Source: https://www.contax-muschlin.de/aktuell/immobilienbesitzer-2014.html
Timestamp: 2019-06-25 18:15:04
Document Index: 390425277

Matched Legal Cases: ['§ 33', 'BGH', '§ 23', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Ein Hauseigentümer genügt seiner Verkehrssicherungspflicht im Hinblick auf Dachlawinen in der Regel dadurch, dass er Schneefanggitter anbringt. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden. Im Januar 2013 stellte der Kläger seinen Pkw ordnungsgemäß am Fahrbahnrand einer Straße in München ab. Von dem Haus, vor dem der Kläger geparkt hatte, ging kurz darauf eine Schneelawine vom Dach ab, obwohl auf dem Dach ein Schneefanggitter angebracht war. Die Schneelawine traf direkt den Pkw des Klägers. Die Kofferraumabdeckung und die Heckscheibe wurden stark beschädigt. Nach dem Unfall ließ der Kläger von einem Sachverständigen ein Unfallgutachten erstellen. Dieser stellte fest, dass hinsichtlich des Kfz ein wirtschaftlicher Totalschaden entstanden war. [erfahren Sie mehr]
Ein Wohnungseigentümer kann von den Miteigentümern des Hauses nicht verlangen, dass sie die Errichtung einer Kinderwagenrampe im Eingangsbereich dulden oder genehmigen, wenn dies den Zugang gefährden oder zumindest erschweren würde. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden und die Klage eines Familienvaters auf Duldung der Errichtung einer Kinderwagenrampe abgewiesen. Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in München und Vater eines dreijährigen Kindes. Seine Frau erwartet ein weiteres Kind. Der Eingangsbereich des Hauses, in dem sich seine Eigentumswohnung befindet, ist so gestaltet, dass man über sieben Treppenstufen mit einer Breite von mindestens 2,46 Metern vom Bürgersteig hinunter zur Hauseingangstür gelangt. Es gibt keinen weiteren Zugang zum Haus, der ohne Treppenstufen erreichbar ist. Der Kläger beantragte bei der Eigentümerversammlung, dass der Eingangsbereich barrierefrei umgebaut wird, damit Kinderwägen leichter hinuntergeschoben werden können. Sein Antrag wurde abgelehnt. Daraufhin klagte der Kläger gegen die übrigen Eigentümer der Anlage. Er meint, die Miteigentümer seien verpflichtet, den Umbau zu dulden, um eine erhebliche Gefährdung des Kindes, insbesondere beim Hinabtragen des Kinderwagens über die Stufen, durch Stolpern zu vermeiden. Die Umbaukosten wollte der Kläger allein tragen und sich zudem verpflichten, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, wenn die Familie auszieht. Würde die Rampe gebaut, verbliebe für das normale Begehen der Stufen eine Breite von 1,68 Meter. [erfahren Sie mehr]
Die Länder sehen bei den Plänen der Bundesregierung zur Mietpreisbremse noch Verbesserungspotenzial. In ihrer Stellungnahme vom 07.11.2014 bedauern sie, dass der Entwurf keine neuen Regeln zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen enthält. Sie fordern die Bundesregierung auf, hierzu zeitnah Vorschläge vorzulegen. Zudem kritisieren sie die geplanten Regelungen zur Rückzahlung überzahlter Mieten für Wohnungen mit Mietpreisbegrenzung. Die Pläne erschwerten den Mietern die Wahrnehmung ihrer Rechte und schafften Anreize für Vermieter, bei Vertragsabschluss die Mieten nicht ordnungsgemäß zu berechnen. Die Vermieter sollten deshalb zur Rückzahlung überhöhter Mieten bereits von Beginn des Mietverhältnisses an verpflichtet sein. [erfahren Sie mehr]
In Eigentumswohnanlagen darf auch nicht jeder machen was er will. Fühlen sich andere Eigentümer (oder deren Mieter) in ihrer Ruhe unzumutbar gestört, so hat zum Beispiel ein Berufsmusiker, der Schlagzeug spielt, darauf Rücksicht zu nehmen und seine Aktivitäten auf lediglich zwei Stunden am Tag zu begrenzen (in der übrigen Zeit muss er „Zimmerlautstärke“ einhalten). [erfahren Sie mehr]
Wer ein Grundstück kauft und darauf ein Haus errichten lässt, der zahlt die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich hoch, bis zu 6,5 %) von den Gesamtkosten. Ein Bauherr wollte es besonders schlau angehen und kaufte zunächst nur das Grundstück und ließ darauf den Rohbau des Hauses erstellen. Den Innenausbau wollte er in Eigenregie fertigstellen. Er verpflichtete dafür aber Handwerker, die allerdings vom vorherigen (Rohbau-)Leiter engagiert worden waren. Das Finanzgericht Düsseldorf sah in diesem „verdeckten Bauherrenmodell“ eine unzulässige Umgehung der Steuergesetzgebung und rechnete für die Höhe der Grunderwerbsteuer den Aufwand für den Innenausbau zum Grundstücks- und Rohbaupreis hinzu. FG Düsseldorf, 7 K 3467/12 vom 09.10.2013 [erfahren Sie mehr]
Die Deutsche Steuer-Gewerkschaft (DSTG) hält das derzeitige Grundsteuerverfahren für verfassungsrechtlich höchst bedenklich. In einer Stellungnahme gegenüber dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) führt die Gewerkschaft aus, der Umstand, dass in den alten Bundesländern derzeit rund 50 Jahre alte Werte zugrunde gelegt würden, sei inzwischen nicht mehr akzeptabel. In den neuen Bundesländern werde, da es dort zu keiner Hauptfeststellung von Einheitswerten zum 01.01.1964 gekommen sei, sogar mit 80 Jahre alten Werten gearbeitet, kritisiert die DSTG. Dort habe die letzte Wertfeststellung per 1935 stattgefunden. [erfahren Sie mehr]
In einem aktuellen Schreiben behandelt das Bundesfinanzministerium (BMF) die umsatzsteuerrechtliche Behandlung von Photovoltaik- und Kraft-Wärme-Kopplungs (KWK)-Anlagen. Zudem geht es in dem Schreiben um die Abschaffung des Eigenverbrauchsbonus nach § 33 Absatz 2 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) durch die EEGNovelle zur Photovoltaik 2012 ein. [erfahren Sie mehr]
Ein freilaufender Hund beeinträchtigt nicht das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Eigentum ungestört nutzen zu können. Dies stellt das Amtsgericht (AG) München klar. [erfahren Sie mehr]
Mieter einer Altbauwohnung können die Miete nicht deshalb mindern, weil der zur Wohnung gehörende Keller feucht ist. Ihnen steht gegen den Vermieter auch kein Schadenersatzsanspruch für im Keller gelagerte und deswegen beschädigte Gegenstände zu. Dies stellt das Amtsgericht (AG) Ansbach klar und wurde darin vom Landgericht (LG) Ansbach bestätigt. [erfahren Sie mehr]
Ein Mieter hat keinen Anspruch auf eine behindertengerechte Bedienbarkeit von Rollläden, wenn dies nicht im Mietvertrag festgelegt wurde und der Umbau der Rollladensysteme lediglich eine Erhaltungsmaßnahme und keine Modernisierung ist. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts (AG) München hervor. [erfahren Sie mehr]
Wer seinem Wohngebäudeversicherer nach einem Brand falsche Angaben über den Hergang des Schadens macht, und bei dem davon auszugehen ist, dass er dies tut, um von ihm befürchtete Schwierigkeiten bei der Durchsetzung von Entschädigungsansprüchen auszuräumen, muss damit rechnen, dass die Versicherung wegen dieser Pflichtverletzung den Schaden nicht übernehmen muss. Dies zeigt ein vom Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg entschiedener Fall. [erfahren Sie mehr]
Das Finanzgericht (FG) München hält den Betreiber einer Fotovoltaikanlage für berechtigt, Vorsteuer aus den Kosten für die Anbringung einer tritt- und druckfesten Dämmung auf dem Dach, auf dem die Anlage angebracht worden ist, abzuziehen. [erfahren Sie mehr]
Ein Makler verliert seinen Anspruch auf Maklercourtage, wenn er zu einem für den Kunden wichtigen Punkt (hier: die Denkmalschutzeigenschaft eines Erwerbsobjekts) auf dessen Nachfrage hin unvollständige Angaben macht. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg entschieden und einen Makler zur Rückzahlung von knapp 20.000 Euro verurteilt. [erfahren Sie mehr]
Die Steuerermäßigung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke von zehn Prozent des Grundstückswerts ist auch dann zu gewähren, wenn die Grundstücke zu Lebzeiten des Erblassers zwar noch nicht vermietet waren, der Erblasser aber eine konkrete Vermietungsabsicht gehabt und diese selbst noch ins Werk gesetzt hat. [erfahren Sie mehr]
Wer einem anderen ein Grundstück schenkt, lässt sich dabei oft “Wohnrecht auf Lebenszeit” eintragen. Dieses senkt den Grundstückswert – und damit die Schenkungsteuer. [erfahren Sie mehr]
Eine Vereinbarung in einem Mietvertrag, die es dem Vermieter gestattet, die vom Mieter geleistete Kaution während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte sie 1.400 Euro auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt, dass sich der Vermieter wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen kann. Der Mieter soll in diesem Fall verpflichtet sein, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg. [erfahren Sie mehr]
Auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen gezahlte nachträgliche Schuldzinsen können auch im Fall einer nicht steuerbaren Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Der Kläger war an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt, die im Jahr 1996 ein Mehrfamilienhaus errichtete, das nach Fertigstellung der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung diente. Die GbR veräußerte das Mehrfamilienhaus im Jahr 2007 – nach Ablauf der Veräußerungsfrist des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Der Erlös aus der nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie reichte nicht aus, um die im Zuge der Herstellung des Objekts aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten vollständig auszugleichen. Das verbliebene Restdarlehen wurde daher anteilig durch den Kläger getilgt. Hierfür musste er ein neues (Umschuldungs-) Darlehen aufnehmen. Die auf dieses Darlehen gezahlten Schuldzinsen machte der Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2009 und 2010 als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte die geltend gemachten Schuldzinsen nicht; das Finanzgericht (FG) gab dem Kläger demgegenüber Recht. Der BFH hat die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das FG zurückgewiesen. Nach den Feststellungen des FG konnte der BFH eigenen Angaben zufolge nicht entscheiden, ob die geltend gemachten Schuldzinsen im Einzelfall als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. [erfahren Sie mehr]
Den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist genüge getan, wenn die Eigenbedarfsperson identifizierbar benannt und das Interesse dargelegt wird, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. [erfahren Sie mehr]
Am 01.05.2014 trat die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Eine der wichtigsten Neurungen ist, dass potentiellen Käufern oder Mietern einer Immobilie künftig unaufgefordert der Energieausweis vorgelegt werden muss. Denn Käufer beziehungsweise Mieter sollten wissen, wie es um die Energiewerte der Immobilie bestellt ist und was dies für die Heizkosten bedeutet, erläutert die Bundesregierung. [erfahren Sie mehr]
Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadenersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Klägerin kaufte von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 Euro. Nach dessen Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadenersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 89.130 Euro sowie von 45.000 Euro als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. [erfahren Sie mehr]
Hat ein Grundstückseigentümer seinen Öltank im Garten vergraben und wird das Grundstück geteilt, was zur Folge hat, dass der Öltank nun „beim Nachbarn liegt“, so darf seinem Eigentümer dessen weitere Nutzung nicht unterbunden werden (Stichwort „Eigengrenzüberbau“). Wird der Tank dann aber stillgelegt, kann der Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich der Behälter befindet, verlangen, dass er vom vor- [erfahren Sie mehr]
Hat ein Vermieter von Wohnungen mit einem Mieter für die von ihm genutzte Garage einen separaten Vertrag abgeschlossen, so darf der Vermieter diesen Vertrag auch separat kündigen. [erfahren Sie mehr]
Mit Urteil vom 17. Oktober 2013 (III R 27/12) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Kosten eines privaten, nicht zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes sich auch nicht anteilig steuerlich abziehen lassen, wenn auf dem Dach eine Solaranlage betrieben wird. Der Kläger hatte auf dem Dach zweier Hallen jeweils eine Photovoltaikanlage installiert und den erzeugten Strom in das öffentliche Netz eingespeist. Die Einspeisevergütungen hatte er als gewerbliche Einkünfte erfasst. Die Hallen als solche hatte er zu einem geringen Mietzins an seine Ehefrau überlassen, die darin u.a. eine Pferdepension betrieb. Das Finanzamt erkannte die Vermietung der beiden Hallen mangels Überschusserzielungsabsicht nicht an und berücksichtigte die Hallenkosten weder als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung noch (anteilig) als Betriebsausgaben bei der Ermittlung der gewerblichen Einkünfte aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage. [erfahren Sie mehr]
Die Erhebung der Grundsteuer B für das Jahr 2013 durch eine Kommune ist auch im Hinblick auf die Anhebung des Hebesatzes von 421 Prozent auf stolze 800 Prozent und damit einem Plus von 90 Prozent nicht zu beanstanden. Diese aus Sicht von Hausbesitzern und Mietern ungünstige Einschätzung ergibt sich aus einer Reihe von aktuellen Urteilen des Verwaltungsgerichts Arnsberg (Az. 5 K 1205/13 und andere), mit denen die Klagen verschiedener Grundstückseigentümer gegen die Steuerfestsetzungen der Stadt Werl abgewiesen worden sind. [erfahren Sie mehr]
Der 10. Senat des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts hat mit Urteil vom 4. März 2014 – 10 LC 85/12 – die Berufung der klagenden Gemeinde Ahnsbeck zurückgewiesen. [erfahren Sie mehr]
Wer eine noch herzustellende Wohnung erwirbt, kann, wenn der Bauträger mit der Übergabe der fertigen Wohnung länger in Verzug gerät, dann eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen, wenn ihm in dieser Zeit kein anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht. Dies stellt der Bundesgerichtshof (BGH) klar. Die Kläger erwarben vom beklagten Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 Quadratmeter Wohnfläche. Vertraglich war der Bauträger verpflichtet, die Wohnung spätestens bis zum 31.08.2009 fertigzustellen und zu übergeben. Da die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 01.10.2009 bis zum 30.09.2011. Sie berechneten diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung und ließen sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30-prozentigen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten bejaht. Die vom Berufungsgericht insoweit zugelassene Revision des Bauträgers hatte keinen Erfolg. [erfahren Sie mehr]
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich im Urteil vom 20. November 2013 II R 38/12 mit den Folgen befasst, die sich für die Schenkungsteuer und die Grunderwerbsteuer ergeben, wenn der Eigentümer ein Grundstück verschenkt und sich dabei ein Wohnrecht auf Lebenszeit [erfahren Sie mehr]
Grundsätzlich ist es möglich, Wohnungseigentum ohne die Zustimmung des Verwalters in mehrere selbständige Einheiten aufzuteilen. Abweichend hiervon können Sie in der Gemeinschaftsordnung aber auch festlegen, dass der Verwalter zustimmen muss. [erfahren Sie mehr]
Wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters nach Mietvertragsschluss so verschlechtern, dass die Miete nicht mehr vollständig bezahlt werden kann, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. [erfahren Sie mehr]
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuer, die direkt den Kommunen zufließt. Daher seien die Gemeinden beziehungsweise Kommunen auch für die Festsetzung sowie die Erhebung dieser Steuerart zuständig, betont die Oberfinanzdirektion (OFD) Koblenz. Anträge auf Erlass der Grundsteuer könnten daher grundsätzlich auch nur von den Gemeinden bearbeitet werden. [erfahren Sie mehr]
Auch wenn ein Vermieter für seine Wohnung vier Jahre lang vergeblich nach einem Mieter gesucht hat, bevor er endlich fündig geworden ist, bedeutet das nicht, dass er zwischenzeitlich seine Absicht, die Räume zu vermieten, um Gewinne zu erzielen, aufgegeben hätte. Dem Vermieter stehe es nämlich grundsätzlich frei, wie er vorgehen wolle, um sein Objekt am Wohnungsmarkt zu platzieren, so der BFH. Je nach Einzelfall kann es auch ausreichen, fast ausschließlich auf Mietgesuche einzugehen und selbst nur sehr sparsam Anzeigen aufzugeben. [erfahren Sie mehr]
Schon die einmalige Zahlung einer vom Vermieter geforderten erhöhten Miete, jedenfalls aber die mehrmalige Überweisung dieser Miete, kann aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden und die Klage einer Vermieterin auf eine schriftliche Zustimmung ihrer Mieter zu einer Miterhöhung abgewiesen. [erfahren Sie mehr]
Der Schutz vor Sonne auf dem Balkon gehört als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters. Ein solcher Schutz kann durch das Aufstellen eines Sonnenschirms nicht ausreichend erreicht werden, sodass ein Anspruch auf Anbringen einer Markise besteht, wie das Amtsgericht (AG) München entschieden hat. [erfahren Sie mehr]
Zieht ein Mieter aus der Wohnung aus, so hat er dem Vermieter die Räume „vollständig leer“ zurückzugeben. Lässt er Gerümpel, eine Waschmaschine und sogar eine selbst installierte Einbauküche stehen, so kann ihn der Vermieter mit dem dadurch bedingten Mietausfall belegen, weil er selbst nicht Hand anlegen muss, um seine Wohnung wieder auf Vordermann zu bringen. LG Gießen, 1 S 208/12 [erfahren Sie mehr]
Eine Wohnungseigentümerversammlung kann beschließen, dass mehr als 30 Jahre alte Holz- gegen Kunststofffenster auszutauschen sind, weil es sich dabei „aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers um eine sinnvolle Neuerung“ handelt, die voraussichtlich geeignet ist, „den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen“. Dies gilt auch dann, wenn die bisherigen Fenster noch funktionstüchtig sind. Einige Wohnungseigentümer waren mit dem Beschluss der Versammlung nicht einverstanden, unter anderem deshalb, weil es sich um eine „Luxussanierung“ handele – ohne Erfolg. LG Düsseldorf, 25 S 8/12 [erfahren Sie mehr]
Ein Familienheim im Inland sowie im EU-Ausland bleibt bei Erbschaften an den überlebenden Ehegatten, eingetragenen Lebenspartner oder Kind(er) steuerfrei, wenn [erfahren Sie mehr]
Schließt ein Gewerbetreibender mit einem Vermieter einen langfristigen Vertrag über Geschäftsräume (hier für 10 Jahre), so muss er den Kontrakt auch dann einhalten, wenn es ihm finanziell schlecht geht und er Verluste erwirtschaftet. [erfahren Sie mehr]
Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug für Schuldzinsen bei darlehensfinanzierten Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, dass nach Veräußerung des Mietobjekts der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Dies stellt das Bundesfinanzministerium in einem aktuellen Schreiben klar. [erfahren Sie mehr]
Die auf Vermietungseinkünfte entfallende Einkommensteuer ist auch dann gegenüber dem Insolvenzverwalter als Masseverbindlichkeit festzusetzen, wenn die vermieteten Grundstücke zugleich unter Zwangsverwaltung stehen. Dies hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden. [erfahren Sie mehr]