Source: https://www.slideserve.com/terra/weg-2007-seminare-im-schloss-potsdam-5-mai-2007-1342297
Timestamp: 2018-08-21 03:53:32
Document Index: 269922428

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 3', '§ 5', '§ 7', '§ 741', '§ 14', '§ 20', '§ 27', '§ 14', '§ 18', '§ 10', '§ 12', '§ 10', '§ 12', '§ 19', '§ 26', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 556', '§ 16', '§ 16', '§ 556', '§ 16', '§ 556', '§ 10', '§ 23', '§ 16', '§ 16', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 2', '§ 10', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 11', '§ 21', '§ 556', '§ 6', '§ 16', '§ 10', '§ 16', '§ 10', '§ 16', '§ 21', '§ 10', '§ 16', '§ 21', '§ 21', '§ 16', '§ 16', '§ 891', '§ 24', '§ 16', '§ 21', '§ 16', '§ 21', '§ 22', '§ 25', '§ 16', '§ 21', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 22', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 21', '§ 23', '§ 139', '§ 139', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 22', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 16', '§ 14', '§ 16', '§ 43', '§ 27', '§ 27', '§ 16', '§ 49', '§ 21', '§ 288', '§ 21', '§ 22', '§ 22', '§ 14', '§ 22', '§ 559', '§ 25', '§ 22', '§ 21', '§ 21', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 24', '§ 43', '§ 26', '§ 26', '§ 43', '§ 935', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 43', '§ 23', '§ 43', '§ 23', 'BGH', '§ 62', '§ 72', 'BGH', '§ 26', '§ 21', '§ 688', '§ 44', '§ 21', '§ 45', '§ 66', '§ 43', '§ 46', '§ 767', '§ 23', '§ 233', '§ 520', '§ 246', '§ 48', '§ 43', '§ 325', '§ 253', '§ 49', '§ 21', '§ 49', '§ 21', '§ 91', '§ 15', '§ 49', '§ 49', '§ 935', '§ 10', '§ 16', '§ 74', '§ 18', '§ 18', '§ 93', '§ 45', '§ 45', '§ 10', '§ 5', '§ 7', '§ 29', '§ 16', '§ 160', '§ 770', '§ 19', '§ 26', '§ 43', '§ 45', '§ 48', '§ 21', '§ 72', '§ 43', '§ 119', '§ 43']

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WEG 2007 Seminare im Schloss Potsdam 5. Mai 2007
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WEG 2007 Seminare im Schloss Potsdam 5. Mai 2007 - PowerPoint PPT Presentation
Richter Dr. Oliver Elzer. WEG 2007 Seminare im Schloss Potsdam 5. Mai 2007. neues Sachenrecht Verbandsrecht Beschlussrecht neue Aufgaben und Pflichten des Verwalters (Stellung) Verfahrensrecht Zwangsvollstreckung. Themen. wo erreichen Sie mich?. oliver.elzer@kg.verwalt-berlin.de
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Richter Dr. Oliver Elzer
Potsdam 5. Mai 2007
neues Sachenrecht
neue Aufgaben und Pflichten des Verwalters (Stellung)
wo erreichen Sie mich?
oliver.elzer@kg.verwalt-berlin.de
oelzer@aol.com
BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99
Durch Beschlussfassung könnensolche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.
Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig.
Praxis hatte von der durch die Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit, Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss abzuändern, ausufernden Gebrauch gemacht
Das WEG unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können
BGH v. 2.6.2005 – V ZB 32/05
Vertragsübergänge
organisatorische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft
Satzung, Organe, Mehrheitsbeschluss, unauflöslich
Regelungszusammenhang der §§ 27, 28 WEG
wesentliche, praxisrelevante Rechtsprobleme
(Wieder)Erleichterung Willensbildung
FGG unangemessen für WEG-Verfahren (Harmonisierung)
Stärkung der Stellung der Wohnungseigentümer gegenüber Kreditinstituten in der Zwangsversteigerung
Erhöhung der geringen Kosten (Querulanten)
Beteiligung Dritter bei Eintragungen
Das neue Sachenrecht
Streichung von § 3 Abs. 3 WEG
Zustimmung Dritter nach dem neuen § 5 Abs. 4 WEG
der neue § 7 Abs. 4 WEG
Das neue Verbandsrecht
neue Dreigliedrigkeit, str.
Verband Wohnungseigentümer-gemeinschaft
Verbandsmodell 1
Nebeneinander von Miteigentum am Grundstück und Mitgliedschaft in einer Personenvereinigung hat nicht zur Folge, dass jeder Eigentümer sowohl Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft als auch einer rechtsfähigen „Gruppe“ ist.
§§ 741 ff. BGB; zT Verband
Verbandsmodell 2
Modell der „Doppelmitgliedschaft“, h. M. Wohnungseigentümer sind sowohl Mitglied des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft als auch Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft.
Verhältnis Eigentümer und Verband
Begriff des Verbandes, § 14 BGB
Zweck: Verwaltung Gemeinschaftseigentum nach außen
Mitglieder: Wohnungseigentümer
Beginn des Verbandes
Ende des Verbandes
drei Verbandsorgane
Verwalter, aber § 20 Abs. 2 WEG
Eigentümer(versammlung)
bestimmt, was Verband tun soll
bestimmt, welche Rechte Verband hat
Verwaltungsbeirat, fakultativ
Wohnungseigentümer, § 27 Abs. 3 S. 2 WEG
Verbandsorgan & Vertreter: der Zwitter
Vertragspartei der Organe
Schutzpflichten der Organe
ggü. Verband
ggü. Wohnungseigentümer
Originäre Rechte der Organe?
Recht innerhalb des Verbandes
Recht außerhalb des Verbandes
Ist jede Aufgabe eine Verbandsaufgabe?
Rechte und Pflichten des Verbandes
Umfassende Rechtsfähigkeit im Rahmen der gesamten Verwaltung
Verbandsrechte und -pflichten
als »Gemeinschaft« gesetzlich begründete Rechte und Pflichten
Rechtsgeschäftlich erworbene Rechte und Pflichten
Scheck- und Wechselfähigkeit
Ausübungsbefugnis des Verbandes
außerprozessual = Ermächtigung im eigenen Namen zB Verträge abzuschließen mit RA oder Verwalter
Prozess = Standschaft
Ausübungsbefugnis für gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten
Ausübungsbefugnis für sonstige Rechte und Pflichten
gemeinschaftsbezogen
Duldung des Zugangs zu einem Sondereigentum gem § 14 Nr 4 Halbsatz
Verkehrspflichten der Wohnungseigentümer
Ausübung des Entziehungsrechts gem § 18 Abs. 1 WEG
Mängelansprüche der Wohnungseigentümer aus Erwerbsverträgen mit Bauträgern, soweit deren Geltendmachung der Gesamtheit, nicht aber den einzelnen Wohnungseigentümern zusteht.
Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung
Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschafseigentums
Enteignung von Gemeinschaftseigentum
Bezeichnung des Verbandes im Rechtsverkehr
Übergangs- und Untergangsprobleme
Instandhaltungsrückstellung und Beiträge
Gesetzliche und vertragliche Ansprüche aus Verträgen des Verbandes
Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer
Früchte und Nutzungsentgelte
kein Verbandsvermögen
(vorrübergehender) Untergang des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft
Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger:
unbeschränkt und im Außenverhältnis unbeschränkbar
anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils
Einwände nach § 10 Abs. 8 Satz 2 und Satz 3 WEG
Haftung gegenüber dem Verband
Neue Beschlussmacht; Allgemeines
Änderung einer Vereinbarung (Vertrag)
durch Vereinbarung = actus contrarius
durch Beschluss, wenn es eine Vereinbarung erlaubt (Öffnungsklausel)
durch Beschluss, §§ 12 IV, 16 III, 16 IV 1 WEG
durch Gericht, § 10 II 3 WEG
durch Beschuss, wenn gesetzliche Beschluss-macht
Grenzen der Beschlussmacht
schutzwürdige rechtliche Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses
§ 12 IV WEG
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 entsprechend anzuwenden.
§ 16 gibt erstens in zwei Fällen neue und ausdrücklich geschützte Beschlussmacht zur Änderung des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels
§ 16 regelt zweitens eine Folgeänderung im Hinblick auf erzwungene Kostentragungsregelungen
§ 16 erweitert drittens die Ansicht, was „Kosten der Verwaltung“ sind
Teil 7.2.1
§ 16 II trifft nur eine Aussage über die Kosten des Gemeinschaftseigentums
wie die im Sondereigentum anfallenden Kosten abzurechnen sind, kann vereinbart, aber auch beschlossen werden. § 16 II ist nicht von Gesetzes wegen anwendbar.
Kosten des Gemeinschaftseigentums
§ 16 II beschreibt den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile). Im Einzelfall gilt anderes:
ggf. abweichende Regelung durch Vereinbarung
ggf. abweichende Regelung durch Beschluss
bei Öffnungsklausel zulässig
ohne Öffnungsklausel als generelle Abweichung nichtig, sonst nur anfechtbar
Kosten des Sondereigentums
§ 16 II sagte (und sagt) über den gesetzlichen Maßstab zur Verteilung der Kosten des Sondereigentums nichts aus, obwohl sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden
primär müssen daher die Wohnungseigentümer einen Maßstab bestimmen (Vereinbarung oder Beschluss)
fehlt es hieran, gilt mE § 556 a I BGB analog
Was gilt bei Unklarheiten?
OLG Köln, Beschluss vom 1.3.2006 - 16 Wx 223/05
kann nicht geklärt werden, ob Kosten im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum anfallen, handelt es sich um Kosten des Gemeinschaftseigentums.
können Kosten nicht sicher zugeordnet werden, gilt für sie – auch wenn sie teilweise dem Sondereigentum zuzuordnen sind – der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel
etwa Müllkosten können nur dann nach Verbrauch verteilt werden, wenn eine getrennte Erfassung des durch die Nutzung des Sondereigentums anfallenden Mülls möglich ist
der neue § 16 III
Die Wohnungseigentümer können abweichend von § 16 II durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 I BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
§ 16 III z e r l e g t
Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums iSd § 556 I BGB
Erfassung: nach Verbrauch oder Verursachung
Verteilung: nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab verteilen
keine unmittelbare Abrechnung
Ordnungsmäßige Erfassung und Verteilung
Teil 7.2.2
„Normaler“ Mehrheitsbeschluss
keine besonderen Mehrheiten oder Qualifizierungen; kein Kopfprinzip(arg. § 10 V, 12 IV 1, 15 II, 18 III, 21 III)
auf die einfache Mehrheit wird abgestellt, weil eine qualifizierte Mehrheit der angestrebten Einheitlichkeit zuwiderliefe
im Übrigen gibt es auch keinen Grund, bei Wasser- und anderen Kosten des Gemeinschaftseigentums ein höheres Maß an Zustimmung zu verlangen als bei Kosten aus dem Sondereigentum
wichtig für Verwalter ist mE vor allem eine sachgerechte Ankündigung und Beschlussfassung
Änderung und Beschluss
soll der Kostenverteilungsschlüssel geändert werden, ist dies wegen § 23 II bereits ausdrücklich und gesondert mit der Ladung anzukündigen
ein Wohnungseigentümer muss mit der Ankündigung eines Kostenbeschlusses nicht damit rechnen, dass auch der Kostenverteilungsschlüssel geändert wird
werden dennoch Kosten- und Änderungsbeschluss ohne Ankündigung zusammen gefasst, ist der Beschluss jedenfalls nicht ordnungsmäßig; ein auf § 16 III beruhender Beschluss könnte wegen seiner Wirkungen sogar nichtig sein
Teil 7.2.3
§ 16 III meint die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums iSd § 556 I BGB; die bislang notwendige Unterscheidung wird hinfällig
„Betriebskosten“ sind nach § 556 I BGB „die Kosten, die dem Eigentümer ... durch das Eigentum ... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.
§ 556 I BGB iVm § 2 BetrKV
... laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Wasserversorgung, Entwässerung, zentrale Heizungsanlage, zentrale Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen iSd Buchstabens, der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, zentrale Warmwasserversorgungsanlage, Lieferung von Warmwasser, Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Personen- oder Lastenaufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz, Wäschepflege, sonstige Betriebskosten ...
das Verständnis des Betriebskosten-begriffs hat im Bereich des WEG andere Auswirkungen als im Mietrecht
während es im Mietrecht in der Regel darum geht, ob der Mieter oder der Vermieter die Kosten zu tragen hat, ist die Einstandspflicht der Wohnungseigentümer unstreitig
die Abgrenzung von Betriebs- und Instandhaltungskosten ist künftig von großer Bedeutung
an der Unterscheidung hängt
die Grenzziehung zwischen einfacher und qualifizierter Mehrheit
der Umfang der Beschlusskompetenz (Einzelfall oder völlige Änderung)
Teil 7.2.4
die Vergütung (das Honorar) des Verwalters
Bankgebühren, zB für das Verbandskonto
Ausgaben für den Verwaltungsbeirat, zB eine Haftpflichtversicherung
Kosten für eine Maßnahme der Zwangsversteigerung, zB eines Verfahrens nach § 10 ZVG
Kosten nach § 16 VIII oder nach § 16 VII für eine Abmeierungsklage
Rechtsanwaltskosten, sofern kein Fall des § 16 VIII
Mietkosten, zB für den Raum für die ETV
sonstige „administrative“ Kosten, zB die Arbeiten Dritter anstelle des Verwalters
Teil 7.2.5
die Kosten des Betriebs können wenigstens erfasst werden nach
Verbrauch (verbrauchte Mengen)
Verursachung (über: Nutzung, Zählung, Gebrauch, Personen, Fläche, etc.)
Pflege Grün- und Außenanlagen? Winter-dienst? Versicherungen?
sind Erfassungsgeräte vorgeschrieben oder vorhanden, verlangt eine ordnungsmäßige Verwaltung, dass sie eingebaut und genutzt und dass die Kosten entsprechend der Erfassung abgerechnet werden
im Übrigen entsprechen Maßnahmen zur Erfassung und verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung tragen und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen und zu mehr Verteilungsgerechtigkeit führen
die Wohnungseigentümer haben allerdings Ermessen: Sie müssen alle für und gegen eine verbrauchs- oder verursachungs-abhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen
Erfassungsgeräte II
sind die Aufwendungen für Erfassung und Abrechnung nach Verbrauch oder Verursachung unverhältnismäßig hoch, können die entsprechenden Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen
ob das der Fall ist, kann wegen der vergleichbaren Interessenlage nach den Grundsätzen beurteilt werden, welche die Rechtsprechung zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung im Hinblick auf § 11 I Nr. 1 Buchstabe a, II HeizkostenV entwickelt hat
danach steht die Einführung einer verbrauchs- oder verursachungs- abhängigen Erfassung und Abrechnung von Betriebskosten nicht mehr im Einklang mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Aufwendungen die Einsparungen übersteigen, die sich über zehn Jahre hin voraussichtlich erzielen lassen
Teil 7.2.6
die Kosten können verteilt werden z.B. nach
anderen Verteilungsmaßstäben
Teil 7.2.7
Kosten die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, zB bei Gas und Strom
keine Verteilung der Grundsteuer
Erfassung muss mit Verteilung korrelieren
ggf Bestimmungen der Heizkosten-verordnung
Ordnungsmäßigkeit iSv § 21 IV, damit ist zB eine Willkür gehindert
Grundsätze des Zweitbeschlusses?
vermietetes Sondereigentum und dort vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel?
sachlicher Grund? Kollision mit den Grenzen gewillkürter Öffnungsklauseln zur Änderung des gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssels?
Problem: vermietetes Sondereigentum
der Vermieter kann ggf durch einseitige Erklärung nach § 556 a II BGB den mietrechtlichen Abrechnungsmaßstab anpassen
Entsprechendes gilt, wenn die Voraussetzungen des § 6 IV Satz 2 HeizkostenV vorliegen
in allen anderen Fällen hat der Vermieter kraft Gesetzes keine einseitige Änderungsmöglichkeit
Teil 7.2.8
Verhältnis von § 16 III zu § 10 II 3
§ 16 III ist gegenüber § 10 II 3 lex specialis.
kommt ein Beschluss nach § 16 III nicht zustande, muss nach § 21 IV oder 21 VIII geklagt werden.
dem Weg über § 10 II 3 fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis; schon wegen 16 V.
Verhältnis § 16 III vs. § 21 VII
§ 21 VII ist gegenüber § 16 III lex specialis, soweit er erlaubt, einzelnen Wohnungseigentümern Kosten wegen der Nutzung des Gemeinschafts-eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand aufzuerlegen und damit von § 16 II abweicht.
Änderung der Grundbuchs?
mit der Änderung eines vereinbarten KVT wird das Grundbuch zweifellos unrichtig.
insoweit stellen sich ua zwei Fragen:
Können die Wohnungseigentümer etwas dazu tun, dass das Grundbuch berichtigt wird?
Müssen die Wohnungseigentümer und/oder der Verwalter etwas dazu tun, um einen Konflikt zwischen § 891 BGB und § 24 VII S. 2 zu vermeiden?
Teil 7.2.9
§ 16 III strebt eine höhere Verteilungs-gerechtigkeit durch Mehrheitsmacht an und damit weniger Streit an
es steht freilich zu erwarten, dass es über die Fragen der Ordnungsmäßigkeit einer Änderung letztlich zu mehr Streit und auch mehr Prozessen kommen wird
Teil 7.2.10
Die Wohnungseigentümer können Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 V Nr. 2 zwar beschließen.
Die Kosten können aber nur bei einer Öffnungsklausel beschlossen werden. Ohne Öffnungsklausel ist ein Beschluss:
entweder nicht ordnungsmäßig (h.M.)
oder gar nichtig
der neue § 16 IV
Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 V Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 I und II durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.
Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 II WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
§ 16 IV z e r l e g t
Maßnahmen nach §§ 21 V Nr. 2, 22 I bis III
Maßstab trägt „Gebrauch“ oder „Gebrauchsmöglichkeit“ Rechnung
Qualifizierter Beschluss
Teil 7.2.11
der Begriff bezieht sich sowohl auf die bezeichneten Maßnahmen als auch auf die Kostenregelung
der Begriff grenzt § 16 IV von § 16 III ab.
eine dauerhafte, abstrakte Änderung der Kosten für eine Maßnahme iSv § 16 IV ist nur auf Grund einer Öffnungsklausel oder durch eine Vereinbarung möglich
Teil 7.2.12
Fehlende Kostenregelung
Unsicher ist, welche Kostenregelung gilt, wenn die Wohnungseigentümer bei einer Baumaßnahme nach § 22 II keinen Beschluss nach § 16 IV fassen:
§ 16 II?
§ 16 VI 1 Halbsatz 2
Teil 7.2.13
Maßstab muss Rechnung tragen:
dem Gebrauch (Aufzug nur bis III. Stock)
einer Gebrauchsmöglichkeit (z.B. Dach eines Hauses einer Mehrhausanlage)
auch ohne Nennung der Ordnungs-mäßigkeit, § 21 IV
Teil 7.2.14
mit „Ja“ müssen 75 % sämtlicher! Wohnungseigentümer nach Köpfen stimmen (anderes Stimmrechtsprinzip gilt hier nicht)
die Mitstimmenden müssen mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile repräsentieren
Beschluss über Kosten und Maßnahme
mit Blick auf § 23 II bei Ankündigung trennen
Vorsicht bei Berechnung der Mehrheiten
verpasste Mehrheiten
im Grundsatz sind Beschlussteile für sich zu betrachten
Gesamtnichtigkeit nach § 139 BGB bei gewollt verbundenen Beschlüssen
Verwaltertipp: Beschlussgegenstände trennen (Gefahr Indiz § 139 BGB?)
Feststellung der entsprechenden Mehrheiten und Sicherstellung; für Niederschrift mE namentlich erfassen
Abstimmungen in Mehrhausanlagen
vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer
Berechnung Mehrheit?
Verhältnis zu § 16 III bei „überschneidenden“ Themen, zB Aufzug
Beispiel nach Jennißen
wollen die Wohnungseigentümer die Kosten eines Aufzugs nicht nach Miteigentumsanteilen verteilen, können sie etwa die Kosten der Wartung, des Stroms und der Sicherheitsprüfung nach § 16 III verteilen.
hingegen sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nur als Einzelfallbeschluss regelbar
dies hat zur Folge, dass ein „Fullservice-Vertrag“ für den Aufzug aufzuteilen sind
Teil 7.2.15
§ 16 Abs. 5 WEG
Schutz der Beschlussmacht
die Befugnisse aus § 16 III und IV können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht
legt eine jetzige oder künftige Vereinbarung höhere Maßstäbe an, so ist sie nichtig
abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse auf Grund einer Öffnungsklausel mit geringeren Anforderungen, etwa ohne Korrelation zwischen Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit und Kostenlast oder ohne das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit, sind zulässig.
will eine Vereinbarung Beschlüsse verhindern, ist sie (ggf teilweise) nichtig
will eine Vereinbarung einen Beschluss allerdings nur ändern, ist sie mE wirksam
Teil 7.2.16
§ 16 Abs. 6 WEG
erzwungene Kostenbeteiligung
ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 I nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen
er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen
Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gem § 16 IV nicht anzuwenden
wenn ein Wohnungseigentümer gegen seine Stimme nach § 16 IV gezwungen wird, sich an den Kosten einer Baumaßnahme zu beteiligen, darf er diese auch nutzen
Teil 7.2.17
§ 16 Abs. 8 WEG
Kosten eines Rechtsstreits sind keine Kosten, die nach Maßstab des § 16 II zu verteilen wären
diese Kosten sind nach dem BGH nach
dem geltenden Schlüssel
subsidiär nach MEA zu verteilen
Kosten nach § 16 VII: Entziehungsklage und § 14 Nr. 4 Halbsatz 2
Teleologische Reduktion von § 16 VIII
Kosten eines Rechtsstreits nach § 43, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts auf Grund einer Vereinbarung über die Vergütung nach
§ 27 II Nr. 4
§ 27 III S. 1 Nr. 6 handelt
bei einer Vergütungsvereinbarung der Wohnungseigentümer oder des Verbandes mit einem Rechtsanwalt, der ein anderer als der gesetzliche Gebührenstreitwert zu Grunde gelegt wird, zählen die Mehrkosten zu den Verwaltungskosten iSv § 16 II
die Grundkosten = Kosten nach § 49 a GKG berechnet, sind indes weiterhin nichterstattungsfähig!
Kostenbeschlüsse
§ 21 VII WEG
Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
Wohngeldzahlung und Fälligkeit
Einführung des Lastschriftverfahrens per Beschluss
Einführung der Vorfälligkeitsregelung per Beschluss
Einführung der Verfallklausel per Beschluss
Beschluss über höheren Zinssatz als in § 288 Abs. 1 BGB vorgegeben
Regulativ: Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, § 21 Abs. 3
Sanktionsgebühr für Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren
Sondervergütung des Verwalters für Veräußerungszustimmung, beispielsweise vom Veräußerer (nicht Erwerber) zu tragen
alle Einzelbelastungen
Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums
Beschluss über Umzugskostenpauschale
Beschluss über Vermietung von Gemeinschaftseigentum
Der neue § 22
§ 22 I WEG
Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtig werden.
§ 22 II WEG
Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer i.S.d. § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis i.S.d. Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
§ 22 III WEG
Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.
Austausch einer Tür
Was gilt, wenn Wohnungseigentümer E die Hauseingangstür austauschen will?
§ 22 I
§ 22 II
§ 22 III
Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung:
§ 24 Abs. 4 WEG: 2 Wochen
Relevanz der Beschlüsse
Bisher nur allgemeine Aufbewahrungspflicht
Pflicht, eine Niederschrift zu fertigen, bleibt
Gesetzliche Versendungspflicht fehlt weiter
Pflicht für Beschluss-Sammlung ist neu
Verwalter führt die Beschluss-Sammlung
Fehlt ein Verwalter > Versammlungsleiter
Eigentümer können „einen anderen“ bestellen
Aktualisierung > unverzüglich
Einsichtsrecht für Eigentümer oder ermächtigte Dritte
Inhalt der Beschluss-Sammlung
Wortlauf der Beschlüsse + Ort und Datum
Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse + Ort und Datum
Wortlaut von Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen nach § 43 WEG + Datum + Gerichtsbezeichnung + Parteibezeichnungen
Beschlüsse und Urteile ab Geltung der Novelle
Eintragung fortlaufend und nummeriert
Anfechtung oder Aufhebung sind anzumerken
Nach Aufhebung auch Löschung möglich
Löschung auch möglich, wenn Eintrag „aus anderem Grund“ für die Eigentümer keine Bedeutung mehr hat
Nachvollziehbare Dokumentierung der Beschlüsse
Die Beschluss-Sammlung muss geführt werden
Bestandskraft / Rechtskraft hängt nicht von Eintragung ab
Bindungswirkung für Abwesende auch ohne Eintragung
Bindungswirkung für Rechtsnachfolger auch ohne Eintragung
Eintragungspflicht ab Beschlussexistenz > Verkündung
Auch „Negativbeschlüsse“ sind aufzunehmen.
Geschäftsordnungsbeschlüsse sind nicht aufzunehmen
Ausdehnung der Sammlung auf Vergangenheit ist möglich
Einsichtsrecht = Recht auf Kopien gegen Kostenerstattung
Nach Wortlaut kann auch Nichteigentümer als Ersatzmann mit der Führung beauftragt werden
Auswirkungen (3)
Vergleiche sind nicht einzutragen – jedoch genehmigende Beschlüsse über deren Annahme
Form der Sammlung ist nicht vorgegeben
Nummerierung fortlaufend = chronologisch
Bei Löschung in EDV-Datei - keine Nr.-Änderung!
Zur Urteilsformel gehören auch die Nebenentscheidungen – Vollstreckbarkeit und Kosten
Abberufung des Verwalters - bei nicht ordnungsgemäßer Führung der Beschluss-Sammlung
§ 26 Abs. 1 S. 4 WEG n.F.
Abberufung war schon bisher aus wichtigem Grund möglich
Erstes Regelbeispiel für wichtigen Grund im Gesetz
Verstärkt die Bedeutung der Beschluss-Sammlung
Verkürzte Erstbestellung
§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG n.F.
Kommt je Gemeinschaft nur 1 x zur Anwendung
Eine längere Bestellung gilt – aber nur für 3 Jahre
Schutz der Eigentümer vor Rechtsverkürzung / Interessenskollision des Verwalters
Im übrigen bleibt Bestellzeitgrenze: 5 Jahre
Unklar: „Erstbestellung“, wenn es in den ersten Jahren keinen Verwalter gab?
Wegfall der gerichtlichen Bestellung eines Notverwalters
Eine besondere Vorschrift war entbehrlich
Ein Verwalter kann als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangt werden
Auch ein Dritter kann einen Verwalter gemäß § 43 Nr. 5 WEG n.F. einfordern
Bei dringlichem Handlungsbedarf - einstweilige Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO
Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27
ein Verwaltervertrag ist auch künftig nicht zwingend
§ 27 Abs. 1 bis 3 WEG enthalten die neuen „Kardinalspflichten“ des Verwalters
sie sind weder durch Vereinbarung noch durch Mehrheitsbeschluss abdingbar – Abs. 4
Änderungsfähig sind die Vorgaben in Abs. 5 und 6
Verwalter ist „..berechtigt und verpflichtet..“
gegenüber den (1) Eigentümern + (2) der Wohnungseigentümergemeinschaft
Keine Vertretungsmacht (diese in Abs. 2+3)
(1)Durchführung Beschlüsse + Hausordnung
(2) Instandhaltung und Instandsetzung
(3) Notmaßnahmen
(4) Verbindlichkeiten-Management / Inkasso
(5) Abwicklung des Zahlungsverkehrs
(6) Verwaltung der eingenommenen Gelder
(7) Informationspflicht über Rechtsstreitigkeiten
(8) Erklärungen zur Sicherung techn. Einrichtungen
Regelung der Vertretung der Eigentümer
Eigentümer bleiben entscheidungsbefugt
Der Verwalter wird für die Eigentümer nur in 4 Angelegenheiten Vertreter
Fehlt ein Verwalter greift die Vertretungsmacht aller Eigentümer
Willenserklärungen und Zustellungen
Eilmaßnahmen zur Fristerhaltung und Vermeidung von Rechtsnachteilen
Rechtsverfolgung nach Ermächtigung per Beschluss oder Vereinbarung
Gebührenvereinbarung mit Rechtsanwalt bis zur gesetzlichen Streitwertobergrenze
Verwalter kann ohne weiteres die laufende Verwaltung und die dringlichen Geschäfte für die Eigentümergemeinschaft erledigen
der Verwalter wird in 7 Fallgestaltungen Vertreter aller Eigentümer
ohne Verwalter oder dessen Vertretungsrecht greift die Vertretungsmacht aller Eigentümer ein
sie können durch Mehrheitsbeschluss Eigentümer als Vertretungsorgan bestimmen.
Instandhaltung, Instandsetzung / Notmaßnahmen
Vertretungsmacht für Pflichten nach 27 Abs. 1 Nr. 3-5 + 8
Gebührenvereinbarung (wie Abs. 2 Nr. 4)
Vorgabenvorbehalt der Wohnungseigentümer
§ 27 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3
Vertretungsersatz
durch alle Eigentümer
oder durch gewählte(n) Eigentümer
Kein überzeugender Grund für eine aufwändige Amtsermittlung.
Bereits jetzt sind ZPO-Grundsätze anwendbar.
Die Zuweisung zum FGG war unsystematisch.
Die mit der FGG-Zuweisung verbundenen Erwartungen haben sich nicht erfüllt.
Keine Möglichkeiten zur Beschleunigung und Konzentration.
Effizientere und stringentere Verfahrensführung in ZPO.
Das neue Recht ist zu begrüßen.
Die Überführung vollzieht konsequent den in der Praxis praktizierten „Paradigmenwechsel“.
Diese Neuausrichtung ist nicht überzubewerten. Das neue Recht kann nicht auf zahlreiche, teils sehr komplizierte Sonderregelungen verzichten.
In der Praxis wird sich die Reform nichtnegativ bemerkbar machen.
Anwälten und Gerichten wird es künftig leichter fallen, WEG-Sachen zu bearbeiten.
Für die Wohnungseigentümer wird das Verfahren vor allem teurer. Das aber ist auch angemessen.
Verhältnis WEG zur ZPO
Im Grundsatz ist in jeder WEG-Sache i.S.v. § 43 WEG umfassend die ZPO anwendbar.
Soweit Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts es erfordern, abzuweichen, sind mit §§ 43 bis 50 Sondervorschriften geschaffen worden.
§§ 43 WEG, 23, 71 GVG Zuständigkeit und Instanzen
Anlass Sonderregelung
Problem: Welche Gerichte sind örtlich, sachlich und funktionell zuständig?
örtlich immer das WEG-Gericht
sachlich und funktionell Differenzierung danach, ob Binnenrechtsstreit oder Streit mit Dritten
Für sämtliche Wohnungseigentums-sachen i.S.v. § 43 WEG n.F. ist das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Die Zuständigkeit ist ausschließlich.
§ 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG i.V.m. § 23 Nr. 2 Buchstabe c GVG (Binnenrechtsstreitig-keiten): Amtsgerichte
§ 43 Nr. 5 WEG i.V.m. §§ 23, 71 GVG (Klagen Dritter): Amts- oder Landgerichte
BGH, § 62 Abs. 2 WEG
Landgerichte, § 72 Abs. 2 S. 1 GVG
Instanzenzug (Binnenstreit)
BGH, § 26 Nr. 8 EGZPO
Instanzenzug (Dritte)
Begriff der Wohnungseigentums-sachen
Problem: Die WEG-Sachen sind von anderen zivilprozessualen Gegenständen abzugrenzen.
Klärung einer bloßen Frage der Geschäftsverteilung im Gesetz
Enumerative, aber abstrakte Aufzählung möglicher Verfahrensgegenstände
Indiz für die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ist nicht die jeweilige Anspruchsgrundlage, aus der die Ansprüche hergeleitet werden, sondern allein der Umstand, ob das von einem Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhangmit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist.
Wohnungseigentümer vs. Wohnungseigentümer
ordnungsmäßige Verwaltung, ordnungs-mäßiger Verbrauch;
Unterlassungsklagen;
Klagen wegen Ausfalls des Selbstorganisationsrechts;
Änderung einer Vereinbarung;
Änderung sachenrechtliche Grundlagen.
Streit Verband vs. Wohnungseigentümer
die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, rückständige Wohngeldforderungen, den Saldo einer Jahresabrechnung oder aus einer Sonderumlage geschuldeten Beträge auszugleichen;
Schadensersatzansprüche des Verbandes gegen einen Wohnungseigentümer aus §§ 21 Abs. 4 WEG, 280 Abs. 1 S. 1, 241 BGB;
der Streit, welche Rechte und Pflichten der Verband wahrzunehmen hat, z.B. der Streit über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, etwa Verkehrspflichten;
Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen Verband.
Verband und Wohnungseigentümer vs. Verwalter
Abschluss und Beendigung des Verwaltervertrages;
Bestellung und Abberufung des Verwalters;
Ansprüche aus dem Verwaltervertrag;
Fragen ordnungsmäßiger Verwaltung, etwa die Durchführung von Beschlüssen oder die Sorgetragung für die Einhaltung der Hausordnung.
Fragen um die Wirksamkeit eines Beschlusses
Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen, vor allem Anfechtungsklagen.
Verfahren auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses.
Feststellungsklagen, dass und ggf. mit welchem Inhalt ein Beschluss gefällt oder nicht gefällt wurde.
Dritte vs. Verband oder Wohnungseigentümer
Klagen Dritter gegen
Verband Wohnungseigentümergemeinschaft
Klage bezieht sich auf
Mahnverfahren, wenn der Verband Antragsteller ist.
§§ 688 ff. ZPO hingegen für Anträge von:
Besonderheiten für Klageschrift
Problem: Vielzahl Beklagter und Kläger erschwert es, die Klage abzufassen
zunächst werden die Parteien nur unter einer Sammelbezeichnung benannt
Zustellungs- und Ersatzzustellungsvertreter treten vor die Wohnungseigentümer
Besonderheiten für die Klageschrift
die Möglichkeit einer Sammelbezeichnung (§ 44 WEG n.F.);
der Verwalter als regelmäßiger Zustellungsvertreterist zu nennen;
Ersatzzustellungsvertreter ist zu nennen;
die Möglichkeit eines unbestimmten Klageantrages (§ 21 Abs. 8 WEG n.F.).
zunächst genügt für die Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift „die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks“
muss nachgeholt werden bis zum Ende des Rechtsstreits.
kann entfallen, wenn eine Beiladung nicht notwendig ist.
Erlass eines Versäumnisurteils kaum vorstellbar.
Woher erlangt Kläger vollständige Liste mit Adressen?
Was passiert, wenn die Beklagten bis zum Schluss nicht benannt werden können?
§ 45 Zustellungen
Problem: Vielzahl von Verfahrensbeteiligten erschwert Zustellungen.
Lösung:Zustellungen an eine „zentrale“ Stelle, sofern den Wohnungseigentümern dadurch keine Nachteile entstehen
Grundsatz: Verwalter als Zustellungsvertreter
von den Wohnungseigentümer bestimmter Ersatzzustellungsvertreter
vom Gericht bestimmter Ersatzzustellungsvertreter
Verwalter als Zustellungsvertreter
Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder Beigeladene sind.
wenn er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder
auf Grund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungs-eigentümer nicht sachgerecht unterrichten.
Konflikt: abstrakt/konkret
Die Frage, ob ein Interessenskonflikt vorliegt, ist nach hier vertretener, indes nicht einhelliger Meinung nur im Einzelfall(also nicht abstrakt) und nicht formal (also konkret) zu beantworten.
Die Vertretungsmacht entfällt beispielsweise nicht ohne weiteres, wenn der die Jahresabrechnungen billigende Beschluss oder ein Entlastungsbeschluss angefochten worden sind.
wenn über die Ungültigkeit von Beschlüssen gestritten wird, die die Rechtsstellung des Verwalters betreffen, also über die Anfechtung von Bestellungs- und Abberufungsbeschlüssen;
wenn konkrete Pflichtwidrigkeiten des Wohnungseigentumsverwalters in Frage stehen;
wenn der Verwalter einer Anfechtung als Nebenintervenient gem. § 66 ZPO beitritt;
wenn der Verwalter, Wohnungseigentümer nicht beteiligen will.
Die Wohnungseigentümer haben stets einen Ersatzzustellungsvertreter + Vertreter zu bestellen.
Ersatzzustellungsvertreter tritt in die Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet.
aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.
Bestellen die Wohnungseigentümer keinen Ersatzzustellungsvertreter, kann jeder Wohnungseigentümer gem. §§ 43 Nr. 1, 21 Abs. 8 WEG n.F. eine gerichtliche Bestellung beantragen
woher nehmen und nicht „stehlen“?
Gerichtlicher Ersatzzustellungsvertreter
Haben die Wohnungseigentümer keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.
§ 46 Anfechtungsklagen
Anlass für Sonderregelung
Problem: ZPO kennt eine Klage, mit der die Wirkungen eines Beschlusses zerschlagen werden, nicht.
Lösung: Neue Art einer Gestaltungsklage, ähnlich § 767 ZPO.
Wohnungseigentümer, werdende Wohnungseigentümer, ausgeschiedene Wohnungseigentümer, das Wohnungseigentum verwaltende Dritte, Verwalter
die übrigen Wohnungseigentümer
alle Wohnungseigentümer
innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung
Umlaufbeschlüsse i.S.v. § 23 Abs. 3 WEG
materiell-rechtliche Ausschlussfrist
§§ 233 bis 238 ZPO gelten dennoch „entsprechend“
eine Anfechtungsklage muss abweichend „innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung“ begründet werden
was passiert, wenn eine Begründung binnen dieser Frist verpasst wird?
Abweisung als unzulässig?
Verlängerung entsprechend § 520 Abs. 1 S. 2 ZPO?
der Kläger bringt Tatsachen, die die Nichtigkeit begründen, bei;
der Kläger bringt die Tatsachen, die Nichtigkeit begründen nicht bei; dem Gericht sind Gründe aber bekannt;
Gericht befasst sich nicht mit Gründen, z.B. Versäumnisurteil oder Fristversäumung.
Insolvenz des Anfechtenden
Problem: entgegengesetzte Entscheidungen.
Lösung: Anlehnung an bisherige h.M und an § 246 Abs. 3 S. 3 AktG
Verbindungsvoraus-setzungen
mehrere Anfechtungsklagen
Anfechtungsklagen und Klagen auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses
mehrere Feststellungsklagen
Problem u.a.
„inkongruente“ Anfechtungen: Kläger wird zum Beklagten?
Verbindung bewirkt, dass die Kläger der vorher selbstständigen Prozesse als Streitgenossen anzusehen sind.
Die Klagen werden also nicht „Klage“ und Widerklage. Es gibt vielmehr nur „eine Klage“.
§ 48 Rechtskraft
Problem: Rechtskraft muss alle Wohnungseigentümer ergreifen, soweit ihre Interessen betroffen sind
Interesse betroffen: alle Wohnungseigentümer, aber auch Verwalter sind beizuladen, um Rechtskrafterweiterung zu rechtfertigen
kein Interesse = keine Rechtskrafterstreckung = keine Beiladung
Wohnungseigentümer macht in einem Verfahren nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 3 WEG einen ihm allein zustehenden Anspruch geltend.
Beklagt sind
einer oder einzelne Wohnungseigentümer
über die in § 325 ZPO angeordneten Wirkungen wirkt Urteil auch
für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer
für und gegen ihre Rechtsnachfolger
für und gegen beigeladenen Verwalter
weitere Anordnung
wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, kann nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig.
Ausfall der Selbstorganisation
Problem: Die Wohnungseigentümer regeln eine eigentlich zu regelnde Frage nicht.
Lösung: Subsidiär ist das Gericht nach billigem Ermessen befugt, die ausgefallene Entscheidung zu fällen.
Die Wohnungseigentümer haben ihr Selbstorganisationsrecht nicht wahrgenommen.
Die ausgefallene Entscheidung muss nach dem Gesetz „erforderlich“ sein.
Die Entscheidung ergibt sich nicht bereits aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer (Subsidiarität).
Abweichend von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erlaubt die Vorschrift, eine Entscheidung in das Ermessen des Gerichts zu stellen.
Unbestimmter Antrag
Schätzgrundlagen müssen mitgeteilt werden
ggf. Mitteilung eigener Vorstellung
Besonderheiten bei Kostenentscheidung, § 49 Abs. 1 WEG
Gericht übt bei Entscheidung Ermessen aus.
gegen Verwalter bestehen materiell-rechtliche Ansprüche
Kostenentscheidung ergeht nach billigem Ermessen
Verwalter können Verfahrenskosten auferlegt werden.
Wird gem. § 21 Abs. 8 WEG nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.
§ 49 Abs. 1 WEG
Regelungsstreit nach § 21 Abs. 8 WEG (Ausfall des Selbstorganisationsrechts)
Kostenentscheidung nach billigem Ermessen, analog §§ 91 a, 269 Abs. 3 S. 3 ZPO
Umsetzung eins materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruches gegen Verwalter
Verfahren wird durch Verwalter veranlasst (vor allem formelle Beschlussmängel)
Problem: Verfahren wird durch eine Vielzahl von Rechtsanwälten nicht mehr finanzierbar.
Lösung: Die Wohnungseigentümer werden gezwungen, sich auf einen Rechtsanwalt zu einigen.
Den Wohnungseigentümern sind „als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendige Kosten“ nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten.
Etwas anderes gilt, wenn aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte geboten war.
zu weite Fassung: Nur Anwendung auf Verfahren nach §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4, 21 Abs. 8, 46 WEG?
ein Wohnungseigentümer besteht auf RA 1, alle anderen wollen RA 2
wer schließt den Anwaltsvertrag? Kann Verwalter handeln?
Wann ist Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte geboten?
schwierige Sache?
besonderes Vertrauensverhältnis zum RA?
ortsferne?
Problem: Höhe Gebühren könnten Rechtsschutz verhindern.
Lösung: Geringer Gebührenstreitwert, mehrere „Deckelungen“ zu Gunsten klagender oder beklagter Wohnungseigentümer
Das Gerichtskostengesetz (GKG) ist anwendbar.
Die Gebühren sind bei demselben Wert um etwa das Vierfache höher als nach KostO
Zum Schutz der Wohnungseigentümer zwei Mechanismen:
Zum einen klare Vorgaben hinsichtlich der Streitwertfestsetzung.
Zum anderen einen grundsätzlich reduzierten Gebührenstreitwert.
Klare Vorgaben? § 49 a GKG
(1) Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Inter-esses nicht überschreiten. Der Wert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen.
(2) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigen-tümer, darf der Streitwert das Fünffache des Wertes ihres Interesses sowie des Interesses der auf ihrer Seite Beige-tretenen nicht übersteigen. Absatz 1 Satz 3 gilt ent-sprechend.
Bei Bezifferung gilt der Klageantrag
Wohnungseigentümer W wird wegen rückstän-digen Wohngelds i.H.v. € 3.400,00 in Anspruch genommen.
Im Übrigen ist zwischen einem Verfahren an dem alle Wohnungseigentümer und einem solchen, an dem einige Wohnungseigentümer beteiligt sind, zu unterscheiden.
Wohnungseigentümer klagt gegen andere Wohnungseigentümer
Normalstreitwert
Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen.
Wird ein Wirtschaftsplan mit einem Volumen von € 80.000,00 angefochten, beträgt der Streitwert danach vorbehaltlich des Mindest- und des Höchststreitwertes € 40.000,00.
Höchststreitwert
Der Gebührenstreitwert darf das Fünffache des Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht überschreiten.
Der Gebührenstreitwert darf den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers nicht übersteigen.
5 x Interesse des Klägers
Ist eine Sonderumlage auf € 70.000,00 festgesetzt und wird sie nach Höhe der Miteigentumsanteile verteilt, hat ein anfechtender Wohnungseigentümer mit 10/1000 nur ein Interesse i.H.v. € 700,00.
Der Streitwert beträgt € 3.500,00.
Verkehrswert als Grenze
Wohnungseigentümer W ficht eine Jahres i.H.v. € 400.000,00 an. Auf ihn entfiele ein Anteil von € 20.000,00. Der Verkehrswert seines Wohnungseigentums beträgt € 80.000,00.
Der Streitwert ist durch den Verkehrswert seines Wohnungseigentums auf € 80.000,00 begrenzt und beträgt also nicht € 100.000,00
Der Gebührenstreitwert darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten.
Der frühere Alleineigentümer und jetzige Mehrheitseigentümer AE besitzt noch 700/1000 Miteigentums­anteile. AE ficht die Jahresabrechnung 2006 i.H.v. insgesamt € 35.000,00 an. Auf seiner Seite tritt keiner bei. Nach § 49 a S. 2 GKG n.F. beträgt der Gebührenstreitwert nicht € 17.500,00 (Normalstreitwert), sondern € 24.500,00 (Mindeststreitwert).
Einige Wohnungseigentümer sind beklagt
Der Verband im Prozess
Anlass Sonderregelungen
Problem: Verband Wohnungseigentümergemeinschaft ist in bestimmten Belangen rechtsfähig.
Lösung: Einige, aber nur rudimentäre Anordnungen für jetzt parteifähigen Verband.
Passivverfahren
Aktivverfahren
Altverfahren und Alttitel
In-Kraft-Treten 1.7.2007
Anwendbarkeit des alten Rechts in Altverfahren
Möglichkeit einstweiligen Rechtsschutzes nach §§ 935 ff. ZPO
Wohnungseigentumsrecht und Vergleiche
§ 10 Rangordnung der Rechte
Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge
Nr. 2 bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet.
(3) Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen. Für die Vollstreckung genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fällig­keit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
bevorrechtigteBeträge: laufende und die rückständige Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren
Höchstgrenze: 5 % des Verkehrswertes
Vollstreckung: Verzugsbetrag i.S.v. § 18 II Nr. 2 WEG = also höher als 3 % des Einheitswertes (§ 93 BewG)
§ 45 III ZVG
§ 45 Feststellung des geringsten Gebots
(3) Ansprüche der Wohnungseigentümer! nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 sind bei der Anmeldung durch einen entsprechenden Titel oder durch die Niederschrift über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. Aus dem Vorbringen müssen sich die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben.
§ 5 IV
Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.
4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen.Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. In diesem Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des § 29 der Grundbuchordnung. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen.
(8) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des HGB entsprechend anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des BGB entsprechend anzuwenden. Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 entsprechend anzuwenden.
(1) Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird, berechtigt jeden Miteigentümer zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Die Ausübung des Rechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
Die Ausübung dieses Rechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis Nr. 5 und Nr. 8 zu treffen;
Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.
Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend Absatz 1 von dem Kläger zu bezeichnen. Der namentlichen Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht, wenn das Gericht von ihrer Beiladung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 absieht.
Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.
Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.
§ 72 GVG Zuständigkeiten in Zivilsachen in zweiter Instanz
Die Zivilkammern, einschließlich der Kammern für Handelssachen, sind die Berufungs- und Beschwerdegerichte in den vor den Amtsgerichten verhandelten bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit nicht die Zuständigkeit der Oberlandesgerichte begründet ist.
In Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 und Nr. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist das Landgericht für den Sitz des Oberlandesgerichts gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. Dies gilt auch für die in § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b und c genannten Sachen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung anstelle dieses Gerichts ein anderes Landgericht im Bezirk des Oberlandesgerichts zu bestimmen. Sie können die Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.
b) Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlass der Reise entstanden sind;
c) Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 und Nr. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich;