Source: http://www.gautard-immobilier.fr/actualites.html
Timestamp: 2018-10-21 18:21:57+00:00
Document Index: 244695661

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Actualités de la gestion locative, François GAUTARD IMMOBILIER, sur Tours et Indre et loire
Congé : attention à l'adresser à la bonne personne
Dans un arrêt du 6 août 2018 n°16-00849, la cour d’appel de METZ a jugé que le congé du locataire adressé à l’épouse du bailleur, interlocutrice habituelle du locataire mais qui ne figurait pas sur le bail, est irrégulier.
Le préavis n’a donc jamais commencé à courir selon les magistrats mosellans.
Autre précision, un congé adressé par voie électronique n'est pas valide
Les règles du congé donné par le locataire
Investissement Pinel, ce que l'impôt à la source change pour vous
D'après la presse et les dernières déclarations du Premier Ministre et du Ministre du Budget, les investisseurs bénéficiant d’un avantage fiscal (Pinel, Duflot, Scellier, investissement social et logement dans les DOM, Censi-Bouvard) bénéficieront, dès le 15 janvier, d’une avance de trésorerie de 60%, sur la base de leur situation fiscale de l’année antérieure.
L’acompte de 30% initialement prévu a été jugé trop faible, selon Bercy. Une bonne nouvelle pour les investisseurs qui de ce fait ne devront pas faire un gros effort de trésorerie . Le solde sera remboursé en août 2019
Pour mémoire, l'impôt à la source a été confirmé et entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2019
liste des éléments obligatoires lors d'une location meublée
Dans notre newsletter de février (revoir la fiche pratique), nous vous avions expliqué pourquoi la location en meublé était une alternative intéressante.
Si vous avez choisi cette option, les logements loués meublés doivent comporter certains éléments "en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante".
Pour mémoire, vous trouverez ci-dessous la liste que vous devez obligatoirement fournir :
La cour d’appel de Versailles juge dans un arrêt du 29 mai 2018 n°16-07934 que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle.
IRL deuxième trimestre 2018
Congé pour reprise personnelle sans justification : un mauvais calcul
Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, dans le cadre des locations nues ou meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui délivre un congé pour reprise à son locataire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Cette nouvelle obligation peut laisser perplexe tant il peut paraître délicat en pratique de justifier d'une intention de faire quelque chose trois à six mois plus tard
Mais attention, décider de ne pas justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise au motif que la teneur exacte de cette nouvelle obligation n'est pas connue serait un bien mauvais calcul. En effet, il a été jugé que le fait de pas donner de justification emportait la nullité du congé selon la cour d'appel de DOUAI. Il y a donc toujours moins de risques de voir le congé annulé si la justification paraît contestable que si aucune justification n'a été donnée.
En dépit des demandes répétées de la FNAIM, ni le législateur, ni le pouvoir réglementaire n'ont apporté d'éclaircissement quant à la teneur de cette nouvelle obligation. En l'absence de jurisprudence à ce jour, nous l'interprétons comme imposant au bailleur d'indiquer les raisons pour lesquelles lui ou le bénéficiaire de la reprise entend occuper les lieux à titre de résidence principale (raison professionnelle ou familiale par exemple).
Voir le détail du jugement
Tirés vers le bas par la guerre des prix, les taux des crédits s'établissent en moyenne à 1,46 % en mai. Ces taux exceptionnels bas permettent de faire de bonnes affaires.
Lire l'article des Echos paru le 5 juin
Tours, 4e Ville où il fait bon d'investir
Selon une étude du Figaro Immobilier et Explorimmoneuf, Tours est la 4e Ville de France où il fait bon d'investir, une belle performance due à l'attractivité de la métropole et des prix doux.
Bordeaux auréolé depuis des années tombe à la 10e place de ce classement basé sur l'attractivité et le dynamisme immobilier.
Impact du Prélèvement à la Source (PAS) sur les travaux déductibles
Suite à notre précédente actualité, vous avez été nombreux à nous interroger pour savoir quand il fallait faire des travaux pour ne pas être pénalisé avec la mise en place du PAS en janvier 2019.
Si les revenus fonciers sont supérieurs au montant des travaux projetés, il est préférable d'attendre 2020 avant de réaliser tout projet, sauf si le contribuable touche des revenus exceptionnels en 2018 qu'il souhaite “éponger”.
Mais si les revenus fonciers sont inférieurs au montant des travaux projetés, la conclusion doit être différente. En effet, il peut-être à l'inverse conseillé de réaliser un maximum de travaux en 2018 pour créer du déficit foncier et, dans l'idéal, de ne rien décaisser en 2019, pour tirer profit de la règle du plafonnement à la moitié des travaux réalisés sur la période 2018-2019
Lire la note complète éditée par la FNAIM avec des exemples concrets
C’est l’année des gros travaux pour se créer un déficit foncier.
Contrairement aux idées reçues avec la mise en place du prélèvement à la source, c’est l’année des gros travaux pour se créer un déficit foncier dans l'investissement immobilier. A la clé, déduction à 100 % en 2018 et bonus de 50% en 2019.
Avec la mise en place du prélèvement à la source, les propriétaires doivent se livrer à de savants calculs pour savoir s’il est avantageux d’effectuer des travaux en 2018. Les rénovations lourdes avec un gros déficit foncier à la clé font partie des bonnes affaires à réaliser
Bail d’habitation : Humidité et préjudice du locataire – Règlement des loyers.
La cour d’appel de Besançon a rendu un arrêt qui rappelle que quand bien même le logement serait affecté de désordres, notamment d’une humidité excessive, le préjudice du locataire ne peut pas s’élever à l’entier montant des loyers et charges dès lors que celui-ci a eu la jouissance effective du logement.
Bail d’habitation : détermination du prix du congé pour vente.
La cour d’appel de Paris rappelle que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne fixe aucun encadrement concernant le prix proposé dans le congé vente. Les magistrats parisiens jugent d’ailleurs que “le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix” .
Les juges précisent que le locataire peut toutefois invoquer la fraude en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre.
Bail d’habitation : Parution de l’IRL du 1e trimestre 2018.
L'IRL du 1er trimestre 2018 s'élève à 127,22, soit une hausse annuelle de 1,05 % par rapport à l'IRL du 1er trimestre 2017, et donc 2 trimestres d'affilé avec une hausse supérieure à 1%.
Ce nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 12 avril 2018 par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Pour mémoire, L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser le loyer d'un logement (vide ou meublé). Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
La loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé pour vente doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée.
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 octobre 2017 n°15-16860 rappelle toutefois que le défaut d'indication, dans l'offre de vente, de la superficie du lot vendu et/ou d'une information relative aux millièmes de copropriété, ne saurait engendrer la nullité du congé.
De même, le fait que le congé ne précise pas la proportion de charges communes auquel correspond l'appartement ne saurait en lui-même entraîner la nullité de l'acte. L’arrêt rappelle également qu’il incombe au locataire qui invoque une fraude du bailleur de prouver que le congé a été délivré dans des conditions frauduleuses ou avec une intention de fraude.
Vous êtes propriétaire d'un bien au sein d'une copropriété. Dans les parties privatives de votre lot, vous pouvez entreprendre librement des travaux portant sur l’aménagement intérieur et la décoration : peinture, cloisons non porteuses, revêtement, etc. Attention ! dans l’hypothèse où les travaux privatifs affectent la structure (ouverture du plancher ou du plafond par exemple) ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires peut être amené à se prononcer pour autoriser ou non ces travaux.
Suivant les spécificités du règlement de copropriété, l’assemblée générale pourra se prononcer sur le choix des boiseries, de la couleur ou des matériaux envisagés pour les ouvertures de façon à ce que les travaux ne dénaturent pas l’esthétique de l’immeuble.
De même, le changement d’un revêtement de sol (du parquet à la place de la moquette) peut créer des nuisances sonores pour le voisinage; assurez-vous que le règlement de copropriété n’impose pas des contraintes en la matière.
Enfin, les travaux envisagés doivent respecter la destination de l’immeuble. S’il est à usage d’habitation, il vous sera impossible de transformer votre lot en bureau sans autorisation.
En principe, le congé pour vendre prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de trois ans (au lieu de deux précédemment inscrit) après l'acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vendre ne pourra être délivré par le bailleur qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du délai de préavis.
Investir dans la location meublée : une alternative intéressante
"La location meublée peut être une alternative à la location nue classique, c’est une solution fiscalement attractive et elle répond à une demande croissante de la part des locataires qui ne veulent plus faire les frais d’un déménagement, même si elle vous impose quelques obligations en tant que propriétaire.."
Les règles fiscales à respecter
Tours à l'honneur d'après le dernier baromètre Procos, la fédération du commerce spécialisé
"Tours est lauréate pour les grandes agglomérations, l’année même de son accession au statut de Métropole. Avec plus de 900 commerces contre 700 en moyenne dans les villes de cette catégorie, le cœur marchand de Tours rayonne sur un bassin de plus de 600 000 habitants."
Lire l'article paru dans LSA
Exemple concret : Les conditions générales du bail signé par la bailleresse faisaient défense au locataire de déposer et de laisser des objets quelconques dans les cours, paliers, passages, couloirs et escaliers. Après avoir avisé les locataires par divers courriers pour leur demander d'évacuer ce qui encombrait les parties communes, la bailleresse a procédé à l'évacuation des plantes et fleurs des locataires. La Cour de cassation dans un arrêt de censure fin d'année rappelle que le bailleur ne peut pas, sans autorisation judiciaire, se substituer au locataire pour lui imposer d’exécuter ses obligations contractuelles.
Bail d’habitation : Parution de l’IRL du 4ème trimestre 2017.
La valeur de l'indice IRL du quatrième trimestre 2017 (publiée par l'Insee ce 12 janvier 2018) a été fixée à 126,82. L'indice est ainsi en hausse de + 1,05 % par rapport à l’indice du quatrième trimestre 2016. En variation annuelle il s'agit de la plus forte hausse depuis le deuxième trimestre 2013.
Pour mémoire, l'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
Voir l'évolution de l'IRL au fil des années
Notice d'information réglementaire à joindre à tout congé pour vendre ou reprise.
La notice réglementaire figurant en annexe de l'arrêté (lien ci-dessous) est à reproduire à l’identique et n'est imposée que pour les locations vides à titre de résidence principale, mais étrangement pas pour les congés donnés dans le cadre d'une location meublée.
Voir l'arrêté et la notice
Restitution des clés à un huissier.
Contrairement aux idées reçues, le locataire qui restitue les clés à l’huissier lors de son état des lieux de sortie, en l’absence du bailleur non convoqué, est réputé occuper le logement et devoir régler le loyer jusqu’à ce que le bailleur prenne finalement possession des clés.
APL et prise en compte de l’enfant en cas de garde alternée.
En cas de garde alternée chaque parent peut faire prendre en compte l’enfant pour la détermination de ses droits à l’APL. Les enfants doivent donc être pris en compte pour le calcul de l’APL au titre de la période cumulée pendant laquelle les parents accueillent effectivement l’enfant à son domicile au cours de l’année.
Les époux sont solidaires des obligations du bail et notamment du paiement des loyers et charges, quand bien même ils se sont mariés postérieurement à la prise à bail et bien qu’ils soient séparés depuis.
Un locataire, salarié de sa société mise en liquidation judiciaire, peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois.
Quand bien même le preneur a reçu un commandement et qu’il ne s’est pas acquitté de sa dette locative, il ne peut pas demander la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.
Pour mémoire : Diagnostic gaz et électricité obligatoire à la location d'un logement
Pour tous les logements construits avant 1975 et pour les baux dont la signature interviendrait après le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent remettre à leur locataire 2 nouveaux documents :
• Un état de l'installation intérieure d'électricité
• Un état de l'installation intérieure gaz.
Citons ici un arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 13 juillet 2016 n°15-00199 qui rappelle que le bailleur ne peut pas couper l’eau et l’électricité à son locataire quand bien même celui-ci serait en situation d’impayés de loyers.
Dans un arrêt rendu en début d'année, la Cour de cassation rejette l’application de l’article L218-2 du code de la consommation au recouvrement des loyers et charges en matière locative. C’est donc bien désormais une prescription de 3 ans (et non plus de 5) qui s’applique pour des baux et contrats conclus depuis le 27 mars 2014.
Dans un arrêt rendu en début d'année, la Cour de cassation juge que le bailleur n'est pas tenu de motiver son refus de déspécialisation partielle. Elle précise également qu’aucun formalisme n'est exigé du bailleur pour sa réponse.
Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2018, les logements locatifs devront être protégés contre les infiltrations d’air parasites pour être décent.
Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité́ à l’air suffisante.
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres et les cheminées devront être munies de trappes.
Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité́ adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les dispositions du code de commerce sur le bail commercial.
Bail d’habitation : PV de reprise du logement en cours de bail = acte illicite
La Cour de cassation dans un récent arrêt rappelle que le procès-verbal de reprise alors que le bail n’est pas résilié constitue un acte illicite de reprise du logement ouvrant droit à indemnisation du locataire.
Marché immobilier au premier semestre 2017
En volume, le cap des 900 000 ventes annuelles a été franchi en juin, un chiffre sans précédent qui se traduit par une progression de 9,9% sur douze mois. Le record doit être relativisé cependant, car depuis 2000, le parc immobilier s’est accru de 20%. De leur côté, les ventes n’ont progressé que de 13%.
Lire le communiqué de la FNAIM
Selon une décision de la Cour de Cassation, un local à usage mixte est considéré comme un local à usage d'habitation en totalité ; l’usage d’habitation l'emportant sur le tout. Les hauts magistrats précisent qu’il n’y a pas lieu d’examiner la proportion des surfaces consacrées à chacune des activités.
Par une décision du 7 juin 2017, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêté du 10 août 2015 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation.
Diagnostic gaz et électricité obligatoire à la location d'un logement
Bail commercial - ILC, ILAT, ICC 1er trimestre 2017
Au premier trimestre 2017, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'établit à 109,41. Sur un an, il s’accélère : il augmente de 1,1 %, après + 0,7 % aux deux trimestres précédents.
La cour d’appel de Nancy dans un arrêt du 23 mars 2017 n°16-00672 rappelle que le professionnel de l’immobilier, mandataire du bailleur, doit s'assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.
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