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Timestamp: 2020-02-22 15:14:23
Document Index: 56025390

Matched Legal Cases: ['§ 812', '§ 307', '§ 625', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

07. Februar 2017 | Immobilien | Alexandra Thiel
Unwirksamkeit einer Reservierungsgebühr in Verbraucherverträgen
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 02.04.2015, Az. 235 C 33/15
Das Erheben von sogenannten Reservierungsgebühren durch Immobilienmakler in formularmäßigen Reservierungsvereinbarungen im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrages stellt eine unangemessene Benachteiligung der Kaufinteressenten dar und ist daher unwirksam, sofern sich keine nennenswerten Vorteile für die Kaufinteressen ergeben. Folgender Sachverhalt lag dem Gericht zur Entscheidung vor:
Eine Kaufinteressentin interessierte sich im August 2014 für den privaten Kauf einer Wohnung. In diesem Zusammenhang unterzeichnete sie mit einem Immobilienmakler eine Reservierungsvereinbarung. Die AGB sahen dafür eine Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 EUR vor. Letztlich kam der beabsichtigte Kaufvertrag jedoch nicht zustande, sodass die Kaufinteressentin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr verlangte. Der Makler lehnte dies ab und verwies zur Begründung auf einen Passus in der Reservierungsvereinbarung, wonach eine Rückerstattung nur im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags über die reservierte Wohnung erfolgt.
Die Kaufinteressentin hielt dies für unzulässig und erhob Klage auf Rückzahlung. Im Anschluss daran klagte auch die Verbraucherzentrale Berlin gegen den Makler auf Unterlassung der Verwendung einer Klausel mit Reservierungsgebühr.
Das Gericht gab der Kaufinteressentin und der Verbraucherzentrale Recht. Aus rechtlicher Sicht stellt dieser Sachverhalt das klassische Beispiel der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 BGB dar, da die Klausel aufgrund des Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam und die Kaufinteressentin letztlich die Reservierungsgebühr ohne rechtlichen Grund an die Maklerin zahlte. Die Gerichte stellten in ihren Entscheidungen fest, dass eine unangemessene Benachteiligung der Kaufinteressentin vorliegt, da die Reservierungsgebühr zu keinen nennenswerten Vorteilen führte. Sie habe lediglich dazu geführt, dass sich der Makler für seine vom Verkäufer beauftragte Maklertätigkeit zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen lassen habe. Hinzu kommt, dass die Reservierungsgebühr damit von dem wesentlichen Grundgedanken des § 625 BGB abweicht, wonach Maklerprovisionsansprüche nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit entstehen. Für die Kaufinteressentin sei es aber gerade nicht sicher, dass sie das reservierte Objekt tatsächlich erwerben könne.
14. Dezember 2016 | Immobilien, Immobilien und Projektentwicklung | Birk Nötzold
Können Mieter nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Mieten zurückfordern?
In letzter Zeit häufen sich Fragen zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse. Angetrieben wird dies durch eine Vielzahl von Berichten über die Neuvermietung von Bestandsimmobilien im Großraum Berlin zu Mietpreisen weit über € 10,00/m². Davon motiviert fühlen sich Eigentümer von Bestandsimmobilien dazu legitimiert, zukünftig bei einer Neuvermietung erheblich über dem Mietspiegel liegende Mietpreise zu verlangen. Hier stellt sich jedoch die Frage, ob der Mieter nicht aufgrund der im vergangenen Jahr eingeführten sogenannten „Mietpreisbremse“ die tatsächlich über dem Mietspiegel liegende Miete langfristig akzeptieren muss oder nicht erhebliche Rückforderungsansprüche drohen.
Nach der durch die „Mietpreisbremse“ eingeführten Regelung des § 556 d BGB darf die vereinbarte Miete zukünftig nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmten Gebiet mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ liegt. Durch den Berliner Senat ist dazu durch Rechtsverordnung am 01.06.2015 ganz Berlin zu einem solchen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmietmarkt erklärt worden. Eine dagegen geführte Verfassungsbeschwerde ist abschließend vom Bundesverfassungsgericht durch Entscheidung vom 24.06.2015 – 1 BvR 1360/15 zurückgewiesen worden. Die Verordnung ist damit wirksam in Kraft.
Trotz der Verordnung haben Vermieter in den vergangenen Monaten bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen erhebliche Mietpreissteigerungen durchgesetzt. Nun haben zwei Berliner Amtsgerichte, Amtsgericht Berlin-Neukölln – Urteil vom 08.09.2016, Az. 11c 414/15, und Amtsgericht Lichtenberg – Urteil vom 28.09.2016, Az. 2c 2002/16, entschieden, dass dem Mieter ein Rückforderungsanspruch der zu viel gezahlten Miete zusteht, wenn diese mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gemäß § 556 g Abs. 2 BGB vorab gerügt hat.
Was ist vom Vermieter zu erstatten?
In dem vom Amtsgericht Lichtenberg zu entscheidenden Fall hatte der Mieter nach Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung im Oktober gegenüber der Vermieterin die überhöhte Miete gerügt. Nachdem die Vermieterin nicht auf die Forderung zur Rückzahlung der überhöhten Miete eingegangen ist, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht Lichtenberg gab ihm Recht und verurteilte die Vermieterin dazu, die übersteigende Miete insoweit zurückzuzahlen, als sie 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dabei sei anhand des Berliner Mietspiegels der Vergleichsmietzins 2015 zu ermitteln. Der sich daraus ergebene Spannoberwert zzgl. 10 % sei der maximal zulässige Höchstmietzins. Die darüber hinaus gezahlte Miete ist an den Mieter zurückzuzahlen. Ähnlich entschied das Amtsgericht Berlin-Neukölln. Beachtlich ist dabei, dass der dortige Mietvertrag erst nach Inkrafttreten der Mietbegrenzungsverordnung im Juli 2015 abgeschlossen wurde. Insoweit kann sich also der Vermieter zukünftig auch nicht darauf stützen, dass dem Mieter möglicherweise bei Abschluss des Mietvertrages die Überschreitung bekannt war.
Darf der Vermieter den Vertrag bei Rückforderungen kündigen?
Da der Abschluss des Mietvertrages unabhängig von der vereinbarten Miethöhe wirksam ist, bietet die Überschreitung für den Vermieter keinen Rechtsgrund, das Mietverhältnis zu beenden. Er wird sich vielmehr damit abfinden müssen, dass der Mieter dauerhaft nur die oberen Bereiche der im Mietspiegel liegenden, tatsächlich berechtigten Miete zahlen wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich – begründet durch die ersten Entscheidungen – die Anzahl der Klagen zukünftig häufen wird. Einzige Ausnahme bleiben danach gem. § 556 f BGB nur noch Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden oder bei Modernisierungsmaßnahmen, die mindestens 1/3 des vergleichbaren Neubaus kosten. Da die Berliner Verordnung vorerst auf fünf Jahre befristet ist, gelten die Regelungen in Berlin bis mindestens Juni 2020.