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Timestamp: 2017-03-28 10:06:42+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 390', 'artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 1428', 'artigo 1435', 'Artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 1485', 'artigo 1435', 'artigo 1435', 'artigo 1435']

ELEIÇÃO DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO - Escritos Dispersos
O administrador do condomínio é, regra geral, eleito pela assembleia de condóminos (cfr. artigo 1435.º, n.º 1 do Código Civil). O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do administrador provisório (cfr. artigo 1435.º-A, do Código Civil) ou, caso este recuse, poderá excepcionalmente recorrer-se à nomeação de administrador pela via judicial) (cfr. resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, ambos do Código Civil; com os artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).
Conquanto, geralmente a eleição ou designação do administrador do condomínio decorre na reunião da assembleia de condóminos, para o efeito convocada (cfr. art.º 1432.º do Código Civil), e a escolha é feita pela simples maioria dos votos representativos do valor total do edifício (cfr. art.º 1432.º, n.º 3, do Código Civil) (reunião em “1.ª convocatória”) ou por simples maioria dos votos dos condóminos presentes, no caso da reunião da assembleia de condóminos ser efectuada na data correspondente à realização da reunião em “2.ª convocatória” (cfr. art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil).
Cada condómino tem na assembleia de condóminos tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem correspondente à sua fracção autónoma. (cfr. resulta da conjugação dos artigos 1430.º, n.º 2, e 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
O administrador do condomínio, eleito e exonerado pela assembleia de condóminos ou nomeado judicialmente, pode ser condómino ou um terceiro, remunerado ou não (cfr. artigo 1435.º, n.º 2 e n.º 4, do Código Civil).
Ao administrador do condomínio - órgão singular * da administração do condomínio encarregue da gestão corrente dos bens comuns - compete executar as deliberações da assembleia de condóminos e tomar as medidas necessárias à conservação do edifício. * Há autores que defendem a possibilidade de o administrador do condomínio ser um órgão colegial ou plural. Em condomínios cuja administração possa revelar-se mais complexa, o administrador (de facto) do condomínio, sendo um órgão singular *, executivo, da administração do condomínio, pode ter AJUDANTES, AUXILIARES ou COLABORADORES (nomeados pela assembleia de condóminos, em qualquer dos casos, sejam condóminos ou terceiros, sem desempenharem quaisquer funções de administrador e sem a legitimidade atribuída por lei ao administrador do condomínio, v. g. artigos 1429.º, n.º 2, 1429.º-A, n.º 2, 1431.º, n.º 1 e n.º 2, 1436.º e 1437.º do Código Civil; artigos 1.º, n.º 3, 2.º, n.º 2, 5.º, n.º 3, 6.º, n.º 2, 7.º, n.º 2, 8.º, 9.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro). * Há autores que defendem a possibilidade de o administrador do condomínio ser um órgão colegial ou plural (cfr. art.º 162.º do Código Civil). Na entrada do prédio ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício (cfr. art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro). No caso de ser nomeada uma empresa de administração de condomínios, deverá equacionar-se aplicar o disposto no artigo 390.º, n.º 4, do Código das Sociedades Comerciais (CSC): “Se um pessoa colectiva for designada administrador, deve nomear uma pessoa singular para exercer o cargo em nome próprio; a pessoa colectiva responde solidariamente com a pessoa designada pelos actos desta.”. A duração do cargo de administrador do condomínio é de um ano, renovável (cfr. artigo 1435.º, n.º 4, do Código Civil). Mas como a disposição do n.º 4 do artigo 1435.º do Código Civil tem carácter supletivo, nada obsta a que seja fixado, pelo título constitutivo da propriedade horizontal e/ou pela assembleia de condóminos, outro período de duração do cargo.
Nem o tribunal ou a autoridade judiciária poderá efectivamente obrigar ninguém, condómino ou terceiro, a exercer (de facto) as funções de administrador do condomínio, sendo sempre possível a recusa mesmo que exista nomeação judicial.
A renúncia (definitiva) ao cargo de administrador do condomínio pode ser feita em qualquer momento, devendo ser convocada, com a devida antecedência (v. g. art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil = 10 dias) a assembleia de condóminos, eventualmente mesmo com prejuízo do disposto no artigo 1435.º, n.º 5, do Código Civil (em caso de falecimento, doença grave ou viagem de trabalho, por exemplo). A assembleia de condóminos será convocada para eleger um novo administrador do condomínio (cfr. artigos 1432.º, n.º 2 e n.º 3, e 1435.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
Se o regulamento do condomínio nada disser (v. g. art.º 7.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro) e a assembleia de condóminos não conseguir reunir ou deliberar eleger novo administrador do condomínio e este ainda não houver sido nomeado judicialmente (cfr. art.º 1428.º do Código de Processo Civil), as correspondentes funções serão obrigatória e provisoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fracção ou fracções autónoma (s) representem a maior percentagem (ou permilagem) do capital investido. (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil).
Neste caso, se a assembleia de condóminos não conseguir nomear novo administrador do condomínio, aquele será substituído temporariamente, a título provisório, nos termos previstos no art.º 1435.º-A, do Código Civil.
Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias - cuja fracção ou fracções autónoma(s) representem a maior percentagem (ou permilagem) do capital investido – as funções de administrador do condomínio serão obrigatória e provisoriamente desempenhadas pelo condómino proprietário da fracção autónoma a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções autónomas constante do registo predial (cfr. art.º 82.º,.n.º 2, do Código do Registo Predial). Se a assembleia de condóminos não conseguir eleger o administrador do condomínio, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de administrador, indicando a pessoa que ajuizar idónea e justificando a escolha. É o que resulta do artigo 1428.º do Código de Processo Civil que estabelece o processo de nomeação judicial do administrador do condomínio. (cfr. artigo 1435.º, n.º 2, do Código Civil). São citados para contestar os restantes condóminos, podendo indicar pessoas diferentes, desde que justifiquem ou fundamentem a indicação.
O tribunal poderá decidir nomear um novo administrador - terceiro que aceite desempenhar o cargo, por exemplo - e a respectiva retribuição (remuneração esta a ser paga por TODOS os condóminos).
Conquanto, enfatizo, nem o tribunal ou a autoridade judiciária poderá efectivamente obrigar ninguém, condómino ou terceiro, a exercer (de facto) as funções de administrador do condomínio, sendo sempre possível a recusa mesmo que exista nomeação judicial.
Exceptuando o caso do exercício provisório das funções de administrador do condomínio (cfr. art.º 1435.º-A, o qual determina quem, no caso de não haver administrador eleito ou nomeado, deve exercer obrigatoriamente, a título provisório, tais funções), ninguém, condómino ou terceiro, pode ser obrigado ao exercício de tais funções.
O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do ADMINISTRADOR PROVISÓRIO (cfr. Artigo 1435.º-A) e excepcionalmente solicitar a nomeação de administrador pela via judicial) (cfr. Resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, todos do Código Civil; com os artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).
Até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar irregularidades ou agir com negligência (nada fazendo, por exemplo!), aos condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cfr. Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo Civil), podendo ainda responsabilizá-la por eventual ABUSO DE CONFIANÇA (processo crime) ou por DANOS CAUSADOS AO CONDOMÍNIO através da sua conduta negligente (acção indemnizatória cível).
Tags:administrador do condomíniopropriedade horizontal
Rui Bolama 16.06.2009 20:14
Boa tarde, tendo estado a procurar informação no seu blog relativa às condições de eleição de um novo administrador de condomínio, li o presente post em que refere que, tendo no entanto ficado com uma dúvida para uma questão concreta.No meu actual condomínio, o administrador que já vem desempenhando as funções há cerca de 3 anos pretende (e bem!) renunciar às mesmas. Foi no entanto eleito e está actualmente no desempenho das suas funções. Tendo convocado uma assembleia para a eleição de uma nova administração não apareceram candidatos para a mesma. Nesta situação, o que é que se sobrepõe ou tem mais força legal? O ponto 5 do Artº 1435, ficando ele com a obrigatoriedade de desempenhar tais funções até à eleição ou nomeação judicial de um novo administrador, ou o Artº 1435-A, passando a administração a ficar da responsabilidade de um administrador temporário? Chamo a atenção para o facto de não haver impedimento de força maior do actual administrador para continuar em funções se houver essa obrigatoriedade (falecimento, doença grave, viagem de trabalho prolongada,..), tendo no entanto este já convocado e sido realizada uma assembleia para a eleição de uma nova administração em que não apareceram candidatos. Agradecia desde já o seu comentário, já que da leitura dos seus posts é meu entendimento que tem doutos conhecimentos no tema, tendo em grande consideração os seus comentários. Atentamente, Rui Bolama
Escritos Dispersos 17.06.2009 22:07
Boa noite,Agradeço as suas amáveis palavras.O período de funções de administrador do condomínio é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.Não há nenhuma norma legal que indique que o administrador eleito ou nomeado não pode recusar a designação. (artigo 1435.º, n.º 1, do Código Civil).O administrador eleito ou nomeado pode não aceitar o lugar ou simplemente nada fazer [recusando até manter-se em exercício], não executando nenhuma das suas obrigações! Claro que poderá responder, civil e criminalmente, pelos danos que cause, designadamente por não ter usado os poderes/deveres que a lei lhe confere.Mesmo aceitando, pode, no momento seguinte, revogar livremente o mandato (de acordo com o princípio geral da revogabilidade do mandato, art.º 1170.º, n.º 1, do Código Civil).O administrador do condomínio é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos.Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos. (artigo 1435.º, n.º 2, do Código Civil).O administrador na propriedade horizontal pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, [somente] quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (artigo 1435.º, n.º 3, do Código Civil).O requerente [da nomeação de administrador pelo tribunal] deve justificar o pedido de nomeação [alegando factos] e indicar a pessoa que reputa idónea para o exercício do cargo de administrador do condomínio. (artigos 1484.º a 1485.º do Código de Processo Civil).O tribunal pode investigar livremente os factos alegados, coligir as provas, ordenar os inquéritos e recolher as informações convenientes (art.º 1409.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).Com os meus melhores cumprimentos,
Rui Bolama 18.06.2009 13:52
Boa tarde,agradeço a sua amável resposta e o tempo dispendido na mesma, mas com o devido respeito não encontro nela a resposta à questão de fundo que colocava. Isto é, para a situaçãoem causa, o que é que se sobrepõe ou tem mais força legal? O ponto 5 do Artº 1435, ficando ele com a obrigatoriedade de desempenhar tais funções até à eleição ou nomeação judicial de um novo administrador, ou o Artº 1435-A, passando a administração a ficar da responsabilidade de um administrador temporário? Agradecendo uma vez mais a sua atenção, despeço-me com os melhores cumprimentos,Rui Bolama
Escritos Dispersos 18.06.2009 14:23
Boa tarde,Aprendemos com Aristóteles que "a lei é ordem; e uma boa lei é uma boa ordem", e, com a prática, que a lei ideal é aquela que, antes de tudo, é espontaneamente respeitada e cumprida!No caso vertente, seja qual forma a norma legal aplicada, julgo que não conseguiremos obrigar ninguém a desempenhar as funções de administrador do condomínio!Do supra dito pode resultar a necessidade de recurso à via judicial.Com os meus melhores cumprimentos, agradecendo a utilidade e pertinência da sua participação,Alberto Neves de Melo
Faustino Cordeiro 03.01.2010 23:28
No seu texto refere que existem autores que defendem a possibilidade de não haver somente um administrador. A prática mostrou-me no meu condomínio à necessidade de haver dois administradores e por isso decidimos há alguns anos eleger sempre dois administradores que são ambos responsáveis pela gestão do condomínio e isso tem resultado. Poderia dizer-me os autores que defendem uma administração plural ? Poderia dizer-me se foi ilegal esta decisão tomada de ter dois administradores? Antecipadamente grato pela sua atenção. Faustino Cordeiro link do comentárioresponder
Leonor Castro 12.04.2010 15:36
Boa Tarde,Gostaria de saber se me poderia ajudar com a seguinte questão. Num andar que o meu avô possuía, cabia-lhe este ano a administração do condomínio. No entanto, o meu avô faleceu no início deste ano e nenhum dos herdeiros sabia.Tive agora conhecimento e falei com a ainda actual administradora (exterior ao prédio) que me pediu mais de 100€ por mês para administrar o condomínio e que, mesmo que eu assumisse as funções de administradora, teria que pagar-lhe estes 3 meses e meio em que ela esteve como administradora.Gostaría de saber se tenho, efectivamente, que lhe pagar este valor e se tenho, obrigatoriamente, que assegurar a administração.Antecipadamente grata, com os meus melhores cumprimentos,Leonor Castro link do comentárioresponder
José Teixeira 16.07.2010 14:58
Caros Senhores,Toda a legislação indica que o Administrador é nomeado pela Assembleia de Condóminos.No m/ prédio um dos Administradores nomeados (2) passou procuração a uma terceira pessoa, para exercer esse cargo na vez dela!?Ninguém teve conhecimento da procuração.É possível?!Agradecia o esclarecimento.J Teixeira
Escritos Dispersos 17.07.2010 23:09
Olá, boa noite,É possível com autorização expressa da assembleia de condóminos.
celia domingos 09.11.2011 11:29
Olá bom dia verifiquei que é uma pessoa bem informada, poderia se possível enviar-me uma minuta de acta de escolha de administrador de condominio sff. Obrigado pele sua atenção
Escritos Dispersos 09.11.2011 13:07
Olá, Bom dia,Encontra exemplo em:http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/52178.html
MArisa 27.02.2012 15:50
Boa tarde!Tenho estado à procura no seu blog uma resposta para a minha dúvida, mas não consigo encontrar.No meu condomínio, o administrador que já desempenha as funções à cerca de 5 anos, pretende renunciar às mesma, mas o problema é que ele colocou um papel no quadro do prédio a dizer que dentro de 4 dias vai "desistir" de exercer este cargo.Eu gostaria de saber se ele pode renunciar o cargo sem convocar uma reunião e se pode efectivamente renunciar o cargo com 4 dias de antecedência.Aguardo resposta breve para o e-mail: mflrsissi@gmail.comAtentamente,Marisa Roxo
Escritos Dispersos 27.02.2012 17:21
Boa tarde,Sugiro que consulte: http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/12633.html. Aproveitem a reunião da assembleia de condóminos também para eleger novo administrador do condomínio.Cumprimentos,
andre 16.05.2012 10:17
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/9452.html bom dia...voce num parágrafo afirma que nem judicialmente uma pessoa esta obrigada a exercer as funçoes de admnistrador de condominios, e gostava de saber em que lei posso confirmar isso...desculpa...agradecia saber porque preciso de justificar isso num pequeno trablaho
Vera Guerra 12.06.2013 20:30
Boa tarde. Cheguei até aqui após uma breve pesquisa relacionada com o tema "tempo e obrigatoriedade do exercício das funções de administração de um condomínio" uma vez que tenho presentemente uma destas situação que me preocupa bastante e que agradeço me permita descrever afim de obter se possível algum esclarecimento sobre algo que confesso ainda não fui capaz de entender completamente. Com a sua permissão passo então a descrever a situação. Já exerci o papel de administrador do condomínio em condomínio pelo período de um ano. Calhou-me outra vez a fava. Moro numa casa que não é minha, mas de um familiar que não reside na localidade do condomínio em questão e que por tal não lhe é possível administrar o condomínio pelo facto de estar longe do mesmo em situação de permanência pois reside acerca de 300 km do mesmo. Acontece que o tipo de situações que existem no meu prédio é de tal ordem que eu desta vez recusei-me a aceitar exercer o cargo de administrador perante a indignação de um ou duas personagens que no meu prédio insistiram de tal forma que eu aceitasse que inclusivamente me foram levar o caixote com a tralha do prédio à porta de casa. Recusei receber essa responsabilidade - e o caixote foi de volta . uma vez que nem a propriedade do imóvel e minha sobretudo porque existem no prédio certo tipo de incómodos/situações, não sei como chamar (ninguém se entende, questiúnculas do século passado ainda por resolver entre "facções", etc. , etc. Por este motivo a minha recusa desta vez em aceitar novamente a administração. Acontece, em consequência desta minha recusa e na minha opinião em jeito de retaliação... os "senhores do prédio" pintaram-me de tal que puderam por não aceitar tão ilustre desempenho e resolveram em reunião do condomínio contratar uma empresa de gestão de condomínios pelo período de 3 anos quando até aqui a duração era de apenas um ano. Acontece que agora ninguém quer pagar e acredito que estão de conluio com a referida empresa para daqui a 3 anos me pintarem ainda pior para irem ao tribunal dizer que eu isto e que eu aquilo de maneira ao senhor Dr. concluir o meu apedrejamento mas de forma legal. Pergunto: É legal que em reunião de condóminos, respeitando todos os quórum é certo e segundas reuniões tudo de forma legal 4 ou 5 pessoas num prédio de 14 ou 15 pessoas alargarem o período de administração que era de um ano para 3 e deleguem numa empresa escolhida por eles - mesmo com pedidos de orçamentos a outras empresas como deve ser, isso não questiono - no sentido de me obrigarem a pagar tal encargo por 3 anos quando até aqui o período era de apenas um ano só porque afirmei que este ano não me ia ser possível sabendo eles que o proprietário está reformado e vive fora da Lisboa não lhe sendo possível esse exercício? Entendi do que li no blog que ninguém pode ser obrigado a aceitar a administração do condomínio. Fiquei em dúvida no entanto se uma reunião de condóminos pode - ainda que respeitando os quórum necessários e demais formalidades - aumentar unilateralmente o período de administração do condomínio e obrigar quem por razões pessoais - inclusive originadas no próprio prédio - a ter de pagar 1500 euros por ano durante 3 anos, já que decidiram isso... mas nenhum deles quer pagar uma vez que o castigo que me designaram foi essa despesa, já que não estive para os aturar. Agradeço a leitura e compreensão dispensada a estas minhas questões, nomeadamente: Qual o fundamento legal para eu poder justificar a minha recusa, mesmo que a propriedade fosse minha, embora não seja o caso. Mas mesmo que fosse, poderia eu recusar? E se com que fundamento legal? Estará isso previsto na lei, ou nalgum acórdão? Outra situação ainda pior: Terei de me sujeitar ao castigo por eles imposto de ter de pagar 1500 euros por ano durante 3 anos? E isto quando eu nunca disse que não aceitava exercer o mandato no ano seguinte, hipótese que eles inviabilizaram ao contratar a empresa por 3 anos estando agora o prédio sujeito a esse contrato... Agradeço desde já a sua prestimosa ajuda e esclarecimento. Bem haja.
Escritos Dispersos 12.06.2013 21:58
Olá, boa noite,Agradeço que me contacte por e-mail (está no blog).
Margarida Silva 21.10.2013 12:58
Boa tarde,No meu condomínio somos três administradoras. Eu pretendo renunciar o meu cargo e por isso peço o vosso conselho para a melhor forma de o fazer. A conta bancária pode ser assinada por duas assinaturas e as restantes assuntos não obriga a presença das três. Aguardo a vossa ajuda,Margarida
Pedro Luis 06.03.2015 11:28
Gostaria de saber a resposta a este comentário, qual a base legal para a recusa ao cargo de administrador de condomínio.Estou numa situação desses e não consigo justificar normativamente a recusa.Grato pela disponibilidade que tem demonstrado na resposta aos diversos leitores
Cláudia 12.11.2013 12:37
Boa tarde, O condomínio do prédio onde habito, e do qual sou proprietária de uma fracção, tem sido gerido dois anos por cada condómino. A função vai "rodando" por todos os condóminos . Não existe nenhum empresa contratada para essa função. A questão é a seguinte, não me sinto em condições, nem possuo disponibilidade e conhecimentos para gerir o condomínio, posso recusar, sem com isso infringir qualquer lei? Ou sou obrigada a aceitar, sob pena de me poderem abrir alguma acção judicial? obrigada
João 29.01.2014 17:11
Boa tarde!Moro num prédio de 7 andares.Este ano fui eleito para administrador.mas eu n quero.trabalho sou jovem e vivo com a minha mãe e ela muito menos tem tempo ou paciência para tratar desses casos.Sou obrigado a ser administrador?