Source: https://www.jusmeum.de/urteil/kg_berlin/0b08566c0c34ff4f676dc8c5b695a8d3f956dba070484ad9e7d115dd8d5dd33a
Timestamp: 2020-06-04 14:18:01
Document Index: 350951085

Matched Legal Cases: ['§ 522', '§ 529', '§ 546', '§ 546', '§ 307', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 573', '§ 2', '§ 2', '§ 307', '§ 557', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 6', '§ 6']

KG Berlin, 8 U 135/09: KG Berlin: fristlose kündigung, verbotene eigenmacht, mietsache, rückgabe, besitz, vermieter, geschäftsführer, gestaltung, link, quelle
Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017, 8 U 135/09
Aktenzeichen: 8 U 135/09
KG Berlin: fristlose kündigung, verbotene eigenmacht, mietsache, rückgabe, besitz, vermieter, geschäftsführer, gestaltung, link, quelle
Normen: § 522 Abs 2 ZPO, § 529 ZPO, § 546 ZPO, § 546a Abs 1 ZPO, § 307 Abs 1 S 1 BGB
Beendigung des Mietverhältnisses: Anspruch eines Vermieters
auf Nutzungsentschädigung und Schadenersatz unter Berücksichtigung verbotener Eigenmacht des Vermieters
Setzt der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz, hat er keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache, bzw. - im vorliegenden Fall - erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht.
3Mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen ist das Amtsgericht Charlottenburg in der angefochtenen Entscheidung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kläger gegen den Beklagten für die Zeit vom 19. November 2008 bis zum 12. Januar 2009 keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB haben.
4Eine Nutzungsentschädigung steht den Klägern als Vermieter schon deshalb nicht zu, weil sie unstreitig am 18. November 2008 die Schlösser zu den Mieträumen auswechselt haben und dadurch den Beklagten im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz gesetzt haben. Ein Vorenthalten i.S.v. § 546 a BGB lag damit nicht mehr vor (KG, NJW-RR 2006, 514; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 546 a, Rdnr. 9).
5Die Kläger haben gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Schadensersatz für den Zeitraum vom 19. November 2008 bis zum 12. Januar 2009. Ein Schadensersatzanspruch scheidet bereits deshalb aus, weil die Kläger durch den Austausch der Schlösser zu den Mieträumen verbotene Eigenmacht begangen und sich widerrechtlich in den Besitz der Mieträume gesetzt haben. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache und damit vorliegend erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher am 12. Januar 2009 in Betracht.
6Vor Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter gegen den Mieter allenfalls ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu, der aber vorliegend – wie dargelegt - mangels Vorenthaltens der Mietsache entfällt.
7Im Übrigen scheitert ein Schadensersatzanspruch für den genannten Zeitraum daran, dass der Beklagte zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung der Kläger vom 10. Juni 2008 das Mietverhältnis seinerseits gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2008 hätte kündigen können. Die Regelung in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach das
2008 hätte kündigen können. Die Regelung in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach das (am 1. April 2007 begonnene) Mietverhältnis bis zum 31. März 2011 nicht ordentlich gekündigt werden kann, sondern erst ab dem 1. April 2011 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, also der Beklagte (wie auch die Kläger) für vier Jahre und 3 Monate an den Vertrag gebunden wird, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre stellt, wie sich insbesondere aus der – wenn auch unmittelbar nur für Staffelmietverträge geltenden - Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 1 und 2, Abs. 4 BGB ergibt, in der Regel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH NJW 2005, 1574). Die Klausel ist im vorliegenden Fall als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Aus dem Inhalt und der Gestaltung des Mietvertrages ergibt sich der Anschein, dass die Vertragsbedingungen von der Vermieterseite zur mehrfachen Verwendung vorformuliert worden sind (vgl. BGH NJW 1992, 2160, 2162; BGH NJW 2004, 502), denn der Vertrag enthält eine Vielzahl von für Formularverträge typischen Klauseln fast durchweg zum Nachteil des Mieters sowie nicht auf das konkrete Mietverhältnis zugeschnittene Regelungen (z.B. § 6 Abs. 5 und § 6a Abs. 1). Dass der Kündigungsverzicht zwischen den Parteien ausgehandelt worden wäre, haben die Kläger weder konkret behauptet noch unter Beweis gestellt. Dass der Beklagte Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens ist, reicht auch nicht aus, um einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre ausnahmsweise als wirksam zu behandeln.
8Im Übrigen hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung, und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich.
9Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken.
8 U 135/09
Fristlose kündigung, Verbotene eigenmacht, Mietsache, Rückgabe, Besitz, Vermieter, Geschäftsführer, Gestaltung, Link, Quelle