Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F10-02-2014-4A_451-2013
Timestamp: 2016-10-22 03:49:26+00:00
Document Index: 126573583

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 15', 'art. 266', 'art. 6', 'art. 266', 'art. 353', 'art. 176', 'art. 353', 'art. 389', 'art. 77', 'in casu', 'art. 393', 'art. 77', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 393', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 393', 'ATF ', 'in casu', 'art. 393', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 266', 'art. 266', 'art 253', 'art. 253', 'art. 266', 'art. 361', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 66', 'art. 68']

4A_451/2013 � � Arr�t du 10 f�vrier 2014
Mmes et M. les Juge f�d�raux Klett, pr�sidente, Kolly et Niquille.
A.________ SA, repr�sent�e par Me Michel Ducrot,
1. X.________, repr�sent�e par
Me Gu�rin de Werra,
recours contre la sentence arbitrale rendue le 12 ao�t 2013 par un Tribunal arbitral ad hoc.
Le 23 avril 1981. X.________, T.________ SA (ci-apr�s: T.________, devenue A.________ SA), la Commune de V.________ et la Commune de Z.________ ont conclu une convention dont la teneur est la suivante:
- X.________, [...] ci-apr�s d�nomm�e " le bailleur ",
- LA SOCIETE " T.________ SA - T.________ ", [...] ci-apr�s d�sign�e comme " le locataire ";
X.________ remet � bail � la soci�t� T.________ SA:
- Les terrains sis au lieu dit " bbb " sur communes de V.________ et de Z.________, en dessous de la route actuelle de aaa, soit une surface d'environ 60'000 m2 telle que marqu�e en rouge au plan de situation annex� sign� des parties.
- Les chalets sis sur les terrains remis � bail, � l'Est des dites parcelles, qui sont lou�s tels que vus et connus, en l'�tat de ce jour.
Le pr�sent contrat est conclu pour une dur�e de 30 ans (trente ans) soit du 1er avril 1981 au 30 mars 2011.
S'il n'est pas d�nonc� par lettre adress�e � toutes les parties�
six mois�(6 mois) avant son �ch�ance, il se renouvellera par tacite reconduction pour le terme d'une ann�e, et ainsi de suite, d'ann�e en ann�e, aux m�mes clauses et conditions que la derni�re ann�e du bail.
Le prix du loyer est fix� � la somme de Fr. 12'000.- (douze mille francs) soit:
[r�d. mention manuscrite:]�
d�s 1991, 13'300.-
montant payable d'avance le 1er avril de chaque ann�e, la premi�re fois le 1er avril 1981.
Le montant locatif relatif � la mise � disposition des terrains sera adapt� automatiquement � l'augmentation de l'indice des prix � la consommation publi� par l'OFIAMT. [...]
Le locataire proc�dera � l'entretien complet, notamment fauchage ainsi qu'�vitation de tout reboisement, par le maintien des .... en leur �tat actuel, ceci � ses frais exclusifs, de l'ensemble sis au dessus de la route actuelle de aaa, propri�t� de X.________, et formant la piste de S.________ actuelle.
Dite surface sera marqu�e en vert au plan de situation annex�.
Le locataire proc�dera, d'ici � la fin de l'ann�e 1981, et � ses frais exclusifs, � la transformation et � l'am�nagement des chalets lou�s en un restaurant et annexes (caves, d�p�ts, etc.).
A titre indicatif l'investissement pr�vu sera de l'ordre de Fr. 200'000.-
Le contrat de g�rance que le locataire passera pour l'exploitation du dit restaurant ne pourra en aucun cas d�passer la date du terme du bail, X.________ d�sirant � l'�ch�ance �tre libre de tout engagement.
Au terme du contrat X.________ reprendra possession des terrains et chalets lou�s, ceci gratuitement et sans aucune indemnit� quelconque au locataire pour les investissements r�alis�s.
Le locataire ne pourra proc�der, sans l'accord �crit du bailleur, � aucune modification des immeubles lou�s autre que celles pr�vues actuellement et qui concernent les chalets et la route.
L'am�nagement des places de parc n�cessaires s'effectuera d'un commun accord entre les parties signataires du pr�sent contrat.
La commune de Z.________ fournira � X.________ et par voie de cons�quence � son locataire, l'eau pour l'exploitation du restaurant, ceci gratuitement selon convention existante.
Le pr�sent contrat de bail sera annot� au Registre foncier pour la dur�e l�gale maximale, ceci aux frais du locataire.
Toute sous-location est interdite sans l'accord pr�alable �crit du bailleur.
Il est pr�vu et admis par les Communes soussign�es que l'extension future de leur zone � b�tir se fera en direction de l'ouest pour Z.________ et de l'est pour V.________ et englobera par le fait m�me partiellement ou totalement, les servitudes �ventuelles demeurant r�serv�es, les terrains objets du pr�sent contrat.
A signature du pr�sent contrat X.________ retirera les recours d�pos�s en son nom contre la r�alisation de la nouvelle route " V.________ - Z.________ " dont le trac� est en partie situ� sur les terrains lou�s.
Les parties conviennent de soumettre tout litige qui pourrait surgir de l'ex�cution du pr�sent contrat � un tribunal arbitral, dont le si�ge sera � Sion, selon la proc�dure pr�vue par le concordat intercantonal sur l'arbitrage ".
Le 9 juillet 1984, les quatre m�mes cocontractantes ont pass� un avenant au contrat du 23 avril 1981, ayant trait � la construction de la route passant � au travers des bbb �, � la cr�ation de places de stationnement en amont ou en aval de cette route et au d�placement de l'aire d'arriv�e de la piste de ski alpin dite Piste de S.________.
Le 20 juillet 1984, X.________ ainsi que F.________, lequel agissait tant pour lui-m�me que pour T.________ dont il �tait administrateur, ont sign� une convention se rapportant aux travaux d'am�nagement des places de stationnement pr�cit�es.
Le 12 octobre 1987, les parties contractantes ont tenu une s�ance, au cours de laquelle elles ont d�cid� d'annuler l'art. 6 du contrat du 23 avril 1981, qui obligeait T.________ � transformer � ses frais les chalets lou�s en restaurant.
Par courrier du 6 novembre 1987 adress� par T.________ � X.________, la premi�re a rappel� � la seconde l'annulation de l'art. 6 du contrat de 1981, ajoutant qu'� en compensation, (T.________) s'engage (ait) � entretenir les chalets existant et la partie (des) propri�t�s se situant sous la route �; T.________ a encore �crit que le d�placement de l'aire d'arriv�e de la Piste de S.________ allait �tre demand�, � les travaux y relatifs (devant) �tre ex�cut�s au plus t�t �; T.________ a enfin pr�cis� qu'elle confirmait sa promesse de collaboration � dans le cadre de futures r�alisations au bas de la piste de S.________ � et que les travaux pour l'am�nagement de la nouvelle aire d'arriv�e avaient d�but�.
En septembre 1988, X.________ et T.________ ont �chang� des courriers relatifs � des travaux de r�novation des �curies sises aux bbb.
En 2002, X.________ a obtenu une autorisation administrative pour construire une fosse � purin � l'aval desdites �curies.
Par courrier recommand� du 27 juillet 2006 adress� � A.________ SA ainsi qu'aux Communes de V.________ et de Z.________, X.________, se r�f�rant � l'art. 2 de l'accord du 23 avril 1981, a d�cid� de r�silier ledit contrat pour l'�ch�ance du 30 mars 2011. Cette r�siliation n'est pas intervenue sur une formule officielle.
X.________ ayant requis l'�vacuation de A.________ SA des lieux qu'elle occupe en vertu du contrat du 23 avril 1981, celle-ci a contest� la validit� de la r�siliation de l'accord. Il en est r�sult� un diff�rend que les parties sont convenues de soumettre au tribunal arbitral institu� par l'art. 15 dudit contrat.
Apr�s diverses p�rip�ties, un Tribunal arbitral ad hoc de trois membres a �t� constitu� et son si�ge a �t� fix� � Sion (VS).
Par ses conclusions prises dans son m�moire du 20 mars 2012 valant demande, X.________ (demanderesse) a conclu � ce qu'ordre soit donn� � la d�fenderesse A.________ SA d'�vacuer les lieux avec effet imm�diat. A.________ SA a pour sa part conclu au rejet des conclusions de la demande pour autant qu'elles soient recevables. L'instruction a comport� l'interrogatoire des parties et une inspection. En cours d'instance, le Tribunal arbitral a pris acte que la Commune de Y.________ se substituait � la Commune de V.________, la proc�dure divisant d�sormais X.________, d'une part, A.________ SA, la Commune de Y.________ et la Commune de Z.________, d'autre part.
Le Tribunal arbitral a rendu sa sentence le 12 ao�t 2013. Il a prononc� qu'ordre est donn� � la d�fenderesse A.________ SA d'�vacuer les lieux remis � bail par la demanderesse, selon contrat du 23 avril 1981, d'ici au 31 octobre 2013.
A l'appui de leur sentence, les arbitres ont tout d'abord relev� qu'aucune des parties ne conteste que l'accord du 23 avril 1981 comporte des �l�ments caract�ristiques d'un contrat de bail, soit la cession, pendant une certaine dur�e, de l'usage d'une chose contre paiement d'une redevance financi�re p�riodique. A consid�rer l'objet du bail, qui ne porte pas sur des biens productifs, ainsi que l'absence d'obligation pour la d�fenderesse A.________ SA d'exploiter les terrains ou les chalets lou�s, les arbitres ont retenu que les parties contractantes avaient la volont� r�ciproque et concordante de conclure non un bail � ferme, agricole ou non, mais bien un contrat de bail � loyer. Puis le Tribunal arbitral a admis que les objets du bail, soit les terrains (d'une surface de 60'000 m2 environ) et les chalets, ne sont pas destin�s � constituer une habitation au sens de l'art. 266c CO, qu'au plan �conomique l'importance des chalets est du reste secondaire, que la qualification de bail � loyer d'habitations est ainsi exclue, que celle de bail commercial doit �galement �tre �cart�e d�s l'instant o� l'art. 6 du contrat (transformation des chalets en restaurant) a �t� supprim� d'entente entre les parties contractantes et que, sur la base de la r�elle et commune volont� de ces derni�res, l'accord litigieux doit �tre vu comme un contrat de bail � loyer portant principalement sur des immeubles au sens de l'art. 266b CO. Pour les arbitres, ni les modifications contractuelles intervenues lors de la s�ance du 12 octobre 1987, et encore moins le comportement des parties par la suite, n'exercent d'influence sur la qualification juridique de la convention de 1981, dont la nature n'a du reste pas chang� de sa conclusion jusqu'� son terme. La r�siliation du contrat �tant intervenue en temps utile par lettre recommand�e adress�e � toutes les parties contractantes, elle est donc valable, si bien que les conclusions en �vacuation prises par la demanderesse doivent �tre accueillies. Compte tenu que la d�fenderesse devra non seulement lib�rer des locaux mais d�placer du b�tail et que la demanderesse ne se trouve pas dans une situation d'urgence pour la prise de possession des objets remis � bail, les arbitres ont prononc� que l'�vacuation ne devait pas �tre assortie d'un effet imm�diat, mais fix�e � la fin octobre 2013.
Le 13 septembre 2013, la d�fenderesse A.________ SA (ci-apr�s: la recourante) a form� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral en vue d'obtenir l'annulation de la sentence du 12 ao�t 2013. Elle a form� une requ�te d'effet suspensif qui a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 22 octobre 2013, laquelle impartissait �galement au Tribunal arbitral de produire le dossier de la cause dans un d�lai de 15 jours apr�s r�ception de l'ordonnance.
Le Tribunal arbitral n'a pas produit son dossier sans fournir d'explications. Le pr�sident du Tribunal arbitral a d�pos� de br�ves d�terminations sur les moyens du recours.
L'intim�e X.________ a conclu au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilit�.
L'intim�e Commune de Y.________ a renonc� express�ment � se d�terminer.
L'intim�e Commune de Z.________ ne s'est pas d�termin�e.
La recourante a maintenu les conclusions de son recours par lettre du 29 octobre 2013, qui n'a suscit� aucune r�action des intim�es.
Le si�ge du Tribunal arbitral se trouve en Valais, canton suisse dans lequel toutes les parties ont leur si�ge. Aussi le chapitre 12 de la LDIP n'est-il pas applicable en l'esp�ce puisque l'on a affaire � un arbitrage interne au sens des art. 353 ss CPC (cf. art. 176 al. 1 LDIP a contrario) et que les parties n'ont pas fait usage de la facult�, r�serv�e � l'art. 353 al. 2 CPC, d'exclure ces dispositions au profit de celles du chapitre 12 de la LDIP.
2.1.�Dans le domaine de l'arbitrage interne, le recours en mati�re civile est recevable contre les d�cisions de tribunaux arbitraux aux conditions fix�es par les art. 389 � 395 CPC (art. 77 al. 1 let. b LTF; arr�t 4A_214/2013 du 5 ao�t 2013 consid. 3). Qu'il s'agisse de l'objet du recours, de la qualit� pour recourir, du d�lai de recours et des conclusions prises par la recourante, toutes ces conditions de recevabilit� sont remplies in casu.
2.2.�Voie de droit extraordinaire et de nature cassatoire, le recours en mati�re civile dirig� contre une sentence arbitrale interne n'est recevable que pour les motifs limitativement �num�r�s � l'art. 393 CPC.
Au demeurant, comme le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs qui ont �t� invoqu�s et motiv�s par le recourant (art. 77 al. 3 LTF), celui-ci doit les formuler conform�ment aux exigences strictes en mati�re de motivation, pos�es par la jurisprudence relative � l'ancien art. 90 al. 1 let. b OJ (cf. ATF 128 III 50 consid. 1c), lesquelles restent valables sous l'empire du nouveau droit de proc�dure f�d�ral (arr�t 4A_454/2011 du 27 octobre 2011 consid. 2.1).
La sentence issue d'un arbitrage interne peut �tre attaqu�e, entre autres motifs, lorsqu'elle est arbitraire dans son r�sultat parce qu'elle repose sur des constatations manifestement contraires aux faits r�sultant du dossier ou parce qu'elle constitue une violation manifeste du droit ou de l'�quit� (art. 393 let. e CPC). Ce motif de recours a �t� repris de l'art. 36 let. f du concordat sur l'arbitrage du 27 mars 1969 (CA).
Selon la jurisprudence relative � l'art. 36 let. f CA, qui conserve toute sa valeur sous l'empire du CPC (arr�t 4A_374/2011 du 1er septembre 2011 consid. 2.3), une constatation de fait n'est arbitraire que si le tribunal arbitral, � la suite d'une inadvertance, s'est mis en contradiction avec les pi�ces du dossier, soit en perdant de vue certains passages d'une pi�ce d�termin�e ou en leur attribuant un autre contenu que celui qu'ils ont r�ellement, soit en admettant par erreur qu'un fait est �tabli par une pi�ce alors que celle-ci ne donne en r�alit� aucune indication � cet �gard. L'objet du grief d'arbitraire en mati�re de faits pr�vu par l'art. 393 let. e CPC est donc restreint: il ne porte pas sur l'appr�ciation des preuves et les conclusions qui en sont tir�es, mais uniquement sur les constatations de fait manifestement r�fut�es par des pi�ces du dossier (cf. ATF 131 I 45 consid. 3.6 et 3.7, confirm� par l'arr�t 4D_101/2010 du 1er d�cembre 2010 consid. 5.1).
Quant � la violation manifeste de l'�quit�, sanctionn�e par la m�me disposition, elle suppose que le tribunal arbitral a �t� autoris� � statuer en �quit� ou qu'il a appliqu� une norme renvoyant � l'�quit� (arr�t 4A_374/2011, pr�cit�, ibid.), �ventualit�s non r�alis�es in casu.
Encore faut-il, dans toutes ces hypoth�ses, que la violation av�r�e ait rendu la sentence arbitraire dans son r�sultat, comme le pr�cise expressis verbis la derni�re disposition cit�e.
3.1.�Invoquant l'art. 393 let. e CPC, la recourante pr�tend qu'en retenant que l'importance des chalets �tait tout � fait secondaire, le Tribunal arbitral a effectu� une constatation manifestement contraire aux pi�ces du dossier. Elle se r�f�re � l'art. 1 de l'accord du 23 avril 1981, qui donnerait la m�me importance aux terrains et aux chalets, ainsi qu'� l'art. 3 dudit accord qui indique que le prix de location est identique pour ces deux objets du bail. Elle se rapporte �galement � l'�criture qu'elle a envoy�e le 6 novembre 1987 � la demanderesse, dont la teneur d�montrerait que les chalets poss�daient, selon la volont� des parties, une importance tout aussi grande que les terrains puisqu'ils devaient �tre entretenus par la locataire.
3.2.�Sur la base des preuves qu'ils ont administr�es. les arbitres ont retenu (consid. III let. e de la sentence attaqu�e, p. 24) que le but �conomique de la convention de 1981 �tait de mettre � disposition de la recourante le bas de la Piste de S.________ et de la laisser libre de construction nouvelle ou de plantation pour assurer la pratique du ski alpin et l'organisation de comp�titions de ski sur la piste. Cette constatation ressortit � l'appr�ciation des preuves. Or le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en mati�re civile dirig� contre une sentence arbitrale interne, n'examine pas la mani�re dont le Tribunal arbitral a exerc� son pouvoir d'appr�ciation.
Partant, on ne voit pas que les chalets, qui sont situ�s � l'est des terrains remis � bail, aient plus d'importance que ces derniers, puisqu'il importait prioritairement aux parties contractantes de garder les terrains d�gag�s pour que l'on puisse y pratiquer le ski de piste (amateur et de comp�tition) pendant la saison hivernale.
L'art. 1 de l'accord de 1981, qui cite les objets remis � bail, mentionne d'abord les terrains des � bbb �, puis les chalets. La constatation que les terrains �taient plus importants aux yeux des cocontractantes que les chalets n'est ainsi pas inconciliable avec des pi�ces du dossier.
De m�me, l'art. 3 de l'accord, qui fixe les loyers annuels � 6'000 fr. tant pour les terrains que pour les chalets, cite en premier lieu ceux des biens-fonds. La recourante ne peut rien tirer de cette clause pour �tayer sa th�se.
Quant � la lettre du 6 novembre 1987, s'il y est fait mention de l'engagement de la recourante � entretenir les chalets existants - apr�s que les parties contractantes au contrat de 1981 eurent renonc� � les transformer en restaurant -, elle a essentiellement trait au d�placement de l'arriv�e de la Piste de S.________ et � l'am�nagement de la nouvelle aire d'arriv�e de cette piste de ski, ajoutant que les travaux en question avaient d�j� d�but�. On ne saurait donc affirmer que cette pi�ce, dont le contenu se rapportait en particulier � l'urgence des travaux � r�aliser sur la piste skiable, contredit la constatation incrimin�e relative � l'importance secondaire des chalets.
4.1.�Pour la recourante, la sentence attaqu�e r�sulte d'une violation manifeste du droit, singuli�rement de l'art. 266l al. 1 et 2 CO. Elle soutient que les arbitres n'ont arbitrairement pas qualifi� l'accord de 1981 de bail � loyer d'habitations, alors qu'ils ont constat�, sur la base d'une inspection, qu'il existait sur les terrains un petit b�timent permettant � un berger d'habiter, comportant au sous-sol un carnotzet et sur le toit une parabole. Cet espace d�limit� constituerait une habitation au sens du droit du bail.
4.2.�L'art. 266l CO se rapporte � la forme du cong� en particulier pour les baux d'habitations.
Par habitation au sens de cette disposition, il faut entendre un local lou� pour y habiter et qui y est adapt�, car il dispose d'agencement minimum, tel qu'un espace pour dormir, un coin cuisine, des installations sanitaires, le chauffage, une alimentation �lectrique (cf. arr�t 4C.128/2006 du 12 juin 2006 consid. 2; Le droit suisse du bail � loyer - Commentaire SVIT, adaptation fran�aise de BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 2011, n� 5 ad art 253a CO, DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n� 1 ad art. 253a CO).
Le Tribunal arbitral a admis qu'un berger a pu dormir dans le petit b�timent pr�cit� � certaines �poques de l'ann�e. Cela n'en fait toutefois pas une habitation telle que l'entend l'art. 266l CO. En effet, il a seulement �t� retenu que dans ce b�timent se trouvait un carnotzet, soit une cave o� l'on stocke et d�guste du vin ainsi que des produits du terroir entre amis. La recourante n'a pas �tabli que le b�timent poss�dait une cuisine, des toilettes et une quelconque installation de chauffage. Il n'�tait donc en rien arbitraire de consid�rer que le contrat conclu le 23 avril 1981 n'�tait pas un bail d'habitations.
Se pr�valant de l'art. 361 al. 4 CPC, la recourante affirme en quelques lignes que les arbitres devaient examiner la question de l'arbitrabilit� de la cause.
A teneur de cette norme, dans les litiges relatifs aux baux � loyer ou � ferme d'habitations, seule l'autorit� de conciliation peut �tre d�sign�e comme tribunal arbitral.
Comme on vient de le voir, les arbitres pouvaient retenir, sans arbitraire, que le bail litigieux ne constituait pas un bail d'habitations. Partant, la question de l'arbitrabilit� soulev�e par la recourante ne se posait pas.
A suivre la recourante, les arbitre sont tomb�s dans l'arbitraire pour ne pas avoir appliqu� l'art. 266 al. 2 CO aux objets remis � bail. Ils font valoir que les parties � l'accord de 1981 sont convenues � partir de 1987 d'une modification partielle de l'usage des locaux.
Les arbitres ont retenu, sans se voir reprocher d'avoir �mis une constatation contraire aux faits du dossier, que les parties � l'accord susrappel� n'ont jamais institu� une quelconque obligation d'exploitation � charge de la locataire post�rieurement � 1987. Ils en ont d�duit en droit - sans le moindre arbitraire - que le contrat de bail � loyer n'avait pas �t� transform� par actes concluants en bail � ferme.
Quant � l'art. 266 al. 2 CO, il �tablit la pr�somption l�gale de la reconduction tacite du bail de dur�e d�termin�e. Du moment que la demanderesse a r�sili� le contrat de bail de 1981 par lettre recommand�e du 27 juillet 2006 et qu'elle a ensuite constamment requis l'�vacuation de la recourante, une prolongation tacite de ce bail n'entrait �videmment pas en consid�ration.
Il suit de l� que le pr�sent recours ne peut qu'�tre rejet�. En cons�quence, la recourante, qui succombe, devra payer les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 66 al. 1 LTF) et verser des d�pens � l'intim�e X.________ (art. 68 al. 1 et 2 LTF). Les intim�es Commune de Y.________ et Commune Z.________, qui ne se sont pas d�termin�es, n'ont pas droit � des d�pens.
La recourante versera � X.________ une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et au pr�sident du Tribunal arbitral.