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Timestamp: 2013-05-22 03:19:09
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Haftung des Notars bei ungesicherten Vorleistungen bei der Erschlie�ungskostenregelung	- Soziet�t Poppe / Pinneberg
Haftung des Notars bei ungesicherten Vorleistungen bei der Erschlie�ungskostenregelung	06.05.2008Haftung des Notars bei Beurkundung eines Bautr�gervertrags, in dem der Bautr�ger sich gegen�ber dem Bauherrn verpflichtet, Erschlie�ungs- oder sonstige �beitr�ge zu zahlen, wenn der Bautr�ger diese Beitr�ge nicht zahlt und auch - z. B. wegen Insolvenz � nicht mehr zahlen kannDer Bundesgerichtshof � III ZR 136/07 � hat in seinem Urteil vom 17.01.2008 im Ergebnis ein Urteil des OLG Frankfurt � 4 U 190/06 � vom 28.03.2007 best�tigt. Der amtliche Leitsatz des BGH:
Beurkundet der Notar einen Bautr�gervertrag, in dem der Ver�u�erer die Erschlie�ungs- und Anschlusskosten �bernimmt und in dem � ungeachtet des Umstandes, dass diese von der Gemeinde noch nicht festgesetzt worden sind � diese Kosten Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts f�lligen Abschlagszahlungen sein sollen (� 3 Absatz 2 Nr. 1 MaBV), so enth�lt diese Vertragsgestaltung eine ungesicherte Vorleistung, die die doppelte Belehrungspflicht des Notars ausl�st.
Der Notar hat einen Kaufvertrag beurkundet, mit dem ein Bauherr vom Bautr�ger ein Grundst�ck mit einem auf diesem zu errichtenden Wohnhaus erwarb. Der vereinbarte Kaufpreis enthielt alle Kosten f�r die schl�sselfertige Herstellung des Kaufgegenstandes gem�� Baubeschreibung, alle Baunebenkosten, die Grundst�ckskosten, die Erschlie�ungskosten und die Anschlusskosten f�r die Versorgungs- und Entso-gungsleitungen. Der Kaufpreis war in Teilbetr�gen gem�� � 3 Absatz 2 der Makler- und Bautr�gerverordnung (MaBV) zu entrichten. Der Bautr�ger hat das Wohnhaus hergestellt. Das Eigentum am Grundst�ck wurde auf den Bauherrn umgeschrieben. Der Bautr�ger wurde anschlie�end insolvent.
Sp�ter forderte die Stadt vom Bauherrn zu Recht die Zahlung von Erschlie�ungsbeitr�gen in nicht unerheblicher H�he. Diese waren wegen der Insolvenz des Bautr�gers bei diesem nicht mehr beizutreiben. Der Bauherr nahm deshalb den Notar wegen Amtspflichtverletzung in Anspruch. Er warf diesem vor, dass er es einerseits bei der Beurkundung des Vertrages unterlassen habe, ihn auf das Risiko einer ungesicherten Vorleistung betreffend die Erschlie�ungskosten hinzuweisen und andererseits auch keine Anstrengungen unternommen habe, dieses Risiko durch eine sachgerechte Vertragsgestaltung zu vermeiden. Sowohl beim Landgericht Frankfurt als auch beim Oberlandesgericht Frankfurt war der Bauherr mit einer mit dieser Begr�ndung gegen den Notar erhobenen Klage erfolgreich. Auch der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17.01.2008 dem Bauherrn Recht gegeben.
Der BGH hat dem Notar, konsequent seiner bisherigen Rechtsprechung folgend, vorgeworfen, dass dieser seiner ihm dem Bauherrn gegen�ber obliegenden doppelten Belehrungspflicht (z. B. BGH � III ZR 77/03 � Urteil vom 12.02.2004, NJW-RR 2004, 1071) nicht nachgekommen sei. Der Notar habe den Bauherrn zun�chst dar�ber aufkl�ren m�ssen, dass dieser mit vollst�ndiger Zahlung des Kaufpreises an den Bautr�ger �ungesichert vorleistet�, weil zum Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises an den Bautr�ger eben noch nicht sichergestellt war, dass der Bautr�ger entstehende Erschlie�ungskosten auch tats�chlich bezahlt hat. Dar�ber hinaus habe der Notar dem Bauherrn auch eine Vertragsgestaltung aufzeigen m�ssen, die gerade dieses Risiko der vom Bauherrn erbrachten �ungesicherten Vorleistung� vermeidet. Der BGH schl�gt in seinem Urteil hierzu vor, dass der Notar als m�gliche Vertragsgestaltung die Einzahlung eines entsprechenden Kaufpreisteils auf ein besonderes, vor dem alleinigen Zugriff des Bautr�gers gesch�tztes Konto oder die Stellung einer B�rgschaft durch den Bautr�ger f�r die Verpflichtung zur �bernahme s�mtlicher Erschlie�ungs- und Anschlusskosten h�tte vorschlagen k�nnen. Auch � so der BGH � sei die Vereinbarung eines besonderen, betragsm��ig bestimmten Zur�ckbehaltungsrechts oder auch eine Abrede, die Erschlie�ungskosten ganz oder teilweise aus dem Kaufpreis herauszunehmen, in Betracht gekommen.
Ist es f�r den Notar in der Praxis tats�chlich m�glich, die vom BGH vorgeschlagenen vertraglichen Vereinbarungen zu beurkunden? Ich meine nicht. Die vom BGH unterbreiteten Vorschl�ge beruhen m�glicherweise auf seiner v�lligen Un-kenntnis der Praxis. Im Einzelnen:
1. Der Bauherr wei� oft gar nicht, was �Erschlie�ungskosten, Anschlussbeitr�ge, Baukostenzusch�sse o. �.� sind. Er kennt weder die rechtlichen Voraussetzungen, unter den f�r ihn entsprechende Kosten entstehen k�nnen, noch kann er deren H�he verl�sslich einsch�tzen. Der Bauherr ist hiernach sehr daran interessiert, im Vertrag mit dem Bautr�ger eine Vereinbarung zu treffen, nach der dieser sich verpflichtet, entsprechende Kosten � unabh�ngig davon, ob solche �berhaupt und � wenn ja - in welcher H�he entstehen � tr�gt. Eine solche Regelung zugunsten des Bauherrn wird sicherlich auch der BGH, der ja den Verbraucherschutz � zu Recht � �auf seine Fahne geschrieben hat�, sehr begr��en.
2. Mit der Aufnahme einer entsprechenden Verpflichtungserkl�rung zu Lasten des Bautr�gers in der Urkunde nimmt dann aber das Verh�ngnis f�r den beurkundenden Notar seinen Lauf. Auch der Notar wei� n�mlich � zumindest im Regelfall � nicht, ob �Erschlie�ungskosten, Anliegerbeitr�ge, Anschlussbeitr�ge, Baukostenzusch�sse o. �.� aus Anlass der Bauma�nahme, zu deren Durchf�hrung sich der Bautr�ger verpflichtet, �berhaupt entstehen; ob sie m�glicherweise vom Bautr�ger oder vom Rechtsvorg�nger des Eigent�mers des Grundst�cks, das bebaut werden soll, vielleicht bereits be-zahlt sind oder ob � z. B. � entstehende Erschlie�ungskosten in Form einer B�rgschaft besichert worden sind, die der selbst erschlie�ende Bautr�ger der Gemeinde im Rahmen des mit dieser abgeschlossenen Erschlie�ungsvertrags zur Verf�gung gestellt hat. Weitere Konstellationen sind denkbar. Wollte sich der Notar zur Aufkl�rung dieser verschiedenen M�glichkeiten in eigener Verantwortung Kenntnisse verschaffen, m�sste er zun�chst umfangreiche eigene Ermittlungen anstellen. Er m�sste � z. B. � bei der Gemeinde, in deren Gebiet das Baugrundst�ck belegen ist, anfragen, ob diese f�r das Baugrundst�ck noch grundst�cksbezogene Beitr�ge berechnet. Ob die Gemeinde eine solche Anfrage des Notars �berhaupt beantwortet, mag dahingestellt bleiben. Zumindest wird in der Praxis aber h�ufig damit gerechnet werden k�nnen, dass die Gemeinde erkl�rt, dass zuk�nftig noch Beitr�ge erhoben werden, diese aber der H�he nach noch nicht qualifiziert werden k�nnen, da � z. B. � die Erschlie�ungsma�nahme noch nicht abge-schlossen und auch noch nicht abgerechnet ist. Weiterhin m�sste sich der Notar auch eigene Erkenntnisse �ber diejenigen Versorgungstr�ger (Strom, Gas, Wasser, Telekommunikationsdienstleistungen) verschaffen, die das Baugrundst�ck mit den entsprechenden Leistungen auf privatrechtlicher Grundlage versorgen. Auch diese m�ssten auf Anfrage bereit sein, dem Notar mitzuteilen, welche Baukostenzusch�sse m�glicherweise im Zusammenhang mit dem Anschluss des Baugrundst�cks an das Leitungsnetz aufgrund der tarifrechtlichen Normen entstehen. Eine Rechtspflicht dieser Versorgungstr�ger, dem Notar �berhaupt entsprechende Ausk�nfte zu erteilen, besteht nat�rlich nicht.
Dem Notar bleibt deshalb in der Praxis nichts anderes �brig, als die Vertragsbeteiligten selbst zu fragen, ob entsprechende Kosten entstehen und mit welcher H�he dieser Kosten gerechnet werden muss. Da der Bauherr hier in der Regel �ahnungslos� ist, wird nur der Bautr�ger die erforderlichen Ausk�nfte erteilen k�nnen.
Der BGH wird sicherlich nicht damit einverstanden sein, dass sich der Notar dann f�r die weitere Vertragsgestaltung auf die ihm vom Bautr�ger � einseitig � erteilten Ausk�nfte verl�sst. Nat�rlich hat der Bautr�ger ein eigenes Interesse daran, entstehende Kosten in m�glichst geringer H�he mitzuteilen, da � folgt man in diesem Zusammenhang der v�llig unpraktikablen Empfehlung des BGH � dann zu seinen Gunsten gew�hrleistet ist, dass nur ein m�glichst geringer Teil des Kaufpreises bis zu dem Zeitpunkt, zu dem endg�ltig sichergestellt ist, dass alle Kosten tats�chlich bezahlt sind, zugunsten des Bauherrn zur�ckbehalten wird.
3. Nat�rlich kann � wie der BGH vorschl�gt � �die Einzahlung eines entsprechenden Kaufpreisteils auf ein besonderes, vor dem alleinigen Zugriff des Bautr�gers gesch�tztes Konto oder die Stellung einer B�rgschaft durch den Bautr�ger f�r seine Verpflichtung zur �bernahme s�mtlicher Erschlie�ungs- und Anschlusskosten� vom Notar vorgeschlagen werden. Auch ist � weitere Empfehlung des BGH � �die Vereinbarung eines besonderen betragsm��ig bestimmten Zur�ckbehaltungsrechts oder auch eine Abrede, die Erschlie�ungskosten ganz oder teilweise aus dem Kaufpreis herauszunehmen, in Betracht� zu ziehen. Dieses sind aber allein Empfehlungen, die �ber das Stadium der Theorie nicht hinauskommen, solange es dem Notar im Rahmen seiner Vertragsgestaltung nicht m�glich ist, �Butter bei die Fische zu tun� und die Betr�ge, die auf einem Sonderkonto zur�ckzubehalten, f�r die eine B�rgschaft zu stellen, f�r die ein besonderes Zur�ckbehaltungsrecht vereinbart werden kann oder die m�glicherweise aus dem Kaufpreis herauszunehmen sind, tats�chlich betragsm��ig zu beziffern. Dieses ist dem Notar � wie vorstehend dargestellt wurde � aber nun einmal nicht � jedenfalls nicht in eigener Verantwortung � m�glich. 4. Im Ergebnis die gleiche und in der Begr�ndung auch �hnliche Rechtsauffassung wie ich vertritt � wenn ich dieses richtig sehe � Grziwotz in seiner Anmerkung zum Urteil des OLG Frankfurt � 4 U 190/06 � vom 28.03.2007 (Notar Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz, MittBayNot 2007, 520 � 522). Grziwotz empfiehlt der notariellen Praxis �bereits vor Beurkundung die Beteiligten darauf hinzuweisen, dass sich diese bei der Gemeinde �ber etwa noch nicht abgerechnete Erschlie�ungsma�nahmen und die erfahrungsgem�� zu erwartenden Kosten informieren� sollen. Grziwotz dann weiter: �Ist eine diesbez�gliche Kl�rung vor Beurkundung nicht erfolgt, kann der Notar im Termin meist kaum eine L�sung finden, so dass ihm dann nur eine Unterbrechung der Beurkundung bleibt. Eine sichere Vertragsformulierung l�sst sich ohne Kl�rung der tats�chlichen Grundlagen n�mlich kaum finden. Bei k�nftig zu erwartenden Erschlie�ungskosten kann der Notar die Beteiligten nur �ber die Risiken und M�glichkeiten ihrer Reduzierung belehren. Eine hundertprozentig sichere L�sung gibt es nicht�. Dieser Auffassung von Grziwotz kann nur zugestimmt werden. Hierbei m�chte ich allerdings hinzuf�gen, dass dem Notar eine �Kl�rung der tats�chlichen Grundlagen� in eigener Verantwortung gar nicht m�glich ist. Ihm bleibt nur die M�glichkeit, die Vertragsbeteiligten zu befragen, wobei er in der Regel nur vom Bautr�ger eine Auskunft erhalten wird. Selbst wenn der Notar versucht, �ber die Gemeinde Ausk�nfte �ber m�glicherweise entstehende �ffentlich-rechtliche Beitr�ge zu erhalten und eine solche Auskunft in verbindlicher � und auch der H�he nach bezifferter � Form tats�chlich erteilt wird, l�st auch eine solche Auskunft das Problem eben nur zur H�lfte. Ich bin der Auffassung, dass neben den �ffentlich-rechtlichen Beitr�gen n�mlich auch m�gliche auf privatrechtlicher Grundlage an die jeweiligen Versorgungstr�ger zu zahlenden Baukostenzusch�sse ber�cksichtigt werden m�ssen.
In welcher Form kann der Notar den Kaufvertragsparteien hiernach �berhaupt vertragliche Formulierungen vorschlagen, die den rechtlichen Anforderungen der vom BGH ge�u�erten Rechtsauffassung entsprechen?
Der Denkansatz des BGH, dass es sich in dem Fall, in dem der Bautr�ger sich verpflichtet, Erschlie�ungskosten, -beitr�ge, Baukostenzusch�sse etc. f�r das Baugrundst�ck zu zahlen, immer dann um eine vom Bauherrn erbrachte ungesicherte Vorleistung handelt, wenn dieser den vollen Kaufpreis an den Bautr�ger zahlt, obwohl noch nicht verbindlich sichergestellt ist, dass entsprechende Kosten vom Bautr�ger auch tats�chlich bezahlt worden sind, ist bei Anwendung der Gesetze der Logik nat�rlich in keiner Weise zu beanstanden. Ich m�chte dieses auch nicht ansatzweise tun. Auf diese ungesicherte Vorleistung und das dem Bauherrn daraus erwachsende rechtliche Risiko muss der Notar ohne jeden Zweifel aufkl�ren.
Was der Notar nicht � jedenfalls nicht mit der erforderlichen, von ihm zu allein zu verantwortenden Sicherheit � �betreten� kann, ist die �zweite Stufe seiner Belehrungspflicht� (doppelte Belehrungspflicht!). Er ist nach meiner �berzeugung nicht in der Lage, den Vertragsparteien eine die Sicherheitsbed�rfnisse des Bauherrn tats�chlich befriedigenden Vorschlag zu unterbreiten, durch welche vertragliche Vereinbarung das unzweifelhaft bestehende Risiko der ungesicherten Vorleistung vermieden werden kann. Soweit der BGH aber auch in dem hier diskutierten Fall vom Notar die Erf�llung der �zweiten Stufe seiner Belehrungspflicht� fordert (die der Notar aus den dargestellten Gr�nden nicht erf�llen kann), begr�ndet er eine �Quasi-Garantiehaftung� des Notars im Verh�ltnis zum Bauherrn f�r den Fall, dass der Bautr�ger seiner Verpflichtung zur Zahlung von Erschlie�ungs- und Anschlusskosten nicht nachkommen kann und der Bauherr deshalb vom Gl�ubiger entsprechender Kosten in Anspruch genommen wird. Notare haften � wie andere auch � sicherlich nur ungern. Gar nicht m�chten Notare aber f�r �Sch�den� haften, deren Ursache sie nicht � zumindest aber nicht in dem erforderlichen Ma� � beeinflussen k�nnen.
Pinneberg, den 05. Mai 2008
Gerd Nedderhut, Rechtsanwalt und Notar in Pinneberg,
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