino que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores a su muerte.
Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino (bisabuelos, tíos, sobrinos, biznietos) y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores a su muerte.
En consecuencia, se exige la convivencia con el inquilino en todos los casos, excepto para el cónyuge o conviviente en análoga relación de afectividad, si existe descendencia, y de los descendientes bajo tutela o patria potestad del inquilino.
Los interesados tendrán que notificar por escrito al arrendador su voluntad de continuar en el contrato de alquiler, aportando certificado registral de defunción que la acredite y su identidad, expresando el parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para continuar en el contrato (por ejemplo, libro de familia).
Si en el plazo de tres meses el arrendador no ha recibido la notificación, el contrato de alquiler se extingue, y éste podrá desahuciar a los ocupantes. En el caso de que sean varios los que quieran optar a la vivienda alquilada deberán notificar su renuncia en un mes; si no, quedarán solidariamente obligados al pago de las tres mensualidades de renta (art. 16.3 LAU).
En este supuesto la ley admite la posibilidad de pactar la no subrogación (continuidad en el contrato de alquiler) en caso de muerte del inquilino, pero únicamente en contratos de duración superior a tres años y cuando hayan transcurrido los tres primeros años de contrato (art. 16.4 LAU).
En Cataluña, respecto a las relaciones convivenciales de ayuda mutua, si el titular del contrato de alquiler fallece los sobrevivientes tienen derecho a subrogarse en el contrato por el plazo de un año o por el plazo que reste por cumplir del contrato si es inferior al año. Los convivientes deben notificarlo al arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del inquilino (art. 240-6.3 Libro II CCC).
28. Si me divorcio, ¿qué pasa con la vivienda alquilada?
El uso de la vivienda alquilada se atribuirá por sentencia judicial o convenio regulador a uno de los cónyuges en caso de separación, nulidad o divorcio. Normalmente, si hay menores comunes, la atribución de uso coincidirá generalmente con quién le sea atribuida la custodia de los mismos.
Si se le atribuyese el uso de la vivienda al cónyuge o conviviente no inquilino (el que no es titular del contrato de arrendamiento), la ley le reconoce el derecho a continuar en la vivienda alquilada (subrogación legal). Además, con la aprobación de la reforma de la LAU en 2013 se modifica el artículo 15 LAU, que reconoce al cónyuge que no es inquilino la titularidad del contrato de alquiler cuando el uso de la vivienda le es atribuido de forma permanente por sentencia o en un plazo superior al plazo que falte por cumplir del contrato de alquiler. Como nuevo titular del contrato, el inquilino asume las obligaciones y derechos que se derivan del mismo. En el caso de que la duración del uso de la vivienda atribuido por sentencia de divorcio al cónyuge que no figura en el contrato de alquiler sea inferior que la duración del contrato del alquiler, éste podrá continuar en el uso de la vivienda alquilada durante el período concedido, pero no se le reconocerá como titular de dicho contrato.
El cónyuge al que se le ha atribuido el uso por sentencia de divorcio deberá comunicar la subrogación al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda (art. 15 LAU). El contrato de alquiler no se extingue necesariamente por la falta de notificación al arrendador, ya que la continuidad del cónyuge en el alquiler se deriva de la atribución de la vivienda familiar por resolución judicial, de acuerdo al artículo 96 CC.[1]
[1] SSAP de Madrid de 15 de septiembre de 2005 (PROV 2005219775), de Barcelona de 28 de febrero de 2005 (PROV 2005117582), de Baleares de 29 de febrero de 2008 (PROV 2008340017) y de Cádiz de 5 de abril de 2011, FJ. 2 (AC 2011/1845).
29. ¿Qué puedo hacer si un vecino me molesta o daña mis cosas?
En primer lugar, hay que tener en cuenta que el arrendador tiene la obligación de mantener al inquilino en el goce pacífico de la vivienda durante todo el contrato de alquiler (art. 1554 CC). Por lo tanto, es el arrendador quien debe realizar (por lo tanto, se le puede requerir a ello) las actuaciones correspondientes con el vecino o la comunidad de propietarios para que cesen las actividades molestias, nocivas, insalubres o ilícitas que se estén realizando y perturban o provocan daños o perjuicios al inquilino de la vivienda alquilada.
El artículo 1559.2 CC impone al inquilino la obligación de poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, toda usurpación o daño que otro haya realizado en la vivienda alquilada.
Las actuaciones que pueden realizar el arrendador o el inquilino afectado por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas de otro vecino (propietario o inquilino) son las siguientes:
A) Denunciar ante la autoridad competente (policía, ayuntamiento, departamento de sanidad o industria, etc.) los hechos producidos (olores, ruido, suciedad, amenazas, actividad ilegal, etc) que provocan las molestias o daños. La autoridad competente acudirá a la vivienda alquilada para comprobar los hechos y puede recabar las pruebas pertinentes (por ejemplo, medición de decibelios en caso de ruidos para comprobar que sobrepasa los límites establecidos en la ordenanza municipal). La autoridad competente puede imponer multas y ordenar el cese de actividades si se incumplen las normas administrativas.
B) Demandar ante el juez, por un procedimiento civil, solicitando el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos (art. 1124 CC). Para ello, es necesario demostrar que el daño se ha producido (por ejemplo, mediante el expediente de la autoridad competente que ha comprobado los hechos) y que conlleva un perjuicio económico cuantificable económicamente (art. 1902 CC).
C) Si vivimos en un edificio en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal:
El propietario (o inquilino) debe poner en conocimiento del presidente de la comunidad de propietarios los hechos, la cual deberá enviar un requerimiento (burofax) solicitando el cese de la actividad molesta. Si el presidente no quiere enviar el requerimiento, o resulta ser el propio vecino molesto, el asunto deberá resolverse en junta de propietarios. Si el vecino molesto es inquilino de la vivienda, resulta conveniente enviar el requerimiento tanto al inquilino como al propietario de la vivienda.
Si las actividades molestas persisten debe convocarse una junta de propietarios, en la que se debe aprobar autorización para proceder a ejercitar demanda judicial contra el propietario o inquilino, solicitando el cese de la actividad, la indemnización económica que corresponda y la privación de uso del inmueble o resolución del contrato de alquiler, dependiendo de si el vecino molesto es propietario o inquilino (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).[1] Este acuerdo de la Junta de propietarios debe alcanzarse por mayoría simple.
Por último, se presentará la demanda, con abogado y procurador, ante el Juzgado competente, demandando al dueño si el vecino molesto es propietario, o al dueño y al inquilino, si el vecino molesto fuera inquilino. Es aconsejable solicitar como medida cautelar la orden de cese de la actividad molesta.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años (en Cataluña dos años, art. 553-40 CCC), en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario (sino por ejemplo, fuese inquilino), la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local (contrato de alquiler), así como su inmediato lanzamiento (art. 7.2 Ley de Propiedad Horizontal y art. 553-40 CCC).
Ver la pregunta 3.12, para más detalles.
30. ¿Qué puedo hacer si la vivienda o parte de ella se convierte en inhabitable?
Cuando la ejecución de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente haga inhabitable la vivienda alquilada o una parte importante de la misma, el inquilino tendrá la opción de suspender el contrato de arrendamiento o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta hasta la finalización de las obras (art. 26 LAU).
31. ¿Qué puedo hacer si un tercero ha “okupado” mi vivienda?
Ante la “okupación” por terceros de la vivienda, el propietario debe interponer (porque está obligado a mantener al arrendatario en la pacífica posesión de la vivienda) una denuncia en comisaría para que la policía pueda desalojar lo antes posible a los okupas si, por ejemplo, estos se encuentran en plena fase de okupación. En este caso, su actuación podría considerarse flagrante delito.
Si los “okupas” ya han accedido a la vivienda, el propietario debe iniciar un proceso judicial para recuperar la posesión de la vivienda.
Desde el punto de vista penal, el propietario puede interponer una denuncia por delito por usurpación violenta y ocupación de inmuebles vacíos (art. 245 Código Penal), que se castiga con una pena de multa de tres a seis meses. La jurisprudencia ha aplicado en varios supuestos este artículo. Por ejemplo, cuando alguien accede nuevamente a la vivienda de la que había sido desahuciado por la entidad bancaria, propietaria del inmueble, forzando su cerradura, siendo plenamente consciente de que carecía de todo derecho para vivir en la misma[1]; o simplemente por ocupar una vivienda a la que las acusadas accedieron forzando la cerradura sin tener ningún título que les legitimara y conociendo que el inmueble tenía un dueño[2].
Desde un punto de vista civil, la ley permite iniciar un proceso para recuperar la posesión del bien inmueble mediante la interposición de la acción reivindicatoria (art. 348 CC) o las más sencillas acciones posesorias, de retener o de recobrar, dependiendo de la intensidad de la perturbación o del desalojo (art. 250 LEC). Estas últimas también pueden se interpuestas directamente por el arrendatario contra los “okupas”, sin necesidad de intervención del propietario.
En todo caso, la interposición de una u otra acción es necesaria ya que el propietario no puede ocupar por sí mismo la vivienda. Además, el propietario podrá reclamar los daños que los “okupas” hubieran causado en la vivienda ocupada.
[1] SAP Madrid de 27 de abril de 2015 (JUR 2015150137).
[2] SAP de Cuenca de 17 de marzo de 2015 (JUR 2015106092).
32. ¿Estoy obligado a soportar obras en la vivienda?
Respecto a las obras de conservación que debe realizar el arrendador en la vivienda, el inquilino estará obligado a soportarlas, mientras no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del contrato de alquiler, aunque le sean muy molestas o durante su realización se vea privado de una parte de la vivienda (art. 21.2 LAU). Ver, para más detalles, la pregunta 14 "¿Puedo hacer obras en la vivienda?".
Respecto a las obras de mejora, también se establece que el inquilino deberá soportarlas si no es posible diferir razonablemente su ejecución hasta la finalización del contrato de alquiler (art. 22.1 LAU). Las obras de mejora son aquellas destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de una vivienda que ya reúne de por sí las condiciones necesarias para servir al uso convenido y que por ello provocan un incremento de valor de la cosa a que se incorpora o un aumento permanente de su utilidad o rendimiento productivo.[1] Por lo tanto, difícilmente no podrán diferirse hasta la finalización del contrato, puesto que no son obras necesarias como las de conservación, excepto si vienen impuestas por acuerdo de la comunidad de propietarios u otra autoridad competente y afectan a la vivienda alquilada.[2] Ver pregunta 23 C Desistimiento por obras de mejora.
33. ¿Puede entrar el arrendador en una vivienda alquilada?
El domicilio del inquilino esta protegido por el artículo 18 Constitución española 1978 (CE), que garantiza el derecho al honor y a la intimidad personal y familiar.[1] El artículo 18.2 CE reconoce la inviolabilidad del domicilio, estableciendo que ‘ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin el consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito’. En consecuencia, desde la entrega de llaves al inquilino, el arrendador no podrá entrar en la vivienda salvo que disponga del permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida (por ejemplo, por “okupación” tras haber sido desahuciado por impago de la renta).
La entrada en la vivienda alquilada por parte del arrendador podrá suponer un delito de allanamiento de morada tipificado en el artículo 202 CP con pena de prisión de seis meses a dos años.
Sin embargo, el artículo 21.3 LAU establece que el inquilino debe comunicar al arrendador la necesidad de realizar obras de conservación y, para ello, el inquilino deberá facilitar la verificación directa de las obras al arrendador o al técnico que designe. En el mismo sentido, el artículo 22.1 LAU faculta al arrendador a realizar las obras de mejora que razonablemente no puedan diferirse. No obstante, para que el arrendador pueda acceder a la vivienda alquilada en estos supuestos tendrá que avisar previamente al inquilino, y éste consentir el acceso a la misma (art. 18.2 CE).[2] De modo que, si el inquilino no permitiera al arrendador el acceso para verificar el estado de la vivienda, en los casos de obras anteriormente indicados, la única solución posible es obtener una autorización judicial. Además, al negar la entrada al arrendador, el inquilino no está cometiendo una falta de coacciones.[3]
[1] SAP de Tarragona de 29 de Junio de 2002 (JUR 2002160163).
[2] SAP de Barcelona de 18 de mayo de 2006 (JUR 2006260032).
[3] SAP de Madrid de 5 de Julio de 2012 (JUR 2012271793).
34. Si no pago la renta, ¿puede el arrendador cambiar la cerradura o interrumpir los servicios de luz, gas o agua?
Para que el arrendador pueda acceder a la vivienda alquilada debe existir consentimiento del inquilino o autorización judicial (ver, para más detalles la pregunta 33 "¿Puede entrar el arrendador en una vivienda alquilada?").
Si no se dispone de consentimiento del inquilino ni de autorización judicial y el arrendador decide cambiar la cerradura de la vivienda alquilada con la intención de impedir el acceso a la vivienda, éste podrá incurrir en un delito de coacciones (art. 172.1 CP)[1], dependiendo de la gravedad de los hechos y de la violencia empleada para ello.[2]
La SAP de Las Palmas de 2 de enero de 2009[3] afirma que “el cambio de cerradura constituye una infracción criminal, conceptuándola generalmente como falta, y no como delito, entendiendo el concepto de violencia como fuerza sobre la voluntad o enfrentamiento contra la libertad de actuación de otra persona utilizando la fuerza material en las cosas”.
También es posible que el arrendador cometa un delito de allanamiento de morada (art. 202 CP). No obstante, el allanamiento es una variedad cualificada de la coacción; por lo tanto, los autores consideran que debe elegirse entre uno de estos dos delitos: coacciones o allanamiento de morada. Para que pueda considerarse cometido un delito de allanamiento de morada, debe producirse un dolo específico destinado a violar el bien jurídico de la inviolabilidad del domicilio que, de acuerdo a la jurisprudencia, no se dará cuando la finalidad del cambio de cerradura sea exclusivamente recuperar la posesión de la vivienda, es decir, ejercer un derecho sin emplear los medios legales establecidos para ello (desahucio), y no violar la morada del inquilino.[4]
Cuando la interrupción de los suministros es culpa del arrendador y los inquilinos siguen residiendo en la vivienda, éstos podrán interponer una denuncia por un delito de coacciones, que en el artículo 172.1.3 CP regula específicamente el supuesto en el que la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo cuando se ha privado al inquilino del suministro de agua[5] y luz[6] por una causa no imputable al mismo, es decir, porque el arrendador ha interrumpido el suministro o ha dejado de pagar las facturas cuando así se estaba realizando durante la vigencia del contrato de alquiler. También en el supuesto de que la compañía suministradora proceda a la interrupción del suministro por no reunir la instalación del edificio o de la vivienda las condiciones necesarias para disponer del mismo, ya que el incumplimiento de la obligación de conservación del arrendador impide el disfrute de la vivienda alquilada.[7] Se impondrá una pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
Además, en el caso que se interrumpan los suministros de la vivienda alquilada por causa imputable al arrendador (por ejemplo cortar el suministro o incumplir las obligaciones de reparación requeridas por las compañías suministradoras para su mantenimiento) éste estará incumpliendo su obligación principal de conservar la vivienda para servir al uso convenido (art. 21.1 LAU). Por lo tanto, el inquilino podrá solicitar el cumplimiento de la obligación de reparación y restablecimiento de los suministros o la resolución del contrato de alquiler por perturbaciones de hecho en la vivienda (art. 27.3.a ó b LAU), con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados en ambos casos (art. 27.1 LAU y art. 1124 CC).[8]
Por el contrario, si el corte del suministro es imputable al inquilino, por ejemplo porque él no ha atendido el pago de las facturas que pasan por su cuenta bancaria, no podrá reclamar al arrendador sobre la interrupción del suministro, ni porque la vivienda se convierta en inhabitable por la falta de agua, luz o gas.[9] Por el contrario, el arrendador podrá resolver el contrato de alquiler por el impago de los importes de los suministros u otros servicios como el pago del IBI, ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo[10] las ha considerado cantidades asimiladas a la renta (art. 27.2.a LAU).
[1] SAP de Zaragoza de 24 de febrero de 2009 (JUR 2009188174).
[2] L. Lafont Nicuesa, ‘Comentario al nuevo delito de acoso inmobiliario’ en Revista Actualidad Jurídica Aranzadi no 804/2010 (BIB 20102134).
[3] JUR 2009159590.
[4] SAP de Ávila de 31 de enero de 1997 (ARP 1997876).
[5] STS de 18 de octubre de 1999 (RJ 19997609).
[6] STS de 24 de febrero de 2000 (RJ 2000348).
[7] SJP núm. 28 de Barcelona de 7 de febrero de 2012 (ARP 2012221) y de 29 de junio de 2012 (ARP 2012546).
[8] En este sentido se pronuncia STS de 6 de mayo de 1998 (RJ 19983703) y SAP de A Coruña de 31 de marzo de 2007 (JUR 200735070).
[9] SAP de Cáceres de 18 de julio de 2007 (JUR 2007299425).
[10] STS de 25 de septiembre de 2008 (RJ 20085568) y de 26 de septiembre de 2008 (RJ 20085578).
[11] RJ 20021367.
[12] RJ 2006798.
35. ¿Qué ocurre si somos varios inquilinos y uno de ellos se niega a pagar su parte de la renta?
En principio, los inquilinos que firman el contrato quedan obligados a satisfacer la renta (art. 17 de la LAU y 1555 CC). Ahora bien, dependerá del tipo de contrato que se haya celebrado, el poder saber si las demás personas quedan obligadas a pagar la renta debida o es una obligación del que se niega a pagar.
En el caso que sea un contrato solidario (todos responden por todo), todos los inquilinos firmantes son responsables del pago de la renta, de manera que si uno impaga, el arrendador se puede dirigir contra el resto ya sea juntamente o por separado para cobrar esta cantidad. Por ejemplo, supongamos que tenemos tres inquilinos: A, B y C y resulta que B no paga la renta; en este caso el arrendador se puede dirigir indistintamente contra A o C o los dos a la vez.
En el caso de que se trate de un contrato mancomunado (cada uno solo responde por una parte), cada inquilino responde solamente por su parte. En el ejemplo anterior, si C impaga, A y B no tienen la obligación de pagar la renta debida. El arrendador solo se puede dirigir contra C.
Es conveniente que en el momento de redactar el contrato se deje constancia de qué tipo de responsabilidad se acuerda (si solidaria o mancomunada) para que se tenga conocimiento desde un primer momento de las consecuencias que se derivaran en el caso de impago. Si nada se dice, la responsabilidad será mancomunada (art. 1137 CC).
No obstante, otra cosa distinta es si el impago se produce por una persona que no consta en el contrato. En este caso, el responsable será la persona o las personas que figuren el contrato de alquiler.
36. Si embargan la vivienda al arrendador, ¿puede terminar el contrato de alquiler?
Las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 establecen un sistema de publicidad registral del arrendamiento, de forma que el contrato de alquiler se mantendrá durante toda su vigencia cuando se resuelva el derecho del arrendador siempre que el contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 7.2 y 13.1 LAU).
Así, si durante el contrato de alquiler se resuelve el derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la venta forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, se extinguirá el contrato de alquiler independientemente del plazo de duración que haya transcurrido, excepto que el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (art. 13.1 LAU).
En este sentido, cuando se produzca la ejecución hipotecaria de la vivienda alquilada (ej. por impago de su deuda hipotecaria por parte del propietario/arrendador), difícilmente podrá subsistir el contrato de alquiler, aunque haya accedido al Registro de la Propiedad, ya que para los contratos formalizados a partir del 6 de junio de 2013 la Ley exige que se inscriba el contrato de alquiler con anterioridad a la hipoteca, y esto a penas sucede en la práctica, ya que la hipoteca suele constituirla el propietario arrendador cuando adquirió la vivienda. Así, como la inscripción del arrendamiento es posterior al derecho determinante de la resolución del derecho del arrendador, el contrato de alquiler se extinguirá.
Cuando se trate de un alquiler sobre finca no inscrita, el contrato de alquiler podrá llegar a los tres años si se ha concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria (es decir, el inquilino desconoce que el arrendador no es el verdadero propietario de la vivienda), y la situación es imputable al propietario real (art. 9.4 LAU).
En cuanto al procedimiento, tenemos lo siguiente:
a) Antes de la ejecución hipotecaria: una vez constatada la existencia de ocupantes en la vivienda a ejecutar, el Tribunal notificará al inquilino el inicio de la ejecución hipotecaria y se le concederá un plazo de diez días para que presenten el título que legítima la ocupación (art. 661.1 LEC). Además, también se le reconoce el derecho a ser oído en el proceso, ya que es parte interesada del mismo. En el anuncio de la subasta deberá expresarse que la vivienda está ocupada y, además, el ejecutante podrá pedir que antes de que ésta se celebre, el Tribunal declare que el ocupante no tiene derecho a permanecer en la vivienda o, en caso contrario, indicará que sí dispone de este derecho (art. 661.2 LEC). Además, el inquilino, al tener constancia de la ejecución, puede acudir a la subasta como licitador, cuestión que se vincula al derecho de adquisición preferente del inquilino (ver la pregunta 24, sobre el tanteo y retracto, para más detalles).
b) Después de la ejecución hipotecaria: si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o se ha concertado el alquiler de buena fe con el titular aparente, el inquilino tendrá derecho a continuar en la vivienda alquilada. En este caso, el nuevo arrendador tendrá que comunicar el cambio de titular del contrato al inquilino.
Hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler que quedan resueltos por ejecución hipotecaria no se extinguen automáticamente, a pesar de lo establecido en la regla 17ª del artículo 131 LH. Una vez adjudicada la vivienda, si el inquilino no la abandona voluntariamente, el rematante de la ejecución hipotecaria (nuevo propietario) tendrá que instar el desahucio (véase preguntas 3 "¿Puedo alquilar una vivienda por menos de un año? ¿Y por menos de tres años?" y 4 "¿Puedo negarme a inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad? Y, si es así, ¿quién debe pagarlo?" del tema "Información para el arrendador") por extinción del plazo del contrato de alquiler (art. 39.3 LAU).[1]
Este régimen es aplicable a los contratos suscritos a partir del 6 de junio de 2013. Para los contratos anteriores seguirá rigiendo el régimen regulado en la LAU. Es decir, de acuerdo al artículo 13.1 LAU, el inquilino queda protegido durante los cinco primeros años de contrato, no pudiendo ser resuelto el contrato de alquiler hasta que transcurra dicho plazo aunque se resuelva el derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. Trascurridos los cinco primeros años, el contrato de alquiler se extinguirá, excepto que éste se halle inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (es decir, de la hipoteca) ya que en este caso tendrá que respetarse la duración pactada en el contrato de alquiler.
[1] Según M.I. Poveda Bernal, ejecución hipotecaria y extinción de los arrendamientos. Nuevas perspectivas y consideraciones críticas en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario nº 652 (mayo-junio 1999).
el dia 1 diciembre alquile un apartamento ..ahora al limpiar y mover mueblesvi que los enchufes estasn casi arrancados de las paredes ….algunos ni corriente …que hago ??? me siento engañada ..y ademas se que pago 80 euros mas que el anterior inquilino ……..he de estar un minimo de 6 meses no ?? y si no me quiere arreglar los enchufes ?? que puedo hacer …gracias,, vivo en lloret de mar -fanals
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