Source: https://www.jusmeum.de/urteil/olg_brandenburg/432fde84175ed69b2f666e408ca7ba1f264804fa6e3c1a75306258b159b63151
Timestamp: 2018-10-23 22:27:31
Document Index: 6438071

Matched Legal Cases: ['§ 27', '§ 812', '§ 812', '§ 195', '§ 27', 'BGH', '§ 199', '§ 517', '§ 10', '§ 304', '§ 812', '§ 27', 'BGH', '§ 27', '§ 8', '§ 27', '§ 27', '§ 13', '§ 13', '§ 29', '§ 171', '§ 177', '§ 812', '§ 818', '§ 195', '§ 195', '§ 6', '§ 195', '§ 204', 'BGH', '§ 195', '§ 199', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 199', 'BGH', '§ 199', 'BGH', '§ 194', 'BGH', '§ 199', '§ 195', '§ 199', '§ 543', '§ 812', '§ 818', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 818']

OLG Brandenburg, 5 U 109/07: OLG Brandenburg: grobe fahrlässigkeit, wirksame vertretung, eigentümer, genehmigung, verwalter, unternehmen, vertretungsmacht, verjährungsfrist, rückwirkung, bereicherungsanspruch
Urteil des OLG Brandenburg vom 14.03.2017, 5 U 109/07
5 U 109/07
OLG Brandenburg: grobe fahrlässigkeit, wirksame vertretung, eigentümer, genehmigung, verwalter, unternehmen, vertretungsmacht, verjährungsfrist, rückwirkung, bereicherungsanspruch
Grobe fahrlässigkeit, Wirksame vertretung, Eigentümer, Genehmigung, Verwalter, Unternehmen, Vertretungsmacht, Verjährungsfrist, Rückwirkung, Bereicherungsanspruch
Normen: § 27 Abs 1 Nr 2 WoEigG, § 812 Abs 1 BGB
Aktenzeichen: 5 U 109/07
Wohnungseigentum: Abschluss eines langfristigen Vertrages
über Hausbetreuungsleistungen durch den Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer; Anspruch des Hausmeisters aus ungerechtfertigter Bereicherung
1Die Parteien streiten um Vergütungsansprüche der Klägerin aus einem Vertrag über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen, den die Streithelferin namens der Beklagten mit der Klägerin abgeschlossen hatte.
2Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung sowie auf das Urteil des Senates vom 29. März 2007 (Az. 5 U 118/06) Bezug genommen.
3Das Landgericht hat nach Aufhebung und Zurückverweisung durch Urteil des Senates vom 29. März 2007 und nach Änderung der Klage in der Weise, dass diese sich nunmehr gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr gegen im Einzelnen bezeichnete Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner richtet, der Klage erneut in Höhe eines Betrages von 52.139,34 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2004 stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch stehe der Klägerin nicht schon aufgrund des Vertrages über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen vom 10. Juli 2001 zu. Die Streithelferin habe bei Abschluss dieses Vertrages für die Klägerin nicht im Rahmen der ihr zustehenden Vertretungsmacht gehandelt. Eine rechtsgeschäftliche Vollmachtserteilung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe gleichfalls nicht vorgelegen. Die Klage sei in der zugesprochenen Höhe gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der ersparten Aufwendungen begründet. Auch die Beklagte stelle nicht in Abrede, dass Hauswartleistungen, Reinigungs- und Pflegeleistungen sowie Maßnahmen der Schnee- und Eisglättebekämpfung für die Betreuung einer Wohnungseigentumsanlage erforderlich seien. Ohne die Tätigkeit der Klägerin hätte die Beklagte diese Leistungen anderweitig vergeben müssen. Aufwendungen habe die Beklagte jedoch nur insoweit erspart, als nach Prüfung der ortsüblichen Vergleichspreise sie sich ein in diesem Rahmen liegendes günstiges Angebot ausgesucht hätte. Andererseits könnten der Ermittlungen der Vergleichspreise nicht solche Angebote zugrunde gelegt werden, die nicht ortsüblich seien und ganz erheblich unter den Vergütungen der anderen Firmen lägen. Bei verständiger wirtschaftlicher Betrachtung sei die Annahme solcher Angebote regelmäßig mit nicht unerheblichen Risiken verbunden. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagte bei der Vergabe langfristiger Verträge über Hausbetreuungsleistungen nicht unnötige wirtschaftliche Risiken eingehen wolle. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten vom 18. November 2005 die ortsüblichen und angemessenen Kosten für Hausreinigung, Gartenpflege und Bewässerung sowie Hauswarttätigkeiten nach Einholung von sieben Leistungsangeboten regional ansässiger Innungsbetriebe ermittelt und sei nach Gewichtung der verschiedenen Berechnungsvarianten auf geschätzte Gesamtkosten in Höhe von rund 30.600,00 Euro jährlich gekommen. Der Einwand der Beklagten, Leistungen seien teilweise nicht oder nicht vollständig erbracht worden, sei, worauf
Leistungen seien teilweise nicht oder nicht vollständig erbracht worden, sei, worauf hingewiesen worden sei, unsubstantiiert und nicht unter Beweis gestellt.
4Die Ansprüche der Klägerin seien auch nicht nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf der 3-Jahres-Frist seit Entstehen des Anspruches verjährt. Mit der am 30. Dezember 2003 gegen die dort aufgeführten Wohnungseigentümer eingereichten Klage sei auch die Verjährung der Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtzeitig gehemmt worden. Zwar führe grundsätzlich nur eine gegen den richtigen Schuldner erhobene Klage zu einer Hemmung der Verjährung. Für Fälle der vorliegenden Art, in denen der Anspruchsteller noch vor der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Klage entsprechend der seinerzeit herrschenden Rechtsauffassung gegen die Wohnungseigentümer erhoben habe, erscheine die Erhebung der Verjährungseinrede jedoch als treuwidrig. Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 7. März 2007 (NJW 2007, 2987 f.) ausgeführt habe, erfahre die Rückwirkung einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung Einschränkungen durch den Grundsatz des Vertrauensschutzes. Habe die von der Rückwirkung betroffene Partei mit der Fortgeltung der bisherigen Rechtslage rechnen dürfen und verdiene diese Einschätzung bei der Abwägung mit den Belangen des Vertragspartners und dem Anliegen der Allgemeinheit den Vorrang, so greife die Rückwirkung in rechtlich geschützte Positionen ein. Die Klägerin habe im Jahre 2003/2004 die Klage gegen die Wohnungseigentümer erhoben, die zum Zeitpunkt der Erfüllung der streitgegenständlichen Leistungen die Wohnungseigentümergemeinschaft bildeten. Die Wohnungseigentümer seien in gleicher Weise wie nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Wohnungseigentümerverwalter D… K… vertreten gewesen. Damit sei die Wohnungseigentümergemeinschaft von Anfang an am Rechtsstreit faktisch beteiligt gewesen. So hätten sich die Wohnungseigentümer unter anderem mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2004 damit verteidigt, die Streitverkündete sei zum Abschluss des Vertrages namens der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt gewesen. Es würde zu einer unbilligen und der Klägerin nicht zumutbaren Härte führen, wenn sie infolge ihres Vertrauens auf die Fortdauer der bisherigen Rechtsprechung die geltend gemachten Ansprüche wegen Verjährung verlöre.
5Die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit Kosten in Höhe von 4.669,46 Euro gemäß Kostenangebot vom 22. August 2003 habe keinen Erfolg, da ein solcher Gegenanspruch nicht schlüssig begründet worden sei. Da ein Vertrag über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen nicht wirksam zustande gekommen sei, kämen vertragliche Schadensersatzansprüche nicht in Betracht. Ohne Vertrag sei die Klägerin gegenüber der Beklagten zur Bewässerung von Pflanzen nicht verpflichtet gewesen. Im Übrigen fehle es an einem substantiierten Vortrag dazu, welche Pflanzen vorhanden gewesen seien und welche Pflanzen zu welchem Zeitpunkt eingegangen seien.
6Begründet sei die Klage ferner hinsichtlich der gemäß Rechnungen vom 27. Juni 2002 (Fällung von Eichen) geltend gemachten Kosten von 1.052,80 Euro und der weiteren Kosten gemäß Rechnung vom 29. November 2002 (Glühbirnen etc.) in Höhe von 79,47 Euro. Es handele sich jeweils um dringend erforderliche Maßnahmen, mit welchen die Streitverkündete als Vertreterin der Beklagten bereits im Rahmen ihrer gesetzlichen Vertretungsmacht nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG die Klägerin habe beauftragen dürfen. Danach ergebe sich, wie im Einzelnen dargelegt wird, ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten in Höhe von insgesamt 52.139,34 Euro.
7Gegen die ihr am 12. Juli 2006 zugestellte Entscheidung des Landgerichts Potsdam hat die Beklagte mit am 3. August 2007 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit weiterem, am 21. August 2007 eingegangenen Schriftsatz begründet.
8Die Beklagte macht weiter geltend, die Forderungen aus den Jahren 2001 bis 2003 seien verjährt. Auf Vertrauensschutz könne sich die Klägerin nicht berufen, denn die zunächst beklagten Wohnungseigentümer hätten unmittelbar nach Änderung der Rechtsprechung mit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 (BGHZ 163, 154 ff.) ihre fehlende Passivlegitimation eingewandt, so dass der Klägerin ausreichend Zeit zur Verfügung gestanden habe, ihre Klage auf die richtige Beklagte umzustellen. Ein treuwidriges Verhalten der ursprünglichen Beklagten sei nicht zu erkennen, vielmehr sei eine Partei nach Änderung der Rechtsprechung selbst verpflichtet, die erforderlichen rechtlichen Überprüfungen anzustellen und die erforderlichen prozessualen Maßnahmen zu ergreifen. Dies sei vorliegend aber zu spät geschehen. Im Übrigen wiederholt die Beklagte ihr Vorbringen zu dem Umfang eines Bereichungsanspruches und macht weiter geltend, entgegen der Ansicht des Landgerichts könne nicht auf einen Durchschnittsbetrag abgestellt werden. Von einer konkludenten Genehmigung durch die
Durchschnittsbetrag abgestellt werden. Von einer konkludenten Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft könne nicht ausgegangen werden.
10unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 6. Juli 2007 - Aktenzeichen: 1 O 740/03 – die Klage abzuweisen.
11 Die Klägerin und die Streithelferin beantragen,
13 Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens. Sie ist weiter der Ansicht, die Berufung der Beklagten sei bereits unzulässig, weil die in der Berufungsschrift aufgeführten 26 Wohnungseigentümer nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft bildeten. Hinsichtlich der Frage der Verjährung verweist die Klägerin auf die Vorschrift des § 199 BGB.
14 Die Streithelferin der Klägerin verteidigt ebenfalls die angefochtene Entscheidung und verweist insbesondere nochmals auf ihr weiter konkretisiertes Vorbringen zu einer konkludenten Genehmigung des Vertrages, insbesondere in den Schriftsätzen vom 15. Januar 2007, 1. März 2007 und 14. Juni 2007.
15 Der Senat hat zu der Frage der konkludenten Genehmigung des Vertrages über Hausbetreuungsleistungen Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen P…, Kl…, N… und Dr. F…. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 5. Februar 2009 Bezug genommen.
16 Die Berufung der Beklagten ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).
17 Der Einwand der Klägerin, die Beklagte und Berufungsklägerin sei in der Berufungsschrift unzureichend und unvollständig bezeichnet, bleibt ohne Erfolg. Die nunmehr angefochtene Entscheidung des Landgerichts Potsdam erging gegen die teilrechtsfähige „Wohnungseigentümergemeinschaft …“. Diese hat auch mit Schriftsatz vom 3. August 2007 Berufung eingelegt. Die Bezeichnung der Berufungsklägerin entspricht exakt den Vorgaben in § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG, wonach der Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstückes folgen muss. Der Umstand, dass daneben in der Berufungsschrift zusätzlich 26 Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft namentlich angegeben sind und die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise noch über weitere Mitglieder verfügt, ist unschädlich, denn Beklagte und Berufungsklägerin ist die von den einzelnen Mitgliedern verschiedene und unabhängige Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Auf deren Mitglieder bzw. deren namentliche Bezeichnung kommt es nicht an, was sich auch daran zeigt, dass diese im Rubrum der angefochtenen Entscheidung – zu Recht – nicht aufgeführt sind.
18 Über die Frage, ob der Klägerin der geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach zusteht, war vorab durch Grundurteil gemäß § 304 ZPO zu entscheiden. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass der Klägerin zwar kein vertraglicher Anspruch gegen die Beklagte auf Vergütung der erbrachten Hausbetreuungsleistungen zusteht, weil ein wirksamer Vertrag mit der Beklagten nicht zustande gekommen ist, dass aber jedenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 Abs. 1 Satz 1. 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB) der Klägerin ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zusteht, dessen Höhe zur Zeit noch nicht abschließend beziffert werden kann, der Sachverhalt vielmehr insoweit weiter aufklärungsbedürftig ist. Der Erlass eines Grundurteils, der grundsätzlich auch durch das Berufungsgericht möglich ist, ist aus Sicht des Senates schon deswegen zweckmäßig, weil der Frage, ob ein solcher Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung verjährt ist, grundsätzliche Bedeutung zukommt und es sachgerecht ist, diese Rechtsfrage abschließend zu klären, bevor das Verfahren zur Höhe des Anspruches weiter fortgeführt wird.
19 Das Landgericht ist mit insgesamt zutreffenden Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt, dass mangels Vertretungsmacht der Streithelferin ein wirksamer Vertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten über die Erbringung von Hausbetreuungsleistungen für die Wohnungseigentumsanlage … in F… nicht zustande gekommen ist.
20 a) Eine entsprechende Vertretungsmacht der Streithelferin zum Abschuss eines solchen Vertrages ergibt sich nicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
21 Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum regelmäßig daraufhin zu überprüfen, ob Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung notwendig sind. Ist dies der Fall, hat er die Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit einer Maßnahme hinzuweisen und eine Beschlussfassung einzuleiten (BayObLG NJW-RR 2001, 1020). Der Verwalter ist nicht berechtigt, einen außergewöhnlichen, nicht dringenden Instandsetzungsauftrag größeren Umfanges ohne vorherigen Beschuss der Wohnungseigentümer in deren Namen zu vergeben (BGH NJW 1977, 44). Dasselbe gilt auch für langfristige Wartungsverträge oder einen langfristigen Vertrag mit einem Hausmeister (mit zahlreichen Nachweisen Bährmann/Pick, § 27 WEG, Rdnr. 9). Zu solchen langfristigen Instandhaltungsverträgen zählen auch Verträge über Reinigungsund Hausmeisterdienste (OLG Koblenz Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, 429).
22 Zu einem solchen langfristigen Vertrag zählt auch der am 10. Juli 2001 durch die Streithelferin unterzeichnete Vertrag mit der Klägerin über die Erbringung von Hausbetreuungsleistungen. Hierfür dürfte bereits die Laufzeit von einem Jahr ausreichen. Die Langfristigkeit des Vertrages ergibt sich aber jedenfalls daraus, dass sich der Vertrag, der zunächst nach dessen § 8 vom 1. Januar 2001 bis zum 31. Dezember 2001 lief, sich jeweils um ein weiteres Jahr verlängerte, wenn er nicht bis zum 1. Dezember des jeweiligen Jahres gekündigt wurde. Dies lief praktisch bereits auf eine zweijährige Laufzeit hinaus, denn der schriftliche Vertrag wurde erst am 10. Juli 2001 durch die Streithelferin geschlossen, so dass bis zum 1. September 2001 für die Wohnungseigentümergemeinschaft kaum noch Zeit blieb, diesen zum 31. Dezember 2001 zu beenden, sofern sie in dieser Zeit überhaupt von dem Abschluss des Vertrages erfahren hat. Selbst die Streithelferin macht in diesem Zusammenhang lediglich geltend, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmals auf der Versammlung vom 10. Dezember 2001 von dem Abschluss des Vertrages unterrichtet worden sei; zu diesem Zeitpunkt hätte der Vertrag aber frühestens zum 31. Dezember 2002 beendet werden können.
23 Für ein solche enges Verständnis der Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG spricht insbesondere der Zweck der gesetzlichen Regelung. Zu den Pflichten des Verwalters gehört es danach in erster Linie, auf die Möglichkeit des Abschlusses eines solchen Vertrages hinzuweisen. Da es aber grundsätzlich Sache der Eigentümer selbst bleiben muss, über den Umfang solcher vorbeugenden Pflegemaßnahmen zu entscheiden, muss die Entscheidung, ob und in welchem Umfang solche Hausbetreuungsarbeiten vergeben werden, grundsätzlich bei den Eigentümern verbleiben (vgl. m. w. Nachw. Weidnauer, WEG, § 27 Randnr. 6).
24 b) Entgegen der Auffassung der Klägerin und der Streithelferin enthält die Teilungserklärung in § 13 (Blatt 92 d. A.) – selbst wenn diese Regelung, wofür entgegen der Auffassung des Landgerichtes einiges sprechen dürfte, nicht nur auf den Erstverwalter Anwendung findet – keine darüber hinaus gehenden Befugnisse. Wenn unter § 13 Ziffer 2 lit. f) der Teilungserklärung der Verwalter auch ermächtigt wird, einen Hausmeister einzustellen, so kann hieraus eine Vollmacht zum Abschluss eines umfassenden Vertrages über Hausbetreuungsleistungen nicht hergeleitet werden, denn der Tätigkeitsbereich eines Hausmeisters ist mit den Aufgaben der Klägerin, wie sie in dem Vertrag vom 10. Juli 2001 beschrieben sind, nicht identisch.
25 c) Der Verwaltervertrag vom 10. April 2001, in dem die Streithelferin aufgrund eines Beschlusses wohl vom 11. November 2000 zur Verwalterin bestellt worden war, enthält keine darüber hinaus gehenden Vollmachten (Bl. 96 ff d. A.), so dass auch aus diesem Vertrag eine Vertretungsmacht der Streithelferin zum Abschluss des verfahrensgegenständlichen Vertrages nicht hergeleitet werden kann.
26 Konkrete Anhaltspunkte für eine wirksame Vertretung der Beklagten nach den Grundsätzen über eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht sind nicht ersichtlich.
27 d) Sofern der Streithelferin über den Umfang ihrer Vollmacht eine Urkunde ausgehändigt
27 d) Sofern der Streithelferin über den Umfang ihrer Vollmacht eine Urkunde ausgehändigt worden sein sollte, die möglicherweise vom Wortlaut des Verwaltervertrages abweicht, lässt sich hieraus für eine wirksame Vertretung ebenfalls nichts herleiten. Da diese allenfalls durch ein Mitglied des Verwaltungsbeirates unterzeichnet worden ist, kann sich hieraus eine weitergehende Bevollmächtigung der Streithelferin schon deswegen nicht ergeben, weil selbst der gesamte Verwaltungsbeirat zu einer Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht befugt ist. Der Beirat unterstützt lediglich den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WEG). Darüber hinaus ist nicht vorgetragen, dass eine solche Vollmachtsurkunde bei Abschluss des Vertrages mit der Klägerin vorgelegt worden wäre (§§ 171, 172 BGB).
28 e) Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme kann ebenfalls nicht festgestellt werden, dass der Vertrag mit der Klägerin durch die Wohnungseigentümergemeinschaft anlässlich der Eigentümerversammlungen vom 10. Dezember 2001 und/oder vom 25. Februar 2003 – konkludent – genehmigt worden wäre.
29 Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25. Februar 2003 weist aus, dass der Verwalter über Verbindlichkeiten in Höhe von 42.000,- Euro berichtet hat, die im wesentlichen gegenüber der Klägerin bestehen sollten. Im Hinblick hierauf wurde sodann eine Sonderumlage in Höhe von 52.000,- Euro beschlossen. Obwohl eine konkludente Genehmigung des Vertrages auch gegenüber der Streithelferin als Vertreterin der Gemeinschaft hätte erfolgen können, weil für eine Aufforderung nach § 177 Abs. 1 BGB nichts ersichtlich ist, lässt sich auf der Grundlage der Aussagen der vernommenen Zeugen eine solche konkludente Genehmigung nicht feststellen.
30 So hat der Zeuge P… zwar bekundet, der Hausbetreuervertrag mit der Klägerin sei von ihm unterzeichnet worden und dieser Vertrag sei auch Gegenstand einer Wohnungseigentümerversammlung gewesen. Es habe kurz nach der Versammlung eine Begehung der Außenanlagen stattgefunden. Der Zeuge konnte aber nicht mehr angeben, ob anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung vom 10. Dezember 2001 der Hausbetreuungsvertrag mit der Klägerin inhaltlich vorgestellt worden ist. Er äußerte vielmehr auf Nachfrage, er glaube dies nicht. Auch an die Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Februar 2003 hatte der Zeuge keine konkreten Erinnerungen mehr.
31 Der Zeuge Kl…, der seinerzeit ebenfalls Mitarbeiter bzw. Geschäftsführer der Streithelferin war, hatte an die Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Februar 2003, an der er als Leiter teilgenommen hatte, keinerlei Erinnerungen mehr.
32 Der Zeuge N… hat angegeben, er habe als Bauträger seinerzeit auf der Wohnungseigentumsanlage ein Büro unterhalten und ihm sei in diesem Zusammenhang bei einer Gelegenheit ein Herr Nu… vorgestellt worden, der dann die Außenanlagen besichtigt habe. Bei der Wohnungseigentümerversammlung im Dezember 2001 sei der Hausbetreuungsvertrag mit der Klägerin inhaltlich nicht vorgestellt worden. Ihm sei dieser Vertrag erstmals am 6. März 2003 zugeschickt worden. Erstmals am Tage der Begehung nach der Eigentümerversammlung vom Dezember 2001 sei der Name Nu… gefallen. Bei der nächsten Wohnungseigentümerversammlung im Februar 2003 sei der Hausbewirtschaftungsvertrag ebenfalls nicht besprochen worden. Dass die Sonderumlage für Forderungen der Klägerin sein sollte, habe seinerzeit nur Herr Kl… erklärt; die Eigentümergemeinschaft habe aber erklärt, dass die Sonderumlage aus Liquiditätsgründen erforderlich sei.
33 Auch der Zeuge Dr. F… hat bestätigt, dass bei der Versammlung im Dezember 2001 der Vertrag mit der Klägerin nicht vorgestellt worden ist. Es sei lediglich besprochen worden, dass die Außenanlage besichtigt werden sollte. In diesem Zusammenhang sei dann der Name Nu… erwähnt worden. Es sollte sich dabei um eine Person handeln, die Fachkenntnisse besitze. Im Zusammenhang mit finanziellen Schwierigkeiten eines Wohnungseigentümers der Gemeinschaft sei seitens der Verwalterin bei der Eigentümerversammlung vom 25. Februar 2003 zur Sprache gekommen, dass noch ein weiteres Problem bestünde, nämlich das Problem „Nu…“. Seitens der Eigentümer sei dann gefordert worden, dass nun alle Dinge auf den Tisch gelegt werden müssten, damit Klarheit herrsche. Es habe dann kurzfristig eine weitere Eigentümerversammlung stattfinden sollen, zu der es dann aber nicht mehr gekommen sei. In diesem Zusammenhang sei seitens der Eigentümer gefordert worden, dass dann, bei der weiteren Eigentümerversammlung, der Vertrag mit der Firma Nu… vorgelegt wird.
34 Insgesamt sieht der Senat keinen Anlass, an der Glaubwürdigkeit der vernommenen Zeugen zu zweifeln. Nach der Aussage aller Zeugen, auch der Mitarbeiter der Streithelferin, war es dann aber so, dass der Vertrag mit der Klägerin weder bei der Eigentümerversammlung vom Dezember 2001 noch bei der Versammlung vom Februar
Eigentümerversammlung vom Dezember 2001 noch bei der Versammlung vom Februar 2003 inhaltlich vorgestellt und zur Abstimmung gestellt worden wäre. Es ist auch nicht ersichtlich, dass den Eigentümern in sonstiger Weise bekannt war, dass ein entsprechender Vertrag mit der Klägerin geschlossen worden war und die Klägerin auf der Grundlage eines solchen Vertrages bereits seit Januar 2001 tätig ist. Vielmehr ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen N… und Dr. F…, dass seitens der Eigentümer der Eindruck bestand, es soll ein solcher Vertrag abgeschlossen werden und es in diesem Zusammenhang zu einer Begehung durch einen Herrn Nu… im Anschluss an die Eigentümerversammlung vom Dezember 2001 kommen sollte, die dann auch stattgefunden hat. Bei dieser Ausgangslage kann aber aus dem Verhalten der Eigentümer bei den Eigentümerversammlungen nicht gefolgert werden, sie hätten einen ihn unbekannten Vertrag mit der Klägerin stillschweigend genehmigt. Dies ergibt sich auch nicht aus der im Februar 2003 beschlossenen Sonderumlage, die nach dem vorgelegten Protokoll auch wegen Forderungen der Firma Nu… beschlossen worden sein soll. Hier war es nach der Aussage des Zeugen Dr. F… vielmehr so, dass in einer weiteren Eigentümerversammlung, die dann nicht mehr stattgefunden hat, der Vertrag mit der Klägerin erörtert werden sollte. Aus dem Umstand, dass vor diesem Hintergrund zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen eine Sonderumlage beschlossen wird, kann eine stillschweigende Genehmigung des Vertrages über die Erbringung von Hausbetreuungsleistungen mit der Klägerin im Ergebnis nicht hergeleitet werden, zumal Forderungen der Firma Nu… eben auch solche aus ungerechtfertigter Bereicherung sein können.
35 Ist danach ein wirksamer Vertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten über die Erbringung von Hausbetreuungsleistungen nicht wirksam zustande gekommen, so hat die Klägerin in dem streitgegenständlichen Zeitraum ihre Hausbetreuungsleistungen ohne Rechtsgrund aufgrund einer vermeintlichen Verpflichtung gegenüber der Beklagten erbracht. Insoweit sind im Verhältnis der Parteien die Voraussetzungen einer Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB gegeben. Weil die erbrachten Leistungen von der Beklagten nicht herausgegeben werden können, hat sie grundsätzlich nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten.
36 Dieser Bereicherungsanspruch ist entgegen der Auffassung der Beklagten im Verhältnis zu ihr nicht verjährt.
37 a) Die Verjährungsfrist für den bestehenden Bereicherungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte beträgt nach § 195 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung 3 Jahre. Dies ergibt sich für den Anspruch, soweit er nach dem 1. Januar 2002 entstanden ist (Leistungspauschalen für die Monate Februar und März 2002 sowie Februar 2003) unmittelbar aus § 195 BGB, für den bereits im Jahr 2001 entstandenen Bereicherungsanspruch ergibt sich dies aus Artikel 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB i. V. m. § 195 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung.
38 Rechtzeitig vor Ablauf der Verjährung hat die Klägerin mit der im Schriftsatz vom 29. Mai 2007 vorgenommenen Klageänderung, wonach Klagegegner die jetzige Beklagte, die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst ist, gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt.
39 Vor der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Rechtsfähigkeit bzw. Teilsrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 2. Juni 2005 (BGHZ 163, 154 ff.) durfte und musste die Klägerin davon ausgehen, dass Schuldner eines möglichen Vergütungs- oder Bereicherungsanspruches allein die einzelnen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner sind. Mangels rechtlicher Anerkennung kam eine teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft als Schuldner aus Sicht der Klägerin bis zu diesem Zeitpunkt nicht in Betracht. Die regelmäßig Verjährungsfrist von 3 Jahren nach § 195 BGB beginnt nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB aber erst dann zu laufen, wenn der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit eine solche Erkenntnis hätte erlangen müssen. Erforderlich für die Kenntnis von der Person des Schuldners ist dabei Name und Anschrift des Schuldners (BGH NJW 1998, 988; 2001, 1127). Grob fahrlässige Unkenntnis seitens des Gläubigers liegt dann vor, wenn diese Unkenntnis auf einer besonders schweren Vernachlässigung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt beruht. Grobe Fahrlässigkeit ist etwa dann zu bejahen, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufdrängen und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht nutzt.
40 Positive Kenntnis der Klägerin, dass Schuldnerin eines Vergütungs- oder Bereicherungsanspruches nicht die Wohnungseigentümer selbst, sondern die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft sein könnte, lag vor der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der zuvor in ständiger Rechtsprechung eine solche (Teil-) Rechtsfähigkeit abgelehnt hatte (m. w. Nachw. BGHZ 142, 290) nicht vor; von einer grob fahrlässigen Unkenntnis der Person des richtigen Schuldners kann insoweit nicht ausgegangen werden. Mangels Anerkennung der Rechtsfähigkeit bzw. Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft musste die Klägerin vielmehr bis zu diesem Zeitpunkt davon ausgehen, dass nach der damaligen ständigen, seit Jahrzehnten bestehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die einzelnen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft haften (vgl. BGH NJW 2007, 2987 f.). Die Voraussetzung des § 199 Abs. 1 Nr. 2 im Hinblick auf die Person des Schuldners lagen für die Klägerin als Gläubigerin eines Anspruches gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (zur sogenannten unechten Rückwirkung der Rechtsprechung hinsichtlich der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften vgl. BGH NJW 2007, 2987 f.) nicht vor dem 2. Juni 2005 vor. Ein solches Verständnis des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB, das sich eng am Wortlaut dieser Vorschrift orientiert, ist auch nach Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften geboten. Die Verjährung dient zwar in erster Linie dem Schutz vor Inanspruchnahme aus unbegründeten, unbekannten oder unerwarteten Forderungen. Daneben dient die Verjährung aber auch den öffentlichen Interessen des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit (BGH NJW 1983, 388, 389 f.; NJW-RR 1993, 1059, 1060; Münchener Kommentar/Grothe, 5. Aufl., vor § 194 BGB Rdnr. 7). Verjährungsvorschriften sind daher möglichst einheitlich und klar zu formulieren und der Rechtsanwender soll sich dementsprechend bei der Auslegung der Verjährungsregeln grundsätzlich eng an deren Wortlaut orientieren (st. Rspr., z. B. RGZ 120, 355, 359; BGHZ 53, 43, 47; 59, 323, 326; 156, 232, 243). Der Beginn der Verjährungsfrist kann im Ergebnis nicht anders beurteilt werden, als in Konstellationen, in denen aus anderen Gründen als der Änderung der Rechtsprechung der Gläubiger zunächst einen anderen Schuldner für den richtigen gehalten hat und erst zu einem späteren Zeitpunkt von der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
41 Damit begann aber gemäß § 199 Abs. 1 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB erst mit dem Schluss des Jahres 2005 zu laufen und wurde durch die von der Klägerin im Mai 2007 vorgenommene Klageänderung rechtzeitig gehemmt, so dass Verjährung nicht eingetreten ist (a. A. OLG München ZMR 2007, 483). Ob dies auch in solchen Fällen gelten kann, in denen zum Zeitpunkt der Änderung der Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch, wenn er gegen die einzelnen Eigentümer als Gesamtschuldner hätte geltend gemacht werden müssen, bereits verjährt gewesen war oder sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem solchen Fall darauf berufen kann, dass der Gläubiger seinen vermeintlichen Anspruch gegen die Eigentümer hat verjähren lassen, kann im vorliegenden Fall dahinstehen, da die Klägerin in nicht verjährter Zeit zunächst einzelne Eigentümer der Wohnungseigentümeranlage als Gesamtschuldner in Anspruch genommen hat, also aus ihrer Sicht alles getan hat, um durch Inanspruchnahme des aus damaliger Sicht richtigen Schuldners den Lauf der Verjährungsfrist zu hemmen.
42 Der Senat bemisst, auch vor dem Hintergrund der zitierten Entscheidung des OLG München, der Frage, ob in Konstellation der vorliegenden Art der Gläubiger Kenntnis des Schuldners im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht vor Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften mit Beschluss vom 2. Juni 2005 hatte, grundsätzliche Bedeutung bei und lässt insoweit die Revision zu (§ 543 ZPO).
43 Danach steht nach Auffassung des Senates fest, dass der Klägerin gegen die Beklagte ein Bereicherungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Alternative i. V. m. § 818 Abs. 2 BGB zusteht; die Ermittlung der Höhe eines solchen bedarf jedoch weiterer Feststellungen.
44 Zwar ist bei Arbeits- und Dienstleistungen grundsätzlich der objektive Wert der Leistung, bemessen nach den üblichen Sätzen, zu vergüten (BGHZ 37, 258, 264). Allerdings wird bei selbständigen Dienstverträgen wie der vorliegenden Art von der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine abgestufte Formel angewandt: Der Wert der Dienstleistung richtet sich nach der üblichen, hilfsweise nach der angemessenen, vom Auftraggeber ersparten Vergütung (BGH NJW 2000, 1560, 1562; ZIP 2006, 1101, 1103). Nichts anderes folgt im
Vergütung (BGH NJW 2000, 1560, 1562; ZIP 2006, 1101, 1103). Nichts anderes folgt im Ergebnis aus der teilweise in der Literatur vertretenen Auffassung, dass es hinsichtlich des objektiven Wertes einer Dienstleistung auf die vom Auftraggeber ersparte Vergütung nicht ankommen kann, dies vielmehr erst im Rahmen der Frage relevant wird, ob sich der Bereicherungsschuldner auf einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) berufen kann.
45 Ausgehend hiervon kann aber entgegen der Auffassung des Landgerichts die Höhe des Bereicherungsanspruches nicht auf der Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens nach einem bereinigten Durchschnittswert der von dem Sachverständigen eingeholten Kostenvoranschläge für Hausbetreuungsarbeiten berechnet werden. Erstattungsfähig sind der Höhe nach vielmehr lediglich die Aufwendungen, die die Beklagte dadurch erspart hat, dass sie in der Zeit, in der die Klägerin tätig war, nicht ein anderes Unternehmen mit den Hausbetreuungsleistungen beauftragen und diese vergüten musste. Insoweit ist mittlerweile geklärt, dass die Hausbetreuungsleistungen vor dem Beginn der Tätigkeit der Klägerin zu ungünstigeren Konditionen an ein anderes Unternehmen vergeben waren. Nach den weiteren Vortrag der Beklagten war dies aber gerade Anlass, ein anderes Unternehmen zu beauftragen; die Arbeiten sollten gerade zu günstigeren Konditionen vergeben werden. Insoweit ist beachtlich, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen die Unternehmen, bei denen er im Jahr 2006 im Rahmen der Gutachtenerstattung Kostenangebote eingeholt hatte, auch schon im Jahre 2001 tätig waren, also sich über eine längere Zeit am Markt behauptet hatten und zwei dieser Unternehmen die Gesamtarbeiten zu deutlich günstigeren Konditionen angeboten haben. Nach Aufhebung und Zurückverweisung hat die Beklagte unter Vorlage der Abrechnungen aus den Folgejahren versucht darzulegen, dass die Arbeiten nach Beendigung der Tätigkeit der Klägerin ebenfalls zu deutlich niedrigeren Konditionen vergeben worden sind. Allein die Vorlage der Abrechnungen (Bl. 585 ff. d. A.) dürfte insoweit aber nicht ausreichen, da ein Vergleich mit der von der Klägerin durchgeführten Arbeiten nur möglich ist, wenn auch der Umfang der jeweils beauftragten Arbeiten verglichen werden kann. Die Beklagte wäre daher gehalten, auch hinsichtlich des Umfangs der beauftragten Arbeiten, etwa unter Vorlage der Verträge mit den einzelnen Unternehmen, die nunmehr mit der Durchführung der Gartenarbeiten, Hausreinigung etc. beauftragt sind, die gegenwärtigen Kosten für Hausbetreuungsleistungen darzulegen. Zu einer solchen ergänzenden Darlegung müsste der Beklagten nach entsprechendem Hinweis noch Gelegenheit gegeben werden, gegebenenfalls müsste anschließend die Höhe eines Bereicherungsanspruches im Wege einer ergänzenden Beweisaufnahme ermittelt werden.
46 Vor einer solchen ergänzenden Aufklärung des Sachverhaltes, die möglicherweise mit weiteren Kosten für die Parteien verbunden ist, hielt es der Senat für sachgerecht, zunächst die Frage des Anspruchsgrundes, und hier insbesondere die Frage der Verjährung des Anspruches der Klägerin im Wege des Grundurteils zu entscheiden.
47 Die Kostenentscheidung war dem Schlussurteil vorzubehalten.