Source: http://www.juramagazin.de/98280.html
Timestamp: 2020-02-21 12:58:18
Document Index: 38150088

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 13', '§ 15', '§ 16', '§ 17', '§ 15', '§ 16']

Veränderungen der Kostenmiete darf (Erhöhungen) bzw. hat (Verringerungen) der Fördernehmer an die Mieterinnen und Mieter weiter(zu)geben (vgl. im einzelnen §§ 4
­ 8 Neubaumietenverordnung). Das Mieterhöhungsverfahren des Sozialen Mietrechts (Mieterhöhungsverlangen; Wartefristen; Begrenzung des maximalen Mieterhöhungsspielraums) gilt im Kostenmietrecht nicht.
Die Kostenmiete beinhaltet diverse Positionen (wie z. B. die Eigenkapitalverzinsung ­ 4% auf Eigenkapitalanteile bis 15% der förderfähigen Gesamtkosten, 6,5% auf Eigenkapitalanteile oberhalb 15% der förderfähigen Gesamtkosten -, Pauschalen für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis), die bei tatsächlicher Erzielung der Kostenmiete die Kostendeckung garantieren. Im sozialen Mietrecht ist die Kostendeckung dagegen wesentlich stärker von der Entwicklung der Nettokaltmiete abhängig. Ein Übergang in das Vergleichsmietensystem des sozialen Mietrechts dürfte somit eigentümerseitig nur soweit akzeptiert werden, wie der Eigentümer nicht schlechter gestellt ist als im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau.
Allerdings ist die Eigenkapitalverzinsung im Sozialen Wohnungsbaus nur so weit garantiert, wie die Kostenmiete auch tatsächlich erwirtschaftet wird. Wohnungsleerstände von mehr als 2% (dieses Mietausfallwagnis ist Bestandteil der Kostenmiete) und Vermietungen unterhalb der Kostenmiete schmälern ebenso wie Instandhaltungsaufwendungen oberhalb der in der Kostenmiete enthaltenen Instandhaltungspauschalen die Eigenkapitalverzinsung.
2. Dauer der Eigenschaft öffentlich gefördert
Die Eigenschaft „öffentlich gefördert" ist an das Förderobjekt gebunden. Sozialwohnungen unterliegen solange den Bestimmungen des Kostenmietrechts und des Wohnungsbindungsgesetzes, wie für sie die Eigenschaft „öffentlich gefördert" besteht (siehe dazu im einzelnen §§ 13 bis 18 Wohnungsbindungsgesetz). Die Eigenschaft „öffentlich gefördert" beginnt mit Zugang der Fördermittelbewilligung. Sie endet
· planmäßig mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem als Darlehen gewährte öffentliche Mittel vollständig zurückgezahlt sind (siehe § 15 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz),
· bei vorzeitiger Rückzahlung der Darlehen mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach vollständiger Darlehensrückzahlung (sog. „Nachwirkungsfrist"; siehe § 16 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz),
· bei Zwangsversteigerung bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres, in dem der Zuschlag erteilt wurde, sofern die wegen der Förderung begründeten Grundpfandrechte im Zwangsversteigerungsverfahren erlöschen (siehe § 17 Abs. 1 WoBindG; erlöschen die Grundpfandrechte nicht, gelten die vorstehend benannten Fristen von § 15 Abs. 1 bzw. § 16 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz). 3 Fördersystematiken des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin
Förderungsarten im Überblick
Im Berliner öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau ist in unterschiedlichen Zeiträumen mit unterschiedlichen Förderungs- und Darlehensarten gefördert worden. Dies wirkt sich bis heute auf die Kostenmieten und Wirtschaftlichkeit der geförderten Objekte aus. Im angemessenen Umgang mit den jeweiligen Besonderheiten des Fördersystems liegt der Schlüssel für ein mittel- bis langfristiges Konzept für eine tragbare Mietenentwicklung im Sozialen Wohnungsbau.
Der Soziale Wohnungsbau wurde in Berlin bis zum Wohnungsbauprogramm (WP) 1968 mit öffentlichen Baudarlehen aus dem Landeshaushalt und mit Bundesmitteln zur Finanzierung eines Teils der entstandenen Gesamtkosten gefördert. Die Baudarlehen waren anfangs zinslos. Der wesentliche Vorteil der Baudarlehensförderung besteht darin, dass die öffentliche Hand einen hohen Einfluss auf die Entwicklung der Kostenmiete mittels Festlegung der Zins- und Tilgungskonditionen für die Baudarlehen hat. Die Grenze dieses Einflusses liegt dort, wo die Verzinsung des öffentlichen Baudarlehens höher ist als der Kapitalmarktzinssatz. Rein wirtschaftlich handelnde Eigentümer werden die dann teureren öffentlichen Baudarlehen durch zinsgünstigere Kapitalmarktmittel ablösen. Nach Ablauf der zehnjährigen Nachwirkungsfrist (siehe oben) endet dann die Eigenschaft öffentlich gefördert, und die Eigentümer können nach Marktlage Neuvermietungen vornehmen bzw. auf der Grundlage der dann geltenden Bestimmungen des Sozialen Mietrechts Bestandsmieten anheben.
Die Förderung mittels Baudarlehen bedeutete jedoch hohe Haushaltsbelastungen, weil das gesamte gemäß Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Erreichung einer tragbaren Kostenmiete erforderliche Darlehen in der Bauphase der Wohnungen in voller Höhe aus dem Landeshaushalt aufgebracht werden musste.
Um im Wesentlichen diese Haushaltsbelastungen zu verringern, wurde ab 1969 das System der Aufwandssubvention eingeführt. Indem man nicht mehr die Baukosten, sondern die laufenden Aufwendungen subventionierte, wurde die Auszahlung der öffentlichen Mittel von der kurzen Bauphase in die lange Tilgungsphase gestreckt. Dieser kurzfristige fiskalische Vorteil wurde allerdings dadurch erkauft, dass sich der Fördergeber von der Entwicklung am Kapitalmarkt abhängig machte, da die für die Baufinanzierung aufgenommenen Kapitalmarktmittel den größten Anteil an den laufenden Aufwendungen ausmachen. Das System der Aufwandssubventionierung wurde nicht allein im Westteil Berlins, sondern auch in vielen anderen alten Bundesländern praktiziert. Seine Problematik wurde schon recht früh erkannt und öffentlich diskutiert (siehe z. B. Anlage 2). Im Westteil Berlins trat diese Problematik jedoch verschärft auf, weil hier ­ bedingt durch die Insellage der Halbstadt ­ die Bau- und Bodenkosten ­ und somit auch die Kostenmiete bzw. die Aufwandssubvention erheblich höher waren als in Westdeutschland.
Das System der Aufwandssubvention ist in Berlin in drei Varianten angewandt worden:
Vom WP 1969-1971 wurde in Berlin mit sogenannten Annuitätshilfen gefördert. Diese wurden bis zur Tilgung der vorrangigen Fremdmittel längstens auf 32 Jahre bewilligt. Der öffentliche Fördereinsatz diente dazu, die laufenden Aufwendungen aus dem Zinsdienst für das eingesetzte Eigenkapital und die eingesetzten Fremdfinanzierungsmittel sowie die nach der Zweiten Berechnungsverordnung zulässigen Bewirtschaftungskosten zu decken, soweit sie nicht aus der Miete bedient werden konnten. Im WP 1971 gab es bei Baumehrkosten ergänzende AZ und AD. Die Förderung dieser Programmjahre ist ausgelaufen und die Bedienung entsprechend der Schuldurkunde steht an (7 % Zins, 2 % Tilgung und 0,5 % Verwaltungskosten IBB, ergibt eine Annuität von 9,5 % p. a.).
Vom WP 1972 bis 1976 wurde mit Aufwendungsdarlehen (AD) mit einer 15-jährigen Laufzeit gefördert. Aufwendungsdarlehen dienen der Sicherung der Tragbarkeit der insbesondere aus der Finanzierung mit Fremdkapital resultierenden laufenden Aufwendungen. Sie sind 30 Jahre bedienungsfrei. Nach Tilgung des zur Finanzierung der Gesamtkosten aufgenommenen Fremdkapitals, spätestens nach Ablauf von 30 Jahren nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen sind sie zu bedienen (0,5 % Verwaltungskosten IBB, bis zu 2 % Tilgung und bis zu 7 % Zinsen; ein evtl. Überschuss wird zur verstärkten Tilgung verwendet). Nach Ablauf der 15-jährigen Förderungszeit wurde in Abhängigkeit von der Wirtschaftlichkeit des Objekts eine 15jährige Anschlussförderung in Form von Aufwendungszuschüssen gewährt.
Ab dem WP 1977 bis 1997 ist der Wohnungsbau in Berlin mit Aufwendungshilfen (AH) gefördert worden. Die Aufwendungshilfen dienen ebenso wie die Aufwendungsdarlehen zur Deckung der laufenden Aufwendungen. Sie setzen sich zu zwei Dritteln aus Aufwendungszuschüssen und zu einem Drittel aus Aufwendungsdarlehen zusammen. Sie sind ab Bezugsfertigkeit für 15 Jahre bewilligt worden. Nach Ablauf der Grundförderung wurde eine Anschlussförderung, teils in Form von Aufwendungszuschüssen und teils als Aufwendungsdarlehen gewährt. Diese Praxis wurde zum 01.01.2003 beendet (Senatsbeschluss vom 04.02.2003 zum Wegfall der Anschlussförderung).
Bei den Förderungen mit Aufwendungsdarlehen und Aufwendungshilfen wurden zur Sicherstellung günstiger Finanzierungskonditionen für die Fremddarlehen im Ib-Bereich Landesbürgschaften übernommen, die ihrerseits zur Hälfte vom Bund rückverbürgt wurden.
Neben diesen Aufwandsubventionen gab es ab 1989 bis 1997 das Programm der Förderung mit IBB- Baudarlehen. Diese Darlehen werden aus Mitteln der IBB refinanziert und mit Schuldendiensthilfen des Landes Berlin gegenüber den Fördernehmern im Zins verbilligt.
Weiterhin wurden über 15 Jahre ergänzende Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse gewährt.
Ab 1997 wurde der öffentlich geförderte soziale Mietwohnungsbau eingestellt.
Finanzierungs- und Rückzahlungsmodalitäten sowie aktuelle Miethöhen
Die öffentlichen Baudarlehen wurden bis zum 31.12.1956 mit höchstens 3 % und ab Januar 1957 mit höchstens 4 % verzinst. Durch das Zweite Haushaltsstrukturgesetz wurden die Landesregierungen ermächtigt, die Verzinsung bis zu 8 % für vor dem 01.01.1960 bewilligte Mittel und bis zu 6 % für danach bewilligte Baudarlehen anzuheben. Die maximale Verzinsung der Baudarlehen bis WP 1968 ist lt. Schuldurkunde begrenzt auf 4 % (bei Wohnheimen) bzw. 6 % (sonstige). Die tatsächlichen Zinssätze wurden durch diverse ZinsVO geregelt, letztmalig durch WoBauZinsVO vom 22.01.2003. Mit dieser letzten VO wurden die Zinsen auf den Maximalzinssatz von 6 % festgelegt, sofern hieraus
· in den Jahren 2003 und 2004 die jeweilige Mieterhöhung auf 0,25 EUR/m² Wfl. mtl. begrenzt wurde,
· die Mietobergrenze (in 2003 = 4,35 EUR/m² Wfl. mtl., in 2004 = 4,50 EUR/m² Wfl. mtl.) nicht überschritten wurde.
In diesem Rahmen wurden die Verzinsungsspielräume vollständig ausgenutzt. Die Baudarlehen sind überwiegend planmäßig oder vorzeitig getilgt. Der Restkapitalstand zum 31.12.2009 beläuft sich laut Angabe der IBB auf rund 10,6 Mio..
Bei vorzeitiger vollständiger Tilgung gilt eine zehnjährige Nachwirkungsfrist der öffentlichen Mietpreis- und Belegungsbindung. Bei vielen so geförderten Wohnungen laufen die Nachwirkungsfristen aus, so dass nur noch 24.700 Wohnungen als öffentlich gefördert gelten.
Bei der Mietenauswertung im Oktober 2009 wurden von den Eigentümern Mietdaten für 14.949 Wohnungen geliefert. Danach beträgt die durchschnittliche zulässige Miete (SollMiete) 4,08 /m² und die tatsächlich geforderte Miete (Ist-Miete) 4,04 /m2 Wfl. monatlich.