Source: http://jpm-copro.com/Cass%2018-11-2009-1.htm
Timestamp: 2018-11-15 08:16:04+00:00
Document Index: 24330065

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 4', '§ 5', '§ 7', '§ 6', 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 4', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Cass 18-11-2009-1
Avances de fonds effectuées par le syndic
Remboursement (oui)
Fautes de gestion commises par le syndic
Imputation du préjudice causé par ces fautes (oui)
Incidence du quitus accordé
Nous reproduisons à la suite de nos commentaires l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 18 novembre 2009
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 mars 2008
N° de pourvoi: 08-20595
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mars 2008), que la société anonyme Cabinet NNN (le cabinet NNN), dont l’état de trésorerie de la copropriété transmise au nouveau syndic après que l’assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2004 eût mis fin à ses fonctions de syndic faisait apparaître un solde débiteur à son égard, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 bis rue Saint-Philippe à Nice (le syndicat des copropriétaires) en paiement de cette somme ;
Attendu que le cabinet NNN fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la responsabilité du syndic ne peut plus être mise en cause si l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié ses initiatives en lui donnant quitus ; qu’en estimant que le cabinet NNN, syndic de la copropriété, avait commis une faute en abondant le compte du syndicat des copropriétaires sur ses propres deniers, tout en relevant par ailleurs que le syndic avait obtenu régulièrement quitus de sa gestion passée, la cour d’appel, qui n’a pas recherché à quelle date précise l’avance litigieuse était apparue dans les comptes de la copropriété et si les comptes intégrant cette avance étaient connus à la date du quitus, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1993 du code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat ; qu’en estimant que le cabinet NNN ne pouvait réclamer le remboursement des avances consenties par lui au syndicat des copropriétaires, au motif que ces avances étaient nécessairement fautives, sans caractériser l’existence d’une malversation du syndic ou l’intention de celui-ci de dissimuler durablement le déficit de trésorerie de la copropriété, la cour d’appel a violé l’article 1999 du code civil, les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 32 du décret du 17 mars 1967 ;
3°/ que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d’appel, le syndicat des copropriétaires se bornait à reprocher au syndic des “avances irrégulières” mais ne prétendait pas que cette initiative avait généré pour lui un préjudice spécifique faisant obstacle au remboursement de ces avances, le syndicat proposant de rembourser les avances sous déduction de sommes censées indemniser d’autres fautes du syndic (vente de lots par des copropriétaires dont le compte de charges était en débit, charges relatives à des travaux effectués sur d’autres immeubles, factures d’entretien et d’eau injustifiées) ; qu’en écartant ces fautes imputées au syndic au vu du quitus donné à la gestion de celui-ci, puis en décidant néanmoins de limiter le montant du remboursement des avances litigieuses, cependant que le syndicat des copropriétaires n’alléguait aucun préjudice spécifique relatif à ces avances, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige et a violé l’article 4 du code de procédure civile ;
4°/ que dans ses conclusions d’appel, le syndicat des copropriétaires ne soutenait nullement que les avances de fonds consenties par le syndic avaient engendré des difficultés de recouvrement des charges sur les copropriétaires vendeurs de leurs lots ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a dénaturé les écritures du syndicat des copropriétaires et a violé l’article 4 du code de procédure civile ;
5°/ qu’en imputant sur le montant du remboursement des avances consenties par le cabinet NNN des sommes correspondant à l’indemnisation de fautes dont elle avait exclu la réparation au vu du quitus donné à la gestion du syndic, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1147 du code civil et les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que constitue une faute le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère et relevé que cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété, la cour d’appel, qui a constaté que cette faute n’apparaissait qu’à l’occasion du solde de tout compte, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Condamne la société Cabinet NNN aux dépens ;
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet NNN
Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir limité à la somme de 5.405,35 le montant de la condamnation prononcée au profit de la SA Cabinet NNN ;
AUX MOTIFS QU’ alors que la SA Cabinet NNN, qui n’est plus en possession des documents du syndicat des copropriétaires, indique qu’elle a obtenu régulièrement quitus de sa gestion, ce syndicat ne justifie par aucune pièce du contraire ; qu’en conséquence, la responsabilité du syndic pour sa gestion passée ne saurait être engagée et qu’en conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée de ce chef ; que cependant, constitue une faute qui n’apparaît qu’à l’occasion du solde de tout compte le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère, en sorte que la faute est établie dès que, comme en l’espèce, le compte de la copropriété dans ses livres apparaît débiteur à son bénéfice, la sanction en la matière étant la non restitution de ce solde puisqu’il a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété ce qui engendre toutes sortes de désordres et notamment des soldes de charges minorés des copropriétaires vendeurs de leurs lots par rapport à la réalité et l’absence de recouvrement effectif sur ces copropriétaires vendeurs ; que c’est bien notamment ce que reproche le Syndicat des copropriétaires du 4 bis rue Saint-Philippe à la SA Cabinet NNN, limitant cependant son préjudice et sa demande à cet égard à la somme de 11.090,27 et admettant ainsi être redevable de ce chef de la somme de 5.405,35 ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la responsabilité du syndic ne peut plus être mise en cause si l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié ses initiatives en lui donnant quitus ; qu’en estimant que le Cabinet NNN, syndic de la copropriété, avait commis une faute en abondant le compte du syndicat des copropriétaires sur ses propres deniers, tout en relevant par ailleurs que le syndic avait obtenu régulièrement quitus de sa gestion passée, la cour d’appel, qui n’a pas recherché à quelle date précise l’avance litigieuse était apparue dans les comptes de la copropriété et si les comptes intégrant cette avance étaient connus à la date du quitus, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1993 du Code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat ; qu’en estimant que le Cabinet NNN ne pouvait réclamer le remboursement des avances consenties par lui au syndicat des copropriétaires, au motif que ces avances étaient nécessairement fautives (arrêt attaqué, p. 4 § 4), sans caractériser l’existence d’une malversation du syndic ou l’intention de celui-ci de dissimuler durablement le déficit de trésorerie de la copropriété, la cour d’appel a violé l’article 1999 du Code civil, les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 32 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d’appel (signifiées le 23 octobre 2006, cf. notamment p. 3 § 5, p. 7 § 7 et p. 10 § 6), le syndicat des copropriétaires se bornait à reprocher au syndic des “avances irrégulières” mais ne prétendait pas que cette initiative avait généré pour lui un préjudice spécifique faisant obstacle au remboursement de ces avances, le syndicat proposant de rembourser les avances sous déduction de sommes censées indemniser d’autres fautes du syndic (vente de lots par des copropriétaires dont le compte de charges était en débit, charges relatives à des travaux effectués sur d’autres immeubles, factures d’entretien et d’eau injustifiées) ; qu’en écartant ces fautes imputées au syndic au vu du quitus donné à la gestion de celui-ci, puis en décidant néanmoins de limiter le montant du remboursement des avances litigieuses, cependant que le syndicat des copropriétaires n’alléguait aucun préjudice spécifique relatif à ces avances, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige et a violé l’article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE dans ses conclusions d’appel (signifiées le 23 octobre 2006), le syndicat des copropriétaires ne soutenait nullement que les avances de fonds consenties par le syndic avaient engendré des difficultés de recouvrement des charges sur les copropriétaires vendeurs de leurs lots ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a dénaturé les écritures du syndicat des copropriétaires et a violé l’article 4 du Code de procédure civile ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU’ en imputant sur le montant du remboursement des avances consenties par le Cabinet NNN des sommes correspondant à l’indemnisation de fautes dont elle avait exclu la réparation au vu du quitus donné à la gestion du syndic, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1147 du Code civil et les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2004 le mandat de syndic du cabinet NNN n’a pas été renouvelé. Il a néanmoins reçu quitus de sa gestion.
Il a présenté à son successeur une situation de trésorerie de cette copropriété faisant apparaître un solde débiteur de la copropriété à son profit de 16.495,62€
Il est apparu qu’à concurrence de 11.090,27 € cette insuffisance de trésorerie correspondait aux soldes impayés par un certain nombre d’anciens copropriétaires ayant vendu leurs lots. Le syndicat estimait que le syndic devait conserver cette somme à sa charge pour n’avoir pas « bloqué » les soldes impayés lors des ventes. Il ne contestait pas la différence soit 5.405,35 € mais ne l’avait pas payé au cabinet NNN qui avait donc assigné pour obtenir le paiement de l’intégralité.
Le Tribunal de grande instance de Nice a pleinement accueilli cette demande en se fondant sur le quitus accordé.
La Cour d’appel d’Aix en Provence a confirmé le jugement sur le principe mais n’a accordé au cabinet NNN que le paiement de 5.405,35 €.
Elle a pourtant admis les effets du quitus accordé : « que la responsabilité du syndic pour sa gestion passée ne saurait être engagée et qu’en conséquence il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée de ce chef ; »
Elle relève cependant « que constitue une faute qui n’apparaît qu’à l’occasion du solde de tout compte le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère, en sorte que la faute est établie dès que, comme en l’espèce, le compte de la copropriété dans ses livres apparaît débiteur à son bénéfice, la sanction en la matière étant la non-restitution de ce solde puisqu’il a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété ce qui engendre toutes sortes de désordres et notamment des soldes de charges minorés des copropriétaires vendeurs de leurs lots par rapport à la réalité et l’absence de recouvrement effectif sur ces copropriétaires vendeurs »
Cette motivation suscite la perplexité !
On peut légitimement penser que le syndic sortant a établi en fin de chacun des exercices précédents une situation de trésorerie. Tel a été le cas sans doute pour l’assemblée du 21 octobre 2004.
Même avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles comptables, la situation de trésorerie faisait certainement apparaître aussi bien l’accumulation progressive des soldes débiteurs de copropriétaires ayant vendu que l’insuffisance croissante de la trésorerie syndicale.
Or le cabinet NNN a, semble-t-il, toujours obtenu l’approbation des comptes présentés, - dont l’exactitude n’est pas contestée -, et même le quitus de sa gestion.
La Cour d’appel évoque « une faute qui n’apparaît qu’à l’occasion du solde de tout compte ».
« à l’occasion du solde de tout compte » ? Cela veut dire dans la situation finale de trésorerie remise au successeur.
Pour que la faute ne soit apparue qu’à ce moment, il faut admettre que l’insuffisance de trésorerie n’apparaissait pas du tout dans la situation de trésorerie jointe à la convocation pour l’assemblée du 21 octobre 2004 ! Même observation pour les situations antérieurement produites.
C’est peu probable, et de toute manière l’arrêt d’appel est muet sur ce point. Il affirme gratuitement que le fait « d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires […] a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété »
« Sans faire apparaître le passif réel de la copropriété » ? Cela implique une présentation volontairement frauduleuse de le comptabilité du syndicat ! On passe alors à un autre registre : de la légèreté coupable à la fraude.
La vérité est sans doute que les copropriétaires ont tardé à vérifier sérieusement les comptes qui leur étaient présentés. C’est seulement au moment du transfert des pièces et fonds au nouveau syndic qu’ils ont pris conscience d’une situation financière difficile.
Devant la Cour de cassation le Cabinet NNN a donc, à juste titre, mis en cause « la cour d’appel, qui n’a pas recherché à quelle date précise l’avance litigieuse était apparue dans les comptes de la copropriété et si les comptes intégrant cette avance étaient connus à la date du quitus, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1993 du Code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il lui reproche également d’avoir refusé le remboursement total « au motif que ces avances étaient nécessairement fautives (arrêt attaqué, p. 4 § 4), sans caractériser l’existence d’une malversation du syndic ou l’intention de celui-ci de dissimuler durablement le déficit de trésorerie de la copropriété, la cour d’appel a violé l’article 1999 du Code civil, les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 32 du décret du 17 mars 1967 »
Il invoque enfin une contradiction dans l’arrêt qui énonce « qu’en écartant ces fautes imputées au syndic au vu du quitus donné à la gestion de celui-ci, puis en décidant néanmoins de limiter le montant du remboursement des avances litigieuses, cependant que le syndicat des copropriétaires n’alléguait aucun préjudice spécifique relatif à ces avances, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige et a violé l’article 4 du Code de procédure civile ; »
Pourtant, le syndic avait commis des fautes lourdes et réitérées en n’assurant pas la sauvegarde des intérêts du syndicat à l’occasion des ventes.
Pouvait-on admettre l’effet de couperet du quitus pour l’exonérer de toute responsabilité ? Nous ne le pensons pas. C’est le caractère inexcusable de la faute du syndic qui aurait dû être invoqué par le syndicat des copropriétaires.
Il ne pouvait ignorer l’obligation de notifier une opposition à la remise du prix au vendeur demeurant débiteur du syndicat, à l’occasion de chacune des ventes. C’est donc en toute connaissance de cause qu’il a négligé cette obligation.
Il ne pouvait ignorer les risques financiers encourus par le syndicat du fait de sa négligence.
Dix neuf ventes ont été réalisés dans ces conditions. Il y a donc eu répétition de la faute.
Accessoirement, l’obligation de conseil pesant sur le syndic devait le conduire à inciter les copropriétaires à prendre les décisions nécessaires au rétablissement de la trésorerie syndicale.
Les fautes lourdes, qu’elles soient qualifiées de fautes dolosives ou inexcusables, ont en commun de ne pas permettre l’application d’une clause d’exonération de responsabilité. On peut certainement avancer que, s’agissant d’un syndic professionnel de copropriété, l’exceptionnelle gravité d’une faute et sa répétition puissent paralyser l’effet extinctif d’un quitus pas toujours très éclairé. On comprendrait mieux alors l’arrêt de la Cour d’appel.
La Cour de cassation a chaudement approuvé l’arrêt : « qu’ayant retenu à bon droit que constitue une faute le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère et relevé que cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété, la cour d’appel, qui a constaté que cette faute n’apparaissait qu’à l’occasion du solde de tout compte, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »
Son enthousiasme a été si grand que le refus de remboursement semble ici s’étendre à l’ensemble du solde !
Cour d’appel d’Aix-en-Provence 1e 7 mars 2008
Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Nice du 16 mai 2006
N° de RG: 06/11687
Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER 4 BIS RUE SAINT PHILIPPE NICE,
S.A. CABINET NN,
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mars 2008.
La SA “Cabinet NN” a été longtemps le syndic de deux copropriétés voisines, celle de l’immeuble du 4bis rue Saint Philippe et celle de l’immeuble du 4 de cette même rue Saint Philippe. Le 21 octobre 2004, c’est la S.A.R.L. “Cabinet Regis GAL” qui a été désignée en qualité de syndic de la copropriété du 4bis rue Saint Philippe. L’état de trésorerie de cette copropriété transmis au nouveau syndic faisait apparaître un solde débiteur de la copropriété au profit du syndic SA “Cabinet NN” de 16.495,62€.
Par exploit délivré le 17 janvier 2005, la SA “Cabinet NN” a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour le voir condamner à lui payer cette somme de 16.495,62€.
Le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe s’étant opposé à la demande et ayant formulé une demande reconventionnelle, par jugement prononcé le 16 mai 2006, le Tribunal de grande instance de Nice :
- condamnait le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à payer à la SA “Cabinet NN” la somme de 16.495,62€ avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2006,
- déboutait le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe de l’ensemble de ses demandes,
- disait n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamnait le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe aux dépens.
Par déclaration au greffe de la présente Cour le 27 juin 2006, le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe a interjeté appel de ce jugement prononcé le 16 mai 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice.
- qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle offre la somme de 5.405,35€ sous réserve de compensation avec les dommages et intérêts demandés,
- que la SA “Cabinet NN” soit en effet condamnée à lui payer la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts,
- qu’une expertise soit ordonnée quant aux factures d’eau,
- que la SA “Cabinet NN” soit condamnée à lui payer la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
- qu’elle soit enfin condamnée aux dépens de première instance et d’appel.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :
- que le syndic aurait dû retenir entre les mains des notaires chargés des ventes de lots par les ci-devant propriétaires des 19 lots vendus diverses sommes ce qu’il n’a pas fait,
- que la pseudo-dette qui lui est imputée est due à une confusion de la SA “Cabinet NN” qui gérait plusieurs copropriétés,
- que le syndic a commis des fautes de gestion dont il doit réparation.
La SA “Cabinet NN” demande à la cour :
- de débouter le syndicat appelant de toutes ses demandes,
- de condamner le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à lui payer la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
- de le condamner encore aux dépens d’appel.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- qu’elle a toujours obtenu quitus de sa gestion,
- que le solde débiteur du syndicat des copropriétaires est patent.
1/ Attendu qu’alors que la SA “Cabinet NN” qui n’est plus en possession des documents du syndicat des copropriétaires indique qu’elle a obtenu régulièrement quitus de sa gestion, ce syndicat ne justifie par aucune pièce du contraire ;
Attendu, en conséquence, que la responsabilité du syndic pour sa gestion passée ne saurait être engagée et qu’en conséquence il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée de ce chef ;
2/ Attendu, cependant, que constitue une faute qui n’apparaît qu’à l’occasion du solde de tout compte le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère, en sorte que la faute est établie dès que, comme en l’espèce, le compte de la copropriété dans ses livres apparaît débiteur à son bénéfice, la sanction en la matière étant la non-restitution de ce solde puisqu’il a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété ce qui engendre toutes sortes de désordres et notamment des soldes de charges minorés des copropriétaires vendeurs de leurs lots par rapport à la réalité et l’absence de recouvrement effectif sur ces copropriétaires vendeurs ;
Et attendu que c’est bien notamment ce que reproche le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à la SA “Cabinet NN”, limitant cependant son préjudice et sa demande à cet égard à la somme de 11.090,27€ et admettant ainsi être redevable de ce chef de la somme de 5.405,35€ ;
Attendu, dès lors, que c’est à tort que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à payer à la SA “Cabinet NN” la somme de 16.495,62€ avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2006 et que c’est à juste titre que ce syndicat a interjeté appel du jugement entrepris ;
Attendu, ainsi, qu’il y a lieu d’une part de confirmer le jugement entrepris dans son principe, mais, l’émendant sur le montant de la somme au paiement de laquelle il condamne à paiement ce syndicat, de fixer cette condamnation à la somme de 5.405,35€ et d’autre part, l’appel apparaissant justifié, de condamner la SA “Cabinet NN” aux dépens d’appel ;
3/ Et attendu qu’aucune considération tenant à l’équité ou à la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait en l’espèce application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Vu les articles 696 et 699 du même code,
Confirme dans son principe le jugement prononcé le 16 mai 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice,
L’émendant toutefois sur le montant de la condamnation qu’il prononce,
Fixe le montant de cette condamnation à la somme de 5.405,35€,
Condamne la SA “Cabinet NN” aux dépens d’appel, en ordonne distraction au profit de la S.C.P. PRIMOUT - FAIVRE, avoués, sur leur affirmation d’en avoir fait l’avance.