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Timestamp: 2016-10-27 17:07:03
Document Index: 366433870

Matched Legal Cases: ['Art. 43', 'Art. 55', 'BGE', 'Art. 102', 'Art. 102', 'Art. 102', 'Art. 63', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.245/2004 (12.11.2004)
Grundst�ck-Kaufvertrag,
Am 24. Dezember 1998 unterzeichnete C.________ namens der Erbengemeinschaft X.________ mit der G.________ AG eine als "definitive Kaufofferte mit Vorvertrag" bezeichnet Urkunde. Darin best�tigte die Erbengemeinschaft ihren Willen, einen Teil der Liegenschaft H.________-strasse/I.________-weg, n�mlich rund 1'500 Quadratmeter Bauland entlang dem I.________-weg, zur Erstellung von zwei kleineren Mehrfamilienh�usern an die Gesellschaft zu verkaufen. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 1'575'000.-- festgelegt. Es wurden zwei an den Kaufpreis anrechenbare Anzahlungen vereinbart, eine erste von Fr. 15'000.-- bei Unterzeichnung des Vorvertrages und eine zweite von Fr. 35'000.-- bei Vorliegen des unterschriftsreifen Kaufvertrages. Dieser sollte laut Vorvertrag bis zum 28. Februar 1999 abgeschlossen werden.
Im Zusammenhang mit dem Mutationsplan ergaben sich in der Folge Schwierigkeiten. Ein erster Entwurf vom 13. September 1999 wurde vom Grundbuch- und Vermessungsamt mit Schreiben vom 25. November 1999 wegen zu geringen Grenz- bzw. Geb�udeabstandes als nicht vollziehbar erkl�rt. Der zweite, mit entsprechenden �nderungen versehene Entwurf des Mutationsplanes vom 6. Januar 2000 wurde schliesslich genehmigt. Hierauf wurde am 18. und 24. Februar 2000 der im Kaufvertrag vorgesehene Nachtrag unterzeichnet und der Kaufpreis auf Fr. 1'579'285.-- festgelegt. Danach erfolgten Zug um Zug die Anmeldung der Hand�nderung beim Grundbuchamt und die Reglierung des Restkaufpreises.
B.________, E.________ und F.________ erhoben am 6. September 2000 Teilklage gegen die G.________ AG mit dem Antrag, die Beklagte zur Zahlung von Fr. 130'000.-- nebst 5 % Zins seit 3. M�rz 2000 zu verpflichten. Die Teilklage wurde damit begr�ndet, dass die Kl�ger Schaden erlitten h�tten, weil die Beklagte einerseits die Vertragsverhandlungen hinausgezogen und andererseits nach Abschluss des Kaufvertrages die Fertigung verz�gert habe.
Mit Urteil vom 12. September 2002 wies das Zivilgericht Basel-Stadt die Teilklage ab. In der Hauptbegr�ndung seines Urteils kam das Zivilgericht zum Ergebnis, dass die Aktivlegitimation fehle, weil nicht s�mtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft die Klage eingereicht h�tten. In der Eventualbegr�ndung wies das Zivilgericht die Klage aufgrund materiellrechtlicher Erw�gungen ab. Auf Appellation der Kl�ger best�tigte das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt den erstinstanzlichen Entscheid mit Urteil vom 21. April 2004. Das Appellationsgericht bejahte die Aktivlegitimation der Kl�ger, erkl�rte jedoch die eingeklagte Forderung materiellrechtlich f�r unbegr�ndet.
Mit gegen das Urteil des Appellationsgerichts eingereichter Berufung beantragen die Kl�ger dem Bundesgericht, die Teilklage vom 6. September 2000 gutzuheissen und die Beklagte zur Zahlung von Fr. 130'000.-- nebst 5 % Zins seit 3. M�rz 2000 zu verpflichten; eventualiter die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Kl�ger haben das Urteil des Appellationsgerichts auch mit staatsrechtlicher Beschwerde angefochten, die mit Urteil vom heutigen Tag abgewiesen wurde, soweit auf sie eingetreten werden konnte.
Die von den Kl�gern im kantonalen Verfahren eingeklagte Forderung umfasste mehrere unterschiedlich begr�ndete Schadensposten. Einerseits haben die Kl�ger behauptet, dass ihnen durch das Hinausz�gern des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags durch die Beklagte Schaden entstanden sei. Unter diesem Titel verlangten sie Verzugszins auf dem Kaufpreis in der H�he von Fr. 19'273.20 und eine Aufwandentsch�digung f�r zus�tzliche Vertragsverhandlungen von Fr. 4'200.--. Andererseits forderten die Kl�ger Verzugszins auf dem Kaufpreis f�r die Zeit vom 1. September 1999 bis 2. M�rz 2000 (Fr. 38'546.35) sowie Ersatz entgangenen Gewinns (Fr. 195'748.--) mit der Begr�ndung, sie h�tten in dieser Zeit den Gegenwert des Kaufpreises ertragbringend in Wertschriften anlegen k�nnen. Schliesslich machten sie in diesem Zusammenhang Aufwand im Gesamtbetrag von Fr. 1'619.-- geltend (Fr. 1'219.-- ausserordentlicher Aufwand des Vermessungsamtes und Fr. 400.-- f�r eigenen Aufwand wegen des Mutationsplanes).
In der Berufungsschrift erkl�ren die Kl�ger, sie w�rden, um das Verfahren zu vereinfachen, den Entscheid des Appellationshofs zur Verz�gerung des Kaufvertragsabschlusses (Schadensposten Fr. 19'273.20 und Fr. 4'200.--) nicht anfechten. Gegenstand der Berufung bildet somit ausschliesslich die Frage, ob die Vorinstanz mit der Abweisung der Schadenersatzforderung betreffend den Zeitraum nach dem Abschluss des Kaufvertrages Bundesrecht im Sinne von Art. 43 OG verletzt hat. Soweit sich die Kl�ger in der Begr�ndung der Berufung nicht an diese von ihnen selbst erkl�rte Beschr�nkung halten und Fragen er�rtern, welche die behauptete Verz�gerung des Abschlusses des Kaufvertrages durch die Beklagte betreffen, sind ihre Vorbringen nicht zu h�ren.
2.1 Soweit in der Berufungsschrift dar�ber hinaus behauptet wird, die Beklagte sei nicht nur durch ihr Verhalten im Zusammenhang mit dem Mutationsplan, sondern allgemein durch mangelhafte Vertragserf�llung schadenersatzpflichtig geworden, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Die Kl�ger stellen diesbez�glich auf einen Sachverhalt ab, der vom Appellationsgericht nicht festgestellt worden ist. Ein solches Vorgehen ist im Berufungsverfahren vor Bundesgericht unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
2.2 Die Vorinstanz hat keine Feststellungen getroffen, wie die Parteien den Kaufvertrag und insbesondere dessen Ziffer III. tats�chlich verstanden haben. F�r die Auslegung des Vertrages ist damit das Vertrauensprinzip massgebend. Danach sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Willenserkl�rungen der Parteien so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht �berpr�ft diese objektivierte Auslegung von Willenserkl�rungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen der Vorinstanz �ber die �usseren Umst�nde sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grunds�tzlich gebunden ist (BGE 129 III 702 E. 2.4 S. 707 mit Hinweisen).
Aus dem Wortlaut von Ziffer III. des Kaufvertrages geht hervor, dass die Parteien mit der M�glichkeit rechneten, dass die Fertigung nicht wie vorgesehen am 31. August 1999 vorgenommen werden k�nnte, weil der Mutationsplan noch nicht vorliegen w�rde. F�r diesen Fall vereinbarten die Parteien in Absatz 2 von Ziffer III., dass das Vorliegen dieses Planes abgewartet werden sollte und die Fertigung dann innerhalb von zehn Tagen nach dessen Unterzeichnung und jener des Nachtrags zum Kaufvertrag erfolgen w�rde. Aus dieser Regelung leitet die Vorinstanz ab, dass f�r die von den Kl�gern behauptete Leistungspflicht der Beklagten kein Verfalltag im Sinne von Art. 102 Abs. 2 OR vereinbart worden sei, weshalb die Kl�ger die Beklagte durch eine - nach den Feststellungen der Vorinstanz nicht erfolgte - Mahnung in Verzug h�tten setzen sollen.
2.3 Der Kaufvertrag enth�lt keine Vereinbarung dar�ber, ob und in welcher Form die Beklagte im Zusammenhang mit dem Mutationsplan zur Erbringung von Leistungen verpflichtet war. Es wird im Gegenteil unter Ziffer IV.1. festgehalten, die Verk�ufer verpflichteten sich, unmittelbar nach der Unterzeichnung des Vertrages gest�tzt auf die beigeheftete Planskizze beim Vermessungsamt Basel-Stadt einen Mutationsplan zu bestellen, in welchem die beiden gekauften Abschnitte zu einer einzigen Parzelle vereinigt w�rden. Aus diesem Passus k�nnte abgeleitet werden, dass die Vertragsparteien davon ausgingen, die Genehmigung des Mutationsplans liege im Verantwortungsbereich der Verk�ufer, womit der Beklagten in dieser Hinsicht von vornherein keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden k�nnte. Wie es sich damit verh�lt, braucht indessen nicht weiter er�rtert zu werden (vgl. nachfolgende Erw�gungen).
In der Berufungsschrift wollen die Kl�ger die Leistungspflicht der Beklagten aus dem Vorvertrag vom 24. Dezember 1998 ableiten. Dort wurde unter dem Marginale "R�cktritt" unter anderem festgehalten, die Beklagte verpflichte sich, unverz�glich mit der Planung zu beginnen und die Verk�ufer sp�testens Mitte Januar �ber das Zwischenergebnis zu informieren. Ob daraus die von den Kl�gern behauptete Leistungspflicht der Beklagten im Zusammenhang mit dem Mutationsplan abgeleitet werden kann, ist zweifelhaft, kann aber aus den folgenden Gr�nden offen bleiben.
2.4 Beide kantonalen Gerichte haben sich in ihren Entscheidbegr�ndungen nicht ausdr�cklich mit der Frage besch�ftigt, welches die vertragliche Grundlage der Leistungspflicht der Beklagten sein soll, obschon sie das Bestehen einer solchen Pflicht angenommen haben. Das Zivilgericht ist zum Ergebnis gelangt, dass der Vorvertrag mangels notarieller Beurkundung nichtig und im �brigen ohnehin durch R�cktritt beendet worden sei. Es hat indessen aus dem Umstand, dass die in Ziff. IV.1. des Kaufvertrags erw�hnte Planskizze von der Beklagten ausgearbeitet worden ist, auf eine entsprechende Leistungspflicht der Beklagten geschlossen, eine Verletzung dieser Pflicht durch die Beklagte jedoch verneint. Das Appellationsgericht hat demgegen�ber offen gelassen, ob der Vorvertrag wegen Nichtigkeit unbeachtlich sei. Es hat sich aber auch nicht dazu ge�ussert, ob die Leistungspflicht der Beklagten aus dem Vorvertrag oder dem Kaufvertrag abzuleiten sei und welchen Inhalt diese Pflicht gehabt haben soll. Es hat diese Fragen offensichtlich nicht f�r entscheiderheblich gehalten. Damit hat es kein Bundesrecht verletzt, wie die folgende Erw�gung zeigen wird.
2.5 Aus dem Wortlaut von Ziffer III. des Kaufvertrags und den Umst�nden des Vertragsschlusses, wie sie von den kantonalen Gerichten festgestellt worden sind, geht nach den Regeln der objektivierten Vertragsauslegung hervor, dass die Vertragsparteien mit der M�glichkeit einer Verz�gerung rechneten und deswegen f�r den Fall, dass die Fertigung nicht am 31. August 1999 vorgenommen werden konnte, deren Zeitpunkt von der sp�teren Unterzeichnung des Mutationsplanes und des Nachtrags zum Kaufvertrags abh�ngig machten. Aus dieser vertraglichen Regelung ergibt sich ohne weiteres, dass der 31. August 1999 kein Verfalltag im Sinne von Art. 102 Abs. 2 OR ist, wie die Vorinstanz zutreffend entschieden hat. Ein Verfalltag w�re nur dann gegeben, wenn die Parteien vereinbart h�tten, dass alle Leistungen im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag bis am 31. August 1999 erbracht werden m�ssen (vgl. Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., � 30 Rz. 7 f.). Das haben die Parteien aber gerade nicht getan, da sie einen sp�teren Erf�llungszeitpunkt vorbehalten haben.
Die Vorinstanz hat in rechtlicher Hinsicht in den Vordergrund gestellt, dass gem�ss Art. 102 Abs. 1 OR eine Mahnung des Gl�ubigers Voraussetzung des Schuldnerverzugs bildet. Das trifft zwar zu, ist im vorliegenden Fall indessen nicht erheblich. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass gem�ss der Vereinbarung unter Ziffer III. des Kaufvertrags die Leistungen der Parteien auch nach dem 31. August 1999 erbracht werden konnten. Das gilt, wie die kantonalen Gerichte im Ergebnis zutreffend erkannt haben, auch f�r eine allf�llige Verpflichtung der Beklagten, die f�r den Mutationsplan notwendigen planerischen Vorarbeiten zu leisten, und zwar unabh�ngig davon, ob die Grundlage einer solchen Verpflichtung im Vorvertrag oder in einer sp�teren m�ndlichen Vereinbarung zu sehen ist. Aus Ziffer III. des Kaufvertrags ergibt sich aber ebenfalls, dass eine Verz�gerung der Fertigung f�r sich allein keiner der Vertragsparteien als Vertragsverletzung angerechnet werden kann. Die Vorinstanz h�tte deshalb die entsprechende Forderung der Kl�ger bereits mangels Vertragsverletzung abweisen k�nnen, ohne dass es notwendig war, tats�chliche Feststellungen in Bezug auf die Frage des Vorliegens einer Mahnung zu treffen. Soweit die Kl�ger mit der Berufung vorbringen, das Appellationsgericht habe versehentlich das Fehlen einer Mahnung angenommen bzw. in Verletzung von Bundesrecht verkannt, dass eine Mahnung nicht n�tig gewesen sei, braucht darauf nicht weiter eingegangen zu werden.
Damit erweist sich die Berufung als unbegr�ndet, soweit geltend gemacht wird, die Vorinstanz habe durch die Verneinung einer Haftung der Beklagten f�r die Zeit nach dem Abschluss des Kaufvertrags Bundesrecht verletzt.
Nach dem angefochtenen Urteil haben die Kl�ger in der Appellationsbegr�ndung nicht mehr geltend gemacht, die Beklagte sei ungerechtfertigt bereichert, weshalb auf diesen Punkt nicht einzugehen sei und vollumf�nglich auf die zutreffenden Erw�gungen der Vorinstanz verwiesen werden k�nne.
Mit der Berufung r�gen die Kl�ger, die Vorinstanz habe einerseits ihre Ausf�hrungen in der Appellationsbegr�ndung �bersehen und andererseits gehe es um eine Frage der Rechtsanwendung, welche das Appellationsgericht von sich aus h�tte pr�fen m�ssen.
3.2 Die zitierte Erw�gung des Appellationsgerichts ist als Doppelbegr�ndung zu verstehen. Damit wird zum einen festgehalten, dass die Kl�ger die Frage der ungerechtfertigten Bereicherung in der Appellationsbegr�ndung nicht mehr aufgegriffen h�tten, und zum andern auf die Begr�ndung des Zivilgerichts verwiesen, der sich das Appellationsgericht anschliesst.
Die Kl�ger gehen mit der in der Berufungsschrift erhobenen R�ge lediglich auf die erste Begr�ndung ein, indem sie behaupten, sie h�tten sich in der Appellationsbegr�ndung (S. 13 Mitte) zum Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ge�ussert. Dort haben sie geltend gemacht, die "faktische Hinderung (...), ihr Verm�gen zu nutzen", stelle "einen Eingriff" in ihre Rechte dar. Dieser Satz ist indessen so vage formuliert, dass das Appellationsgericht nicht davon ausgehen musste, die Kl�ger wollten damit am Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung festhalten. Ein Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG kann ihm deshalb nicht vorgeworfen werden. Dazu kommt, dass das Zivilgericht, auf dessen Begr�ndung das Appellationsgericht verweist, den Kl�gern vorgehalten hat, sie seien in diesem Punkt ihrer prozessualen Obliegenheit der Substanziierung nicht nachgekommen. Dazu �ussern sich die Kl�ger in der Berufungsschrift nicht, weshalb eine �berpr�fung durch das Bundesgericht entf�llt (BGE 116 II 745 E. 3 mit Hinweisen).
Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgeb�hr den Kl�gern aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie haben die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 5'500.-- wird den Kl�gern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Die Kl�ger haben die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'500.-- zu entsch�digen.