Source: http://jpm-copro.com/Cass%2003-11-2011-1.htm
Timestamp: 2019-08-21 22:19:06+00:00
Document Index: 262886769

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art, 54', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Cass 03/11/2011-1
Vente de lots de copropriété
Oppositions à paiement du prix
Irrégularité de l’opposition
Absence de décompte spécifique pour chaque créance
non-respect du rattachement au lot vendu
Nullité des oppositions
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 3 novembre 2011
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris du 18 mars 2010
N° de pourvoi: 10-20182
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 18 mars 2010), que les lots de copropriété 72 et 75, d’une part, 54, 42 et 243, d’autre part, faisant l’objet d’une vente sur adjudication, le syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam (le syndicat) a formé une opposition pour chacune des deux ventes puis a contesté l’état de collocation établi par Mme X..., ès qualités de mandataire liquidateur de Mme Y..., ancienne propriétaire des lots, en ce qu’il a écarté sa créance ;
Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le syndic est en droit d’intégrer dans son opposition au paiement du prix de vente d’un lot l’intégralité des charges et dettes dues par l’ancien propriétaire, y compris, par conséquent, celles afférentes à un autre lot que celui vendu ; qu’en déclarant irrégulières les oppositions formées au paiement du prix d’adjudication de deux groupes de lots vendus séparément appartenant au même copropriétaire, aux motifs que ces deux oppositions se procéderaient pas à la ventilation des charges selon les lots objets de la vente, la cour d’appel a ajouté aux dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1956 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 et violé ces textes ;
2°/ qu’en toute hypothèse, que la cour d’appel ne pouvait se déterminer ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam soutenant que la jurisprudence rendue sous le visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 retient que l’opposition sur le prix de vente d’un lot donné ne se limite pas aux dettes ou charges arriérées relatives à ce seul lot mais peut intégrer les dettes ou charges afférentes à d’autres lots du vendeur et qu’il s’était donc conformé à cette jurisprudence en intégrant dans son opposition relative aux lots n° 42, 54 et 243, les dettes et charges afférentes également aux lots n° 72 et 75, et dans son opposition relative aux lots n° 72 et 75, les dettes et charges relatives aux lots n° 42, 54 et 243, de sorte que ces oppositions répondaient parfaitement au prescriptions de l’article susvisé et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; que, faute d’avoir répondu à ce chef opérant des conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que l’opposition doit seulement énoncer d’une manière précise le montant et les causes des créances du syndicat afférentes au charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues, ainsi que le montant et les causes des créances du syndicat afférentes au charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; qu’en exigeant en outre que l’opposition contienne “ le détail des sommes réclamées selon leur nature, charges ou travaux “ et distingue, par conséquent, entre le montant des charges, d’une part, et des travaux, d’autre part, la cour d’appel a ajouté aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et violé ce texte ;
4°/ que ni les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ni celles de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne prévoient la production, à l’appui de l’opposition signifiée par acte extra judiciaire, des pièces justificatives des créances dont elle fait état ; qu’en relevant que les oppositions n’étaient pas “ accompagnées (...) des pièces justificatives des sommes visées “, la cour d’appel a ajouté à ces textes et les a violés ;
Mais attendu qu’ayant relevé que les deux oppositions comportaient les mêmes chiffres, alors que la composition des lots vendus était différente, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que l’opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le “ super privilège “ que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes et, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, en a justement déduit que les oppositions, non accompagnées d’un décompte détaillé, n’étaient pas régulières ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam et le condamne à payer à Mme X..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ;
L’arrêt n’appelle pas de longues digressions.
Madame Y.. était propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété.
Le mandataire liquidateur de Mme Y… a constitué ces lots en deux groupes qui ont fait l’objet de deux ventes distinctes le même jour.
Le syndic semble avoir établi un décompte global de la créance du syndicat sans ventilation entre les deux groupes de lots. Il a reproduit de manière identique ce décompte dans les deux états datés établis puis dans les deux oppositions à paiement de prix notifiées.
Il est bien évident que le syndic devait établir deux états datés concernant respectivement chacun des groupes et, par la suite, deux oppositions également distinctes.
On doit tirer de l’arrêt un enseignement plus précis encore : l’importance du rattachement au lot de l’état daté et, par voie de conséquence de l’opposition et de la mise en œuvre du privilège.
Il n’est pas vain à cet égard de consulter le résumé établi par le service de documentation de la Cour de cassation :
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Lot - Vente - Adjudication - Opposition du syndic - Mentions obligatoires - Détermination - Portée
L’opposition de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 formée par un syndicat de copropriétaires doit comporter, pour être régulière, non seulement la répartition des charges et travaux selon le privilège ou le “super privilège” que le syndicat invoque, mais également le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot, objet de la vente, auxquelles elles sont afférentes
Il faut quand même observer que, sur le plan pratique, il serait souhaitable d’admettre, réserve faite des droits des créanciers inscrits, la possibilité pour le syndicat de récupérer l’intégralité de ses créances à l’occasion de la vente de l’un au moins des lots appartenant au débiteur.
Certains copropriétaires « consommateurs » contestent les honoraires du mutation des syndics professionnels en faisant valoir qu’il suffit de dix minutes pour établir un état daté !!! L’arrêt présente un cas dans lequel l’établissement des documents exigeait sans nul doute une durée plus longue !!!
On peut aussi noter que, dans un tel cas, un « syndic bénévole » aurait pu faire courir de grands risques au syndicat.
Au final 52 586 € filent sous le nez du syndicat créancier.
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam.
Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir déclaré le Syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam mal fondé en sa contestation de l’état de collocation établi par maître X... ès qualités de mandataire liquidateur de Madame Y...et de l’avoir, en conséquence, débouté de ses demandes tendant à être colloqué, à hauteur de 10 425, 76 € au titre de son super privilège, de 5 980, 25 € au titre de son privilège simple, et de 36 181, 92 € au titre de son privilège spécial immobilier, outre la condamnation de Maître X..., ès qualités, à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, par des motifs pertinents que la Cour adopte, le premier juge a retenu que les oppositions du syndicat des copropriétaires de la Résidence Adolphe Adam ont été justement écartées par Maître X... ès qualités de l’état de répartition au motif qu’elles étaient irrégulières pour ne pas répondre aux exigences de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; qu’en effet, il est constant que l’opposition du syndicat des copropriétaires doit comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège qu’il invoque, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, charges ou travaux, et le lot auxquelles elles sont afférentes et qui est l’objet de la vente ; que ces oppositions, semblables pour chacun des groupes de lots vendus, n’étaient accompagnées d’aucun décompte détaillé, ni des pièces justificatives des sommes visées ; que le jugement entrepris doit être confirmé ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la recevabilité de la contestation n’est pas discutée. Il résulte des documents produits que la vente des biens ayant appartenu aux consorts Y...est intervenue sur adjudication à l’audience du 23 novembre 2005 en deux lots distincts : les lots 72 et 75 du RCP d’une part, les lots 54, 42 et 243 du RCP d’autre part. Les oppositions régularisées par le syndicat des copropriétaires comportent effectivement une ventilation suivant la situation juridique des créances, en ce sens, elles sont conformes aux dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967. Cependant, force est de constater que les deux oppositions comportent des chiffres strictement semblables, alors que la composition des lots vendus est très différente, le premier comportant en effet une cave, un appartement et un garage, et le second une boutique et une réserve de boutique. Dans le cadre de cette procédure, le syndicat se contente d’affirmations quant au bien fondé de sa créance revendiquée, sans toutefois produire les justificatifs afférents démontrant que les charges réclamées étaient effectivement identiques pour les deux lots. Rien n’établit que ces justificatifs aient été produits à maître X.... Il s’ensuit que faute de distinction entre les charges afférentes aux deux lots, la production du syndicat des copropriétaires ne pouvait être retenue par le mandataire liquidateur, que la contestation sera écartée ;
1°) ALORS QUE le syndic est en droit d’intégrer dans son opposition au paiement du prix de vente d’un lot l’intégralité des charges et dettes dues par l’ancien propriétaire, y compris, par conséquent, celles afférentes à un autre lot que celui vendu ; qu’en déclarant irrégulières les oppositions formées au paiement du prix d’adjudication de deux groupes de lots vendus séparément appartenant au même copropriétaire, aux motifs que ces deux oppositions ne procédaient pas à la ventilation des charges selon les lots objets de la vente, la Cour d’appel a ajouté aux dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 et violé ces textes ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la Cour d’appel ne pouvait se déterminer ainsi, sans répondre aux conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam soutenant que la jurisprudence rendue sous le visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 retient que l’opposition sur le prix de vente d’un lot donné ne se limite pas aux dettes ou charges arriérées relatives à ce seul lot mais peut intégrer les dettes ou charges afférentes à d’autres lots du vendeur et qu’il s’était donc conformé à cette jurisprudence en intégrant dans son opposition relative aux lots n° 42, 54 et 243, les dettes et charges afférentes également aux lots n° 72 et 75, et dans son opposition relative aux lots n° 72 et 75, les dettes et charges relatives aux lots n° 42, 54 et 243, de sorte que ces oppositions répondaient parfaitement aux prescriptions de l’article susvisé et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; que, faute d’avoir répondu à ce chef opérant des conclusions, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l’opposition doit seulement énoncer d’une manière précise le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues, ainsi que le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; qu’en exigeant en outre que l’opposition contienne « le détail des sommes réclamées selon leur nature, charges ou travaux » et distingue, par conséquent, entre le montant des charges, d’une part, et des travaux, d’autre part, la Cour d’appel a ajouté aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et violé ce texte ;
4°) ALORS QUE ni les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ni celles de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne prévoient la production, à l’appui de l’opposition signifiée par acte extra judiciaire, des pièces justificatives des créances dont elle fait état ; qu’en relevant que les oppositions n’étaient pas « accompagnés (…) des pièces justificatives des sommes visées », la Cour d’appel a ajouté à ces textes et les a violés.
Publication : Bulletin 2011, III, n° 179
Textes appliqués : article 20 de la loi du 10 juillet 1965