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Timestamp: 2019-01-19 02:49:28
Document Index: 124183866

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 307', '§ 16', '§ 16', '§ 307', '§ 307', '§ 535', '§ 7', '§ 535', '§ 16', '§ 16', '§ 307', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 538', '§ 535', 'BGH', '§ 535', '§ 535', '§ 535', '§ 535', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 307', '§ 535', '§ 538', 'BGH', '§ 157', 'BGH', '§ 16', '§ 316', '§ 16']

BGH-Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06
Abgeltungsklausel & Transparenzgebot
VIII ZR 143/06 Verkündet am: 26. September 2007
BGH, Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - LG Kiel AG Kiel
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel
7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der
unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Kläger strichen am Ende der Mietzeit die Wände und Decken, führten aber keine Arbeiten an den Holzteilen aus. Nach einem vom Beklagten eingeholten Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ist für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen ein Kostenaufwand von 3.390,10 € erforderlich. Der Beklagte behielt deshalb - ausgehend von einer
von den Klägern zu entrichtenden Quote von 57,5 % - die von diesen gestellte Mietkaution ein.
Die Kläger haben geltend gemacht, Renovierungsarbeiten an den Holzteilen seien aufgrund des Zustands der Wohnung nicht erforderlich gewesen;
§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags könne keine Kostenbeteiligung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung begründen. Sie verlangen die Rückzahlung der Kaution von 1.329,36 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der geforderten Zinsen stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte weiterhin die vollständige Abweisung der Klage.
Der Beklagte könne gegen den Anspruch der Kläger auf Auskehrung der Mietkaution nicht mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel nach § 16 Nr. 7 des Mietvertrages aufrechnen. Die Klausel sei in ihrer Ausgestaltung unklar, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine Quotenabgeltungsklausel sei nur zu rechtfertigen, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes angesehen werde. Ausgehend davon seien vom Mieter Schönheitsreparaturen nur entsprechend der Abwohnzeit zu leisten. Diesem Grundsatz trage die hier
zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht hinreichend Rechnung.
Durch die Verweisung auf Nr. 4 der Schönheitsreparaturklausel, die die Möglichkeit vorsehe, von den üblichen Renovierungsfristen abzuweichen, wenn der Zustand der Mieträume deren Einhaltung nicht erfordere, werde zwar die
Höhe des zu leistenden Ersatzes vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig gemacht. Ob der Zustand der Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses die Einhaltung der Fristen erfordere, lasse sich vom Mieter aber nicht hinreichend beeinflussen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder bereits in diesem Zeitpunkt renovierungsbedürftig gewesen sei. Zudem lasse die Klausel den Mieter im Unklaren darüber, wie der Kostenansatz bei einer unterdurchschnittlichen Abnutzung berechnet werde. Weiter stelle die Klausel den Mieter vor praktisch unlösbare Beweisschwierigkeiten, wenn er geltend machen wolle, dass er die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt habe.
Der Mieter werde unangemessen benachteiligt, wenn er das ihm zustehende Recht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur eine geringere Quote zu zahlen, aufgrund von Beweisschwierigkeiten tatsächlich regelmäßig nicht ausüben könne. Dieser Effekt werde zum Nachteil des Mieters noch dadurch verstärkt, dass die in § 16 Nr. 2 des Mietvertrags genannten Regelfristen, die letztlich auf den Fristen der Musterverträge des Gesamtverbandes gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. aus den Jahren 1962 und 1963 beruhten, nicht mehr der heutigen Lebenswirklichkeit entsprächen und zu kurz bemessen
Deshalb laufe die Quotenabgeltungsklausel, die dem Mieter die Abwendung der Zahlung durch eine Eigenrenovierung gestatte, zwar nicht rechtlich, wohl aber faktisch auf eine unzulässige Endrenovierungsklausel hinaus. Angemessen wä-
re es insgesamt allenfalls, die Kostenquote am Wert der hypothetischen Eigenleistungen zu bemessen.
Die Formulierung "Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen ... nicht fällig", führe den Mieter in die Irre, denn sie suggeriere, dass die Quotenabgeltungsklausel nur in bestimmten Fallkonstellationen eingreife, während sie tatsächlich wegen der unterschiedlichen Länge der Renovierungsintervalle für die verschiedenen Räume nahezu in allen Fällen zu einer Zahlungspflicht des Mieters führe. Berücksichtige man darüber hinaus die beträchtliche Höhe der Kosten, mit denen der Mieter bei Anmietung der Wohnung regelmäßig nicht rechne, zeige sich, dass die Klausel den Mieter insgesamt
über ihre erhebliche wirtschaftliche Tragweite, mit der in Allgemeinen Geschäftsbedingungen niemand rechnen müsse, im Unklaren lasse. Schließlich sei die Klausel für den durchschnittlichen Mieter kaum verständlich. Sofern er nicht juristisch vorgebildet sei, werde er aus der Verweisung in Nr. 7 auf die Nummern 2-4 der Klausel kaum ersehen können, dass er die theoretische Möglichkeit habe, durch den Nachweis einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung den von ihm an den Vermieter zu zahlenden Betrag zu verringern.
Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Beteiligung der Kläger an den Kosten der Schönheitsreparatur von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen, mit dem er gegenüber dem von den Klägern geltend gemachten Anspruch auf
Auskehrung der Mietkaution aufrechnen könnte, nicht zu. § 16 Nr. 7 des Mietvertrags, der dem Beklagten einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fällige Schönheitsreparaturen
gewährt, benachteiligt die Kläger unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil die Bestimmung nicht hinreichend klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Allerdings wird im Schrifttum (Langenberg, WuM 2006, 122; ders., WuM 2007, 231, 233; Wiek, WuM 2006, 680, 681; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 269; vgl. auch Artz, NZM 2007, 265, 274; Kappus, ZMR 2007, 31, 32) zunehmend - wie auch vom Berufungsgericht - die Dauer der Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren als unangemessen kurz kritisiert. Sie entsprechen dem Fristenplan, der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I, enthalten ist (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-
RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87). Ob bei neu abzuschließenden Mietverträgen wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung
des Mieters für einzelne oder für alle Renovierungsarbeiten längere Regelfristen geboten sind oder ob im Hinblick auf die Abhängigkeit des regelmäßigen Renovierungsbedarfs von der Art und Weise der jeweiligen Dekoration und dem konkreten Wohnverhalten kein Anlass für eine Verlängerung der Fristen besteht (so Schach, GE 2006, 1018), bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188, unter II 1, m.w.N.; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO) fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig ist.
2. Anders als das Berufungsgericht meint, lässt auch die auf § 16 Nr. 2 bis 4 aufbauende Quotenabgeltungsklausel des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags jedenfalls eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist. Der Senat kann die für die Inhaltskontrolle erforderliche Auslegung der Formularklausel
durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen, weil Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 a, m.w.N.).
b) § 16 Nr. 7 des Mietvertrags lässt bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter gebotene (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO) Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu. Die Bestimmung knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an, indem sie für die Kostenquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich erklärt. Nach Nr. 4 können der Berechnung der Quote längere als die Regelfristen gemäß Nr. 2 zugrunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume - im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage für die Ab-
geltungsquote ist danach nicht "starr", sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs.
Eine angemessene Quotierung in diesem Sinne wird erreicht, wenn - wie es die hier zu beurteilende Klausel durch den Verweis auf die Nrn. 2 bis 4 des § 16 zulässt - die Frist für die voraussichtlich erforderliche Vornahme der Renovierung dem Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechend flexibel bestimmt und dazu die tatsächliche Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. Eine angemessene Kostenbeteiligung mit gleichem Ergebnis kann auf einfachere Weise auch dadurch erzielt werden, dass der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende fiktive Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem oben gebildeten Beispiel beträgt diese zwei Jahre bei einer Regelfrist von fünf Jahren; daraus folgt eine - rechnerisch iden-
tische - Beteiligungsquote von zwei Fünftel.
Es kann deshalb offen bleiben, ob einer im Schrifttum vertretenen Auffassung zu folgen ist, nach der bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen Quotenabgeltungsklauseln unzulässig sind (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 185 f.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 E Rdnr. 9 ff.;
Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 108; kritisch auch Börstinghaus, DWW 2005, 92, 93) oder ob jedenfalls andere Berechnungsmodelle geboten sind (Langenberg, WuM 2007, 231, 233 f.). Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (seit BGHZ 105, 71, 84 ff.) sind Quotenabgeltungsklauseln (auf flexibler Berechnungsgrundlage) grundsätzlich auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu
laufen beginnen (allgemein für die Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 192 ff.; Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, § 535 BGB Rdnr. 428; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand Mai 2007, C § 535 Anhang 1 Rdnr. 99; Artz, aaO, S. 273 f.; Blank in: Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 177 ff.; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162). Ob daran auch in Zukunft festzuhalten ist oder ob mit Rücksicht auf die inzwischen vom Senat zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters geforderte Flexibilisierung von Fristenplänen und Quotenabgeltungsbestimmungen im Hinblick auf die konkrete Abnutzung durch den Mieter eine Änderung der Rechtsprechung
bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen geboten ist, bedarf für den vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Für eine Änderung könnte sprechen, dass entweder - wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigeführt worden ist, oder der Mieter - wenn er im Laufe des Mietverhältnisses renoviert hat - doppelt belastet wird, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl bzw. weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt hat. Diesen Gesichtspunkten kommt jedoch im Fall einer - wie hier - dem
Mieter renoviert übergebenen Wohnung keine Bedeutung zu (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 192; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, aaO, Rdnr. 8).
d) Die Mieter werden durch § 16 Nr. 7 des Mietvertrags ferner nicht des-halb unangemessen benachteiligt, weil sie, wie das Berufungsgericht meint, das ihnen zustehende Recht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur eine geringere Quote zu zahlen, wegen unlösbarer Beweisschwierigkeiten tatsächlich nicht ausüben könnten. Zwar ist durch die Gestaltung von § 16 Nr. 4 des Mietvertrags als Ausnahmeregelung (die auch für die Berechnung der Quote Anwendung findet) dem Mieter die Beweislast für eine unterdurchschnittliche Abnutzung auferlegt, die ein Abweichen von den Regelfristen ermöglicht. Bei
einem Mietverhältnis über eine renoviert überlassene Wohnung steht jedoch fest, dass die im Zeitpunkt der Beendigung festzustellende Abnutzung vollständig während der Mietzeit eingetreten und nicht ganz oder teilweise durch einen Vormieter herbeigeführt worden ist. Der Mieter braucht deshalb nach § 16 Nr. 4 bei der Berechnung der Abgeltungsquote ebenso wie bei der Bestimmung der Fälligkeit der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nur darzutun und gegebenenfalls zu beweisen, dass aufgrund seiner konkreten Nutzung der Wohnung eine Renovierung nach den Regelfristen noch nicht erfor-
derlich ist bzw. - bei Fortsetzung des Mietverhältnisses - sein würde.
Die bei einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen für die Berechnung der Quote erforderliche Prognose eines aufgrund einer unterdurchschnittlichen Abnutzung gegenüber den Regelfristen verlängerten Renovierungsintervalls mag im Einzelfall schwierig sein und nur durch einen Sachverständigen beweiskräftig gestellt werden können (vgl. Artz, aaO, S. 274; Beyer, GE 2007, 122, 133 f.; Blank, aaO, S. 178; Bub/von der Osten, NZM 2007, 76, 80; Langenberg, WuM 2007, 231, 232 f.; Wiek, WuM 2006, 680, 681). Die Annahme, dass sie regelmäßig tatsächlich unmöglich wäre, wird
jedoch durch die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, 2462, 2463 = WuM 2005, 453). Im Übrigen liegt darin, dass die Beweisführung im Einzelfall scheitern kann, bei dem hier zu beurteilenden Sachverhalt auch deshalb keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Vermieter, der die Wohnung renoviert übergibt und die nach § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB ihm obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung nicht auf den Mieter abwälzt, den zukünftig erforderlichen Renovierungsaufwand von vornherein in die Miete einkalkulieren und dabei mangels anderer Anhaltpunkte regelmäßig von den üblichen Renovierungsfristen ausgehen wird.
e) Die übrigen, vom Senat für die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel geforderten Voraussetzungen, dass der für die Berechnung der Quote maßgebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind erfüllt. Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung (§§ 157, 305 c Abs. 2 BGB) ergibt, dass die Mieter sich nur an den zukünftig anfallenden notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen haben und der Kostenvoranschlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit sie bestreiten können (BGHZ 105, 71, 82; Urteil vom
6. Oktober 2004, aaO). Die Möglichkeit der eigenen Durchführung der Schönheitsreparaturen ist den Mietern in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags ausdrücklich vorbehalten.
a) Anders als das Berufungsgericht meint, ergibt sich eine zur Unwirksamkeit führende Unklarheit allerdings nicht schon daraus, dass der Fachbetrieb des Malerhandwerks, der den Kostenvoranschlag erstellen soll, nicht allein vom Vermieter, sondern von "den Vertragsparteien", das heißt gemeinsam, zu bestimmen ist. Zwar fehlt eine Regelung für den Fall, dass die vertraglich insoweit vorgesehene Einigung der Parteien nicht zustande kommt. Dadurch wird die Bestimmung jedoch nicht intransparent, sondern sie enthält eine Lücke, die durch dispositives Gesetzesrecht, etwa entsprechend dem Rechtsgedanken
von § 316 BGB, geschlossen werden kann und muss.
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist auch nicht unklar, wie die Fälle zu beurteilen sind, in denen der Mieter zur Abwendung bzw. zur Minderung der Kostenquote die Wohnung - wie hier - selbst teilweise renoviert.
Aus der Sicht einer verständigen Mietpartei ist die Klausel so auszulegen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung ausführen und er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend verringern kann (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a cc). Nichts anderes kann für die Vornahme eines Teils der Schönheitsreparaturen in sämtlichen Räumen gelten.
Denn die anteilige Zahlungspflicht des Mieters nach § 16 Nr. 7 des Mietvertrags bezieht sich auf sämtliche Schönheitsreparaturarbeiten und kann deshalb - für den Mieter erkennbar - nicht schon durch die freiwillige Erbringung von Teilleistungen in Eigenarbeit vollständig abgegolten werden.
c) Die Klausel ist aber deshalb nicht hinreichend klar und verständlich, weil aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht eindeutig ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Einem nicht juristisch
gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt. Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4 zu bestimmen ist.