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Timestamp: 2018-03-21 18:10:18+00:00
Document Index: 130178462

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 4", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 151', 'art. 151', 'art. 151', 'art. 151', "l'article 17", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 232"]

Urbanisme02/03/2018
Précisions relatives à l'emprise au sol des construction et au régime des permis de construire et permis de démolir délivrés par une même décision
Conseil d'État, 6ème et 5ème chambres réunies, 21 février 2018, n° 401043
Dans un arrêt du 21 février 2018 qui sera publié au Recueil, le Conseil d’Etat a apporté d’utiles précisions concernant, d’une part, la notion d’emprise au sol des constructions, d’autre part, le régime des permis de construire et permis de démolir adoptés par une même décision aux termes d’une instruction commune.
Précisions sur la définition de l’emprise au sol des constructions
La cour administrative d’appel avait estimé qu’une « surface végétalisée sur une dalle en béton aménagée sur la partie avancée du sous-sol et faisant corps avec le gros œuvre de la construction » était constitutive d’emprise au sol, au motif que cette surface « consommait des mètres carrés ».
Le Conseil d’Etat, constatant que la notion d’emprise au sol n’était pas définie par le plan local d’urbanisme de la commune, a rappelé les dispositions de l’article R.420-1 du code de l’urbanisme alors en vigueur, selon lesquelles l’emprise au sol est la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».
Il en a déduit qu’une surface située « sous une surface végétalisée et ne dépassant pas le niveau du sol » ne saurait être constitutive d’emprise au sol.
L’arrêt de la cour administrative d’appel est ainsi censuré pour erreur de droit.
Distinction entre permis de construire et permis de démolir
Le Conseil d’Etat précise également, après avoir cité les articles L.421-6 et R.431-21 du code de l’urbanisme, que si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, aux termes d’une instruction commune, « ils constituent des actes distincts comportant des effets propres ».
Ainsi, en annulant dans toutes ses dispositions l’arrêté délivrant à la fois un permis de démolir et un permis de construire, pour des motifs uniquement tirés de l’illégalité du second, la cour administrative d’appel a commis une nouvelle erreur de droit.
Urbanisme29/01/2018
Seule l'autorité compétente en matière de PLU a qualité pour le défendre. Par Emma Verdier, avocate
Par une délibération du 18 décembre 2014, le conseil municipal de la commune de Corenc (Isère) a approuvé la modification de son plan local d'urbanisme.Quatre jours plus tard était créée la Métropole Grenoble-Alpes Métropole qui se substituait de plein droit aux communes la composant. À compter du 1er janvier 2015, la Métropole était ainsi compétente en matière, notamment, de modifications du plan local d'urbanisme.
Par un recours gracieux du 5 mars 2015 adressé à la commune, le préfet de l'Isère a sollicité en vain le retrait de la délibération. Il a alors déféré la délibération du 18 décembre 2014 et le rejet implicite de son recours gracieux devant le tribunal administratif de Grenoble.
Par un jugement du 25 février 2016, le Tribunal a fait droit à cette demande.
La commune de Corenc a interjeté appel de ce jugement.
Par un arrêt du 11 janvier 2018, la Cour administrative d’appel de Lyon a toutefois rejeté cette requête.
Après avoir rappelé les dispositions de l’article L.5217-2 du code général des collectivités territoriales relatives au transfert de compétence entre les communes et les métropoles, la Cour a en effet jugé qu’à la date de l’introduction du déféré préfectoral, la commune, qui avait transféré sa compétence PLU à la Métropole, avait de ce fait perdu la qualité pour défendre la modification approuvée par son conseil municipal :
« Considérant qu'à la date d'introduction du déféré du préfet de l'Isère devant le tribunal administratif de Grenoble, le 2 juillet 2015, la commune de Corenc n'était plus compétente en matière de PLU ; qu'alors même que le tribunal administratif de Grenoble lui a communiqué le déféré présenté par le préfet de l'Isère, cette communication n'a pas eu pour effet de lui conférer la qualité de partie en première instance, Grenoble-Alpes Métropole ayant seule la qualité de défendeur devant le tribunal administratif depuis le transfert de compétence en matière de PLU ; que, dans ces conditions, la commune de Corenc, qui n'aurait pas eu par ailleurs qualité pour former tierce opposition à l'encontre du jugement qu'elle attaque, n'est pas recevable à relever appel de ce jugement ».
CAA Lyon, 11 janvier 2018, req. n°16LY01410
Urbanisme28/11/2017
JO 2014 : un projet de loi aménage les règles d'urbanisme
Destiné à « installer l’ensemble de l’architecture de la gouvernance des Jeux », ce projet de loi enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 15 novembre 2017 vise à adapter certaines dispositions de notre droit positif à la préparation de ces jeux. Axé autour de 4 titres, il prévoit dans son titre II plusieurs dispositions relatives à l’aménagement du territoire, l’urbanisme et l’environnement.
L’article 6, dans un souci de « rapidité » et de garantie d’une information adéquate du public, soumet les projets, plans et programmes nécessaires à l’organisation et au déroulement des jeux 2024, (et ayant une incidence sur l’environnement) à la procédure de participation par voie électronique prévue à l’article L. 123-19 du code de l’environnement. La procédure sera réalisée par un « garant » de la participation, nommé par la Commission nationale du débat public.
L’article 7, visant à faciliter la réalisation d’opérations et de construction prévues pour les jeux,prévoit de simplifier certaines procédures en dispensant de toute formalité au titre du code de l’urbanisme les constructions, installations et aménagements temporaires, au sens du b) de l’article L. 421-5 de ce code, dès lors qu’ils sont directement liés à la préparation, à l’organisation et au déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques 2024. Un décret en Conseil d’État définira la durée maximale de leur implantation, notamment par catégorie de construction, d’installations ou d’aménagements (dix-huit mois au plus).
L’article 8 étend la procédure intégrée instituée en 2013 pour faciliter la construction de logements (PIL – art. L. 300-6-1 du Code de l’urbanisme) aux projets d’équipements nécessaires aux Jeux 2024 tout en simplifiant les modalités de participation du public. Utilisée pour la mise en conformité des documents d’urbanisme, cette procédure « dédiée » devrait permettre d’accélérer la réalisation des opérations relatives à l’aménagement et à la construction d’équipements nécessaires à l’organisation et au déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques 2024.
L’article 9 vise à autoriser le recours à la procédure d’extrême urgence prévue aux articles L. 522-1 à L. 522-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (pouvant être appliquée en vue de la prise de possession immédiate par le bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique) pour permettre l’acquisition de tous immeubles, bâtis ou non bâtis, pour la construction du village olympique et paralympique.
Aménagement : faciliter la création des ZAC envisagées
L’article 10 modifie le code de l’urbanisme pour permettre aux collectivités, ou à l’État, d’approuver simultanément la création et la réalisation des zones d’aménagement concerté (ZAC). Prévue pour faciliter la création des zones envisagées dans le dossier de candidature (notamment sur les deux sites implantés en Seine-Saint-Denis, du village olympique et paralympique et du pôle des médias et, le cas échéant, pour le village permettant l’accueil des athlètes qui participeront aux épreuves nautiques à Marseille), cette simplification devrait contribuer au renouvellement urbain des territoires concernés, en s’appuyant sur l’adaptabilité et la réversibilité des constructions.
L’article 11 prévoit une nouvelle exception aux règles procédurales prévues à l’article L. 2122-1-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Il vise à permettre aux autorités publiques compétentes de délivrer directement, sans publicité ni sélection préalable, les titres d’occupation au Comité d’organisation des jeux Olympiques et Paralympiques nécessaires à une exploitation économique des dépendances du domaine public dédiées aux jeux Olympiques et Paralympiques. Cette dérogation s’appliquera également lorsque le Comité d’organisation des jeux Olympiques et Paralympiques délivrera des titres de sous-occupation sur ces mêmes dépendances aux partenaires de marketing olympique (selon une procédure organisée librement, dans le respect des règles d’impartialité et de transparence et comportant des mesures de publicité permettant à toutes les entreprises intéressées de se porter candidat).
Urbanisme22/11/2017
Précision sur les procédures concernées par l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme. Par Emma VERDIER, avocat
Dans un arrêt du 15 novembre 2017, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a apporté une précision sur la portée de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme.
Créé par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 portant diverses dispositions en matière d'urbanisme et de construction afin de diminuer les contestations tardives des documents d’urbanisme, il interdit de soulever une illégalité de forme ou de procédure du plan local d’urbanisme à l’expiration d’un délai de six mois à compter de son approbation.
Cette interdiction est également applicable à « l’acte prescrivant l'élaboration ou la révision d'un document d'urbanisme ou créant une zone d'aménagement concerté ».
En l’espèce, une requérante avait demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler la délibération de la commune de Mios approuvant la révision simplifiée n°1 de son plan local d’urbanisme. La requérante soutenait que la délibération prescrivant cette révision simplifiée, prise plus d’un an avant celle l’approuvant, était illégale aux motifs de l’irrégularité de la convocation des conseillers municipaux et de l’insuffisance de la note de synthèse.
Le tribunal administratif de Bordeaux ayant écarté ces moyens sur le fondement de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, l’appelante soutenait devant la Cour que cette disposition ne concernait que les délibérations d’approbation ou de révision du plan local d’urbanisme et non les révisions simplifiées. A l’appui de cet argument, elle affirmait que le raisonnement des premiers juges était anachronique, la possibilité de procéder à une révision simplifiée du plan local d’urbanisme ayant été introduite dans le code de l’urbanisme neuf ans après la création de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme.
La Cour administrative d’appel de Bordeaux n’a toutefois pas retenu ce moyen et a estimé qu’ « il résulte de ces dispositions, contrairement à ce que soutient la requérante, qu'un vice de procédure entachant la délibération prescrivant l'élaboration ou la révision d'un plan local d'urbanisme ne peut être invoqué, quelles que soient les modalités retenues pour procéder à la révision, par voie d'exception que dans un délai de six mois suivant la date de prise d'effet de cette délibération ».
Après avoir déjà estimé que l’impossibilité d’exciper de l’illégalité du plan local d’urbanisme passé un délai de six mois était applicable, outre aux délibérations prescrivant l’élaboration et la révision du plan local d’urbanisme, à celle prescrivant sa modification (CAA Paris, 28 septembre 1999, req. n°96PA04361), la jurisprudence considère donc que les dispositions de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme sont applicables à toutes les formes de révision, y compris à la procédure de révision simplifiée créée après l’entrée en vigueur de cette disposition.
Emma VERDIER, Avocat.
CAA Bordeaux, 15 novembre 2017, req. n°15BX02795
Urbanisme05/10/2017
Décret du 3 octobre relatif à l'articulation des procédures d'autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant
Un décret publié le 5 octobre précise l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec la procédure d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant, autorisation résultant des articles L. 111-6-1-1 à L. 111-6-1-3 du code de la construction et de l’habitation (autorisation de division).
Un nouvel article R. 423-70-1 précise que le délai à l’issue duquel l’autorité compétente pour délivrer cette autorisation de division est réputée avoir donné son accord est de 15 jours.
En cas de projet situé dans une zone où a été instituée l’autorisation de division, le permis de construire ou la décision prise sur la déclaration préalable tient désormais lieu d’autorisation de division dès lors que l’autorité compétente a donné un avis favorable (nouvel article R. 425-15-2 du code de l’urbanisme).
Décret n°2017-1431 du 3 octobre 2017
Urbanisme25/09/2017
La Cour de cassation s'interroge sur la constitutionnalité de l'article L. 480-13-1° du code de l'urbanisme
L’article L.480-13-1° du code de l’urbanisme, introduit par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « Loi Macron », a limité les hypothèses de démolition des constructions illégales. En effet, selon cette disposition, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire finalement annulé, le propriétaire ne peut être condamné à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si la construction est située dans l'une des zones limitativement énumérées (bande littorale, cœurs des parcs nationaux, réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves, sites inscrits ou classés, sites Natura 2000 etc).
Selon l’exposé des motifs de la loi, cette règle vise à « sécuriser les projets de construction en limitant les risques de démolition » et en les « recentrant » sur les cas dans lesquels elle est « indispensable »[1].
Par un arrêt du 12 septembre dernier, la cour de cassation s’est toutefois interrogée sur la conformité de cet article au bloc de constitutionnalité.
Deux associations ayant obtenu des juridictions administratives l’annulation d’un permis de construire une maison à usage d’habitation avaient alors assigné leur propriétaire en démolition de leur construction sur le fondement de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme.
Saisie sur renvoi du TGI d’Evreux, la cour de cassation devait s’interroger sur le caractère sérieux de la question suivante : les dispositions issues de la loi Macron portent-elles atteinte au droit à réparation des victimes d'actes fautifs, à leur droit à un recours juridictionnel et au droit à la réparation des dommages causés à l’environnement ?
La Haute juridiction y répond par la positive, en précisant « que la question posée présente un caractère sérieux en ce que, en interdisant, en dehors des zones limitativement énumérées, l'action en démolition d'une construction, réalisée conformément à un permis de construire annulé, à l'origine d'un dommage causé aux tiers ou à l'environnement par la violation de la règle d'urbanisme sanctionnée, ces dispositions sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit à réparation des victimes d'actes fautifs et à leur droit à un recours juridictionnel effectif garantis par les articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et de méconnaître les droits et obligations qui résultent de l'article 4 de la Charte de l'environnement ».
Cass., civ. 3ème, 12 septembre 2017, n°17-40.046
[1] Loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques
Urbanisme20/09/2017
Mercredi 20 septembre : présentation de la "Stratégie pour le logement" par le ministère de la Cohésion des territoires
Stratégie pour le logement : aperçu des mesures pour les constructeurs et les collectivités
Le gouvernement a présenté mercredi 20 septembre l’ensemble de sa « stratégie pour le logement ». Un projet de loi sera présenté à l’automne. Les principales mesures sont organisées autour de trois « piliers » : construire plus, mieux et moins cher ; répondre aux besoins de chacun et améliorer le cadre de vie.
Voici un premier aperçu de mesures spécifiques aux constructeurs et/ou collectivités
1 Libérer les terrains à bâtir :
Proposer une disposition d’intéressement financier à la construction pour les collectivités qui s’engagent à construire
Faciliter la cession des terrains publics aux collectivités pour y réaliser leurs projets
« Mettre les projets au cœur de la stratégie de cession du foncier public » : la direction de l’immobilier de l’État veillera à la réalisation de cet objectif
Encourager la construction de logements intermédiaires : allègement des contraintes pour les communes disposant de plus de 30 % de logements sociaux
2 Stopper l’inflation normative et simplifier les normes : « passer d’une logique de moyens à une logique de résultats et simplifier résolument les normes » :
réécriture du code de la construction et de l’habitation en rédigeant toutes les règles de construction sous forme d’objectifs de résultats
« Zéro nouvelle norme technique pendant le quinquennat », exception faite des questions de sécurité.
3 Stopper les recours abusifs : « Mieux encadrer les recours dans les contentieux d’urbanisme et accroître les sanctions contre les recours abusifs » : renforcement des moyens de lutte contre les recours abusifs et nouvelles mesures pour maîtrise la durée des procédures, notamment en limitant la possibilité de déposer sans fin de nouveaux moyens de recours.
4 Prolonger la procédure de conception-réalisation en zone tendue pour 3 ans : « cette procédure permet de réduire les délais de construction de 8 à 10 mois et de baisser le coût de l’ordre de 5 à 8 % ».
5 Généraliser la conception numérique du bâtiment : toute construction neuve sera conçue de façon numérique.
6 Dématérialiser les demandes d’autorisation d’urbanisme : l’objectif exprimé est la sécurisation du contenu de dossier et la réduction de tous les délais. Une expérimentation est prévue sur des territoires pilotes.
Urbanisme05/07/2017
Intérêt à agir contre un permis de construire d'un voisin propriétaire de terrains inconstructibles
Commentaire de l’arrêt du Conseil d’Etat du 28 avril 2017
Dans un arrêt du 28 avril 2017 qui sera publié au recueil, le Conseil d’Etat a précisé l’interprétation qu’il convient de donner à l’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme lorsque le requérant est propriétaire voisin de terrains inconstructibles et inoccupés.
Le Maire de la commune de Batz a délivré trois permis de construire portant sur la construction de deux maisons individuelles et une extension de construction, sur des parcelles situées dans un espace remarquable au sens de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme alors en vigueur.
Le voisin, propriétaire de terrains inconstructibles à vocation agricole, a saisi le Tribunal administratif de Rennes en sollicitant l’annulation de ces trois arrêtés.
Le Tribunal administratif a annulé deux des arrêtés litigieux et a rejeté la demande en ce qui concernait la troisième autorisation.
La commune et les bénéficiaires des permis de construire ont interjeté appel contre les deux premiers jugements, tandis que le requérant a sollicité l’annulation du troisième.
La Cour administrative d’appel de Nantes a alors fait droit aux appels de la commune et des bénéficiaires et rejeté l'appel du requérant, au motif que celui-ci ne justifiait pas d'un intérêt lui donnant qualité pour agir contre les arrêtés attaqués. Selon elle, l’urbanisation d’un secteur naturel protégé n'était pas de nature à affecter les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des terrains à vocation agricole et dépourvus de toute construction d'habitation.
Le Conseil d’Etat, saisi sur pourvoi du requérant voisin, était ainsi amené à se prononcer sur les modalités d’application des critères d’appréciation de l’intérêt à agir qu’il a lui-même définis.
Conformément à son interprétation constante[1] de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme tel qu’issu de l’ordonnance du 18 juillet 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme[2], la Haute Juridiction a tout d’abord rappelé :
« Considérant qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien ;
qu'il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ;
que le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui ci ».
C’est précisément l’appréciation faite par la Cour administrative d’appel des éléments apportés par les parties que le Conseil d’Etat censure en l’espèce.
En effet, le Conseil d’Etat précise que l’absence de caractère constructible du terrain n’exclut pas la possibilité pour son propriétaire de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager si, « au vu des éléments versés au dossier, il apparait que la construction projetée est, eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien ».
Or, selon lui, en se bornant à considérer que les projets litigieux n'étaient pas nature à affecter les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des terrains du requérant dès lors que ceux-ci étaient uniquement à vocation agricole et dépourvus de toute construction d'habitation, « sans rechercher si, au vu des éléments versés au dossier, les constructions projetées étaient de nature à porter une atteinte directe aux conditions de jouissance de son bien », la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit.
C’est donc véritablement un contrôle in concreto que doivent effectuer les juridictions pour rechercher l’intérêt à agir des requérants, sans exclure par principe des situations particulières.
CE, 28 avril 2017, n°393801
[1] Par exemple : CE, 10 juin 2015, req. n°386121 ; CE, 27 mars 2017, req. n°399585
[2] Ordonnance n° 2013-638
Urbanisme25/04/2017
Appréciation de l'intérêt à agir contre un permis de construire modificatif
Dans un arrêt du 17 mars 2017 mentionné au recueil, le Conseil d’Etat a précisé les modalités d’appréciation de l’intérêt à agir d’un requérant sollicitant l'annulation d'un permis de construire modificatif.
Selon la Haute juridiction, « lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé ».
Le Conseil d’Etat déduit ainsi de l’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme que l’intérêt à agir doit être apprécié à l’aune de l’autorisation querellée et non de l’ensemble de la construction projetée.
En l’espèce, compte tenu des « modifications notables » affectant l’implantation, les dimensions et l’apparence de la construction (modification des façades et du garage, création d’une surface de plancher de 15 m2, d’un garage de 137 m2 et d’un nouvel accès voitures), les juges ont considéré que les requérants disposaient d’un intérêt à agir pour contester le permis de construire modificatif délivré sur une parcelle immédiatement proche et directement visible depuis leur habitation.
CE, 17 mars 2017, req n°396362, Mentionné dans les tables du recueil Lebon
Urbanisme24/04/2017
Application de la loi LCAP : quelques précisions sur le décret du 29 mars 2017
Pris en application de la loi n°2016-925 du 7 juillet relative à la liberté de création, de l’architecture et au patrimoine, le présent décret permet notamment de préciser les dispositions de la loi relatives au droit des monuments historiques, des sites patrimoniaux remarquables et au régime des travaux dans ces périmètres.
1. Une nouvelle gouvernance
La commission nationale du patrimoine et de l’architecture remplace la Commission nationale des monuments historiques, la Commission nationale des secteurs sauvegardés, le Conseil national des parcs et jardins et les commissions départementales des objets mobiliers. Sa composition et son fonctionnement sont précisés (C. patrim. Art. R. 611-1 à R. 611-16).
La Commission régionale du patrimoine et de l’architecture remplace les commissions régionales du patrimoine et des sites. Sa composition et son fonctionnement sont précisés (C. patrim., art. R. 611-17 à R. 611-30).
2. La protection des abords des monuments historiques
Le décret fixe la procédure de création et de modification du périmètre délimité des abords des monuments historiques, périmètre prévu par la loi (C. patrim. , art. R. 621-92 à R. 621-95) et précise le régime des travaux applicable aux immeubles situés dans ce périmètre (art. R. 621-96 à R. 621-97).
Le préfet doit saisir l’architecte des bâtiments de France préalablement à l’inscription d’un immeuble au titre des monuments historiques pour qu’il propose un périmètre. L’organe délibérant de la commune ou de l’EPCI compétent se prononce sur ce projet de périmètre à l’occasion de la modification du PLU ou du document en tenant lieu.
En cas de réponse favorable, une enquête publique est organisée et, après réception des conclusions de commissaire-enquêteur, le préfet demande à l’exécutif local son accord sur le projet de périmètre (délai : 3 mois). Le préfet de région crée le périmètre délimité.
3. Sites patrimoniaux remarquables
Ces sites remplacent les secteurs sauvegardés, aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
L’article L. 631-1 du code du patrimoine précise les motifs et modalités de classement en site patrimonial remarquable. Les villes, villages et quartiers dont «la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public ».
La décision est prise par le Ministre chargé de la culture.
Un plan de sauvegarde et de mise en valeur est alors établi sur tout ou partie du site. Patrimonial remarquable (C. Urb., art. R. 313-1). Le contenu de ce plan est précisé aux articles R. 313-2 à R. 313-6).
Les modalités d’élaboration du plan de sauvegarde et de mise en valeur sont détaillées aux articles R. 313-7 à R. 313-14. L’élaboration est conduite conjointement par le préfet et le maire ou le président de l’EPCI compétent en matière de PLU (C. Urb. Art. R. 313-7).
La révision d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur est prescrite par arrêté du préfet sur proposition ou après accord de l’organe délibérant de la commune ou de l’EPCI. (C. Urb. Art. R. 313-15).
4. Régime des travaux dans le périmètre des abords des monuments historiques ou d’un site patrimonial remarquable : panorama de quelques modifications du Code de l'urbanisme.
Pour toute opération d’urbanisme, le permis de construire, d’aménager, de démolir, ou la décision prise sur une déclaration préalable tient lieu d’autorisation de travaux susceptible de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis (prévue à l’article L. 632-1 du Code du patrimoine), à condition que l’architecte des Bâtiments de France ait donné son accord « le cas échéant assorti de prescriptions motivées (C. Urb. R. 425-1).
La prolongation du délai d’instruction est unifiée en cas de désaccord avec l’architecte des Bâtiments de France. Jusqu’alors elle était d’un mois en cas de projet situé dans une AVAP ou ZPAUPP et de recours de l’administration contre l’avis de l’architecte des bâtiments de France, d’une part, et de deux mois en cas d’un tel recours mais pour un projet n’étant pas situé dans un tel périmètre. Elle est maintenant de deux mois lorsque les travaux portent sur un immeuble situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument historique et que l’autorité compétente a saisi le préfet de région d’un recours en cas de désaccord avec l’Architecte des Bâtiments de France (art. R. 423-35 C. Urb.).
Est également « unifié » le délai à l’issue duquel le préfet de région est réputé avoir rejeté le projet de décision transmis par l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme et que celle-ci est en désaccord avec l’architecte des Bâtiments de France. Celui-ci variait selon que le projet se trouvait en secteur sauvegardé, AVAP ou ZPAUPP et selon la nature de l’autorisation. Il est maintenant de deux mois dès que le projet se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument historique. (Nouvel art. R. 423-68 du Code de l’urbanisme).
Urbanisme13/04/2017
Nouvel arrêté relatif aux autorisations d'urbanisme
Arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le Code de l’urbanisme.
Pris pour application de l’article 78 de la loi n°2016-925 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine et pour donner suite au rapport d’information n°720 du 23 juin 2016 du groupe sénatorial de travail sur la simplification législative du droit de l’urbanisme, de la construction et des sols, cet arrêté a été publié au journal officiel du 13 avril et entrera en vigueur le 1er juillet 2017. Il actualise la partie « Arrêtés » du livre IV du code de l’urbanisme.
I – Prise en compte des modifications législatives et réglementaires intervenues depuis 2015
- recodification du livre 1er du code de l’urbanisme : mise à jour de références
- entrée en vigueur du décret n°2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d’urbanisme : modification de l’article A.424-8 pour prendre en compte l’allongement de la durée de validité du permis de deux à trois ans ;
- entrée en vigueur du décret n°2017-81 du 26 janvier 2017 relatif à l’autorisation environnementale : le décret avait modifié l’article R424-19 du Code de l’urbanisme prévoyant la suspension du délai de validité d’un permis de construire ou d’une décision de non opposition à déclaration préalable en cas de recours devant la juridiction administrative à l’encontre de la décision ou encore en cas de recours devant la juridiction civile jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable en ajoutant à cette possibilité de suspension le cas d’un « recours contre une décision prévue par une législation connexe donnant lieu à une réalisation différée des travaux dans l’attente de son obtention ». L’arrêté procède au même ajout à l’article A. 424-8.
- loi LCAP du 7 juillet 2016 : modification de l’article A.426-16 relatif aux caractéristiques du panneau d’affichage du permis de construire afin d’y apporter l’obligation supplémentaire de mentionner «le nom de l’architecte auteur du projet architectural » tel que prévu par la loi.
II – Prise en compte de mesures de simplification
La recommandation n°20 du groupe de travail sénatorial prévoyait de « sécuriser juridiquement la date d’affichage des permis », point de départ du délai de recours contentieux. L’article A424-16 précise donc que le panneau d’affichage doit mentionner la date de délivrance de celui-ci.
L’arrêté réduit également le nombre de certaines pièces exigibles dans le cadre du dépôt d’un dossier de déclaration préalable : l’article A431-9 est modifié en ce sens. Les pièces demandées au titre de cet article (plan de situation, plan de masse et plan en coupe) devaient être fournies en cinq exemplaires que ce soit pour un dossier de demande de permis de construire ou pour un dossier de déclaration préalable. À compter du 1er juillet, il n’en sera exigé que deux exemplaires pour les dossiers de déclaration préalable.
arrêté du 30 mars 2017, JO du 13 avril 2017
Urbanisme13/01/2017
Permis de construire valant autorisation commerciale : commentaire de l'avis du Conseil d'État du 23/12/2016 par Aurélien MASSAGUER
Par un avis contentieux rendu le 23 décembre 2016 (n°398077), le Conseil d’Etat a apporté d’utiles précisions quant à la procédure de délivrance et contentieuse relative au permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (AEC)
Ainsi que le rappelle, en préambule, le Conseil d’Etat, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a supprimé la décision spécifique par laquelle la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) ou, le cas échéant, la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) délivrait une autorisation d’exploitation commerciale.
Désormais, l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme dispose que « Lorsque le projet est soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d'autorisation dès lors que la demande de permis a fait l'objet d'un avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d'aménagement commercial (…) ».
Ces dispositions impliquent, comme le rappelle le Conseil d’Etat, qu’un permis de construire valant AEC ne puisse être légalement délivré que sur avis favorable de la CDAC ou, le cas échéant, de la CNAC.
Encore fallait-il préciser l’articulation entre la procédure de consultation de la CDAC et celle de délivrance du permis de construire.
Tel fut notamment l’objet du décret n° 2015-165 du 12 février 2015 relatif à l'aménagement commercial qui a encadré les délais d’instruction des demandes de permis valant AEC, les grandes lignes étant les suivantes :
- une majoration du délai d’instruction de droit commun de deux mois (C. urb., art. R. 423-25 e) ;
- une prolongation exceptionnelle du délai de cinq mois en cas de saisine de la CNAC (C. urb., art. R. 423-36-1), soit par le demandeur en cas de refus de la CDAC soit par toute autre personne bénéficiant d’une qualité pour ce faire (C. com., L. 752-17 I), soit encore en cas d’auto-saisine de la CNAC (C. com., L. 752-17 V).
- une prolongation exceptionnelle du délai de deux mois en cas de saisine de la CNAC dans le cadre de la procédure de l’article L. 752-4 du code de commerce s’agissant des projets de 300 m2 à 1 000 m2 (C. urb., art. R. 423-36-1).
En matière contentieuse, ensuite, le code de l’urbanisme a été modifié afin d’intégrer la fusion de l’AEC et du permis de construire.
Précisément, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a précisé les conditions dans lesquelles une personne mentionnée à l’article L. 752-17 du code de commerce peut exercer un recours pour excès de pouvoir à l’encontre d’un permis de construire valant AEC.
Dans ce cadre, précise le nouvel article L. 600-1-4 du code de l’urbanisme, « (…) le juge administratif ne peut être saisi de conclusions tendant à l'annulation de ce permis qu'en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale. Les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu'il vaut autorisation de construire sont irrecevables à l'appui de telles conclusions ».
En contrepoint, le même article prévoit à son second alinéa que, « Lorsqu'il est saisi par une personne mentionnée à l'article L. 600-1-2 d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis de construire mentionné à l'article L. 425-4, le juge administratif ne peut être saisi de conclusions tendant à l'annulation de ce permis qu'en tant qu'il vaut autorisation de construire. Les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale sont irrecevables à l'appui de telles conclusions ».
C’est dans ces conditions que la cour administrative d’appel a saisi le Conseil d’Etat d’une série de quatre questions auxquelles ce dernier a répondu en trois points.
1 Sur la procédure administrative de délivrance d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale
La première question posée par la cour administrative d’appel de Nancy soulève un problème particulier né de ce qu’un permis de construire valant AEC peut être délivré avant que la CNAC[1] ait rendu son propre avis.
Deux hypothèses doivent cependant être distinguées.
1.1 Tout d’abord, une telle difficulté ne devrait pas se poser, en principe, dès lors que, dans le cas où l’avis de la CDAC fait l’objet d’une saisine de la CNAC, le code de l’urbanisme organise l'information de l'autorité compétente en matière de permis de construire, que la CNAC ait été saisie d'un recours par un tiers (C. com., art. R. 752-32) ou qu'il s'agisse d’une auto-saisine (C. com., R. 752-42).
Une telle information, combinée avec la prolongation subséquente des délais d’instruction de la demande de permis de construire, devrait conduire l’autorité compétente à surseoir à statuer sur la demande de permis en attente de l’intervention de l’avis de la CNAC, et ce d’autant plus que ce dernier se substitue à celui de la CDAC.
Il en résulte que, dans cette première hypothèse, « (…) le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale ne saurait légalement intervenir avant qu'il ait été rendu ».
1.2 Cependant, seconde hypothèse envisagée par le Conseil d’Etat, il pourrait arriver que le permis valant AEC soit délivré avant même que la CNAC soit saisie d’un recours (ou qu'elle s'autosaisisse) dans le délais d’un mois prévu par les I et V de l’article L. 752-17 du code de commerce. Dans de telles circonstances, le Conseil d’Etat précise que le permis de construire ne serait pas illégal pour autant, avant d’ajouter que « l'insécurité qui résulterait de ce que sa légalité pourrait être mise ultérieurement en cause à raison d'un avis négatif de la commission nationale, que celle-ci soit saisie d'un recours ou qu'elle s'autosaisisse, conduit toutefois à recommander à l'administration d'éviter de délivrer le permis avant l'expiration de ces délais ».
L’autorité compétente pour délivrer le permis valant AEC a donc tout intérêt, sauf à fragiliser la future autorisation, à intégrer dans son calendrier le délai de saisine d’un mois de la CNAC.
2 Sur la procédure contentieuse contre un permis valant AEC
La deuxième série de questions posées par la cour administrative d’appel de Nancy au Conseil d’Etat concerne les modalités de recours des tiers « concurrents » à l’encontre d’un permis valant AEC.
2.1 Tout d’abord, s’agissant des délais de recours contentieux, le Conseil d’Etat rappelle que, en tant que « tiers » au permis, les professionnels mentionnés au I de l’article L. 752-17 du code de commerce sont soumis aux dispositions de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme. Dès lors, quand bien même ils ne seraient pas nécessairement voisins du projet au sens « urbanistique » du terme, le délai de recours contentieux court à leur égard à compter du premier jour de l’affichage du permis sur le terrain.
Cependant, une question subsiste dans le cas où la commission nationale est amenée à rendre son avis après la délivrance du permis de construire.
Dans cette hypothèse, le Conseil d’Etat précise qu’un nouveau délai s’ouvre aux requérants mentionnés au I de l’article L. 752-17 du code de commerce, qui court à compter de l’accomplissement des mesures de publicité fixées à l’article R. 752-39 du code de commerce, et ce quand bien même le délai de recours de droit commun à l’égard des tiers serait expiré.
Bien que le Conseil d’Etat ne le précise pas, ce délai devrait courir à compter de la plus tardive des mesure de publicité susvisées, d’où l’extrême vigilance requise des préfets afin de procéder aux formalités de publication et d’affichage afin que le délai contre le permis de construire coure bien à l’égard des concurrents en cas d’avis favorable de la CNAC.
2.2 Ensuite, s’agissant de la notification du recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat considère que ces dernières dispositions s'appliquent, comme pour tout permis de construire, au recours formé par un professionnel mentionné au I de l'article L. 752-17 du code de commerce contre un permis de construire valant AEC.
Nonobstant la notification de son recours devant la CNAC au demandeur de l’autorisation de l’exploitation commerciale dans les cinq jours (C. urb., art. R. 752-32), le requérant, s’il entend contester le permis de construire devant la cour administrative d’appel compétente, devra encore se soumettre aux dispositions de l’article R. 600-1.
3 Sur les effets d’une annulation contentieuse d’un permis de construire valant AEC
La troisième série de questions dont le Conseil d’Etat se trouve saisi concerne les effets d’une annulation d’un permis de construire valant AEC.
Tirant la conséquence du principe examiné plus haut selon lequel un permis de construire ne peut être délivré qu’en cas d’avis favorable de la CDAC ou, le cas échéant, de la CNAC, le Conseil d’Etat précise que « (…) son annulation en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'urbanisme commercial fait obstacle à la réalisation du projet ».
Nous supposons donc, d’après cette rédaction, que le permis de construire ne saurait être mis en œuvre par son bénéficiaire, quand bien même le volet « construction » du permis n’aurait pas été contesté.
Cependant, dans cette hypothèse, le Conseil d’Etat considère qu’il pourrait être remédié à cette annulation par la délivrance d’un « nouveau » permis de construire valant AEC, ce dernier pouvant être délivré « au seul vu d'un nouvel avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial compétente ou, le cas échéant, de la commission nationale ».
Dans un tel cas, l’annulation du permis de construire devrait faire obstacle à la délivrance d’un permis de construire modificatif. Néanmoins, le Conseil d’Etat ouvre la voie à un « nouveau » permis qui pourrait être délivré par l’autorité compétente au vu d’un dossier « simplifié » comprenant un dossier CDAC modifié et confirmant la précédente demande pour le reste, « dès lors que les modifications nécessaires pour mettre le projet en conformité avec la chose jugée par la décision d'annulation sont sans effet sur la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme ».
Enfin, Le Conseil d’Etat prévoit la faculté pour le bénéficiaire du permis de modifier le projet, dans son aspect commercial, par le biais d’un permis modificatif dans les conditions fixées à l’article L. 600-5-1 du code de commerce.
En pratique, cela devrait conduire au dépôt d’une demande de permis modificatif intégrant une nouvelle demande d’autorisation d’exploitation commerciale soumise à un nouvel avis de la CDAC compétente.
Cette dernière possibilité est toutefois subordonnée au fait que les modifications nécessaires pour mettre le projet en conformité ne soient pas telles qu’elles aboutissent à un bouleversement de l’économie générale du projet.
CE, 23 déc. 2016, n°398077
[1] Le délai d’instruction fixé par le code de l’urbanisme étant un « maxima », la délivrance du permis de construire peut intervenir avant l’expiration des délais d’instruction
Urbanisme16/12/2016
Simplification des démarches pour les projets commerciaux soumis à permis de construire
Lorsque les autorisations d'exploitation commerciale n'avaient pu être mises en oeuvre, c'est-à-dire sans ouverture au public ou à la clientèle dans les trois ans suivant la date à laquelle le permis de construire était devenu définitif, il fallait déposer une nouvelle demande d'autorisation.
Un nouveau décret assouplit cette exigence : Le décret n°2016-1728 du 15 décembre 2016 relatif aux autorisations d'exploitation commerciale allonge la durée de validité des autorisations d'exploitation commerciale (AEC) pour les projets soumis à autorisation d'exploitation commerciale et nécessitant un permis de construire. Cet allongement est adapté en fonction de la taille de la surface de vente à créer (modification de l'article R. 752-20 du Code de commerce) :
- pour les projets portant sur la réalisation d'une surface de vente de plus de 2 500 mètres carrés, la durée de validité des AEC est maintenueà trois ans à compter de la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif
- pour les projets portant sur la réalisation d'une surface de vente comprise entre 2500 et 6 000 mètres carrés, le délai est allongé de deux ans : il sera donc de cinq ans à compter de la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif
- pour les projets portant sur la réalisation d'une surface de vente supérieure à 6 000 mètres carrés, ce délai est allongé de quatre ans : il passe à sept ans.
Entrée en vigueur le 17 décembre 2016 pour les autorisations d'exploitation commerciale délivrées pour des projets soumis à AEC et nécessitant un permis de construire, en cours de validité à cette date.
Urbanisme29/11/2016
Règlement des PLU : les sous-destinations précisées par l'arrêté du 10 novembre
Le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015, en vigueur depuis le 1er janvier 2016, a engagé la modernisation du règlement du plan local d’urbanisme. Le nombre de destination est ainsi passé de 9 à 5, et 21 sous-destinations ont été définies. Ces dernières sont listées à l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme mais leur contenu n’était pas explicité. C’est chose faite avec l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu.
Le tableau ci-dessous récapitule les différentes destinations et sous-destinations complétées par les précisions apportées par l’arrêté du 10 novembre (JO 25 novembre 2016)
Apports de l’arrêté du 10 novembre
1° Exploitation agricole et forestière
Constructions destinées à l’exercice d’une activité agricole ou pastorale, notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.
Constructions et entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l’exploitation forestière.
Constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages, à l’exclusion des hébergements couverts par la destination « hébergement ». Notamment : maisons individuelles et immeubles collectifs.
Constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Notamment : maisons de retraite, résidences universitaires, foyers de travailleurs et résidences autonomie.
Constructions artisanales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.
Constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.
Constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.
Constructions destinées à l’accueil d’une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestations de services et accessoirement la présentation de biens
Constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial
Constructions répondant à la définition d’établissement de spectacles cinématographiques mentionnés à l’article L. 212-1 du Code du cinéma et de l’image animée accueillant une clientèle commerciale
Constructions destinées à assurer une mission de service public. Elles peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu’un accueil limité du public. Notamment : constructions de l’Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements, constructions des autres personnes morales investies d’une mission de service public.
Constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Notamment : constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, constructions industrielles concourant à la production d’énergie.
Equipements d’intérêts collectifs destinés à l’enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d’intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d’assistance, d’orientation et autres services similaires.
Constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d’intérêt collectif.
Equipements d’intérêts collectifs destinés à l’exercice d’une activité sportive, notamment stades, gymnases et piscines ouvertes au public.
Equipements collectifs destinés à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination, notamment lieux de culte, salles polyvalentes, aires d’accueil des gens du voyage.
Constructions destinées à l’activité extractive et manufacturière du secteur primaire, constructions destinées à l’activité industrielle du secteur secondaire, constructions artisanales du secteur de la construction ou de l’industrie. Notamment : activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
Constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.
Constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaire, secondaire et tertiaire.
Constructions destinées à l’évènementiel polyvalent, l’organisation de salons et forums à titre payant.
Urbanisme20/07/2016
Le 19 juillet 2016, la ministre du logement et de l’habitat durable présentait le projet de loi ratifiant l’ordonnance n°2016-354 du 25 mars 2016.
Cette ordonnance, prise sur le fondement de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite « loi Macron », vise à poursuivre le mouvement de simplification de la vie des entreprises voulu par le gouvernement et, plus précisément, à faciliter la réalisation des projets de construction.
L’ordonnance comporte deux parties.
La première partie de l’ordonnance s’inscrit dans la perspective de réduction des délais d’instruction nécessaires à un même projet, engagée avec le décret du 9 juillet 2015 ramenant le délai de délivrance du permis de construire, pour une majorité de projets, à 5 mois.
Elle vise à mieux coordonner les autorisations d’urbanisme et les autorisations environnementales, lorsque les deux sont nécessaires à la réalisation d’un même projet.
Son article 1 a ainsi inséré 2 nouveaux articles dans le Code de l’environnement :
- l’article L. 425-14 est relatif aux projets portant sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à autorisation ou déclaration au titre des dispositions de la loi sur l’eau ;
- l’article L. 425-15 est, quant à lui, relatif aux projets pour lesquels une dérogation au titre de la protection des espèces protégées (dérogation CNPN : Conseil National pour la Protection de la Nature) est exigée.
Pour ces projets les autorisations d’urbanisme (permis de construire, décision de non opposition à déclaration préalable) ne pourront pas être mis en œuvre avant :
- l’autorisation au titre de la loi sur l’eau
- l’acceptation de la déclaration au titre de la loi sur l’eau
- la délivrance de la dérogation CNPN.
Champ d’application (article 3)
Ces nouvelles dispositions seront applicables aux permis de construire et déclarations préalables déposés à compter de la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance.
La deuxième (article 2) découle des retours d’expérimentation d’une autorisation unique pour les installations soumises à autorisation au titre de la loi sur l’eau et supprime l’obligation de simultanéité des dépôts des demandes de permis et des autorisations environnementales. Elle supprime également l’enquête publique unique. Ces obligations avaient pour conséquence de bloquer certains projets, notamment lorsque ceux-ci comportent des travaux n’ayant pas d’impact sur l’environnement (démolition par exemple).
Urbanisme07/01/2016
Et un de plus ! Un décret du 5 janvier 2016 modifie une nouvelle fois le délai de validité des autorisations d'urbanisme
Le décret n°2016-6 du 5 janvier 2016, publié au journal officiel du 6 janvier, modifie une nouvelle fois la durée de validité des autorisations d’urbanisme pour la fixer à trois ans.
Ce décret porte ainsi le délai de validité des autorisations d’urbanisme de 2 à 3 ans et permet de le proroger deux fois (au lieu d’une).
Les permis et décisions de non-opposition à déclaration préalable portant sur des projets éoliens pouvaient être prorogés d’un an plusieurs fois pour une année jusqu'à l'achèvement d'un délai de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme. Cette possibilité est étendue à l’ensemble des permis et décisions de non-opposition à déclaration préalable portant sur des ouvrages de production d’énergie renouvelable.
Le décret relève par ailleurs le seuil de soumission des travaux sur construction existante de 20 m2 à 40 m2, sur l'ensemble des territoires dotés d'un PLU ou d'un POS et plus uniquement en zones urbaines.
Le décret procède enfin à une correction de la partie réglementaire du code de l'urbanisme relative au recours obligatoire à l'architecte, aux fins de mise en cohérence avec sa partie législative. Ces corrections et compléments portent sur les conséquences de la disparition de la participation pour non réalisation des aires de stationnement (PNRAS) et du versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD). Les éléments à fournir pour l'identification du redevable des taxes sont clarifiées.
Urbanisme04/11/2015
Modernisation du contenu du PLU : présentation du projet de décret le 22/10/2015
Projet de décret relatif à la partie réglementaire du livre 1er du code de l’urbanisme et portant modernisation du contenu des PLU.
Sylvia Pinel a présenté le 22 octobre aux acteurs de l’urbanisme, élus et professionnels la le nouveau projet de décret préparé dans le cadre de la refonte du Code de l’urbanisme. Ce projet de réforme est issu d’une concertation menées avec les professionnels et les collectivités entre octobre 2014 et mars 2015. Le projet de décret a lui-même été soumis à la consultation du public entre le 21 août et le 15 septembre 2015.
Le projet de texte prévoit de transformer le contenu du plan local d’urbanisme (PLU) pour permettre « de répondre aux enjeux actuels en matière d’aménagement des territoires », explique le ministère. La réforme initiée par ce projet « vise à faciliter les projets de construction et à limiter les recours contentieux, pour contribuer à la relance de la construction ».
Le gouvernement entend, avec ce projet, tendre vers un urbanisme plus souple et simple, permettant une adaptation plus aisée des projets aux règles.
Il entend ainsi faire évoluer le contenu du PLU pour « redonner du sens et de la lisibilité aux projets d’aménagement, sécuriser certaines pratiques innovantes, enrichir la palette d’outils à la disposition des collectivités et leur apporter plus de souplesse et créer de nouvelles dispositions, notamment pour répondre aux enjeux de mixité sociale et de lutte contre l’étalement urbain. »
D’un point de vue formel : le nouveau règlement du PLU est restructuré à partir de la nomenclature de la loi ALUR en trois grands chapitres :
1 - l’affectation des zones et la destination des constructions
2 - les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères
3 - les équipements et les réseaux
Les communes et intercommunalités élaborant ou révisant leur PLU pourront :
- encadrer les zones urbaines (U) et à urbaniser (UA) par des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) sans recourir au règlement (art. R. 151-12)
- couvrir certaines zones urbaines d’un plan intercommunal par le règlement national d’urbanisme (RNU) (art. R. 151-26)
- délimiter des secteurs où les règles du PLU pourront préférentiellement s’appliquer sur plusieurs parcelles contigües lors du dépôt d’un permis de construire conjoint (art. R. 151-27)
- classer en zone UA d’autres zones que celles à vocation naturelle (art. R. 151-30)
- sécuriser les règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction (art. R. 151-45)
- clarifier et harmoniser des modalités de calcul des bonus de constructibilité qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et la hauteur (art. R. 151-45)
- définir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions (art. R. 151-45)
- recourir à une expression modernisée des règles volumétriques et d’implantation avec possibilité de réglementer les emprises et hauteurs maximales comme minimales (art. R. 151-47)
Le projet de décret prévoit également de :
- diminuer de 9 à 5 le nombre de destinations de construction nécessitant un suivi par les services instructeurs en cas de changement de destination (art. 151-21)
- différencier les règles du règlement entre 20 sous-destinations de constructions (au lieu de 9) dont le contenu sera précisé par arrêté ministériel (art. 151-22)
- clarifier le statut des illustrations accompagnant la règle écrite des possibilités de représentation graphique de la règle (art. R. 151-15), et de la portée des termes utilisés en complément du lexique national définissant les termes utilisés pour l’expression des règles volumétriques et d’implantation (art. 151-17)
- sécuriser la possibilité de distinguer entre les constructions neuves, les constructions existantes et les dimensions des constructions (art. 151-24)
- sécuriser les possibilités de recourir à l’expression qualitative de la règle et de la possibilité de recourir à la règle alternative (Art. 151-25)
- clarifier les outils permettant le ruissellement (art. R. 151-50, R.151-51 réglementant les clôtures et R. 151-59)
- clarifier les obligations en matière de réalisation de stationnement (art. R. 151-53, R. 151-54)
- apporter des précisions sur la mise en œuvre des règles pouvant imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables (coefficient de biotope) au titre de la loi ALUR.
Entrée en vigueur – mesures transitoires
- Le décret devrait paraître en fin d’année et s’appliquera aux nouveaux documents d’urbanisme à compter du 1er janvier 2016.
- Les communes en cours d’élaboration ou de révision avant le 1er janvier 2016 seront libres d’adopter les nouvelles dispositions (par délibération du conseil communautaire ou municipal) ou de maintenir celles encore en vigueur au 31 décembre 2015.
- Les PLU ou documents en tenant lieu, approuvés avant le 1er janvier 2016, restent régis par les dispositions en vigueur au 31 décembre 2015.
Urbanisme07/09/2015
Décret du 23 juillet 2015 relatif à la simplification des règles applicables à certains projets de construction de logements
La loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives avait élargi le champ d'application de certaines possibilités de déroger au code de l'urbanisme (articles 12 et 14). Le décret n°2015-908 du 23 juillet 2015, publié le 25 juillet au journal officiel est pris pour l'application de ces dispositions et apporte les précisions nécessaires à ces dispositions. Il est entré en vigueur le 26 juillet.
I- Dérogations en matière d'obligations d'aires de stationnement
La loi du 20 décembre 2014 avait élargi le dispositif de dérogation aux règles de PLU en matière d'aires de stationnement, jusque-là réservées aux logements locatifs financés avec un prêt aidé de l'État (article L.123-1-13 du Code de l'urbanisme), aux EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) et aux résidences universitaires.
Elle prévoyait, en cas de construction de logements, de diminuer les exigences en matière d'aires de stationnement en les plafonnant à une aire par logement (0,5 pour ceux situés à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, avec une qualité de desserte le permettant).
Le présent décret vient, par l'insertion du nouvel article R. 123-9-1 dans le code de l'urbanisme, préciser la notion de "logement" dans le cadre des EHPAD et résidences universitaires : un logement équivaut à 3 places d'hébergement. Il est également précisé que si le quotient donne un reste, il ne faudra pas tenir compte de celui-ci.
II - Dérogations aux règles de prospect
Par ailleurs, la loi du 20 décembre 2014 (article 14) avait introduit un régime de dérogation aux règles de prospect des plans locaux d'urbanisme pour les projets de construction de logements (construction et extension) dans les communes situées en zone "tendue" (appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et soumises à la taxe sur les logements vacants ainsi que celles de plus de 15 000 habitants dans lesquelles le nombre de logements locatifs sociaux représente 20 % des résidences principales).
L'article L. 123-5-1, dans son 5°, précise que ces dérogations ne peuvent concerner que des constructions principalement destinées à l'habitation et que les projets concernés doivent "s'intégrer harmonieusement dans le milieu urbain environnant". Il y est également indiqué que les conditions selon lesquelles il est possible de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives seraient fixées en Conseil d'État.
Un nouvel article R. 123-9-2 est donc inséré dans le Code de l'urbanisme, qui précise les limites de ces dérogations : ce sont celles fixées par l'article R. 111-18 du même code, indiquant que la distance minimale par rapport aux limites séparatives "doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (entre tout point du bâtiment et le point de la limite parcellaire le plus proche), sans pouvoir être inférieure à trois mètres".
III - Modalités de la demande de dérogation
Enfin, le décret du 23 juillet 2015 précise, avec un nouvel article R431-31-2 que, lorsqu'un projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre du code de l'urbanisme, la demande de dérogation doit être jointe au permis de construire, accompagnée d'une note "précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions" fixées à l'article L. 123-5-1 du même code.
Urbanisme30/07/2015
Réduction des délais d'instruction des autorisations d'urbanisme : les dispositions du décret du 9 juillet 2015
Ce décret modifie les délais dans lesquels des autorisations ou des avis relevant de législations connexes au droit de l'urbanisme doivent intervenir afin de respecter, au total, un délai maximum de cinq mois pour délivrer une autorisation d'urbanisme.
Entrée en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 11 juillet 2015.
- Le délai d’instruction de la demande d’autorisation de l’autorité chargée de la police de la sécurité passe de 5 mois à 4 mois. Art. R. 122-11-4 du Code de la construction et de l’habitation et R.122-11-5 - Art. R. 423-27 C.Urb
- Quand le projet est soumis à permis de construire, le délai d’instruction du permis de construire est quant à lui ramené de 6 à 5 mois. Art. R. 423-28 C. Urb.
- Le délai d’autorisation délivrée par le préfet indiqué à l’article R. 423-70 du code de l’urbanisme (lorsque le permis de construire porte sur un établissement recevant du public) passe de 5 à 4 mois. Art. R. 423-70 C. Urb.
- Le délai d’instruction du permis de construire est ramené de 6 à 5 mois. Art. R. 423-28 C. Urb.
Projet pouvant modifier dans leur état un territoire classé en réserve naturelle ou en instance de classement.
- Une autorisation spéciale est nécessaire. Lorsque la demande relève du préfet, celui-ci doit se prononcer dans un délai de 5 mois après avis du ou des conseils municipaux intéressés, du conseil scientifique régional du patrimoine naturel et de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (leur avis est réputé favorable dans un délai de 3 mois). Art. R. 332-24 C. Env.
- Si la demande de modification est soumise à autorisation d’urbanisme le délai de réponse de l’autorité compétente sera de 45 jours en cas de déclaration préalable et 4 mois en cas de permis (le silence durant ce délai vaut rejet). Les organismes consultés doivent se prononcer dans un délai de 1 mois Art. R.332-24 C. Env.
Projet soumis à autorisation d’urbanisme et situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national
- Le préfet doit se prononcer sur la demande d’autorisation spéciale dans un délai de 45 jours pour une déclaration préalable et 4 mois pour un permis (au lieu de 3 mois pour les travaux pouvant donner lieu à autorisation spéciale et 5 mois pour les autres). Le silence vaut refus. R.*423-62 C. Urb.
- Délai d’instruction de l’autorisation d’urbanisme : 5 mois Art. R. 423-26 C.Urb.
Projet en site classé
- En cas de décision du ministre : le délai est fixé à 6 mois à compter de la réception du dossier complet par le préfet (silence vaut rejet implicite). La commission départementale dispose d’un délai de 4 mois pour donner son avis (silence vaut accord). Art. R. 341-13 C. Env.
- Le délai d’instruction de permis de construire, démolir ou aménager passe de 1 an à 8 mois. Art. R.423-31 C. Urb.
Le silence gardé par l’autorité compétente pendant plus de 4 mois vaut décision de rejet. Art. 411-6 C. Env.
- Si elle concerne des bois et forêts de particuliers, ne relevant pas du régime forestier, la demande de défrichement est réputée acceptée dans un délai de deux mois à compter de la réception du dossier par le préfet (sauf décision expresse contraire). Art. R. 341-4 Code forestier
- En cas de nécessité de reconnaissance de l’état des terrains, le délai était de 6 mois, il passe à 4 mois. Art. R. 341-4 C. forestier
- Si le défrichement est soumis à enquête publique (1 mois), il est réputé autorisé à l’issue d’un délai de 6 mois au lieu de 8 (sauf décision expresse contraire). Art. R.341-7 C. forestier
- Les délais d’instruction des permis de construire, démolir, aménager passent de 7 à 5 mois (en cas de reconnaissance des terrains) et de 9 à 7 mois (en cas d’enquête publique). Art. R. 423-29 C. urb.
- Le délai dont dispose les collectivités territoriales pour informer le préfet de leur décision de réaliser un diagnostic concernant des opérations situées sur leur territoire passe de 1 mois à 1 semaine. Art. R. 523-26 C. patrimoine
- Si les travaux concernés sont réalisés pour le compte d’une autre collectivité ou de l’État, l’accord de cette collectivité ou de l’État est réputé acquis dans un délai de 1 semaine au lieu d’un mois. Art. R. 523-28 C. patrimoine
- L’opérateur dispose, à compter de l’attribution du diagnostic, d’un délai d’un mois pour soumettre au préfet de région son projet et de trois mois pour signer la convention de diagnostic. Art. R. 523-30 C. patrimoine
Demandes de permis nécessitant la consultation d’une commission nationale : le délai d’instruction passe de 6 à 5 mois. Art. R. 423-27 C. Urb.
Permis de construire, démolir ou aménager portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques : le délai d’instruction passe à 5 mois Art. R. 423-28 C. Urb. L’accord du préfet de région est réputé acquis dans un délai de 3 mois au lieu de 4. Art. R.423-66 C. urb.
Permis de construire, démolir ou aménager portant sur un immeuble situé dans le périmètre de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou sur un immeuble adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques : le délai d’instruction passe à 4 mois Art. R. 423-28 C. Urb.. L’accord de l’ABF est réputé acquis dans un délai de 2 mois au lieu de 4. Art. R.423-67-1 C. urb.
Dérogation aux règles du PLU pour les travaux de mise en accessibilité des personnes handicapées (logement existant) : le délai d’instruction du permis passe de 6 à 5 mois. Art. R. 423-28 C. Urb.
Permis soumis à autorisation spéciale du ministre de la défense ou du ministre chargé de l’aviation civile : le délai d’instruction passe de 1 an à 10 mois s’il nécessite une autorisation d’exploitation d’ICPE et 5 mois dans les autres cas. Art. R. 423-31 C. Urb.
Urbanisme27/07/2015
Droit de préemption des communes : publication du décret n°2015-914 du 24 juillet 2015
Le décret n°2015-914 du 24 juillet 2015 modifiant certaines dispositions du code de l'urbanisme relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projet d'aménagement commercial a été publié au journal officiel du 26 juillet 2015. Ce décret est pris pour l'application de l'article 17 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite "Loi Hamon".
Il modifie certaines dispositions du code de l'urbanisme afin de prendre en compte :
- la possibilité pour les communes de déléguer le droit de préemption à un établissement public de coopération intercommunale, à un établissement public y ayant vocation, à une société d'économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale ;
- la modification des délais de rétrocession fixés par la loi.
Ce décret est entré en vigueur le 27 juillet 2015.
Dérogations : publication d'un décret (23/07/2015) relatif à la simplification des règles d'urbanisme applicables à certains projets de construction de logements
Le décret n°2015-908 du 23 juillet 2015 relatif à la simplification des règles d'urbanisme applicables à certains projets de construction, pris en application de la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises a été publié au journal officiel du 25 juillet 2015. Il est entré en vigueur le lendemain de sa publication et comporte des dispositions :
- allégeant les obligations d'aires de stationnement dans le cadre de constructions de résidences universitaires et d'EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
- élargissant le champ d'application des possibilités de dérogations aux règles du PLU pour la construction de logements aux règles de retrait fixant une distance minimales par rapport aux limites séparatives ;
- précisant les conditions dans lesquelles le pétitionnaire, en zone tendue, expose et justifie sa demande de dérogation.
Urbanisme20/07/2015
Réduction des délais d'instruction des autorisations d'urbanisme : publication du décret n°2015-836 du 9 juillet 2015
Le décret n°2015-836 du 9 juillet 2015, relatif à la réduction des délais d'instruction des autorisations d'urbanisme, a été publié au journal officiel le 10 juillet 2015. Il est entré en vigueur le 11 juillet.
Note détaillée à venir.
Urbanisme26/03/2015
Travaux sur constructions existantes : récentes applications de la jurisprudence Thalamy ! par Jean-Marie LE BRUN
1. Par un arrêt du 16 mars 2015 (n°369553, Publié au recueil Lebon), le Conseil d’Etat apporte de nouvelles précisions au régime des travaux portant sur des constructions existantes irrégulières. La plus haute juridiction administrative étend en effet à cette occasion la dernière mouture de la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juillet 1986, n° 51172, Mme Thalamy) issue de l’arrêt Porspoder du 13 décembre 2013 (CE, 13 décembre 2013, n°349081) aux constructions ayant fait l’objet d’un changement de destination non autorisé.
2. On sait que depuis la décision Thalamy du Conseil d’Etat (Conseil d’Etat, 9 juillet 1986, précité), la jurisprudence administrative considère qu’une autorisation d’urbanisme portant sur une construction existante irrégulièrement édifiée doit englober l’ensemble constitué de la construction existante et des travaux projetés. L’autorisation d’urbanisme a alors pour effet de régulariser l’ensemble de la construction.
Puis récemment, par un arrêt du 13 décembre 2013 (CE précité, n°349081), le Conseil d’Etat a étendu l’application de la jurisprudence Thalamy aux hypothèses dans lesquelles les travaux ne portent pas directement sur une partie du bâtiment construite irrégulièrement.
3. A l’occasion d’un contentieux portant sur un refus de permis de construire des travaux d’extension d’un chalet sur la commune de Saint-Gervais-les Bains, le Conseil d’Etat apporte par l’arrêt du 16 mars 2015 une nouvelle pierre à l’édifice de la jurisprudence Thalamy en confirmant la légalité du refus au motif que la demande aurait dû également porter l’ensemble des travaux qui ont modifié la destination du chalet.
Le Conseil d’Etat rappelle ainsi que le changement de destination non autorisé d’une construction existante doit, à l’occasion d’une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme portant sur cette construction existante, être régularisée.
4. L’arrêt du Conseil d’Etat du 16 mars 2015 présente également l’intérêt de synthétiser l’état du droit en matière de travaux sur une construction existante irrégulière par les deux considérants suivants :
« 2. Considérant que, lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ou de changer sa destination ; qu'il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation ;
3. Considérant qu'il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une telle déclaration ou demande de permis, de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier d'après les règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision ; qu'elle doit tenir compte, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui prévoient la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans à l'occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci, sous réserve, notamment, que les travaux n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; que, dans cette dernière hypothèse, si l'ensemble des éléments de la construction mentionnés au point 2 ne peuvent être autorisés au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, l'autorité administrative a toutefois la faculté, lorsque les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l'objet d'aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes ; »
Le Conseil d’Etat rappelle ainsi qu’une demande de travaux portant sur une construction existante ayant fait l’objet de travaux sans les autorisations d’urbanisme peut être admise alors même que les travaux à régulariser ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme en vigueur dans deux hypothèses :
- la première tirée de la prescription administrative de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme qui permet d’autoriser une construction existante irrégulière ou des travaux sur une partie de la construction existante irrégulière réalisés depuis plus de dix ans sous réserve que ces travaux n’aient pas été réalisés sans permis de construire ;
- la seconde tirée de la jurisprudence Ely du Conseil d’Etat (CE, 3 mai 2011, Ely, n° 320045) qui permet à l’autorité administrative, lorsque les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l'objet d'aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes ;
5. Il ressort de cet état du droit que :
- si l’on se trouve dans le délai de dix ans après l’achèvement de la construction existante irrégulière ou des travaux des parties de celle-ci, la demande d’autorisation d’urbanisme doit alors porter sur l’ensemble des travaux à régulariser et des travaux projetés, y compris si ces derniers ne prennent pas appui sur la partie irrégulière ;
- si la construction existante ou les travaux sur une partie de la construction existante irrégulière sont achevés depuis plus de dix ans, la prescription administrative de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme est susceptible de s’appliquer (sous réserve de ne pas être soumis à permis de construire à l’origine), la construction existante ou la partie de la construction existante irrégulière ne peut alors constituer un motif de refus de permis de construire ;
- si la construction existante ou les travaux sur une partie de la construction existante irrégulière sont achevés depuis plus de dix ans et auraient dû faire l’objet d’un permis de construire en application des dispositions d’urbanisme applicables à l’époque, l’autorité administrative a la faculté d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de la demande . L’autorité administrative doit néanmoins s’assurer que les éléments de construction non autorisés sont anciens et ne peuvent plus faire l'objet d'aucune action pénale ou civile ;
Jean-Marie Le Brun, Avocat
Urbanisme03/03/2015
Publication du décret relatif à la procédure intégrée pour le logement (la PIL)
Ce décret est pris pour application de l’ordonnance n°2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement (L. 300-6-1 du code de l’urbanisme) et précise les modalités de mise en œuvre de cette procédure :
- son engagement et l’autorité compétente
- les mesures d’adaptation aux documents de rang supérieur
- l’enquête publique (en l’absence d’adaptation à un tel document)
- la démarche d’analyse des incidences environnementales et la saisine d’une autorité environnementale unique
- les conditions et délais de la mesure facultative visant à faciliter la procédure d’instruction et la délivrance des autorisations requises en matière d’urbanisme pour permettre la réalisation des projets bénéficiant de la procédure intégrée.
Décret n°2015-218 du 25 février 2015
Publication du décret relatif à l'aménagement commercial
Ce décret est pris pour l’application des dispositions législatives relatives à l'aménagement commercial introduites par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi ACTPE). Cette loi a introduit la mise en œuvre d’un dispositif intégrant l’urbanisme commercial dans l’urbanisme de droit commun.
Le permis de construire tient désormais lieu d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) dès lors qu’il a fait l’objet d’un avis favorable de la CDAC (ou CNAC). L’application de ces nouvelles dispositions attendait la publication d’un décret. C’est donc chose faite, elles entreront en vigueur à compter du 15 février. Ce décret réécrit la partie réglementaire du code de commerce portant sur l’aménagement commercial et procède aux adaptations rendues nécessaires par la nouvelle procédure de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.
Les porteurs de projets d’équipements commerciaux déposeront un dossier unique au guichet unique que constituera la mairie. C’est le maire qui transmettra le dossier pour avis au secrétariat de la CDAC (ou CNAC).
Un régime transitoire est prévu pour les demandes d’autorisation d’exploitation commerciale nécessitant un permis de construire et les demandes de permis de construire en cours d’instruction à la date d’entrée en vigueur du décret.
Décret n°2015-165 du 12 février 2015, JO 14 février
Urbanisme15/01/2015
Le délai de validité des autorisations d'urbanisme passe de 2 à 3 ans : décret du 29 décembre 2014
Le décret n°2014-1661 du 29 décembre 2014, publié au journal officiel le 30 décembre 2014 prolonge le délai de validité des permis de construire, permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de non opposition à une déclaration préalable. Celui-ci est désormais de 3 ans.
Cet allongement s’applique à toutes les autorisations en cours de validité au 30 décembre 2014 et à toutes celles intervenues au plus tard le 31 décembre 2015. Ces mêmes autorisations pourront toujours faire l’objet d’une demande de prorogation dans les conditions définies aux articles R.*421-21 à R*.424-23 du Code de l’urbanisme.
Le délai de validité d’autorisations ayant déjà fait l’objet d’une prorogation est prolongé d’un an.
Urbanisme04/12/2014
Le code de lexpropriation pour cause dutilité publique réécrit. (ordonnance n°2014-1345 du 6 novembre 2014, JO du 11 nov.)
Le régime de l’expropriation pour cause d’utilité publique a connu d’importantes évolutions depuis sa première codification, notamment en raison de l’importance croissante du droit de l’environnement. Une ordonnance du 6 novembre 2011 actualise la partie législative de ce code. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2015 ;
Le plan du code est remanié et structuré en 6 livres :
- utilité publique (I),
- juridiction de l’expropriation, transfert judiciaire de propriété et prise de possession (II),
- indemnisation (III),
- suites de l’expropriation (IV),
- procédures spéciales (V),
- dispositions relatives à l’outre-mer (VI).
Le 1er livre est précédé d’un article L1 qui définit l’expropriation :
« L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier, ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité. »
Les trois types d’enquête publique sont clairement distinguées :
- Celles préalables à une déclaration d’utilité publique relative à des opérations relevant du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,
- Celles préalables à une déclaration d’utilité publique relative à des opérations relevant du code de l’environnement (opérations ayant une incidence sur l’environnement ou le patrimoine culturel)
- Celles prévues par d’autres textes.
Les articles L.121-1 à L. 122-2 sont consacrés au régime de la déclaration d’utilité publique :
- Un décret en Conseil d’Etat déterminera les catégories de travaux et opérations ne pouvant être déclarés d’utilité publique que par décret en Conseil d’Etat.
- L’acte refusant ou déclarant l’utilité publique devra intervenir dans un délai d’un an après clôture de l’enquête (+ 6 mois si décret en Conseil d’Etat).
Les conditions d’application de l’extrême urgence sont précisées (L. 522-1).
Cette nouvelle codification est effectuée à droit constant à deux exceptions près :
- extension du code à Mayotte
- la compétence en appel en matière d’indemnisation est donnée à la cour d’appel de droit commun (L. 211-3)
Des dispositions transitoires sont prévues pour les contentieux engagés sur le fondement de l’ancien code.
Urbanisme24/11/2014
Après ALUR, une nouvelle loi réforme les documents d'urbanisme : la loi d'avenir pour l'agriculture
Votée le 13 octobre 2014, la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014, JO 14 oct. consacre un titre à la préservation des terres agricoles : « titre II : protection des espaces naturels, agricoles et forestiers et renouvellement des générations ». L’objectif, tout comme pour la loi ALUR étant de renforcer la limitation de la consommation excessive des surfaces agricoles.
1. La consommation des terres agricoles et des espaces naturels davantage contrôlée.
Création des observatoires régionaux des espaces naturels, agricoles et forestiers. Article 25 de la loi – Article L. 112-1 du code rural et de la pêche maritime. Ces observatoires coopèreront avec l’ observatoire des espaces naturels, agricoles et forestiers pour évaluer la consommation de ces espaces et apporteront un appui méthodologique aux collectivité territoriales et commissions prévues dans leur analyse.
Création des CDPENAF (commissions départementales de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers) : article 25 de la loi, art. L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime (anciennes CDCEA).
Elles peuvent être consultées sur toute question relative à la réduction des surfaces naturelles, forestières et à vocation ou à usage agricole et sur les moyens de contribuer à la limitation de la consommation de ces espaces.
Les CDPENAF donnent un avis sur l’opportunité de certaines procédures ou autorisations d’urbanisme. Elle peuvent s’autosaisir, excepté pour les PLU des communes comprises dans un périmètre couvert par un SCOT approuvé après la promulgation de la loi.
En cas d’enquête publique, l’avis est joint au dossier d’enquête.
L’avis de la commission doit être conforme en cas de réduction des surfaces bénéficiant d’une AOP (réduction substantielle ou atteinte substantielle aux conditions de production de l’appellation selon l’appréciation du préfet).
L’avis conforme n’est pas requis pour :
La révision « accélérée » lorsque la réduction des espaces naturels, agricoles ou forestiers prévue par un PLU ne porte pas atteinte au PADD
La mise en compatibilité via une DUP ou une déclaration de projet prévue par l’article L. 123-14 C. Urb.
La mise en compatibilité avec une DTA, les lois Montagne et Littoral ou pour permettre la réalisation d’un Projet d'Intérêt Général en application de l’article L. 123-14-1 C. Urb.
Quand un avis simple est requis, l’autorité administrative peut passer outre un avis défavorable mais elle est tenue de se justifier.
2. Les nouvelles obligations pour les SCOT et les PLU
DOO (document d'orientations et d'objectifs) du SCOT : description géographique. Les objectifs chiffrés de consommation économe doivent être arrêtés géographiquement. Les enjeux propres à chaque secteur géographiques devront être décrits. Article 25 de la loi et Art. L. 122-1-5 C. Urb.
Diagnostics du SCOT : les besoins en matière d’agriculture et de préservation du potentiel agronomique doivent être répertoriés (C. Urb. art. L.122-1-2).
Rapport de présentation du PLU : le diagnostic doit également être établi au regard des besoins en matière de développement agricole (et non plus seulement en matière de surfaces agricoles). C. Urb. Art. L. 123-1-2
3. Évolution du bâti en zone A et N
En dehors des STECAL (secteurs de taille et de constructibilité limitées) ou pastillages, la loi autorise expressément (C. Urb. art. L. 123-1-5), en zone agricole et naturelle, le changement de destination des bâtiments désignés par le règlement, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Ce changement de destination est soumis à l’avis conforme de la CDPENAF en zone agricole et à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.
La loi autorise également l’extension des bâtiments d’habitation dès lors qu’elle ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement doit préciser les conditions de hauteur, d’implantation et de densité de ces extensions.
La loi précise également quelques mesures transitoires relatives à la loi ALUR. Ces mesures concernent :
- les modifications introduites à l’article L. 122-1-9 C. Urb. relatives au DOO du SCOT
- le contenu du rapport de présentation du SCOT (besoins en matière de biodiversité répertoriés dans le diagnostic et analyse de la capacité de densification)
- le rapport de présentation du PLU (biodiversité, capacité de densification, inventaire des capacités de stationnement) et du PADD(orientations paysagères, objectifs chiffrés de modération de la consommation des espaces naturels et agricoles).
Pour les SCOT et PLU élaborés ou révisés avant le 26 mars 2014, et ceux dont la procédure d’élaboration, modification ou révision est achevée postérieurement, le régime antérieur peut s’appliquer, la mise en conformité sera effectuée lors de la prochaine révision.
6. Conséquences de l’annulation ou de la déclaration d’illégalité d’un PLU
La caducité des POS après le 31 décembre 2015 ne fait pas obstacle au rétablissement d’un ancien POS en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité du PLU.
Urbanisme07/07/2014
Contentieux de l'urbanisme : application dans le temps des règles de procédure issus de l'ordonnance du 18 juillet 2013
Deux avis récents du Conseil d’Etat clarifient les modalités d’application dans le temps des dispositions issues de l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013, relative au contentieux de l’urbanisme (JO 19 juillet 2013).
Les dispositions des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, qui réglementent la reconnaissance d’un intérêt à agir contre certaines autorisations d’urbanisme des personnes autres que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association, affectent la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative.
Elles sont donc applicables aux seuls recours formés contre les décisions intervenues après leur entrée en vigueur.
L’article L. 600-1-2 précise les conditions de la reconnaissance d’un intérêt pour agir : le projet doit affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien de l’auteur du recours.
L’article L. 600-1-3 précise, quant à lui, que cet intérêt pour agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.
Les dispositions des articles L. 600-5, L. 600-5-1 et L. 600-7 sont, en revanche, d’application immédiate aux instances en cours, quelle que soit la date à laquelle est intervenue la décision administrative contestée, et y compris pour la première fois en appel.
Le juge administratif saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager peut, après avoir écarté les autres moyens, prononcer une annulation partielle de ce permis s’il estime qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif (L. 600-5 C. Urb.).
Il peut également, lorsque le vice entache la totalité du permis, surseoir à statuer (après avoir invité les parties à présenter leurs observations) jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation (L.600-5-1 C. Urb.).
Le nouvel article L. 600-7 permet au juge administratif d’allouer des dommages et intérêts au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme, en cas de recours abusif.
Conseil d’Etat, 18 juin 2014, n°376760
Conseil d’Etat, 18 juin 2014, n°376113
Urbanisme12/06/2014
Le recours contre un permis de construire modificatif suspend le délai de validité du permis initial.
La délivrance d’un permis de construire modificatif ne fait pas courir à nouveau le délai de validité du permis initial, mais le recours contre ledit permis de construire modificatif suspend le délai du permis initial, les deux formant un tout, et ce jusqu’à l’intervention d’une décision juridictionnelle définitive.
CAA Marseille, 15 mai 2014, n°13MA01848.
Urbanisme02/05/2014
30 avril 2014 : Les juges du fond portent une appréciation souveraine sur le point de savoir si un projet est de nature à justifier un sursis à statuer
Le maire de la commune de Ramatuelle avait opposé un sursis à statuer à une demande de permis de construire une villa avec piscine, motivant cette décision par la perspective de classement en zone naturelle inconstructible du terrain d’assiette par le futur plan local d’urbanisme.
La Cour administrative d’appel de Marseille avait annulé le jugement du Tribunal administratif de Nice ayant rejeté la demande, tendant à l’annulation de la décision de sursis à statuer du maire de Ramatuelle, jugeant que le projet litigieux n’était pas de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme.
Le Conseil d’Etat, rappelant l’objectif du futur PLU de protection des espaces naturels de la zone considérée, en raison de la qualité des sites et paysages a considéré que la CAA avait dénaturé les pièces du dossier.
CE, 30 avril 2014 n°356730, Cne de Ramatuelle
28 avril - Un arrêt du Conseil d'Etat très intéressant sur la dissociabilité sol et sous-sol du domaine public
En vertu de l’article L. 2111-2 du code général de la propriété des personnes publiques, le sous-sol des terrains d’assiette des pistes de ski fait partie du domaine public de la commune s’il comporte lui-même des aménagements ou des ouvrages qui en font un accessoire indissociable de celles-ci.
La Cour administrative d’appel de Lyon, pour annuler le permis de construire un bar-restaurant-discothèque partiellement enterré et deux permis modificatifs s’était bornée à relever la proximité d’aménagements « spécialement adaptés » en vue d’une affectation au service public.
Pour le Conseil d'Etat, elle aurait dû rechercher, sur le fondement de l'article L. 2111-2 du CGPPP si le sous-sol de la parcelle avait lui-même fait l'objet d'aménagements de nature à entraîner son appartenance au domaine public ou s'il comprenait des ouvrages concourant à l'activité de service public exercée sur le sol (en l'espèce la piste de ski) et en faisait un accessoire indissociable de celle-ci.
En l'espèce, la partie du sous-sol située sous la piste de ski n'ayant pas fait l'objet d'aménagements permettant de la regarder comme accessoire indissociable de celle-ci, elle appartient au domaine privé de la commune
CE, 28 avril 2014, n°349420, Cne de Val d'Isère
11 avril 2014 - Les dispositions dun POS interdisant les affouillements et exhaussements du sol ne sont pas applicables aux constructions faisant lobjet dun permis de construire.
Ces dispositions doivent s’entendre comme concernant les « installations et travaux divers » non soumis à réglementation du permis de construire, et dont la réalisation est subordonnée à l’obtention d’une autorisation préalable (art. R422-1 et s. du code de l’urbanisme dans leur rédaction applicable avant l’entrée en vigueur du décret n°2007-18 du 5 janvier 2007).
Elles ne sont pas applicables aux travaux de mise en état des terrains d’assiette des bâtiments et autres ouvrages dont la construction fait l’objet d’un permis de construire, délivré conformément à d’autres dispositions de ce code, tenant compte elles-mêmes de ces affouillements et exhaussements du sol.
Le litige concernait un arrêté en date du 5 juillet 2001, de permis de construire une maison individuelle et un tunnel à demi enterré servant de voie d’accès à l’habitation, ainsi qu’un arrêté en date du 16 février 2004 de permis de construire modificatif réduisant les dimensions de ce tunnel. Un jugement du Tribunal administratif de Besançon avait déclaré illégaux les deux permis en se fondant sur la méconnaissance des dispositions de l’article UB2 du POS.
CE, 11 avril 2014 n°356428.
30 avril 2014 - Lobligation de motiver une décision de préemption prise dans une zone de protection des espaces naturels sensibles nimpose pas, dapporter des précisions sur la sensibilité du site.
La Commune avait le 3 avril 2009, en se substituant au département des Bouches-du-Rhône et au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, exercé le droit de préemption sur quatre parcelles incluses dans une zone créée au titre des espaces naturels sensibles du Département. Un jugement du Tribunal administratif de Marseille du 12 mai 2010 avait annulé cette décision pour motivation insuffisante en droit et en fait. Ce jugement est confirmé par la Cour administrative d’appel de Marseille le 7 mai 2012.
La Cour administrative d’appel avait estimé que la décision litigieuse aurait dû préciser la sensibilité du milieu naturel ou la qualité du site, ce que conteste le Conseil d’Etat, l’inclusion des parcelles dans une telle zone de préemption étant nécessairement subordonnée à leur intérêt écologique.
CE, 30 avril 2014, n°360794, Cne Stes-Marie-de-la-Mer
Urbanisme12/03/2014
27 février 2014 - Régime des autorisations durbanisme : des corrections nombreuses et diverses englobées dans un même décret.
Ce nouveau décret s’applique aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er avril 2014. Décret n°2014-253 du 27 février 2014
Des dispositions d’ordre « technique »
Il opère des ajustements techniques nécessaires pour sécuriser la définition de l’emprise au sol et apporte des corrections à certains effets induits par la réforme de la surface de plancher.
Il soumet à déclaration préalable la transformation en un local constituant de la surface de plancher des surfaces closes et couvertes supérieures à 5 m2.
Sont précisés les équipements dont la création ou l’aménagement dans le cadre d’un lotissement a pour effet de soumettre l’opération de division foncière à un permis d’aménager : il s’agit des « équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ».
Sont désormais dispensés de toute formalité :
- Les plates-formes nécessaires à l’activité agricole, quelle que soit leur superficie (sauf secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement)
- Les fosses nécessaires à l’activité agricole dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10m2
- Les travaux de ravalement des constructions (sauf ceux situés dans un secteur à protéger du PLU, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une ZPPAUP ou une AVAP, dans une réserve naturelle ou dans le cœur d’un parc national, un site inscrit, classé ou en instance de classement, ou sur choix de l’autorité compétente en matière d’urbanisme (C. Urb. R*421-17-1)
- Régime spécifique pour les ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime, fluviale, portuaire ou aéroportuaire (C. Urb. R*421-3)
Des dispositions intégrant les préoccupations environnementales dans les procédures d’urbanisme : extension des dispositions concernant les sites classés aux sites en instance de classement. De nouveaux aménagements sont soumis à déclaration préalable dans les sites classés ou en instance de classement (C. Urb. R.421-11)
- Le décret permet à l’ensemble des syndicats mixtes (ouverts ou fermés) d’assurer l’instruction des demandes de certificats d’urbanisme et d’autorisations d’urbanisme
- Attestations à joindre aux demandes et achèvement et conformité des travaux : le rôle des autorités compétentes est précisé
- Les certificats d’urbanisme relèvent bien de la compétence du préfet en cas de désaccord entre le maire et le service instructeur
Dossiers de demande de permis de construire
Afin de vérifier la conformité du projet avec les dispositions de l’article L111-3 du code de l’urbanisme (obligation de 30 % de logements locatifs sociaux hors PLS dans toute opération de plus de 12 logements ou de plus de 800m2 de surface de plancher dans les communes en état de carence), une nouvelle pièce est exigée : tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements correspondant à des logements locatifs sociaux (hors prêt locatif social). R*431-16-3
Cadre d’une opération d’intérêt national : attestation de prise en charge de l’intégralité des travaux par l’aménageur (R*431-23-1)
Cadre d’un projet urbain partenarial : extrait de la convention (R*431-23-2)
Secteur avec seuil minimal de densité : valeur du terrain (R*431-23-3)
Dossiers de demande de permis d'aménager
Il doit comprendre soit une étude d’impact lorsqu’elle est exigée par le code de l’environnement, soit la décision de l’autorité administrative de l’Etat compétente en matière d’environnement dispensant le demandeur de réaliser cette étude. (R*441-5)
Dossiers de demande de permis de démolir
En cas d’évaluation des incidences sur un site Natura 2000, joindre le dossier d’évaluation des incidences. (R*431-36 et R*441-10)
Mise en œuvre de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme :
Annexer au PLU de nouveaux documents graphiques (périmètres des secteurs relatifs à la taxe d’aménagement et périmètre des secteurs affectés par un seuil minimal de densité). R*123-13
Urbanisme30/01/2014
27 janvier 2014 loi de création des métropoles
L'Assemblée Nationale et le Sénat ont adopté la loi n°2014-58 du 27 janvier 2014. Cette loi acte la création, au 1er janvier 2016, des métropoles suivantes : Grand Paris, Lyon, Aix-Marseille-Provence.
Focus sur la métropole du Grand Paris
Il s’agit d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre à statut particulier qui regroupe
- la commune de Paris,
- les communes des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne
- certaines communes rattachées à un EPCI comprenant au moins une commune de ces départements et dont le Conseil Municipal a délibéré favorablement avant le 30 déc. 2014
- toute commune en continuité avec au moins une commune des départements visés, sous conditions de non opposition du conseil municipal.
- réduction des inégalités entre les territoires
- développement d’un modèle urbain, social et économique durable afin d’accroître l’attractivité et la compétitivité du territoire
- élaboration d’un projet métropolitain : orientations générales de la politique, mise en œuvre du schéma directeur de la région Ile-de-France. Il comporte un diagnostic général, social, économique et environnemental du territoire métropolitain, des orientations stratégiques pour le développement de la métropole ainsi que des domaines d’intervention prioritaire.
protection, mise en valeur de l’environnement et politique du cadre de vie.
La métropole du Grand Paris est organisée en territoires d’au moins 300 000 habitants.
Un conseil de territoire composé de délégués des communes est créé dans chaque territoire. Le périmètre du territoire et le siège du conseil du territoire sont fixés par décret en Conseil d’Etat.
La métropole du Grand Paris élabore un plan local d’urbanisme dans les conditions prévues au chapitre III du titre II du livre 1er du code de l’urbanisme. Le plan regroupe les plans de territoire élaborés par les conseils de territoire qui tiennent lieu de plans de secteur au sens de l’article L.123-1-1-1 du code de l’urbanisme.
Il est compatible avec le SDRIF et le plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement, et il prend en compte le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement en Ile-de-France.
Le conseil de la métropole élabore le rapport de présentation et le projet d’aménagement et de développement durables. Les conseils de territoire élaborent dans un délai de 24 mois un plan de territoire sur leur périmètre, qui précise les orientations d’aménagement et d’orientation ainsi que le règlement spécifiques à ce territoire.
La métropole du Grand Paris élabore son premier SCOT et son premier plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement au regard des schémas de cohérence territoriale et des PLU ainsi que des PLH approuvés, avant la date de la création de la métropole, par les communes et EPCI du périmètre de la métropole. (Article 14)
Une mission de préfiguration de la métropole du Grand Paris (EPCI à fiscalité propre) est créée : chargée de préparer les conditions juridiques et budgétaires, rapport au plus tard le 31/12/14.
Le gouvernement est autorisé, dans les 18 mois suivant la publication de la loi, à prendre par ordonnances les mesures de nature législative afin de préciser le financement et le fonctionnement de la métropole.
Des dispositions relatives au site de La Défense et à l’Etablissement public d’aménagement de Paris-Saclay.
Urbanisme13/01/2014
Réduire les délais de réalisation des projets de construction de logements : la PIL
Entrée en vigueur le 1er janvier 2014, la PIL (Procédure Intégrée pour le Logement) mise en place par l'ordonnance n°2013-888 du 3 octobre 2013 (nouvel article L.300-6-1 du Code de l'Urbanisme) permet, pour certains projets de construction présentant un caractère d'intérêt général, d'adapter les documents de planification.
Cette nouvelle procédure est proche de la déclaration de projets mais son champ d'application est plus restreint :
- les projets concernés doivent comporter principalement des logements et permettre de répondre aux objectifs de mixité sociale ;
- ils doivent être situés dans une unité urbaine au sens de l'INSEE (zone de bâti continu d'au moins 2 000 habitants).
En permettant la mise en compatibilité des documents de planification (PLU, SCOT, ZPAUPP, schémas directeurs, certains plans de prévention des risques ...), elle rend possible l'adaptation des règlements et servitudes applicables afin de tenir compte de nouveaux projets (sans remettre en cause les objectifs fixés par les documents). Là encore la PIL se rapproche de la déclaration de projet, mais elle concerne un ensemble plus important de documents.
À l'instar de la déclaration de projet, la PIL peut être engagée à l'initiative de l'Etat, des collectivités territoriales, d'établissements publics, mais également "de toute personne compétente pour autoriser ou réaliser l'opération d'aménagement ou de construction".
La PIL est une procédure qui se déroule parallèlement à l'instruction des permis de construire.
Ordonnance 2013-888 DU 3 OCT. 2013, JO 4 oct. 2013
Code de l'urbanisme : nouvel article L.300-6-1
Construction de logements : les nouvelles possibilités de dérogation
Des possibilités de déroger aux règles d’urbanisme (PLU ou document en tenant lieu) et/ou aux règles de construction sont désormais ouvertes dans le cadre d’opérations de construction de logements dans certaines communes (obligations en matière d’aires de stationnement, règles de densité et de gabarit).
Les communes concernées doivent figurer sur la liste de l’article 232 du code général des impôts (zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, soumises à la taxe sur les logements vacants) ou faire partie des communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique et pour lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente au 1er janvier de l'année précédente, moins de 25 % des résidences principales (art. L.302-5 alinéa 7 du code de la construction et de l’habitat).
L’obtention d’une dérogation passe par l’obtention du permis de construire mais la procédure sera différente selon la nature de la dérogation demandée :
- la possibilité de déroger au PLU est ouverte à l’autorité compétente pour délivrer les permis de construire
- procédure particulière pour les dérogations aux règles de constructions qui, quant à elles, sont autorisées par le préfet.
Ordonnance 2013-889 du 3 oct. 2013 ; Décret 2013-891 du 3 oct. 2013, JO 4 oct. 2013
R.111-1-2 ; L.111-4-1 ; L.111-7-1 ; L.111-11 du code de la construction et de l’habitation
R.423-13-1 code de l’urbanisme
Urbanisme09/01/2014
Le nouveau SDRIF approuvé par l'Etat le 27 décembre 2013
Par Décret n°2013-1241 du 27 décembre 2013, publié au journal officiel (et entré en vigueur) le 28 décembre, le gouvernement a approuvé le schéma directeur de la région d'Ile-de-France.
Composé de six fascicules, le SDRIF "Horizon 2030" remplace donc le SDRIF 1994, en vigueur jusqu'alors. Il est consultable au ministère de l'égalité des territoires et du logement, à la Préfecture d'Ile-de-France et dans les préfectures des départements concernés ainsi qu'au siège de la région Ile-de-France.
A partir du 1er février 2014, la version définitive sera mise à disposition sur le site Internet de la région.
Les documents d'urbanisme, programmes locaux de l'habitat, schémas de développement et opérations d'aménagement des collectivités de la région doivent donc désormais respecter les nouvelles orientations du SDRIF. Les SCOT et PLU approuvés avant ce décret d'approbation devront être rendus compatibles avec le nouveau SDRIF dans un délai de 3 ans (article L.111-1-1 du code de l'urbanisme).
Urbanisme13/11/2013
Létude de faisabilité des approvisionnements en énergie sera obligatoire pour tous les bâtiments dune surface de plancher supérieure ou égale à 50 m2
Deux textes adoptés le 30 octobre 2013 (Décret n°2013-979 et arrêté n°0256 du 3 nov. 2013) s’appliqueront aux permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2014. L’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie, préalable au dépôt d’une demande de permis de construire, concernait la construction de tout bâtiment nouveau ou partie nouvelle de bâtiment ou toute opération de construction de bâtiments dont la surface de plancher totale nouvelle était supérieure à 1000 m2. Elle sera obligatoire, pour toute demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2014 pour tout bâtiment nouveau dont la surface de plancher est égale ou supérieure à 50 m2.
Sont donc exemptés de cette obligation les parties nouvelles de bâtiments et les bâtiments neufs auxquels la réglementation thermique impose le recours à une source d’énergie renouvelable.
Par ailleurs, l’arrêté limite le nombre de variantes à étudier obligatoirement dans ce cadre (pour une surface de plancher comprise entre 50 et 1000 m2) : le système pressenti doit être comparé à 4 variantes dont au moins 3 figurent aux 4ème et 12ème alinéas du I de l’article 2 (liste de 12 variantes comprenant notamment les systèmes solaires thermiques, pompes à chaleur, éoliens, chaudières à condensation…).
Décret n°2013-979 du 30 octobre 2013, JO 3 nov. 2013
Arrêté du 30 octobre 2013 modifiant l’arrêté du 18 décembre 2007, JO 3 nov. 2013
Urbanisme03/10/2013
1er octobre : un décret modifie certaines règles relatives aux contentieux des permis de construire, aménager, démolir des logements
Le décret n°2013-879 du 1er octobre 2013, paru au journal officiel le 2 octobre (JORF n°0229 du 2/10/2013, p. 16355) introduit un nouvel article R.811-1 accordant une compétence de premier et dernier ressort aux tribunaux administratifs pour connaître de ces recours dans les communes siutées en zone "tendue" (mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et à son décret d'application). Cette disposition est provisoire et s'applique aux recours enregistrés entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018.
Ce même décret crée un nouvel article R. 600-4 qui permet au juge de fixer une date limite pour invoquer de nouveaux moyens s'il est saisi en ce sens. Cette disposition entre en vigueur le 1er décembre 2013. Il semble qu'elle pourra s'appliquer aux contentieux en cours à cette date.
Urbanisme23/08/2013
Modulation des effets de l'annulation d'un permis de construire illégal
Impossible de différer les effets de l'annulation d'un permis de construire illégal afin de permettre une régularisation fondée sur la dérogation prévue à l'article R 111-20 du code de l'urbanisme lorsque la commune n'est pas dotée d'un PLU.
Le Tribunal administratif de Bordeaux avait prononcé l'annulation partielle d'un arrêté de permis de construire pour l'extension d'un EHPAD et refusé de différer les effets de cette annulation, la gravité des conséquences de son effet rétroactif n'étant pas caractérisée. Le bénéficiaire du permis a soutenu qu'il pouvait obtenir une dérogation en vertu des dispositions de l'article R 111-20. Or, cette dérogation ne pouvait être accordée qu'au moment de la délivrance du permis initlal. Elle ne pouvait permettre la régularisation de la situation de fait née de l'édification d'un immeuble en vertu d'un permis de construire illégal, quand bien même une dérogation a pu, par la suite, être obtenue à l'occasion d'un nouvel arrêté.
CAA Bordeaux, 11 juillet 2013, n°11BX02706, SCI Les Chevêches
PLU : irrégularité de la procédure suite aux interventions du maire demandant des modifications;
La sollicitation du maire, en cours d'enquête publique, demandant des modifications au plan local d'urbanisme (création et modifications d'emplacements réservés, changement de zonage de certaines parcelles) qui n'ont pu être soumises à l'enquête publique, ni arrêtées au préalable par le conseil municipal, a entaché la procédure d'une irrégularité susceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision prise. Annulation de la délibération d'approbation du plan local d'urbanisme.
CAA Bordeaux, 11 juillet 2013, n°11BX03249, Association Qualité de vie sanilhacoise c/Cne Notre-Dame de Sanilhac.
Urbanisme04/07/2013
Le 26 juin 2013, Cécile DUFLOT présente le projet de loi ALUR pour laccès au logement et un urbanisme rénové.
Le volet urbanisme de ce projet, objet du titre IV : « moderniser l’urbanisme dans une perspective de transition écologique des territoires », se donne pour objectif de moderniser les documents de planification et d’urbanisme et de mieux les articuler entre eux dans le cadre d’une lutte contre l’étalement urbain et d’une densification de l’offre de logement.
Cette volonté de modernisation est développée selon 5 axes majeurs :
Renforcer la couverture du territoire par les ScoT
- Réduction du délai de prise en compte du SCoT par le PLU ou la carte communale : un an au lieu de trois actuellement.
- À compter du 1er juillet 2014, le SCoT inclut le périmètre d’au moins deux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).
Moderniser des documents de planification à l’échelle communale et intercommunale.
- Obligation de prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat dans les documents d’urbanisme (dispositions relatives à l’installation des résidences mobiles).
- Les POS qui n’auront pas été révisés et mis en forme de PLU avant le 31 décembre 2014 deviendront caducs.
- Élaboration de PLU intercommunaux : les communautés d'agglomération et les communautés de communes seront de plein droit compétentes en matière de carte communale, PLU ou document d'urbanisme en tenant lieu (des dispositons transitoires sont prévues).
Lutter contre l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers.
- Le rapport de présentation du SCOT devra intégrer une analyse de la capacité de densification et de renouvellement urbain.
- Suppression de la possibilité d’une dérogation au principe d’inconstructibilité posé dans les communes non couvertes par un document d’urbanisme.
Renforcer les outils au service de la politique foncière des collectivités et favoriser le renouveau des villes à l’intérieur de leur périmètre actuel.
-Attribution d’une compétence de principe aux EPCI en matière de droit de préemption.
- Modification de la présentation et du contenu des règles du PLU : plus de référence au COS, suppression de la possibilité de fixer des superficies minimales de terrains constructibles dans le règlement.
- Mesures prévoyant de faire évoluer les quartiers de lotissement
Urbanisme14/06/2013
Divisibilité d'un projet : le critère fonctionnel doit également être pris en compte.
À l'occasion d'un recours contre un arrêté préfectoral autorisant l'édification d'éoliennes, le Conseil d'État confirme l'application en l'espèce des dispositions de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme. Celles-ci autorisent le juge administratif à procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme s'il constate une illégalité affectant une partie de ce projet, si elle est divisible du reste du projet, et à condition que cette illégalité puisse être régularisée pour une autorisation modificative.
Toutefois, le Conseil d'État apporte une précision sur la notion de divisibilité et juge que la Cour d'Appel a commis une erreur de droit en se basant sur le seul critère matériel (deux éléments distincts en termes constructifs).
Le critère fonctionnel rendait "indivisible" le poste de livraison nécessaire au fonctionnement de l'éolienne et l'éolienne elle-même.
Conseil d'État, 1er mars 2013, n°350306
Urbanisme31/05/2013
Les dispositions "bois" de l'article L.224-1 du code de l'environnement déclarées inconstitutionnelles. Décision du 24 mai 2013
Le Conseil constitutionnel avait été saisi le 18 mars 2013 par le Conseil d'État (décision n°361866) d'une QPC (question prioritaire de constitutionnalité) par le Syndicat français de l'industrie cimentière et la Fédération de l'industrie du béton, portant sur le paragraphe V de l'article L.224-1 du code de l'environnement.
Dans sa décision n°2013-317 du 24 mai 2013, le Conseil constitutionnel a considéré que la loi était contraire à la liberté d'entreprendre en ce qu'elle laissait au pouvoir réglementaire le soin de fixer les normes techniques d'utilisation du bois sans en encadrer les conditions.
Le Conseil n'a en revanche pas censuré ces dispositions au regard des exigences de la Charte de l'Environnement de participation du public, jugeant que la fixation de telles normes techniques n'était susceptible d'avoir que des incidences indirectes sur l'environnement.
Urbanisme21/05/2013
Lotissements : coût des équipements à la charge du bénéficiaire de l'autorisation
Il résulte des dispositions du 3° de l'article L.332-6 et de l'article L.332-15 du code de l'urbanisme que seul peut être mis à la charge du bénéficiaire d'une autorisation de lotir le coût des équipements propres à son lotissement. Dès lors que des équipements excèdent (caractéristiques, dimensions) les seuls besoins constatés et simultanés d'un ou, le cas échéant, plusieurs lotissements et ne peuvent, par suite, être regardés comme des équipements propres au sens de l'article L.332-15, leur coût ne peut être, même pour partie, supporté par le lotisseur.
conseil d'Etat, 17 mai 2013, n°337120
Justification de la notification des recours
La production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification d'une copie du recours contentieux prescrite à l'article R.600-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il n'est pas soutenu devant le juge qu'elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information qui pèse sur l'auteur du recours.
Conseil d'Etat, 15 mai 2013, n°352308
Urbanisme26/04/2013
Dénonciation des recours
Dénonciation des recours contre un permis ayant été délivré à plusieurs personnes morales distinctes.
"Eu égard notamment à la volonté qui a justifié l'institution de l'article R600-1 d'assurer une meilleure sécurité juridique des bénéficiaires d'autorisations d'occupation du sol, lorsqu'un permis de construire est délivré à plusieurs personnes morales distinctes, la notification qu'elles prescrivent doit être effectuée à l'égard de chacune desdites personnes. La circonstance que le permis visé par la demande d'annulation soit délivré sur le fondement de l'article R.431-24 du code de l'urbanisme concernant les projets devant faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance est sans incidence sur l'étendue de l'obligation de notification en cas de pluralité des bénéficiaires."
CAA Lyon, 9 avril 2013, n°13LY00066
Urbanisme22/04/2013
Prescription des PLU et concertation
Si, en principe la délibération de prescription du PLU doit, avant d'engager la concertation, préciser les modalités de celle-ci, cette prescription peut prendre la forme de deux délibérations successives notifiées conformément à l'article L.123-6 du code de l'urbanisme, pourvu que cette circonstance n'ait pas pour effet de priver d'effet utile la concertation organisée sur les objectifs poursuivis par l'élaboration du PLU.
La deuxième délibération sur les objectifs peut légalement être prise alors même que certaines réunions ont déjà eu lieu, dès lors qu'une concertation effective s'est déroulée postérieurement à cette délibération.
Conseil d'Etat, 17 avril 2013, req.n° 348311, à paraître au Recueil Lebon
Urbanisme19/04/2013
Un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers
Réponse ministérielle à une question sur la règle selon laquelle le pétitionnaire n'a plus à prouver à quel titre il formule une demande d'autorisation. Cette règle s'applique depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur au 1er octobre 2007. Elle implique également que le service instructeur n'a plus obligation de vérification, la personne élaborant et signant la déclaration étant responsable des informations y figurant. Toutefois, le permis de construire n'est garant que du respect des règles d'urbanisme, il est donc toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Ainsi, un syndicat des copropriétaires (copropriété relevant de la loi du 10 juillet 1965) pourra toujours, même si le permis a été accordé, prendre une décision mandatant le syndic pour une procédure judiciaire à l'encontre du copropriétaire qui réaliserait des travaux sans accord préalable de la copropriété.
Q. n°12194, JO AN du 27/11/12 – Réponse du 12/03/2013.
Urbanisme24/04/2013
Un dossier d'enquête publique incomplet seulement au début de l'enquête
Un dossier d'enquête publique sur un projet de PLU incomplet au début de la consultation ne constitue pas une irrégularité de procédure de nature à entacher d'illégalité la délibération approuvant ce PLU. Manquaient au dossier, lors de l'ouverture de l'enquête publique, l'avis de synthèse des services de l'Etat, ceux de la chambre d'agriculture de la Gironde, du service départemental d'incendie et de secours ainsi que les avis de certaines collectivités territoriales. Mais le dossier avait été complété avant la première permanence du commissaire enquêteur et une seuie personne avait consulté le dossier avant cette permanence. Il n'est pas établi que, dans les circonstances de l'espèce, les personnes intéressées aient été privées des garanties auxquelles elles ont droit. Légalité de la délibération d'approbation du PLU.
CAA Bordeaux, 10 janvier 2013; M. Saint-Marc, req. n°12BX00047