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Timestamp: 2020-05-25 05:31:16+00:00
Document Index: 27545644

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Erreur sur la substance | Lextenso Etudiant
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L’effet du retrait de permis de construction sur la vente du terrain censé la recevoir est une question débattue de longue date. Les vingt dernières années témoignent d’arrêts difficilement conciliables auxquels celui du 12 juin 2014, consacrant la notion de « risque », semble a priori ajouter un surcroît d’incertitude. Une lecture attentive de l’arrêt permet pourtant de lever toute équivoque et de déceler en lui une confirmation, par la Cour de cassation, de sa jurisprudence la plus récente.
(Cass. 3e civ., 12 juin 2014) no 13-18446, PB
Attendu, selon l'arrêt attaqué (CA Rouen, 23 janv. 2013), que le 27 novembre 2008, les époux X ont vendu à M. Y et Mme Z (les consorts Y) un terrain destiné à la construction d'une maison d'habitation ; que le permis de construire délivré aux acquéreurs le 13 octobre 2008 a été retiré le 5 janvier 2009 en raison de la suspicion de la présence d'une cavité souterraine ; que les consorts Y ont assigné le notaire et les époux X en annulation de la vente et en réparation du préjudice subi ;
Attendu que M. et Mme X font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des consorts Y, alors, selon le moyen :
1) que la rétroactivité est sans incidence sur l'erreur, qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat ; que la parcelle vendue était constructible à la date de la signature de l'acte, le 27 novembre 2008 ; que la cour d'appel qui a déduit du caractère rétroactif du retrait du permis de construire intervenu postérieurement à la vente, le 5 janvier 2009, que l'erreur sur la constructibilité immédiate du terrain existait au moment de la formation du contrat, pour prononcer la nullité de celui-ci, a violé l'article 1110 du Code civil ;
2) que l'erreur s'apprécie au moment de la formation du contrat ; que la cour d'appel, qui a constaté que le retrait du permis de construire était intervenu à la suite d'une suspicion de cavité souterraine et que cette suspicion avait été mise en évidence postérieurement à la vente, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la cause du retrait de permis de construire préexistait à la vente, et a violé l'article 1110 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d'appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ;
Condamne M. et Mme X aux dépens ;
« Vérité dans un temps, erreur dans un autre... » (1). En 1721 déjà, le baron de Montesquieu soulignait la difficulté d'appréhender une réalité par nature évanescente. Parfois capricieux, souvent contingent, le réel n'est pas plus tangible qu'il est incontestable. Trois siècles plus tard la Cour de cassation nous rappelle cette certitude. Elle le fait toutefois à l'occasion d'un arrêt qui manque cruellement d'évidence.
En l'espèce, un couple avait acheté un terrain nu dans l'objectif d'y élever sa maison d'habitation. Suspectant la présence d'une cavité souterraine, l'Administration avait décidé le mois suivant de retirer le permis de construire qu'elle lui avait accordé peu avant la signature de la vente définitive. Les acquéreurs ont alors demandé la nullité du contrat sur le fondement de l'article 1110 du Code civil.
La cour d'appel de Rouen, infirmant le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dieppe, a décidé d'annuler la vente. Elle a considéré que « le retrait du permis de construire (...) a fait disparaître rétroactivement, et donc nécessairement au moment de la formation du contrat, toute constructibilité immédiate du terrain » ; or ce caractère constituant, « dans la commune intention des parties, un élément déterminant et substantiel de la vente », les acquéreurs avaient ainsi commis une erreur justifiant la nullité du contrat.
Les vendeurs ont alors formé un pourvoi en cassation. Son unique moyen est divisé en deux branches. Il fait d'abord valoir que, conformément à une jurisprudence constante, l'erreur s'apprécie au moment de la formation du contrat ; or le terrain étant constructible à cette date, l'erreur était purement et simplement inexistante. Il relève ensuite une contradiction dans le raisonnement de la cour d'appel qui ne pouvait tout à la fois affirmer que la cause du retrait de permis préexistait à la vente et relever que le permis avait été retiré en raison du risque lié à la présence d'une cavité souterraine mis en évidence après la vente.
Finalement, la Cour de cassation confirme la décision des juges d'appel et rejette le pourvoi. « La constructibilité immédiate du terrain étant un élément déterminant du consentement des acquéreurs » et « le risque lié à la présence d'une cavité souterraine ayant existé à la date de la vente », les juges d'appel ont, à bon droit, considéré que les acquéreurs avaient commis une erreur justifiant la nullité du contrat.
Cet arrêt de la Cour de cassation est important car il s'inscrit dans un contexte jurisprudentiel particulièrement instable. L'effet du retrait du permis de construction sur la vente du terrain censé la recevoir est une question débattue de longue date. Les vingt dernières années témoignent d'arrêts difficilement conciliables auxquels la décision du 12 juin vient a priori ajouter un surcroît d'incertitude. La consécration de la notion de « risque » comme cause de nullité d'un contrat pour erreur ne laisse pas d'interroger, notamment quant à la portée qui doit lui être accordée.
Si certains auteurs ont déjà imaginé des prolongements nombreux à cette dernière évolution jurisprudentielle (2) , une lecture attentive de l'attendu de principe inspire une conviction contraire. L'arrêt traduit la volonté de la Cour de stabiliser sa jurisprudence, de confirmer et de préciser la position de principe adoptée en 2007. Elle ne fait jamais ici qu'appliquer sa jurisprudence la plus récente, résorbant le trouble qui l'entourait et concourant ainsi à son éclaircissement. Malheureusement, l'affaire en question n'était sans doute pas l'occasion rêvée pour réaliser ce dessein. La volonté pédagogique de la Cour est mise à mal par la spécificité de l'affaire. La lisibilité de son discours est entachée par un attendu ramassé où elle consacre la notion nébuleuse de « risque » sans vraiment s'en expliquer.
La portée de l'arrêt est donc délicate à cerner. Cet arrêt pourrait facilement être pris pour une profonde évolution jurisprudentielle. Il n'en n'est rien. La complexité ne vient pas de la règle, elle vient du cas. C'est arrêt n'est que l'application d'une jurisprudence limpide (I) à un cas complexe (II).
I. Une jurisprudence limpide
L'acquéreur d'un terrain dont le permis de construire est retiré peu de temps après l'achat peut-il demander la nullité de la vente pour erreur ? Si la question paraît simple, les réponses apportées ces dernières années par la jurisprudence sont difficiles à synthétiser. La portée des arrêts est douteuse, quant ils n'apparaissent pas contradictoires.
L'arrêt commenté est salutaire à cet égard. Il vient dissiper le trouble jurisprudentiel existant (A), livrant une grille de lecture particulièrement claire de la position définitivement adoptée par la Cour de cassation (B).
A. Le trouble jurisprudentiel antérieur
Enjeux du débat. Il est bien établi en jurisprudence que l'erreur doit s'apprécier au temps de la formation du contrat. L'erreur naît d'un décalage entre la réalité au moment de la vente et la manière dont elle a été perçue par l'acquéreur. Inversement, si la situation vient à changer après la signature du contrat, l'erreur est inexistante puisque au moment de sa signature, l'acquéreur s'est fait une représentation correcte de la réalité.
Appliquée au cas particulier du retrait de permis de construire, la règle fournit une solution simple. Au moment de la vente, le terrain était bien constructible ainsi que le pensaient les acquéreurs. C'est après la vente que le projet de construction s'est avéré irréalisable du fait du retrait du permis de construire. En l'absence de distorsion au moment de la vente entre la croyance des acquéreurs et la réalité, l'erreur doit en principe être exclue.
Logique, la solution est pourtant loin d'être évidente. Il faut en effet compter avec la magie créative du droit qui lui permet parfois d'user de la fiction pour travestir la réalité. L'exercice de ce pouvoir a un visage et un nom : la rétroactivité. L'annulation rétroactive du permis de construire bouleverse le passé et produit des conséquences en cascades. L'acte étant censé n'avoir jamais existé, le permis de construire est censé n'avoir jamais été délivré et le terrain est réputé n'avoir jamais été constructible, pas plus au moment du retrait du permis de construire qu'au moment de la formation du contrat. Il s'ensuit que les acquéreurs ont bien commis une erreur puisqu'ils ont cru immédiatement constructible un terrain qui, en fait, ne l'était pas véritablement.
La position historique. Ces deux théories sont à la fois également recevables et parfaitement inconciliables. Pendant longtemps, l'arbitre naturel de ces deux théories a livré une jurisprudence équivoque. Les arrêts de la Cour de cassation en la matière sont difficiles à synthétiser. Trois arrêts de 1983 (3) , 1999 (4) et 2003 (5) ont manifestement consacré la théorie de la rétroactivité. Dans le premier arrêt, la Cour avait censuré la cour d'appel, considérant que « le retrait pour illégalité d'un acte administratif avait pour effet son annulation rétroactive » et qu'il devait dès lors être « réputé n'avoir jamais existé » (6) . Le second arrêt parvenait à la même conclusion. Le droit de construire, octroyé à un acquéreur en 1991, avait été annulé peu après sur le fondement de la loi Littoral de 1986. L'effet rétroactif de l'annulation entraînait l'inconstructibilité du terrain dès 1986 et caractérisait l'erreur au moment de la formation du contrat. Dans le dernier arrêt au contraire, la Cour avait refusé d'annuler le contrat de vente pour erreur, faute de l'existence d'une décision rétroactive. En effet, l'inconstructibilité du terrain faisait suite à une révision du plan d'occupation des sols postérieure à la vente. Cette révision étant dépourvue d'effet rétroactif, le terrain n'est véritablement devenu inconstructible qu'au moment de son prononcé. Au moment de la vente, le projet de construction était tout à fait réalisable. Les acquéreurs n'avaient alors pas commis d'erreur.
Ces trois arrêts manifestent clairement la faveur jurisprudentielle faite à la théorie de la rétroactivité. L'annulation rétroactive d'un permis de construire fonde l'erreur des acquéreurs au moment de la vente.
Le doute. La jurisprudence semblait bien établie jusqu'à ce qu'un arrêt du 23 mai 2007 (7) vienne jeter le trouble. Dans cette affaire, le permis de construire délivré avant la vente avait été retiré en raison de la crue d'un ruisseau intervenue peu après l'acquisition. Si la Cour de cassation avait fait application de sa jurisprudence antérieure, elle aurait dû annuler la vente pour erreur. En effet, le retrait du permis de construire étant rétroactif, le terrain aurait dû être considéré comme inconstructible au moment de la vente, entraînant de facto la nullité du contrat de vente. À la grande surprise, la Cour de cassation a pourtant refusé de prononcer la nullité au motif que « la rétroactivité est sans incidence sur l'erreur, qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat ».
La portée de ce nouvel arrêt était délicate à cerner. La formulation ramassée de l'attendu de principe invitait à le considérer comme un véritable revirement de jurisprudence ; mais en même temps, la radicalité de la règle apparaissait excessive. Pris au pied de la lettre en effet, l'attendu laissait croire qu'un acquéreur dont le permis de construire était annulé ou retiré après la vente ne pourrait en aucun cas obtenir l'annulation du contrat pour erreur.
Face à cette difficulté d'interprétation, la Cour de cassation avait à cœur de remettre les choses à plat. L'arrêt commenté lui a permis d'éclaircir sa position, de confirmer l'arrêt de 2007 et de livrer la clé de compréhension de sa jurisprudence.
B. Une mise au point salutaire
La lecture de l'attendu de principe livre trois informations importantes permettant de lever le voile sur la position jurisprudentielle de la Cour de cassation. Celle-ci confirme d'abord que la rétroactivité est sans incidence sur l'appréciation de l'erreur. Elle confirme ensuite que cette erreur doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat. Elle termine enfin et surtout par préciser et expliquer la marche à suivre pour caractériser cette erreur.
Première confirmation. La rétroactivité est sans incidence sur l'appréciation de l'erreur. Si la vente doit être annulée, ce n'est certainement pas sur ce fondement et il faut s'en féliciter. Certaines solutions fondées sur la rétroactivité étaient en effet difficilement tenables. Il suffit pour s'en convaincre d'imaginer deux personnes achetant chacune deux terrains contigus et constructibles. La première sollicite un permis de construire délivré avant la vente. Ce permis est retiré peu après la vente par application de la loi Littoral votée avant la vente. Le POS est ensuite révisé et les terrains sont définitivement classés inconstructibles. Dans cette situation, l'erreur serait constituée à l'égard de l'acheteur dont le permis a été retiré, car ce retrait est rétroactif. En revanche, la vente serait maintenue à l'égard du second acquéreur car la révision du POS, elle, n'est pas rétroactive. Fonder l'erreur sur la rétroactivité entraînerait donc une rupture d'égalité selon que l'inconstrucibilité immédiate du terrain est le fruit d'une décision administrative rétroactive ou non. Il est donc heureux que la Cour de cassation enfonce ici le clou planté en 2007 et refuse de fonder sa décision sur le caractère rétroactif du retrait de permis de construire.
Seconde confirmation. L'erreur s'apprécie au moment de la conclusion du contrat. Reprenant son attendu de 2007, la Cour confirme que l'erreur doit s'apprécier « au moment de la vente ». La précision est utile, mais elle demeure équivoque. Si le juge doit ignorer la rétroactivité du retrait de permis et s'il doit se placer au moment de la formation du contrat, on voit mal comment la vente pourrait être annulée. Au moment de la vente, le terrain est nécessairement constructible puisqu'un permis autorise les acquéreurs à élever leur construction.
La précision. C'est là que la Cour de cassation livre la clé de lecture de sa jurisprudence. Pour déterminer s'il y a erreur au moment de la vente, il faut rechercher la raison qui justifie le retrait du permis de construire. En l'espèce nous dit-elle, l'erreur est constituée car « la décision du retrait de permis de construire n'a fait que prendre en compte » la présence suspecte des cavités souterraines. Dès lors, ce qui compte, ce qu'il faut rechercher pour caractériser l'erreur, c'est la raison, la cause du retrait du permis de construire. Pourquoi le permis a-t-il été retiré ? Pourquoi le terrain est-il inconstructible immédiatement ? Si la cause du retrait préexistait à la vente, les acquéreurs ont bien commis une erreur au moment de la conclusion du contrat. Si le permis est retiré à cause d'un événement postérieur à la vente, l'erreur ne peut être caractérisée.
Fort de cette précision, la jurisprudence passée apparaît d'un jour nouveau. Elle explique le refus de caractériser l'erreur dans l'arrêt de 2007. Dans cette affaire, le retrait du permis de construire était fondé sur la crue d'un ruisseau intervenue après la signature définitive de la vente. Les acquéreurs n'avaient donc commis aucune erreur puisque l'inconstructibilité du terrain était liée à une modification de la chose postérieure à la vente. Au moment de la conclusion du contrat, le terrain était objectivement constructible, ainsi qu'ils le pensaient. En revanche, lorsque le permis de construire est déclaré illégal après la vente définitive, sur le fondement d'une loi entrée en vigueur avant cette date, l'erreur est caractérisée. En effet, la cause de l'annulation (ou du retrait) du permis de construire existait au moment de la vente.
Aussi pertinente soit-elle, l'application de cette règle jurisprudentielle était rendue délicate dans l'affaire en cause. Les faits présentaient, il est vrai, un caractère atypique obligeant la Cour à s'aventurer sur un terrain mouvant et à consacrer la notion nébuleuse de « risque ». Cette incise sème malheureusement le trouble quant à l'interprétation de l'arrêt, situation regrettable alors que ce dernier entendait justement dissiper toute équivoque.
II. Un cas complexe
Si l'énoncé de la règle jurisprudentielle est limpide, il n'est pas certain que l'affaire en cause ait été la plus appropriée pour la recevoir. Les faits de l'espèce étaient d'une particularité indéniable que la Cour de cassation a refusé de prendre en compte (A). Elle a appliqué sa règle sans l'adapter.
Cette politique de la Cour est critiquable pour ses conséquences (B). La complexité du cas rejaillit sur l'attendu de principe. Il devient hermétique et génère une solution vulnérable.
A. Une complexité niée
Les circonstances de l'affaire soumise à la Cour de cassation étaient complexes, complexité qui tenait à la cause justifiant le retrait du permis de construire. En effet, le permis n'a pas été retiré en raison d'un fait établi (la présence de cavités souterraines), mais en raison d'un risque (la suspicion de leur présence). Cette spécificité rendait malaisée l'application de la règle jurisprudentielle.
Si le retrait avait été fondé sur la présence certaine des cavités souterraines, il aurait été facile de l'appliquer. Il aurait suffi de considérer que, les cavités souterraines ayant existé bien avant la signature du contrat de vente, le terrain n'avait en fait jamais été constructible. « De la même manière qu'un tableau a pu être authentifié comme étant de la main de Picasso au moment de la vente alors que de nouvelles expertises ont ensuite révélé qu'il ne l'était pas, un terrain a également pu être, à tort, déclaré constructible à la date de la vente avant qu'une décision administrative retire l'autorisation jugée illégale » (8) . Dans cette hypothèse, le retrait du permis de construire n'aurait fait que prendre en compte la réalité existante au moment de la vente, réalité que les acquéreurs avaient mal appréciée. Les acquéreurs auraient alors bien commis une erreur.
Le problème en l'espèce est que le retrait du permis de construire était fondé, non sur la présence des cavités souterraines, mais sur la suspicion de leur présence. Le retrait du permis de construire était donc lui-même fondé sur un risque, risque dont la Cour devait apprécier l'existence au moment de la vente. Deux solutions étaient alors envisageables : soit le risque à l'origine du retrait du permis de construire existait au moment de la vente, le permis n'aurait jamais dû être délivré et les acquéreurs auraient bien commis une erreur en croyant le terrain immédiatement constructible ; soit le risque était inexistant au moment de la vente, le terrain était immédiatement constructible et les acquéreurs n'auraient commis aucune erreur.
Le raisonnement est simple, convainquant et certaines situations factuelles viennent naturellement à l'esprit pour attester de sa pertinence. On imagine le cas d'un permis de construire retiré en raison du risque d'éboulement créé par des pluies diluviennes. Dans cette situation, il faut, pour caractériser l'erreur, vérifier si le risque d'éboulement existait au moment de la vente. Ce risque étant né le jour de l'orage, il suffit d'apprécier si la vente définitive s'est déroulée avant ou après celui-ci. L'erreur sera caractérisée dans le premier cas. Elle sera écartée dans le second.
Malheureusement, en dehors de quelques cas exceptionnels, il est bien difficile de déterminer la date à laquelle un risque prend naissance. Là est la spécificité de l'affaire et le talon d'Achille de la règle jurisprudentielle. À la différence d'un fait établi, la détermination de l'existence du risque au jour de la vente confine à la gageure.
Pour sortir de cette indétermination, les juges auront sans doute tendance à regarder si le risque s'est finalement réalisé dans un futur proche, car lorsqu'une situation se réalise, c'est en principe que le risque de sa réalisation existait auparavant. Il y a donc fort à croire que, pour une même situation, la qualification de l'erreur au moment de la signature du contrat dépendra de la réalisation future du risque. Cette solution est difficilement acceptable. L'affaire en cause permet de l'illustrer.
En l'espèce, la présence suspecte des cavités souterraines fut confirmée par une carte géologique dressée en juin 2009. L'existence des cavités étant avérée, le risque de leur présence existait nécessairement au moment de la vente. Il existait d'ailleurs depuis des millions d'années, depuis la date de leur création. La révélation de leur existence certaine n'a fait que transformer ce risque en réalité. Les acquéreurs ont donc bien commis une erreur puisqu'ils ont ignoré un risque qui existait au moment de la vente et qui fait obstacle à leur projet de construction.
Imaginons maintenant une situation identique, à cette différence près que la présence des cavités ne puisse être scientifiquement établie. Il est possible que les cavités existent, mais il est impossible de le démontrer. Comment, dans cette situation, déterminer la date à compter de laquelle le risque prend naissance ? Dans cette situation, en l'absence de certitude quant à la présence des cavités souterraines, la tendance naturelle sera sans doute de considérer que le risque est né au jour de sa révélation. Le risque n'existe en fait qu'à compter du jour où il est connu. En l'espèce, le risque a été révélé par une étude provisoire en date du 16 décembre 2008, soit une quinzaine de jours après la vente définitive. Dans cette situation, le risque serait considéré comme inexistant au moment de la vente, l'erreur serait donc légitimement écartée.
La solution pourrait donc s'avérer radicalement différente selon la réalisation future du risque, ou non.
La Cour de cassation fait donc application de sa jurisprudence de 2007 sans remarquer les spécificités d'une affaire qui justifiait peut-être son adaptation. Fidèle à sa position de principe, elle recherche si l'erreur existait au moment de la formation du contrat, elle vérifie si la cause qui fonde le retrait du permis de construire existait à cette date. Le problème ici est que le retrait du permis de construire n'est pas fondé sur un fait établi, mais sur un risque dont la date de naissance est souvent impossible à déterminer. Il y a fort à croire que cette date sera fixée différemment selon que le risque s'est réalisé ou non dans un futur proche. L'œuvre jurisprudentielle de la Cour de cassation livre ici ses limites.
B. Une négation dommageable
L'application par la Cour de sa jurisprudence de 2007 est ici doublement dommageable. La solution à laquelle elle aboutit ne laisse pas indifférent. Peut-être la particularité des faits aurait-elle justifié une modification de la règle jurisprudentielle entraînant, par voie de conséquence, une solution inverse. Sans doute la particularité des faits aurait-elle justifié une motivation plus explicite susceptible d'éradiquer ab initio tout problème d'interprétation. En d'autres termes, il semble que l'attendu de principe de la Cour de cassation aurait mérité d'être adapté aux faits ou, à tout le moins, d'être davantage expliqué.
Une solution contestable. En définitive, la Cour de cassation rejette le pourvoi. L'arrêt de la cour d'appel caractérisant l'erreur est confirmé. Si le raisonnement de la Cour de cassation est redoutable d'efficacité, il n'est pas certain toutefois qu'il aboutisse à une solution parfaitement équitable. Pour le comprendre, il faut s'échapper de la technique juridique, rappeler la chronologie des faits, identifier la vraie question posée par cette affaire et prendre suffisamment de hauteur pour la trancher.
Si l'on s'émancipe du droit et de ses règles, l'analyse des faits permet d'identifier le véritable problème. En substance, la difficulté tient simplement au fait qu'un terrain constructible vaut bien plus cher qu'un terrain qui ne l'est pas. Toute la question est alors de savoir qui doit supporter la dépréciation du bien liée à la révélation de son inconstructibilité lorsque cette révélation intervient à l'occasion d'une transaction immobilière. En l'espèce, la question était de déterminer qui du vendeur ou de l'acquéreur devait supporter la dépréciation liée à la révélation de la présence des cavités souterraines.
Lorsque l'inconstructibilité tient à un fait établi (présence d'une cavité souterraine, présence d'espèces protégées par exemple), il est logique que, conformément au droit commun des contrats, l'acquéreur puisse invoquer l'erreur si ce fait, révélé après la vente, existait au jour de sa signature. Les règles de la prescription extinctive sont alors chargées de limiter l'effet perturbateur inhérent à l'annulation des conventions.
En revanche, lorsque l'inconstructibilité résulte d'un risque, la dépréciation du terrain tient au hasard d'une révélation incertaine. Il n'y a rien d'anormal à ce que la désignation du malheureux tienne alors à l'adversité. Instinctivement, la solution qui vient à l'esprit consiste à faire peser la dépréciation du terrain sur celui, du vendeur ou de l'acquéreur, qui est propriétaire au moment de la révélation du risque. En l'espèce, le risque de présence des cavités ayant été établi trois semaines après la vente définitive du terrain, l'acquéreur aurait logiquement dû en supporter la charge. Ce résultat relève de l'évidence si l'on considère, ainsi que le soutenait le pourvoi, qu'un risque n'existe véritablement qu'à compter du moment où il est révélé, qu'il ne naît qu'avec la conscience de son existence. En l'espèce, les acquéreurs n'ont pas commis d'erreur, car le risque justifiant le retrait du permis de construire n'est apparu qu'après la signature de la vente définitive (9) .
Une motivation lapidaire. L'attendu de principe de la Cour de cassation est rédigé de manière très concise. Il livre beaucoup d'informations et consacre le risque, notion toujours délicate à manipuler. Il n'est donc pas étonnant que l'arrêt ait été livré à la spéculation interprétative. Certains auteurs en ont étendu la portée, considérant par exemple qu'une « simple procédure en annulation de permis, même sans garantie de succès, pourrait [désormais] entraîner la nullité pour erreur par le risque qu'elle engendre sur la constructibilité » (10) . C'est sans doute donner à l'arrêt plus d'importance qu'il n'en a réellement en confondant le risque d'inconstructibilité, d'une part, et l'inconstructibilité fondée sur un risque, d'autre part. L'arrêt commenté se limite à la seconde hypothèse, une hypothèse dans laquelle il doit être contenu. Sa portée doit demeurer cantonnée au cas où un permis de construire est retiré en raison d'un risque existant au moment de la vente. Sans doute ne faut-il pas attendre de cet arrêt à l'attendu intriguant qu'il dépasse le cadre de l'affaire qui lui a donné naissance et de celles qui lui seront analogues. L'avenir nous le dira...
Article à retrouver dans la revue Les Petites affiches du 07 octobre 2014 n° 200, P. 15 ou sur Lextenso.fr (via votre ENT) en utilisant la référence de l'article "PA201420004"
(1) Montesquieu, Les Lettres persanes, Candide et Cyrano, 2012, Lettre no 75.
(2) T. Coustet, «Vente : l'inconstructibilité sur le terrain glissant du risque» : D. act. 20 juin 2014.
(3) Cass. 1re civ., 1er juin 1983 : Bull. civ. I, no 168 : la cour appel refuse de retenir l'erreur au motif «qu'au moment de la vente, le terrain se présentait bien comme constructible». La Cour de cassation censure et considère que «le retrait pour illégalité d'un acte administratif a pour effet son annulation rétroactive et que dès lors le certificat d'urbanisme ainsi annulé était réputé n'avoir jamais existé».
(4) Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, no 97-16362, Maillet c/ SNC Empain Graham : «Attendu que, pour débouter M. X de sa demande en nullité de la vente pour vice du consentement, l'arrêt retient que la constructibilité du terrain vendu constituait pour M. X une qualité substantielle dont l'existence était déterminante de son consentement, que cette existence devait s'apprécier à la date du 20 mars 1991 et que ce n'était que par l'effet de l'arrêt rendu le 14 janvier 1994 par le Conseil d'État que le terrain vendu en 1991 à M. X était devenu inconstructible, les juges administratifs ayant dit, pour la première fois, la loi sur le littoral applicable à la ZAC ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'arrêt du Conseil d'État avait annulé les dispositions du plan d'occupation des sols relatives à la zone NAB en se fondant sur la loi du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, la cour d'appel a violé le texte susvisé».
(5) Cass. 3e civ., 8 oct. 20003, no 02-11841 : «Mais attendu qu'ayant retenu que la constructibilité du terrain devait s'apprécier à la date de la conclusion de la vente, le 8 avril 1991, que la SNC se fondait uniquement sur la «loi Littoral» et sur un certificat d'urbanisme négatif délivré le 23 juin 1992, qu'en application de la «loi Littoral», la commune avait décidé de classer le terrain litigieux en zone non constructible dans le plan d'occupation des sols révisé et approuvé le 5 mars 1993, qu'en l'absence de toute disposition ou décision ayant une portée rétroactive à la date de la loi, force était de constater que le terrain n'avait été affecté par la «loi Littoral» qu'à compter du 5 mars 1993».
(6) Cass. 1re civ., 1er juin 1983 : Bull. civ. I, no 168.
(7) Cass. 3eciv., 10 juill. 2007, no 06-16811.
(8) S. Maillard, «L'erreur écartée, ou l'indifférence de la rétroactivité du retrait du permis de construire» : D. 2007, p. 2977.
(9) Bien évidemment cette solution ne préjuge en rien de l'existence d'une autre erreur, fondée non pas sur le risque de présence des cavités, mais sur leur présence effective. S'il y a effectivement une cavité sous leur terrain, les acquéreurs n'ont qu'à solliciter un nouveau permis de construire. Ce permis sera refusé en raison de la présence d'une cavité souterraine (et non en raison du risque). Ils auront alors bien commis une erreur au moment de l'acquisition dans la mesure où les cavités, qui fondent le retrait du permis de construire, existaient au moment de la vente.
(10) T. Coustet, «Vente : l'inconstructibilité sur le terrain glissant du risque» : D. act. 20 juin 2014.