Source: https://www.mieterverein-hamburg.de/de/tipps-ratgeber/renovierung/index.html
Timestamp: 2017-05-28 20:14:13
Document Index: 7873484

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 17', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Der Schönheitsreparaturen-Check des Mieterverein zu Hamburg
Renovieren bei Auszug? Jetzt Pflichten klären und Ärger bei der Wohnungsrückgabe vermeiden!
Sie erhalten Ihr individuelles Ergebnis direkt im Anschluss zum Herunterladen.Der Schönheitsreparaturen-Check des Mieterverein zu Hamburg steht allen Hamburger Mieterinnen und Mietern (Mitgliedern und Nicht-Mitgliedern) zur Verfügung!
Machen Sie den Schönheitsreparaturen-Check!
Nähere Einzelheiten zum Thema Schönheitsreparaturen und Hinweise, was man beim Renovieren beachten muss – wenn man dazu verpflichtet ist: Renovieren oder nicht? Streitthema Schönheitsreparaturen Unwirksame Renovierungsklausel Kostenabgeltungs-Klauseln
Der Mieterverein zu Hamburg rät: Wenn Sie wegen einer ungültigen Renovierungsregelung nicht zu renovieren brauchen, sollten Sie während des laufenden Mietverhältnisses die Wohnung nach Ihrem Geschmack selbst renovieren und nicht etwa vom Vermieter verlangen, dass er es tut – womöglich nach seinem Geschmack! Beim Auszug geben Sie die Wohnung in ordentlichem Zustand zurück, und das war’s. Unterschreiben Sie keinen Nachtrag zum Mietvertrag, mit dem die unwirksame Regelung durch eine wirksame ersetzt wird. Darauf hat der Vermieter keinen Anspruch. Seien Sie vorsichtig bei Mieterhöhungen. Zuschläge mit der Begründung, der Vermieter müsse renovieren, hat der Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt. Protokoll
Auch wenn nach den Fristen eine Renovierung der Wohnung oder einzelner Räume noch nicht fällig ist, müssen die Wände und Decken ansonsten ordnungsgemäß sein, d. h. sie dürfen nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren, starke Nikotinablagerungen), es darf nicht um Schränke herum tapeziert/gestrichen sein, in den einzelnen Räumen muss die Dekoration (Tapeten, Anstrich) einheitlich sein, Tapeten müssen fest sitzen und auf Stoß geklebt sein, Anstriche müssen deckend – also nicht streifig – sein, Deckenverkleidungen, insbesondere aus Styropor, sind zu entfernen, Lackanstriche dürfen keine „Tropfnasen“ aufweisen, Abplatzungen sind vor dem Überstreichen zu spachteln, Nägel und Dübel sind zu entfernen, Dübellöcher zu schließen (angebohrte Wandkacheln brauchen nicht ersetzt zu werden, sofern nicht übermäßig viele Löcher gebohrt wurden), ungewöhnliche, insbesondere grelle Farbgebung wird meist von den Gerichten beanstandet. Rückgabe in „besenreinem“ Zustand bedeutet, dass nur grobe Verschmutzungen zu beseitigen sind. Wann und wie oft muss man renovieren?
Auch wenn der Mietvertrag keine Regelung vorsieht, hat der Mieter die von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen in den üblichen Zeitabständen auszuführen. Dies sind nach den bislang – bis etwa 2008 – üblichen Mietverträgen: in Küchen, Bädern, Duschen 3 Jahre, in den Wohn- und Schlafräumen 5 Jahre. Dies sind aber keine starren Fristen, sondern die Zeitabstände können länger oder kürzer sein – je nach Art der Dekoration und nach Stärke der Abnutzung. Zudem wird derzeit diskutiert, ob nicht die genannten Fristen infolge geänderter Materialien und Lebensgewohnheiten länger sein müssen. Der Bundesgerichtshof neigt offenbar dazu, die bisher üblichen Fristen seit etwa 2009 für zu kurz zu halten. Der Grundeigentümer-Verband Hamburg hat deshalb in dem von ihm herausgegebenen „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ keine Fristen mehr genannt. Die üblichen Renovierungsfristen dürfen in einem Formularmietvertrag nicht abgekürzt werden (LG Hamburg 333 S 96/00, Urteil vom 18.1.2001, MieterJournal 1/2001 S. 8). Auch die Festlegung starrer Renovierungsfristen („… spätestens aber …“, „… alle X Jahre …“, „… grundsätzlich …“) benachteiligt den Mieter unangemessen und führt dazu, dass die formularvertragliche Überwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen unwirksam ist (BGH, VIII ZR 361/03, Urteil vom 23.6.2004). Die Renovierungsregelung in § 17 Ziffer 2 des „Hamburger Mietvertrags für Wohnraum“, die dem Mieter die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auferlegt, enthält aufgrund der Formulierung „Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich sein: …“ keine starre Regelung (AG Hamburg-St. Georg, 915 C 550/05, Urteil vom 6.1.2006). Für wirksam hält der BGH allerdings die Regelung in den Allgemeinen Vertragsbedingungen der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, insbesondere der Baugenossenschaften. Sofern hier der Mieter bei entsprechendem Zustand der Wohnung Anspruch auf Fristenverlängerung hat, ist nach Ansicht des BGH in diesen Verträgen keine unzulässige starre Fristenregelung enthalten (VIII ZR 378/03, Urteil vom 20.10.2004). Starre Fristen liegen dagegen vor, wenn der jeweilige Zeitraum ohne jeden Zusatz festgelegt ist (z. B. „ … alle 5 Jahre …“). Auch im Gewerberaum-Mietrecht gilt das (BGH, XII ZR 84/06, Urteil vom 8.10.2008).
Wenn in einem Formularmietvertrag nicht nur die Pflicht zur laufenden Renovierung auf den Mieter abgewälzt wird, sondern auch die Anfangs- oder die Schlussrenovierung, kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung führen (LG Hamburg). Auch der BGH hat in diesem Sinne eine Grundsatzentscheidung gefällt (Urteil vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02, WuM 2003,436). Die Formularklausel in älteren Ausgaben des „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung in den üblichen Zeitabständen durchzuführen, und zwar erstmalig innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsbeginn, sowie bei Auszug die Mieträume in gutem dekorativem Zustand zurückzugeben, ist unwirksam (AG Hamburg-Barmbek, 819 C 87/03, Urteil vom 28.11.2003; ebenso AG Hamburg-St. Georg, 912 C 279/04, Urteil vom 23.11.2004, MieterJournal 2005,37, bei Überwälzung der Anfangs- und der laufenden Schönheitsreparaturen). Mehr finden Sie auch unter den Abschnitten „Farbwahl“ und „Genossenschaftswohnungen“. Eine Formularklausel, wonach der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Vertrages „in gutem Zustand und guter Dekoration“ zurückzugeben hat, macht die gesamte Überwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter unwirksam (AG Hamburg, 48 C 145/05, Urteil vom 17.10.2006; MieterJournal 2007 Seite 82). Eine Zusammenfassung der wichtigsten Grundsätze enthält unser Info-Blatt Renovieren oder nicht? – Streitthema Schönheitsreparaturen.
In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu Genossenschafts-Mietverträgen und solchen des hamburgischen Wohnungsunternehmens SAGA/GWG heißt es teilweise, dass der Mieter bei den Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters „von der bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf. Diese Klausel und damit zugleich die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der BGH für unwirksam erklärt (VIII ZR 199/06, Urteil vom 28.3.2007). Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung DNVp Februar 1995) einer Wohnungsbaugenossenschaft enthaltene Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn für die Rückgabe bei Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt ist, dass der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen nachzuholen hat, und insoweit auf starre Renovierungsfristen Bezug genommen wird (LG Hamburg, 307 S 117/06, Urteil vom 26.4.2007). Einige Genossenschaften verfielen auf den Trick, vom Mieter beim Auszug die Entfernung „seiner“ Tapeten zu verlangen. Begründung: Die Tapeten seien ja das Eigentum des Mieters. Auf diese plumpe – und rechtlich falsche – Masche sollten Mieter nicht hereinfallen. Tapeten, die gut verklebt sind und nicht zu krass vom Durchschnittsgeschmack abweichen, können in der Wohnung bleiben. Weitere Einzelheiten nennt das Info-Blatt Unwirksame Renovierungsklauseln.
Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter eine zeitanteilige Kostenbelastung für die bei Mietende noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen auferlegt, ist im Prinzip zulässig. Wenn sie aber für die Berechnung der Quoten starre Fristen vorsieht, benachteiligt sie den Mieter unangemessen und ist unwirksam (LG Hamburg, 311 S 152/04, Urteil vom 17.6.2005, WuM 2005, 453, BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06). Überhaupt ist bei derartigen „Quotenabgeltungsklauseln“ größte Vorsicht geboten. Wer eine solche Klausel im Mietvertrag hat, sollte sie auf jeden Fall vom Mieterverein überprüfen lassen.
Sofern die Spuren starken Rauchens durch Schönheitsreparaturen – also z. B. Streichen, Tapezieren, Lackieren – zu beseitigen sind, schuldet der rauchende Mieter dem Vermieter nur die erforderlichen Schönheitsreparaturen. Und wenn im Mietvertrag die Renovierungsarbeiten nicht wirksam zur Mietersache erklärt sind, kann der Vermieter bei Mietende keine Forderungen wegen der unrenovierten Räume stellen. Schadensersatz kann der Vermieter dann nur verlangen, wenn der Zustand der Räume so schlimm ist, dass Schönheitsreparaturen nicht mehr genügen (BGH, VIII ZR 37/07, Urteil vom 5.3.2008).
Viele Vermieter verlangen von ihren Mietern nicht nur die laufenden Schönheitsreparaturen, sondern auch eine Schlussrenovierung. Jedoch: Eine solche Häufung von Renovierungspflichten kann dem Mieter formularmäßig nicht auferlegt werden (als Formularklausel gilt alles, was nicht wirklich ausgehandelt wurde). Die Folge ist, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH Urteil vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02). Auch wenn eine Mietvertrags-Formularklausel nur eine Schlussrenovierung, nicht aber die laufenden Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, ist dies unwirksam, wenn die Schlussrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu erfolgen hat (BGH VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.9.2007).
Auch Wohnungsmieter können Renovierungs- und Reparatur-Aufwendungen steuerlich geltend machen. Einzelheiten enthält das Info-Blatt Steuertipp: Haushaltsnahe Dienst- und Handwerksleistungen.