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Timestamp: 2018-08-20 07:38:07
Document Index: 328143043

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 553', '§ 540', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 705', '§ 553', '§ 421', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 546', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 566', 'BGH', '§ 535', '§ 538', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', '§ 560', '§ 573', '§ 543', '§ 536', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 559', '§ 560', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 556', '§ 18', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH']

Aktuelles zum Mietrecht als PDF-Datei - Netzwerk für soziale Angelegenheiten
Hier stellen wir Euch Aktuelles zum Mietrecht zur Verfügung. Weil es diesbezüglich oft viele Fragen und Streitigkeiten gibt, wollen wir versuchen, alles wichtige zum Mietrecht hier einzustellen.
Da es sich aber um ein sehr umfangreiches Fachgebiet handelt, weisen wir darauf hin, das dies hier nur ein grober Überblick sein kann. Es wird in keiner Weise eine Fachstelle (z. B.: Mieterverein) oder einen Fachanwalt für Mietrecht ersetzen.
Aktuelles zum Mietrecht als PDF-Datei
Mietrecht_Ueberblick_2016.pdf
Selbstauskunft für Mieter als Vorlage
Wohnungskündigung - weil Jobcenter Miete auf falsches Konto überweist
Die Mieterin einer Wohnung war verstorben. An ihrer Stelle trat ihr Lebensgefährte in das Mietverhältnis ein. Die monatliche Miete betrug 545 Euro zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 170 Euro. Der neue Mieter bat den Vermieter um Zustimmung für eine Untervermietung an einen Arbeitskollegen. Der Vermieter lehnte ab und kündigte stattdessen wegen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit. Tatsächlich befand sich der Mieter noch in einem Ausbildungs-verhältnis mit einem geringen Einkommen.
Obwohl der Mieter die Miete stets pünktlich zahlte, gaben die Richter des Amtsgerichts und des Land-gerichts dem Räumungsverlangen des Vermieters Recht: Schon das geringe Einkommen sowie der fehlende Berufsabschluss und die nicht feste Anstellung würden einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen.
Damit ist die umstrittene Mietpreisbremse bei den obersten Richtern Deutschlands gelandet. Das BVerfG muss sich nun inhaltlich mit den Regelungen der Mietpreisbremse beschäftigen und klären, ob die Mietpreisbremse gegen unsere Verfassung verstößt. Über die weiteren Entwicklungen in diesem mietrechtlich bedeutsamen Fall wird die juristische Redaktion von anwalt.de und wir vom Netzwerk für soziale Angelegenheiten Sie selbstverständlich auf dem Laufenden halten.
Tipps für Mieter, wie man selbst die Neben-kostenabrechnung einfach prüfen und Geld sparen kann
Der Gesetzgeber hat mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizKV) geregelt, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Wenn Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, dann bedeutet das, dass der Vermieter Kosten, die er für die Wohnung oder das Grundstück aufgewendet hat, dem Mieter in der Nebenkosten-abrechnung in Rechnung stellen darf.
Ein einfacher Weg, die Nachforderung der Nebenkostenabrechnung zurückzuweisen, ist dann gegeben, wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet erfolgt. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes mit-zuteilen. Versäumt er ohne triftige Entschuldigungsgründe diese Frist, hat er keinen Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung.
Dasselbe gilt, wenn die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist, also zum Beispiel der Abrechnungszeitraum falsch wiedergegeben ist oder die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar ist. Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, kann der Vermieter diese noch innerhalb der Frist nachbessern. Erfährt der Vermieter erst nach Ablauf der Frist von dem Fehler, ist es zu spät: Er kann keine Nachforderung mehr durchsetzen. Nur in absoluten Ausnahmefällen darf der Vermieter nach Ablauf nachbessern:
So hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, wenn gerade ein Rechtsstreit über die Vorauszahlungen geführt wurde und die Vorauszahlungen in der Rechnung auf den ersten Blick erkennbar aus Versehen zu hoch angesetzt wurden, dann darf auch noch kurz nach Fristablauf die Abrechnung korrigiert werden (BGH Urt. vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10). Daher sollte der Vermieter erst nach dessen Fristablauf auf diese Fehler hingewiesen werden. Bei Zweifeln über die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung sollte ein Anwalt hinzugezogen werden.
Der Mieter wiederum hat dem Vermieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Versäumt der Mieter diese Frist, kann er keine Einwände mehr geltend machen. Allerdings gelten diese Folgen für Vermieter und Mieter nicht, wenn sie die Ver-spätung nicht zu vertreten haben, zum Beispiel wenn aufgrund einer Krankheit die Fristeinhaltung nicht möglich war.
Wenn einzelne Positionen in der Nebenkostenabrechnung sehr hoch erscheinen, zum Beispiel die verbrauchte Heizölmenge stattlich ausfällt, sollte zunächst der Vermieter aufgefordert werden, Einsicht in die Rechnungsbelege zu gestatten, denn der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch darauf. Es empfiehlt sich und ist auch zulässig, die Belege bei der Einsicht abzufotografieren. Dieses Einsichtsrecht umfasst aber nicht, dass der Vermieter die Belege zuschicken oder eine Kopie zur Verfügung stellen muss. Ist jedoch der Sitz des Vermieters weit entfernt, dann ist der Mieter auch berechtigt, vom Vermieter die Zusendung von Kopien der Belege zu verlangen. Dabei darf der Vermieter nach herrschender Meinung nicht mehr als 0,25 € pro kopierter Seite verlangen. Allerdings kann die Seitenzahl der Belege sehr umfangreich sein. Ab welcher Entfernung der Vermieter verpflichtet ist, die Belege zuzusenden, ist höchst-richterlich nicht geklärt und sehr umstritten. Einigkeit besteht, dass diese Pflicht ab einer Entfernung von 100 km besteht. Bei geringeren Entfernungen kommt es auf den Einzelfall an.
Für diesen gesamten Verbrauch muss nun der Anteil des Mieters herausgerechnet werden, wenn das Haus oder die Anlage mehrere Parteien bewohnen bzw. mehrere Wohnungen oder auch Geschäfte vorhanden sind. Der Vermieter hat auf der Neben-kostenabrechnung einen sogenannten „Schlüssel“ anzugeben, in welchem Verhältnis die Kosten aufgeteilt werden. Das Gesetz sieht vor, dass 50 % bis 70 % tatsächlich nach Verbrauch des Mieters und entsprechend die verbleibenden 30 % bis 50 % anhand der anteiligen Wohnfläche verteilt werden müssen. Diese Verteilung muss aus der Nebenkostenrechnung hervorgehen. Das bedeutet, dass auch die Flächenangabe der Wohnung des Mieters überprüft werden sollte und ob die Wohnflächen der übrigen Wohnungen einbezogen wurden. Hier liegt eine häufige Fehler-quelle in den Quadratmeterangaben. Sind Wohnungen unbewohnt bzw. nicht vermietet, dann muss der Vermieter diese dennoch in die Berechnung einbeziehen.
Zwar ist die Umlage von Wartungsarbeiten zulässig, aber nicht die von Reparaturarbeiten. So dürfen beispielweise die Kosten für die Reparatur von Pumpen oder wegen Verstopfung von Leitungen nicht umgelegt werden. Oft werden in der Neben-kostenabrechnung aber die umlagefähigen Wartungskosten mit den nicht umlagefähigen Reparaturkosten vermengt und abgerechnet. Das ist nicht zulässig, da Reparaturarbeiten vom Vermieter zu tragen sind. Reparaturkosten müssen daher vom Vermieter herausgerechnet werden.
Meist schließen Vermieter mit Firmen Verträge über regelmäßige Wartungsarbeiten ab. Diese beinhalten in vielen Fällen auch die Durchführung von Reparaturarbeiten, die dann herausgerechnet werden müssen. In diesen Zusammenhang werden häufig auch Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt wie Büro-materialkosten, Kosten der WEG-Verwaltung oder Konto-gebühren. Diese Kosten darf der Vermieter ebenfalls nicht auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umlegen.
Rechtstipp Berlin, 02. November 2017
Sowohl die fristlose, wie auch die hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung waren jedoch nach Ansicht des Landgerichts Berlin unwirksam. Die Aufnahme der Lebensgefährtin in die Wohnung ohne Anzeige bzw. Genehmigung des Vermieters rechtfertige eine Kündigung jedenfalls dann nicht, wenn das Mietverhältnis zwischen den Parteien zuvor über viele Jahre ohne Probleme bestand (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 16.05.2017 – 67 S 119/17).
Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraum-mietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben (Landgericht Berlin, Urteil vom 16.05.2017 – 67 S 119/17).
Da man grundsätzlich immer um Erlaubnis fragen muss, ob man seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten darf (siehe auch hier), wird daraus häufig der Schluss gezogen, dass man der Entscheidung seines Vermieters „auf Gedeih und Verderb“ ausgeliefert sei. Dabei ist das Gegenteil richtig – in vielen Fällen hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Erlaubnis erteilt wird. Denn der „Erlaubnisvorbehalt“ soll in vielen Fällen lediglich sicherstellen, dass der Vermieter ausreichend informiert wird, um dann prüfen zu können, ob vielleicht ausnahmsweise ein Grund vorliegt, weswegen er die Erlaubnis nicht erteilen muss.
Enge Angehörige benötigen gar keine Erlaubnis
Keine besondere Erlaubnis muss eingeholt werden, wenn die Personen, die in die Wohnung einziehen, zum engsten Angehörigenkreis zählen. Das sind die Ehepartner, gemeinsame Kinder oder auch Lebenspartner. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass „bloße“ Lebensgefährten nicht zu diesem Kreis der privilegierten Personen gehören – egal wie lange die Beziehung schon besteht oder ob das Paar schon Kinder hat.
Anwaltstipp: Für alle weiteren Personen ist es sinnvoll, sich um eine Erlaubnis zu kümmern. Denn es ist streitig, ob die Geschwister, die Eltern, Schwiegereltern oder -kinder, Stiefkinder oder Menschen, mit denen man verschwägert ist, ebenfalls zu dem Personenkreis gehören, die keine Erlaubnis durch den Vermieter benötigen. Das wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Auf einen Streit darüber sollte man sich deshalb höchstens einlassen, wenn in so einem Fall der Vermieter ausnahmsweise die Erlaubnis nicht erteilen muss.
Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse
Wenn es nicht um nächste Angehörige geht, ist ein Vermieter zur Erteilung seiner Erlaubnis verpflichtet, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein solches berechtigtes Interesse kann beispielsweise darin liegen, dass nach einer Scheidung ein neuer Partner in die Wohnung aufgenommen werden soll, ein Mitmieter auszieht, eine Person zur Betreuung des Kindes des Mieters (z. B. Au-Pair) benötigt wird oder sich die finanzielle Lage des Mieters verschlechtert und er deswegen auf die Untervermietung angewiesen ist.
Die Varianten eines möglichen berechtigten Interesses sind zahlreich und letztlich immer eine Entscheidung des Einzelfalls. Sogar die Aufnahme eines Dritten, um Einbrüche zu verhindern, weil der Hauptmieter selbst die Wohnung nur manchmal nutzt, wurde bereits als ein berechtigtes Interesse anerkannt, Landgericht Lüneburg, Urteil vom 13. Oktober 1994 – 4 S 71/94.
Anwaltstipp: Vier Punkte sollten aber immer beachtet werden:
Wann darf der Vermieter seine Erlaubnis verweigern?
Es kommt natürlich nicht allein auf die Interessen des Mieters an – das Gesetz gibt dem Vermieter immer dann die Möglichkeit, seine Erlaubnis zu verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, weswegen dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung der Wohnung oder eines Teils davon nicht zugemutet werden kann. Auch hier ist es letztlich immer von den Umständen des Einzelfalles abhängig, ob ein wichtiger Grund vorliegt.
Eine Erhöhung der Miete kommt bei einer Untervermietung im Übrigen nicht in Betracht – allerdings die Erhebung eines Untermietzuschlages. Dieser setzt aber voraus, dass dem Vermieter die Erlaubniserteilung nur bei einer entsprechenden angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.
Was tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert?
Wer sich auf einen solchen Prozess nicht einlassen möchte, kein berechtigtes Interesse hat oder seine komplette Wohnung untervermieten möchte und keine Erlaubnis zur Untervermietung erhält, der hat außerdem die Möglichkeit, seinen Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen. Da man unbefristete Mietverhältnisse als Mieter sowieso innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden kann, ist dieses Recht natürlich nur für Mieter interessant, die die ersten (höchstens vier) Jahre auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet haben.
Dieses Sonderkündigungsrecht ergibt sich aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Es gilt allerdings nur dann, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund (siehe oben) vorliegt. In diesem Fall muss der Mieter die Absage seines Vermieters akzeptieren und kann ihn weder zur Erlaubnis verpflichten noch das Mietverhältnis vorzeitig beenden.
Rechtstipp Berlin, 20. Oktober 2017
Eine Verwertungskündigung gegenüber den Mietern kann zulässig und wirksam sein, wenn der Vermieter so erhebliche Nachteile an der Verwertung des Grundstückes vermeiden kann, zum Beispiel, um eine Immobile ohne hohe Verluste zu verkaufen.
Aber nicht jede Möglichkeit der Gewinnoptimierung berechtigt zur Verwertungskündigung. Die Nachteile des Vermieters müssen die Nachteile des Mieters wegen des Verlustes der Wohnung überwiegen und erheblich sein.
Nachteile Dritter, die an der Verwertung ein Interesse haben, spielen für die Verwertungskündigung keine Rolle.
Seit Jahren steigen die Immobilienpreise von Rekordhoch zu Rekordhoch. Allerdings ist in der Regel der Kaufpreis vermieteter Immobilien geringer als von unvermieteten Immobilien. So erklären immer öfter Vermieter, zum Beispiel vor einem Verkauf, die Verwertungskündigung:
Gesetz erlaubt Verwertungskündigung
Eine Verwertungskündigung ist nach § 573 Bürgerliches Gesetzbuch wirksam, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun zu den Anforderungen der erheblichen Nachteile des Vermieters entschieden:
Kein Anspruch auf uneingeschränkte Gewinnoptimierung
In diesen Fall wollte eine Vermieterin das an die Beklagten vermietete Haus abreißen, um ein Modehaus, das sich auf dem Nachbargrundstück befand, zu erweitern. Der BGH stellte klar, dass nicht jede Möglichkeit, das Grundstück wirtschaftlich besser zu nutzen, zur Kündigung berechtigt, da auch die Interessen der Mieter am Erhalt der Wohnung zu berücksichtigen sind.
Erhebliche Nachteile Dritter nicht relevant
Der BGH monierte, dass erhebliche Nachteile im Kündigungs-schreiben nicht erkennbar seien. Diese können auch nicht nachgeschoben werden. Dass Dritte erhebliche Nachteile erleiden, da diese die Immobilie nicht verwerten können, spielt aber auch keine Rolle: Es kommt auf die Person des Vermieters an. Dem Vermieter müssen erhebliche Nachteile drohen. Daran fehlte es und daher hat der BGH die Kündigung als nicht wirksam angesehen.
(BGH, Urteil v. 27.09.2017, Az.: VIII ZR 243/16)
Wenn Vermieter und Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses streiten, wer noch was zu bezahlen hat, kommt nicht selten der Vermieter auf die Idee, seine Forderungen mit der hinterlegten Kaution zu befriedigen. Die Kaution darf der Vermieter jedoch nur für Forderungen in Anspruch nehmen, wenn die Ansprüche des Vermieters unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind.
Unstreitig sind zum Beispiel Ansprüche, die der Mieter anerkannt hat, so zum Beispiel, wenn er die Richtigkeit einer Nebenkosten-nachforderung bestätigt hat. Zurückgewiesene oder abgelehnte Ansprüche sind sogenannte streitige Ansprüche. Rechtskräftig festgestellt sind Ansprüche, wenn ein Gericht zum Beispiel durch Urteil entschieden hat und das Urteil nicht mehr angegriffen werden kann: So wenn das Gericht im Urteil beispielsweise feststellt, dass die geltend gemachten streitigen Ansprüche des Vermieters bestehen, oder den Mieter zur Zahlung verurteilt.
Mieter beantragte einstweilige Verfügung
Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, ist nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin selbst die Androhung des Vermieters nicht erlaubt, die Kaution in Anspruch zu nehmen: In diesen Fall hatte ein Mieter Ansprüche des Vermieters zurückgewiesen und deren Bezahlung abgelehnt. Der Vermieter hatte angekündigt, zur Erfüllung seiner streitigen Ansprüche die Kaution in Anspruch zu nehmen. Aufgrund dieser Ankündigung beantragte der Mieter eine einstweilige Verfügung mit dem Inhalt, dass der Vermieter die angedrohte Inanspruchnahme der Kaution zu unterlassen habe, und bekam recht:
Nach Ansicht des LG Berlin hat die Kaution allein den Zweck, Ansprüche des Vermieters zu sichern und diese nicht zu befriedigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution insolvenzfest anzulegen. Insolvenzfest bedeutet, dass der Vermieter zum Beispiel die Kaution auf ein Fremdgeldkonto anlegt, das im Falle der Insolvenz des Vermieters nicht zur Insolvenzmasse gehört, also nicht für die Zahlung der Schulden des Vermieters verwendet werden darf. Nimmt aber der Vermieter die Kaution in Anspruch, um streitige Ansprüche zu erfüllen, trägt entgegen diesem Zweck der Mieter dann doch das Insolvenzrisiko:
So zum Beispiel, wenn der Vermieter das Fremdgeldkonto auflöst und sich das Geld in bar auszahlen lässt. Denn wenn die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters unbegründet sind, er aber die vereinnahmte Kaution aufgrund einer Insolvenz nicht zurückzahlen kann, ist die hinterlegte Kaution verloren. Dieses Risiko soll aber der Mieter nicht tragen, urteilte das LG Berlin, sogar dann, wenn lediglich ein rein abstraktes, also kein konkretes Insolvenzrisiko vorliegt. Abstraktes Insolvenzrisiko bedeutet, dass rein theoretisch eine Insolvenz, also Zahlungs-unfähigkeit, eintreten kann, ohne dass aber Anzeichen hierzu vorhanden sind. Im Prinzip hat also jede Person oder jedes Unternehmen ein abstraktes Insolvenzrisiko.
Der Vermieter darf daher die Kaution nur für Ansprüche in Anspruch nehmen, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind. Diese Regel zur Verwendung der Kaution gilt nach Ansicht des LG Berlins auch dann, wenn das Mietverhältnis beendet wurde. Droht der Vermieter dennoch mit der Inanspruchnahme der Kaution, obwohl die Voraussetzungen nicht vorliegen, kann der Mieter Unterlassung verlangen. Dieses Unterlassungsverlangen kann er auch dann mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen, wenn ein konkretes Insolvenzrisiko des Vermieters nicht besteht.
(LG Berlin, Urteil v. 20.07.2017, Az.: 67 S 111/17)
(Quelle: Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi)
Heizsaison, aber Heizung geht nicht - wie mindere ich die Miete richtig?
Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat eine bahnbrechende Entscheidung zur umstrittenen Mietpreisbremse getroffen: Es hält das Gesetz zur Mietpreisbremse für verfassungswidrig. Diese Entscheidung könnte der erste Schritt zur Aufhebung des Gesetzes zur Mietpreisbremse sein. Das Gesetz war nicht nur aus der Sicht der Vermieter, sondern auch aus der Sicht der Mieterschutzverbände mangelhaft und wenig effektiv. In der Praxis wurde es kaum eingehalten und war nicht überprüfbar.
Eine Aufhebung des Gesetzes zur Mietpreisbremse wird diese Entscheidung zwar noch nicht nach sich ziehen, da dies nur das Bundesverfassungsgericht nach einer entsprechenden Vorlage entscheiden kann. Das Landgericht Berlin hat die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse dem Bundesverfassungsgericht aktuell nicht vorgelegt. Es wurde jedoch ein Präzedenzfall geschaffen, dem auch andere Kammern des Landgerichts und vor allem die Amtsgerichte folgen könnten und die Mietpreisbremse für unwirksam erklären.
Diese Entscheidung kann sich außerdem auch auf die Argumentation des Verwaltungsgerichts Berlin zu Fragen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes auswirken, denn dort wurde die Verfassungsmäßigkeit des Verbots von gewerblichen Ferienwohnungen in Berlin teilweise damit begründet, dass auch die umstrittene Mietpreisbremse letztendlich als verfassungsmäßig bestätigt wurde. Doch auch das Verbot der Zweckentfremdung in Berlin wurde, jedenfalls hinsichtlich seiner Rückwirkung, inzwischen vom OVG Berlin dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt.
Somit kann die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin einen weiteren Schritt zur weitläufigen Auflockerung der seit 2014 konsequent immer enger gewordenen Beschränkungen der Immobilienwirtschaft in Berlin nach sich ziehen.
(Quelle: Rechtstipp - Anwalt.de)
Die Wohngemeinschaft - worauf sollt man bei einer WG als Mieter oder Vermieter achten?
Gerade bei Studenten ist sie beliebt: die Wohngemeinschaft (WG). Oft fehlt bei den Hochschülern nämlich das nötige Kleingeld für eine eigene Wohnung in Uni-Nähe, außerdem kann man in einer WG schnell neue Leute in einer fremden Stadt kennenlernen. Doch mittlerweile gründen unter anderem auch Berufstätige oder Senioren WGs. In rechtlicher Hinsicht ist das Thema „WG“ aber alles andere als einfach. Aus diesem Grund listet die anwalt.de-Redaktion die wichtigsten Tipps für WG-Interessierte auf.
WG – wieso, weshalb, warum?
Eine WG besteht grundsätzlich aus mindestens drei Personen, die sich dazu entschließen, für eine eher beschränkte Dauer zusammenzuziehen. Jede Person bewohnt dabei ein eigenes Zimmer – gemeinsam werden lediglich bestimmte Räume, wie etwa das Bad, die Küche oder ein etwaiges Wohnzimmer, genutzt. Dementsprechend können mehrere Personen theoretisch für weniger Geld eine größere und „luxuriösere“ Wohnung anmieten. Dieser finanzielle Aspekt spielt für Wohnungssuchende, die mit einer WG liebäugeln, meist eine große Rolle.
Viele wissen aber nicht, dass die gemeinschaftliche Anmietung einer Wohnung in aller Regel zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) führt, vgl. §§ 705 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hier schließen die „WGler“ – ohne es oftmals zu wissen – einen Gesellschaftsvertrag, indem sie untereinander bestimmte Regeln aufstellen, beispielsweise zum Putzdienst, zur Mietzahlung, zur Verteilung der Kühlschrankfächer, zur Nutzung der Gemeinschaftsräume oder zur Tierhaltung.
Jeder sollte bei der Wohnungssuche rechtzeitig klären, ob eine WG für ihn infrage kommt und ob er dann eher eine Art Zweckgemeinschaft vorzieht oder die WG dafür nutzen möchte, neue Bekannte zu finden, mit denen regelmäßige gemeinsame Koch- oder Filmsessions ein Muss sind.
Die GbR selbst ist im BGB geregelt worden, die WG dagegen nicht. Daher kommt der vertraglichen Gestaltung einer WG besondere Bedeutung zu. Hier gibt es vorrangig drei Möglichkeiten, die für sich genommen Vor-, aber auch gewisse Nachteile haben.
Meistens mietet nur eine Person die Wohnung an und geht dann – weil die Wohnung für sie an sich zu teuer und zu groß wäre – auf Untermietersuche. Hierfür benötigt der Hauptmieter jedoch eine sog. Untermieterlaubnis von seinem Vermieter, die bereits in den Mietvertrag aufgenommen werden sollte.
Der Hauptmieter hat hier den Vorteil, dass er alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist und daher im Verhältnis zu seinen Untermietern das Sagen hat. Er kann also z. B. die Regeln des Zusammenlebens oder die Farbwahl an den Wänden der Gemeinschaftsräume bestimmen. Nachteilig ist jedoch, dass nur er dem Vermieter Rede und Antwort stehen muss. Er ist nämlich der alleinige Schuldner des Vermieters – zahlt ein Untermieter die vereinbarte Miete nicht, ist das zunächst einmal das Problem des Hauptmieters. Auch ist unter Umständen ein sog. Untermietzuschlag in Höhe von bis zu 25 Prozent der Untermiete zu zahlen, vgl. § 553 II BGB (z. B. Landgericht (LG) Berlin, Beschluss v. 07.07.2016, Az.: 18 T 65/16).
Der Vermieter wiederum muss sich nicht an der oftmals langwierigen Mietersuche beteiligen. Er kann die Wahl vielmehr dem Hauptmieter überlassen – sofern der geeignete und solvente Untermieter auswählt. Auch hat er nur einen Ansprechpartner – will er die Wohnung freibekommen, muss er nur ihm kündigen. Die Untermieter müssen dann ebenfalls aus der Wohnung ausziehen. Allerdings hat der Vermieter bei dieser Vertragsvariante auch nur einen Schuldner – wird der zahlungsunfähig, kann er keine Mietzahlungen von den Untermietern verlangen, weil er mit ihnen keinen Vertrag geschlossen hat.
Tipp: Bereits bei Abschluss des Hauptmietvertrags sollte eine sog. „Eintrittsklausel“ zugunsten der Untermieter vereinbart werden – die können dann nämlich bei Auszug des Hauptmieters in der Wohnung bleiben, indem sie selbst Hauptmieter werden, also in den Hauptmietvertrag „eintreten“.
Ein Mietvertrag – viele Mieter
Nachteilig ist dabei allerdings für die Mieter, dass sämtliche Entscheidungen bezüglich der Wohnung gemeinsam getroffen werden müssen und der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden kann. Das führt regelmäßig zu Problemen, wenn nur ein Mieter ausziehen möchte. Entweder benötigt man einen sehr verständnisvollen Vermieter oder einen wasserdichten Mietvertrag. So sollte etwa eine Klausel aufgenommen werden, in der vermerkt wird, dass eine WG in die Räumlichkeiten zieht. In der Nachfolgeklausel sollte auch festgelegt werden, dass die Mieter neue WG-Mitglieder aufnehmen dürfen. Denn dann muss der Vermieter mit einem Mieterwechsel rechnen.
Ohne eine Nachfolgeklausel müssen entweder alle Mieter ausziehen, die verbleibenden „WGler“ einen neuen Mietvertrag zu eventuell schlechteren Bedingungen abschließen oder das Mietverhältnis bleibt unverändert bestehen. Das wiederum bedeutet unter Umständen, dass der ausgezogene Mieter weiterhin Vertragspartei bleibt und eventuell für Mietschulden seiner früheren Mitbewohner haften muss. Auch hier kann die Nachfolgeklausel weiterhelfen – sofern geregelt wurde, ob, wann und wie lange der frühere Mieter noch für Forderungen aus dem Mietverhältnis geradestehen muss.
Der Vermieter dagegen hat bei dieser Vertragsart den Vorteil, dass er gleich mehrere Schuldner hat – kann einer nicht zahlen, verlangt er die Miete eben von einem anderen „WGler“, vgl. § 421 BGB. Auch behält der Vermieter bei dieser Vertragsvariante die Kontrolle darüber, wer in seine Wohnung zieht. Hält er einen Nachmieter nicht für geeignet, kann er den Vertragsschluss mit ihm unter Umständen ablehnen, z. B. wenn der Mieter nicht liquide ist. Lesen Sie dazu unseren Rechtstipp „Vermieter darf neuen zahlungsunfähigen WG-Mitbewohner ablehnen“.
Viele Mietverträge – viele Mieter
Bei der dritten Variante schließt der Vermieter mit jedem der WG-Bewohner einen Einzelmietvertrag ab.
Dies hat für die Mieter den Vorteil, dass sie nicht für Schulden ihrer Mitbewohner haften müssen. Auch sind die Vertrags-parteien flexibler, wenn es um Änderungen geht, z. B. bei der Höhe der Miete oder beim Mieterwechsel. Will ein Mieter etwa ausziehen, muss er einfach seinen eigenen Vertrag kündigen – dieses Vorgehen hat keinerlei Auswirkungen auf die Mietverträge der übrigen WG-Bewohner, die in der Wohnung bleiben können.
Entscheidet sich der Vermieter allerdings für diese Vertrags-variante, muss er mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand rechnen. So hat er z. B. verschiedene Verträge und einzelne Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Auch sind die WG-Bewohner bei der Wohnungsnutzung etwas eingeschränkt, etwa weil die Zimmer aufgrund einzelner Mietverträge an bestimmte Personen vergeben wurden. Ein interner Tausch wäre nicht ohne Weiteres möglich.
Rundfunkbeitrag – nur einmal fällig?
Heutzutage wird pro Haushalt lediglich ein pauschaler Rundfunkbeitrag fällig. Wie viele Smartphones, Radios, Fernseher oder Computer sich tatsächlich im Haushalt befinden, ist also irrelevant.
Damit muss der Rundfunkbeitrag in einer WG insgesamt nur einmal gezahlt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass ein volljähriges WG-Mitglied beim Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio angemeldet ist und den Rundfunkbeitrag zahlt. Welcher WG-Bewohner das ist, müssen die „WGler“ selbst entscheiden. Seine Mitbewohner können sich dann beim Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio abmelden.
Mieter einer WG können von ihrem Vermieter grundsätzlich verlangen, einer Auswechslung von Mietern zuzustimmen. Das gilt zumindest dann, wenn dem Vermieter bekannt ist, dass die Mieter eine WG gegründet haben – in diesem Fall muss er nämlich mit einem regelmäßigen Mieterwechsel rechnen – oder wenn es keinen Grund gibt, das neue WG-Mitglied abzulehnen. Ein Ablehnungsgrund wäre z. B. die mangelnde Bonität des Mietinteressenten (LG Berlin, Urteil v. 28.08.2013, Az.: 65 S 78/13).
Beauftragt der Vermieter die Hausverwaltung mit der Suche nach einem neuen WG-Mitglied, findet sich im Mietvertrag häufig eine Klausel, wonach der neue WG-Bewohner eine sog. Mietwechselpauschale zu zahlen hat. Diese Klausel ist allerdings unwirksam. Schließlich wird die Hausverwaltung bereits vom Vermieter für die Wohnungsvermittlung bezahlt. Hier entsteht bei der Suche nach einem WG-Mitglied kein erheblicher Zusatzaufwand, der es rechtfertigt, die Kosten doppelt – nämlich auch noch beim eintretenden „WGler“ – abzurechnen (AG Münster, Urteil v. 31.07.2015, Az.: 55 C 1325/15).
Fazit: Viele Personen entscheiden sich aus finanziellen oder sozialen Gründen dazu, in eine WG zu ziehen. Das ist jedoch nicht jedermanns Sache – auch sollten die Rechte und Pflichten der WG-Bewohner bereits bei Abschluss des (Unter)Mietvertrags explizit festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter oder anderen „WGlern“ zu vermeiden.
Beauftragt der Vermieter Fachleute mit der Beseitigung eines Mangels in der Mietwohnung, heißt das nicht zwangsläufig, dass der Schaden auch tatsächlich behoben wurde. Doch muss der Vermieter überprüfen und klären, ob die Wohnung wieder in einem ordnungsgemäßen Zustand ist, oder ist es vielmehr Pflicht der Mieter, auf eine erfolglose Mängelbeseitigung hinzuweisen, bevor sie die Miete mindern dürfen?
Mietminderung wegen Wohnungsmängeln?
Die Mieter einer Dreizimmerwohnung entdeckten im Jahr 2012 diverse Mängel, z. B. Schimmel im Bad. Sie informierten ihre Vermieterin darüber, die den Schaden besichtigte und beseitigte. Einige Zeit später monierten sie erneut Mängel – welche die Vermieterin im Mai 2014 von einem Fachunternehmen beseitigen ließ.
Die Mieter waren aber mit den Beseitigungsmaßnahmen unzufrieden und minderten deshalb im Juni 2014 die Miete um 20 bis 30 %. Das ließ sich die Vermieterin aber nicht bieten. Letzten Endes kündigte sie wegen Mietrückstands das Vertragsverhältnis. Erst jetzt wiesen die Mieter darauf hin, dass nicht alle Mängel ordnungsgemäß beseitigt worden seien. Sie hätten daher zu Recht die Miete gemindert, weshalb die Kündigung unwirksam sei. Nun zog die Vermieterin vor Gericht. Sie verlangte unter anderem die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie die Zahlung der rückständigen Miete.
Vermieter müssen über Mängel informiert werden
Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin war die Kündigung wegen des Mietrückstands rechtmäßig. Die Mieter mussten daher aus der Wohnung ausziehen.
Keine Mängelanzeige – kein Minderungsrecht
Ein Vermieter ist zwar nach § 535 I 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, die Räumlichkeiten in einem Zustand zu erhalten, der es dem Mieter ermöglicht, sie vertragsgemäß zu nutzen. Allerdings kann der Vermieter den Mangel nur beseitigen, wenn er ihn auch kennt. Der Mieter muss ihm gegenüber daher sämtliche Mängel an der Wohnung anzeigen, sobald er sie entdeckt, sowie zu deren Beseitigung auffordern, vgl. § 536c I 1 BGB. Anderenfalls ist er nach § 536c II 2 Nr. 1 BGB nicht berechtigt, die Miete wegen des Mangels zu mindern.
Erfolglose Mängelbeseitigung – erneute Anzeigepflicht?
Wurde der Mangel dagegen ordnungsgemäß angezeigt und hat der Vermieter einen Dritten mit der Beseitigung beauftragt, kann er zunächst einmal davon ausgehen, dass der Mangel nicht mehr existiert. Er ist also nicht verpflichtet, zu überprüfen, ob die Wohnung nun wieder fehlerfrei ist. Besteht der Mangel nach wie vor, muss vielmehr der Mieter diesen erneut nach § 536c I 1 BGB bei seinem Vertragspartner anzeigen, um zu verhindern, dass ihm sämtliche Minderungsrechte nach § 536c II 2 Nr. 1 BGB verwehrt bleiben.
Kündigung des Mietverhältnisses war wirksam
Vorliegend hat die Vermieterin ein Unternehmen mit der Beseitigung der gemeldeten Mängel beauftragt. Für sie hatte sich das Problem somit erledigt. Dass die Mängel stattdessen noch immer bestanden, war ihr nicht bekannt – die Mieter hatten dies nicht mitgeteilt, sondern ohne Nennung eines Grunds die Miete gemindert. Die Vermieterin durfte daher kündigen, nachdem sich ihre Mieter in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand befanden.
(LG Berlin, Urteil v. 22.07.2016, Az.: 63 S 237/15)
Mieter hat bei Selbstauskunft gelogen - muss er Schadenersatz zahlen?
Dürfen Mieter ein Sicherheitsschloss an der Wohnungstür anbringen
Niemand kann sich seine Nachbarn aussuchen. Gerade in Mehrparteien- oder Hochhäusern leben daher Menschen mit anderen Traditionen, Lebensgewohnheiten und -vorstellungen nah beieinander. Unterschiedliche Vorstellungen führen jedoch schnell zu Streitigkeiten. So mancher Hausbewohner lässt etwa die Haustür gerne offen, während sein Nachbar sie aus Angst vor unerwünschten Besuchern – z. B. Hausierern – oder Einbrüchen am liebsten geschlossen hält. Doch wie sieht es mit der Wohnungstür aus? Dürfen Mieter hier eigenmächtig ein Sicherheitsschloss anbringen?
Furcht vor einem Einbruch: Mieter montieren Sicherheitsschloss
Im Jahr 2014 ließen die Mieter einer Wohnung eigenmächtig ein Sicherheitsschloss an ihre Wohnungstür anbringen. Sie erklärten, sich ansonsten nicht sicher zu fühlen. Denn bereits seit 2012 stehe ständig die Haustür offen, was wiederum dazu führe, dass sich wildfremde Personen regelmäßig im Flur aufhalten.
Im Jahr 2012 sei bereits in eine Nachbarswohnung eingebrochen worden. Um sich und ihr Eigentum zu schützen, sei ein Sicherheitsschloss an der Wohnungstür erforderlich. Denn ihr Vermieter habe trotz mehrerer entsprechender Hinweise nichts gegen die Missstände unternommen.
Sicherheitsschloss nur mit Erlaubnis des Vermieters?
Der Vermieter verlangte die Entfernung des Schlosses. Laut Mietvertrag dürfen Änderungen an der Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden. Im Übrigen würde die Demontage des Sicherheitsschlosses über 640 Euro kosten – die Mieter müssten daher neben der Kaution eine zusätzliche Sicherheit in dieser Höhe leisten.
Letztlich bewirke der eigenmächtige Einbau von Sicherheitsschlössern durch mehrere Mieter ein optisch mangelhaftes Erscheinungsbild im Hausflur. Das wolle er nun durch eine Sanierung des Treppenhauses und Anbringung von einheitlichen Sicherheitsschlössern beseitigen. Schon deshalb müssten die alten Schlösser entfernt werden. Der Streit der Parteien endete vor Gericht.
Sicherheitsschloss muss nicht entfernt werden
Das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte kam zu dem Ergebnis, dass die Mieter das Sicherheitsschloss nicht abmontieren müssen.
Der Mietvertrag enthielt keine Klausel, die explizit etwas zum Einbau eines Sicherheitsschlosses aussagte. Allerdings sollten Veränderungen durch den Mieter generell der Erlaubnis des Vermieters bedürfen.
Das Amtsgericht war vorliegend jedoch der Ansicht, dass der Vermieter bei der Frage, ob er eine Erlaubnis erteilt oder versagt, keine wirkliche Wahl hatte – gab es doch für eine Zustimmungsverweigerung keinen sachlichen Grund. Somit hatten die Mieter einen Anspruch auf eine Zustimmung zum Einbau des Sicherheitsschlosses. Schließlich handelte es sich dabei nur um eine geringfügige Änderung an der Mietsache, die – anders als z. B. das Herausreißen oder Einziehen einer Zwischenwand – weder die Substanz der Wohnung noch die Wohnanlage selbst bzw. die Nachbarn beeinträchtigte. Auch ist ein Rückbau in der Regel leicht zu bewerkstelligen.
Rückbaupflicht zwecks einheitlichen Erscheinungsbilds?
Das Interesse des Vermieters, künftigen Mietinteressenten einen einheitlich aussehenden Hausflur zu präsentieren, hielt das Gericht für durchaus nachvollziehbar. Allerdings bewertete es das Sicherheitsbedürfnis der Mieter und damit deren Interesse an einem Sicherheitsschloss höher.
Im Übrigen erweckte der Vermieter ohnehin den Eindruck, dass es ihm nicht so sehr auf einen ansprechenden Hausflur ankam. Immerhin hätte er dem – uneinheitlichen – Einbau von Sicherheitsschlössern zugestimmt, wenn die Mieter ihm die die Rückbaukosten als zusätzliche Sicherheit hinterlegt hätten.
Entfernung des Schlosses bei Beendigung des Mietverhältnisses?
Wie bereits erläutert, muss bei Beendigung des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand bei Mietbeginn wiederhergestellt werden. So müssen z. B. ausgehängte Zimmertüren wieder eingehängt oder ein Sicherheitsschloss abmontiert werden. Diese Rückbaupflicht ergibt sich gesetzlich aus § 546 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), kann aber auch im Mietvertrag explizit geregelt werden.
So können die Mietvertragsparteien theoretisch auch vereinbaren, dass der Mieter die Änderungen bei seinem Auszug nicht beseitigen muss und eventuell sogar eine Entschädigung dafür bekommt, z. B. wenn er zunächst auf eigene Kosten eine Einbauküche eingebaut hat, die dauerhaft in der Wohnung verbleiben soll.
Entfernung des Schlosses zwecks Sanierung?
Die Mieter mussten das Schloss vorliegend jedoch nicht abmontieren, weil der Vermieter das Treppenhaus sanieren wollte. Ein Rückbau wäre aufgrund der ohnehin bevorstehenden Sanierung nämlich ziemlich sinnlos und mit unnötigen Kosten verbunden.
Bis der Hausflur also tatsächlich saniert wird, darf das Sicherheitsschloss bleiben, wo es ist. Denn ein solches Schloss stellt stets eine Wertverbesserung dar – zumindest, wenn der Einbau fachgerecht erfolgte. Hierin ist nämlich eine Modernisierungsmaßnahme zu sehen, die vom Vermieter zu dulden ist.
Übrigens: Hat der Vermieter den Änderungen an der Wohnung zugestimmt, kann er – neben der zumeist ohnehin vereinbarten Mietkaution – eine weitere Sicherheit in Höhe der geschätzten Rückbaukosten verlangen. Das gilt aber z. B. nicht, wenn der Vermieter – wie im vorliegenden Fall – plant, die Mietsache zu sanieren. Wird dabei die Änderung nämlich ohnehin ausgetauscht oder beseitigt, besteht keine Gefahr mehr, dass der Vermieter irgendwann auf den Rückbaukosten sitzenbleibt. Der Grund für eine sog. Rückbaukaution ist damit entfallen.
(AG Berlin-Mitte, Urteil v. 04.10.2016, Az.: 14 C 103/16)
Besteht eine Zahlungspflicht?
Eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution gibt es nicht. Allerdings können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter eine Sicherheit leistet. Die darf aber nicht unbegrenzt hoch sein. So legt § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) fest, dass die Kaution das Dreifache einer Monatskaltmiete nicht überschreiten darf. Hat der Mieter bereits einen höheren Betrag gezahlt, kann er die Differenz vom Vermieter zurückverlangen. Übrigens: Die Kaution kann nach § 551 II BGB in drei gleichen Raten bezahlt werden.
Lesen Sie im Rechtstipp „Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt“ mehr zu der Problematik, die entsteht, wenn der Mieter trotz einer Kautionsabrede nicht zahlen möchte.
Wie muss eine Mietsicherheit angelegt werden?
Erhält der Vermieter die Mietsicherheit, darf er sie sich nicht „einverleiben“. Er muss sie vielmehr getrennt von seinem eigenen Vermögen zum üblichen Zinssatz anlegen, vgl. § 551 III BGB. Es gibt dabei einige Anlageformen – die bekanntesten sind jedoch die Barkaution, die Kautionsbürgschaft sowie die Verpfändung eines Sparbuchs. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass stets klar erkennbar sein muss, dass der Geldbetrag nicht dem Vermieter gehört, z. B. indem das jeweilige Konto den Zusatz „Mietkaution“ aufweist.
Dürfte nämlich der Vermieter z. B. die Barkaution auf sein Privatkonto überweisen, würde das Geld im Fall seiner Insolvenz in die Insolvenzmasse fallen – es wäre dann für den Mieter als wahren Eigentümer so gut wie verloren.
Verwertung der Mietkaution während des Mietverhältnisses?
Die Mietsicherheit dient dem Schutz des Vermieters – erfüllt der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht, indem er z. B. keine Miete zahlt oder die Wohnung beschädigt, kann der Vermieter sich aus der Kaution befriedigen.
Das bedeutet jedoch, dass mietvertragsfremde Forderungen nicht mit der Sicherheit verrechnet werden dürfen. Gleiches gilt während des laufenden Mietverhältnisses mit streitigen Forderungen. Stellt sich später nämlich heraus, dass dem Vermieter die Forderung gar nicht zustand, müsste er die Kaution eigentlich wieder auffüllen. Das ist ihm aber nicht mehr möglich, wenn er zwischenzeitlich insolvent geworden ist. Der Leidtragende wäre dann der Mieter.
Letztlich ist es unzulässig, die Kaution abzuwohnen. Der Mieter darf also nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auf die Verrechnung seiner Forderung mit der Kaution verweisen. Das würde dem Sinn und Zweck der Mietsicherheit zuwiderlaufen.
Lesen Sie mehr über die Verwertung der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses im Rechtstipp „Verrechnung der Kaution mit streitiger Forderung?“
Übrigens: Hat sich der Vermieter zu Recht während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigt, kann er vom Mieter verlangen, die Kaution bis zu gesetzlich geregelten Grenze – höchstens drei Monatskaltmieten – aufzufüllen.
Rückzahlung der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung kann der nunmehr ehemalige Mieter die Sicherheit zurückfordern. Sofern der Vermieter offensichtlich keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr geltend machen kann, hat er die Kaution vollständig zurückzugeben.
Doch was passiert, wenn der Vermieter gar nicht zum Wohnungsübergabetermin kommt? Ob der Mieter dann die vollständige Rückgabe der Mietsicherheit verlangen darf, können Sie im Rechtstipp „Übergabetermin nicht eingehalten: Vermieter muss Kaution ausbezahlen“ nachlesen.
Welche Abrechnungsfrist gilt?
Oftmals weiß der Vermieter nach Erhalt der Wohnung gar nicht, ob und in welcher Höhe er auf die Kaution zurückgreifen muss. Das erfährt er regelmäßig erst, wenn er unter anderem die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung erhält oder die Wohnung auf vom Mieter verschuldete Mängel überprüft.
Dem Vermieter muss daher ein angemessener Zeitraum zugebilligt werden, in dem er zumindest einen Teil der Kaution zurückbehalten darf, bis er genau weiß, ob ihm noch Ansprüche aus dem Mietvertrag zustehen. Eine gesetzliche oder allgemein gültige Abrechnungsfrist gibt es jedoch nicht (Landgericht Hamburg, Urteil v. 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16). Existiert im Mietvertrag keine entsprechende Regelung, müssen im Notfall Gerichte entscheiden, die immer wieder zu sehr unterschiedlichen Abrechnungsfristen kommen. Maßgeblich ist nämlich immer der einzelne Fall.
Wartet der Vermieter z. B. noch auf die Betriebskostenabrechnung, kann eine Abrechnungsfrist von ca. 6 Monaten oder länger durchaus zulässig sein. Hier darf der Vermieter aber nicht die gesamte Sicherheit zurückbehalten. Ist mit einer Nachzahlungspflicht des Mieters zu rechnen, hängt die Höhe der zurückzuhaltenden Sicherheit insbesondere davon ab, wie hoch die Vorjahresabrechnung war und wie hoch die im laufenden Abrechnungsjahr zu leistenden Abschlagszahlungen ausfielen.
Hat der Vermieter Mängel an der Wohnung festgestellt, kann dagegen eine Abrechnungsfrist von nur 2 Monaten genügen.
Wann verjährt der Anspruch auf Rückgewähr der Mietsicherheit?
Der Mieter sollte seinen Anspruch auf Erhalt der Kaution aber nicht vergessen: Der verjährt nämlich drei Jahre nach dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter etwaige Ansprüche mit der Kaution verrechnen musste. Läuft die Abrechnungsfrist z. B. 2017 aus, muss der Mieter seine Ansprüche bis zum 31.12.2020 geltend machen.
Wohnung verkauft – wer muss die Kaution zurückbezahlen?
Hat der ursprüngliche Vermieter die Wohnung verkauft, stellt sich der Mieter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses oft die Frage, wer ihm die Kaution nun zurückzahlen muss: der frühere Eigentümer oder der Erwerber der Wohnung? Hier gilt: Der Käufer tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten des früheren Vermieters ein – somit muss er die Kaution zurückzahlen.
Lesen Sie in den Rechtstipps „Muss der Hauserwerber die Kaution ausbezahlen?“ und „Hausverkäufer ist pleite: Wer zahlt Kaution?“ mehr zu diesem Thema.
Gerade im Verhältnis Mieter-Vermieter kommt es immer wieder zu Streitereien. Das gilt insbesondere bei Mieterhöhungen. Sofern nicht gerade erhebliche Modernisierungen durchgeführt wurden, ist es für den Mieter nämlich unverständlich, warum er plötzlich mehr Geld zahlen soll. Doch wann darf ein Wohnungskäufer die Miete erhöhen und reicht es aus, das Erhöhungsverlangen nur an einen Mieter zu übergeben?
Ein Mann zog 1975 mit seiner Frau und seiner 17-jährigen Tochter in eine Wohnung, die im Jahr 2013 verkauft wurde. Der Erwerber verlangte prompt mehr Miete, noch bevor er überhaupt als Eigentümer im Grundbuch stand. Auch hatte er das Erhöhungsverlangen nur an den Familienvater gerichtet, obwohl alle drei Familienmitglieder – die Tochter vertreten durch die Mutter – Mietvertragsparteien geworden waren.
Der Familienvater stimmte der Mieterhöhung zunächst zu, weil er glaubte, zur Zahlung der höheren Miete verpflichtet zu sein und überwies den Betrag zumindest einmal. In der Zwischenzeit wurde der Erwerber ins Grundbuch eingetragen. Als die Mietzahlungen im Jahr 2015 zweimal ausblieben, kündigte der Vermieter das Vertragsverhältnis – allerdings nur gegenüber dem Familienvater.
Der wiederum erklärte, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen als auch die Kündigung unwirksam seien, weil die Schreiben stets nur an ihn zugegangen seien. Etwaige Mietrückstände seien durch eine Vorschusszahlung durch den Mieter auszugleichen. Nun erwiderte der Vermieter, dass er der mittlerweile erwachsenen Tochter die Schreiben nicht habe zukommen lassen müssen, weil sie längst aus der Mietwohnung ausgezogen sei. Im Übrigen sei mietvertraglich vereinbart worden, dass Erklärungen des Vermieters an einen Mieter ausreichen, um gegenüber allen Mietern wirksam zu werden. Er zog daher vor Gericht und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Mietverhältnis wurde nicht wirksam beendet
Nach Ansicht des Landgerichts (LG) München I ist das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden – der Vermieter durfte daher weder die Räumung noch die Herausgabe der Wohnung fordern.
Kündigungsschreiben nur an einen Mieter verschickt
Sind mehrere Personen Mieter einer Wohnung, muss der Vermieter ihnen allen gegenüber die Kündigung erklären. Auch muss das Kündigungsschreiben allen Mietern zugehen. Das ist problemlos möglich, wenn die Mieter noch alle in der Wohnung leben. Ist dagegen ein Mieter ausgezogen und steht er noch immer als Partei im Mietvertrag, ist der Vermieter verpflichtet, seine neue Adresse ausfindig zu machen – etwa durch entsprechende Nachfrage bei den anderen Mietern.
Vorliegend hat nur ein Mieter das Kündigungsschreiben erhalten, obwohl insgesamt drei Personen die Wohnung ursprünglich angemietet haben. Damit ist die Kündigung nicht ordnungsgemäß zugegangen. Die Mietvertragsklausel, wonach die Erklärung des Vermieters gegenüber einem Mieter für alle Mieter gelten sollte, war im Übrigen unwirksam. Denn die abwesenden Mieter werden so unangemessen benachteiligt – letzten Endes würden sie nämlich von relevanten Erklärungen des Vermieters – wie Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen – nichts erfahren und in Bezug auf deren Rechtsfolgen vor vollendete Tatsachen gestellt werden.
Im Übrigen führte allein der Auszug der Tochter noch nicht zu Änderungen am Mietvertrag. Sie war somit nach wie vor Mieterin und hätte ein Kündigungsschreiben erhalten müssen.
Keine Mieterhöhung zulässig?
Will ein Vermieter das Vertragsverhältnis kündigen, benötigt er dafür einen Grund, z. B. Eigenbedarf oder Mietrückstand. Vorliegend machte der Vermieter geltend, über zwei Monate keine Miete erhalten zu haben.
Zunächst war zu berücksichtigen, dass er nicht die erhöhte Miete verlangen durfte, sondern nur die ursprünglich vereinbarte. Hierfür gab es mehrere Gründe.
Darf der Erwerber mehr Geld verlangen?
Allein der Vermieter ist berechtigt, die Miete zu erhöhen. Kauft ein Dritter die Wohnung, kann er somit erst mehr Geld fordern, wenn er als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde und damit offiziell Vermieter ist. Vorliegend hat der Erwerber aber nicht so lange gewartet, sondern noch vor dem Grundbucheintrag mehr Geld beansprucht. Sein verfrühtes Erhöhungsverlangen war daher unwirksam.
Erhöhungsverlangen muss allen Mietparteien zugehen
Im Übrigen hatten nicht alle Vertragspartner das Mieterhöhungsverlangen erhalten. Der Zugang an sämtliche Mieter ist aber zwingend notwendig, ansonsten entfaltet das Schreiben – wie auch eine Kündigung – keinerlei Wirkung. Alles andere würde nämlich zu dem unakzeptablen Ergebnis führen, dass der Mieter, der nichts von der Mieterhöhung weiß, lediglich die ursprünglich vereinbarte Miete zahlt, und der Vermieter irgendwann wegen Mietrückstands kündigen könnte.
Zwar lebte eine Mieterin nicht mehr in der Wohnung – sie zahlte daher wohl auch keine Miete mehr und wäre somit von der Mieterhöhung nicht unmittelbar betroffen. Da sie aber ebenfalls als Mietpartei im Vertrag stand, musste sie dennoch über die geplante Mieterhöhung informiert werden.
Mehr Geld gezahlt – Mieterhöhung akzeptiert?
Wird eine Mieterhöhung vereinbart, muss der Mietvertrag entsprechend geändert werden. Daher genügt es nicht, wenn nur einer der Vertragspartner einer Mieterhöhung zustimmt. Seine Erklärung gilt nicht für die anderen Mieter und führt daher nicht automatisch zur Änderung des Vertrags. Vorliegend führte daher die alleinige Zustimmung des Mieters nicht zur Mieterhöhung – es war daher auch weiterhin nur der ursprünglich vereinbarte Geldbetrag zu zahlen.
Im Übrigen hat der Mieter seine Zustimmung erteilt, bevor der Erwerber der Wohnung als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden war. Der Käufer war in rechtlicher Hinsicht zu dieser Zeit noch kein Vermieter und daher gar nicht berechtigt, mehr Miete zu verlangen.
Letztlich war in der einmaligen Zahlung des erhöhten Betrags ebenfalls keine wirksame Zustimmung zur Mieterhöhung zu sehen. Zuvor hatte er nämlich ausdrücklich der Mieterhöhung zugestimmt, weil er dachte, keine andere Wahl zu haben. Die Zahlung des Geldes stellte damit keine verbindliche Erklärung dar, sondern lediglich eine reine Handlung.
(LG München I, Urteil v. 12.10.2016, Az.: 14 S 6395/16)
Quelle: Anwalt.de/Juristische Redaktion
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Was dürfen Mieter und Eigentümer auf Ihrem Balkon und was nicht - 10 wichtige Rechtsfragen
Wenn der Sommer vor der Tür steht, lockt es nicht nur daheimgebliebene Urlauber auf Balkonien, auch außerhalb des wohlverdienten Sommerurlaubs ist der Balkon für viele eine beliebte Frischluftoase und ein Rückzugsort, um das schöne Wetter nach Feierabend oder am Wochenende zu genießen. Doch nicht immer sorgt der Balkon nur für Freude, sondern regelmäßig auch für viel Streit zwischen Nachbarn oder zwischen Mieter und Vermieter.
Die juristische Redaktion von anwalt.de hat daher zehn interessante Rechtsfragen mit wichtigen Gerichtsentscheidungen rund um den Balkon zusammengetragen. Was darf man auf dem Balkon und was ist nicht erlaubt? Wann haben Nachbarn oder Vermieter ein Mitspracherecht und was müssen sie hinnehmen?
1. Wie darf der Balkon dekoriert werden?
Grundsätzlich ist der Balkon Teil der Mietsache bzw. Eigentumswohnung, sodass man als Bewohner der entsprechenden Wohnung das Recht hat, den Balkon frei nach seinen eigenen Vorstellungen zu nutzen. Gleichzeitig handelt es sich beim Balkon aber auch um einen offenen Raum. Deshalb ist der Balkon nicht nur Privatsache, sondern ebenfalls Teil des gemeinschaftlichen und öffentlichen Raums. Daher dürfen Vermieter und Nachbarn bei der Gestaltung des Balkons mitreden. Als Faustregel gilt, dass man den Balkon z. B. mit Möbeln, Holzböden, Rasenteppich und Co. dekorieren darf, solange man damit nicht das Erscheinungsbild des Hauses erheblich beeinträchtigt oder Nachbarn stört.
Problematisch sind daher z. B. große Fahnen, wenn sie das Fenster der darunterliegenden Wohnung verdecken, oder Dekorationen, die Geräusche verursachen, wie etwa Windspiele, klingende Traumfänger oder eine Deko, die bei Wind gegen Rohre schlägt. Auch die Verwendung des Balkons als Lagerplatz für Hausmüll und sonstigen Unrat ist nicht gestattet, weil die Nachbarn die davon ausgehenden Gerüche und das auftretende Ungeziefer nicht hinnehmen müssen (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 08.06.2005, Az.: 5/33 Ns 8910 Js 219753/03 (2/04)). Auch die komplette Verhüllung des Balkons mit einem Vorhang ist nach einer Entscheidung des AG Münster (AG Münster, Urt. 18.07.2001, Az.: 48 C 2357/01) nicht erlaubt. Zudem ist Vorsicht geboten, wenn für die gewünschte Deko Löcher in die Fassade gebohrt werden müssen, denn für bauliche Veränderungen benötigen Mieter immer die Zustimmung ihres Vermieters.
2. Darf man eine Markise am Balkon anbringen?
Wenn die Sonne zu intensiv scheint, können Sonnenschirm und Markise ausreichend Schutz bieten. Auf Balkonien ist die Markise aber nicht immer als effektiver Sonnenschutz erlaubt, denn für die Montage einer Markise ist meist die Verschraubung am darüber liegenden Balkon erforderlich. Für solch eine bauliche Veränderung brauchen Mieter generell die Erlaubnis ihres Vermieters. Diese dürfen die Genehmigung aber nicht willkürlich versagen und je nach Lage des Balkons können Mieter nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München (AG München, Urteil v. 07.06.2014, Az.: 411 C 4836/13) auch einen Anspruch auf eine Markise am Balkon haben.
3. Darf man einen Sichtschutz anbringen?
Wichtig ist für Mieter häufig aber nicht nur ein effektiver Schutz vor der Sonne, sondern auch vor neugierigen Blicken. Hier gilt grundsätzlich, dass das Mietrecht die Privat- und Intimsphäre des Mieters schützt und diese ein Recht auf die uneingeschränkte Nutzung der Mietwohnung einschließlich ihres Balkons haben. Mieter müssen deshalb nicht auf einem frei einsehbaren Balkon sitzen, jedoch haben Vermieter ein Mitspracherecht hinsichtlich der Gestaltung des Sichtschutzes. Bei einem einheitlichen Erscheinungsbild des Mietshauses dürfen Vermieter daher Farbe und Stil der Verkleidung vorschreiben.
Mieter haben also grundsätzlich das Recht, einen Sichtschutz anzubringen, sollten aber zur Frage des Wie den Vermieter fragen. Ansonsten haben am Ende die Gerichte das letzte Wort, die sehr unterschiedlich und einzelfallbezogen urteilen. So entschied das AG Köln (AG Köln, Urteil v. 15.09.1998, Az.: 212 C 124/98) z. B. in einem Fall, dass es Mietern generell erlaubt ist, auf dem Balkon einen Sichtschutz bis zur Höhe des Handlaufs anzubringen, wenn die Außenfassade des Mietshauses dadurch nicht optisch verunstaltet wird. In einem anderen Fall (AG Köln, Urteil v. 15.07.2011, Az.: 220 C 27/11) entschied es hingegen, dass ein konkreter Sichtschutz das Erscheinungsbild des Hauses erheblich beeinträchtigt und Mieter keinen Anspruch auf Anbringung eines Sichtschutzes haben, wenn sie eine Wohnung mit einem nicht sichtgeschützten Balkon angemietet haben.
4. Was darf auf dem Balkon gepflanzt werden?
Für viele Balkonbesitzer ist das Schönste und Beste am Balkon, ihn in eine blühende Oase zu verwandeln. Grundsätzlich dürfen Mieter sich die Blumen für ihren Balkon frei aussuchen, denn sie haben das Recht, ihren Balkon nach ihrem persönlichen Geschmack zu gestalten. Die Bepflanzung des Balkons nach eigenen Wünschen gehört also grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Allerdings müssen Blumentöpfe und Blumenkästen so angebracht werden, dass ihnen auch starke Windböen oder Sturm nichts anhaben kann. Achten Mieter nicht auf die notwendige Sicherheit und stellen trotz Abmahnung des Vermieters ungesicherte Pflanzen auf den Balkon, kann dies zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Auch wenn Mieter zwischen bunten Blümchen, exotischen Topfpflanzen und diversen Kräutern eine große Wahlfreiheit besitzen, gibt es doch Grenzen. So sind zwar Blumenampeln (AG Hannover, Urteil v. 13.10.2000, Az.: 538 C 9949/00) und Hängepflanzen grundsätzlich zulässig, müssen aber so angebracht werden, dass sie die Nachbarn nicht beeinträchtigen. Pflanzen, die wie rankender Wein oder Efeu die Fassade schädigen können, müssen vom Vermieter nicht hingenommen werden. Nach einer Entscheidung des AG München (AG München, Urt. v. 01.07.2016, Az.: 461 C 2678/15) dürfen auf Balkonien auch keine Ahornbäume gepflanzt werden, denn diese sind zum Kultivieren auf Loggien in mehrstöckigen Häusern schlicht nicht geeignet. Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass es allgemein und gerichtsbekannt ist, dass Ahornbäume mehrere Meter hoch werden und einen Stammdurchmesser von über einem Meter erreichen können. Ihre Haltung auf Balkonien ist deshalb zumindest in deutschen Innenstädten wie München nicht üblich und mietrechtlich auch nicht erlaubt. Etwas Ähnliches gilt für den Anbau von Cannabis. Nach einer Entscheidung des LG Ravensburg (LG Ravensburg, Urteil v. 06.09.2001 – 4 S 127/01) wird durch den Rauschgiftanbau in großen Mengen das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zerstört und der Ruf des Mietshauses geschädigt. Die illegale Drogenplantage auf Balkonien berechtigte den Vermieter deshalb zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
5. Müssen Blumenkästen auf der Innen- oder Außenseite des Balkons angebracht werden?
Gegen Blumenkästen auf dem Balkon ist grundsätzlich nichts einzuwenden, jedoch muss man sich gut überlegen, an welcher Stelle des Balkons diese angebracht werden. Die Außenseite der Balkonbrüstung gehört grundsätzlich zur Hausfassade und ist daher nicht mehr Teil des Mietobjekts. Ob Mieter ihre Blumenkästen trotzdem an der Außenseite des Balkons befestigen dürfen, ist von der Rechtsprechung nicht eindeutig geklärt. Das LG Hamburg (LG Hamburg, Urteil v. 07.12.2004, Az.: 316 S 79/04) gewährt Mietern dieses Recht, wenn die Kästen sicher angebracht sind und auch bei schlechtem Wetter keine Gefahr für Passanten oder geparkte Autos darstellen. Nach Ansicht des LG Berlin (LG Berlin, Urteil v. 03.07.2012, Az.: 655 S 40/12) müssen Blumenkästen hingegen an der Innenseite angebracht werden.
Werden die Blumenkästen an der Außenfassade angebracht, besteht zudem die Gefahr, dass das Gießen der Blumen für neuen Zündstoff sorgt. Verunreinigt heruntertropfendes Blumenwasser die Balkonmöbel in unteren Etagen, macht man sich schlimmstenfalls schadensersatzpflichtig und muss etwa die Reinigungskosten übernehmen. Das LG München hat schließlich in einem Fall klargestellt, dass Nachbarn es nicht hinnehmen müssen, dass vom darüberliegenden Balkon immer wieder Blumenwasser auf den gedeckten Kaffeetisch tropft.
6. Ist das Rauchen auf dem Balkon erlaubt?
Zahlreiche Rauchverbote in der Öffentlichkeit an Bahnhöfen, in Gaststätten, Büros, Krankenhäusern und Co. sorgen bei Rauchern oft für großen Unmut. Doch auch zu Hause in den eigenen vier Wänden kann das Rauchen nur bedingt erlaubt sein. Nach einer Entscheidung des BGH kann das Rauchen auf Balkonien eingeschränkt werden, wenn andere Mieter nachweisen, dass ihre Gesundheit dadurch beeinträchtigt wird.
7. Darf man auf dem Balkon grillen?
Zu den absoluten Klassikern gehören in puncto Balkonien die Fragen, ob, wann und wie oft man auf dem Balkon grillen darf. Auch wenn die Gerichte sich schon oft mit dem Grillen auf Balkonien beschäftigt haben, gibt es zu dieser Frage keine allgemeingültige Antwort. Es kommt immer auf den Einzelfall, die Wohnanlage und die Nachbarschaft an.
8. Darf die Wäsche auf dem Balkon getrocknet werden?
Häufig versuchen Vermieter auch das Trocknen der Wäsche auf dem Balkon zu untersagen. Erfolg haben sie damit aber nur selten, denn selbst wenn Vermieter oder Hausordnung das Wäschetrocknen aus ästhetischen Gründen untersagt und ein Trockenraum im Haus vorhanden ist, dürfen Mieter ihre Wäsche an der frischen Luft trocknen. Voraussetzung ist aber, dass der Wäscheständer nicht über die Brüstung des Balkons hinausragt. Eine Entscheidung des AG Euskirchen (AG Euskirchen, Urteil v. 11.01.1995, Az.: 13 C 663/94) stellt explizit klar, dass eine Hausordnung lediglich das Trocknen großer Wäsche auf Balkonen verbieten kann, wobei das gelegentliche Auslüften von Sportkleidung oder Trocknen von Kinderwäsche nicht zur großen Wäsche zählt und damit nicht verboten werden kann. Eine ähnliche Entscheidung hat das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 01.10.2003, Az.: I-3 Wx 393/02) getroffen, denn es stellte ausdrücklich fest, dass ein generelles Verbot von Wäschetrocknen im Freien nicht zulässig ist. In dem zugrunde liegenden Fall war deshalb eine Regelung der Hausordnung unwirksam, wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrassen, in Gartenbereichen oder in den Fenstern unzulässig sein sollte.
9. Ist ein nacktes Sonnenbad auf Balkonien erlaubt?
Viele genießen die Sonne auf Balkonien auch gern mit einem ausgiebigen Sonnenbad. Allzu freizügiges Sonnen sorgt jedoch leicht für Streit, denn so mancher Nachbar fühlt sich davon gestört oder umgekehrt der Sonnenanbeter von den neugierigen Blicken der Nachbarn. Wie viel nackte Haut auf Balkonien rechtlich erlaubt ist, lässt sich nur schwer sagen, weil die Rechtsprechung hierzu sehr unterschiedlich ist.
10. Darf man seine Frühlingsgefühle auf dem Balkon frei ausleben?
Last but not least stellt sich rechtlich noch die Frage, ob man auf Balkonien seinen Frühlingsgefühlen freien Lauf lassen darf. Während man beim freizügigen Sonnenbad in der Regel nicht mit ernsthaften Konsequenzen rechnen muss, hat das AG Bonn (AG Bonn, Urteil v. 17.05.2006, Az.: 8 C 209/05) entschieden, dass das Liebesspiel auf Balkonien den Hausfrieden stören und damit eine mietrechtliche Abmahnung rechtfertigen kann.
Fazit: Auf Balkonien ist zwar vieles erlaubt, aber einiges ist dennoch verboten. Was im Einzelfall genau erlaubt oder verboten ist, lässt sich oft nur schwer sagen. Um Streit und unnötig lange und ungewisse Reisen durch den deutschen Gerichtsdschungel zu vermeiden, sollten sich Mieter deshalb an das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme halten und im Zweifel lieber einmal mehr mit dem Vermieter oder den Nachbarn sprechen.
Alle Jahre wieder: Schönheitsreparaturen - ein Überblick mit Hintergrund
Die Richterinnen und Richter können eigentlich nichts dafür, denn der Gesetzgeber selbst hat in § 535 Abs. 1 S.2 BGB den Vermieter verpflichtet, die Mieträume „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Außerdem besagt § 538 BGB, dass „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat“.
Allerdings darf der Vermieter aus seiner Position des regelmäßig Stärkeren nicht unter allen Umständen die vom Gesetzgeber gewollten Regeln außer Kraft setzen. Jedenfalls dann, wenn er vorformulierte Klauseln benutzt, dürfen diese den Mieter gemäß § 307 Abs.1 BGB nicht unangemessen benachteiligen. Aber genau das – so stellt es der BGH in schöner Regelmäßigkeit fest – haben Vermieter immer wieder getan und wurden deswegen dazu verurteilt, die Schönheitsreparaturen selber zu zahlen.
In einer neueren Entscheidung aus März 2015 wurde die Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen in einem wichtigen Punkt ergänzt und die Mieterrechte erneut gestärkt.
Vorher war man der Ansicht, dass auch bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen dem Mieter per Mietvertrag aufgebürdet werden konnten. Jetzt stellt der BGH klar, dass ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernimmt und dafür keine angemessene Entschädigung erhält, keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII 185/14).
Übrigens: Selbst eine an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel wird unzulässig, wenn der Vertrag auch noch eine unwirksame Endrenovierungsklausel enthält. Dies liegt an dem sogenannten „Summierungseffekt“ und hat zur Folge, dass selbst dann keine Schönheitsreparaturen während und am Ende der Mietzeit erfolgen müssen, wenn sie eigentlich fällig wären.
Bevor sich mancher Mieter aber vielleicht zu früh freut, weil sein Vermieter möglicherweise unwirksame Klauseln verwendet hat – der BGH macht auch hinsichtlich seiner Rechtsprechung über die Schönheitsreparaturen Ausnahmen. Wer beispielsweise beim Auszug seiner Wohnung mit kräftigen Anstrich zurückgibt, muss für die Beseitigung bezahlen (BGH, Urteil vom 06. November 2013, VIII ZR 416/12).
Jedenfalls wenn man seine Wohnung mit Wänden in neutralen Farben übernommen hat, ist sie auch in farblich neutralen Tönen zurückzugeben. Während der Mietzeit aber spielt das natürlich keine Rolle. Kein Vermieter darf seinem Mieter vorschreiben, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat.
Auch knapp 20 Jahre nach der ersten Rechtsprechung des BGH ist immer noch Bewegung in der Frage, welche Klauseln über Schönheitsreparaturen wirksam sind und welche nicht. Vermieter tun gut daran, ihre verwendeten Mietverträge kritisch zu hinterfragen, bevor sie Forderungen aufstellen, die sich gerichtlich nicht durchsetzen lassen. Mieter können unter Umständen erheblich sparen, wenn sie ihren Vertrag vor dem Auszug aus der Wohnung durch einen Anwalt überprüfen lassen.
Mietwohnungsbau: Die Bundesregierung will bezahlbaren Wohnraum schaffen
Deshalb fördert sie den Neubau von Mietwohnungen in Gebieten mit einer angespannten Wohnungslage. Das hat das Bundes-kabinett beschlossen.
Mit dem Gesetzentwurf reagiert der Bund auf die gestiegene Nachfrage. Vor dem Hintergrund einer wachsenden Bevölkerung mangelt es vor allem in den Groß- und Universitätsstädten an preiswerten Wohnungen.
Der Bund will daher den Bau neuer Wohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment in ausgewiesen Gebieten fördern.
In den Jahren 2016, 2017 und 2018 soll es eine befristete Sonderabschreibung geben: Bis zu 35 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellerkosten können Investoren steuerlich geltend machen. Die Abschreibung gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Ein klares Indiz dafür ist das Mietenniveau. Daran knüpft der Gesetzentwurf für die Definition des Fördergebietes an.
15 Prozent-Kappungsgrenze ist wirksam
(dmb) „Wir begrüßen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Sie bestätigt und stärkt den Bundes- und Landesgesetzgeber und schafft Rechtssicherheit im Mieterhöhungsrecht. Für Gemeinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf kann die Landesregierung festlegen, dass die Miete in drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen darf“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil (BGH VIII ZR 217/14).
„Klargestellt ist jetzt, dass die Berliner Kappungsgrenzen-verordnung auf einer verfassungsgemäßen Rechtsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch beruht, dass der dort vorgegebene gesetzliche Rahmen nicht überschritten wird und dass die Verordnung selbst ebenfalls verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Das beinhaltet auch die Entscheidung des Landes Berlin, die 15-Prozent-Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet und nicht nur für einzelne Stadtteile einzuführen. Hier hat das Land einen weiten Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum.“
Hintergrund: In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Um im Einzelfall allzu drastische Mietsteigerungen zu verhindern, bestimmt die so genannte Kappungsgrenze, dass
die Miete auf dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf.
Seit 2013 können die Landesregierungen gestützt auf eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen, in denen dann eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt, die Miete innerhalb von drei Jahren also höchstens um 15 Prozent steigen darf.
Zurzeit gibt es in 11 Bundesländern eine Kappungsgrenzen-verordnung. In 275 Städten und Gemeinden gilt damit die
15-Prozent-Kappungsgrenze. Nur im Saarland, in Niedersachen, Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern gilt
nach wie vor flächendeckend eine 20-Prozent-Kappungsgrenze.
Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin verletzt auch keine Grundrechte des Vermieters. Insbesondere verstößt sie nicht gegen das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG**). Die getroffene Maßnahme stellt einen verhältnismäßigen Eingriff dar. Der Senat von Berlin war vor allem nicht gehalten, als mildere Maßnahme den Geltungsbereich der Verordnung nur auf einen Teil des Stadtgebiets zu erstrecken. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn eindeutig feststünde, dass eine beschränkte Gebietsausweisung den mit der Verordnung angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreichen würde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Maßnahme ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zukommt.
Dieser Spielraum ist hier nicht überschritten, denn mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung der Verordnung wäre nicht in gleicher Weise rasch und wirksam eine Verlangsamung des Anstieges der Bestandsmieten zu erreichen. Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.
Amtsgericht Berlin-Wedding - Urteil vom 3. März 2014 -
22d C 175/13
(1) 1 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2 Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. […]
(2) 1 Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. [...]
(2) 1 Eigentum verpflichtet. 2 Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
Wohnung verwahrlost - außerordentliche Kündigung möglich
Dass Mieter und Vermieter nicht immer die dicksten Freunde sind, ist bekannt. In vielen Fällen treffen sich die beiden Parteien schließlich vor Gericht wieder. So auch im vorliegenden Fall, in dem die Vermieter gegen ihren Mieter auf Herausgabe der Mietwohnung klagten, nachdem der Mieter die Wohnung jahrelang völlig verwahrlosen ließ. Die Richter am Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth mussten hier in einer Berufung entscheiden, ob die Vermieter ordentlich oder sogar außerordentlich kündigen konnten.
Der Mieter wohnte in besagter 3-Zimmer-Wohnung bereits seit 07.03.1986 und zahlte dafür zuletzt 200 Euro Miete zzgl. 15,35 Euro Nebenkosten. Während der über 30-jährigen Mietdauer wurden durch den Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen vorgenommen. Zusätzlich zur Wohnung nutzte er in den letzten 20 Jahren noch den Dachboden, der direkt von seiner Wohnung aus zugänglich ist, und einen Schuppen im Außenbereich als Lagerräume. In letzter Zeit lagerte er außerdem verschiedene Sachen zusätzlich im Hausflur und im Eingangsbereich.
Mehrere Kündigungen erfolglos
Nachdem die Vermieter auf die Umstände im Flur und im Eingangsbereich aufmerksam wurden, kündigten sie dem Mieter am 08.07.2014 ordentlich, woraufhin der Mieter seine Sachen aus diesen Bereichen tatsächlich entfernte. Er zog allerdings nicht aus. Daraufhin folgten am 27.04.2015 und am 08.06.2015 weitere ordentliche Kündigungen, am 21.12.2015 erklärten die Vermieter schließlich die außerordentliche Kündigung. Letztlich erfolgte noch eine weitere ordentliche Kündigung am 16.03.2016. Doch der Mieter verweigerte nach wie vor den Auszug.
Völlig verwahrloste Wohnung
Im Zuge der Kündigungen forderten die Vermieter den Mieter mehrmals auf, die Wohnung besichtigen zu dürfen. Dies verweigerte er aber immer wieder. Erst als die Vermieter eine Klage auf Duldung der Besichtigung einreichten, konnte am 31.10.2015 endlich eine Besichtigung erfolgen. Bei dieser Besichtigung zeigte sich, dass die Wohnung völlig verwahrlost war – ein Zimmer war aufgrund von Vermüllung überhaupt nicht mehr zugänglich, das Bad und die Küche konnten nicht benutzt werden und die Beheizung der gesamten Wohnung erfolgte nur durch einen einzigen Radiator in der Küche.
Nachdem die Mieter den Zustand der Wohnung mit eigenen Augen gesehen hatten, reichten sie Klage auf Räumung der Wohnung und des Kellers sowie auf Herausgabe sämtlicher Schlüssel ein – mit Erfolg.
Ortstermin der Richter
Die Richter der Vorinstanz am Amtsgericht (AG) Neustadt a. d. Aisch überprüften sämtliche Kündigungen der Vermieter und nahmen am 19.02.2016 sogar einen Ortstermin in besagter Wohnung vor. Dabei stellte sich ihnen der Zustand der Wohnung wie folgt dar: Die gesamte Wohnung war mit Unrat, Kartons, Taschen, Altpapier und Gegenständen diverser Art vollgestellt. Die Küche kann nicht benutzt werden, da Schränke und Waschmaschine mit anderen Sachen belagert waren. Küchengeräte wie Herd oder Mikrowelle waren stark verschmutzt – in der gesamten Wohnung stank es unerträglich. Das Bad war auch mit Gegenständen vollgestellt, konnte deshalb nicht benutzt werden und wurde es scheinbar jahrelang auch nicht. Ein Zimmer war so vollgestellt, dass ein Betreten überhaupt nicht möglich war, auch der Dachboden und der Schuppen waren übervoll.
Ordentliche Kündigung rechtmäßig
Von den vielen ordentlichen Kündigungen war lediglich die vom 16.03.2016 wegen des Zustands der Wohnung und der unzureichenden Beheizung wirksam. Bei der zuletzt erfolgten Kündigung gingen die Richter darauf ein, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schuldhaft erheblich verletzt hat, indem er die Wohnung in den oben genannten Zustand gebracht hat und die Mietsache dadurch erheblich gefährdet hat. Aus diesem Grund sahen sie die ordentliche Kündigung als wirksam an.
Sogar außerordentliche Kündigung möglich
Bei der Kündigung vom 21.12.2015 wegen Beleidigung der Vermieter durch den Mieter, die dieser auch in verschiedenen Schreiben, die dem Gericht vorliegen, vorgenommen hat, gingen die Richter davon aus, dass das Vertrauen zwischen den beiden Parteien nachhaltig zerstört war. Da ein Zusammentreffen der beiden Parteien im Haus unvermeidbar ist, sahen die Richter die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB als wirksam an. Dies alles auch vor dem Hintergrund, dass die Vermieter den Mieter bereits mehrfach angemahnt hatten.
Räumungsfrist erhalten
Aufgrund der langen Mietdauer, der schlechten Gesundheit und den finanziell eingeschränkten Möglichkeiten des Mieters bekam er eine Räumungsfrist von fast einem Jahr zuerkannt.
LG weist Berufung zurück
Dieser Meinung der Richter des AG folgten auch die Richter des LG in der Berufungsverhandlung und wiesen die Berufung des Mieters zurück. Sie entschieden, dass es den Vermietern nicht zuzumuten ist, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten, und erklärten die fristlose Kündigung für wirksam.
Fazit: Bei groben Verstößen gegen den Mietvertrag kann der Vermieter ordentlich, manchmal sogar außerordentlich kündigen.
(LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.02.2017, Az.: 7 S 7084/16
Quelle: Anwalt.de/Juristische Redaktion)
Schimmel in der Wohnung - nicht immer ein Grund für Minderung oder Kündigung!
Sollten Sie von Wohnungsschimmel betroffen sein – sei es als Mieter oder als Vermieter, dem gegenüber dieser Mangel angezeigt wurde – scheuen Sie nicht den Gang zu einem Anwalt.
(Quelle: Anwalt.de / Juristische Redaktion
Ein gutes Verhältnis mit seinen Nachbarn oder seinem Vermieter ist keine Selbstverständlichkeit. Schnell führt ein böses Wort zum nächsten – die Fronten verhärten sich immer stärker. Das kann sogar dazu führen, dass sich Nachbarn gegenseitig bespitzeln, beim Vermieter bzw. weiteren Anwohnern anschwärzen oder absichtlich mit lauter Musik den Schlaf rauben. Doch muss der Vermieter Schadenersatz zahlen, wenn er hiergegen nichts unternimmt?
Bereits seit 2003 lebte eine Mieterin mit ihrem Ehemann in der Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Anfang 2016 kündigte sie das Mietverhältnis jedoch – Grund dafür sei das jahrelange Mobbing durch die Nachbarn. Ihr Mann sei nun sogar verstorben und sie selbst leide unter anderem an Schlafstörungen, Depressionen und Herz-Rhythmus-Störungen. Auch ihr Arzt habe ihr empfohlen, aus der Wohnung auszuziehen.
Die Mieterin erklärte, dass die Nachbarn sie nicht nur bespitzelt, sondern auch noch unwahre Lärmprotokolle erstellt und dem Vermieter übergeben hätten. Der habe sie – die Mieterin – daraufhin abgemahnt, jedoch nichts gegen das Mobbing gegen sie und ihren Mann unternommen. Dieses Untätigbleiben bzw. Dulden des Mobbings stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Die Mieterin zog daher vor Gericht und klagte unter anderem auf Zahlung von Schadenersatz.
Lärmprotokoll als Mobbinginstrument?
Das Amtsgericht (AG) Pforzheim wies sämtliche Ansprüche der Mieterin zurück.
Mobbing – muss der Vermieter schützend eingreifen?
Entsteht nach Vertragsschluss ein Mangel an der Mietsache, kann der Mieter nur Schadenersatzanspruch nach § 536a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten bzw. ihn nicht rechtzeitig beseitigt hat.
Mobbing durch Nachbarn kann durchaus einen Mangel darstellen und damit das Recht des Mieters begründen, die Miete zu mindern und – bei Untätigbleiben des Vermieters – Schadenersatz zu verlangen. Schließlich ist es sein gutes Recht, seine Wohnung in Frieden und ungestört zu nutzen, ohne ständig von seinen Nachbarn schikaniert zu werden. Um dies zu gewährleisten, kann vom Vermieter auch verlangt werden, entsprechend auf seine anderen Mieter einzuwirken bzw. andere Anwohnern um Ruhe zu bitten.
Allerdings ist nicht in jeder Meinungsverschiedenheit bzw. in jedem Streit Mobbing zu sehen. Normale Konflikte mit anderen Anwohnern sind daher hinzunehmen. Auch genügt es nicht, ins Blaue hinein zu behaupten, man werde gemobbt. Nötig ist daher vor allem, dass man die systematische, dauerhafte Schikane, mit der die Rechte des Betroffenen, z. B. seine Ehre oder auch Gesundheit, verletzt werden und die ihn zermürben sollen, auch nachweisen kann. Das Führen eines Mobbingtagebuchs kann hier weiterhelfen.
Vorliegend war keine Verletzung des Vermieters gegen Schutzpflichten erkennbar. Er musste schließlich nicht nur auf die Bedürfnisse der einen Mieterin Rücksicht nehmen, sondern auch auf die seiner anderen Vertragspartner. Die hatten zuhauf Lärmprotokolle angefertigt, wonach die Mieterin zu laut war und ihre Nachbarn störte. Der Vermieter musste daher für Ruhe sorgen und die lärmende Mieterin zur Besserung anhalten, was er mit der Abmahnung auch getan hat. In dem Verhalten der Nachbarn und des Vermieters war somit ein normales und erlaubtes Verhalten zu sehen, kein Mobbing. Anderes hat die betroffene Mieterin vor Gericht zumindest nicht nachweisen können. Ihr stand daher auch kein Schadenersatzanspruch zu.
Fazit: Fühlt sich ein Mieter von seinen Nachbarn oder seinem Vermieter gemobbt, sollte er ein Mobbingtagebuch führen. Unter Umständen kann er wegen Mobbings nämlich die Miete mindern oder vom Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn der die Schikane durch seine anderen Mieter nicht unterbindet. Allerdings muss das Mobbingopfer nachweisen können, dass es drangsaliert wird.
(AG Pforzheim, Urteil v. 06.02.2017, Az.: 6 C 260/16
In der heutigen Zeit ist das Thema Mieterhöhung in aller Munde – sowohl durch die inzwischen gesetzlich verankerte Mietpreisbremse für Neuvermietungen als auch durch Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen bereits vermieteter Wohnungen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist immer der Mietspiegel, der in den §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Damit der Überblick in diesem komplexen Thema nicht verloren geht, bringt die anwalt.de-Redaktion Sie auf den neuesten Stand.
Gesetzlich ist der einfache Mietspiegel in § 558c BGB geregelt und bietet eine zusammenfassende Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau – also für Gebäude und Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden – zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Mietspiegel muss, ebenso wie der qualifizierte Mietspiegel, der in § 558d BGB geregelt ist, von den Gemeinden oder Interessenverbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt worden sein.
Die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind allgemein höher, denn dieser muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, wobei die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein müssen. Wirklich wichtig wird der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel erst in einem Gerichtsprozess, denn nach § 558d Abs. 3 BGB wird die Richtigkeit nur bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet.
Mieter von Häusern, also Reihen-, Doppel- oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, fragen sich im Rahmen einer Mieterhöhung oftmals, ob auf diese Mieten der Wohnungs-Mietspiegel überhaupt anwendbar ist. In manchen Fällen ist die Anwendung des Wohnungs-Mietspiegels auf Häuser sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Allerdings gelten diese Wohnungs-Mietspiegel dann für gemietete Häuser entsprechend, wenn die erhöhte Miete aufgrund des Baujahrs des Hauses, der Wohnfläche und der tatsächlichen Ausstattung angemessen ist und innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss v. 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen und an alle Personen gerichtet sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft, denn jeder Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen.
Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter zudem immer begründet werden. Diese Begründung erfolgt in den meisten Fällen durch den Verweis auf den jeweiligen Mietspiegel. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen muss, damit dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.
Wurde der Mietspiegel von der Gemeinde erlassen, kann dieser meist kostenlos im Amtsblatt nachgelesen werden. Manchmal ist dieser, wie auch ein Mietspiegel, der von Interessenverbänden erstellt wurde, aber nicht kostenfrei zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie dieses Mietspiegels beifügen oder diesen frei zugänglich auslegen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass es für die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels nicht notwendig ist, dass dieser von der Gemeinde kostenlos abgegeben bzw. zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Wird hierbei eine geringe Schutzgebühr zur Abgabe des Mietspiegels verlangt, so gilt dieser trotzdem als allgemein zugänglich (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11.04.2014, Az.: 9 S 17/14).
Um Wohnungen korrekt einordnen zu können, enthält jeder Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, beispielsweise Lage und Ausstattung bzw. Baujahr des Mietobjekts, Wohnungsgröße, Energiesparmaßnahmen oder Wohnungsausstattung hinsichtlich Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung, Bodenbelägen oder Balkon usw. Diese verschiedenen Kriterien werden ihrer Art nach als wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet.
Für jede dieser Kategorie existieren wiederum unterschiedliche Preisspannen, in die die Wohnung eingeordnet werden muss, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sogenannte Spanneneinordnung. Dabei handelt es sich um einen Katalog, mit dessen Hilfe eine Wohnung besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Den höchsten Wert erhalten Wohnungen, für die nur die positiven Merkmale zutreffen, den niedrigsten Wohnungen mit ausschließlich negativen Merkmalen. In jedem Fall können aber Ausnahmen zur Abweichung von der ausgewiesenen Spanne vereinbart werden.
Wie in vielen anderen Fällen auch gibt es im Hinblick auf die Wohnungsausstattung oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter, der häufig vor Gericht endet. In einem aktuellen Fall wollte eine Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen neuen Herd mit Cerankochfeld austauschen lassen. Diese Maßnahme wirkte zwar wohnwerterhöhend, auf eine Mieterhöhung verzichtete die Vermieterin aber. Trotzdem verweigerte der Mieter den Austausch und wurde schließlich vom Gericht zur Duldung dieser Bagatellmodernisierung verurteilt (Amtsgericht Berlin, Urteil v. 19.12.2016, Az.: 10 C 391/16).
Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht beliebig oft durchgeführt werden, dafür gibt es dringend zu beachtende Voraussetzungen. So darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die Wohnungsmiete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Regelungen betreffen jedoch keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB oder aufgrund von Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.
Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent der Ausgangsmiete steigen darf, die drei Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt. Sie darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann diese Grenze sogar auf maximal 15 Prozent herabgesetzt werden. Der BGH stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass es genügt, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese ausreichend begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Bevor die Mietpreisbremse eingeführt wurde, existierte im Mietrecht nur § 558 BGB, der regelt, wie sehr Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Diese Regelung bezieht sich nach wie vor nur auf bereits laufende Mietverhältnisse, nicht jedoch auf eine Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Durch die Mietpreisbremse, geregelt in den §§ 556d ff. BGB, soll der Mietanstieg bei Neuvermietungen gedämpft werden, indem Vermieter die Miete bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Mietpreisbremse zum einen nicht bundesweit gilt, sondern nur für die Vermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespannter Wohnsituation, und zum anderen, dass diese Gebiete lediglich für die Dauer von fünf Jahren der Mietpreisbremse unterliegen können.
Mietrecht 2016 – Alle Änderungen im Überblick
Zunächst wird ab Januar das Wohngeld erhöht – eine finanzielle Erleichterung für Geringverdiener. Die Zahlung wird um durchschnittlich um 39 Prozent angehoben. Für einen Zwei-Personen-Haushalt bedeutet das eine Erhöhung von durchschnittlich 115 auf 186 Euro, also 71 Euro mehr. Davon profitieren rund 870.000 Haushalte.
Hintergrund der Anpassung im Mietrecht 2016 ist, dass das Wohngeld laut Bundesregierung an die Entwicklungen der Mieten und Nebenkosten angepasst werden soll. Vor dieser Anpassung war das Wohngeld sechs Jahre nicht erhöht worden. In dieser
Zeit sei laut Bauministerium außerdem die Zahl der Wohngeldhaushalte deutlich zurückgegangen. Die Höhe des Wohngeld soll künftig alle zwei Jahre überprüft werden.
Als erstes Bundesland hatte Berlin zum 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Das Ziel war, in angespannten Wohnungsmärkten, das schnelle Steigen der Mieten zu begrenzen. Dabei darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ergibt sich aus dem jeweiligen Mietspiegel. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur
für Bestandswohnungen, nicht für Neubauprojekte.
Die Energieeinsparverordnung umfasst bautechnische Standardanforderungen für Bauherren zum effizienten Betriebsenergiebedarf ihres Gebäudes oder Bauprojektes. Die EnEV soll laut Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz,
Bau und Reaktorsicherheit dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung erreicht werden.
Mit einem Gesetz zur Umsetzung von Wohnimmobilienkredit-richtlinien soll der Verbraucherschutz im Bereich Immobilien-finanzierung anhand erweiterter Informationspflichten verbessert werden. Banken sollen außerdem die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden strenger prüfen. Das soll auch die hohe Anzahl an fehlerhaften Kreditverträgen, die zu einem lebenslangen Widerrufsrecht führen, verringern.
Zudem liegt ein Gesetzesentwurf vor, demzufolge Immobilien-makler und WEG-Verwalter eine Sachkundeprüfung ablegen müssen. Auch eine Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung gehört zu den neuen Voraussetzungen für die Ausübung dieser Berufe. Aktuell ist es so, dass auch Quereinsteiger den Beruf des Immobilienmaklers ausüben können, ohne besondere Fachkenntnisse nachweisen zu müssen. Aus diesem Grund forderte der IVD (Verband der Immobilienbranche) die Einführung des Fach- und Sachkundenachweises, um die Standards der Branche zu gewährleisten und Kunden vor schwarzen Schafen in der Maklerbranche zu schützen. Makler und Verwalter sollen hier von den Industrie- und Handelskammern der einzelnen Bundesländer geprüft werden; Ausbildungsmöglichkeiten soll es in ganz Deutschland geben. Da die Einzelheiten der Nachweispflicht jedoch noch diskutiert werden müssen, ist es auch möglich, dass das Gesetz erst zum Januar 2017 in Kraft tritt.
Neu ab Januar 2016 gilt auch das Verbraucherstreit-beilegungsgesetz. Hierbei handelt es sich um die Richtlinie zur alternativen Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten. Diese gesetzliche Grundlage für Streitigkeiten zwischen Unternehmern und Verbrauchern tritt neben die staatliche Justiz. Entsprechendes gilt auch für die Immobilienbranche. Das Gesetz ist vor allem für Streitigkeiten aus Kaufverträgen oder Dienstleistungsverträgen gedacht.
Die Richter des Amtsgerichts (AG) Berlin gaben der Vermieterin Recht und stellten fest, dass der Mieter eine Duldungspflicht bezüglich des Herdaustausches hat.
(AG Berlin, Urteil v. 19.12.2016, Az.: 10 C 391/16
Auch sei es nach Aussage der anderen Wohnungseigentümer Heizungsablesern aufgrund der Vermüllung nicht möglich gewesen, ihre Arbeit zu machen. Ferner konnten notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht vorgenommen werden. So sei es nach wie vor nur in der betreffenden Wohnung nicht möglich, neue Fenster einzubauen. Die müssten nun kostenpflichtig woanders gelagert werden. Im Übrigen könne auch kein Kaltwasserzähler
in die Wohnung gebaut werden, was wiederum eine verbrauchsorientierte Abrechnung unmöglich mache. Letztlich
gab es sogar einen Rattenbefall im Haus.
So kann ein Wohnungseigentümer nach § 18 I WEG zur Veräußerung seines Heims gezwungen werden, wenn er eine so schwere Pflichtverletzung begangen hat, dass den anderen Mitgliedern die Fortsetzung der Wohnungseigentümer-gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist. Zu derart erheblichen Pflichtverletzungen gehören unter anderem ständige und schwere Beleidigungen, Bedrohungen und/oder Tätlichkeiten gegenüber anderen Mitgliedern. Ein weiteres Beispiel ist die Vermüllung der Wohnung oder auch des Gemeinschaftseigentums wie Keller oder Hausflur. Hierdurch können schließlich Gesundheits- sowie Feuergefahren für die gesamte Immobilie entstehen. Im Übrigen kann eine etwaige Krankheit oder die sonstige individuelle Verfassung des Betroffenen – z. B. das sog. Messie-Syndrom – unter Umständen zur Entziehung des Wohnungseigentums führen.
Verbesserungen im Mietrecht
Verbesserungen für Mieter und Vermieter:
Vermieter können ihre Wohnungen künftig leichter energetisch modernisieren. Außerdem können sie so genannte Mietnomaden einfacher loswerden. Mieter werden besser geschützt, wenn ihre Wohnung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt
Der Bundesrat hat das Mietrechtsänderungsgesetz gebilligt. Damit
wird unter anderem die Dämmung vermieteter Wohnungen erleich-
tert. Der Mieter kann künftig die Miete nicht mindern, wenn seine Wohnung gedämmt wird. Dies gilt für eine Bauphase von bis zu drei Monaten.
Deswegen wird das Mietrecht hier - auch angesichts der aktuellen energie- und klimapolitischen Herausforderungen - angepasst. Die Neuregelung ist insofern auch ein wichtiger Beitrag zur Energiewende und zum Klimaschutz.
Contracting - keine höheren Kosten für den Mieter:
Der Vermieter kann von der Eigenversorgung mit Wärme auf das so genannte Contracting umstellen. Das bedeutet: gewerbliche Wärme-lieferung durch Dritte. Künftig kann der Vermieter Wärmelieferkosten auf den Mieter umlegen, wenn er Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellt.
Mietnomaden das Handwerk legen:
Vereinzelt gibt es Mieter, die sich planmäßig ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entziehen. Deswegen wird die in der Praxis entwickelte so genannte "Berliner Räumung" jetzt auch ins Gesetz aufgenommen.
So kann der Vermieter künftig Räumungsansprüche einfacher durch-setzen, denn er kann eine Wohnung legal durch bloße Besitzver-schaffung räumen. Das heißt, er kann beispielsweise einfach das Türschloss auswechseln, die Möbel des ehemaligen Mieters aber in
der Wohnung belassen.
Zugunsten der Mieter wird der Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnung erhöht. Der Gesetzentwurf unterbindet die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung vermieteter Wohnung in Eigentumswohnungen.
Das Gesetz tritt nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten und Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Soziales Mietrecht:
In Deutschland gibt es fast 40 Millionen Wohnungen, davon knapp 24 Millionen Mietwohnungen. Der überwiegende Teil der Bevölkerung ist also Mieter und nicht Eigentümer. Dies verdeutlicht den Stellenwert
des Mietrechts, sowohl in sozialer als auch in wirtschaftlicher
Bei Nebenkostenvorauszahlungen müssen Vermieter gegenüber Wohnungsmietern die Nebenkosten jährlich abrechnen. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beträgt die Frist, bis zu der der Mieter die Abrechnung erhalten muss. Andernfalls können Vermieter regelmäßig keine Zahlung verlangen. Was ist aber, wenn der Vermieter einer Eigentumswohnung nicht abrechnen kann, weil der Beschluss über die Jahresabrechnung fehlt? Reicht das, um dennoch Zahlung zu verlangen. Der BGH sagt nein.
Vermieter verlangt offene Nebenkosten
Im Fall hatte der Vermieter einer Eigentumswohnung geklagt. Die Nebenkostenabrechnungen über die Jahre 2010, 2011 und 2012 hatte sein Mieter erst im Dezember 2013 erhalten. Spätester Zeitpunkt für die Abrechnung über die Nebenkosten 2010 wäre Ende 2011 gewesen. Die Nebenkostenabrechnung für 2011 hätte der Mieter spätestens Ende 2012 erhalten müssen. Nur die Nebenkostenabrechnung 2012 war somit noch rechtzeitig. Der Mieter zahlte nicht. Als das Mietverhältnis endete, rechnete der Vermieter die Kaution gegen die offenen Forderungen auf und klagte auf Zahlung wegen der darüber hinaus offenen Kosten. Der Mieter berief sich dagegen auf § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Wird danach nicht rechtzeitig abgerechnet, kann der Vermieter nichts verlangen.
Ausnahme bei nicht zu vertretenen Verspätungen
Ausnahme: der Vermieter ist für die Verspätung nicht verantwortlich und hat sie also nicht zu vertreten. Das muss er allerdings im Streitfall darlegen und beweisen. Ein Beispiel dafür wäre eine verspätete Abrechnung durch den Gasversorger. In einem solchen Fall kann er die Kosten seinem Mieter gegenüber nicht beziffern. Insofern ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, ihm bereits bekannte andere Kosten wie etwa fürs Wasser schon mal abzurechnen. Denn zu solchen Teilabrechnungen ist er laut § 556 Abs. 3 BGB nicht verpflichtet. Der Vermieter muss sich allerdings bemühen und im Beispielsfall den Versorger zur Abrechnung auffordern. Einfach zurücklehnen darf er sich nicht.
Erstes BGH-Urteil zu verspäteter Jahresabrechnung
Bisher vom BGH nicht entschieden war bisher der Fall einer verspäteten Jahresabrechnung. Darauf berief sich der Vermieter, der die Nebenkosten einklagte. Die Entscheidungen niederer Instanzen zu vergleichbaren Sachverhalten folgen keiner einheitlichen Linie. Auch deshalb ist die BGH-Entscheidung von besonderem Interesse. Denn es kommt immer wieder vor, dass für die Jahresabrechnung zuständige Verwaltungen diese nicht oder nicht richtig erstellen und kein WEG-Beschluss gefasst wird.
Die eine von Gerichten dazu vertretene Ansicht ist: ohne Jahresabrechnung sei der Wohnungseigentümer selbst noch nicht zur Zahlung verpflichtet und ihm somit keine Kosten entstanden. Also könne er auch noch nichts in Rechnung stellen und müsse die verspätete Nebenkostenabrechnung nicht verantworten.
Nach der Gegenansicht hat die Verbindung des Vermieters zur WEG und ihrem Verwalter und die Verbindung zwischen Vermieter und seinem Mieter nichts gemein. Eine rechtliche Bindung durch den Beschluss über die Jahresabrechnung trifft nur den Wohnungseigentümer. Für Mieter ist er nicht verbindlich. Für sie ist stattdessen entscheidend, was im Mietvertrag steht. Für Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung gelten zudem eigene Regeln.
Dem schloss sich der BGH nun an. Denn auch im die rechtzeitige Abrechnung vorschreibenden § 556 Abs. 3 BGB ist von der Sonderrolle der Jahresabrechnung keine Rede. Dieser unterscheidet nicht einmal zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und anderen Mietwohnungen. Der BGH setzte sich dazu eingehend damit auseinander, wie die gesetzliche Regelung zur Abrechnungsfrist entstanden ist und welchen Sinn und Zweck der Gesetzgeber dabei verfolgte.
Rechtssicherheit und kein Streit zum Ziel
Die Rechtssicherheit für den Mieter über die Abrechnung steht danach im Mittelpunkt. Nebenkostenforderungen sollen sich nicht über Jahre anhäufen und Mieter auf einen Schlag treffen. Das würde viele Mieter finanziell überfordern. Darüber hinaus verhindert die Abrechnungsfrist Streitigkeiten über die Zahlung. Das dient letztlich Mietern wie Vermietern. Somit gilt, wie im Fall einer verspäteten Abrechnung durch den Versorger, dass der Vermieter sich anstrengen muss. Ein einfacher Verweis auf die nicht rechtzeitig erfolgte Jahresabrechnung genügt dagegen nicht.
Fazit: Auch bei einer verspäteten Jahresabrechnung muss ein Vermieter einer Eigentumswohnung sich bemühen, um rechtzeitig gegenüber seinem Mieter abzurechnen und darf sich nicht einfach zurücklehnen. Sonst kann er die Nebenkosten nicht mehr verlangen.
(BGH, Urteil v. 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15