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Timestamp: 2020-01-28 19:24:19
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Matched Legal Cases: ['artículo 21', 'artículo 249', 'artículo 440', 'artículo 441', 'artículo 250', 'artículo 549', 'artículo 441', 'artículo 686', 'artículo 441']

Cómo son los nuevos contratos de alquiler - Enalquiler.com
marzo 6, 2019 • Destacados, Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias
Los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 6 de marzo de 2019 ya duran un mínimo de 5 años, solo pueden pedir dos meses de garantía adicional a la fianza, subir de acuerdo al IPC y otras cosas más. Aquí te las contamos.
Los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 6 de marzo de 2019 se rigen por lo establecido en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Es la nueva normativa aprobada en el Consejo de Ministros del 1 de marzo y que debe ser validada por la Diputación Permanente en el plazo de un mes, un trámite que se había previsto tranquilo y que ahora se ve amenazado por las dudas del PNV y PDeCAT a apoyarlo. Si finalmente no cuenta con sus votos, se tumbará el decreto y se volverá a la legislación anterior.
A los contratos firmados antes del 6 de marzo no les afecta este real decreto, esos contratos se rigen por la normativa vigente el día de la fecha de la firma del contrato. Aunque, si casero e inquilino quieren pueden adaptarse a lo que dice el nuevo real decreto.
¿Y cómo cambian esencialmente estos nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 6 de marzo de 2019? Así:
La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda es de 5 años (o siete si el casero es una persona jurídica). Antes esta duración mínima era de 3 años.
Texto legal Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si
apartado anterior.”
Tras los primeros cinco (o siete) años de alquiler, el contrato se puede prorrogar de forma anual hasta sumar otros 3 años. Antes sólo se podía prorrogar por un año más.
También aumenta a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el casero. Antes este plazo era de solo 30 días para ambas partes.
“1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus
notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el
caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del
arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de
cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido.”
Durante la vigencia del contrato, el alquiler solo se puede subir de forma anual y nunca más de lo que marque el Índice de Precios de Consumo (IPC).. Es decir, la actualización del alquiler debe regirse por estas normas:
- Subida del alquiler anual.
- Si en el contrato no se dice nada sobre la subida del alquiler durante su vigencia, no se podrá subir.
- Si el contrato no especifica la forma de subir el alquiler, se usará el Índice de Garantía de Competitividad como herramienta para actualizar la renta. Y para hacerlo se tomará como referencia el último mes publicado de este índice en la fecha de la actualización del contrato.
- No obstante, la subida del alquiler NO podrá ser mayor que el Índice de Precios de Consumo (IPC). No podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el
se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de
actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de
referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación
anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización,
tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización
anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual
experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización,
índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”
Solo se puede pedir dos meses de alquiler como garantía adicional a la fianza. Antes, no había límite, el casero podía pedir lo que quisiera como garantía adicional a la fianza.
Ahora el casero solo puede pedir: el mes de fianza + dos meses de garantía adicional = 3 meses de alquiler.
“1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de
de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública
de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros
Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos
presupuestos.”
Si el casero hace obras de mejora en la vivienda que van más allá de su deber de mantener el estado de conservación de la vivienda, se podrá subir el alquiler por este motivo. Eso sí, debe haber un acuerdo previo entre casero e inquilino.
“1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco
el artículo 21 de esta Ley.”
Hay, además, otros aspectos que afectan a los nuevos alquileres de viviendas firmados a partir del 6 marzo de 2019:
En los casos de desahucio por impago del alquiler de vivienda habitual el juzgado debe comunicar a los servicios sociales de la existencia del procedimiento de desahucio. Si los servicios sociales confirman que el hogar afectado por el desahucio está en situación de vulnerabilidad social y/o económica lo hará saber al juzgado.
Cuando el juzgado reciba esta comunicación suspenderá el desahucio durante el plazo máximo de un mes (o tres meses si el demandante (casero) es una persona jurídica) para dar tiempo a que servicios sociales ayude a la familia que va a ser desahuciada.
Texto legal Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
Se modifica el ordinal sexto del apartado 1 del artículo 249, que queda
“Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos
urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de
rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o
por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una
valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será
el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.”
Se modifican los apartados 3 y 4 del artículo 440, que quedan redactados en los
“3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de
pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de
Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al
demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor
o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a
disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades
reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago
enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue
sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no
debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la
procedencia de la enervación.
para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para
la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento
en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de
solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días
siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al
requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del
contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para
oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto
dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día
y la hora fijadas.
sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la
Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el
procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el
demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en
que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho
de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera
devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la
posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas
futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el
demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el
requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el
en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora
exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse
antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado
lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior.”
Se introduce un nuevo apartado 5 en el artículo 441, en los siguientes términos:
“5. En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando
de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad
posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio
por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de
que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en
situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial
Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de
judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez
los que puede acudir el ciudadano.”
Se modifica el apartado 4 del artículo 549, que queda redactado en los
“4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de
lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 de esta Ley.»
Se modifica el apartado 1 del artículo 686, que queda redactado en los
“1. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará
indicaciones contenidas en el artículo 441.5, produciendo iguales efectos.”
Cuando el casero sea una persona jurídica deberá pagar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler.
Antes no había ningún texto legal que obligase al casero, fuera o no persona jurídica, a pagar estos gastos. Normalmente, las agencias inmobiliarias cobraban estos gastos al inquilino o los repartían entre casero e inquilino.
“1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado
del arrendador, cuando este sea persona jurídica.”
Los ayuntamientos pueden aplicar hasta un 95% de bonificación en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los pisos en alquiler protegidos o de renta limitada. Esta bonificación no existía antes.
Texto legal de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:
“2. Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la
norma jurídica.”
“4. Dentro de los límites resultantes de lo dispuesto en los apartados
El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el
31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez
permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se
establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o
estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y
procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración
municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa
audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de
desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los
relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de
“6. Los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una
limitada por una norma jurídica.”
Cuatro. Con efectos a partir de 1 de enero de 2019, se introduce en el apartado 1.B) de la Disposición adicional decimosexta, la referencia al programa «152. Vivienda.», que
Los inquilinos ya no tienen que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al alquilar vivienda para vivir allí habitualmente. Antes sí que tenían que hacerlo.
Texto Legal de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
“26. Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que
El texto del Real Decreto Ley dice que, en el plazo de ocho meses, se elaborará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Esto servirá para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal.
Eso sí, todavía no hay nada establecido sobre esto. Primero habrá que hacer este índice estatal de precios y luego ya se decidirá para qué sirve.
Texto legal del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
“Disposición adicional segunda. Sistema de índices de referencia del precio del alquiler
1. Para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del
alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de
vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal, se crea el
sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se ajustará
a) Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado,
a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La
resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el
«Boletín Oficial del Estado». Contra la resolución por la que se apruebe el sistema de
índices de referencia podrá interponerse recurso contencioso-administrativo.
b) Para la determinación del índice estatal se utilizarán los datos procedentes de la
información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro
Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos
de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del
alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta
mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por
secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.
2. En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán
definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para
el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y
programas públicos de vivienda.”
11 Responses to Cómo son los nuevos contratos de alquiler
marzo 6, 2019 a las 19:11
Este mes alquilare un apartamento … Pagare 4 mensualidades una de ellas se la queda la agencia. En comision. …. Segun la nueva ley deberia de pagarlo la agencia NO ?? Con lo que cuesta. Encontrar piso … Como inquilina es mejor no quejarse mucho … La agencia ponia API. En blanes .. Gracias espero su respuesta informacion .. Cristina
Vivendum dice:
marzo 7, 2019 a las 08:50
La verdad es que esto es mucho lio. Esta semana tenemos que firmar un alquiler y aún no sabemos como hacerlo, porque aún cabe la posibilidad que vuelvan a tumbar la nueva legislación.
marzo 12, 2019 a las 14:16
Yo también tengo la misma duda que Cristina. el 10% anual de honorarios (equivalente a una mensualidad o un poco más de una mensualidad) que normalmente suelen cobrar las agencias, esto es legal? Deberíamos pagarlo los inquilinos? Hay algún texto en la nueva ley que haga referencia a ésto?.
marzo 12, 2019 a las 14:21
Y sí la vivienda que te alquilaron no tiene licencia de ocupación, se puede reclamar toda la duración del contrato!
Entonces… no entendemos una cosa. Si acudes a una inmobiliaria porque quieres alquilar un piso, ¿ya no te van a cobrar como inquilino el mes por “servicios” a la inmobiliaria? No acabo de saber si esto es así.
marzo 12, 2019 a las 14:48
En el mes de abril tengo q renovar por 5 años mi contrato del piso. El. Propietario me ha dicho q no me. Sube el nivel de vida y de pagar a 500€ q estoy pagando quiere que pague 600€ hasta q pasen 5 años, eso es legal? Decirme algo lo antes posible
marzo 12, 2019 a las 19:42
Hola Cristina, Irene y Bea,
Lo que dice este Real Decreto Ley solo es aplicable a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.
Fijaros en el apartado: ‘Pagos a inmobiliarias’ de este post. Ahí se dice: “Cuando el casero sea una persona jurídica deberá pagar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler.” Es decir, que solo si el casero es una empresa entonces debe pagar esos gastos de la inmobiliaria y contrato de alquiler.
marzo 12, 2019 a las 21:02
Buenas tardes tengo una pregunta. Cuando se alquila una vivienda por agencia. Tengo derecho a pagarle un mes. A parte de los dos meses al dueño de la casa? Gracias y un saludo
marzo 13, 2019 a las 12:15
Cristina Efectivamente si su arrendador -casero- no es una persona física debe atender los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
Vivendum, su ustedes firman durante la vigencia de esta normativa y luego la “tumban” eso no les afecta en nada, cada contrato se rige por la normativa vigente cuando se firmó.
Irene le contesto lo mismo que a Cristina.
Milagros, si se ve obligada a desalojar la vivienda por ese motivo podrá reclamar los daños y perjuicios que ello le ocasione.
Bea no es esa la interpretación, los gastos de inmobiliaria deberá asumirlos el arrendador, si no es una persona física, por ejemplo un banco al arrendar sus inmuebles deberá asumir esos gastos.
Elena, como bien dice re-novará, hará nuevo su contrato, por lo tanto las condiciones económicas también serán nuevas y por tanto distintas.
María Jose le reitero lo dicho a Bea.
marzo 13, 2019 a las 16:47
Hola buenas tardes, he leído el correo que me enviaron, y me gustaría saber si es posible que me envíen el imail del anunciante llamado Mariano, que buscaba una habitación para el y su hija de 3 años, si no pueden enviarme el suyo, les rogaría que les enviaran el mio, Reciban un cordial saludo de Bienvenido Herce. Muchas gracias.
marzo 15, 2019 a las 07:40
Buenas. Al día siguiente de entregarme las llaves vino la revisión de la caldera y para mi sorpresa tuvieron que precintarla por su mal funcionamiento. Un mes después procedieron al cambio de la misma. Pero aun no esta finalizada, ya que tuvieron q levantar el falso techo de la cocina para su instalación y aun sigue así. Por no añadir otros arreglos que desde el día uno solicite. Alquilado por agencia, pero esta tampoco hace nada. Que debo hacer. Como puedo presionar para que se solucione todo!? Gracias
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