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Timestamp: 2019-09-16 10:14:40+00:00
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Condominio negli edifici e la sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. – Michele De Luca
Corte di Cassazione, sezione seconda civile,Ordinanza 18 aprile 2019, n. 10848.
In materia di condominio negli edifici la sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. è preclusa non solo se le condizioni statiche non la permettano, ma anche se risulti lesiva dell’aspetto architettonico dell’edificio, dovendosi tenere conto, ai fini della valutazione di compatibilità con le caratteristiche stilistiche dell’immobile, pure delle previsioni del regolamento condominiale di natura contrattuale, eventualmente più restrittive.
Ordinanza 18 aprile 2019, n. 10848
sul ricorso iscritto al n. 9749/2015 R.G., proposto da:
(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS);
avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli n. 1587/2014, depositata in data 7.4.2014;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15.6.2018 dal Consigliere Giuseppe Fortunato.
La Corte di appello di Napoli, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha condannato gli attuali resistenti al pagamento di Euro 1185,00, oltre accessori, a titolo di indennita’ per la sopraelevazione realizzata sul lastrico esclusivo facente parte dell’edificio condominiale sito in via (OMISSIS).
Per quanto qui rileva, la sentenza impugnata ha escluso che la sopraelevazione ledesse l’aspetto architettonico del fabbricato, osservando che “la circostanza che dalla modifica di una cosa propria possa anche poi derivare un’incidenza dell’aspetto architettonico e’ in tutta evidenza un riflesso assolutamente fisiologico dell’utilizzo dei beni propri all’interno di un condominio, vigendo esclusivamente i limiti di non pregiudicare i diritti altrui, quali il prestigio dell’immobile, le prese di aria e luce, etc.; del resto, l’accoglimento della tesi di parte appellante si risolverebbe di fatto nel considerare implicitamente estinto il diritto di sopraelevazione ai sensi dell’articolo 1127 c.c.”.
Ha ritenuto errata la quantificazione dell’indennita’ di sopraelevazione effettuata in base al valore delle abitazioni limitrofe ed ha proceduto alla liquidazione del relativo importo in via equitativa, rigettando la richiesta di rinnovazione della consulenza. Ha giudicato inammissibile il motivo di gravame con cui era stata censurata la condanna dei ricorrenti alla chiusura dei cancelli in ferro che proteggevano le aperture esterne delle singole proprieta’ immobiliari, rilevando che questi ultimi li appellanti non avevano censurato la pronuncia di primo grado nel punto in cui aveva inquadrato le opere nel concetto di innovazione ai sensi dell’articolo 1120 c.c..
La cassazione di questa sentenza e’ chiesta da (OMISSIS) e (OMISSIS) con cinque motivi di ricorso.
1. Il primo motivo censura l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, e la violazione dell’articolo 1127 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1 n. 3, lamentando che la Corte di merito abbia escluso l’illegittimita’ della sopraelevazione, trascurando che il regolamento condominiale di natura contrattuale impediva la realizzazione di qualsiasi opera idonea ad alterare il decoro del fabbricato e che occorreva comunque tener conto del disposto dall’ultimo comma dell’articolo 1127 c.c..
La Corte ha escluso l’illegittimita’ della sopraelevazione, rilevando che la nuova costruzione era stata eretta sul lastrico di proprieta’ esclusiva dei resistenti, sostenendo inoltre che, in tale ipotesi, l’unico limite al diritto di sopraelevazione consiste nel rispetto dei diritti degli altri condomini (con riferimento alla tutela del prestigio dell’immobile, alle prese di aria e di luce, etc.), mentre l’incidenza sull’aspetto architettonico sarebbe un riflesso assolutamente fisiologico dell’utilizzo dei beni esclusivi nell’ambito di un condominio ed infine osservando che la contraria tesi degli appellanti si sarebbe “risolta nel considerare estinto il diritto sancito dall’articolo 1127 c.c.”. La pronuncia si pone – tuttavia – in evidente contrasto con l’orientamento costante di questa Corte e con il chiaro disposto dell’articolo 1127 c.c., commi 2 e 3, secondo cui la sopraelevazione non e’ ammessa, non solo le condizioni statiche dell’edificio non la permettono, ma anche se risulti lesiva dell’aspetto architettonico dell’edificio.
Il Giudice distrettuale non poteva considerare legittima la costruzione senza – di fatto – valutarne l’impatto sull’aspetto architettonico dell’edificio in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile, ma era tenuto a verificare se la nuova opera si armonizzasse con dette caratteristiche o se ne discostasse in maniera apprezzabile (Cass. 17350/2016; Cass. 10048/2013; Cass. 2865/2008), tenendo conto anche di eventuali previsioni del regolamento condominiale di natura contrattuale, eventualmente piu’ restrittive (Cass. 7398/1986).
Non aveva alcun rilievo che la costruzione fosse stata eretta sul lastrico esclusivo, poiche’ anche in tal caso operano i limiti imposti dall’articolo 1127 c.c., u.c..
2. Il secondo motivo censura la violazione degli articoli 115, 116 e 342 c.p.c., e articolo 127 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, contestando alla sentenza di aver ritenuto inammissibile il motivo di appello con cui era stato chiesto di suddividere l’indennita’ di sopraelevazione tra i soli proprietari delle unita’ immobili sottostanti alla nuova costruzione, benche’ la censura fosse adeguatamente argomentata, avendo i ricorrenti dedotto che l’edificio era composto da “una stecca di due piani” munita di cinque scale con cinque terrazzi, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria provvedevano i soli proprietari delle unita’ immobiliari coperte da ciascun terrazzo.
Il terzo motivo censura la violazione degli articoli 1127, 1226 e 2056 c.c., articoli 114 e 115 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, lamentando che la Corte di merito non poteva liquidare l’indennita’ di sopraelevazione in via equitativa, prescindendo dal valore dell’area occupata e di quello del suolo sul quale insisteva l’edificio, posto inoltre che il pregiudizio derivante dalla nuova costruzione era quantificabile anche mediante la rinnovazione della consulenza tecnica.
Il quarto motivo denuncia la violazione degli articoli 1127 e 1224 c.c., con riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, assumendo che, essendo l’indennita’ di sopraelevazione oggetto di un debito di valore, gli interessi non andavano calcolati dalla domanda ma dalla data di completamento dell’opera.
I tre motivi sono assorbiti per effetto dell’accoglimento del ricorso, essendo rimesso al giudice di rinvio il compito di riesaminare le questioni sollevate, previo accertamento della legittimita’ della sopraelevazione.
3. Il quinto motivo denuncia la violazione dell’articolo 1120 c.c., articolo 115 c.p.c., comma 2, e articolo 342 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, contestando che la Corte di merito abbia ritenuto inammissibile il motivo di impugnazione relativo alla legittimita’ dell’apposizione, da parte dei ricorrenti, di due cancelli collocati a chiusura degli accessi esclusivi, sostenendo che i ricorrenti non avevano contestato che le opere costituissero innovazioni, trascurando che era stato specificamente dedotto che, non essendo stato leso il decoro architettonico dell’edificio, non occorreva alcuna delibera assembleare, non potendo applicarsi l’articolo 1120 c.c..
Si evince dall’esame dei motivi di appello, trascritti in ricorso, che i ricorrenti avevano specificamente sostenuto che nessuna autorizzazione assembleare fosse necessaria per installare i cancelli posti a chiusura degli spazi esclusivi, poiche’ non sussisteva alcun pregiudizio all’estetica del fabbricato, occorrendo detta autorizzazione solo in presenza di vere e proprie innovazioni.
Dette argomentazioni – a prescindere dalla loro fondatezza – erano volte a contestare specificamente l’inquadramento delle opere nell’ambito della previsione dell’articolo 1120 c.c., e la stessa necessita’ che la realizzazione dei cancelli fosse autorizzata dall’assemblea condominiale.
Il motivo di appello doveva quindi essere vagliato nel merito e non poteva esser dichiarato inammissibile.
In conclusione, sono accolti il primo ed il quinto motivo di ricorso, con assorbimento delle altre censure.
La sentenza impugnata e’ cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimita’.
accoglie il primo ed il quinto motivo di ricorso, dichiara assorbite le altre censure, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimita’.
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