Source: https://widab.gerichts-sv.at/beitraege/bewertungsverfahren-nach-dem-lbg-%C2%A7%C2%A7-3-6-lbg/
Timestamp: 2020-02-29 04:55:02
Document Index: 141019772

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 3', 'OGH', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 45', '§ 5', '§ 1', '§ 18', '§ 6', '§ 6']

Bewertungsverfahren nach dem LBG (§§ 3-6 LBG) - Wissensdatenbank Gerichts-SV
Liegenschaftsbewertungsgesetz idF BGBl. Nr. 150/1992
Gemäß § 3 Abs 1 LBG sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere die in den §§ 4-6 LBG demonstrativ angeführten Wertermittlungsmethoden also das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht. Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung gemäß § 3 Abs 2 LBG auch mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (vgl ua OGH in 6 Ob 117/02b). Im Folgenden sollen diese Verfahren unter Hinweis auf einschlägige höchstgerichtliche Judikatur überblicksartig dargestellt werden.
Der Hauptanwendungsbereich des Vergleichswertverfahrens ist die Ermittlung des Verkehrswertes von unbebauten Grundstücken und Wohnungseigentumsobjekten. Dabei wird der Bodenwert des aus Vergleichstransaktionen abgeleiteten Vergleichswertes mit der Grundstücksfläche multipliziert bzw bei vergleichbaren bebauten Grundstücken der ermittelte Vergleichswert pro Quadratmeter nutzbarer Fläche auf das zu bewertende Objekt umgelegt. Die Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren ist eine ausreichende Anzahl an tatsächlichen im redlichen Geschäftsverkehr realisierten Kaufpreisen von Grundstücken und Wohnungseigentumsobjekten, welche auch in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag erzielt worden sind (Roth in Rainer, Miet- und WohnR Kap 22.4.1).
Ein wesentliches Problem der Vergleichswertmethode in der Praxis ist die geringe Anzahl an passenden Vergleichswerten bzw zu große Abweichungen der wertbestimmenden Merkmale voneinander (In diesem Zusammenhang darf auch auf die Mitgliederaktion für Immobilienpreisvergleiche hingewiesen werden).
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Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes ist in erster Linie der aus dem Blickwinkel des Bewertungsstichtags zukünftig erzielte Ertrag und der dafür anfallende Bewirtschaftungsaufwand. Wenn der Bewertungsstichtag in etwa mit dem Zeitpunkt der Gutachtenserstattung zusammenfällt, ist daher grundsätzlich lediglich das für die Zukunft zu erwartende Geschehen für die Ertragswertberechnung maßgeblich. Da der Sachverständige in einem solchen Fall aber dieses künftige Geschehen bei der Wertermittlung noch nicht kennt, muss er den prospektiv zu erwartenden Ertrag und Aufwand aus der Bewirtschaftung der Sache in der Vergangenheit ableiten. Wenn aber der Bewertungsstichtag beispielsweise um Jahre vor der Erstellung des Gutachtens liegt, ist die Ansetzung der nach dem Stichtag erzielten Erträge nicht nur durch eine Zukunftsprognose, sondern auch durch die Kenntnis der faktischen Entwicklung in der Zeitspanne zwischen Stichtag und Befundaufnahme möglich (§ 5 Abs 1 und 2 LBG). Diese Berechnung würde allerdings zu gegenüber den allgemeinen Marktverhältnissen verzerrten und damit unrichtigen Ergebnissen führen, wenn die tatsächlich erzielten Erträge von jenen abweichen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erreicht werden könnten. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Sache wegen des mangelnden Interesses des Eigentümers nur in viel geringerem Maß genutzt wird, als dies nach ihrer Beschaffenheit möglich wäre. Diesfalls wird der tatsächliche Ertrag weit unter dem bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung möglichen liegen. Umgekehrt ist denkbar, dass der Eigentümer bei Nutzung der Sache die nötige und übliche Schonung der Substanz unterlässt und durch diesen „Raubbau“ einen höheren Ertrag erzielt, als dies bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung geschähe. Für solche Fälle sieht § 5 Abs 3 LGB eine fiktive Berechnung auf der Basis der Erträge und des Bewirtschaftungsaufwands bei ordnungsgemäßer Nutzung vor. Wenn die Abweichung des faktisch erreichten Ertrags von dem bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielbaren Ertrag verhältnismäßig unbedeutend ist, wird im Regelfall dennoch mit der auf den faktischen Zahlen beruhenden Kalkulation das Auslangen zu finden sein. Die Notwendigkeit einer fiktiven Berechnung ergibt sich allerdings auch dann, wenn die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht feststellbar sind. Für die Kapitalisierung ist jener Zinssatz heranzuziehen, der bei Sachen dieser Art üblicherweise erwartet und erzielt wird (§ 5 Abs 4 LBG) (vgl GP XVIII, RV333 zu BGBl. Nr. 150/1992).
Naturgemäß findet dieses Verfahren in erster Linie überall dort Anwendung, wo Immobilien üblicherweise zu Ertragszwecken verwertet werden und deren Erwerb nach Kriterien der zu erzielenden Rendite für ein eingesetztes Kapital stattfindet. Darunter fallen etwa Mietwohnhäuser, Geschäfts- und Bürogebäude oder reine Handelsobjekte. Dabei spielt aber eine bestehende Belastung mit obligatorischen Wohnrechten, die eine andere (bessere) Bewirtschaftung auf längere Zeit verhindert, für die Höhe des Verkehrswerts eine maßgebliche Rolle. Bei der Bewertung von lebenslänglichen Wohnrechten ist etwa im Regelfall von einer durchschnittlichen Lebenserwartung des Berechtigten auszugehen (vgl RIS-Justiz RS0112312 insb [T3], [T4]) und diese entsprechend zu berücksichtigen.
Die Voraussetzung für diese Methode ist die Ermittlung des jährlichen (nachhaltigen) Rohertrags, welcher sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Mieten bzw Pachten ergibt. Insbesondere der marktgerechte Ansatz aller möglichen Eingangsvariablen führt in der Praxis häufig zu Problemen.
In seiner Entscheidung vom 24.04.1996 zu 3 Ob 136/95 hatte sich der Oberste Gerichtshof mit der Frage zu befassen, inwieweit die Anwendung des Ertragswertverfahrens im Zwangsversteigerungsverfahren hinsichtlich eines nach dem MRG vermieteten villenartigen Wohngebäudes zulässig sei, wenn der vereinbarte Mietzins deutlich unter dem üblicherweise zu erzielenden Mietzins (etwa 1/20) liegt. Dadurch käme es – so das Vorbringen der betreibenden Partei – zu einem krassen Auseinanderklaffen zwischen Ertragswert und Substanzwert und letztlich zu einer völligen Verzerrung des Schätzungsergebnisses. Der zu Grunde liegende Sachverhalt gewann insbesondere auch dadurch an zusätzlicher Brisanz, dass der gegenständliche Mietvertrag erst nach Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens durch den Verpflichteten mit seiner Ehegattin geschlossen wurde. Die Vorinstanzen beurteilten den Sachverhalt dahingehend, dass dem anzuwendenden Ertragswertverfahrens die aus dem Mietvertrag ersichtlichen Erträgnisse zu Grunde zu legen seien. Ein fiktiver Ertrag durch Heranziehung etwa eines angemessenen Mietzinses komme nicht in Betracht. Gemäß § 5 Abs 3 LBG sei ua dann, wenn die tatsächlich erzielten Erträge von jenen abweichen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache hätten erzielt werden können, von den Erträgen auszugehen sei, die bei der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nachhaltig hätten erzielt werden können. Ein derartiger Fall liege hier nicht vor. Ein Liegenschaftseigentümer sei nämlich an den Mietvertrag und an den darin vereinbarten Mietzins gebunden. Auch ein Ersteher trete in diesen Mietvertrag ein und müsse sich auf unbestimmte Zeit mit dem vereinbarten Mietzins begnügen. Ob überhaupt jemals ein höherer Mietzins erzielt werden könne, sei derzeit nicht vorhersehbar. Der Oberste Gerichtshof wies jedoch in seiner oben angeführten Entscheidung darauf hin, dass auch bei Anwendung des Ertragswertverfahrens die gesetzliche Möglichkeit der Forderung von Erhaltungsbeiträgen und Verbesserungsbeiträgen nach § 45 Abs 1 MRG in der Fassung des 3. WÄG bestehe. Wenngleich keineswegs kann davon ausgegangen werden könne, dass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Exekutionsobjektes im Sinn des § 5 Abs 3 LBG eine derartige Vorschreibung in jedem Fall verlangen würde, sei aber – sofern es sich um Mietgegenstände handle, die in § 1 Abs 4 Z 1 oder 2 MRG genannt sind – auch auf die Möglichkeit der Erhöhung des Hauptmietzinses nach den §§ 18 ff MRG Bedacht zu nehmen (vgl RIS-Justiz RS0103148).
Da die Erträge aus Liegenschaften sich auf eine Ertragskomponente, welche aus der Bodenwertverzinsung stammt und somit ewig erzielbar ist, und eine Ertragskomponente, welche aus der Verzinsung der baulichen Anlage stammt, aufteilen, ist dieser Umstand auch in der Bewertung zu berücksichtigen. Der Jahresrohertrag (die angemessenen Jahresnettomieten) ist um die Bewirtschaftungskosten zu kürzen, um zum Jahresreinertrag zu gelangen. Von diesem Jahresreinertrag ist der Verzinsungsbetrag des Bodenwertes abzuziehen, um zum Jahresreinertragsanteil der baulichen Anlage zu gelangen. Dieser Reinertragsanteil des Gebäudes ist auf die Restnutzungsdauer zu kapitalisieren (dh der Barwert aller zukünftigen Erträge, welche auf die Baulichkeit fallen, ist zu ermitteln) und daraus ist der Ertragswert des Gebäudes zu errechnen. Zu diesem ist nun der Bodenwert zu addieren, um zum Ertragswert zu gelangen (Rothin Rainer, Miet- und WohnR Kap 22.4.3. und 22.4.3.1).
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Sachwertverfahren (§ 6 LBG)
Hauptanwendungsbereich der Sachwertmethode ist die Bewertung von eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern bzw von Objekten, bei denen nicht die mögliche Rendite aus Mieteinnahmen maßgeblich ist, sondern die Eigennutzung der auf der Liegenschaft befindlichen baulichen Anlagen für den Kauf entscheidend ist.
Somit sind für die Ableitung des Sachwertes der Bodenwert, der Bauwert und der Wert der sonstigen Bestandteile und des Zubehörs zu ermitteln. Der Bodenwert wird meist über die Vergleichswertmethode ermittelt. Der Bauwert wird entsprechend dem Neubauwert für ein vergleichbares Objekt abzüglich der Berücksichtigung von Abschlägen für Wertminderungen infolge des Alters und der bereits stattgefundenen Abnutzung bzw Wertminderung in Folge von Erhaltungsrückstau oder auch verlorenem Bauaufwand ermittelt. Grundlage für die Ermittlung des Bauwertes ist im Regelfall der Herstellungswert (oder Neubauwert), also jener Kostenaufwand, der für die Errichtung der baulichen Anlagen entstand. Die Formulierung des § 6 Abs 3 LBG lässt aber für Objekte, bei denen die Herstellungskosten für die Bewertung unmaßgeblich oder wenig aussagekräftig sind (wie etwa bei Gebäuden von kunstgeschichtlichem Wert oder besonderer historischer Bedeutung), die Möglichkeit einer Wertermittlung nach anderen Kriterien offen (vgl GP XVIII, RV333 zu BGBl. Nr. 150/1992). Schwierigkeiten können sich in der Praxis dadurch ergeben, dass der ermittelte Wert nicht dem auf dem Grundstücksmarkt erzielbaren Verkehrswert entspricht, sondern eher einem um den Wertverzehr durch Abnutzung geminderten „Wiederherstellungspreis“.
Daher ist mit Hilfe von Marktanpassungsfaktoren der Sachwert meist den Marktverhältnissen anzupassen, um daraus den Verkehrswert ableiten zu können. Die Marktanpassungsfaktoren können zB die Berücksichtigung der Marktlage, ungünstige Objektgröße oder die starke Zweckgebundenheit eines Objekts im Vergleich zum ermittelten „Wiederherstellungspreis“ abbilden (vgl Roth in Rainer, Miet- und WohnR Kap 22.4.2).
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