Source: http://www.studiolegalemagri.it/pubblicazioni/contratto-di-locazione-nullita.html
Timestamp: 2018-04-27 02:49:38+00:00
Document Index: 78129493

Matched Legal Cases: ['art. 1418', 'art. 55', 'art. 13', 'art. 79', 'art. 54', 'art. 11', 'art. 1419', 'art. 1339']

È necessario distinguere tra disposizioni codicistiche e legislazione speciale. Infatti, mentre le norme del codice civile in materia di locazione sono sostanzialmente derogabili (le parti, cioè, sono libere di determinare come credono il contenuto del contratto), la normativa speciale, invece, – a partire dalla legge sull’equo canone, l. 392/1978 -, stabilisce in maniera precisa il contenuto “minimo” del contratto.
Fatte salve le ipotesi di nullità previste dal codice per il contratto in genere (ad es., ai sensi dell’art. 1418 c.c. per mancanza di uno dei requisiti essenziali, per contrasto con norme imperative, ecc.), è, dunque, a tali ultime disposizioni che è necessario rifarsi per evitare di incorrere in eventuali sanzioni di nullità dello stesso contratto o di sue singole clausole.
In particolare, in considerazione della casistica pressoché sterminata, è opportuno limitare l’esame proprio a quest’ultima ipotesi, ossia alle singole clausole del contratto di locazione, tenendo in considerazione la numerosa giurisprudenza, anche in materia fiscale, che è intervenuta sull’argomento.
della clausola che pone a carico del conduttore l’obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. 5 agosto 2002, n. 11703);
della clausola che preveda la forfettizzazione degli oneri accessori, ovvero di quella che preveda la rinuncia pattizia al termine di grazia (stante l’inderogabilità dell’art. 55, l. 392/1978) (Trib. Palermo, 13 giugno 2001);
della regolamentazione pattizia che consideri separatamente l’appartamento concesso in locazione e il box auto, tra i quali sussiste un rapporto di pertinenzialità (art. 13, l. 431/1998) (Cass. 329/1987; Trib. Busto Arsizio, 21 settembre 2011).
di ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale (art. 79, l. 392/1978). Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l’unità immobiliare, ma l’edificio condominiale nel suo complesso, stante l’assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato (Cass. n. 20551/2014);
della clausola che stabilisce che nel corso del rapporto vi sia un aumento del canone in misura superiore al 75% dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’Istat, o (ex art. 54, l. 392/1978), di quella che affida alla determinazione degli arbitri le controversie relative alla determinazione del canone (Cass. n. 3949/1988);
della previsione in deroga alla corresponsione degli interessi legali sul deposito cauzionale, trattandosi la norma di cui all’art. 11, l. 392/78, di disposizione a carattere tassativo ed inderogabile (Cass. n. 75/2010).
L’inserimento di una di queste clausole nel contratto viene risolto attraverso il meccanismo della nullità parziale (art. 1419 c.c.) e della sostituzione automatica della clausola prevista (art. 1339 c.c.).
In questo modo la clausola nulla non viene eliminata, e neppure rende nullo l’intero contratto, ma viene sostituita automaticamente con quanto previsto dalle norme in materia.
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