Source: http://www.dirittoprivatoinrete.it/contratto_preliminare_ed_il_comp.htm
Timestamp: 2015-01-25 18:13:17+00:00
Document Index: 112122726

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 2932', 'art. 2645', 'art. 2932', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza\n', 'art. 807']

Il contratto preliminare ed il compromesso
Il contratto preliminare nozione
� un contratto che ha ad oggetto la prestazione di un futuro consenso per la stipula di un nuovo contratto detto definitivo del quale si sono stabiliti gli elementi essenziali di contenuto e forma Come ormai tutti sappiamo, la costituzione di un vincolo contrattuale � spesso lunga e complessa; oltre, infatti, alla necessaria attivit� volta a raggiungere l'accordo, si inseriscono tutta una serie di indagini volte a accertare ci� che la legge richiede per rendere effettiva la volont� contrattuale, come la richiesta di autorizzazioni, la necessit� di trascrizioni, la stipula di mutui e cos� via. Nonostante questo, per�, accade spesso che persone seriamente intenzionate a giungere all'accordo, decidano di obbligarsi da subito, rimandando ad un secondo momento il compimento delle formalit� necessarie per rendere effettivo e sicuro l'accordo raggiunto o la definizione dei dettagli del contratto.
Questa �, quindi, a funzione fondamentale del contratto preliminare:
ottenere uno strumento contrattuale (il contratto preliminare) che obblighi le parti a stipulare un nuovo contratto (il contratto definitivo) che realizzer� l'effetto finale voluto (il trasferimento delle propriet�, la costituzione di un diritto, l'esecuzione di una prestazione, etc.)
La particolarit� del preliminare sta nel fatto che la prestazione oggetto del contratto consiste nel "prestare un consenso" per la stipula del definitivo;
Ma c'� di pi�; se il consenso promesso non viene poi prestato, � possibile rivolgersi al giudice che pronuncer� una sentenza (art. 2932 c.c.) che produrr� gli effetti del contratto non concluso. La particolarit� sta anche nel fatto che la prestazione di un consenso � un'attivit� infungibile che non pu� essere sostituita dall'attivit� di un altro soggetto, come il giudice; ma qui, per maggior tutela della parte in bonis, si crea un consenso al posto di quello spontaneo della parte riottosa. Vediamo, ora, come il codice civile regola, senza definirlo, il contratto preliminare.
il contratto preliminare � nullo se non � fatto nella stessa forma che la legge prevede per il definitivo
trascrivibilit� del preliminare
(art. 2645 bis c.c.)
il contratto preliminare che ha ad oggetto beni immobili pu� essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari; in tal modo l'effetto prodotto dal successivo contratto definitivo sar� opponibile ai terzi sin dalla trascrizione del preliminare esecuzione dell'obbligo di concludere il preliminare
(art. 2932 c.c.) se l'obbligato a stipulare il contratto definitivo non adempie alla sua obbligazione, l'altra parte pu� rivolgersi al giudice affiche questo pronunci una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso; se per� si tratta di contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della propriet� di cosa determinata o di un altro diritto, la parte che intende ottenere il trasferimento con la sentenza deve eseguire la sua prestazione o offrirsi di eseguirla nei modi di legge Viene ora da chiedersi se la parte che ha diritto all'adempimento del preliminare, potrebbe anche chiedere al giudice, in via alternativa, il recesso dal contratto. La questione � stata affrontata dalla corte di cassazione che nella sentenza
4 gennaio 2009, n. 553, pronunciata a sezioni unite, dove ha affermato che i due rimedi, in ambito processuale, non sono interscambiabili sussistendo tra gli stessi un'"assoluta incompatibilit� strutturale e funzionale".
Chiudiamo l'argomento distinguendo tra preliminare e quello che comunemente � detto compromesso.
� un contratto con il quale le parti, avendo gi� stabilito tutte le clausole contrattuali, si impegnano a riprodurre il consenso gi� raggiunto in un'altra forma, di solito in un atto pubblico.
Il compromesso (o preliminare improprio, tipico delle transazioni immobiliari) � gi� un contratto definitivo che realizza l'intento delle parti (ad es. il trasferimento della propriet�), mentre il nuovo contratto servir� solo a rendere pi� agevoli nella nuova forma gli obblighi previsti dalla legge, come, ad esempio, la trascrizione. Appare quindi evidente che il compromesso o preliminare improprio, non pu� essere confuso con il "vero" preliminare, anche se, in pratica, quando le parti hanno stipulato un "compromesso", bisogner� vedere se effettivamente hanno stipulato un preliminare improprio, oppure un preliminare , perch�, come avvertito, il termine compromesso non indica una specifica figura contrattuale, ma un modo che � comunemente usato nelle vendite immobiliari per indicare il preliminare improprio, un termine non tecnico, anche perch�, giuridicamente, il compromesso � il contratto con cui si decide di affidare una controversia agli arbitri ex art. 807 c.p.c.