Source: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/2F440D5BA06E633DC12583760020471D?openDocument
Timestamp: 2019-09-23 18:41:51+00:00
Document Index: 2102751

Matched Legal Cases: ['§ 2288', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 2288', 'zákona č. 89', '§ 3074', '§ 2291', 'soud ', '§ 2288', '§ 2288', '§ 2291', 'Soud ', '§ 2291', 'soud ', '§ 2290', '§ 2286', '§ 2288', '§ 2288', '§ 2291', 'soud ', 'soud ', '§ 2288', '§ 2291', '§ 2291', '§ 2288', 'soud ', 'soud ', '§ 2291', '§ 240', 'zákona č. 99', 'zákona č. 296', '§ 241', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 89', '§ 3074', 'soud ', '§ 2291', '§ 2288', '§ 2288', '§ 2291', '§ 2288', '§ 2291', '§ 2288', '§ 2291', '§ 2288', '§ 2288', '§ 2288', '§ 2286', '§ 1998', '§ 2292', '§ 2291', '§ 2288', 'soud ', '§ 2', '§ 8', '§ 2288', '§ 2291', '§ 2288', '§ 2291', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 243', '§ 243']

26 Cdo 4872/2017
Spisová značka: 26 Cdo 4872/2017
ECLI: ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.4872.2017.1
Dotčené předpisy: § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.
26 Cdo 4872/2017-117
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně D. M., P., zastoupené JUDr. Mgr. Jiřím Johanou, advokátem se sídlem v Horním Jiřetíně, Gen. Svobody 297/5, proti žalovanému hlavnímu městu Praha, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581, zastoupenému JUDr. Ing. Světlanou Semrádovou Zvolánkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Karlovo náměstí 287/18, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 38 C 173/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. května 2017, č. j. 16 Co 154/2017-79, t a k t o :
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30. května 2017, č. j. 16 Co 154/2017-79, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 30. 5. 2017, č. j. 16 Co 154/2017-79, změnil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního stupně) ze dne 25. 10. 2016, č. j. 38 C 173/2015-53, tak, že zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. o dvou pokojích, kuchyni a příslušenství ve druhém podlaží domu č. p., ulice K., na pozemku p. p. č., k. ú. a část obce M. S., obec P. (dále též jen „Byt“) ze dne 24. 4. 2015, doručené žalobkyni dne 22. 5. 2015, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Za správné považoval zjištění soudu prvního stupně, že žalovaný (pronajímatel) dopisem ze dne 24. 4. 2015 dal žalobkyni (nájemkyni) s odkazem na § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) výpověď z nájmu Bytu s tříměsíční výpovědní dobou, kterou odůvodnil tím, že hrubě porušila své povinnosti vyplývající z nájmu, neboť neuhradila nedoplatek z vyúčtování záloh na služby za rok 2012 ve výši 10.859 Kč a nedoplatek z vyúčtování záloh na služby za rok 2013 ve výši 11.690 Kč (dále též jen „Výpověď“). Dopisem ze dne 14. 6. 2015 ji vyzval k úhradě dlužné částky, dne 23. 6. 2015 žalobkyně dluh zaplatila.
Takto zjištěný skutkový stav posoudil (shodně se soudem prvního stupně) s ohledem na ustanovení § 3074 o. z. podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Na rozdíl od soudu prvního stupně však dospěl k závěru, že Výpověď je oprávněná. Za nesprávné považoval zejména jeho právní hodnocení, že se jedná „podle obsahu“ o výpověď podle § 2291 o. z., tedy o výpověď bez výpovědní doby, protože jejím důvodem je porušení povinností spočívajících v nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců a konkrétní ustanovení výpovědního důvodu (právní kvalifikaci výpovědního důvodu) stanoví soud, nikoliv pronajímatel. Odvolací soud zdůraznil, že zákon ukládá pronajímateli povinnost popsat ve výpovědi výpovědní důvod (§ 2288 odst. 3 o. z.). To žalovaný učinil a zvolil pro žalobkyni příznivější výpovědní důvod, neboť její jednání posoudil jako hrubé porušení povinností podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., nikoliv jako porušení povinností zvlášť závažným způsobem ve smyslu § 2291 odst. 1, 2 o. z., a dal jí výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, jeho volbu je třeba respektovat. Soud nemůže sám právně kvalifikovat výpovědní důvod podle přísnějšího ustanovení než pronajímatel a posoudit Výpověď jako neplatnou pro absenci předchozí výzvy nutné podle § 2291 odst. 3 o. z. Dluh z vyúčtování služeb, pro nějž byla dána Výpověď, navíc nedosáhl trojnásobku měsíčního nájemného a nákladů na služby. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod číslem 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 75/2018“), vytkl odvolací soud soudu prvního stupně, že rozhodl o neplatnosti výpovědi, ačkoliv podle § 2290 o. z. měl rozhodovat o její neoprávněnosti. Uzavřel, že Výpověď obsahuje všechny náležitosti stanovené v § 2286 odst. 1, 2 o. z. a byla dána pro nezaplacení nedoplatků za vyúčtování záloh na služby za rok 2012, 2013, tedy z důvodu hrubého porušení povinností žalobkyně (nájemkyně) vyplývajících z nájmu bytu a byl tak naplněn výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. a Výpověď byla dána po právu. Žalobu na určení její neoprávněnosti proto zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, vytýkala odvolacímu soudu, že neprovedl všechny důkazy, které navrhla, a odchýlil se tak od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V rozhodování dovolacího soudu pak nebyl doposud řešen poměr mezi výpovědí podle § 2288 o. z. a § 2291 o. z. v případě porušení povinností z nájmu. V řízení tvrdila, že žalovanému nic nedluží, a to ani za služby spojené s nájmem Bytu, a že Výpověď je v rozporu s dobrými mravy. K těmto tvrzením neprovedl odvolací soud žádné důkazy, ač je navrhovala. Žalovaný neudržoval Byt ve stavu způsobilém k užívání, v důsledku zanedbané údržby došlo k promáčení zdiva v pokoji a kuchyni, čímž se neúnosně zvýšila vlhkost v Bytě, následky musela s ohledem na nečinnost žalovaného odstranit sama na své náklady. Žalovaný ani neudržoval v domě obvyklý pořádek. Ke všem těmto tvrzením označila i důkazy. Rovněž v řízení tvrdila (a k prokázání tvrzení navrhovala důkazy), že Výpověď je v rozporu s dobrými mravy, neboť řádně a včas hradila nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním Bytu, žalovaný byl v prodlení s plněním svých povinností pronajímatele, žalovaný prošetřoval vytčené vady, v únoru 2015 je odmítl a vzápětí rozhodl o dání výpovědi a po doručení Výpovědi vady odstranil. Ačkoliv se snažila o smírné řešení, jednala s žalovaným, nikdy ji o zaplacení vyúčtování neupomínal ani ji neupozornil na následky prodlení. Po doručení výpovědi a upomínky (první ve věci) tvrzený dluh zcela uhradila. Namítala, že odvolací soud dospěl k jinému právnímu posouzení věci, aniž zopakoval dokazování provedené soudem prvního stupně, a nevyzval ani účastníky k doplnění jejich tvrzení a důkazních návrhů. Dále vytýkala odvolacímu soudu jeho závěr o vztahu výpovědi podle § 2288 odst. 1 o. z. a § 2291 o. z., který je v rozporu s principem ochrany nájemníka. Za příznivější nemůže být považováno ustanovení, které neposkytuje nájemci možnost napravit své deliktní jednání (zvlášť závažné porušení povinností), je-li - oproti postupu podle § 2291 o. z. - přistoupeno bez dalšího k výpovědi. Měla za to, že pronajímatel nemůže mít možnost libovolně kvalifikovat deliktní jednání nájemce a použít ustanovení o výpovědi z nájmu bytu podle § 2288 o. z. místo ustanovení přísnějšího, avšak poskytujícího nájemci lhůtu k nápravě. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný se ve vyjádření k dovolání ztotožnil se závěrem odvolacího soudu, že Výpověď je oprávněná, výpovědní důvod v ní byl řádně vymezen. Za správný považoval i jeho závěr, že soud nemohl Výpověď posoudit podle § 2291 o. z., pro zvlášť závažné porušení povinností ostatně ani nebyly splněny podmínky. Předmětem řízení nebylo snížení nájemného či odstranění údajných závad v Bytě, nebylo proto třeba k těmto tvrzením provádět dokazování. Navrhl, aby dovolání bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení [§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“], za splnění zákonné podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu se odvolací soud nezabýval tím, zda Výpověď je v rozporu s dobrými mravy, ač to žalobkyně tvrdila.
Oprávněnost Výpovědi ze dne 24. 4. 2015 posuzoval dovolací soud (stejně jako odvolací soud) podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále opět jen „o. z.“ (§ 3074 odst. 1 o. z.).
Závěr odvolacího soudu, že soud se zabývá oprávněností výpovědního důvodu, pro který dal pronajímatel nájemci výpověď, aniž by tento důvod mohl měnit, a v případě, kdy nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle § 2291 o. z., nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., je v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu (srovnej R 75/2018); proto pro řešení této otázky nemůže být dovolání přípustné.
Z ustanovení § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Poruší-li nájemce své povinnosti alespoň hrubým způsobem, může mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou [§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.], jde-li o porušení zvlášť závažným způsobem, může mu dát výpověď bez výpovědní doby (§ 2291 odst. 1 o. z.). I v případě, že by bylo možné chování nájemce kvalifikovat jako zvlášť závažné porušení povinností, může pronajímatel vypovědět nájem podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, záleží tedy na vůli pronajímatele, zda mu dá výpověď podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby, nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. Námitka žalobkyně, že tyto závěry jsou v rozporu s principem ochrany nájemce, nemůže obstát. Ochrana nájemce při ukončení nájmu výpovědí pronajímatele zakotvená v o. z. spočívá zejména v omezení výpovědních důvodů; pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen z důvodů výslovně stanovených v zákoně (§ 2288, 2291 o. z.). Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem a pronajímatel mu dá výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, tedy podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., nezkracuje žádná jeho práva. V takovém případě sice zákon k platnosti výpovědi nevyžaduje, aby ho pronajímatel před dáním výpovědi vyzval ke zjednání nápravy a dal mu tak před podáním výpovědi poslední možnost „se polepšit“, zase ale váže skončení nájmu až na uplynutí tříměsíční výpovědní doby (§ 2286 odst. 1, § 1998 odst. 2 o. z.), a i proto lze takovou výpověď považovat pro nájemce za příznivější, poskytující mu delší čas do skončení nájmu a tím i do vyklizení bytu (§ 2292, § 2291 odst. 1 o. z.). Bylo-li by dání výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. bez předchozí výzvy pro nájemce překvapivé (což u zvlášť závažného porušení jeho povinností bude evidentně výjimečná situace), mohl by soud k této okolnosti přihlédnout při úvaze, zda výpověď není v rozporu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zjevné zneužití práva (§ 2 odst. 3 a § 8 o. z.).
Z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán, který musí skutkově vymezit, tak aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3 o. z.). Nemusí uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak bude vždy patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 o. z., či o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. a jaký konkrétní výpovědní důvod pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže.
Odvolací soud se však v rozporu s ustálenou judikaturou (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016) nezabýval naplněností výpovědního důvodu ani tím, zda Výpověď není v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně totiž již v žalobě tvrdila, že pronajímatel neudržuje Byt a dům, v němž se Byt nachází, ve stavu způsobilém k užívání, a že s ohledem na vady v Bytě na nájemném a úhradách za služby nic nedluží a Výpověď je v rozporu s dobrými mravy. Těmito tvrzeními žalobkyně, k nimž navrhovala i důkazy, se ale odvolací soud nezabýval.
Jeho právní posouzení je tak neúplné a tedy nesprávné. Dovolací soud proto rozsudek odvolacího soudu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).