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Timestamp: 2019-09-20 22:44:50+00:00
Document Index: 72491965

Matched Legal Cases: ['in casu', 'artigo 1433', 'artigo 298', 'artigo 331', 'artigo 615', 'artigo 1', 'artigo 1424', 'in fine', 'in fine']

1475/13.3TBPTM.E1
Relator: MÁRIO BRANCO COELHO
Sumário: 1.	Somente são anuláveis as deliberações que a assembleia de condóminos tome dentro da área da sua competência, isto é, respeitantes às partes comuns do edifício, devendo considerar-se nulas ou ineficazes as que violem preceitos de natureza imperativa e as que exorbitem da esfera de competência daquela assembleia.
2.	A lei não sanciona a falta de assinatura da acta por algum dos condóminos presentes com a inexistência, ineficácia ou nulidade da deliberação.
3.	Caso o condómino presente na assembleia se recuse a assinar a acta, e sendo a mesma assinada pela maioria dos votos representativos do capital investido, deverá então considerar-se que a acta reproduz as deliberações tomadas na assembleia.
4.	Caberá então ao condómino discordante o dever de impugnar tais deliberações e arguir a infidelidade da acta, utilizando os diversos procedimentos que lhe são colocados à disposição pelo art. 1433.º n.ºs 2, 3, 4 e 5 do Código Civil (convocação de assembleia extraordinária, sujeição da deliberação a centro de arbitragem, propositura de acção de anulação ou pedido de suspensão das deliberações).
, AA e BB (1.ºs AA.), e CC e DD (2.ºs AA.), intentaram em 11.04.2013 acção contra:
-	EE – Sociedade de Construções, Lda. (1.ª Ré);
-	Condomínio do Prédio FF (2.ª Ré);
-	GG (3.º R.);
-	HH e marido (4.ºs RR.);
-	II (5.º R.);
-	JJ e LL (6.ºs RR.);
-	MM (7.º R.);
-	NN (8.ª Ré); e,
-	OO (9.ª Ré).
Após descrição da sua causa de pedir, relativa a diversos actos ilegais praticados em nove assembleias de condomínio, ocorridas entre 30.05.2009 e 10.02.2013, formularam os AA. os seguintes pedidos:
a)	Fossem declarados inexistentes todos os actos da Ré, enquanto administradora do condomínio;
b)	Fosse determinada a nulidade dos actos contrários ao direito praticados pela Ré EE e Condomínio;
c)	Fosse determinada a apresentação de contas da Ré para aprovação judicial;
d)	Fosse determinado o valor das comparticipações com base no critério supletivo legal;
e)	Fosse determinada a convocação de assembleia de condóminos para eleição de administração nos termos legais e demais deliberações que se afigurassem necessárias, a decorrer no tribunal;
f)	Fosse determinada a invalidade dos actos contrários ao direito praticados pela Ré EE e Condomínio e Condóminos;
g)	Fosse anulada a acta n.º 9 pelos apontados vícios;
h)	Fosse a Ré EE condenada a devolver qualquer valor indevidamente cobrado, retido ou compensado;
i)	Fossem os RR. EE e condómino condenados no pagamento de indemnização por danos não patrimoniais.
Após contestação, foi proferido despacho julgando improcedente a excepção de preterição de Tribunal Arbitral, deu-se por não escrita a indicação como R. do marido da Ré HH (esta é solteira), declarou-se o erro na forma de processo quanto aos pedidos das als. c), d) e h), e convidou-se os AA. a especificarem o que no pedido é genérico, identificando os actos e as deliberações que se pretendia impugnar.
Nesta sequência, os AA. atravessaram requerimento, especificando os actos que pretendiam impugnar e que eram os seguintes:
- Assembleia de Condóminos de 30.05.2009 (1.ª acta):
a)	Autonomeação da EE como administradora do condomínio até que tenha dois apartamentos para venda;
b)	Ausência de deliberação para o efeito;
c)	Forma de fixação de quotas;
d)	Infidelidade da redacção da acta e falta de assinatura de condóminos presentes;
- Assembleia de Condóminos de 08.11.2009 (2.ª acta):
a)	Acerto de contas;
b)	Nomeação de condóminos para cargos que não existem e sem que constasse da ordem de trabalhos;
c)	Irregularidade na aprovação de contas e do orçamento do ano seguinte;
d)	Declarações da administradora quanto a não autorizar que o quintal fosse calcetado e quanto a não facultar as chaves da garagem;
e)	Não ter sido realizada na 1.ª quinzena de Janeiro;
f)	Falta de assinatura de alguns dos condóminos presentes;
- Assembleia de Condóminos de 28.02.2010 (3.ª acta):
a)	Desconformidade entre os pontos do aviso e da ordem de trabalhos;
b)	Não apresentação de contas nem votação do orçamento para o ano seguinte;
c)	Apuramento das dívidas das fracções B e C;
d)	Não ter sido realizada na 1.ª quinzena de Janeiro;
e)	Falta de assinatura de alguns dos condóminos presentes;
- Assembleia de Condóminos de 17.04.2010 (4.ª acta):
a)	Ausência de deliberação sobre propostas apresentadas por condóminos;
b)	Definição da forma de comparticipação nas despesas do condomínio;
c)	Não ter sido realizada na 1.ª quinzena de Janeiro;
d)	Falta de assinatura de alguns dos condóminos presentes;
- Assembleia de Condóminos de 16.05.2010 (5.ª acta):
a)	Não submissão à aprovação das contas de 2009;
b)	Utilização de um Fundo de Reserva nunca aprovado;
c)	Não fixação do valor de contribuição para encargos comuns;
d)	Destituição de um condómino do cargo de Tesoureiro por existirem dois administradores;
e)	Início da assembleia só meia hora depois da primeira convocatória;
f)	Infidelidade da redacção da acta;
g)	Não ter sido realizada na 1.ª quinzena de Janeiro;
h)	Adopção de Regulamento do Condomínio sem a maioria legalmente exigível;
- Assembleia de Condóminos de 29.01.2011 (6.ª acta):
a)	Acto relativo à renovação do mandato da administradora do condomínio, sem que tenha havido deliberação ou menção na ordem de trabalhos;
b)	Ausência da menção da cobrança dos valores de limpeza pela Edicape na convocatória e ordem de trabalhos;
c)	Aumento da quota de condomínio sem fixação de critério legal;
d)	Início da assembleia só meia hora depois da primeira convocatória;
e)	Falta de assinatura de todos os presentes;
- Assembleia de Condóminos de 12.02.2012 (7.ª acta):
a)	Não ter sido realizada na 1.ª quinzena de Janeiro;
b)	Início da assembleia só meia hora depois da primeira convocatória;
- Assembleia de Condóminos de 18.11.2012 (8.ª acta):
a)	Desconformidade entre a convocatória onde se refere que serão prestados esclarecimentos e a deliberação por unanimidade;
b)	Deliberação de alteração da redacção do texto da acta n.º 1;
c)	Falta de realização de assembleia extraordinária requerida pelos autores;
- Assembleia de Condóminos de 10.02.2013 (9.ª acta):
a)	Impugnação do orçamento;
b)	Aprovação de contas de 2009 a 2012;
c)	Aprovação dos condóminos presentes de alteração às permilagens do título constitutivo da propriedade horizontal, sem que estivessem presentes todos os condóminos;
e)	Início da assembleia só meia hora depois da primeira convocatória.
Por saneador-sentença de 29.07.2014 foi a acção julgada improcedente, pelo que os AA., inconformados, apresentaram recurso com as seguintes conclusões:
A.	«O art.1433 nº 1 do Código Civil declara anuláveis as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados.
B.	O douto Tribunal a quo determinou a improcedência da acção pela verificação da excepção de caducidade, uma vez que os RR não intentaram a acção no prazo de 20 (vinte dias) a contar da Assembleia Extraordinária. Contudo a sentença padece de erro na aplicação do direito, porque in casu o prazo aplicável é de 60 (sessenta) dias a contar da deliberação. Assim, pelo menos no que concerne à deliberação de dia 10 de Fevereiro, relativa à acta nº 9, não se verifica a preclusão do direito dos RR por caducidade.
C.	Do Vitium in iudicando: O prazo de caducidade de 60 dias a que alude o nº4 do artigo 1433 do Código Civil conta-se a partir da data da deliberação, mesmo para os condóminos ausentes. Ora, o prazo de 60 dias para impugnar a deliberação é um prazo de caducidade (cf. o n.º 2 do artigo 298.º do Código Civil) e tem natureza substantiva.
D.	O artigo 331º do Código Civil estipula que “Só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo”. Ou seja, o efeito impeditivo da caducidade reporta-se à instauração da acção. Sendo que a acção deu entrada em juízo no dia 11 de Abril de 2013 a deliberação data de 10 de Fevereiro.
E.	No caso dos autos o prazo de caducidade seria, evidentemente, de 60 dias e a apresentação da petição inicial ocorreu dentro desse prazo. Na decisão judicial ora recorrida figura erro crasso na aplicação do direito.
F.	Acrescendo que, ao contrário do decidido, as demais situações reportadas podem revestir gravidade bastante para serem sancionadas com o vício mais grave do que a anulabilidade.
G.	Para além da lei podem e devem ser considerados os regulamentos anteriormente aprovados pela assembleia. Porém, o vício apontado advém da circunstância da administração usar e apresentar a versão de um regulamento de condomínio que na verdade não foi aprovado. Não estamos perante a exigência de maioria qualificada ou unanimidade, mas sim perante a circunstância da assembleia ter aprovado uma versão do regulamento e a administração de condomínio usar e apresentar e disciplinar o condomínio com base na versão do regulamento rejeitada (mas que por esta tinha sido apresentada). Embora quando inicia a apreciação, a sentença refere que “Se a assembleia adopta um regulamento que não foi aprovado, os actos consequentes podem ser postos em causa”. Portanto, se a administração adopta um regulamento que não foi aprovado, os seus actos devem ser postos em causa em termos de nulidade.
H.	Quanto aos pedidos que tinham por fundamento a circunstância de a assembleia não ser realizada no início de Janeiro de cada ano ou não estar assinada por todos os condomínios presentes ou de não ser fiel ao que se passou ou a assembleia, ter tido inicio fora dos prazos legais – o douto Tribunal afasta a sua nulidade, por considerar apenas aplicáveis a situações mais graves, mas afinal não refere que tipo de vício está em causa, nem porque razão não aprecia essas invalidades. Deixa portanto estes vícios sem consequências, sem apreciação, e a sentença sem fundamentação. E nessa medida se invoca a nulidade da sentença por omissão e pronúncia, nos termos e para os efeitos do artigo 615º nº 1 d) do CPC, bem como de ausente fundamentação.
I.	Em particular, a infidelidade da redacção e teor da acta em relação aos factos e deliberações havidas, reveste gravidade bastante para ser sancionada com a nulidade. Lê-se no Acórdão da Relação do Porto de 15/11/2007 “A acta da assembleia de condóminos é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular.” Se é impugnada a acta com fundamento na sua inveracidade, deve tal questão ser apreciada em termos de nulidade. Nos termos do nº 1 do artigo 1 do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condomínio. E tais actas devem retratar o que aí ocorreu, pois as actas são o documento de suporte da legitimidade da administração de condomínio, da cobrança de quotas, da vida do condomínio. Consideramos tal norma de natureza imperativa e cuja interpretação deve compreender a ideia de que as actas são o reflexo das assembleias e deliberações havidas.
J.	Quanto à fixação das quotas, concebemos que a discussão seja em termos de anulabilidade. Porém o problema que surge é a montante, ou seja, nem sequer foi deliberada a forma de fixação de quotas, mas imposto o montante que advinha da obrigação assumida no contrato promessa de compra e venda. Não foi determinado um qualquer critério, objectivo, subjectivo ou legal de fixação das quotas – sendo tal admissível nos termos do artigo 1424º do CC- apenas indicado um valor. Mais uma vez consideramos o vício grave e a apreciar em termos de nulidade.
K.	Não resulta da acta nº 1 qualquer deliberação e muito menos uma deliberação unânime em termos tácitos. Tal entendimento não tem suporte na redacção da acta. A construtura e Ré Edicape, auto nomeou-se administradora, por tempo indeterminado, recorrendo a uma condição incerta, a saber até que só tenha uma ou duas fracções para venda. Tais decisões não couberam na disponibilidade dos membros da assembleia. Como já se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa 6324/2006, são ineficazes em relação ao condomínio os actos praticados pela construtora do imóvel depois de constituída a propriedade horizontal mas antes da eleição do condomínio por força do disposto nos artigos 268º, 1430.º e 1433.º do Código Civil.Com efeito, “seja qual for o número de condóminos, é sempre obrigatória a designação de um administrador, cabendo à respectiva assembleia a sua eleição e exoneração” – ABÍLIO NETO, Direitos e Deveres dos Condóminos na Propriedade Horizontal, Lisboa, 1988, pág. 123).
L.	A construtora podia vincular-se como entendesse. Mas essa vinculação não podia atingir os condóminos, sem que estes ratificassem a concreta vinculação. Para a ratificarem precisavam de a conhecer. Sem conhecimento e sem que a questão fosse aparente ou ostensiva, a assembleia de condóminos ou estes não podiam ratificar nenhum clausulado. Relacionando-se assim com a prestação de contas a que está obrigada, e os valores que vem mais tarde a reclamar, quando se desconhece que actuou como administradora ou construtura, E quando se mantém nesse cargo indefinidamente, sem base legal e deliberação para o efeito.
M.	Vemos então que o administrador provisório abusou da representação. Da qual será exemplo pleno o acerto de contas no ponto 21º da PI. No caso do abuso da representação, o disposto no art.268º do Código Civil é aplicável se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso (art.269º C.C.). Aliás, é patente e evidente a confusão da Ré EE da sua própria posição conforme decorre dos pontos da petição inicial aplicáveis.
N.	No que respeita ainda à nomeação da administração, a sua nomeação posterior vale para o futuro, mas não sana a ausência de deliberação e vazio de administração no passado.
O.	O douto Tribunal a quo considerou sanada a ausência de deliberação quanto à administração e condomínio, pela existência de uma deliberação posterior. Mas tal deliberação não pode ter efeitos retroactivos, nem tal foi discutido e aprovado pela Assembleia.
P.	No que concerne à modificação do título constitutivo de propriedade horizontal: escusa-se o douto Tribunal a quo de apreciar a referida questão, referindo que “(…) o pedido não compreende a declaração de nulidade da modificação do tútulo constitutivo – note-se que da acta 9 de fls. 377 decorre que a aprovação não foi feita por todos os condóminos, não se apreciará a questão.” Os Recorrentes em sede de articulado inicial, peticionaram que fosse “determinada a invalidade dos actos contrários ao Direito praticados pela Ré EE e condomínio e condóminos”, bem como fosse “declarada a anulação da acta nº 9 pela existência dos apontados vícios.”
Q.	Ainda que os RR não tenham formulado directamente a questão da nulidade da modificação do título constitutivo, a verdade é que não poderiam fazê-lo. Pois, a alteração do título constitutivo importa a celebração de uma escritura pública ou documento particular, o que, pelo menos é do seu conhecimento não ocorreu. A questão que foi trazida aos autos respeitava a que a acta, ainda que os condóminos ausentes não se pronunciassem, tal deliberação nunca poderia consubstanciar unanimidade para efeitos de alteração do título e como tal a dita deliberação estava na sua génese ferida de nulidade. Consideramos que a sentença padece de vício de falta de pronúncia e, no limite de falta de fundamentação.
R.	A sentença refere que certas questões deveriam ser alvo de acção independente contra a própria administradora por esta exorbitar os respectivos poderes. Quando afinal os RR peticionaram, além dos mais, que fosse determinada a invalidade dos actos contrários ao Direito praticados pela Ré EE e condomínio e condóminos. Cremos que tal pedido é bastante para apreciar os actos praticados em abuso pela administradora de condomínio. Embora concordemos que neste momento algumas das decisões não teriam sido úteis, a verdade é que o Tribunal foi chamado a pronunciar-se pela legalidade dos actos e que o deveria ter feito.
S.	Neste ponto, retomamos outra das questões: a administração de condomínio não permitia qualquer deliberação que não lhe agradasse e não transponha para acta (infidelidade) determinadas questões. Se não lhes era conveniente a administração e mesa de assembleia – também sócia da administradora Edicape – simplesmente ignorava.
T.	Na apreciação do ponto 4 a) a sentença é omissa na fundamentação, estando aliás o parágrafo incompleto e inconclusivo. “Ora se a mesa da assembleia é composta, pelo que se evidencia nas actas, pelo administrador e se ” Vicio esse a apreciar com as legais consequências.
U.	Além disso, repisamos, as actas não são fiéis aos actos e deliberações havidas, e como tal não podem ser suporte bastante à decisão.
V.	O que dizer então de uma deliberação por unanimidade que decorre de uma convocatória em que a Administração realiza uma assembleia apenas para prestar esclarecimentos aos condóminos. Na verdade, a convocatória para a Assembleia de 18 de Novembro de 2012, apenas referia na ordem de trabalhos a prestação e esclarecimentos, quando daí adveio uma deliberação. Os condóminos devem ter conhecimento quais as questões em apreciação nas assembleias, evitando deliberações surpresa.
W.	Os factos em análise careciam de produção de prova adicional para efeitos de decisão final.»
Já nesta Relação foi proferido despacho a determinar o regresso dos autos à 1.ª instância, para cumprimento dos arts. 595.º n.º 1, 154.º e 607.º n.ºs 2 e 3 do Código de Processo Civil.
Após, a primeira instância proferiu de novo sentença, julgando de novo improcedente a causa e regressaram os autos a esta Relação, para conhecimento do recurso interposto pelos AA..
A matéria de facto a ponderar é a seguinte:
A)	Por escritura pública de 01.09.2008, foi constituída a propriedade horizontal em relação ao edifício sito no Lote 3 da Urbanização, descrito na respectiva CRP sob o n.º 8571, sendo tal acto levado a registo em 05.09.2008.
B)	De acordo com essa escritura, foram constituídas 10 fracções autónomas, designadas das letras A a J, com as seguintes permilagens: Fracção A – 90,51/mil; Fracção B – 71,82/mil; Fracção C – 90,51/mil; Fracção D – 79,39/mil; Fracção E – 94,75/mil; Fracção F – 77,92/mil; Fracção G – 95,81/mil; Fracção H – 73,23/mil; Fracção I – 190,21/mil; e Fracção J – 135,85/mil.
C)	Encontra-se inscrita a favor dos AA. a aquisição das fracções B e C.
D)	Os condóminos reuniram-se em assembleia nos dias 30.05.2009, 08.11.2009, 28.02.2010, 17.04.2010, 16.05.2010, 29.01.2011, 12.02.2012, 18.11.2012 e 10.02.2013.
E)	Na assembleia de condóminos de 16.05.2010, consta a aprovação do Regulamento de Condomínio Modelo 1, com o voto favorável dos condóminos das fracções A, E, G, H, I e J, e a abstenção do condómino da fracção F; os condóminos das fracções B, C e D não estavam presentes.
F)	Da convocatória para a assembleia de condóminos de 10.02.2013, às 15.00 hs., emitida pela respectiva administração, constava a seguinte ordem de trabalhos: 1.º - apresentação e aprovação das contas do exercício de 2012; 2.º - apresentação e aprovação do orçamento para o ano de 2013; 3.º - nomeação da administração para o ano de 2013; 4.º - deliberação rectificativa das permilagens; 5.º - outros assuntos de interesse geral do condomínio.
G)	Mais se mencionava que, acaso não estivesse presente a maioria do capital investido, ou não fosse possível formar a maioria, ficava de novo a assembleia convocada para 30 minutos depois, com a mesma ordem de trabalhos, deliberando por maioria dos votos presentes, desde que representassem pelo menos um quarto do capital investido.
H)	Da acta da assembleia de 10.02.2013, iniciada às 15.30 hs., consta estarem presentes ou representados os condóminos de oito fracções, encontrando-se apenas ausentes os AA., das fracções B e C.
I)	Dessa acta, assinada pelos oito condóminos presentes, menciona-se que a assembleia iniciou-se meia hora depois da hora inicialmente convocada e, quanto à ordem de trabalhos, consta o seguinte:
- Ponto um: aprovadas as contas de 2012, por unanimidade dos condóminos presentes;
- Ponto dois: aprovado por unanimidade dos condóminos presentes, mantendo-se a quota mensal do condomínio para o ano de 2013 em € 39,00 para os T3 e de € 34,00 para os T2;
- Ponto três: por unanimidade dos condóminos presentes foi mantida a mesma administração para o ano de 2013;
- Ponto quatro: a administração do condomínio mencionou ter ocorrido erro do técnico municipal na fixação das permilagens, que consistiu em ignorar os terraços das fracções A e B, subvalorizando estas e sobrevalorizando as fracções I e J. Mais se menciona que, por despacho do vereador municipal de 03.02.2012 havia sido alterada a permilagem das fracções, pelo que a administração propôs as seguintes permilagens: Fracção A – 130,50/mil; Fracção B – 93,90/mil; Fracção C – 92,20/mil; Fracção D – 73,10/mil; Fracção E – 95,40/mil; Fracção F – 72,20/mil; Fracção G – 96,00/mil; Fracção H – 68,20/mil; Fracção I – 164,80/mil; e Fracção J – 113,70/mil. Esta proposta de alteração foi colocada à votação, tendo sido aprovada por unanimidade dos condóminos presentes, mencionando-se a falta de comparência dos condóminos das fracções B e C (aqui AA.);
- Ponto cinco: registou-se a dívida dos condóminos das fracções B e C, mencionaram-se as despesas judiciais e honorários de advogado e foi apresentada relação das importâncias pagas pela administração.
J)	A acção entrou em juízo em 11.04.2013
Da caducidade das deliberações adoptadas nas oito assembleias iniciais
Resulta dos arts. 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do Código de Processo Civil que é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do tribunal ad quem, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, nos termos dos arts. 608.º n.º 2, in fine, e 663.º n.º 2 do Código de Processo Civil. Acresce que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Ora, os AA. afirmam que a deliberações constantes das oito actas iniciais devem merecer uma sanção mais grave que a mera anulabilidade prescrita no art. 1433.º n.º 1 do Código Civil e daí que argumentem não ser aplicável o prazo de caducidade de 60 dias resultante do n.º 4 dessa norma.
Com efeito, Pires de Lima e Antunes Varela[1] afirmam que «no âmbito desta disposição não estão compreendidas nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objectos assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos. Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública (suponha-se, por ex., que a assembleia autoriza a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o n.º 1 do art. 1421.º considera forçosamente comuns; que suprime, por maioria, o direito conferido pelo n.º 1 do art. 1428.º; que elimina a faculdade, atribuída pelo art. 1427.º a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício; que suprime o recurso dos actos do administrador a que alude o art. 1438.º; ou que dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que se dispõe no n.º 1 do art. 1429.º), as deliberações tomadas devem considerar-se nulas, e como tais, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do art. 286.º. (…) Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em compropriedade exclusiva a um dos condóminos), a deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique, o condómino afectado a todo o tempo pode arguir o vício de que ela enferma, ou por via de excepção, ou através de uma acção de natureza meramente declarativa.»
Esta interpretação é igualmente adoptada por Aragão Seia[2], o qual, após referir que são somente anuláveis as deliberações que a assembleia tome dentro da área da sua competência, isto é, respeitantes às partes comuns do edifício, devem considerar-se nulas ou ineficazes as que violam preceitos de natureza imperativa e as que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.
Aplicando estes critérios ao caso em espécie, desde logo se pode constatar que nas assembleias ocorridas em 30.05.2009, 08.11.2009, 28.02.2010, 17.04.2010, 16.05.2010, 29.01.2011, 12.02.2012 e 18.11.2012, não foram adoptadas deliberações violadoras de preceitos de natureza imperativa nem exorbitada a competência da assembleia de condóminos, a qual decide as questões relativas às partes comuns do edifício.
Com efeito, quanto à 1.ª assembleia, de 30.05.2009, todos os assuntos ali deliberados – maxime, a nomeação da administração do condomínio (ao contrário do que afirmam os recorrentes, existe efectivamente uma deliberação, tomada pelos condóminos presentes na assembleia, sendo que a Ré EDICAPE intervém ali não apenas enquanto construtora do edifício, mas como proprietária de seis das fracções do mesmo, exercendo assim os direitos que lhe assistem enquanto condómina) e a fixação de quotas – compreendem-se na competência da assembleia e, como tal, os AA., não concordando com tais deliberações, deveriam ter reagido no prazo legal de 60 dias previsto no art. 1433.º n.º 4 do Código Civil.
Quanto à fidelidade da redacção da acta e à falta de assinatura de todos os condóminos presentes, dispõe o art. 1.º n.º 1 do DL 268/94, de 25 de Outubro, que «são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.»
No caso, a acta está assinada por oito dos condóminos então proprietários de fracções no edifício, apenas não estando assinada pelos AA. – de resto, consta da acta n.º 2 que a acta anterior foi lida, tendo então ocorrido a recusa de assinatura por parte dos AA.. Ora, a lei não sanciona a falta de assinatura da acta por algum dos condóminos presentes com a inexistência, ineficácia ou nulidade da deliberação [3]. Caso o condómino presente na assembleia se recuse a assinar a acta, e sendo a mesma assinada pela maioria dos votos representativos do capital investido, deverá então considerar-se que a acta reproduz as deliberações tomadas na assembleia – art. 1432.º n.º 3 do Código Civil – cabendo então ao condómino discordante o dever de impugnar tais deliberações e arguir a infidelidade da acta, utilizando os diversos procedimentos que lhe são colocados à disposição pelo art. 1433.º n.ºs 2, 3, 4 e 5 do Código Civil (convocação de assembleia extraordinária, sujeição da deliberação a centro de arbitragem, propositura de acção de anulação ou pedido de suspensão das deliberações).
Estes critérios são igualmente aplicáveis às deliberações constantes das 2.ª à 8.ª actas, nelas se vislumbrando apenas decisões tomadas na área de competência da assembleia, respeitantes às partes comuns do edifício, e não violando normas legais de natureza imperativa, como as inscritas nos arts. 1421.º n.º 1, 1427.º, 1428.º n.º 1, 1429.º n.º 1 e 1438.º do Código Civil.
De resto, quanto à circunstância das assembleias não ocorrerem na primeira quinzena de Janeiro, a regra do art. 1431.º n.º 1 do Código Civil é meramente disciplinadora, não ocasionando a sua inobservância a invalidade das deliberações tomadas em assembleias ordinárias realizadas noutros períodos do ano. E quanto à realização de algumas das assembleias em dias, hora e local diversos dos designados nas respectivas convocatórias, não resulta dos autos que tal tenha sucedido – as assembleias tiveram o seu início logo que reunida a maioria exigida pelo art. 1432.º n.º 3 do Código Civil.
Finalmente, quanto ao Regulamento do Condomínio, aprovado na assembleia de 16.05.2010, foi observada a maioria exigida pelo art. 1432.º n.º 3 do Código Civil. Discordando os AA. de tal Regulamento, deveriam ter reagido nos prazos legais previstos no art. 1433.º n.ºs 2 a 5 do Código Civil. E sobre o uso pela administração de um regulamento diverso do aprovado pela assembleia de condóminos, o meio o legal à disposição dos AA. é o previsto no art. 1438.º n.º do Código Civil – recurso dos actos do administrador para a assembleia, a qual poderá ser convocada pelo condómino recorrente.
Em suma, não se observam nas oito assembleias de condóminos realizadas em 30.05.2009, 08.11.2009, 28.02.2010, 17.04.2010, 16.05.2010, 29.01.2011, 12.02.2012 e 18.11.2012, a adopção de deliberações violadoras de preceitos legais de natureza imperativa, nem a exorbitância da esfera de competência da assembleia de condóminos, motivo pelo qual se confirma a decisão recorrida, na parte em que concluiu pela caducidade do direito de impugnação das deliberações ali tomadas.
Apenas não ocorre a caducidade em relação às deliberações tomadas na assembleia de 10.02.2013, porquanto a acção foi proposta no prazo legal de 60 dias previsto no art. 1433.º n.º 4 do Código Civil, motivo pelo qual se conhecerá da validade das deliberações ali tomadas.
Da validade das deliberações tomadas na assembleia de 10.02.2013 (9.ª acta)
Na assembleia em causa consta a aprovação das contas de 2012, a fixação das quotas para 2013, a manutenção da mesma administração para o ano de 2013, a alteração das permilagens, e o tratamento de outros assuntos de interesse geral, nomeadamente o registo da dívida dos condóminos das fracções B e C.
No que concerne a esta assembleia, nas suas conclusões os AA. apenas impugnam especificamente a deliberação respeitante à alteração das permilagens – conclusões P e Q. Aspectos comuns às restantes actas são referidos noutros pontos das alegações (maxime, não ter sido realizada na 1.ª quinzena de Janeiro e ter-se iniciado meia hora após a designada em primeira convocatória), mas estes aspectos já foram acima tratados – a norma do art. 1431.º n.º 1 do Código Civil é meramente disciplinadora e a acta inicia-se meia hora depois na inicialmente convocada, como vinha expressamente previsto na respectiva convocatória, estando então presente a maioria dos votos representativos do capital.
Dediquemos então a nossa atenção à deliberação alterando as permilagens das fracções.
Antes do mais, verifica-se que a referida alteração seria favorável aos AA., pois as suas fracções ficariam com uma permilagem superior àquela que anteriormente detinham – a fracção B subiria de 71,82/mil para 93,90/mil, enquanto a fracção C passaria de 90,51/mil para 92,20/mil.
Verifica-se, também, que todos os condóminos prejudicados – os das fracções D, F, H, I e J – e que veriam o valor relativo das suas fracções descer, estavam presentes e aceitaram a alteração.
De todo o modo, não se encara a questão sob a perspectiva da falta de interesse em agir dos AA., porquanto concebe-se que estes, face à alteração do valor relativo das suas fracções, teriam o direito de se pronunciarem, nomeadamente afirmando que tal valor deveria ser superior.
Nem seria lícito a este Tribunal encarar a questão sob a perspectiva da falta de interesse em agir, porquanto a questão não foi abordada na decisão recorrida ou sequer nas alegações.
A questão será encarada, pois, na estrita perspectiva da validade da deliberação.
Concede-se que a deliberação que altera o valor relativo das fracções, elemento integrante do título constitutivo da propriedade da propriedade horizontal, exige o acordo de todos os condóminos – arts. 1418.º n.º 1 e 1419.º n.º 1 do Código Civil. No entanto, “as deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes” – art. 1432.º n.º 5 do Código Civil.
No caso, encontravam-se presentes condóminos representando 837,87/mil do edifício, os quais votaram todos a favor da alteração das permilagens, pelo que foi respeitada a norma supra citada. Logo, a deliberação não é inválida, por ter sido aprovada por unanimidade dos condóminos presentes.
Face aos n.ºs 6, 7 e 8 do art. 1432.º, cabia aos AA., os únicos condóminos não presentes na assembleia de 10.02.2013, no prazo de 90 dias comunicar à assembleia de condóminos o assentimento ou a sua discordância, sendo o seu silêncio considerado como aprovação. No caso, a propositura da acção, com a declaração expressa na petição inicial de oposição à alteração das permilagens – art. 101.º daquela peça – corresponde ao exercício do direito de discordância previsto no art. 1432.º n.º 7, in fine, do Código Civil, motivo pelo qual inexiste o requisito exigido pelo art. 1419.º n.º 2 do Código Civil para se operar a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Mas a questão não é de validade ou invalidade da deliberação constante da acta de 10.02.2013, porquanto foi votada por unanimidade dos condóminos presentes, representativos de mais de dois terços do capital investido, como exigido pelo art. 1432.º n.º 5 do Código Civil.
A questão é que, face à discordância dos AA., condóminos não presentes, inexiste o requisito essencial para se alterar o título constitutivo da propriedade horizontal.
Porém, os próprios AA. admitem que não foi sequer realizada a escritura pública de alteração desse título, em violação ao art. 1419.º n.º 2 do Código Civil, pelo que tal questão nem sequer se coloca.
Improcedem, pois, as conclusões do recurso, motivo pelo qual se confirma a decisão de absolvição tomada pela primeira instância.
Custas pelos AA..
Évora, 3 de Novembro de 2016
[1] Código Civil Anotado, vol. III, Coimbra, 1987, págs. 447-448.
[2] Propriedade Horizontal, Almedina, 2001, págs. 176/7.
[3] Em sentido idêntico, vide o Acórdão da Relação do Porto de 15.11.2007, no Proc. 0733938, publicado em www.dgsi.pt.