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Timestamp: 2019-04-19 18:22:05+00:00
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Newsletter LBVS AVOCATS n°232
ACTU LBVS AVOCATS n° 232 du 26/07/2015
Transaction/Syndic : Loi relative à la transition énergétique
Les textes de loi affectant l’immobilier n’ont de cesse de se succéder. L’Assemblée Nationale vient d’adopter le 22 juillet 2015 la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte.
Le texte rassemble une soixantaine d'articles et comprend divers dispositions visant à accélérer et amplifier les travaux de rénovation énergétique des bâtiments, notamment résidentiels.
Ces dispositions impacteront inévitablement la valeur vénale des biens en créant de nouvelles charges sur leurs propriétaires et leurs mandataires, tant la gestion que dans la rédaction des actes. Les experts immobiliers devront également en tenir compte dans leurs analyses.
Ainsi, le texte prévoit notamment une obligation de rénovation énergétique avant 2025 pour les bâtiments privés résidentiels énergivores et dès 2030 dès lors que ces mêmes bâtiments font l’objet d’une mutation.
La mise en place de carnets numériques de suivi et d’entretien du logement portant sur la performance énergétique est instituée dès 2017 pour les immeubles neufs et 2025 dans l’ancien.
Un programme pour atteindre un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale est également imposé.
Le texte prévoit en outre des dispositions particulières dans les immeubles en copropriété, en complétant notamment l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte arrive justement au moment même où le Crédit Foncier annonce le lancement de son prêt à taux zéro destiné à financer les travaux d’isolation des copropriétés.Pour mémoire l’Eco PTZ collectif est ouvert à tous les immeubles construits avant 1990 et dont 75% des tantièmes sont détenus à titre de résidence principale.
Transaction : Démarchage et nullité du mandat
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 1er juillet 2015 n°14-15753 sanctionne par la nullité le mandat de l’agent immobilier, en raison du fait que le professionel avait commencé ses démarches de recherche d’acquéreur avant l'expiration du délai de réflexion.
Dans cette espèce l’intermédiaire avait trouvé un acquéreur au prix du mandat et la SCI venderesse refusait finalement de vendre son bien pour des raisons fiscales. L’agent immobilier demandait donc l’exécution de la clause pénale et le paiement de ses 80 000€ d’honoraires à titre indemnitaire.
La Haute cour rend son arrêt au visa de l'article L.121-26 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi dite Hamon du 17 mars 2014 : « avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours prévu à l'article L. 121-25, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit, une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ». Pour mémoire désormais le consommateur (mandant) peut autoriser le commencement d’exécution du mandat avant l’expiration du délai de réflexion.
Bail d’habitation : Responsabilité du propriétaire et jouissance paisible
Une locataire considérait que la présence de squatters dans le hall de l’immeuble l'avait contrainte à quitter les lieux ; elle a donc assigné la bailleresse en réparation de son préjudice de jouissance et en restitution de son dépôt de garantie.
La Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2015 n°14-13385 rejette la responsabilité de sa bailleresse (et ainsi de l’éventuel mandataire) jugeant que le trouble de jouissance résultait de la présence dans les parties communes de l'immeuble de squatters sans lien contractuel avec la bailleresse, celle-ci n'était donc pas tenue de garantir la locataire du trouble que des tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance (en application de l’article 1725 du Code civil).
Bail d’habitation IRL : 2ème trimestre 2015
Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 16 juillet 2015 par l’Insee. L’indice du 2ème trimestre 2015 s’élève à 125,25, soit une augmentation annuelle de 0,08 % par rapport à l’IRL du 2ème trimestre 2014.
Copropriété : Responsabilité du SDC et chute dans les escaliers
La cour d’appel d’Aix en Provence retient la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires dans un arrêt du 4 Juin 2015 n°14-10836 rappelant ainsi les conditions de mise en œuvre de l’article 1384 al. 1er du Code civil. Dans cette espèce la victime avait fait une chute dans l'escalier de la résidence. Le rôle actif de l'escalier était démontré (hauteur inégale des marches et impossibilité de distinguer depuis le haut la première marche par sa couleur…) par la demanderesse et aucun élément ne permettait de retenir une imprudence ou une inattention de celle-ci. Dans un précédent arrêt du 14 mars 2014 n°12-20594 la cour d’appel de Paris avait déjà pu retenir la responsabilité du SDC, gardien de l’escalier, jugeant que « la marche était l'instrument du dommage ».
Copropriété : Responsabilité du SDC pour non exécution d’une décision d’assemblée générale
La cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 7 avril 2015 n°14-04436 est l’occasion de rappeler que le SDC (et le syndic) engage sa responsabilité en n’exécutant pas une décision d’assemblée générale dans un délai raisonnable. En l’espèce l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé en 2004 de faire établir un règlement de copropriété modificatif avec un état descriptif de division rectifié. Ce n’est finalement qu’en 2014 que le copropriétaire lésé obtiendra rectification de ses charges sur ces nouvelles bases…