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Timestamp: 2018-02-21 13:29:26+00:00
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Casa assegnata al coniuge separato: prevale l'acquirente?
Lo sai che? Casa assegnata al coniuge separato: prevale l’acquirente?
Lo sai che? Pubblicato il 16 gennaio 2018
> Lo sai che? Pubblicato il 16 gennaio 2018
L’acquirente può chiedere il rilascio dell’immobile o il pagamento di un canone anche se il provvedimento di assegnazione non è stato trascritto?
Hai avuto il divorzio da tua moglie. Lei però ha ottenuto dal giudice l’assegnazione della casa di tua proprietà ove un tempo abitavate insieme. La ragione è semplice: a lei sono stati affidati i due bambini ancora minorenni. La legge prevede infatti il diritto dei figli, finché vivono con la madre o non raggiungono l’indipendenza economica, a restare nella stessa abitazione ove sono cresciuti, anche per non subire traumi. La tua intenzione però è quella di vendere la casa. Ma chi mai la comprerebbe se c’è dentro un’altra persona, tanto più se si tratta dell’ex moglie? A meno che questa non sia tenuta a pagare un affitto al nuovo proprietario o ad andarsene a richiesta di quest’ultimo, il rischio è quello di svendere il bene. Perciò, prima di trovare un interessato e magari di firmare il compromesso, vuoi capire cosa dice la legge a riguardo: in presenza di una casa assegnata al coniuge separato: prevale l’acquirente o l’assegnatario stesso?
L’ex marito, la cui casa sia stata assegnata all’ex moglie e ai figli, può sicuramente vendere l’immobile, ma quali sono i diritti dell’acquirente? La risposta è stata data da una recente sentenza della Cassazione [1]. La Corte ha innanzitutto ricordato che la sentenza di separazione o divorzio che assegna la casa all’ex coniuge può essere trascritta nei pubblici registri immobiliari. Ed è ciò che normalmente avviene. Difatti, la trascrizione nei pubblici registri rende “opponibile” l’assegnazione ad eventuali terzi acquirenti che, pertanto, non potranno dire di non esserne venuti a conoscenza. È infatti onere di chiunque acquista un immobile verificare prima che il bene sia libero da pesi e oneri come ipoteche, pignoramenti, sequestri, ecc. Tale verifica si fa appunto tramite una visura all’ufficio del territorio, onere questo che spetta al notaio incaricato di redigere il contratto definitivo di vendita (in caso contrario ne è personalmente responsabile). Ad ogni modo, per tornare al problema della casa assegnata all’ex coniuge, qualora l’assegnazione del giudice sia stata regolarmente trascritta, l’acquirente non può più chiedere la liberazione dell’immobile e dovrà tollerare la presenza della moglie finché sussistono le condizioni dell’assegnazione dell’abitazione.
La revoca dell’assegnazione della casa coniugale, che può essere chiesta anche dallo stesso terzo acquirente, avviene quando:
i figli vanno a vivere in un’altra abitazione diversa da quella assegnata alla madre (anche se la madre è rimasta nell’immobile dell’ex marito): viene infatti meno lo scopo della stessa assegnazione che è quello di consentire ai minori di continuare a vivere nello stesso habitat domestico;
la madre va a vivere in un’altra abitazione (in tal caso ai figli non spetta il diritto a rimanere nell’immobile);
i figli, benché continuano a vivere nella casa coniugale assegnata alla madre, raggiungono l’indipendenza economica tale da consentir loro di abitare altrove.
A fronte di tale legittima occupazione, da parte dell’ex coniuge, della casa familiare, il nuovo acquirente non può imporre alcun pagamento di canoni di affitto in quanto suddetta occupazione è a titolo gratuito.
Sintetizzando, fermo restando il diritto del proprietario della casa assegnata al coniuge separato di vendere a terzi l’immobile, l’acquirente non può né ordinare il rilascio dell’immobile, né imporre il pagamento di un mensile.
Leggi sul punto anche Se il marito vende la casa assegnata all’ex moglie.
Che succede invece se la sentenza del giudice di assegnazione della casa all’ex moglie non viene trascritta nei registri immobiliari?
Il provvedimento giudiziale ha comunque data certa e resta opponibile al terzo acquirente, tuttavia non per sempre ma solo per 9 anni decorrenti dalla data dell’assegnazione (anche dopo i 9 anni, se il titolo è stato trascritto) [4]. Resta fermo il divieto di imporre il pagamento di canoni, essendo l’occupazione dell’ex moglie a titolo gratuito.
Tuttavia la dottrina maggioritaria ritiene che questa impostazione delle Sezioni Unite si riferisca alla disciplina precedente al 2006: la normativa vigente sembra infatti imporre sempre la trascrizione del provvedimento di assegnazione e di revoca ai fini dell’opponibilità ai terzi.
[1] Cass. sent. n. 772/18.
[2] Cass. SU sent. n. 11096/2002, n. 13137/2006, n. 4719/2006, n. 12296/2005, n. 12705/2003.
Corte di Cassazione, sez. I Civile, ordinanza 30 novembre 2017 – 15 gennaio 2018, n. 772
Presidente Tirelli – Relatore Iofrida
La Corte d’Appello de L’Aquila, con sentenza n. 1212/2014, in accoglimento del gravame di E.M. ed in riforma della decisione di primo grado, ha respinto la domanda proposta da M.G. , fratello di M.S. , coniuge divorziato, nelle more deceduto (nel (…)), della E. , di condanna di quest’ultima al rilascio dell’immobile costituente la casa coniugale (un appartamento sito in fabbricato, all’epoca, in comunione tra i fratelli M. , poi ceduto, sin dall’ottobre 1988, dal M.S. alla coniuge del di lui fratello, G. , e divenuto di proprietà di quest’ultimo, nel 1995, a seguito di divisione) a questa assegnata, quale genitore affidatario del figlio, in sede di giudizio separazione, nel luglio 1988, con provvedimento presidenziale immediatamente trascritto nel pubblici registri (confermato con la sentenza di separazione personale tra i coniugi e con la sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio).
I giudici di primo grado avevano ritenuto che, a seguito del decesso dell’ex-coniuge (fatto questo nuovo, invocato quale diversa causa petendi rispetto ad un precedente giudicato), il diritto personale di godimento della E. sull’immobile era venuto meno, con conseguente fondatezza della pretesa attorea.
I giudici di appello, individuata nel decesso del coniuge obbligato la causa petendi del presente giudizio, hanno, in particolare, affermato, da un lato, che tale evento non aveva alcun rilievo nei rapporti tra la E. ed i M.G. , fratello dell’ex coniuge, avendo il de cuius già da tempo ceduto la quota di sua spettanza dell’intero fabbricato, dopo il provvedimento di assegnazione, “uscendo dalla vicenda”, e, dall’altro lato, che, essendo il rapporto tra coniuge assegnatario e terzo acquirente (in epoca successiva all’assegnazione) disciplinato da norme poste a tutela dell’interesse superiore della prole ed essendo l’assegnazione della casa coniugale “estranea alla categoria degli obblighi di mantenimento” tra coniugi, il vincolo di destinazione della casa familiare, collegato all’interesse dei figli, non si estingue dopo la vendita dell’immobile ad un terzo, che ne è consapevole come nella specie – al momento dell’acquisto, essendo alle stesso opponibile, ove, come nella specie, trascritto, oltre i nove anni, fino alla ricorrenza del presupposto della presenza di prole minorenne o maggiorenne ma non economicamente indipendente.
M.G. propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, nei confronti di E.M. (che resiste con controricorso).
Il P.G. ha depositato conclusioni scritte. Il ricorrente ha depositato memoria.
1. Il ricorrente lamenta, con il primo ed il secondo motivo, la violazione o falsa applicazione, ex art.360 n. 3 c.p.c., degli artt.155 cc., 6 comma VI 1.898/1970, come sostituito dalla l. 74/1987, 448 c.c.; svolge in subordine questione di illegittimità costituzionale per irragionevolezza e contrasto con l’art. 42 Cost.. Il ricorrente ribadisce di essere tenuto a consentire alla E. di esercitare il diritto personale di godimento dell’immobile nell’interesse della prole, ma solo in correlazione all’originario obbligo del di lui fratello, genitore del minore, e che, di conseguenza, dovendo l’assegnazione della casa coniugale essere inquadrata nell’ambito dei doveri di solidarietà familiare, cessati con la morte dell’obbligato ex coniuge divorziato, anche l’obbligazione derivata di esso terzo acquirente è venuta meno.
Occorre rilevare, nella fattispecie in esame, alcuni dati fattuali, emergenti dalla decisione impugnata e pacifici tra le parti: 1) l’appartamento adibito a casa familiare, all’epoca, nel 1988, dell’assegnazione al coniuge separato affidatario di prole, faceva parte di un fabbricato in comproprietà (con i fratelli) del coniuge obbligato, il quale alcuni mesi dopo aveva ceduto la quota pari ad un terzo dell’intero fabbricato; 2) il provvedimento presidenziale di assegnazione della casa coniugale è stato immediatamente trascritto nei pubblici registri e, successivamente, alcuni mesi dopo, alienato a terzi; 3) l’assegnazione della casa coniugale è stata confermata anche, nel 1993, in sede di pronuncia di cessazione degli effetti civili del matrimonio; 4) l’ex coniuge (divorziato della E. , nonché fratello dell’attore nel presente giudizio di rilascio dell’immobile) è deceduto nel 1998; 5) nell’ottobre 2005, il terzo, divenuto (a seguito di divisione, nel 1995) proprietario esclusivo dell’appartamento, ha promosso giudizio di cognizione ordinaria nei confronti dell’occupante, assegnataria con la prole, volto ad ottenere il rilascio dell’immobile, sul presupposto del venir meno, per effetto del decesso dell’ex coniuge divorziato, dell’obbligo di mantenimento dei figli e del correlato diritto del genitore affidatario dei figli all’assegnazione della casa coniugale.
Come il previgente art. 155 c.c., comma 4 (e, per il divorzio, l’art. 6 l. 898/1970), l’art. 155 quater (introdotto dalla L. 8 febbraio 2006, n. 54) e l’art.337 sexies c.c. (introdotto dal d.lgs. 154/2013, in vigore dal 7 febbraio 2014), nella parte in cui prevedeva (l’art.155 quater) e prevede (l’attuale 337 sexies) che “il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli”, hanno una ratio di protezione nei confronti di questi ultimi, tutelandone l’interesse a permanere nell’ambiente domestico in cui sono cresciuti, per mantenere le consuetudini di vita e le relazioni sociali che in esso si radicano (Cass. 6979/2007, 16398/2007, 14553/2011, 21334/2013).
L’assegnazione della casa coniugale non rappresenta infatti una componente delle obbligazioni patrimoniali conseguenti alla separazione o al divorzio o un modo per realizzare il mantenimento del coniuge più debole e, nel nuovo regime, introdotto già con la 1.54/2006, è espressamente condizionata soltanto all’interesse dei figli, essendo scomparso il “criterio preferenziale” costituito dall’affidamento della prole, a fronte del superamento, in linea di principio, dell’affidamento monogenitoriale in favore della scelta, di regola, dell’affido condiviso (C. Cost. 308/2008).
Questa Corte (Cass. 23591/2010) ha infatti ribadito che “la scelta cui il giudice è chiamato non può prescindere dall’affidamento dei figli minori o dalla convivenza con i figli maggiorenni non ancora autosufficienti che funge da presupposto inderogabile dell’assegnazione” e che “suddetta scelta, inoltre, neppure può essere condizionata dalla ponderazione tra gli interessi di natura solo economica dei coniugi o tanto meno degli stessi figli, in cui non entrino in gioco le esigenze della permanenza di questi ultimi nel quotidiano loro habitat domestico”; “l’assegnazione della casa familiare in conclusione è uno strumento di protezione della prole e non può conseguire altre e diverse finalità” (conf. Cass., da ultimo, l’art. 6 15367/2015).
Di conseguenza, intervenuto il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge, all’epoca separato, affidatario in esclusiva della prole, il terzo successivo acquirente è tenuto, negli stessi limiti di durata nei quali è a lui opponibile il provvedimento stesso, a rispettare il godimento del coniuge del suo dante causa, nello stesso contenuto e nello stesso regime giuridico propri dell’assegnazione, quale “vincolo di destinazione collegato all’interesse dei figli”, escluso qualsiasi obbligo di pagamento da parte del beneficiario per tale godimento, atteso che “ogni forma di corrispettivo verrebbe a snaturare la funzione stessa dell’istituto, in quanto incompatibile con la sua finalità esclusiva di tutela della prole, ed inciderebbe direttamente sull’assetto dei rapporti patrimoniali tra i coniugi dettato dal giudice della separazione o del divorzio” (Cass. 12075/2003; Cass. 4188/2006).
Ora, il terzo successivo acquirente dell’immobile, già adibito a casa familiare prima della separazione, assegnato al coniuge affidatario della prole, all’epoca minorenne, con provvedimento giudiziale, immediatamente trascritto nei pubblici registri, confermato in sede di sentenze di separazione personale e di cessazione degli effetti civili del matrimonio, non può opporre, a sostegno della domanda di condanna al rilascio, il solo decesso dell’ex coniuge divorziato dante causa. Invero, il diritto di abitazione non può dirsi venuto meno per effetto della morte dell’ex coniuge, divorziato, dell’assegnatario, affidatario della prole, trattandosi di un diritto personale di godimento “sui generis”, che, in funzione del “vincolo di destinazione collegato all’interesse dei figli”, si estingue soltanto per il venir meno dei presupposti che hanno determinato l’assegnazione (la morte del beneficiario dell’assegnazione, il compimento della maggiore età dei figli o il conseguimento da parte degli stessi dell’indipendenza economica, il trasferimento altrove della loro abitazione) ovvero a seguito dell’accertamento delle circostanze (oggi codificate dall’art. 337 sexies c.c.) legittimanti una revoca giudiziale, quali il passaggio a nuove nozze oppure la convivenza more uxorio del genitore assegnatario ovvero la mancata utilizzazione da parte dell’assegnatario, sempre previa valutazione dell’interesse prioritario dei figli (C.Cost. 308/2008, con riguardo alla disciplina dettata dall’art.155 quater c.c.).
Peraltro, nella fattispecie, l’assunto del ricorrente, volto a correlare la permanenza del diritto di abitazione nella casa familiare in capo al coniuge affidatario (o, oggi, “collocatario”) della prole, alla esistenza in vita dell’altro coniuge, il quale abbia, già da tempo, alienato l’immobile in oggetto, in quanto soggetto obbligato al mantenimento della prole, vanificherebbe la portata della opponibilità al terzo successivo acquirente del provvedimento di assegnazione della casa familiare, per effetto della sua trascrizione.
La questione di illegittimità costituzionale dell’art. 155 c.c. non ricorre, trattandosi di disposizione che non contempla affatto (anche nell’attuale formulazione dell’art. 337 sexies c.c.) un diritto personale di godimento sine die sull’immobile costituente casa familiare di proprietà altrui, per come sopra esposto.
Peraltro, il venir meno dei presupposti previsti dalla legge per la sussistenza del vincolo (in particolare, il compimento della maggiore età dei figli o il conseguimento da parte degli stessi dell’indipendenza economica) non risulta neanche prospettato dal ricorrente, il quale, anche in memoria, invoca il solo evento del decesso del proprio fratello, coniuge obbligato.
3. Per tutto quanto sopra esposto, va respinto il ricorso. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente, al rimborso delle spese processuali del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi Euro 4.000,00, a titolo di compensi, oltre 200,00 per esborsi, rimborso forfetario spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge.
Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater del DPR 115/2002, dà atto della ricorrenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art.13.