Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/sprzedaz-budynku-gminy-a-naklady-poczynione-przez-najemce,360,p.html
Timestamp: 2019-06-19 13:26:12+00:00
Document Index: 122185185

Matched Legal Cases: ['art. 224', 'art. 230', 'art. 224', 'art. 224', 'art. 405', 'art. 224', 'art. 405', 'art. 677', 'art. 676']

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2018-04-27
Posiadam tytuł najmu mieszkania, które jest własnością gminy. Trzy lata temu przeprowadziłam w mieszkaniu generalny remont (wymiana drzwi, okien, instalacji elektrycznej, hydraulicznej itp.) za około 40 tys. zł. Wczoraj dowidziałam się od administracji, że nasza kamienica została przeznaczona na sprzedaż i że będą nas w przeciągu roku wyprowadzać do innych mieszkań. Czy mam wybór w przydzielaniu innego mieszkania? Czy będzie on miał stan taki, jak mam obecnie po remoncie? Czy należy mi się jakieś zadośćuczynienie zamiast mieszkania? Czy mam możliwości za dopłatą starania się o mieszkanie własnościowe w blokach?
Przysługuje Panu prawo najmu, które jest prawem obligacyjnym, zdecydowanie słabszym od np. prawa spółdzielczego.
Pana sytuacja jest wyjątkowo trudna. Właściciel – gmina zamierza wypowiedzieć umowy najmu, ale jednocześnie wskazuje możliwość zawarcia umów najmu innych lokali. Oczywiście gmina nie ma obowiązku wskazywania lokali o takim samym standardzie. Nie ma także obowiązku wypłaty żadnego zadośćuczynienia. Lokal ma spełniać jedynie wymogi lokalu zdatnego do zamieszkania osób. Pan dokonał szeregu nakładów na lokal. Może więc Pan dochodzić zwrotu tych nakładów niezależnie od zawarcia kolejnej umowy najmu.
W razie istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego będącego podstawą posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego ten stosunek prawny. Oznacza to, że przepisy art. 224-230 K.c. nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie którego korzystała ona z rzeczy za zgodą właściciela. W takim wypadku, w pierwszej kolejności, stosować należy postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. W sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy K.c., normujące tego rodzaju umowę, przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. Jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 K.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 K.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 K.c., zastosowanie znajdzie art. 405 K.c., bowiem przepisy art. 224-226 K.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 K.c.
(Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 grudnia 2012 r. VI ACa 980/12 LEX nr 1293083).
Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 K.c.), niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne (ulepszenie rzeczy).
(Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1980 r. II CR 394/80 OSNC 1981/7/134, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12.08.2013 r. I ACa 313/13 LEX nr 1363288).
Zgodnie z art. 676 K.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Roszczenie o zwrot wartości ulepszeń (nakładów ulepszających) ma charakter obligacyjny. Jest więc skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy najmu i może być kierowane przeciwko temu wynajmującemu, z którym powód pozostawał w stosunku najmu w okresie ich dokonania (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 318/97, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 211/97) – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r. I ACa 1130/12, LEX nr 1322751.
Metod wyliczenia nakładów jest wiele, najprostszą metodą jest metoda porównawcza – wycenia się wartość nakładów na podstawie przedstawionych rachunków, faktur. Taka metoda jest stosowana w postępowaniu sądowym. W przypadku rozmów ugodowych, metoda podziału wartości nieruchomości na pół jest niezwykle atrakcyjna. Pan włada lokalem w oparciu o najsłabsze z praw, mianowicie prawo obligacyjne.
Powinien Pan przedstawić gminie żądanie zwrotu nakładów, jakie Pan poniósł na ulepszenie lokalu.