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Timestamp: 2016-10-22 07:10:16
Document Index: 244309518

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 7', 'Art. 11', 'Art. 44', 'Art. 46', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 681', 'BGE', 'Art. 681', 'Art. 681', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 44', 'Art. 46']

103 Ia 10322. Urteil vom 26. Mai 1977 i.S. X. gegen Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden
Art. 4 Cst.; estimation fonci�re officielle; droit de pr�emption. La valeur v�nale d'un immeuble n'est pas influenc�e par un droit de pr�emption limit�, qui n'est plus annot� au registre foncier et qui n'est encore opposable qu'au propri�taire actuel. Faits � partir de page 103
X. verkaufte im Jahre 1954 einen grossen Teil seines Areals der Stadtgemeinde Chur. Gleichzeitig r�umte er dieser an der ihm verbleibenden Restparzelle ein unbefristetes, auf 10 Jahre im Grundbuch vorzumerkendes Vorkaufsrecht ein, wobei der Kaufpreis auf Fr. 260'000.-- limitiert wurde.
Die kantonale Sch�tzungskommission setzte im Jahre 1975 im Zuge einer allgemeinen Revision der Grundst�ckschatzungen den Verkehrswert der erw�hnten Parzelle auf Fr. 837'000.-- fest. Sie bestimmte ausserdem den Ertragswert der Liegenschaft (Fr. 685'000.--) sowie den Neuwert und den Zeitwert der darauf befindlichen Geb�ude (Zweifamilienhaus und Fabrikgeb�ude).
X. vertritt den Standpunkt, der Verkehrswert seiner Liegenschaft k�nne wegen des darauf lastenden limitierten Vorkaufsrechtes nicht mehr als Fr. 260'000.-- betragen. Er f�hrt gegen einen Rekursentscheid des b�ndnerischen Verwaltungsgerichtes, welches die angefochtene Verkehrswertsch�tzung best�tigt hat, wegen Verletzung von Art. 4 BV staatsrechtliche Beschwerde. Das Bundesgericht weist diese ab aus folgenden
2. Die amtliche Sch�tzung der Grundst�cke erfolgt zum Zwecke der Geb�udeversicherung, der Belehnung und der BGE 103 Ia 103 S. 104Steuerveranlagung (Art. 1 der grossr�tlichen Verordnung �ber die amtlichen Sch�tzungen vom 3. Oktober 1969). Es sind zu sch�tzen: a) der Verkehrswert, b) der Ertragswert, c) der Sch�tzungswert gem�ss Bundesgesetz �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen und d) die Geb�udeversicherungswerte (Art. 7 der Verordnung). Die Sch�tzungsergebnisse werden, was den Verkehrswert und den Ertragswert anbelangt, u.a. den Steuerveranlagungsorganen mitgeteilt (Art. 11 der Verordnung). Ein von der Regierung am 29. November 1971 erlassenes Reglement enth�lt Richtlinien f�r die Durchf�hrung der amtlichen Sch�tzung (Sch�tzungsreglement).
Das Steuergesetz des Kantons Graub�nden vom 21. Juni 1964 sieht in Art. 44 ff. die Erhebung einer Verm�genssteuer vor. Nach Art. 46 Abs. 2 werden Grundst�cke "zum Verkehrswert unter angemessener Ber�cksichtigung des Ertrages und der Ertragsf�higkeit" bewertet. "Wohn- und Gesch�ftsh�user sind zum Mittel des Verkehrswertes und des zweifachen Ertragswertes der letzten sechs Jahre zu bewerten" (Art. 46 Abs. 3).
3. Der Beschwerdef�hrer bestreitet nicht, dass seine Liegenschaft ohne Ber�cksichtigung des fraglichen Vorkaufsrechtes einen Verkehrswert von Fr. 837'000.-- aufweist. Er erhebt auch keine Einwendungen gegen die Festsetzung des Ertragswertes auf Fr. 685'000.--. Er macht jedoch geltend, dass das der Stadt Chur einger�umte limitierte Vorkaufsrecht, wiewohl es im Grundbuch nicht mehr vorgemerkt sei, nach wie vor bestehe und auf dem Grundst�ck laste. Es bestehe kein Zweifel, dass die Stadt Chur im Ver�usserungsfalle von dem f�r sie g�nstigen Vorkaufsrecht Gebrauch machen w�rde. Auch bei einer Ver�usserung des Grundst�ckes an einen Dritten lasse sich im Ergebnis kein h�herer Erl�s als Fr. 260'000.-- erzielen, wenn man die in diesem Fall seitens der Vorkaufsberechtigten zu erwartenden Schadenersatzanspr�che in Rechnung stelle. Ob das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt sei oder nicht, k�nne keine Rolle spielen. Die diesbez�glich vom Verwaltungsgericht gemachte Unterscheidung sei willk�rlich und finde im Sch�tzungsreglement keine Grundlage. Ein Vorkaufsrecht stelle auch ohne Vormerkung im Grundbuch im Sinne des Sch�tzungsreglementes (Abschnitt A, Ziff. 3 lit. a) eine "mit dem Grundst�ck verbundene" BGE 103 Ia 103 S. 105Last dar und m�sse daher bei der Bewertung ber�cksichtigt werden.
a) Diese Argumentation dringt nicht durch. Nach dem Sch�tzungsreglement (Abschnitt A, Ziff. 1 lit. a) gilt als Verkehrswert der "mittlere Preis, zu dem Grundst�cke gleicher oder �hnlicher Gr�sse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verh�ltnissen verkauft werden". Diese Definition entspricht der allgemein �blichen Umschreibung des Verkehrswertbegriffes. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft ein objektivierter Wert, der sich auf das Grundst�ck als solches bezieht und nicht von den besonderen pers�nlichen Verh�ltnissen des Eigent�mers abh�ngt. Massgebend sind die Eigenschaften des Grundst�ckes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tats�chlichen Vorteile und Lasten, die im Ver�usserungsfalle auf den neuen Eigent�mer �bergehen; einzig hienach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erl�smindernde Faktoren, die nicht dem Grundst�ck anhaften, sondern in den besonderen pers�nlichen Rechtsverh�ltnissen des gegenw�rtigen Eigent�mers begr�ndet sind, haben auf den Verkehrswert des Sch�tzungsobjektes begriffsgem�ss keinen Einfluss. Wenn die kantonalen Instanzen bei der Verkehrswertsch�tzung nur Rechte und Lasten ber�cksichtigen, die in diesem Sinne "mit dem Grundst�ck verbunden" sind (Ziff. 3 lit. a des Sch�tzungsreglementes), verfallen sie nicht in Willk�r.
b) Ein gew�hnliches, unlimitiertes Vorkaufsrecht ist schon seinem Inhalt nach grunds�tzlich nicht geeignet, den Verkehrswert der belasteten Liegenschaft zu beeinflussen. Anders verh�lt es sich bei einem limitierten Vorkaufsrecht. Ist es im Grundbuch vorgemerkt und daher gegen�ber jedem Eigent�mer wirksam (Art. 681 ZGB), so kann sich diese dem Grundst�ck anhaftende Ver�usserungsbeschr�nkung, je nach der H�he des fixierten Kaufpreises und der Dauer des Vorkaufsrechtes, auf das Preisangebot eines (Dritt-)K�ufers ung�nstig auswirken. Ein im Grundbuch vorgemerktes limitiertes Vorkaufsrecht hat insoweit, als es einen Wiederverkauf des Grundst�ckes zum h�chstm�glichen Preis erschwert, eine Schm�lerung des Verkehrswertes zur Folge.
c) Das hier in Frage stehende limitierte Vorkaufsrecht ist heute indessen nicht mehr im Grundbuch vorgemerkt und wirkt daher bloss noch gegen�ber dem Beschwerdef�hrer pers�nlich BGE 103 Ia 103 S. 106als obligatorische Verbindlichkeit. Ein allf�lliger Erwerber der Liegenschaft w�re mangels Vormerkung im Grundbuch keiner entsprechenden Ver�usserungsbeschr�nkung mehr unterworfen (MEIER-HAYOZ, N. 111 und 296 zu Art. 681 ZGB) und er k�nnte von der Stadt Chur auch nicht auf Herausgabe des Grundst�ckes oder auf Schadenersatz verklagt werden (MEIER-HAYOZ, N. 50, 56 und 247 zu Art. 681 ZGB). F�r sein Preisangebot w�re der effektive Wert massgebend, den das Grundst�ck in unbelastetem Zustand (ohne Vorkaufsrecht) hat. Das Verwaltungsgericht konnte somit ohne Willk�r annehmen, das gegen�ber dem Beschwerdef�hrer bestehende obligatorische Vorkaufsrecht habe auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss. Sowenig beispielsweise eine Gewinnbeteiligung oder eine Konventionalstrafe, die ein Eigent�mer aufgrund einer ihn pers�nlich bindenden Regelung im Ver�usserungsfalle abliefern muss, bei der Verkehrswertsch�tzung zu ber�cksichtigen ist, sowenig kann hier der Beschwerdef�hrer verlangen, dass die allf�lligen Schadenersatzanspr�che, die er bei Verkauf an einen Dritten seitens der Vorkaufsberechtigten zu gew�rtigen hat, bei der Sch�tzung der Liegenschaft in Abzug gebracht werden. Auch ein langfristiger (nicht im Grundbuch vorgemerkter) Mietvertrag kann sich f�r den Eigent�mer einer Liegenschaft in �hnlicher Weise belastend auswirken, ohne dass dies auf den Verkehrswert der Liegenschaft einen Einfluss h�tte. Wenn die kantonalen Instanzen es ablehnten, den Verkehrswert des Grundst�ckes entsprechend dem im Vorkaufsvertrag festgelegten Preis auf Fr. 260'000.-- zu reduzieren, sondern auf den Wert der Liegenschaft in unbelastetem Zustand abstellten, verfielen sie keineswegs in Willk�r (vgl. dazu auch HANS STEINER, Die amtliche Bewertung der Grundst�cke nach dem bernischen Steuergesetz vom 29. Oktober 1944/19. Dezember 1948, Diss. Bern 1949, S. 39/40).
4. Mit der amtlichen Verkehrswertsch�tzung, um die es hier einzig geht, ist die Frage, wie das Grundst�ck verm�genssteuerrechtlich zu behandeln sei, noch nicht entschieden. F�r die steuerliche Bewertung ist neben dem Verkehrswert auch der Ertragswert zu ber�cksichtigen (Art. 46 StG). Sodann k�nnen gewisse Verpflichtungen, die nicht das Grundst�ck, sondern nur das Verm�gen des Eigent�mers belasten, einen Schuldenabzug rechtfertigen (BLUMENSTEIN, System des BGE 103 Ia 103 S. 107Steuerrechtes 3. A. S. 203; PETER VON RECHENBERG, Handkommentar zum Steuergesetz des Kantons Graub�nden vom 21. Juni 1964, N. 44.3 ff. zu Art. 44; vgl. auch BRUNO SCH�DLER, Verm�gensbewertung und Schuldenabzug bei Liegenschaften im Privatverm�gen und landwirtschaftlichen Grundst�cken, Diss. Z�rich 1972, S. 141 ff.). Wie es sich damit im vorliegenden Fall verh�lt, ist hier nicht weiter zu er�rtern. Zwar hat sich das Verwaltungsgericht zur steuerlichen Bewertung der Liegenschaft bereits ebenfalls ge�ussert, doch bildet diese Frage nicht Gegenstand des kantonalen Sch�tzungsverfahrens; sie wird im Steuerveranlagungsverfahren noch zu pr�fen sein.
Art. 46 StG