Source: http://www.palfi.company/sachverstandigenwesen/
Timestamp: 2018-11-21 20:14:03
Document Index: 105901353

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 263', '§ 631', '§ 194', '§ 194', '§ 9', '§ 138', '§16', '§ 14', '§ 8', '§ 193', '§ 8', '§ 8', '§ 15', '§ 17', '§ 21']

Informatives im Sachverständigenwesen - Jens Palfi
Informatives im Sachverständigenwesen
Rasanter wissenschaftlicher und technischer Fortschritt, komplexe Technologien, komplizierte wissenschaftliche Normen, unüberschaubare Rechtsgrundlagen und viele andere Dinge machen es dem fachlichen Laien unmöglich fachspezifische Fragestellungen speziell in technischen Disziplinen belastbar zu recherchieren und zu beantworten. Daher ist es in solchen Fällen dringend angeraten einen speziellen Fachmann, einen Sachverständigen, oft auch als Gutachter oder Schätzer bezeichnet, zu Rate zu ziehen.
Auch wenn das Internet heute vielfältige Möglichkeiten bietet, sich in bestimmte Themengebiete einzuarbeiten, sind die Detailkenntnisse eines Sachverständigen in seinem Fachgebiet dadurch nicht zu ersetzen. Speziell, wenn es wie im Bereich der Immobilien und Grundstücke, um sehr hohe Schadens- und Vermögenswerte geht, ist eine sachverständige Begutachtung nahezu unerlässlich.
Der Begriff des „Sachverständigen“
Es existieren in Deutschland etliche Berufsbezeichnungen, bei denen man dem Anschein nach auf eine abgeschlossene Ausbildung oder ein abgeschlossenes wissenschaftliches Studium schließen könnte, die aber nicht geschützt sind. Das gilt auch für den Sachverständigen oder Gutachter.
Im Gegensatz z.B. zum Architekten, Ingenieur, Arzt, Notar, Wirtschaftsprüfer, etc. ist diese Berufsbezeichnungen nicht gesetzlich geschützt. Sie kann von jeder Person aufgrund nicht vorhandener gesetzlicher Regelung legal geführt werden und ist per se kein Beweis besonderer Fachkompetenzen oder gar besonderer rechtlicher Befugnisse.
Werden allerdings auch ungeschützte Berufsbezeichnungen im Berufsleben, verwendet, ohne dass man über die entsprechende Qualifikation verfügt, verstößt dies im Allgemeinen gegen die §§ 3 und 16 des Gesetzes gegen den Unlauteren Wettbewerb (UWG). Unter bestimmten Voraussetzungen kommt auch ein Straftatbestand wegen Betrugs gem. § 263 StGB in Betracht. Die Rechtsprechung hat in einer Vielzahl von Verfahren sehr wohl festgelegt, welche Anforderungen für eine qualifizierte Tätigkeit als Sachverständiger zu erfüllen sind. Dies sind insbesondere eine gehobene fachspezifische Berufsausbildung oder eine entsprechenden Hochschulstudium, langjährige einschlägige Berufserfahrung und eine Weiterbildung im Bereich des Sachverständigenwesens, meist abgeschlossen durch eine oder mehrere entsprechende Zertifizierungsprüfung(en).
Die öffentliche Bestellung geht in der Regel auch mit einer Prüfung des speziellen Fachwissens einher. Alle Sachverständigen sind zudem angehalten sich an die Grundsätze der Sachverständigenmusterordnungen zu halten. Sie sollen unparteiisch, weisungsungebunden, gewissenhaft, unabhängig und verschwiegen sein. Die Erstattung des Gutachtens oder der gutachterlichen Beratung muss persönlich erfolgen.
Es gibt verschiedene Arten (Bezeichnungen) von Sachverständigen die meist von deren speziellem Tätigkeitsfeld oder ihrer Akkreditierung herrühren.
Da wären freier oder unabhängiger Sachverständiger, zertifizierter Sachverständiger, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Dann gibt es noch verbandsangehörige Sachverständige, die sich in Sachverständigenverbänden organisiert haben.
Die amtlich anerkannten Sachverständigen werden aufgrund besonderer gesetzlicher Bestimmungen in ganz speziellen Bereichen als Vertreter des Staates tätig, z.B. bei der KFZ Hauptuntersuchung oder bei anderen technischen Untersuchungen, meist als Angestellte von Organisationen, wie z.B. dem TÜV oder der DEKRA, die mit hoheitlichen Aufgaben in speziellen Fachbereichen betraut sind.
Im Bauwesen und in der Immobilienwirtschaft gibt es aber keine amtlich anerkannten Sachverständigen. Es gibt in manchen Bundesländern staatlich anerkannte Sachverständige in bestimmten Gewerken, wie Schall- oder Brandschutz. Diese handeln jedoch nicht hoheitlich wie amtlich anerkannte Sachverständige, sondern sind lediglich von den Landesbaubehörden, oder in deren Auftrag von den Architekten- oder Ingenieurkammern, anerkannt und kontrolliert.
Es gibt auch viele Sachverständige, die in verschiedenen Disziplinen unterwegs sind und dort unterschiedliche Bezeichnungen führen, oder zusätzlich in einem oder mehreren Verbänden oder Interessensvertretungen organisiert sind. Manche Sachverständige sind auch Angestellte oder freie Mitarbeiter einer Sachverständigengesellschaf, oder organisieren sich in Partnerschaften, wie z.B. Anwälte.
Sachverständige im Bauwesen und der Immobilienwirtschaft
Im Bauwesen findet man vor allem Sachverständige für die Bewertung von Bauschäden. Dabei gibt es zum einen Generalisten, die sich zunächst aller Schadensbilder annehmen und bei Bedarf in besonders komplizierten Fällen einen spezialisierten Sachverständigen hinzuziehen. Zum anderen gibt es spezialisierte Schadenssachverständige, die in einzelnen Gewerken ganz besondere Fachkunde mitbringen. Als spezieller Bereich wäre z.B. der Bereich Baustatik zu nennen. Aber auch der Sachverständige für die Erkennung, Bewertung und Sanierung von Schimmelpilzschäden, oder der Sachverständige im Dachdecker- oder Fliesenlegerhandwerk.
In der Immobilienwirtschaft findet man in erster Linie Sachverständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken (Grundstücke und Immobilien aller Art), sowie Mieten- und Pachten (Ermittlung von marktüblichen Miet- und Pachtwerten für Immobilien verschiedenster Nutzung).
Oft finden sich auch Kombinationen aus verschiedenen Disziplinen, vor allem bei Architekten und Ingenieuren, die sich zu Sachverständigen weiterqualifiziert haben.
Die Ausbildung von Sachverständigen
Die Ausbildung der Bausachverständigen kann durchaus sehr unterschiedlich sein. Als Grundlage sollte eine gehobene fachspezifische Berufsausbildung vorhanden sein, wie Architekt, Bauingenieur, Handwerksmeister in einem bestimmten Gewerk, Immobilienkaufmann, etc. Weiterhin ist langjährige Berufserfahrung in dem entsprechenden Tätigkeitsfeld von Nöten und zuletzt benötigt der Sachverständige eine weiterführende Ausbildung durch einen staatlichen oderprivaten Bildungsträger in der seine besonderen Fachkenntnisse verfeinert werden und in der er die speziellen Anforderungen des Sachverständigenwesens erlernt. Es folgen meist eine oder mehrere Prüfungen, insbesondere Zertifizierungsprüfungen bei privatrechtlich akkreditierten Zertifizierungsstellen, wie z.B. beim TÜV Rheinland oder der IQ-Zert, oder Prüfungen zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung durch die Handwerkskammern. Man kann dabei nicht generell sagen, dass der eine oder andere Ausbildungswerdegang besser oder schlechter ist.
Die Qualifikation eines Sachverständigen ruht immer auf mehreren Säulen und ist immer die Summe aller seiner Fachkenntnisse und seiner Berufserfahrung. Eine seriöse Zertifizierung durch eine anerkannte Zertifizierungsstelle oder eine öffentliche Bestellung sind in aller Regel jedoch Garanten für Seriosität, sehr hohe Qualifikation und Fachkenntnis.
Die verschiedenen Arten von Aufträgen an den Sachverständigen
Es kann eine sog. „Heranziehung“ durch ein deutsches Gericht erfolgen, eine deutsche Staatsanwaltschaft oder eine deutsche Finanz- oder Verwaltungsbehörde. Häufig werden dabei öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige herangezogen, jedoch ist die öffentliche Bestellung keine Voraussetzung um für Gerichte oder Behörden tätig zu werden. Viele Gerichte nutzen auch zertifizierte oder freie Sachverständige, da diese den gleichen Regeln unterworfen sind wie alle Sachverständigen (siehe unter Der Begriff des „Sachverständigen“). Im Falle einer Heranziehung besteht kein Vertragsverhältnis zwischen der heranziehenden Stelle und dem Sachverständigen. Die Fragestellung ergibt sich aus dem Beweisbeschluss, die Vergütung ist ausschließlich nach dem Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz zu erfolgen.
Im privatrechtlichen Bereich wird ein Sachverständiger durch eine natürliche oder juristische Person beauftragt. Hierbei ergibt sich als Vertragsverhältnis ein Werkvertrag i.S.d. § 631 BGB, dessen inhaltliche Ausgestaltung individuell zu erfolgen hat, insbesondere die zu klärenden Fragestellungen und das Honorar. Im privatrechtlichen Bereich besteht die Sachverständigentätigkeit schwerpunktmäßig aus der Erstattung von Sachverständigengutachten (Verkehrswertgutachten, Bauschadensgutachten). Diese können je nach Verwendungszweck als ausführliche Verkehrswertgutachten i.S.d. § 194 BauGB ausgestaltet sein, oder als Kurzgutachten, als Formulargutachten, oder auch nur als gutachterliche Stellungnahme. Es gibt auch die Möglichkeit eines Schiedsgutachtens, bei dem, mittels spezieller vertraglicher Vereinbarung zwischen zwei Parteien und dem Sachverständigen, das Gutachtenergebnis, z.B. der Verkehrswert eines Hauses, als Einigungswert in einer Auseinandersetzung, z.B. bei Scheidung oder Erbschaft, anerkennen. Die häufigste Tätigkeit des Bausachverständigen ist mittlerweile jedoch die Beratung in verschiedenen Belangen der Bau- und Immobilienwirtschaft. Hier wären vor allem die Kaufberatung für Immobilienkäufer, die Verkaufsbegleitende Honorarberatung von Immobilienverkäufern und im technischen Bereich die Baubegleitung, bzw. Qualitätssicherung bei Bauvorhaben, zu nennen.
Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage stellen sich in vielen Fällen die Eigentümer, die Nutzer und die Interessenten. Die Antwort ist immer abhängig von der jeweiligen Perspektive des Fragestellers. Beispielsweise kann es um den Erwerb, die Veräußerung, die Beleihung, oder die Besteuerung der Immobilie gehen. Auch eine Ehescheidung oder eine Erbauseinandersetzung sind mögliche Anlässe für eine Bewertung.
Deshalb muss bei der Frage nach dem Wert einer Immobilie zunächst geklärt werden, welcher Wert maßgebend sein soll. Dabei wird man feststellen, dass es viele verschiedene Werte und Definitionen gibt. Es gibt z.B. den Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert, Versicherungswert, Einheitswert, Grundbesitzwert, Gemeinen Wert, Zwangsversteigerungswert und viele weitere Werte mit unterschiedlichen Bedeutungen.
Alle diese Werte basieren auf unterschiedlichen Normen und Rechtsgrundlagen, in denen meist auch eine Definition für den jeweiligen Wert gegeben wird. Außerdem verweisen diese Normen auch auf die Verfahrensvorschriften zur Ermittlung des Wertes hin.
Der Wert, der den privaten Auftraggeber in erster Linie interessiert ist der Verkehrswert.
Die eigentliche Definition des Verkehrswerts in § 194 des Baugesetzbuchs ist für den Laien zunächst etwas unverständlich:
• der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
• nach den rechtlichen Gegebenheiten
• und tatsächlichen Eigenschaften,
• der sonstigen Beschaffenheit
• und der Lage des Grundstücks
• oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
• oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.
Diese Definition besagt nichts anderes, als dass der Verkehrswert eine Prognose auf den Preis ist, der in einem hypothetischen Verkaufsfall im normalen, d.h. gewöhnlichen, Geschäftsverkehr unter normalen Marktbedingungen und bei normaler Vermarktungstätigkeit am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse (Eingeschränkter Käuferkreis, Freundschaftspreis, Verkauf in der Familie, besondere Bindung des Käufers an die Lage, etc.) sollen bei der Wertermittlung durch den Sachverständigen nicht berücksichtigt werden. In der Umgangssprache gibt es noch andere Bezeichnungen für den Verkehrswert wie beispielsweise „Gemeiner Wert“ oder „Wert für jedermann“ oder „Marktwert“.
Der Marktwert wurde von der TEGoVA, der Vereinigung der Europäischen Bewerterverbände, wie folgt definiert:
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu welchem eine Immobilie
• in einem funktionierenden Immobilienmarkt
• zum Bewertungsstichtag
• zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer
• und einem kaufbereiten Erwerber
• nach angemessenem Vermarktungszeitraum
• in einer Transaktion
auf Basis von Marktpreisen verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Diese Definition des europäischen „Marktwertes“ steht nicht im Widerspruch zu der Definition des deutschen „Verkehrswertes“ und kann in der Bedeutung gleichgesetzt werden.
Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung des Wirtschaftsgutes zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Hierzu gehören zum Beispiel die Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes und seine Marktfähigkeit. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der gemeine Wert ist im Wesentlichen ein steuerlicher Wert, der bei der Ermittlung des Veräußerungs- oder Aufgabegewinns anzusetzen ist. Er entspricht i.d.R. dem Verkehrswert. – siehe hierzu auch: § 9 Abs. 2 BewG
Der Bedarfswert ist der Nachfolger des früher bekannten Einheitswerts. In einem Feststellungsverfahren für Grundbesitzwerte (§ 138 Abs. 5 und 6 BewG) werden Grundbesitzwerte festgestellt, wenn sie für die Festsetzung der Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer erforderlich sind. Auslöser einer solchen Bedarfsbewertung ist jede Veräußerung, egal ob sie entgeltlich (Verkauf) oder unentgeltlich, d.h. als Schenkung, erfolgt. Auch jeder Erbfall führt dazu, dass eine Bedarfsbewertung eingeleitet wird. Die Erbschaftssteuerstellen der Finanzämter prüfen anhand der Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung vorab, ob wegen des Übergangs von Grundbesitz ein Bewertungsbedarf besteht.
Der Einheitswert diente den Finanzbehörden als Rechengrundlage zur Ermittlung der Grundsteuer, Vermögenssteuer, Gewerbesteuer und Grunderwerbssteuer. Die Grundlage zur Ermittlung des Einheitswertes ist das Grundsteuergesetz (GrStG) und das Bewertungsgesetz (BewG). Einheitswerte sowie Ersatzwirtschaftswerte werden bei der Erbschaftssteuer seit 1. Januar 1996 und bei der Grunderwerbssteuer seit 1. Januar 1997 nicht mehr angewendet. Er dient damit nur noch als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
Zum Begriff Beleihungswert gibt §16 Abs. 2 PfandBG folgendes wieder: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“ (Quelle: Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom 22. Mai 2005, BGBl. I Nr. 29, S. 1373 ff.) Hierzu ist am 1.8.2006 die BelWertV – Beleihungswertermittlungsverordnung von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFIN) in Kraft getreten. Die Beleihungswertgrenze ist in § 14 Pfandbriefgesetz für den 1. Rang auf 60 % des Beleihungswerts begrenzt
Der Neuwert bezeichnet üblicherweise den Neubauwert eines Gebäudes inklusive der anfallenden Nebenkosten wie z.B. Architektenhonorare oder Konstruktions- und Planungskosten.
Der Zeitwert (Tageswert) ist der Wert, den ein Wirtschaftsgut zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Dabei kann es sich um den Wiederbeschaffungswert, den Verkehrswert (im Idealfall), den gemeinen Wert oder den Teilwert handeln. Der Zeitwert ergibt sich aus dem Neuwert eines Gebäudes abzüglich einer Wertminderung durch Alter und Abnutzung.
Der Versicherungswert ist der versicherte Wert der Aufbauten eines Grundstücks, er orientiert sich am Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Dabei wird der Bodenwert nicht berücksichtigt. Der Versicherungswert eines Gebäudes ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes entsprechend seiner Größe und Ausstattung sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914. Dieser Wert wird in der Regel bei der Versicherung von baulichen Anlagen gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden ermittelt. Er soll die Kosten darstellen, die zum Wiederaufbau eines Gebäudes notwendig sind und dient dazu, Über- und Unterversicherung zu vermeiden.
Der Versicherungswert oder Feuerversicherungswert oder Versicherungswert 1914 ist eine Rechengröße bei Gebäudeversicherungen. Er ist der (fiktive) Wiederaufbauwert (Neuwert), bezogen auf das Jahr 1914 und wird in Mark (M) gerechnet.
Bei Wohngebäudeversicherungen können
• der Neuwert (gleitender Neuwert)
• der Zeitwert (gleitende Zeitwert)
• der gemeine Wert
als Versicherungswert vereinbart werden.
Es existieren noch weitere Wertbegriffe auf die hier nicht weiter eingegangen wird.
Grundlagen der Grundstücks- und Immobilienbewertung bin Deutschland
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) mehrere Verfahren an.
Diese Verfahren werden auch als normierte Bewertungsverfahren bezeichnet. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswertegeeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten) Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden.
– das Vergleichswertverfahren
– das Ertragswertverfahren
– das Sachwertverfahren
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Die in der ImmoWertV geregelten 3 klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland bei den meisten Bewertungsobjekten die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse.
Die einzelnen Verfahren sind nur Rechenmodelle, bzw. mathematische Prognosemodelle zur Schätzung des Verkehrswertes. Da dieser am plausibelsten aus für vergleichbare Grundstücke vereinbarten Kaufpreisen abzuleiten ist, sind die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren (ihre sachrichtige Anwendung vorausgesetzt) verfahrensmäßige Umsetzungen des Preisvergleichs.
Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i.S.d. § 193 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen.
Die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren basiert also vorrangig auf der Beurteilung der für marktorientierte Wertermittlungsverfahren verfügbaren Ausgangsdaten (aus dem Grundstücksmarkt abgeleitete Vergleichsdaten für marktkonforme Wertermittlungen)durch den Sachverständigen. Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten möglichst zwei weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden (i.S.d.§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses (unabhängige Rechenprobe).
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG), wie z.B. eine wirtschaftliche Überalterung, schlechte Lage, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, erhebliche Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen, etc. sind, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch Zu- oder Abschläge, oder in anderer geeigneter Weise, zu berücksichtigen. Künftige Entwicklungen, wie z.B. anderweitige Grundstücksnutzungen, sind ebenfalls zu berücksichtigen, sofern sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind.
Grundsätzlich sind alle drei Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) gleichwertige verfahrensmäßige Umsetzungen des Kaufpreisvergleichs und sie liefern nur in dem Maße marktkonforme Ergebnisse, wie zur Ableitung des Verkehrswertes eine hinreichend große Zahl von geeigneten Marktinformationen (insbesondere Vergleichskaufpreise) zur Verfügung stehen.
Existiert eine ausreichende Anzahl tatsächlicher Verkaufspreise für vergleichbare Objekte, so kann ein Vergleichswertverfahren (i.S.d. § 15 ImmoWertV) durchgeführt werden. Den Marktteilnehmern sind die für vergleichbare Objekte gezahlten oder verlangten (z.B. in Internet-, Zeitungs- oder Makler-angeboten)Kaufpreisebekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, kann zu deren Bewertung das Vergleichswertverfahren herangezogen werden.
Die Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens ist, dass die Vergleichsobjekte in allen wertrelevanten Eigenschaften hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmenmüssen. Eine Umrechnung der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und anderer wertrelevanter Merkmale mittels geeigneter Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten ist möglich. Eine vollkommene Vergleichbarkeit von Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekten ist in der Regel aufgrund der Individualität von Immobilien nicht möglich. Daher ist im Ergebnis immer eine gewisse Unschärfe gegeben.
Mit dem Ertragswertverfahren (i.S.d. §§ 17-20 ImmoWertV) werden solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise zur Erzielung von Renditen dienen.Dies ist auch immer dann möglich, wenn das zu bewertende Grundstück als Renditeobjekt angesehen werden kann. Das Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes ebenfalls ein Preisvergleich.
Die in diesem Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen wie Miet- bzw. Pachtertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert bewirken eine zusätzliche Preisanpassung an die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag. Die ImmoWertV unterscheidet zwischen dem allgemeinen Ertragswertverfahren, dem vereinfachten Ertragswertverfahren und dem Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen (mehrperiodisches Ertragswertverfahren).
Mit dem Sachwertverfahren (i.S.d. §§ 21-23 ImmoWertV) werden solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen dienen,sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet)werden.
Der vorläufige Verkehrswert beim Sachwertverfahren setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen. Das Sachwertverfahren kann zur Ergebnisunterstützung auch bei Renditeobjekten angewendet werden, sofern die für marktkonforme Sachwertermittlungen erforderlichen Daten (Normalherstellungskosten, Bodenrichtwerte und vor allem Sachwertfaktoren zur Anpassung an den regionalen Grundstücksmarkt, etc.) zur Verfügung stehen und bei den marktüblichen Preisbildungsmechanismen eine Betrachtung der Kosten für die Realisierung eines Bauvorhabens einen Einfluss auf die Preisfindung bei den Marktteilnehmern hat.
Eine Sachwertermittlung, also der Kaufpreisvergleich mittels Substanzwertvergleich, ist demnach grundsätzlich auch für Ertragsobjekte anwendbar, denn nur bei guter Substanz ist ein nachhaltiger Ertrag und somit eine Rendite gesichert.
Das wichtigste Element beim Sachwertverfahren ist jedoch die Anpassung des vorläufigen Sachwertes aus Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen an die tatsächlichen regional gegebenen Marktverhältnisse mittels Anpassungsfaktoren. Diese sind von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus realen Verkäufen und den dazu ermittelten Sachwerten zu ermitteln. Ohne diese Marktanpassung liefert das Verfahren keine realistischen Werte und darf nicht angewendet werden.
Das Investmentverfahren ist ein statisches Ertragswertverfahren zur Prognose eines Ertragswertes auf Basis von gleichbleibenden Ertragsströmen. Es ist in Großbritannien ein klassisches Bewertungsverfahren für Renditeobjekte.
Das DCF (Discounted Cashflow) Verfahren ist ein in Deutschland nicht normiertes Verfahren das vor allem im angelsächsischen Bereich genutzt wird. Hierbei wird ähnlich dem mehrperiodischen Ertragswertverfahren der Verkehrswert auf Basis periodisch wechselnder Erträge prognostiziert.Es wird angewendet bei Investitionsentscheidungen, oder für den Nachweis eines Gesamtwertes eines Unternehmens, bzw. im Immobilienbereich für die Verkehrswertermittlung von Immobilien mit zeitlich sehr schwankenden Erträgen.
In der nicht mehr gültigen WertV gab es noch das Liquidationsverfahren, bzw. auch das aufgeschobene Liquidationsverfahren, die zur Wertermittlung von Grundstücken mit unwirtschaftlicher Bebauung herangezogen werden.
Ein weiteres Berechnungsverfahren ist das Residualwertverfahren, auch Bauträgerverfahren genannt. Das Ergebnis ist ein Bodenwert für ein bebaubares Grundstück, basierend auf der Differenz von Verkaufserlös und Entwicklungskosten, wobei die Berechnungsgrundlage eine wirtschaftlich sinnvolle Neubebauung ist.
Zu nennen wäre dann noch das Monte-Carlo-Verfahren, bei dem es sich um ein stochastisches Analyseverfahren handelt, dessen Ergebnis kein einzelner Wert sondern eine Wertspanne ist. Als Wertermittlungsverfahren ist es in den üblichen Fällen eher weniger geeignet.
Tel.: 09621 / 10 47 7
Fax: 09621 / 10 41 9
Tel.: 0981 / 468-490
Fax: 0981 / 51-380
Tel.: 06021 / 394-0
Fax: 06021 / 394-447
Tel.: 0821 / 31 02-0
Fax: 0821 / 31 02-593
Tel.: 0971 / 801-0
Fax: 0971 / 801-333
Tel.: 08041 / 505-337
Fax: 08041 / 505-136
Tel.: 0951 / 85-0
Fax: 0951 / 85- 125
Tel.: 0921 / 728-0
Tel.: 08651 / 773-0
Tel.: 08131 / 74-0, -216
Fax: 08131 / 74-429
Tel.: 0991 / 31 00-0
Fax: 0991 / 89 00
Fax: 09071 / 51-172
Tel.: 08731 / 87-0
Fax: 08731 / 87- 100
Tel.: 0906 / 74-0
Fax: 0906 / 74- 118
Tel.: 08092 / 823-0; -1 26
Fax: 08092 / 823-3 60
Tel.: 08421 / 70-0
Fax: 08421 / 70-2 22
Tel.: 09131 / 803-0
Fax: 09131 / 803-101
Tel.: 09194 / 723-0
Fax: 09194 / 723-474
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis FreisingLandshuter Straße 31
Tel.: 08161 / 600-0
Fax: 08161 / 600 -171
Tel.: 08141 / 519-0; -3 39
Tel.: 0911 / 97 73-0
Fax: 0911 / 97 73-16 21
Fax: 08821 / 751-3 83
Fax: 08221 / 95-3 40
Tel.: 0841 / 305-21 38
Fax: 0841 / 305-21 49
Tel.: 08341 / 437-304
Tel.: 09441 / 207-0
Fax: 09441 / 207-213
Tel.: 0831 / 25 25-598
Fax: 0831 / 25 25-455
Tel.: 09321 / 928-0
Fax: 09321 / 928-381; -452
Tel.: 08191 / 129-0
Fax: 08191 / 129-253
Tel.: 0871 / 408-0
Fax: 0871 / 408-230
Tel.: 08382 / 270-0
Fax: 09353 / 793-252
Tel.: 08331 / 850-501
Fax: 08331 / 54 33
Tel.: 08025 / 704-0
Fax: 08025 / 704-289
Tel.: 06022 / 50 08-0
Fax: 06022 / 50 08-75
Tel.: 089 / 62 21-0; -25 64; -25 65
Fax: 089 / 62 21-23 19
Tel.: 089 / 233-3 96 28
Fax: 089 / 233-3 96 03
Gutachterausschuss Neumarkt i.d. Oberpfalz (Landkreis)
Tel.: 09181 / 470-0
Fax: 09181 / 470-320
Fax: 0731 / 185-467
Tel.: 09123 / 950-0
Fax: 09123 / 950-251
Tel.: 08321 / 612-0
Tel.: 08342 / 911-0
Fax: 08342 / 911-551
Tel.: 0851 / 397-0
Fax: 0851 / 397-303
Tel.: 0941 / 40 09-0
Fax: 0941 / 40 09-299
Tel.: 08031 / 392-0
Fax: 08031 / 392-403
Tel.: 09171 / 81-0
Tel.: 09431 / 471-0
Fax: 09431 / 471-444
Tel.: 09721 / 55-0; -555
Fax: 09721 / 55-589
Tel.: 08151 / 148-0; -414
Fax: 08151 / 148-292
Tel.: 09421 / 944-435
Fax: 09421 / 944-285
Tel.: 09631 / 88-1
Fax: 09631 / 88-302
Tel.: 0861 / 58-0
Fax: 0861 / 58-340
Fax: 08261 / 995-333
Tel.: 0961 / 81-62 01
Fax: 0961 / 81-1 80
Tel.: 09141 / 902-0
Fax: 09141 / 902-108
Tel.: 0931 / 80 03-0
Fax: 0931 / 80 03-436