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Timestamp: 2018-03-20 13:57:22+00:00
Document Index: 288922878

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 683', 'art. 2', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 683', 'art. 2', 'art. 216', 'art. 216', 'arrêt ', 'art. 560', 'art. 560', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 152', 'art. 156', 'art. 159']

4C.28/2000 10.07.2000
Denis Kopp, à Genève, défendeur et recourant, représenté par Me Patrice Riondel, avocat à Genève,
La qualité de membre de l'Association se perd notamment par le décès. Au décès d'un membre actif propriétaire, son conjoint ou, à défaut, ses descendants peuvent requérir leur admission au sein de l'Association. Le successeur jouit de la situation acquise par le défunt.
b) Le 25 septembre 1962, Jean Kopp a acquis de l'Association, pour le prix de 75 944 fr.80, une parcelle avec villa sise à Aïre. L'acte de vente reprenait les clauses et conditions réglementaires concernant le droit de réméré.
L'acquéreur s'y engageait à signer un nouveau contrat en vue d'une seconde annotation de ce droit à l'expiration de la période initiale de dix ans. Pour garantir le respect du droit de réméré, l'immeuble vendu a été grevé d'une hypothèque de 20 000 fr. au profit de l'Association.
Jean Kopp est décédé le 8 août 1984. Son fils Denis devint propriétaire de la villa, tandis que son épouse Irène en hérita l'usufruit et y demeura jusqu'à son décès, survenu le 27 mai 1994. Irène Kopp paya les cotisations de membre de l'Association, mode de procéder que son fils Denis accepta en pleine connaissance de cause.
En décembre 1987, Denis Kopp sollicita de l'Association une estimation de la valeur de la villa, afin de calculer ses droits de succession. Il lui fut répondu, avec estimation détaillée à l'appui, que la valeur de la villa s'élevait à 287 000 fr. "selon les calculs du droit de réméré".
Le 28 août 1988, l'Association s'adressa au notaire chargé de la liquidation de la succession de Jean Kopp pour lui faire savoir que l'hypothèque de 20 000 fr. devait être portée à 100 000 fr. conformément à une décision de son comité prise le 7 décembre 1977. Denis Kopp ne donna pas suite à cette demande. En septembre 1988, il changea de notaire et fit constituer une cédule hypothécaire grevant la villa pour un montant de 550 000 fr. en garantie d'un prêt octroyé par la Patria Assurances.
Au cours de l'automne 1994, l'Association, ayant appris que Denis Kopp entendait vendre la villa, lui signifia son intention d'exercer son droit de réméré. Contestant la validité de ce droit, Denis Kopp lui offrit la villa pour le prix de 650 000 fr. L'Association refusa cette offre et confirma sa volonté de faire valoir le droit de réméré. A sa demande, le prix de la villa fut estimé par voie d'expertise, selon les critères statutaires, et arrêté à 306 560 fr.60, valeur au 19 décembre 1994.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 22 décembre 1994, l'Association fut autorisée à faire annoter au registre foncier une restriction du droit d'aliéner l'immeuble en question, moyennant la fourniture de sûretés d'un montant de 40 000 fr.
B.- a) Le 31 janvier 1995, l'Association ouvrit une action en validation de ces mesures provisionnelles. Ses conclusions visaient à faire constater la validité tant du droit de réméré que de son exercice, à obtenir le transfert de propriété contre versement par elle-même de la somme de 306 600 fr. à Denis Kopp et à enjoindre ce dernier de faire radier la cédule hypothécaire de 550 000 fr. constituée par lui sur l'immeuble litigieux.
Statuant "sur partie", le 14 décembre 1995, le Tribunal de première instance du canton de Genève constata la validité du droit de réméré, dit qu'il avait été valablement exercé par la demanderesse, ordonna la libération des sûretés, rejeta la demande reconventionnelle et invita les parties à plaider sur expertise pour déterminer la valeur, au 6 octobre 1994, de la parcelle et de la villa du défendeur, en leur impartissant des délais pour ce faire.
Par arrêt du 21 juin 1996, la Cour de justice rejeta l'appel formé par le défendeur contre ce jugement et renvoya la cause à cette autorité pour qu'elle fixe la suite de la procédure.
Un recours en réforme interjeté par le défendeur contre cette décision fut déclaré irrecevable par arrêt du Tribunal fédéral du 24 mars 1997.
b) Les experts mis en oeuvre par le Tribunal de première instance fixèrent à 332 000 fr. le prix de rachat de l'immeuble en fonction de la méthode décrite dans le contrat conclu le 25 septembre 1962.
Sur la base de leur rapport, chacune des parties formula ses conclusions définitives. Celles de la demanderesse tendaient, en substance, au transfert à son nom de la propriété de l'immeuble en cause, franc de tout gage immobilier et autre droit réel limité, contre paiement de 332 000 fr. Le défendeur a conclu, de son côté, au rejet intégral de la demande, à la radiation de l'inscription de la restriction du droit d'aliéner et de l'hypothèque de 20 000 fr. constituée en faveur de la demanderesse, ainsi qu'à la restitution des cotisations perçues par cette dernière entre 1988 et 1994; reconventionnellement, le défendeur a conclu à ce que la demanderesse soit condamnée à lui verser différents montants par mois, du 1er novembre 1994 jusqu'à l'entrée en jouissance effective du nouveau propriétaire de la villa, pour qu'il puisse payer les charges courantes et les intérêts débiteurs se rapportant à celle-ci.
Par jugement du 6 mai 1999, le Tribunal de premièreinstance a fait entièrement droit aux conclusions de la demanderesse.
Statuant le 12 novembre 1999, sur appel du défendeur, la Cour de justice a confirmé ledit jugement.
C.- Le défendeur interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral aux fins d'obtenir l'annulation de l'arrêt cantonal et l'admission des conclusions qu'il avait prises devant la Cour de justice. A titre subsidiaire, il requiert le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle se prononce sur sa demande reconventionnelle.
La demanderesse propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt attaqué.
Dans la partie de son recours consacrée au "rappel des faits pertinents", le défendeur se livre en réalité, sous forme de commentaires, à une critique des faits retenus par la Cour de justice à l'appui de son arrêt du 12 novembre 1999. Une telle façon de procéder, en dehors des hypothèses susvisées, n'est pas admissible, car elle revient à faire du Tribunal fédéral une juridiction d'appel susceptible de revoir librement les faits.
2.- En premier lieu, le défendeur soutient que le pacte de réméré convenu par feu son père et la demanderesse était frappé de nullité en raison de l'obligation de renouvellement dont il était assorti. A l'en croire, ce pacte ne lui serait donc pas opposable.
a) Sous l'empire de l'art. 683 al. 2 aCC, les droits d'emption et de réméré faisant l'objet de cette disposition cessaient, dans tous les cas, dix ans après leur annotation au registre foncier. Néanmoins, il était admis que ce délai décennal ne valait que pour les effets de nature réelle du contrat, si bien que les parties pouvaient constituer entre elles un droit de réméré d'une durée indéterminée, dans les limites des art. 2 et 27 CC (cf. , mutatis mutandis, l'ATF 121 III 210 consid. 2 et l'arrêt cité).
b) En l'espèce, l'engagement pris par Jean Kopp de signer un nouveau pacte de réméré à l'expiration de la durée de validité de l'annotation au registre foncier, afin que le droit de réméré puisse être annoté derechef pour une période supplémentaire de dix ans, était entaché de nullité (ATF 73 II 158 consid. 1). Toutefois, force est d'admettre que, par un comportement concluant, les parties à l'acte de vente du 25 septembre 1962 ont renoncé à cette clause. En effet, l'engagement incriminé n'a donné lieu à aucune contestation entre elles en 1972, à l'expiration du délai de dix ans, et la situation n'a pas évolué depuis le 25 septembre 1972. Sur ce point, il faut encore remarquer, avec la demanderesse, que l'arrêt déféré est entaché d'une inadvertance manifeste en ce sens que l'hypothèque de 20 000 fr. était censée garantir l'engagement de Jean Kopp de ne pas vendre l'immeuble sans l'accord de la demanderesse et non pas d'exécuter l'obligation de renouvellement, hypothèse dans laquelle la garantie eût été souscrite pour un engagement nul (cf. ATF 73 II 158 consid. 2).
Quoi qu'il en soit, il y aurait tout au plus matière à nullité partielle selon l'art. 20 al. 2 CO par la seule annulation de la clause litigieuse, s'agissant de mettre en oeuvre le principe de la favor negotii en présence d'une disposition qui n'avait d'ailleurs aucune incidence sur la durée - indéterminée - du droit de réméré stipulé dans l'acte de vente du 25 septembre 1962 et qui ne modifiait pas non plus l'économie de ce contrat (cf. ATF 120 II 35 consid. 4a).
La première critique formulée par le défendeur tombe dès lors à faux.
3.- Le défendeur invoque ensuite une violation de l'art. 216a CO. Il fait grief à la cour cantonale de n'avoir pas constaté que le droit de réméré litigieux s'était définitivement éteint en 1987, 25 ans après sa constitution, en vertu de cette disposition.
A supposer que ce droit soit régi, quant à sa durée, par la disposition topique applicable à l'époque de sa constitution, à savoir l'art. 683 al. 2 aCC tel qu'interprété par la jurisprudence précitée, il serait assurément opposable au défendeur, en sa qualité de successeur universel de la personne qui l'avait octroyé à la demanderesse. Seuls pourraient y faire obstacle les art. 2 et 27 al. 2 CC. Cependant, le défendeur n'a pas porté le débat sur ce terrain-là et il n'avance aucun motif susceptible de justifier la mise en oeuvre de la soupape de sécurité que représentent ces deux dispositions.
Il n'y a donc pas lieu de s'y arrêter.
Il n'est cependant pas nécessaire d'examiner plus avant cette question. En effet, même s'il fallait y répondre par l'affirmative, la protection de la confiance exclurait de fixer le point de départ du délai de 25 ans à une date antérieure à celle de l'entrée en vigueur de l'art. 216a CO, en particulier à la date de constitution du droit de réméré. Au contraire, le dies a quo pour le calcul de ce délai ne pourrait être que le 1er janvier 1994, de sorte qu'au regard de l'art. 216a CO, les droits de réméré constitués avant cette date, comme celui que fait valoir la demanderesse, expireraient le 1er janvier 2019. La solution inverse conduirait à des résultats difficilement justifiables, serait source d'une grande insécurité juridique et soulèverait d'autre part en pratique des questions complexes d'indemnisation et de vices de la volonté ensuite d'une réduction légale de la durée d'un droit personnel valablement constitué pour une durée indéterminée.
4.- a) La cour cantonale se voit encore reprocher d'avoir retenu, d'une part, que la demanderesse s'était conformée à ses statuts, alors que tel n'aurait pas été le cas, et, d'autre part, que la mère du défendeur était devenue membre de l'Association.
En argumentant de la sorte, le défendeur s'en prend aux constatations de fait de l'arrêt attaqué, ce qui rend son recours irrecevable.
De toute manière, ces circonstances ne sont pas déterminantes, étant donné que le droit de réméré prévu dans l'acte authentique du 25 septembre 1962 qui en renfermait les conditions était opposable au défendeur, en sa qualité d'héritier de Jean Kopp, signataire de cet acte, conformément à l'art. 560 al. 2 CC (cf. Tuor/Picenoni, Commentaire bernois, n. 3 et 5 ad art. 560 CC). En effet, les droits d'emption, de préemption et de réméré consentis par le défunt échoient à ses héritiers qui en reprennent les obligations (cf. Giger, op. cit. , n. 7 ad art. 216b CO et les références).
b) Le défendeur soutient, par ailleurs, qu'en acceptant qu'il soit inscrit comme propriétaire de la villa et que sa mère soit réduite à un droit d'usufruit, la demanderesse a consenti du même coup à ce que l'immeuble sorte de son emprise et a ainsi renoncé à se prévaloir d'un quelconque droit de réméré.
A nouveau, le défendeur ne tient pas compte des constatations de fait de la cour cantonale, dont il ne résulte aucunement que la demanderesse aurait renoncé à invoquer son droit de réméré.
Semblable allégation est du reste dénuée de tout fondement. En effet, à la requête du défendeur, la demanderesse a adressé à celui-ci, en date du 11 janvier 1988, une estimation de la valeur de l'immeuble établie en fonction des critères prévus pour l'exercice du droit de réméré; en outre, le 28 août 1988, elle est intervenue auprès du notaire chargé de la liquidation de la succession de Jean Kopp pour qu'il fasse passer l'hypothèque de 20 000 fr. à 100 000 fr., ce qui démontre bien que, pour elle, le droit de réméré était toujours valable et qu'il n'était pas question d'y renoncer.
Pour le surplus, l'argumentation du défendeur ne permet pas de comprendre en quoi la décision déférée serait contraire au droit fédéral de manière causale et l'on n'y discerne pas la disposition légale qui pourrait avoir été violée (cf. Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II p. 1 ss, 46), si bien qu'il ne se justifie pas d'examiner de manière plus approfondie les points soulevés par le défendeur.
c) A suivre ce dernier, la demanderesse aurait adopté un comportement constitutif d'un abus de droit, vu le temps qui s'était écoulé entre le moment où il avait hérité de l'immeuble et celui auquel elle avait manifesté son intention d'exercer son droit de réméré.
Une telle opinion est manifestement erronée, étant donné qu'Irène Kopp, en sa qualité d'usufruitière, occupait toujours l'immeuble, que, de ce fait, la situation existant du vivant de Jean Kopp a perduré et qu'elle s'est trouvée en quelque sorte figée jusqu'au décès de l'intéressée survenu le 27 mai 1994, de sorte que la demanderesse n'avait aucune raison de faire valoir auparavant son droit de réméré.
Ce qui précède est si vrai que, dès qu'elle eut appris, au cours de l'automne 1994, soit peu après le décès d'Irène Kopp, que le défendeur avait l'intention de vendre, la demanderesse est intervenue afin de faire valoir le droit de réméré dont elle bénéficiait.
En d'autres termes, il faut considérer que la demanderesse n'avait pas de raison d'exercer son droit de réméré tant que la famille Kopp occupait l'immeuble et qu'elle entendait y rester.
d) Enfin, le défendeur soutient, contrairement à l'avis des juges précédents, qu'il était en droit de constituer, en septembre 1988, une hypothèque de 550 000 fr. grevant l'immeuble litigieux.
Le droit de réméré est un droit d'acquisition conditionnel subordonné à une condition potestative, la déclaration d'exercice du droit (ATF 109 II 219 consid. 2b). Aussi, en vertu de l'art. 152 al. 1 CO relatif aux obligations conditionnelles, tant que la condition n'est pas accomplie, le propriétaire de l'immeuble doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait que l'obligation qui lui incombe de souffrir le rachat de l'immeuble soit dûment exécutée. Il lui est interdit, en particulier, de constituer des droits réels limités sur le bien-fonds, sous peine de devoir payer des dommagesintérêts au titulaire du droit de réméré (cf. Steinauer, Les droits réels, tome II, 2e éd., n. 1708a).
En l'espèce, la Cour de justice n'a fait que se conformer à ces principes. Le défendeur ne saurait donc le lui reprocher.
5.- Dans un dernier moyen, le défendeur fait grief à la cour cantonale de ne pas avoir examiné sa demande reconventionnelle.
Les considérations qui précèdent rendent toutefois sans objet son recours sur ce point, puisqu'il est acquis que la restriction provisoire du droit d'aliéner obtenue par la demanderesse, le 22 décembre 1994, l'a été valablement sur la base du droit de réméré appartenant à l'intéressée.
Au demeurant, le défendeur ne dit pas quel principe de droit fédéral aurait été violé. Par conséquent, il ne se justifie pas d'entrer davantage en matière sur ce grief à la recevabilité douteuse.
6.- Cela étant, le recours ne peut qu'être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Le défendeur, qui succombe, sera dès lors condamné à payer les frais de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 OJ) et à verser des dépens à la demanderesse (art. 159 al. 1 OJ).
2. Met un émolument judiciaire de 8000 fr. à la charge du recourant;