Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F06-06-2003-4C-70-2003
Timestamp: 2016-10-27 18:53:07+00:00
Document Index: 187964630

Matched Legal Cases: ['art. 8', 'art. 6', 'art. 8', 'art. 48', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 18', 'art. 412', 'art. 412', 'art. 63', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 414', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 156', 'art. 159']

4C.70/2003 (06.06.2003)
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Soli Pardo, avocat, case postale 147, 1211 Gen�ve 12,
X.________ SA, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Philippe Cottier, avocat, place du Molard 3, case postale 3199, 1211 Gen�ve 3.
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 17 janvier 2003)
A.________ �tait propri�taire d'une villa sise � Corsier (Gen�ve). En juillet 1992, elle a charg� X.________ SA de trouver un locataire ou un acqu�reur pour cet immeuble. X.________ SA estimait alors la valeur de l'objet au maximum � 3 500 000 fr., comprenant une commission de courtage calcul�e selon le tarif de la Soci�t� des r�gisseurs de Gen�ve.
Par contrat de bail du 4 juillet 1995, A.________, repr�sent�e par X.________ SA , a lou� la villa � B.T.________ et C.R.________ pour un loyer mensuel de 12 000 fr.; le contrat �tait conclu pour une dur�e de trois ans � partir du 1er septembre 1995.
Le 20 juillet 1995, A.________ a pass� avec X.________ SA un contrat de g�rance, dont l'art. 8 stipule qu'en �cas de vente de tout ou partie de l'immeuble objet du pr�sent contrat, conclue entre le propri�taire et le locataire trouv� par la r�gie, celle-ci percevra une commission calcul�e en application du tarif de la Soci�t� des r�gisseurs de Gen�ve�. La dur�e du contrat correspondant � celle du bail, la clause de renouvellement tacite, pr�vue � l'art. 6 du contrat de g�rance, a �t� biff�e.
Comme aucun acqu�reur n'avait �t� trouv� entre-temps, A.________, toujours repr�sent�e par X.________ SA , a conclu, en date du 30 mars 1998, un nouveau bail � loyer avec les locataires d�j� en place. Les conditions �taient les m�mes que pr�c�demment, sauf que le contrat, d'une dur�e d'un an � partir du 1er septembre 1998, se renouvelait tacitement d'ann�e en ann�e � l'�ch�ance s'il n'�tait pas d�nonc� � temps.
A son �ch�ance du 31 ao�t 1998, le contrat de g�rance n'a pas �t� formellement reconduit; X.________ SA a toutefois continu� � assurer la g�rance de la villa. Le 13 octobre 1998, X.________ SA a inform� la propri�taire que les �poux T.________-R.________ �taient int�ress�s � acheter la maison qu'ils occupaient. A la demande de A.________, X.________ SA lui a adress�, le 19 novembre 1998, une nouvelle estimation de l'immeuble, �valu� alors � 2 250 000 fr., voire 2 500 000 fr., ce qui correspondait � l'estimation effectu�e par une autre agence; dans son courrier, la r�gie faisait r�f�rence � une commission d'usage de 5% sur les premiers 500 000 fr. et de 3% sur l'exc�dent, TVA en sus. A.________ a port� les deux estimations � la connaissance des �poux T.________ . Par ailleurs, une employ�e du service de vente de X.________ SA a conseill� � la propri�taire d'amener les locataires � formuler eux-m�mes une offre, en raison des dispositions l�gales sur le cong�-vente. La m�me collaboratrice de X.________ SA a fait visiter � C.T.________ au moins trois maisons � Corsier et � Ani�res; la locataire s'est alors rendu compte qu'il n'existait pas de villa similaire � un prix moins �lev�.
Par lettre du 6 avril 1999, A.________ s'est adress�e � X.________ SA notamment en ces termes:
�Nous devrions reprendre contact pour cette question de l'achat de la maison mentionn�e (� Corsier) par les locataires actuels...� leur demande...et ceci doit �tre conclu ces prochaines semaines. Sinon, comme je vous l'ai d�j� communiqu� oralement, je souhaite � la terminaison du bail de location fin ao�t 1999, reprendre la maison pour mon usage personnel.�
Le 21 mai 1999, la propri�taire a r�sili� le bail pour le 31 ao�t 1999. Les locataires se sont oppos�s au cong� devant la Commission de conciliation en mati�re de baux.
En d�cembre 1999, A.________ a vendu la villa aux �poux T.________ pour le prix de 2 325 000 fr.; le transfert de propri�t� a �t� inscrit au registre foncier du canton de Gen�ve le 14 d�cembre 1999.
Par lettre du 27 janvier 2000, X.________ SA a demand� � A.________ de lui payer �la commission d'usage de 79 750 fr., conform�ment � l'art. 8 du contrat de g�rance, sign� en date du 20 juillet 1995�. L'ancienne propri�taire a contest� devoir toute commission. Le 27 mars 2000, X.________ SA , par le biais de son avocat, sommait, en vain, A.________ de lui verser la somme de 85 731 fr.25 au titre de la �clause de commissionnement�.
Le 29 janvier 2001, X.________ SA a introduit contre A.________ une action en paiement de 85 731 fr.25, plus int�r�ts � 5% d�s le 27 janvier 2000.
Par jugement du 8 mai 2002, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve a enti�rement fait droit � cette demande.
Statuant le 17 janvier 2003 sur appel de la d�fenderesse, la Chambre civile de la Cour de justice de Gen�ve a confirm� la d�cision de premi�re instance. En substance, la cour cantonale a jug� que la demanderesse avait exerc� une activit� de courtage d'indication en faveur de la d�fenderesse, celle-ci n'ayant pas signifi� clairement � celle-l� son intention de la d�charger de cette mission, qui avait au contraire �t� relanc�e en novembre 1998.
A.________ interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au d�boutement de X.________ SA des fins de sa demande.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
2.1 Selon la d�fenderesse, la cour cantonale a viol� l'art. 8 CC. Elle aurait perdu de vue qu'il incombait � la demanderesse, qui r�clamait un salaire, de prouver les circonstances permettant de constater l'accord des parties sur ce point. A suivre la d�fenderesse, une �preuve renforc�e� �tait � la charge de la r�gie, qui entendait d�montrer l'obligation de r�mun�ration de la partie adverse; si elle s'estimait mandat�e, la demanderesse aurait m�me d� �tre en mesure de produire un contrat sign� par les parties.
2.2 L'art. 8 CC r�partit le fardeau de la preuve - sauf disposition contraire - pour toutes les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a). En revanche, cette disposition ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent �tre ordonn�es (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni comment le juge peut forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a).
En l'esp�ce, sous le couvert du grief tir� de la violation de l'art. 8 CC, la d�fenderesse entend en r�alit� faire corriger l'appr�ciation des preuves � laquelle la juridiction cantonale s'est livr�e. Or, comme d�j� relev�, la remise en cause de l'appr�ciation des preuves n'a pas sa place dans un recours en r�forme. Le moyen fond� sur la violation de l'art. 8 CC est par cons�quent irrecevable.
Invoquant les art. 18 CO et 2 CC, la d�fenderesse reproche �galement � la cour cantonale de ne pas avoir appliqu� correctement le principe de la confiance. A son avis, les �l�ments recueillis ne permettaient pas de d�duire la volont� de la propri�taire, apr�s l'�ch�ance du contrat de g�rance du 20 juillet 1995, de vendre sa villa et de charger la demanderesse de lui trouver un acqu�reur.
Par ailleurs, la d�fenderesse estime qu'en lui faisant conna�tre l'intention des locataires d'acheter la villa de Corsier, la demanderesse n'a fait que remplir son devoir d'information de g�rant d'immeuble. Ainsi, la cour cantonale aurait m�connu l'art. 412 CO en admettant l'existence d'un courtage d'indication.
3.1 La question litigieuse est de savoir si, dans le contexte de l'esp�ce, la Cour de justice �tait fond�e � reconna�tre entre les parties une relation de courtage d'indication, ouvrant pour la demanderesse le droit de recevoir sa r�mun�ration sous la forme de la commission usuelle, calcul�e en application du tarif de la Soci�t� des r�gisseurs de Gen�ve.
Le courtage est un contrat par lequel le courtier est charg�, moyennant un salaire, soit d'indiquer � l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'interm�diaire pour la n�gociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO).
En l'absence d'une disposition sp�ciale, la conclusion du contrat de courtage n'est soumise � aucune exigence de forme. Selon les constatations cantonales qui lient le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme (art. 63 al. 2 OJ), les parties n'ont pas pr�vu une forme particuli�re. Par cons�quent, la conclusion du contrat de courtage peut r�sulter, en l'absence d'une d�claration expresse, d'actes concluants. Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit pas n�cessairement � admettre la conclusion d'un contrat par actes concluants. Il faut que l'attitude du courtier soit suffisamment nette pour que l'absence d'opposition puisse �tre interpr�t�e comme la volont� de conclure un contrat de courtage; �tant donn� l'insistance de certains courtiers professionnels, on ne saurait admettre facilement que le silence vaut acceptation (ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87; arr�t 4C.54/2001 du 9 avril 2002, consid. 2a, reproduit in SJ 2002 I p. 557; arr�t 4C.66/1992 du 29 septembre 1992, consid. 2b, reproduit in SJ 1993 p. 189). Un contrat de courtage tacite peut na�tre m�me apr�s que le mandat ant�rieur du courtier a pris fin. C'est ainsi que lorsque le courtier, apr�s l'expiration du d�lai fix� dans le contrat ou apr�s la r�vocation du mandat, poursuit ses d�marches au su du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la commission s'il finit par conclure l'affaire avec l'amateur indiqu� (ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87 et l'arr�t cit�; cf. �galement Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, th�se Lausanne 1992, p. 184/185; Karl D�rr, M�klervertrag und Agenturvertrag, p. 23/24).
Il incombe au courtier qui r�clame un salaire de prouver les circonstances permettant de constater l'existence d'un accord des parties. Il faut que l'on puisse d�duire des circonstances que les parties se sont mises d'accord sur les points essentiels d'un contrat de courtage (art. 1 al. 1 et art. 2 al. 1 CO). Il est donc n�cessaire que la partie ait conscience du fait que le courtier a agi pour elle, et non pas pour l'autre partie � la n�gociation; en cas de situation confuse, il appartient au courtier d'apporter en temps utile les �claircissements n�cessaires, afin de pouvoir �tablir lequel des cocontractants a accept� par actes concluants de le mettre en oeuvre. Bien entendu, il doit r�sulter des circonstances que le courtier est charg� d'une activit� relevant de ce contrat, � savoir indiquer le nom d'un int�ress�, le pr�senter ou mener les pourparlers (arr�t pr�cit� du 9 avril 2002, consid. 2a et les r�f�rences).
Le caract�re on�reux du contrat fait �galement partie des �l�ments essentiels; il faut donc que l'on puisse d�duire des circonstances que le mandant s'est engag� envers le courtier � lui verser un salaire; il n'est en revanche pas n�cessaire que le montant de la r�mun�ration soit fix� puisque l'art. 414 CO permet sur ce point de suppl�er � un accord des parties (arr�t pr�cit� du 9 avril 2002 consid. 2a et les arr�ts cit�s).
3.2 Pour d�terminer si un contrat de courtage a �t� pass� par actes concluants, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�gager la commune et r�elle intention des parties, en proc�dant � l'interpr�tation dite subjective, dont le r�sultat rel�ve des constatations de fait qui lient le Tribunal f�d�ral.
S'il ne parvient pas � d�terminer cette volont� r�elle ou s'il constate que les volont�s r�elles de chaque partie divergent, le juge recherchera quel sens les parties pouvaient et devaient donner, selon les r�gles de la bonne foi, � leurs manifestations de volont� r�ciproques (interpr�tation objective). L'application du principe dit de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement dans le cadre du recours en r�forme. Cependant, pour trancher cette question, il faut s'appuyer sur le contenu des manifestations de volont� et sur les circonstances, qui rel�vent du fait (ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122/123 et les arr�ts cit�s). Au surplus, l'interpr�tation subjective a la priorit� sur l'interpr�tation objective (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308; 121 III 118 consid. 4b/aa p. 123 et les r�f�rences).
3.3 En l'esp�ce, la cour cantonale n'a pas constat� chez les parties de volont� commune et r�elle. Elle a donc proc�d� � l'interpr�tation objective des manifestations de volont�, dont le r�sultat peut �tre revu librement par le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme.
En juillet 1992, la demanderesse a re�u le mandat de rechercher, soit un acqu�reur, soit un locataire pour la villa de la d�fenderesse, moyennant le paiement d'une commission en cas de vente. Cette derni�re hypoth�se ne s'est pas r�alis�e. En revanche, le courtier a trouv� les locataires qui ont occup� la villa d�s le 1er septembre 1995, avant de l'acheter en d�cembre 1999. Comme d�j� vu, l'art. 8 du contrat de g�rance prenant fin au 31 ao�t 1998 pr�voyait le paiement d'une commission usuelle de courtier en faveur de la demanderesse, si les locataires en place, trouv�s par la demanderesse, achetaient tout ou partie de l'immeuble. Apr�s l'�ch�ance de fin ao�t 1998, la r�gie a continu� d'administrer l'immeuble de la propri�taire, lou� en tout cas pour une ann�e encore aux m�mes locataires, soit jusqu'au 31 ao�t 1999. C'est en octobre 1998 que les locataires ont manifest� aupr�s de la demanderesse leur souhait d'acqu�rir la villa lou�e; la r�gie a fait part de cet int�r�t � la propri�taire. Cette derni�re a alors demand� une nouvelle estimation du bien-fonds � la r�gie, qui, dans sa r�ponse du 19 novembre 1998, a rappel� le taux usuel de la commission de courtage. Par ailleurs, la demanderesse a fourni � la d�fenderesse des conseils sur la mani�re d'amener les locataires � pr�senter une offre. De plus, l'agence immobili�re a d�velopp� une certaine activit� dans ce sens en faisant visiter au moins trois objets comparables aux locataires, afin que ces derniers puissent se convaincre du prix du march� pour l'objet consid�r� et articuler eux-m�mes une offre.
Le comportement adopt� par les parties dans les circonstances relat�es plaide en faveur de la conclusion tacite d'un mandat de courtage en automne 1998, en remplacement de la relation institu�e par l'art. 8 du contrat de g�rance du 20 juillet 1995 - comprenant une clause de commission en cas de vente - et qui porte sur le m�me objet, soit l'acquisition de la villa lou�e par les locataires d'alors. Conform�ment � la jurisprudence et � la doctrine rappel�es ci-dessus, l'offre du courtier du 19 novembre 1998, dans le contexte cons�cutif aux contrats de 1992 et 1995, avec la r�f�rence r�currente au tarif usuel genevois pour le calcul de la commission de courtage, est suffisamment claire pour que le silence de la d�fenderesse � ce courrier puisse �tre consid�r� comme une acceptation du contrat.
La d�fenderesse l'avait du reste bien compris ainsi puisque, en avril 1999, c'est elle qui a relanc� la demanderesse � propos de l'achat de sa villa par les locataires occupant les lieux.
Enfin, la d�fenderesse erre lorsqu'elle pr�tend que la demanderesse n'a rempli que son devoir de g�rant en lui pr�sentant les �poux T.________ comme acheteurs potentiels. Associ�e aux autres activit�s exerc�es par la demanderesse (estimation de la valeur v�nale de l'immeuble, conseil sur la mani�re de proc�der, fourniture de points de comparaison aux int�ress�s), la communication de l'int�r�t manifest� par les locataires � l'acquisition de la propri�t� de Corsier s'inscrivait ind�niablement dans le cadre d'un contrat de courtage, et non de g�rance.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en admettant l'existence d'un contrat de courtage entre les parties, ouvrant le droit au versement de la commission convenue. Il y a lieu d�s lors de rejeter le recours dans la mesure o� il est recevable.
Vu l'issue du litige, la d�fenderesse supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 CO) et versera � la demanderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 CO).
Un �molument judiciaire de 4500 fr. est mis � la charge de la d�fenderesse.
La d�fenderesse versera � la demanderesse une indemnit� de 5500 fr. � titre de d�pens.