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Timestamp: 2017-03-25 13:40:23
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Matched Legal Cases: ['§ 1004', '§ 910', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 9', 'BGH', '§ 259', 'BGH', 'BGH', '§ 569', '§ 574', '§ 287', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Wenn die Lust zum Verhängnis wird - oder: Die verhaltensbedingte Kündigung - IMR 01/2015, Seite 1 Autor: Martin Klimesch Einen kuriosen Fall hatte das AG München aktuell zu entscheiden, in dem es um eine Sex-Schaukel ging (IMR 2014,510). Der Verfasser nimmt zu dieser Entscheidung Stellung und nutzt diese, um sich allgemein zum Thema Kündigung wegen Hausfriedensstörungen ebenso Gedanken zu machen wie zum Thema Zwangsräumung und Räumungsvollstreckung.
Nachbar beseitigt Überwuchs - Anspruch gegen Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft? - IMR 01/2015, Seite 3 Autor: Michael J. Schmid Immer wieder kommt es vor, dass Zweige oder, was meist schlimmer ist, Wurzeln von einem Grundstück auf das andere wachsen. Der Nachbar hat dann einen Abwehranspruch aus § 1004 BGB und das Selbsthilferecht des § 910 BGB. Nimmt der Nachbar die Beseitigung selbst vor, möchte er die Kosten erstattet haben. Dabei stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen sind, wenn der Überwuchs von einem Grundstück ausgeht, an dem Wohnungseigentum besteht.
Konkludenter Vertragsschluss bei zusätzlicher Nutzung eines wieder errichteten Anbaus? - Nutzt der Mieter tatsächlich die erweiterte Wohnfläche, für die der Vermieter eine zusätzliche Miete verlangt, führt dies zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrags. - IMR 01/2015, Seite 5
Autor: BGH, Urteil vom 02.07.2014 - VIII ZR 298/13 Festlegung des Betriebskostenumlageschlüssels nach billigem Ermessen? - IMR 01/2015, Seite 6 Autor: BGH, Urteil vom 05.11.2014 - VIII ZR 257/13 Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.
Ablesung oder Schätzung: Ohne Einfluss auf formelle Betriebskostenabrechnung! - IMR 01/2015, Seite 7 Autor: BGH, Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.
Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung mit „Personenmonaten"? - IMR 01/2015, Seite 8 Autor: BGH, Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14 1. An eine Betriebskostenabrechnung sind in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen.
2. Die Betriebskostenabrechnung muss nur den Voraussetzungen des § 259 BGB entsprechen.
3. Dazu muss der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen.
4. Eine Erläuterung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate" ist nicht erforderlich.
5. Es ist bei Verwendung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate" in formeller Hinsicht nicht erforderlich, dass in der Abrechnung angegeben wird, wieviel Personen in welchem Monat im Haus gewohnt haben.
Mieter zahlt „neue" Betriebskosten: Konkludente Änderung der Betriebskostenabrede! - IMR 01/2015, Seite 9 Autor: BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 36/14 1. Zahlt der Mieter aufgrund einer Betriebskostenabrechnung darin enthaltene, aber bislang nicht vereinbarte Kosten und hat der Vermieter diese „neuen" Kosten vorher angekündigt, kann eine konkludente Erweiterung der Betriebskostenumlagevereinbarung angenommen werden.
2. Trägt ein Mieter einzelne Betriebskosten zunächst selbst und fallen diese dann aufgrund veränderter Umstände beim Vermieter an, kommt aufgrund ergänzender Vertragsauslegung in Betracht, dass der Mieter diese Kosten nun als Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen hat.
Mangel beseitigt: Ist Mieter eine Prüfungsfrist zuzubilligen? - IMR 01/2015, Seite 10 Autor: BGH, Beschluss vom 16.09.2014 - VIII ZR 221/14 1. Die Frage, ob dem Mieter eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist, wenn der Vermieter einen seit langem bestehenden Mangel ohne Vorankündigung beseitigt und infolge dieses Umstands ein aus zahlreichen Einzelforderungen resultierender Rückstand entsteht, ist einer generalisierten Betrachtungsweise nicht zugänglich. Der Tatrichter hat in einem solchen Fall aufgrund einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen, ob der
Zahlungsverzug wegen fehlenden Verschuldens entfällt, wenn der Mieter die nachzuzahlende Miete auch nach Erlöschen des Zurückbehaltungsrechts nicht begleicht.
2. Der Mieter muss stets damit rechnen,dass ein von ihm gerügter Mangel beseitigt wird. Im Falle seiner Ortsabwesenheit muss er für diesen Fall Vorkehrungen treffen.
Berliner Mietspiegel: Anforderungen an das Sondermerkmal „Dusche getrennt von Badewanne" - IMR 01/2015, Seite 11
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2014 - 65 S 85/14 Für die Annahme des Sondermerkmals „Dusche getrennt von Badewanne" ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass sich neben einer Badewanne im Badezimmer auch eine separate Dusche befindet. Besondere Anforderungen an die Qualität der sanitären Einrichtungen sowie den Grundriss des Bades werden nicht gestellt.
Heizenergieverbrauch zu hoch: Vermieter muss die Außenwände nicht dämmen - IMR 01/2015, Seite 12
Autor: LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014 - 65 S 12/14 1. Der Vermieter muss Heizöl nicht für den bestmöglichen Preis einkaufen. Er darf nur keine unnötigen Kosten verursachen und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahren. Eine Verletzung dieser Pflicht kann nicht angenommen werden, wenn der Einkaufspreis nur 6% über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt.
2. Ein überdurchschnittlicher Heizenergieverbrauch eines Wohngebäudes ist in erster Linie auf das Verhalten der Nutzer zurückzuführen und kann nicht als eine Pflichtverletzung des Vermieters angesehen werden. Der Vermieter schuldet in einem solchen Fall keine Modernisierung, z. B. durch das Aufbringen einer zusätzlichen Dämmung.
Unterlassungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter in Bezug auf Modernisierungsarbeiten! - IMR 01/2015, Seite 13 Autor: LG Berlin, Beschluss vom 13.05.2014 - 67 S 105/14 Der Mieter hat einen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter in Bezug auf Modernisierungsarbeiten unabhängig davon, ob der Vermieter materiell-rechtlich die Modernisierungsarbeiten ausführen darf. Dulden muss der Mieter die Maßnahmen nur dann, wenn der Vermieter einen gerichtlichen Duldungstitel gegen ihn erwirkt hat.
Kündigung des Mieters zwecks reiner Gewinnoptimierung ist unwirksam! - IMR 01/2015, Seite 14 Autor: LG Berlin, Urteil vom 25.09.2014 - 67 S 207/14 1. Vermieter dürfen ihrem Mieter nicht ohne Weiteres eine Verwertungskündigung aussprechen, um ein Mietshaus abreißen zu können.
2. Dies gilt vor allem, wenn sich das Gebäude noch in einem intakten baulichen Zustand befindet.
(Hilfsweise) ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Keine Heilungsmöglichkeit! - IMR 01/2015, Seite 15 Autor: LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 - 67 S 290/14 Spricht der Vermieter eine wirksame außerordentliche, hilfsweise ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleichs ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig. Die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig.
Keine fristlose Kündigung wegen geringfügiger Zahlungsverspätungen! - IMR 01/2015, Seite 16 Autor: LG Würzburg, Urteil vom 10.07.2013 - 42 S 406/13 Vermieter dürfen ihren Mietern nicht ohne Weiteres kündigen, wenn diese über einen längeren Zeitpunkt ihre Miete nicht fristgerecht zahlen. Dies gilt jedenfalls bei geringfügigen Zahlungsverspätungen. Anders ist es dann, wenn der Vermieter dadurch einen erheblichen Nachteil erleidet.
Nach Angriffen auf die Mitmieter: Nur noch kurze Räumungsfrist für den kranken/behinderten Mieter! - IMR 01/2015, Seite 17
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 20.07.2014 - 18 T 91/14 Kranken und behinderten Mietern ist nach erfolgter Kündigung (normalerweise) eine über das übliche Maß hinausgehende Räumungsfrist zu bewilligen. Dabei müssen jedoch die Interessen der anderen Mieter und des Vermieters gebührend mitberücksichtigt werden, vor allem dann, wenn der gekündigte Mieter seine Mitmieter schon körperlich angegriffen hat und es ihnen aus diesem Grund nicht zugemutet werden kann, zusammen mit ihm in einem Haus zu wohnen.
Angabe der Kerntatsachen reicht zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung aus! - IMR 01/2015, Seite 18 Autor: LG Itzehoe, Urteil vom 09.05.2014 - 9 S 43/13 1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn in der Begründung die Bedarfsperson und das Erlangungsinteresse bezeichnet sind.
2. Eine zulässige Klageänderung liegt vor, wenn der Vermieter eine erst nach Schluss
der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausgesprochene zweite Eigenbedarfskündigung bei fortbestehender Tatsachengrundlage in den Berufungsrechtszug einführt.
Eigenbedarf und Zutrittsrechte des Vermieters - IMR 01/2015, Seite 19 Autor: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.04.2014 - 2-11 S 57/14 1. Der aus Eigenbedarf kündigende Vermieter hat ein (anlassbezogenes) Besichtigungsrecht.
2. Im Abstand von zwei Jahren steht dem Vermieter ein periodisches Besichtigungsrecht zu.
3. Die Geltendmachung von Härtegründen aus § 574 BGB verlangt Nachteile von einigem Gewicht.
Bedeutung von „Sternchen-Feldern" im Mietspiegel? - IMR 01/2015, Seite 20 Autor: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 13/14 1. Es ist möglich, dass in einem qualifizierten Mietspiegel auch Mietspiegelfelder enthalten sind, die den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel nicht genügen.
2. Den Werten eines solchen Felds kommt keine Vermutungswirkung zu.
3. Sie können aber als Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden.
Betriebskostenabrechnung: Anspruch auf Belegeinsicht vor Ort! - IMR 01/2015, Seite 21 Autor: AG Günzburg, Urteil vom 21.07.2014 - 2 C 837/13 Befindet sich der Sitz des Vermieters nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden. Existiert eine dem Ort des Mietobjekts näher gelegene Zweigstelle des Vermieters, müssen die Belege dort vorgelegt werden, selbst wenn besagte Zweigstelle nur sporadisch und/oder halbtags besetzt ist.
Minderung wegen Katzenbesuchs: Vermieter muss Mieter schützen! - IMR 01/2015, Seite 22 Autor: AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 - 26 C 492/13 1. Der Mieter muss die Fenster und Terrassentüren seiner Wohnung zum Lüften oder aus anderen Gründen vollständig öffnen können.
2. Das Eindringen der Nachbarkatze durch die geöffneten Fenster stellt eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung des Mieters an der Nutzung der Wohnung dar, die nicht geduldet werden muss. Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, diesen vertragswidrigen Zustand durch geeignete Maßnahmen zu beenden.
3. Das Eindringen der Nachbarkatze in die Wohnung verringert den Wohnwert und rechtfertigt eine Mietminderung.
Vermieter mittels Privatfernsehen unter Druck gesetzt: Kündigung! - IMR 01/2015, Seite 23 Autor: AG Wiesbaden, Urteil vom 21.03.2014 - 93 C 4456/13 Beauftragt der Mieter in einem Streit mit seinem Vermieter über die Nebenkostenabrechnung ein Fernsehteam des Privatfernsehens damit, den Vermieter hierzu zu befragen, und ist der einzige Zweck hierbei, Druck auf den Vermieter aufzubauen, diesen in eine Zwangslage zu versetzen und ihn an den Pranger zu stellen, so kann dem Mieter außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Minderung nach vorbehaltsloser Ausübung einer Verlängerungsoption? - IMR 01/2015, Seite 24 Autor: BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12 1. Die vorbehaltslose Ausübung einer Verlängerungsoption durch die Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 13.07.1970 - VIII ZR 230/68, NJW 1970,740).
An den Sachen des Mieters können zwei gleichrangige Vermieterpfandrechte entstehen! - IMR 01/2015, Seite 25 Autor: BGH, Urteil vom 15.10.2014- XII ZR 163/12 1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.
2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH, Urteil vom 20.03.1986 -IX ZR 42/85, IBRRS 2007, 1028; NJW 1986, 2426).
3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.
Öffnungsklausel: Mitgliedschaftsrechte begrenzen auf ihr beruhende Beschlüsse! - IMR 01/2015, Seite 26 Autor: BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich unter anderem durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu diesen gehört das Belastungsverbot.
Verfahrenskosten im Wirtschaftsplan - IMR 01/2015, Seite 27 Autor: BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 26/14 Die Wohnungseigentümer können die voraussichtlichen Kosten von Anfechtungsverfahren in den Wirtschaftsplan einstellen und in den Einzelwirtschaftsplänen auf alle Wohnungseigentümer umlegen.