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Timestamp: 2016-10-26 13:38:05+00:00
Document Index: 168682130

Matched Legal Cases: ['art. 25', 'art. 254', 'art. 46', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 107', 'art. 254', 'art. 108', 'art. 254', 'ATF ', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 254', 'art. 108']

104 II 27045. Arr�t de la Ire Cour civile du 7 novembre 1978 dans la cause Soci�t� immobili�re Krieg "G" contre Abecassis
Art. 254 al. 1 et al. 2 CO. Appartement d�livr� dans un �tat tel que l'usage conforme au contrat est notablement amoindri. Droit du preneur de se d�partir du contrat de bail apr�s avoir fix� un d�lai convenable au bailleur pour la suppression des d�fauts. Faits � partir de page 271
A.- Selon contrat de bail du 22 avril 1976, la Soci�t� immobili�re Krieg "G" (ci-apr�s: S. I. Krieg), repr�sent�e par la Soci�t� de surveillance g�n�rale immobili�re J. Ed. Kramer S.A. (ci-apr�s: la r�gie), a lou� � Joseph Abecassis un appartement de quatre pi�ces sis au premier �tage de l'immeuble No 15 de l'avenue Krieg � Gen�ve, pour un loyer annuel de 12'816 fr., charges non comprises. Le bail �tait conclu pour un an, soit du 1er octobre 1976 au 30 septembre 1977, avec reconduction tacite d'ann�e en ann�e sauf r�siliation trois mois au moins avant la fin du contrat. Selon l'art. 25 de celui-ci, l'appartement lou� �tait destin� � dame Micheline Poisot, directrice de l'H�tel Amat et employ�e d'Abecassis. Avant la signature du bail, Abecassis avait visit� le logement qui �tait enti�rement meubl� et qui �tait occup� par une d�l�gation polonaise.
Le 3 mai 1976, Abecassis a remis � la r�gie un ch�que de 1'160 fr. 50 en paiement du loyer du mois d'octobre et d'un acompte sur les charges et quelques petits frais. En ao�t 1976, il a fait parvenir � la r�gie un cautionnement de 3'000 fr. souscrit par l'Union de banques suisses.
Vers la fin d'ao�t ou le d�but de septembre, dame Poisot est all�e voir l'appartement, qui �tait toujours occup� par la d�l�gation polonaise, et a constat� qu'il �tait en mauvais �tat; elle a "eu peur des frais qu'elle devrait engager".
Par lettre du 25 septembre 1976, Abecassis a confirm� � la r�gie l'avis qu'il lui avait donn� oralement, savoir qu'il se "d�sistait" du bail et que, comme convenu, il ferait para�tre une annonce dans la Tribune de Gen�ve en vue de trouver un rempla�ant. Les personnes qui ont r�pondu aux sept ou huit annonces ont renonc� � s'int�resser � l'appartement apr�s l'avoir vu.
Un �tat des lieux a �t� �tabli par la r�gie le 27 septembre 1976, hors la pr�sence d'Abecassis; l'appartement y est qualifi� de "tr�s d�fra�chi". Le 6 octobre 1976, la r�gie a remis cet �tat BGE 104 II 270 S. 272des lieux � Abecassis. Par lettre du 21 octobre 1976, Abecassis a sollicit� de la r�gie un rendez-vous sur place, au sujet des r�fections et remises en �tat de l'appartement qu'il n'avait pas visit� depuis le d�part de l'ancien locataire. Apr�s cet entretien, il a pay� le loyer de novembre, soit 1'143 fr.
Le 9 novembre 1976, la r�gie a charg� l'entreprise Schwab de refaire les plafonds, boiseries et tapisseries du hall d'entr�e et du living, ainsi que le plafond de la chambrette, pour le prix devis� � 2'300 fr.
Constatant que l'appartement n'avait pas �t� enti�rement remis en �tat, Abecassis a fait conna�tre sa surprise � la r�gie, par lettre du 17 novembre 1976, lui a signifi� qu'il ne prendrait possession des locaux que lorsqu'ils auraient fait l'objet d'une r�fection compl�te et l'a avis�e qu'il ne paierait pas le loyer tant que ces travaux n'auraient pas �t� effectu�s. Le 1er d�cembre 1976, par l'interm�diaire de son conseil, il a �crit � la r�gie que, malgr� toutes ses d�marches, il n'avait pas pu obtenir que l'appartement, qui �tait dans un �tat "innommable", soit remis "dans un �tat convenable", et qu'il entendait r�silier le bail et obtenir la restitution des fonds vers�s; il invitait d�s lors la r�gie � lui faire parvenir en retour les loyers d'octobre et de novembre 1976 ainsi que la garantie de 3'000 fr. de l'UBS. Le conseil d'Abecassis a confirm� cette r�siliation le 7 d�cembre.
B.- Abecassis a saisi la Commission genevoise de conciliation en mati�re de baux et loyers pour obtenir la restitution du montant de 2'286 fr., pay� sans cause � titre de loyer, et la lib�ration de la garantie de 3'000 fr. de l'UBS. La tentative de conciliation n'ayant pas abouti, la cause a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers.
Ce tribunal a interrog� les parties et proc�d� � une inspection de l'appartement litigieux. Le proc�s-verbal de cette inspection, qui a eu lieu le 9 juin 1977, contient les constatations suivantes concernant les pi�ces pour lesquelles la r�gie n'avait pas pr�vu de travaux de r�fection: le WC de l'entr�e "est d�fra�chi"; "la peinture de la cuisine est tr�s d�fra�chie (taches de graisse et de fum�e)"; dans la plus petite des chambres � coucher, "les papiers peints et les boiseries sont d�fra�chis:. particuli�rement � l'entr�e et autour de l'interrupteur �lectrique"; "les papiers peints de la 2e chambre � coucher sont particuli�rement sales et tach�s"; "le plafond est �galement sale et les boiseries sont d�fra�chies"; "le parquet de la BGE 104 II 270 S. 2732e chambre � coucher est ray�, de m�me que celui de la 1re"; "les murs de la salle de bains sont d�fra�chis et comportent des fentes importantes".
Par jugement du 12 janvier 1978, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� que le demandeur �tait "li� par le contrat de bail du 22 avril 1976 � la S.I. Krieg "G" du 1er octobre 1976 au 30 septembre 1977" et a d�bout� "les parties de toutes autres ou contraires conclusions". Il a admis que l'appartement "pouvait:. remplir sa fonction d'habitation, de sorte qu'il n'�tait pas impropre � l'usage" et que partant le locataire ne pouvait pas se d�partir du contrat au sens de l'art. 254 al. 2 CO. Il a cependant retenu que l'�tat de l'appartement, m�me avec les travaux devis�s, ne justifiait pas un loyer de 1'068 fr. par mois et qu'une r�duction de loyer aurait �t� ainsi justifi�e jusqu'� r�fection compl�te de l'appartement, mais que le locataire ne l'avait pas demand�e.
Saisie d'un appel form� par le demandeur, la Cour de justice du canton de Gen�ve, par arr�t du 22 mai 1978, a annul� le jugement de premi�re instance, prononc� que le bail sign� par les parties le 22 avril 1976 avait �t� valablement r�sili� par le demandeur avec effet d�s le 1er octobre 1976, condamn� la d�fenderesse � verser 2'286 fr. au demandeur et dit que la garantie bancaire de 3'000 fr. souscrite par l'UBS le 17 ao�t 1976 �tait lib�r�e.
C.- La d�fenderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral.
Elle conclut � ce qu'il soit prononc� que "Joseph Abecassis est li� par le bail du 22 avril 1976 pour la p�riode du 1er octobre 1976 au 30 septembre 1977".
1. La valeur litigieuse est de 12'816 fr., montant du loyer d� pour la p�riode du 1er octobre 1976 au 30 septembre 1977, dur�e pendant laquelle la recourante pr�tend que le bail lie l'intim�. Le recours est ainsi recevable au regard de l'art. 46 OJ.
2. Aux termes de l'art. 254 CO, le bailleur est tenu en particulier de d�livrer la chose dans un �tat appropri� � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e (al. 1); si la chose est d�livr�e dans un �tat tel qu'elle soit impropre � l'usage pour lequel elle a �t� BGE 104 II 270 S. 274lou�e, ou que cet usage soit notablement amoindri, le preneur a le droit de se d�partir du contrat ou d'exiger une r�duction du loyer (al. 2).
Lorsque le locataire a vu ou visit� la chose � l'occasion de la conclusion du bail, il y a lieu d'admettre qu'elle se trouve dans un �tat appropri� � l'usage conforme au contrat, � moins qu'elle ne pr�sente des d�fauts ne permettant pas un tel usage, de sorte que le locataire peut s'attendre, selon les r�gles de la bonne foi, � ce que la remise en �tat soit effectu�e (SCHMID, n. 14 ad art. 254/5 CO). A la diff�rence de ce qui est prescrit en mati�re de vente, le locataire n'est pas tenu de v�rifier l'�tat de la chose ni de faire valoir les d�fauts d�couverts sans d�lai (SCHMID, n. 16 ad art. 254/5 CO). Mais le fait de conserver la chose lou�e et d'en user peut constituer une acceptation de l'�tat dans lequel cette chose se trouve. Les r�fections destin�es � permettre un usage conforme au contrat comprennent aussi celles qui concernent la propret� et la remise dans un �tat convenable et d�cent de la chose, soit les "Sch�nheits-Instandsetzungen" (SCHMID, n. 6 ad art. 254/5 CO). Lorsque la chose est dans un �tat impropre � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e ou que cet usage est notablement amoindri, le locataire a le choix de se d�partir du contrat ou de demander une r�duction du prix. Si le preneur s'est d�parti du contrat, le juge ne peut pas de son chef ne prononcer qu'une r�duction du prix (SCHMID, n. 21 ad art. 254/5 CO). La r�solution du bail selon l'art. 254 al. 2 CO n'est pas un cas d'application des art. 107/109 CO (SCHMID, n. 22 ad art. 254/5 CO). Mais, avant de se d�partir du contrat, le preneur doit fixer un d�lai convenable au bailleur pour la suppression des d�fauts de la chose lou�e. La fixation d'un tel d�lai n'est pas n�cessaire si l'une des situations vis�es � l'art. 108 CO est donn�e (SCHMID, n. 25 ad art. 254/5 CO; ATF 97 II 65 consid. 6).
3. En l'esp�ce, il est constant que l'appartement litigieux �tait en mauvais �tat, qu'aucune r�fection n'y avait �t� entreprise pendant au moins douze ans et qu'il devait �tre compl�tement remis en �tat pour permettre un usage conforme au nouveau contrat de bail, conclu avec le demandeur, ou � tout le moins pour que cet usage ne soit pas notablement amoindri.
Peu importe que le demandeur ait visit� l'appartement avant de signer le bail. Le logement �tait alors compl�tement meubl� et occup� par le pr�c�dent locataire. D'autre part, vu l'�tat du BGE 104 II 270 S. 275logement, le demandeur �tait en droit, selon les r�gles de la bonne foi, de consid�rer comme allant de soi que les r�fections n�cessaires seraient faites pour permettre un usage correspondant � ce qu'un locataire est en droit d'exiger, s'agissant d'un appartement de quatre pi�ces au loyer annuel de 12'816 fr. sans les charges.
Il est vrai que le demandeur a cherch� � remettre cet appartement, qu'il n'avait pas encore revu, apr�s que dame Poisot n'en eut pas voulu en raison de son �tat de d�labrement. Mais, ayant constat� que toutes les personnes int�ress�es renon�aient � l'appartement vu son mauvais �tat, et apr�s avoir revu les locaux vides avec un employ� de la r�gie, le demandeur en a demand� la r�fection compl�te, en particulier dans sa lettre du 17 novembre 1976. Malgr� cette exigence fond�e, la bailleresse n'a pas fait proc�der aux travaux n�cessaires, ce qui ressort �loquemment du proc�s-verbal de l'inspection des lieux faite par le premier juge. Elle ne s'est � aucun moment d�clar�e d'accord de faire une r�fection compl�te de l'appartement et s'en est tenue aux r�parations pr�vues dans la commande pass�e � l'entreprise Schwab. Le demandeur l'ayant mise en demeure d'effectuer une remise en �tat de tout l'appartement par lettre du 17 novembre 1976, et l'ayant inform�e qu'il n'occuperait pas les locaux ni ne paierait le loyer tant que ces travaux n�cessaires n'auraient pas �t� faits, il �tait en droit de r�soudre le contrat avec effet � la date de son commencement, le 1er octobre 1976. Avec les seules r�parations command�es � l'entreprise Schwab, le logement demeurait en effet dans un si mauvais �tat pour les autres pi�ces que l'usage s'en trouvait notablement amoindri, au sens de l'art. 254 al. 2 CO.
Le recours de la d�fenderesse est ainsi mal fond� et l'arr�t attaqu� doit �tre confirm�.
97 II 65
art. 254 al. 2 CO,
Art. 254 al. 1 et al. 2 CO,
art. 254 CO suite... ,
art. 108 CO