Source: http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-viii/capo-ii/sezione-iii/art1158.html
Timestamp: 2016-07-23 23:03:07+00:00
Document Index: 53553301

Matched Legal Cases: ['art. 1158', 'art. 582', 'art. 1153', 'art. 365', 'art. 2651', 'art. 365', 'art. 2651', 'art. 2643', 'art. 2650', 'art. 1158', 'art. 2137', 'art. 1159', 'art. 2137', 'art. 1061', 'sentenza ', 'art. 404', 'sentenza ', 'art. 8', 'sentenza ', 'art. 1158', 'sentenza ', 'art. 1158', 'art. 1167', 'art. 2943', 'art. 1165', 'art. 1310', 'art. 1158', 'art. 1140', 'art. 1165', 'art. 2943', 'art. 1141', 'art. 1478', 'art. 1351', 'sentenza ', 'art. 629', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 8', 'art. 1', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1479', 'art. 1483', 'art. 5', 'art. 1158', 'art. 1140', 'art. 1163', 'art. 2943', 'art. 1165', 'sentenza ', 'art. 1158', 'sentenza ', 'art. 2947', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1488', 'sentenza ', 'art. 553', 'art. 542', 'sentenza ', 'art. 737', 'art. 746', 'art. 747', 'art. 463', 'sentenza ', 'art. 619', 'art. 619', 'art. 2909', 'art. 3', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 586', 'art. 586', 'art. 1163', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1163', 'art. 2932', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 923', 'art. 827', 'art. 150', 'art. 1165', 'sentenza ']

Art. 1158 codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari - Brocardi.it
LIBRO TERZO - Della propriet� >
Titolo VIII - Del possesso (artt. 1140-1170) >
Capo II - Degli effetti del possesso >
Sezione III - Dell'usucapione >
Articolo 1158
Articolo 1158Codice Civile
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari
Dispositivo dell'art. 1158 Codice Civile
Titolo VIII - Del possesso (artt. 1140-1170)
Sezione III - Dell'usucapione
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978, 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni (1).
(1) Il possesso è continuato o continuo se il possessore mantiene la possibilità di esercitare, quando voglia, atti di signoria; non è necessaria, cioè, una sua interferenza continua. Per la dimostrazione vengono in aiuto le norme di cui agli artt. 1142 e ss.
La disposizione si occupa dell'usucapione ordinaria dei beni immobili. Per il suo ricorrere è richiesto soltanto il possesso continuato per venti anni.
Non serve un possesso pacifico di buona fede: l'eventuale contestazione nei confronti del possessore assume rilievo solo se determini interruzione.
Adversus fiscum usucapio non procedit
Non si ha usucapione nei confronti dei beni appartenenti al demanio pubblico
Incorporales res traditionem et usucapionem non recipiunt
I beni immateriali non si possono ottenere attraverso acquisto, n� attraverso usucapione
Nunquam in usucapionibus iuris error possessori prodest
Nelle usucapioni, l'errore di diritto non giova mai al possessore
Possessio ad usucapionem
Possesso al fine di poter usucapire
Possessor malae fidei ullo tempore non praescribit
Il possessore in mala fede non pu� mai invocare la prescrizione
Praescriptio temporis iuri publico non debet obsistere
Non si pu� opporre l'usucapione al diritto pubblico (o demaniale)
Pro herede ex vivi bonis nihil usucapi potest
In qualit� di erede, nulla si pu� usucapire circa i beni di chi sia ancora in vita
Probabilis error possidentis usucapioni non obstat
Un errore scusabile del possessore non impedisce l'usucapione
Sine possessione, usucapio contingere non potest
Senza il possesso, l'usucapione non si verifica
Tantum praescriptum, quantum possessum
Tanto si usucapisce, quanto sia stato posseduto
Ubi lex inhibet usucapionem, bona fides possidenti nihil prodest
Quando la legge proibisca l'usucapione, la buona fede del possessore non giova a nulla
Usucapio est adiectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti
L'usucapione � un modo di acquisto della propriet�, mediante il possesso continuato per un tempo stabilito
Usucapionis requisita sunt: res habilis, titulus, fides, possessio, tempus
I requisiti dell'usucapione sono i seguenti: l'idoneit� del bene, il titolo, la buona fede, il possesso, il decorso del tempo
Spiegazione dell'Articolo 1158 del Codice Civile
Applicabilità della norma al caso di usucapione contro il dante causa
La norma non richiede una particolare illustrazione. È da notare solo che da un lato la precisazione che l’usucapione è un modo di acquisto del diritto in virtù del possesso, dall’altro l’accenno al requisito della continuità del possesso ad usucapionem, accenno reso tanto più necessario dalla ricordata abolizione della categoria formale del possesso legittimo.
Il confronto delle espressioni usate in questo articolo con quelle dei successivi artt. 1159 e 1161 (« colui che acquista…da chi non è proprietario ») mostra poi come il nuovo codice abbia respinto la tesi di coloro i quali negano che il possessore possa usucapire contro il suo dante causa. La soluzione è tanto più da approvare in quanto gli argomenti addotti a sostegno di tale dottrina sono privi di consistenza.
Per quanto infatti concerne la considerazione addotta da parte della dottrina, secondo cui chi è già proprietario non può divenire tale una seconda volta, si è giustamente replicato che si tratta di una di quelle regole di incompatibilità mal formulate e peggio intese, che si fondano su una corrispondente incompatibilità di fatto e che devono cedere qualora essa scompaia.
È vero che non si può acquistare un diritto che già si ha e in generale non si può acquistare un diritto su cosa propria, ma, se l’appartenenza del diritto costituisce un ostacolo a tale acquisto, essa non esercita invece alcuna influenza sugli elementi di fatto che costituiscono i requisiti per l’acquisto medesimo, infatti non li può snaturare. Il possesso rimane sempre possesso (né diventa meno idoneo all’usucapione, come vorrebbe la tesi sopra ricordata, che contrappone appunto il c.d. possesso causale al possesso formale).
Ciò che non può essere accolto è solo l’acquisto del diritto in causa dell’ostacolo esteriore dato dalla qualità di titolare del diritto stesso in chi dovrebbe acquistare. Ma, una volta venuta meno la titolarità del diritto, viene meno anche l’ostacolo e gli elementi che producono l’acquisto tornano ad avere tutta la loro efficacia. Non poche sono le ipotesi in cui ciò si verifica secondo il nostro ordinamento positivo: si pensi per tutte a quella dell'ipoteca costituita sulla cosa propria, che acquista valore quando la proprietà venga perduta. Si pensi, in un altro campo, alle ipotesi del legato di debito, della seconda stipulazione rivolta allo stesso oggetto della prima e che acquista valore se questa abbia qualche vizio e via dicendo.
Una volta che il titolo d'acquisto sia venuto meno (per annullamento, rescissione), l'acquirente è considerato come se non fosse mai stato titolare del diritto: l'ipotesi è quindi ben diversa da quella di colui che sia già titolare del diritto e logicamente non può diventare tale una seconda volta!
Inammissibilità della c.d. usucapio libertatis
Nè questo articolo nè alcuno dei successivi accennano agli effetti dell'usucapione della proprietà sui iura in re aliena o altri pesi che gravino la cosa. Tale silenzio è stato da alcuni interpretato nel senso che la questione dell’ ammissibilità o meno di quella che, con espressione imprecisa, si suole chiamare usucapio libertatis si presenti nel nuovo codice negli stessi termini in cui si presentava nel codice del 1865.
Ma ciò non è corretto, e per un duplice ordine di considerazioni.
Anzitutto, mentre non risulta che il legislatore del 1865 si fosse posto il problema, gli autori del progetto preliminare del nuovo codice si erano invece preoccupati di esso e, dopo aver largamente illustrato il punto nella loro Relazione, avevano formulato un art. 582 in cui si dichiarava, almeno in materia mobiliare, il principio della liberazione dai pesi in conseguenza dell'usucapione della proprietà. Di fronte a ciò, è assai sintomatico che, mentre i1 testo definitivo del codice pia non riproduce tale articolo, la relazione in proposito sia muta. La circostanza è poi tanto più significativa ove si consideri che, come si è visto, il principio della liberazione della cosa dai pesi e diritti altrui è accolto dall' art. 1153 del c.c. riguardo all'acquisto immediato delle cose mobili.
Queste due circostanze basterebbero di per sè ad escludere che il nuovo codice abbia voluto accogliere il principio in materia di usucapione. E ciò rafforza in tale convincimento il rilievo che il principio non è uno di quelli che possano nel silenzio della legge considerarsi connaturali all'usucapione. Questa è infatti dal codice nuovo, così come da quello del 1865, configurato come un modo di acquisto della proprietà o dei diritti su cosa altrui, e non come un modo di acquisto delle singole utilità, costitutive dell’una o degli altri, come sembra ritenere parte della dottrina.
Se è così, è chiaro come in difetto di esplicita determinazione legislativa l’usucapione possa condurre ad acquistare la proprietà di una cosa, ma non anche la libertà di questa dai diritti o pesi che la gravano.
Effetto retroattivo dell’usucapione
Il progetto preliminare del secondo libro (art. 365) escludeva il c. d. effetto retroattivo dell'usucapione, disponendo che « restano sempre salvi i diritti acquistati dai terzi verso il vero proprietario anteriormente alla pubblicazione della domanda od eccezione tendente a far dichiarare verificata la prescrizione acquisitiva » , e ciò in vista dell'iniquità di una soluzione « che sacrifica coloro the acquistano da chi aveva il potere di disporre di fronte a coloro che acquistano da chi a quel momento tale potere non aveva ». La disposizione, che non aveva precedenti legislativi, suscitò critiche e dubbi vari tanto in dottrina quanto in seno alla Commissione delle assemblee legislative, e venne soppressa come quella che « avrebbe annullato praticamente l'efficacia dell'usucapione, perché avrebbe costretto colui che ha usucapito a iniziare in ogni caso un giudizio per l'accertamento del suo acquisto per evitare il pericolo che, malgrado l'avvenuta usucapione, l' ex dominus potesse ancora costituire diritti sulla cosa ». Così la Relazione al Re Imperatore, dove si aggiunge come con tale disposizione le esigenze della pubblicità avrebbero annullato un' altra fondamentale esigenza, che è quella di non attenuare l'efficacia dell'usucapione, la quale resta sempre il mezzo migliore per rimediare alle inevitabili lacune del nostro sistema di pubblicità.
Resta invece aperta — conclude la Relazione — la questione della sorte che i diritti costituiti dal vero proprietario prima del verificarsi dell'usucapione hanno nel momento in cui l'usucapione si è compiuta. Sorte che, a nostro avviso, non pile essere se non quella della assoluta inefficacia.
L’art. 2651 c.c.
Eliminato l'art. 365 del progetto preliminare, l' art. 2651 del c.c. cosi dispone : « Si devono trascrivere le sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione uno dei diritti indicati dai numeri 1, 2, 3 e 4 dell' art. 2643 »
Quali siano le conseguenze della mancata osservanza della formalità la legge non dice, ma appare chiaramente dalla collocazione della norma che, per le ipotesi in essa previste, non trova applicazione l'art. art. 2650 del c.c., che commina l'efficacia delle successive trascrizioni a carico dell'acquirente.
Le disposizioni transitorie sono chiare e rispondono a principi di diritto costantemente applicati. Essendo stati da un lato abbreviati i termini prescrizionali, dall'altro ammessa l'usucapione delle servitù discontinue, prima non usucapibili, occorreva provvedere all'ipotesi in cui il possesso fosse incominciato sotto l'impero del vecchio codice.
Ed è stato adottato il criterio per cui l'usucapione delle servitù discontinue non incomincia a decorrere se non dall'entrata in vigore del nuovo codice, e ciò anche se il possesso di tali servitù fosse già in atto a tale data. Quanto agli altri diritti, l'usucapione si compie nel termine pia breve, che peraltro non incomincia a decorrere se non dalla data di entrata in vigore della nuova legge, salvo che, per il compimento di essa secondo le disposizioni del vecchio codice, rimanga a decorrere un termine minore: in tal caso, come è ovvio, l'usucapione si compie col decorso di quest'ultimo termine.
547Si è attuata una più organica e razionale sistemazione della materia col trasferire sotto il titolo del possesso le norme particolari all'usucapione. Nelle linee essenziali la disciplina dell'usucapione immobiliare non differisce da quella tracciata dal codice del 1865. L'usucapione ordinaria della proprietà e degli altri diritti reali di godimento sui beni immobili si compie in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 del c.c.). Ho ridotto il termine di trent'anni stabilito dal codice anteriore, al fine di adeguarlo al termine di prescrizione dei diritti reali di godimento su cosa altrui. L'usucapione abbreviata, la quale ha per presupposto il possesso di buona fede e l'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire o a costituire il diritto reale sull'immobile, si compie, come nel codice precedente (art. 2137), col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo. L'art. 1159 del c.c., parlando di acquisto in buona fede «da chi non è proprietario» dell'immobile, rende chiaro che la disposizione si riferisce all'ipotesi dell'acquisto a non domino e non anche all'ipotesi dell'acquisto viziato a domino. E' così risolta una questione a cui dava luogo la formula meno precisa dell'art. 2137 del codice del 1865.
Cass. n. 1616/2014
In forza del principio "tantum praescriptum quantum possessum", la servit� � acquistata per usucapione in esatta corrispondenza con l'utilizzazione delle opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, protrattasi continuativamente per venti anni, il contenuto del diritto essendo determinato dalle specifiche modalit� con cui, di fatto, se ne � concretizzato il possesso. Ne consegue che ogni apprezzabile variazione delle modalit� possessorie interrompe il corso dell'usucapione e d� luogo a una nuova decorrenza del relativo termine.
Cass. n. 25245/2013
L'usucapione richiede solo il possesso, inteso come esercizio di un potere di fatto sulla cosa con la volont� di esercitarlo alla stregua di un proprietario, e non �, quindi, incompatibile con la conoscenza del diritto altrui n� con una dichiarazione rivolta ad un terzo relativa al titolo di propriet� del titolare formale intestatario.
Cass. n. 24675/2013
In tema di servit� di passaggio, l'interesse ad agire per l'accertamento dell'avvenuta usucapione non viene meno in conseguenza del sopravvenuto acquisto, da parte dell'attore, di altro fondo limitrofo, ma non confinante con quello dominante, dotato di analoga servit� sul preteso fondo servente, essendo irrilevante per una servit� non coattiva la sussistenza di un altro passaggio per arrivare alla pubblica via, praticabile sul secondo fondo.
Cass. n. 18859/2013
La servit� di passaggio costituita per usucapione ha natura di servit� volontaria, sicch�, ai fini del relativo acquisto, � irrilevante lo stato di interclusione del fondo, dovendosi prescindere dai requisiti per la costituzione ed il mantenimento della servit� di passaggio coattivo, desumibili dagli artt. 1051, 1052 e 1055 c.c., che regolano detto istituto.
Cass. n. 18215/2013
Ai fini della prova degli elementi costitutivi dell'usucapione - il cui onere grava su chi invoca la fattispecie acquisitiva - la coltivazione del fondo non � sufficiente, in quanto, di per s�, non esprime, in modo inequivocabile, l'intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attivit� materiale, corrispondente all'esercizio del diritto di propriet�, sia accompagnata da indizi, i quali consentano di presumere che essa � svolta "uti dominus".
Cass. n. 14902/2013
Non � configurabile l'acquisto per usucapione di una servit� avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale allorch�, risulti che, nel corso del tempo necessario ai fini di tale acquisto, l'originario manufatto, consistente, nella specie, in un rudere fatiscente, sia stato demolito e sostituito con un imobile avente una differente altezza ed una diversa localizzazione rispetto alle fondamenta ed all'area di sedime del preesistente, cos� integrando gli estremi di una nuova costruzione e non di un intervento di ristrutturazione, con consegente venir meno dell'identit� del bene occorrente per l'unitariet� del possesso "ad usucapionem".
Cass. n. 14115/2013
Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene pu� essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della propriet� che sia nullo, anche dopo l'invalido trasferimento della propriet�, l'"accipiens" pu� possedere il bene "animo domini", ed anzi proprio la circostanza che la "traditio" sia stata eseguita in virt� di un contratto che, pur invalido (perch� non concluso nella necessaria forma scritta), era comunque volto a trasferire la propriet� del bene costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'"accipiens" e la "res tradita" sia sorretto dall'"animus rem sibi habendi".
Cass. n. 13212/2013
Nell'azione di accertamento dell'acquisto per usucapione di una servit� prediale, la propriet� del fondo dominante, la quale costituisce un requisito di legittimazione e non l'oggetto della controversia, pu� essere provata anche mediante presunzioni, quali, nella specie, l'intestazione catastale del bene conseguente alla trascrizione di un atto di divisione, o la circostanza che l'azione negatoria proposta dal titolare del fondo che si assume servente fosse stata rivolta proprio nei confronti dell'attore per usucapione.
Cass. n. 12996/2013
Il possesso continuato per venti anni, utile ai fini dell'usucapione delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, � configurabile solo dalla data dell'acquisto dell'unit� immobiliare, non potendosi prima di tale momento considerare distintamente il diritto dominicale trasferito ed il diritto d'uso del parcheggio non trasferito.
Cass. n. 10894/2013
Non � configurabile quale possesso "ad usucapionem" il comportamento consistente nell'uso di una striscia di terreno ricoperta di ghiaia come parcheggio e spazio di manovra, non essendo detta condotta di per s� espressione di un'attivit� materiale incompatibile con l'altrui diritto di propriet� e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene, in quanto la copertura dell'area con ghiaia non integra un'opera permanente di trasformazione, idonea a precludere la potest� dominicale del proprietario, mentre l'utilizzo a scopo di parcheggio pu� risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza.
Cass. n. 6387/2013
Ai fini dell'accertamento dell'acquisto per usucapione di una servit� di scolo, non risulta decisivo che le relative opere apparenti insistano sul solo fondo servente, essendo, per contro, necessario che le stesse siano a servizio e rispondano ad un'effettiva utilit� del fondo preteso dominante (nella specie, costituita dall'esigenza di far defluire le acque piovane e di coltura).
Cass. n. 5769/2013
Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di propriet� del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servit�, del quale difetta la "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilit�, cos� come al fondo servente del peso; pertanto, l'acquisto per usucapione della servit� di parcheggio � impedito oltre che dall'eventuale assenza delle opere richieste dall'art. 1061 c.c., anche dalla natura meramente personale dell'utilit�.
Cass. n. 3979/2013
� ammissibile l'acquisto per usucapione di una servit� avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso "ad usucapionem".
Cass. n. 16914/2011
Su di un immobile di propriet� esclusiva di un soggetto pu� ben crearsi una situazione di compossesso "pro indiviso" tra lo stesso soggetto proprietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest'ultimo, della compropriet� "pro indiviso" del medesimo bene, una volta trascorso il tempo per l'usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato. Tale situazione di compossesso non esige l'esclusione del possesso del proprietario (trattandosi in tal caso, altrimenti, di possesso esclusivo), n� richiede che il compossessore effettivo ignori l'esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualit� ad escludere l' "animus possidendi" che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa "uti condominus".
Cass. n. 14092/2010
Chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del "corpus", ma anche del'"animus"; quest'ultimo elemento, tuttavia, pu� eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi � stato svolgimento di attivit� cor�rispondenti all'esercizio del diritto di propriet�, sicch� � allora il convenuto a dover dimostrare il contrario, provando che la disponibilit� del bene � stata conseguita dall'attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale. Pertanto, per stabilire se in conseguen�za di una convenzione (anche se nulla per difetto di requisiti di forma) con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia possesso idoneo all'usucapione, ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all'ele�mento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto � idoneo a determina�re l'"animus possidendi" nell'indicato soggetto.
Cass. n. 8888/2010
La legittimazione ad impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria (art. 404, comma primo, c.p.c.) presuppone, in capo all'op�ponente, la titolarit� di un diritto autonomo la cui tutela sia incompatibile con la situazione giuridi�ca risultante dalla sentenza pronunciata tra altre parti. Ne consegue che, ove il giudice di merito abbia rigettato la domanda promossa dal datore di lavoro nei confronti dell'ente previdenziale per la ripetizione dei contributi indebitamente versati per la quota riferibile al lavoratore, detta decisione non � suscettibile di impugnazione da parte del lavoratore, per essere il datore di lavo�ro, ai sensi dell'art. 8 del d.p.r. n. 818 del 1957, l'unico legittimato a richiederne la restituzione all'ente previdenziale, e dovendosi escludere un pregiudizio a carico del lavoratore al quale per�mane la possibilit� di chiedere direttamente al datore il rimborso dei contributi da quest'ultimo indebitamente trattenuti per effetto del mancato, negligente o negativo esercizio dell'azione di ri�petizione nei confronti dell'ente previdenziale.
Cass. n. 4428/2009
Ai fini del possesso necessario al consegui�mento dell'usucapione, va considerata utilmente la signoria esercitata su un fabbricato sebbene in corso di costruzione, posto che anche su un bene "in fieri" possono esercitarsi con pienezza tutte le facolt� dominicali.
Cass. n. 14936/2008
Ai fini dell'usucapione di una servit� di pas�saggio, nel caso dell'esistenza di un fondo inter�medio, per l'accertamento del diritto sul fondo servente, non occorre alcuna specifica prova della titolarit� sul fondo intermedio, una volta che ne sia dimostrata la necessaria utilizzazione, in con�creto, essendo sufficiente l'astratta configurabilit� del requisito dell'utilitas eventuale, richiesta dal�l'articolo 1029, primo comma, c.c., salvo la prova da parte di chi la contesti di un'impossibilit� in tal senso.
Cass. n. 11624/2008
In tema di possesso utile per l'usucapione, ai fini dell'accertamento della mancanza di clande�stinit�, � necessario che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalit� di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilit� di conoscere la situa�zione di fatto soltanto grazie al proprio partico�lare rapporto col possessore. (Nel caso di specie, la Corte ha cassato la sentenza di secondo grado che aveva ritenuto pubblico il possesso in un vano accessibile solo mediante una botola d'ingres�so, situata in un retrobottega, visibile solo a chi avesse la possibilit� di entrare nel locale).
Cass. n. 21855/2007
Ai fini dell'usucapione del diritto a tenere alberi a distanza dal confine inferiore a quella di legge, il termine decorre dalla data del piantamento, perch� � da tale momento che ha inizio la situazione di fatto idonea a determinare, nel con�corso delle altre circostanze richieste, l'acquisto del diritto per decorso del tempo.
Cass. n. 15446/2007
Ai fini della prova dell'intervenuta usucapio�ne, la coltivazione di un terreno, in modo pub�blico, pacifico, continuo ed ininterrotto per i venti anni richiesti dall'art. 1158 c.c. ben pu� configu�rare lo jus possessionis mentre la sussistenza del�l'animus possidendi � desumibile in via presuntiva ed implicita dall'esercizio dell'attivit� materiale corrispondente al diritto di propriet�.
Cass. n. 5861/2006
Il possesso di una servit� �atipica� pu� legit�timamente dare luogo all'acquisto per usucapione del corrispondente diritto, il principio essendo coerente con il disposto degli articoli 1031 e 1061 c.c., i quali annoverano l'usucapione tra i pos�sibili modi di acquisto della servit�, senza alcuna limitazione, salvo quella derivante dalla necessit� del requisito dell'apparenza. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva accertato l'acquisto per usucapione della servita �di sosta� ai fini della utilizzazione �quale terraz�za� di un lastrico solare, rilevando, ancora, che il giudice del merito, con motivazione esaustiva e coerente, come tale non sindacabile in sede di legittimit�, giacch� si verteva su di accertamenti ed apprezzamenti di fatto, aveva saputo rendere conto della esistenza, sul lastrico,di opere visibili e permanenti destinate al detto fine � recinzione, rete divisoria, porte finestre).
Cass. n. 27930/2005
Colui che assume di essere titolare di una servit� coattiva apparente (nel caso, di scarico) ha l'onere di fornire la prova del relativo acquisto, non essendo al riguardo sufficiente la mera sus�sistenza di opere visibili e permanenti, non costi�tuendo l'esistenza di siffatti elementi un autono�mo modo di acquisto della servit� stessa, ma solo il presupposto dell'acquisto mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia.
Cass. n. 25922/2005
Ai fini dell'acquisto della propriet� per usucapione, il possessore deve esplicare con pie�nezza, esclusivit� e continuit� il potere di fatto corrispondente all'esercizio del relativo diritto, manifestando � con il puntuale compimento di atti conformi alla qualit� e alla destinazione della cosa secondo la sua specifica natura � un comportamento rivelatore anche all'esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa, contrapposta all'inerzia del titolare; pertanto, la verifica in ordine all'idoneit� del possesso a de�terminare il compiersi dell'usucapione deve es�sere effettuata dal giudice non in astratto ma con riferimento alla specifica destinazione economica e alle utilit� che, secondo un criterio di normalit�, il bene � capace di procurare. (Nella specie, con riferimento alla coltivazione di un terreno bo�schivo, sottoposto al periodico taglio delle piante da effettuare ad intervalli di 35-40 anni, � stato escluso che un solo taglio delle piante compiuto dall'attore oltre trent'anni prima della domanda di usucapione fosse elemento sufficiente per integra�re il possesso utile ad usucapionem non essendo al riguardo irrilevante l'inerzia nella coltivazione dei terreni dimostrata dall'attore successivamente al taglio).
Cass. n. 10460/2003
Tenuto conto che, in virt� del principio tan�tum praescriptum quantum possessum, una ser�vit� apparente viene acquistata per usucapione in esatta corrispondenza dell'utilizzazione delle opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio protrattasi continuativamente per il tempo necessario previsto dalla legge, la realizzazione di opere che abbino ridotto l'estensione di una veduta, non incidendo sulla sua identit�, non determina l'interruzione dell'usucapione e la de�correnza di un nuovo termine.
Cass. n. 13082/2002
Su di un immobile di propriet� esclusiva di un soggetto pu� ben crearsi una situazione di con possesso �pro indiviso� tra lo stesso soggetto pro�prietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest'ultimo, della com�propriet� �pro indiviso� dello stesso bene, una volta trascorso il tempo per l'usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato. N� tale situazione di compossesso, che consiste nel�l'esercizio del comune potere di fatto sulla cosa, in tota et in qualibet parte della stessa, da parte di due soggetti, esige la esclusione del possesso del proprietario (ch� in tal caso si tratterebbe di possesso esclusivo); n� richiede che il composses�sore effettivo ignori l'esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualit� ad escludere l'animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa uti condominus.
Cass. n. 6910/2001
Nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario onde fare accertare l'intervenuto acquisto del diritto di propriet� per usucapione, la condizione soggettiva del proprie�tario convenuto il quale abbia ritenuto di con� servare le sue facolt� dominicali pur non avendo alcun rapporto concreto con l'immobile � n� diretto, come effettiva materiale disponibilit� corpore et animo, n� indiretto, come disponibilit� solo animo utilmente mediata dal rapporto con un detentore � � del tutto irrilevante, trattandosi di circostanza che non influisce sul alcuno de�gli elementi � il soggetto, il possesso, il tempo � costitutivi della fattispecie regolata dall'art. 1158 c.c., a meno che si sia manifestata negli atti idonei alla privazione del possesso protratta per un anno, previsti dal primo comma dell'art. 1167 c.c., ovvero all'interruzione della prescrizione, previsti nei primi due commi dell'art. 2943 c.c. applicabili per rinvio recettizio dall'art. 1165 c.c.; non � consentito infatti, attribuire efficacia inter�ruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti nelle citate norme, per quanto con essi si sia inteso manife�stare la volont� di conservare il diritto, giacch� la tipicit� dei modi d'interruzione della prescrizione acquisitiva non ammette equipollenti.
Cass. n. 15171/2000
In tema di possesso ad usucapionem di una servit� prediale di passaggio, non � necessario che il possesso del passaggio sia esercitato in modo esclusivo, cio� inconciliabile con la pos�sibilit� di fatto di un contemporaneo godimento della cosa da parte di altri, purch� questo non sia esercitato in forma tale da dissolvere o fortemen�te stemperare gli elementi (obiettivi e soggettivi) che devono connotare la identit� dell'altro pos�sesso. In particolare, in relazione al medesimo fondo servente non esiste alcuna incompatibilit� fra il possesso di una servit� di passaggio di uso pubblico, esercitato uti cives da una collettivit�, ed il possesso di una servit� prediale di passaggio a favore di un fondo determinato, preteso domi�nante, poich� questa ha il tratto individualizzante per eccellenza dell'essere esercitata dal proprieta�rio fundi nomine, vale a dire per l'utilit� del fondo a favore del quale si costituir� la servit�.
Cass. n. 8120/2000
Affinch� possa ritenersi un possesso ad usu�capionem da parte di un co-proprietario-co-pos�sessore occorrono atti particolarmente qualificati, tali da manifestare inequivocabilmente l'animus escludendi a carico degli altri comunisti. D'altra parte il possesso, acquisito animo et corpore, ben pu� conservarsi �solo animo�, quando non con�sti l'animus dereliquendi e la cosa sia restata nella virtuale disponibilit� del co-possessore.
Cass. n. 14368/1999
Ai fini dell'acquisto della propriet� per usu�capione, rileva l'animus possidendi e non il titolo, di talch� � compatibile con la situazione di diritto riportata dall'atto, una diversa situazione di fatto atta a consentire comunque l'esercizio del posses�so di un bene uti dominus da parte del fruitore.
Cass. n. 6942/1999
Gli atti interruttivi dell'usucapione eseguiti nei confronti di uno dei compossessori non han�no effetto interruttivo nei confronti degli altri, in quanto il principio di cui all'art. 1310 c.c., secon�do cui gli atti interruttivi contro uno dei debitori in solido interrompono la prescrizione contro il comune creditore con effetto verso gli altri debi�tori, trova applicazione in materia di diritti di obbligazione e non di diritti reali, per i quali non sussiste vincolo di solidariet�, dovendosi, invece, fare riferimento ai singoli comportamenti dei compossessori, che giovano o pregiudicano solo coloro che li hanno (o nei cui confronti sono stati) posti in essere.
Cass. n. 815/1999
Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene pu� essere acquisito anche a seguito di atto tra�slativo della propriet� che sia nullo, in quanto, anche dopo l'invalido trasferimento della pro�priet�, l'accipiens pu� possedere il bene animo domini, ed anzi, proprio la circostanza che la traditio sia stata eseguita in virt� di un contratto che pur invalido, era comunque volto a trasferire la propriet� del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'accipiens e la res tradita fosse sorretto dal�l'animus rem sibi habendi.
Cass. n. 10984/1998
Ai fini dell'acquisto per usucapione di una servit� continua (nella specie: servit� di veduta) � sufficiente l'esistenza della prescritta durata ven�tennale di opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, non essendo anche necessaria la continuit� dell'utilizzazione delle opere.
Cass. n. 10481/1998
Per il principio tantum praescriptum quan�tum possessum, il termine prescrizionale acqui�sitivo a titolo originario di un diritto di servit�, nel caso di modifica dell'opera per il suo esercizio rispetto ad altra precedente, decorre dall'effettua�ta trasformazione. (Nella specie iniziali paratie frangivento ed un tendone di copertura erano stati sostituiti da una veranda, con infissi in ferro, chiusi da vetri, a distanza inferiore da quella lega�le rispetto ad una soprastante veduta).
Cass. n. 6997/1998
Ai fini dell'usucapione il requisito della con�tinuit� del possesso va desunto dal comportamen�to del possessore, non dalle contrarie intenzioni del proprietario. Ai fini indicati � irrilevante la violenza esercitata in un momento successivo al�l'acquisto del possesso. A sua volta la non clande�stinit� va riferita non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cio� in modo visibile e non occulto, cos� da palesare l'animo del posessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere e senza che sia necessaria l'effettiva cono�scenza da parte del preteso danneggiato.
Cass. n. 3081/1998
La continuit� della possessio ad usucapio�nem va correlata all'utilizzazione del bene che ne costituisce l'oggetto, s� che se � normale, in relazione ad essa, l'intermittenza dei relativi atti di godimento � come nel caso di non utilizzazione di un'area di parcheggio durante la circolazione dei veicoli � non esclude, in s�, la persistenza del potere di fatto sulla cosa.
Cass. n. 10317/1996
La servit� di passaggio costituita per usuca�pione ha natura di servit� volontaria ed � perci� irrilevante lo stato di interclusione del fondo, do�vendosi prescindere dai requisiti per la costituzio�ne ed il mantenimento della servit� di passaggio coattivo, desumibili dagli artt. 1051, 1052, 1055 c.c., che regolano detto istituto.
Cass. n. 3405/1996
La portata del principio tantum prescriptum quantum possessum deve essere intesa nel senso che il contenuto delle servit� acquistate per usu�capione va determinato in funzione della sola uti�lit� obiettiva cui sono riferibili gli atti di esercizio nei quali si � realizzato il possesso.
Cass. n. 10652/1994
Il requisito della continuit�, necessario per la configurabilit� del possesso ad usucapionem (art. 1158 c.c.), si fonda sulla necessit� che il pos�sessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo ma�nifesti con il compimento puntuale di atti di pos�sesso conformi alla qualit� ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto. La continuit� si distingue, pertanto, dall'in�terruzione del possesso, giacch� la prima si rife�risce al comportamento del possessore, mentre la seconda deriva dal fatto del terzo che privi il pos�sessore del possesso (interruzione naturale) o dal�l'attivit� del titolare del diritto reale che compia un atto di esercizio del diritto medesimo. (Nella specie, il possessore di una servita di veduta ne aveva dismesso per un certo periodo l'esercizio, eliminando con la schermatura di una terrazza ogni possibilit� di inspectio e di prospectio sul fondo limitrofo).
Cass. n. 2324/1994
Il compossessore o condetentore di una cosa che ne curi la custodia anche nell'interesse degli altri pu� acquistarne il possesso o la detenzione esclusiva solo dal momento in cui, con atto ine�quivoco, abbia iniziato a possederla o a detenerla solo nel proprio interesse.
Cass. n. 3699/1993
Al fine della determinazione del dies a quo per l'usucapione del diritto di servit� costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza legale, deve farsi riferimento non al mo�mento di inizio della costruzione, ma a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, con la rea�lizzazione di elementi strutturali ed essenziali, i quali rivelino anche al titolare del fondo servente l'esistenza della situazione coincidente con quella del diritto reale di servit�.
Cass. n. 7742/1990
Al fine dell'acquisto per usucapione della propriet� o di altri diritti reali immobiliari, il possesso ventennale non deve essere viziato n� da violenza n� da clandestinit�, ma non valgono ad infirmarne la legittimit�, n� ad interromper�ne l'usucapione, i semplici atti di contestazione e diffida posti in essere da colui che assuma di essere il proprietario della cosa, poich� l'ap�plicazione all'usucapione delle regole generali in materia di prescrizione estintiva presuppone la loro compatibilit� con la natura dell'usucapione, che non permette di attribuire efficacia ad atti de�stinati ad operare soltanto in relazione a diritti di obbligazione e perci� non configurabili in difetto di un debitore.
Cass. sez. un. n. 2088/1990
In tema di possesso ad usucapionem, che il codice vigente assoggetta alle stesse condizioni contemplate dal codice del 1865 (con la formula �possesso legittimo�), inclusa quella della paci�ficit� del possesso medesimo, tale requisito non pu� essere escluso per la sola circostanza che il preteso titolare del diritto manifesti una volon�t� contraria all'altrui possesso, trattandosi di elemento rilevante al diverso fine di evidenziare la mala fede del possessore (con la conseguente applicabilit� del termine ventennale).
Cass. n. 3472/1989
Ai fini dell'acquisto per usucapione di una servit� si richiede che le opere visibili e perma�nenti, obiettivamente destinate al suo esercizio, siano esistite ed abbiano avuto tale destinazio�ne per tutto il tempo prescritto dalla legge per usucapire, e quando, come in tema di servit� di passaggio, oltre alle opere visibili, sia richiesta una determinata attivit�, � altres� necessario che le opere siano strumentalmente utilizzate per l'esercizio del possesso della servit� per lo stesso periodo di tempo, che prende inizio dal giorno in cui le opere strumentali all'esercizio della servit� siano venute ad esistenza, quando con tale giorno coincide quello del primo atto di esercizio, e dal giorno del primo di tali atti quando questi ven�gano posti in essere in un periodo successivo.
Cass. n. 6818/1988
L'acquisto per usucapione richiede il pos�sesso effettivo dell'usucapiente per il periodo prescritto dalla legge, ma non anche il possesso esclusivo, con la conseguenza che un'eventuale situazione di compossesso pu� incidere solo sulla misura dell'acquisto, ma � del tutto irrilevante nei confronti del proprietario non possessore, il quale pu� impedire l'acquisto per usucapione solo provando l'esistenza di atti di esercizio del suo diritto incompatibili con il possesso animo domini dell'usucapiente.
Cass. n. 4206/1987
Anche al fine dell'usucapione, il posses�so si deve esteriorizzare in un comportamento univocamente corrispondente all'esercizio della propriet� od altro diritto reale, e, pertanto, specie a fronte di atti del proprietario, che, pur se privi di efficacia interruttiva, indichino una persistenza della titolarit� del diritto dominicale (come la presentazione di denuncia di succes�sione, la partecipazione a divisione ereditaria, il promuovimento nei confronti di un terzo di giu�dizio di affrancazione), il possesso medesimo non � ravvisabile nel mero godimento della cosa, ove questo non si traduca in una attivit� materiale incompatibile con l'altrui diritto (e quindi non giustificabile da un titolo diverso, ad esempio, la locazione od il comodato).
Cass. n. 284/1984
L'acquisto di una servit� di uso pubblico, per possesso immemorabile, su di un fondo pri�vato presuppone l'esistenza dei seguenti elementi da accertare dal giudice del merito, il quale deve sugli stessi motivare in modo congruo e giuri�dicamente corretto: a) la generalit� di uso del bene da parte di una collettivit� indeterminata di individui considerati uti cives, ossia quali ti�tolari di interessi di carattere generale � e non uti singuli, ossia quali persone che si trovano in una posizione qualificata rispetto al bene che si pretende gravato; b) l'oggettiva idoneit� di quel bene all'attuazione di un fine di pubblico interes�se configurabile in senso ampio, cos� da compren�dere ogni utilizzazione, anche di mera comodit�, purch� rivolta al soddisfacimento di un'esigenza comune della collettivit� medesima; c) l'esistenza di una situazione di fatto le cui origini si perdono nel passato.
Cass. n. 2289/1976
Nell'ordinamento giuridico attuale l'istituto dell'immemorabile opera soltanto nell'ambito dei rapporti di diritto pubblico con l'amministrazio�ne dello Stato ed, in particolare, per quanto con�cerne i rapporti reali, � applicabile a quelli che hanno ad oggetto beni demaniali. Per contro, nei rapporti di diritto privato, ivi compresi quelli re�lativi a beni patrimoniali disponibili dello Stato, il suddetto istituto venne abrogato dal codice civile del 1865 e non � stato, poi, richiamato in vigore dal nuovo codice civile. Caratteristica fondamen�tale dell'immemorabile � che sia stato smarrito il ricordo del momento in cui � nata la situazione di possesso che si pretende di affermare come legittima: esso pertanto non pu� essere invocato quando sia nota la data di inizio della situazione in contestazione.
Cass. n. 1314/1976
Sebbene il vigente diritto positivo non disci�plini espressamente il compossesso pro indiviso, nulla impedisce la possibilit� di un esercizio di fatto dell'attivit� corrispondente alla comunione del diritto di propriet� e, quindi, anche la possibilit� di pervenire, sussistendo gli altri presupposti indispensabili, all'acquisto della compropriet� a titolo di usucapione.
Cass. n. 1019/1974
Perch� si abbia possesso ad usucapionem della propriet� di beni immobili o di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, � neces�saria la sussistenza di un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, esercitato co�scientemente, nel senso previsto dall'art. 1140 c.c., cio� concretantesi in un potere che si manife�sti in un'attivit� intenzionale del possessore corri�spondente all'esercizio di un diritto dominicale sull'immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso.
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Carmine V. chiede
“Dal mese di aprile 1987 risiedo, con la mia famiglia, in un appartamento esercitandone il possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto. Tale appartamento era nelle disponibilità di un costruttore (Tizio) in forza di una scrittura privata del 1986, con la quale lo stesso si obbligava ad eseguire lavori di ristrutturazione e rifinitura sull’immobile del proprietario (Caio) e quest’ultimo, a fronte dei lavori commissionati e a titolo di corrispettivo, si obbligava a trasferire a favore del costruttore (Tizio) la proprietà di due appartamenti ubicati al secondo piano di detto fabbricato. Con atto preliminare di compravendita del 4/7/1987, stipulato tra mia madre ed il costruttore (Tizio), quest’ultimo si obbligava a trasferire a mia madre uno degli appartamenti, dichiarando nel predetto preliminare che la proprietà di detto appartamento era del costruttore (Tizio), che sullo stesso vantava un diritto di proprietà in forza della scrittura privata sopra menzionata e che l’acquirente veniva immesso nel possesso del medesimo il 28/3/1987 a cura dello stesso costruttore. La compravendita avveniva per il prezzo x e vi era incluso, altresì, un posto auto scoperto. Restava concordato tra le parti che qualsiasi onere, pregresso, attuale o futuro (tra cui il pagamento del condono edilizio e degli oneri di cui alla c.d. Legge Bucalossi) non era a carico dell’acquirente. Si dava atto nel preliminare che prima dell’atto definitivo tra il promittente acquirente ed il promittente venditore sarebbe intervenuto l’atto di trasferimento dell’appartamento sopra descritto tra il proprietario dell’immobile (Caio) ed il costruttore (Tizio). Come già detto, mia madre mi immetteva sin dal 1987 nel possesso dell’immobile sopra descritto, con il consenso e il beneplacito del proprietario (Caio) che era a conoscenza dell’atto preliminare di compravendita sopra indicato, ove stabilivo sin da allora la mia residenza e domicilio, così come comprovato dal certificato storico di residenza, nonché dalle bollette delle varie utenze e della Tarsu, tutte a me intestate. Considerato che sorsero, subito dopo l’immissione in possesso, delle divergenze tra il proprietario (Caio) ed il costruttore (Tizio) in merito a pretese di opere non eseguite e pagamenti non effettuati, ho più volte nel corso degli anni compulsato sia il costruttore (Tizio) che il proprietario (Caio) per ottenere la stipula dell’atto definitivo di compravendita, avendo io provveduto al pagamento dell’intera somma pattuita. Tali tentativi, purtroppo, sono sempre risultati infruttuosi, anche perché il proprietario (Caio) sosteneva che, non essendo avvenuto il pagamento dell’oblazione di condono e della Bucalossi, non si poteva effettuare il trasferimento dell’immobile. Sin dal 1993 e fino al 30.6.2009, comunque, ho sempre provveduto a rimborsare al proprietario (Caio) le somme da questi corrisposte per il pagamento dell’IRPEF e dell’ICI, dapprima in contanti, poi tramite assegno bancario e da ultimo, con vaglia postali (rimborsi dei quali detengo documentazione). Dopo la morte del proprietario (Caio), avvenuta nel settembre 2009, i suoi eredi, più volte compulsati, non hanno voluto procedere al trasferimento dell’immobile poiché ritenevano che il costruttore (Tizio), anch’egli deceduto, non avesse ultimato i lavori e pertanto io dovevo, in suo luogo, provvedere a sanare le pendenze, pare sorte da un’altra obbligazione intercorrente tra il costruttore ed il proprietario dell’immobile, oltre agli oneri di urbanizzazione. Inoltre, durante l’ennesimo tentativo di comporre bonariamente la vicenda, alla precisa richiesta dell’indicazione del soggetto o dei soggetti ai quali rimborsare le somme relative all’IRPEF e all’ICI dal 2009 in poi, essendo intanto intervenuto l’atto di divisione tra gli eredi del proprietario (Caio), ricevevo risposte evasive unitamente all’ennesimo rifiuto. A questo punto, ho comunicato loro che intendevo esercitare l’azione di usucapione in quanto la divisione, non essendo diretta alla contestazione diretta ed immediata, non aveva interrotto il mio possesso “ad usucapionem”, in quanto non avevo mai ricevuto nessuna contestazione o atto giudiziale diretto a rivendicare la proprietà e le pertinenze da usucapire. Messi alle strette, solo allora gli eredi mi hanno comunicato che, a far data dal 2004, non avevano più riscosso i rimborsi effettuati tramite i vaglia postali che io, in buona fede e rispettando gli accordi, avevo puntualmente continuato ad effettuare. Anzi, dato il decorso del tempo, tali vaglia si erano ormai estinti, causandomi anche un danno economico per l’impossibilità di chiederne il rimborso alle Poste. Peraltro, in quel contesto gli eredi mi hanno comunicato che se non avessi sanato le pendenze del costruttore (Tizio) (da corrispondere in contanti e senza rilascio di ricevuta!) essi si sarebbero opposti al riconoscimento dell’usucapione, inoltre avrei dovuto sottoscrivere una scrittura privata nella quale mi impegnavo a corrispondere gli eventuali oneri e spese che a qualsiasi titolo fossero state imputate all’appartamento, anche se formalmente imputate al proprietario (Caio) o ai suoi eredi!!! Da ultimo, in data 3 giugno 2015 (28 anni dopo la mia immissione in possesso!), uno degli eredi mi ha inviato una raccomandata con la quale, nella qualità di comproprietario dell’immobile, mi invitava e diffidava al rilascio dell’appartamento libero da persone e cose ed al pagamento di tutti gli importi dovuti per l’illegittima occupazione del bene. Ovviamente a questa missiva ho risposto per le rime ed affermando che occupavo l’appartamento a pieno titolo.
Tanto premesso, riassumo brevemente quanto sopra esposto:
• esercito il possesso, pubblico, pacifico ed ininterrotto dal 1987 – e cioè da oltre vent’anni - sull’immobile adibito a civile abitazione e sulle relative pertinenze e, a tutt’oggi, godo dei beni descritti in via esclusiva, esercitandovi il dominio sia diretto che utile, curando e mantenendo a mie spese l’appartamento in questione, dimostrandomi, pertanto, pubblicamente e pacificamente quale unico, vero ed esclusivo proprietario, come peraltro attestato da testimonianze (parroci dei vari periodi, postino, vicini, etc.), attività e utenze.
• ai registri immobiliari non risultano essere trascritte, nel ventennio precedente il 2007 e contro i suddetti beni, domande giudiziali volte a rivendicarne la proprietà o altri diritti reali di godimento sui beni medesimi e non ho ricevuto mai alcuna contestazione del loro possesso con azioni giudiziarie, né alcuno ha mai rivendicata la proprietà sull’immobile de quo e delle sue pertinenze.
• ho rimborsato, fino al 30.6.2009, le somme necessarie per il pagamento dell’IRPEF e dell’ICI, apprendendo solo nel 2010 che parte di esse, a far data 28 giugno 2004, benché regolarmente e puntualmente erogate, non erano state riscosse.
Alla stregua di quanto esposto, pongo i seguenti quesiti:
1) considerato che in tema di usucapione, nel rinvio fatto dall’art. 1165 c.c. all’art. 2943 c.c. risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso, per cui non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge, con la conseguenza che non può riconoscersi tale efficacia se non ad atti che comportino la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, ovvero ad atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente, può l’interruzione della riscossione del rimborso delle somme corrisposte per il pagamento dell’IRPEF e dell’ICI operata da parte del proprietario, benché effettuata fraudolentemente, interrompere il decorso dell’usucapione?
2) nel caso di interruzione dell’usucapione, benché ottenuta nei modi sopra descritti, si può tener conto della mia buona fede nel continuare a rimborsare gli oneri - malgrado a mia insaputa la controparte non li incassasse - in un’azione legale per il riconoscimento dell’usucapione?
3) si può intentare un’azione di rivalsa sugli eredi per il recupero delle somme versate alle Poste e da loro artatamente non riscosse?
4) in merito alla richiesta di pagamento delle pendenze del costruttore (Tizio), da corrispondere agli eredi del proprietario (Caio) in contanti e senza rilascio di ricevuta, nonché la sottoscrizione di una scrittura privata “capestro”, si può prefigurare una condotta estorsiva eventualmente perseguibile penalmente?
Ringrazio e resto in attesa.”
Consulenza legale i 29/06/2015
La condotta descritta e mantenuta dal 1987 fino al 2009 sembra apparentemente rivestire i presupposti richiesti dalla legge per l'usucapione ventennale di immobili. Il comportamento dell'occupante dell'appartamento è stato in effetti assimilabile a quello del "proprietario", in quanto egli si è occupato di tutte le spese inerenti all'immobile: inoltre non si è verificata alcuna causa di interruzione della presunta usucapione. Tuttavia, l'occupazione dell'immobile non è iniziata come possesso, bensì come detenzione, poiché è avvenuta in virtù di un contratto preliminare di vendita.
La Corte di Cassazione, risolvendo un contrasto giurisprudenziale, ha stabilito in maniera definitiva che “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissorio acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141 cod. civ.”.
Ciò significa che il promissario acquirente non può iniziare a possedere ai fini dell'eventuale usucapione, a meno che non muti il suo titolo per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore (nel nostro caso, il proprietario Caio). La causa proveniente da un terzo è qualsiasi atto di trasferimento del diritto (reale) idoneo a legittimarne il possesso, indipendentemente dalla perfezione, validità, efficacia dell'atto medesimo, compresa l'ipotesi di acquisto proveniente dal titolare solo apparente; l'opposizione del detentore contro il possessore, invece, può aver luogo sia giudizialmente che extragiudizialmente e "consiste nel rendere noto al possessore, e cioè a colui per conto del quale la cosa era detenuta, in termini inequivoci e contestando il di lui diritto, l'intenzione di tenere la cosa come propria" (Cass. civ., sez. II, 5.12.1990).
Nel caso di specie, la persona immessa nella detenzione dell'immobile - in base ai soli dati forniti nel quesito - non sembra poter vantare un titolo per la mutazione della detenzione in possesso (anche se si invita chi ha posto il quesito ad approfondire questo aspetto fondamentale), poiché sembrano mancare sia atti provenienti da terzo che opposizioni formali al possessore (questa sembra essere stata effettuata efficacemente solo contro gli eredi di Caio, ma quindi in un momento tardivo).
Di conseguenza, sembra difficile ipotizzare che l'immobile possa essere stato usucapito.
Ciò non significa che il detentore sia privo di rimedi a suo favore, né tantomeno che egli stia occupando senza titolo l'immobile. Egli, infatti, ha pagato il prezzo del bene e ha un contratto preliminare di acquisto a favore della madre (consenziente) che può essere fatto valere in giudizio. Lart. 1478 del c.c., relativo al contratto di vendita di cosa altrui (nel nostro caso Tizio ha promesso la vendita di una cosa altrui), è applicabile per analogia anche al contratto preliminare di vendita e, pertanto, il promittente venditore è tenuto a procurare l’acquisto del bene al promissario acquirente (attraverso una doppia alienazione o facendo trasferire direttamente il bene dal terzo al promissario).
Secondo una giurisprudenza che appare costante, in caso di morte del promittente venditore di un immobile dopo la stipula del contratto preliminare, gli eredi che hanno accettato l'eredità sono obbligati alla stipula del contratto definitivo, al fine di tutelare le ragioni e le legittime aspettative del promissario acquirente: “Nel quadro della liquidazione dell'eredità accettata con beneficio di inventario devono, di massima, trovare sistemazione e definizione tutti i rapporti di contenuto patrimoniale lasciati pendenti dal de cuius, all'atto della sua morte, essendo l'erede e l'eventuale curatore nominato per gestire la procedura liquidatoria, in linea di principio, tenuti, nei limiti delle disponibilità esistenti nell'asse ereditario, a far fronte ad ogni ragione vantata verso l'eredità da tutti i soggetti nei confronti dei quali il de cuius aveva in vita assunto obbligazioni. Alla stregua di tale principio non può dubitarsi dell'azionabilità nei confronti dell'eredità beneficiaria, nelle persone dell'erede e/o del curatore preposto alla relativa liquidazione, del diritto alla stipulazione di un contratto definitivo scaturito da un contratto preliminare concluso, a suo tempo, dal de cuius, non essendovi motivi validi per ravvisare esclusi dal novero degli obblighi, che l'eredità beneficiaria è tenuta ad onorare, quelli aventi il titolo nel negozio di cui agli art. 1351 e 2932 c.c.” (Cass. civ., sez. II, 30.1.1995, n. 1087)
La sentenza deve riprodurre il contenuto del contratto preliminare, quindi resterà in particolare fermo il prezzo concordato e altre eventuali condizioni (nel nostro caso, "qualsiasi onere, pregresso, attuale o futuro, tra cui il pagamento del condono edilizio e degli oneri di cui alla c.d. Legge Bucalossi", non era a carico dell’acquirente).
Il detentore dell'immobile (o meglio, formalmente, la madre) dovrebbe quindi agire nei confronti degli eredi di Tizio per ottenere che sia pronunciata la sentenza. A loro volta, gli eredi di Tizio chiameranno in giudizio gli eredi di Caio per ottenere il trasferimento coattivo dell'immobile, se sono state rispettate le condizioni del contratto preliminare tra Tizio e Caio.
Qualora non si dovesse riuscire ad ottenere il trasferimento di proprietà tra Caio e Tizio, il detentore dell'immobile potrà sempre ottenere la risoluzione del contratto (con obbligo però di restituire l'immobile) e chiedere il risarcimento del danno, che sarà certamente molto ingente, vista la situazione di incertezza protrattasi per decenni.
Per quanto riguarda il pagamento delle imposte da parte del detentore, non riscosse da Caio per alcuni anni, esso sembra costituire un pagamento effettuato in virtù di un accordo (si presume verbale) tra le parti: quindi, non sembra esservi il diritto a chiedere la restituzione. Tuttavia, la mala fede della controparte che, appositamente, ha omesso di ricevere i pagamenti, potrebbe configurarsi come inadempimento del contratto - contratto chiaramente finalizzato a far sopportare al detentore le imposte dell'immobile in attesa della sottoscrizione del contratto definitivo - e quindi come causa di risoluzione dello stesso, con diritto di chi ha versato inutilmente le somme a vedersele restituire.
Quanto all'ultimo punto del quesito, il reato di estorsione è commesso da chi, mediante violenza o minaccia, costringendo taluno a fare o ad omettere qualche cosa, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno (art. 629 del c.p.). Nel caso di specie il reato si potrebbe astrattamente configurare, visto che la minaccia contemplata dalla norma può consistere anche in un comportamento omissivo, come nell'ipotesi in cui il proprietario di un immobile rifiuti la conclusione di un contratto. Si tratta di un reato procedibile d'ufficio. La proposizione di una denuncia va, però, valutata attentamente da un penalista, che possa esaminare nel dettaglio le circostanze concrete del caso.
In conclusione, poiché la questione è (estremamente) delicata e necessita certamente di un sostanzioso approfondimento con documenti alla mano, è consigliabile rivolgersi immediatamente ad un legale per valutare con la sua assitenza quale sia l'azione più opportuna da intraprendere.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 13350 05/06/2015
Laura P. R. chiede
“Nel 1979 ho acquistato un terreno, in quote millesimali con un altro acquirente. Ho scoperto dopo che questo lotto diviso in millesimi non riguardava solo noi ma altri 16 acquirenti. Sottolineo che questo acquisto era solo ed esclusivamente del terreno che non aveva nessun fabbricato. Dopo 20 anni, durante i quali ognuno ha costruito, chi più chi meno, è stata richiesta l'usucapione, ciascuno per la propria quota. Nel 2013 è stata emessa la sentenza. La sentenza è stata trasmessa anche all'agenzia delle entrate.
Ora l'agenzia delle entrate ci sta chiedendo il pagamento per la trascrizione. Ci sta chiedendo, però il pagamento sia sui terreni che su tutti gli immobili che ognuno di noi ha costruito successivamente al 1979. Non solo, ma dice che se qualcuno non dovesse pagare gli altri sono solidali, quindi dovrebbero pagare anche le quote di chi non paga.
Specifico che ognuno di noi ha costruito ed accatastato e pagato il condono edilizio.
Spero di essere stata abbastanza chiara e di ricevere una vostra cortese risposta”
Consulenza legale i 11/06/2015
L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, tanto che la sentenza che la accerta si considera avere, appunto, natura di accertamento e non natura costitutiva di un nuovo diritto.
Tuttavia, la nota II-bis dell'art. 8 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR n. 131/1986 stabilisce che "i provvedimenti che accertano l'acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti ad imposta secondo le disposizioni dell'art. 1 della Tariffa", e cioè si applica l'imposta proporzionale di registro dettata per gli atti a titolo oneroso, e la sentenza è trattata - da questo punto di vista - come se avesse natura costitutiva.
L'Agenzia delle Entrate, di regola, basa il calcolo dell'imposta esclusivamente sul dato letterale della sentenza di usucapione, in particolare guardando a quelli che sono gli immobili elencati nel dispositivo del provvedimento. La base imponibile è data dal valore venale in comune commercio degli immobili.
Per sciogliere ogni dubbio, pertanto, si deve leggere con attenzione il testo della sentenza: quali sono gli immobili sui quali si è perfezionata l'usucapione, secondo il giudice?
Appare verosimile che il ricorso per usucapione abbia dato conto dell'esistenza di edifici sui terreni che furono acquistati nel 1979 e che di conseguenza il giudice abbia decretato come usucapiti anche i fabbricati.
Se questo fosse il caso, il calcolo effettuato dall'Agenzia delle Entrate sembrerebbe essere corretto.
Si ricordi che il fisco ammette ormai da tempo la richiesta delle agevolazioni come prima casa anche per i beni immobili acquistati per usucapione, quindi questo potrebbe essere un modo di ridurre l'imposta dovuta.
Se, invece, la sentenza, nel dispositivo, menziona esclusivamente i terreni, è possibile aprire una discussione con l'Agenzia per valutare di delimitare l'imposta agli immobili catastalmente identificati nella sentenza, e solo quelli.
Il problema resta il fatto che se si intende procedere a trascrizione dell'acquisto degli immobili in forza della sentenza di usucapione, appare logico che anche sui fabbricati l'imposta di registro debba essere versata. Diversamente, si avrebbe - senza motivo - una trascrizione esente.
Infine, si precisa che il principio della solidarietà nel pagamento dell'imposta evocato dall'ente è principio pacifico e che su questo punto nulla si può eccepire all'Agenzia delle Entrate.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 13109 10/05/2015
“Ho ricevuto in eredità un terreno agricolo ubicato in una regione lontana da quella nella quale vivo. Non conoscendolo, mi sono recato a nella zona per vederlo di persona e mi sono accorto che qualcuno ne aveva tagliato l'erba per fare dei covoni di fieno. Il terreno di cui trattasi è di libero accesso (non recintato) e qualcuno sta approfittando della crescita di erba per farne del fieno. Ora, dal momento che vorrei vendere il citato terreno e ho già trovato un acquirente, ho cercato e individuato l'attore intervenuto negli anni (credo massimo 2 volte all'anno) per lo sfalcio dell'erba, il quale mi ha detto che erano più di 50 anni che usava il terreno in quel modo e che ne avrebbe richiesto l'usucapione. Detto questo vorrei sapere:
essendo io il proprietario (almeno dagli atti in mio possesso) posso realizzare immediatamente una recinzione che ne impedisca l'accesso "fraudolento" a questa persona? Per pretendere l'usucapione del mio terreno deve farmi causa lui e dimostrare di averlo posseduto in maniera continuativa o devo fargli causa io per cacciarlo? Ripeto, i testimoni di zona riferiscono che quel terreno è sempre stato libero (erba) che 1 o 2 volte all'anno viene tagliata per ricavarne il fieno. Nel frattempo posso vendere il terreno a un terzo in questa situazione? Io sono l'erede, ma come posso parlare per conto dei miei defunti parenti (non conoscendo alcun tipo di eventuale accordo verbale o relazioni intercorse in passato tra i soggetti, costui potrebbe inventarsi di tutto). Grazie”
Consulenza legale i 12/05/2015
L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario previsto dal codice civile (artt. 1158 e seguenti). Perché si perfezioni la fattispecie dovranno sussistere due elementi, il corpus, consistente nell’apprensione materiale del bene sotto forma di possesso ininterrotto, continuato, pacifico e non clandestino, e l'animus, ovverosia l’intenzione di comportarsi come proprietario; quest'ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà.
L'acquisto della proprietà per usucapione, per poter essere fatto valere nei confronti degli altri - compreso il proprietario del bene - deve essere accertato in una sentenza giudiziale. Ciò significa che, prima di tale provvedimento, anche se i presupposti della fattispecie si sono verificati, la nuova titolarità del bene non può essere opposta a nessuno.
Ne discende che colui che risulta proprietario di un immobile in base ai pubblici registri e ad una serie continua di trascrizioni (anche in virtù di acquisto ereditario) può comportarsi come dominus e disporre della sua cosa come meglio ritiene.
Nel caso di specie, ad esempio, nulla vieta che il proprietario del terreno provveda a recintarlo. Compete casomai al vicino provare che egli ha un qualche diritto o titolo che gli consente di accedere al fondo.
Allo stesso modo, il titolare del fondo può alienarlo ad altri. Qui, però, si inserisce una problematica, quella dell'evizione. Difatti, il venditore garantisce per legge all'acquirente la proprietà del bene compravenduto: se quest'ultimo subisce la perdita, totale o parziale, del bene, in forza del diritto preesistente di un terzo, egli ha diritto di chiedere al venditore il risarcimento del danno, a norma dell'art. 1479 (art. 1483 del c.c.).
Quindi, se colui che vanta l'usucapione ha già minacciato di esperire la relativa causa di accertamento, si profila concretamente il rischio del venditore nei confronti dell'acquirente che si veda convenire in giudizio dall'usucapente.
Certamente, prima di pensare alla vendita, sarebbe quindi preferibile che venisse chiarita la reale titolarità del terreno. Tuttavia, poiché una causa per usucapione può durare anche alcuni anni, si possono trovare soluzioni intermedie con l'acquirente, come la stipula di un contratto preliminare con immissione immediata nel possesso, in attesa del contratto definitivo, la cui firma può essere legata all'esito del giudizio di usucapione.
Va ricordato, peraltro, che la materia dei diritti reali rientra tra quelle per le quali il legislatore ha previsto la mediazione obbligatoria (v. art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010).
In ogni caso, come indicazione generale in tema di usucapione, si deve considerare che se esisteva un titolo in base al quale il vicino prelevava l'erba dal terreno (un accordo con il precedente proprietario, o la mera tolleranza di questi), l'usucapione si deve escludere: difatti, mancherebbe l'elemento dell'animus possidendi, cioè l'intenzione di tenere la cosa come propria. E in effetti lo sfalcio dell'erba per due volte l'anno appare più come una concessione del proprietario del terreno che non come un possesso del bene, tale da far scattare il meccanismo dell'usucapione.
Naturalmente, solo l'analisi dei fatti, degli eventuali documenti (es. pagamento delle imposte) e delle testimonianze può davvero far comprendere quali siano le chance di una vittoria in giudizio per il presunto usucapente.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 11642 05/11/2014
umberto m. chiede
“Salve volevo chiedere, nel caso in cui io sia il proprietario di un terreno, ma una piccola parte non lo detenga, ma è sempre stato nel mio fascicolo aziendale, ma lo lavori una cooperativa: questa può esercitare il diritto di usucapione ventennale? anche se non lo dichiarano nelle relative domande di aiuto. e inoltre chi della cooperativa può fisicamente esercitare il diritto di usucapione del terreno? e io cosa potrei fare se sono passati 20 anni e loro non hanno fatto l'usucapione del terreno? grazie per l'eventuale risposta.”
Consulenza legale i 10/11/2014
La proprietà dei beni immobili, e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, si possono acquistare per usucapione in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 del c.c.).
La legge, però, pone dei requisiti molto rigidi perché ciò possa avvenire: infatti, chi invoca l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sul bene immobile dovrà provare l'esistenza dei presupposti richiesti dalla legge, ovvero il possesso ed il tempo.
Il possesso, come dice l'art. 1140 del c.c., è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. I giuristi parlano di animus possidendi, inteso come manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato, attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.
Perché il possesso possa rilevare ai fini dell'usucapione è necessario che esso sia palese e non violento (art. 1163 del c.c.).
Palese, significa "pubblico", "non clandestino", cioè avvenuto in maniera trasparente, anche se magari il proprietario non ne sia venuto a conoscenza subito (es. perché abita lontano da quel luogo); il possesso non è violento quando è stato acquisito pacificamente, senza una violenza fisica o morale nei confronti del proprietario.
Inoltre, deve trattarsi di un possesso continuo, cioè non deve essere esercitato in maniera saltuaria od occasionale.
Infine, il possesso deve essere ininterrotto per fatto del terzo o per eventi naturali: l'interruzione si verifica nel caso in cui il possessore sia stato privato del possesso per oltre un anno. Si suole distinguere tra interruzione naturale e civile del possesso; il primo caso si verifica quando si ha l'effettiva perdita del possesso del bene che può derivare da fatto naturale (es. un edificio distrutto da un terremoto), da atto lecito o da spoglio. Diversamente, si ha interruzione civile quando vengono compiuti atti giuridici idonei ad interrompere il termine per il compimento dell'usucapione, come la domanda giudiziale proposta dal legittimo proprietario con la quale si richieda la restituzione del bene.
Tutto ciò premesso, veniamo ora alla soluzione del caso proposto.
La prima cosa da fare è accertarsi che realmente per vent'anni la cooperativa abbia usato il terreno e lo abbia posseduto nel modo sopra descritto (cioè senza mai essere disturbata, senza pagare un affitto, senza ricevere mai una richiesta di sgombero dal terreno, etc.).
Se tutti i presupposti di legge si sono verificati e l'usucapione si è perfezionata, il proprietario, arrivati a questo punto, non potrebbe fare molto: se la cooperativa gli dovesse fare causa per far dichiarare l'acquisto del terreno per usucapione, risulterebbe certamente vittoriosa in giudizio. Se il proprietario facesse causa per primo, la cooperativa potrebbe opporre l'usucapione e il giudice dovrebbe dichiarare che la proprietà è passata alla società per usucapione ventennale pacifica e ininterrotta.
Il fatto che il terreno sia formalmente intestato al proprietario e non all'usucapente è in qualche modo "normale" e non costituisce un impedimento alla usucapione. Certamente, però, depone a favore del proprietario l'aver pagato, nel corso degli anni, le imposte relative al terreno, dimostrando così di essersi comportato come titolare del diritto di proprietà sull'immobile, a discapito di chi occupava il terreno. Tuttavia il pagamento delle imposte da parte del proprietario non si può configurare come una vera e propria interruzione dell'usucapione, ai sensi dell'art. 2943 del c.c. richiamato dall'art. 1165.
Ovviamente, l'onere di provare i fatti costitutivi dell'usucapione incombe in capo a chi sostiene di aver acquistato il terreno: si tratta di una prova difficile, ma che può essere data anche per testimoni e presunzioni.
Quanto al soggetto che può chiedere l'usucapione, anche una persona giuridica può farlo. La società cooperativa è un soggetto giuridico disciplinato dalla legge, che può "agire" mediante le persone fisiche che lo compongono: pertanto, si ritiene che essa possa essere soggetto che compie una azione di possesso diretto di un bene immobile, attraverso i suoi rappresentanti legali.
In ogni caso, nel dubbio che non sia ancora trascorso il tempo utile perché l'usucapione si perfezioni, sarà assolutamente necessario proporre azione giudiziale per interrompere il termine ventennale: non è sufficiente una mera lettera di diffida, ma è obbligatorio proporre una azione avanti il tribunale competente.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 10767 08/07/2014
Giuseppe C. chiede
“Nel 1987 ho costruito, in adiacenza al confine del vicino, una tettoia in ferro che, poi, ho chiuso con vetrate in vetro mobili ed apribili (proteggo le cose in inverno). Il gazebo, ancorato a terra, � stato verbalmente accettato dal vicino che ha manifestato silenzio assenso. I suoi eredi, per mutate condizioni interpersonali, hanno oggi richiesto al Comune un sopralluogo che accerti l'irregolarit� edilizia (nessuno, allora,chiedeva permessi per tettoie tant'� che ne esistono tantissime tutte "tollerate" salvo vicini impicioni. Comunque sanabile) ed il rispetto delle distanze fra costruzioni. Tenuto conto del lungo tempo trascorso fra la sua erezione fino ad oggi (quasi trent'anni) � legittimo l'operato del vicino ? E' utilizzabile la Sentenza della Corte di Cassazione, sez. II Civile, n. 22824/12; depositata il 12 dicembre 2012 ? Grazie”
Consulenza legale i 08/07/2014
L'usucapione del diritto a mantenere le costruzioni edificate a distanza inferiore a quella legale è ammessa dalla giurisprudenza con orientamento si può dire dominante (si vedano ad es. la citata sentenza della Cassazione n. 22824/12, ma anche la n. 4240/2010, tra le altre).
Difatti, si è ritenuto in più occasioni che la deroga al rispetto delle distante legali tra le costruzioni va a creare una vera e propria servitù, che può nascere in due modi: per accordo tra le parti o per usucapione. In questo secondo caso, è richiesto - in generale - che si realizzino i presupposti di legge, ossia l'esercizio della servitù pacifico, continuo e, ininterrotto, per tutta la durata prevista dalla legge (20 anni ex art. 1158 del c.c.).
Addirittura, con la recente sentenza della Cassazione civile, sez. II, 18.2.2013 n. 3979, si è reputato ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, in quanto il difetto della concessione edilizia non ha incidenza sui requisiti del possesso ad usucapionem.
Alla luce dell'orientamento maggioritario sopra indicato, è possibile ritenere che nel caso di specie il vicino, pur potendo sollecitare da parte del Comune un'indagine circa la regolarità della costruzione, non possa invece chiedere che la stessa venga spostata affinché siano rispettate le distanze legali, posto che chi ha eretto la tettoia ha ormai definitivamente acquisito il diritto a mantenerela dove si trova.
Peraltro, il diritto al risarcimento del danno al vicino per il mancato rispetto della distanza legale si prescrive decorso il termine quinquennale di cui all'art. 2947 del c.c., che va fatto partire dal momento in cui si perfeziona il termine ventennale utile per l’usucapione del diritto reale di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trova (cfr. Cassazione Civile, sez. II, 30.01.1990 n. 594): quindi, nel caso di specie, appare ampiamente prescritto anche il diritto del vicino ad ottenere il ristoro di eventuali danni (tutti da dimostrare).
In conclusione, quindi, qualora il vicino intentasse un'azione legale contro chi ha costruito il manufatto, questi potrà difendersi eccependo l'usucapione dello stesso e il suo diritto a non doverlo spostare, opponendo altresì la prescrizione di qualsiasi diritto al risarcimento.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 10058 04/04/2014
“Una particella catastale non è conforme alla superficie reale perché ricade (senza sottrarre terreno effettivo al vicino) su una porzione della particella contigua per un errore nell'originario frazionamento della particella madre: Non essendo buoni i rapporti col vicino (per questo motivo) si è tentata la correzione catastale mediante l'usucapione del frustolo di terreno errato. Il Giudice ha rigettato la domanda per "indeterminatezza della richiesta". Tutto da rifare. Tentato il "Regolamento di confine" ma i vicini si sono opposti perché i confini sono ben chiari e definiti da muri in c.a. fin dal 1975. A seguito del mutato orientamento della Corte di Cassazione abbiamo due diverse opinioni notarili: l'una dice che si può vendere il frustolo anche senza la sentenza dichiarativa del Giudice, l'altro ritiene quest'ultima indispensabile e propedeutica all'atto di vendita. Nel frattempo la particella discussa è stata sottoposta a verifica straordinaria dell'UTE e la superificie reale è stata riconosciuta conforme a quella catastale. Quesito: posso fare la vendita anche senza la sentenza di avvenuta usucapione del frustolo ? Grazie.”
Consulenza legale i 17/04/2014
Il quesito attiene alla possibilità di vendere un bene usucapito, qualora tale acquisto a titolo originario non sia stato accertato giudizialmente.
La questione è stata affrontata in diverse sedi (giurisprudenza di merito, giurisprudenza di legittimità, dottrina, fisco, ...) e l'orientamento ormai dominante sembra quello in base al quale una siffatta vendita è giuridicamente possibile e lecita.
Difatti, appare ormai pacifico l'assunto per cui l’accertamento per via giudiziale dell’intervenuta usucapione non dà luogo ad una sentenza costitutiva, bensì ad una mera sentenza di accertamento, che dichiara come esistente una situazione giuridica già perfezionatasi.
A tale conclusione è giunta la giurisprudenza di legittimità con la nota sentenza del 5 febbraio 2007, n. 2485, con cui la Cassazione ha stabilito che è legittimo alienare un bene per colui che asserisca di averlo usucapito, anche in mancanza della sentenza di accertamento dell’usucapione. Diversamente, "si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente". Ciò costituirebbe un'inaccettabile limitazione del normale contenuto del diritto di proprietà.
D'altronde, altro principio consolidato in giurisprudenza è proprio che la trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione sia irrilevante al fine di risolvere i conflitti tra acquirenti di diritti immobiliari dallo stesso avente causa.
Non si può che aderire a tale approdo giurisprudenziale, che appare perfettamente in linea con i principi del nostro ordinamento.
Quindi, nonostante vi siano notai che rifiutano di stipulare atti di vendita di beni in relazione ai quali non sia intervenuta sentenza giudiziale, risulta incontrovertibile che una vendita di questo tipo sia perfettamente lecita e, soprattutto, giuridicamente vincolante.
Il parere negativo di alcuni notai è giustificabile solo con il timore degli stessi di incorrere in responsabilità civile verso l’acquirente in caso di evizione ottenuta dal proprietario del bene usucapito.
Va infatti ricordato che sussiste pur sempre in astratto il rischio di evizione, cioè di rivendica da parte di terzi di quel bene usucapito, anche nei confronti di chi lo ha acquistato (artt. 1483-1484 c.c.). In caso di compiuta evizione, ossia quando il terzo riesce a dimostrare il suo diritto sul bene venduto, il venditore è tenuto a restituire all’acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; inoltre, deve rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto ed è obbligato al risarcimento del danno.
Nel caso di specie, tuttavia, se l'usucapione si è perfezionata con assoluta certezza, il rischio di evizione è inconsistente. Difatti, anche supponendo che il vicino di casa, che ora non vuole giungere a miti consigli, agisca nei confronti dell'acquirente del terreno (comprendente il frustolo catastalmente incluso nella sua particella, ma in realtà intercluso nel fondo del confinante), questi potrà sempre opporgli l'avvenuta usucapione in via riconvenzionale, ottenendo che sia accertato giudizialmente l'acquisto a titolo originario del terreno da parte del suo dante causa.
Sul punto, va chiarito che la sentenza di rigetto della causa di usucapione si profila come rigetto "in rito" della domanda: ciò che non preclude la riproposizione della medesima domanda in un altro giudizio, sia in via principale che in via di eccezione riconvenzionale.
Tale circostanza dovrebbe, da un lato, rassicurare l'acquirente sulla bontà dell'acquisto che va a stipulare e, dall'altro, dimostrare al vicino l'inutilità della sua opposizione a trovare una soluzione conciliativa, visto che l'usucapione potrà sempre essere provata in qualsiasi giudizio che egli intenterà nei confronti del confinante o del futuro acquirente.
Dal punto di vista della responsabilità del notaio nella stipulazione di una vendita in assenza di sentenza che accerti l'usucapione, è possibile ravvisare una colpa in capo al professionista solo laddove non abbia adeguatamente informato le parti, soprattutto il compratore, dei rischi di una simile operazione economica. In particolare, il promissario acquirente deve essere avvertito che il notaio non ha modo di verificare la dichiarazione del venditore di essere proprietario per possesso ultraventennale continuo e pacifico del bene e che, in assenza della sentenza, si pone un problema di “rischiosità” dell’acquisto (per possibile evizione). Se l’acquirente decide di procedere, il notaio non ha potere di opporsi. A sua garanzia, il professionista potrà includere nell'atto notarile la dichiarazione che l'acquirente è consapevole del rischio. Oppure, le parti stesse possono decidere di escludere la garanzia per evizione prevedendo che, se questa si verifica, il compratore potrà pretendere dal venditore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese, ai sensi dell'art. 1488 del c.c..
A confermare quanto detto, anche la stessa Corte di Cassazione ha stabilito non incorre in responsabilità professionale il notaio ove nell’atto venga espressamente inserita una clausola dalla quale possa desumersi che l’acquirente era comunque consapevole del rischio di evizione derivante dal mancato accertamento dell’avvenuta usucapione (Cass. 5 febbraio 2007, n. 2485, già sopra citata).
Pertanto, nel caso di specie, si ritiene di aderire alla tesi accolta dal notaio che reputa di poter stipulare la vendita anche in mancanza della sentenza accertativa dell'usucapione, poiché una tale vendita è legittima ed inoltre perché, nella fattispecie concreta, il rischio di evizione - sempre presente in astratto - sembra del tutto inconsistente.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 9408 05/01/2014
“Buongiorno, volevo infomazioni su una situazione che vivo in questi giorni. Alcuni anni fa, con accordo dei genitori abbiamo venduto due appartamenti e con il ricavato abbiamo acquistato la casa in cui abito e per decisione dei genitori la casa attuale è stata intestata a me a mio marito e mia sorella lasciando fuori mio fratello (il quale ha fatto passare ai miei genitori le pene dell'inferno). Alcuni anni fa ho divorziato con mio marito riprendendomi la sua quota.
Mio fratello adesso mi contesta la sua parte di eredità.
Volevo sapere se esiste una prescrzione dei 10 anni da momento in cui mio papà è venuto a mancare o dal momento di acquisto della casa.
Premetto che mia mamma è ancora in vita.
Per informazione vi invio date:
Mio papà è defunto 24/10/1998.
La casa è stata acquistata 23/06/1993.
Nell'eventualità dovessi restituire la sua quota tenendo conto che mia mamma è ancora in vita cosa spetterebbe a mio fratello?
In attesa di risposta porgo distinti saluti.”
Consulenza legale i 24/01/2014
La donazione di denaro al fine dell'acquisto di un immobile rientra tra le donazioni indirette, che possono essere aggredite dal legittimario (artt. 536 ss. c.c.) al fine di reintegrare la quota di eredità cui questi ha diritto in base al codice civile. Il figlio del de cuius è di diritto legittimario.
In particolare, il legittimario potrà agire con azione di riduzione (art. 553 del c.c.) nei confronti della donazione posta in essere dal de cuius in vita, ma solo alle seguenti condizioni:
- la donazione deve effettivamente ledere la quota del legittimario che, nel caso proposto, in presenza di moglie e 3 figli del defunto, sarà pari a un terzo della metà del patrimonio del padre (art. 542 del c.c.);
- l'azione di riduzione deve essere proposta entro dieci anni.
Quanto a questo secondo requisito, si precisa che il momento da cui decorre il termine decennale è, nel caso di successione legittima (ossia in assenza di testamento), quello dell'apertura della successione, che corrisponde al giorno della morte del de cuius.
In presenza di un testamento il termine prescrizionale si ritiene invece decorra dalla data di accettazione dell'eredità da parte del chiamato in virtù di disposizioni testamentarie lesive della legittima (Cass. Civ., SS.UU., sentenza n. 20644/04).
Nel caso di specie, quindi - presupponendo che il padre non abbia lasciato testamento - anche se il fratello avrebbe in astratto diritto ad una quota dell'asse ereditario paterno (pari a un terzo della metà del patrimonio del de cuius), è ormai ampiamente trascorso il termine per poter agire nei confronti delle sorelle. Peraltro, anche il termine per l'accettazione dell'eredità è decennale ed è quindi trascorso.
Discorso a parte va fatto per quanto riguarda la futura successione della madre. Anche quest'ultima ha posto in essere una donazione nei confronti delle figlie, a discapito del figlio (presupponiamo qui che il denaro con cui è stata acquistata nel 1993 la casa ove ora abita la sorella appartenesse ad entrambi i genitori).
Trova applicazione qui l'istituto della collazione, in base al quale (ai sensi dell'art. 737 del c.c.) i figli ed il coniuge che concorrono alla successione devono "restituire" ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione direttamente o indirettamente, salvo che il defunto non li abbia da ciò dispensati (la dispensa da collazione non produce comunque effetto se non nei limiti della quota disponibile).
Ciò significa che la donazione a suo tempo fatta dalla madre alle due figlie rientra "in gioco" e dovrà entrare a far parte del patrimonio ereditario che va suddiviso anche con il fratello, a meno che questi non riceva in altro modo la quota di legittima di sua spettanza. Una questione correlata ma molto rilevante è quella relativa alle modalità di imputazione di un immobile in collazione. L'art. 746 c.c. prevede che la collazione di un bene immobile si faccia con la restituzione del bene in natura o con l'imputazione del valore alla propria porzione di eredit�, a scelta di chi conferisce. Il valore del bene in caso di imputazione � quello che esso aveva al momento dell'apertura della successione (art. 747 del c.c.).
Nel nostro ordinamento giuridico, in generale, non è contemplata l'ipotesi di esclusione completa di un figlio dalla successione dei genitori, tranne che nei casi di indegnità previsti per legge in situazioni particolarmente gravi (art. 463 del c.c.).
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 8440 15/07/2013
nera giacomo chiede
“pu� essere pignorato un bene su cui esiste sentenza di usucapione ma ancora non � stata disposta la trascrizione al catasto?
Inoltre posso far valere il possesso pacifico di terreni e immobili ultra ventennale ai fini dell'usucapione anche se su tali immobili proprio in questi giorni una banca ne ha pignorato un terzo intestato a mio fratello mentre gli altri due terzi dei beni sono intestati a me di cui effettivamente ne ho il possesso?”
Consulenza legale i 24/07/2013
Il pignoramento immobiliare chiesto contro il debitore che risulta catastalmente proprietario del bene può essere sempre opposto da colui che abbia acquistato la proprietà dell'immobile per usucapione (art. 619 del c.p.c.). Sul punto esiste una consolidata giurisprudenza della Corte di cassazione e anche della Corte costituzionale ("In tema di opposizione di terzo ad esecuzione immobiliare, la norma dell'art. 619 c.p.c. legittima il terzo a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, con la conseguenza che lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di aver già acquistato al momento dell'opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l'esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo", Cassazione civile , sez. III, 30 dicembre 2009, n. 27668; "È manifestamente inammissibile, per difetto di motivazione sulla rilevanza, la q.l.c. degli art. 2909 c.c., nella parte in cui consente di ritenere il giudicato formatosi tra l'acquirente per usucapione e il precedente proprietario opponibile nei confronti del creditore ipotecario e pignorante di quest'ultimo, e 619 c.p.c., nella parte in cui consente al terzo proprietario del bene pignorato di far valere, dopo il pignoramento, il diritto reale incompatibile con l'espropriazione forzata anche al di fuori dell'opposizione dall'esecuzione, in riferimento agli art. 3 e 24 cost." Corte costituzionale, 19 giugno 2000, n. 219).
La ragione di tale prevalenza sta nel fatto che l'usucapione è una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario e può quindi essere fatta valere anche se non risulta trascritta la sentenza che ne attesta il perfezionamento (si tratta di sentenza di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva, v. Cassazione, 19 marzo 2008, n. 12609).
Per quanto riguarda l'usucapione di un terzo dell'immobile del fratello, attualmente pignorato dalla banca, vale quanto detto sopra: l'usucapione può essere fatta valere contro il pignoramento, anche se sarà comunque necessario avviare un giudizio civile ordinario volto all'accertamento dell'acquisto della proprietà. In generale, in tema di usucapione della quota di un bene indiviso, la giurisprudenza ammette che il partecipante alla comunione possa usucapire l'altrui quota indivisa della cosa comune "soltanto allorché il comportamento materiale - continuo ed ininterrotto - attuato sulla res sia accompagnato dall'intenzione resa palese a tutti di esercitare sul bene una signoria di fatto corrispondente al diritto di proprietà, sicché - in materia di usucapione di beni oggetto di comunione - il comportamento del compossessore, che deve manifestarsi in un'attività apertamente ed obiettivamente contrastante con il possesso altrui, deve rivelare in modo certo ed inequivocabile l'intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo" (v. la recente sentenza 2213/2012 del Tribunale di Padova).
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 7510 06/02/2013
Monica D.G. chiede
desidero porre il seguente quesito.
Una parte della nostra proprietà, corrispondente a 2 locali di circa 50 mq, è stata utilizzata da oltre 50 anni da mio suocero, utilizzato proseguito da oltre 20 anni da mio marito (costituisce parte delle nostra abitazione). Noi non abbiamo problema a produrre prove e testimoni per ottenere la sentenza di usucapione, ma mentre i 9/12 della proprietà sono intestati a una persona vivente, i restanti 3/12 sono rimasti intestati a persona deceduta nel 1973, quindi oltre 30 anni fa senza apertura di alcuna successione. Decaduto, dopo 10 anni, il diritto alla successione dei potenziali eredi, i beni teoricamente dovrebbero appartenere allo stato.
Come è possibile usucapire questa frazione apparentemente "a nessuno", ma probabilmente allo stato? Esistono sentenze di riferimento con casi analoghi?
Vi ringrazio per la risposta e distintamente saluto.”
Consulenza legale i 07/02/2013
Il caso attiene alla possibilità di usucapire un bene che sia entrato nel patrimonio dello Stato per successione cd. necessaria. L'art. 586 del c.c., infatti, prevede che l'eredità venga devoluta allo Stato, che non ha bisogno di accettarla né può rinunziarvi, laddove manchino altri successibili.
La giurisprudenza di legittimità ha avuto occasione di occuparsi della questione di recente. La seconda sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto, vista l'importanza della questione, di dover formulare il seguente principio di diritto:
"In tema di usucapione di beni immobili, nel caso di acquisto di beni pervenuti, allo Stato, ex art. 586 c.c., a titolo di eredità, ai sensi dell'art. 1163 del c.c., nel testo anteriore alla modifica di cui alla L. n. 296 del 2007, art. 1, comma 260 la mancata conoscenza da parte dell'Amministrazione dell'intervenuto acquisto non impedisce il decorso del termine utile per l'usucapione del diritto da parte del terzo, dovendo escludersi in tal caso la natura clandestina del possesso continuato per venti anni esercitato pubblicamente e pacificamente" (Cass. civ. Sez. II, Sent., 26 gennaio 2010, n. 1549).
In riferimento a tale principio, si precisa che la legge n. 296 del 2007, art. 1, comma 260 (Legge Finanziaria 2007), ha introdotto una disposizione, in vigore dal 1 gennaio 2007, secondo la quale il possesso di un bene dello Stato si considera "clandestino" sino a quando il possessore non adempia all'onere di comunicazione del suo potere di fatto sulla cosa (precisamente, la norma recita: "al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti si applica la disposizione dell'art. 1163 c.c. sino a quando il terzo esercente attività corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale non notifichi all'Agenzia del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti"). Se il possesso risultasse clandestino, come noto, non potrebbe perfezionarsi l'usucapione.
Poiché nel caso in esame l'usucapione si è senza dubbio perfezionata ben prima del 1 gennaio 2007, si deve ritenere applicabile il principio sopra indicato formulato dalla Cassazione e pertanto sarà possibile esperire azione di accertamento dell'usucapione anche in relazione alla quota di bene che cadde in successione nel 1973 e venne devoluto allo Stato (sussistendone, naturalmente, anche tutti gli altri requisiti di legge).
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 4072 10/06/2011
“Risiedo dal 1989 in un�abitazione costituita dall�unione di due appartamenti che dal 1986 risultano consegnati da una cooperativa edilizia privata uno a mia moglie e uno a mia suocera (subentrata alla morte di mio suocero). Il mutuo bancario di entrambi gli alloggi risulta estinto. Le consegnatarie hanno pi� volte richiesto alla cooperativa la stipula davanti al notaio dell�atto di compravendita degli appartamenti.
In maniera arbitraria la cooperativa ha prima escluso entrambe le consegnatarie dai soci e poi, nonostante l�estinzione del mutuo, ha chiesto il rilascio degli alloggi ad entrambe. Il sottoscritto, che non � socio e non lo � mai stato della Cooperativa, dal 1989 paga il tributo al Comune per la spazzatura e tutte le utenze elettriche, telefoniche, il canone RAI-TV, mentre l�ICI � corrisposta dalla moglie e dalla suocera. Desidero sapere se ci sono gli estremi per chiedere da parte mia l�usucapione dell�abitazione poich� da circa 22 anni mi comporto da proprietario.”
Si precisa che affinché possa dirsi compiuta l'usucapione su un bene immobile è necessario non solo che l'usucapente lo abbia posseduto per vent'anni in maniera continua, non interrotta, pacifica e pubblica, ma egli deve anche aver esercitato il potere di fatto sulla cosa uti dominus, ossia comportandosi come proprietario esclusivo della medesima.
Cionondimeno, anche nell’ipotesi di assegnazione degli alloggi, come ne caso di specie, sembra ammissibile l’esercizio della domanda di esecuzione specifica del trasferimento di alloggio prenotato in cooperativa ex art. 2932 del c.c.. Si legge infatti nella sentenza della Cassazione Civile, Sezione III, del 15 febbraio 2006, n. 3279, “La domanda di esecuzione specifica, ai sensi dell’articolo 2932 del c.c., può essere proposta anche nei confronti di una società cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della società di prestarsi all’atto traslativo dell’immobile al socio assegnatario. Il suo accoglimento, tuttavia, è condizionato al compiersi della fattispecie complessa e progressiva, che prevede, oltre all’assunzione, da parte della società, dell’obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento e l’effettuazione della prenotazione dell’alloggio, la realizzazione, altresì, dei presupposti concreti, previsti dalla legge e dall’atto costitutivo della cooperativa per tale assegnazione, consistenti, oltre che nell’individuazione del bene, nella definizione precisa e non contestata del relativo corrispettivo a carico di ciascun socio, così da rendere legittimo, e quindi dovuto, il successivo atto traslativo del diritto di proprietà individuale”.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 3989 30/05/2011
Volevo chiedere, se io e la mia famiglia trovassimo un immobile abbandonato, e ne prendessimo possesso, pagando le bollette di luce acqua e gas, regolarmente, e ristrutturandolo quel tanto per poterci vivere, posso usare la legge dell'usucapione?
Grazie, e saluto cordialmente.”
Consulenza legale i 03/06/2011
Affinchè possa dirsi compiuta l'usucapione su un bene immobile è necessario che l'usucapente lo abbia posseduto per vent'anni in maniera continua, non interrotta, pacifica e pubblica; egli deve aver esercitato il potere di fatto sulla cosa uti dominus, ossia comportandosi come proprietario esclusivo della medesima.
Nel caso di specie, non viene fornita alcuna informazione circa la durata del possesso che si è già realizzato, ma si ricorda che perché l'usucapione si perfezioni tutti i requisiti devono sussistere nella fattispecie concreta. In particolare, il mero pagamento delle utenze domestiche non è di per sé sufficiente a dimostrare l'animus possidendi dell'usucapente o la pubblicità del possesso. Infine, per poter essere efficacemente dichiarato proprietario dell’immobile, e risultare tale anche presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari, chi afferma di averlo usucapito deve agire in giudizio dando la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e ottenere una sentenza favorevole che dichiari, accertandolo, il suo diritto di proprietà. Trattasi quindi di una sentenza dichiarativa e non costitutiva. L’usucapione, infatti, è un modo di acquisto della proprietà “a titolo originario”. Chi usucapisce, se ha rispettato le condizioni richieste dalle legge (possesso pacifico e non interrotto uti dominus) diviene automaticamente proprietario allo scadere del ventesimo anno, senza bisogno di atti pubblici. Con un effetto retroattivo: è come se ne fosse stato proprietario da sempre, o meglio dal momento in cui ha iniziato a comportarsi da padrone. L’acquisto si trasmette anche al coniuge in comunione di beni.
La sentenza serve perchè occorre un documento, un titolo, da presentare al conservatore dei registri immobiliari per la trascrizione.
La Cassazione ha chiarito (sentenza 8792/2000) che l’usucapione estingue le ipoteche iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario, poichè ha efficacia retroattiva.
Dal punto di vista pratico, l’usucapione, talvolta, finisce per avere effetti “di sanatoria” rispetto a innumerevoli atti illegittimi. Per esempio, una donazione nulla (Cassazione 11203/1995), un’accettazione di donazione senza la necessaria autorizzazione da parte di un Ente benefico (Cassazione 815 e 9632 del 1999), l’imposizione irregolare di una servitù da parte di un ente pubblico (che, in questo caso, non dovrà neppure versare l’indennità prescritta, secondo la sentenza n. 3153/1998 della Cassazione).
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 3072 03/04/2011
Carola chiede
ho notato in un piccolo paesaggio rurale, una piccola casa abbandonata, senza porte e con finestre quasi completamente chiuse da mattoni. La casa è abbandonata da 10 anni, i padroni non si vedono ormai da tanti anni e sicuramente non ne vogliono più sapere nulla visto che l'hanno abbandonata li senza chiudere il cancello del terreno e lasciandola incustodita per così tanto tempo. Posso andare a viverci, migliorarla e renderla mia? So che l'articolo sull'usucapione del codice civile dice che devi occupare un immobile per 20 anni, è già abbandonata da 10 anni e facendo il conto dovrei solamente starci 10 anni? Fatemi sapere, grazie mille.
Colgo l'occasione per porgervi i miei più sentiti saluti.
Consulenza legale i 04/04/2011
Si precisa che ai fini del perfezionamento della fattispecie acquisitiva dell’usucapione non è sufficiente la mera inerzia nell’esercizio del diritto di proprietà da parte del titolare. Questa, deve essere parallelamente accompagnata dal possesso del bene da parte di un terzo che lo abbia trattato come se fosse di sua proprietà, per tutto il tempo richiesto dalle legge o eventualmente anche per una porzione soltanto, con la possibilità di unire al proprio, il tempo di possesso del suo dante causa o del suo de cuius.
Al limite, di fronte ad un oggetto ormai inservibile rispetto alla sua funzione originaria, dismesso o destinato a essere dismesso da colui che lo detiene, potrebbe parlarsi di una res derelicta, disponibile cioè all'apprensione di chiunque, che si acquista con l’occupazione (art. 923 del c.c.). Tuttavia, questo modo di acquisto della proprietà non si applica ai beni immobili che, se abbandonati, entrano automaticamente a far parte del patrimonio dello Stato (disciplina degli immobili vacanti ex art. 827 del c.c.). Si consiglia, pertanto, di verificare che tale procedimento di acquisizione, non sia già in atto, prima di procedere all'insediamento.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 2621 01/03/2011
sono 22 anni che vivo in una casa dove non si sa chi sia il proprietario e sono 22 anni che pago puntualmente luce e acqua con relativa certificazione di residenza. Ora vorrei sapere se sono diventato proprietario e, in caso affermativo, cosa dovrei fare?
Consulenza legale i 02/03/2011
Nella fattispecie descritta sembra essersi compiutamente realizzata l’usucapione del bene. Per poter essere dichiarato proprietario dell’immobile, chi afferma di averlo usucapito deve agire in giudizio dando la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva. Si dovranno, pertanto, provare il “corpus”, consistente nell’apprensione materiale del bene sotto forma di possesso ininterrotto, continuato, pacifico e non clandestino, ed anche “l'animus”, ovverosia l’intenzione di comportarsi come proprietario; quest'ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà. Sarà, dunque, necessario produrre tutti i documenti contabili, le bollette, ogni quietanza di pagamento, cioè prove di atti che attestino l’intento di utilizzare il bene come proprietario. Sarà utile anche la testimonianza orale di parenti e persone vicine che possano riferire come nel periodo di tempo indicato si sia realizzato il possessio uti dominus. È d’uopo una precisazione: l’atto di citazione che il legale di fiducia redigerà dovrà essere diretto nei confronti del proprietario (o dei suoi eredi o aventi causa); qualora essi risultino assolutamente sconosciuti, dovrà farsi luogo alla notificazione per pubblici proclami ex art. 150 del c.c..
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 2170 24/01/2011
francesca grosso chiede
durante gli anni (7) di pignoramento di un immobile e relativo terreno di pertinenza da parte del tribunale, è sussistito secondo la legge il possesso sul bene ai fini dell'usucapione?
La procedura esecutiva intrapresa dai creditori dell’intestatario del bene non ha effetto interruttivo del termine per maturare l’usucapione perché è principio consolidato in giurisprudenza che il rinvio dell'art. 1165 del c.c. alle norme sulla prescrizione in generale e, in particolare, a quelle relative alle cause di sospensione ed interruzione, incontra il limite della compatibilità di queste con la natura stessa dell'usucapione, con la conseguenza che non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure ad atti giudiziali, siccome diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (Cass., 18 ottobre 2004, n. 20397; Cass., 7 settembre 2004, n. 18004; Cass., 19 giugno 2003, n. 9845; Cass., 23 novembre 2001, n. 14917, in Riv. giur. edil. 2002, I, 586).
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 2036 10/01/2011
Salve, sono possessore di un piccolo locale ad uso deposito da circa 30 anni con allaccio enel a mio nome, vorrei sapere se ci siano gli estremi per far valere il diritto di usucapione. Grazie
Consulenza legale i 10/01/2011
Affinché si possa dire compiuta l'usucapione su un bene immobile è necessario che l'usucapente lo abbia posseduto per vent'anni in maniera continua, non interrotta, pacifica e pubblica; nondimeno, egli deve aver esercitato il potere di fatto sulla cosa uti dominus, ossia comportandosi come proprietario esclusivo della medesima.
Nel caso di specie, stante la sussistenza del requisito temporale (30 anni), l'usucapione potrebbe essersi perfezionata. Andrà verificato se anche tutti gli altri requisiti sussistano nella fattispecie concreta. In particolare, il mero pagamento del servizio di energia elettrica non è di per sé sufficiente a dimostrare l'animus possidendi dell'usucapente o la pubblicità del possesso: ad esempio, il conduttore di un immobile non è possessore, bensì detentore, eppure accade nella prassi che lo stesso concluda un contratto con Enel per la fornitura del servizio elettrico presso l'abitazione presa in locazione.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 1988 02/01/2011
Da 22 anni mantengo un terreno con annesso box, con fornitura luce e acqua, bollette pagate dal proprietario del terreno. Posso chiedere l'usucapione?
Consulenza legale i 19/01/2011
Si ritiene che l'usucapiente acquisti il diritto in maniera automatica, per effetto della semplice congiunzione tra possesso e decorso del tempo ed al di fuori di qualsivoglia nesso con la situazione giuridica del precedente titolare, la quale si estingue o risulta limitata solo di riflesso.
Il possesso richiesto ai fini dell'usucapione, oltre alla continuazione per venti anni, è un possesso continuo, non interrotto, e non viziato da violenza o clandestinità. Possesso continuo non significa un possesso esercitato mediante un'ingerenza assidua sul bene: necessaria è piuttosto una situazione in cui il possessore conservi la possibilità di esperire, quando lo voglia, atti di signoria relativamente alla cosa (così anche Cass. 80/1300).
Usucapibili sono tutti i beni, mobili ed immobili, che possono formare oggetto di proprietà o di altro diritto reale. E quando poi si chieda quali siano i beni su cui si può appuntare un diritto reale, sembra corretto rispondere che essi si identificano con le sole res corporales, intese come parti o porzioni della materia. Sussistendo tali requisiti il bene posseduto da 22 anni potrà essere usucapito.
Argomento: Articolo 1158 Codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari | Quesito n. 1368 01/11/2010
luciano L. chiede
“Abito con la mia famiglia in una casa, con annesso terreno che coltivo ad orto e giardino, da oltre 20 anni in modo ininterrotto e palese, senza mai pagare nessuna pigione ne' ICI. So che i suddetti immobili sono passati recentemente dalla proprieta' di una societa' ad un'altra(pro forma). Vorrei sapere se esistono i presupposti per usufruire dell'usucapione sui beni suddetti. Grazie e distinti saluti.”
Consulenza legale i 03/11/2010
Secondo l'opinione comune l'usucapiente acquista il diritto in maniera automatica, per effetto della semplice congiunzione tra possesso e decorso del tempo ed al di fuori di qualsivoglia nesso con la situazione giuridica del precedente titolare, la quale si estingue o risulta limitata solo di riflesso; di conseguenza non trovano applicazione i due principi che comunemente si ritengono caratterizzare i modi di acquisto derivativi, e cioè il principio nemo plus iuris e l'altro secondo cui resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.
Il dies a quo del termine per l'usucapione si fissa in relazione al momento in cui è acquistato il potere di fatto sulla cosa con tutti i requisiti del possesso ad usucapionem.
La continuità e l'interruzione sono da considerare in modo congiunto, quali concetti correlati. La continuità del possesso consiste nella permanente manifestazione della signoria sulla cosa (a prescindere dalla volontà contraria del proprietario). Nel caso di specie, avendo posseduto l'immobile in maniera ininterrotta e palese, sussistono i requisiti per l'acquisto della proprietà per usucapione, fermo restando l'interesse per l'acquirente ad ottenere una sentenza di accertamento del proprio diritto. Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
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