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Timestamp: 2017-12-12 21:52:21+00:00
Document Index: 118066270

Matched Legal Cases: ['art. 27', 'art. 27', 'art. 28', 'art. 29', 'art. 29', 'sentenza ', 'art. 31', 'art. 29', 'art. 27', 'art. 34', 'art. 1218', 'art. 29']

Locazione commerciale, diniego del rinnovo e conseguenze
Locazione commerciale,...
Il proprietario di un locale commerciale può impedire il rinnovo tacito del contratto di affitto solamente in determinati casi e se non adempie rischia sanzioni.
16 Novembre 2013 ore 16:59
locazione , locazione commerciale , rinnovo , diniego di rinnovo
I contratti per uso diverso da quello abitativo hanno durata minima di sei anni.
A stabilirlo il primo comma dell'art. 27 della legge n. 392/78 a mente del quale:
Il secondo comma del medesimo articolo completa la norma succitata specificando che:
Se l'attività è quella alberghiera, invece, al durata del contratto è almeno di nove anni (art. 27, terzo comma, l. n. 392/78).
L'art. 28 specifica che il contratto deve intendersi rinnovato per eguale periodo di tempo, salvo disdetta.
Prima scadenza e diniego del rinnovo
Scopo della legge è quello di regolamentare le locazioni anche al fine di consentire una stabilità di tali rapporti contrattuali.
Ciò, tuttavia, non vuol dire impedire aprioristicamente la possibilità di sciogliere quel vincolo contrattuale.
In questo contesto, però, il legislatore ha stabilito che il proprietario può negare il rinnovo se ricorrono ben precise circostanze.
Si tratta delle ipotesi previste dall'art. 29 l. n. 392/78. Tra queste citiamo le più note:
Il quinto e sesto comma dell'art. 29 l. n. 392/78 specificano che:
Sanzioni per il caso di inadempimento
Poniamo il caso, che è poi quello risolto dalla sentenza n. 19811 del 4 ottobre 2013 resa dal Tribunale di Roma, che il locatore, pur specificando chiaramente e regolarmente il motivo della disdetta, non agisca poi di conseguenza.
L'art. 31 della l. n. 392/1978, dedicato alle sanzioni, recita:
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buonafede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34.
Il Tribunale di Roma, richiamando questa norma, ha ribadito che essa configura un'ipotesi di responsabilità del locatore da inadempimento, costituente species del genus di cui all'art. 1218 c.c.; in breve, il locatore che deneghi il rinnovo del contratto di locazione non abitativa alla prima scadenza, per alcuno dei motivi descritti dall'art. 29 della L. n°392/1978, e poi non faccia seguito alle intenzioni annunciate a motivo della comunicazione (negoziale) di diniego di rinnovo, entro il termine di sei mesi dall'effettiva consegna della res locata, è esposto all'azione (potestativa) di ripristino del contratto, od in alternativa all'azione risarcitoria del conduttore, che ha diritto di ottenere una somma a tal titolo, non superiore a quarantotto mensilità dell'ultimo canone pagato alla cessazione del contratto (c.d. danno da abuso di disdetta) (Trib Roma 04 ottobre 2013 n. 19811).
In buona sostanza se il locatore non agisce come avrebbe dovuto e l'ex conduttore gli fa causa, spetta al primo dimostrare che l'inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile.
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