Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/24-wichtige-bgh-urteile/
Timestamp: 2019-07-21 11:33:47
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Jedes Jahr werden wahre Berge von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Da bleibt es nicht aus, dass Vermieter und Mieter über die Umlagefähigkeit mancher Betriebskosten oder über Fragen zur Abrechnung erhebliche Meinungsverschiedenheiten haben. Häufig werden die Streitigkeiten über mehrere Instanzen vor Gericht ausgetragen, bis sie dann beim Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe landen. Positiv daran ist zumindest, dass durch die Vielzahl von Entscheidungen viele Streitfragen bereits im Vorfeld geklärt werden können. Hierzu dient auch die folgende, nach Themen alphabetisch angeordnete Übersicht der wichtigsten BGH-Urteile.
Falls sich Vermieter und Mieter über Fragen zu den Betriebskosten uneinig sind, sollte aber immer zuerst die aktuelle Rechtsprechung geprüft werden. Denn ständig ergehen neue Urteile und in seltenen Fällen ändert sogar auch der BGH schon einmal seine Meinung.
1. Abrechnungsfrist: Rückwirkende Erhöhung von Betriebskosten
Der Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (Abrechnungsperiode) über die Betriebskosten abgerechnet haben, § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Versäumt er aus von sich zu vertretenden Gründen diese Abrechnungsfrist, die zugleich eine Ausschlussfrist ist, kann er keineNachforderungen mehr gegen den Mieter geltend machen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Manchmal kann es aber sein, dass erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist gegenüber dem Vermieter Betriebskosten rückwirkend erhöht werden (etwa Grundsteuern). Da dies vom Vermieter nicht zu vertreten ist, kann er diese nachträglich auf die Mieter umlegen, insbesondere bei einem entsprechenden Vorbehalt in der Betriebskostenabrechnung oder im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12).
Liegen vom Vermieter nicht zu vertreten Gründe für eine verfristete Betriebskostenabrechnung vor, muss er die Abrechnung innerhalb von drei Monaten nach dem Wegfall dieser Gründe erstellen (BGH, Urteil vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05).
2. Abrechnungsfrist: Zugang innerhalb von 12 Monaten erforderlich
Dem Mieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist auch zugegangen sein. Geht die Abrechnung dem Mieter auf dem Postwege verspätet zu, hat der Vermieter sich dies zurechnen zu lassen und ist mit etwaigen Nachforderungen ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 21.01.2009, Az.: VIII ZR 107/08).
3. Abrechnungszeitraum: Verlängerung ganz ausnahmsweise möglich
Ausnahmsweise kann der 12-monatige Abrechnungszeitraum (Abrechnungsperiode) des § 556 Abs. 3 Satz BGB einmalig und einvernehmlich zwischen Vermieter und Mieter verlängertwerden (hier auf 19 Monate), wenn dies zur Umstellung auf eine kalenderjährliche Betriebskostenabrechnung sinnvoll ist (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10).
4. Adressat: Wem die Betriebskostenabrechnung zugehen muss
Es genügt, wenn der Vermieter die Abrechnung an einen der Ehepartner adressiert und vom diesem die Nachzahlung fordert, auch wenn der Mietvertrag auf beide Eheleute lautet (BGH, Urteil vom 28.04.2010, Az.: VIII ZR 263/09).
5. Aufzug: Wann Erdgeschoßmieter nicht zahlen müssen
Auch Erdgeschoßmieter müssen anteilig die Kosten für den Aufzug zahlen. Diese Verpflichtung besteht aber nicht, wenn der Mieter in einem anderen Gebäudeteil wohnt und den Aufzug nicht nutzen kann (BGH, Urteil vom 08.04.2009, Az.: 128/08).
6. Belege: Einsichtnahme oder Zusendung von Kopien?
Um die Unterlagen der Betriebskostenabrechnung zu prüfen, darf der Mieter die Originale der Belege und Rechnungen beim Vermieter einsehen. Die Zusendung von Kopien gegen Kostenerstattung kann der Mieter dagegen nur in Ausnahmefällen fordern, etwa wenn er inzwischen weiter weggezogen ist oder der Vermieter weit entfernt wohnt (BGH, Urteile vom 19.01.2010, Az.: VIII ZR 83/09, vom 08.03.2006, Az.: VIII 78/05).
7. Betriebskostenpauschale: Keine Auskunft über tatsächliche Kosten
Ist im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Mieter vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die Höhe der angefallen Betriebskosten verlangen. Der Auskunftsanspruch besteht nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Änderung dieser Kosten bestehen (BGH, Urteil vom 16.11.2011, Az.: VIII ZR 106/11).
8. Eigenleistungen des Vermieters sind umlagefähig
Eigenleistungen des Vermieters sind solche Arbeiten, die er, seine Angehörigen oder sein Personal verrichtet und die regelmäßig von einem Drittunternehmen gegen Vergütung durchgeführt werden (etwa Hausmeister- oder Gartenarbeiten). Für solche Eigenleistungen darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Kosten einstellen, die das Drittunternehmen berechnen würde – jedoch ohne die Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 14.11.2012, Az.: VIII ZR 41/12).
9. Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt korrekte Abrechnung voraus
Der Vermieter darf die Betriebskostenvorauszahlungen nur dann erhöhen, wenn er zuvor eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung erstellt hat (BGH, Urteile vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11). Damit haben die Karlsruher Richter ihre zuvor anderslautende Rechtssprechung aufgegeben.
10. Grundsteuer darf weitergereicht werden
Bei Eigentumswohnungen darf der Vermieter die Grundsteuer so an die Mieter „weitergeben“, wie sie ihm gegenüber festgesetzt wurde. Dabei spielt es keine Rolle, wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 17.04.2013, Az.: VIII ZR 252/12). Das BGH-Urteil dürfte auch für vermietete Teileigentums-Einheitenübertragbar sein.
11. Guthaben: Wann Mieter ihr Geld zurückfordern können
Hat derVermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (Abrechnungsperiode) über die Betriebskosten abgerechnet,ist er mit Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen und kann diese nicht mehr geltend machen, § 556 Abs. 3 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das gilt aber nicht für das Guthaben der Mieter. Erhalten diese keine oder keine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung innerhalb der für den Vermieter geltenden Abrechnungsfrist, können sie trotzdem ihr Guthaben verlangen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
Hat der Mieter bereits auf eine verfristete Betriebskostenabrechnung gezahlt, weil ihm die abgelaufene Ausschlussfrist unbekannt war, kann er vom Vermieter sein Geld zurückfordern (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05).
12. Korrektur der Betriebskostenabrechnung: Nur bei inhaltlichen Fehlern
Während der Vermieter bei formellen Fehlern eine neue Betriebskostenabrechnung erstellen muss, kann er inhaltliche Fehler nachbessern (etwa Abrechnung nicht vereinbarter bzw. als Pauschale vereinbarter Betriebskosten und falsche Berücksichtigung der Vorauszahlungen). Die Korrektur muss aber grundsätzlich innerhalb der innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgen. Andernfalls kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen (BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10). Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mieter bei Erhalt der Abrechnung den Fehler auf einen Blick erkennen konnte (BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10).
13. Mietminderung gilt auch für Betriebskostenvorauszahlungen
Mindert ein Mieter seine Miete, ist davon nicht nur die Netto-Miete, sondern auch die Brutto-Miete (also die Betriebskosten) erfasst (BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10).
14. Öltankreinigung: Mieter müssen zahlen
Die Kosten der Öltankreinigung als regelmäßig wiederkehrende Ausgabenfür den Betrieb der Heizungsanlage nach § § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig. Auch bei einem Turnus von vier bis sechs Jahren, in dem die Öltankreinigung erfolgt, liegen wiederkehrende Betriebskosten vor. Im entschiedenen Fall brauchten diese Kosten (rund 103 Euro) nicht auf mehrere Jahre verteilt zu werden, sondern konnten komplett für das Jahr abgerechnet werden, in dem sie entstanden waren (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).
15. Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen: Wenn der Mieter ausgezogen ist
Ist keine Betriebskostenabrechnung erfolgt,kann der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnissesdie geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: ZR 191/05). Das haben die Karlsruher Richter aber nun eingeschränkt: Die Rückforderungsmöglichkeit besteht nur, wenn der Mieter die laufenden Vorauszahlungen nicht einbehalten konnte (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az: VIII ZR 315/11).
16. Sperrmüll: Das ständige Ärgernis
Stellen unbekannte Mieter oder Fremde mehrfach unberechtigt Sperrmüll auf den Gemeinschaftsflächen ab, darf der Vermieter die für dessen Entfernung gezahlten Beträge als Kosten der Müllbeseitigung auf die Mieter umlegen. Diese Kosten sind wiederkehrend, auch wenn sie nicht jedes Jahr anfallen (BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 137/09).
17. „Sonstige Betriebskosten“ müssen bezeichnet werden
„Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrVK sind grundsätzlich nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret angegeben werden. Pauschale Angaben oder ein pauschaler Verweis auf die BetrVK genügt nicht. Hat der Mieter aber solche im Mietvertrag nicht genannten Kosten mindestens drei Jahre gezahlt, können diese ausnahmsweise aufgrund langjähriger Übung auch weiterhin umlagefähig sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03).
18. Unwirksame Betriebskostenabrechnung: Widerspruchsfrist läuft nicht
Durch eine dem Mieter zugeschickte Abrechnung, die etwa wegen des fehlenden Verteilerschlüssel bereits aus formellen Gründen unwirksam ist, wird die 12-monatige Widerspruchfrist der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung nicht in Gang gesetzt (BGH, Urteil vom 25.01.2011, Az.: VIII ZR 27/10).
19. Wasserzähler: Wenn die Uhren ungeeicht sind
Auch wenn Wasserzähler bzw. Wasseruhren nach Ablauf der Eichfrist nicht mehr verwendet werden und die mit ihnen ermittelten Werte nicht mehr in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen: Ausnahmsweise dürfen diese Werte doch zugrunde gelegt werden, wenn der Vermieter darlegen und beweisen kann, dass die abgelesen Werte zutreffend sind. Dazu kann etwa die Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle vorgelegt werden, wonach die Messtoleranzgrenzen eingehalten sind (BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az.: VIII ZR 112/10).
20. Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung: Nach 12 Monaten ist Schluss
Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter 12 Monate Zeit, dieser zu widersprechen, § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB. Geschieht das nicht, muss er die Nachforderung aus der Abrechnung bezahlen. Das gilt auch, wenn der Vermieter denselben Abrechnungsfehler bereits in den Vorjahren gemacht hat und der Mieter diesen Fehler jedes Mal erfolgreich beanstandet hat (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 185/09).
21. Zähleraustausch gegen funkbasierte Ablesesysteme erlaubt
Vermieter sind berechtigt, die vorhandenen Zähler bzw. Messgeräte zur Heiz- sowie Kalt- und Warmwassererfassung gegen funkbasierte Ablesesysteme auszutauschen. Die Mieter müssen diesen Einbau dulden (BGH, Urteil vom 29.09.2011, Az.: VIII ZR 326/10).
22. Zahlung auf Betriebskostenabrechnung ist kein Schuldanerkenntnis
Hat der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben für den Mieter erstellt und zahlt er dieses Guthaben aus, kann der Vermieter innerhalb des 12-monatigen Abrechnungszeitraums die Abrechnung trotzdem noch korrigieren und eine Nachzahlung fordern. Die Zahlung auf die Betriebskostenabrechnung stellt kein Schuldanerkenntnis dar (BGH, Urteil vom 12.11.2011, Az.: VIII ZR 296/09). Umgekehrt muss dies auch für Mieter gelten, die während der 12-monatigen Widerspruchsfrist die Nachforderung gezahlt haben.
23. Zinsen gibt es bei verspäteter Auszahlung des Betriebskostenguthabens nicht
Gerät der Vermieter mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung in Verzug und zahlt deswegen das Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter aus, kann dieser für diesen Zeitraum keine gesetzlichen Verzugszinsen auf sein Guthaben verlangen (BGH, Urteil vom 05.12. 2012, Az.: XII ZR 44/11).
24. Zwischenablesung: Wer zahlen muss
Die Kosten einer Zwischenablesung wegen Mieterwechsel muss der Vermieter tragen, da diese zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten gehören. Der Vermieter kann diese Kosten aber durch mietvertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen (BGH, Urteil vom 14.11.07 AZ: VIII ZR 19/07).
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