Source: http://studiolegaledolcepalermo.it/il-rendiconto-e-lamministratore-soluzioni-operative
Timestamp: 2019-08-25 06:36:26+00:00
Document Index: 150305144

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1418', 'art. 2434', 'art. 267', 'art. 266']

IL RENDICONTO E L’AMMINISTRATORE. SOLUZIONI OPERATIVE – Studio Legale Dolce
Home > IL RENDICONTO E L’AMMINISTRATORE. SOLUZIONI OPERATIVE
L’ufficio dell’amministratore di condominio è un ufficio di diritto privato, assimilabile a un incarico gestorio con rappresentanza assunto su mandato collettivo, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore mandatario e ciascuno dei condòmini mandanti, delle disposizioni delle quali agli articoli. 1703 – 1730 cod. civ. (per gli aspetti dell’incarico medesimo, beninteso, non già appositamente disciplinati dall’art. 1129 codice civile e – di rimando a esso – dall’art. 1130 codice civile).
Tra le norme ad esso applicabili rientrano, inoltre, quelle che impongono al mandatario di eseguire (i) l’incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia, se non quella professionale di cui all’articolo 1176, comma II, codice civile; (ii) di comunicare senza ritardo l’esecuzione dello stesso e, alla scadenza del rapporto – ovvero alla revoca dell’incarico o all’atto dell’accertamento dell’impossibilità di portarlo a compimento o, addirittura, di eseguirlo tout court – , (iii) di rendere il conto del suo operato e di restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Sotto tale ultimo aspetto, il Tribunale di Roma, con la Sentenza pubblicata in data 23-26 aprile 2019 effettua una indagine sull’adempimento dell’obbligo inerente la redazione del rendiconto annuale di gestione: offrendo un quadro dinamico con soluzioni operative. E segnatamente.
In ogni caso, comunque, “in tema di mandato oneroso, l’obbligo di rendiconto gravante sul mandatario consiste nell’informare il mandante di “ciò che è accaduto” e, cioè, nella comunicazione di fatti storici che hanno prodotto entrate e uscite di denaro per effetto dell’attività svolta, al fine di ricostruire i rapporti di dare e avere, con la relativa documentazione di spesa, e non comprende anche l’obbligo di spiegare “ciò che sarebbe dovuto accadere“.
Invero, costituisce onere dell’amministratore – mandante, una volta che l’informazione doverosa sia stata resa, non solo di specificare le partite che intende mettere in discussione, ma anche di dimostrare la fondatezza degli specifici motivi di critica della qualità dell’adempimento, con esclusione di generiche doglianze concernenti le modalità di presentazione del conto ovvero il disordine dei documenti giustificativi” (cfr. Cassazione civile, 10 dicembre 2009, n. 25904).
Il rendiconto come atto riepilogativo
Il rendimento del conto, sotto forma di “bilancio consuntivo condominiale” (la cui essenza risiede – come si suol dire – nel rapporto tra il valore contenuto nell’estratto del conto corrente alla chiusura di ciascun esercizio e il valore dei crediti/debiti derivanti dai conguagli contabili), funge, contemporaneamente, da atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio (dal punto di vista del funzionamento di quest’ultimo, in quanto “organismo superpersonale”) e da elemento (non già di un negozio di mero accertamento, con la sua funzione di rendere certe delle situazioni – anche effettuali – obiettivamente incerte, ma) di un vero e proprio “negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente, cioè dell’esecuzione del mandato, e costitutiva di un’attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d’interessi” collegato con il preesistente rapporto gestorio (dal punto di vista, invece, di quest’ultimo: cfr. Cassazione civile, 22 agosto 1985, n. 4480).
La delibera che approva il rendiconto
La revisione della delibera e del rendiconto
La deliberazione può soltanto essere impugnata dai condòmini non consenzienti, per ragioni non già di merito, ma solo di legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 codice civile.
Ciò non toglie che la delibera possa essere successivamente corretta, sostituita o revocata dall’assemblea sia in virtù del principio di libera rivedibilità anche del bilancio regolarmente approvato – non ostandovi alcun divieto di legge (cfr. Cass. 6 dicembre 2011, n. 26243).
Anzi, c’è da dire, che “i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell’amministrazione condominiale” consentendo, “senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti” (cfr. Cass., 31 marzo 2017, n. 8521).
Tanto è funzionale all’obbligo di avere una contabilità corretta e veritiera – rispondente appieno alla funzione informativa voluta dalla legge così sugli aspetti quantitativi come su quelli qualitativi del patrimonio -, fatti, comunque, salvi – come sempre – i diritti nelle more acquisiti dai terzi.
No alle impugnazioni di rendiconti già approvati
Per altro, in materia societaria – in quanto tale, il principio sarebbe mutuabile anche in ambito condominiale – è oramai stabilito per legge (ai sensi del primo comma del – nuovo – art. 2434-bis codice civile) che tanto le azioni di nullità quanto quelle di annullamento non possono (più) essere proposte nei confronti delle deliberazioni di approvazione di un determinato bilancio dopo che è intervenuta l’approvazione di quello dell’esercizio successivo.
L’intento è quello di impedire le impugnazioni cc.dd. di “mero disturbo”: ove, infatti, il vizio dedotto si sia ripercosso anche sul bilancio successivamente approvato, è sufficiente l’impugnativa di quest’ultimo; mentre, ove il vizio non abbia prodotto conseguenze negative sul bilancio successivo, esso costituirebbe soltanto un fatto storico, privo di alcuna incidenza pregiudizievole sulla organizzazione della società (in ogni caso, cioè, si è ritenuto non vi sia più interesse ad agire contro un bilancio superato dall’approvazione del bilancio successivo).
Dall’altro lato, l’approvazione del rendiconto, che il mandatario amministratore è tenuto a rendere ai sensi degli artt. 1130, n. 10, e 1713 codice civile, pur senza ricorrere necessariamente alla procedura prevista dall’art. 267 codice procedura civile, si riferisce a tutto l’operato dello stesso per l’esercizio in questione (ovvero per il singolo periodo di prestazione in cui quell’operato possa frazionarsi), come previsto dall’incarico, e comporta (salvo il caso che, all’atto dell’approvazione, il mandante – o, meglio, l’assemblea dei mandanti – abbia formulato espresse riserve per quei diritti non attinenti alle partite contabili enucleate nel conto) che il conseguente regolamento negoziale “acquisti valore ed effetto di esclusiva disciplina definitoria di tutti i rapporti derivanti dall’esecuzione del mandato” (cfr. Cassazione Civile, 27 aprile 1982, n. 2634).
Infine, per poter esperire eventuali azioni contro l’amministratore uscente, vi è l’onere per il Condominio di procedere in modo formale alla “revisione” sostanziale (facendola, altresì – se non accettata -, verificare giudizialmente) dell’intervenuta approvazione negoziale dei rendiconti consuntivi pregressi, mediante la denunzia dei soli “vizi” che, ex art. 266 codice procedura civile, la consentano (vale a dire – si ribadisce – errori materiali, omissioni, duplicazioni o vere e proprie falsità).
Previous Post «Dehors» del bar, l’area può essere liberata dal proprietario
Next Post Una nuova definizione di condominio e della «parziarietà»