Source: https://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-condominio-innovazioni-e-parti-comuni/le-innovazioni-nel-condominio-1555.aspx?catid=1
Timestamp: 2020-02-27 23:20:34+00:00
Document Index: 94102870

Matched Legal Cases: ['art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1121', 'art. 1120', 'art. 1120', 'art. 1136', 'art. 1120', 'art. 1121', 'art. 1121']

Le innovazioni nel condominio (Condominio) - GuideLegali.it
Come viene regolamentata la materia delle innovazioni nel condominio?
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LE INNOVAZIONI La materia delle innovazioni nel condominio degli edifici è regolata dagli artt. 1120 e 1121 c.c., i quali distinguono tra: a) innovazioni consentite (art. 1120, 1° comma, c.c.); b) innovazioni vietate (art. 1120, 2° comma, c.c.); c) innovazioni gravose o voluttuarie (art. 1121c.c.). In primo luogo è bene rimarcare che secondo la giurisprudenza “costituisce innovazione, ai fini dell'art. 1120 c.c., qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, della ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini, i quali devono essere liberi di valutare la convenienza dell'innovazione, anche se sia stata programmata ad iniziativa di un solo condomino che se ne sia assunto le spese” (Cass. 6-6-89, n. 2476; conf. 13-10-78, n. 4592; 29-7-89. n. 3549; 8-6-95, n. 6496). Le innovazioni consentite Ai sensi dell’art. 1120, 1° comma c.c., le innovazioni debbono essere approvate dall’assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata indicata dal 5° comma dell’art. 1136 c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio. Le innovazioni vietate Tuttavia, ai sensi dell’art. 1120, 2° comma, sono VIETATE, e necessitano dell’UNANIMITA’ dei CONDOMINI “le innovazioni che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. All’uopo, la giurisprudenza ha ritenuto innovazione vietata: - la costruzione di un’autorimessa condominiale nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall’uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea (Cass., 14-12-88, n. 6817); - l’assegnazione nominativa di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura (Cass. 22-1-2004, n. 1004); - la soppressione dell’impianto centralizzato dell’acqua calda compreso tra le parti comuni dell’edificio; - a costruzione che occupi un’area destinata a rimanere libera in relazione alla sua destinazione ad area verde-le innovazioni che coinvolgono parti di proprietà esclusiva - l’innovazione consistente nella concessione in locazione di una parte dell’androne per la costruzione di in box da adibire allo svolgimento di attività commerciale; Al contrario secondo la Cassazione NON costituiscono innovazioni vietate: - la modifica della destinazione pertinenziale dei locali adibiti ad alloggio del portiere (Cass. 17-6-1997, n. 5400); - l’installazione di un ascensore in un edificio che ne era sprovvisto (Cass. 11-2-2000, n. 1529); - l’installazione di un servo-scala per disabili. Le innovazioni gravose e voluttuarie Ai sensi dell’art. 1121 c.c. “Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera”. Ai fini dell’applicazione dell’art. 1121 c.c., l’innovazione deve essere: - voluttuaria - gravosa - gravosa e voluttuaria Appare, dunque, determinante stabilire quando l’innovazione possieda i predetti caratteri. Per quanto concerne le innovazioni gravose, è bene rimarcare che la norma non si limita a esigere la mera gravosità della spesa, ma richiede che essa sia "molto gravosa", cioè di importo notevolmente superiore a quanto è ragionevole attendersi per innovazioni di regime ordinario, perché di gran lunga eccedenti una soglia di prevedibilità per le contingenti esigenze di rinnovo e ammodernamento delle strutture condominiali, sempre in relazione alle caratteristiche di queste ultime. Con riferimento al carattere “voluttuario” della spesa, non esiste una definizione legislativa né un criterio prestabilito per comprendere cosa si intenda con l'aggettivo "voluttuario". Tuttavia, la dottrina e la giurisprudenza ritengono che le innovazioni voluttuarie siano quelle non necessarie o, addirittura, arbitrarie, bizzarre, capricciose, in quanto "esorbitano apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e del superfluo" (Cass. n. 6496 dell’ 08/06/1995). A titolo esemplificativo, secondo la giurisprudenza non costituisce innovazione (né può, quindi, tanto meno, dirsi gravosa e/o volutturaria) la sostituzione dell'argano e del motore di un ascensore condominiale (App. Bologna 1° aprile 1989); la sostituzione di una inefficiente cabina di ascensore con una nuova cabina qualora un intervento di riparazione ordinaria si presenti antieconomico (Cass. 11 gennaio 1968, n. 62); la sostituzione di un ascensore usurato e non più agibile con un ascensore nuovo (Trib. Taranto 17 giugno 1996; App. Milano 9 ottobre 1987; Cass. 5 gennaio 1967, n. 42; Cass. 13 marzo 1963, n. 614).
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