Source: http://www.studiolegalescamutzi.it/liti_condominiali.html
Timestamp: 2020-01-22 15:05:20+00:00
Document Index: 94041037

Matched Legal Cases: ['art. 70', 'art. 63', 'art.63', 'art. 1130', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1294', 'art. 1295', 'art. 1313', 'art. 1294', 'art. 1295']

Il condominio è un tipo particolare di comunione. Si verifica quando in un edificio con più unità immobiliari due o più persone sono ciascuna proprietaria di una parte di esse in via esclusiva: queste persone sono comproprietarie delle parti comuni.
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali.
Le spese condominiali sono distinte in:ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Se il contratto di locazione non prescrive altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria. Se il riscaldamento è condominiale, l'installazione di un contaconsumi permette di ripartire le spese in base ai consumi di ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi. L'amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l'onere è simile a quello che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, con il vantaggio della maggiore efficienza (minori consumi) tipica delle caldaie condominiali. Condizione essenziale è che le unità abitative siano abitate poiché l'incidenza dei consumi della caldaia centralizzata restano immutati, rimanendo la stessa in funzione anche per un solo condomino. In questo caso estremo il malcapitato si troverebbe a sostenere da solo il consumo del gas utilizzato dalla caldaia.
L'assemblea di condominio può deliberare (all'unanimità) modifiche al Regolamento di condominio per introdurre sanzioni pecuniarie a carico di chi viola il Regolamento.Malgrado ciò l'importo della sanzione non può superare quanto previsto dalle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile essendo l'art. 70 inderogabile. La sanzione è stabilita in lire 100. L'intepretazione è rigida, l'esecuzione è compito dell'Ammninistratore. Tali sanzioni pecuniarie includono penali o interessi di mora per il mancato e/o ritardato pagamento di rate condominiali. La penale in sè è legittima essendo il Regolamento richiamato in atti pubblici (quali i rogiti notarili) e inserito nei pubblici registri, ma non può essere superiore al tasso di interesse legale.
La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha stabilito in via definitiva il principio della parziarietà o pro quota delle obbligazioni condominiali, in sostituzione del principio di responsabilità solidale passiva (Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 aprile 2008, n. 9148).
Responsabilità pro quota non significa che i condomini rispondono esclusivamente per la propria quota di spese condominiali, ossia non per i condomini morosi: significa invece che le somme mancanti per morosità devono essere ripartite, in base ai millesimi di proprietà, fra tutti i condomini, morosi e non.
Pertanto, è illegittimo far anticipare ai soli condomini non morosi l'importo del debito, in quanto questo comporterebbe di addebitare ad altri condomini una quota superiore ai loro millesimi di proprietà, essendo questa maggiorata della quota relativa ai millesimi di proprietà di quelli morosi. Il creditore può esercitare avverso i condomini debitori nei suoi confronti l'azione esecutiva per l'intero importo, d'altronde non può esercitare nei confronti degli altri azioni esecutive per importi superiori al debito dovuto ripartito rispetto ai millesimi di proprietà. L'ingiunzione include interessi legali, spese di sollecito e spese legali.
Il creditore continuerà ad avviare un'unica citazione in giudizio e ingiunzione di pagamento avverso il condominio e l'Amministratore, suo legale rappresentante, dovendo procedere nei confronti dei singoli condomini nella sola fase del pignoramento.
L'Amministratore può chiedere al giudice l'ingiunzione di pagamento avverso i condomini morosi. L'ingiunzione non richiede l'assistenza di un avvocato, l'invio di solleciti di pagamento o la convocazione dal giudice della controparte. Il titolo resta esecutivo, anche se la controparte presenta opposizione. In questo modo, il creditore può recuperare in tempi rapidi quanto dovuto e l'Amministratore avere copertura per le altre spese determinate dalla morosità (spese di sollecito, legali, ecc), permettendo ai condomini di anticipare al peggio somme limitate. In alternativa, l'Amministratore può come in passato procedere d'ufficio a ripartire i deficit di cassa, penali e interessi di mora notificati dai creditori, fra tutti i condomini, in base ai millesimi. L'Amministratore non è obbligato dalle leggi vigenti ad avvalersi degli altri strumenti previsti dal c.c. (interruzione dei servizi a godimento separato o l'ingiunzione, art. 63 commi 1 e 3) e quindi nemmeno ad avvalersene prima di ripartire le somme mancanti pro quota fra tutti i condomini.
Può optare per una qualunque delle due alternative, e decidere di avvalersi di un avvocato per l'ingiunzione di pagamento, sebbene questo comporti un processo e non più un procedimento, con tempi e costi più alti, e la perdita della tutela speciale riservata ai condomini dall'art.63.
L'assemblea può denunciare l'Amministratore per danno al condominio, ovvero il condomino può chiedere il risarcimento del danno, derivante dalla sua condotta negligente e omissiva che ha comportato il mancato o ritardato recupero del credito, in base all'art. 1130 e 1131, che lo obbliga ad assicurare i servizi di condominio e alla riscossione dei contributi. Di nuovo, la norma è interpretabile in merito alla gestione delle morosità oppure alla sola riscossione non coattiva delle quote condominiali. La condotta sussiste ad esempio se non si è intentata alcuna azione avverso i morosi, oppure se l'Amministratore non si è avvalso delle speciali tutele che la legge riserva ai crediti condominiali, a maggior ragione del fatto che questi non sono creditori privilegiati.
Per adottare criteri di ripartizione diversi dalla proporzionalità (millesimi di proprietà), ad esempio per far anticipare il debito ai solo condomini non morosi, occorre all'Amministratore una delibera assembleare (art. 1123). La delibera deve essere approvata di norma all'unanimità, a maggioranza in situazione di urgenza, ad esempio se il creditore ha avviato azioni esecutive che, per un mancato pagamento del debito, comporterebbero l'interruzione di servizi di condominio, ovvero, anche in assenza di ingiunzioni di pagamento, se l'amministratore può provare che il mancato pagamento dei creditori comporta maggiori oneri per l'intero condominio, quali per l'aumento degli interessi di mora, o delle spese legali per il proseguimento della causa.
La responsabilità personale dei condomini per le obbligazioni deliberate dall'assemblea condominiale e dall'amministratore è una tematica oggetto di un dibattito che dura da 50 anni.
In passato, la maggioranza dei provvedimenti della magistratura stabiliva che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore. Se un condòmino non pagava la propria parte di spese, l'amministratore, esercitando diritto di rivalsa se aveva anticipato la somma ai creditori, ovvero il creditore stesso potevano richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo e procedere al pignoramento verso uno o più condomini a sua scelta, per il soddisfacimento del credito.
Come caso limite, poteva essere chiamato ad anticipare in tempi brevi l'intero importo mancante, ossia ingenti somme, un solo condòmino. La scelta poteva prescindere dalla sua condizione di reddito, dai millesimi di proprietà o dal fatto che avesse pagato la propria quota di spese condominiali. Infatti, la ripartizione del debito dell'inadempiente su tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà per evitare un eccessivo onere su pochi, era un'opzione che il creditore e l'amministratore potevano rifiutare.
Se un condòmino non pagava la sua quota di spese, un creditore poteva esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di uno qualunque degli altri condomini, a sua scelta. Il provvedimento esecutivo poteva essere chiesto addirittura verso condomini non nominati nella sentenza. Tale condomino poteva esercitare il diritto di regresso nei confronti di quello insolvente, per la somma che aveva dovuto anticipare. I riferimenti normativi sono gli artt. 1123, 1294, 1295 e 1314 c.c. Non esiste, infatti, una normativa specifica in merito alla responsabilità dei condomini nei confronti di creditori terzi. L'art. 1123 indica che le spese per la conservazione e il godimento di parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà e non specifica come fare se un proprietario ritarda o non paga le proprie quote. L'approvazione di criteri diversi da quello di proporzionalità deve avvenire all'unanimità, per cui l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la costituzione di un fondo cassa/fondo morosità da utilizzare a compensazione delle rate mancanti, non può ripartire sui condomini non morosi le somme e relativi penali o interessi di mora dovuti alla condotta di singoli. La Cassazione ha ammesso come unica eccezione una delibera a maggioranza in merito alla creazione di un fondo cassa, la situazione di urgenza che si crea quando il creditore notifica al condominio il precetto delle sue spettanze, e il mancato blocco dell'azione esecutiva comporta l'interruzione di servizi di condominio di particolare importanza, quali riscaldamento, ascensori, luci (sent. n. 13631 del 5 novembre 2001, pag. 2025). Ciò vale a titolo provvisorio e temporaneo, salvo conguaglio a favore dei condomini non morosi e avvio da parte dell'amministratore delle iniziative necessarie per ottenere il pagamento degli oneri insoluti dal debitore.
Per il caso generale, gli artt. 1294 e 1295 indicano due modi alternativi per ripartire le obbligazioni: i condebitori sono tenuti in solido (art. 1294), i coeredi dividono l'obbligazione in proporzione alle quote (art. 1295). Secondo l'art. 1313, quando ci sono più debitori e l'obbligazione è la stessa, ciascuno è tenuto a pagare la sua quota di debito. La legge non menziona il criterio della divisibilità dell'obbligazione, per stabilire se la responsabilità sia solidale o meno, ma è quanto la giurisprudenza interpreta dagli artt. 1294 e 1313.
La Cassazione ha motivato la decisione constatando che il conferimento di un appalto da parte di una pluralità di committenti non è sufficiente perché si applichi l'art. 1294 del codice civile, relativo alla solidarietà fra condebitori. Oltre all'identica causa del debito, occorre anche la sua non-divisibilità, requisito che manca per le spese condominiali, che sono ripartite per millesimi. Alle obbligazioni condominiali deve applicarsi l'art. 1295 del c.c., simile alla ripartizione dei debiti fra coeredi.
Caso particolare a latere è la responsabilità solidale fra acquirente e vecchio proprietario. La giurisprudenza ha interpretato tale responsabilità in modo restrittivo rispetto al passato, confermando l'orientamento verso una responsabilità personale e non più solidale delle obbligazioni dei condomini. Il nuovo proprietario risponde in modo solidale col vecchio solamente per le spese deliberate e/o sostenute dal condominio nell'anno in corso e quello precedente l'acquisto, da solo per le spese più vecchie
Si parla di condominio minimo quando i condomini sono due. Se i proprietari sono più di quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore; non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino. Se i proprietari non sono più di quattro, possono provvedere direttamente alla gestione.
È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell'immobile o del gruppo di immobili, e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari. Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione dell'abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio; quando si acquista una proprietà nel Condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto trascritto presso la Conservatoria. Il regolamento cd approvato a maggioranza (approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata), invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al Condominio, ossia non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d'uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvato a maggioranza no). Una di queste regole è il divieto della tenuta di animali, oppure il rispetto di silenzio nelle ore notturne (0:00-8:00) e nelle prime ore pomeridiane (14:00-17:00)
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario proprietario e/o costruttore dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità abitative solo se il relativo acquisto è fatto in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso: infatti se nell'atto di acquisto fosse previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema negoziale definitivo; in quest'ipotesi diventa suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto, pertanto il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, vi presti volontaria adesione (Cass.Civ.856/2000).
L’obbligo ad effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all'incaricato della pulizia, se quest'ultimo ha un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all'amministratore stesso (anche se a titolo di rimborso forfettario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi. Per i condomìni, con non più di quattro condòmini, privi di amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini. Egli, utilizzando il codice fiscale del condominio, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.
autonomo, provvigioni e redditi diversi;
L'ICI sulle parti comuni
L’ICI è dovuta anche sugli immobili di proprietà condominiale. L'ICI è abrogata solo per la abitazione principale. Tutti i proprietari o i titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie hanno l’obbligo di dichiarare gli immobili posseduti, mediante la presentazione di apposito modello, al Comune in cui essi si trovano. Il modello di dichiarazione è approvato annualmente con decreto ministeriale (istruzioni e modello sono reperibili sul sito internet del Dipartimento per le politiche fiscali www.finanze.it). Per gli immobili condominiali (locali per la portineria), alloggio del portiere, autorimessa, locale per le assemblee, lavanderia, locale per la caldaia e per gli altri servizi in comune la dichiarazione deve essere espletata dall’amministratore. La dichiarazione è valida finché se non si verificano variazioni che comportano un diverso importo dell’imposta: ossia in caso di variazioni riguardanti la struttura o la destinazione degli immobili, l’amministratore è tenuto a presentare una nuova dichiarazione entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
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