Source: https://www.gabler-hendel.de/zweckentfremdungssatzung-regensburg/
Timestamp: 2019-11-15 16:05:42
Document Index: 374383146

Matched Legal Cases: ['Art. 1', '§ 13', '§ 3', '§3', '§ 2', '§ 4', '§ 5', '§ 6', '§ 7', '§ 4']

Zweckentfremdungssatzung für Wohnraum | Rechtsanwälte Gabler & Hendel
Ein ZwEWG?
Was passiert wenn ich gegen das ZwEWG verstoße?
Ein ZwEWG auch in Regensburg?
Gibt es Ausnahmefälle, in denen Zweckentfremdung erlaubt ist?
Wir klären Sie über die neue Zweckentfremdungssatzung auf!
Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen über Vermittlungsplattformen wie z.B. Airbnb oder Wimdu erfreut sich bereits seit geraumer Zeit großer Beliebtheit. Manche Wohnungsinhaber bieten ihre Miet- oder Eigentumswohnung mittlerweile nicht mehr nur vorübergehend – beispielsweise während der Semesterferien oder während des eigenen Urlaubs – sondern dauerhaft zur Kurzzeitanmietung an. Wirtschaftlich betrachtet ist das durchaus nachvollziehbar, weil der im Wege der Kurzzeitvermietung zu erzielende Mietzins den im Wege der „normalen“ Vermietung zu erzielenden Mietzins teilweise um ein Vielfaches übersteigt. Allerdings machen Kritiker den Trend zur Kurzzeitvermietung für steigende Mieten und Wohnraumverknappung in vielen Großstädten verantwortlich.
Um Wohnraum zu schützen, können Gemeinden auf Grundlage des Art. 1 des bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEWG) „für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung (…) bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (…).“
Die bayerische Landeshauptstadt München hat von dieser Möglichkeit bereits vor Längerem Gebrauch gemacht und erstmalig im Jahre 2013 eine sog. Zweckentfremdungssatzung (ZeS) erlassen. Die Durchsetzung Derselbigen gestaltete sich zunächst schwierig. Einerseits verfügte das zuständige Sozialreferat angesichts des großen Angebots von Kurzzeitmietwohnungen im Internet schlicht nicht über ausreichend Personal, um effektive Kontrollen durchzuführen. Andererseits waren die damals bestehenden gesetzlichen Regelungen, und hiervon v.a. der zunächst höchstzulässige Bußgeldbetrag von „nur“ 50.000,- €, nicht ausreichend, um insbesondere gewerbliche Kurzzeitvermieter abzuschrecken.
Nach zwischenzeitlicher Nachjustierung sowohl durch den bayerischen Gesetzgeber, als auch durch die Stadt München selbst (u.a. Erhöhung des höchstzulässigen Bußgelds auf 500.000,- €, Ausweitung der Kontrollbefugnisse, personelle Aufstockung usw.) werden Verstöße mittlerweile aber mit großer Härte verfolgt.
Am 05.07.2019 hat nunmehr auch die Stadt Regensburg eine Zweckentfremdungssatzung (ZeS) erlassen. Wie und insbesondere mit welcher Härte die ZeS in Regensburg künftig um- und durchgesetzt wird, bleibt vorerst abzuwarten. Um kein Bußgeld zu riskieren – welches gem. § 13 ZeS bis zu 500.000,- € betragen kann (!) – sollten Kurzzeitvermieter aber jedenfalls Vorsicht walten lassen. Es ist unabdingbar, sich zumindest einen groben Überblick über den wesentlichen Regelungsgehalt der Satzung (abrufbar unter: https://www.regensburg.de/fm/RBG_INTER1S_VM.a.253.de/r_upload/zweckentfremdungssatzung-regensburg.pdf ) zu verschaffen.
Zentrale Vorschrift für die Frage, ob die eigene Vermietertätigkeit u.U. gegen die ZeS verstößt, ist § 3 ZeS, welcher lautet wie folgt:
„§3 Zweckentfremdung
der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren Wohnnutzung zusammengelegt oder geteilt wird.“
Wann „Wohnraum“ i.S.d. ZeS vorliegt, regelt § 2 ZeS.
Ja, die gibt es. Gem. §§ 4-7 ZeS besteht die Möglichkeit, sich die Zweckentfremdung unter bestimmten Voraussetzungen durch die Stadt Regensburg genehmigen zu lassen. Eine Genehmigung kommt in den folgenden Fällen in Betracht:
Genehmigung aufgrund vorrangiger öffentlicher Belange und überwiegender privater Interessen, § 5 ZeS,
Genehmigung gegen Ersatzwohnraum, § 6 ZeS, und
Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichszahlungen, § 7 ZeS.
Der Antrag auf Erteilung einer solchen Genehmigung ist gem. § 4 Abs. 5 ZeS bei der Stadt Regensburg, Amt für Stadtentwicklung, zu stellen.
Bzgl. der Frage, ob ein derartiger Genehmigungsantrag in Ihrem konkreten Fall rechtlich „Sinn macht“, oder generell bei Fragen zum Thema Zweckentfremdungssatzung kontaktieren Sie unsere Kanzlei telefonisch, per Mail oder vereinbaren Sie einen persönlichen Besprechungstermin an unseren Kanzleistandorten in Regensburg oder Landshut.