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Timestamp: 2019-08-17 21:13:16
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Matched Legal Cases: ['artículo 16', 'artículo 16', 'artículo 16', 'artículo 156', 'artículo 16', 'artículo 80', 'artículo 156', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 3', 'artículo 1', 'artículo 13', 'artículo 2', 'artículo 12', 'artículo 12', 'artículo 16', 'artículo 80', 'artículo 159', 'artículo 162', 'artículo 2', 'artículo 5', 'artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 12', 'artículo 6']

﻿ SENTENCIA 24744 DE NOVIEMBRE 30 DE 2006
SENTENCIA 24744 DE 30 DE NOVIEMBRE DE 2006
CONTENIDO:RÉGIMEN JURÍDICO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL QUE FUERA PARTE UNA ENTIDAD ESTATAL. LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS POR ENTES TERRITORIALES Y POR LOS ESTABLECIMIENTOS PÚBLICOS NO PUEDEN CONSTITUIR EN FORMA ALGUNA ACTOS DE COMERCIOCON LO QUE SE EXCLUYE LA OPERANCIA EN DICHOS CONVENIOS DE LAS PREVISIONES CONTEMPLADAS EN LOS ARTÍCULOS 518 A 524 DEL CÓDIGO DE COMERCIO.
TEMAS ESPECÍFICOS:NORMAS DEL DERECHO PÚBLICO, CONTRATO CON ENTIDAD PÚBLICA, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia 24744 de noviembre 30 de 2006
Radicación 24.744
Proceso 25000232600019971521401
Bogotá D.C., noviembre treinta de dos mil seis
Actor: Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil, Aerocivil.
Demandado: Sociedad Bulevar Ltda.
Resuelve la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada —atendiendo a la prelación autorizada por la Sala, el 26 de enero de 2006— en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, el 24 de septiembre de 2002, por medio de la cual accedió a las súplicas de la demanda de la acción contractual de la referencia.
Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, para lo cual estudiará: i) el régimen jurídico general del contrato de arrendamiento de inmuebles, en el Decreto 222 de 1983, ii) la normativa aplicable sobre cánones de arrendamiento y reajustes, y, finalmente, iii) se evaluará el caso concreto.
1. Régimen jurídico general del contrato de arrendamiento de inmuebles, en vigencia del Decreto 222 de 1983.
La recurrente dice que el a quo hizo una indebida interpretación del problema jurídico planteado, porque consideró que el contrato suscrito se regía por las normas del código de comercio, de ahí que el canon de arrendamiento fuera de libre estipulación.
Para la Sala, el argumento del recurrente es acertado, pero solo en lo concerniente al régimen jurídico aplicable al contrato. Por esta razón se desestimará lo manifestado por el tribunal, en cuanto expresó que “... la Sala observa que la destinación del contrato era para utilizar el inmueble como parqueadero y que la arrendataria es una sociedad limitada, deduciéndose en consecuencia que a este contrato de arrendamiento se le aplican las normas del Código de Comercio, y no las normas sobre arrendamiento urbano, Ley 56 de 1985, por lo que el precio de arrendamiento y el monto de los reajustes es totalmente libre y puede ser acordado con entera libertad por las partes, en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad”.
En sentido contrario al expuesto por el a quo, la Sala considera que el contrato de arrendamiento que se analiza no se rige por el código de comercio, sino por normas de derecho público. Esta posición se fundamenta en los siguientes argumentos:
En vigencia del Decreto 222 de 1983 las entidades estatales podían celebrar dos tipos de contratos: i) administrativos y ii) de derecho privado de la administración. Sobre los primeros, el artículo 16 de dicho estatuto hacía una relación, que se pretendía taxativa, de los contratos que pertenecían a dicha categoría (2) .
Respecto de los segundos, se establecía que estaban integrados por los demás contratos que celebraran las entidades públicas —criterio residual—, los cuales se sujetaban a las normas civiles, comerciales y laborales.
De conformidad con lo anterior, el contrato de arrendamiento resultaba ser un contrato de derecho privado de la administración, por no estar relacionado en el listado del artículo 16.
No obstante lo anterior, el mismo decreto —en el art. 80 y ss. (3) — se ocupó de regular, en su parte sustantiva, alguno tipos de contratos, y entre ellos incluyó el contrato de arrendamiento. Esta circunstancia, sin embargo, no transformó la naturaleza de dicho contrato —de privado a administrativo—, de manera que siguió siendo un contrato de derecho privado, solo que gozaba de tratamiento especial en algunas de las materias que le eran propias.
Sobre el tema esta Sala ha precisado, en la sentencia de noviembre 10 de 2005 —exp. 13.920—, que “se trata de un contrato de derecho privado de la administración, pues, por no haber sido calificado por la propia ley como contrato administrativo, se enmarca en la regla general dispuesta por el inciso 2, del artículo 16. Tal conclusión no varía porque el Decreto-Ley 222 se haya ocupado en forma expresa de su regulación, pues tal hecho no tiene incidencia en su naturaleza jurídica” (4) .
Con respecto a la normatividad aplicable a este tipo de contratos, el artículo 156 estableció que, para efectos legales, la celebración del contrato de arrendamiento, por parte de entidades públicas, no constituye “acto de comercio” (5) , de lo cual se concluye que, en materia de arrendamiento de bienes inmuebles, el Código de Comercio no se aplica, por expresa disposición del Decreto 222 de 1983.
Sobre el tema, la sentencia anteriormente citada expresó que “en cuanto al régimen jurídico del contrato de arrendamiento, es necesario integrar varias normas para hallar la respuesta. De un lado, el inciso 2º del artículo 16 dispone que los contratos de derecho privado de la administración ''... en sus efectos estarán sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, según la naturaleza de los mismos, salvo en lo concerniente a la caducidad''. De otro lado, agrega el artículo 80 del Decreto 222, que los contratos que él regula —incluye el arrendamiento, desde luego— se rigen por ese estatuto; mientras que los demás se rigen por las normas generales o especiales vigentes para los mismos. Finalmente, el artículo 156 dispone que ''...Para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituye acto de comercio''.
“De este conjunto de normas se desprende que el contrato de arrendamiento, en vigencia del Decreto 222, tenía un régimen especial y, por ende, diferenciado de la materia comercial, pues los artículos 80 y 156 son normas especiales que excepcionan el régimen general de este contrato... Ahora, la Sala ha precisado al respecto —sent. nov. 23/2000, exp. 12.925. MP. María Elena Giraldo—, que:
‘En materia del contrato de arrendamiento, en su mayoría, se rige por las normas civiles o comerciales según su caso. Se afirma mayoría porque el Decreto Ley 222 de 1983 contiene algunas normas que aluden a su celebración pero para cuando la administración celebra el contrato en calidad de arrendadora (arts. 157 a 162)''.
“Lo anterior permite concluir que, en materia de arrendamiento de bienes inmuebles, el Código de Comercio no se aplica, por expresa previsión del estatuto de contratación vigente hasta el año de 1993. De este criterio ha sido la Sala, cuando ha manifestado —entre otras, en la sent. de feb. de 2005, MP. Ruth Stella Correa, exp. 16.000—, que:
''La Sala por su parte, ya había precisado, que el contrato de arrendamiento en el que fuera parte una entidad estatal no constituía acto de comercio. Así en la providencia de 29 de agosto de 1984, consideró que “los contratos de arrendamiento celebrados por los entes territoriales y por los establecimientos públicos no pueden constituir en forma alguna actos de comercio; con lo que se excluye la operancia en dichos convenios de las previsiones contempladas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio...”.
”No obstante esta conclusión, con la cual se le concede la razón al recurrente —pues es evidente el error en que incurrió el tribunal, al decir que el contrato de arrendamiento de inmuebles se rige, sin limitación, por las normas del código de comercio—, no se estructura un argumento suficiente para revocar la decisión apelada, pues este aspecto no es el que define las pretensiones de la demanda, ni da respuesta a la petición contenida en el recurso de apelación.
De hecho, para el caso concreto, lo que realmente desata la controversia es la definición de si existía una norma —al momento de la suscripción del contrato—, que autorizara pactar el canon de arrendamiento, y sus reajustes, en forma libre.
El a quo consideró, en forma errada, que había libertad contractual en esta materia, por aplicación de las normas del código de comercio; no obstante, se deberá determinar si lo acordado por las partes era posible, dando aplicación a normas de derecho público, con lo cual se llegaría a la misma conclusión de la primera instancia, aunque con apoyo en normas diferentes.
2. Normas aplicables para determinar el canon de arrendamiento y su reajuste.
El apelante afirma que la norma aplicable para establecer el canon de arrendamiento, y su reajuste, era el Decreto 3817 de 1982 y no el código de comercio, por las razones expuestas precedentemente.
Este cuestionamiento hace necesario entrar a determinar cuál era la norma aplicable para fijar dicho canon, en los contratos de arrendamiento celebrados por entidades públicas. Para estos efectos, habrá de remitirse a los artículos 158 (6) y 162 (7) , del Decreto 222 de 1983, normas de aplicación prevalente por tratarse de disposiciones especiales que regulan la materia.
Como las aludidas disposiciones se remiten “a las disposiciones vigentes” o a “las normas legales o reglamentarias sobre control de arrendamiento”, es menester analizar, en orden cronológico, la normatividad que ha reglamentado el tema, hasta llegar a la disposición aplicable al caso concreto.
En primer lugar, se debe empezar por considerar el Decreto 3817 de 1982. Recuérdese que, según dice el apelante, la disposición que debió aplicar el tribunal era precisamente el artículo 1º, literal e) de este decreto (8) , norma que regulaba el control de arrendamientos de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas, sin especificar si se trataba de contratos celebrados por entidades públicas o privadas.
No obstante, observa la Sala —y solo en gracia de discusión—, la disposición que mejor se adecuaba al caso —la cual no cita el recurrente en su recurso— era el artículo 2º literal c) (9) de dicho decreto, norma según la cual, para el arrendamiento de parqueaderos, cuando el avalúo catastral del inmueble fuera superior a $ 3''000.000 el precio del arrendamiento podía pactarse libremente.
En segundo lugar, hay que tener en cuenta que, en el año de 1983, el Decreto 2221, en sus artículos 1º y 2º, modificó algunas disposiciones del decreto 3817, variando los porcentajes allí previstos para fijar el precio mensual del arrendamiento, e hizo una relación de los contratos a los cuales se aplicaba dicha norma.
Este decreto estableció, en el artículo 2º parágrafo 2º, que “los contratos de arrendamiento que celebren las entidades públicas estarán sujetos al presente decreto en cuanto a la determinación del precio del arrendamiento. En los demás aspectos se regirán por lo dispuesto en las normas de contratación administrativa previstas por el Decreto 222 de 1983”.
En tercer lugar, el anterior artículo y su parágrafo 2º, fueron posteriormente derogados por el Decreto 3444 de 1985 “por el cual se dictan normas sobre arrendamiento para las entidades públicas” (10) , disposición que, en forma específica, contenía normas aplicables al arrendamiento celebrado por entidades públicas.
Precisó esta norma, en el artículo 3º, que “cuando se tomen inmuebles en arrendamiento, las entidades públicas pagarán como máximo un precio mensual igual al uno por ciento (1%) del avalúo mencionado en el artículo anterior. Cuando tales entidades den inmuebles en arrendamiento, el precio mensual mínimo que cobrarán será del uno por ciento del valor referido”.
Esta norma fue la que tuvo en cuenta el a quo para dictar sentencia. Dijo, interpretando este artículo, que en el caso concreto la Aeronáutica Civil no tenía que someterse la límite del porcentaje previsto en la primera parte de la norma, porque cuando la entidad es la arrendadora la norma prevé un precio mínimo, y no uno máximo —fl. 320 cdno. 5—.
No obstante, y en cuarto lugar, el tribunal no tuvo en cuenta que la disposición que aplicó fue derogada por el Decreto 1376 de 1986 (11) , norma que, finalmente, era la aplicable al caso concreto.
Este decreto contiene disposiciones para el control de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas, celebrados por entidades públicas, y es la norma aplicable al caso concreto porque el contrato objeto de estudio, se celebró el 5 de abril de 1991, es decir, en vigencia de este decreto.
3.1. El artículo 1º del Decreto 1376 de 1986 estableció que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, ubicados en áreas urbanas, y que celebren las entidades públicas, se rigen por esta norma, pero solo en lo que se refiere a la determinación del precio (12) .
Según este decreto, en el artículo 13 (13) , entre las entidades públicas a las cuales se aplica su contenido, se incluyó a la Nación, la cual comprende a los departamentos administrativos, naturaleza jurídica de la que gozaba la Aeronáutica Civil, en la época en que celebró este contrato de arrendamiento.
Una vez aclarado que el decreto en mención es la norma aplicable al caso concreto, se debe analizar su contenido, en lo que respecta al tema del canon de arrendamiento y sus reajustes.
Hizo una distinción similar a la que contemplaba el decreto que aplicó el Tribunal Administrativo, esto es, el 3444 de 1985, por tanto, también fijó topes, dependiendo de que la entidad estatal actuara como “arrendataria” o como “arrendadora”.
Así, preceptuó, en primer lugar, que cuando la entidad estatal toma en arriendo un bien inmueble, debe sujetarse a lo establecido en los artículos 1º a 5º de dicho decreto, los cuales establecen que para la determinación del precio, se tendrá como base el avalúo del bien arrendado, y, dependiendo de ello, se determina el porcentaje máximo que se puede pagar. Esto se deduce del tenor literal del artículo 2º (14) según el cual (...) “el precio mensual del arrendamiento no podrá ser superior al uno punto cinco por ciento (1.5% ) de ese avalúo”, y del artículo y(sic) 4º (15) (...) “al uno punto ocho por ciento (1.8%) de ese avalúo”.
Según estas normas, resulta claro que, cuando la entidad pública es la arrendataria, debe pagar el canon limitándose al tope máximo, por tanto, no puede pactar uno superior.
En segundo lugar, y a contrario sensu, cuando la entidad estatal actúa como arrendadora, es decir, cuando da en arrendamiento un inmueble —como ocurre en el presente caso—, las partes del contrato deben sujetarse a lo establecido en el artículo 12 (16) y, por remisión del mismo, a los artículos 2º a 5º.
En estas condiciones, y a diferencia del supuesto anterior, los porcentajes establecidos en estos artículos eran los mínimos que la entidad estatal podía cobrar, por concepto de canon de arrendamiento, facultándosele, por consiguiente, para cobrar valores superiores, sin imponerle un límite; ello por expresa disposición del artículo 12, el cual dispuso que “cuando las entidades públicas den en arrendamiento bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas... las tarifas indicadas en los artículos 2º a 5º de este decreto, serán las mínimas que se podrán pactar en los contratos de arrendamiento”.
En estas condiciones, este aspecto del recurso de apelación no prosperará.
3.2. En relación con el otro aspecto del recurso de apelación, esto es, la discusión sobre la inexistencia de la mora de la sociedad Bulevar Ltda. en la cancelación de los reajustes, alega ésta que no existió el retardo que el a quo les imputa, porque la Aerocivil, en su momento —años 1993 a 1997—, recibió los cánones de arrendamiento sin objetar el monto, circunstancia que ocurrió durante varios años sin que mediara protesta.
Para la Sala, esta actitud de la Aerocivil no tiene la virtualidad de enervar su derecho a cobrar, con posterioridad, la diferencia entre lo pagado y lo que se debió pagar.
En otras palabras, el solo hecho de que el arrendador haya recibido los cánones incompletos, y que luego reclame la diferencia, con fundamento en el contrato, no impide que el juez condene al pago de dichas sumas, y a los correspondientes intereses de mora, pues esto lo que hace evidente es que efectivamente se incumplió con el pago del valor del contrato, y mientras la acción no haya caducado, el hecho de haber recibido —sin protestar— parte del dinero debido no significa que se haya condonado la deuda y que por tanto hubiera dejado de ser exigible la diferencia.
Pensar de este modo implicaría aceptar —por ejemplo, durante la ejecución de un contrato de obra o de suministro— que si un contratista recibe los pagos parciales que le hace la entidad, ya no podría, posteriormente, reclamar por el desequilibrio financiero, al no haberse reajustado o no haberse revisado, oportunamente, dicho valor, pues al recibir el pago “tácitamente” estaría aceptando el valor cancelado, sin que le fuera posible discutir, en adelante, tales hechos.
Por el contrario, la Sala ha sostenido que las partes de un contrato tienen tiempo, hasta el momento de hacer la liquidación bilateral del contrato, para precisar el estado en que quedan las cuentas del negocio —créditos y débitos—, de manera que, en ese instante, se debe dejar constancia de los acuerdos y de los desacuerdos que existan, a fin de precisar los aspectos que posteriormente serán objeto de una eventual controversia contractual.
Con mayor razón, si no hubo liquidación bilateral del contrato las partes pueden demandarse mutuamente, dentro del término de caducidad de la acción contractual, sin que pueda objetarse el derecho al pago por la circunstancia de haber recibido un pago inferior, durante la ejecución del negocio.
Sobre este aspecto ha dicho la Sala que “es cierto —como se afirma en la sentencia recurrida, y lo sostiene la parte demandada— que, para efectos de poder acudir a la jurisdicción de lo contencioso administrativo, es requisito indispensable que las partes hayan dejado constancia expresa, en el acta de liquidación del contrato, de las inconformidades que pudieron resultar durante su ejecución, tal como esta Sala lo ha señalado en reiteradas ocasiones. Así, por ejemplo, se ha dicho que:
“Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que cuando la liquidación del contrato se realiza entre la administración y su contratista, si no se deja salvedad en el acta en relación con reclamaciones que tenga cualquiera de las partes, no es posible que luego se demande judicialmente el pago de prestaciones surgidas del contrato...
“La liquidación final del contrato tiene como objetivo principal que las partes definan sus cuentas, que decidan en qué estado quedan después de cumplida la ejecución de aquél; que allí se decidan todas las reclamaciones a que ha dado lugar la ejecución del contrato, y por esa razón es ese ''el momento en que se pueden formular las reclamaciones que se consideren pertinentes. La liquidación finiquita la relación entre las partes del negocio jurídico, por ende, no puede con posterioridad demandarse reclamaciones que no hicieron en ese momento” (17) .
“Ahora bien, la constancia que el contratista inconforme consigna en el acta no puede ser de cualquier tipo; es necesario que reúna las siguientes características: que identifique adecuadamente los problemas surgidos con ocasión de contrato, es decir, que sea clara, concreta y específica; no obstante no tiene que expresar técnicamente toda una reflexión y justificación jurídico-económica, pero sí debe contener, así sea de modo elemental, la identificación del problema, es decir, los motivos concretos de inconformidad...“ (18) .
Con fundamento en estas razones, tampoco habrá de prosperar este argumento del apelante.
3.3. Finalmente, la Sala no quiere dejar pasar por alto una circunstancia particular de este proceso.
Según sostuvo la Aerocivil en la demanda, el incumplimiento del contrato le ocasionó, entre otras cosas, la falta de pago de los reajustes de los cánones de arrendamiento, lo que ascendía según los peritos, incluidos los intereses comerciales por la mora, a la suma de $ 1.740''500.123 —peritazgo incluido a fls. 1 a 10, cdno. 4—.
No obstante esto, resulta insólito que la entidad solo haya pedido, con la demanda, la terminación del contrato, la restitución del inmueble y el derecho de retención sobre los bienes de propiedad de los demandados, sin solicitar, en forma directa, el pago de esta suma de dinero, lo que afecta severamente el erario. Esta circunstancia amerita que se compulsen copias a la Procuraduría General de la Nación, para que indague por estos hechos.
Finalmente, en relación con las costas, la Sala no condenará a ninguna de las partes a pagarlas, porque la actitud asumida por ellas fue razonable y proporcional a los hechos que sirvieron de causa al proceso, atendiendo a las circunstancias del caso, a la conducta asumida durante la ejecución del contrato y el proceso y a la normatividad aplicable al contrato.
1. CONFÍRMASE la sentencia del 24 de septiembre de 2002, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección B, pero por las razones aquí expuestas.
2. Compulsar copias a la Procuraduría General la Nación, para que investigue los hechos a que se refiere el numeral 3.3. de la parte considerativa.
3. Sin condena en costas para las partes.
(2) Establecía el artículo 16 que “son contratos administrativos: 1. Los de concesión de servicios públicos. 2. Los de obras públicas. 3. Los de prestación de servicios. 4. Los de suministros. 5. Los interadministrativos internos que tengan estos mismos objetos. 6. Los de explotación de bienes del Estado. 7. Los de empréstito. 8. Los de crédito celebrados por la compañía de fomento cinematográfico, Focine. 9. Los de conducción de correos y asociación para la prestación del servicio de correo aéreo; y, 10. Los que celebren instituciones financieras internacionales públicas, entidades gubernamentales de crédito extranjeras y los organismos internacionales, con entidades colombianas, cuando no se les considere como tratados o convenios internacionales.
“PAR.—Los contratos de explotación de bienes del Estado se rigen por las normas especiales de la materia”.
(3) Disponía el artículo 80: “De los distintos contratos. El presente estatuto trata de los siguientes contratos: de obras públicas, de consultoría, de suministro, de compraventa y permuta de muebles, compraventa y permuta de inmuebles, arrendamiento, prestación de servicios, donación, para recuperación de bienes ocultos, concesión de servicios públicos, de correos, acuñación de moneda metálica y de billetes, empréstito y seguros.
“Los demás contratos continuarán rigiéndose por las normas generales o especiales vigentes para los mismos”. (Negrillas fuera de texto)(sic).
(4) En el mismo sentido ha dicho esta sección —sent. feb. 15/99, exp. 11.194—, que: “El Decreto Ley 222 de 1983, normatividad bajo la cual celebraron el contrato de arrendamiento el demandante y la demandada, regulaba este tipo de contratos en el capítulo décimo artículos 156 a 162, pero sin que éste fuera un contrato de los clasificados como administrativos, ya que por el contrario conservaba su condición de contrato de derecho privado sujeto a las normas civiles y comerciales aplicables al mismo, salvo lo que particularmente establecía dicho decreto en cuanto a la caducidad, caso en el cual variaba la jurisdicción para conocer de los litigios derivados del contrato”.
(5) Preceptuaba esta norma que “De la forma de celebración. El contrato de arrendamiento de inmuebles podrá celebrarse directamente. El de muebles requerirá licitación pública si su valor es superior a trescientos mil pesos ($ 300.000). Para estos efectos se tendrá como valor el previsto en el artículo 159. Siempre constará por escrito. Para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituye acto de comercio” (negrillas fuera de texto)(sic).
(6) Dice esta norma que “ART. 158.—Del valor del arrendamiento. El precio se establecerá por períodos de días, meses o años, pero si se trata de inmuebles, no se podrán pagar valores superiores a los señalados en las disposiciones vigentes; en el caso de muebles, no se podrán pagar valores superiores a los corrientes en el mercado según el número de unidades” (subraya fuera del texto).
(7) Dice el artículo 162 “Del reajuste de la renta. En los contratos de arrendamiento pactados por períodos mayores de un año, o en sus prórrogas, podrán preverse reajustes del valor de la renta, con subordinación en todo caso a lo que prevean las normas legales o reglamentarias sobre el control de arrendamientos” (subraya fuera del texto).
(8) Establece este artículo que “ART. 1º—A partir de la vigencia del presente decreto, el precio mensual de arrendamiento en contratos que se celebren sobre inmuebles ubicados en áreas urbanas no podrá ser superior a los siguientes porcentajes, calculados sobre el avalúo catastral del correspondiente bien arrendado, según certificación de la autoridad competente:
“e) Para inmuebles que se destinan a oficinas, consultorios, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $3.000.000: 1.5% del avalúo”.
(9) Dispone el artículo 2º que “lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará a los siguientes contratos:
“c) Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $4.300.000, si se destinan a vivienda, o a $3''000.000 si se destinan a oficina o consultorio, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, en los cuales el precio del arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes”. (Negrillas fuera de texto)
(10) Dispuso esta norma, en el artículo 5º, que “este decreto rige desde su publicación y deroga el parágrafo 2º del artículo 2º del Decreto 2221 de 1983”
(11) Dice esta norma que “ART. 14. Este decreto rige a partir de la fecha de su publicación, subroga el Decreto 3444 de 25 de noviembre de 1985 y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias”.
(12) Prevé el artículo 1º que “los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas que celebren la entidades públicas, estarán sujetos al presente decreto en cuanto a la determinación del precio del arrendamiento. En los demás aspectos se regirán por lo dispuesto en las normas de contratación contenidas en el Decreto Extraordinario 222 de 1983”.
(13) ART. 13.—Para los efectos de este decreto se entiende por entidades públicas la Nación, los departamentos, las intendencias, las comisarías, los municipios, los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado, y las sociedades de economía mixta en las que el noventa por ciento (90%) o más de su capital social sea de origen estatal.
(14) ART. 2º—Cuando las entidades públicas tomen en arrendamiento bienes inmuebles urbanos cuyo avalúo catastral sea inferior a cinco millones de pesos, el precio mensual del arrendamiento no podrá ser superior al uno por ciento (1.5%) (sic) de ese avalúo (subraya fuera del texto).
(15) “ART. 4º—Cuando las entidades públicas tomen en arrendamiento bienes inmuebles urbanos cuyo avalúo catastral sea o exceda de cinco millones de pesos ($ 5.000.000), el precio mensual del arrendamiento no podrá ser superior al uno punto ocho por ciento (1.8%) de ese avalúo”.
(16) Prescribe el artículo 12 que “cuando las entidades públicas den en arrendamiento bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas, estarán sujetas a las mismas reglas para determinar el precio mensual de arrendamiento y se aplicará las mismas excepciones previstas en el artículo 6º del presente decreto.
“En la determinación del precio mensual del arrendamiento se entenderá que las tarifas indicadas en lo artículos 2º a 5º de este decreto, serán las mínimas que se podrán pactar en los contratos de arrendamiento” (subraya fuera del texto).
(17) Sentencia del 10 de abril de 1997, exp. 10.608. Esta posición es reiterada en numerosas decisiones de esta sección, como por ejemplo en la sentencia de 20 de noviembre de 2003, exp. 15.308, entre muchas otras.
Sin embargo, se debe tener en cuenta que incluso desde hace bastantes años esta misma Sala ha sostenido que “la liquidación suscrita sin reparos es un auténtico corte de cuentas entre los contratistas, en la cual se define quién debe a quien y cuánto. Como es lógico es un acuerdo entre personas capaces de disponer y las reglas sobre el consentimiento sin vicios rigen en su integridad.
“Pero si el acta se suscribe con salvedades o la elabora unilateralmente la administración ante la negativa del contratista a suscribirla, le queda abierta a este su posibilidad de impugnarla jurisdiccionalmente ante el juez del contrato”. (Sent. feb. 20/87, exp. 4838. Actor: Ingeniería Civil Ltda.).
(18) Sentencia de julio 6 de 2005, exp. 14.113. Actor: Consorcio José Joaquín Clavijo y Ramiro Alfonso Cruz Hernández. Ddo. IDU.