Source: http://dedocz.com/doc/685559/in-for-ma-ti-ons-dienst-des-deut-schen-no-tar-in-sti-tuts
Timestamp: 2017-03-30 05:07:05
Document Index: 343818859

Matched Legal Cases: ['Art. 53', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 9', 'BGH', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 53', 'BGH']

In for ma ti ons dienst des Deut schen No tar in sti tuts
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B 08129
Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts
ISSN 1434-3460
Gutachten im Abrufdienst
BGB &sect;&sect; 311b, 307; MaBV &sect; 3 – Reservierungsvereinbarung
mit dem Bautr&auml;ger; Abrede &uuml;ber Verrechnung bzw. Erstattung
des Reservierungsentgelts im Bautr&auml;gervertrag; Umfang der
Beurkundungspflicht; AGB-Kontrolle
BGB &sect;&sect; 1018 Var. 1, 874; GBO &sect;&sect; 44 Abs. 2, 53 Abs. 1
S. 2 – Zul&auml;ssiger Inhalt einer Dienstbarkeit; Entstehung einer
Dienstbarkeit bei Bewilligung, die &uuml;ber gesetzlich zul&auml;ssigen
Inhalt der Dienstbarkeit hinausgeht
AktG &sect;&sect; 121 Abs. 5, 130 Abs. 1 S. 1; SEVO Art. 53 –
Hauptversammlung einer deutschen SE im Ausland bei
Gleichwertigkeit der Beurkundung zul&auml;ssig
UmwG &sect;&sect; 125, 18; HGB &sect;&sect; 22, 30 – Abspaltung von einer
GmbH zur Neugr&uuml;ndung einer GmbH; Firmenfortf&uuml;hrung bei
neu gegr&uuml;ndeter GmbH
BGB &sect;&sect; 311b, 307; MaBV &sect; 3
Reservierungsvereinbarung mit dem
Bautr&auml;ger; Abrede &uuml;ber Verrechnung bzw.
Erstattung des Reservierungsentgelts
Bautr&auml;gervertrag;
Ein Bautr&auml;ger schlie&szlig;t mit dem Interessenten (Verbraucher)
einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung eine schriftliche „Reservierungsvereinbarung“ folgenden Inhalts:
„Der Kaufinteressent beabsichtigt beim Bauvorhaben X
durch notariell zu beurkundenden Vertrag die Wohnung Nr.
Y zu einem Preis von 520.800 € zu erwerben. Der Bautr&auml;ger
verpflichtet sich, das oben beschriebene Kaufobjekt 14
Tage lang ab unten genanntem Datum der Unterzeichnung
der Vereinbarung zu reservieren. Von dieser Verpflichtung
wird der Bautr&auml;ger frei, wenn der Kaufinteressent einer
schriftlichen Einladung zur Beurkundung des Kaufvertrags
binnen 14 Tagen nicht nachkommt. Der Kaufinteressent erh&auml;lt umgehend vom Notariat einen Entwurf des notariellen
Kaufvertrags ausgeh&auml;ndigt/zugesandt. Die Reservierung
wird erst wirksam, wenn der Kaufinteressent an den
Bautr&auml;ger einen Betrag i. H. v. 1.000 € bezahlt hat. Dieses Reservierungsentgelt ist bei Beurkundung zur&uuml;ckzuerstatten bzw. wird mit dem Kaufpreis verrechnet. Kommt
ein notarieller Kaufvertrag in der Reservierungsfrist nicht
DNotI-Report 24/2014 Dezember 2014
zustande aus Gr&uuml;nden, die der Kaufinteressent zu vertreten
hat, wird die Reservierung aufgehoben und ein Teilbetrag
von 500 € einbehalten, der als Gegenleistung f&uuml;r die
Reservierung dient und zugleich als Abgeltung f&uuml;r den
Bearbeitungsaufwand des Bautr&auml;gers. Der Restbetrag wird
unverzinst und unverz&uuml;glich zur&uuml;ckbezahlt auf ein vom
Kaufinteressenten bekannt zu gebendes Konto.“
1. Ist die Reservierungsvereinbarung formwirksam?
2. Falls die Reservierungsvereinbarung formwirksam ist
und der Bautr&auml;gervertrag in der Folge abgeschlossen wird:
a) Verst&ouml;&szlig;t die Vereinbarung &uuml;ber die Verrechnung des
Anspruchs auf R&uuml;ckzahlung der Reservierungsgeb&uuml;hr mit
dem Kaufpreis gegen das Verbot der Entgegennahme von
Leistungen gem. &sect; 3 MaBV?
b) Gen&uuml;gt die Vereinbarung, dass der Bautr&auml;ger die
Reservierungsgeb&uuml;hr sofort nach Vertragsschluss an den
Erwerber zur&uuml;ckzahlen muss, den Anforderungen des &sect; 3
MaBV?
c) Muss die Vereinbarung &uuml;ber die sofortige R&uuml;ckzahlung
bzw. Verrechnung der Reservierungsgeb&uuml;hr bei Abschluss
des Bautr&auml;gervertrags mitbeurkundet werden?
1. Beurkundungspflichtigkeit einer „Reservierungsvereinbarung“ mit dem Bautr&auml;ger
Unstreitig ist die Reservierungsvereinbarung immer dann
gem. &sect; 311b Abs. 1 BGB beurkundungsbed&uuml;rftig, wenn
zumindest ein Vertragsteil in der Vereinbarung die (wenigstens bedingte) Verpflichtung &uuml;bernimmt, ein Grundst&uuml;ck zu
&uuml;bertragen oder zu erwerben.
Beurkundungsbed&uuml;rftig ist eine Reservierungsvereinbarung gem. &sect; 311b Abs. 1 BGB aber auch, wenn auf den
Kaufinteressenten im Hinblick auf die H&ouml;he des geforderten Entgelts m&ouml;glicherweise ein unangemessener Druck
zum Erwerb des Grundst&uuml;cks ausge&uuml;bt werden kann
(BGH NJW 2010, 3568, 3570 Tz. 18). So hat der BGH in
Bezug auf eine Maklerprovision einmal ausgef&uuml;hrt, dass
neben dem Ersatz der konkreten Aufwendungen ohne notarielle Beurkundung kein Entgelt versprochen werden
d&uuml;rfe, das 10-15 % der vereinbarten Provision &uuml;bersteige
(DNotZ 1981, 23 = NJW 1980, 1622; DNotZ 1987, 745
= NJW 1987, 54; aktuell OLG Frankfurt NotBZ 2011,
100: Beurkundungsbed&uuml;rftigkeit einer Aufwandsverg&uuml;tung
von mehr als 40 % des Erfolgshonorars). Allerdings
ist diese prozentuale Obergrenze nur als Orientierung zu verstehen (zur Anwendung der Obergrenze auf
Reservierungsvereinbarungen: BGH DNotZ 1989, 225,
226 f. = NJW 1988, 1716). Es mag also schon bei
geringeren Prozents&auml;tzen ein mittelbarer Erwerbszwang
und damit eine Beurkundungsbed&uuml;rftigkeit zu bejahen
sein. Ausgehend davon, dass das &uuml;bliche Maklerhonorar
(netto) ca. 3 % des Kaufpreises betr&auml;gt, greift nach
Ansicht von Hertel die Beurkundungspflicht bereits ab einem Prozentsatz von 0,3 % des Kaufpreises (DAI-Skript
„Aktuelle Probleme im Immobilienrecht“, 2011/2012,
S. 36; s. auch Krau&szlig;, Immobilienkaufvertr&auml;ge in der Praxis,
7. Aufl. 2014, Rn. 107). Ferner soll absolut betrachtet ein
Betrag von 5.000 € die Beurkundungspflicht ausl&ouml;sen (vgl.
Krau&szlig;, Rn. 106 f.).
Das konkret vereinbarte Reservierungsentgelt i. H. v. 1.000 €
unterschreitet zwar deutlich den absoluten Betrag von
5.000 €. Mit Blick auf die Relation zum Kaufpreis (ca. 0,2 %
des Kaufpreises) l&auml;sst sich aber nicht v&ouml;llig ausschlie&szlig;en,
dass &sect; 311b Abs. 1 BGB nach seinem Schutzzweck zum
Tragen kommt (vgl. BGH DNotZ 1987, 745, 746 f.).
2. Versto&szlig; gegen &sect; 3 MaBV
a) Entgegennahme, Erstattung und Verrechnung
des Reservierungsentgelts
Fraglich ist, ob der Bautr&auml;ger bereits mit der Entgegennahme
des Reservierungsentgelts gegen &sect; 3 Abs. 1 S. 1 MaBV verst&ouml;&szlig;t. Dies w&auml;re der Fall, wenn das Reservierungsentgelt
eine Anzahlung auf den Kaufpreis darstellte (h. M., vgl.
nur Basty, Der Bautr&auml;gervertrag, 8. Aufl. 2014, Rn. 72).
Nach Basty (Rn. 72; ebenso Krau&szlig;, Rn. 107) sind jedoch
von den MaBV-widrigen Anzahlungen solche Zahlungen
abzugrenzen, die auf einem anderen Rechtsgrund beruhen. Genannt wird dabei etwa eine „Reservierungsgeb&uuml;hr“
oder ein „Bindungsentgelt“. Es sei insofern auch zul&auml;ssig,
die Verrechnung mit einem Kaufpreisteil zu vereinbaren.
Nach dieser Ansicht w&auml;re also weder die Entgegennahme
des Reservierungsentgelts noch deren vereinbarungsgem&auml;&szlig;e Erstattung bzw. Verrechnung nach Abschluss des
Bautr&auml;gervertrags mit einem Versto&szlig; gegen &sect; 3 Abs. 1 S. 1
MaBV verbunden.
Dagegen lie&szlig;e sich einwenden, dass der Erwerber bei
wirtschaftlicher Betrachtung mit dem Abschluss des
Bautr&auml;gervertrags trotz der Reservierungsvereinbarung lediglich den vereinbarten Kaufpreis zu tragen hat; durch die
vereinbarte Erstattung/Verrechnung zahlt der K&auml;ufer wirtschaftlich gesehen nur einen Betrag in H&ouml;he des Kaufpreises.
Ber&uuml;cksichtigt man ferner, dass bei einem Eigenvertrieb
durch den Bautr&auml;ger die Vertriebskosten regelm&auml;&szlig;ig im
Gesamtkaufpreis enthalten sind (so auch Basty, Rn. 196),
spricht dies trotz einer Erstattungs- und Verrechnungsabrede
f&uuml;r einen Versto&szlig; gegen &sect; 3 MaBV. Gerade insoweit w&auml;re
der Schutzzweck des &sect; 3 MaBV ber&uuml;hrt, den K&auml;ufer vor ungesicherten Vorleistungen zu bewahren.
Jedoch ist zu beachten, dass der K&auml;ufer das
Reservierungsentgelt f&uuml;r die besonders vereinbarte
Leistung des Bautr&auml;gers schuldet, das Vertragsobjekt
in der Reservierungsfrist nicht an Dritte zu verkaufen.
Rechtsgrund der Zahlung ist gerade nicht der Erwerb vom
Bautr&auml;ger, sondern das Unterlassen des Drittverkaufs durch
den Bautr&auml;ger (vgl. Gutachten DNotI-Report 2013, 81,
82). Die Erstattung/Verrechnung stellt daher lediglich eine
Form der Zahlungsabwicklung dar, die dem Reservierungsentgelt nicht den Charakter einer „Anzahlung auf den
Kaufpreis“ gibt. Allerdings ist sicherlich auch die H&ouml;he
des vereinbarten Reservierungsentgelts relevant. Zu
denken ist n&auml;mlich an Versuche des Bautr&auml;gers, unter dem
Topos „Reservierungsentgelt“ nicht nur eine Verg&uuml;tung
f&uuml;r die Reservierung (d. h. das Unterlassen des Verkaufs
des Vertragsobjekts an einen Dritten) zu erhalten, sondern
dem Erwerber etwaige andere Vertriebskosten „unterzuschieben“. Unseres Erachtens ist die „sch&auml;dliche“ Grenze
jedenfalls dann &uuml;berschritten, wenn sich das Reservierungsentgelt oberhalb der relativen oder absoluten Werte bewegt,
die f&uuml;r die Beurkundungspflicht relevant sind (s. Ziff. 1).
Sieht man in der Entgegennahme des Reservierungsentgelts einen Versto&szlig; gegen &sect; 3 MaBV, steht dem K&auml;ufer ein
R&uuml;ckforderungsanspruch aus &sect; 812 BGB zu. Der Bautr&auml;ger
w&auml;re also zur umgehenden Erstattung verpflichtet. Vorliegend
wird ein Versto&szlig; u. E. wohl (noch) nicht gegeben sein.
b) Beurkundungspflichtigkeit der Erstattungs-/
Verrechnungsabrede
Gem&auml;&szlig; den Grunds&auml;tzen der Beurkundungsbed&uuml;rftigkeit
von gemischten und zusammengesetzten Vertr&auml;gen
wird die Erstattungs- und Verrechnungsabrede im Rahmen
des Bautr&auml;gervertrags vom Beurkundungserfordernis des
&sect; 311b Abs. 1 BGB erfasst. Dies gilt selbst dann, wenn
man die eigentliche (vor Abschluss des Bautr&auml;gervertrags
getroffene) Reservierungsvereinbarung f&uuml;r formfrei h&auml;lt.
Nach st&auml;ndiger Rechtsprechung erstreckt sich das
Beurkundungserfordernis des &sect; 311b Abs. 1 BGB
n&auml;mlich auf eine an sich nicht beurkundungsbed&uuml;rftige Vereinbarung, „wenn die Vereinbarungen nach dem
Willen der Parteien derart voneinander abh&auml;ngig sind,
da&szlig; sie miteinander ‚stehen und fallen‘ sollen“ (BGH
NJW 1980, 829, 830 = DNotZ 1980, 409; DNotZ 1987,
350, 351). Laut BGH gen&uuml;gt einseitige Abh&auml;ngigkeit,
wenn die Grundst&uuml;cksver&auml;u&szlig;erung von der als solcher
nicht beurkundungsbed&uuml;rftigen Vereinbarung abh&auml;ngt
(DNotZ 2000, 635, 636 f.; NJW 2001, 226, 227 = DNotIReport 2001, 5).
Vorliegend ist daher zu bedenken, dass aus Sicht des
Erwerbers die Erstattungs- und Verrechnungsabrede
regelm&auml;&szlig;ig mit dem Abschluss des Bautr&auml;gervertrags
stehen und fallen soll. Dem Erwerber kommt es in der
Regel entscheidend darauf an, nur den urspr&uuml;nglich vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen, also das Reservierungsentgelt
entweder direkt zur&uuml;ckzuerhalten oder zumindest eine
Verrechnung mit dem Kaufpreis zu erreichen. Um das
Risiko der Gesamtnichtigkeit des Bautr&auml;gervertrags gem.
&sect; 139 BGB zu vermeiden, ist daher eine derartige Abrede
im Bautr&auml;gervertrag stets mitzubeurkunden.
H&auml;ufig erlangt der Notar erst in der Beurkundungsverhandlung
Kenntnis von der zuvor getroffenen Erstattungs- bzw.
Verrechnungsabrede. Insbesondere dann ist er gehalten,
den Willen der Beteiligten umfassend in der Urkunde
wiederzugeben. Dies gilt selbst, wenn der Urkundsnotar in
der Vereinbarung des Reservierungsentgelts eine Anzahlung
entgegen &sect; 3 MaBV sehen sollte. Der Notar w&uuml;rde dann
zwar einen Versto&szlig; gegen die MaBV dokumentieren,
k&ouml;nnte (besser: m&uuml;sste) die Beteiligten aber zu einer
MaBV-konformen Abwicklung des Bautr&auml;gervertrags
anhalten (vgl. Basty, Rn. 72). So wird der Notar jedenfalls
auf einen etwaigen gesetzlichen R&uuml;ckzahlungsanspruch des
Erwerbers (&sect; 812 BGB) hinweisen und ggf. die Abrede der
Beteiligten protokollieren, wonach das Reservierungsentgelt
mit der ersten Kaufpreisrate zu verrechnen ist (vgl. Hertel,
S. 37; wohl auch Basty, Rn. 72).
3. AGB-rechtliche Zul&auml;ssigkeit des Reservierungsentgelts
Ungeachtet eines Versto&szlig;es gegen &sect; 3 MaBV k&ouml;nnte die
formularm&auml;&szlig;ige Vereinbarung des Reservierungsentgelts
gegen die &sect;&sect; 305 ff. BGB versto&szlig;en. Vorliegend ist ein
Verbrauchervertrag i. S. d. &sect; 310 Abs. 3 BGB gegeben.
Vereinbarungen &uuml;ber die H&ouml;he des zu zahlenden Reservierungsentgelts unterliegen zwar als Hauptleistungsabreden
nicht der Inhaltskontrolle nach den &sect;&sect; 307 ff. BGB, denn
es handelt sich nicht um Regelungen, die von Rechtsvorschriften abweichen oder diese erg&auml;nzen (&sect; 307 Abs. 3
S. 1 BGB). Unber&uuml;hrt bleiben aber die Anforderungen des
&sect; 307 Abs. 1 BGB (&sect; 307 Abs. 3 S. 2 BGB).
In Betracht kommt insbesondere ein Versto&szlig; gegen &sect; 307
Abs. 1 S. 1 BGB: Die Kaufinteressenten k&ouml;nnten durch
die Vereinbarung des Reservierungsentgelts unangemessen benachteiligt sein. Eine unangemessene Benachteiligung i. S. d. Norm ist anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Gesch&auml;ftsbedingungen durch einseitige
Vertragsgestaltung missbr&auml;uchlich eigene Interessen auf
Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht,
ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu
ber&uuml;cksichtigen. Die Rechtsprechung verneint die Unangemessenheit regelm&auml;&szlig;ig, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen
des Verwenders der AGB gerechtfertigt ist (BGH NJW
2010, 3568, 3569 Tz. 12; NJW 2010, 2272, 2274 Tz. 23;
NJW 2010, 3222, 3224 f. Tz. 23; NJW 2005, 1774, 1775).
b) Rechtsprechung zu „Maklerf&auml;llen“
Der BGH hatte mit Urteil vom 23.9.2010 (III ZR 21/10,
NJW 2010, 3568) in einem Fall zu entscheiden, der dem
vorliegenden zumindest vergleichbar war. Dort war ein
Vermittler zwischengeschaltet, der bei Nicht-Abschluss des
Kaufvertrags einen Teil der Vermittlungsprovision einbehalten wollte. Der Kaufbewerber hatte mit dem Vermittler
folgende Vereinbarung getroffen (NJW 2010, 3568 f.):
Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B-GmbH, die den
Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, s&auml;mtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrags
zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die
B-GmbH wird somit im Einzelnen beauftragt:
[…] mit Unterzeichnung dieses Auftrags die Wohnung/das
Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/
es f&uuml;r den Kaufinteressenten reserviert zu halten.
F&uuml;r diese T&auml;tigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent,
an die B-GmbH einen Betrag von 1500 Euro zu bezahlen.
Dieser Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur
Zahlung f&auml;llig. … Bei Abschluss des Kaufvertrags wird dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt
es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags, sind 750 Euro als
T&auml;tigkeitsentgelt f&uuml;r die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren 750 Euro gelten als
Ausgleich f&uuml;r die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags
und werden nur anteilig je nach Bearbeitungsstand zur&uuml;ckerstattet. …“
Der BGH bejahte eine unangemessene Benachteiligung
des Kaufbewerbers, da die Klausel auf das Verh&auml;ltnis von
Leistung und Gegenleistung nicht angemessen R&uuml;cksicht
nehme (NJW 2010, 3568, 3569 f. Tz. 13 ff.). Die Klausel
stelle letztlich den Versuch des Verwenders dar, sich bei
Scheitern seiner Vermittlungsbem&uuml;hungen (Hauptleistung)
gleichwohl eine erfolgsunabh&auml;ngige Verg&uuml;tung zu sichern
– ohne dass dabei gew&auml;hrleistet sei, dass sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung f&uuml;r den Kunden
nennenswerte Vorteile erg&auml;ben oder vom Vermittler eine
geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei. Der Interessent
zahle einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne daf&uuml;r
die Gew&auml;hr zu haben, das fragliche Objekt erwerben
zu k&ouml;nnen. Zudem zahle sich die Reservierungsgeb&uuml;hr regelm&auml;&szlig;ig nur aus, wenn der Interessent das Objekt erwerbe,
da sie ihm nur dann auf den Kaufpreis angerechnet werde.
Der Verwender dagegen erbringe durch die Reservierung
nur dann eine relevante Verzichtsleistung, wenn die
Zeitdauer der Reservierung besonders lang bemessen
sei. Dies war konkret aber nicht der Fall.
Die &uuml;berwiegende Instanzrechtsprechung sieht bei
Reservierungsvereinbarungen ebenfalls einen Versto&szlig;
gegen &sect; 307 Abs. 1 BGB gegeben und nimmt eine
Interessenabw&auml;gung &auml;hnlich wie der BGH vor (OLG
Stuttgart NJW-RR 1996, 822; LG Berlin NJW-RR 2001,
706; LG Frankfurt NJW 1984, 2419; AG HamburgWandsbek, WE 2008, 89; im &Uuml;berblick: Christensen,
in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl. 2011,
Teil 2, [21] Maklervertr&auml;ge Rn. 11).
c) &Uuml;bertragung auf Reservierungsvereinbarung mit
Bautr&auml;ger
Fraglich ist, ob Unterschiede im Vertragstyp eine abweichende Beurteilung rechtfertigen. In den zitierten Gerichtsentscheidungen ging es um Maklervertr&auml;ge, w&auml;hrend vorliegend der Bautr&auml;ger selbst eine
Reservierungsvereinbarung mit dem Erwerbsinteressenten
geschlossen hat. Die unangemessene Benachteiligung wird
in den „Maklerf&auml;llen“ ma&szlig;geblich darin gesehen, dass der
Kaufinteressent keinen nennenswerten Vorteil erzielt, weil
umgekehrt der Makler keine relevante Verzichtsleistung erbringt. Der Kaufinteressent k&ouml;nne insbesondere nicht sicher
sein, dass neben dem Makler der Verk&auml;ufer mit Dritten verhandele und innerhalb der Reservierungsfrist an den Dritten
verkaufe (vgl. BGH NJW 2010, 3568, 3569 Tz. 15).
Jedoch unterscheidet sich eine Reservierungsvereinbarung, die direkt mit dem Bautr&auml;ger abgeschlossen
wird, nicht wesentlich von der Maklervereinbarung, wenn
man die dabei geschuldeten Leistungen beleuchtet: Der
Bautr&auml;ger schuldet dem Erwerbsinteressenten aufgrund
der Reservierungsvereinbarung, dass das Vertragsobjekt
in der Reservierungsfrist nicht an Dritte verkauft wird.
Seine Pflicht geht regelm&auml;&szlig;ig nicht dahin, s&auml;mtliche Verkaufsbem&uuml;hungen einzustellen. Andernfalls
l&auml;ge eine (zumindest bedingte) Ver&auml;u&szlig;erungspflicht des
Bautr&auml;gers vor, die stets die Beurkundungspflichtigkeit
der Reservierungsvereinbarung gem. &sect; 311b Abs. 1 BGB
ausl&ouml;sen w&uuml;rde. Umgekehrt ist der Kaufinteressent trotz
Abschluss der Reservierungsvereinbarung rechtlich nicht
verpflichtet, das Vertragsobjekt zu erwerben.
das Reservierungsentgelt bezahlt hat. Die Bindung des
Bautr&auml;gers bel&auml;uft sich dann auf 14 Tage. Eine Einladung
zur Beurkundung des Kaufvertrags kann der Bautr&auml;ger sinnvollerweise jedoch nur aussprechen, wenn dem Verbraucher
der Vertragsentwurf zugleich oder zuvor vom Notar gem.
&sect; 17 Abs. 2a BeurkG &uuml;bersandt worden ist.
Die vorliegende Konstellation &auml;hnelt der vom BGH entschiedenen zumindest insofern, als das Reservierungsentgelt
jedenfalls dann nicht (vollst&auml;ndig) an den Kaufinteressenten
zur&uuml;ckzuerstatten ist, wenn der Bautr&auml;gervertrag infolge eines Umstands nicht abgeschlossen wird, den
„der Kaufinteressent zu vertreten hat“. Soweit der
Vertragsschluss wegen eines Umstands aus der Sph&auml;re
des Kaufinteressenten ausbleibt, besteht auch vorliegend
die Gefahr, dass der Interessent einen nicht ganz unerheblichen Betrag zahlt, ohne einen nennenswerten Vorteil
zu erlangen. Ein nennenswerter Vorteil d&uuml;rfte n&auml;mlich
erst anzunehmen sein, wenn die Bindung des Verk&auml;ufers
vier Wochen &uuml;bersteigt (Krau&szlig;, Rn. 107; Hertel, S. 37).
Gr&uuml;nde, die aus der Sph&auml;re des Kaufinteressenten stammen,
sind regelm&auml;&szlig;ig die g&auml;nzliche Abstandnahme vom Kauf,
Finanzierungsprobleme oder die Entscheidung f&uuml;r ein anderes Kaufobjekt.
Andernfalls geriete der Verbraucher in ein Dilemma: Wollte
er den Vertrag entsprechend der Reservierungsvereinbarung
innerhalb von 14 Tagen nach der Einladung des Bautr&auml;gers
beurkunden, erhielte er aber den Vertragsentwurf vom
Notar erst nach dieser Einladung, k&ouml;nnte die Frist aus der
Reservierungsvereinbarung in keinem Fall eingehalten
werden. Der Notar wird die Beurkundung n&auml;mlich (zu
Recht) fr&uuml;hestens zwei Wochen nach Zugang des Entwurfs
beim Verbraucher vornehmen. Der Bautr&auml;ger w&auml;re daher
aus seiner Reservierungspflicht entlassen, ohne dass der
Verbraucher &uuml;berhaupt die Gelegenheit gehabt h&auml;tte, die
Reservierungsfrist einzuhalten.
Nicht wesentlich g&uuml;nstiger wird man die Position des
Kaufinteressenten bewerten k&ouml;nnen, wenn der NichtAbschluss des Bautr&auml;gervertrags auf Umst&auml;nden aus
der Sph&auml;re des Bautr&auml;gers beruht. Dann wird das
Reservierungsentgelt dem Kaufinteressenten zwar erstattet,
in aller Regel d&uuml;rfte er aber das Klagerisiko tragen. Denn
da selbst der den Vertragsentwurf vorbereitende Notar
nicht beurteilen kann, auf wessen Vertretenm&uuml;ssen der
Nicht-Abschluss des Bautr&auml;gervertrags beruht, k&ouml;nnten
wohl nur die Beteiligten selbst &uuml;ber die R&uuml;ckzahlung des
Reservierungsentgelts entscheiden. Andernfalls m&uuml;sste der
Kaufinteressent den Bautr&auml;ger auf R&uuml;ckzahlung verklagen.
Angesichts dieses Klagerisikos ist trotz der Erstattungspflicht
bei Vertretenm&uuml;ssen des Bautr&auml;gers eine unangemessene
Benachteiligung des Kaufinteressenten gem. &sect; 307 Abs. 1
BGB – im Lichte der BGH-Rechtsprechung – zumindest
nicht auszuschlie&szlig;en. Unter Bezugnahme auf die zitierte
BGH-Entscheidung wird auch in der Literatur ein Versto&szlig;
gegen &sect; 307 Abs. 1 S. 1 BGB regelm&auml;&szlig;ig f&uuml;r m&ouml;glich erachtet (vgl. Basty, Rn. 72; Krau&szlig;, Rn. 107).
Bei einer gerichtlichen &Uuml;berpr&uuml;fung w&uuml;rde neben der H&ouml;he
des Entgelts mit gro&szlig;er Wahrscheinlichkeit eine Rolle spielen, welche konkrete Reservierungsfrist die Vereinbarung
vorsieht. Der BGH hat in seiner Entscheidung eine m&ouml;glichst lange Bindung wegen des ausdr&uuml;cklichen Verzichts
des Maklers auf anderweitige Anbietung als Vorteil f&uuml;r den
Interessenten hervorgehoben.
4. Reservierungsvereinbarung und &sect; 17 Abs. 2a
Hinzuweisen ist an dieser Stelle noch auf &sect; 17 Abs. 2a
BeurkG, wonach der Notar bei Verbrauchervertr&auml;gen dem
Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgesch&auml;fts
im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zu &uuml;bersenden hat (&sect; 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG).
a) Die Reservierungsvereinbarung zwischen Bautr&auml;ger
und Erwerbsinteressent ist stets beurkundungspflichtig
gem. &sect; 311b Abs. 1 BGB, wenn ein Vertragsteil die (zumindest bedingte) Verpflichtung &uuml;bernimmt, eine Wohnung
zu &uuml;bertragen bzw. zu erwerben. Dar&uuml;ber hinaus kann
sich eine Beurkundungspflicht unter dem Gesichtspunkt
des wirtschaftlichen Erwerbsdrucks ergeben, soweit
das Reservierungsentgelt gewisse relative oder absolute
Grenzen &uuml;berschreitet.
b) Ein Versto&szlig; gegen &sect; 3 MaBV liegt in der Entgegennahme
des Reservierungsentgelts nur dann, wenn es sich um eine
(verdeckte) Vorleistung auf den Kaufpreis handelt. Es
ist nicht auszuschlie&szlig;en, dass diese Beurteilung auch anhand wirtschaftlicher Erw&auml;gungen vorgenommen wird und
daher die H&ouml;he des vereinbarten Reservierungsentgelts
eine Rolle spielt. Gelangt man zu dem Ergebnis, dass die
Entgegennahme des Reservierungsentgelts gegen &sect; 3 MaBV
verst&ouml;&szlig;t, so gilt dies auch f&uuml;r eine Verrechnungsabrede.
Dem K&auml;ufer steht in diesem Fall ein sofort f&auml;lliger
R&uuml;ckzahlungsanspruch zu.
c) AGB-rechtlich bedeutet die Reservierungsvereinbarung
eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers
gem. &sect; 307 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn der Bautr&auml;ger keine
relevante Verzichtsleistung erbringt, die dem Verbraucher
andererseits einen nennenswerten Vorteil bietet. Dies ist mit
Blick auf die vom Notar einzuhaltende Zwei-Wochen-Frist
des &sect; 17 Abs. 2a BeurkG zumindest dann der Fall, wenn
der Bautr&auml;ger nur eine Reservierung f&uuml;r 14 Tage schuldet.
Auch insofern ist nicht auszuschlie&szlig;en, dass neben der
L&auml;nge der Reservierungsfrist die H&ouml;he des vereinbarten
Reservierungsentgelts Ber&uuml;cksichtigung findet.
UmwG &sect;&sect; 125, 18; HGB &sect;&sect; 22, 30
Abspaltung von einer GmbH zur Neugr&uuml;ndung einer GmbH; Firmenfortf&uuml;hrung bei
Aus dem mitgeteilten Sachverhalt ist nicht ersichtlich, wie
man diese Vorgabe einhalten k&ouml;nnte, ohne dass zugleich
die in der Reservierungsvereinbarung genannte 14-TagesFrist verstreichen w&uuml;rde. Dabei ist u. E. zu ber&uuml;cksichtigen,
dass der Bautr&auml;ger nach der gegebenen Klausel erst an die
Reservierungspflicht gebunden ist, wenn der Kaufinteressent
Die G-Bau-GmbH spaltet das gesamte operative Gesch&auml;ft,
das bisher f&uuml;r die Sachfirmenbildung ausschlaggebend
gewesen ist, zur Neugr&uuml;ndung auf eine GmbH ab. Bei
der G-Bau-GmbH wird allein ein Nebenbetrieb verbleiben (zwei Gesellschaftsbeteiligungen, Verbindlichkeiten
i. H. v. 312.004,40 €, Bankguthaben i. H. v. 372.004,40 €).
Die neu gegr&uuml;ndete GmbH soll die Firma des &uuml;bertragenden Rechtstr&auml;gers unver&auml;ndert fortf&uuml;hren, jener dagegen k&uuml;nftig als G-Immobilien-Verwaltungs-GmbH firmieren. Die Gesellschafter der G-Bau-GmbH stimmen der
Firmenfortf&uuml;hrung durch die neu gegr&uuml;ndete GmbH ausdr&uuml;cklich und unwiderruflich zu.
II. Frage
Darf der &uuml;bernehmende Rechtstr&auml;ger die Firma des &uuml;bertragenden Rechtstr&auml;gers im Zuge der Abspaltung fortf&uuml;hren?
1. Firmenfortf&uuml;hrung gem. &sect; 18 Abs. 1 UmwG
&sect; 18 Abs. 1 UmwG erm&ouml;glicht es dem &uuml;bernehmenden
Rechtstr&auml;ger, die Firma des &uuml;bertragenden Rechtstr&auml;gers,
dessen Handelsgesch&auml;ft er durch die Verschmelzung erwirbt, mit oder ohne Nachfolgezusatz fortzuf&uuml;hren. &sect; 125
S. 1 UmwG schlie&szlig;t die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf die Abspaltung und Ausgliederung ausdr&uuml;cklich aus. Das erkl&auml;rt sich laut Gesetzesbegr&uuml;ndung
daraus, dass bei diesen beiden Spaltungsvarianten – anders als bei der Aufspaltung – der firmenf&uuml;hrende
Rechtstr&auml;ger fortbesteht (BR-Drucks. 75/94 zu &sect; 125
UmwG, nach Widmann/Mayer, Umwandlungsrecht,
Gesetzesbegr&uuml;ndung UmwG 1995). In der Literatur wird
das Gesetz &uuml;berwiegend „beim Wort“ genommen und
eine entsprechende Anwendung grunds&auml;tzlich abgelehnt
(K&ouml;lnKommUmwG/Simon, 2009, &sect; 125 Rn. 12; Stengel,
in: Semler/Stengel, UmwG, 3. Aufl. 2012, &sect; 125 Rn. 7;
H&ouml;rtnagl, in: Schmitt/H&ouml;rtnagl/Stratz, UmwG/UmwStG,
6. Aufl. 2013, &sect; 125 UmwG Rn. 16; Lutter/Teichmann,
UmwG, 5. Aufl. 2014, &sect; 125 Rn. 7; Sagasser/Bultmann,
in: Sagasser/Bula/Br&uuml;nger, Umwandlungen, 4. Aufl.
2011, &sect; 18 Rn. 66; Reuschle, in: Ebenroth/Boujong/
Joost/Strohn, HGB, 3. Aufl. 2014, &sect; 22 Rn. 86; zum
Streitstand im &Uuml;berblick Limmer/Limmer, Handbuch der
Unternehmensumwandlung, 4. Aufl. 2012, Teil 5 Rn. 23).
Die uneingeschr&auml;nkte, teleologisch begr&uuml;ndete Anwendung
entgegen dem Gesetzeswortlaut steht wohl nur f&uuml;r eine
Mindermeinung (etwa Kallmeyer/Sickinger, in: Kallmeyer,
UmwG, 5. Aufl. 2013, &sect; 125 Rn. 29).
2. Firmenfortf&uuml;hrung gem. &sect; 22 Abs. 1 HGB
Unabh&auml;ngig von &sect; 125 UmwG ist indes zu fragen, ob die
Firmenfortf&uuml;hrung unter den Voraussetzungen des &sect; 22 HGB
(Fortf&uuml;hrung bei Erwerb des Handelsgesch&auml;fts) zul&auml;ssig ist.
Auf diese M&ouml;glichkeit weisen auch Autoren hin, die einer
Anwendung des &sect; 18 UmwG ablehnend gegen&uuml;berstehen;
&sect; 22 HGB soll also durch &sect; 125 UmwG nicht gesperrt
sein (Lutter/Teichmann, &sect; 131 Rn. 68; K&ouml;lnKommUmwG/
Simon, &sect; 125 Rn. 12; Semler/Stengel/Schr&ouml;er, &sect; 131 Rn. 44
m. Fn. 175; Mayer, in: Widmann/Mayer, Std.: Juni 2014,
&sect; 126 UmwG Rn. 45 f.; Sagasser/Bultmann, &sect; 18 Rn. 67;
ebenso wohl H&ouml;rtnagl, &sect; 131 Rn. 42 m. Verw. auf Semler/
Stengel/Schr&ouml;er und Lutter/Teichmann – jew. a. a. O.; a. A.
Bokelmann, ZNotP 1998, 265, 269; vgl. auch Limmer/
Limmer, Teil 5 Rn. 24 ff.). Fronh&ouml;fer (in: Widmann/Mayer,
Std.: Nov. 2011, &sect; 125 UmwG Rn. 58 m. Verw. auf Mayer,
&sect; 126 UmwG Rn. 45 f.) h&auml;lt die Firmenfortf&uuml;hrung namentlich in dem Fall f&uuml;r erforderlich, dass ein Betrieb abgespalten wird, dessen Unternehmensgegenstand bisher f&uuml;r
die Sachfirmenbildung des &uuml;bertragenden Rechtstr&auml;gers
nach allgemeinen Grunds&auml;tzen ausschlaggebend war. Im
Ergebnis d&uuml;rfte die Anwendbarkeit des &sect; 22 HGB &uuml;berwiegender Meinung entsprechen. Auch uns erscheint diese
Auffassung hinreichend begr&uuml;ndet; gerade in der vorliegenden
Konstellation ist es nicht &uuml;berzeugend, dem &uuml;bernehmenden
Rechtstr&auml;ger die Firmenfortf&uuml;hrung kategorisch zu untersagen.
Ob die Voraussetzungen des &sect; 22 HGB tats&auml;chlich gegeben sind, l&auml;sst sich im Rahmen eines Rechtsgutachtens
nicht feststellen. Die in &sect; 22 Abs. 1 HGB a. E. verlangte
Zustimmung w&auml;re vom Gesch&auml;ftsf&uuml;hrer der &uuml;bertragenden GmbH zu erkl&auml;ren (M&uuml;nchKommHGB/Heidinger,
3. Aufl. 2010, &sect; 22 Rn. 37; Reuschle, &sect; 22 Rn. 34; Ries,
in: R&ouml;hricht/Graf v. Westphalen/Haas, HGB, 4. Aufl. 2014,
&sect; 22 Rn. 27). Insbesondere aber m&uuml;sste das Handelsgesch&auml;ft, also das Unternehmen „im Gro&szlig;en und Ganzen“
und nicht nur teilweise &uuml;bergehen (BGH NJW 1991, 1353,
1354 = MittBayNot 1991, 89; Limmer/Limmer, Teil 5
Rn. 25; M&uuml;nchKommHGB/Heidinger, &sect; 22 Rn. 15). Dies
ist nach den Umst&auml;nden des Einzelfalls zu entscheiden.
Ein Versto&szlig; gegen das Gebot der deutlichen
Firmenunterscheidbarkeit (&sect; 30 HGB), wenn &uuml;bertragender und neu gegr&uuml;ndeter Rechtstr&auml;ger ihren Sitz am selben
Ort haben, ist u. E. grunds&auml;tzlich nicht zu bef&uuml;rchten: Gem.
&sect; 130 Abs. 1 UmwG wird die Spaltung zwar zun&auml;chst in das
Register des &uuml;bernehmenden Rechtstr&auml;gers eingetragen.
Sie entfaltet allerdings erst mit der Eintragung im Register
des &uuml;bertragenden Rechtstr&auml;gers Wirkung (&sect; 131 Abs. 1
UmwG); dies kommt in einem entsprechenden Vermerk im
Register des &uuml;bernehmenden Rechtstr&auml;gers zum Ausdruck
(&sect; 130 Abs. 1 S. 2 UmwG, sog. Vorl&auml;ufigkeitsvermerk).
Die neu zu gr&uuml;ndende Gesellschaft entsteht folglich erst
mit dieser zweiten Eintragung (K&ouml;lnKommUmwG/Simon,
&sect; 130 Rn. 9). Beschlie&szlig;t nun der &uuml;bertragende Rechtstr&auml;ger
eine Firmen&auml;nderung, die gleichzeitig mit der Abspaltung
wirksam wird, so f&uuml;hren &uuml;bertragender und &uuml;bernehmender Rechtstr&auml;ger nicht einmal f&uuml;r eine logische Sekunde
dieselbe Firma. Bei der Abspaltung zur Aufnahme m&uuml;sste auch die bereits bestehende aufnehmende Gesellschaft
eine Firmen&auml;nderung beschlie&szlig;en; deren Firmen&auml;nderung
d&uuml;rfte fr&uuml;hestens gleichzeitig mit der Firmen&auml;nderung
beim &uuml;bertragenden Rechtstr&auml;ger und der Wirksamkeit der
Spaltung eingetragen werden, denn sonst w&auml;ren entgegen
&sect; 30 Abs. 1 HGB zwei bestehende Gesellschaften mit demselben Firmennamen eingetragen.
Die Anwendung des &sect; 18 Abs. 1 UmwG im Zuge der
Abspaltung wird von der &uuml;berwiegenden Literatur abgelehnt. Nicht ausgeschlossen sein d&uuml;rfte jedoch eine
Firmenfortf&uuml;hrung nach &sect; 22 Abs. 1 HGB. Insgesamt erscheint die Rechtslage allerdings noch offen; vor allem fehlt
es – soweit ersichtlich – an einschl&auml;giger Rechtsprechung.
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abrufen. In diesem frei zug&auml;nglichen Bereich k&ouml;nnen die
Gutachten &uuml;ber die Gutachten-Abrufnummer oder mit
Titelschlagworten aufgefunden werden. Dies gilt ebenfalls
f&uuml;r die bisherigen Faxabruf-Gutachten.
BGB &sect; 132; FamFG &sect; 15 Abs. 2; BNotO &sect; 15 Abs. 2
Vorbescheid zur L&ouml;schung einer Auflassungsvormerkung; unbekannter Aufenthaltsort des
Vorbescheidsadressaten; L&ouml;schungsvoraussetzungen
Abruf-Nr.: 134216
EUVollstrTitelVO Artt. 8, 10; EUUntVO Artt. 68, 75
Best&auml;tigung einer notariellen Urkunde als Europ&auml;ischer
Abruf-Nr.: 132802
BGB &sect;&sect; 1018 Var. 1, 874; GBO &sect;&sect; 44 Abs. 2, 53
Zul&auml;ssiger Inhalt einer Dienstbarkeit; Entstehung einer Dienstbarkeit bei Bewilligung,
die &uuml;ber gesetzlich zul&auml;ssigen Inhalt der
Dienstbarkeit hinausgeht
a) Das Recht des Dienstbarkeitsberechtigten ist nicht
auf eine Nutzung des dienenden Grundst&uuml;cks in einzelnen Beziehungen begrenzt, wenn es jegliche Nutzung
im Rahmen der jeweiligen &ouml;ffentlich-rechtlichen
Vorschriften zul&auml;sst.
b) Ein unbeschr&auml;nktes Nutzungsrecht kann auch dann
nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, wenn seine
Aus&uuml;bung auf eine Teilfl&auml;che des dienenden Grundst&uuml;cks
c) Ist bei der Buchung eines Rechts im Grundbuch
ganz oder teilweise &uuml;ber den nach &sect; 874 BGB zul&auml;ssigen
Umfang hinaus auf die Eintragungsbewilligung Bezug
genommen worden, stellt sich die Eintragung des Rechts
im Grundbuch selbst aber als inhaltlich zul&auml;ssig dar,
hat das Grundbuchamt von Amts wegen einen Vermerk
in das Grundbuch einzutragen, durch den klargestellt
wird, welche Teile der Eintragungsbewilligung nicht
Inhalt des Grundbuchs geworden sind.
BGH, Beschl. v. 6.11.2014 – V ZB 131/13
Im Grundbuch wurde f&uuml;r den jeweiligen Eigent&uuml;mer des
herrschenden Grundst&uuml;cks auf dem belasteten Grundst&uuml;ck
eine befristete Dienstbarkeit mit folgendem Inhalt eingetragen:
„Recht auf Nutzung als Spielfl&auml;che, Gr&uuml;nfl&auml;che, KfzStellfl&auml;che, Bebauungsrecht.“
Die Eintragung erfolgte unter Bezugnahme auf die
Eintragungsbewilligung. Diese hat u. a. folgenden Inhalt
(Hervorhebung durch DNotI-Redaktion):
„Der jeweilige Eigent&uuml;mer des herrschenden Grundst&uuml;cks ist
berechtigt, [die] Teilfl&auml;che […] f&uuml;r die Dauer von […] unter
Ausschluss des Eigent&uuml;mers des dienenden Grundst&uuml;cks
in der nach den jeweils g&uuml;ltigen &ouml;ffentlich-rechtlichen
Vorschriften zul&auml;ssigen Weise zu nutzen, insbesondere
als Spielfl&auml;che, Gr&uuml;nfl&auml;che, Kfz-Stellfl&auml;che oder durch
Bebauung jedweder &ouml;ffentlich-rechtlich zul&auml;ssiger Art.“
Der Eigent&uuml;mer des dienenden Grundst&uuml;cks hat beantragt,
die Dienstbarkeit gem. &sect; 22 Abs. 1 S. 1 GBO zu l&ouml;schen und
das Grundbuch zu berichtigen (&sect; 53 Abs. 1 S. 2 GBO). Er ist
der Auffassung, dass die Dienstbarkeit inhaltlich unzul&auml;ssig
sei. Der Antrag beim Grundbuchamt sowie die Beschwerde
sind ohne Erfolg geblieben.
Der BGH hat auch die Rechtsbeschwerde zur&uuml;ckgewiesen.
Zun&auml;chst kl&auml;rt der BGH, welchen Inhalt die Dienstbarkeit
nach dem Grundbuch hat. Der Inhalt des Grundbuchs ergebe sich grunds&auml;tzlich aus dem Eintrag im Grundbuch
in Verbindung mit der in Bezug genommenen
Eintragungsbewilligung (&sect; 874 BGB). Nach dem Inhalt der
Eintragungsbewilligung stand dem jeweiligen Eigent&uuml;mer
des herrschenden Grundst&uuml;cks ein uneingeschr&auml;nktes
Nutzungsrecht an der Teilfl&auml;che des Grundst&uuml;cks zu. Auf
diese Fl&auml;che habe sich die Aus&uuml;bungsbefugnis der Dienstbarkeit beschr&auml;nkt. Die Eintragungsbewilligung bringe den
Willen zum Ausdruck, dem Dienstbarkeitsberechtigten
alle Nutzungsbefugnisse des Eigent&uuml;mers gem. &sect; 903 S. 1
BGB zu gew&auml;hren. Eine Einschr&auml;nkung des jeweiligen
Nutzungsrechts ergebe sich auch nicht aus der Konkretisierung durch einzelne Nutzungsarten. Hierbei handele es
sich nicht um eine abschlie&szlig;ende Bestimmung, sondern nur
um eine beispielhafte Aufz&auml;hlung m&ouml;glicher Nutzungen.
Ein solches uneingeschr&auml;nktes Nutzungsrecht k&ouml;nne
jedoch nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit werden,
da &sect; 1018 Var. 1 BGB nur eine Nutzung „in einzelnen Beziehungen“ vorsehe. Der uneingeschr&auml;nkte
Inhalt sei auch dann nicht m&ouml;glich, wenn die Aus&uuml;bung
des Nutzungsrechts auf eine Teilfl&auml;che des dienenden
Grundst&uuml;cks begrenzt sei.
Die Dienstbarkeit sei dennoch nicht zu l&ouml;schen, da nach
dem Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs nicht ein
umfassendes Nutzungsrecht des dienenden Grundst&uuml;cks gebucht worden sei, sondern ein auf vier Nutzungen (Spielfl&auml;che, Gr&uuml;nfl&auml;che, Kfz-Stellplatz und Bebauung) beschr&auml;nktes Recht. Das mehrere Nutzungen gew&auml;hrende Recht
d&uuml;rfe Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein. Dann sei der
verschiedenartige Inhalt der Dienstbarkeit im Grundbuch
schlagwortartig anzugeben. Dies sei vorliegend geschehen
(„Recht auf Nutzung als Spielfl&auml;che, Gr&uuml;nfl&auml;che, Kfz-Stellfl&auml;che, Bebauungsrecht“). Auch das Bestimmtheitsgebot
sei gewahrt, insbesondere im Hinblick auf das Bebauungsrecht. Das Bebauungsrecht zeichne sich dadurch aus, dass
dem Berechtigten keine Beschr&auml;nkungen bei der Bebauung
auferlegt seien. Das sei hinreichend bestimmt. F&uuml;r das Erbbaurecht habe der Senat Entsprechendes entschieden (BGH
NJW 2014, 3439 = DNotI-Report 2014, 127).
Die Dienstbarkeit sei auch nicht deswegen unzul&auml;ssig,
weil der Eigent&uuml;mer des dienenden Grundst&uuml;cks auf der
Teilfl&auml;che von jeder wirtschaftlich sinnvollen Nutzung
ausgeschlossen worden sei. Dem Eigent&uuml;mer verbleibe
die volle Nutzung an dem von der Aus&uuml;bungsbefugnis
des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erfassten Teil des
Grundst&uuml;cks (s. BGH DNotZ 1993, 55).
Soweit die unzul&auml;ssige Bezugnahme eine weitergehende
Nutzung vorsehe, sei diese nicht Teil der Eintragung
geworden; der &uuml;ber den Eintragungsvermerk hinausgehende Teil sei mangels Buchung (uneingeschr&auml;nktes
Nutzungsrecht) nicht ausreichend im Grundbuch verlautbart. Die Bezugnahme gem. &sect; 874 BGB gen&uuml;ge insoweit nicht. Es liege daher keine inhaltlich unzul&auml;ssige
Eintragung im Grundbuch vor, die von Amts wegen gem.
&sect; 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu l&ouml;schen sei.
Das Grundbuch sei schlie&szlig;lich nicht gem. &sect; 22 Abs. 1 S. 1
GBO von Amts wegen zu berichtigen. Eine L&ouml;schung
k&auml;me nur in Betracht, wenn in grundbuchm&auml;&szlig;iger Form
(&sect; 29 GBO) nachgewiesen w&auml;re, dass die Eintragung insgesamt unrichtig sei, weil es an einer &Uuml;bereinstimmung
zwischen Einigung und Eintragung i S. v. &sect; 873 Abs. 1
BGB fehle. Einigung und Eintragung seien insoweit nicht
kongruent, als die Einigung auf ein weitergehendes, inhaltlich unbeschr&auml;nktes Recht zur Nutzung Bezug nehme, das Recht in der Grundbucheintragung aber auf vier
Nutzungsarten beschr&auml;nkt sei. Das Recht sei aber jedenfalls im eingetragenen Umfange gewollt und entstanden.
&sect; 139 BGB finde im Grundbuchberichtigungsverfahren keine Anwendung. Selbst bei Anwendung des &sect; 139 BGB sei
indes davon auszugehen, dass die Einigung &uuml;ber ein weitergehendes Recht in der Regel den Willen der Beteiligten zur
Entstehung als Teilrecht umfasse.
Die Dienstbarkeit k&ouml;nne daher nicht gel&ouml;scht werden. Es sei
jedoch geboten, die nicht eintragungsf&auml;higen Vereinbarungen
durch die Eintragung eines Klarstellungsvermerks von der
Bezugnahme auszunehmen.
AktG &sect;&sect; 121 Abs. 5, 130 Abs. 1 S. 1; SEVO
Hauptversammlung einer deutschen SE im
Ausland bei Gleichwertigkeit der Beurkundung
a) Durch die Satzung kann ein Hauptversammlungsort
im Ausland bestimmt werden.
b) Die vom Satzungssitz oder – bei b&ouml;rsennotierten
Gesellschaften – von einem deutschen B&ouml;rsensitz abweichende Bestimmung eines Versammlungsorts in der
Satzung muss eine sachgerechte, am Teilnahmeinteresse
der Aktion&auml;re ausgerichtete Vorgabe enthalten, die das
Ermessen des Einberufungsberechtigten bindet. Eine
Satzungsbestimmung, die dem Einberufungsberechtigten
die Auswahl unter einer gro&szlig;en Zahl geographisch
weit auseinander liegender Orte &uuml;berl&auml;sst, wird diesen
Vorgaben nicht gerecht.
BGH, Urt. v. 21.10.2014 – II ZR 330/13
Die Beklagte ist eine b&ouml;rsennotierte SE mit Sitz in
Deutschland. Die Hauptversammlung der Gesellschaft beschloss folgende Satzungs&auml;nderung:
„Die Hauptversammlung der Gesellschaft findet entweder
am Sitz der Gesellschaft, dem Sitz einer Wertpapierb&ouml;rse
in der Europ&auml;ischen Union oder einer Gro&szlig;stadt in der
Europ&auml;ischen Union mit mehr als 500.000 Einwohnern
Aktion&auml;re der SE haben gegen diesen Beschluss
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage erhoben. Die Klagen
sind in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben.
Die Revision vor dem BGH hat Erfolg. Laut BGH ist die
konkrete Ausgestaltung der Satzungs&auml;nderung unvereinbar mit &sect; 121 Abs. 5 AktG und verst&ouml;&szlig;t damit gegen das
Gesetz (&sect; 243 Abs. 1 AktG).
Zun&auml;chst f&uuml;hrt der BGH aus, dass sich die Anfechtbarkeit
von Hauptversammlungsbeschl&uuml;ssen der Beklagten als SE
mit deutschem Satzungssitz nach den Regeln des AktG
richtet (vgl. Art. 9 Abs. 1 lit. c ii) SE-VO).
Der BGH h&auml;lt eine Satzungsregelung, die einen
Versammlungsort im Ausland bestimmt, f&uuml;r zul&auml;ssig: Die
Satzung k&ouml;nne grunds&auml;tzlich einen Hauptversammlungsort
festlegen (Art. 53 SEVO i. V. m. &sect; 121 Abs. 5 AktG). Dass
sie auch einen ausl&auml;ndischen Versammlungsort bestimmen darf, war jedoch bisher umstritten (dagegen: OLG
Hamburg NJW-RR 1993, 1317; OLG Hamm NJW 1974,
1057 [zur GmbH]; LG Stuttgart AG 1992, 236; daf&uuml;r
M&uuml;nchKommAktG/Kubis, 3. Aufl. 2012, Art. 53 SEVO
Rn. 10; K&ouml;lnKommAktG/Kiem, 3. Aufl. 2010, Art. 53 SEVO Rn. 9). Der BGH h&auml;lt dies f&uuml;r zul&auml;ssig. Der Wortlaut
von &sect; 121 Abs. 5 AktG enthalte keine entsprechende
Eingrenzung. Schutzzweck der Bestimmung sei es, eine
willk&uuml;rliche Auswahl des Versammlungsorts zu unterbinden. Jedenfalls in den an Deutschland angrenzenden
L&auml;ndern k&ouml;nne ein Hauptversammlungsort ebenso schnell
und leicht wie in Deutschland erreichbar sein.
Auch das Beurkundungserfordernis (&sect; 130 Abs. 1 S. 1
AktG) stehe einer Versammlung im Ausland nicht grunds&auml;tzlich entgegen. Es k&ouml;nne dahinstehen, ob die Einhaltung der
jeweiligen Ortsform gen&uuml;ge. Die von &sect; 130 Abs. 1 AktG verlangte notarielle Form lasse sich auch im Ausland wahren.
Es gen&uuml;ge die Beurkundung durch einen ausl&auml;ndischen
Notar, wenn sie der deutschen Beurkundung gleichwertig sei. Gleichwertigkeit sei gegeben, wenn die ausl&auml;ndische
Urkundsperson nach Vorbildung und Stellung im Rechtsleben eine der T&auml;tigkeit des deutschen Notars entsprechende
Funktion aus&uuml;be und f&uuml;r die Urkunde ein Verfahrensrecht
zu beachten habe, das den tragenden Grunds&auml;tzen des
deutschen Beurkundungsrechts entspreche. Dabei m&uuml;sse
insbesondere die mit der Fertigung der notariellen Urkunde
verbundene Beweissicherung des &sect; 130 Abs. 1 S. 1 AktG
gewahrt werden. Die Anwesenheit eines Notars m&ouml;ge zwar
„au&szlig;erdem“ dazu beitragen, dass Gesetz und Statut sorgf&auml;ltiger beachtet w&uuml;rden. Ein ausl&auml;ndischer Notar sei mit dem
deutschen Aktienrecht m&ouml;glicherweise weniger vertraut.
Hauptzweck der Protokollierung „ist die Sicherung eines
rechtlich geordneten Verfahrensablaufs jedoch nicht.“ Die
Beurkundung sei auf einzelne Tatsachen des Ablaufs der
Versammlung beschr&auml;nkt; der Notar habe keine Leitungs-,
Aufsichts- oder Eingriffsbefugnisse. Die Gleichwertigkeit
der Beurkundung sei auch nicht wegen der Pr&uuml;fungs- und
Belehrungspflichten des deutschen Notars ausgeschlossen.
Die Beurkundung der Hauptversammlung sei nur eine sonstige Beurkundung &uuml;ber die Wahrnehmung des Notars (vgl.
&sect; 37 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BeurkG), f&uuml;r die keine Pr&uuml;fungs- und
Belehrungspflichten gem. &sect; 17 BeurkG gelten w&uuml;rden.
Allerdings sei vorliegend die konkrete Ausgestaltung der
Satzungs&auml;nderung unvereinbar mit &sect; 121 Abs. 5 AktG.
Die Bestimmung des Versammlungsorts m&uuml;sse eine sachgerechte, am Teilnahmeinteresse der Aktion&auml;re ausgerichtete Vorgabe enthalten, die das Ermessen des Einberufungsberechtigten binde. Es sei zwar zul&auml;ssig, dass die Satzung mehrere Orte auff&uuml;hre, unter denen das Einberufungsorgan w&auml;hlen k&ouml;nne. &Uuml;ber eine sachgerechte Bindung des
Auswahlermessens gehe aber eine Satzungsbestimmung
hinaus, die dem Einberufungsberechtigten die Auswahl
unter einer gro&szlig;en Zahl geografisch weit auseinanderliegender Orte &uuml;berlasse. Diese Satzungsregelung sei nicht
am Teilnahmeinteresse der Aktion&auml;re ausgerichtet.
R. Bork/F. Jacoby/D. Schwab (Hrsg.), FamFG, 2. Aufl.,
Gieseking Verlag, Bielefeld 2013, 2038 Seiten, 118.– €
Obwohl gerade einmal f&uuml;nf Jahre alt, hat das FamFG schon
zahlreiche &Auml;nderungen erfahren; auch Rechtsprechung
Postvertriebsst&uuml;ck: B 08129
Deutsches Notarinstitut, Gerberstra&szlig;e 19, 97070 W&uuml;rzburg
Postvertriebsst&uuml;ck, Deutsche Post AG, „Entgelt bezahlt“
und Literatur sind rege gewesen und haben das neue
Verfahrensrecht an vielen Stellen konkretisiert und „praktikabel“ gemacht. Der mit Verfahrensfragen befasste Notar
wird daher sicherlich an einer kompakten Kommentierung
interessiert sein, die diese Entwicklungen umfassend ber&uuml;cksichtigt und &uuml;bersichtlich darstellt. Dies leistet der
Bork/Jacoby/Schwab, ein Kommentar, der sozusagen mit
dem FamFG aus der Taufe gehoben wurde und inzwischen
in zweiter Auflage (um &uuml;ber 500 Seiten dicker!) erschienen
ist. Die Autoren (vornehmlich aus Wissenschaft und Justiz)
er&ouml;rtern die Vorschriften mit dem Blick f&uuml;r das Wesentliche
und bem&uuml;hen sich um eine verst&auml;ndliche Darstellung.
Positiv angesprochen sei z. B. die Kommentierung M&uuml;thers
zum Verfahren in Registersachen (&sect;&sect; 374 ff. FamFG, so
etwa pr&auml;gnant zu den Voraussetzungen des Antragsrechts
der Notare, &sect; 378 FamFG).
ist f&uuml;r die Kautelarpraxis von besonderem Vorteil – an
den einschl&auml;gigen Stellen auf die Vertragsmuster des
Parallelbands. Sie ist au&szlig;erdem auf die Bed&uuml;rfnisse der
Praxis zugeschnitten. Die Ausf&uuml;hrungen zu &sect; 25 HGB enthalten etwa wichtige praktische Hinweise zur Anmeldung
der Eintragung des Haftungsausschlusses des Erwerbers
einer Firma (Hopt, &sect; 25 Rn. 14).
Alles in allem ist der Bork/Jacoby/Schwab daher eine lohnenswerte Anschaffung f&uuml;r das Notariat.
Ein Kommentar zum GNotKG darf in keinem Notariat
fehlen. Wer sich f&uuml;r den Bormann/Diehn/Sommerfeldt
entscheidet, hat ein exzellentes Werk zur Seite, das echte
Pionierarbeit leistet.
Dr. Simon Blath
Baumbach/Hopt, HGB, 36. Aufl., C. H. Beck Verlag,
M&uuml;nchen 2014, 2558 Seiten, 89.– €
Der Baumbach/Hopt geh&ouml;rt zu den Standardwerken der
handels- und gesellschaftsrechtlichen Kommentarliteratur.
Einen wichtigen Synergieeffekt erzielt das Werk dadurch,
dass es als Parallelwerk zum Vertrags- und Formularbuch
zum Handels-, Gesellschafts- und Bankrecht (aktuell in
vierter Auflage, vgl. bereits DNotI-Report 2014, 158)
konzipiert ist. Die Kommentierung verweist – und dies
Der Kommentar eignet sich f&uuml;r die Arbeit im Notariat
hervorragend; er stellt eine sehr wertvolle Arbeitshilfe dar.
Notarassessor Dr. Johannes Weber
J. Bormann/T. Diehn/K. Sommerfeldt (Hrsg.), GNotKG,
C. H. Beck Verlag, M&uuml;nchen 2014, 1068 Seiten, 129.– €
Dies gilt insbesondere f&uuml;r die Kommentierung des f&uuml;r die
Praxis besonders wichtigen Kostenverzeichnisses, z. B.
die Kommentierung der Geb&uuml;hren f&uuml;r die Erzeugung
von XML-Strukturdaten (KV Nr. 22114) sowie der
Betreuungsgeb&uuml;hr (KV Nr. 22200; insoweit s. etwa zur
Anzeige nach Einschr&auml;nkung des Sicherungszwecks bei
der Finanzierungsgrundschuld Rn. 8).
Die Darstellung ist sehr &uuml;bersichtlich und kompakt gehalten.
Hierin zeigt sich der besondere Wert dieses Kommentars.
Lesen Sie den DNotI-Report bereits bis zu zwei Wochen vor Erscheinen auf unserer Internetseite unter
www.dnoti.de.
Deutsches Notarinstitut (Herausgeber)
– eine Einrichtung der Bundesnotarkammer, Berlin –
97070 W&uuml;rzburg, Gerberstra&szlig;e 19
Telefon: (0931) 35576-0 Telefax: (0931) 35576-225
E-Mail: dnoti@dnoti.de Internet: www.dnoti.de
Die im DNotI-Report ver&ouml;ffentlichten Gutachten und Stellungnahmen geben
die Meinung der Gutachter des Deutschen Notarinstituts und nicht die der
Bundesnotarkammer wieder.
Verantwortlicher Schriftleiter: Notarassessor Dr. Johannes Weber
Redaktion: Dr. Simon Blath
Der DNotI-Report erscheint zweimal im Monat und kann beim Deutschen
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