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Timestamp: 2019-06-25 06:21:47
Document Index: 410725232

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STS 1357/2007, 19 de Diciembre de 2007 - Jurisprudencia - VLEX 35763175
Número de Recurso: 5101/2000
Número de Resolución: 1357/2007
ARRENDAMIENTO. Hay caducidad, por insuficiencia de la consignación, sosteniendo que el ejercicio de la acción de retracto, obliga a quien lo ejercita a reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, y, en su caso, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, debiéndose hacer todos esos pagos en el plazo de caducidad concedido para el ejercicio de retracto, al ser un presupuesto necesario para ello, señalando textualmente que ""lo que se postula es que si, según se nos indica en la Sentencia recurrida, para iniciar el ejercicio del derecho de retracto basta la consignación del precio de la transmisión, pero para consumarlo es necesario reembolsar además los gastos legítimos, tal consumación del derecho debe producirse dentro del plazo de caducidad que legalmente venga establecido"". Se desestima la casación.
Visto por la Sala Primera de este Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por "Lonjas Industriales, S.A.", representada por el Procurador de los Tribunales Don Jesús Guerrero Laverat, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 10 de octubre de 2.000 por la Audiencia Provincial de Logroño en el rollo número 507/1.999, dimanante del Juicio de Retracto número 421/1.998 seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de los de Logroño. Es parte recurrida en el presente recurso Don Jesus Miguel, Don Adolfo, Doña Bárbara
, y Doña Estíbaliz, herederos legales del fallecido Don Darío, que actúan representados por el Procurador de los Tribunales Don Manuel Infante Sánchez.
El Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de los de Logroño conoció el Juicio de Retracto promovido a instancia de Don Darío contra "Lonjas Industriales, S.A.".
Por Don Darío se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado que "previa la tramitación oportuna, declare el derecho del actor a retraer el piso vivienda NUM000 NUM001 . de la C/. DIRECCION000, nº NUM002 de Logroño, adquirido por la mercantil demandada; condenando a ésta a que, en el breve término que al efecto señale, otorgue escritura de compraventa a favor del actor, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verifica, con expresa imposición a la demandada de las costas de este juicio".
Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de "Lonjas Industriales, S.A." se contestó a la misma, suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, que: "dicte sentencia estimando las excepciones formuladas, o subsidiariamente entrando en el fondo del asunto, desestime íntegramente la demanda, con imposición de las costas a la parte actora ante su temeridad".
Con fecha 3 de septiembre de 1.999 el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice textualmente: "Declarando caducada la acción de retracto ejercitada sobre el piso NUM000 NUM001 de la DIRECCION000
, nº NUM002 de Logroño, debo de desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Dufol, en representación de D. Darío, contra la mercantil Lonjas Industriales S.A., representada en autos por la Procuradora Sra. Urbiola, absolviendo a dicha demandada de las pretensiones en su contra deducidas e imponiendo a la actora las costas procesales causadas".
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Don Darío, al que se adhirió la parte demandada, contra la sentencia de primera instancia y tramitado recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Logroño, dictó sentencia en fecha 10 de octubre de 2.000 cuya parte dispositiva tiene el tenor literal siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los Tribunales Dª Pilar Dufol Pallares, en nombre y representación de D. Darío, contra la sentencia de tres de septiembre de 1.999, dictada por Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Logroño, en juicio de retracto arrendaticio en el mismo seguido al nº 421/98, de que dimana el Rollo de Apelación nº 507/99, y rechazando la adhesión al recurso, formulada por la procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Urbiola Canovaca, en nombre y representación de LONJAS INDUSTRIALES SA, debemos revocar y revocamos la referida sentencia, estimando íntegramente la demanda, declarando el derecho del actor a retraer el piso quinto derecha del inmueble nº NUM002 de la DIRECCION000 de Logroño, adquirido por la demandada, condenando a ésta al otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor del demandante, en el plazo de veinte días, apercibiéndola de que, de no verificarlo, se otorgará de oficio, imponiendo a la demandada las costas causadas en primera instancia y las ocasionadas por la adhesión al recurso, sin verificar pronunciamiento expreso sobre las originadas por el recurso de apelación principal".
Por la representación procesal de "Lonjas Industriales, S.A.", se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en tres motivos:
Al amparo del párrafo 2º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, inadecuación de procedimiento, denunciándose la infracción por inaplicación del art. 39.2 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .
Al amparo del párrafo 3º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, denunciándose concretamente la infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incongruencia de la sentencia.
Al amparo de párrafo 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento jurídico, denunciándose concretamente la infracción por inaplicación del artículo
48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 1.518 del Código Civil .
Por Auto de esta Sala de fecha de 10 de noviembre de 2.003 se admitió a trámite el recurso, y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal de Don Darío se presentó escrito de impugnación al mismo. Con posterioridad y acreditado el fallecimiento de Don Darío, le han sucedido procesalmente sus herederos Don Jesus Miguel, Don Adolfo, Doña Bárbara, y Doña Estíbaliz .
Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día 7 de diciembre del año en curso, en el que ha tenido lugar.
El litigio del que trae causa el presente recurso de casación fue promovido por Don Darío
, que presentó demanda de Juicio de Retracto contra "Lonjas Industriales, S.A.", manifestando, en síntesis, que el demandante es arrendatario del piso sito en la DIRECCION000, número NUM002, NUM002 NUM001, de Logroño como resulta del contrato de arrendamiento de primero de mayo de 1.967; a finales de julio de 1.998 el demandante recibió una carta de la demandada en la que, sin hacer referencia alguna a las condiciones de la venta, se indicaba que se habían vendido en "bloque" las fincas de la Casa NUM002 de la DIRECCION000, por lo que el demandante procedió a obtener información del Registro de la Propiedad, habiéndose expedido el día 17 de noviembre de 1.998 las correspondientes notas registrales, de las que resultó que la demandada había adquirido ocho unidades inmobiliarias del citado inmueble, pero no que se hubiera procedido a la compra de la totalidad de las fincas del citado edificio. Solicitada con fecha 28 de noviembre de 1.998, la correspondiente Certificación registral correspondiente al piso 5º derecha, resultó, entre otros extremos, que se inscribió el citado piso de modo independiente con fecha 5 de agosto de 1.998, y, que el día 4 de noviembre de 1.998 se inscribió la venta de la vivienda a favor de la entidad demandada por medio de escritura pública de 20 de julio de 1.998, en la que se consignó el valor en 21.880.000 pesetas, y, que el mismo se vendió en unión de otras siete fincas más, por un precio en conjunto de 135.000.000 pesetas, por lo que resulta que sólo a través de los referidos datos registrales se han podido conocer los detalles concretos de la venta, y, en particular, el valor asignado en ella al piso; por lo que el demandante consignó 21.880.000 pesetas, precio de la citada compraventa, haciéndose solemne promesa de reembolsar al comprador los gastos del contrato y todos los demás legítimos realizados con ocasión de la venta y los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, si procediera, tan luego sea conocido su importe.
"Lonjas Industriales, S.A." contestó a la demanda, excepcionando la inadecuación de procedimiento, al entender que el trámite correcto sería el Juicio de Cognición establecido en el artículo 39.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, y, subsidiariamente, la falta de acción, aduciendo que ha existido una única venta de ocho viviendas en conjunto, y, a su vez, subsidiariamente a las anteriores, caducidad de la acción, por haberse presentado la demanda fuera de plazo; caducidad por insuficiencia de consignación, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, por no haber consignado los gastos del contrato y los pagos legítimos hechos para la venta; y, por último, incumplimiento de los presupuestos sustantivos de la acción de retracto, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, pues el abono de los gastos y pagos constituyen un presupuesto material o sustantivo del ejercicio de la acción de retracto. Del mismo modo, se opuso la demandada argumentando que el actor no sólo ha podido conocer los detalles concretos de la compraventa a través de la oportuna publicidad registral, sino a través de un requerimiento amistoso a la compradora o mediante un acto de conciliación o un requerimiento notarial.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el 3 de septiembre de 1.999, desestimando, en primer lugar, la excepción de inadecuación de procedimiento, pues, con referencia a lo sucedido en la comparecencia de 21 de abril de 1.999, realizada en el seno del procedimiento, señaló textualmente como una interpretación conjunta y armónica de lo dispuesto en el artículo 1.687-3º de la L.E.C ., en relación y concordancia con los
1.618 y ss, así como con el artículo 39 de la vigente L.A.U ., nos pone de manifiesto (y así lo entiende nuestro T.S. en ese Auto de 4-7-95 ) la distinción entre procesos entre arrendamientos urbanos en sentido estricto -que han de seguirse por el de cognición- y aquellos otros, como el de retracto sobre viviendas sometidas a la L.A.U., lo que conduce a un reconocimiento de procesos distintos, que en el caso del retracto no puede ser otro que el regulado en los artículos 1.618 y ss de la L.E.C .- Nadie duda, a estas alturas, de las lagunas y deficiencias que, tanto en el aspecto sustantivo como en el adjetivo, presenta la vigente L. A.U., lo que ha dado lugar a contrarias y dispares interpretaciones jurisprudenciales y doctrinales.- El art. 39 de la vigente L.A.U. instaura el juicio de cognición como procedimiento tipo para resolver los litigios relativos a los contratos que la Ley regula, con las excepciones referidas a los supuestos de desahucio por falta de pago y de revisión de rentas; nada se dice del juicio de retracto, efectivamente, pero sí se refiere a él en sus Disposiciones Transitorias; por otra parte, no debe olvidarse que la acción de retracto posee un contenido autónomo e independiente de cualquier otra, exigiendo para su ejercicio unos requisitos que no exige para otras (el de la previa consignación, por ejemplo).- No puede entenderse que la existencia en nuestra L.E.C. de diversos procedimientos especiales (como es el de retracto) tenga causa o motivación otra que esa función de especialidad y autonomía de la acción que se ejercita; hay que tener en cuenta que el citado art. 39 dice textualmente "litigios relativos a los contratos", y las acciones que puedan nacer del derecho de retracto, aunque derivadas en ciertos casos de un contrato arrendaticio, nada tienen que ver con el contrato en sí, puesto que ese derecho de retracto ha de considerarse como un derecho autónomo e independiente, cuyo origen puede estar en contrato de arrendamiento o en otro título distinto.- En definitiva, y a pesar de esa discrepancia jurisprudencial, ha de estimarse que el procedimiento a seguir en estos supuestos no es otro que el regulado en los arts. 1.618 y ss. de la L.E.C ., lo que determina la desestimación de la alegación efectuada por la demandada al efecto (así, SS.- de las AA.PP. de Barcelona, Madrid, y Granada de fechas 14-5-96, 20-5-97 y 22-12-97, respectivamente); desestimando, no obstante, la demanda, al considerar concurrente la excepción de caducidad de la acción, ya que el cómputo inicial del plazo de caducidad, a falta de notificación expresa y fehaciente, viene marcado por la fecha en que el retrayente tuvo conocimiento cabal y suficiente de que la venta se había efectuado, lo que en el caso concreto cifró el día 27 de julio de 1.998, pues pudo la actora, aún sin conocer el precio exacto, hacer uso de la facultad del artículo 1.618, párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que por la actora se acredite causa alguna que permitiera fijar el término inicial para el ejercicio de la acción en fechas posteriores, y en ningún modo, en la que figura como información del Registro de la Propiedad de 17 de noviembre de 1.998.
La Audiencia Provincial, al conocer el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y al que se adhirió la parte demandada, comenzó por el estudio de la excepción de inadecuación de procedimiento, considerando que "La vigencia de un juicio especial de retracto arrendaticio parece continuar subsistiendo en la propia disposición adicional quinta de la Ley de Arrendamientos Urbanos, número 3 en la nueva redacción que se da al artículo 1.687.3 de la LEC al conceder recurso de casación a las sentencias recaídas en juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios" por lo que rechazó esta excepción alegada por la demandada. En cuanto, a la caducidad de la acción, declaró su improcedencia, dado que no se había producido la notificación fehaciente que, en todo caso, requiere el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que se contengan las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de la escritura o documento en que fuere formalizada, lo que al no haberse cumplido en este supuesto, determinó que la acción de retracto no pueda entenderse caducada, puesto que el primer conocimiento cabal lo tuvo el arrendatario a través de la inscripción registral, practicada el día 4 de noviembre de 1.998, por lo que en el momento de la presentación de la demanda, la acción no estaba caducada, como tampoco lo estaría si se tomara como día inicial del cómputo el de la carta en que el actor se opone a la actualización de renta en 29 de octubre de 1.998. Seguidamente, la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida, desestimó la excepción de falta de acción, en tanto no fue objeto de venta la totalidad del inmueble, sino una venta por pisos; y en cuanto al requisito de la consignación señaló que, "para iniciar el ejercicio del derecho de retracto basta la consignación del precio de la transmisión, aunque para consumarlo hayan de reembolsarse los demás abonos que cita el artículo 1.518 del Código Civil, respecto a los cuales si no son conocidos bastará la promesa de reembolsarlos, y así lo verifica la actora, por lo que ha de ser rechazada la insuficiencia de la consignación alegada por la demandada", por lo que revocando la sentencia de instancia, y, estimando íntegramente la demanda, declaró el derecho del actor a retraer la finca.
El primer motivo del recurso de casación se formula al amparo del párrafo 2º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por inadecuación de procedimiento, denunciándose la infracción, por inaplicación, del art. 39.2 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos . Se aduce que el procedimiento especial de retracto, regulado en el Título XIX del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 no es aplicable a la acción que se ejercita, pues el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, no quiso mantener el juicio de retracto para supuestos como el que nos ocupa, sino referir la tramitación de todos los procesos arrendaticios al juicio de cognición, salvo las excepciones previstas, como se hace constar en el apartado 5 de la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que la referencia del artículo 1.687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 sea obstáculo para ello, pues se debía prever el acceso casacional de los Juicios de Retracto previstos en el Código Civil; y señalando, del mismo modo, que en otros lugares la Ley de Arrendamientos Urbanos se menciona "el procedimiento seguido para el ejercicio de la acción de retracto", como en la Disposición Transitoria Tercera, apartado E, punto 11
, omitiendo deliberadamente la expresión "juicio de retracto", lo que, a juicio de la recurrente, evidencia la intención del legislador de que la acción de retracto fuera ejercitada por el procedimiento tipo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Esta Sala viene relativizando y flexibilizando la aplicación estricta de esta excepción procesal de inadecuación del procedimiento cuando las garantías del proceso seguido no merman ni restringen los medios de defensa e impugnación; y ninguna indefensión se produce a las partes, al respetarse el artículo 24 de la Constitución, evitándose, a su vez, dilaciones procesales indebidas y, carentes de adecuada justificación, como señala la Sentencia de 10 de julio de 2.001, si bien referida a una acumulación de acciones (con cita de la de 18 de julio de 1.995, entre otras), pues ningún perjuicio se irroga a la parte recurrente por haberse seguido el proceso especial; añadiendo la Sentencia de 8 de noviembre de 2.000, con cita de la de 27 de mayo de
1.995 que "el mantenimiento del juicio elegido no invalidaba la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado, cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión"; debiéndose destacar, como hicieron las Sentencias de 10 de octubre de 1991 y 18 de marzo de 1.994, entre otras muchas, que existiendo similares o, incluso, mayores garantías, en el juicio que se reputa inadecuado, es improcedente dictar un pronunciamiento absolutorio en la instancia o retrotraer el proceso al momento de su inicio, pues "del seguimiento de un nuevo proceso ninguna ventaja se deriva en términos estrictamente procesales a las partes, y, sí en cambio se propiciaba, sin beneficio, la inutilidad del proceso contra una interpretación superadora del problema más acorde con lo señalado en el apartado 3 del artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ".
En consecuencia, tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, es cuestión controvertida, pero en este momento solventada en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 (art. 249.1, 6º y 7º ). Procede, desestimar este motivo.
El segundo motivo del recurso se formuló al amparo del párrafo 3º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, denunciándose concretamente la vulneración del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incongruencia de la sentencia. Se denuncia a través de este motivo, que la sentencia de la Audiencia Provincial deja sin contestar y sin resolver la excepción de caducidad de la acción, por insuficiencia de consignación, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, no analizándose si la "consumación del derecho de retracto fuera de plazo de caducidad, origina la caducidad del derecho".
La parte recurrente obvia que la sentencia dio respuesta a la excepción planteada, señalando textualmente, que "para iniciar el ejercicio del derecho de retracto basta la consignación del precio de la transmisión, aunque para consumarlo hayan de reembolsarse los demás abonos que cita el artículo 1.518 del Código Civil, respecto a los cuales si no son conocidos bastará la promesa de reembolsarlos, y así lo verifica la actora, por lo que ha de ser rechazada la insuficiencia de la consignación alegada por la demandada", de donde se desprende que fue desestimada la caducidad, opuesta por insuficiencia de la consignación, por lo que no cabe apreciar la incongruencia alegada en el motivo que, en consecuencia, se rechaza.
El tercer, y último, motivo del recurso se formuló, al amparo de párrafo 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración por inaplicación del artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 1.518 del Código Civil . Se aduce que hay caducidad, por insuficiencia de la consignación, sosteniendo que el ejercicio de la acción de retracto, obliga a quien lo ejercita a reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, y, en su caso, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, debiéndose hacer todos esos pagos en el plazo de caducidad concedido para el ejercicio de retracto, al ser un presupuesto necesario para ello, señalando textualmente que "lo que se postula es que si, según se nos indica en la Sentencia recurrida, para iniciar el ejercicio del derecho de retracto basta la consignación del precio de la transmisión, pero para consumarlo es necesario reembolsar además los gastos legítimos, tal consumación del derecho debe producirse dentro del plazo de caducidad que legalmente venga establecido".
El motivo debe ser desestimado, pues se ha de diferenciar, entre la consignación del precio de la venta establecido en el artículo 1.618.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como presupuesto para la admisión de la demanda y el reembolso de los gastos del contrato, pagos legítimos hechos para la venta, y, de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, a los que se refiere el artículo 1.518 del Código Civil que, cuando no son conocidos, como ha señalado esta Sala (Sentencias de 31 de enero de 2.005, 28 de julio de 1.997, y, 16 de marzo de 1.992, entre otras muchas), pueden ser abonados con posterioridad a la demanda, si bien, su concreción, en este caso, no se ha producido a lo largo del procedimiento, a pesar de la afirmación hecha en la contestación a la demanda, pues del documento número uno, a que la misma se refiere, en absoluto se puede obtener una concreta cuantificación, y, sin perjuicio de que sean pagados antes de la consumación del retracto, a lo que ya se comprometió formalmente la retrayente en la demanda (Fundamento de Derecho V, c)). Es más, esos gastos no tienen la consideración de requisito para la admisión a trámite la demanda, sino de exigencia sustantiva para el ejercicio del derecho de retracto, sin el que no puede consumarse, una vez recaida sentencia firme declarando haber lugar al derecho de retracto ejecutado.
No haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de "Lonjas Industriales, S.A.", frente a la sentencia dictada por Audiencia Provincial de Logroño, de fecha 10 de octubre de 2.000 .
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