Source: http://www.deutscher-ferienhausverband.de/stellungnahme-zum-gesetzesentwurf-ueber-das-verbot-der-zweckentfremdung-von-wohnraum-in-niedersachsen/
Timestamp: 2019-03-18 13:28:00
Document Index: 257828211

Matched Legal Cases: ['Art. 14', '§ 1', 'Art. 14', '§ 1', '§22', '§1', '§22', '§ 4', 'Art. 13', '§4', '§5', '§ 7', 'Art. 15']

Stellungnahme zum Gesetzesentwurf über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Niedersachsen | Deutscher Ferienhausverband e.V.
9. Keine nicht rechtskonforme Ausweitung der Auskunfts- und Kontrollpflicht von Anbietern
Bedeutung des Ferienhausmarkts in Niedersachsen
Das Land Niedersachsen ist ein Urlaubsland; der Tourismus ist von herausragender
wirtschaftlicher Bedeutung für Land und Kommunen. Das gilt für den ländlichen Raum, aber auch in den Städten sind Ferienwohnungen ein wichtiger Baustein, der zum Erfolg eines Tourismusstandorts beiträgt. Viele Urlauber schätzen diese familiäre Form der Unterbringung sehr; das gilt im Besonderen für Familien, weil Ferienwohnungen und -häuser ihren besonderen Bedürfnissen gerecht werden.
Dabei nehmen private Vermieter einen besonderen Stellenwert ein: Ein Großteil der Angebote auf dem Ferienhausmarkt werden durch Privatvermieter erbracht. Acht Milliarden Euro Umsatz werden auf dem gesamten deutschen Ferienhausmarkt pro Jahr erwirtschaftet. Auf dem touristischen Gesamtmarkt nehmen private und gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser mit rund 100 Millionen Übernachtungen jährlich – davon mehr als 70 Mio. im nicht-gewerblichen Sektor – eine wichtige Rolle ein. Deutschlandweit werden 5,6 Milliarden Euro Bruttoumsatz im privaten und 2,4 Milliarden Euro im gewerblichen Ferienhausmarkt erzielt.
Dies gilt in besonderem Maße für Niedersachsen. Rund 33 Prozent aller Übernachtungen von Feriengästen im Land finden in einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung statt. Private Ferienwohnungsanbieter in Niedersachsen haben einen Anteil von 21 Prozent an allen touristischen Übernachtungen. Jedes fünfte Bett steht somit in einem privaten Urlaubsquartier. Diese werden bislang von den amtlichen Statistiken nicht erfasst, die nur Quartiere über zehn Betten registrieren. Gesamt belaufen sich die Übernachtungen auf dem privaten Ferienwohnungsmarkt auf 10,7 Millionen Übernachtungen im Jahr. Hinzu kommen weitere 6,3 Millionen Übernachtungen in gewerblichen Ferienwohnungen. Damit nimmt Niedersachsen auf dem Markt privater Ferienwohnungen und -häuser Platz 2 unter allen Bundesländern ein.
Der private Ferienhausmarkt in Niedersachsen umfasst insgesamt 102.100 Betten mit rund 10,8 Millionen Übernachtungen jährlich. Die Urlaubsgäste geben durchschnittlich 79,80 Euro pro Tag am Urlaubsort für Unterkunft, Verpflegung, Einkäufe und Dienstleistungen im Bereich Freizeit, Kultur und Mobilität aus. In der Summe generiert allein der private Ferienhausmarkt in Niedersachsen rund 859,5 Mio. Euro Bruttoumsatz. Damit liegt Niedersachsen im Bundesvergleich ebenfalls auf Rang 2 (Quelle: Der Ferienhausmarkt in Deutschland – Volumen und ökonomische Bedeutung. http://www.deutscherferienhausverband.
de/studie-ferienhausmarkt-in-deuschland-2015/, Studie von FeWo-Direkt und dem Deutschen Ferienhausverband e.V.)
Nach einer Folgeanalyse zum Ferienhausmarkt an Nord- und Ostsee aus dem Jahr 2017 wird jede zweite Übernachtung an der Nordsee in Ferienhaus oder -wohnung verbracht. Demzufolge gehen ganze 70 Prozent des Bruttoumsatzes des Ferienhausmarktes an der Nordsee, der bei 1.624 Millionen Euro liegt, auf Anbieter mit weniger als zehn Betten zurück (Quelle: 12. Deutsche Ferienhaus-Urlaubsanalyse, FeWo-direkt, März 2017, Folgeanalyse zur 2015 veröffentlichten Analyse des Ferienhausmarktes in Deutschland erstellt.). Die ökonomischen Abstrahleffekte des privaten Ferienwohnungsmarkts auf angrenzende Wirtschaftszweige wie Gastronomie und Einzelhandel, aber auch Dienstleistungen, auf Mobilität sowie kulturelle und Freizeitangebote sind dabei nicht zu unterschätzen. Sie schaffen und erhalten Arbeitsplätze in der Region
Ferienwohnungen sind seit Generationen Tradition im Urlaubsland Niedersachsen
In Niedersachsen ist das Miteinander von Ferien- und Dauerwohnen in Tourismusorten seit Jahrzehnten Tradition. Der Erfolg des Urlaubslands Niedersachsen begründet sich zu einem nicht unerheblichen Teil auf dieser familiären und familienfreundlichen Art der Unterbringung von Feriengästen. Gäste und Gastgeber schätzen den persönlichen Kontakt, nicht selten bleiben Familien über Jahre ihrem Lieblingsort und ihrem Gastgeber treu und die Kinder kehren, selbst großgeworden, mit ihren Familien Jahre später wieder an den Ort zurück, mit dem sie wunderschöne Ferienerinnerungen verbinden. Urlaub in der Ferienwohnung ist insbesondere für Familien attraktiv, die dort wie nirgendwo Bedingungen vorfinden, um ihren Familienurlaub mit Kindern optimal zu gestalten. Es ist für Familien wichtig, dass beispielsweise Kinder ein eigenes Schlafzimmer haben, das aber für die Eltern wie in ihrer eigenen Wohnung umstandslos zugänglich ist. Ein Wohnzimmer bietet Raum für gemeinsame Aktivitäten wie Spiele oder Basteln. Hotels können das oft nicht oder nur zu einem erheblich höheren Preis anbieten. Für Familien bieten Ferienwohnungen und -häuser eine in der Regel kostengünstige Option, komfortabel Urlaub zu machen.
Auch für die Gastgeber hat die Vermietung einer Ferienwohnung viele Vorteile: Da ist der soziale Aspekt zu nennen, fremde Menschen kennenzulernen. Da ist aber auch die Möglichkeit zu nennen, unternehmerisch tätig zu sein und durch die zusätzlichen Einnahmen einen Beitrag zum Haushaltseinkommen zu leisten, die Altersversorgung mitzufinanzieren oder die eigene Immobilie, in der man lebt. In der Regel verläuft die Vermietung konfliktfrei bzw. lassen sich Konflikte auf Grundlage bestehender Gesetze lösen; Vermieter von Ferienwohnungen sind daran interessiert, dass die Vermietung einvernehmlich mit Nachbarn und anderen Gästen abläuft, denn nur so ist eine nachhaltige Vermietung auch über Jahre denkbar.
Auch für die Kommunen ist ein attraktives Angebot an Ferienwohnungen von Vorteil
Ferienwohnungsgäste generieren auch für Bund, Länder und nicht zuletzt die Kommunen erhebliche Steuereinnahmen aus Einkommens- und Umsatzsteuer, sowie Gewerbesteuer, Tourismusabgaben und Kurtaxen. Diese Abgaben leisten einen wichtigen Beitrag zum Instandhalten und Ausbau der Infrastruktur insbesondere im ländlichen Raum. Bundesweit geriert der private Ferienhausmarkt allein aus Einkommens- und Umsatzsteuer 732 Mio. €.
Gäste tragen dazu bei, vor Ort ein abwechslungsreiches Angebot an kulturellen und
Freizeitaktivitäten wie Museen, Kinos, Freizeitparks, Theater, Zoos oder Schwimmbäder, Sport- und Wellnessangebote aufrechtzuerhalten. Auch der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und des öffentlichen Nahverkehrs kann von den Gästen profitieren. Dies alles kommt auch Einheimischen zugute. Investitionen in Ferienwohnungen und -häuser durch lokale und externe Eigentümer sorgen für Aufträge für lokale Unternehmen, beispielsweise bei Bau oder Renovierung, und tragen mit einem attraktiven Angebot zur Attraktivität eines Tourismusortes bei.
Urlauber wollen sich willkommen fühlen
Die Auswahl des Urlaubsortes hängt von vielen Faktoren ab: Attraktivität der Destination, Preis, Eignung für die eigenen Bedürfnisse, Sicherheit, Erreichbarkeit, um nur einige zu nennen. Nicht zuletzt wollen Gäste sich willkommen fühlen. Ferienwohnungsvermieter tragen durch den sehr persönlichen Kontakt zum Gast erheblich zum positiven Image eines Urlaubsortes bei. Es könnte erhebliche nachteilige Auswirkungen für einen Tourismusort haben, sollten sich die Gäste durch Verbote nicht länger willkommen fühlen. Das gilt in besonderem Maße, wenn bewährte Quartiere nicht länger zur Verfügung stehen. So hat beispielsweise die Verbotswelle von Ferienwohnungen in Wohngebieten in Teilen Mecklenburg-Vorpommerns zu einer
Verunsicherung unter den Gästen geführt, die sich zwangsläufig andere Urlaubsziele suchen mussten.
Der wachsende Mangel an Wohnraum resultiert vor allem aus dem starken Zuzug in attraktive Städte und Regionen dem eine nicht ausreichende Bautätigkeit entgegensteht. Eine Studie der NBank beziffert für Niedersachsen einen Gesamtbedarf an neuem Wohnraum bis 2035 von rund 296.000 Wohnungen (Quelle: Studie der NBank Wohnungsmarktbeobachtung 2016/17 https://www.nbank.de/medien/nbmedia/
Downloads/Publikationen/Wohnungsmarktbeobachtung/Wohnungsmarktberichte/WOM-Bericht-2016.pdf). Dass ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen muss, steht außer Frage. Anderseits darf das in Art. 14 Grundgesetz garantierte Eigentumsrecht nicht unverhältnismäßig eingeschränkt werden. Ein Zweckentfremdungsverbot stellt in der Regel einen weitreichenden Eingriff in dieses Eigentumsrecht dar. Eine solche Maßnahme sollte deshalb nur dann ergriffen werden, wenn ein gravierender Wohnungsmangel besteht und die Zweckentfremdung von Wohnraum maßgeblich zu diesem Zustand beiträgt. Ob dies der Fall ist, sollte faktenbasiert ermittelt und regelmäßig in angemessenen Abständen überprüft werden. Insofern begrüßen wir, dass der vorliegende Gesetzentwurf in § 1 Absatz 1 vorsieht, dass Satzungen eine Gültigkeit von höchstens fünf Jahren haben sollen. Ebenso sollte aber regelmäßig überprüft werden, ob ein Zweckentfremdungsgesetz signifikant zur Behebung des Missstandes beiträgt.
In den meisten Städten, die von Wohnungsmangel betroffen sind, liegt der Anteil der
Ferienwohnungen am Gesamtbestand bei unter 1 Prozent. Demzufolge führt selbst ein Totalverbot kaum zu einer spürbaren Entlastung auf dem Mietmarkt. Eine Studie des
Bundeswirtschaftsministeriums zur Sharing Economy aus dem vergangenen Jahr ist ebenfalls zu der Überzeugung gekommen, dass die Nutzung von Privatwohnungen als Feriendomizil keine flächendeckenden signifikanten Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt einer Kommune haben (Quelle: Sharing Economy im Wirtschaftraum Deutschland, Sept. 2018,
https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Publikationen/Studien/sharing-economy-im-wirtschaftsraum-deutschland.html). In Tourismusorten, wo der Anteil an Ferienwohnungen höher liegt, machen diese Ferienwohnungen hingegen einen wichtigen Wirtschaftsfaktor aus und tragen zur Attraktivität einer Destination bei. Ferienwohnungen sind seit Generationen in touristisch geprägten Kommunen gang und gäbe, und eine massive Regulierung stellte einen empfindlichen Einschnitt in über Jahrzehnte gewachsene Strukturen dar, die nicht zuletzt eine Säule für den Erfolg der Tourismuswirtschaft in Niedersachsen sind.
Erfahrungen in Städten mit Zweckentfremdungsverboten haben bislang ergeben, dass die Zahl der rückgeführten Wohnungen vergleichsweise gering ist. Es stellt sich die Frage, ob der zu erwartende geringe positive Effekt es verhältnismäßig erscheinen lässt, die Nutzung von Wohnungen als Feriendomizil erheblich einzuschränken.
Wir möchten außerdem zu bedenken geben, dass die Beseitigung des Wohnraummangels nicht einseitig zulasten einer touristischen Branche gehen darf. So muss auch bei der Genehmigung anderer touristischer Vorhaben wie beispielsweise Hotelprojekten bedacht werden, ob an dieser Stelle nicht auch Wohnraum entstehen könnte.
Fehlender Bestandsschutz
Der Gesetzentwurf sieht keine Regelung vor, die bestehenden Ferienwohnungen Bestandsschutz einräumt. Aktuell steht eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus. Anlass ist der fehlende Bestandschutz für Ferienwohnungen im Berliner Zweckentfremdungsgesetz. Dies stellt einen möglichen Verstoß gegen Art. 14 des Grundgesetzes (Schutz des Eigentums) dar. Mit der Entscheidung wird 2019 gerechnet.
Menschen, die in Ferienwohnungen investiert haben, brauchen Rechtssicherheit. Für viele sind die Einnahmen aus der Ferienwohnungsvermietung wichtige Einkünfte, sichern die Altersvorsorge oder dienen dazu, das eigene Haus zu finanzieren. Es wäre nicht angemessen, diese Menschen auf eine Einzelfallprüfung zu verweisen, die sich länger hinziehen kann und deren Ausgang ungewiss ist. Nicht zuletzt stellen Ferienwohnungen in Tourismusorten einen wichtigen Wirtschaftsfaktor dar,
an dem auch die Kommunen durch Steuereinkünfte partizipieren. Ein Verbot der Vermietung von Ferienwohnungen hätte entsprechend nachteilige Folgen, auch für die Attraktivität einer Destination. Bei der Formulierung eines Bestandsschutzes sollte außerdem berücksichtigt werden, dass Eigentümer in vielen Fällen keine explizite Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung haben, weil die zuständigen Behörden davon ausgegangen sind, dass eine entsprechende Nutzung durch die planungsrechtliche Gleichstellung mit nicht störenden Gewerbebetrieben bzw.
kleinen Beherbergungsbetrieben gemäß Baunutzungsverordnung bereits abgedeckt ist und entsprechend eine explizite Genehmigung nicht notwendig ist. Seltener wurde auch davon ausgegangen, dass die Nutzung als Ferienwohnung eine Unterform des Wohnens ist, die ebenfalls als nicht eigens genehmigungspflichtig bewertet wurde. Daraus sollte bestehenden Anbietern kein Nachteil entstehen.
Wir begrüßen es sehr, dass in der Begründung des Entwurfs betont wird, dass Nebenwohnungen vom Zweckentfremdungsverbot ausgenommen werden sollen. Allerdings halten wir es im Interesse einer klaren gesetzlichen Regelung für sinnvoll, dies auch im Gesetzestext selbst auszuführen und einen entsprechenden Passus in § 1 aufzunehmen. Der Entwurf nennt in der Begründung außerdem die Möglichkeit für Kommunen nach §22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 Baugesetzbuch Nebenwohnungen zu regulieren. Hier sollte aus unserer Sicht ebenfalls eine Bestandsschutzregelung aufgenommen werden, um Eigentümern Rechtssicherheit zu bieten.
Ferienwohnungsvermietung muss möglich bleiben: Keine restriktive Tagesobergrenzen und keine Schlechterstellung von Ferienwohnungen in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion
In §1 Absatz 2 Satz 3 des Entwurfs wird festgelegt, dass eine Vermietung an Feriengäste nur dann genehmigungsfrei ist, wenn diese zwölf bzw. acht Wochen in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion nicht überschreitet.
Wir möchten zu bedenken geben, dass solche Tagesobergrenzen vornehmlich auf die
Bedürfnisse von Homesharern zugeschnitten sind, die in Städten mit angespanntem
Wohnungsmarkt ihre Wohnung zeitweilig an Gäste vermieten. Sie berücksichtigen nicht die Interessen der traditionellen Anbieter von Ferienwohnungen in Stadt und Land. Vor allem in den Tourismusorten im ländlichen Raum hat man es mit ganz anderen Voraussetzungen zu tun. Dort ist das Angebot an Ferienwohnungen über Jahre und Jahrzehnte organisch gewachsen und spielt eine wichtige Rolle im touristischen Angebot. Die Anbieter vermieten in der Regel ganzjährig oder in Haupt- und Nebensaison. Für diese Menschen ist die Vermietung an Feriengäste ein wichtiger Neben- oder gar Haupterwerb. Tagesobergrenzen von zwölf oder gar acht Wochen würden dies unmöglich machen, mit dem Resultat, dass viele Anbieter die Vermietung an Feriengäste aufgeben müssten. Das kann jedoch nicht Ziel eines Zweckentfremdungsgesetzes in einem Tourismusland wie Niedersachsen sein. Wenn Zweckentfremdung reguliert werden soll, dann müssen die Interessen der traditionellen Anbieter von Ferienwohnungen berücksichtigt werden.
Die Begrenzung einer genehmigungsfreien Vermietung auf zwölf Wochen erscheint uns demzufolge nicht sachgerecht. Die klassische Vermietung an Feriengäste ist damit nicht vereinbar. Das gilt umso mehr für Wohnungen in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion, wo die genehmigungsfreie Zeit noch weiter eingeschränkt wird. Hinzu kommt, dass die moderne Arbeitswelt auch längere berufliche Abwesenheiten erfordert bzw. Studenten Auslandssemester absolvieren. Auch in diesen Fällen würde die genehmigungsfreie Grenze überschritten und es müsste eine Genehmigung eingeholt werden, was nicht nur mit Aufwand, sondern auch Unwägbarkeiten verbunden ist. Maßgeblich sollte es sein, dass der Charakter einer Hauptwohnung erhalten bleibt. Dem wurde im vorliegenden Entwurf beispielsweise dadurch Rechnung getragen, dass eine Vermietung von weniger als 50 Prozent der Wohnfläche an Gäste genehmigungsfrei wird. Analog sollte eine Vermietung bis zu 182 Tagen im Jahr genehmigungsfrei sein.
Eigentümer und Mieter, deren Wohnung in einem Gebiet mit Fremdenverkehrsfunktion nach §22 Baugesetzbuch liegt, haben nach dem vorliegenden Entwurf sogar noch weitreichendere Einschnitte hinzunehmen, indem die genehmigungsfreie Vermietung auf acht Wochen begrenzt wird. Als Begründung wird genannt, dass man in diesen Siedlungsgebieten vermeiden will, dass statt einer Dauervermietung nur in der renditestarken Hauptsaison vermietet wird, die Wohnung außerhalb der Saison aber leer steht. Wir halten eine solche Schlechterstellung für falsch, weil sie die Betroffenen einseitig benachteiligt und einen noch erheblicheren Einschnitt in das verfassungsgemäß garantierte Recht auf Eigentum darstellt. Diese Regelung geht außerdem an der gelebten Wirklichkeit in Fremdenverkehrsgebieten vorbei, deren Zweck und Charakter ausdrücklich von der Beherbergung von Urlaubsgästen geprägt wird. Soll das Ziel sein, die sogenannten Rolladensiedlungen zu vermeiden, wäre es vielmehr sinnvoll, eine Mindestgrenze an Tagen zu veranschlagen, zu denen diese Wohnungen an Gäste vermietet bzw. angeboten werden müssen, wie es ja auch in einigen Kommunen gemacht wird. Angesichts dessen, dass auch ein Leerstand über sechs Monate als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung gilt, scheint uns diese Sonderregelung ohnedies unnötig.
Wir möchten außerdem zu bedenken geben, dass beim vorliegenden Entwurf nicht
unterschieden wird ob flächendeckend Wohnraummangel herrscht oder ob es punktuell zu Problemen kommt. Ebenso wird nicht unterschieden, ob in einer Gemeinde in einigen Gebieten die Vermietung an Urlaubsgäste grundsätzlich erwünscht ist. Die Vermietung wird mit einer Zweckentfremdungssatzung kategorisch auf zwölf bzw. acht Wochen begrenzt. Auch das spiegelt aus unserer Sicht nicht die Realität in den Tourismusorten wider. Es scheint sinnvoller, unerwünschten Entwicklungen punktgenau mit planungsrechtlichen Mitteln zu begegnen und eine Vermietung an Urlauber nur dort zu beschränken, wo sie nicht erwünscht ist.
Die in § 4 Absatz 1 verfügte Bestimmung, dass einer von der Gemeinde beauftragten Person Zutritt zur Wohnung zu gewähren ist, stellt aus unserer Sicht einen unverhältnismäßigen Eingriff in die in Art. 13 GG garantierte Unverletzlichkeit der Wohnung dar. Selbst beim Verdacht auf schwere Straftaten geht die Unverletzlichkeit der Wohnung so weit, dass ein richterlicher Beschluss vorliegen muss, sofern nicht Gefahr im Verzug ist. Ein solch weitreichender Eingriff in die Grundrechte ist aus unserer Sicht bei einer Zweckentfremdung nicht zu rechtfertigen.
Wir begrüßen es, dass eine Auskunftspflicht von Verwalterinnen und Verwaltern, Vermittlerinnen und Vermittlern, Beschäftigten und Beauftragten sowie Diensteanbieterinnen und Diensteanbietern nur dann besteht, wenn die Auskunft durch dinglich Verfügungsberechtigte, Besitzerinnen und Besitzer nicht möglich ist oder einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern würde und schutzwürdige Belange der betroffenen Personen nicht entgegenstehen. Es geht aus §4 Absatz 1 des Entwurfs allerdings nicht klar hervor, welche Daten durch die Behörden von Online-Portalen konkret abgefragt werden können. Insofern lässt sich auch nicht abschließend bewerten, inwieweit datenschutzrechtliche Bestimmungen verletzt werden, wie es beispielsweise durch ein generelles, verdachtsunabhängiges Auskunftsersuchen der Fall wäre. Wir geben außerdem zu bedenken, dass es für auskunftspflichtige Personen wie beispielsweise beauftragte Reinigungsdienste nicht zweifelsfrei festzustellen ist, ob ein Übernachtungsgast zahlender Urlauber oder ein Familienmitglied oder Freund der Familie ist. Dies kann angesichts dessen, dass eine falsche Auskunft mit einem erheblichen Bußgeld einhergehen kann, zu weitreichenden Folgen für die Betroffenen führen.
Verbot der Bewerbung von Wohnraum
In §5 des Gesetzentwurfs wird das Anbieten und die Bewerbung von nicht genehmigtem zweckentfremdetem Wohnraum verboten. Für uns stellt dies eine unangemessene Erweiterung der Plattformhaftung dar, die rechtlich nicht durch das Telemediengesetz gedeckt ist. Es ist nach dem Wortlaut des Gesetzentwurfs nicht zweifelsfrei klar, wie weit sich die Haftung von Diensteanbietern erstreckt, die nach dem Entwurf rechtswidrige Angebote verbreiten oder bewerben. Es ist unklar, ob der Gesetzgeber von Portalen verlangt, dass diese Angebote regelmäßig proaktiv daraufhin kontrollieren, ob sie rechtskonform sind, oder ob die Formulierung so zu deuten ist, dass Anbieter im Falle einer Benachrichtigung der Behörde entsprechende Angebote entfernen muss, um nicht ordnungswidrig zu handeln. Die erstgenannte Auslegung würde eine unverhältnismäßige und nichts rechtskonforme Überwachungsverpflichtung für Diensteanbieter begründen und gegen § 7 Abs. 2 Telemediengesetz (TMG) und Art. 15 Abs. 1 der E-Commerce-Richtlinie verstoßen, die eine solche Überwachungs- oder Überprüfungspflicht ausschließt. Insofern ist hier eine Klarstellung geboten.
Wir geben zusätzlich zu bedenken, dass eine solche Kontrolle der Angebote durch die Portale darüber hinaus nicht wirksam möglich ist, da viele Eigentümer ihre Objekte auf mehreren Portalen anbieten und eine Kontrolle der Tagesgrenzen für die Betreiber gar nicht möglich ist. Aber selbst wenn eine Wohnung nur auf einem Portal angeboten wird, kann ein Portal, das als Vermittler agiert, nicht zweifelsfrei ermitteln, ob eine Wohnung in einem Belegungszeitraum an Gäste vermietet wird, durch den Eigentümer selbst genutzt wird oder aufgrund von Renovierungsarbeiten als belegt markiert wird.
Notwendigkeit von Zweckentfremdungsverboten aufgrund der geänderten
In der Begründung zum Gesetzentwurf wird genannt, dass bis zum 12. Mai 2017 Ferienhäuser und Ferienwohnungen in keinem der in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) normierten Wohn- und Mischgebiete zulässig waren, auch nicht ausnahmsweise. De facto ist das Miteinander von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen insbesondere in Tourismusorten an den Küsten seit Generationen gängige Praxis. Ferienwohnen wurde vor der Novelle der BauNVO
seitens der Kommunen entweder als Unterform des Wohnens, als kleiner Beherbergungsbetrieb oder nicht störendes Gewerbe eingeordnet, und war damit in Wohngebieten gestattungsfähig. Erst nach gegenteiligen Urteilen des OVG Greifswald, die insbesondere in Mecklenburg-Vorpommern zu Nutzungsuntersagungen geführt haben, sah sich der Gesetzgeber veranlasst, eine Klarstellung in der BauNVO vorzunehmen, um Ferienwohnungen in Wohngebieten eine
klare gesetzliche Grundlage zu geben und damit dem Rechnung zu tragen, was in vielen Tourismusregionen seit langem gelebte Realität ist (Quelle: Urteile des OVG Greifswald vom 14.04.2015 – 3 M 86/14; vom 20.05.2015 – 3 M 92/14).
Auch vor der jüngsten Änderung der BauNVO stand es Kommunen im Rahmen der
Bebauungsplanung und der Genehmigung von Nutzungsänderungen frei, Ferienwohnungen nur im gewünschten Umfang zuzulassen. Daran hat sich auch mit der Änderung der BauNVO im Wesentlichen nichts geändert, denn jede Nutzungsänderung ist weiterhin zustimmungspflichtig. Die bestehenden rechtlichen Regelungen in Baugesetzbuch und BauNVO geben den Kommunen bereits ein Instrumentarium an die Hand, um unerwünschte Entwicklungen zu regulieren oder zu unterbinden, beispielsweise durch an die jeweiligen lokalen Gegebenheiten und
Herausforderungen angepasste Bebauungspläne oder die Regulierung von Bruchteilseigentum und Nebenwohnungen.
Auswirkungen von Feriengästen auf das lokale Gewerbe
In der Begründung wird außerdem genannt, dass Gewerbe wie Schneider oder Schuster aus den Gemeinden verschwinden, weil Touristen dafür weniger Bedarf haben. Dem möchten wir entgegnen, dass Ferienwohnungsgäste als Selbstversorger dazu beitragen, lokale Handwerksbetriebe wie Bäcker, Metzger oder Fischräuchereien zu erhalten. Urlauber schätzen außerdem den Einkauf in attraktiven, individuellen Einzelhandelsfachgeschäften. Wir gehen hier somit eher von einem positiven Einfluss aus, den Auswirkungen des wachsenden Online-Handels und der Verödung der Ortskerne zu begegnen.