Source: http://www.mdr-recht.de/58024.htm
Timestamp: 2019-03-24 08:08:49
Document Index: 304349800

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', 'BGH', '§ 559', 'BGH', 'BGH']

RechtsprechungsÃ¼berblick zum Wohnraummietrecht (Blank, MDR 2019, 204)
Im Anschluss an die RechtsprechungsÃ¼bersicht zum ersten Halbjahr 2018 (MDR 2018, 1286) behandelt der vorliegende Beitrag die Rechtsprechung zur Wohnraumiete aus dem zweiten Halbjahr 2018. Den Schwerpunkt bilden Mietzins und MieterhÃ¶hung, GewÃ¤hrleistungspflichten des Vermieters und verschiedene GrÃ¼nde einer KÃ¼ndigung.
I. Miete, MieterhÃ¶hung, NutzungsentschÃ¤digung
1. Formelle Anforderungen an die ModernisierungsmieterhÃ¶hung
a) Abzug von InstandsetzungsmaÃŸnahmen
b) Angabe der WÃ¤rmedurchgangskoeffizienten der WÃ¤nde vor und nach DurchfÃ¼hrung der DÃ¤mmmaÃŸnahmen
2. MieterhÃ¶hung nach Mietermodernisierung
a) Grundsatz: Vom Mieter geschaffene Einrichtungen sind im MieterhÃ¶hungsverfahren nicht zu Gunsten des Vermieters zu berÃ¼cksichtigen
b) Was gilt fÃ¼r eigenmÃ¤chtige VerÃ¤nderungen der Mietsache durch den Mieter?
3. Kann der Mieter die Zustimmung zur MieterhÃ¶hung nach den Regeln fÃ¼r den Fernabsatzvertrag widerrufen?
a) Zustimmung zur MieterhÃ¶hung als Fernabsatzvertrag
b) Gilt das Widerrufsrecht auch fÃ¼r die vom Mieter erteilte Zustimmung?
c) Was gilt fÃ¼r ErhÃ¶hungsvereinbarungen nach Â§ 557 BGB?
4. UngekÃ¼rzte Mietzahlung trotz mangelhafter Mietsache
5. ZulÃ¤ssigkeit der sog. â€žSaldoklageâ€œ
II. VertragsgemÃ¤ÃŸer Zustand der Mietsache, GewÃ¤hrleistungspflicht des Vermieters
1. Defekte Telefonleitung: Wer schuldet die Reparatur?
a) Grundsatz des Â§ 535 BGB
b) Weitere Rechte des Mieters
c) ZÃ¤hlt ein Telefonanschluss zum Mindeststandard zeitgemÃ¤ÃŸer Wohnnutzung?
2. Reinigungspflicht: Was gilt fÃ¼r FensterflÃ¤chen, die nur von auÃŸen zu reinigen sind?
3. RechtsschutzbedÃ¼rfnis fÃ¼r Mangelbeseitigungsklage
4. WÃ¤rmebrÃ¼cken bei Altbauwohnungen als Mangel der Mietsache?
b) Die Ansicht des Berufungsgerichts
c) Die Entscheidung des BGH
d) Folgen fÃ¼r den Mieter
III. SchÃ¶nheitsreparaturen
1. Vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Renovierung bei Mietbeginn
a) Unterscheidung: Formularklausel â€“ Individualvertrag
b) Was gilt fÃ¼r Ã¶ffentlich gefÃ¶rderten Wohnraum?
2. Was gilt fÃ¼r Vereinbarungen zwischen dem Vor- und dem Nachmieter?
b) Die Entscheidung des BGH
c) Was folgt hieraus?
d) Welche MÃ¶glichkeiten zur Vertragsgestaltung gibt es?
IV. Rechtsfragen der Kaution
1. Ausschluss der Verzinsungspflicht fÃ¼r die Mietkaution in AltvertrÃ¤gen
2. Anspruch auf die Kaution nach Mietende?
b) Der Anspruch auf die Kaution
c) Welche Abrechnungsfrist gilt?
V. KÃ¼ndigung, Vertragsbeendigung und RÃ¤umungspflicht
1. Grundsatzentscheidung des BGH zur gestaffelten KÃ¼ndigung
2. Eigenbedarf fÃ¼r Zweitwohnung
b) Die Entscheidung
3. Verkauf kommunaler Wohnungen; KÃ¼ndigungsausschluss zugunsten des Mieters
b) Ausschlussvereinbarung als Vertrag zugunsten Dritter
c) Umfang der KÃ¼ndigungsausschlussvereinbarung
d) Mietvertragliche Ausschlussvereinbarung
In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatte der Vermieter die AuÃŸenfassade des GebÃ¤udes mit einer WÃ¤rmedÃ¤mmung versehen und den Mieter nach Abschluss der MaÃŸnahme auf Zahlung der erhÃ¶hten Miete in Anspruch genommen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die ErhÃ¶hungserklÃ¤rung den formellen Anforderungen des Â§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB entspricht. Nach dieser Vorschrift ist die ErhÃ¶hungserklÃ¤rung â€žnur wirksam, wenn in ihr die ErhÃ¶hung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der Â§ 559 BGB und Â§ 559a BGB erlÃ¤utert wird.â€œ Im Entscheidungsfall geht es um zwei Punkte:
Nach Â§ 559 Abs. 2 BGB zÃ¤hlen ErhaltungsmaÃŸnahmen nicht zu den Modernisierungskosten. Werden mit einer ModernisierungsmaÃŸnahme fÃ¤llige InstandsetzungsmaÃŸnahmen erspart, so kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dementsprechend muss auch aus der MieterhÃ¶hungserklÃ¤rung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgefÃ¼hrten MaÃŸnahmen fÃ¤llige Instandhaltungskosten erspart wurden. Vorliegend hat der Vermieter die Ansicht vertreten, dass er die BaumaÃŸnahmen als reine ModernisierungsmaÃŸnahmen ansehe und deshalb von einem Abzug fÃ¼r Instandhaltungsaufwendungen absehe. Ergibt sich in einem solchen Fall, dass tatsÃ¤chlich InstandsetzungsmaÃŸnahmen erspart wurden und deshalb ein Abzug erforderlich gewesen wÃ¤re, so ist die ErhÃ¶hungserklÃ¤rung materiell-rechtlich (teilweise) unwirksam. Auf die formelle Wirksamkeit der MieterhÃ¶hungserklÃ¤rung hat die unterlassene Angabe keinen Einfluss.
Bei MaÃŸnahmen zur Einsparung von Heizenergie genÃ¼gt es nach der Rechtsprechung des BGH â€ždass der Vermieter in der MieterhÃ¶hungserklÃ¤rung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der MaÃŸnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen ...(darlegt), anhand derer Ã¼berschlÃ¤gig beurteilt werden kann, ob die bauliche Ã„nderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Vorliegend hat der Vermieter in der MieterhÃ¶hungserklÃ¤rung mitgeteilt, er habe â€žein bis dahin ungedÃ¤mmtes Mauerwerk mit einer 140 mm starken Thermoisolierung ...versehen. Diese Angabe genÃ¼gt den Anforderungen des Â§ 559b Abs. 1 BGB. Die fehlende Angabe der WÃ¤rmedurchgangskoeffizienten der WÃ¤nde vor und nach DurchfÃ¼hrung der DÃ¤mmmaÃŸnahmen hat auf die formelle Wirksamkeit der ErklÃ¤rung keinen Einfluss.
In dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob sich eine vom Mieter durchgefÃ¼hrte MaÃŸnahme zur Verbesserung der Mietsache auf die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete auswirkt. Die Wohnung war zu Beginn des MietverhÃ¤ltnisses mit einer gebrauchten EinbaukÃ¼che ausgestattet. Der Mieter hat diese KÃ¼che mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten ausgebaut und durch eine neue EinbaukÃ¼che ersetzt. Die ursprÃ¼nglich vorhandene gebrauchte KÃ¼che wurde nach dem Ausbau vom Vermieter verÃ¤uÃŸert. In der Folgezeit nimmt der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur MieterhÃ¶hung bis zur ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete in Anspruch. Er vertritt die Ansicht, dass die (neue) EinbaukÃ¼che bei der Ermittlung der ortsÃ¼blichen Miete zu seinen Gunsten zu berÃ¼cksichtigen sei.
Hinsichtlich des Merkmals der â€žAusstattungâ€œ hat der BGH bereits mit Urteil vom 7.7.2010 6 entschieden, dass (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 14.03.2019 13:47