Source: http://musicagoralegal.mforos.com/947509/10863601-como-rescindir-un-contrato-de-arrendamiento-unilateralmente/
Timestamp: 2014-07-29 04:35:35
Document Index: 325882761

Matched Legal Cases: ['artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 56', 'artículo 11', 'artículo 11', 'artículo 56']

FORO DE ABOGADOS - Cómo rescindir un contrato de arrendamiento unilateralmente? - DERECHO
Foros � Noticias � P�ginas � Calendario � Nuevos mensajes � Buscar � Tagboard � Im�genes � Usuarios � FisgonaCómo rescindir un contrato de arrendamiento unilateralmente?FORO DE ABOGADOS � GENERAL � DERECHOCómo rescindir un contrato de arrendamiento unilateralmente?
RiratresAbogado activoMensajes: 68Desde: 24/Feb/2011 � #1 � 10/May/2012, 20:40Buenas compañeros, tengo un caso de una cliente que se quiere ir del piso que alquilo hace unos meses, lo malo es que tiene un contrato firmado de 5 años, y el dueño le ha amenzado con que le va a reclamar judicialmente el cumplimiento el pago de esos 5 años de renta, ella es una mujer extranjera sin papeles y gana 700  en negro.He pensado alegar que va a dejar el piso porque, el contrato no se ha pasado por hacienda, pero creo que no se podría al ser ella ilegal, o sí?, otra cosa que he pensado alegar es una avería en el contador de la luz que el dueño se niega a reconocer.Alguna idea más?, algún compañero me podría aconsejar cómo hacerlo mejor?, el dueño se niega a recibir las llaves del piso, cómo las podríamos hacer llegar?Agradezco todas las ideas.Un saludoUser 8413318Nuevo abogadoMensajes: 18Desde: 19/Feb/2012 � #2 � 11/May/2012, 00:29Buenas compañero,Yo me encuentro ante un caso parecido al tuyo. Encontre la siguiente información y espero que te sea de ayuda DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOLa vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 11, dispone para los arrendamientos de vivienda que en los contratos de duración pactada superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato después de los cinco años mediante un preaviso mínimo de dos meses. Y que la partes podrán pactar que para el caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador (dueño del piso) con una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir. La misma ley dispone que en los arrendamientos de vivienda no se pueden imponer al arrendatario obligaciones más onerosas de las previstas en la ley; por lo que en estos casos la cuantía de la indemnización por desistimiento no podrá superar lo previsto más arriba; y no habrá indemnización si el contrato no prevé nada específico. En los arrendamientos de local de negocio se puede pactar cualquier tipo de indemnización. Vamos a analizar primero el tema de la VIVIENDA: Solamente está clara la indemnización para los contratos de más de cinco años: hay que avisar con dos meses de antelación. Respecto del segundo punto: en lo referente a la indemnización de un mes por año la jurisprudencia entiende mayoritariamente que se aplica a los contratos de más de cinco años, como tope que puede pactarse, sin que pueda establecerse en el contrato una indemnización superior; y si no hay pacto sobre el importe de la indemnización es que no será exigible. Para los contratos de menos de cinco años hay soluciones en los tribunales para todos los gustos. Muchas sentencias se siguen basando en la legislación anterior, la de 1.964, que establecía una indemnización hasta el final periodo de vigencia previsto en el propio contrato; sin embargo esta postura que se fue moderando ya antes de 1.994, exigiendo al propietario que el piso permaneciese vacío, no permitiéndole cobrar indemnización del antiguo inquilino si había vuelto a alquilar, pues se produciría un enriquecimiento injusto; y sobre todo manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares. Después de 1.994 hay muchas sentencias completamente reacias a sancionar al inquilino que se marcha antes de tiempo basándose en los mismos temas o alegando que el tope indemnizatorio previsto en el artículo 11 de la LAU se aplica a todos los contratos de vivienda con independencia del plazo previsto en los mismos. Ejemplos de jurisprudencia que establece que no hay indemnización por todo el tiempo que resta del contrato: - Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2.006, que aunque todavía sobre un supuesto regulado por la legislación de 1.964, se puede tomar como referencia para los contratos posteriores a 1.995 y que dice que en estos casos hay que "tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador y del arrendatario... cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual". Esta sentencia modera la indemnización que preveía la legislación de 1.964, y sirve para entender como la jurisprudencia es sensible a los casos en los que el arrendatario desiste del contrato por un motivo justificado, para no imponerle pena por incumplimiento de contrato o moderarla de forma radical. - Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 11ª, de 18 de abril de 2.006, resuelve un contrato acogido a la vigente Ley de Arrendamientos, para afirmar que el antiguo artículo 56 de la LAU de 1.964, que establecía una indemnización en estos caos, ya no tiene un precepto equivalente en la actual LAU. Y que además tuvo ya una interpretación correctora por los tribunales. Impone una mínima sanción del pago de 15 días de indemnización, explicando que un arrendador diligente hubiera vuelto a alquilar el piso en ese periodo, con lo que aplica la tesis de prohibición de enriquecimiento injusto, haciendo recaer sobre el propietario la obligación de minorar los daños sufridos. Es decir, según esta sentencia no hay ninguna indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario. Esta doctrina tan radical es poco seguida pero existe. - La Audiencia Provincial de Jaén en sentencia de 29 de enero de 1.999 o la de Valencia en sentencia de 18 de abril de 2.006 se lo ponen imposible al dueño para cobrar ni tan siquiera un mes de indemnización. La última sentencia dice sin que se indique si ha efectuado gestión alguna en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así su dicha diligencia al efecto, no se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler. Es decir, le exigen una prueba imposible al propietario (que ha desarrollado la máxima diligencia para alquilar sin conseguirlo) para luego negarle la indemnización, y si hubiera alquilado tampoco la cobraría pues ya percibía una renta y alegarían enriquecimiento injusto. Resulta de lo más frecuente que por un motivo u otro, EN VIVIENDA, se impida cobrar indemnización al propietario ante el desistimiento del inquilino, o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar que el que los reclama actuó para aminorar daños cuya indemnización pretende), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado). En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más; solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente. Además hay otro problema: si el inquilino ante la petición de indemnización no se marcha pero deja de pagar se le puede echar por falta de pago pero no habrá indemnización por desistimiento. CONSEJO AL PROPIETARIO: Negocie un mes por año. CONSEJO PARA EL INQUILINO: debe enviar una carta anunciando la marcha con un mes de antelación salvo que el contrato prevea un plazo mayor, y alegar una disminución de ingresos, paro, desplazamiento del lugar de trabajo, cualquier situación de necesidad, y muy probablemente se salvará de pagar ninguna indemnización. Además debe tener en cuenta que deberá acreditar la causa alegada en un futuro procedimiento judicial. EN LOCALES: la situación es distinta; también se aplica el estado de necesidad, si hay pérdidas no se suele condenar a pagar indemnización; es más habitual que ésta se conceda. Los tribunales son más generosos o protectores con los inquilinos de vivienda que con los arrendatarios de locales. Buenas compañero,Yo tengo un caso parecido al tuyo y el otro día buscando encontre el siguiente articulo que quizás te sea de utilidad. un saludoRiratresAbogado activoMensajes: 68Desde: 24/Feb/2011 � #3 � 16/May/2012, 11:46Mil gracias alicantina, me has ayudado mucho, espero poder devolverte el favor.Un saludoEscrito originalmente por @alicantina2012Buenas compañero,Yo me encuentro ante un caso parecido al tuyo. Encontre la siguiente información y espero que te sea de ayuda DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOLa vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 11, dispone para los arrendamientos de vivienda que en los contratos de duración pactada superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato después de los cinco años mediante un preaviso mínimo de dos meses. Y que la partes podrán pactar que para el caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador (dueño del piso) con una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir. La misma ley dispone que en los arrendamientos de vivienda no se pueden imponer al arrendatario obligaciones más onerosas de las previstas en la ley; por lo que en estos casos la cuantía de la indemnización por desistimiento no podrá superar lo previsto más arriba; y no habrá indemnización si el contrato no prevé nada específico. En los arrendamientos de local de negocio se puede pactar cualquier tipo de indemnización. Vamos a analizar primero el tema de la VIVIENDA: Solamente está clara la indemnización para los contratos de más de cinco años: hay que avisar con dos meses de antelación. Respecto del segundo punto: en lo referente a la indemnización de un mes por año la jurisprudencia entiende mayoritariamente que se aplica a los contratos de más de cinco años, como tope que puede pactarse, sin que pueda establecerse en el contrato una indemnización superior; y si no hay pacto sobre el importe de la indemnización es que no será exigible. Para los contratos de menos de cinco años hay soluciones en los tribunales para todos los gustos. Muchas sentencias se siguen basando en la legislación anterior, la de 1.964, que establecía una indemnización hasta el final periodo de vigencia previsto en el propio contrato; sin embargo esta postura que se fue moderando ya antes de 1.994, exigiendo al propietario que el piso permaneciese vacío, no permitiéndole cobrar indemnización del antiguo inquilino si había vuelto a alquilar, pues se produciría un enriquecimiento injusto; y sobre todo manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares. Después de 1.994 hay muchas sentencias completamente reacias a sancionar al inquilino que se marcha antes de tiempo basándose en los mismos temas o alegando que el tope indemnizatorio previsto en el artículo 11 de la LAU se aplica a todos los contratos de vivienda con independencia del plazo previsto en los mismos. Ejemplos de jurisprudencia que establece que no hay indemnización por todo el tiempo que resta del contrato: - Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2.006, que aunque todavía sobre un supuesto regulado por la legislación de 1.964, se puede tomar como referencia para los contratos posteriores a 1.995 y que dice que en estos casos hay que "tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador y del arrendatario... cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual". Esta sentencia modera la indemnización que preveía la legislación de 1.964, y sirve para entender como la jurisprudencia es sensible a los casos en los que el arrendatario desiste del contrato por un motivo justificado, para no imponerle pena por incumplimiento de contrato o moderarla de forma radical. - Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 11ª, de 18 de abril de 2.006, resuelve un contrato acogido a la vigente Ley de Arrendamientos, para afirmar que el antiguo artículo 56 de la LAU de 1.964, que establecía una indemnización en estos caos, ya no tiene un precepto equivalente en la actual LAU. Y que además tuvo ya una interpretación correctora por los tribunales. Impone una mínima sanción del pago de 15 días de indemnización, explicando que un arrendador diligente hubiera vuelto a alquilar el piso en ese periodo, con lo que aplica la tesis de prohibición de enriquecimiento injusto, haciendo recaer sobre el propietario la obligación de minorar los daños sufridos. Es decir, según esta sentencia no hay ninguna indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario. Esta doctrina tan radical es poco seguida pero existe. - La Audiencia Provincial de Jaén en sentencia de 29 de enero de 1.999 o la de Valencia en sentencia de 18 de abril de 2.006 se lo ponen imposible al dueño para cobrar ni tan siquiera un mes de indemnización. La última sentencia dice sin que se indique si ha efectuado gestión alguna en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así su dicha diligencia al efecto, no se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler. Es decir, le exigen una prueba imposible al propietario (que ha desarrollado la máxima diligencia para alquilar sin conseguirlo) para luego negarle la indemnización, y si hubiera alquilado tampoco la cobraría pues ya percibía una renta y alegarían enriquecimiento injusto. Resulta de lo más frecuente que por un motivo u otro, EN VIVIENDA, se impida cobrar indemnización al propietario ante el desistimiento del inquilino, o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar que el que los reclama actuó para aminorar daños cuya indemnización pretende), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado). En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más; solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente. Además hay otro problema: si el inquilino ante la petición de indemnización no se marcha pero deja de pagar se le puede echar por falta de pago pero no habrá indemnización por desistimiento. CONSEJO AL PROPIETARIO: Negocie un mes por año. CONSEJO PARA EL INQUILINO: debe enviar una carta anunciando la marcha con un mes de antelación salvo que el contrato prevea un plazo mayor, y alegar una disminución de ingresos, paro, desplazamiento del lugar de trabajo, cualquier situación de necesidad, y muy probablemente se salvará de pagar ninguna indemnización. Además debe tener en cuenta que deberá acreditar la causa alegada en un futuro procedimiento judicial. EN LOCALES: la situación es distinta; también se aplica el estado de necesidad, si hay pérdidas no se suele condenar a pagar indemnización; es más habitual que ésta se conceda. Los tribunales son más generosos o protectores con los inquilinos de vivienda que con los arrendatarios de locales. Buenas compañero,Yo tengo un caso parecido al tuyo y el otro día buscando encontre el siguiente articulo que quizás te sea de utilidad. un saludopedrolegalAbogado PremiumMensajes: 1.412Desde: 20/Oct/2009 � #4 � 16/May/2012, 12:13Muy bueno el informe..... pero creo que a las brutas también se puede hacer.....- Mira o aceptas que me vaya sin indemnización alguna o me quedo sin pagar un duro a lo que tendrás que tener el piso sin alquilar lo que dure el procedimiento de desahucio y cuando lo ganes que sepas que no me vas a poder cobrar cantidad alguna porque soy insolvente. Tu mismo.User 8413318Nuevo abogadoMensajes: 18Desde: 19/Feb/2012 � #5 � 16/May/2012, 13:37De nada. mucha suerte con tu caso. un saludo.RiratresAbogado activoMensajes: 68Desde: 24/Feb/2011 � #6 � 22/May/2012, 14:02Buena opción, ojalá tuviera mi clienta la sangre fría para aceptar esta opción, a mí me gusta, gracias por la idea.Escrito originalmente por @pedrolegalMuy bueno el informe..... pero creo que a las brutas también se puede hacer.....- Mira o aceptas que me vaya sin indemnización alguna o me quedo sin pagar un duro a lo que tendrás que tener el piso sin alquilar lo que dure el procedimiento de desahucio y cuando lo ganes que sepas que no me vas a poder cobrar cantidad alguna porque soy insolvente. Tu mismo. ATENCI�N: Este tema no tiene actividad desde hace m�s de 6 MESES,te recomendamos abrir un nuevo tema en lugar de responder al actualFORO DE ABOGADOS � GENERAL � DERECHOOpciones:Versi�n imprimible del temaSubscr�bete a este temaDate de baja de este temaIr al subforo: [ Selecciona un subforo ]DERECHOEXTRANJER�AFORMULARIOSPROCURADORESBAREMOS COLEGIOS DE ABOGADOS�C�MO PODEMOS MEJORAR EL FORO?EL BARVIAJESPRESENTACIONES Y CREACIONESM�SICAPROBLEMAS T�CNICOS TU NO PUEDES Escribir nuevos temas en este foro TU NO PUEDES Responder a los temas en este foro TU NO PUEDES Editar tus propios mensajes en este foro TU NO PUEDES Borrar tus propios mensajes en este foroAhora son las 06:35 UTC+02:00 DSTTemas similares I FotoPTemaMensajesVisitas�ltima respuestaAVALISTA EN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIOPor: usufructuario � 01/Jul/2014, 10:1522301/Jul/2014, 11:28Invitad@ Rescindir contrato de arrendamiento (vecinos molestos)Por: Enigma2973 � 31/Ene/2011, 15:55444831/Ene/2011, 22:39pedrolegal RESCINDIR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE NEGOCIOPor: capitanfandango � 21/Sep/2009, 13:2434.11021/Sep/2009, 18:32violetaazul RESCINDIR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE NEGOCIOPor: BELSILENE79 � 01/Feb/2011, 18:12660101/Feb/2011, 18:57Invitad@ Rescindir contrato de arrendamientoPor: lamerci � 30/Ago/2010, 12:5641.60230/Ago/2010, 19:50Invitad@ Follow @musicagoralegal