Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/tabelle-millesimali-con-vecchi-criteri-88278/
Timestamp: 2019-08-20 12:09:27+00:00
Document Index: 91126940

Matched Legal Cases: ['art. 69', 'art 69', 'art. 69', 'art. 1136', 'art. 1123', 'art. 1124']

Tabelle millesimali con vecchi criteri
Da Giuliapet, 29 Maggio, 2016
Giuliapet
Buongiorno a tutti,ho bisogno di aiuto per risolvere una questione spinosa. Nel mio condominio le spese vengono ripartite secondo dei valori che oltre 30 anni fa il costruttore ha lasciato in eredità ( non so da dove escano questi valori perché delle tabelle vere e proprie non ci sono) ora io che abito al primo piano mi trovo a pagare delle spese più alte di chi sta al quinto. Questo non mi sembra normale. Ho chiesto di rifare le tabelle ma gli Inquilini dei piani alti si rifiutano in quanto verrebbero modificate le loro spese. Esiste un modo legale per obbligarli ad una rettifica? Grazie.
Ciao a mio avviso puoi fare ben poco, perché devi avere elementi che provino cambiamenti consistenti nell'edificio, rispetto all'origine, come dice appunto l'art. 69 Disp. Att. C.C.
Inoltre vengono usate da 30 anni, quindi per "facta concludentia" come si suol dire, ancor più difficile da far valere la tua tesi.
E' chiaro che per poterla, eventualmente, spuntare (secondo me con scarso successo)devi imbastire una causa contro il Condominio.
Prova a leggere qui dove viene spiegato, il tutto, molto bene.
http://www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjPy_yz1_7MAhVHbxQKHeAHArkQFggsMAA&url=http%3A%2F%2Fwww.condominioweb.com%2Fdeliberare-lapprovazione-delle-tabelle-millesimali.12118&usg=AFQjCNGVqAE9rwjKK2iCbkwNsCGbTCm_Fg
Se tu sei da poco tempo in questo condominio e se le tabelle sono errate hai tutto in diritto di corrispondere quanto previsto dal criterio legale del Codice Civile, però per far modificare le tabelle devi avere delle prove concrete da opporre sino al Tribunale se l'assemblea non accetta la tua tesi.
dacc art 69;
Se le tabelle sono errate hai tutto in diritto di corrispondere quanto previsto dal criterio legale del Codice Civile e dalle norme previste per la redazione delle tabelle millesimali;
però per far modificare le tabelle devi avere delle prove concrete da opporre sino al Tribunale se l'assemblea non accetta la tua tesi come ha già fatto, per cui ti consiglierei, se lo vuoi, di contattare un tecnico abilitato che constati questi errori, richiedere nuovamente all'assemblea il rifacimento della tabelle, ed in caso negativo adire all'Autorità Giudiziaria
Dacc art. 69;
- I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; ...
Ricorda che se le tabelle fossero anche contrattuali, in caso di errori è possibile modificarle in assemblea con la maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 cc, > teste rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm), o farle modificare dall'Autorità Giudiziaria, certo che i costi non saranno pochi, questo devi mettere in conto.
Se sono frutto di un errore palese ma, se vanno in deroga al Codice Civile e sono state fatte dal costruttore, sono usate da 30 anni e, a maggior ragione, Giuliapet ha acquistato con questo stato dei luoghi e dei fatti, occorre l'unanimità per poterle modificare.
Ovviamente, tranne, (lo ripeto) se ci sono elementi tali da configurare un grave e/o importante errore.
Se c'è un errore il nuovo condomino può eccepire l'irregolarità e pretendere che le tabelle rispettino i criteri legali, solamente nel caso di tabelle trascritte e registrate ai Pubblici Registri Immobiliari l'acquirente non può eccepire alcun che.
Infatti le tabelle vengono registrate con atto pubblico proprio per quel motivo, per renderle opponibili ai nuovi acquirenti.
Un altro caso potrebbe essere quello che le tabelle siano frutto di una scrittura privata sottoscritta da tutti i condomini, ed anche in questo caso l'acquirente potrebbe eccepire l'irregolarità se diversa dai criteri legali, oppure accettare firmando egli stesso la scrittura privata.
La "facta concludentia" vale se passano molti anni senza che nessuno eccepisca, però un nuovo condomino accorto dell'errore può eccepire e far valere i criteri legali.
Appunto.....!!!!
Concordo, con quanto hai scritto, è quello che ho scritto se Giuliapet ravvisa errori tali da poter convincere un giudice a dover ricalcolare le tabelle, dopo 30 anni che se ne fa un uso, lo faccia.
Giuliapet, poi, scrive pure che il costruttore queste tabelle le ha lasciate in eredita, quindi significa che quando è morto sono passate con atto di divisione (tra chi beneficiava di questi appartamenti cioè gli eredi) in successione, ragion per cui è come se fossero trascritte anche esse nei Pubblici Registri ecco perché ho scritto che quando Giuliapet ha comprato, quello che gli ha venduto l'appartamento, per forza di legge gli ha allegato anche le tabelle che scaturiscono dalla successione che gli è pervenuta per eredità.
Perciò, per quanto mi riguarda, sempre se le cose stanno così come le ho dedotte io (deducendolo da quello che ha scritto Giuliapet), andando in Tribunale, egli, farebbe un buco nell'acqua.
Passare le tabelle "in eredità" non è come fossero registrate ai Pubblici Registri Immobiliari, anzi non vale assolutamente nulla, e se sono errate il nuovo acquirente può ben pretendere di vedersi applicare le tabelle legali, e se l'assemblea non accoglie le richiesta potrà adire alle vie legali e il condominio non avrà nulla in mano da poter opporre, cosa ben diversa se le tabelle fossero registrate.
Devi sapere che una delibera o decisione che viola i diritti dei condomini è assolutamente nulla e si può far valere in ogni tempo, lo dice la Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806
... ora io che abito al primo piano mi trovo a pagare delle spese più alte di chi sta al quinto...
In quel palazzo c'è l'ascensore?
Se non c'è ascensore può anche essere normale che un appartamento al primo piano ha più valore di quello all'ultimo piano.
Se poi esiste un regolamento contrattuale che impone tutte le spese per millesimi di proprietà.... 1+1=2.
Comincia con il controllare cosa è stato trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (l'eredità lasciata dal costruttore) oltre 30 anni fa.
Potrebbe essere stato registrato un regolamento o delle tabelle di cui avete perso memoria.
Se tutti questi controlli sono negativi e nel tuo palazzo c'è l'ascensore, il primo passo da fare e quello di far valutare (a tue spese) da un tecnico di tua fiducia se le tabelle sono ABBONDANTEMENTE ERRATE (le piccole discrepanze non incidono e le puoi trovare anche tra vari tecnici).
Dopo aver verificato che le tabelle sono ABBONDANTEMENTE errate, proponi le tue tabelle all'assemblea e se non le approverà dovrai ricorrere al Tribunale che nominerà un suo consulente (CTU) ed avrai la risposta definitiva.
Non c'entra nulla, però, con questa problematica.
Qui non stiamo mica a discutere di una delibera nulla.
Io ho semplicemente detto che nel caso ci fosse un atto di successione, di tutti gli appartamenti di questo palazzo costruito dal sig. x, anche le tabelle in uso, scritte da lui, se non sono state modificate dagli eredi in occasione dell'atto di successione, queste, per atto notarile, vanno a braccetto con tutti gli appartamenti.
Se dopo, 1 giorno, 1 anno, o quando ti pare a te, uno degli eredi vende un appartamento, questo appartamento lo vende allegando ad esso le tabelle in uso che sono state precedentemente scritte dal costruttore originario e quindi è come se fossero state registrate contrattualmente nel momento dell'atto di successione di tutti gli appartamenti.
Ovviamente se gli eredi le hanno accettate così come le sono pervenute e non hanno apportato modifiche e che c'è ben scritto sull'atto di successione.
In un Condominio di mia conoscenza ( e ti assicuro che è veramente così) è successo proprio questo:
Nel 1968 un signore costruisce un palazzo con 10 appartamenti, egli muore nel 2000.
Questo palazzo va in successione ai suoi 5 figli, che nel momento dell'accettazione della successione, presso il notaio, fanno l'atto di divisone contenente determinate regole che andranno ad incidere sul nascente Condominio
(perché prima non era Condominio in quanto tutti gli appartamenti erano di un unico proprietario e cioè il padre di questi 5 figli, oggi invece diventa Condominio in quanto ci sono 5 proprietari con ognuno 2 appartamenti)
oltre a queste regole, nell'atto di successione, viene scritto che agli appartamenti si allega la tabella millesimale che nel 1968 era stata redatta dal padre.
Ed ecco che da quel momento in poi la tabella è registrata presso i Pubblici Registri insieme all'atto di successione, ed assume valore contrattuale, quindi vale anche per i futuri acquirenti, nei secoli dei secoli.......e, per modificarla, occorre l'unanimità.
Intendevo soltanto questo e, di questo, sono sicura.
Ho infatti, precedentemente scritto, nel post 6 delle ore 7.02 di questa mattina, che se nel caso, da quello che deduco io, è avvenuto così anche nel palazzo di Giuliapet, occorre l'unanimità per poterle modificare in quanto avrebbero un valore contrattuale.
Per il resto sono d'accordo con te è ovvio.
L'acquirente potrebbe non accettare perchè non sono registrate ai Pubblici Registri Immobiliari, ovvero il nuovo acquirente può pretendere di pagare quanto previsto dai criteri legali.
Perchè chi acquista in assenza di un RdC Contrattuale e/o tabelle contrattuali registrate ai P.R.I. è ben sicuro di dover pagare quanto prevede il Codice Civile all'art. 1123 cc e seguenti e non per accordi a cui lui non ha aderito.
Ovvero chi vende deve essere in buona fede e spiegare all'acquirente di accordi che esistono tra condomini, che tra l'altro se non registrati non valgono se non accettati all'atto del rogito.
Tra l'altro Giuliapetdice:
- non so da dove escano questi valori perché delle tabelle vere e proprie non ci sono
Per cui non essendoci tracce di tabelle, da cosa si deduce che deve essere così?
Se Giuliapet in un primo momento parla di
" le spese vengono ripartite secondo dei valori che oltre 30 anni "
Poi successivamente e tra parentesi scrive:
"non so da dove escano questi valori perché delle tabelle vere e proprie non ci sono"
Ti dico subito che non sta certo a lui stabilire se quei valori sono giusti o meno, lui può dire ciò che vuole ma se ci sono dei valori a cui ci si fa riferimento come tabelle millesimali, se c'è l'errore sarà un giudice a stabilirlo e a poter dire se sono o meno delle tabelle.....
Perciò queste tabelle o ci sono o non ci sono.
Quindi su questo direi proprio che non ci piove.......penso che anche tu stia d'accordo su ciò.
Se nell'atto di successione ci sono riportate, specificato in modo chiaro quel tipo di valori, quando Giuliapet ha comprato, avrà senz'altro avuto allegato questo documento, quindi lo ha accettato, poi, se non è così è come dici te, se è così è come dico io.
Solo Giuliapet ci può dire se nel momento in cui rogitava venivano allegate queste tabelle oppure che ci fosse un richiamo ad esse nel rogito che è la stessa cosa.
D'altronde come potrebbe mai averle altrimenti?
Ragion per cui è come se fossero trascritte nei Registri Immobiliari nel momento della successione e per questo trasferite in un atto di vendita successivo, anche senza un regolamento di Condominio contrattuale, perché si possono avere anche soltanto
le tabelle contrattuali, non c'è bisogno mica che ci sia un regolamento di riferimento.....
Ti ho anche detto che ci sono casi come questo di mia conoscenza.
Ma tutto questo te l'ho già scritto prima.................
Se sul atto sono allegate le tabelle non c'è nessun dubbio che sono valide quelle visto che le ha accettate e sottoscritte, il dubbio mi viene dato che dice che non ci sono queste tabelle.
Apposta sin dal post n. 4 ho usato il "se" , poi ho un po' più articolato la risposta, attendendo conferma alla mia deduzione.
Perché, comunque, come la metti la metti, da quello che Giuliapet scrive sembra (e sottolineo sta volta il sembra) che lei abbia acquistato da questi eredi con la tabella inclusa, allegata in quanto fatta dal costruttore, ce lo scrive lei!!!!
Poi è ovvio che se anche fosse stata fatta dal costruttore ma NON allegata all'atto di successione di ogni appartamento nel momento in cui gli eredi fanno la divisione con atto notarile, è normale che Giuliapet possa contestare tutto quello che vuole ma, sempre se ci sono delle basi però, cioè quando deciderà di andare davanti al giudice dovrà dimostrare evidenti variazioni rispetto alla costruzione originale e/o quant'altro non corrisponda al Codice Civile.
Io il "se" l'ho usato come prima parola al mio primo messaggio (#3), il fatto strano è che SE le tabelle sono ereditate e allegate ai rogiti, chissà perchè Giuliapet dice che non ci sono? Dovrebbero essere allegate anche al suo rogito o no?
E mi sovviene anche un altro dubbio, Giuliapet al primo post parla di inquilini e non di condomini, sarà mica che sono tutti in affitto, per cui non è un condominio?
Se fosse così il rogito non c'è, e deve vedere il contratto di locazione, ma in questo caso vale il contratto e non le tabelle millesimali che possono anche non esistere.
Hai ragione non me ne ero accorta.
Allora le chiacchiere stanno a zero, me ne fossi accorta subito avrei scritto esattamente quello che hai detto e cioè che vale soltanto ciò che c'è scritto sul suo contratto di locazione.......altro che tabelle........
Va be ci siamo fatti una chiacchierata...........
Mi aggiungo alla chiacchierata.
Peccato che Giulia non sia più intervenuta. perchè nel primo post non dice che lei è inquilina ma parla genericamente degli inquilini dei piani superiori.
Non è da escludere che Giulia, non essendo pratica di questioni condominiali, non sappia nemmeno il significato e la differenza tra "condòmino" e "inquilino".
Non sarebbe il primo caso in cui un condòmino si definisce inquilino.
Spesso anche nei TG si sente impropriamente parlare di "inquilini dello stabile" anche quando si tratta di proprietari 😂
Spesso anche nei TG si sente impropriamente parlare di "inquilini dello stabile" anche quando si tratta di proprietari 😂Infatti Giuliapet dovrebbe spiegarci bene come è questo stabile che lei chiama condominio con degli inquilini (nulla di anormale), con dei valori ereditati, e tabelle inesistenti e/o introvabili, ma chissà perchè applicate.
E' vero giusta osservazione, capita spessissimo.
Infatti è capitato anche a me quando approdai su questo forum nel 2008.
Ero arrabbiato tantissimo ma completamente a digiuno di "vocaboli" condominiali.
Il più l'ho imparato proprio qui 😉
Grazie per avermi risposto. Si abbiamo l'ascensore. Tabelle millesimali non c'è ne sono in realtà. Ci sono stati dati solo dei valori ( i millesimi) dal costruttore senza delle tabelle dalle quali si evincerebbe da dove vengono fuori questi valori.
La casa in questione è di proprietà di mio padre data in affitto per molti anni da alcuni mesi mi ci sono trasferita e ho notato alcune incongruenze nei costi
Scusate se non ho risposto ma non riceveva le notifiche delle vostre risposte. Mio padre è proprietario dell'immobile e io ci abito da alcuni mesi.
Ci sono solo due appartamenti su 10 dati in affitto gli altri sono occupati dai proprietari
Allora verosimilmente sarà successo questo:
il costruttore, venduti gli appartamenti, vi ha dato indicativamente i valori millesimali di proprietà senza imporli come valori contrattuali.
Da quel momento forse avete ripartito TUTTE le spese con quei millesimi di proprietà, non sapendo che le spese di pulizia scale e di ascensore si ripartiscono con altri criteri che tengono conto anche dell'altezza piano.
Se avete sempre ripartito per millesimi di proprietà ed il tuo appartamento è più grande di quello al quinto piano, è ovvio che tu paghi di più.
Partendo da quella tabella di proprietà, dovete fare due tabelle derivate:
Tabella USO scale ed ascensore
Tabella MANUTENZIONE scale ed ascensore.
Se è stato ripartito sempre tutto per millesimi di proprietà, qualcuno potrebbe invocare la contrattualità di quel riparto per "facta concludentia".
Poichè il tuo proprietario è tuo padre, dovrà essere tuo padre ad agire e alle assemblee potrai partecipare solo portando delega scritta, firmata da tuo padre.
Allora parlando con mio padre mi ha chiarito alcuni dettagli. Questi millesimi Il costruttore li ha consegnati in un assemblea e l'assemblea di condominio di allora le ha accettate e c'è un verbale che dice questo. Ora mi chiedo da dove siano usciti questi valori? Dopo molti anni non essendo più attuali i criteri utilizzati 30 anni fa non c'è modo di modificarle? ( Mio padre mi dice che 30 anni fa i valori degli appartamenti erano diversi da quelli attuali un appuntamento al primo piano aveva un valore maggiore rispetto ad uno all'ultimo piano)
Agisco già con delega. Gli appartamenti hanno tutti medesima metratura, si differenziano dal possesso di garage che alcuni possiedono e altri no. E sono due per piano per un totale di 10 unità abitative
Il problema non è il valore tra parità di appartamento al primo o all'ultimo piano perchè le differenze di coefficiente sono minime.
Il problema vero è che la spesa di pulizia scale, indipendentemente dal valore di ciascun appartamento, va ripartita in proporzione all'altezza per cui in un palazzo di 5 piani, su una spesa totale di 15:
il 1° piano paga 1
il 2° piano paga 2
il 3° piano paga 3
il 4° piano paga 4
il 5° piano paga 5
La spesa di MANUTENZIONE ascensore, invece, va ripartita con il criterio legale dell'art. 1124 c.c. e cioè, metà per altezza piano (come criterio portato in esempio) e metà per millesimi di proprietà:
P.S. In quel condominio avete un amministratore professionista oppure la gestione è portata ancora da un "capo condòmino" del palazzo, come si usava spesso 30 anni fa?
... Gli appartamenti hanno tutti medesima metratura, si differenziano dal possesso di garage che alcuni possiedono e altri no. E sono due per piano per un totale di 10 unità abitative
I garage sono all'interno dell'edificio al piano -1 e raggiungibili con scale ed ascensore oppure sono al piano terra con ingresso indipendente?
Piano terra accesso indipendente
C'è un amministratore interno quindi non è un professionista e anche questo è un problema perché non vogliono affidare la gestione del condominio ad un esterno 😓