Source: http://www.cabinet-avocats-fouques.com/01-02-2018-charges-entretien-incombant-aux-proprietaires-beneficiant-d-un-jardin-partie-commune-a-usage-privatif.html
Timestamp: 2019-04-22 18:52:36+00:00
Document Index: 89543275

Matched Legal Cases: ["l'article 9", "l'article 3", "l'article 801", "l'article 700", "l'article 699", "l'article 700", "l'article 455", "l'article 4", "l'article 29", "l'article 41", "l'article 42", "l'article 7", "l'article 15", "l'article 696", "l'article 700", "l'article 700"]

﻿ Tribunal de Grande Instance de Versailles : Droit Immobilier
Tribunal de Grande Instance de Versailles en date du 11 Janvier 2018
Dans une affaire traitée par notre cabinet, le Tribunal de Grande Instance de Versailles en date du 11 janvier 2018 s'est prononcé sur l'étendue du devoir d'entretien du propriétaire d'un jardin partie commune à jouissance privative.
La juridiction de Versailles a ainsi déterminé les actes d'entretien à la charge du propriétaire bénéficiant d'une partie commune à usage privatif.
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Toutefois, il est possible qu'une partie commune soit intégrée dans un lot et fasse l'objet d'un usage exclusif et privatif.
L'exemple le plus commun est l'appartement en rez-de-chaussée qui dispose d'un jardin ou encore une terrasse du dernier étage d'un immeuble, dont jouira le propriétaire de manière exclusive et privative.
Cette usage exclusif et privatif n'en demeure pas moins soumis à un encadrement puisque cette jouissance est possible dans la limite de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble tels que prévus par l'alinéa 1er de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En somme, l'harmonie générale de l'ensemble immobilier ainsi que les droits des autres copropriétaires doivent être maintenus.
En l'espèce, suite à l'intervention de plusieurs entreprises de jardin spécialisées dans le but de dresser des devis sur les travaux nécessaires à effectuer dans le jardin, il a été préconisé, par chaque professionnel, d'une part l'abattage d'un arbre en raison de la présence de champignons et parasites créant un risque réel et direct de chute de cet arbre de haute taille et d'autre part l'abattage d'un autre arbre du même jardin du fait de la présence des racines de ce dernier à proximité d'un mur pouvant entrainer la détérioration de celui-ci.
Un des copropriétaires a soutenu que ces opérations étaient une atteinte à ses droits du fait d'une modification de l'harmonie général de l'immeuble et de la destination de ce dernier.
En l'espèce, le Tribunal de Grande Instance de Versailles, a estimé "qu'il appartenait bien au bénéficiaire du lot affecté d'une partie commune à usage privatif, le jardin, d'entretenir les arbres situés dans le jardin sur lequel il dispose d'un droit de jouissance privatif, cet entretien incluant l'élagage et l'abattage des arbres à défaut de stipulation contraire du règlement de copropriété".
Ces opérations d'entretient que sont l'abattage ou l'élagage entre autres entrent bien dans les devoirs du propriétaire.
Ainsi, l'abatage de certains arbres qui par exemple présentent un risque avérée de chute ne porte pas atteinte à l'harmonie générale de l'ensemble immobilier puisque rendu nécessaire par le risque de dommages qu'ils créent.
En l'espèce, Le Tribunal a également relevé que le syndic et le conseil de syndical avaient donné leur accord pour l'abattage des arbres et leur remplacement par des espèces de végétaux différentes et par conséquent en vertu de l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi de 1965 aucun copropriétaire ne peut s'y opposer dans ces conditions.
Les conclusions de notre cabinet ont permis d'une part la préservation des droits de nos clients ainsi qu'une application juste du Droit par le Tribunal de Grande Instance de Versailles.
En conclusion, "l'entretien des jardins à usages privatifs incombe aux propriétaires des maisons ou appartement qui en assument toutes les charges."
Tribunal de Grande Instance de Versailles, 11 Janvier 2018.
JUGEMENT DU 11 JANVIER 2018
RG N° 16/07779
1/ Monsieur G…
2/ Madame C… épouse G…
Représentés par Maître GE…, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant.
1/ Monsieur H…
2/ Madame P…
Représentés par Maître R…, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et par Maître Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant.
ACTE INITIAL du 29 Août 2016 reçu au greffe le 22 Septembre 2016.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Novembre 2017, Madame ZYSMAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l'article 801 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SYMPHOR, Greffier, a indiqué que l'affaire sera mise en délibéré au 11 janvier 2018.
M. et Mme G… sont propriétaires d'un appartement situé au premier étage, escalier A, d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.
M. H… et Mme P… sont propriétaires, dans la même résidence, escalier A, d'un appartement situé au rez de chaussée et disposent de la jouissance d'un jardin privatif de 357 m².
Reprochant à M. H… et Mme P… d'avoir procédé à l'abattage d'arbres situés en bordure de leur propriété, tant sur leur jardin privatif que sur les parties communes de la copropriété, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, M. et Mme G… les ont assigné devant ce tribunal par acte du 29 août 2016 pour obtenir, sous astreinte, la remise en état du jardin privatif et des parties communes et le remplacement des arbres abattus, outre des dommages et intérêts.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 juin 2017, M. et Mme G… demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 9, 15 et 24 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et des dispositions du règlement de copropriété du 17 décembre 1971, de :
- Les juger recevables en leur action et les y déclarer bien fondés,
- Ecarter des débats les pièces n°5, 6, 14, 16 et 17 à 23 non communiquées,
- Juger que les arbres et plantations situées tant dans le jardin, partie commune à usage privatif de M. H… et Mme P… que ceux situés sur les parties communes ont été abattus et/ou élagués sans autorisation préalable de la copropriété,
- Juger que les espèces replantées ne l'ont pas été à l'identique des espèces arrachées,
- Juger que ces travaux portent atteinte à la destination de l'immeuble conçu et livré avec le décor de verdure et modifient les conditions de jouissance des parties privatives à l'égard des autres copropriétaires, tant au niveau visuel que phonique,
- Condamner solidairement M. H… et Mme P… à procéder à la remise en état, tant de leur jardin privatif que des parties communes, en replantant des arbres d'espèces et de hauteur similaires à ceux abattus,
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Se réserver la possibilité de procéder à la liquidation de cette astreinte,
- Les condamner, sous la même solidarité, à payer à chacun des époux G… la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
- Les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Les condamner, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et qui comprendront notamment les frais de constat de la SCP LEFEVRE et SCHELOUCH à hauteur de 335 euros,
Ils soutiennent qu'en application des dispositions des règlements de copropriété en date des 22 octobre 1971 et 17 décembre 1971, les arbres plantés, tant sur les parties communes que dans les jardins privatifs, parties communes à usage exclusif d'un copropriétaire, doivent être considérés comme parties communes et, en conséquence, en cas d'arrachage d'un arbre, une décision de l'assemblée générale est indispensable puisqu'il s'agit de supprimer un élément commun qui affecte l'aspect extérieur de l'immeuble.
Ils font valoir qu'en violation des dispositions du règlement de copropriété et des articles 9 et 25b) de la loi du 10 juillet 1965, M. H… et Mme P… ont, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, exécuté des travaux sur les parties communes qui sont de nature à porter atteinte à l'harmonie et à la destination de l'immeuble, conçu et livré avec le décor de verdure qui a été en partie détruit, et qui ont modifié les conditions de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires qui sont désormais privés de ce décor et de l'écran phonique que constituaient les plantations arrachées.
Ils ajoutent que les devis communiqués sont postérieurs aux travaux et les explications qui y sont portées, pour en justifier le bien fondés, ont vraisemblablement été dictés à cette fin ; que le syndic a donné son accord pour procéder au remplacement des arbres abattus (lauriers-palme, saule et noisetiers par des camélias) alors que cela relève d'une décision de l'assemblée générale et que l'immeuble litigieux étant situé en zone UDa, à savoir dans un espace paysager à protéger, les plantations existantes, notamment les arbres de haute tige, doivent être maintenues ou remplacées par des plantations d'essences indigènes adaptées aux conditions bioclimatiques en nombre équivalent.
Ils concluent au rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. H… et Mme P… en l'absence de démonstration d'un préjudice.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 avril 2017, M. H… et Mme P… demandent au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Constater que les sujets abattus étaient gravement malades et portaient atteinte à la sécurité des biens et des personnes,
- Constater que les sujets abattus ont été immédiatement remplacés,
- Constater que le syndic de copropriété et le président du conseil syndical ont validé les travaux d'élagage et d'abattage,
- Dire et juger que les travaux effectués constituent des travaux d'entretien ne modifiant en rien la destination des lieux,
- Dire et juger que les travaux d'entretien courant n'avaient pas à être autorisés en assemblée générale,
- Débouter la partie adverse de l'ensemble de ses demandes,
- En tout état de cause, dire n'y avoir lieu à une condamnation à remise en état sous astreinte,
- Condamner la partie adverse au paiement de la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts,
- Condamner la partie adverse au paiement de la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Ils exposent qu'ils sont tenus d'assurer l'entretien du jardin, partie commune à jouissance privative ; qu'au mois de mars 2016, ils ont procédé à l'abattage de deux arbres malades et d'un arbre dont les racines pouvaient entraîner une détérioration de la dalle béton des parkings de la copropriété. Ils soutiennent que s'agissant de simples travaux d'entretien courant du jardin, qui n'ont pas modifié la destination et l'usage de cette partie commune à jouissance privative, ils n'avaient pas à être autorisés par l'assemblée générale.
Ils estiment avoir été victimes d'un véritable acharnement de la part de M. et Mme G… qui a eu des conséquences sur leur état de santé. Ils ajoutent que compte tenu de la procédure en cours et du caractère détestable du voisinage, leur bien est invendable en l'état de sorte qu'ils ont été contraints de le retirer de la vente et de le mettre en location à compter de novembre 2016. Ils sollicitent reconventionnellement la condamnation de M. et Mme G… à leur verser la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant notamment de l'impossibilité de vendre leur bien.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture a été prononcée le 12 juillet 2017. L'affaire a été plaidée à l'audience du 16 novembre 2017 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 janvier 2018.
Sur la demande de rejet des débats des pièces 5, 6, 14 et 16 à 23
Les époux G… sollicitent le rejet des pièces 5, 6, 14 et 16 des défendeurs aux motifs qu'elles sont inexploitables s'agissant de la médiocre qualité des photos et que rien ne permet de justifier que ces photos correspondent aux arbres litigieux puisqu'il ne s'agit pas de photos issues d'un constat d'huissier, seule preuve pouvant faire foi.
Ils indiquent que si la nouvelle communication est d'une meilleure qualité, en revanche, rien ne permet de justifier qu'elles correspondent aux lieux litigieux.
Ils font valoir par ailleurs que dans leurs écritures signifiées le 19 avril 2017, les défendeurs visent des pièces n°17 à 23 alors que seule la pièce n°23 est versée aux débats, à l'exclusion des pièces n°17 à 21 ; qu'en outre, un examen attentif de la pièce n°23 permet de constater que 20 photos sont annexées à ce constat alors que l'huissier n'en mentionne que 19 et que la 20ème photo ne peut émaner de lui puisqu'il s'agit d'une vue prise en étage.
S'agissant des pièces 5, 6, 14 et 16 qui constituent des photographies des lieux, il n'est pas contesté par les demandeurs que ces pièces ont été régulièrement communiquées et ont pu être débattues contradictoirement. La critique de leur caractère probant n'est pas une cause de rejet des débats.
S'agissant des pièces 17 à 22 non communiquées par les défendeurs, le tribunal a autorisé leur communication en cours de délibéré ainsi que la production par le conseil des demandeurs d'une note en délibéré. Ces pièces ayant été communiquées et débattues contradictoirement ainsi qu'il résulte du courrier adressé au tribunal par le conseil des demandeurs, en date du 8 décembre 2017, il n'y a pas lieu de les écarter des débats.
Concernant la pièce 23, il s'agit d'un procès-verbal de constat d'huissier contenant 19 photographies annexées. Il est constant que la pièce litigieuse est une photographie qui n'émane pas de l'huissier et n'est d'ailleurs pas annexée au procès-verbal de constat, elle n'est pas numérotée et n'est pas mentionnée dans le bordereau de communication de pièces. Elle sera donc écartée des débats.
Il ressort des pièces produites aux débats que l'ensemble immobilier comprend des maisons à usage d'habitation ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété établi le 22 octobre 1971 par Maître S…, notaire à Villepreux, et des immeubles collectifs ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété établi par le même notaire le 17 décembre 1971.
Selon le règlement de copropriété du 17 décembre 1971, divers lots de l'état descriptif de division, au nombre desquels celui de M. H… et Mme P…, bénéficient de la jouissance d'un jardin privatif.
Ce règlement de copropriété reprend au Chapitre XII intitulé "Dispositions particulières" les dispositions du règlement du 22 octobre 1971 qui s'appliquent de plein droit aux immeubles collectifs et notamment :
- l'article 4 : "Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Par exception, les jardins attenants aux maisons individuelles, bien que réservés à l'usage privatif des propriétaires desdites constructions, resteront parties communes."
- l'article 29 dernier alinéa : "Les jardins individuels attenants aux maisons seront réservés à l'usage privatif des propriétaires de ces maisons, à charge pour eux de respecter l'harmonie générale de l'ensemble immobilier, de ne pas modifier la destination de ces jardins et de se conformer aux dispositions édictées pour leur jouissance."
- l'article 41 concernant les charges individuelles : "les charges afférentes aux jardins attenants aux maisons individuelles incomberont exclusivement aux propriétaires de celles-ci, en ce compris les impositions et taxes de toute nature relatives à ces jardins."
- l'article 42 : "les charges communes comprennent les dépenses d'entretien, de réparation et de réfection s'appliquant aux choses communes (terrains de jeux, parkings, espaces verts...) à l'exclusion des jardins attenants aux maisons individuelles dont les charges incombent aux propriétaires de ces maisons (...). Observations étant ici faite que les charges concernant les jardins ou espaces verts entourant les immeubles collectifs seront supportées par les copropriétaires de ces derniers."
Par ailleurs, le règlement de copropriété du 17 décembre 1971 prévoit à l'article 7 un paragraphe intitulé "Harmonie" rédigé comme suit : "Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons ou fenêtres, même la peinture, et de façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant, comme il va être dit plus loin sous l'article 15."
Il résulte de ces dispositions que les jardins sont qualifiés de parties communes et que les copropriétaires en ayant la jouissance privative sont tenus de respecter l'harmonie générale de l'ensemble immobilier, de ne pas modifier la destination de ces jardins et de se conformer aux dispositions édictées pour leur jouissance. En outre, l'entretien des jardins à usage privatif incombe aux propriétaires des maisons ou appartements qui doivent en assumer toutes les charges.
Il appartenait donc à M. et Mme G… d'entretenir les arbres situés dans le jardin sur lequel ils disposent d'un droit de jouissance privatif, cet entretien incluant l'élagage et l'abattage des arbres à défaut de stipulation contraire du règlement de copropriété.
M. H… et Mme P… pouvaient donc procéder à l'élagage ou à l'arrachage des arbres situés dans leur jardin sans autorisation de l'assemblée générale, ce d'autant plus qu'il ressort des pièces produites aux débats par M. H… et Mme P… que l'abattage des lauriers et du prunus a été préconisé par des entreprises spécialisées en raison de la présence de champignons et parasites causant une détérioration de leur tronc et engendrant un risque de chute.
Concernant l'érable, l'abattage a été préconisé du fait de la présence de racines à proximité d'un mur pouvant entraîner une détérioration de celui-ci. Il convient d'ajouter que M. et Mme G… ne démontrent pas que M. H… et Mme P… auraient procédé à l'abattage d'arbres situés sur les parties communes de la copropriété à usage non privatif.
Si l'on peut admettre que le syndicat des copropriétaires dispose d'un droit de regard sur l'entretien d'un jardin commun à jouissance exclusive, il apparaît qu'en l'espèce, le syndic et le conseil syndical ont donné leur accord pour l'abattage des arbres et leur remplacement par d'autres végétaux d'espèces différentes.
Enfin, il résulte des procès-verbaux de constat et des photographies produites aux débats que la suppression des arbres et leur remplacement par d'autres végétaux n'a pas modifié la destination et l'harmonie de l'immeuble. M. et Mme G… doivent donc être déboutés de leur demande de remise en état du jardin à usage privatif.
Ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts en l'absence de démonstration de l'existence d'un préjudice subi du fait de l'abattage des arbres par M. H… et Mme P...
M. H… et Mme P… n'établissent pas que l'action aurait été introduite de mauvaise foi par intention malicieuse ou malveillante dans des conditions caractérisant un abus de droit. En outre, M. H… et Mme P… ne démontrent pas avoir subi un préjudice résultant de la présente procédure. En effet, s'il est établi par les pièces produites que M. H… et Mme P… ont mis en vente leur bien immobilier suivant mandats de vente signés en juin et juillet 2016 et que le bien a finalement été donné en location à compter du mois de novembre 2016, aucun élément produit par M. H… et Mme P… ne démontre que ce choix soit lié à la présente procédure.
Il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de leur accorder des dommages et intérêts.
M. et Mme G… qui succombent doivent supporter les dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. H… et Mme P… les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés. M. et Mme G… seront condamnés à leur verser la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu du sens de la présente décision, l'exécution provisoire n'apparaît pas nécessaire.
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition des parties par le greffe;
Ecarte des débats la pièce produite par les défendeurs (photographie) non numérotée et non mentionnée au bordereau de communication de pièces,
Déboute M. et Mme G… de l'intégralité de leurs demandes,
Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. H… et Mme P…, Condamne M. et Mme G… à payer à M. H… et Mme P… la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,
Condamne M. et Mme G… aux dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2018 par Madame ZYSMAN, Vice-Présidente, assistée de Madame SYMPHOR, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.