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Timestamp: 2020-04-08 06:10:50
Document Index: 340896477

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712']

106 II 11
4. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 14. März 1980 i.S. SAP Baustoffe und Bauchemie AG gegen Stockwerkeigentümergemeinschaft Brentsch-Parc (Berufung)
BGE 106 II 11 S. 12
A.- a) Die Brentsch-Immobilien AG erstellte 1972/1973 in Scuol auf der Parzelle Nr. 1732 drei Wohnblöcke A, B, C und eine grössere Autoeinstellhalle, die sich teilweise unter dem Wohnblock A befindet. Soweit sie ins Freie ragt, wurde ihr Flachdach mit Erde bedeckt und mit Gras bepflanzt. Vor der Einstellhalle wurden offene Parkplätze geschaffen.
Im Grundbuch angemerkt wurde sodann ein "Reglement für die Stockwerkeigentümergemeinschaft Brentsch" vom 5. November 1971, das in Ziffer 2 vorsieht, das Sonderrecht eines jeden Stockwerkeigentümers schliesse alle Bauteile innerhalb seiner Stockwerkeinheit ein, welche beseitigt oder verändert werden könnten, ohne dass dadurch die Statik, der Bestand, die Festigkeit oder die konstruktive Gliederung sowie das äussere Ansehen der Gebäude beeinträchtigt würden. Ziffer 3 erklärt zu gemeinschaftlichem Eigentum das Grundstück mit Umschwung, die für den Bestand und die Sicherheit erforderlichen Gebäudeteile, wie z.B. das Dach und die Decken, sowie u.a. Spielraum, Schwimmbad und Sauna. Ziffer 7 bestimmt, wenn sich eine Wohnung in gemeinschaftlichem Eigentum (z.B. Miteigentum) mehrerer Personen befinde, hätten die Berechtigten
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aus ihren Reihen einen bevollmächtigten Vertreter für alle Angelegenheiten ihrer Wohnung zu bestellen. Nach Ziffer 9.1 ist die Gemeinschaft verpflichtet, die notwendigen Massnahmen, wie Unterhalt, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft erforderlich sind, ausführen zu lassen. Für allfällige Reparaturen hat die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer einen Fonds zu äufnen, und in ähnlicher Weise haben auch die Miteigentümer der Einstellhalle für deren Unterhalt einen Fonds zu bilden (Ziffer 10.1 und 2). Nach Ziffer 16.4 besitzt in der Stockwerkeigentümerversammlung jeder Stockwerkeigentümer eine Stimme. Sind an einer Stockwerkeinheit mehrere Personen berechtigt, wird das Stimmrecht von dem gemäss Ziffer 7 bevollmächtigten Vertreter ausgeübt. Ziffer 18 regelt schliesslich die Verwaltung und sieht vor, dass die Bestimmungen über die Verwaltung auch für die Einstellhalle für Rechnung der Miteigentümergemeinschaft gelten.
In der Folge liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Kosten für die Instandstellung des Daches der Einstellhalle schätzen, wobei sie auf einen Betrag von Fr. 219'353.30 kam (inbegriffen Spenglerarbeiten, Gartengestaltung, Fassadenausbesserung und Kosten für eine Expertise). Eine Einigung über
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die Behebung der Mängel am Dach der Einstellhalle kam unter den Beteiligten nicht zustande.
B.- Am 5. April 1978 leitete die Stockwerkeigentümergemeinschaft Brentsch-Parc beim Bezirksgericht Arbon gegen die SAP Baustoffe und Bauchemie AG eine Forderungsklage ein, mit der sie verlangte, die Beklagte sei zu verpflichten, ihr Fr. 219'353.30, eventuell einen Betrag gemäss Expertise und unter ausdrücklichem Vorbehalt des Nachklagerechts, zuzüglich 6%, Zins ab einem vom Gericht festzusetzenden Datum, zu bezahlen. Zur Begründung machte sie im wesentlichen geltend, R. habe anlässlich der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung von 3. Januar 1975 die einwandfreie Behebung der Mängel am Dach der Einstellhalle durch die Beklagte zugesichert. Die Beklagte sei dieser von ihrem Verwaltungspräsidenten übernommenen Verpflichtung indessen nicht nachgekommen, so dass sie ihre geschuldete, aber nicht erbrachte Leistung geldmässig zu ersetzen habe.
Das Obergericht des Kantons Thurgau hiess die von der Klägerin gegen dieses Urteil erhobene Berufung mit Entscheid vom 16. Oktober 1979 gut, hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Sache zur materiellen Beurteilung an das Bezirksgericht zurück. Zur Begründung führte es im wesentlichen aus, die "Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle" besitze keine eigene Rechtspersönlichkeit, sondern sei nur eine Untergemeinschaft der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Einstellhalle sei Bestandteil der Parzelle Nr. 1732. Alle Bestandteile einer Liegenschaft, die in Stockwerkeigentum stehe, seien entweder gemeinschaftliches Eigentum oder einem einzelnen
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Stockwerkeigentümer als Sonderrecht zugewiesen; eine dritte Kategorie von Teilen gebe es nicht. Allgemeine Bauteile könnten nicht im Sonderrecht eines einzelnen Stockwerkeigentümers stehen, sondern gehörten zum gemeinschaftlichen Eigentum, über welches die Stockwerkeigentümergemeinschaft als solche zu befinden habe. Das Dach der Einstellhalle gehöre zu den allgemeinen Bauteilen, die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden könnten. Der Anspruch auf fachgemässe Behebung der Mängel am Dach entziehe sich deshalb dem Verfügungsrecht eines einzelnen Stockwerkeigentümers und damit auch demjenigen der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle. Er stehe nur der Stockwerkeigentümergemeinschaft als solcher zu. Die Aktivlegitimation der Klägerin sei daher zu bejahen.
C.- Gegen diesen Entscheid erhebt die Beklagte Berufung an das Bundesgericht mit dem Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
2. Die Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation der Klägerin im wesentlichen mit zwei Argumenten. Sie behauptet, die Klägerin sei einerseits nicht befugt, die Reparatur des Daches der Einstellhalle anzuordnen, und anderseits nicht legitimiert, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Diese beiden Gründe sind gesondert zu behandeln. I
3. Das Stockwerkeigentum im Sinne des schweizerischen Rechts umfasst Miteigentum aller Beteiligten am fraglichen Grundstück und Gebäude mit allen seinen Bestandteilen, wobei jedem der Beteiligten eine oder mehrere Stockwerkeinheiten zugewiesen werden, an denen ihm das Sonderrecht zusteht, die dazugehörenden Räume ausschliesslich zu benützen, zu verwalten, über sie frei zu verfügen (sie zu vermieten, zu verkaufen usw.) und sie nach eigenem Belieben auszubauen und einzurichten. Eine im Stockwerkeigentum stehende
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Liegenschaft zerfällt somit einerseits in Teile, die im Sonderrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer stehen, und anderseits in Teile, die im gemeinschaftlichen Eigentum bleiben (dazu LIVER, in: Schweizerisches Privatrecht, V/1, S. 90/91; FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, S. 40). Über diese Abgrenzung der Sonderrechte von den gemeinschaftlichen Teilen muss in jedem Falle Klarheit bestehen. Art. 712b Abs. 2 ZGB schreibt deshalb vor, es könnten nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen ein Gebäude erstellt worden ist, ferner die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, und schliesslich die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benützung ihrer Räume dienen. Absatz 3 dieser Bestimmung enthält die ausdrückliche Ermächtigung, dass im Begründungsakt oder durch nachträgliche Vereinbarung der Stockwerkeigentümer auch andere Bestandteile des Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt werden dürfen. Neben den in Art. 712b Abs. 2 ZGB umschriebenen gibt es demnach auch gewillkürte, durch den Begründungsakt geschaffene gemeinschaftliche Teile (dazu FRIEDRICH, a.a.O. S. 64 N. 3 und S. 65 N. 12).
"Dach" ist alles, was die auf Parzelle Nr. 1732 errichteten Gebäude gegen oben abgrenzt. Dazu gehört nicht nur das Dach der drei Wohnblöcke, sondern auch dasjenige der Einstellhalle, soweit diese sich nicht unter dem Wohnblock A befindet. Das Dach der Einstellhalle steht also grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum der Stockwerkeigentümer. Die
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Stockwerkeigentümergemeinschaft ist deshalb berechtigt und verpflichtet, für den Unterhalt des Daches zu sorgen.
4. Was die Beklagte dagegen vorbringt, dringt nicht durch. Ob eine Einstellhalle grundsätzlich zu Sonderrecht ausgeschieden werden könne oder nicht und ob die von der Vorinstanz diesbezüglich geäusserten Zweifel berechtigt seien, kann dahingestellt bleiben. Die Vorinstanz führte aus, die Ausscheidung der Halle als selbständige Stockwerkeinheit sei nun einmal im Grundbuch erfolgt. Sie ging also von den tatsächlichen Gegebenheiten aus und behandelte die Einstellhalle als selbständige Stockwerkeinheit, an der ein Sonderrecht begründet worden ist, wie dies auch der Auffassung der Beklagten entspricht.
Die Beklagte führt aus, nach übereinstimmender Sachdarstellung beider Parteien (also auch der Klägerin) sei für den Unterhalt der Einstellhalle die Miteigentümergemeinschaft
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Einstellhalle verantwortlich; das Obergericht habe sich demnach in seinem Urteil über die eigene Sachdarstellung der Klägerin hinweggesetzt. Dieser Einwand ist unbegründet, liess doch die Klägerin in der Replik ausdrücklich ausführen, das Dach der Einstellhalle könne nicht im Sonderrecht stehen, selbst dann nicht, wenn es sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinde.
Ob die Klagelegitimation der Klägerin aus zwingenden gesetzlichen Vorschriften oder aus dem Beschluss der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 3. Januar 1975 abgeleitet werden kann, mag dahingestellt bleiben. Jedenfalls ergibt sie sich aus der öffentlich beurkundeten Stockwerkeigentumsbegründung, in welcher das Dach ausdrücklich den Sonderrechten entzogen und zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt wurde. Aus dem gleichen Grund ist auch unerheblich, ob die Klägerin behauptet habe, der Unterhalt des Daches der Einstellhalle gehöre zu ihren gemeinschaftlichen Aufgaben. Dass sie den Willen hat, die Mängel am Dach zu beheben, lässt
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sich übrigens angesichts des vorliegenden Prozesses ernstlich nicht bestreiten.
Der Einwand, es wäre nicht sachgerecht, jene Wohnungseigentümer, die nicht zugleich Miteigentümer der Einstellhalle sind, für wesentliche Bauteile der Einstellhalle anteilsmässig unterhaltspflichtig zu erklären, verkennt das Wesen des Stockwerkeigentums. In ähnlicher Weise könnte z.B. gesagt werden, es sei unbillig, einen im Parterre wohnenden Stockwerkeigentümer für Schäden am Dach über dem zehnten Stockwerk mithaften zu lassen. Welche Stockwerkeigentümer die Kosten der
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Dachreparatur letzten Endes zu tragen haben, ist im übrigen eine interne Angelegenheit der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die die Beklagte nichts angeht. II
5. Die Klägerin führte zur Begründung ihrer Klage in der Klageschrift unter anderem aus, R. habe in der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 3. Januar 1975 erklärt, die Mängel am Garagendach würden durch seine Firma, die Beklagte, einwandfrei und korrekt behoben; und zwar habe er diese Zusicherung vorbehaltlos und wiederholt abgegeben; die Beklagte sei an diese von ihrem Verwaltungsratspräsidenten in ihrem Namen übernommene Verpflichtung gebunden; sie sei ihrer Pflicht aber nicht oder nur ungenügend nachgekommen und habe deshalb ihre geschuldete aber nicht erbrachte Leistung geldmässig zu ersetzen. In der Replik führte die Klägerin aus, es stünden nicht Gewährleistungsansprüche zur Diskussion, sondern die Klage gründe darauf, dass die Beklagte sich durch ihren Verwaltungsratspräsidenten uneingeschränkt zur Behebung der Mängel verpflichtet habe, dieser Pflicht aber nicht nachgekommen sei. Sinngemäss gleich argumentierte die Klägerin vor der Vorinstanz.
6. Soweit die Beklagte der Klägerin die Legitimation zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen abspricht, sind ihre Ausführungen gegenstandslos, weil die Klage sich in erster Linie nicht auf Gewährleistungsansprüche, sondern auf eine von R. angeblich separat abgegebene Verpflichtungserklärung stützt. Dass diese von der Beklagten bestritten wird, ist in diesem Zusammenhang unerheblich, weil bei der Beurteilung der Aktivlegitimation zunächst davon auszugehen ist, was die Klägerin behauptet.
Soweit die Beklagte geltend macht, R. habe seine Erklärung nur "anlässlich", nicht aber "gegenüber" der Stockwerkeigentümerversammlung abgegeben, ist diese Unterscheidung spitzfindig. Nachdem in der fraglichen Versammlung lange über die
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Mängel diskutiert und der Beizug eines Gutachters erwogen worden war, gab R. gemäss Protokoll die behauptete Erklärung ab. Diese diente offenbar der Beruhigung der Stockwerkeigentümer, war also an diese gerichtet und mithin auch "gegenüber" der Stockwerkeigentümerversammlung abgegeben worden. Jedenfalls geht es nicht an, diese Erklärung zum vornherein schon so auszulegen, dass deswegen allein die Aktivlegitimation der Klägerin zu verneinen wäre.
Inwiefern die Klägerin Ansprüche der Art, wie sie sie geltend macht, nicht sollte erwerben und vor Gericht einklagen können, ist unerfindlich. Nach Art. 712l ZGB kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft in ihrem eigenen Namen Vermögen erwerben, soweit ihre Verwaltungstätigkeit dies mit sich bringt, und sie kann unter eigenem Namen klagen. Dass die Behebung von Mängeln an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teilen zur ordentlichen Verwaltungstätigkeit einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört, kann im Ernst nicht bestritten werden (vgl. Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Wenn R., wie behauptet, namens der Beklagten gegenüber der Klägerin die Verpflichtung eingegangen ist, die Mängel am Dach der Einstellhalle zu beheben, ist der daraus entstandene Anspruch ins Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft gefallen. Er muss deshalb von dieser in eigenem Namen geltend gemacht werden können. Andernfalls könnten solche Ansprüche gar nicht durchgesetzt werden. Bei Forderungsklagen ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft prozessfähig, wenn die fragliche Forderung zu ihrem Verwaltungsvermögen gehört oder aus diesem zu befriedigen sein wird (FREI, Zum Aussenverhältnis der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, Diss. Zürich 1970, S. 103). Bauliche Mängel müssen aber in Fällen der vorliegenden Art gerade dann, wenn Bauherr und Unternehmer ihre Haftung bestreiten, zunächst aus Mitteln des
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Verwaltungsvermögens der Stockwerkeigentümergemeinschaft behoben werden. Zur Erhebung von Forderungsklagen in diesem Zusammenhang muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft berechtigt sein. Die Berufung erweist sich mithin auch in diesen Punkten als unbegründet.
Artikel: Art. 712b Abs. 2 ZGB, Art. 712a ff. ZGB, Art. 712l ZGB, Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 ZGB