Source: https://caphai.com.ar/0142016-resumen-normas-vigentes-propiedad-horizontal/
Timestamp: 2019-04-20 17:09:36
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014/2016 - Resumen de Normas Vigentes en Propiedad Horizontal - Caphai
RESUMEN DE NORMAS VIGENTES
A PROPIETARIOS E INQUILINOS DE EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
En este caso les hacemos llegar un detalle de las normas reglamentarias de aplicación y cumplimiento obligatorio, que hacen a la seguridad, saneamiento e higiene y habitabilidad, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El Administrador tiene la exigencia que cada consorcio que administra, cumpla con dichas normas. Se debe tener en cuenta que el cumplimiento de estas genera en la mayoría de los casos un costo que afecta al total de las expensas.
RESOLUCIÓN N° 640 de fecha 02/08/07complementando la RESOLUCIÓN N° 50 – SPTyDS mediante la cual establece la obligación de separar residuos domiciliarios.
La misma resolución 50 establece en su Artículo 1° la obligación, para los generadores Denominados “Hoteles”, de cuatro y cinco estrellas, edificios públicos del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -administrativos-, Corporación Puerto Madero y edificios de Propiedad horizontal que tengan una altura superior a 19 pisos radicados en el ejido de la Ciudad, de separar los residuos domiciliarios generados, y disponerlos en forma diferenciada, a partir del 20 de febrero de 2005.
Los generadores de residuos sólidos urbanos incluidos en el artículo 1° deberán cumplir con las modalidades y horarios coordinados por los contratistas del pliego de las bases y condiciones N° 6/03, dentro del servicio de recolección diferenciada.
Complementario a esta, la reglamentación que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ha implementado en materia de separación y disposición de residuos domiciliarios, a través de la Resolución Nº 251 MAYEPGC/13, en consonancia con la Ley 1854 de gestión integral de residuos sólidos urbanos y del Decreto 639/07, determina para los consorcios la disposición selectiva de los residuos húmedos y secos, se hace necesario acordar las acciones que los trabajadores/as de edificios de renta y propiedad horizontal deberán realizar respecto del retiro de residuos, en el marco de los arts. 15 y 18 del CCT 589/10:
Por otro lado existe el ANEXO – RESOLUCIÓN N° 1444- con el Régimen Operativo para la Separación en Origen.
LEY 24.051 DE RESIDUOS PELIGROSOS: Sancionada el 17/12/1991, Publicada en el Boletín Oficial del 17/01/1992 determina las Normas Nacionales sobre los residuos peligrosos generados, determinando quienes son los generadores de dichos residuos, como deben ser retirados y tratados. Por otro lado existen normas en el ámbito del Gobierno de la C.A.B.A. sobre residuos patológicos reglamentados por Ley 154 del 18 de febrero de 1999. En ambos casos se determinan los registros correspondientes, las características, manipuleo y tratamiento. Cabe destacar que los responsables del cumplimiento de estas normativas son los propios generadores, propietarios o inquilinos que los origina.
ORDENANZA 33.677 – (SEGURIDAD EN INSTALACIONES TERMOMECÁNICAS, vigente desde su publicación en B.M. 15.575 del 4/8/1977) y su Decreto reglamentario Nº 887 del año 1979, MANTENIMIENTO DE CALDERAS Y TERMOTANQUES: Las instalaciones termomecánicas deben ser inspeccionadas periódicamente por un Ingeniero o técnico con incumbencia, debidamente matriculados e inscriptos en el G.C.B.A. El consorcio contratará un seguro de responsabilidad civil que cubra daños contra terceros por el USO de dichas instalaciones.
La AGC por intermedio de la Disposición Número: DI 2015-1910-DGFYCO, aprobó el procedimiento electronico para el Registro de Instalaciones Térmicas. EE-Nº20580535/2015.
Como consecuencia de esta, por Disposición Número: DI 2016-36-DGFYCO- se establece el plazo de vencimiento para el pago de tasa vigente en relación al servicio de registro de Verificación de la Instalaciones Térmicas, estableciendo como plazo de vencimiento el 31 de marzo de cada año, con el pago de tasa y obtención de la oblea correspondiente.
ORDENANZA 49.308 – (SEGURIDAD EN EL USOS DE ASCENSORES, vigente a partir de su reglamentación por decreto 220, del 22 de febrero de 1996, derogado y modificado por Decreto 578 de mayo de 2001). CONSERVACIÓN DE ASCENSORES: Dispone el mantenimiento mensual obligatorio y asistencia técnica de elevadores, ascensores, montacargas, montacoches, etc. El mismo obliga a contar con un libro de inspecciones, permanente en el edificio, debidamente rubricado, donde se vuelquen todas las novedades que surjan de las inspecciones realizadas por el “CONSERVADOR” contratado y debidamente registrado ante el G.C.B.A. También deberá contarse con un seguro de responsabilidad civil, por potenciales daños a terceros. Por Decreto 578, se fijan los montos mínimos para estos seguros de $ 300.000 para un ascensor y $50.000 por cada coche adicional. Por Decreto 1.734, se establece el uso obligatorio de la Tarjeta de Control de Mantenimiento, de la Tarjeta de Control de Seguridad y de los Rótulos de Seguridad, con los colores establecidos, que el conservador fijará a la Tarjeta De Seguridad según corresponda al estado del ascensor, montacargas, etc.
Por otro lado por Resolución N° 430-AGC/13 – se creo el Registro digital de ascensores.
Con la obligación de renovar anualmente la oblea correspondiente, establecido en la disposición 37-dgfyco-2014. En ella se señala que el plazo todos los años es hasta el 31 de Marzo, excepto cuando por determinadas circunstancias se establezca por acto administrativo prórroga para la extensión del plazo. A la fecha, no existe ampliación alguna publicada.
Las obleas vencen anualmente, como así también el pago de la tasa correspondiente, por lo que deben ser renovadas y cambiadas. Deben mantener su ubicación original en los ascensores.
Con relación al denominado “LIBRO DE INSPECCION DIGITAL”, el mismo se ha implementado por DISPOSICION DI-2014-1432-DGFYCO de fecha 29 de diciembre 2014, aprobándola dicha implementación de conformidad al procedimiento desarrollado en los Anexos I, II y III.
LA DISPOSICIÓN N° 1.094 – DGFOC, ha establecido procedimientos para la solicitud de las TARJETAS DE CONTROL DE SEGURIDAD Y DE CONSERVACIÓN DE ASCENSORES.
LEY 161 – Decreto 545 (SEGURIDAD EN ASCENSORES, vigente a partir de su promulgación publicada en B.O. 878 del 10/2/2000) adhiriéndose a la Ley Nacional 24.314. CAMBIO O RECUBRIMIENTO DE PUERTAS DE ASCENSORES: Se fijan los tipos de puertas autorizadas en los coches elevadores o ascensores, estableciendo el cambio de las puertas denominadas tijeras manteniendo el ancho de paso de 80 cm en los casos de ser mayor. Como alternativa de mantener las puertas tijeras existentes, se podrán revestir hasta una altura de 1,20. La Ley se encuentra vigente y promulgada por medio de la Ley 292, publicada en el Boletín Oficial del Gobierno de la Ciudad N° 878 del 10 de febrero de 2000, cuando la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la sancionó con fecha 08 de noviembre de 1999.
LEY N° 257 (SEGURIDAD EN EDIFICIOS, sancionada en septiembre de 1999 y publicada en B.O 826 del 24/11/1999). CONSERVACIÓN DE EDIFICIOS:. Reglamentada por Decreto 1233, establece la obligatoriedad del cumplimiento del artículo 6.3.1.1 del C.E. Por esta el consorcio debe contratar a un profesional o técnico con incumbencia, debidamente matriculados, a efectos de que efectúen un informe técnico donde se evalúe el estado de los frentes, contrafrentes, laterales o “medianeros” y aires y luces. Posteriormente, según surja de dicho informe, presentará el correspondiente CERTIFICADO de CONSERVACIÓN y/o el INFORME TÉCNICO con las recomendaciones de trabajos necesarios de realizar previo a dicho certificado. Los vencimientos operan de acuerdo con la antigüedad del edificio.
ORDENANZA 40.473 – (SEGURIDAD EN PREVENCIONES CONTRA INCENDIO – MATAFUEGOS vigente a partir del año 1985, e incorporada al Código de la Edificación) RECARGA Y VERIFICACIÓN DE MATAFUEGOS: La Ordenanza 40.473 y la Norma IRAM 3517 – parte II “EXTINTORES MANUALES Y SOBRE RUEDAS, DOTACIÓN, CONTROL MANTENIMIENTO Y RECARGA”, modificada en diciembre del 2000, establecen la obligatoriedad de contar con los extintores y servicios contra incendio correspondientes en los edificios. Además establece que los “controles” de la dotación y equipos de extinción de incendios (MATAFUEGOS) se hará como mínimo una vez cada tres meses (trimestralmente), según metodología detallada en la citada Norma IRAM (artículo 3.3) y la recarga mínima una vez al año por parte de empresa registrada y autorizada, como así también la verificación de mangueras. Se fija como dotación mínima en los edificios un matafuego ABC (Polvo Químico Seco) cada 200 m2 de superficie por piso o fracción, ubicado en las partes comunes, en lugares accesibles, cómodos y visibles.
Posteriormente la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires mediante DISPOSICIÓN N° 2.614 – D.G.D.y.P.C. ha dispuesto la no instalación, recargo y/o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años.
Las empresas inscriptas en el Registro creado por la Ley N° 2.231, no podrán instalar, recargar y/o reparar extintores de incendios de uso general cuya vida útil supere los veinte años (20) contados desde la fecha de su fabricación.
La vida útil durante la cual los extintores pueden ser utilizados en condiciones de seguridad, deberá estar especificada por el fabricante, sobre la base de su utilización de acuerdo a las condiciones de servicio establecidas.
Ley 1.346, sancionada con fecha 27/05/2004 mediante DECRETO 1082, publicada en el B.O.G.C.B.A. el 28/06/2004, donde se creó el “PLAN DE EVACUACION Y SIMULACRO PARA CASOS DE INCENDIO, EXPLOSION O ADVERTENCIA DE EXPLOSION”: Dicha Ley es de aplicación obligatoria en edificios públicos y privados de oficinas, hospitales y en todo edificio con atención al público adecuándolo a las características propias del inmueble, su destino y de las personas que lo utilicen, siendo de aplicación voluntaria en los edificios de vivienda. Los simulacros considerados en el plan serán realizados al menos dos veces al año.
ORDENANZA 41.768 – (SEGURIDAD EN SALIDA DE COCHERAS vigente desde su publicación en B.M. 17.962)
SEMÁFOROS EN COCHERAS: Obliga a la colocación de semáforos y/o identificación sonora en las salidas de las cocheras sobre la línea de edificación municipal con capacidad para más de tres vehículos. El tipo de señalamiento, lumínico y/o sonoro, depende de la cantidad de cocheras existentes.
ORDENANZA 47.818 – (ACCESOS)
RAMPAS Y MEDIOS ELEVADORES PARA DISCAPACITADOS: Promulgada por Decreto 1594/94, dispone que en el Ámbito del Gobierno de la Ciudad toda obra nueva que implique el tránsito de personas desde y hacia la vía pública deberá contar con instalaciones adecuadas para el desplazamiento de discapacitados que utilicen sillas de ruedas.
Otra normativa de cumplimiento obligatorio a nivel Nacional con relación a este tema es la Ley Nacional 24.314 de septiembre de 1994, modificatoria de la Ley 22.431 y su Decreto reglamentario 914 “Sistema de protección Integral de Personas Discapacitadas”. Para el cumplimiento de la Ordenanza 47.818, el Decreto 1.184, publicado en B.M. 20.145 del 19/10/95, dicta normas reglamentarias para obras nuevas, modificaciones y/o ampliaciones, instando a que los proyectos cumplan las características técnicas adecuadas para el desplazamiento de personas discapacitadas. Dichas Normas fueron incorporadas al Código de la edificación en el artículo 4.6.3.8. y 4.7.6.7., mediante la aprobación de la ley 962 de enero de 2003.
ORDENANZA 45.593 LIMPIEZA DE TANQUES DE RESERVA DE AGUA PARA CONSUMO HUMANO, reglamentada por Decreto 2045/93: Establece en los edificios de propiedad horizontal con dos o mas unidades a la obligatoriedad de la limpieza semestral de tanques de reserva de agua potable para consumo humano, con verificación bacteriológica mediante la extracción de dos muestras y su correspondiente análisis. Estos trabajos deben ser realizados por empresas inscriptas en el G.C.B.A. las que entregarán al consorcio la certificación correspondiente, debiendo repetir el procedimiento de limpieza y análisis en caso que el éste no resulte satisfactorio según lo considerando de la norma.
Disposición 3882/2010: Crea como obligatorio el “Libro de Control Sanitario y Agua Potable” para facilitar el control y cumplimiento por parte de los Consorcios de las normas de la Ciudad sobre salubridad e higiene, relativas a la limpieza de tanques. La apertura del Libro debe ser realizada por Escribano Público.
LEY NACIONAL 19.587 – (SEGURIDAD E HIGIENE EN EL TRABAJO: Establece la obligatoriedad de la contratación de un servicio de medicina laboral, higiene y seguridad. Efectúan exámenes periódicos de salud, control de ausentismo, etc. Así mismo establece normas de seguridad en el ámbito laboral.
DISPOSICIÓN N° 411/DGDYPC/2011 A LA FECHA DEROGADA Y REEMPLAZADA POR SUS MODIFICATORIAS – DISPOSICIÓN N.°3314/DGDYPC/11, PUBLICADA EN EL BOLETÍN OFICIAL DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES Nº 3750 – 16709/2011, Y DISPOSICIÓN Nº 1541DGDYPC/14.
La primera Creo la figura del “Edificio Seguro” y sus modificatorias ampliaron los alcances de los controles en los Inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que se encuentren afectados al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512) a los fines de prevenir y subsanar los riesgos que, en las diversas áreas, pudiere causarse a la vida y a la salud de los consorcistas y/o a terceros por las condiciones de seguridad en que se encuentre el inmueble. Los relevamientos se realizarán cada 2 años (DISPOSICIÓN N.°3314/DGDYPC/11).
Para tal fin se creó el “Libro de Control de Seguridad Edilicia” a fin de efectuar el registro de la fiscalización en los inmuebles comprendidos por la presente, a fin de satisfacer las necesidades de control y fiscalización establecidas.
DISPOSICIÓN N° 415 – D.G.D.y.P.C. y su modificatoria DISPOSICIÓN N.° 2131/DGDYPC/11, que dispone poner en funcionamiento el Registro de Fabricantes, Reparadores e Instaladores de instalaciones fijas contra incendio, publicado en el Boletín Oficial de la C.A.B.A. 3644 del 14- abril de 2011 y B.O. C.A.B.A. 3707 del 18 – julio de 2011.
A raíz de esta normativa el propietario de un establecimiento o edificio que posee instalaciones fijas contra Incendio está obligado a:
a) Poseer un plano de las instalaciones fijas que la propiedad tenga instaladas.
b) Contar con un Libro de Actas, debidamente rubricado por la autoridad de aplicación, donde se asentarán las provisiones y/o servicios realizados en el edificio sobre las instalaciones fijas contra incendio.
d) Realizar los controles periódicos indicados en la norma IRAM 3546. Como mínimo, deberá realizarse un control trimestral.
e) Exhibir siempre el certificado de operatividad, entregado por la empresa reparadora y/o mantenedora.
Disposición DI-215-DGHP-2015 y DI-639-DGFyCO-2015 de Abril 2015, Se ha reglamentado la inscripción en el registro de Fabricantes, Reparadores, Instaladores y Mantenedores de Instalaciones Fijas contra Incendios y su aplicativo vía pagina WEB del Gobierno de la Ciudad.
Por disposición N°639/DGFYCO/15, publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 4633 del 08/05/2015, el Director General de Fiscalización y Control de Obras aprobó “el procedimiento para el registro digital de instalaciones fijas contra incendio” descripto en el ANEXO I (DI-2015-07749421-DGFYCO) de dicha disposición, con el pago de tasa y obtención de la oblea correspondiente.
Certificado de Desinfección y Desinfestación (CEDyT): En el Boletín Oficial BO. N° 4744 del 16/10/2015 (pag. 182 y 183), se ha publicado la DISPOSICIÓN 705/DGCONT/15, relativa a la obligatoriedad para consorcistas, representantes y/o administradores del Consorcio de Propiedad Horizontal, establecimientos públicos y privados, de contar con el Certificado de Desinfección, Desrratización y Desinfestación (CEDyT) en forma mensual.
Artículo N°1.- Establécese la obligatoriedad para consorcistas, representantes y/o administradores del Consorcio de Propiedad Horizontal, establecimientos públicos y privados, de contar con el Certificado de Desinfección y Desinfestación (CEDyT) en forma mensual, conforme los motivos expuestos en el exordio.
Artículo N°2.- Establécese que la Dirección General de Control Ambiental, ejercerá el control de los establecimientos, consorcios, a los fines de verificar el cumplimiento de la presente.
Artículo N°3.- La inobservancia de la presente, por parte de los consorcistas, administrados, titulares y/o explotadores comerciales de los establecimientos, será considerada falta grave y pasible de sanciones administrativas. La Dirección General de Control Ambiental merituará la irregularidad a fin de evaluar la sanción que corresponda.
LEY Nº 4342/12, y el ANEXO de la LEY Nº 3.364: Con fecha noviembre de 2012 se ha incorporado en el Capitulo correspondiente del Código de Habilitaciones y Verificaciones, normas de aplicación para los natatorios ubicados en consorcios de viviendas, haciendo extensivo a estos las previsiones contenidas en las condiciones generales de funcionamiento de los natatorios del Capítulo 11.15.3. de dicho Código.
Art. 7°.- Incorpórase el artículo 11.15.3.9 al Capítulo 11.15. del Código de Habilitaciones y Verificaciones, que quedará redactado de la siguiente manera: “11.15.3.9. Sin perjuicio que los natatorios ubicados en consorcios de vivienda no requieren habilitación comercial, deben observar las previsiones contenidas en las condiciones generales de funcionamiento del Capítulo 11.15.3., con excepción de los artículos 11.15.3.2, 11.5.3.6 y los incisos a) y b) del artículo 11.15.3.5., cuyo cumplimiento quedará supeditado a las exigencias que en cada caso establezca el reglamento de copropiedad y/o reglamento interno de cada consorcio. A los fines de demostrar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente artículo, los consorcios de vivienda deben presentar ante la autoridad de aplicación una declaración jurada con la información y en los plazos que establezca la reglamentación.”
OTRAS NORMATIVAS VARIAS VIGENTES REFERIDAS A LOS ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y/O ACTIVIDADES EN LOS CONSORCIOS
El artículo 2.2.3.1. C.E. establece la obligatoriedad de presentar la declaración jurada de finalización de obras, conjuntamente con planos y memoria descriptiva establecida en el artículo 2.1.3.8 C.E, de todas las instalaciones, (eléctricas, termomecánicas, electromecánicas, incendio, sanitario, gas) y de obra civil de arquitectura y estructura del edificio. Dicha obligación es para el propietario, el profesional y la constructora responsables de la obra.
Luego de constituido el consorcio, en el caso de los edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512, ante el Gobierno de la Ciudad, es responsabilidad de éste Consorcio la falta de planos, por lo tanto se debe requerir a quien construyera el edificio y a quien posea el dominio y vendiera los departamentos, dicha documentación.
El Decreto 2805/90, por el cual se puede gestionar el registro de planos de obras ejecutadas sin permiso previo para edificios bajo el régimen de la Ley 13512, (B.M.19266 del 15/04/92), establece Normas para la aplicación de los términos del artículo 6.3.1.2. del Código de la Edificación (AD 630.75) “Ajuste de obras de edificación existentes a disposiciones contemporáneas”, para las construcciones no declaradas sin permiso previo.
Dichas Normas determinan pautas para cuando se gestione el registro de planos en base a lo que establece el artículo 6.3.1.2 C. E., por haberse materializado obras sin permiso en unidades de inmuebles sujetos a los términos de la Ley Nº 13.512.
Artículo 4.1.3.3: Prohibiciones relativas a las áreas descubierta. En su texto determina que “Las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacio urbano (frentes o contrafrentes) o patios auxiliares, no podrán cubrirse con elementos fijos ni con claraboyas vidriadas corredizas. Solo se permitirán los toldos plegables, de tela o metálicos.
Art. AD 796.1 ORD. 7/9/94, del Digesto municipal, establece que queda prohibido colgar o colocar macetas, tinas o cualquier recipiente con plantas de cualquier naturaleza en balcones, parapetos, cornisas, ventanas, etc., siempre que ofrezcan peligro o inseguridad a las personas y/o cosas, y que tengan posibilidad de caída. Por lo tanto para la colocación de este tipo de elementos, se debe prever que los mismos estén sujetos o se coloquen en portamacetas asegurados y que no derramen agua a la vía pública o al propio edificio.
El Decreto 3.244/944 B.M. 7.215 A.D. 796.4 Prohíbe el tendido de ropas, alfombras, colchones y otras prendas en los balcones, ventanas y azoteas, visibles desde la vía pública, en todas las avenidas y en el radio establecido.
La Ordenanza 41.831/87, incorporada al Digesto Municipal, establece normas respecto de registro, tenencia y paseo de animales domésticos.
Art. 28. – Prohíbese la tenencia y/o permanencia habitual y/o transitoria de animales domésticos en los siguientes lugares: a) Locales destinados a la elaboración, depósitos y/o venta de sustancias alimenticias y los destinados a la atención al público; b) Dependencia de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, salvo en las expresamente autorizadas.
c) Los propietarios o tenedores deberán proveerse de una escobilla y una bols de residuos para recoger las deyecciones de sus animales, en oportunidad de su traslado durante los paseos que realicen en áreas de dominio público. El Departamento Ejecutivo, a través de la reglamentación a la presente ordenanza, dispondrá la realización de campañas de difusión relativas al cumplimiento de los incisos precedentes.
La DISPOSICIÓN Nº 1423 DGDYPC/10 – se refiere a la aplicación del SEGURO AMBIENTAL.
En su Artículo 2°- Dispónese que a partir del 1º de julio de 2010, conjuntamente con la contratación o renovación de la Póliza Integral de Consorcios, los Administradores de Consorcios serán responsables de la contratación de la cobertura referida a la Ley General del Ambiente (artículo 22 Ley 25.675). Asimismo, dispónese que a los fines de facilitar el control de cumplimiento de la obligación prevista en el artículo 1º de la Disposición Nº 6013-DGDYPC-2009.
Si bien la Sala III de la Cámara de apelaciones en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la CABA, para resolver el recurso de apelación interpuesto y fundado a fs. 111/117 contra la resolución de fs. 98/106; se expidió y declaró inválida la obligación de los administradores de contratar un seguro de caución por daño ambiental establecida por el inciso a) del artículo 1º de la Disposición 6.013/09 de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) porteña, a la fecha Dicha Dirección del G.C.B.A, aun no ha expedido, no ha publicado modificación, suspensión ni derogación alguna, siendo el GCBA el responsable de hacerlo y acatar las disposiciones superiores si fuera el caso. Mientras tanto, en caso de tener que renovar dicho seguro, o presentar la correspondiente declaración jurada anual por parte del administrador, se recomienda dejar aclarado que no se renueva o contrata dicho seguro, en caso de decidior no hacerlo, en virtud de lo expresado por la resolución de la Cámara de apelaciones en cuestión.