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Timestamp: 2018-03-23 23:39:18
Document Index: 247379111

Matched Legal Cases: ['Artículo 609', 'artículo 40', 'artículo 1959', 'artículo 609', 'artículo 1959', 'artículo 609', 'artículo 18', 'artículo 100', 'artículo 200', 'artículo 1959', 'artículo 14', 'artículo 80', 'in fine']

La prescripción adquisitiva como base suficiente para promover el expediente de dominio - PDF
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1 Página 1 de 12 La prescripción adquisitiva como base suficiente para promover el expediente de dominio Jaime CONCHEIRO DEL RÍO Registrador de la Propiedad Diario La Ley, Nº 7478, Sección Doctrina, 29 Sep. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY LA LEY 5214/2010 El presente trabajo tiene por objeto dejar patente la posibilidad de que la usucapión pueda servir de fundamento para la incoación de un expediente de dominio en las tres modalidades admitidas por la legislación hipotecaria. Comenzamos con unas referencias a las tesis doctrinales y jurisprudenciales más antiguas, hasta llegar a las modernas. De ellas se desprende claramente la evolución favorable a su admisión con base fundamentalmente en la doctrina de la DGRN. Normativa comentada RD 24 Jul (Código Civil) LIBRO TERCERO. DE LOS DIFERENTES MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD DISPOSICIÓN PRELIMINAR Artículo 609 LIBRO CUARTO. DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS TÍTULO XVIII. De la prescripción CAPÍTULO II. DE LA PRESCRIPCIÓN DEL DOMINIO Y DEMÁS DERECHOS REALES Ha sido un tema tradicionalmente muy controvertido el que plantea la adquisición por prescripción como título hábil para promover la incoación de un expediente de dominio. El expediente de dominio es admitido por la legislación hipotecaria con una triple finalidad: el art. 199 a) LH dispone que «la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará: (...) mediante expediente de dominio». Disponiendo también el art. 200 de la misma Ley que «la reanudación del tracto sucesivo se verificará (...) mediante expediente de dominio», y por este mismo medio, «se podrá hacer constar en el Registro la mayor cabida de finca ya inscrita». El expediente de dominio lo define ROCA SASTRE (1) diciendo que: es un procedimiento judicial, asimilable a los actos de jurisdicción voluntaria, que tiene por objeto acreditar la adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un título inmatriculador, pudiendo también servir para reanudar el tracto registral interrumpido así como para registrar los excesos de cabida.
2 Página 2 de 12 Como consecuencia de esta triple finalidad, el problema de la idoneidad de la prescripción adquisitiva puede predicarse con relación a las tres modalidades del expediente de dominio. Sin embargo es preciso advertir que la mayor parte de la doctrina suele circunscribir el problema expresado al expediente de dominio con finalidad inmatriculadora. Citaremos a continuación determinados autores que se limitan al examen del citado supuesto. Entre los que se inclinan por la tesis favorable a su admisión citaremos a los siguientes: CHICO Y ORTIZ (2) se inclinó por la tesis mantenida por LA RICA (3) y CAMY SÁNCHEZ-CAÑETE (4), que afirmaban que la palabra título a que se refiere el art. 274 del Reglamento Hipotecario es equivalente a documento y, en el caso de que el documento no exista, habrá que expresar y será suficiente la causa de la adquisición. Dicha causa, en efecto, puede ser una prescripción adquisitiva o usucapión. Si para declarar la usucapión es necesario un juicio declarativo, ello hace innecesario un expediente del dominio, debido a que la sentencia es título inmatriculable. La misma tesis positiva fue reconocida por Francisco BADÍA BATALLA (5) basándose en que el número segundo del art. 274 del Reglamento Hipotecario exige la «reseña del título o manifestación de carecer del mismo, y, en todo caso, fecha y causa de la adquisición de los bienes». La palabra título evidentemente debe entenderse en su acepción formal o documental, toda vez que se contrapone a causa de la adquisición. Con buen sentido, el Reglamento dispensa de la obligación de relacionar aquél ya que para subsanar esta falta de título inscribible se tramita el expediente, mientras que «en todo caso" exige la constatación de la causa de la adquisición. El alegar la prescripción adquisitiva como causa en el expediente de dominio es frecuente. Unas veces, porque quizás es la que mejor sirve para ocultar la falta de verdadera causa; y otras, porque solo a través del expediente de dominio o de un juicio declarativo podrán tener acceso en los libros registrales las fincas normales de aquel modo de adquiridas. Confirmando este criterio, VENTURA TRAVESET (6) estima que incluso doctrinalmente la usucapión ha de estar inexcusablemente sometida a la autoridad judicial; y judiciales han de ser los procedimientos inmatriculatorios que de ella se deriven, es decir, juicio contradictorio o expediente de dominio. Puede presentarse en este último supuesto un expediente de dominio con base en una prescripción adquisitiva, lo que puede generar alguna dificultad, al tratar de cumplir con la exigencia reglamentaria de consignar en el escrito inicial «en todo caso", además de la causa, la fecha de adquisición de los bienes. No hay que olvidar que también con frecuencia, sobre todo cuando se trate de la prescripción extraordinaria, tendrá que recurrirse a la accessio possessionis (art regla 1.ª Código Civil), uniendo el tiempo de posesión del instante al de su causante, con lo que probablemente aquél no podrá precisar la fecha inicial de la posesión en concepto de dueño y consecuentemente tampoco la fecha final del plazo prescriptivo. Ello no debe ser obstáculo a la admisión del expediente, a pesar de la explícita frase «en todo caso" que emplea el art del Reglamento. Con arreglo a este criterio del Reglamento puede estimarse que, por lo menos, en aquellos casos en que la posesión hubiese sido iniciada por un causante del promovente no será rigurosamente imprescindible fijar exactamente la fecha final del tiempo de prescripción. Solamente hemos encontrado dos autores que han estudiado el problema de la usucapión
3 Página 3 de 12 referida al expediente de dominio cuya finalidad es la de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Vicente DOMÍNGUEZ CALATAYUD (7) dice que un expediente de dominio instado para reanudar el tracto sucesivo interrumpido termina con un auto judicial en el que se declara el dominio a favor del promotor en base a la usucapión ganada por éste, según el Juez. Parece que en el caso planteado existe una incongruencia entre el mandato y el juicio en el que se ha dictado, extremo al que alcanza la función calificadora del Registrador conforme al art. 100 RH. La incongruencia consiste en que el expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria que, dirigido a reanudar el tracto interrumpido, tiene por objeto declarar la condición de causahabiente del último titular registral que concurre en el promotor del mismo quien carece de los oportunos títulos inscribibles intermedios; pero no declarar ganado un dominio por usucapión cuyo cauce procesal adecuado es el juicio declarativo correspondiente. Otra cosa sería que el expediente de dominio tuviere por objeto la inmatriculación de la finca, pues entonces su objeto es, como dice LACRUZ BERDEJO (8), declarar que se ha producido un acto o causa idónea para adquirir el dominio, pero no hace declaración de derechos y por ello no impide el juicio declarativo correspondiente. Más recientemente, Antonio OCAÑA RODRÍGUEZ (9) sostiene que «es dudoso, sobre todo en el tracto sucesivo, que se pueda justificar el dominio (...). Puede aducirse a juicio de dicho autor que la usucapión por sí sola no es título suficiente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, toda vez que éste supone una cadena de transmisiones o adquisiciones derivativas del dominio, que en principio provienen ex hipótesis de la voluntad del titular registral, a quien se le ha de citar, en forma personal incluso, cuando su inscripción tiene menos de treinta años. No estamos ante un título, sino ante un modo de adquirir el expediente es un medio de titulación supletoria o complementaria». Entre otros argumentos contrarios a la admisión de la usucapión señala que «de admitirse la usucapión se produciría una inscripción contradictoria del dominio inscrito, tendente a su cancelación en sentido estricto: con arreglo al art. 38 LH, no sería posible la cancelación sin demanda en juicio declarativo, conforme a los arts. 40 b) y 82 LH (...). La usucapión es una institución al margen del Registro que puede prevalecer contra el mismo en juicio ordinario: ni siquiera el consentimiento del titular puede justificar la nueva inscripción por aplicación del art. 20 de la nueva LH». Estos argumentos no le parecen al autor sin embargo decisivos dado que «solo se han de acompañar los documentos acreditativos del derecho del solicitante cuando los tuviere y que no se puede exigir al promotor que presente el título de adquisición de la finca o derecho cuando hubiera alegado que carece del mismo, en el fondo, podría dar igual un título d adquisición consistente en un contrato verbal, como tantas veces se alega, que la posesión inmemorial o superior a treinta años (...). La usucapión probada y consumada en fecha anterior al expediente es un modo o causa de adquirir el dominio y los demás derechos reales, tan legítimo como cualquier otro (...). Una posesión inmemorial o superior a treinta años, a título de dueño, pública, pacífica y continuada, debidamente comprobada y acreditada por documentos laterales de cualquier género (gastos de mantenimiento, de servicios, contribuciones...) y por testigos veraces, transmitida a veces de padres a hijos, o de causante a heredero, creo que puede ser título de adquisición material suficiente a efectos de la acreditación del dominio». Sigue diciendo el citado autor que no ve inconveniente en admitir que la usucapión sea título suficiente de dominio a efectos de inmatriculación, ya se trate de usucapión ordinaria o de la extraordinaria,
4 Página 4 de 12 debido a que siempre el perjudicado podrá demandar al titular inmatriculante en juicio posterior. La teoría favorable a la admisión de la usucapión como modo de adquisición apto para promover un expediente de dominio es reconocida obiter dictum por dos Resoluciones de la DGRN de 30 de mayo de 1988 (LA LEY 1002/1988) y 21 de junio de 1991 (LA LEY 7841/1991). De todo lo expuesto creemos que puede sacarse una conclusión fundamental (aunque no podemos negar, que nuestra opinión no es ni con mucho mayoritaria, aunque creemos que puede sostenerse apoyándonos en la lógica jurídica) que la causa motivadora de la adquisición (título en sentido material) justificadora del dominio, puede basarse, en toda clase de documentos (públicos y privados) y pruebas, testifical, pericial, o bien en la posesión causante de una prescripción adquisitiva. Creemos oportuno traer aquí a colación dos sentencias que sirven para corroborar nuestra tesis y que basaron la justificación de la adquisición del dominio en diversos medios de prueba. El AAP Barcelona de 17 de octubre de 2007 admitió el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, basando la justificación de la usucapión en un contrato privado de compraventa justificativo de la posesión de un inmueble a título de dueño corroborado por certificación del padrón y por justificantes de pago de la contribución territorial urbana y el IBI, de las cuotas de la Cámara Oficial de la Propiedad Urbana y de tasas de alcantarillado, alumbrado y arbitrios varios. Asimismo, otro AAP Lleida de 28 de febrero de 2007, también en un supuesto de expediente de dominio para la reanudación del tracto, estimó justificada la usucapión basándose en hallarse catastrada la finca a nombre del demandante junto con numerosos documentos fiscales relativos a contribuciones especiales, además de pruebas testificales. En definitiva, si partimos de la base de que la única finalidad del expediente de dominio es declarar probado que el actor adquirió el dominio de la finca que se trata de inmatricular o sea, que se ha producido un acto o causa idónea para tal adquisición (no hay en el expediente declaración de derechos, tal como reconocieron la STS 21 de marzo de 1910 y la Resolución de la Dirección General de de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 1993 LA LEY 723-RN/1993 ) estimamos que la prescripción adquisitiva y los documentos privados justificativos de la adquisición son, o al menos deberían serlo, los medios adquisitivos de la propiedad que están más necesitados de apoyarse en la institución del expediente para lograr sus diversos fines y especialmente la inmatriculación. Si se trata de un expediente para reanudar el tracto, una adquisición documentada en escritura pública, será, por qué no, un medio adecuado, al faltar el resto de las transmisiones intermedias. En cambio, una escritura pública no tiene por qué necesitar del expediente para inmatricular el dominio de una finca o un bien de un exceso de cabida, siempre, claro está, que se cumplan los demás requisitos exigidos por la Legislación Hipotecaria (arts. 205 LH y 288 RH). Pudiera pensarse en una escritura defectuosa que necesita el expediente sin matriculador, pero entendemos que, todo lo más, podría admitirse una escritura que adoleciese de un defecto que motive una mera anulabilidad y en modo alguno la nulidad absoluta. Asimismo, merece la pena destacar una Resolución de la DGRN de 13 de abril de 1999 (LA LEY 9883/1999), relativa a un expediente de dominio promovido por un titular de los bienes en virtud de un contrato verbal otorgado con el titular registral quien, a su vez, los había adquirido de otro contrato verbal. La Resolución rechaza este título como fundamentador del expediente de
5 Página 5 de 12 dominio, debido a que existía la posibilidad de formalizar la segunda venta una escritura pública, pero implícitamente viene a reconocer la posibilidad de basar los expedientes de dominio en una adquisición en virtud de un contrato verbal, de ahí su enorme trascendencia. La mencionada Resolución establece lo siguiente: «(...) Es cierto que la virtualidad del auto recaído en el expediente de dominio como medio de reanudación de tracto sucesivo, presupone una efectiva interrupción de éste, es decir, que el promotor haya adquirido su derecho de persona distinta del titular registral, pero no lo es menos que dicho cauce para la reanudación del tracto tiene un carácter excepcional, pues, frente a la general exigencia de consentimiento del titular o de resolución judicial firme dictada en juicio declarativo ordinario para la rectificación del Registro (cfr. arts. 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), será suficiente con el auto recaído en expediente de jurisdicción voluntaria (cfr. arts. 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), de ahí que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria prevea su aplicación subsidiaria para cuando no sea posible lograr esa reanudación mediante la inscripción de los títulos intermedios. En el caso debatido, debe rechazarse la virtualidad reanudatoria del auto calificado toda vez que no solo es perfectamente posible la formalización de la segunda venta (el marido vendedor aparece como firmante del escrito de interposición del recurso), sino que la adecuada protección del derecho que el Registro publica reclama la adecuada formalización pública de la adquisición invocada por el transmitente de la promotora (su cónyuge), bien mediante el otorgamiento voluntario de la escritura pública de formalización de dicho negocio adquisitivo, bien mediante la exigencia de su formalización judicial instada en el juicio declarativo contra el titular registral o sus herederos (cfr. arts. 657 y ss., 1279 del Código Civil y 40 de la Ley Hipotecaria), sin que estas exigencias y garantías del titular registral puedan obviarse mediante una posterior transmisión entre cónyuges cuya licitud y realidad, por otra parte, no se cuestionan (cfr. art. 6.4 del Código Civil)». La sentencia que acabamos de examinar reviste una gran importancia para servir de apoyo a la tesis que nosotros defendemos, favorable a la admisión de la adquisición por usucapión como medio suficiente para incoar un expediente de dominio en cualquiera de sus tres finalidades. Y ello es así porque si un contrato verbal es admitido como base para, una vez elevado a escritura pública, promover un expediente de dominio, es porque la perfección del contrato verbal tuvo que ser admitida por medio de prueba de carácter testifical, siendo el mismo medio de prueba el utilizable para acreditar la existencia de una adquisición por usucapión. Entendemos, en definitiva, que el Juez goza en este punto de una libertad absoluta para estimar cuáles medios serán los adecuados en cada caso, para apreciar si se ha acreditado o no suficientemente la adquisición del dominio y reiteramos, por los argumentos antes expuestos, que no hay razón alguna para rechazar la usucapión, tal como hemos visto, y que defiende parte de la doctrina y de la jurisprudencia. Con relación a la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, el art. 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que: «Los Jueces y Tribunales apreciarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubiesen dado y las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado». Sabido es que, al no existir dichas reglas, tanto quiere decir como dejar la apreciación de dicha prueba al
6 Página 6 de 12 prudente criterio de los Tribunales. La prueba pericial estimamos que será muy adecuada y pertinente para acreditar los supuestos de excesos de cabida. En el expediente no se trata de acreditar el dominio real del inmueble, sino solo si el solicitante ha demostrado o justificado disponer de un hecho o acto con virtualidad suficiente para provocar la adquisición del citado inmueble. Así parece deducirse de la Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 1988 (LA LEY 265/1988), que señala: «Promovido expediente de dominio para la reanudación del tracto se fundó en los siguientes hechos: 1.º, que la actora es dueña en la actualidad de la finca, objeto del expediente; 2.º, que ésta era propiedad de su abuelo, y que viene usándola ella por período superior a veinte años, pudiéndose acreditar, sino documentalmente, sí la posesión; y 3.º, que la finca consta en el Catastro "a nombre de los herederos de don Juan Durán" (el abuelo), e inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del mismo. Denegada la inscripción solicitada en el precedente documento, por no haberse seguido el procedimiento adecuado, cual es el juicio declarativo correspondiente; todo ello de conformidad con el art. 100 del RH y concordantes del Reglamento y Ley Hipotecarias, la LEC y la Ley Orgánica del Poder Judicial. No procedería la anotación de suspensión, caso de solicitarse. Toledo, 17 de marzo de La única cuestión que se plantea en este recurso es si cabe reanudar el tracto sucesivo interrumpido mediante auto recogido en expediente de dominio en el que se declaran "justificados los extremos aducidos en el Registro inicial de este expediente, y, por ende, acreditado el dominio". En el escrito inicial, según el mismo auto, se invocaba que la finca "era propiedad del abuelo de la compareciente; sin embargo, ésta ha venido usándola como dueña durante más de veinte años, por lo que si no se puede acreditar documentalmente la transmisión hereditaria, sí puede acreditare la posesión como dueña durante cerca de treinta años". Del auto y de las afirmaciones de la recurrente resulta que puede haber otros herederos. En el Catastro figuran como titulares los herederos del que la recurrente dice ser su abuelo y, hasta el fallecimiento, titular de la finca. En el escrito de recurso la solicitante afirma que "ella era solamente uno de los muchos herederos", si bien ella "era la única que había estado en posesión de la finca en concepto de dueña durante más de veinte años". Falta, pues, en el fallo la declaración de que concurra en la solicitante un hecho por sí suficiente para la adquisición del dominio que se pretende inscribir, expresión que resulta esencial conforme a los artículos 9.º de la Ley Hipotecaria y 51 y º del Reglamento Hipotecario. Al limitarse el fallo a declarar acreditado el dominio y justificados los extremos admitidos en el escrito inicial, no aparece declarado un hecho con virtualidad suficiente, conforme a la Ley, para la adquisición del dominio: 1.º, no lo es por sí solo la transmisión hereditaria, porque concurren otros herederos; 2.º, no lo es por sí solo la posesión de veinte años, porque, aparte otros requisitos, no aparece el justo título exigido para la usucapión
7 Página 7 de 12 ordinaria (cfr. arts y 1952 CC). El expediente de dominio es por sí procedimiento insuficiente para reanudar el tracto en tanto se pretenda la reanudación por una simple declaración del dominio si a la vez no se declara la existencia de un hecho adquisitivo por sí legalmente suficiente para adquirirlo, sin necesidad, claro es, de hacer, en su caso, declaraciones sobre el dominio del correspondiente transferente». De la expresada Resolución cabe deducir con claridad que la causa de la denegación, como fundamento suficiente para la incoación de un expediente de dominio, es la carencia en el caso concreto contemplado de un justo título que, acompañado de la posesión continuada durante veinte años, produciría la adquisición por usucapión ordinaria, de conformidad con lo exigido por el art Código Civil. A contrario sensu, está afirmando que, de concurrir ambos requisitos, no habría inconveniente para apreciar la prescripción adquisitiva como causa adquisitiva apta para promover un expediente de dominio. Debemos destacar, sin embargo, que la DGRN se opuso tradicionalmente a la admisión de la usucapión como fundamento para incoar un expediente de dominio, tal como se desprende de algunas Resoluciones de la DGRN de fecha de 24 de diciembre de 1917 y de 5 de mayo de 1927, en las que, si bien el promotor del expediente alegó como título de adquisición la usucapión, la Dirección General no se pronuncia sobre este tema por no haber sido impugnado por el Registrador. Además, una Resolución de 3 de agosto de 1939 en la que se afirma que para apreciar la prescripción extintiva, dada la complejidad de los hechos que sirven de base a la misma, hace falta un precedente de índole judicial, sin que sea suficiente ninguno de los regulados en la Legislación Hipotecaria. En dicha Resolución se declara que no se puede cancelar por similitud una inscripción de crédito hipotecario, cualquiera que sea el lapso de tiempo transcurrido, por estar bajo la salvaguardia de los Tribunales, únicos que pueden acordar la cancelación. En parecido sentido se pronuncia la Resolución de la DGRN de 24 de enero de 1994 (LA LEY 1179/1994), que señala, ante el informe de la Registradora calificante expresivo de no ser deducible en el expediente la pretensión de una declaración de dominio por prescripción adquisitiva, que no basta con que el auto resolutorio del expediente declare la sola posesión del promotor; poniéndose de manifiesto en el auto presidencial, apelado en la citada Resolución, que el expediente de dominio «es improcedente cuando exista el riesgo de purificar, fuera de un juicio contradictorio, una posible transmisión, y que no puede servir como título material o causa de la adquisición "la mera manifestación sobre una situación posesoria familiar"". La opinión favorable a la admisión de la usucapión como fundamento del expediente de dominio la hemos defendido hace años (10) con base en los argumentos antes expresados. La RDGRN de 21 de marzo de 2003 (LA LEY 11340/2003) viene a darnos la razón señalando (en un supuesto muy similar al resuelto por la RDGRN de 16 de febrero de 1988, anteriormente mencionada) que: «1. Se plantea en el presente recurso si es o no inscribible un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando el Juez declara justificado el dominio por el hecho de haber adquirido el actor las fincas en cuestión por prescripción al
8 Página 8 de 12 haberlas poseído por más de treinta años de "forma quieta, pública e ininterrumpidamente (...) dándose las condiciones establecidas en el artículo 1959 del Código Civil". El Registrador deniega la inscripción por entender que hay falta de congruencia del mandato con el procedimiento seguido ya que, según el Registrador, el expediente de dominio tiene por finalidad suplir mediante una resolución judicial un título de propiedad preexistente, pero no susceptible de inscripción. 2. Sin embargo, precisamente la finalidad del expediente de dominio es la de declarar justificado el dominio erga omnes a efectos meramente registrales. De la propia nota y del informe en su defensa se deduce más bien que el Registrador funda su calificación en el entendimiento de que el procedimiento del expediente de dominio exige, para que pueda declararse justificado el dominio, que el promotor aporte un título en el que fundar su pretensión sin que pueda prosperar cuando el modo de adquirir del actor haya sido cualquier otro de los admitidos en nuestras leyes (cfr. artículo 609 del Código Civil). 3. El supuesto es muy similar al resuelto por la Resolución de 16 de febrero de 1988, en el que el Juez declaró justificados los extremos aducidos en el escrito inicial, en el que se invocaba que la actora era propietaria de la finca por haberla poseído a título de dueña durante más de veinte años. Allí se resolvió que el auto no era inscribible, porque la posesión durante veinte años no es por sí sola título suficiente para adquirir, ya que no aparece el justo título exigido por la prescripción ordinaria (cfr. artículos 1940 y 1952 del Código Civil). En el presente caso, sin embargo, dado que se ha poseído durante treinta años, la posesión misma es suficiente, sin ulteriores requisitos, para adquirir (cfr. artículo 1959 del Código Civil). 4. Por lo tanto, si se considera: a) que el Juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de treinta años; b) que la prescripción es un modo de adquirir; c) que el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los que recoge el artículo 609 del Código Civil; y e) que la calificación registral tiene un alcance limitado (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), especialmente cuando se trata de documentos judiciales (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), el defecto observado por el Registrador no puede ser mantenido y debe, por consiguiente, revocarse la nota que en él se funda». De muy importante y esclarecedora no dudamos en calificar esta Resolución de la DGRN, dado que es la primera que viene a reconocer, de una manera clara y terminante (si excluimos la de 16 de febrero de 1988), la posibilidad de que la prescripción, tanto ordinaria como extraordinaria, pueda servir de base o fundamento para la incoación de un expediente de dominio, no solamente de carácter inmatriculador, sino también reanudador del tracto sucesivo interrumpido; basándose fundamentalmente en los argumentos machaconamente repetidos por nosotros de que para promover un expediente de dominio es suficiente la acreditación de un modo de adquisición; y uno de los modos de adquisición, señalado en el art. 609 CC, es la prescripción. En esta sentencia, aunque en el caso contemplado no se aplica por no darse las circunstancias
9 Página 9 de 12 necesarias según la Ley, la institución de la usucapión admite claramente su aplicación en el supuesto de expediente de dominio para justificar la adquisición del correspondiente derecho, incluso en un supuesto de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. La AP de Madrid, en sentencia de 23 de mayo de 1994, sí admite que la usucapión es un medio válido que acredita la adquisición del dominio en el expediente a efectos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido: «Según el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta de notoriedad o expediente de dominio; y en el supuesto enjuiciado los solicitantes eligieron el último procedimiento para reanudar el tracto que terminó en el año 1915 interesando que se declare estar justificada la adquisición del dominio de la mitad de la finca de que se trata en favor de los tres hijos de quienes habían adquirido el dominio por usucapión y que se ordene inscribir la mitad de esta finca a nombre de los tres hermanos en concepto de dueños en la misma proporción que poseen la otra mitad en virtud de la herencia de los padres y que está inscrita. Pues bien, partiendo de los hechos acreditados en el expediente que recoge con acierto los tres primeros fundamentos del auto apelado, cabe destacar: 1.º, que el dominio de esa mitad de la finca rústica de que se trata fue adquirido por el matrimonio causante por usucapión o prescripción adquisitiva por la posesión de más de treinta años, antes del fallecimiento del primer cónyuge, el marido, ocurrido en el año 1982; 2.º, que esta mitad de finca quedó fuera de la liquidación de la sociedad de gananciales y de las particiones, primero de la herencia del marido, y después de la herencia de la mujer, por lo que no parece haber duda de que al fallecimiento de los dos cónyuges, una mitad de esa mitad debe atribuirse a la herencia del marido y la otra mitad a la herencia de la mujer, como reconoce el fundamento de derecho tercero de la Resolución del Juez de Primera Instancia; y 3.º, que no consta que existan otros bienes de esas herencias que tengan que incluirse en las respectivas particiones realizadas. Si a todo lo expuesto se añade que una de los herederos del padre, pero no de la otra causante, ha mostrado su conformidad en el expediente judicial con la solicitud de sus hermanos de padre a que se haga la distribución de la mitad de la finca expresada entre ellos en la forma interesada y que así se inscriba en el Registro para concordarla con la otra mitad de la finca que ya ha tenido acceso al mismo Registro de la Propiedad, sin necesidad de modificar el contenido de las particiones realizadas, la Sala entiende que no existe obstáculo legal para la inscripción solicitada a través de este expediente de dominio, ya que la Ley Hipotecaria y su Reglamento no prohíben que se pueda hacer la declaración de haberse justificado la adquisición del dominio si resulta acreditada la usucapión extraordinaria del artículo 1959 del Código Civil por parte de los causantes, los solicitantes son herederos de éstos y todos están de acuerdo en la adjudicación del inmueble en proindiviso en la proporción solicitada, que es la de su derecho hereditario sin necesidad de modificar las anteriores particiones, cumpliéndose así el artículo 14 de la Ley Hipotecaria y el artículo 80.1 a) del Reglamento; y no parece que haya obstáculo tampoco para que esa adjudicación sea realizada a través del expediente de dominio como complemento y concreción de la inscripción solicitada, no habiéndose opuesto nadie y nadie resulta perjudicado, evitando así el costoso trámite del juicio declarativo que defiende el auto recurrido».
10 Página 10 de 12 Asimismo, es de destacar un auto dictado el 15 de febrero de 1992 por la AP de Córdoba donde, de manera explícita, admite sin paliativos la adquisición del dominio a través de una usucapión que podrá, sin duda, declararse en un expediente de dominio. El tenor literal del citado auto es el siguiente: «Cuando una finca está inmatriculada en el Registro a veces sucede que en la hoja o folio que se abre a la misma no figura toda su historia jurídica desde aquella inmatriculación. Y ello porque los sucesivos adquirentes dejaron de inscribir su derecho. Si alguien entonces adquiere de quien no inscribió y pretende inscribir se encontrará con que ello no es posible en virtud del principio de tracto sucesivo. La única manera de subsanar la dificultad, en estricta lógica, sería que los adquirentes anteriores inscribiesen todos. Pero como esto no es posible, la Legislación Hipotecaria arbitra entonces unos medios específicos para que aquel propietario pueda inscribir, pese al tracto sucesivo. Acudiendo a ellos al expediente de dominio, por ejemplo, inscribe su adquisición y reanuda la historia jurídica de la finca, si bien per saltum porque habrá un vacío que no se ha llenado. En consecuencia, debido a los principios hipotecarios, en especial los de exactitud registral, fe pública y protección del tercero hipotecario, consagrados en los art. 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, y al objeto de que al Registro de la Propiedad acceda la auténtica realidad extrarregistral, el instante de este expediente de jurisdicción voluntaria ha de justificar debidamente su dominio sobre la finca. Ello se conseguirá, desde luego, acreditando las sucesivas transmisiones operadas desde la última inscripción. Mas como ello, a veces, es prácticamente imposible, máxime si la última inscripción es de fecha muy antigua, el art. 285 in fine del Reglamento Hipotecario releva al solicitante de esa obligación. Ahora bien, de ahí a pretender la reanudación del tracto interrumpido con solo presentar la escritura de compraventa en la que los vendedores hacen la simple manifestación de que la finca les pertenece por herencia de padres, fallecidos hace más de cuarenta años, careciendo de título escrito, sin aportar justificación del fallecimiento de los mismos, ni testamento o auto de declaración de herederos, media todo un abismo, porque sería convertir el expediente de dominio en un simple y puro trámite. Lo que en realidad ha debido hacer el recurrente, solicitante del expediente, es justificar por los medios probatorios pertinentes testigos, por ejemplo que el mismo junto con el tiempo que los transmitentes poseyeron en concepto de dueños e, incluso si hace falta, uniendo tiempos de posesión de anteriores transmitentes, ha adquirido la titularidad dominical de la finca por prescripción adquisitiva extraordinaria (arts y º del CC)». Por último reviste gran importancia el auto dictado por la AP de La Coruña, de 13 de marzo de 2006 (LA LEY /2006), que admitió la prescripción adquisitiva como título suficiente para promover un expediente de inmatriculación. Conforme a los artículos 198 y 199 LH, el expediente de dominio es uno de los medios establecidos para lograr la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral mediante la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Su inmatriculación se practicará mediante expediente de dominio. Del mismo modo, el mencionado auto señala que todos los interesados en inmatricular, cualquiera que sea el modo de adquisición alegado, pueden intentarlo por la vía del art. 199 a), en la que pueden
11 Página 11 de 12 justificar la causa de su adquisición con independencia de cuál sea; y al resolverlo, se declararán justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial, sin que se establezca diferencia por razón de la clase de causa de adquisición esgrimida. Queda así sentada la viabilidad del expediente de dominio cuando se invoca la usucapión extraordinaria. Por cierto, a salvo de la eficacia de la fe pública registral, mecanismo de cierre de los restantes modos de adquisición del dominio, al ser inmune a cualquier defecto de los diversos actos determinantes de aquélla o de las características de la posesión requeridas para la usucapión ordinaria. Resulta interesante destacar que, si bien la mayor parte de la doctrina contemplaba la usucapión como fundamento de un expediente de dominio de carácter inmatriculador, no deja de resultar curioso que las Resoluciones de la DGRN que se inclinan por la posición afirmativa lo hacen, en la mayor parte de los casos, refiriéndose a un supuesto de expediente de dominio dirigido a la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, supuesto que la doctrina encontraba más problemático para su admisión. Aun cuando no exista ninguna resolución o sentencia referida a los excesos de cabida, es indudable que le es de aplicación a este supuesto todo lo relativo a la inmatriculación de la propiedad de fincas. En conclusión, creemos que la doctrina sostenida por la DGRN sienta las bases suficientes para que la tesis favorable a la admisión de la usucapión como fundamento para la incoación del expediente de dominio sea en lo sucesivo admitida sin fisuras, no solo en el ámbito registral, sino también en el jurisdiccional, en el que todavía prevalece, en la llamada jurisprudencia menor, la tesis negativa. (1) (2) ROCA SASTRE, en su obra, Derecho hipotecario, Ed. Bosch, José María CHICO Y ORTIZ, en su libro, Estudios sobre Derecho hipotecario, Marcial Pons, (3) LA RICA, Comentarios al nuevo Reglamento Hipotecario. 2, Madrid ; y «Patología hipotecaria», en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, (4) CAMY SÁNCHEZ-CAÑETE, Comentarios a la Legislación Hipotecaria, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad de España, Centro de Estudios Hipotecarios, Pamplona, (5) (6) BADÍA BATALLA, «Algunas consideraciones sobre el expediente de dominio», Revista Jurídica Cataluña, núm. 3, VENTURA TRAVESET, «Temas de inmatriculación», Revista Crítica de Derecho inmobiliario, 1946 (7) Vicente DOMÍNGUEZ CALATAYUD, en un trabajo titulado «Expediente de dominio para la reanudación del tracto: declaración de la usucapión», en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 12, (8) José Luis LACRUZ BERDEJO, en su obra titulada, Derecho inmobiliario registral, José María Bosch Editor S.A., Barcelona, segunda edición, reimpresión (9)
12 Página 12 de 12 En su obra Expediente de dominio, Fundación Registral Colegio de Registradores de la Propiedad Mercantiles de España, (10) Jaime CONCHEIRO DEL RÍO, en la obra, La inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Su regulación actual. Régimen civil, administrativo y fiscal, Editorial Dijusa, año DIARIO LA LEY