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Timestamp: 2019-04-22 01:59:00+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art.40', 'art. 10', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 8', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'in fine', 'art. 3', 'art. 32', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 17', 'art. 17', 'art. 17']

﻿ Études 1 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 La loi ALUR et les baux d’habitation Béa_read online
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LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014
La loi ALUR et les baux d’habitation
Béatrice VIAL-PEDROLETTI,
La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », a profondément
impacté la réglementation des baux d’habitation avec pour finalité récurrente la protection des locataires tant
pour accéder à un logement que pour y demeurer. À cette fin, des mesures phares ont été prises qui portent, en
particulier, sur les loyers et les congés. La liberté des bailleurs n’existe plus également concernant les locations
en meublés qui seront dorénavant soumises à l’essentiel des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En
définitive, une loi très polémique qui risque de dissuader un peu plus les investisseurs... au détriment des
1 - Incontestablement, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », en date du 24 mars 2014 est une
loi importante, une loi « fleuve » composée de 177 articles, qui
impacte aussi bien la copropriété que les professions immobilières,
les logements sociaux ou les logements locatifs privés.
2 - Dans le domaine des baux d’habitation, les modifications sont
substantielles. Contrairement aux différents « toilettages » opérés
sur la loi du 6 juillet 1989 depuis sa promulgation, le projet de loi
ALUR initié par la dorénavant ex-ministre Cécile Duflot avait pour
ambition de moderniser en profondeur cette loi. Et elle y est parvenue puisque c’est la loi dans son ensemble qui est retouchée, de
son domaine d’application qui est étendu aux locations en
meublés, au contrat de bail qui est davantage encadré, sans parler
des mesures très polémiques relatives aux loyers ou aux congés.
La réforme est tellement dense qu’il apparaît difficile, même dans
le cadre de ce hors-série consacré à la loi « ALUR », de traiter de
façon totalement exhaustive et approfondie des nouvelles mesures.
Des études complémentaires plus ciblées seront opportunes, par
exemple, sur les locations en meublés, les congés ou encore la
colocation ; d’autres seront nécessaires dès la parution des décrets
d’application, en particulier ceux attendus sur le bail type ou sur
3 - Il ressort à l’évidence de cette loi un renforcement des droits
des locataires, ce qui n’est pas étonnant compte tenu des objectifs
de la réforme. L’exposé des motifs de la loi indique que le législateur a voulu « réguler le marché locatif privé » par l’instauration
d’un régime d’encadrement des loyers destiné à combattre la crise
du logement, « apaiser les rapports locatifs » et « renforcer les droits
des locataires ». Sur ce dernier point, il a été remarqué que ce
renforcement permettrait de restaurer un équilibre qui s’était fragilisé au fil du temps, au détriment des locataires. Il semblait pourtant que les différents toilettages intervenus postérieurement à la
loi de 1989 aient été plutôt favorables aux locataires : l’instauration de nouvelles clauses réputées non écrites ou de nouveaux cas
de réduction du délai de préavis, la prorogation de la durée du bail
en cas de vente à la découpe ou encore la réduction du dépôt de
garantie à un mois n’en sont que quelques exemples.
4 - Ce nouvel « équilibrage » – terme qui ne paraît pas des mieux
adaptés – a été critiqué par les professionnels inquiets sur les perspectives à venir, sur les risques de désengagement des propriétaires
pour l’investissement locatif en raison de l’encadrement des loyers
et des congés, deux mesures phares de la loi. Une partie des politiques a également tenté d’obtenir un infléchissement du contenu
de la loi, en pointant les graves atteintes portées au droit de
propriété et à la liberté contractuelle. Mais la saisine du Conseil
constitutionnel par les députés et sénateurs de l’opposition n’a rien
donné. Par décision n° 2014-691 du 20 mars 2014, le conseil n’a
censuré que quelques dispositions ponctuelles. Deux d’entre elles
portaient sur l’encadrement du loyer 1 ; une troisième était relative
à la protection des locataires âgés ne disposant que de faibles
ressources 2. La dernière concernait la location de meublés touristiques de courte durée 3.
5 - La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 est donc applicable
depuis le 27 mars, lendemain de sa publication au Journal officiel.
Les dispositions transitoires (5) seront envisagées à la fin de cette
étude dont l’objet est de mesurer l’impact de la loi ALUR sur le
domaine d’application de la loi du 6 juillet 1989 (1), le contrat de
bail (2), les obligations des parties (3) et la cessation des relations
locatives (4).
1. Domaine d’application de la loi
du 6 juillet 1989
A. - Maintien du domaine d’application traditionnel
6 - Locations de locaux nus (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2). –
Le domaine d’application d’origine de la loi, à savoir les locations
de locaux nus à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel
et d’habitation ainsi que les locaux loués accessoirement au local
principal par le même bailleur (garages et autres...), n’est pas modifié en substance. L’apport principal réside dans la précision apportée à la notion de résidence principale, qui est substituée à celle
d’habitation principale dans l’article 2. Ainsi, les locaux loués à
1. Le Conseil constitutionnel a censuré la limitation du complément de loyer
pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré en fonction des caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement. Il a
censuré également les dispositions permettant de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré « en fonction de la dispersion des
niveaux de loyers observés ». Le loyer de référence majoré ne pourra qu’être
supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré inférieur de 30 %).
2. Est censuré l’article 5 de la loi ALUR qui étendait cette protection au locataire
ne répondant pas à ces critères, dès lors que vivait avec lui une personne à
charge aux faibles ressources.
3. Le Conseil constitutionnel sanctionne l’article 19 permettant à l’assemblée
générale des copropriétaires d’un immeuble de décider à la majorité des copropriétaires de soumettre à son accord « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation par un copropriétaire aux fins
de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».
usage d’habitation doivent-ils constituer la résidence principale du
preneur, entendue comme devant être « occupée au moins huit
mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas
de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une
personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation » 4. L’indication d’une durée de huit mois n’est pas inédite.
La loi du 1er septembre 1948 5 s’y réfère et le Code de la construction et de l’habitation aussi. La définition donnée ici de la résidence
principale est d’ailleurs reprise de celle figurant dans l’article
R. 351-1du Code de la construction et de l’habitation, texte qui fixe
le domaine d’application de l’aide personnalisée au logement. En
n’exigeant qu’une durée minimale d’occupation, la loi vient confirmer une jurisprudence qui a plusieurs fois affirmé que le bénéfice
de la loi du 6 juillet 1989 ne supposait pas une occupation permanente des lieux et que des impératifs professionnels pouvaient
même justifier que le locataire n’occupe les lieux que quelques
mois dans l’année, voire les week-ends uniquement 6.
7 - Les locaux exclus du domaine de la loi restent les mêmes, sauf
à remarquer que la location saisonnière, remplacée en première
lecture par la notion de location meublée touristique « définie
comme des logements meublés offerts en location à une clientèle
de passage qui n’y élit pas domicile », n’est même plus mentionnée dans la version finale de l’article 2. Il faut dire qu’il était inutile
de mentionner ce cas d’exclusion dans la mesure où la limitation
du domaine d’application de la loi aux locations qui constituent
la résidence principale les exclut déjà implicitement.
8 - Il est également à noter que les titulaires de logements de fonction, ainsi que les travailleurs saisonniers, pourront dorénavant, en
vertu de l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989, se faire représenter par une association à l’occasion d’un litige locatif avec leur
9 - Locations relevant de régimes spécifiques (L. n° 89-462,
6 juill. 1989, art.40). – Les modifications apportées à l’article 40
de la loi du 6 juillet 1989 qui énumère, a contrario les dispositions
de la loi qui sont applicables aux logements appartenant à des
organismes HLM, aux locations soumises à la loi du 1er septembre
1948, aux logements conventionnés ou autres logements visés par
le texte, sont pour l’essentiel des modifications de coordinations.
10 - À noter cependant que dans le secteur HLM, le législateur
a entendu protéger les descendants pour qu’il puisse bénéficier du
transfert du bail prévu par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989
alors qu’il n’en respecte pas les deux conditions spécifiques posées
par l’article 40. Ainsi est-il rajouté dans l’article 40-I que « lorsque
le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la
4. Selon l’article R. 351-8 du CCH, sont considérés comme personnes à charge
sous réserve qu’ils vivent habituellement au foyer :
– les enfants ouvrant droit aux prestations familiales et ceux qui, bien que
n’ouvrant pas droit à ces prestations, doivent être considérés comme à charge
au sens des 1° et 2° de l’article L. 512-3 et de l’article L. 513-1 du Code de la
sécurité sociale et ont un âge inférieur à l’âge limite fixé au premier alinéa de
l’article D. 542-4 du Code de la sécurité sociale en application du dernier alinéa
de l’article L. 512-3 du même code ;
– les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d’au moins
soixante-cinq ans ou de soixante ans en cas d’inaptitude au travail et dont les
ressources déterminées dans les conditions prévues à l’article R. 351-5 n’excèdent pas le plafond individuel prévu à l’article L. 815-9 du Code de la sécurité
sociale en vigueur au 31 décembre de l’année de référence, multiplié par 1,25 ;
– les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou au troisième
degré du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont atteints d’une infirmité entraînant une incapacité permanente au moins égale à un pourcentage fixé par
décret ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l’impossibilité reconnue par la commission technique d’orientation et de reclassement professionnel, prévue par l’article L. 323-11 du Code du travail, de se procurer un emploi
et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l’article
R. 351-5 n’excèdent pas le plafond individuel prévu à l’article L. 815-9 du Code
de la sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l’année de référence, multiplié par 1,25.
5. L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 10-2°.
6. CA Toulouse, 11 oct. 2005, n° 04/02306 : JurisData n° 2005-288619 – CA
Versailles, 29 sept. 2009, n° 08/06967 : JurisData n° 2009-379215.
taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement
dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».
11 - L’article 40 est en outre complété par un VIII qui énumère a
contrario les dispositions de la loi de 1989 qui sont applicables aux
résidences universitaires, nouvelles promues dans le Code de la
construction et de l’habitation. Un nouvel article L. 631-12 leur est
consacré qui définit la résidence universitaire comme « un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale
dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs,
meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet
établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de
trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un
contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. À titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des
chercheurs ».
12 - Le texte fixe les conditions spécifiques du bail conclu avec
les occupants de ces résidences, notamment sa durée qui est au
maximum d’un an, mais qui peut être renouvelée.
B. - Extension aux locations en meublés
13 - D’un régime libéral à un statut légal. – Les locations en
meublés auront connu de belles heures ; celles où les propriétaires
bénéficiaient du régime libéral du Code civil et pouvaient encore,
par ce biais, échapper à la réglementation contraignante de la loi
du 6 juillet 1989. L’encadrement progressif de ces baux, en premier
lieu par la loi du 28 juillet 1998, puis par des lois postérieures a
permis d’assurer une protection minimale à ces locataires. Pour
autant, les propriétaires conservaient une marge de liberté conséquente à laquelle la loi ALUR a entendu mettre fin. L’objectif affiché de renforcer la protection des locataires en meublés se traduit
par l’extension de bons nombres de dispositions de la loi de 1989
à ce type de locations, tout en tenant compte de leur spécificité.
Bien entendu, les locations à titre de résidence secondaire restent
régies par le Code civil, sous réserve du respect de règles particulières aux meublés touristiques de courtes durées 7.
14 - Dispositions applicables aux meublés loués en résidence
principale. – La loi ALUR insère, après le titre premier de la loi du
6 juillet 1989 un titre 1er bis intitulé « des rapports entre bailleurs
et locataires dans les logements meublés résidence principale » 8
qui se substitue aux dispositions relatives aux locations en meublés
qui figuraient dans les articles L. 632-1 et suivants du CCH. Pour
autant, ce texte n’est pas abrogé puisqu’il contient toujours des
dispositions spécifiques à la location d’un meublé situé dans un
établissement recevant du public aux fins d’hébergement (hôtel
meublé, maison de retraite). Ces locations-là sont également
soumises au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989, à l’exception des
articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11.
15 - Ce titre 1er bis n’est applicable ni aux logements-foyers, ni
aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant
sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.
Il ne régit pas non plus les logements attribués ou loués en raison
de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et les
locations consenties aux travailleurs saisonniers.
16 - L’article 25-3 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 énumère
les dispositions de cette loi qui sont applicables aux baux en
meublés. Il s’agit des articles : 1er (discriminations), 3-2 (état des
lieux) ; 3-3 (dossier de diagnostics techniques) ; 4 (clauses réputées
non écrites) ; 5 (rémunération des intermédiaires) ; 6 et 7 (obligations des parties) ; 7-1 (prescription des actions dérivant du bail) ;
8 (cession et sous-location) ; 8-1 (colocation) ; 18 (décret d’encadrement des loyers) 20-1 (obligation de mise en conformité en cas
d’indécence) ; 21 (quittance) ; 22 (dépôt de garantie) ; 22-1
7. V. CCH, art. L. 631-7 : afin de lutter contre la pénurie de logements, la loi ALUR
prévoit un régime d’autorisation pour la location de meublés touristiques dans
les zones tendues. – V. infra Loyers et copr. 2014, Hors-série n° 1, étude 2.
8. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3 à 25-11, nouveaux.
(cautionnement) 22-2 (pièces justificatives exigées du candidat à
la location) ; 24 (clause résolutoire) et 24-1 (associations mandatées pour régler les litiges).
17 - Outre ces textes, les locations en meublés sont régies par des
dispositions complémentaires.
18 - Ainsi, le bail meublé est dorénavant défini par la loi, comme
devant porter sur « un logement décent équipé d’un mobilier en
nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y
dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences
de la vie courante » (la liste des éléments que doit comporter ce
mobilier doit être fixée par décret). C’est ce que la jurisprudence
exigeait déjà des propriétaires pour que la qualification de meublé
soit justifiée.
19 - Comme pour les baux de locaux non meublés, le contrat de
location doit respecter un contrat-type auquel sont joints un inventaire et un état détaillé. Il reste, comme auparavant un bail conclu
pour une durée d’au moins un an (l’article L. 632-1 du CCH ne
prévoyait pas un minimum, mais une durée d’un an), avec une
possible réduction à neuf mois lorsqu’il est consenti à un étudiant.
Dans ce cas, il n’y a pas de tacite reconduction au terme du bail.
20 - Pour s’en tenir aux nouveautés par rapport au régime initial
instauré par l’article L. 632-1 du CCH, il y a lieu de noter que le
loyer initial est encadré dans les zones tendues, comme pour la
location de locaux nus, mais en adaptant à cette catégorie de logements les dispositions du nouvel article 17 de la loi de 1989. Ainsi
une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence est
prévue pour tenir compte du caractère meublé du logement. De
même, le complément de loyer tient compte des équipements et
services associés au logement. La révision du loyer est soumise au
même régime restrictif de mise en œuvre que pour les baux non
meublés. Le régime des congés est également affecté. Alors
qu’aucun formalisme n’était jusqu’ici prévu, il faudra à l’avenir
notifier les congés par acte d’huissier ou par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception (mais curieusement pas par une
remise en main propre, procédé prévu par le nouvel article 15). La
reprise pour habiter n’est plus aussi libre puisque les bénéficiaires,
comme dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont listés par
la loi 9 et il s’agit des mêmes personnes. Enfin, le bailleur qui entend
congédier pour l’un des trois motifs prévus par la loi est soumis à
l’obligation de proposer un relogement lorsque le locataire est âgé
de plus de soixante-cinq ans et à des ressources inférieures à un
plafond qui est celui en vigueur pour l’attribution des logements
locatifs conventionnés. C’est le même régime que pour les baux
non meublés (avec la même exception au profit du bailleur âgé ou
aux ressources inférieures au seuil précité), à une différence près
qui ne s’explique que par une négligence des parlementaires qui
ont saisi le Conseil constitutionnel. En effet, même s’il ne satisfait
pas à ces seuils d’âge et de ressources, le locataire bénéficiera
néanmoins de cette protection dès lors qu’il a à sa charge une
personne vivant habituellement dans le logement et répondant aux
conditions précitées, alors qu’une disposition semblable qui figurait dans l’article 15 de la loi de 1989 modifié par la loi ALUR a été
censurée par le Conseil constitutionnel.
21 - Un régime dérogatoire est prévu pour le montant du dépôt
de garantie, afin de tenir compte du coût de remise en état lié à
l’ameublement du logement. Le montant maximum est fixé à deux
mois, alors qu’il est d’un mois dans la loi du 6 juillet 1989.
22 - Il en va de même des charges locatives. Il est prévu deux
modalités d’imputation de celles-ci : soit un mécanisme de provision de charges régularisables comme dans l’article 23 de la loi de
1989 ; soit un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant
et la périodicité sont prévus dans le contrat et qui ne peut donner
lieu à complément ou régularisation ultérieure.
9. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-8-I, al. 5.
2. Contrat de bail
23 - Documents exigés d’un candidat à la location ou de sa
caution. – Pour éviter que la recherche d’un logement ne se transforme en « parcours du combattant » et aussi pour limiter la
demande de certains justificatifs jugés discriminatoires ou portant
atteinte à la vie privée, l’article 22-2, introduit dans la loi du
6 juillet 1989 par la loi du 17 janvier 2002 fixait une liste de documents qui ne pouvaient être demandés à un candidat à la location.
La loi nouvelle supprime cette liste qui avait été plusieurs fois
complétée par des lois postérieures. À sa place, le nouvel
article 22-2 prévoit qu’un décret en Conseil d’État énumérera la
liste des seules pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à
l’établissement du contrat de location.
24 - Le texte précise également qu’« en préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location ».
25 - Pour rendre plus effectives ces interdictions, une amende
administrative est envisagée par l’article 22-2 : prononcée par le
représentant de l’État dans le département, son montant ne peut
être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à
15 000 € pour une personne morale.
A. - Parties au contrat
1° Cotitularité légale : extension aux partenaires pacsés
26 - Cotitularité subordonnée à une demande. – La cotitularité
légale du droit au bail, jusqu’ici réservée aux époux, est étendue
aux partenaires pacsés. Le droit au bail portant sur le logement
familial est donc réputé appartenir aux deux partenaires alors
même que le contrat de location n’aurait été conclu que par un des
partenaires, sous réserve, précise l’article 1751 modifié, d’une
demande conjointe des partenaires. Le bailleur ne devrait pas
pouvoir la refuser. Cette extension était prévisible dans un contexte
de rapprochement de la réglementation du pacs et du mariage. Elle
doit être approuvée, au moins pour des raisons de cohérence juridique avec l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose de
notifier tous les actes jalonnant le bail à la personne liée au locataire par un Pacs, bien que celle-ci ne soit pas locataire de par la
27 - Attribution judiciaire du droit au bail. – Un nouvel
article 1751-1 du Code civil prévoit également la possibilité d’une
attribution judiciaire du droit au bail suite à une rupture du pacs :
« en cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de
se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux
partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au
profit de l’autre partenaire. Le bailleur est appelé à l’instance. Le
juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et
familiaux des parties. ». Cette appréciation du juge d’instance (et
non du JAF comme pour les époux) laisse une latitude pour refuser la demande d’attribution du bail s’il apparaît, notamment au vu
des arguments soulevés par le bailleur, que le partenaire n’est pas
suffisamment solvable pour rester locataire à lui tout seul, compte
tenu du fait que la rupture du pacs fait cesser la solidarité. L’attribution du droit au bail pourrait dans ce cas être subordonnée à la
fourniture d’une caution.
2° Cotitularité conventionnelle : encadrement
de la colocation (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 8-1)
28 - Définition de la colocation. – Face à la pratique courante
que constitue la colocation, la loi ALUR a décidé de l’encadrer par
quelques dispositions spécifiques contenues dans un article 8-1
nouveau de la loi du 6 juillet 1989. Ces dispositions qui
s’appliquent aux baux de locaux nus comme aux baux de locaux
meublés, viennent se surajouter ou déroger aux autres règles générales de la loi du 6 juillet 1989. En effet le texte précise que
« chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte les
chapitres Ier, II et III du présent titre Ier ou, s’il concerne un logement
loué meublé, du titre Ier bis de la présente loi ».
29 - Le texte commence par définir la colocation comme « la
location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant
leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un
contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le
bailleur ». Cette définition rend compte de la variété des cas de
colocation. Soit un seul bail est conclu entre un bailleur et des locataires ; soit il y a autant de contrats qu’il y a de locataires, parce que
le propriétaire loue plusieurs chambres dans un même appartement à des locataires distincts. Bien qu’il y ait dans cette configuration plusieurs contrats différents conclus entre locataires et
bailleur, il s’agit bien d’une colocation dans la mesure où les différents locataires d’un même appartement partageront les pièces
communes (cuisine, salle de bains, etc.).
30 - Cette colocation « à baux multiples » révèle des difficultés,
déjà dénoncées dans cette revue 10, auxquelles l’article 8-1 a
entendu remédier. D’abord et à l’évidence, dans ce type de colocation, les critères de la décence définis pour un bail unique sur un
appartement ne peuvent être respectés 11. D’où la prévision d’un
décret en Conseil d’État pour adapter aux logements loués en colocation les dispositions du décret relatif à la décence du 30 janvier
31 - Ensuite, l’ouverture de la colocation à des baux multiples,
passés avec chacun des colocataires, pourrait permettre à des
bailleurs peu scrupuleux d’organiser des colocations abusives en
termes de caractéristiques des locaux, de nombre de personnes
colocataires et de montant des loyers. De plus, ces nouvelles dispositions pourraient, indirectement, favoriser le développement des
marchands de sommeil. Afin de prévenir de telles dérives, et sur
proposition de la Commission des affaires économiques et
sociales 12, l’article 8-1 a été complété par l’Assemblée nationale
pour soumettre cette colocation aux règles générales de division
contenues dans les articles L. 111-6-1 et L. l11-6-1-1 du Code de
la construction et de l’habitation 13 et aux normes de peuplement
énoncées à l’article L. 831-3-I du Code de la sécurité sociale, qui
doivent être définies par voie réglementaire.
32 - Enfin, pour éviter que ce cas particulier de colocation ne
permette au bailleur de contourner l’encadrement des loyers – les
loyers de référence étant fixés par appartement et non par chambre
– l’Assemblée nationale en deuxième lecture est venue rajouter que
l’addition des loyers perçus au titre de ces multiples baux ne devait
pas dépasser le loyer de référence majoré, tel que défini à l’article 3
du projet de loi.
33 - Régime de la colocation. – Comme pour le bail consenti à
un unique locataire, le contrat devra respecter un contrat-type
défini par décret en Conseil d’État.
34 - Concernant l’assurance que doit souscrire un locataire, les
parties au contrat peuvent se mettre d’accord pour que le bailleur
souscrive, comme en matière de bail non meublé, une assurance
pour compte récupérable auprès de locataires.
10. B. Vial-Pedroletti, Locations de chambres dans un appartement : aménagements
conventionnels et difficultés juridiques : Loyers et copr. 2008, étude 1.
11. CA Paris, 14 nov. 2013, n° 12/02146 : JurisData n° 2013-025885 ; Loyers et
copr. 2014, comm. 5, faute d’une alimentation en eau et d’un coin cuisine
aménagé, la chambre louée dans un appartement ne respecte pas les critères
12. Rapp. Goldbert et Linkenheld, 19 déc. 2013, n° 1670.
13. Ces règles interdisent notamment la division d’un logement d’une superficie de
moins de 14 m2 ou d’un volume habitable de moins de 33 m3 ou qui ne sont
pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation
d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique.
35 - Par dérogation au régime instauré par l’article 23 de la loi du
6 juillet 1989, les parties au bail ont le choix entre deux modalités de récupération des charges locatives :
– soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de
provisions pour charges ;
– soit sous forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont
le montant et la périodicité de versement sont définis dans le
contrat et qui ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Pour éviter cependant un « gonflement » des
charges destiné à contourner l’encadrement des loyers, la loi prend
soin de préciser que le montant ne doit pas être manifestement
disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas
échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
36 - Enfin, la mesure la plus importante concerne sans nul doute
l’étendue dans le temps des effets de la solidarité entre colocataires
et entre locataire et caution que la loi a voulu limiter. Contrairement au principe jusqu’ici dégagé par la jurisprudence, le congé
délivré en cours de bail par un locataire met fin à son engagement
solidaire ainsi qu’à celui de la personne qui s’est portée caution
pour lui. L’extinction de la solidarité suppose néanmoins qu’un
nouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six
mois. L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs
colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une
colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.
37 - Il est opportun de préciser que l’ensemble de ces règles et en
particulier la limitation dans le temps de la solidarité ne concerne
que les baux d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989. Les
titulaires de baux relevant du Code civil, en particulier les baux
professionnels ou commerciaux, ne bénéficient pas de cette limitation.
B. - Conclusion du contrat
38 - Instauration d’un bail-type. – L’article 3 précise que le
contrat de bail doit respecter un modèle-type, défini par décret en
Conseil d’État. Comme l’a indiqué le rapporteur, ce modèle de
contrat introduit une simplification : au lieu d’acheter dans le
commerce un formulaire type qui peut être imprécis ou contenir
des erreurs, les propriétaires qui louent leurs biens de manière autonome, sans passer par un professionnel auront à leur disposition
un document très clair et exhaustif. Députés et sénateurs de l’opposition se sont élevés contre cette atteinte à la liberté contractuelle.
En vain et la saisine du Conseil constitutionnel sur ce point n’a pas
davantage prospérée.
1° Contenu du contrat
39 - Ce contenu qui était jusqu’ici concentré dans l’article 3, est
désormais l’objet de plusieurs articles. La loi ALUR rajoute de
nouvelles dispositions, relatives à la sanction d’une surface erronée 14, à l’état des lieux 15 et au dossier de diagnostic technique 16.
40 - Clauses imposées. – Le contenu minimal obligatoire reste
listé par l’article 3 de la loi. Outre les mentions obligatoires imposées jusqu’ici (identité du bailleur, date de prise d’effet et durée,
consistance et destination du bail, désignation des locaux et équipements d’usage privatif, surface habitable, montant du loyer, du
dépôt de garantie), de nouvelles clauses devront figurer dans les
futurs baux. À côté du nom ou de la dénomination du locataire et
d’une mention relative aux équipements d’accès aux technologies
de l’information et de la communication qui jusqu’ici faisait l’objet
d’un document annexé au contrat, les autres nouvelles mentions
sont essentiellement de nature financière. Ainsi, devront être
mentionnés au contrat :
14. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-1, nouveau.
15. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, nouveau.
16. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3 nouveau.
bailleur ou prononcée par le juge rétroagira à la date de signature
du bail. En revanche, si elle intervient plus de six mois à compter
de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prendra effet à la
46 - La sanction prévue par la loi ALUR a le mérite de mettre fin
aux hésitations jurisprudentielles qui étaient sources d’insécurité
juridique. En effet, faute de sanction spécifique, les tribunaux hésitaient à dédommager le locataire. Face à des demandes de réduction de loyer, généralement formulées par le preneur au terme du
bail à l’occasion d’un règlement de comptes avec le bailleur,
certains tribunaux y faisaient droit dès lors qu’ils estimaient que la
différence de surface, relativement importante, était nécessairement préjudiciable au preneur 20 tandis que d’autres la refusaient
considérant que la surface n’est pas un élément déterminant du
consentement 21.
47 - Clauses réputées non écrites. – De nouvelles clauses sont
réputées non écrites par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Parmi
elles, la clause pénale a suscité de vives discussions lors des débats
parlementaires. Malgré un vote en leur faveur en première lecture
par l’Assemblée nationale qui avait considéré que, par soucis
d’équilibre, le locataire devait être pénalisé en cas de retard de
paiement des loyers et charges puisque le bailleur lui-même était
contraint de payer une pénalité de 10 % du dépôt de garantie par
mois de retard dans le remboursement, les clauses pénales ont finalement été censurées. Dans la nouvelle version de l’article 4, elles
sont interdites en tant que « pénalité », au même titre que les
48 - Une autre clause est réputée non écrite ; celle qui impose au
locataire en plus du paiement du loyer, de souscrire un contrat pour
la location d’équipements. Enfin, deux clauses qui existaient déjà
sont réécrites. C’est le cas de la clause qui impose au locataire la
facturation de l’état des lieux lorsque celui-ci n’est pas établi par
huissier dans le cas prévu par l’article 3. Comme le coût de l’état
des lieux d’entrée est dans le nouvel article 5 pour partie à la charge
du locataire, c’est uniquement le coût de l’état des lieux « de
sortie » qui ne peut pas par une clause du bail être imposé au
preneur. Est également modifiée la clause, réputée non écrite, qui
interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur
lorsque celui-ci réalise des travaux : le seuil au-delà duquel
l’indemnisation du locataire est imposée n’est plus de quarante
jours, mais de vingt et un jours. Ce même seuil remplace dans
l’article 1724 du Code civil, texte applicable à tous les baux, mais
non impératif, le seuil de quarante jours.
– le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant au type de logement et définis par le représentant de l’État
dans le département sur les territoires mentionnés à l’article 17 17 ;
– le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par
le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement
moins de dix-huit mois avant la signature du bail. La mention de
la date de versement va permettre au locataire de vérifier la date
de fin du précédent contrat 18 ;
– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement
depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier
renouvellement du bail 19.
41 - La finalité de ces indications est de contrôler que le bailleur
respecte les nouvelles règles d’encadrement de loyers, qu’il s’agisse
du loyer initial, réglementé par le nouvel article 17 ou du loyer à
la relocation, encadré par les décrets successifs du 1er août 2012
et 2013 et par les futurs décrets qui seront pris en application de
l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, ces décrets autorisent, par dérogation au blocage de principe du loyer demandé à
un nouveau locataire, une augmentation en cas de travaux d’un
certain montant, ce qui justifie la mention imposée par l’article 39°.
42 - Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie
universelle des loyers (dont l’entrée en vigueur est différée au
1er janvier 2016), telle que prévue à l’article 24-2 nouveau de la
loi, devra également être expressément mentionné dans le contrat
de location. À défaut, le bailleur s’engage à déclarer le contrat de
location auprès de l’agence mentionnée au II du même
article 24-2. La GUL est donc perçue, semble-t-il, comme une
garantie supplétive qui s’appliquera dès lors que les parties n’ont
pas manifesté un choix différent.
43 - Sanctions. – Après avoir rappelé que chacune des parties a
la possibilité d’exiger de l’autre l’établissement d’un contrat
conforme aux dispositions légales, l’article 3 in fine rajoute une
sanction spécifique en cas d’absence dans le contrat de location
d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers
de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire.
Dans ce cas, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter
de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le
bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du
bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier,
le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la
mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas
échéant, la diminution du loyer.
44 - Sanction d’une surface erronée (L. n° 89-462, 6 juill. 1989,
art. 3-2). – La surface habitable est un critère déterminant dans le
choix d’un logement qui justifie que le locataire puisse être dédommagé lorsque la surface annoncée par le bailleur ne correspond pas
à la réalité. Et pourtant, il aura fallu attendre cette loi pour que soit
comblé un vide législatif ; l’absence de sanction dans la loi
n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui a rendu obligatoire la mention
de la surface habitable du bien loué.
45 - Inspiré directement de la « loi Carrez », le nouvel article 3-2
de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d’exiger du bailleur
une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés
manquants lorsque la surface habitable du bien loué est inférieure
de plus d’un vingtième à celle annoncée dans le bail. Le texte
précise la procédure à suivre : si le bailleur ne répond pas dans un
délai de deux mois à compter de la demande en diminution de
loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la
diminution de loyer à appliquer. Le locataire a tout intérêt à formuler sa demande assez rapidement. En effet, s’il agit dans les six
premiers mois du bail, la diminution de loyer acceptée par le
49 - État des lieux complété (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 32). – La nécessité d’établir un état des lieux à l’entrée comme à la
sortie du contrat demeure et le principe d’un établissement contradictoire, soit à l’amiable entre les parties (ou par un tiers mandaté),
soit par huissier aussi. Dans le projet adopté en première lecture
par l’Assemblée nationale, il était question d’imposer, comme pour
le bail, un document-type. Le texte définitivement adopté se
contente de préciser que l’état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la
Commission nationale de concertation.
50 - Parmi les nouveautés, il y a lieu de mentionner que les états
des lieux d’entrée et de sortie sont complétés par un relevé de différents compteurs (installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel), ce
qui était déjà le cas dans la pratique. Ces données pourront sur leur
demande être mises à la disposition des entreprises chargées
d’effectuer le diagnostic de performance énergétique, afin de
17. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3- 7°.
18. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-8°.
19. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-9°.
20. CA Versailles, 7 sept. 2010, n° 09/06554 : JurisData n° 2010-019719 ; Loyers
et copr. 2011, comm. 4.
21. CA Paris, 11 janv. 2011, n° 08/12907 : JurisData n° 2011-000630.
2° Documents annexes
rendre ce dernier plus fiable en l’appuyant sur des données de
51 - Par ailleurs, le texte autorise le locataire à demander au
bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un
délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande
est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale
de conciliation territorialement compétente. Ce délai est évidemment opportun car il laisse le temps au locataire, qui peut ne pas
prendre tout de suite possession du logement, de constater les
défauts dont il ne se serait pas rendu compte au moment de la
signature de l’état des lieux. Cette pratique, régulièrement constatée sur le terrain, a recueilli, semble-t-il, l’assentiment des professionnels. Il n’empêche qu’elle peut être source d’abus si dans les
dix jours le preneur a commis des désordres de son propre fait dans
le logement. À défaut d’intermédiaire professionnel pouvant justifier de l’auteur des désordres et refuser, en conséquence, de rectifier l’état des lieux, il appartiendra au locataire de démontrer que
les dégradations sont antérieures à l’état des lieux.
52 - Dossier de diagnostic technique renforcé (L. n° 89-462,
6 juill. 1989, art. 3-3). – Le dossier de diagnostic technique, que
le bailleur doit fournir et annexer au contrat de location lors de sa
signature ou de son renouvellement, s’alourdit. En plus du diagnostic de performance énergétique (CCH, art. L. 134-1), du constat de
risque d’exposition au plomb (C. santé publ., art. L. 1334-5 et
L. 1334-7) et de l’état des risques naturels et technologiques (dans
les zones mentionnées au C. env., art. L. 125-5 I) devront être joints
au bail :
– une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant,
la présence de matériaux ou produits de la construction contenant
de l’amiante, un décret en Conseil d’État devant en définir les
modalités d’application, notamment la liste des matériaux ou
produits concernés ;
– un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont
l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’État doit en définir les
modalités d’application, ainsi que les dates d’entrée en vigueur de
l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la
loi ALUR.
53 - Ces exigences relatives aux installations d’électricité et de
gaz figurent déjà dans le décret sur la décence. La fourniture d’un
diagnostic permettra de vérifier que le bailleur respecte bien, sur
ces points son obligation de délivrer un logement décent.
54 - Notice d’information. – À l’avenir, une notice d’information
relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi
qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes
pour régler leurs litiges devra être annexée au contrat de location.
Cette notice d’information précise également les droits, obligations
et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre
de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même
article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du Logement, pris après
avis de la Commission nationale de concertation, doit déterminer
le contenu de cette notice.
3° Rémunération des intermédiaires
55 - Partage d’honoraires liés à certaines prestations. – Un
nouvel article 5, I, qui remplace l’article 5 pose en principe que la
rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur
concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location
d’un logement, qu’il s’agisse d’un non meublé ou d’un meublé, est
à la charge exclusive du bailleur. Par exception, sont partagés entre
bailleur et locataire les honoraires des personnes mandatées pour
effectuer la visite du preneur, constituer son dossier, rédiger un bail
et l’état des lieux, dernier acte qui était jusqu’à présent à la charge
exclusive du bailleur.
56 - Ce partage n’est pas forcément égalitaire, le texte se contentant de préciser que le preneur ne peut payer une somme supé-
rieure à celle pesant sur le bailleur. De plus, la part incombant au
preneur sera plafonnée par décret. En effet l’article 5-1 indique que
le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de
surface habitable de la chose louée, fixé par voie réglementaire et
révisable chaque année, dans des conditions définies par décret.
Le plafonnement des frais et leur décorrélation avec le montant des
loyers a été l’objectif du législateur. Il en résulte que les intermédiaires ne pourront plus facturer au locataire le classique mois de
loyer qu’ils exigeaient au titre de la constitution de son dossier.
57 - Ces honoraires sont dus à la signature du bail ou à compter
de la réalisation de la prestation s’agissant de l’état des lieux.
Attention : Afin d’améliorer l’information du locataire, les
trois premiers alinéas de l’article 5, I ainsi que les montants
des plafonds qui y sont définis doivent être reproduits, à
peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est
conclu avec le concours d’une personne mandatée et
rémunérée à cette fin. Les intermédiaires doivent donc être
vigilants sur ce point, à défaut de quoi les parties, et
particulièrement le locataire, seraient en droit de refuser de
payer les honoraires ou de réclamer restitution de l’indu.
A. - Relations financières
1° Loyer
a) Fixation du loyer
58 - Encadrement du loyer initial dans les « zones tendues » (L.
n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17). – C’est sans doute la mesure la
plus polémique de la loi ALUR, celle sur laquelle même le conseil
d’analyse économique, rattaché au Premier ministre a rendu un
rapport très mitigé, constatant que le dispositif risquerait « d’engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé et qui avait recommandé avant toute généralisation, de procéder à une expérimentation dans les zones pilotes. ».
59 - Malgré cela, la majorité a maintenu le cap et décider d’encadrer le loyer initial dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire
selon le nouvel article 17, I, « dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué
entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés
sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel
existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des
loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens
ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au
nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».
Un décret est attendu qui doit fixer la liste des communes
comprises dans ces zones. Dans les autres zones, le loyer initial est
60 - Dans les zones tendues, le représentant de l’État dans le
département fixe chaque année, par arrêté, en s’appuyant sur des
données fournies par l’observatoire local des loyers, un loyer de
référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence
minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable,
par catégorie de logement et par secteur géographique. L’article
17-I précise que le loyer de référence majoré ne peut être fixé à un
montant supérieur de 20 % au loyer de référence, tandis que le
loyer de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur
au loyer de référence diminué de 30 %.
À partir de ces principes, il est prévu que le loyer initial est
plafonné au loyer de référence majoré et, en cas de dépassement,
le locataire peut intenter une action en diminution du loyer.
61 - Un complément de loyer peut néanmoins être appliqué au
loyer de base dès lors que le logement présente des caractéristiques
de localisation ou de confort par leur nature et leur ampleur par
comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans
le même secteur géographique. Dans le texte tel que voté en
dernière lecture par le Sénat le 20 février 2014, le complément de
loyer devait être « exceptionnel » et justifié par des caractéristiques
de localisation ou de confort elles-mêmes exceptionnelles. Le
Conseil constitutionnel a cependant censuré ce qualificatif jugé
trop attentatoire au droit de propriété. Il en résulte qu’il devrait être
plus facile a priori d’exiger un complément de loyer, sous réserve
de la façon dont les juges saisis appliqueront le texte. Quoiqu’il en
soit, les modalités d’application de cette disposition doivent être
précisées par décret en Conseil d’État.
62 - Le preneur peut contester le complément de loyer en respectant une procédure précise : Il doit impérativement commencer par
saisir dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail
la commission départementale de conciliation. Il appartient alors
au bailleur de démontrer que les caractéristiques de localisation ou
de confort, de par leur nature et leur ampleur justifient un dépassement du loyer de référence majoré. À défaut de conciliation, le
locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation
pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution
du complément de loyer exceptionnel. La fin de non-recevoir tirée
de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
63 - Le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice rétroagit à compter de la prise d’effet du bail.
64 - Révision du loyer en cours de bail (L. n° 89-462, 6 juill.
1989, art. 17-1). – La révision annuelle du loyer, limitée à l’indice
de référence des loyers (IRL), intervient dans les mêmes conditions
que celles prévues initialement dans la loi de 1989, moyennant
certaines modifications. La révision reste subordonnée à la
présence d’une clause spécifique dans le bail, contrairement à ce
qui avait été décidée en première lecture. En revanche, l’important
à noter est que cette clause d’indexation ne joue plus automatiquement, comme auparavant, ce qui permettait au bailleur qui n’avait
pas réclamé les augmentations en temps utile de réclamer les arriérés d’indexation sur une période de cinq ans. Désormais, l’application de la révision du loyer suppose une manifestation de volonté
du bailleur et si celui-ci ne s’est pas manifesté dans un délai d’un
an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au
bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Autrement dit,
l’action en révision est prescrite au bout d’un an, l’objectif étant
d’éviter les révisions tardives qui entraînaient un rappel de loyers
conséquent pour le locataire. Dans le même esprit, il est prévu que
si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai
d’un an, cette révision de loyer prenne effet à compter de sa
demande, sans rétroactivité donc.
65 - La révision du loyer en cours de bail peut également résulter de l’accomplissement de travaux d’amélioration par le bailleur.
Le principe d’une majoration de loyer par accord des parties en
prévision ou suite à des travaux d’amélioration est maintenu ; il est
seulement précisé que la majoration ainsi définie ne peut ouvrir
droit au locataire d’engager une action en diminution du loyer.
Autrement dit, le montant de la majoration est librement fixé par
les parties, comme l’avait d’ailleurs déjà affirmé la Cour de cassation 22 et le locataire ne pourrait objecter qu’il dépasse le loyer
médian de référence, voire le loyer majoré appliqué par le bailleur.
66 - Réajustement du loyer au moment du renouvellement de
bail (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-2). – Les modalités de
réajustement du loyer diffèrent selon que le logement loué se
trouve en zone tendue ou non.
67 - Dans les zones tendues, l’article 17-2, I envisage deux
22. Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-18.697 : JurisData n° 2002-014791 ; Loyers
et copr. 2002, comm. 254 ; AJDI 2002, p. 609, note Y. Rouquet ; Rev. Administrer aout-sept. 2002, p. 51, note B. Gauclère.
– une action en diminution de loyer engagée par le locataire si
le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du
complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer élevé.
L’exclusion du complément de loyer s’explique par le fait que ce
dernier doit être contesté dans un délai de trois mois à compter de
la signature du bail. S’il ne l’a pas été à ce moment-là, il ne pourra
plus l’être au moment du renouvellement. La règle est différente
concernant le loyer de base à propos duquel l’article 17-2, relatif
au loyer initial, prévoit déjà, sans limitation dans le temps, qu’une
action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base
est supérieur au loyer élevé. Ce loyer de base pourra donc être
contesté par le locataire soit au cours du bail initial, soit s’il ne l’a
pas fait, au moment du renouvellement ;
– une action en réévaluation engagée par le bailleur dès lors que
le loyer est inférieur au loyer médian de référence minoré.
68 - Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant
le terme du contrat pour le bailleur, et cinq mois seulement pour
le locataire, afin de bloquer la possible réaction du bailleur qui
notifierait un congé pour éviter de subir une diminution du loyer.
Le locataire peut contester une action en réévaluation de loyer en
produisant des références de loyers de voisinage – les éléments
constitutifs de ces références devant être définis par décret en
Conseil d’État – dont le nombre minimal à fournir est toujours de
trois ou de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret,
faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
69 - En cas de désaccord donc entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige
devant de la commission départementale de conciliation préalablement à la saisine du juge, le tout avant le terme du contrat dans
des délais strictement déterminés. En cas de hausse de loyer, un
mécanisme d’étalement de cette hausse dans le temps est également prévu. En somme, l’article 17-2 adapte le dispositif prévu
actuellement à l’article 17 c) au nouveau dispositif d’encadrement
des loyers, en se référant aux loyers médians de référence. Mais à
la différence de ce que permettait l’article 17-2, le bailleur n’est
plus libre, dans les zones tendues, d’aligner le montant du loyer sur
la moyenne du marché. Pour éviter une augmentation aussi importante du loyer, le rattrapage ne pourra aller au-delà du loyer de référence minoré.
70 - Dans les zones non tendues, la loi maintient le principe antérieur, à savoir que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est
manifestement sous-évalué. Si tel est bien le cas, le bailleur devra
respecter la même procédure (saisine impérative de la commission
et du juge avant le terme du contrat) et produire les mêmes références comparatives de loyers que celles exigées par l’ancien texte.
b) Paiement du loyer
71 - Deux dispositions intéressent ce paiement. L’article 7 a) est
complété par la loi nouvelle afin de préciser que le paiement partiel
du loyer effectué en application des articles L. 542-2 et L. 831-3
du Code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un
défaut de paiement du locataire. Cette disposition ne peut être
comprise que reliée aux textes précités qui confèrent aux organismes payeurs des allocations familiales ou sociales le pouvoir de
sanctionner le bailleur dont le logement n’est pas décent en
suspendant le paiement de l’allocation logement jusqu’à ce que le
bailleur ait mis les locaux en conformité. Pendant cette période, le
locataire ne paie plus au bailleur que le loyer diminué du montant
des allocations sans que cette diminution puisse fonder une action
du bailleur à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. Ces
nouvelles mesures n’entreront en vigueur qu’à compter du
72 - L’article 21 relatif à la quittance indique en complément du
principe de transmission gratuite de la quittance, qu’« aucuns frais
liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent
être facturé au locataire ». Pour éviter les frais d’envoi de quittance,
le bailleur ou son mandataire pourra à l’avenir avec l’accord du
preneur transmettre celle-ci par voie dématérialisée.
2° Charges locatives
73 - Régularisation des charges. – La loi ALUR n’est pas revenue
sur les principes directeurs posés dans l’article 23 de la loi du
6 juillet 1989. Le principe reste la transparence des charges avec
une liste limitative résultant du décret n° 87-713 du 26 août 1987
qui reste applicable malgré son ancienneté, dans l’attente de la
parution d’un nouveau décret annoncé par l’article 25 nouveau de
la loi du 6 juillet 1989. En fait, les seules améliorations du texte
porte sur la régularisation annuelle des charges. Ainsi, lorsque cette
régularisation n’est pas effectuée avant le terme de l’année civile
suivant l’année de l’exigibilité, le locataire peut demander que le
paiement des sommes qu’il doit soit fait par douzième. La loi
nouvelle a également fait passer d’un mois à six mois la durée
pendant laquelle les pièces justificatives doivent être tenues « dans
des conditions normales » (ce qui est d’une grande précision !) à
la disposition des locataires suite à l’envoi du décompte par nature
des charges. Enfin, le preneur aura le choix à compter du
1er septembre 2015 de demander la transmission par voie dématérialisée ou par voie postale du récapitulatif des charges.
3° Garanties de paiement
74 - Dépôt de garantie. – L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
est modifié sur certains points qui ont tous trait à la restitution du
dépôt en fin de bail. La loi ALUR prévoit deux délais de restitution.
Le dépôt doit être restitué dans un délai de deux mois sauf lorsque
l’état de lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
autrement dit lorsqu’il n’y a aucune dégradation et travaux de
remise en état à envisager. Dans ce cas, il doit être restitué dans un
délai maximal d’un mois, déduction faite, le cas échéant, des
sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles
soient dûment justifiées. Ces délais courent à compter de la restitution des clés par le locataire, dont les modalités sont précisées par
le texte. Il pourra s’agir d’une remise en main propre des clés au
bailleur ou à son mandataire, seul cas de figure jusque-là admis en
jurisprudence, ou d’un envoi à ces mêmes personnes par LRAR.
75 - Par ailleurs, pour que la sanction en cas de rétention illégale
soit dissuasive, ce qui n’était pas le cas avec la rédaction initiale
du texte où le solde du dépôt non restitué dans les délais produisait intérêt à un taux légal proche de 0 %, l’article 22 modifié
prévoit que le bailleur qui ne restitue pas dans les délais devra
verser au preneur une pénalité équivalente à 10 % du dépôt pour
chaque période mensuelle commencée en retard.
76 - Un traitement particulier est cependant réservé au bailleur
dont les lieux loués se situent dans un immeuble en copropriété.
Pour tenir compte du fait que l’arrêté définitif des comptes qui se
fait généralement en fin d’année ne correspond pas forcément à la
date de restitution des lieux, la loi autorise le bailleur à procéder
à un arrêté des comptes provisoire et à conserver une fraction du
dépôt limitée à 20 %, au-delà du délai légal de restitution jusqu’à
l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La Cour de cassation
et une réponse ministérielle avaient déjà préconisé cette solution
équitable dans le silence du texte initial.
77 - Cautionnement. – L’objectif du législateur était au départ de
supprimer cette garantie, jugée trop difficile à obtenir pour les locataires. Cette suppression supposait l’instauration d’une garantie
universelle de loyer obligatoire, non cumulable avec un cautionnement, comme le précise l’article 22-1 de la loi de 1989. Finalement, la GUL étant facultative pour le bailleur, celui-ci conserve
le choix du recours à un tiers garant.
78 - Quelques précisions sont apportées à la réglementation du
cautionnement. La règle du non-cumul d’un cautionnement avec
une assurance déjà souscrite est étendue à toute autre forme de
garantie, telle que la GUL ou la GRL. En revanche, elle ne
s’applique pas au dépôt de garantie. Il est également précisé que
le non-respect de cette interdiction est sanctionné par la nullité du
79 - Garantie universelle des loyers (GUL). – La garantie universelle des loyers est l’une des mesures les plus décriées de la loi
ALUR. Son but initial était de faciliter l’accès au logement de locataire tout en sécurisant les bailleurs. À cette fin, elle devait être obligatoire pour tous les propriétaires du parc locatif privé (meublé ou
non meublé), interdisant par voie de conséquence le recours au
cautionnement, et financée à parts égales par les bailleurs et les
locataires. Finalement après deux passages devant les chambres du
parlement, cette « sécurité sociale du logement » n’a plus rien
d’universelle ; elle est facultative (sous réserve de renoncement
dans le contrat de bail) et le bailleur pourra lui préférer le cautionnement. De plus, elle sera gratuite pour les parties et son financement sera pris en charge par l’État.
80 - Applicable à compter du 1er janvier 2016, la GUL est minutieusement réglementée par un nouvel article 24-2 de la loi du
6 juillet 1989. De nombreux décrets sont cependant attendus pour
fixer se modalités d’application, en particulier le montant minimal
d’impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte
pour le calcul de l’aide, les modalités d’application de la franchise
ou encore la durée maximale d’octroi de l’aide. Un établissement
public administratif devrait être créé pour gérer cette garantie.
B. - Autres obligations
81 - Assurance imposée au locataire. – L’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques locatifs est maintenue dans son
principe, de même que la clause de résiliation de plein droit pour
défaut d’assurance. Dans l’article 7 g) modifié de la loi du 6 juillet
1989, une alternative est cependant laissée au bailleur lorsque le
preneur ne lui remet pas l’attestation d’assurance exigée...
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1 A - DEMANDE D’AUTORISATION D’EXERCER LA PROFESSION DE 1 Arrêté du 28 décembre 2011 (J.O. du 30 décembre 2011) Ministère cha
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