Source: https://jus.com.br/artigos/21741/proibicao-do-aluguel-e-venda-de-vaga-de-garagem-em-edificios
Timestamp: 2018-05-25 15:03:04+00:00
Document Index: 22363063

Matched Legal Cases: ['artigo 1338', 'artigo 1131', 'artigo 1339', 'artigo 1331', 'artigo 1339', 'artigo 1331', 'artigo 1339', 'artigo 1331', 'artigo 1339']

Proibição do aluguel e venda de vaga de garagem em edifícios - Jus.com.br | Jus Navigandi
Proibição do aluguel e venda de vaga de garagem em edifícios.
Mais uma limitação ao princípio da autonomia privada
Proibição do aluguel e venda de vaga de garagem em edifícios. Mais uma limitação ao princípio da autonomia privada
Em 4 de abril de 2012, foi publicada a Lei nº 12.607, que determinou que o aluguel e a venda de vagas de garagem em condomínio edilício (comumente denominado condomínio em edifício) fosse, como regra, proibida a pessoas estranhas.
Embora o texto original do Código Civil tenha sido mantido (como não poderia ser diferente), permitindo que partes autônomas – como apartamentos, lojas, salas etc. – fossem livremente alugados ou alienados a qualquer pessoa, houve alteração substancial no que tange à área que denominou de “abrigo para veículo”.
Afinal, com a novel norma, que entrará em vigor após 45 (quarenta e cinco) dias após a publicação, os proprietários ou possuidores de unidades autônomas que quiserem alugar ou vender vaga de garagem só poderão fazê-lo a pessoas que residem ou freqüentem o condomínio. Assim dispôs a norma:
É elogiável a nova norma na medida em que, como se sabe, a segurança dos que freqüentam condomínios fica deveras prejudicada quando se permite que pessoas que normalmente não residem ou trabalham em um determinado edifício possam adentrar na garagem apenas para estacionar seu veículo e, logo após, saírem do imóvel, provocando, eventualmente, um descontrole das pessoas autorizadas a adentrar no prédio sem autorização de um condômino.
Entretanto, algumas críticas podem ser feitas a nova lei.
A primeira diz respeito ao verbo “alugar”. Seria melhor se o legislador escrevesse “ceder gratuita ou onerosamente”, pois, embora saibamos que a mens legislatoris foi precisamente preservar a segurança dos condôminos, eventualmente, algum condômino, padecendo de pouca inteligência (ou agindo com má fé), poderá, absurdamente, alegar que não alugou e sim cedeu gratuitamente (comodato) a um amigo e, assim, não estaria infringindo a norma.
Outro ponto se refere ao artigo 1338, que dispõe:
O legislador poderia, aproveitando a norma ora em comento, repito elogiável, ter alterado o dispositivo, para a seguinte redação sugerida:
"Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Parágrafo único. Somente poder-se-á alugar área para veículos a pessoas estranhas se houver expressa autorização na convenção de condomínio.”
Uma terceira sugestão ao legislador seria a substituição do termo “estranho” para “não possuidor de unidades autônomas tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas”, como fez no caput do artigo 1131, que é justamente o primeiro dispositivo que trata de Condomínio Edilício no Código Civil. Justifica-se essa substituição de termos na medida em que o termo “estranho” tem conotação subjetiva, enquanto o termo “possuidor”, segundo Rudolf Von Jhering em sua Teoria Objetiva da Posse, se faz de forma pragmática (objetiva). Assim, evitar-se-ia que um condômino, inescrupulosamente, argua algum absurdo como o fato de um vizinho de edifício, pessoa popular no bairro, possa, eventualmente, não ser considerado “estranho”.
A quarta crítica que se pode fazer ao texto da lei diz respeito ao artigo 1339, que permanece com seu texto original, in verbis:
Constata-se que o parágrafo segundo supra criou dois requisitos para a alienação de vaga de garagem como parte acessória (o que é mais comum no nosso país) a terceiros, quais sejam: a permissão no ato constitutivo do condomínio e a não oposição por parte da assembléia geral. Todavia, lamentavelmente, a novel lei apenas criou uma condição, qual seja: a autorização na convenção de condomínio.
Desta forma, existe uma antinomia aparente dentro do próprio Código Civil, na medida em que o parágrafo primeiro do artigo 1331, ora alterado, cria apenas uma condição, enquanto o parágrafo segundo do artigo 1339 exige dois requisitos para alienação de vaga de garagem acessória a não possuidores das unidades autônomas.
Sugiro que a norma do artigo 1331 deve prevalecer sobre a do artigo 1339, por dois motivos. O primeiro ocorre em razão do Critério Cronológico na medida em que a lei nova prevalece sobre a mais antiga. A segunda razão se dá em razão do Critério da Especialidade, pois a norma do parágrafo primeiro do artigo 1331 é especial, pois se refere à vaga de garagem enquanto o artigo 1339 é norma geral, pois diz respeito a quaisquer partes acessórias.
Vale registrar que a nova lei obviamente não se aplica a edifícios-garagem, como dissertei no livro Condomínio em Edifícios, publicado pela Editora Del Rey em 2003, in verbis:
REZENDE, Elcio Nacur. Proibição do aluguel e venda de vaga de garagem em edifícios. Mais uma limitação ao princípio da autonomia privada. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 17, n. 3236, 11 maio 2012. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/21741>. Acesso em: 25 maio 2018.
Michelle Alarcon 26/09/2012 01:18
Minha cunhada possue um apartamento onde as escrituras são separadas ap/ garagem, porém no momento da venda foi feita a transferencia p o nome dela apenas do apartamento e nao da garagem, como foi financiado disseram q foi um erro do banco aceitar o financiamento sem a escritura da garagem, porém agora ela quer vender e como já faz muito tempo fica difícil localizar o antigo proprietário para assinar estes papeis q na verdade parece q esta no nome de outro proprietário anterior, existe outro meio que nao seja a assinatura desta pessoa para provar q o imóvel foi comprado com garagem e q o uso da garagem é feito pelo atual proprietário do apartamento? Como podemos resolver isto? Isto pode trazer mais problemas?