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Timestamp: 2016-10-23 16:21:32
Document Index: 343464423

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 74', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 99', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 256', 'Art. 256', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 258', 'Art. 256', 'Art. 256', 'Art. 256', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 256']

4A_159/2014 (18.06.2014)
4A_159/2014 � � Urteil vom 18. Juni 2014
beide vertreten durch Rechtsanwalt Rainer Braun,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer, vom 5. Februar 2014.
Die Liegenschaft U.________, ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, wurde seit 1997 durch B.A.________ und A.A.________ (Kl�ger; Beschwerdef�hrer) als Mieter bewohnt. Mit dem damaligen Eigent�mer und Vermieter, D.________, war ab Juni 2004 ein Mietzins von Fr. 1'530.-- (ohne Nebenkosten und Garagen) vereinbart. Die Liegenschaft wies im Jahr 2004 einen amtlichen Verkehrswert von Fr. 397'000.-- und einen Eigenmietwert von Fr. 17'770.-- auf.
A.A.________ stand ein �bertragbares Kaufsrecht an der Liegenschaft zu. Mit Vertrag vom 20. April 2007 �bertrug er es an C.________ (Beklagter; Beschwerdegegner). Dieser verpflichtete sich, das Kaufsrecht auszu�ben und nach Grundbucheintrag des Eigentumserwerbs beiden Kl�gern wiederum ein Kaufsrecht einzur�umen. Mit Kaufvertrag vom 26. April 2007 erwarb der Beklagte das Grundst�ck. Am 15. Juni 2007 vereinbarten der Beklagte und A.A.________ ein �bertragbares, bis 30. Juni 2012 befristetes Kaufsrecht. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 345'000.-- festgesetzt. Dieser sollte sich j�hrlich um Fr. 5'500.-- vermindern. Der Vertrag verwies auf ein bestehendes Mietverh�ltnis zwischen den Parteien und wies Grundpfandschulden von Fr. 325'000.-- aus. A.A.________ �bertrug das Kaufsrecht am 8. Juni 2012 unentgeltlich an B.A.________, diese wiederum am 19. Juni 2012 gegen Einr�umung eines Kaufsrechts und der Nutzniessung auf drei Jahre nach Erwerb der Liegenschaft an die E.________ AG, die das Kaufsrecht in der Folge aus�bte.
Trotz Bem�hungen kam es w�hrend der Zeit, da der Beklagte Eigent�mer der von den Kl�gern bewohnten Liegenschaft war, nicht zur Abfassung eines schriftlichen Mietvertrags. Zu Beginn des Mietverh�ltnisses leisteten die Kl�ger unregelm�ssige Zahlungen an den Beklagten. Im August 2008 schlug der damalige Rechtsvertreter des Beklagten einen Mietzins von Fr. 1'530.-- vor, da man sich bislang nicht habe einigen k�nnen und die Kl�ger einen tieferen Zins als beim Voreigent�mer bezahlt h�tten. Ab November 2008 erfolgten Zahlungen in dieser H�he.
Die Kl�ger behaupten, ab Januar 2010 verschiedene M�ngel ger�gt zu haben, insbesondere seien die Treppen mangelhaft gewesen. Sie hinterlegten die Mietzinse ab Mai 2011 f�r drei Monate bei der Gemeinde Quarten. Danach deponierten sie die Mietzinse bei der eigenen Bank, weil gem�ss bestrittener Behauptung der Kl�ger die Gemeinde die weitere Entgegennahme verweigert habe. Am 17. M�rz 2011 r�gten die Kl�ger diverse M�ngel schriftlich.
Zwischenzeitlich, am 21. Oktober 2010, war der Beklagte in Konkurs gefallen. Das Konkursamt Surselva genehmigte einzelne Reparaturrechnungen, gab aber nach R�cksprache mit dem Beklagten kein Einverst�ndnis zur Verl�ngerung des Kaufsrechts und hielt vor dem Entscheid �ber weitere Renovationen daf�r, die weitere Entwicklung der Eigentumsverh�ltnisse abzuwarten, da an sich eine Gesamtsanierung f�llig sei. Das Konkursamt mahnte am 14. Mai 2012 die ausstehenden Mietzinse f�r die Monate Juni 2011 bis Mai 2012 im Betrag von Fr. 18'360.-- (12 x Fr. 1'530.--) zur Zahlung bis 14. Juni 2012. Der Konkurs �ber den Beklagten wurde am selben Tag widerrufen.
Bereits am 27. Mai 2011 hatten die Kl�ger bei der Schlichtungsstelle f�r Miet- und Pachtverh�ltnisse Werdenberg-Sarganserland ein Schlichtungsbegehren auf M�ngelbeseitigung, Reduktion der Mietzinse ab November 2010 um 50 % und Freigabe der hinterlegten Mietzinse zu ihren Gunsten eingereicht. Nach erfolglosem Schlichtungsversuch reichten die Kl�ger am 28. Juni 2012 beim Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland Klage ein mit den Antr�gen, der Beklagte sei zu verpflichten, die (restlichen) M�ngel am Mietobjekt zu beseitigen. Der Mietzins sei vom 1. November 2010 bis zur Beseitigung der M�ngel um 50 % zu reduzieren. Der bei der Gemeinde Quarten hinterlegte Mietzins sei zugunsten der Kl�ger freizugeben. Der Beklagte beantragte die Abweisung der Klage. Er erhob Widerklage und verlangte die Verpflichtung der Kl�ger, ihm Fr. 23'429.-- nebst Zins als ausstehendes Entgelt f�r die Gebrauchs�berlassung am betreffenden Grundst�ck zu bezahlen. Eventualiter sei die H�he des Mietzinses f�r die vollzogene Mietdauer durch den Richter zu bestimmen, wobei der Eventualantrag weiter differenziert wurde. Die Kl�ger trugen auf Abweisung der Widerklage an.
Am 30. Januar 2013 traf die Einzelrichterin am Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland folgenden Entscheid:
"1. Die Kl�ger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, dem Beklagten CHF 17'827.10 nebst Zins zu 5% seit dem 1. August 2012 zu bezahlen.
2. Die bei der Gemeinde Quarten hinterlegten Mietzinse von total CHF 4'590.00 sind - unter Anrechnung an die Forderung gem�ss Ziff. 1 - dem Beklagten herauszugeben.
3. Das kl�gerische Begehren betreffend M�ngelbeseitigung an der Liegenschaft U.________ wird zufolge Gegenstandslosigkeit als erledigt abgeschrieben.
4. Im weiteren Umfang werden Klage und Widerklage abgewiesen.
[5.-6. Gerichts- und Parteikosten]"
Gegen diesen Entscheid erhoben die Kl�ger Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen. Sie beantragten die Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids mit Ausnahme von Ziffer 3 (Gegenstandslosigkeit des kl�gerischen Begehrens um M�ngelbeseitigung), die Reduktion der Mietzinse um 50 % von November 2010 bis zum Ende des Mietverh�ltnisses, die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse sowie die Abweisung der Widerklage. Mit Entscheid vom 5. Februar 2014 wies das Kantonsgericht die Berufung ab.
Die Kl�ger beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 5. Februar 2014 aufzuheben. Die Ziffern 1, 2 sowie 4-6 des Entscheids der Einzelrichterin am Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland vom 30. Januar 2013 seien aufzuheben. Der Mietzins f�r das Einfamilienhaus an der U.________ sei vom 1. November 2010 bis zur Beendigung des Mietverh�ltnisses am 30. Juni 2012 um 50 % zu reduzieren. Der bei der Gemeinde Quarten hinterlegte Mietzins sei zugunsten der Beschwerdef�hrer freizugeben. Die Widerklage sei abzuweisen.
Der Beschwerdegegner beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 12. Mai 2014 wurde das Gesuch der Beschwerdef�hrer um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Sodann �bersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinl�nglichen Begr�ndung (Erw�gung 2) - auf die Beschwerde einzutreten.
2.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
2.3.�Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde n�her darzulegen ist (BGE 134 V 223 E. 2.2.1; 133 III 393 E. 3).
Vor Bundesgericht ist nicht mehr umstritten, dass ein Mietverh�ltnis vorliegt und dass ein monatlicher Mietzins von Fr. 1'530.-- geschuldet ist. Die Beschwerdef�hrer beharren jedoch auf der anbegehrten Mietzinsreduktion wegen angeblicher M�ngel. Sie stellen die vorinstanzliche Annahme in Abrede, dass sie - im Gesamtkonstrukt der vertraglichen Abmachungen - auf die M�ngelrechte verzichtet h�tten. Eventualiter, falls ein Verzicht angenommen werde, machen sie geltend, dass sie gar nicht g�ltig auf die mietrechtlichen M�ngelrechte h�tten verzichten k�nnen. Die Vorinstanz verletze mit ihrer gegenteiligen Ansicht Art. 259a OR in Verbindung mit Art. 256 Abs. 2 OR. Sie rechnen vor, ihre Forderungen betreffend Ersatz der Kosten f�r vom Konkursamt bewilligte Reparaturen, f�r den Ersatz des defekten K�hlschrankes und der defekten Satellitenanlage sowie aus der Mietzinsreduktion um 50 % �berstiegen diejenige des Beschwerdegegners aus ausstehenden Mietzinsen. Diesem verbleibe deshalb kein Guthaben und die hinterlegten Mietzinse seien zu ihren Gunsten frei zu geben.
4.1.�Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu �bergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an der Sache M�ngel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgem�ssen Gebrauch der Sache gest�rt, so kann er insbesondere verlangen, dass der Vermieter die M�ngel beseitigt bzw. den Mietzins verh�ltnism�ssig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 lit. a und b OR). Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt. Der tats�chliche Zustand der Sache ist zu vergleichen mit dem Zustand, wie er vereinbart, zugesichert oder mit R�cksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck zu erwarten war (vgl. BGE 135 III 345 E. 3.2). Mangelhaft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. Worin der vorausgesetzte Gebrauch besteht und welchen Zustand der Mietsache die Mieter erwarten d�rfen, ergibt sich prim�r aus der Parteivereinbarung (Higi, Z�rcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 28 zu Art. 258 OR).
Bei der Miete von Wohnraum sind Vereinbarungen nichtig, mit denen zum Nachteil des Mieters von den Pflichten des Vermieters abgewichen wird, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu �bergeben und zu erhalten (vgl. Art. 256 Abs. 2 OR). Eine zul�ssige Abweichung liegt hingegen vor, wenn der Mieter in Kompensation f�r die vereinbarte Schm�lerung seiner M�ngelrechte voll entsch�digt wird, vorab durch einen tieferen Mietzins oder anderweitige geldwerte Leistungen des Vermieters. Denn in einem solchen Fall besteht kein Nachteil des Mieters im Sinne des Gesetzes (Higi, a.a.O., N. 70 ff. zu Art. 256 OR; Lachat, Le bail � loyer, 2008, S. 250; SVIT-Kommentar, Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 27 zu Art. 256 OR).
4.2.�Die Vorinstanz stellte zun�chst fest, dass im erstinstanzlichen Verfahren einzig die M�ngel an der Innen- und Aussentreppe (Verbindung zum Parkplatz) gen�gend substantiiert worden seien. Die �brigen Beanstandungen waren nicht rechtsgen�glich substantiiert vorgebracht worden, weshalb die Vorinstanz sie nicht ber�cksichtigte. Die Beschwerdef�hrer fechten dies nicht an. Demzufolge ist einzig von M�ngeln an der Innen- und Aussentreppe auszugehen.
4.3.�Die Vorinstanz hielt sodann fest, die Beschwerdef�hrer seien sp�testens seit 1997 Mieter der Liegenschaft. Sie h�tten daher die Entwicklung des Zustands der Treppen beobachten k�nnen. Auch h�tten ihnen im Zeitpunkt, als der Beschwerdegegner die Liegenschaft erworben habe und ihr Vermieter geworden sei, zwei Expertisen �ber den mangelhaften Zustand der Treppen vorgelegen. Trotzdem sei ein Hinweis auf die Mangelhaftigkeit anl�sslich des Vertragsabschlusses oder des Eigentumsantritts im Jahr 2007 weder behauptet noch belegt. Erst im Jahr 2010 h�tten die Beschwerdef�hrer begonnen, einen mangelhaften Zustand der Treppen zu monieren. Diese M�ngel geh�rten aufgrund des Mieterverhaltens zum vereinbarten Zustand der Mietsache. Dies ergebe sich auch daraus, dass die Liegenschaft nicht nur Mietsache, sondern auch Objekt des Kaufrechtsvertrags gewesen sei. Dieser habe eine klare Wegbedingung der Gew�hrleistung enthalten. Bei einer (jederzeit m�glichen) Aus�bung des Kaufsrechts w�ren die Sch�den der Liegenschaft ohne weiteres zum vereinbarten Zustand der Kaufsache geworden. In Anbetracht dessen, dass die Aus�bung des Kaufsrechts resp. deren Zeitpunkt einseitig durch die Beschwerdef�hrer habe bestimmt werden k�nnen, wirke sich die Gew�hrleistungswegbedingung im Kaufrechtsvertrag direkt auf die M�ngelrechte resp. den vereinbarten Zustand desselben Objekts als Mietsache aus. Aufgrund des gesamten Verhaltens der Parteien gehe der �bereinstimmende Parteiwillen dahin, dass die vertraglichen Bestimmungen insgesamt den Zweck verfolgt h�tten, den Beschwerdef�hrern die Liegenschaft im Hinblick auf einen m�glichen Erwerb greifbar zu halten. Gem�ss dem �bereinstimmenden Parteiwillen h�tten die M�ngel an den Treppen zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache geh�rt. Somit habe bez�glich dieser kein Anspruch auf Beseitigung bestanden. Als Gegengewicht zugunsten der Beschwerdef�hrer als Mieter wirke der im Vordergrund stehende Vertragszweck (einschliesslich der dargelegten Unteraspekte), der auf die Erm�glichung einer Finanzierung des Eigentumserwerbs gerichtet gewesen sei. Die Vorinstanz hielt eventualiter daf�r, dass sich dasselbe Ergebnis auch aufgrund einer normativen Auslegung nach dem Vertrauensprinzip erg�be.
Die Vorinstanz nahm aufgrund der Vereinbarung eines schadhaften Zustandes der Mietsache als vertragskonformen Zustand einen Verzicht auf M�ngelrechte bez�glich dieser Sch�den an. Der Verzicht sei im umfassend verstandenen Vertragsverh�ltnis nicht eine einseitige Benachteiligung der Mieterschaft, sondern f�ge sich als ein Element in ein eigentliches Gesamtpaket ein, in dessen Rahmen den Beschwerdef�hrern als Mieter angemessene Kompensationen zuk�men, so insbesondere ein tiefer Mietzins und eine auf f�nf Jahre gesicherte Kaufoption mit integriertem Vorauszahlungs- also Finanzierungseffekt. Der Verzicht sei demnach zul�ssig, weshalb den Beschwerdef�hrern kein Anspruch auf Reduktion des Mietzinses zustehe.
4.4.�Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Erst wenn eine tats�chliche Willens�bereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien im Rahmen der objektivierten Vertragsauslegung aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten (BGE 140 III 86 E. 4.1 S. 90; 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 137 III 145 E. 3.2.1). W�hrend das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage pr�fen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweisw�rdigung, die vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG der bundesgerichtlichen �berpr�fung entzogen ist. Dasselbe gilt f�r die Feststellungen des kantonalen Richters �ber die �usseren Umst�nde sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten im Rahmen der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip (BGE 140 III 86 E. 4.1 S. 91; 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666 f.; 135 III 410 E. 3.2). F�r die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgeblich. Nachtr�gliches Parteiverhalten ist daf�r nicht von Bedeutung; es kann aber - im Rahmen der Beweisw�rdigung - auf einen tats�chlichen Willen der Parteien schliessen lassen und damit f�r die subjektive Auslegung relevant sein (BGE 133 III 61 E. 2.2.2.2 S. 69; 129 III 675 E. 2.3 S. 680).
4.5.�Die Beschwerdef�hrer r�gen den festgestellten tats�chlichen Konsens als offensichtlich unrichtig. Sie beanstanden eine Reihe angeblich offensichtlich unrichtiger Feststellungen, wollen im Grunde aber die Beweisw�rdigung der Vorinstanz als willk�rlich ausgeben, wie dies gegen�ber der Feststellung eines tats�chlichen Konsenses einzig zul�ssig ist (vgl. Erw�gung 4.4).
4.5.1.�So meinen sie, die Vorinstanz nehme offensichtlich unzutreffend ein einheitliches Vertragskonstrukt betreffend den Mietvertrag und den Kaufrechtsvertrag an. Denn an diesen beiden Vertr�gen seien nicht die gleichen Parteien beteiligt gewesen. Das Kaufsrecht sei nur A.A.________ einger�umt worden, w�hrend der Mietvertrag mit A.A.________ und B.A.________ bestanden habe.
Der genannte Umstand macht die vorinstanzliche Gesamtschau der Vertr�ge bzw. ihre W�rdigung derselben nicht offensichtlich unrichtig oder willk�rlich. Das Kaufsrecht hatte A.A.________ schon vor dem Eigentumserwerb durch den Beschwerdegegner alleine inne. Zudem profitierte seine Ehefrau und Mitbewohnerin der Liegenschaft auch dann vom Kaufsrecht, wenn dieses nur dem Ehemann und nicht auch ihr selbst einger�umt worden war. Kommt hinzu, dass das Kaufsrecht �bertragbar war, und A.A.________ das Kaufsrecht denn auch am 8. Juni 2012 unentgeltlich an B.A.________ �bertrug. Angesichts dieser Umst�nde hat die Vorinstanz keineswegs in unhaltbarer Weise eine Gesamtschau der vertraglichen Bestimmungen vorgenommen.
4.5.2.�Weiter ist es nach der Meinung der Beschwerdef�hrer offensichtlich unrichtig, dass der Beschwerdegegner keinen Ertrag erzielt habe. Die Vorinstanz w�rdigte die Mietzinse einerseits und die aus dem Vertragskonstrukt fliessenden finanziellen Verpflichtungen des Beschwerdegegners andererseits und schloss, dass ein Liegenschaftsertrag, wie er bei klassischen Mietobjekten erzielt werde, nicht erstes Motiv des Beklagten gewesen sei. Weshalb dieser Schluss willk�rlich sein soll, legen die Beschwerdef�hrer nicht dar, indem sie vorbringen, der Beschwerdegegner habe f�r den Fall, dass sie nicht in der Lage gewesen w�ren, das einger�umte Kaufsrecht auszu�ben, von einem �usserst g�nstigen Kaufpreis f�r das Objekt profitieren k�nnen, und er h�tte auch im Fall der Aus�bung des Kaufrechts einen Gewinn von Fr. 20'000.-- erzielen k�nnen, so dass ihm bei weitem keine ungedeckten Kosten entstanden seien. Die �berlegung der Vorinstanz, dass es dem Beschwerdegegner nicht in erster Linie um die Erzielung eines bei Mietobjekten �blichen Ertrags gegangen sei, wird dadurch nicht als unhaltbar umgestossen. Die Vorinstanz durfte sie demnach als Element f�r ihre Folgerung heranziehen, dass nach dem �bereinstimmenden tats�chlichen Parteiwillen die vertraglichen Bestimmungen insgesamt bezweckten, den Beschwerdef�hrern die Liegenschaft im Hinblick auf einen m�glichen Erwerb greifbar zu erhalten.
4.5.3.�Die Vorinstanz zog weiter in ihre W�rdigung ein, dass die Beschwerdef�hrer mit dem nunmehrigen Eigent�mer ein Vertragskonstrukt vereinbart h�tten, das - wirtschaftlich betrachtet - exakt dem Modell entspreche, das der Beschwerdegegner darlege, wenn auch in einem anderen rechtlichen Gewand (Nutzniessung statt Miete). Die Beschwerdef�hrer behaupten, dies sei offensichtlich unrichtig, begr�nden aber diese Behauptung nicht, jedenfalls nicht hinreichend. Darauf ist nicht einzutreten (vgl. Erw�gung 2.2).
4.5.4.�Schliesslich bestreiten die Beschwerdef�hrer, dass die M�ngel ihnen als langj�hrige Mieter l�ngst bekannt gewesen seien. Sie stellen dazu die neue Behauptung auf, dass B.A.________ erst seit ihrer Heirat mit A.A.________ im Dezember 2006 in der Schweiz wohne, und reichen hierzu eine Wohnsitzbest�tigung der Gemeinde Quarten vom 11. M�rz 2014 ein.
Auf diese unzul�ssigen Noven kann nicht abgestellt werden (Art. 99 Abs. 1 BGG; vgl. Erw�gung 2.3). Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb sie nicht schon im kantonalen Verfahren h�tten vorgebracht werden k�nnen und m�ssen, stellte doch schon die erste Instanz gest�tzt auf die kl�gerischen Angaben fest, dass die Beschwerdef�hrer die Liegenschaft seit 1997 bewohnt h�tten. Die Kritik der Beschwerdef�hrer entbehrt daher bereits der tats�chlichen Grundlage.
4.5.5.�Nach dem Gesagten gelingt es den Beschwerdef�hrern nicht, den von der Vorinstanz festgestellten tats�chlichen Parteiwillen, dass die ger�gten M�ngel an der Innen- und Aussentreppe zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache geh�rten, als willk�rlich umzustossen.
Somit bleibt es bei dieser Feststellung der Vorinstanz, und es er�brigt sich, auf die Vorbringen der Beschwerdef�hrer gegen den - subsidi�r - von der Vorinstanz auch aufgrund des Vertrauensprinzips gleich erkannten Vertragsinhalt einzugehen.
Die Beschwerdef�hrer stellen in Abrede, dass ein Verzicht der Beschwerdef�hrer auf die M�ngelrechte zul�ssig sei. Die gegenteilige Annahme der Vorinstanz verletze Art. 256 Abs. 2 OR.
Mit diesem Vorbringen verkennen die Beschwerdef�hrer, dass ein Verzicht des Mieters auf die M�ngelrechte nur dann unstatthaft ist, wenn ihm keine angemessene Kompensation, insbesondere ein entsprechend tieferer Mietzins geboten wird (vgl. Erw�gung 4.1). Sodann ist entgegen ihrer Behauptung nicht erforderlich, dass der Verzicht ausdr�cklich erkl�rt wird. Die Vorinstanz hat �berzeugend aufgezeigt, dass die M�ngel an den Treppen zum vereinbarten Zustand der Mietsache geh�rten. Demnach gelangte der Verzicht auf die M�ngelrechte gen�gend klar zum Ausdruck.
Die Beschwerdef�hrer verm�gen auch nicht zu widerlegen, dass sie im umfassend verstandenen Vertragsverh�ltnis f�r ihren Verzicht auf die M�ngelrechte hinreichende Kompensationen erhalten haben, insbesondere einen tiefen Mietzins und eine auf f�nf Jahre gesicherte Kaufoption mit integriertem Finanzierungseffekt. Ihre gegenteilige Meinung begr�nden sie im Wesentlichen mit Behauptungen, die vom vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt abweichen und sich schon bei der �berpr�fung des tats�chlichen Parteiwillens nicht erh�rtet haben (vgl. Erw�gung 4.5). Namentlich bringen sie nichts dagegen vor, dass sie von einem tiefen Mietzins und einem Kaufsrecht profitierten.
Es ist demnach bundesrechtlich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einen Verzicht auf die M�ngelrechte bez�glich der mangelhaften Innen- und Aussentreppe annahm und den Beschwerdef�hrern keinen Anspruch auf Mietzinsreduktion zugestand.
Schliesslich beharren die Beschwerdef�hrer auf dem Standpunkt, sie k�nnten von den offenen Mietzinsforderungen zumindest die Kosten f�r den Ersatz des defekten K�hlschrankes von Fr. 2'308.60 und der defekten Satellitenanlage von Fr. 814.20 abziehen.
Die Vorinstanz lehnte das ab, weil f�r diese Reparaturen keine Bewilligung des Konkursamtes vorlag und daf�r �berhaupt kein Niederschlag in den kl�gerischen Beweisurkunden zu finden war. Sie ging mithin von Beweislosigkeit aus, was die Beschwerdef�hrer nicht anfechten. Ihr Standpunkt vermag daher nicht durchzudringen.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt, in solidarischer Haftbarkeit.
Die Beschwerdef�hrer haben den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen, in solidarischer Haftbarkeit.