Source: http://www.aperio.cz/poradna/38277
Timestamp: 2018-09-22 21:36:34+00:00
Document Index: 12038322

Matched Legal Cases: ['zákona č. 67', '§ 7', '§ 8', '§ 8', '§ 7', 'zákona č. 117']

Prosim o radu. Mám dvě děti. Mám nájemní smlouvu, kde je uvedena výše nájemného a dále zálohy na služby. Ve smlouvě, ale nejsou nijak upraveny nedoplatky či přeplatky a jejich vypořádání s majitelem nemovitosti. Nikdy jsme tudíž nedělali žádné vyúčtování, platím pořád stejně. Jde o velmi slušné "nájemné" 7000 Kč za čtyřpokojový byt. Pobírám příspěvek na bydlení třetím rokem a nyní po mně chtějí doložit vyúčtování služeb za první rok nájmu. Majitel bytu toto odmítá řešit s tím, že ve smlouvě není uvedeno nic o přeplatcích či nedoplatcích. Má majitel právo si přeplatky ponechat nebo požadovat nedoplatky, když to není uvedeno ve smlouvě? Děkuji.
Bez ohledu na to, co máte v nájemní smlouvě uvedeno, poskytování služeb nájemci, placení záloh na služby a jejich vyúčtování pronajímatelem řeší občanský zákoník a tzv. zákon o službách.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník stanoví pronajímateli povinnost poskytovat tzv. nezbytné služby, právo nájemce nahlédnout po skončení zúčtovacího období do vyúčtování nákladů za poskytnuté služby za minulý kalendářní rok. Nájemce si může pořídit z vyúčtování a dokladů týkajících se účtovaných nákladů výpisy, opisy nebo kopie a pronajímatel má povinnost nedoplatek nebo přeplatek řádně vyúčtovat.
Vedle občanského zákoníku, nabyl později účinnosti speciální zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. Ustanovení tohoto zákona mají aplikační přednost před občanským zákoníkem. Občanského zákoníku se užije podpůrně, nemá-li zákon č. 67/2013 Sb. vlastní úpravu.
Podle zákona č. 67/2013 Sb. vyúčtuje pronajímatel skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby nájemci vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.).
Na základě písemné žádosti nájemce je pronajímatel povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit nájemci náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnit nájemci pořízení kopie podkladů (§ 8 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.).
Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží nájemce pronajímateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popř. doložení shora uvedených dokladů příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být pronajímatelem uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky (§ 8 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb.).
Případné přeplatky nebo nedoplatky záloh na poskytnuté služby mají být zaplaceny v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (§ 7 odst. 3 zák. č. 67/2013 Sb.).
Pronajímatel ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Váš pronajímatel tvrdí, že vám žádné vyúčtování dávat nemusí, že jste si nic takového v nájemní smlouvě nedohodli. Jenže, jak je uvedeno v předchozím textu, tuto povinnost mu ukládá zákon. Tento zákon také upravuje pokutu za prodlení s včasným nedoručením vyúčtování ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Citovaný zákon dále umožňuje pronajímateli a nájemci si dohodnout tzv. paušální platbu za služby. Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.
Ovšem i u této paušální platby, má pronajímatel na žádost nájemce povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
Doporučuji vám, abyste se, na základě tohoto vysvětlení, ještě jednou pokusila s pronajímatelem dohodnout. Vysvětlete mu, že bez vyúčtování (kde se klidně může u jednotlivých služeb náklad rovnat záloze, takže nebude přeplatek ani nedoplatek), vám bude zastavena výplata příspěvku na bydlení podle zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů.
Další možností, jak motivovat pronajímatele, aby udělal vyúčtování, je možnost dohodnout se s ním, že bude příjemcem dávky – příspěvku na bydlení - přímo on. Jedná se institut tzv. zvláštního příjemce dávky (informace vám sdělí úřad práce).
Krajní a poslední možností je, abyste úřad práce požádala, aby pronajímatele o doložení vyúčtování požádal přímo úřad, což by se pronajímateli asi moc nelíbilo.
V každém případě, požádejte úřad o prodloužení lhůty k doložení vyúčtování s uvedením důvodu (nesnadné jednání s pronajímatelem).