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Timestamp: 2020-01-20 00:59:22
Document Index: 303414198

Matched Legal Cases: ['§ 535', 'BGH', '§ 535', '§ 541', '§ 543', '§ 1', 'BGH', '§ 540', 'BGH', 'BGH', '§ 540', '§ 554', '§ 554', '§ 554', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art 5', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 540', 'BGH', '§ 540', '§ 553', 'BGH', 'BGH', '§ 553', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

ABC der Mieterrechte | Smartlaw-Rechtstipps
ABC der Mieterrechte
Was Sie über den „vertragsgemäßen Gebrauch“ und die Rechte des Mieters von Abstellplatz bis Zimmerlautstärke wissen müssen.
I. Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist alles erlaubt
In seiner Mietwohnung soll sich der Mieter frei entfalten können. Deshalb verpflichtet § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter, seinem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren .
Daraus folgt, dass der Vermieter dem Mieter grundsätzlich nicht hineinreden darf, auf welche Art und Weise dieser die Wohnung nutzt. Denn der Wohnung kommt als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen eine ganz besondere Bedeutung zu (BGH, Urteil vom 16.5.2007, VIII ZR 207/04, WM 2007 S. 381).
Allerdings hat das Gebrauchsrecht des Mieters dort seine Grenzen, wo er durch sein Verhalten die Interessen des Vermieters oder anderer Mitbewohner erheblich beeinträchtigt. Erfahrungsgemäß ist die Beurteilung dessen, was noch erlaubt ist und was nicht, häufig unterschiedlich und der Grund dafür, dass die Gerichte den Parteien in Streitfällen immer wieder die Grenzen aufzeigen müssen.
Mietvertragvertragsgemäßer Gebrauch Als Mieter oder Vermieter sollten Sie Bescheid wissen, was der Mieter in seiner Wohnung darf und was er nicht darf. Denn überschreitet er die Grenzen des sogenannten vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 BGB), muss er mit Konsequenzen rechnen:
Der Vermieter darf nach entsprechender Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) oder ihm fristgerecht kündigen.
In besonders schwerwiegenden Fällen kommt sogar eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht .
Nachfolgend finden Sie die in der Praxis am häufigsten auftretenden Streitpunkte alphabetisch aufgeführt. Die zitierten Urteile dienen Ihnen als Argumentationshilfe. Wollen Sie zu einzelnen Themen noch mehr wissen, finden Sie hierzu jeweils Verweise auf unseren Leserservice.
II. Mieterrechte von Abstellplatz bis Zimmerlautstärke
Aufnahmen von anderen Personen
Balkonbenutzung
Berufliche Wohnungsnutzung
Familienfeiern und Partys
Gartennutzung und -gestaltung
Gewerbliche Wohnungsnutzung
Gehört laut Mietvertrag zur Wohnung auch ein Abstellplatz, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser für ihn freigehalten und nicht von Dritten benutzt wird.
Hat der Vermieter das Abstellen von Fahrrädern auf dem Hof erlaubt, kann er die Erlaubnis jederzeit widerrufen, wenn hierfür sachliche Gründe vorliegen (LG Berlin, Urteil vom 26.5.2011, 67 S 70/11, GE 2011 S. 1087).
Da die minderjährigen Kinder des Mieters ihre Fahrräder nicht selbst in den Fahrradkeller bringen konnten, hatte der Vermieter ihnen ausnahmsweise erlaubt, die Räder im Hof abzustellen. Wenn die Kinder älter sind, kann von ihnen verlangt werden, ihre Räder im Fahrradkeller abzustellen. Der Widerruf der Erlaubnis für die Hofnutzung ist dann sachlich gerechtfertigt.
Selbst wenn nach der Hausordnung die Verpflichtung besteht, Fahrräder im eigens hierfür eingerichteten Fahrradkeller abzustellen, kann der Mieter berechtigt sein, ein besonders wertvolles Fahrrad in dem zur Wohnung gehörigen Kellerraum abzustellen (AG Münster, Urteil vom 2.6.1993, 7 C 127/93, WM 1994 S. 198).
Aufnahme von anderen Personen
Fälle, in denen keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist
Eine kurzfristige besuchsweise Aufnahme von anderen Personen für die Zeit von ca. sechs Wochen ist im Normalfall unproblematisch (Besucher).
Ebenso ist der Mieter ohne Erlaubnis seines Vermieters berechtigt, seine nächsten Familienangehörigen aufzunehmen. Dazu zählen:
der gleichgeschlechtliche Lebenspartner, soweit die Partnerschaft von der zuständigen Behörde eingetragen ist (§ 1 LPartG);
die Kinder, unabhängig von deren Alter;
die Stiefkinder bzw. die Kinder des Ehepartners (BayObLG, Rechtsentscheid vom 6.10.1997, RE-Miet 2/96, WM 1997 S. 603);
die Eltern (BayObLG a.a.O.);
Hausangestellte und Pflegepersonen (BGH, Urteil vom 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WM 1991 S. 381).
Als Mieter sollten Sie Ihren Vermieter zumindest darüber informieren, dass Sie eine weitere Person in die Wohnung aufnehmen. Selbst wenn Sie seine Erlaubnis hierzu nicht benötigen, hat er ein berechtigtes Interesse zu erfahren, wie viele Personen sich im Haus aufhalten. Dies insbesondere im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung, wenn diese verbrauchsabhängig erstellt wird.
Wann die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist
Für die Aufnahme anderer als der oben genannten Personen muss der Mieter vorab die Erlaubnis des Vermieters einholen (Untervermietung). Dies gilt insbesondere auch für folgende Personen, selbst wenn sie der Mieter als nahe Familienangehörige ansieht:
der nicht eheliche Lebensgefährte. Anders als der gleichgeschlechtliche eingetragene Lebenspartner (s.o.) wird er als Dritter im Sinne von § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen. Deshalb muss der Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis fragen, auch wenn er auf deren Erteilung im Regelfall einen Anspruch hat (BGH, Urteil vom 5.11.2003, VIII ZR 371/02, WM 2003 S. 688);
Geschwister (BayObLG, Rechtsentscheid vom 29.11.1983, RE-Miet 9/82, WM 1984 S. 13);
der Schwager/die Schwägerin;
der Schwiegersohn/die Schwiegertochter.
Für diese Personen kann der Mieter vom Vermieter die Aufnahme in die Wohnung nur dann verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse nachweisen kann (Untervermietung).
Überbelegung und vollständige Gebrauchsüberlassung nicht erlaubt
Durch die Aufnahme dieser Personen darf die Wohnung nicht überbelegt werden (BGH, Rechtsentscheid vom 14.7.1993, VIII ARZ 1/93, WM 1993 S. 529). Wann eine Wohnung überbelegt ist, lässt sich nur aufgrund aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalles beurteilen. Maßgeblich dürften insbesondere die Größe und Gestaltung der Wohnung sein.
Als Richtwert kann hierbei dienen, dass eine Belegung von durchschnittlich 10 m2 pro Person bei der Unterbringung von Familien als zulässig angesehen wird (OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.5.1994, 20 W 216/94, WM 1994 S. 713).
Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 64,30 m2, die von einer 8-köpfigen Familie bewohnt wird, ist überbelegt (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 24.5.2011, 37 C 5827/10, WM 2012 S. 150).
Ohne Zustimmung des Vermieters ist der Mieter nicht befugt, seinen Angehörigen die Wohnung zum alleinigen Gebrauch zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Mieter hatte mit Erlaubnis des Vermieters seine volljährige Schwester in die Wohnung aufgenommen. Als er berufsbedingt in eine andere Stadt ziehen muss, hat er den Vermieter zu fragen, ob dieser damit einverstanden ist, dass seine Schwester dort weiter wohnt. Lehnt der Vermieter ab, bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als zu kündigen.
Keine unzulässige vollständige Gebrauchsüberlassung liegt dagegen vor, wenn der Mieter seine Wohnung nicht völlig aufgibt, sich aber nur noch selten dort aufhält. Denn in diesem Fall gibt er den Gewahrsam an der Wohnung und die daraus resultierenden Obhutspflichten noch nicht auf (LG Hamburg, Urteil vom 5.10.1999, 316 S 133/98, NZM 2000 S. 379).
Die Mieterin hatte seinerzeit ihre Tochter mit deren Sohn in die Wohnung aufgenommen. Inzwischen verbringt sie den weitaus größten Teil des Jahres in Mallorca, weil ihr dort das Klima besser zusagt.
Auch während der Ruhezeiten, insbesondere zwischen 22:00 Uhr und 7:00 Uhr, darf gebadet oder geduscht werden. Dies gilt selbst dann, wenn dadurch andere Hausbewohner gestört werden können. Denn die damit verbundenen Wohngeräusche gelten als allgemein üblich (LG Köln, Urteil vom 17.4.1997, 1 S 304/96, WM 1997 S. 323).
Dem Mieter, der von seiner Spätschicht heimkommt, kann das nächtliche Duschen nicht verwehrt werden.
Allerdings darf die nächtliche Badbenutzung nicht über 30 Minuten ausgedehnt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.1.1991, 5 Ss(OWi) 411/90 - (OWi) 181/90 1, WM 1991 S. 288).
Der Mieter darf Blumentöpfe und -kästen am Balkon anbringen, aber nicht an der Außenfront der Balkonbrüstung (LG Berlin, Urteil vom 20.5.2011, 67 S 370/09, GE 2011 S. 1230).
Wenn ein anderer Mieter hierdurch (z.B. durch herunterfallende Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile oder Vogelkot) beeinträchtigt wird, kann das Zurückschneiden der Bepflanzung verlangt werden, damit diese nicht mehr über die Brüstung ragt (LG Berlin, Urteil vom 28.10.2002, 67 S 127/02, GE 2003 S. 188).
Kleinwäsche darf der Mieter auf seinem Balkon trocknen, wenn der Wäscheständer durch die Balkonbrüstung verdeckt wird (AG Euskirchen, Urteil vom 11.1.1995, 13 C 663/94, WM 1995 S. 310; Wäschetrocknen).
Als Bewohner eines Mehrfamilienhauses darf der Mieter auf seinem Balkon gelegentlich rauchen .
Der Mieter darf auf seinem Balkon einen Grill betreiben, soweit dies nicht im Mietvertrag verboten ist und Nachbarn hierdurch nicht unzumutbar belästigt werden (Grillen).
Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Mieter am Balkon eine Parabolantenne anbringen (Fernsehen und Rundfunk).
Der Mieter darf am Balkongeländer einen Sichtschutz bis in Höhe des Handlaufs anbringen, wenn die Außenfassade des Gebäudes durch dessen Beschaffenheit optisch nicht verunstaltet wird (AG Köln, Urteil vom 15.9.1998, 212 C 124/98, WM 1999 S. 331).
Die allseitige Umhüllung des Balkons mit einem an montierten Schienen aufgehängten Vorhang ist dagegen nicht erlaubt (AG Münster, Urteil vom 18.7.2001, 48 C 23457/01, WM 2001 S. 445). Ebenso ist der Mieter nicht befugt, auf dem Balkon eine Sichtschutzkonstruktion fest mit den Gebäudeteilen zu verbinden (AG Köln, Urteil vom 15.7.2011, 220 C 27/11, ZMR 2011 S. 886).
Der Mieter ist nicht berechtigt, auf dem Balkon eine Holzkonstruktion anzubringen, um durch das daran befestigte Katzennetz seiner Katze den Aufenthalt auf dem Balkon zu ermöglichen (AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 12.4.2012, 10 C 456/11, GE 2012 S. 691). Anders ist es, wenn es sich um eine frei stehende Holzkonstruktion handelt, die jederzeit entfernt werden kann, der Balkon nicht besonders gut eingesehen werden kann und die Gestaltung der übrigen Balkone uneinheitlich ist (AG Schorndorf, Urteil vom 5.7.2012, 6 C 1166/11, WM 2012 S. 494).
Der Mieter ist nicht befugt, ein Loch in die Balkontür zu schneiden, um seiner Katze einen freien Ausgang zu verschaffen (AG Erfurt, Urteil vom 9.7.1999, 223 C 1095/98, WM 2000 S. 629).
Unter der Überschrift Barrierefreiheit gibt § 554a BGB behinderten Mietern das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind.
Anbringung einer Auffahrtrampe vor der Haustür.
Beseitigung von Türschwellen und Verbreiterung der Türen auf Rollstuhlbreite.
Montage von Stützstangen im Bad.
Einbau eines Treppenliftes im Treppenhaus.
Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer solchen Einrichtung hat. Er muss – bezogen auf seine spezielle Behinderung – vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die bezweckte Maßnahme vorbringen können.
Der Vermieter ist berechtigt, seine Zustimmung davon abhängig zu machen, dass der Mieter zuvor zusätzlich zu einer bereits geleisteten Kaution eine angemessene Sicherheit für die Herstellung des ursprünglichen Zustandes leistet (§ 554a Abs. 2 Satz 1 BGB).
Auch kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Risiken, die von seiner angestrebten baulichen Veränderung ausgehen, durch den Abschluss entsprechender Versicherungen abdeckt (LG Duisburg, Urteil vom 10.12.1996, 23 S 452/96, ZMR 2000 S. 463).
Überwiegt das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Wohnung bzw. des Gebäudes dasjenige des Mieters, darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen (§ 554a Abs. 1 Satz 2u. 3 BGB).
Jeder Mieter hat das Recht, seine Wohnung nach seinem Geschmack und seinen Bedürfnissen einzurichten. Soweit er hierfür bauliche Veränderungen vornehmen muss (z.B. wenn er eine Einbauküche oder einen Türspion einbauen will), geht es um die Frage, ob er hierfür die Erlaubnis des Vermieters braucht.
Hierzu gibt es eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen. Diese orientieren sich meist an den allgemeinen Voraussetzungen, die das Landgericht Hamburg in einer älteren Entscheidung aufgestellt hatte (LG Hamburg, Urteil vom 23.11.1973, 11 S 93/73, WM 1974 S. 145).
Danach braucht ein Mieter keine Erlaubnis seines Vermieters, wenn die baulichen Veränderungen folgende Voraussetzungen erfüllen:
Ein Eingriff in die bauliche Substanz ist nicht erforderlich.
Die Veränderungen haben keinen endgültigen Charakter.
Die baulichen Maßnahmen beeinträchtigen nicht die Einheitlichkeit der Wohnanlage.
Die Mitbewohner werden dadurch nicht gestört.
Nachteilige Folgewirkungen sind dadurch nicht zu befürchten.
Unser Leserservice: Weiterführende Informationen zu einzelnen Modernisierungsmaßnahmen des Mieters finden Sie im Rechtsprechungs-ABC: Modernisierungsmaßnahmen des Mieters .
Der Vermieter kann im Einzelfall auch weitere Auflagen machen, zum Beispiel:
Dass die Arbeiten nachweislich durch einen Fachhandwerker/eine Fachfirma erledigt werden (z.B. bei Installationen im Elektro- und Sanitärbereich).
Dass der Mieter den Vermieter von Ansprüchen Dritter freihält (z.B. indem der Mieter die Verkehrssicherungspflicht übernimmt und gegebenenfalls die Risiken durch den Abschluss entsprechender Versicherungen abdeckt).
Dass der Mieter für die Rückbaukosten (z.B. bei Verlegung eines Laminatbodens) oder zusätzliche Haftungsrisiken (z.B. Umbaumaßnahmen im Bad) eine zusätzliche Mietsicherheit leistet (AG Hamburg, Urteil vom 23.6.1998, 39 A C 114/98, WM 1998 S. 723).
Auch wenn der Vermieter die baulichen Veränderungen genehmigt hatte, muss der Mieter bei Mietende den ursprünglichen Zustand herstellen. Dies kann mit erheblichen Kosten verbunden sein.
Treffen Sie eine schriftliche Vereinbarung, bevor solche Maßnahmen durchgeführt werden. Darin kann zum Beispiel ein befristeter Kündigungsverzicht des Vermieters als Ausgleich für die Mieterinvestitionen vereinbart werden. Wichtig ist auch, verbindlich zu regeln, ob bei Mietende ein Rückbau verlangt wird oder der momentane Zustand gegen eine Entschädigung vom Vermieter übernommen wird.
Wird eine Wohnung oder ein Haus zu Wohnzwecken vermietet, stellt sich die Frage, ob der Mieter darin nicht doch gewisse berufliche Tätigkeiten ausüben (z.B. einen Telearbeitsplatz betreiben) darf.
Die gängigen Formularmietverträge enthalten heute im Allgemeinen eine Vertragsklausel, wonach für eine derartige Nutzung der Mieträume die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Deshalb sollte der Mieter diese einholen, auch wenn sich seine Tätigkeit im zulässigen Rahmen hält (vgl. nachfolgenden Punkt) und der Vermieter die Erlaubnis erteilen muss.
Wenn der Mietvertrag dazu nichts regelt
In diesem Fall sollte der Mieter vor Aufnahme seiner beruflichen Tätigkeit in der Wohnung sorgfältig prüfen, ob diese erlaubt ist. Die Voraussetzungen für eine zulässige berufliche Nutzung der Mietsache sind laut Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 14.7.2009, VIII ZR 165/08, WM 2009 S. 517):
Durch die teilgewerbliche Nutzung wird die Wohnung nicht stärker als üblich abgenutzt.
Nachbarn werden durch einen etwaigen Publikumsverkehr nicht beeinträchtigt.
Der Mieter führt in seiner Wohnung Tätigkeiten aus, die üblicherweise in einer Wohnung vorgenommen werden. Dazu zählen insbesondere künstlerische, schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten. Dabei spielt es auch keine Rolle, wenn der Mieter daraus seine wesentlichen Einkünfte erzielt (LG Berlin, Urteil vom 29.1.1993, 65 S 422/91, MM 1993 S. 182).
Die Mieterin benutzt lediglich einen kleinen Teil ihres Schlafzimmers dazu, ihren Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten ohne Publikumsverkehr per Computer nachzukommen (LG Frankfurt / Main, Urteil vom 28.7.1995, 2/17 S 42/95, WM 1996 S. 532).
Wird durch die berufliche Nutzung der Mieträume dieser Rahmen überschritten, braucht der Mieter hierfür die Erlaubnis seines Vermieters. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag einen entsprechenden Erlaubnisvorbehalt enthält.
Die Mieterin betreibt in ihrer Wohnung mit Genehmigung der Stadt eine Kindertagespflegestelle, in der sie regelmäßig von 7:00 Uhr bis 19:00 Uhr fünf fremde Kinder betreut (BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, WM 2012 S. 515).
Der Mieter benutzt ein Zimmer seiner Wohnung hauptberuflich als Ingenieurbüro zusammen mit einem weiteren Ingenieur, der nicht Mieter ist. Das Büro soll auch Laufkundschaft anziehen (LG Schwerin, Urteil vom 4.8.1995, 6 S 96/94, WM 1996 S. 214).
In solchen Fällen steht es im freien Ermessen des Vermieters, ob und überhaupt oder unter welchen Bedingungen er seine Zustimmung erteilt. Zum Beispiel könnte er seine Zustimmung von der Zahlung eines Gewerbezuschlages abhängig machen (LG Berlin, Urteil vom 18.4.1997, 64 S 13/96, ZMR 1997 S. 468). Die Höhe des Zuschlages könnte zum Beispiel dadurch bestimmt werden, dass für die zur gewerblichen Nutzung bestimme Fläche die ortsübliche Gewerbemiete zugrunde gelegt wird.
Wie lange darf der Besuch dauern?
Liegen für den Besuch keine besonderen Gründe vor, kann man als groben Anhaltswert einen Besuchszeitraum von sechs Wochen annehmen. In jedem Fall überschreitet eine Besuchsdauer von drei Monaten das zulässige Maß (AG Frankfurt / Main, Urteil vom 12.1.1995, Hö 3 C 5170/94, WM 1995 S. 396).
Eine verbindliche und allgemein anerkannte zeitliche Obergrenze für Besuche gibt es nicht. Darüber hinaus kommt es immer auf den Einzelfall und dabei vor allem auf den Anlass und die Person des Besuchers an.
Eine Mieterin nimmt aus besonderem Anlass die Freundin ihrer Tochter als Pflegekind für mehrere Monate in die Familie auf. Dies ist erlaubt (LG Köln, Urteil vom 20.12.1971, 1 S 51/71, MDR 1972 S. 612).
Der Mieter wird von einem Freund besucht. Hier dürfte die zulässige Besuchszeit nach ca. vier bis sechs Wochen überschritten sein.
Es ist nichts dagegen einzuwenden, wenn die Mieter anlässlich eines Schüleraustausches ein Kind mehrere Monate bis zu einem Jahr besuchsweise aufnehmen. Dasselbe gilt auch für die Aufnahme eines Au-pairs.
Hält sich Ihr Besuch länger als sechs Wochen ständig bei Ihnen auf, sollten Sie diesen Umstand Ihrem Vermieter mitteilen. Denn er muss dann abwägen, ob dies Einfluss auf die Umlage bestimmter verbrauchsbedingter Betriebskosten (z.B. Wasser und Strom) hat.
Darf das Besuchsrecht des Mieters eingeschränkt werden?
Nein – jedenfalls soweit es durch den Besuch nicht zu Störungen anderer Hausbewohner oder Beeinträchtigungen der Mietsache kommt (LG Gießen, Urteil vom 1.3.2000, 1 S 443/99, NJW-RR 2001 S. 8).
Deshalb hat jeder Mieter das Recht, zu jeder Tages- und Nachtzeit Besuch zu empfangen. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob die Besucher des Mieters gleichen oder anderen Geschlechts sind oder die Besuche sexuellen Bezug haben.
Stört ein Besucher des Mieters allerdings gravierend den Hausfrieden, darf der Vermieter ihm Hausverbot erteilen (AG Wetzlar, Urteil vom 21.2.2008, 38 C 1281/07 (38), ZMR 2008 S. 634).
Ein Freund des Mieters ist des Öfteren bei seinen Besuchen im Haus alkoholisiert, randaliert im Treppenhaus und pöbelt andere Mieter an. Trotz Abmahnung wiederholt er dieses Verhalten. Deshalb erteilt der Vermieter ein Hausverbot gegen ihn.
Der Mieter hat Anspruch auf eine geordnete Postzustellung und kann deshalb einen intakten Briefkasten verlangen (AG Osnabrück, Urteil vom 4.11.1999, 47 C 216/99, WM 2000 S. 329).
Auch muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Briefkästen vom Postzusteller erreicht werden können.
Befinden sich die Briefkästen im Hausflur des Mietobjekts, ist die Überlassung eines Haustürschlüssels an den Postboten ein geeignetes Mittel. Die Mieter können hier nicht verlangen, dass der Vermieter die Briefkästen im Außenbereich anbringen lässt (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 28.5.2010, 6a S 126/09, ZMR 2011 S. 551).
Der Briefkasten muss den heutigen Anforderungen an die Zustellmöglichkeiten für die Post entsprechen.
Laut DIN-Vorschrift 32617 muss der Einwurfschlitz eines Briefkastens mindestens 325 mm breit sein, sodass auch DIN-A4-Briefumschläge sowie Zeitschriften ungeknickt eingeworfen werden können.
Entspricht der Briefkasten nicht diesen Anforderungen, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, einen DIN-gerechten Briefkasten anzubringen (AG Charlottenburg, Beschluss vom 16.5.2001, 27 C 262/00, NZM 2002 S. 263).
Der Mieter ist berechtigt, am Briefkasten einen Aufkleber mit der Aufschrift Keine Werbung einwerfen! anzubringen (AG München, Urteil vom 11.1.1989, 223 C 40534/88, WM 1989 S. 231).
Muss der Briefkasten repariert werden, darf der Vermieter die Kosten nicht über die Kleinreparatur-Klausel des Mietvertrages auf den Mieter abwälzen, da sich der Briefkasten nicht in der Wohnung befindet (AG Osnabrück, Urteil vom 4.11.1999, 47 C 216/99, WM 2000 S. 329).
Für eine CB-Funk-Antenne auf dem Hausdach braucht der Mieter immer die Erlaubnis des Vermieters. Einen Anspruch darauf hat er normalerweise nicht. Denn anders als beim Fernseh- und Rundfunkempfang dient eine CB-Funk-Antenne nicht der Befriedigung des grundgesetzlich geschützten Informationsinteresses des Mieters.
Lediglich in dem Fall, dass der Mieter auf die Nutzung angewiesen ist (z.B. weil er wegen seiner Schwerbehinderung vor allem per Funk seine sozialen Kontakte pflegt), muss der Vermieter konkret darlegen können, welche Ablehnungsgründe er hat (AG Köpenick, Urteil vom 18.5.2004, 5 C 74/04, GE 2004 S. 1595; AG Köln, Urteil vom 1.6.1999, 212 C 71/99, NZM 2000 S. 88).
Im Normalfall wird der Vermieter jedoch triftige Gründe vorweisen können. Als solche gelten nach einem Rechtsentscheid (BayObLG, Rechtsentscheid vom 19.1.1981, 103/80, WM 1981 S. 80):
Der Funkbetrieb kann Störungen des Rundfunk- und Fernsehempfangs anderer Mieter verursachen.
Die Anbringung der Antenne erfordert einen Eingriff in die Dachkonstruktion. Die Antenne beeinträchtigt das Erscheinungsbild des Daches.
Der Vermieter muss darauf achten, verschiedene Mieter nicht unterschiedlich zu behandeln.
Als Mieter darf man für haushaltsübliche Geräte und Vorrichtungen Dübel in angemessenem Umfang anbringen (BGH, Urteil vom 20.1.1993, VIII ZR 10/92, WM 1993 S. 109).
Streit gibt es allerdings immer wieder, wenn hierbei Fliesen durchbohrt werden müssen, wie es insbesondere in Bädern und Küchen der Fall ist.
Deshalb haben die Gerichte bisher für solche Räume die Verwendung von Dübeln auf solche Fälle beschränkt, in denen die üblichen Installationen angebracht werden sollen (z.B. Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank).
Mieter müssen dabei darauf achten, die Löcher so weit wie möglich in die Fugen zu setzen. Denn dort kann man sie später so kaschieren, dass nicht nach wenigen Mieterwechseln eine vollständige neue Verfliesung erforderlich wird (LG Berlin, Urteil vom 10.2.2002, 61 S 124/01, GE 2002 S. 261).
Wann das zulässige Maß an Dübellöchern überschritten wird, lässt sich nicht schematisch nach Anzahl der Dübellöcher beantworten. Es kommt darauf an, wie das Bad ursprünglich ausgestattet war und welche Einrichtungen der Mieter noch anbringen musste (LG Hamburg, Urteil vom 17.5.2001, 307 S 50/01, WM 2001 S. 359).
Um Streit über die Dübelfrage zu vermeiden, sollten sich Vermieter und Mieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber unterhalten und eine schriftliche Vereinbarung anstreben, wo und in welchem Umfang Dübellöcher gebohrt werden dürfen. Sinnvollerweise sollten Vermieter Ersatzfliesen aufbewahren, um möglichen Schaden im Bad gering zu halten.
Möchte der Mieter mit seinen Gästen fröhlich feiern, muss er als oberste Grundregel beachten: Um 22:00 Uhr ist Schluss, wenn dadurch Nachbarn gestört werden.
Es gibt kein Gewohnheitsrecht, das eine längere Party oder regelmäßig stattfindende lautstarke Feste gestattet. So ist die Meinung Einmal im Monat darf lautstark gefeiert werden falsch! (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.1.1990, 5 Ss (OWi) 475/98 – (OWi) 197/89 I, NJW 1990 S. 1676)).
Zwar müssen Nachbarn ein gelegentliches Feiern etwa anlässlich des Geburtstages dulden. Doch muss der Mieter die Nachtruhe (Ruhezeiten) beachten.
Verstößt der Mieter gegen die Ruhezeiten, können die Nachbarn zunächst die Party durch die Polizei beenden lassen. Wiederholungstätern droht unter Umständen ein Ordnungsgeld bis zu 5.000,00 €. Zudem kann der Mieter auf Unterlassung verklagt werden, um ihm so künftige Feiern zu verbieten.
An den Faschingstagen muss man Partylärm von den Nachbarn (BGH, Urteil vom 15.10.1981, III ZR 74/80, NJW 1982 S. 184), Störungen aus der Nachbarkneipe (AG Köln, Urteil vom 4.2.1997, 532 OWi 183/96, NJW 1998 S. 552) oder die Lärmbeeinträchtigungen eines 3- bis 4-stündigen Fastnachtsumzugs (VG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.2.1999, 15 G 401/99 (V), NJW 1999 S. 1986) großzügiger hinnehmen.
Jeder Mieter hat das Recht auf einen einwandfreien Rundfunk- und Fernsehempfang. Hierbei kann er sich auf sein Grundrecht auf Informationsfreiheit berufen (Art 5 Abs. 1 Satz 1 GG).
Auf welche Empfangsmöglichkeiten er konkret zurückgreifen darf (z.B. Antenne, Kabelanschluss oder Parabolantenne), hängt davon ab, welche Einrichtungen im Mietobjekt schon vorhanden sind.
Unser Leserservice: Weiterführende Informationen zu einzelnen Modernisierungsmaßnahmen des Mieters finden Sie in unserer Sonderinformation Fernseh- und Rundfunkempfang .
Ansonsten gilt: Rundfunk- und Fernsehgeräte darf der Mieter nur so nutzen, dass hierdurch die Nachbarn nicht über Gebühr gestört werden (Radio- und Fernsehgeräusche; Zimmerlautstärke).
Der Mieter darf einen zum Haus gehörenden Garten nur dann nutzen, wenn er ihn laut Mietvertrag gemietet hat. Dazu reicht schon die Formulierung im Mietvertrag Der Garten wird zur Nutzung überlassen (LG Hamburg, Urteil vom 21.12.1999, 316 S 77/99, WM 2000 S. 180).
Dies gilt auch, wenn der Garten von den Hausbewohnern als Gemeinschaftseinrichtung im Rahmen der Hausordnung benutzt werden kann. Mieter, die sich hierbei nicht an die Spielregeln halten, müssen damit rechnen, nach entsprechender Abmahnung eine fristlose Kündigung zu erhalten (AG Koblenz, Urteil vom 21.10.2010, 210 C 398/09, ZMR 2012 S. 708).
Der Mieter benutzt den Hausgarten wiederholt als Toilette. Als er daraufhin die Abmahnung erhält und sein Verhalten nicht ändert, wird ihm fristlos gekündigt.
Hat der Mieter ein Einfamilienhaus gemietet, darf er den zugehörigen Garten nutzen, selbst wenn dies nicht im Mietvertrag steht (OLG Köln, Urteil vom 5.11.1993, 19 U 132/93, WM 1994 S. 272).
Wie darf der Garten genutzt und gestaltet werden?
Seinen gemieteten Garten darf der Mieter im Rahmen des Üblichen nutzen. Zum Beispiel darf er Blumen säen oder pflanzen und auch einen englischen Rasen in eine Wiese mit Wildkräutern umwandeln. Denn der Vermieter hat hinsichtlich der Gartengestaltung kein Direktionsrecht (LG Köln, Urteil vom 21.10.2010, 1 S 119/09, ZMR 2011 S. 955).
Haben Sie als Mieter den Garten allerdings mit besonderen Bepflanzungen ( z.B. mit Bäumen und Sträuchern) übernommen, sollten Sie frühzeitig mit Ihrem Vermieter klären, ob Sie diese entfernen dürfen.
Befinden sich in dem Garten Beerensträucher und Obstbäume, die dem Vermieter gehören, darf dieser auch die Früchte ernten. Will der Mieter in den Genuss von Beeren und Obst kommen, sollte er auf eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag Wert legen.
Der Mieter eines Einfamilienhauses kann mangels abweichender Vereinbarung berechtigt sein, das Obst zu ernten, wenn er den Garten nutzen darf und er sich um die Gartenpflege kümmern muss (AG Leverkusen, Urteil vom 14.12.1993, 28 C 277/93, WM 1994 S. 199).
Wie die Gerichte zu weiteren Einzelfragen entschieden haben, entnehmen Sie bitte der nachfolgenden Rechtsprechungsübersicht:
Der Wohnungsmieter ist grundsätzlich berechtigt, den im mitgemieteten Garten gelegenen Brunnen zu benutzen (AG Görlitz, Urteil vom 26.4.2004, 2 C 0727/03, WM 2004 S. 600).
Wer im Garten oder auf dem Balkon Cannabis anbaut, riskiert eine Kündigung (LG Ravensburg, Urteil vom 6.9.2001, 4 S 127/01, WM 2001 S. 608; LG Lüneburg, Urteil vom 15.12.1994, 6 S 104/94, WM 1995 S. 708).
Der mit der Wohnung gemietete Hausgarten kann vom Mieter mit einem Maschendrahtzaun versehen werden, sofern die Gesamterscheinung des Gartens nicht beeinträchtigt wird (AG Münster, Urteil vom 15.7.1997, 5 C 3/97 ).
Wird ein Garten laut Mietvertrag lediglich zur reinen gärtnerischen Nutzung vermietet, darf der Mieter dort ohne Erlaubnis des Vermieters kein Gartenhaus errichten (AG Brühl, Urteil vom 7.3.1989, 2a C 710/88, WM 1989 S. 498).
Die Anlage eines Teiches auf dem privaten Grundstück des Reihenhauses ist erlaubt, soweit der Mietvertrag keinen Vorbehalt enthält und bei Vertragsende wieder der ursprüngliche Zustand hergestellt werden kann (LG Lübeck, Urteil vom 24.11.1992, 14 S 61/92, WM 1993 S. 669).
Zur Gartennutzung gehört auch das Aufstellen einer Hollywoodschaukel (KrsG Greifswald, Urteil vom 11.7.1991, C 104/91, WM 1992 S. 356).
Auch in einem als Ziergarten gemieteten Garten entspricht es der Verkehrssitte, dass geringe Teile für wirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Der Mieter darf dort deshalb einen Holzstoß lagern (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 11.2.1983, 25 C 8417/82, WM 1984 S. 809).
Knöterich ist eine Pflanze, die zwar stark rankt, jedoch nicht in den Putz des Hauses eindringen kann. Substanzbeschädigungen des Hauses sind deshalb nicht zu befürchten (AG Köln, Urteil vom 25.6.1993, 221 C 362(92) ). Kann der Knöterich im Einzelfall doch zu Gebäudeschäden führen, muss er entfernt werden (AG Bonn, Urteil vom 15.7.1993, 5 C 529/92, WM 1993 S. 735).
GartenKomposthaufen Die Anlage eines Komposthaufens in einem Garten ist üblich und erlaubt, soweit dieser sachgerecht gehalten wird und davon keine vermeidbaren Belästigungen ausgehen (AG Regensburg, Urteil vom 30.9.1983, 7 C 1956/83, WM 1985 S. 242).
Die Aufstellung eines Pavillon-Zeltes auf der Terrasse bzw. im Garten während der Sommerzeit ist unproblematisch, da es nicht dauerhaft im Boden verankert oder am Mauerwerk befestigt wird (LG Hamburg, Urteil vom 30.8.2007, 311 S 40/07, WM 2007 S. 681).
Ist dem Mieter vertraglich die Nutzung des Gartens zu Erholungszwecken gestattet, darf er dort auch Spielgeräte aufstellen, z.B. Doppelschaukel, Klettergerüst mit Rutsche und Sandkasten (AG Kerpen, Urteil vom 15.1.2002, 20 C 443/01, ZMR 2002 S. 924).
Angesichts der Vielfalt der Gestaltungsmöglichkeiten muss hier ein großzügiger Maßstab angelegt werden. Die Grenze ist da zu ziehen, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt (LG Köln, Urteil vom 11.1.1996, 1 S 149/95, NJW-MietR 1996 S. 243).
Wer sein Steak statt auf dem Herd lieber auf seinem Holzkohlengrill auf dem Balkon zubereiten will, dürfte in der Regel Schwierigkeiten mit seinen Nachbarn bekommen (Balkon).
Ob der Mieter dies gleichwohl darf, hängt – wie so oft – vom Einzelfall ab. Die Gerichte sehen das Grillen im Freien inzwischen als sozialüblich an und muten den Nachbarn zu, damit zusammenhängende Belästigungen in gewissem Umfang hinzunehmen.
Unser Leserservice: Weiterführende Informationen zum Thema Grillen finden Sie in unserer Sonderinformation Sommergrillfest .
Der Hausflur gehört zu den Gemeinschaftseinrichtungen, die den Mietern in der Regel zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Eine Sondernutzung durch einzelne Mieter ist mangels anderslautender Vereinbarung nicht erlaubt. Deshalb ist der Mieter in einem Mehrfamilienhaus nicht berechtigt, dort eigene Gegenstände abzustellen (z.B. Schuhe, Schuhregal, Garderobe).
Unproblematisch ist normalerweise das Auslegen einer Fußmatte vor der Wohnungstür. Aber: Hat der Vermieter dies im Mietvertrag verboten, ist der Mieter daran gebunden (AG Neukölln, Urteil vom 24.4.2003, 7 C 21/03, GE 2003 S. 1161).
Häufiger Streitpunkt ist das Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur. Hier gilt: Mieter sind grundsätzlich berechtigt, ihren Kinderwagen im Hausflur abzustellen, wenn der Mieter darauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das zulässt (BGH, Urteil vom 10.11.2006, V ZR 46/06, WM 2007 S. 29).
Dasselbe gilt auch für Rollstühle oder Rollatoren, die hierfür möglichst zusammenzuklappen sind (LG Hannover, Urteil vom 17.10.2005, 20 S 39/05, WM 2006 S. 189).
Anderslautende Verbote in Formularmietverträgen oder in der Hausordnung sind unwirksam. Aber: Für Kinderwagen von Besuchern des Mieters bleiben solche Verbote wirksam (AG Winsen a. Luhe, Urteil vom 28.4.1999, 16 C 602/99, NZM 2000 S. 237).
Es gehört heute zum allgemein üblichen Gebrauch, in der Wohnung Haushaltsgeräte zu verwenden, um sich das Leben erheblich angenehmer gestalten zu können (Wäschetrocknen, Wäschewaschen).
Will der Vermieter dem Mieter die Benutzung eines speziellen Geräts untersagen, muss er deshalb triftige Gründe vorweisen können (AG Hameln, Urteil vom 17.12.1993, 23 C 380/93, WM 1994 S. 426).
Die Mieter haben in der Küche einen Ablufttrockner aufgestellt, durch dessen Kondenswasserwolken immer wieder die Nachbarn beeinträchtigt werden. Deshalb fordert sie der Vermieter auf, den Trockner zu entfernen, falls sie ihn nicht durch einen Kondenstrockner ersetzen wollen (Wäschetrocknen).
Der Mieter hat durch entsprechende Maßnahmen dafür zu sorgen, dass durch den Betrieb seiner Haushaltsgeräte keine Schäden an der Wohnung entstehen. Andernfalls haftet er (LG Hamburg, Urteil vom 19.8.2002, 205 C 85/02, WM 2003 S. 318).
Die von den Haushaltsmaschinen (z.B. Staubsauger, Waschmaschine, Geschirrspüler, Wäschetrockner) ausgehenden Geräusche sind von den Mitmietern hinzunehmen, wenn der Mieter sie rücksichtsvoll benutzt (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 14.10.1993, 20C 363/93, DWW 1994 S. 24).
Enthalten Mietvertrag oder Hausordnung keine anderslautenden Regelungen, stehen die gemeinschaftlichen Grundstücksflächen für das Spielen der Hausbewohner auch mit ihren Freunden zur Verfügung (LG Heidelberg, Urteil vom 23.10.1996, 8 S 2/96, WM 1997 S. 38).
Kinderlärm bzw. -geschrei muss, soweit es infolge des natürlichen Spiel- und Bewegungstriebes der Kinder unvermeidbar ist, von den Mitmietern hingenommen werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.1.1997, 9 U 218/96, ZMR 1997 S. 181). Im Rahmen des ihnen Möglichen müssen Kinder aber auf das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht nehmen, wofür die Eltern zu sorgen haben (AG Neuss, Urteil vom 1.7.1988, 36 C 232/88, WM 1988 S. 264).
Tätigkeiten des Mieters, die mit Geräuschen verbunden sind (z.B. Bohren und Hämmern, Feiern und Musizieren), führen erfahrungsgemäß immer wieder zum Streit mit denjenigen, die ihre Ruhe haben wollen. Wichtig ist deshalb, zu wissen, was man darf und was nicht.
Lesen Sie dazu die Stichworte Kinder, Musikausübung, Ruhezeiten, Wohngeräusche, Zimmerlautstärke.
Hausmusik ist nur mit Zeitlimit erlaubt (BayObLG, Urteil vom 28.3.1985, BReg 2 Z 8/85, MDR 1985 S. 676), außer wenn nur in Zimmerlautstärke musiziert wird. Tägliche Obergrenzen dürfen festgelegt werden. Dabei ist die Spieldauer eine Frage des Einzelfalls, abhängig von den Örtlichkeiten (z.B. hellhöriges Haus), vom Instrument und den Gesamtumständen (z.B. ist der Nachbar krank). Als Faustregel kann man von zwei Stunden täglich ausgehen. Für die tägliche Spieldauer dürfen allerdings keine starren Zeiten vorgegeben werden.
Im Kellerraum darf der Mieter auch frühabends, das heißt zwischen 18:00 Uhr und 20:00 Uhr, bis zu zwei Mal die Woche Schlagzeug spielen oder mit einer Band üben (LG Mainz, Urteil vom 12.11.2002, 6 S 57/02 ).
Das Bundesverfassungsgericht besteht dabei auf klaren, objektiven Maßstäben dafür, ab wann das Musizieren in der eigenen Wohnung eine erhebliche Ruhestörung im Sinne des Immissionsschutzgesetzes darstellt.
Für Berufsmusiker gilt, dass diese nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters befugt sind, in ihrer Wohnung Instrumentalunterricht zu erteilen. Diese muss der Vermieter nur dann erteilen, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weiter gehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 213/12, WM 2013 S. 349).
Ist der Mieter als Gelegenheits- oder Mäßig-Raucher einzustufen, dürfte es normalerweise keinen Streit mit dem Vermieter über das Rauchen geben. Lassen sich die Nikotinablagerungen nämlich durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen, fällt das Rauchen noch unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (BGH, Urteil vom 28.6.2006, VIII ZR 124/05, WM 2006 S. 513).
Anders ist es, wenn es sich bei dem Mieter um einen Exzessiv-Raucher handelt und sich die von ihm verursachten Nikotinspuren nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Hier kann der Vermieter für die Schadensbeseitigung von ihm Ersatz verlangen (BGH, Urteil vom 5.3.2008, VIII ZR 37/07, WM 2008 S. 213).
Da es für Vermieter nicht möglich ist, sich dagegen durch eine entsprechende formularvertragliche Vereinbarung (Rauchverbot) abzusichern, hilft hier meist nur, sich bereits vor Vertragsabschluss vom Mieter zusichern zu lassen, dass er kein Raucher ist. Stellt sich hinterher heraus, dass das nicht stimmt, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Kein Anfechtungsrecht besteht allerdings, wenn keine eindeutige Zusicherung des Mieters vorliegt.
Der Vermieter hatte per Zeitungsanzeige einen Nichtraucher gesucht und musste später feststellen, dass dieser bzw. seine Gäste gelegentlich rauchen. Wenn der Mieter auf die Frage, ob er Nichtraucher sei, angab, er habe aufgehört, liegt darin noch keine Zusicherung, das Rauchverbot einzuhalten (LG Stuttgart, Urteil vom 2.7.1992, 16 S 137/92, NJW-RR 1992 S. 1360).
Fühlen sich andere Hausbewohner durch gelegentliches und mäßiges Rauchen des Mieters auf dem Nachbarbalkon gestört, werden sie dies als geringfügige Beeinträchtigung hinnehmen müssen.
Anders, wenn es sich um einen exzessiven Rauchgenuss handelt. Hier können sie versuchen, durch den Vermieter oder gerichtlich das Rauchen auf dem Balkon einschränken zu lassen oder die Miete kürzen.
Ausgeschlossen ist dabei aber nicht, dass das Gericht Verständnis für den Raucher aufbringt und unabhängig von der Intensität dieses Rauchen im Freien zulässt (so z.B. AG Wennigsen, Urteil vom 14.9.2001, 9 C 156/01, WM 2001 S. 487).
Raucht der Mieter im Treppenhaus auf dem Weg zu seiner Wohnung, ist dieses zufällige Rauchen unproblematisch. Anders ist es, wenn der Mieter sich extra zum Rauchen ins Treppenhaus begibt, weil er zum Beispiel in seiner Wohnung nicht rauchen will oder darf. Hier kann er auf Unterlassung verklagt werden (AG Hannover, Urteil vom 31.1.2000, 70 II 414/99, NZM 2000 S. 520).
Während der Ruhezeiten sollte der Mieter störende Geräusche (z.B. das Staubsaugen) unterlassen. Doch auch außerhalb dieser Zeitspannen hat keiner das Recht, unbeschränkt Lärm zu machen (Zimmerlautstärke). Ausnahme: Bei Kinderlärm ist die Rechtsprechung großzügig.
Wie viele Schlüssel kann der Mieter beanspruchen?
Der Mieter kann von seinem Vermieter zunächst all die Schlüssel verlangen, die er für die zu verschließenden Türen braucht (z.B. Wohnungs-, Haus-, Keller-, Boden-, Briefkastentür).
Die notwendige Anzahl der Schlüssel für die Zugangstüren (d.h. Haustür und Wohnungseingangstür) richtet sich grundsätzlich nach der Anzahl der Bewohner. Außerdem kann der Mieter je nach Bedarf weitere Schlüssel verlangen.
Er möchte einer Person seines Vertrauens bei längerer Abwesenheit einen Schlüssel überlassen (AG Schöneberg, Urteil vom 9.10.1990, 103 C 406/90, WM 1991 S. 29).
Er möchte, falls ein Schlüssel vorübergehend verlegt wird, einen Reserve-Haustürschlüssel haben (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 17.8.1994, 3 C 575/94, WM 1996 S. 331).
Er möchte seinem Pflegedienst einen Schlüssel überlassen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, a.a.O.).
Er braucht einen Schlüssel für seinen Babysitter, für die Tagesmutter oder die Putzhilfe (AG Karlsruhe-Durlach, Urteil vom 27.10.1995, 12 C 319/95, WM 1997 S. 109).
Ist im Mietvertrag die Übergabe einer bestimmten Anzahl von Schlüsseln vereinbart, darf der Mieter weitere Schlüssel auf seine Kosten anfertigen lassen. Darüber muss er den Vermieter informieren bzw. dessen Erlaubnis einholen, sofern der Mietvertrag eine Erlaubnis des Vermieters verlangt. Steht im Mietvertrag hierzu nichts, muss der Mieter seinen Vermieter zumindest informieren.
Bei einer Zentralschließanlage benötigt der Mieter in jedem Fall die Einwilligung des Vermieters. Dieser muss sie dann auch erteilen (LG Berlin, Beschluss vom 27.12.1990, 65 T 92/90, MM 1991 S. 228).
Der Vermieter ist nicht berechtigt, gegen den Willen seines Mieters einen Zweitschlüssel für die Wohnung einzubehalten (AG Tecklenburg, Urteil vom 3.7.1991, 11 C 11/91, WM 1991 S. 579). Ebenso hat der Vermieter keinen Anspruch auf Einbehalt eines Gartentorschlüssels (AG Köln, Urteil vom 26.1.1996, 218 C 131/95, WM 1996 S. 756). Betritt der Vermieter heimlich die Wohnung in Abwesenheit des Mieters, ohne dass ein Notfall vorliegt, begeht er Hausfriedensbruch.
Für den Fall längerer Abwesenheit des Mieters kann es praktikabler sein, dem Vermieter einen Notfallschlüssel zu überlassen. Auf diese Weise entfällt die Verpflichtung des Mieters, bei längerer Abwesenheit einen Schlüssel woanders zu hinterlegen, was in der Praxis häufig vergessen wird.
Was gilt bei Verlust von Schlüsseln?
In diesen Fällen darf der Vermieter die Kosten für den Austausch des Schlosses vom Mieter nur dann verlangen, wenn von der Möglichkeit eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels ausgegangen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 2.5.2000, 64 S 551/99, ZMR 2000 S. 536).
Der Mieterin wird die Handtasche entwendet. Da sich darin nicht nur die Hausschlüssel, sondern auch ihr Ausweis befinden, liegt ein möglicher Missbrauch der Schlüssel nahe.
Hält der Mieter diese Möglichkeit für ausgeschlossen, muss er dies beweisen (z.B. durch Zeugen, dass ihm der Schlüssel bei einer Bootsfahrt in einen See gefallen ist). Gelingt ihm dies nicht, nützt ihm auch das Argument nichts, dass der Schlüsselverlust schon lange zurückliegt und dass seitdem kein Unbefugter in die Wohnung gelangt sei (AG Münster, Urteil vom 17.2.2003, 48 C 2430/02, WM 2003 S. 354).
Ersatzpflichtig ist der Mieter aber auch nur dann, wenn er den Schlüsselverlust schuldhaft verursacht hat. Hat der Mieter den Schlüssel aus Unachtsamkeit verloren, wird man regelmäßig ein Verschulden annehmen können (AG Münster a.a.O.). Der Mieter haftet für den Schlüsselverlust nicht, wenn dieser zum Beispiel ohne Verletzung seiner Sorgfaltspflicht gestohlen wird (AG Hamburg, Urteil vom 26.8.1999, 47 C 178/99, NZM 2000 S. 618).
Dem Mieter wird der Schlüssel bei einer Schuhanprobe in einem Schuhgeschäft entwendet. Den Rucksack, in dem sich der Schlüssel befand, hatte er neben seinen Anprobestuhl gestellt und durch Fixierung eines Trageriemens am Stuhlbein gesichert.
Mietvertragsklauseln, die eine Schadensersatzpflicht unabhängig von einem Verschulden des Mieters vorsehen, sind unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 2.5.2000, 64 S 551/99, ZMR 2000 S. 536).
Sonderfall: Zentralschließanlage
Für die relativ hohen Austauschkosten bei einer Schließanlage haftet der Mieter nur dann in vollem Umfang, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages auf dieses Kostenrisiko aufmerksam gemacht worden ist.
Hierzu kann ausreichen, wenn der Mieter auf die besondere Funktion des Schlüssels als Generalschlüssel aufmerksam gemacht worden ist (AG Witten, Urteil vom 20.11.2002, 15 C 417/02, ZMR 2003 S. 508).
Geschah das nicht, muss sich der Vermieter einen Teil des Schadens wegen Mitverschuldens anrechnen lassen (AG Bad Schwalbach, Urteil vom 30.1.1997, 3 C 563/96, NJWE-MietR 1997 S. 174).
Schadensersatz kann der Vermieter aber nur verlangen, wenn er die Schließanlage tatsächlich hat austauschen lassen (BGH, Urteil vom 5.3.2014, VIII ZR 205/13 ).
Als Mieter sollten Sie vorsichtshalber sicherstellen, dass das Risiko eines solchen Schlüsselverlustes von Ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt ist. Wenn nicht, lohnt sich die entsprechende Erweiterung Ihres Versicherungsschutzes gegen einen relativ geringfügigen Aufpreis.
Will sich der Mieter einen Hund, eine Katze oder ein Meerschweinchen anschaffen, sollte er sich immer früh genug fragen, ob er das darf. Denn meist wird darüber gestritten, ob der Vermieter die vom Mieter gewünschte Tierhaltung erlauben muss. In der Regel hängt das zum Beispiel ab von:
der Art des Tieres (z.B. Kleintier oder Hund/Katze),
der Wohnsituation (z.B. Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus; weitere Tiere im Haus),
der mietvertraglichen Vereinbarung (z.B. Verbot oder Erlaubnisvorbehalt oder keine Vereinbarung).
Ob beispielsweise ein Hund oder eine Katze gehalten werden darf, sehen die Gerichte im Streitfall ganz unterschiedlich. Und da eine Tierhaltung wegen der damit verbundenen Lärm- und Geruchsentwicklung nicht unbemerkt bleibt und im Einzelfall auch zu einer Kündigung des Mieters führen kann, sollten sich betroffene Mieter und Vermieter sorgfältig mit den einschlägigen Entscheidungen auseinandersetzen.
Unser Leserservice: Weiterführende Informationen zur Tierhaltung finden Sie in unserer Sonderinformation Tierhaltung .
Der Mieter will die gesamte Wohnung Dritten überlassen
Will der Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise anderen Personen auf Dauer überlassen und handelt es sich nicht um Besuch, braucht er hierfür die ausdrückliche Erlaubnis seines Vermieters.
Typischer Fall für diese Interessenlage: Der Mieter ist noch längere Zeit an einen befristeten Mietvertrag gebunden oder hat einen befristeten Kündigungsverzicht vereinbart. Er möchte aber in eine andere Wohnung umziehen, weil diese ihm besser gefällt.
Da er aber keine anderweitigen schwerwiegenden Gründe für seinen vorzeitigen Auszug hat, ist sein Vermieter nicht verpflichtet, ihn per Nachmieter aus dem Mietvertrag zu entlassen. Deshalb möchte der Mieter seine Wohnung untervermieten, um die Doppelmietbelastung für die alte und neue Wohnung zu verringern.
Der Mieter hat in diesem Fall keinen Anspruch gegen seinen Vermieter, dass dieser ihm die Erlaubnis hierzu erteilt (vgl. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Hat der Mieter die Erlaubnis erhalten, gilt diese in der Regel nur für eine längerfristige Überlassung der Wohnung. Keinesfalls beinhaltet diese gleichzeitig auch die Vermietung an Touristen. Denn hier handelt es sich normalerweise um eine kurzfristige Überlassung (BGH, Urteil vom 8.1.2014, VIII ZR 210/13, NZM 2014 S. 158).
Achtung: Vermieterfalle ! Besteht der Vermieter auf der Einhaltung des Vertrages, verweigert er also vorschnell die Untervermietungserlaubnis, kommt der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag. Denn wegen der Weigerung des Vermieters kann er jetzt das Mietverhältnis mit 3-monatiger Frist außerordentlich kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Unser Leserservice: Weiterführende Informationen dazu finden Sie in unserer Sonderinformation Untervermietungsanfrage als Vermieterfalle .
Der Mieter will nur einen Teil der Wohnung Dritten überlassen
Will der Mieter in der Wohnung wohnen bleiben, möchte er aber einen Teil der Wohnung untervermieten, braucht er hierzu die Erlaubnis des Vermieters. Anders als bei der Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Mieter darauf einen Anspruch, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Das heißt, der Mieter muss sich auf vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Gründe berufen können (BGH, Rechtsentscheid vom 3.10.1984, VIII ARZ 2/84, WM 1985 S. 7).
Der Mieter einer großen 6-Zimmer-Wohnung möchte zukünftig mit anderen Personen gleichen oder anderen Geschlechts eine Wohngemeinschaft bilden (BGH a.a.O.).
Als aus einer Wohngemeinschaft ein Mitmieter auszieht, möchten die übrigen Wohngemeinschafter das frei gewordene Zimmer untervermieten, um weiterhin in einer Wohngemeinschaft zu leben (LG Hamburg, Urteil vom 9.4.1992, 307 S 363/91, WM 1992 S. 432).
Nach dem Scheitern einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft möchte der in der Wohnung verbliebene Ex-Partner eine andere Person aufnehmen (LG Hamburg, Beschluss vom 6.2.1989, 16 T 150/88, WM 1989 S. 510).
Nach Auszug ihrer Kinder möchte die Mieterin untervermieten und dadurch einer zunehmenden Vereinsamung vorbeugen (AG Hamburg, Urteil vom 16.5.1990, 45 C 334/90, WM 1990 S. 500).
Der in schlechten finanziellen Verhältnissen lebende Mieter möchte durch die Untervermietung seine Mietbelastung senken (LG Mannheim, Urteil vom 5.3.1997, 4 S 182/96, WM 1997 S. 263).
Kann sich der Mieter auf ein berechtigtes Interesse berufen, muss er dem Vermieter die aufzunehmende Person benennen (z.B. Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer; vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.1.2002, 62 S 341/01, GE 2002 S. 668). Der Mieter kann vom Vermieter keine generelle, nicht personenbezogene Untervermietungserlaubnis verlangen (Kammergericht Berlin, Rechtsentscheid vom 11.6.1992, 8 RE-Miet 1946/92 ).
Der Vermieter kann trotz berechtigter Interessen aufseiten des Mieters die Erlaubnis verweigern, wenn
in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. ist er als Störenfried bekannt),
die Wohnung überbelegt würde (Aufnahme von anderen Personen),
oder aus anderen Gründen dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann (z.B. wenn das Hauptmietverhältnis bald endet und die Gefahr besteht, dass der Untermieter bei Mietende nicht rechtzeitig auszieht).
Die Erlaubnis kann der Vermieter allerdings nicht allein deshalb verweigern, weil er durch die Aufnahme weiterer Personen eine stärkere Geräuschentwicklung befürchtet (LG Freiburg, Beschluss vom 7.2.2002, 13 T 46/01, WM 2002 S. 371).
Verweigert der Vermieter grundlos die Untermieterlaubnis, obwohl er das berechtigte Interesse des Mieters hätte erkennen können, muss er Schadensersatz leisten in Höhe der dem Mieter entgangenen Untermiete (LG Berlin, Urteil vom 8.11.2004, 67 S 210/04, GE 2005 S. 619).
Der Vermieter kann seine Erlaubnis grundsätzlich von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Erlaubnis nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB).
Wann dies der Fall ist, lässt sich nicht eindeutig sagen. Die früher von der Rechtsprechung angewandten Kriterien (z.B. erhöhte Abnutzung der Wohnung und höhere Belastung mit Betriebskosten) fallen heute im Normalfall nicht mehr ins Gewicht, zumal meist Nettomieten gezahlt werden und der Vermieter den Untermieter bei der Betriebskostenumlage ohnehin berücksichtigen kann.
Falls Sie sich im Einzelfall mit Ihrem Vertragspartner doch auf einen Untermietzuschlag einigen, bemessen Sie diesen am besten in Höhe von 20 % des Untermietzinses. Kassiert der Hauptmieter eine Untermiete, wird es als angemessen angesehen, den Vermieter an diesem finanziellen Vorteil zu beteiligen.
Der Mieter ist zum Wäschetrocknen in der Wohnung berechtigt, solange dadurch ernsthafte Schäden in der Wohnung nicht zu befürchten sind (AG Hameln, Urteil vom 17.12.1993, 23 C 380/93, WM 1994 S. 426). Solange das gewährleistet ist, kann er auch nicht durch die Hausordnung verpflichtet werden, stattdessen den Gemeinschaftstrockenkeller zu benutzen (AG Düsseldorf, Urteil vom 23.7.2008, 53 C 1736/08, WM 2008 S. 547).
Hat der Vermieter das Trocknen in der Wohnung untersagt, muss er dem Mieter eine alternative Möglichkeit zum Trocknen zur Verfügung stellen. Denn eine Wasch- und Trockenmöglichkeit gehört zum Kernbereich des Mietgebrauchs bei der Vermietung für Wohnzwecke (AG Wiesbaden, Urteil vom 29.3.2012, 91 C 6517/11 (18), WM 2012 S. 263).
Der Mieter darf in der Regel auch einen Wäschetrockner aufstellen. Er muss allerdings dafür sorgen, dass die Feuchtigkeit ordnungsgemäß abgeführt wird (AG Hameln, Urteil vom 17.12.1993, 23 C 380/93, WM 1994 S. 426).
Im Einzelfall kann es unzulässig sein, in der Wohnung einen Ablufttrockner zu benutzen, wenn durch die austretenden Kondenswasserwolken Nachbarn beeinträchtigt werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 4.7.1997, 3 Wx 270/97, WM 1997 S. 514). In solchen Fällen sollte der Mieter besser einen Kondenstrockner benutzen (AG Altena, Urteil vom 15.12.1995, 2 aC 116/95, WM 1997 S. 470).
Kleinwäsche darf der Mieter auch auf dem Balkon trocknen (AG Brühl, Urteil vom 31.10.2000, 21 C 256/00, WM 2001 S. 509).
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, eine Waschmaschine in der Wohnung aufzustellen (BGH, Urteil vom 2.6.2004, VIII ZR 316/03, GE 2004 S. 1092).
Will der Vermieter dies durch eine mietvertragliche Vereinbarung verbieten, ist eine solche Vereinbarung aber nur wirksam, wenn der Vermieter für das Verbot triftige Gründe hat – z.B. durch den Betrieb der Waschmaschine ernsthafte Schäden in der Wohnung zu befürchten sind (AG Hameln, Urteil vom 17.12.1993, 23 C 380/93, WM 1994 S. 426).
Die durch den Waschmaschinenbetrieb verursachten Geräusche sind von den benachbarten Mietparteien als übliche Folge des Zusammenlebens hinzunehmen, auch wenn diese mehrmals täglich auftreten (AG Wedding, Urteil vom 26.1.2004, 9 C 536/03, MM 2004 S. 283).
Ist im Haus ein gemeinschaftlicher Waschraum vorhanden, darf der Mieter diesen mitbenutzen, sofern nichts anderes vereinbart ist (LG Münster, Urteil vom 16.4.1998, 8 S 306/97, WM 1998 S. 723).
Die Vereinbarung, dass nur im Waschraum gewaschen werden darf , ist für den Mieter nicht bindend, wenn er dort die anfallende Wäsche nicht entsprechend seinem Bedarf waschen kann. So kann zum Beispiel von einer 5-köpfigen Familie nicht erwartet werden, dass sie den Waschraum lediglich alle drei Wochen benutzen darf (AG Köln, Urteil vom 11.1.2001, 207 C 221/00, WM 2001 S. 276).
Selbst in einem Niedrigenergiehaus dürfen die Mieter bei entsprechendem Wäscheanfall (z.B. für drei kleine Kinder) nicht auf die Nutzung der im Keller befindlichen Waschmaschine verwiesen werden. Vielmehr haben sie einen Anspruch darauf, ihre eigene Waschmaschine in der Wohnung aufzustellen. Allerdings müssen sie sicherstellen, dass sich ihre eigene Installation in das Energiekonzept des Hauses einfügt (LG Aachen, Urteil vom 10.3.2004, 7 S 46/03, NZM 2004 S. 459).
Als Mieter sollten Sie das Risiko eines Wasserschadens in der Wohnung gering halten. Achten Sie deshalb beim Neukauf einer Waschmaschine darauf, dass diese mit einem integrierten Wasserstopp versehen ist und darauf, dass das Wasserstoppventil an den Wasserhahn angeschlossen wird. Ist Ihre Waschmaschine nicht damit ausgestattet, sollten Sie zwischen Wasserhahn und Schlauch ein elektromagnetisches Wasserabsperrventil anbringen.
Haben Sie keine solche Vorrichtung, müssten Sie die einzelnen Waschgänge ständig überwachen und auch die Schläuche regelmäßig kontrollieren. Andernfalls haften Sie für Wasserschäden (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.3.2003, 24 U 125/02 ). Solche Risiken lassen sich durch eine Privathaftpflicht- und Hausratversicherung abdecken.
Besteht eine Gebäudeversicherung, übernimmt die den Schaden. Für den Fall, dass der Mieter mit seinen Betriebskosten die Versicherungsprämie anteilig übernommen hat, gilt ein sogenannter konkludenter Regressverzicht des Versicherers gegenüber dem Mieter. Allerdings nur, wenn er den Schaden fahrlässig verursacht hat (BGH, Urteil vom 8.11.2000, IV ZR 298/99, NJW 2001 S. 1353).
In seiner Wohnung darf der Mieter die üblichen Alltagsgeräusche verursachen. Das gilt zum Beispiel für den Betrieb von →Haushaltsgeräten, etwa Geschirrspüler, Staubsauger, Waschmaschinen (Wäschewaschen) oder Wäschetrockner (Wäschetrocknen), soweit die Benutzung nicht das übliche Maß übersteigt (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 15.10.1993, 20 C 363/93, DWW 1994 S. 24).
Allerdings hat der Mieter die Ruhezeiten einzuhalten. Abgesehen davon ist die nächtliche Badbenutzung erlaubt.
Elektronische Geräte wie Radio, Fernseher oder CD-Player sollte der Mieter in Zimmerlautstärke betreiben. Denn er darf die Nachbarn durch das Musikhören nicht stören.
Der Mieter kann vom Vermieter die ordnungsgemäße Beheizung der Wohnung verlangen. Durch Formularmietvertrag kann diese Verpflichtung des Vermieters nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg, Beschluss vom 20.2.1998, 307 T 20/98, WM 1998 S. 279).
Enthält der Mietvertrag keine Regelung über die Heizperiode, so gilt als üblicher Zeitraum für die Beheizung der 1. 10. bis 30. 4. des Folgejahres.
Die vom Vermieter während dieser Zeit geschuldeten Raumtemperaturen betragen nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 26.5.1998, 64 S 266/97, ZMR 1998 S. 634):
6:00 Uhr bis 23:00 Uhr für Wohnräume: 20 Grad Celsius
6:00 Uhr bis 23:00 Uhr für Bad und Toilette: 21 Grad Celsius
23:00 Uhr bis 6:00 Uhr in allen Räumen: 18 Grad Celsius
Wird die Wohnung mit Warmwasser versorgt, muss die Warmwassertemperatur 40 Grad Celsius ohne zeitlichen Vorlauf gewährleisten.
Dieser Beheizungsstandard darf im Mietvertrag nur unerheblich eingeschränkt werden (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.1991, 6 U 108/90, WM 1992 S. 56). Deshalb ist zum Beispiel eine Klausel, nach der zwischen 7:00 Uhr und 22:00 Uhr eine Temperatur von 18 Grad Celsius als vertragsgemäße Erfüllung gilt, unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.5.1999, 19 C 228/98, MM 2000 S. 223).
Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach die Beheizung auf die vom Mieter hauptsächlich genutzten Räume beschränkt wird (BGH, Urteil vom 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WM 1991 S. 381).
Auch außerhalb der Heizperiode kann der Vermieter verpflichtet sein, die Sammelheizung kurzfristig in Betrieb zu nehmen. Da dies aber unwirtschaftlich ist, kann der Mieter das nur verlangen, sofern die Raumtemperaturen über mehrere Tage unter 18 Grad Celsius sinken (z.B. drei Tage – AG Schöneberg, Urteil vom 4.2.1998, 5 C 375/97, NZM 1998 S. 476).
Dafür gibt es keine gesetzliche Definition. Grundsätzlich darf der Mieter Geräusche machen, Musik hören oder fernsehen, solange das nicht nach außen dringt und die Nachbarn quasi zum Mithören gezwungen werden. Auf eine bestimmte Lautstärke kommt es dabei nicht an. Vielmehr sind die baulichen Verhältnisse des Gebäudes zu berücksichtigen.
Alles, was nicht mehr als normales Wohngeräusch anzusehen ist und Sie als unbeteiligte Person belästigt, kann als Ruhestörung anzusehen sein. Kurzzeitige Ausreißer sollten jedoch nicht gleich zum Einschreiten führen!