Source: https://www.notar-drkotz.de/formbeduerftigkeit-einer-vollmacht-zur-versteigerung-eines-grundstuecks/
Timestamp: 2020-05-27 08:21:17
Document Index: 152103141

Matched Legal Cases: ['§ 181', '§ 437', '§ 123', '§ 7', '§ 123', 'BGH', 'BGH']

Formbedürftigkeit einer Vollmacht zur Versteigerung eines Grundstücks - Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz - Kreuztal
OLG Frankfurt – Az.: 4 U 84/12 – Urteil vom 14.11.2012
Er vertritt die Auffassung, dass bei diesem Geschehensablauf keine Formbedürftigkeit der Vollmacht gegeben sei. Eine solche folge auch nicht aus der Befreiung von dem Verbot des § 181 BGB, welches für sich allein kein Grund sei, eine faktische Unwiderruflichkeit der Vollmacht anzunehmen. Die Befreiung diene nicht dem Erwerb von Grundstücken durch das Auktionshaus.Die Streithelferin ergänzt den Vortrag der Beklagten zunächst durch eine nähere Darstellung des Ablaufs eines Auktionstages. Zwischen dem Zuschlag für ein Objekt und der Beurkundung des Vertrages könne, weil andere Versteigerungen und Beurkundungen dazwischen liegen, geraume Zeit vergehen, in der die Vollmacht noch widerrufen werden könne. Es sei weiter zu berücksichtigen, dass die Beklagte Vollkaufmann sei und über die bestehende Telefonverbindung von dem Zuschlag laufend genau unterrichtet werde. Die Beklagte habe auch schon an einer früheren Auktion 2008 teilgenommen und habe hier bei drei weiteren Objekten mitgeboten.
Es fehlt aber auch an der zeitlichen Komponente. Diese muss so beschaffen sein, dass der Vollmachtgeber praktisch keine Möglichkeit zum Widerruf der Vollmacht hat, weil der Vertreter alsbald den Abschluss des Vertrages herbeiführen kann. Die Klägerin weist mit Recht darauf hin, dass dies hier deshalb nicht der Fall gewesen ist, weil zwischen dem Tag der Erteilung der Vollmacht und dem angesetzten Versteigerungstermin 17 Tage lagen, in denen die Vollmacht widerrufen werden konnte. In der vom Landgericht zitierten Entscheidung des OLG Schleswig (OLG Schleswig NJW-RR 2001, 733) ergaben sich die besonderen Umstände daraus, dass die Vollmacht von einer alten, schwer kranken Veräußerin im Krankenhaus erteilt worden war und der bevollmächtigte Bruder am Folgetag bereits davon Gebrauch gemacht und das Grundstück auf sich übertragen hatte.
Sowohl ein Rücktritt nach §§ 437 Nr. 1, 440, 323 BGB als auch eine Anfechtung nach § 123 BGB setzen hier voraus, dass der Kläger arglistig von sich aus zu offenbarende Eigenschaften des Grundstückes verschwiegen hat. Denn mit dem Vertragsschluss haben die Parteien wirksam die Gewährleistung ausgeschlossen (notarieller Vertrag, letzter Absatz vor I. i.V.m. den Versteigerungsbedingungen § 7 Anlage 1 zum notariellen Vertrag). Bei der Beurteilung der Frage einer Offenbarungspflicht ist zu berücksichtigen, dass der Kläger im Exposé vom 17.3.2010 (Anlagen B 1 und K 2) eine grobe Beschreibung des Grundstückszustands abgegeben hat, die der Beklagten bekannt war und diese Angabe im sog. Auslobungstext (Anlage 1 zum notariellen Vertrag) noch ergänzt wurden. Nach der Angabe des Zeugen Z2 hat zudem er für die Beklagte das Grundstück zwei bis drei Tage vor der Versteigerung von außen besichtigt.
Eine differenzierende Beurteilung ist nur insoweit geboten als die Beklagte unter Beweisantritte (Zeuge Z2, Einholung eines Sachverständigengutachtens und Augenschein) behauptet, diese Stoffe hätten „den Boden kontaminiert“, insbesondere sei das Öl ausgetreten. Hinsichtlich dieses Umstandes kommt zwar die Verletzung einer Aufklärungspflicht in Betracht. Denn bei einem Grundstücksverkauf muss ein Verkäufer grundsätzlich über sogenannte Altlasten ungefragt informieren (Palandt/Ellenberger, BGB 71. Aufl., § 123 Rz. 8 m.w.N.). Ein Verkäufer muss etwa über die Vorbenutzung eines Grundstückes als wilde Müllkippe und Bestehen eines Altlastenverdachts aufklären (BGH NJW 1991, 2900), über die Nutzung als Deponie ((BGH NJW 1995, 1549) bzw. als ungesichertes Fasslager für Chemikalien (LG Stuttgart NJW-RR 1997, 848).
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