Source: https://www.baurechte.ch/stockwerkeigentum-an-baurechtsrechtsgrundstueck
Timestamp: 2020-04-04 17:36:59
Document Index: 373550074

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 682', 'Art. 779', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

Stockwerkeigentum an Baurechtsrechtsgrundstück › Baurechte
Es ist möglich und auch oft anzutreffen, dass der Baurechtsnehmer an seinem Baurechtsgrundstück Stockwerkeigentum (StWE) begründet und die Stockwerkeinheiten an die Endnutzer weiterverkauft. Das auf Basis des „Baurechts“ begründete Stockwerkeigentum (StWE) charakterisiert sich wie folgt:
Stockwerkeigentum = Besonders ausgestaltete Eigentumsform, auf Basis von Miteigentum, mit welchem ein Sonderrecht verbunden ist
ZGB 712b
Bürger- und Einwohnergemeinden wollen den sozialen Wohnungsbau bzw. das Wohneigentum fördern, aber nicht selber entwickeln und bauen, aber doch eine gewisse Kontrolle über die zweckgemässe Nutzung der Gebäude ausüben
Abhängigkeit von Konjunkturlage und Situation (zB Ansiedlung von in- und ausländischen Unternehmen in der betreffenden Gemeinde
Baurecht als sog. Stammgrundstück
Konstrukt-Stufen
Nach Aufnahme des selbständigen und dauernden Baurechts im Grundbuch kann das so als Grundstück ausgestaltete Baurecht für die Begründung von Stockwerkeigentum dienen
Ebene: Baurechtsbelastetes Grundstück (ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 1)
1a Ebene: Unterbaurecht als baurechtsbelastetes Grundstück
Ebene: als Grundstück ins Grundbuch aufgenommenes Baurecht (ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 2), welches als Stammgrundstück zur Begründung von Stockwerkeigentum dient
Gemeinschaftliche Ziele
Ebene: Stockwerkeigentumsanteile (ZGB 655 Abs- 2 Ziffer 4)
Die 3 Ebenen mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten sowie Bestandesdauern führen zu komplexen Verhältnissen
Baurechtsvertrag bildet die Grundlage für das Stockwerkeigentum (StWE) an einer Baurechtsdienstbarkeit
Baurechtsgeber (Grundeigentümer des Bodens)
Baurechtsnehmer (Stockwerkeigentümer, die an der Gründung des Stockwerkeigentums teilnehmen)
Zulässige Baurechtsbaute
Beschaffenheit der Baute
Einhaltung der Stockwerkeigentumsbegründungsvoraussetzungen nach ZGB 712b
zB Stockwerkeinheiten aus in sich abgeschlossenen Räume mit eigenem Zugang
zB Änderung der Zweckbestimmung nicht einmal durch einstimmigen Beschluss mehr möglich
Dauer des Baurechts
mindestens 30 Jahre und maximal 100 Jahre
Unterschreitung?
Eine nachträgliche Begründung von Stockwerkeigentum könnte zu einer Unterschreitung der 30 Jahre führen
Berücksichtigung durch die Begründungsparteien
Der Baurechtsgeber kann sich nicht im Voraus zu einer Verlängerung verpflichten (vgl. ZGB 779l Abs. 2)
Eine Überschreitung der Maximaldauer von 100 Jahren ist zulässig, wenn sich die Parteien vor Ablauf zu einer Verlängerung des Baurechts verpflichten
Verlängerung der Baurechtsdauer
Verhandlungsaufnahme für eine Baurechtsverlängerung vor Ablauf der Baurechtsdauer
Baurechtsnehmerseitig Zustimmung aller Stockwerkeigentümer
Formerfordernis der öffentlichen Beurkundung
Ablauf der Baurechtsdauer
Untergang des Stockwerkeigentums von Gesetzes wegen (vgl. Isler Peter, a.a.O., S. 120)
Aufgrund des wiederauflebenden Akzessionsprinzips wird der bish. Baurechtsgeber Eigentümer des Baurechtsgebäudes
Baurechtszins = Entgelt für die Benutzung des Grundstücks zur Erstellung und zum Fortbestehenlassen einer Baute
Freie Bestimmung durch die Parteien (Vertragsfreiheit)
https://www.vertragsrecht.ch/vertragsfreiheit
bestimmte Höhe oder bestimmbare Höhe
fixer Betrag auf die ganze Baurechtsdauer
Regeln für eine periodische Anpassung
ISLER Peter, a.a.O., S. 132 ff.
Einmalige Entschädigung
Parteien können die Solidarhaftung verabreden
Formzwang des Baurechtsvertrags erstreckt sich auch auf den Baurechtszins
Vormerkung des Baurechtszinses im Grundbuch
Möglichkeit, den Baurechtszins dem Rechtsnachfolger des Baurechtsnehmers entgegenzuhalten
Sicherung des Baurechtszinses
Der Baurechtsgeber hat Anspruch auf ein mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht
ISLER PETER, a.a.O., S. 142 ff.
Baurechtsgrundstück, d.h. das sog. Stammgrundstück des Stockwerkeigentums
Ist ein Stockwerkanteil bereits grundpfandrechtlich belastet, muss das gesetzliche Pfandrecht – im Verhältnis der Wertquoten – auf den Stockwerkanteilen im Grundbuch eingetragen werden
Einschränkung der Veräusserung des Baurechtsrechtsgrundstücks?
Die Veräusserung eines als selbständiges und dauerndes Baurecht ins Grundbuch auf genommenen Grundstücks kann nicht ausgeschlossen werden (vgl. ZGB 655 Abs. 3 Ziffer 1)
Einschränkung auf bestimmten Personenkreis
Notwendigkeit einer genügenden Verkehrsfähigkeit
dazu auch ISLER PETER, a.a.O., S. 155 ff.
Grundbuch / Handänderung
Der Grundbuchverwalter kann nicht die Zustimmung zur Übertragung des Baurechts verlangen (vgl. BGE 135 III 103, Erw. 4.4 + 4.5)
Einschränkung der Veräusserung eines einzelnen Stockwerkanteils?
Fraglich ist, ob sich eine Verfügungsbeschränkung beim Baurechtsgrundstück auch auf die Veräusserung eines einzelnen Stockwerkanteils auswirken kann
Bejahung durch die herrschende Lehre (vgl. WERMELINGER AMADEO, Zürcher Kommentar, N 168 Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t
Veräusserbarkeit des Stockwerkanteils wird zusätzlich durch ein Vorkaufsrecht bzw. Einspracherecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) nach ZGB 712c erschwert
Rechtliche Zulässigkeit einer weitergehenden Einflussnahme auf die Zusammensetzung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG)
wirtschaftlich / finanziell
Veräusserungsbeschränkung hat Auswirkungen auf die Werthaltigkeit bzw. den Verkehrswert des Stockwerkanteils
Ob wünschenswert und vom Grundpfandgläubiger gewollt, ist im individuell konkreten Einzelfall zu prüfen
Der Baurechtsvertrag kann nachträglich geändert oder ergänzt werden
Neue oder weitere Bauten
Neuverhandlung des Baurechtszinses
Eintragungsbedürftigkeit
Die Änderungen oder Ergänzungen des Baurechtsvertrages bedürfen in den Bereichen dinglicher Wirkung der Eintragung im Grundbuch und in Aspekten der quasi-dinglichen, real-obligatorischen Wirkung der Vormerkung im Grundbuch
WERMELINGER AMADEO, N 169 Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t ZGB
Heimfallentschädigung = Entschädigungszahlung des Baurechtsgebers für den Heimfall der Bauten an den Baurechtsrechtsnehmer im Falle des
ordentlichen Heimfalls nach ZGB 779d
vorzeitigen Heimfalls nach ZGB 779f
Gläubiger der Heimfallsentschädigung
Stockwerkeigentümer als Vertragspartei des Baurechtsvertrages (und nicht die StWEG)
Abredebedingt oder weil die Baute erst nach der Baurechtseinräumung bzw. Stockwerkeigentumsbegründung errichtet wurde, müssen die Stockwerkeigentümer die Entschädigungsverhandlungen gemeinsam oder durch einen Vertreter führen
Der Verwalter kann nicht von Amtes wegen agieren
Als rechtsgeschäftlicher Vertreter könnte der Verwalter mit Interessenkonflikten konfrontiert werden
Die Verteilung der Globalentschädigung ist Sache der Stockwerkeigentümer, durch
zB internen Verteilungsplan
zB Wertquoten, wobei aber wertvermehrende Investitionen des jeweiligen Stockwerkeigentümers in seinem Sonderrechtsgrundstück zu berücksichtigen ist
Ein von den Stockwerkeigentümern geäufneter Erneuerungsfonds bleibt diesen unabhängig davon erhalten
Fehlt ein Verteilschlüssel unter den Stockwerkeigentümern, müsste ein Verteilschlüssel verabredet werden, zB auf Basis der Bestimmungen über die ursprüngliche Äufnung
Individualentschädigung
Bei entsprechender Abrede ist die Entschädigung für jeden Stockwerkeigentumsanteil individuell auszuhandeln
hiezu VON SEGESSER ADRIAN, a.a.O., S. 86
Sicherung der Heimfallentschädigung
Mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht (vgl. ZGB 712d)
Vorzeitiger Heimfall
Vorzeitiger Heimfall = Baurechtsauflösung vor Ablauf der festen Baurechtsdauer
Grobe Verletzung eines dinglichen Rechts
Diesfalls ist einem vernünftigen und loyalen Vertragspartner ist Fortsetzung des Baurechtsvertrages nicht mehr zuzumuten
HENNGELER BENNO, a.a.O., S. 151 ff.
ISLER PETER, a.a.O., S. 128 f.
Sämtliche Stockwerkeigentümer sind von der Baurechtsvertragsverletzung auch nur eines Stockwerkeigentümers betroffen
Ausschluss eines den vorzeitigen Heimfall provozierenden Stockwerkeigentümers
Zur Vermeidung der Provokation eines vorzeitigen Heimfalls kann der betreffende Stockwerkeigentümer im Extremfall aus der StWEG ausgeschlossen werden (Ansicht von WERMELINGER AMEDEO, Zürcher Kommentar, N 174 Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t ZGB i.V.m. N 203 ff. zu Art. 712a ZGB)
E. ist jeder Stockwerkeigentümer Baurechtsvertragspartner, sofern und soweit er von Anfang dabei war bzw. nachträglich von seinem Rechtsvorgänger diese Rechtsposition durch Vertragsübertragung erwarb, und nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die nur zur Bezahlung des Baurechtszinses verpflichtet ist
Entschädigung bei vorzeitigem Heimfall
Der vorzeitige Heimfall erfordert eine angemessene Entschädigung der heimfallenden Baurechtsbauten (ZGB 779g), deren finale Höhe – zeitpunktabhängig – nicht im Voraus bestimmt werden kann
Meistens wird die Entschädigung des vorzeitigen Heimfalls auf Basis einer Formel berechnet (Bestimmbarkeit), die nicht selten den Zuzug eines Immobilienschätzers voraussetzt
hiezu auch
Im Falle des vorzeitigen Heimfalls geht das Baurecht nicht unter (VON SEGESSER ADRIAN, a.a.O., S. 80)
Das Baurecht wird auf den Baurechtsgeber über (nachträgliche Eigentümerdienstbarkeit) und das Stockwerkeigentum besteht weiter
Inskünftig wird der Baurechtsgeber sämtliche Stockwerkanteile halten
Möchte der Baurechtsgeber Baurecht und Stockwerkeigentum aufheben, muss er entsprechende Grundbuchanmeldungen abgeben (Löschungsanmeldungen)
Grundbuch-Einschreibungen: Löschungen + Änderungen
Dingliche Wirkung bestimmter Vertragsbestimmungen
Folgende Vertragsbestimmungen entfalten dingliche Wirkung nach ZGB 779b und können einem Rechtsnachfolger gegenüber geltend gemacht werden:
Beschaffenheit der Baurechtsbaute
Im Grundbuch aufgenommene Verfügungsbeschränkungen (wie auch Veräusserungsbeschränkungen im zulässigen Rahmen, siehe oben)
Baurechtsdauer
Im Grundbuch vorgemerkte Tatbestände wie
Festsetzung der Heimfallsentschädigung (ZGB 779e)
Änderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäss ZGB 681b Abs. 1
Von den Parteien zur Vormerkung ausgewählte Bestimmungen (ZGB 779b Abs. 2)
Baurechtsgeber
Der Baurechtsgeber hat ein Vorkaufsrechtsrecht (VKR) für den Fall der Veräusserung des Baurechtsgrundstücks (ZGB 682)
Gestaltungsmöglichkeiten (vgl. ZGB 681b)
VKR ist – vorbehältlich anderslautender Abrede – auch anwendbar beim Verkauf einer Stockwerkeinheit und hat Vorrang gegenüber einem allfällig zwischen den Stockwerkeigentümern gestützt auf ZGB 712c Abs. 1 bestehenden Vorkaufsrecht
GHANDCHI LILIAN, a.a.O., S. 176 ff. + S. 253 ff.
Baurechtsnehmer
Beim Verkauf des baurechtsbelasteten Grundstücks haben die Stockwerkeigentümer als Baurechtsnehmer – unter Vorbehalt einer anderen Abrede – ein gesetzliches Vorkaufsrecht (ZGB 682 i.V.m. ZGB 681b)
Ausübungsberechtigt ist jeder Stockwerkeigentümer (und nicht die StWEG)
Üben mehrere Stockwerkeigentümer das Vorkaufsrecht gemeinsam aus, erwerben sie das baurechtsbelastete Grundstück im Miteigentum
hiezu Miteigentums-Vermutung
Öffentliche Beurkundung (vgl. ZGB 779a Abs. 1)
Notariatsrecht: Sachliche Zuständigkeit
Nach den Vorgaben des Baurechtsgebers, v.a. in Fällen, wo Bürger und Einwohnergemeinden Baurechtsgeber sind oder der Wohnbauförderung
im individuell konkreten Einzelfall zu beurteilen
Es gilt das absolute Eintragungsprinzip
Eintragungsverfahren: Grundbuchanmeldung
Eintragungsverfahren: Entscheid Grundbuchamt
Bildung von Stockwerkeigentum vor Errichtung der Baute
Stockwerkeigentumsbegründung analog der Begründung an physischen Liegenschaften
Der Baurechtsvertrag ist die Grundlage für das Stockwerkeigentum
Gemeinschaftsordnung (Reglement)
Das Nutzungs- und Verwaltungsreglement hat die Bestimmungen bzw. allfällige Einschränkungen des Baurechtsvertrags zu berücksichtigen, will die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) nicht die Gefahr eine vorzeitigen Heimfalls nach ZGB 779f laufen
Dinglicher und zeitlicher Umfang
Behandlung des Stammgrundstücks (Baurecht) analog der gemeinschaftlichen Liegenschaft bei Stockwerkeigentum
Mittelbar auf die Dauer des Baurechts befristetes Stockwerkeigentum
Ablauf der festgelegten Baurechtsdauer
Untergang des Stockwerkeigentums
Baurechtsgeber wird Eigentümer der Baurechtsbaute
Baurechtszinsschuldner
Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG), obwohl sie nicht Vertragspartei des Baurechtsvertrags ist (vgl. BGE 117 II 40)
ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973
ISLER PETER R. / GROSS DOMINIQUE, Basler Kommentar (BSK) ZGB II, N 37 zu ZGB 779
WERMELINGER AMEDEO, SVIT-Kommentar, N 148a + N 149 ff. zu Art. 712d ZGB
GHANDCHI LILIAN, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis, Art. 682 Abs. 2 ZGB, Diss. Universität Zürich, Zürich 1999
HENGGELER BENNO, Die Beendigung der Baurechtsdienstbarkeiten infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall [Art. 779c ff. ZGB], 2005, S. 151 ff.
VON SEGESSER ADRIAN, Stockwerkeigentum an Baurechtsparzellen, 1997, 33 ff.
STADLIN MARKUS / ORLANO OSCAR, Stockwerkeigentum am Baurecht – Regelung der Heimfallentschädigung im allgemeinen und im speziellen bezüglich „gemischt“ genutzter Sonderrechtseinheiten, in: AJP 2005/6, S. 1 ff.
HITZ FLURINA, Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss. Zürich 2017, S. 88 f.
WERMELINGER AMEDEO, Zürcher Kommentar, N 161 ff. zu Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t
WERMELINGER AMEDEO, SVIT-Kommentar, N 148 zu Art. 712d ZGB
BGE 111 II 134 (Einräumung des Baurechts an der Hälfte einer Doppelgarage unzulässig bzw. unmöglich)
BGE 117 II 40 (Baurechtszinsschuldner)
BGE 135 III 103, Erw. 4.4 + 4.5 (Grundbuchverwalter kann nicht Zustimmung des Baurechtsgebers zur Veräusserung eines Baurechtsgrundstücks verlangen )
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