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Timestamp: 2020-04-09 18:05:04
Document Index: 195735012

Matched Legal Cases: ['§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 12', '§ 201', '§ 33', '§ 30', '§ 30', '§ 1118', '§ 147', '§ 201', '§ 201', '§ 33', '§ 30', '§ 30', '§ 201', '§ 201', '§ 33', '§ 201', '§ 33', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', 'OGH', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 1118', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', 'OGH', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 201', '§ 30', '§ 30', '§ 30']

Genügt allein die Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG, damit ein Vertrag von unbestimmter Dauer vorliegt? Sind Eigenbedarf (Z 9) und Abbruch aus öffentlichem Interesse bei Ersatzbeschaffung (Z 15) denkmögliche Kündigungsgründe, die zu einer unbestimmten Dauer führen? - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Senat – Erkenntnis des BFG vom 19.12.2019, RV/7102434/2017
Genügt allein die Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG, damit ein Vertrag von unbestimmter Dauer vorliegt? Sind Eigenbedarf (Z 9) und Abbruch aus öffentlichem Interesse bei Ersatzbeschaffung (Z 15) denkmögliche Kündigungsgründe, die zu einer unbestimmten Dauer führen?
RV/7102434/2017-RS1 Permalink
Beim Mietvertrag über ein Geschäftslokal für ein Handelsgewerbe, der auf unbestimmte Dauer vereinbart wurde, kam es durch den fünfjährigen Kündigungsverzicht der Mieterin und der Vereinbarung, dass die Vermieterin aus allen Gründen des § 30 Abs. 2 MRG kündigen kann, aus gebührenrechtlicher Sicht zu einem auf bestimmte sowie unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag (5+3), da sich bei der Bf. als Vermieterin von den 16 Kündigungsgründen lediglich zwei theoretisch realisieren können, nämlich § 30 Abs. 2 Z 9 MRG, Eigenbedarf, und § 30 Abs. 2 Z 15 MRG, Kündigung wegen Abbruch und Umbau des Miethauses aus Verkehrsrücksichten, Assanierungszwecken, zur Milderung eines quantitativen oder qualitativen Wohnfehlbestandes, sowie aus „anderen im öffentlichen Interesse gelegenen Gründen“ unter der Bedingung der Ersatzbeschaffung. Eigenbedarf (Z 9) der Vermieterin und Abbruch aus öffentlichem Interesse bei Ersatzbeschaffung (Z 15) durch die Vermieterin könnten zwar realisiert werden, machen jedoch die Kündigungsmöglichkeit der Vermieterin nicht zu einer jederzeitigen und unbeschränkten, sondern reduzieren die Kündigungsmöglichkeiten der Vermieterin auf diese zwei eng umgrenzten Gründe. Im fünfjährigen Kündigungsverzicht der Mieterin und in der Eingrenzung der Vermieterin auf zwei eng umgrenzte Kündigungsmöglichkeiten manifestiert sich ein Bindungswille beider Vertragsteile auf die bestimmte Dauer von 5 Jahren.
RV/7102434/2017-RS2 Permalink
Der Kündigungsgrund der Z 15, Abbruch und Umbau im öffentlichen Interesse samt Ersatzbeschaffung kann bei einem Mietwohnhaus, Baujahr 1984, grundsätzlich verwirklicht werden, ist jedoch, da sich der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages von den behördlichen (z.B. baurechtlichen, gewerberechtlichen) Widmungen für den Mietgegenstand in Kenntnis setzte, wenig wahrscheinlich und im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses deutete nichts darauf hin.
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Vorsitzende Mag.DDr. Hedwig Bavenek-Weber (Berichterstatterin) und die weiteren Senatsmitglieder Richterin Mag.Dr. Birgitt Koran gemäß § 12 Abs. 5 BFGG, Herrn Mag. Jürgen Lanegger und Herrn KomzlR Christian Gerzabek in der Beschwerdesache der ****Bf.+ADRESSE**** vertreten durch KPMG Alpen-Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft, Porzellangasse 51, Wien 1090, gegen den Bescheid gemäß § 201 Abs. 2 Z 3 BAO vom 3. Februar 2017 des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel ErfNr. ****x1**** AbgabenkontoNr. ****x2****, betreffend Rechtsgebühren (Bestandvertragsgebühr gemäß § 33 TP 5 GebG), in der Sitzung am 9.12.2019 nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung zu Recht erkannt:
Die Bf. als Vermieterin hat am 13. Mai 2016 einen Mietvertrag über ein Geschäftslokal in einem im Jahr 1984 errichtetem Wohnungseigentumsobjekt mit einem Mieter („****NAME****“) abgeschlossen. Der Mietgegenstand wurde zu Geschäftszwecken, nämlich zum Betrieb eines Handelsgewerbes mit Waren aller Art, sowie kleinen Erzeugungstätigkeiten wie z.B. Fotoausarbeitung, Kleiderreinigung etc. in Bestand gegeben (Punkt I.4. des Mietvertrages).
Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Mieter verzichtete auf die Dauer von 5 Jahren auf die Kündigung, die Bf. als Vermieterin verpflichtete sich, nur im Fall des Vorliegens wichtiger Gründe iSd § 30 Abs. 2 MR zu kündigen (Punkt II. des Mietvertrages).
Bemerkt wird, dass die Bf. im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auch Eigentümerin des Geschäftslokals war.
Der Mietvertrag lautet auszugsweise:
„…. II. Beginn des Mietverhältnisses, Mietdauer
Das Mietverhältnis beginnt am 1. des auf die Übergabe folgenden Monatsersten, und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten jeweils zum 30.6. und 31.12. eines jeden Kalenderjahres durch den Vermieter gerichtlich, dies jedoch nur bei Vorliegen einer der im § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründe, seitens des Mieters schriftlich aus welchem Grund auch immer, aufgekündigt werden.
Der Mieter verzichtet für die Dauer von 5 Jahren auf sein Recht, gegenständliches Mietverhältnis im Sinne dieses Vertragspunktes aufzukündigen.
Die sofortige Auflösungsmöglichkeit des gegenständlichen Mietvertrages aufgrund der Bestimmungen des § 1118 ABGB bleibt von diesen Vereinbarungen jedoch unberührt…..“
Die die Bf. betreuende Immobilienverwaltung als Parteienvertreter, die ****IMMOBILIENVERWALTUNG****, berechnete für die Bf. als Vermieterin die Bestandvertragsgebühr in Höhe 3.059,47 Euro selbst und führte diese unter ihrer „Übertragungssteuernummer“ ****x3**** an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel ab. Für die Gebührenberechnung wurde die unbestimmte Dauer herangezogen und die Bestandvertragsgebühr vom dreifachen Jahresmietentgelt (€ 305.695,08) selbstberechnet.
In dem Zeitraum November 2016 bis Jänner 2017 fand eine Außenprüfung („Gebühren“) durch das Finanzamt bei der genannten Immobilienverwaltungsgesellschaft statt. Im Zuge der bei der Immobilienverwaltungsgesellschaft gemäß § 147 BAO durchgeführten Außenprüfung für den Zeitraum 01.01.2015-31.7.2018 traf das Prüfungsorgan des Finanzamtes zur selbstberechneten Bestandvertragsgebühr der Bf. in der Niederschrift vom 25.1.2017 folgende Feststellungen: Unter Berücksichtigung der Entscheidung BFG 11.02.2016, RV/5100710/2015 liege hier eine beidseitige Vertragsbindung auf zumindest 5 Jahre vor. Nach Ablauf des Kündigungsverzichtes des Mieters könne dieser jederzeit frei kündigen, die Vertragsdauer nach Ablauf der Vertragsbindung sei damit unbestimmt. Die Gebühr sei von der bestimmten 5-jährigen Bindungsdauer und der nachfolgenden unbestimmten Dauer (3-facher Jahreswert) zu bemessen, was eine Nachforderung von 5.092,40 Euro ergab.
1.4. Bescheid gemäß § 201 Abs. 2 Z 3 BAO vom 31. Jänner 2017
Das Finanzamt schloss sich den Feststellungen des Prüfungsorgans an und setzte mit Bescheid gemäß § 201 Abs. 2 Z 3 BAO vom 31. Jänner 2017 die Gebühr nach § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG mit Euro 8.151,87 fest. Als Begründung wurden die wesentlichen Teile des Betriebsprüfungsberichtes herangezogen.
Fristgerecht wurde gegen den Bescheid Beschwerde, datiert mit 6. März 2017, Postaufgabe vom 6. März 2017, eingebracht. Strittig sei, ob ein Bestandvertrag von unbestimmter Dauer oder ein solcher von bestimmter Dauer vorliege. Nach der stRsp des VwGH könne dann nicht mehr von einer Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle gesprochen werden, wenn im Vertrag alle Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG angeführt seien. In Bezug auf die vom Finanzamt erwähnte Entscheidung BFG 11.02.2016, RV/5100710/2015 vertritt die Bf. die Meinung, dass diese im Widerspruch zu der Judikatur des VwGH stehe. Im gegenständlichen Sachverhalt würde ein Bestandvertrag von unbestimmter Dauer vorliegen, weil im Sinne der ständigen Rechtsprechung des VwGH alle für den vorliegenden Bestandvertrag denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG vereinbart seien. Darüber hinaus habe das Finanzamt keine Befugnis zur Erlassung eines Bescheides nach § 201 BAO, da dem Finanzamt ein selbstberechneter Betrag bekannt gegeben wurde und entgegen der Auffassung des Finanzamtes der bekanntgegebene Selbstberechnungsbetrag richtig sei. Die Bf. stellte den Antrag, den Bescheid gemäß § 201 BAO über die Festsetzung der Gebühr nach § 33 TP 5 Abs 1 Z 1 GebG vom 31. Jänner 2017 ersatzlos aufzuheben.
Das Finanzamt legte die Beschwerde am 12. Mai 2017 dem Bundesfinanzgericht zur Entscheidung vor, beantragte die Abweisung der Beschwerde und gab dazu eine umfangreiche Stellungnahme ab, die auch der Bf. zugestellt wurde. Das Finanzamt sei nach § 201 Abs. 2 Z 3 BAO berechtigt die Gebühr, trotz Selbstberechnung, festzusetzen, wenn die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme des Verfahrens vorliegen würden. Da sich die Selbstberechnung als unrichtig erwiesen habe, sei die Festsetzung zu Recht erfolgt.
Nach der Judikatur des VwGH bestehe das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem zweiten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege stehe. Die Bf. könne den Vertrag während der Laufzeit nicht aus freien Stücken einseitig beenden, da die Kündigungsmöglichkeiten des § 30 MRG ein vertragswidriges Verhalten der Mieterin voraussetzen würden. Daher würde gebührenrechtlich in den ersten fünf Jahren ein auf bestimmte Dauer und danach ein auf unbestimmte Dauer abgeschlossenes Bestandverhältnis vorliegen. Somit würde sich für die Bf. eine höhere Gebühr ergeben.
1.7. Stellungnahme der Bf. vom 1. Juni 2019
Mit Schreiben an das BFG vom 1. Juni 2017, eingelangt am 7. Juni 2017, gab die Bf. eine Stellungnahme zum Vorlagebericht des Finanzamts ab. Sie verwies bezüglich der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG auf die Ausführungen in der Beschwerde. Auch werde auf eine Abweichung der Rechtsprechung des BFG von jener des VwGH hingewiesen. Das BFG widerspreche bei der Abgrenzung von Bestandverträgen von bestimmter/unbestimmter Dauer nicht nur der Judikatur des VwGH, sondern auch den Ansichten der Gebührenrichtlinie und der Literatur. Für den Fall, dass das Bundesfinanzgericht die Beschwerde abweist, werde angeregt, die ordentliche Revision an den VwGH für zulässig zu erklären, da zu der (wesentlichen) Frage, ob die Vereinbarung der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG dazu führt, dass ein Vertrag von unbestimmter Dauer vorliegt, eine zwischen Verwaltungsgerichtshof und Bundesfinanzgericht uneinheitliche Rechtsprechung bestehe.
- durch Einsicht in die elektronisch vorgelegten Teile der Finanzamtsakten und der Außenprüfungsunterlagen (AuftragsbuchNr. ****x4****).
Die Bf. hat am 6. Dezember 2019 eine schriftliche Stellungnahme abgegeben: Nach Ansicht der Bf. führe die Vereinbarung sämtlicher Kündigungsgründe dazu, dass ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliege. Es sei nämlich zu berücksichtigen, dass der Vermieterin die Möglichkeit offen stehe, einen Neu- oder Umbau durchzuführen, wenn dieser im öffentlichen Interesse sei (§ 30 Abs. 2 Z 15 MRG), weiters sei der Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ gemäß § 30 Abs. 2 Z 9 MRG im gegenständlichen Fall durchaus möglich.
2.4. Die mündliche Verhandlung vor dem Senat fand am 9. Dezember 2019 statt:
Anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärten sich Parteienvertreter und Finanzamt einverstanden, zwei Beschwerdesachen, in welchen es – unter anderem - um dieselbe Rechtsfrage ging, dieselbe Immobilienverwaltungsgesellschaft selbstberechnet hat, und bei denen die zwei Bf. durch denselben Parteienvertreter vertreten wurden, verhandlungsmäßig zusammenzufassen, dass über diese Beschwerden der zwei Bf. eine (1) mündliche Verhandlung stattfand, über die getrennt verhandelt wurde und zwei Niederschriften aufgenommen wurden. Der vorliegende Fall wurde als erstes verhandelt.
Der Parteienvertreter hielt namens der Bf. die Anträge, nämlich die Bescheide ersatzlos aufzuheben, aufrecht und verwies auf die bisherigen Schriftsätze. Der Parteienvertreter hob hervor, dass die gewählte Vertragspraxis einer jahrzehntelangen Verwaltungspraxis entspricht, vgl Rz 705 der Gebührenrichtlinien alt. Diese Verwaltungsmeinung sei auch nach der Revision der GebR im Februar 2019 nach wie vor aufrecht, so die Rz 689 und 690 GebR 2019. Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besage, dass die Vereinbarung aller Kündigungsgründe gemäß § 30 Abs. 2 MRG zu einer unbestimmten Vertragsdauer führe. Der Verwaltungsgerichtshof habe ausgesprochen, dass bei Geschäftsraummieten nicht alle Kündigungsgründe verwirklicht werden müssen. Nach dem Verwaltungsgerichtshof führe bereits 1 denkbar möglicher Kündigungsgrund dazu, dass ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliege. Dazu verwies der Parteienvertreter auf die bisherige Judikatur, die in der Beschwerde vom 6. März 2017 dargestellt worden sei und auf die bisherige Praxis der Finanzverwaltung.
Dazu entgegnete der Parteienvertreter, dass die Finanzverwaltung auch in der Neufassung der GebR nach wie vor dieselbe Rechtsprechung wie in der ursprünglichen Fassung zitiere. In Kenntnis der Tatsache, dass Verwaltungsmeinungen natürlich nicht für das Bundesfinanzgericht bindend sind, halte die Bf. die in der Neufassung der GebR dargestellte Zusammenfassung der jüngeren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes für korrekt. Das Höchstgericht habe – auch wenn mit Beschluss entschieden wurde – für wesentlich erachtet, ob alle denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG vereinbart wurden. Korrekt sei auch, dass im jeweiligen Einzelfall untersucht werden müsse, ob die denkmöglichen Kündigungsgründe vereinbart wurden. Im vorliegenden Sachverhalt seien solche denkmöglichen Kündigungsgründe vereinbart worden.
Das FAGVG verwies auf das bisher Vorgebrachte und beantragte, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
Die Bf. verwies auf das bisher Vorgebrachte und beantragte, der Beschwerde stattzugeben.
Maßgeblich ist der beurkundete Inhalt des Rechtsgeschäftes, wobei der Urkundeninhalt in einer Gesamtschau aller in der Urkunde enthaltenen Bestimmungen zu ermitteln ist (vgl. BFG 23.7.2019, RV/7100718/2018). Die Bemessungsgrundlage der Rechtsgeschäftsgebühr für Bestandverträge setzt sich aus dem Entgelt und der Bestanddauer zusammen. Hinsichtlich des Kriteriums „Dauer“ wurde Beschwerde erhoben.
4.1. Bestimmte oder unbestimmte Dauer
Die Bf. besitzt ein Geschäftslokal, das sie an den Mieter vermietete. Das Mietverhältnis wurde ursprünglich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Mieter kann den Vertrag in den ersten fünf Jahren nicht kündigen, danach kann er den Vertrag jederzeit kündigen. Die Bf. kann den Vertrag nur im Falle des Vorliegens wichtiger Gründe im Sinne des § 30 Abs. 2 MRG unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten jeweils zum 30.6. und 31.12. eines jeden Kalenderjahres kündigen. Dies ergibt sich aus Punkt I.2 des vorliegenden Mietvertrages.
Nach Meinung des Finanzamtes liegt hier ein Vertrag von bestimmter Dauer von 5 Jahren und von unbestimmter Dauer, auf die der Kapitalisierungsfaktor von 3 Jahren angewendet wird, vor.
Die Bf. geht davon aus, dass ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer vorliegt. Die Bf. beruft sich auf die ständige Rechtsprechung des VwGH (insbesondere VwGH 22.12.1976, 2163/74; 22.5.1978, 2943/76; VwGH 6.3.1989, 88/15/0037; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072) und GebR 2007 Rz 705, idF der GebR 2019 wonach bei einer Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG von einem Vertrag von unbestimmter Dauer auszugehen ist.
GebR 2007 Rz 705 lautet: „Im Falle einer uneingeschränkten Kündigungsmöglichkeit liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vor. Ebenso liegt bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG ein Vertrag von unbestimmter Dauer vor (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Nähere Ausführungen siehe Rz 710 .“ Dem angeführten Erkenntnis lag ein zwischen zwei Gesellschaften auf unbestimmte Dauer abgeschlossener Mietvertrag über die Anmietung von Geschäftsräumen zu Grunde. Der Mieter gab einen Kündigungsverzicht ab und der Vermieter konnte nur bei Vorliegen von wichtigen Gründen kündigen, darüber hinaus wurde dem Mieter ein Präsentationsrecht eingeräumt. Der Verwaltungsgerichtshof entschied, dass ein Bestandvertrag von unbestimmter Dauer abgeschlossen wurde, denn durch die Einräumung eines Präsentationsrechtes kann der Mieter einen Dritten namhaft machen, mit dem der Vermieter den Vertrag abschließt, d.h. der Mieter kann jederzeit den Vertrag auflösen, wodurch ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliegt. (bestätigt durch VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072). Die Bf. kann für ihren Standpunkt nichts gewinnen, da der Verwaltungsgerichtshof seine Rechtsmeinung über die unbestimmte Dauer ausschließlich auf das vereinbare Präsentationsrecht stützte und ein solches Präsentationsrecht im vorliegenden Fall nicht eingeräumt wurde. Hinzu kommt, dass in Rz 705 ausdrücklich auf Rz 710 verwiesen wurde, wonach Bestandverträge dann als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu gelten haben, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten. Diese Voraussetzungen fehlen dem vorliegenden Mietvertrag.
4.2. Bestimmte oder unbestimmte Dauer des Vertrags bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs. 2 Z 2, wenn der Mieter die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert, setzt einen in Dienstleistungen bestehenden Mietzins voraus (BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012; BFG 29.1.2015, RV/7100701/2015; BFG 20.2.2017, RV/7100225/2012; BFG 24.09.2019, RV/7100215/2017 ). Besteht das Entgelt für die Überlassung der Bestandsache in einem monatlichen Mindestpachtzins, einem Umsatzpachtzins und der Tragung diverser Nebenkosten, ist das kein Mietzins, der in Dienstleistungen besteht. Eine Betriebspflicht der Pächterin hat keinen Entgeltcharakter (BFG 21.02.2018, RV/7101156/2016; BFG 12.4.2018, RV/7100526/2018). Der Mietzins ist in Punkt III des Mietvertrages geregelt und besteht durchwegs „in Geld“, somit ist dieser Kündigungsgrund nicht anwendbar. § 30 Abs. 2 Z 2 MRG kommt hier nicht zur Anwendung, weil die Gegenleistung nicht in einer Dienstleistung besteht.
Generell kann zu den Kündigungsgründen betreffend Vertragsverletzungen des Mieters gesagt werden, dass diese 4 Kündigungsgründe nicht nach Belieben der Bf. als Vermieterin ausgeübt werden können, sondern ein schuldhaftes Verhalten des Mieters voraussetzen , und jeglichem Einfluss der Bf. entzogen sind.
Nach § 30 Abs. 2 Z 4 (gewisse Fälle von Untervermietung) können Wohnungs- und Geschäftsraummieter nach Z 4 Fall 2 gekündigt werden, wenn sie den Mietgegenstand durch gänzliche oder teilweise Überlassung an einen Dritten zu einem unverhältnismäßig hohen Entgelt verwerten. Dem Geschäftsraummieter kann nach Z 4 Fall 1 nur gekündigt werden, wenn bei der Weitergabe die Verwertung des Bestandgegenstandes, nicht des in diesem betriebenen Unternehmens im Vordergrund steht. (Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 Rz 1049) . Untervermietung setzt uU ein schuldhaftes Verhalten des anderen Vertragspartners voraus, womit die Kündigung durch einen Vermieter nicht nach Belieben ausgeübt werden kann (BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017). Im vorliegenden Fall ist der Mieter laut Punkt VII/1. des Mietvertrages nur berechtigt, seine Rechte aus diesem Vertrag an die ****VERBUNDENES*UNTERNEHMEN**** abzutreten oder unterzuvermieten. Er ist auch berechtigt, Dritten in räumlich untergeordnetem Maße entgeltlich oder unentgeltlich die Mitbenutzung des Mietgegenstandes zu gestatten, dies jedoch nicht gegen einen unverhältnismäßigen Zins. Abgesehen davon ist jegliche Untervermietung durch den Mieter, in welcher Form auch immer, untersagt. Im vorliegenden Fall könnten diese Kündigungsgründe durch die Mieterin realisiert werden, jedoch fallen diese unter den Kündigungsgrund „Verletzung von Vertragspflichten“, im Hinblick auf vorliegenden Vertrag besteht ein gänzliches Verbot der Untervermietung an Dritte und stellen keine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit des Vermieters dar. Es wurde lediglich die Untervermietung oder Abtretung der Mietrechte an eine bestimmte Person eingeräumt, mit der die Mieterin gesellschaftsrechtlich verbunden ist.
§ 30 Abs. 2 Z 6 (kein dringendes Wohnbedürfnis des Mieters oder der Eintrittsberechtigten) scheidet in vorliegendem Fall aus, da die Mieterin die ein Geschäftslokal zur Nutzung zum Betrieb eines Handelsgewerbes mit Waren aller Art, und nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses gemietet hat (vgl. BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012; 29.1.2015, RV/7100701/2015; BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016 [Ablehnung der Behandlung der Beschwerde Beschluss VfGH 26.6.2018, E 1739/2017, E 1740/2017; Zurückweisungsbeschluss VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und VwGH 3.10.2017, Ra 2017716/0112] zu errichtendes Hotelgebäude).
Der Kündigungsgrund § 30 Abs. 2 Z 8 MRG (Interessensabwägung bei Eigenbedarf) setzt die Vermietung von Wohnräumen voraus (BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012; 29.1.2015, RV/7100701/2015). Wird eine Geschäftsfläche vermietet, kommt diese Ziffer nicht in Betracht (BFG 11.02.2016, RV/5100710/2015; 6.2.2017, RV/7105923/2015). Im vorliegenden Fall wird eine Geschäftsfläche vermietet, Z 8 scheidet daher aus.
§ 30 Abs. 2 Z 9 regelt den Eigenbedarf für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie. ( BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012). Der Vermieter kann kündigen, wenn er oder einer seiner Nachkommen am Mietgegenstand einen dringenden Eigenbedarf hat, wofür die Judikatur zum Teil bis in die jüngste Zeit eine Notstandslage verlangte, und ihm aus der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse, als dem Mieter aus der Kündigung. Diese strenge Interessensabwägung entfällt bei Einfamilienhäusern oder bereits begründetem Wohnungseigentum (Z 8; Welser/Zöchling-Jud , Bürgerliches Recht II14 Rz 1050 ). Im vorliegenden Fall liegt kein Einfamilienhaus oder Wohnungseigentum vor, § 30 Abs. 2 Z 8 kann daher nicht verwirklicht werden. Was aber die Z 9 betrifft, ist im vorliegenden Fall die Vermieterin eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft. Der OGH hat festgestellt, dass auch eine juristische Person den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend machen kann, wenn sie die von ihr vermieteten Räumlichkeiten zur Erfüllung ihres Zwecks dringend benötigt ( BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015 unter Verweis auf RS 0067746; RS 0068576). Der Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ liegt in der Sphäre der Vermieterin. ( BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017 unter Verweis auf Beschluss VwGH 19.12.2017, Ra 2017/16/0111; BFG 11.02.2016, RV/5100710/2015; BFG 27.09.2017, RV/7105121/2016 [ Zurückweisungsbeschluss VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040]; BFG 29.05.2018, RV/7106271/2016; BFG 24.09.2019, RV/7100215/2017 ). Im vorliegenden Fall ist die Vermieterin Eigentümerin des Geschäftslokals. Der Kündigungsgrund wird zwar wenig wahrscheinlich sein, ist aber grundsätzlich anwendbar.
Nach dem Kündigungsgrund § 30 Abs. 2 Z 10 ist eine Bedarfskündigung auch für Wohnungen vorgesehen, die als Dienstwohnungen benötigt werden, der Mietgegenstand muss zur Unterbringung von Arbeitern oder Angestellten des eigenen Betriebes des Vermieters bestimmt sein. ( BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012; BFG 29.1.2015, RV/7100701/2015). Die Z 10 greift nicht, wenn der Pachtgegenstand ein Geschäftslokal ist und nicht zur Unterbringung von Arbeitern oder Angestellten bestimmt ist ( BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015; BFG 20.2.2017, RV/7100225/2012; BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016 [Ablehnung der Behandlung der Beschwerde Beschluss VfGH 26.6.2018, E 1739/2017, E 1740/2017; Zurückweisungsbeschluss VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und VwGH 3.10.2017, Ra 2017/16/0112). Die gegenständliche Geschäftsräumlichkeit darf nur zu dem Geschäftszweck Betrieb eines Handelsgewerbes mit Waren aller Art, sowie kleinen Erzeugungstätigkeiten wie z.B. Fotoausarbeitung, Kleiderreinigung etc. verwendet werden, wird hierfür eigens durch die Mieterin umgebaut und kann damit nicht zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des Betriebes des Vermieters dienen.
Nach § 30 Abs. 2 Z 13 MRG kann der Vermieter kündigen, wenn ein schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der für ihn als wichtig und bedeutsam anzusehen ist. ( Welser/Zöchling-Jud , Bürgerliches Recht II14 Rz 1051 ). § 30 Abs. 2 Z 13 MRG ist kein eigenständiger Kündigungsgrund, sondern sieht vielmehr die Möglichkeit der Vereinbarung von weiteren Kündigungsgründen vor. ( BFG 3.6.2015, RV/5100753/2013 [ Zurückweisungsbeschluss VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072]; BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015; BFG 20.2.2017, RV/7100225/2012). Da im Mietvertrag nur die Kündigungsmöglichkeiten nach § 30 Abs 2 MRG vereinbart wurden, ist Z 13 ohne Bedeutung. Die sofortige Auflösung des Mietvertrages aufgrund der Bestimmungen des § 1118 ABGB bleibt von diesen Bestimmungen unberührt.
§ 30 Abs. 2 Z 14 und Z 15 MRG Abbruch und Umbau eines Miethauses im öffentlichen Interesse, setzen ein Miethaus voraus, in dem der Mietgegenstand untergebracht ist ( BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012) und werden sehr unwahrscheinlich realisiert, wenn der Mietgegenstand ein Neubau ist (BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015). Sie kommen daher nicht in Betracht, wenn der Mietgegenstand kein Miethaus ist und in Anbetracht der Umstände ein Abbruch oder Umbau des Gebäudes als unwahrscheinlich gilt (BFG 20.2.2017, RV/7100225/2012). § 30 Abs. 2 Z 14 MRG setzt eine wirtschaftliche Abbruchreife voraus, die voraussichtlichen Reparaturkosten der nächsten 10 Jahre können durch die zu erzielenden Mietzinse nicht mehr gedeckt werden und es wird das Vorliegen einer baubehördlichen Abbruchbewilligung im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung verlangt. (Lindinger, Kündigungsgründe im Schatten der Baukonjunktur- Die Kündigungsmöglichkeiten gem § 30 Abs 2 Z 14 und 15 MRG, immolex 5/2011, 134). Der Mieter bestätigt nach Punkt I/1 Abs. 2 des Mietvertrages, dass er den Mietgegenstand, alle seine technischen Einrichtungen und auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft vor Abschluss des Mietvertrages ausgiebig besichtigt hat und dass ihm Lage, Beschaffenheit, Bau und Erhaltungszustand sowie die Zugänglichkeit des Mietgegenstandes, aller seiner technischen Einrichtungen bzw. Anlagen und der allgemeinen Teile der Liegenschaft bekannt sind. Ebenso hat sich der Mieter nach Punkt I/1 Abs. 2 des Mietvertrages vor Abschluss des Mietvertrages von den behördlichen (z.B. baurechtlichen, gewerberechtlichen) Widmungen für den Mietgegenstand in Kenntnis gesetzt. Es ist nicht davon auszugehen, dass der Mieter die Geschäftsfläche mieten würde, wenn er bei einer ausführlichen Besichtigung grobe Baumängel, welche den Abriss oder Umbau notwendig machen würden, aufgefunden hätte. Darüber hinaus ist es auch unwahrscheinlich, dass solche Mängel in der kurzen Zeitspanne von fünf Jahren eintreten, womit die Z 14 nicht anwendbar ist.
Die Bf. hat im vorbereitenden Schriftsatz vom 6. Dezember 2019 nochmals dargelegt, dass bei der Bf. der Kündigungsgrund des öffentlichen Interesses iSd § 30 Abs. 2 Z 15 MRG gegeben ist.
Gemäß § 30 Abs. 2 Z 15 MRG ist als Kündigungsgrund insbesondere anzusehen: wenn ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, daß selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfs oder eines qualitativen Wohnfehlbestands geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird ;
Da unter „Miethaus“ jedes Gebäude zu verstehen ist, in dem Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vermietet sind (OGH 25.6.1986, 1 Ob 567/86; Hausmann in Hausmann/Vonklich (Hrsg.) Kommentar Österreichisches Wohnrecht – MRG3 (2013) § 30 MRG Rz 108), ist dieser Kündigungsgrund grundsätzlich im gegenständlichen Fall zu untersuchen. Einerseits gilt dasselbe, was zu § 30 Abs. 2 Z 14 MRG gesagt wurde, der Mieter hat sich laut Punkt I/1 Abs. 2 des Mietvertrages vor Abschluss des Mietvertrages von den behördlichen (z.B. baurechtlichen, gewerberechtlichen) Widmungen für den Mietgegenstand in Kenntnis gesetzt. Demnach dürfte auf einen solchen Kündigungsgrund nichts hindeuten. Verkehrsrücksichten, Assanierungszwecke (z.B. Stadtbilderhaltung), Wohnraumvermehrung sowie die Milderung eines quantitativen oder qualitativen Wohnfehlbestandes, sowie „andere im öffentlichen Interesse gelegene Gründe“, können sich theoretisch realisieren, auch wenn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nichts darauf hingedeutet hat. ( BFG 07.10.2019, RV/7101823/2017; BFG 19.12.2019, RV/7102422/2017).
Der Kündigungsgrund § 30 Abs. 2 Z 16 Verweigerung einer Standardverbesserung einer „Wohnung der Ausstattungskategorie D“ ist nicht anwendbar, weil es sich bei einer Geschäftsfläche nicht um eine Substandardwohnung handelt. (BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016 [Ablehnung der Behandlung der Beschwerde Beschluss VfGH 26.6.2018, E 1739/2017, E 1740/2017; Zurückweisungsbeschluss VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und VwGH 3.10.2017, Ra 2017716/0112]).
Zusammenfassend ergibt sich, dass die vorzeitige Kündigung des Bestandvertrages durch die Bf. iSd § 30 Abs. 2 MRG bloß eingeschränkt möglich ist. (BFG 23.05.2018, RV/7101263/2016; BFG 29.05.2018, RV/7106271/2016; BFG 23.01.2019, RV/7104470/2016; BFG 20.03.2019, RV/7102011/2017; BFG 04.07.2019, RV/7103228/2019; BFG 24.07.2019, RV/7103609/2016; BFG 29.07.2019, RV/7104448/2016; BFG 05.09.2019, RV/7100157/2017; BFG 24.09.2019, RV/7100215/2017; BFG 07.10.2019, RV/7101823/2017). Sämtliche ihr zustehenden und möglichen Kündigungsgründe sind – abgesehen vom Grund „Eigenbedarf“ und Kündigung wegen Abbruch und Umbau des Miethauses aus Verkehrsrücksichten, Assanierungszwecken, zur Milderung eines quantitativen oder qualitativen Wohnfehlbestandes, sowie aus „anderen im öffentlichen Interesse gelegenen Gründen“ unter der Bedingung der Ersatzbeschaffung, – dem Einfluss der Bf. als Vermieterin entzogen. Die beiden der Sphäre der Vermieterin zuzurechnenden Kündigungsgründe sind keinesfalls umfassender Natur, sodass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages äußerst gering und von den Parteien – unter normalen Umständen - keinesfalls beabsichtigt ist. Unterstrichen wird dies durch den fünfjährigen Kündigungsverzicht des Mieters in Kombination mit dessen Bereitschaft, zur Herstellung der vertragsgemäßen Nutzbarkeit des Bestandsobjektes, den Mietgegenstand zu einem Verkaufslokal für den Handel mit Waren aller Art, samt notwendiger Sozial- und Lagerräume auf eigene Kosten umzubauen. Wäre nicht zumindest eine fünfjährige Nutzung geplant, würde weder der Mieter solche Investitionen tätigen noch die Bf. solche Arbeiten zulassen. Sohin lässt der gegenständliche Mietvertrag nach dem Gesamtbild unzweifelhaft einen Bindungswillen der Vertragsparteien hinsichtlich der Mietdauer erkennen.
Daher ist der gegenständliche Vertrag unter Beachtung der ständigen Rechtsprechung des VwGH als Vertrag mit bestimmter (fünfjähriger) sowie unbestimmter Dauer zu vergebühren. Die Bestandsvertragsgebühr war demzufolge vom achtfachen Jahreswert zu berechnen.
Im Rahmen der Außenprüfung wurde der gegenständliche Mietvertrag dem Finanzamt vorgelegt. Hierbei kam neu hervor, dass der Vertrag anfangs auf bestimmte Dauer abgeschlossen war. Die Selbstberechnung erwies sich daher aus mehreren Gründen, wie bereits dargestellt, als unrichtig. Die Festsetzung gemäß § 201 BAO erfolgte daher zu Recht.
Beim Mietvertrag über ein Geschäftslokal für ein Handelsgewerbe, der auf unbestimmte Dauer vereinbart wurde, kam es durch den fünfjährigen Kündigungsverzicht der Mieterin und der Vereinbarung, dass die Vermieterin aus allen Gründen des § 30 Abs. 2 MRG kündigen kann, aus gebührenrechtlicher Sicht zu einem auf bestimmte sowie unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag (5+3), da sich bei der Bf. als Vermieterin von den 16 Kündigungsgründen lediglich zwei theoretisch realisieren können, nämlich § 30 Abs. 2 Z 9 MRG, Eigenbedarf, und § 30 Abs. 2 Z 15 MRG, Kündigung wegen Abbruch und Umbau des Miethauses aus Verkehrsrücksichten, Assanierungszwecken, zur Milderung eines quantitativen oder qualitativen Wohnfehlbestandes, sowie aus „anderen im öffentlichen Interesse gelegenen Gründen“ unter der Bedingung der Ersatzbeschaffung. (VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149; VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072; VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und 0112; VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040). Eigenbedarf (Z 9) der Vermieterin und Abbruch aus öffentlichem Interesse bei Ersatzbeschaffung (Z 15) durch die Vermieterin könnten zwar realisiert werden, machen jedoch die Kündigungsmöglichkeit der Vermieterin nicht zu einer jederzeitigen und unbeschränkten, sondern reduzieren die Kündigungsmöglichkeiten der Vermieterin auf diese zwei eng umgrenzten Gründe. Im fünfjährigen Kündigungsverzicht der Mieterin und in der Eingrenzung der Vermieterin auf zwei eng umgrenzte Kündigungsmöglichkeiten manifestiert sich ein Bindungswille beider Vertragsteile auf die bestimmte Dauer von 5 Jahren.
Der Kündigungsgrund der Z 15, Abbruch und Umbau im öffentlichen Interesse samt Ersatzbeschaffung kann bei einem Mietwohnhaus, Baujahr 1984, grundsätzlich verwirklicht werden, ist jedoch, da sich der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages von den behördlichen (z.B. baurechtlichen, gewerberechtlichen) Widmungen für den Mietgegenstand in Kenntnis setzte, wenig wahrscheinlich und im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses deutete nichts darauf hin. ( BFG 07.10.2019, RV/7101823/2017; BFG 19.12.2019, RV/7102422/2017).
ECLI:AT:BFG:2019:RV.7102434.2017
Findok-Nr: 127594.1, aufgenommen am: 11.03.2020 11:00:54, Dokument-ID: 89e886e5-7576-4b14-b015-2a9be57024bf, Segment-ID: b67ea5af-497a-4dc5-a183-f22231d1ef57