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Timestamp: 2016-12-10 20:44:55
Document Index: 388613327

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 14', 'Art. 15', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 11', 'Art. 6', 'Art. 9', 'Art. 36']

108 II 47088. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 9. November 1982 i.S. Jaeggi gegen Heck (Berufung)
"Contrat de bail bâlois"; signification et admissibilité d'une clause autorisant les parties, dans un contrat de bail de durée déterminée, à adapter le loyer dans le cadre des prescriptions légales en vigueur (art. 9, 11, 14 et 15 AMSL; art. 6, 9 et 11 OSL). 1. Lors de l'examen relatif à l'admissibilité d'une adaptation du loyer, on doit tenir compte des variations du taux hypothécaire ou de l'indice jusqu'au moment où une telle adaptation est censée devenir effective (consid. 3). 2. Les conventions prévoyant une adaptation périodique du loyer, dans les contrats de bail conclus pour cinq ans au moins, sont soumises à l'AMSL même lorsque la méthode de calcul convenue n'est pas admissible (consid. 4). 3. Est valable l'accord portant sur une adaptation du loyer "dans le cadre des prescriptions légales en vigueur" (consid. 5). 4. L'art. 6 OSL ne s'applique pas dans le cas d'une majoration de loyer liée à la hausse du taux hypothécaire (consid. 6). Faits à partir de page 471
3. Die Frage nach der Gültigkeit der vertraglichen Anpassungsklausel lässt die Vorinstanz mit der Begründung offen, ihre BGE 108 II 470 S. 472Auswirkungen hätten sich jedenfalls im Rahmen von Art. 6 VMM zu halten, wonach Mietzinserhöhungen unzulässig sind, die vier Fünftel der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise überschreiten. Sie führt im weitern aus, da sich dieser Index zwischen dem Mietbeginn am 1. Juni und der Ankündigung des Mietzinsaufschlages am 19. Juni 1981 nicht verändert habe, sei die Erhöhung klar unzulässig und missbräuchlich.
Bereits aufgrund dieser Rechtsprechung ergibt sich die Anwendbarkeit des BMM auf den vorliegenden Mietvertrag, und zwar selbst dann, wenn mit dem Zivilgerichtspräsidenten anzunehmen wäre, die Anpassungsklausel sei inhaltlich nicht gültig. Da die Mindestdauer von fünf Jahren gegeben ist und die Parteien BGE 108 II 470 S. 473Anpassungstermine vereinbart haben, würde die Wahl einer unzulässigen Berechnungsweise die Anpassungsklausel nicht schlechthin ungültig machen. Wo bei einem auf fünf und mehr Jahre abgeschlossenen Vertrag eine periodische Mietzinsanpassung ausdrücklich vereinbart wird, verstiesse es gegen Treu und Glauben wegen der Wahl einer mangelhaften Berechnungsmethode eine Anpassung überhaupt abzulehnen; dem ist vielmehr bereits durch Vertragsauslegung, allenfalls unter Heranziehung der Grundsätze des BMM, zu begegnen.
b) Wie der Zivilgerichtspräsident beanstandet auch der Beklagte, dass die blosse Verweisung auf die gesetzlichen Regeln zur Bestimmbarkeit der Mietzinshöhe nicht genüge, weil damit sowohl die Kostenmiete nach Art. 14 als auch die Vergleichsmiete nach Art. 15 lit. a BMM gemeint sein könne. Dem ist nicht beizupflichten. Auch wenn die Parteien einen genauen Index vereinbart hätten, unterläge dieser schon nach Art. 9 BMM der Missbrauchsprüfung mit einem ebensowenig voraussehbaren Ergebnis. Es ist nicht einzusehen, warum den Parteien verwehrt sein sollte, durch vertragliche Abmachung auf die Fixierung des Mietzinses für die feste Vertragsdauer zu verzichten und eine Anpassung nach den Grundsätzen des BMM zu vereinbaren. Der Schutz des Mieters ist dadurch voll gewährleistet. Eine sinnlose Leerformel wird die Vertragsbestimmung damit nicht, auch wenn jegliche Anpassung nur im Rahmen des BMM möglich ist, denn ohne Klausel wäre BGE 108 II 470 S. 474eben nach der erwähnten Rechtsprechung jede Mietzinsänderung während der festen Vertragsdauer, auch eine solche im Rahmen des BMM, ausgeschlossen. Die streitige Anpassungsklausel ist demnach als gültig zu betrachten.
108 II 321,
103 II 271,
art. 6 OSL,
art. 6, 9 et 11 OSL,
Art. 9 BMM suite... ,
Art. 11 BMM,
Art. 6 Abs. 1 VMM,
Art. 9 Abs. 2 VMM,
Art. 36 BMM