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Timestamp: 2016-10-24 12:20:19
Document Index: 199793276

Matched Legal Cases: ['Art. 272', 'BGE', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 5', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 257', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 257', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 257', 'Art. 267', 'BGE', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 267', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 267', 'Art. 272', 'Art. 257', 'Art. 271', 'Art. 267', 'Art. 272', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 272', 'Art. 274', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 272', 'Art. 257', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 266', 'Art. 272', 'Art. 271', 'Art. 266', 'Art. 274']

117 II 41577. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. Dezember 1991 i.S. U. und Y. Z. gegen M. (Berufung)
Art. 272a al. 1 let. a CO. Exclusion de la prolongation de bail. L'exclusion de la prolongation en cas de demeure du locataire suppose la fixation valable d'un d�lai avec menace de r�siliation au sens de l'art. 257d CO, communiqu�e, de surcro�t, s�par�ment au conjoint du locataire si la chose lou�e sert d'appartement familial (art. 266n CO; consid. 3-5). Cependant, une telle exclusion s'applique aussi en faveur du bailleur qui n'a pas exerc� son droit � la r�siliation anticip�e du contrat, mais a donn� le cong� seulement pour le plus prochain terme ordinaire (consid. 4). Faits � partir de page 415
BGE 117 II 415 S. 415
A.- Im Mai 1989 mietete U. Z. eine Wohnung im Mehrfamilienhaus des M. in Amriswil. Der Mietvertrag war k�ndbar auf Ende M�rz, Ende Juni und Ende September mit einer Frist von drei Monaten.
M. machte Z. und seine Frau wiederholt auf Zinsr�ckst�nde aufmerksam. Mit Brief vom 13. Januar 1991 forderte er die beiden auf, bis zum 24. Januar 1991 ausstehende Mietzinse und Nebenkosten zu bezahlen, andernfalls er das Inkasso einleite und die gerichtliche Ausweisung verlange. Am 20. Februar 1991 folgte ein weiterer Brief, in dem die Eheleute Z. erneut zur Zahlung offener Betr�ge bis zum 1. M�rz 1991 aufgefordert wurden unter Hinweis darauf, dass der Vermieter sonst rechtliche Schritte unternehme.
Am 8. M�rz 1991 k�ndigte M. den Mietvertrag auf Ende Juni 1991.
BGE 117 II 415 S. 416
B.- Die Eheleute Z. (Kl�ger) verlangten Mieterstreckung um zwei Jahre, die von der Schlichtungsbeh�rde Amriswil, vom Gerichtspr�sidium Bischofszell und schliesslich mit Entscheid vom 22. Juli 1991 von der Rekurskommission des Thurgauer Obergerichts verweigert wurde. Dagegen f�hren die Kl�ger mit Erfolg Berufung beim Bundesgericht.
3. Gem�ss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR des vorliegend anwendbaren neuen Mietrechts (Art. 5 SchlB zu Tit. VIII und VIIIbis OR) ist die Erstreckung ausgeschlossen bei K�ndigungen, die der Vermieter "wegen Zahlungsr�ckstand des Mieters (Art. 257d)" ausgesprochen hat. Unter dem Randtitel "Zahlungsr�ckstand des Mieters" sieht Art. 257d OR vor, dass der Vermieter von Wohn- und Gesch�ftsr�umen unbek�mmert um die vertraglichen und gesetzlichen Fristen und Termine, die f�r ordentliche K�ndigungen gelten, mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Monatsende k�ndigen kann, nachdem er den Mieter erfolglos zur Zahlung f�lliger Mietzinse oder Nebenkosten innert einer Frist von mindestens 30 Tagen aufgefordert hat. Diese Aufforderung muss schriftlich erfolgt sein und neben der Fristansetzung die Androhung enthalten haben, dass bei unben�tztem Fristablauf das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde. Dient die vermietete Sache als Wohnung der Familie (Art. 266m Abs. 1 OR), so hat der Vermieter nicht nur die K�ndigung, sondern schon die Fristansetzung mit K�ndigungsandrohung dem Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen (Art. 266n OR).
Die Formalit�ten, die gem�ss Art. 257d OR einer vorzeitigen K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstand h�tten vorausgehen m�ssen, sind vom Beklagten, der den Mietvertrag erst auf den ordentlichen Termin des 30. Juni 1991 hin g�ltig aufgel�st hat, nicht eingehalten worden. Denn weder sein Brief vom 13. Januar 1991 noch derjenige vom 20. Februar 1991 enth�lt eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen und die vom Gesetz vorgeschriebene Androhung; ob diese Briefe der Ehefrau des Mieters ausserdem separat zugestellt worden sind, geht aus dem Urteil der Rekurskommission nicht hervor, kann jedoch offenbleiben, weil der Beklagte jedenfalls die anderen Formalit�ten nicht beachtet hat. Trotzdem h�lt die Rekurskommission die von den Kl�gern verlangte Erstreckung aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. a OR f�r BGE 117 II 415 S. 417ausgeschlossen und pr�ft daher nicht, ob die auf Ende Juni 1991 ausgesprochene K�ndigung f�r die Kl�ger eine H�rte zur Folge habe, die nach Art. 272 OR eine Erstreckung rechtfertigen w�rde. Laut Vorinstanz beschr�nkt sich n�mlich der Erstreckungsausschluss nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR nicht auf diejenigen F�lle, wo ein Vermieter den Vertrag unter Beobachtung der Formalit�ten des Art. 257d OR wegen Zahlungsr�ckstand des Mieters aufl�se. Vielmehr m�sse jeder Zahlungsr�ckstand, der ein "vern�nftiges Mittelmass" �berschreite, als "rechtlich erheblich" gelten und daher einer Erstreckung entgegenstehen.
4. Von den Kl�gern zu Recht nicht beanstandet wird der angefochtene Entscheid insoweit, als die Rekurskommission den Ausschlussgrund des Zahlungsverzugs nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR nicht auf F�lle beschr�nkt, wo der gesetzeskonformen Fristansetzung mit K�ndigungsandrohung auch tats�chlich eine ausserordentliche K�ndigung folgt. Den Ausschluss nicht mehr beanspruchen k�nnte sonst derjenige Vermieter, der aus Nachsicht oder im Bestreben, Auseinandersetzungen und leerstehende Wohnungen zu vermeiden, trotz erfolgloser Fristansetzung und Androhung nicht vorzeitig k�ndigt, sondern den n�chsten ordentlichen Termin abwartet (SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, N. 5 f. zu Art. 272a OR; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 2. A. 1991, S. 359 Fn. 8; THANEI, Die Erstreckung des Mietverh�ltnisses, S. 11; RONCORONI, Der K�ndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, in: Hangartner, Das neue Mietrecht, Ver�ffentlichungen des Schweizerischen Instituts f�r Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen, Neue Reihe Bd. 33, S. 111 ff., 154). H�tte der Beklagte daher die Formalit�ten der vorzeitigen K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstand eingehalten, so w�re ihm die Berufung auf den Ausschlussgrund des Art. 272a Abs. 1 lit. a OR nicht bereits deswegen verwehrt, weil er trotzdem ordentlich auf Ende Juni 1991 gek�ndigt hat. Zu pr�fen ist jedoch, ob der Erstreckungsausschluss deshalb nicht zum Tragen kommen kann, weil die in Art. 257d OR vorgeschriebene Fristansetzung mit K�ndigungsandrohung unterblieben ist, wie die Kl�ger in der Berufung geltend machen.
5. Vor der Gesetzesrevision brauchten keine besonderen Formalit�ten beachtet zu werden. Permanenter Zahlungsr�ckstand des Mieters gen�gte, um die Erstreckung aufgrund von Art. 267c aOR auszuschliessen (zuletzt nicht publiziertes Urteil der I. Zivilabteilung vom 9. M�rz 1989 i.S. L. AG gegen W., E. 3c; BGE 117 II 415 S. 418THANEI, a.a.O. und Fn. 42 mit weiteren Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung). Diese Vorschrift beschr�nkte die Unzul�ssigkeit der Erstreckung denn auch nicht auf bestimmt umschriebene Tatbest�nde, sondern enthielt eine beispielhafte Aufz�hlung von zum Teil allgemeinen Ausschlussgr�nden. So war die Erstreckung "insbesondere" dann unzul�ssig, wenn der Mieter zu berechtigten Klagen Anlass gegeben hatte, was namentlich dann zutraf, wenn er trotz schriftlicher Mahnung vertragliche Abmachungen verletzt hatte (Art. 267c lit. a aOR). Als weitere Ausschlussgr�nde nannte das Gesetz den Fall der betriebseigenen Wohnung (Art. 267c lit. b aOR) und den Eigenbedarf des Vermieters (Art. 267c lit. c aOR). Unter welchen Voraussetzungen die Erstreckung nach der neuen Vorschrift des Art. 272a OR ausgeschlossen ist, muss durch Gesetzesauslegung (BGE 116 II 578 mit Hinweisen) ermittelt werden:
a) Zwar bestimmt Art. 272a Abs. 1 lit. a OR nach seinem Wortlaut nicht ausdr�cklich, dass die Erstreckung nur zugunsten desjenigen Vermieters ausgeschlossen ist, der die Formalit�ten f�r eine vorzeitige K�ndigung nach Art. 257d OR einh�lt. Indessen zeigt die �bernahme des Randtitels von Art. 257d OR und der Verweis auf diese Vorschrift, dass die Auffassung des Beklagten, wonach f�r den Ausschluss jeder Zahlungsr�ckstand ausreiche, nicht zutreffen kann. Denn h�tte die Bezugnahme auf Art. 257d OR bloss den Zweck, den Begriff des Zahlungsr�ckstandes zu umschreiben, wie sowohl die Vorinstanz als auch der Beklagte annehmen, so w�re sie �berfl�ssig und ausserdem untauglich. Art. 257d OR enth�lt n�mlich keine Definition des Zahlungsr�ckstandes; dieser Begriff wird als bekannt vorausgesetzt und bloss als eine der Bedingungen genannt, die erf�llt sein m�ssen, damit der Vermieter zur vorzeitigen Vertragsaufl�sung berechtigt ist. Sinnvoll kann die Bezugnahme auf Art. 257d OR daher nur sein, wenn sie s�mtliche Voraussetzungen der vorzeitigen Vertragsaufl�sung erfasst. Zu diesen geh�ren aber neben dem Zahlungsr�ckstand auch die erfolglose Fristansetzung mit K�ndigungsandrohung.
Best�tigt wird diese Auslegung durch den Kontext, in dem der Ausschlussgrund des Zahlungsr�ckstandes steht. Als weitere Gr�nde f�r einen Erstreckungsausschluss nennt das Gesetz die schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und R�cksichtnahme (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR), den Konkurs des Mieters (lit. c) und den Fall, dass im Hinblick auf einen Umbau oder Abbruch der Mietvertrag auf beschr�nkte Zeit abgeschlossen worden ist (lit. d). Aus dieser Aufz�hlung geht hervor, dass das BGE 117 II 415 S. 419Gesetz nur sehr gewichtige Umst�nde, die eine Erstreckung f�r den Vermieter schlechterdings unzumutbar machen w�rden, als Ausschlussgr�nde anerkennt. Soweit es um Vertragsverletzungen durch den Mieter geht, verlangt Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ausdr�cklich gravierende Verst�sse gegen grundlegende Pflichten. Obwohl auch die rechtzeitige Bezahlung des Mietzinses zu den grundlegenden Pflichten geh�rt, ergibt der Vergleich mit den anderen Ausschlussgr�nden, dass nicht irgendein Zahlungsr�ckstand des Mieters ausreichen kann, um die Erstreckung auszuschliessen. Eine solche Auslegung von Art. 272a Abs. 1 lit. a OR bliebe sogar hinter dem alten Recht zur�ck (E. 5 vor a sowie ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, S. 206 und Fn 52; zum alten Recht SCHMID, N. 2 zu Art. 267c aOR).
b) Die Beschr�nkung des Erstreckungsausschlusses auf einige wenige Tatbest�nde von elementarer Bedeutung f�r die Vertragserf�llung entspricht dem Willen des Gesetzgebers. Ebenso wie der Gesetzestext �ussern sich zwar auch die Materialien nicht unmittelbar zur Frage, ob der Erstreckungsausschluss aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. a OR von der Einhaltung des f�r fristlose Vertragsaufl�sungen vorausgesetzten Vorgehens nach Art. 257d OR abh�ngig sei. Indessen war es ein Hauptziel der Mietrechtsrevision, den Mieter wirksamer vor K�ndigungen zu sch�tzen und den Schutz gegen die H�rten g�ltiger K�ndigungen zu verbessern. Dem sollte einerseits die neu eingef�hrte K�ndigungsanfechtung (Art. 271 OR) und anderseits ein revidiertes Erstreckungsrecht dienen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. M�rz 1985, BBl 1985 I S. 1389 ff., insbesondere S. 1416 f.). Entsprechend dieser Zielsetzung sah der Gesetzgeber von einer �bernahme der fr�heren Ausschlussgr�nde des Art. 267c aOR ab. Diese Gr�nde sollten die Erstreckung nicht mehr ausschliessen, sondern lediglich als Elemente bei der Abw�gung der Parteiinteressen im Rahmen des Erstreckungsentscheids (Art. 272 OR) mitber�cksichtigt werden. Demgegen�ber wurde der Erstreckungsausschluss in Art. 272a OR neu auf einzelne konkrete und abschliessend aufgez�hlte Ausnahmef�lle beschr�nkt, bei denen der Gesetzgeber davon ausging, dem Vermieter d�rfe eine Erstreckung ungeachtet der Parteiinteressen und der H�rte f�r den Mieter unter keinen Umst�nden zugemutet werden (RONCORONI, a.a.O. S. 153 f. mit Hinweisen auf die Materialien). Wie zur�ckhaltend der Gesetzgeber bei der Zulassung von Ausschlussgr�nden war, erhellt aus der Tatsache, dass selbst die vorzeitige Vertragsaufl�sung BGE 117 II 415 S. 420aus wichtigen Gr�nden, die dem K�ndigenden die Fortsetzung unzumutbar machen (Art. 266g OR), nicht als Ausschlussgrund in Art. 272a OR erscheint. Sogar in diesen F�llen sollte der Richter die Erstreckung nicht ohne Pr�fung der Parteiinteressen und der H�rte verweigern d�rfen (Botschaft a.a.O. S. 1462 und Art. 274g Abs. 2 OR).
c) Hat Art. 272a OR die Funktion eines Katalogs von F�llen, in denen der Richter ausnahmsweise davon absehen darf, das Vorliegen eines Erstreckungsgrundes nach Art. 272 OR zu pr�fen, kann die Bezugnahme in Art. 272a Abs. 1 lit. a auf Art. 257d OR nur bedeuten, was bereits der Gesetzeswortlaut und der Kontext nahelegen. Der Ausschlussgrund des Zahlungsr�ckstandes kn�pft nicht an irgendeinen, sondern an den Zahlungsr�ckstand an, wie er in Art. 257d OR als Voraussetzung f�r eine vorzeitige Vertragsaufl�sung umschrieben ist, weil der Gesetzgeber einzig diesen qualifizierten Zahlungsr�ckstand f�r ausreichend h�lt, um den Ausschluss jeder Interessenabw�gung und H�rtepr�fung zu rechtfertigen. Die Erstreckung kann daher allein dann ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter aufgrund von Art. 257d OR berechtigt ist, den Mietvertrag wegen Zahlungsr�ckstand vorzeitig aufzul�sen. Das setzt aber eine erfolglose Fristansetzung mit Zahlungsandrohung voraus, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht (SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, N. 8 zu Art. 272 a OR; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit de bail, S. 338 Fn. 5; ZIHLMANN, a.a.O. S. 206 f.; THANEI, a.a.O. S. 11; TRACHSEL, Leitfaden zum Mietrecht, S. 134 f.).
d) Darf der Richter somit nur unter den Voraussetzungen von Art. 257d OR und nicht bereits bei R�ckst�nden, die �ber ein "vern�nftiges Mittelmass" hinausgehen, die Erstreckung ohne Pr�fung der Voraussetzungen nach Art. 272 OR verweigern, ist das Urteil der Rekurskommission aufzuheben, nachdem eine gesetzeskonforme Fristansetzung mit K�ndigungsandrohung durch den Beklagten unterblieben ist. Die Auffassung der Rekurskommission verkennt, dass in einem durch Formstrenge gekennzeichneten Rechtsgebiet auch der Entscheid �ber den Erstreckungsausschluss nicht dem richterlichen Ermessen anheimgestellt sein kann. Die Formstrenge dient dabei nicht nur der Rechtssicherheit, sondern stellt auch die Mitwirkung des Ehegatten des Mieters sicher, was einem weiteren Grundanliegen des Gesetzgebers entspricht. Denn h�tte dem Erstreckungsausschluss keine erfolglose Fristansetzung mit K�ndigungsandrohung durch den Vermieter BGE 117 II 415 S. 421vorauszugehen, so w�re bei der K�ndigung von Familienwohnungen (Art. 266m Abs. 1 OR) auch nicht gew�hrleistet, dass der Ehegatte von der bevorstehenden Vertragsaufl�sung durch die separate Zustellung eines Exemplars der Fristansetzung mit K�ndigungsandrohung Kenntnis erlangt (Art. 266n OR) und dadurch in die Lage versetzt wird, die zum Erhalt der Familienwohnung erforderlichen Massnahmen zu treffen (Amtl.Bull. N 1989 S. 510; LACHAT/STOLL, a.a.O. S. 298; vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 31. Oktober 1989, publiziert in: Pra 1990 S. 147 ff. Nr. 37).
e) Da kein Ausschlussgrund nach Art. 272a OR vorliegt, ist die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, damit sie pr�ft, ob die K�ndigung f�r die Kl�ger eine H�rte zur Folge hat, die auch durch die Interessen des Beklagten nicht gerechtfertigt wird (Art. 272 OR). Dabei bleibt ihr unbenommen, den Zahlungsr�ckst�nden im Rahmen der Interessenabw�gung Rechnung zu tragen; verwehrt ist es ihr nur, unter Hinweis auf die Zahlungsr�ckst�nde von einer Interessenabw�gung �berhaupt abzusehen.
116 II 578
Art. 272a al. 1 let. a CO,
Art. 272a OR,
art. 266n CO,
Art. 266m Abs. 1 OR,
Art. 272a Abs. 1 lit. b OR,
Art. 271 OR,
Art. 266g OR,
Art. 274g Abs. 2 OR