Source: http://xn--berliner-rumung-9kb.de/content/kurzanleitung/
Timestamp: 2020-01-25 02:08:45
Document Index: 96706868

Matched Legal Cases: ['Art 14', '§ 885', 'BGH', '§ 885', '§ 885', '§ 885', '§ 562', '§ 885', '§ 885', '§ 1220', '§ 1234', '§ 254', '§ 254', '§ 885', '§ 1250', '§ 885', '§ 562', '§ 562', '§ 383', '§ 885', '§ 885', '§ 1235', '§ 1237', '§ 1235', '§ 1237', '§ 1243', '§ 1', '§ 3', '§ 1236', '§ 935', '§ 474', '§ 1241', '§ 1006']

Mietausfälle sind unerfreulich
Zunächst ist ein Umut bei Mietausfällen seitens der Gläubiger emotional nachvollziehbar. Rational betrachtet ist anzumerken, dass die meisten Immobilieneigner sich in den letzten Jahren an enormen Wertsteigerungen sowie steigender Mieteinkünfte erfreuen konnten. In 90 % aller Städte und Landkreise sind die Preise für Immobilien, und zwar inflationsbereinigt, im Jahr 2018 um 7,2 % gestiegen. (FAZ Finanzen vom 07.03.2019) Kaufmännisch gesehen sollten vor diesem Hintergrund diese Zahlungsausfälle nebst Rechts- und Beräumungskosten verkraftbar sein. Zudem können diese Ausfälle als Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden.
Zusätzlich eröffnet Gesetzgeber mit der "Berliner Räumung" eine Verkürzung und Vereinfachung der Beräumung sowie eine erhebliche Reduzierung der in vielen Fällen anfallenden Beräumungskosten.
Allein deshalb lohnt Selbstjustiz bei der Beräumung nicht.
Der Vermieter setzt sich unnötig dem Risiko einer strafrechtlichen Verfolgung und zivilrechtlichen Schadensersatzansprüchen aus.
Der Schutz des Eigentum ist Grundlage für die Funktionsfähigkeit der sozialen Marktwirtschaft. Dazu zählt auch das durch Art 14 Abs 1 GG des Grundgesetzes geschützte Eigentumsrecht des Mietschuldners. Auch Mietschuldner haben Zugang zum Internet und können sich über Ihre Rechte umfassend informieren.
Bei der Formulierung des § 885 a ZPO ging es nicht nur darum Kostenvorteile für Vermieter zu bewirken. Ziel des Gesetzgebers war es, gegen die horrenden Kostensteigerungen, welche bis dato bei der herkömmlichen "Preußischen Räumung" anfielen, ein marktwirtschaftlich orientiertes Gegengewicht zu ermöglichen. Die jetzt erweiterten Gestaltungsmöglichkeiten des Beräumungsprozesses mittels Einschaltung des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers erlauben ein wesentlich effizienteres Verfahren. Dadurch wird der Mietschuldner bzw. Räumungsschuldner entlastet, welcher als Verursacher letztendlich für alle entstandenen Kosten in Regress genommen wird.
Rechtshistorischer Hintergrund der " Berliner Räumung".
Mit der Entscheidung des BGH vom 17.11.2005 (AZ I ZB 45/05 – bekannt als „Berliner Modell“ - wurde für Vermieter eine günstige Alternative zur bisherigen kostenintensiven „Preußischen Räumung“ eröffnet. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 01.05.2013 wurde über den § 885 a ZPO die „Berliner Räumung“ im Gesetz verankert.
Was wollte der Gesetzgeber damit erreichen?
Teleologische Auslegung bzw. Sinn und Zweck des § 885 a ZPO ist es, bei Wahrung der Eigentumsrechte des Schuldners, die Kosten für die Beräumung blockierten Immobilien durch die von ihm hinterlassenen Gegenstände, im Interesse von Gläubiger und Mietschuldner deutlich zu reduzieren.
Vereinfacht dargestellt wird das so erreicht:
Die vom Mietschuldner zurückgelassenen Gegenstände werden nach Besitzereinweisung durch den allgemein öffentlich bestellten, vereidigte Versteigerer, bei Einhaltung der Fristen, im Mietobjekt gemäß § 885 a ZPO und gegebenenfalls § 562 BGB Vermieterpfandrecht öffentlich versteigert. Dadurch entfällt die zumeist erhebliche Vorschusspflicht von bis zu mehreren tausend Euro an den Gerichtsvollzieher für den nur vom Gerichtsvollzieher vom beauftragten Beräumer wegen
1. Unnötiger Kosten für die Vorfahrt des Transportunternehmers bei bereits geräumter Immobilie
2. Inventarisierung und Verpackung
2. Abtransport
3. Einlagerung in die Pfandkammer
4. Aushändigung von Gegenständen an den Mietschuldner
5. Vorbereitung der Versteigerung
6. Aushändigung versteigerten Gegenstände an die Käufer
7. Entsorgungskosten für nicht versteigerte Gegenstände
Voraussetzung - Pfandreife
Voraussetzungen um die zur rechtskonformen Beräumung mittels der " Berliner Räumung" zu bewirken sind:
1. Dass der Vermieter durch den Gerichtsvollzieher aufgrund beschränktem Vollstreckungsauftrag gemäß § 885 a ZPO wieder in den Besitz seines Mietobjektes gesetzt wurden. Beim Vermieterpfandrecht bzw. Verwertungsrecht gemäß § 885a ZPO handelt es sich um ein besitzloses Pfandrecht. Erst wenn der Vermieter in den Besitz der Gegenstände des Mitschuldners gelangt, ist überschaubar welche Gegenstände zur Verwertung kommen sollen.
2. Dass wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht anwenden möchte, er dieses gemäß § 1220 BGB androhen und zusätzlich gemäß § 1234 BGB den Verkauf androht haben muss. Dies kann in einem Schreiben erfolgen.
2. Dass der Mietschuldner innerhalb der vier Wochen Frist seine Sachen nicht abgeholt hat. Wenn der Vermieter außerdem sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, muss er in diesem Fall lediglich die unpfändbaren Gegenstände an den Mietschuldner heraus geben.
Erst dann ist die Pfandreife eingetreten.
Die Beräumung ist für viele Vermieter eine Ausnahmesituation. Wir verstehen, dass es in diesem Zusammenhang viele Fragen gibt. Täglich werden wir deshalb von Vermietern kontaktiert. Wir helfen gerne, bitten aber darum uns erst dann zu kontaktieren, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für die Verwertung in Kraft getreten sind.
Auch im Mietrecht hat der Geschädigte keine Blankovollmacht. Gemäß den allgemeinen Bestimmungen nach § 254 Abs. 2 BGB Schadensminderungspflicht hat er Grundpflichten zu beachten. Verletzt der Geschädigte diese Pflichten, so kann dies wie ein Mitverschulden gewertet werden. Unter anderem ist der geschädigte Vermieter dazu verpflichtet, nach Möglichkeit einen Schaden abzuwenden und den Schaden so weit wie möglich zu mindern. Nach Rechtsprechung bedeutet dies, dass er sich darum bemühen muss, die Voraussetzungen für eine alsbaldige anderweitige Neuvermietung des Objektes zu schaffen. Das betrifft insbesondere die Fristlose Kündigung. Eine zeitnahe Beräumung ist, neben dem Aspekt des Wertverlustes der zur Versteigerung anstehenden Gegenstände, deshalb zu empfehlen. Nachdem der Gesetzgeber erhebliche Kostenreduzierung beim Beräumungsverfahren ermöglicht, teilen auch wir die Rechtsauffassung, dass es zu den Schadensminderungsobliegenheiten des Vermieters zählt, gemäß § 254 BGB eine Beräumung nach § 885 a ZPO zu veranlassen.
PROZESSRISIKO BEI DER ABTRETUNG
Keine Übertragung des Vermieterpfandrechtes an Dritte möglich
Pfandrechte bzw. Verwertungsrechte sind streng akzessorisch. Sie können gemäß § 1250 BGB (2) nicht ohne die Forderung z. B. an ein Beräumungsunternehmen abgetreten werden.
Kurzanleitung bei privaten Mietschuldnern
Nachfolgende Kurzanleitung informiert Sie in komprimierter Form über die wichtigsten Schritte. Die rechtskonforme Durchführung blockierter Immobilien- Schritt für Schritt. Bei der Durchführung von öffentlichen Versteigerungen zur rechtsicheren Beräumung von Immobilien ist vieles zu beachten. Es würde den Rahmen sprengen, an dieser Stelle alle Aspekte abzubilden. Deshalb beschränken wir uns in der nachfolgenden Darstellung auch darauf lediglich die Schritte darzustellen, die zwingend vom Vermieter zu übernehmen sind.
Der Vermieter kündigt bei Mietrückstand den Mietvertrag fristlos und ersatzweise fristgerecht auf Herausgabe des Mietobjektes mit beschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885 a ZPO. Idealerweise macht er gleichzeitig gemäß § 562 BGB sein gesetzliches Vermieterpfandrecht gelten.
Wichtig zu wissen: Nach § 562 BGB hat der Vermieter ein gesetzliches Selbsthilferecht zur Verhinderung der Entfernung der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände, wonach ihm sogar Gewaltanwendung zusteht. Das ist besonders von Bedeutung bei Fahrzeugen in ebenfalls vermieteten Garagen oder Stellplätzen.
Beim Vermieterpfandrecht bzw. dem Verwertungsrecht aufgrund der "Berliner Räumung" handelt es sich um sogenannte besitzlose Pfand- bzw. Verwertungsrechte. Bevor Sie Gerichtsvollzieher nicht in den Besitz Ihrer Immobilie eingewiesen hat, haben Sie kein Zutrittsrecht und in Folge dessen können die vom Mietschuldner hinterlassenen Gegenstände noch nicht vollständig und abschließend erfasst werden. Deshalb macht es vor der Besitzeinweisung keinen Sinn den Versteigerer zu kontaktieren oder das Verwertungsverfahren einzuleiten. Wir bitten Sie deshalb uns erst nach erfolgter Besitzeinweisung zu kontaktieren. Alternativ bieten wir Seminare zum Thema Berliner Räumung an.
Der Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher damit, dass er den Mietschuldner aus dem Mietobjekt entsetzt. Der Vermieter wird in sein Immobilieneigentum durch den Gerichtsvollzieher eingewiesen.
Der Gerichtsvollzieher erstellt zur Beweissicherung vom Eigentum des Schuldners eine Fotodokumentation über die von ihm zurück gelassenen Gegenstände. Der Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner gemäß § 383 BGB in Annahmeverzug und droht die öffentliche Versteigerung bei Nichtabholung innerhalb einer Frist von vier Wochen an. Eine weitere Androhung der öffentlichen Versteigerung erfolgt nicht.
Damit ist gemäß Zivilprozessordnung die im Verfahren vorgesehene Aufgabe des Gerichtsvollziehers beendet.
würden die Bestimmungen des § 885 a ZPO geführt, wenn insbesondere Gerichtsvollzieher bei der Besitzeinweisung dem Vermieter anbieten, die vom Mietschuldner hinterlassenen Gegenstände durch eine von ihm empfohlene Spedition (gegen Vorschuss) abholen, zu lagern und dann durch ihn öffentlich versteigern zu lassen. Damit wird, nicht zuletzt aus Gründen des Schuldnerschutzes, die vom Gesetzgeber gewollte Kostenreduzierung wieder aufgehoben.
Es liegt es nicht im Aufgabenbereich von Gerichtsvollziehern rechtsverbindliche Wertgutachten abzugeben. Die Erstellung solcher, in letzter Konsequenz dann gerichtsrelevanten Gutachten, ist Aufgabe von öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen mit dem Fachgebiet Hausrat. Über den Bundesverband der öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen https://www.bvs-ev.de/home/ weist man Ihnen den Kontakt zu geeignete Gutachtern nach.
Sollte der Gerichtsvollzieher dennoch Angaben über den Wert der vom Mietschuldner hinterlassenen Gegenstände, auch der "offensichtlich zu entsorgenden, wertlosen Gegenstände" abgeben, empfehlen wir sich diese Angaben, sowie sich auch die Übernahme der Haftung in seiner Eigenschaft als im Auftrag des Staates handelnde Person, schriftlich bestätigen zu lassen und . (Siehe Musterformular zum download.)
In ihrer Eigenschaft als Beamte ist der Gerichtsvollzieher zur Neutralität verpflichtet. Es ist ihm nicht gestattet Hinweise oder Empfehlungen z. B. für Beräumungs- und Einlagerungsunternehmen abzugeben.
Einleitung des Verwertungsverfahrens zur Beräumung
Wie muss rechtskonform verwertet werden?
In Pfand genommene Gegenstände bzw. nach § 885 a ZPO zu verkaufende Gegenstände sind gemäß § 1235 BGB im Wege der öffentlichen Versteigerung, durch eine dazu berechtigte Person wie dem allgemein öffentlich bestelltem, vereidigten Versteigerer, zu verkaufen.
Haben in Pfand genommene Rechte oder Gegenstände einen Marktpreis, so können diese zum laufenden Preis freihändig verwertet werden. Auch dies darf nur durch eine zur öffentlichen Versteigerung berechtigte Person, wie dem allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer, erfolgen.
Diese Vorschrift dient dem Schutz der Eigentumsrechte des Schuldners. Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist eine auf seine Unabhängigkeit im Verfahren vereidigte Instanz. Der Schuldner muss sich bei Notverkäufen darauf verlassen können, dass seine Eigentumsrechte gewahrt und sein Eigentum bestmöglich verwertet wird. Seine Verbindlichkeiten sollen so abgelöst oder zumindest gemindert werden. Eine Bereicherung zu Ungunsten des Schuldners soll ausgeschlossen werden.
Gemäß § 1237 BGB Öffentliche Bekanntmachung muss die öffentliche Versteigerung bekannt gemacht werden. Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, dass der in Frage kommende Käuferkreis von der Durchführung der öffentlichen Versteigerung erfährt und so die Möglichkeit hat sich an der Versteigerung zu beteiligen. Die öffentliche Bekanntmachung ist Voraussetzung dafür, dass die gemäß § 1235 BGB vorgeschriebene Öffentlichkeit hergestellt ist. Nur so entsteht die Chance. dass nicht zuletzt im Interesse des Schuldners, ein bestmöglicher Versteigerungserlös erzielt wird. Der Versteigerer hat den § 1237 BGB gewissenhaft umzusetzen. Heutzutage werden Kaufinteressenten zumeist über das Internet generiert. Dazu werden Abbildungen in jpg. Format der zu Versteigerung anstehenden Gegenstände benötigt. Aufnahmen durch Handy sind ausreichend. Bei KFZ eine Aufnahme von hinten, eine von vorne, je eine Aufnahme von den Seiten sowie eine Innenraumaufnahme wenn möglich mit Tacho. (Anmerkung: Auch KFZ ohne Papiere können öffentlich versteigert werden.) Bei werthaltigen Gegenständen die Angabe aller bekannten wertbestimmenden Angaben. Auf Wunsch können diese Aufnahmen gegen Berechnung durch uns vorgenommen werden. Wenn die öffentliche Bekanntmachung nicht richtig erfolgt, kann in Rechtsfolge gemäß § 1243 Rechtmäßige Veräußerung bestritten werden. Der Gläubiger könnte dann in Regress genommen werden.
Öffentliche Versteigerungen dürfen gemäß § 1 der VerstV nur aufgrund eines schriftlichen Versteigerungsauftrags durchgeführt werden. Nach Übersendung des Formulars zur Einleitung der öffentlichen Versteigerung und den Abbildung der zur Versteigerung anstehenden Gegenstände, erhalten Sie von uns den Versteigerungsauftrag nebst weiteren Erklärungen zur Unterschrift.
Gemäß § 3 der VerstV ist der Versteigerer dazu verpflichtet die öffentliche Versteigerung mit Frist von 14 Tagen beim Ordnungsamt anzuzeigen. Die Ordnungsämter sind die Aufsichtsbehörde der Versteigerer. Mitunter verlangen die Ordnungsämter die Vorlage des Versteigerungsauftrages.
Gemäß § 1236 BGB hat derzeit die Versteigerung an dem Ort zu erfolgen wo das Pfand aufbewahrt wird. Die Versteigerung wird i. d. R. im Räumungsobjekt durchgeführt. So werden unnötige Transport- und Lagerkosten vermieden. Die ersteigerten Gegenstände sind sofort in bar zu bezahlen sowie gleich mitzunehmen, sofern mit dem Auftraggeber nicht anders vereinbart. Somit erfolgt ein Teil der Beräumung bereits durch die Käufer.
Durchführung der öffentlichen Versteigerung
Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer führt derzeit die Versteigerung im Wege der Präsenzversteigerung durch. Er leitet und ist verantwortlich für die Protoliierung des Versteigerungsvorganges. Er erstellt das schriftliche Versteigerungsprotokoll sowie die gesamte Dokumentation des Vorgangs in der Versteigerungsakte.
Wenn keine höheren Gebote eingehen erfolgt der Zuschlag kraft hoheitlichen Aktes rechtsbinden. Die öffentliche Versteigerung erfolgt nach dem Surrogatsprinzip. Es wird Ort und Zeitpunkt durch Zuschlag der Marktpreis rechtskräftig festgestellt. Es gibt kein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag. Gemäß § 935 ( 2 ) BGB sind alle im Wege der öffentlichen Versteigerung erworbenen Gegenstände gutgläubig erworben. Der Zuschlag erfolgt gemäß § 474 (2) BGB unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung.
Abrechnung und Benachrichtigung des Eigentümers
Nach Abrechnung des Versteigerungsergebnisses raten wir dazu die eventuell einen die Forderung überschießenden Betrag bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichtes zu hinterlegen. Gemäß § 1241 BGB muss der Schuldner zeitnah über das Versteigerungsergebnis informiert werden.
Kurzanleitung bei gewerblichen Mietschuldnern
Der Vorgang ist der Gleiche wie beim privatem Mietschuldner zu beachten sind hierbei
Bei gewerblichen Mietschuldnern wird der Vermieter oft mit unberechtigten oder berechtigten Ansprüchen auf Herausgabe z. B. aufgrund von Eigentumsvorbehalten von Seiten Dritter konfrontiert.
Für den Fall, dass bis zum Versteigerungstermin Aus-/und Absonderungsberechtigte Ansprüche anzeigen, Wir bieten an die Verhandlungen mit allen Aus-/und Absonderungsberechtigten Verhandlungen zu führen. Wir geben, unter Berücksichtigung von Anwartschaftsrechten, Gegenstände an denen nachweislich Eigentumsrechte Dritter bestehen, an diese heraus. Bei nicht ausreichendem Nachweis § 1006 BGB Eigentumsvermutung kann die Herausgabe zu verweigert werden.
Insolvenzanfechtung durch den Insolvenzverwalter.
Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt! Um Risiken zu beherrschen, muß man sie kennen.
Bei gewerblichen Mietverträgen droht bei Zahlungsausfall auch der Insolvenzfall.
Nur wenn mindestens ein Monat vor Eintritt der Insolvenz das Vermieterpfandrecht geltend gemacht wurde, hat der Vermieter das uneingeschränkte Verwertungsrecht.
Aufgrund des Insolvenzrechts ist es bei gewerblichen Mietverträgen ratsam umgehend tätig zu werden. Ansonsten besteht das Risiko dass
1. Ihr Objekt auf lange Zeit blockiert ist und Sie darum mit erheblichen Zahlungsausfällen belastet werden.
2. der Insolvenzanfechtung. Die Insolvenzanfechtung ist ein Risiko, dessen sich viele Vermieter nicht bewusst sind. Dem Vermieter droht unter Umständen nicht nur der Verlust des Mietausfalls sondern die Abführung eines Teils der bereits erhaltenen Mietzahlungen.
3. der Insolvenzverwalter hat das Verwertungsrecht. Das ist mit zusätzlichen mit aus dem Verwertungserlös an den Insolvenzverwalter zu leistenden Gebühren verbunden.
4. der Insolvenzverwalter kann freihändig verwerten. Er ist nicht verpflichtet bestmöglich zu verkaufen. Er kann verwerten wie es am besten in seine Strategie oder seine persönliche Zeitplanung passt.
Aber auch der Insolvenzverwalter bereits das hat Verwertungsrecht ist noch nicht alles verloren. Wir können Ihnen weiterhelfen. Siehe.......
"Verlorenes Geld kann immer wieder neu erwirtschaftet werden,
verlorene Zeit ist für immer verloren"
Mietausfälle kommen vor und gehören zum unternehmerischen Risiko des Vermieters. Wenn Sie sich bei der Beräumung der durch den Mietschuldner hinterlassenen Gegenstände zu nicht rechtskonformen Verhalten hinreißen lassen oder dabei Fehler machen, kann dies endlose Gerichtsverfahren auslösen. Das ist sowohl belastend als auch zeit- und kostenintensiv und zu weiteren finanziellen Verlusten führen. Aber vor allem kostet es Sie das Wertvollste, Ihre Zeit.
Unsere Kompetenz auf diesem Gebiet beruht aus der Praxis vieler Jahre. Wir helfen Ihnen dabei, Ihren Zeitaufwand auf das mögliche Minimum zu reduzieren.