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Timestamp: 2016-10-27 01:26:48+00:00
Document Index: 303343874

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 205', 'art. 197', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 156']

4C.281/2002 (25.02.2003)
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jean-Michel Conti, avocat, rue Achille-Merguin 18, case postale 262, 2900 Porrentruy 2,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Vincent Cattin, place du 23-juin 1, case postale 365, 2350 Saignel�gier.
contrat de vente immobili�re; garantie pour les d�fauts,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Cour civile du Tribunal cantonal de la R�publique et Canton du Jura du 10 juillet 2002.
A.a Par acte notari� du 18 ao�t 1989, A.________ et C.________, son ex-mari, ont acquis une maison d'habitation datant de 1948.
Au cours des ann�es 1990, divers travaux ont �t� effectu�s dans cette maison; en particulier, un local a �t� cr�� au sous-sol de celle-ci. Les travaux ont �t� ex�cut�s pour une bonne partie par C.________.
Pendant l'ann�e 1999, A.________ et son nouvel �poux, D.________, ont proc�d�, eux aussi, � un certain nombre de travaux dans la maison, en particulier dans le local situ� au sous-sol.
D'apr�s un expert judiciaire, A.________ a investi dans l'habitation, entre 1991 et 2000, quelque 180'000 fr.
A.b Le 19 mai 2000, A.________ a mandat� une agence immobili�re en vue de trouver des acqu�reurs pour son immeuble. Tr�s rapidement, les �poux B.________ se sont montr�s int�ress�s � un achat de l'immeuble et, avant d'y proc�der, ils ont visit� plusieurs fois celui-ci. Lors de ces visites, il n'a jamais �t� fait mention d'un quelconque d�faut entachant la maison.
Par acte notari� du 28 juin 2000, A.________ a vendu l'immeuble aux �poux B.________ pour le prix de 350'000 fr. L'art. 3 du contrat, relatif � la garantie, �nonce ce qui suit:
"Toute garantie, pour autant que la loi le permette, est exclue, notamment en ce qui concerne le b�timent que les acqu�reurs d�clarent conna�tre � suffisance".
L'acte authentique comporte la formule de cl�ture suivante:
"L'acte qui pr�c�de est lu par le notaire aux comparants qui lui sont connus. Ceux-ci d�clarent ensuite que cet acte renferme l'expression de leur volont�, puis ils signent avec le notaire".
Lors de la comparution des parties devant lui, le notaire leur a expliqu� les dispositions particuli�res du contrat de vente, notamment la clause relative � l'exclusion de la garantie. Il a attir� leur attention sur le fait que cette clause ne pouvait s'appliquer aux d�fauts cach�s.
Les �poux B.________ ont emm�nag� dans la maison en date du 1er octobre 2000.
A.c Par lettre recommand�e du 26 octobre 2000, le mandataire des �poux B.________ a inform� A.________ que la maison vendue pr�sentait un certain nombre de d�fauts et qu'en l'absence d'une r�action de sa part, ceux-ci donneraient lieu � une action en garantie.
Le m�me jour, les acheteurs ont mis en oeuvre un atelier d'architecture afin qu'il dresse l'inventaire des d�fauts entachant la chose vendue et qu'il �tablisse un devis quant au co�t de la remise en �tat de la maison.
Dans un rapport dat� du 3 novembre 2000, l'expert priv� ainsi mandat� a confirm� l'existence des d�fauts relev�s dans le courrier du 26 octobre 2000. Il a constat�, notamment, que l'�tanch�it� � l'eau de pluie de la porte du sous-sol et de la porte d'entr�e du rez-de-chauss�e n'�tait pas assur�e, que des traces d'humidit� �taient visibles de part et d'autre de la porte du sous-sol, que le r�seau de distribution �lectrique �tait hors normes et que la chaufferie se trouvait dans un local qui ne r�pondait pas aux prescriptions de l'assurance immobili�re en mati�re de protection contre l'incendie.
Le 6 novembre 2000, les installations �lectriques du b�timent ont �t� contr�l�es et il a �t� constat� une s�rie de d�fauts. Certains d'entre eux pouvant manifestement provoquer un risque d'accident, en particulier d'incendie, un d�lai a �t� imparti aux �poux B.________ afin qu'ils remettent en �tat leur installation �lectrique, ce qui leur a co�t� 7'641 fr. 25.
L'adaptation de la chaufferie aux normes contre l'incendie a entra�n� une d�pense de 4'231 fr. 90.
Par lettre du 10 novembre 2000, A.________ a contest� dans leur int�gralit� les dol�ances des acheteurs. Elle a fait valoir, entre autres arguments, que le prix de vente consenti aux �poux B.________ �tait inf�rieur � la valeur de la maison, que ceux-ci avaient visit� plusieurs fois l'immeuble et qu'ils �taient conscients du fait que certains travaux devaient �tre entrepris. Niant l'existence de d�fauts cach�s, la venderesse s'est r�f�r�e � la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte notari�.
A.d Le 20 juin 2001, les �poux B.________ ont d�pos� un requ�te de preuve � futur pour faire constater par expertise les d�fauts affectant l'immeuble vendu du point de vue de l'�tanch�it�, de l'humidit� et des infiltrations d'eau. L'expert mis en oeuvre est arriv� � la conclusion que les travaux effectu�s ne l'avaient pas �t� dans les r�gles de l'art, s'agissant notamment de la conception du local du sous-sol. Il a estim� � 270'000 fr. la valeur v�nale de l'immeuble, apr�s d�duction d'un montant de 35'000 fr. correspondant aux frais de remise en �tat.
Le 20 juin 2001, les �poux B.________ ont assign� A.________ en paiement de 56'494 fr. 95, selon le dernier �tat de leurs conclusions, au titre de la moins-value due aux d�fauts entachant l'immeuble acquis par eux, ainsi que de 806 fr. 25 en r�paration du dommage suppl�mentaire r�sultant du co�t de l'expertise priv�e, le tout avec int�r�ts.
La d�fenderesse a conclu au rejet int�gral de la demande.
Par arr�t du 10 juillet 2002, la Cour civile du Tribunal cantonal de la R�publique et Canton du Jura a condamn� la d�fenderesse � payer aux demandeurs 46'873 fr. 15 avec int�r�ts � 5% d�s le 26 octobre 2000, ainsi que 806 fr. 25 avec int�r�ts � 5% d�s le 30 novembre 2000.
En substance, l'autorit� cantonale a consid�r� que seuls les probl�mes se rapportant � l'humidit�, � l'installation �lectrique et � la chaufferie �taient susceptibles de faire l'objet de la garantie du vendeur. Quant � la clause d'exclusion de la garantie, elle l'a jug�e valable et en principe opposable aux acheteurs. Cependant, les juges cantonaux ont exprim� l'avis que les d�g�ts provoqu�s par l'humidit� n'�taient pas vis�s par cette clause dans la mesure o� un acheteur non sp�cialiste ne pouvait raisonnablement s'attendre � ce qu'une maison pr�sent�t de graves d�fauts d'�tanch�it� dus au fait que les r�gles de l'art les plus �l�mentaires en mati�re de construction n'avaient pas �t� respect�es. La Cour civile a tenu le m�me raisonnement au sujet de l'installation �lectrique et de la chaufferie. Au demeurant, elle a conclu � la nullit� de la clause d'exclusion de la garantie dans la mesure o� la d�fenderesse avait frauduleusement tu les d�fauts d�coulant de l'humidit� et ceux entachant la chaufferie.
Aussi l'autorit� cantonale a-t-elle jug� fond�e l'action en r�duction du prix de vente (art. 205 CO) et elle a allou� aux demandeurs la somme de 46'873 fr. 15, int�r�ts en sus, en se basant sur l'estimation de l'expert et sur les factures vers�es au dossier. La d�fenderesse a encore �t� condamn�e � rembourser aux demandeurs les frais et honoraires de l'expert priv�, par 806 fr. 25.
Agissant par la voie du recours en r�forme, la d�fenderesse invite le Tribunal f�d�ral � annuler l'arr�t cantonal et � rejeter la demande. A titre subsidiaire, elle requiert le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
La Cour civile conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilit�. Les demandeurs en font de m�me dans leur r�ponse.
1.1 A l'appui de son recours, la d�fenderesse soutient que la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 28 juin 2000 a eu pour effet de supprimer les droits que l'acheteur pouvait d�duire des art. 197 ss CO. Selon elle, cette stipulation, qui correspondait � la volont� des parties, n'�tait pas une pure clause de style, d'autant plus que la maison acquise par les intim�s avait �t� construite en 1948. Il appartenait ainsi aux acheteurs de supporter les cons�quences de cet �tat de choses et de tenir compte des �ventualit�s susceptibles d'en r�sulter. La d�fenderesse conteste, en outre, avoir dissimul� frauduleusement des d�fauts. Pour elle, la r�duction du prix de vente, op�r�e par la cour cantonale, ne repose, d�s lors, sur aucun motif valable.
1.2 Il est constant et non contest� que les parties ont conclu un contrat de vente immobili�re au sens de l'art. 216 al. 1 CO, que celui-ci a �t� pass� en la forme prescrite et qu'il renferme une clause d'exclusion de garantie.
1.3 La d�termination de la port�e d'une clause excluant ou limitant la responsabilit� du vendeur ressortit � l'interpr�tation du contrat. Dans la mesure o� la volont� r�elle et commune des parties n'a pu �tre constat�e, la clause en question doit �tre interpr�t�e selon le principe de la confiance. Comme elle doit exprimer clairement la volont� des contractants, elle doit �tre interpr�t�e restrictivement (ATF 126 III 59 consid. 5a et les arr�ts cit�s).
Par ailleurs, la jurisprudence r�cente a nuanc� le principe selon lequel il y aurait lieu de recourir � des r�gles d'interpr�tation uniquement si les termes de l'accord pass� entre les parties laissent planer un doute ou sont peu clairs. On ne peut �riger en principe qu'en pr�sence d'un "texte clair", on doit exclure d'embl�e le recours � d'autres moyens d'interpr�tation. Il ressort de l'art. 18 al. 1 CO que le sens d'un texte, m�me clair, n'est pas forc�ment d�terminant et que l'interpr�tation purement litt�rale est au contraire prohib�e. M�me si la teneur d'une clause contractuelle para�t claire � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 127 III 444 consid. 1b).
Qu'une clause soit textuellement claire n'exclut donc pas une interpr�tation et il faut examiner s'il y a des raisons de penser que son sens litt�ral ne correspond pas � sa v�ritable signification (ATF 128 III 212 consid. 2b/bb).
Enfin, une clause exclusive ou limitative de responsabilit� ne peut �tre invoqu�e � l'encontre d'un d�faut de la chose vendue totalement �tranger aux �ventualit�s qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 126 III 59 consid. 4a).
1.4 En l'esp�ce, la clause d'exclusion de garantie est claire: elle signifie que la maison vendue est acquise dans son �tat au moment de la vente et que les acheteurs acceptent cette situation. La stipulation d'une telle clause s'inscrit d'ailleurs dans la logique de la vente d'une maison construite en 1948, soit plus de cinquante ans avant la conclusion du contrat. Il en d�coule que, conform�ment aux r�gles de la bonne foi, la clause litigieuse devait �tre interpr�t�e comme excluant toute garantie pour les d�fauts qui r�sultaient de l'�ge de la construction cens�e avoir �t� correctement r�alis�e et qui proc�daient d'une usure normale. En d'autres termes, la clause d'exclusion de garantie �tait valable uniquement pour les d�fectuosit�s de la maison dues � sa v�tust� ou r�sultant d'un usage ad�quat de la chose vendue, seules �ventualit�s qu'un acheteur raisonnable devait prendre en consid�ration.
D'apr�s les constatations de l'autorit� cantonale, les d�fauts retenus proviennent de travaux de transformation entrepris avec l'accord de la d�fenderesse et ex�cut�s au cours des ann�es 1990. Or, ces travaux, qui sont relativement r�cents, n'ont pas �t� effectu�s dans les r�gles de l'art. Les transformations effectu�es sont � l'origine d'un grave d�faut d'�tanch�it� de la construction et elles ont �t� ex�cut�es sans �gard aux normes de protection en mati�re d'installation �lectrique et de la chaufferie.
Sur le vu des faits retenus souverainement par les juges cantonaux (art. 63 al. 2 OJ), les malfa�ons constat�es constituaient bien des d�fauts mat�riels, en tant qu'elles affectaient les propri�t�s physiques d'�l�ments composant la chose vendue (cf. Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �dition, n. 652 et 653). Au demeurant, une v�rification usuelle, faite par un profane, ne permettait pas de d�celer ces malfa�ons, le recours � un expert priv�, puis � un expert judiciaire, s'�tant r�v�l� n�cessaire pour les mettre au jour et en d�terminer la cause.
Ainsi, comme ces d�fauts n'avaient pas pour origine une usure normale de la maison ou sa v�tust�, la cour cantonale a admis � bon escient qu'il n'y avait pas mati�re � exclusion de la garantie dans le cas particulier.
1.5 Il d�coule des constatations de l'autorit� cantonale que l'absence d'�tanch�it� et les d�fectuosit�s entachant la chaufferie constituaient des d�fauts cach�s qui n'�taient pas d'embl�e d�celables pour les acheteurs.
D'apr�s les faits retenus par la Cour civile, la d�fenderesse avait pleinement conscience de la situation se rapportant � l'absence d'�tanch�it�, ce qu'elle avait cach� intentionnellement aux acqu�reurs. De m�me, relativement � la chaufferie, elle savait que ce local ne correspondait pas aux normes existant en mati�re de protection contre les incendies et que des travaux s'imposaient, ce qu'elle ne pouvait taire aux acheteurs.
Ces constatations lient le Tribunal f�d�ral. En effet, d�terminer ce qu'un cocontractant savait et voulait au moment de conclure rel�ve du domaine des faits, lequel �chappe � la connaissance de la juridiction f�d�rale de r�forme sauf exceptions n'entrant pas en ligne de compte
dans la pr�sente esp�ce (ATF 118 II 58 consid. 3a et les arr�ts cit�s).
Dans la mesure o� la d�fenderesse s'en prend auxdites constatations, son recours est irrecevable.
Par cons�quent, l'autorit� cantonale a admis � juste titre qu'il y avait eu dissimulation frauduleuse de l'absence d'�tanch�it� et des d�fauts entachant la chaufferie (cf., mutatis mutandis, au sujet des devoirs du vendeur d'une chose pr�sentant un d�faut d'�tanch�it�, l'arr�t du 10 d�cembre 1986, publi� in SJ 1987 p. 177 ss, consid. 2b).
Pour le surplus, le calcul de la r�duction du prix n'est pas critiqu� par la d�fenderesse. Dans ces conditions, le recours en r�forme interjet� par cette derni�re ne peut qu'�tre rejet� en tant qu'il est recevable. Son auteur, qui succombe, devra d�s lors supporter les frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).