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Timestamp: 2016-10-27 09:17:47
Document Index: 383140393

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 93', 'BGE', 'BGE', 'in dubio', 'BGE', 'BGE']

Mit �ffentlich beurkundetem Baurechtsvertrag vom 11. August 2004 r�umte A.________ (Beschwerdef�hrer) der Y.________ das Recht ein, auf seinem Grundst�ck in Z.________ eine Tankstelle mit Laden/Kiosk zu erstellen und zu betreiben. Hinsichtlich des Baurechtszinses vereinbarten die Parteien in Ziff. 9 Abs. 2 des Vertrages was folgt:
"La rente de base du droit de superficie est de CHF 90'000.-- (nonante mille francs) par an (TVA �ventuelle comprise), pro rata temporis, d�s le moment ou la superficiaire commence les travaux de d�molition et construction de la station service et aussi longtemps que la loi fribourgeoise en mati�re d'heure d'ouverture des shop des stations service n'autorise pas la superficiaire, pour sa future station de Z.________, � ouvrir son shop de la station de 06h00 � 21h00, 7 jours par semaine y compris les jours f�ri�s.
D�s que les heures d'ouvertures du shop seront autoris�es de 06h00 � 21h00, 7 jours par semaine y compris les jours f�ri�s, la rente de base sera fix�e � CHF 110'000.-- (cent dix mille francs), par an (TVA �ventuelle comprise), pro rata temporis."
Am 15. Dezember 2006 zedierte die Y.________ ihre Rechte aus dem Vertrag vom 11. August 2004 an die X.________ SA (Beschwerdegegnerin). Nachdem die Laden�ffnungszeiten eine gesetzliche �nderung erfahren hatten, gerieten die Parteien in Streit �ber die H�he des zu entrichtenden Baurechtszinses.
Mit Klage vom 14. Mai 2009 beantragte der Beschwerdef�hrer dem Kantonsgericht Zug, die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihm Fr. 30'707.25 nebst Zins, eventuell einen nach richterlichem Ermessen nicht unter Fr. 25'000.-- festzusetzenden Betrag zu bezahlen. Die Beschwerdegegnerin widersetzte sich dem Begehren und beantragte widerklageweise die Zahlung eines Betrages von Fr. 30'401.69 nebst Zins. Mit Urteil vom 18. August 2010 hiess das Kantonsgericht die Klage gut und wies die Widerklage kostenf�llig ab. Die Beschwerdegegnerin gelangte mit Berufung an das Obergericht des Kantons Zug mit dem Antrag auf Abweisung der Klage. Mit der erstinstanzlichen Abweisung der Widerklage fand sie sich ab. Das Obergericht hiess die Berufung am 5. Juli 2011 gut, hob das Urteil des Kantonsgerichts vom 18. August 2010 auf und wies die Klage ab.
Der Beschwerdef�hrer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben, das Urteil des Kantonsgerichts zu best�tigen und die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihm Fr. 30'707.25 nebst gestaffeltem Zins zu bezahlen. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde und Best�tigung des angefochtenen Urteils. Das Obergericht weist in seiner Vernehmlassung auf die Ausf�hrungen im angefochtenen Urteil hin und beantragt ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdef�hrer hat unaufgefordert eine Replik eingereicht.
Die Parteien streiten �ber die Auslegung des Vertrages. W�hrend der Beschwerdef�hrer der angef�hrten Bestimmung entnimmt, auch bei einer weniger weit reichenden gesetzlichen Liberalisierung der Laden�ffnungszeiten als der explizit im Vertrag bezeichneten erh�he sich anteilsm�ssig der Baurechtszins entsprechend, ist die Beschwerdegegnerin der Auffassung, nach dem Wortlaut der Klausel komme die vorgesehene Erh�hung des Baurechtszinses auf Fr.110'000.-- einzig dann in Frage, wenn die Laden�ffnungszeiten gesetzlich auf sieben Tage die Woche inklusive Feiertage ausgedehnt w�rden.
1.1 Die kantonalen Gerichte verwarfen �bereinstimmend die Auffassung des Beschwerdef�hrers, die Wendung "pro rata temporis" gem�ss Ziff. 9 Abs. 2 des Vertrages sei auf die �ffnungszeiten zu beziehen. Sie gelangten zum Ergebnis, die vorgesehene Erh�hung des Baurechtszinses auf Fr. 110'000.-- pro Jahr setze gem�ss der Vereinbarung voraus, dass die Laden�ffnungszeiten f�r den Tankstellenshop auf dem baurechtsbelasteten Grundst�ck w�hrend 7 Tagen pro Woche auf den Zeitraum von 06.00 Uhr bis 21.00 Uhr ausgeweitet werden. Nach Auffassung der Vorinstanz bildet die Klausel "pro rata temporis" daher keine Grundlage f�r die kl�gerische Interpretation, bei nur teilweiser Ausweitung der Laden�ffnungszeiten den Baurechtszins im Verh�ltnis zur Verl�ngerung der �ffnungszeiten anzupassen.
1.2 Im Gegensatz zum erstinstanzlichen Gericht folgerte die Vorinstanz sodann aus dem Umstand, dass die Parteien nur bei einer ganz bestimmten �nderung der Verh�ltnisse, der Erweiterung der t�glichen �ffnungszeiten von 06.00 Uhr bis 21.00 Uhr, Feiertage inbegriffen, eine Anpassung des Vertrages vorgesehen haben und f�r den Fall einer weniger weitgehenden Liberalisierung der �ffnungszeiten keine Zinsanpassung vereinbarten, es liege keine Vertragsl�cke vor, welche eine richterliche Vertragsanpassung gebiete. Nach dem angefochtenen Urteil haben die Parteien bei Vertragsschluss die M�glichkeit l�ngerer �ffnungszeiten vorausgesehen und im Vertrag geregelt. Damals sei aber die Gesetzesvorlage �ber eine Ausweitung der �ffnungszeiten, wie sie ab dem 1. Juli 2005 Geltung hatte, bereits ausgearbeitet gewesen. Damit sei f�r die Parteien auch voraussehbar gewesen, dass auch eine weniger weitgehende Liberalisierung der �ffnungszeiten Platz greifen k�nnte. �berdies seien �nderungen der Gesetzeslage im Allgemeinen nicht aussergew�hnlich und hierzulande infolge der Transparenz der legislatorischen Vorbereitungen und Vorkehrungen regelm�ssig voraussehbar. Die Vorinstanz hielt daher eine richterliche Vertragsanpassung im Sinne einer Anpassung des Baurechtszinses proportional zur erfolgten gesetzlichen Erweiterung der �ffnungszeiten nicht f�r zul�ssig.
1.3 Vertragsbezogene Willenserkl�rungen sind - wenn kein �bereinstimmender tats�chlicher Parteiwille festgestellt werden kann - nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie vom Empf�nger nach Treu und Glauben verstanden werden durften und mussten. Selbst wenn der Wortlaut einer Vereinbarung auf den ersten Blick klar und eindeutig erscheint, kann nicht ohne Weiteres darauf abgestellt werden, da sich aus den weiteren Gegebenheiten wie dem Zweck des Vertrages und den Umst�nden, unter denen er geschlossen wurde, ergeben kann, dass der scheinbar klare Wortlaut den Sinn der geschlossenen Vereinbarung nicht exakt wiedergibt. Vom klaren Wortlaut ist jedoch nicht abzuweichen, wenn keine ernsthaften Zweifel daran bestehen, dass er dem Willen der Parteien entspricht (BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen). F�r die Vertrauensauslegung sind Umst�nde mitzuber�cksichtigen, die den Parteien bei Vertragsschluss bekannt oder erkennbar waren sowie der Verst�ndnishorizont des Empf�ngers der Willens�usserung (BGE 116 II 695 E. 2b S. 696 f.). Nachtr�gliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann h�chstens - im Rahmen der Beweisw�rdigung - auf einen tats�chlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 132 III 626 E. 3.1 S. 632 mit Hinweisen).
1.4 Zu welchem Ergebnis eine solche Auslegung f�hrt, ist eine Frage der Rechtsanwendung, �ber welche das Bundesgericht frei entscheidet. Grunds�tzlich gebunden ist es aber an die Feststellungen des kantonalen Gerichts �ber die Umst�nde des Vertragsschlusses und das Wissen der Vertragsparteien (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG) und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 127 E. 1.5 S. 130, 397 E. 1.5 S. 401; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz beruft und den Sachverhalt gest�tzt darauf berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen genannt hat (Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 4339 Ziff. 4.1.4.3 zu Art. 93 E-BGG; vgl. auch BGE 115 II 484 E. 2a S. 485 f.). Es ist nicht Sache des Bundesgerichts, ohne Hinweise der Parteien nach allf�lligen Unvollst�ndigkeiten in der Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz zu forschen (BGE 136 I 184 E. 1.2 S. 187; 133 IV 286 E. 6.2 S. 288).
1.5 Der Beschwerdef�hrer konzentriert sich im Wesentlichen auf die normative Auslegung der umstrittenen Vertragsbestimmung. Er geht einerseits davon aus, der Vertragstext sei nicht l�ckenhaft, aber normativ in seinem Sinne zu interpretieren. Er macht aber auch geltend, soweit seiner Auffassung nicht gefolgt werde, liege eine L�cke vor, die in seinem Sinne zu schliessen sei. Zur Begr�ndung seiner Kritik an der objektiven Vertragsauslegung durch die Vorinstanz beruft sich der Beschwerdef�hrer jedoch weitgehend auf Tatsachen, die dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen sind, ohne zugleich substanziiert unter Aktenhinweis darzulegen, dass er der Vorinstanz Entsprechendes vorgetragen hat, damit aber zu Unrecht nicht geh�rt wurde. Das gilt namentlich f�r die zusammengefasste Wiedergabe seines Standpunktes "in der Vorkorrespondenz und vor den Vorinstanzen", die keine Aktenhinweise enth�lt, sowie f�r die Darstellung der Entstehungsgeschichte und der Begleitumst�nde des Vertragsschlusses, in welcher der Beschwerdef�hrer den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt beliebig erweitert. Damit ist er nicht zu h�ren. Schliesslich hat die Vorinstanz auch nicht festgestellt, dass die Rechtsvorg�ngerin der Beschwerdegegnerin den Vertrag formuliert hat. Auf die auf der gegenteiligen Annahme des Beschwerdef�hrers aufbauende Kritik am angefochtenen Urteil (in dubio contra stipulatorem) ist daher nicht einzugehen.
1.6 Soweit der Beschwerdef�hrer sein eigenes Verhalten nach Vertragsabschluss zur Untermauerung seines Standpunktes heranzieht, verkennt er, dass sich damit f�r eine Auslegung des Vertrages nach dem Vertrauensprinzip nichts gewinnen, sondern einzig der tats�chliche Wille beweisen l�sst (BGE 132 III 626 E. 3.1 S. 632 mit Hinweisen). Dass der Beschwerdef�hrer selbst bei Vertragsschluss eine pro rata-Erh�hung des Baurechtszinses entsprechend der Erweiterung der �ffnungszeiten anstrebte, mag durchaus zutreffen, ist aber nicht erheblich, sofern er nach Treu und Glauben im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zur Annahme berechtigt gewesen ist, auch die Beschwerdegegnerin messe der betreffenden Bestimmung den von ihm angenommenen Sinn bei oder habe zumindest erkennen m�ssen, dass er die betreffende Klausel im Sinne einer stufenweisen Erh�hung des Baurechtszinses verstand.
1.7 Der Beschwerdef�hrer bestreitet nicht, dass bei Vertragsschluss eine weniger weit gehende Liberalisierung der �ffnungszeiten als die von den Parteien spezifisch geregelte voraussehbar war. Er anerkennt, dass der Vorschlag zur Ausdehnung der Laden�ffnungszeiten, dem das Parlament nach Abschluss des Vertrages ohne �nderungen zugestimmt hatte, bereits am 6. Juli 2004 vorgelegt worden war. Unter diesen Umst�nden bleibt f�r eine richterliche Vertragserg�nzung kein Raum. Eine solche setzt n�mlich voraus, dass der Vertrag eine L�cke aufweist, indem die Parteien eine Rechtsfrage, die den Vertragsinhalt betrifft, nicht oder nicht vollst�ndig geregelt haben (BGE 115 II 484 E. 4b S. 488; 111 II 260 E. 2a S. 262 mit Hinweisen). Mit Blick auf den bereits ausgearbeiteten Vorschlag zur Gesetzes�nderung musste dem Beschwerdef�hrer nach Treu und Glauben bewusst sein, dass die getroffene Vereinbarung auch Geltung haben w�rde, wenn die vorgeschlagene Regelung unver�ndert Gesetzeskraft erlangen w�rde. Von einer unvollst�ndigen Regelung kann demnach keine Rede sein.
1.8 Einer normativen Auslegung der umstritten Vertragsbestimmung in dem Sinne, dass die Beschwerdegegnerin auch dann einen erh�hten Baurechtszins zu entrichten hat, wenn die Laden�ffnungszeiten in einem geringeren Masse als im Vertrag explizit vorgesehen erweitert werden, steht zun�chst der klare Wortlaut der Bestimmung entgegen. Darin wird zweimal in gleicher Weise klargestellt, eine Erh�hung des Zinses setze eine Erweiterung der �ffnungszeiten des Shops auf "7 jours par semaine y compris les jours f�ri�s" voraus. H�tten aber die Parteien eine graduelle Zinssteigerung im Verh�ltnis zu einer allenfalls geringf�gigeren Ausdehnung der �ffnungszeiten beabsichtigt, h�tte es nahe gelegen, den Zins von Fr. 90'000.-- f�r die Dauer der aktuellen gesetzlichen Regelung der �ffnungszeiten zu vereinbaren. Statt dessen wird im Vertrag hervorgehoben, dass der Baurechtszins so lange Fr. 90'000.-- betragen soll, als die in der Bestimmung konkret umschriebene �ffnungszeit nicht w�hrend sieben Tagen pro Woche einschliesslich der Feiertagen gesetzlich gestattet ist. Wenn der Beschwerdef�hrer dieser Regelung zustimmte, durfte die Beschwerdegegnerin nach Treu und Glauben davon ausgehen, einzig bei zul�ssigen �ffnungszeiten im vereinbarten Ausmass komme die verabredete Zinserh�hung zum Tragen. Sie durfte darauf vertrauen, dass der Beschwerdef�hrer eine Formulierung der betreffenden Vertragsbestimmung vorgeschlagen h�tte, die f�r den Fall einer weniger weit reichenden Liberalisierung klargestellt h�tte, dass eine anteilsm�ssige Zinserh�hung eintreten sollte, wenn er an einer solchen h�tte festhalten wollen. Die Vorinstanz verletzt somit kein Bundesrecht, wenn sie jegliche Baurechtszinserh�hung als nicht vom Vertragstext gedeckt erachtet, solange die daf�r vereinbarte Bedingung nicht eingetreten ist.
Aus den dargelegten Gr�nden erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entsch�digungspflichtig.