Source: https://blog.century21.de/bgh-sehr-alter-mietspiegel-begruendet-keine-mieterhoehung/
Timestamp: 2020-03-28 11:19:34
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BGH: Sehr alter Mietspiegel begründet keine Mieterhöhung – Immobilien Ratgeber | Century 21 Blog
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten und mit dem Gedanken spielen, die Miete zu erhöhen, sollten Sie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Kenntnis nehmen. Der BGH musste sich dabei mit der Frage beschäftigen, ob ein 20 Jahre alter Mietspiegel zu einer Erhöhung der Miete berechtigen kann. In unserem heutigen Ratgeber erfahren Sie mehr dazu.
In Magdeburg wollte ein Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen und berief sich dabei auf einen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Die Mieterin verweigerte dieser Mieterhöhung jedoch ihre Zustimmung.
Die BGH-Richter kamen zu dem Urteil, dass in diesem Fall die Begründung für eine Mieterhöhung unzulässig ist. Die Mieterin sei anhand des sehr alten Mietspiegels nicht in der Lage zu erkennen, ob eine Berechtigung für die Mieterhöhung vorliege oder nicht. Aus diesem Grund sei ein Mietanstieg aus formellen Gründen unwirksam.
Ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab
In der Regel ist es Vermietern gestattet, die Miete zu erhöhen, und zwar bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Miete in den letzten 15 Monaten noch nicht erhöht worden ist. Es ist aber erforderlich, dem Mieter den Grund für die Mieterhöhung auf nachvollziehbare Weise anzugeben. Dies kann durch den Mietspiegel geschehen. Das Gesetz sieht vor, dass der Mietspiegel alle zwei Jahre einer Aktualisierung unterzogen werden sollte.
Alte Mietspiegel haben keinen Informationsgehalt
Sollte kein aktueller Mietspiegel vorhanden sein, dann kann der Vermieter grundsätzlich einen veralteten heranziehen. Zwar sei gesetzlich keine Höchstgrenze geregelt, doch der BGH kam zu dem Schluss, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel keinen geeigneten Informationsgehalt mehr habe und somit untauglich ist. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich nach den jeweiligen Merkmalen des Wohnwertes. Dieser Wohnwert einer Immobilie wandelt sich generell mit der Zeit. Das bedeutet beispielsweise, dass sich eine einstige luxuriöse Einrichtung über einen längeren Zeitraum in eine Standardausstattung verwandeln kann oder die Bewertung der Lage ändert sich.
Derlei Veränderungen würden im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete allerdings nicht berücksichtigt, wenn dafür ein 20 Jahre alter Mietspiegel verwendet wird. Dadurch sei der Mieter außerstande zu beurteilen, ob das Mieterhöhungsverlangen sachlich gerechtfertigt ist.
Wenn Sie auf keinen aktuellen Mietspiegel zurückgreifen können, dann können Sie stattdessen andere Mittel verwenden, um eine Mieterhöhung zu begründen. So können Sie sich beispielsweise auf drei vergleichbare Wohnungen berufen. So das BGH-Urteil vom 16.10.2019.
Eine Mieterhöhung kann eine heikle Angelegenheit darstellen, denn Vermieter müssen sich an strenge gesetzliche Vorschriften halten. Wenn eine Mieterhöhung ansteht, dann lassen Sie sich am besten im Vorfeld von einem Rechtsexperten beraten, um die Erhöhung sicher durchzusetzen und spätere Schwierigkeiten zu vermeiden.