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Timestamp: 2016-10-23 01:25:10+00:00
Document Index: 28260963

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 51', 'art. 273', 'art. 74', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 105', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 99', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 271', 'art. 2', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 66', 'art. 68']

3. C.________ S�rl,
4. D.________ S�rl,
5. E.________ S�rl,
A.X.________, repr�sent�e par Me Fran�ois Zutter,
du 14 f�vrier 2011.
Par contrat du 24 janvier 1994, A.X.________ a pris � bail un appartement de trois pi�ces, situ� au quatri�me �tage d'un immeuble � Gen�ve. En ce qui concerne la destination des locaux lou�s, le contrat comporte la mention: �Usage d'habitation, exclusivement�. Conclu pour une dur�e de trois ans d�butant le 1er f�vrier 1994, il �tait ensuite renouvelable d'ann�e en ann�e, moyennant un d�lai de r�siliation de trois mois. Le loyer a �t� fix� � 410 fr. par mois, charges comprises.
Depuis 1975, A.X.________ louait un appartement de quatre pi�ces au m�me �tage du m�me immeuble. Elle occupait ce logement avec ses fils issus d'un pr�c�dent mariage, A.Z.________ et B.Z.________, alors que son �poux, B.X.________, utilisait principalement l'appartement de trois pi�ces. Les deux appartements formaient le logement de la famille.
A.X.________ et B.X.________ ont fond� l'�cole W.________, laquelle dispense un enseignement destin� � l'obtention du dipl�me de shiatsu et � la formation continue des praticiens.
En ao�t 1993, A.X.________ a demand� � la r�gie charg�e de la gestion de l'immeuble l'autorisation de mentionner son domicile priv� comme adresse de l'�cole W.________, entreprise en raison individuelle de son �poux inscrite au registre du commerce. Par courrier du 31 ao�t 1993, la g�rance a accord� l'autorisation requise, en pr�cisant que celle-ci ne modifiait en rien la destination d'habitation de l'appartement, qui ne pouvait en aucun cas servir de bureau � l'�poux de la locataire, ni de lieu de cours de yoga.
A une date ind�termin�e, l'immeuble de la rue ... a �t� soumis au r�gime de la propri�t� par �tages. Le 6 septembre 2006, A.________, B.________, C.________ S�rl, D.________ S�rl, E.________ S�rl et F._______ SA ont acquis les quinze appartements situ�s dans les cinq premiers �tages de l'immeuble.
B.X.________ est d�c�d� en octobre 2006.
Par lettre du 14 f�vrier 2007, la police des constructions a demand� � A.X.________ de lui communiquer dans les quinze jours ses observations au sujet de l'utilisation des deux appartements qu'elle louait dans l'immeuble de la rue .... L'autorit� cantonale pr�cisait que les propri�taires de l'immeuble l'avait inform�e d'une utilisation des deux appartements du quatri�me �tage � des fins commerciales. Elle expliquait � la locataire que le droit public cantonal prohibait en principe tout changement d'affectation ayant pour effet de remplacer des locaux � destination de logement par des locaux � usage commercial; l'octroi de d�rogation �tait r�serv�; par ailleurs, � certaines conditions, une tol�rance pouvait �tre admise lorsque le locataire utilisait l'une des pi�ces de son appartement pour l'exercice d'une activit� professionnelle. Par courrier du 27 f�vrier 2007, A.X.________ a r�pondu qu'� l'heure actuelle, elle effectuait des massages shiatsu dans une des pi�ces de l'appartement de trois pi�ces. Lors d'une visite datant du 19 mars 2007, la police des constructions a constat� que l'une des pi�ces du logement de trois pi�ces �tait effectivement affect�e � des activit�s de massage. Par lettre du 21 mars 2007, elle a inform� A.X.________ qu'elle ne voyait pas d'objection � ce que la locataire utilise � cette fin une pi�ce de l'appartement de trois pi�ces; cette tol�rance ne constituait toutefois en aucun cas une autorisation en changement d'affectation du logement en cause.
Par courrier du 18 octobre 2007 mentionnant l'�cole W.________ sous rubrique, la nouvelle r�gie charg�e de la gestion de l'immeuble a fait savoir � A.X.________ qu'elle avait constat� r�cemment qu'elle exer�ait une activit� commerciale dans l'appartement de trois pi�ces, ce qui �tait absolument interdit; en cons�quence, un d�lai de trente jours lui �tait imparti pour mettre fin � toute activit� commerciale lucrative, � d�faut de quoi la r�gie se verrait contrainte de r�silier le bail.
Dans sa r�ponse du 16 novembre 2007, A.X.________ a pr�cis� que les cours de l'�cole W.________ n'avaient pas lieu dans l'appartement pr�cit�, mais �taient dispens�s dans diff�rentes salles lou�es � cet effet, � Gen�ve, Colombier et Grandvaux; elle a joint � son courrier les copies de fiches de location ainsi que des prospectus. La locataire ajoutait que l'ancienne r�gie lui avait accord� le droit d'inscrire son adresse priv�e au registre du commerce pour la raison individuelle de son �poux.
Par avis notifi� � la locataire le 13 d�cembre 2007, les bailleurs ont r�sili� le bail avec effet au 31 janvier 2009; le motif de cong� figurant sur l'avis �tait un �changement d'affectation non autoris� en local commercial�.
A.X.________ a contest� la r�siliation devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. L'affaire n'a pu �tre concili�e. Par d�cision du 25 juin 2008, la commission a valid� le cong�.
B.Z.________, fils de la locataire, et sa compagne ont emm�nag� dans l'appartement de trois pi�ces en juin 2008; le loyer est assum� par A.X.________.
La locataire a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve par requ�te du 25 juillet 2008.
Par jugement du 9 septembre 2009, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� le cong� valable et refus� toute prolongation de bail.
Statuant le 14 f�vrier 2011 sur appel de A.X.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� le cong� notifi� le 13 d�cembre 2007.
A.________, B.________, C.________ S�rl, D.________ S�rl, E.________ S�rl et F._______ SA interjettent un recours en mati�re civile. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t cantonal et � la confirmation du cong� notifi� le 13 d�cembre 2007.
1.1 En mati�re de droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve � 15'000 fr. au moins (art. 74 al. 1 let. a LTF). Selon le consid�rant 4 de l'arr�t attaqu�, cette valeur litigieuse n'est pas atteinte en l'esp�ce, ce que les recourants r�futent.
Lorsque la r�siliation d'un bail de dur�e ind�termin�e est contest�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer de la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement en supposant que le cong� n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn� (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386; cf. �galement ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). Si la contestation �mane du locataire, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilit� d'une r�siliation signifi�e apr�s l'annulation d'un cong� (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197 et les arr�ts cit�s; cf., sous l'AMSL, ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386).
En l'esp�ce, le loyer mensuel avec les charges (cf. PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 27 ad art. 273 CO) a �t� fix� initialement � 410 fr.; il ne ressort pas des faits constat�s par la cour cantonale qu'il aurait �t� modifi� depuis lors. Si l'on prend en consid�ration uniquement la dur�e de protection de trois ans, la valeur litigieuse s'�l�ve � 14'760 fr. (410 x 36). Il faut toutefois tenir compte du fait que la p�riode de trois ans pr�cit�e est une dur�e minimale pour le calcul de la valeur litigieuse. Selon le principe rappel� ci-dessus, la p�riode d�terminante � cet �gard est celle qui va jusqu'� l'�ch�ance pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. Quant au dies a quo, il ne saurait �tre fix� en supputant la date du futur arr�t f�d�ral. En effet, la valeur litigieuse doit �tre d�terminable lors du d�p�t du recours et la recevabilit� de celui-ci ne peut logiquement d�pendre d'un �l�ment post�rieur � ce moment. En d�finitive, il convient de se r�f�rer � la date de la d�cision cantonale, d�s lors que la situation existant devant l'autorit� pr�c�dente est celle qui pr�vaut en g�n�ral pour la d�termination de la valeur litigieuse (cf. art. 51 al. 1 let. a LTF).
Dans le cas pr�sent, la p�riode de trois ans serait �chue le 14 f�vrier 2014; � ce moment-l�, un cong� ne serait possible que pour le 31 janvier 2015, le contrat ne pr�voyant qu'un terme de r�siliation par an (cf. HIGI, op. cit., n� 30 ad art. 273 CO). Il s'ensuit que la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse est en l'occurrence de 47 mois et demi, ce qui correspond � un loyer en jeu de 19'475 fr. Le seuil fix� par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ainsi atteint de sorte que le recours en mati�re civile est ouvert ratione valoris.
1.2 Au surplus, dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue par un tribunal sup�rieur statuant en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF), le recours, d�pos� par les parties qui ont succomb� devant l'autorit� pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF), est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400 s.).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations de ladite autorit� ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
S'il entend s'�carter des constatations de fait de l'autorit� pr�c�dente, le recourant doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF sont r�alis�es. A d�faut, il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait divergent de celui qui est contenu dans l'acte attaqu� (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187 et les arr�ts cit�s). En particulier, le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire portant sur l'�tat de fait ou sur l'appr�ciation des preuves (ATF 136 II 101 consid. 3 p. 104 s. et les arr�ts cit�s). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
La Chambre d'appel a consid�r� comme abusif le cong� notifi� le 13 d�cembre 2007 et l'a annul� sur la base de l'art. 271 CO. Selon l'�tat de fait cantonal, le motif de cong� invoqu� par les bailleurs r�side dans l'activit� commerciale exerc�e par la locataire. Les juges genevois ont estim� contraire aux r�gles de la bonne foi de se pr�valoir de ce motif. En effet, la r�gie, repr�sentante des bailleurs, avait, par lettre du 18 octobre 2007, mis la locataire en demeure de cesser les activit�s lucratives li�es � son �cole et l'intim�e avait alors r�pondu que les cours de l'�cole W.________ n'�taient pas dispens�s dans l'appartement litigieux, mais dans des salles lou�es � cet effet, y compris � Gen�ve. En outre, lors de l'audience de comparution personnelle, la locataire avait pr�cis� avoir tenu une r�union avec des �l�ves dans le logement en cause pour la derni�re fois en juillet 2007. Enfin, ni les pi�ces produites, ni les enqu�tes ne d�montraient que l'intim�e continuait � faire de l'appartement litigieux un usage contraire au bail � l'�poque de la mise en demeure du 18 octobre 2007 ou de la notification du cong� le 13 d�cembre 2007.
Dans un premier grief, les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir appr�ci� les preuves de mani�re arbitraire. A leur sens, deux �l�ments suffisaient pour d�montrer les activit�s professionnelles de l'intim�e dans l'appartement litigieux, � savoir l'apposition du nom de l'�cole W.________ sur la porte d'entr�e du logement en question, attest�e par huissier judiciaire le 6 mars 2007, et le fait que, dans ses requ�tes � la Commission de conciliation et au Tribunal des baux, l'intim�e a reconnu recevoir des �l�ves de l'�cole W.________ une fois par semaine.
3.1 Selon la jurisprudence, il y a arbitraire lorsque l'autorit� ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
Le recourant qui se pr�vaut d'arbitraire doit montrer de mani�re pr�cise en quoi la d�cision attaqu�e serait insoutenable (art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246).
3.2 Dans les m�moires invoqu�s par les recourants, l'intim�e a all�gu� que d'anciens �l�ves de l'�cole W.________, qui �taient devenus des amis, se r�unissaient une fois par semaine dans l'appartement litigieux afin d'�changer des conseils et des exp�riences. On ne saurait manifestement tirer de cet all�gu� l'aveu d'une quelconque activit� professionnelle de la part de la locataire dans le logement en cause, li�e en particulier � un enseignement r�mun�r�.
Par ailleurs, il est �tabli que l'intim�e avait obtenu de l'ancienne g�rance l'autorisation - non r�voqu�e � ce jour - de domicilier l'�cole W.________ � son adresse priv�e, sans que cela suppose le droit de donner des cours dans l'appartement. Comme la cour cantonale l'observe � juste titre, la seule domiciliation � une adresse priv�e ne d�montre pas que les activit�s li�es � l'entreprise sont effectivement exerc�es � ladite adresse. Quant � l'attestation de l'huissier judiciaire dat�e du 6 mars 2007, elle constate l'apposition d'une �tiquette en papier comportant la mention "Ecole W.________ Suisse romande" sur la porte de l'appartement litigieux, sous les noms de la locataire et de son mari. L� non plus, ce seul �l�ment n'est manifestement pas � m�me d'�tablir qu'� l'�poque de la r�siliation intervenue neuf mois plus tard, des activit�s d'enseignement de l'�cole W.________ avaient lieu dans le logement de trois pi�ces lou� par l'intim�e.
En conclusion, le grief tir� d'une appr�ciation arbitraire des preuves se r�v�le mal fond�.
Dans un second moyen, les recourants invoquent un abus de droit de la part de la locataire qui s'est oppos�e au cong�. Celle-ci n'aurait eu, au moment de la r�siliation, aucun int�r�t � l'exercice du droit de protection du locataire dans la mesure o� elle n'occupait alors qu'une seule pi�ce de l'appartement pour m�diter. En outre, l'intim�e aurait adopt� une attitude contradictoire en affirmant ne plus exercer d'activit� professionnelle dans l'appartement litigieux apr�s le d�c�s de son mari, tout en admettant que des �l�ves de l'�cole W.________ y venaient une fois par semaine. Enfin, la locataire aurait exerc� son droit sans m�nagement en installant son fils dans l'appartement apr�s la r�siliation du bail.
4.1 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas prot�g� par la loi. La r�gle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas o� l'exercice d'un droit all�gu� cr�erait une injustice manifeste. L'existence d'un abus de droit se d�termine selon les circonstances concr�tes du cas, en s'inspirant des diverses cat�gories mises en �vidence par la jurisprudence et la doctrine. Les cas typiques sont l'absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, la disproportion manifeste des int�r�ts en pr�sence, l'exercice d'un droit sans m�nagement et l'attitude contradictoire (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169; 134 III 52 consid. 2.1 p. 58; 129 III 493 consid. 5.1 et les arr�ts cit�s).
Il n'est pas exclu qu'un locataire commette un abus de droit en demandant l'annulation d'un cong�. Cependant, le recours � l'art. 2 al. 2 CC dans ce domaine doit intervenir avec prudence, sous peine de rendre inop�rant le but de protection des art. 271 et 271a CO (RICHARD BARBEY, Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n� 257 p. 193).
4.2 Il ne ressort pas des faits �tablis par la cour cantonale que l'intim�e n'occupait pas la chose lou�e et n'en avait aucune utilit� au moment o� le bail a �t� r�sili�. Que la locataire fasse de la m�ditation, de la gymnastique ou regarde la t�l�vision dans l'une ou l'autre des pi�ces de l'appartement appara�t totalement d�nu� de pertinence � cet �gard. Le moyen tir� d'un d�faut d'int�r�t � la protection contre les cong�s abusifs est manifestement mal fond�.
En outre, on ne voit pas en quoi la pr�tendue attitude contradictoire attribu�e � l'intim�e consacrerait un abus de droit � s'opposer au cong�. Pour tomber �ventuellement sous le coup de l'art. 2 al. 2 CC, l'attitude contradictoire doit �tre en rapport avec le droit exerc� lui-m�me, comme cela pourrait �tre le cas, selon les circonstances, si un locataire s'opposait � un cong� qu'il avait d'abord accept�. Or, le comportement contradictoire invoqu� par les bailleurs - qui n'est de toute mani�re pas prouv� - n'a rien � voir avec l'exercice du droit � demander l'annulation du cong� garanti par les art. 271 et 271a CO.
En dernier lieu, l'appr�ciation d'un �ventuel abus de droit doit s'effectuer au moment o� le droit en question a �t� exerc�. Le fait que la locataire ait d�cid�, pendant la proc�dure, de loger son fils dans l'appartement de trois pi�ces, � ses frais � elle, n'est d�s lors pas un �l�ment � prendre en consid�ration � ce propos.
En conclusion, l'intim�e n'a pas commis d'abus de droit en se pr�valant de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO.
Les recourants, qui succombent, prendront solidairement � leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 5 LTF) ainsi que les d�pens de l'intim�e (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Une indemnit� de 2'500 fr., � payer � titre de d�pens � l'intim�e, est mise solidairement � la charge des recourants.