Source: http://edificia.de/?&show=UpcJ
Timestamp: 2018-01-18 15:51:25
Document Index: 227003605

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 594', '§ 585']

Auch Pächter mit nur mündlichen Verträgen haben Ansprüche auf Entschädigung bei vorzeitiger Auflösung eines Pachtverhältnisses durch hoheitliche Maßnahmen.
Grundsätze zur Pachtentschädigung bei Enteignung
Hiernach kann sich dann ergeben: Zahlt der Pächter in etwa den marktüblichen Zins, wird ein eigener Substanzwert des enteigneten Pachtrechts nicht angenommen werden können. Der betroffene Pächter wird durch die ersparte marktübliche Pacht "bildhaft" in die Lage versetzt, sich ein entsprechendes Pachtobjekt zu beschaffen, unabhängig davon, ob diese Möglichkeit tatsächlich besteht. Es kommt dann regelmäßig nur ein Ersatz des Zwischenzinses der durch die vorzeitige Räumung verursachten Kosten (als sogenannte Folgekosten) in Betracht.
War die für das enteignete Objekt gezahlte Pacht dagegen niedriger als der marktübliche Zins, drückt sich darin ein besonderer Wert der Pachtrechtssubstanz aus. Der Pächter kann "bildhaft" nur mit der Möglichkeit rechnen, zu marktüblichen Preisen wieder ein entsprechendes Grundstück nutzen zu können. Daher ist die Differenz zwischen dem bisher gezahlten günstigen und dem marktüblichen Zins zu entschädigen.
Diese Grundsätze zur Bewertung enteigneter Nutzungsrechte an Grundstücken, die von der generellen Austauschbarkeit solcher Rechte sowie davon ausgehen, daß die Ausübung gewerblicher Tätigkeit regelmäßig nicht auf ein und denselben Grundbesitz angewiesen ist, lassen aber unberührt, daß sich besondere, zusätzliche Nachteile aus dem Wegfall eines entzogenen (auch Pacht-)Grundstücks als Bestandteil eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebes, insbesondere eines landwirtschaftlichen Betriebes, ergeben können. Diese Nachteile, die sich aus dem Wegfall des entzogenen Grundstücks als Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes ergeben, sind Ausdruck einer enteignungsbedingten (objektiven) Betriebsverschlechterung und somit letztlich Auswirkungen einer Substanzminderung des landwirtschaftlichen Betriebes als Zugriffsobjekt (vgl. BGH Urteil vom 30. September 1976; Urteil vom 7. Oktober 1976). In beiden Urteilen hat der BGH - allerdings für den Fall der Enteignung von im Eigentum des Inhabers des landwirtschaftlichen Betriebs stehenden (Teil-)Flächen - ausgeführt, daß die nach dem Verkehrswert des entzogenen Grundstücks im allgemeinen Grundstücksverkehr bemessene Entschädigung (Verkehrswertentschädigung) und die Entschädigung für den wegfallenden besonderen Wert des Grundstücks für den einzelnen landwirtschaftlichen Betrieb einander nicht ausschließende, sondern einander ergänzende Teile der Entschädigung für den Rechtsverlust bilden. Darüber hinaus hat er in beiden Urteilen zum Ausdruck gebracht, daß dem Enteignungsbetroffenen die Möglichkeit bleiben müsse darzulegen, daß die Substanzentschädigung (dort des Grundstückseigentümers) mit ihren abstrakten Nutzungsmöglichkeiten "bei seinem Betrieb" nicht ausreiche, den durch den Wegfall gerade des enteigneten Grundstücks entstehenden "Resthofschaden" - z.B. Gewinn- oder Ertragsverluste - auszugleichen (BGH Urteile vom 30. September 1976 und 7. Oktober 1976).
Übertragung auf Pachtverhältnisse
In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, wenn sich der enteignete Eigentümer - wenn das allein auch zur Begründung einer gesicherten Rechtsposition im entschädigungsrechtlichen Sinne nicht ausreicht - über lange Jahre hinweg auf eine pachtrechtliche Nutzung des Grundstückes eingelassen hat. Das daraus resultierende Vertrauen des Pächters in die Unverbrüchlichkeit des Worts bzw. die persönliche Zuverlässigkeit seines Verpächters als Vertragspartner würde in unerträglichem Maße enttäuscht, wenn gleichwohl durch die objektiv vorhandene Kündigungsmöglichkeit das so geschaffene Pachtrecht zeitlich in seinem Entschädigungsumfang begrenzt würde.
Dies ist nach Treu und Glauben um so unerträglicher, wenn das Vertrauen des Pächters in die Person seines Verpächters gerechtfertigt war. Zwar enthält ein mündlicher Pachtvertrag keine gesicherte Rechtsposition und ein Pächter, der sich auf mündliche Verträge einlässt, ist gegenüber seinem Vertragspartner bei einem nicht schriftlich geschlossenen Pachtvertrag weniger gegen solche in der Person des Verpächters liegende Umstände (Tod des Verpächters und ungewisse Fortsetzung mit den Erben oder Insolvenz) gesichert. Realisiert sich aber nicht dieses Risiko, sondern greift das eingeleitete Enteignungsverfahren gleichsam von außen kommend in das Vertragsverhältnis und Pachtrecht, erscheint es bei den auf eine langjährige Nutzung angelegten mündlich vereinbarten Pachtverträgen nach Treu und Glauben und Abwägung aller Umstände dem Entschädigungspflichtigen verwehrt, sich auf ein "objektives Kündigungsrecht als die Entschädigungspflicht mindernd" zu berufen.
Abweichende BGH-Rechtsprechung
Für den Umfang der Pächterentschädigung kommt es nach der Rechtsprechung des BGH, ebenso wie allgemein für die Frage, inwieweit ein Vermögenswert als "Eigentum" geschützt ist, darauf an, ob und inwieweit durch den enteignenden Eingriff eine Rechtsposition des Pächters beseitigt worden ist. Es kommt also nicht darauf an, wie lange das Pachtverhältnis fortgeführt worden wäre, wenn es nicht zur Enteignung der in Rede stehenden Flächen gekommen wäre, sondern darauf, bis zu welchem Zeitpunkt nach der vertraglichen Rechtslage der Pächter dem Eigentümer die Rückgabe von Besitz und Nutzung hätte vorenthalten können; rechtlich nicht gesicherte Erwartungen des Pächters auf den Fortbestand des Vertragsverhältnisses bleiben bei der Entscheidung unberücksichtigt. An dieser Rechtsprechung hält der BGH trotz der hiergegen oben erhobenen Einwände fest, die vor allem darauf verweisen, daß bei landwirtschaftlichen Verpachtungen häufig rechtlich nicht gesicherte (formungültige) Absprachen die Grundlage für tatsächlich langfristig praktizierte Pachtverhältnisse bilden.
Nach dem für die Rechtsposition des Pächters (allein) maßgeblichen bürgerlichen Recht bedarf ein Landpachtvertrag, der für länger als zwei Jahre geschlossen wird, der schriftlichen Form. Wird die Form nicht beachtet, so gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge, daß jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss den nächsten Pachtjahres kündigen kann, wobei im Zweifel das Kalenderjahr als Pachtjahr gilt (§ 594a Abs. 1 BGB). Die Kündigung des Pachtvertrages unter Berufung auf den Formmangel ist grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich, auch wenn der Pächter sich auf eine lange Pachtdauer eingerichtet hatte.
Ausnahmsweise können aber besondere Umstände dazu führen, daß beide Vertragsparteien sich an der vereinbarten Zeitdauer trotz mangelnder Form festhalten lassen müssen, etwa weil jedes andere Ergebnis schlechthin untragbar wäre. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn die eine Partei die andere absichtlich von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat. Die Berufung des Verpächters auf die Wirkung des § 585a Satz 2 BGB a.F. muß andererseits nicht in jedem Fall schon dann unzulässig (rechtsmißbräuchlich) sein, wenn der Pächter wegen der vereinbarten langfristigen Dauer Aufwendungen gemacht oder einen höheren Pachtzins vereinbart hatte. Aus besonderen Umständen kann sich je nach Sachlage eine der vorzeitigen Kündigung des Pachtverhältnisses entgegenstehende Vertrauensgrundlage ergeben. Im Einzelfall kann eine Rolle spielen,
auf welche Art Bewirtschaftung der Landpachtvertrag ausgerichtet ist,
#Enteignung #Entschädigung