Source: http://www.bdidu.fr/archive/2019/01/19/la-convocation-a-l-assemblee-generale-de-la-copropriete-etait-irreguliere.html
Timestamp: 2020-07-11 11:02:32+00:00
Document Index: 102112478

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 64", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", "l'article 64", "l'article 455", 'arrêt ', "l'article 33", "l'article 33", "l'article 33", "l'article 16"]

La convocation à l'assemblée générale de la copropriété était irrégulière - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
03h42 21 janv. 2019
La convocation a l'assemblée générale de la copropriété était irrégulière : elle est donc annulée.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2017), que la SCI Lou Calanque (la SCI), copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Grand Parc-Les Marquises (le syndicat) en annulation de l'assemblée générale du 25 juillet 2013 et, subsidiairement, de ses résolutions n° 8 et 10 ; qu'à titre reconventionnel, le syndicat a sollicité la condamnation de la SCI au paiement d'un arriéré de charges de copropriété ;
Vu l'article 64 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la convocation à cette assemblée a été expédiée à la SCI à l'adresse « Le Grand Parc-Les Marquises, [...] , sans que figure le nom du bâtiment « Muscade », et que l'enveloppe de cette convocation fait apparaître la mention « pli avisé et non réclamé », pour en déduire que le syndicat, sur lequel pèse la charge de la preuve, établit que la SCI a été régulièrement convoquée ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas que la lettre de convocation a été effectivement présentée à l'adresse que la SCI avait déclarée au syndic, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2013, l'arrêt rendu le 6 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Grand Parc-Les Marquises aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Grand Parc-Les Marquises et le condamne à payer à la SCI Lou Calanque la somme de 3 000 euros ;
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Lou Calanque.
EN CE QU'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le grand parc les marquises du 25 juillet 2013, et a condamné la SCI Lou Calanque à payer 7 391,54 € avec intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence Le grand parc les marquises ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Lou Calanque sollicite la nullité de l'assemblée générale du 25 juillet 2013 en faisant valoir qu'elle n'y a pas été régulièrement convoquée. Elle expose à cet égard que sa convocation a été envoyée à une adresse incomplète, en ce qu'il n'y figurait pas le nom du bâtiment, et a été retournée à l'expéditeur. Elle soutient également que le syndicat avait connaissance de son adresse. Le syndicat soutient que la convocation adressée à la société Lou Calanque est régulière et qu'elle n'a pas été réclamée. Il fait valoir que l'adresse est identique à toutes celles utilisées antérieurement et même postérieurement, et que l'appelante a toujours retiré les précédentes convocations. La convocation à rassemblée générale du 25 juillet 2013 a été expédiée le 28 juin 2013 à la société Lou Calanque, Le Grand Parc-Les Marquises, [...] , sans que figure le nom du bâtiment Muscade. La photocopie de l'enveloppe de cette convocation présentée le 29 juin 2013, fait apparaître la mention « pli avisé et non réclamé ». Il s'agit de l'envoi référencé sous le numéro 2C [...] . La société Lou Calanque verse au débats sa réclamation adressée aux services de La Poste et la réponse de la direction du courrier en date du 10 avril 2014. Ces éléments, qui concernent la lettre recommandée n°1K00626201324, n'établissent cependant pas que le pli n°2C [...] a ôté retourné à son expéditeur en raison d'un problème d'adressage. Le syndicat, sur lequel pèse la charge de la preuve, établit dans ces conditions que l'appelante a été régulièrement convoquée à l'assemblée générale du 25 juillet 2013, Il s'ensuit que cette assemblée générale s'est régulièrement tenue et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef » ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'« il résulte des pièces versées aux débats que la SCI LOU CALANQUES a été régulièrement convoquée à l'assemblée générale du 25 juillet 2013,et que la convocation présentée le 29 juin 2013 a été retournée avec la mention non réclamée. Que l'adresse indiquée correspond a celle communiquée par la SCI LOU CALANQUE, et correspond a celle des plis précédents dont la réception n'avait soulevé aucun difficulté » ;
ALORS, premièrement, QU'en jugeant que la SCI Lou Calanque avait été régulièrement convoquée à l'assemblée générale du 25 juillet 2013, tout en constatant que la convocation avait été expédiée à une adresse qui n'indiquait pas le bâtiment où l'exposante a son siège et que l'enveloppe portait la mention « pli avisé et non réclamé », la cour d'appel n'a pas caractérisé que la convocation a été présentée au siège de la SCI Lou Calanque, privant sa décision de base légale au regard de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS, deuxièmement, QUE la lettre de La Poste du 10 avril 2014, qui déclarait que la correspondance sur laquelle la SCI Lou Calanque interrogeait La Poste avait été retournée à son expéditeur en raison d'un problème d'adressage, était entièrement dactylographiée et comportait la référence dactylographiée : « votre numéro d'envoi : 2C[...] » ; qu'en affirmant que cette lettre concernait un pli référencé 1K[...] et non pas le pli référencé 2C[...] constituant la convocation à l'assemblée générale du 25 juillet 2013, la cour d'appel a dénaturé la lettre de La Poste du 10 avril 2014, la cour d'appel a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
ALORS, troisièmement, QUE la fiche de traitement de sa réclamation auprès des services postaux, que la SCI Lou Calanque versait aux débats, indiquait que le pli recommandé objet de la réclamation avait pour référence le n° 2C[...], qu'il y avait eu un problème d'adresse sur le recommandé, que l'adresse était incomplète, qu'il manquait le nom du bâtiment, et que c'était pour cette raison que le pi avait été retourné à l'expéditeur ; que la cour d'appel a dénaturé ce document, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis, en retenant que c'était la lettre recommandée n°1K00626201324 qui avait eu un problème d'adressage et non pas la lettre recommandée n° 2C[...] constituant la convocation de la SCI Lou Calanque à l'assemblée générale du 25 juillet 2013 ;
ALORS, quatrièmement, QUE en se bornant à affirmer que la lettre de La Poste du 10 avril 2014 concernait un pli recommandé n° 1K[...], sans analyser cette lettre en s'expliquant notamment sur sa référence dactylographiée « votre numéro d'envoi : 2C[...] », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
EN CE QU'il a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le grand parc les marquises du 25 juillet 2013, et a condamné la SCI Lou Calanque à payer 7 391,54 € avec intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence Le grand parc les marquises ;
AUX MOTIFS QUE « la résolution n°10 concerne dans son paragraphe a)
l'information des copropriétaires sur les travaux de réfection de l'étanchéité de la piscine, de pédiluves et du revêtement de la pataugeoire (coût 10.424,22 € TTC). La première partie du paragraphe b) donne connaissance à l'assemblée générale du coût total des travaux s'élevant à 110 686,86€, dont 82 834,04€ financés par l'assurance dommages-ouvrages, la somme de 27 852,82 € restant à la charge de la copropriété. La seconde partie du paragraphe b) décide de la fixation des dates d'exigibilité, afin de régulariser le coût des travaux de 27 852,82 €, au 1 er octobre 2013 puis aux 1 er janvier, 1er avril et 1er juillet 2014. La société Lou Calanque sollicite l'annulation de cette résolution en faisant valoir qu'il a été mis à la charge de la copropriété la somme de 27 852, 82 € au titre des travaux de réfection de la piscine. Elle soutient que cette résolution est contraire à celle votée lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2012 qui prévoyait des travaux sans coût supplémentaire pour les copropriétaires. L'appelante expose que cette différence correspond à des travaux d'amélioration qui ne sont pas pris en charge par l'assurance dommages-ouvrages. Elle demande subsidiairement à régler sa participation à ce coût supplémentaire par annuités d'un dixième pendant dix ans. Le syndicat expose qu'il n'a jamais été dit que les travaux devaient être effectués moyennant un coût global de 82 834,04 e, ni que l'assurance dommages-ouvrage prendrait en charge la totalité des travaux, Il ajoute que l'assemblée générale de 2012 avait indiqué que les travaux entraîneraient une plus-value de 10 000 6, Il précise que les travaux votés ne sont pas des améliorations, mais des travaux rendus nécessaires par l'évolution des normes applicables aux piscines en copropriété. L'intimé précise par ailleurs que les travaux ont été validés par l'assemblée générale de 2015. Lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2015, les résolutions n°5 valant approbation de l'exercice 2014/2015, et n°6 portant approbation du budget provisionnel 2016/2017, ont été adoptées. Les décisions votées au cours de cette assemblée générale sont définitives dans la mesure où aucun recours n'a été intenté dans un délai de deux mois de leur notification. Cette assemblée générale est intervenue durant le délibéré qui a précédé le jugement du 29 septembre 2015, l'affaire ayant été plaidée le 16 juin 2015. Les comptes de la copropriété ne peuvent plus être remis en cause par la société Lou Calanque à l'occasion de la contestation de la résolution n°10 antérieurement votée. En conséquence, l'appelante qui, vu l'évolution du litige, ne justifie plus d'un intérêt à voir annuler la résolution n° 10, est irrecevable à la critiquer. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la société Lou Calanque sera déclarée irrecevable à solliciter l'annulation de la résolution n°10 » ;
ALORS, premièrement, QUE pour juger irrecevable la demande d'annulation de la résolution n° 10 votée par l'assemblée générale du 25 juillet 2013, l'arrêt attaqué a retenu que l'assemblée générale du 24 juillet 2015, qui s'est tenue lors du délibéré précédant le prononcé du jugement dont appel, a approuvé les comptes de l'exercice 2014/2015 et adopté le budget prévisionnel 2016/2017, de sorte que la SCI Lou Calanque, qui ne pouvait remettre en cause les comptes de la copropriété faute d'avoir attaqué les résolutions de l'assemblée générale du 24 juillet 2015, ne justifiait plus d'un intérêt à obtenir l'annulation de la résolution n° 10 compte tenu de l'évolution du litige ; qu'en appréciant ainsi l'intérêt de la SCI Lou Calanque à demander l'annulation de la résolution n° 10 postérieurement à l'introduction de cette demande devant les premiers juges, la cour d'appel a violé les articles 30 et 31 du code de procédure civile ;
ALORS, deuxièmement, QU'en jugeant irrecevable la demande de la SCI Lou Calanque en nullité de la résolution n° 10 votée par l'assemblée générale du 25 juillet 2013 au prétexte qu'elle ne pouvait remettre en cause les comptes approuvés lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2015 faute d'avoir attaqué les décisions de cette assemblée générale, quand l'absence d'annulation de ladite assemblée générale ou de ses résolutions approuvant les comptes ne rendait pas irrecevable la demande en nullité de la résolution n° 10 adoptée lors d'une assemblée générale antérieure, la cour d'appel a violé les articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 30 et 31 du code de procédure civile.
EN CE QU'il a rejeté la demande de délais de la SCI Lou Calanque fondée sur l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965, et a condamné la SCI Lou Calanque à payer 7 391,54 € avec intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence Le grand parc les marquises ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 33 la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour les copropriétaires n'ayant pas donné leur accord à la décision prise, de payer par annuités égales au dixième de la part du coût des travaux leur incombant. Ce texte précise toutefois que les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. La société Lou Calanque n'établit pas qu'elle ait informé le syndic de sa volonté de payer en dix annuités dans les deux mois de. la notification .du procès-verbal -d'assemblée générale; sa demande sera dès lors rejetée » ;
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires ne s'opposait pas à la demande de la SCI Lou Calanque tendant au paiement fractionné institué par l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en opposant d'office à cette demande, sans préalablement interpeller les parties, le moyen pris de ce que l'exposante n'avait pas notifié au syndic sa volonté de payer par dixièmes, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile."